香港地產業

香港的房地產業已有悠久的歷史，1841 年英國佔領香港後拍賣土地，逐步形成和確立香港的地權制度和土地批租制度。

1950 年代末期到 1980 年抵壘政策結束前，因政局動盪，大批中國大陸人口移入，香港人口急速膨脹，居住成為當時社會經濟中一個嚴重問題。因此香港政府出於人道理由與社會安定，於 1950 年成立之香港模範屋宇會提供土地。1954 年開始大量興建徙置區。在 1960 年代，香港屋宇建設委員會推出廉租屋邨。1970 年代初，大批地產公司紛紛藉此牛市時機掛牌上市籌集大量資金發展業務。此時持香港工商持續增長，成為二戰後以來空前的繁榮。隨著需求上漲，發展規模漸大，經營房地產所需資金也日見龐大，一些小型地產公司在此時逐漸被淘汰，實力雄厚的地產商逐漸壟斷市場，此時地產業逐漸成為香港經濟的重要的支柱。1984 年中英聯合宣告簽訂，嚴格限制香港土地供應，導致香港房地產供求失衡而價格急升，至 1997 年為止。1997 年香港主權移交之際，亞洲金融風暴爆發，同時特區政府推出八萬五建屋計劃試圖恢復供求平衡，導致香港地產市道受到重創，大量業主變成負資產，至 2002 年 11 月，特區政府為了挽救樓市，推出了減少土地供應和政府退出房地產市場等名為孫九招的政策，並受到更緊密經貿關係等貿易政策刺激香港經濟發展和物價上漲，直到 2010 年，樓市幾乎回到 1997 年金融風暴前夕的水平，其後仍然上升不止，使市民負擔房地產的能力成為社會及政治議題，而政府的政策並未能影響此趨勢。

2010-2020 年香港連續 10 年蟬聯全球最難負擔樓價的地區。根據 2020 年的統計資料，香港中位數收入住戶平均需要 20.8 年不吃不喝的收入才能負擔一個住房。

歷史

1.1 早期的城市建設及土地制度

第一次鴉片戰爭之後，英國取得香港成為其殖民地，而當時英國之所以看中香港，主要原因是維多利亞港，英國人當時正在建立一條全球的貿易路線，來運輸他們購買和生產的原材料與產品，他們需要不向他們徵稅的自由貿易港，而維多利亞港作為天然的避風港，水深港闊，正是英國人的需求。因為英國人將香港設為了自由貿易港，英國人無法從貿易中徵稅，但建設香港又需要資金，但香港卻土地貧瘠而且缺乏自然資源，而英國政府又不願運錢過來，那麼政府唯一可以做的，也是唯一擁有的就只有土地。由此開始了土地在香港發展中的重要角色。

1841 年，根據《英皇制誥》，所有土地馬上皆屬英國皇室所有，稱為官地（Crown land），香港的土地拍賣並不是真的將土地永久出售，而只是出售有期限的使用權（Leasehold），可以稱之為 “批地”，而這也確定了現行的土地批租制度，但新界區居民的紅契土地仍保留著清朝政府的地權制度。早期批地年期極長，為 999 年，而後期縮短至 99 年，而現時批地年期大多為 50 年。英國人於 1841 年 6 月 7 日便公報公開發售（批地）土地並於同月 14 日由海軍上將 Admiral Sir Charles Elliot 於澳門成功拍出 404 幅土地。而由於土地全部屬於政府（英國皇室），政府作為一個壟斷的供應者，為提高土地價格，維護自己利益，限量賣地成為了政府最理性的行為，而這就是高地價政策的開始。

1.2 二戰後至 1960 年代

踏入二十世紀，於四十年代後期開始由此中國大陸的戰亂與動盪，大量內地居民湧來香港，香港人口急速膨脹，由 1946 年的 60 萬，於 1949 年激增至 186 萬，到 1959 年更超過了 300 萬，人口的急劇增加使居住成為當時社會經濟中一個嚴重問題。在港九各地，到處出現一些簡陋的木屋。由於木屋區頻頻發生火災，港府於是設立徙置區安置災民。由於居住環境惡劣及嚴重短缺，成為當時香港社會最嚴峻的一個問題。

因此港英政府出於人道與社會安定，於 1950 年成立香港模範屋宇會，由政府撥地，為低收入居民提供廉租房屋，興建之屋苑有模範邨，而於 1954 年開始大量興建徙置區，後來的徙置屋邨是香港公共房屋的前身。當時，香港除了貿易外，輕工業漸漸崛起，而大量從內地來港的貧窮移民便成為了工廠工人，徙置區可以視作等同於工人宿舍，降低工廠的成本，更有助於香港的出口，其實就是一種補貼出品。另外建立公共房屋可以有助於私人房屋的價格，即有助於政府的高地價政策。1950 年代隨人口的激增，大量資本擁入地產業，香港就出現了房地產熱潮。在高地價政策下港英政府可以以低稅率來維持香港的競爭優勢，同時又有收入搞公共服務，為低收入提供一定的保障同時，中產可經投資物業而享受到財富增加的好處，這漸漸便加強了整個香港社會對高地價政策的路徑依賴。

1955 年港府修改建築條例，鼓勵新建築物向高空發展，以緩解樓宇供應緊張的困境，樓宇建造高度不再受 1903 年起實施的普通民房高度以 5 層為限的規定所限制，新條例準許建築物的高度為街道寬度的 1.41 倍，每層的高度也由 3.66 米減至 2.74 米。而在此之前，若要興建高出 5 層的樓宇，得報港督和行政局審批核準，在 20 世紀 50 年代初，香港超過 5 層的高樓還只有寥寥 10 多間。1955 年愛國商人霍英東投資興建當時香港最高的大廈 —— 蟾宮大廈，在興建的過程中，霍英東開創了 “分層出售”、“分期付款”、“賣樓花” 等的售樓方式，為香港地產業發展帶來革命，加速了整個香港地產市場的繁榮，是香港地產發展史上一個里程碑。從此地產業成為香港的經濟支柱之一，佔 GDP 的比重在 20% 以上，成為香港經濟的 “晴雨表”。

1965 年香港股災，香港爆發了銀行信用危機，恆生指數在這次股災跌了四分之一。接著房地產價格暴跌，陷入了戰後第一次大危機之中，許多地產公司倒閉，香港房地產業一直延續到 1969 年才有所好轉。

1.3 1970 年代

1970 年代是香港的地產狂潮年代，香港的華資巨頭，現時的香港四大地產商等便是由此起家，如華人首富李嘉誠，他在 1958 年轉型投資地產，1971 年成立長江實業，1972 年於香港交易所上市。同年，當時的香港總督麥理浩制定了「十年建屋計劃」政策，要在 1973 年至 1982 年的十年期間，為 180 萬香港基層居民提供公共房屋單位。1974 年，石油危機導致香港股市暴跌，地產業全面調整，香港樓價下跌了三至四成。1975 年底開始，房地產市場續漸回升，港府 1976 年開始地鐵修建計劃，提升了城市土地價值。至 1978 年，又推行「居者有其屋計劃」，解決二百多萬基層市民的自置居所需要。由此可見當時的高樓價已是嚴重社會問題。1977 至 1979 年兩年間，香港人口由 450 萬人急增至 500 萬人，樓宇出現供不應求，屯門、沙田、葵涌等香港新市鎮逐步成型，分散市區香港島及九龍區擠迫的人口密度。這個時期的香港持續快速發展，香港房地產市場達到高潮。

1.4 中英聯合宣告

直至 1981 年，中英雙方有關香港問題談判，中華人民共和國政府將對香港行使主權，令港人出現信心危機。一年內，香港樓價下跌六成。至 1984 年 9 月，《中英聯合宣告》發表，宣告在「一國兩制」的原則下，中國政府會確保其社會主義制度不會在香港特別行政區實行，香港奉行的資本主義制度、社會制度和生活方式可以維持 “五十年不變”。後來市民信心漸漸回升，樓市慢慢再度復甦。。另外《中英聯合宣告》限制每年香港土地供應不得多於 50 公頃，令地本身已經少的土地供應更少，直接把香港樓價推上新高。

1989 年，北京「六四事件」爆發，中共以武力鎮壓學運，部分香港人對前景失去信心，資金人才外流，樓價再度大跌，為刺激經濟及重拾港人信心，當年的港督衛奕信提出 “玫瑰園計劃”，決定興建規模龐大的新機場，即今日的赤鱲角機場。

十多年內，香港地價上升了二十倍，過高的地價，使只有少數的擁有龐大資本的地產商才能參與土地市場，結果做成寡頭壟斷，造成政府與地價巨頭與數百萬私樓擁有者這共同利益體，而這造成了主權移交後高地價的必需繼續性。而另外企業，特別是中小企也需要高樓價，物業是香港工商業的重要抵押品，中小企往往透過抵押物業向各銀行借貸，流動周轉，高房價令樓成為香港銀行最接受的抵押品，此同時又強化了高地價。市區住宅樓價在 1995 年，售價約每平方米 4 萬港元，普通市民難以負擔。

1.5 1997 年主權移交以後

香港回歸之後，亞洲金融危機爆發，香港也被波及。而首任香港行政長官董建華推出了 “八萬五建屋計劃”，遇上亞洲金融危機，香港地產市道受到重創，中產作為社會的中堅力量，當他變成負資產，整個社會的經濟便無法維持，所以原本為解決目標的高地價政策成為了唯一的救星。2002 年，政府推出「孫九招」，不再興建新的居者有其屋住宅，並減少供應。由 2003 年起，香港樓市持續上升 5 年。2008 年金融海嘯期間樓價一度下調約 30%，但為時短，不足兩季。在各國推出救市措施後，金融體系漸告穩定，樓價又再上升，直到 2010 年，部分地區樓價已超越 97 年金融風暴前夕的水平。

此時政府多以 “勾地” 來賣地。在「勾地」制度下，香港地政總署定期列出公開的土地儲備表《供申請售賣土地一覽表》，即是俗稱「勾地表」。勾地是香港特區政府現行拍賣政府土地的一個途徑，此制度在亞洲金融危機後（1999 年）推出，在當時，它與另一傳統的拍賣官地機制「常規賣地」同時施行。「勾地」就是土地在正式掛牌出讓前，由對該土地感興趣的單位向政府表明購買意向，並承諾願意支付的土地價格。

有意買官地的公眾人土，包括地產發展商，可向地政總署提出申請「勾地」，並報出底價。政府收到申請，若果有關提價合乎政府估計的市場價格之十成（後降至八成），就會將該地塊按規定「勾出」，並在規定期限內組織其招標拍賣，公眾拍賣會上價高者得，提出勾地者必須參與該次競價，但其報價不得低於它申請時的底價。若果拍賣時「不到價」，即是不達到官訂拍賣當時秘密底價，地政總署有權收回，並留作下次再拍賣，直至等於或高於政府預期的價格為止。如果拍賣時無人提出等同或高於勾地者申請時的提價，政府有權沒收原先勾地者的按金。該按金是保証是次拍賣價不會低於勾地者原先的提價。在賣地過程中，政府不會提供任何優惠予勾地申請者，如申請者最終不能買得土地，發還按金時也不會給予利息。而有觀點認為勾地是近年高樓價的另一原因。

到 2010 年代，香港住宅樓價和租金屢創新高，引起強烈民怨。2011 年中，國務院港澳辦主任王光亞訪港，警告特區政府避免讓香港的房屋問題演變成政治問題，要求特區政府加倍關注，解決市民住屋問題。2011 年 8 月，國務院副總理李克強訪問香港，期間特別關注香港房屋問題。在中央政府施壓下，同年 10 月時任行政長官曾蔭權宣佈恢復居者有其屋計劃。梁振英繼任行政長官後，政府於 2013 年 2 月宣佈取消勾地制度。

從 2006 年至 2015 年，香港每年平均僅有 2 萬多個住宅單位建成。2017 年有人估計香港每年需要有 5 萬多個住宅單位供應，始能滿足包括新增人口在內的住屋需求。長期的房屋供應短缺以及樓價和租金大升造成各種社會問題，逐漸撕裂香港社會。面對樓價嚴重脫離一般人的負擔能力，越來越多香港年輕人對置業感到絕望。在住宅以面積計價格大升而買家購買力有限的環境下，發展商興建實用面積少於 200 平方英尺的特小住宅單位（「奈米樓」）開始成為趨勢。前行政會議成員林奮強在 2017 年指出香港的房屋問題已到了「禍延三代」的地步。

主要地產發展商

香港地產公司

2.1 香港主要地產商與各行業關係

與中國共產黨關係

香港迴歸前後，中國共產黨高官子女及親屬開始大規模投資香港房地產，包括栗戰書之女、建銀國際董事長栗潛心在內，中共高層領導中最少有三位有親屬在香港購買豪宅，總價值達 5100 萬美元，他們利用香港作為國際避稅天堂的優勢積累了大量財富。1991 年，習近平姐姐齊橋橋即開始在香港購買房產，2009 年齊橋橋之女張燕南在淺水灣購入別墅，此外她還擁有至少 5 處公寓。2010 年，汪洋之女，前德意志銀行高管汪溪沙以 200 萬美元的價格購買了一處住宅。栗潛心透過加入華菁會等香港團體為中共高官子女（太子黨）和香港富豪及政治家建立了交流平臺。由於中共高層將自身既得利益與香港緊密融合，他們無法容忍可能會威脅到香港經濟地位的抗議活動，因此要採取更為強硬的立場。正是在栗潛心之父栗戰書的推動下，港區國安法在隨後得以迅速透過。