少なくともメモリを備えたコンピュータによって実行される方法であって、前記メモリは、各年齢の男性死亡率と女性死亡率を含む死亡率と、単身男性を示す第1の属性、夫婦男性を示す第2の属性、単身女性を示す第3の属性、および夫婦女性を示す第4の属性を含む属性区分毎に分類された、年齢別の入居者人数を示すテーブルとを記憶し、i前記死亡率と前記入居者人数とに基づいて、各年齢の予想死亡人数を前記属性区分毎に算出するステップと、ii特定の年齢における前記女性死亡率と、前記第4の属性に分類された前記特定の年齢の入居者人数と、所定の年齢差に対応する年齢における前記男性死亡率とに基づいて、夫婦同時死亡人数を算出するステップと、iii前記第1の属性の予想死亡人数と、前記第3の属性の予想死亡人数と、前記夫婦同時死亡人数とに基づいて、予想空室発生数を算出するステップと、iv前記属性区分毎の前記入居者人数と前記予想死亡人数とに基づいて、前記属性区分毎に年齢別の予想在籍人数を算出するステップと、v前記予想死亡人数と、前記予想空室発生数とを前記メモリに格納するステップと、vi前記メモリに格納された前記予想死亡人数の合計と、当初入居者人数の合計が一致するかどうか判定するステップと、vii前記予想死亡人数の合計が前記当初入居者人数の合計に一致しないとき、各属性区分の前記予想在籍人数の値を、対応する属性区分の新たな入居者人数として設定し、前記予想死亡人数の合計が前記当初入居者人数の合計に一致するまで、前記i~viのステップを繰り返し実行するステップとを含み、前記i~viのステップを実行した回数を経過年数としてカウントし、該カウントした経過年数に対応付けて前記予想死亡人数と前記予想空室発生数を前記メモリに格納することを特徴とする方法。前記属性区分毎に年齢別の予想在籍人数を算出するステップは、前記第4の属性の予想死亡人数に基づいて、前記第2の属性から前記第1の属性に属性区分が変化する人数を算出することと、前記第2の属性の予想死亡人数に基づいて、前記第4の属性から前記第3の属性に属性区分が変化する人数を算出することとを含むことを特徴とする請求項1に記載の方法。前記予想死亡人数の合計が前記当初入居者人数の合計に一致すると判定されたとき、前記メモリに格納された経過年数毎の予想空室発生数と、対応する経過年数とをそれぞれ乗算した値を合計することによって、累積住宅使用期間を算出するステップと、前記累積住宅使用期間を総住宅戸数で割ることによって、平均住宅使用期間を算出するステップとをさらに含むことを特徴とする請求項1に記載の方法。前記予想死亡人数の合計が前記当初入居者人数の合計に一致すると判定されたとき、前記メモリに格納された経過年数毎の予想死亡人数と、対応する経過年数とをそれぞれ乗算した値を合計することによって、累積余命期間を算出するステップと、前記累積余命期間を前記当初入居者人数の合計で割ることによって、平均余命期間を算出するステップとをさらに含むことを特徴とする請求項1に記載の方法。会員費に対する返済保証金の割合を決定するための会員費返済保証金率を算出するステップをさらに含み、前記会員費返済保証金率を算出するステップは、各経過年数について、前記平均余命期間から各経過年数分の期間を減じた期間を前記平均余命期間で割った値に、各経過年数の前記予想死亡人数を掛けることによって、前記平均余命期間の間に死亡した入居者に対して返済すべき会員費の返済率を、経過年数毎に算出することと、前記経過年数毎の前記返済率を合計することと、前記合計した返済率を、前記当初入居者人数の合計から前記合計した返済率を減じた値で割ることによって、前記会員費返済保証金率を算出することとを含むことを特徴とする請求項4に記載の方法。各年齢の男性死亡率と女性死亡率を含む死亡率と、単身男性を示す第1の属性、夫婦男性を示す第2の属性、単身女性を示す第3の属性、および夫婦女性を示す第4の属性を含む属性区分毎に分類された、年齢別の入居者人数を示すテーブルとを記憶したメモリを備えたコンピュータに、i前記死亡率と前記入居者人数とに基づいて、各年齢の予想死亡人数を前記属性区分毎に算出するステップと、ii特定の年齢における前記女性死亡率と、前記第4の属性に分類された前記特定の年齢の入居者人数と、所定の年齢差に対応する年齢における前記男性死亡率とに基づいて、夫婦同時死亡人数を算出するステップと、iii前記第1の属性の予想死亡人数と、前記第3の属性の予想死亡人数と、前記夫婦同時死亡人数とに基づいて、予想空室発生数を算出するステップと、iv前記属性区分毎の前記入居者人数と前記予想死亡人数とに基づいて、前記属性区分毎に年齢別の予想在籍人数を算出するステップと、v前記予想死亡人数と、前記予想空室発生数とを前記メモリに格納するステップと、vi前記メモリに格納された前記予想死亡人数の合計と、当初入居者人数の合計が一致するかどうか判定するステップと、vii前記予想死亡人数の合計が前記当初入居者人数の合計に一致しないとき、各属性区分の前記予想在籍人数の値を、対応する属性区分の新たな入居者人数として設定し、前記予想死亡人数の合計が前記当初入居者人数の合計に一致するまで、前記i~viのステップを繰り返し実行するステップとを含み、前記i~viのステップを実行した回数を経過年数としてカウントし、該カウントした経過年数に対応付けて前記予想死亡人数と前記予想空室発生数を前記メモリに格納する方法を実行させることを特徴とするプログラム。前記属性区分毎に年齢別の予想在籍人数を算出するステップは、前記第4の属性の予想死亡人数に基づいて、前記第2の属性から前記第1の属性に属性区分が変化する人数を算出することと、前記第2の属性の予想死亡人数に基づいて、前記第4の属性から前記第3の属性に属性区分が変化する人数を算出することとを含むことを特徴とする請求項6に記載のプログラム。前記方法は、前記予想死亡人数の合計が前記当初入居者人数の合計に一致すると判定されたとき、前記メモリに格納された経過年数毎の予想空室発生数と、対応する経過年数とをそれぞれ乗算した値を合計することによって、累積住宅使用期間を算出するステップと、前記累積住宅使用期間を総住宅戸数で割ることによって、平均住宅使用期間を算出するステップとをさらに含むことを特徴とする請求項6に記載のプログラム。前記方法は、前記予想死亡人数の合計が前記当初入居者人数の合計に一致すると判定されたとき、前記メモリに格納された経過年数毎の予想死亡人数と、対応する経過年数とをそれぞれ乗算した値を合計することによって、累積余命期間を算出するステップと、前記累積余命期間を前記当初入居者人数の合計で割ることによって、平均余命期間を算出するステップとをさらに含むことを特徴とする請求項6に記載のプログラム。前記方法は、会員費に対する返済保証金の割合を決定するための会員費返済保証金率を算出するステップをさらに含み、前記会員費返済保証金率を算出するステップは、各経過年数について、前記平均余命期間から各経過年数分の期間を減じた期間を前記平均余命期間で割った値に、各経過年数の前記予想死亡人数を掛けることによって、前記平均余命期間の間に死亡した入居者に対して返済すべき会員費の返済率を、経過年数毎に算出することと、前記経過年数毎の前記返済率を合計することと、前記合計した返済率を、前記当初入居者人数の合計から前記合計した返済率を減じた値で割ることによって、前記会員費返済保証金率を算出することとを含むことを特徴とする請求項9に記載のプログラム。このような従来の仕組みによると、会員が、入居後すぐに退去した場合であっても、入居一時金の少なくとも一部は初期償却として既に償却されているため、初期償却された費用は返済されない。また、会員が、入居から5年あるいは10年後に退去した場合には、一切返済金を受け取ることはできない。有料老人ホームの場合、入居一時金は比較的高額になることが多く、月々の管理費などの支払いに加え、高額な一時金を支払ったにも関わらず、その一部のみしか返済されない、あるいは全く返済されないとすると、支払いを行った会員の家族等にとっては酷なことである。一方で、通常の入居一時金は、入居から退去までの専用住居および共用施設を利用するための前払い家賃といった側面が強く、事業者が施設を運営していく上で必要な費用も含まれる。ところで、高齢者用の施設では、入居会員の身体的、精神的状態は、経過年数に応じて変化していくものである。例えば、新たな施設を開設した場合、施設開設当初の入居者全体が比較的元気な状態から、15年~20年後の定常状態に至るまでの間、施設全体が徐々に老齢化していくこととなる。年数の経過による施設全体の老齢化が進むにつれて、会員に対する生活支援や身体的介護など、施設運営において必要な作業や施設、人員、人件費等も変化していく。加えて、会員が死亡により退去した場合に発生する空室の戸数や、これに応じた新規入居者数もその年々によって変化するため、空室の発生による収入減少や新規入居による収益も変化することとなる。したがって、高齢者用施設の運営においては、入居一時金のうち適切な金額を返還するためには、経過年数に応じて施設全体の収支損益状況に影響を与える入居者の動態を考慮する必要がある。本発明は、このような問題に鑑みてなされたもので、その目的とするところは、動態分析を用いて入居者の動態を予測するための方法およびプログラムを提供することにある。このような目的を達成するために、本発明の第1の態様に係る方法は、各年齢の男性死亡率と女性死亡率を含む死亡率と、単身男性を示す第1の属性、夫婦男性を示す第2の属性、単身女性を示す第3の属性、および夫婦女性を示す第4の属性を含む属性区分毎に分類された、年齢別の入居者人数を示すテーブルとを記憶したメモリを備えたコンピュータが、i前記死亡率と前記入居者人数とに基づいて、各年齢の予想死亡人数を前記属性区分毎に算出するステップと、ii特定の年齢における前記女性死亡率と、前記第4の属性に分類された前記特定の年齢の入居者人数と、所定の年齢差に対応する年齢における前記男性死亡率とに基づいて、夫婦同時死亡人数を算出するステップと、iii前記第1の属性の予想死亡人数と、前記第3の属性の予想死亡人数と、前記夫婦同時死亡人数とに基づいて、予想空室発生数を算出するステップと、iv前記属性区分毎の前記入居者人数と前記予想死亡人数とに基づいて、前記属性区分毎に年齢別の予想在籍人数を算出するステップと、v前記予想死亡人数と、前記予想空室発生数とを前記メモリに格納するステップと、vi前記メモリに格納された前記予想死亡人数の合計と、当初入居者人数の合計が一致するかどうか判定するステップと、vii前記予想死亡人数の合計が前記当初入居者人数の合計に一致しないとき、各属性区分の前記予想在籍人数の値を、対応する属性区分の新たな入居者人数として設定し、前記予想死亡人数の合計が前記当初入居者人数の合計に一致するまで、前記i~viのステップを繰り返し実行するステップとを含む。当該方法では、前記i~viのステップを実行した回数を経過年数としてカウントし、該カウントした経過年数に対応付けて前記予想死亡人数と前記予想空室発生数を前記メモリに格納する。また、本発明の第2の態様では、前記予想死亡人数の合計が前記当初入居者人数の合計に一致すると判定されたとき、前記メモリに格納された経過年数毎の予想空室発生数と、対応する経過年数とをそれぞれ乗算した値を合計することによって、累積住宅使用期間を算出し、前記累積住宅使用期間を総住宅戸数で割ることによって平均住宅使用期間を算出することができる。本発明の第3の態様では、前記予想死亡人数の合計が前記当初入居者人数の合計に一致すると判定されたとき、前記メモリに格納された経過年数毎の予想死亡人数と、対応する経過年数とをそれぞれ乗算した値を合計することによって、累積余命期間を算出し、前記累積余命期間を前記当初入居者人数の合計で割ることによって平均余命期間を算出することができる。さらに、本発明の第4の態様では、上述のように算出される平均余命期間を用いて、会員費に対する返済保証金の割合を決定するための会員費返済保証金率を算出することができる。会員費返済保証金率は、各経過年数について、前記平均余命期間から各経過年数分の期間を減じた期間を前記平均余命期間で割った値に、各経過年数の前記予想死亡人数を掛けることによって、前記平均余命期間の間に死亡した入居者に対して返済すべき会員費の返済率を、経過年数毎に算出することと、前記経過年数毎の前記返済率を合計することと、前記合計した返済率を、前記当初入居者人数の合計から前記合計した返済率を減じた値で割ることによって算出することができる。以上説明したように、本発明によれば、予め定められた死亡率と入居者人数に基づいて、各年の予想死亡人数、予想空室発生数、および予想在籍人数を算出することができるため、経過年数に応じた入居者の動態を把握することが可能になる。また、予想空室発生数により、新規入居者数を予測することが可能になり、予想空室発生数に基づいて算出される平均住宅使用期間により、新規入居者の募集計画なども容易に行うことが可能になる。また、予想在籍者人数により、毎年の管理費収入および食堂収入を算定することが可能になる。さらに、経過年数毎の予想死亡人数/予想空室発生数に基づいて平均余命期間/平均住宅使用期間が算出されるため、平均余命期間/平均住宅使用期間に基づいて、会員費/入居費に対する過不足のない返済保証金を決定することができ、これにより、経過年数に応じた安定的な会員費および入居費の返済が可能になる。1.動態分析の概要以下、図面を参照しながら本発明の実施形態について詳細に説明する。図1は、本発明に係る動態分析の概略的な流れを示す図である。本発明に係る動態分析では、性別年齢別の入居者構成と、性別年齢別の死亡率を示す簡易生命表とを用いて、各年における予想死亡人数、予想在籍人数、予想新規入居人数、予想空室発生数、平均余命期間、および平均住宅使用期間を算出することができる。そして、これらの算定結果に基づいて、会員の入居期間に応じた適切な返済金額を算出することができる。以下で図2に関連して詳述するが、性別年齢別の入居者構成は、施設開設初年度における男女別年齢別の入居者人数の分布を仮定したものであり、一実施形態では、単身男性、夫婦男性、単身女性、および夫婦女性の4つの属性区分に分類し、属性区分毎に年齢別の人数を仮定する。この実施形態では、男女ともに単身の人数と夫婦の人数を別個に設けているが、これは、単身の場合は、1人につき1室を使用し、夫婦の場合は、夫婦2人で1室を使用すると想定しているためである。初年度の入居者人数は、過去の実績や募集方針、地域特性、計画住居などの条件を考慮し、統計的データに基づいて独身者率や男性率などを予測して、各属性区分に分類される年齢別の適切な人数を設定する。一方、簡易生命表は、厚生労働省によって年度毎に発表されているものであり、推計人口による日本人人口や人口動態統計月報年計に基づく性別各年齢別の死亡率、生存数、死亡数、定常人口、平均余命などの項目を含む。本願発明では、この簡易生命表における性別年齢別の死亡率を用いるが、好ましくは、最新の簡易生命表の性別年齢別の死亡率を用いる。本発明に係る動態分析では、施設開設初年度の場合、4つの属性区分の年齢別の入居者人数と、簡易生命表の性別年齢別の死亡率とに基づいて、初年度の期末時すなわち、開設から1年経過後における各属性区分の年齢別の予想死亡人数を算出する。夫婦の場合は、夫婦男性および夫婦女性の入居者人数と、年齢別の死亡率とを用いることにより、夫婦同時死亡人数を算出することもできる。例えば、ある年齢の女性に対して、その年齢における夫婦女性の入居者人数と、その年齢の女性の死亡率と、予め設定された夫婦の年齢差例えば、5歳上などに対応する年齢の男性の死亡率とに基づいて、その年齢の夫婦同時死亡人数を算出することができる。次いで、算出した予想死亡人数に基づいて、初年度の期末時における在籍人数を算出する。施設全体の合計在籍人数は、該当年度の期首における合計入居者人数から合計予想死亡人数を引くことにより算出されるが、属性区分毎の在籍人数は、属性区分を移動する人数を考慮する必要がある。これは、夫婦の一方が死亡した場合は、他方の属性は単身となるため、単身の在籍者としてカウントする必要があるためである。したがって、夫婦同時死亡以外の夫婦男性または夫婦女性の予想死亡人数と同数の夫婦女性または夫婦男性が、単身女性または単身男性の区分に移動することとなる。算出された在籍人数は、翌年の動態分析における入力値、すなわち、入居者人数として用いることができる。初年度の場合は、予め仮定した入居者人数を用いるが、2年目以降は、前年度に算出された在籍人数を入居者人数として用いることができる。したがって、t年目に算出された年齢yの在籍人数を、t1年目の動態分析における年齢y1の入居人数者とすることができる。また、算出した属性区分毎の予想死亡人数に基づいて、発生する空室戸数を算出することもできる。2.予想死亡人数予想在籍人数予想空室発生数の算出次に、動態分析を用いた初年度の予想死亡人数予想在籍人数予想空室発生数の算出について説明する。図2は、初年度の動態分析の入力データを示す入力テーブル200と、初年度の動態分析の処理結果を示す結果テーブル250とを示す図である。本発明は、コンピュータにより実装することができ、コンピュータのメモリに、入力テーブル200などの動態分析における入力データを記憶しておき、コンピュータのプロセッサが、以下に詳述する処理を実行することにより、結果テーブル250などの処理結果を出力することができる。1動態分析の入力値入力テーブル200は、初年度の動的分析の入力データとして用いられる死亡率210と、初年度開設からの経過年数:t=0の期首の入居者人数220:I0とを含む。死亡率210は、上述したように、最新の簡易生命表に規定される性別年齢別の死亡率であり、年齢201に対応する男性の死亡率211と女性の死亡率212とを含む。入居者人数220:I0は、年齢別、男女別、単身/夫婦別に、初年度に入居が予想される人数であり、図2では、4つの属性区分、すなわち、単身男性、夫婦男性、単身女性、および夫婦女性に分類し、各区分に属する会員の人数を年齢別201に示している。図2の例では、初年度の入居者人数の合計I0は、1434人であり、そのうち、単身男性i1が188人、夫婦男性i2が282人、単身女性i3が591人、夫婦女性i4が282人と仮定されている。また、本発明では、夫婦の年齢差を考慮することができる。例えば、夫婦の年齢差夫婦男性の年齢-夫婦女性の年齢をdと設定した場合、年齢yの夫婦女性の相手となる夫婦男性の年齢はydであるので、年齢yの夫婦女性の人数と、年齢ydの夫婦男性の人数が一致することとなる。図2の例では、夫婦年齢差dは4夫婦男性が夫婦女性より4歳上と設定されている。夫婦の年齢差は、所定の値を設定することができ、あるいは年齢差を設定しなくてもよい。2予想死亡人数結果テーブル250は、死亡率210と入居者人数220とに基づいて算出される、初年度の期末施設開設から1年経過後:t=1の予想死亡人数260:P1を含む。予想死亡人数は、該当年度の期首から期末までの1年間に死亡が予想される人数であり、図2の例では、初年度の期首施設開設からの経過年数:t=0から初年度の期末施設開設からの経過年数:t=1までの間に予想される死亡人数である。予想死亡人数260:P1は、入力テーブル200の入居者人数220と同様に、単身男性、夫婦男性、単身女性、および夫婦女性の4つの属性区分で構成される。各属性区分における年齢別の予想死亡人数p1~p4は、対応する年齢201の死亡率210と入居者人数220とに基づいて算出される。例えば、年齢yの単身男性の予想死亡人数p1は、年齢yの男性死亡率211と単身男性入居者人数i1との乗算によって算出され、年齢yの単身女性の予想死亡人数263は、年齢yの女性死亡率212と単身女性の在籍人数i2との乗算によって算出される。夫婦についても同様である。年齢:y、属性区分:a、性別:sとすると、初年度期末時の予想死亡人数pは、以下のように算出される。[予想死亡人数pa]=[死亡率Ms]×[入居者人数ia]各属性区分の予想死亡人数p1~p4を合計することによって、施設開設からt年経過時図2では、t=1における合計の予想死亡人数Ptを算出することができる。図2の例では、1年経過後の予想死亡人数260の合計は、単身男性の予想死亡人数p1:8.45077人と、夫婦男性の予想死亡人数p2:8.96614人と、単身女性の予想死亡人数p3:13.9745人と、夫婦女性の予想死亡人数p4:2.176801人との合計値P1:34.1595人となる。結果テーブル250は、夫婦同時死亡人数265も含む。夫婦同時死亡人数265は、該当年度の期首から期末までの間すなわち、同一年度内に夫婦双方の死亡が予想される人数である。一実施形態において、夫婦間の年齢差が設定されている場合、年齢yの夫婦同時死亡人数265は、女性の年齢yを基準とし、年齢yの夫婦女性の入居者人数i3と、年齢yの女性の死亡率212と、予め設定された年齢差dに対応する年齢ydの男性の死亡率211とを乗算することによって算出することができる。別の実施形態では、男性の年齢を基準として夫婦同時死亡人数を算出することもできる。夫婦同時死亡人数cは、以下のように表すことができる。[夫婦同時死亡人数c]=[女性死亡率Mw]×入居者人数i3×男性死亡率Mm2予想在籍人数結果テーブル250は、予想在籍人数270も含む。予想在籍人数270は、該当年度の期末図2では、初年度の期末に在籍していると予想される人数であり、入居者人数220、予想死亡人数260、および夫婦同時死亡人数265に基づいて算出される。予想在籍人数270は、入居者人数220および予想死亡人数260と同様に、単身男性、夫婦男性、単身女性、および夫婦女性の4つの属性区分で構成される。各属性区分の予想在籍人数n1~n4の算出においては、上述のように、属性区分を移動させる人数を考慮する必要がある。夫婦双方が同一年度内に死亡する場合には属性区分は変化しないが、いずれか一方のみが死亡する場合は、他方は属性が夫婦区分から単身区分に変わる。したがって、夫婦同時死亡以外の夫婦男性または夫婦女性の予想死亡人数と同数の夫婦女性または夫婦男性を、単身女性または単身男性の区分に移動させる必要がある。すなわち、夫婦の相手側の死亡人数夫婦同時死亡以外と同じ人数が、単身-夫婦の属性区分を移動させる人数であるので、この移動人数を単身区分の期末在籍人数に加算し、同数の移動人数を夫婦区分の期末在籍人数から減ずる必要がある。したがって、年齢yの単身男性の予想在籍人数n1、夫婦男性の予想在籍人数n2は、夫婦男性から単身男性への移動人数をTmとすると、それぞれ以下の式で表すことができる。予想在籍人数n1=入居者人数i1-予想死亡人数p1Tm予想在籍人数n2=入居者人数i2-予想死亡人数p2-Tm夫婦の年齢差をd、夫婦女性の予想死亡人数をp4、夫婦同時死亡人数をcとすると、夫婦男性から単身男性への移動人数Tmは、移動人数Tm=予想死亡人数p4-夫婦同時死亡人数cと表すことができる。例えば、図2の例では、70歳男性の場合、単身男性の入居者人数i1:5人、夫婦男性の入居者人数i2:15人、単身男性の予想死亡人数p1:0.0918人、夫婦男性の予想死亡人数p2:0.2754人であり、対応する年齢y-d=66の夫婦女性の予想死亡人数p4は、0.0801人、夫婦同時死亡人数cは0.0014706人であるので、初年度期末の70歳の単身男性の予想在籍人数n1は、5-0.09180.0801-0.0014706=4.9868294人となり、夫婦男性の予想期末在籍人数n2は、15-0.2754-0.0801-0.0014706=14.6459706人となる。女性の場合も同様に算出することができ、年齢yの単身女性の予想在籍人数n3、夫婦女性の予想在籍人数n4は、夫婦女性から単身女性への移動人数をTwとすると、それぞれ以下の式で表すことができる。予想在籍人数n3=入居者人数i3-予想死亡人数p3Tw予想在籍人数n4=入居者人数i4-予想死亡人数p4-Twただし、夫婦女性から単身女性への移動人数Twは、夫婦の年齢差をd、夫婦男性の予想死亡人数をp2、夫婦同時死亡人数をcとすると、移動人数Tw=予想死亡人数p2-夫婦同時死亡人数cで表される。例えば、図2の例では、70歳女性の場合、単身女性の入居者人数i3:28人、夫婦女性の入居者人数i4:12人、単身女性の予想死亡人数p3:0.2184人、夫婦女性の予想死亡人数p4:0.0936人、夫婦同時死亡人数c:0.0026255人、対応する年齢yd=74の夫婦男性の予想死亡人数p2は、0.3366人であるので、初年度期末の70歳の単身女性の予想在籍人数n2は、28-0.21840.3366-0.0026255=28.115575人となり、夫婦女性の予想期末在籍人数n4は、12-0.0936-0.3366-0.0026255=11.572425人となる。予想在籍人数の合計:Ntは、各属性区分の予想在籍人数を各々合計することによって、あるいは、該当年度期首の合計入居者人数から、該当年度期末の合計予想死亡人数を引くことによって算出することができる。なお、以下で図3に関連して説明するが、初年度期末の予想在籍人数270:N1は、翌年度の動態分析における入居者人数I1として用いられる。3予想空室発生数上述のように、毎年にどの程度の空室が発生し得るかを把握することは、施設の運営にとって重要なことである。空室が発生した場合は、新規入居者を募集する必要があり、また、毎年の会員費収入や新規入居者が入居する場合の保証金収入を算定するためには、経時的な空室の発生動向を把握する必要がある。本発明によれば、動態分析に基づいて、各年度において発生し得る空室戸数を予測することが可能になり、これにより、中途入居者の人数を予測することも可能になる。空室は、会員の死亡が死亡し、施設を退去することにより発生する。例えば、単身者の場合、その会員が死亡すると、その会員の住宅は空室となる。このため、各年の空室発生数は、各年の予想死亡人数に基づいて算出することができる。ただし、夫婦の場合は、夫婦双方が死亡したときにのみ、その住宅は空室となる。したがって、t年目の予想空室発生数Dtは、t年目の全年齢の単身男性の予想死亡人数をP1、単身女性の予想死亡人数をP3、夫婦同時死亡人数をcとすると、以下の式で算出することができる。空室発生数Dt=P1tP3tctまた、下述するように、各年の予想空室発生数に基づいて平均の予想空室発生数を算出することにより、住居の平均使用期間を決定することができる。なお、本実施形態では、単身型住居および夫婦型住居の双方を含む住居の予想空室発生数を算出したが、別の実施形態では、単身型住居と夫婦型住居の各々に対して予想空室発生数を算出することもできる。この場合、例えば、単身男性と単身女性の予想死亡人数と、夫婦男性と夫婦女性の予想死亡人数夫婦同時死亡を除くとに基づいて、単身型住居の予想空室発生数を算出し、夫婦男性と夫婦女性の予想死亡人数と、夫婦同時死亡人数とに基づいて、夫婦型住居の予想空室発生数を算出する。なお、本実施形態では、施設全体の総住居戸数を1061戸と仮定している。4各年における予想死亡人数予想在籍人数予想空室発生数の算出次に、図3、4を参照して、動態分析における2年目以降の予想死亡人数予想在籍人数予想空室発生数の算出を説明する。図3は、2年目の動態分析に用いる入力データを示す入力テーブル300と、2年目の動態分析の処理結果を示す結果テーブル350を示す図である。入力テーブル300は、図2の入力テーブル200の構成と同様であり、死亡率210と、入居者人数320とを含む。死亡率210は、図2の入力テーブル200における死亡率210と同一である。入居者人数320:I1は、開設から1年経過した2年度目の期首すなわち、経過年数t=1において在籍している人数を4つの属性区分毎に年齢別に分類したものであり、初年度期末の予想在籍人数270:N1に基づいている。本明細書では、説明を容易にするため、該当年度期首~期末の間は会員の年齢は変化しないものとし、翌年度に遷移する時点ですなわち、翌年度の期首年齢を1歳加算することとする。したがって、図2の結果テーブル250の予想在籍人数270をそれぞれ1歳加算した値を、入力テーブル300の入居者人数320として用いる。例えば、初年度期末の年齢yの予想在籍人数270の人数n1~n4が、2年目期首の入居者人数320の年齢y1の属性区分毎の人数i1~i4にそれぞれ対応する。結果テーブル350の構成は、図2の結果テーブル250と同様に、予想死亡人数360、夫婦同時死亡人数365と予想在籍人数370を含む。予想死亡人数360:P2は、4つの属性区分の予想死亡人数p1~p4を含み、それぞれ図2に関連して説明した方法で、死亡率210と入居者人数320とに基づいて年齢別に算出することができる。予想在籍人数370も同様に、4つの属性区分の予想在籍人数i1~i4を含み、それぞれ上述の方法により算出される。また、1年目と同様に、単身男性女性の予想死亡人数p1、p3と夫婦同時死亡人数cとに基づいて、予想空室発生数Dを算出することができる。2年目期末の予想在籍人数370は、翌年の動態分析における入力データすなわち、入居者人数として用いられる。一実施形態では、各年の予想死亡人数の合計が、開設当初の入居者人数の合計と一致するまで、動態分析を繰り返し実行する。図4は、各年の予想死亡人数の合計が開設当初の合計入居者人数と同数になるまで動態分析を繰り返し実行した算定結果を示すテーブル400を図示している。算定結果テーブル400は、各経過年数401における合計予想死亡人数410:Ptと、空室発生数420:Dtとを含む。図4に図示される実施形態では、経過年数t=46すなわち、47年目までの合計の予想死亡人数410が当初の入居者人数の合計:I01343人に一致し、空室発生数420の合計が総住居戸数1061戸に一致している。なお、図4に図示される算定結果テーブル400では、一例として、予想死亡人数と空室発生数のみを含むが、別の実施形態では、各年の入居者人数や予想在籍人数など、他の項目を含むように構成してもよい。図5は、各年予想死亡人数の合計が当初の合計入居者人数と一致するまで、動態分析を繰り返し実行する処理500を示すフローチャートである。図5に例示される処理は、メモリおよびプロセッサを備えたコンピュータによって実行することができる。ステップS510において、初年度の動態分析の入力データとして用いる性別年齢別の死亡率および属性区分別年齢別の入居者人数をメモリから抽出する。初年度、すなわち経過年数:t=0の場合、ユーザによって予め入力された死亡率210と入居者人数220をメモリから取り出し、あるいはユーザによって死亡率210と入居者人数220が入力されたことに応答して、初年度の動態分析の入力データとして設定することができる。S512において、死亡率と入居者人数に基づいて、各属性区分の予想死亡人数p1~p4を算出する。S514において、年齢yの女性死亡率と、年齢yの夫婦女性の入居者人数と、夫婦年齢差dに対応する年齢ydの男性死亡率とに基づいて、夫婦同時死亡人数cを算出する。S516において、単身区分の予想死亡人数p1、p3と夫婦同時死亡人数cとに基づいて、予想空室発生数Dを算出する。なお、予想空室発生数は、単身型住居と夫婦型住居とを別個に算出することもできる。S518において、予想死亡人数p1~p4に基づいて属性区分移動人数Tを算出し、入居者人数i1~i4、予想死亡人数p1~p4、および算出した移動人数Tを用いて、各属性区分の予想在籍人数n1~n4を算出する。S520において、各属性区分の予想死亡人数p1~p4から予想死亡人数の合計Ptを算出し、ステップS516で算出したk年目の予想空室発生数Dtとともにメモリに格納する。例えば、図4の算定結果テーブル400のようなテーブルとして格納することができる。次いで、S522において、k年目までの予想死亡人数の合計と、当初入居者人数1年目の入居者人数の合計が一致するか判断する。一致する場合、処理は終了する。一致しない場合、処理は、翌年度の動態分析を行うため、ステップS524に進み、年齢yを増分y=y1して、ステップS518において算出された予想在籍人数n1~n4を入居者人数i1~i4にセットする。その後、ステップS510に戻り、各年の予想死亡人数の合計と、当初入居者人数の合計が一致するまで、S510~S522までの処理を繰り返し実行する。なお、処理500においては、S510~S522を実行した回数を経過年数tとしてカウントし初期値:t=0、処理を繰り返す度に経過年数tを1増分させるt=t1。したがって、S510~S522を1回実行した場合、経過年数t=1であり、2回目を実行すると、経過年数はt=2に設定される。3.動態分析の算定結果に基づく平均余命期間および平均住宅使用期間の算出本発明では、図4に図示される算定結果テーブル400などの動態分析の算定結果に基づいて、平均余命期間および平均住宅使用期間を算出することができる。ここで、余命期間とは、各会員の入居から死亡までの期間をいい、住宅使用期間とは、少なくとも1人の会員によって住宅が使用されている期間をいう。単身会員の場合、住宅使用期間は余命期間に一致するが、夫婦の場合は、夫婦のうちいずれか遅くに死亡した会員の余命期間に相当する。例えば、施設開設時に入居した会員が、開設から2年目に死亡した場合、この会員の余命期間は2年であり、単身の会員であれば、住宅使用期間も2年である。この会員が夫婦の場合、その相手が、例えば入居から10年目に死亡したとすると、この夫婦が使用した住宅の住宅使用期間は10年となる。1平均余命期間図6は、平均余命期間を算出するための累積余命期間610と、平均住宅使用期間を算出するための累積使用期間620とを含むテーブル600を示す。累積余命期間610は、各年における予想死亡人数分の余命期間を合算した値であり、各年度に死亡した会員の余命期間と各年度の合計の予想死亡人数410:Ptとの乗算によって算出される。初年度すなわち経過年数t=0に入居した会員が、3年目すなわち、経過年数t=2に死亡したとすると、その余命期間は、経過年数に対応する2年となる。したがって、経過年数tの累積余命期間は、累積余命期間=経過年数t×予想死亡人数Pと表すことができる。上述の例では、経過年数t=2における予想死亡人数410:Ptは、35.48105013人であるので、この年の累積余命期間は、2×35.48105013=70.9621003年となる。合計の累積余命期間は、経過年数分の累積余命期間610を合計することによって算出され、平均余命期間R2は、平均余命期間R2=合計累積余命期間/当初の合計入居者人数によって算出される。本実施形態では、当初の合計入居者人数は、1343人であり、合計の累積余命期間が、23474.038年であるので、平均余命期間R2は、23474.038/1343=17.47880715年である。2平均住宅使用期間累積住宅使用期間620は、経過年数tと、その年の予想空室発生数420:Dtとの乗算によって算出される。例えば、経過年数t=2における予想空室発生数420:D2は、23.76903832戸であるが、これは、単身会員の死亡または夫婦会員の同時死亡により2年間で空室になる住宅戸数、すなわち使用期間が2年間である住宅戸数を意味する。したがって、経過年数tにおける累積住宅使用期間は、累積住宅使用期間=経過年数t×空室発生数Dと表すことができる。上述の例において、経過年数t=2の累積住宅使用期間は、2×23.76903832=47.53807664年となる。合計累積住宅使用期間622は、経過年数分の累積住宅使用期間620を合計することによって算出され、平均住宅使用期間は、平均住宅使用期間R1=合計累積住宅使用期間/総住居戸数によって算出される。本実施形態では、総住居戸数が1061戸であり、合計累積住宅使用期間622が、19712.68531年であるので、平均住宅使用期間R1は、19712.68531/1061=18.57934468年である。4.動態分析の算定結果に基づく会員費および入居費の返済保証金率の算出上述のように、高齢者用施設において、一般に入居一時金として受け取る費用は、施設内の共用施設および専用住居に対する前払い家賃に相当する。本発明によって提供されるサービスでは、経過年数に応じた返済を可能にするため、このような費用を、専用住居に対する家賃に相当する入居費と、共用施設部分に対する家賃に相当する終身会員費とに分ける。入居費は、専用住居に対する家賃であり、専用住宅に対する所定の期間分の前払い家賃として入居時に一度に受け取る。入居時の一括払いとする場合、入居費は専用住居に対する家賃であるという観点から、会員が専用住居を使用する期間、すなわち、上述の動態分析により算出される平均住宅使用期間分の家賃を、一括入居費とするのが好ましい。そして、平均住宅使用期間よりも短い期間で施設を退去した会員については、平均住宅使用期間と住居使用期間との差分に対応する年数分の入居費を、余剰金として会員側に返済すべきである。なお、入居費を通常の住宅の家賃と同様に月払いとする場合は、このような入居費の返済について考慮する必要はない。終身会員費は、施設に入居している各会員に、終身的な介護サービスを提供し、共用施設を利用できるようにするための費用であり、各会員が施設に入居している期間分の介護サービスを含め共用施設に対する家賃の前受金に相当する。したがって、終身会員費は、会員の入居から退去までの期間、すなわち、上述の動態分析により算出される平均余命期間分の家賃とすべきである。そして、平均余命期間分の終身会員費を毎年均等に償却し、会員が平均余命期間よりも前に施設を退去した場合は、平均余命期間と入居期間との差分に対応する年数分の会員費を余剰金として会員側に返済すべきである。しかしながら、平均余命期間を用いて終身会員費を設定した場合、平均余命期間より早く施設を退去した会員に対しては、入居期間に応じた年数分の費用の返済が必要となる一方で、平均余命期間より長く施設に在籍している会員については、予め受け取った会員費が不足することとなる。同様に、平均住宅使用期間を用いて入居費を設定した場合、平均住宅使用期間より早く施設を退去した会員に対しては、入居期間に応じた年数分の入居費の返済が必要となる。そこで、本発明に係るサービスでは、会員費および入居費それぞれに対して返済保証金を別途設定し、各返済保証金を、会員費および入居費を返済するための財源として用いることとする。例えば、会員費については、上述のような終身介護権や共用施設利用権としての終身会員費に加え、会員費の返済に用いるための会員費返済保証金を含んだ金額を、入居時に受け取る会員費として設定する。そして、この終身会員費および会員費返済保証金の双方を含む会員費全体を返済対象とする。各会員から会員費の一部として受け取った会員費返済保証金は、別途蓄積しておき、会員費を返済する費用として用いる。会員費は、平均余命期間で全て償却されるように、毎年均等に償却しすなわち、各年の償却費用=会員費×1/平均余命期間、平均余命期間よりも早く施設を退去した会員については、その入居期間に応じた年数分の会員費を、別途蓄積した会員費返済保証金を使用して返済する。入居費についても同様に、平均住宅使用期間など所定の期間分の専用住宅の前受け家賃に相当する一括入居費と、入居費の返済に用いるための入居費返済保証金とを含めた金額を、入居時に受け取る入居費として設定する。そして、この一括入居費と入居費返済保証金の双方を含む入居費全体を返済対象とし、退去までの住宅使用期間が平均住宅使用期間よりも短かった会員については、住宅使用期間に応じた金額を、別途蓄積した入居費返済保証金から返済する。ところで、会員費返済保証金および入居費返済保証金として過不足のない適切な金額を設定するには、各年に施設を退去する会員の人数や退去した会員の入居期間を考慮する必要がある。そこで、本願発明では、上述の動態分析の算定結果を用いて、会員費全体に対する適切な会員費返済保証金の割合会員費返済保証金率および入居費全体に対する適切な入居費返済保証金の割合入居費返済保証金率を算出する。したがって、本発明によれば、会員費の一部として受け取るべき会員費返済保証金、および入居費の一部として受け取るべき入居費返済保証金として、過不足のない適切な金額を設定することが可能になる。以下で、図7を参照して、動態分析に基づいて会員費返済保証金率および入居費返済保証金率を算出するための方法を説明する。1会員費返済保証金率図7は、各年における会員費および入居費に対する返済率を示すテーブル700を図示している。まず、会員費返済保証金率について説明するが、この実施形態では、動態分析に基づいて算出された上記平均余命期間R2=17.47880748年に従って平均余命期間を17年間と設定し、会員費が全て償却されるまでの17年間経過年数t=1からt=17の返済率を算出する。経過年数tに死亡した各会員に対する会員費の返済率xは、返済率:x=-t/平均余命期間によって算出することができる。経過年数tにおける予想死亡人数をPtとすると、死亡した会員全体に対する会員費の返済率Xは、符号710で示されるように、返済率:X=-t/平均余命期間×Pt=/17×Ptによって算出することができる。したがって、t年目に返済すべき会員費の合計返済額は、返済率Xt×会員費によって算出することができる。会員費返済保証金率εは、平均余命期間に相当する期間経過期間t=1からt=17の返済金率の合計と、当初入居者人数とによって算出することができる。会員費返済保証金率εは、以下の式で算出される。ここで、であり、図7の実施形態では、である。当初入居者人数は1343人であるため、会員費返済保証金率εは、336.0621608/1343-336.0621608=0.3337467となる。したがって、本実施形態の場合は、会員費全体に対する割合が33.37467の金額を、会員費の返済保証金として設定すればよい例えば、終身会員費:会員費返済保証金=66.6:33.4の割合で、会員費を設定することができる。なお、会員費として得られる収入のうち返済保証金による収入は、会員費返済保証金率ε×会員費×当初入居者人数によって算出することができる。2入居費返済保証金率次に入居費返済保証金率を説明する。経過年数tに死亡した各会員に対する入居費の返済率zは、返済率:z-t/平均住居使用期間によって算出することができる。図6に関連して説明したように、動態分析によって算出された平均住宅使用期間R1は、18.57934468年であるが、ここでは、明確性のため、四捨五入により平均住宅使用期間を19年と設定する。経過年数tにおける予想空室発生数をDtとすると、死亡した会員全体に対する入居費の返済率Zは、符号720で示されるように、返済率:Z=-t/平均住居使用期間×Dt=/19×Dtによって算出することができる。したがって、t年目に返済すべき入居費の合計返済額は、返済率Zt×入居費によって算出することができる。入居費返済保証金率ξは、経過期間t=1からt=19の入居費の返済金率の合計と、総住居戸数とによって算出することができ、以下の式で表される。ここで、であり、図7の実施形態では、である。本実施形態において、総住居戸数は1061戸であるため、入居費返済保証金率ξは、268.6182271/1061-268.6182271=0.338833766となる。したがって、本実施形態の場合は、入居費全体に対する割合が33.8833766の金額を、入居費返済保証金として設定すればよい。例えば、一括入居費:入居費返済保証金=66.1:33.9の割合で、入居費を設定することができる。なお、入居費として得られる収入のうち返済保証金による収入は、入居費返済保証金率ξ×入居費×総住居戸数×住宅充室率によって算出することができる。以上のように、本発明によれば、動態分析を用いることによって、経過年数に応じた予想死亡人数、予想在籍人数、予想空室発生数を算出することができ、これにより、予想新規入居人数、平均余命期間、および平均住宅使用期間も算出することができる。これにより、毎年の死亡人数に基づく介護費用の算定や、在籍人数に基づく管理費収入食堂収入の算定、会員費および保証金収入の算定などを適切に行うことが可能になり、施設の安定した運営が可能になる。さらに、動態分析の結果に基づいて、過不足のない返済保証金を設定することが可能になり、会員費および入居費を会員の入居期間および住宅使用期間に応じて適切に返済することが可能になる。なお、本発明は、方法、装置、およびプログラムなど、様々な形式で実装することができる。例えば、メモリとプロセッサとを備えたコンピュータが、メモリ内に記憶された、入力テーブル200などの入力データを用いて図5に関連して説明した処理を実行し、結果テーブル250、350、算定結果テーブル400に示されるような処理結果を出力装置に出力することもできる。さらに、動態分析における算定結果をメモリ内に格納し、これらの処理結果を使用して、図6に関連して説明したような平均余命期間や平均住宅使用期間、図7に関連して説明したような会員費/入居費の返済率や会員費/入居費の返済保証金率などを算出し、出力することもできる。あるいは、これらの処理をプログラムによって実行することもできる。