"建物の工事内訳書データを読み込む読み込み手段と、前記読み込み手段により読み込まれた前記工事内訳書データに含まれる、前記建物の各構成部分の直接工事費に基づいて、前記建物の各構成部分の修繕時の直接工事費を算出する工事費算出手段と、前記建物の各構成部分を耐用年数ごとのグループに分類する耐用年数分類手段と、前記分類されたグループごとに、前記修繕時の直接工事費から修繕時の共通費を算出する共通費算出手段と、前記分類されたグループごとに、当該グループに含まれる前記建物の各構成部分の前記修繕時の直接工事費へ前記修繕時の共通費を按分配賦し、前記建物の各構成部分の改修工事費を決定する決定手段とを備えることを特徴とする長期修繕計画作成装置。請求項1に記載の長期修繕計画作成装置において、前記決定手段により決定された前記建物の各構成部分の改修工事費を改修時期ごとに出力する出力手段を備えることを特徴とする長期修繕計画作成装置。請求項1または2に記載の長期修繕計画作成装置において、前記工事費算出手段は、前記建物の各構成部分の直接工事費に所定の修繕時割増し係数を乗算することにより、前記修繕時の直接工事費を算出することを特徴とする長期修繕計画作成装置。請求項1~3のいずれか一項に記載の長期修繕計画作成装置において、前記工事費算出手段により算出された前記建物の各構成部分の修繕時の直接工事費に対して、建設工事費デフレーターを用いた時点修正を行う時点修正手段を更に備え、前記共通費算出手段は、前記時点修正手段により時点修正がなされた直接工事費から前記修繕時の共通費を算出し、前記決定手段は、前記時点修正手段により時点修正がなされた工事費を用いて前記修繕時の共通費を按分配賦することを特徴とする長期修繕計画作成装置。請求項2に記載の長期修繕計画作成装置において、前記出力手段は、改修時期の近い順に並び替えられた前記建物の各構成部分に対して、各改修時期ごとに発生する前記修繕時の直接工事費が記載された帳票を出力することを特徴とする長期修繕計画作成装置。建物の工事内訳書データをコンピュータが読み込む読み込み工程と、前記読み込み工程で読み込まれた前記工事内訳書データに含まれる、前記建物の各構成部分の直接工事費に基づいて、前記建物の各構成部分の修繕時の直接工事費をコンピュータが算出する工事費算出工程と、前記建物の各構成部分を耐用年数ごとのグループにコンピュータが分類する耐用年数分類工程と、前記分類されたグループごとに、前記修繕時の直接工事費から修繕時の共通費をコンピュータが算出する共通費算出工程と、前記分類されたグループごとに、当該グループに含まれる前記建物の各構成部分の前記修繕時の直接工事費へ前記修繕時の共通費をコンピュータが按分配賦し、前記建物の各構成部分の改修工事費をコンピュータが決定する決定工程とを含む長期修繕計画作成装置における長期修繕計画作成方法。しかしながら、従来の長期修繕計画作成方法では、計画者が適時外部資料を参照しながら、計画者の恣意的な判断で計画を作成していた。また、その作成プロセスや作成された計画の根拠を示す記録もなく、計画の正当性を検証することが困難であった。請求項1に係る発明は、建物の工事内訳書データを読み込む読み込み手段と、読み込み手段により読み込まれた工事内訳書データに含まれる、建物の各構成部分の直接工事費に基づいて、建物の各構成部分の修繕時の直接工事費を算出する工事費算出手段と、建物の各構成部分を耐用年数ごとのグループに分類する耐用年数分類手段と、分類されたグループごとに、修繕時の直接工事費から修繕時の共通費を算出する共通費算出手段と、分類されたグループごとに、当該グループに含まれる建物の各構成部分の修繕時の直接工事費へ修繕時の共通費を按分配賦し、建物の各構成部分の改修工事費を決定する決定手段とを備えることを特徴とする長期修繕計画作成装置である。請求項6に係る発明は、建物の工事内訳書データをコンピュータが読み込む読み込み工程と、読み込み工程で読み込まれた工事内訳書データに含まれる、建物の各構成部分の直接工事費に基づいて、建物の各構成部分の修繕時の直接工事費をコンピュータが算出する工事費算出工程と、建物の各構成部分を耐用年数ごとのグループにコンピュータが分類する耐用年数分類工程と、分類されたグループごとに、修繕時の直接工事費から修繕時の共通費をコンピュータが算出する共通費算出工程と、分類されたグループごとに、当該グループに含まれる建物の各構成部分の修繕時の直接工事費へ修繕時の共通費をコンピュータが按分配賦し、建物の各構成部分の改修工事費をコンピュータが決定する決定工程とを含む長期修繕計画作成装置における長期修繕計画作成方法である。本発明によれば、建物の長期修繕計画を明確な基準に則って作成することができる。図1は、本実施の形態における長期修繕計画作成装置の一実施の形態の構成を示すブロック図である。この実施形態では、建物の長期修繕計画を作成する長期修繕計画作成装置について説明する。長期修繕計画作成装置100としては、例えばパーソナルコンピュータパソコンが用いられる。長期修繕計画作成装置100は、操作部材101と、接続IF102と、制御装置103と、HDD104と、モニタ105とを備えている。操作部材101は、使用者によって操作される種々の装置、例えばキーボードやマウスを含む。接続IF102は、長期修繕計画作成装置100と外部機器とを接続するためのインターフェースである。接続IF102は、例えば、外部機器と有線接続するためのUSBインターフェースや、無線接続するための無線LANモジュールなどが用いられる。長期修繕計画作成装置100には、この接続IFを介して、プリンタ等の外部機器や、他の情報処理装置等が接続される。制御装置103は、CPU、メモリ、およびその他の周辺回路によって構成され、長期修繕計画作成装置100の全体を制御する。なお、制御装置103を構成するメモリは、例えばSDRAM等の揮発性のメモリである。このメモリは、CPUがプログラム実行時にプログラムを展開するためのワークメモリや、データを一時的に記録するためのバッファメモリを含む。HDD104は、種々のデータファイルや、制御装置103で実行される種々のプログラムのデータ等を記録するための記録装置である。なお、HDD104に記録されるプログラムのデータは、CD-ROMやDVD-ROMなどの記憶媒体に記録されて提供され、使用者が当該記憶媒体を用いてプログラムのデータをHDD104にインストールすることによって、制御装置103がプログラムを実行できるようになる。モニタ105は、例えば液晶モニタであって、制御装置103から出力される種々の表示用データが表示される。例えば、制御装置103は、HDD104に記録されているプログラムを実行することにより起動されたアプリケーション画面をモニタ105に表示する。本実施の形態における長期修繕計画作成装置100では、工事内訳書を用いて、建物を構成する重要な構成部分別に個別に修繕時の直接工事費を算出した後、各構成部分に共通費を按分配賦することにより、建物の長期修繕計画を作成する。このためには、1建物の重要な構成部分、2各構成部分の直接原価及び取得原価、3各構成部分の耐用年数、4各構成部分の修繕工事費、5各構成部分に按分される共通費を特定する必要がある。以下、本実施の形態における長期修繕計画の作成方法について説明する。まず、1建物の重要な構成部分の特定方法について説明する。建物を構成する部分は、構造体、外装、内装に大別され、工事内訳書に詳細に記載されている。そこで、本実施の形態では、制御装置103は、工事内訳書を電子化して読み込み、電子化後の工事内訳書データに基づいて、構造体、外装、内装を特定する。具体的には、図2~図5に示すような書式の工事内訳書データを用いて特定する。図2は、工事内訳書の科目別内訳の書式例を示しており、この科目別内訳は、例えば、名称2a、摘要2b、数量2c、単位2d、金額2e,備考2fを一覧形式で示したものである。この工事内訳書の科目別内訳において、1.直接仮設、2.土工、3.地業、4.鉄筋、5.コンクリート、6.型枠、7.鉄骨、8.既製コンクリートが構造体に相当する。また、9.防水、10.石、11.タイル、12.木工、13.屋根及びとい、14.金属、15.左官、16.建具、17.カーテンウォール、18.塗装、19.内外装、20.ユニット及びその他については、建物の外部に用いられるものが外装に相当し、建物の内部に用いられるものが内装に相当する。9.防水~20.ユニット及びその他を外装と内装とに分類するためには、図3~図5に示す工事内訳書の中科目別内訳が用いられる。この中科目別内訳は、例えば、科目名称3a、中科目名称3b、数量3c、単位3d、金額3e,備考3fを一覧形式で示したものである。9.防水~20.ユニット及びその他を外装と内装とに分類するための情報は、中科目名称3bに記載されている。制御装置103は、工事内訳書データの中科目別内訳の中科目名称3b内に外部と記録されていれば外装であると判断し、内部と記録されていれば内装であると判断する。なお、図3~図5に示す中科目別内訳において、中科目名称3bに外部と内部が両方記載されている科目は、外装と内装の両方に用いられることを示している。例えば、9.防水の中科目名称3bには、外部と内部が両方記載されているため、これは外装と内装の両方に用いられることがわかる。一方で、12.木工の中科目名称3bには、内部しか記載されていないため、これらは内装のみに用いられることがわかる。また、13.屋根及びとい、17.カーテンウォールの中科目名称3bには、外部しか記載されていないため、これらは外装のみに用いられることがわかる。また、16.建具の中科目名称3bには、外部と内部のいずれも記載されていない。この場合には、使用者に対して外部と内部の指定を促す。次に、2各構成部分の直接原価の算出方法について説明する。構造体の直接原価については、図2に示した工事内訳書の科目別内訳における、1.直接仮設から8.既製コンクリートまでの一式の金額2eを合計することによって、構造体の直接工事費を算出し、これを構造体の直接原価とする。外装の直接原価については、図3~図5に示した9.防水~20.ユニット及びその他のうち、中科目名称3bに外部と記録されているものを対象として、一式の金額2eを合計することによって、外装の直接工事費を算出し、これを外装の直接原価とする。内装の直接原価については、図3~図5に示した9.防水~20.ユニット及びその他のうち、中科目名称3bに内部と記録されているものを対象として、一式の金額2eを合計することによって、内装の直接工事費を算出し、これを内装の直接原価とする。次に、3各構成部分の耐用年数の決定方法について説明する。構造体の耐用年数は構造及び用途で決まるため、制御装置103は構造体の耐用年数を図6に示す構造体の耐用年数表に基づいて決定する。また、外装及び内装の物理的耐用年数については、図7、8に示す材料コード/物理的耐用年数表に基づいて決定する。すなわち、あらかじめ図6~8に示す耐用年数表を電子化してHDD104に記録しておき、制御装置103は、これらの耐用年数表を参照して、構造体、外装、内装のそれぞれの耐用年数を科目ごとに決定する。図9は、内装を対象として、物理的耐用年数が短い順に並べ替えた物理的耐用年数に基づく改修サイクル表である。この内装の物理的耐用年数に基づく改修サイクル表では、物理的耐用年数が10年の科目工種は改修サイクルをAとし、20年の科目は改修サイクルをBとし、30年の科目は改修サイクルをCとし、40年の科目は改修サイクルをDとしている。また、構造体に含まれる科目は改修サイクルをEとしている。これによって、内装の科目を物理的耐用年数すなわち改修時期に応じてA~Eの5つのグループに分類することができ、内装の物理的耐用年数別グループを作成することができる。図10、11は、外装を対象として、物理的耐用年数が短い順に並べ替えた物理的耐用年数に基づく改修サイクル表である。この外装の物理的耐用年数に基づく改修サイクル表では、物理的耐用年数が15年の科目工種は改修サイクルをAとし、20年の科目は改修サイクルをBとし、30年の科目は改修サイクルをCとし、40年の科目は改修サイクルをDとしている。また、構造体に含まれる科目は改修サイクルをEとしている。これによって、外装の科目を物理的耐用年数に応じてA~Eの5つのグループに分類することができ、外装の物理的耐用年数別グループを作成することができる。本実施の形態では、外装と内装の耐用年数については、建物が集客力が必要で無い事業に用いられている場合には、図7、8によって特定される物理的耐用年数を適用する。これに対して、建物が集客力が必要な事業に用いられている場合には、事業主が経営的判断に基づいて任意に設定した事業的耐用年数と、物理的耐用年数とのうちの短い方を耐用年数として適用する。例えば、集客が必要なホテル等においては、外装や内装は、物理的耐用年数よりも短いサイクルで改修される。このような集客のために改修を行うサイクルをあらかじめ事業主にヒアリングして、事業的耐用年数を決定しておく。なお、9.防水については、事業的耐用年数を設定せずに、常に物理的耐用年数を適用することとする。次に、4各構成部分の修繕工事費修繕時の直接工事費の決定方法について説明する。修繕工事費は、新築工事の直接工事費を算出した後、これを修繕時の直接工事費に補正することにより決定される。制御装置103は、図12~図13に示す直接工事費変換表により、新築時の直接工事費を修繕時の直接工事費に補正する。直接工事費変換表は、工種12a、コード12b、材料仕様12c、物理的耐用年数12d、および修繕時割増し係数12eを一覧形式で示したものである。図12は内部の直接工事費変換表であり、中科目名称3bに内部と記録されているものを対象として利用される。図13は外部の直接工事費変換表であり、中科目名称3bに外部と記録されているものを対象として利用される。これら2つの直接工事費変換表は、あらかじめ電子化してHDD104に記録される。制御装置103は、HDD104からこれらの直接工事費変換表を読み出し、割増し係数12eを各構成部分の直接工事費に乗算することによって、各構成部分の新築時の直接工事費を修繕時の直接工事費に補正する。制御装置103は更に、図14に示す時点修正表建設工事費デフレーターにより、修繕時の直接工事費の時点修正を行う。時点修正は、新築時の数値と、長期修繕計画作成時の数値とを図14から選択し、それらの比を直接工事費に乗算することにより行われる。なお、新築時に長期修繕計画を作成する場合、この比は1となるため、時点修正の前後で直接工事費は変化しない。次に、5共通費の按分方法について説明する。制御装置103は、まず以下に説明する手順で共通費を算定する。そして、算定された共通費を所定の配賦基準に則り各構成部分に対して按分配賦する。制御装置103は、図15に示す共通費算定表を用いて、物理的耐用年数別グループごとすなわち改修時期ごとに、共通仮設費率Kr、現場管理費率Jo、および一般管理費等率Gpを順に算定する。共通仮設費率Krは、特定の物理的耐用年数別グループの改修工事全体の直接工事費に対する共通仮設費の割合を表す数値であり、図15aに示す算定式により算定される。従って、物理的耐用年数別グループに含まれる各構成部分の、4において算出された修繕時の直接工事費を合計し、それに共通仮設費率Krを乗算すれば、その物理的耐用年数別グループに対応する共通仮設費を算定することができる。以下、直接工事費と共通仮設費の合計を純工事費と呼ぶ。純工事費を算定した制御装置103は、次に現場管理費率Joを算定する。現場管理費率Joは、改修工事全体の純工事費に対する現場管理費の割合を表す数値であり、図15bに示す算定式により算定される。制御装置103は、純工事費に現場管理費率Joを乗算することにより、現場管理費を算定する。以下、純工事費と現場管理費の合計を工事原価と呼ぶ。工事原価を算定した制御装置103は、次に一般管理費等率Gpを算定する。一般管理費等率Gpは、改修工事全体の工事原価に対する一般管理費等の割合を表す数値であり、図15cに示す算定式により算定される。制御装置103は、工事原価に一般管理費等率Gpを乗算することにより、一般管理費等を算定する。以下、工事原価と一般管理費等の合計を工事価格と呼ぶ。共通費である共通仮設費、現場管理費、および一般管理費等は以上のようにして算定される。制御装置103は、上記の手順において物理的耐用年数別グループごとに算定された共通仮設費率Kr、現場管理費率Jo、および一般管理費等率Gpを用いて、その物理的耐用年数別グループに含まれる個々の資産に対し共通費を按分配賦する。具体的には、特定の物理的耐用年数別グループに含まれる各構成部分の直接工事費に対して1共通仮設費率Krを掛け合わせることにより、各構成部分の純工事費を算出する。次に、各構成部分の純工事費に対して1現場管理費率Joを掛け合わせることにより、各構成部分の工事原価を算出する。更に、各構成部分の工事原価に対して1一般管理費等率Gpを掛け合わせることにより、各構成部分の工事価格を算出する。最後に制御装置103は、このようにして算出された各構成部分の工事価格に対してユーザーにより指定された出精値引率を掛け合わせたり、消費税等相当額を加算したりすることにより、特定の物理的耐用年数別グループに含まれる各構成部分の発生工事費を算出する。そして、図16~図17に示す書式で、長期修繕計画を作成し出力する。図16~図17に示した長期修繕計画は、物理的耐用年数が短い順に並べ替えた物理的耐用年数に基づく改修サイクル表図9~図11に対し、5で算出した各構成部分の発生工事費を発生時期別に列挙した構成となっている。図16は内装の各構成部分の長期修繕計画であり、図9に対応する。図17は外装の各構成部分の長期修繕計画であり、図10~図11に対応する。なお、図16~図17においてと記載されている箇所には、実際には制御装置103により算出された各構成部分の工事価格が記載される。図18は、本実施の形態における長期修繕計画作成処理の流れを示すフローチャートである。ステップS10において、制御装置103は、工事内訳書を電子データ化する。例えば、使用者によってスキャナ等で読み込まれた工事内訳書から文字を読み取って、工事内訳書を電子データ化する。その後、ステップS20へ進む。ステップS20では、制御装置103は、構造体の耐用年数を特定するための情報の入力を受け付ける。例えば、モニタ105に入力画面を表示し、使用者が該入力画面上で図6に示した構造体の耐用年数表を用いて耐用年数を特定するために必要な情報を入力できるようにする。また、ステップS30以降の処理で入力を受け付ける情報についても、同様に入力画面をモニタ105に表示して、入力を受け付ける。この入力画面は、一画面上で全ての情報を入力できるようにしてもよいし、入力する情報ごとに個別の入力画面を設けてもよい。その後、ステップS30へ進み、制御装置103は、建具について、外装か内装かを示す情報の入力を受け付ける。上述したように、図4に示す工事内訳書の中科目別内訳では、16.建具の中科目名称3bには、外部と内部のいずれも記載されていない。このため、使用者は、建具については、内装か外装かを示す情報を画面上で入力する必要がある。このとき、使用者は、図4の16.建具の中科目名称3bの欄に記載されている1アルミニウム製建具~8ガラスのそれぞれに対して、外装と内装のいずれかを指定する。その後、ステップS40へ進み、制御装置103は、使用者からの材料コードの入力を受け付ける。ここで入力される材料コードと、図7、8に示した材料コード/物理的耐用年数表とに基づいて、外装及び内装の物理的耐用年数が決定される。その後、ステップS50へ進む。ステップS50では、制御装置103は、ステップS40で決定した外装及び内装の物理的耐用年数に基づいて、外装と内装のそれぞれごとに耐用年数が短い順小さい順に並べ替えて、ステップS60へ進む。ステップS60では、制御装置103は、図9~図11に示したように、内装と外装のそれぞれについて、物理的耐用年数に基づく改修サイクル表を作成して、ステップS70へ進む。ステップS70では、制御装置103は、工事内訳書データを参照して、ステップS60でグループ分けした各グループごとに直接原価直接工事費を算出する。ステップS80では、制御装置103は、図12および図13の直接工事費変換表を用いて、各構成部分の直接工事費を補正する。次のステップS90で制御装置103は、図14に示した時点修正表を用いて、新築時と長期修繕計画作成時との時点修正を行う。ステップS100では、制御装置103は図15に示した共通費算定表の各式に、各グループごとの直接工事費の総額を当てはめ、各グループごとの共通費を算定する。その後、処理はステップS120およびステップS130へ進み、上述した処理で算定した共通費を各サイクル項目に按分配賦し、改修工事費を算出する。そして、算出した改修工事費を用いて、図16および図17に示した書式の長期修繕計画を出力する。その後、処理を終了する。以上説明した本実施の形態によれば、以下のような作用効果を得ることができる。1制御装置103は、建物の工事内訳書データを読み込み、読み込んだ工事内訳書データに含まれる建物の各構成部分の直接工事費に基づいて、建物の各構成部分の修繕時の直接工事費を算出し、建物の各構成部分を耐用年数ごとのグループに分類し、グループごとに修繕時の直接工事費から修繕時の共通費を算出し、グループごとに当該グループに含まれる建物の各構成部分の修繕時の直接工事費へ修繕時の共通費を按分配賦し、建物の各構成部分の改修工事費を決定するようにした。これによって、建物の長期修繕計画を明確な基準に則って作成することができる。2制御装置103は、建物の各構成部分の改修工事費を改修時期ごとに出力するようにした。これによって、利用者は建物の長期修繕計画を望む形で得ることができる。3制御装置103は、建物の各構成部分の直接工事費に修繕時割増し係数を乗算することにより、修繕時の直接工事費を算出するようにした。これによって、各構成部分ごとに、改修工事費を正確に算出することができる。4制御装置103は、建物の各構成部分の修繕時の直接工事費に対して、建設工事費デフレーターを用いた時点修正を行うようにした。これによって、名目工事費と実質工事費との差異を考慮した長期修繕計画を作成することができる。5制御装置103は、改修時期の近い順に並び替えられた建物の各構成部分に対して、各改修時期ごとに発生する修繕時の直接工事費が記載された帳票を出力するようにした。これによって、改修工事の発生時期やその際に発生する各構成部分ごとの工事費を確認しやすい帳票を得ることができる。―変形例―なお、上述した実施の形態では、長期修繕計画作成装置100としては、例えばパソコンを用いる例について説明した。しかしながら、これに限定されず、例えば、サーバー装置や携帯情報端末等のプログラムを実行することが可能な他の装置も長期修繕計画作成装置として用いることができる。なお、本発明の特徴的な機能を損なわない限り、本発明は、上述した実施の形態における構成に何ら限定されない。また、上述の実施の形態と複数の変形例を組み合わせた構成としてもよい。"