"商業施設としての建物を建設するために土地を賃借する場合の賃借料算出システムであって、前記土地の面積、固定資産税評価額及び前記土地の運用を仮定した場合の目標としての基準利回りを含む各入力データ、前記土地の形状を含む地形データ及び前記土地に対する建築規制上の制約からなる制約データを含む評価データをコンピュータシステムへ入力する入力手段と、前記評価データを評価するための基準となる、地形評価基準データ、制約評価基準データからなる基準データと、この基準データに対応する地形係数、制約係数からなる係数データとをテーブルとして記録媒体に格納した評価基準データベースと、前記入力手段により入力された地形データ及び制約データを、コンピュータシステムを用いて、前記評価基準データベースにおけるテーブルから読み出した地形評価基準データ及び制約評価基準データに対応する地形係数及び制約係数を評価係数として決定し、更に、決定された各評価係数の積を総合評価係数として決定する総合評価係数決定手段と、コンピュータシステムを用いて、前記決定された総合評価係数と前記入力手段により入力された基準利回りとの積を計算して確定利回りを決定するとともに、この確定利回りと前記入力手段により入力された固定資産税評価額との積を計算して、実質的に賃貸人の手取り収入となる手残り賃料年額を決定する確定手段と、を有してなる土地の賃借料算出システム。請求項1において、前記入力手段によって入力される前記地形データは、前記土地の面積データ及びそのうちの有効利用できる土地の面積である有効面積データとされ、前記評価基準データベースには、賃借可能な有効面積率の下限値が有効面積率評価基準データとして格納され、前記総合評価係数決定手段は、前記有効面積データを前記土地の面積データにより除算した結果の有効面積率が前記有効面積率評価基準データを超えるとき、その数値を前記地形係数として決定するように構成されたことを特徴とする土地の賃借料算出システム。請求項2において、前記地形データは、前記土地内での1mを超える高低差の地形変形データを含み、前記評価基準データベースには、前記高低差の大小を示す高低差評価基準データ及びこれに対応する地形変形係数がテーブルとして格納されていて、前記総合評価係数決定手段は、入力された前記地形変形データに基づいて、前記高低差の大小を判断し、その判断に基づいて前記評価基準データベースから対応する地形変形係数を読み出して、これを評価係数とし、且つ、これと前記有効面積データを土地の面積データにより除算した数値との積を、地形係数として決定するように構成されたことを特徴とする土地の賃借料算出システム。請求項1乃至3のいずれかにおいて、前記入力手段によって入力される前記制約データは、前記土地の用途地域指定を示すデータであり、前記評価基準データベースには、前記制約評価基準データとして、第1種住居地域及び第2種住居地域のいずれか又はその他の用途地域を示す用途指定評価基準データ及び、これらに対応する用途指定係数がテーブルとして格納され、前記用途指定係数は、前記入力された制約データが第1種住居地域のときは0.85、第2種住居地域のときは0.90、その他の指定のときは1.00であることを特徴とする土地の賃借料算出システム。請求項1乃至4のいずれかにおいて、前記入力手段によって入力される前記制約データは、前記土地における建坪率を含み、前記評価基準データベースには、前記制約評価基準データの建坪率評価基準データ及び対応する制約係数として建坪係数がテーブルとして格納され、前記建坪係数は建坪率が70以下のとき0.95、70超のとき1.00とされていて、前記総合評価係数決定手段は、前記入力された建坪率のデータを、前記評価基準データベースから読み出し前記建坪率70のデータと比較し、前記入力された建坪率が70を超えるときは、前記評価基準データベースから前記建坪係数1.00を選択し、また、70以下のときは読み出した前記建坪係数0.95を選択し、これを前記制約係数の一つとして決定するように構成されたことを特徴とする土地の賃借料算出システム。請求項1乃至5のいずれかにおいて、前記入力手段によって入力される前記制約データは、前記土地に接続する道路の数及びその幅員のデータからなる道路データを含み、前記評価基準データベースには、土地に接続する道路の数及びその幅員の評価基準となる道路評価基準のデータが制約評価基準として格納されるとともに、対応する道路係数がテーブルとして格納されていて、前記総合評価係数決定手段は、入力された前記道路データに基づいて、前記評価基準データベースから読み出した前記道路評価基準のデータを参照して、前記評価基準データベースから対応する道路係数を読み出して制約係数とするように構成されたことを特徴とする土地の賃借料算出システム。請求項1乃至6のいずれかにおいて、前記入力手段は、前記建物の取得税額、建物保存登記料、建物の建築費等の総額、建物の大規模補修工事費予測額、建物の火災保険料相当額及び前記商業施設における年商予測額の各データを入力可能とされ、前記読出手段、総合評価係数決定手段、確定手段を含むコンピュータシステムは、前記手残り賃料年額のデータ、前記建物の建築費等の総額のデータから、これを土地賃借期間で除算した1年当りの金額、建物の固定資産税及び火災保険料相当額のデータから賃借料年額計を算出するようにされ、更に、前記コンピュータシステムは、前記入力手段から入力された前記建物の大規模補修工事予測額を工事周期で除算した大規模補修工事年負担額と前記賃借料年額計との和である不動産コスト年額を、前記商業施設の年商予測額により除算した不動産コスト売上比を算出するようにされたことを特徴とする土地の賃借料算出システム。この発明は、土地の賃借料を客観的に算出することができる土地の賃借料算出システムを提供することを課題とする。本発明者は、鋭意研究した結果、従来の、建物に関する土地所有権者が負担していた全ての実費を、賃借人が別途負担することとし、土地の固定資産税評価額のデータと、土地の地形データや用途地域指定を含む制約データ等から求めた総合評価データとから実際に賃貸人の受け取る手残り賃料を算出できることを見出した。ここで、建物に関する実費の一つとして、建物減価償却費があるが、これは差入保証金の償却と見合うようにした。また、建物に関連する減価償却費以外の全ての実費は、建築費、建物取得税、建物保存登記料、建物固定資産税、建物火災保険料であり、これに、前記の建物減価償却費が加わる。ここで、賃貸人としては、正確な土地の利回りを知りたいところであるが、その場合の土地の評価として、見なし路線価を使用する。見なし路線価は、固定資産税課税の内訳土地に記載されている評価額または価格であり、この評価額は、固定資産税路線価と同額であり、また、課税標準額は、税負担水準の均衡化促進措置により、商業地の場合、評価額の概ね60~70の水準であって、また一般的に、路線価は、土地売買の目安数値として使用されている。この発明は、上記のような土地の賃借の際に、賃貸人にとっては、合理的な利回りを確保し、また賃借人にとっては、正確なコストの分析が可能な、土地の賃借料算出システムを提供をするものであり、特に、土地の固定資産税評価額を基準として、賃貸人の受け取る実質的な手残り賃料を正確に算出できる土地の賃借料算出システムを提供することができる。即ち、以下の実施例により上記課題を解決することができる。1商業施設としての建物を建設するために土地を賃借する場合の賃借料算出システムであって、前記土地の面積、固定資産税評価額及び前記土地の運用を仮定した場合の目標としての基準利回りを含む各入力データ、前記土地の形状を含む地形データ及び前記土地に対する建築規制上の制約からなる制約データを含む評価データをコンピュータシステムへ入力する入力手段と、前記評価データを評価するための基準となる、地形評価基準データ、制約評価基準データからなる基準データと、この基準データに対応する地形係数、制約係数からなる係数データとをテーブルとして記録媒体に格納した評価基準データベースと、前記入力手段により入力された地形データ及び制約データを、コンピュータシステムを用いて、前記評価基準データベースにおけるテーブルから読み出した地形評価基準データ及び制約評価基準データに対応する地形係数及び制約係数を評価係数として決定し、更に、決定された各評価係数の積を総合評価係数として決定する総合評価係数決定手段と、コンピュータシステムを用いて、前記決定された総合評価係数と前記入力手段により入力された基準利回りとの積を計算して確定利回りを決定するとともに、この確定利回りと前記入力手段により入力された固定資産税評価額との積を計算して、実質的に賃貸人の手取り収入となる手残り賃料年額を決定する確定手段と、を有してなる土地の賃借料算出システム。2前記入力手段によって入力される前記地形データは、前記土地の面積データ及びそのうちの有効利用できる土地の面積である有効面積データとされ、前記評価基準データベースには、賃借可能な有効面積率の下限値が有効面積率評価基準データとして格納され、前記総合評価係数決定手段は、前記有効面積データを前記土地の面積データにより除算した結果の有効面積率が前記有効面積率評価基準データを超えるとき、その数値を前記地形係数として決定するように構成されたことを特徴とする前記1に記載の土地の賃借料算出システム。3前記地形データは、前記土地内での1mを超える高低差の地形変形データを含み、前記評価基準データベースには、前記高低差の大小を示す高低差評価基準データ及びこれに対応する地形変形係数がテーブルとして格納されていて、前記総合評価係数決定手段は、入力された前記地形変形データに基づいて、前記高低差の大小を判断し、その判断に基づいて前記評価基準データベースから対応する地形変形係数を読み出して、これを評価係数とし、且つ、これと前記有効面積データを土地の面積データにより除算した数値との積を、地形係数として決定するように構成されたことを特徴とする前記2に記載の土地の賃借料算出システム。4前記入力手段によって入力される前記制約データは、前記土地の用途地域指定を示すデータであり、前記評価基準データベースには、前記制約評価基準データとして、第1種住居地域及び第2種住居地域のいずれか又はその他の用途地域を示す用途指定評価基準データ及び、これらに対応する用途指定係数がテーブルとして格納され、前記用途指定係数は、前記入力された制約データが第1種住居地域のときは0.85、第2種住居地域のときは0.90、その他の指定のときは1.00であることを特徴とする前記1乃至3のいずれかに記載の土地の賃借料算出システム。5前記入力手段によって入力される前記制約データは、前記土地における建坪率を含み、前記評価基準データベースには、前記制約評価基準データの建坪率評価基準データ及び対応する制約係数として建坪係数がテーブルとして格納され、前記建坪係数は建坪率が70以下のとき0.95、70超のとき1.00とされていて、前記総合評価係数決定手段は、前記入力された建坪率のデータを、前記評価基準データベースから読み出し前記建坪率70のデータと比較し、前記入力された建坪率が70を超えるときは、前記評価基準データベースから前記建坪係数1.00を選択し、また、70以下のときは読み出した前記建坪係数0.95を選択し、これを前記制約係数の一つとして決定するように構成されたことを特徴とする前記1乃至4のいずれかに記載の土地の賃借料算出システム。6前記入力手段によって入力される前記制約データは、前記土地に接続する道路の数及びその幅員のデータからなる道路データを含み、前記評価基準データベースには、土地に接続する道路の数及びその幅員の評価基準となる道路評価基準のデータが制約評価基準として格納されるとともに、対応する道路係数がテーブルとして格納されていて、前記総合評価係数決定手段は、入力された前記道路データに基づいて、前記評価基準データベースから読み出した前記道路評価基準のデータを参照して、前記評価基準データベースから対応する道路係数を読み出して制約係数とするように構成されたことを特徴とする前記1乃至5のいずれかに記載の土地の賃借料算出システム。7前記入力手段は、前記建物の取得税額、建物保存登記料、建物の建築費等の総額、建物の大規模補修工事費予測額、建物の火災保険料相当額及び前記商業施設における年商予測額の各データを入力可能とされ、前記読出手段、総合評価係数決定手段、確定手段を含むコンピュータシステムは、前記手残り賃料年額のデータ、前記建物の建築費等の総額のデータから、これを土地賃借期間で除算した1年当りの金額、建物の固定資産税及び火災保険料相当額のデータから賃借料年額計を算出するようにされ、更に、前記コンピュータシステムは、前記入力手段から入力された前記建物の大規模補修工事予測額を工事周期で除算した大規模補修工事年負担額と前記賃借料年額計との和である不動産コスト年額を、前記商業施設の年商予測額により除算した不動産コスト売上比を算出するようにされたことを特徴とする前記1乃至6のいずれかに記載の土地の賃借料算出システム。本発明によれば、商業施設を建設するために借り受ける土地の賃借料を、客観的な基準により土地所有権者及び賃借人の双方が納得できる手残り賃料として計算することができる。以下、本発明の実施例について図面を参照して詳細に説明する。図1に示されるように、本発明の実施例に係る土地の賃借料算出システム10は、コンピュータシステムであり、入力手段12と、評価基準データベース14と、総合評価係数決定手段16と、確定手段18と、を備えて構成されている。入力手段12は、キーボードなどの入力機器であり、不動産情報の入力を受け付けるようにされている。ここで、不動産情報とは、対象となる土地の固定資産税評価額及び前記土地の運用を仮定した場合の目標としての基準利回りを含む各入力データと、前記土地の形状を含む地形データ及び前記土地に対する建築規制上の制約からなる制約データを含む評価データをいう。前記評価基準データベース14は、評価データを評価するための基準となる地形評価基準データ、制約評価基準データからなる基準データ、及び、この基準データに対応する地形係数、制約係数からなる係数データを記録媒体に格納したものである。詳細には、図2~図6に示されるように、基準データとこれに対応する係数データとが、テーブルとして記録媒体に格納されている。このテーブルについては、詳細な説明を後述する。前記総合評価係数決定手段16は、前記入力手段12により入力された地形データ及び制約データを、評価基準データベース14から読み出した対応する地形評価基準データ及び制約評価基準データを参照して、コンピュータシステムを用いて、対応する地形係数及び制約係数を決定し、さらに決定されたすべての係数の積を総合評価係数として決定するようにされた中央演算処理装置CPUである。図1の符号22は評価基準データベース14から記録されているデータを読み出すための読出手段を示す。前記確定手段18は、コンピュータシステムを用いて、前記決定された総合評価係数と前記入力手段12により入力された基準利回りとの積を計算して確定利回りを決定すると共に、この確定利回りと前記入力手段12により入力された固定資産税評価額との積を計算して、実質的に賃貸人の手取り収入となる手残り賃料年額を決定するようにされている。図1の符号24は、前記決定された総合評価係数や、手残り賃料年額を出力する出力手段であり、プリンター、ディスプレイ等の表示装置であり、計算した手残り賃料や、入力手段12によって入力したデータなどを必要に応じて印刷または表示するようにされている。次に、上記評価基準データベース14に、テーブルとして格納された基準データと、これに対応する係数データとについて、図2~6を参照して説明する。入力手段12によって入力される評価データとしての地形データは、土地の面積データ及びその内の有効利用できる土地の面積である有効面積データと、前記土地内での1mを超える高低差の地形変形データとが入力可能となっている。前記土地の面積データ及びその内の有効利用できる土地の面積である有効面積データに対応して、評価基準データベース14には、図2に示されるように、有効面積率評価基準データと地形係数がテーブルとして格納されている。具体的には、有効面積率評価基準データは、有効面積率0.85とされ、これに対応して、地形係数は、有効面積率が0.85超のときは、その有効面積率として格納されている。従って、入力された有効面積データ/面積データが0.85超のときは、その有効面積率がそのまま地形係数有効面積率係数となる。図3には、入力データが地形変形データの場合の、これに対応する高低差評価基準データ及び地形変形係数がテーブルとして格納されている。具体的には、高低差評価基準データが、高低差が1m以下の場合、1m超且つ1.5m以下、1.5m超且つ2m以下の場合、それぞれ対応する地形変形係数が1.00、0.95、0.90であり、テーブルとして格納されている。入力手段12によって入力される制約データは、土地の用途地域指定を示すデータ、土地の建坪率のデータ、及び、土地に接続する道路の数及びその幅員のデータからなる道路データを入力可能である。評価基準データベース14には、用途地域指定データに対応する用途指定評価基準データ及びこれに対応する用途指定係数がテーブルとして格納されている。具体的には、用途地域指定が第1種住居地域の場合、用途指定係数は、0.85、また第2種住居地域の場合は0.90、その他の地域指定の場合は1.00として、図4に示されるように格納されている。また、評価基準データベース14には、制約データが建坪率の場合の、建坪率評価基準データ及び対応する制御係数としての建坪係数がテーブルとして格納されている。具体的には、建坪率評価基準データが建坪率0.7超のとき、図5に示されるように対応する建坪係数は1.00、0.7以下の場合は、建坪係数0.95が格納されている。入力される制約データが、道路データの場合に対応して、評価基準データベース14には、図6に示されるように、道路評価基準データ及びこれに対応する道路係数がテーブルとして格納されている。具体的には、道路評価基準データは、接続道路が1本で、道路幅員が8m超、8m以下7m超、7m以下6m超であり、且つ、それぞれに対応する係数が1.00、0.95、0.90として、また、道路が2本以上の場合、道路幅員が6m以上のとき道路係数が1.00と格納されている。次に、図7を参照して、本実施例に係る土地の賃借料算出システム10により、手残り賃料年額を算出する過程について説明する。まず、ステップ101において、入力手段12により、土地の面積、固定資産税評価額、基準利回りのデータ、評価データをそれぞれ入力する。ここでは、表1及び表2に示されるように、入力データは、土地面積が2764m2、固定資産評価額が697,959千円、基準利回りが8.00、有効利用可能土地面積が726坪2399m2、地形変形データとしては、1mを超える高低差なしなので1m未満と入力される。制約データの一つとしての土地の用途地域指定は第1種住居地域として入力され、また、他の制約データとして、土地における建坪率が70超として入力され、更に他の制約データとして、接続道路が1本であり、且つその幅員が8m超として入力される。ステップ102では、読み出し手段22によって、記録媒体の評価基準データベース14から、基準データ及びこれに対応する係数データを読み出す。次にステップ103に進み、入力手段から入力されたデータと評価基準データベース14から読み出したテーブルとを比較して、対応する評価係数を決定する。評価係数が土地の有効面積率となる地形係数の場合、入力された有効面積を土地の面積で除算して、例えば表2に示されるように、有効面積率0.868を算出し、この有効面積率0.868は有効面積率評価基準データの0.85超であるので、前記テーブルから算出された0.868を地形係数として決定する。また、土地内に1m以上の高低差がないので、図3のテーブルを参照して、地形変形係数は1.00として決定される。制約データとして入力された用途地域指定データは、第1種住居地域であるので、図4に示されるテーブルを参照して、用途指定評価基準データが第1種住居地域の場合の用途指定係数0.85が決定される。また、入力された建坪率は0.75超であるので、図5に示されるテーブルから、建坪率評価基準データが0.7超の場合の建坪係数1.00が決定される。更にまた、接続道路は、8m超の幅員の1本の道路であるので、図6に示されるテーブルから、道路評価基準データが8m超の場合の道路係数1.00が決定される。ステップ104において、総合評価係数決定手段16は、コンピュータシステムを用いて、決定された全ての評価係数の積を計算して総合評価係数として決定する。具体的には、表2に示されるように、0.868×1.00×0.90×1.00×1.00=0.781が、総合評価係数として決定される。ステップ105に進み、上記総合評価係数0.781と、入力手段12によって入力された基準利回り8との積が計算され、確定利回り6.25が決定される表2参照。ステップ106に進み、確定手段18において、上記確定利回り6.25と入力された固定資産税評価額697,959千円との積=43,600千円が手残り賃料年額として決定される表3参照。上記のようにして、固定資産税評価額及び基準利回りを設定して、且つ、総合評価係数とから、貸主及び借主の双方に納得のいく手残り賃料月額を算出することができる。この実施例に係る土地の賃借料算出システム10は、上記の手残り賃料年額を算出するのみならず、更に、表4~表11に示されたように、1売場面積駐車台数、2建築費等の予測と差入保証金及び年間償却額、3建物固定資産税及び火災保険料相当額見込み、4建物取得税建物保存登記料の算出とその30年割り、5大規模補修工事の負担額、6賃借料年額と不動産コスト年額及び不動産コスト売上比、7土地所有権者の減価償却費、8土地所有権者の損益と資金残高をそれぞれ算出することができる。例えば、表9に示される賃借料年額と不動産コスト年額及び不動産コスト売上比を算出する場合について説明する。この場合、入力手段12は、建物の取得税額、建物保存登記料、建物の建築費などの総額、建物の大規模補修工事費予測額、建物の火災保険料相当額及び当該商業施設における年商予測額の各データが入力可能とされている。また、読出手段22、総合評価係数決定手段16及び確定手段18を含むコンピュータシステムは、前記手残り賃料の賃料年額のデータ、前記建物の建築費などの総額のデータから、これを土地賃借期間で除算した1年あたりの金額、建物の固定資産税及び火災保険料相当額のデータから、賃借料年額計を算出するようにされ、更に、コンピュータシステムは、入力手段12から入力された前記建物の大規模補修工事の予測額を工事周期で除算した大規模補修工事年負担額と、前記賃借料年額計との和である不動産コスト年額を、商業施設の年商予測額により除算した不動産コスト売上比を算出するようにされている。データ数値の例は、表9に示されている通りである。なお、上記実施例における各評価データの種類、これに対応する評価基準データ及びその種類、基準データに対応する評価係数の種類及び数は、実施例に限定されるものでなく、他の要素を用いてもよい。"