La propiedad inmobiliaria de los conventos femeninos madrilenos en el siglo XVIII.
CARMEN SORIANO TRIGUERO Doctora en Historia Moderna.
RESUMEN.
El estudio de la propiedad del estamento eclesiastico en la Edad Moderna constituye uno de los aspectos mas investigados en los ultimos anios con el objeto de conocer a fondo las estructuras economicas de uno de los grupos privilegiados.En este articulo seanaliza el caso concreto de la propiedad inmobiliaria de los conventos femeninos en el Madrid del siglo xvI. Para ello contamos con una fuente excelente,la Planimetria General de Madrid y la visita al casco urbano comenzada en 1750.Junto a ella,las propias fuentes contables de varios conventos femeninos nos ayudaran a comprender la transformacion de las economias conventuales en el siglo xvIl y su vinculacion estrecha con la adquisicion de casas en Madrid.
Palabras clave: Siglo xvI, Madrid, propiedad inmobiliria,conventos femeninos, Planimertria General de Madrid.
ABSTRACT.
Clergy property study in the Modern Age is in fact one of the most popular themes in the last trend of investigation in order to improve the knowledge of their economic structures.This article analyses the real state property in the female convents in Madrid during XvI century.For doing that, we had use the “Planimetria General de Madrid》 and the urban visit that was begun in 175o.Moreover,the accounting books of several convents helped us to learn more about the economic transformations in that period and their links with the purchase of houses in Madrid.
Key Words: xvI century,Madrid,real state property,female convents,Planimetria General de Madrid.
Desde que en 1561 Madrid fue designada capital de la Monarquia Hisp&- nica por Felipe II, la antigua villa fue transformando sus estructuras sociales y econ6micas adaptandose a sus nuevas funciones: capital y Corte.Lo cierto es que los cambios se produjeron con mucha rapidez e imprimieron a la ciudad unas caracteristicas que traspasaran los limites de la Edad Moderna,configurándola como una economia rentista y de servicios,eminentemente burocratica y aristocratica,cuyo soporte es la Corte y la administracion '.
En este proceso de transformacion colaboraron activamente las comunidades religiosas que poblaron la Villa en una proporcion superior a la acontecida en otras ciudades por las mismas fechas. Hasta 15oo,Madrid contaba solo con dos centros masculinos,la abadia benedictina de San Martin,que actuaba tambien como parroquia y el convento de San Francisco; fue durante la segunda mitad del siglo Xvi y la primera del xvI cuando las órdenes religiosas,sobre todo los mendicantes y los clérigos regulares,se interesaron por su instalacion en la Corte,habida cuenta de los beneficios sociales,economicos e ideol6gicos que les podia facilitar.A mediados del siglo xvi, Madrid reunia 39 conventos masculinos que sumados a los colegios,seminarios e instituciones de beneficencia asistidas por los regulares ascienden a mäs de 6O entidades.
Por lo que respecta a las órdenes femeninas,su trayectoria fue paralela a la de sus homologos masculinos,aunque las fundaciones fueron ejecutadas,en su mayoria,por los miembros de la nobleza y burocracia al servicio de la Corona. Hasta el siglo Xvi solo existian en Madrid tres claustros,a los que se suman otros cinco fundados entre 15OO y l561. Tras la eleccion como Corte las fundaciones aumentan, primero de forma lenta,ya que hasta l6oO solo aparecen cinco comunidades,mientras que el periodo expansivo coincide con los reinados de Felipe III y Felipe IV,con un total de 15 cenobios.Desde l650 se observa un descenso brusco con la fundacion de sólo tres centros de religiosas, tendencia que se confirmarä en el siglo Xvii, cuando sólo se levantan congregaciones con unos fines acordes con el ideal ilustrado: las Salesas para la educaci6n de ninias y la casa de Arrepentidas,para el recogimiento de pecadoras ².
A pesar de la concentraci6n de instituciones monasticas no podemos afirmar que éstas convirtieran a Madrid en una ciudad conventual,aunque si en una ciudad de conventos, ya que las condiciones socioeconomicas de la Vilia, sus estructuras politicas condicionadas por la Corte y su complejidad urbana la diferenciaban de otras ciudades espariolas de menor tamario,donde la presencia de las comunidades religiosas podia llegar a constituir uno de los soportes sociales,economicos e ideológicos del entorno urbano 3.
Vamos a tratar en este trabajo de aproximarnos a las caracteristicas patrimoniales y rentistas de los conventos femeninos a mediados del siglo Xv a través de una de las mejores fuentes documentales sobre Madrid: la Planimetria General y la visita al casco urbano iniciadas ambas en 1750.El objetivo de la visita,englobada en el programa reformista del Marqués de la Ensenada,era la reorganizacion urbanistica de Madrid,asi como el conocimiento de los propietarios inmobiliarios,el estado de las casas y,sobre todo,la situacion en la que se hallaban las cargas de aposento tan caracteristicas de la Corte y que tanto trabajo habia dado a la Junta de Aposento en siglos anteriores 4.Hemos de recordar que desde el establecimiento de la Corte, las casas madrilefas con dos pisos debian ceder la mitad de su habitabilidad para alojamiento de los servidores del rey y de la administracion central. En la practica muy pocos propietarios cedieron sus casas,prefiriendo pagar una carga que sustituia a la regalia, yque solia equivaler a un tercio,“casas de tercia parte o incomoda particion" o la mitad de la renta de sus alquileres.La regalia provoc6 en Madrid la proliferacion en las parroquias del sur en expansion y en algunas zonas del centro de las llamadas “casas a la malicia>,que dotaron a la villa con ese pobre aspecto que recuerdan los viajeros.Por ultimo,la regalia dio lugar a la practica del privilegio: las llamadas casas privilegiadas eran aquellas que por edificarse bajo unas determinadas condiciones se eximian de la carga de aposento a cambio de un canon anual fijo que era efectivo durante un periodo determinado de tiempo, casi siempre 30 anos, renovándose periodicamente,aunque en muchos casos el privilegio podia obtenerse de forma perpetua 5.Esta complejidad inmobiliaria, asi como las transformaciones sociales que afectaron a Madrid durante los siglos Xvi y XvilI provocaron la concentraci6n de la propiedad y de la renta urbana en torno a los grupos privilegiados,desplazando a los tradicionales sectores madrilenos de la primera mitad del siglo Xvi,vinculados a los profesionales y oligarquias urbanas . Dentro de este proceso de concentraci6n de la propiedad las comunidades femeninas participaron activamente, aunque sus niveles nunca alcanzan a sus homólogos masculinos y sus inversiones comienzan con cierto retraso cronol6gico.
PROPIEDADESYRENTASDE LOS CONVENTOS FEMENINOS ENLOS SIGLOS XVII Y XVIII.
Intentar exponer en unas escasas lineas la estructura economica de las comunidades femeninas madrilenas sin caer en el riesgo de la generalizacion resulta de todo punto imposible. Cada convento posee unas caracteristicas diferentes determinadas por su fecha y lugar de fundacion,su patrimonio dotal, el origen social de sus integrantes, sus relaciones con el entorno,las condiciones de patronato y la politica de los diferentes superiores masculinos 7.No obstante,los conventos madrilenos pueden dividirse a grandes rasgos en dos grandes grupos. El primero engloba a todas las comunidades fundadas antes de I550 y a las que se trasladaron a la villa procedentes del entorno rural madrileno; el grupo esta encabezado por Santo Domingo el Real,fundado en el siglo XIl, y se completa con los claustros de Santa Clara,Ntra.Sra.De Constantinopla, Santa Catalina de Siena,la Concepcion Francisca y Jerónima y los conventos de bernardas de Pinto y Vallecas. Un segundo grupo lo constituyen las comunidades fundadas entre 1550 y 17Oo,un siglo y medio en el que los claustros femeninos van a poblar la Corte,adaptandose a sus condiciones socioeconomicas y a las de sus fundadores. En este grupo se incluyen los conventos de clarisas, concepcionistas,trinitarias, mercedarias,agustinas,carmelitas y resto de órdenes representadas en la ciudad, con un predominio claro y evidente de los institutos mendicantes.
La diferencia entre uno y otro grupo radica, sobre todo, en los ingresos rurales. En efecto,los conventos antiguos de Madrid, excepto Santa Catalina de Siena, van a mantener durante la Edad Moderna un volumen considerable de sus rentas en el entomo rural madrilefio,que formaba parte de su patrimonio originario al que se fueron anadiendo propiedades procedentes de donaciones y compras;del mismo modo,las comunidades que emigraron a Madrid,como Constantinopla o las bernardas de Vallecas y Pinto, conservaron sus propiedades rurales como una de las fuentes principales de renta durante todo el periodo &.Por el contrario,las fundaciones ejecutadas desde mediados del siglo xvi en adelante van a carecer casi por completo de vinculacion patrimonial con el entorno agrario madrileno,excepto en las relaciones censales establecidas con campesinos de distintos lugares.
No obstante,estamos ante una divisi6n en la que siempre pueden efectuarse excepciones,bien por el rigor del instituto religioso,como las Capuchinas, bien por los avatares de la comunidad, como los conventos de comendadoras de las dos órdenes militares instaladas en Madrid9.Mas que los rasgos diferenciadores,lo que caracteriza a los conventos madrilefios es el escaso peso relativo de las rentas agrarias en el conjunto de su hacienda y el poco interés de las religiosas por comprar tierras en los alrededores de Madrid, sobre todo si carecia de ellas desde el origen del claustro.Estamos ante un modelo semejante al de otras ciudades espanolas en sus lineas m&s generales,aunque diferenciado por los peculiares rasgos madrilefios,de tal forma que la calificacion de 《economia urbana de caracter rentista> cobra en Madrid especial significadol0.
Sien toda la geografia espanola las fuentes de renta de los conventos femeninos se hallan muy vinculadas a censos y juros,en Madrid estos ingresos constituyen el volumen mayoritario durante los siglos XVi y XVI,manteniendo su vigor durante el Xvl en algunas comunidades.Este hecho se debe a tres motivos: el entorno urbano,los patrimonios fundacionales y la politica inversora de las propias religiosas,dirigida por sus superiores masculinos. Madrid constituye una ciudad atipica en el panorama urbano del Antiguo Régimen; es una villa por y para la Corte y la administracion,con una economia basada en los servicios,la construccion y el consumo de articulos de primera necesidad y de lujo, donde el sector agrario circundante parece diluirse conforme avanza el siglo xvii.La mayoria de los conventos femeninos se originó entre 158O y 1680, auspiciados por la aristocracia cortesana y por la nobleza mediaal servicio de la Corona; ambos grupos optaron por unas dotaciones muy especificas basadas en los juros y en las casas donadas a Ias religiosas para levantar el convento y su iglesia.Es evidente que estos grupos sociales eran tambien propietarios de tierras, pero reservaron esta parte del patrimonio en forma de mayorazgo para sus herederos,perfiriendo dotar a los conventos con una fuente de renta perpetua (los juros） que garantizara la supervivencia de las religiosas.El convento de clarisas de los Angeles,las carmelitas de la Baronesa y Santa Teresa, los claustros de patronato regio y otras comunidades asentaron su patrimonio sobre estas rentas incluso en épocas tan tardias y precarias como la segunda mitad del siglo Xvu. Es evidente que sobre esta base dificil iba a ser la supervivencia de las religiosas .
Por ultimo,las donaciones efectuadas a las religiosas y las propias inversiones se dirigieron hacia este tipo de renta,obligadas por la propia estructura económica madrileia y por las directrices emanadas de los superiores masculinos.Cada vez que se recibia una dote,un capital para fundar una memoria o se redimia un censo antiguo,las monjas estaban obligadas a seguir invirtiendo los principales en renta fija y segura, por lo que la compra de censos sigui6 vigente durante toda la Edad Moderna. No ocurrio lo mismo con los juros, cuyos impagos provocaron deficits hacendisticos considerables en muchas comunidades, sobre todo en las que tenian casi todo su patrimonio en ellos; a partir del ultimo tercio del siglo xvi,la inversion en juros cae en picado,aunque se mantuvoa buen ritmo la compra de los efectos de villa de Madrid y los conventos siguieron recibiendo titulos de deuda publica para sufragar las dotes y las fundaciones pias. Una y otra renta sufrieron fuertes varapalos a finales del XvI y sobre todo desde la bajada de tipos de interés de 17O5 quedaba claro que las inversiones debian variar si se queria mantener una hacienda saneada y hacer frente a los gastos ordinarios y extraordinarios de los conventos,muchos de los cuales aun no habian finalizado las obras de sus iglesias debido a su tardia fundacion y a las dificultades para hacer frente a los pagos.
Asi pues,desde los anios 80-9O del siglo xvI, muchos conventos comienzan a mirar al entorno urbano que les rodea como objetivo de sus inversiones.El proceso de adaptacion a la nueva situaci6n fue mas lento y de menor cuantia que el efectuado por Ias comunidades masculinas, pero desde Iuego lleg6 a cotas nada desdenables en algunas comunidades.Las crisis del sistema censal y de la deuda, el descenso en las fundaciones pias,la bajada de los réditos e incluso el descenso en las vocaciones, muy evidente en la segunda mitad del siglo xvII, fueron los factores fundamentales que desencadenaron el cambio de politica econ6mica l².
La tendencia inversora en inmuebles sufrirä un freno en la segunda mitad del Setecientos, para finalizar por invertirse en los prolegómenos de la crisis del Antiguo Regimen,cuando muchas comunidades comienzan a vender sus casas para hacer frente a las dificultades provocadas por la Guerra del Independencia, el desastre de los Vales Reales y la absoluta crisis vocacional 13.
Asi pues, vamos a analizar el traspaso de una parte de la propiedad inmueble madrilefa a manos del clero regular, en concreto del femenino,a través de los datos de mediados del siglo xvI aportados por la Planimetria y de los datos obtenidos en los libros de cuentas de algunas comunidades mendicantes que nos serviran de guia y ejemplo.
LA_PROPIEDAD INMOBILIARIA A MEDIADOS DEL SIGLO XVIII.
Aunque los datos inmobiliarios globales del siglo Xvin han sido estudiados por Rafael Méndez Sastre,un analisis pormenorizado de las comunidades femeninas en el contexto de su propia economia y en comparacion con otros 《caseros> madrilefios no ha sido efectuado y es el objetivo que vamos a perseguir en las siguiente päginas.
Segun los asientos de la Planimetria General de Madrid que no se finalizaron hasta 1774,el clero regular era propietario de 843 casas,lo que supone el $1 1 { , } 1 \%$ de los inmuebles, cifras que son pequenias comparadas con otras cidades como Cuenca, Zaragoza, Toledo o Segovia. Este volumen de casas ocupaba el $6 { , } 3 2 \%$ del espacio urbano y producian una renta de más de millon y medio de reales,lo que alcanza el $8 , 9 \%$ de la renta urbana de la Villa.Ante estas cifras podemos reafirmar la idea que senalamos con anterioridad: a pesar del gran volumen de centros religiosos,Madrid no es una ciudad conventual 4. Estos son los datosglobales de los institutos regulares,pero centrémonos en los conventos femeninos.La lista que ofrecemos a continuacion reproduce el numero de casas que tenia cada claustro sin incluir el propio edificio conventual, aunque si los inmuebles adyacentes que en la mayor parte de los casos se alquilaban y producian una renta nada desdenable:
Tabla I PROPIEDADES DE LOS CONVENTOS FEMENINOS

Convento	N. Casas	Renta en reales
MARAVILLAS	17	36.175
SAN FERNANDO	16	24.747
TRINITARIAS	14	28.788
SAN PLACIDO	14	33.335
CONCEPCIONFRANCISCA	13	41.551
SANTA CATALINADE SENA	13	35.726
CONCEPCION GERONIMA	12	27.462

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Continuacion

Convento	No Casas	Rentaenreales
CARBONERAS	12	24.375
STO.DOMINGO	12	23.048
LOS ANGELES	10	14.246
SACRAMENTO	9	37.750
COMENDADORASSANTIAGO	9	9.667
SANPASCUAL	8	13.586
DESCALZASREALES	8	18.914
DONJUANDE ALARCON	6	15.235
SANTACLARA	6	13.047
MAGDALENA	6	47.640
CABALLERODEGRACIA	6	16.458
CONSTANTINOPLA	5	18.716
VALLECAS	5	17.640
STA.TERESA	5	11.202
BARONESA	5	9.750
SALESAS REALES	5	2.400
SANTA ANA	4	19.300
CALATRAVAS	4	5.120
STA. ISABEL	3	1.200
ENCARNACION	3	4.200
GONGORAS	2	6.240
LASRECOGIDAS	2	372
CAPUCHINAS	2	1.344
BERNARDASDE PINTO	0	0
TOTAL	236	559.234

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Elaboracion propia Fuente:Planimetria General de Madrid.
En el conjunto del clero regular, las religiosas ocupan un lugar muy secundario, con el $2 8 \%$ de la propiedad,aunque la rentabilidad extraida es mejor que la de muchos sus homólogos masculinos,ya que controlan el $34 \%$ de la renta urbana. Analizando la lista de propietarios,observamos que la media aritmetica es 7.6 casas por convento, cifra que no alcanza el $5 5 \%$ de las comunidades,lo que indica una concentracion de la propiedad en manos de un grupo compuesto por 10 conventos. Como podemos observar el mayor propietario es la comunidad carmelita de las Maravillas,sujeta al patronato real, y le siguen las mercedarias de San Fernando; ambos claustros ocupan los puestos 15 y 16 en el total de los conventos de la villa, detras de los frailes premonstratenses, teatinos, mercedarios de Santa Barbara, agustinos de San Felipe el Real y los jesuitas, que controlan la mitad de la propiedad urbana del clero regular. Un grupo bastante homogéneo de conventos en cuanto al numero de casas lo componen San Placido,las trinitarias,las jerónimas de la Concepcion y Carboneras, las dominicas de Santa Catalina y Santo Domingo y Ias franciscanas de la Concepcion y los Angeles,pero tanto éstas como las carmelitas y mercedarias ocupan los lugares mas bajos en cuanto a la rentabilidad en comparacion con los frailes y monjes 15. En este sentido,al igual que en otros aspectos de la economia monastica, las religiosas siempre van por detras, pero ello no quiere decir que sean conventos pobres.
Para analizar con rigor las caracteristicas de la renta urbana y la rentabilidad extraida a las casas hemos de realizar un breve analisis espacial de las mismas, ya que el precio de alquiler vendra determinado,sobre todo,por el precio del suelo en la zona donde su ubica el inmueble.;Dónde se situan estas casas? Para responder a esta pregunta hemos de recordar que Madrid se halla dividido en 13 circunscripciones parroquiales muy desiguales,ya que el antiguo casco urbano medieval congrega a seis parroquias absolutamente saturadas y constrenidas en su espacio, mientras que la mayor zona de crecimiento demografico de la villa, s6lo es atendida por tres parroquias y el Sur aparece dividido en dos areas grandes, pero marginadas desde el punto de vista urbanistico.Las zonas más dinamicas de Madrid despues de l561 fueron las parroquias de Santa Cruz, justo en el limite del casco antiguo y,sobre todo,San Sebastian, San Gines y San Martin, que ocupaban todo el area este y norte de la Villa,mientras que San Andres y San Justo crecieron en el Sur de forma desordenada,con amplias zonas dedicadas a labores mayoristas (el Rastro y las Tenerias) y con un importante contingente de poblacion inmigrante 16.
Asi pues,el este y el norte van a constituir las äreas de crecimiento privilegiado,donde se situaran los palacios de la nobleza que no consiguió un sitio en el viejo Madrid,los conventos y las casas de unos y otros.
En general, el clero regular concentra sus casas en los espacios intermedios, aquellos que crecieron entre 1561 y finales del siglo xvl,en las áreas mas céntricas de las parroquias en expansion,mientras que s6lo el $1 8 \%$ de las propiedades se situan en el antiguo centro urbano 7.Los conventos femeninos participan activamente en este disefo urbanistico,ya que l77 casas se ubican en las parroquias de San Sebastian, San Martin y San Ginés,mientras que s6lo 28 se.
MAPA DE PARROQUIAS (1750)
PARROQUIAS Patriarcal San Andres San Gines San Juan San Justo San Martin San Miguel San Nicolas San Pedro San Salvador San Sebasti an Santa Cruz Senta Marta Santiago
hallan en las parroquias del centro,incluida Santa Cruz,y 31 inmuebles en las áreas del Sur. Esta concentracion geografica de la propiedad se debe a dos motivos fundamentales. En primer lugar,la mayor parte de los conventos femeninos,es decir,casi todos los fundados después de 1561 y sobre todo durante el siglo xvI, se ubicaron en estas zonas,donde sus patronos les cedieron las casas que habian comprado en un área expansiva y privilegiada,dentro del escenario del llamado Madrid cortesano,pero alejadas del centro saturado en el que sólo se instalaron las comunidades antiguas o las que contaron con el patronazgo de personajes destacados,desde la Casa Real hasta el duque de Uceda.Este hecho es fundamental, ya que el $5 5 { , } 6 \%$ de las casas ubicadas en San Ginésy San Martin correspondia a inmuebles anejos a los conventos o situados en las manzanas inmediatas; las primeras suelen proceder de la propia dotacion fundacional, mientras que las segundas fueron el objetivo inversor de las comunidades o de las donaciones efectuadas con posterioridad.
La relacion entre la situacion espacial de los conventos y la propiedad inmobiliaria puede apreciarse en la siguiente tabla:
Tabla II DISTRIBUCION ESPACIAL DE LOS CONVENTOS Y SUS PROPIEDADES INMOBILIARIASENMADRID

Convento	Parroquia	N. de casas
MARAVILLAS	SAN SEBASTIAN	2
SAN JUSTO	1
SAN ANDRES	2
SANTA CRUZ	1
SAN GINES	3
SAN MARTIN *	8
SANSEBASTIAN	4
SAN GINES	7
SAN MARTIN	3
SAN MIGUEL	1
SANTACRUZ	1
SANSEBASTIAN	7
SANANDRES	1 3
SAN GINES	1
SAN NICOLAS
SAN MARTIN	1
SAN JUAN	1
SAN PLACIDO	SAN GINES	1
SAN MARTIN	13
CONCEPCIONFRANCISCA	SANJUSTO	9
SANANDRES SAN GINES	2 2

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Continuacion

Convento	Parroquia	N.de casas
SANTA CATALINA	SAN ANDRES	1
SAN SEBASTIAN	6
SAN GINES	2
SAN MARTIN	4
SAN SEBASTIAN	4
CONCEPCION JERONIMA	SAN JUSTO	1
SAN ANDRES	1
SANTA CRUZ	4
SAN MARTIN	2
CARBONERA	SAN MIGUEL	1
SANTA CRUZ	2
SAN SEBASTIAN	1
SAN GINES	1
SANTO DOMINGO	SAN MARTIN	7
SAN JUSTO	1
SANTA CRUZ
SAN SEBASTIAN	1
LOS ANGELES	SAN GINES	3 6
SAN MARTIN SAN GINES
SAN MIGUEL	2 1
SACRAMENTO	SAN MARTIN	7
SANTA MARIA	6
SANTA CRUZ	1
SAN MIGUEL	1
SAN MARTIN	1
SAN MARTIN	9
COMENDADORASDE SANTIAGO SAN PASCUAL
SAN JUSTO SAN GINES	3

DESCALZAS REALES	SAN MARTIN SAN GINES
SAN MARTIN	2
DON JUAN DE ALARCON	SAN SEBASTIAN	2
SAN MARTIN	4
SANTA CLARA	SAN ANDRES	1
SANTA CRUZ	1
SAN GINES
1
MAGDALENA	SAN MARTIN	2
SANTIAGO	1
SAN SEBASTIAN	4
1
SANTA CRUZ
SANNICOLAS

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Continuacion

Convento	Parroquia	N.ode casas
CABALLERO DE GRACIA	SAN MIGUEL	1
SAN GINES SAN SEBASTIAN	1 1
CONSTANTINOPLA	SAN MARTIN SAN JUSTO	3 1
SAN ANDRES	2
SANSEBASTIAN	1
SANTIAGO	1
VALLECAS	SAN ANDRES	1
SAN GINES
2
SANTA TERESA	SAN MARTIN	2
SAN SEBASTIAN	1
BARONESA	SAN GINES	4
SAN ANDRES	1
SANSEBASTIAN	1
SAN MARTIN	1
SAN GINES	2
SALESASREALES	SAN GINES	5
SANTA ANA	SAN ANDRES	1
SAN GINES	1
SAN SEBASTIAN	2
CALATRAVAS	SAN SEBASTIAN	1
SAN GINES	3
SANTAISABEL	SAN SEBASTIAN	2
ENCARNACION	SAN MARTIN	1
SAN JUSTO	1
SAN MARTIN	2
GONGORAS	SAN GINES	2
CAPUCHINAS	SANMARTIN	2
RECOGIDAS	SAN GINES	2
BERNARDASDEPINTO	0

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Elaboracion Propia \* Aparecen resaltadas de esta forma las parroquias en las que se ubica cada convento.
Por otro lado,hemos de recordar que el periodo de mayores compras de casas se situa entre finales del siglo XVIl y, sobre todo, durante el primer tercio del XVIlI y en esas fechas los unicos espacios que salieron a la venta fueron los ubicados en las parroquias periféricas, bien por estar aun vacios,bien porque pertenecieron a los grupos sociales madrilenos que sucumbieron a la crisis y perdieron sus inmuebles, mientras que el centro habia sido copado por los grupos de la aristocracia cortesana. Todo ello condiciona la eleccion de las religiosas, que preferiran el Este y Norte,pero no renunciaran a las inversiones en el Sudeste,mas baratas y de peor calidad, pero con mayor superficie y mas accesibles a sus posibilidades economicas y a las que,en algunos casos, supieron sacar una buena rentabilidad.
Por ultimo,no debemos olvidar que en bastantes casos el aumento de la propiedad inmueble se debio a la cesion o donacion que efectuaron las familias o las propias religiosas a sus respectivos conventos.El pago de una dote a través de la cesion de un inmueble no fue infrecuente y teniendo en cuenta que la mayor parte de las religiosas procedian de estratos medios y altos de la sociedad madrilena (desde burocracia hasta aristocracia),no es de extranar que la propiedades de estos grupos se ubicaran en zonas no marginales de la Vilia y de ahi pasaran a las comunidades femeninas 18.
Atendiendo a la renta y rentabilidad de las casas,el primer puesto lo ocupan las agustinas de la Magdalena,quienes obtienen mas de 47.0oo reales por sus seis inmuebles,seguidas de la Concepcion Francisca,las bernardas del Sacramento,las Maravillas y Santa Catalina de Siena.El caso de la Magdalena es extraordinario ya que cobra una de las rentas más altas por la casa que tiene junto al convento: l4.OoO reales al ano.La ubicacion de sus propiedades en las parroquias de Santa Cruz y San Sebastián,en las zonas mas próximas al casco antiguo nos da las claves de su alta rentabilidad.Las mismas causas explican el caso del convento del Sacramento, fundacion del duque de Uceda en pleno centro de Madrid,que concentra sus casas en la zona más cara de la villa,cobrando sólo por los inmuebles anejos al monasterio mas de 31.OoO reales al ano.El modelo opuesto lo protagonizan las mercedarias de San Fernando,cuyas casas se concentran en las parroquias de San Martin y San Gines,ocupando edificios pequeiios de escasa rentabilidad algunos de los cuales no alcanzan los l.0oO reales al ano.
Estos niveles de rentabilidad inmobiliaria son menores a los obtenidos por los regulares masculinos y notablemente inferiores al global madrileno y se deben a la inferior superficie media de sus fincas,aunque la inferior superficie no significaba peor calidad, ya que el $6 3 \%$ de las casas de los regulares tenian dos O más alturas.Ademas,hemos de destacar un hecho estudiado con detenimiento para el siglo xvll y que sigue vigente en el xvil: los institutos religiosos cobraban alquileres más bajos que los laicos, comportandose como unos caseros menos rigurosos,sobre todo las comunidades femeninas 19. La administraci6n de las casas, dejada en manos de los mayordomos,constituia un quebradero de cabeza para las haciendas femeninas, que hubieron de aceptar los impagos de alquiler yunas rentas inferiores a la media;ademas,la actualizacion de los alquileres se efectuaba con cierto retraso y cuando se producia, implicaba una subida pequena, excepto en aquellos casos en los que se hubiera invertido una cantidad considerable para sanear el edificio y mejorar su rentabilidad.
Hasta ahora hemos hablado en términos globales,pero vamos a comprobar esta tendencia general en algunos casos concretos.Los datos extraidos de una visita ejecutada al convento de las Maravillas en 1764 revelan que la propiedad inmueble de las carmelitas renta 33.989 reales al afio,lo que supone el $40 \%$ de sus ingresos; a pesar de ocupar el primer puesto como propietario regular femenino, el convento sigue teniendo el $45 \%$ de sus rentas en la renta fija, repartida entre juros y efectos de villa 20.
Muy distinta es la situacion del convento de Santa Catalina,una de las comunidades más antiguas de Madrid, que fue adquiriendo propiedades urbanas a lo largo de su historia,pero concentró su accion a finales del xvl y primer cuarto del xvI1. En 1761,el libro de cuentas de las dominicas asienta un total de 35.529 reales al ano procedentes de sus trece casas,lo que supone el $56 , 7 \%$ de sus ingresos; esta cantidad asciende en 1766 a 37.421 reales y casi mil mas en 1771,constituyendo en todos los casos mas de la mitad de las rentas totales. El baj6n se produce en 1774, cuando los alquileres suman 30.634 reales, quiza por la venta de algunas casas, cifra que se mantiene hasta los anos 8O de siglo ²1. Estamos ante un convento paradigmatico que ha asentado la base de su hacienda en la renta urbana,abandonando en gran medida la tradicion crediticia.
Un ejemplo de convento medio lo proporciona Ia comunidad de clarisas de Los Angeles, un claustro fundado justo despues de la eleccion como capital, cuyo patrimonio originario estaba constituido por los juros sobre el almojarifazgo de Sevilla cedidos por su fundadora, dona Leonor de Mascarenas,aumentados por la renta fija que fue acaparando la comunidad en forma de censos y efectos de villa.
Hasta 1719,las ciarisas no contaron con otras propiedades urbanas excepto las casas adyacentes al convento,procedentes de la propia dotacion fundacional, pero en el primer tercio del siglo XvII se lanzan a la politica inversora en inmuebles,a la vista del deterioro de su hacienda por el retraso en el cobro de los juros. A traves de una visita efectuada en 1769 se obtienen los datos completos de la propiedad urbana de estas monjas ²2;en 1719 compraron la primera casa en la céntrica calle de Jacometrezo en precio de 32.0oO reales,la cual rentaba 1.552 reales en el ano de la visita. Dos anios después adquirieron una casa grande pero en mal estado en la Red de San Luis, que les cost6 59.934 reales; debido a su escasarentabilidad, tan s6lo 1.899 reales,las monjas decidieron efectuar obras de mejora entre 1766 y 1767,lo que provocó un aumento sustancial de la renta, que alcanzó los 6.996 reales anuales.En 1729 compraron por 20.000 reales otro inmueble en la calle del Rubio; se trataba de una casa muy pequena con alquileres baratos,que solo rentaban 996 reales,de los cuales al convento solo le quedaban libres 51 reales,dedicando el resto a gastos de cumplimiento de memorias pias.
El patrimonio de las clarisas se completa con dos casas obtenidas por sentencia judicial, un medio muy frecuente de traspaso de la propiedad en Madrid, a través del cual los propietarios particulares endeudados perdieron muchos de sus inmuebles.De esta forma obtuvo en los anos 2O del siglo xvli Ias fincas de la calle del Colmillo y de la Costanilla de Santiago,que rentaban $2 . 8 1 3 \mathrm { ~ y ~ }$ 1.228 reales cada una.
Si a estos datos sumamos los 7.72O reales de los alquileres de las casas junto al convento obtenemos un total de 21.453 reales,lo que supone el $20 \%$ de los ingresos del convento, quien a pesar de su esfuerzo inversor, tenia aun el grueso de su hacienda sobre la renta fija,que fue su sostén economico originario y que al contrario que Santa Catalina, no se vio sustancialmente transformado 23. No obstante,debemos comparar las cifras de l75O (en la tabla) con estas de 1769; si tenemos en cuenta que el numero de casas es el mismo,diez, hemos de destacar el aumento significativo de las rentas en casi 7.Ooo reales,lo que convierten a la renta urbana en un ingreso menor pero mas fiable, rentable y seguro que el cobro de juros y censos cuyos retrasos son abundantes en el siglo xv.
Por ultimo, vamos a exponer los ejemplos de dos conventos mas modestos ymas cercanos a la media de propiedades senalada mas arriba.La comunidad de Santa Clara, fundada en 1469, es una de los conventos que mejor demuestra la capacidad de adaptacion tardia a la situacion economica madrilefia. Estas clarisas,que en el xvil conservaban propiedades rurales de los siglos Xv y XvI, transformaron sus rentas entre el siglo xVI y XvI,basculándolas hacia la propiedad urbana,pero manteniendo una amplia diversidad en su patrimonio.En el libro de cuentas de 1672-1676,los alquileres urbanos ascienden a 10.517 reales lo que supone solo el $1 9 { , } 3 \%$ de las rentas del convento,mientras que en 1777 la renta suma 23.246 reales,diez mil mas que los senalados en los asientos de la Planimetria, y constituye el $53 \%$ de los ingresos totales de la comunidad, que ha comprado sus bienes entre finales del xvi y mediados del XvI1. Como Santa Catalina, este antiguo claustro optó por la renta urbana como medio más eficaz para solucionar la crisis del sistema crediticio publico y privado 24.
Otro modeio de propietario mediano en cuanto a numero de casas lo constituye Santa Teresa, una comunidad de carmelitas descalzas sujeta al patronato regio que desde sus origenes tenia su hacienda asentada en los juros que le dej6 su fundador,el duque de Medina de las Torres,y en los pagos que hacia la Corona para sostener a las monjas que ocupaban plaza de patronato y otras limosnas regias.Si en 1750 las monjas cobran 11.202 reales por sus cinco casas, en 1770, cuando la Corona efectua una visita al convento,los alquileres han subido a 14.783 reales. Se trata de una cantidad muy modesta,una de las mas bajas entre lasregulares femeninas,debida al escaso espacio de las fincas ya la lejania de las mismas,ya que estas carmelitas son una de las pocas comunidades que carecen de propiedades en las zonas anejas o cercanas al claustro. Estos alquileres solo suponian el $1 8 \%$ de la renta ordinaria de un convento con escasa capacidad de maniobra inversora a lo largo de su historia por la precariedad con que se hizo la fundacion,por la condici6n de descalzas de sus integrantes y por los constantes retrasos en los pagos a cargo de la Corona 25.
En este breve repaso hemos querido constatar dos hechos: el primero la escasa y muchas veces sobrevalorada y criticada presencia de la propiedad de clero regular en el panorama urbanistico madrilefio.La ocupacion del espacio era muy amplia por la cantidad de conventos ubicados en la Villa,pero el proceso de amortizaci6n de la propiedad no fue tan abrumador como en otras ciudades espanolas. Dentro de este grupo,las religiosas ocupan un lugar muy secundario yalejado de sus homologos masculinos, pero la significacion de la renta urbana en las haciendas comunitarias no es,ni mucho menos secundaria.El objetivo de las religiosas en su accion inversora era la perpetuacion y seguridad de la renta,no tanto la rentabilidad y,sobre todo,la busqueda de una salida para la crisis del sistema crediticio,colapsado en el ultimo cuarto del siglo xvil y condicionado por la baja de tipos de interés de 17o5.Por ello,muchas comunidades optaron por la transformacion paulatina y,en ocasiones,casi total de su hacienda, sustituyendo censos y juros por alquileres urbanos,como hicieron Santa Catalina y Santa Clara, la primera con muchas propiedades y la segunda con menores casas pero en zonas céntricas mas rentables.Otras,como las Maravillas,mantuvieron un equilibrio entre los dos tipos de rentas y por ultimo un amplio conjunto de conventos,como Los Angeles o Santa Teresa, siguio vinculado a las fuentes tradicionales de ingresos,condicionadas por sus patrimonios fundacionales,aunque tambien éstas apostaron por la inversion urbana que completara los ingresos inestables e inconstantes procedentes de la renta fija.
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