La financiacion de la vivienda, propiedad horizontal y pisos de alquiler en la Barcelona del siglo XIV.
Manuel RIu RIU (Universidad de Barcelona)
1．CONSIDERACIONES PREVIAS.
La reorganizacion urbana de la ciudad de Barcelona,después de la Peste Negra,puede ser objeto de estudio gracias a las series documentales que se han conservado.En ocasión de restaurar y reorganizar(desde 197O) el Archivo de la Basilica de Santa Maria del Mar, muy maltratado por el fuego y el agua a raiz de los trágicos sucesos de julio de 1936,hemos tenido ocasion de leer numerosos pergaminos de los siglos xiII_y xIv que proporcionan detalles interesantes del burgo de la ciudad en dicho periodo 1.
El barrio de Santa Maria del Mar, situado al exterior de las murallas tardorromanas que cercaban Ia ciudad propiamente dicha,era en aquellas fechas el lugar de residencia de mercaderes,artesanos (tales como sastres, zapateros,tejedores de lana, lino y algodón,pelaires,tintureros,peleteros,plateros,etc.)，patronos de naves,marineros y pescadores;corredores,cambistas y banqueros,etc.，etc.Los avatares de los siglos XII y xiv dieron lugar a muchos cambios de fortuna y a la aparición,ya probablemente en el ultimo tercio del siglo xIIi, de instituciones parroquiales de caridad, como el Plato de Pobres Vergonzantes que administraban los mercaderes del barrio. No pocas familias de la burguesia catalana,cuyas raices cabe rastrear desde el siglo xI,se desarrollaron en torno de Santa Maria del Mar y Nuestra Senora del Pino.La documentacion de nuestro archivo nos habla de Ios Burgués,los Busquets,los Dussay,los Gass6, los Tordera, los Rovira,los Gualbes,los Mascarel,los Sabater,los Rocafort,y muchos mas que veremos actuar con el calificativo de ciudadanos de Barcelona.
En esta ocasion vamos a presentar tan solo algunos ejemplos concretos,de la documentacion en pergamino de la segunda mitad del siglo xiv, que nos muestra a Ias familias del burgo de ia ciudad y sus negocios urbanos. Esta comunicación no pretende,ni mucho menos, agotar el tema; sino solo sugerir determinadas vias de estudio,para perfeccionar nuestro conocimiento de la situaci6n de la ciudad de Barcelona y de sus aledafios,apenas remontados los estragos de la Peste,Situacion que no impedia, por cierto, que se terminaran los grandes edificios goticos y，entre ellos,el de la propia basilica de Santa Maria del Mar,concluido antes de que acabara el siglo.
II.LA FINANCIACION DE LA VIVIENDA.
La estrechez de los muros romanos que albergaban Ia ciudad propiamente dicha de Barcelona habia dado lugar desde el siglo xI, segun es sabido,a la formación del burgo extramuros.En él se fueron formando parroquias,como las de Santa Maria del Pi y Santa Maria del Mar,y agrupaciones humanas en torno a los monasterios de Sant Pere de les Puelles y Sant Pau del Camp,y desde el siglo xiII se proyectó y empezó a construir una nueva muralla para albergarlas.Los barrios principales del burgo,Santa Maria del Mar y Santa Maria del Pi,vieron pronto transformados los campos y huertos en solares ocupados por viviendas unifamiliares，construidas a cargo de sus propios ocupantes y de los herederos de éstos.Pero,con el tiempo,el espacio edificable se fue haciendo menor y se elevaron los costos.La historia barcelonesa de los siglos XI, xII y xiI requiere auin muchos esfuerzos para perfilar éstos y otros aspectos del crecimiento urbano de Barcelona,que ninguna de las obras publicadas hasta la fecha nos aclara de modo suficiente y de acuerdo con las posibilidades que ofrece la metodologia actual y Ia documentacion conservada.
La elevaci6n de los costos de la vivienda y la escasez de suelo edificable,primero en Ia ciudad propiamente dicha y muy pronto en el burgo de la misma,obligaron a recurrir con frecuenciaa la hipoteca o censal para obtener los capitales indispensables.La economia del censal,a partir del siglo XiIi,es otro de los grandes temas a estudiar. Y,desde el siglo xi1,no resulta dificil seguirlo.Pero,cuando adquiere todo su desenvolvimiento,merced al florecimiento de Ia banca privada y del crédito,y debido también a Ia escasez de numerario,es en la segunda mitad del siglo xiv, momento en que buena parte del suelo urbano ha quedado sometido a censo y,para la construccion del mismo,serä frecuente el recurso a la hipoteca,que invadirá tambien el vinedo contiguo al nucleo urbano,y cada vez mas valorado ².
Veamos un caso concreto,singular,reconstruido a partir de lo que nos dicen varios documentos de Santa Maria del Mar.El mercader Bernat Mascarell, casado con Benvinguda, habia adquirido en la primera mitad del siglo xIv una casa alodial en la Placa Nova,abierta frente a la puerta de la muralla romana contigua al Palacio Episcopal. La casa de cuya adquisicion no constan detalles, fue la vivienda del matrimonio Mascarell y de sus hijas； lindaba con la mencionada plaza y con el inicio de la calle del Forn dels Arcs,asi llamada por los arcos de uno de los acueductos antiguos que conducian el agua hasta la ciudad.Muy cerca existia el horno o Forn del Arcs.Murio Mascarell, a causa de la Peste Negra,después de haber dictado dos testamentos, el 10 de marzo de 1347 (en que legó la casa a su esposa) y el 28 de mayo de 1348,en que,ya viudo, Iegó Ia casa a su nieto Francescó de Busquets (la hija mayor, llamada Benvinguda como la madre,y el yerno Francesc de Busquets,le habian precedido asimismo en la tumba),yen el caso de que también el nieto muriera,a sus tias Isabel y Clara, hermanas de Benvinguda 3.El nieto murió,en efecto,y sus tias casaron dos veces: Isabel con hombres de leyes (Pere Quart y Guillem de Bellvehi),y Clara con hombres del mundo de los negocios (Pere de Bages y Bernat Tordera). De modo que el tutor de la hermana menor de Francescó de Busquets,Joaneta，tuvo que enfrentarse con los tios para resolver el problema de la herencia del abuelo.Indemnizando a unos y a otros,al fin Clara,la hija menor de Bernat Mascarell,pudo quedarse con la casa,de la cual disfrutaba ya en 1366. Pero,en ultima instancia,el padre de Clara habia dejado sus bienes a los pobres de Jesucristo,y fue necesario que el obispo la librara de ese vinculo,para que pudiera disfrutar de la casa y legarla a sus herederos.
Sin duda Clara -a quien la documentación llama siempre Clara Tordera,atribuyéndole el apellido de su segundo marido,el mercader Bernat Tordera que era ya su esposo en octubre de 1366-,fue una mujer de empresa. Pronto veremos por qué. Conseguida la casa paterna,construyó en ella siete pisos financiandose con los derechos de entrada que cobró a los enfiteutas que fueron a vivir en ellos o que los adquirieron para subarrendarlos.En efecto,al hacer,en 1367, los contratos de los nuevos pisos,cobró a cada enfiteuta o arrendador la cantidad de 1.0oo sueldos en concepto de entrada (equivalente en cierto modo a la entrada o primer pago actual,o a lo que podriamos llamar tambien traspaso). Los 7.ooo sueldos suponian la cifra nada despreciable de 35o libras, cantidad superior a la del valor de muchas casas existentes en el burgo de la ciudad 4.
Pero ademas, los establecidos en los pisos,lo fueron en calidad de enfiteutas, a perpetuidad, pudiendo traspasarlos o legarlos a quienes ellos quisieran, mediante el pago de un censo fijo anual (equivalente a un alquiler o renta） de 4 maravedis o morabatinos por cada piso,o sea:36 sueldos al anio,pagaderos por semestres vencidos,en dos plazos anuales,el 15 de marzo y el 15 de septiembre,a razon de 18 sueldos cada semestre. Este censo o alquiler supondria,pues,el pago de 3 sueldos mensuales por piso.En total los alquileres de los siete pisos le suponian a Clara una renta neta de 21 sueldos al mes o 252 sueldos al afio. Si a ello sumamos los derechos de traspaso o laudemio,equivalentes a un tercio del precio percibido por la transaccion,cabe observar que el negocio de Clara no era malo.La casa familiar se habia convertido,como una consecuencia mas de la peste, en una casa de pisos de alquiler,en la cual podrian vivir siete familias en vez de una sola.
Todavia los documentos nos_permiten conocer a algunos de los enfiteutas de Clara.Varios de ellos eran sacerdotes,tales como los reverendos Bernat de Muntells y Pere Llobet,pärrocos de la Espluga de Francoli y de Santa Creu d'Olorde,respectivamente,quienes,actuando “como personas laicas y privadas" y no como tales sacerdotes, y poseyendo una capacidad de inversion inicial considerable,habian adquirido cuatro de los siete pisos,sin duda para traspasarlos a su vez o subarrendarlos.
Tambien los documentos nos permiten conocer Ias medidas de varios de estos pisos o stars como se les llamaba entonces. Helas aqui,calculando longitudes y anchuras en metros,una vez hecha la reduccion de las cifras en destres y en palms,segun la cana de Barcelona,que nos da la documentación utilizada.El primero,con puerta de entrada por la calle del Forn dels Arcs,de planta casi rectagular, algo irregular,media unos 12,80 por 9,80 metros,o sea unos 124,84 metros cuadrados de superficie. El segundo，asimismo con puerta de entrada por el Forn dels Arcas，media 12,84 por 4,70 metros,o sea 60,40 metros_cuadrados.El tercero,con entrada por la Placa Nova, 9,50 por 8,40 metros,O sea 79,80 metros cuadrados.Y el cuarto,asimismo con entrada por la Placa Nova,media 12,95 por 4,75 metros, o sea 61,50 metros cuadrados aproximadamente.Como vemos，la superficie de estos pisos,cuya distribucion interna desconocemos, oscila entre los 60 metros cuadrados y los 126 metros cuadrados, existiendo pisos intermedios de unos 80 metros cuadrados,medidas que coinciden bastante con las de los pisos que actualmente se construyen en las ciudades modernas.En lo que existe una diferencia notable,con respecto a la actualidad，por lo menos en el establecimiento inicial (incluidas entrada y renta mensual),es en el hecho de que fuera cual fuese su capacidad, Ia entrada y el alquiler anual de estos pisos eran idénticos\$. Renuncio a hacer consideraciones o comparaciones sobre esta ultima circunstancia.
Cabe senalar,en cambio,que los cuatro pisos de los cuales poseemos mas datos estaban situados en la planta baja del edificio y tenian todos ellos entrada directa_por la plaza o por la calle contigua, en el chaflan de la cual se hallaba situada la casa,De los tres pisos restantes,que suponemos situados en la planta superior,no han llegado hasta nosotros los detalles precisos，dado que los posibles contratos de establecimiento se han extraviado.
III．EL RECURSO A LA HIPOTECA:CENSALES Y CENSOS.
El recurso a la hipoteca o censal para Ia consecucion de dinero liquido era usual en esta época,y el censo o renta a pagar solian ser perpétuos,pues adquirir un censal o redimir una hipoteca suponia el pago de 20 libras,o sea 40o sueldos，por cada morabatino censal, aunque este mismo morabatino censal no rentara al afio mas que 9 sueldos en moneda barcelonesa de terno,de acuerdo con la reducción establecida por Pedro IV el Ceremonioso para facilitar el pago de los censos o rentas.La capitalizacion fijada por cada maravedi,para la adquisicion del censal,equivalia pues a la renta o censo de este maravedi durante unos 45 anos.De ahi que fueran ahora las instituciones beneficas,mas que las personas fisicas,quienes podian reunir capitales suficientes para adquirir censales y poder disfrutar asi de unos censos O rentas saneadas a invertir en sus fines especificos.
Censales y censos constituirian la base de la economia a lo largo del periodo y seran el motor del préstamo y de la inversion,en contra de lo que pudiera parecer a primera vista.En efecto,el hecho de que fuesen mercaderes y artesanos，cambistas y banqueros,los responsables muchas veces de estas instituciones de caridad, facilitara el manejo de fondos considerables y su movilización, aunque sea para lainversion mas segura (la de bienes inmuebles),estimulando la circulación del dinero y las operaciones financieras_ (principalmente urbanas). Vemos con frecuencia a los Platos de Pobres Vergonzantes invirtiendo capitales en la adquisicion de censales sobre casas y vinas para obtener censos dinerarios,ya particulares traspasando estos censales a dichas instituciones para conseguir dinero liquido a invertir,ya en reparaciones en las viviendas,ya en otros negocios igualmente rentables en una economia estabilizada.
Asi, por ejemplo, el algodonero Jaume Sala, nombró herederos, en su testamento, a los pobres,y dejó el capital para que se comprara un censal de 5 morabatinos.Sus albaceas,en 1368,adquirieron al algodonero Miquel de Colomer el censal de 5 morabatinos de censo anuales,pagando por él 124 libras y 10 sueldos,sobre una casa situada en el burgo de Ia ciudad,en la calle d'En Mirambell,y el censo qued6 repartido entre los Platos de Pobres Vergonzantes de Santa Maria del Mar,Santa Maria del Pi y Sant Cugat del Rec,a partes iguales entre el primero y los dos segundos. El de Santa Maria del Mar percibiria todos los anos el censo de 1 libra,2 sueldos y 6 dineros (dos morabatinos y medio) y los dos Platos restantes recibirian 11 sueldos y 3 dineros cada uno.En la casa vivia el también algodonero Bartomeu Sala, {acaso pariente del testador?，quien deberia pagar los reditos por semestres,el dia de San Juan y el de Navidad. Vemos, pues,que la ejecucion de este legado testamentario comportaba el inventario y valoracion de los bienes del testador,para su venta en publica subasta con objeto de conseguir un capital liquido que permitiria adquirir el censal que pesaba sobre una casa,cuya renta o censo,debidamente repartida,pasaria a los tres Platos parroquiales de beneficencia.El inquilino de la vivienda iria abonando esta renta,por semestres,en dias fijos,a los nuevos duenos.Y el dueno de la hipoteca anterior,en este caso también algodonero,percibiria un capital liquido para su inversion en el negocio.
Siguiendo con el ejemplo de Clara Tordera,antes aludido,si el 15 de marzo de 1367 habia procedido a establecer enfiteutas en los pisos,imponiendoles el _pago anual de 4 morabatinos censales por piso,ya fuera por las dificultades de cobro de las rentas,ya por precisar de mas dinero liquido para acabar de pagar las obras efectuadas enla casa,vemos que el 7 de noviembre de 1368 procedioa la venta de una parte de los censales: dos maravedis.Los adquirientes de un maravedi,por el cual pagaron 2O libras,fueron los albaceas testamentarios del pelaire Bernat Muner，y los adquirentes del segundo maravedi censal, por el cual pagaron tambien 20 libras,fueron los albaceas del paiero Bernat de Vic.En ambos casos el beneficiario fue el Plato de Pobres Vergonzantes de Santa Maria del Mar'y la vendedora de estos dos morabatinos de los cuatro que gravaban el tercer piso de la casa,percibio en total la cantidad de 40 libras,el 27 de febrero de 1369 segun consta en Ios recibos correspondientes&,pasando en lo sucesivo la institucion benefica a cobrar los reditos semestrales.El censo se habia convertido,con estas operaciones,en propiedad del Plato (in rem propriam dicti bacini, indica literalmente el texto).
Vemos,a traves de esta serie de documentos,cómo el sistema económico de los censales y censos,pensado para una época de crisis, imprime movilidad al capital y cómo,si bien los censos no suelen ser redimibles en sentido estricto,pasan de unas manos a otras con relativa facilidad,a la vez que los duefios de los censales pueden obtener dinero liquido en caso de precisarlo,mediante el traspaso de los réditos a terceros,que adquieren el censal y se convierten en duefios alodiales del mismo,puesto que su venta se realiza “en franco alodiox.
El vendedor -en este caso，vendedora- transfiere el ius,dominium et posse ( $\circleddash$ derecho,dominio y posesion)yel adquirente podra, a su vez,“sin contradicción ni impedimento》 hacer cuanto le plazca con el bien o censal adquirido,ya venderlo,ya legario a terceros.Claro está que una vez se haya efectuado la entrega de la posesion corporal seu quasi, que completa la venta. Los documentos suelen detallar este acto de la posesion corporal de los censales adquiridos, que el comprador debe realizar personalmente,pero el vendedor puede llevar a cabo mediante procurador debidamente autorizado.Vendedor o procurador comunican al poseedor de la casa el traspaso del censal o hipoteca y dicho poseedor o inquilino, le entrega un “diner menut" como anticipo del plazo inmediato de Ia renta o censo a percibir.
IV．LA DOBLE HIPOTECA.
Existian ya en la Barcelona de 137O casas gravadas con doble hipoteca.Tal es,por ejemplo,el caso del edificio que poseian en la plaza dels Canvis de la Mar,Na Maria,viuda de Pere de Torrent,y sus herederos.Esta casa estaba gravada,en 1372,por una primera hipoteca de 10 morabatinos y una segunda de 16 morabatinos.Los ocupantes de la casa, herederos de Na Maria,deberian pagar esta ultima al boticario Miquel Rossell quien，a su vez,deberia pagar la renta de 10 morabatinos (o sea,90 sueldos anuales）a Guillem Pere Dusay,hijo de Barceloni Dusay y heredero suyo desde 1363, con lo cual todavia le quedaba para si a Rossell la renta de los 6 morabatinos restantes $( = 5 6$ sueldos).En agosto de 1372 Guillem Pere Dusay vendió su parte, traspasando el censo que debia percibir a los administradores del Plato de Pobres Vergonzantes de Santa Maria del Mar y recibiendo de éstos 250 libras,obtenidas en herencia del mercader Bernat Morer. Este_capital liquido que se reembolsaba Dusay,equivalente a 5.000 sueldos, suponia la liquidación de una renta anual que le representaba 90 sueldos netos,por ello precisó de la autorizacion de su mujer, Alamanda,que podia verse afectada en sus derechos.De hecho el censal era perpétuo (censal mort） y no resultaba anulado sino que cambiaba de duefo,pasando a poder de quienes lo habian adquirido y, en consecuencia,percibirian en lo sucesivo el censo correspondiente.
Quienes vivian en la casa deberian seguir pagando al boticario Rossell la suma anual de 144 sueldos (censal de 16 morabatinos), de los cuales él,a su vez,deberia pagar 90 a los administradores del Plato de Pobres Vergonzantes (censal de 10 morabatinos).Los 144 sueldos venian a suponer un alquier anual de 7 libras y 4 sueldos,o si se prefiere,en terminos mas actuales,el alquiler mensual de 12 sueldos, bastante elevado para aquellas fechas,por lo cual es de creer que la casa,o casas (en plural, como indica el documento,refiriendose sin duda al solar-tipo o solares-tipo en que se habia edificado originariamente la vivienda),serian de calidad. EI precio y alquiler de las casas en la Barcelona de la época eran elevados.Pero poseer una casa en calidad de enfiteuta implicaba tener una garantia de que nadie, ni siquiera el dueno,podria echarle de ella mientras abonara puntualmente el censo fijado.Y en época de escasez de viviendas esta garantia,a perpetuidad,constituia un buen seguro de poder vivir bajo techado.
Los administradores del Plato de Pobres Vergonzantes,al invertir las 250 libras de la herencia de Morer en esta operación de compra de una hipoteca,habian de hecho invertido un capital recien llegado a sus manos a través de una herencia testamentaria,que les garantizaba también una renta anual fija de 9O sueldos.
Estos documentos nos explican，pues,indirectamente,el sistema operatorio de los ccnsales perpétuos o hipotecas,y de las rentas anuales de la vivienda,o censos que de aquellos se derivaban.
V.LOS PRECEDENTES DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL.
Hemos visto,a traves de los ejemplos senalados, la presencia en la Barcelona de mediados del siglo xIv, de duefios de casas censadas,y de pisos de alquiler en viviendas que antes fueron unifamiliares.Hemos podido ver,tambien,el pago semestral de estos alquileres.Pero, yendo un poco mas lejos en nuestra interpretación de Ios textos,podemos ver asimismo en estos establecimientos enfitéuticos de pisos a perpetuidad,los inicios del régimen de propiedad horizontal,aunque propiamente todavia cabria hablar mejor aqui de posesion horizontal mäs que de auténtica propiedad.En efecto,el establecimiento enfiteéutico no concede la propiedad sino solo la posesion o disfrute indefinidos,garantizados mientras el propietario siga percibiendo el censo o alquiler estipulado.Este alquiler,que en los inicios del trato podia suponerse elevado,al ser fijo iba perdiendo,con el tiempo,buena parte de su valor intrinseco,al elevarse los precios y el nivel de vida. No seria dificil,en tales circunstancias，que el propio poseedor o posesor se convirtiera en duefio del censo,al comprarlo a quien le estableció o a sus herederos.Aunque no hemos encontrado ningun caso concreto de compra por el propio inquilino,de hecho la posesión indefinida constituia el primer paso para la propiedad horizontal, y la compra del propio censo que implicaria el pago de la renta a uno mismo,el acceso definitivo a dicha propiedad horizontal.
Otro hecho que favorecia dicho paso es la indefinici6n que aparece en los textos entre el propietario de un censal y la propiedad del bien censado,puesto que el censal podia considerarse como un bien alodial independientemente del objeto o bien que gravara. Para las gentes de la época, no obstante,quedaria claro que en el traspaso de un censal, ya fuera por venta o por herencia,era su duefio alodial el que percibia el laudemio,en tanto que en la venta de la casa censada o hipotecada debia ser el duefo originario de ésta el que lo cobrara.
Si el dueiio del bien censado y el duefo del censal no eran la misma persona,y es lógico que no lo fueran,no se explica facilmente cómo a menudo se interpreta,como si fuera la venta de una casa, la simple venta del censal que pesaba sobre la misma.Los censales perpétuos, como hemos visto,no son redimibles salvo en raras ocasiones pero si transferibles,aunque sus transferencias puedan quedar delimitadas por la calidad o condici6n de las personas de los adquirentes.
En consecuencia,a priori, nada impide que quien paga un censo por vivir en una casa o en un piso,en los cuales el dueno le ha establecido bajo la fórmula del censo enfitéutico,transferido este censal a terceros pueda acabar haciéndolo suyo y erigiendose de inquilino en propietario,aunque la f6rmula de la propiedad horizontal se haya creado con posterioridad a la abolici6n de los censos y sea, por ejemplo,de uso corriente ya en Barcelona a mediados del siglo xix.
Creemos que todavia queda mucho camino por recorrer para acabar de definir el proceso de la propiedad urbana bajomedieval y todas sus implicaciones,desde la misma propiedad del suelo edificable,dentro del sistema económico de Ios censales y censos,un sistema que tiene mucho que ver con el actual sistema económico basado en prestamos e hipotecas.Nuestras notas no pretenden ser mas que unas reflexiones y unas sugerencias para facilitar su estudio a los futuros investigadores del tema.