Ley 2/2013, de 29 de mayo, de renovación y modernización turística de Canarias.
Source: Boletín Oficial del Estado ( B.O.E )

num: Artículo 1
paragraphs: Objeto.
La presente ley tiene por objeto impulsar la renovación y modernización de urbanizaciones, núcleos e instalaciones turísticas obsoletas, así como las de los productos turísticos mediante la diversificación de su oferta y la especialización de usos, modulando el crecimiento de la planta turística y, así mismo regular el régimen de autorizaciones administrativas de los establecimientos turísticos y la normativa aplicable a la ordenación de los diferentes productos turísticos.
num: Artículo 2
paragraphs: Definiciones.
A los efectos de la presente ley se entiende por:
a) Conservación edificatoria turística: las actividades que tienen por objeto mantener y rehabilitar los inmuebles e instalaciones turísticos en las condiciones de habitabilidad, seguridad, salubridad, accesibilidad, ornato público y funcionalidad requeridas para el uso efectivo establecido por la normativa sectorial y, en especial, la turística.
b) Equipamiento turístico complementario: el conjunto de edificios, instalaciones y locales y con aprovechamiento lucrativo, que proporcionan servicios complementarios al alojamiento turístico. Usualmente integran los dedicados a usos y actividades de espectáculo, ocio y esparcimiento, actividades deportivas-turísticas, congresos y convenciones y similares.
c) Establecimiento turístico: se entiende por tal tanto los establecimientos de alojamiento, en sus distintas modalidades y categorías, definidos en la normativa sectorial, como los de equipamiento turístico complementario.
d) Estándar de densidad turística de parcela: relación entre la superficie de una parcela urbanística y el número máximo de plazas de alojamiento que procede autorizar en la misma.
e) Renovación edificatoria turística: actuación que tiene por objeto el incremento de la calidad de los establecimientos turísticos. Podrá realizarse mediante la rehabilitación de la edificación existente (rehabilitación total o rehabilitación parcial), o por sustitución, con o sin traslado.
f) Rehabilitación total: obras de mejora que afectan de un modo integral y genérico a un establecimiento turístico y cuya inversión asciende al mínimo establecido en esta ley.
g) Rehabilitación parcial: obras de mejora que afectan de un modo parcial a un establecimiento turístico.
h) Sustitución edificatoria: demolición de un establecimiento turístico y edificación de otro nuevo.
i) Traslado de la capacidad de alojamiento: es el derivado de la sustitución cuando la capacidad edificatoria preexistente o adicional derivada de los incentivos de rehabilitación se traslada, total o parcialmente, a otra parcela distinta de la ocupada por la edificación inicial.
j) Villa: el establecimiento extrahotelero compuesto por una o varias unidades de tipología edificatoria aislada, cuyo uso se ceda mediante precio, con habitualidad en condiciones de inmediata disponibilidad con fines turísticos y sea gestionado por empresas comerciales, hoteles en funcionamiento o por sus propietarios o titulares con independencia de cuál sea el período de tiempo contratado y siempre que se presten servicios propios de los servicios turísticos alojativos.
k) Zona turística: área limitada y reservada por el planeamiento para la localización e implantación de los usos turísticos.
l) Urbanizaciones turísticas: serán las que el planeamiento califique como tales y aquellas en que se permita un uso de esta naturaleza igual o superior al 30% de la edificabilidad total y/o de la superficie de las parcelas.
m) Clasificación de las villas: las que se le atribuyan en función de los requisitos exigidos para su inclusión en cada tipo, en las disposiciones reglamentarias que las regulan.
n) Hoteles urbanos: los que se emplacen en suelos urbanos consolidados no turísticos.
o) Urbanización mixta residencial turística: Serán las que el planeamiento califique como tales, en las que el uso turístico esté presente pero sea inferior al 30% de la edificabilidad total y/o superficie de las parcelas.
num: Artículo 3
paragraphs: Finalidad.
Es finalidad de la presente ley:
a) Ordenar y modular, dentro de parámetros sostenibles, el crecimiento de la oferta turística vinculándolo a la mejora de la calidad de la planta disponible y a la implantación de nuevos equipamientos complementarios.
b) Incrementar los niveles de calidad y categoría de los establecimientos turísticos de alojamiento y de equipamiento complementario.
c) Evitar y, en su caso, reconducir la residencialización de las áreas turísticas.
d) Dotar a la Administración de instrumentos jurídicos eficaces para incentivar y, en su caso, asegurar el cumplimiento de los deberes de conservación, rehabilitación y uso efectivo de los establecimientos turísticos.
e) Mejorar la imagen de los núcleos turísticos consolidados y lograr unos servicios públicos satisfactorios.
f) Favorecer una gestión coordinada de las administraciones públicas y agilizar la tramitación de los proyectos de renovación turística.
num: Artículo 4
paragraphs: Otorgamiento de autorizaciones administrativas previas.
1. Por razones de la fragilidad territorial y ecológica de las diferentes islas del archipiélago, en el marco de sostenibilidad del modelo establecido para cada una de ellas por los respectivos instrumentos de planificación territorial, y de conformidad con lo establecido en las Directrices del Turismo números 24, 25 y 26 y la normativa autonómica que las desarrollan, con las excepciones establecidas en esta ley, con carácter general la implantación de nueva oferta alojativa turística en el caso de traslado de la capacidad de alojamiento en las islas de Lanzarote, Fuerteventura, Gran Canaria y Tenerife, queda expresamente sometida a autorización previa habilitante de los respectivos cabildos insulares. Asimismo, la autorización previa será exigible en las mismas islas para la ampliación de establecimientos turísticos alojativos y, excepcionalmente, para la renovación de estos establecimientos, cuando así lo exija expresamente la normativa territorial a nivel insular.
No será exigible la autorización previa en las islas de El Hierro, La Gomera y La Palma para los alojamientos derivados de procesos de renovación, aunque sí para los de nueva implantación, cuando así lo exija el planeamiento territorial, con la excepción de los establecimientos alojativos en suelo rústico, a los que serán aplicables los estándares específicos establecidos en el planeamiento insular y, en su defecto, los de carácter general establecidos por el Gobierno para ese tipo de establecimientos.
2. En concordancia con lo dispuesto en el apartado anterior solo serán otorgadas autorizaciones previas para plazas de alojamiento turístico en Lanzarote, Fuerteventura, Gran Canaria y Tenerife, como requisito necesario para las consiguientes licencias urbanísticas, cuando tengan por objeto la nueva implantación de establecimientos alojativos en los siguientes casos:
a) Establecimientos hoteleros con categoría de cinco estrellas o superior. Estos establecimientos deberán acreditar la previa suscripción con los servicios de empleo del Gobierno de Canarias de un convenio para la formación continua de su personal y para facilitar la formación de desempleados, en el marco de la estrategia de empleo de Canarias y su posible incorporación a la plantilla.
b) Establecimientos alojativos de turismo rural.
c) Establecimientos extrahoteleros, siempre que el planeamiento territorial no los prohíba expresamente, exigiéndose para los apartamentos la categoría de cinco estrellas o superior.
d) Establecimientos con autorización previa que no se encuentre en situación de caducidad y que voluntariamente, o como resultado de su necesaria adecuación al cumplimiento de la legislación urbanística, sectorial, así como al planeamiento aplicable o a los planes de modernización, mejora e incremento de de la competitividad, sus titulares soliciten modificar la autorización previa otorgada, sin incremento del número de plazas ya autorizadas. En este caso no se autorizarán más plazas que las que hubiesen obtenido en su momento. En el caso de que la adecuación a dicha normativa no requiera modificación de la autorización previa, podrán solicitar directamente la licencia urbanística.
e) Los establecimientos de alojamiento, en cualquier modalidad y tipología, que habiendo contado con autorización previa, hubiesen cesado en su actividad y que en el marco del planeamiento y de un plan de modernización turística pretendan renovarse con la finalidad de retomar la misma.
No requerirán autorizaciones previas los establecimientos hoteleros que se pretendan ubicar en suelo urbano consolidado no turístico, sin perjuicio de la exigencia de cumplimiento de los estándares correspondientes a la calificación pretendida.
3. Asimismo, en esas islas serán también exigibles autorizaciones previas, si así lo establece la normativa territorial insular,
• Cuando tengan por objeto la renovación edificatoria de establecimientos turísticos de alojamiento.
• La materialización de plazas alojativas turísticas procedentes de derechos otorgados por la ejecución de proyectos de renovación edificatoria de establecimientos cualquiera que sea su tipología.
• Las plazas de alojamiento turístico otorgadas como incentivo o compensación por la ejecución de equipamientos públicos o, siempre que hayan sido declarados por el Gobierno, como incentivo por la implantación de equipamientos privados, en los términos regulados en el artículo 18 de esta ley.
4. La oferta turística de nueva implantación a que hacen referencia los apartados a) y c) del número anterior deberá cumplir con las máximas exigencias de eficiencia energética y ahorro de agua, y sólo se podrán implantar en parcelas que formen parte de una urbanización o de alguna de sus fases o etapas que hayan culminado las obras previstas en el correspondiente proyecto de urbanización y también hayan formalizado las cesiones urbanísticas obligatorias.
5. Los establecimientos turísticos afectados por este artículo no están sometidos al régimen de suspensión de autorizaciones y licencias previstas en la disposición transitoria primera de la Ley 19/2003, de 14 de abril, por la que se aprueban las Directrices de Ordenación General y las Directrices de Ordenación del Turismo de Canarias.
num: Artículo 5
paragraphs: Suelo turístico.
1. En terrenos calificados con uso turístico, o uso mixto-residencial, sólo se permitirán operaciones urbanísticas de parcelación, de división o segregación de fincas tendentes a habilitar usos residenciales en todas o algunas de las parcelas o fincas resultantes, cuando el planeamiento insular o urbanístico municipal así lo contemplen expresamente.
2. En los establecimientos turísticos autorizados en suelos de uso turístico, independientemente de que se hayan erigido en parcelas o solares con uso mixto, no se permitirán cambios de uso de sus unidades de alojamiento turístico en residenciales.
3. Las limitaciones contenidas en los dos apartados anteriores podrán exceptuarse por los instrumentos de ordenación o por la legislación vigente que determinen la especialización de usos.
num: Artículo 6
paragraphs: De la renovación urbana.
1. La renovación urbana de las urbanizaciones y núcleos turísticos de Canarias tendrá por objeto establecer las intervenciones públicas que resulten necesarias para inducir la regeneración de la ciudad turística conforme a un modelo sostenible y de calidad, y definirán las operaciones que impulsen la modernización y mejora de la planta de alojamiento turístico y complementaria, y la reactivación de la actividad económica.
2. Las actuaciones de renovación urbana podrán incluirse en el planeamiento general o, en su caso, en los planes de modernización, mejora e incremento de la competitividad regulados en esta ley. A tal fin, el instrumento que determine las actuaciones de renovación deberá delimitar con precisión el área de intervención, que podrá ser continua o discontinua.
3. Las actuaciones de renovación urbana tienen la consideración de actuaciones de transformación urbanística, conforme a lo regulado en la legislación básica, siéndoles de aplicación el régimen legal establecido a las actuaciones de urbanización o de dotación, según sea su objeto.
4. Las actuaciones de renovación aprobadas mediante los planes de modernización, mejora e incremento de la competitividad tienen, en todo caso, los mismos efectos que las derivadas de los planes de ordenación urbanística.
num: Artículo 7
paragraphs: Planes de modernización, mejora e incremento de la competitividad.
1. Los planes de modernización, mejora e incremento de la competitividad son instrumentos de ordenación urbanística que complementan y, en su caso, sustituyen a las determinaciones urbanísticas vigentes, con objeto de viabilizar la renovación urbana y edificatoria en los términos señalados en esta ley, sin posibilidad de clasificar o reclasificar suelo, si no existe acuerdo municipal previo que lo permita.
2. Cuando los instrumentos de ordenación territorial previstos por la normativa no existan, o no se encuentren adaptados a las Directrices de Ordenación General y del Turismo de Canarias, aprobadas por la Ley 19/2003, de 14 de abril, los planes de modernización, mejora e incremento de la competitividad podrán prever, asimismo determinaciones que no se hallen contempladas por dichos instrumentos o, en su caso, alterarlas.
3. Los planes de modernización, mejora e incremento de la competitividad se elaborarán sobre la base de un estudio previo, donde se describirán, como mínimo, el ámbito de aplicación, las características ambientales y territoriales de la urbanización o del núcleo turístico y su entorno, así como el análisis de viabilidad económica de su ejecución, incorporando medidas normativas oportunas y actuaciones, ambiental, técnica y financieramente viables, de reactivación y cualificación de las urbanizaciones y los núcleos turísticos consolidados.
4. El plan deberá ir acompañado de un sistema de indicadores, cuyo contenido mínimo se desarrollara reglamentariamente, que permita el seguimiento periódico de su ejecución.
5. De igual modo, de acuerdo con el ayuntamiento, el plan definirá el órgano y forma de gestión, ya sea propia o en régimen de cooperación entre varias administraciones, que estará a cargo de su ejecución y seguimiento.
6. Los planes de modernización turísticos definirán los incrementos en edificabilidad que puedan admitirse para viabilizar las operaciones de renovación y traslado, así como la modificación del índice de densidad turística de parcela admisible en las operaciones de renovación edificatoria, como se dispone en la presente ley. Los incrementos de edificabilidad se atendrán al marco de equilibrio en la distribución de beneficios y cargas definido en la legislación urbanística y no podrán superar los límites máximos establecidos en esta.
7. Cuando los instrumentos de ordenación territorial se encuentren adaptados a las directrices de ordenación general y del turismo de canarias, sus determinaciones tendrán el carácter normativo de recomendación para los Planes de modernización, mejora e incremento de la competitividad a que se refiere el artículo 7 de esta ley, de forma que éstos podrán apartarse motivadamente de las mismas, siempre que sea como objeto de viabilizar operaciones de renovación urbana en los términos previstos en esta ley.
num: Artículo 8
paragraphs: Competencia y procedimiento.
1. Los planes de modernización, mejora e incremento de la competitividad se tramitarán a propuesta del ayuntamiento o ayuntamientos afectados, a iniciativa del cabildo insular correspondiente o del Gobierno de Canarias y a solicitud de los particulares afectados, en su caso.
En todo caso la iniciativa deberá contar con la conformidad de los ayuntamientos afectados, que se entenderá otorgada al Gobierno si transcurrido el plazo de un mes desde su consulta aquellos no se hubieran pronunciado.
2. Los particulares incluidos en el ámbito de un plan en tramitación podrán suscribir convenios de gestión y ejecución con el ayuntamiento competente, con objeto de viabilizar la ejecución de los proyectos de renovación edificatoria, o de sustitución y traslado de su establecimiento, en coordinación con el órgano que tramite el plan. Una vez que esos convenios hayan sido sometidos a información pública, se remitirán al órgano que tramite el plan de modernización, mejora e incremento de la competitividad, con objeto de que su contenido, que no tendrá carácter vinculante, pueda ser contemplado en dicho plan. Cuando el convenio suscrito sea de planeamiento o, en todo caso, para propiciar el trasvase de edificabilidad previsto en el artículo 11 de esta ley, el texto firmado por ayuntamiento y particulares en el proceso de elaboración, se tramitará conjuntamente con el Plan de modernización, mejora e incremento de la competitividad. Tales convenios tendrán, en cualquier caso, la consideración de convenios urbanísticos, sujetándose a lo dispuesto en su legislación reguladora.
3. Acordada o aceptada la iniciativa de un plan por el Gobierno de Canarias, la elaboración de los documentos corresponderá al departamento gubernamental competente en materia de ordenación del territorio de oficio o a instancias del departamento competente en materia de turismo. En su tramitación, que será abreviada y de fase única, se remitirá copia al ayuntamiento o ayuntamientos en cuyo término se localice la urbanización o el núcleo turístico afectado y al cabildo insular correspondiente, así como al departamento competente en materia de turismo de la Administración Pública de la Comunidad Autónoma de Canarias y a los agentes económicos y sociales a través de sus entidades representativas, quienes en el plazo de cuarenta y cinco días hábiles, o de dos meses si fuere exigible la evaluación ambiental estratégica del plan, podrán informar sobre su afección a las competencias e intereses económicos que tienen respectivamente atribuidos. Simultáneamente, se expondrá a información pública por el mismo período mediante la publicación del anuncio en el Boletín Oficial de Canarias y en un periódico local.
4. Terminados los plazos anteriores, se convocará por la consejería competente para formular, impulsar y tramitar el plan, a las administraciones y entidades consultadas que hubieran presentado alegaciones a una reunión de valoración conjunta de la propuesta, donde se emita una posición común y razonada. De alcanzarse acuerdo, se hará constar en el acta de dicha reunión y, sin más trámite, se remitirá a la Comisión de Ordenación del Territorio y Medio Ambiente de Canarias (Cotmac) para informe. En caso de no lograrse acuerdo, la resolución previa a su remisión a la Cotmac será adoptada por el órgano que haya formulado el plan.
5. Emitido el informe por la Cotmac, es competencia del Gobierno de Canarias la aprobación definitiva y evaluación periódica de los planes de modernización, mejora e incremento de la competitividad. Una vez aprobado definitivamente, el acuerdo de aprobación, junto con un anexo que incorpore íntegramente el contenido normativo del plan de modernización, mejora e incremento de la competitividad, se publicará en el «Boletín Oficial de Canarias». La evaluación, que se realizará al final del primer año de la finalización del plazo de ejecución previsto, determinará el grado de cumplimiento de las determinaciones de planeamiento y de las actuaciones aprobadas, así como el nivel de cumplimiento de los objetivos de modernización, mejora e incremento de la competitividad que motivaron su formulación. A partir de la primera evaluación y en tanto no se concluyan totalmente las actuaciones aprobadas, la evaluación se repetirá, periódicamente, de forma anual.
num: Artículo 9
paragraphs: Modalidades de gestión y ejecución.
1. El ejercicio de la actividad de gestión y ejecución de los planes de modernización, mejora e incremento de la competitividad podrá tener lugar a través de cualquiera de las formas y modalidades previstas en la legislación urbanística.
2. Dependiendo de la entidad y complejidad de las operaciones de renovación, las administraciones públicas implicadas en la gestión y ejecución de un plan de modernización y mejora podrán optar por la creación de un consorcio urbanístico. La constitución de dicho consorcio será obligatoria cuando el ámbito ordenado por el plan se delimite como área de gestión integrada o de rehabilitación integral, de conformidad con lo dispuesto al efecto en la legislación urbanística, debiendo quedar integradas en él las administraciones afectadas con competencias sectoriales, urbanísticas y territoriales.
En todo caso, se asumirán en su constitución las competencias necesarias en materia de otorgamiento de autorizaciones turísticas, licencias urbanísticas y suscripción de convenios urbanísticos, en un sistema de ventanilla única, así como el resto de los cometidos que en la presente ley se asignan a los órganos gestores de la renovación urbana.
3. La ejecución de los planes de modernización, mejora e incremento de la competitividad corresponderá a los ayuntamientos afectados u órgano consorcial, en su caso, cuando exista conformidad del Gobierno de Canarias.
num: Artículo 10
paragraphs: Incentivos a la renovación.
1. Los proyectos de renovación edificatoria que cumplan los requisitos establecidos en la presente ley, podrán acogerse, además de los incentivos económicos y fiscales previstos en la normativa aplicable, a los supuestos, regulados en el artículo siguiente, de incremento de la edificabilidad normativa prevista por el planeamiento y, en el caso de los de alojamiento, de la adecuación del estándar de densidad del suelo turístico y cuando procediese, del derecho a obtener plazas adicionales, sin que sea de aplicación a las plazas adicionales alojativas derivadas de procesos de traslado a otro emplazamiento la limitación establecida el apartado 1.a) de la directriz 26 aprobada por la Ley 19/2003, de 14 de abril, ni los preceptos incluidos en la normativa territorial insular que la desarrollan.
2. El Gobierno mediante decreto, de oficio o a instancia del cabildo correspondiente, podrá limitar, incluso de forma parcial y a determinadas partes del territorio, la aplicación de los incentivos señalados en este capítulo cuando supongan la creación de nuevas plazas de alojamiento turístico y las circunstancias económico-sociales, territoriales o ambientales pongan de manifiesto, y así se motive, que la efectiva materialización de nuevas plazas afectaría negativamente a la sostenibilidad del modelo o desborde la capacidad de carga del territorio de que se trate.
3. No serán de aplicación los anteriores incentivos a los proyectos de renovación edificatoria que se encuentren en alguno de los siguientes supuestos:
a) Cuando la categoría a obtener tras la renovación sea inferior a tres estrellas en establecimientos hoteleros.
b) Cuando suponga la conversión de un establecimiento hotelero en un establecimiento extrahotelero con inferior número de estrellas.
c) Cuando transformándose un establecimiento extrahotelero en hotelero no se garantice fehacientemente por la totalidad de los propietarios en documento público inscrito en el Registro de la Propiedad la unidad de explotación futura permanente.
num: Artículo 11
paragraphs: Incentivos en edificabilidad.
1. En caso de renovación edificatoria de un establecimiento turístico de alojamiento, con y sin traslado, el planeamiento urbanístico o, en su defecto, los planes de modernización, mejora e incremento de la competitividad que se regulan en esta ley, podrá admitir incrementos de edificabilidad sobre la normativa establecida en el planeamiento vigente, sin que en ningún caso se supere el límite máximo establecido en la legislación urbanística, en base a los siguientes coeficientes:
a) Coeficiente general por renovación con aumento de categoría que podrá permitir un incremento de hasta el 0,3 m2c/m2 sobre la edificabilidad normativa, en función de la edificabilidad media ponderada atribuida a los terrenos incluidos en la actuación o del área superior de referencia en que esta se incluya, siempre que se justifique la justa distribución de beneficios y cargas así como la sostenibilidad económica de la operación.
b) Coeficiente adicional de eficiencia energética, equivalente al porcentaje de energía renovable que el establecimiento generará con sus propias instalaciones respecto al gasto energético anual, según la siguiente fórmula: cada tramo de 20% del gasto energético anual que se genere con medios renovables dará derecho a un 0,1 de incremento de edificabilidad sobre la normativa. Este incentivo no será de aplicación cuando la reducción energética derive del cumplimiento de normativa de obligado cumplimiento.
c) Coeficiente de especial calidad, con un máximo de un 0,2 m2c/m2, en caso de que la categoría prevista tras la renovación sea la de hotel de cinco estrellas-gran lujo.
d) Coeficiente por reducción de la huella de carbono, con un máximo de 0,1, con medidas que no hayan sido incentivadas por la aplicación de los coeficientes previstos en los apartados anteriores.
2. Sólo podrán admitirse incrementos de edificabilidad cuando no tenga como consecuencia el incumplimiento de los estándares de equipamiento de los establecimientos turísticos de alojamiento establecidos en la normativa sectorial. La ocupación de la parcela no podrá ser superior al 40%, estando prohibidos los incrementos cuando la vigente sea superior a dicho índice.
3. El incremento de edificabilidad será igualmente admisible en parcelas con establecimientos turísticos que pretendan la mejora de sus zonas comunes, sin aumento de la capacidad de plazas establecida, cuando así lo prevea el planeamiento o el plan de modernización, mejora e incremento de la competitividad, sin que en ningún caso supere el coeficiente de edificabilidad de la parcela.
4. Dentro de la misma zona turística, cuando sea necesario para poder materializar los proyectos de renovación edificatoria o, si lo permitiese el planeamiento territorial en otras zonas de la isla, de mejora de la oferta turística, y previo convenio urbanístico suscrito al efecto con las administraciones municipales competentes, podrán autorizarse trasvases de edificabilidad, sea de alojamiento o para equipamiento complementario, de un sector de suelo urbanizable a otro, o a un ámbito de suelo urbano no consolidado, a siempre que no se vulneren derechos de terceros. Tales convenios, que tendrán la consideración legal y la tramitación de los convenios de planeamiento, serán preparatorios del procedimiento de alteración del planeamiento urbanístico, conforme a lo establecido en el artículo 236.3.b) del Texto Refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio de Canarias y de Espacios Naturales de Canarias, aprobado por Decreto Legislativo 1/2000, de 8 de mayo, o, en su caso, se incorporarán al correspondiente plan de modernización, mejora e incremento de la competitividad, en los términos indicados en el artículo 7, número 3, de esta ley.
5. De conformidad con lo establecido en la normativa estatal y autonómica, y sin perjuicio del cumplimiento de los restantes deberes legales cuando sea el caso, el porcentaje de cesión obligatoria al ayuntamiento por recuperación de plusvalías será el siguiente:
a) El 10 % del aprovechamiento urbanístico derivado del incremento de edificabilidad aplicable a la parcela cuando se trate de establecimientos que se transforman de extrahoteleros a hoteleros.
b) El 15 % del aprovechamiento urbanístico derivado del incremento de edificabilidad aplicable a la parcela en los restantes casos.
Dicha cesión, cuya valoración será practicada por los servicios municipales, podrá cumplirse mediante el pago de su equivalente en metálico, que en ningún caso será inferior al valor de mercado, junto con el abono de las tasas por la licencia urbanística e Impuesto sobre Edificaciones, Instalaciones y Obras que fuere exigible y, en todo caso, antes del momento de comunicar el inicio de las obras, y se aplicará, dentro del Patrimonio Público de Suelo, a incrementar o mejorar las dotaciones públicas e infraestructuras del área de la actuación, prevista en el plan de modernización, mejora e incremento de la competitividad o en cualquier otro planeamiento aplicable a la renovación.
6. El incremento de edificabilidad será igualmente admisible en la renovación de los equipamientos complementarios, cuando así lo prevea el planeamiento o plan de modernización, mejora e incremento de la competitividad, que podrá materializarse para usos deportivos, religiosos, culturales, ocio, salud y análogos.
num: Artículo 12
paragraphs: Incentivos en materia de densidad de parcela.
La aplicación del estándar mínimo de densidad del suelo turístico a los establecimientos de alojamiento sometidos a proyectos de renovación edificatoria se regirá por las siguientes reglas:
a) Aquellos cuya licencia de apertura, anterior a la entrada en vigor de la Ley 7/1995, de 6 de abril, de Ordenación del Turismo de Canarias, cuya renovación en la misma parcela suponga mejora en la categoría pero sin aumento en el número de plazas ni de edificabilidad, les será de aplicación, con el fin de fomentar la renovación y cualificación de la oferta existente, el estándar de densidad del suelo turístico en el momento de autorizarse el establecimiento o, si resultase más favorable, a juicio del interesado, la vigente al momento de autorizarse la renovación.
b) Aquellos establecimientos con licencia de apertura, anterior a la entrada en vigor de dicha ley, cuya renovación comporte mayor número de plazas o incremento de su superficie edificada, tendrán derecho a una reducción del estándar de densidad de suelo turístico vigente, que se ponderará por el planeamiento urbanístico o, en su caso, por el plan de modernización, mejora e incremento de la competitividad, para cada urbanización, núcleo turístico o área de referencia mediante coeficientes definidos en función de los siguientes criterios limitativos:
I. Establecimientos con un estándar actual superior a 60 metros cuadrados por plaza. Se aplicaría como límite mínimo esta cifra.
II. Establecimientos con un estándar actual comprendido entre 50 y 60 metros cuadrados por plaza. Se admitiría como límite mínimo la de 50 metros cuadrados por plaza.
III. Establecimientos con un estándar actual inferior a 50 metros cuadrados por plaza. No se admitiría aumentar el número de plazas actuales.
El incremento de plazas total estará condicionado a su vez, por la realidad morfológica de los alojamientos, valores medios de densidad turística, superficie de espacios libres y oferta complementaria y demás factores propios de la zona, urbanización o área de actuación.
c) Los estándares de densidad de suelo turístico podrán computarse conjuntamente para varias parcelas aledañas que se agrupen a tales efectos, siempre que se delimite con claridad la superficie no edificable de uso común asignada al cumplimiento del estándar, de lo que quedará constancia en el Registro General Turístico.
d) El cumplimiento de los demás estándares de equipamiento y dotaciones establecidos por la normativa sectorial será obligatorio para todos los establecimientos renovados, en función de la categoría que ostenten tras el proceso de renovación, sin perjuicio de que el cumplimiento de determinadas dimensiones puedan ser objeto de dispensa en casos justificados, de acuerdo con lo previsto en la normativa turística.
num: Artículo 13
paragraphs: Incentivos en forma de plazas adicionales.
1. La renovación edificatoria de un establecimiento de alojamiento que cumpla el mínimo de inversión por plaza que se establece en el cuadro que aparece en el anexo de esta ley y en sus sucesivas actualizaciones, dará lugar al derecho a la autorización de plazas de alojamiento turístico adicionales hasta un 50% más de las que tenía autorizadas, cantidad que podrá aumentarse en otro 25% por cada grado de categoría que aumente a partir de la categoría de tres estrellas, sin que en ningún caso pueda superarse el cien por cien de las plazas preexistentes.
2. Dichas plazas adicionales podrán materializarse en la propia parcela del establecimiento renovado, si la edificabilidad prevista en el planeamiento lo permite, computando, en su caso, los incrementos señalados en el artículo 11, o con la correspondiente legitimación por planeamiento habilitante, en otra parcela urbanísticamente apta de cualquier zona turística de la misma isla siempre que el planeamiento insular no lo prohíba.
3. En los supuestos de sustitución y traslado, sólo podrá otorgarse la autorización previa para el proyecto que incorpore las nuevas plazas, cuando la demolición de la edificación haya sido ejecutada o garantizada, tal como se regula en esta misma ley.
num: Artículo 14
paragraphs: Incentivos económicos y fiscales.
Los proyectos de renovación edificatoria de los establecimientos turísticos en Canarias tendrán el carácter de actividad estratégica a los efectos de acogerse al programa de incentivos referido en los artículos anteriores o los que puedan determinarse.
El Gobierno de Canarias, en colaboración, en su caso, con los cabildos insulares y los ayuntamientos afectados, elaborará un programa plurianual de inversiones públicas en las áreas turísticas a renovar definidas en la disposición final quinta de esta ley.
num: Artículo 15
paragraphs: Agilización de trámites.
Los proyectos de renovación edificatoria previstos en el planeamiento territorial o urbanístico, así como las actuaciones de ejecución de los proyectos de modernización, mejora e incremento de la competitividad amparada en lo dispuesto en la presente ley, gozarán de un procedimiento abreviado en la obtención de la licencia municipal de obras, que no podrá ser superior a 30 días.
El promotor deberá entregar en el ayuntamiento el proyecto de ejecución de la obra a realizar y las autorizaciones sectoriales necesarias. En un plazo no superior a 30 días el ayuntamiento podrá denegar la licencia municipal y el inicio de las obras si la actuación proyectada no se ajusta al planeamiento urbanístico existente, o al proyecto de modernización, mejora e incremento de la competitividad aprobado por el Gobierno o a las autorizaciones otorgadas.
num: Artículo 16
paragraphs: Sustitución y/o traslado.
1. En aquellos núcleos y urbanizaciones turísticas donde el planeamiento territorial o urbanístico o, en su caso, los planes de modernización, mejora e incremento de la competitividad contemplados en esta ley, dispongan la conveniencia de disminuir la densidad turística, especializar entre usos turísticos y residenciales, aumentar los espacios libres, equipamientos o dotaciones, o bien donde contemplen una actuación que haga precisa la demolición total o parcial de edificios o instalaciones que interfieran en las operaciones previstas, podrán suscribirse convenios de sustitución de los establecimientos turísticos, sean de alojamiento o de equipamiento complementario, por otros usos, así como su traslado, en su caso, a otros suelos turísticos más apropiados dentro de la misma isla.
2. El traslado de los establecimientos turísticos y la materialización, en su caso, de los incentivos que se obtengan de conformidad con lo regulado en la presente ley, a solares, no está sometido a más restricciones que las derivadas de las determinaciones, capacidad de carga y ritmos de crecimiento establecidos por el planeamiento insular o territorial para el área de que se trate y el cumplimiento de las determinaciones urbanísticas que constituyan su ordenación, así como del estándar de densidad de suelo turístico y demás parámetros sectoriales de calidad, además de las previstas en la presente ley.
3. Podrá admitirse el traslado de los establecimientos turísticos y la materialización, en su caso, de los incentivos que se obtengan de conformidad con lo regulado en la presente ley, a sectores de suelo urbanizable existentes, en la misma o diferente zona turística y dentro de la misma isla. Su efectiva materialización estará supeditada a la previa transformación del suelo en urbano. Dicha condición se materializará mediante convenio, de acuerdo a lo preceptuado en el artículo 11.5.
4. El traslado de los establecimientos turísticos y la materialización, en su caso, de los incentivos que se obtengan de conformidad con lo regulado en la presente ley, a sectores de suelo urbanizable exigirá además de los requisitos reseñados en los apartados anteriores, su previa ordenación pormenorizada por el plan parcial u otro planeamiento que lo habilite.
5. Las autorizaciones previas para los establecimientos turísticos y la materialización, en su caso, de los incentivos que se obtengan, sólo serán otorgadas una vez que hayan culminado las operaciones de ordenación pormenorizada, gestión y urbanización que legitimen los actos de ejecución en el suelo a donde se vaya a producir el traslado, y se haya llevado a cabo o haya sido garantizada, la demolición efectiva del establecimiento anterior.
num: Artículo 17
paragraphs: Incentivos por sustitución y traslado de establecimientos de alojamiento.
En caso de sustitución y traslado de un establecimiento de alojamiento, el propietario tendrá derecho a solicitar y, acreditados los requisitos legalmente exigibles, obtener autorización administrativa previa para nuevas plazas adicionales en las siguientes cuantías:
a) Si se ceden al municipio los terrenos para uso público, libre de cargas, un incremento del 100% de las plazas sustituidas. En este caso, el otorgamiento de la autorización previa requerirá la efectiva cesión del suelo.
b) Si el solar mantiene la titularidad privada pero se destina a equipamiento turístico complementario, un incremento del 75% de las plazas sustituidas.
c) Dichas plazas adicionales, referidas en los apartados a) y b) anteriores, podrán incrementarse además en un 25% por cada grado de categoría que se aumenten las plazas sustituidas, a partir de la categoría de 3 estrellas.
num: Artículo 18
paragraphs: Incentivos por implantación, sustitución y traslado de equipamientos turísticos complementarios.
1. La sustitución y traslado de equipamientos turísticos complementarios que sean objeto de una operación de renovación urbana, o formen parte de un convenio para obtener suelo público, dará derecho a la materialización en otro solar de los incentivos en edificabilidad establecidos en esta ley, computándose los mismos respecto a la edificabilidad normativa del nuevo emplazamiento si ya estuviera ordenado, o bien, con respecto a la que ya ostentaba en el emplazamiento original si no fuere así. La recuperación para la Administración de las plusvalías que genere el aumento de edificabilidad será del 15% del aprovechamiento urbanístico.
2. La implantación y ejecución de nuevos equipamientos públicos o, siempre que hayan sido declarados de interés general por el Gobierno de Canarias de nuevos equipamientos privados, en suelos urbanos o urbanizables, se incentivará mediante el reconocimiento de un máximo de 1.000 plazas alojativas, otorgándose una plaza por cada 30.000 euros de inversión con una inversión en equipamiento mínima de 30 millones de euros.
num: Artículo 19
paragraphs: Sustitución de usos terciarios.
El planeamiento territorial o urbanístico o, en su caso, los planes de modernización, mejora e incremento de la competitividad contemplados en esta ley podrán establecer la reducción, en su caso, del exceso de oferta de usos terciarios. Dichos planes podrán contemplar, preferentemente mediante la suscripción de convenios urbanísticos o por cualquier otra forma admitida en Derecho, el cambio de uso de las edificaciones o parcelas a los de establecimientos y equipamientos turísticos, estableciendo las limitaciones, condiciones y factores de incremento o reducción de la superficie edificable vigente de aplicación. Con carácter excepcional se admite el cambio a tipologías aisladas en las que se puedan desarrollar villas turísticas en los términos contemplados en esta ley.
El incremento de plazas estará condicionado a su vez, por la realidad morfológica de los alojamientos, valores medios de densidad turística, superficie de espacios libres y oferta complementaria, y demás factores propios de la zona, urbanización o área objeto de actuación.
num: Artículo 20
paragraphs: Registro turístico de plazas de alojamiento.
1. Cada uno de los cabildos insulares creará un registro especial denominado «Registro turístico de plazas de alojamiento», en el que se inscribirán obligatoriamente los derechos al otorgamiento de autorizaciones previas a nuevas plazas alojativas, hoteleras o extrahoteleras, derivados de la autorización de proyectos de renovación edificatoria, que se efectúen en su respectivo territorio.
2. Una certificación de tales inscripciones se remitirá, para su eficacia y publicidad, al Registro General Turístico de la consejería competente en materia de turismo que, a tal efecto y para cada una de las islas, abrirá una nueva sección denominada igualmente «Registro turístico de plazas de alojamiento», que incorporará los derechos al otorgamiento de autorizaciones previas inscritos por cada cabildo insular en su correspondiente registro.
3. Reglamentariamente se regularán dichos Registros, así como el procedimiento de anotación de las altas, bajas, cambios de titularidad de las señaladas plazas y la fecha de su caducidad, a efectos meramente informativos y sin perjuicio de terceros.
4. Estos derechos podrán ser cedidos a un tercero por cualquier medio admitido en derecho, desde el momento de su declaración por el cabildo insular y mientras estén vigentes, pudiendo ser agrupados con otros de la misma naturaleza con objeto de ser materializados en uno o varios establecimientos.
num: Artículo 21
paragraphs: Obtención y materialización del derecho a plazas adicionales.
1. La autorización previa que ampare una iniciativa de renovación edificatoria deberá pronunciarse expresamente sobre el número de plazas turísticas adicionales que se tiene derecho a materializar como incentivo a la renovación.
2. El cabildo, tras constatar la ejecución del proyecto o la cesión de suelo efectuada conforme a lo legalmente establecido, declarará el derecho del titular a obtener autorización previa para el número de plazas adicionales que le correspondan por no haberse materializado la totalidad de las plazas adicionales en la parcela de origen.
3. Las plazas adicionales derivadas de la ejecución de un proyecto de renovación edificatoria no incorporadas en el propio establecimiento objeto de renovación edificatoria, así como las que en su caso se deriven de actuaciones de sustitución y/o traslado de establecimientos turísticos conforme a lo previsto en esta ley, deberán materializarse en la misma isla, en suelo turístico. A la solicitud de autorización previa deberá acompañarse un certificado del Registro General Turístico donde conste la vigencia del derecho y su titular.
4. El derecho a obtener autorizaciones previas para las plazas turísticas adicionales no materializadas caducará en el plazo de cinco años desde su inscripción en el Registro General Turístico.
num: Artículo 22
paragraphs: Deber de conservación y rehabilitación edificatoria.
1. Los titulares de establecimientos turísticos, de alojamiento o complementarios, están sujetos, cualquiera que sea el régimen de propiedad y explotación, al deber de conservar y rehabilitar los inmuebles e instalaciones en las condiciones de habitabilidad, seguridad, salubridad, accesibilidad, ornato público y funcionalidad requeridas para el uso efectivo establecido por la normativa sectorial y, en especial, la turística, o el planeamiento. La obligación de conservación y rehabilitación a imponer por la Administración turística competente quedará limitada como máxima al 75% del coste de reposición de la construcción o instalaciones correspondientes.
2. En aplicación a lo dispuesto en la legislación urbanística y demás normativa aplicable, están obligados a cumplir ese deber de conservación y rehabilitación edificatoria, los siguientes sujetos:
a) Los propietarios y los titulares de derechos de uso otorgados por ellos, en la proporción acordada en el correspondiente contrato. En ausencia de éste, o cuando no se contenga cláusula alguna relativa a la citada proporción, corresponderá a unos u otros, en función del carácter o no de reparaciones menores que tengan tales deberes, motivadas por el uso diario de instalaciones y servicios. La determinación se realizará de acuerdo con la normativa reguladora de la relación contractual y, en su caso, con las proporciones que figuren en el registro relativas al bien y a sus elementos anexos de uso privativo.
b) Las comunidades de propietarios y, en su caso, las agrupaciones de comunidades de propietarios, así como las cooperativas de propietarios, con respecto a los elementos comunes de la construcción, el edificio o complejo inmobiliario en régimen de propiedad horizontal y de los condominios, sin perjuicio del deber de los propietarios de las fincas o elementos separados de uso privativo de contribuir, en los términos de los estatutos de la comunidad o agrupación de comunidades o de la cooperativa, a los gastos en que incurran estas últimas.
3. Las actuaciones de conservación y rehabilitación podrán imponerse por la Administración turística cuando concurran las condiciones establecidas en la legislación y, en su caso, en el planeamiento en vigor. En tales casos, previo expediente contradictorio en el que conste informe técnico a que hace referencia el artículo 32 de esta ley comprensivo de las actuaciones de conservación o rehabilitación que deban ordenarse, así como audiencia expresa del obligado a ejecutarlas, la Administración turística competente adoptará acuerdo expreso indicando el sujeto o sujetos obligados, las concretas actuaciones de conservación o rehabilitación que deban ejecutarse, y el plazo de ejecución estimado. Tal orden de ejecución no requerirá de licencia municipal de obras, siempre que en el expediente contradictorio se haya dado audiencia al ayuntamiento correspondiente, sin perjuicio, en uno y otro caso, de la liquidación y pago de cuantos tributos municipales resulten exigibles.
4. La Administración turística, transcurrido del plazo establecido sin que por el obligado se ejecutase lo requerido, declarará el incumplimiento del deber de conservación o rehabilitación de que se trate, habilitando a la Administración turística actuante para, opcionalmente, ejecutar subsidiariamente, a costa del obligado.
5. Asimismo se podrá proceder a la sustitución del propietario por vulnerar la función social de la propiedad, en los términos establecidos legalmente. A partir de este momento, el propietario incurso en tal declaración no podrá acogerse a los incentivos previstos en la presente ley.
6. La declaración de incumplimiento lleva implícita, a efectos expropiatorios, la de utilidad pública y necesidad de urgente ocupación de los terrenos, construcciones, edificaciones o instalaciones sujetos al deber de conservación o rehabilitación.
7. Reglamentariamente se establecerá el procedimiento de renovación por sustitución del propietario.
8. Procederá requerir el cumplimiento del deber de conservación y rehabilitación total o parcial de los establecimientos turísticos, como mínimo, en los siguientes supuestos:
a) Cuando se produzca un deterioro en los elementos estructurales de la edificación, construcción o instalación, siempre que la importancia de los elementos deteriorados no requiera la declaración de ruina, en cuyo caso será de aplicación lo previsto en los artículos 155 y siguientes del Texto Refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio de Canarias y de Espacios Naturales de Canarias, aprobado por Decreto Legislativo 1/2000, de 8 de mayo.
b) Cuando se produzca la inadecuación de las condiciones de funcionalidad de la edificación, construcción o instalación, bien por obsolescencia derivada del transcurso natural del tiempo o bien por el desarrollo de nuevas tecnologías que propicien mayor seguridad, mejor aprovechamiento de los recursos naturales, más eficiencia energética o menor contaminación ambiental.
num: Artículo 23
paragraphs: Deber de atenerse al uso turístico.
1. Es deber de los titulares de los establecimientos turísticos destinarlos al ejercicio de la actividad turística, de alojamiento o complementaria, conforme a la calificación de uso asignada a la parcela por el planeamiento, y la del inmueble construido en ella según la licencia obtenida en el momento de su edificación en el caso de que la calificación fuera de uso mixto residencial o turístico indistintamente, así como atenerse a las limitaciones respecto al uso impuestas por el planeamiento, la legislación sectorial o de carácter convencional que le sean aplicables, sin perjuicio de la regulación específica para las villas incluidas en los artículos 31 y 32.
2. Los titulares de los establecimientos turísticos deberán hacer constar en el Registro de la Propiedad el uso a que está destinado la parcela y el inmueble, así como las limitaciones a la modificación del mismo según lo señalado en el apartado anterior. Dicha constancia se incluirá al inscribir la obra nueva o escritura de división horizontal, o bien mediante certificación municipal o cédula urbanística en los casos de edificaciones ya construidas, de conformidad con lo establecido en la normativa registral.
num: Artículo 24
paragraphs: Declaración de incumplimiento del uso efectivo.
Tras la tramitación del procedimiento que reglamentariamente se establezca y, en todo caso, con audiencia a los interesados, se podrá proceder a la declaración de incumplimiento del deber de atenerse al uso efectivo del establecimiento, y la sujeción del inmueble al régimen de sustitución, en los términos señalados en esta ley, en los siguientes casos:
a) Cuando se haya producido un cambio de uso no autorizado o cuando no permanezcan en explotación turística más del 50% de las unidades, en aquellos establecimientos a los que les sea de aplicación la disposición transitoria de la Ley 5/1999, de 15 de marzo, de modificación de la Ley 7/1995, de 6 de abril, de Ordenación del Turismo de Canarias.
b) Cuando el titular o titulares de un establecimiento turístico o unidades alojativas, integrados en el mismo, cese de hecho en la actividad y este hecho, que conlleve una situación de abandono, se mantenga durante más un año sin que se hayan iniciado los trámites para la renovación del establecimiento o parte del mismo afectada, o su transformación en un equipamiento turístico complementario si el planeamiento lo admitiera.
num: Artículo 25
paragraphs: Especialización de usos en las zonas turísticas.
1. El planeamiento urbanístico o los planes de modernización, mejora e incremento de la competitividad, dividirán en recintos de intervención el suelo turístico donde coexistan usos turísticos y residenciales, bien por residencialización de establecimientos turísticos, bien porque el planeamiento anterior permitía indistintamente ambos usos, con objeto de encauzar su especialización en áreas de uso turístico exclusivo, de uso residencial exclusivo, o de compatibilidad. Al propio tiempo se programarán los plazos, medidas de compensación y condiciones en que deben llevarse a cabo los cambios desde el uso efectivo al asignado, y el régimen en situación legal de consolidación o de fuera de ordenación aplicable a los establecimientos turísticos que no se adapten a los cambios de uso.
2. El estudio del área o recinto analizará pormenorizadamente la tipología, calidad y densidad de la edificación residencial y turística, los espacios libres y equipamientos disponibles y la calidad de los servicios e infraestructuras, identificando las carencias existentes, con objeto de especializar las áreas en uno u otro uso o si, justificadamente, en función del diagnóstico efectuado, se opta por la compatibilidad de usos.
3. Con objeto de que se mantengan niveles de calidad adecuados, el plan preverá el mantenimiento y, si es viable, el incremento de las actuales reservas de espacios libres, equipamientos y dotaciones; y adoptará las medidas necesarias para ejecutar los mismos así como las infraestructuras y servicios necesarios que requiera el área o sector.
num: Artículo 26
paragraphs: Procedimiento abreviado de aprobación convencional de proyectos de renovación turística.
Cuando los proyectos de renovación edificatoria que estén sustentados en el planeamiento o, en su caso, en un plan de modernización, mejora e incremento de la competitividad del núcleo, servirán de oficina de recepción y ventanilla única para la autorización de dichos proyectos, el órgano competente por razón de la materia y, en su caso, los entes que estén encargados de la gestión y ejecución en materia de renovación turística, sin perjuicio del régimen general de registros previsto en la legislación básica reguladora del régimen jurídico de las administraciones públicas y procedimiento administrativo común, siguiéndose el procedimiento que a continuación se describe:
a) Presentado el proyecto, el órgano competente por razón de la materia o ente encargado de la gestión y ejecución de renovación turística, remitirá un ejemplar a las administraciones competentes, convocándolas a una reunión de valoración conjunta del proyecto, que deberá señalarse dentro de un plazo máximo de un mes y a la que se acudirá con los informes técnicos y jurídicos emitidos.
b) A dicha reunión podrán asistir el técnico o técnicos redactores del proyecto para presentarlo y escuchar las objeciones que al efecto se realicen. En el caso de que se detecten deficiencias subsanables, se otorgará un plazo no superior a un mes para corregirlas, fijándose simultáneamente y de común acuerdo la fecha de la siguiente reunión dándose los asistentes por convocados.
c) Cuando el acta de las reuniones sea favorable a la aprobación del proyecto por unanimidad se remitirá al ayuntamiento afectado para la concesión de la oportuna licencia, en su caso.
d) Cuando no se aprobase el acta por unanimidad de los asistentes o, habiéndose aprobado, se emita informe desfavorable, se continuará la tramitación de la solicitud por el procedimiento ordinario correspondiente.
num: Artículo 27
paragraphs: Terminación convencional.
1. Los procedimientos administrativos derivados de la aplicación de esta ley, exceptuando, en todo caso, aquellos que versen sobre materias no sujetas a transacción, podrán concluir mediante acuerdo entre el solicitante y la Administración competente.
2. Si instada la terminación convencional, una de las partes legitimadas en el procedimiento no acepta participar en el proceso o, aun aceptando, hubieran transcurrido más de dos meses desde su inicio sin llegar a ningún acuerdo, la Administración continuará el procedimiento en el estado en el que se encuentre y resolverá de acuerdo con las reglas ordinarias de procedimiento.
3. En caso de que se firme un acuerdo entre las partes, éste tendrá la consideración de acto final del procedimiento administrativo.
num: Artículo 28
paragraphs: Fin de la vía administrativa.
1. Las resoluciones que se adopten en aplicación de la presente ley podrán ser impugnadas por los interesados mediante los recursos administrativos que procedan o instar su revisión por la vía de la mediación prevista en la Ley reguladora del procedimiento administrativo común.
2. Los interesados que, en lugar del recurso administrativo que corresponda, opten por la vía de la mediación, deberán solicitarla en el plazo de quince días desde la fecha de notificación de la resolución. Este procedimiento se llevará a cabo por un órgano colegiado o comisión específica no sometida a instrucciones jerárquicas, conforme a lo previsto en la legislación básica y en la norma que reglamentariamente se determine, con respeto a los principios, garantías y plazos que la ley reguladora del procedimiento común recoge.
3. El acuerdo derivado de la mediación dará por finalizado el procedimiento. Contra esta resolución consensuada no cabe la interposición de recurso administrativo alguno.
num: Artículo 29
paragraphs: Límites de la mediación.
1. La mediación deberá ajustarse, con respeto a los principios, garantías y plazos que la legislación reconoce a los ciudadanos y a los interesados, a:
a) El ordenamiento jurídico.
b) La protección del medio ambiente.
c) Los derechos de los terceros, eventualmente afectados por el acuerdo y que ostenten un interés directo y legítimo.
2. Reglamentariamente se regulará el procedimiento para la constitución del órgano encargado de la mediación.
num: Artículo 30
paragraphs: Hoteles en régimen de condominio.
1. Son hoteles en régimen de condominio aquellos cuya titularidad dominical se encuentra dividida en diferentes unidades registrales o en participaciones indivisas sobre una finca, si bien la explotación unificada del inmueble se lleva a cabo mediante su cesión a una empresa de gestión para que ésta desarrolle la actividad turística en los términos previstos en este artículo.
2. Los hoteles en régimen de condominio deben cumplir los siguientes requisitos:
a) Que las autorizaciones administrativas previas de las plazas de alojamiento promovidas bajo esta modalidad, sean otorgadas en virtud de lo previstos en los supuestos establecidos en el apartado 3 del artículo 4 de la presente ley, o que la reconversión a esta modalidad de cualquier establecimiento de alojamiento existente, venga precedida de la citada renovación o rehabilitación.
b) Los adquirentes de unidades de alojamiento o de participaciones indivisas se comprometerán a que el inmueble en su conjunto, incluyendo las zonas comunes, sea gestionado por una única empresa explotadora, mediante la suscripción del correspondiente contrato, por un plazo no inferior a diez años. A tales efectos, los copropietarios podrán constituir una sociedad mercantil con personalidad jurídica independiente de la que ostenta la titularidad dominical, en su caso, con objeto de que gestione la explotación del hotel, pudiendo ésta cederlo a su vez a terceros, si así se pacta, subrogándose a las obligaciones sobre la gestión de la empresa cedente.
c) En ningún caso podrá darse uso residencial a las unidades de alojamiento, prevaleciendo su naturaleza mercantil y turística sobre cualquier otro fin. A estos efectos se presume que existe uso residencial cuando en el contrato a que se refiere el apartado anterior se otorgue una reserva de uso a los copropietarios por un periodo superior a seis meses al año, o cuando el uso efectivo de la unidad de alojamiento por los propietarios supere el período señalado.
d) Sin perjuicio de las obligaciones de información dispuestas en la normativa sobre defensa y protección de los consumidores y usuarios, los promotores de inmuebles turísticos para su explotación como hoteles en régimen de condominio, deberán facilitar previamente al otorgamiento de la escritura de compraventa de las unidades de alojamiento o las participaciones indivisas, un documento informativo en el que se consignará la afectación del inmueble al uso turístico y las demás condiciones que deban establecerse en la escritura para que se adquiera la condición de copropietario, conforme se establezca reglamentariamente.
e) Antes de iniciar la comercialización de un hotel en régimen de condominio mediante la transmisión de unidades de alojamiento o participaciones indivisas, se procederá a inscribir en el Registro de la Propiedad mediante nota marginal de la finca o fincas afectadas:
A) La afección al uso turístico que recae sobre la unidad de alojamiento, y que este uso no podrá ser alterado salvo por decisión unánime de los (co)propietarios, y siempre y cuando el planeamiento lo permita.
B) Las condiciones de cesión de uso a la empresa gestora.
3. El Gobierno, a propuesta del departamento autonómico competente en materia de turismo, podrá regular los incentivos que se consideren aptos para promover esta modalidad empresarial.
num: Artículo 31
paragraphs: Ordenación urbanística de las villas.
1. El planeamiento de las zonas turísticas podrá delimitar áreas destinadas al uso turístico en la modalidad extrahotelera, en la tipología de villa con una densidad entre 10 y 40 unidades de alojamiento por hectárea, que no excederán del 40% de la superficie total neta del sector del suelo urbanizable de que se trate excluyendo espacios libres, viales y equipamiento, ni del 20% de la superficie total del suelo urbanizable turístico del municipio donde se pretenden establecer. Estas áreas delimitadas deberán emplazarse a una distancia no inferior a 200 metros de la línea límite del dominio público marítimo-terrestre, salvo que estén integradas en complejos hoteleros de cuatro o más estrellas y las villas se gestionen conjuntamente con ellos. Cuando las áreas estén emplazadas en zonas de acantilados deberán emplazarse como mínimo a 100 metros del veril. En todo caso, se reservarán preferentemente las localizaciones más valiosas por su contigüidad al mar para otros productos turísticos.
2. Las reservas de espacios libres, dotaciones y equipamientos que correspondan a la urbanización, así como el diseño de dichos espacios libres, se adecuarán en dichas áreas a las peculiaridades de la urbanización de conformidad con lo dispuesto en el plan, en todo caso deberán contar con equipamiento complementario mínimo legal, accesibilidad y movilidad adaptada, y estar orientados a la satisfacción de las necesidades de salud y seguridad de los usuarios, todo ello en las condiciones y con el alcance que se establezca reglamentariamente.
num: Artículo 32
paragraphs: Transformación de usos residenciales en villas.
1. El planeamiento urbanístico, o los planes de modernización, mejora e incremento de la competitividad, podrán delimitar en las zonas turísticas áreas en que se autorice la conversión de viviendas individualizadas y aisladas a la modalidad de villas, recalificando las parcelas al uso turístico, cuando cumplan los requisitos definidos reglamentariamente.
2. En los suelos urbanos consolidados no se admitirá un porcentaje de plazas de alojamiento turístico dedicadas a villas superior al 30 % del total del ámbito considerado.
num: Artículo 33
paragraphs: Suministro de energía eléctrica en comunidades de bienes.
Las comunidades de bienes ordinarias y las comunidades de bienes en régimen de propiedad horizontal sobre establecimientos turísticos de alojamiento gestionados bajo el principio de unidad de explotación podrán disponer de un solo contador de energía eléctrica para todo el edificio o complejo inmobiliario, sin que el hecho de afectar a fincas registrales independientes sea considerado una actividad de comercialización o suministro de energía eléctrica por parte de la comunidad a los copropietarios.
num: Artículo 34
paragraphs: Informes técnicos turísticos.
1. Los propietarios de establecimientos turísticos, o comunidades de propietarios de establecimientos turísticos en su caso, deberán presentar periódicamente ante el departamento competente en materia de turismo de la Administración Pública de la Comunidad Autónoma de Canarias, un informe suscrito por una entidad técnica acreditada, dirigido a determinar el estado de sus instalaciones, condiciones de seguridad, estabilidad, estanqueidad y consolidación estructurales, así como los factores que incidan en la calidad de su imagen, de acuerdo con lo establecido en la normativa de edificación, urbanística y turística aplicable. El informe consignará detalladamente las deficiencias existentes y las medidas recomendadas para su subsanación o, si fuera el caso, la conveniencia de proceder a la rehabilitación del edificio.
2. El informe técnico turístico, referido a determinar el estado de sus instalaciones, condiciones de seguridad así como los factores que incidan en la calidad de su imagen, de acuerdo con lo establecido en la normativa, se efectuará cuando los establecimientos hayan alcanzado una antigüedad de 10 años.
3. El informe técnico turístico referido a determinar la estabilidad, estanqueidad y consolidación estructurales de acuerdo con lo establecido en la normativa de edificación, se efectuará cuando los establecimientos hayan alcanzado una antigüedad de 15 años.
4. A partir de la primera presentación se procederá a aportar informes periódicos cada 5 años. Los informes deberán presentarse ante el departamento autonómico con competencias en materia turística dentro del mes siguiente al vencimiento del período quinquenal correspondiente.
5. Cuando del informe presentado se evidencie una situación de deterioro en la calidad del establecimiento, obsolescencia o falta de conservación de sus instalaciones, o una alteración del uso turístico, la Administración turística dará al propietario, sin perjuicio de la actuación sancionadora que proceda, un plazo no inferior a un año con objeto de que lleve a cabo las obras necesarias para reconducir la situación de deterioro, o para destinar el establecimiento al uso legítimo, debiendo acreditar en el plazo otorgado haber solicitado los permisos correspondientes. En caso de incumplimiento y en función de su gravedad, se procederá a la apertura de un procedimiento sancionador y a la aplicación de las medidas dispuestas en el artículo 22.
6. Reglamentariamente se podrá regular la aplicación de la inspección técnica a obras en construcción, urbanizaciones y solares de uso turístico, con el fin de verificar el cumplimiento de sus obligaciones urbanísticas.
num: Artículo 35
paragraphs: Acreditación de entidades facultadas para emitir los informes.
1. La acreditación y registro de las entidades facultadas para realizar y emitir los informes a que se refiere esta ley corresponderá al departamento autonómico competente en materia de turismo.
2. Podrán ser acreditadas como entidades de inspección técnica, las personas físicas y las personas jurídicas legalmente constituidas que no dependan ni estén vinculadas a entidades o empresas de la construcción, de la promoción inmobiliaria, o la actividad turística, entre cuyos fines o en cuyo objeto no figuren la promoción inmobiliaria, la construcción, la administración de inmuebles, la intermediación en el sector inmobiliario o la actividad turística. En todo caso, el informe que presente dicha entidad deberá suscribirse por técnico facultativo competente.
3. Se crea un registro de entidades de inspección técnica que gestionará el departamento autonómico competente en materia de ordenación turística, en el que se inscribirán las acreditaciones de las entidades de inspección turística, facultadas para realizar y emitir los informes técnicos turísticos.
4. Los requisitos técnicos y profesionales para la acreditación de entidades de inspección técnica de establecimientos turísticos se establecerán reglamentariamente.
num: Disposición adicional primera. Modificación de la Ley 7/1995, de 6 de abril, de Ordenación del Turismo de Canarias.
paragraphs: Se modifican los siguientes artículos de la Ley 7/1995, de 6 de abril, de Ordenación del Turismo de Canarias:
Se modifica la letra e) del apartado 2 del artículo 5, quedando con la siguiente redacción:
Se modifica el apartado 2 del artículo 13, introduciendo dos epígrafes, e) y f), pasando el e) actual a g), con la siguiente redacción:
Se modifica el apartado 1 del artículo 22, quedando con la siguiente redacción:
Se incorporan dos apartados, el 1-bis y el 3, al artículo 35, quedando redactado el citado artículo como sigue:
Se incorporan dos apartados, el 1-bis) y el 12, al artículo 75, quedando redactado el citado artículo como sigue:
Se incorpora un apartado 19 al artículo 76, con la siguiente redacción:
Se incorporan los apartados 9 y 10 al artículo 77, con la siguiente redacción:
Se incorpora un apartado, el 3, al artículo 83, quedando redactado el citado artículo como sigue:
num: Disposición adicional segunda. Modificación de la Ley 14/2009, de 30 de diciembre, por la que se modifica la Ley 7/1995, de 6 de abril, de Ordenación del Turismo de Canarias.
paragraphs: Se modifica el contenido de la disposición adicional tercera de la Ley 14/2009, de 30 de diciembre, por la que se modifica la Ley 7/1995, de 6 de abril, de Ordenación del Turismo de Canarias, quedando redactada como sigue:
num: Disposición adicional tercera. Modificación del anexo de las Directrices del Turismo de Canarias.
paragraphs: El anexo contenido en las Directrices de Ordenación General y del Turismo de Canarias, aprobado por Ley 19/2003, de 14 de abril, se modifica, pasando a tener la siguiente redacción:
num: Disposición adicional cuarta. Modificación del Texto Refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio de Canarias y de Espacios Naturales de Canarias, aprobado por Decreto Legislativo 1/2000, de 8 de mayo.
paragraphs: 1. El número 1 del artículo 31 del Texto Refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio de Canarias y de Espacios Naturales de Canarias, aprobado por Decreto Legislativo 1/2000, de 8 de mayo, se modifica, pasando a tener la siguiente redacción:
2. Se modifica el apartado c) del número 2 del artículo 42 del Texto Refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio de Canarias y de Espacios Naturales de Canarias, aprobado por Decreto Legislativo 1/2000, de 8 de mayo, que queda redactado del siguiente modo:
num: Disposición adicional quinta. Modificación de la Ley 19/2003, de 14 de abril, por la que se aprueban las Directrices de Ordenación General y las Directrices de Ordenación del Turismo de Canarias.
paragraphs: Se modifica el apartado 6 de la disposición transitoria tercera de la Ley 19/2003, de 14 de abril, por el que se aprueban las Directrices de Ordenación General y las Directrices de Ordenación del Turismo de Canarias, añadiéndose al texto actual dos nuevos párrafos finales con el siguiente contenido:
num: Disposición adicional sexta. Modificación de la Ley 8/2010, de 15 de julio, de los Juegos y Apuestas.
paragraphs: Se modifica la Ley 8/2010, de 15 de julio, de los Juegos y Apuestas:
1. Se modifica el artículo 10, quedando redactado del siguiente tenor:
2. Se da nueva redacción al artículo 16 quedando como sigue:
3. Se suprime el apartado l) del artículo 30.
4. Queda modificada la redacción del artículo 31.d) en el sentido siguiente:
5. Se suprime la disposición transitoria segunda.
num: Disposición adicional séptima. Desarrollo reglamentario de estándares turísticos.
paragraphs: 1. En el plazo de seis meses, el Gobierno de Canarias modificará el Reglamento de la Actividad Turística de Alojamiento y el artículo 7 del Reglamento de estándares turísticos. A tal efecto se establecerán estándares específicos de suelo y superficie útil y/o construida, para los siguientes grupos de establecimientos:
a) Nuevos establecimientos turísticos.
b) Los establecimientos contemplados en las disposiciones transitorias quinta y sexta.
c) Los establecimientos contemplados en la disposición transitoria séptima.
d) Los establecimientos contemplados en la Ley 6/2002, sobre medidas de ordenación territorial de la actividad turística en las islas de El Hierro, La Gomera y La Palma.
e) Rehabilitación de establecimientos desarrollados conforme a legislación o reglamentación derogada.
f) Rehabilitación de establecimientos que pretendan cambiar de modalidad y/o aumentar de categoría.
g) Villas turísticas. Condiciones complementarias a lo establecido en esta ley.
2. En el plazo de un año, el Gobierno de Canarias procederá a aprobar el reglamento que desarrolle las restantes determinaciones de la presente ley.
num: Disposición adicional octava. Modificación de Directrices de Ordenación del Turismo de Canarias.
paragraphs: 1. Se modifica el inicio del apartado 3 de la Directriz 9, que pasa a tener el siguiente tenor:
2. La Directriz 21 pasa a considerarse Recomendación en lugar de Norma Directiva.
num: Disposición transitoria primera. Modulación del crecimiento.
paragraphs: El Gobierno evaluará, cada tres años, la situación del sector turístico y la incidencia de la aplicación de esta ley; asimismo remitirá al Parlamento una comunicación, acompañando al informe de evaluación que incluya, en su caso, las propuestas de medidas legales o administrativas que se consideren necesarias para garantizar el cumplimiento de los fines establecidos en el artículo 3 de esta ley, sin lesión de los derechos adquiridos.
Mediante decreto, previa resolución que así lo autorice del Parlamento de Canarias, adoptada tras el debate de esa comunicación, el Gobierno podrá modificar los incentivos y los límites al otorgamiento de las autorizaciones previas para la construcción de nuevas plazas de alojamientos previstos en esta ley.
num: Disposición transitoria segunda. Plazo de presentación de los informes técnicos turísticos.
paragraphs: 1. Los establecimientos turísticos que, a la entrada en vigor de esta ley, tengan una antigüedad igual o superior a 10 años dispondrán de un plazo de 24 meses para presentar el informe técnico turístico relativo a los aspectos a que hace referencia el apartado 2 del artículo 32.
2. Asimismo, los establecimientos turísticos, que a la entrada en vigor de esta ley, tengan una antigüedad igual o superior a 15 años dispondrán de un plazo de 24 meses para presentar, además del informe técnico turístico relativo a los aspectos a que hace referencia el apartado 2 del artículo 32 de esta ley, el informe sobre los aspectos previstos en el apartado 3 del citado artículo 32.
num: Disposición transitoria tercera. Plazas sin autorización.
paragraphs: Las plazas de alojamiento de cualquier tipología que no cuenten con la autorización prevista en el artículo 24 de la Ley 7/1995, de 6 de abril, de Ordenación del Turismo en Canarias y que constituyan una unidad o se integren en edificaciones que acrediten haber sido construidos conforme a licencia municipal de obras no anuladas obtenida con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 6/2001, de 23 de julio, de Medidas urgentes en materia de ordenación del territorio y del turismo de Canarias, podrán obtener autorización, a fin de su incorporación a la explotación turística, acreditando el cumplimiento de los requisitos de ordenación de la actividad turística exigidos en el Reglamento de la Actividad Turística de Alojamiento aprobado por Decreto 142/2010, de 4 de octubre, o normativa que lo haya de sustituir y que se encuentre vigente al tiempo de la solicitud. No obstante se les exigirá como requisito para la autorización el cumplimiento de los estándares turísticos que les fueran exigibles, en su caso, al tiempo en que debieron de obtener, aquellos establecimientos, la correspondiente autorización previa, si bien el estándar de densidad mínimo de parcela podrá reducirse, como máximo en un 10 %, pudiendo llegar hasta 45 metros por plaza, sin que les sea aplicable a las villas lo previsto en el artículo 22 de esta ley.
La correspondiente solicitud deberá presentarse en el plazo máximo de un año a partir de la entrada en vigor de la presente ley, debiendo resolverse, en lo que fuera aplicable, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 24.2 de la Ley 7/1995, de 6 de abril, de Ordenación del Turismo en Canarias.
La acreditación de la presentación de la solicitud determinará la no incoación así como la suspensión de los procedimientos sancionadores que se hubieran iniciado por falta de título habilitante de la explotación turística de las plazas de alojamiento afectadas en los que no hubiera recaído resolución sancionadora firme. De obtenerse la autorización, se pondrá fin al procedimiento sancionador con archivo del expediente, revocando, en su caso, la sanción que se hubiera impuesto: en otro caso, se procederá a incoar, reanudar el procedimiento sancionador o ejecutar, en su caso, la sanción impuesta.
Aquellas plazas de alojamiento a que se refiere la presente disposición y que no hubiera procedido a la regulación aquí prevista serán clausuradas transcurridos dos años a partir de la entrada en vigor de la presente ley por la Administración turística con prohibición expresa de cualquier actividad alojativa.
num: Disposición transitoria cuarta. Edificaciones existentes.
paragraphs: En el plazo máximo de un año a partir de la entrada en vigor de la presente ley, podrán presentarse proyectos de renovación referidos a aquellas edificaciones de alojamiento turístico existentes en suelos turísticos que dispusieren de licencia municipal de obras no anulada, anterior a la entrada en vigor de la Ley 6/2001, de 23 de julio, de Medidas urgentes en materia de ordenación del territorio y del turismo de Canarias. Estos establecimientos de alojamiento turístico podrán ser autorizados a obras de renovación, siempre que cumplan con el mínimo de inversión por plaza que se establece en el anexo de la presente ley, con los requisitos de ordenación de la actividad turística exigidos en el Reglamento de la Actividad Turística de Alojamiento aprobado por Decreto 142/2010, de 4 de octubre, o normativa que lo haya de sustituir y que se encuentre vigente al tiempo de la solicitud y con los estándares turísticos que les sean exigibles, en función de su categoría, por la normativa de establecimientos de alojamiento turístico vigente al tiempo de la solicitud y siempre que las obras de renovación sean ejecutadas en el plazo de un año desde la aprobación del proyecto de renovación presentado.
Los proyectos de renovación a que se refiere esta disposición no darán derecho a obtener ningún incentivo de los regulados en la presente ley.
La acreditación de la presentación del proyecto de renovación determinará la no incoación así como la suspensión de los procedimientos sancionadores, que se hubieran iniciado por falta de título habilitante de la explotación turística afectada, en los que no hubiera recaído resolución sancionadora firme. De obtenerse la autorización, se pondrá fin al procedimiento sancionador con archivo del expediente, revocando, en su caso, la sanción que se hubiera impuesto: en otro caso, se procederá a incoar, reanudar el procedimiento sancionador o ejecutar, en su caso, la sanción impuesta.
num: Disposición transitoria quinta. Establecimientos turísticos dentro del ámbito del Parque Natural del Archipiélago Chinijo.
paragraphs: En el plazo de 18 meses, el Gobierno procederá a adaptar el instrumento de ordenación del Parque Natural del Archipiélago Chinijo para regular la actividad turística no legalizada que se lleva a cabo en la isla de La Graciosa y en la zona costera de Lanzarote dentro del ámbito territorial del parque, estableciendo los criterios para su reconocimiento.
num: Disposición transitoria sexta. Plazo para el registro del uso turístico del suelo.
paragraphs: Los titulares de establecimientos de alojamiento que se hallen ejerciendo la actividad turística a la entrada en vigor de la presente ley deberán proceder a efectuar la comunicación al Registro de la Propiedad a que hace referencia en el artículo 22.2 de esta ley, en el plazo de un año desde dicha entrada en vigor.
num: Disposición derogatoria. Única.
paragraphs: Quedan derogadas todas las disposiciones de igual o inferior rango que se opongan a lo dispuesto en esta ley y, en particular:
1. Los artículos 13, 14, 15, 16, 17.1 y 18 de la Ley 6/2009, de 6 de mayo, de Medidas urgentes en materia de ordenación territorial para la dinamización sectorial y la ordenación del turismo.
2. Las Directrices de Ordenación del Turismo de Canarias siguientes:
– El apartado b del número 3 de la Directriz 10, respecto a las islas de El Hierro, La Gomera y La Palma.
– La Directriz 12.
– El número 1 de la Directriz 14.
– La Directriz 16.
– Los números 1 y 2 de la Directriz 18.
– La Directriz 19.
– El apartado 2 de la Directriz 22.
– La Directriz 27.
3. El artículo 44 de la Ley 7/1995, de 6 de abril, de Ordenación del Turismo de Canarias.
4. El Decreto 138/2010, de 23 de septiembre, por el que se desarrolla la previsión en materia de rehabilitación de establecimientos turísticos, contenida en la Ley 6/2009, de 6 de mayo, de Medidas urgentes en materia de ordenación territorial para la dinamización sectorial y la ordenación del turismo.
num: Disposición final primera. Desarrollo reglamentario.
paragraphs: En el plazo de un año, el Gobierno de Canarias procederá a aprobar el reglamento de la presente ley.
num: Disposición final segunda. Régimen transitorio aplicable a la sustitución del propietario.
paragraphs: Hasta tanto se apruebe el reglamento de desarrollo de esta ley, será de aplicación lo regulado en la legislación urbanística en relación a la sustitución del propietario.
num: Disposición final tercera.
paragraphs: El Gobierno establecerá la regulación de las villas y, en particular sus diferentes categorías así como los requisitos técnicos exigibles para su clasificación en cada una de ellas.
num: Disposición final cuarta.
paragraphs: Para las villas de nueva construcción no serán de aplicación los requisitos establecidos para ellas en el Decreto 142/2010, de 4 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de Actividad Turística de Alojamiento.
num: Disposición final quinta. Entrada en vigor.
paragraphs: La presente ley entrará en vigor el día siguiente al de su publicación en el «Boletín Oficial de Canarias».