Ley 9/1989, de 17 de noviembre, de Valoración del Suelo de la Comunidad Autónoma del País Vasco.
Source: Boletín Oficial del Estado ( B.O.E )

num: Artículo 1
paragraphs: Las valoraciones de terrenos, clasificados o no urbanísticamente, se efectuarán con arreglo a los criterios contenidos en la presente ley.
num: Artículo 2
paragraphs: Los terrenos se valorarán teniendo en cuenta únicamente los valores inicial y urbanístico, sin perjuicio de lo dispuesto en el Capitulo IV de la presente ley.
num: Artículo 3
paragraphs: Las valoraciones tendrán como limite mínimo el valor inicial, que prevalecerá sobre el urbanístico cuando fuese éste inferior.
num: Artículo 4
paragraphs: Siempre que el valor urbanístico asignado a una parcela, en la que el dueño hubiera costeado algunas obras de urbanización no contrapuestas a Planes vigentes en el momento de ejecutarlas, fuese inferior a la suma del valor inicial y de la parte proporcional del valor actual de las obras, se completará aquél hasta cubrir el importe de ambos sumandos.
num: Artículo 5
paragraphs: Cuando corresponda aplicar a la tasación de terrenos el valor inicial o urbanístico, no se tendrá en cuenta el precio consignado en los títulos de adquisición o de constitución de gravámenes posteriores a la promulgación de esta ley.
num: Artículo 6
paragraphs: 1. Las valoraciones tendrán vigencia durante diez años y se revisarán cada año utilizando como base el índice general ponderado de precios al por mayor publicado por el Instituto Nacional de Estadística.
2. No obstante, cuando circunstancias reales y ajenas a especulaciones originen notorias variaciones en el mercado de terrenos o en la situación económica general, las valoraciones podrán revisarse utilizando además otros factores conforme a la legislación urbanística, bien de oficio. bien a petición de cualquier propietario afectado.
Sección Segunda. Valoración de plantaciones, obras, edificaciones o instalaciones.
num: Artículo 7
paragraphs: 1. Las plantaciones, obras, edificaciones e instalaciones que existan en el suelo, se valorarán con independencia del mismo y no modificarán el valor urbanístico o inicial de éste, salvo que, por su carácter de mejoras permanentes, hayan sido tenidas en cuenta en la determinación de aquel.
2. El valor de las plantaciones, obras, edificaciones e instalaciones que existan en el suelo se determinará con arreglo a los criterios de la Ley de Expropiación Forzosa, e incrementarán con su cuantía el valor del inmueble, siempre y cuando tales elementos no hayan constituido infracción urbanística, o la misma haya sido legalizada. Sección Tercera. Valoración de derechos reales y de los derechos del arrendatorio derivados de un contrato de arrendamiento.
num: Artículo 8
paragraphs: 1. La valoración de los derechos reales sobre inmuebles a los efectos de su constitución, modificación o extinción, se efectuará con arreglo a las disposiciones sobre expropiación que específicamente determinen el justiprecio de los mismos, subsidiariamente según las normas del Derecho Administrativo o Civil que regule la institución y, en su defecto, por las establecidas para los Impuestos de Sucesiones y Donaciones, sobre el Valor Añadido y de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
2. Al expropiar una finca gravada con cargas, la Corporación u Organismo que la efectúe justipreciará cada uno de los derechos que concurran con el de dominio de forma que su conjunto sea equivalente al del inmueble libre de cargas, para distribuirlo entre los titulares de cada uno de ellos. En caso de desacuerdo de los titulares, se valorará el inmueble en su conjunto y se consignará su importe en poder del Juzgado, para que éste fije y distribuya, por el trámite de los incidentes, la proporción que corresponda a los respectivos interesados.
num: Artículo 9
paragraphs: A los efectos de esta ley, la valoración de los derechos a favor de tos arrendatarios rústicos y urbanos se fijará de acuerdo con lo previsto en la Ley de Expropiación Forzosa.
num: Artículo 10
paragraphs: Se tasarán con arreglo al valor inicial los terrenos clasificados como suelo no urbanizable, así como urbanizable no programado o de reserva urbana.
num: Artículo 11
paragraphs: El valor inicial de un predio o unidad de cultivo, a efectos de esta ley, se determinará: a) Por capitalización de rendimiento rústico neto. b) Por su valor medio en venta, a efectos de su explotación agraria.
num: Artículo 12
paragraphs: 1. Para la estimación del rendimiento rústico neto tan sólo se podrán tomar en consideración aprovechamientos directamente relacionados con la explotación agraria de los predios. En el aprovechamiento agrario se estimarán comprendidos el agrícola, el forestal, el ganadero, el cinegético y cualquiera otro semejante.
2. En ningún caso, a los efectos de la estimación del valor inicial, se considerarán integrantes del aprovechamiento agrario, expectativas, usos o edificabilidades, valores o rendimientos, vinculados directa o indirectamente con una posible utilización urbana del suelo.
num: Artículo 13
paragraphs: 1.–La valoración por capitalización del rendimiento rústico neto será la más alta de las siguientes:
a) Capitalización del rendimiento neto del predio en su explotación actual rústica.
b) Capitalización del rendimiento neto relativo a la potencial explotación agraria de que fuere susceptible, con los medios normales, mecánicos, técnicos o de capital.
2. El rendimiento neto será el que se obtenga de deducir del valor del producto bruto medio real o potencial de los cinco años anteriores, las cantidades correspondientes a gastos directos o indirectos de explotación más el beneficio del empresario agrícola o cultivador de la tierra.
3. Los rendimientos netos obtenidos en virtud del apartado anterior se capitalizarán al tipo del interés legal del dinero, al objeto de obtener el valor en renta de la propiedad rústica.
4. En el supuesto recogido en el epígrafe b) del apartado primero de este artículo, al valor en renta resultante de la capitalización deberán descontarse los costes de infraestructuras, puesta en’ cultivo 0 adaptación, que fueran precisos con objeto de materializar la explotación potencial prevista.
num: Artículo 14
paragraphs: 1. Cuando el valor inicial a que se llegue por aplicación de los criterios anteriores sea inferior al que constara en valoraciones administrativas de carácter fiscal, prevalecerá la más alta de las que concurran sobre el terreno.
2. A estos efectos tendrán la consideración de valoraciones administrativas de carácter fiscal, únicamente las siguientes:
a) El valor catastral de los terrenos de naturaleza rústica.
b) Las valoraciones practicadas a los efectos de los Impuestos de Sucesiones y Donaciones y Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, siempre y cuando sean realizadas con dos años de antelación, como mínimo, al Plan o Proyecto que haya determinado en primera instancia la valoración.
3. Estas valoraciones serán de aplicación para la estimación del valor inicial del suelo tan sólo si concurre en su determinación lo dispuesto en el artículo 12.
num: Artículo 15
paragraphs: Se tasarán con arreglo al valor urbanístico los terrenos clasificados como suelo urbano, urbanizable programado por Plan General o Programa de Actuación Urbanística, así como apto para urbanizar por Normas Subsidiarias.
num: Artículo 16
paragraphs: 1. El valor urbanístico se determinará en función del aprovechamiento que corresponda a los terrenos según su clasificación y calificación urbanística.
2. La cuantificación económica del valor urbanístico relativo a dicho aprovechamiento se realizará de acuerdo a las reglas que se pormenorizan en la Sección Tercera de este Capítulo.
num: Artículo 17
paragraphs: 1.–El valor urbanístico sólo podrá referirse a los aprovechamientos otorgados por el planeamiento vigente.
2. En ningún caso, fuera de lo dispuesto en el Capitulo IV de esta ley, podrá autorizarse la consideración de aprovechamientos superiores o inferiores, anteriores o posteriores, a los referidos en el apartado anterior.
num: Artículo 18
paragraphs: El aprovechamiento para la determinación del valor urbanístico será:
a) En el suelo urbano incluido en polígono o unidad de actuación urbanística, el aprovechamiento medio del polígono o unidad de actuación.
b) En el suelo urbano no incluido en polígono o unidad de actuación urbanística, el correspondiente a su calificación urbanística.
c) En el suelo urbanizable programado por Plan General o Programa de Actuación Urbanística, o apto para urbanizar por Norma Subsidiaria, el 90% del aprovechamiento medio del sector, una vez deducido, en su caso, el exceso sobre el aprovechamiento medio del suelo urbanizable.
num: Artículo 19
paragraphs: A los únicos efectos de la determinación del valor urbanístico, el aprovechamiento de los terrenos destinados a sistemas generales será:
a) En el suelo urbano sujeto a actuaciones aisladas: el acordado en el planeamiento urbanístico, o subsidiariamente el 0,2 metros cuadrados de superficie construida o de techo de uso residencial por cada metro cuadrado de suelo.
b) En el suelo urbano incluido en polígonos o unidades de actuación urbanística, delimitados por el planeamiento o definidos con posterioridad al mismo, el aprovechamiento medio del polígono o unidad de actuación.
c) En el suelo incluido en sectores de planeamiento parcial, el aprovechamiento medio o tipo del sector al que se adscriban.
num: Artículo 20
paragraphs: En los supuestos de terrenos en suelo urbano que deban ejecutarse mediante actuación aislada, en que la calificación urbanística hubiere asignado una edificabilidad bruta, inferior a 0,2 metros cuadrados de superficie construida o techo de uso residencial por cada metro cuadrado de suelo, y se procediese a la expropiación, se le reconocerá un aprovechamiento equivalente a dicho mínimo a los efectos de la determinación de su valor urbanístico.
num: Artículo 21
paragraphs: En ausencia de planeamiento, el aprovechamiento de suelo urbano consolidado por la urbanización o edificación, será de un metro cuadrado de superficie construida o de techo de uso residencial por cada metro cuadrado de suelo en caso de solares, y de 0,2 metros cuadrados de superficie construida o de techo de uso residencial por cada metro cuadrado de suelo en caso de terrenos sin urbanizar.
num: Artículo 22
paragraphs: 1. El valor urbanístico de un terreno en relación a su aprovechamiento base determinado según lo dispuesto en el artículo 18, se fijará tomando como referencia el valor catastral establecido a efectos fiscales.
2. Será condición necesaria para la aplicación del valor catastral:
a) Que las condiciones de aprovechamiento consideradas para la determinación del mismo correspondan a las del aprovechamiento urbanístico vigente en el momento de fijarse la valoración, a cuyo efecto se solicitará certificación de estos extremos de la Diputación Foral del Territorio Histórico correspondiente.
b) Que desde la fecha de la valoración fiscal no hubiese transcurrido el plazo de ocho años.
num: Artículo 23
paragraphs: En caso de no ser aplicable la estimación fiscal anteriormente expuesta, por no concurrir todos los requisitos necesarios, el valor urbanístico se determinará en su componente de cuantificación económica del aprovechamiento, de acuerdo a los criterios de tasación y normas técnicas contenidos en la normativa fiscal vigente sobre valoraciones catastrales en cada uno de los Territorios Históricos de la Comunidad Autónoma.
num: Artículo 24
paragraphs: 1. En todo caso, al valor obtenido según los artículos anteriores se le deducirá el valor económico de los deberes insatisfechos, si el propietario no hubiera materializado total o parcialmente las cesiones obligatorias y gratuitas de terrenos, así como los costes de la urbanización, y no hubiera sido ello tenido en cuenta en la estimación del aprovechamiento o del valor fiscal.
2. A tal efecto, si se tratase de solares o de terrenos no plenamente urbanizados, ubicados en suelo urbano, y no hubieran cumplido sus propietarios las obligaciones de cesión obligatorias y gratuitas de terrenos y costos de urbanización, se le descontará el valor urbanístico del aprovechamiento de los terrenos de cesión obligatoria y gratuita, así como, en su caso, los gastos de urbanización.
num: Artículo 25
paragraphs: Se entenderá que existen derechos inmobiliarios plenamente patrimonializados si se producen simultáneamente las siguientes condiciones:
a) Que se haya edificado conforme al planeamiento.
b) Que se haya edificado según lo dispuesto en la licencia urbanística.
c) Que se hayan cumplimentado tanto las cesiones obligatorias y gratuitas de terrenos como de aprovechamiento, y el costeamiento y ejecución de la urbanización.
num: Artículo 26
paragraphs: En caso de existir derechos plenamente patrimonializados sobre los inmuebles por haber sido edificados con anterioridad a modificaciones o revisiones del planeamiento que originaran disminuciones en las condiciones de aprovechamiento permitidas, la valoración del suelo será la que corresponda al valor inicial o urbanístico del aprovechamiento realmente materializado del predio según el planeamiento entonces vigente, con arreglo a los criterios de esta ley, sin perjuicio del incremento que suponga la valoración de las plantaciones, obras, edificaciones o instalaciones a tenor de los criterios de la Ley de Expropiación Forzosa.
num: Artículo 27
paragraphs: Para la obtención del valor del suelo según el valor urbanístico del aprovechamiento realmente materializado, deberá considerarse:
a) Si el uso existente difiriese del definido en el planeamiento vigente, se determinará un nuevo valor en virtud de las reglas establecidas en el capítulo III de esta ley.
b) Si la superficie construida fuese distinta a la actualmente permitida, se tomará como referencia la realmente materializada.
num: Disposición transitoria.
paragraphs: Los criterios de valoración establecidos por la presente ley serán únicamente aplicables a los procedimientos expropiatorios que se inicien a partir de su entrada en vigor.
num: Disposición final primera.
paragraphs: La presente Ley entrará en vigor al día siguiente de su publicación en el «Boletín Oficial del País Vasco».
num: Disposición final segunda.
paragraphs: No serán de aplicación en el ámbito de la Comunidad Autónoma del País Vasco aquellos preceptos contenidos en la vigente Ley del Suelo, texto refundido aprobado por Real Decreto 1346/ 1976 de 9 de abril, que contradigan, se opongan o resulten incompatibles con lo dispuesto en la presente ley.
num: Disposición final tercera.
paragraphs: Se autoriza al Gobierno para que de acuerdo con lo dispuesto en la presente Ley, dicte las disposiciones que estime convenientes en desarrollo de la misma.