Oberösterreich: Verordnung des Landeshauptmannes von Oberösterreich über die Weiterverrechnung der Betriebskosten und Umlegung der Steuern und Abgaben bei Pauschalmietzinsen

num: 1.
paragraphs: Verordnung
des Landeshauptmannes von Oberösterreich vom IN. Jänner 1949 über die Weiterverrechnung der Betriebskosten und Umlegung der Steuern und Abgaben bei Pauschalmietzinsen.
Auf Grund der §§ 1 und 5 des PrRG. BGBl. Nr. 87/48, des Erlasses des Bundesministeriums für Inneres, Zl. 150.134-11/48 vom 9. Dezember 1948 und gemäß den Erlässen des Bundesministeriums für Inneres vom 7. August 1947, Zl. 28.387/111947 und vom 28. November 1947, Zl. 133.769-11/1947. wird Nachstehendes verordnet:
l.Gegenstand der nachstehenden Regelung sind alle Mietzinse für Räume, die hinsichtlich der Mietzinsberechnung nicht unter das Mietengesetz (VG. Nr. 872 vom 7. Dezember 1922 in der Fassung der Verordnung vom 21. Juli 1933, VGVl. 325) fallen, sowie die Pacht und Untermietzinse, soweit für dieselben keine Sonderregelung vorgeschrieben ist.
Eine Sonderregelung gilt insbesondere nach den Richtlinien für die Preisbildung und Preis Überwachung der Mieten und Pachten vom 9. März 1939 (verlautbart in der Wiener Zeitung Nr. 6? vom !1. März 1939) bezüglich der Geschäftsräume und der Neubauten, wobei unter Neubauten gegenwärtig solche Bauten verstanden werden, die erst nach dem 27. April des Jahres 1945 fertiggestellt und erstmalig benützt bzw. vermietet oder verpachtet wurden.
Die vorliegende Regelung gilt nicht für die Mietzinsbildung in wiederhergestellten Wohnungen bei bombengeschädigten Häusern. Für diese werden Sondervorschriften erlassen werden.
Die im nachfolgenden angeordnete Dreiteilung des Zinses hat jedoch auch bei den angeführten Sonderregelungen zu erfolgen.
num: 2.
paragraphs: Für sämtliche Mietzinse im Sinne des Punktes 1. - einerlei ob sie seit 1944 preisbehördlich überprüft worden sind oder nicht - haben die Vermieter bzw. Mieter in jedem einzelnen Falle um die Genehmigung bzw. Neufestsetzung der Mietzinse anzusuchen, falls sie eine Änderung derselben nach folgenden Richtlinien wünschen.
Die Stopmietzinse (Pauschalmietzinse) 1944 bilden die Grundlage. Alle seit 1944 preisbehördlich festgesetzten Mietzinse einschließlich der nach der Regelung vom 6. Oktober 1947, Prll. A. 342/7/291947, erhöhten Nettozinse bzw. die seither auf dieser Basis festgesetzten Mietzinse sind auf die Stopmietzinse des Jahres 1944 zrückzuführen. Sind seither Pauschalmietzinse herabgesetzt worden, so sind diese zur Grundlage zu nehmen.
Von diesen Stopmietzinsen sind die in diesem Jahre berechneten Betriebskosten und die in diesem Jahre berechneten Grundsteuern einschließlich Gemeindezuschlage abzuziehen. Der sohin verbleibende Rest ist der Nettomietzins.
Zu dem auf diese Weise erstellten Nettomietzins können die laufenden Betriebskosten und die Grundsteuer einschließlich der Gemeindezuschläge in der jeweiligen Höhe hinzugerechnet werden.
Ist der für das Jahr 1944 errechnete Nettomietzins eines Bestandgegenstandes im Vergleich zu den im betreffenden Orte gemeiniglich üblichen Nettomietzinsen (wobei die Art und Güte des Mietobjektes, die Lage desselben, der Benützungszweck und die sonstigen für die Höhe des Mietzinses geltenden Umstände zu berücksichtigen sind), als überhöht anzusehen, hat die zuständige Bezirksverwaltungsbehörde (Magistrat) die Herabsetzung desselben auf ein angemessenes Ausmaß durchzuführen. Das Amt der o. ö. Landesregierung behält sich die Erlassung einheitlicher Durchführungsbestimmungen vor.
Die Betriebskosten sowie die Grundsteuer einschließlich der Gemeindezuschlage sind im Verhältnis der Nettomietzinse der einzelnen Mieträume aufzuteilen, wobei auch die Räume des Vermieters, sowie die aus Verschulden des Vermieters nicht vermieteten oder unter das Mietengesetz fallenden Räume zu berücksichtigen sind, Hausbesorgerwohnungen, für die kein besonderes Entgelt Zu entrichten ist, bleiben hierbei außer Betracht. Nur wenn sich bei der Berechnung der Betriebskosten nach dem vorerwähnten Schlüssel im Einzelfall besondere Harten ergeben sollten, kann auch eine andere Aufteilungsart für die Betriebskosten gewählt weiden.
Die Betriebskosten und die Grundsteuer einschließlich der Gemeindezuschläge können Zu den üblichen Zinsterminen monatlich oder Vierteljährlich eingehoben werden. Allfällige durch Aufrundungen oder nachträgliche Änderungen entstandene Differenzbeträge sind am Schluß des Rechnungsjahres auszugleichen. Bei der Zinsvorschreibung sind der Nettozins, die anteilige Grundsteuer einschließlich Gemeindezuschläge, sowie die anteiligen Betriebskosten getrennt ersichtlich zu machen.
Die bisher vereinbarten Zinstermine dürfen entgegen dem Willen des Mieters nicht geändert werden. Der Vermieter hat dem Mieter oder einem von diesen namhaft gemachten, im Hause wohnenden oder geschäftstätigen oder im Geschäftsbetrieb des Mieters beschäftigten oder zur berufsmäßigen Parteivertretung berechtigten Bevollmächtigten,. Einsicht in die Belege über die Höhe der Betriebskosten, der Grundsteuer einschließlich Gemeindezuschlage, sowie über deren Aufteilung auf die Parteien usw. zu angemessener Zeit und an einem angemessenen Platze möglichst im Hause, jedenfalls aber am gleichen Orte, zu gewähren. Kommt er dieser Verpflichtung nicht nach, ist er auf Antrag des Mieters von der Zuständigen Bezirksverwaltungsbehörde auf Grund der Verordnung über die Auskunftspflicht vom 13. Juli 1923, RGBl. I, S. 723, österreichische Rechtsvorschrift gemäß § 2 NUG. dazu zu verhalten. Durch die Auflegung der Belege beim Hausbesorger oder, falls ein solcher nicht vorhanden ist, bei einer im Hause wohnenden Partei, ist dieser Verpflichtung entsprochen.
num: 3.
paragraphs: Der errechnete Nettozins des Jahres l944 darf grundsätzlich nicht erhöht werden) nur wenn die Auslagen für Reparaturen, Investitionen oder sonstige notwendige Aufwendungen im Nettozins keine Deckung finden, können die zuständigen Verwaltungsbehörden Ausnahmegenehmigungen erteilen, falls nicht über die Deckung eine freie Vereinbarung mit den Mietern zustandekommt. Bei der Erteilung der Ausnahmegenehmigung ist darauf Rücksicht zu nehmen, daß die Verzinsung und Amortisation des aufgewendeten Eigen oder Fremdenkapitals innerhalb eines Zeitraumes zu bestreiten ist, in dem sich solche oder ähnliche Instandhaltungsarbeiten unter Zugrundelegung regelmäßiger Bestandsdauer erfahrungsgemäß wiederholen.
Dabei sind Verwaltungskosten und Fremdkapitalszinsen in angemessener Höhe Zu berücksichtigen. Normale Zinsen für Eigenkapital werden zugestanden. In diesem Falle aber nur bis zu dem Ausmaße, bis zu welchem gemeinnützige Wohnungsgesellschaften ihr Eigengeld verzinsen
num: 4.
paragraphs: Die Hauseigentümer dürfen die jeweiligen
Betriebskosten und Grundsteuern einschließlich
der Gemeindezuschläge den Mietern anteilmäßig,
wie im Punkt 2. festgelegt, ohne Genehmigung
anrechnen, falls diese sich damit einverstanden er
klären. Ein separates Ansuchen, also eine spezielle
Entscheidung der Behörde in jedem derartigen
Falle, ist daher für die Anrechnung der jeweiligen
Betriebskosten, sowie der jeweiligen Grundsteuern
nur in dem Falle notwendig, als sich die Mieter
mit dieser Mietzinserhöhung nicht einverstanden
erklären,
num: 5.
paragraphs: Die Anrechnung von erhöhten Betriebs
tosten und von neuen Grundsteuern bzw. Grundsteuererhöhungen, einschließlich der Gemeindezuschlage darf in der Regel nur von dem nächsten
Monatsersten nach dem Antrag des Vermieters
an, genehmigt werden. Nur wenn der Vermieter
nachweist, daß ihm die Geltendmachung dieser
Ansprüche früher nicht möglich war, kann auch
eine entsprechende Rückwirkung für diese Aufrechnung stattfinden. In diesem Falle ist jedoch die
betreffende Nachzahlung zumindest auf einen
solchen Zeitraum aufzuteilen, den die rückwirkende
Zahlung selbst umfaßt.
num: 6.
paragraphs: Übertretungen dieser Vorschriften werden auf Grund des § 6 des Preisregelungsgesetzes 1948, BGBl. 87/1948, geahndet.
num: 7.
paragraphs: Diese Vorschriften treten mit dem Tage
der Kundmachung im Landesgesetzblatt folgenden
Monatsersten in Kraft.
num: 8.
paragraphs: Der Erlaß vom 6. Oktober 1947, Prll. Zl.
342/7/29 1947, betreffend die Regelung über die
Weiterverrechnung der Betriebskosten und die
Umlegung der Steuern und Abgaben bei den
Pauschalmietzinsen in der Fassung des Erlasses
vom 25. November 1947, PrU. Zl. 324/7/39
1947, Amtliche Linzer Zeitung, Folge 30/1947,
der Erlaß der Zivilverwaltung Mühlviertel vom
6. Oktober 1947, Zl. 5231/5-1947. sowie alle sonstigen mit den Vorschriften dieser Verordnung im Widerspruch stehenden Erlässe und Verfügungen treten gleichzeitig außer Wirksamkeit.