27. Bundesgesetz: Neuerliche Abänderung der Hausbesorgerordnung.

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paragraphs: Artikel I. Die Hausbesorgerordnung, BGBl. Nr. 878/ 1922, in der Fassung der Bundesgesetze BGBl. Nr. 170/1946 und BGBl. Nr. 174/1946 wird abgeändert wie folgt: 1. § 1 Abs. 2 hat zu lauten: „(2) Vom Geltungsbereich dieses Bundesgesetzes sind ausgenommen: 1. Personen, welche die im Abs. 1 bezeichneten Dienstleistungen in einem industriellen oder gewerblichen Zwecken dienenden Hause besorgen, wenn sie in dieser Tätigkeit der Gewerbeordnung unterstehen; 2. Personen, die neben den im Abs. 1 bezeichneten Dienstleistungen Dienste für den land- und forstwirtschaftlichen Betrieb des Hauseigentümers verrichten, wenn sie in dieser Tätigkeit den Bestimmungen der in Ausführung des Landarbeitsgesetzes erlassenen, jeweils in Betracht kommenden Landarbeitsordnung unterstehen; 3. Personen, welche die im Abs. 1 bezeichneten Dienstleistungen in einem Gebäude besorgen, das ausschließlich oder überwiegend unmittelbar Amts- oder Betriebszwecken einer Gebietskörperschaft (Bund, Bundesland, Gemeindeverband, Gemeinde) dient und im Eigentum dieser Gebietskörperschaft steht, sofern diese Personen als Angehörige des Amtes oder Betriebes in einem Dienstverhältnis zu dieser Gebietskörperschaft stehen; 4. Personen, welche die im Abs. 1 bezeichneten Dienstleistungen in einem Gebäude besorgen, das ausschließlich oder überwiegend Schulzwecken einer Gebietskörperschaft dient." 1 a. § 2 hat zu lauten: „§ 2. Der Hausbesorger hat die Pflicht, das Interesse des Hauseigentümers bezüglich des seiner Obhut anvertrauten Hauses mit Umsicht, Sorgfalt und Redlichkeit wahrzunehmen, alle Gebrechen an dem Hause, aus denen dem Hauseigentümer oder dritten Personen Schaden an Gesundheit oder Vermögen entstehen könnte, dem Hauseigentümer (Verwalter) ehestens zur Anzeige zu bringen, Beschädigungen der Haus- und Wohnungsbestandteile durch die Mieter (Benützer) oder fremde Personen tunlichst hintanzuhalten und auf Einhaltung der Hausordnung durch die Mieter (Benützer) zu achten. Er ist verhalten, allen Anordnungen des Hauseigentümers (Verwalters), die sich auf seinen Pflichtenkreis (§§ 1 und 3) beziehen, Folge zu leisten." 2. § 3, dessen Überschrift in „Wartung und Reinhaltung des Hauses" abgeändert wird, hat zu lauten: „§ 3. (l) Dem Hausbesorger obliegt: 1. die Sorge für die regelmäßige Reinigung der gesamten zum Hause gehörigen, der allgemeinen Benutzung aller oder mehrerer Mieter oder Benützer zugänglichen Räume. Diese Reinigung umfaßt insbesondere: a) das Reinigen der Stiegen, Gänge, Wasserleitungsmuscheln und der auf Stiegen, Gängen und Wasserleitungsmuscheln befindlichen Metallbestandteile sowie das Kehren der Höfe, soweit Stiegen, Gänge, Wasserleitungsmuscheln und Höfe allen Mietern (Benützern) zugänglich sind, wobei Stiegen und Gänge mindestens einmal wöchentlich zu kehren und einmal wöchentlich nach vorherigem Kehren zu waschen, Höfe einmal wöchentlich zu kehren, Wasserleitungsmuscheln einmal wöchentlich zu reinigen und Metallbestandteile einmal wöchentlich zu putzen sind; b) das Reinigen des Dachbodens, ausgenommen Dachbodenabteilungen der Mieter (Benützer), nach jedem Kehren der Kamine, mindestens jedoch einmal monatlich; c) das Reinigen des Kellers, ausgenommen Kellerabteilungen der Mieter (Benützer), einmal monatlich; d) das Putzen der Stiegenhaus- und Gangfenster, ausgenommen Gangfenster, die zu Wohnungen gehören, in angemessenen Zeitabständen, mindestens jedoch dreimal jährlich, wobei die Pflicht zur Vornahme dieser Reinigungsarbeiten nur dann besteht, wenn die Rahmen der Stiegenhaus- und Gangfenster in gutem Zustande und die Glasscheiben gut verkittet sind, so daß keine Gefahr für den Hausbesorger besteht; e) das Reinigen der Klosette, die von mehreren Mietern (Benützern) benützt werden, einmal wöchentlich, sofern hinsichtlich der Reinigung der Klosette keine andere Vereinbarung getroffen ist; wenn keine Vereinbarung besteht, so obliegt bei außertourlichen Reinigungsarbeiten dem Hausbesorger keine Verpflichtung, die Reinigung der Klosette durchzuführen; 2. die Sorge für die Beleuchtung des Hauses, die Wartung der Wasserleitung, das Zusperren und Öffnen des Haustores bei Eintritt und Ablauf der vorgeschriebenen Sperrzeit, die Toraufsperre und die Verrichtung der notwendigen Dienstgänge für das Haus; 3. die Reinigung der Gehsteige und deren Bestreuung bei Glatteis, insoweit nach den bestehenden Vorschriften der Hauseigentümer hiezu verpflichtet ist. (2) Anderweitige Dienstleistungen, die mit dem Hausbetrieb im Zusammenhang stehen, müssen ausdrücklich vereinbart werden und sind besonders zu entlohnen (§ 9). (3) Der Hausbesorger ist zur Anwesenheit im Hause nur insoweit verpflichtet, als dies die ordentliche Besorgung der ihm nach Abs. 1 und 2 übertragenen Obliegenheiten erfordert. (4) Für die Zeit, während der der Hausbesorger zur Anwesenheit im Hause nicht verpflichtet ist (Abs. 3), hat er, soweit ihm die Verwahrung des Keller- und Hofschlüssels obliegt, Vorsorge zu treffen, daß den Mietern diese Schlüssel zugänglich sind. Kommt darüber, in welcher Weise Vorsorge zu treffen ist, zwischen Hausbesorger und Hauseigentümer (Verwalter) keine Einigung zustande, so ist vom Hauseigentümer (Verwalter) den Mietern auf ihr Verlangen für die Dauer des Mietverhältnisses der betreffende Schlüssel gegen eine Sicherstellung in der Höhe der Anschaffungskosten desselben zur Verfügung zu stellen." 3. Im § 5 haben an die Stelle des Abs. 3 nachstehende Abs. 3 bis 6 zu treten: „(3) Wenn der Hausbesorger infolge der Ausübung eines anderen Berufes oder aus sonstigen Gründen verhindert ist, seinen Obliegenheiten gemäß § 3 regelmäßig nachzukommen, so hat er für seine Vertretung durch eine andere geeignete Person zu sorgen; dies gilt auch für die Dauer seines Urlaubes. (4) Während der Dauer einer Dienstverhinderung und während des Urlaubes (Abs. 2) behält der Hausbesorger den Anspruch auf das Entgelt gemäß §§ 7 und 9. (5) Die Tragung der Kosten für die Vertretung während der Dauer einer Dienstverhinderung obliegt, vom Falle des Urlaubes abgesehen, dem Hausbesorger allein. (6) Im Falle des Urlaubes hat der Hauseigentümer dem Hausbesorger neben dem Entgelt (Abs. 4) zur Bezahlung des Urlaubsvertreters eine Entschädigung im Betrage des auf die Urlaubszeit entfallenden Entgeltes zuzüglich eines Betrages in der Höhe der auf das Urlaubsentgelt entfallenden Sozialbeiträge, soweit diese vom Dienstgeber zu tragen sind, zu leisten." 4. § 6 hat zu lauten: „§ 6. (l) Dem Hausbesorger ist eine mietzinsfreie, den gesundheits-, bau- und feuerpolizeilichen Vorschriften entsprechende, für den ordentlichen Gebrauch geeignete Wohnung einzuräumen (Dienstwohnung). Die Dienstwohnung hat mindestens aus einem Wohn- und einem Kochraum zu bestehen. Die durch normale Abnützung notwendige Instandhaltung der Dienstwohnung obliegt dem Hauseigentümer. (2) Für die Kosten des Stromverbrauches hat der Hauseigentümer an den Hausbesorger einen monatlichen Pauschalbetrag, der den Kosten eines Stromverbrauches von 16 kWh entspricht, zu leisten." 5. § 7 erhält die Überschrift „Entgelt" und hat zu lauten: „§ 7. (l) Der Hauseigentümer hat an den Hausbesorger für die nach den §§ 2 und 3 Abs. 1 zu erbringenden Dienstleistungen ein angemessenes Entgelt monatlich im nachhinein zu leisten. (2) Der Landeshauptmann hat durch Verordnung die Höhe des gemäß Abs. 1 zu leistenden Entgelts, gesondert für die Reinigung der Gehsteige und deren Bestreuung bei Glatteis und für die übrigen vom Hausbesorger zu erbringenden Dienstleistungen, zu regeln. (3) Bei der Regelung des Entgelts für die dem Hausbesorger obliegenden Dienstleistungen, ausgenommen die Reinigung der Gehsteige und deren Bestreuung bei Glatteis, ist von dem Ausmaß dieser Leistungen auszugehen. Es ist festzusetzen, welche Beträge einerseits für Wohnungen und für Klosette (§ 3 Abs. 1 Z. 1 lit. e) und anderseits für andere Mietgegenstände, wie Geschäftslokale, Büroräume, Werkstätten, Magazine und Garagen, zu bezahlen sind. Für Wohnungen ist das Entgelt nach der Zahl der Wohn- und Nebenräume, für andere Mietgegenstände nach der Höhe des Jahresfriedenszinses, wo ein solcher nicht besteht, nach dem Flächenausmaß und nach der Lage des Hauses, in dem sich der Mietgegenstand befindet, zu bestimmen. (4) Ein Entgelt für die Reinigung der Gehsteige und deren Bestreuung bei Glatteis gebührt für die Monate November bis einschließlich März. Seine Höhe hat mindestens 15 v. H. und höchstens 25 v. H. des Entgelts gemäß Abs. 3 zu betragen. Innerhalb dieses Rahmens ist der Hundertsatz je nach der Höhe des dem Hausbesorger gemäß Abs. 3 für das gesamte Haus gebührenden Entgelts derart abzustufen, daß der Hundertsatz umso höher festgesetzt wird, je niedriger dieses Entgelt ist. (5) Als Ersatz für die Kosten der Beschaffung der zu den Reinigungsarbeiten erforderlichen Gerätschaften und Materialien hat der Landeshauptmann durch Verordnung eine angemessene Vergütung in Form eines Zuschlages zu dem Entgelt gemäß Abs. 3 festzusetzen. Dieser Zuschlag ist kein Bestandteil des Entgelts." (6) Vor der Erlassung von Verordnungen im Sinne der Abs. 3 bis 5 sind die Interessenvertretungen der Hausbesorger und die Organisationen der Hauseigentümer und der Mieter zu hören." 6. Nach § 7 wird ein neuer § 7 a eingefügt, der wie folgt zu lauten hat: „§ 7 a. Die nachstehenden Leistungen a) das Entgelt des Hausbesorgers einschließlich des Entgelts für die Reinigung der Gehsteige und deren Bestreuung bei Glatteis (§ 7 Abs. 2), der Zuschlag für die zu den Reinigungsarbeiten erforderlichen Gerätschaften und Materialien (§ 7 Abs. 5), b) die Kosten der Instandhaltung und der Beleuchtung der Dienstwohnung des Hausbesorgers (§ 6), die Kosten seiner Vertretung während des Urlaubes (§ 5 Abs. 6), sind Betriebskosten im Sinne des § 2 Abs. 2 des Mietengesetzes. Die unter lit. a angeführten Betriebskosten sind jedoch nicht nach § 4 Abs. 1 des Mietengesetzes, sondern nach den gemäß § 7 Abs. 3 dieses Bundesgesetzes vom Landeshauptmann bestimmten Grundsätzen auf die einzelnen Mietgegenstände zu verteilen." 7. Im § 8 hat Abs. 1 zu lauten: „(1) Wer in der vorgeschriebenen Sperrzeit die Dienste des Hausbesorgers oder des bestellten Vertreters zum Öffnen des Tores in Anspruch nimmt, hat hiefür an den Hausbesorger (Vertreter) ein Sperrgeld zu entrichten. Das Ausmaß des Sperrgeldes ist in angemessener Höhe durch Verordnung des Landeshauptmannes festzusetzen; hiebei kann das Ausmaß des Sperrgeldes für die Zeit vor und nach Mitternacht in verschiedener Höhe festgesetzt werden. 7 a. Nach § 8 wird ein neuer § 8 a eingefügt, der wie folgt zu lauten hat: „§ 8 a. Vor der Erlassung von Verordnungen im Sinne des § 7 Abs. 2 bis 5 sowie des § 8 Abs. 1 sind die Interessenvertretungen der Hausbesorger und die maßgeblichen Organisationen der Hauseigentümer und der Mieter zu hören. Der Landeshauptmann hat Vorschläge der gesetzlichen Interessenvertretung der Hausbesorger über die gemäß § 7 Abs. 2 bis 5 sowie § 8 Abs. 1 festzusetzenden Entgelte entgegenzunehmen und hierüber die Stellungnahme der vorstehend genannten Interessenvertretungen und Organisationen einzuholen." 8. § 9 hat zu lauten: „§ 9. (l) Das Ausmaß der Entlohnung für anderweitige Dienstleistungen (§ 3 Abs. 3) bleibt einer besonderen Vereinbarung überlassen. Die Bestimmungen des Bundesgesetzes vom 4. Juli 1951, BGBl. Nr. 156, betreffend die Erlassung von Mindestlohntarifen, bleiben unberührt. (2) In Ermangelung einer Vereinbarung oder Festsetzung durch Mindestlohntarif ist für das Ausmaß der Entlohnung der Ortsgebraudi maßgebend." 9. Im § 10 haben die Abs. 1 bis 3 wie folgt zu lauten: „(l) Die Befristung eines Dienstverhältnisses kann nur schriftlich vereinbart werden. Ein befristetes Dienstverhältnis endet mit dem Ablauf der Zeit, für die es eingegangen wurde. (2) Ein Dienstverhältnis auf Probe kann nur für die Höchstdauer von drei Monaten eingegangen werden; während dieser Zeit kann es von beiden Teilen jederzeit ohne Angabe von Gründen gelöst werden. (3) Ist das Dienstverhältnis ohne Zeitbestimmung eingegangen oder fortgesetzt worden, so kann es von jedem Teil zum Ende eines Kalendermonats durch Kündigung gelöst werden. Die Kündigung gilt sowohl für die Dienststellung als auch für die Dienstwohnung des Hausbesorgers." Die bisherigen Abs. 2 bis 5 werden zu Abs. 4 bis 7. 10. Im § 13 hat die Ziffer 2 zu entfallen; die bisherige Ziffer 3 wird Ziffer 2. 11. Im § 14 haben die Abs. 6 und 9 wie folgt zu lauten: „(6) Die Rechtsmittelfrist gegen Beschlüsse nach Abs. 1 bis 5 beträgt 14 Tage." „(9) Die Frist, mit deren Ablauf gemäß § 575 Abs. 3 ZPO. Exekutionstitel auf Räumung außer Kraft treten, beträgt für die Dienstwohnung des Hausbesorgers sechs Monate." 12. Im § 15 haben die Abs. 1 und 2 wie folgt zu lauten: „(1) Stirbt der Hausbesorger, so ist seine Wohnung von den Hinterbliebenen zu räumen. (2) Die Räumungsfrist beträgt bei einer Dienstzeit des verstorbenen Hausbesorgers von weniger als fünf Jahren einen Monat. Sie erhöht sich auf zwei Monate, wenn das Dienstverhältnis ohne Unterbrechung fünf Jahre, auf drei Monate, wenn es zehn Jahre gedauert hat. Der Lauf der Räumungsfrist beginnt mit dem Tag des Todes des Hausbesorgers." Die bisherigen Abs. 2 und 3 werden zu Abs. 3 und 4. 13. Im § 17 entfällt der Abs. 1. Die Abs. 2 bis 4 werden zu Abs. 1 bis 3. Der neue Abs. 2 hat zu lauten: „(2) Die Frist zur Erhebung von Einwendungen beträgt in den Fällen des § 10 14 Tage, in den Fällen der §§ 11 bis 13 drei Tage, von der Zustellung an gerechnet." 14. § 19 Abs. 1 hat zu lauten: „(1) Dem Hauseigentümer (Verwalter) ist es verboten, Sicherstellungen vom Hausbesorger zu verlangen oder entgegenzunehmen, es sei denn, daß der Hausbesorger vom Hauseigentümer (Verwalter) auf Grund einer Vereinbarung mit der Einhebung des Mietzinses betraut ist. In diesem Falle kann der Hauseigentümer (Verwalter) zur Sicherstellung des Mietzinses eine dem anvertrauten Betrage entsprechende Sicherstellung in Form vinkulierter Wertpapiere oder solcher Einlagebücher verlangen." 15. Nach § 19 wird ein neuer § 20 mit der Überschrift „Ungültige und verbotene Vereinbarungen" eingefügt, der wie folgt zu lauten hat: „§ 20. Ungültig und verboten sind Vereinbarungen, wonach jemand für die Überlassung eines Hausbesorgerpostens dem Hauseigentümer, dem allfälligen früheren Hausbesorger oder sonst jemandem etwas zu leisten hat." 16. Der bisherige § 20, der die Bezeichnung § 21 erhält, hat wie folgt zu lauten: „§ 21. Die Rechte, die den Hausbesorgern auf Grund der Bestimmungen des § 3 Abs. 2, des § 5 Abs. 2, 4 und 6 und der §§ 6 bis 8, 10, 11, 13 bis 15, 18 und 19 zustehen, können durch Vereinbarungen weder aufgehoben noch beschränkt werden." Der bisherige § 21 hat zu entfallen. 16 a. § 22 Abs. 1 hat zu lauten: „(1) Dieses Bundesgesetz gilt für die Bundeshauptstadt Wien sowie für die Gemeinden: a) Baden, Bad Vöslau, Brunn a. G., Dorf- Fischamend und Markt Fischamend, Gloggnitz, Guntramsdorf, Himberg, Klosterneuburg, Korneuburg, Krems, Maria-Enzersdorf a. G., Mödling, Perchtoldsdorf, Purkersdorf, Stockerau, St. Pölten, Scheibbs, Schwechat, Vösendorf und Wr. Neustadt; b) Linz, Steyr und Wels; c) Graz, Bruck a. d. M., Eisenerz, Fohnsdorf, Kapfenberg, Knittelfeld, Leoben und Mürzzuschlag; d) Salzburg und Hallein; e) Klagenfurt, Spittal a. d. Drau, St. Veit a. d. Glan, Villach und Wolfsberg." 17. § 24 hat zu lauten: „§ 24. Mit der Vollziehung dieses Bundesgesetzes ist das Bundesministerium für soziale Verwaltung, hinsichtlich der §§ 7 a, 14, mit Aus- nahme des Abs. 5 erster Satz, der §§ 15 Abs. 3 und 17 das Bundesministerium für Justiz, betraut."
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paragraphs: Artikel II. Dieses Bundesgesetz ist, mit Ausnahme der Bestimmung über die Mindestzahl der Räume, aus denen die Dienstwohnung des Hausbesorgers zu bestehen hat, auch auf Dienstverträge anzuwenden, die am Tage seines Wirksamkeitsbeginnes schon bestehen. Die Bestimmung über die Mindestzahl der Räume der Hausbesorgerwohnung findet Anwendung in Gebäuden, für die die Baubewilligung nach Inkrafttreten dieses Bundesgesetzes erteilt wird sowie in bereits bestehenden Gebäuden für den Fall, daß ein Hausbesorgerposten neu geschaffen wird.
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paragraphs: Artikel III. Die Verordnung der Bundesregierung vom 24. März 1934, BGBl. I Nr. 202, über die Kündigung des Dienstverhältnisses der von Gebietskörperschaften bestellten Hausbesorger wird, soweit sie noch in Geltung steht, aufgehoben.
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paragraphs: Artikel IV. (1) Dieses Bundesgesetz tritt mit Beginn des dritten auf seine Kundmachung folgenden Monates in Kraft. (2) Mit der Vollziehung dieses Bundesgesetzes ist das Bundesministerium für soziale Verwaltung, hinsichtlich des Artikels I Ziffern 6, 11 und 13 das Bundesministerium für Justiz betraut. Verordnungen zu diesem Bundesgesetz können bereits vor dem im Abs. 1 bezeichneten Zeitpunkt erlassen werden, sie treten jedoch frühestens gleichzeitig mit diesem Bundesgesetz in Kraft. Raab Schärf Proksch Tschadek