924. Verordnung: Entgeltrichtlinienverordnung 1994 - ERVO 1994

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paragraphs: 1. ABSCHNITT Gesamte Herstellungskosten Baukosten § 1. (1) Bei der Ermittlung der Baukosten gemäß § 13 Abs. 2 Z 1 des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG) ist von jenem Betrag auszugehen, der für die Errichtung der Baulichkeit nachweislich aufgewendet wurde. Diesem Betrag sind hinzuzurechnen : 1. Kosten für Aufwendungen zur widmungsgemäßen Benützung der Baulichkeit sowie
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paragraphs: 2. Rückstellungen für notwendige Maßnahmen, die im Zusammenhang mit der Errichtung der Baulichkeit stehen, jedoch erst in späterer Folge vorgenommen werden. Darunter sind insbesondere solche Maßnahmen zu verstehen, die a) gemäß baubehördlichem Auftrag erfolgen oder b) die Aufrechterhaltung der Nutzung der Baulichkeit für die Zukunft gewährleisten. (2) Die Baukosten für Einstellplätze (Garagen), Abstellplätze, Gemeinschaftseinrichtungen und andere sonstige Räumlichkeiten sowie für andere Teile der Liegenschaft sind bei den Baukosten jener Baulichkeit zu berücksichtigen, der diese Einrichtungen zugerechnet werden. Grundkosten § 2. (1) Bei der Ermittlung der Grundkosten gemäß § 13 Abs. 2 Z 2 WGG ist vom Verkehrswert des Grundstückes im Zeitpunkt des Grunderwerbs auszugehen. Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der bei Veräußerung des Grundstückes im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Außer ungewöhnlichen oder persönlichen Verhältnissen sind alle Umstände, die den Preis beeinflussen, zu berücksichtigen. (2) Wenn sich der Veräußerer zur Senkung des Entgelts (Preises) ausbedungen hat, daß bei der Ermittlung der Grundkosten anstelle des Verkehrswertes im Zeitpunkt des Grunderwerbs ein niedrigerer Betrag anzusetzen sei, ist vom vertraglich festgelegten niedrigeren Betrag, mindestens aber von einem Betrag in Höhe der tatsächlichen Kosten des Grunderwerbs auszugehen (§ 13 Abs. 2 c WGG). (3) Der gemäß Abs. 1 oder 2 ermittelte Betrag ist nach § 17 Abs. 4 zweiter Satz WGG aufzuwerten. Der Berechnung der Aufwertung sind zugrunde zu legen. 1. der Indexwert des Monats, in dem das Grundstück erworben wurde, und 2. der Indexwert des zweitvorangegangenen Monats vor a) erstmaliger Überlassung des Gebrauchs oder b) erstmaliger Übertragung des Eigentums (Miteigentums) oder Einräumung des Wohnungseigentums. (4) Dem nach Abs. 3 aufgewerteten Betrag können die Zinsen der zum Erwerb des Grundstückes aufgewendeten Fremdmittel hinzugerechnet werden. Hat die Bauvereinigung für diesen Zweck Eigenmittel aufgewendet, so dürfen diese höchstens im Ausmaß gemäß § 14 Abs. 1 Z 3 WGG verzinst werden. (5) Die von der Bauvereinigung seit dem Erwerb des Grundstückes nachweislich vorgenommenen Aufwendungen sind, insoweit zu berücksichtigen, als sie sich im Zusammenhang mit der Errichtung der Baulichkeit als notwendig oder nützlich erwiesen haben. (6) Als notwendige und nützliche Aufwendungen sind insbesondere Maßnahmen zu verstehen, die 1. ein Grundstück baureif machen oder erhalten, 2. im Sinn der späteren Verwendung des Grundstückes als wertvermehrend anzusehen sind oder
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paragraphs: 3. gemäß behördlichem Auftrag am Grundstück erfolgten. Aufschließungskosten § 3. Bei der Ermittlung der Aufschließungskosten gemäß § 13 Abs. 2 Z 2 WGG ist von den Kosten jener Maßnahmen auszugehen, die 1 der widmungsgemäßen Nutzung des Grundstückes und der widmungsgemäßen Benützung der auf ihm errichteten Baulichkeit dienten oder 2. gemäß behördlichem Auftrag im Sinne der späteren Nutzung des Grundstückes vorzunehmen waren. Dabei sind Kosten, die für Aufwendungen innerhalb und außerhalb des Grundstückes erwachsen sind, soweit sie nicht bereits gemäß den §§ 1 und 2 berücksichtigt wurden, der Berechnung zugrunde zu legen. Bauverwaltungs- und sonstige Kosten § 4. (1) Der Berechnung des Entgelts (Preises) sind sonstige Kosten gemäß § 13 Abs. 2 Z 3 WGG, die für die Errichtung und Bewohnbarmachung der Baulichkeit erforderlich waren, insoweit zugrunde zu legen, als sie nicht schon gemäß den §§ 1 bis 3 Berücksichtigung fanden. (2) Als Kosten im Sinne des Abs. 1 sind insbesondere zu verstehen: 1. Kosten der Außenanlagen, 2. Bauverwaltungskosten, 3. Kosten der Planung und örtlichen Bauaufsicht,
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paragraphs: 4. Finanzierungskosten, wie etwa tatsächliche Kosten für Bau- und Zwischenkredite, Geldbeschaffungskosten und Zinsen für eingesetzte Eigenmittel und
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paragraphs: 5. die nicht abzugsfähige Umsatzsteuer. (3) Zur Deckung der Bauverwaltungskosten darf — anstelle einer Verrechnung eines angemessenen Betrages (§§ 13 und 23 WGG) gegen Nachweis — ein Pauschalbetrag verlangt werden. Dieser Pauschalbetrag darf bei Baulichkeiten mit 1 24 und mehr Wohnungen 3 vH, 2. 13 bis 23 Wohnungen 3,25 vH, 3. höchstens 12 Wohnungen 3,5 vH der Summe von nachweislich aufgewendeten Baukosten (§ 1) und Kosten der Außenanlagen nicht übersteigen. Die Hundertsätze gemäß Z 1 bis 3 erhöhen sich bei Errichtung von Eigentumswohnungen, Wohnungen mit Kaufanwartschaft und Wohnungen, auf die § 15 b WGG Anwendung findet, jeweils um weitere 0,25 vH. (4) Für über die normale Ausstattung hinausgehende Sonderausstattungen, die in einzelnen Wohnungen auf Verlangen von ,deren (künftigen) Mietern (Nutzungsberechtigten, Wohnungseigentümern, Eigentümern) erfolgen, darf diesen bei tatsächlich erbrachten Mehrleistungen für die Bauverwaltung zusätzlich ein Pauschalbetrag von höchstens 3 vH der Kosten der Sonderausstattung angerechnet werden. (5) Von Bauvereinigungen zulässigerweise erbrachte Leistungen 1. im technischen Bereich (§ 2 Z 1 und § 39 Abs. 17 WGG), 2. im rechtlichen Bereich im Zuge der Begründung von Wohnungseigentum (insbesondere die Erstellung von Kauf- und Wohnungseigentumsverträgen), sofern diese Leistungen besondere juristische Kenntnisse erfordern, dürfen unter Beachtung der §§ 13 und 23 WGG verrechnet werden, soweit sie nicht durch Abs. 3 abgegolten sind. 2. ABSCHNITT Hausverwaltungskosten Gesamtkosten § 5. Zur Deckung der gesamten Verwaltungskosten im Zuge der Bewirtschaftung (§ 13 Abs. 1 WGG) einer Baulichkeit oder von mehreren eine wirtschaftliche Einheit bildenden Baulichkeiten darf unter Beachtung des Grundsatzes nach § 5 Abs. 2 der Gebarungsrichtlinienverordnung, BGBl. Nr. 523/1979, in der Fassung der Verordnung BGBl. Nr. 925/1994 gegen Nachweis ein angemessener Betrag (§§ 13 und 23 WGG) angerechnet werden. Kosten der ordentlichen Verwaltung § 6. (1) Zur Deckung der Kosten der ordentlichen Verwaltung darf statt einer Verrechnung gemäß § 5 ein Pauschalbetrag (§ 13 Abs. 3 WGG) verlangt werden. Dieser Pauschalbetrag darf je Jahr einen Höchstbetrag nicht übersteigen, der sich ergibt: 1. aus dem Produkt der Anzahl der verwalteten Wohnungen und einem Betrag in Höhe von a) 1944 S bei Überlassung in Miete oder sonstige Nutzung, b) 2400 S zuzüglich Umsatzsteuer bei Übertragung in das Eigentum, Miteigentum oder Einräumung des Wohnungseigentums, 2. aus der Summe der nach Art, Größe und Beschaffenheit zu ermittelnden angemessenen Beträge für die Verwaltung von Geschäftsräumen, je Geschäftsraum aber mindestens ein Betrag in Höhe der jeweiligen Sätze gemäß Z 1, und 3. aus dem Produkt der Anzahl der Ein- oder Abstellplätze und einem Betrag in Höhe a) bei Einstellplätzen (Garagen) höchstens der Hälfte, b) bei Abstellplätzen höchstens eines Fünftels der jeweiligen Sätze, gemäß Z 1. (2) Bei Anpassung der Sätze gemäß Abs. 1 Z 1 hat der Revisionsverband (§ 5 WGG) die anfallenden Kosten für die ordentliche Verwaltung unter Zugrundelegung durchschnittlicher Betriebsverhältnisse zu ermitteln und dem Bundesministerium für wirtschaftliche Angelegenheiten bekanntzugeben. Kosten bei umfangreichen Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten § 7 (1) Zur Deckung der Kosten für die Bauverwaltung und Bauüberwachung bei umfangreichen Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten darf statt einer Verrechnung gemäß § 5 ein einmalig zu ermittelnder Pauschalbetrag (§ 13 Abs. 3 WGG) verlangt werden, sofern die Verwaltungstätigkeiten über die im Rahmen der ordentlichen Verwaltung regelmäßig anfallenden Leistungen hinausgehen. (2) Ein erhöhter Verwaltungsaufwand gemäß Abs. 1 liegt insbesondere vor, wenn 1. die Durchführung der Arbeiten eine schwierige technische Vorbereitung oder die Koordinierung mehrerer Auftragnehmer erfordert und 2. die Kosten der Arbeiten a) rechnerisch aus den nicht rückzahlbaren Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträgen gemäß § 14 d Abs. 2 Z 3 WGG — bei Arbeiten an einzelnen Wohnungen aus dem auf diese entfallenden Teil dieser Beiträge — im Verteilungszeitraum nicht gedeckt werden könnten oder b) aus öffentlichen Mitteln gefördert werden, oder 3. es sich um Baumaßnahmen nach § 13 Abs. 7 WGG handelt. (3) Der Pauschalbetrag gemäß Abs. 1 darf insgesamt 5 vH 1. der nachweislich aufgewendeten Baukosten gemäß § 12 Abs. 1 Z 1 bzw 2. — bei Maßnahmen nach § 13 Abs. 7 WGG — der Baukosten (§ 1), die aus Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträgen zu decken sind, nicht übersteigen. (4) Der Höchstsatz von 5 vH vermindert sich auf 3 vH, wenn die Kosten der Bauüberwachung im Rahmen der Kosten der örtlichen Bauaufsicht geltend gemacht werden. (5) Die Hundertsätze gemäß Abs. 3 und 4 erhöhen sich bei Eigentumswohnungen, Wohnungen mit Kaufanwartschaft und Wohnungen, auf die § 15 b WGG Anwendung findet, jeweils um 0,25 vH. 3. ABSCHNITT Entgelt Absetzung für Abnützung § 8. (1) Der Betrag für die Absetzung für Abnützung gemäß § 14 Abs. 1 Z 1 WGG ist, unter Zugrundelegung einer Abnützungsdauer der Baulichkeit von höchstens hundert Jahren, von der Summe der Kosten gemäß den §§ 1, 3 und 4 zu berechnen. (2) Werden gemäß § 13 Abs. 7 WGG weitere Miet- oder sonstige Nutzungsgegenstände errichtet, so ist die Abnützungsdauer unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer der gesamten Baulichkeit und der Laufzeit der Finanzierung, insbesondere der Laufzeit einer allfälligen öffentlichen Förderung, zu bemessen. Fremdmittelverzinsung § 9. Als Verzinsung der Fremdmittel gemäß § 14 Abs. 1 Z 2 WGG sind die auf Grund des Vertrages zu leistenden oder tatsächlich geleisteten Beträge anzurechnen. Dynamische Kostendeckung § 10. Bei Anwendung des § 13 Abs. 2 a WGG können die Entgeltsbestandteile nach § 14 Abs. 1 Z 1 bis 3 und 8 WGG zunächst unterkostendeckend bemessen werden. Diese Unterkostendeckung ist jedoch binnen einem Zeitraum von mindestens fünf, höchstens aber zwanzig Jahren, gerechnet vom Zeitpunkt der ersten Überlassung des Gebrauchs, auszugleichen. Beträge auf Grund einer gemäß § 13 Abs. 2 a WGG zur Berücksichtigung der Geldwertänderung vereinbarten Wertsicherung (§ 17 Abs. 4 WGG) sind spätestens mit diesem Ausgleich im Entgelt so lange anzurechnen, bis der durch die anfängliche Unterkostendeckung entstandene Geldwertverlust aufgeholt ist. Eigenmitteleinsatz § 11. Setzt die Bauvereinigung gemäß § 13 Abs. 2 b WGG Eigenmittel befristet ein, so dürfen diese höchstens im Ausmaß gemäß § 14 Abs. 1 Z 3 WGG verzinst werden. Im Falle der Rückzahlbarkeit sind die Zinsen vom jeweils noch nicht getilgten Betrag zu berechnen. Der Beginn des Zeitraumes für einen befristeten Eigenmitteleinsatz richtet sich nach dem Zeitpunkt der ersten Überlassung des Gebrauchs. Erhaltung und Verbesserung § 12. (1) Als Kosten von Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten im Sinne des § 14 a Abs. 3 und des § 14 b Abs. 3 WGG sind zu verstehen: 1. die Baukosten der Arbeiten, 2. die Kosten der Planung und der örtlichen Bauaufsicht (§ 2 Z 1 und § 39 Abs. 17 WGG), 3. die Bauverwaltungskosten (§§ 5 und 7) und 4. die Finanzierungskosten, wie etwa tatsächliche Kosten für Bau- und Zwischenkredite, Geldbeschaffungskosten und Zinsen für eingesetzte Eigenmittel. (2) Bei der Bemessung des Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrages innerhalb der Obergrenzen gemäß § 14 d Abs. 2 WGG ist auch der Bauzustand und die Abnützungsdauer der Baulichkeit zu berücksichtigen. Neufestsetzung des Entgelts § 13. Ändern sich die der Berechnung des Entgelts zugrunde zu legenden Beträge gemäß § 14 Abs. 1 Z 1 bis 9 WGG, so darf das auf Grund dieser Änderung errechnete Entgelt frühestens zum nächsten Zahlungstermin zur Zahlung vorgeschrieben werden. Rücklagen § 14. Aus den Rücklagen gemäß § 14 Abs. 1 Z 8 WGG sind auch die Ausfälle an Entgelt und andere unvorhergesehene Ausfälle im Zusammenhang mit der Verwaltung der Miet- und Nutzungsgegenstände zu decken. Rückzahlung von Beiträgen § 15. Der Betrag, von dem die Absetzung für Abschreibung gemäß § 17 Abs. 1 WGG vorzunehmen ist, umfaßt auch Beträge, für die Eigenmittelersatzdarlehen oder andere Finanzierungshilfen aus öffentlichen Mitteln zur Aufbringung der neben dem Entgelt zu leistenden Beträge gewährt wurden. Bei der Berechnung des aufzuwertenden Betrages gemäß § 17 Abs. 4 WGG haben solche Beträge jedoch stets außer Betracht zu bleiben, selbst wenn sie getilgt worden sind. 4. ABSCHNITT Preis Preisbildung § 16. Der Berechnung des Preises gemäß § 15 Abs. 1 WGG sind zugrunde zu legen. 1. die gesamten Herstellungskosten (§§ 1 bis 4) und 2. ein Betrag zur Bildung einer Rücklage, höchstens jedoch im Ausmaß von 2 vH der Kosten gemäß Z 1. Fixpreis § 17. (1) Bei Anwendung des § 15 a WGG ist abweichend von § 16 ein Fixpreis nach den Grundsätzen der §§ 7 a und 7 b der Gebarungsrichtlinienverordnung zu berechnen. (2) Ein vereinbarter Fixpreis gilt als angemessen, wenn kein offenkundiges Mißverhältnis zwischen ihm und den Preisen für nach Größe, Art, Beschaffenheit, Lage und Ausstattung vergleichbare Objekte vorliegt. (3) Ein offenkundiges Mißverhältnis (§ 18 Abs. 3 WGG) ist dann anzunehmen, wenn der Fixpreis den ortsüblichen Preis für freifinanzierte Vergleichsobjekte übersteigt. Eine solche Fixpreisvereinbarung zum Nachteil des Vertragspartners der Bauvereinigung ist gemäß § 21 Abs. 1 WGG insoweit rechtsunwirksam, als die Höhe des offenkundig unangemessenen Fixpreises den nach § 15 WGG zu ermittelnden Preis übersteigt. Nachträgliche Eigentumsbegründung § 18. Die auf eine Wohnung (einen Geschäftsraum) entfallenden Grundkosten gelten dann zum überwiegenden Teil im Sinne des § 15 b Abs. 1 WGG als eingehoben, wenn die vom Antragsteller neben dem Entgelt zu den Grundkosten geleisteten Beiträge mehr als die Hälfte jenes Betrages ausmachen, der sich nach § 2 für die Wohnung (den Geschäftsraum) anteilig ergibt. 5. ABSCHNITT Gemeinsame Bestimmungen Bekanntgabe des Entgelts (Preises) § 19. (1) Die Bekanntgabe der endgültigen Höhe des Entgelts gemäß § 18 Abs. 3 WGG hat auch allfällige neben dem Entgelt zu leistende oder geleistete Beiträge zu den Grund- und Baukosten (§ 14 Abs. 1 dritter Satz WGG) zu enthalten. (2) Eine Verlängerung der Frist gemäß § 18 Abs. 3 WGG ist jedenfalls dann ausgeschlossen, wenn die Bauvereinigung dem Mieter oder sonstigen Nutzungsberechtigten rechtzeitig eine Abrechnung über die dem Entgelt (Preis) zugrunde gelegten gesamten Herstellungskosten gelegt hat. (3) Die Bekanntgabe der endgültigen Höhe des Entgelts (Preises) kann auch mit der Jahresabrechnung (§ 19 Abs. 1 WGG) erfolgen. Ihre Zustellung kann rechtswirksam an die Adresse des Miet- oder Nutzungsgegenstandes bewirkt werden, falls der Mieter oder sonstige Nutzungsberechtigte keine andere Adresse bekanntgegeben hat oder eine Zustelladresse nicht vereinbart wurde. Übergangsbestimmungen auf Grund des WGG § 20. Die Abschnitte 1 bis 4 gelten nur nach Maßgabe der Übergangsbestimmungen gemäß § 39 WGG.
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paragraphs: 6. ABSCHNITT Schlußbestimmungen In- und Außerkrafttreten § 21. Diese Verordnung tritt mit 1. Jänner 1995 in Kraft. Gleichzeitig tritt die Entgeltsrichtlinienverordnung 1986, BGBl. Nr. 311, zuletzt geändert durch die Verordnung BGBl. Nr. 429/1994, außer Kraft. Schüssel