# 房產所有者協會[编辑]

| 公寓大廈管理委員會 |
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| 上级分类 | 法人團體、​非營利組織  |
| 简称 | ТУЖ、​ТСЖ、​HOA  |
| 工作领域 | 都市工程學  |
| 生产材料、产品或服务 | 公用事业  |
| 主要規管文獻 | Act on Building Unit Ownership, etc.、​Q107377073、​Housing Code of Belarus  |
| 使用 | 住宅  |

**房產所有者協會**（英語：homeowner association，HOA），又稱**社區委員會**、**業主委員會**或**公寓大廈管理委員會**，是一種由住宅社區內的業主組成的私人治理組織，通常依法設立，負責管理社區的共同財產、執行規範並收取費用。購買HOA範圍內的房產通常意味著自動加入該協會並須遵守其規約、條件與限制（CC&Rs），這些規定可能限制外牆顏色、庭園景觀、停車方式甚至旗幟懸掛等。

HOA在美國、加拿大、日本、澳大利亞和菲律賓最為普遍，在新西蘭、以色列、南非及多數歐盟國家也有分布。美國是HOA規模最大的國家，社區協會協會（CAI）2010年估計全美有2,480萬戶住宅（約6,200萬居民）由各類社區協會管轄。HOA屬於私人治理（private government）的一種形式，其權力包括收取費用、執行規約以及在部分情況下對欠費業主行使留置權甚至法拍。

## 历史

房產所有者協會的前身可追溯至19世紀美國的「限制性契約」（restrictive covenants），即在私有土地上附加使用限制以保護相鄰地塊的價值。現代HOA的真正起點是20世紀中期。1940年代至1950年代，萊維敦等大型規劃社區的興起使開發商開始採用「業主協會」模式——開發商先期控制協會，待社區售罄後逐步將控制權移交居民。

1960年代至1980年代，隨著美國郊區化和私有化治理思潮的興起，HOA數量急劇增長。加州和佛羅里達州等州相繼通過專門立法，確立HOA的法律地位並規範其運作。1990年代以後，HOA已成為美國新建住宅區的標準配置，也被引入到商業和工業地產領域，稱為「財產所有者協會」（POA）。

## 运作

### 治理结构

房產所有者協會的治理結構通常包括由業主選舉產生的董事會。董事會設主席、副主席、財務和秘書等職務，定期召開會議和年度業主大會。投票權通常按房產單位分配而非按人頭，因此在多戶型建築中，持份面積較大的業主擁有更多表決權。

### 权力

HOA的核心權力包括：（1）徵收管理費和特別攤派費，用於維護公共區域、保險和儲備基金；（2）執行CC&Rs，包括對違規行為施以罰款；（3）批准或拒絕建築外觀變更（如房屋顏色、圍欄高度等）；（4）在業主嚴重欠費時登記留置權並啟動法拍程序。這些權力因州法律而異，加州和佛州的法律對HOA的權限有較為詳細的規定。

### 物业管理

協會的日常事務可由業主志願管理或聘請專業物業管理公司。聘請管理公司的情況下，總幹事（manager）負責處理運營、財務報告、合同招標等事務。規模較大的社區協會通常有專職工作人員，而小型社區則多由業主自行管理。

## 影响

### 对业主

HOA通過維護公共區域和執行統一的建築標準，有助於維持乃至提升社區房產價值。然而，業主須承擔月費和可能出現的特別攤派。此外，CC&Rs中的限制性條款可能被部分業主視為對個人財產權和生活方式選擇的干涉。

### 对市政当局

HOA承擔了傳統上市政當局的部分職能——維護道路、綠化、公共照明等公共設施——從而減輕地方政府財政負擔。但同時，HOA的私人治理性質也引發了關於問責性和民主代表性的擔憂。

### 对开发商

在社區發展的初期階段，開發商控制協會的董事會，從而確保對社區景觀和建築標準的控制。隨著房屋售出，開發商的投票權逐步減少，最終將控制權移交給業主。這一過渡過程的時機和方式通常受州法律規管。

## 争议与批评

### 对个人自由的限制

HOA的CC&Rs可能涵蓋房屋外觀、庭院植物、柵欄高度、停車類型、懸掛旗幟乃至窗簾顏色等細節。批評者認為，這些條款過度限制了業主的個人自由和財產權。例如，部分HOA禁止在庭院中晾曬衣物或停放卡車，甚至限制屋頂太陽能板的安裝。

### 财务风险

HOA有權對欠費業主施加留置權，並在極端情況下強制法拍房產（foreclosure）。即使是小額欠費，累積利息和罰款後也可能導致房屋被拍賣。美國消費者金融保護局的報告指出，HOA法拍在某些地區已成為一個顯著的消費者保護問題。此外，部分協會的財務審計不透明，存在管理費被不當使用的風險。

### 治理失当

開發商在社區早期的過渡控制可能導致利益衝突——開發商主導的董事會可能做出有利於銷售而非居民的決策。移交後的業主董事會也可能因參與度低或專業知識不足而運作不暢。學術研究指出，HOA的選舉參與率通常較低，實際治理由少數積極業主主導。

### 对权力的制衡

各州通過立法對HOA的權力施加約束。例如，佛羅里達州和加利福尼亞州的成文法詳細規定了HOA董事會的信託義務、財務公開要求和業主會議程序。聯邦層面的公平住房法和美國憲法第一修正案也限制了HOA在反歧視和表達自由方面的某些規定。法院在多起案件中判決HOA的規則若違反公共政策或憲法保護的基本權利，則不具執行力。

## 地区差异

不同國家和地區的HOA法律框架存在顯著差異。美國的HOA以屋主協會為主流，加州的戴維斯-斯特林共同利益開發法是最具影響力的州級立法之一。中華民國（台灣）以《公寓大廈管理條例》規範公寓大廈管理委員會的設立和運作。澳大利亞則採用分層產權（strata title）制度，設有分層法人（owners corporation），與北美的HOA功能相似但法律傳統不同。

## 延伸閱讀

* David T. Beito, Peter Gordon, and Alexander Tabarrok, eds., *The Voluntary City: Choice, Community, and Civil Society,* University of Michigan Press, ISBN 0-472-08837-8
* Ronald M. Sandgrund and Joseph F. Smith, "When the Developer Controls the Homeowner Association Board: The Benevolent Dictator?" *The Colorado Lawyer*, January 2002, p. 91.
* Robert H. Nelson, *Private Neighborhoods: And the Transformation of Local Government* Urban Institute Press (Washington, DC): 2005. ISBN 0877667519; ISBN 978-0877667513.
* George K. Staropoli,*The Case Against State Protection of Homeowners Associations* Infinity Press 2003. ISBN 0-7414-1620-4; ISBN 978-0741416209.

* 業主立案法團
* 門禁社區
* Davis-Stirling Common Interest Development Act
* Housing society
* Business Improvement District
* Comparison of Home Owners' and Civic Associations