# Phân lô

Phân lô, tách thửa
Khu vực được phân lô, tách thửa
**Phân lô** (*Subdivision*) còn được gọi là **phân lô tách thửa** hay **phân lô bán nền** là phần đất được chia tách thành các mảnh diện tích nhỏ hơn nhằm mục đích dễ dàng bán ra thị trường hoặc phục vụ cho các hoạt động phát triển bất động sản khác, thông thường là thông qua một bản đồ họa phác đồ tách thửa (*plat*). Từng mảnh đơn lẻ trước đó sau khi được phân chia tổng thể sẽ được gọi chung bằng thuật ngữ phân *khu phân lô*. Tiến trình phân lô bán nền có thể mang tính chất đơn giản, chỉ bao hàm một người bán và một người mua duy nhất, hoặc mang cấu trúc phức tạp, bao hàm những dải đất rộng lớn được phân chia thành vô số các thửa đất có diện tích nhỏ gọn hơn. Nếu vùng không gian đó được khai thác phục vụ cho mục đích nhà ở cư trú, nó thường được biết đến bằng các danh xưng như khu phân lô nhà ở hoặc khu phát triển nhà ở, mặc dù một số nhà phát triển bất động sản có xu hướng gọi các khu vực này là các khu cộng đồng cư dân (*Communities*). Hoạt động phân lô cũng có thể được thực thi nhằm phục vụ cho mục đích phát triển các công trình thương mại hoặc sản xuất công nghiệp, và kết quả đầu ra vô cùng đa dạng, trải dài từ các trung tâm mua sắm bán lẻ tích hợp các lô đất mặt tiền độc lập (*Out parcels*) cho đến các khu công nghiệp quy mô.

## Trên thế giới

Tình trạng tách thửa, phân lô bán nền trên thế giới như sau:

### Hoa Kỳ

Tại Hoa Kỳ, việc thành lập một khu phân lô đất đai thường là bước đi nền tảng đầu tiên hướng tới việc thành lập một thị trấn pháp lý tự trị (*township*) hoặc một thành phố mới. Các quan niệm đương đại về công tác phân lô đất đai dựa trên nền tảng khoa học của Hệ thống đo đạc lô và khối (*Lot and Block survey system*), một phương thức đã bắt đầu được ứng dụng cực kỳ rộng rãi từ thế kỷ 19 như một công cụ đắc lực nhằm giải quyết bài toán bành trướng mạnh mẽ của các đô thị lấn sâu vào các vùng đất canh tác nông nghiệp bao quanh. Mặc dù phương pháp định danh tài sản này bộc lộ hiệu quả to lớn cho các mục đích sang tên đổi chủ, chuyển nhượng bất động sản (*conveyancing*), nó lại hoàn toàn chưa thể giải quyết được các sức tác động vĩ mô tổng thể của làn sóng đô thị hóa lan tỏa và nhu cầu bắt buộc phải xây dựng một cách tiếp cận toàn diện đối với công tác quy hoạch cộng đồng.

Vào thập niên 1920, chính quyền của Tổng thống Calvin Coolidge đã đứng ra thành lập Ủy ban Cố vấn về Quy hoạch và Phân khu Thành phố. Tổ chức này đã gánh vác nhiệm vụ chiến lược đầu tiên là biên soạn và công bố văn bản Đạo luật Mẫu về Quy hoạch Phân khu của Tiểu bang vào năm 2026. Đây là bộ luật mẫu nền tảng làm chất liệu định hướng cho cơ quan nghị viện của các tiểu bang áp dụng phê duyệt. Tiếp sau thành công đó là sự ra đời và công bố của Đạo luật Mẫu về Quy hoạch Thành phố (*SCPEA*) vào năm 1928. Đạo luật SCPEA điều tiết bao hàm sáu chủ đề cốt lõi bao gồm:

* (1) Cơ cấu tổ chức và quyền hạn hiến định của các ủy ban quy hoạch, đơn vị được giao trách nhiệm biên soạn và phê duyệt đồ án quy hoạch tổng thể;
* (2) Nội dung cấu thành của đồ án quy hoạch tổng thể;
* (3) Các điều khoản quy định đối với một đồ án quy hoạch đường phố tổng thể;
* (4) Các điều khoản quy định về việc phê duyệt tất cả các công trình cải tạo công cộng bởi ủy ban quy hoạch;
* (5) Công tác kiểm soát và điều tiết hành vi phân lô đất đai tư nhân;
* (6) Các điều khoản quy định về việc thành lập các ủy ban quy hoạch vùng riêng biệt.

Đạo luật SCPEA đã thiết lập một định nghĩa chuẩn mực mang tính mô phạm như sau: "*Phân lô*" (*Subdivision*) nghĩa là việc phân chia một lô đất, thửa đất, hoặc dải đất thành hai hoặc nhiều lô đất, phác đồ phân lô, địa điểm hoặc các hình thức chia cắt đất đai khác nhằm mục đích thực hiện việc mua bán chuyển nhượng hoặc phục vụ hoạt động phát triển xây dựng công trình, bất kể mục đích đó được thực thi ngay lập tức hay trong tương lai. Khái niệm này bao hàm cả hành vi tái phân lô (*resubdivision*) và tùy theo từng bối cảnh cụ thể của văn bản, liên quan trực tiếp đến tiến trình phân chia đất đai hoặc liên quan đến chính vùng đất, lãnh thổ được phân chia đó. Đính kèm ngay dưới định nghĩa pháp lý này là điều khoản ghi chú giải thích chi tiết như sau: Nhằm mục đích mua bán chuyển nhượng hoặc phục vụ hoạt động phát triển xây dựng công trình: Mọi hành vi phân chia một dải đất thành hai hoặc nhiều lô, thửa hoặc các phần diện tích nhỏ hơn, về mặt tự nhiên, đều cấu thành một hành vi phân lô.

Ý đồ chiến lược của nhà lập pháp là muốn bao hàm toàn bộ các hoạt động phân lô đất đai mà ở đó mục đích trực tiếp hoặc tối hậu sau cùng là để bán các lô đất đó ra thị trường hoặc tiến hành xây dựng công trình trên đó. Mục tiêu cốt lõi của việc chèn định nghĩa này vào điều khoản văn bản của đạo luật là nhằm tối thiểu hóa, ngăn chặn quyền kiểm soát mang tính can thiệp của ủy ban quy hoạch đối với các kịch bản dân sự mang tính chất nội bộ, chẳng hạn như kịch bản một người để lại di chúc (*testator*) phân chia tài sản đất đai của mình cho các con cái, hoặc kịch bản các đối tác kinh doanh tiến hành phân chia tài sản của công ty cho nhau khi tiến hành thủ tục giải thể doanh nghiệp, cùng các trường hợp có bản chất tương tự. Một khu phân lô hoàn toàn không bắt buộc phải được bán ra thị trường, dù là toàn bộ hay một phần diện tích, thì các mảnh đất kết quả sau cùng mới được luật pháp công nhận là các thửa đất biệt lập hoàn toàn. Một bản phác đồ phân lô đất đai (*plat*) sau khi được phê duyệt chính thức bởi ủy ban quy hoạch địa phương và được ghi nhận vào sổ đăng ký khế ước bất động sản, về mặt pháp lý, nhìn chung được công nhận là đã chính thức kiến tạo nên các thửa đất riêng biệt được định danh ngay trên chính bản phác đồ đó.

Bài toán hóc búa liên quan đến việc phân chia tài sản theo di chúc đã được đạo luật SCPEA nhận diện rõ trong phần ghi chú của định nghĩa phân lô, nhưng hoàn toàn chưa được làm sáng tỏ một cách triệt để. Tại một số khu vực tài phán cụ thể, một hành vi phân chia tài sản theo chúc thư hoàn toàn không cấu thành một hành vi phân lô hợp pháp nếu xét dưới mục đích phục vụ cho hoạt động chuyển nhượng quyền sở hữu biệt lập của các thửa đất "được phân chia" đó. Hơn thế nữa, định nghĩa của đạo luật SCPEA vẫn để lại một trạng thái mơ hồ đối với khái niệm phát triển xây dựng công trình và việc liệu hành vi định vị diện tích cho nhiều công trường xây dựng khác nhau cùng tọa lạc trên một thửa đất đơn lẻ có cấu thành một hành vi phân lô thuộc thẩm quyền thẩm định và phê duyệt của ủy ban quy hoạch hay không. Các cách thức diễn giải pháp lý về vấn đề này có sự phân hóa và dao động rất lớn giữa các cơ quan tài phán của Mỹ. Các nhà phát triển phân lô nhà ở đôi khi chỉ thuê một dịch vụ kiến trúc sư duy nhất cho một bản vẽ thiết kế, và áp dụng đồng bộ khuôn mẫu tiêu chuẩn đó cho toàn bộ các ngôi nhà còn lại thuộc hàng loạt dãy nhà xây sẵn theo lô (*tract houses*), hệ quả là, các ngôi nhà thành phẩm sau cùng đều sở hữu một diện mạo hoàn toàn tương đồng nhau. Mục tiêu vĩ mô tổng thể của công tác quy hoạch phân lô là nhằm kiến tạo nên một môi trường tối ưu thúc đẩy tiến trình phát triển toàn diện và sự tăng trưởng bền vững của đô thị, trong đó hoạt động phát triển được định nghĩa cụ thể.

### Canada

Tại tiểu bang Alberta của Canada, phân lô được định nghĩa pháp lý là hành vi phân chia một thửa đất đơn lẻ thành hai hoặc nhiều thửa đất biệt lập, với mục đích cấp một chứng nhận quyền sở hữu danh nghĩa (sổ đỏ) riêng biệt cho từng thửa. Thuật ngữ phân lô cũng được luật pháp vận dụng để chỉ công tác điều chỉnh các đường ranh giới thửa đất hiện hữu. Ngoại trừ một số ít các bối cảnh ngoại lệ đặc thù, sự phê duyệt quy hoạch phân lô và việc xác nhận phê chuẩn chính thức của chính quyền đô thị địa phương là điều kiện tiên quyết bắt buộc phải đạt được trước khi phôi phân lô có thể được đăng ký hợp pháp tại Văn phòng Đăng ký Quyền sở hữu Đất đai và được cấp sổ đỏ (bao gồm cả các bất động sản chung cư trên đất trống). Các trường hợp ngoại lệ hiếm hoi có thể xảy ra đối với các thửa đất bao hàm nhiều hơn một phần tư phân khu (*quarter section*), một thửa đất dọc mặt sông, một thửa đất ven hồ, hoặc một số lô đất định cư lịch sử được kiến tạo từ thời điểm trước cột mốc ngày 1 tháng 7 năm 1950.

### Anh quốc

Tại khu vực Vương quốc Anh và Ireland, các khu phân lô thông thường là những dải đất rộng lớn đã được chính quyền lập quy hoạch phân khu chức năng dành riêng cho một loại hình phát triển nhà ở cư trú cụ thể, thường được gọi bằng thuật ngữ chuyên ngành là *khu nhà ở xã hội* hoặc *khu đô thị nhà ở* (*a housing estate*). Chúng có thể biến động và phân hóa một cách cực kỳ sâu sắc về mặt bản sắc đặc trưng, mật độ xây dựng và giá trị kinh tế - xã hội. Loại hình này đã tồn tại từ thời điểm cách đây hơn một thế kỷ, nhưng chỉ thực sự trở nên thịnh hành và bùng nổ mạnh mẽ sau khi Thế chiến thứ hai kết thúc. Xu thế này xuất phát từ nhu cầu lớn của một bộ phận quần chúng nhân dân ngày càng giàu có mong muốn sở hữu những ngôi nhà có diện tích lớn hơn và khoảng cách không gian rộng rãi hơn, kết hợp với sự gia tăng phi mã của hành vi sử dụng xe hơi cá nhân khiến cho hệ thống các tuyến Dãy nhà liên kế (*terraced streets*) kiểu cũ trở nên lỗi thời, không còn phù hợp. Các khu phân lô thường được đầu tư xây dựng từ các cơ quan chính quyền địa phương (hoặc trong giai đoạn gần đây là các Hiệp hội nhà ở) hoặc bởi các nhà phát triển tư nhân độc lập. Mô hình của chính quyền địa phương thường hướng tới mục tiêu cung ứng dòng nhà ở xã hội (public housing), dẫn đến sự hình thành của các khu đô thị đơn sở hữu (*monotenure estates*) lấp đầy bằng các ngôi nhà trợ cấp xã hội, thường được biết đến với danh xưng "*council estates*". Ngược lại, mô hình của các nhà phát triển tư nhân hướng trực diện tới phân khúc lô nhà xây sẵn cao cấp dành cho tầng lớp trung lưu và thậm chí là tầng lớp trung lưu thượng tầng.

### Philippines

Tại Philippines, các khu phân lô (*subdivisions*) là những vùng đất rộng lớn được phân chia một cách quy hoạch thành các thửa đất cư trú dành cho từng cá nhân riêng biệt. Trong khi một số khu phân lô cấu thành nên hệ thống các cộng đồng khép kín (*gated communities*) độc bản xa hoa, thì những nơi khác lại đơn thuần là các đường ranh giới phân định địa lý đại diện cho một khu phố cụ thể xác định. Một số khu phân lô có thẩm quyền tự chủ trong việc triển khai các hoạt động bảo đảm an ninh nội khu, hoặc đứng ra cung cấp hệ thống dịch vụ tiện ích cơ bản như mạng lưới cấp nước sinh hoạt và công tác quản lý thu gom rác thải. Phần lớn các khu phân lô này được điều hành bởi cơ chế của các Hiệp hội chủ nhà bao gồm các thành viên chính là cư dân đang cư trú thực tế tại chính khu phân lô đó. Tại thị trường bất động sản Philippines, các khu phân lô khép kín dành cho đối tượng chủ sở hữu thuộc tầng lớp thượng lưu giàu có thường được định vị tiếp thị bằng tên gọi sang trọng là các *ngôi làng*. Tùy thuộc vào kết cấu tổ chức hành chính của từng cấp chính quyền địa phương, các khu phân lô danh tiếng như Forbes Park và Ayala Alabang được quản lý điều hành hành chính bởi các Barangay (đơn vị hành chính cấp cơ sở) sở hữu phạm vi ranh giới tài phán trùng khớp hoàn toàn với đường biên giới địa lý của chính khu phân lô đó.

### Việt Nam

Tại Việt Nam khái niệm *phân lô*, *phân lô tách thửa* hoặc dự án *phân lô bán nền* là một trong những phân khúc thị trường có sự diễn biến sôi động, nhạy bén, có khả năng tạo ra những cơn sốt đất diện rộng, đóng vai trò quan trọng trong việc đáp ứng nhu cầu về đất ở của người dân nhưng đồng thời cũng là lĩnh vực chịu sự điều tiết và quản lý hành chính của nhà nước nhằm ngăn chặn tình trạng đầu cơ và phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị, hệ thống pháp luật Việt Nam đã có những bước hoàn thiện mô phạm. Thực trạng lạm dụng việc tự ý phân lô bán nền tràn lan trên các đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm ở vùng ngoại ô tạo ra các "*dự án ma*" đã bị nhà nước có ý kiến quy định cấm hành vi phân lô bán nền tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III; đồng thời siết quy trình thẩm định, bắt buộc các dự án phân lô tại các khu vực còn lại phải hoàn thiện toàn diện hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật (đường giao thông, mạng lưới cấp thoát nước, nguồn điện, xử lý chất thải) trước khi được phép chuyển nhượng từ đó giúp minh bạch hóa thông tin thị trường, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người mua.

## Chú thích

## Tham khảo

* Kone, D. Linda (2006). *Land Development* (ấn bản thứ 10). BuilderBooks.com. ISBN 9780867186093.
* Standard State Zoning Enabling Act and Standard City Planning Enabling Act - American Planning Assoc.