La société civile immobilière #immobilier #SCI #investir
Channel: La Marco Immo & Crypto
Date: 18/10/2021

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Une SCI est une Société Civile Immobilière, c’est-à-dire un « contrat de société » entre plusieurs personnes qu’on appelle « associés ».

Par nature, une SCI est une société civile qui n’a pas vocation à exercer une activité commerciale. Elle est donc soumise à de l’impôt sur le revenu (IR). 

Néanmoins, il n’y a aucune contre-indication pour exercer une activité commerciale, comme la location meublée qui est une activité commerciale. La SCI basculera alors sous le régime de l’impôt sur les sociétés (IS). 

Sur le plan juridique, une société civile immobilière est considérée comme une personne morale disposant de sa propre identité juridique et est donc à ce titre, totalement indépendante de ses fondateurs. 

La SCI évolue dans un cadre juridique défini dans ses statuts. Elle achète, vend ou loue en son nom à elle, indépendamment de ses associés. 

Cette société nécessite la participation d’au moins deux personnes (physiques ou morale). 

Transmission de patrimoine. 
La SCI facilite la transmission de votre patrimoine, via des montages comme le démembrement de propriété. 

Le démembrement
Le démembrement permet de séparer une propriété en deux droits : 
1. l’usufruit 
2. et la nue-propriété. 

L’usufruit est le droit de jouir d’un bien en l’habitant ou le louant. La période de détention de l’usufruit ne doit pas être anormalement courte. 

La nue-propriété est le droit de détenir les murs d’un bien. 

L’addition de l’usufruit et de la nue-propriété constitue la pleine propriété. 

Exemple
Un montage fréquent consiste à conférer l’usufruit aux parents et la nue-propriété aux enfants. 

Un autre exemple de montage consiste en l’apport par les parents, de la nue-propriété d’un bien à une SCI et, ensuite intervient la cession des parts aux enfants.

Résidence principale et protection du survivant
L’utilisation de la SCI permet pour les couples non mariés, de protéger la résidence principale du survivant en cas de décès de l’un des membres du couple. Ces droits n’existent pas pour les simples concubins, contrairement aux couples unis par un mariage voire un PACS (avec testament). 

Pour les couples mariés, l’achat d’une résidence principale en SCI est généralement utilisé pour éviter la rigidité des règles de partage des biens prévus par le statut matrimonial. Cela permet par exemple, à l’un des époux de posséder plus de parts que l’autre malgré un régime de communauté de biens. 

Stratégie d’évitement du passage en LMP
La SCI peut être une stratégie d’évitement du passage en loueur professionnel (LMP) si vous êtes sous le régime du loueur meublé non professionnel (LMNP). 

IFI
Depuis le 1/1/2020, l’abattement de 30% sur la valeur vénale de la résidence principale n’existe plus lorsque celle-ci est détenue par une SCI. 

L’associé
Une SCI est composée au minimum de deux associés (personnes physiques ou personnes morales – comme une SAS par exemple). 

Les associés ne sont pas propriétaires du bien mais seulement de part de la SCI. Ces parts occasionnent responsabilités et droits sur les gains générés. 

On va distinguer deux types de responsabilité :
1. La responsabilité légale et
2. La responsabilité pénale. 

La responsabilité légale
Les associés de la SCI sont tenus responsables de manière indéfinie sur leurs patrimoines personnels en proportion de leurs apports. 

Exemple : si le locataire est en défaut de paiement d’un appartement et que la trésorerie de la SCI ne permet pas de payer le crédit contracté sur cet appartement, les associés seront alors contraints de puiser dans leurs ressources personnelles pour reprendre le remboursement du crédit. 

Un associé peut être tenu pour responsable des dettes d’un autre associé.