Le capital social de la SCI #immobilier #SCI #capitalsocial
Channel: La Marco Immo & Crypto
Date: 23/10/2021

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Le capital social de la SCI

La détermination du capital social de votre Société Civile Immobilière (SCI) est une étape essentielle lors de sa création. 

Le capital social représente la valeur de la société. C'est tout ce qu'elle possède moins tout ce qu'elle doit – ses dettes. L'actif représente tout ce que possède la société. Le passif indique la manière dont l'actif est financé. 

La loi n'institue aucun minimum légal dans la détermination du capital social de la SCI, qui peut donc être d'1€ seulement. Il est donc librement fixé par les associés lors de la constitution de la société.
Le capital reflète les ressources propres de votre société, il est essentiel de décider d'un montant adéquat pour renvoyer une image de fiabilité aux investisseurs. Ce choix dépend essentiellement de l'objet social de la SCI et des objectifs visés par les associés.

Les associés doivent prendre en compte plusieurs éléments lors de la constitution du capital social de la SCI. A titre d'exemple, ils doivent réfléchir à la nature des apports effectués, et définir si le capital sera fixe ou variable.

Bien que la responsabilité des associés soit illimitée, le capital est la principale chose à laquelle les banques s'intéressent afin d'accorder un prêt à la société : il leur permet de déterminer la capacité de la SCI à s'acquitter de ses dettes.  

Le montant du capital social aura des conséquences fiscales en cas de vente de vos parts. En effet, l'imposition de la plus-value des parts de SCI se calcule en faisant la différence entre le prix de cession de ces parts et leur prix d'acquisition. 

Le numéraire que vous placez dans le capital social n'étant plus récupérable puisqu'il est rentré dans l'actif de votre société, vous pourriez décider d'avoir un capital social faible. 

La constitution d'une SCI avec un capital social faible permet de transmettre les parts sociales pour un coût fiscal faible. 

Au moment de la création de la SCI, vous allez décider de la valeur du capital social de votre société ainsi de son caractère fixe ou variable.  

Le capital variable, encadrée par les dispositions du code de commerce (articles L 231-1 à L 231-8 du Code de commerce), permet à la SCI de faire librement varier le capital entre un montant plancher et un montant plafond qui doivent figurer dans les statuts.
Cette technique facilite l'augmentation ou la réduction du capital en cours de vie sociale. 

Lorsque le capital est fixe, ces opérations doivent en effet suivre une procédure lourde :
• Modification des statuts
• Dépôt des statuts mis à jour au greffe du Tribunal de Commerce
• Paiement de droits au Service des Impôts des Entreprises (SIE)

Ces formalités ne sont pas exigées dans le cas d'une société à capital variable. Le capital peut alors librement varier dans la fourchette de montants qui figure dans les statuts.

De manière générale, le capital variable intéresse principalement les sociétés anticipant des allers-venues fréquentes des associés. Il ne présente pas grand intérêt pour les SCI fermées, telles que les SCI familiales, qui souhaitent restreindre les possibilités d'acquisition de parts sociales de la société.

Les parts sociales
En contrepartie des apports effectués, les associés de la SCI reçoivent des parts sociales au prorata de leur participation respective au capital social.

La valeur des parts sociales est librement déterminée par les associés. Les statuts de la SCI doivent préciser cette valeur, généralement fixée à 10€, 100€ ou 1000€ en fonction du montant du capital et du nombre de parts sociales que les associés souhaitent dégager.

Emprunt bancaire
En cas de financement d'un bien avec un emprunt bancaire, la SCI pourra déduire les intérêts d'emprunt. 

Libération du capital
Dans le cadre d'une SCI, la loi ne prévoit pas de délai légal dans lequel les associés doivent libérer leurs apports. Les modalités de libération des apports sont précisées dans les statuts. 

Cloisonnement des activités
Le déficit d'une activité ne peut pas s'imputer sur le bénéfice d'une autre activité. 

Les revenus (fonciers, RCM…) gardent leur nature propre pour être imposé entre les mains des associés comme tel : c'est le principe de la tunnellisation.