Comment éviter qu'une SCI soit qualifiée de fictive ? #SCI
Channel: La Marco Immo & Crypto
Date: 31/12/2021

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Comment éviter qu'une SCI soit qualifiée de fictive ?
Si vous effectuez une déclaration de statuts incomplète, votre SCI peut être considérée comme fictive et sa nullité déclarée. 
Exemples 
 - Absence de pluralité d'associés. Un seul associé et un prête nom
 - Absence « d'affecto socitors », il s'agit de la volonté commune de tous les associés de travailler ensemble et ce sans rapport hiérarchique. 
 - Apport fictif au capital. Exemple : 
     - Une SCI est créée. Elle souscrit un emprunt puis achète et loue un bien pour payer le crédit et les charges sans toutefois jamais verser le capital social initialement prévu à la création. 

Il est néanmoins possible de corriger les éléments causant la nullité et de faire annuler celle-ci. 

Il faut forcément deux associés au minimum (art. 1832 du code civile) pour constituer une SCI. La répartition des parts est laissée libre mais attention aux SCI fictives avec un prête nom à 1% car le fisc est vigilent notamment à ce que l'on appelle la « confusion des patrimoines » entre celui de l'associé principal et la SCI. La SCI serait passible d'une procédure d'abus de droits et les biens réintégrés dans le patrimoine du propriétaire. 

Certaines SCI sont composées d'une personne physique et d'une personne morale de type SASU, EURL (dirigée par la même personne physique). Si le montage peut s'avérer légal, il faut bien prendre en considération les doubles frais de constitution et les inconvénients liés aux difficultés d'emprunter si la SASU n'a pas de réelle activité.