L'activité de marchand de biens #immobilier #marchanddebiens
Channel: La Marco Immo & Crypto
Date: 09/03/2022

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L'activité de marchand de biens 

Le marchand de biens achète des biens immobiliers dans le but de les revendre et de réaliser un profit grâce à cette opération. Il est rémunéré grâce à la marge réalisée sur l'opération d'achat-revente. Il assume bien évidemment un risque de perte qui peut s'avérer important. 

Cette définition générale recouvre une grande variété de situations :
• L'opération peut se limiter à son seul aspect spéculatif lorsque le marchand de biens se contente d'acheter pour revendre sans réaliser de travaux sur le bien acheté et sans apporter de valeur ajoutée. 
• Il se peut, au contraire, que l'opération s'avère être une véritable opération de rénovation entraînant une transformation plus ou moins importante en fonction de la nature des travaux réalisés sur le bien acheté. 
• Il peut aussi procéder à des travaux de surélévation ou d'addition de surfaces bâties. 
• Enfin, rien ne lui interdit de faire procéder ou de procéder lui-même à des constructions neuves. 

La qualité du marchand de biens est caractérisée par l'intention spéculative et la notion d'habitude. Le bien, objet de son négoce, doit obligatoirement transiter par son patrimoine. 

Ce bien peut être un immeuble entier, un appartement, un terrain, un fonds de commerce, des parts de sociétés immobilières. 

Le profit du marchand de biens doit être suffisamment confortable pour rémunérer les capitaux investis, les risques d'une activité qui en comporte beaucoup et les prestations d'un professionnel qui a l'obligation d'être multidisciplinaire. 

Il est difficile d'établir des règles ou de faire des suggestions du profit que doit procurer une opération de marchand de biens. Néanmoins, on peut dire de se méfier des opérations qui ne dégagent pas un profit au moins égal à 15% du prix de vente du bien, déduction faite des frais financiers et taxes. Cette marge de prudence de 15% qui rémunère les capitaux propres, les risques encourus et le travail fourni, doit également servir à assurer l'aléa de la durée de l'opération.
Or, la durée de l'opération est souvent soumise à des contraintes extérieures (autorisation administratives, AG de copropriétaires, commercialisation…) que le marchand de biens ne maîtrise pas totalement. 

L'activité de marchand de biens a un caractère commercial et de ce fait, comporte des conséquences importantes de différents ordres :
• La profession ne peut être exercée que par une personne ou une société ayant la capacité d'accomplir des actes de commerce et d'être commerçant. 
• Sont exclues de l'exercice de la profession les personnes atteintes d'une incompatibilité ou frappées d'une interdiction d'exercer le commerce. 
• Le marchand de biens doit respecter la réglementation applicable aux commerçants et notamment s'inscrire au registre du commerce. 

A ce jour, sa profession n'est pas réglementée. Or, son activité fait appel à des techniques diverses. Il lui incombe en effet de connaître et d'appliquer des règles juridiques et fiscales aussi variées que celles relatives à la vente d'immeubles, la construction, la copropriété ou encore l'urbanisme. Sa compatibilité devra retracer fidèlement chaque opération en fonction de sa spécificité juridique et fiscale. 

Il n'y a pas de diplôme requis ni de formation reconnue. Tout le monde peut exercer cette activité. 

Même si la profession n'est pas réglementée, elle suppose de nombreuses compétences. Il s'agit d'un métier risqué qui demande des compétences dans un nombre important de domaines. 

Ainsi, le marchand de biens devra avoir des connaissances juridiques sur :
• Le droit environnemental (réglementation en matière d'amiante, de termites, de plomb…)
• Sur le droit de la copropriété
• Sur le droit des locataires
• Sur le droit des assurances et de la responsabilité
• Sur le droit de la construction
• Le droit du crédit
• Et bien évidemment, sur le droit fiscal. 

Concernant le traitement de la TVA, le marchand de biens devra faire preuve d'une grande attention de décision de gestion.  

Enfin, l'essentiel du métier se réalise lors de l'achat du bien immobilier. C'est lors de la réalisation de l'achat que doit se réaliser la compétence, le flair et le talent de négociateur du marchand de biens. 

Les biens susceptibles de faire l'objet d'opérations de marchand de biens sont :
• Les immeubles (immeubles bâtis, terrains à bâtir, droits immobiliers)
• Les fonds de commerce
• Des actions ou des parts de sociétés immobilières. 

La notion d'immeuble doit être entendu au sens large. Il s'agit :
• D'immeubles bâtis
• Des terrains à bâtir, y compris lorsqu'ils ont été préalablement viabilisés et sont revendus à des particuliers, dans le cadre d'opérations de lotissement. 
• Des droits immobiliers