초저금리가 전세→월세 전환 자극?…전세시장 움직임 촉각 최근 서울 아파트 전셋값이 꿈틀거리는 가운데 한국은행의 기준금리 인하가 전·월세시장에 미칠 파급 효과에도 관심이 쏠리고 있다. 한동안 주춤했던 전세의 월세 전환이 초저금리 여파로 다시 가속 페달을 밟는다면 전세난이 재연될 것이라는 우려가 없지 않다. 23일 한국감정원의 ‘주택가격 동향’ 통계를 보면, 올해 상반기(1~6월) 서울 아파트 전셋값은 2.34% 하락했다. 이는 지난 2004년 통계 작성이 시작된 이래 상반기 기준 최대 낙폭으로, 연초 송파구 ‘헬리오시티’(9510가구) 등 대단지 새 아파트 입주 충격이 컸던 데 따른 것으로 풀이된다. 그러나 최근 분위기가 반전했다. 6월 중순 서울 아파트 전셋값이 2주 연속 보합(0.00%)을 기록하더니 이달 들어서는 3주 연속(0.1% → 0.1% → 0.2%) 오름세를 보이고 있다. 지난해 11월부터 하락세를 이어갔던 서울 아파트 전셋값이 9개월 만에 상승 전환한 것이다. 부동산 중개업소에 따르면, 송파구 잠실동 ‘리센츠’ 전용 84㎡ 전세는 헬리오시티 입주 영향으로 연초 7억원대로 떨어졌다가 현재 8억5천만∼9억원 시세를 회복했다. 마포구 아현동 ‘래미안푸르지오’ 전용 59㎡는 지난해 말 전셋값이 6억원 선까지 내려갔다가 최근 7억∼7억5천만원까지 올랐다. 부동산 업계에선 이달 18일 한국은행이 기준금리를 0.25%포인트 내린 데 이어 하반기 추가 금리 인하가 이뤄질 경우 전세시장이 다시 불안해지는 것 아닌가 하는 우려가 나온다. 한은이 연간 두 차례의 기준금리 인하(각각 1.75%, 1.50%)를 단행했던 가장 최근의 해가 2015년이었는데, 당시 서울 아파트 전셋값은 연간 10.79% 급등했다. 집주인들이 이자 비용이 대폭 줄어든 대출을 활용해 앞다퉈 기존 전세를 월세로 전환하는 붐이 일어나면서 전세 공급이 부족해지는 수급 불균형 현상이 촉발됐기 때문이다. 국토교통부 집계를 보면, 2014년까지 전체 전·월세 거래량에서 30%대에 머물렀던 월세 비중은 2015년부터 40%대에 올라섰고 2016년 43.3%로 최고점을 찍었다. 전문가들은 아파트 전·월세 시장은 금리 이외에 새 아파트 입주물량, 재건축 등으로 인한 이주 수요 등도 영향을 끼치는 요인이어서 금리 만으로 예단하기엔 한계가 있다고 본다. 올해와 내년 서울의 새 아파트 입주물량은 각각 5만2500가구, 4만700가구로 예년에 견줘 많은 편이다. 또 초저금리가 이어져도 예전처럼 전세의 월세 전환이 가속화하기는 어려울 것이라는 분석도 있다. 과거에는 집주인이 전세를 주고 있는 집에 대해 주택담보대출을 받아 월세로 돌리기가 쉬웠지만 지금은 지난해 ‘9·13 주택시장 안정대책’에 따라 2주택 이상 다주택자는 전세금을 돌려주기 위한 용도의 담보대출을 받는 데 제약이 따르기 때문이다. 김규정 엔에이치(NH)투자증권 부동산연구위원은 “수도권 등 투기과열지구와 조정대상지역에서는 1주택자도 추가로 주택을 구입할 목적으로는 대출을 받을 수 없는 데다, 전세금 반환 등 생활자금 목적인 경우도 주택담보비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 규제가 촘촘해진 상황”이라며 “이런 영향으로 최근 입주하는 새 아파트 단지에선 월세보다 전세 매물이 더 많은 편”이라고 말했다.