등록제는 다주택자가 보유한 주택을 등록해 4~8년간 임대료 규제 등을 준수하며 임대를 놓을 경우 세제 혜택을 주는 제도다. 등록한 임대주택은 임차인의 계약 갱신청구가 1~3회 인정되는 동시에 임대료 상한선은 연 5% 이내로 묶이게 된다. 즉 등록 임대주택이 늘어나면 전월세 상한제와 계약 갱신청구권이 자연스럽게 확대되는 효과가 생기는 셈이다. 국토부는 2020년까지 최대한 임대주택 활성화에 주력하기로 했고 초기엔 시장의 반향도 컸다. 2017년 말 98만채에 그쳤던 개인보유 등록 임대주택은 2018년 말 136만2천채로 1년 만에 39%(38만여채) 늘어나는 등 증가세를 보였다. 그러나 지난해 하반기 집값 급등에 따라 임대주택 등록 활성화 정책에 제동이 걸리게 된다. 임대주택에 대한 과도한 세제 혜택이 다주택 투자를 촉진해 이른바 ‘매물 잠김’ 현상과 집값 상승의 또다른 요인으로 지목되면서 ‘9·13 주택시장 안정대책’을 통해 서울 등 전국 43개 조정대상지역에서 새로 사들인 등록 임대주택은 종합부동산세를 합산과세하는 등 세제 혜택을 대폭 축소하게 된다. 이로 인해 지난 8월 기준 개인보유 등록 임대주택 수는 지난해 말보다 9만2천채 증가한 145만4천채로, 올해 들어선 신규 임대주택 등록 증가세가 크게 둔화된 상황이다. 부동산 업계에선 계약 갱신청구권 및 전월세 상한제의 도입 또는 확대는 전월세 시장 변동성이 큰 국내 주택시장 현실에서 임차인 주거안정에 실질적 도움이 된다고 본다. ‘2017년도 주거실태 조사’에 따르면 우리나라 주택 세입자의 거주기간은 평균 3.4년으로, 자가가구 11.1년의 절반에도 미치지 못한다. 우리나라와 민간임대주택 비율이 비슷한 독일의 세입자 평균 거주기간이 12.8년인 것과 비교하면 주거 불안정이 그만큼 큰 편이다. 시민단체들은 계약 갱신청구권과 전월세 상한제 도입을 더이상 미룰 수 없다고 본다. 이강훈 참여연대 민생희망본부 부본부장(변호사)은 “문재인 정부의 임대주택 등록 활성화 방안이 기대했던 만큼 성과를 거두기 어려워진 상황이어서 일반 전월세 세입자를 보호하기 위한 계약 갱신청구권과 전월세 상한제 도입은 더 절실해졌다”며 “세제 혜택을 줄인 임대주택 등록을 법적으로 전면 의무화하거나 계약 갱신청구권 제도를 도입하는 것 가운데 하나를 정부가 선택하고 연내 법안을 통과시켜 시행해야 한다”고 말했다.