부동산 연구위원은 “물가 상승률 기준을 바꿀 경우 최근 아파트시장이 불안 조짐을 보이고 있는 강남3구(서초, 강남, 송파구)와 마포, 용산, 동작, 영등포 등 비강남권 일부 지역은 분양가 상한제가 적용될 것으로 유력시된다”고 내다봤다. 한편에서는 서울 아파트값이 지난달부터 상승 전환한 것을 감안해 물가상승률 등 상한제 적용 문턱을 낮추되 ‘투기과열지구’로 한정할 가능성도 제기된다. 지방 주택시장이 침체한 상황에서 상한제 규제까지 적용하기는 부담이 된다는 지적도 있기 때문이다. 현재 투기과열지구는 서울 25개구와 과천, 성남 분당구, 대구 수성구, 세종시에 지정돼 있다. 그러나 투기과열지구에만 분양가 상한제를 적용하는 경우 부산·대전·광주시 등 일부 광역시의 고분양가 문제가 해결되지 않는다는 허점이 생긴다. ■ 상한제 적용 시기 ‘입주자 모집공고 승인’으로 일원화될 듯 분양가 상한제 시행 시기도 관심사다. 현재 시행령은 재건축·재개발의 경우 상한제 적용 이후 관리처분인가를 신청하는 단지부터 상한제를 적용하도록 돼 있다. 그러나 정부는 상한제 적용 도입 이유 중 하나가 후분양을 통해 분양가 규제를 피해가려는 단지에 대한 대응인 만큼 일반 사업장과 동일하게 ‘입주자 모집공고 승인 신청일’을 기준으로 적용하는 방안을 검토하고 있다. 이 경우 이미 관리처분인가를 신청한 단지에 대한 소급 적용 논란이 불거질 수 있다. 그러나 국토부 관계자는 이에 대해 “과거 상한제는 제도 도입 이후 기준을 바꿀 때마다 적용 시점이 매번 달랐다. 시장 상황에 맞춰 적용 대상을 바꿀 수 있고, 소급 여부와 무관하다”고 말했다. 실제 참여정부 시절 제도 도입 당시 한때는 일반 사업은 사업승인 신청분, 재건축·재개발 사업은 사업계획인가 신청 단지부터 상한제가 적용됐다. 국토부는 상한제 도입 취지가 시장에 충분히 나타날 수 있도록 적용 기준 등을 손질하겠다는 방침이다. 이렇게 되면 이미 관리처분인가를 신청한 재건축, 재개발 단지들이 분양가 상한제를 피하기 위해선 후분양 계획을 접고 서둘러 현행대로 보증공사의 분양가 심의를 받는 수 밖에 없을 전망이다. 민간택지 분양가 상한제로 분양가와 시세의 격차가 커지는 ‘로또’ 아파트도 논란거리다. 국토부는 현재 청약제도가 ‘무주택 실수요’ 중심으로 개편돼 과거와 같은 청약과열은 나타나지 않을 것으로 보고 있다. 그러나 무주택자라고 해도 특정 당첨자에게 과도한 수익을 안겨주는 문제가 있고 9억원 초과 주택은 중도금 대출이 금지돼 있어 결국은 현금 부자나 부모의 재력을 배경으로 갖고 있는 무주택 ‘금수저’ 들이 강남의 로또 아파트를 독차지할 것이라는 우려는 여전하다. 이에 따라 상한제에 따른 시세차익 일부를 정부가 환수하는 ‘채권입찰제’를 재도입하는 방법도 대안으로 거론된다. 지난 2013년 폐지된 채권입찰제는 청약자가 채권 매입액을 많이 적는 순서대로 당첨자를 선정하는 방식으로, 시세차익 일부를 채권매입을 통해 국고로 환수해 서민 주거복지 재원으로 쓰는 것이다. 그러나 과거와 달리 현재 투기과열지구 등에 대해서는 청약가점제 적용 비율을 크게 높여 무주택 실수요자에게 우선 공급하고 있는 상황에서 수요자 부담을 가중시키는 과거 방식의 채권입찰제 적용은 적절치 않다는 반론도 있다.