공시가 9억 초과 6만호 늘듯…종부세 폭탄? 찻잔속 태풍? 지난달 정부가 발표한 올해 전국 표준단독주택 공시가격이 역대 최대인 전년 대비 9.13% 오르면서, 아파트 등 공동주택의 공시가격은 얼마나 오를 것인지에도 관심이 쏠리고 있다. 국토교통부는 단독주택과 달리 표준주택과 개별주택을 구분하지 않은 전국 공동주택의 공시가격을 오는 4월 말 일괄 공시할 예정이다. 아파트, 연립주택, 다세대주택 등 공시 대상 공동주택은 약 1340만호로 현재 한국감정원이 막바지 가격 조사·산정 작업을 벌이고 있다. 재개발·재건축 사업 등으로 멸실된 공동주택보다 신규 입주한 공동주택이 더 많아 올해 공시되는 공동주택 수는 지난해(1289만호)보다 51만호가량 늘었다. 얼마나 오를까? 서울 아파트값 평균 8% 올랐지만 거래량·시점, 시세 현실화율도 중요 초고가는 공시가 30% 이상 오를 수도 매매가 4.7% 오른 작년엔 평균 10.2%↑ 세금 영향은? 공시가 상승률과 세금은 달라 공시가 8.7억→9.5억원, 9.2% 오를 때 재산·종부세 248만→288만원, 16%↑ 장기보유 공제·보유세 상한 등 적용 1주택자에겐 ‘세금폭탄’은 아닐 듯 부동산 업계에선 올해 공동주택 공시가격이 서울을 중심으로 대폭 오를 것으로 내다보고 있다. 지난해 서울 아파트 매매가격 연간 상승률이 8.03%(수도권 3.56%)에 이를 정도로 집값이 많이 올랐기 때문이다. 지난해 ‘9·13 부동산대책’ 직전 서울 아파트값은 ‘미친 집값’이라는 말이 나올 정도로 급등했다. 최근 김현미 국토교통부 장관도 이런 상황을 언급하면서 “아파트 등 공동주택의 2019년 공시가격을 산정할 때 최근 급등한 시세를 적극적으로 반영할 계획”이라고 밝힌 바 있다. 공동주택 공시가격도 표준단독주택처럼 껑충? 서울의 경우 올해 공동주택 공시가격은 지난해 아파트값 상승률인 8.03% 수준으로 오른다고 보면 될까? 그렇지 않다는 게 전문가들의 견해다. 공시가격은 매년 1월1일 기준으로 산정되는데 통상적으로 연간 단위 매매가격 변동률과는 차이를 보인다. 공시가격을 산정할 때 해당 주택의 최근 실거래 가격은 가장 중요한 참고자료지만, 거래량과 거래 시점 등도 따지게 된다. 또 단지 내 일부 세대의 가격 변동이 전체 아파트 시세를 100% 대표하는 것도 아니다. 예를 들어 어떤 아파트의 가격이 1년 내내 보합세를 보이다가 연말인 12월에 몇건이 거래되면서 실거래 가격이 20% 급등했다고 이 아파트의 이듬해 공시가격이 전년보다 20% 오르지는 않는다는 것이다. 실제 지난해 서울 공동주택 공시가격은 전년도 서울 아파트의 연간 매매가격 상승률(4.69%)을 훨씬 뛰어넘는 10.19% 올랐다. 요즘 서울 아파트시장처럼 1월1일 이후 집값이 하락했다면 이 부분도 공시가격에 영향을 끼친다. 시세 대비 공시가격의 비율인 ‘현실화율’도 중요한 척도다. 국토교통부는 한국감정원이 조사·산정한 해당 공동주택의 가격이 확정되면, 여기에다 내부적으로 정한 공시비율(80%)을 곱해 공시가격을 결정하게 된다. 이렇게 결정된 공시가격은 시세보다는 낮아지게 되며, 국토부가 밝힌 지난해 전국 공동주택 공시가격의 현실화율은 평균 68.1%였다. 이는 표준단독주택 공시가격 현실화율(2018년 51.2%→2019년 53%)보다는 높지만, 여전히 시세 대비로는 낮은 편이다. 문제는 공시가격 현실화율이 지역과 주택 가격대에 따라 편차가 적지 않다는 점이다. 예컨대 서울 강남4구(강남·서초·송파·강동구)와 ‘마용성’(마포·용산·성동구) 등 고가 아파트 밀집지역에서는 최근 급등한 시세가 공시가격에 제대로 반영되지 않았지만, 강북권의 중저가 아파트는 그 반대 현상이 빚어지는 등 불균형이 존재했기 때문이다. 예를 들면 서초구 반포동의 ‘아크로리버파크’ 전용면적 84㎡의 2018년 공시가격은 15억400만원, 2017년 12월 실거래가는 23억4천만원으로 공시가격의 실거래가 반영률은 64.2%에 그쳤다. 반면 은평구 불광동 ‘북한산래미안’ 전용 84㎡는 지난해 공시가격이 4억3400만원, 전년 말 실거래가는 6억원으로 실거래가 반영률이 71.7%로 높았다. 이에 국토부는 올해 공동주택 공시가격 산정 때 고가주택 및 집값이 급등한 아파트에는 최근 가격 상승분을 적극적으로 반영하고 동시에 지역 간, 가격대 간 불균형을 줄이는 형평성 제고에 나설 계획이다. 국토부 부동산평가과 관계자는 “집값이 많이 오른 주택을 중심으로 최근 시세 변동분을 적절하게 반영하면 공동주택의 가격대 간,