[궁금증 톡] ‘분양가 상한제 전 청약’ 과열 원인은… 오는 10월 이후 시행될 예정인 민간택지 분양가 상한제를 앞두고 최근 투기과열지구인 서울의 새 아파트 청약 열기가 달아오르고 있다. 지난 5일 서울 송파구 거여마천뉴타운 2-1구역에서 공급된 ‘송파 시그니처 롯데캐슬’은 일반공급 429가구 모집에 1순위 청약자 2만3565명이 몰려 평균 54.9대 1의 경쟁률을 기록했다. 같은 날 1순위 청약을 받은 홍제동 ‘서대문 푸르지오 센트럴파크’도 182가구에 7922명이 접수해 평균 경쟁률 43.5대 1로 마감했다. 또 앞서 지난달 28일 청약을 받은 동작구 사당3구역 재건축 ‘이수 푸르지오 더프레티움’은 일반공급 89가구에 1순위 청약자 1만8134명이 몰려 올해 서울에서 가장 높은 평균 경쟁률 203.8대 1을 기록하기도 했다. 부동산 업계에선 이런 청약과열 현상은 시행을 앞둔 분양가 상한제와 관련이 있다는 분석이 나온다. 어떤 상관관계가 있는 것일까? 주택업계에선 분양가 상한제로 인해 향후 주택 공급이 줄어들 것을 우려한 수요자들이 앞다퉈 청약시장에 몰리고 있다는 해석을 내놓는다. 거여동과 사당동 아파트 청약 결과에서 보듯 한 단지에 무려 2만명 안팎의 청약 인파가 몰린 현상은 이들에게 드리워진 불안감의 표출이라는 것이다. 그러나 이런 시각은 일면 타당하지만 단편적인 분석이라는 지적도 있다. 예컨대 송파 시그니처 롯데캐슬의 경우 인접한 위례 새도시와 함께 꾸준히 수요가 많은 송파권역으로, 민간택지 분양가 상한제 변수가 없었던 지난 4월 공급된 ‘송파 위례리슈빌 퍼스트클래스’에도 465가구 모집에 3만2623명이 청약해 70.2대 1의 평균 경쟁률을 기록한 적이 있다. 즉 롯데캐슬에 갑자기 청약 인파가 늘어났다고 보기엔 무리가 있다는 것이다. 되레 롯데캐슬의 경우 위례에는 공급이 거의 없고 수요층은 두터운 전용 59~84㎡가 주력 물량이어서, 이 단지를 기다려왔던 실수요자들이 많았던 것으로 추정된다. 사당동 이수 푸르지오의 경우 주택공급이 적었던 지역에서 상당히 낮은 분양가로 나온 점이 높은 청약률의 배경이 됐다는 게 부동산 업계의 평가다. 이 단지는 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 관리에 따라 3.3㎡ 평균 분양가가 주변 시세보다 20%가량 낮은 2813만원에 책정됐다. 이에 전용 84㎡가 중도금 대출이 가능한 9억원 미만에 나오면서 실수요자들이 대거 몰렸던 셈이다. 또 이 단지 당첨자의 최저 가점(84점 만점)은 전용 59㎡B형이 56점, 84㎡C형이 63점으로 엄청난 경쟁률에 견줘선 비교적 낮았다는 점도 눈에 띈다. 김규정 엔에이치(NH)투자증권 부동산 연구위원은 “분양가 상한제로 분양가격이 낮아질수록 청약가점 고득점 무주택자가 절대 유리해지는 만큼, 상대적으로 가점이 낮은 30~40대 초반 수요자들은 서울 아파트 당첨이 더 어려워질 것을 우려하는 시각이 없지 않다. 불안감을 느낀 이들이 최근 청약 대열에 대거 합류한 것으로 보인다”고 짚었다.