관광·상업시설과 공공도서관이 세워졌다. 많은 예술가들은 옛 조선소 창고 등을 개조해 공동 작업실로 사용하고 있다. 30여년에 걸친 재개발 사업으로 오스테르독과 이스턴도클랜드는 이미 입주까지 완료됐고, 90년대 이후 조성한 인공섬 지역인 에이뷔르흐에서만 2030년 완공 목표로 건설사업이 진행되고 있다. 암스테르담시는 에이뷔르흐에 인공섬 2개를 추가 건설하는 방안도 검토하고 있다. 에이뷔르흐를 제외한 오스테르독과 이스턴도클랜드 재개발지역의 면적은 육지 1.75㎢, 공유수면 2.15㎢ 등 3.90㎢에 이른다. 9월 말 현재 3개 구역의 인구는 3만2316가구 6만8897명에 이른다. 암스테르담 동부항에 건설된 ‘압축도시’는 1만㎡당 100채씩 집이 들어서서, 기존 도심지에 견줘 3배가량 촘촘하다. 암스테르담의 ‘에밀 라머르스 건축사무소’ 대표 에밀 라머르스는 “재개발지역에 새로운 집들이 모습을 드러내자 암스테르담 시민들은 ‘저런 좁은 곳에서도 사람이 살 수 있을까’라고 생각하며 큰 충격을 받았다”고 말했다. 그러나 재개발지역 그 어디를 살펴봐도 ‘압축도시’라는 느낌을 받을 수 없었다. “한국은 왜 이런 쾌적한 환경의 신도시를 건설하지 못할까”라는 의문이 생길 뿐이었다. 파코 뷔니크 암스테르담시 도시설계책임자는 “한국에 가서 대규모 아파트 단지를 보고 깜짝 놀랐다. 왜 막대기처럼 생긴 아파트를 이렇게 많이 지었는지, 한국의 전문가들에게 물어보기도 했다”고 말했다. ‘압축’에 대한 네덜란드와 한국의 기준은 전혀 다른 듯했다. 대규모 항만 재개발을 통해 촘촘하면서도 쾌적한 신도시를 건설하는데도, 사비너 힘브레러 암스테르담시 국제협력국장은 “예산 확보는 크게 어려운 문제가 아니다”라고 했다. 한국에는 없는 제도인 ‘공공토지임대제’(Het Gemeentelijke Erfpachtsysteem) 덕택이다. 이 제도는 토지소유자의 노력과 관계없는 외부 요인으로 상승하는 토지가치를 공공기관이 환수하고, 이 돈으로 사유지를 사들여 토지사용권, 즉 지상권만 개인에게 분양하는 것이다. 암스테르담시는 1896년 이 제도를 도입해 120여년째 운영하고 있는데, 현재 암스테르담 전체 땅의 85%가량을 소유하고 있다. 나머지 15%의 땅을 소유한 개인들은 암스테르담시의 토지이용 계획에 반드시 협조해야 한다. 만약 그러지 않으면 암스테르담시는 현재 토지 가치와 이주 비용만 치르고 합법적으로 그 땅을 수용할 수 있다. 미래에 기대할 수 있는 개발이익은 땅값에 반영되지 않는다. 오스테르독과 이스턴도클랜드 구역의 재개발을 시작할 때 암스테르담시는 네덜란드철도청 땅을 제외한 이 지역 모든 땅을 이미 소유하고 있었다. 암스테르담시는 네덜란드철도청 땅과 기존 건물들의 지상권을 10억유로(약 1조3000억원)에 사들였다. 기반시설 설치와 조경 공사에 8억유로(약 1조원)가 들어갔다. 이 돈은 공공은행에서 대출해서 마련했다. 이 과정에 일자리 감소를 막기 위해, 이주하는 업체와 협의해 이주할 지역·조건·기간 등을 조율하고 지원했다. 이주하는 기업체는 서부항 등 옮겨갈 곳에서 합리적 가격으로 토지사용권을 확보할 수 있었다. 재개발 사업으로 암스테르담시가 확보한 토지사용권 분양 수입은 사업 비용을 회수하고도 남았다. 남은 돈은 도시재생 특별기금으로 들어갔다. 공유수면에 새로 만든 인공섬인 에이뷔르흐 구역은 네덜란드 중앙정부로부터 매입해, 개발하고 있다. 동부항 재개발지역에 세워진 개인주택과 아파트의 60%는 지상권까지 암스테르담시나 주택조합이 가진 임대주택이다. 임대주택은 가격이 싼데다 위치도 좋아서 개인 소유 주택보다 인기가 높다. 임대주택을 받으려면 몇년씩 대기해야 하므로 대부분 청소년 때부터 신청한다. 네덜란드 델프트공대의 강빛나래 연구원은 “네덜란드 암스테르담 외에도 스웨덴 스톡홀름, 핀란드 헬싱키, 덴마크 코펜하겐 등 유럽 여러 나라의 수도들이 공공토지임대제를 시행한다. 우리나라도 공공토지를 매각할 때 토지분양 수입에만 초점을 맞출 것이 아니라, 지상권 계약 방식으로 공공성을 지키는 기법을 실험할