분양가 20~30% 잡을 민간택지 상한제, ‘로또 아파트’ 우려는 여전 정부가 민간택지에도 분양가 상한제를 다시 확대하기로 방침을 굳히면서, 이 제도가 서울 아파트 시장에 끼칠 영향에 관심이 쏠리고 있다. 지난 8일 김현미 국토교통부 장관이 “주택시장 안정을 위해선 민간택지에 대해서도 분양가 상한제를 적용할 때가 됐다”고 밝혔고 정부는 구체적인 분양가 상한제 실시 방안 검토에 들어갔다. 현행 주택법은 민간택지 분양가 상한제에 대해 필요한 경우 시행할 수 있도록 하면서 주택법 시행령에서 적용 요건을 규정하고 있어, 국회를 거치지 않아도 언제든지 정부가 시행령만 개정하면 시행이 가능하다. 지방자치단체 분양가심사위원회가 분양가를 심의하고 승인하는 분양가 상한제는 지난 2015년 이후부터 공공택지에만 적용돼 왔다. 과거 참여정부 당시에는 민간택지 아파트에도 분양가 상한제가 적용됐으나, 주택공급 위축이나 아파트 품질저하 등의 부작용 탓에 2014년 말 분양가 상한제 민간택지 적용 요건이 강화됐고 이후 민간택지 아파트에 분양가 상한제가 적용된 사례는 없다. 다만, 2017년부터 민간택지 아파트에 대한 분양가 통제 장치는 일부 작동하고 있다. 주택도시보증공사(HUG)가 분양보증을 내주기 위한 심사 때 서울을 포함한 전국 34곳의 ‘고분양가 관리지역’에 한해 분양가를 심사하고 있다. 보증공사는 주변에 최근 1년 내 분양 아파트들이 있으면 그 평균 분양가 이하로, 분양 후 1년 이상 지난 아파트만 있는 경우 분양 당시 평균 분양가에 최대 5%의 시세 상승을 반영해 분양가를 제한한다. 주변에 이미 준공한 아파트들만 있다면 평균 매매가 이하의 분양가가 허용된다. 그러나 최근 들어 서울 강남권 재건축 단지를 중심으로 분양가 심사에서 벗어나기 위해 아예 후분양으로 돌아서는 단지들이 늘어나면서 분양보증을 매개로 한 고분양가 관리는 한계에 다다른 상황이다. 강남권 재건축 단지로선 공정률 80%를 채운 뒤 시세대로 후분양할 경우 3.3㎡당 6천만~7천만원 수준을 받을 수 있지만 분양보증을 받고 선분양을 하면 최근 강남 신규 아파트 분양가 최고 수준인 3.3㎡당 4500만원선에서 묶이기 때문이다. ■ 서울 아파트 분양가 20~30% 내릴 듯 부동산 업계에선 재개발, 재건축이나 도심 재정비 사업 등 서울 민간택지에도 공공택지와 동일한 분양가 상한제가 적용되면 새 아파트의 분양가는 20~30% 가량 낮아질 것으로 내다본다. 분양가 상한제에 따른 아파트 분양가는 감정평가된 택지비와 정부가 매년 고시하는 표준건축비(올해 3.3㎡당 644만5천원)에다 법이 정한 가산비(법정초과 복리시설 건축비, 인텔리전트 설비, 분양보증 수수료 등)만 더해 정해지기 때문이다. 그러나 이런 상한제는 공공택지에 적용되고 있는 제도를 민간택지로 확대하는 것 이상의 파급 효과를 지닌다는 점에서 안정적인 제도 운영을 위해선 보완해야 할 부분도 있다는 게 전문가들의 지적이다. 민간택지 분양가 상한제의 우려되는 부작용으로는 주택사업 위축과 공급 물량 감소, 낮아진 분양가와 시세의 차이가 확대되는데 따라 청약자들이 몰리게 되는 ‘로또’ 청약 과열 등이 꼽힌다. 부동산 업계에선 분양가 상한제 도입으로 서울지역의 신규 주택 공급이 지나치게 위축되지 않게 하기 위해선 상한제 적용 지역을 일정한 ‘과열 지역’으로 국한할 필요하다고 본다. 현재 주택법 시행령의 민간택지 분양가 상한제 적용 요건을 바꿔 일정한 과열 지역만 적용할 수 있는 길이 있다는 것이다. 현행법은 최근 3개월간 주택가격 상승률이 물가상승률의 2배를 초과하는 지역 중에서 △최근 1년간 해당 지역의 평균 분양가 상승률이 물가상승률의 2배 초과 △분양이 있었던 직전 2개월의 청약경쟁률이 일반 주택은 5대 1, 국민주택규모(85㎡) 이하는 10대 1 초과 △3개월간 주택 거래량이 전년 동기보다 20% 이상 증가 등 3가지 조건 가운데 하나만 충족되면 분양가 상한제를 적용하도록 규정하고 있다. 전문가들은 해당 지역의 평균 분양가 상승률이 ‘물가상승률의 2배’를 초과할 경우로 규정된 현행 전제 조건 기준을 ‘물가상승률 초과’ 수준으로만 완화해도 적용 대상이 대거 나올 것으로 본다. 분양가 상승률이 물가상승률의 2배를 초과하거나 청약경쟁률이 5∼10대 1 요건에 부합하는 지역은 있지만 앞선 물가 전제조건이 너무 까다로워 상한제 대상 지역이 없기 때문이다. 김규정 엔에이치(NH)투자증권