다주택자 27% 대출 막혀 ‘봄 이사철 역전세난’ 닥치나 서울 목동 아파트 단지 내 한 시중은행 지점에 지난해 12월 말 60대 손님이 대출 상담을 하러 찾아왔다. 실거주 집 외에도 전세를 끼고 목동 아파트 두채를 보유했고, 상가 임대수익으로 퇴직 뒤 노후 생활을 하는 꽤 넉넉한 은퇴자였다. 하지만 2월에 만기가 돌아올 목동 아파트 전세 물건을 보러 오는 세입자의 발길이 끊기고 전세가 안 빠질 조짐이 커지자 불안해했다. 제때 세입자를 못 구하면 전세금 5억원을 덜컥 내줄 돈이 없기 때문이다. 이 지점에서 근무하는 이아무개 과장은 “예전엔 다음 세입자를 찾을 때까지 대출 이자와 중도상환 수수료를 좀 쓴다고 생각하고 일단 주택담보대출을 받아서 기존 세입자를 내보냈지만 ‘9·13 부동산 대책’ 이후 다주택자에겐 이런 선택지가 없어졌다”며 “다주택 은퇴세대들은 자산을 부동산에 거의 묶어놓은데다 신용대출도 잘 안 나오다 보니 대출을 못 해 발을 구르는 경우가 겨우내 간간이 있었다”고 전했다. 최근 전세거래 시장에서 세입자 우위 분위기가 짙어지면서 집주인이 제때 세입자를 구하지 못할 경우 전세보증금 반환 분쟁이 발생할 조짐이 보인다. 유주택 가구의 30% 정도는 2주택 이상 다주택 가구로, 9·13 대책에 따라 ‘대출 좁은 문’을 통과하지 못할 공산이 큰 까닭이다. 은행권이 전세보증금 반환 용도로 대출을 내줄 땐 주택담보대출이 우선이다. 하지만 2주택 이상 다주택 가구는 9·13 대책 이후 대출 신청 자격이 없다. 14일 4대 은행 중 한곳의 ‘임대보증금 반환자금 필요고객(임대인)에 대한 업무처리 기준’ 자료를 보면, 집주인 가구가 보유한 주택 수에 따라 대출 여부가 갈린다. 먼저 1주택 가구는 보증금 반환 용도라면 집을 담보로 1억원 초과 대출이 허용된다. 9·13 대책에 따라 주택 구매 목적 외의 생활자금용 주택담보대출은 집 한채당 연간 1억원 이내로 한도가 묶여 있다. 하지만 세입자 보증금을 내줄 용도라면 임대계약서로 소요자금 검증을 거쳐 1억원을 초과하는 대출도 허용해준다. 다만 담보인정비율(LTV)이나 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 등도 강화된 탓에 필요한 보증금 전부를 대출받지 못할 수는 있다. 이와 달리 2주택 이상 다주택 가구는 보증금 반환 용도라도 주택담보대출이 아예 막혔다. 지난해 11월 통계청이 발표한 ‘2017년 주택소유통계결과’를 보면 전국 유주택 가구 중 27%는 전세금 반환용 주택담보대출이 막힌 2주택 이상의 다주택 가구다. 다주택자들이 자기 집에서 산다고 가정했을 때 전국 1600만개 주택 중 500만개 정도가 다주택자 소유의 임대매물로 역전세난 때 대출 취약점이 있어 세입자와 분쟁 소지를 품고 있는 셈이다. 다주택 가구도 신용대출이나 주택금융공사 보증을 토대로 은행에서 판매하는 ‘임대보증금 반환자금 보증 대출’(한도 5천만원) 등의 샛길이 있지만, 소득 증빙이나 한도 제한 등이 난점이 될 수 있다. 주금공 상품은 글로벌 금융위기 직후 역전세난이 심했던 2009년 출시돼 첫해엔 1020건이 나갔지만, 최근 몇년간은 연간 10여건만 공급됐다. 시중은행 관계자는 “서울 일부 지역에선 전세 거래 정체를 겪는 다주택 은퇴세대들이, 지역경제가 나쁜 경남 거제·창원 등지에선 전셋값이 급락한 집주인들이 보증금 반환 대출 상담을 하러 온다”며 “봄 이사철이 본격화돼야 역전세난과 보증금 분쟁의 수준을 가늠할 수 있을 것”이라고 말했다.