はじめに
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人にとって、年齢を重ねることによる生理機能の衰えは、避けることができない自然の摂理です。高齢となって判断能力が低下していけば、財産が不当に失われてしまう危険性が高まります。また、高齢者にとって、安心して暮らせる住まいをみつけるのは容易ではないという現実的な状況もあります。高齢者が安心して暮らしを営むための住居の提供は、社会に与えられた使命です。高齢化社会は着実に進展しており、さまざまな問題が現実化しています。高齢者の不動産取引にかかわるためには、高齢者をめぐる取引に関する法的知識を正しく理解しておかなければなりません。本稿では、高齢者との不動産取引に関して、高齢者の財産保護、および高齢者の居住確保の2つの観点から、最新の状況を踏まえて、前編と後編の2回に分けて解説します。今回の前編では、具体的な不動産取引において、高齢者の財産を守るための仕組みとしての意思能力と公序良俗について、民法改正にも触れつつ概要を説明したうえ、現実に訴訟で問題とされた事例を検討します。
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意思能力
1概説
近代社会は、誰もが自由に契約を締結することができるという契約自由の法理から成り立っています。契約自由の法理のもとでは、自らの意思で法律関係を決定できるとともに、自らの意思で形成した法律関係に拘束されます。しかし、自らの意思決定への拘束は、意思決定が正常なものであってはじめて正当化されるのであり、正常ではない意思決定には縛られません。法律行為の法的な結果や意味を弁識することができる能力(事理弁識能力)を意思能力といいます。意思能力を欠く状態でなされた意思決定は、プロセスにおいて正常とはいえませんから、そのような意思決定の拘束力は否定されます（図表1参照）。図表1●意思能力の必要性意思能力は、一般には7歳から10歳程度の理解力を意味するものとされています。意思能力を欠く状態でされた法律行為は無効です(大判明治38.5.11、民録11号706頁)。高齢者の法律行為も、判断力低下のために、行為の法的な結果や意味を認識できない状況で行われていれば、効力が否定されます。なお、現行民法には、意思能力に関する定めはありませんが、改正民法では、法律行為を行うには意思能力を要する旨の条文(新3条の2)が新設されています(図表2参照)。意思能力については、表意者について画一的に定まるのではなく、法律行為の性質、難易等に関する考慮をも加味した上、個別の契約ごとに判断されます。高齢者の契約も、具体的な状況を勘案し、当事者に法的な結果や意味を弁識する能力が欠けていれば、契約は無効とされます。
2東京地判平成26.12.11 (2014WLJPCA12118012)
(1)事案の概要
①Xは大正12年生まれの女性であり、平成23年12月当時88歳であった。大学教授であった夫のFと2人で自宅（本件不動産)に居住していたが、Fが平成2年に死亡してＦ自宅を相続し、以後ひとり暮らしをしている。 ②Cは昭和16年生まれの男性であり、改修工事の受注などによってXとの知己を得て、遅くとも平成23年秋頃からX宅に頻繁に出入りしていた。Xは同年11月頃、Cの指示により印鑑登録をしている。同月19日にはCを養子とする養子縁組届の委任状や養子縁組届が作成されていた(提出されなかった）。 ③XとY社は平成23年12月2日、Xの自宅において、本件不動産につき、売主をX、買主をY社として、売買契約（売買代金8,000万円)を締結した(本件売買契約)。契約にはX、C、氏名不詳の者1名が立ち会っており、Xは氏名不詳の者が持参した本件売買契約の契約書に署名し、Xの実印が押捺された。同日、X宅にかねてCと面識があった1司法書士が訪れ、Iによって、XからY社への所有権移転登記手続がなされた。 ④本件不動産については、平成23年12月13日、Y社とZ社との間で売買契約(売買代金1億1,000万円)がなされ(本件転売契約)、Z社への所有権移転についても所有権移転登記がなされた。 ⑤Xは平成24年1月、男に付き添われて銀行を訪れ金を下ろそうとしたところ、それを不審に思った銀行員が警察に通報し、これをきっかけとして杉並区の支援を受けることになった。後見開始申立てに向けて、区から紹介されたＧ医師の診察を受けたうえで、Xは、平成24年3月21日、東京家庭裁判所において後見開始の審判がなされた。 ⑥Xの体調については、G医師により同年2月29日付けで、アルツハイマー型認知症・中期であって、自己の財産を管理・処分することができない、脳の萎縮又は損傷が著しい、と診断されている。診察時には、養子縁組や不動産名義の書換えについて、記憶がなかった。 ⑦Xの後見人により、Y社及びZ社に対する所有権移転登記の抹消登記手続を求める訴えが提起され、Xには意思能力がなく、本件売買契約は無効であったとして、各抹消登記手続の請求が認められた。
(2)裁判所の判断
「G医師の平成24年2月29日付け診断書によれば、Xは同日時点において、アルツハイマー型認知症・中期であり、他人との意思疎通はできるが見当識障害が高度で、社会的手続及び公共施設の利用(銀行等との取引、要介護申請、鉄道やバスの利用等）ができず、記憶力に問題が顕著であって、自己の財産を管理・処分することのできない状態にあったことが認められる。そして、かかる状態に照らすと、Xは同日時点において、本件売買契約及び本件確約のような不動産取引に関し、自己の行為の効果や結果を正しく認識し、合理的な判断をする能力が著しく限定されていたものと推認される。 Xは平成23年12月当時88歳であり、長年住み慣れた本件不動産を処分する動機や必要性は証拠上見当たらない。かえって、Xは本件売買契約を締結したのと同時期に本件建物の改修工事を行っており、建築業者には同工事の目的について、親戚の女性をその部屋に住まわせて自分の面倒も見てもらえるようにしたい旨話していたのであるから、このことからはＸが本件不動産に住み続ける意思を有していたことが窺われる。そして、当時のXの判断能力からすると、上記Xの話の真意も定かではないが、少なくともＸは本件売買契約と相反する言動をしているものである。本件不動産の平成23年度の固定資産評価証明書の評価額は1億2,346万9,000円であり、同年度の路線価は1億3,595万円であると認められること、本件売買契約が締結されてから約10日後に締結された本件転売契約の売買代金は1億1,000万円であったことに照らすと、本件売買契約における8,000万円という売買代金は相場よりも相当に低額であると認められるところ、Xにおいてかかる金額で売買を急がなければならない事情があったことを認めるに足る証拠はない。以上の事情を総合すれば、Xは本件売買契約締結当時、本件売買契約のような不動産取引に関し、自己の行為の効果や結果を正しく認識し、合理的な判断をする能力が著しく限定されていたところ、かかる判断能力であったがために容易にCに操られて、不合理な内容の本件売買契約を締結したものと認められるから、本件売買契約はXの意思無能力により無効となると解するのが相当である。」
1概説
法律行為の内容が社会の一般的秩序又は道徳観念に違反すれば、法律行為が無効となります。これは、これまでに採用されてきたすべての法制度において認められている法理であって、民法では、「公の秩序又は善良の風俗に反する事項を目的とする法律行為は、無効とする」という条文で表現されています（現行90条）。高齢者の取引に関しても、相手方が高齢者の生活状況や判断の衰えに乗じて、社会的に許容されない態様での契約を締結させたような場合には、公序良俗に違反するものとして、契約の効力が否定されます。なお、今般の民法改正によって、現行90条の「事項を目的とする」という部分が削除され、端的に「公の秩序又は善良の風俗に反する法律行為は、無効とする」という定めに改められます。現行90条では、公序良俗に反する「事項を目的とする」法律行為が無効になるという文言となっているところ、目的という言葉が使われているため、公序良俗に反するかどうかが、法律行為の対象や内容だけに着目して判断される、という解釈が成り立つ可能性がありました。しかし、公序良俗は、法律行為の内容やその対象だけではなく、法律行為が行われた過程その他の諸事情を考慮したうえで、判断されます。そこで、法律行為の内容やその対象だけが問題とされるのではないことを条文上も明らかにしたものです(図表3参照)。図表3●公序良俗に関する規定の改正
2東京地判平成27.1.14 (判時2250号29頁)
(1)事案の概要
①Xは大正14年生まれの女性であり、平成25年2月当時87歳であった。都内の自己所有の自宅(本件土地建物)でひとり暮らしをしている。平成25年6月には、認知症の診断を受けている。 ②XとN社は平成25年2月21日、Xを売主、N社（代表者はA）を買主として、本件土地建物の売買契約（本件売買契約）を締結した。売買代金は357万円とされていたようである（ただし、売買代金は、売買契約書上「¥三六〇,000」とされるなど、必ずしも明確ではない）。売買契約書には、ほかに、売買代金は毎月3万円ずつ分割して支払う、引渡日は平成34年2月21日とする、Xは、本件土地建物に死亡するまで居住することができる、Xは、N社との間で使用貸借契約を締結し、賃料は無料とするなどの記載がなされていた。 ③本件土地建物については、XからY社（代表者はAであり、N社と同じ）に所有権移転登記が経由された後、平成25年4月12日にZ社へと転売され、それぞれの所有権移転登記がされた。 ④Xから、Y社及びZ社に対する所有権移転登記の抹消登記手続を求める訴えが提起され、本件売買契約は公序良俗違反として無効であったとして、請求が認められた。
(2)裁判所の判断
「本件売買契約の目的物である本件土地建物は、Xの生活の本拠地であるところ、本件売買契約上は、Xは本件土地建物に永住できることとなっているとはいえ、登記名義が第三者に移転してしまった場合、使用借主の地位しか有しないXは、当該第三者から明渡を請求されることがあれば、これに対して自己の居住権を対抗することができない。Xは高齢であり、本件の経緯からうかがわれるXの経済状況等に照らしても、Xが他の居住場所を探すのには相当の困難を伴うものと推測されるから、このような不利益は極めて大きく、Xにとって、本件売買契約はリスクの大きいものであるといえる。 Xは本件売買契約締結当時87歳の高齢であって、平成25年4月下旬頃から徐々に身の回りのことが一人でできなくなっており、同契約締結日の約４ヵ月後である同年６月28日に認知症の診断を受けていることに加え、本件契約書は、売買代金総額がいくらか、毎月3万円の支払がいつまでされるのかなどが必ずしもはっきりしない不十分なものであるにもかかわらず、Xが署名・押印をするに当たり異議を述べた形跡もないことからすると、本件売買契約締結当時、Xの判断能力は一定程度は低下していたものと推測される。とすれば、Xは、本件売買契約を締結する意思がなかったとまでは認められないものの、本件売買契約がＸにとって不利なものであったことを正確には理解していなかったものと認められる。さらに、Aは、本件売買契約締結後、Y社名義で所有権移転登記を経由すると、同契約からわずか2ヵ月弱後に本件土地建物をZ社に転売し、登記を同社に移転しており、しかもその際、本件売買契約においてはＸが本件土地建物を引き渡すべき時期は平成34年2月21日とされているにもかかわらず、平成25年8月9日までにXを退去させた上、本件土地建物をZ社に明け渡す旨合意書を作成している。このような経緯に照らすと、Aは、Xに対して本件土地建物に永住できる旨説明していたにもかかわらず、当初よりそのような意図を有していなかったことが強く疑われるものである。本件土地建物の固定資産税評価額は合計1,188万3,030円(本件土地の評価額1,109万3,830円及び本件建物の評価額78万9,200円の合計)であり、357万円との金額は固定資産税評価額の3割程度でしかなく、東京都の23区内にある土地建物の売買価格としては、著しく低廉である。以上によれば、本件売買契約は、代金額が著しく低廉である一方で、Xにとってはリスクの非常に大きい内容のものであり、Aは当時87歳と高齢であり、判断能力の低下していたXに対して不確実な見通しに基づいた説明をし、また、生活保護等の受給について誤導的な説明をするなど詐欺的ともいえる言辞を用いた上で上記のような内容の契約を締結させたものであると認められるから、本件売買契約は、公序良俗に反し無効と評価されるべきである。」
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まとめ
高齢者の取引における具体的な場面において、高齢者を保護するための法律構成としては、本稿で取り上げた意思能力と公序良俗のほかに、不法行為による損害賠償請求を認める法律構成も可能です。意思能力欠如と公序良俗違反は契約の効力を否定するものですが、不法行為による救済の場合には、契約を有効としたままで、損害賠償を認めることになります。次回は「新しい時代の高齢者との不動産取引」の後編として、高齢者の財産保護のための制度(法定後見、任意後見)と、それにかかわる宅建業者の対応をまとめ、さらに、高齢者の居住確保のための仕組みの概要を説明することといたします。先までで郵送くださいますようお願いいたします(電話・FAX・電子メールによるで質問はお断りさせていただいております) 。なお、個別の取引等についてのご質問・相談にはお答えできません。ご送付先● (公社)全国宅地建物取引業保証協会紙上研修担当〒101-0032東京都千代田区岩本町2-6-3