2024年1月25日
各位不動産投資信託証券発行者名東京都港区六本木六丁目10番1号六本木ヒルズ森タワーインヴィンシプル投資法人代表者名　執　行　役　員　福田直樹(コード番号：8963)資産運用会社名コンソナント・インベストメント・マネジメント株式会社代表者名　代表取締役社長　福田直樹問合せ先　企　　画部　　長粉生潤( T E L  03-5411-2731)
ポートフォリオの運用実績（2023年12月）に関するお知らせ
インヴィンシプル投資法人（以下「本投資法人」といいます。）の当月（2023年12月）のポートフォリオの運用実績につき、下記のとおりお知らせします。
記記
1．ポートフォリオ運用実績
ホテルポートフォリオは回復基調が継続し、国内ホテル、海外ホテルともにＡＤＲ及びRevPARが2019年同月を上回り、コストの上昇を吸収している状況が続いています。ポートフォリオ（注１）合計の当月のＮＯＩ（注２）は前年同月比＋48.9％、新型コロナウイルス感染症の影響がなかった2019年同月比+60.7%の3, 251百万円、当期累計（2023年７月～12月）のＮＯＩは2019年同期比＋7.9%となり、アフターコロナの観光需要回復を感じさせる結果となりました。各セグメント別の状況は以下のとおりです。
2.ホテル
（1）国内ホテル国内ホテルポートフォリオ（75物件ベース）（注３）の当月の運用実績は、前年同月との比較では、客室稼働率は△1.3ポイント、AＤRは＋11.7％、RevPARは＋9.9％となりました。2019年同月との比較では、客室稼働率は△5. 1ポイント、AＤＲは＋32.8％、RevPARは＋24.8％となりました。当月のＮＯＩは前年同月比+81. 4%、2019年同月比+95.2%、当期累計のＮＯＩは前年同期比+72.4%、2019年同期比+8.9%となりました。当月は、足元の旺盛なインバウンド需要により、特に東京23区エリアではRevPARが前年を30%程上回りました。日本政府観光局（ＪＮＴＯ）によれば、当月の訪日外客数（推計値）の総数は273万人となり、2019年同月を超える水準となりました。 2024年1月の国内ホテルポートフォリオ（75物件ベース）（注３）のRevPARは、本日現在、前年同月比＋18. 2％程度、2019年同月比＋8. 6％程度と予想しています。 2024年1月1日に発生した令和6年能登半島地震の影響は軽微です。国内ホテルポートフォリオの地域別の実績については、下表のとおりです。 l

( 2 ) 海外ホテル
「ウェスティン・グランドケイマン・セプンマイルピーチ・リプート＆スパ」及び「サンシャイン・スイーツ・リゾート」のケイマン2物件の当月の客室稼働率は、前年同月比△1.7ポイントの77.6% (2019年同月比△7.5ポイント)、ＡＤＲは＄674（2019年同月比＋18.5%)、RevPARは＄523（2019年同月比＋ 8.1%）と、引き続きＡＤＲ及びRevPARは2019年の水準を上回りました。当月のＮＯＩ（注１）は550百万円と、前年同月比△9.3%、2019年同月比＋1.7%、当期累計のＮＯＩは前年同期比+7.5%、2019年同期比+6. 3％となりました。2024年1月のケイマン2物件は、本日現在、客室稼働率は84. 7％（2019年同月比-3.8ポイント)、ＡＤＲは＄593 (2019年同月比+32.7%)、RevPARは＄502 (2019年同月比+ 26.9%）の予想です。当月に関しては、コロナ禍前同様にクリスマス休暇をビーチリゾートで過ごす観光客の需要に、インフレの影響や「リベンジトラベル」といった要素も合わさり、ＡＤＲ・RevPARともに2019年同月を大きく上回りました。2024年１月についても、引き続きアフターコロナの旅行需要が販売レートを押し上げ、 A D R ・RevPARともに上昇する予想となっております。
3 .住居
住居ポートフォリオ（注７）の運用実績については、当月末の稼働率は95.9％と前月末比で△0.1ポイント、前年同月末比で△0.5ポイントとなりました。当月末の平均賃料坪単価は、前年同月末比＋0.2％となりました。また、当月のＮＯＩ（(注８)は前年同月比で＋0.9％、当期累計のＮＯＩは前年同期比で＋0.1％となりました。当月における新規契約賃料は従前賃料比で＋1.3%、更新契約賃料は従前賃料比で＋1.3%となり、新規契約・更新契約合計の賃料は、従前賃料比で＋1.3%となりました。また、更新契約における賃料上昇契約の割合は、当月においては46.8%となり、同期間に更新期日を迎えた既存テナントの更新割合は75.1%となりました。
4．運用実績
※増減は、当月又は当期累計の値の、前年又は2019年の応当する値に対する増減を示しています。以下、同じです。
5.ポートフォリオＮＯＩ (注1) (注2) (注8) (※）国内ホテル75物件のうち、主要テナントが運営する73物件についてはコロナ禍において73物件全体を一つの単位として変動算料を計算する等、2023年とは変動算料の計算方法が異なっていたため、個別物件・エリアのレベルにおけるＮＯＩの前年比（2022年対202年）にはコロナ禍からの回復の状況を必ずしも正確に反映していないケースが含まれます。
(注1 )本校資法人が2023年12月期の期初時点で保有する物件のデータに基づいています。但し、国内ホテルに固定貨料等の9物件は含みません。固定貨料等の９物件は、「D29スーパーホテル新橋・烏森口」、「D33コンフォートホテル富山駅前」、 「D36スーパーホテル東京・ＪＲ立川北口」、「D37スーパーホテルＪＲ上野入谷口」、「D39コンフォートホテル黒崎」、「D40コンフォートホテル前橋」、「D41コンフォートホテル燕三条」、「D42コンフォートホテル北見」及び「D48高松東急REIホテル」となります。なお、除外している９物件のうち、「D48高松東急REIホテル」については2023年４月25日より主要テナントである株式会社東急ホテルズとの契約を「固定貨料プラス変動貨料型」に変更していますが、開示データの連統性等に鑑み、本本テルについては当面の間、これまでどおり固定貨料ホテルの扱いとし、引き続き除外する方針です。また、ＮＯＩには、「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」を裏付資産とするキングダム特定目的会社
(注2) (注3 ) (注4 ) (注5 ) (注6 ) (注7 ) (注8) (注9) (注10) (注11) (以下「本ＴＭＫ」といいます。）の優先出資証券からの想定配当額を含めています。具体的には、本ＴＭＫの事業年度は、毎年４月１日から９月30日まで及び10月１日から翌年３月31日までであり、本投資法人は各事業年度終了後３か月以内に優先出資証券に保る配当金を受領することになっており、本ＴMKから月次で配当を受領するわけではないため、各月に係る想定配当額は、裏付資産である「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」の各月の３か月前にあたる月の業績をベースに、当該３か月前の月の本ＴMＫ自体の運営管理、借入利息の各種費用の想定額（当該３か月前の月が属する事業年度における本ＴMKの子算を月次換算した金額）を差し引いて算出した想定配当額に、本投資法人の優先出資証券保有割合に相当する49.0%を乗じて算出した参考値です。但し、本ＴＭＫは収益低下により累積損失を有して配当を支払えない状況にあり、本ＴＭＫの累積損失が解消されるまでは受取配当金が計上されないため、当該累積損失の解消過程で想定配当額と同期間の受取配当金との間に零離が生じる可能性があります。なお、海外資産に係る収入は1米ドル＝110円で円換算しています。また、ＮＯＩは速報値であり、決算確定時に変動する可能性があります。以下同じです。本投資法人による取得前のＮＯＩについては、当該物件の売主等から受領した情報に基づいています。なお、会計上の取扱いの差異に基づく調整など算出時期によっては把握困離な場合があるため、当該調整に伴い実績値に差異が生じる場合があります。以下同じです。本投資法人が2023年12月期の期初時点で保有する国内ホテル84物件（本投資法人が保有する特定目的会社の優先出資証券の裏付資産である「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」を含みます。）から固定貨料等の９物件を除いた75物件のデータに基づき記載しています。なお、「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」については、N ＯＩについては前記のとおり、優先出資証券に保る配当受領が各事業年度終了後３か月退れることから、各月の３か月前にあたる月の想定数値に基づいていますが、その他の各指標との関係では、ホテル荣績の季節性等を適切に反映するため、 「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」の当月のデータに基づき記載しています。以下同じです。 「客宝殺働率」は、次の計算式により算出しています。客宝稼働率＝対象期間中に稼働した延べ客宝数÷対象期間中の総客宝数（客宝数×日数) 「ＡＤＲ」とは、平均客宝単価（Average Daily Rate）をいい、一定期間の客宝収入合計（サービス料を除きます。）を同期間の販売客室数合計で除した値をいいます。 「RevPAR」とは１日当たり総客室数当たり客室収入（Revenues Per Available Room）をいい、一定期間の客室収入合計を同期間の総客宝数（客宝数×日数）合計で除して算出され、客宝稼働率をＡＤＲで乗じた値と同値となります。本投資法人が2023年12月期の期初時点で保有する住居41物件のデータに基づき記載しています。以下同じです。住居のＮＯＩは一時的な保険金収入及びそれに対応する費用を除きます。以下同じです。 「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」の売上高については、本投資法人の優先出資証券保有割合(49.0%)に拠らず当該ホテルの売上高を用いています。客室稼働率、稼働率及び増減率は小数点以下第２位を四捨五入、ＡＤＲ、RevPAR及び平均貨料坪単価は単位未満を四捨五入、売上高は単位未満を切り捨てて記載しています。各ホテルの個別の運用実績につきましては、以下をご参照ください。 https://www.invincible-inv.co.jp/portfolio/hotel.html以上* 本投資法人のホームページアドレス: https://www.invincible-inv.co.jp/