モーターボート競走公益資金による関)日本船舶堰興会の捕助事葉土地評価に関する調査研究宅地の売買実例価額の調査及び地価動向等の調査研究-昭和60年34月財団　資産評価システム研究センター .   stantのおすす■ t out of the status f ed in the cons ing to th s of the sistem of the si e to the s officers on to the con on ( No Manie to seek and the the state of the and the cons i ユダヤ ヤs of the fac the status also seem to the book or seem to the status of seem to s
財団法人資産評価システム研究センターは、主として地域の資産に関する調査研究の実施を目的として、昭和53年5月発足しました。当評価センターにおける調査研究は、資産評価の基礎理論及び地方公共団体における資産評価技法の両面にわたって、毎年度、学識経験者並びに自治省、地方公共団体等の関係者をもって構成する資産評価システム、土地、家屋及び債却資産の各部門どとの研究委員会において行われ、その成果は、直接、会員である地方公共団体等に配付のうえ、その活用を期待するとともに、当評価センターの実施する研修会、資料・情報の発行等、会員に対する便益提供のための各種事業の基礎ともなってきたととろであります。ととに、昭和59年度における調査研究の成果をとりまとめ公表することになりましたが、この機会に、熱心にど研究、ど審議をいただいた研究委員各位並びに実地調査に当たって種々ど協力を賜った地方公共団体関係者各位に心から感謝申しあげる次第であります。なお、当評価センターは、今後とも所期の目的にそって、事業内容の充実のためさらに努力を傾注する所存であります。地方公共団体をはじめ関係団体の皆様の一層のど指導、ど援助をお願い申しあげる次第であります。魚後に、この調査研究事業は、モーターボート競走公益資金による財団法人日本船舶振興会の補助金の交付を受けて実施したものであり、改めて深く感謝の意を表するものであります。昭和60年3月財団法人　資産評価システム研究センター
絡土地研究委員会      . (委員長)
(財)日本不動産研究所管理部次長自治省固定資産税課固定資産鑑定官(財)資産評価システム研究センター調査研究部長忠 子 (財)日本不動産研究所システム開発部コンサ1975年11月.重山松江秀一行-自治省固定資産税課土地第１係長年年に月山
増   幸       自治省固定資産税課土地第2係長    to s Aust市場瀬　性性　義　　（財）資産評価システム研究センター主任研究員20, 204 04 - 201 11. to e to the poster or sell and to e to e to e to e to e to e to e to e to e to e to e to e to e to e to e to e to e to e to e to e and to . . . s and the status of r   1 . .バ- 
and the status of the to s   ...  ...   ......   ......   .... to seek and the status to th 1990 e to the for the ... , to seek and the constitute of the constitute of the constitute of the constitute or and the constitute or and the constitute or and the constitute of the constitute only and to the status of the status of the . . to s ,   -   -   -   -   -   -   -   -    -    -    -    -     - . to seek and the constitute of the constitute of the constitute of the constitute or and the constitute or and the constitute only and the similant . The state was and and the constitution of the constitution of the constitution of the constitution of the constitution or to seek and .. at to the constitute of the constitute of the constitute of the constitute of the constitute or and the constitute or and the constitute or and the constitute of the constit . and the state and the status o ing the const .  Consilic State of the status of the .  : and the status . to seek and the constitute Andrew to seek and to seek T. TE MMicra L (TIPATE), (START ALL A C第一章　売買実例価額の調査、収集
1
目的
(財)資産評価システム研究センター（以下「評価センター」という。)では、昭和53年に設立されて以来、土地研究委員会を設け、評価センターの設立目的である「資産の状況及びその評価の方法に関する調査研究を行い、もって、地方公共団体等の諸施策の推進に資する」ため、その研究の一環として、土地の売買実例価額の収集及び地価動向等に関する研究を行ってきたととろである。周知のとおり、固定資産税に係る土地評価の基本は売買実例価額をもとに行われるものであり、これによって直接的に、地価動向や地価を形成する要因について分析する手法を得るととができれば、市町村等の税務行政に少なからず寄与するととができるとととなろう。とれらの研究内容等にっいては第二章において述べるが、このような分析手法を探るための基本資料とするととが、この調査収集の目的である。開査対象等(1)　調査対象昭和58〜59年度中に取引された住宅地の売買実例とす調査区域(2)東京、神奈川、埼玉、千葉の各都県とし数の売買事例を調査した。 (3)　調査項目  :表一2の売買事例地調査表の項目にいいで調査を行表一1東京　都
神奈川県
箱玉み
si ( )にて国は地名令
ギ萊
県

.. . -全体に共通な記入要領各欄は、黒鉛筆「HB」又は「B」を使用し、各欄の右ょりに、丁寧に記入すoるとと。
II
各項目別記入要領
克買寒例地等の所在地等1. (1) 「所在地」欄実例地の所在を可能な限り詳しく、記入するとと。 「売買の日付」欄(2)実際の取引時期に基づき記載するとと。なお、「日」まで不明の場合は、 [月]まで必ず記入するとと。 (3)　「公簿地税」（4)　「完買地税」欄当該売買実例地の公簿地様を˙˙˙単位で記入するととあわせて、买湖地秩が判明している場合は、(4)の欄に記入すること。暖西
2.
(1) 「幅具」欄実際の幅員（歩道を含み側帶等を除く道路部分）をm単位で記入すること。 「舗装の有無」欄(2)主要接面道路が舗装（簡易舗装を含む）されている場合「有」それ以外の場合は「無」とし、調査表のカテゴリー区分番号を記入するとと。 (3) 「最寄駅名」欄寒例地の最寄駅名を記入するとと。 (4) 「最寄駅までの道路距離」欄実例地から殺も近い最寄駅までの道路距離をm単位で記入するとと。 「都心（東京駅）からの直線距離」欄(5)国鉄東京駅からの直線距離をm単位で記入するとと。
(6)　「ガス」欄
実例地を含む近隣地域が、都市ガス供給区域の場合は「有」、それ以外は「無」とする。調査表のカテゴリー区分番号を記入するとと。 (7)　「水道」欄寒例地を含む近隣地域が、上水道供給区域の場合は「有」、それ以外は、 「無」とする。調査表のカテゴリー区分番号を記入するとと。 (8)　「下水」欄　 .実例地を含む近隣地域が、公共下水道処理区域の場合は「有」、それ以外は、「無」とする。調査表中のカテゴリー区分番号を記入するとと。 (9)　「用途地域」欄　「調査表のカテコリー区分番号を、記入するとと。 a @ 「建べい率」欄例えば、 ５０％の場合は「５」と記入すること。   5 a V 「容積率」欄例えば、 200多の場合は「20」と記入するとと。  1 12　「形状」欄調査表のカテゴリー区分番号を記入するとと。 「形状比率」欄(13)寒例地の間口、奥行の比率を寒数で記入するとと。 「道路の方位」欄　 0.0調査表のカテゴリー区分番号を記入すること。 459 「側道方位」欄調査表のカテコリー区分番号を記入するとと。 (16)  「側道区分」欄調査装のカテゴリー区分番号を記入するとと。 3.売買価額の内容(1)　「種別」欄調査表のカテゴリー区分番号を記入すること。 . . (4) 取引事情の内容、①　「取引事情」欄取引にあたっての事情補正理由を（　）内に記入するとと。 「補正率」棚@上記事情補正理由に対応する補正率を（　）内に多単位で記入するとと。例 /買い進みの場合等は （120 %）売り急ぎの場合等は（ 90%) 7.聴取価格あるべは権利修正後の価格を上記事情補正率で除して、補正後の価格を（　）内に百円／m²単位で記入するとと。 (5)　「聴取先」欄　「「「「「「「「調査装のカテコリー区分表番号を記入するとと。 「時点修正率…」欄(6) ①　「時点修正率」欄昭和５９年７月１日を１００とした場合に対する時点修正率を多単位で記入するとと。例  /昭和58年12月 6日の場合  （ 1 03年） " 59年4月4日 "      ( 101 $ ) 「修正後の土地価格」入欄　 (3)権利あるいは取引事情のある場合は上記修正後の土地価格を時点修正率で除した価格を百円／m²単位で記入するとと。 「近接地価公示価格…」欄①②③「直線距離」「価格」及び「地価公示コード」欄英例地から最も近い同一都市計画用途地域内での地価公示地を選び昭和５９年１月１日の地価公示地点までの直線距離、価格及び地価公示コード( J I S都道府県、市区町村コード〔 5けた〕、標準地番号〔 5けた〕)を記入すると。距離はm単位で、価格は円／㎡で記入するとと。 (7) (2)①　「更地の場合の土地価格」欄円／m²単位で記入するとと。 ②　「建付地の場合」欄(1) 「総額」欄土地、建物及びその他の総価額を円単位で記入するとと。 (ロ)内訳a、b、c 「土地価額」「建物価額」及び「その他の価額」欄まず、売買にあたって土地価額と建物価額が聴取できた場合は、調査表中の「聴取」に○を付けその土地あるいは建物価額をそれぞれ（内に千円単位で記入、なお土地価格の欄は地徴（実測面積が不明の場合は公薄面積)で除した土地価格をも百円単位で(     )内に記入するとと。また、土地、建物のそれぞれの価額が不明な場合は「配分」に○を付け、配分法で計算した結果を同様に記入するとと。 「その他の価額」は土地、建物以外（例えば高額な植木等）があれば上記と同様に記入するとと。 (3) 「権利の付着した場合」欄@椎　利　名権利名を（　）内に記入するとと。 @ 「榴利割合」欄権利割合を（　）内に象単位で記入することができない。ここで(2) 「修正後土地価格」欄）内に記入する聴取土地価格を権利割合で除した修正後土地価格を（てと。 /権利名(底地)気権利割合（ ４０ ）第修正後土地価格、売買価格（ 1 2 3 1百円／m² ) in on 5 - 4 0 $ — 3 0 7 8百円／m²シ. '
第二章
売買実例価額に基づく地価形成要因等の分析
第１節　分析の手順
本研究の目的は、第一章で述べた売買実例地を基礎資料とした①地価形成要因の分析、②地価動向の分析の二つであり、以下の手順に従って分析を行うこととした。
第2節
地価形成要因の分析
1.分析手法の検討、確定第一のテーマは住宅地の価格が複数の地価形成要因によりいかに形成されているかを分析するととであり、統計的手法として重回帰分析を採用するととした。
2.
分析対象実例地の選定第一のテーマは主に特定の地域内の地価形成要因の地価に対する影響を分析することであり、地域間の格差要因を少なくするため、分析の範囲を限定し、第一章で調査した売買実例地のうち、同一器給圏を形成していると思われる東京都西部地区の29区市町を分析対象とした。れる東京都西部地区の29区市町を対析対象とした。更にその中から以下に述べる選定基準により、最終的に表一３に掲げた売買実例地を選定した。装一3
(売買実例地の選定基準)上記29市区町内の売買実例地を695件抽出し、そのうち最寄駅からの距離が1600m以下のものは2分1抽出し、4000m以上のものはカットするととによって求めた実例地から、調査項目のうち不明な項目のあるものはカットして、最終的に347件の実例地を抽出した。図一１で地図上の範囲を示してある。 3.売買実例価額の調査結果.上述の方法により選定した売買実例価格の分布状況は図一2のとおりであり、やや左側に片寄っているものの正規分布に近い形状を形成している。平均価格は233, 129円／㎡で標準偏差（注）は83, 491円である。理論上の正規分布の場合、標準偏差と度数（ととでは売買実例の件数）との間には次のような関係があるととが知られている。 (範囲) (左の範囲に分布する度数の全体に対する割合)
X =平均価格S ＝標準偏差実際の数値を計算してみると正± Sの間に235件が含まれ、総標本数に対する割合は67.7 %で上記理論数値と近似した結果となっている。 (注)標準偏差とは分布のばらつきの状況を調べるために用いるもので次式で求められる。  1 X ＝標本の平均価£ (X - X)2 n X ＝各標本の値=標本数ー 1
4.分析対象要因
(1)　今回の分析にあたり、なるべく多数の要因を分析するために、第一章で掲げた調査項目の他、次の要因を追加調査し、最終的に表一４に掲げる項目を分析の対象とした。 (追加要因) ・区画の整然性道路の種別1周辺の土地利用状況バス停への距離10 2小学校11 3世帯数公12所得格差13並5病14人口密度大型店舗・・・・・ 6都心までの所要時間     15 商業宅地割合7最寄駅の乗降客数8 16工業" "なお、分析の対象とした売買実例地は29の行政区にまたがるため、因を地域内格差要因と地域間格差要因に大別し、地域内要因を更に街路条件、交通接近条件、環境条件、行政的条件、画地条件に細分した。 (2)目的変数1970年1970.目的変数は昭和59年７月１日現在に時点修正を施した売買実例地の㎡ 9人ロ4
を超えるもの、その他の地区においては第一個小先店舗を対象とした。 (注2 、 3 )るほど価格の低下率が避滅する傾向があるため常用対数で加工した。要因As、 C 2 、 C 5 、 D 3 、 E 2についてはダミー変数として扱い、以下の区分にしたがって入力した。 A3 道路の種別
その他道路を基準水準とした。 Ez 接面道路の方位
：その他（南西、北東等）の方位を基準水準とした。 C² 周辺の土地利用状況
マンション混在を基準水準とした。 Cs 地勢
低地を基準水準とした。 D3 用途地域
住居地域を基準水準とした。当たり価格である。
5.分析経過
今回の分析にあたっては、まず準備した27の要因の全てを分析し、内部相関の高いもの、t値の低いもの、偏回帰係数の符号（⊕、Θ）が符号条件を満足しないもの等を段階的に除去してゆき、最終的なモデル式を導き出す方法を採用した。分析の経過を示したものが表一５である。表中「採否」の欄で「ｔ」と印してあるのはｔ値が低いとと、「内」と印してあるものは内部相関の高いとと「符」と印してあるものは符号条件を満足しないとにより次の分析で説明変数から除外したととを意味している。 (注) t値とは、偏回帰係数の数値自体の有意性を検定するための数値であり偏回帰係数を標準誤差で除して求められる。今回の分析で扱う標本数の場合は、有意水準5形のときでt値が1.96、10形のときでt値が1.64以上の値をとれば、それぞれの有意水準で有意であるといえる。 | なお、８回目の分析から地域間の格差要因を表わすものとして、東京都区内の売買実例地とそれ以外のものを区別するダミー変数を追加要因として加えて分析を試みたが、人口との内部相関が0.88級寄駅から都心までの所要時間との内部相関が、 − 0.66とそれぞれ高いため最終的には採用しなかった。
6.い分析結果の検討
合計10回の重回帰分析を行い、最終的に得られた結果は表一６のとおりである。重相関係数、Ｆ値とも満足すべき値であり、求められた回帰式はかなり有効であるととが検定できた。
— 18 —

定数項寄　与　率884812 0.82748重相関係数0.90966標準偏回帰係数の順位より、目的変数に与える影響度の強いものから順に並べると以下のとおりである。

13 〃　バス停までの距離
標準偏回帰係数の場合、符号は⊕であればその要因の増加により、価格が上昇し、ダミー変数の場合はその要因に該当すれば、価格が上昇するととを意味する。それぞれの要因に対する符号は、一般経験則に照らして妥当なものと思われる。 3位と5位の要因は地域間格差に関する要因であり、今回の分析が同一需給圏を範囲として限定したものの、やや広い範囲にまたがるため妥. 当な結果と思われる。ガスの有無が強い影響を与えているが、ガスの有無と下水の有無との内部相関係数が0.31、ガスの有無と都心までの所要時間との内部相関係数が－0.35とそれぞれ相関が強いためで、とれは、いわば地域の特性を代理した形の「代理変数」としての性格を有するものと解され、必ずしもガスの有無のみに基づく格差ではないものと考えられる。地勢については、低地、丘陵地にくらべて、台地の場合の方が地価が高いととを意味するが、台地に属する売買実例地は高台地上の環境条件の良好な、価格の高い地域内にあると考えられるため、このような結果を示したものと考えられる。地類については、大きいほど価格が上昇する傾向を示しているが、とれは一画地あたりの地徴の大きい高級住宅地が売買実例地に含まれているものと考えられる。また、都心までの所要時間と人口については内部相関係数が－0.449とやや高く、都心より遠くなれば、人口が減少するととを意味しているため、偏回帰係数の大きい都心までの所要時間で代表させてもよかったものと考えられる。また、観測値と推定値の関係を図一３で示してあるが、概ね地価が30万円以下の場合は観測値より推定価が低いものもあれば高いものもあるが、30万円以上の価格帯では推定値の方が低い傾向にあるととがわかる。とれは地域的名声や、環境条件が本モデル式に十分反映されていないた
めとも考えられる。 -
重相関係数とは、目的変量の標本値と回帰推定値との相関係数である。重相関係数の2乗が寄与率であり、との値によって回帰による変動が全変動に対してどの程度の割合を占めているかを知るととができる。今回の分析の場合、寄与率は0.82748であり、測定値の全変動に対して予測値の変動の占める割合は83%であるというととができる。 .表中の標準誤差とはそれぞれの要因の誤差の標準偏差である。表中の標準偏回帰係数とは、偏回帰係数では説明変数の測定単位を変えることにより値が変化するため、地価に対する説明力の大きさを標準化（偏回帰係数の大きさから、測定単位の形響を取り除くために、各変数を平均0 ,分散1になるように計算する)して表示したもので、との絶対値を各説明変数間で比較するととによって地価に対する相対的な説明力の大小関係をみることができる。 on the formation of the context of the service of the service of the service. The .そうならば、 the was a series of the series of ut of the formation of the sa the content of the cont . . . . the content of the cont s of the state of situation of the s for t tion with the state of the state ,  of .  e of the state of the c A  ant of the process of the state of the stat e and services of the process of the state . s of the state of   . . — 23 — t値についてば説明ずみである。なお、各説明変数の単相関行列表（表一７）と、地価と各説明変数（ダミー変数を除く）の関係を示す散布図（図4一1 ～図4一8 ）を参考のため掲げておく。
a

7.モデル式の作成
上記分析結果により地価モデル式を作成すれば以下のとおりとなる。 y = - 1499x2 - 1419x3 - 747x4+18617x7 - 318689 log 10 x9 + 0.0858 x10 + 448x1, + 94x2, + 16800x2, + 7481x2, + 14397x2, +9510x3, Services --6674610g10 x4e + 88'4812上式は他の条件を一定にすればそれぞれの説明変数がある単位増加（滅少すれば、目的変数（価格）が、増加単位×偏回帰係数分だけ増加（減少） 、するととを意味する。例えば最寄駅から都心までの距離式。を例にとれば、計測単位は１分であり、常用対数で加工して分析しているので、価格の通減（増）率は一率ではないが、40分から50分に増加すると、価格は−313689×(log10 50−log 1。40）＝ 30,884円だけ減少するととになる。ダミー変数の場合は、説明変数に0が1をいれる。たとえば下水の有無¥25については、ある場合-1を代入して1 ×-- 7481 ＝ 7481円だけ下水がない場合に比べて価格が上昇するととを意味する。 8 上記の要領で要因の変化による価格の変化を計算し、比準表を作成するものとする。要因の変化と価格の変化を表にしたのが表一８である。
比準表を作成するには比準の基準となる基準地を設定する必要があるので、基準地を具体的に都心から中間的な位置にある国分寺市内で妻一８の(1)の条件をもつ土地と設定し、モデル式に各要因の値を代入し、基準地価格を225,942円/㎡と求めた。 -各要因の変化による価格の増減額をこの基準地価格で割って比較表のもととなる率を表一8の(2)のとおり計算した。 ・・・数に変換していないので、増加単位を２倍にすれば変化率も２倍となるが、都心までの所要時間、級客駅への距離は対数で加工してあるので比例して変化しない。上記の傘をもとに比準表を作成すれば表一9のとおりとなるが、との傘はどこを基準にとるかにおいて変化するものであることを付記しておく。なお、要因中地徴については、大きくなるほど地価が高いという結果を示しているが、とれはすでに述べたように、高級住宅地に大規模地が多いということによるものと考えられ、個別的要因というより環境条件を表わしていると考えられるため、比準表の項目として採用しなかった。また、ガスの有無については、下水の有無より格差が大きいが経験則に照らしてむしろ逆であるため、国土庁（監修）の主地価格比準表"(中級住宅地）の格差率を参考に、格差率を２多に補正して比準表を作成した。なお、比準表が対称となっていないのは、最寄駅から都心までの距離を例にとれば、28分を基準にとれば43分は－21であるが、43分を基準にする場合は 100: ( 100 – 21 ) =  ( 100 +x ) : 100を解いてx =26となるためである。

ある。との比準表は、ガスの有無を除けばモデル式に基づくものであり、その精度はモデル式の精度に依存する。この観点から今回のモデル式をみると未だ検討すべき余地が残されていると思われ、その意味でとのまま実際に適用するには不十分なものと思われる。実際の辞価に用いるためには、経験則に基づいて要因を追加するなり、格差率分析に用いたデータの分布の偏り等に応じた修正を施すなどの処理が必要であるう。 .. 9   今後の研究課題以上の分析により、ほぼ満足のいく結果が得られたと考えられるが、今回の主なテーマである地域内の地価形成要因はもとより、地域間の格差要因も大きく作用する結果となっただめ、今後の課題だしてはもっと地域的範囲を限定し、より多くの地価形成要因による糖度の高いモデル式を作成する必要があると考える。 (1) バス停(m)
(3)公園(m) .
(4)　区画の整然性
(5)　母寄駅から都心まで（分）
( 2016 ) TO PARTICIAL AND PARTICIAL TO ATANY AND THE P
(7)商業宅地割合（%）
(8)ガス
ασ型参
(9)ト水
の　道路の翻別
. . . . . . . ' : . . : ... . . . . . . . . . -  . . . . . . construction and the state of the the state of ; -. . .  . . THE PROPORTING CONCRETE CONCR and the context of the — 31 — — 33.地郡（π） I T , , , , , , — 35 —人口ん— 36 — — 37 — — 38 —
第３節　地価変動の試算
- 前年度の調査研究では、47都市について売買実例を収集し環状別の区分、クラスター分析による都市分類を行い、全体及びそれぞれのグループどとの-地価変動率を求めた。本年度は、前年度に対象となった関東地区の都市グループのうち、今回新しく売買実例のサンプルが得られた、杉並区、保土ケ谷区、千葉市、浦和市の売買実例について、重回帰分析（ヘドニックアプローチ）を行うことによ1.り地価の変動率を求めるととにする。
1.分析の手法
地価の変動率を求めるには、各年度の平均価格を幾何平均によって求める方法等も考えられるが、ここではヘドニックアプローチ（注）の手法を応用して求める。ととろで、今回の分析のように、要因の中には、「形状」における「正方形、台形、長方形」のように、説明変数が数量でなく、「質的」なデータで示されている場合があり、また「交通接近条件」のように、例えば駅からの距離を実数（連続盘）でなく一定時間における歩行距離を勘案して「 0 ～ 400 m J、「 400 ～ 800 m」というような区分（カテゴリー）を設けるととにより「数盘化理論I類」等の手法を適用するととも考えられるが、質的データについてはダミー変数で表現するととにより、重回帰分析においても同様の結果が得られるものである。なお、分析にあたっては、 t値が低いもの、符号条件が安定しないものについては除外するととした。 (注)ヘドニックアプローチある時点間の財の「純粋の価格変化」を把握するためには両時点間で品質の変化があったかどうかを検討して、それがある場合には調整を行う必要がある。との手法では、財の価格はその品質（指標）の関数であるという前提をもとに価格変化を求めようとする。即ち、 t時点における財の価格は以下のように求められる。 . Pt = f r  (x,t 、 x,t  、………… x kt 、   ut   )但し  P t t時点における財の価格in the form of the state of the best entered to entered the state of of the world of the second of the secondととろで、あまり長い期間でなく品質指標のウェートパターンが、そう変化していないとすれば、すべての品質指標に変化がなかった場合の平均的価格変化は、次のように求めることが出来る。 P = α o + α i x  1 + α 2 x 2  ……… αk x k + α d t D t +……+ α d (t + T )  D (t + T ) al the content of the c但し     D （t +T ）は（t +T ）年で１となり、他は０となるダof the formation of the : '' ''よってダミー変数の回帰係数a d (t+T)、bd (t+T)、cd (t+T)は、七年から（t + T ）年における¥ , … ¥ kを一定とした場合の平均的な財の価格変化額をあらわす。  . 2.分析結果、その11年ギデル式である。 Y = — 4537.37 + 15.63 x 1 + 193.10 x 2  — 0.11 x 4  — 0.17 x 6 + 232.5.2 + 232.14 x 8 + 230.48 x 1 , + 225.56 x 1 s + 48.48 x 1 6 — 12.21 x 1 7 + . . . You Yo  Yo Yの単位は百円、X 1 ～ X 2いについては次表を参照。 (2)　(1)の式について売買月による地価変動率を得るためには売買月X 20を変数とし、他の要因（X, ～X,。の要因に係る額）を一定（A)とすれ ば、 Y == 4537.37 + A + 8.26 X 2。となる。  1990年  1991上記にに、売買価格の平均値1987:3 、売買月の平均値16.7 を代入すると、その後は、そのようなものをしている。 1987.3 = - 4537.37 + A+ 8.26 × 16.7.   A = 6386.73. the content of the .したがって.  :
— 40. —

実測値（売買価額）の平均以概準偏差は売買月の平均及びサンプル率で以下のとおりである。 1年月- &一11が、それにな
$. Y = 1849.36 + 8.26 × 20 X 20に1及び24を代入すれば1857.62百円/ ㎡……@ 57年１月の予測値58年12月の予測値2047.60百円/ ㎡…… /となる。これは57年１月から58年12月までの23ヶ月の変動率であるから２ケ年間の変動率は、次のとおりである。 (b ÷ a − 1) × 100 × 24 ÷ 23 = 10.7なお、重回帰式から得られるとの結果は、直線回帰であり、変動率は当該期間において均一の変化のみが得られることになる。 3.試算結果の見方について前述の試算は、重回帰式から得られた結果をもとに算定されたものであり、との場合における地価の推定変動率の信頼性は、重回帰式(モデル式)の精度及び当該算定式中のt値で判定する必要があるが、売買月については、 2.57と有意である。今回の分析における基礎データは、57・58・59年中における４都市の売買実例である。したがって、とれまでの分析によって導き出された地価変動率は、分析対象地域のサンプルから得られた平均価格をもとに算定されたものであった。ととろで、とのように収集され、分析の対象となったサンプルが、収集対象期間における全ての売買実例の平均価格に対して、統計上のもつ信頼性について試算してみると、信頼係数を95%としたとき母平均のもつ信頼" - - " - - - - - - - phone of区間は、 s sのX - to 955 Vn = T <u <X+ t o s  Vn = Tによって求められる。ただしX ＝櫻本平均値S ＝標準偏差. u ＝母平均t 。。。（信頼係数）÷ 2 = 0.025 n ＝サンプル数942.9 1.96 × = 98.64 = 99百円/㎡ V352 - 1 (この場合では自由度＝  。。 → 1.96 )したがって1888百円/ ㎡ ＜ u ＜ 2086百円/ ㎡との上・下限値をもとに地価変動率を算定すると、 10.1発と11.3 多が得られる。 4. 今後の研究課題とれまで試みて来た分析により、 4都市における地価上昇率の値が一応求められたが、上昇率の精度においては若干の問題点が残され、以下の点について今後検討の必要があろう。 (1)　重回式の精度は、説明変数の有意水準、重相関係数に依存するが、今回の分析では、表一9における説明変数のt価及び重相関係数（ 0.886 )から、統計的に信頼性は高いものと言える。しかし、売買実例の中には理論値と実測値との残差の大きいものも含まれている。との中には取引に事情を含んだものと思われるが、このような事例を取り除いて重回帰分析を行うことにより、精度の高い上昇率を求める必要があろう。 (2)　上昇率を求めるにあたって、重回帰式から地価と売買月との一次式を導いたが、とれにより求められる上昇率は、当該期間における均一の上昇率である。従って各年度の上昇率が異なる場合には、各年度どとにダミー変数を用いるととにより、各年度どとの上昇率を求める必要があろう。 (3)　ヘドニックアプローチにおいて、重回帰式を求める場合、以下のような回帰式を用いるとともある。 Log P =b + b1 x1 +b2 x2 + ……bkxk+ U'—① Log P = co +c1 logx1 + c2 log x2 + …Ckxk + U'—②とのような対数形を用いるととにより、あてはまりの良い回帰式を求めることが出来る場合もあり、また①式では、属性（品質単位）１単位γの増加が平均価格の変化率( %)を示すという便利さを持つので、適X 。宜応用すべきであろうが首80 ～ 19.80 ～ 19.81 B × 80.1 / LEASES/ 52 TE 1 /4 ON Y BE MANY （38.1 km） -関田目地方合国のコン58年11月の平均or selectionとなる。これはない所以円倍880円> in V円倍880円は81 221年固治復以降はな地家取金甲復以前以さぎ無料イ・ １の３ t ( b ) and a sense label with a sense of t – なお、東西線送金札幌東東札改一な旅客列車提出出なせばなり市道路線のいいの間である地方きささささささささささささささささささささささささささささささささささささささささささささささ 広です大阪府南北広福野の千春村大会対象市の中村村大会大会大阪。 合うかなど平均時期間の増水物群有効率[地域]東神の先回復（町- 町( 888.0の対は日本政府委員会議員校長み(宮城おつけ町の方へ)するしかられるのはいえ大阪奈見のと東南東区建設時間を取りは何節な光が動き如き簡報なく見てるとかなりれませんのような人合な外羽510分類変- -横浜市 1会大学校庁内科[野生野部]体(旅士の一般家族族の無謀類論e st stopped at programmed LのRおうとおうんならばならばされ作業者でお北海道駅現土ADMINISTRATION on of the Content of thともいてはいいのであるが多数数個重なのはいいと言えている。ユリー  You are a week and the state of the state and the state and the state ts for L O → 'U  will x of derived to x of the derived to a single of n represent to a situation of本当立設置の見積も可能では同じようとしていれば以前だったのでか増して立非営品) 約時（ in .. . . e of the in the content of the c 、 .. . .. . / . . . less that the companion of the compan .  2009 ( 2005 ) add (2) ell liv le ally   e with 1931 ANAR elity/ x e of the state of s building av NC Sの1991 AV 959. n said was li s of the STR (2011)  19 SM situation (Minis) ive sh Sha ary No in the si e o Alli ( 201 ( 14) s of the as for Nu dially AM vin (   W AN ALLオンラ文化シールNo. No. 2005 (2015)   1990 sign (1999) And (W) M VB AN