東京カンテイ、新築マンションの分譲状況タイプに関する分析結果を発表首都圏  2018年の“竣工時完売”シェアは49.0%、過半数割れが続く大手デベロッパーでは“竣工後も分譲継続”が52.4％  売り急がないスタイルが主流に
●1980年代〜1990年代にかけては竣工までに分譲を終える販売スタイルが当たり前の時代
首都圏における新築マンションの分譲状況タイプ別シェア推移(＝数値データは次頁)を売主で比較すると、1980年代を通じては売主に関係なく“竣工時完売”に相当する「タイプＢ」がほとんどのシェアを占めていた。1980年代の後半になると、大手デベロッパー以外が手掛ける物件においては90年代バブル期のピークにかけて「タイプA」のシェアが拡大する傾向が見られる。当時はバブル景気の下で新築マンションの購入意欲が非常に旺盛であり、価格自体も毎年上昇し続けていたことから、分譲時期を後ろ倒しにした方がより高値で販売できることへの期待も大きかった。また、中小・専業デベロッパーの多くが比較的短期間で売り切ることができる小規模な新築マンションを中心に開発・供給していたことも、このような販売スタイルの変化に少なからず影響を及ぼしていたものと推察される。 90年代バブルが崩壊すると、十分な売れ行きが見込めない物件などでは分譲開始を先延ばししたり、一時凍結するといった“消極的な動き”を取るケースも珍しくはなかった。そのため、“竣工後に分譲開始”の「タイプA」は90年代バブルが崩壊した後もシェアの拡大傾向がしばらく続き、大手デベロッパー以外では1992年に29.6%と約3割にまで達していた。価格トレンドの下落傾向はその後本格化し、分譲時期を後ろ倒しにしたところで高値での販売がほぼ期待できなくなったことから、「タイプ A」の販売スタイルを取る新築マンションは次第に減少していき、同年代の後半にはバブル期以前と変わらない水準までそのシェアを縮小させていった。また、竣工以前に既に分譲され始めていた物件においては反警の鈍さから竣工後も分譲継続を余儀なくされるケースが出てきたことで、1990年を境に「タイプC」のシェアが僅かながら毎年確認されるようになっていった。株式会社 東京カンテイ2019年10月31日(木) ※本記事の無断式式を探します大手デベロッパー以外首都圏全体大手デベロッパー(JV含む)竣工年新築価格は上昇傾向で推移していた。 C B B C A B A C A高値での販売を目論む供給側が分譲1980 4.7% 95.2% 2.7% 5.0% 0.1% 97.3% 95.0% 0.0% 1981 5.2% 97.7% 94.4% 94.8% 2.3% 5.6%時期を後ろ倒しにしたり、供給戸数を絞1982 4.7% 0.2% 0.5% 5.4% 95.1% 99.5% 94.5% 0.1%り込むといった“売り渋り”なども行われ1983 3.4% 96.4% 0.2% 1.0% 99.0% 3.9% 95.9% 0.2% 1984 100.0% 4.1% 3.2% 96.8% 95.9%たことで、「タイプA」や「タイプC」のシェ1985 2.6% 100.0% 3.3% 96.7% 97.4%アはミニバブル期のピークにかけて拡1986 22% 97.5% 0.3% 1.1% 98.4% 0.5% 2.5% 97.3% 0.2% 1987 98.3% 0.5% 6.6% 93.4% 5.4% 94.5% 1.2% 0.1%大していた。ただ、「タイプＣ」に関して1988 10.2% 89.8% 4.2% 95.8% 12.0% 88.0%は価格の大底圏を迎えていた2000年12.7% 1989 87.3% 1.9% 98.1% 15.7% 84.3% 1990 8.8% 0.3% 2.5% 97.1% 0.4% 10.6% 89.0% 0.4% 90.9%代の前半あたりから売主の違いに関係96.1% 1991 18.0% 80.9% 1.1% 2.7% 1.2% 22.3% 76.6% 1.1%なく一定以上のシェアを既に構成する1992 24.9% 71.1% 4.0% 7.9% 5.9% 86.2% 29.6% 66.8% 3.6% 1993 16.4% 78.8% 4.8% 8.6% 5.8% 4.5% 85.6% 19.1% 76.4%状況となっていた。当時の新築価格は1994 3.5% 94.1% 2.4% 1.2% 97.9% 0.9% 4.1% 93.2% 2.7%直近や過去の価格高騰期に比べてか3.8% 2.2% 1995 94.0% 2.7% 94.3% 3.0% 4.0% 93.9% 2.1% 1996 95.6% 3.5% 3.0% 94.3% 2.6% 94.5% 2.9% 0.9% 2.7%なり割安であった一方で、用地取得コ1997 2.6% 94.1% 3.3% 0.9% 95.9% 3.0% 93.7% 3.3% 3.2%ストが低減したことや規制緩和などによ1998 86.7% 7.8% 5.8% 83.9% 10.3% 87.3% 7.3% 5.5% 5.4% 1999 5.1% 85.5% 12.8% 4.9% 86.4% 9.4% 6.1% 8.7% 81.1%って年間で9万戸～10万戸程度の新2000 2.8% 87.1% 10.1% 3.7% 75.6% 20.7% 2.5% 89.7% 7.8%築マンションが供給され続け、競合物4.2% 2001 79.0% 16.8% 2.2% 75.9% 21.9% 4.6% 79.5% 15.9% 18.8% 2002 5.0% 18.8% 1.4% 79.9% 18.7% 5.6% 75.6% 76.2%件が増える中において大規模物件を中2003 8.0% 71.6% 20.43 1.3% 76.8% 21.9% 9.1% 70.7% 20.2%心に竣工までに完売することが困難と2004 7.2% 64.5% 28.3% 2.9% 65.2% 31.9% 7.9% 64.4% 27.7% 2005 7.2% 28.6% 1.7% 28.7% 28.6% 64.2% 69.6% 8.3% 63.1%なっていた。この販売スタイルはコスト2006 12.8% 58.5% 4.3% 28.7% 65.0% 30.7% 14.0% 57.6% 28.4%面において供給側にとって決して好ま2007 20.4% 51.6% 8.7% 28.0% 64.6% 26.7% 22.1% 49.7% 28.2% 2008 28.4% 46.5% 40.1% 31.5% 16.2% 37.3% 31.0% 38.7% 30.3%しいものではなかったが、1990年代の2009 33.3% 35.5% 31.25 20.4% 28.3% 51.33 37.18 37.6% 25.3%後半あたりからは新築マンションが竣2010 16.5% 23.2% 43.3% 33.5% 34.6% 48.9% 25.4% 46.1% 28.5% 2011 18.5% 54.9% 26.6% 10.4% 55.2% 34.4% 20.9% 54.9% 24.2%工した後も物件公式ホームページや不2012 15.8% 56.5% 27.7% 9.5% 52.7% 37.8% 18.0% 57.9% 24.1%動産情報サイトを通じて購入検討者に10.9% 2013 18.3% 55.6% 26.1% 60.7% 28.4% 20.1% 54.3% 25.6% 2014 15.7% 29.1% 4.0% 61.2% 34.83 53.5% 55.2% 19.1% 27.4%向けて広告し続けることが可能となり、 2015 23.0% 53.5% 23.5% 11.1% 51.5% 37.4% 26.4% 54.1% 19.5%コスト負担が重い専用モデルルームを2016 23.5% 48.0% 28.5% 12.1% 37.6% 50.3% 26.8% 51.0% 22.2%運用し続ける必要性が以前に比べて低2017 20.7% 48.7% 30.6% 10.4% 41.0% 48.6% 23.6% 50.9% 25.5% 2018 19.0% 49.0% 32.0% 7.0% 40.6% 52.4% 22.4% 51.4% 26.2%減したことも「タイプＣ」のシェアが拡大※タイプA:竣工より後に分験開始、タイプB:竣工以前に分験開始（竣工以前に最終分験）、タイプC:竣工以前にした一因にあるものと考えられる。分験開始(竣工より後も分譲継続) 2009年には「タイプA」のシェアが売主に関係なく過去最大を記録し、大手デベロッパーでは「タイプC」のシェアが51.3%と初めて過半数を占めるに至った。ミニバブル後にはこれらのシェアが一時的に縮小する動きも見られたが、 2013年以降に価格高騰期を迎えると「タイプＡ」や「タイプＣ」のシェアは再び拡大へと転じることとなる。特に、大手デベロッパーの「タイプC」ではその傾向が顕著で、2016年から直近にかけては販売スタイルの主流が「タイプC」へと完全に入れ替わっている。新築マンション市場における大手デベロッパーの影響力が年々増していることを受けて、首都圏全体のシェア構成においても「タイプB」のシェアが過半数を割り込むことが常態化し始めている。 ●新築マンションの分譲状況タイプについて(1980年～2018年に竣工した新築マンションが対象)タイプA: 竣工より後に分譲開始タイプB: 竣工以前に分譲開始＆最終分譲を迎え、果計分譲戸数が総分譲戸数に達しているタイプC: ①竣工以前に分譲開始し、竣工より後も分譲継続(竣工時に果計分譲戸数が総分譲戸数に達するも、その後分譲が続くケースを含む) ②竣工以前に分譲開始＆最終分譲を迎えるも、果計分譲戸数が総分譲戸数に達していない株式会社　東京カンテイ19年10月31日(木)