2024年3月27日各　位不動産投資信託証券発行者名東京都港区虎ノ門四丁目３番１号ユナイテッド・アーバン投資法人代表者名役民all谷数使行毎(コード番号：8960)資産運用会社名丸紅リートアドバイザーズ株式会社代表者名1代表取締役社長執行役員時鉢札問い合わせ先チーフ・フィナンシャル・オフィサー F福系TEL. 03-5402-3680
国内不動産の取得に関するお知らせ（飯田橋プラーノ：追加取得）
ユナイテッド・アーバン投資法人（以下「本投資法人」といいます。）が資産の運用を委託する資産運用会社である丸紅リートアドバイザーズ株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）は、本日、下記資産の取得を決定しましたのでお知らせいたします。なお、今回の取得は、本投資法人が2022年3月31日付及び2022年5月12日付で取得した飯田橋プラーノ（注）（以下「本物件」といいます。）の追加取得となります。 (注)詳細は2022年3月28日付公表「資産の取得に関するお知らせ（飯田橋プラーノ　ステージビルディング）」及び2022年5月10日付公表「資産の取得及び物件名称変更に関するお知らせ（飯田橋プラーノ：追加取得）」をご参照ください。

1．資産の取得の概要
記
ものを記載しています。 (注2)取得予定価格は、売買契約書に基づく売買価格を記載しており、取得経費、固定資産税・都市計画税並びに消費税及び地方消費税等を含みません。以下同じです。 (注3)想定NOI利回りは、「想定NOI（年間）」を取得予定価格で除して算出したものであり、小数点以下第２位を四捨五入して記載しています。「NOI」とは、不動産貨貸事業収入から不動産貨貸事業費用（但し、減価償却費を除きます。）を控除した金額をいい、「想定NOI（年間）」とは、本投資法人取得後の貨貸借条件を基に算出した本投資法人取得時から1年間の想定のNOIです。なお、取得予定資産の事務所棟部分（下記（注5）をご参照ください。）については、本日現在は取得先が自用しており、取得予定日から2024年8月31日までは取得先関係会社が貨借する期間が設けられます。本投資法人は、取得先関係会社の退去後、本校資法人負担で原状回復工事及びテナント募集を実施予定です。そのため、上記定義に基づく想定利回りは0.7%となりますが、これら特殊要因の影響を除いた想定NOIを基に算出した安定期の想定NOI利回りは3.8%であり、上表には安定期の想定利回りを記載しています。 (注4)想定償却後利回りは、「想定NOI （年間）」から「想定減価債却費」を控除した額を取得予定価格で除して算出したものであり、小数点以下第2位を四捨五入して記載しています。「想定減価儀却費」とは、本投資法人の会計方針に則り、取得予定資産の減価償却資産の耐用年数に応じた定額法の償却率により本投資法人が試算した、本投資法人取得時から１年間の減価儀却費の試算値です。なお、上表には（注3）の特殊要因の影響を除いた安定期の想定NOI及び想定減価償却費を基に算出した安定期の想定儀却後利回りを記載しています。上記定義に基づく想定利回りは0. 2%です。 (注5)本投資法人が取得する取得予定資産は、飯田橋プラーノステージビルディング（以下「事務所棟」といいます。）4階の一部及び飯田橋プラーノモール（以下「店舗」といいます。）Ｂ棟２階の一部の区分所有権（敷地の共有持分割合合計0.76%）です。
2.取得の詳細
( 1 )取得の理由本投資法人は、2022年3月31日付で事務所棟の11階～15階を取得（注1）し、同年5月12日付で事務所棟17階の一部及びその足元に配置された店舗B棟2階の一部を取得しています（注2)。当該取得理由のとおり、本物件の立地ポテンシャル、建物仕様の優位性、テナント競争力に裏付けされた継統的な安定稼働状況に鑑み、本取得が本投資法人保有分全体の運用効率及び流動性の向上に資するものであると判断し、取得を決定しました。今回追加取得する取得予定資産は、事務所棟4階の一部及び店舗B棟2階の一部です。取得予定資産の取得により、飯田橋プラーノにおける既保有分を含めた本投資法人の持分割合は、土地11.84% （不動産登記簿上の敷地権割合に基づく便宜上の持分割合）、建物6.51%となります。
(注1)  (注2)
(注1)の詳細は2022年3月28日付公表「資産の取得に関するお知らせ（飯田橋プラーノステージビルディング)」、(注2)の詳細は2022年5月10日付公表「資産の取得及び物件名称変更に関するお知らせ（飯田橋プラーノ：追加取得）」を、それぞれご参照ください。
（2）取得の概要
の取得予定資産:  不動産(注1) 2物件名称：飯田橋プラーノ（追加取得） @取得予定価格  ：  383百万円(4)契約締結日： 2024年3月27日（不動産譲渡契約の締結） 5取得予定日:   2024年6月26日(所有権の移転) @取得先:非開示(注2) @取得資金：自己資金（予定）(注3) 8支払予定時期 ：  2024年6月26日(9)媒介の有無:有(注1)　取得予定資産は、本日現在信託設定されていませんが、取得予定日付でみずほ信託銀行株式会社を信託受託者とする既保有分の信託財産に追加信託設定を行う予定です。 (注2)　取得先より開示することにつき同意を得られていないことから、やむを得ない事情により開示できない場合として記載していません。 (注3)　取得資金については、後述の「４.決済方法及び取得の日程」をご参照ください。
(注2)　「所在地（地番）」「種類」「面積」「構造・規模」「所有形態」及び「建築時期」は登記等上の記載に基づいていまゲー (注3)共有の形で取得する所有権持分割合（0.76%）を土地面積に来じて便宜上の特分相当敷地面積を算出しています。 (注4)本投資法人が取得するのは、事務所棟4階の一部及び店舗B棟2階の一部です。 (注5)本取得により、既保有分を含む「取得価格」は6,333百万円、同「便宜上の特分相当敷地面積」は925,33 m² (279. 91坪)、同「床面積」は4, 563. 91 ㎡（1, 380. 58坪）に、それぞれなる予定です。 (注6)   「テナントの内容」は、取得予定日時点における予定に基づき記載しています。 (注7)本日現在、取得予定資産の事務所棟部分は取得先が自用していますが、本日付で当該区面について本投資法人と取得先関係会社との間で定期貨貨借契約を締結し、取得予定日から2024年8月31日まで取得先関係会社が貨借する子定です。取得先関係会社の退去後、本投資法人負担で原状回復工事及びテナント募集を行います。店舗B様部分については、一般的なバススルー方式のマスターリース契約を締結予定であることから、エンドテナント（1テナント）数を「テナントの総数」として算出しています。 (注8)   「想定NOI (年間)」及び「想定NOI利回り」については、安定期の数値を記載しています。定義については前記「１．資産の取得の概要（注3）」をご参照ください。また、安定期の総貨貸可能面積に対する稼働率は96. 7%と想定しています。
（4）取得先の概要
取得先は国内事業会社です。当該取得先から開示することにつき同意が得られないため、詳細については開示していません。なお、当該取得先は、本日現在、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号、その後の改正を含みます。）に定める利害関係人等（以下「利害関係人等」といいます。）並びに本資産運用会社の自主ルール（利益相反対策ルール）に定めるスポンサー関係者（以下「スポンサー関係者」といいます。）のいずれにも該当しません。また、本投資法人及び本資産運用会社と当該取得先との間には、記載すべき資本関係、人的関係及び取引関係はなく、当該取得先は本投資法人及び本資産運用会社の関連当事者でもありません。
( 5 )物件取得者等の状況
取得予定資産は、本投資法人・本資産運用会社と特別な利害関係にあるものからの取得ではありません。
( 6 )媒介の概要
媒介者は国内事業会社です。当該媒介者から開示することにつき同意が得られないため、詳細については開示していません。なお、媒介者は本日現在、利害関係人等及びスポンサー関係者のいずれにも該当しません。 ( 7 )利害関係人等及びスポンサー関係者との取引該当事項はありません。
3．フォワード・コミットメント等
(1)フォワード・コミットメント等(注)に該当する取得予定資産取得予定資産の取得はフォワード・コミットメント等に該当します。 (注)「フォワード・コミットメント等」とは、金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」において、 「先日付での売買契約であって、契約締結から１月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているものその他これに類する契約」と定義されています。 ( 2 )フォワード・コミットメント等を履行できない場合の本投資法人の財務への影響等本投資法人は取得予定資産の取得の確実な履行を担保するため、取得先との間で本日付で不動産譲渡契約を締結しました。不動産譲渡契約において、当事者は、相手方当事者に当該契約上の重大な義務の違反がある場合、その違反を具体的に示した書面による通知を取得予定日までに相手方当事者に対して行うことにより、当該契約を解除することができ、当該契約を解除した当事者は、相手方当事者に対して、売買代金（取得予定価格）の2割に相当する金額を上限とする違約金を請求できるものとされています。
4.快済方法及び取得の日程
( 1 )決済方法取得資金については自己資金を予定しており、取得予定資産引渡時に一括決済する予定です。
( 2 )取得の日程

5．運用状況の見通し
本取得に加え、本日付公表「国内不動産信託受益権の譲渡に関するお知らせ（川崎東芝ビル）」のとおり2024年11月期（第42期）に1物件の資産の譲渡も決定しています。これらの取り組みにより本投資法人が2024年1月19日付で公表した2024年11月期（第42期）の1ロ当たり分配予想に対し5%以上の差異が生じる見込みとなったことから、１ロ当たり分配予想の修正を行います。詳細は本日付公表「2024年11月期（第42期）の分配予想の修正に関するお知らせ」及び「2024年3月27日公表のプレスリリースに関する補足説明資料」をご参照ください。
以　上【添付資料】
ポートフォリオサマリー外観写真、位置図及び配置図（イメージ) *本投資法人のホームページアドレス： https://www.united-reit.co.jp参考資料1ポートフォリオサマリー
オフィスピルとホテルの複合用途物件である「新大阪セントラルタワー」及び「ＳＳ30」は、各用途欄においてそれぞれ1物件としてカウントしていますが、合計欄においては各物件をそれぞれ１物件としてカウントしています。そのため、用途別の物件数を足し合わせても、合計欄の物件数とは一致しません。なお、本投資法人は2024年3月28日付でオフィスピル、商衆施設等複数施設で構成される「大阪ベイタワー」の追加取得(2, 637百万円)を予定しており、本物件の取得価格合計は既保有分（2, 637百万円。全てオフィスビル用途で表示）と合おせて5, 274百万円となりますが、投資対象不動産を追加取得した場合の用途区分の見直しルール（＜注＞）に基づき、上表ではオフィスビル部分と商業施設部分にそれぞれ抜分した金額を用いています。 ＜注＞本資産運用会社の内規（資産運用衆務細則）において定める追加取得時における用途区分の見直しルール当該投資対象不動産について、追加取得後の取得価格が50億円超となった場合は、当該投資対象不動産の各用途の賃貸可能面積比率に基づきを按分して各用途に区分します。ただし、賃貸可能面積が当該投資対象不動産の35%以下となる用途については、賃貸可能面積比率が最大となる用途に加えるものとします。 (注2)金額は、単位未満を四捨五入して記載しています。したがって、記載されている金額を足し合わせても、合計値と一致しない場合があります。また、取得（予定）価格の合計値に占める比率は、小数点以下第2位を四捨五入して記載しています。したがって、記載されている比率を足し合わせても、合計値と一致しない場合があります。
と表記しています。
(注5) 「プラッシングウェープ江の島」（譲渡予定日2024年3月29日、譲渡予定価格2, 150百万円（取得価格1, 800百万円）及び｢川崎東芝ビル｣（譲渡予定日2024年6月28日、譲渡予定価格19, 000百万円（取得価格19, 200百万円））については、譲渡が予定どおり実施されることを前提として上表から除外しています。詳細は2024年2月20日付「国内不動産信託受益権の講渡に関するお知らせ（プラッシングウェープ江の島）」及び本日付「国内不動産信託受益権の譲渡に関するお知らせ（川崎東芝ビル)」をご参照ください。 (注6)直近のポートフォリオ一覧については、本投資法人のホームページでもご確認いただけます。 https://www.united-reit.co.jp/ja/portfolio/index.html参考資料2