2024年4月22日不動産投資信託証券発行者名森トラストリート投資法人上場取引所東n l作品thどURL  https://www.mt-reit.jp/ (氏名)内藤 宏史代技者8961 (役職名) 執行役員森トラスト・アセットマネジメント株式会社(役職名)代表取締役社長(役職名)常務取締役運用戦略部長( T E L ) (03)6435-7011 （氏名）内藤 宏史(氏名)相澤　信之資産運用会社名代技者問　合　せ　先　真　任　者　有価証券報告書提出予定日 2024年５月29日決算補足説明資料作成の有無：有決算説明会開催の有無：有　（機関投資家及びアナリスト向け）分配金支払開始予定日2024年５月15日(百万円未満切捨て)
万円)の実施によるものです(注2 )配当性向については小数点第１位未満を切り捨てて表示しています。
2．2024年８月期（2024年３月１日～2024年８月31日）及び2025年２月期（2024年９月１日～2025年２月28日）の運用状況の予想
(注1 ) 2024年８月期の１口当たり分配金は、当期純利益に2024年８月期に見込んでいる不動産等売却益にかかる圧縮積立金積立額(448百万円)を控除した全額を分配することを想定しています。 (注2)2025年２月期の１口当たり分配金は、当期純利盆に2025年２月期に見込んでいる不動産等売却盆にかかる圧縮積立金額立額(552百万円)を控除した全額を分配することを想定しています。
※　その他
（1）会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示①　会計基準等の改正に伴う会計方針の変更：無②　①以外の会計方針の変更：無③　会計上の見積りの変更:無④　修正再表示：無（2）発行済投資口の総口数①　期末発行済投資口の総口数（自己投資口を含む） ②　期末自己投資口数
(注)１口当たり当期純利益の算定の基礎となる投資口数については、32ページ「１口当たり情報に関する注記」をご参照ください。
※　決算短信は公認会計士又は監査法人の監査の対象外です。
※　特記事項
本資料に記載されている運用状況の見通し等の将来に関する記述は、本投資法人が現在入手している情報及び合年表示に記載されている。お客様の定理しており、実際の運用状況等は後々な要因により大きく異なる可能性が
理的であると判断する一定の前提に基づいており、実際の運用状況等は後々な要因により大きく異なる可能性が
あります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。運用状況の予想の前提条件については？ページ「2024年８月期(2024年３月１日～2024年８月31日)及び2025年２月期(2024年９月１日～2025年２月28日)運用状況の予想の前提条件」をご参照ください。

1. 運用状況
( 1 ) 運用状況(a)当期の概況①　投資法人の主な推移森トラストリート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、投資信託及び投資法人に関する法律に基づき、森トラスト・アセットマネジメント株式会社（2003年11月１日に日本総合ファンド株式会社より商号変更）（以下「本資産運用会社」といいます。）を設立企画人として、2001年10月２日に設立されました。 2002年３月28日付の事業用借地契約にかかる土地「フレスポ稲毛」（信託受益権）の取得を皮切りに、運用を開始しました。以降、箸実に資産規模を拡大し、2004年2月13日に東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場（銘柄コード8961）しました。その後、2023年３月１日付で、本投資法人を吸収合併存統法人、森トラスト・ホテルリート投資法人（以下「MTH」といいます。）を吸収合併消滅法人とする吸収合併（以下「本合併」といいます。）を行い、商号を「森トラスト総合リート投資法人」から「森トラストリート投資法人」へ変更しました。当期末現在の本投資法人の資産総額は476, 364百万円となり、合計21物件の保有不動産を運用しています。
②　投資環境と運用実績
当期の日本経済は、円安や商品価格の改定による採算性向上等を背景とした好調な企業業績、インバウンド需要の拡大等により回復傾向が見られましたが、個人消費や企業の設備投資は物価高等により軟調に推移しており、やや力強さに欠ける状況となりました。不動産流通市場は、世界的な金融引締めに伴う金利上昇や景気後退リスク、日本銀行の金融緩和政策の見直しに対する警戒感等のマイナス材料はあるものの、国内外投資家の物件取得意欲は引き続き庭堅い状況にあります。このような状況の中、投資対象となる優良物件の売却は限定的であり、厳しい物件取得環境が継続しています。不動産賃貸市場のうちオフィスピルについては、好調な企業業績や出社率の上昇等を背景に、空室率が緩やかに改善し、堅調に推移する需要に対応する形で貨料水準についても下落に一服感が出て、需給がタイトなエリアにおいては底上げの動きが見られました。ホテルについては、中国からの訪日客が本格回復に至らない状況下にあるものの、円安等も追い風に、米国や韓国、台湾等からの訪日客増加が続き、国内宿泊需要も底堅く推移したことから、引き続き回復傾向となりました。商業施設については、足元で個人消費に軟調な推移が見られるものの、百貨店、スーパー、コンピニエンスストア販売額等は人流の回復や、インバウンド需要の増加等により前年水準を上回り、堅調に推移しました。東京の高級賃貸住宅については、新規供給量が限定的である一方、需要は維持されており、稼働率・賃料水準ともに堅調に推移しました。このような投資環境の中、当期の本投資法人は、運用資産における稼働率の維持向上、貨料の改定交渉を粘り強く進めるとともに、ホテルについては、各ホテルの事業療境や運営状況を月毎に把握したうえで、収益向上を図るための協議をホテル側と継続的に行いました。また、2024年２月29日付で仙台MTビルの追加取得及び新橋駅前MTRビルの譲渡を行い、より安定した収益の確保を図るべく運用を行ってきました。当期末現在における本投資法人の保有不動産は21物件、帳簿価額の総額は449,554百万円となり、当期末時点での保有不動産の稼働率は92.4%（90.8%（注１））となりました。なお、本投資法人及び本資産運用会社では、資産運用業務における環境に対する配慮、社会への貢献及び組織のガバナンス強化といったサステナビリティ向上への取り組みが、中長期的な投資法人の投資主価値向上に必要不可欠であるという認識のもと、環境・社会・ガバナンスに配慮した取り組みを進めています。当期は「Ｅ：環境」に関して、紀尾井町ビル、仙台MTビル、御堂筋MTRビル及びヒルトン小田原リゾート&スバにおける照明器具のLED化工事の実施など設備の省エネ化を進め、2023年12月には本投資法人として初のグリーンポンド（10億円）を発行しました。また、環境認証・評価の取得にも取り組んでおり、当期においては、神谷町トラストタワーでDBJ Green Building認証（注2）を、ホテルサンルートプラザ新宿では本投資法人として初めてBELS（注３）を取得しました。当期末現在における環境認証・評価取得物件は合計13物件、ポートフォリオ（底地を除く）における環境認証・評価取得割合は物件数ベースで65％、賃貸可能面積ベースで約57 ％となっています。 「Ｓ：社会」に関しては、本資産運用会社の従業員満足度調査の結果に基づき満足度向上のためのアクションプランを策定し、より健康で快適な働きやすい職場環境の提供に取り組んでいます。 「Ｇ：ガバナンス」に関しては、全役職員に対して定期的にコンプライアンス研修等の教育・啓発活動を実施し、役職員のコンプライアンス意識の向上を図っています。 (注1 )括弧内には、貨料収入がサプリース契約の貨料に連動する仕組みのマスターリース契約またはバス・スル一型のマスターリース契約を採用している物件について、サプリース契約に基づく稼働率を基に算出した稼働率を記載しています。 (注2)  DBJ Green Building認証とは、株式会社日本政策投資銀行（DBJ）が創設した認証制度であり、物件の環境性能に加えて、防災やコミュニティへの配慮等を含む様々なステークホルダーへの対応を含めた総合的な評価に基づき、社会・経済に求められる不動産を評価・認証し、その取り組みを支援するものです。 (注3 ) BELSとは、国土交通省が定める「非住宅建築物に係る省エネルギー性能の表示のための評価ガイドライン（2013）」に基づき、第三者評価機関が非住宅建築物の省エネルギー性能等に関する評価を行う制度です。
③　資金調達の概要
当期においては、期限の到来した既存借入金計19, 500百万円の返済及び手元資金の拡充のため、計20, 500百万円の借入れを実施しました。また、2024年２月に債還期限を迎えた第13回無担保投資法人債3,000百万円の償還資金に充当するため、以下のとおり第20回無担保投資法人債を発行しました。加えて、グリーンボンドを含むグリーンファイナンス実施のために、グリーンファイナンス・フレームワーク（注1 ）（以下「本フレームワーク」）を策定するとともに、本フレームワークに基づき、東京汐留ビルディング（注2）の取得のために調達し、その後リファイナンスした借入金のうち、2024年10月末までに返済期限を迎える借入金（合計14, 500百万円）の返済資金の一部に充当するため、以下のとおり第21回無担保投資法人債（グリーンボンド）を発行しました。 (注1 )本フレームワークに対する第三者評価として、株式会社日本格付研究所（JCR）より「JCRグリーンワァイナンス・フレームワーク評価」の泉上位評価である「Green １（F）」を取得しています。 (注2)東京汐留ビルディングは、本フレームワークに定める適格クライテリアを満たすグリーンビルディング(DBJ Green Building認証：３つ星）です。
この結果、当期末現在の有利子負債残高は226, 500百万円、うち短期借入金は11, 000百万円、長期借入金は200, 500百万円( 1年内返済予定の長期借入金43, 500百万円を含みます。)、投資法人儀は15, 000百万円( 1年内債還予定の投資法人債1,000百万円を含みます。)となっています。なお、期末総資産有利子負債比率は47.5% (前期末47.4%)となっています。また、2024年２月29日現在、本投資法人は株式会社日本格付研究所(JCR)からAA (格付の見通し：安定的)の長期発行体格付を取得しています。
④　楽績及び分配の概要
このような運用の結果、当期の棄績は、営案収益12, 080百万円、営案利益7, 937百万円となり、そこから借入金にかかる支払利息等を控除した経常利益は7, 257百万円、当期純利益は7, 247百万円となりました。また、分配金については、租税特別措置法第65条の７の「特定の資産の買換えの場合の課税の特例」を活用し積み立てた圧縮積立金714百万円を控除した後の当期未処分利益に対して、税制の特例（租税特別措置法第67条の15）の適用により、利益分配金の最大額が損金算入されることを企図して、その全額を分配することとし、投資口１口当たりの分配金は1,835円となりました。
(b)次期の見通し
①　概況日本経済の今後については、世界的な金融引締めや、中国経済の停滞等により世界経済の回復ベースが鈍化している中、国内においても物価高等によって個人消費、設備投資が軟調に推移し、足元で足踏み状態にありますが、米国を中心に世界経済の下振れリスクが薄らいでおり、また、貧上げによる実質貧金の改善やインバウンド需要の更なる回復が見込まれることを鑑みれば、緩やかな景気回復の継続が期待されます。一方で、日本銀行の政策変更や政府のエネルギー価格抑制策終了の影響などには注視が必要です。不動産流通市場に関して、世界的な金融引締めに伴う金利上昇や景気後退リスク、日本銀行の金融緩和政策の見直しに対する警戒感等、市場にマイナスの影響を与えている材料はあるものの、諸外国に比べた日本市場の相対的な安定性の高さにも支えられ、国内外の投資家の物件取得意欲は引き続き庶堅い状況にあります。その一方で、投資対象となる優良物件の売却は限定的であることから、当面の取引価格は高値圏で推移し、期待利回りは低水準な環境が続くことが想定されます。不動産賃貸市場のうちオフィスピルについては、好調な企業業績や出社率の上昇等を背景に、館内増床や拡張移転、立地改善の動きが継続し、オフィス需要が回復傾向にあることから、既存ビルにおいては緩やかに空蛮率が改善し、貨料についても競争力の高いエリアにおいては、底上げの動きが続くことが期待されます。一方で新規供給ビルについては、2024年の供給量は前年に比べて減少する見通しであるものの、2025年には再び東京都心部を中心とした大量供給が見込まれており、今後の空室準の推移については引き続き注視が必要と考えます。ホテルについては、引き続き円安傾向が続く中で、インバウンドの更なる回復が見込める環境となり、稼働準と客室単価双方の上昇という好循環が生じることが期待されます。また、中国からの訪日客も緩やかながら増加傾向ではあるため、より本格的に回復してくれば、更なる成長も見込めると考えられます。一方で、コロナ禍を経た療境変化による人手不足、オーバーツーリズムに対する懸念の声には注意する必要があります。商業施設については、インバウンド需要の拡大による好影響が期待されますが、物価上昇等を受けて個人消費は足元で軟調に推移しており、今後の政府のエネルギー価格抑制策終了の影響や貧金上昇の状況を注視していく必要があります。東京の高級賃貸住宅については、新規供給が限定的である一方で、引き続き堅調な需要が続くと想定されるため、稼働率・賃料水準ともに底堅く推移することが見込まれます。
②　保有不動産の運用戦略
本投資法人は、保有不動産の賃貸借契約形態において、市場賃料水準の下落が直ちに本投資法人の保有不動産の収益に大きな影響を与えることがないよう、引き続き中長期で固定賃料とする定期建物賃貸借契約の比重を一定の割合で確保していきます。但し、新規賃貸借契約の締結の際には、契約期間、賃料の中長期固定化等に関して、対象不動産の立地や特徴を見極めたうえで、適宜検討を行い、収益の最大化を目指します。また、保有不動産の運営管理については、市場競争力を維持向上させ、資産性、安定性、成長性を兼ね備えた運用が可能となるよう、以下の方針にて行います。 1．入居しているテナント満足度向上に注力し、各保有不動産の特徴を見極めたうえで、予防保全・安全管理の徹底及びテナントや利用者とのカスタマーリレーションの充実等に留意し、本投資法人の保有不動産の高稼働率の維持に努めます。また、空室及び空室予定の発生の際は、市場分析を的確に行ったうえで、森トラストグループ、不動産仲介会社及びプロバティ・マネジメント会社と連携してリーシングに注力します。 2．新規賃貸借契約の締結に際しては、将来の賃貸収益を確実なものにするため、中長期の定期建物賃貸借契約、その他貨料の固定化または契約期間の長期化に配慮した貨貸借契約を締結するよう努めます。また、宿泊施設については、宿泊施設の収益向上の恩恵を本投資法人が享受するため、固定貨料に加えて売上実繚等に連動した変動貧料を定める契約も取り入れます。なお、投資不動産の賃貸にかかる契約形態については、保有不動産を直接テナントに賃貸する形態のほか、テナントとの間に賃借人（マスターレッシー）を介在させ、マスターレッシーに対し賃貸する契約形態（マスターリース契約）がありますが、マスターリース契約については、対象不動産の規模、用途、入居テナント等の特性を吟味したうえで一定の効果が認められる場合には、積極的に検討します。 3．保有不動産の経年劣化や築年数を考慮のうえ、老朽化した設備等に関しては更新を行い、さらに、競合物件に引けをとらない市場競争力を高めるため、積極的な投資を行い、安定的な稼働率の維持に努めます。
③　新規投資不動産の投資戦略
本投資法人の資産規模の拡大及び新規不動産取得のため、物件情報ルートの更なる開拓・深耕を図り、算の高い物件情報の収集に努めることに注力しつつ、以下の投資戦略のもとで投資を行うことを基本とします。 1.投資不動産の属性を用途の観点から「オフィスピル」・「宿泊施設」・「その他」（当面の間、商楽施設及び住宅）の３つに分類し、「オフィスビル」・「宿泊施設」を中核資産とし、「その他」への分散投資も行います。各用途への投資割合は、「オフィスピル」40～80％、「宿泊施設」20～55％、「その他」0～ 30%とします。 2．投資不動産の投資地域は、ポートフォリオのキャッシュフローの変動リスクを軽減させるため、分散させます。投資不動産のうち、オフィスピルの投資地域は、商業・産業・人口の集積地である「東京都心部」を中心としますが、「都心周辺部・政令指定都市等」に立地する投資不動産への分散投資も行います。投資割合は「東京都心部」60％以上、「都心周辺部・政令指定都市等」を40％以下とし、投資にあたっては、交通利便性、当該地域における投資不動産の用途の適合性、競争力等を調査したうえで、投資判断を行うこととします。投資不動産のうち、宿泊施設の投資地域は、主として「全国主要都市」及び「著名な観光地エリア」とします。
④　財務戦略等
金融環境の変化によるマイナスの影響を抑えつつ資金調達コストの低減を図ることを念頭に、借入金額及び借入期間等について検討し、最適なバランスで調達するよう努めます。従前からの金融機関との長期的なリレーションを重視しながらも借入先の多様化や投資法人債の発行も検討するとともに、サステナビリティ（持続可能性）向上への取り組みの一環としてグリーンファイナンス（環境改善効果のあるプロジェクトに関する資金調達）も検討します。
⑤　決算後に生じた重要な事実
資産の譲渡本投資法人は、2024年４月22日付で下記の資産の譲渡に関する不動産売買契約を締結しました。
橋本MTRビル

⑥　運用状況の見通し2024年８月期（2024年３月１日～2024年８月31日）及び2025年２月期（2024年９月１日～2025年２月28日）の運用状況については、以下のとおり見込んでいます。運用状況の予想の前提条件については、以下の「2024年８月期（2024年３月１日～2024年８月31日）及び2025年２月期（2024年９月１日～2025年２月28日）運用状況の予想の前提条件」をご参照ください。
利益、経常利益、当規純利益、１日当たり分配金は変動する可能性があり、これらの額を保証するものではありません。 (注2 )  2024年８月翔及び2025年２月期については内部留保の積立を前提としています。

2.財務諸表

（3）投資主資本等変動計算書
前期（自　2023年３月１日　至　2023年８月31日）
当期（自　2023年９月１日　至　2024年２月29日）
( 6 )継続企業の前提に関する注記該当事項はありません。

（８）財務諸表に関する注記事項
〔貸借対照表に関する注記〕

〔投資主資本等変動計算書に関する注記〕
〔キャッシュ・フロー計算書に関する注記〕
[リース取引に関する注記]

〔金融商品に関する注記〕
1．金融商品の状況に関する事項( 1 )金融商品に対する取組方針本投資法人は、運用資産の効率的な運用及び運用の安定性に資するため、資産の取得、修繕等または分配金の支払い、もしくは債務の返済(敷金等並びに借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。)、運転資金等に手当てされる資金を、借入れ、投資法人債の発行及び投資口の発行等により調達しています。会資の運用は、安全性、換金性等を考慮し金利環境及び資金繰りを十分に鑑みたうえで慎重に行っています。 ( 2 )金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制預金は本投資法人の余資を運用するものであり、預入先金融機関の破綻等の信用リスクに晒されますが、預入期間を短期に限定し、信用格付の高い預入先金融機関と取引することで、信用リスクを限定しています。借入金及び投資法人債は主に不動産等の取得、借入金及び投資法人債のリファイナンス等を目的とします。返済時及び償還時に流動性リスクに晒されますが、有利子負債比率を適正に管理し、返済期限や借入先の分散化を図ることにより、流動性リスクを管理しています。預り敷金及び保証金はテナント退去時に流動性リスクに晒されますが、テナントの退去状況を適切に把握することにより、流動性リスクを管理しています。 (3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明金融商品の時価の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。
2．金融商品の時価等に関する事項
2023年８月31日現在の貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。また、「現金及び預金」「信託現金及び信託預金」「短期借入金」は、現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。
2024年２月29日現在の貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。また、「現金及び預金」「信託現金及び信託預金」「短期借入金」は、現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。
負債( 1 ) 1年内償還予定の投資法人債 （ 3 )投資法人債によっています。 ( 2 ) 1年内返済予定の長期借入金 （ 4 )長期借入金っています。 ( 5 )預り敷金及び保証金 （ 6 )信託預り敷金及び保証金投資法人債の時価については、元利金の合計額を投資法人債の残存期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いて算定する方法長期借入金の時価については、元利金の合計額を同様の新規借入れを行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によ預り敷金及び保証金、信託預り敷金及び保証金については、その特来キャッシュ・フローを、返済期日までの期間及び信用リスク
〔有価証券に関する注記〕

[デリバティプ取引に関する注記]

〔持分法損益等に関する注記〕

〔関連当事者との取引に関する注記〕
1．親会社及び法人主要投資主等前期(自2023年３月１日　至2023年８月31日)該当事項はありません。当期(自2023年９月１日　至2024年２月29日)該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自2023年３月１日　至2023年８月31日)該当事項はありません。当期(自2023年９月１日　至2024年２月29日)該当事項はありません。
3.兄弟会社等

(注2)取引条件の決定方法等不動産の購入、売却、賃貸及び管理については、市場水準等を総合的に勘案のうえ、本資産運用会社が定める利苦関係人取引規程及びコンプライアンスに関する諸規程に基づき適正な手続きを経て決定しています。資産運用報酬の支払については、本投資法人の規約により上限を定め、役員会により決定した科率によっています。 (注3)千円未満を切り捨てて表示しています。
(注2)取引条件の決定方法等不動産の購入、売却、賃貸及び管理については、市場水準等を総合的に勘案のうえ、本資産運用会社が定める利害関係人取引規程及びコンプライアンスに関する諸規程に基づき適正な手続きを経て決定しています。資産運用報酬の支払については、本投資法人の規約により上限を定め、役員会により決定した科率によっています。 (注3)千円未満を切り捨てて表示しています。
4．役員及び個人主要投資主等
前期(自2023年３月１日　至2023年８月31日)本投資法人執行役員内藤宏史が第三者（森トラスト・アセットマネジメント株式会社）の代表者として行った取引については、上記「３．兄弟会社等」に記載の森トラスト・アセットマネジメント株式会社との取引のとおりです。当期(自2023年９月１日　至2024年２月29日)本投資法人執行役員内藤宏史が第三者（森トラスト・アセットマネジメント株式会社）の代表者として行った取引については、上記「３．兄弟会社等」に記載の森トラスト・アセットマネジメント株式会社との取引のとおりです。 〔企業結合に関する注記〕前期(自2023年３月１日　至2023年８月31日)取得による企業結合1．企業結合の概要(１)被取得企業の名称及びその事業の内容被取得企業の名称：森トラスト・ホテルリート投資法人（以下「MTH」といいます。）事業の内容：不動産投資信託( 2 )企業結合を行った主な理由本投資法人とMTHはオフィスアセットの安定性とホテルアセットの成長性を併せ持つポートフォリオを構築するとともに、スポンサーサポートを最大限活用して成長路線へと回帰することが更なる投資主価値の向上に繋がると判断し、2022年11月22日付で合併契約を締結し、2023年３月１日付でその効力が発生しました。 ( 3 )企業結合日(合併効力発生日) 2023年３月１日(4)企業結合の法的形式本投資法人を吸収合併存続法人、MTHを吸収合併消滅法人とする吸収合併方式( 5 )結合後投資法人の名称森トラストリート投資法人（2023年３月１日付で森トラスト総合リート投資法人から商号変更しました。） ( 6 )取得企業を決定するに至った主な根拠企業結合に関する会計基準に基づき、総体としての投資主が占める相対的な議決権比率、役員会等の構成その他の要素を総合的に勘案して、本投資法人を取得企業と決定しました。 2．当期に係る損益計算書に含まれる被取得企業の業績期間2023年３月１日から2023年８月31日まで3．被取得企業の取得原価及びその内訳
4．取得の対価として交付した投資口の交換比率及びその算定方法並びに交付投資口数(1)投資日の交換比率MTHの投資口１口に対し、本投資法人の投資口1.84口の割合をもって本投資法人の投資口を割当交付しました。なお、本交付に先立ち、本投資法人は2023年２月28日を基準日、2023年３月１日を効力発生日として、本投資法人の投資口１口につき２口の割合による投資口の分割を行いました。 (2)算定方法本合併に用いられる合併比率の算定にあたって、公正性を期すため本投資法人はSMBC日興証券株式会社をMTHはみずほ証券株式会社を、それぞれ本合併のためのフィナンシャル・アドバイザー（以下「FA」といいます。）として選定し、合併比率の算定を依頼しました。それぞれの財務実績や資産・負債の状況、今後の事業の見通し、本投資法人の合併によるメリット、FAが行った財務分析の結果等の要因を総合的に勘案し、協議・交渉を慎重に重ねた結果、上記合併比率が妥当であると判断しました。 (３)交付した投資口数920, 000口
6.のれんの金額及び発生原因( 1 )のれんの金額629, 256千円(2)発生原因企業結合におけるMTHの時価純資産額69, 106, 743千円を上回る69, 736, 000千円（取得原価）で取得したことにより発生しています。 (3)のれんの償却方法及び償却期間20年間で均等償却しています。 7．企業結合日に受け入れた資産及び引き受けた負債の額並びにその主な内訳
8．企業結合日が当営業期間の開始日に完了したと仮定した場合の当期に係る損益計算書に及ぼす影響の概算額企業結合日と営業期間開始日が一致しているため、影響はありません。当期(自2023年９月１日　至2024年２月29日)該当事項はありません。 〔税効果会計に関する注記〕
〔退職給付に関する注記〕
[資産除去債務に関する注記]

〔収益認識に関する注記〕
1．願客との契約から生じる収益を分解した情報
前期(自2023年３月１日　至2023年８月31日)
「 म्ल (注1)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事案収入等は収益認識会計基準の適用外となるため、客との契約から生じる収益」には含めておりません。なお主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。 (注2)不動産等の売却については、投資法人の計算に関する規則（平成18年内関府令第47号）第48条第２項に基づき、損益計算書において不動産等売却損益として計上するため、不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額を記載しています。当期(自2023年９月１日　至2024年２月29日)
(注1 )企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等社収益認識会計基準の適用外となるため、 「頭客との契約から生じる収益」には含めておりません。なお主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です. (注2)不動産等の売却については、投資法人の計算に関する規則（平成18年内関府令第47号）第48条第２項に基づき、損益計算書において不動産等売却損益として計上するため、不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額を記載しています。
２．願客との契約から生じる収益を理解するための基礎となる情報
重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。 3．顯客との契約に基づく履行義務の充足と当該契約から生じるキャッシュ・フローとの関係並びに当計算期間末において存在する顧客との契約から翌計算期間以降に認識すると見込まれる収益の金額及び時期に関する情報前期(自2023年３月１日　至2023年８月31日) ( 1 )契約資産及び契約負債の残高等

（２）残存履行義務に配分した取引価格
2023年８月31日現在、不動産等の売却にかかる残存履行義務に配分した取引価格の総額は、2022年７月28日に売却契約を締結した不動産等にかかる7, 266, 666千円です。本投資法人は、当該残存履行義務について、2024年2月29日に予定している当該不動産等の引渡に伴い、収益を認識することを見込んでいます。水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する、顧客である貨借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る權利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識会計基準第80－22項（２）の定めを適用し、残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。当期(自2023年９月１日　至2024年２月29日)

（２）残存履行義務に配分した取引価格
水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する、顧客である貨借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識会計基準第80－22項（２）の定めを適用し、残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。
[セグメント情報等]
1.セグメント情報本投資法人の事業は不動産賃貸事業の単一事業であるため、開示対象となる報告セグメントがありませんので記載を省略しています。
2.関連情報
前期(自2023年３月１日　至2023年８月31日) ( 1 )製品及びサービスごとの情報単一の製品・サービスの外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため記載を省略しています。 ( 2 )地域ごとの情報①　宮楽収益本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため記載を省略しています。 ②　有形固定資産本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため記載を省略しています。 (３)主要な願客ごとの情報
当期(自2023年９月１日　至2024年２月29日) ( 1 )製品及びサービスごとの情報単一の製品・サービスの外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため記載を省略しています。 ( 2 )地域ごとの情報①　宮楽収益本邦の外部顧客への営案収益が損益計算書の営案収益の90％を超えるため記載を省略しています。 ②　有形固定資産本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため記載を省略しています。 ( 3 )主要な願客ごとの情報
(注)同社に対する不動産等売却益については、「損益計算書に関する注記」に記載しています。 [賃貸等不動産に関する注記]本投資法人では、東京都を中心として、賃貸オフィスピルや宿泊施設等を所有しています。これら賃貸等不動産
(注3)前期増減額のうち主な増加理由は2023年３月１日付で吸収合併したMTHから承離した不動産等、神谷町トラストタワーの取得及び仙台MTピルの取得であり、減少理由は新橋駅前MTRビルの譲渡及び減価償却費です。当期増減額のうち主な増加理由は仙台MTピルの取得であり、減少理由は新橋駅前MTRビルの譲渡及び減価償却費です。 (注4 )翔末の時価については、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額または調査価額です。
(注2)不動産等売却益は「答案収益」に計上されています。

〔重要な後発事象に関する注記〕
資産の譲渡本投資法人は、2024年４月22日付で下記の資産の譲渡に関する不動産売買契約を締結しました。橋本MTRビル譲渡の概要
売買契約において、相手方が売買契約上の債務を履行しないときは、催告のうえ売買契約を解除することができるものとされています。義務達反により完買契約が解除された場合には、解除の原因者は、相手方に対して当該完買代金の20％相当額を達約金として支払うものとされています。
( 9 )発行済投資口の総口数の増減

(注2)１口当たり発行価格500,000円にて新規２物件の取得資金の調達を目的とする私募投資口の追加発行を行い、運用を開始しました。 (注3)１口当たり発行価格500,000円にて新規物件取得の手付資金の調達を目的とする私募投資口の追加発行を行いました。 (注4 ) １口当たり発行価格500,000円にて新規物件取得の残金決済資金の調達を目的とする私募投資口の追加発行を行いました。 (注5 ) １口当たり発行価格500,000円にて新規３物件の取得資金の調達を目的とする私募投資口の追加発行を行いました。 (注6 ) １口当たり発行価格500,000円にて新規物件取得資金及び借入金返済資金の調達を目的とする私募投資口の迫加発行を行いました。 (注7 ) １口当たり発行価額800,000円にて新規物件取得に伴う借入金返済資金の調達を目的とする第三者割当によ(注11)2014年３月31日を基準日とし、2014年４月１日を効力発生日として、投資口１口につき５口の割合による投資口の分割を行いました。 (注12)2023年２月28日を基準日とし、2023年３月１日を効力発生日として、投資口１口につき２口の割合による投資口分割をしたことにより、分割後の発行済投資口の総口数は2, 640, 000口となりました。 (注13)本投資法人は本合併にあたって、2023年３月１日付でNTHの投資口１口に対し本投資法人の分割後の投資口1. 84口を割当交付し、920, 000口の新投資口を発行したことにより、発行済投資口の総口数は3, 560, 000口となりました。

3.参考情報
(注1 ) 「用途区分」は、中核資産であるオフィスピル及び宿泊施設とその他の用途（商業施設、住宅）で区分しています。以下同じです。 (注2) 「保有総額」は、決算日時点の貸借対照表計上額(不動産及び信託不動産については、減価償却後の帳準価額)によっています。 (注３) 「対総資産比率」は、小数点第２位を四捨五入し記載しています。 (注4)千代田区・中央区・港区・品川区・渋谷区・新宿区(注5 )首都圏(東京都(東京都心部を除く)・神奈川県・千葉県・埼玉県)及び政令指定都市等(注6)東京23区及び政令指定都市(注7 )魅力的な文化や観光資源等を有し、既に観光集客力があるか、または将来、観光集客力が見込めるエリア
( 2 )投資不動産物件
2024年２月29日現在、本投資法人が保有する不動産及び本投資法人が保有する不動産信託受益権にかかる信託不動産は計21物件あり、これらの不動産は、いずれも本投資法人、あるいは信託不動産については信託契約に基づく信託受託者によって賃貸されています。
①　不動産及び信託不動産の内容一覧
2024年２月29日現在において、本投資法人が保有する不動産並びに不動産信託受益権及びその信託財産たる信託不動産の概要は以下のとおりです。 （以下、不動産並びに不動産信託受益権及びその信託財産たる信託不動産を個別に、または総称して「不動産等資産」といいます。）
(注3)東京汐留ビルディングの土地面積は、本投資法人が共有する土地の面積であり、他の共有者の共有枠分にかかる部分を含んでいます。当該土地のうち、本投資法人の共有特分は1, 000, 000分の375, 178です。また、東京汐留ビルディングの建物は、共有建物であり、延床面積に本投資法人の共有狩分（1,000,000分の375, 178）を乗じた面積は71,806.84㎡です。 (注4)神谷町トラストタワーの土地面積は、本件建物の敷地である土地全14筆の合計面積であり、その一部に借地及び他の所有者の特分を含んでいます。また、神谷町トラストタワーの建物は、区分所有建物であり、建物面積は区分所有建物の一棟の建物の延床面積を記載しています。なお、本投資法人を唯一の信託受益者とする信託受託者が所有する専有部分の床面積は13, 292. 02㎡です。当該専有部分のうち、７階から９階(合計床面積11,393.16㎡。なお、階数は登記簿上の階数に１を加えた呼称階を使用しています。以下、本物件に関してて別段の言及がない限り同様です。)は本投資法人を唯一の信託受益者とする信託受託者が単独で所有しており、14階(床面積3, 797. 72 m²)については本投資法人を唯一の信託受益者とする信託受託者が２分の１の共有特分を保有しています。従って、当該14階については、床面積に本投資法人を唯一の信託受益者とする信託受託者の共有持分(２分の１)を果じた面積(1,898,86㎡)を本投資法人を唯一の信託受益者とする信託受託者が所有する専有部分の床面積として記載しています。 (注5)上記21物件のうち、神谷町トラストタワー、ONピル、紀尾井町ピル、広尾MTRピル、仙台MTピル、神笠筋MTRピル、天神プライム、シャングリ・ラ東京、ホテルオークラ神戸、ヒルトン小田原リゾート&スパ、コートヤード・パイ・マリオット新大阪ステーション、コートヤード・バイ・マリオット東京ステーション、ホテルサンルートプラザ新宿、渋谷フラッグ及びフレスボ稲毛は信託不動産に、その他の６物件は不動産に分類されます。またフレスボ稲毛にかかる信託不動産は土地のみであり、建物は含まれていません。詳細は、後記「③不動産等資産の詳細な情報」をご参照ください。 (注6 ) ONピルの土地面積は、本投資法人を唯一の信託受益者とする信託受託者が共有特分を保有する土地３筆の合計面積(10, 850, 67㎡)であり、信託受託者が1, 000, 000分の840, 139の共有持分を保有しています。信託受託者保有分以外の共有持分は、本投資法人が大崎町ビルの敷地として保有しています。従って、当該３筆(合計面積10,850,67㎡)については、大崎町ビルの土地面積の一部及びONビルの土地面籍として各々に記載しています。また、大崎ITビルの土地面積は、本投資法人が所有し、または共有する土地全17筆の合計面積であり、他の共有者の共有持分を含んでいます。当該土地全17筆のうち、13筆(合計面積2, 880, 79㎡)は本投資法人が単独で所有しており、１筆(面積121, 28㎡)については本投資法人が５分の１の共有持分を保有し、３筆(合計面積10, 850. 67㎡)については、本投資法人が1, 000, 000分の159, 861の共有持分を保有しています。また、大崎町ビルの建物は、共有建物であり、延床面積に本投資法人の共有持分(1, 000, 000分の907, 880)を来じた面積は24, 495. 21 mです。 (注7)紀尾井町ビルの土地面積は、本件建物の敷地である土地全８筆の合計面積であり、他の所有者(分有)の持分を含んでいます。当該土地全８筆のうち、５筆(合計面積7, 433. 52㎡)は本投資法人を唯一の信託受益者とする信託受託者が単独で所有しています。また、紀尾井町ビルの建物は、区分所有建物であり、建物面積は区分所有建物の一棟の建物の延床面積を記載しています。なお、本投資法人を唯一の信託受益者とする信託受託者が所有する専有部分の床面積は24, 598. 85㎡です。 (注8)仙台ITビルの土地面積は、本件建物の敷地である土地全４筆の合計面積であり、他の所有者(分有)の狩分を含んでいます。当該土地全4筆のうち、３筆(合計画積4, 446, 90㎡)辻本投資法人を唯一の信託受益者とする信託受託者が単独で所有しています。また、仙台NTビルの建物は共有建物であり、本投資法人の信託受益権の対象となる持分（100,000分の90,845）を果じた面積は39,010.23㎡です。 (注9 )新横浜TECHピルは、A館及びB館の２棟の建物とその敷地により構成される不動産です。 (注10)シャングリ・ラ東京の土地面積は、本件建物の敷地である土地全５筆の合計面積であり、他の区分所有者の持分を含んでいます。また、シャングリ・ラ東京の建物は、区分所有建物であり、建物面積は丸の内トラストクワー本館及び沢館の建物全体の延床面積を記載しています。なお、本投資法人の倍託受益権の対象となる専有部分の床面積は22, 300. 31㎡です。 (注11)ヒルトン小田原リゾート&スパの土地面積は、本件建物の敷地である土地面積を記載しています。また、ヒルトン小田原リゾート&スパの建物面積は、建物全体の延床面積の総合計を記載しており、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分（100分の50）を乗じた面積は25, 302, 83㎡です。 (注12)コートヤード・バイ・マリオット新大阪ステーションの土地面積は、本件建物の敷地である土地面積であり、他の共有者の持分を含んでいます。また、コートヤード・バイ・マリオット新大阪ステーションの建物は共有建物であり、本投資法人の信託受益権の対象となる狩分（100分の74）を乗じた面積は12, 581. 68㎡です。 (注13)コートヤード・バイ・マリオット東京ステーションの土地面積は、本件建物の敷地である土地面積であり、他の区分所有者の持分を含んでいます。また、コートヤード・バイ・マリオット東京ステーションの建物は、区分所有建物であり、建物面積は区分所有建物が存する一棟の建物の延床面積を記載しています。本投資法人の信託受益権の対象となる専有部分の床面積は5,502,63㎡であり、その内、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分（1,000分の935）を乗じた面積は5, 144. 95㎡です。
(注2) 「取得価格」は、当該不動産等資産の取得に要した諸費用(売買媒介手数料、公租公課等)を含まない金額(売買契約書等に記載された売買価格）を記載しています。ただし、MTHが保有していた物件については、MTHとの合併時の受入価格である2023年２月期末時点での鑑定
評価額を記載しています。以下同じです。 (注3）「翔末草定価額」は、本投資法人の規約及び「投資法人の計算に関する規則」（平成18年内閣府令第47号。その後の改正を含みます。）
 (注4 ) 「投資比率」とは不動産等資産の取得価格の合計に対する各資産の取得価格の比率をいい、小数点第２位を四捨五入し記載していまt (注5)東京汐留ピルディングの取得価格については、2021年７月１日に共有持分1,000,000分の62,411及び2021年10月１日に共有持分1, 000, 000分の62, 411を講渡したため、当該物件共有持分1, 000, 000分の500, 000の取得価格である110, 000百万円のうち、2024年２月29日現在、本投資法人が保有する共有持分1, 000, 000分の375, 178に相当する価格を記載しています。 (注6)神谷町トラストクワーの取得価格は、2021年７月１日(13, 980百万円)、2021年10月１日(13, 980百万円)及び2023年３月１日(23, 700百万円）の各取得価格の合計額を記載しています(注7 )大崎MTピルの取得価格は、2005年３月31日(7,870百万円)、2005年10月28日(5,656百万円)及び2015年１月30日(860百万円)の各取得価格の合計額を記載しています。 (注8)仙台町ビルの取得価格は、2023年２月28日(5,266百万円)、2023年８月31日(5,266百万円)及び2024年２月29日(5,266百万円)の各取得価格の合計額を記載しています。 (注9 )天神プライムの取得価格は、2012年７月12日(6,940百万円)及び2021年12月１日(110百万円)の各取得価格の合計額を記載しています。 (注10)コートヤード・バイ・マリオット東京ステーションに係る取得価格及び朔末算定価額は、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分1,000分の935に相当する数値を記載しています。 (注11)ヒルトン小田原リゾート＆スパに係る取得価格及び規末算定価額は、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分100分の50に相当するる数値を記載しています。 (注12)フレスポ稲毛の取得価格については、2012年２月29日に信託土地の50%を譲渡したため、当該物件全体の取得価格である4,200百万円の50％に相当する価格を記載しています。 (注13)フレスポ稲毛は、直接還元法が採用されていません。 (注14)フレスポ稲毛は、最終還元利回りが設定されていません。
②　不動産等資産における賃貸借の状況一覧
( i )不動産等資産における賃貸借の状況2024年２月29日現在において、本投資法人が保有する不動産等資産の賃貸借の状況は以下のとおりです。なお、本投資法人が保有する不動産等資産のうち、各不動産等資産の総貨料収入が、2024年２月期（2023年９月１日から2024年２月29日までの６か月間)における全不動産等資産の総貨料収入の合計の10%以上を占める不動産等資産は、東京汐留ビルディングのみになります。
なお、下記物件については、2024年２月期に譲渡していますが、2024年２月期の総貨料収入及び対総貨料収入比率は以下のとおりです。
(注2) 「対総貸料収入比率」は小数点第２位を四捨五入し記載しています。 (注３) 「総賃貸可能面積」には、不動産等資産の主たる用途として賃貸の用に供することが可能な部分の面積のほか、当該主たる用途以外の用途(事務所、店舗あるいは倉庫等)に供することが可能な部分の面積も含むものとし、これらの合計面積(共用部分等を賃貸している場合には当該面積を含みます。)を記載しています。また、「総賃貸面積」は、総賃貸可能面積に含まれ、かつ実際に賃貸借契約が締結される。
れ賃貸が行われている面積を記載しています。なお、東京汐留ビルディングについては、建物の総賃貸可能面積及び総賃貸面積(191, 394. 06㎡)に本投資法人の共有持分(1, 000, 000分の375, 178)を果じた面積を記載しています。神谷町トラストタワーについては、 7階から9階部分の総賃貸可能面積及び総賃貸面積(11, 553. 81㎡)に、14階部分の総賃貸可能面積及び総賃貸面積(3, 851. 27㎡)に本投資法人の共有狩分(２分の１)を果じた面積を加えた面積を記載しています。大崎ITビルについては、建物の総賃貸可能面積及び総賃貸面
積(26, 980. 68π)に本投資法人の共有狩分(1, 000, 000分の907, 880)を果じた面積を記載しています。仙台ITビルについては、建物の総賃貸可能面積及び総賃貸面積(42, 941. 53㎡)に本投資法人を唯一の信託受益者とする信託受託者の共有持分(100, 000分の90, 845)を乗じた面積を記載しています。コートヤード・バイ・マリオット新大阪ステーションについては、建物の総賃貸可能面積及び総賃貸面積(18, 758. 75㎡)に本投資法人の信託受益権の対象となる狩分(100分の74)を果じた面積を記載しています。コートヤード・バイ・マリオット東京ステーションについては、信託受益権の対象となる総賃貸可能面積及び総賃貸面積(5, 620, 38㎡)に本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分(1, 000分の935)を果じた面積を記載しています。ヒルトン小田原リゾート&スパについては、信託受益権の対象となる総賃貸可能面積及び総賃貸面積(50, 605, 67㎡)に本投資法人が保有する償託受益権の準共有持分（100分の50）を乗じた面積を記載しています。 (注4)東京汐留ビルディングは、オフィス・店舗部分については賃料収入がサプリース契約の賃料に連動する仕組みのマスターリース契約を採用しており、ホテル部分については固定賃料でのマスターリース契約を採用しています。当該物件のテナント総数の括弧内には、事務所・店舗部分についてはサプリース契約、ホテル部分についてはマスターリース契約に基づくテナント総数を記載しています。 (注5)神谷町トラストクワーは、貨料収入が共同運用区画の貨料に連動する仕組みのマスターリース契約を採用しており、当該物件のテナント総裁の括弧内には、共同運用区画のテナント総裁を記載しています。なお、共同運用とは、６階から30階までの25フロアを共同運用
区画として、各区分所有者が森トラスト株式会社との間で、各区分所有者を貸貸人とし森トラスト株式会社を貨借人とする貸金貸貸借契約を締結し、貨借人が各フロアを共同運用区画として転貸する仕組みをいいます。貨借人は、当該共同運用区画全体から生じる収支を各区分所有者が有する専有面積による持分割合に応じて分配します。 (注6 )のNピル、渋谷フラッグ及び橋本ITRピルの「総賃料収入」及び「対総賃料収入比率」については、テナントから開示することにつき同意を得られていないため、開示していません。 (注7)紀尾井町ピルは、事務所部分については本投資法人が宿託受託者との間で締結したマスターリース契約に基づき建物を借り受けたうえで、本投資法人から各テナントに対してサプリースをする仕組みを採用しており、住宅部分についてはパス・スル一型のマスターリース契約を採用しています。上記表中の当該物件のテナント総数については、事務所部分についてはサプリース契約、住宅部分についてはマスターリース契約に基づくテナント総数を記載しています。また、当該物件のテナント総数の括弧内には、事務所部分と住宅部分のサプリース契約に基づくテナント総数を記載しています。 (注8)大崎ITピルは、貸料収入がサプリース契約の貸料に連動する仕組みのマスターリース契約を採用しており、当該物件のテナント総数の括弧内には、サプリース契約に基づくテナント総数を記載しています。 (注9 )広尾MTRビル、天神プライム及び渋谷フラッグは、本投資法人が信託受託者との間で締結したマスターリース契約に基づき土地及び建物を借り受けたうえで、本投資法人から各テナントに対してサプリースをする仕組みを採用しており、上記表中の当該物件のテナント総数については、サプリース契約に基づくテナント総数を記載しています。 (注10)仙台ITピルは、貸料収入がサプリース契約の貸料に連動する仕組みのマスターリース契約を採用しており、当該物件のテナント総数の括弧内には、サプリース契約に基づくテナント総数を記載しています。 (注11)調査防止によって、づくテナント総数を記載しています。 (注12)バークレーンプラザは、一のテナントと複数住戸の賃貸借契約を締結している場合、住戸数をテナント数として算定しています。 (注13)合計のテナント総数の括弧内には、紀尾井町ビル、大崎ITビル、仙台ITビル及び鋼蛍筋MTRビルについてサプリース契約に基づくテナント総数を、神谷町トラストグワーについては共同運用区画全体のテナント総数を記載しています。また、東京汐留ピルディングについては、(注4)の記載に基づくテナント総数を記載しています。
率は、各期末時点において本投資法人が保有する不動産等資産に基づく稼働率を記載しています。なお、稼働率については小数点第２位を四捨五入し記載していますが、四捨五入した結果が100.0％となる場合においては、小数点第２位を切り捨てて99.9％と記載しています。 (注2)東京汐留ビルディングは、2021年４月１日以降、オフィス・店舗部分については賃料収入がサプリース契約の賃料に連動する仕組みのマスターリース契約を採用しており、ホテル部分については固定賃料でのマスターリース契約を継続しています。そのため、2021年9月末以降の当該物件の稼働率の括弧内には、オフィス・店舗部分のサプリース契約に基づく稼働率及びホテル部分のマスターリース契約に基づく稼働率を用いて記載しています。 (注３)神谷町トラストタワーは、貨料収入が共同運用区画の貨料に連動する仕組みのマスターリース契約を採用しており、当該物件の稼働率の括弧内には、共同運用区面全体の稼働率を記載しています。 (注4)紀尾井町ビルは、事務所部分については本投資法人が信託受託者との間で締結したマスターリース契約に基づき建物を借り受けたうえで、本投資法人から各テナントに対してサプリースをする仕組みを採用しており、住宅部分についてはパス・スル一型のマスターリース契約を採用しています。上記表中の当該物件の稼働率については、事務所部分についてはサプリース契約、住宅部分についてはマスターリース契約に基づく稼働率を記載しています。また、当該物件の稼働率の括弧内には、事務所部分と住宅部分のサプリース契約に基づく稼働率を記載しています。 (注5)大崎ITビルは、貸料収入がサプリース契約の貸料に連動する仕組みのマスターリース契約を採用しており、当該物件の稼働率の括弧内には、サプリース契約に基づく稼働率を記載しています。 (注6)広尾MTRピル、天神プライム及び渋谷フラッグは、本投資法人が信託受託者との間で締結したマスクーリース契約に基づき土地及び建物を借り受けたうえで、本投資法人から各テナントに対してサプリースをする仕組みを採用しており、上記表中の当該物件の稼働率については、サプリース契約に基づく稼働率を記載しています。 (注7)小計及び合計の稼働率の括弧内には、紀尾井町ビル、大崎町ビル、仙台ITビル及び弾受筋MTRビルについてサプリース契約に基づく稼働車を、神谷町トラストタワーについては共同運用区画全体の稼働車を基に算出した場合の稼働車を記載しています。また、2021年9月末以降の東京汐留ピルディングについては、(注2)の記載に従い算出される稼働率を用いています。 (注8)仙台ITビルは、貸料収入がサプリース契約の貸料に連動する仕組みのマスターリース契約を採用しており、当該物件の稼働率の括弧内には、サプリース契約に基づく稼働率を記載しています。 (注9 )調査筋MTRビルは、バス・スル一型のマスターリース契約を採用しており、当該物件の稼働率の括弧内には、サプリース契約に基づく稼働率を記載しています。
( ii )主要なテナントの状況
2024年２月29日現在において、本投資法人が保有する不動産等資産について、一のテナントに対する賃貸面積(複数の不動産等資産に一のテナントが入居している場合は、その賃貸面積の合計)が全不動産等資産の総賃貸面積の合計の10％以上を占めるテナント(以下「主要なテナント」といいます。)は、森トラスト株式会社、株式会社ホテルオークラ神戸及び株式会社イトーヨーカ堂の３社になります。
を記載しています。 (注2) 「貸貸面積」は、主要なテナントとの間で、賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積を記載しています。 「総賃貸面積(ポートフォリオ全体)合計」は、主要なテナントを含む全てのテナントとの間で、賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積の合計を記載しています。なお、東京汐留ピルディングについては、建物の総賃貸面積(191, 394. 06㎡)に本投資法人の共有持分(1, 000, 000分の375, 178)を乗じた面積を記載しています。神谷町トラストタワーについては、７階から９階部分の建物の総賃貸面積(11, 553, 81㎡)に、 14階部分の建物の総賃貸面積(3,851.27㎡)に本投資法人の共有持分(２分の１)を乗じた面積を加えた面積を記載しています。大崎ITビルについては、建物の総賃貸面積(26, 980, 68㎡)に本投資法人の共有持分(1, 000, 000分の907, 880)を乗じた面積を記載しています。仙台MTビルについては、建物の総賃貸面積(42, 941, 53㎡)に本投資法人を唯一の信託受益者とする信託受託者の共有持分(100, 000分の90,845)を来じた面積を記載しています。コートヤード・バイ・マリオット新大阪ステーションについては、建物の総賃貸面積(18, 758. 75㎡)に本投資法人の信託受益権の対象となる狩分(100分の74)を果じた面積を記載しています。コートヤード・バイ・マリオット東京ステーションについては、信託受益権の対象となる総賃貸面積(5, 620, 38㎡)に本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分(1,000分の935)を乗じた面積を記載しています。 (注3) 「総貸貸面積(ポートフォリオ全体)合計対比」については、小数点第２位を四捨五入し記載しています。 (注4 ) 「期末年間契約貸料」とは、2024年２月29日現在、本投資法人が主要なテナントとの間で締結した貸貸借契約上の月額貸料の12か月分の合計を記載しています。但し、シャングリ・ラ東京、コートヤード・バイ・マリオット新大阪ステーション及びコートヤード・バイ・マリオット東京ステーションについては、（注5 ）に基づく内容を記載しています。 (注5)シャングリ・ラ東京、コートヤード・バイ・マリオット新大阪ステーション及びコートヤード・バイ・マリオット東京ステーションの貸料は変動貸料及び最低保証貸料により構成されますが、「朔末年間契約貸料」欄には、最低保証貸料（年額）を、百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、コートヤード・バイ・マリオット東京ステーションの「朔末年間契約貸料」欄には、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分1,000分の935に相当する金額を記載しています。 (iii)主要なテナントとの賃貸借契約の特記事項2024年２月29日現在において、主要なテナントとの間で締結している賃貸借契約に関して特記すべき事項等(契約更改の方法、敷金・保証金、その他賃貸借契約に関して特記すべき事項等)は以下のとおりです。
また、月額契約貸料①は、転借人の入居状況や転貸借契約の貸料改定等により変動することがあります。月額契約貸料②−１は貸料とは別途、ホテル部分の維持管理費用をテナントが負担することを前提としています。 2026年4月1日以降の月額契約貸料②−２は、本件建物共用部のうちホテルにかかる維持管理費用をテナントが負担せずに別途貸貸人が負担するため、当該推持管理費用の見込分を貸料として加算しています。但し、オフィス・店舗に関する賃貸借契約を再契約し、引き続きホテルにかかる維持管理費用（共用部の維持管理費用を含む）を貸料とは別途、テナントが負担する場合には、
シャングリ・ラ東京、コートヤード・バイ・マリオット新大阪ステーション及びコートヤード・バイ・マリオット東京ステーションにかかる賃貸借契約の概要については、後記「③不動産等資産の詳細な情報」をご参照ください。 (ロ)株式会社ホテルオークラ神戸ホテルオークラ神戸にかかる賃貸借契約の概要については、後記「③不動産等資産の詳細な情報」をご参照ください。

③　不動産等資産の詳細な情報
2024年２月29日現在において、本投資法人が保有する不動産等資産の詳細な情報は以下のとおりです。 1． 「不動産等資産の概要」欄の記載について(１) 「地積・延床面積」、「構造/階数」及び「建築時期」には、別段の断りがない限り、不動産登記簿に記載された事項を記載しています。 ( 2 ) 「構造」について、「SRC造」は鉄骨鉄筋コンクリート造、「RC造」は鉄筋コンクリート造、「S造」は鉄背造を、それぞれ意味します。 (３)区分所有建物、共有建物及び共有土地に関しては、区分所有建物の一棟の建物の延床面積(他の区分所有者が所有する面積を含みます。)、共有建物の延床面積(他の共有者の共有特分を含みます。)及び共有土地全体の面積(他の共有者の共有持分を含みます。)を記載しています。 ( 4 ) 「用途地域等」には、都市計画法第８条第１項第１号、第２号、第５号及び第９号に掲げる「用途地域」、 「特別用途地区」、「防火地域又は準防火地域」及び「臨港地区」並びに都市再生特別措置法第２条第３項及び第５項に掲げる「都市再生繁急整備地域」及び「特定都市再生繁急整備地域」の区分を記載しています。 2． 「特定資産の概要」欄の記載について( 1 ) 「特定資産の種類」には、特定資産としての不動産等資産の種別を記載しています。 ( 2 ) 「取得価格」には、当該不動産等資産の取得に要した諸費用(不動産売買媒介手数料等)を含まない金額(不動産売買契約書等に記載された売買価格)を記載しています。ただし、MTHが保有していた物件については、 MTHとの合併時の受入価格である2023年２月期末時点での鑑定評価額を記載しています。 3． 「取得時の不動産鑑定の概要」欄の記載について「鑑定評価額」は、不動産等資産を取得検討する際に取得した不動産鑑定評価書に基づく評価額を記載しています。ただし、MTHが保有していた物件については、MTHとの合併時の受入価格である2023年２月期末時点での鑑定評価額を記載しています。 4．「物件収支状況」欄の記載について(１)物件収支状況は本投資法人の2024年２月期（2023年９月１日から2024年２月29日までの６か月間)の金額を記載しています。なお、記載金額は千円未満を切り捨てて表示しています。 ( 2 ) 「NOI」はネット・オペレーティング・インカムを意味し、各不動産等資産の不動産賃貸事業収益から不動産貨貸事業費用(減価償却費を除きます。)を控除した金額です。また「NCF」は、ネット・キャッシュ・フローを意味し、各不動産等資産のNOIから資本的支出を控除した金額を記載しています。 ( 3 )不動産貨貸事業損益は、不動産貨貸事業収益から不動産貨貸事業費用を控除した金額です。不動産貨貸事薬費用には、不動産等資産の収支に直接的にかかわらない資産運用報酬、支払利息等を含んでいません。 ( 4 )公租公課の内訳で「固定資産税」には2024年2月期における固定資産税及び都市計画税の合計を記載しています。なお、不動産等資産の取得に伴い精算金として譲渡人に支払った固定資産税及び都市計画税相当額については、費用計上せず取得原価に算入しています。 ( 5 )区分所有建物、共有建物及び共有土地の場合には、本投資法人の持分相当に対する金額を記載しています5． 「2023年度公租公課」欄の記載について( 1 ) 2023年度の固定資産税(償却資産にかかるものを除きます。)及び都市計画税の税額を記載しています。区分所有建物、共有建物及び共有土地の場合には、本投資法人の特分相当に対する金額を記載しています。 ( 2 )固定資産税及び都市計画税の納付義務は原則として毎年１月１日時点の所有者に課されます。従って2023年１月１日の翌日以降に取得した不動産等資産について、2024年２月期に納付義務はありませんが、参考情報として2023年度の固定資産税及び都市計画税の税額を記載しています。 6． 「特記事項」欄の記載について原則として2024年２月29日現在の不動産の状況(不動産の構造、現況その他投資不動産の価格に重要な影響を及ぼす事項(当該不動産等資産に付着しているテナント以外の第三者の権利及びかかる権利に基づく制限等、区分所有建物、共有建物及び共有土地等において、他の共有者等との間に存する管理規約、協定書及び覚書等に記載された重要な事項、当該不動産等資産に関する行政法規における制限等を含みますが、これらに限られません。))を記載しています。なお、当該不動産等に担保の設定がなされている場合は、その旨を「特記事項」欄に記載します(2024年２月29日現在、担保の設定はなされていません。)。 7．鑑定評価業者、前所有者及び施工会社の名称について原則として、評価、取得、もしくは施工を行った時点での名称を記載しています。
ラスト株式会社及び本件建物の他の共有者が本件土地上に本件建物を所有することの合意がなされている旨が確認されています。本投資法人は、上記運営に関する確認書上の森トラスト株式会社の権利、義務及び契約上の地位を承継しています。 ( 2 )本件十地の権利開係について本件土地面積は、本投資法人が共有する土地の面積であり、他の共有者の共有持分にかかる部分を含んでいます。当該土地のうち、本投資法人の共有持分は1,000,000分の375,178です。 (３)本件建物の権利関係について本件建物は、共有建物であり、延床面積に本投資法人の共有持分(1, 000, 000分の375, 178)を果じた面積は71, 806. 84㎡です。 ( 4 )買取優先交渉権について本投資法人は、本件土地及び本件建物の全部または一部の譲渡に関し、森トラスト株式会社に対し優先交渉権を付与しています。 (注1)オフィス・店舗部分については貨料収入がサプリース契約の貨料に連動する仕組みのマスターリース契約を採用しており、ホテル部分については固定資料でのマスターリース契約を採用しています。 (注2) 「取得価格」及び「鑑定評価額」については、2021年７月１日に共有持分1,000,000分の62,411及び2021年10月１日に共有持分1, 000, 000分の62, 411を譲渡したため、本物件共有持分1, 000, 000分の500, 000の取得価格である110, 000百万円及び取得時の鑑定評価額である111, 500百万円のうち、2024年２月29日現在、本投資法人が保有する共有持分1, 000, 000分の375, 178に相当する価格及び価額を記載しています。
( 2 )地上権について本物件土地には葉城稲荷神社から地上権の設定を受けて利用する土地が含まれます。 ( 3 )慈境物について本土地と隣接土地との境界部分について、本物件の一部が隣接土地に越境しており、また、隣接土地の塀等が本件土地に越境していますが、隣接所有者との間で越境を確認する旨の覚書が締結されています。 ( 4 )買取優先交渉権について本投資法人は、本件土地及び本件建物にかかる信託受益権の全部または一部の譲渡に関し、森トラスト株式会社に対し優先交渉権を付与しています。 (注1 )貸料収入が共同運用区画の貸料に連動する仕組みのマスターリース契約を採用しています。 (注2)本件倍託不動産は二つの倍託受益権からなっており、①及び②には、それぞれの信託設定日を記載しています。
す。)が1, 000, 000分の840, 139の共有持分を保有しています。なお、当該３筆についての本件受託者保有分以外の共有符分は、本投資法人が保有しています。 ( 2 )敷地利用権について本件信託雄物は、複数の事業者が各別に所有していた複数筆の土地(全体を「大崎ピジネスガーデン」といいます。)上に、本件信託雄物を含む２棟の建物(他方の建物は「大崎ITビル」です。)を建設する共同開発事業の一環として建設されたものです。 2棟の建物の各所有者（共有者を含みます。）は、大崎ビジネスガーデンを構成する各土地所有者から、各土地についての使用借権または貨借権（存続期間は、本件信託建物の竣工後40年とされています。)の設定を受け、各建物を所有しています。従って、本件受託者は、隣接する大崎ITビルの各共有者が大崎ITビルの各共有持分を所有するために、本件信託土地を使用させる義務を負っています。一方で、本件受託者が本件信託建物を所有するための敷地利用椎は、①本件土地のうち本件受託者の保有する共有持分との関係では、当該共有持分となり、②本件土地のうち本投資法人の保有する共有持分及び③本件土地以外の大崎ピジネスガーデン対象土地との関係では、それぞれの土地に設定された使用借権または貨借権となります。 ( 3 )境界確認について本件土地と隣接土地との境界に一部未確定の部分が存在します。 ( 4 )裁増物について本件土地と隣接土地との境界部分について、本件不動産の塀が一部隣接土地に対し越境しており、また、当該隣接土地の樹木の枝葉等が本件土地に対し越境している可能性があります。 ( 5 )工作物について本件土地に設置された工作物のうち一節の擁壁は、完了検査を受けておらず検査済証が交付されていません。本投資法人は、国土交通大臣等が指定する検査機関である日本ＥＲＩ株式会社による建築基準法適合判定調査を実施し、調査の結果、当該工作物は建築基準法との適合性が確保されており、構造上の安全性について支障がないと考えられるとの報告を得ています。 (注)本件信託不動産の「不動産賃貸事業収益」及び「不動産賃貸事業費用」については、テナントから開示することにつき同意を得られていないため、開示していません。
ち、５筆(合計面積7, 433. 52㎡)は本投資法人を唯一の信託受益者とする信託受託者が単独で所有しています。また、本件建物は、区分所有建物であり、建物面積は区分所有建物の一棟の建物の延床面積を記載しています。なお、本投資法人を唯一の信託受益者とする信託受託者が所有する専有部分の床面積は24, 598. 85㎡です。 ( 2 )管理規約について管理規約により、区分所有者が所有する敷地及び区分所有者が共有する共用部分は、専有部分と分離して単独処分することは禁止されており、共用部分の分割請求も禁止されています。また、敷地権の登記はなされていませんが、敷地の相互利用について、区分所有者間で合意しています。なお、本投資法人が有する議決権の割合は、3, 383, 389分の2, 562, 965となっています。 ( 3 )憂役地地役権について本件土地には、隣接土地の一部を承役地として、工作物設置を目的とする要役地地役権が設定されています。 (注1 )事務所部分については本投資法人が信託受託者との間で締結したマスターリース契約に基づき建物を借り受けたうえで、本投資法人から各テナントに対してサプリースをする仕組みを採用しており、住宅部分についてはパス・スル一型のマスターリース契約を採用しています(注2)本件信託不動産は二つの信託受益権からなっており、①及び②には、それぞれの信託設定日を記載しています。
(1)本件土地の権利関係に本件土地面積は、本投資法人が所有し、本件王旭面積は、本投資法人が所有し、または共有する土地全17筆の合計面積であり、他の共有者の共有持分を含んでいます。
当該土地全17筆のうち、①13筆(合計面積2, 880, 79π)は本投資法人が単独で所有しており、②１筆(面積121, 28㎡、本投資法人の共有特分５分の１)及び③３筆(合計面積10,850,67㎡、本投資法人の共有枠分1,000,000分の159,861)は他の共有者と共有しています。なお、③
における本投資法人以外の共有枠分1,000,000分の840,139は、「OKビル　6．特記事項」のとおり本投資法人を唯一の信託受益者とする信託受託者(以下本表において「ONビル受託者」といいます。)が所有しています。 ( 2 )本件建物の権利関係について本件連物は、共有連物であり、建物面積に本投資法人の共有狩分(1, 000, 000分の907, 880)を乗じた面積は24, 495. 21㎡です。 ( 3 )敷地利用権について本件建物は、機数の事業者が各別に所有していた複数率の土地(全体を「大崎ビジネスガーデン」といいます。)上に、本件建物を含む２種の建物(他方の建物は「OXビル」です。)
株の建物(他方の建物は「OXビル」です。)を建設する共同属客事業の一環として建設されたものです。
２種の建物の各所有者(共有者を含みます。)は、大崎ビジネスガーデンを構成する各土賃借権(存続期間は、保の運動の格別書は以来書を目字をす。作品人気レジネスカッシンを構成する事とものの外客客について、書籍書士による書籍書を集める。
価格の年税所有は、本件植物の求工後の新生植物を所有するため設定を条件したの設定を出する時分を提供の
います。一方で、本校資法人が本件植物を所有するため有する敷地利用權は①本件土地のうち本校資法人の保有する神分との関ています。その所有権(共有持分を含みます。)となり、②大崎ITビル
地持分に対しては、上記使用信権または貨借権となります。 ( 4 )境界確認について本件土地と隣接土地との境界に一部未確定の部分が存在します。 ( 5 )慈境物につい本件土地と隣接土地との境界部分について、本件不動産の塀が一部隣接土地に対し越境しており、また、当該隣接土地の樹木の枝葉等が本件土地に対し越境している可能性があります。 ( 6 )買取優先交渉権について本投資法人は他の共有者との間で、の間で、本件不動産の全部または一部の買取に関し、相互に優先交渉権を付与する協定を承離しています。ま
、本件不動産の買取にかかる優先交渉権を行使しないことが確認された場合には、本投資法人は、森トラストた、当該各共有者において、本件不動産の買取株式会社に対して、優先交渉権を付与します。 ( 7 )分離処分の禁止について
大崎ビジネスガーデンを横成する各所有者との間で、本件建物の共有持分と当該共有持分の同一の所有者が所有する土地を分離して讀護
することは禁止されています。 t (注1 )本投資法人は、2005年３月31日の取得において本投資法人は、2005年３月31日の取得において、土地の所有權(土地全14筆のうち本投資法人が単独で所有する10筆(合計面積1, 807, 128
π)、他の共有者と共有する３筆(合計面積1, 073, 61μ、本投資法人の共有特分1, 081, 560分の710, 224)及び１筆(面積121, 28π)、本投資法人の共有特分1, 000,において、土地の所有権(他の共有者と共有する土地３筆(合計面積10, 850, 67㎡、本投資法人の共有持分1, 000, 000分の159, 861)と建物の所有権(本投資法人の共有特分1,000,000分の247,949)を取得しています。そのほか、2015年１月30日の取得において、土地の所有権(他の
共有者と共有する３集(合計面積1,073,67㎡、本投資法人の共有持分1,081,560分の371,326)と建物の所有権(本投資法人の共有持分1,000,000分の68,981)を取得しています。 (注2)貸料収入がサプリース契約の貸料に進動する仕組みのマスターリース契約を採用しています。
ていますが、隣接所有者との間で越境を確認する旨の覚書が締結されています。 ( 2 )権利関係について本件建物は区分所有建物ですが、本投資法人を唯一の信託受益者とする信託受託者が全ての区分所有権を単独で所有しています。 (注)本投資法人が信託受託者との間で稀結したマスターリース契約に基づき本件信託士地及び本件信託建物を借り受けたうえで、本投資法人から各テナントに対してサプリースをする仕組みを採用しています。
積は39,010.23㎡です。 ( 2 )敷地利用権について本件建物は、本投資法人を唯一の償託受益者とする償託受託者（以下本装において「償託受託者（本投資法人）」といいます。 ）及び森トラスト株式会社を唯一の倍託受益者とする信託受託者（以下未来において「倍託受託者（第トラスト）」といいます。）が共有してお
ります。そして、本件施設は、信託受託者（未経営託人）が所有する体上地と信託受託者（第トラスト）が所有する土地をその敷地と
しています(以下未来において当該土地全体を「建物敷地」といいます。）。             信託受託者（本校受託人）は信託受託者（森トラスト）から、その所有に係る建物敷地を、信託受託者（森トラスト）は信託受託者（本
投資法人）から、その所有に係る本件土地を、それぞれ使用借権または貨借権の設定を受け、本件建物を共有しています。 ( 3 )買取優先交渉権について本投資法人は、本件土地及び本件建物にかかる信託受益権の全部または一部の譲渡に関し、森トラスト株式会社に対し優先交渉権を付与しています(注)貸料収入がサプリース契約の賃料に連動する仕組みのマスターリース契約を採用しています。
(注)パス・スルー型のマスターリース契約を採用しています。
当該越境物の内容及び状態につき確認され、将来における越境の解消方法等に関し合意しています。 (注1 )本投資法人が信託受託者との間で締結したマスターリース契約に基づき本件信託土地及び本件信託建物を借り受けたうえで、本投資法人から各テナントに対してサプリースをする仕組みを採用しています。 (注2)本件保託不動産は三つの信託受益権からなっており、①、②及び③には、それぞれの信託設定日を記載しています。
託受益権の対象となる敷地権割合は100,000分の10,464です。また、本件建物は区分所有建物であり、建物面積は丸の内トラストタワー本館及び松館の建物全体の延床面積を記載しています。なお、本投資法人の信託受益権の対象となる専有部分の床面積は22, 300. 31㎡です. ( 2 )管理規約について管理規約により、本投資法人は自己の所有する専有部分を、主としてホテル用途として、若しくは区分所有者の共同の利益を増進し、良好な環境を維持、確保する目的のため、又はこれらを補完する目的の用途として使用しなければならず、修繕、模様替え又は建物に定着する物件の取付け若しくは取替えを行おうとするときは、管理者が定める軽微な修繕等を除き、管理規約に定める管理者に修繕等の内容を申請し、承認を受けなければなりません。なお、管理規約において、森トラスト株式会社が管理者とされています。 （３）承役地地役権について本件土地の一部には、敷地外の土地を要役地として、通行並びに現存の配水管及びマンホール存置の便益に供するため、地役権が設定され登記されています。ただし、地役権設定契約上は、現存の配水管及びマンホール存置の便益に供することを目的とした地役権については存続期間が満了しています。 （4）買取優先交渉権について本投資法人は、本件土地及び本件建物にかかる信託受益權の全部または一部の譲渡に関し、森トラスト株式会社に対し優先交渉權を付与しています。 (注) MTHとの合併の効力発生日を記載しています。
前です。なお、客室稼働率、ADR、RevPAR等の各指標については、転貸テナントより開示について同意を得られていないため、非開示としています。 (注2 )  「貨料」は、百万円未満を切り捨てて記載しています。
優先交渉権を付与しています。 ( 2 )越境物について隣接土地の樹木の枝葉等が一部本件信託土地に越境しており、また、本件信託不動産の帰属物(樹木の枝葉等を含みます。)が一部隣接土地に越境しています。
客宝稼働率、ADR、RevPAR等の各指標については、貨借人より開示について同意を得られていないため、非開示としています。
ています。なお、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分は100分の50です。 （２）準共有者間協定について本投資法人と森トラスト株式会社は、不動産信託受益権の準共有持分がそれぞれ100分の50であるため、本投資法人、森トラスト株式会社及び信託受託者の３社間において、2019年９月２日付で準共有者開協定を締結しています。同協定において、(ア)協定締結日から５年間（ただし、その後も、更新拒絶の意思表示のない限り分割禁止期間満了の日より起算して５年間更新されるものとされています。）不動産信託受益権の分割請求をしないこと、(イ)不動産信託受益権の全部又は一部の譲渡を企図する場合には、相互に優先交渉權を付与すること、(ウ)他の準共有者の事前の書面による承諾を得た場合を除き、準共有持分を担保に供してはならないこと等を定めています。 （３）承役地役権について本件土地の一部には、隣接地を要役地として、通行を目的とする地役権が設定されています。 ( 4 )ヒルトンとの合意についてMT&ヒルトンホテル株式会社とHilton Worldwide Manage Limited (以下「Hilton」といいます。)との間で2019年８月５日付でBranding and Management Agreement (以下「BAMA」といいます。）が締結されていることに関連して、本投資法人、森トラスト株式会社及びHiltonは、(ア)信託契約又はMT&ヒルトンホテル株式会社との定期連物賃貸借契約の解約又は変更等にあたりHiltonの事前の書面による承諾を取得する必要があること、(イ)本投資法人及び森トラスト株式会社が、BAMAに関連してHi1tonとの間で合意した事項につき、Hiltonに対して連帯して責任を負うこと等について、合意しています。 (注1 ) MTHとの合併の効力発生日を記載しています。 (注2)本投資法人が保有する償託受益権の準共有持分100分の50に相当する金額を記載しています。
(注2) 「貨借人ホテル利益」とは、貨借人が本物件の運営により得る利益のことをいいます。貨借人は、本物件の運営委託等に関し、 Hiltonとの間で、BAMAを締結しており、貨借人ホテル利益の金額はBAMAに基づき算出されます。（貨借人ホテル利益には、 Hilton Grand Vacations Japan Management LLC及びHilton Grand Vacations Japan, LLCに対するホテルサービスの提供等に関する契約等に基づき貨借人が得るヒルトン・グランド・パケーションズに関する収入を含みます。） (注3) 「貨借人費用」とは、貨借人が本物件の運営に支出した費用（貨借人の保険料等）のことをいいます。
ついては、テナントより開示について同意を得られていないため、非開示としています。 (注2) 「貸料」は、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分100分の50に相当する金額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
本件土地面積は、他の共有者の持分を含んでいます。また、本件建物は共有建物であり、建物延床面積には他の共有者の持分を含んでいます。なお、本投資法人の信託受益権の対象となる持分は100分の74です。 （２）買取優先交渉権について本投資法人は、本件土地及び本件建物にかかる信託受益権の全部または一部の譲渡に関し、森トラスト株式会社に対し優先交渉権を付与しています。 （３）フランチャイザーとの合意について本投資法人、森トラスト株式会社及びフランチャイザーであるGlobal Hospitality Licensing S.a.r.1の間の合意により、本投資法人及び森トラスト株式会社は、本物件に係る不動産信託受益権の譲渡、本投資法人及び森トラスト株式会社の信託契約及びマスターリース契約上の地位の譲渡等について、フランチャイザーの事前の承諾を取得する必要があります。 （4）横断歩道橋について大阪市長、大阪市交通局長、日本生命保険相互会社、森トラスト株式会社及び阪急電鉄株式会社の間での施設維持管理及び所有に関する協定書に基づき、本建物と新大阪駅北口とをつなぐ横断歩道橋が接続しています。 (注) MTHとの合併の効力発生日を記載しています。
ル運営者の本社配試営業費用（本ホテルに関する費用に限ります。）を控除した利益をいいます。なお、施設別調整営業利益の算出においては、原則、本ホテルにおける一般利用客の宿泊に関する売上及び各費用のみを対象とし、貨借人である森トラスト株式会社の「ラフォーレ倶楽部」の会員利用客の宿泊、料飲、駐車場、その他の売上及び費用は対象としません。
前です。 （注２）「客宝稼働率」は、以下の計算式により求められる数値について、小数第２位を四捨五入して記載しています。客室稼働率＝販売客室数÷販売可能客室数(注３)本投資法人は本物件の土地及び建物の共有持分100分の74を対象とする信託受益権を保有しており、客客稼働率は、貸料算定対象部分の客室稼働率を記載しています。 (注4 )  「ADR」（Average Daily Rate）とは、平均客室販売単価をいい、一定期間の宿泊売上高合計（サービス料を含み、料飲売上、その他売上等は除きます。）を同期間の販売客客数（稼働した延べ客客数）合計で除して、小数第１位を四捨五入して記載しています。 (注5)本投資法人は本物件の土地及び建物の共有持分100分の74を対象とする信託受益権を保有しており、ADRは、賃料算定対象部分のADRを記載しています。 (注6)  「RevPAR」（Revenue Per Available Room）とは、販売可能客室1室当たりの宿泊売上高をいい、一定期間の宿泊売上高合計(サービス料を含み、料飲売上、その他売上等は除きます。)を同期間の販売可能客宝敷合計で除して、小敷第１位を四捨五入して記載しています。なお、RevPARは、ADRと客室稼働率の積にて計算される数値と同値となります。 (注7 )  「貸料」は、百万円未満を切り捨てて記載しています。
であり、本投資法人は当該倍託受益権の準共有持分1,000分の935を保有しています。また、本件建物は区分所有建物であり、建物面積には建物全体の延床面積を記載しています。なお、本投資法人の信託受益権の対象となる専有部分の床面積は5, 502. 63㎡であり、本投資法人は当該信託受益権の準共有持分1, 000分の935を保有しています。 （２）管理規約について管理規約により、本投資法人は、自己の所有する専有部分を、主として事務所、店舗、ホテル、駐車場又は倉庫として、若しくは区分所有者の共同の利益を増進し、良好な環境を維持、確保する目的のため、又はこれらを補完する目的の用途として使用しなければならず、修繕、模様替え又は建物に定着する物件の取付け若しくは取替えを行おうとするときは、管理者が定める軽微な修繕等を除き、管理規約に定める管理者に修繕等の内容を申請し、承認を受けなければなりません。なお、管理規約により、森トラスト株式会社が管理者とされています。 ( 3 )買取優先交渉権について本投資法人は、本件土地及び本件建物にかかる信託受益權の全部または一部の譲渡に関し、森トラスト株式会社に対し優先交渉權を付与しています。 （4）フランチャイザーとの合意について本投資法人、森トラスト株式会社及びフランチャイザーであるGlobal Hospitality Licensing S.a.r.1の間の合意により、本投資法人及び森トラスト株式会社は、本物件に係る不動産信託受益権の譲渡、本投資法人及び森トラスト株式会社の信託契約及びマスターリース契約上の地位の譲渡等について、フランチャイザーの事前の承諾を取得する必要があります。 （５）準共有者間協定について2021年８月31日付で本投資法人から森トラスト株式会社へ信託受益権準共有持分1,000分の55を譲渡し、本投資法人、森トラスト株式会社及び信託受託者の3社間において、準共有者間協定を締結しています。同協定において、(ア)協定締結日から５年間（ただし、その後も、更新拒絶の意思表示のない限り分割禁止期間満了の日より起算して５年間更新されるものとされています。）不動産信託受益権の分割請求をしないこと、(イ)不動産信託受益権の全部又は一部の議渡を企図する場合には、相互に優先交渉権を付与すること、 (ウ)他の準共有者の事前の書面による承諾を得た場合を除き、準共有特分を担保に供してはならないこと等を定めています。なお、 2022年８月31日付で本投資法人から森トラスト株式会社へ信託受益権準共有持分100分の１を譲渡していますが、同協定の内容に変更はありません。 (注1 ) MTHとの合併の効力発生日を記載しています。 (注2)本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分1,000分の935に相当する金額を記載しています。
（注２）「施設別調整答案利益」とは、ホテル運営の売上からホテル運営の部門別営業費用、配駅不能営業費用、運営固定費及びホテル運営者の本社配試営楽費用（本ホテルに関する費用に限ります。）を控除した利益をいいます。 (注3)本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分(1,000分の935)に相当する敷金は570,350,000円となります。
前です。 （注２）「客宝稼働率」は、以下の計算式により求められる教官について、小教第２位を四捨五入して記載しています。客室稼働率＝販売客室数÷販売可能客室数(注3) 「ADR」（Average Daily Rate）とは、平均客客販売単価をいい、一定期間の宿泊売上高合計（サービス料を含み、料飲売上、その他売上等は除きます。）を同期間の販売客宝数（稼働した延べ客宝数）合計で除して、小数第１位を四捨五入して記載しています。 (注4) (Revenue Per Available Room)とは、販売可能客室1室当たりの宿泊売上高をいい、一定期間の宿泊売上高合計(サービス料を含み、料飲売上、その他売上等は除きます。)を同期間の販売可能客客数合計で除して、小数第１位を四捨五入して記載しています。なお、RevPARは、ADRと客宝稼働率の積にて計算される数値と同値となります。 (注5 ) 「貨料」は、百万円未満を切り捨てて記載しています。 (注6 )本物件の「貸料」は、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分1,000分の935に相当する金額を記載しています。
ます. （２）買取優先交渉権について本投資法人は、本件土地及び本件建物にかかる信託受益権の全部または一部の譲渡に関し、森トラスト株式会社に対し優先交渉權を付与しています。 (注) MTHとの合併の効力発生日を記載しています。
客室稼働率、ADR、RevPAR等の各指標については、貨借人より開示について同意を得られていないため、非開示としています。
(荘１)本件信託不動産の「不動産賃貸事業収益」及び「不動産賃貸事業費用」については、テナントから開示することにつき同意を得られていないため、開示していません。 (注2)本投資法人が信託受託者との間で締結したマスターリース契約に基づき本件信託土地及び本件信託建物を借り受けたうえで、本投資法人から各デナントに対してサプリースをする仕組みを採用しています。
当該架設送電線路に支障を来たすような行為が禁止されています。 (２)藤沢市緑化協定について本件建物の建設に際し、藤沢市との間で締結した「緑化協定書」に基づき、本件土地の一定面積を緑地として確保しています。 (３)本件建物と本件敷地の分離処分等の禁止について株式会社イトーョーカ堂との建物賃貸借契約期間中においては、本件建物と本件土地の分離または本件土地の分割処分が禁止されてい主す. ( 4 )買取優先交渉権について本投資法人は、株式会社イトーョーカ笠との建物賃貸借契約期間中において、本件不動産の買取に関し、株式会社イトーョーカ笠に対し優先交渉権を付与しています。 (注)固定賃料型のマスターリース契約を採用しています。
め、開示していません。なお、テナントとの定期建物賃貸借契約は2023年９月27日に終了しています。
役権設定契約書」が信託受託者と承役地所有者である住友重機械工業株式会社との間で締結されており、かかる地役権の登記がなされています。 ( 2 )土壌浄化対策工事について前所有者が、2002年１月から同年３月にかけて実施した本件信託土地に関する概況調査及び詳細調査の結果、本件信託土地の一部において、フッ素の環境基準の超過及び鉛の含有参考館の超過が明らかとなりました。この調査結果に基づき、前所有者において2002年７月から同年８月にかけ、土地浄化対策工事が行われました。当該対策工事完了後、本投資法人において実施した環境評価調査において、当該対策工事は適正に行われていることを確認しています。 (３)買取優先交渉権について本件信託土地の譲渡に関しては、本件信託土地の貨借人である大和リース株式会社が優先交渉権を有しています。なお、特定資産たる不動産信託受益権の譲渡については、第三者のための優先交渉権の設定はなされていません。 (注)「取得価格」及び「鑑定評価額」については、2012年２月29日に本件信託土地の50％を譲渡したため、本件信託不動産全体の取得価格である4, 200百万円及び取得時の鑑定評価額である5, 000百万円の50%に相当する価格及び価額を記載しています。
本件土地と隣接土地との境界に一部未確定の部分が存在します。 ( 2 )越境物について本件土地と隣接土地との境界部分について、当該隣接土地の塀、樹木の枝葉等が一部本件土地に対し越境しており、また、本件不動産の帰属物が一部隣接土地に対し越境しています。 ( 3 )権利関係について本件建物は区分所有建物ですが、本投資法人が全ての区分所有権を単独で所有しています。なお、下記物件については、2024年２月期に譲渡していますが、2024年２月期の物件収支状況は以下のとおりです。
④　ポートフォリオ全体にかかる情報（ｉ）建物地震リスク調査レポートについて2024年２月29日現在において、本投資法人が保有する不動産等資産について、株式会社竹中工務店より以下の概要の建物地震リスク調査レポートを取得しています。
年)で発生する大きさの地震が１回発生した場合に、その建物に生ずる損失コストの90％信頼植としての予想最大損失率(被災前の状態に復旧する補修工事費の、総雄替工事費(再調達価格)に対する割合)をいいます。また、ポートフォリオに関するPMLとは、複数の建築物をまとめて１つの建築物群としたとき、被害の相関性を考慮して、建築物群の中の１ないし複数の建築物に影響を与えるような50年間に10 ％の超過薩率(＝再現期間475年)で発生する地震(シナリオ地震)を想定し、それらの地震が1回発生した場合の、建築物群全体に生ずる損失コストの90％信頼値としての予想最大損失率の最大値(国々の地震によって生じた建築物群の補修工事費合計の、建築物群の総建替工事費(再調達価格)合計に対する割合の最大値)をいいます。PMについては、その算定において考慮される地費危険度は一定のものではなく、地震学等の知見の進歩によって地震のモデル等が変更された場合、その値が変化することがあります。なお、ホテルオークラ神戸については、かかるPML値が本投資法人における投資基準(単体PM.値15％未満)を超過しているため、地震保険を付保しています。 (注2)東京汐留ピルディングは、共有建物であり、本投資法人の持分相当(1, 000, 000分の375, 178)に対する再調達価格を記載しています。 (注3)神谷町トラストタワーは、区分所有难物であり、本投資法人の枠分相当に対する再調達価格を記載しています。 (注4 )紀尾井町ピルは、区分所有建物であり、本投資法人の持分相当に対する再調達価格を記載しています。 (注5)大崎町ピルは、共有建物であり、本投資法人の持分相当(1, 000, 000分の907, 880)に対する再調達価格を記載しています。 (注6 )仙台加Tピルは、共有建物であり、本投資法人の持分相当(100,000分の90,845)に対する再調達価格を記載しています。 (注7)シャングリ・ラ東京は、区分所有建物であり、本投資法人の持分相当に対する再調達価格を記載しています。 (注8)ヒルトン小田原リゾート&スパは、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分相当(100分の50)に対する再調達価格を記載しています。 (注9)コートヤード・バイ・マリオット新大阪ステーションは、共有建物であり、本投資法人の狩分相当（100分の74）に対する再調達価格を記載しています。 (注10)コートヤード・バイ・マリオット東京ステーションは、区分所有建物であり、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分相当(1,000分の935)に対する再調達価格を記載しています。 (注11)フレスポ稲毛については、借地椎付土地(底地)を信託財産とする信託受益権であり、本投資法人は建物等を保有していないため、建物地震リスク調査を実施していません。 (注12)本投資法人のポートフォリオPM.街は、複数の想定シナリオ地震のうち、東京都港区付近を震源として発生する地震を想定して算定されています。 （ii ）建物状況調査レポートにおける修繕費用について本投資法人は保有する不動産等資産について、調査会社により作成された建物状況調査レポートを取得しています。当該レポートにおいては、調査後12年間に必要と考えられる修繕及び更新工事、それらに要する修繕費用(概算)が報告されています。下記「建物状況調査レポートにおける修繕費用」には、その調査会社及び当該レポートに基づく修繕費用の年平均額を記載しています。但し、当該レポートについては、その内容を保証するものではなく、意見に過ぎません。また、修繕費用は不動産等資産の雑持保全に必要な費用ですが、その一部についてはテナントとの契約においてテナント負担となっているものもあり、本投資法人が全てを負担するものではありません。
れた修繕費用合計額をもとに算出した年平均額)を記載しています。また、記載金額は千円未満を切り捨てて表示しています。 (注3)東京汐留ビルディングは、共有建物であり、本投資法人の持分相当(1, 000, 000分の375, 178)に対する移籍費用を記載しています。 (注４)神谷町トラストクワーは、区分所有建物であり、本投資法人の持分相当に対する修繕費用を記載しています。 (注5)紀尾井町ピルは、区分所有建物であり、本投資法人の搾分相当に対する修繕費用を記載しています。 (注6)大崎Шピルは、共有建物であり、本投資法人の持分相当(1, 000, 000分の907, 880)に対する移籍費用を記載しています。 （iii）不動産等資産における資本的支出について(イ)資本的支出の予定現在計画または実施している改修工事等に伴い本投資法人が負担する資本的支出の主な予定は以下のとおりです。

(ロ)期中の資本的支出
本投資法人が当期中に行った資本的支出に該当する主な工事は以下のとおりです。
(ハ)長期修繕計画のために積立てた金銭本投資法人は、中長期的な資本的支出に備え、ポートフォリオ全体の減価償却費と修繕計画を考慮して、修繕積立金を以下のとおり積み立てています。なお、フレスポ稲毛については、借地權付土地(底地)を信託財産とする信託受益権であり、本投資法人は建物等を保有していないため、修繕積立金の積み立てを行っていません。