2024年5月期
2024年7月19日
場取引所東E https://www.united-reit.co.jp/ URL (氏名)朝谷使民(氏名)馬姊花一(氏名)上蘭海有価証券報告書提出予定日2024年8月28日分配金支払開始予定日2024年8月15日決算補足説明資料作成の有無：有決算説明会開催の有無:有（機関投資家・アナリスト向け） (百万円未満切捨て)
2．2024年11月期の運用状況の予想（2024年6月1日～2024年11月30日）及び2025年5月期の運用状況の予想（2024年12月1日～2025年5月31日）
(注) 2024年11月期の分配金の支払原資は、当期純利益から圧縮積立金繰入額（627百万円）を減算し、一時差異等調整積立金取削額（77百万円）を加算した後の金額であることから当期純利益の金額とは異なります2025年5月期の分配金の支払原資は、当期純利益に圧縮積立金取削額（313百万円）及び一時差異等調整積立金取削額（77百万円）を加算した後の金額であることから当規純利益の金額とは異なります。 ※　その他( 1 )会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示①　会計基準等の改正に伴う会計方針の変更：無②　①以外の会計方針の変更：無③　会計上の見積りの変更：無④　修正再表示：無（2）発行済投資口の総口数①　期末発行済投資口の総口数
覧ください。 (３)金額及び比率の端数処理The Research of the Research 
本書では、特に記載のない限り、単位未満の端数について、金額は切捨て、比率は小数点以下第2位を四捨五入により記載しています。 ※　決算短信は公認会計士又は監査法人の監査の対象外です。
※　特記事項
本資料に記載されている運用状況の予想等の将来に関する記述は、一定の前提条件の下に算出した現時点のものであり、今後の不動産等の取得又は譲渡、不動産市場等の推移、本投資法人を取り巻くその他の状況の変化等により、実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、1口当たり分配金及び1口当たり利益超過分配金は変動する可能性があります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。前提条件の詳細については、後記7ページ記載の「2024年11月期（第42期：2024年6月1日～2024年11月30日）及び2025年5月期（第43期：2024年12月1日～2025年5月31日）の運用状況予想の前提条件」をご参照ください。目次

1．運用状況
運用状況
①　当期の概況
a .投資環境と運用実績
( i )投資環境本年3月のマイナス金利政策解除により17年ぶりの利上げが実施され、金融政策の正常化が図られました。企業ではROE改善の取組をはじめ、日本銀行の政策変更によるインフレ型経済への移行期待を背景に、株式市場は日経平均株価の史上最高値更新が続きました。個人消費が力強さに欠ける状況がみられるものの、企業の設備投資の拡大やインバウンドの増加、雇用・所得療境の改善により、当期の日本経済も全体的に回復基調で推移しました。他方、米国の好景気を背景とする円安の進行や大統領選の行方といった不透明要素が継続していること、また国際情勢による資源価格の高騰には引き続き注視が必要です。不動産完買市場と関連性が高い金融市場については、日本銀行の追加利上げ観測、FRBの利下げ開始時期の後倒し観測が広がり、金利政策の先行き不透明感が払しょくされない中、一進一退の状況にあります。しかし、不動産売買市場では国内投資家を中心に投資意欲は依然旺盛で、厳しい取得環境が続いています。不動産貨貸市場については、当期も全体としては概ね堅調に推移しました。ホテルについては、国内需要の雑続とインバウンドの増加により、客室稼働率、客室単価いずれも改善し、 RevPAR（注）は多くのホテルで既にコロナ禍前の水準を上回る状況にあります。商楽施設では、経済活動の活性化及びインバウンド需要の回復を受けて、サービス系・物販系テナントともに堅調な売上げを維持しており、テナント楽績は全体的に底堅く推移しています。オフィスピルでは、欧米でみられるような従業員のリモートワークによるオフィス需要減は国内ではみられず、東京都心部でみられた新築大型オフィスの大量供給の影響も、面積拡張や立地改善を目的とした移転需要により5％台半ばで落ち着いており、東京ビジネス地区の貨料も、上昇傾向が続いています。住宅では、いずれの地域においても引き続き需要は底堅く、稼働率及び賃料は安定的に推移しています。物流施設については、首都圏をはじめ全国の主要都市周辺部で供給が続いており、稼働率は弱含みの傾向にあるものの、賃料は横ぼいで推移しています。 （注）ホテルの客客売上を販売可能客客数で除して算出する販売可能客客1客当たりの売上を表す値であり、1日当たり販売可能客客数当たりの客室売上を指します。
（ii）物件の取得及び譲渡

（iii）ポートフォリオの概要
前記（ ii ）記載の物件取得及び譲渡の結果、当期末時点において、本投資法人が保有する物件は、商案施設36件、オフィスピル35件、商楽施設とオフィスピルの複合施設2件、ホテル21件、オフィスピルとホテルの複合施設2件、住居25件及びその他19件の合計140件（取得価格の総額698, 240百万円）であり、また、総貨貸可能面積は1, 628, 283. 16㎡（492, 555. 65坪）、テナント総数は2, 994となりました。本投資法人は、稼働率の維持に努め、当期中における各月末時点のポートフォリオ全体の稼働率は、98.9%から99. 2％の間で推移し、当期末時点では98. 9％となっています。
(iv)サステナビリティに関する取組
本投資法人及び本資産運用会社は、持続可能な開発目標（SDGs）を支持しており、環境、社会及び経済における課題解決及び新しい価値の創造への取組（以下「サステナビリティ推進活動」といいます。）を通じて、持統可能で多様性と包摂性のある社会を実現することを目指し、（ｉ）2030年までにポートフォリオのスコープ1及びスコープ2のGHG総排出量を42％削減（2021年対比）すること、及び（ï）2050年までにバリューチェーン（スコープ3）を含むGHG総排出量をネットゼロにすること、という削減目標を設定しています。気候変動に関する取組では、本投資法人が保有する不動産の環境認証を2024年までに延床面積ベース（底地物件を除きます。）で80％取得することを中期目標に掲げていますが、2024年5月末時点で目標を上回る83.9%の環境認証取得を達成しています。その他、サステナビリティ推進活動の結果、本投資法人はESG配慮を測る国際的なベンチマーク評価であるGRESBリアルエステイト評価の2023年調査において、5段階で格付されるGRESBレーティングで最上位から2つ目の「4 Stars」を、またGRESB開示評価においては最上位の「Aレベル」をそれぞれ取得しています。本資産運用会社は2022年1月に「TCFD（気候関連財務情報開示タスクフォース）提言」への賛同を表明しています。本資産運用会社各部の代表メンバーによる社内横断チームにおいて、本投資法人のポートフォリオにおけるTCFD提言に沿った気候関連リスク・機会に関するシナリオ分析を行い、分析結果をサステナビリティサイト(https://uur-sustainability.com/sustainability/)上で開示しています。
b.資金調達の概要

本投資法人は、当期において特定資産の取得及び有利子負債の返済のため、一定の資金調達を行いました。前期末及び当期末時点における有利子負債の状況は以下のとおりです。

c.当期の楽績及び分配の概要
当期の楽績は、営業収益25, 981百万円（前期比2. 5％増）、不動産貨貸事業利益14, 504百万円（前期比7. 2％増）、営業利益12, 215百万円（前期比7. 1％増）、経常利益11, 170百万円（前期比7. 7％増）、当期純利益11, 169百万円（前期比7.7％増）となりました。分配金については、投資法人の計算に関する規則及び一般社団法人投資信託協会の定める不動産投資信託及び不動産投資法人に関する規則に則った一時差異等調整積立金取崩額77百万円を当期未処分利益11, 169百万円に加算した金額を分配することとしました。この結果、投資口1日当たりの分配金は3, 629円、分配金の総額は11, 244百万円となりました。
②　次期の見通し
a . 運用全般に関する見通し我が国を取り巻く政治や経済は不透明な状況が続くものの、国内景気は緩やかな回復基調が続くと見込まれ、当期に続き次期の不動産売買及び賃貸市場も全体として共に堅調に推移することが予想されます。本投資法人のポートフォリオは特定のアセットタイプに偏ることなく構成されており、分散投資による収益力の安定化が図られています。不透明な状況が続く中でも不動産売買及び賃貸市場の動向を見極めつつ、社会変化に適応し得る不動産の安定運用に取り組みながら、ポートフォリオ全体の安定性を確実なものとしていくことが肝要であると考えています。このような環境認識の下、本投資法人は今後の不動産売買市場の動向を注視しながら、多種・多様な不動産への投資機会を積極的に捉え、様々な取得手法を駆使した厳選投資と併せて、ポートフォリオの質的改善に資する資産入替えを継続していきます。既存物件においては、稼働率の維持・向上、貨料増加や収益寄与と安定を目的とする各種条件改定、事業費用の削減等を通じて、安定運用に引き続き注力していきます。その上で、適宜、内部留保を有効に活用しながら分配金の安定を図ります。財務運営においては、LTVコントロール、金融費用の抑制、有利子負債の返済期限の分散、流動性の確保等、強固で安定的な財務体質の構築に努めていきます。また、本投資法人の特統的成長、すなわち投資主価値の最大化、ステークホルダーとの信頼関係、療境・社会との共生を追求していく観点から、財務的視点のみならず、ESG（環境・社会・ガバナンス）、SDGs（持続可能な開発目標）といった非財務分野の課題への対応にも一層注力していきます。
b.運用状況の見通し
（i）決算後に生じた重要な事実及びその他重要な事象A.テナント退去に伴う一時金の収受下表記載の物件の入居テナントとの定期賃貸借契約の中途解約により、解約に伴う一時金を収受しまし
B.物件の譲渡本投資法人は、2024年3月27日付で下表記載の物件の譲渡に関する契約を締結し、2024年6月28日付で譲渡
なお、参考情報は以下のとおりです。
C.物件の取得及び取得資金の調達

持分（持分割合合計0.76%）です。 2）本投資法人は、上記1）の「ランドーホテル広島プレステージ」の取得資金の一部として、以下のとおり資金の借入れを行いました。なお、当該物件取得資金の不足額及び「飯田橋プラーノ（追加取得)」の取得

D.返済資金の借入れ
本投資法人は、2024年6月20日に返済期限が到来した借入金（総額10,550百万円）の返済を目的として、
E.コミットメントラインの設定本投資法人は、2024年6月26日付で以下のとおりコミットメントライン（ポジティプ・インバクト・ファイナンス（以下「PIF」といいます。）（注））の設定を行いました。 (コミットメントライン(PIF)の概要)
会・環境にもたらすインパクト（ポジティプな影響とネガティプな影響）を金融機関が包括的に分析・評価し、SDGsの達成に向けて企業が行うネガティプインパクトの級和とボジティプインパクトの拡大に関する目標設定及びその目標実現に向けた継続的なエンゲージメントを重視したファイナンスの取組です。
F.既存借入金の期限前弁済
本投資法人は、上記B.記載の「川崎東芝ビル」の譲渡による手取金により、2024年6月28日付で以下のとおり借入金の期限前弁済を行うことを決定しました。 (タームローン90C)

G.物件の取得

あるため、取得予定資産が本物件全体に占める割合は44.32％です。本投資法人は、当該取得前に保有していた既保有分と併せて準共有狩分100%を保有することとなり、本物件全体に占める本投資法人の狩分割合は55.4%となる予定です。
（ii）運用状況の見通し
2024年11月期（第42期：2024年6月1日～2024年11月30日）及び2025年5月期（第43期：2024年12月1日～2025年5月31日）の運用状況については、以下のとおり見込んでいます。 2024年11月期及び2025年5月期の運用状況の見通しの前提条件については、後記「2024年11月期（第42期： 2024年6月1日～2024年11月30日）及び2025年5月期（第43期：2024年12月1日～2025年5月31日）の運用状況予想の前提条件」をご参照ください。
(注1) 2024年11月期の分配金の支払原資は、当期純利益から圧縮積立金繰入額（627百万円）を減算し、一時差異等調整積立金取所額（77百万円）を加算した後の金額であることから当期純利益の金額とは異なります。 2025年5月期の分配金の支払原資は、当期純利益に圧縮積立金取削額（313百万円）及び一時差異等調整積立金取削額（77百万円）を加算した後の金額であることから当期純利益の金額とは異なります。なお、1日当たり分配金は、本書の日付現在における発行済投資口の総口数3, 098, 591口を前提としており、以後2025年5月翔末まで変動がないことを前提としています。 (注2)上記予想は一定の前提条件の下に算出した現時点のものであり、今後の不動産等の取得又は譲渡、不動産市場等の推移、本投資法人を取り巻くその他の状況の変化等により、実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、1日当たり分配金及び1ロ当たり利益超過分配金は変動する可能性があります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。

2.財務諸表

（３）投資主資本等変動計算書
( 6 )継続企業の前提に関する注記該当事項はありません。

（８）財務諸表に関する注記事項
〔重要な会計上の見積りに関する注記〕固定資産の減損1.財務諸表に計上した金額
2.識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報前期（2023年11月30日）本投資法人は、固定資産の減損に係る会計基準に従い、収益性の低下により投資額の回収が見込めなくなった場合、固定資産の帳簿価額を回収可能価額まで減額する会計処理を適用しています。会計処理の適用にあたっては、本投資法人が保有する各物件を一つの資産グループとし、営業損益又はキャッシュ・フローが継続してマイナス、使用範囲又は方法について回収可能価額を著しく低下させる変化、経営環境の著しい悪化及び市場価格の著しい下落等によって減損の兆候があると認められる場合に減損損失の認識の要否を判定します。減損損失を認識するかどうかの検討には将来キャッシュ・フローの見積金額を用い、減損損失の認識が必要と判断された場合には、候簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失として計上します。将来キャッシュ・フローの見積りにあたっては、その前提となる貨料、貨貸事業費用、割引率等について、不動産鑑定評価において設定されている教値等の外部専門家の情報を参考に、市場の動向、類似不動産の取引事例等を総合的に勘案の上決定します。各物件の案績や市場価格は、不動産賃貸市場や不動産売買市場の動向の影響を受ける可能性があります。そのため、見積りの前提に変更が生じた場合には、翌期の本投資法人の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に影響を及ぼす可能性があります。
当期（2024年5月31日）
本投資法人は、固定資産の減損に係る会計基準に従い、収益性の低下により投資額の回収が見込めなくなった場合、固定資産の帳簿価額を回収可能価額まで減額する会計処理を適用しています。会計処理の適用にあたっては、本投資法人が保有する各物件を一つの資産グループとし、営業損益又はキャッシュ・フローが継続してマイナス、使用範囲又は方法について回収可能価額を著しく低下させる変化、経営環境の著しい悪化及び市場価格の著しい下落等によって減損の兆候があると認められる場合に減損損失の認識の要否を判定します。減損損失を認識するかどうかの検討には将来キャッシュ・フローの見積金額を用い、減損損失の認識が必要と判断された場合には、候簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失として計上します。将来キャッシュ・フローの見積りにあたっては、その前提となる貧料、貧貸事業費用、割引率等について、不動産鑑定評価において設定されている教値等の外部専門家の情報を参考に、市場の動向、類似不動産の取引事例等を総合的に勘案の上決定します。各物件の業績や市場価格は、不動産賃貸市場や不動産売買市場の動向の影響を受ける可能性があります。そのため、見積りの前提に変更が生じた場合には、翌期の本投資法人の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に影響を及ぼす可能性があります。
[貸借対照表に関する注記]
※1.担保に供している資産及び担保を付している債務担保に供している資産は以下のとおりです。
担保を付している債務は以下のとおりです。

2.コミットメントライン契約
本投資法人は、取引銀行とコミットメントライン契約を締結しています。
※3.国庫補助金により取得した有形固定資産の圧縮記帳額
※5．一時差異等調整積立金の積立て及び取崩しの処理に関する事項前期（2023年11月30日）
当期（2024年5月31日）
当以上の金額を毎期取り崩す予定です。 (注2)美価償却費等による利益超過税会不一致の一部であり、積立てを行った甥の翌期以降、当初発生額の50年均等額にあたる1％相当以上の金額を毎期取り崩す予定です。
※6.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額

〔損益計算書に関する注記〕

(注2)使用料に応じてテナントから受け取る水道光熱費等を記載しています。 （注3）修繕費及び修繕積立金を記載しています。
※3.不動産等完却損の内訳前期（自2023年6月1日至2023年11月30日）該当事項はありません。

〔投資主資本等変動計算書に関する注記〕

〔金銭の分配に係る計算書に関する注記〕 ※.一時差異等調整積立金前期（2023年11月30日）

〔税効果会計に関する注記〕

2.法定実効税率と税効果会計適用後の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な

〔賃貸等不動産に関する注記〕
本投資法人は、首都圏並びに政令指定都市をはじめとする日本全国の主要都市及びそれぞれの周辺部において、貨貸用の不動産等を保有しています。これら賃貸等不動産に係る貸借対照表計上額、期中増減額及び期末時価は以
(注2) 朔中増減額のうち、前期の主な増加額は新規2物件の取得（合計4, 648百万円）及び貸本的支出（3, 233百万円）によるものであり、主な減少額は1物件の譲渡(1, 121百万円）及び減価償却費（4, 061百万円）によるものです。当期の主な増加額は新規1物件の取得（8, 521百万円）、既保有物件の追加取得（2, 757百万円）及び算本的支出（2, 072百万円）によるものであり、主な減少額は2物件の譲渡(合計3,805百万円)及び減価償却費(4,060百万円)によるものです。 (注3)堺末時価は、本投資法人の規約に定める資産評価の方法及び基準並びに一般社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価額を記載しています。なお、貨貨等不動産に関する損益については、〔損益計算書に関する注記〕をご参照ください。
〔収益認識に関する注記〕
1.顧客との契約から生じる収益を分解した情報前期(自2023年6月1日至2023年11月30日)
当期(自2023年12月1日至2024年5月31日)
(注1)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸事業収入等及び日本公認会計士協会会計制度委員会報告第15号「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」の対象となる不動産等の譲渡は収益認識会計基準の適用外となるため、上記金額には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。 (注2)不動産等売却収入については、損益計算書において不動産等売却損益（不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額）として計上します。本投資法人においては、不動産等売却益を営業収益に、不動産等売却損を営業費用に計上しているため、上表には不動産等売却益の額のみを記載しています。 (注3)水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上した額を記載しています。 2.顧客との契約から生じる収益を理解するための基礎となる情報前期（自2023年6月1日　至2023年11月30日）及び当期（自2023年12月1日　至2024年5月31日）において、 （７）重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。 3．顯客との契約に基づく履行義務の充足と当該契約から生じるキャッシュ・フローとの関係並びに当計算期間末において存在する顧客との契約から翌計算期間以降に認識すると見込まれる収益の金額及び時期に関する情報前期(自2023年6月1日至2023年11月30日) (1)契約資産及び契約負債の残高等

(2)残存履行義務に配分した取引価格
該当事項はありません。なお、水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する顧客である貨借人にとっての価値に直接対応する対価の類を顕客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識に関する会計基準第80–22項（2）の定めを適用し残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。
当期(自2023年12月1日至2024年5月31日)
(1)契約資産及び契約負債の残高等
契約負債は、収益認識に伴い取り崩されます。
(2)残存履行義務に配分した取引価格
該当事項はありません。なお、本投資法人では、残存履行義務に配分した取引価格の注記にあたって、収益認識に関する会計基準第80–22項(1)の定めを適用し、不動産売買に係る契約について注記に含めていません。また、水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する顧客である貨借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顕客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識に関する会計基準第80–22項（2）の定めを適用し残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。

〔重要な後発事象に関する注記〕
1.テナント退去に伴う一時金の収受

2.物件の譲渡
本投資法人は、2024年3月27日付で下表記載の物件の譲渡に関する契約を締結し、2024年6月28日付で譲渡しま

〔開示の省略〕
キャッシュ・フロー計算書、リース取引、金融商品、有価証券、デリバティプ取引、退職給付、持分法損益等、関連当事者との取引、セグメント情報等及び資産除去債務に関する注記事項については、決算短信における開示の必要性が大きくないと考えられるため開示を省略します。
( 9 )発行済投資口の総口数の増減
当期において増資等は行っておらず、発行済投資口の総口数及び出資総額の異動はありません。なお、当期末ま
しました。 (注2) 1ロ当たり170,240円にて、物件取得に伴い減少した手元賞金への充当を目的として第三者割当により新投資口を発行しました。 (注3) 2022年9月16日から2022年9月30日にかけて、自己投資日取得に係る証券会社との取引一任契約に基づく東京証券取引所における市場買付けにより、自己投資日の取得を行いました。取得した自己投資日（19, 746日）については、2022年10月20日に開催された本投資法人役員会における決議に基づき、その全てを2022年10月28日に消却しました。なお、自己投資口取得に係る取得資金については出資剰余金から控除した結果、出資総額に変更はありません。 3.参考情報
(注2) 「音都圏」とは、1都7県（東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、茨城県、群馬県、栃木県及び山梨県）を指します。 (注3) 「東京都心6区」とは、千代田区、港区、中央区、新宿区、渋谷区及び品川区を指します。 「東京23区」とは、東京都内23区から東京都心6区を除いた地域を指します。 (注4) 「省都圏地域」とは、省都圏から東京都内23区を除いた地域を指します。 (注5) 「地方」とは、政令指定都市（首都圏所在のものを除きます。）をはじめとする日本全国の主要都市（周辺部を含みます。）を指しま(注6)

②　投資資産
a .投資有価証券の主要銘柄該当事項はありません。 b.投資不動産物件当期末時点において、本投資法人は不動産のほか、不動産信託受益権（かかる不動産信託受益権の信託財産である不動産を以下「信託不動産」といい、不動産と信託不動産を併せて「投資不動産」といいます。）を保有しています。このため、参照の便宜上、不動産と信託不動産を一括して記載しています。
( i ) 投資不動産の概要1
投資不動産の取得価格、期末帳等価額、期末評価額、鑑定評価機関、テナント数、賃貸可能面積、賃貸契約面積及び稼働率は以下のとおりです。
ユナイテッド・アーバン投資法人(8960)  2024年5月期決算短信
ユナイテッド・アーバン投資法人(8960)  2024年5月期決算短信
ユナイテッド・アーバン投資法人(8960)  2024年5月期決算短信
( ï ) 投資不動産の概要2投資不動産の用途、年間貨料総額、預り敷金・保証金、地震リスク分析における予想最大損失率（PML)
ユナイテッド・アーバン投資法人(8960)  2024年5月期決算短信
ユナイテッド・アーバン投資法人(8960)  2024年5月期決算短信
ユナイテッド・アーバン投資法人(8960)  2024年5月期決算短信
消費税等は含みません。）について百万円未満を四捨五入して記載しています。 「朔末評価額」は、毎決算朔末日を調査の時点とする鑑定評価額又は不動産鑑定士による鑑定評価と同様の手法を用いて行われる価格調(注2)査による価格です。なお、「鑑定評価機関」は当該不動産等の取得時及び継続評価の際に当該不動産等の鑑定評価又は価格調査を行っている鑑定評価機関を記載しており、「不動研」は一般財団法人日本不動産研究所、「谷澤」は株式会社谷澤総合鑑定所、「日土地」は中央日土地ソリューションズ株式会社、「大和」は大和不動産鑑定株式会社を、それぞれ表します。 (注3) 「テナント数」、「貸貸可能面積」、「貸貸契約面積」及び「稼働率」は、2024年5月31日時点のデータに基づき記載しています。 「貸貸可能面積」は個々の投資不動産の本投資法人の所有部分における賃貸が可能な面積の合計を意味し、「賃貸契約面積」は賃貸可能面積のうち、実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積の合計を意味します（なお、「賃貸可能面積」及び「賃貸契約面積」の数値は、原則として各契約書、プロパティ・マネジメント会社作成の管理運営報告書又は月次報告書の教信であり、各契約書記載の教信は、建物の延床面積相当の数値、登記簿記載の床面積相当の数値、専有面積相当の数値、施工床面積相当の数値又はプロパティ・マネジメント会社作成の管理運営報告書若しくは月次報告書に記載されている教植等を根拠としています。）。なお、第三者との間で投資不動産を共有している共有物件については、本投資法人以外の者と共有している部分についても、当該部分全体の面積を用いて「賃貸可能面镇」及び「貸貸契約面積」を算出しています。また、「稼働率」は「貸貸契約面積」→「貸貸可能面積」の式で求めた百分率によりまtr (注4)　「テナント数」は、各物件において所有者である本投資法人又は各信託受託者との間で直接貨貸借契約等（貸金の一部又は全部が転貸を目的として一括して賃貸に供され、当該賃貸借契約（マスター・リース契約）における賃借人がエンドテナントに対し当該貸金の転貸を行う契約を含む。）を稀結している貨借人を1テナントとして算出しています。ただし、マスター・リース契約における貨借人から受領する貸料が、当該貨借人がエンドテナントから受倒する貸料と同額とされているいわゆるパス・スル一型の場合は、エンドテナント数を集計しています。また、1テナントが同一投資不動産において複数の貸金を貸借している場合は1テナントとして、複数物件にわたる場合は複数テナントとして算出しています。ただし、パス・スル一型の住宅物件については、賃貸戸数を記載しています。 「賃貸契約面積」は、原則としてエンドテナントの賃貸契約面積を記載しています。ただし、マスター・リース契約のうち、パス・スル(注5)一型に該当しない契約の賃貸契約面積については、マスター・リース契約の面積又はプロパティ・マネジメント会社作成の管理運営報告書若しくは月次報告書における面積を記載しています。 「年間貸料総額」は、2024年5月31日時点で有効な契約上の月間貸料（貸金貸料及び共益費合計）を12倍して千円未満を切捨てて記載し(注6)ています。なお、一定期間貸料が免除されているテナントについては、当該免除期間は考慮しておらず、また、期間に応じて貸料が良略的に増額される旨の定めがある場合には、2024年5月31日時点で適用される金額を用いています。「年間貸料総額」の算定には変動貸料は含まれておらず、そのため、本表記載の全額と、実際の年間貸料収入の総額とは必ずしも一致しません。また、2024年5月31日時点でテナントとの間で貨料増減額請求があった場合においても、上記「年間貨料総額」の算定にあたっては当該請求の内容は考慮せず、2024年5月31日時点で有効な契約上の月間賃料（貸金賃料及び共益費合計）を12倍して千円未満を切捨てた金額を記載しています。 「預り敷金・保証金」は、2024年5月31日時点のデータに基づき記載しています。なお、「預り敷金・保証金」は、貸金部分、駐車場部(注7)分、倉庫部分、看板部分等の敷金を含み、千円未満を切捨てて記載しています。 (注8) 「PL」（地震リスク分析における予想最大損失率）は、清水建設株式会社作成の地震リスク評価報告書に基づいています。また、 「PM」の合計欄は、ポートフォリオ全体のPMを記載しています。なお、複数の建物で構成される物件に係るPMについては、地震リスク評価報告書に物件全体としての教価の表示がある場合、当該教価を記載しています。 (注9)　指定調査機関による本件土地に係る2007年1月の土壌環境調査報告書においては、ダイエー宝塚中山店に係る土地のほぼ全地点より始溶出量、戒索溶出量、ふっ素溶出量が指定基準を超過する濃度で確認されるものの、当該敷地内について直接的な健康被害の可能性はないと考えられる旨記載されています。本投資法人は、将来土壌改良の必要が生じる場合に備え前所有者において将来の土壌改良に係る必要コストとして追加倍能した630百万円（以下「土壌改良積立金」といいます。）を、本物件を取得するにあたり信託受益権譲渡契約において承継しており、当該信託受益権の「期末帳簿価額」は、かかる追加信託の金額を反映しています。なお、土壌改良の必要性が当面の関限りなく低いと思われること、及び資金効率向上の観点に纏み、信託受託者から土壌改良積立金の交付を受けています。 (注10)本投資法人は、ホテル開発プロジェクトの開発事業用地として、2023年7月31日付で本物件を取得しました。賃貸用不動産（建物部分）の竣工は2026年夏頃を予定しており、当期末時点において記載すべき事項はありません。なお、本物件上に所在していた既存建物において、本物件の売主から本投資法人が契約上の地位並びに権利及び義務を承離した一時使用土地貸貸借兼建物無償譲渡契約（以下「既存貸貸借兼無償譲渡契約」といいます。）に基づいて、既存建物所有者（借地人）が事業を行い、本投資法人は借地人より借地料を受領していましたが、2024年3月31日付で賃貸借期間が終了し、同日付で本投資法人への既存建物の無償譲渡が完了しています。 (注11)川崎東芝ビルについては、2024年6月28日付で譲渡しました。以下、同じです。 (注12)賃貸借契約（予約賃貸借契約も含みます。）を締結したテナントより貸料収入等を開示することにつき同意を得られていないことから、やむを得ない事情により開示できない場合として、記載していません。 (注13)土地（敷地）のみを保有しているため、PMLに係る該当事項はありません。
各契約書に記載されている教信は、建物の延床面積相当の教信、登記簿記載の床面積相当の教信、専有面積相当の教信、施行床面積相当の教信又はプロパティ・マネジメント会社作成の管理運営報告書若しくは月次報告書に記載されている教信等を根拠としています。また、賃料保証がないマスター・リース契約の場合は、本投資法人又は信託受託者が締結しているテナントペースではなく、実際に建物等を貨幣し使用しているエンドテナントベースで集計しています。 (注2)　2024年5月31日時点で有効な契約上の月額賃料（貸宝賃料及び共益費合計）を12倍して千円未満を切捨てて記載しています。なお、一定期間貸料が免除されているテナントについては、当該免除期間は考慮しておらず、また、期間に応じて貸料が段階的に増額される旨の定めがある場合には、2024年5月31日時点で適用される金額を用いています。「年間貸料総額」の算定には変動貸料は含まれておらず、そのため、本表記載の金額と、実際の年間貸料収入の総額とは必ずしも一致しません。また、2024年5月31日時点でテナントとの間で貸料増減額請求があった場合においても、上記「年間貸料総額」の算定にあたっては当該請求の内容は考慮せず、2024年5月31日時点で有効な契約上の月間貨料（貸金貨料及び共益費合計）を12倍して千円未満を切捨てた金額を記載しています。 (注3)貨貸借契約（予約賃貸借契約も含みます。）を締結したテナントより貸料収入等を開示することにつき同意を得られていないことから、やむを得ない事情により開示できない場合として、記載していません。 (注4) 2018年11月11日付で、イトーョーカドー尾張旭店の賃貸借契約は更改期日が到来していますが、2024年5月31日時点において、テナントとの間では賃貸借契約更改手続きが未了であり、賃貸借契約終了日は確定していません。 (注5)  複数の賃貸借契約を締結しているため、代表的な賃貸借契約の終了時期を記載しています。 (注6) 2024年2月29日付で本テナントと定期建物賃貸借契約の合意解約に係る覚書を締結しており、2024年6月1日付で退去しています。
( 2 )資本的支出の状況
①　資本的支出の予定本投資法人が運用する投資不動産に関し、当期末時点で計画されている改修等に伴う資本的支出の予定額のうち、主要なものは以下のとおりです。なお、工事予定金額には会計上の費用に区分される部分が含まれていま

②　期中に行った資本的支出
本投資法人が当期中に投資不動産に対して実施した資本的支出の額は以下のとおりです。当期における資本的支出は2, 072百万円であり、当期費用に区分された修繕費1, 066百万円と合わせ、3, 139百万円の工事を実施して
③　長期修繕計画のために積立てた金銭本投資法人は、物件毎に策定している長期修繕計画に基づき、期中のキャッシュ・フローの中から、中長期的な将来の大規模修繕等の資金支払いに充当することを目的とした修繕積立金を、以下のとおり積立てています。
含めて記載しています。