資産評価システムに関する調査研究高度商業地区における路線価付設の一般的手法について一昭利60年3月黙显資産評価システム研究センター  D Plus and the pro the content of the cont
財団法人貧産評価システム研究センターは、主として地域の貧産に関する調査研究の実施を目的として、昭和５３年５月発足しました。当評価センターにおける調査研究は、資産評価の基礎理論及び地方公共団体における貧産評価技法の両面にわたって、毎年度、学識経験者並びに自治省、地方公共団体等の関係者をもって構成する貧産評価システム、土地、家屋及び債却資産の各部門どとの研究委員会において行われ、その成果は、直接、会員である地方公共団体等に配付のうえ、その活用を期待するとともに、当評価センターの実施する研修会、資料・情報の発行等、会員に対する便益提供のための各種専業の基盤ともなってきたととろであります。とに、昭和５９年度における調査研究の成果をとりまとめ公表するととになりましたが、との機会に、熱心にど研究、ど審議をいただいた研究委員各位並びに寒地調査に当たって種々ど協力を賜った地方公共団体関係者各位に心から感謝申しあげる次第であります。なお、当評価センターは、今後とも所期の目的にそって、事業内容の充実のためさらに努力を傾走する所存であります。地方公共団体をはじめ関係団体の皆様の一層のど指導、ど援助をお願い申しあげる次第であります。最後に、との調査研究事業は、モーターポート競走公益資金による財団法人日本船舶振興会の補助金の交付を受けて英施したものであり、改めて深く感謝の意を表するものであります。昭和６０年３月
live研究組織資産評価システム委員会
野
明（社）日本経営協会常務理事
大西
男筑波大学助教授（社会工学系）河野勉(財)日本不動産研究所システム開発部長鶴歴
1
桜共
吉田
年風岐
蓮
山
率自治省固定資産税課土地第２係長
義（財）貧産評価システム研究センター主任研究員
ing
研究開始「資産評価」ステム製品協
IE
(自然派遣) [西日共同一]大会-西日本の日本の近大学校-西日本の日本の日本の日本の日本の日本de la companies and the companies of the companies of the first well as see & 日本人の人物SELECTION -はずだったので、思い訳なら無いのにして、思います。それで、そので、一で08年02 -イース-イース-個人情報-  作品外部ES - aRevelation of the context of the context with helles that the clip that the context of th and start to the state of the state were and the state of the stat 0b 0年- 8) set of the content of the da wa programme services and the services of the work DB on the state of the state of the state of the state of the late of the late of the state of th with the service of 18 research and the context of the context of a single and single in the context of a ad were are and were all the state of the state of the project of the life and were are all 0. ITAL MARKETS ( 2010 )  200 -  Share I ( 2010 )
I  調査研究の概要
との研究は、昨年度の研究に引き続き、高度商業地区における価格形成要因の検討及び分析を行い高度商業地区価格推定モデルを作成し、とれらの地域における路線価付設の手法について試行したものである。なお、分析対象地域は東京都の高度商業地を選定した。
II  調査研究の結果1.調査研究の手順作業の手順は、図I ー 1 ー 1のとおりであり、大きくは、 (1)　商業地価格形成要因の検討(2)分析対象の選定(3)要因分析の各酸階に分けるととができる。 (4)　要因の格差率の抽出(5)標準宅地の時価の評定(6)路線価付設の実験図I — 1 — 1調査全体のフロー作寒の杢本方針定s東
対象RI定タ数品化理論I類に→る分折商　楽　地　価　格モデルの作成
2.分析対象の選定
「商業地価格の要因分析」に当たり分析対象としては、次の(i)～(ii)の条件を満足するボイントを選定した。 (i) 東京都の千代田、中央、港、新宿、文京、台東、品川、目黒、大田、世田谷、渋谷、中野、杉並、豊島の１４区及び武蔵野、三鷹の２市に存する高度商業地( * 1 0 0万円／㎡以上)であるとと。 (ii)　原則として、昭和５９年の地価公示（昭和５９年１月１日現在価格）、地価調査（昭和５９年７月１日現在価格）のボイントであるとと。 (ii)　昭和５７年商業統計調査報告に基づく、東京都の**商業集税地域”内に存するものであると。当初、上記の(i)～仙)を満足するものとして、２００ポイント前後が選定されたが、 (ii)の条件を満足するものが予想以上に少なく、とのため(財)日本不動産研究所が鑑定評価対象とした地点いわゆる評価先例（ととではこのうち標準価格を用いる。 )のうち、(i)～(ii)の条件を満足し、かつ、時点の比較的新しいものを追加選定するととし、結果として、表皿ー 2 ー 3に掲げる1 5 1ボイントを分析対象として採用した。また、分析に当たっては、価格時点を地価公示の時点にあわせ、昭和５９年１月１日現在とし、地価調査及び評価先例について時点修正を行った。なお、時点修正率は、地価公示、地価調査等の対前年変動率等を参考に年率1 5 %とした。 *　各分析対象の価格時点におけるm当たり単価であり、例えば、地価調査のように価格時点が、昭和５９年１月１日以後のものについては、勤及時点修正した場合１００万円／㎡に満たなくなったものも若干含まれている。 **  〔商業業機地域の設定〕 1.商業扱積地域の定義商業免税地域とは、原則として５０店以上の小売商店を含み、全体でおおむね100店以上の商業及び他の事業所が混在して街区を形成している小売機能の執敬地域をいう。 2商楽楽校地域の設定指針(1)商店街、若しくは商楽街区として成立している地域で、主として小荒楽中心の地域を設定した。 (2)　単独街区のみで成立している地域は単独で１地域とした。連担街区（駅をはさむ２つの地域など。例 池袋東口と池袋西口など)又は、被合街区（菜種特性等が異なる近接の地域など。例新宿束口と歌舞伎町など）については、全体をひとかたさりととらえ１地域とする場合もあるが、形態的に分割できる地域は可能なかぎり複数の地域に分割した。 (8) 駅ビル、客合い百貨店等の乗合店舗ビルは単独の１地域とせず、その周辺の商店街を含めて設定した。 (4)商店会は組織的な要茶によるものであるため、原則として商店会単位の地域設定はしていない。また、商楽集務地域の名称についても、原則として商店会名は使用しないものとした。商桑埃模地域の抽出条件3.各区市町村が選定した商業集税地域の中から１地域の商店が１００店未満の小規模地域で、小売商店が５０店未満の地域であっても年間販売額が大きな地域、２以上の区市にすたがる等連担街区の一部に属する地域及び地域等性の把握のために必要とされた地域は、商業集積地域として設定した。ただし、商店数は多いが、点在型、散在型とみられ集務性のうすい地域は除外した。 （資料：東京の商業集務地域）
(附属資料A、 B参照)
***　地価公示、地価調査のポイントは各々各近隣地域における積率的なものであるところから、評価先例を用いる場合にもとれと同じ性格のものとするため対象地自体の価格を用いず、各対象地の評価に際して、通常想定する角地、不整形地等対象地の個別的特性（価格形成要因のうち個別的要因）を除いた標準的なありふれたものとしての価格（標準価格）を求めて分析対象とした。地価公示及び地価調査の商業地の対前年変動率は、以下のとおりである。 ****地価公示東京圏の商業地の変動率は5.5パーセントである。とれを方面別にみると、表II ー２一１のとおりで都心部の高度商業地域、都心部周辺の商業地域及び環状線主要ターミナル地区が高い変動率を示すなど、おおむね東京都内の商業地の変動率が東京圏平均の変動率を上回っているのに対し、周辺の各県は、東京圏平均の変動率を下回っている。

ベ
61
地価調査

COLORA
3.
価格形成要因の検討
不動産鑑定評価基準によると、商業地の地域愛因及び個別的要因の主なものは以下のとおりである。ア地域要因(i)背後地及び願客の質と量(ii)願客の交通手殷の状態(ii)営業種別及び競争の状態(V)当該地域の経営者の創意と資力(M繁華性の程度及び盛衰の状況(V)土地の利用に関する公法上の規制の程度個別的要因イ(i)間口、形状、地質及び地盤(ii)高低、角地その他接面街路との関係(ii)接面街路の系統、構造等の状態及びその関係位置(V)商業地域の中心への接近性(M客足の流動の状態と適合性(V)隣接不動産等周囲の状態また、国土庁土地局地価調査課監修の土地価格比準表においては、高度商葉地域の地域要因及び個別的要因を、以下のように掲げている。地域要因(i) A.健a bお道母c配d系統及び連続性B.  葡区の状源街区の整然性a (*) A 
 
 
具
— 6 —
b.街区の施設の状態(ii) 交通、接近条件A.  顯客の交通手段の状態等a. b. 最寄駅への接近性c.官公署との接近性d.駐車場の整備の状態e.交通規制の状態(ii)環境条件A.経済施設の配置a.デバート、大型店の数、延面積b.全国的規模の店舗、事務所の数、延面積c.娯楽施設の状態d.不適合な施設の状態B.背後地及び願客の膵買力等a.背後地の人口の状態b.背後地の範囲c.願客の牌買力等C.競争の状態と経営者の創意と資力a.店舗の協業化の状態b.高度利用の状態D.繁華性の程度  · a.願客の通行量b.店舗の連たん性c.営業時間の長短E.自然的環境a.地盤、地質等(V)行政的条件
— 7 —
A.公法上の規制a.容積制限による規制高さ制限による規制b.防火地域等の指定に伴う制限c. d.その他の地域、地区による規制e.その他の規制(M)その他A.その他a.将来の動向b.その他イ　個別的要因(i) A.接面街路の系統・構造等の状態a.系統及び連続性b.姫風c.歩道(ii)  交通・接近条件A.商業地域の中心への接近性等a.商業地域の中心への接近性b. (ll) A.客足の流動の状態との適合性a.客足の流動性B. 隣接不動産等周囲の状態a.隣接不動産等周囲の状態C.自然的環境a.地整画地条件AV .
み
 
— 8 —
A.   間口・形状及び地積a.問口狭小b.奥行通波c.奥行短小d.奥行長大e.不整形地f.三角地g.地税過大h.地檢過小B.接面街路との関係a.商使b.角地ニ方路c . d . ll方路四方路e. C.その他地a.袋b .無道路地c.座地等d.その他(V)行政的条件A. 公法上の規制の程度a.用途地域等の地域、地区等VD その他A.その他2今回の調査研究においては、上記の不動産鑑定評価基準及び土地価格比準表に掲げられている要因について、データ収集の雛券性から検討を加え、さらに分析対象ボイントの価格形成に影響を与えていると思われる要因を選定して追加し、各要因データを測定、あるいは調査により収集して、分析に用いるととした。なお、選定した各要因は、表¶ － 3 － 1の「商業地価格形成要因データ・シート」のとおりである。 es the context of the context.
— 10 —
TO HOME HOME商業地価格形成要因データ・シ

1.全体に共通な記入要領
(1)　記入すべき要因項目のうち、規模、幅具等については、実数値を( )内の表示単位未満を四捨五入し、記入欄の右に詰めて記入するとと。
2.各項目別の記入要領
(1)　「規模」欄には、当該宅地の地積を実数（ m単位）で記入するとと。 (2) 「幅員」欄には、当該宅地の接面する最大幅員を実数（ｍ単位）で記入するとと。 s (8)　「歩道」•「形状」欄には、調査装中のカテゴリー区分該当番号を記入するとと。 - (4)　「間口」•「奥行」欄には、当該宅地における間口及び奥行をそれぞれ実数（ m単位）で記入するとと。 (5)　「接面道路との関係」欄には、当該宅地の接面道路の状況により、調査表中のカテゴリー区分該当番号を記入すると。 (6)　「接面道路の系統」欄には、調査表中のカテゴリー区分該当番号を記入すると。なお、「表」とは、当該宅地の存する商業集積地域内の道路で客足の流れ及び店舗の連たん性等において他に比して特に優ると認められる中心幹線をいう。また「取り」、 「茲¶」は、原則として上図のとおりで、「愛」と直接接続するものを「疲！」とし、それ以外を「凝り」とする。なお、状況によって「表」を複数設定するととも可とする。مخ
— 12 —

e s of性バターン」の各欄は、調査表中のカテゴリー区分該当番号を記入するとと。なお、これ以下の各設問は、 “東京都総務局統計部編集の東京の商業集積地域”により記入する。凶　「集積地域面積」欄は、当該宅地の存する商業集積地域の面積を実数( m単位)で記入すると。 60  「小売業売場面積」欄は、上記的と同様の要領で記入するとと。 d)  「大型店数」欄においても、上記偽と同様の要領で記入するとと。 ◊}当たり売場面積」「１店当たり年間販売額」「１人当たり年間販売額」 「１ｍ当たり年間販売額」の各欄においても、上記ぬと同様の要領で記入するとと。 the content of the cont . . . . . . . . . the content of the cont . the content of the cont .  with the format of the state of t . . . . : the state of the formation of the state. The formation of the formation — 15 —
5.データの収集結果について
データ・シート（英II ー 3 ー 1 ）の記入要領に基づき、現地調査、官公報及び統計書等により、データの収集を行った。以下に掲げる表II ー 5 ー 1からII ー 5 ー27にその主な項目についてデータの分布状況を示した。表I — 5 — 1
表I ー 5 ー 2
s表I — 5 — 3
表I — 5 — 4
表I — 5 — 5
表I ~ 5 — 6
表I ー 5 ー 7
— 16 —表I — 5 — 8
表I — 5 — 9
発効
表I — 5 — 12
道路による分断I
. . .
表】 — 5 — 17 
表II — 5 — 18 —
表』一5   19

表I — 5 — 22

e — 18 —
表I — 5 — 25
. A  A
6.分析の結果
(1)分析の結果今回の分析以当たっては、分析対象が「商業地価格形成要因データ・シート」に示すように計量が可能な要因に止まらず、多数の質的要因が含まれているとと、及び分析結果をもとに価格形成要因別に格差率を求め、比準表を作成するととを目的としているととろから、数量化理論１類を用いるととした。商業地価格（ ㎡当たり単価）を被説明変数（外的基準）とし、各価格形成要因を説明変数（アイテム＝カテゴリー）として分析を行りととなる。 sとのような多変量解析による手法を用いて、合目的な結果を得るためには、通常数多くの検討・分析を繰り返し要因の取捨選択の過程が必要となる。とのような検討を行う場合の手順として、主なものは次のとおりである。 ①　内部相関のチェック重回帰分析、数量化理論I類においては、説明変数（要因）間に相関がないととが、本来、適切な結果をもたらす上で前提とされている。自然科学ではともかく、社会、経済的事象を扱う場合、相互に相関関係が全くないというととは、まずあり得ないが、あまり変数の間で相関が高いと、偏回帰係数（ウェート）の値が不安定になったり、付号条件（プラスかマイナスか）が変わったり、“調った”結果がもたらされるので、チェックが必要である。このチェックは、通常、どのプログラムでも打ち出される相関関係表( correlation matrix )により行うことができる。なお、本分析においては、内部相関0.6 5を目途に要因の取捨選択を行った。 ②　影響力の小さいもののチェック各アイテムの偏相関係数、レンジの大きさでチェックする。それぞれ大きい（侷相関数は絶対値でみる）方が、影響力が大きいことを意味する。 ③　論理的チェック専門的知識、経験に照らして、結果が論理的に矛盾しないか、整合性をチェックする。 ④　その他のチェック
⑤　アイテムの加被、カテゴリーの統合等
る。
本モデルの重相関係数は0.9 0 5 4 8 7となっており、比較的粉度の高い結果が得られたものと考えている。 *a本モデルを用いて、ある商業地の価格を推定するには、その商業地について、各項目（アイテム）のどの細区分（カテゴリー）に該当するかを調査し、それぞれの該当するカテゴリーに与えられたカテゴリースコア(CATEGORY SCORE)を加えるととによって行うととになる。との場合、１番目の項目（道路幅員）のカテゴリースコアには定数部分も加えられたスコアが表示されている。また、参考のために、本分析における要因相互間及び価格との相関関係（相関行列）表（表II － 6 － 2 ）を掲げている。 *a  価格推定する場合に、デビエイション（DEVIATION）を用いると次のとおりになる。推定しようとする商業地について、各アイテムのどのカテゴリー以鼓当するかを調査し、それぞれの該当するカテゴリーに与えられたデビエイション( DEVIATION )を加えた合計に、観測値の平均値（本分析では3.3 1 3（百万円／㎡）を加えることによって行うととになる。
Ed
S
— 22 —

of the context of the context.
— 25 — (1) se 3) — 26 — sense of the for the context of the context. (8) (4) . (5) (6) — 28 — (8) (7) — 29 — (9) ά� — 30 — -  --- NEWインドHTML XENEW 14 D 1 W 1 3 al図I — 6 — 1 2 (2 — 31 — 0.3 — 32 —データ・シート（表II − 3 − 1 ）で掲げた要因を基に、分析を繰り返した末、最終的に良好な結果が得られた数量化理論Ｉ類による商業地価格モデルは、表II － 6 － 1のとおりである。この結果から、商業地価格に与える各価格形成要因の影響の程度を考察すると以下のようになる。影響力の大小を判定するものとしては、前述のとおり、偏相関係数とレンジであり、それぞれの価の大きいものほど、本分析のモデルにおいて、商業地価格に与える影響が大であるといえる。影響力の強いものを、レンジにより順にあげると、「容積率」、「創意工夫・著名店の程度」、「楽憩別バターン」、「商店数」、「大型店数」、 「商業的利用割合」、「商業集積地域内での位置」、「メイン駅への接近性」、「用途地域」、「メイン駅の乘降客数」、「道路幅員」、「駅又は商業地中心からの方向」、「接面道路の系統」となっている。 (2)　モデルに採用されなかった要因について数量化理論I類の分析結果に、最終的に採用されなかった主な要因について以下に若干のコメントを加えてみると、概ね次のとおりである。 •規模……傾向としては、規模が大きくなればなるほど価格が高くなっている。しかし、これは分析対象が各地域の標準的な面地であり、高度な商業地ほど高層化の傾向にあるため、自ずと規模が大きくなるわけで、容積率等他のより影響度の強い要因に代位されると考えられる。 •形状 •間口及び奥行……標準的な画地を分析対象としているため、個別的幣性としては問題となる不整形等の要因はデータの中には含まれていなかったとによる。 •下水道……ほとんどの遥定した分析対象が下水道有りとなっている。 •乗り入れ鉄道本数……容積率との内部相関（前述）が比較的高かったため。 •サプ駅への接近性、サプ駅の乗降客数……サプ駅をもつ分析対象が少なく、分析に用いるととが困難と判断した。 •都心への時間距離……容積率と内部相関が比較的高かったため。 •再開発地区か否か……分析対象にとれに該当するものがみられなかった(全て再開発地区外)。 •周辺住宅地価格……原則どおり各区•市別の平均価格を以て分析を行なったが、区・市の区域が広域にわたる場合、分析対象である高度商業地区がどの程度の距離に立地している住宅地を標準とするかの判断が困難であるため、不採用とした。 •駅又は商業地中心からの連続性……影響力が弱いため、他の項目との関係により領向が不安定になった。 ●営業時間…… •将来動向……判断の基準が難しく、かなり明確な理由がない限り、発展あるいは衰退とするととができないため、分析に耐えないと判断した。 •集人施設……容積率と内部相関が比較的高かったため。 •商圏バターン、立地条件バターン、販売額特性バターン……他の要因との組み合せにより不安定であったため。 •朱穂地域面税……前述のとおり、地域の把え方に若干疑問があるため。 •従来員数、年間販売額……一部地域のデータが不備であり、分析に用いるととができなかった。
B)
7.本分析における問題点
以上により高度商菜地区の地価形成要因について分析を行ったが、今回の分析については、次のような問題点があるととに留意する必要がある。 A.分析対象について•分析対象の価格帯が１００万円／㎡程度のものから、 1,000万円／㎡を超えるものまであり、やや範囲が広すぎるきらいがある。 •分析対象は、純然たる店舗系の商業地ばかりではなく、事務所地としての色彩が強いととろも含まれており、との場合、両表の価格形成要因には若干異なるものがあるのではないかと考えられる。 •前述のように、公示地、基準地、評価先例と３つを採用しており、時点修正は行っているものの、データの性格が必ずしも同一レベルにあるとはいえない面がある。
B.検討要因について
•要因のなかに、「創意工夫・著名店の程度」等、要因チェック担当者の判断に左右されるものについて、要因、判定基準をより明確に整備する必要がある。 •本分析では、比敏的データ収集の容易なものを中心に選んだわけであるが、例えば、対象ポイントの前面道路の人の通行量等、データ作成に労力を要する要因で、価格形成に影響を与える度合いが強いと考えられるものもあるが、これについては今回分析に採用しなかった。
C.時点修正について
•本分析においては、前述のとおり、年率１５あとして一率に設定した。しかし、商業地、特に、本分析における商庭商業地は、個別性が強く、時点修正についても、本来なら細かく地域どとに検討した方がより程度の高いものとなったと考えられる。但し、地域的に適正な時点修正を把握するだけで一つの研究テーマともなり得るので、作楽盘とのかねあい
— 35 —
で限界もあろう。 D.商業操積地域について•既存の商業統計データにおいて、地域別の集計は本データのみであり、とれを採用せざるを得なかった。商業集積地域の把え方は、概ね妥当と考えられるが、例えば、銀座は全体として一つの地域として設定されているのに対し、渋谷、新宿、池袋等は複数に分割して地域設定されているなど、全てが本分析に適した地域設定であるのか若干疑問があった。


— 36 —
8.商築地価格モデル適用上の留意点数量化理論I類による分析を繰返し、最終的に採用した商業地価格形成要因分析のモデルは、爽[] － 6 － 1のとおりであるが、このモデルにおける分析対象の観測値〔分析の対象となった商業地の価格（数量化理論１類では外的基準となるもの) ）と理論値〔数量化理論I理で分析した結果をもとに各分析対象を推定した価格）の＊開差率を計算し、その値の大なるものについて、再吟味を加え、これをもとに本分析モデルでは採用できなかった要因を検討し、モデル適用の限界及び留意点について述べると概ね次のとおりである。開差率は次式で計算した。 *理論価1 ) × 1 0 0 （開差率）＝（一開差率の絶対値の平均値は2  8. 4  5  (4)であった。全体として開差率の大なるものについての共通点は明確には把握できなかったが、以下にその理由と思われるものの中の主なものについて、具体例とその対処法及び留意点を記す。 1 ）商業集積地域の内に位置してはいるが、純粋な商業地ではなく、事務所向きのポイントである。このケースには、観測値が理論値より高い場合と低い場合もあり、各ボイントどとにその開差率の原因は個別性を有している。とれは前述のとおり、店舗等の商棄地の要因と事務所等の要因とでは、若干異なる面を有するとによるものと思われる。従って、とれについては、別に例えば“事務所地としての品等”など、事務所地の価格形成要因を検討して補正する必要がある。 2 ）商業地の性格としては、日用品購入のための商店街地域であったり、あるいは住宅（マンション等）・事務所混在の地域であり、店舗系の商業地としては価格形成要因からみて必ずしも受位ではないにもかかわらず、都心（山手線の内側、例えば「麻布十番」、「一番町」等）にあるため、価格（觀測値）は１００万円／㎡以上と高くなっている。これらは周辺一帯
— 37 —
の価格が住宅地としても最高位の水準にあるため、商業地価格もそれに応じて本分析のモデルで推計される値より高水準になっていることによるものと思われる。従って、これらの地域内に存するポイントについては、周辺一帯の地価水準、例えば住宅地の価格水準を考慮して修正する必要があろう。 ３）商業集積地域の中心部に距離的には非常に近いにもかかわらず、中心部からの人の流れの恩恵をほとんど受けない妥通りなどに位置するポイントである。このため、観測値は低いが、理論値は集税地域関係データが地域に共通なため補正しきれず、比較的過大に評価されている。今回の分析はややマクロ的に地価水準を中心とした分析であり、採用要因は地域要因が主であるが、今後、後述のとおり、地域をしぼった中で、個別的要因の検討及び分析を行う必要があると考える。 Ody
— 38 —
御の相関図観理図I - 8 - 1値と編植《ESTIMATED》 《OBSERVED》 — 39 — 9. 標準宅地時価の評定及び路線価付設への適用の実験以上の分析結果を用いて、標準宅地の評定及び路線価付設への適用を試みた。 (1)　各価格形成要因による格差率の抽出及び比準表作成の試み前掲（表I ー 6 － 1 ）の分析結果をもとに、各要因による格差率の抽出を試みた。抽出の方法を「容積率」を例にとって説明する。数量化理論1類の分析結果は表II ー 9 ー(1) ー 1のとおりである。
全サンプルの平均価格
まず、属するサンプル数の一番多いランク①を基準として格差率Ｘ，～ X」を以下のとおり計算した。ランク①X1 = ( 0.0   -   0.0 )  ÷   3.3 1 3 × 1 0 0 =    0.0 n
n
n ④X, =  ( 2.7 7 8 0 7 − 0.0 )÷3.3 1 3 × 1 0 0 = 8 3.9次に土地価格を比率するための比率表を次のような行列Ａで考えることとする。

— 40 —
との場合、行列Ａの各要素は次式で求められる。 a;; = { ( 1 0 0 + X ; ) ÷ ( 1 0 0 + X ; ) − 1 } × 1 0 0とれを上記の格差率をもとに、具体的な計算例で示すと以下の通りとなみ。 a,, = { ( 1 0 0 +   0.0 ) ÷ ( 1 0 0 +    0.0 ) − 1 } × 1 0 0 =       0.0 a 12 = { ( 1 0 0 + 1 3.6 ) ÷ ( 1 0 0 +    0.0 ) − 1 } × 1 0 0 =    1 3.6 a, 3 = { ( 1 0 0 + 4 7.9 ) ÷ ( 1 0 0 +   0.0 ) − 1 } × 1 0 0 =   4 7.9 a14 = { ( 1 0 0 + 8 3.9 ) ÷ ( 1 0 0 +    0.0 ) − 1 } × 1 0 0 =   8 3.9 a21 = { ( 1 0 0 +   0.0 ) ÷ ( 1 0 0 + 1 3.6 ) − 1 } × 1 0 0 = − 1 2.0 0.0 a22 = { ( 1 0 0 + 1 3.6 )÷( 1 0 0 + 1 3.6 ) − 1 } × 1 0 0 = a23 = { ( 1 0 0 + 4 7.9 ) ÷ ( 1 0 0 + 1 3.6 ) − 1 } × 1 0 0 =   3 0.2 a24 = { ( 1 0 0 + 8 3.9 ) ÷ ( 1 0 0 + 1 3.6 ) − 1 } × 1 0 0 =   6 1.9 a31 = { ( 1 0 0 +   0.0 ) ÷ ( 1 0 0 + 4 7.9 ) − 1 } × 1 0 0 = − 3 2.4 a32 = { ( 1 0 0 + 1 3.6 ) ÷ ( 1 0 0 + 4 7.9 ) − 1 } × 1 0 0 = − 2 3.2 a 33 = { ( 1 0 0 + 4 7.9 )÷( 1 0 0 + 4 7.9 ) − 1 } × 1 0 0 =      0.0 a34 = { ( 1 0 0 + 8 3.9 ) ÷ ( 1 0 0 + 4 7.9 ) − 1 } × 1 0 0 =   2 4.3 a,, = { ( 1 0 0 +    0.0 ) ÷ ( 1 0 0 + 8 3.9 ) − 1 } × 1 0 0 = − 4 5.6 a42 = { ( 1 0 0 + 1 3.6 ) ÷ ( 1 0 0 + 8 3.9 ) − 1 } × 1 0 0 = − 3 8.2 a 49 = { ( 1 0 0 + 4 7.9 ) ÷ ( 1 0 0 + 8 3.9 ) − 1 } × 1 0 0 = − 1 9.6 a44 = { ( 1 0 0 + 8 3.9 ) ÷ ( 1 0 0 + 8 3.9 ) − 1 } × 1 0 0 =       0.0とれを比準表の形で表わすと、英II ー 9 – (1) – 2のようになる。

— 41 —
以下、「容積率」と同様の方法で、「道路幅員」、「接面道路の系統」、 「メイン駅への接近性」、「商業集務地域内での位置」について求めた比準表を表I ー 9 ー (1) ー 3 ～ 6に示す。


「接面道路の系統」の格差率が比N敵的低い值を示しているが、とれはデータ分析（表II一5一5参照）でわかるように、今回の分析対象としたポイントが「表」を中心としたものであったとによるものと考えられる。

(2)　標準宅地の設定

例示として評定する標準毛地１～２を図II －９－(2)－１のとおり設定した。各標準宅地の状況は、表I － 9 － (2) － 1のとおりである。 ( ) . the content of the cont — 43 — and server and William Park New Zeros (CHR) SOUND CONCR
@ (3)
標準宅地の時価の評定
設定された標準宅地について、売買宅地の売買実例価格と比準して時価を求めることになる。なお、本来は、標準毛地に最も類似した売買宅地を選定し、とれとの比準を行って求めた標準宅地の時価を評定するととが、より規範性が高く、重視すべきものと考えられるが、ここでは、取り敢えず、それぞれ得られた評定価格を平均するととによって、標準宅地の価額を評定するととした。 &)また、評定価格時点**は昭和５９年１月現在とした。

(31)
* a時点修正率は前述の分析対象を修正した率と同様に年率１５％で計算した。 - 44 -
表I － 9 －(8)－ 1及び2で示した標準宅地価額の評定の計算方法は、以下のとおりである。 ①　売買価格を#9／㎡単位で記入する。 ②　取引時点を記入し、時点修正率を次式で計算し記入する。 (時点修正率) = ( １５％ ) × { ( ５９年１月を基準とした月数のずれ＊b )／1２} ５９年１月より過去の場合は()、逆に未来の場合は(→ ＊ b es例   5  9年4月の場合(時点修正率) = ( 1 5 % ) × (一3/1 2 ) =一3.7 5中一4 （ $ )の「道路幅員」以下5要因の格差率を前掲の比率表（表II － 9 －(1) -- 1 ～ 5 ）に基づき記入する。 ④　比準割合を次式で計算し記入する。道路幅具商業株務地内での位置格签率格差率(比準割合) = { ( 1 + 1 0 0 ) ×…………× ( 1 + 100 ⑥　前述の（算式Ａ ）に基づき、売買事例ととの概争宅地の評定価格を計算する。 ⑥　⑥で計算された値の平均をもって当該標準宅地の評定価格とする。
(4)　路線価の付設の実験
SYII路線価付設の例示をするため、標準宅地①について、仮に、状況類似地域を想定し、その地域内に、例示のための路線を選定し、 I － 9 － (3)で評定した標準宅地の時価と比準したそれぞれの路線価を付設した。なお、との場合の格差率については、実務的にみると、なおそれぞれの状況類似地域内で適用するための検討調整を要すると思われるが、ここでは、一応、前掲したものと同じ格差率を用いた。
- 46 -

the content of the content of the content. THE PROPORTING OF THE PROPORT仲　各路線価付設の計算方法について炎¶ － 9 －(4)－ 1で示した名路線価付設の計算方法は、以下のとおりである。 ①　谷路線の各拨因の格差率を前掲の比準表(表→ － 9 －(1)－ 1 ～ 5 ） ≪基づき記人する。との劫合、 ¶ ー 9 ー(3)で評定された標準宅地から各路線価を付設するための格差率を用いるため、横準老地の評定のために用いた格差率と各比準表において対称の位置にある格差率を用いることになる。 ②　修正率の合計を次式で計算し記入する。商業業務地内での位位道路幅良格差率格差率) ) ×…………× ( 1 + (修正率の合計) = { ( 1 + 1 0 0 1 0 0 ⑨　各路線価の査定価格を次式で求める。路線価の撰準モ地価額) ×（修正率の合計） ) = (路線価価査定価格
10.今後の課題
今回の調査研究は、数量化理論Ｉ類を用いて、高度商業地区の価格形成要因分析モデルの作成を試みたものである。本モデルは、とれらの地域における価格形成要因として妥当と考えられる要因を選択して作成し、重相関係数が0. 9を超えているととから、一応の成果を得たものと考えている。しかしながら、との分析については①　サンプルが東京都内の１４区２市に及ぶ広範な地域から収集されたものであるとと、価格が１㎡当たり１００万円程度から１,００万円を超えるものまであって、価格帯の幅が大きいとと②　分析の対象が地価公示地・地価調査基準地及び評価先例であって、その全てが各地域を代表するような標準的な画地であり、従って、同一地域内の個別的要因間の比較は困難となっているとと等の問題点がある。とのため、今後、高度商業地区における価格形成要因の一般的特性をさらに把握するためには、比較的まとまりのある一定地域を限定し、個別的要因の比較が可能な事例を選択して分析を行う等より、きめの細かい価格形成要因の比較検討を重ねる必要があると考える。 6)
(9)
A.分析対象データ裘🎵 — C — 1
表■ − C − 3
■ w n i i .
表I - C - 4
B.附属資料
1.数显化理論【類の説明N ：サンプルの個数m ：愛因( I TEM )の数i  ：愛因( I T E M )の種類n ：各要因( ITEM)に対する範疇( CATEGORY )の種類n i , n 2 , ………, n i , j ：各要因に含まれる範疇( CATEGORY )の種類入：サンプルの種類yく：サンプル入の商業地価格x i jｽ：ダミー変数。サンプルλが要因iの範疇jに反応(該当)するかどうかを表わす。 Xijx= 1 ：反応する場合Xリリー 0 ：反応しない場合a」」：各ダミー変数にかかる係数。偏回帰係数（またはカテゴリースコア(CATEGORY SCORE))用いる記号を上のように定義する。したがって、次のように要因反応表がなる。
すなわち、同じアイテムの中のカテゴリーは、どれか１個が１で、あとは全部0となるから、次の式が成り立つ。
商業地価格y λとダミー変数a j の間には次のような線形関係が成り立っていると仮定する。すると、 yl = a11X11X+a12X12X+a14X14X+ - tamnmXmnmX+e χ
一般式としては、
a」が安定的に指定できれば、推定価格が算定できる。 a,,は、商業地価格yと推定価格Σ   Σ a,,x,,,との差である典差e ιが全サン=1 j=1プルについて最小になるように、最小２乗法により求める。その求められた結果a」は、モデル式を作成する場合一般にはあまり使われない。とのa」を規準化して使う。いま、
加算平均
とすると、

— 56 —

< y ιからγを引いて、γを移項すると、
一般的には、 a11 - 24 a1kx1kをDEVIATIONとし、 i要因のうち、 a11の最大値と最小値の差をレンジ(RANGE)と呼ぶ。また、商業地価格に対する回帰平面の当てはまりの度合いを示す重相関係数は、次の式によって計算される。
次に、
— 57一
他の愛因を一定にしたときの商業地価格ｙと第ｉ要因との相関を表わす偏相関係数は、
参考文献：河口至商数学ライブラリー 3 2 「多変量解析入門」森北出版

— 58 —
by the state of the state. . . .  �    . . . : : . . - .  : : � . . . . . the content of the cont . the content of the cont s of the s and services s and s of the state of l de la : Rein 197 � � o of t N AT