2024年5月期(第41期) 2023年12月1日～ 2024年5月31日決算説明資料証券コード：8960 https://www.united-reit.co.jp/ 1 ⁄ 2 224年7月
2024年5月期（第41期）決算説明資料｜運用報告
の目次

1
●市場環境の変化に柔軟に対応しながら、総合型REITの強みを最大限に活用し、長期的かつ安定的な成長を目指す●内部成長と外部成長（資産入替え）の相乗効果により、持続的な投資主価値の向上と積極的な還元を実施
成長戦略の基本方針
●投資主価値の向上と積極的な投資主還元●  DPU（分配金）及びNAV（純資産価値）の持続的向上●内部成長と外部成長（資産入替え）の両輪による収益向上●不動産・金融市場環境に応じた機動的な資金使途の判断(物件取得、借入金期限前弁済、自己投資口取得)

財務戦略との連携
●キヤッシュフローと金融コスト抑制を意識した財務戦略を遂行●強固な財務基盤の維持と金融コストの抑制を両立し、市場環境に応じた柔軟な資金調達を実施2エグゼクティブサマリー｜2024年5月期（第41期）決算④DPUの成長モメンタムを継続● 2物件110億円を取得。2物件41億円の譲渡により売却益1.9億円を実現●収益力と築年数の改善によるポートフォリオの質的向上●ホテルの業績拡大、商業施設の機動的なリテナント、オフィスビルの高稼働による賃料収入増が賃貸事業利益を押し上げ●年間DPU7,000円を6ヶ月前倒しで達成(2023年11月期: 3,371円+2024年5月期3,629円)業所設　■オフィス　■その他
■資産入替え

■ DPU（1口当たり分配金）前期比*1 +258円（+7.7%） 6ヶ月前予想比*2 +129円(+3.7%) *１ 2023年11月期（第40期）DPU ：3,371円* 2 6ヶ月前予想DPU : 3,500円内部成長
取得物件：安定期の想定NOIを取得価格に基づき算出した加重平均。 譲渡物件：譲渡得価格に基づき算出した加重平均（2024年5月31日時点） *３ 2022年3月31日付で建物部分を売却しているため土地についてのみ記載。詳細は2022年1月31日付プレらせ（府中ビル） |をご参照ください
●内部成長により実態利益3,500円超を継続● 2024年11月期からの年間DPUは7,510円（前年比+7.3％）に到達見込み●今後も実態利益に加え、資産入替えに伴う売却益の実現によりDPUを嵩上げ＊2詳細は2024年3月27日付プレスリリース「2024年11月期（第42期）分配予想の修正に関するお知らせ J参照＊３川崎束芝ビルの譲渡に伴い実現した売却益は、一部を2024年11月期（第42期）に内部留保の上、2025年5月期（第43期）、2025年11月期（第44期）のDPUに加算。詳細はp.7巻服
●ホテルを中心に、商業施設、オフィスビルの既存物件の賃料収入増がDPU成長をけん引● 2024年5月期に新規取得した物件もDPUの底上げに貢献● DPU3,629円は前期比+7.7％。ベースとしていた3,500円に対して3.7％上振れ
減益要因5
● 2024年11月期：川崎東芝ビルでのテナント退去に伴う収入、売却益により3,830円（前期比+5.5％）の見込み(違約金・原状回復収入) ●  2025年5月期  ：川崎東芝ビルの譲渡後も、ホテル、商業施設の変動賃料増により、1口当たり実態利益3,500円超を維持#44期('25/11) 101 DPU：1口当たり分配金
減益要因(単位：円/口) ��ユナイテッド・アーバン投資法人
United Urban Investment Corporation 6川崎東芝ビルの譲渡 2024年11月期(第42期) ⑦川崎東芝ビルの譲渡により、将来の業績悪化懸念を解消●テナント中途解約による解約違約金6.0億円、原状回復収入8.7億円（計14.7億円）を収受●鑑定評価額*¹を上回る価格（190億円)で譲渡●売却益9.4億円は3決算期に均等分配*²。DPUの嵩上げと安定分配を継続●売却代金はDPU成長に資する物件取得資金並びに借入金の期限前弁済に充当譲渡日 2024年6月28日(売却益)及び売却経費（計13億円)を除く売却代金•準共有持分80%を追加取得。既保有分を含め、準共有持分は100%となる予定•将来的に収益向上が見込める物件の取得により、川崎東芝ビルの譲渡により低下するポートフォリオの収益を回復・金利上昇局面での支払利息負担を削減• LTVをコントロール売却益2024年11月期（第42期）計上譲渡に伴う賃貸事業利益減少の回復には一定期間を要することが想定されるため、 3決算期で均等分配+303n/ロ資産入替え 2024年5月期（第41期）・2024年11月期（第42期）
●譲渡物件の売却代金と自己資金を活用し、将来的に収益拡大が見込める取得パイプライン物件をポートフォリオに組入れ●資産入替えによりポートフォリオの収益力確保、築年数の若返りを実行●  2024年5月期と11月期に実現した売却益は2025年11月期までの4期連続で分配。安定的にDPUを嵩上げし、投資主に還元
所在地
*１限済物件：限済日查前の決算期の実績値（府中ビル（土地）及びプラｯシングウェーブ江の島は2023年11月期。川崎東芝ビルは2024年5月期）。 ＊２取得価格に基づき算出した加重平均（2024年5月31日時点）。 ＊３取得物件：安定期の想定NOIを取得価格に基づき算出。 譲渡物件：実績NOIを譲渡価格に基づき算出。 *４ 2022年3月31日付で建物部分を売却しているため土地についてのみ記載。詳細は2022年1月31日付プレスリリース｢資産の譲渡及び貸借の開始に関するお知らせ（府中ビル）｣をご参照ください*５ 2024年7月19日時点で各物件の所有者と資産運用会社の間で取得に向けて具体的協議がなされている物件を記載しています（数値はいずれも想定値）。本投資法人が取得できる保証はありません。 ＊6博多祇園開発用地（2023年7月31日付で土地部分を取得済み）の建物部分を含む。動意物件サマリー
●鑑定評価額を上回る価格で譲渡。売却損益11.3億円●売却代金はポートフォリオの収益力・質的向上に資する物件への投資に活用
2024年日期（後至年期） 2012年11月11日（後近又朝）
* 2 譲渡3物件の譲渡価格に基づき算出した加重平均（2024年5月31日時点）、 * 3 2022年3月31日付で建物部分を売却しているため土地のみを記載。詳細は2022年1月31日付プレスリリース「資産の譲渡及び貸借の開始に関するお知らせ（府中ビル）」参照*４府中ビル（土地）及びプラッシングウェーブ江の島の利回りは譲渡日面前の決算期（2023年11月期（第40期））の実装値。川崎東芝ビルの利回りは、シングルテナント退去後、マルチテナント仕様にリバーション工事の上、一定のることを前提とした推計値。テナント退去の詳細は2024年3月27日付プレスリリース「国内不動産儒託受益権の譲渡に関するお知らせ（川崎東芝ビル）」参照。
●本資産運用会社のスポンサー機能・情報ネットワークを活用●マーケットが底打ちしたオフィスビル、今後もインバウンド需要の拡大が期待されるホテルを取得
2012年時計制【送料別】 2012年前月期（第42期
期歌得2物件は2024年5月31日時点. 2024年11月期取得3物件の956月に取得の2物件は2024年6月30日時点. 2024年9月2日付で取得予定の大阪ベイタワー（追加取得)は取得予定日時点。  ＊＊取得対象は飯田橋プラーノの事務部及び店舗B株2階の一部の区分所有権並びにそれに係る敷地の所有権の共有持分（特分割合合計0.76%）です。 ＊５取得予定対象は大阪ベイタワーの一部（全体比55.4%）の区分所有権を個託財産とする償託受益権の準共有持分の80%でめ、取得資産が本物件全体に占める割合は44.32%です。本投資法人は、当該取得前に保有していた既保有分と併せて準共有持分100%を保有することとなり、本物件全体に占める本投資法人の持分割合は55.4%となる予定です開発物件プロジェクト C22博多祇園開発用地
●「博多駅」徒歩圏で、九州最大級の商業エリア「天神・中洲」至近に立地● 2025年に福岡空港で増設滑走路が供用開始予定。ビジネス・観光両面で更なる宿泊需要増に期待●ホテルオペレーターであるロイヤルホテルによる新ブランドホテル＊が開業予定＊ [HOTEL BAR]をテーマに、20～30代を宿泊客のメインターゲットとするホテル。
なっています。 ■開発スケジュール（予定）
・不動産売買契約締結・開発用地取得・プロジェクトマネジメント委託契約締結■開発スキーム（委託先）テナント（ホテルオペレーター）株式会社ロイヤルホテルhttps://s株式会社未来図建設20284日11日設計監理業務参託契約締結プロジェクトマネジメント業務東魚不動産株式会社11
●オフィス、ホテルの賃料収入増をドライバーとして、継続保有物件の収益力は持続的に向上●インフレ環境下においては、戦略的な契約条件交渉を実施し、変動賃料部分を合む契約が増加。アップサイトを享受●ポートフォリオのキャッシュフローとNAV向上に繋がる内部成長を推進
内部屋長ホテル
● 2024年5月期のRevPARは、ADR上昇を主因に前期比＋3.5％（6ヶ月前予想比＋2.6％） ●沖縄では宿泊需要回復のけん引役となる国際線の早期回復に期待
2024年夏香港▲ 1 %出典：国土交通省「各期の国際定期航空便の主な動向」に基づき資産運用会社作成。 ■ RevPAR：変動賃料型ホテル* (第32期（2019年11月期)期中平均＝100)一全体  一□一首都圏  一□一大阪圏  一□一沖縄＜空港別＞ (2024年夏)下線数字：便/週カッコ内数字：2019年冬比
ユナイテッド・アーバン投資法人13内部成長ホテル
●東京のホテルの変動賃料増により、ホテルポートフォリオの年間賃料はコロナ禍前水準を超過●料飲部門及び沖縄のホテルの宿泊部門における更なる売上向上により、年間賃料は100億円に到達見込み(レストラン・宴会・婚礼) ■ホテルタイプ別共込賃料*1 ■変動賃料型ホテル*売上構成＊２一部の変動賃料型ホテルの変動賃料は奇数期に計上。また、年次精算を実施している変動賃料型ホテルの固定賃料は奇数期と偶数期で異なる（奇数期＞偶数期).コナイテッド・アーバン投資法人14内部成長
●東京都心部の大規模・新築ビルではリーシングで苦戦がみられるも、本投資法人のオフィスポートフォリオは高稼働を維持●ハンズオン・マネジメントにより、既存テナントの増減床ニーズを捉え、機動的なリーシングによりダウンタイムを抑制
■入退去状況
⌒ー稼働率(期末時点)  ■ ■入居面積■退去面積　一○一入退去面積（増床・減床含む）
ハンズオン・マネジメント
テナントニーズをきめ細やかに捉え、解約予告期間における機動的なリーシングにより、ダウンタイムを抑えたリテナントを実行成約状況 2024年5月期(第41期)成約面積のうちダウンタイム 2ヶ月以内   58％    うちダウンタイム0ヶ月  36％ ◆パシフィックマークス月島456㎡ ・東京都心6区（中央区）所在・オフィスとして利用していた前テナントの1F区画に対して、オフィステナントに限定せず、物販・サービス系テナントにもアプ■一チ・ダウンタイム0ヶ月でサービス系テナントを誘致◆グランスクエア名駅南495㎡ ・名古屋圏（愛知県名古屋市）所在・テナントニーズの規模を把握し、分割を前提としてリーシング・リテナントまでのダウンタイム 2か月注：本ページに記載のデータの集計対象：ポートフォリオにおいてオフィスビルに分類される物件に入居するテナント。
●テナントニーズ・マーケット環境の変化を注視・分析の上、戦略的にテナント入替え・契約条件交渉を実施●賃料ギャップを活かした賃料増額を実現■賃料ギャップ(地域の定義は補足説明資料p.36参照)

ハンズオン・マネジメント
綿密なマーケット環境分析、賃料査定に基づく契約条件交渉により、増額改定を実現継続保有物件の賃料改定状況 2021年11月期(第36期) vs 2024年5月期(第41期)オフィスポートフォリオにおいて物件の平均賃料単価が上昇した物件数の割合00% 23棟/35棟賃料単価上昇率+2～54％ ◆大阪ベイタワー (p.10参照)資料増額率本投資法人初回取得日2023年3月(第39期) 〜2024年5月期(第41期)
* 2024年3月28日付の追加取得分は含まず。 16内部成長rations
●中長期的な収益向上･リスク低減を企図したテナント入替え･契約条件交渉（売上歩合の設定含む）に注力●大型テナント退去時のダウンタイムを短期化し、稼働率低下を抑制
大型テナントを誘致した主な事例

ユナイテッド・アーバン投資法人
17内部成長
●分譲住宅の価格高騰、大都市での賃貸需要増を受け、首都圏やファミリータイプを中心に堅調●入替時は物価上昇率を上回る賃料増額を実現。インフレ環境下において、今後は更改時の契約条件交渉にも注力
■入替時賃料変動状況

■住居ポートフォリオ概要(戸数ベース)そのft
●物流施設ポートフォリオは物流需要の大きさに応じて地域分散。各テナントとは契約期間の長期化を図り、今後も安定運用を継続●ハンズオン・マネジメントにより高稼働率を維持し、マーケットやタイミングを捉えて賃料を引き上げ■物流施設の保有・運用状況
Hands-on Management沖縄のコールセンター需要を見極め戦略的な契約条件交渉により収益力を向上◆霊川スクエアビル沖縄県那覇市所在のコールセンタービル・既存テナントの契約更改期が重なる2022年11月期(第38期)から、プロパティマネージャーとの連携、マーケット環境分析、賃料査定を推進・コールセンター需要、本物件の希少性*に鑑み、既存テナント及び新テナントに対して条件交渉を実施。約2年間で総賃貸可能面積の約50％において増加改定・2025年に残り約50％について契約条件交渉実施予定＊1フロア330坪｜セキュリティゲート有｜24時間有人38時） vs. 2024年11月時領達成面積：総督護可能面積10,571mの55,251m有料増額後の人情報道。 +0.23%pt　見込み財務運営
●相対的に低位で推移している変動金利の組入れ、調達年限の短縮により、調達コストの上昇を抑制
■資金調達の状況

＊１期中調達額は合計を、金利及び借入（発行）期間は加重平均値を記載しています。 ＊２融資関連費用及び投資法人債発行費用等を除いた利率です。 ＊３表面金利に融資関連費用及び投資法人債発行費用等を加味した利率です。
*１加重平均金利は各期末時点の有利子負債総額の融資関連費用等を含まない表面金利（利率）の加重平均値です。 ＊２平均有利子負債コストは「（支払利息＋融資関連費用＋投資法人債利息＋投資法人債発行費等）÷各期末有利子負債残高×365÷運用日数」により算出しています。
■調達金利と市中金利
20財務運営
●物件取得にあたっては、売却代金・自己資金を有効活用し、金融コスト抑制とLTVコントロールの両立を追求●総資産LTVは40%台半ばの水準でコントロール
■売却代金と自己資金の活用
● 譲渡物件の売却代金と川崎東芝ビルを継続保有（改修工事等）した場合に備え保有していた自己資金を組合わせ、将来的に収益拡大が見込める物件への投資を実行● 新規物件取得後の2024年11月期（第42期）末のLTV水準は、2024年5月期（第41期）末と同水準になる見込み
LTV（期末時点）
●  2022年1月  TCFD提言に賛同。シナリオに基づく定性分析の実施● 2023年6月温室効果ガス（GHG）排出量削減に関する新目標の設定(以下参照) ●  2024年7月 定量分析、新目標達成に向けた対応策の検討(次頁参照)
■ GHG排出量削減目標
●温室効果ガス（GHG）排出量削減目標を設定GHG排出量削減対象をオフィスポートフォリオからポートフォリオ全体に拡大●2050年までにバリューチェーンを含むGHG総排出量ネットゼロに向けて様々な排出量削減機会を追求E原O : 2030年末でE景の: 2050年表でポートフォリオのスコープ1及びスコープ2のGHG総排出量を42％*1削減「パリ協定」に準じて「世界の気温上昇を産業革命以前より2℃を十分に下回る水準に加え、1.5℃に抑えることを目指す」ための科学的根拠に基づく目標として、 SBT認定*²を取得。
バリューチェーン（スコープ3）を含むGHG総排出量をネットゼロ*³
●CRREM*4を活用したシナリオ分析により目標を策定。 ●2030年代後半までは省エネ（高効率設備への投資、運用改善）・再工ネ導入により、1.5℃シナリオに対応可能。 ●2030年代後半以降は1.5℃パスウェイ（炭素削減経路）を超過するリスクがあることを確認。 ●当面は省エネ・再エネ対策を着実に進めつつ、更なるGHG排出量削減策を検討。 CRREM1.5℃パスウェイ（日本）スコープ1・スコープ2・スコープ3*5無対策シナリオ*省工ネ＋再工ネ導入シナリオ1.5℃シナリオSCIENCE BASED TARGETS DRIVING AMBITIOUS CORPORATE CLIMATE ACTION *1 2021年比。 *2  Science Based Targets initiativeの略。CDP（カーボン・ディスクロージャープロジェクト）、UNGC（国連グローバル・コンバクト）、WRI（世界資源研究所）、WFC（世界自然保護基金)により2015年に設立された国際的取得するには、Γバリ協定（気候変動による世界の平均気温の上昇を、産業革命以前よりも最低でも2℃未満にする）」が求める水準と整合させたGHG排出量削減目標を設定する必要が$力ます。 *3二酸化炭素等の温室効果ガス排出量を実質的にゼロにすること*4  Carbon Risk Real Estate Monitorの略。一般的にカムム呼ぶ、欧州の研究機関等が関発した而業用不動産に関する気検支動の移行以力の評価-モニがJシグツール、パリ協定の2℃及び1.5℃目標に整合するGHG排出量の2050年までのバスウェイ製丧している。 *5本投資法人のボートフォリオを構成する商業施設、オフィスビル、ホテル、住居、物流施設等の各用途に関するCRREMの規定に基づき分析。 ESGに関する取組み｜TCFD提言に沿った財務影響分析の想定される財務影響（1.5℃シナリオ） ●継続的なモニタリングを通じてシナリオ分析を深化させ、将来の運用計画に気候変動の概念を組入れていくことにより、特定したリスクと機会への対応策を推進します
«2050年の営業利益» 1,053億円
注：各種レファレンス等を参考に本資産運用会社が本投資法人の末績等を踏まえて試算した想定上の｢将来のﾘスク・機会｣及び｢対応策｣に関する試算値を踏まえて算出。本資産運用会社並びに本投資法人はこれらの数値の正確性を保証するものではなく、また将来の実行数企図・決定したものではありません。

●◆ユナイテッド・アーバン投資法人

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●◆ユナイテッド・アーバン投資法人


●◆ ユナイテッド-アーバン投資法人

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資産運用会社丸紅リートアドバイザーズ株式会社(金融商品取引業者関東財務局長(金商)第336号) (一般社団法人投資信託協会会員)財務部 TEL : 03-5402-3680  FAX : 03-5402-3199
ディスクレーマー
●本資料は、情報提供を目的としたものであり、特定の商品についての投資の募集、勧誘や売買の推奨を目的としたものではありません。

本資料に関する注意事項
●本資料は金融商品取引法に基づく開示資料ではありません。
へユナイテッド・アーバン投資法人United Urban Investment Corporation 2024年5月期（第41期） 2023年12月1日～ 2024年5月31日決算説明資料補足説明資料
2024年5月期（第41期）補足説明資料
の目次

ユナイテッド・アーバン投資法人とは
ス源的価値を有する不動産用途・地域にかかわらず中長期にわたり安定した収益性を確保し得る不動産ダイバーシファイド・インベストメントDiversified Investment多種・多様な不動産への厳選投資●分散投資による収益性の安定化●対象・手法の多様化による取得機会拡大●経済情勢、市場動向等、外部環境の分析■投資判断の視点ハンスオン・モダントHands-on Management現場第一主義に基づく物件育成●中長期的視点に基づく成長戦略●変化を見据えた機動的対応●パートナー企業との一体運用持続的成長Sustainable Growth投資法人の持続的成長の追求●投資主価値の最大化●ステークホルダーとの信頼関係●環境・社会との共生ユナイテッド・アーバン投資法人30ユナイテッド・アーバン投資法人United Urban Investment Corporation投資主総会役員会資産運用委託不動産投資部会計時計人資産保管委託資産保管余社一般事務委託等列車座管理機関��ユナイテッド・アーバン投資法人
 United Urban Investment Corporation 31資産運用会社スポンサー丸紅とのコラボレーションGlobal crossvalue platform商社の枠組みを超える価値創造企業グループへ
社会・顧客の課題と向き合い、新たな価値を創出します生活防害がループ
•ライフスタイル本部•フォレストプロダクツ本部
•電力本部•インフラプロジェクト本部本資産運用会社
ハンスティスティフレHands-on Management Diversified Investment多種・多様な不動産への厳選投資ダイバーシファイSoインベストンクレT Advisors丸紅リートアトバイザーズ旅式会社現場第一主義に基づく物件育成本投資法人の資産運用における主要関連グループ企業（五十音順） ●丸紅アセットマネジメント株式会社くアセット・マネジメント（私募リート/ファンド）＞ ●丸紅新電力株式会社
●丸紅都市開発株式会社＜電力小売＞ ●丸紅ネットワークソリューションズ株式会社
●みずほリース株式会社＜DXコンサルティング（DXソリューション・サービス）＞丸紅における戦略的提携に関する覚書締結（2024年6月３日） ●丸紅と第一生命ホールディングスの事業基盤を活用した新たな価値創造を行うパートナーシップ構築に向けた協議を推進していくことを目的として締結。 ●不動産開発事業、不動産アセットマネジメント事業及びプロバティマネジメント事業等、両社が関連する不動産事業の各領域において、これらの領域の事業を営む子会社等の共同運営等、協業体制の構築に向けて協議を進める予定。 •航空・船舶本部今後の取組み方針･施策
今後の取組み方針･施策
*2 2期分（前年12月1日から当年11月30日まで）を1年とカウントして掲載。 35
S商業施設築年数
28年東京都心6区：千代田区、港区、中央区、新宿区、渋谷区及び品川区東京23区：東京都内23区から東京都心6区を除いた地域：東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、茨城県、群馬県、栃木県及び山梨県から東京23区を除いた地域百都便利な注：上記割合はいずれも取得価格ベース。オフィスピルホテル
：大阪府、京都府及び兵庫県大阪西：愛知県、三重県及び岐阜県名古屋图その他：首都圏、大阪圏、名古屋圏に含まれない地域の総称住居その他19年24年36 100% 95%
37
ポートフォリオの概要|利回り*    2024年5月期（第41期）末時点
■ポートフォリオ全体
o—o—o——o——o——o——o——o---o --- 3.39% 3.40% 3.52% 3.58% 3.69% 3.88% 3.91% 4.19% 3.99% 4.22%第34期　第35期　第36期　第37期　第38期　第39期　第40期　第41期　第42期　第43期('20/11) ('21/5) ('21/11) ('22/5) ('22/11) ('23/5) ('23/11) ('24/5) ('24/11) ('25/5)予想予想
■オフィスビル
6.18% 5.92% 5.95% 5.74% 5.41% 5.53% 5.72% 5.76% 5.40% 5.31% o—o—o—o—o—o—o—o—o---o d °—o—o—o—o—o---o--o 4.73% 4.54% 4.61% 4.41% 4.09% 4.19% 4.38% 4.47% 4.25% 4.18%第34期　第35期　第36期　第37期　第38期　第39期　第40期　第41期　第42期　第43期('20/11) ('21/5) ('21/11) ('22/5) ('22/11) ('23/5) ('23/11) ('24/5) ('24/11) ('25/5)予想予想
■住居
5.47% 5.39% 5.56% 5.34% 5.05% 5.60% 5.22% 4.93% 5.15% 4.59% d -0- -0--0---0 d 4.04% 3.96% 4.16% 4.00% 3.81% 3.93% 3.60% 3.35% 3.58% 3.10%第34期　第35期　第36期　第37期　第38期　第39期　第40期　第41期　第42期　第43期('20/11) ('21/5) ('21/11) ('22/5) ('22/11) ('23/5) ('23/11) ('24/5) ('24/11) ('25/5)予想予想＊期末運用物件の各利回りを、取得価格で加重平均した値を記載しています。
■商業施設
○一　修正NOI利回り一修正償却後利回り4.76% 4.59% 4.47% 4.61% 4.73% 4.66% 4.56% 4.91% 4.63% 4.82% o—o—o—o—o—o—o—o—o—o---o---o °—o—o—o—o—o—o—o---o 3.80% 3.62% 3.53% 3.66% 3.79% 3.70% 3.61% 3.94% 3.67% 3.93%第34期　第35期　第36期　第37期　第38期　第39期　第40期　第41期　第42期　第43期('20/11) ('21/5) ('21/11) ('22/5) ('22/11) ('23/5) ('23/11) ('24/5) ('24/11) ('25/5)予想予想■ホテル5.79% 4.42% 2.70%第36期第37期第38期第39期第40期第41期#35期#34期第42期#43期('20/11) ('21/5) ('21/11) ('22/5) ('22/11) ('23/5) ('23/11) ('24/5) ('24/11) ('25/5)予想予想
■その他
5.27% 5.23% 5.44% 5.43% 5.57% 5.49% 5.17% 5.66% 5.67% 6.01% O - - O - o——o——o——o——o—— °_---°_--°_--°_--°_-°_-° 4.38% 4.34% 4.54% 4.52% 4.72% 4.63% 4.31% 4.75% 4.75% 5.07%第34期　第35期　第36期　第37期　第38期　第39期　第40期　第41期　第42期第43期('20/11) ('21/5) ('21/11) ('22/5) ('22/11) ('23/5) ('23/11) ('24/5) ('24/11) ('25/5)予想予想38 s
■ 1口当たり分配金（DPU）の推移

3,629円3,830円3,680円
d
-5%
■投資口数所有者別保有割合の推移
■主要投資主（2024年5月期（第41期）末時点）

ユナイテッド・アーバン投資法人
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*2純適産 = 総適産–総負債*3 ROA  = 経常利益÷（（期首総資産+期末総資産）÷2）÷当期運用日数×365×100 *4 ROE  = 当期純利益÷ （（期首純資産+期末純資産）÷2）÷当期運用日数×365×100 *5自己資本比率 =純資産÷総資産×100 *6デット・サービス・カバレケジ・レシオ　＝　（当期純利益＋交払利息＋投資法人債利息＋減価償却費＋繰延資産債却費＋減損損失）÷（支払利息＋投資法人債利息） *7 FFO =当期純利益＋減価償却費＋繰延資産償却費－不動産等売却損益＋減損損失決算概要｜ 2024年5月期(第41期)

業績予想｜2024年11月期（第42期）・2025年5月期（第43期）

外部成長｜新規物件取得：2024年5月期（第41期）
●東京メト→日比谷線[虎ノ門ヒルズ]駅・東京メト→銀座線[虎ノ門]駅に直結、5駅9路線が利用可能な交通利便性の高い立地に所在。 ●虎ノ門エリアは、外資系・金融系企業等の誘致を目的としたグローバルビジネスの環境基盤の整備や再開発が進行中。 ●1フロア（基準階面積）は約900坪、天井高3.0mの無柱空間を備え、フレキシビリティの高い快適な執務空間の確保が可能。
●更なる立地ポテンシャルの向上が見込まれる大阪湾岸部所在の駅直結大型複合施設●大阪中心部の梅田エリア及び本町エリアまで電車で10分以内。大阪湾岸部と大阪中心部の結束点である「弁天町」駅に直結。 ●2025年日本国際博覧会（大阪万博）や統合型リゾートが計画されている大阪湾岸部の夢洲エリアに近接し、立地ボテンシャルの更なる向上を見込む。 ●メインタワーの基準階は眺望や採光に優れており、有効天井高2.5m、1,138㎡の整形無柱空間で柔軟なレイアウトが可能。床荷重500kg/㎡まで対応可能なヘビーデューティーゾーン*¹も配置されており、サーバーや書庫の設置も可能。
信託受益権の準共有持分80％ 21,096百万円4.3% (3.6%) (3.6%) 94.8% 94.8%合計信託受益権の準共有持分100% 26,370百万円4.3% ＊１サーバー変やキャビネットなどの重量のある荷物を置くことを想定し、床の一部分の耐荷重を補強している重荷重対応エリア。 ＊２取得時のプレスリリースに記載の利回り。追加取得②は取得予定日時点。 * 3  2024年5月31日時点。追加取得②及び合計については取得予定日時点
●東京都心の優良オフィスビル●大手企業の本社や複数の大学が集積する東京都千代田区飯田橋エリアに所在。JR線及び地下鉄を含む6線の利用が可能な「飯田橋」駅から徒歩2～3分。 ●事務所棟、商業棟、住宅棟で構成される大型再開発プロジェクトの一部。 ●2022年3月に初回取得後、区分所有者で構成される管理組合を通じて他区分所有者の資産活用ニーズを把握。管理規約に基づき区分所有者に付与される優先交渉権を活用し、同年5月及び2024年６月に追加取得。
＊１事務所棟11階～15階部分の区分所有権（数10.06%)を取得。 ＊２事務所棟17階の一部及び店舗B棟2階の一の共有持分割合合計1,02%）を取得. ＊３事務所棟4階の一部及び店舗B棟2階の一の共有持分割合合計0.76%)を取得. ＊４土地11.84%（登記簿上の敷地権割合に基合）、建物6.51%、 ＊５敗得時のプレスリリースに記載の利回り,合計の利加取得①並びに②の取得価格、取得時の想定NOを基に対比* 6  2024年5月31日時点,追加取得③及び合計は2024年6月30日
●ビジネス・観光いずれも宿泊需要が見込まれるアパートメントホテル●山陽新幹線、山陽本線等のJR各線が利用可能な[広島]駅から徒歩5分、原爆ドームや広島城等の観光スポットへのアクセスにも優れた立地。 ●広島市は中国地方の中心都市としてMICE*¹を含むビジネス需要が底堅いほか、中国地方だけでなく観光資源を有する四国地方へのアクセス性も良好。 ●全客室に家具・家電を備え、インバウンドを含むグループやファミリーの中長期の宿泊が可能。
*１ Meeting（会議・研修）・Incentive travel（研修旅行）・Convention（国際・学術会議）・Exhibition（展示会）/Event（イベント）の頭文字。 48内部成長｜資産運用状況ホテルt 2024年5月期（第41期）末時点■都心6区 ■首都圏地域 ■大阪圏 ■沖縄 ■その他（地域の定義は補足説明資料p.36参照） ■賃料形態・収益計上基準(客室数順)固定資料：毎月計上。変動員料：◎当月実績に応じて翌月計上。 当年実績に応じて翌年に一括計上（ザ･スクエアホテル金沢は当年実績に応じて翌年に12か月間で均等計上） 。
■地域分布■ホテルタイプ別＊ 2023年7月31日付取得の博多祇園開発用地は2026年夏頃竣工予定のため記載していません。 United Urban Investment Corporation 49 S賃貸可能面積　350,616㎡ 2024年5月期（第41期）末時点
■キヤツシュフロー稼働率
■入退去状況
注：本ページに記載のデータの集計対象：ポートフォリオにおいてオフィスビルに分類される物件に入居するテナント。 50
■賃料改定状況
■賃料ギャップ(地域の定義は補足説明資料p.36参照)更改増額更改減額  ——入替増額  — ■入替減額一0一更改増減率一0一入替増減率51 1日本の日( S 483,805㎡賃貸可能面積2024年5月期（第41期）末時点■テナント業種構成（固定賃料ベース） ('20/11) ('21/5) ('21/11) ('22/5) ('22/11) ('23/5) ('23/11) ('24/5) ('24/11) ('25/5)予想予想
■入退去状況（業種別）
52 ■ LTV（期末時点）
一平均有利子負債コスト一0一有利子負債加重平均金利
*１平均有利子負債コストはΓ (支払利息+融資関連費用+投資法人債利息+投資法人債発行費等)÷各期末有利子負債残高×365÷運用日数Jにより算出しています。 *２加重平均金利とは各期末時点の有利子負債全額の融資関連費用等を含まない表面金利（利率）の加重平均値です。 *３第29期、第31期の平均有利子負債コストの数値は当該期に発行した投資法人債に係る発行費用全額を含んでいます。
■有利子負債の返済・償還期間の分散状況
40,000 (百万円) (第41期(2024年5月期)未時点) (見通し：安定的株式会社日本格付研究所（JCR) 53

1.機動的な資本調達を通じた外部成長の促進
新投資口の発行等による一時的な分配金の希薄化を緩和しつつ、経済情勢や市況に応じた機動的な資本調達と、外部成長の促進を図ります。
2.中長期的観点に立ったポートフォリオ運営
物件売却による損失発生時や大口テナント退去等による一時的な賃料減少発生時等においても、内部留保の活用により分配金への悪影響を緩和しつつ、中長期的に見て最適と考えられるポートフォリオの構築、物件運営を目指します。
3.税会不一致への対応
減損損失等税会不一致を招来する懸念がある場合、内部留保を分配金に加算して、多額の法人税が課される事態を回避し、分配金減少リスクの軽減を図ります。
4 .緊急事態への対応
不測の事態が発生し、不動産運用状況が大きく影響を受けることが見込まれる場合、方針を明示して内部留保の活用を行い、分配金の安定を図ります。
注：各期の｢期末時点｣の金額は、当該期における｢金銭の分配に係る計算書｣に基づき、一時差異等調整積立金及び配当準備積立金の繰入又は取崩しがなされた後の金額を記載しています。
内部留保額
ESGに関する取組みしの外部評価・保証GRESBリアルエステイト評価GRESB  開示評価CDP評価B 2023年から参加G R E S B ★ ★ ★ ★ ☆ 2023 ＧＲＥＳＢ Public Disclosure 2023
MSCI ESG格付け
●MSCIジャパンESGセレクト・リーダーズ指数の選定基準となる格付け評価M S C I ESG RATINGS CCC
BBB A AVA AAA
環境パフォーマンスデータ*に対する第三者保証
●本投資法人の環境バフオーマンスデータ（底地物件を除く全運用物件133物件。2023年11月末時点）の精度向上、公表データの信頼性向上を企図。 ●株式会社サステナビリティ会計事務所より、国際保証業務基準ISAE3000及びISAE3410に準拠した第三者保証を取得。 ＊エネルギー消費量、CO²排出量（Scope 1、Scope 2マーケットベース）、水使用量、廃棄物排出量。独立第三者の保証報告書Green Star 4 Stars ESGに関する取組みの賛同しているイニシアティブ気候関連財務情報開示タスクフォース（TCFD） ●本資産運用会社：2022年1月に賛同TCFDに基づく本投資法人の情報開示の詳細は下記よりご飯くたさい。国連グローバル・コンパクト●本資産運用会社：2022年3月に署名WE SUPPORT責任投資原則（PRI） ●本資産運用会社：2018年11月に署名Signatory of:
Confidence building measures ★★★☆☆信頼限成措置(2023年12月時点)
UNHCR活動支援
●2020年より本投資法人運用物件で国連UNHCR協会の募金活動の実施をサポートしています。 ●国連UNHCR協会は、国連の難民支援機関であるUNHCR（国連難民高等弁務官事務所）の活動を支える日本の公式支援窓口です。 ●社会の一員として、2024年も本取組みを継続します。募金活動が実施された本投資法人運用物件（2023年11月末時点）
«募金活動プースにお立寄りいただいた延べ来館者数»
(各年11月末時点)募金活動について説明する国連UNHCR協会職員新宿ワシントンホテル本館（2023年7月） ESGに関する取組み
ESGに関する取組み｜E 環境

■環境認証取得カバー率
●保有する不動産の環境・社会配慮の状況について客観性や信頼性を高めるため、第三者による外部認証や評価の取得を進めています。
58 ESGに関する取組み｜E 環境の気候変動緩和への取組み■ GHG排出量削減目標目標の: 2030年表でEI票0 : 2050年表でポートフォリオのスコープ1及びスコープ2のGHG総排出量をバリューチェーン（スコープ3）を含むGHG総排出量をネットゼロ■ポートフォリオ全体の温室効果ガス（GHG）総排出量LED標具への切換えグリーンリース契約対応注:各年12月～翌年11月, 2021年は4月～翌年3月，2023年度は、新規物件取得等に伴いGHG総排出量は増加しましたが、π1当たりの排出原半位は減少しています。また、UURが管理推撥を有する物件において、これまで共用部・専有部の区分ができなかった建物全体の拚出量をスコープ２として一括集計していましたが、2023年度では多くの物件において共用部・専有部の区分が可能となったことにより、スコープ2の绑出量は減少、スコープ３ （カデゴリー１３）の排出量が納加しています。コナイテッド・アーバン投資法人42%削減整調政備の更新町生司能工ネルギーへの切換え59
1,050 1,000コナイテッド・アーバン61
1,050 1,000 62 ESGに関する取組み｜E 環境
■環境マネジメントシステム「エコアクション21*」の第三者認証の取得●本投資法人の環境に関する取組みの信頼性向上を企図し、環境経営のために本投資法人が構築・運用している仕組みについて第三者認証を取得。 ●2024年中を目途に、ポートフォリオ全体へ認証範囲拡大予定。認証取得物件：計31物件■オフィスビル16物件■住居15物件（2023年11月末時点の底地物件を除く全運用物件134物件） ■虎ノ門ヒルズ森タワーエコアクション21認証番号0014068 *事業者の環境への取組み、環境経営のために構築・運用・雑持している仕組み、環境コミュニケーションについて、環境省が策定した環境マネジメントシステムに適合している場合、第三者機関より認証を受けられる制度。
■ ZEB Ready評価の取得
●環境性能に関する客観性・信頼性を高め、テナント誘致競争力・物件価値向上を企図し、ZEB Ready評価を取得。 ●照明・空調設備等の更新時に大幅な一次エネルギー消費量の削減が見込める場合には、積極的にZEB等の取得を検討。一次エネルギー消費量削減率
ZEBとは
Net Zero Energy Building（ネット・ゼロ・エネルギー・ビル）の略称。快適な室内環境を実現しながら、建物で消費する年間の一次エネルギー消費量*²の収支をゼロにすることを目指した建物。
ZEB Readyとは
ZEBを見据えた先進建築物として、外皮の高断熱化及び高効率な省エネルギー設備を備えた建物。再生可能エネルギーを除き、「基準一次エネルギー消費量*」から「一次工ネルギー消費量*²」の削減を50％以上実現している建物。 1基準一次エネルギー消費量： 800年、地域毎、宰用途毎により定められる基準となる標準的一次工ネルギー消費量:建築物を利用・使用する時に建物全体で消費するエネルギーを■ KIC狭山日高ディストリビューションセンター
56%削減59%削減ESGに関する取組み｜E 環境✔の水資源の保全・水質改善■複数の施設において水と衛生状況の改善に貢献する寄付スキームを採用
●トイレ個室に小型のデジタルサイネージ（VACAN AirKnock Ads（バカンエアーノックアッズ））を●トイレの利用回数に連動するサイネージ広告収入の一部を、安全な水とトイレを利用できる世界を目指し、水と衛生状況改善に取組む国際NGOウォーターエイドに寄付。SDGs「6安全な水とトイレを世界中に」達成に貢献しています。
��ユナイテッド・アーバン投資法人＊広告収入は生物多様性の豊かさの回復に取組む公益財団法人「WWFジャパン」、こども食堂の支援に取り組む認定NPO法人「全国子ども食堂支援センターむすびえにも寄付しています。寄付金額実績602,217円(2023年12月～2024年5月) Luz自由が丘で配信中のウォーターエイド広告
デジタルサイネージ広告の仕組み VACAN AirKnock Ads
トイレの個室に小型のデジタルサイネージを設置。リアルタイムの混雑情報とセンサーで計測した個室利用時間を利用者にお知らせすることで混雑を抑止し、密を軽減。デジタルサイネージを通じて施設や入居テナントからのお知らせ、プロモーション動画等を配信し、収益化を図る取組み。オフィステナント及び商業施設利用者の満足度向上、商業施設内回遊性の向上も期待されます。
■水資源の保全
ポートフォリオ全体の水使用量2025年までに2020年比で5%削減周百対象物件数128物件水使用量2,825千m (2022年12月~2023年11月)
本資産運用会社は、スポンサーである丸紅株式会社が、人こそ「財（たから）」であるという考えに基づき策定した「グループ人財戦略」に賛同し、社員一人ひとりが新たな価値創造を推進する『人財エコシステム（右図）』の形成を目指しています。
■ダイバーシティ、エクイティ＆インクルージョン
2024年の重要課題（マテリアリティ）経営のダイバーシテイ
行動計画・目標
•男性従業員の育児休暇の取得率を30％以上とする•女性管理職・女性管理職候補者の増加に向け女性従業員及び全管理職を対象とした意識醸成研修の実施■人財育成戦略と安定雇用2024年の重要課題（マテリアリティ）従業員の働きがい・ウェルネスの推進従業員のパフォーマンスとキャリア開発
行動計画・目標
・制度設計、インフラ整備又はITサービス導入を通じた就業環境の更なる向上•従業員エンゲージメント調査の評価向上•等級別研修等の研修制度、研修プログラムを通じた従業員一人ひとりの資質・能力の向上•資格取得や外部研修受講の奨励によるテクニカルスキル、知識・知見の習得の推進各人の資質・能力を伸ばし、マーケットバリューの高い人財を育成する研修プログラム
投信法に基づき、本投資法人は資産運用会社であるMRAに資産の運用を委託しています。意を行っています。

/ヘユナイテッド・アーバン投資法人
United Urban Investment Corporation
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(1/5)物件収支・稼働率｜2024年5月期（第41期）
(2/5) | 2024年5月期(第41期)
| 2024年5月期(第41期) (3/5)
動率｜2024年5月期（第41期） (4/5)
(注2)本投資法人は、ホテル開発プロジェクトの開発事業用地として、2023年7月31日付で本物件を取得しました。なお、賃貸用不動産（建物部分）の竣工は2026年夏頃を予定しており、記載すべき事項がありません。 (注4) 「ボートフォリオ共通」には、特定の物件の費用として帰属させることが困難なものを計上しています。定常的に生じるものとして、会計上の消費税等の処理方法（方針）による控除対象外消費税等を公租公課に計上しています。ユナイテッド・アーバン投資法人71 (1/4)物件別期末評価額｜2024年5月期（第41期）
M 72 (2/4)物件別期末評価額｜2024年5月期（第41期）
הrスUル73 (3/4)物件別期末評価額｜2024年5月期（第41期）
hルns 74物件別期末評価額| 2024年5月期（第41期） (4/4)
注1：[626浜松町262ビル]、[B49飯田綾プラーノ]、[B50大阪ベイタワー]、[C1新宿ワシントンホテル木館]、[C5ホテル)ALシティ原郡」、[C9コンフォートイン東京六木木]、[E5ロジスティクス東辰島」、[E20グランダ宮の森｣は追加取(得を行っています。それぞれ.取得日は最初の取得日を、取得価格は追加取得分を含めた合計を記載しています。注2 : [A27横浜青葉ショゼングセンター（敷地）」、[A28ヤマダ電機デックランド青葉店（敷地）」、[A34ライフ両九条店（敷地）」、[A35ライフ玉造店（敷地）」、[C22博多祇園朝発用地]、[E2府中ビル]、「E14千葉みなど物流センター（敷地）」の遠元利回りはDCF法における割引率を記載しています。注3 :鑑定評価機関について、「不動研」は一般財団法人日本不動産研究所、「谷澤」は株式会社谷澤総合鑑定所、「日土地」は中央日土地ツリューションズ株式会社、「大和」は大和不動産鑑定株式会社を、それぞれ表します。コナイテッド・アーバン投資法人75ポートフォリオ一覧| 2024年5月期（第41期） (1/4)
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政府同名（自分中）
76ポートフォリオ一覧| 2024年5月期（第41期） (2/4)
政府同名（自分中） NהTとルポートフォリオ一覧| 2024年5月期（第41期） (3/4)
ポートフォリオ一覧| 2024年5月期（第41期） (4/4)
用(0) 19 fb第42期（2024年11月期）取得物件（2024年7月19日時点）
用語の定義集2/2

"ウド・アーバン投資法人
●◆ ユナイテッド・アーバン投資法人

資産運用会社丸紅リートアドバイザーズ株式会社(金融商品取引業者関東財務局長（金商）第336号) (一般社団法人投資信託協会会員)財務部 TEL : 03-5402-3680  FAX : 03-5402-3199
ディスクレーマー
●本資料は、情報提供を目的としたものであり、特定の商品についての投資の募集、勧誘や売買の推奨を目的としたものではありません。

本資料に関する注意事項
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