ICHIGC 2015年4月期(第19期)決算説明資料June 16, 2015いちご不動産投資法人(8975) Ichigo Real Estate Investment Corporationいちご不動産投資顧問株式会社Ichigo Real Estate Investment Advisors Co., Ltd.
安心の創造、誠実な経営
O
口2015年4月期決算
✓  2015年4月期決算の概要✓安定した分配金の成長(連続増配J-REIT No.1) ✓ 95%以上の高稼働率維持✓内部成長の進展
ロいちごリートの成長加速
✓ 「中規模オフィス」を中心としたJ-REITへの発展的移行✓分配金成長型POによる資産の取得✓ 「バリューアップ」余地のある都心好立地物件✓ 中規模才フィスを中心としたポートフォリオの大幅成長✓ いちごリ一ト独自の外部成長戦略✓ 投資主価値向上に寄与する内部成長戦略の推進✓ 内部成長アプロ一チ✓ 収益向上に繋がる財務戦略の推進✓　メガバンク中心のレンダーフォーメーション✓ 2015年10月期分配金予想✓ 運用力の強化による｢運用ベースEPS｣の成長Appendix ：財務状況/資産運用状況/ 「いちごリ一ト」について
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※物件数、テナント数、賃貸可能面積は、各期末時点(テナント数はマスターリース契約が締結されている場合は1件としてカウント) ※NOI利回り＝2015年4月期NOI÷取得価格合計（期中の取得、譲渡物件は日割り換算し、年ベースで算定） 7
財務戦略の進展により「連続増配」を実現(実績) ※ 2011年11月1日付の合併時に実施した投資口の分割(7分割)を考慮し、分配金を7で除した上で円単位未満を切り捨てた試算値(本投資法人ベース)
オフィスの2015年4月期末稼働率は96.1%(うち都心6区は97.0%の高稼働)平均坪単価は物件取得および既存物件の増額改定実現により上昇※平均坪単価とは、各期末時点における賃料(共益費込み)の合計を賃貸中の面積(坪)で割った単価
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【恵比寿グリーングラス】 ■稼働率の推移取得時 90.6% → 2015年4月末 100%(+9.4%)具体的な施策- いちごグループの不動産本部(商業担当部)にてマーケティングを実施し、一括貸となっていた空室区画を分割貸とするバリューアッププランを企画- 共用部セキュリティの見直し、商業看板区画を新設- ダイレクトリーシングの実施によりそれぞれ誘致を実現【いちご相模原ビル】 ■稼働率の推移取得時 90.5% → 2015年4月末 100%(+9.5%)
県体的な施策
- 徹底した現場主義に即した既存テナントとのリレーション構築- 既存テナント2社における増床ニーズの掘り起こすとともに、新規テナント1社のニーズ(入居時期、希望賃貸面積)を把握-館内移転時期の調整により、3社すべての期待に応えたソリューションを提供[リーシング活動イメージ] (取得時)
(リーシング後)
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2015年4月期、テナント入替時の新規成約における賃料増額割合が同額および減額入替の合計を超過(賃貸面積ベース)
2015年4月期、都心物件を中心に7件の増額改定を実現し、増額改定が減額改定を大きく超過(賃貸面積ベース) ■賃料改定実績の推移(賃貸面積ベース) ■増額改定/減額改定実績の推移（賃貸面積）
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都心物件の他、地方物件においても増額改定を獲得2015年4月期における増額改定事例は以下の通り
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半年間で2回のPOを実施し、投資主価値の向上を図るとともに、「中規模オフィス」を中心としたポートフォリオの運用によりさらなる成長を目指す再生」ステージ[成長]ステージ2011/10期末
ポートフォリオ構築・いちごグループのウェアハウジング機能を活用した取得さらなる成長を目指す© 2015 Ichigo Real Estate Investment Advisors Co., Ltd.  Ichigo Real Estate Investment Corporation  All rights reserved.
取得資産(オフィス12物件、うち東京都主要区部11物件)平均稼働率:95.5% >取得価格合計：約440億円(全12物件) ✓いちごグループのスポンサーサポートを活用した取得: 11物件/12物件中
※ NOI利回りは鑑定評価ベースの以下計算式による試算値NOI利回り=個々の取得資産に係る運営純収益(NOI) ÷個々の取得資産の取得価格※  稼働率は取得日(2015年5月7日)時点の数値© 2015 Ichigo Real Estate Investment Advisors Co., Ltd.  Ichigo Real Estate Investment Corporation  All rights reserved.
東京都主要区部11物件中、10物件は都心6区に所在© 2015 Ichigo Real Estate Investment Advisors Co., Ltd.  Ichigo Real Estate Investment Corporation  All rights reserved.
2回のPOによる「戦略的な資産の組換え」と「優良資産の取得」を通じ、 ｢中規模オフィス｣を中心としたポートフォリオは大幅成長を実現
直接還元法の年間NOIにより計算※ 2015年5月8日時点の鑑定評価額、賃貸可能面積、稼働率、平均築年数は、2015年4月30日時点の運用資産にファルコン心斎橋の譲渡、およびPOによる12物件の取得を考慮した試算値※ 2015年5月8日時点のLTVは、2015年4月30日時点の有利子負債および総資産に、ファルコン心斎橋の譲渡、およびPOによる12物件の取得を考慮した試算値※ 2015年4月期以降は用途別「その他」にはサービスアパートメントの3物件を含む© 2015 Ichigo Real Estate Investment Advisors Co., Ltd.  Ichigo Real Estate Investment Corporation  All rights reserved.

ロ強みを活かしたターゲッティング
✓景気回復期において、安定的かつ収益成長が見込める中規模オフィスを中心としたポートフォリオを形成✓いちごグループの「不動産再生」技術を活用すべく、バリューアップ余地のある、地方政令指定都市を含む好立地の中規模不動産にフォーカスしてソーシング✓分配金水準を意識したキャップレートでの取得✓今後、中規模オフィスの特性を活かし、分散の効いたポートフォリオ構築を目指す✓内部成長により取得後の収益性向上を実現し、投資主価値の最大化を図る
ロいちごグループによる多様なスポンサーサポートの活用
✓物件取得機会の幅広い確保のための「ウェアハウジング機能」 —積極的な物件取得を加速するいちごグループにおいて、いちごリートの物件取得サポートのためのブリッジ機能を活用✓いちごグループの物件取得力および与信力を背景とした「バックアップサポート」 ー上場グループであるスポンサーの与信力を活用し、必要に応じ信用補完を実施✓ポートフォリオの強化を目的とした物件売却のための「グループネットワーク」 ーいちごグループの媒介による売却、いちごグループによるいちごリート売却物件の取得
いちごリートにおける今後の内部成長余地✓景気回復局面における中規模オフィスビルの需要拡大✓リーシング力を活かした、新規取得物件における稼働向上✓計画的なCAPEX工事による物件競争力維持やテナントの快適性を重視したハード面のバリューアップの実施による賃料改定時における増額改定高稼働の維持、向上と賃料増額改定によりさらなる内部成長を実現【2015年10月期契約更新テナントの状況】 ・主にテナント需要が旺盛な渋谷、恵比寿、五反田、神田エリアを中心に交渉着手･地方物件も個々の競争力を見極め、積極的にアプローチ※オフィス物件の基準階テナント(店舗等は除く)を対象、2015年10月期取得物件を含む※マーケット賃料はシービーアールイ一株の2015年3月時点の調査によるマーケット成約賃料
【いちご南平台ビル】情報サービス業と広告業のテナントにターゲットを想定したことにより、継続的な高稼働の維持と新規成約賃料のアップを実現
具体的な施策
渋谷エリアの主たるテナント唇である情報サービス業や広告業等をターゲットとした内装、設備にすべく、リニューアル工事を段階的に実施-フレキシブルな就業時間を採用する業種が多いテナントのニーズに応えた最新の空調機器採用■いちご南平台ビルの期末稼働率および成約賃料指数の推移(B1階区画除く) 70.0 ※ ()内は成約件数※成約賃料指数は2012年4月期の成約賃料を「100」として試算■ベルューアップ実績
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【いちご内神田ビル】いちごレイアウトオフィスを施工した貸室は翌月に新規申込受領、その後2フロアでも実施し、早期リースアップを実現具体的な施策- デザイン性の高い受付スペースや会議室を造り込み、執務スペースの特殊な形状を有効活用-デットスペースとなりがちな東側窓面には、造作デスクを設置し、フリーアドレスによる執務スタイルを提案■いちご内神田ビルの稼働率の推移■「いちごレイアウトオフィス」施行イメージ(施行前区画) (施行後イメージ図)
低稼働物件の稼働向上【いちご神田小川町ビル】 ■ 2015年10月期活動目標事務所区画(141坪)＋店舗区画(58坪)の成約獲得稼働率: 60.2% (2015年4月末) →計画89.6% (2015年10月末)具体的な施策- 2014年10月期に事務所区画(212坪)、店舗区画(154坪)のテナント退去による空室発生-リーシング活動に先立ち、エントランス・エレベータホール等のバリューアップ工事を実施-店舗区画の一部(95坪)はダウンタイムなく、新規テナントの誘致に成功（2014年11月） -残り270坪の早期リースアップと高賃料獲得を目指した活動強化策として、専用部照明LED化やトイレ設備更新等によるさらなるバリューアップ工事を実施し、物件周知による営業活動を強化予定■いちご神田小川町ビル都営地下鉄新宿線「小川町」駅徒歩約2分、東京メトロ千代田線「新御茶ノ水」駅徒歩約3分の好立地才フィスビル(2013年12月取得)
【いちご芝公園ビル】 ■ 2015年10月期活動目標マーケット賞料対比で＋20％～30％アップでの成約獲得※シービーアールイ一㈱の2015年3月調査による当該物件のマーケット成約賃料単価(共益費含む)は月坪11,000～12,000円具体的な施策-テナント退去予定区画(66坪)において、テナント入替によりさらなる賃料収入増を目的としたバリューアップ工事を計画-情報通信業の引き合いの多い物件特性を踏まえ、デザイン性の高い内装や備品を共用部に設置-投資回収を含め、マーケット賃料+αでの新規成約を目指す
無担保化を視野に入れた既存ローンの借換えや物件取得に伴う新規借入を通じ、メガバンク中心のレンダーフォーメーションを実現引き続き、発行体格付の取得および無担保化の実現により、取得余力、収益力向上に繋げていく
既存ローンの借換えおよびPOによる物件取得に伴う新規借入を通じ、メガバンク中心のレンダーフォーメーションを実現■借入先分布状況(2014年10月末日時点) ■借入先分布状況(2015年5月8日時点) ※1資金拠出はアクサ・リアル・エステート・インベストメント・マネジャーズ・ジャパン株式会社が運営する投資事業有限責任組合※2資金拠出はいちごグループホールディングス株式会社© 2015 Ichigo Real Estate Investment Advisors Co., Ltd.  Ichigo Real Estate Investment Corporation  All rights reserved.
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■ 2014年10月期(実績) ■ 2015年4月期(実績) ■ 2015年10月期(予想) ※運用ベースEPS・・・損益計算書(P/L)の営業外費用のうち、財務戦略上のアクションプラン（リファイナンス、新規調達、期限前返済等）による影響を控除したEPS(一口当たり利益) ※ 2015年4月期(実績)の数値は、他の期との比較を可能にするため、当期純利益から特別損失の影響を控除し算出© 2015 Ichigo Real Estate Investment Advisors Co., Ltd.  Ichigo Real Estate Investment Corporation  All rights reserved.
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■借入返済期限の分散状況(単位:百万円) ■借入金利の固定、変動比率固定: 76.0%愛動: 24.0%固定比率の2014年10月末対比3.1%増
※金利スワップ契約締結により実質的に固定化
■借入返済期限の分散状況(単位:百万円) ■借入金利の固定、変動比率国定:73.5%愛動: 26.5%固定比率の2014年10月末対比0.6%増
※期末評価額は、鑑定評価額または調査価格
テナント入替による賃料増額面積は減額面積を大きく超過■成約/解約面積の推移■ 2015年4月期入退居の状況
(㎡) 100.0% 84.0% 82.0% ※期中取得・売却物件、いちごサービスアパートメント銀座の賃貸面積変動を除く
■平均フリーレント月数の推移■フリーレント(FR)による逸失賃料の推移【フリーレントの状況】 ※サービスアパートメント(SA)は除くフリーレント平均：1.9か月首都圏平均：1.6か月、その他地方平均：3.1ヶ月© 2015 Ichigo Real Estate Investment Advisors Co., Ltd.  Ichigo Real Estate Investment Corporation  All rights reserved.
2014年10月期末2015年4月期末
※ 2014年12月に実施した戦略的な資産の組換えに伴い、用途別「レジデンス」を廃止※サービスアパートメント(SA)3物件は、2015年4月期より用途別「その他」に区分変更増額改定が件数、面積、賃料いずれも減額改定を超過
※売却物件を除く※通期ベース賃料
■用途別月額賃料変動額
※ 2014年12月に実施した戦略的な資産の組換えに伴い、用途別「レジデンス」を廃止※サービスアパートメント(SA)3物件は、2015年4月期より用途別「その他」に区分変更
※「賃料ギャップ」は、対象物件の基準階における各期末時点の契約賃料総額とマーケット賃料総額(契約賃料単価をシービーアールイ一㈱の調査によるマーケット成約賃料に置き換えた場合の賃料総額)との乖離率※対象:「オフィス（O）」のみ© 2015 Ichigo Real Estate Investment Advisors Co., Ltd.  Ichigo Real Estate Investment Corporation  All rights reserved.中規模不動産の特徴である分散の効いたテナント構成2015年4月30日現在■テナント業種別分散(オフィス+その他) [テナント数ベース]テナント総数：607件※サービスアパートメント3物件は除く※ファルコン心斎橋はエンドテナント数上位テナント5社合計の割合(面積ベース) 13.2% (賃料ベース) 12.3% ※サービス業には、主に広告代理店、各種コンサルティング業、会計士事務所、法律事務所、人材サービス業、美容関連、公益法人、外国領事館等を含む© 2015 Ichigo Real Estate Investment Advisors Co., Ltd.  Ichigo Real Estate Investment Corporation  All rights reserved.
取得価格および期末帳簿価格は、百万円未満を切り捨て価額は、鑑定評価額または調査価を
曲殺は、鑑定評価殺または調査
(注)ファルコン心斎橋の期末帳簿価格には滅損処理後の金額、鑑定評価額には2015年4月9日付借託受益権譲渡契約に定められた売買代金(消費税および地方消費税除く)を記載※取得価格および期末帳簿価格は、百万円未満を切り捨て
※賃貸可能面積、稼働率は、2015年4月30日時点の運用資産にファルコン心斎橋の譲渡、およびPOにより取得した12物件の2015年5月8日時点のデータを考慮した試算値
■ポートフォリオ概要
2015年10月期取得物件

■物件概要

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■物件概要

■物件概要

■物件概要

いちご東池袋ビル(O-69)
■物件概要

© 2015 Ichigo Real Estate Investment Advisors Co., Ltd.  Ichigo Real Estate Investment Corporation  All rights reserved. 2015年10月期取得物件

■物件概要

2015年10月期取得物件
■物件概要

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■物件概要

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ロ安定的かつ収益成長が見込める中規模才フィスを中心としたポートフォリオを構築し、投資主価値の最大化を目指すJ-REIT ✓プロの手があまり入っていない中規模不動産を取得し、戦略的バリューアップやきめ細かな物件管理により、持続的成長と分配金向上を目指す✓相対的に安定したキャッシュフローを有する中規模不動産によるポートフォリオから安定的な分配を実現するとともに、景気上昇時期には賃料収入のさらなるアップサイドを狙う✓東京を中心とした首都圏の他、地方政令指定都市等、好立地に分散されたポートフォリオを構築し、着実にポートフォリオの成長を実現ロ「いちごグループ」による強力なスポンサーサポート✓上場グループであるいちごグループは、これまで1.4兆円以上の累積AUMを誇り、不動産技術や建築技術、金融ノウハウに加え、徹底した現場主義によるオペレーション力を活かした「不動産再生」を強みとする✓いちごリートの外部成長戦略、内部成長戦略、財務戦略の推進において、多方面からのスポンサーサポートを実施✓いちごグループの「いちご」は一期一会に由来© 2015 Ichigo Real Estate Investment Advisors Co., Ltd.  Ichigo Real Estate Investment Corporation  All rights reserved.
■所有者別投資口数2015年4月30日現在■所有者別投資主数■投資法人
いちご不動産投資顧問株式会社
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ハードとソフト両面からのブランディングにより、認知度向上を図る✓オフィスを中心に「いちご」を冠した名称へ順次移行✓いちごグループの建築技術を活用し、安全性、快適性、美観の向上を図る
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ー会のおもてなしを大切にした建物管理仕様を展開✓テナント満足度向上に向け、「いちごグループ建物管理方針」を制定✓いちご仕様募集広告、パンフレットを作成■いちごグループ建物管理方針(いちごグループHPに公開) ■ 募集広告/パンフレット■賃貸物件情報サイト(いちごグループHP)校は街の家族を形成する一員でもあるという認識のもと、外観やすeのもつ、「人との出会いを大切に」という精神を理念とし、 2. [を心]の物経守（コンプライアンスの参画私たちは、運用されるすべての内外の出会、現則、社会的視聴や内部ルールを最格に選守し、社会の貢献に沿った公正で越実な行動を行い、社会に対する責任を実たします。 © 2015 Ichigo Real Estate Investment Advisors Co., Ltd.  Ichigo Real Estate Investment Corporation  All rights reserved. © 2015 Ichigo Real Estate Investment Advisors Co., Ltd.  Ichigo Real Estate Investment Corporation  All rights reserved. © 2015 Ichigo Real Estate Investment Advisors Co., Ltd.  Ichigo Real Estate Investment Corporation  All rights reserved. ■
本資料の内容については、将来の予測に関する記述が含まれていますが、こうした記述は、将来の
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