マンション管理の適正化に向けた都の取組東京都　住宅政策本部
・平成30年における分譲マンション（以下「マンション」という。）のストック数は、約184万戸(全国の約3割、都内総世帯数の約4分の1相当) ・マンション居住者の「終の棲家」としての永住意識の高まり図1 【都内総世帯数とマンション戸数の推移】図2 【マンション居住者の永住意識】(全国) （資料）平成30年度マンション総合調査結果(2019年4月公表）/国土交通省(資料) 住民基本台帳による東京都の世帯と人口/東京都総務局住宅着工統計/東京都都市整備局を基に作成1
・着工から40年以上経過したマンションが、今後急増する見込み・1980年以前に建築されたマンションでは、世帯主の年齢が65歳以上の世帯の割合が半数超図3 【着工から40年以上の都内マンション】図4【世帯主の年齢が65歳以上の世帯の割合】(都内) (資料）住宅・土地統計調査/総務省
4,500 （棟） 4,000 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500
(棟) 4,500 4,000 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 n =6,729
n =43,778 (資料)マンション実態調査結果（H25.3公表）/東京都都市整備局を基に作成3

管理組合・管理規約の有無
・管理組合がないと回答したマンションは6.5%、管理規約がないと回答したマンションは5.9% ・30.2%のマンションが、管理規約を一度も改正したことがない。 【管理組合の有無】
総会・役員会の開催状況
・ほぼ全てのマンションが年に1回以上総会を開催・小規模なマンションほど、役員会・理事会の開催頻度が少なくなる傾向が顕著【総会の開催状況】 【役員会・理事会の開催状況（戸数別）】日月に1回■ 2か月に10歴年にに19海ほとんど開催していいふしい口組織なし【管理規約の有無】 【管理規約の改正状況】 4

管理費・修繕積立金の有無
・管理費は3.2％、修繕積立金は5.5％のマンションが設定していない【管理費の有無】 【修繕積立金の有無】
大規模修繕工事の実施状況（建築年別）
・築35年以上経過したマンションの約2％は、大規模修繕工事を実施していない
日常管理の問題（建築年別）マンション管理に無関心な居住者が多い役員のなり手がいない防災マニュアルが未整備など防災面に不安役員の負担が増大している居住者に高齢者が増え、バリアフリー対応が必要修繕積立金が少なく将来に不安不特定の人の出入りがあり、防犯面に不安賃貸住戸が増え、マンション内秩序が保たれない長期修繕計画が整備されていない管理費等の滞納者への対応が不十分管理組合が機能していない管理費が不適切で管理が十分に行えない
国の主な取組
□「建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）」の制定・改正・昭和37年に「区分所有法」を制定し、区分所有権の対象を明確化したほか、管理者、管理規約、集会等について規定・制定後に生じた様々な問題や状況との変化に対応するため、昭和58年の改正では、区分所有者の団体に関する規定等を整備□「マンションの管理の適正化の推進に関する法律（マンション管理適正化法）」の制定・平成12年に「マンション管理適正化法」を制定し、国及び地方公共団体の役割のほか、マンション管理士資格制度を創設するとともに、マンション管理業者の登録制度を任意から法定に改めることなどを規定・地方公共団体の役割は、「管理組合等の求めに応じ、必要な情報及び資料の提供その他の措置を講ずるよう努める」ことと規定7
区の主な取組
□豊島区マンション管理推進条例 （2012年12月制定、2013年7月施行）
・マンション管理、防災・防犯、コミュニティ形成について義務規定と努力義務規定を明記
□墨田区分譲マンションの適正管理に関する条例 （2016年12月制定、2017年４月施行）

□板橋区良質なマンションの管理等の推進に関する条例（2017年12月制定、2018年7月施行）

・マンションの適正管理、危機管理、コミュニティの形成について、義務規定と努力義務規定を明記ac
都の主な取組□良質なマンションストックの形成促進計画の策定く計画の位置付け＞ ・「東京都住宅マスタープラン」を上位計画とし、分譲マンション施策に関する分野別計画として位置付け
く計画策定の目的＞ —
・長期的視点に立ってマンションの適正な管理の促進や円滑な再生を図る施策を推進し、安全で良質なマンションストックを形成していくため、計画を策定
マンションの適正な管理の促進
目標１　管理組合による自主的かつ適正な維持管理促進○マンション管理ガイドラインの内容充実、普及促進○マンション管理アドバイザー制度の内容充実○マンションポータルサイトの開設目標２　管理状況の実態把握と管理不全の予防・改善○マンションの管理状況等の把握○管理不全の予防・改善のための助言・支援目標３　管理の良好なマンションが適正に評価される市場の形成老朽マンションの再生の促進目標４　マンションの状況に応じた適切な再生手法を選択できる環境の整備○マンション建替え・改修アドバイザー制度の内容充実○改修によるマンション再生に対する支援目標５　旧耐震基準マンションの耐震化の促進○耐震化促進に向けた普及啓発・支援目標６　まちづくりと連携した老朽マンション等の再生○マンション再生まちづくり制度の創設○優良マンション登録表示制度の改善と普及都の主な取組
口これまでの支援策
・管理組合による自主的かつ適正な維持管理に向けた管理組合の取組を促進するため、ガイドライン等の作成、セミナーの開催など、様々な普及啓発を実施・マンション管理士等の専門家を派遣する「マンション管理アドバイザー制度」などによる技術的支援を実施・マンション共用部分の改良・修繕工事費用に対する借入金利への利子補給を行う「マンション改良工事助成制度」などの財政的支援を実施・適正な維持管理の促進とともに既存住宅市場の流通活性化を目的とした、「東京都優良マンション登録表示制度」を実施
都の主な取組□マンション管理ガイドライン（2017年改定） ＜目的・概要＞ ・管理組合や分譲事業者、マンション管理業者、マンション管理士がそれぞれの業務の遂行に当たり、実施することが望ましい事項を示し、管理組合等による適正な管理や再生を促進＜構成＞分譲事業者編：分譲時に、分譲事業者等が実施することが望ましいマンションの管理に関する事項管理組合編：管理組合がマンションの適正な管理に向けて実施することが望ましい事項マンション管理業者編：マンション管理業者が、管理業務を受託した際に実施することが望ましい事項マンション管理士編：マンション管理士が、管理組合等から相談を受けた際実施することが望ましい事項マンションに関する相談窓口・支援制度等マンションの管理に関する法令
都の主な取組
□マンション管理ガイドライン（2017年改定）
管理組合編：管理組合がマンションの適正な管理に向けて実施することが望ましい事項く長期修繕計画・修繕積立金（第21、22）> ○管理組合は、快適な居住環境及び資産の維持保全を図るため、建物・設備の実態に即した長期修繕計画を作成し、定期的に見直しを行う。️また、長期修繕計画に定められている修繕工事を実施できるように、適切な修繕積立金額を設定し、長期修繕計画の見直しに合わせて資金計画も見直し、修繕積立金も設定し直す。
・マンションに求められる性能・機能は、住まい方の変化や設備機器の進歩等により年々高まっていることから、マンションの質及び価値を維持していくためには、修繕による性能の回復に加えて、防災機能の向上やバリアフリー対策、ユニバーサルデザインへの配慮など、現在の居住水準・生活水準に見合うよう性能をグレードアップしていくことも重要
くマンションの再生（第27）＞
○管理組合は、早い段階から将来の建替えや改修など、再生に向けての意識を持つことが重要である。 ・マンションの再生を円滑に進めるためには、区分所有者間の合意形成が必須このため、区分所有者に対し、将来的に必要となるマンションの再生について、管理組合の広報等を活用して、啓発しておくことが重要
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都の主な取組□マンションポータルサイト＜概要＞管理組合や区分所有者、マンションの管理等に関わる方々が、マンションの維持・管理や再生に適切に対応いただけるよう、管理や耐震化、建替え等に関する支援制度など、マンションに関する情報を分かりやすく紹介するホームページを開設しています。く掲載コンテンツ＞
支援制度の紹介
・東京都や区市町村が実施する、耐震化、建替え、改修等の支援制度を紹介管理、耐震化、建替えに関する施策の情報発信・管理組合などを対象としたセミナーや、耐震改修や建替えの事例を紹介・耐震改修や建替えを行う際の進め方を解説
相談窓口の紹介
・東京都や区市町村、専門家団体などのマンションに関する相談窓口を紹介法令や統計データなどの情報提供・マンションに関する法令や、国や東京都が作成するガイドライン、マニュアルなどの資料・パンフレットを紹介マンションの管理や再生に役立つ情報を発信するサイト東郡マンションポータルサイト【URL】http://www.mansion-tokyo.jp/
都の主な取組
□マンション改良工事助成制度
く制度概要と目的＞管理組合が、マンション共用部分の修繕や耐震改修等を、（独）住宅金融支援機構から「マンション共用部分リフォーム融資」を受けて実施した場合に、都が当該融資額について利子補給。居住性能の回復及び管理の適正化を図り、居住水準の向上や良好な住環境を形成
＜申込資格＞
（１）都内に所在する耐火構造の分譲マンションの管理組合であること。 （２）住宅金融支援機構の「マンション共用部分リフォーム融資」を受け、かつ（公財）マンション管理センターの債務保証を受けること。 (３) 本制度の申込が２回目以降で、前回の申込時（10年以上経過している場合）に管理規約や長期修繕計画等の改善指導を受けていた場合は、当該改善指導事項が改善されていること。 ( 4 ) 旧耐震基準のマンション（昭和56年５月31日以前に建築確認を受けたマンション）については、耐震診断又は簡易な耐震診断※を実施していること。 ※マンション耐震化マニュアル（平成１９年６月国土交通省）にある、第１次診断法と同等のもの14
都の主な取組□マンション改良工事助成制度＜助成内容＞住宅金融支援機構の金利が1％（1％未満の場合は、当該金利）低利になるよう、管理組合に利子補給利子補給の対象額は、融資の予約金額、工事費の80%、工事費－補助金または戸当たり150万円(耐震改修工事を伴う場合は500万円）のいずれか低い額を限度金利が１％未満の場合は、実質的に元本のみの返済で融資を受けることができます。 ＜利子補給期間＞管理組合が住宅金融支援機構の融資を受ける期間（最長10年間） ※繰上償還した場合は、繰上げ償還を実行した日までく今年度の申込受付期間＞令和元年５月13日（月）～令和２年２月28日（金）く募集戸数＞ 5000戸（ただし、予算の範囲内）
都の主な取組
□マンション実態調査
・平成23年度に、都内全ての分譲マンション※（約5.3万棟）の管理組合等に対し、管理状況等についてアンケート調査を実施したが、回収率は約17%にとどまった。 ※３階建以上で２以上の区分所有者が存在し、人の居住の用に供する専有部分のあるもの
□実態調査の補足調査
・平成25年度に、実態調査に未回答だったマンションのうち、444棟を抽出し、管理状況についてヒアリングする補足調査を実施。そのうち、277棟の管理状況の実態を把握・補足調査では、管理組合がないマンションが15.9%となり、実態調査に回答していないマンションほど、管理上の問題がみられる割合が相対的に高いことが明らかになった。
都の主な取組
□管理組合活動活性化モデル事業・平成25年度に、管理組合が組織されていないなど一定の条件を満たす管理不活性マンションを５棟選定・都がマンション管理士を概ね半年間派遣し、管理組合活動の活性化に向けて支援・マンション管理士を派遣し、区分所有者を含めた話し合いを重ねることにより、管理規約案の策定、管理費・修繕積立金の改定など、各マンションにおいて一定の成果
く支援マンションの取組と成果（例）＞

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都の主な取組
□管理状況報告の試行
・平成28年度に、中央区、新宿区、品川区の全分譲マンションを対象に、三区の協力を得て、管理状況報告の試行を実施（回収率は21.5%） ・回答のあったマンションのうち、①管理規約、②総会開催、③管理費、④修繕積立金、 ⑤大規模修繕工事実施（築25年以上）のいずれか1つ以上がないマンションを「管理不全の疑いのあるマンション」と仮定し、このマンションに対し、平成29年度にヒアリング調査を実施・昭和58年の区分所有法改正前に建築されたマンションは、改正後に建築されたマンションと比べて、管理不全の疑いのある割合が高いことが明らかになった。
都は、これまで、管理組合の自主的な取組を後押しするため、支援を実施これらの施策は、区分所有者が管理に無関心で、管理組合が機能していないようなマンションには届かないという課題平成23年度に実施したマンション実態調査の回答率は約17%に留まり、どのマンションがどのような管理上の問題を抱えているのかを十分に把握することができていない。管理組合の自主的な取組だけでは、「二つの老い」に的確に対処することは困難´現状を放置すると）。。居住環境はもとより、防災や防犯、衛生、景観など地域の生活環境や市街地環境にも影響管理不全の予防・改善のため、管理組合の機能強化を図る、より踏み込んだ施策が必要施策の実効性を確保するため、 「東京におけるマンションの適正な管理の促進に関する条例」を制定(平成31年3月29日東京都条例第30号)
目的
マンション管理士、マンション管理業者、マンション分譲事業者その他マンションに関わる者の協力の下、マンションの管理の主体である管理組合に対し、行政が積極的に関わり、マンションの管理不全を予防し、適正な管理を促進するとともに、その社会的機能を向上させることにより、良質なマンションストック及び良好な居住環境の形成並びにマンションの周辺における防災・防犯の確保及び衛生・環境への悪影響の防止を図り、もって都民生活の安定向上及び市街地環境の向上に寄与する
定義
マンション
マンションの管理の適正化の推進に関する法律（以下「マンション管理適正化法」という。）第２条第１号に規定するマンション（いわゆる分譲マンション）であって、東京都の区域内に所在するもの
管理不全
マンションの維持・管理や修繕が適切に行われず、外壁が落下するなど周辺にも悪影響を与えている状態
管理不全の兆候
管理運営における体制の未整備や資金不足等により、マンションの維持・管理が適切に行われておらず、そのまま放置すると管理不全に陥るおそれがある状態
マンションの社会的機能
マンションの居住者と周辺の住民との防災、防犯等における連携による地域社会の形成、マンションの環境性能の向上等の社会的な貢献を果たすこと□本条例は、以下の３つの柱で構成します。 1都や管理組合、事業者等の責務の明確化都をはじめ、マンションの管理の主体である管理組合や、関係事業者等の責務を明確にします。 2管理組合による管理状況の届出管理組合に対し、管理状況の届出を求めます。 m管理状況に応じた助言・支援等の実施届出によって把握した管理状況に応じて、助言・支援、指導等を行います。 1口各主体の責務は、以下のとおりです。都(第3条、第4条) ・マンションの適正な管理の促進を図るために必要な措置を講ずる・施策の実施に当たって、区市町村と緊密に連携及び情報共有するとともに、区市町村が行う施策に対し必要な支援を行う・目的の実現に向けた基本的施策を具体化し、推進するための総合的な計画を定める・管理組合によるマンションの管理の適正化に関する指針を定める管理組合(第5条) ・マンションの管理の主体として、法令等の定めるところにより、マンションを適正に管理するとともに、マンションの社会的機能の向上に向けて取り組むよう努める(具体的な内容は、第9条～第14条)所有者等(第5条) ・法令等の定めるところにより、区分所有者等としての権限及び責任に基づき、管理組合の運営に参加するよう努める(第6条) ・法令等の定めるところにより、管理組合の運営その他マンションの管理に関し、専門的知識をもって、管理組合、管理者等、区分所有者等の相談に応じ、助言その他の援助を適切に行うよう努める・都又は区市町村が行うマンションの適正な管理を促進する施策の実施において、都又は区市町村と連携するよう努める(第7条) ・法令等の定めるところにより、管理組合の運営その他マンションの管理について受託業務を適切に行うとともに、受託業務を行うに際して、管理組合に対し、専門的見地から提案又は助言を行うよう努める・管理組合が、都又は区市町村の行うマンションの適正な管理を促進する施策に対応し、又は協力する必要があるときは、当該管理組合に対し、必要な支援を行うよう努める(第8条) ・法令等の定めるところにより、管理組合の設立及び円滑な運営に配慮したマンションの供給に努める1
口管理組合が、適正な管理を推進するために留意する事項は、以下のとおりです。
管理組合の運営体制の整備（第9条）
・マンションの管理の主体として、その団体又は法人の運営体制を整備する・管理組合の運営のために、管理者を置く
管理規約の設定(第10条)
・マンションの管理の実態に応じ、管理規約を定める
総会の開催等(第11条)
・少なくとも毎年一回総会を開催する・総会が開催されたときは、速やかに議事録を作成する
管理費及び修繕積立金の額の設定等 (第12条)
・マンションの管理及び維持保全の実態に応じ、管理費及び修繕積立金の額及びその徴収方法を定める
修繕の計画的な実施(第13条)
・マンションの維持保全の状況に応じ、一定の年数が経過するごとに修繕を計画的に実施する
適正な管理の推進等(第14条)
・上記のほか、マンションの適正な管理の推進及び社会的機能の向上に資する取組を実施するよう努める2
□届出を求めるマンション（要届出マンション）の管理組合は、定期に管理状況を届け出ることが必要です。 ▷要届出マンション昭和５８年の区分所有法改正以前に新築されたマンションのうち、６戸以上のもの□要届出マンション以外のマンションであっても、区市町村が、管理不全の兆候があると思われると判断した場合、その管理組合は、管理状況を届け出なければなりません。 □要届出マンション以外のマンションであっても、任意に届出を行うことができます。 □届出は、インターネットからの入力又は届出書の提出によって行う予定です。
口届出事項は、管理状況に関する事項とし、届出書の様式を「東京におけるマンションの適正な管理の促進に関する条例施行規則（令和元年９月26日公布・東京都規則第74号）」で定めています。管理不全を予防するための必須の届出事項
※上記①～⑦のいずれかが「無」の場合に、 「管理不全の兆候があるマンション」とします。
▼その他の届出事項【マンションの適正な維持管理に関する事項】 ①適切な計画期間の長期修繕計画の策定②滞納対応に関するルールの策定③区分所有者等名簿の作成④空き住戸の割合又は戸数の把握⑤賃貸化住戸の割合又は戸数の把握⑥耐震化（耐震診断、耐震改修）の取組⑦設計図書の保管8修繕履歴の作成及び保管【マンションの社会的機能の向上に資する取組に関する事項】 ①防災対策②バリアフリー化・環境への取組③地域コミュニティ形成等の取組口都又は区市は、届出を行ったマンションや、正当な理由なく届出がないマンションの管理組合や区分所有者等に対し、マンションの管理組合又は区分所有者等の協力を得て、当該マンションに立ち入り、書類その他の物件を調査することができます。 2
口届出事項及び様式は、東京におけるマンションの適正な管理の促進に関する条例施行規則で定めています。初めて届出を行う場合は、別記第１号様式により行います。 【うら面】 【おもて面】各様の記載事項について、下線を付けた項目以外の内容が同一である場合は、各棟列に下線を付けた項目を前回答いただき、それ以外の項目は基となる1数にのみ記載していただくことで、延出を受理します。 2　大枠内は、必須で担当が必要な項目です。 (日本海m
口都又は区市は、届出を行ったマンションに対し、その管理状況に応じ必要な助言を行います。また、マンションの適切な維持保全及び適正な管理の推進のために必要な支援を行います。 ▼支援等のイメージ口都又は区市は、正当な理由なく届出がない場合、助言によっては管理状況の悪化を防ぐことが困難であると認められる場合等には、その管理組合に対し、必要な措置を講ずるよう指導又は勧告することができます。
□条例に基づく管理状況の届出、調査等、助言及び指導等は、令和2年4月1日から施行※なお、届出の期限は施行の日から６か月（令和2年9月30日） □都は今年度中に、条例に基づく計画及び指針の策定※東京におけるマンションの管理の適正化に関する指針（令和元年10月31日東京都告示）口届出をインターネットで行うことができるシステムの構築を実施（令和2年4月1日稼働予定） ※マンションが所在する区市町村の担当窓口に、届出書の届出事項を記入し、提出も可能□条例・届出制度に関する広報・周知活動を、区市町村や関係団体と連携して実施※東京都では「分譲マンション総合相談窓口」を令和元年9月に開設東京都の分割マンション総合相談等口のご案内都では、日常の維持管理、建替えや改修に関する様々なご相談や、管理状況届出制度に関するお問合せにお応えする総合相談窓口を開設しています。お気軽にご相談ください。また、来所による対面相談をご希望の方は、事前に電話にて予約の上、ご来所ください。公益財団法人東京都防災・建築まちづくりセンター ☎ 03 – 6427 – 4900外部隊員※1月曜日〜金曜日（土曜日、日曜日、祝日、年末年始は休業）お教師日※2
午前９：００～午後５：００
メールmansion-soudan@tokyo-machidukuri.jp F A X 03-6427-4901所在地東京都新宿区西新宿7-7-30　小田急西新宿O-PLACE 2F