東京グロースリート投資法人(後応コード8963) 2007年8月第9期決算説明会(2007年6月期)
Section 1:第9期決算の概要(P2) ・第9期決算ハイライト(1) (2) •損益計算書･貸借対照表-資産の部/負債･資本の部•財務指標•キャッシュフロー計算書/金銭の分配に係る計算書•来期業績予想Section 2:第9期の運用状況
•本投資法人の概要(1)(2) •ポートフォリオの特徴•第9期取得物件(1)(2) •第9期譲渡物件•第9期稼働率･借入金の状況•投資主の状況(1)(2) Section 3:運用戦略(P24) ・アパマンショップグループとの協力関係の構築について・アパマンショップグループ概要•スポンサーサポート契約•外部成長戦略(1)-(3) •内部成長戦略(1)(2) •第10期取得予定物件のご紹介(1)-(3) •財務戦略(1)(2) Section 4: Appendix (P38) •投資口価格の推移•第9期物件別賃貸事業収支等(1)-(5) ・鑑定評価額・当期帳簿価格(1)-(3) ・ポートフォリオ一覧(1)-(3) ・本資料に関する注意事項1
Section 1 第9期決算の概要

(07/06/30) ●オフィスビル1物件+商業施設2物件+駐車場4物件計7物件(取得金額合計: 3,670百万円)を追加取得外部成長●居住用不動産1物件＋オフィスビル1物件計2物件(譲渡価格: 2,453百万円)を売却内部成長
期
期中平均
期末97.0% (06/06/30:93.6%) ●有利子負債比率  上場時46.5%、期末52.0%財務状況●レバレッジ効果を重視● 期末金利固定比率    33.7%期初予想期中修正確定分配金10,100円(07/04/09) 11,150円分配金7,517円3
( * )金額については単位未満切捨て、比率については小数点第2位を四捨五入しています
営業収益◇不動産賃貸事業収入:前期比49,467千円増◇不動産等売却益: 184,452千円不動産賃貸事業費用:詳細は、第9期物件別賃貸事業収支参照(P40〜) NOI:16,383千円増資産運用報酬◇譲渡報酬の支払無し◇取得報酬は、取得原価に参入( * )金額については単位未満切捨て、比率については小数点第2位を四捨五入しています
( * )金額については単位未満切捨て、比率については小数点第2位を四捨五入しています
ROA＝経常利益／日数加重平均総資産額×100 ROE＝当期純利益／日数加重平均純資産額×100 LTV(1)＝期末有利子負債額／(期末有利子負債額＋出資総額)×100 : LTV(2)＝期末有利子負債額／期末総資産額×100 DSCR＝金利償却前当期純利益／支払利息NOI＝賃貸事業収益一賃貸事業費用＋当期減価償却費年間算NOI利回り＝ ((賃貸事業収益＝賃貸事業費用士当期減価償却費／日数×365)／日数加重平均物件投資額O FFO＝当期純利益士当期減価償却費一不動産等売却益( * )金額については単位未満切捨て、比率については小数点第2位を四捨五入しています
( * )金額については単位未満切捨て、比率については小数点第2位を四捨五入しています
不動産賃貸事業収入◇134,946千円増不動産売却益◇現時点では不動産等売却益を計上していない◇契約時点で予想に計上前提条件: ◇運用資産56物件を前提（取得予定物件を含む） ◇発行済投資口総数:53,899口第10期予想分配金1口当たり7,282円( * 1)金額については単位未満切捨て、比率については小数点第2位を四捨五入しています( * 2)運用資産の追加取得または譲渡を決定した際には、東京証券取引所規則に基づき予想の見直しを行います
Memo
Section 2 第9期の運用状況
ポートフォリオの軌跡

B9 新宿アイランド(オフィスビル)
◆所在地
◆鑑定評価額　871百万円( * 1)本投資法人が取得する専有部分における登記簿上の面積を記載していますなお、一棟全体の延べ床面積は211,861.11㎡です・西新宿超高層ビル街区の一角を形成する大型オフィスビルの区分所有・東京メトロ丸ノ内線「西新宿」駅に直結している他、「新宿」駅から徒歩約8分・近隣地域は、日本を代表する高度商業地のひとつであり、店舗・オフィス立地として相対的に高い競争力を有し、安定したテナント需要が見込める
B10ベイサイトコート横浜（商業施設）
◆所在地
◆延床面積◆築年時期◆取得日◆取得価格◆鑑定評価額
1,020百万円・横浜市営地下鉄「吉野町」駅から徒歩4分圏内に位置する中規模マンションの区分所有限・周辺地域はマンション等が多く存在することから、地域住民を対象とした安定した商圏を有し、店舗立地として底堅いテナント需要が見込ある。
B11 薬王堂弘前安原店（商業施設）

青森県弘前市
◆鑑定評価額・JR奥羽本線「弘前」駅の南方約3.0kmの新興住宅地に位置する商業施設•弘前は、人口約18万人を有する津軽地方の中心都市・現在の入居テナントはドラックストア・チェーン店16

C1ストップパーキング神田須田町(駐車場)
◆所在地◆地括◆交通条件�車室数◆取得日

C2ストップパーキング干葉中央(駐車場)
◆所在地千葉県千葉市中央区◆地積◆交通条件312.40m² JR総武線「千葉」駅から徒歩13分�車室数12台◆取得日◆取得価格92百万円2007年1月◆鑑定評価額100百万円・JRや地下鉄の路線が多く交差しており、その交通アクセルの良さからも多くの企業がオフィスを構える地域に位置する・商業での利用者が多く見込まれ駐車場に適した立地条件を備えている
C3ストップパーキング徳山駅前(駐車場)
◆所在地◆地積1.678.49㎡ JR山陽本線「徳山」駅から徒歩4分65台◆取得日◆車室数◆交通条件山口県周南市みなみ銀座◆所在地
◆地積4,360.12m² ◆延床面積7.718.75m ◆交通条件
453台2007年6月◆取得価格
◆鑑定評価額1,110百万円: JR小倉駅から徒歩7分圏内に位置する立体駐車場・北九州市は政令指定都市であり、福岡都市圏に継ぐ経済圏を形成・JR徳山駅は山陽本線、岩徳線の他、山陽新幹線が走行しており、新幹線「のぞみ」の停車駅・上記のような立地である為、隣接する商店街の利用者の他「パークアンドライド」による利用が期待され駐車場に適した立地条件を備えている( * )金額については、単位未満を切り捨てています・JR徳山駅から徒歩4分、駅前アーケード街沿いに位置する･JR小倉駅は鹿児島本線等在来線の他山陽道新幹線が通っており、駅周辺部は北九州の中心都市部に位置づけられる・上記のような立地である為、隣接する商業施設利用者の他、「パークアンドライド」による利用も期待でき駐車場に適した立地要件を備えている17 ：商用に限らず幅広い利用者が見込まれ駐車場に適した立地条件を備えている。
C4ストップパーキング小倉興産東駐車場(駐車場)
◆車客数◆取得日
・千葉市の中心部に位置しており、周辺部には千葉県庁、千葉市役所の官公庁等が集まっている◆取得価格鑑定評価額294百万円2007年2月293百万円第9期讓渡物件讓渡物件の売却益ポートフォリオ入れ替え戦略の実践
( * 1 )単位未満は切り捨てています( * 2)固都税および償却資産税の精算額が含まれており、契約書上の譲渡価格とは一致しません───居住用不動産───オフィス・商業施設等───駐車場──ポートフォリオ全体( * 1)稼働率=賃貸面積／総賃貸可能面積× 100 ( * 2)上記稼働率は、小数点第2位を四捨五入しています

長期借入金

短期借入金

( * 1)金額は単位未満を切り捨てています( * 2)   6,000百万円を想定元本とする金利スワップ取引を行い金利の固定化を図っています( * 3)平均利率は、日数による期中の加重平均を記載しており小数点第4位を四捨五入しています
テ)出席誌ッ
中港洲洲大学
( * 1) 53,899口に対する保有割合を表しています( * 2) 07/07/26までの提出分を記載しています( * 3)保有割合は、小数点第3位を四捨五入しています
所有者別投資主数*投資主総数: 7,264 *投資主総数: 6,739所有者別投資口数*投資口総数: 53,899 *投資口総数: 53,899
Memo
Section 3 運用戦略

( * 1)  2007年4月、(株)ストップ・パーキングより商号を変更しました( * 2)  2007年4月、(株)鈴木工務店から現在の社名に商号を変更しましたまた、同年６月、(株)アパマンショップホールディングスの子会社である(株)ASNアッセットマネジメントを吸収合併しました
(株)アパマンショップホールディングス会社概要

アパマンショップグループの強み
1.不動産顧客基盤 ➡約20万人の不動産オーナー基盤と約70万世帯の入居者集客数2.不動産情報ネットワーク⇒直営店＋FC加盟店＝計944店3.不動産情報システムの優位性に支えられたリーシングカ〓年間約36万件の賃貸斡旋実績4.賃貸斡旋実績を活用した「PM事業」、不動産情報ネットワークを活用した「プリンシパル・インベストメント事業」及び「ファンド事業」の展開 ⇒不動産オーナーの賃貸管理及び売却情報を独占的に取込可能
スポンサーサポート契約の概要2007年8月7日東京グロースリート投資法人(以下「TGR」)及びその資産運用会社グロースリート・アドバイザーズ(株)は、以下3社(以下「スポンサーサポート会社」)との間で、各々「不動産等売却情報の提供等に関する覚書」を締結スポンサーサポート会社1. (株)アパマンショップホールディングス2. (株)AS-SZKi 3. (株)アパマンショップリートパークスポンサーサポート契約の目的ς ●不動産情報ネットワークスポンサーサポート会社●賃貸斡旋能力し●管理運営能力TGRの物件取得や保有物件運用への活用スポンサーサポート契約の内容1.スポンサーサポート会社の保有不動産等に係る優先交渉権の付与2.スポンサーサポート会社によるウェアハウジング
取得方針東京23区および周辺都市部中心のポートフォリオ(*) (*)規約の一部変更について2007年9月20日(木)に開催予定の投資主総会において、 『運用資産の更なる成長をめざし、機動的な対応による優良な運用資産に対する取得機会の確保を図るため「東京および東京周辺都市部」という投資地域に関する制限を撤廃』することを付議します地域別投資比率(*) ( * )本資料日付現在までに公表している全取得予定物件を含んでいますまた、当比率は取得価格により計算しています用述居住用不動産、オフィスビル中心商業施設・ホテル・コインパーキングなど新しいアセットクラスにも注力規模●中・大規模中心●取得目安価価: 居住用不動産5億円以上オフィスビル等 7億円以上ione駐車場のn 5千万円以上＊優良な物件については、この範囲外でも取得することがあります
讓渡方針1 ●本投資法人は、投資不動産の賃料収入を主たる収入源とするが、効率性と収益性向上のために入れ替え戦略を実施対条小規模物件(*)または築年数の古い物件が中心( * )本資料の日付現在、取得価格が、居住用不動産において5億円未満、オフィスビル等において7億円未満の物件を小規模不動産と定義しています故期市場の動向に応じて、機動的に検討優良物件の追加取得と小規模物件または築年数の古い物件等の売却によりポートフォリオ収益力の向上をめざす
讓渡方針 2ポートフォリオ入れ替え戦略による投資比率（＊）当比率は取得価格により計算しています当期純利益に対する売却益の割合
( * )金額については単位未満を切捨て、比率については小数点第2位を四捨五入しています内部成長戦略(1)稼働率上昇への取り組みリーシング強化1.有力な地場リーシング業者の発掘+アパマンショップグループのサポート2.内見用設備の設置3.居住用不動産における法人需要の開拓4.既存テナントの増床交渉5.効果的な広告戦略の策定･実施物件の競争力向上6.内装のリニューアル7.改修・修繕計画の策定および実施8.一部PM業者において複数の担当者による管理制度の導入テナント入替時の賃上げへの取り組み●オフィス賃貸市況は上昇傾向　 ■〕テナント入替時および契約更新時に賃上げ交渉定期的なPM見直し●定期的なPM見直し　■　コストと品質による評価オフィスビル・商業施設の総賃貸可能面積(㎡)に占める更新予定面積(㎡)の割合( * )07/06/30現在
(＊2)所在地欄の「23区」とは「東京23区」を、「その他」とは「東京(23区以外)、東京周辺部およびその他の地域」を表していますまた、ここでの「東京周辺部」とは、「神奈川県」「千葉県」「埼玉県」を表しています(＊3)平面駐車場・平面駐輪場については建物が存在しないため、築年時期および築年数はありません( * 4)平均築年数を表しています
取得予定物件の想定収支(居住用不動産、オフィスビル・商業施設等)
B12:小倉興産7号館B12:小倉興産17号館B12:小倉興産20号館
取得予定物件の想定収支(駐車場)
財務戦略(1)財務戦略の方向性●借入先の多様化による安定性の向上●返済期間の分散化●レバレッジ効果を重視 LTVターゲット: 40～60％財務体質の一層の強化を図る
借入れ状況の推移
長期有利子負債比率金利負担比率(*2)第4期末(04/12) 9.7% ⇒ 1第9期末(07/06) 10.2% ( * 1)スワップ契約の締結による( * 2)金利負担比率＝支払利息÷営業収益固定金利比率
( * 1)有利子負債比率＝有利子負債÷(有利子負債+出資総額)×100 （＊2）有利子負債比率は、小数点第2位を四捨五入しています。 ( * 3)  07/06/29現在( * 4)リーマン・ブラザーズ証券株式会社より7,648百万円の借入れ、株式会社西日本シティ銀行へ1,000百万円の返済を行った結果、 07/08/20日現在のLTVは、59.83%となっています
Section 4  Appendix

投資日価格(円)出来高(円)利回り(%) ( * )利回りについて第4期～第8期については確定分配金を用い、第9期の権利落ち日の翌営業日以降は予想分配金に基づいて年換算した利回りを表示しています居住用不動産1/3
( * )金額については単位未満切捨て、比率については小数点第2位を四捨五入しています( * )NOI利回り(実績NOI →運用日数× 365日) →取得価格
居住用不動産2/3
( * 1)金額については単位未満切捨て、比率については小数点第2位を四捨五入しています( * 2)NOI利回り: (実績NOI÷運用日数×365日) ÷取得価格
居住用不動産3/3
( * 1)金額については単位未満切捨て、比率については小数点第2位を四捨五入しています( * 2)NOI利回り: (実績NOI÷運用日数×365日) ÷取得価格
オフィスビル・商業施設
( * 1)金額については単位未満切捨て、比率については小数点第2位を四捨五入しています( * 2)NOI利回り: (実績NOI÷運用日数×365日)÷取得価格( * 3)本不動産のテナントより開示について了承を得られていない為、やむを得ず記載していません
( * )NOI利回り: (実績NOI÷運用日数×365日) ÷取得価格

売却済物件
( * )金額については単位未満切捨て、比率については小数点第2位を四捨五入しています駐車場
居住用不動産1/2
A19
グロースメゾン麺取得時■取り外
( * )金額については単位未満切捨て、比率については小数点第2位を四捨五入しています
居住用不動産2/2
( * )金額については単位未満切捨て、比率については小数点第2位を四捨五入しています
オフィスビル・商業施設

駐車場

居住用不動産1/2
( * 1)金額については、百万円未満を切り捨てています( * 2)所在地欄の「23区」とは「東京23区」を、「その他」とは「東京(23区以外)、東京周辺部およびその他の地域」を表していますまた、ここでの「東京周辺部」とは、「神奈川県」「千葉県」「埼玉県」を表しています( * 3)築年数については、平均築年数を表しており、小数点第2位を四捨五入しています( * 4)平面駐車場および平面駐車場については、建物が存在しないため築年時期および築年数はありません(＊5)居住用不動産については、広さが30㎡以下の住居をC (Compact)、これ以外をL (Large)としてサイズ分類しています混在型については、賃貸可能戸数が多い方を基準にしています
居住用不動産2/2 ( * 1)金額については、百万円未満を切り捨てています( * 2)所在地欄の「23区」とは「東京23区」を、「その他」とは「東京(23区以外)、東京周辺部およびその他の地域」を表していますまた、ここでの「東京周辺部」とは、「神奈川県」「千葉県」「埼玉県」を表しています( * 3)築年数については、平均築年数を表しており、小数点第2位を四捨五入しています( * 4)平面駐車場および平面駐車場については、建物が存在しないため築年時期および築年数はありません(＊5)居住用不動産については、広さが30㎡以下の住居をC (Compact)、これ以外をL (Large)としてサイズ分類しています混在型については、賃貸可能戸数が多い方を基準にしています
オフィスビル・商業施設(07/06/30)
駐車場
( * 1)金額については、百万円未満を切り捨てています( * 2)所在地欄の「23区」とは「東京23区」を、「その他」とは「東京(23区以外)、東京周辺部およびその他の地域」を表していますまた、ここでの「東京周辺部」とは、「神奈川県」「千葉県」「埼玉県」を表しています(＊3)築年数については、平均築年数を表しており、小数点第2位を四捨五入しています(＊4)平面駐車場および平面駐車場については、建物が存在しないため築年時期および築年数はありません(＊5)居住用不動産については、広さが30㎡以下の住居をC (Compact)、これ以外をL (Large)としてサイズ分類しています混在型については、賃貸可能戸数が多い方を基準にしています
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