積水ハウス・リート投資法人SEKISUI HOUSE 〒107-0052　東京都港区赤坂四丁目15番1号http://sekisuihouse-reit.co.jp/ SEKISUI HOUSE積水ハウス・リート投資法人表紙の写真
赤坂ガーデンシティ
「赤坂ガーデンシティ」は、赤坂御用地に隣接する青山通り至近の区道沿いの商業地域に立地してお)、「赤坂見財」駅、「永田町」駅、「芳山一丁目」駅及び「赤坂」駅の東京メロ各線を中心とした計7路線が利用可能であるなど、高い交通利便性を備えた2006年接工の高品質なオフィスピルです。天然石の素材がもつ白然の色合いを活かした外観や、整形無柱空間で区高制可能な汎用性の高い設計、天井高2,800mmを稼保し明るく開放感ある空間を実現しているほか、各エネルギーに配慮した設備を備え、さらに災害対策としてピル共用語を対象とした寄電池設備を配置することで非常時には最低限のビルの機能を維持するなど、テナント企業のBCP（事業兼読性）に対する配慮がなされたオフィスピルです。 1 □当たり分配金について1口当たり確定分配金 2019年10月期(第10期)
1,631 B

投資主の皆様におかれましては、ますますご清栄のこととお喜び申し上げます。平索は、積水ハウス・リート投資法人に格別のご高配を賜り、厚く御礼申し上げます。ここに2019年10月期（第10期）の運用状況と決算内容につきましてご報告申し上げます。当期は、2019年6月に実施した本投資法人として初となるグローバル・オファリング（国内市場及び海外市場を対象とした公募増資）を通じて、オフィスビル3物件、住居4物件の計7物件を取得したほか、9月には、資産の入替として、住居の取得・譲渡を各１物件実施しました。グローバル・オファリングでは、オフィスビルとして東京都心の高度なビジネス集積エリアに立地する赤坂ガーデンシティ（東京都）を新規に取得、また、ガーデンシティ品川御殿山（東京都）、本町南ガーデンシティ（大阪府）の2物件を追加取得、加えて、住居として、東京都内に立地するプライムメゾン三田網町、プライムメゾン本郷、プライムメゾン蔵前の３物件と神奈川県に立地するエスティメゾン横浜青葉台のノース棟を取得しました。また、資産の入替では、エスティメゾン横浜を譲渡するとともにエスティメゾン横浜青葉台のサウス棟を取得しました。これら取得物件はいずれも、本投資法人のスポンサーである積水ハウスのパイプラインサポートを活用したものです。これらにより、本投資法人が保有する物件は119物件（居住用不動産111件、商業用不動産等8物件)、資産規模は5.270億円（居住用不動産: 2,465億円、商業用不動産等：2,805億円）となりました。
Contents

40 IV損益計算書・・・・・・・・・・ 42 V 投資主資本等変動計算書・・・ 43 VI 注記表・・・・・・・・・・・・・ 45当期末稼働率についても、東京圏を中心に新規契約時の賃料の上昇傾向が続く中、居住用不動産が97.5%、商業用不動産等が99.9%、ポートフォリオ全体では98.1%と引き続き高水準を維持しました。上記の結果、当期の業績は、営業収益14,683百万円、営業利益8,226百万円、経常利益7,406百万円、当期純利益7,405百万円となり、投資口1口当たり分配金は1,631円となりました。昨今、世界的にステークホルダーが企業の持続可能性等を測る上でESG（環境・社会・ガバナンス）の３要素を重視する潮流が強まっており、本投資法人のスポンサーである積水ハウスもESG経営のリーディンプカンパニーを目指しています。本投資法人においても、持続的な成長を実現し投資主価値の最大化を図るためESGを重視した不動産投資運用を更に推進していきます。当期においては、GRESBリアルエステイト評価において高い評価を受けた参加者に与えられるGreen Starを３年連続で取得したほか、アジア-複合型(オフィス・住居)セクターの[セクターリーダー]に選出される等の実績を残すことができました。投資主の皆様におかれましては、本投資法人の取り組みをご理解いただき、変わらぬご支援・ご鞭鐘を賜りますようお願い申し上げます。
X   投資主インフォメーション・・・・・・・・・  60
ポートフォリオ構築方針
回用途別投資比率
回アセットカテゴリ一毎のエリア別投資比率

投資戦略ポートフォリオの概要回 [戦略的立地]と[高品質]を柱としたプライム・プロパティ[戦略的立地]に所在する[高品質]な居住用不動産及び商業用不動産等を[プライム・プロパティ]と呼称し、ポートフォリオの質的向上を目的として、プライム・プロパティへの重点的な投資を継続回プライム・プロパティ比率回ポートフォリオPML値(2019年10月頭査時点) [持続可能な生活拠点]としての[住居]と[持続可能な事業活動拠点]としての[オフィスピル]を中核資産とするポートフォリオを構築し、継続した成長が見込まれるホテルへの投資も推進財務状況格付の状況株式会社格付投資情報センター (R&I)より、新規に格付を取得回総資産LTV (2019年10月期(第10期)末現在) 14.6 %株式会社日本格付研究所(JCR) AA (安定的)アセットカテゴリー毎の特性に鑑みて、重点投資エリアを設定回長期負債比率96.7%株式会社格付投資情報センター (R&I) ■固定金利比率AA- (安定的) 93.3 %っては津物全体を1物件として賃出しています。また、本経資法人は、20それぞれ取得していますが、当局税件は同一教地内に立地すること」の各数値の算出にあたっては1物件として算出しています。また、「楽年数比率」の算出C社会のご来店のことはあり。
(生之) [三大都市圏]とは、[東京圏]、[大阪圏]及び[名古屋圏]をいいます。また、[東京圏]とは、東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県を、[大阪圏]とは大阪府、京都府、兵庫県及び奈良県を、[名古屋回ホテルへの投資方針●中長期にわたり高い競争力が期待できるホテルが投資対象(簡易宿泊所及びこれに類するものには原則として投資しない) ●プライム・プロパティに該当するホテルが主な投資対象回取得価格合計回保有物件数回鑑定評価額合計(2019年10月期(第10期)末現在) 5,270億円5.930億円119物件回稼働率(2019年11月末日現在) 98.1 % 91.5 % 1.60 % l  投資法人の概要ESGへの取組み
ESGへの取組み方針
回基本方針
本投資法人及び本資産運用会社では、"サステナプル(持続可能な)社会の実現"の一端を担うべく、スポンサーである積水ハウスが掲げる[サステナプル・ビジョン]に基づき、環境(Environment)、社会(Social)、ガパナンス(Governance)に配慮した不動産投資運用を行うことで、入居者の[持続可能な生活拠点]及びテナント企業の[持続可能な事業活動拠点]を提供することを目指します。
▣国際イニシアチブへの参加

[責任投資原則(PRI) 」のSianatory of, ESG投資に関する基本的な考え方に賢同し、本資産運用会社が署名しています。 ●国連グローバル・コンパクトへの支持を表明積水ハウスグループでは[国連グローバル・コンパクト」の10原則の支持を表明し、人権を尊重する風土づくりに取り組んでいます。
▣ 2019GRESB評価
アジア-複合型(オフィス・住居)セクター［セクターリーダー］に選出GRESBリアルエステイト評価  3年連続でGreen Starを取得GRESBとは、不動産セクターの環境・社会・ガパナンス配慮を測る年次のベンチマークです。GRESBリアルエステイト評価は、個々の不動産を対象とするものではなく、不動産会社やREIT毎のサステナビリティへの取組みを評価するという点を特徴としています。
環境(Environment)
保有物件において、太陽光発電パネルやLED照明、省エネエアコン機器の導入、断熱機能を有するLow-eペアガラスの採用など、環境に配慮した設備を積極的に導入しています。その結果、本投資法人が保有する多くの物件において環境認証を取得しています。
▣ DBJ Green Building認証
DBJ Green Building認証を保有全119物件のうち51物件で取得、全て[3つ星]以上(整整取得例) DBJ Green Building竪竪制度は、株式会社日本政策投資銀行(DBJ)が創設した竪竪制度で、対象物件の環境性能、防災やコミュニティへの配慮、様々なステークホルダーへの対応等の総合的な評価に基づき、社会・経済に求められる不動産を評価・認証するものとされています。
社会(Social)
画テナントに対する取組みと地域・コミュニティへの貢献
本投資法人は、入居者・テナント企業が安心・安全に過ごすための防災用品、防災トイレなどを保有物件へ備え置き･導入することに取り組んでいます。また、AED (自動体外式除細動器)や災害救援自動販売機の設置、地域イベント等への参加を通じて、保有物件が所在する地域の皆様とコミュニケーションを深めるなど、地域社会との共生にも取り組んでいます。
回資産運用会社の取組み

本資産運用会社では3歳未満の子を持つ男性従業員を対象として、1か月以上の育児休業取得を推進しています。
従業員の企業倫理・職場環境等に関する意識調査や従業員の要望等を話し合う機会を設けることで風通しの良い企業風土づくりに取り組んでいるほか、健康への取組みとして、ストレスチェックやウォーキングチャレンジを実施しています。
ガバナンス(Governance)
本資産運用会社は、運用資産の取得やプロパティ・マネジメント業務の委託等、利害関係者との取引をより厳格に審査することを目的に、特別の利害関係を有しない社外の専門家を各委員に選任するなど、独立性・透明性・健全性の高いガパナンス体制を構築しています。
回意思決定プロセス
積水ハウス・リート投資法人のESGに関する詳しい情報は下記をご覧ください。ウェブサイト(ESG)  http://sekisuihouse-reit.co.jp/ja/esg/index.html
回資産規模の推移
回第10期中の運用資産の入替
信用力の高いテナントに長期一括賃貸されているエスティメゾン横浜青榮台サウスを取得鑑定評価額を大きく上回る価格でエスティメゾン横浜の譲渡を実現〈取得資産〉
〈設設資産〉
(注) [会計上の譲渡芸]のうち775百万円を習期以降の分配会水準の安定化に活用する目的で、圧融증立会として内部部保しています。
(注) [エスティンス機会]は、ネオハウス・レジデンセル設置法人との方針により決察した費用であり、会計上の補薄低額と税務上の帳簿低額が異なることから税務上の譲渡芸が会計上の譲渡
ために、そのようなものの、そのようなも益を251百万円上日る税会不一致が発生しています。本投資法人は課税負担回避のため、税会不一致に相当する251百万円を一時差異等調整積立金から取崩し、分配を行います。よって、 (注1)に記載した圧縮矯立金775百万円を会計上の譲渡益から差し引き.税会不一致相当領251百万円を加算した279百万円が本件譲渡による分配金増加寄与額となります。本投資法人初となるグローパル・オファリング(第4回公募増資)及び運用資産の入替を通じてポートフォリオの強化を推進
回オフィスビルの内部成長機会の創出
グローバル・オファリング(第4回公募増資)実施前より保有している本町南ガーデンシティ(既保有部分)については、良好な不動産マーケットを背景に収益力の向上と安定運用が期待できることから、 2019年12月に賃料固定型マスターリース契約からパススルー型マスターリース契約への変更を実施したほか、ガーデンシティ品川御殿山(既保有部分)についても2020年2月に賃料固定型マスターリース契約からパススルー型マスターリース契約への変更を実施します。
(ご参考)オフィスビルの賃貸借契約形態(イメージ圏) I  投資法人の概要ポートフォリオマップ2019年12月13日(決算発表日)現在■住居  ■オフィスビル  ■ホアル  PM：プライムメゾン  EM：エスティメゾン  GC：ガーデンシティ  GA：ガーデンアベニュー   GM：グランマスト（注）大阪圏に所在する「本町GC」については、オフィスビル部分とホテル部分をそれぞれ1物件として算出しています。 a 9
2019年12月13日(決算発表日)現在
投資法人の概要

資産運用会社の概要

免許等：宅地建物取引業東京都知事(2)第96411号／取引一任代理等認可国土交通大臣認可第82号／金融商品取引業者関東財務局長(金商)第2791号財務の状況
(注) [平均調達金利]は、有利子負債額による加重平均利率(年率)を示したものです。また、金利スワップ取引を行った有利子負債の利率については、金利スワップの効果を数案した利率を記載しています。
コミットメントラインの契約状況

LTVの推移
当面、上限の目処を50%程度としつつ40%台半ばを巡航水準の目処として保守的にコントロールする方針
バンクフォーメーションの状況
10 11
資産運用の概況
1.投資法人の運用状況等の推移

（注1）積水ハウス・リート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）の営業期間は、毎年5月1日から10月末日まで及び11月1日から翌年4月末日までの名6か月間です。 (注2)営業収益等には消費税等は含まれていません。 (注3)特に記載のない限り、記載未満の数値については切り捨てて、比率は小数第2位を四捨五入して記載しています。以下同じです。 (注4) 2018年4月30日を分割の基準日とし、2018年5月1日を効力発生日として投資口1口につき2口の割合による投資口の分割を行いました。1口当たり純資産師及び1口当たりFFOについては、第7期期首に当該投資口分割が行われたと仮定して算定しています。 (注5)以下の算定式により算出しています。

2.当期の資産の運用の経過
(1)投資法人の主な推移
本投資法人は、日本を代表するハウスメーカーであり、ディベロッパー事業でも豊富な開発・連用実績を有する積水ハウス株式会社（以下「積水ハウス」といいます。）をスポンサーとし、オフィスビル、ホテル及び商業施設等の商業用不動産を中心的な投資対象とする投資法人として、2014年9月8日に設立され、2014年12月3日に株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）不動産投資信託証券市場に上場（銘柄コード：3309）しました。積水ハウス・レジデンシャル投資法人（以下「SHI」といい、本投資法人と併せて「両投資法人」といいます。）は、住居及び商業施設を中心的な投資対象とする投資法人として、「ジョイント・リート投資法人」との商号で2005年4月20日に設立され、2005年7月28日に東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場しました。2010年3月にはメインスポンサーを積水ハウス、共同スポンサーを株式会社スプリング・インベストメントとする協働体制を敷き、2010年6月には「ジョイント・リート投資法人」から「積水ハウス・SI投資法人」へと商号を変更した後、2014年6月には住居のみを投資対象とする規約変更を行い、「積水ハウス・SIレジデンシャル投資法人」へと商号を変更しました。その後、2017年3月に積水ハウスによる単独スポンサー体制へ移行したことに伴い、2017年6月にSHIは「積水ハウス・レジデンシャル投資法人」へと商号を変更しました。両投資法人は、いずれも積水ハウスグループに10のサポートのもと、それぞれの特徴を生かし継続的な投資主価値の向上を目指して資産規模の拡大とともに安定収益の確保に努めた連用を行ってきましたが、更に資産規模を拡大してマーケットプレゼンスを向上させること、及び積水ハウスグループの総合力を活用して多様な成長機会を拡大することで、連用資産の蕎実な成長を通じた収益の確保及び分配金の安定・向上を図り、投資主価値の最大化を目指すことを目的として、2018年5月1日を効力発生日とし、本投資法人を吸収合併存続法人、SHIを吸収合併消滅法人とする吸収合併（以下「本投資法人合併」といいます。）を行いましたほか。本投資法人は、居住用不動産☞ *及び商業用不動産等☞ *を主な投資対象とし、中長期にわたる安定した収益の確保と連用資産の着実な成長を目指して資産の連用を行うことを投資方針としています。 (注1)「積水ハウスグループ」とは、積水ハウスとその連結子会社及び持分法適用会社で構成される企業集団をいいます。以下同じです。 (注2)本投資法人合併に伴い、SHIの資産運用会社であった「積水ハウス・アセットマネジメント株式会社」(以下「IBSHAMJといいます。と本投資法人の資産運用会社である「積水ハウス・アセットマネジメント株式会社」（旧商号：積水ハウス投資顧問株式会社）（以下「本資産運用会社」といいます。)は、本投資法人合併の効力発生日と同日付で本資産運用会社を吸収合併存続会社、IBSHAMを吸収合併消滅会社とする吸収合併を行い、簡号を変更し#したし(注3)「居住用不動産」とは、主たる用途が住居（学生寮、社宅、サービスアパートメント(*1)(*2)に該当しない家具家電付住居を含みます。に用いられる不動産をいいます。以下同じです。 (*1) 「サービスアパートメント」とは、専門のオペレーターが利用者に対して一定のサービスを提供する家具家電付住居をいいます。以下同じです。 (*2)サービスアパートメントには、建築基準法（昭和25年法律第201号。その後の改正を含みます。）以下「建築基準法」といいます。）上の共同住もに該当するものを含む場合があります。以下同じです。 (注4)［商業用不動産等］とは、主たる用途がオフィスピル、ホテル及び商業施設等（サービスアパートメント、サービス付高齢者向け住宅、有料老人ホーム及びデイケアセンター(*)を含みます。以下同じです。）の住居以外の事業的用途に用いられる不動産をいいます。以下同じです。 (*)サービス付高齢者向け住宅、有料老人ホーム及びデイケアセンターには、建築基準法上の共同住宅に該当するものを含む場合があります。以下回じです。 (注5)上記「尼住用不動産」及び「簡業用不動産等」については、2019年12月13日付で本資産運用会社の規定する運用ガイドラインが改定されたことに伴い、改定後の定義を記載しています。
(2)運用環境と運用実績
a.運用環境
当期における日本経済は、輸出や生産において弱含みがみられるものの、高い水準で底堅く推移している企業収益を背景とした設備投資の緩やかな増加、継続した雇用・所得環境の意実な改善のなか、前期に引き続き緩やかに回復しています。このような環境のもと、不動産賃貸市場においては、住居及びオフィスビルともに良好な需給環境が継続しており、賃貸需要は堅調に推移しています。ホテルについては、韓国等で訪日観光客数の減少傾向が見られるものの、訪日外国人旅行者数は依然増加基調にあります。一方、不動産売買市場においては、良好な金融環境のもと、引き続き国内外投資家の物件取得意欲は高く、本投資法人が投資対象と考える優良な物件は品薄であり、期待利回りは継続して低位で推移している状況にあります。
b.運用実績
本投資法人が投資対象と考える優良な物件が品薄である環境下において、本投資法人はスポンサーである積水ハウスのパイプラインサポートを活用し、同社が開発した高品質なオフィスピル3物件及び住居4物件の合計7物件（うち2物件は追加取得）を2019年6月に実施した公募増資による調達資金を活用し取得しました。更に、大口テナントが退去したため、一定期間収益性の低下が見込まれていた住居1物件を2019年9月に外部の第三者に譲渡するとともに、積水ハウスから住居1物件を取得しました。その結果、2019年10月31日現在（以下「当期末現在」といいます。）において本投資法人が保有する物件は119物件（居住用不動産：111物件、商業用不動産等：8物件）、取得価格®の合計は527,065百万円（居住用不動産：246,565百万円、商業用不動産等：280,500百万円）となっています。また、前述のとおり、底堅い経済成長を背景とした良好な賃貸需要に下支えされ、本投資法人の運用物件における当期末現在の稼働率は、居住用不動産については97.5％、商業用不動産等については99.9％、ポートフォリオ全体の稼働率については98.1％となりました。 (注) 「取得価格」は、各物件に係る売買契約書に記載された売買代金額（消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含まず、百万円未満を切り捨てています。）をそれぞれ記載しています。ただし、本投資法人合併によりSHIから承継した物件については、本投資法人を取得企業、SHIを被取得企業とするパーチェス法により会計処理されることにより本投資法人が取得した鑑定評価額が受入価格となることから、2018年4月30日を価格時点とする不動産鑑定士による鑑定評価に基づく評価額を取得価格としています。以下同じです。
(3)資金調達の概要
a.新投資口の発行について
本投資法人は、当期において、2019年6月10日に公募による新投資口の発行（501,500口）及び2019年7月9日に第三者剖当による新投資口の発行（25,075口）を実施し、これにより、当期末現在の出資総額は149,210百万円、発行済投資口の総口数は4,288,666口となっています。
b.資金の借入れ及び投資法人債の発行について
本投資法人は、2019年6月10日に不動産信託受益権（追加取得2物件を含む計7物件）の取得資金及び関連費用の一部に充当するため総額31,160百万円の短期借入金を調達しました。この短期借入金のうち1,850百万円については、2019年7月9日に実施した第三者剖当による新投資口発行による調達資金により2019年7月12日に一部期限前返済を実施し、16,310百万円については、2019年9月30日に固定金利の長期借入金（うち11,940百万円については、変動金利の長期借入金でしたが、金利スワップを設定し金利を実質的に固定化しています。）に借換えを実施しました。また、2019年7月11日に本投資法人初となるグリーンポンド（第3回投資法人債、発行総額4,000百万円及び第4回投資法人債、発行総額2,500百万円）を発行し、この調達資金及び手元資金により、2019年2月28日に調達した短期借入金6,500百万円を2019年7月12日に期限前返済しましたこの結果、有利子負債における固定金利比率は前期末の93.1％から当期末現在には91.2％となりました。当期末現在の有利子負債残高は244,242百万円となり、資産総額のうち有利子負債総額の占める割合（以下［総資産LTV］といいます。）は44.6％となっています。なお、当期末現在において、株式会社三菱UFJ銀行、株式会社みずほ銀行及び株式会社三井住友銀行との間でコミットメントライン契約を極度額15,000百万円で設定しています。当該コミットメントライン契約のコミットメント期限が2019年10月31日に到来することから、機動的かつ安定的な資金調達手段を確保するため、2019年10月30日に株式会社三菱UFJ銀行、株式会社みずほ銀行及び株式会社三井住友銀行との間で、2019年11月1日から2020年10月31日を契約期間とし、極度額を15,000百万円とするコミットメントライン契約を再度締結しました。

(4)業績及び分配金の概要
当期の実績は、営業収益14,683百万円、営業利益8,226百万円、経常利益7,406百万円となり、当期純利益は7,405百万円となりました。また分配金については、投資法人の税制の特例（租税特別措置法（昭和32年法律第26号。その後の改正を含みます。）（以下「租税特別措置法」といいます。）第67条の15）を適用し、当期未処分利益に一時差異等調整積立金取崩額364百万円を加算し、租税特別措置法第65条の7による圧縮積立金として775百万円を留保した後の残額である6,994百万円を利益分配金として分配することとしました。
3.増資等の状況

(注2)　1口当たり発行価格110,000円（発行価額106,150円）にて、新規物件の取得資金の調達を目的として、公募により新投資口を発行しました。 (注3)　1口当たり発行価額106,150円にて、借入金の一部の返済を目的として、第三者割当により新投資口を発行しました。なお、当該新投資口発行にかかる手取金3,184百万円のうち、111百万円を借入金の返済資金の一部に充当しましたが、残額3,073百万円については、2015年5月19日の公募増資における手取金と併せて「本町ガーデンシティ（オフィスビル部分） (後記「投資法人の運用資産の状況　2.主要な保有資産」に定義されます。)の取得資金の一部に充当しました。 （注4） 1口当たり発行価格131,917円（発行価额127,587円）にて、新規物件の取得資金の調達を目的として、公募により新投資口を発行しました。 (注5)　1口当たり発行価額127,587円にて、借入金の返済資金の一部又は将来の特定資産の取得資金の一部に充当することを目的として、第三者割当により新設道口を発行しました。 （注6） 1口当たり発行価格127,140円（発行価額122,967円）にて、新規物件の取得資金の調達を目的として、公募により新投資口を発行しました。 (注7)　1口当たり発行価額122,967円にて、将来の借入金の返済資金の一部又は将来の特定資産の取得資金の一部に充当することを目的として、第三者割当により新投資口を発行しました。 (注8) 1口当たり発行価格139,912円（発行価額135,320円）にて、新規物件の取得資金の調達を目的として、公募により新投資口を発行しました。 (注9)　1口当たり発行価額135,320円にて、新規物件の取得に伴う短期借入金の一部の返済資金に充当することを目的として、第三者割当により新投資口を発行しました。 (注10)  2018年4月30日を分割の基準日とし、2018年5月1日を効力発生日として、投資口1口につき2口の割合による投資口の分割を行いました。 (注11)本投資法人合併に当たって、2018年5月1日付でSHIの投資口1口に対し本投資法人の分割後の投資口1.65口を割当交付し、1.824,091口の新投資口を発行しました。 (注12) 1口当たり発行価格76,537円（発行価額74,103円）にて、新規物件の取得資金の調達を目的として、公募により新投資口を発行しました。 (注13) 1口当たり発行価額74,103円にて、新規物件の取得に伴う短期借入金の一部の返済資金に充当することを目的として、第三者割当により新投資口を発行しました。
【投資証券の取引所価格の推移】
本投資法人の投資証券が上場する東京証券取引所不動産投資信託証券市場における期別の最高・最低価格（終値）は以下の

4.分配金等の実績
当期（第10期）の分配金は、1口当たり1.631円であり、投資法人の課税所得から利益分配金相当額を損金として控除する法人税課税の特例（租税特別措置法第67条の15）を適用し、当期未処分利益に一時差異等調整積立金取崩額364,855千円を加算し、租税特別措置法第65条の7による圧縮積立金として775,495千円を留保した後の残額である6,994,814千円を利益分

5.今後の運用方針
(1)想定される将来動向
今後の日本経済においては、内閣府の「月例経済報告（令和元年10月)」によると、当面、輸出や生産、機械投資に弱さが残るものの、雇用・所得環境の改善が続くなかで、各種政策の効果もあって、緩やかな回復が続くことが期待されます。ただし、通商問題を巡る緊張、中国経済の先行き、英国のEU離脱の行方等の海外経済の動向や金融資本市場の変動の影響に加え、消費税率引上げ後の消費者マインドの動向に留意する必要があり、更に令和元年台風第19号など相次ぐ自然災害の経済に与える影響に十分留意する必要があると考えられています。このような環境を踏まえ、本投資法人は、不動産賃貸市場において住居及びオフィスピルともに引き続き安定的な需要が継続するものと考えています。一方、ホテルについては、前年を上回る訪日外国人旅行者数の推移を背景とした底堅い需要が続くものと考えています。また、不動産売買市場に関し、期待利回りが低位で推移する状況は当面の問継続していくものと考えています。
(2)今後の運用方針及び対処すべき課題
本投資法人は、主な投資対象の中でも、戦略的立地に所在する高品質な居住用不動産及び商業用不動産等であるプライム・プロパティを投資対象の中核とし、これまでに居住用不動産及び商業用不動産等を開発し、建営してきた豊富な実績を有する積水ハウスグループの不動産開発力及び建営力等を最大限に活用する成長戦略を推進することで、中長期にわたる安定した収益の確保と連用資産の箔実な成長を実現し、投資主価値を最大化することを目指します。一方、本資産運用会社独自の取組みによる投資機会も探索することで、資産規模の拡大に努めていきます。居住用不動産に係る国内における主たる投資対象地域については、東京圏α 1 ⁄ 2を重点投資エリアと位置付け、その中でも、入居者のニーズに適した立地及び快適性や安全性などの住居としての高い基本性能等を備えたプライム・プロパティが数多く存在すると考えられ、豊富な賃貸需要と優良な物件供給が期待できると考える東京23区を中心に投資することとし、また、積水ハウス及び積和不動産各社（7社） ☞ のネットワークを最大限活用できる政令指定都市をはじめとする東京圏以外の全国主要都市及びその周辺通勤圏にも投資を行います。商業用不動産等に係る国内における主たる投資対象地域については、積水ハウスの開発実績に基づき知見がある東京23区、大阪市及び名古屋市の三大都市を中核とする三大都市圏☞を重点投資エリアと位置付け、その中でも、テナント企業の事業活動の拠点としての需要の厚みを背景として安定的な連用が期待できると考える三大都市を中心に投資することとします。また、三大都市圏以外の全国主要都市も投資対象地域としています。本投資法人は、積水ハウスとの間でスポンサー・サポート契約を締結し、積水ハウスの有する都市再開発事業に関する実績やノウハウを活用して、(a)積水ハウスが保有又は開発する国内不動産等の売却に関する優先交渉権の付与、(b)第三者が国内において保有又は開発する不動産等に関する情報提供、(c)ウェアハウジング機能の提供及び（d）保有資産の再開発サポートといった、外部成長のための物件取得に向けたサポート（パイプラインサポート）を積水ハウスより受けることができます。また、積和不動産各社（7社）との間で優先交渉権（等）に関する契約を締結し、特に居住用不動産について、積和不動産各社（7社）が保有又は開発する国内不動産等の売却に関する優先交渉権の付与といった、外部成長のための物件取得に向けたサポートを積和不動産各社（7社）から受けることができます。積水ハウス及び積和不動産グループ☞は、(a)テナントリレーションに基づくプロパティ・マネジメント（以下「PM」といいます。力、(b)不動産開発事業者としての大規模修繕、リニューアル・パリューアップ及び再開発等による不動産価値の雑持・向上を図るノウハウ、並びに（c）様々なタイプのマスターリース事業を展開するノウハウを有しています。本投資法人と本資産運用会社は、積水ハウスとの間でPM業務委託契約（以下「PM契約」といいます。）やスポンサー・サポート契約を締結することにより、(a)商業用不動産等に関するPM業務の提供や、(b)内部成長のための保有資産の運用に関わる（i）テナント満足度の向上又は省エネルギー・環境配慮等をはじめとするリニューアル・パリューアップ等に資する技術及びノウハウの提供、 (ii)本投資法人の運営に必要なノウハウの提供を含む人的サポート、並びに（iii）商業用不動産等に関するマスターリース契約の締結協議等のサポートを受けることができます。また、積和不動産グループは、全国ネットワークを活用したテナント募集及び豊富な管理実績に裏付けられたPM業務のノウハウを含めたPM力を有しており、本投資法人は、居住用不動産に関して積和不動産グループとの間でPM契約を締結することにより、積和不動産グループが有するPM力を活用します。 （注1）「三大都市圏」とは、「東京圏」、「大阪圏」及び「名古屋圏」をいいます。なお、「東京圏」とは、東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県を、「大阪圏」とは、大阪府、京都府、兵庫県及び奈良県を、「名古屋圏」とは、愛知県をいいます。以下同じです。 (注2)「積和不動産各社（7社）とは、積水ハウスが100%出資し、全国に展開する積水ハウスグループの不動産部門の中核企業である積和不動産株式会社積和不動産関東株式会社、積和不動産東北株式会社、積和不動産中部株式会社、積和不動産中団株式会社及び積和不動産九州検式会社の総称です。以下回じです。 （注3）「積和不動産グループ」とは積和不動産各社（7社）が中核となり、その子会社及び関連会社で構成される企業集団をいいます。以下同じです。
(3)財務戦略
本投資法人は、中長期的に安定収益の確保及び投資主価値の向上のために安定的かつ健全な財務運営を行っていく方針です。具体的には、スポンサーである積水ハウスの信用力を背景にメガパンク中心の国内有力金融機関との強固かつ安定的な取引関係を築くとともに、固定金利及び変動金利の最適なパランスを図りつつ、借入期間の長期化を検討し、返済期限の分散化等を図ることで、リファイナンスリスクや金利変動リスクを低減していく方針です。また、総資産LTVについては、60％を上限の目処としていますが、当面は50％程度を上限の目処とした保守的な運営方針とし、巡航水準を40％台半ばとして資金余力の確保に留意しながら運営する方針です。なお、本投資法人は、引き続き安定的かつ健全な財務運営に努めるとともに、マーケット環境及び本投資法人の財務状況等を総合的に勘案し、投資法人債の発行等を含む、直接金融・問接金融等の手法の多様化を図ります。
6.決算後に生じた重要な事実
該当事項はありません。
(参考情報)
(1)投資法人債の発行本投資法人は、2019年2月25日開催の役員会における投資法人債の発行に係る包括決議に基づき、2019年10月25日に以下のとおり投資法人債（以下、本（1）において「本投資法人債」といいます。）の発行を決定し、2019年11月1日に払込が完了しています。投資法人債の名称..
投資法人債の発行総額
金50億円利率..
払込期日
財務代理人、発行代理人　：及び支払代理人株式会社三菱UFJ銀行資金使途2019年11月5日付で、短期借入金の期限前返済資金に充当しました。(注)
(2)格付の取得本投資法人は、2019年11月18日付で、株式会社格付投資情報センター（R&I）より新規に格付を取得したことを公表
格付
A A – (3)資金の借入れ本投資法人は、2019年11月29日付で、2019年11月30日に返済期日が到来した総額14,000百万円の長期借入金の返済資金に充当するために、以下のとおり資金の借入れを行いました。
(注2) 倍入先に支払われる融資手数料等は含まれていません。 (注3)利払日は、2020年2月末日を初回とし、以降毎年8月末日及び2月末日並びに元本返済期日です。ただし、当該日が営業日でない場合は翌営業日とし、翌営業日が翌月となる場合には西前の営業日を利払日とします。 (注4)初回の利息計算期間は、2019年11月29日から2020年2月末日です。 (注5) 返済期日が営業日でない場合は翌営業日とし、当該日が翌月となる場合には西前の営業日を返済期日とします。 (注6)上記巻入れの実行後返済期日までの間に、本投資法人が事前に書面で通知する等、一定の条件が成就した場合、本投資法人は、借入金の一部又は全部を期限前返済することができます。
(注3)　利払日に支払う利息の計算期間に適用する基準金利は、各利払日の直前の利払日の2営業日前の時点における一般社団法人全銀協TIBOR運営機関が公表する3か月物の日本円TIBOR(Tokyo InterBank Offered Rate)となります。かかる基準金利は、利払日毎に另直されます。ただし、利息計算期間に対応するレートが存在しない場合は、個別ローン契約に定められた方法に基づき算定される当該期間に対応する基準金利となります。 (注4)　利払日は、2020年2月末日を初回とし、以降3か月毎の末日及び元本返済期日です。ただし、当該日が営業日でない場合は翌営業日とし、翌営業日が翌月となる場合には直前の営業日を利払日とします。 （注5）初回の利息計算期間は、2019年11月29日から2020年2月末日です。 （注6）返済期日が営業日でない場合は翌営業日とし、当該日が翌月となる場合には直前の営業日を返済期日とします。 （注7）上記借入れの実行後返済期日までの間に、本投資法人が事前に書面で通知する等、一定の条件が成就した場合、本投資法人は、借入金の一部又は全部を期限前返済することができます。 (注8)　株式会社三菱UFJ銀行からの借入れは、J-REIT向けESG評価ローンです。 (注9)　金利スワップ契約により金利は実質的に0.273％で困定されています。 (注10)金利スワップ契約により金利は実質的に0.441％で困定されています。 (注11)金利スワップ契約により金利は実質的に0.599%で固定されています。
投資法人の概況
1.出資の状況

2.投資口に関する事項

3.役員等に関する事項
(1)役員等の氏名又は名称等

員である場合がありますが、上記を含めていずれも本投資法人と利害関係はありません。 (注2)上記記載の報酬の総額は概算額であり、2019年6月に行われた投資口発行及び2019年7月に行われた第3回・第4回無担保投資法人賃発行の際のコンフォート・レターの作成薬務並びに英文財務諸表監査薬務に係る報酬が含まれています。
(2)会計監査人の解任及び不再任の決定の方針
会計監査人の解任については、投信法の定めに従い、また、不再任については、監査の品質、監査報酬額等その他諸般の事情を総合的に勘案して、本投資法人の役員会において検討します。
4.資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者

投資法人の運用資産の状況
1.投資法人の資産の構成

（注1）「保有総額」は、各期末時点の貸借対照表計上額（「借託不動産」については、減価償却後の帳簿価額）を、百万円未満を切り捨てて記載しています。 （注2）「対総資産比率」は、小数第2位を四捨五入して記載しています。 (注3)当期末現在、本投資法人が保有する海外不動産等はありません。
2.主要な保有資産

(注2) 「賃貸可能面積」は、当期末現在において有効な各物件に係る各賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能であると考えられる面積を、小数第3位を切り捨てて記載しています。なお、本投資法人が保有する物件が所有権の共有持分又は信託受益権の準共有持分である場合には、不動産又は信託不動産の賃貸可能面積（区分所有建物の場合、専有部分の賃貸可能面積）に本投資法人又は信託受託者が保有する持分の割合を乗じた数億を記載しています。以下同じです。 「賃貸面積」は、当期末現在において有効な各物件に係るエンドテナントとの各賃貸借契約書に表示された賃貸面積又は建物図面等に基づく賃貸面積(注3)萩の合計（ただし、マスターリース会社との間で賃料固定型マスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントとの賃貸増契約の有無にかかわらず、それぞれの賃貸可能面積）を記載しています。また、「赤坂ガーデンシティ」及び「ザ・リッツ・カールトン京都」については、本投資法人が保有する準共有持分に対応する面積を記載しています。以下同じです。 (注4) 「稼働率」は、当期末現在における各物件に係る賃貸可能面積に対して賃貸面積が占める割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。なお、 [合計」欄については各物件に係る賃貸可能面積の合計に対して各物件に係る賃貸面積の合計が占める割合を、小数第2位を四捨五入して記載してい#て「対紀不動産賃貸事業収益比率」は、本投資法人のポートフォリオ全体における各物件の当期における不動産賃貸事業収益の合計に対する各物件の(注5)当期における不動産賃貸事業収益の割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。本投資法人は、2019年6月10日付で、「ガーデンシティ呂川御腕山」の建物のうち1階の専有部分の全て及び5階の専有部分の一部に係る区分所有権(注6)とそれに伴う敷地植（敷地植割合：3,857,806分の734,166（約19.0％）（以下「ガーデンシティ品川御殿山（追加取得部分）」ということがあります。）を追加取得し、当期末現在において、「ガーデンシティ品川御殿山」の全部を保有しています。以下同じです。本投資法人は、2019年6月10日付で、「本町南ガーデンシティ」の建物のうち1階から12階までの専有部分の全てに係る区分所有権とそれに伴う敷(注7)始橙（敷地椎割合：2,965,753分の1,295,807（約43.7％） (以下「本町南ガーデンシティ（追加取得部分)」ということがあります。を追加取得し、当期末現在において、「本町南ガーデンシティ」の全部を保有しています。以下同じです。 ［本町ガーデンシティ］は、オフィスピル及び簡業施設の用途に用いられる部分（以下［本町ガーデンシティ（オフィスピル部分）」といいます。） (注8)とホテルの用途に用いられる部分（以下「本町ガーデンシティ（ホテル部分）といいます。）から構成されており、本書において当該物件の概要等については「オフィスビル部分」と「ホテル部分」とに分けて記載する場合があります。以下同じです。 (注9)　本投資法人は、「赤坂ガーデンシティ」について、建物のうち地下1階から4階まで及び11階から19階までの専有部分の全てに係る区分所有権とそれに伴う敷地植（敷地植割合：1,000,000分の662,768（約66.3％）に係る不動産信託受益権の準共有詩分65.45％を保有しており、本投資法人が保有する準共有持分に対応する金額等を記載しています。以下同じです。 (注10)本投資法人は、「ザ・リッツ・カールトン京都」について、本物件に係る不動産個託受益権の準共有持分40％を保有しており、準共有持分に対応する金額を記載しています。以下同じです。
II資産運用報告
「明末算定価額」について各年4月期は当該期末を価格時点とする各不動産鑑定評価書に記載された鑑定評価額を、各年10月期は当該期末を価格時(注3)点とする色不動産鑑定評価書に記載された鑑定評価頻又は不動産鑑定評価基準に別らない価格調査の結果である色不動産価格調査書に記載された調直価額を、それぞれ百万円未満を切り捨てて記載しています。 s and some status and (注4) 387,036 (約90.7%))に係る不動産價託受益権を保有しています。 (注5)本投資法人は、「エスティメゾン武蔵小山」について、建物の専有部分の一部に係る区分所有権とそれに伴う敷地権（敷地権割合：127,609分の117,678 (約92.2%)）に係る不動産促託受益権を保有しています。 (注6)本投資法人は、「エスティメゾン千駄木」について、建物の専有部分の一部に係る区分所有権とそれに伴う敷地権（敷地権割合：103,842分の89,730（約86.4％）に係る不動産促託受益権を保有しています。本投資法人は、「エスティメゾン四谷坂町」について、建物の専有部分の一部に係る区分所有権とそれに伴う敷地權（敷地權割合：329,739分の(注7) 245,317 (約74.4%))に係る不動産促託受益権を保有しています。 (注8) 「マスト博多」は、独立行政法人都市再生機構を土地所有者とし、倍地期間を2002年12月1日から50年間とする一般定期倍地権が設定されている借地上の物件です。 (外9) 「プライムメゾンセントラルパーク」の土地の一部（地番：23番32）は貸地であり、貸地上の建物（店舗）は営地人所有となっています。 (注10) 「エスティメゾン豊洲レジデンス」は、独立行政法人都市再生機構を土地所有者とし、倍地期間を2006年3月17日から65年間とする一般定期倍地權が設定されている借地上の物件です。 （注11）「エスティメゾン横浜青葉台」は、「エスティメゾン横浜青葉台ノース」及び「エスティメゾン横浜青葉台サウス」の合計2棟の建物から構成されていますが、同一数地内に立地することから、本投資法人は、これらを「エスティメゾン横浜青葉台」と総称し1物件として運用しているため、それぞれの棟の数値を合算し記載しています。 (注12)本投資法人は、「HK定居橋ガーデンアベニュー」について、建物のうち1階から6階までの専有部分の全てに係る区分所有権とそれに伴う敷地権（敷始権割合：1,000,000分の405,901（約40.6％）に係る不動産價託受益権を保有しています。
（注1）「テナント総数」は、各期末現在において有効な各物件に係る各賃貸借契約書に表示された物件毎の賃貸借契約上のテナント数（ただし、当該物件につきマスターリース契約が締結されている場合には、かかるマスターリース契約上の賃借人の数）の合計を記載しています。ただし、「小計」欄及び[合計」欄については、複数物件に重複するテナントは1社として記載しています。なお、オフィスビルのうち、パススル一型マスターリース契約を締結している、[HK淀屋橋ガーデンアベニュー]に係るエンドテナント数の合計は、第9期(自2018年11月1日至2019年4月30日)末現在及び第10期(自2019年5月1日至2019年10月31日)末現在ともに7、[広小路ガーデンアペニュー]に係るエンドテナント数の合計は、第9期(自2018年11月1日至2019年4月30日)末現在及び第10期(自2019年5月1日至2019年10月31日)末現在ともに8となっています。また、 2019年6月10日に取得した [ガーデンシティ品川御殿山（追加取得部分)]、[本町南ガーデンシティ（追加取得部分)]及び [赤坂ガーデンシティ]に係るエンドテナント数の合計は、第10期（自2019年5月1日　至2019年10月31日）末現在においてそれぞれ10、13及び18となっています。 (注2) 「稼働率」は、各期末現在における各物件に係る賃貸可能面積に対して賃貸面積が占める割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。なお、 「小計」欄については各用途に応じた各物件に係る賃貸可能困積の小計に対して各用途に応じた各物件の賃貸面積の小計が占める割合を、「合計」欄についてはポートフォリオ全体の稼働率として、各物件に係る賃貸可能困類の合計に対して各物件に係る賃貸面積の合計が占める割合を、それぞれ小数第2位を四捨五入して記載しています。 （注3） [不動産賃貸事業収益［明関中]」は、各物件の各期における不動産賃貸事業収益を、百万円未満を切り捨てて記載しています。 (注4) 「対蛇不動産賃貸事業収益比率」は、各物件の各期における不動産賃貸事業収益の合計に対する各物件の各期における不動産賃貸事業収益の割合又は各用途に応じた各物件の各期における不動産賃貸事業収益の小計の割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。 (注5) ［エスティメゾン横浜］は、2019年9月27日付で譲渡しています。そのため、当該物件に係る上記［不動産賃貸事業収益［明聞中］及び［対総不動産賃貸事業収益比率」は、本投資法人が保有していた期間に係る数値を記載しています。
4.再生可能エネルギー発電設備等明細表
該当事項はありません。
5.公共施設等運営権等明細表
該当事項はありません。
6.有価証券組入資産明細
該当事項はありません。
7.特定取引の契約額等及び時価の状況表

（注2）当該取引契約の相手方が市場実勢金利等を基に算出した価額で評価しています。 (注3)当該取引は、金融商品に関する会計基準上の特例処理の要件を満たしているため、時価の記載は省略しています。
8.その他資産の状況
不動産を主な信託財産とする信託受益権は、前記「3.不動産等組入資産明細」に記載しており、当期末現在、不動産等、資産対応証券等及びインフラ資産等以外の特定資産の組入れはありません。
9.国及び地域毎の資産保有状況
当期末現在、日本以外の国及び地域の海外不動産等の組入れはありません。
保有不動産の資本的支出
1.資本的支出の予定
本投資法人が保有する物件に関して、現在計画されている改修工事等に伴う資本的支出の予定額のうち主要なものは以下の
は、当該工事に要する費用全額に本投資法人が保有する区分所有権の持分割合又は準共有持分割合を乗じた金額（本投資法人が、区分所有権を償託委員度とする不動産個託受益権に係る準共有持分を保有している場合、費用全額に区分所有権の持分割合を乗じた上で、更に、準共有持分割合を乗じた金額)を記載しています。
2.期中の資本的支出
当期において、本投資法人が保有する物件に対して実施した資本的支出の概要は以下のとおりです。また、当期の資本的支

3.長期修繕計画のために積立てた金銭
本投資法人において、当期までに長期修繕計画のために積立てた金銭はありません(注)。 《注》本投資法人の保有物件に係る管理組合において、将来予想される修繕工事に要する費用を確保するために積み立てられた「修繕積立金」は含まれません。
費用・負債の状況
1.運用等に係る費用明細

却費用に計上した運用報酬が第10期において9,000千円あります。
2.借入状況
K分
区分
当期首残高
(百万用)は現作
プ歌引を行った咎入金については、金利スワップの効果を勘案した利率を記載しています。 （注2）当期末において、貨貨対照表上、1年内返済予定の長期借入金として流動負債に計上しています。
(注2)資金使途は、既存借入金の运済及び不動産借託受益権の取得資金等です。 (注3)資金使途は、既存借入金の返済資金の一部に充当するためです。 (注4)特定投資法人債問限定同順位特約が付されています。
4.短期投資法人債の状況
該当事項はありません。
5.新投資口予約権の状況
該当事項はありません。
期中の売買状況
1.不動産等及び資産対応証券等、インフラ資産等及びインフラ関連資産の売買状況等
ず、百万円未満を切り捨てています。）を記載しています。以下回じです。 （注2）「売却損益」は、險波価格から帳簿価額及び売買手数料を控除し算出された数値を記載しています。
2.その他の資産の売買状況等
該当事項はありません。なお、前記不動産等及び資産対応証券等、インフラ資産等及びインフラ関連資産以外の主なその他の資産は、概ね銀行預金又は信託財産内の銀行預金です。
3.投資法人債の状況
3.特定資産の価格等の調査
(1)不動産等(鑑定評価)

（注2）「赤坂ガーデンシティ」の「鑑定評価額」は、本投資法人が保有する準共有持分に対応する金額を記載しています。
(2)その他
投信法第201条第2項に基づき特定資産の価格等の調査が必要な取引につきましては、赤坂有限責任監査法人が日本公認会計士協会公表の専門業務実務指針4460「投資信託及び投資法人における特定資産の価格等の調査に係る合意された手続業務に関する実務指針」に基づき調査を実施しており、本投資法人は当該調査の結果の通知を受けています。なお、当期において調査対象となった取引は、金利スワップ取引が2件であり、当該取引については、取引の相手方の名称、金融商品若しくは金融指標の種類、取引期間、その他当該店頭デリパティプ取引の内容に関すること等について調査を委託しています。
4.利害関係人等隣りとの取引状況
(1)取引状況

(2)支払手数料等の金額

投資信託協会の投資信託及び投資法人に係る連用報告書等に関する規則第26条第27号に規定される本投資法人と資産運用委託契約を締結している資産運用会社の利準関係人等をいいます。 （注2）「管理委託料等」は、千円未満を切り捨てて記載しています。 （注3）上記記載の支払手数料等以外の利害関係人等に対する修繕工事等の支払金額は以下のとおりです。千円未満を切り捨てて記載しています。穏水ハウス検式会社242.911千円福利不動産株式会社167,932千円積和不動産中部株式会社44,488千円積利管理関西株式会社27,133千円24,386千円穏和不動産力外検式会社積和不動産関西株式会社4,707千円
5.資産運用会社が営む兼業業務に係る当該資産運用会社との間の取引の状況等
本資産運用会社は、当期末現在、金融商品取引法（昭和23年法律第25号。その後の改正を含みます。）上の第一種金融商品取引業及び第二種金融商品取引業、宅地建物取引業又は不動産特定共同事業のいずれの業務も兼業しておらず、該当する取引はありません。
経理の状況
1.資産、負債、元本及び損益の状況等
後記「正　貸借対照表」、「IV　損益計算書」、「V　投資主資本等変動計算書」、「VI　注記表」及び「VI　金銭の分配に係る計算書」をご参照ください。
2.減価償却額の算定方法の変更
該当事項はありません。
3.不動産等及びインフラ資産等の評価方法の変更
該当事項はありません。自社設定投資信託受益証券等の状況等該当事項はありません。海外不動産保有法人の状況等該当事項はありません。海外不動産保有法人が有する不動産の状況等該当事項はありません。その他1.お知らせ(1)投資主総会当期において、投資主総会の開催はありませんでした。
(2)投資法人役員会
当期において、投信法第109条第2項第2号、第3号、第5号、第6号及び第8号に規定する事項等のうち、本投資法人の役員

2.金額及び比率の端数処理
本書では、特に記載のない限り、記載未満の数値について、金額は切り捨て、比率は四捨五入して記載しています。貸借対照表
損益計算書

投資主資本等変動計算書
前期(ご参考) (自2018年11月1日至2019年4月30日)

注記表

③ヘッジ方針本投資法人はリスク管理基本方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティプ取引を行っていまd . ④ヘッジの有効性の評価の方法ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の寒計とヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しています。ただし、金利スワップ取引の特例処理の要件を満たしているものについては、ヘッジの有効性の評価を省略しています。 ③ヘッジ方針本投資法人はリスク管理基本方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティプ取引を行っていまd ④ヘッジの有効性の評価の方法ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の案計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性をš作しています。ただし、金利スワップ取引の特例処理の要件を満たしているものについては、ヘッジの有効性の評価を省略しています。 44

[金融商品に関する注記]
前期(ご参考) (自2018年11月1日至2019年4月30日)
1.金融商品の状況に関する事項
（1）金融商品に対する取組方針
本投資法人は、連用資産の着実な成長並びに効率的な連用及び連用の安定性に資するため、安定的かつ健全な財務連営を行っていく方針としており、資産の取得、修繕費若しくは分配金の支払、本投資法人の運営に要する資金、若しくは債務の返済等の資金の手当てを目的として、資金を借入れ又は投資法人債の発行により資金調達を行います。なお、デリパティプ取引については、負債から生じる金利変動リスク及び海外不動産への投資を行う場合における為替リスクのヘッジを目的とした運用に限るものとし、投機的な取引は行わない方針です。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金の資金使途は、主に連用資産の取得資金及び借入金の返済資金です。
供入れ及び投資法人情の発行の可能性及び条件は、本投資法人の経済的信用力、金利情勢その他の要因による影響を受けるため、本投資法人の希望する時期及び条件で資金調達を行うことができる保証はなく、更に変動金利の借入金については、その後の市場動向に左右されます。本投資法人は、これらの資金調達に係る流動性リスクや金利変動リスクについては、調達先及び調達手段の多様化、並びに総資産有利子負債比率及び借入額全体に占める変動金利借入金の比率を適正に管理することで当該リスクを管理・限定しています。更に、一部の変動金利による借入金については、デリパティプ取引の取扱及びリスク管理の基本方針を定めた規程に基づき、デリバティプ取引（金利スワップ取引）をヘッジ手段として利用することで金利変動リスクを回避しています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては変動要因を織り込んでいるため、異なる前提条件を採用することにより、当該価額が変動することがあります。また、[2.金融商品の時価等に関する事項]におけるデリパティプ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティプ取引に係る市場リスクを示すものではありません。
2.金融商品の時価等に関する事項
2019年4月30日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません（͡ﾆﾞ参照)。
(542,929) (542,929)デリパティプ取引  8† - ※デリパティプ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で示しており、合計で正味の債務となる項目については、（　）で表示しています。 (注1)金融商品の時価の算定方法(1)現金及び預金、(2)債託現金及び債託預金これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。 (3)短期等入金短期間で決済され、かつ、交動金利であるため、時価は帳導価額にほぼ等しいことから、当該帳導価額によっています。 (4) 1年内償還予定の投資法人債、(6)投資法人債本投資法人の発行する投資法人債の時価については、市場価格に基づき算定しています。ただし、市場価格での時価表示が困難な投資法人債については、元利金の合計師を残存期間に対応した同様の資金調達を行った場合に適用される合理的に想定される金利で割り引いて算定する方法によっていま(5) 1年内返済予定の長期借入金、(7)長期借入金変動金利によるものは金利が一定期間毎に更改される条件となっているため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています（ただし、金利スワップの特例処理の対象とされた安動金利による長期借入金（下記（8）②参照）は、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、同様の新規借入れを行った場合に合理的に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。)。また、因定金利によるものの時価については、元利金の合計額を残存期間に対応した同様の新規借入れを行った場合に合理的に想定される金利で割り引いて算定する方法によっています。
(8)デリバティブ取引
①ヘッジ会計が適用されていないもの：該当事項はありません。 ②ヘッジ会計が適用されているもの ：ヘッジ会計の方法毎の決算日における契約額又は契約において定められた元本相当顧等は、以下のとおりです。
（* 1）当該取引契約の相手方が市場実勢金利等を基に算出した価額で評価しています。 （＊２）金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しています（上記(5) (7)参照)。
（注2）時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品
信託預り敷金及び保証金は市場価格がなく、賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定することが困難であることから合理的にキャッシュ・フローを見積もることが極めて困難と認められるため、時価評価の対象とはしていません。 (単位：千円) K分貨借対照表計上額信託預り敷金及び保証金11,148,044 (注3)金銭債権の決算日(2019年4月30日)後の償還予定額
(注4) 投資法人債、借入金の決算日（2019年4月30日）後の返済予定額
当期(自2019年5月1日至2019年10月31日)
1.金融商品の状況に関する事項（1）金融商品に対する取組方針本投資法人は、連用資産の着実な成長並びに効率的な連用及び連用の安定性に資するため、安定的かつ健全な財務運営を行っていく方針としており、資産の取得、修繕費若しくは分配金の支払、本投資法人の運営に要する資金、若しくは債務の返済等の資金の手当てを目的として、資金を借入れ又は投資法人債の発行により資金調達を行います。なお、デリパティプ取引については、負債から生じる金利変動リスク及び海外不動産への投資を行う場合における為替リスクのヘッジを目的とした運用に限るものとし、投機的な取引は行わない方針です。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金の資金使途は、主に運用資産の取得資金及び借入金の返済資金です。借入れ及び投資法人債の発行の可能性及び条件は、本投資法人の経済的信用力、金利情勢その他の要因による影響を受けるため、本投資法人の希望する時期及び条件で資金調達を行うことができる保証はなく、更に変動金利の借入金については、その後の市場動向に左右されます。本投資法人は、これらの資金調達に係る流動性リスクや金利変動リスクについては、調達先及び調達手段の多様化、並びに総資産有利子負債比率及び借入額全体に占める変動金利借入金の比率を適正に管理することで当該リスクを管理・限定しています。更に、一部の変動金利による借入金については、デリパティプ取引の取扱及びリスク管理の基本方針を定めた規程に基づき、デリパティプ取引（金利スワップ取引）をヘッジ手段として利用することで金利変動リスクを回避しています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては変動要因を織り込んでいるため、異なる前提条件を採用することにより、当該価額が変動することがあります。また、[2.金融商品の時価等に関する事項]におけるデリパティプ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリパティプ取引に係る市場リスクを示すものではありません。
2.金融商品の時価等に関する事項
2019年10月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません（͡ﾖ参照)。
(注1)金融商品の時価の算定方法(1)現金及び預金、(2)債託現金及び債託預金これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。 (3)短期告入金短期間で決済され、かつ、変動金利であるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。 (4) 1年内償還予定の投資法人債、(6)投資法人債本投資法人の発行する投資法人債の時価については、市場価格に基づき算定しています。ただし、市場価格での時価表示が困難な投資法人債については、元利金の合計師を残存期間に対応した同様の資金調達を行った場合に適用される合理的に想定される金利で割り引いて算定する方法によっていまo
(5) 1年内返済予定の長期借入金、(7)長期借入金
変動金利によるものは金利が一定期間毎に更改される条件となっているため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています(ただし、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金（下記（8）②参照）は、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、同様の新規借入れを行った場合に合理的に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。)。また、因定金利によるものの時価については、元利金の合計額を残存期間に対応した同様の新規借入れを行った場合に合理的に想定される金利で割り引いて算定する方法によっています。
(8)デリバティブ取引
①ヘッジ会計が適用されていないもの：該当事項はありません。 ②ヘッジ会計が適用されているもの　：ヘッジ会計の方法毎の決算日における契約额又は契約において定められた元本相当额等は、以下のとおりです。
（* 1）当該取引契約の相手方が市場実勢金利等を基に算出した値節で評価しています。 （＊2）金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しています（上記(5) (7)参照)。 （注2）時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品信託預り敷金及び保証金は市場価格がなく、賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定することが困難であることから合理的にキャッシュ・フローを見積もることが極めて困難と認められるため、時価評価の対象とはしていません。 (単位：千円)
(注3)金銭債権の決算日（2019年10月31日）後の償還予定額
(注4)投資法人債、借入金の決算日(2019年10月31日)後の返済予定額

[賃貸等不動産に関する注記]
前期(ご参考) (自2018年11月1日至2019年4月30日)
当該賃貸等不動産の貸借対照表計上額、当期増減額及び時価は、次のとおりです。
（注1）「貸借対照表計上額」は、減価償却後の帳簿価額を記載しています。 （注2）当期増減額のうち、主な増加額は、新規3物件の取得19,501,844千円、主な減少額は、減価償却費2,189,114千円によるものです。 （注3）「当期末の時価」は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。なお、賃貸等不動産に関する当期における損益は、前記［損益計算書に関する注記］に記載のとおりです。
当期(自2019年5月1日至2019年10月31日)
当該賃貸等不動産の貸借対照表計上額、当期増減額及び時価は、次のとおりです。
（注1）「貨借対照表計上師」は、減価償却後の帳簿価額を記載しています。 (注2)当期増減額のうち、主な増加額は、新規7物件の取得72,593,252千円、主な減少額は、保有1物件の譲渡2,073,098千円、減価償却費2,369,076千円によるものです。 （注3）「当期末の時価」は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価額を記載しています。なお、賃貸等不動産に関する当期における損益は、前記［損益計算書に関する注記］に記載のとおりです。
[関連当事者との取引に関する注記]

（注1）取引条件の決定については、市場の実勢に基づいて、決定しています。なお、利嵩関係人等との取引の場合、資産運用会社の定める所定のプロセスを（2015年）。
 「経たうえで個託受益権の取得の場合、取得価格は鑑定評価額以下、価託受益権の譲渡の場合、譲渡価格は鑑定評価額以上の金額としています。

（注2）上記金額のうち、「取引金額」には消費税等が含まれておらず、「用末残高」には消費税等が含まれています。
（注1）取引条件の決定については、市場の実勢に基づいて、決定しています。なお、利差関係人等との取引の場合、資産運用会社の定める所定のプロセスを
（注2）上記金額のうち、「数51金額」には消費税与が含まれておらず、消費税高」には消費税与が含まれています。前期(ご参考) (自2018年11月1日至2019年4月30日)

[重要な後発事象に関する注記]

新投資口については2019年6月10日に払込が完了しています。この結果、2019年6月10日現在の出資総額は147,351,948,500円、発行済投資口の総口数は4,263,591 □となっています。また、オーパーアロットメントによる売出しに伴う第三者割当による新投資口については、2019年7月9日に払込予定となっています。
す、その結果、失権により本第三者割当における最終的な発行口数がその限度で減少し、又は発行そのものが行われない可能性がありまto上記の公募による新投資口発行により調達した資金は、 2019年6月10日に取得した赤坂ガーデンシティ、ガーデンシティ品川御殿山(追加取得部分)、本町南ガーデンシティ(追加取得部分)、プライムメゾン三田綱町、プライムメゾン本郷、プライムメゾン蔵前、及びエスティメゾン横浜青葉台ノースの取得資金の一部に充当し、第三者割当による新投資口発行により調達した資金は、当該特定資産の取得に伴う短期借入金の返済資金の一部に充当する予定です。
金銭の分配に係る計算書

て775.495.536円を留保した後の残額分配することとしました。なお、本投資法人の規約第46条第2まである6,994,814,246円を利益分配金項に定める利益を超えた金銭の分配は┃として分配することとしました。なお、本投資法人の規約第46条第2行いません。項に定める利益を超えた金銭の分配は行いません。

独立監査人の監査報告書
2019年12月13日精水小ウス・リート投資法人参考文献h役三順八会長、
EY新日本有限責任監査法人
指定有限無料:地定不時10深く新数行社(自東信託及び投資法人に関する法律当院面法人は、精水スカス・リート教育法人の２０１９年５月１日から２０１９年１０月３１日まで
第１０回営業期間の計算事業すなわち貸借対照者、根益申算事、投資主資本等変動日賞
及び住記表、賃貸運用無告及び金銭の分記に従る計算事故びにこれらの附属明細書（賃産業）
無告及びその財属明細書については、会計に関する前分に関する前分に関する前分に羅能運用報告及びその附属明細書に記載されている事項のうち会sめられる企業も常者の責任は、法令及び規約並びに我が国において、 ，種写者の責任は、形奈及び刈約並びに我が国において一般に公正発当と認められる企業会計
の基本に適正に表明される企業用編書及び企業の分配に係る計算書並びにこれらの解解
のない計算書類、賞率適用編書及び企業の分配に係る計算書並びはこれらの附属明論書を作成し
適正に表示するために経営者が必要と判断した内面統制を整備及び運用することが含まれる。現立の立場がら計算公正妥当と認められる監査の基準に連続しは、我が国において一般に谷片を鳥と感じられる監査の意味。
起漁は、当監査法人に自然書類、資産運用銀貨及び金銭の分配に係るもの附属明細書に重要な虚偽表示がない2011 (5 00)計算書類、資産運用銀告及び公対象などにこinそれる。る計算事類、資産運用報告及び危機の分配に係スクの詳値に基づいて選択及び適らの附属明細書の重要な虚偽表示の！女び金銭の分配に係る計算書並びに7:見積りの評価も活動を法人は、上記の計算書類、資産運用報告及び金銭の分配に係る計算書並びにこれらの
風明細書が、法令及び規約並びに我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の
律に準備して、当該計算書面、資産運用報告及び金銭の分配に係る計算書並びにこれらの附属120 、と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべきえ、それ
キャッシュ・フロー計算書（参考情報）

添付しています。このキャッシュ・フロー計算書は、「投資怎託及び投資法人に関する法律」第130条の規定に基づく会計監査人の監査対象ではないため、会計監査人の監査は受けていません。
X   投資主インフォメーション
による影響を加味し、2018年4月24日以前の「投資口価格」は実績値を2で除した数値を「出来高」は実績値に2を乗せ(主3)東風呂法人投資口の普通取引の終値に2分割の調整を行った調整後の金額である66,000円として換算したうえで配載しています。なお、[東区REIT筋数]とは、東京区券取引所(東区)に上場してい
投資主の状況
2019年10月期(第10期)末現在■金融機関(証券会社を含む)  ■その他国内法人  ■外国法人等   ■個人・その他297,697口(6.9%) (注)比率は小数第2位を因地五入しているため、合計が100.0%にならない場合があります。 IRカレンダー
投資主メモ

住所等の変更手続きについて
住所・氏名等の変更は、お取引先の証券会社等にお問い合わせください。
分配金のお受け取りについて
[分配金]は[分配金領収証]をお近くの株式会社ゆうちょ銀行又は郵便局にお持ちいただくことでお受け取りいただけます。受取期間を過ぎた場合は、「分配金領収証」裏面に受取方法を指定し、上記のお問い合わせ先へご罰送いただくか、みずほ信託銀行株式会社の本支店窓口にてお受け取りください。また、今後の分配金に関して、銀行振込のご指定等の手続きをご希望の方は、お取引先の証券会社等へお問い合わせください。本投資法人規約の規定により、[分配金]は分配金支払開始日より3年以内にお受け取りになりませんとお支払いできなくなりますので、お早めにお受け取りください。
積水ハウス・リート投資法人のホームページ
回ホームページのご案内http://sekisuihouse-reit.co.jp/本投資法人では、ホームページを通じてタイムリーかつ正確な情報開示に努めております。また、最新の情報をお受け取りいただけるよう、ご登録いただいた方にはIR情報をメール配信しております。投資家の皆様に有用な分配金情報、決算情報、投資物件情報等最新の情報を公開しておりますので、是非ご覧ください。