所長持续が

事業報告①　第１５回公開講演会

1.はじめに
2021年12月22日から24日にかけて,地域科学研究所中心市徒地プロジェクトの一環で,福岡県北九州市を訪問した．同市は昭和38（1963）年に10〜30万人規模の５市合併により誕生した政令市であり,九州の玄関口,九州各地への交通の結節点としての立地特性を有している．また，背後にある筑豊炭田からの石炭積み出し,官営八幡製鉄所の設置など,明治以来工業地帯としての特徴も有している。高度成長期以降，産業構造の変化と共に人口の減少が始まり, 1979年の106.8万人をピークに2022年1月時点の推計人口は92.9万人となっている。人口減少に伴い,小倉都心部などの中心市街地においては空室率の上昇,路線価の下落が進み,まちなかの賑わいが減少するという,地方都市に共通の課題に直面していた。そこで北九州市では中心市街地の活性化に向けた取り組みの中でリノベーションによるまちづくりを民間主導で推進する試み(小倉家守構想)を2010年にスタートさせた。その受け皿として（株）北九州家守舎が2012年に設立され,まちづくりの推進役となり,小倉北区魚町を中心とした遊休不動産の利活用が進められている。今回，我々は12月24日に小倉北区魚町にある北九州家守舎を訪問し,同社の経営に参画している片岡寛之氏（北九州市立大准教授）から小倉地区におけるリノベーションまちづくりの取り組みや考え方について聞き取り調査を行った。本稿ではその概要を報告したい。
2.まちづくりの骨格
リノベーションによるまちづくりの先進事例として,北九州家守舎を運営した経験から,まちづくりの骨格として①都市政策, ②推進エンジン, ③リーディングプロジェクト,そして④事業化主体という４つの柱を指摘できるという。以下ではこの４つの柱について概要を示す。始めに,「都市政策」は前述した「小倉家守構想」である。2010年に北九州市では民間によるまちづくりを東京(神田) ¹で実践し,成果を生んでいた清水義次氏を迎え,リノベーションまちづくり推進事業を進めることとなった。これに沿って検討されたのが「小倉家守構想」であり,同年10月, 11月に開催された小倉家守講座を通じて2011年3月に構想が策定された。家守構想とは，江戸のまちに見られた「家守」の職能を現代に再現し，これを活用する試みである。江戸の町では木戸の管理や番屋の運営などタウンマネジメントの一部は地主,実際には不在地主の代理人である「家守」の役割であった。管理運営の原資は店子からの地代等であり,町の価値を向上させ,収益を上げることが良いまちづくりに繋がっていた,というのが江戸の町のあり方であった。家守構想はこの現代版の家守を作ることで,行政主体ではなく,民間が担い手となるまちづくりを目指すものである。構想の推進役は行政（北九州市）であるが，実際のプロジェクトでは民間が主体となり,補助金に頼らず民間の資金だけで行うことが特徴である。行政は各種行政手続き窓口の一本化,広報を通じた不動産オーナーへの啓発などのサポート役となる。小倉家守構想では小倉都心部の遊休不動産をリノベーションし,都市内に立地することが適した産業（都市型産業）を集積することで雇用を創出,さらにはコミュ二ティの再生を目指している。構想づくりを通じて集まってきた人たちの中からプロジェクト推進の主体として北九州家守含が創設された。 2つめの「推進エンジン」はこの現代版家守を育成するリノベーションスクールの開催である。スクールでは1チーム7,  8人のグループに分け,実際の遊休不動産を対象に，4日間のグループワークによりリノベーションの事業計画を検討,最終日に不動産のオーナーに提案,事業化するところまでを目指す,という内容である。各チームには全国各地で建築,不動産,デザイン,フードなどの第一線で活動している講師がユニットマスターとして付き,ファシリテーターとしての役割を果たしている。リノベーション事業の収支については,事業期間と年間の収支を設定し,これに基づき概ね5年以内で初期投資を回収できるような投資計画を立てることを基本としている。小倉では2011年8月に第1回が開催され,以降,年２回ほどのペースで2017年までに12回開催されている¹。リノベーションスクールはこの北九州での成果が出始めると,静岡県熱海市，和歌山県田辺市，和歌山市などにも広がり，さらに全国に拡大し, 2021年３月末の時点では北九州を含めて全国65都市・エリアで計140回開催されている²。 3つめの「リーディングプロジェクト」は家守構想のイメージを共有し,実現可能性を可視化するためのプロジェクトである。その対象として,小倉の中心市街地にある魚町銀天街に位置する中屋ビルの一角が選ばれた。メルカート三番街と名付けられた＜写真1　メルカート3番街,外観> 3区画は魚町銀天街と小倉駅前から延びる平和通りの２つの路線価の高いエリアに挟まれた魚町サンロード商店街に面している。魚町銀天街と比較すると人通りが少なく,テナントも入らず長年放置されていたという。ここをリノベーションし,カフェ,アートフラワー,雑貨,洋服,古着,ネイルサロンなど10店舗が入居した。従来このエリアにはいなかった業種で30代前後の若い世代がオーナーとなっている。全体でも30店舗程度の小さな商店街に10店舗の新規事業者がオープンすることで,大きなインパクトを与えることに成功した。片岡氏によれば,ポイントはスピードだという。リノベーションスクールの第1回は前述の通り2011年8月であるが,メルカート三番街はそれに先立つ2011年6月のオープンである。スクールが開始する前に具体的な形を見せることで,家守構想のイメージ,可能性を可視化すると同時に,スクール参加者,不動産オーナーに「自分たちにもできるのでは」という自信を持たせる効果も得られている。このスピード感に貢献しているのは５年程度の回収期間に見合う額の投資に限定する,という低リスク投資と自主運営組織によるコミュ二ティ形成を促している点にあるという。最後の４つめの柱は「事業化主体」である。北九州家守舎の役割は事業企画の立案,物件のリフォーム・転貸・投資である。保有する不動産の有効活用に悩む不動産オーナー（民間・行政）と中心市街地で挑戦したいものの,リフォームを含めた物件の扱いについて知識の少ないビジネスオーナーをマッチングする役割を果たしている。家守舎の特徴としては,専門分野の異なる本業を持つ3～4人のパートナーで構成されている点にある。北九州家守舎の場合,現在のパートナーは大家業,設計事務所,インキュベーションカフェ,大学教員から構成されている。それぞれが本業を持つことで，様々な人材にアクセスできる,副業として家守舎に関わることでリスクを減らしている,少人数で意思決定するためフットワークが軽い,などのメリットがある反面,実績がない,不動産を有していない,ビジネスモデルとしての前例が少ない,その結果として資金調達能力が低い，という問題点もあるという。そのため事業の中心は不動産の転貸とし,入居者が決まってからの投資でリスクを低くする,前述のように5年程度の短い回収期間に見合う額の投資に限定するという方針で臨んでいるという。
3.具体的事例
家守構想に基づくリノベーションによるまちづくりの具体的事例について,北九州家守舎が関わった案件を簡単に紹介する。
3.1.ポポラート三番街
先述のメルカート三番街と同じ中屋ビルの2階フロアをリノベーションし, 2012年４月にオープンしたエリアである。150坪ほどのスペースがあり,以前は婦人服店が入居していたという。魚町銀天街に面しているとはいえ, ２階ということもあり,借り手が付かなかった。当時の賃貸料は1階部分が月に坪１万程度。2階は安くなるとしても月100万円前後の負担となり,改装等,新規開店にかかるコストまで考慮するとこれを負担できるテナントを見つけるのは困難，という状況であった。そこで,フロアに小さい間仕切りを置き, 17 (現在は20）の区画を作成し,手づくり作家のアトリ工兼店舗が入る，というリノベーションが提案された。 1区画は面積にもよるが, １万円台から５万円台に抑えられ，数人でシエアすることも可能となっている。複数名で借りた場合,月1万円以下の負担で小倉の中心市街地に拠点を置くことが可能となる点がセールスポイントになっている。テナントにはフリーマーケット等に出店している人達に話を持ちかけ，そこからさらに口コミ等で広がり，17区画70名の作家で埋めることができたという。潜在的な二ーズを有する層にアプローチできたことと,フロアを小分けにすることでテナント側には低い工ントリーコストを提供でき,オーナー側にはリスク分散できたことが,本案件の成功の要因といえるだろう。 ＜写真2　ポポラート三番街の各区画,小さな区画に手作り作品のアトリ工兼店舗が入居している>
3.2. MIKAGE1881
魚町銀天街近くのみかげ通りと勝山通りが交わる魚町交差点近くにある雑居ビルの５階(約５0坪)に,  2012年10月にオープンした北九州初のクリエイター向けコワーキングスペースである。以前は飲食店が入居していたが,こちらも長年テナントが入らない，という状況が続いていた。このスペースは第２回のリノベーションスクールでの対象案件が事業化されたものである。メルカート三番街やポポラート三番街と同じく,壁紙や床を剥がし新しく間仕切りを入れるなど最小限の改装費に抑え,リスクの低減化に努め, 7つの区画の他,会議室,シエアスペース,コミュニケーションスペースが配置されたフロアに生まれ変わった。月額での部屋貸しの他,月額の机貸し,時間制の机貸しという3タイプのワークスペースの提供を行っていて,現在, Webデザイン,  ITエンジ二ア, 情報誌, 映像企画制作・グラフィックデザイン,アプリ制作,環境コンサルタントなどが入居している。この案件は不動産オーナーから北九州家守舎が借り受けて,リノベーションの投資を行い,テナントに貸し出しする,という
3.3. TangaTable (タンガテーブル)
小倉駅から徒歩10分程度，魚町商店街からも数分の処にある旦過市場¹，市場の横を流れる神嶽川を挟んで立地している6階建てビルの4階にあるのがタンガテーブルである。10年ほど空き状態で,以前は学習塾が入居していた176坪ほどのスペースである。こちらは第６回のリノベーションスクールでの対象物件が事業化されたもので， 2015年9月にオープンしている。旦過市場の「食」と結び付けたホステル＆ダイニングがコンセプトとなっており,約30席のダイニングの他,男女混合,女性専用のドミトリー（ベッド数合計67）,グループ向けの4名用個室，和室が計5室用意されている。バスルームとトイレは共用だが,男女別となっており,また宿泊者専用のキッチンとラウンジが用意されている。前述の案件が数百万の規模であったものとは異なり，事業規模は6,000万円程度となった。そのため特別目的会社（SPC）として事業を運営する(株)タンガテーブルを設立,北九州家守舎を始め関係者が出資，ここにMINTO機構（民間都市開発推進機構）²からも1,500万円の匿名組合出資を受け，資本が安定し，金融機関からの融資と合わせて必要な資金を調達することができた。く写真4　タンガテーブル,各室への入り口。暗証番号式のく写真5  タンガテーブル, ホテルの一室(和室) パズルのようなデザインのポロノイ霊がモダンに映る＞
4.おわりに
聞き取り調査の後,前述した物件や旧小倉ホテル跡地を活用した船場広場¹を案内していただき，先の説明との答え合わせを行った。当日はコロナ感染に伴うまん延防止等重点措置も解除されていたクリスマスイブということもあり,人通りがかなり戻ってきた印象を持つた。高崎と同様，小倉も中心市街地にマンションが立地するようになり,人口も少しずつ回帰しているが，生活様式の変化もあり，往時の街の賑わいを取り戻すことは難しいだろう。歴史文化,自然などの地域資源を生かしながら,現在の産業構造や生活様式の変化に合わせたタウンマネジメントが求められると思われる。また,まちおこし活動を継続するには,スタートアップこそ特定の人物に属人化した活動であっても,やがて多くの人を巻き込み,標準化が進むことがポイントの１つであろう。今回訪問して伺うことができた都市政策,推進エンジン(リノベーションスクール）,リーディングプロジェクト,そして事業化主体（北九州家守舎）という４つの柱は，まちおこし活動が標準化へと進む際の必要条件と捉えることができる。小倉での活動が先進事例として注目を集め,全国各地での中心市街地活性化の活動に取り入れられていることは，これを証明している，といえるだろう。小倉での３日間では，北九州家守舎以外にも，北九州市役所と北九州商工会議所へ訪問し，家守舎との連携やそれ以外の中心市街地活性化に関する活動についてお話を伺う機会を得た。改めてこの場を借りて感謝する次第である。
(受講者　8人　) [有効回答数：8人（回収率：100.00%）]
回答者の性別

回答者の年齢

質問1．本日の講演は日頃の業務に役立ちましたか

※今回ひきとり手のないお骨がこれほどあるとは知らす驚きました。生保の方が市で火葬していることは知っていましたが・・・。親族がいても関わってはいただけない方も増えており、緊急時、死後、本人の意向が反映できるよう情報を収集し、高齢の方などにわかり易い場所に保管してもらえるようとりあえずは促して行きたいと思います。 ※今後増える案件である為※名前の入った遺骨が増えているということにあらためて考えさせられました。空き家の問題にしても直面する課題に目的意識を持って取り組みたいです。 ※業務の中で、身寄りがない、あっても緑を切っている（切られている）方が増えているので、どうしたらいいのか悩みがありましに絡活情報登録伝達事業は、安価で取組める事業と。 ※とてもわかりやすく、今後の業務の参考になります。難しく考えないで、できることをやってみたいと思います。 ※高鳩の担当をしていますが業務に役立つ教えが多くありました。 ※業務に直結ではないが戸籍や相談等に関連する内容だと思いました。今後、福祉部門に配属になった際の参考にしたいと思いました。
質問2.本日のセミナーの討論について

※各地域の取り組みは参考になりましたが、やや音声の聞き取りが難しく、討論の結果報告が聞こえないのが残念でした。 ※他市の意見を聞くことができた※外の自治体の方と意見交換でき、学びを深めることができました。 ※他自治体の方も参加されており、意見交換などもできてよかった。 ※福祉の内容はこれまで学んだことはありませんでしたが、自身の家族についてとても参考になりました。
質問3.本日のセミナー全体の評価について

※今回のセミナーの内容を紹介するところがあって、広く職員に知らせていただきたいと思いました。質問4. （自治体職員対象のセミナー）今後も開催した方がよろしいでしょうか
質問5.今後、このセミナーで取り上げてもらいたいテーマや講師名など※ ・地域づくりに関連するセミナー ・看取りについて
2022/3/5の講座終了時にアンケート調査を実施した。
[有効回答数：19人（回収率：95.00%）]参加人数  20名
問1.
性別

問2.年齢

間３．　お住まいの地域

問4. 本講座を知ったきっかけ

問5.
受講の動機（複数回答可）

•戸所先生のゼミ生だから・戸所先生のゼミ生だから話・講義を受講したかったから
問6.
満足度

間7.   問６で「大変満足」「満足」とお答えいただいた方の評価する点（複数回答可）

※特に良かった点は、テーマです。開催日時が土曜日だったことも良かったです。高崎と前橋のそれぞれの歴史的背景のお話がとても面白かったです。貴重なお話をありがとうございました。満足ですが、指本、指標とその類似性の数字が2015年と古すぎる。特に医師数の数所が2012年と古すぎる。

 ※ ※とても内容の濃い講義でした。100分程度でしたが、あっという間に感じました。 ※地図を使っての講義は非常に興味深い内容でした。ゴルフ場の跡地が空中写真で見ると太陽光発電に使われているということを初めて知りました。勉強になりました。前橋が米国から空襲を受けたのは飛行場があったと言う事も知りませんでした。 ※地元密着※ 事前に（遠方のため）対面開催であることを私に確認された点※群馬の産業の歴史が大変良くわかりました。地方都市の未来を考える上で知っていないといけない知識だと思いました。高崎市民性を知りたかった。問8.問6で「どちらともいえない」「不満」「大変不満」とお答えいただいた方の理由特になし
問9　地元学にまた参加したいか

問10取り上げてほしい高崎市の歴史・民俗、現状の問題・課題等。
また事務局への要望、お気づきの点など
※ 神社、仏閣、古墳等、現地に行っての説明会
※ 高崎市の歴史。特に江戸時代のことなどをテーマにした講義を期待しています。 ※高崎経済大学の歴史〈映画「圧殺の森」も入れてください。北関東3県※都市とは何か、地政（学）とは何か、の論理的説明が前段にあったら良かった。 ※市史(歴史) ※江戸時代〜明治時代の高崎前橋市が手をあげているスーパーシティ構想に、高崎も双子都市として手をあげて一緒にスーパーシティになって欲しい。
2022/3/15の講座終了時にアンケート調査を実施した。
[有効回答数：21人（回収率：77.78％）]参加人数  27名〈対面20名、オンライン7名〉
問1.
性別

問2.年齢

間３．　お住まいの地域

問4.
本講座を知ったきっかけ

受講の動機（複数回答可）
問5.

問6.
満足度

間7.   問６で「大変満足」「満足」とお答えいただいた方の評価する点（複数回答可）

多胡碑について民族学的という新鮮な切り口での講義について評価、面白かった。 X今迄学習していた「多胡碑」とは全然違う角度の話だったので随分東深いものだと興味を持って聞きました。 ※多胡碑について違った見方を教えてもらった。 ※ ※古文書の解説がわかりやすかった。 ※ポインターの調子が悪かったようです。多胡碑の知らなかった面について講義していただき大変参考になりました。 ※ ※史料の裏付けで進めてよく理解できた。 ※説明が丁寧でわかりやすかった。 ※応募してからすぐ郵送で案内が来たので予定がたてられた。コロナの心配があったがリモートで受講出来たこと。スムーズで話がとても分かりやすかった。Zoom参加者にも資料の配布があり助かった。 r
問8.

※ 演題についてまでの伝承の話が長すぎて、多胡碑についての話が少なく少し残念であった。 ※ 多胡碑の保存管理の経緯も重要なテーマとは感じるがではなく、本来の価値、意味、についての説明を期待していた。
問9　地元学にまた参加したいか

問10取り上げてほしい高崎市の歴史・民俗、現状の問題・課題等。
また事務局への要望、お気づきの点など
※戦国期～1500年前半の上野国について。 ※現地へ行っての講座。学生達と違って受講者は高齢者が多いので、1回休憩を取ってトイレタイムが欲しかった。
この日※ 箕輪城、長野業政の活躍、戦国時代の上州、といったもの。 ※今回のテーマの中にもでてきた辛科神社の成立〜歴史について、多胡碑との関連についてをストーリーで聞いてみたい。 ※椅子にストッパーがあれば良いと思います（安全面で） ※豊岡藩について。第11回地域めぐり（高崎だるまの街　豊岡をめぐる）アンケート調査結果報告2022/03/18の講座終了時にアンケート調査を実施した。 [有効回答数：8人（回収率：100.00%）]参加人数  8名
問1.性別

年齢

お住まい

問2. 本企画を知ったきっかけ

問3.
参加の動機（複数回答可）

問4.
参加された感想

間5. (複数回答可)
※だるまの製造工程を初めて全て見られたこと※だるまの歴史等の説明※考えていた以上にツアーの内容が盛り沢山であり、それぞれの場所で大変楽しい時間と勉強をさせていただき、ありがとうございました。問6. 問4で「どちらかと言うとよくなかった」「よくなかった」と
アンケート回答なし
問7.地域めぐりにまた参加したいですか

どのようなテーマやコースの地域めぐりに参加したいですか。
※ 高経卒業生です。今度だけでなく今後も参加したいと思っています。 ※梅※特にこだわっていないので何でもいいです。お寺か神社みたいのが良いです。 ※ 高崎の歴史をたとるコース
地域科学研究所動静
・ブックレット第６号『高崎市製造業の動向』，第７号『高崎からのグローカル人材育成－高大コラボゼミの12年』を発行しました。近日中に，本学ホームページで公開するとともに，市役所1階及び本学図書館にて，無償配布をする予定です。 ・地域科学研究所紀要『産業研究』第５７巻第２号を発行しました。今号では，論文２本，研究ノート１編,資料を１編掲載しました。後日,本学ホームページ（リポジトリ）よりご覧頂けます。

縄集後記
令和３年度の１年間、地域科学研究所の事務を担当させていただきました。新型コロナウイルス感染症に対応するため、今年度からオンラインでの事業実施が始まり、その対応をしたのが、特に印象に残っております。必要機材の調達、Zoomウェビナーのテスト、オンライン受講用のマニュアルの作成等、慣れていないことばかりでしたので苦労しましたが、いろいろと勉強になりました。はじめてのオンラインでの実施でしたので、当初はもっと混乱があるかと思いましたが、対面での実施を併用していたためか、予想よりもトラブルは少なく実施できたかと思います。来年度の事業の実施形態につきましては、今後検討していくことになりますが、対面での実施と併せてオンライン配信をできる限り検討し、受講機会を広げていけばと考えております。 (MI)