国土交通大臣(3)6172 "福井市・鯖江市エリアの賃貸オーナー特のためのお役立ち情報募～2016年12月号～今月の主な内容福井県福井市高木中央３丁目207 TEL : 0776-52-3710 FAX : 0776-52-2710 P , 1 P,1 P,2 P,2 P,3 P,4 P,5 P,6お世話になります入居率地域1番を目指して社員紹介今月のトピックス賃貸管理コーナー業界ニュース相続相談コーナーソリューションコーナクロタハウス
活用用になります
2016年も残すところ僅かとなりました。師走の時期、皆様いかがお過ごしでしょうか？おかげさまで、今年1月から発刊させて頂いておりますクロダハウス通信も1年を迎えることが出来ました。一年間発行できたのも、皆様の多大なご支援のおかげでございます。大変感謝しております。さて、年が明けると「繁忙期」を迎えることとなります。この「繁忙期」での入居付けを失敗してしまい1年間空室になってしまったという方も多いのではないでしょうか。おそらく殆どのオーナー様が管理会社さんに管理を任せていらっしゃるかと存じます。管理会社によって様々ですが、この時期に是非、満室経営にするためにどうすればよいかを管理会社と相談されることをお勧め致しま　まなぁのふ椅子すす。きっと、「このまま」にしておくと、結果も変わらないのではないでしょうか。当社では管理オーナー様を対象に毎年『繋忙期前勉強会』を開催させて頂いております。全国での成功事例をもとに満室経営を目指すべく、オーナー様と共に学びこの時期を成功させるため様々な取り組みを行っております。この時期に何をするか？とても大切だと思います。皆様の成功を願っております。
管理物件人居率地域1番を目指して
管理物件入居率97.10%
当社では、管理物件を最重要物件として、優先順位は１位でご紹介しています！入居者募集から退去までの管理はもちろん、長期の安定経営のサポートを目指します。部屋単位のリノベーションを実施完成から３０日で申し込み！ ◆普景◆退去時の修繕に多額の費用が掛かるため原状回復をSTOPしました。 4LDKと間取りも大きい為入居希望者の層が昔と変わってしまい入居付けも厳しい状況でした。 ◆取組内容◆空室対策として１部屋単位のリノベーション工事を計画。 4LDKの間取りを2LDKへ変更。 20畳の対面式LDK・水廻りも−新しました！ ◆結果◆リノベーション完成から３０日
●小松のマニフェスト●現場監督・賃貸営業・賃貸管理・建築営業の経験を活かし、お客様にとって良きアドバイザーとなり、最善のご提案を致します。
税とうまく付き合う不動産経営法〜汁画的な修繕で所得税対策制度の税率の調整)と物件価値向上法株式会社　クロダハウス
 　福井支店　支店長高橋勝也＜ケーススタディ＞ ２棟アパートを所有。併せて９００万の家賃収入があり、課税所得は４００万でした。１棟あたり１５０万で外壁の塗替え(修繕費)を行う予定です。塗替え費用を除く条件は今後２年変わらないものとして、節税効果を計算してみましょう。
空室対策、収益向上、資金繰り改善、リフォーム工事のご相談・お問い合わせは担当：高橋（たかはし） TEL　0776-52-3710
賃貸経営が持つリスクの中でも、日本だからこそ特に注意したいのが地震災害リスクでしょう。度重なる震災は、その地に住む人々だけでなく、その地にアパート・マンションを持つオーナーにとっても深刻な問題です。今年、発生した熊本地震の事例から地震のリスクと備えを検証します。下記の２つの物件はいずれも火災保険には加入していました。違いは、地震保険に加入しているか、未加入かという点です。損害レベルはいずれも半壊相当、多額の復旧費用がかかりますが、地震保険加入のＢマンションには保険金が支払われました。 ＜地震保険加入無しＡマンション＞ ＜地震保険加入有りＢマンション＞ ・火災保険補償額：１億２,０００万円・損害レベル：半減相当・復旧費用：１,２００万円・復旧資金：銀行融資・火災保険補償額：１億２,０００万円・地震保険補償額：4,000万円・損害レベル：半壊判定（５０％） ・復旧費用： 1,8 0 0万円・地震保険人会額：２,０００万円・復旧資金：地震保険にて備えとしては、まずは加入している保険のチェックです。地震保険は「地震・噴火・津波を原因とする火災・損壊・埋没・流出による損害を補償する保険」で「保険金を被災した後の足掛かりにするためのもの」です。火災保険では地震・噴火などの損害は免責事項となります。また、地震によって引き起こされる火災は、原則として火災保険の補償の対象外とされています。更に、地震発生後すぐの火災だけでなく、地震が発生してから半日くらいしてからの延焼であっても、その損害は基本的に対象外となります。また、地震保険は居住の用に供する建物および家財（生活用動産）以外のものは補償対象とすることが出来ません。火災保険の保険金額の30%～50%の範囲内で地震保険の保険金額を決めることが可能ですが、建物は5,000万円、家財は1,000万円が限度額となっています。そして、地震保険では、保険の対象である建物または家財が全損、半損、または一部損となったときに保険金が支払われます。
時価とは、円等の物を新たに建築あるいは握入するのに必要な金額から、使用による消耗分および経年劣化分を控除して算出した金額をいいます。
相続相談コーナ
O.不動産の分割方法と注意点は？
被相続人の相続財産の中に自宅や賃貸アパート等の不動産がある場合、不動産は預貯金のようにきっちりと分割するのが困難なため、非常に高い確率で遺産分割協議が難航します。そのため、相続財産として取扱いの難しい不動産についてよく知っておく必要があります。不動産の分割方法と注意点は下記の通りです。とかく揉めがちな不動産分割。現預金との違いで、不動産は分割が難しいことが揉める理由の一つです。また、共有は問題の先送りに過ぎません。不動産の色分けを行い、不良不動産の換金処分や組み換えでの早めの分割対策がポイントです。
遺産分割の際に遺産を相続開始時に溯って評価するとなると、遺産の評価の変動を無視せざるを得ないこととなり、相続人の間に不公平な結果をもたらす可能性が高いことから、実務的には遺産分割時を遺産評価の基準時とします。例えば遺産として不動産と株式があるとして、相続開始時には共に１,０００万円と評価されていた場合、相続開始時を基準とすれば、不動産を相続しても株式を相続しても同じく1 , 0 0 0万円の価値を取得することになります。しかし、遺産分割がなかなか行われず、実際に遺産分割する段階で不動産は値下がりして８００万円、逆に株式は値上がりして1,２００万円となっていたとすれば、不動産を相続した者は実は８００万円の交換価値を、株式を取得した者は同じく実は１,２００万円の交換価値を取得することになります。これでは不公平になるので、具体的な遺産分割に関しては「遺産分割時」を基準にします。相続財産の評価方法や特例適用については一定の条件があります。相続に関するお悩みもお気軽にご相談ください！資産税に詳しい各専門家(税理士・弁護士・鑑定士等）と連携してサポートしています。 【ご相談・お問い合わせ】オーナ一様：相続＆不動産ご相談窓口Tel   0776-52-3710担当：高橋（たかはし）不動産ソリューションコ

①広告に表示される「表面利回り」に注意
表面利回りと混同されやすい用語として「想定利回り」があります。これは不動産会社のチラシや物件情報に会社の企業を行う。ており、たいていは高めに出ているのが普通です。しかし現状が空室である場合、本当にその家賃で満室にできるのかという点に疑問が残る場合もあります。想定利回りを高く見せるために相場よりも高い家賃で計算している可能性もあるので、こうした数字は鶏呑みにせずに実際の家賃相場を調べてみることが重要です。利回りは後からアップさせるのは難しいので、当初の利回りをできるだけ長く維持するための物件選びを大切にしましよう。
賃貸マンションには、昔から住んでいる人の家賃が高かったり、最近安い家賃で入居した人もいます。現状の家賃で「キャッシュフローツリー」を計算しても将来その通りにならないケースが多い。 (あてにならない計画になってしまう)
総潜在収入についての考え方家賃の引きなおし！

「実際、全室入居者が入れ替わったらいくらで貸せるか？ (家賃相場)」で計算すると、借憑性の高いキャッシュフローツリーを作ることができます。入れ替えした家賃収入を「総港在収入」マンションの潜在能力しと言います。 7. 5万円×12室×12か月＝1080万円②同じ家賃収入でも｢運営費の高いマンション｣を選ぶとお金が残らない。営業純利益をチエック！ 2つのマンションの事例Aマンション総潜在収入(GPI) : 1, 000万円宮室損失: ▲50万円運営費(OPEX) : ▲250万円営業純利益（NOI） : 700万円Bマンション
実際の家賃相場だと・・・宮崎時間0 1 0時0 0分～午後6時0 0分定休日年過水曜日クロタハウスはお客様の資料理用のために専用スタックの力を踏ましてい多んです。NVなします。 ●より良い賃貸経営へのご相談はこちらの□空室について□リフォームについて■家賃滞納について■賃貸管理について口購入について□売却について■土地活用について□相続対策について□保険について□その他お気軽にご相談ください！担当:高橋(たかはし)お問い合わせ先:「クロダハウス通信」事務局TEL:0776-52-3710 0776-52-2710クロタハウス