は異おおされもくじごあいさつ…特別寄精▓公示地価二本建て論…………………… 坪　田　隆　宏………………  5多動少食………………… 送上義一……  8復習『ちそかいせい』………長谷川正三…… 8関大阪市長………………丹羽一雄…… 9消費税の夢……………… 石橋一男……  9気になること……………上田高嶺…… 10消費税について………高取 清…… 10 「不動産鑑定士」 ………岡村
資格名の使用印紙税法について……植田卯一郎…… I鑑定士ほこり…………高橋秀雄…… 12清費税について………山内一晃…… 12
の楽人雑話荒川から赤石へ………佐野幸人…… 13大店法……………………加藤 修…… 14最近の地価について……… 複本正人……  14土地問題・不動産税
国家セミナーに出席して… 大西靖生 …  15
解
相続税改正について………………………………………夫　崎　光　夫………………… 16不動産売買契約書書式の解説………………………… 佃順太……………… 17國員委委報告調査研究委員会よりのお知らせ…………………… 関資料委員会新|雲|の|網|行新書の紹介・推薦………………………………………廣　田　禎　介……………… 26四国ハードロックには紅茶がにあうから………………伊　藤　信太郎……………… 27
☞|考|資|料
現場見学レポ工事急ビッチの関西新空港…………河　井　要　祐……………… 29編乗後記"ダッハらんど"平成元年3月19日から同５月21日まで2カ月余りにわたって*ダッハらんと*が堺市大仙公園で開催された。*ダッハ。とはオランダ語で「やあ、こんにちは！」といった程度の意味で、カタカナとひらがなを組合わせたイベントの名称も愛嬌がある。昨今、各地では、様々なテーマで地方博が開かれているが、今回は、堺市制I00年を契機に400年前からの堺市とオランダとの友好を再確認しようとして開かれたもの。人場人員は当初予定では500,000人、実際は、約939,000人がおとずれ、各テーマ館に入って楽しんだ。地方博としては大いに成功したといえよう。河　合　要　祐こよいい7大阪部会会長増　田田修　造肝機能「GPT 8500, GOT 6600」去る3月29日、大阪部会主催のゴルフコンペに参加したが、昼食時にうどんが喉を通らず、午後のラウンドでは途中腹痛を感じた。相当に疲れが溜っていたようだったが、18ホールを終了し風呂に入ったら疲れを忘れた。ところが，入浴後ぞくぞく寒けがし急に気分が悪くなった。すぐ帰ることもできず、パーティ終了を見きわめてから帰宅した。やはり39度3分の高熱、ただちに風邪薬をのんで布団にもぐり込み翌朝まで苦闘を続けた。その後38度台の熱が続いたが、年度末とか年度初めとかで出社を余儀なくされ、 4月3日の東京出張後にグウンしてしまった。血液検査の結果、肝機能が目茶苦茶になっていることが判明した。ＧＰＴか38500、ＧＯＴか36600。ただちに豊中市民病院に入院することとなったが、「血をそっくり入替えなければならないかも分りません。その時はここに設備が無いので千里救急センターに行ってもらわなければなりませんし。その日の夕方、主治医が病室を訪れ「事態は深刻です」と言い、家内と別室へ。病室に戻ってきた家内の話では、「ＧＯＴ、ＧＰＴが過去１年を振り返ってもこの病院にはなかった、とんでもない数値だ。さらに殆どハレも痛みもない症状から、劇症肝炎か悪性肝炎の疑いが濃い。これらは死亡率が非常に高く，万一そうであれば助かる見込みは10%か20%だ。ここ1週間か2週間がヤマとなるでしょう」とのことであった。ただア然、「まさか」。沈黙のあと女房に「世話になったナ」の一言がやっと口をついて出た。顔をそむける女房が目に焼きついた。さらに診察に訪れた主治医に以下の問答を繰り返しさせられた。 「100から7を引くといくつですか」、「93です」、「93より7を引くといくつですか」、「86です」。そして「この病気は知らぬ間に昏睡状態になって死ぬ。意識がしっかりしているかどうかを確かめるためにつまらんことを尋ねたのであしからず」。まったくたわいない尋問だけに私には余計に気になった。とうとう「これで年貢の納め時か」と不安を穏せなかったが、私は悪運が強いのだと強く否定しつづけた。さて、入院後4 、５日で急速にＧＯＴ，ＧＰＴの数値が低下し、 2週間後には200を下回る程に急快復した。ヤレヤレ一安心。しかし、それ以降4週間を経ても数値は変らず、慢性に移行するのではないかと不安を残しつつ療養に専念している。ところで、 3月13日に受けた協会の成人病検診では、肝機能G O T 23、G P T 13で全て正常値の範囲内にあった。僅か2週間でこんなにも変るものかと不思議で仕方がない。なお、Ａ型の抗体反応プラス、Ｂ型の抗体反応マイナス。しかし、成人は通常Ａ型の抗体を持っていることが多いので、私の肝炎の型は非Ａ非Ｂではないかとの診断である。 ฿ＧＯＴ、ＧＰＴとはトランスアミナーゼ(酵業)、ＧＯＴは40単位以下、ＧＰＴは30単位以下が健康体の目やす。別寄稿田隣 玄
坪1億円の土地価格は正常価格か
今日の地価暴騰期において、公示地価は一段と大きな関心をよんでいる。鑑定評価制度ができた初期の頃から、正常価格として求める価格は、ザイン(Sein,あるがまままの像）か、ゾレン(Sollen,あるべき像）か、という問題が繰り返し議論されたのであるが、いまほどこの問題が問い直されている時期はあるまい。昨年のＮＨＫテレビ“土地は誰のものか”という番組は、空前の視聴率を集め、不動産鑑定士も多数登場した。その番組の中でわれわれが評価している公示地価は、地価暴騰の歯止めとして有効に機能していないのではないか。換言すれば、暴膵している地価を後追いするような評価を公的制度として行うことはいかがなものか、という観点からの質問があった。これに対し、他日本不動産鑑定協会の稲野辺専務理事は、鑑定評価は不動産価格のいわば"体温計"のようなものであって、政策的な配慮を土地評価の中に盛り込むようなものではない、という解説はまさにその通りと思われる。しかし、やや物足りなく感じたのは、体温計ならば平熱36°Cの正常値が分かっており、40°Cの体温を示せば熱病に冒されていることが如実に計量される。しかし、公示地価で異常に上昇した価格を公示し、地価が暴騰しているという数値を示したとしても、正常位の価格は全く公表されないのである。公示地価は、市場の実情を如実に反映した価格として公示されるのであって、上っている地価を上がらなかったように評価することではない。では、上がっている地価とは何か。公示地価二本建て論それは、異常とも思える需給の不均衡により、極端な場合は一方的な買出動や地上げとなり、多数の異常取引を惹き起こした。このような取引の実態を分析してみると数少ない流通物件を一部の市場参加者が収支採算など度外視して購入したような事例も数多く見受けられる。このような取引実態は、当然のことながらある程度補正はできても、すべての取引事例を修正してしまえば、态意的な鑑定評価となってしまう。言い換えれば、このような市場取引の実態データを反映した市場価格を公表してもらいたい、という国民のニーズが一方にある。ところが、これまで100万円/㎡していた土地が1年もたない間に130万～150万と跳ね上がってくる現象は異常としかいいようがない。かかる価格を仮そめにも正常価格………として評価してよいのだろうか、という根本的な疑問が鑑定実務家には常について回る。营い換えれば、不動産の本来の効用に裏打ちされた使用・収益価値（例えば収益価格などで判定されるのであるが）は、それほど上がっているようには見られない。収益面から計れば、せいぜい5 ～ 7 %上がっている程度のものである。前者を仮に市場価格、後者を仮に正常位価格とすれば、現下の実情はこの2つの価格が極めて大幅に乖離してきたと考えられる。正常価格は、この両者を一本の価格に収斂させて正常値を見い出すという構成をとっているのであるが、いっそのことこの二本の価格をそのまま公示価格として公表すればどうであろうか。
なぜ二本建て価格の公表が必要か
これまで公示地価は、大きくわけて2つの変遷
期を経てきたと思われる。
昭和47年～50年頃、どちらかといえば正常値のあり所の判定を、収益性にもウエイトを置いて地価を決定した時期があった。当時は公示地価の倍額が実勢価格であるとか、国土庁は地価の下方修正を誘導している……などという的外れの批判も多かった。これは、根本をただせば正常価格の判定の際、収益価格にもある程度のウエイトを置き、いわば、ザインとゾレンを両にらみしたような価格として評価したものといってよいであろう。しかし、その後、市場の実勢を如実に反映した公示価格が発表されなければ、取引の指標とはならない、と批判され、最近では市場価格をベースとした価格として鑑定評価作業はすすめられている、このような市場取引のバロメーターとなるような公示価格は、それなりの意義があり、また世間の信頼も得られている。しかし残念なことに、このような価格を正常価格とよび、それが国土利用計画法の価格指導のバロメーターになれば、正しい地価のあり所は埋没してしまうことになる。誤解をおそれずにいえば、鑑定評価の内容が単なる相場価格を分示することになり、鑑定評価制度とその内容は極めて軽薄なものとなる。いうまでもなく、土地は本来の使用収益に裏打ちされた価値効用をもっている。今の市場の実態は、かかる使用収益価値とほとんど無関係に、代替資産や税対策資産として、ある時は投機の対象となり、財テクのネタにされている、というのが実情ではあるまいか。かかる市場価格形成の不純要素を全て捨象し、本来の使用収益価値に基づく土地価格（仮に正常位価格とよぶ）の評価が可能であれば、不動産鑑定評価は社会科学の専門分野として確立されてくるのである。これを鑑定評価の目的別に次に概説しよう。
公共用地買収における土地評価
公共用地の買収は正当な補償の下に、公共の用に供することができる(憲法第29条3項)。これを受けて土地収用法等は正常な取引価格をもって、土地価格を補償すべしという構成が採られている。すなわち、強制的に事業地、居住地等を収用された者は、収用された土地と等価値の代替資産が買える価額を補償されれば補償の前後において、損得がない筈であり正当な補償をしたことになるというのが法理念の根本的な考え方である。ここで「正常な取引価格」は、鑑定評価でいう「正常価格」と一致するか、という問題がある。土地の市場が静態的で均衡していれば、「正常な取引価格」＝「正常価格」となるであろう。しかし、比準価格と収益価格が大幅に乖離しているような異常な高騰現象をおこしているような地域においては、「正常な取引価格」と「正常価格」は一致しないことになる。このような場合には「正常な取引価格」は比準価格（私のいう市場価格）に相当するものではないだろうか。これが正常価格とは別に市場価格として評価できるような制度を創出すべきであるという一つの理由である。
国土利用計画法の届出価格審査の参考
としての土地評価
国土利用計画法が強化され、監視区域の指定等が新たに設定され、価格審査の参考としての鑑定評価業務は極めて重要な行為となった。行政当局はどの様な価格基準をもって、適正、不適性の基準とされるべきだろうか。私はこの場合も市場価格と仮に名付けた正常位価格の2面から実取引の価格審査をされればどうかと考えている。いま仮に、不動産市場が急速に沈静下し、いわゆる市場価格が下落したとせよ。その場合、仮に市場価格に近い水準で公示価格が公表されているとすれば、公示価格は地価下落の足かせとなるおそれがあり、国民大衆が期待する地価形成の適正化の道に逆行する指標になる。この場合にも、市場価格は100万円/㎡と公示されていても、収益に裏付けられた正常位価格は60万円/㎡と仮に公示されていれば、４割も開窓のある市場価格が実価値に近づく方向に収斂していくのは、まさに市場原理の帰結であり、価格指導の正当性が裏付けられるであろう。言い換えれば、市場価格と正常位価格が大幅に乖響している地域と、時期においてこそ、土地政策は強力に推進される必要があるのである。このように二本建て価格を示してこそ、公示制度は適正な地価形成の指標となり、国土利用計画法が予定している法理念を一層明白に推進するための基礎的な制度となるのではなかろうか。
相続税、固定資産税の課税基礎となる
土地評価
土地脇調でも、ほぼ意見が一致しているといわ、れる地価公示、相続税、固定資産税の土地評価の、不均衡を改めるよう関係省庁の連携強化が打ち出されているが、この場合もまた、前記の価格二本建て論が根本的に間おれようとしている。すなわち、相続税に固定資産税の土地評価は、基本的に市場価格でもって評価してよいのか、という問題である。前者は相続という財の包括鑑承時における課税の基礎となるものであり、後者は沿革としては、収益税の性格であったが今や財産税的色彩の強い固定資産税の基礎となる土地の評価である．即ちこれらは売買等換金行為を伴わない場合の土地評価に関するものであり、前記分類によれば、実価値に莫打ちされた正常価格（私のいう正常位価格）でもって評価されることが、税の性格上妥当なのではないか。地価暴騰を機に、国民的関心を呼んだ土地問題は、種々の土地制度の改革をせまっている。評価制度の統一も、不動産鑑定士等が関与すべき重要な業務領域と考えられるが、その評価における土地価格の性格を、この際もう一度問い直すためにも、二本建て価格論は意味があると思う。鑑定評価制度が発足して二十数年経過し、今やわれわれの評価主象物は巨大な財となった。不動産鑑定評価制度とは、鑑定評価基準にも指摘している如く、「この社会における一連の価格秩序の中で、対象不動産の価格の占める適正なあり所を指摘することにある……」である。東京を始めとする都心部の地価は、異常暴騰現象をおこして、価格秩序を乱してきた。しかし、暴騰したのは取引価格であり、この禁騰している取引価格をデータ分析し、市場価格として公表することは、勿論必要である。しかし一方では、使用収益に裏打ちされた収益価格にも基礎をおく、ここでいう正常位価格のあり所を示すことも、かかる混乱期には特に必要なのではあるまいか。言い換えれば、当該市場価格として示される体温計の数値と、ゾレン的な価格水準で示される正常位の水準を示してこそ、地価公示制度は一段と光彩を放つのではないか。そのことが国民の期待に応える道と思うが、どうだろうか。 (梯谷澤総合鑑定所)多動少食多動少食とは、なるべく体を多く動かしなるべく食べるものを少なくするという意味である。現在の私の老いの養生副である。これは沖正弘師の提示せられた。多動多考少食少眠の中から私が勝手に取捨選択して使わせて頂いているのである。多考（なるべく多く考える）の方はとにかく、少眠（なるべく少なく眠る）はどうも今の私の年齢では実行しにくいように思えるのでこれは捨てた。多動を実切永続させるには歩くことがよい。一日万歩運動が大変流行しており、私も何れはこれに合流したいと考えてはいるが、今のところは誘われるままにゴルフに精を出している。友人達の間では年間百回プレーが流行している。彼らはそんなに頻繁にゴルフをやっているから相当上手であるかというと、必ずしもそうとは言い切れない。皆自己流に凝り固まっており、スコアなどは唯プレーの味つけにすぎない等と豪語しでいる始末である。唯、老人のゴルフは動作が緩慢で、他の方にご迷惑をかけ易いので、この点だけは速歩を心態けている。しかしプレーの方となると、ついついプレーに実が入って余程反省をしないと要らぬ動作が忍び込んでくるのである。少食、これは私の最も苦手とするところである。食事は一粒残さず綺麗に頂くものという、昔の美学が邪魔をして最後まで平らげてしまう。結局大食漢なのである。私の先端に『一口残し運動』を実行している人がいて、皆に断って最後の一口をきれいにたべ残している方があった。私もそれに見習おうと思うのだが、根が卑しいのでついつい英行出来ずにいる。己れに打ち克つということが如何に大事であるかが、これでよく分る。 (空港実業株)遊　上　義　一長谷川正三1．班田収授、太閣検地、地租改正は日本の三大土地政策と称せられるが、地租改正は明治維新の中心改革として自由経済国家誕生の激しい陣痛を経て、現今の不動産関連諸法規の基盤となっている。明治2年の版籍幸還に続く廃藩置県の後、「士族と平民の通婚許可」「田畑勝手作の許可」「田畑永代売買禁令の解除」「農民の転業許可」「分地制限の廃止」「地代・家賃・給金の自由契約許可」「米麦輸出の許可」など矢継ぎ早に封建的制限の撤廃を打出し、その中でも土地売買の自由化は国家体制を決定する最重要施策であった。 2．明治6年,7月の地租改正を要約すれば、 １）土地は１筆毎に所有者を定れ、地番・地積・地価等を記した地券を交付する。 2 ）地租は所有者の単独責任とし、地価の3 %と村入費1 %の計4 %を金納する。 ３）地価は５年毎に改定する。年々の豊凶は無視する。施行に伴なう地価決定手法を要約すれば、 1）標準的自作地の場合。総収益米反収 1.6石 @ 3円 ¥4.8円総費用'種肥代15%(一定) $0.72円純収益4.8円－0.72円￥4.08円還元利回り10% (一定)地価(収益価格) 1反当り¥ 40.8円2）標準的宅地の場合。一市街を通観し、各町の地位・等級を定め、入札等による比準価格を用い決定する。建物価格は含まず別扱いとする。初期の市街地地価の査定は低く、全民有地地価の1.9％に過ぎなかったが、商工業の発展により地価は高騰し、後日の日露戦争時には地価に対する市街地宅地の租率は20%、郡村宅地は８％まで引上げられた。これは地価改定を避け租率によって調整したものと考えられる。 ３．地租改正法より出発した土地政策は幾多の難を経て、明治19年登記法の制定、同22年国税徴集法・土地台帳規則の施行となり、地券制度は廃止されて地租改正事業は終了したこの結果、農地は封建的領有から私有財産となり、宅地も重層・雑多な使用権から単一所有権に整理され、盛衰興亡を端的に地価に反映しつつ、今や牢予たる土地本位制となり、海外にまで影響を及ぼすに至ったのである。 (建物鑑定センター)
関大阪市長
丹羽一雄年寄り(私)はとかく昔の話をしたがるので若い人に嫌われるが一寸の間お付合い願いたい。今年４月ＮＨＫＴＶで昭和10年に物故された大阪市長関一氏の話をしていたから大阪に関係の深い皆さんに受け売りをしたいと思うよう同市長は生粋の大阪人ではなく東京高商（現、一橋大学）の教師から大阪市の助役に迎えられ、後市長に昇進した人である。この人の業績の中で有名なのは大阪市のメイン道路御堂筋とその地下の鉄道とを計画し実現させたことである。御堂筋の巾員が当時としてはあまりにも広すぎたので市民は「市長は町のまん中に飛行場を造るのか」とか「向いの家に行くのに人力車に乗らんならん」と蔭口をきいたものだ。更に広い道路に面するようになった地主から受益者負担金を徴収する進歩的な政策も実行した。(出す人は随分不平を言ったそうだが。)地下鉄の車輌はどこから入れるのかで大笑いさせる漫才があったが大阪市の地下鉄電車は最初本当にどこから入れたのだろうか？　当時は御堂節の路面に大きな穴があって車輌工場からそこ迄大きな荷車に載せてシッシッと牛の尻をたたき牛がモウーと唸りながら寒いてきてその穴へしずしずと降した。（NHKが当時の写真をテレビで放映したのだから嘘ではない)。かくして昭和８年５月梅田・心斎橋間が開通した。私は中学２年生だったが初日に乗りに行った遠い記憶がある。その時の.新聞にこの地下鉄は将来12朝連結にし５分間隔で走るようになると書いてあった。そんなにドンドン長い列車を走らせて乗客があるのかと怪訝に思ったが50年後の今日は2分半間隔で電車が来てもあの混雑である。関市長の予測の偉大さに敬服するのみ。今、中之島中央公会堂の前に関市長の銅像が繁栄する大阪を満足気に眺めて立っている。 (丹羽不動産研究所)
消費税の夢
石橋—男昨年の押し詰まった12月30日、所得税、法人税等の大幅減税と消費税導入の税制改革関連6法が公布、施行された。年も明けて平成元年１月10日頃から、公布後の消費税解説書発売の新聞広告が出始めた。まず目についたのは、前評判のよい日本実業出版社発行「消費税実務と対策はこうする」山本守之著であった。広告を見て3日後行き付けの書店へ出かけたところ、書店ではその本は、昨日店頭へ出したがすぐ売り切れた、近く増刷分が入る予定であるというので、入荷時の電話を頼み予約しておいたが、買えなかったことが気になったためか、その夜就寝後「消費税は、近く廃止されますがご存じですか、それでも予約書は入り用ですか」という書店からの電話の夢をみて、驚いて目を覚ました。この夢が切っ掛けになって、消費税について特に関心を持つようになり、消費税関係書を何冊か買い求めたが、中でも大蔵省印刷局発行「消費税法のすべて」大蔵省主税局税制第2課編は、消費税関係法令・通達集と、その解説が１冊にまとめられた標準的な良書であると思う。消費税については、消費者等から幾つかの問題点が指摘されている。その一つは、中小事業者に対する特例（免税事業者、簡易課税制度、限界控除制度）の適用を受ける事業者に、消費者が払った消費税の一部が、事業者において納税する必要がなく、事業者の雑収入になる場合である。もちろん、雑収入は、所得税、法人税等の課税対象になるとしても、消費者としては納得できないものがあり、消費税反対論又は不満の一因になっていえ。消費税は、いよいよ４月１日から実施された。同日の朝日新聞は、「消費税波乱のスタート、欠陥批判強まる中」の大見出し一面トップ記事で、消費税に対する世論、大蔵省見直し検討の動き等を掲載しているように、消費税に係る課題は多いが、その善処による消費税の円滑かつ適正な転嫁は、望ましいところであり、消費税が、私のみた夢のようにならないことを祈りたい。。 (石橋不動産機) (平成元年３月記)上　田——私は不動産鑑定士業務のほか、公認会計士税理士業務に従事しており、他業種からの立場で意見を申し上げたい。 ——数年前、公認会計士協会の役員と、監査役協会との懇談会で、某犬手電機メーカーの監査役からつぎのようなご意見があった。日本の電機・自動車等のバイテク業界は戦後ゼロに近い技術水準、生産能力を急成長させて、今や世界のトップクラスと誇り得る水準に達じているのに、公認会計士業務は未だに、米国等を先進国として、会計制度、公開制度、監査制度等について、追随的な態度が見受けられるのは残念である。このご発言には、多少の異論はあるものの、公認会計士業界としても反省すべき点はあると思った。わが国の企業会計制度は戦前、米国等会計先進国の諸制度をとり入れ、企業会計原則を基点として、連結財務諸表制度、中間財務諸表制度等をとり入れ、また関係諸法令を整備し、経済、産業界の発展に対応してきたつもりであるが、なお海外追随の甘さがあるのであろうか。一方、われわれの不動産鑑定業務について自省するに、日本の地価は海外に親例を見ない異常な急上昇を繰り返し、超高水準を維持しており、われわれが金科玉条と考えている評価三方式の適用について、不合理と矛盾が発生しているが、この解釈は個々の鑑定士の判断に委ねられることとなり、結果的には異常高騰取引追認の鑑定手法によらざるを得ない。さらに、わが国特有の借地借家制度より派生している借地権、借家権の鑑定評価についても、確固たる手法が未成熟で、税務上の取扱の振用等の安易な方法によっている場合も多い。この結果、鑑定評価の方法、手法等について鑑定士の主観的判断部分が拡大せざるを得ないこととなり、鑑定評価額の安定性、信頼性等に問題を生ずる恐れがある。不動産鑑定士の組織する唯一の団体である日本不動産鑑定協会において何らかの対応をお願いしたい。 （梯共同不動産鑑定所）消費税が始まり、不動産をめぐる手数料も一つの焦点となってきました。昭和26年春、大学3回生の時、法経1番教室にて、島恭彦教授の講義で前年施行されたばかりのシャウプ博士の税制改正を学んだ事をなつかしく思い出しました。その後信託銀行に就職、中年になって鑑定士を志し、 2次試験に3度失敗、千種義人の経済学をテキストにやり直し、４度目にやっと合格した喜びは忘れられません。鑑定専従にて10年以上の歳月が経過しましたが、金融自由化、証券化の大きい流れの中で、毎日忙しく過しております。これからの税制改正により、「大きい政府」から再び「小さい政府」へとのイギリス、アメリカの税制改革にならい、日本経済が更に活力を与えられ、飛躍してほしいと願っています。シャウプ博士は現在85歳の高令作ら、ニューハンプシャー州で健在、読書と研究に専念されているとの報道がありました。私も初心を大切に、ウォール街、シティーと通する日本の物価と、地価と、株価の３大価格を現場にてウォッチングしてゆきたいと念願していま（日本信託銀行株）ヤ国村岐諸先生方には、日々不動産鑑定評価書の御作成(寸劇第１幕)にご多用のことと存じます。民事執行法第58条に基づき民事執行規則第30条の「評価書」を発行した不動産鑑定士Ａ先生は「評価人・不動産鑑定士」の資格を明記の上署名捺印されている。一方住宅ローン会社に勤務する不動産鑑定士Ｂ先生は社長に呼ばれ「この評価書は君どう思うかね？当社の債権額と乖離が大きくこのままでは債権の償却も大きく君の与信当初の評価額とも開差がありすぎるのではないか」Ｂ先生「社長よく調査の上ご返事申し上げます」Ｂ先生早速鑑定評価書を作成し「社長此の鑑定評価書により第71条6に基ずき執行裁判所へ売却不許可事由の申し立てを致します」社長やおら部下のＢ氏の顔をみ「君もＡ氏も同じ不動産鑑定士だが、困ったものだね」と表情ありあり。Ｂ先生「社長、不動産鑑定評価毒と評価書とは評価の基準が違いますので」と言い訳をした途端に、社長曰く「評価書にも不動産鑑定士の資格が明示されているではないか明示した以上同じ基準でやってもらわなくては困る。数日経った後、Ｂ先生全く顔を知らない仲でもないＡ先生に架電したがＡ先生何等意に解することなく「Ｂ先生それはね、基準も違うし丸万円の僅かな報酬で鑑定評価基準の通りやっておられんよ」と簡単に言ってのけた。この問題しばらくは続きそうである。 A先生の涼しそうな顔に対しＢ先生の顔は暗れない。なぜＡ先生は「評価人」のみと表示出来な(寸劇第１巻下りる)いのであろうか？どうやら不動産鑑定士業界の常識と一般人の常識とは異なるようである。自己の発行された鑑定評価書はどのように使われ、どのような結果を引き起こしているのだろうか。不動産鑑定業界はどのような一般社会から評価を受けているのだろうか考える今日一日である。 (㈱信栄)失言御免。
印紙税法について
植　田　卯一郎消費税論議が花ざかりで、この号が諸兄の手許に届く頃には、現実のものとなって価格転嫁がなされていると思われるが、他方あまり目立たないが、周知のとおり印紙税法で我々がよくお目にかかる契約書（第16号文書、第19号文書）や委任状など5文書の課税が廃止された。ただ、不動産売買契約書等はそのままであるが、従来からよく印紙を貼付していない契約書を見かける。地価高騰のせいもあって取引金額が数千万円から億単位になることが珍しくなく、６万円から10万円の印紙貼付を必要とするケースが多いが、契約当事者とすればかなり重い負担と感ずるのかもしれない。しかし税法で規定されている以上所定の印紙貼付、消印しないのは当然達法であるが、契約の効力に変わりないとすれば所定額を貼付しないですまそうとするのかもしれない。先日のＴＶ番組（大橋巨泉司会）でも印紙税のことをとりあげ、廃止の方向の主旨で議論を展開していたが（その代わりpp領消費税率の改定がなされるであろうが)、印紙税のありようについて一考の余地があると思われる。視点をかえて土地建物を購入しようとする一般の人の立場からすれば、印紙税は勿論、登録免許税、不動産取得税更には、建物には消費税がかかるようになっただけに本体取得費の外の付帯費用がかなり高額負担となる。印紙税に戻って考えれば、よくいわれるようになるべく亜税感をもたないで誰もが納得する程度の（特に土地価格の上昇で自然増収になっていると思われるので）負担にとどめてよいのではなかろうか。不動産売買契約書（請負契約書についても）でみれば正直に貼った者が損をしないように、印紙税においても、所得税で行われたように、累進度の緩和を検討してもよいのではなかろうかと思われる。 (平成元年3月20日記) (植田会計士事務所) 「取引事例について問い合せてみたいのですが、何故作制者名を消しているのですか。」随分前のことだが、資料委員長に電話してみた。礼を失した問い合せが多く、かつ、多忙な作製者の仕事の妨げになるからだそうだ。多分そう云う返事になるだろうと思っていたので、別に、驚くことも、がっかりすることも無いが、釈然としないことには変りがない。現在鑑定業務に携っている鑑定士は、専門職業家の中では、間違いなく、教養ある知的職業集団に属していると伝えよう。然も、小生の鑑定士生活において知り得た方々は、おしなべて、知的で、鎌虚で、人の業務を妨げるような野卑な人士とは、明らかに、生活空間を異にしている。浄土門で「本願ほこり」と云う言葉がある。仏に仕える自分が、何時の間にか、仏を笠に着て、無信仰者や異教徒を見下す一種の選民意識的な誇りを持つようになり、本来、仏の本願に背負われている筈なのに、自分が本願を背負っているような錯覚に陥って了う誤った誇りの意識を云っている。この伝でゆくと、さしづめ「鑑定士誇り」と云うことになってくるが、有難いことに、未だ、そのような御仁にお目に掛ったことはない。委員長は運悪く、滅多にお目に掛れない「鑑定士誇り」を偶々見聞されたのではなかろうか。成程、数多くの我々の仲間には、若干の「鑑定士誇り」も混っているかも知れない。然し、毎年我々の仲間に入って来られる新進気鋭の鑑定士の方々を見回してみるが良い。世間では「本願ぼこり」を見掛けることは再々あろうが、少くとも「鑑定士ぼこり」を探すのには苦労する筈である。それより、もっと大切な根源に目を向けることの方が、何にも増して大切なことだろう。極く数少い稀な場合が普遍化されて、鑑定士相互の信頼感に影が射すのは、何としても残念なことで、我我業界には、「鑑定士ぼこり」などと考えられないと伝えるようになり度いものである。 「鑑定士ぼこり」を考えた序でに、もう一例を挙げてみよう。例えば、地価公示等の分科会所属評価員について、「評価員は誰方でしょうか」と協会に問合せてみるが良い。「担当部会の幹事に聞いてくれ」と云う。何故、これ程迄に統制しようとするのだろう。その真意を測りかねるが、何故会員相互の利便、風通しを良くする従来の方武を変えねばならない必然性があったのか理解に苦しむ。少くとも、この程度の情報公開による利便性の提供は、その拒否の理由が何であれ、鑑定業務にマイナスとなるものではあるまい。情報の公開、権源の分散、移譲の趨勢下にあって、独り鑑定業界だけが例外ではあるまい。 (三井不動産株)新しい税を、税金の取られる国民の側から見れば、たとえそれが国の言うように必要な財源の調達であっても、税金の払いたい者は一人もいないのだから、ビスマルク以来、新しい税金を取ろうとする場合、国民にその税を理解させようとするよりは、取りやすいことが第一条件となっているらしい。その証拠に、どの国の場合でも、税法は最も分かりにくい法律の一つとなっているように思われる。消費税もまた然りである。 「新しい税」と言えば、「消費税相当、所得税を減税しているから新税ではない」と答え、「低所得者層が増税になる」と言えば、「国が国民一人一人を対象にしたサービスは、所得の差、如何に拘わらず国民一人一人が平等に負担すべきである。この度の消費税は、その全額ではなくその一部について国民一人一人に平等に負担を求めているのだから、一部に増税となる者があっても止むを得ない。」と答え、一見、低所得者層の増税分を福祉政策に委ね、中堅所得者層の不満をやわらげることが、その目的のように見受けられる。しかしながら、私に消費税を新設した本当の目的と聞かれると、消費税新設の大義名分は前述の通りであっても、本当の目的は、この税を新設することにより、財やサービスの流れを法律的にとらえることによって、売り上げをごまかしたり、相当な売り上げがあるにも拘わらず、税金を払わない人達から税金を支払わせ、各流通段階におけるマージンを明らかにさせることを通じて流通段階を整備することにあるのではないかと茶人流に考えている者である。仮に私の考えている通りならば、消費税の新設もまんざら捨てたものでもない。 (相互不動産鑑定事務所)振りに南アルプスの南玄関畑羅第１グムにやって来た。静岡駅に着くと小雨となりバスで山に入るにつれて雨は激しくなる。 8年前（昭和56年7月31日）甕岳を目指して登り始めて30分、体調を崩しグループから脱落して1人で帰阪した日がまるで此の間の出来事のよう佐　野　芋　人である。当時は私も若く、まだ体力的にも余裕があり大抵の山行きは夜行列車（登山列車）を利用し、早朝の始発バスで登山口へ入るのが常であり、８年前も大阪発最終の新幹線に乗り、在来線を乗り継いで金谷駅に着き、大井川鉄道の軽便列車やバスを乗り継いで畑薙ダムに入った。あの時も南海上の台風の影響で金谷駅は雨が降っていたが始発の時間待ちを駅のペンチで仮眠したが、藪蚊の攻撃で１睡も出来なかったのと出発前の大阪での不摂生がたたり背中のザックが3倍位も重く足が動かなかった。今回は10日前より体調を整え夜遊びは控え目に、早朝の新幹線で静岡入り、その後バス、で畑薙ダムに、リムジンバスで荒川、赤石への登山口補島に入ったのが午後4時頃であった。楼島はその名の通り槍科の針葉樹である椎の大木がうっ蒼と茂る谷間の盆地で、昔は東海パルプのパルプ材地帯であったが今は自然保護か観光開発かの議論の対象となっている。毎年、夏登山は梅雨の明ける7月20日頃から7月末頃迄を選んできたが、数年前より天候不順が続き、梅雨明けのカラッとした晴天日は極くまれで雨の合間の晴天日を渡り歩く感じの方が多い。男児連れの夫婦、大きなキスリングの女子大生、仕事仲間の若者、熟年の夫婦、みんな同じ仲間と云う特殊な気持で夕食は和気あいあい。目がさめて時計を見るとまだ背の８時。早朝、昨日の天気が想像出来ぬ程の好天気となり朝食もそこそこに小屋を発った。途中早くも天気が変わり雲が出て来たがガスが無く樹々の間から富士山が見える。南アルプスは山の懐が深く、樹林帯が続き見晴しのきく屋根道へは程遠い。何とか雨にも合わずに千枚小屋に到着、天気は雲が多いが晴れ間もあり展望がきく。頭上に千枚岳、悪沢岳、中岳、眼前に赤石岳が夕日に輝く。山小屋の食事を終え、午後６時頃より床につくが北アルプスと較べて南はアプローチが悪く人は少ない。翌朝も曇空乍ら雨の心配は無さそうだ。 3,100mの頂上に到着、周囲の山々、富士山、北岳、塩見岳、聖岳、甲斐駒、仙文等が更にその先に北アルプス、中央アルプスの山並みがくっきりと見える。第３夜は赤石小屋であるが第１夜の椎島の泊り客が第２夜の千杖小屋と殆ど同じ顔ぶれであるが、第３夜は赤石岳より習闇滑を経て聖方面に分かれる健脚組と、子供連れ等スピードの差異等で途中の小屋に泊る人々のためか顔ぶれが変わる。天気予報によると関東地方、伊豆地方は大荒れで伊豆急線が不通になったと云う。山も大荒れとの予報である。翌朝は完全に雨である、雨は盆々激しくなるとの予測で早目に小屋を出て下山したが時間が経過するにつれて雨足は強くなり、悪戦苦聞の末に植島に到着した。関東地方の大雨のニュースは山で知っていたが川崎市の住宅が大雨の崖崩れで倒壊したのは丁度（日信不動産鑑定所）此時期であった。整加来春鶴見縁地で催される花博の玄関口、京橋で15階建の複合型商業ビルの建設に携わっています。実はこの仕事をやるまで大店法の仕組みを知らず、今回はいい勉強をする機会に恵まれたと思っています。私達は都市の商業地の中でまとまった土地の最適利用を尋ねられると、周辺小売業者の動向も調査せず、商業ビルなどと回答してはいないでしょうか？　一口に商業ビルといっても利用形態は物販、飲食、サービス等々色々考えられますが、デペロッパー側の指資効率から見れば物販が一番いいようです。ところが物販即ち小売業者が入居する商業ビルを建設しようとしますと、いわゆる大店法をクリアーしなければならず都心部といえどもこの作業は仲々離しいのが実情です。従ってデベロッパー側は周辺の小売業者の事業活動に影響を与えない程度の店舗面積に留めて、地元の「事前説明」を終了することになります。こうして物販の面積が確定しますと、容積率から考えてまだ床面積に余力がありますから非物販の業種業態の中で建物利用を考えることになります。最近あちこちでエンターメント・レストラン、フィットネスクラブ、ビジネスホテル、カルチャースクール等といった目的志向性の強い利用形態が目立つようになったのは、まさに大店法に関係がないからだといえましょう。最近の商業施設がショッピングは言うに及ばず、グルメ欲求やカルチャー或いはスポーツマインドをも満足させる複合機能をうたい文句にしたり、また同じ物販の建物内部でも「消費者のモノ離れ現象」から旅行とか抵当証券の販売などの様に「モノでないものを売る」フロアーが見受けられます。これらは一面では大店法の足枷の表われだと言えますが、デベロッパー側がそういう状況を逆手にとり需要創造型施設へと模索を重ねていった、いわば「ノーハウ」の集大成だともいえるのではないでしょうか。 (京阪電鉄株)小生が鑑定評価という仕事を始めてから25年と数ヵ月になるが、最近の地価ほど先物観が入ったものはない。その原因は時価という怪物のせいである。この言葉はある地域の地価水準を示す場合に良く出てくる。国語辞典によれば、その時の相場（市価）と説明している。したがって、価格時点に最も近い時点での相場である。この相場は土地の場合最低の取引価格を示しているに過ぎない。理論上は取引価格には売急ぎ、買進み、中値とあるが、実際はすべて買進みではないか。何故ならば、財テクの手段として土地が位置付けられていることと、土地は一般的には売り物でないのでたえず、需給関係はひっ迫している。この状態で土地を取引しようとすれば、世間でいう時価又は世評価格以上の価格を提示した者のみが買手となり得る。したがって売り物件に瑕疵がない限り、経済人が純然たる経済行為として取引する場合に成立する価格は買進みとならざるをえない。この需給関係下において、金余り現象が高額かつ大胆に取引を行っていることと、国家的プロジェクト(関西新空港）への期待や、これに関連する公共事業の緊急なる買収が帶給関係をさらにひっ迫させている。このような時期に公示価格の速報が地価上昇率のみを発表したことは、公共事業の用地買収に重大な影響を及ぼしている。即ち市町村段階では買収価格を発表すると１ヵ年間は価格が凍結するため、値上りを見込んだ価格が鑑定評価の段階で要求される。したがって中値の取引事例より最先端を行く取引事例や最先端の情報が必要となる。故に極論を言えば、平成５年を睨んだ価格が泉州地区では必要である。しかし一方では地価抑制のため監視区域の制度があるため最先端の取引は地下に潜っている。鑑定士の諸兄におかれては協会にある取引事例にたよ過ぎないことを切に希望すタ。 (岸和田土地焼)
土地問題・不動産税
国際セミナーに出席して
大西靖生少し古い話になりますが、昨年の11月の中旬、約１週間このセミナーに出席しました。日本からは小生のほか不動産鑑定士（在名古屋）１名、公団関係者１名、シンポジウム報告者となった岡山大学教授の計4名。外国勢ではセミナーの中心部隊のアメリカや台湾をはじめシンガポール、フィリピン、韓国、インドネシア、インド、タイなどCのアジア諸国とオーストラリア、イギリス、中南米からはチリ、コスタリカの国々から研究者や公務員が参加していました。アジア諸国などから国家公務員の参加が多いのは資産税が国税であるという事情によるものです。セミナーは午前9時から3時半位まで。 1報告者(40分)、それに対する評論者(15分)、会場からの質疑10分～20分間という配分で進められ大変能率の良いものでした。報告者、評論者が各々作成したペーパー（５～30ページ）は数日前に配布されており、出席者が事前に質問を用意できる手管になっています。「これが国際セミナーなのか」と運営方法に感心した次第でした。出席者の1人、韓国の中央官庁の高官と親しくなったのですが、彼は「アメリカと韓国との間の貿易や資本自由化の交渉は厳しい。官庁内のハイエリートはハーバート留学組が多いが、交渉窓口(担当)にはなりたがらないのだ」とポヤき日本の新聞で報道されていない厳しい交渉振りを話じてくれました。また日本から提出された資料（日本語版)の一部について詳しい内容を質問に来た"日本通”がいたことにも驚かされました。さて、セミナー内容についてですが、幸い（！）紙面にもう余裕がありません。笑は各国の資産税制の現状・税統計・問題点などが単に資料として机上に横たわっているというのが実情です。英文資料ですが廣味お持ちの方はご連絡下さい。一緒に勉強する機会があればと思っています。雑文ご容数下さい。 (梯立地評価研究所)参
相続税改正について
不動産売買契約書書式の解説
親から子への単純贈与の税額1,470万円親から子への売買額は低額譲渡に該当するため、子は親に5,000万円を支払ったうえに贈与税を約2,760万円支払う計算となります。このように今後親子間の売買は、「時価」の取り扱いをめぐって税務署と納税者との間にトラプルが生じる場面が考えられ慎重な取り扱いが必要です。いうべき冒頭の新通達発遣でした。通達発遣日に東京の友人が電話で伝える新通達の内容は、首都圏の税専門家が右往左往する様が手に取るようでした。事前にこれらの情報を寸分も洩らさず、ドラマチックな通達を発遣する税務行政の凄まじさの一端を垣間見ることが出来たのも、今回が始めてでヤ情報化社会のまっ只中にあって、４月１日からの適用を、わずか3日前に発表したのは公平の見地からと思われます。これらによって、相続税対策その壱、その弐はすべて終息いたしました。事業？継コンサルタントの大半は、店先きに並らべる商品がないため、開店休業の状態です。相続税法を税理士試験科目として始めて勉強した当時から、相続税財産評価に「時価」が求められている状況は、「適正時価」の把握が節税策のキーポイントになった今をおいて外にありません。 「時価」は極めて難解な概念を、みずから保有しています。 （梯大崎不動産鑑定事務所）適正（納税者にとって）時価の把握は、なにより重要ですが、国税庁のハラ「通常の取引価額に相当する金額」の範囲は、通達において「公示価格であるか」「実勢時価であるか」等の明確な判断基準をもうけていないため、地価の専門家の判断が求められることになります。従来通常の取引価格は、税務署のクレームのつけない範囲を会計事務所の「カン」でさぐりあて、どうしても必要のある場合に限って知りあいの不動産業者へ問い合わせていたものが、的確な「時価」を把握する必要にせまられてきたわけです。特に新通達は、従来認めてきた路線価による親子間売買を、４月１日より一切認めないという内容を盛り込んでいます。まさに背天の霹靂とでもその内容は、①相続税の負担の軽減及び合理化、 ②税負担回避問題への対応、③贈与税の負担の軽減、に示されるとおり、税の軽減と行き過ぎた節税策の封じ込めです。この改正の影響が、税の専門家に与えた影響は極めて大きく、死亡前１年前が「勝負」といわれた相続税対策は、180度の回転をおこない、短期的戦略から中長期への計画へとシフトしました。行き過ぎは必ず是正される社会現象を、今回は税法改正から学びとることが出来ました。しかしながら、相続税の課税対象となる財産の大半を占める土地について、「宅地価格」は依然として沈静化の傾向を見せておらずそれに追随して決定される相続税路線価の引き上げは、ますます拍車がかかるものと思われます。折角の法改正による負担軽減措置が、路線価の著しい上昇によって、相殺以上の増税の結果を生じさせるおそれもあります。こうした地価高騰化現象を前にして、63年12月改正後も、節税策の切り札として、「負担付贈与」があり、「親子間売買」があったわけで、本年５月の署による相続税新路線価の発表を待って、節税策を実行すべく準備していた納税者は、全国的に多数存在していたはずです。今後この通達の存在を知らず親子間で路線価価額で売買契約をおこなった場合、単純な贈与に比較して割高な税金が発生します。時価１億円売買額5,000万円路線価3,000万円平成元年3月29日「直資2 －204」「負担付贈与又は対価を伴なう取引により取得した土地等及び家屋等に係る評価、並びに相続税法第７条及び第9条の規定の適用について」という、おそるべき内容を盛り込んだ新通達が、国税庁長官より発道されました。その衝撃たるや雷鳴稲妻の如く、当事務所のみならず、金融機関をも震撼させました。相続税路線価（土地）が、土地高騰のあおりを受け、年々倍額に近く引き上げられる状況がここ2 ～ 3年続いており、財産として土地を保有しておられる方々は、相続税の納付のために、現在の事業継続のみならず、居住用不動産まで手放さなければならない事態も惹起しており、深刻な社会問題になりつつありました。このため、相続税を節税するため、各種のセミナー、会合が開催され、税務の専門家も知恵をしぽって、相続税課税標準の引き下げ方法を検討してきました。その内容の一部には、社会的批判の対象となるものもあり、税のもつ公平性の見地から反省しなければならない行きすぎた節税策も見受けられるようになりました。これらの諸点について税務行政上、目にあまる行為の横行があり、国税当局は、行き過ぎた節税策を封じ込める目的で、相続税法の改正を断行いたしました。これが、御存知のとおり昭和50年以来の改正といわれる、昭和63年12月の改正分（本法及び措置法）です。 —コンメンタール「不動産売買契約書」一通常、不動産取引の類型は、土地売買、土地建物売買、および借地権付建物売買等種々のものがあり、その売買契約書を作成する際は、当該取引形態に即応した契約書をその都度作成することが望ましい。しかし、実務界においては、種々の標準契約書が作成されており、個々の取引にあたっては、これを加除訂正することによって実際に利用していることが多い様である。本稿では、不動鹿取引業界で一般的に利用されている標準的な不動産売買契約書書式をとりあげ、これを遂条ごとに解説し、不動産取引における理解を深めたいと思う。ここでとりあげる標準的な不動産売買契約書は、不動産取引の原型ともいえる更地売買を想定し、問題を単純化して理解を深めることとしたい。 ①前文売主と買主とは、末尾表示の土地（以下本物件という。）の売買につき下記条項の契約を締結した。契約の締結を宣言する条項であり、末尾表示の物件目録および売主、買主の当事者目録と関連して重要な条項となる。大崎光夫順大里第１条，売主は、その所有する本物件を買主に充渡し、買主はこれを買受けた。契約成立の一般原則である「申込」と「承諾」という意思表示の合致により売買契約は成立する。しかし、不動産売買契約については、口頭による「申込」と「承諾」という意思表示の合致により契約が成立したり、あるいは「買付申込書」や「売渡承諾書」の交換によって売買契約の成立があったのだと考えることは非常に危険である。通常、不動産の売買契約に関しては、売買契約書を作成し、手付金を授受することが売買契約の成立要件であると考えられている。 ②売買代金第２条　売買代金は金円也とする。 2．本物件は、実測面積により売買したものであり、第８条により売主が土地測量した結果、その面積が末尾表示面積に比し、増減があった場合は、3.30578512平方メートル(1坪)につき金    円也の割合で前項売買代金を増減するものとする。通常、土地取引においては、公簿面積取引と実測面積取引が考えられるが、近時地価が高騰しており実測面積取引とするのが一般的に多い様である。本項は、一定量存する実測面積に単価を乗じた金額を売買代金とする数量指示売買である旨確認したものである。なお、参考までに１坪の換算式を示すと次の様になる。 1坪÷0.3025(保数)＝3.30578512………… ④手付金第３条　買主は、この契約締結と同時に手付金として金     円也を売主に支払うものとする。 2 ．手付金には利息を付けない。手付金には、証約手付、解約手付、達約手付の種類がある。証約手付とは、契約成立の証拠として授受される手付金であり、解約手付、違約手付の趣旨で授受されたものでも証約手付としての性質をも当然具有するものと考えられる。解約手付とは、当事者の一方が履行に着手するまでは売主は手付金の倍額を償還し、買主は手付金を放棄することにより自由に契約を解除することができる趣旨で授受される手付金のことをいう。即ち、解約権を留保するために授受される手付金のことである。達約手付とは、相手方の達約がない限り「手付損倍返しの原則」を適用できない手付金のことをいう。なお、本契約書における手付金の性格については、「契約達反」の条項で後述することにする。手付金の金額については制限はないが、宅地建物取引業者が売主である場合は宅地建物取引業法  ♠第39条第１項により売買代金の10分の2をこえる額は受領できないことになっている。また、宅建業者が売主である場合は、その手付金の性格は解約手付となるので注意を要する（宅建業法第39条第２項)。手付金は、契約締結を証するためであって、売買代金の一部でないので、利息を付けることも考えられるが、通常利息を付けないのが一般的であな。 ⑤売買代金の支払い第４条　買主は、本物件の売買代金をつぎ充当するものとする。内金を授受する場合に注意しなければならないのは、手付金は理論上あくまで売買代金でないので「残金の一部に充当する」とした点に注意を要する。従って、残金の記載金額は「売買代金－内金」となる。 6所有権の移転第５条　本物件の所有権は、前条による売買代金全額の支払いと同時に売主から買
主に移転するものとする。
本条は売買不動産の所有権移転時期を定めた規定である。民法の原則では、売買契約成立と同時に、直ちに移転の効力を生ずることとなっている(意思主義)。しかし、日常取引では売買契約成立によって、所有権が当然に移転するものではなく、不動産の引渡、登記、代金の支払等があって始めて移転するものと考えられ、また取引慣行ともなっている。 ①占有の移転第６条　売主は、その責任と負担とをもって本物件を平成_年_月_日までに完全に明渡し、買主に対しその占有を移転するものとする。本条は、売買不動産の占有の移転時期を定めた規定である。基本的な考え方は、前条の所有権の移転時期を定めた規定と同じである。 ®登記手続第７条　本物件の登記手続は、つぎの各号のとおり行なうものとする。ただし、登録免許税および登記費用は買主の負担とする。 (1)第4条第1号の内金支払いと同時に買主のために所有権移転譜求権保全の仮登記申請を行なう。 (2)　第4条第2号の残金支払いと同時に所有権移転登記申請を行う。不動産の所有権は登記がなければ第三者に対して対抗力を持ち得ないので、売主は買主の取得した所有権に対抗力を持たせるため、契約上当然に買主に対し所有権移転登記手続をする債務を負担することになる（民法第177条）。所有権移転登記は、売買代金全額支払いと引換えに行うのが原則であるが、本契約書式では、内金支払い時に仮登記し、残金支払い時に本登記とした。通常取引において仮登記申請を請求するには、売買代金の半額程度以上の内金（この場合は、手付金も含めて。)の支払いを必要とする様である。また、買主が第三者に転売している場合に、中間省略して直接転得者名義に移転登記手続をするよう求めることがある。このような場合は、中間省略登記認諾文言を明記しておくと紛争を未然に防止することができる。仮登記の登録免許税は評価額の1,000分の6となっており、仮登記に基づく本登記の登録免許税は1,000分の44となっているので、本登記のみの場合の1,000分の50と比較して登記免許税額では負担増にならない。 ⑨土地の測量第８条　売主は、平成　年　月　日までにその責任と負担とをもって、本物件測量に関しつぎの事項を行うものとする。 (1) 隣地地主立会いのうえ、所定の資格ある測量業者に測量を行なわせ、その結果を測量図を添えて買主に通知すること。
こ(2)  境界点に境界石その他の境界標を設い置し、境界線を明示して買主の確認を求めること。数量指示売買の場合は、売主は隣地所有者との間で境界を確認し実測の上、実測図面を買主に交付する業務を負担するという厳格な内容としたものである。ここにいう有資格者とは土地家屋調査士、測量士を指す。 ①担保資任第９条　売主は、本物件について無瑕疵、無負担の所有権を買主に移転することを保証し、抵当権、地上権、資借権その他完全なる所有権の妨げとなる権利の存する場合には、第7条第2号の所有権移転登記手続実施までに一切の妨げを取り除くものとする。万一、第三者から故障の申し出があったときは、売主においてこれを引受け、解決し、買主に対して少しも迷惑をかけないこととする。買主に完全な所有権を取得させるためにそれを妨げることになる瑕疵の除去を売主に課した条項である。 C 20
(1)租税等の負担
第10条　本物件についての公租公課、その他負担金などに関しては、宛名名義の如何にかかわらず所有権移転の日をもって区分し、その前日までの分は売主の負担、その日以後の分は買主の負担とする。 2．前項の場合、固定資産税・都市計画税の負担の起算日は４月１日とする。固定資産税・都市計画税は、その年の１月１日現在の所有名義人に賦課されるものであるが、その税金は４月１日から始まる年度分の税として賦課されるものである。本条で起算日を４月１日としたのは、上記のことを考慮したものである。 (1)危険負担第11条　この契約締結後、所有権移転の時までに天災地変または不可抗力によって、本物件の全部または一部が、流出、陥没その他により減失または毀損したときはその損失は売主の負担とする。 2，買主が前項の減失または毀損によりこの契約の目的を達することができないときは、買主は、この契約を解除することができる。 3．前項により買主がこの契約を解除したときは、売主は、すでに受領した手付金および内金を買主に返還するものとする。危険負担とは、契約締結から契約完結までの間、売買の目的物に損害が生じた場合、当事者の誰が損失を負うかということである。民法第534条では特定物の所有権移転までの間に、売主(債務者)の責任に依らない事由によって滅失または毀損した場合は買主（債権者）の負担とする（債権者主義）となっているが、これは任意規定であり、かつ実際の取引としては不都合であるので、ここでは売主の負担とした（債務者主義）。契約の解除の選択権は売主・買主双方に与える考えもあるが、本契約では、解除の選択権は買主にあるべきであると考えられるので買主にのみ解除権を与えた。また、買主は売主に対して売買代金の減額または原状回復のために要する費用の請求をすることができるものと考える。 (1)契約違反第12条　売主または買主は、その相手方がこの契約に達背し、期限を定めた履行の催告に応じない場合は、この契約を解除することができる。 2．前項の場合において、売主が違約したときには、売主はすでに受領した手付金および内金を買主に返還し、かつ手付金と同額の違約金を買主に支払うものとし買主が違約したときには、手付金を違約金として売主に没収されても異存のないものとする。本条によりこの契約の手付金は違約手付けであることを示した（前述の手付金の条項参照)。違約手付を約定する場合は、売主・買主双方の契約の拘束力を強める意思であるから解約手付性を排除しているものと考えられる。ただし、宅建業者が売主になる場合だけは、宅建業法第39条第２項により解約手付性を帯びることになっているので注意を要する。達約金については、宅建業法第38条第１項・第78条により、宅建業者がそれ以多の者に売却する場合だけ、損害賠償の予定額と合算して、売買代金の２割を越えてはならないことになっている。しかし、それ以外のケースで、手付金相当額以上の損害の発生が明瞭である場合は、別に条項を設け損害賠償額の予定または損害の実額の諧求ができる旨明記した方がよいと思われる。 @契約書作成費用第13条　この契約書に課税される印紙税は売主および買主が、それぞれの保有する契約書分につきこれを負担するものとする。印紙税法の規定では、印紙税の納税義務者は、文書の作成者となっている（印紙税法第３条)。売主・買主各1通の契約書を保有すべく正本2通を作成する場合は、双方連帯して2通分を負担することになる。法理論としては、自己が保有する契約書には記名押印する必要がなく、相手方の記名押印があればそれで十分であると考えられるので、自己が保有する契約書は相手方のみが作成するものであるとすれば、相手方に負担義務があると言える。いずれの考えにしろ結果が同じであるから、自己が保有する契約書分につき印紙税を負担することにした方が理解しやすいので、ここでは「それぞれの保有する契約書分」とした。 ①合意管轄第14条　この契約について争いが生じたときは、_________地方裁判所を管轄裁判所とする。民事訴訟を提起する場合、民事訴訟法の規定では、(1)被告の住所地(同法第１条)、(2)義務の履行地(同法第5条)、(3)不動産の所在地(同法第17条)を管轄する裁判所いずれにも提起することができるが、更に当事者が合意した裁判所に提起することもできる(同法第25条)。当事者において別途管籍裁判所を定める合意をする必要がある場合に有効な条項である。 (@契約外事項第15条　この契約に定めのない事項については、民法その他の法令および取引の慣行に従い、売主・買主協議して定めるものとする。本条は民法の規定を再確認したものであり、特段の意味あいは存在しないが、多くの契約書に記載されているのが慣行であるので契約条項の締め括りの条項として記載した。位後文以上契約を証するため、土地売買契約書2通を作成し、売主・買主各1通を保有すや。土地売買契約書作成の日付および、売主・買主の当事者の表示をなすものであり重要である。当事者が個人の場合は、自署してもらい実印（印鑑証明書付）が押印してあれば、契約書として充分であろう。 (1)物件の表示物件目録は、不動産登記簿記載の通り記載する。地目や地積が登記簿記載と現況が異なる時は、現況地目や実測面積を並記し、別添図面等で物件の特定ができるよう補足する必要がある。また物件を現状のまま引渡す場合は必ず未尾に「現状有姿のまま」と注記する。
(参考資料)
《土地売買契約書》売主と買主とは、末尾表示の土地（以下本物件という。）の売買につき下記条項の契約を締結した。 (売買の目的)第１条　売主は、その所有する本物件を買主に売渡し、買主はこれを買受けた。 (売買代金)第２条　売買代金は、金　　　円也とする。 2 ．本物件は、実測面積により売買したものであり、第８条により売主が土地測量した結果、その面積が末尾表示面積に比し、増減があった場合は、3.30578512平方メートル（1坪）につき円也の割合で前項売買代金を増減す免るものとする。 (手付金)第３条　買主は、この契約締結と同時に手付金として、金　　　円也を売主に支払うものとす& 2：手付金には利息を付けない。 (充買代金の支払い)第４条　買主は、本物件の売買代金をつぎの各号のとおり支払うものとする。 (1)平成年月日内金として金　　 22 (2)　平成　年　月　日残金として　金ただし、前条の手付金は残金の一部に充当するものとする。 (所有権の移転)第５条　本物件の所有権は、前条による売買代金全額の支払いと同時に売主から買主に移転するものとする。 (占有の移転)第６条　売主は、その資任と負担とをもって本物件を平成年月日までに完全に明渡し、買主に対しその占有を移転するものとする。 (登記手続)第７条　本物件の登記手続は、つぎの各号のとおり行なうものとする。ただし、登録免許税および登記費用は買主の負担とする。 (1)第4条第1号の内金支払いと同時に買主のために所有権移転請求権保全の仮登記申請を行う。 (2)第4条第2号の残金支払いと同時に所有権移転登記申請を行う。 (土地の測量)第８条　売主は、平成__年__月__日までにその責任と負担とをもって、本物件測量に関しつぎの事項を行うものとする。 (1)隣地地主立会いのうえ、所定の資格ある測量業者に測量を行なわせ、その結果を測量図を添えて買主に通知すること。 (2)境界点に境界石その他の境界標を設置し、境界線を明示して買主の確認を求めること。 (担保責任)第９条　売主は、本物件について無瑕疵・無負担の所有権を買主に移転することを保証し、抵当権、地上権、資借権その他完全なる所有権の妨げとなる権利の存する場合には、第７条第２号の所有権移転登記手続実施までに一切の妨げを取り除くものとする。万一、第三者から故障の申し出があったときは、売主においてこれを引受け、解決し、買主に対して少しも迷惑をかけないこととする。 (租税等の負担)第10条　本物件についての公租公課、その他負担金などに関しては、宛名名義の如何にかかわらず所有権移転の日をもって区分し、その前日までの分は売主の負担、その日以後の分は買主の負担とする。 2．前項の場合、固定資産税・都市計画税の負担の起算日は４月１日とする。 (危険負担)第11条　この契約締結後、所有権移転の時までに天災地変または不可抗力によって、本物件の全部または一部が流出、陥没その他により緩失または毀損したときはその損失は、売主の負担とする。 2．買主が前項の滅失または毀損によりこの契約の目的を達することができないときは、買主は、この契約を解除することができる。 3．前項により買主がこの契約を解除したときは、売主は、すでに受領した手付金および内金を買主に返還するものとする。 (契約違反)第12条　売主または買主は、その相手方がこの契約に違背し、期限を定めた履行の備告に応じない場合は、この契約は、この契約を解除することができる。 2．前項の場合において、売主が違約したときには、売主はすでに受領した手付金および内金を買主に返還し、かつ手付金と同額の違約金を買主に支払うものとし、買主が違約したときには、手付金を違約金として売主に没収されても異存のないものとする。 (契約書作成費用)第13条　この契約書に課税される印紙税は、売主および買主が、それぞれの保有する契約書分につきこれを負担するものとする。 (合意管轄)第14条　この契約について争いが生じたときは、地方裁判所を管轄裁判所とする。 (契約外事項)第15条　この契約に定めのない事項については、民法その他の法令および取引の慣行に従い、売主・買主協議して定めるものとする。以上契約を証するため、土地売買契約書2通を作成し、売主・買主各１通を保有する。平成年月日売主：真主
調査研究委員会
よりのお知らせ
尚今後の予定は次の通りです。
資料委員会委員長
資料委員会
島田一光
REPORT」（非売品） •生駒商事発行「’89, IDSS. OFICE MARKET REPORT」（非充品）上記は最新オフィス質料データ及び入居率。新規供給面積を調査し、グラフ化したものです。大都市圏（近畿圏・首都圏・東海圏）の賃貸市場分析資料もあります。 ～21世紀・プロジェクト関係～ •敵関西文化学術研究都市推進機構想」（非充品）関西経済連合会〜ペイエリア開発研究会報告～関西新空港開港に焦点をあわせ、ペイエリアの発展が、関心をあつめています。〜 ～リゾート関係～場　所　大阪部会テーマ「都市開発における鑑定業務のあり方と課題.講　師　中元三郎会員•「総合保養地域の整備に関する基本構想」淡路島リゾート構想、昭和63年10月、兵庫県「京阪奈88.関西文化学術研究都市要覧Vol.1」 •「近畿圏開発プロジェクト集成－ The  KAN SAI 21」ビデオと開発プロジェクトの資料集～約60分間のビデオ１巻と主要88プロジェクトの資料図面などをまとめたＢ４判300ページの資料編のセット～ビデオは大阪湾岸一帯の21世紀の姿をコン～リゾート法が適用され、明石海峡大橋の完成がまたれる。今注目の淡路島の、リゾート地域整備構想をまとめたもの• 「INTERNATIONAL RESORT.AWAJI」パンフレット～HYOGO淡路島リゾート～淡路地域整備推進委員会編調査研究委員長第４回　12月７日休　午後６時～８時場　所　大阪部会テーマ「近畿における借地権の実態」識師荒木正種会員第５回　平成２年２月１日内場　所　大阪部会][][][][]関従来の大阪部会調査研究委員会は、テーマを決めて成果物をまとめ、会員に資料として配布するという伝統をもっていました。しかし新委員で運営について協議しましたところ、新しい適当なテーマがなかったこともありますが、執筆ということになると、会員に大きな負担をかけることより、拡大委員会方式に切り換えることになりました。拡大委員会は、 ①参加者は、当面は限定せず、会員の参加希望著とする。 ②開催は、「偶数月の第一木曜日午行6時～ 8時迄」会場は大阪部会とし、参加者数によっては他の会場に変更する。 ③会の進め方は、あらかじめ定めたテーマに対する、説明者の話ののち、質疑応答という形にする。説明者は会員を原則としますが、場合によっては会員外の専門家を呼ぶことも考えております。すでに開催済みのものは次の通りです。第１回日時平成元年4月8日(土)午後2時～ 4時場　所　大阪部会　テーマ「金利体系について」譜師 岡村長会員第2回日　時　平成元年６月１日休　午後６時～８時場　所　大阪部会テーマ「画地評価論」について講　師　同上書の著者　谷　圭三会員第３回日　時　10月5日(村　午後6時～ 8時ピュータ・グラフィックなどに使い、映像にまとめたものです。ビデオは貸出も行なっています。 ●「プレイター・ベイエリア・ルネッサンス構資料委員会では、上記資料の収集の他、資料の分析、調査活動も行なっております。上記テーマに関心を持たれる方は、資料の提供、収集等にご協力たまわり、活動に参加いただきたえ上いと存じます。テーマ　未定講　師　米田輝男会員おかげさまを持ちまして、地価高騰によるビル資料実態利回りの動向をまとめた「ビル資料調査報告書」も、好評裡に発表、配布を終えました。とこにご報告させていただきます。新入会の方、まだお求めでない方は、部会に多少残部もございますので、この機会に是非ともお求め下さい。また、63年度から始めました。業者名入り「大阪府基準地価格要覧」も、会員多数の業務活動に利用していただき、有り難うございます。今年度も、秋に刊行の予定ですのでよろしくお願いいたします。なお、資料委員会では、「ビル資料」・「リゾーじト関連」・「21世紀プロジェクト」等のテーマのもと、時代の流れを背景に土地利用のあり方を求め次の資料を収集しております。閲覧、貸出など、ご活用いただきたく、ご案内申し上げます。 ～ビル資料関係～ •ピルディング協会発行「ピル実態調査表のまとめ」 (非売品) (コピー不可、閲覧・筆記のみ) − 62年度版− •生駒商事発行「’88, IDSS. OFICE MARKET
「画地評価論」
ド| 2ッ|ク|に|は白井雅治・谷 圭三著清文社発行2500円紅｜茶｜が｜に｜あ｜う｜か｜らえ方、現存する代表的評価方法とその特徴等を比準表・固定資産評価基準等と比較・検討した上で述べると共に評価上の格差率を具体的に提案している。不動産の価格は地域分析・個別分析を通じて通常決定されることになり、したがって個別分析は鑑定評価上重要なウエイトを占める。にもかかわらず個別的要因の中でも画地条件（本書では位置以外の個別的要因をさしている）については、比準表はあるものの実務上その都度苦慮しながら判断している次第である。特殊画地の評価として高圧線下地等について近幾会等による研究も行われてきたし、鑑定評価先例等も参考にした画地条件の参考的な格差率を示す論文もあった。しかし、画地条件の分析にあたり、なぜ格差が生ずるのかという定性的分析を充分行なった上で基本的な画地条件の各増減価項目の格差について格差バランスを検討し、計量化を試みた著作はごく稀と思われる。本書は画地評価の理論面を充分検討した上で、大・小規模画地の評価、道路との関連に関する評価(無道路地、再地、私道等)、画地形状に関連する評価(間口と奥行、不整形地等)、利用阻害率等に関する評価（接面道路との高低点、急傾斜地、崖地）について各々その意義、評価の基本的な考夏の夕暮れの青い街角は、娘たちの華やかなパステルカラーであふれていた。淡いネオンの下の勤めがえりの雑踏は、白いうでを外気にさらしはじめた薄着の娘たちが放つ週末の開放感にみち満ちていた。石畳の緩い下り坂の終わる広い横断歩道では渋滞の列からはみでた車が、まるで蟻のたかられた蟬の死骸のように横断する人の群れに埋もれて立往生していた。夕階にシグナルのグリーンが、渗んだような蛍光色をながながと放っていた。その時突然、パッと一瞬目まいのように、目前の光景すべてが無音の冷たいストロボ光の風圧を浴びて真っ白に輝いた。錯覚かと疑った瞬間乾いた爆発音が頭上に炸裂し、若い女の高い叫び声が両の鼓膜を引き裂いた。 「雷。近い。」男が夜空を見上げてつぶやいた。濃紺の閣とちぎれ雲のまだら模様の夜空に再び白い閃光がひらめき、数秒の間をおいて鈍い雷鳴が遠くに鳴り響いた。 「雨にはいま少し間がありそうだ。」澄みわたった夜空は夕立の来そうな気配を映していなかったが、天上の巨神が重い石臼を転がして地上の人びとに畏れを強いるかのような重低音の響きが、天空いちめんに木霊していた。あれほどはずんでいた笑顔の娘たちが幻のように消えさり、帰りを急ぐ黒い人影の歩調が速まった。ひとり男がたたずんでいた。そこは洋画の封切館の近くにある大衆食堂のような構えの古い喫茶店。一年ほど前、男がいまは疎遠になった年下の同僚から聞いたハードロックの音楽喫茶。男は話を聞いた次の日、女と待ち合わせてその辺りを探し歩いたがそれらしい店はなかった。美しいが鋭敏でトゲのある女だった。しかしその女とも気まずい別れをして数週間後、夜の繁華街をひとり歩きしていた時、それまで忘れたように男の脳裡に深く引っ掛かっていたその店が、ふと思い出すとともに突然目の前に浮かび出た。その入口の脇には煤けたガラズ棚があり、その中には埃をかむり変色したロウ細工のサンプルがコーヒー豆の玉砂利のうえにならんでいた。銀粉を散らせた濃い禁色の重いガラスのドアを押し開けて、薄暗いその中に入った。 、少し蒸し暑かったが、中はひっそりとして人の気配は希薄であった。もし混んでいたらコーヒを一口だけ喉って即出るつもりだった。店の表向きは二階建に見えて、中に入るとレジのある狭いホールからは浅い地階と低い天井の中二階・三階が見とおせる複雑な構造をしていた。薄暗い地階のスポットの下でテープルのテレビゲームに身をのりだした少年がひとりいた。隅の壁沿いにある木製の段梯子を軋ませて３階まで駆け上がる途中、低い天井の中二階で髪を金色に染めたふたりの少女の暗い瞳と視線が会った。 3階にはノートをひろげて囁きあう男女とテレビゲームに夢中の少年がひとり。雑誌を丸めて持った男のあとを追うように上がってきたエウイトレスはこの場には不似合いなほど育ちのいい微笑みを浮かべた娘であった。 「紅茶。男は注文に少しの迷いを見せて、苦笑い特に代表的又は特殊な画地条件をわかりやすく図示して、それについての考え方と具体的な計算例を示しているのが特徴である。地価は対象地自体の効用のみならず他のファクター（本書では市場性からのアプローチと称している。etc 随所に不動産を有する者が、土地を購入する場合の需要価格は本体のみの分析では判断できない）にも大きく左右され、評価上双方からの検討が必要である。しかし過度に市場性からのアプローチを多くすると評価に恣意性を多く介入させることになる（P61より）としている。その意味で鑑定評価上、画地条件以上の問題が、存することを指摘しているが、それはそれとして実務上様々の画地条件に遭偶にあたり、その際の実務上の判断資料として非常に有意義な書であると思いことに紹介・推薦する次第である。本(HBU廣内不動産鑑定㈱) 26内　镇　介伊藤信太郎
をして言った。
注文を聞き終えて去る娘の無靴下を見送った後、彼は心変わりの理由を自問しながら、残された樽型の小さなグラスを３本の指で持ちあげてひび割れた暦を湿らせた。彼は冷たく曇ったグラスをもとあった傷だらけのテーブルの水の輪に合わせて乗せた。黒い丸太の柱や手摺に何年もかかって彫り込まれた落書の名前の数々が、いまは家庭を持ち親となった若者たちの背春の化石と化していた。かつて不良少年・不良少女の溜り場として危険な空気が澱み、沸き上がる好奇心がありながら近ずくことさえ恐ろしかったにちがいないその中心にいま来ていた。店の外では何度も季節がめぐり、昔と変わらないハードロックの店は時代遅れとなり、熱気はしだいに冷気に変わっていった。 「ハードロックには紅茶がにあうから。男は注文の理由を書き出しにして、雑誌の広告の余白に言葉の断片を書き連ね始めた。汗の滲んだ上着、ねじれたネクタイ、男は日中の疲れを憶え始めたところであったが、いま言葉の世界にしばらくぶりの自己実現を享楽していた。大きく湾曲した特大のビデオスクリーンには帯毒しい色に滲んんで歪んだ映像が躍るように動き回っていた。片隅にはピデオスクリーンと同じ映像を鮮明に映すモニターテレビがあった。醜く太った毛むくじゃらの金髪男が叫ぶ金切り声と狂暴なバックミュージックが、寒寒とした店内に虚しく響きわたり、折れ曲がった映像の虹が漆黒に煤けた柱と壁を染めて、内部の輪隔を浮き彫りにしていた。男のもとに熱い紅茶が届いた。枯葉色の熱湯の表面は微かな塵を浜かべてスポットライトの光をゆらゆらと反射していた。見上げると逆光に浮かんだ娘の健康的な微笑みが不思議なまでに眩しかった。ティーカップは取っ手が摘めないほど熱かったので、男は中断した文字の世界にふたたび戻っていった。紅茶が無理をすれば一息に飲みほせるほどの温度になったころ男はペンを置いた。身を楽にして正面のモニターテレビに映る熱いロックコンサートの映像を少しの間ぼんやり眺めた。しかしスクリーンの映像が古色を帯びぼやけて滲んでいようともなぜかその方がライブの雰囲気に近く感じられたし、それに向けて首と腰をねじるのが多少苦しくとも背面のスピーカに背を向けて後頭部から背中全体にかけて圧倒的な音圧を感じるのがなにより快かった。ふたたびこのあたりに立ち寄ってまたこの店が見つかるだろうか。そう思うと一層去りがたかった。柱に立て掛けてある木板のメニューの裏面には各種のカクテルが書かれてあった。 「帰る前にジントニックを注文しよう。」アルコールに弱い男が思いついた。 「グラスの縁をひとくち舐めて店を出よう。そうだ、帰り際にあの幼いウエイトレスに釣銭をやろう。外は雨かも知れない。雑誌を傘にして走ろう」その時ネオンにゆらめく街は軽いç雨に洗われていたが、男が店を出る頃には濁れた舗道の水たまりが鏡のように澄み秋のような星空を映していた。酒に弱い男は電車の座席で酔いがまわり、一時深い眠りの淵に落ちた。翌日男はその晩のことを一文に書いた。数日後、ぜひ連れてってとせがむ若い娘を連れて男はふたたび店を訪れた。銀粉を散らせた濃い紫のガラスのドアにある白い貼紙をみて、男はすぐそれと悟った。好奇心の強い娘は声をあげて落胆した。 「永らく……」 (栄信鑑定所) Allowed to the st現場見学レポ)
工事急ピッチの関西新空港
4年後の開港をめざして、関西国際空港の工事は急ピッチで進んでいる。空港島と対岸を結ぶ連絡橋も一部姿をあらわした。空港島は平均水深約18mの海を約510ヘクタールにわたって埋立てようとするものであり（第１河、井　要　祐期)、年間離着陸回数約16万回のわが国初の24時間運用可能な空港が完成する。対岸と空港島を結ぶ連絡橋は延長約3.8km、道路鉄道併用橋で、巾員29.5m、６車線の道路が上部に完成する。 (河井不動産鑑定調査事務所)
んは変われされ社団法人日本不動産鑑定協会近畿会大坂部会会報第５号平成定年 12月発行発行者9550大阪市西区江戸堀１丁目２番２号(大同生命肥後橋ビル３階)電話大阪(06) 443- 7  2 1  6番印株式会社公 ラ  夕村印  印電話大阪(16) 771- 4-0 3.4番