エルシーピー投資法人第4期（平成20年2月期）決算説明会資料GE Real Estate Pipeline Support Companiesやりのにもられるこ日次
1 ➠エグゼクティブ・サマリー
パイプラインサポート会社より新築優良物件取得(詳細7ページ参照)
PM会社の見直し等による効率的な物件管理運営
格付取得（発行体格付：Aー、格付投資情報センター）
1口当たり分配金15,637円(予想15,500円) :前期比約16%アップ
REIT Advisors Co.,Ltd.

第4期予想・実績差異における主葉因宮業収益:テナント入居時期のずれによる賃料収入及び礼金収入の減少。
営業収益■当期純利益 —— 1ロ当たり分配金楽期間は毎年3月1日から8月31日まで及び9月1日から翌年2月28日までの各6ヶ月間第1期については、実質的な運用開始日（平成18年5月23日）を期首とみなし、実質的な運(円) 18,000 16,000 14,000 1 2,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 4

第4期NOI利回り(年換算) (注)

用途別NOI利回り(年換率) (注3) (注1)築年数状況には、取得価格に基づき加重平均した平成20年2月29日現在の数値を記載しており、小数点第2位を四捨五入しています。 (注2) 「ポートフォリオ地震PML値」とは、ポートフォリオ全体における地震PML値を意味します。 (注3)NOI利回りは、当期(平成20年2月期)実績NOIを年換算したものを取得価格で除して計算した利回りを記載しており、小数点第2位を四捨五入しています。 (平成20年2月29日現在) visors Co.,Ltd. 5
LCP Investment Corporation —地域:別口東北口首都圏口中部口関西口東北口首都圏口中部口関西口中国・四国■北海道□東北□首都圏□中部□関西□中国・四国|¶北海道ロ東北¶首都圏¶中部¶関西¶中国・四国【用途別】第1期末第2期末第3期末第4期末口住居用不動産口シニア物件口その他の用途物件(オフィスピル等)口住居用不動産口シニア物件口その他の用途物件（オフィスピル等）口住居用不動産日シニア物件日その他の用途物件(オフィスピル等)口住居用不動産口シニア物件口その他の用途物件(オフィスピル等) The LCP REIT Advisors Co.,Ltd. 6
パイプラインサポート会社(株式会社ビッグ※)との協働による、新築優良物件の取得:ビッグタワー南3条
取得:ビッグタワー南3条
※株式会社ビッグ札幌市中央区に所在。札幌市内の賃貸物件管理数NO.1。札幌市内を中心に独自の不動産管理システムを活用した不動産管理を主力事業としている。
(※)一時収入約800万円を除く譲渡:大塚セントコアビル

IT Advisors Co.,Ltd.

引き続き、全国各地のパイプラインサポート会社及び協力会社との協働により、優良物件の取得を企図GEリアル・エステート株式会社パイプラインサポート会社株式会社ビッグ株式会社サンシティ株式会社ゼクス日神不動産株式会社矢作建設工業株式会社北建設株式会社株式会社創建穴吹興産株式会社株式会社ディックスクロキ事業協力契約の概要■優先交渉権の付与を含むパイプラインサポート■不動産運営管理ノウハウの承継かつ発展させるための人材派遣
パイプラインサポート契約の概要
■情報提供サービス資産運用会社の運用ガイドラインに規定される投資方針及び投資基準に合致する不動産等について自ら売却しようとする場合や、第三者による売却に自らが関与し得る場合、実務的に情報提供が困難な場合を除き、本資産運用会社に対して優先的に情報提供を行なうもの■マーケットリサーチサービス本投資法人及び本資産運用会社に対し、国内及び一定の地区における不動産市場の動向、不動産需要の現状及び将来の動向、新規不動産供給の現状と将来の見通し並びにテナント・ニーズ及び賃料相場などを中心とした不動産市場にかかる情報について報告すること

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GEリアル・エステートとの事業協力契約に基づく物件取得力の強化
lvisors Co.,Ltd.
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■物件数一平均築年数♦ -稼働率(期末面積ベース) he LCP REIT Advisors Co.,Ltd.内部成長(PM会社の変更)
目的①委託先PM会社を減らす(19社→15社)ことにより、物件管理運営の効率化を図る②コスト削減効果③  PM変更に伴い、BMフィーの見直しを行なう≪PM会社見直し対象物件≫
≪BMフィー改定・改定予定物件≫

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第4期中の新規契約における賃料動向(住居用不動産)
当期、新規契約時においては、約50%の割合で賃料を増額した契約締結。不変と合わせて全体の約80%においては賃料の維持又は上昇となったが、賃料下落は約20%弱であり、更なる賃料の上昇が今後の課題の1つ。第4期
第4期中の稼働率の推移（住居用不動産）

首都圏の物件稼働率については概ね順調。今後賃料の増額と併せて更なる稼働率の維持上昇を目指す。 ー方、地方の物件稼働率は、期初から比べれば期末に向かって改善が見られるものの、90%台と低迷している。第3期に比較しても0.1%ではあるが稼働率が低下している。現地のPM会社との連携を密にし、周辺状況の緻密なマーケティングを行なうことにより、賃料及び稼働率の上昇を次期への課題とする。内部成長（その他用途物件）ニュー江戸橋ビル及び秀和西五反田ビルの2物件において、収益の上昇要因となる契約実施収益への寄与は次期(第5期以降)を予想。今後は稼働率の維持、賃料の増額改定及び更なるバリューアッププランを策定する。 O-10ニュー江戸橋ビル:テナント入替に伴うフロア貫料の増額:フロア賃料5%～20%のアップ率:稼働率100% O-11秀和西五反田ビル:空フロアに新規契約:稼動期初90.1% (空室床596.4㎡) ↑期末100%賃貸事業収益の実績及び予想（ニュー江戸橋ビル、秀和西五反田ビル） (百万円) ■第4期実績■第5期予想The LCP REIT Advisors Co.,Ltd.
LCP Investment Corporation —稼働率( % )賃貸可能面積(㎡) sors Co.,Ltd.
借入の状況
1.
■第4期においては、株式会社あおぞら銀行をアレンジャーとするシンジケート団による既存の借入れに加え、第3期に事業協力契約を締結したGEリアル・エステート株式会社より新規に4,200百万円(固定金利)の借入れを実施。 ■第4期末借入総額57,074百万円。 ■第4期末総資産に占める有利子負債比率は56.2%（前期56.6%）。
2.格付け取得
平成20年3月に株式会社格付投資情報センター(R&I)より、発行体格付を取得。
財務の安定性／資金調達手段の多様化財務の状況LCP Investment Corporation —財務方針

銀行借入残高
元本返済スケジュール
(本書の日付現在) (単位：億円)固定化比率(注1) (本書の日付現在) (注1)借入金の合計残高のうち固定金利借入（金利スワップにより金利を固定したものを含む。）の占める割合をいいます。 （注2）第9期中に返済予定のタームローンについては、256億円を想定元本とするストライク2.00%（対象金利3ヶ月日本円LIBOR）の金利キャップを購入し、対象金利の上限をヘッジしています。 【大口投資主一覧表による上位3社の保有状況(平成20年2月29日現在)】
(注)各保有比率及びその合計は、各保有投資口数及びその合計をそれぞれ発行済投資口総口数91,800口で除した数値を記載未満の桁数を切り上げて表示。 【大量保有報告又はその変更報告書に基づく上位3社の保有状況】
(注1)日興アセットマネジメント株式会社及び日興シティグループ証券株式会社は共同保有者。 (注2)各保有比率及びその小計は、各保有投資口数を発行済投資口総口数91,800口で除した数値を記載しており、大量保有報告書又はその変更報告書の記載に基づき、記載未満の桁数を四捨五入のうえ表示。また、保有比率の合計は、保有投資口数の合計を発行済投資口総口数91,800口で除した数値を記載未満の桁数を切り上げて表示。第4期末の投資主の状況その変更報告書第4期末終了時点において、上位3社の保有比率は50%に満たないことを確認。 (税法上の非同族会社要件には抵触しない。) ≪税法上の導管性要件について≫税法上、投資法人にかかる課税の特例規定により、一定の要件（導管性要件）を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との二重課税を排除するため、金銭の分配のうち利益の配当からなる部分の金額を投資法人の損金に算入することが認められています。かかる導管性要件の一つに、事業年度の終了時において同族会社に該当していない（発行済投資口総口数の50%超が3人以下の投資主あるいはその特殊関係者により保有されていない）こと、との要件があります
【大口投資主一覧表による上位3社の保有状況(平成19年8月31日現在)】
(注)各保有比率及びその合計は、各保有投資口数及びその合計をそれぞれ発行済投資口総口数91,800口で除した数値を記載未満の桁数を切り上げて表示。
【大量保有報告又はその変更報告書に基づく上位3社の保有状況】 (注2)各保有比率及びその小計は、各保有投資口数を発行済投資口総口数91,800口で除した数値を記載しており、大量保有報告書又はその変更報告書の記載に基づき、記載未満の桁数を四捨五入のうえ表示。また、保有比率の合計は、保有投資口数の合計を発行済投資口総口数91,800口で除した数値を記載未満の桁数を切り上げて表示。介後の運用戦略
外部改長
■ポートフォリオ全体の質的向上などを企図した保有資産の積極的なリバランスの検討■パイプラインサポート会社及び協力会社との協働による優良資産の取得、サポート体制の強化
内部改長
■首都圏住居：稼働率の維持・向上、賃料増額■地方住居:稼働率の向上■オフィス:賃料増額：コスト削減（PMフィー、BMフィー等）、効率化の追求■管理運営取り扱取扱■格付取得により、将来的な投資法人債の発行を視野に入れ、資金調達の機動性・多様性確保■金融機関との関係強化
今後の武風

LCP Investment Corporation — 109員益計算書
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LCP Investment Corporation —
■シニア
CP Investment Corporation 29 The LCP REIT Advisors Co.,Ltd.
he LCP REIT Advisors Co.,Ltd.

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(注)本投資法人の営業期間は、毎年３月１日から８月21日まで及び９月１日から翌年２月28日までの各６ヵ月間です。日し、第１期の営業期間は9月20日から翌年8月31日まで、第4期の営業期間は9月1日から翌年2月20日までです。 (注)賃貸物|=不動産賃貸事委賃貸=不動産賃貸事業費用+滋額貸貸(注) FFI=当期挨利量÷減価償却積(注4) 1口当たりFF0=FF0/発行済受賞口数(注)配当性向については、記載未満の祈費を切捨てにより教えしています。 (注)第1期は実質的な運用開始日(平成18年5月23日)を期官とみなして計算を行っており、年後算に際しては、実質的な運用日数101日により算出しています。また、類音装資産基には、実質的な運用開始日時点での急資装板、借入金及び張り整金保証金の合計板を使用し、類音装資産額には実質的な運用開始日時点での出資総額を使用しています。款資産経常利益率= (経常利益/預言・現末の平均款資産額) ×100 (年後第)執資産経常利益率＝ (経常利益／現否・規末の平均投資産額) ÷運用日数×365×100自己資本科章率=〔当期挨利章／現首・現末の平均挨資産額〕×100 (年後駅)自己資本科皇帝= (当期装科皇／現吉・親末の平均装資産額) ÷運用日数×365×100 (注7) DSX=金利償却前日期時利量÷支払利息設資主の構成
■第3期（投資主上位１０位）
■第4期（投資主上位１０位） ■所有者別投資主数
【所有者別投資口数の内訳と推移】ロ個人・その他■金融機関（証券会社含む）ロその他国内法人ロ外国法人・個人行投資口数91,800口を100%として表示しています。
財団法人日本不動産研究所株式会社谷澤総合鑑定所森井総合鑑定株式会社口不動研口谷澤口森井な物状況に行口竹中工務店口東京海上日動受託客室口三菱UFJ情託銀行口中央三井借託銀行口その他現物不動産建物状況調査株式会社竹中工務店東京海上日動リスクコンサルティング株式会社受託審査三菱UFJ信託銀行株式会社中央三井信託銀行株式会社PML株式会社構造計画研究所リーガルチェック長島・大野・常松法律事務所
T Advisors Co.,Ltd.
資産運用会社の概要
エルシーピー・リート・アドバイザーズ株式会社(The LCP REIT Advisors Co., Ltd.)
■本説明会資料は、情報提供を目的としたものであり、特定の商品の募集・勧誘・営業等を目的としたものではありません。本投資法人の投資証券のご購入に当たっては、各証券会社にお問い合わせ下さい。 ■本説明会資料の内容については、将来の予測に関する記述が含まれていますが、こうした記述は、将来の本投資法人の業績、経営結果、財務内容等を保証するものではありません。また、本説明会資料の内容に関しては、その正確性及び確実性を保証するものではありません。なお、予告なしにその内容が変更又は廃止される場合がありますので、予めご了承下さい。 ■なお、事前の承諾なしに、本説明会資料に掲載されている内容の複製・転用等を行うことを禁止致します。