第6回プログラム②
ファシリテーター平山郁朗講師 (有限会社ランドプランナーズ代表取締役)参加住民（フォレステージ高幅腐島台管理組合） Aさん60代会社員、Bさん50代主婦、Cさん30代会社員日時: 2023年9月14日(木)、14:30〜16:20場所：鹿島台地区センター
入居のきっかけ
平山　今日は、フォレステージ高輔鹿島台管理組合の3名の住民の方々にお話をうかがいたいと思います。まずはじめに、フォレステージ高輔鹿烏台の住宅を購入されることになったきっかけをお話しいただけますでしょうか。 Bさん　私は結婚後、両家のあいだの地域に絞り最初は中古の戸建てを探し始めました。ただ、中古物件は状態が様々で、やはり新築と思い、夫がパンフレットを取り寄せました。その中の「みどりを植える道をつくる」というフレーズが決め手になりました。運良く気に入った問取りの住宅にキャンセルが出ましたので入居できました。平山　道をつくって、広場をつくって、最終的にかつてここにあった森を再生しましょうという話をパンフレットでうたっていました。 Cさん　私は2018年に、当時中古で売られていた今の家を買いました。2017年に結婚しまして、それまでは2人でアパートに住んでいたのですが、やはり戸建ての家を持ちたいねという話になり、お互いが職場に通える範囲内で探し始めました。最初は別の新築分譲地を見に行ってみたのですがオープン価格でした。周辺相場から想定しますとl億円以上で、私たちにはちょっと厳しかったです。そこで新築・中古関係なく探してみることにしましたところ、たまたまフォレステージ高輔鹿島台に空きが出ていて、予算的にも納まっていました。私たちは２人とも地方の緑豊かな戸建てで育ったものですから、会社にもお互い通えて、子育てにも良さそうなこの環境が決め手になり購入しました。平山　相場的にみても值ごろ感があったということでしょうか？ Cさん　それはありましたね。平山　当初8,000万～ 9,000万円くらいの価格でしたので販売的には苦戦しました。 Cさん　中古の価格で新築が買えるのかもしれませんが、家が持っているポテンシャルと環境も含めたスペックがいいなと思いました。新築ですと、おそらく広さは半分ぐらいになるでしょうし、使っている建材もここのほうが丈夫で良さそうな印象でした。 Aさん　結婚と同時に公団の分譲マンションに入居しました。家内がピアノを教えるので一部屋を防音室にしていましたが、子どもが成長し狭くなり、2001年頃から家を探し始めました。フォレステージ高輔鹿島台は、たしか第４期ごろの広告で知り、見に来ました。そのときは売建て区画は1 ～ 2区画くらいしかなくて、防音室をつくるには面積的に厳しく、今私が住んでいるところは、当時販売センターの駐車場で、一番良いと思えたのですがすでに売買契約が終わっていました。ですが、このまちなみは気になるので、毎月のように訪れては、販売担当者と話をしていました。その中でいくつかの提案もあったのですが、私たちの要望とは合いませんでした。別の住宅地の抽選に応募して手付を払ったところで、私たちが気に入っていた区画がキャンセルになったという連絡をもらいまして、すぐにこちらに切り替えて、家を建てました。
住んでみて感じること
平山　良いところや悪いところを含めて、住んでみて感じることをお聞かせください。 Bさん　25年くらい住んでいますが、住み心地が良く気に入っています。植栽を結構好きに植えていますので、まちのコンセプトから外れていないかと緊張することがあります。また、掃き掃除をちょっとさぼりがちなとき、周りにご迷惑をかけていないかと思うこともあります。 Aさん　植栽の手入れは手間がかかることは知っていましたけど、こんなに大変だとは思っていませんでした。年l回管理組合が契約する造園業者が刈り込んだだけでは景観の維持は困難です。花を楽しむとなると花芽が付いた後は剪定できなくなりますが、それではかなり伸び放題になります。花はあきらめて見た目優先にすると樹種によりますが、年2回から4回程度の剪定を、住民が自ら行わないとなりません。皆さん、それぞれの判断基準で、自分の家の前の刈込をされています。私は、今はまだ身体が動くのでできますけど、10年後はどうかなと思うことはあります。 Cさん　緑豊かで、きれいな景観だなと思います。昨年子どもが生まれまして、道路に直接面した家ではないので安全だと思いますし、地域の皆さんの目もありますので、そういう面でも安心だなと思います。平山　窓がコモンに向かって開いていますので見守りといいますか、誰かしら見てくれますね。 Cさん　同じような小さい子もちらほらいらして、たまにうちに来たりもします。そういうのもいいですね。平山　郊外住宅地では25年ほど経つと一斉に高齢化して小さな子どもがいなくなるパターンが多いのですが、住民の入れ替わりがありますので小さな子どももいて、少し活性化できているのかなと思いますね。 Cさん　悪いところで言うと、ハザードマップを見てもわかるのですが、ここは坂の上にあるので対象から外れていますが、近所が土砂災害警戒区域となっていますし、実際に土砂崩れがすぐ近くの南平のほうで過去、約80年程前にあったそうです。それと自転車で登れないので、将来自動運転や無人バスが巡回されるだろうなという期待はありますが、自分が年老いたときにそれらは懸念するところです。植栽については、50年経ったときに本当に森みたいになってしまうんじゃないかという怖さも感じます。平山　植栽の維持にあたっては指針をつくってありますので、それがある限りは森に返ることはないかなと思います(笑)。ただ、人の手が入らないと本当に森になってしまいますので、そこはやはり住んでいる方の力が必要です。塾生　住まわれてみて、思っていたのと違ったと感じたり、周りの方との関係の中で何か感じたことはありますか？ Cさん　近所付き合いが希薄なのかなと思っていましたが、意外と皆さんとのやりとりがあって、それが良い意味でショックでした。ただ、夜は静か過ぎて怖いから、もう少し賑やかでいいという方がいらっしゃいました。たしかに野球の中継を見てるお父さんの声や子どもの声が少し聞こえるほうが安心感を感じますね。 Bさん　結構緑が防音していますよね。塾生　コロナ禍になったことで過ごし方が変わったと感じることはありますか？ Bさん　コロナ禍でもマスクしながら、自治会でお掃除がありましたので、ほどよい距離感のままでした。会う機会は減っていましたが、そんなに変化はないですね。 Aさん　皆さん会えば挨拶されます。毎月第2日曜の朝9時から除草・剪定・掃除をしましょうと皆さんマスクをして出てきます。コロナ前後で近所付き合いが変わった印象はほとんどないです。 Cさん　私はコロナ禍でフルテレワークになり、子どもが生まれたタイミングというのもあって、整備されているこのまちの環境もあり、このままでずっといいかなと、せかせかした日常から少し落ちついた面もあります。 Bさん　朝４時から５時ぐらいに鳥のさえずり夕イムで目覚めることがあって、スズメよりも野鳥を見ることのほうが多いですよね。 Cさん　友人を招いたら「ここは軽井沢なの？」と言われましたよ。果箱をかけておいたら鳥が巣をつくったので、そのくらい良い環境だなと思います。
管理組合の活動について
平山　管理組合の活動について、たとえば苦労されたことや工夫していることなどがあればお話しいただきたいです。 Aさん　この住宅地は、基本的に植栽管理は管理組合が行うのが前提で、家を買うときに管理組合に加入すること、管理基金30万円を拠出すること、管理組合費を払うこと、という条件を売買時に伝えることが不動産売買契約書の重要事項説明書に書いてあります。もともとは、販売当初から売り主の鹿島建設が植栽管理を造園業者に委託しており、出納業務の委託先も選定済みで、そのお膳立てを管理組合が引き取ったというのが出発点です。ただ、私たちで植栽管理をしているうちに当初の造園業者は費用が高いことに気づいて、当時の理事長が一生懸命調べて造園会社の見積りを取り、設備も充実していて一番条件のいいところに変えました。そうしたら植栽管理の委託費がかなり下がりました。ですからその後は管理組合費が積み上がっていき、皆さん安い方がいいということで管理組合費を下げました。平山　管理組合費は、当初は月3,400円で、管理組合費が積み上がったので2,000円に下げられて、剰余金が減ってきたので今年また3,400円に戻されたとお聞きしました。当初の私たちの狙いとしては、毎月の新閉購読費くらいの金額が最大限だろうと思い設定した金額です。その中で納まっているのであれば妥当かなと思っていました。 Aさん　植栽管理については、最初は木も大きくないですから、それほど剪定しなくても大丈夫でした。ただ、管理組合の管理レベルと市の管理レベルは違います。私たちは来年花がつくように剪定時期を調整したりするのですが、市はあまり考慮せず、予算の管理の中で仕事をされます。このため、当初は、市とのその交渉がメインとなっていました。また、道の舗装は自然石舗装と脱色アスファルト舗装になっているのですが舗装の傷みが早くて、その補修をどうしていくかということも大変でした。特に敷石の剤がれ、割れは頻繁で、市の応急処置では半年もせずに石が浮いてくることがありました。本格的な補修作業をお願いすると、予算を取って米年度の作業になります。私たちは来年やってほしい分について調べて市にお願いするなど、結構手間がかかります。塾生　まちを見学して思ったのですが、管理範囲の境界設定はどのようにされているのでしょうか？行政と管理組合で明確な分け方をされているのか、その境目でトラブルが発生したときにどのように扱うのかなと気になりました。 Aさん　市と交わした確認書に境界を示す図面がありますが、市と喧嘩しているわけではありませんし、木の枝が境界を越境するので、大ざっはです。委託契約している造閣業者もそんな判断です。実際には、管理組合が管理するところで高木が倒れたら通行上支障がありますから、市の道路課に連絡をすればすぐに来てくれます。美観については管理組合でやってくださいねという程度です。また市はお金がありませんので、木が枯れたとしても新しい木を植えてくれません。そこを維持したいならば似たような木を同じように植えてください、それは管理組合の責任ですよ、という感覚です。塾生管理組合で管理されているものは他に何があるのでしょうか？ Aさん　共有駐車場の土地の持ち分(1/53)があります。その固定資産税は管理組合費から払っています。それと、市道に立っている街路灯設備は管理組合の持ち物で、電気代も管理組合費から払っています。公園の照明は日野市が払っています。
ガイドラインの運用と
将来的な懸念について
平山　フォレステージ高輔鹿島台はまちなみデザインガイドラインを販売時からつけています。設計の詳細なデザインガイドラインもつくってあります。今後、住民の方々として、そのガイドラインを運用していくのか、更新するのか、そのあたりのお考えの方針はあるのでしょうか？ Aさん　まず、ガイドラインがあることを正確に記憶している人問はほとんどいないと思っていただきたいです。管理組合の立場で言いますと、反したことをした人には皆さん守ろうと理解して買って住まわれていますので考慮してくださいねと穏やかに言うぐらいです。ガイドラインに明らかに反していても、お金をかけてやってしまったものに対しては、反していますよ、と伝えることはあっても、直せということはありません。 Bさん　外壁を塗り替える時に、全体を見回してみて無い配色のオレンジがいいなと思いました。その後同じ色合いの外壁の家が出てきたとき、何かほっとしました。平山　原色を使うのは駄目ですけど、基本的には色幅の中に明彩度が収まっていれば大丈夫なはずです。いまは圧倒的に緑のボリュームが多いので、少々のことをやっても目立たないということもありますね。今後、建て替えや改築・改装をする家が出てくると思います。管理組合として住民の方々にガイドラインを周知していく活動を何か考えておられますか？ Aさん　個人的にはありますが、管理組合の総意としてあるかどうかわかりません。周知していくための冊子をつくったり、広報を配った後はそういうムードが出ますが、数年経つと意識が希薄化してしまいます。やはり一過性です。先ほど照明の話を少ししましたが、実は、いま照明で一番困っているのは家の門灯です。門灯・門柱は個人の持ち分ですが、丸い門灯は、標準品より直径が5cm大きくつくられている特注品です。門灯、街灯のデザインは全体として考えられているので、まちなみの景観という観点で気になっています。平山　この丸い門灯には宮脇さんの思いが込められていまして、市販品の丸いものであの大きさはないんです。大きな明かりをつけたかったので特注してつくったのですが、代替品がありません。また設計側の問題なのですが、照明器具は廃番になってしまい、その交換ができません。いろいろな明かりがあると雑多な感じになってしまいますから、同じ高さに同じ明かりがつくというのが、まちの景観美としてあります。それをどう対処していくかは課題として残っていますが、ぜひとも維持したいというところです。 Bさん　木が育ったからなのかもしれませんが、街路灯の明かりだけでは暗いので、冬は門灯は必ずつけていますね。 Cさん　たしかにそれはルールではありませんが、夜は皆さんつけていますね。 Aさん　いや、それは平山さんから門灯込みでまちなみの照明計画を考えたとお聞きしたから、そのことを何回か広報しました。まず門灯をつけてみて、それでも暗かったら考えましょうと。 Cさん　リフォームに関していえば、家の２階のベランダのヘリがコンクリート打放しで、その塗装が劣化してしまっています。今はそれを鋼板で覆うような設計がなされているとお聞きしました。隣の方も業者を呼んで、特殊な鋼板で覆うようにしたと聞きました。植栽については、家の後方の木がすごく育ってしまったので、ガイドラインをよく読んでいなかった頃は「全部抜こうか」という話が家族の中で出たんです。親戚からも「子どもが万が一木に登って落ちたら大変だからフェンスにしたら」と言われました。実際に業者の方に見てもらいましたが、抜くのは技術的にも離しいので、人力でやろうとしたら数百万円しますよと言われました。いまはこの樹種を垣根に使っていませんよとも言われました。平山樹種については、その時々で流行りがありますからね。 Aさん　まちなみに対する私の意識が変わったのは、初めて理事長になったときです。狭くて車が通りにくい場所の敷石舗装を広げたいと市に交渉しに行ったのがきっかけでした。そのときに初めて、フォレステージ内の道路と言いながら、市に任せるとアスファルトになってしまうことを知りました。配られたガイドライン以上のたくさんのものがあって、初めてこのまちなみができていることに気づきました。まちなみを壊すのは簡単ですが、これを残すことはどういうことなのだろうかと考え始め、結局は平山さんのなさったこの仕事は、ある意味壮大で高価な社会実験なのではないかと感じました。コモンという小さなコミュニティの場をつくり、住民がそれを基盤としてまちなみを考え、自分たちのまちなみとして、それと関わりあうという、宮脇先生のコンセプトがきちんと機能するのかどうか。フォレステージに暮らすことは、制約や不便なこともあり、手間とお金もかかりますが、その実験にどこまでできるか最大限乗ってみよう、という思いです。フォレステージをもってしても、やはり荒れ果ててしまった。となれば、何が原因なのか、何か足りなかったのか。後世の識者にとって、それなりに意味があるはずです。住民が、自分たちのまちなみだと思って、住みやすく、フォレステージの魅力を活かすように、ガイドラインを改変していければいいと思っています。それが自発的に起こるようなまちをつくれるかどうかではないでしょうか。 Bさん　総会でAさんがされるまちの歴史は大変ためになります。たとえば、屋根のお話をうかがった後、Googleマップで確認いたしました。それは見事に美しい統一感で、すごいなと感動しました。私もこういうものを維持できると良いなと思います。平山　よくヨーロッパのまちで比較されますけど、俯瞰して上から見た時に綺麗なのは、その地方で採れた材料でできていたり、同じような素材でできているとまちなみがきれいと感じてもらえます。普段俯瞰してまちを見る人はほとんどいませんよね。このまちは、形はそれぞれ違うのですが茶材感と色を黒やグレーの無彩色で揃えているので、他との違いが見てとれるのかなと思います。塾生2世代目に購入された方は、購入時に管理組合のことやガイドラインについて説明を受けたりされたのでしょうか？ Cさん　そういう説明はなかったと思います。いろいろ書類はいただきましたが、細かい話はなかったですね。平山 重要事項説明の中に「この地区にはまちなみガイドラインがあります」と一筆入ることがあるので、もしかしたらそういう形だったのかもしれませんね。 Aさん　いや、管理金を徴収することと、管理組合の加入義務を売買時に引き継ぐことしかなかったですね。 Cさん　もしかしたら、契約書の中に「ガイドラインがあります」という趣旨の言葉があったのかもしれませんが、少なくとも積極的に「このようなガイドラインがありますから守ってください」という説明はなかったです。細かく説明してしまうとネガティブに受け取られてしまいかねないからかもしれません。ただ、内見した際に、20年経っていてもきれいに維持管理されているのは感じましたし、友人が遊びに来ても同じことを感じていますので、皆さんの意識としてあることは見てわかるかと思います。ですから、どうやってこのまちなみを維持していくかということについては、たとえば一つの提案として、まちの10か条みたいなものを立ててもいいのかなと思います。平山　田園調布にまちなみ憲章がありますね。理念的なものですけど、10か条みたいなものをみんなで自主的に守っていきましょうという意済ですね。 Cさん　そういう理念みたいなものがあってもいいのかもしれませんね。塾生平山さんへの質問なのですが、ガイドラインを市に登録するという考えはあったのでししょうか？平山　当時はなかったです。あくまでも自主規定の中で、みんなで守っていこうという意識の芽生えみたいな話ですから。だからいま、皆さん苦労されているわけです。もし格上げするとなれば景観協定しかありません。 Aさん　景観協定は、販売主による一人協定でできるのでしょうか？平山　販売する前に、事業者l者で景観協定を結ぶと取れます。でも、いまフォレステージで景観協定にするためには、53名の住民の方々全員の同意が必要になりますので、なかなか難しいと思います。当時はまだ景観法がなかったんです。規制するよりは、良い方向にどんどん可変できるようなものがガイドラインだと思っています。また、やはり何かしら手を入れていかないと住宅も朽ちていくので、それなりの手間がかかる気はします。一方で、道路やコモン周りの環境はなかなか更新できませんから、そこは最初につくったベースの部分がずっと残ります。塾生の皆さんをはじめこれから設計に携わる人は気をつけていただきたいですね。
良いまちづくりをめざして
平山　最後に、これからの日本のまちなみづくりに対して、一言ずつお願いします。 Bさん　今後温暖化が進んで、もしかしたら気候が亜熱帯に近くなるかもしれませんが、そうなると壁の厚さが必要になってくるのかなと思います。たとえば漆喰で湿度調整したり、室外の熱や冷気をブロックしたり、環境変化に対応した家ができるといいなと思います。日当たりについても、いまの家は両親は光が強すぎると言います。日当たりが良すぎると家具も焼けてしまいます。いま夏はほとんど閉めて室内を暗くしているので、調光できる家になればありがたいなと思っています。平山　窓が多い家が必ずしもいいというわけではないということですね。まちなみ計画でできることといえば、植栽で調光したり、南側に落葉樹を植えて夏の日射を軽減するという工夫も
考えられるのかなと思います。
Cさん　緑に囲まれて満足はしているのですが、昔の日本家屋は150年くらい経っても成り立っていますよね。昔の人たちの知恵によりエネルギーにそれほど依存せず、理にかなっているのは魅力的だなと思います。最近は電気代も高騰していますし、もしかしたら若い世代の方の中には、そういうところに魅力を感じている人がいるかもしれません。150年もつ家が、なぜできないのだろうかと思うことはあります。平山　先ほど憲章の話であがった田園調布は100年ですから、このまちも最低100年は住み継がれていって欲しいですね。 Aさんまちなみは住む人を選ぶ、ということもあるのかなと思います。どんな人でも大体のところには住めると思いますけど、私はここが絶対だという人もいるかと思います。大多数の人はサイレントマジョリティですけれど、このまちなみに選ばれた尖った人は、一般的に声が大きく影響力があります。つくられたまちなみにどんな尖った人が住むのか、その結果そのまちなみは10年後、20年後どうなるかということを、案外誰も考えてこなかったのではないだろうかと最近思っています。上井(設計演習講師) フォレステージに住まわれている方は、このまちに惚れ込んでいる方が多いですよね。一定のルールによって守られたまちで、それを理解・共有している人たちが住んでいるから安心だという、心理的な安心感はかなりあると思います。我々つくる側は、まちのコンセプトをお客様にきちんと伝えることが大切で、そのコンセプトを理解していただいたうえで住むことで、住む人同士の安心感につながっていく、それこそが非常に重要だなと今日は思いました。 Bさん　推し活みたいな感じでつくり手のこだわりや思いを知れると、それに共感できますよね。そのようにますますこのまちに愛着がわいています。平山　私も設計者の1人として、こういうまちができるのはすばらしいなと思いました。全国のまちを見たり住民の方とお話しをしますと、良いまちに住んでおられる方々は、必ず面倒な何かを抱えているんです。それは共有物であったり、管理組合だったりします。でも実は、そういう面倒なものによって住民の皆さんがつながり、結束しています。それはご認識していただけたらと思います。５年後１０年後のまちも楽しみにしています。本日はどうもありがとうございました。