平成20年6月期（平成20年1月1日～平成20年6月30日）決算短信　平成20年8月18日不動産投信発行者名n jど　格　号表者名日本プライムリアルティ投資法人上場取引所東部URL  http://www.jpr-reit.co.jp 8955執行役員 金子博人資産運用会社名表者,間合せ先責任者株式会社東京リアルティ・インベストメント・マネジメント萩原稔弘代表取締役社長取締役　財務部長古座族夫ＴＥＬ　03-3231-1051有価証券報告書提出予定日分配金支払開始予定日平成20年9月25日平成20年9月10日(百万円未満切捨て) 1．平成20年6月期の運用、資産の状況（平成20年1月1日～平成20年6月30日） (1)運用状況
3.その他(1)会計方針の変更①会計基準等の改正に伴う変更②　①以外の変更有・無有・無(2)発行済投資口数①）期末発行済投資口数（自己投資口を含む）20年6月期　625,000口19年12月期　 625,000口②　期末自己投資口数20年6月期19年12月期0口(注）１ロ当たり当期純利益の算定の基礎となる投資口数については、16ページ「１ロ当たり情報」をご覧ください。 ※　運用状況の予想の適切な利用に関する説明、その他特記事項平成20年12月期の運用状況の予想数値は、8ページ記載の前提条件の下に算出した現時点のものであり、状況の変化により実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、1ロ当たり分配金及び1ロ当たり利益超過分配金は、変動する可能性があります。また、本予想は、分配金の額を保証するものではありません。
1.投資法人の関係法人
投資法人の仕組み最近の有価証券報告書（平成20年3月27日提出）における「投資法人の仕組み」から重要な変更がないため記載を省略します。
2．運用方針及び運用状況
(１)運用方針
最近の有価証券報告書（平成20年3月27日提出）における「投資方針」、「投資対象」、「分配方針」から重要な変更がないため記載を省略します。
( 2 )運用状況
A.当期の概況
①　投資法人の主な経緯本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（以下「投信法」という）に基づき、平成13年9月14日に設立され、平成14年6月14日に発行済投資口の総口数289, 600口で東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場（銘柄コード8955）いたしました。その後、平成19年2月に行った３度目の公募増資により、発行済投資口の総口数は625,000口となり、現在に至っています。本投資法人は株式会社東京リアルティ・インベストメント・マネジメント(以下「資産運用会社」という）に資産運用業務を委託し、オフィスと商業施設からなる複合型ポートフォリオを効率的に運用することにより投資主価値の最大化を目指してまいりました。
②　運用環境
＜オフィス賃貸市場＞
サププライムローン問題を契機とした金融不安及び商品市場への資金流入に伴う資源高・インフレ懸念を背景に世界経済の先行きに不透明感が漂い、日本経済の見通しについても厳しさを増してきました。東京及び主要地方都市におけるオフィス市況については、当期においては堅調な状態にありましたが、泉況感の悪化及び空室率が上昇に転じている状況を勘案すれば、先行きについて強気の見通しを持ちにくい状況にあります。
＜商業施設賃貸市場＞
泉気の先行きに不透明感が漂うなか、原材料価格の高膳による影響が家計部門へ波及し、個人消費は弱含みの状態です。このような状況の下、近年の小売業界の動向は、全国的な店舗展開の見直しや郊外型店舗から撤退する動きがみられる一方で、都市型店舗に対する選好は強まり、都心部の好立地な店舗への需要は高まるなど、引き続き多様な動きがありました。
＜不動産売買市場＞
サププライムローン問題を契機とした国内外の金融環境の変化に伴い、この数ヶ月で売買市場の様相は大きく変化しました。マーケットにおいては、資金調達力によるプレーヤーの二極化が一段と加速してきました。
③　運用状況
＜新規物件の取得＞
本投資法人は、主にポートフォリオの収益の安定化、地域分散、用途分散によるバランスに留意し、安定したキャッシュフローや将来の賃料増加が見込める優良なオフィスビル、商業施設を厳選しつつ、東京及び主要5大都市（大阪圏、名古屋、福岡、仙台、札幌）へ重点的に投資する方針で物件取得に努めてまいりました。当期においては、「新宿センタービル」（取得価格210. 0億円）、「新宿三丁目イーストピル（追加取得）」（取得価格22.0億円）を取得し、その結果、平成20年6月末時点における保有資産残高は50物件、2, 751. 0億円（取得価格ベース）、総賃貸可能面積は383, 491. 03 ㎡、テナント数537となりました。また、当期末以降においても、平成20年7月14日に「南麻布ビル」（取得価格37.6億円）を取得し、平成20年8月27日に「有楽町駅前ビルディング（有楽町イトシア）」（取得価格34. 0億円）を取得する予定です。加えて、開発案件の取得にも継続的に取り組んでおり、当期において、平成21年5月竣工予定の「(仮称)千駄ヶ谷4丁目ビル」（取得予定価格150. 5億円・平成22年5月取得予定）の売買契約を締結いたしました。
＜保有資産の運用管理＞
ビル賃貸市況は、近年堅調な状態が続いてきましたが、今後については若干の不透明感が感じられるようになってきました。このような状況の下、前期と同様にポートフォリオ全体の内部成長を具現化するために、高稼働率の維持と貨料拡大策を運用における重点施策と位置付け、テナントサービスに努めるとともに、新規テナントの契約賃料のアップ、既存テナントの賃料増額改定等に取り組みました。
•数制率
テナント満足度調査のフィードバックをはじめプランド戦略に基づくハード・ソフト両面からのサービスレベル向上に努め、当期末においても97.5％という高稼働率を維持することができました。
•賃料改定
東京都心部及び東京周辺部を中心に、新規貸料水準との乖離を埋めるべく貸料増額改定の申入れを継続的に実施し、当期は15ビルにおいて63件の増額改定を実現することができました。 ・リニューアル資産価値及びテナント満足度の向上を目指したプランド戦略の一環として、共用部のリニューアル工事を２物件で、個別性・利便性・快適性を求めた空調改修工事を３物件で実施中です。
＜育金關達の状況＞
本投資法人は、当期においても、資産規模拡大にあたり、物件取得に伴う機動的な借入を行いました。また、将来の金利上昇リスクの回避を意図し、返済・償還期限の分散等に留意しながら、長期借入及び投資法人債の新規発行により、引き続き安定的な財務体質を維持しています。この結果、当期末の借入金残高は689. 75億円、無担保投資法人債の残高は545億円となりました。全有利子負債の当期末平均金利（注1）は1.6%、有利子負債比率（注2）は44.1%、期末総資産有利子負債比率（注3）は、40.7％となっております。この内、将来的な金利上昇リスクに対応した返済・償還期限が１年超の長期有利子負債については、有利子負債合計の88.0%であり、平均残存年数（注4）は4.4年となっております。なお、返済・償還期限が1年以内の長期有利子負債はありません。当期末時点の本投資法人の発行体格付は以下の通りとなっています。なお、平成20年1月16日付にてスタンダード・アンド・プアーズ・レーティングズ・サービシズ（S&P）による本投資法人の発行体格付は長期格付が「Aー」から「A」に、短期格付が「A−2」
から「A−1」に引き上げられました。

(注2)有利子負債比率（%）：有利子負債額÷（有利子負債額＋出資総額）×100（出資総額：1,567.2億円） (注3) 期末総資産有利子負債比率（%）：有利子負債額÷期末総資産額×100（当期末総資産額：3,034.5億円） (注4)長期有利子負債の平均残存年数：返済までの期間が1年超の長期有利子負債について、当期末から返済期限までの残存期間を、各負債残高に応じて加重平均して算出しています。
④　業績及び分配の概要
このような運用の結果、当期の業績は、営業収益10, 830百万円、経常利益4, 452百万円、当期純利益4, 451百万円となりました。当期の分配金につきましては、投資口１口当たりの分配金が１円未満となる端数部分を除く当期未処分利益の全額を分配することとし、この結果、投資口１口当たりの分配金は7, 122円となりました。
B.次期の見通し
①　今後の運用見通しサププライムローン問題を契機とする国内景気の先行きに対する不透明感がいまだ終息せず、運用の舵取りが難しくなりつつある状況であります。オフィス賃貸市場においては、泉況感の悪化がオフィス需要に与える影響を慎重に見極めていく必要があると思われます。足下の状況としてはオフィス需給はいまだタイトであると言えますが、今後については、全般的な需要動向のみならず立地・規模・スペック別の需要動向、都市、地域ごとの新規供給の動向等、従来以上に慎重な運用判断が求められるものと思われます。不動産売買市場においては、マーケットへの資金の供給が今後どのように変化するかを慎重に見極める必要があります。買い手が限定されるなか、優良物件の取得機会は増えつつあり、市況の下落局面における投資判断・資金調達力など運用の総合力が試される環境に突入してきています。以上の状況を踏まえ、景気や金利の動向にも注視しつつ、本投資法人は、投資主価値の最大化に向け、以下の点に留意して運営してまいりたいと思います。
a.新規物件の取得
本投資法人は、投資方針、１ロ当たりの分配金の増大を重視しつつ、地域的な分散と用途分散による安定性の向上と規模拡大による投資効率の向上を企図して、以下の方針で取り組みます。 ・東京及び主要5大都市（大阪圏、名古屋、福岡、仙台、札幌）へ重点的に投資することとし、中長期の運用の観点から、将来性があり、かつ競争力のある物件にターゲットを絞り取得してまいります。検討にあたっては、物件の立地優位性、将来性を重視するとともに、綿密な市場調査、物件精査のもとに価格交渉を行い、妥当な条件での取得に努めます。 •優良物件を計画的に取得するため、開発案件、証券化の出口案件等の情報を収集するとともに、取得競争力を高めるための詳細なリサーチ、リスク分析により、着実に物件を確保する努力をしてまいります。 •取得物件のルートについては、資産運用会社独自の情報ルートの拡大を図るとともに、スポンサー会社である東京建物株式会社、大成建設株式会社、明治安田生命保険相互会社等とのコラボレーションを図り、優良物件の取得に努めてまいります。今後も情報入手を積極的に行い、市場動向を的確に把握した上で将来性を含めた投資価値を精査し、優良な新規物件の取得によるポートフォリオの拡大を目指します。
b.保有資産の運用管理
変動するマーケットの中で競争力を維持し、他との差別化を図るためプランド戦略をはじめとした下記施策により資産価値及び物件収益性の向上に繋げてまいります。
・プランド戦略
本投資法人は、快適な空間の提供、テナント満足度の向上を実現するために「A／3S (Amenity /Service, Safety, Save Energy)」をプランドコンセプトとして掲げております。今後もソフト・ハード両面での高品質なサービスの提供を着実に浸透させるため、継続的にテナント満足度調査を行うことにより最新のテナントニーズを収集し、その結果をハード・ソフト両面で積極的にテナントにフィードバックしてまいります。また、Save Energyの観点から総合的なエネルギー・マネジメントを推進してまいります。
・リニューアル工事
各物件において、ライフサイクルを考慮した維持保全・改修工事を中長期修繕計画にて策定しておりますが、単年度計画に移行するに当たりテナントニーズや新築物件に見られる社会的トレンドの変化を捉え、新築物件に対抗できる競争力の高いビルを目指したエントランスやトイレ等のリニューアル工事並びに空調システムリニューアル等テナント満足度を向上させる工事も積極的に実施してまいります。
・賃料拡大策
新規募集賃料の上昇が頭打ちとなってきたものの既存賃料との乖離はいまだにみられるため、乖離巾縮小に向け引き続き既存テナントの貸料増額改定に取り組んでまいります。また、高稼働率の維持を図るため不動産管理会社と連携し、早期のテナント確保に全力を挙げて取り組みます。
c.資金調達
資金調達については、長期の安定的な資金調達と機動性を重視した短期資金調達を効率的に組み合わせるという基本方針に則り、無担保・無保証の銀行借入れや投資法人債の発行による資金の調達を行います。引き続き資金調達先の多様化、満期分散に努めます。
d.情報開示
本投資法人は、積極的な自主開示の推進を運営方針の一つに掲げており、東京証券取引所の適時開示に加えて、本投資法人への投資判断にあたって有用と考えられる情報を自主的に開示します。こうした自主開示の重要な手段として、インターネットホームページ(http://www.jpr-reit.co.jp/)の活用に力を注いでおり、迅速なパフォーマンス情報の開示や主要物件ムーピーの掲載等を行ってまいりました。今後も更なる充実に努めます。該当事項はありません。 ＜参考情報＞物件の取得について次の物件を取得しました。 ＜南麻布ビル＞物件概要所 在 地：東京都港区南麻布二丁目12番3号（住居表示）所有形態：土地：所有権、建物：所有権（注）敷地面積：778.09 ㎡建物延面積：4, 570. 63 ㎡構          造：鉄骨造陸屋根9階建竣工年月：平成4年6月テナント数：1総賃貸可能面積：3, 405. 73 ㎡総賃貸面積：3, 405. 73 ㎡稼　働　率：100％ ※テナント数、総賃貸可能面積、総賃貸面積、稼働率は平成20年８月18日の数値を掲載しています。 （注）本不動産の区分所有権をすべて取得し、取得後速やかに建物の合併登記を行いました。売買条件売買価格：3, 760百万円資産の種類：不動産取　得　日：平成20年7月14日
②　次期の運用状況（業績）の見通し
次期（第14期、平成20年7月1日～平成20年12月31日）の運用状況につきましては、以下の
をご参照ください。 (注)上記予想敎歯は一定の前提条件のもとに算出した現時点のものであり、状況の変化により実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、1ロ当たり分配金及び1ロ当たり利益超過分配金は、変動する可能性があります。また、本予想は、分配金の額を保証するものではありません。

(3)投資リスク
最近の有価証券報告書（平成20年3月27日提出）における「投資リスク」から重要な変更がないため記載を省略します。
3.財務諸表

（２）損益計算書

（３）投資主資本等変動計算書
（４）金銭の分配に係る計算書

（５）キャッシュ・フロー計算書

( 6 )注記表
変更がないため開示を省略します。

(重要な後発事象)

(開示の省略)
貸借対照表、投資主資本等変動計算書、キャッシュ・フロー計算書、リース取引、有価証券、デリバティプ取引、退職給付、税効果会計、持分法損益等、関連当事者との取引に関する注記事項については、決算短信における開示の必要性が大きくないと考えられるため、開示を省略します。

( 7 )発行済投資口の総口数の増減
トメント・マネジメント(40ロ)の計３社による出資により本投資法人が設立されました。 (注2) １口当たり500, 000円にて私募投資口の追加発行を行い、13個の不動産信託受益権を取得し、資産運用を開始しました。 (注3)投資口１口を2.５口に分割しました。 (注4) １口当たり200,000円（引受価額193,000円）にて、短期借入金の返済及び新たな特定資産の取得資金等の調達を目的とする公募新投資口を発行しました。 (注5) １口当たり237, 160円（引受価額228, 859円）にて、短期借入金の返済及び新たな特定資産の取得資金等に充当するため公募新投資口を発行しました。 (注6) １口当たり228, 859円にて、短期借入金の返済及び新たな特定資産の取得資金等に充当するため第三者割当により新投資口を発行しました。 (注7) １口当たり272, 440円（引受価額263, 177円）にて、短期借入金の返済及び新たな特定資産の取得資金等に充当するため公葬新投資口を発行しました。 (注8) １ロ当たり263, 177円にて、短期借入金の返済及び新たな特定資産の取得資金等に充当するため第三者割当により新投資口を発行しました。 (注9) １口当たり449, 820円（引受価額434, 673円）にて、借入金の返済及び新たな特定資産の取得資金等に充当するため公募新投資口を発行しました。 (注10) １日当たり434, 673円にて、借入金の返済及び新たな特定資産の取得資金等に充当するため第三者割当により新投資ロを発行しました。
4.役員の異動
( 1 )投資法人の役員該当事項はありません。

(2)資産運用会社の役員
A.   取締役の変更（平成20年6月10日付） ①就任
監査役の変更（平成20年6月10日付） B. ①就任②退任日高博人（新任）瓜生 眞一

5.参考情報

(注2) (注3) (注4) (注5) （　）内の数値は、対象資産中に占める実質的に不動産の保有に相当する部分を記載しています。地域等の区分については、後記29ベージを参照して下さい。取得予定資産について計上した手付金及び各種調査費用（第12期：479, 755千円　第13期：490, 575千円）は、本表において建設仮勘定として預金その他の資産に計上しています。本投資法人は、名駅２丁目開発特定目的会社が発行する優先出資証券の総口数132, 093口のうち6, 120口を取得しています。 (優先出資持分4. 63%)なお、名駅2丁目開発特定目的会社の直近決算期の貸借対照表における不動産等の金額に本投資法人の優先出資持分を乗じた金額は、第12期：725, 852千円、第13期：871, 540千円です。
( 2 )投資資産
後記29ページ以降に記載しています。
（３）資本的支出の状況
A.資本的支出の予定について
本投資法人が保有する不動産及び不動産信託受益権に係わる信託不動産に関し、現在計画されている改修等に伴う資本的支出の予定額のうち、主要なものは以下の通りです。なお、工事予定金額には、会計上の費用に区分される部分が含まれています。

B.期中に行った資本的支出について
当期において本投資法人が不動産及び信託不動産に対して実施した資本的支出の額は、以下の通りです。資本的支出の主なものとしては、収益性の向上を目的としたコンバージョン工事、機械式駐車場の設備更新工事、テナント満足度の維持向上を目的とした改修工事のほか、新規テナントの誘致促進を目的とした共用部の改修や貸室へのＯＡフロアーの設置等の工事を実施いたしました。また、
います。
C.長期修繕計画のために積立てた金銭
本投資法人は、物件ごとに策定した中長期修繕計画に基づき、減価償却費等の余剰キャッシュ・フロー（利益の内部留保に伴うものを含む）のなかから大規模な修繕等に充当するため、以下の通り金銭の積立てを行っています。

（4）主要な投資資産について
本投資法人の投資不動産の各物件につき、第13期における全貨貸事業収入の10％以上を占める物件はありません。
(５)テナント情報

らは契約面積を賃貸面積としています。 （注2）稼働率は小数第２位以下を四捨五入しています。なお、第13期末のテナントの総数、総貨貸面積の合計及び総貨貸可能面積の合計並びに第13期の総貨料収入の合計は以下の通りです。

B. 個別不動産に関する賃貸状況の概要

トとする方法で延べテナント数を算定しています。新宿スクエアタワー、新宿センタービル、川崎ダイスビル及びシュトラッセー番町については、テナントが転借人に転貸借（サプリース）を行っており、転借人への賃貸借状況によりテナントが支払う賃料が変動する賃貸借契約が締結されているため、テナント数に転借人の数を記載しています。 (注2)一棟全体を貨借しているテナントから貨料等を開示することにつき同意が得られていないため、やむを得ない事情により開示出来ない場合として開示していません。

D.主なテナントの一覧及び当該テナントにかかる主な賃貸条件
本投資法人が平成20年6月30日現在保有している不動産及び不動産信託受益権に係る信託不動産における主なテナント及び主なテナント毎の期末年間契約貨料（期末の月額契約貨料を年換算したもの）と期末賃貸面積は、下表の通りです。ここで「主なテナント」とは、以下のいずれかの条件に該当するテナントをいいます。当該テナントが支払うべき期末年間契約貸料（当該テナントが複数の物件に入居しているA.場合にはそれらの物件全体での期末年間契約賃料合計とします。）が、期末全年間契約賃料の10%以上であること。当該テナントの契約上の期末賃貸面積が、期末総賃貸面積の10%以上であること。 B.当該テナントが利害関係者（資産運用会社に対する出資又は資産運用会社への役員の派遣C若しくは従業員の出向を行なっている者及びその関連会社をいい、投信法上の「利害関係人等」とは異なります。）であること。 ①　利害関係者以外の主なテナント該当ありません。
②　利害関係者であるテナント
(注１) 期末年間契約貨料は、契約上の月額の貨料・共益費・駐車場使用料・倉庫使用料・各板使用料等（月額契約貨料)の12か月分の合計を記載しています。本投資法人が現在又は将来において実際に受領できる貧料を表示又は保証するものではありません。 (注2)東京建物株式会社の新宿センタービルにおける朔末年間契約貨料及び朔末賃貸面積は、本投資法人が保有する共有持分割合に相当する数値（(注3）においても同様）であり、川崎ダイスビルにおける期末年間契約貨料及び期末賃貸面積は、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分割合に相当する数値（(注4)においても同様）でtr (注３)新宿センタービルは、東京建物株式会社が転借人に転貸借（サプリース）を行っており、転借人への賃貸借状況により同社が支払う貨料が変動する貨貨借契約が締結されています。同社は新宿センタービルにおいて、利客関係者に該当する大成建設株式会社に一部を転貸（サプリース）しており、転借人の朔末年間貨料及び朔末貨貸面積は以下の通りです。
(注４)川崎グイスビルは、東京建物株式会社が転借人に転貸借（サプリース）を行っており、転借人への賃貸借状況により同社が支払う貨料が変動する賃貸借契約が締結されています。同社社川崎ダイスビルにおいて、利害関係者に該当する東京建物リゾート株式会社に一部を転貨（サプリース）
(注5）新宿スクエアタワーについては、各区分所有者が各々の専有部分を新宿スクエアタワー管理株式会社に一括して貨貨し、同社はこれを転借人に転貸しており、同社が転借人から受領する貨料から一定率の金額を控除した金額に本投資法人の貨料分配率である39. 70457％を果じた金額を、同社は貨料として本投資法人に支払うこととなっています。 (注6)明治安田生命保険相互会社の新横浜第二センタービルにおける朔末年間契約貨料及び朔末貨貸面積は、本投資法人が保有する共有持分割合に相当する数値です。
(注2)東京建物株式会社の新宿センタービルにおける期末年間契約貨料及び期末貨貸面積は、本投資法人が保有する共有持分割合に相当する数値（(注3）においても同様）であり、川崎ダイスビルにおける敷金は、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分割合に相当する金額です（(注3)においても同様です。)。 (注３)川崎ダイスビルは、東京建物株式会社が転借人に転貸借（サプリース）を行っており、転借人への賃貸借状況により同社が預託する敷金が変動する賃貸借契約が締結されています。同社は川崎ダイスビルにおいて、利客関係者に該当する東京建物リゾート株式会社に一部を転貸(サプリース)しており、
(注４)明治安田生命保険相互会社の新横浜第二センタービルにおける敷金は、本校資法人が保有する共有持分割合に相当する金紹です。
（６）利害関係人等及び主要株主との取引
A   取引状況
該当事項はありません。
契約を締結している資産運用会社の利害関係人等及び金融商品取引法第29条の４第２項に定義される資産運用会社の主要株主をいいます。 (注2)上表の管理委託料には費用として処理されていない資産計上された工事管理報酬(投資法人計21, 841千円)を含んでいます。 (注３)上記記載の取引以外に、当期中に利害関係人等及び主要株主へ発注した修繕工事等の支払額は以下の通りです。東京建物株式会社319, 958千円

【投資有価証券の主要銘柄】
本投資法人が保有する投資有価証券の概要は以下のとおりです。
（注1 ）当該優先出資証券の評価額については、取得原価を記載しています。 (注2 ）本投資法人は、名駅2丁目開発特定目的会社が発行する優先出資証券の総口数132, 093口のうち6, 120口を取得しています。 (優先出資持分4. 63%)なお、名駅2丁目開発特定目的会社の直近決算期の貸借対照表における不動産等の金額に本投資法人の優先出資持分を乗じた金額は、871, 540千円です。 (注３)投資比率は、平成20年6月30日現在の資産総額に対する比率を、小数第3位以下を四捨五入して記載しています。
【投資不動産物件】
①投資資産の概要
本投資法人が投資する不動産及び不動産信託受益権に係わる信託不動産の概要は、以下の通りです。なお、不動産及び不動産を主な信託財産とする信託受益権は、下記の表に一括して記載しています。下表については次の方針に従って記載されています。 ・　下表については当期末保有物件を記載しています。
づいています。敷地面積、延床面積は、以下の物件を除き、他の区分所有者等の部分を含む建物敷地全体の面積、建物一棟全体の面積を記載しています。 M S芝浦ビル：本物件と一体開発されたトリニティ芝浦の敷地を含む敷地面積新宿スクエアタワー：再開発全体の敷地面積及び延床面積ライズアリーナビル：住宅棟を含む再開発全体の敷地面積及び住宅棟を含む延床面積キュポ・ラ本館棟：再開発全体の敷地面積「構造・階数」の略称は、それぞれ次を表しています。 S :鉄骨造、R C :鉄筋コンクリート造、S R C :鉄骨鉄筋コンクリート造

②価格及び投資比率
「取得価格」は、不動産売買契約書又は信託受益権譲渡契約書に記載された譲渡金額を百万円未満切捨てで記載しており、当該不動産等の取得に要した諸経費及び消費税等は含みません。なお、合計額についても端数を含めて合計した後、百万円未満切捨てで記載しています。 「期末評価額」は不動産鑑定評価書の鑑定評価額又は不動産価格調査書の調査価格を百万円未満切捨てで記載しています。
額を含めた「取得価格」及び「期末評価額」が、当期末保有物件の「取得価格」又は「期末評価額」合計額に占める該当物件の割合を百分率表示で小教第２位以下を四捨五入して記載しています。

③地震リスク分析の概要
「ＰＭＬ（Probable Maximum Loss)」とは、地震リスク分析における予想最大損失率を意味しますす。 PMLには、個別建築物に関するものと、ポートフォリオに関するものがあります。 PMLについての統一された定義はありませんが、本書においては、想定した予定使用期間（50年＝一般的建物の耐用年数）の間に、想定される最大規模の地震（475年に一度起こる大地震＝50年間に起こる可能性が10%の大地震）によりどの程度の損害を被るかを、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率（%）で示したものを意味します。なお、合計欄に記載されたＰＭＬはポートフォリオ全体のＰＭＬを示しています。 PMLは、株式会社損保ジャパン・リスクマネジメント作成のポートフォリオ地震ＰＭＬ評価報告書に記載された教値を小数第２位以下切捨てで記載しています。ここでいう損失の対象は、物的損失のみで、人命や周辺施設への派生的被害は考慮されていません。また、被害要因は、構造被害や設備、内外装被害及び自己出火による地震火災を対象とし、周辺施設からの延焼被害については考慮されていません。 PMLについては平成20年6月30日時点における状態を示しています。

④建物状況評価報告書の概要
「長期修繕費用見積」は、取得資産の各不動産及び信託不動産について調査・作成された建物状況評価報告書に基づく長期的修繕費用予測（15年間）の合計金額を記載しています。金額には劣化、損傷、損失した部位、部分について初期の機能を回復するまでの機器及び部位全体の交換、部分修理、部分取替え、塗替え、貼替え、解体修理、並びにその工事に付随して発生する費用（養生、解体、撤去、搬入、据付、一般的な施工会社が必要とする経費・保険料等）を含みますが、初期の能力を越える機能の向上等に必要な費用は含まれていません。区分所有ビル、共有ビルの長期修繕費用見積額については持分に対応した金額を記載しています。