LCP Investment Corporation第4期資産運用報告 自平成19年9月1日至平成20年2月29日エルシービー投資法人　東京都中央区日本橋一丁目5番3号http://www.lcp-reit.co.jp LCP Investment Corporationエルシービー投資法人第４期　資産運用報告自平成19年9月1日 至平成20年2月29日本投資法人の特色と基本方針GE Real Estate — LCPスタイル—シニア物件投資を行う総合型J-REIT ーバイプラインサポート会社とGEリアル・エステート株式会社の協力によるバイプラインPipeline Support Companies C O N T E N T S ｜投資法人の概要04 18 II資産運用報告III 貨借対照表34 IV 損益計算書一36 V投資主資本等変動計算書37 38 Vi注記表VI全銭の分配に係る計算書VI監査報告書IXキャッシュフロー計算電(参考情報)投資主インフォヌーションOfhers
決算ハイライト　第4期(平成20年2月期)

投資主の皆様には、ますますご清米のこととお喜び申し上げます。平素は、エルシーピー投資法人に格別のご高配を賜り、厚く御礼申し上げます。さて、この度、本投資法人は第4期の決算を迎えることが出来ました。これもひとえに投資主の皆様のご支援の賜物と深く感謝しております。とこに本投資法人の第4期(平成19年9月1日～平成20年2月29日)における運用の概況と決算に関しましてご報告申し上げます。当期は、前期に引き続きパイプラインサポート会社との協働により1物件の新規取得を行い、かつポートフォリオの質の向上を図る観点から1物件の売却を行っております。これらの結果、ボートフォリオ全体の地域分散化を図り、稼働率等が改善いたしました。また、上場来からの保有物件の増加に伴い架増していた委託先プロパティマネジメント会社の見直しを行うことにより、物件管理運営の効率化を図るとともにコストの削減も行いました。これらの運用の結果、当期末の保有資産は取得価格総額で約926億円、保有物件数は前期比変わらずの46物件となり、営楽収益3,571百万円、経常利益1,437百万円、当期純利益1,435百万円を計上し、分配金につきましては投資口1口当たり15,637円となりました。 (注)第4期の実質運用日数は182日です。今後においても、中長期的な成長と安定収益の確保、着実なポートフォリオの成長を目指す所存でございます。投資主の皆様におかれましては、今後とも変わらぬご支援、ご鞭撻を賜りますようお願い申し上げます。エルシービー・リート・アドバイザーズ株式会社代表取締役社長宮崎俊司エルシービー投資法人執行役員高橋正義
投資口価格の推移（注）投資口価格については終復ベースで記載しています。
投資主の構成
【所有者別投資口数合計91,800口】

稼働率の推移

5トピックス

■■外部成長
バイブラインサボート会社(株式会社ビッグ傘1)との協働による、新築優良物件の取得用途住居用不動産先用：大阪セントコアヒル歴気事務所境$5首都福長北海海道195取得価格2,870百万円取等日平成19年10月26日RC,31F/B1F構造・廃設建築時期平成19年9月NOは利田り6.4% ☞² (H20.2月期実績) ※1株式会社ビッグ：札幌市中央区に所在。札幌市内の賃貸物件管理数No.1。札幌市内を中心に独自の不動産管理システムを活用した不動産管理を主力事業としている。 ※2一時収入約800万円を除く。
■内部成長
PMフィー及びBMフィーの削減プロバティマネジメント(PM)会社の見直しを行うことにより、委託先PM会社の数を減らし（19社→15社）、物件管理運営の効率化を図る。 PM会社見直し対象物件
※カーザエルミタッジオは平成20年4月変更
■格付取得
平成20年3月に株式会社格付投資情報センター (R&I)より発行体格付を取得財務の安定性、資金調達の複動性を図り、将来の投資法人債発行に備える。

■ L C Pスタイル
[LCPスタイル]とは、資産運用会社の主要な株主である米国LCP及びLXPが培ったネットリースやマスターリース等を活用した長期的・安定的な資産の運用手法で以下の4手法の少なくともいずれかの手法を採用するものをいいます。
■シニア物件
本投資法人は、高齢者向け居住施設のうち原則として有料老人ホーム及びシニア住宅のいずれかに該当する施設を主な投資対象の一つとして、投資総額の35%未満の割合で投資しています。シニアマーケットの拡大国立社会保険・人口問題研究所によると、わが国では65歳以上の老人の人口(以下[老齢人口]といいます。）が年々増加しており、老齢人口の増加を受け、高齢者向けの居住施設に対する需要は高まってきています。 (注)平成18年分までは総務省統計局「人口推計」各年版に基づく実績、平成19年分以降は国立社会保険・人口問顾研究所「日本の将来推計人口(平成18年12月推計）」に基づく予想値に基づき、株式会社都市未来総合研究所が作成。 6 7精造・腐败SRC,8F平成19年10月5日西次日限x価格3,350百万円建築時期　平成元年3月5.6%(H19.8月期実績) NOI利回り本投資法人の特色と基本方針
■バートナーシップGEリアル・エステート株式会社との事業協力平成19年3月にGEリアル・エステート株式会社(以下[GEリアル・エステート]といいます。)との間で事乗協力契約を締結し、投資物件の取得機会の一層の拡大を図っています。 •不動産運営管理ノウハウの承継、かつ発展させるための人材源遣優先交渉権の付与を含むバイプラインサポート
バイブラインサホート会社
本投資法人は、以下の全国各地の不動産会社・デベロッパー各社（バイプラインサポート会社）との間で「不動産等取得のサポート(情報提供)に関する協定書」を締結し、「情報提供サービス」、「マーケットリサーチサービス」を受けることにより、投資物件の取得機会の拡大を図っています。矢作建設工業株式会社(中部地域)東京延券取引所第一部上場株式会社創建(関西地域)北建設株式会社(関西地域)株式会社ディックスクロキ(九州地域)ジャスダック証券取引所上場OHUGO
■■ A NEW PROPERTY 新規取得物件(第４期)
8 9 I  投資法人の概要
■ PROPERTIES  取得済物件
GEリアル・エステートとの協働による取得資産27レキシントン・スクエア白金高輪
Lesington Square Skirokane Takaaaaa onサンテラス代々木上原ium Terrace Yoyogi Uchara町秀和西五反田ビルShuwa Nishigotanda Bailding
バイプラインサポート会社との協働による取得資産
株式会社ゼクスとの協働
|モンセラート四谷R=0 500ザバームス代々木上原コスモテラスー江戸橋ヒルポンセジュール寒野渋沢Bon Scjour Hadanoshibasawa |ポンセジュール伊丹Bon Scjour Itami上野フジタエステート1
日神不動産株式会社との協働  -
レキシントン・ブラザ広島大手町Lexington Plazz Hiroshima Otemachi 500レキシントン・スクエア代田橋Lexington Square Daitabashiフラレキシントン・スクエア本所吾妻橋Lexington Square Honjo Aramabashi 10ホメスト池尻クロス・スクェアNAKANO Cross Square NAKANO |大木再葉ビル10 11矢作建設工業株式会社との協働一株式会社サンシティとの協働19レキシントン・スクエア萩野町Lexington Square Haginomachiレキシントン・プラザ八幡Lexington Plazz Hachiman株式会社創建との協働一-コリルナコート家本uni Court Tsukimoto株式会社ビッグとの協働26 AMS TOWER南6条
MS AMS TOWER Minami 6-Jo顔和シティコープ新大塚IIレクセルマンション上野松が谷ロイヤルバーク大町e ロックタウン雰囲川町藤和シティコープ飛鳥山公園Towa City Coop Asukayamakoca |ビクセル武蔵関Bichsel Musashiseki ■藤和シティコープ浅間町Towa City Coop Sengenchoレキシントン・スクエア新町Lexington Square Shimmachiパロールノ水店バイプラインサポート会社以外からの取得資産ウィンベル神楽坂レキシントン・スクエア下北沢12西早稲田クレセントマンション■ポートフォリオの概要(平成20年2月29日現在)ポートフォリオ一覧
(注2) [賃貸可能戸数]機には、平成20年2月29日現在、個々の不動産又は信託不動産について賃貸が可能な戸数を記載しています。但し、シニア物件については入居可能戸数を記載しています。 (注3) [投資比率]欄には、取得価格の総額に対する当該保有資産の取得価格の比率を記載しており、小数点第2位を四捨五入しています。 (注4)バロー滝ノ水床については平成20年3月19日に、上野フジタエステート1については平成20年4月9日に売却を完了しています。 14
資産運用会社の概要
40評本金の物wのエルシーピー・リート・アドバイザーズ株式会社(The LCP REIT Advisors Co., Ltd.) 4億3,000万円(平成20年2月29日現在)平成16年3月15日会社設立宅地建物取引築者免許取得(免許番号：東京都知事(1)第83288号)平成16年6月25日宅地建物取引案法上の取引一任代理等の認可取得(認可番号：国土交通大臣認可第36号)平成17年5月27日証券取引法等の一部を改正する法律（平成18年第65号）による改正前の投信法上の投資平成17年6月28日法人資産運用業の認可取得(認可番号：内閣総理大臣第48号)社国法人投資信託論会に入会平成17年9月16日平成19年9月30日金融商品取引集みなし登録関東財務局長（金商）第314号平成19年12月4日金融商品取引集登録申請申請書類提出組 織 図株主総会取替役会医
財務戦路財務方針■借入先及び返済期日の分散によるリファイナンスのリスクの軽減を図ります。
・リファイナンスリスクを軽減するため、借入先及び返済期日の分散に努めます。 •将来の投資法人債の発行に備え、平成20年3月に株式会社格付投資情報センター(R&I)より発行・総資産に対する借入金及び投資法人債の合計額の残高の割合の上限は60%を目処とします。
借入の状況(平成20年2月29日現在)

(注1)平均利率は、日数による期中加重平均を記載しており、また金利安動リスクを図道する目的で金利スワップ取引を行った借入金については金利スワップの効果を勘案した加重平均利率を記載しております。また、小数点第4位を四捨五入しています。 (注2)資金使途は不動産及び不動産債託受益権の購入資金です。 (注3)平成19年9月21日付で行われた貸付債権の借託譲渡により、借入先はUBSセキュリティーズ・ジャパン・リミテンドより新生借託銀行株式会社となっておけます。
借入返済期限の分散(平成20年2月29日現在)
固定化比率(平成20年2月29日現在) 長短比率(平成20年2月29日現在)
■投資法人／資産運用会社の概要
16
■資産運用の現況
1.投資法人の運用状況等の推移

（注1）本投資法人の営業期間は、毎年3月1日から8月31日まで及び9月1日から翌年2月28日までの各6ヵ月間です。但し、第1期の営業期間は9月20日から翌年8月31日まで、第4期の営業期間は9月1日から翌年2月29日までです。 (注2)賃貸NOI＝不製産賃貸事業収益－不製産賃貸事業費用＋減価償却費
2.当期の資産運用の経過
（1）投資法人の主な推移本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（以下「投信法」といいます。）に基づきエルシーピー・リート・アドバイザーズ株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）を設立企画人として平成17年9月20日に出資金1億5,000万円（300口）で設立され、平成17年10月21日に投信法第187条に基づく関東財務局への登録が完了し（登録番号関東財務局長　第43号）、平成18年5月23日に発行済投資口数59,300口で株式会社東京証券取引所(以下「東京証券取引所」といいます。）不動産投資信託証券市場に上場しました（銘柄コード8980）。また、前期においては、平成19年3月29日付で、米国GE社のグループ会社であるニュー・ミッション・ファンディング株式会社（以下「ニュー・ミッション・ファンディング」といいます。）を割当先とする第三者割当による新投資口(32,500口)を発行し、発行済投資口数は91,800口となりました。本投資法人は、中長期的な観点から、運用資産の籌実な成長と安定した収益の確保を目指した資産の運用を基本方針とし、特定地域・特定用途への集中投資に対するリスクの分散を追求した総合型ボートフォリオの構築を目指して、首都圏及び地方主要都市部の住居、オフィスビル、商業施設、物流施設、ホテル等、並びに、高齢化社会の進展にともなうマーケットの拡大とその社会的意義に着目し、上場投資法人初となる高齢者向けの居住施設（シニア物件）への投資、運用を行っています。
(2)運用環境
当期のわが国の経済は、堅調な企業業績に支えられ回復基調を維持しました。しかし、本年2月の政府による月例経済報告では、平成19年8月における「景気は、生産の一部に弱さがみられるものの、回復している。」から「景気は、このところ回復が緩やかになっている。」という表現に下方修正されており、サブプライムローン問題を背景とするアメリカ経済の滅遂や金融資本市場の変動、原油価格の動向等から、景気の下振れリスクが高まっていることに留意する必要があるとしています。不動産市況については、平成20年地価公示に基づく地価動向によれば、平成19年1月以降の1年間の地価動向は、全国平均で見ると、住宅地及び商業地ともに2年連続で上昇となり、三大都市圏（東京圏、大阪圏、名古屋園）においては、平均で上昇幅が拡大したものの、都心部を中心に上昇幅が縮小した地点が現れ、また、地方園においては、下落幅は縮小したものの、依然として下落地点が大半を占めています。三大都市圏・地方ブロック中心都市においては、景気回復が続く中、マンション・オフィス需要等を背景として、都心部における地価上昇が周辺地域へ広がりを見せたものの、昨年後半にはこれらの上昇差調はそれぞれ鈍化しました。その他の地方園においては、地方中心都市の市街地整備や交通基盤整備等による利便性・収益性の向上等が見られた地区については上昇地点が増加するとともに、下落地点についても、その半数以上で下落幅が縮小しました。しかしながら、地方圏全体では、依然として下落地点が大半です。以上のように、平成20年地価公示に示される地価動向は、総じて見れば、地価の持ち直し傾向が引き続き見られるものの、昨年後半には三大都市圏等を中心に上昇差調の鈍化がそれぞれに見られました。なお、地価動向の先行きについては、景気・全利動向、需給バランスの動向、内外投資家の動向の影響等に留意すべきであるとしています。質貸市場は概ね堅調に推移していますが、地方園を中心に供給過剰感が見られ、また景気回復に対する減速感や全融資本市場の変調を受け、立地・環境・規模・設備等による物件の選別が進んでいます。
(3)運用夾線
本投資法人は、平成18年5月の上場來、第1期末（平成18年8月期）で合計33物件（うち信託受益権30物件、現物不動産3物件、これらの取得価格の合計45,508百万円）、第2期末（平成19年2月期）で合計36物件（うち信託受益権32物件、現物不動産4物件、これらの取得価格の合計51,611百万円）、第3期末（平成19年8月期）で合計46物件（うち信託受益権39物件、現物不動産7物件、これらの取得価格の合計92,229百万円）と着実な運用を続けてまいりました。当期（平成20年2月期）においては「不動産等取得のサポート（情報提供）に関する協定書」を締結している全国各地域の不動産会社・デベロッパー各社（以下「バイプラインサポート会社」といいます。）との協働等により、北海道に1物件（信託受益権、取得価格2,870百万円）を取得しました。また、ボートフォリオのクオリティ向上を図る観点から、当期中に1物件（信託受益権、売却価格3.350百万円）の売却を行っています。これにより、当期末時点の保有資産の合計は前期比変わらず46物件、取得価格の合計は92,559百万円（前期末比約0.4％の増加）となりました。なお、取得価格に基づく用途別の割合は、住居用不動産58.8%、シニア物件7.0%、その他の用途物件（オフィスビル、商業施設、物流施設及びホテル等）34.2%となっています。また、ボートフォリオ全体の当期末時点の稼働率は、96.2％（前期末95.9％）となっています。
（4）資金調達の概要
本投資法人は、前記1物件の新規物件の取得及び第1個別極度ローン2,859百万円の借換えを目的として、平成19年10月26日にGEリアル・エステート株式会社（以下「GEリアル・エステート」といいます。）から4,200百万円のタームローン（長期借入金）による借入れを行いました。また、同年11月22日に株式会社あおぞら銀行及び株式会社りそな銀行から第2個別極度ローン2,867百万円の借換えを目的として2,800百万円の極度ローン（短期借入金）による借入れを行いました。また、前記1物件の売却に伴い平成19年10月5日付で合計2,013百万円の一部期限前弁済を行いました。これらにより期末時点の借入金の残高は57,074百万円となりました。なお、タームローン（長期借入金）による借入れ（総額49,175百万円）のうち、4,200百万円については固定金利による借入れを行い、想定元本11,350百万円については、今後の金利上昇リスクに対応するため金利スワップの活用により実質金利を固定しています。また、想定元本25,600百万円については、ストライク2.00%（対象金利3ヶ月日本円LIBOR）の金利キャップを購入し、対象金利の上限をヘッジしています。期末の総資産に占める有利子負債比率は56.2％となっています。
(5)楽績及び分配の概要
前記の運用の結果、本投資法人は、当期の実績として営業収益3,571百万円、営業利益1,986百万円、経常利益1,437百万円、当期純利益1,435百万円を計上しました。分配金については、投資法人に係る課税の特例規定（租税特別措置法第67条の15）の適用により、利益分配金相当額が損金算入されることを企図して、投資口1口当たりの分配金が1円未満となる端数部分を除く当期未処分利益の全額を分配することにし、この結果、投資口1口当たりの分配金を15,637円としました。なお、かかる分配金額は、本投資法人が第4期末において税務上の薄管性要件を満たすとの判断に基づくものでや
3.増資等の状況
当期までの発行済投資口総数及び出資総額の増減の状況は、以下のとおりです。
(注1) 1口当たりの発行価格500,000円にて本投資法人が設立されました。 (注2) 1口当たりの発行価格460,000円（発行価額441,600円）にて、上場時取得物件の取得資金等の調達を目的とする公募新投資口を発行いたしました。 (注3) 1口当たりの発行価格434,425円（税税14,118,812,500円）にて、ニュー・ミッション・ファンディングを割当先とする、第三者割当による新交貨口の発行をいたしました。
【投資証券の取引所価格の推移】
本投資法人の投資証券が上場する東京証券取引所不動産投資信託証券市場における期別の最高・最低価格(終価)は以下のとおりです。

4.分配金等の実績
当期（第4期）の分配金につきましては、税制の特例（租税特別措置法第67条の15）の適用により、利益分配金の最大額が損金算入されることを企図して、投資口1口当たりの分配金が1円未満となる端数部分を除く当期未処分利益の全額を分配することとし、この結果、投資口1口当たりの分配金を15,637円としました。

5.今後の運用方針及び対処すべき課題
（1）運用環境の見通し
不動産市況は、都心部における地価上昇が周辺地域へ広がりを見せ、不動産投資信託や不動産ファンドによる物件取得競争が激化してきたものの、昨年後半よりこれらの差調は鈍化しました。サブプライムローン問題、原油等素材価格や建築費の高騰を受け、金融資本市場の支調や景気回復の減速感が見られるなか、東京都心部の優良物件を中心に取引価格は高止まりしていますが、競争力に懸念がある物件を中心に売却の動きも活発化しており、今後は立地・環境・規模・設備等による選別が一層造むものと思われます。
(2)外部成長
本投資法人は、上場後、篇実な資産規模の拡大を行う一方保有資産の入れ替えを図った結果、当該期末の資産規模は約926億円の水準となっており、今後もポートフォリオのクオリティ向上を図りつつ更なる成長を目指します。本資産運用会社は、従来のバイブラインサポート会社からの物件取得に加え、GEリアル・エステートとの間で締結した事業協力契約を通じ、物件取得力の強化を図っています。また地方主要都市部の物件取得も着実に行い、資産の地域分散と収益性の確保を図っています。さらに、シニア物件についても継続的に追加取得し、シニア物件への取組みも一層積極的に行っています。 ー方、建築年数の経過した資産については機会をみて入れ替えるとの方針に基づき、当期中には大塚セントコアビル（売却価格：3,350百万円）を売却しています。
(3)内部成長
本投資法人は、個々の保有資産の特性（立地、建物仕様、賃貸マーケット動向、テナント属性、集客力及び賃料動向等）に巻づき、プロバティ・マネジメント会社との連携を密にし、それぞれに最も適したリーシング活動を実施して稼働率の向上と賃料収入の安定・向上に努めています。また、引き続きプロバティ・マネジメント会社・建物管理会社のサービスの質・仕様内容・コストの定期的なチェックにより、プロパティ・マネジメント会社・建物管理会社の交代を含め運営管理の品質向上とコストの低減に努めています。
(4)財務戦略
本投資法人は、今後の金利上昇に備え、借入金につきましては、必要に応じて金利の固定化を行います。また、リファイナンスリスクを軽減するために、借入先及び返済期日を分散するとともに、有利子負債比率を一定の範囲内にとどめる等適切なレバレッジ管理を行います。なお、本投資法人は、将来的に投資法人債の発行により長期固定金利による資金調達を拡大するために、平成20年3月24日に株式会社格付投資情報センターより発行体格付Aー （格付けの方向性：安定的）を取得しております。平成20年2月29日現在における本投資法人の借入金の残高は57,074百万円となっており、長期借入比率（注1）は69.3％、固定化比率（注2）は27.2％となっています。なお、第9期中に返済予定のタームローンについては、借入金25,600百万円を想定元本とするストライク2.00％（対象金利3ヶ月日本円LIBOR）の金利キャップを購入し、対象金利の上限をヘッジしています。本取引により借入金の合計残高のうち、72.1％が実質固定化されております。 (注1)長崎信入比率とは、長崎信入（返済結録1年期の借入）と短崎信入（返済結録1年以下の借入）の会計のうち、長崎信入の占める割合をいい、小数点第2位を四捨五入して記載しています。なお、1年以内返済予定長期借入金は短期借入として計算しています。 (注2)固定化比率とは、借入金の合計残高のうち、固定金利借入（金利スワップにより金利を固定したものを含む。）の占める割合をいい、小数点第2位を四捨五入して記載しています。
6.決算後に生じた重要な事実
本投資法人において、第4期末（平成20年2月29日）後に生じた重要な事実は以下のとおりです。
資産の譲渡
本投資法人は、決算日以降、以下の資産を譲渡しました。 O-8バロー滝ノ水店(譲渡の概要)譲済資産
：営業収益として不動産等売却益を約210百万円計上する予定です。
O-2上野フジタエステート1

(参考情報)
格付けの取得本投資法人は、資金調達の機動性・多様化を企図して、平成20年3月24日に株式会社格付投資情報センター (R&I)より発行体格付A一（格付けの方向性：安定的）を取得しております。

■投資法人の概況
1.出資の状況

2.投資口に関する事項

3.役員等に関する事項

また、監督役員は上記記載以外の他の法人の役員である場合がありますが、上記を含めていすれも本投資法人と利用関係はありません。
4.資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者
平成20年2月29日現在の資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者は以下のとおりです。
投資法人の運用資産の状況1.不動産投資法人の財産の構成
「資産総額計」の（　）内の数値は、対象資産中に占める実質的に不製産等の保有に相当する部分を記載しています。
2.主要な保有資産
平成20年2月29日現在、本投資法人が保有する主要な資産(期末帳簿価額上位10物件)の概要は以下のとおりです。
(注2)「賃貸可乾面積」は、事務所、広舗及び居宅等の用途に賃貸が可能な面積（共用部分は含みません。）を記載しています。 (注3)「賃貸面積」は、賃貸借契約書に基づく賃貸面積を記載しています。 (注4)「狭奥中」は、将末時点における賃貸可能面積に対して賃貸面積が占める割合を記載しています。 (注5) 「対戦員貸事業収入比率」は、ポートフォリオ全体の賃貸事業収入に対して各物件の賃貸事業収入が占める割合を記載しています。
3.不動産等組入資産明細
平成20年2月29日現在、本投資法人が保有する不動産等は以下のとおりです。
製産研究所、株式会社谷澤総合鑑定所及び森井総合鑑定株式会社の不製産鑑定士が作成した調査報告書等に記載された価格を記載しています。平成20年2月29日現在、本投資法人が保有する不動産等の賃貸事業の状況は以下のとおりです。
(注1) 「テナント総数期末時点」は、1テナントが複数の貸室を貸借している場合、同一物件については1テナントとして、複数の物件にわたる場合には、複数のテナントとする方法で延べテナント数を記載しています。 （注之）「発奥率婚末時点」は、相末時点における賃貸可能面積に対して賃貸面積が占める割合を記載しています。 （注3）「賃貸事業収入期間中」は、各不製産等の当期の賃貸事業収入を記載しています。 (注4)「対殺員貸事業収入比率」は、ポートフォリオ全体の賃貸事業収入に対して各物件の賃貸事業収入が占める割合を記載しています。
4.特定取引の契約額等及び時価の状況表
平成20年2月29日現在、本投資法人における特定取引の契約额及び時価の状況は以下のとおりです。
(注2)当院取引は、金融商品会計基準上の特例処理の要件を満たしておりますので時価は記載しておりません。
5.その他資産の状況
不動産を信託する信託の受益権は、前記「不動産等組入資産明細」に一括して記載しています。平成20年2月29日現在、同機以外に本投資法人が主たる投資対象とする主な特定資産の組入れはありません。
■運用資産の資本的支出
1.資本的支出の予定
既存保有物件に関し、現在計画している改修工事等に伴う資本的支出のうち主なものは以下のとおりです。なお、工事金額には、会計上の費用に区分経理される部分が含まれております。

2.期中の資本的支出
既存保有物件において、当期に行った資本的支出に該当する主な工事の概要は以下のとおりです。当期の資本的支出は158百万円であり、当期費用に区分された修繕費46百万円と合わせて205百万円の工事を実施しております。

3.長期修繕計画のために積み立てた金銭
本投資法人は物件毎に策定している長期修繕計画に基づき、将来の中長期的な大規模修繕工事等の資金支払に充当することを目的として、修繕積立金を期中のキャッシュ・フローの中から以下のとおり積み立てております。
■費用・負債の状況
1.運用等に係る費用明細

(注)「資産運用委託報酬」には、上記記載の金額の他、個々の不動産等の取得妥価に算入した物件取得に係る取得報酬が、第3期は312,652千円、第4期は20,090千円あります。また、物件完却に伴い不動産売却益から控除した譲支報酬が、第3期は29,750千円、第4期は13,400千円あります。
2.借入状況
平成20年2月29日現在における金融機関毎の借入金の状況は以下のとおりです。
（注1）平均利率は、日数による期中加重平均を記載しており、また金利安勢リスクを回避する目的で金利スワップ築引を行った借入金については金利スワップの効果を勘案した加湿平均利率を記載しております。また、小数点第4位を四地五入しています。 （注2）資金使途は主に不動産及び不動産包託受益権の購入資金です。 (注3)平成19年9月21日付で行われた貨付債権の便託譲渡により、借入先はUBSセキュリティーズ-ジャパン-リミテッドより新生便託銀行株式会社となっています。 3.投資法人債該当事項はありません。 ■期中の売買状況
1.不動産等及び資産対応証券等の売買状況等

（注1）「取得価格」は、当該不動産等の取得に努した諸費用（先買購介手数料、公相公認等）を含まない金額（譲渡契約書等に記載された譲渡金額）を記載しています。なお、記載の金額については、百万円未満を四独五入しています。 (注2)「完毕演技」は、陳波価格から帳簿価額及び完毕に係る費用を控除した金額を記載しています。
2.その他の資産の売買状況等
上記不動産等及び資産対応証券等以外の主なその他の資産は、概ね銀行預金又は信託財産内の銀行預金であります。
3.特定資産の価格等の調査
①不動産等

(注1)上記の特定資産の価格等の調査は、新日本医査法人が日本公認会計士協会業種分医査委員会報告第23号「投資信託及び投資法人における特定資産の価格等の調査」に基づき行っています。また、上記の調査価格の性、不動産等の所在、地番その他当該不動産等を特定するために必要な事項にを受領しています。 (注2)「取得価格」は、当該不動産等の取得に要した諸費用（売買媒介手数料、公相公課等）を含まない金額（譲渡契約書等に配載された譲渡金額）を配載していついては、百万円未満を四地五入して②その他該当事項はありません。 4.利害関係人等及び主要株主との取引状況等①取引状況該当事項はありません。 ②支払手数料等の金額該当事項はありません。
5.資産運用会社が営む兼業務に係る当該委託業者との間の取引の状況等
資産運用会社（エルシーピー・リート・アドバイザーズ株式会社）は、第一種金融商品取引業、第二種金融商品取引秦、宅地建物取引秦及び不動産特定共同事秦のいずれの秦務も兼秦しておらず該当する取引はありません。
■経理の状況
1.資産、負債、元本（出資）及び損益の状況等
「貨借対照表」、「損益計算書」、「投資主資本等変動計算書」、「注記表」及び「金銭の分配に係る計算書」をご参照下さい。 2.減価償却額の算定方法の変更該当事項はありません。 3.不動産等の評価方法の変更該当事項はありません。
■その他
1.お知らせ投資法人役員会当期において、本投資法人の役員会で承認された主要な契約の締結・変更等に係る事項はありません。
2.金額及び比率の端数処理
本書では、特に記載のない限り、記載未満の嫦殻について、金額は切捨て、比率は四捨五入により記載していまヤ。画貸借対照表
損益計算書
█投資主資本等変動計算書

■注記表

4.投資主資本等変動計算書に関する注記

6.リースにより使用する固定資産に関する注記

7.関連当事者との取引に関する注記
第4期（自　平成19年9月1日至平成20年2月29日）
（注1）不動産等の譲渡及び資金の借入れについては、市場の実勢に基づいて決定しています。 (±2)取引金額には消費税等が含まれておりません。
(ご参考)第3期(自　平成19年3月1日
至平成19年8月31日)
(注1)不動産等の購入については、市場の実勢に基づいて決定しています。
(注2)取引金額には消費税等が含まれておりません。
（注1）倍託帽酬、仲介手数料は一般の取引条件と同様に決定しています。 （注2）厄託解酬、仲介手数料には、資産計上したものも含めて表示しております。
8. 1口当たり情報に関する注記

■金銭の分配に係る計算書
■監査報告書
独立監査人の監査報告書
エルシーピー投資法人役員会 領中平成20年4月14日新日本監査法人指定社具業務執行社員指定社員業務執行社員当監査法人は、「投資信託及び投資法人に関する法律」第130条の規定に基づき、エルシービー投資法人の平成19年9月1日から平成20年2月29日までの第4期営業期間の計算書類、すなわち、貨借対照表、損益計算書、投資主資本等変動計算書及び注記表、資産運用報告及び金銭の分配に係る計算書並びにこれらの附属明律書（資産運用報告及びその附属明細書については、会計に関する部分に限る。)について監査を行った。なお、資産運用報告及び附属明細書について監査の対象とした会計に関する部分は、資産運用報告及び附属明細書に記載されている事項のうち会計候簿の記録に基づく記載部分である。この計算書類、資産運用報告及び金銭の分配に係る計算書並びにこれらの附属明細書の作成責任は経営者にあり、当監査法人の責任は独立の立場から計算書類、資産運用報告及び金銭の分配に係る計算書並びにこれらの附属明細書に対する意見を悉明することにある。当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監査の基準は、当監査法人に計算書類、資産運用報告及び金銭の分配に係る計算書並びにこれらの附属明細書に重要な虚偽の表示がないかどうかの合理的な保証を得ることを求めている。監査は、鉄査を基礎として行われ、経営者が採用した会計方針及びその適用方法並びに経営者によって行われた見積りの評価も含め全体としての計算書類、資産運用報告及び金銭の分配に係る計算書並びにこれらの附属明細書の表示を検討することを含んでいる。当監査法人は、監査の結果として意見表明のための合理的な基礎を得たと判断している。当監査法人は、上記の計算書類、資産運用報告及び金銭の分配に係る計算書並びにこれらの附属明細書(資産運用報告及びその附属明細書については、会計に関する部分に限る。）が、法令及び規約に従い、当該計算書類、資産運用報告及び金銭の分配に係る計算書並びにこれらの附属明細書に係る期間の財産及び損益の状況をすべての重要な点において適正に表示していると認める。投資法人と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。以F ■キャッシュ・フロ一計算書（参考情報）
(社)キャッシュ・フロー計算書は、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則」（昭和38年大蔵省令第59号）に基づき作成し、参考情報として添付しこのキャッシュ・フロー計算書及び注記事項は、投稿法第１30条の規定に基づく会計監査人の監査対象でないため、会計監査人の監査は受けていません。
〔注記事項〕（参考情報）
1.重要な会計方針に係る事項に関する注記

2.キャッシュ・フロー計算書に関する注記

█投資主インフォメーション年間スケジュール
投資主メモ
■決
ß
現
日：毎年2月末日・毎年8月末日会： 2年に1回以上開催資総主■投■分配金支払確定基準日：毎年2月末日・毎年8月末日■上場金融商品取引所:東京証券取引所(銘柄コード:8980) ■公　告　掲　載　新　関：日本経済新聞■投賞主名簿等管理人：東京都港区芝三丁目33番1号 中央三井信託銀行株式会社取扱所： 〒168-0063 東京都杉並区和泉二丁目8番4号中央三井信託銀行株式会社■同　事　務証券代行事務センター　電話0120-78-2031 (フリーダイヤル) ■同용次所：中央三井信託銀行株式会社本店及び全国各支店日本証券代行株式会社　本店及び全国各支店
■住所等の変更手続きについて
住所、氏名、届出印等の変更につきましては、保管振替制度を利用され、お手元に投資証券がない方は、お取引証券会社にお申し出下さい。お手元に投資証券をお持ちの方は、中央三井信託銀行株式会社　証券代行部へご連絡下さい。
■分配金の受取について
[分配金]は[分配金領収証]をお近くのゆうちょ銀行・郵便局にお持ちいただくことでお受取いただけます。受取期間を過ぎた場合は、「分配金領収証」表面に受取方法を指定し、中央三井信託銀行株式会社　証券代行部へご郵送いただくか、同銀行の本支店窓口にてお受取下さい。また、今後の分配金に関して、銀行振込のご指定等の手続きをご希望の方は中央三井信託銀行株式会社　延券代行部へご連絡下さい。 (受付フリーダイヤル0120-78-2031)
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