平成23年11月期　決算短信（REIT)
平成24年1月18日上場取引所東URL  http://www.united-reit.co.jp TEL 03-5402-3680 (百万円未満切捨て)
1．平成23年11月期の運用、資産の状況（平成23年6月1日～平成23年11月30日)分配金の支払原資は、当期純利益に配当積立金取崩額を加算した後の金額となり、それぞれ「当期純利益」とは異なります。 (注2 )配当性向については小数点第1位未満を切捨てにより表示しています。
2．平成24年5月期（平成23年12月1日～平成24年5月31日）及び平成24年11月期（平成24年6月1日～平成24年11月30日）の運用状況の予想
(注)平成24年５月期及び平成24年11月期の分配金については、配当積立金を取り崩し分配する予定です。 3.その他（1）会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示①会計基準等の改正に伴う変更無② ①以外の会計方針の変更無示③会計上の見積りの変更単④修正再表示単（2）発行済投資口数①期末発行済投資口数（自己投資口を含む） ②期末自己投資口数
(注) １口当たり当期純利益の算定の基礎となる投資口数については、23ページ「１口当たり情報に関する注記」をご覧ください。 （３）金額及び比率の端数処理本書では、特に記載のない限り、記載未満の端数について、金額は切捨て、比率は小数点以下第２位を四捨五入により記載しています。
※　運用状況の予想の適切な利用に関する説明、その他特記事項
•本資料に記載されている運用状況の予想等の将来に関する記述は、一定の前提条件の下に算出した現時点のものであり、今後の不動産等の取得又は売却、不動産市場等の推移、本投資法人を取り巻くその他の状況の変化等により、実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、１口当たり分配金及び１口当たり利益超過分配金は変動する可能性があります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。前提条件の詳細については、後記10ページ記載の「平成24年５月期(第17期：平成23年12月1日～平成24年5月31日）及び平成24年11月期（第18期：平成24年6月1日～平成24年11月30日）の運用状況予想の前提条件」をご参照ください。
1.投資法人の関係法人
投資法人の仕組み本投資法人の仕組みの詳細については、後記47ページ「投資法人の関係法人」をご参照ください。
2.運用方針及び運用状況
( 1 )  運用方針
最近の有価証券報告書（平成23年８月31日提出）における「投資方針」、「投資対象」、 「分配方針」及び「投資制限」から重要な変更がないため開示を省略します。 （２） 運用状況①　当期の概況(1)　投資法人の主な推移本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（以下「投信法」といいます。）に基づき、平成15年11月4日に設立され、同年12月22日に東京証券取引所不動産投資信託証券市場（J-REIT市場）に上場しました（銘柄コード8960）。本投資法人では、中長期にわたり安定した収益性を確保しうる不動産を、「本源的価値」を有する不動産と定義しており、「用途」と「投資地域」（注）を限定しない、分散が図られた総合型ポートフォリオを目指すという投資方針の総合型REITとして、幅広い投資対象の中から個別不動産の「本源的価値」を見極めつつ厳選した物件に投資することにより、中長期的に安定した収益の確保を図ってきており、第１期（平成16年５月期）より第15期（平成23年5月期）まで15回の利益分配を行ってまいりました。平成22年12月1日には日本コマーシャル投資法人（以下「NCI」といいます。）を吸収合併（以下「本合併」といいます。）し、資産規模において J-REIT 市場全体で第４位、総合型不動産投資法人（REIT）としては業界で最大級の規模となりました（いずれも平成23年11月30日現在）。平成23年5月23日には、新投資口の発行を決議し、募集による新投資口640, 000口についての約565億円の払込みは同年６月８日に完了しました。また、SMBC日興証券株式会社を割当先とする第三者割当増資による新投資口の発行分（12,064ロ）についても同年７月６日に10億円強の払込みが完了しております（以下、上記募集と第三者割当の双方による新投資口発行を「本募集」といいます。）。本募集による手取金により、新たに4件（取得価格総額20,840百万円）の資産を取得する一方、NCIから承継していた借入金の一部について期限前弁済を実施しました。 (注) 「用途」 ：商楽施設、オフィスピル、ホテル、住居及びその他「投資地域」 ：首都圏並びに政令指定都市をはじめとする全国の主要都市及びそれぞれの周辺部
( p )
投資環境と運用実績
A.投資環境平成23年3月11日に発生した東北地方太平洋沖地震及びそれに伴う津波の発生等（以下、総称して「本震災」といいます。）は、東北地方及び首都圏を中心に日本経済に甚大な影響を与えました。その後のサプライチェーンの回復や、消費マインドの改善などにより、徐々に持ち直しの兆しも見られるものの、欧州諸国の政府債務問題、円高の進行、タイの水害等の事象が相次いで発生し、日本経済の先行き不透明感が払拭される状況には至っておりません。また、個人に目を転じますと、完全失業率が高水準で推移するなど雇用情勢は依然として厳しい状況が続いており、持続的な物価の下落（デフレ）傾向も続いており、消費マインドの顕著な改善は見られません。不動産売買市場については、資金調達環境の改善や不動産価格の調整等により売買事例はあまり多くはありませんが、少数ながらも大型の不動産取引が実行されるなど、一部で
は市況回復の兆しも見られます。
また、不動産賃貸市場に目を転じてみますと、商業施設に関しては、消費者の嗜好の変化や時代に合ったマーケティング戦略等により、売上が好調な小売業等もありますが、あくまで一部の企業にとどまり、個人消費の回復、ひいては売上の本格的な回復にはまだ至っておりません。オフィスビルに関しては、オフィスの拡張・拡大という設備投資を積極的に行う状況にはなく、また新築の大型ビルの多数供給も予定されることから、空室率は改善には至っておりません。オフィスビルのうち、都心部を中心とした大規模かつ十分な性能の確保されたいわゆるクラスＡビルにおいても、高水準の新規入居賃料及び稼働率の維持が難しい状況が続いており、また地方においては、地場景気の回復力の弱さもあり、首都圏に比して更に市況は低迷しております。ホテルに関しては、本農災直後、海外からの訪日客や国内出張・旅行の減少により、特に首都圏に所在するホテルの客室稼働率が一時的に低迷しました。ただし、足元の客室稼働率は、本震災以前の水準にまで回復してきており、徐々に改善の兆しが見られます。住居に関しては、個人の生活の根源となる「住居」への需要は安定して存在することから、賃貸住居へのニーズは引き続き根強いものがあり、稼働率及び賃料水準はほぼ横ばいとなっております。しかしながら、長引く景気低迷によって給与所得者の家賃負担能力は低下しており、特に高額な賃料の賃貸マンションに関しては賃料水準及び稼働率は低下したままの状態が続いております。本投資法人では、本募集による４物件の取得に加え、新たに下表記載の２物件（取得価格総額10,250百万円）を取得するとともに保有物件の一部追加取得（藤和浜松町ビル）
(注2)取得価格は、各取得物件の取得に係る売買契約にそれぞれ記載された売買価格に基づき記載しています。また、取得経費、固定資産税・都市計画税及び消費税等を含まない金額を記載しています。その一方で、NCIから承継した物件（以下「旧NCI物件」といいます。）のうち２物件(アルボーレ天神（売却価格850百万円）及びパシフィックマークス目白（売却価格1, 245百万円）、売却価格総額2, 095百万円）の売却を行いました。
C.現ポートフォリオ構成
以上の新規物件の取得と物件売却（物件の入れ替え）の結果、平成23年11月30日現在において、本投資法人が保有する物件は、商業施設24件、オフィスビル35件、商業施設とオフィスビルの複合施設１件、ホテル５件、オフィスビルとホテルの複合施設１件、住居23件及びその他1件の合計90件（取得価格の総額416, 744百万円）であり、また、総賃貸可能面積も852,455.43 ㎡ (257,867.76坪)から903,322.07 ㎡ (273,254.92坪)となり、テナント総数は期初の1, 216から1, 434となりました。また、本投資法人は、当期においても引き続き保有物件の管理・運用面を中心に資産の質の向上に注力し、比較的安定した稼働率を確保しました。当期中における各月末時点におけるポートフォリオ全体の稼働率は、96.1％から96.5％の間で推移し、当期末では96.2%となっております。
(^)　資金調達の概要
当期においては、平成23年６月に、本募集による手取金を充当し、NCIから承継した借入金（ファシリティ40号（トランシェA）：借入残高38, 658百万円）の一部期限前弁済（34,300百万円）を行うとともに、返済期限が到来した長期借入金の返済資金として長期借入金（8, 700百万円）の借入れを行いました。その後、同年７月に長期借入金（3,400百万円）及び本募集による手取金を充当し、ファシリティ40号(トランシェA）の残額（4, 358百万円）全てについても期限前弁済を行い、当該借入金を完済いたし#した。また、同年９月に返済期限が到来した借入金の返済資金として長期借入金（4, 700百万円）の借入れを、同年10月には特定資産の取得資金として長期借入金（総額11, 100百万円）の借入れを行いました。これらの結果、本投資法人の平成23年11月30日現在の借入金残高は総額161,076百万円（前期末比24,086百万円減）、うち短期借入金はなく（前期末比増減なし）、１年内返済予定の長期借入金は32,941百万円（前期末比1,352百万円増）、長期借入金は128, 135百万円（前期末比25, 439百万円減）、また、投資法人債発行残高は 52, 000 百万円（前期末比増減なし）であり、うち１年内償還予定の投資法人債は17, 000百万円となりました（前期末比増減なし）。

(ﾆ）　当期の業績及び分配の概要
上記の運用の結果、当期の実績として不動産等売却益を含む営業収益15,552百万円(前期比4. 3％増）、不動産賃貸事業利益8, 572百万円（前期比1. 1％増）、不動産等売却損、資産運用報酬、資産保管及び事務委託コスト等の経費控除後の営業利益は7, 027百万円（前期比0.7%減）となり、借入金及び投資法人債に係る利息等の要因を反映した後の経常利益は4,650百万円（前期比7.7％増）、当期純利益は4,649百万円（前期比72.0%減）となりました。当期の分配金については、租税特別措置法第67条の15の適用及び配当積立金の活用により、当期未処分利益4, 650百万円に、配当積立金取崩額1, 133百万円を加算した5, 784百万円を利益分配金として分配することとし、投資口１口当たりの分配金は2, 750円となりました。本投資法人では、今後とも分配金水準に留意しつつ、中長期的観点に立ったポートフォリオの戦略的運営と成長の観点より、配当積立金の有効活用を図っていきたいと考えております。
②　次期の見通し
（イ）運用全般に関する見通し本震災後の復興需要により、国内の設備投資は緩やかに増加していますが、個人消費は、現状の水準で推移することが見込まれます。さらには、欧州諸国の財政問題や円高に加え、タイの洪水被害による本邦製造業への影響も懸念され、日本経済は依然として不透明な環境下にあると考えられます。うした経済環境を反映して、わが国の不動産売買市場においては、一部に回復の兆しは見られるものの、急激な改善は見込めない状況にあります。また、不動産賃貸市場においては、空室率の上昇や空室期間の長期化等に明確な改善の兆しが見られず、引き続き慎重な運営が求められる状況にあります。このような環境下においては、今後とも不動産投資・運用においてはテナントとの良好なリレーションシップの維持・向上やマーケット状況にあわせた適切な賃料設定等、柔軟かつ慎重な対応が必要と認識しております。これに加えて、金融機関との関係の維持・強化、IR活動を通じた市場への情報発信等も重要な課題と考えております。
新規物件取得（外部成長）について
( p )
本投資法人は、本合併及び本募集等による資産規模の拡大を実現いたしましたが、外部成長は依然として重要な課題であると認識しております。本投資法人は中長期にわたり安定的な収益を確保しうるポートフォリオを構築するために、メインスポンサーである丸紅株式会社を含めた広範なネットワークを最大限に活用しつつ、既存のポートフォリオをも勘案し、市場動向を的確に把握しつつ「不動産の本源的価値」を見極めた上、優良物件を厳選するとの方針の下、最適なポートフォリオ構築を図ってまいります。併せて、長期的展望の下、戦略的かつ機動的なポートフォリオの入替も実施していく予定です。
(^)
管理運営（内部成長）について
本投資法人は、本合併に伴うシナジー効果の発揮を図り、安定的な内部成長に努めてまいります。特に、合併により承継した旧NCI物件については、稼働率や収益性において見劣りする面もあり、その改善に注力していく方針です。また、テナント満足度向上に繋がる維持補修工事の前倒しでの実施、建物管理及びサービスの質の向上等による、テナント満足度アップを目指すとともに、賃貸市場動向の調査・分析を踏まえたリーシング活動の実施による稼働率や貨料水準の維持・向上、更にはコスト削減等の不断の努力を通じて、既存物件の収益性向上を図ってまいります。
(=)
財務戦略について
本投資法人は、LTV（注）の上限は60%を目途とし、実務上の運用にあたっては、より保守的に50%をLTVの水準の目安とした運用を行ってまいりました。前述のとおり、本募集により本投資法人は自己資本の増強及び有利子負債の削減を実現しており、財務体質が改善いたしました。今後とも、長期・固定金利ベースでの資金調達を原則としつつ、借入金の返済期限の長期化・分散化、コミットメントラインの設定による流動性の確保等、強固で安定的な財務体質の構築を図り、併せて金融コストの削減にも努めてまいります。 （注）LTV＝有利子負債（投資法人債含む）残高／資産総額（総資産＋期末鑑定評価額－期末締価）
(ﾎ)　運用状況の見通し
A.決算後に生じた重要な事実
投資法人債の発行本投資法人は、平成23年12月20日に返済期限が到来した借入金の返済資金調達を目的として、平成23年11月24日に開催した本投資法人役員会での承認に基づき、平成23年12月2日付で第５回無担保投資法人債70億円（以下「第５回債」といいます。）及び第６回無担保投資法人債30億円（以下「第６回債」といいます。）の発行を決定し、第５回債を平成23年12月16日付、第６回債を同年12月9日付で発行し、それぞれ払込が完了しました。当該各投資法人債の概要は、以下のとおりです。

：既存借入金の返済資金
第６回無担保投資法人債

B.運用状況の見通し
平成24年5月期（第17期：平成23年12月1日～平成24年5月31日）及び平成24年11月期（第18期：平成24年6月1日～平成24年11月30日）の運用状況については、以下のとおりと見込んでいます。平成24年５月期及び平成24年11月期の運用状況の見通しの前提条件については、後記10ページ記載の「平成24年5月期（第17期：平成23年12月1日～平成24年5月31日）及び平成24年11月期（第18期：平成24年6月1日〜平成24年11月30日）の運用状況予想の前提条件」をご参照ください。
(注)上記予想は一定の前提条件の下に算出した現時点のものであり、今後の不動産等の取得又は売却、不動産市場等の推移、本投資法人を取り巻くその他の状況の変化等により、実際の営業収盆、営業利益、経常利益、当期純利益、１口当たり分配金及び１口当たり利益超過分配金は変動する可能性があります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。
③　参考情報
1.返済資金の調達及び既存借入金の返済a. 平成23年12月20日付にて、返済期限が到来した長期借入金の返済資金調達を目的として、以下のとおり資金の借入れを行いました。タームローン38借入先借入金額利率（注）借入実行日返済方法返済期日摘要:  三菱UFJ信託銀行株式会社:  2,000百万円: 基準金利(全銀協1ヶ月日本円TIBOR) +0.45% : 平成23年12月20日:元本返済期日に未払元本一括弁済する。 : 平成28年12月20日：無担保・無保証(注) ・利払期日は平成24年1月20日を初回として、以降毎月20日（但し、同日が営業日でない場合は翌當棄日）並びに元本返済期日です。 •利払期日に支払う利息の計算期間に適用する基準金利（全銀協1ヶ月日本円TIBOR)は、直前の利払期日の２當棄日前に決定します。 •基準金利(全銀協１ヶ月日本円TIBOR)については、全国銀行協会のホームベージhttp://www.zenginkyo.or.jp/tibor/にてご確認いただけます。 b.平成23年12月20日付にて、上記a.記載の借入金（タームローン38：2, 000百万円）並びに第５回債及び第６回債の発行による手取金を充当し、以下の借入金を返済
資産の取得及び取得資金の調達a. 平成23年12月26日付にて、下記b.記載の借入金により、不動産を信託する信託
（注２）取得価格は、取得物件の取得に係る売買契約に記載された売買価格に基づき記載しています。また、取得経費、固定資産税・都市計面税及び消費税等を含まない金額を記載しています。 b.上記a.記載の資産の取得資金として、以下のとおり資金の借入れを行いました。タームローン39借入先借入金額利率（注）借入実行日返済方法返済期日摘要:農林中央金庫、株式会社みずほコーポレート銀行:  4, 500百万円: 基準金利(全銀協1ヶ月日本円TIBOR) +0.45% : 平成23年12月26日：元本返済期日に未払元本一括弁済する。 : 平成28年12月20日：無担保・無保証(注)  ・利払期日は平成24年1月20日を初回として、以降毎月20日（但し、同日が営業日でない場合は翌當楽日）並びに元本返済期日です。 •利払期日に支払う利息の計算期間に適用する基準金利（全銀協１ヶ月日本円TIBOR)は、直前の利払期日の２営業日前に決定します。 ・基準金利(全銀協１ヶ月日本円TIBOR)については、全国銀行協会のホームページhttp://www.zenginkyo.or.jp/tibor/にてご確認いただけます。
3. 資産（匿名組合出資持分）の取得
平成23年12月26日付にて、以下の資産（匿名組合出資持分）を取得しました。取得の概要①　取　得　資　産　：不動産を信託する信託の受益権を運用資産とする匿名組合出資持分(2)資　産　名　称：合同会社吉祥寺YCMファンディング　匿名組合出資持分

4.訴訟等について
本合併に際し、NCIの投資主６名から本投資法人に対して投信法に基づく投資口の買取請求権が行使され、NCIの投資口13, 881口につき、当該各投資主との間で、東京地方裁判所において投資口買取価格決定申立事件（以下「本事件」といいます。）が係属しておりますが、前期（平成23年5月期）において、１名（対象口数100口）と和解が成立しており、本書の日付現在、５名（対象口数13, 781ロ）との間で、本事件が係属しております。

(3)投資リスク
最近の有価証券報告書（平成23年8月31日提出）の「第一部ファンド情報第１ファンドの状況 3投資リスク」記載のリスクに加えて、下記記載のリスクが、本投資証券又は本投資法人債券への投資に関してのリスク要因となる可能性があります。
匿名組合出資持分への投資に関するリスク
本投資法人は規約に基づき、不動産に関する匿名組合出資持分への投資を行うことがあります。本投資法人が投資するかかる匿名組合では、本投資法人の出資金を営業者が不動産等に投資しますが、当該不動産等に係る収益が悪化した場合や当該不動産等の価値が下落した場合等には、本投資法人が匿名組合員として得られる分配金や元本の償還金額等が減少し、その結果、本投資法人が営業者に出資した金額を回収できない等の損害を被る可能性があります。また、匿名組合出資持分については契約上譲渡が制限されていることがあり、又は確立された流通市場が存在しないため、その流動性が低く、本投資法人が譲渡を意図しても、適切な時期及び価格で譲渡することが困難となる可能性があります。その他は、最近の有価証券報告書（平成23年８月31日提出）における「第一部ファンド情報第１ファンドの状況３投資リスク」から重要な変更はありません。
3.財務諸表

（６）継続企業の前提に関する注記
該当事項はありません。当期(自平成23年６月１日至平成23年11月30日)
消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。ただし、固定資産等に係る控除対象外消費税は個々の資産の取得原価に算入しています。
( 8 )追加情報
当期(自平成23年６月１日至平成23年11月30日)会計上の変更及び誤謬の訂正に関する会計基準当会計期間の期首以後に行われる会計上の変更及び過去の誤謬の訂正より、 「会計上の変更及び誤謬の訂正に関する会計基準」（企業会計基準第24号平成21年12月4日）及び「会計上の変更及び誤謬の訂正に関する会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第24号平成21年12月4日）を適用しています。
（9）財務諸表に関する注記事項
(開示の省略)
貸借対照表、キャッシュ・フロー計算書、リース取引、金融商品、有価証券、デリバティプ取引、退職給付、持分法損益等、関連当事者との取引、セグメント情報等及び資産除去債務に関する注記事項については、決算短信における開示の必要性が大きくないと考えられるため開示を省略します。
見込まれる一時差異等に係る繰延税金資産及び繰延税金負債の計算に使用する法定実効税率は36.59%に、平成27年４月１日以後開始する会計期間において解消が見込まれる一時差異等に係る繰延税金資産及び繰延税金負債の計算に使用する法定実効税率は34.16%にそれぞれ変更されます。なお、当該変更による影響はありません。
(賃貸等不動産に関する注記)

る平成23年５月31日現在の貸借対照表計上額、当期増減額及び時価は、次のとおりです。る平成23年11月30日現在の貸借対照表計上額、当期増減額及び時価は、次のとおりです。
投資法人との合併に伴う不動産等（37物件、 168,845,000千円）の受入れ及び当期の資本的支出(906,449千円)によるものであり、主な減少額はパシフィーク天神（1,578,083千円）の譲渡及び減価償却費(2, 737, 020千円）によるものです。 (注３)当期末の時価は、本投資法人の規約に定める資産評価の方法及び基準並びに社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価額を記載しています。なお、賃貸等不動産に関する当期における損益は、 「損益計算書に関する注記」をご参照ください。分所有物件の追加取得（合計32, 711, 036千円）並びに当閉の資本的支出（1,261,821千円）によるものであり、主な減少額は２物件の譲渡（1, 972, 806千円）及び減価償却費（2, 934, 277千円）並びに既存資産の除却等によるものです。 (注３)当期末の時価は、本投資法人の規約に定める資産評価の方法及び基準並びに社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価額を記載しています。なお、賃貸等不動産に関する当期における損益は、 「損益計算書に関する注記」をご参照ください。

(10)発行済投資口数の増減

た(注2)  1口当たり445,566円にて、物件の取得資金の調達を目的として第三者割当により新投資口を発行しました。 (注3)投資口１口につき６口の投資口分割を行いました。 (注4 ) 本投資法人を吸収合併存統法人とし、NCIを吸収合併消滅法人とする、投信法第147条に基づく吸収合併を行いました。当鼓吸収合併によりNCIの投資口１口に対して、本投資法人の投資口分割後の投資口１口を割当交付しました（NCIの本合併前投資口数257,400口から、投資口買取請求が行われた13,881口を除きます。）。 (注5） １口当たり91, 162円（引受価額88, 357円）にて、物件の取得資金及び借入金の返済資金の調達を目的として公募により新投資口を発行しました。 (注6)  1口当たり88,357円にて、借入金の返済資金の調達を目的として第三者割当により新投資口を発行しました。
4.役員の異動
( 1 )投資法人の役員本投資法人の仮監督役員であった秋山正明は、平成23年８月31日開催の第６回投資主総会において、監督役員として選任されました。
また、執行役員が欠けた場合又は法令に定める員数を欠くことになる場合に備え、第６回投資主総会において、補欠執行役員として、阿部久三が選任されています。阿部久三は、本資産運用会社の代表取締役です。本書の日付現在における本投資法人の役員は以下のとおりです。

（2）本資産運用会社の役員
平成23年7月27日付で、本資産運用会社の取締役であった商田裕之の退任に伴い、同日付で上田修太郎が新たな取締役として就任しました。
また、平成23年10月31日付で、本資産運用会社の取締役であった及川健一郎が退任し、平成23年11月1日付で宰田哲男が新たな取締役として就任しました。
ストメント・オフィサーに就任しています。本書の日付現在における本資産運用会社の役員は以下のとおりです。阿部久三平澤　順宰田　哲男田口美一藤田　飯上田修太郎深谷
まれていません。 (注2) 首都圏とは、１都７県（東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、茨城県、群馬県、栃木県及び山梨県）を指します。 (注３)東京都心６区とは、千代田区、港区、中央区、新宿区、渋谷区及び品川区を指します。 (注4 ) 東京23区とは、東京都内23区から東京都心6区を除いた地域を指します。 (注5 ) 首都圏地域とは、首都圏から東京都内23区を除いた地域を指します。 (注6 ) 当該国債証券は、平成22年12月1日付でNCIと合併したことにより承継したものです。

（2）投資不動産物件
平成23年11月30日現在において、本投資法人は不動産のほか、不動産信託受益権（かかる不動産信託受益権の信託財産である不動産を以下「信託不動産」といい、不動産と信託不動産を併せて「不動産等資産」といいます。）を保有しています。このため、参照の便宜上、不動産に加えて信託不動産についても本項に含めて記載しています。
①　不動産等資産の概要
不動産等資産の概要1
不動産等資産の所在地、敷地面積、延床面積、構造・階数、建築年月、所有形態及び担保設定の
ユナイテッド・アーバン投資法人(8960) 平成23年11月期決算短信
ユナイテッド・アーバン投資法人(8960) 平成23年11月期決算短信

不動産等資産の概要2
不動産等資産の取得価格、期末帳簿価額、期末評価額、テナント数、賃貸可能面積、賃貸契約面積及び稼働率は、以下のとおりです。
ユナイテッド・アーバン投資法人(8960) 平成23年11月期決算短信
ユナイテッド・アーバン投資法人(8960) 平成23年11月期決算短信

不動産等資産の概要3
不動産等資産の用途、年間貸料総額、預り敷金・保証金、地震リスク分析における予想最大損失
ユナイテッド・アーバン投資法人(8960) 平成23年11月期決算短信
(注9)
②　個別不動産等資産の収益状況不動産等資産の平成23年11月期（第16期：平成23年6月1日～平成23年11月30日）中における個別の収益状況は以下のとおりです。金額は、千円未満を切り捨てて記載しています。そのため、記載されている金額を足し合わせても合計値とは必ずしも一致していませh。なお、「減価償却費控除前利益（NOI）」とは、個別物件毎の不動産賃貸事業損益に減価償
ユナイテッド・アーバン投資法人(8960) 平成23年11月期決算短信
(注1 )本物件は、平成23年10月21日付で「イオンモール宇城バリュー」から「イオンモール宇城」に名称変更しています。 (注2）賃貸借契約を締結したテナントより賃料収入等を開示することにつき同意を得られていないことから、やむを得ない事惰により開示できない場合として、記載していません。 (注３)本物件は、平成23年9月30日付で売却しました。 (注４)本物件は、平成23年6月24日付で「バシフィックマークス築地」から「UUR築地ビル」に名称変更しています。 (注5 )本物件は、平成23年9月1日付で売却しました。 (注6 )本物件は、平成23年11月8日付で「太平洋セメント蘇我寮」から「UURコート千葉蘇我」に名称変更しています。
（３） 運用資産の資本的支出
①　資本的支出の予定
本投資法人が運用する不動産等資産に関し、平成23年11月30日現在計画されている改修等に伴う資本的支出の予定額のうち、主要なものは以下のとおりです。なお、工事予定金額
②　期中に行った資本的支出本投資法人が当期中に不動産等資産に対して実施した資本的支出の額は以下のとおりです。当期における資本的支出は1,261百万円であり、当期費用に区分された修繕費240百万円と
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（4）テナントに関する情報
積相当の数値、施行床面積相当の数値又はプロバティ・マネジメント会社作成の管理運営報告書若しくは月次報告書に記載されている教偵等を根拠としています。また、貨料保証がないマスター・リース契約の場合は、本投資法人又は信託受託者が締結しているテナントベースではなく、実際に建物等を貨借し使用しているエンドテナントベースで集計していまtr (注2 )平成23年11月30日現在有効な契約上の月額貨料（貸宝貨料及び共益費合計）を12倍して千円未満を切捨てして記載しています。このため、本表記載の金額と、実際の年間貨料収入の総額とは必ずしも一致しません。 (注3)平成23年10月21日付で、「イオンモール宇城バリュー」から「イオンモール宇城」に名称を変更しています。 (注４) 貧貸借契約を締結したテナントより貨料収入を開示することにつき同意を得られていないことから、やむを得ない事情により開示できない場合として、記載していません。 (注5 ) 複数の賃貸借契約を締結しているため、代表的な賃貸借契約の終了時期を記載しています。 (注6 )当該テナントより貨貨借契約の解約の申入れを受け、本テナントと協議を行った結果、平成24年6月末日で中途解約する旨の解約合意書を、平成23年12月19日付で締結しています。投資法人の関係法人（「１.投資法人の関係法人」の参考資料)
すが、当該投資法人債は、社債等の振替に関する法律附則第28条第1項に基づき振替投資法人債（以下「本特例投資法人債」といいます。）とみなされましたので、当該業務は本書の日付現在、実質的には存在していません。なお、住友信託銀行株式会社については、引き続き、投資法人債管理業務、財務代理人業務、発行代理人・支払代理人事務（本物例投資法人債に係るものも含みます。）を委託しています。 (注2)  本合併に伴い、NCIより承継した投資法人債です。