モーターボート競走公益資金による別日本船船振興会の補助事業家屋評価に関する調査研究標準非木造住宅の再建築費等に関する調査研究平成2,年年3,月黙凤資産評価システム研究センター. seen to the real ware witteen to the work on to a is -  s o r e n ' . .  to see . . Common . . . . : . .  A . . . . .. . the status of the status only and , the status of the status on to the status of the status of the status of the
財団法人　資産評価システム研究センターは、適切な地域政策の樹立に資するため、地域の資産の状況及びその評価の方法に関する調査研究等の事業を実施することを目的として、昭和53年5月に発足しました。爾来、当評価センターにおける調査研究は、資産評価の基礎理論及び地方公共団体等における資産評価技法の両面にわたって、毎年度、学識経験者及び自治省並びに地方公共団体等の関係者をもって構成する資産評価システム、土地、家屋及び償却資産の各部門ごとの研究委員会において行われ、その成果は、会員である地方公共団体等に配付してきたところであります。家屋研究委員会においては、本年度の調査研究のテーマとしては　①標準非木造住宅の再建築費等に関する調査研究　②建築費に係る部分別(屋根、基礎、柱等）労務量等に関する調査研究（木造）の2項目といたしましたが、本報告書は、上記①の調査研究に属するもので、全国主要都市における非木造の共同住宅（鉄筋コンクリート造）を対象に、標準的な共同住宅の構造、様式、型式、規模、使用資材等及び建築価格等について、都市間の地域差の状況を把握する等の調査研究を行いました。この程、その調査研究の成果をとりまとめ、ここに、公表する運びとなりましたが、この機会に、熱心にご研究、ご審議いただきました研究員各位並びに実地調査に当って種々ご協力を賜わりました地方公共団体関係者各位に心から感謝申しあげます。なお、当評価センターは、今後とも、所期の目的にそって、事業内容の充実のためさらに努力を慎注する所存でありますが、地方公共団体をはじめ関係団体の皆様の一層のご指導、ご援助をお願い申しあげます。最後に、この調査研究事業は、モーターボート競争公益資金による財団法人　日本船舶振興会の補助金の交付を受けて実施したものであり、改めて深く感謝の意を表するものであります。平成2年3月財団法人　資産評価システム研究センター ed親氏植理事長start to the program or and oその他の第1 1  , 2 201年   11月(1984) / T ing progression or seem en absolutes s the poster or seem ( 201 ) s  sey  3 -  4 -  4 - . t to the state of the state or and status , start to see shop only and the sin of " - and the status of somsor were and the status s  100 - 100 Check And Liston Mages (201 . order to the constitute of the character ons t p or to see  or  or  or  or  and  or the state of the state the state the state to see ing the character to succur   /  .   o and the status on the can bot the stat fore, screen the consel and the s of the status of be key at a since an el
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Historics seem of the . .  13   1 https://www.conservations.con/in/conservations/conservations/instractions/instractions/ the s
究　組
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家　屋　研　究　委　具　会

なお、岩波忠夫及び成瀬宜孝両委員は、それぞれ谷口恒夫及び小川徽袷両委員が途中辞任されたことに伴い、その後任として委嘱された。

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I
調査研究の目的等
1 
的
再建築価格は、家屋の価格の構成要菜として基本的なものであり、その評価の方式化も比較的容易であるため、地方税（固定資産税及び不動産取得税）における家屋の評価においても再建築価格を基準とする評価方法が採用されているところである。当センターでは、専ら地方公共団体における評価実務の参考に供するため昭和60年度から非木造の共同住宅（鉄筋コンクリート造（以下、ＲＣ造と表記する。)）を対象として全国主要都市における建築費の実態、建築費と再建築価格を基準とした評価額との相関関係等について調査研究を行ってきたところであり、平成元年度においても引き続き同様の調査研究を行うこととしたものである。なお、この調査研究の主な目的は次のとおりである。 ①　全国主要都市における標準的な共同住宅（ＲＣ造）の建築価額を把握すること。 ②　標準的な共同住宅（ＲＣ造）の構造、様式、形状、規模、使用資材及びその施工の状況を把握するとともに、その地域差を明らかにすること。 ③　標準的な共同住宅（ＲＣ造）に係る建築価額とその部分別の割合について、全国主要都市間の地域差の状況を把握すること。
2    調査方法
(1)　海路この調査は、原則として昭和63年中に建築された共同住宅（ＲＣ造）で、その態様が中庸である家屋を、各調査対象都市から各1棟抽出し、調査・分析することにより、地域差等を統計的に推定しようとするものである。 (2)　調査対象家屋①　用途・構造R C造共同住宅（昭和63年中に新築されたもので、パネル式工法以外のもの。) ②　選定棟数③　程度・規模原則として都道府県庁所在都市ごとに1棟（総数47棟） 3 ～ 5階建（地階のないものに限る。）で住戸数が30戸程度のもの。ただし、その態様が中干なもの。 (3)　調査項目ア調査対象家屋に係るもの①　建築価額気構造、様式、形状及び使用資材別施工程(3)再建築費評点数の算出根拠（部分別内訳） ④施工会社及び販売形態 イ　その　他のレードをいて、その他建築費に関する必要事項(4)　調査の方法ing O）調査対象家屋の所在する都市の固定資産評価担当職員に対するアンケート調査（41棟）・・・　　　・・ ②上記の調査に基づく、当センター家屋研究委員会委員による実地調査(本年度対象都市福島市、福井市、和歌山市、鳥取市、高知市、佐賀市）
3　調査結果の集計
. (1)とりまとめ方     . .この研究成果は、調査対象都市の固定資産評価担当職員に対するアンケート調査に基づいて、当センターの家屋研究委員会の委員が、適宜、実地調査を行い、更に、報告された各データについて精査、調整の上、整理集計するとともに若干の分析を加えて取りまとめたものである。また、昭和60年度から継続してきた本調査も最終年度となるため、 5ケ年分の調査結果についても併せて取りまとめた。 (2)　凡　　例収録事項の主な用語の定義等は次のとおりである。 ○建　築　価　額.　所有者が建築業者に支払った建築費（諸経費を含む。）で家屋評価の対象部分に相当する延べ床面積1.0㎡当たりの価額延べ床面積1.0㎡当たりの再建築費評点数○再建築費許点数. ○平均○假　準　偏　差,注記していない限り算術平均とした。 . Ë (x i - x) ,標準偏差（s）＝V n — 1データの範囲（R）＝殿大値（最高）－級小値（最低） 「再建築費評点数」評点水準(%) = ÷ × 100 「建築価額」 ○データの範囲〇辞点点水水準. - 2 - . . .  ..
○南九州地域熊本市、大分市、宮崎市、鹿児島市及び那覇市. The state of the state and the context of the of the context and the state of the state.
ー 3 ー
II   調査結果の概要
1　調査対象家屋の概況
平成元年度の調査において、各都市から調査対象家屋として選定された家屋の階数、住戸数、延べ床面積等の状況を示すと表１のとおりである。階数については3 ～ 5階建を指定したが、 7階建以上のものが2棟あった。また、住戸数においても、30戸程度のものを指定したが、20戸以下のものが19棟、40戸を超えるものが3棟あった。一戸当たり延べ床面積については、特に指定しなかったが、かなり小さいものが見受けられた。
(注)階数、住戸数は、小数第２位を四捨五入。 1. 2.延べ床面殻、一戸当たり延べ床面殻は、小数第３位を四捨五入。延べ床面殻は、建物内の階段等の共有部分に係る床面殻を含む。 3.なお、調査対象家屋における階数、戸数及び一戸当たり延べ床面積の段階別区分の状況を示したものが、図１である。 ( 1996 ) 135541115
2　共同住宅（ＲＣ造）に係る建築価額等の調査
(1) 建築価額等の状況
建築価額等の状況を示すと表２のとおりであり、それぞれの段階別区分の状況は図２のとおりである。
(注)建築価額、再建築費評点数は、小数点以下四捨五入。 1. 2.評点水準は小数点以下第３位を四捨五入。建築価額については、標準偏差区間（注１）におけるデータの数41個データの範囲175,691円、標準偏差の平均に対する割合0.222であり、再建築費評点数はそれぞれ43個、59,792点、0.111である。建築価額は、調査対象家屋の品等、施工の程度差の他に、個別的特殊事情による取り引き価格の差が反映されていると考えられる。
概準備差区間
(注1 )
平均：X、標準備差S（以下同じ。）の時文圭Ｓの区間を意味し、正規分布においてこの区間内に全データの68.3%のデータが存在する。また、建築価額を建築部分と、建築設備部分とに区分し、その状況を見てみると表３のとおりである。建築部分の標準偏差区間におけるデータの数44個、データの範囲141,094円、標準偏差の平均に占める割合0.225であり、建築設備部分においては、それぞれ37個、39.648円、0.321である。これは、建築部分に比べ建築設備部分の方がばらつきが大きく、個々の調査対象家屋において、個体差が大きいことを示している。また、それぞれの段階別区分を示すと図３のとおりである。
（注） 1． 「建築部分価額」とは、各部分別のうち、建築設備を除く全ての部分別に係る建築価額をいう。 「建築設備部分価額」とは、建築設備のみに係る建築価額をいう。 2. - 9 -
(2)　建築価額等の地域差
ア　概　　 ①　建築価額建築価額のデータ概要は、 2一(1)、表2のとおりであるが、これを調査対象都市どとに示すと図４のとおりである。建築価額の高い都市は、特別区、大準市、浦和市、前橋市、鳥取市、であり、逆に低い都市は、徳島市、福岡市、大分市、宮崎市、鹿児島市である。また、建築価額の高い５都市の偏差値（注1 ）は、90、71、66、61、60であるのに対し、低い5都市の偏差値は32、35、36、39、41となっている。建築価額が他の都市に比べ、著しく高い特別区のデータをみると、かなり程度のよい建物であった。
図４ -建築価額の都市別比較
. (姓1 )偏差値（ Z ）とは、 Z =50+ ×二× × 10で求められる数値であり、 s個々のデータ数値（x）と平均値（x）との差を標準偏差（s）を尺度として表したものである。したがって、 x = xの時Z = 50、 x = x土asの時、 Z = 5 0±10 aとなる。
②　再建築費解点数
再建築費評点数のデータ概要は2 ー(1)、表2のとおりであるが、これを調査対象都市どとに示すと図５のとおりとなる。再建築費評点数の高い都市は、特別区、京都市、甲府市、盛岡市、神戸市となり、逆に低い都市は徳島市、大分市、鹿児島市、福岡市、岡山市となる。再建築費評点数の高い５都市の偏差値はそれぞれ88、71、63、62、62であるのに対し、低い5都市の偏差値は28、34、37、38、38となる。  20 5再建築費評点数の都市別比較Single , - il -また、建築価額と再建築費評点数の比較を行うと図６のように表すことができる。上位四分点（全サンプルの上から1/4のサンプルの値）平均值中位点（金サンプルのちょうど真中のサンプルの値）下位四分点（全サンプルの下から1 / 4のサンプルの値）良小值
図6
建築価額と再建築費評点数の比較
図6を見ると再建築費評点数は、建築価額に比べて非常にバラツキが小さいが、これは、建築価額に含まれる取引上の個別的事情等が再建築費評点数では、排除されることになるためと考えられる。
イ　地　域　差
①　建築価額全国を14地域に区分し、各地域の建築価額の平均を示したものが図７である。（なお、北海道については札幌市の１データのみであるので平均値とはなっていない。以下地域区分について同様である。）
2017
建築価額の地域差図７をみると、南関東が際立って高く、次いで北近畿が高くなっており、逆に低い方では、北九州が最も低く、次いで四国、南九州の顔となっている。南関東では、４データとも全国平均（136,201）を上回っており、おおむね建築価額が高いものといえる。また北近畿も３データ全部が全国平均を上回っている。低い方では、北九州、南九州、全データとも全国平均を下回っており、また、四国は4データのうち3データが全国平均を下回っており、建築価額が低いといえる。
-13-
また、図４に示された各調査都市のデータを各都道府県別に表したものが困8である。
(単位：円/ ㎡ )図8建築価額の都道府県別状況to the state図８をみると、東京近辺の建築価額が高いことがわかる。 ②　再建築費評点数建築価額と同様に、全国を14地域に区分し、各地域の再建築費評点数の平均を示したものが図9である。 . . . . .図9をみると、南関東、北近畿、北海道、中京の順で高く、南九州、四国、北九州、山陰の順に低くなっている。しかし、南関東を除くと他の地域の平均価はすべて標準偏差区間に入っており、再建築費評点数においては、比較的地域差はないといえる。これは調査対象家屋の一戸当たり床面積、階数、住戸数、延べ床面積等のバラツキ、及び各戸の間取り等を特に指定しなかったことを考えると、今回の調査対象家屋の品等、施工の程度の地域差は少なかったと考えられる。  1990年- 1990年- 1991
— 1'5 —
and some server andまた、図５に示された各調査都市のデータを各都道府県別に表したものが困10である。 ( x + 2 S ≤ x ) 9 9,405 ～ 1 0 9,300 8 9,5 1 0 ～　9 9,4 0 5　（ × × ＜ × + S ） 79,615～ 89,510 ( x - S ≤ x < x ) 6 9,7 2 0 ～ 7 9,6 1 5 ( x — 2 S ≤ x ＜ x — s ） ～ 69,720 (x＜ヌー2S) (単位：点/ m² )図10 再建築費評点数の都道府県別状況Model of the US in the formation of the context of th
(3)　評点水準の状況等
評点水準について、各調査対象都市ごとに示すと図11のとおりである。また、各調査対象都市のデータを各都道府県別に表したものが図12である。評点水準の都市別比較. . . All the state of 5 7.7 7 ～ 6 7.5 0 ( x - S ≤ x < x ) ( x − 2 S ≤ x ＜ x − s ) 4 8.0 4 ～ 5 7.7 7 ( x ＜ x − 2 S ) ～ 4 8.0 4 (単位：多) and possible to the site of t ANALLA MONTHER AND A評点水準の平均、最高、最低、標準偏差は２一(1)、表２のとおりである。ここでは最高値は86.25％であり、建築価額と再建築費評点数が極めて近い値となっているが、これが地域の特性によるものか否かは、家屋の個別的事情もあるため、当該１データからは一概に判断できない。他にデータの範囲60.10%、標準偏差の平均に対する割合0.160、標準偏差区間におけるデータの数は38個であり、全データの80.85%を占めている。これは評点水準においても、建築価額や再建築費評点数と同様にかなりの偏差があることを示している。しかし評点水準は凡例で定義したとおり、建築価額と再建築費評点数の関係で定まるものであり、具体的には両者の比較関連を行うことによって分析することとなる。このため、両者の散布図を表すと図13のとおりとなり、相関計数は、0.730、回帰式（図中の直線の式）はY （再建築費評点数）＝ a X （建築額）＋ b 、 a ＝ 0238498、 b =57027.1となっている。この相関計数0.730は過去５年間の調査の中でも高い数値となっており、今回の調査からは建築価額と再建築費許点数の間にかなり強い相関関係があるものと認められる。
3　部分別の施工状況等の調査
(1)　再建築費許点数の部分別構成比
平成元年度の調査対象家屋について、固定資産評価基準に定める各部分別の再建築費評点数の構成状況をみると表４のとおりである。
(注) 1．各数値は、小数点以下第３位を四捨五入。外照整骨組、特殊設備に係る評点付設がなされている調査対象家屋があったが、サンプル数が2.少ないことから除外した。各部分別の標準偏差の平均に対する割合を見ると基礎76.13%、外部仕上げ59.05%、間仕切骨組49.72%、屋根仕上げ49.01%の順に大きく、逆に小さいのは主体構造部12.40%、建築設備12.40%、仮設工事18.55%、床仕上げ18.09%の順となっている。各部分別で数字の大きいものの原因としては、外部仕上げのように使用資材の品質の相進によるものと、基礎のように枕打地薬の有無や枕の使用本数の違い等の資材の使用量に起因するものがある。
外周壁骨組と特殊設備を除いている。 2. Self (1999)各数値は、小数点以下第３位を四捨五入。 3. :表５から、偏差の大きい地域（表４による標準偏差区間外の地域）を各部分別:にみていくと次のとおりである。 ①　主体構造部北海道が標準偏差区間より下にある。 (2)共路.北海道、山陰が標準偏差区間より上にある。  間仕切骨組全地域が標準偏差区間内にある。 ④　外部仕上げ北近畿が標準偏差区間より上にある。 @内部仕上げ全地域が標準偏差区間内にある。 (6)床仕上げ北近畿が標準偏差区間より下にある。 ①　天井仕上げ全地域が標準偏差区間内にある。 ⑧　屋根仕上げ中部が標準偏差区間より下にある。 @建大全地域が標準偏差区間内にある。 @仮設工事北関東が標準偏差区間より上にある。  その他の工事南近畿が標準偏差区間より上にある。  建築設備全地域が標準偏差区間内にある。建築設備を電気設備、術生設備、空調設備、防災設備、運搬設備の五種類に区分し、再建築費評点数に占める割合の状況を示すと要６のとおりである。
表6をみると、電気設備、衛生設備はすべての調査対象家屋に施工されており、空調設備（換気設備）もほとんど施工されている。これは、住宅において通常施工される設備がこの三種類の設備の内訳に含まれているからである。これに対して、防災設備、運搬設備は一棟の建物に備えられているか否かという性格の設備であり、その有無が分かれている。これらの設備は法令によって一定規模以上になると設置が義務付けられているものもある。
4
主要資材に係る価格の状況調査
今回の調査においても、調査対象都市における生コンクリート（呼び強度180kg ／cm・スランプ18cm及び21cm、呼び強度210kg／cm・スランプ18cm及び21cm）の1 ㎡当たり価格を引き続き調査した。また、鉄筋については、昭和63年度と同じ鉄筋コンクリート用異形棒鋼（J I S規格S D30)の径10㎜、13㎜及び19～25㎜のものの１ｔ当たり価格について胸査した。 (1)生コンクリート生コンクリートの価格の状況を示すと表7のとおりである。
表7をみると、平均では呼び強度180kg／cm、スランプ18cm、21cm、呼び強度210kg／cm、スランプ21cm、18cmの順に高くなっている。また、生コンクリートの地域差を見るために、全国を14地域に区分して、各地域の平均を求めると表8のとおりである。
(注) （　）内の数字は各地域内の都道府県数及び平均を求めるために用いたデータ数、記入がないものは、その地域に風する都道府県のデータの平均である。また、平均値は小数点以下を四捨五入した。データ数が１団体分しかない区分については個別的事情に左右され易いため、複数のデータが存する区分について比較してみると北関東、四国が安く、山陰、東北が高くなっている。
(2)鉄
筋
鉄筋の価格の状況を示すと表９のとおりである。
表9をみると、鉄筋の価格はかなりバラツキがあるようにみえる。また、個々のデータをみるとおおむね鉄筋は10㎜、13㎜、19～25㎜の顔に安くなっているといえる。 and some serverまた、鉄筋価格の地域差をみるために、全国を14地域に区分して、各地域の平均を求めると表10のとおりとなる。
(　）内の数字は各地域内の都道府県の数及び平均を求めるために用いたデータ数。記入(生)がないものは、その地域に属する都道府県のデータの平均である。また、平均值は小数点以下を四捨五入した。装10をみると、南九州、山陽が高く、南関東、北九州が低くなっている。生コンクリート及び鉄筋についてはかなり価格差が大きくなっているが、これは、時期による価格の変動が大きいことに起因している可能性が高いため、一概に地域による差と認めることはできないものと考えられる。
5 施工会社及び販売形態の状況調査
(1)施工会社の状況    .調査対象家屋の施工会社を免許登録別に区分すると、表11のとおりである。
今回の調査における建設大臣登録と知事登録の会社数の割合は6 ： 4で、建設大臣登録の方が多かった。また、住戸数、工事価額の各段階区分別に施工会社の状況をみると表12のとおりである。
一般的には規模の大きいもの、あるいは工事価格の高いものは、建設大臣登録の会社が施工していると思われるが今回のデータからは必ずしもそのような傾向は読みとれない。 -  (2)　販売形態の状況調査対象家屋の販売形態を分譲か賃貸か、民間会社か、公団・公社かに区分すると表13のとおりである。
（注）民間会社のもので、分譲と貨貸の両方のものが１棟あった。装13をみると、民間会社の賃貸住宅が調査対象家屋の大半を占めていることがわかる。
皿. 調査結果一昭和60年度～平成元年度をまとめで一
1.目的l ー 1で述べたとおり、本調査は昭和60年度から実施してきたものであるが、今年度をもって終了するため、５ヶ年の調査の比較を行うこととする。  .. . .各年度の調査対象家屋の階数、住戸数、延べ床面積、一戸当たり延べ床面積の状祝を比較すると表14のとおりである。
西階数、住戸数は小数第2位を四捨五入。 l .延べ床面殻、一戸当たり延べ床面殻は小数第３位を四拾五入。 2 . and some of the state.
— 29 —
表14をみると61年度の調査対象家屋の住戸数、延べ面積の栽高が突出しているが、このことは、平均にはそれほど影響はない。各年度の差異を平均でみると大きな差はなく、調査対象家屋の規模等の変化はなかったといえる。次に、建築価額、再建築費評点数、評点水準の状況について比較すると表15のとおりである。
()  再建築費評価点数は、昭和60年度〜昭和62年度調査分は、昭和60基準により、また、昭和63年度、平成元年度調査分は昭和63年基準によるものである。この両評価基準間の評価上昇倒合は、1.0なので適用評価基準の違いによる修正は行っていない。 .以下、各変とも同じ。後15をみると、各データに多少のバラツキはみられるものの、平均と標準偏差は5ヶ年ともほとんど変動がなく、マクロ的にみれば資材皿、程度の差異は少ないと考えられる。また、建築価額の平均がほぼ同じであることから、昭和60年から平成元年の5年間は、建築費の変動はほとんどなかったと推測できる。
— 30 —
表14、15を合わせて考察すると、昭和60年度から平成元年度までの各年度のデータは、マクロ的にはほぼ同様の集団であると考えられる。
3．過去５ヶ年の調査結果の概要、
過去5ヶ年の調査データ全てを対象にして分析を行った結果が、表16である。また、再建築費評点数と建築価額の関係を散布図で示すと図14のとおりである。この場合、両者の回帰式をY＝ a x + bで装すとa =0.221127、b =59,552.7となり、相関係数は、0.594であり、両者は正の相関関係にある。このように両者の相関関係があまり強くない理由としては、調査対象家屋の工事費が家屋評価対象外の部分をも含めて見敬りされており、その総額から値引を行ったり、各個の工事内容ごとに値引きが行われたりして最終工事価格が算出されており、家屋評価対象部分の工事価格というものが正確に把握できず、個体差があるため、同価格で建築した家屋でも再建築費評点数は必ずしも同じにならないことや、その逆に建築価額が異っても再建築費評点数が同じになる場合があることが原因だと考えられる。次に、都道府県別に5ヶ年のデーメを平均じたものが表17であり、全国を14地域に区分して示したものが表18である。また、表18のデータをもとに建築価額（５ヶ年分）の地域差をグラフにしたものが図15であり、再建築費評点数(５ヶ年分)の地域差をグラフにしたものが図16である。

ー31 ー
北海道@東　北. D北関東南関東先©中& ☆ @年京ם北近畿Δ南近畿山�山o国北九州南九州+ -
2．延べ床面税、一戸当たり延べ床面税、評点水準は小数点以下第３位をऐ捨五入。建築価額、再建築塾評点数は小数点以下切捨て。 w .
W背奏には八戸、山形には米沢市、鶴岡市を含み、福岡には北九州市を含む。 4.4
踏数、住戸数は小数第２を四拾五入。典延べ床面殻、一戸当たり延べ床面殻、評点水準は小数点以下第３位を四捨五入。 CONCRETE PARIS AND THE PROPER — 35 — - 
において大きな差はないと思われる。
また、南関東、すなわち東京、神奈川、埼玉、千葉の１都３県の地域は、図16をみてもわかるように、再建築費評点数も高く、他の地域に比べ、家屋の程度が良いと考えられる。この点を考慮すると、サンプルの家屋が他の地域と同程度の家屋の場合、建築価額の差は縮まるであろうと考えられる。以上のことから本調査結果からは、建築価額の地域差を表すデータを見い出すこ-とは、できなかった。
— 36 —
of the content of the c If the content of the c計数資料等.  IV 1共同住宅（ＲＣ造）に係る調査対象家屋の状況
(年位：%)
3．共同住宅（ＲＣ造）に係る部分別評点数の状況
岡仕切骨組|外部仕上げ|内部仕上げ|床仕上げ
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some of the context of the context. the control of the control of the control of the control of the control. The .
-43- CONCRETE CO the context of the context. and the state
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-67-

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−78 −

V
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