2024年2月26日不動産投資信託証券発行者名
与
上場取引所 東東URL  https://www.invincible-inv.co.jp/ （氏名）福田直樹（氏名）福田直樹(氏名) 粉生潤分配金支払開始予定日  2024年３月22日有価証券報告書提出予定日 2024年3月27日決算補足説明資料作成の有無：有：有　（アナリスト・機関投資家向け）決算説明会開催の有無(百万円未満切捨て)
配当性向＝分配金総額（利益超過分配金は含まない）÷当期純利益×100 (注2)純資産配当率については、利益超過分配金を含まない教貨に基づいて算出しています。
2．2024年６月期（2024年１月１日～2024年６月30日）及び2024年12月期（2024年７月１日～2024年12月31日）の運用状況の予想
※　その他（1）会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示①　会計基準等の改正に伴う会計方針の変更：無：無
:無：無（2）発行済投資口の総口数①　期末発行済投資口の総口数（自己投資口を含む）

※　決算短信は公認会計士又は監査法人の監査の対象外です。
特記事項※本書に掲載されている運用状況の予想等の将来に関する記述は、現在入手している情報及び合理的であると判断する一定の前提に基づいております。本書の日付現在で想定していない物件譲渡に伴う売却損益の発生や借入金の返済、貧料の減少等、運用状況の変化により大きく変動する可能性があります。本書では、特に記載のない限り、単位未満の端数について、金額は切捨て、比率は小数点以下第２位を四捨五入して表示しています。

1. 運用状況
( 1 )運用状況①　当期の概況イ　投資法人の主な推移本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号、その後の改正を含みます。以下「投信法」といいます。）に基づき2002年１月に設立され、2004年５月に大阪証券取引所（2007年８月に上場廃止申請を行っています。）、2006年８月に東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場しました（銘柄コード：8963）。 2010年２月１日にエルシービー投資法人と合併した後、2011年７月29日付でFortress Investment Group LLC (以下「ＦＩＧ」といいます。）の関係法人であるCalliope合同会社（以下「カリオペ」といいます。）（以下、ＦＩＧ及びその関係法人と併せて「フォートレス・グループ」と総称します。）を主な割当先とする第三者割当による新投資口の発行及びリファイナンスを実施し、フォートレス・グループへスポンサー変更を行いました。フォートレス・グループによるスポンサー参画（注1 ）以降、本投資法人はポートフォリオの収益力の向上及び安定的に分配を実施するための収益基盤の構築に注力するとともに、新規借入れや既存借入金のリファイナンスを通じてバンクフォーメーションの強化を図り、外部成長に向けた財務基盤を確立しました。このような基盤情築を背景に、需要拡大が見込まれるホテルセクターへの投資拡大に向けて、2014年６月に、本投資法人が資産の運用を委託する資産運用会社であるコンソナント・インベストメント・マネジメント株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）が本投資法人に係る運用ガイドラインを変更し、ホテルを住居と並ぶコアアセットと位置付けポートフォリオの拡大を実現しています。 2023年12月期（以下「当期」といいます。）においては、４年ぶりとなるグローバル・オファリングによる新投資口の発行を行い、本投資法人のポートフォリオ最大の旗艦物件である「フサキビーチリゾートホテル＆ヴィラズ」を含む国内のホテル６物件を取得しました。その結果、2023年12月期末時点において、物件数134物件（うちホテル92物件（注２）（注３）、住居41物件、その他１物件）、取得価格の合計（注４）548,646百万円のポートフォリオとなりました。このうちホテルポートフォリオの資産規模はスポンサーサポートによる継統的な物件取得により、取得価格合計507,861百万円（92物件、ホテル客室数16,624室）と、ホテル系REIT（注5）を含む全J-REIT（東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場している上場不動産投資法人をいいます。以下同じです。）のホテルポートフォリオの中で最大の資産規模（注６）になっています。 (注1)　カリオペは2018年３月29日付で保有する本資産運用会社の発行済株式総裁の80.0%をソフトパンクグループ株式会社（以下「ソフトパンクグループ」といいます。）の子会社であるFortress CIM Holdings L. P.に、20.0%をソフトパンクグループに譲渡しましたが、2023年５月23日付でソフトバンクグループはその保有する本資産運用会社の株式をFortress CIM Holdings L. P.に譲渡しており、本書の日付現在、ソフトパンクグループはFortress CIM Holdings L. P.を通じて本資産運用会社の発行済株式総数の100%を開接的に保有しています。なお、ソフトパンクグループは2024年第１四半期中にFortress CIM Holdings L. P.の開接観会社に対する出資持分をムパグラ・キャピクル等へ譲渡する旨の最終契約を締結した旨公表しています。 (注2)本投資法人が保有する優先出資証券をホテル１物件として計算しています。なお、当該優先出資証券は、本投資法人が保有する、 「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」を裏付不動産としてキングダム特定目的会社（「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」に係る信託受益権を保有）が発行する優先出資証券178,458口（発行済優先出資証券の49.0％相当）であり、以下「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル（優先出資証券）」ということがあります。なお、当該資産については、裏付不動産の用途区分に基づき「ホテル」に分類し、別段の記載がない限り、優先出資証券に係る本投資法人の出資金額を取得価格として記載しています。また、「裏付不動産」とは、本投資法人が取得する又は保有する匿名組合出資持分に係る匿名組合営業者又は優先出資証券を発行する事業体が取得する又は保有する不動産関連資産又は不動産関連資産の対象となる不動産であり、本投資法人の収益の源泉となる不動産又は不動産関連資産をいいます。以下同じです。 (注3)本投資法人は、2018年9月28日（ケイマン諸島の現地時間。日本時間では2018年9月29日）より、「ウェスティン・グランドケイマン・セプンマイルピーチ・リゾート＆スパ」及び「サンシャイン・スイーツ・リゾート」（総称して以下「本海外ホテル」ということがあります。）の土地及び建物に係るLeasehold等を裏付不動産として保有していた英領ケイマン諸島の特別目的会社であるSeven Mile Resort Holdings Ltd. (以下「資産保有SPC」といいます。)に対する匿名組合出資持分（持分割合100.0%）（以下「本海外不動産匿名組合出資持分」といいます。）を保有していましたが、2019年５月９日（ケイマン諸島の現地時間。日本時間では2019年５月10日）付の本海外ホテルに対する投資ストラクチャーの変更（以下「本ストラクチャー変更」ということがあります。）により、本投資法人は、本海外ホテルのLeaseho1d等を直接保有しています。本投資法人は、本ストラクチャー変更の前後を110. 45円を用いて邦貨換算して算出しています。以下同じです。 (注5 ) 「ホテル系REIT」とは、2023年12月31日時点において、一般社団法人不動産証券化協会の定めるホテル・旅館特化型の４つの上場投資法人をいいます。以下同じです。 (注6 ) 「全J-REITのホテルボートフォリオの中で最大の資産規模」との記載は、2023年12月31日現在において、本投資法人が保有するホテル92物件の取得価格の合計及び本投資法人以外の各上場投資法人が保有するホテル（旅館その他の宿泊施設を含みます。）の取得価格の合計の比較に基づくものです。
ロ　運用環境と実績
当期におけるわが国経済は、緩やかな回復傾向を維持したものの、2023年７～９月期の実質ＧＤＰ成長率( 2次速報)が前期比△0.7％（年率換算△2.9％）となるなど、物価高や海外経済減速の下押し要因から泉気回復に一服感が見られました。一方、訪日外国人旅行者数には顕著な回復傾向が見られました。2023年７月～12月の累計訪日外国人旅行客数は、前年同期の332万人を大幅に上回り、新型コロナウイルス感染症の影響のなかった2019年同期比94.1％の1, 435万人（日本政府観光局推計値）となりました。特に12月の訪日外国人旅行客数273万人は2019年同月を8.2 %上回る水準でした。2023年の年間訪日外国人旅行客数は2, 506万人となり、2023年４月の水際措置撤廃以降、急回復を遂げ、2019年比78.6％と、2019年水準の８割程度まで回復が進みました。また、観光庁の訪日外国人消費動向調査（統報）によれば、2023年の訪日外国人の旅行消費額は2019年を9. 9％上回る5兆2, 923億円と推計されています。羅用面では、2023年12月の完全失業率は、前月比△0.1ポイントの2.4%となりました。有効求人倍率は1.27倍と前月を0.01ポイント下回りましたが、2023年平均の有効求人倍率は1.31倍と２年連続で前年を上回っており雇用情勢の悪化は見られません。不動産投資市場においては、６か月ごとに実施される一般財団法人日本不動産研究所の不動産投資家調査(2023年10月)によると、今後１年間で新規投資を積極的に行うとの回答は、前回調査（2023年４月）より１ポイント低下したものの、95％と引き続き高水準です。不動産投資家の投資姿勢は、金融緩和政策の見直しを警戒しつつも、全体としては積極的な投資姿勢が維持されています。期待利回りに関しては、宿泊特化型ホテルについては、親光需要の回復からすべての調査地区で低下しており、「東京」「札幌」「仙台」「名古屋」「大阪」「福岡」において0.1ポイント、「京都」「那覇」は0.2ポイント低下しました。一方、賃貸住宅では、「東京・城南」のファミリータイプが前回比で0.1ポイント低下し、前回調査に引き続き調査開始以来最も低い水準を更新しました。また、住宅の期待利回りの低下は多くの地方都市でも見られました。上記のような運用環境の中、当期の運用状況については、ポートフォリオ全体のＮＯＩ（注１）は前年同期比63.7%（6,695百万円）増の17,205百万円であり、かかるＮＯＩの変動の内訳は、ホテルポートフォリオにおいて6, 692百万円の増加、住居及びその他ポートフォリオにおいて３百万円の増加でした。新型コロナウイルス感染症の影響がなかった2019年同期との比較では、ポートフォリオ全体のＮＯＩは13.5%（2,041百万円）増となり、かかるＮＯＩの変動の内訳としては、ホテルポートフォリオにおいて2, 830百万円の増加、住居及びその他ポートフォリオにおいて資産譲渡等による789百万円の減少でした。ホテル及び住居ポートフォリオの実績については以下のとおりです。国内ホテルポートフォリオについては、コロナ禍からの回復が続き、国内レジャー需要は政府の観光促進策「全国旅行支援」が徐々に終了する中でも反動による減少は見られず堅調に推移しました。円安の追い風を受けたインバウンド需要の回復も相まって、各ホテル指標は前年同期実績を大きく上回り、コロナ禍前の2019年と比較すると客室稼働率（注２）は2019年の水準をやや下回るものの、ＡＤＲ（注３）及びRevPAR（注４）は総じて2019年の水準を上回る状況が続きました。2023年12月期の期初時点で保有の国内ホテル84物件（本投資法人が保有する特定目的会社の優先出資証券の裏付資産である「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」を含みます。）から固定貨料等の９物件を除いた取得済国内ホテル75物件（注５）の当期におけるＧＯ P （注6 ）は前年同期比で58.6％増加しました。同国内ホテル75物件の当期における客室稼働率は82.7％、A D Rは12, 649円、RevPARは10, 462円といずれも前年同期を大きく上回り、新型コロナウイルス感染症の影響がなかった2019年同期との比較では、ＧＯＰは9.0％増、客室稼働率は5.7ポイント減、ＡＤＲは19.2％増、 RevPARは11.5%増となりました。 「ウェスティン・グランドケイマン・セプンマイルビーチ・リゾート＆スパ」及び「サンシャイン・スイーツ・リゾート」の海外ホテルの当期における客室稼働率は64.8%、ＡＤＲは421米ドル、RevPARは273米ドルといずれも前年同期を大きく上回り、新型コロナウイルス感染症の影響がなかった2019年同期との比較では、客宝稼働率は7.5ポイント減、ＡＤＲは28.6％増、RevPARは15.3％増となりました。ケイマン諸島と米国との間の商業便の就航便数が2019年水準まで回復していないことから、客客稼働率は2019年水準には戻っていませんが、高い需要を受けてＡＤＲが大きく成長し、RevPARも2019年水準を上回って推移しました。住居ポートフォリオについては、保有住居41物件（注７）の稼働率（注８）は前期末時点の95.9％から若干の変動を経て、当期末時点で95.9%となりました。また、期中平均稼働率（注８）は前年同期比0.3ポイント減の96.0%となりました。当期におけるＮＯＩ（注９）は同0.2%増加となりました。当期は新規契約の55.9％（契約件数ベース）について賃料上昇を実現し、新規契約賃料は従前契約賃料比(注10)で1.3%増加しました。更新契約においては、75.1%と高い更新率（注11）を維持しながら、更新契約の46.8%（契約件数ベース）について賃料上昇を実現し、更新契約賃料は従前契約賃料比で1.3%増加しました。新規契約・更新契約合計の貨料は、従前契約貨料比で1.3％増加しました。当期の平均月額貨料坪単価（注12）は前年同期比0.5％増の9,214円となりました。当期末において保有する134物件のうち、鑑定評価額のない優先出資証券を除いた133物件の鑑定評価額合計は629,041百万円となり、含み益（注13）は133,286百万円、含み益率（注13）は26.9%となりました。2023年6月期末から当期末にかけて保有していた127物件の鑑定評価額合計は560, 963百万円から570, 791百万円へと1.8%の増加となりました。
(注1 ) 「NOI」は、次の許算式により算出しています。 N O I ＝不動産貸貸事案収入一不動産貸貸事業費用＋減価償却費＋優先出資証券の受取配当金＋本海外ホテルにかかる運営委託収益一運営委託費用「客宝稼働率」は、次の計算式により算出しています。以下同じです。客宝稼働率＝対象期間中に稼働した延べ客宝数÷対象期間(注2)投資法人が資料として収受する貸貸事業収入の基礎となるものです。2020年6月期から2022年12月期までのＧＯＰは、オペレーターが各場において受給した雇用調整助成金を含みます。また、「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」については、本投資法人の優先出資証券保有割合に相当する49.0%を乗じて算出しています。以下同じです。 (注7) 2023年12月末時点で保有の住居41物件のデータに基づき記載しています。以下同じです。 「稼働率」及び「期中平均稼働率」は、対象期間における対象物件の各月末時点の賃貸面積合計を賃貸可能面積合計で除して算出(注8)しています。以下同じです。住居のＮＯＩの比較に当たっては、一時的な収益である保険金収入とそれに対応する費用を除外しています。以下同じです。 (注9 ) (注10)　新規契約若しくは更新契約の対象となった契約又はそれらを合わせた全契約において、月額貨料の総額を徒前契約の総額と比較しています。以下同じです。 (注11) 「更新率」は、当期における堺中更新件数を堺中更新対象件数で除して算出しています。 「平均月額貸料坪単価」は、対象期間における各月の貸料収入（共益費収入を含みます）合計を各月末時点の賃貸面積合計（坪） (注12)で除して算出しています。 (注13) 「含み盆」は、当朔末の鑑定評価額－当朔末の帳簿価額により算出しています。 「含み盆率」は、含み盆÷当規末の板簿価額により算出しています。
ハ 資金調達の概要
以下の取組みの結果、本投資法人の当期末時点における有利子負債残高は269, 100百万円、有利子負債比率(注１）及びＬＴＶ（鑑定評価ベース）（注２）はそれぞれ47.2％及び42.2％となり、平均借入利率は0.63 ％（注３）となりました。 （注1 ）有利子負債比率の計算は、以下の計算式を用いています。有利子負債比率＝有利子負債残高（消費税還付対応借入金を除く）÷総資産額×100 (注2)  L T V (鑑定評価ベース)の計算は、以下の計算式を用いています。 L T V （鑑定評価ベース）＝有利子負債残高（消費税還付対応借入金を除く）÷鑑定評価額合計（※）×100 (※)優先出資証券については、鑑定評価額が存在しないため、本投資法人による取得価格（17, 845百万円）を鑑定評価額として算出しています。また、海外不動産の鑑定評価額については、2018年７月26日に締結した為替予約契約（2018年９月26日付で実行済み）に基づく米ドルと日本円の為替予約レートである１米ドル＝110. 45円で邦貨換算した金額により算出しています。 （注３）平均借入利率（年率）は、借入残高に基づく加重平均により算出し、小数点以下第３位を四捨五入しています。
( i )エクイティ・ファイナンス
本投資法人は、後記「ニ資産取得の概要」に記載の国内ホテル６物件の取得資金の一部に充当するため、 2023年７月31日を払込期日とするグローバル・オファリングによる公募増資（発行新投資口数：609, 792日、発行価額の総額：32, 761百万円）及びこれに伴う2023年８月28日を払込期日とする第三者割当増資（発行新投資口数：30, 489口、発行価額の総額：1, 638百万円）を実施しました。
( ii )デット・ファイナンス
(a)資金の借入れ本投資法人は、2023年７月14日に返済期限を迎えたニューシンジケートローン（Ｉ） 9, 659百万円及び2023年７月19日に返済期限を迎えたニューシンジケートローン（003）49,684百万円の返済資金に充当するため、株式会社みずほ銀行をアレンジャーとするニューシンジケートローン（009）（借入金額合計：59, 343百万円、借入金利：全銀協３か月日本円TIBOR+0.5000％（期間５年）、全銀協３か月日本円TIBOR+0.30000％ (期間３年。なお、金利スワップ契約の締結により、2023年12月22日以降の金利は実質的に0.69100%で固定化されています）、全銀協１か月日本円TIBOR＋0.3000％（期間３年）、全銀協１か月日本円TIBOR＋ 0.2000%（期間１年）、全銀協３か月日本円TIBOR＋0.50000%（期間５年）、全銀協３か月日本円TIBOR＋ 0.3000％（期間３年。なお、金利スワップ契約の締結により、2023年12月22日以降の金利は実質的に0.69600％で固定化されています）、全銀協１か月日本円TIBOR＋0.30000％（期間３年）、全銀協１か月日本円TIBOR＋0.2000％（期間１年））による借入れを2023年７月14日付及び2023年７月19日付でそれぞれ実行しました。次に、前記（i）記載のエクイティ・ファイナンスにあわせ、後記「ニ資産取得の概要」に記載の国内ホテル６物件の取得資金及びこれに関連する諸費用の一部に充当するため、株式会社みずほ銀行をアレンジャーとするニューシンジケートローン（010）（借入金額合計：29,856百万円、借入金利：全銀協３か月日本円TIBOR+0.5000％（期間５年。なお、金利スワップ契約の締結により、2023年12月22日以降の金利は実算的に1.06900％で固定化されています）、全銀協３か月日本円TIBOR＋0.30000％（期間３年。なお、金利スワップ契約の締結により、2023年12月22日以降の金利は実質的に0.69100%で固定化されています）、全銀協1か月日本円TIBOR+0.2000％（期間１年））による借入れを2023年８月１日付でそれぞれ実行しました。また、2023年9月14日に返済期限を迎えたタームローン（006） 3, 000百万円の返済資金に充当するため、株式会社三井住友銀行からのタームローン（016）（借入金額：3,000百万円、借入金利：全銀協３か月日本円TIBOR+0.4000％（期間４年。なお、金利スワップ契約の締結により、2023年12月22日以降の金利は実質的に0.87900％で固定化されています）による借入れを2023年９月14日付で実行しました。さらに、2023年９月26日に返済期限を迎えたニューシンジケートローン（Ｊ）13,119百万円、ニューシンジケートローン（004）28, 571百万円及びタームローン（007）1, 256百万円並びに2023年10月13日に返済期限を迎えたニューシンジケートローン（H）3, 565百万円の返済資金に充当するため、株式会社みずほ銀行をアレンジャーとするニューシンジケートローン（011）（借入金額合計：43, 165百万円、借入金利：全銀協３か月日本円TIBOR+0.5000％（期間５年）、全銀協３か月日本円TIBOR+0.40000％（期間４年。なお、金利スワップ契約の締結により、2023年12月22日以降の金利は実質的に0.89400％で固定化されています）、全銀協3か月日本円TIBOR+0.3000%（期間３年。なお、金利スワップ契約の締結により、2023年12月22日以降の金利は実質的に0.69100％で固定化されています）、全銀協１か月日本円TIBOR＋0.20000％（期間１年）、全銀協３か月日本円TIBOR＋0.5000％（期間５年）、全銀協３か月日本円TIBOR＋0.40000％（期間４年。なお、金利スワップ契約の締結により、2023年12月22日以降の金利は実質的に0.87900％で固定化されています））による借入れを2023年９月26日付及び2023年10月13日付で、株式会社東京スター銀行からのタームローン(017)  （借入金額：1, 900百万円、借入金利：全銀協３か月日本円TIBOR＋0.50000％（期間５年。なお、金利スワップ契約の締結により、2023年12月22日以降の金利は実質的に1.05400％で固定化されています）による借入れを2023年9月26日付でそれぞれ実行しました。加えて、2023年11月29日に返済期限を迎えたタームローン（009）4, 321百万円の返済資金に充当するため、株式会社みずほ銀行からのタームローン（018）（借入金額：4, 321百万円、借入金利：全銀協３か月日本円TIBOR+0.6000％（期間６年）による借入れを2023年11月29日付で実行しました。また、三井住友信託銀行株式会社からの既存借入金（ニューシンジケートローン（007））に係る貸付債権1, 746百万円のうち、981百万円につき2023年9月29日付で株式会社千葉銀行に譲渡されました。

二　資産取得の概要

(注2 ) 「鑑定評価額」は、2023年６月１日を価格時点とする一般財団法人日本不動産研究所、ＪＬＬ森井鑑定株式会社、株式会社谷澤総合鑑定所又は大和不動産鑑定株式会社による不動産鑑定評価書に基づく鑑定評価額を記載しています。
ホ　業績及び分配の概要
上記の運用の結果、当期の実績として営業収益は前期比2,904百万円（同18.2％）増の18,819百万円、当期純利益は前期比2, 118百万円（同23.8％）増の11, 032百万円となり、前期繰越利益8, 657百万円を加味した当期未処分利益は19,690百万円となりました。また、投資口１口当たり利益分配金（利益超過分配金は含みません。）は、利益剰余金の取り崩し（１口当たり３円）を含め、1, 640円としています。
②　次期の見通し
日本経済は、内需主導による緩やかな景気の回復が続くことが期待されます。しかしながら、景気の下振れ要因は多く、特に物価高の影響により個人消費の伸びが抑制される可能性があることから、春開における貧上げ率は今後の景気回復の特統性を左右する要素になると考えられます。その他、海外経済の減速や人手不足を背景とした供給制約といった要素も、景気回復のテンポに影響を与えるものと考えられます。ホテル市場では、国内・インバウンド、レジャー・ビジネス、いずれのセグメントの需要も安定的に推移することが期待されます。貨貸住宅市場では、新型コロナウイルス感染症の影響によって生じた都心部からの人口流出傾向が、足元においては再び人口流入傾向に転じており、今後は稼働率の向上や貨料単価の上昇につながるものと期待しています。
イ　今後の運用方針及び対処すべき課題
本投資法人は、2011年７月のフォートレス・グループによるスポンサー参画以降、投資主価値の向上を実現するために、ポートフォリオの収益力向上と財務基盤の強化に注力してまいりました。本投資法人は、フォートレス・グループが有するグローバルな不動産投資運用に関する知見に基づくサポートを活用し、「ポスト・コロナ」の環境下で新たな需要獲得への取組みを積極的に推進すると共に、お客様の安心・安全を重視した運用を継続しながら、変わりゆく外部環境の変化に柔軟に対応してまいります。今後も、更なる成長戦略及び財務基盤の強化を企図し、以下の施策を含む様々な戦略を継続的に実践していく方針です。 ・スポンサーサポートによる更なる外部成長・資産入替え（物件売却による取得資金の創出とそれを活用した物件取得） ・ホテルオペレーターとの協働によるコスト削減、既存需要の喚起と新規需要の創出を通じたホテル物件の内部成長•住居物件の更なる内部成長・金利上昇リスクへの対応今後の成長戦略の詳細は以下のとおりです。
( i )外部成長戦略
新規物件取得について本投資法人は、基本戦略として、ポートフォリオ収益の成長が期待されるホテル物件及び賃料上昇が見込める住居物件を中心に取得を進め、成長性と安定性のバランスのとれたポートフォリオの構築を目指してまいりました。ホテル物件に関しては、投資検討物件の周辺エリアにおけるビジネス客・観光客の宿泊需要、賃貸借契約形態等を総合的に勘案し、ＧＯＰ及び貨料収入の安定性と成長性が見込まれる物件について取得を検討していきます。住居物件に関しては、稼働率、賃貸市場動向、競合物件の有無等を分析し、高い競争力を有し、賃料上昇が期待できる物件の取得を検討していきます。
スポンサーからの取得物件のうち、住居１物件は売却済みです。 (注2) (注３)　スポンサーからの取得物件のうち、住居１物件は売却済みです。また、本投資法人が優先出資証券を保有する特定目的会社が取得した「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」を１物件の取得とし、当該特定目的会社に対する本投資法人の優先出資金額を取得価格としています。 (注４)  上記では、本海外不動産匿名組合出資枠分の取得を２物件の取得とし、資産保有ＳＰＣに対する匿名組合出資に係る本投資法人の出資金額を取得価格としています。なお、その後、本投資法人は本海外ホテルの投資ストラクチャーを変更し、本投資法人が本海外ホテルを直接保有しています。
物件完却について
本投資法人はポートフォリオのセクター構成やエリア分散、個別物件の競争力等を考慮した上で、ポートフォリオの最適化についても適宜検討します。
( ï )内部成長戦略
(ホテル物件)本投資法人が当期末で保有している国内ホテル90物件（注１）のうち82物件については、変動貨料スキームを採用しています。変動貧料スキームのもと、本投資法人は、原則として、ホテル収益からホテルオペレーターに対するマネジメントフィーを支払い、当該支払額を控除した後の売上高営業租利益（ＧＯＰ）の全てを貨料として収受します。また、82物件のうち79物件については、MHM及びMHMの子会社が、洗練されたレベニューマネジメントを実施することにより、宿泊需要の効果的な取込み等を通じ、収益の最大化を追求しています。その結果、当該変動貨料スキームにより、ホテル収益のアップサイドを本投資法人が直接取り込める仕
組みとなっている点に特徴があります。
新型コロナウイルス感染症の影響による宿泊需要の低下を受け、MHMグループはオペレーション戦略の見直しに取組み、ホテル営業費用の削減と収益の回復に努めてきました。今後、需要の回復局面においても、人員配置、業務シフトの徹底した見直しや多様な固定費削減努力の継続と、GOPPAR（販売可能宝数に対するＧＯ P）を最大化する戦略により、水道光熱費や食材等のコスト上昇の影響を最小化するように努めます。また、「ポスト・コロナ」の環境下における顧客需要の変化を捉え、感染予防を徹底した新しい会議プランや教育旅行、社員研修を含む多様なプランの提供等による国内顧客の需要喚起を図ることに加え、ホテル内直営レストランによるデリバリー・テイクアウトサービスの雑誌や新しいメニューの開発等をはじめとする需要創出に注力しています。また、ホテルにおいて、客室の改装や什器備品の入替えは収益の維持向上、安定運営には欠かせないものであるため、本投資法人はこれらを計画的に実施します。 (注1 )  「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル（優先出資証券）」を含みます。
(住居物件他)
引き続きプロバティ・マネジメント（ＰＭ）会社・仲介会社との連携を強化することで保有物件の稼働率及び収益性をさらに高めてまいります。住居物件につきましては、保有物件毎に稼働率、新規契約及び更新契約の貨料上昇に向けた取組み並びにネットリーシングコスト削減の方針を策定し、引き続き実質貨料の最大化を図ります。なお、適切な改修・修繕計画の実施は、物件の競争力及び市場価値の雑持・向上並びにテナント満足度の向上のために重要であることから、戦略的な計画策定と機動的な実施を徹底します。
( ïï )財務戦略
資金調達コストに留意し、引き続き平均借入期間及び平均有利子負債残存年数の長期化、有利子負債の返済期限の分散化並びに資金調達手段の多様化を進めるとともに、適切な固定金利比率を維持し金利上昇リスクの低減を図ってまいります。また、これらを進めることにより、株式会社日本格付研究所（ＪＣＲ）から取得している信用格付（長期発行体格付「Ａ」（見通し：ポジティプ））の向上を図っていきます。
(iv)コンプライアンス・リスクマネジメントについて
本投資法人の執行役員は、本資産運用会社の代表取締役を兼任していますが、２名の監督役員（社外の弁護士、公認会計士各１名）が本投資法人役員会を通じて、執行役員の業務執行の監督を行っています。また、本資産運用会社においては、法令等の遵守及びスポンサー関係者取引等の管理統括責任者としてコンプライアンス・オフィサーを設置し、当該コンプライアンス・オフィサーを委員長として法令等遵守及びスポンサー関係者取引等の審議を行うコンプライアンス委員会を設置しています。当該コンプライアンス委員会には、コンプライアンス委員として１名の社外専門家（弁護士）が出席し、スポンサー関係者取引等における利益相反の有無を含め厳正な審議を行い、当該社外専門家が賛成しなければ決議は採択されない仕組みとする等、法令及びコンプライアンス遵守のための厳格な審査を実施しています。本投資法人がスポンサー関係者との間で資産取得等の一定の取引を行う際には、利益相反に関する審議の第三者性を確保するために投資法人役員会の事前承認を必要とし、資産運用会社の代表取締役を兼任している執行役員は特別利害関係人に該当するため議決に加わらず、監督役員２名による議決がなされます。本投資法人は、引き続きコンプライアンス体制の一層の強化に取組みます。
(v)サステナビリティへの取組みについて
本投資法人及び本資産運用会社は、経済・社会の発展、地球環境の保全への貢献といったサステナビリティの観点から、不動産の投資運用における環境・社会・ガバナンス（ＥＳＧ）に関する配慮の重要性を認識し、サステナビリティの向上を重要な経営課題の一つと位置付けています。また、本投資法人及び本資産運用会社は、主たる事業である不動産投資運用業の中で、ＥＳＧへの配慮を事業全体に組み込んでいくことが、中長期的な投資主価値の最大化に不可欠であり、本投資法人の投資リターンの最大化に資するものと考えています。こうした考えの下、本投資法人及び本資産運用会社では、サステナビリティに係る基本的な取組み方針を定め、日々の薬務において実践していくための「サステナビリティ方針」を策定しています。この方針に基づき、本資産運用会社の環境への取組みとして、不動産投資運用業務における環境負荷低減に向けた取組みについて定めた「省エネルギーポリシー」、「温室効果ガス排出削減ポリシー」、「筋水ポリシー」及び「廃棄物管理ポリシー」を策定しています。また、本資産運用会社は、本投資法人が保有する不動産ポートフォリオのバリューチェーン全体におけるＥＳＧ配慮の取組みを推進するための「サステナプル調達ポリシー」の策定や、ＬＥＤ照明等の省エネ設備の積極的な導入等の不動産の環境配慮に関する施策等にテナントと協働して取組むための「グリーンリース」を採用しています。これらの取組みが評価され、本書の日付現在、保有するホテル２物件でCASBEE建築評価認証（既存）を、住居2物件でCASBEE不動産評価認証を取得しています。CASBEEは、省エネルギーや環境負荷の少ない資機材の使用といった環境配慮はもとより、室内の快適性や景観への配慮等も含めた建物の品質を総合的に評価するシステムです。また、本書の日付現在、保有するホテル19物件について、建築物省エネルギー性能表示制度（ＢＥ L S）の評価を取得しています。中でも、ホテルマイステイズプレミア赤坂、ホテルマイステイズ福岡天神、ホテルマイステイズ横浜関内、ホテルマイステイズ大分、ホテルマイステイズ羽田及びホテルマイステイズ松山は５つ星（★★★★）と、高い省エネルギー性能が評価されました。なお、保有物件における環境認証の取得を受け、本投資法人はサステナビリティに関する取組みをより一層推進するとともに、ＥＳＧ投資に関心を持つ投資家層の拡大を通じた資金調達基盤の強化を企図し、2023年9月及び2023年12月にグリーンボンドを発行しました。また、社会への取組みとして、テナントや本資産運用会社の役職員に対する各種施策に取組んでいます。住居物件の入居者の意見・要望を物件運用に活かすための「テナント満足度調査」の実施や、本資産運用会社の全役職員へのＥＳＧ研修を少なくとも年１回実施し、実務に即したサステナビリティ配慮の知識の習得、意識啓発を図っています。この他、本資産運用会社の従業員への取組みとして、従業員の働きやすさの向上を目的とした、３年に１度の従業員満足度調査や人間ドック受診費用の会社負担化（年齢制限なし）等を実施しています。その他、サステナビリティ推進活動の結果、本投資法人は不動産会社・ファンドのＥＳＧ配慮を測る国際的なベンチマーク評価であるGRESBリアルエステイト評価の2023年調査において、５段階で格付されるレーティングで「３スター」を、またGRESB開示評価においては最上位の「Ａレベル」をそれぞれ取得しています。本投資法人は、今後もホテル及び住居をコアアセットとするJ-REITとして環境や地域社会に対する社会的責任を認識し、ＥＳＧに配慮した投資運用と資産特性を活かしたサステナビリティへの取組みによって、積極的な社会責献活動を行っていきます。
③　決算後に生じた重要な事実
該当事項はありません。なお、参考情報は以下に記載のとおりです。
(参考情報)
イ資金の借入れ本投資法人は、2024年１月16日に返済期限を迎えたニューシンジケートローン（M）のうち5,796百万円、ニューシンジケートローン（L）のうち4,805百万円、ニューシンジケートローン（N）3,544百万円及びニューシンジケートローン（006）10, 408百万円並びに2024年１月24日に返済期限を迎えたタームローン（010）1, 550百万円、タームローン（011）1, 700百万円及びタームローン（012）6, 800百万円の返済資金に充当するため、新規借入れ（ニューシンジケートローン（012）及びタームローン（019））を行うことを2024年１月12日付で決定し、2024年１月16日付及び2024年１月24日付でそれぞれ実行しました。
(注3)全銀誇３か月日本円TIBOR（基準金利）＋スプレッド（0.40000％）。 (注4)全銀諮３か月日本円TIBOR（基準金利）＋スプレッド（0.50000％）。 (注5)全銀諮３か月日本円TIBOR（基準金利）＋スプレッド（0.60000％）。

ロ投資法人債の発行
本投資法人は、以下のとおり、本投資法人として初めての個人投資家の方を主な対象とする投資法人債を発行し、既存借入金の返済資金及び既存投資法人債の債還資金を調達するとともに、更なる資金調達手段の多様

④　運用状況の見通し
2024年６月期（2024年１月１日～2024年６月30日）及び2024年12月期（2024年７月１日～2024年12月31日）の運用状況につきましては、以下のとおり見込んでいます。
2024年６月期及び2024年12月期の運用状況の見通しの前提条件につきましては、以下に記載の「2024年６月期及び2024年12月期の運用状況及び分配金の予想の前提条件」をご参照ください。
(将来に関する記述等についてのご注意)
本資料に掲載されている運用状況の予想等の将来に関する記述は、現在入手している情報及び合理的であると判断する一定の前提に基づいています。本書の日付現在で想定していない物件譲渡に伴う売却損益の発生や借入金の返済、貨料の減少等、運用状況の変化により大きく変動する可能性があります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。

(2)投資リスク
最近の有価証券報告書（2023年9月26日提出）における「投資リスク」から重要な変更がないため開示を省路しています。
2.財務諸表

（3）投資主資本等変動計算書前期（自　2023年１月１日　至　2023年６月30日）
当期（自　2023年７月１日　至　2023年12月31日）
( 6 )継続企業の前提に関する注記該当事項はありません。 ( 7 )重要な会計方針に係る事項に関する注記（重要な会計方針に係る事項に関する注記） 1．資産の評価基準及び評価方法(1)関連会社株式移動平均法による原価法を採用しております。 (2)デリバティプ取引により生ずる債権及び債務時価法を採用しております。 2．固定資産の減価償却の方法(1)有形固定資産(信託財産を含む)定額法を採用しております。なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
(2)無形固定資産国内の事業用定期借地権については、契約期間に基づく定額法を採用しております。 (3)長期前払費用定頼法を採用しております。 3.繰延資産の処理方法投資法人債発行費投資法人債償還までの期間にわたり定額法により償却しています。 4.引当金の計上基準貸倒引当金債権の貸倒損失に備えるため、一般債権については貸倒実績率により、貸倒懸念債権等特定の債権については個別に回収可能性を検討し、回収不能見込額を計上しております。 5．外貨建の資産及び負債の本邦通貨への換算基準外貨建金銭債権債務は、決算期末日の直物為替相場により円貨により換算し、換算差額は損益として処理しています。
6.収益及び費用の計上基準
(1)固定資産税等の処理方法保有する不動産等にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当期に納税する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しております。なお、不動産等の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った初年度の固定資産税等相当額については、費用計上せず当該不動産等の取得原価に算入しております。当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は59, 935千円です。 (2)収益に関する計上基準本投資法人の顯客との契約から生じる収益に関する主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点（収益を認識する通常の時点）は以下のとおりです。不動産等の売却不動産等売却収入については、不動産売却に係る契約に定められた引渡義務を履行することにより、顯客である買主が当該不動産等の支配を獲得した時点で収益計上を行っています。
7.ヘッジ会計の方法
(1)ヘッジ会計の方法繰延ヘッジ処理によっています。 (2)ヘッジ手段とヘッジ対象ヘッジ手段：金利スワップ取引ヘッジ対象：借入金金利(3)ヘッジ方針本投資法人はリスク管理基本方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティプ取引を行っています。 (4)ヘッジ有効性評価の方法ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しています。 8.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から３ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。 9．その他財務諸表作成のための基礎となる事項(1)不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方針保有する不動産等を信託財産とする信託受益権につきましては、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しております。なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。 ①信託現金及び信託預金②信託建物信託建物附属設備信託構築物信託工具、器具及び備品信託土地信託建設仮勘定③信託借地権④信託預り敷金及び保証金(2) 控除対象外消費税等の処理方法資産の取得に係る控除対象外消費税等は、各資産の取得原価に算入しています。 (８)重要な会計上の見積りに関する注記該当事項はありません。
（9）財務諸表に関する注記事項
(貨借対照表に関する注記) ※１．投資信託及び投資法人に関する法律第67条第４項に定める最低純資産額
※ 2．一時差異等調整引当額前期（自　2023年１月１日　至　2023年６月30日） 1．引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額

2．戻入れの具体的な方法
( 1 )信託借地権該当物件の売却等の時点において、対応すべき金額を戻入れる予定です。当期（自　2023年７月１日　至　2023年12月31日） 1．引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額

2．戻入れの具体的な方法
( 1 )信託借地権該当物件の売却等の時点において、対応すべき金額を戻入れる予定です。 (損益計算書に関する注記) ※１．不動産賃貸事業損益の内訳

（投資主資本等変動計算書に関する注記）

(キャッシュ・フロー計算書に関する注記)
※１．現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係

（リース取引に関する注記）
オペレーティング・リース取引（借主側）
未経過リース料オペレーティング・リース取引（貸主側）未経過リース科

(金融商品に関する注記)
1．金融商品の状況に関する事項（1）金融商品に対する取組方針本投資法人は、中長期にわたる安定した収益の確保を目指して、主として不動産等の特定資産に投資して運用を行います。資金調達については、主に投資口及び投資法人債等の発行、借入れを行う方針です。デリバティプ取引は将来の金利の変動及び為替の変動等によるリスク回避を目的としており、投機的な取引は行わない方針であります。余資の運用は安全性、換金性等を考慮し金利環境及び資金繰りを十分に考慮した上で慎重に行っております。 （２）金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制借入金及び投資法人債の資金使途は、不動産及び不動産信託受益権の購入資金（購入に伴う付随費用も含みます。）若しくは、既存の借入金のリファイナンス資金です。借入先は流動性リスクに晒されていますが、本投資法人では資産運用会社の財務部が資金繰表の作成・更新を行うほか、金銭消費貸借契約において設けられている財務制限条項についてモニタリングを行うことによって流動性リスクを管理しています。 （３）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明金融商品の時価の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。
2．金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については以下のとおりです。なお、「現金及び預金」、「信託現金及び信託預金」、「短期借入金」は現金及び短期間で決済されるため時価が使藩価額に近似するものであることから、注記を省略しています。「信託預り敷金及び保証金」は重要性が乏しいため、注記を省略しています。
(注2)デリパティプ歌引によって生じた正味の黄椎・黄務は純額で表示しており、合計で正味の黄務となる項目については、（ ）で示しています。
(注1)金融商品の時価の算定方法
( 1 )投資有価証券優先出資証券については、出資先の資産及び負債を時価評価し、得られた時価純資産の持分相当額を優先出資証券の時価としています。 （２） 1年内償還予定の投資法人債（４）投資法人債投資法人債の時価については、市場価格に基づき算定する方法によっています。 (３) １年内返済予定の長期借入金（５）長期借入金変動金利による長期借入金については、金利が一定期間毎に更改される条件で借入れを行っているため時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。 ( 6 )デリバティプ取引後記「デリバティプ取引に関する注記」をご参照ください。
(注2)投資法人債、長期借入金及びその他の有利子負債の決算日後の返済予定額前期（2023年６月30日）
（有価証券に関する注記）前期（自　2023年１月１日　至　2023年６月30日）子会社株式及び関連会社株式
当期（自　2023年７月１日　至　2023年12月31日）子会社株式及び関連会社株式

(デリバティプ取引に関する注記)
1.ヘッジ会計が適用されていないもの前期（2023年６月30日）ヘッジ会計が適用されていないデリバティプ取引について、決算目における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
為替予約取引　取引先金破機関から提示された価格等に基づき算定しております。
当期（2023年12月31日）
ヘッジ会計が適用されていないデリバティプ取引について、決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
為替予約取引　取引先金破機関から提示された価格等に基づき算定しております。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
前期（2023年６月30日）ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
(注2)時価の算定方法金利スワップ取引取引先金融機関から提示された価格等に基づき算定しております。
当期（2023年12月31日）
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
(注2)時価の算定方法金利スワップ取引取引先金融機関から提示された価格等に基づき算定しております。 （退職給付に関する注記）該当事項はありません。
(資産除去債務に関する注記)
1.当該資産除去債務の概要本投資法人の資産の一部は、定期借地権契約に基づく原状回復義務及びアスペスト除去費用の契約上・法令上の義務に関し資産除去債務を計上しています。
2．当該資産除去債務の金額の算定方法
使用見込期間を、定期借地権契約満了までの期間(43年)及びアスベストを含有する建物の耐用年数（15〜 31年）、割引率はそれぞれ1.342%及び0.963～1.505％を使用して資産除去債務の金額を算定しております。
3.当該資産除去債務の総額の増減

(収益認識に関する注記)
1．願客との契約から生じる収益を分解した情報前期（自　2023年１月１日　至　2023年６月30日）
する会計基準」の対象となる受取配当金及び日本公認会計士協会会計制度委員会報告第15号「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」の対象となる不動産等の譲渡は、収益認識基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めておりません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入です。当期（自　2023年７月１日　至　2023年12月31日）
(注1)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等、企業会計基準第10号「金融商品に関する会計基準」の対象となる受取配当金及び日本公認会計士協会会計制度委員会報告第15号「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」の対象となる不動産等の譲渡は、収益認識基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めておりません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入です。
2．顯客との契約から生じる収益を理解するための基礎となる情報
重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。 3．顧客との契約に基づく履行義務の充足と当該契約から生じるキャッシュ・フローとの関係並びに当計算期間末において存在する顧客との契約から翌計算期間以降に認識すると見込まれる収益の金額及び時期に関する情報(1)契約資産及び契約負債の残高等
(2)残存履行義務に配分した取引価格該当事項はありません。
(セグメント情報等に関する注記)
I .セグメント情報本投資法人は、不動産投資事業の単一セグメントであるため、記載を省略しております。 II.関連情報前期（自　2023年１月１日　至　2023年６月30日） 1．製品及びサービスごとの情報単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営案収益の90％を超えるため、記載を省略しております。
2.地域ごとの情報
( 1 )  売上高

(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略しております。
３．主要な願客ごとの情報

当期（自　2023年７月１日　至　2023年12月31日）
1．製品及びサービスごとの情報単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しております。 2．地域ごとの情報( 1 )  売上高
（注）完上高は、顧客の所在地を基礎とし、国または地域に分類しております。
( 2 ) 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略しております。 ３．主要な願客ごとの情報

（賃貸等不動産に関する注記）
本投資法人は、主として首都圏及び地方主要都市部において、安定性の向上及び成長余地の双方に重点を置いたポートフォリオ構築を目指し、住居及びホテルをコアアセットとして保有しています。これら賃貸等不動産の
(注2）前期における翔中増減額のうち、主な増加は資本的支出に該当する工事によるものであり、主な減少は減価償却費の計上によるものです。当期における翔中増減額のうち、主な増加は新規ホテルの取得及び賞本的支出に該当する工事によるものであり、主な減少は淡価償却費の計上によるものです。 (注３)期末時価は、株式会社アセッツアールアンドディー、一般財団法人日本不動産研究所、JLL森井鑑定株式会社、株式会社谷薄総合鑑定所、大和不動産鑑定株式会社及びCBRE, Inc.による鑑定評価額又は調査価額を記載しています。なお、賃貸等不動産に関する損益につきましては、前記「損益計算書に関する注記」をご覧ください。

(税効果会計に関する注記)

(a)税務上の繰越欠損金は、法定実効税率を乗じた額であります。 （注2）評価性引当額が117, 295千円増加しております。この増加の主な内容は、資産除去債務に係る評価性引当額が増加したことによるものです。 2．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との差異の原因となった主な項目別の内訳
(関連当事者との取引に関する注記) 1．親会社及び法人主要投資主等
(注2)株式会社ナクアホテル&リゾーツマネジメント及び株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメントと資産運用会社との間には記載すべき資本関係はありませんが、当該テナント兼オペレークーは、ＦＩＧ（本資産運用会社の発行済株式の100％を開接的に保有する親会社であるソフトパンクグループ株式会社の子会社）の関係法人が運用するファンド等を通じ匿名組合出資又は出資を受けております。したがって本投資法人では、株式会社ナクアホテル&リゾーツマネジメント及び株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメントを利苦関係人に準予るものとして取り扱っております。
(注３)基づき、決定しております。シェフィールドアセット特定目的会社、Hei.jo特定目的会社、日暮里特定目的会社、知床特定目的会社、株式会社ナクアホテル＆リゾーツマネジメント及び株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメントと資産運用会社との間には記載すべき資本関係はありませんが、当該目的会社又はテナント兼オペレーターは、ＦＩＧ（本資産運用会社の発行済株式の100％を直接・間接的に保有する親会社であるソフトバンクグループ株式会社の子会社）の関係法人が運用するファンド等を通じ匿名組合出資又は出資を受けております。したがって本投資法人ではシェフィールドアセット特定目的会社、Hei jo特定目的会社、目春里特定目的会社、知床特定目的会社、株式会社ナクアホテル＆リゾーツマネジメント及び株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメントを利苦関係人に準手るものとして取り扱っております。当該受益権の購入は下記物件に係るものです。なお、取引金額は、信託受益権売買契約書に記載された売買価格を記載しており、
2.関連会社等前期及び当期において、該当事項はありません。 3.兄弟会社等前期及び当期において、該当事項はありません。
4．役員及び個人主要投資主等
前期（自　2023年１月１日　至　2023年６月30日）
ります.福田直樹が第三者（資産運用会社）の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人と資産運用会社との間で締結した(注2) 「機関運営事務委託契約書」に定められています。 (注３) 上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれております。
ります。福田直樹が第三者（資産運用会社）の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人と資産運用会社との間で締結した(注2) 「機関運営事務委託契約書」に定められています。上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、翔末残高には消費税等が含まれております。 (注3) (親会社又は重要な関連会社に関する注記) 1．親会社情報該当事項はありません。
2．重要な関連会社の要約財務情報
当期において、重要な関連会社はキングダム特定目的会社であり、その要約財務情報は以下のとおりであります。
口調整後１口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
（重要な後発事象に関する注記）該当事項はありません。
(10)発行済投資口の総口数の増減

行を行いました。 (注2) １ロ当たり発行価額56,939円にて、特定資産の取得資金の一部に充当することを目的として、第三者割当増資による新投資口の発行を行いました。 (注３) 2019年８月22日開催の本投資法人役員会において、一時差異等調整引当額の戻入れを決議し、出資総額への組入れを行いました。 (注4) １ロ当たり発行価格55,566円（引受価額53,726円）にて、特定資産の取得資金の一部に充当することを目的として公募新投資口の発行を行いました。 （注５） １日当たり発行価額53,726円にて、特定資産の取得資金の一部に充当することを目的として、第三者割当増資による新投資口の発行を行いました。

3.参考情報
(注2) 「保有総額」は、期末日時点の貸借対照表計上額（不動産、Leasehold及び信託不動産については、債却後の帳簿価額）です。なお、ホテルの保有総額には原則として付随するFF&Eの帳簿価額を含めて算出しています。 (注３) 「ホテルマイステイズ羽田」は信託受益権の形で保有していますが、付随するFF&Eの一部を現物で保有しており、その部分が該当します。 (注４) 「海外」の「不動産等」には、本海外ホテルのLeasehold等が該当します。なお、Leaseholdは、建物及び土地に係る英領ケイマン法上の長期不動産貨借權に相当する権利（期間：99年、年間貨借料：１米ドル又は１ケイマン諸島ドル）です。本投資法人は、2019年５月９日（ケイマン諸島の現地時間）付で、「ウェスティン・グランドケイマン・セプンマイルピーチ・リゾート&スパ」及び「サンシャイン・スイーツ・リゾート」に対する投資ストラクチャーを、匿名組合契約に基づく出資からその裏付不動産である本海外ホデルのLeasehold等を直接保有する形態へ変更しました。 (注5) 「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」を裏付不動産（キングダム特定目的会社が取得する償託受益権の償託財産であり、キングダム特定目的会社の収益の源泉となる不動産）とするキングダム特定目的会社が発行する優先出資証券です。 (注6 ) 「資産総額計」の（　）内の栽值は、対象資産中に占める実質的に不動産等の保有に相当する部分（優先出資証券の保有額は含まれません。）を記載しています。
(2)投資不動産物件等当期末現在の本投資法人の保有不動産等（不動産又は不動産を主な信託財産とする信託受益権）及び保有優先出資証券の明細は以下のとおりです。
インヴィンシプル投資法人(8963) 2023年12月期決算短信
インヴィンシプル投資法人(8963)  2023年12月期決算短信
インヴィンシプル投資法人(8963) 2023年12月期決算短信
同じものについては、取得価格が大きいものから番号を付しています。 (注2) 「所在地」は原則として住居表示を記載していますが、住居表示が未実施の物件については地番を記載しています。 (注3) 「取得価格」は、「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル（優先出資証券）」、「ウェスティン・グランドケイマン・セプンマイルビーチ・リゾート&スパ」及び「サンシャイン・スイーツ・リゾート」を除き、不動産売買契約書又は信託受益権譲渡契約書等に記載された売買価格を記載しています。「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル（優先出資証券）」については、優先出資証券に係る本投資法人の出資金額を記載し、キングダム特定目的会社の特定出資及びマスターリース会社である合同会社の社員特分の取得価格は含みません。「ウェスティン・グランドケイマン・セプンマイルピーチ・リゾート＆スパ」及び「サンシャイン・スイーツ・リゾート」については、本投資法人が匿名組合契約の合意解約に伴う現物配当によりLeasehold等を資産保有ＳＰＣより承継した2019年５月９日（ケイマン諸島の現地時間。日本時間では2019年５月10日）時点の各本海外ホテルのLeasehold等の資産保有SPCにおける帳簿価額を記載し、円建ての金額は、ドル建ての金額を完貨換算して記載しています。なお、価格に消費税等は含まれず、百万円未満を切り捨てています。 (注4) 「投資比率」とは、本投資法人の全取得資産の取得価格の総額に対する取得価格の比率をいい、小数点以下第２位を四捨五入して記載しています。 （注５） 「朔末算定価額」は、本投資法人の規約及び一般社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、決算日を価格時点とする鑑定評価額又は調査価額を記載しています。「ウェスティン・グランドケイマン・セプンマイルビーチ・リゾート＆スパ」及び「サンシャイン・スイーツ・リゾート」の鑑定評価においては、現地鑑定検証方式（注６）を採用しています。なお、「サンシャイン・スイーツ・リゾート」は、当該ホテル隣接の未使用地部分を含めた鑑定評価額を記載しています。委託先は、後記（注７）に記載のとおりです。なお、「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル（優先出資証券）」については優先出資証券であるため、現
(注6 )取引事例、市場動向等鑑定評価を行うために必要となる現地基礎資料等を理解・分析し、不動産鑑定士として、現地鑑定人による鑑定評価に係る報告書における判断の妥当性及び鑑定評価額の適正性を検証することにより、鑑定評価を行う方式をいいます。本投資法人は、ケイマン諸島において専門職業家として認定・公認された資格・称号を有するCBRE。 Inc.を現地鑑定人に選任し、鑑定評価を行わせ、現地鑑定評価書を取得した上で、日本における不動産鑑定士として適任したシーピーアールイー株式会社に当該現地鑑定評価書を検証させ、鑑定評価検証報告書を取得しています。 (注7 ) 「鑑定評価機関」は、上表においては略号により記載しています。各略号が示す鑑定評価機関は以下のとおりです。
「ウェスティン・グランドケイマン・セプンマイルビーチ・リゾート＆スパ」及び「サンシャイン・スイーツ・リゾート」の鑑定評価については、現地鑑定検証方式を採用し、シーピーアールイー株式会社が鑑定評価をCBRE。 Inc.に委託しています。また、 「サンシャイン・スイーツ・リゾート」の鑑定評価額には、当該ホテル隣接の未使用地の取得価格を含みます。 (注8)　本信託受益権は、本投資法人が2011年７月に信託内借入を実施した際に、他の信託受益権とともに３つのグループに併合されました。当期末時点において、各グループに属する信託受益権は以下のとおりです。第一グループ「日神パレステージ代田橋」、「グロースメゾン新横浜」、「ベルファース上野御徒町」、「グロースメゾン用賀」、「渋谷本町マンション」、「フォロス中村橋」第二グループ「カレッジスクエア町田」、「ベレール目黒」、「ワコーレ網島Ｉ」第三グループ「サンクレスト石神井公園」、「グランリール亀戸」、「アクシーズタワー川口並木」、「グロースメゾン海神」、「カレッジスクエア町屋」 (注9)　取得価格には増床部分を含みます。堺来算定価額については既保有部分と増床部分を一体として算定した鑑定評価額を記載しています。 (注10)　取得価格には近接地追加取得分を含みます。翔末算定価額については既保有部分と近接地追加取得分を一体として算定した鑑定評価額を記載しています。 (注11)   Leaseholdは、建物及び土地に係る英領ケイマン法上の長期不動産貨借権に相当する権利（期間：99年、年間貨借料：１米ドル又は１ケイマン諸島ドル）です。本投資法人は、2019年５月９日（ケイマン諸島の現地時間）付で、「ウェスティン・グランドケイマン・セプンマイルピーチ・リゾート＆スパ」及び「サンシャイン・スイーツ・リゾート」に対する投資ストラクチャーを、匿名組合契約に基づく出資からその裏付不動産である本海外ホテルのLeasehold及びＦＦ＆Ｅなどの動産（Leasehold等）を直接保有する形態へ変更しました。 (注12)   期末算定価額については、決算日（2023年12月31日）の為替レートである１米ドル=141.83円を用いて邦貨換算しています。 「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」を裏付不動産とするキングダム特定目的会社が発行する優先出資証券(注13) 178, 458口（当該発行後の発行済優先出資証券の49.0％相当）であり、１物件として計上しています。
②　運用資産の資本的支出
イ　資本的支出の予定保有不動産関連資産に関し、当期末現在計画している改修工事等に伴う資本的支出のうち主なものは以下の
ロ　当期中に行った資本的支出保有不動産等において、当期中に行った資本的支出に該当する主要な工事の概要は以下のとおりです。当期の資本的支出は1, 796, 357千円であり、当期費用に区分された修繕費29, 932千円と合わせ、1, 826, 290千円の工

(3)テナント等の概要
①　個別不動産に関する賃貸状況の概要本日付で公表の「2023年12月期（第41期）決算説明資料」に記載をしているため、記載を省略します。
②　稼働率の推移
本日付で公表の「2023年12月期（第41期）決算説明資料」に記載をしているため、記載を省略します。