本調査研究は、（財）日本船舶援興会の補助金を受けて実施したものです家屋評価に関する調査研究家屋の比準評価に関する調査研究-平成7年3月財団法人資産評価システム研究センター
財団法人　資産評価システム研究センターは、適切な地域政策の樹立に資するため、地域の資産の状況及びその評価の方法に関する調査研究等の事業を実施することを目的として設立されました。当評価センターにおける調査研究は、資産評価の基礎理論及び地方公共団体等における資産評価技法の両面にわたって、毎年度、学識経験者及び自治省並びに地方公共団体等の関係者をもって構成する資産評価システム、土地、家屋及び償却資産の各部門ごとの研究委員会において行われ、その成果は、会員である地方公共団体及び関係団体等に調査研究報告書として配布し、活用されているところであります。本年度の家屋研究委員会の調査研究テーマは、(1)ツーバイフォー方式構造建物に係る規格材の使用状況に関する調査研究、(2)家屋の比準評価に関する調査研究、(3)プレハプ方式構造建物（軽量鉄骨系・鉄筋コンクリート系）に係る再建築費等に関する調査研究の３項目であります。本報告書は、上記(2)の調査研究に属するもので、部分別比準及び総合比準評価の活用状況の調査を行い、今後の比準評価を採用するにあたっての、採用の問題点、方法等について調査研究を行いました。この程、その調査研究の成果をとりまとめ、ここに、公表する運びとなりましたが、この機会に、熱心にご研究、ご審議をいただきました委員及び専門員並びに実地調査に当たり、種々ご協力を賜りました地方公共団体の関係者各位に対し、心から感謝申し上げます。なお、当評価センターは、今後とも、所期の目的にそって、事業内容の充実及び地方公共団体等に役立つ調査研究に努力をいたす所存でありますので、地方公共団体をはじめ関係団体の皆様のなお一層のご指導、ご援助をお願い申し上げます。最後に、この調査研究事業は、朝日本船舶振興会の補助金の交付を受けて実施したものであり、改めて深く感謝の意を表するものであります。平成7年３月財団法人　資産評価システム研究センター理事長渡辺功

家　屋　研　究　委　員　会　委　員　名　簿

なお、塚越東男委員は、久保富士治委員が途中辞任されたことに伴い、その後任として委嘱された。

1 
的
固定資産税における家屋の評価は、家屋が新築又は増築された時点で評価するほか、３年ごとの基準年度の都度、すべての家屋について新たな基準により評価替えを行っており、各市町村にとってもこの事務量は相当なものと思われる。また、家屋の評価事務担当者の在職年数も徐々に短くなる傾向が見られ、家屋の評価及び評価替えに係る事務の簡素化、合理化が求められているところである。もとより家屋の評価は、それによって家屋の評価額—課税標準額、課税額が決定されるものであり、公正、公平という面も重視しなければならない。固定資産評価基準において家屋の評価は、部分別評価（本則評価）によるものとされているが、この他に、木造家屋については、再建築費評点数の算出方法の特例としていわゆる部分別比準評価が、比準評価の方法による再建築費評点数の算出方法の特例としていわゆる総合比準評価の方法が示されており、非木造家屋については、比準評価の方法による再建築費評点数の算出方法の特例としていわゆる総合比準評価の方法が示されている。また、非木造家屋について木造家屋で認められている部分別比準評価の方法が、固定資産評価基準依命通達により認められている。これらの比準評価の方法による再建築費評点数の付設の方法は、家屋の評価事務の簡素化に資するものと思われる。そこでこの調査研究において、比準評価方法の活用についてその実態を調査し、比準評価の方法による事務の簡素化の程度を明らかにすることにより、比準評価の方法の一層の活用を促すと共に、比準評価の方法を取り入れるに当たって、何らかの困難を感じている団体に対しては、その原因等を調査することによって、今後の技術的援助を具体的にしていくための基礎資料を作成することを目的とするものである。
2調査方法
(1)意この調査は、家屋の評価方法の特例としての比準評価について、①その適用状況の実態を調査するとともに、②比準評価の方法を適用することによって図られる事務の簡素化の程度を明らかにすること、③比準評価方法採用の団体において問題とされている点について把握すること、④団体によっては、比準評価方法の採用に困難を感じているところもあるため、その原因について調査する。このことにより、家屋評価における一層の簡素合理化に資するものと思われる。
(2)　調査対象団体
調査対象団体は、各道府県庁所在市（東京都特別区を含む。)及び人口（平成５年３月31日現
(3)　調査項目
新増分家屋と在来分家屋に分けて調査【新増分家屋】 ①　比準評価方法採用の有無採用の場合、その構造、用途名、比準方式、比準方式採用年度、標準家屋の級数、棟数、標準家屋の評価方法、標準家屋の選定替えの有無及びその年数②　比準評価事務の電算システム化の有無③　部分別評価の場合と比準評価の場合との事務処理所要時間の比較④　新増分家屋全体に占める比準評価家屋の棟数割合⑤　標準家屋を選定する場合の家屋の区分の基準⑥　比準家屋の比準要領①　比準評価における改善点⑧　比準評価不採用の理由
【在来分家屋】
①　評価方法比準評価（いわゆる上昇率方式を含む。）採用の場合、その構造、用途名、比準方式、比準方式採用年度、標準家屋の級数、棟数、標準家屋の評価方法、標準家屋の選定替えの有無及びその年数②　標準家屋を選定する場合の家屋の区分の基準③　上昇率方式における改善点
(4)　調査方法
①　調査対象団体に対するアンケート調査②　アンケート調査に基づく当センター家屋研究委員会委員による実地調査(調査実施団体：札幌市、仙台市、富山市、名古屋市、大阪市、神戸市、福岡市　以上７市）
3　調査結果の集計
この研究成果は、調査対象団体に対するアンケート調査に基づいて、当センターの家屋研究委員会の委員が、適宜実地調査を行い、さらに報告された内容を精査、調整の上、整理集計すると共に若干の分析を加えて取りまとめたものである。 （別
※

1　
家屋の評価における比準評価の方法は、昭和39年度基準において、当初昭和39年度限りの経過措置として定められ、その後昭和41年度まで延長された後、昭和42年度基準において、家屋の評価事務の簡素化の方法として、比準評価の方法による再建築費評点数の算出方法が制度化されたものである。これは、評価の簡素化のために、部分別評価の方法よりもできるだけ評価事務量を少なくして、なおかつ、部分別評価の方法と同等程度の再建築費評点数が付設されるよう配慮して作られたものである。家屋のいわゆる本則評価といわれる個別的な部分別評価の方法は、一棟ごとに部分別に再建築費評点数を付設し、この部分別再建築費評点数の合計に家屋の損耗の状況に応じて定められている経年減点補正率を乗じて求められた評点数に、評点一点当たりの価額を乗じて算定されるものであるが、この評価手続きのうち、再建築費評点数の付設事務については特に複雑な計算事務を必要としている。比準評価は、部分別比準評価であれ総合比準評価であれ、いずれの方法でも、個々の家屋ごとに再建築費評点基準表を適用して行う個別評価の方法に比べ評価手続きが簡便で、その事務量はかなり短縮されるものである。最近の新築家屋は、建築技術のめざましい進展により、複雑、高度な建築技術を駆使した非木造家屋も建築されており、これらの家屋を含む相当な数の新増分家屋について、短期間に適正な評価事務を行うことは容易なことではなく、反面評価担当職員の増員は、昨今の財政事情から見ても期待できず、多くの市町村から現行評価制度の枠組みの中で、事務手続きが簡便で合理的な評価方法の確立が求められている。 「平成6年度固定資産の価格等の概要調書」によれば、全国における家屋の新増分建築棟数は、木造家屋については74万棟余り、非木造家屋については約38万棟が建築されており、このうち木造家屋の10.9%、非木造家屋の17.4%が比準評価されている。指定市（東京都特別区を含む。)においては、新増分家屋について比準評価の方法を取り入れている団体は29団体（61.7％）であり、棟数割合では34.2％の新増分家屋が比準評価の方法で評価されている。一方、オフィスオートメーションの波の高まりは、家屋の評価事務においても例外ではなく、評価の電算化がすすみ、計算事務についてその所要時間が、かなり短縮された団体もあると思われるが、直ちに電算化するには、財政面、技術面から難しい団体も多いと思われる。特に、大都市等においては、比準評価方法の採用による事務量の軽減、所要時間の短縮により、膨大な家屋評価事務をこなしている団体が多い。このような状況において、ごく一部の家屋についてのみ比準評価の方法を採用している団体及び比準評価の方法をまだ採用はしていないものの、家屋評価事務の簡素化、合理化を考える団体にとっては、比準評価の方法は検討するに値するものと考える。
2　比準評価の特色
(1)評価手続きの簡素化、評価事務量の軽減が図れる。前段でも述べたように、比準評価はそもそも家屋評価事務の簡便化、合理化を目的として定められたものであるため、評価事務量の軽減、所要時間の短縮が図れるものである。比準評価は、部分別比準評価、総合比準評価を問わず、個別評価の方法によって求めた標準家屋の再建築費評点数を、評価対象家屋の使用資材、施工量等の違いによる格差を判定の上、増減点補正を行ってその再建築費評点数を算出することとなるので、各個の家屋ごとに各部分別の使用資材、施工量等をもれなく把握して再建築費評点数を算出する部分別評価の方法に比較して、事務量が相当縮減されるものである。 (2) 建物の地域的特性を個別の家屋の評価に反映させやすい。評価基準の再建築費評点基準表に示されている評点項目及び標準評点数は、標準的な規模、構造及び様式の家屋を前提に、標準的な施工による資材費及び労務費に基づいて全国一律に設定されている。そのため、それぞれの市町村内における地域的な特性を有する家屋について、個別評価の方法による場合には、各個の家屋を評価するごとに施工の態様等に適合させるための補正が必要となる。しかし、比準評価にあっては、各市町村において類似する家屋のグループごとに標準家屋を設け、これに比準して行うことになるので、各個の家屋の評価には、おのずから家屋の地域的特性等が反映されることになる。 (3)評価水準の適正化と家屋相互間の評価の均衡を確保しやすい。比準評価においては、市町村内の家屋を構造・用途別に普請の程度による等級ランク別等に区分（例えば木造専用住宅について9等級程度）し、それぞれの区分ごとに標準家屋を設け、その標準家屋の評価に比準して各個の比準家屋の評価を行う仕組みとなっている。そこで、まず比準評価の基準となる標準家屋の評価において、評価水準の適正化と標準家屋相互間における評価の均衡（適正な等級間格差）を図り、次いで同一区分内の比準家屋について標準家屋との評価の均衡（使用資材、施工量等の違いによる適正な格差）を図ることにより、市町村内の家屋の評価の適正均衡を確保することができる。 (4)団体内の家屋について全体の評価レベルをつかみやすい。上記(3)のとおり、比準表には団体内の家屋を等級ランク別に区分し、その区分毎の標準的な家屋が示されることとなるため、新たに家屋評価を担当することになった者等にとっては、その比準表を見ることにより団体内の家屋についての全体の評価レベルをランク別につかむのに非常に有効である。
3　比準評価の問題点
従来、比準評価について次のようなことが指摘されている。 (1) 評価担当者の主観的な要素が評価に反映されるおそれがある。 「比準評価は、部分別評価に比べ達観による評価のウェイトが高く、評価担当者の主観的な価値判断が評価に反映されやすく、評価の適正均衡と固定資産税に対する納税者の信頼を失うおそれがある。」という意見がある。しかしながら、再建築費を基準とする家屋の評価においては、いずれの評価方法を採るにしても、使用資材の良し悪し、普請の程度等の判定に当たっては多少なりとも達観によらざるを得ない。此準評価においても評価実務研修の充実強化により、この評価、判定する「眼」を養うことは、肝要である。 (2)　実際に家屋を比準評価するためには、評価に関する専門的、技術的な知識が一層要求される。個別評価の場合には、評価基準の再建築費評点基準表に示されている各種の仕上げ資材、建築設備等に係る評点項目及び標準評点数、補正項目及び補正係数に個々の評価対象家屋の各部分別の仕上げ資材等の状況を個別に当てはめて評点付設をすればよいが、比準評価の場合には上記比準評価の特色で述べたように、新しい評価担当者にとっては、比準表が団体内の家屋のレベル別概略を把握するのに非常に有効である一方、実際に比準評価で家屋評価を行うときは、この比準表を用いて標準家屋と評価対象家屋の各部分別の使用資材、施工量、施工の程度等の違いによる格差を、専ら達観等によって判定し、標準家屋の再建築費評点数に比準して評価対象家屋の再建築費評点数を付設することとなる。したがって、現行評価制度の下における評価技術上の全ての面に精通し、簡便な比準評価の方法によっても、個別評価の方法による場合と同様の結果が得られるように、一層の家屋評価に関する専門的、技術的な知識を習得する必要がある。 (3) 特殊な家屋、個別（特殊）要素の強い家屋を評価するには、不適当である。比準評価の場合には、標準家屋と比準家屋の使用資材、施工量等の違いによる格差を部分別または総合的に求めて行うことになるが、この場合において、各個の家屋に内在する構造、様式等の個別的な個性とか個々の家屋に見られる特殊な仕上げ資材、建築設備等の細部にわたる要因をきめ細かく考慮することは、実務上困難が予想される。このため、特殊な構造の家屋とか、特に高級な家屋、特殊な建築資材、設備等を有する家屋については、比準評価の方法によって、再建築費評点数を求めることは適当でない。

第一　新増分家屋の評価
1　比準評価の採用状況
各団体における比準評価の採用状況については、麦１のとおりであり、取り入れている団体は、 108団体中69団体であり、割合は63.9％である（図1参照）。
2　比準評価を取り入れ、電算システム化している団体比準評価の方法を取り入れて、その事務処理に電算システムを導入しているかどうかについては、表2のとおり比準評価採用の69団体のうち18団体が電算システム化しているとの回答であり、割合で見ると26.1％である（図２参照）。このうち政令指定都市は３団体であり今回調査対象としたのが県庁所在市と人口20万人以上の市であることを考えると、全国的に見ても、まだそれほど多いとは言えない状況にある。また、そのシステム化の程度は、団体により評点数算出の計算事務について電算化している団体、オンライン入力まで行っている団体とさまざまである。今回のアンケート調査の項目にはないが、比準評価を採用していない団体における電算システム化の程度についても、今後機会があれば調査してみたい。

3　部分別評価に対する比準評価の所要時間の割合
標準的な木造専用住宅を例として（他の構造、用途のみ比準評価している団体にあってはその構造、用途の家屋)、部分別評価に対する比準評価の所要時間の割合が、表３である。これによると部分別評価の所要時間と比べて、比準評価の所要時間が40％を超え60％以下の団体が23団体(33.3%)と最も多く、60%を超え80%以下の団体が17団体（24.6%）とこれに次ぎ、20%を超え40％以下の団体が16団体（23.2％）、20％以下である団体が10団体（14.5％）、80％を超える団体が1団体(1, 4%)となっている。平均すると、部分別評価が 139分、比準評価が52分であり（計数資料3参照)、比準評価の方法を採った場合、部分別評価の37.4％の所要時間となっている（図3参照)。この結果から、比準評価方法を採用することによって、一棟評価に要する時間が50％程度は短縮される可能性が高いと言える。

4　新増分家屋に占める比準評価家屋の棟数割合
新増分家屋として新たに評価する家屋のうち、比準評価の方法によって評価する家屋の棟数がどの程度を占めるかを示したものが、麦４である。これによると新増分家屋全棟数のうち比準評価の方法で評価する家屋が20％以下の団体が27団体（39.1％）と、比準評価を採用はしているものの、「棟数では２割以下」の団体が最も多く約４割を占めており、20％を超え40％以下の団体が15団体（21.7%）、40%を超え60％以下の団体が13団体（18.9%）、60%を超え80％以下の団体が10団体（14.5%）、80%を超える団体が２団体（2.9%）となっている。この２団体は、95%と97%で、ほとんどの新増分家屋について比準評価の方法で評価していることとなる（図４参照）。新増分家屋の評価で、比準評価の方法によるものが２割以下の団体が多いことは、後でも述べるように、プレハプ家屋についてのみ比準評価を行っている団体が多いことが考えられる。

5比準評価している家屋の構造・用途
新増分家屋として新たに評価される家屋のうち、比準評価を採用している家屋の構造・用途別にその団体数を見ると計数資料５のとおりであり、比準評価が多く採用されている構造・用途は、表５のとおりである。この構造・用途別区分のうち、「用途」については団体により区分の仕方がまちまちであり、例えば、「物置」、「車庫」の標準家屋を別々に選定していても用途は「附属家」団体数１で、また、木造で「事務所・店舗」と２用途を合わせて標準家屋を選定しているものは、「事務所」団体数l等と計数している。 「構造」については、プレハプ家屋については木質系、鉄骨系、鉄筋コンクリート系を分けないで「プレハブ家屋」として一括りにしてある。その結果、最も多いものは、プレハブ戸建て住宅の62団体、続いてプレハプ共同住宅の48団体、次が木造専用住宅の36団体であった。これに非木造共同住宅19、非木造附属家16、プレハプ附属家15、木造附属家13、木造共同住宅12、非木造工場倉庫12等が続いている。計数資料５の表で、非木造家屋の「その他」はサンルームであり、プレハプ家屋の「その他」は簡易住宅、サンルーム、勉強部屋等である。

6 標準家屋の選定のための家屋の区分の基準（重複回答）
比準評価を行うためには、団体内に所在する家屋をその実態に応じて、構造、程度、規模等の別に区分し、それぞれの区分ごとに標準家屋を選定する必要があるが、この家屋を区分するための基準としているものは、表６のとおりである。「構造、用途、程度、規模、その他」と区分の基準を5以上用いている団体が12団体あり、「構造、用途、程度、規模」の4基準を用いている団体が33団体と最も多く、「構造、用途、規模、その他」を基準としている団体が1団体あり、 「構造、用途、程度」の３基準を用いている団体が14団体、「構造、用途、その他」の３基準を用いている団体が６団体、「構造、用途」のみが２団体であるがこれはいずれも程度が１等級のみのため「程度」は、基準に入っていない。「構造、程度、規模」、「構造、用途、規模」を用いている団体がそれぞれ1団体であるが前者は用途が一用途のみ、後者は等級が1等級のみについて比準評価しているため区分の基準には入っていない。評価基準に例示している基準以外のものを、「その他」として用いている団体が19団体（27.5 %）あり、団体内の家屋の実態に合わせ、より比準しやすいように考慮していることがうかがえる（図5参照）。 「その他」の内容は、プレハブメーカー、プレハブ型式、建売施工業者等施工の側面から基準としたものと屋根、外壁、柱等家屋の部分の資材や形式を基準としたものがある。また、専用住宅において世帯数を基準としているとの回答が一件合ったが、これは最近その棟数が増加してきたと思われる二世帯住宅を指しているものと思われる。

7　比準評価を行っていて、改善すべきと思われる点
比準評価を行っている団体において、改善すべきと思われる点があるかどうかについては、表7のとおり「ある」と回答した団体が39団体（56.5%）、「ない」と回答した団体が30団体（43.5 %）である。改善すべきと思われる点についての主な内容は、次のとおりである（図６参照）。 ・同一施工業者によって建築された家屋の、近隣市町村との評価の均衡を図る必要がある。またプレハブ家屋については、その意味からも全国統一的な総合比準評価の方法が示せないか。 ・比準評価は、評価員の主観が入りやすいともいえる。そのため担当職員に対する研修等の充実が必要。 •納税者への説明、審査申し出があった場合の「適正な評価である」ことの根拠付けが弱い。 ・適正に比準評価を行うためには、家屋の多様化とも相まって、標準家屋の細分化が必要となる。
8 比準評価採用の家屋の構造・用途等別数及びその比準方式比準評価を採用している家屋を構造別に、構造・用途等別の数とそれらがどの比準方式で比準されているのかをまとめたものが、表8である。ここでいう構造・用途等別数とは、木造家屋、非木造家屋、プレハプ家屋の別に比準評価を採用されている用途の数を、単純加算したものである。標準家屋選定のための家屋の用途の区分の仕方が団体により独自の区分の仕方をしているところがあるため、区分数の合計数でみることとした。この数の多い構造ほど、多くの用途について比準評価が採用されていることとなる。本来、構造別ではプレハプ家屋は木造家屋又は非木造家屋のどちらかに入るべきものであるが、プレハブ家屋で比準評価の方法を採用している場合が多いのではないかとの想定の下に、あえてプレハプ家屋として別書きとした。以下同様である。その結果、構造別で構造・用途等別数の最も多いのが、プレハプ家屋の337(55.8%)、次いで非木造家屋の161(26.7%)、木造家屋の106(17.5 %）となっている（図１参照）。これは、あくまでも構造・用途等別の数であり、比準評価される家屋の棟数とは関係がない。構造・用途等別の比準評価棟数については、今回は調査しなかったため不明である。比準方式で見ると、各構造合計で総合比準方式が470(77.8%)で最も多く、部分別比準方式が94（15.6%）、部分別比準方式と総合比準方式の併用が40(6.6%）である（図8参照）。これを構造別に見ると、木造家屋では総合比準方式が78（73.6％）で最も多く、部分別比準方式が19（17.9 %)、部分別比準方式と総合比準方式の併用が9 (8.5%)である。非木造家屋では木造家屋と同様に総合比準方式が最も多く133(82,6%)、部分別比準方式が17（10,6%)、部分別比準方式と総合比準方式の併用が11(6,8%)である。プレハプ家屋においても木造家屋、非木造家屋と同様に総合比準方式が最も多く259(76,9%)、部分別比準方式が58（17,2%)、部分別比準方式と総合比準方式の併用が20(5, 9%)である。このように各団体においては、プレハブ家屋について比準評価が採用しやすく、評価方式では、各構造とも総合比準方式が多く採用されている。
図8比準評価方式でみる構造・用途別数9 標準家屋の評価方法とその選定替えの有無及び標準家屋の棟数標準家屋の評価方法とその選定替えの有無、標準家屋の棟数を構造・用途等別区分数ごとにまとめたものが表9である。標準家屋の評価方法は、木造家屋（枠組壁構造家屋を含む。以下同じ。)、非木造家屋及びプレハブ家屋とも部分別評価が多く、合計では556(92.0%）であり、構造別に見ると木造家屋が100 (94.3%)、非木造家屋が144(89.4%)、プレハブ家屋が312(92.6%)と各構造ともそのほとんどが部分別評価されている。部分別比準評価されているものは、合計で21(3.5%)であり、構造別に見ると、木造家屋が5 (4.7%)、非木造家屋が5 (3.1%)、プレハブ家屋が11 (3.3%)と僅少である。また、「その他」として標準家屋を評価するのではなく、標準的な家屋を経験則あるいは統計的手法を用いて設定した上で比準評価に用いている団体が2団体あり、家屋の構造別に見ると木造家屋が1 (0.9%)、非木造家屋が12 (7.5%)、プレハブ家屋が14 (4.1%)、合計で27 (4.5%)である(図9参照)。次に標準家屋の選定替えの有無であるが、各構造合計で選定替えをしたものは、484（80.1％）、選定替えしていないものは、120（19.9%）である。これを構造別に見ると、選定替えをしたものは、木造家屋が83（78.3%）、非木造家屋が118(73.3%)、プレハブ家屋が283(84.0%)である。これに対して選定替えをしていないものは、木造家屋が23（21.7％）、非木造家屋が43（26.7％）、プレハプ家屋が54（16.0%）であるが、このうち比準評価を採用し、標準家屋を設定したのが平成3年から平成6年の間で、設定からあまり年数の経っていないものは、合計で70（11.6%）であり、構造別では、木造家屋が12（11.3%）、非木造家屋が23（14.3%）、プレハブ家屋が35(10.4%）である。このあまり年数の経っていないものを除いた数をグラフにしたものが図10である。標準家屋の棟数では、多いものから木造家屋が4,136棟(55％)、プレハブ家屋が2,281棟(30 %)、非木造家屋が1,097棟（15%）の順となっている（図11参照）。改9標準家屋の評価方法
である2枠組整標造家屋については、木造に算入。
10標準家屋の選定替えの年数
標準家屋の選定替えをしたものについて、選定替えの平均年数がどのくらいかを見たものが表10である。各構造・用途別に記入された年数を団体ごとに単純平均したものである。また、標準家屋の設定が、平成3年から平成6年の間のもので選定替えされていないものは、除いてある。これを見ると「３年」が最も多く41団体（66.1%)、「３年から６年」が11団体（17.8%)、「６年から9年」が3団体(4.8%)、9年以上が1団体(1.6%)、「選定替えなし」が6団体(9.7%)である（図12参照）。
※価を採用して標準家屋を設定した団体は除いてある。
11　比準評価は採用していないがその検討の有無
比準評価の方法を採用していない団体39団体のうち、比準評価について検討したことのある団体は表11のとおり22団体（56.4%）であり、このうち2団体については比準評価採用の予定があり（計数資料12参照）、20団体については、検討はしたがその結果、比準評価は現在のところ採用しないこととなったものと思われる。検討したことのない団体は17団体（43.6％）である（図13参照)。採用しない理由については、次に述べるとおりである。

12 比準評価方法を採用しない理由（重複回答）
比準評価の方法を採用しない理由についての回答をまとめたものが、表12である。これによると、39団体のうち「部分別評価で特に支障がない。」としたものが24団体（61.5%）で最も多く、次いで「比準するのが困難」としたものが13団体（33.3%）、「標準家屋の選定が困難」としたものが６団体（15,4%）、「その他」が７団体（17,9%）である（図14参照）。 「比準するのが困難」との回答をさらに細分したものでは、「比準表の作成が困難」及び「比準の判定が困難」とするものがそれぞれ６団体（15.4%）、「その他」が１団体（2.6%）であった。 「標準家屋の選定が困難」との回答をさらに細分したものでは、「棟数が少なく標準的なものを選定するのが困難」および「その他」がそれぞれ3団体(7.7%)である。回答を大別したうちの「その他」の回答の内容は、「納税者への説明に苦慮する。」、「公平性の点で不安がある。」等とするものであった。また、「部分別評価で特に支障がない。」ことの理由としてパソコン評価の導入を挙げている団体があった。

第二　在来分家屋の評価
1　在来分家屋の評価方法
評価替えに際し、在来分家屋をどのような方法で評価しているかを見たものが、麦13である。総合比準評価の一方法である、いわゆる上昇率方式で評価している団体は108団体中104団体（96.3%）であり、構造・用途により部分別評価の方法あるいは上昇率方式のどちらかを用いている団体が3団体(2.8%)、すべて部分別評価で評価替えを行っている団体が1団体(0.9%)である。比準評価による方法を用いている団体はない。これにより評価替えに当たっては、大部分の団体において上昇率方式で行っていることがわかる。部分別評価で評価替えを行っているとした団体は、新基準の評点項目ごとの評点数をコンピューターで入力することにより、評価替えを行っているものである（図15参照）。

2 上昇率算定のための標準家屋を区分する基準（重複回答）
評価替えの上昇率は、団体内に所在する家屋をその実態に応じて、構造、程度、規模等の別に区分し、それぞれの区分ごとの標準家屋の再建築費標準評点数の上昇率により求めることとなるが、この家屋を区分するための基準としているものは、麦14のとおりである。「構造」を用いている団体が107団体(100.0%)、「用途」が106団体（99.1%）とほとんどの団体で用いられており、次いで「程度」が73団体（68.2%）、「年次」が70団体（65.4%）、「規模」が66団体（61.7%）である。このうち「年次」は新増分家屋を比準評価するための標準家屋選定の区分にはなかったものである。また、「その他」として、この他の基準を用いている団体が2団体(1.9%)である。 「その他」は、メーカー、型式、工法等である（図16参照）。これを組み合わせで見ると、「構造、用途、程度、規模、年次」のすべてを基準としているものが最も多く46団体（43.0%）であり、その他の団体も、この５つの基準のいずれかを組み合わせて用いている。組み合わせごとの団体数は、表15のとおりである。

3　上昇率方式で改善すべき点の有無
上昇率方式で改善すべき点があるかどうかの問の回答をまとめたものが、表16である。「ある」と回答したものが35団体（32.7%）、「ない」と回答したものが72団体（67.3%）であり、問題を感じている団体は、３分の１程度である（図17参照）。 「改善すべき点」として挙げている主な内容は、次のとおりである。 ・近隣市町村間で上昇率についての調整が必要。 ・事務量の関係から数多くの標準家屋を選定できないため、数少ない標準家屋の上昇率を多くの家屋に当てはめることに疑問がある。 ・標準家屋を評価替えすることは、事務量が膨大なので、上昇率を国又は県で決定してほしい。 ・標準家屋の棟数を総棟数の１％程度にしたい。 ・標準家屋を選定する区分をもっと細分化して精度を高めたい。 ・標準家屋が滅失した場合、上昇率の算出が問題である。 ・建築棟数の少ない構造・用途の家屋の場合、サンプル数が少ないために正確な上昇率の把握が困難。 ・標準家屋が古い家屋の場合、使用資材が基準表にない場合があり、評点付設が難しい。
図17  上昇率方式で改善すべき点4　標準家屋の評価方法とその選定替えの有無上昇率算定のための標準家屋をどの方法で評価しているかを構造・用途等別区分数ごとにまとめたものが、表17である。標準家屋の評価方法は、木造家屋、非木造家屋及びプレハブ家屋とも部分別評価が多く、合計で286(94.1%)であり、構造別に見ると木造家屋が103(95.4%)、非木造家屋が99 (94.3%)、プレハプ家屋が84（92.3％）と各構造ともそのほとんどが部分別評価されている。部分別比準評価されているものは、木造家屋が５(4.6%)、非木造家屋が６(5.7%)、プレハブ家屋が７(7.7%)と僅少である（図18参照）。次に標準家屋の選定替えの有無であるが、各構造合計で選定替えをしたものは、237（74.3%）、選定替えしていないものは、82（25.7％）である。これを構造別に見ると、選定替えしたものは、木造家屋が86（76.1％)、非木造家屋が80（72.7％)、プレハブ家屋が71（74.0％）である。これに対して、選定替えをしていないものは、木造家屋が27（23.9％)、非木造家屋が30（27.3％)、プレハプ家屋が25（26.0％）である（図19参照）。
標準家屋の評価方法区18図19 標準家屋の選定替えの有無
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今回のアンケート調査の結果、比準評価の活用の程度について次のことが明らかになった。
(1)新増分家屋について
①　新増分家屋の評価においては、調査団体のうち比準評価を取り入れている団体が三分の二程度あり、特に大都市においては、ほとんどの団体において比準評価によらなければ評価事務が処理できない状況にある。 ②　新増分家屋の評価に比準評価の方法を採用することにより評価計算事務の軽減という点からも一定の効果を上げている。調査団体の平均では、部分別評価の4割程度の所要時間となり、一棟の評価に要する時間が50％程度短縮することが見込まれる。 ③　ただ、調査団体のうち大都市を除いた市においては、比準評価している家屋はプレハプ家屋、木造専用住宅等一部の家屋に限っている団体が多い。 (2)　在来分家屋について在来分家屋の評価替えにおいては、ほとんどの団体において総合比準評価の一方法である上昇率方式が採用されており、定着していると言える。比準評価についての活用の程度は、以上述べたとおりであるが、一部比準評価を採用している団体を含め、現在、部分別評価のみで対応している団体においても、家屋評価事務について、今後何らかの簡素化を図る必要性を感じている団体が多い。評価事務における電算システム化についても、いくつかの団体においては巧みに取り入れられており、電算システムの適切な導入とともに比準評価の活用は、家屋評価の簡素化、合理化を進める場合の大きな柱となりうるものと考えられる。
2　比準評価採用のための検討事項
特殊な家屋や特に高級な家屋については、比準評価では個々の家屋の特殊性は反映されにくく、これらの家屋を比準評価することは不適当であるが、このような比準評価の性格から、木造専用住宅及びプレハプ住宅に比準評価が多く採用されている。しかし、これらの構造、用途の家屋に限っても、最近の家屋の形態や資材の多様化により、標準家屋の選定には困難を感じている団体が多い。標準家屋を選定する場合、相当数の家屋を選定しなければ、結局比準評価できる家屋の範囲が狭くなり、その効果は上がりにくい。標準家屋の選定、比準表の作成等の手間をかけても、その後の事務量の軽減がなお上回る状況になければ、採用の意義は薄れるとも言え、団体ごとの比準装作成の人的、財政的力量の多寡、団体内の新築家屋の棟数、といった要因の影響も大きい。したがって、実際に比準評価を採用するに当たっては、比準評価をどの構造、用途、程度の家屋について取り入れることが効果的か、具体的に検討を進めることが重要である。
3　比準表の整備と担当者の研鑽
家屋の比準評価については、その評価手続きの簡素化、事務量の軽減が図れる一方、評価担当者の主観的な要素が評価に反映されるおそれがある、評価に関する専門的、技術的な知識が一層要求される、等の問題点も危惧されている。しかし、再建築費を基準とする家屋の評価においては、いずれの評価方法を採るにしても、使用資材の程度、普請の程度等の判定に当たっては多少なりとも達観によらざるを得ないものである。標準家屋を選定するに当たって、使用資材、規模、形式等標準家屋にふさわしい家屋を選定するという質の面と、比準評価を無理なく行うのに必要な標準家屋の棟数を設定するという量の面からの適切な対応により、評価担当者の主観を極力排する条件を整えること、そのためには資材の違いや施工の程度等、標準家屋との格差の判定について客観的に判定するための比準表の整備が重要である。また、標準家屋を適切に選定し、比準表を用いて判定するとは言え、比準表にすべての資材、施工の程度の差等を網羅することは不可能であり、評価担当者の達観による判定がなくなるわけではない。さらに、比準評価においては、家屋に大きな構成比を占める部分の判定が評価額に大きな影響を及ぼすこととなる。家屋評価における達観とは、専門的、技術的知識に裏付けされた総合的判断を言うもので、これらの知識なくして安易に判定できるものではない。家屋評価の簡素・合理化と評価担当者の研鑽とは別のものであり、比準評価を採用する場合にも部分別評価を基本に据え、評価実務研修等の充実強化により専門的、技術的知識を一層深める必要がある。
4　比準評価の具体的課題
また、家屋評価基準における比準評価の方法は、細部まで具体的に定めたものとは言えないため、その取り扱いは必ずしも統一されていない。次のような具体的課題について、今後適切な対応が求められている。 (1)新築家屋棟数及び評価担当職員数と比準評価採用の効率の関係(2)　家屋の区分の目安と方法(3)　標準家屋の選定の方法(4)  比準表の作成の仕方(5) 標準家屋と比準家屋の比較の方法(6)　評価担当者の「見る目」の統一(7)　評価の公平性を保つこと(8)納税者に説明する必要が生じたときの対応の仕方これらのことについて、すでに新増分家屋を評価するに当たり比準評価を採用している団体の実例等の調査、紹介等も含め、比準評価の手順の具体化が要請されている。 V計数資料l
3
, i新増分家屋に占める比準評価家屋の棟数割合（問4回答）
NO.
1
比準評価で改善すべき点（問7回答）

8新増分家屋における比準評価採用の家屋の構造・用途等別数及び比準方式（別紙1回答）
9新増分家屋における比準評価方法採用の家屋の構造・用途等別数及び標準家屋の評価方法、
(注)  「 － 」は、標準家屋の設定が平成3年から6年のものである。
※長崎市・平成８年度から・プレハブ建物鹿児島市•時期未定・木造専住、プレハブ専住（軽鉄、木質、鉄筋系） 、簡易な車庫（ R C 、 S造） 、軽鉄プレハブ物置
が困難」とするものであった。 ・「比準するのが難しい」との回答の中の「その他」は、 「評価担当者の高度な熱様が必要で困難」とするものであった。 ・「その他」は、「納税者への説明に苦慮する」、「公平性の点で不安がある」等とするものであった。 「部分別評価で特に支障がない」ことの理由として、パソコン評価の導入をあおうた、げている団体があった。
在来分家屋の評価方法（問11回答）

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上昇率算定のための標準家屋を区分する基準（問12回答）
16上昇率方式で改善すべきところ（問13回答）
参考資料第２章第２節三　再建築費評点数の算出方法の特例市町村長は、当該市町村に所在する木造家屋の状況からみて特に必要があると認めるときは、次によって、構造、程度、規模等の別に区分して定めた再建築費評点基準表によって各個の木造家屋の再建築費評点数を付設することができる。当該市町村に所在する木造家屋をその実態に応じ、構造、程度、規模等の別に区分し、それ1ぞれの区分ごとに標準とすべき木造家屋を標準家屋として定めるものとする。 2　標準木造家屋について、二によつて再建築費評点数を付設するものとする。 3　次によって比準木造家屋（標準木造家屋と同一の区分に属し、当該標準木造家屋の再建築費評点数に基づいて再建築費評点数を付設する木造家屋をいう。)にかかる再建築費評点基準表を定めるものとする。 (1)　2によって付設した標準木造家屋の再建築費評点数に基づいて当該標準木造家屋の各部分別の評点項目ごとに標準評点数を定めるものとする。 (2)　当該市町村において適用する木造家屋評点基準表に基づいて、比準木造家屋と標準木造家屋の各部分別の使用資材、施工量等の相造に応じ、比準木造家屋について当該標準木造家屋の標準評点数を補正するために必要な補正増減点並びに補正項目及びこれに応ずる補正係数を定めるものとする。 (3) （1)によって定めた標準木造家屋の標準評点数及び(2)によって定めた比準木造家屋に適用する補正増減点並びに補正項目及びこれに応ずる補正係数に基づいて比準木造家屋にかかる再建築費評点基準表を定めるものとする。 4　比準木造家屋にかかる再建築費評点基準表によつて各個の比準木造家屋の再建築費評点数を付設するものとする。三の二　比準評価の方法による再建築費評点数の算出方法の特例市町村長は、当該市町村に所在する木造家屋の状況に応じ、二又は三によるほか、次によって各個の木造家屋の再建築費評点数を付設することができるものとする。 l 当該市町村に所在する木造家屋を、その実態に応じ、構造、程度、規模等の別に区分し、それぞれの区分ごとに標準とすべき木造家屋を標準木造家屋として選定するものとする。 2　標準木造家屋について、二又は三によって再建築費評点数を付設するものとする。 3　標準木造家屋以外の木造家屋で当該標準木造家屋の属する区分と同一の区分に属するもの(以下「比準木造家屋」という。)の再建築費評点数は、当該比準木造家屋と当該標準木造家屋の各部分別の使用資材、施工量等の相違を総合的に考慮し、当該標準木造家屋の再建築費評点数に比準して付設するものとする。二の二　比準評価の方法による再建築費評点数の算出方法の特例市町村長は、当該市町村に所在する非木造家屋の状況に応じ、二によるほか、次によつて各個の非木造家屋の再建築費評点数を付設することができるものとする。 l　当該市町村に所在する非木造家屋を、その実態に応じ、構造、程度、規模等の別に区分し、それぞれの区分ごとに標準とすべき非木造家屋を標準非木造家屋として選定するものとする。 2　標準非木造家屋について、二によって再建築費評点数を付設するものとする。 3　標準非木造家屋以外の非木造家屋で当該標準非木造家屋の属する区分と同一の区分に属するもの（以下「比準非木造家屋」という。)の再建築費評点数は、当該比準非木造家屋と当該標準非木造家屋の各部分別の使用資材、施工量等の相違を総合的に考慮し、当該標準非木造家屋の再建築費評点数に比準して付設するものとする。
固定資産評価基準依命通達（抜粋）
第３章第２節7   固定資産評価基準第2章第2節三「再建築費評点数の算出方法の特例」は、木造家屋についてのみ認められ、非木造家屋については、原則として認められないものとされているが、市町村長は、当該市町村に所在する非木造家屋の構造等の実態からみて各個の非木造家屋の評点付設の適正を阻害するおそれがないと認められるときは、木造家屋の再建築費評点数の算出の特例に準じて非木造家屋の再建築費評点数を算出しても差し支えないものであること。 7の2 昭和42年度以降の家屋の評価について新たに「比準評価の方法による再建築費評点数の算出方法の特例」が設けられたのは、家屋の評価事務の簡素化を図る趣旨に基づくものであること。 (アンケート調査表)家屋の上海書平価いこ同する調査団体名家屋の評価方法として、本則に規定する部分別評価のほかに、事務の簡素化を図る目的で設けられた部分別比準評価方式と総合比準評価方式の二つの方法があります。比準評価の方法は、標準家屋を選定し評価した上で、評価する家屋をこの標準家屋に比準して評価するものです。新増分家屋と在来分家屋の別にお尋ねします。記入をお願いしているもの以外は、該当する口にチェックをして下さい。 ◎　なお、比準表を作成している団体について、可能であれば比準表を一部提出して下さい。 I 新増分家屋(注)問1から問10まではすべて新増分家屋に関する質問です。問1 新増分家屋について部分別比準評価又は総合比準評価の方法を用いていますか。 □　比準評価の方法を用いている。（一つの構造・用途でも可） (併せて別紙１にも記入して下さい。) □　比準評価の方法を全く用いていない。 ( →→問８へ) ◎　以下問７までは「比準評価の方法を用いている」と回答した団体にお尋ねします。問２　新増分家屋の比準評価事務を一部分でも電算システム化していますか。 □　電算システム化している。（どの程度までか具体的に） □　電算システム化していない。両3標準的な木造専用住宅（別の用途のみ比準評価している場合は、その用途。）一棟を部分別評価で評価する場合の平均所要時間と比準評価で評価する場合の平均所要時間を記入して下さい。平均所要時間とは、現地調査に要する時間と事務処理に要する時間（電算処理の場合は電算入力が終わるまで）とします。
r小数点第２位いを四捨五入品4新増分家屋棟数全体に占める比準評価棟数の割合（全構造・用途合計）を百分率で小数点第１位まで記入して下さい。（小数点第２位を四捨五入） %標準家屋について問５　標準家屋を選定するに当たり、家屋の区分は何によって行っていますか。（複数可）その他については、具体的に記入して下さい。構知用D □程規口[金悠模その他（ )比準家屋について間６　比準家屋の評価方法についてその概要を具体的に記入して下さい。（記入に代えて貴市で行っている比準家屋の評価方法の概要がわかるもの―――――例えば比準評価要領等又はそのコピーの提出でも可。)問7比準評価を行っていて、改善すべきと思われるところがありますか。それはどんなことですか。 □　ある。（具体的に）なない。 ◎　以下、問１０までは、問１で「比準評価の方法を用いていない」と回答した団体にお尋ねします。問８　比準評価採用について検討したことはありますか。 □　ある。 □　ない。問９　今後比準評価を採用する予定はありますか。 □採用する予定がある。（平成 年度から）予定している構造、用途口今のところ採用する予定はない。
間10採用していない理由
新増分全家屋について部分別評価で、特に支障はない。 [ □　標準家屋の選定が難しい。 (その理由) □　棟数が少なく、標準的なものを選定するのが困難。 □　その他（具体的に） □　比準するのが難しい。 (その理由) □　比準表を作るのが難しい。 □　比準の判定が難しい。その他（具体的に） _ □　その他（具体的に）
II在来分家屋
在来分家屋の評価替えの際に、総合比準評価の方法を適用する場合、いわゆる「上昇率方式」（標準家屋について改正後の固定資産評価基準による部分別評価の方法又は部分別比準評価の方法により求めた再建築費評点数の改正前の再建築費評点数に対する割合を求め、当該割合を基礎として定めた率を標準家屋と同一の区分に属する比準家屋に係る改正前の再建築費評点数に乗じて新たな再建築費評点数を求める方法）が多く用いられています。問11　在来分家屋について、どの方法で評価していますか。口 上昇率方式で評価している。 (併せて別紙２にも記入して下さい。) □　部分別比準評価又は総合比準評価（上昇率方式を除く。）の方法で評価している。 (併せて別紙２にも記入して下さい。) □　部分別評価している。 ◎　以下、問１３までは、上記問11で「上昇率方式」又は「比準評価」と回答した団体にお尋ねします。標準家屋について問12　標準家屋を選定するに当たり、家屋の区分は何によって行っていますか。（複数可）その他については、具体的に記入して下さい。特#司■口→ 	 	用途程皮規模年次その他（ )問13　上昇率方式で評価替えを行っていて、改善すべきと思われるところがありますか。それはどんなことですか。 □　ある。（具体的に） ■ない。 ◎　比準評価方法採用の有無にかかわらずお聞きします。問14　比準評価について、意見、要望等ありましたら、記入して下さい。
記_入_要__顔
・「榜造、用途名」欄には、比準評価している家屋の構造用途を記入して下さい。 ・「比常方式の別」の欄は、部分別比準評価、総合比準評価の別に該当するものを、両者を併用する場合は両方を、〇で囲んで下さい。 ・「比準方式採用年度」の欄には、比準方式を取り入れた年度を記入して下さい。 ・標準家屋の「級数」、「棟数」の欄には、それぞれの数を記入して下さい。 ·「評価方法」の欄は、標準家屋を部分別評価している場合は「部分別」に〇を、部分別比準評価している場合は「部分別比準」に〇を、ある標準家屋については部分別評価、別の標準家屋については部分別比準評価をしている場合は、両方に〇をつけて下さい。また、「過去選定替の有無」の欄は、標準家屋を選定替え(tf ˈ Mɛﾝｼﾞ)したことの有無について、鼓当するものに〇をつけて下さい。 ・「遠定替の平均年数」欄には、標準家屋を適定替えする年数（一定でない場合は、平均した年数）を記入して下さい。

記入夢顔
・「構造、用途名」欄には、比較評価している家屋の構造用途を記入して下さい。 ・「比作方式の別」の欄は、部分別比準評価、総合比較評価の別に該当するものを、両者を併用する場合は両方を、○で囲んで下さい。 ・「比較方式採用年度」の欄には、比準方式を取り入れた年度を記入して下さい。 ・標準家居の「級数」、「棟数」の欄には、それぞれの数を記入して下さい。 ・「評価方法」の欄は、標準家屋を部分別評価している場合は「部分別」に〇を、部分別比準評価している場合は「部分別比準」に〇を、ある際律家居については部分別評価、別の標準家居については部分別比準結節をしている場合は、両方に○をつけて下さい。また、「過去澄定替の有無」の椭は、標準家屋を適定替え(行Mﾆﾝｼﾞ)したことの有無について、鼓当するものに○をつけて下さい。 • 「適定性の平均年数」欄には、標準家屋を適定替えする年数（一定でない場合は、平均した年数）を記入して下さい。
メ.メ     モ. Construction . （財）資産評価システム研究センター