一般社団法人不動産証券化協会
ー般社団法人不動産証券化協会(会長:岩沙弘道三井不動産株式会社代表取締役会長)は、不動産投資インデックス「AJPI( ARES Japan Property Index )」・「AJFI( ARES Japan Fund Index )」をこのたび本格稼働させ、その一環として、日本初の「私募REITインデックス」等の新たなプロダクトの提供を開始いたします。当協会では、2012年10月にAJPI及びAJFIの提供を開始して以降、インデックス算出ロジックの検証や新たなデータ提供会社の参画によるユニバースの拡充、及び新たなサービスやプロダクトの提供可能性について、投資家等の要請も踏まえつつ検討して参りましたが、今般データ提供各社のご理解・ご協力の下、その準備が整ったことから本格稼働へ移行する運びとなりました。
1． AJPI･AJFI本格稼働の概要
①公表プロダクトの追加く新たに提供する主なサブインデックス＞ 1)私募REIT_インデックス（AJFIのサブインデックス） 2)物流施設インデックス（AJPIのサブインデックス） 3)ホテルインデックス（AJPIのサブインデックス） 4) 「商業」を「都市型商業」・「郊外型商業」へ細分化（AJPIのサブインデックス） ＜AJPI・AJFIサマリーシート（直近データの定型フォーマット） ＞ AJPI・AJFIのうち主要なデータを、より分かりやすく見やすい様式に抜粋・整理して提供1 ) AJPI   Flash (AJPIの直近データフォーマット) 2)AJFI Snapshot (AJFIの直近データフォーマット) (注)AJPI・AJFIの本格稼働に伴うプロダクトの拡充の詳細につきましては、(参考1)をご参照ください。 ②インデックスデータの精度向上に向けた措置を反映1)インデックス算出ロジックの見直しファンドインデックスにおいて、収益をインカム収益、キャピタル収益へ振り分ける基準の変更等2)ユニバースの充実過去データについての、データ調整・対象データの拡大等(注)過去の期間における指数について、インデックス算出ロジックの改良、ユニバースの拡充等により精度の向上を実現いたしました。そのため、本格稼働に伴い、AJPI・AJFIの公表数値は過去に遡及して修正されます。 1 )不動産投資インデックスAJPI•AJFIのプロダクト拡充の開始時期·平成28年2月末更新時より開始·従来の様式によるインデックス提供も、3か月程度並行して継続する予定。 (注)従来の様式によるインデックス提供において、過去分のユニバース拡大、インカム収益率・キャピタル収益率の振り分け基準の変更等により、過去データは変更されます。ご了承ください。 2)指数等の情報入手方法・ARESのインデックス専用ウェブサイト(http://index.ares.or.jp)より、どなたでも無償でダウンロード可能。 (指数値については、Excelベースの AJPI Databook およびAJFI Databook を提供。） •主要なデータについては、Bloomberg等の情報ベンダーでも取得可能。 3)更新時期と頻度毎月、最終週に更新予定。 ※不動産投資インデックスAJPI・AJFIの本格稼働、プロダクトの拡充につきましては、2016年3月29日(火)に実施予定の「JAREFE・ARES 不動産投資インデックスセミナー2016」においても情報提供させていただく予定です。同セミナーのご案内、申し込み受付は、下記ウェブサイトで2016年3月10日（木）前後に開始予定です。不動産証券化協会ウェブサイト: http://www.ares.or.jp/日本においては、年金基金の資産運用における不動産への資産配分は、平均 1%台～2%台程度と諸外国より低い水準にあり、年金等の機関投資家から、不動産投資を行うために必要な課題のーつとして、これまで“不動産投資インデックスの更なる整備”が挙げられてきました。 AJPI・AJFIの本格稼働に伴うプロダクト拡充が、より広範な投資家層による不動産への長期・安定投資を促進し、日本の不動産投資市場の更なる発展の一助となることが期待されます。この資料は兜クラブ、国土交通記者会、国土交通省建設専門紙記者会に配布しております。く本件に関するお問い合わせ先＞一般社団法人不動産証券化協会広報部・調査部〒107-0052 東京都港区赤坂１丁目１番14号  NOF溜池ビル３階TEL:03-3505-8001 FAX:03-3505-8007

1. AJPI・AJFI本格稼働開始の経緯
ARESは、2012年10月より、上場J-REIT及び年金基金等の投資家が投資する非上場・私募のコア不動産ファンドのデータをカバーする不動産投資インデックスAJPI及びAJFIの算出・公表を開始いたしました。 AJPI及びAJFIの稼働につきましては、これまで試験的な取り扱いをさせていただき、インデックス算出ロジックの検証、新たなデータ提供会社の参画によるユニバースの拡充、及び新たなサービスやプロダクトの提供可能性について検討して参りました。現在までの試験稼働の過程で、非上場・私募のコア不動産ファンド（私募REITを含みます）のデータ提供社数は現在までに22社(協定書締結ベース)に達し、またインデックス算出ロジックの精査・改良への対応が完了いたしました。また、AJPI・AJFIは、既に日本の不動産運用会社の間で広く認知され、活用実績も増してきました。このような事情を勘案し、2016年2月更新分よりAJPI・AJFIの本格稼働を開始することとなりました。
2. AJPI・AJFIの新たなプロダクト
(1)新たな不動産投資インデックス1)AJPI (ARES Japan Property Index) のサブインデックスAJPIの下記サブインデックスを提供致します。 ①資産の用途別AJPI (プロパティインデックス) (日本全国の資産を対象)
②資産用途毎に算出した下記の地域別サブインデックス
a)AJPI-Retail (Urban)   by Area/ AJPI-都市型商業施設地域別b)AJPI-Retail (Suburban)   by Area/ AJPI-郊外型商業施設地域別c)AJPI-Hotel   by Area/AJPI-ホテル地域別d)AJPI-Logistics Facility   by Area/AJPI-物流施設 地域別(注1)従来より提供してきたAJPI-オフィス地域別、AJPI-住宅地域別、AJPI-商業施設地域別は、引き続き提供いたし(注2)地域の区分は、いずれの資産用途においても、従来の都心3区、東京23区（都心3区含む）、名古屋市、大阪市、及び福岡市に加え、今般新たに東京圏（東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県）を追加いたします（既公表のAJPI地域別インデックス、新規提供のAJPI地域別インデックスに共通）。
2)AJFI (ARES Japan Fund Index ) のサブインデックス
AJFIの下記サブインデックスを提供いたします。 ① AJFI-OURs(AJFI-Open End Core Unlisted REITs(私募REITインデックス) )私募REITのみを対象として算出する不動産ファンドインデックス。日本初のオープンエンド・コア型私募不動産ファンドインデックスであり、米国のNFI-ODCE(NCREIF-Fund Index-Open End Diversified Core Equity:詳細は後述）に相当。 ② LTVによってカテゴライズしたサブインデックス（LTV低、LTV中、LTV高） (注)従来から提供してきた、AJFI総合インデックス（全ファンドを対象とする不動産ファンドインデックス）、AJFI非上場ファンド、AJFI-上場REITは、引き続き提供いたします。
3)AMフィーを考慮したAJFIの収益率
従来から提供してきたAMフィ一控除前のインデックス（グロス指数）に加え、AMフィ一控除後のインデックス(ネット指数)も併せて提供します。 1) AJPI  Flash (ARES Japan Property Indexの直近データ推移を表示) 2)AJFI  Snapshot (ARES Japan Fund Indexの直近データ推移を表示) ＜サマリーシートのイメージ＞
3.その他(遠報値及びデータ開示方針等について)
・すべてのファンドの情報開示が完了していない状況下では、情報開示・提供済みのデータのみでAJPI・ AJFIを算出し、速報値として公表しています(インデックスの算出に十分なデータが得られない状況では算出しません）。速報値の公表後、新たに別のファンドの情報開示提供があった場合、その後速報値は修正されますのでご注意ください。 •今般の、AJPI・AJFIのプロダクト拡充に当たっては、これまでのAJPI・AJFIを稼働させる過程での検討を踏まえた算出ロジックの修正、インデックスの対象データ拡充、が各種インデックスに反映されますので、過去分の数値との間に差異が生じる可能性があります。 •個別ファンドのデータ秘匿性確保等の観点から、ある特定の時点について、一部インデックスの開示を行わない場合があります。

1. AJPI および AJFI の標要
(1) ARES Japan Property Indexについて
AJPI(ARES Japan Property Index)は、国内不動産に投資を行うコア・ファンドが保有する投資用不動産の運用実績(パフォーマンス)をユニバース(母集団)とした不動産投資インデックスです。投資インデックスは、ある投資期間内に、実際に得られた賃料収入をベースとしたインカム収益（Net Operating Income)と当該期間の保有不動産価格(外部鑑定評価額)の変動をベースとしたキャピタル収益(Capital Appreciation)の多数のデータをユニバースとして、インカム・リターンとキャピタル・リターンを加重平均して指数化したものです（下記概念図ご参照）。 AJPI は、(1) 非上場・私募ファンドの運用会社からデータ提供されるコア・ファンドの保有不動産の運用実績(非公開データ;非上場のオープンエンド・ファンド(私募REIT)を含みます)と(2) J-REITの保有不動産の運用実績(公開データ)から得られるインカム・リターンとキャピタル・リターンを加重平均して指数化したものです。
(2) ARES Japan Fund Indexについて
AJFI（ARES Japan Fund Index）は、国内不動産に投資を行うコア・ファンドの運用実績（パフォーマンス）をユニバース(母集団)としたファンド・インデックスです。ファンドは、借入金などのデットを借入れ、いわゆるレバレッジを利用していることが多いことから、こうしたファンド指数はレバレッジ後の不動産インデックスと呼ばれることもあります（下記概念図ご参照）。 AJFI は、(1)ファンドの運用会社からデータ提供される非上場・私募ファンドの運用実績（非公開データ;非上場のオープンエンド・ファンド（私募REIT）を含みます）と(2) J-REITの運用実績(公開データ)から得られるファンドとしてのインカム・リターンとキャピタル・リターンを加重平均して指数化したものです。 J-REITのエクイティは上場され、市場価格で売買されていますが、AJFIでは、上場市場におけるJ-REITの投資口価格に基づくリターンではなく、J-REITが上場していないものとみなしたファンドのNAVの変化をリターンとして取り入れています。

2.米国NCREIFが公表するNFI-ODCEについて
前述の通り、今般提供を開始したAJFI-OURs (AJFI-Open End Core Unlisted REITs) (私募REITインデックス)は、日本初のオープンエンド・コア型私募不動産ファンドインデックスであり、米国のNFI-ODCE(NCREIF Fund Index-Open End Diversified Core Equity)に相当します。 NFI-ODCE(NCREIF Fund Index-Open End Diversified Core Equity)とは、米国のNCREIF(National Council of Real Estate Investment Fiduciaries; 全米不動産投資受託者協会)が公表する指数の一つで、オープンエンド型のコア不動産ファンド(日本における私募REITに相当)をユニバースとする不動産ファンドインデックスです。 NCREIFは、1980年代前半から実物不動産のインデックスを中心とする各種不動産投資インデックスを公表してきましたが、2006年よりNFI-ODCEの公表を開始しました（データは、1978年から遡及して公表）。 NFI-ODCE は、NCREIFの NPI（NCREIF  Property  Index;米国の実物不動産インデックス）と並び米国の不動産市場において不可欠な市場インフラとして定着し、市場の安定性向上に大きく寄与してきました。出所: NCREIF日本においては、私募REITの歴史がまだ浅く、従って、AJFIーOURs（AJFI-Open End Core Unlisted REITs(私募REITインデックス) )のデータ期間はまだ長くはありませんが、今後、データが蓄積されることで、米国のNFI-ODCEと同様、日本の不動産投資市場における重要なインフラとしての役割を果たすようになることが期待されます。
以上