不動産鑑定士に関する情報は下記HPからご覧いただけます！国土交通省HP  土地総合情報ライブラリー http://tochi.mlit.go.jp/seido-shisaku/kanteishi_post国土交通省不動産鑑定士情報検索-問合せ先・国土交通省土地・建設産業局地価調査課〒100－8918東京都千代田区霞が関2-1-3 TEL 03-5253-8111 (代表)日本交通省/上北海京委員会幅広い知識をもとに、とれが多角的な視点で不動産の「価値」を導き出すエキスパート。不動産鑑定士です。 「不動産鑑定士」という資格を知っていますか？土地や建物などの不動産は、環境の変化や法改正、社会情勢の変動などさまざまな要因によって、その経済的な価値を絶えず変化させています。不動産鑑定士は、不動産に関する専門知識はもちろん、経済や法律などの知識も駆使して「適正な価値」を求める、不動産に関する国家資格です。 INDEX不動産鑑定士って、こんな仕事です。 - 【座談会】若手鑑定士が本音で語る不動産鑑定士って「○○○」 - 【インタビュー】不動産鑑定士の「今」と「これから」 -不動産鑑定士までの道 不動産鑑定士Q&A …………………………………… ··· 01不動産輸定上って、こんな仕事です。普段あまり目にすることはなくても、不動産雑定士はさまざまな場面で活躍しています。ことでは、主な仕事内容や活躍するフィールドをご紹介します。 tate appraiser
不動産輸定士の主な仕事
不動産鑑定
土地や建物などの不動産の経済価値について、地理的状況や法規制、市場経済などさまざまな要因をふまえて鑑定評価を行い、鑑定評価額を決定するのが不動産鑑定士の業務です。中でも、法律に基づく「不動産鑑定評価書」の作成は不動産鑑定士だけに認められています。
調査・分析・コンサルティング
対象となる不動産をさまざまな角度から調査・分析し、その結果をふまえて、顧客のニーズに合わせた適切なアドバイスを行います。個人から企業まで、扱う不動産の規模や種類はさまざまです。また、国内に限らず海外の不動産まで対象を広げています。
「不動産鑑定」をするのは、こんなとき
不動産な元買するとき不動産を売る側・買う側の双方が納得できる価格を決定するための材料として、不動産鑑定評価が用いられることがあります。不動産な貸し借りするとお賃貸借契約で発生する家賃・地代などを判定する際の根拠として不動産鑑定評価が役立ちます。不動産を相続・贈与すると差遺産や贈与財産の中に不動産が含まれる場合、分配や納税のために適正な価値を知る必要があります。不動産を担保にするとき所有する土地や建物を担保にお金を借りる際、不動産鑑定評価は借りられる(金融機関が貸し出せる)金額を左右する要素になります。
さらに、こんな場面でも不動産鑑定が行われています！
不動産の証券化※不動産を裏付けとした証券に投資を行う場合などに、その不動産に見込める収益や将来の適正な売却価格を知るために鑑定評価が必要です。 ※証券化とは？所有する不動産の資産価値(費料収入や売却盐)を裏付けとして証券(株式や社債)を発行し、不特定多数の投資家から資金調達を行えるようにする仕組みのこと。不動産の権利調整※権利関係が複雑な不動産の場合、客観的で公平な不動産鑑定評価を判断基準とすることで無用なトラブルを回避できるケースがあります。公的評価※日本の地価の指標となる評価をする業務です。国や都道府県、市町村などから委託を受け、地域の実情に精通する不動産鑑定士が評価しています。 ※権利調整とは？複数の権利者(所有者、借主など)がいる土地や建物を対象に取引や再開発を行う際、それぞれの権利者に不利益が出ないよう売買・賃貸借その他の方法で調整を行うこと。 ※公的評価とは？国内の地域・区画ことに定められた標準的な地価や、土地にかかる税額を決めるために行われる鑑定評価のこと。「地価公示」「都道府県地価開進」「相続税標準地の鑑定評価」「固定資産税標準宅地の鑑定評価」などがある。願客や業務の多様性が魅力!独立開業する人も多数不動産鑑定事務所専門事務所として、個人や法人、国や自治体などからの依頼で不動産鑑定を行います。鑑定評価はもちろん、税務相談やコンサルティングなど業務の幅は広く、事務所も個人から数百名規模まで多岐にわたります。目には見えない不動産の価値を中立・公正に判断する役割金融業(銀行、信託銀行業など)融資を行う上で、担保となる不動産の価値を客観的に判断する必要があるため、不動産鑑定士の技能が必要とされています。信託財産として不動産運用を行う場合も、不動産鑑定士の知識が重宝されます。商品として不動産を取り扱うからこそ価値の評価は必須技能不動産業(仲介会社、建設会社など)土地・建物の売買や賃貸のための価値評価から大規模な土地開発のためのコンサルティングまで、不動産鑑定士の技能が求められるシーンは多く、資格を幅広く活かせる業界です。価値がわかるからこそ、最適な運用･活用の方法を提案できるコンサルティング業(投資顧問など)賃貸住宅やビルの経営、買替えにかかる不動産有効活用や投資採算分析といった不動産運用のコンサルティングにおいても不動産鑑定士の知識や技能は多様に活かされています。 03青山リアルティー・アドバイザーズ（株）笹川玲子氏有)植松不動産鑑定事務所座お会一般財団法人日本不動産研究所長野支所小山田圭佑氏平成27年資格取得20代～30代の若手不動産鑑定士たちが、「なってみるまで分からなかった」さまざまなことを本音で明かします。
不動産鑑定士って
「あんまり知られていない」 –不動産鑑定士になったぎっかけは何ですか?会社で資格取得の支援制度を田健知ったのがきっかけです。就活中のOG訪問先に資格保有者の方もいたので「不動産の専門知識がつく資格」程度の認識はありましたが、正直、具体的にどんな仕事かは…なってから知った部分も多いです(笑)。私もです。大学までは存在自体知笹川らなくて。信託銀行に入社が決まったときに初めて話を聞いて、不動産に関わる仕事に興味を持ちました。国家資格なので、手に職をつけたらずっと仕事を続けられるかなと思ったのもあって試験勉強を始めました。小山田     僕は大学3年のとき、大学生協で資格学校のパンフレットを見たのが最初です。もともと街づくりに興味があって、資格の内容を見たときに「街づくりに貢献できそう」と。あと、当時がリーマンショック後で就職難だったのも多少意識していましたね。不動産鑑定士の場合、短答・論述の試験に合格すると（実務修習を兼ねて）鑑定事務所の求人に応募できるようになりますし、金融や不動産の一般企業へ就職を目指すのにも、不動産鑑定士を目指しているというのはアピールポイントになりますから。私の場合は、父も祖父も鑑定士植松だったので、そういう仕事があるというのは元から知っていました。特に跡を継げと言われたわけでもないんですが、身近で見ていて自発的に「なってみたい」と思い、挑戦しました。社会的な認知度は、弁護士さんや会計士さんに比べて…まあ何というか、マニアックなところはあるんですが(笑) (笑)一同植松世間にはあまり知られていないのに、試験が意外と難関だったり、資格を取得して高収入を得ている人がいたり。そういう「ギャップ」に魅力を感じていたところはあります。 —何やらクスクス笑いが起きてますが、皆さん"マニアック"には同感ですか?実際、あんまり知られて田経ないですよね。鑑定士ですって言っても、周りの反応は「ふーん…?（首を傾ける）」とか「宅建(宅地建物取引士)と違うの？」とか。あ、それ言われたことあります（笑）笹川小山田説明が難しくて、「不動産関係の仕事してます」ってぼかしちゃったりしますね。そうそう! ー同
不動産鑑定士って
「仕事の幅が広い」
———不動産鑑定士として、どのようなお仕事をされているんですか?小山田     僕は不動産を調査・研究する機関の長野支所に勤めています。不動産鑑定評価を専門に行うところなので、もう毎日ひたすら鑑定・鑑定です(笑)。具体的には、県内に土地を持っている方からの依頼を受けて、対象となる土地や建物を調査し、経済的な価値、つまり売却価格や資料の適正金額はどれくらいかを提示しています。たとえばどこかの企業が、使わなくなった軽井沢の保養所を売却したいということで売値の目安を出したり。田幡最初の数年は皆そうですよね。私も昨年までは、鑑定評価を行う部署でひたすら鑑定をしていました。今は部署を移り、不動産戦略の提案や不動産取引のサポートなどを行っています。僕は、実家でもある山形の不動産植松鑑定事務所に勤めているんですが、地元に鑑定事務所自体が多くないこともあってか、鑑定評価だけではなくて不動産にかかる相続税・固定資産税の評価の相談やコンサルティングも含めて幅広くやっています。その前は東京の事務所で、企業の事業評価や証券化のための鑑定評価をしていたので、同じ不動産鑑定士でも仕事内容はガラッと変わりました。笹川私は、以前は信託銀行に勤めていましたが、2年前に不動産鑑定事務所に転職しました。鑑定評価を中心に、デューデリジェンス(不動産取引のリスクを把握するための不動産の詳細調査)や不動産投資も行っています。利回りはどうです？田程植松僕が東京の事務所で働いていた頃とは、ずいぶん変わっているんじゃないですかね。…って、すみません座談会中に(笑)。つい気になって(笑)田橋ーどうぞどうぞ(笑)。皆さん同業者になるわけですが、仕事内容はかなり違うようですな。植松そうですね!共通する部分も多いですが、職場小山田によって違った専門性があるので、話を伺っていてためになります。 —共通する部分…たとえば、「不動産鑑定士あるある」みたいなものはあるんですか？笹川敷地に入ると、つい境界標（隣接する土地との境目を示す杭)を見る癖が(笑)。鑑定評価するときに必ず確認するので。街を歩いていて、建物や屋根の形植松から「斜線制限(地域ごとの建物の高さ規制)はここだな」「ここは都市計画道路だな」とか無意識に判断していたりね(笑)。普通の人とはだいぶ違う見方をしているかもしれません。幹線道路沿いに古い空き家がぽ田裕つんと一軒だけあると気になります。鑑定評価でいうと、取り壊し最有効の可能性がある、つまりその建物を取り壊した方が不動産の評価が上がるかもしれないという状態なんですよね。小山田　　僕はそういうとき、「脳内再開発」してますね。この建物を壊して、こう区画整理をしで・とか。一同
不動産鑑定士って
「人や街に貢献できる仕事」
——不動産鑑定士の仕事をしていて、よかったと思うのはどんなときですか?やっぱり、自分の出した鑑定評価植松やそれに基づく意見が、お客様の役に立ったときが一番ですね。この仕事していてよかったなと。自分が行った鑑定評価をもとに土地を買ったり投資をした人が「悩んでいたけど、あなたにアドバイスしてもらってよかった」と言ってくださったり。笹川私も、お客様にしたアドバイスで喜んでもらえるのはやりがいですね。あとは、鑑定評価は目で見て行わなければならないので、全国各地に出張できたり、建物のふだん入れないようなエリアを見られるところも楽しいと思います。自分が持っている不動産のことで田條も、お客様にとってはわからないことや疑問・不安が沢山あるんですよね。自分たちが身に着けてきた知識や経験をそこに役立てていただけると、「頑張ってよかった」と思います。小山田    自分が鑑定評価を行った結果として、お客様が目的を達成できたり、都市開発で)街並みが変わったりするんです。街づくりが僕の学生時代の夢でしたから、そこに貢献できているのは本当にうれしいですね。 ———最後に、この記事を読んでいる人へメッセージをお願いします。正直、僕は試験で結構苦労したん植松ですが(笑)。必死になって覚えたことが、あとの実務で「これはこういうことか」と活きてくることが沢山ありますし、頑張っただけ自信や強さが得られるので、不安がらず挑戦してほしいです。ひとえに不動産鑑定士といっても、笹川ここにいる4人を見ても、さまざまなフィールドで活躍ができる仕事です。個人的には、まだまだ女性が少ないので増えてほしいですね。時間の融通がききやすいところやライフステージに合わせた働き方ができるところは、女性に向いていると思いますので、おすすめですよ。小山田   人が活動する上で不動産はなくてはならないものです。たとえば近年のニュースで話題になっているTPPの問題ひとつとっても、耕作していない農地が増えたらその土地をどう使うか考える必要があったりと、不動産鑑定士が活躍できる場は今後もどんどん増えてくると思います。若い方にもどんどん目指してほしい仕事だと思います。不動産を鑑定するという仕事は、単田幡に相場の価格を出すというだけではなくて、どこに価値があるのかを理論的に示すことが求められます。とても価値のある仕事だと思っているので、皆さんも安心してチャレンジしてください。 ———ありがとうございました!
不動産鑑定士の「今」と「そから」
現在、多方面の第一線で活躍している4人の不動産鑑定士が自身のこれまでの経験で感じてきた仕事の民間味や、業界のあり方を語ってくれました。 (株)ときわ線合事務所代表取締役平成8年資格取得公認会計士-不動産牧略アドバイザーの資格も保有。茨城県の地価公示をはじめとする公的評價がら自治体税務担当者向け勉強会の講師、県内外の企業再生財務-経営のコンサルティングまで語広く携わっている。
不動産の価値が、事業再生の要に
私が行っている仕事のひとつに、事業再生のためのコンサルティングがあります。経営難に陥った企業の現状を把握し、財務デューデリジェンスを行った上で、状況を改善するためのスキームを構築する。財務デューデリジェンスとは、いわば会社の「健康診断」のようなもので、不動産鑑定評価もこのときに行います。そして、ここで公平かつ適正な診断（評価）を下すことが、その後の再生計画を正しい方向に導くためには必要不可欠なのです。責任は重大ですが、自分の行った鑑定評価によって企業が良い方向へ向かってくれると、この仕事の喜びを感じます。自分の鑑定評価が事やりがいがあります会計基準や税制の変化で不動産鑑定士のニーズは拡大傾向日本では近年、企業の財務諸表において保有不動産の時価の開示が義務化されるなど、経営状態を測る上でのCRE（企業不動産）の重要度が増しています。そのため、企業は自社の不動産の価値を常に把握しておく必要があり、不動産鑑定士とも以前より強いパイプが築かれているといえるでしょう。また、不動産鑑定というと宅地を評価するイメージが強いですが、建物評価や非宅地（雑種地や山林など）の評価が求められる場面も多くなってきました。私は固定資産税評価に関する勉強会や相続税に関するセミナーを年に数回開催していますが、山林や雑種地などの評価について納税者から説明を求められるケースは多いと聞いています。そうしたニーズに応えるためには、今までとは異なる知識・技能が要求されることもありますが、それは裏を返せば新たなビジネスチャンスが生まれているということでもあります。
不動産鑑定評価を通じて、人や企業の課題を解決できる
日常生活の中ではなかなか触れる機会のない業界ですが、実務にあたってみると、不動産のことで悩んでいる人や企業は絶えることがありません。不動産鑑定士は、そうした悩みに対して解決の糸口を提供できる仕事だと思いますし、潜在的なニーズもまだまだあるはず。これから鑑定士を目指される皆さん、どうか若い感性で、一緒に新しいビジネスの可能性を切り拓いていきましょう!小室淳氏平成12年資格取得事業再生やM&A、J-REIT（不動産投資信託）等の不動産証券化、海外不動産などに関連する鑑定評価や市場分析のほか、各種研修会や大学での講演等も行う。2015年、日本ヴァリュアーズ（株）の代表取締役にな住
時代とともに変化する、不動産鑑定の世界
不動産鑑定士という仕事は、景気のうねりのなかで絶えず役割やニーズが変化していると感じています。不動産鑑定士の代表的な業務として地価公示などの公的評価がありますが、このシェアが徐々に縮小しつつあります。一方で、たとえば2000年前後から外資系金融機関などの国内参入により不良債権のデューデリジェンスが増加したり、J-REITをはじめとする不動産の証券化が活発になり、これに係る鑑定評価が大きなマーケットになったりと、この15年ほどの間にも、それまでになかったニーズが次々と生まれました。今後も、中古住宅の流通市場における建物評価需要の増加や、インバウンド・アウトバウンド需要の増大に伴うクロスポーダーな不動産鑑定需要が成長することが予想されます。市場の多様化で不動産鑑定士が問われる問題解決能力大前提として、私たちのクライアントは、必ず何かの問題を解決するために不動産鑑定評価を必要としています。市場が多様化している今、不動産鑑定士に求められるのは、クライアントの抱える問題や評価ニーズの背景を正しく理解するためのコミュニケーション力ではないかと思います。専門的な知識や技術を持つことはもちろんですが、その専門性のなかでどのようにクライアントの期待する役割を果たすかが重要と思います。結果としてクライアントの満足や納得を得ることができ、問題解決に貢献できたと実感したとき、大きなやりがいを感じます。私たちが向き合っているのは、評価対象となる不動産であると同時に、そこに携わる「ひと」なのです。
好奇心をもって、長い目でキャリアを積んでほしい
私が不動産鑑定士になってからの15年だけでもこれだけ大きな動きがありましたから、これからもさまざまな局面が出てくるだろうと思います。不動産鑑定にはある程度の経験値が必要な側面もあります。だからこそ、これから不動産鑑定士になる方には、腰を据えてじっくりと鑑定評価と向き合う時間をつくって欲しいと思います。時代の流れを長期的なサイクルで経験してはじめて見えてくるものも少なくありません。ぜひ、好奇心をもってさまざまな変化を楽しんでください。日本ヴァリュアーズ(株)代表取雑役(株)エーエムシーアドバイザーズ代表取締役
荒川正子氏
平成12年資格取得ニューヨーク大学不動産大学院への留学、外資系金融機関への動務を経て2012年に(株)エーエムシーアドバイザーズを設立。米国のMAI、英国のMRICSといった海外の不動産鑑定士資格も保有し、国際的にお部中。不動産の価値を判断するための「ロジック」を提供する鑑定というとどうしても「価格をつける」イメージがありますが、不動産鑑定評価において重要なのは、結論としての鑑定評価額だけではなく、そこに至るまでの「ロジック」です。対象となる不動産がどのような状況や事情を抱えているか、運用する上でどのような強みやリスクがあるのか、法律上の問題点など、さまざまな要素を多角的に調査・分析し、鑑定評価額を導き出すまでの道すじを提示する必要があります。これらの一連の業務を、法的な責任のもとに遂行できる資格が「不動産鑑定士」です。鈴木禎夫氏昭和60年資格取得米国不動産憲定士(ASA)、動産評価アドバイザー、FPなどの資格も多数保有。地質公示・調査の代表幹事や各種公的委員会など、活動は多岐にわたる。多様な出会い郡山市に不動産鑑定士事務所を設立して、2016年で30周年を迎えます。不動産鑑定士になったことで、この30年を充実した人生として歩むことができました。多種多様なクライアントとの出会いは、仕事ばかりでなく魅力的な人生とは何かを救えてくれます。不動産鑑定士の仲間からは、仕事への真剣な姿勢を学びました。不動産はすべての人の生活が営まれている場であり、不動産鑑定士であればこその出会いと経験が、人生を深めるための思案の機会を与えてくれたことに感謝しています。不動産鑑定評価で提供しているのは「価格」だけではありません。専門家だからこそできる[交通整理]が仕事の醍醐味鑑定評価だけでなく、不動産に関するコンサルティングも不動産鑑定士の重要な業務です。クライアントが不動産に関して何らかの意思決定をする際、前提となる状況や条件を整理して適切な判断材料を提供する、いわば「交通整理」の役割を担っています。時として複雑な案件もありますが、専門家としての知見と広い視野で状況を紐解き、クライアントの意思決定の一助となれたときは、とてもやりがいを感じます。時代のニーズに応えることが、自身の強みを作っていく先にお話したような業務を遂行するためには、クライアントの立場や目的を理解することが必要不可欠です。たとえば私の場合、外資系企業の増加と不動産の証券化という時代の流れを受けて、「国際化」「金融」という2つのテーマを意識したキャリア形成を行ってきました。それは、クライアントが我々に求める説明の水準に応えるためであり、そうしたニーズへの対応が、結果として自身の得意分野（＝専門家としての強み）を作ることに繋がっています。不動産鑑定士業界には、経験の長さではなく質の高さを評価し、若いうちからチャンスを与えてくれる土壌があります。時代の流れに応じて市場や社会のニーズは変わっていきますから、ぜひ新しい時代のニーズをキャッチし、皆さんの可能性を展開していってください。不動産リサーチ・アンド・アプレイザル（株）代表取締役不動産の価値を決定する立場として誇りと重みを感じています。国家資格に与えられた「権限」と「責任」 「不動産の適正な価格を判断する」という業務を行いうる唯一の国家資格が不動産鑑定士です。法律的に与えられた「権限」を適切に行使するという重い責任も課せられ、その責任の重さに対し報酬が支払われるということを心に刻んでおく必要があります。不動産価格は社会に大きな影響を与えます。依頼者の受ける利益の大小によって、私たちの判断が左右されてはなりません。常に中立・公正な立場に立っていることは、不動産価格に関する「裁判官」と例えてもいいと思います。また、鑑定評価業務を行うためには、豊富で深い知識が必要とされます。不動産は様々な人生や経済活動の基盤であるからです。総合的な知識の広さと深い思索、そしてそれを実務に生かす連想力、適用力が不動産鑑定士の業務の醍醐味であり大きな魅力なのです。
得意分野を高め、公益性を重視しよう
不動産鑑定士の資格は専門性が高いといわれます。しかも、さまざまな変化を不動産の価格に反映させるには、身近で起こっていることを、世界的な潮流にまでつなげられるのか、敏感な感性とその意味を捉える学同的な基盤が必要です。自分の知識を広めるには、逆説的かも知れませんが得意分野の精度を高めることが近道かもしれません。また、公益社団となった地域会には、今までにない仕事の可能性が開けています。利益からではなく、社会貢献というキーワードで物ごとを捉えたとき違う世界が見えるのです。ちょっとした気づきが新たな可能性を拓く契機となります。仲間を見つけ、積極的にトライしてください！ The way to real estate appraiser不動産鑑定士までの道
出願毎年2月頃募集開始
国土交通省ホームページまたはお住まいの都道府県主管課にて受験願書の取得と受験願書提出を行えます。詳細の出願先ならびに出願方法については、国土交通省ホームページをご覧ください。国土交通省HP (国家試験のご案内) http://www.mlit.go.jp/about/file000029.html 【出願料】願書提出時、13,000円（電子出願の場合は12,800円）の収入印紙が必要です。
短答式試験毎年5月中旬実施[1日間]
マークシートによる選択問題40問の試験です。合格者はその年ならびに翌年・翌々年の論文試験を受けることができます。試験【受験資格】 【試験科目】 【合格発表】年齢、学歴、国籍、実務経験等を問わず誰でも受験できます。 ●不動産に関する行政法規　●不動産の鑑定評価に関する理論6月下旬
論文式試験毎年8月中旬実施[3日間]
論文問題と演習問題による記述式の試験です。 【受験資格】 【試験科目】短答式試験合格者(過去2年以内) ●民法  ●経済学  ●会計学●不動産の鑑定評価に関する理論（演習による出題を含む） 【合格発表】

不動産鑑定士試験合格
不動産鑑定士となるのに必要な技能および高等な専門的応用能力を修得するため、所定の機関で1年～3年にわたり修習を受講後、修了考査を行います。実務修習【受講資格】 【修習期間】
【修習課程】 ①講義:不動産の鑑定評価に関する実務に関する知識の修得②基本演習:鑑定評価報告書の作成手順の修得③実地演習:鑑定評価報告書の作成を通じた評価方法の修得【修了考査】　口頭試問および小論文
不動産鑑定士登録
受験にはどのような知識が必要ですか?
試験科目ごとに、以下のような知識が必要です。不動産に関する行政法規土地・建物に関する法律のほか、不動産に関する税制や投資信託･金融取引に関する法律などの知識。不動産の鑑定評価に関する理論不動産鑑定評価の基準および運用上の留意事項に関する知識。 A
不動産の取引等において重要な「民法」を中心に、「借地借家法」、 「建物の区分所有に関する法律」を含めた法律知識。
ミクロ及びマクロの経済理論と政策論に関する知識。
企業の財務諸表の作成や理解に必要な会計理論に関する知識。過去5年間の試験問題を国土交通省のホームページで公開しています。 O
出願から資格取得までにはどれくらいの時間がかかりますか？
A個人差はありますが、実務修習を含めて最短2年～3年程度で資格取得が可能です。 O毎年何人くらいの人が不動産鑑定士に登録されていますか？最近では、毎年約150名の方が、新たに不動産鑑定士として登録されています。 O
学業や仕事と並行しての受験は難しいですか？
A短答式試験に合格すると以後2年間の同試験が免除されるため、論文式試験を翌年に繰り越すなどして仕事をしながらでも受験しやすくなっています。また、平成28年より、基本的な知識や理論を身につけていれば実務経験などがなくても短期合格できるように、試験制度の見直しを行っています。