国土交通大臣(3)6172 "福井市・鯖江市エリアの賃貸オーナー様のためのお役立ち情報募～2016年7月号～管理事事業物件入2016年6月5今月の主な内容福井県福井市高木中央３丁目207 TEL : 0776-52-3710 FAX : 0776-52-2710 P 1 Pati P,2 P,2 P,3 P,4 P,5 P,6お世話になります入居率地域1番を目指して社員紹介 .今月のトピックス賃貸管理コーナー業界二ユース相続相談コーナー相続相談コーナークロダハウス秩序
お世界になります
暑さも厳しさを増して参りましたが、皆様におかれましてはご健勝のこととお慶び申し上げます。さて、先月より弊社主催の賃貸経営セミナー開催の告知をさせて頂いております。先月は第一回目のセミナーを開催せて頂き、沢山の方にご来場頂きました。この場をお借りして御礼申し上げます。昨今の不動産バブルの影響をうけ「賃貸経営の永続か？売却する？」といったセミナーが多く開催されております。確かに今は不動産に関する融資額がバブル期並になっていることで、金融庁等も注視しています。一方で、福井県の入居率の悪さについても各媒体で目にするまなあのふ椅です機会が多くなっています。弊社では「オーナー様がどのような不動産経営を目指していらっしゃるか」を共有させて頂き、パートナーとしてご協力をさせて頂けるよう努めております。その取り組みの一環としてセミナーを開催致します。7月のセミナーには是非ご参加頂き、一緒に勉強して頂ければ幸いです。管理物件人居逐地域1系を目指して
管理物件入居率97.50%
(平成28年6月末現在)
当社では、管理物件を最重要物件として、優先順位は１位でご紹介しています！入居者募集から退去までの管理はもちろん、長期の安定経営のサポートを目指します。募集開始から　２０日で満室達成！！ ◆背景◆原状回複以外は修繕を行なってこず、築年数が経過するにつれ家賃を下げないと入居が決まらない状況になってしまっていました。 ◆取組内容◆空室の部屋からリノベーションを実施！！ ◆結果◆家賃を3000円～5000円上げ、募集開始から２０日で満室になりました。
ひとこと不動産売買のことでしたら何でもご相談下さい！
なセーナ
第二回開催！
先月より全３回シリーズの賃貸経営セミナーを開催し、去る６月２５日に第一回目を迎えました。お蔭様で２３名のオーナー様にご参加頂きました。ご参加頂いた皆様、ありがとうございました。第二回は７月２４日に開催致します。前回のテーマは「キャッシュフロー経営について」でしたが、今回は山本税理士を講師にお招きし、税務についてお話し頂きます。また、現在当社にて推奨しているマンションの「長期修繕点検」について、修繕する時の注意点やポイントを修繕実例を踏まえてお届けします。必ず為になるセミナーになるかと思いますので、皆様のご参加をお待ちしております。詳しくはクロダハウス福井市店までお問い合わせ下さいセミナーのお問合せは下記までご連絡下さい-2-
株式会社クロダハウス福井支店支店長高橋勝也
全国の賃貸住宅のおよそ６０％が築２０年以上を経過しているそうです。トラブルがあってから場当たり的に修理しているうちに、思わぬ大問題が発覚する場合があります。そうなると修理にかかる金額も大きくなってしまいます。定期的なメンテナンスを行っている場合に比べ、コスト面でも不利になってしまうことが多いようです。 ｢うちは大丈夫？ ｣そんなオーナー様の声にお応えして建物調査診断を無料で行います。この機会にお気軽にご相談ください！賃貸住宅の高入居率、資産価値の高い物件の維持、安心安全な住環境づくりをサポートします。室室対策、収益向上、資金繰り改善、リフォーム工事のご相談・お問い合わせはIE 0776-52-3710世当：原著（たかはし
前回からお伝えしていますが、全国の家賃の１年間の下落率はおよそ１％。つまり築３０年の物件は新築時７万円の家賃が３０年後には３０％下落した４.９万円になっています。主な原因は供給過剰です。下落率の高い地方エリアで１.３％、下落率の低い東京都内でも１年間におよそ０.７５％換算で下落しています（船井総研調ベ）。入居者の入れ替えがあるたびに家賃は下落しますし、退去のたびにリフォーム費用はかかり、更に空室損失が発生してしまいます。ところが、今年に入ってから既存の物件をリニューアルするための再投資を行う物件が格段に増えています。今の時代、リニューアル工事をしたからといって家賃の大幅アップは期待出来ないというのが現状です。しかし、何もしなかった場合と比べて家賃下落は止まり、空室期間は短縮し、更には不満による退去が減り入居期間が長くなっています。時代遅れの間取りや設備の物件が多い中で新築が供給され、何も対策を立てない物件が空室として残ります。しかし、賃貸住宅への住み替え需要は安定していますので、適切なリニューアル投資で入居者ニーズに応えることで、物件価値は向上して、家賃も下げ止まり、物件の収入も向上しているのが実態です。一部屋あたりのリニューアルコストの目安は家賃の２～ ３年です。このまま放っておいた場合（現状維持）の収支の予測と、再生リフォームした場合の収支の比較を行うことで決断がしやすくなります。事例で検証してみます。下記の物件は駅から比較的近く人気のエリアですが、設備等の老朽化が進み、空室になると今の家賃では決まらないまま、家賃が下がる一方で、返済が厳しくなっていました。家賃の安さ以外売りが無い物件になっていて、入居者の質も下がり、マナー（騒音）が悪くなっているのが悩みでした。今後の賃貸経営の課題は、「次世代にこのままでは引継できない。今後も借入の返済は続くので、１０年後も返済して手残りが出るようにしておきたい。」とのことでした。実施した対策は空室の２室に対して１室あたり130万円、2室合計で260万円のリニューアル工事を実施。これまでの入居者の平均家賃は44,000円でしたが、リニューアルを実施した2戸とも工事中に申込が入り、たまたま家賃も12,000円の大幅アップが出来ました。リニューアルで家賃を下げ止め、将来を見据えて物件価値を向上する方向へオーナーの意識は変わり始めています！ ★身近なオーナーの再生リニューアル実践事例★ ＜物件概要＞ ■住所  M県■築年平成9年（築19年） ■構造鉄筋コンクリート造■間取り３ＤＫ ■総戸数１２戸
★リニューアル企画をする上でのチェックポイントは左資料の番号①④⑤④です。 ①年間家賃収入への効果は？ (年間家賃収入＝適正家賃×戸数×入居率) 6,624,000 ④営業純利益への効果は？ ⑤税引き前キヤッシュフローへの効果は？ ⑨計上できる経費、節税効果は？ Ø税引き後キヤツシュフローへの効果は？地域の賃貸市場を理解しているビジネスパートナーとの対策の実行が成功の鍵です。相続相談コーナー
現預金を不動産に替える・・節税や分割対策、最近では自己年金づくりとして注目されています。事例でお伝えします。 ◆収益の上がる優良不動産を購入する場合◆現金6,000万円で区分マンションを購入⇒賃貸へ※実際は１戸ではなく2～4戸の場合が多いですが、今回はわかりやすい事例を想定。現金6,000万円=相続税評価額:6,000万円駅から近い分譲マンション１戸を購入（家賃20万円/月) ※2～4戸購入の場合、1戸あたり家賃５～１０万円/月【評価額内訳】建物の評価額:700万円（算家評価）貨家評価は借家権割合( 30％ )分を減額※1,000万円×(1－0.3) = 700万円土地(敷地権)の評価額:410万円（貨家建付地評価） ※マンション敷地権評価:マンション敷地全体の評価額×敷地権割合=500万円※貨家建付地  :借地権割合60％ 借家権割合30％ ※500万円×(1－0.6×0.3) = 410万円住気物戸価格5,095万円の圧縮自然だどうに… +20万円【小規模宅地の特例を利用すると】敷地権:410万円×(1 −0.5)= 205万円相続税評価額合計：905万円上記の事例は一つの目安です。資産には、現金・預金・有価証券(株式)・建物・土地など様々なものがありますが、これらを別の資産に変化（組み換え）させることで、資産の収益性を上げたり、節税などを目的として資産の組み換えを検討される方が多いようです。相続財産の評価方法や特例適用については一定の条件があります。相鉄に関するお悩みもお気軽にご相談ください！資産税に詳しい各専門家(税理士・弁護士・催定士等）と連載してサポートしています。 【ご相談・お問い合わせ】オーナー様：相続＆不動産ご相談窓口担当：高常（たかはし） 0776-52-3710相続相談コーナQ.平成28年度税制改正のポイント「空き家」に係る譲渡所得の特別控除の特例とは？相続による空き家の発生抑制、地域住民への悪影響の防止を目的として創設された制度です。適用には、 ①家屋が区分所有建築物でないこと②昭和56年5月31日以前に建築されたものであること③相続開始の直前まで同居人がいなかったことの3つの要件を満たすことが必要です。適用要件を満たした空き家を相続した相続人が、必要な耐震改修などを施して売却するなど一定の地震に対する安全性に係る規定または、これに準じる基準に適合する場合、居住用財産の譲渡所得の3,000万円特別控除を適用できます。平成28年4月1日から平成31年12月31日までの間に一定の要件を満たして売却をした場合に適用します。相続前、相続後、売却時、確定申告時、その他それぞれ適用要件がありますのでご注意ください。 ※出所:財務省平成28年度税制改正空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例宮崎時間朝１０時００分～午後６時００分定休日毎週水曜日クロタハウスはお客様の資料理用のために専用スタックの力を踏ましてい多んです。NVなします。 ●より良い賃貸経営へのご相談はこちらの□空室について□リフォームについて■家賃滞納について■賃貸管理について口購入について□売却について■土地活用について□相続対策について□保険について□その他お気軽にご相談ください！担当:高橋(たかはし)お問い合わせ先:「クロダハウス通信」事務局TEL:0776-52-3710 0776-52-2710クロダハウス