は、そのもくじ、日本の日本. . .特別寄精▓柊価評価の現況…
場価は半分に
りき下げられるか………佐野幸人…12新規貸料について………樓本正人…13異常事態外国なるほど記………大西靖生…14自集の際ものののののののととも茂和村の15不動産カワンセラー……原田和宮…
関連項目
順|大…… | 7不動産の仲介契約について…………………………………但海海海日独シンポジウム「土地法及び土地政策」……………梨　本　幸　雄……22物質[高級]太平洋暖争の敗因…地価公示等の幹事18年間での感想………………………… #　澤　輝　姓……34 【委員会報告】業務委員会国際な員会肌大平洋鑑定会議報告-福乗|後10
7.91%20
"城とたんだい"岸和田ッ子にとって盆、正月よりも大事な年間最大のバベントにあるだんぢり落りは、約300年の伝統を誇る勇壮な祭りとして有名で、第年９月14、15の両日、柴州路の秋祭りの先陣をきって行われる。祭当日は二日間で約5万人の見物客で展わい、なかでも15日に行われる日岸和田綾内に在る排城神社への富入物は圧巻で、市往所前のコナカラ坂は数万の観衆で埋めたくされる。(写真はお城をバックに増幅を宮入りに向かうだんぢり)ここでだんぢりについて簡単に説明すると、岸和田田市内のだんぢりは高さ約4 m.童さ約４トンの総押造りで、製作費は１台当り8千万万一（億円）（再調査原価）で、こりだんぢりを各町内500人〜1,000人の5手が参加し、祭両日は柴和田市の旧市街地A  ( 9 (日大阪部会会吸増　田　修　造"世界の中の日本、協会の中の大阪部会" 80年代は不透明、不確実の時代という幕開けでした。90年代は激動の時代といわれ、そのとおり昨年は、政治、経済の同面で世界地図が様変りしました。商岸危機がどう解決されるのか、本年は当初より難題を抱え、我々日本人も遠い異国の問題で済まされない状況に追い込まれています。日本経済が拡大するとともに、世界の動向は、我々日本人一人一人に直接はね返ってくると言わなければなりません。 N H Kのニュースキャスクー職村氏が近畿会20周年記念講演で来阪の節、色紙に書かれた「世界の中の日本」という言葉が今や味い深いものとなっています。きて、大阪部会は、本年、部会社団化に真剣に取組まねばならない時期を迎えています。全国連合会の組織がどのなるのか、移行期間はどう両立させるのか等々早々に解決しなければならない問題がありますが、将来の飛躍へ協会も激動の時代に突入したと考えられます。不動産鑑定業を取り巻く現状は、各鑑定士が認識しているより選かにきびしい。公的な又は不特定第三者に影響する鑑定評画にあって、正確で、信頼性の高い評価がますます望れる現在これへの対応をどうするのか、地位の向上は信頼性の確保と表裏一体にあります。現状のままでいいのなら別だが、上を望むなら、差別化も検討せざるを得ないのではという考えが臨督官前にあるようです。 3
株価評価の現況
・地価評価と課税標準
地価高騰に対する土地対策として、政府は平成元年12月21日付で関係閣僚会議を開催し「今後の土地対策の重点実施方針」を発表した。その主要なものは、(1)土地税制の総合的見直し、(2)住宅宅地の供給促進、(3)投機的土地取引の抑制、(4)公的土地評価の適正化が掲げられ、本年度中にも新土地保有税をはじめ税制の改正がおこなわれる予定である。税制の改正とあいまって、土地に関わる税の課税標準は、土地評価をその基礎においており、「公的土地評価の一本化」として指摘された、 i公示価格、 ii相続税評価、iii固定資産税評価の一元的評価がもっとも望まれるところである。しかしながら前記土地対策関係閣僚会議において決定されたこの問題に対する解答は、「重点土地対策」に公的土地評価の適正化について、と題して次の(1)〜(3)が施策として示されているのみである。 (1)不動産鑑定評価基準の見直しを、平成２年度末までに実施する。 (2)相続税評価について、地価公示に対して同税の性格上目途となる水準に配意し、可及的速やかにその均衡化、適正化を図る。 (3)固定資産税評価について、次の評価替（平成3年度）の際に、同税の性格を考慮し、地価公示との関係に十分配慮しつつその均衡化、適正化を推進するとともに基準地等に係る路線価の公開を行なうよう地方公共団体を指導する。この答申は、平成2年度において、矢継ぎばやに行政サイドでとりあげられ、(1)の不動産鑑定評価基準は、昨年新基準が公表され、英施において活用の段階に入っており、(2)については、公示価格の80%程度を目安として相続税路線価の引き上大崎光夫げが公表されている。また(3)の固定資産税評価額も、公示価格（のうち収益価格か？）に対して70 ％程度となるよう引き上げ案と、市町村の各校区の別に代表標準地を路線価で公表する方針もあわせ。検討されている。 (1)〜(3)の施策は平成3年度より具体的な方向性をもって、実施されそうである。しかしながら、当初各界より提案された公的評価の制度の統一、すなわち評価機関の一元化案よりいるずれも後退した内容となっている。評価機関の一本化をおこない、それぞれの立場でバラバラにおこなっている土地評価を我々不動産鑑定士が毎年おこなっている公示価格を中心として、統一的にまとめあげ、税体系との結合により、土地評価の新機構を築きあげる。公的土地評価の一元化は、第一に土地評価の水準が全国的に統一され、地域間のギャップがなくなり、評価がより公平になること、また第二に租税収入と関係なく、独立して評価がおこなわれていいるため、課税当局による恣意的な自由裁量がおうこなえなくなり、客観性が著しく高まること。評価機関の単一化、合理化により各行政機関が独自におこなう評価システムに比して、行政コストが節減されることなどが長所としてあげられる。こうして評価の一元化は、各種の税額計算にあた- LDて、基礎となる課税標準決定に至るプロセスに、不動産鑑定士が参加するという期待は、昨年末のこの方針発表で消え去ったわけである。評価の一元化を理想をしつつも、国土庁、国税庁、自治省の各省庁にまたがる「評価」の方法について、一元化への改善することの困難性と、省庁セクショナリズムの根の深いことを改めて教えられた次第である。こうした根本的な機構改革を伴なう評価の一元化楽に代えて、垂点方針の(2)では、相続税評価と公示価格のバランスを適正化する旨の要請がなされている。新土地保有税は、税率0.3％とし、相続税路線価を課税標準として、基礎控除額（課税最低限）は、土地評価の総額から10億円（個人は15億円）としている。課税最低限の緩和で納税者の足切りをはかり、不満解消を狙った大枠が発表されている。こうした飴玉ともいう、課税最低限10億円(15億円)の足切りにより、ほとんどの中小企業、個人は課税対象からはずれることになっている。平均的な事業者が15億円の課税最低限を超えるのは、@1,500万円／㎡以上の土地所有者に限られるため、通常の事業者にとっては、ほとんど課税、対象とならないため、土地税制改革の関心は急速に薄れていいるようである。しかしながら、公示価格の20～30％程度で公表されている、現在の相続税評価が、バランスの適正化と称して、２～３倍に引き上げられることは別白である。新土地保有税における課税最低限の足切りは、数年内において、国会で論議されることなく、引き下げられるのは火をみるより明らかである。新土地保有税の課税限度額においても、従来の相続税の課税にあたっても、税率を固定化し、課税標準を公示価格に近づけることは、当然増税策になるもので、昨秋には相続税評価額の引き上げが発表されており、公示価格の80％程度の評価をめざしている旨の一般報道がなされており、世論はしこれを受け入れている。土地評価の適正化は資屋税の増税策に帰着するという、資産家にとって嫌悪すべき結果をもたらしつつある。 ・鑑定評価と相続路線価不動産鑑定士の求める価格は、「正常な価格」である。正常な価格は、「市場性を有する不動産において、合理的な自由市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格」であり、我々不動産鑑定士によって評価した公示価格は、土地取引にあたっての価格指標として、毎年１月１日に公示されている。これに対して、相続税路線価は、相統税法第22条に規定されており、「特別の定あるものを除く外、相続、遺贈または贈与に因り取得した財産の価額は、当該財産の取得の時における時価により…」と定め、その内容は「相続税財産評価に関する基本通達」に準拠している。基本通達に定める土地の評価方法は、固定資産評価制度調査会の答申により、おおむね、地方税の「固定資産税評価基準」に定める評価方法に準じており、毎年７月１日現在の評価額を、国税局資産評価官室において決定のうえ、公示している。このように、「適正な価格」、「取得の時における時価」と言葉の表現は類似しているが、「鑑定評価」と「路線価評価」は、根本的にその幣って建つ基礎が相違している。鑑定業界への入門のころ、相続税基本通達の規定された評価方法を目新らしく感じ、「路線価」イコール「算定評価」として、その仕組みを勉強したものである。この相達は、相続税基本通達は、相続税の課税時期において、納税者の課税財産をいくらに見積るかという、評価の目安を得るための通達であり、「課税の安全性」を第一と考えている。評価のプロセスにおいて、誤って評価を過大にし、その結果として、納税者に税負担を過重に徴収してはならないとする、課税の安全性が根本にあるためで、加えて申告納税制度のもとにおいて、納税者に第一義的な申告義務があり、不動産鑑定士に委嘱する資力のない個人が、土地を評価するにあたり、簡単でなければならない、簡便性が要求されたためである。こうした行政サイドから、課税の公平性の見地を第一とし、統一的、画一的である要譜がなされている。不動産の鑑定評価が極めて専門性を有するのに対して、簡便性、公平性、画一性が根本にある相続税通達が、「算定」とされる由縁である。
•株価評価における時価
鑑定評価と路線価の性格的相達は、複雑な現象をみせている。それは、土地評価の専門家がおこなう「鑑定評価」と「路線価」の価額は、土地評価実務において、明確に区分され、後者は相続税、贈与税の申告時にのみ、「時価」を表示するものとして取り扱われており、両者を混同する者は、よほどの素人である。土地評価は、徴税のみならず、経済活動のもと土地取引や金融、担保のあらゆる局面にわたって日常的におこなわれており、社会的影響力の大きさから、昭和38年に不動産鑑定法、昭和44年に地価公示法をそれぞれ定め、統一的評価をおこない、 4公的評価が定着している。これに対して、株式、特に非上場株式は、当初徴税面において、評価がおこなわれており、対象となる株式会社が資本的規模を拡大するにつれ、財産的評価、すなわち評価の必要性が拡大したものである。特に、(1)第2次大戦後すでに45年を経過していて、戦後若くして事業をおこし、昭和30年代に法人成りをした個人経営者の方々が70才前後の年令に達しており、次代の人への引き継ぎが現実の問題となっている。 (2)土地の価格が暴騰し、過去３年で４倍以上にも達している地域が、全国的に広い範囲にわたっている。 (3)平成2年の秋に株価の暴落がみられたが、その後もこの５年間で上場会社の株式は３倍以上にも値上がりしている等から、会社の資本が以上に膨張し、その事業承継に伴なう持株譲渡をおこなうに際しての、株価評価が深刻な問題をかかえるようになっている。このように、マイナーであった非上場株式に従来にまして適切な評価をおこなわねばならない局面が増加しつつある。こうした社会的背景のもとで、商法の規定する株式買取請求権を行使した際の買取価格（245条の2 ）、第三者に対する新株発行価額の公正性の判断（280条の２の２）等の規定にもとずき、お家騒動の手段として、裁判所へ持ち込まれる株価評価は、年々増加の一途をたどっている。土地評価は、不動産鑑定評価基準が公表され、不動産鑑定士が不動産の鑑定評価をおこなうにあたって、その拠り所とすべき基準として、現在運用されている。しかしながら、株式評価には、そのような評価基準はなく、経営財務の立場から、ＭＪゴードン（G O R D O N ）による、投資価値が基礎理論として尊重されており、具体的な公的評価手法としては、唯一相続税評価基本通達があるのみであり、その他の評価方法はすべて慣行として認められた手法として、法的な規制を一切受けていないことも混乱の指摘ができる。次にこれをふまえた株価評の方法について若干の説明を加えてみたい。
・評価方式について
不動産鑑定評価基準は、市場価値を形成する場をもたない不動産の評価に三方式を導入し、「原価法」「比較法」「収益還元法」の評価手法を用いているが、株価評価においても、不動産鑑定と同じく「純資産方式」還元方式」「比較方式」が挙げられ、土地が再生産不可能な資産であることと、市場性に乏しい非上場株式と類似の性格を有している。各方式の概要は次のとおりである。 (1)純資産方式この方法には、(1)筹価法とに)解散価値法及びかり継続企業による資産価値法がある。 (イ)準価法は、貸借対照表上の簿価によって、会社に帰属する純資産額を求める方法である。この『方法は、薄価の記載については、企業会計上の適正な期間損益を求めるための費用配分を行う関係から、原価主義が取られていることにより、歴史的な価格を表示しているのに過ぎず、現在会社の所有に属する純資産の価値を把握するためには不適当である。取得時から現在迄の価格変動を考慮する必要があり、価格変動の生じているものについては別途考慮するとすれば、触敵価値法と類似していくこととなる。ゆ営業の継続を前提として、第３者にこれを一括護渡すると仮定して得られる価格（一括護渡価格）を標準とする方式は、借地権や特許権等の無体財産権や営業権の評価に問題があり、(口解散価値法は、営業を解体し、個別的に財産を処分すると仮定して得られる価格（解体譲渡価格）を標準とする方式であり、解散コストや、大量退職による退職金見積等にむつかしい問題がある。イ．鄰価法……準価による純資産額／発行済株式IS 202ロ、解散価値法…清算価値による純資産額／発行済株式総数ハ．継続企業による資産価値法…健全価値による純資産額／発行済株式総(2)還元方式収益の源泉である株式の元本としての価値を、将来の各期に予想されるし株当たりの利益（法人税税引き後の純利益）を、一定の利回りで資本還元することにより、現在の株式の価格を算出するものである。株主の期待し得る経済的利益は、原則的には配当であることから、将来の利益配当に対する期待が一般株主にとっての投資決定の重要な要素と考えられる。そこで、将来の各期において期待される1株当たりの配当金額を一定の資本還元率で還元して、元本である株式の価格を算出するものである。イ．利益還元法…利益／資本還元率ロ、配当還元法…配当金／還元率ハ、キャッシュ・フロー法…税引後償却前利益／還元率ニ、生産性還元価値…（税引後利益＋取締役報圖） ÷ 2 ／還元率(3)比較方式比準評価法のうちには、類似会社で比準させる方法と、類似業種で比準させる方法がある。前。者は相続税評価で用いられ、後者は株式公開価格算定基準として採用されている。イ、類似楽種比準方式(相続税法) A：類似業種平均株価虫：類似樂種との配当比率우：類似業種との利益比率虫：類似業種との純資産価額比率0.7：流通性を考慮したディスカウト率ロ、類似会社比準方式(株式公開価格算定基準)描定株価＝類似会社株価×一仮定公開価格＝推定株価（１－×） ×：0.1以下の妥当な割引率（現在D） •評価の局面非上場株式の評価を依頼されるケースは多種多様である。すなわち通常の売買における株式評価、相続・贈与における株式評価、資産評価・強制低価法を適用する場合の評価、株主の買取り請求権に基づく株式の評価、新株発行に伴う公正な発行価額の判定、持株会脱退に伴う株式の買取り価額、株式の公開価額、合併比率の決定等々である。また、依頼者が売り手あるいは買い手の一方にたつ評価依頼も考えられ、その際には、依頼者の利益がもっとも重視される。これに対して、客観的な第三者の立場において評価依頼が考えられる。このケースは、裁判所からの鑑定人としての委嘱であり、宣督のうえ作業がすすめられ公正な第三者の立場にたって、客観価値について意見の表明がなされる。裁判所において非上場株式の売買価格決定に至る事件の類型は以下5通りが考えられる。①営業譲渡、譲受（商法245条の2 ）、②株式譲渡制限〈同349条〉、③合併（同408条の3 ）以上3つの決議に反対する株主が、会社に対して自己の所有する株式を買取請求権を行使する場合。④譲渡制限のある株式につき、会社が譲渡を承認せず、売先を指定した場合（同204条の4 ）、⑤株主以外に特に有利な価額で新株を発行する場合（同280条の2 ）などである。裁判所の依頼による評価を「公的」な評価とする並ば、「私的」な評価にあっては、評価を依頼する立場の相達によって、適用する評価方法が大きく相達し、結果として評価人によって評価学が大きく変動する事態を招いている。非上場株式の評価が、複雑な様相を呈しているのは、「評価依頼」の混乱にもその原因が求められる。このため、前節の評価方式で説明した評価方法について、 ・帳簿価額計算方式・時価方式（再調達時価） •時価方式（処分時価） ・類似業種比準方式・類似会社比準価額方式•配当還元方式•収益還元方式のいずれを採用するかによって、プロセスも結果も相違するため、慎重に方式の選択適用をおこなわねばならない。不特定多数の投資家が流通市場で自由に取引できる株式とは異なり、市場要因の介入する余地の7ない非公開株式には、客親的な株価が形成されるメカニズムはないといえる。このため、非公開株式の評価鑑定を依頼されると、どのような評価方法を採用するのかにまず苦慮するのが通例である。すべての事例に適合する原則的評価方式があれば、法的安定に役立ち、当事者もあらかじめ予測がたつのであるが、非公開株式の評価が必要となる事例にはいろいろなケースがあり、それぞれのケースいわゆる問題ごとに評価方式は異なっている。上記の評価方式は、そのいずれもが、依頼者の立場によって、適切妥当なものであり、依頼を受けた評価人が各評価局面に応じて、もっとも説得力があると考える評価方式の組み合わせを選択適用して、評価をおこなっているのが現状である。鑑定結果の大きな壺異と共に、これらの解決のため、現実に交付され、株式取引にあたって株価決定にあずかった鑑定評価先例の分析が重要である。各評価局面における評価手法に就いて実務的な分析がおこなわれ、非上場株式の評価が要求される原因分析とその事実に適合する評価方法が選定されていることの験証がもっとも望まれるところである。 ((株)大崎不動産鑑定事務所)
キリスト教遊　上　義キリスト教を八百字で、しかも左脳で理解しようとすれば、どういう風になるであろうか。アダムが乾に騙されて、普悪を知る木の実を食べた。話はそこから始まる。彼は天国から地上に追放された。それ以来彼の子孫はすべて、善悪という基準の支配の下に生きねばならぬようになった。これを原罪という。イエスはこのことに気がついて、神の国運動を提唱した。いうならば善悪基準からの脱却運動である。考えてみると人間のすべての悩みは（死を含めて）善悪意識から起っている。一つを善しとし他を悪しとする、この判断の習慣から私たちは、無能力、貧困、病弱死を悪とし悩み恐れるようになった。だから悩みのない人には宗教は不要である。彼は既に天国にいるからである。然し悩む人は、何としてでもこの善悪意識と縁をたち切らなければ救われない。ところがこの地上の生活に於て、公然とそれを主張することは、為政者との関係上非常に危険であった。そこで彼はすべての教えを警えで語った。曰く『カイザルのものはカイザルへ』曰く『天国に入る為には赤み坊のようにならなければならない』曰く『私の永を飲む者は死んでも死なない」等々。然し当時の弟子達には誰一人この言葉の謎が解けなかった。唯一人それが解けたのは、イエスを敵と狙い彼を殺しにやって来たパウロであった。パウロはイエスの真意を知って狂喜した。彼は百八十度の回心をして、イエスの教えを全世界に説いて廻った。キリスト教が今日の強大きにのし上ったのは、全くこのパウロのお陰である。キリスト教ときくと人々は誰でも『愛』という言葉を思い浮べる。イエスは言っている。『自分を愛するようにあなたの隣り人を愛しなさい！と。これは社会生活をする為には、人を救いてはいけない、善悪の意識を葉てなさいという意味である。さあこれで八百字になった。果してうまく左脳でキリスト教が理解出来たであろうか。 (空港実業(株))鑑定士ってホンによい職業と思う。一般的要因として、第一に「専門職業家として良心に従って」実行出来ること。例一、中味なしの数分の裁判で次回の日を打合せるだけの弁護士、あれなら無資格者でも十分のはず・例二、ホンノ一掘りの駐車違反の検挙だけで良しとせざるを得ない警察。以上は、一物一価とはいえ一定の巾の内なら良心に従って、といえることを前提に。第二に、労働対価が高い職業である（半面、仕事の発生は少ないが）こと。第三に、現地調査が済めば、一人で室内で、一日のうちどの時間帯でも仕事が可能なこと。次に、私個人の個別的要因に移ります。第一に、収入面。六十を過ぎた私の最大限の尺度。役人時代の同期生の年金月額から私の年金六万円を引けば月額十七万円で同期生と同額。地価公示の仕事はこの七ヶ月分、胸に有難き次第。モノの尺度の見方で気が輕し。最下限の気持を持てばこそ結果は殺下限に非ず。人生また楽しからずや。この気持、収入のみならず全てに通すると考えるが、いかが。振り返れば、役人時代の出世も又同じ。第二に、仕事と余暇。かつて忙しかった時、人を増やすか、自分を二人分にするかの岐路で後者eを選び、就獲九時、起床四時のクセが仕事の少なくなった現在も続き、有難き結果として実効的に週休3 ～ 4日制が続いている。この四日程を今後いかに有意義に過ごすかで私の有終の美となるや否や。時は金なり。余暇三・五日が有意義なら人生二倍となる。役人二十年、この仕事も後四年で二十年。人生の仕事二回説の実行後、人生二倍説の実行といきたいところ。第三に、遠隔鑑定の場合、家内同伴で温泉等に泊って国内旅行の義務完了（？）。反面、勿論、欠点もありますが、その最たるものは仕事の相手から人生観を教えて貰える人が少ないこと。一般的な窓口の方々は人生経験の長い人が少ない。それを補うためには他分野で、例えば趣味を通して人の輪を広げざるを得ないと思っ((株)近畿中部総合鑑定所)ています。
山城の古寺
橋　秀　雄真四季それぞれの風情に富む大和の地へ移り住み、足場の良さから、奈良、京都の古社寺をこまめに回っては、古建築や仏像等を存分に堪能している。堪能などと云ってはみても、古美術を観る確かな観賞眼などあるわけもなく、ただ、単純に感心したり、思いのままに批評を楽しんでいるに過ぎない。思うに、専門的なことが解らないのも当然で名著「古寺巡礼」で古美術評をされた和辻哲郎ですら、的確精密な観賞を第一とした町田甲一から、その文学的哲学的立場に過ぎる表現を、あまりに安価な感傷だと批判されたという。和辻氏が聖林寺の十一面観音を天平随一の傑作と激賞したのに対し、町田氏はこれを天平の二流品とし、東大寺三月堂の不空洞索観音をもって天平盛期を代表する最高傑作としたのであった。後年、和辻氏自身、自らの見解を再検討する必要を認めたと言われているが、専門家ですら評価が分れるものを、私ごとき凡人に本当の茶晴らしさが解るはずもない。理屈っぽい観賞はやめて、自分に見合った荼直な観賞が一番ということか。近鉄京都線三山木駅、東方すぐ近くに、山城の古寺六寺の一つ、寿宝寺がある。農家と見紛うほどの小さな寺で、玄関に入って案内を乞うと、暫くして、サラリーマン風の御住職が笑顔で出てこられ、庭の一隅の宝蔵庫へと案内して下さった。三大千手観音の一つと云われる旧国宝の仏像が正面に安置されている。平安時代の杉の一木彫りで、仄暗い庫内のかすかな光に浮かぶ、そのお顔は、幻想的な美しさを湛え、一種幽玄な雰囲気を漂わせている。美術観賞眼と云えるほどのものを持ち合わせていない私にも、十分、満足感、充実感を味わえるものであった。日常、仕事に忙殺されている方には、是非、一度この十一面観音を訪ねられることをお勧めした。い。その温和な尊容に接する時、たとえ、一時でああるにせよ、世事を忘れ、遥かなるいにしえに想いをはせることができよう。 （高橋不動産鑑定士事務所）本年6月で永年勤めました信託銀行を無事60才の定年を迎え退職、健康だけを頼りに独立開業決意しました。永年のサラリーマン生活から独立開業するのは未経験、未知の事ばかりで不安でしたが、生来ので楽天性から、なるようになると、諸先輩のアドバイスのまま、株式会社を設立、事務所をＪＲ新幹線「新大阪」駅南口、ワシントンホテル至近のビル5階に開設、 8月に衆登録、 9月から営業を開始しています。所員は私のほかに３人、ワープロ、補助事務等に応接をお願いし、少しづつ軌道に乗り出したところです。さて新しい事務所に坐って見廻しますと、事務所は僅か８坪、ＯＡ機器を入れると一層狭くなりますが、銀行在職時に比べると、静かで電話が鳴らず（これでは商売にはならないのですが）専用のワープロが使え、鑑定書の文案を考えたり、じっくり資料を読んだりコーヒーを入れたり、狭い乍ら気持よく楽しくやっています。今迄は御堂筋本町が仕事とアフターファイプの中心でしたが、今度新大阪南口へ移って来て、 2つの街の差を痛感しています。本町は船場で繊維の街、１部上場企業中心で、伝統と格式が感じられるが、成熟の街。今度の新大阪駅周辺は何といってもこれからの街で、地上げがどんどん進み、更地にはつぎつぎにピルが建てられ、阪急駅近くには赤ちょうちんとレジャービル。一寸はなれてソスト産業のオフィスビル、東京資本の出店が多く、夕方の空には伊丹空港へ急ぐ国際線のジャンポ機が低く飛び、若い人達に混って私も若返っています。てア開業の時期としては日本経済のバブルがはじけた大変な時期に開業したものですが、昔から商売を始めるのは不況のボトムで苦労多い時から始めるのがよいというのが浪速商人の心意気で、経済の激変期は、不動産に関しより一層適確な判断が名請される時期であり、鑑定士としての力量が問われ、努力するなら自づから道は開けると確信しています。今後の地価動向は世人の関心の的であり、世界清不動産同時不況ですが、過去の例からゆけば地価は2年あがって5年は横道いと申します。キチン循環なら約4年、ジュグラー循環なら約11年とみけて、必ず陽は又上ると思っています。今年5月諸先生方と視察したロンドンも、不動産市場は不況で、空室率は５％から15％に上昇、 @ドックランドの家賃も、半値に下落と報ぜられていますが、不動産の国際化と証券化はとめられない流れです。 11月には北京訪問の予定で、又新しいアジアの角度から不動産を考えてみたいと思っています。 ((株)新大阪不動産鑑定所)政地価公示と地価調査は告示または公示されると当然のことではあるが、我々不動産鑑定士の手を離れて「土地鑑定委員会や都道府県知事」による権威力と規制力が生じることは承知している。また地価公示法第8条により我々は鑑定評価を行なう場合においてこれらの価格を基準としなければならないと法定されていることは総ての不動産産定士は承知し実践されている。公示地や基準地を規準とすることは具体的には対象不動産と同様双方とも地域要因や個別要因の分析を具体的に比較檢討しなければ出来ないのである。書かれた鑑定評価書の内容にも依るが、これをもって御上（骨林一天皇、みかど、政府、官庁、貴人の敬称、 1対１で話すときの私の受ける感覚がそのように音わせる）から知事への批判や誹謗（官林一そしること、悪口）と判定されては、困惑の限界に進します。地価公示、地価調査に関する不動産鑑定士のスポークスマンとしてご担当を山川先生に決定され、金国民の注視のなかご心労も大変なものがおありとご苦心のほどお察し申し上げます、従って価格の問題はさておき御上にもご高配を頂きたい事項の一つとして、標準地・基準地の選定について以前より考えさせられる点を一音申し述べたいと思います。 「標準地の選定要領」（平成元年6月6日土地鑑定委員会決定）第2の五商業地に「市街化区域の近隣商業地域及び商業地域（以下「商業地域等」という。）並びに未線引域内において、商業用の建物の敷地の用に供されている土地を言う。」と決定されています。一方近畿会調研の資料を待つまでもなく「郊外ロードサイド店舗進出と地価」にも述べられているごとく当該敷地の用途地域の近隣商業地域の占める比率は僅かに19%であり他の81％は準工業、住居、第二種住居専用地域であります。これでは企業の収益性の有る地域の選定が少なく、逆に衰退しつつある軍の通過できない爺姥商店街の選定が続くことになります。問題は土地取引の活発なロードサイドが抜け、取引の少ない地点を公表することにつながりはしませんでしょうか。「標準地の用途分類に関する調査について」記載されているごとく「公示価格が一般の土地取引価格に対し重要な指標となる等の役割を果たすため、標準地選定要領に定める用件を具備する土地が選ばれているが、現在の社会経l 2済の急激な変化に対応し、標準地が市町村内において多様な土地の価格水準を表示するよう適切に分布し、適正な地価形成に寄与するものであることが望まれている。」果して望まれていることと、現実はいかがでありましょうか？　（(株)信栄）毛馬の堤雑感官官暖博[日盆はとっくに過ぎたというのに暑い日が毛馬橋の下の流れを銀色に照らしていた。比處が少年の日に夢に迄見た毛馬の堤塘なのかと、私は微かに揺れる棚の小さな木陰に身を寄せ作ら川の流れに見入っていた。 「春風馬堤の曲」——与謝蕪村の手になるこの詩は、「晋我追悼の曲」と共に氏の大叙情詩であるが、私が少年の日に愛読したのは勿論数入り娘との道行きを書いたこの春風馬提曲である。行儀見習いに浪花の商家に拳公に出ていた娘——歳の頃なら十七、八と覚しきが、久方ぶりの薮入りに生家へとこの毛馬の堤を軽やかに歩いていく。当時演花から毛馬へ辿る道順は、天満からそのまま北へ取り、北長柄まで出てそこから東へ毛馬の渡しを過ぎて芳草溢れる馬堤をいくのが一般的であったという。 ○数入や浪花を出て長柄川（蕪村） ○春風や堤長うして家達し（蕪村）娘は、突然堤を下り、白石点々たる渓流で香芹を摘もうとする。たくし上げた着物の裾から秘かに見え隠れする白い脛には、堤を下りる時、茨によって傷つけられた赤い血が一筋。荆麻ならずとも、そんな肌へ愛の印をつけずにおくものかと少年の私の胸は高鳴らせた。 ○故郷春深し行々て又行々○一軒の茶見世の柳老にけり（蕪村）楊柳連なる長堤の道が漸くくだった所で、白變の母が娘を待っていた。「慈母の懐袍別に睿あり」。母親の懐で藪入りの道行きは終る。 ○薮入の寝るやひとりの親の側（太祗）少年の日から夢の中で私は何度この毛馬の堤を往復したことか。清楚であると同時に官能的なこの娘と共に……。ふと気がつくと、夕間が幽かに迫る毛馬の橋は夕方の車のラッシュに埋まり、川面は茜の空を波間に映しつつ黒づみ初めていた。私の少年の日は、今はもう無い。 ○遥き日のつもりて遠きむかしかな（蕪村） ((株)大和銀行)地価は半分に引下げられるか先蘇過日、ＮＨＫ特集で連夜、地価問題を取り上げていたが、国土庁長官を始め各党の政策担当者が出席して、アンケート結果に沿って今後５年以内に地価を50％水準まで引き下げると約束していた。 83年頃、東京都心のビル用地に端を発した地価上昇は、85年頃より周辺部や首都圏全域に波及した。此の原因は都心部の企業なり個人が土地を売って、周辺部の比較的安い土地を買い、いわゆる買替特例制度を利用し、時期的に金融の超緩和政策のもとで、有余った資金が土地投機に流れ込み地価が急騰した。地価急騰は全国規模になり、首都圏、近畿圏の商業地で「土地ころがし」、「底地買い」が流行語となり、87年10月頃になって買い替特例制度に適用制限を加えたり、超短期重課制で度を設けて「土地ころがし」対策に乗り出したが、その時は地価高騰のピークを過ぎていた。土地が金を生み、その金が土地を買増す現象が流行風の如く日本列島を駆けめぐり、企業は土地買いに熱中し、本業そこのけの状況で、企業はいったん手に入れた土地は余程のことがなければ手放そうとしない。社員寮、社宅用地の名目で持ち続け、機会さえあれば積極的に買い増す。全国の土地取引の内、個人から法人に売却された件数は78年の8 %から88年の10年間に14％と倍増している。大手企業は首都圏、その他主要都市等の埋め立地等大規模開発地で工場誘致、地域活性化の名目で大規模工場用地を入手し、その可成りの部分を未利用地として放置して来たのが現状であろう。全国各地に所有する此等土地は含み資産として株価を押し上げ、此株高を利用して新株引受付社債等の発行で低利資金を調達可能とした。大規模土地の保有、取得を対象として73年に創設された特別土地保有税も、利用の程度に区別なく保有税を強化する狙いで導入されたが、地価が落ち着くと恒久的な建物、施設に供する場合は課税しないと納税義務免除制度が作られ、資材置場や古家、古工場があれば免除されると骨抜きにされた。英際全国的にみても創設時の60％に減少し、東京の場合、対象土地のうち実際課税されているのは23%程度と云われる。一方、金融界をみると日銀の再三にわたる慎重な融資、節度ある運営をと金融機関の公共性を説いていたが、最近大手銀行、信託銀行の不祥事が明るみに出て「銀行よお前もか」と常日頃公共的使命の模範とし、市民の信用と信頼の最たる筈の銀行までが狂乱地価で目がくらみ、街の金貸業と同等のモラルに低下した現実に驚くばかりである。国土庁の89年度土地白書によると、土地の全取引件数に占める短期転売の割合を89年上半期と前年で比較しているが、大阪が７％から12.2%、兵庫県が5.6%から11%に倍増している。法人の転売比率が高く、購入から5年後に転売しているのは、個人の７％に対して法人は46％である。短期転売した土地を法人が買う手も首都圏の埼玉県で79.4%、東京都75.4%と高く、近畿圏でも地価高際した京都で36.3%、奈良で57.5%で近畿圏は首都圏より低いが可成り高い水準にある。政府の土地政策審議会は、昨年12月成立した土地基本法をうけて今年５月発足し、政府税制調査会の土地税制の大幅改正を柱に各種対策を講じてのかるが、５年以内に地価を50%引き下げるのは至こ雑のことと思われる。 (日信不動産鑑定所)ういて榎本正人昭和63年頃からの急激な地価上昇により新規の地代・家質の決定は、従前の方式では、非常に高額になり、現実離れした資料が求められる。そこで、小生はガレージ方式又は、青空駐車方式を採用している。この方式の長所は、新規事例が、豊富にあることと、賞料事例比較方式をも、包含することと、車１台15㎡として、車が何台置けるから、この地代となると結論づけるので、現在の車社会に即応している点と、道路条件や駅からの距離や利便性を反映した資料が求められる。他方、短所は、最有効使用に即応した資料が求められない。そこで、この欠点を補う賞料の求め方を次に述べる。この基本的な考え方は、元金に対する利息と、不動産に対する質料が等しくなるような期待利回りを求める方式である。それは、利息は元金としての現金は一定で、不増であるから、毎年一定の年金と考える。他方、資料は元本としての不動産が毎年変動するので、毎年一定率で変動する年金と考える。次に、契約期間内に得るであろう利息の合計額を現在価値に引き戻すために、元金×利子率＝利息に毎年定額の年金現価率を乗じた額と同期間内に得るであろう賞料の合計額を現在価値に引き戻すために、元本×期待利回り＝純資料に毎年低率で変動する年金現価率を乗じた額を等しいと置く、即ち元金×利子率×毎年定額の年金現価率＝元本×期待利回り×毎年定率で変動する年金現価率として、期待利回りを求め、この期待利回りを元本に乗じて積算算料を求めると、期待利回りに契約期間が反映することと、利子率には元本の大きさに応じて小口MMＣの利子率から長期大口の利子率まで選別すれば、元本の大小も反映するので、理論的で、経済的である。故に、先に述べたガレージ方式又は青空駐車場方式と現価率を乗じて求めた期待利回りに基づく積算算科を求め、両資料を参酌し、新規資料を決定すれば、不動産の面積の大小は車の台数に反映しているし、契約期間の長短や賃料の更改期間は現価率の期間で反映していることと、不動産の価格の高低や収益性は採用する利子率に反映している。よってガレージ方式又は菅空駐車場方式による最有効使用の反映の欠除が補えることと、不動産を売却して現金化して運用する場合と賃貸借による運用の場合をも考慮しているといえる。又、価格時点に近似の比準資料が捜せない場合の欠点も補えると思う。 (岸和田土地株式会社) 770整最近方々の宅建業の経営者に会うたびに、「土地価格の規制（監視区域の拡大）より早く、マンションの価格規制をどうしてやらなかったのか？そういうことをむしろ我々も望んでいたのに…」という声を聞かされる。「マンションがこんなに高いのは異常である」と、誰れもが何回も思ったが、歯止めがかからなかったと昨年度の高騰時の状況を語っている。幸いなことに(？)私は、当時は不動産流通や鑑定の現場にいなかったのでマンション価格の異常さを冷静に客観的に受けとめることができた。京都の36社が一斉に平均３割の自主値下げを断行したことは新聞報道で耳新しいが、 （本稿が活字になる頃は陳腐化しているが…）どこかしこもマンションを抱えた業者は昨今の高金利で相当に台所事情が苦しいようだ。昨年から今夏にかけて、売却情報レベルでのマンションの平均単価の推移を分析してみると、既に芦屋市では昨年10月が価格のピークで本年７月時点では、ピーク時価格の63%まで値下がりしていることがわかる。京阪・片町沿線のピークは本年３月であったから地域によって約６ヶ月のタイム・ラグがあったことがわかる。今となっては、マンションの価格動向は芦屋市の動向をよく観察しておれば、およその動向を把握できたであろうと判断でき、方々でマンションを抱いている宅建業者は、今さらながら市場性調査の重要性について思い知らされているようだ。こうしたマンションの異常事態を通じて、私は鑑定協会が、マンション価格規制の提言や市場動向の見通し等をマスコミを通じて大々的にやっておれば、社会に対するインパクトも相当あったのにと思った。マンション価格の異常性をす早く見破り、警鐘を発し、その処方を提言することは、当時社会的要請があったと思うし不動産鑑定士の存在理由を広くアピールする絶好の機会だったのではないだろうか？ ((株)日住サービス)修外国なるほど記大　西　靖　生今年は数回外国へ出掛ける機会があった。５月のオランダ・ペルギー行きは私もメンバーとなってているインターシティ研究会（都市交流研究会）の仲間と共に出掛けた。コーディネータがベルギー出身の会員であったため、フランドル州庁、アムステルダム市役所をはじめベルギーのゲント大学やルーバン大学（リサーチパーク）、商工会議所などで色々な人達と話し合う機会があり、ツアー旅行ではまず味わえない経験ができた。その旅行の内でオランダの都市経営コンサルタントからレクチュアを受ける機会があった。彼はこういうのである。「コンサルタントはこれまで」物事の外側から色々アドヴァイスしてきた。しかし、それは余り効果もなく、また報酬も限られたものでしかない。内部に参加してこそ効果があがるし、やり甲斐もある。例えば私および私の組織、スタッフは各自治体（都市）シティ・マネジャー（ （日本流にいえば都市の経営分野の助役とでもいうべきか。市長などの交替でも地位は保証されている）になっている。これからインテリム・コンサルティングが必要なのだ」日本でも「プラン・アンド・ドウー」（計画のみならず実行にも参加する）型のコンサルティングが増えているが、彼の話しはこれを再確認するものでひどく納得できた。しかし報酬基準についてはケースバイケースという回答。洋の東西を問・わず同じようなものだと思う。 9月には汎太平洋鑑定会議に出席した。初日のみの参加で会議そのものの全貌は知らないが、旧知の韓国の鑑定士とソウルで一杯飲み、韓国の土地情勢などを聞いたり色々話し合った。有名な土地3法の実際の効果については彼は悲観的であったし、他の土地問題の専門家もほぼ同じ見通しをもっているらしい。経済成長下の土地問題の解決のむづかしさを見ることができるが、同時に政府の法執行段階での甘さが問題であるというのが彼のコメントであった。彼の自動車（マイカー）に乗って市内の高速道路を走ったが、料金所は無人でコインを投げ入れれば、バーが開くという自動方式であった。排ガスの多い危険な職務こそ無人化、機械化が望まれる。なるほどと思った次第であった。ロッテ・ワールドは成功したテーマ・パーク例として日本でも有名で年間400万人位が来ている。とのことであるが、私の印象は児童遊園地でしかきない。ただ遠足で見物に来ていた小学生を引率している先生が笛を吹いて生徒を坐らせ人数を点呼している風景。これにはやっぱり…と思いついニヤリとさせられたものであった。 ((株)立地評価研究所)言葉の學き八　杉　茂　樹私は自他ともに許す30年以上の永きにわたるプレイプスファンである。先年身売りにより阪急かのらオリックスに代わっても、変わらない応援を続けてきたが、来年から球場を神戸グリーンスタジアムに移して、これまで親しまれてきたプレイプスの愛称も変更されることになった。神戸に移れば神戸の若い女性ファンも増えることが予想され、いわゆる神戸のギャルに対してブレイなプスでもあるまいかと私なりにこの愛称変更に特に異論はなかった。しかし、新しく発表された愛称がプルーウエイプと聞かされ正直がっくりとしたミナト神戸の海からくるブルーのイメージ、そして球界に新しい波を投じるという意味が込められてのものであろうが、私にすれば大失敗と言わざるを得ない。まず第一に神戸移転が新しいファン開拓を目ざすものであれば、子供が大きなターゲットになるはずである。ところが、小学生にとってブルーウエイブの発音は難しすぎ、舌をかみそうである。例えばサンダースの方がすっきりと誰でも発音できてわかりやすい。ジャイアンツ、タイガース等しかりである。第二に従来の愛称と響きが全くといっていいぐらい変わっていない。いぶかしく思われる向きにはプルーウエイプを連続して速く発音して頂ければお気づきになると思う。ブルーウエイプは限りなくプレイプスに近い響きとなる。せっかく変更するならば思いきってガラッと変えるぐらいでなければその意味がない。言葉の響きも大事な要素である。かくして、オリックスは神戸移転に伴うファン開拓の千戦一遇のチャンスをせっかくの愛称変更を中途半端なものにして、自ら摘みとってしまったと言える。残念至極。ところで、言葉の響きと言えば、いま平和協力隊の論議がかまびすしい。この平和協力隊が、冷戦後の新しい国際秩序が模索されている中で起きた中東危機への対応の一環として、平和国家日本が世界平和への貢献にその役割を果たすため、国連平和協力法案を策定する中から出てきたものであることは今さら言うまでもない。平和協力隊、なんと美わしい響きをもった部隊なんだろうと思わせる。自衛隊など公務員をはじめ広く各界各層の協力と参加からなるこの平和協力隊は、文字通り憲法の枠組みの下、武力による威嚇または武力の行使は伴わないとの首相の所信表明であるが、果してどうか。自分の国土への現実の脅威がない場合でも世界の正義と平和のため挑戦する必要があるとする言辞の中に、経済大国から経済及び軍事大国への一抹の不安がよぎるのは決して大げさではあるまい。先のオリックスの愛称の響きの問題は、一私企業が選考して決めたものだから、不満があっても決まったものはしかたがないということで済まされるが、この平和協力隊については、響きに惑わされず、国会等を通じての今後の十分な議論を注視してゆく必要がありそうである。 (大和不動産鑑定(株))原田和宏最近、名刺に「不動産カウンセラー」と刷込みました。取引先様の反応は色々です。「不動産カウンセラーとは何ですか」「どんな仕事をするのですか」という質問から「いろんな資格があるのですね」と感心される人。話題にはされないけれども忌憚なく相談事を打ち明けられる人など、多様な反応を体験中です。いずれにしてもクライアントの信頼を失なわないよう研鑽を積み重ねなければと心に刻んでおります。地価が高騰したあと、不動産融資規制、金利の上昇、監視制度の強化、不動産税制改正方向等により投機的需要が鎮静化し、最終需要者の模様眺めも手伝って土地、マンションの取引価格が下落、取引件数も低調気味ですが、反面、社宅用、新婚者用、単身者用の賃貸住宅の需給は堅調なように思えます。またサービス産業を中心とする事業者の地域密着戦略が活発化して、大都市圏の郊外都市、地方都市における店舗、事務所の需要が増えている反面、適切な賃貸物件の供給が存外少なく質料水準も都心部のそれに比べて割高の感があります。そこで、遊休地、低利用地の所有者に働きかけて賃貸マンション、店舗・事務所ビル等の建築等土地の有効活用のカウンセリングを持ちかけて商機を創り出そうと活動中ですが、最近の建築費高騰、融資金利上昇に加え、案件地積の狭小、駐車スペースを確保すると有効賃貸面積が減少する、といった陰路があり、隣地等を含めて事業計画を策定するとなると関係権利者数が増え、利害調整等に労力と時間がかかりすぎるという問題が生じるなどの難点があります。それに当方からセッールスするだけにカウンセリング・サービスは無い償だと都合よく思っておられるクライアントが少なくないことが悩みです。仲介斡旋業務や建物メンテナンス・賃貸借管理業務等を併せて取組まなければならないのが現状です。日常活動の一端を述べましたが、不動産カウンセリング業務が樂として自立するには、やはり21世紀になってからかな…と思案する此項です。 (東洋不動産(株))不動産の仲介契約について住順大1．不動産仲介（媒介）契約の法的性質不動産仲介契約は民事仲立といわれるもので、商事仲立とは区別されている。商事仲立とは区別されている。商事仲立については、商法第三編商行為第五章仲立営業（同法第543条以下）に規定があるが、民事仲立については何ら規定が存在しない。不動産仲立契約には委任（民法第643条以下）や訪負（民法第632条以下）などと似ているが、なお異なる独自の特質をみることができる。私法法規の特別規定をもたないわが国では民法第643条以下の委任の規定に委ねられている。しかし、不動産仲介契約は、売買等の法律行為を仲介するが、その仲介行為自体は嫌介という事実行為であるから、仲介契約は委任の規定によるとしても委任そのものではなく、準委任契約（民法第356条）といわねばならない。すなわち、民商法を通じて学説および判例は一般に仲立を準委任だと解している。なお、実務界においては一般に「仲介」という用語を用いるが、宅地建物取引業法においては「媒介」という用語を用いている。また商法では「仲立人」（商法第543条）という用語を用いている。本稿では法律で規定している場合の専門用語についてはそれに従ったが、それ以外については、これらの用語について特別の区別をすることなく統一は計らなかった。 2．宅地建物取引業法不動産の仲立契約そのものを規定する法律ではないが、行政的取締法規として宅地建物取引業法が、わが国には存在する。この法律では、宅地建物取引業者を対象として、免許制度を実施し、その事業に対し必要な規制を行うことによって①　宅地建物取引業を営む者の業務の適正な運営を図り②　宅地建物の取引の公正を確保するとともに、 ③　宅地建物取引業の健全な発達を促進することを直接的な目的とし、最終的には、宅地建物を購入しようとする者や宅地建物の賃借人等が蒙るおそれのある損害を防止し、その利益を保護するとともに、宅地建物が円滑に流通することをねらいとしている。従って、この法律は業者に対する免許制度の実施と消費者保護を二本柱とする行政的取締法規といえる。不動産仲立契約については、宅地建物取引業法第５章「業務」の章で規定が存在する。宅建業法第34条の2 （媒介契約）の規定については、媒介契約の種類を明確に規定しているので、次章以下で詳しく述べることとする。しかし宅建業法は、消費者保護を目的とする法律であるから、一般消費者（茶人）が宅建業者（玄人）に媒介を依頼する場合は、適正に同法は機能するが複数の宅建業者間によって成立した共同仲介や、共同仲介の場合の業者間の紛争処理については規定が乏しい。この様な場合の法律紛争の処理については、民法や商法の規定に基づいて処理するしかなく、これについては第４章および第５章で考察することとしたい。 ３．媒介契約の類型宅地建物取引業法法第34条の2 （媒介契約）の規定するところによると、不動産の媒介契約には①　一般媒介契約②専任媒介契約③　専属専任媒介契約の3種類がある。なお、①の一般媒介契約については、かさねて依頼する宅建業者を相手方に明示する義務を負う「明示型」と、かさねて依頼する宅建業者を明示しない旨特約する「非明示型」の2種類に分類される。これらの3つの類型の媒介契約の特色を表にまとめて示せば次の通りである。
契約を締結したときは、当契約の成立に寄与した割合に応じた相当の報酬の請求権有（直接取引）。不動産の仲介を依頼された業者は、依頼者のために物件を探索する義務を負うことになる。依頼者が広くネット・ワークを求めようと思えば複数の宅建業者にかさねて依頼することができる一般媒介契約が有効であるが、依頼した業者が依頼者自身のために特段の探索を期待するのであれば、専任媒介契約が有効となる。しかし、この場合は他の業者に重ねて依頼することはできず、広く業者を利用するには限界がある。この両者の欠点をなくした制度として、平成２年５月６日から専属専任嬢介契約が導入されることとなった。しかし一般に有力な宅建業者は、その媒介について単独仲介をすることを期待するものである。これは、依頼者（物件の売主または買主）からの報酬と、依頼者の客付けをなすことによって得られる報酬（買主または売主が支払う報酬）との両方を獲得、できる長所があるからである。しかし、専属専任媒介契約は依頼者からの報酬は期待できるものの、仲介物件を指定流通機構へ登録する義務を負うため、他の楽者との共同仲介になることになる。この様な、共同仲介を最初から期待する専属専任媒。介契約が広く一般的に利用されるかどうか疑問の残るところである。なお、第５章で仲介契約について業者の介在する種々のパターンをとりあげ考えてみたい。 4．媒介契約の受託者の義務と報酬請求権媒介契約の受託者は、次の３つの義務を負うことになる。 ①探索義務
②誠夫義務
③善管注意義務
まず、①の探索義務とは、依頼者の相手を求めて受託者が奔走する義務を負うことである。しかし、依頼者は媒介人（受託者）が紹介した相手方が適当であっても、これを拒絶することが出来る。従って、媒介人が契約成立までこぎつける義務を負うものでもなく、ある程度、媒介人が積極的に奔走する義務を負うと解するにとどめる。 ②の誠実義務は、民法第１条第２項の規定を再確認したまでで、このケースにあてはまる種々の判例もあるが、ここでは紙面の都合上省略する。つぎに、③の善管注意義務は、民法第644条の規定より当然であり、また宅地建物取引業法第５洋（業務）において、詳細な規定をおいている。同法第５章（業務）の規定において、宅建業者が仲介を行う場合、次の様な規制を受ける。主な項目をかかげると次の通りである。同法第31条業務処理の原則第32条　誇大広告等の禁止第33条広告の開始時期の制限第34条取引態様の明示第34条の2   媒介契約第35条重要事項の説明等第35条の2契約締結等の時期の制限第36条第37条巻面の交付不当な履行遅延の禁止第44条秘密を守る義務第45条第46条報酬第47条業務に関する禁止事項第48条証明書の携帯等帳簿の備付け第49条第50条　標識の掲示等、以上の通り詳細な規制が存在するが、これらの説明については省略する。なお、以上の規定は宅建築者が、その業務として媒介をなす場合であるが、宅建業者が自ら売主となる場合には、さらに厳格な規定が追加される。この追加される規制の内容についても紙面の都合上省略する。以上の様な媒介人の義務のもとに、契約が成立した場合、媒介人は依頼者に対して、その報酬請求権を取得することになる。民法第648条（受任者の報酬請求権）の規定からいえば、報酬を支払うという約束がなければ、委託者に対して講求できないわけであるが、宅建業者は商人であるから報酬支払の約束がなくとも、その営業の範囲内で他人のために行為をしたるときは相当の報酬を譜求することができる。商法第512条（報酬請求権）。なお、媒介報酬請求権の発生要件は次の3つである。 ①　媒介契約の存在②　売買または賃貸借契約が成立すること。 ③　媒介と上記②契約成立に因果関係の存在があること。 ①について、宅建業法は同法第34条の2 （媒介契約）の規定で、媒介契約が成立したときは、遅滞なく書面を作成して依頼者に交付しなければならないと規定している。同法は第65条においてこれの罰則規定をおいているが、この場合でも報酬は譜求できるものと考える。従って、口頭による媒介契約や黙示の媒介契約の存在も認められる余地があるので注意を要する。 ②について、判例および学説の立場は、依頼された売買または賃貸借契約が成立することとし、当該契約の履行が完了される必要はないとしている。但し、その契約が停止条件付売買であった場合は、条件が成就することが必要であり、また解除条件付売買であった場合は、条件が成就しない時に報酬請求権が発生すると考えられている。つぎに③については、契約成立が媒介人の媒介によって成立したものであることが、報酬請求の要件となる。この媒介人の媒介と売買などの成立との間に因果関係が認められれば、媒介人が途中で排除されて、最終的な売買などの契約の成立に関与していなくとも、報酬が認められることになタ。
５．報酬額と仲介のパターン
不動産仲介契約の場合、その報酬額は当事者間で自由に決めることができるが、その最高額については制限がある（宅地建物取引業法第46条）。これについては昭和45年10月23日付建設大臣告示1552号「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額を定める件」があるが、個々の報酬額については、媒介報酬請求権の発生要件に照らし合わせ決定するものと考える。 l 8次に不動産の売買を例にとり、媒介人の介在のパターンにより、そのケースを分類してみると別表の様になる。 Aのケースは売主と買主との間に業者が介在しない場合であり「直接取引」または「自己発見取引」と呼ばれている。 Bのケースは、当該売買に業者が一社しか介在しない場合で、仲介業者の「単独仲介」と呼ばれ( E )ている。売主が自己の物件の売却を媒介人に依頼した場合、その媒介人を「(売)元付業者」と呼び、その業者が買主を探し出し見つける行為を「客付け行為」と呼ぶ。この場合、業者は売主および買主双方に媒介の報酬請求権を有するようになる。 Cのケースは、売主と買主との間に、業者が2社介在する場合で、仲介業者の「共同仲介」と呼ばれている。売主から物件の売却の依頼を受けている業者が「(売)元付業者」であり、買主から物「直接取引」 (自己発見取引)件の買入れの依頼を受けている業者が「(買)元付業者」である。これらの業者の情報交換の合致により当該売買契約が成立した場合、互いに相手の業者を「客付け業者」という。この場合の媒介報酬の配分方法として、売元付業者は売主から、買元付業者は買主から、それぞれ仲介業者自身の客に請求し受領することを「別れ」といい、もう一つの方法としては、各々の元付業者が自己の客より譜求受領した仲介報酬を合計して、合理的な按分割合で売付業者と買元付業者で配分しあう方法かある。 Dのケースは、売元付業者と買元付業者の間にさらに中間業者が介在する場合で、この中間業者考業者間では「あんこ業者」と呼んでいる。この場合の媒介報酬の配分方法も基本的にはＣのパターンと同じであるが「別れ」とする場合、どの楽者間で「別れ」とするかの問題があり、また、残った2社間ででの報酬按分をどのようにするかの問題があるが、これらの問題については、当該契町の事情により業者問で話し合いが行われ、按分されているのが実情である。また、仲介物件の情報交換の段階で業者間の報酬の取り決めを事前に行い紛争を未然に防止する方法もあるが、自己の客（売主または買主）との報酬額について事前に合意がなければ、その様な取り決めもむづかしく、業者同志の信頼関係が重要視される。 Ｅのケースは、Ｃの場合よりもさらに中間業者の数が増えたケースである。図の場合、売元付業者から見れば買主に至るまで業者が3社存在することになるので、この場合「先三業者有」という。仲介業者間で物件情報を交換する場合、自己は完付業者であるか中間業者であるか、また中間業者であれば先に何社の業者が介在するか明確にしておけば、報酬の配分のトラブルを未然に防止することができる。また、コンピューター等を利用した情報探索による機会が近時増加してきているがこの様な場合、その機械の利用規定により、コンピューターの登録段階でその報酬については「別れ」とすることが多い様である。
[参考文献]
○明石三郎著「不動産仲介契約の研究」一粒社○宅地建物取引業法令研究会編著「新宅地建物取引業法の解説」住宅新報社○丸山英気・高池勝彦・山下洋一郎・四宮啓著「不動産媒介契約の法律紛争」有斐閣(佃土地(株))日本の協定の風) |ベルリン日独センター主催日日独シンポジウム「土地法および土地政策」日本土地法学会（事務局・早稲田大学法学部研究室内）は1988年秋に創設15周年を記念して土地問題について国際シンポジウムを北九州市、広島市、神戸市、横浜市と開催した。海外からはドイツ、フランス、イギリス、アメリカ、中国の土地法、及び土地政策の大学教授、実務家をお招きして多大の成果をあげた。その際ドイツのドルトムント大学のイエンキス教授から次の言葉が寄せられた「早稲田大学の篠塚教授の指導の下に日本から度々学識者がドイツを訪れ、連邦建築法、都市梨　本　幸　男建築促進法、ライン褐炭地帯の再開発、都市の緑の保存等に関して関係各省および実際面から情報を収集した。反面ドイツの学者及び実務者が日本の法律に触れることは特例に過ぎなかったので、(このような従来“一方通行”的情報交流を“対向通行”に換えよう」という趣旨で、学術交流の場として、ベルリンの日独センター（末尾の注を参照）に話しを持ちかけられ“土地法及び土地政策”のシンポジウムが変更、開催された。 1990年4月21日、ロンドンヒスロー空港を出発した日本側報告団は英国航空（ＢＡ）で、一度ハンプルク空港でパンナム（アメリカ）に乗り換えてベルリンティーゲル空港に着いた。空港では厳しいボディチェックを受けた。後で聞くとパンナムの乗客は特に厳しいチェックを受けるといわれた。それは最近テロリストがパンナムでペルリンに潜入したからとの情報であるが、わずか50mほどのところを２回もチェックされるのである。ペルリンは国際法上直轄都市で、米・英・仏・ソの4ヶ国管理下にあり、西ベルリンの空港には英・仏・米の３ヶ国の航空会社しか乗り入れできない（東ドイツ側のペルリン空港は逆にほとんどイルージンのソ連製飛行機である）。ドイツのルフトハンザ航空会社もペルリンには乗り入れできないとのことである。そのため隣国の英・仏はさておき、米の航空会社の人々には“いじわるチェック”をしているみたいだ。空港には日独センターの広報部長、ニィーマン氏が出迎えてくれた。大変日本語が上手で通訳の必要もなく安心した。直ちに宿舎のシルターホフに向かうベルリンの中心街でホテルの多いところだが縁が多く“森の都”という感じである。 4月23日の開会式に備えて準備する。26日までのシンポジウムのスケジュールはピッシリと計画されている。下記は日独センターで作成した日程表である。
ベルリン日独センター
山日来プロジェクト145シンポジウム「土地法および土地政策」 1990年4月23日～26日1990年4月22日(日) 14：25 日本側代表団テーゲル空港着Hotel  Sylterhofヘバスで移動
1990年4月23日(月)
09：30　ホテル発、ペルリン日独センター行き(専用バス) 09：45 開会の辞ベルリン日独センター事務総長Dr.Thilo Graf Brockdorff 10：00第１セッション： 「憲法問題としての土地法」賃塚昭次「憲法問題としての土地法|山田浩之「日本の経済構造と土地問題| Gunther Puttner 「憲法問題としての土地法」 (11：45〜12：00 休憩) Gunther Rohde 「ドイツ民主主義共和国における土地法および懲法」 13：00  昼食14：30 第２セッション： 「土地利用および地価決定」 Hartmut  Dietrich 「ドイツ連邦共和国における土地利用および地価形成」小林忠雄「日本の地価と経済成長」 (16：00〜16：15 休憩)北野弘久「日本における土地税制」 17：30 センター家屋視察18：00　レセプションベルリン州政府建築住宅庁長官Wolfgang  Nagel主催20：00　レセプション閉会、ホテルへ移動(専用バス) 1990年4月24日（火） 09：15 ホテル発、ベルリン日独センター行き(専用バス) 09：30 第３セッション： 「古い産業地帯および廃れた地域の活性化」 Peter Jorzick 「ハンブルク西部都心部における再開発および活性化」田山嬬明「農村のおける土地法上の諸問題」 (11：00〜11：15 休憩)梨本寄男「神戸市の都市開発（英証研究）」 Gunther  Kabus 「ドイツ民主主義共和国における旧市街の近代化」 13：00  昼食14：30 第4セッション： 「土地利用計画および建築計画」 Konrad Wiese 「土地法・土地政策・価格政策手段としての土地利用計画と建設計画」永井達也「日本の都市計画と建築行為の原則と実情（東京の新宿副都心開発にみる）」 (16：15〜16：30 休憩)永井多恵子「日本における土地問題と世論」 17：30 第４セッション終了、ホテルへ移動13：00  昼食14：30 第６セッション：総括および最終討論後塚昭次Hermut  Jenkis (16：00〜16：15 休憩) 17：30　レセプション：連邦国土計画住宅都市建設省主催歓迎メッセージ： Gerhard  von  Loewenich事務次官17：30 ホテルへ移動（専用バス）
1990年4月26日（木）
09：00 西ベルリン視察、Hotel Sylterhof 12：30  昼食会：ベルリン住宅建設共同組合および住宅建設会社主催(西ベルリン視察参加者のみ) 14：30東ベルリンに関する説明会(テレビ塔集合) 15：15 東ベルリン視察18：00 レセプション： (株)ドイツ建設および土地銀行主催東ベルリン・テレビ塔19：00 レセプション閉会(予定)
1990年4月27日(金)
1990年4月25日(水)
09：45ホテル発、ペルリン日独センター行き(専用バス)第５セッション： 「環境保護政策の一端としての土地保護」 10：00   Heinrich Frhr.von Lersner 「ドイツ連邦共和国の環境保護政策における土地保全」柴田徳衛「日本の都市環境| (11：30～11：45 休憩) 4月23日午前9時30分、日独センターよりリムジンバスがホテル着、バスに乗ろうとすると、日本のＴＢＳのテレビマンがシンポを放映するため私たちを撮影するのに一寸驚く。7分くらいで日独センターに着く。美しい林の中に白亜の旧日本大使館が菊の紋章をつけて直立している。（写真参照） 06：00　ホテル発東ベルリン飛行場行き08：50 プラハへ出発ベルリン日独センター (J A P A N I S C H - D E U T S C H E S Z E N T R U M   B E R L I N ) Tiergartenstr.24-27 1000 Berlin 30 Tel：250 06 0 (代) Fax：250 06 222 9時45分に、 2階の大会議室で日独センター事務総長Dr.Thiloブルックドルフ氏が開会の辞を述べる。プルックドルフ氏は、元ドイツの外交官で、旧男爵といわれている。その端正な風貌と社交的な接遇は私たちを魅了する。 (注)ベルリン日独センターの概要を説明する。ペルリンの日独センターは1938〜1942年に建築され当時のドイツの建築家ルードイッヒ・モーシュマー氏と内装設計を担当したシーザ・ピィノー氏の共同設計で、ナチのヒットラー総統のお声がかりの建築だといわれ、隣にイタリア大使館もある。戦後廃墟になっていたのを日本の中曽根元首相と西ドイツのコール首相との間で“学術の出会いの場”として修復工事の話がすすめられた。修復は日本の建築家黒川紀章氏と西ドイツで長く建築活動している山口巻治との共同設計である。ドイツ側からは建物の外観は1938年代のドイツ統一主義のエポックであるのでそのまま忠実に復元して欲しいとの条件が着けられ1985～1988年までかかった。建物面積は6300㎡敷地は913.5㎡で所有者は日本国で日独センターが貸借している。
日独センター活動基本方針
1．ペルリン日独センターの目的は、日独およびる日欧間における交流と強調を奨励・促進し、相互の社会と文化に対する理解をより深めることに貢献することにある。その際、東西問題および南北問題も扱うこととする。 2．以上の目的を追求するためセンターは、学問、経済、政治および文化の各分野におけるセミナー、コロキウム、学術会議等のプロジェクトを実践面だけでなく歴史的側面も、それが現実の理解に必要な場合には考慮して開催する。さらに、国際関係および先端技術にも特に留意し、同分野における学者間の強調・交流および研究を奨励する。 ３．上記１の各種プロジェクトを企画し、研究・調査等を支援するため、ヨーロッパ言語および日本語による適切な文献・資料を収集する。 4.文献翻訳およびセンター各種プロジェクトの翻訳・通訳のために、センターは独自の語学業務を有する。特に日独語間の業務が前面に立っている。語学業務の成果はデーター処理により専門語辞典に緩め、センターと強調する人物および機関等に提供するよう務める。さらに、日本語初級講座および日本紹介講座も設けている。 5．センターの建設および施設を、センター訪問者およびベルリン市民への日本文化の紹介にも利用するため、展示会や各種行事を開催する。センター主催の文化行事に関しては、相互性に留意しなくてはならない。 6 ,日欧相互に関心を有する人物および機関の仲介役を果たすよう努める。特に日欧における学術機関との協調の可能性を探るよう努める。 ７．日本ドイツ、欧州およびアジアに関する可能な限り現実に則した報道に貢献するよう努める。 ((有)梨本不動産研究所)
太平洋戦争の敗因
フィリピンにおける通信情報軽視の1例
[ 1 ]特殊情報戦
戦況に我に利あらず、既にレイテも落ち、次に敵の機動部隊はフィリピン、ルソン島のどこにいつ上陸するかと、一同神経をとがらせている昭和19年12月、年の潮もおしせまったある日、深夜の第4航空特殊情報隊本部でのこと。甲傍受隊員「4574  00V  201出現」──注：周波数4574kcに、呼出符号00V  201の敵機動部隊の電波出現（これは東京空襲便）——引続いて乙傍受隊員「4211 00V 223出現」──注：4211kcに00V 223の機動部隊の電波出現——の大音聲に、島田指揮班長「4211 00V 22 3ソテ」——注： 4211kcで00V 223電波発信位置を沖縄・屏東・ツゲガラオ・マニラ・パコロドの各方向探知所は方位を測定せよ──下命、 2図③の出力2  kwの無線送信所は放送形式で④の各方探所に打電した。まもなく各方向探知所より、各方探所を基点として、沖縄「184」、屏東「154」、ツゲガラオ[145] 、マニラ「121」、バコロド「89」と方位測定結果を⑤通信班に報告してきた。直ちに指揮班各将校は指揮班長前面机上にある１図のマニラを中心とした太平洋の拡大地図（約３ｍ×４ｍ）にとりくみ、各方探所位置分度器にあわせて作図、示誤三角形の中心点を00V 223電波発信源——スリガオ海峡東170km——と決定、指揮班全将校による情報分析の結果、 (1)本機動部隊にはＧＡＩＮ (マッカーサー元帥暗号名）が搭乗していること。 (2)M I X （ニミッツ提督暗号名）が00V 223機動艦隊を指揮していること。 (3)機動部隊周辺を護衛する潜水艦（暗号名nerk等9の楕円の大きさよりみて過去最大規模の機動部隊であること。旧4FRD：第4航空特殊情報隊指揮班長　島　田　三　郎(4)リンガエン周辺ゲリラによる電波発信が急増していること。 (5)モロタイ島・ポートモレスピーよりリンガエン方面への敵偵察機・爆撃機の飛来がふえてきたこと。 (6)ミンダナオ・ネグロス・パナイ・ミンドロ各地ゲリラ電波が発信されだしたこと。 (7)00V 223現在位置より、リンガエン迄約1,600, kmあり10ノットで航行して約4日の行程、上陸作戦準備を考量して、 “敵の大機動部隊（マッカーサー元帥搭乗）はスルガオ海峡を通過し、１月５日～１０日頃リンガエンに上陸作戦を開始するものと状況判断”直ちに第4航空軍指令部に“情報分析判断書”を�提出した。まもなく軍指令部より53期岡本大尉・54期川上大尉がこられ、「この情報分析判断書は非常に良くできており、私達は十分に理解して情報主任参謀に詳細説明したところ、参謀に偵察機も飛ばさずになぜ敵の機動部隊の位置がわかるかと言われ困ったが、通信・情報の技術面を説明やっと理解してもらったよ。」とのこと。以前にも当隊のバコロド方探所の送信周波数変更のため、水晶片を選んでほしいとお願いしたところ「そんな重いものはだめだ。」と一蹴されたことを思いだし、無念。当時は航空部隊急増のため、上級将校には砲兵等地上部隊からの転科まもない方が多く、ハード面に弱く、特に航空通信・情報についての技術知識がほとんどなかったのは仕方のないことであろう。航空通信情報は航空部指揮の命脈といわれていたが、ハード面の基礎知識なくして、航空部隊の運用は不可能であった。当隊では松尾隊長・下白石副長とも航空通信情報の基礎的な技術を習得して着任した私達2人の56期生を全面的に信頼され、 2図のマン・マシンのシステム作りから、運用面までまかせていただいたことは非常に有難いことで、やりがいのある毎日であった。払暁の特攻機出撃にまにあわせるため、情報分析判断書を連日午前4時迄に第4航空軍指令部に提出するのが私達の仕事、同期生達の特攻出撃成功を願い、正確・詳細な情報分析のため連日不眠不休、机で仮眠する状態であった。なお、50台の各傍受機について、隊員が割当らいた周波数帯域をダイヤルを廻し、出現電波を耳で聞いて探すのは非能率的で、確実性に欠け、逃がす場合もあるため、傍受機の改良について軍指令部に具申したが、時既に遅し。 (注)出現電波の同調周波数fは2 π /LCの逆数であるため、レーダーのようにプラウン管を利用、機軸にコンデンサーの容量をかえ同期をとって掃引、周波数をマーカーとして目盛れば、縦軸に各周波数に同調した出現電波を目視することができ、出現と同時に方位測定が可能となる。
ところで航空部隊の作戦の特色は
(1)作戦範囲が広く、しかも１秒を争う時間戦争である。ために平素からマン・マシンの情報処理システムを構築し、傍受（発受通数・暗号解説）、方向探知（発信電波の位置測定）、レーダー（超短波による敵機位置測定）等によるマクロ情報を収集解析しておけば、機微に則した有効な作戦がたてられる。 (例)：比島占領後の2年間の、レーダー網、無線情報傍受網の未整備が、クラーク飛行場における、敵機急襲で陸海軍機1000機を失うことになる。 (2)化学技術戦争である航空機・通信・計測・誘導等の性能及び操作技術の優劣が勝敗の決定的要(例)：日本の無線機使用真空管は当時ガラス管又はＲＨシリーズ管であったが、米軍のはメタルチューブで高性能であった。またレーダー（当時ラジオロケーター、デテクターと称していた）はシンガポール・コレヒドール占領時に始めてその存在を知り、私達も水戸航空通信学校時代、 “おおみか”で教育をうけたが、故障多く、敵機をやっと発見できる程度であった。一方米軍レーダーは使用波長が短く高性能で潜水艦の潜望鏡も発見できた。特に日本の戦闘機搭載の飛三号無線機（電話用）は非常に性能が悪く、戦闘戦隊・編隊としての無線電話による指揮はほとんどされていなかった。（日本語の無線電話は傍受されず）半面米軍機搭載無線電話の性能は優秀で、「ウミンガンの日本軍弾薬集積所発見爆撃せよ」等の米軍無線電話は何回となく傍受し、関係機関に通報した。 (3)補給戦争である。技術兵科で、将兵の教育訓練、多岐にわたる補修部品生産に時間がかかるため、人の補充・物の補給が困難である。 (例)：相当期間演練したパイロット・オペレーターを特攻機として送りだしたのは如何なものか、またメーカーによってソケット穴があわない真空管があったり、１ヶの補修部品の不足で送信不能となり、指揮・連絡がとだえたこともあった。以上3点いずれも米軍より劣り、特に通信情報については非常に劣っていた。ためにフィリッピンでは緒戦において、クラークフィルドで1000機の飛行機を失い、以降制空権を米軍に握られ、悪戦苦闘の連続となった。
[ 2 ]自戦自活
当隊の“情報分析判断書”通り、敵機動部隊はリンガエンに１月８日上陸した。第４航空軍は当初マニラ死守の方針であったが、地上戦闘用兵器を持たないため、隷下各隊は鉄兵団各部隊に分散配属された。第4航空特殊情報隊主力は松尾少佐指揮のもとバヨンボンに一部は下白石少佐指揮のもとイポー陣地に転進した。 1月11日松尾少佐・福田中尉等と共にマニラを出発、 5号道路（マニラ・アパリ街道）を北進、サンミゲール・サンホセを通り、バルテバス時を敵機の襲撃をさけて夜間に強行突破、パコンボンで航空軍指令部に合流した。当時鉄兵団・磐兵団は既にパルデバス峠を中心にリンガエンに至る山岳地帯に布陣していたため、マニラに至る平野部には友軍地上部隊はなく、私達マニラ残存航空部隊の転進は全く心細い限りであった。リンガエン方面の砲撃は次第に近づくし、上陸した敵機甲部隊がいつ5号道路に進出、私達の退路を遮断するかと案じながら、昼間は車間距離を大きくとり、敵機の機銃掃射の間際をぬい、夜間は車間距離をつめ、５人に１丁の小銃と、連射すると銃身が真赤に焼ける飛行機用旋回機銃で、跳梁するゲリラ部隊と交戦しながらの転進作戦であった。 20年3月、4FRDの私以下6名は特攻隊要員として屏東転進を命ぜられ、松尾少佐以下部隊主力はパルテパス峠布陣の地上軍に配属ときまり、同隊で隊長から非常に信頼され、共に戦ってきた同期の福田中尉と別れることになった。これが彼との悠久の別れになろうとは。今にして思えば、航空通信で私より先に台湾転進を命ぜられた同期の古山中尉・鈴木中尉はパシー海峡で敵機に撃墜され戦死している。運命の悪戯というものか、このような状態で、どちらに下命されても、生存の確立はほとんどなかったように思う。私以下6名はゲリラと交戦しながら、オリオン峠を突破、エチアゲで52期山中少佐、司令部の岡本・川上両大尉と落合い、屏東転進のためツゲガラオ飛行場へ。ここで迎えのMC-20輸送機を待つが、P38夜間戦闘機に着陸寸前撃墜された。そこでルソン島北端アパリより駆逐艦で屏東転進と下命されたが鰭来らず、山中少佐以下残存航空部隊は湯口兵団配属となり、カガヤン河支流ドモン河上流、クマオよりピナパック・ナバソと人跡未踏の北部ルソン島東部山岳地帯にこもり、友軍のルソン島逆上陸迄自視自活と下命された。当時集結した残存航空部隊には無線機がなく、外部の様子は全くわからなかった。ところが８月も下旬になると、敵の砲燃撃がへり、観測機のまく宣伝ピラで、なんとなく状況の変化を感じたが、 9月5日に至り、湯口兵団より終戦が伝達され、ラロ・アパリを経て、マニラ郊外ロスパニオス収容所に入り、翌年１月13日浦賀に上陸帰国した。ルソン北東部山岳地域は火山地帯で、地図上996mとかかれた円錐形の休火山は寒在していたが、私達が自戦自活地域に予定していた地図上の大きな湖はなかった。ナバソには高さ5 m程の湯量豊富な熱い温泉滝があった。そこでとりあえずこの地域を自戦自活の拠点を定めた。糧秣をもたない私達航空部隊は住民の去った蝦落で徴発したわずかな食糧、郷子の木の先端、いもの葉、野草、大とかげ、沢蟹、大蛇等あらゆるものを調理してたべた。煙は敵の観測機に発見され、ナパーム弾の爆撃を受けるため夜間に調理した。アミーバ赤痢予防のため、生水を飲むことを禁じ、すべて煮沸した。しかしキニーネは殆どなく、熱帯性悪性マラリヤで発狂して死ぬものがでるようになった。また生存のためには、１日７グラムの塩が必要と聞いているのに、塩が欠乏しだした為、東海岸への転進を計画、探険隊を編成、道しるべを山中隊の物とし、立木の両面に印を付けることにしだ。道中、山岳地帯の谷線上には、茨・しだ類・竹等の灌木が密生し、緑色で透通ったような猛毒蛇がおり、陸線上には、20cm位の太い葉を巻きつけてた直径３～４ｍもある巨木が相当間隔でおいしげって天空をかくし、地面は落葉でじめじめとした状態であった。そこには尺取虫のようにして歩くマッチ棒位の山蛭がいたる所におり、編上靴にはい上り、巻貼胖の際問から進入して血を吸い、栄養失調の身体では仲々血がとまらないのには悩まされた。また陵線上の立木空間に、時として、約１ｍ四方の高床に、片流れ屋根の数戸の小屋が散在しているのに出会ったこともあった。これは散在している人骨よりして食人種のネグリート族の集落と思われた。また白と黒の縦縞模様の山猫・直径10 cm以上もある樹上の大蛇に出会ったこともあった。深淵をつくって東海岸方向に流れている幅20m位の大河が地下洞窟に吸込まれ、なくなってしまうのには驚ろかされた。 「隊長殿竜がおります。」の聲におそるおそる洞窟をのぞくと、燭燭と輝く２つの眼、巨大な頭に燐光で輝く2つの角、と思ったのは、鍾乳石をつらぬいて洞窟迄のびた木の根にむらがる夜光虫だった。早速手榴弾３発と頭に小銃弾をうちこんで仕止めた大蛇を立木空間に引きずりだして解体、皮下脂肪、あみ油で飯盒10杯の油がとれ、沢蟹と野草のミンチボール、白身の蛇肉で栄養失調を幾分なりとも癒した。解体後の肋骨は牛の肋骨をみているようであった。思うに、わずかな兵器と、糧秣もない、寄合世おの私達航空部隊でありながら、割合犠牲が少なかったのは、山中少佐以下皆が一致団結して行動、統制のとれた自戦自活を策したためであろう。フィリッピン残存航空部隊に生死不明者が多かったのは、兵器・糧秣がないため、小単位に分割、は地上部隊に配属された為だが、アミバー赤痢・マラリア等が猖獗を極める山岳地帯の熱帯樹林を、部隊を解散、小人数で行動したところでは、糧秣の不足で殺戮が始まり、人肉を食したとの話も聞く程で、戦死より大部分が病死、行き倒れ衰弱死であった。平和時の常識では考えられない狂気が横行する戦場心理、これが生地獄の戦争の実態である。このような事が戦後の比島残存航空部隊所属将兵の追跡調査を困難なものにした。良
[ 3 ]これから
山下奉文閣下辞世の句に“野山わけ察むる兵士10余万、還りて成れよ国の柱と”、また「日本国民よ科学の向上を期せ、戦争に負けたが経済で勝|遺言され、昭和21年3月15日午前0時、ロスパニオス収容所で絞首台の露と消えられた。今静にわが国の現状と将来を思うに、山下閣下の遺言は概ね達成されたように思う。しかし今後とも経済社会の安定的な成長と国民の福祉を考えるなら、絶対に戦争は避けなければならず、世界平和の持続を願うものである。私達のように比島での悲惨な負け戦につぐ逃遊行の経験者は特に強く感じるものだ。米国において、ペトナム反戦デモ、ドル・ダウ平均株価の下落で、「戦争は買い」の常識が崩れ、米国の財政に大打撃を与え、 “世界平和が経済の根本である。”という概念が定着してきたことは識に喜ばしいことだ。また情報の非公開は疑心暗鬼・不信・恐怖を呼び、軍事拡による過剰防衛、狂気の誤操作による核戦争勃発の脅威が世界中で喧伝されだした昨今、ゴルバチョフを迎えた鉄のカーテンも徐々に情報の公開に踏み切ったことは喜ばしい。人工衛星・レーダー・ＯＴＨ（超地平線レーダー）・エリント（竜子偵察）・コミント（通信情報の分析）・早期警戒機・対潜音響監視システム等の発達で、米・ソとも相互にミサイル基地・軍事力・鉱工業生産力・農産物出来高等を知悉するようになったこと自体が、戦争抑止力として働いている。今や核不使用の通常兵器による局地戦争はいたる所で起こっており、米・ソとも肯定している現在、わが国は“備えあれば憂いなし”で、平紫から諸外国の軍備・経済・自然社会環境・文化等に係る情報収集処理システムを構築すると共に、最先端科学技術による最少限の自衛力を保有し、敵のわが国に対する侵略企図を未然に封じ込める必要があろう。一以上一（（株）日本相互不動産鑑定所） 31
報の収集解析を行なった。 ①傍受隊：約3000KC～8000KCの短液領域すべての無線電波を傍受するため、約50台の受信機に100KC宛周波数帯域を割当て、2交替で昼夜連続受信した。
同盟通信、海外向短波放送は一定周波数であるが、機動部隊等はしばしば周液数を変更するため、片時ら抽断できなかった。各傍受隊員は割当
て周液数帯域中に短時間出現する重要電液(00V 223敵機動部隊、nerk潜
水艦）、不明電液（ゲリラ電液）を位置測定のため指揮班に報告、暗号解読班・統計分析班にも通報した。 ②指揮班：重要出現電波は、④の冲縄・屏東・ツゲガラオ・マニラ・バコロドにある
各方向採知小隊に、③の送信所より放送形式で同時に、方位制定を下命し@の各方探少隊より◎通信班を経て寄せられる、各方向探知所を基点とするる方位制定報告をもとに、太平洋拡大地図上に作図、電液発信位置を決定した。そして今迄の暗号解読・送受信回数の統計分析結果等と照合、敵機
動部隊・敵航空部隊の企図を判断、第4航空軍司令部に報告した。駅構造が、その後、「ファン・カロカン等飛行場より特攻機の出撃状況を報告しているゲリラ・スパイの電波源を意兵隊に通報した。
ファ,敵艦隊の故障無線・ＳＯＳの救難信号・群のある通信に乗じて偽電を発信、敵機動部隊を搬乱した。 ⑤通信班より、④各方向探知小隊に隊務連絡用通信周被数の変更を下命し12。 -電離層高低密度で昼間6000～7000KC夜間4000～5000KC程度をよく使用するが、敵の傍受を防ぐため、周波数・呼出し符号をときどき変更した。一④方向探知小隊：1図各地に所在、儒差を修正、真北にあわせた4本のダブレットアン
　 ⑥無線電話傍受班：外語出身の隊員・捕虜を使って、敵機等の短液・超短液無線電話
を務受した。 ⑦暗号解読班：相当程度の暗号・略号・呼出符号まで解読していた。 ⑧統計分析班：日本の通信連絡は主として2局間の相互交信方式であったが、米軍のは
　　　　　　　　の解読で、米軍指揮官の移動状況が判明した。 2国
地価公示等の幹事
18年間での感想
析を鑑定協会が中心になって実施されんことを常々希望しております。 5．一物四値について度より約10％下落した価格とするよう強く要請して来たところです。しかし、鑑定士は実勢を十分承知しており、調区、或いは都計外区域の山林、農地は確かに下落しているが、市街地では高値安定、横這いと判断していたのですが、建設省の「地価公示制度」の存亡に係ると云う強い要請もあって、止むなく一10%程度の公示価格を決定した次第です。これが、次に述べる公示ポイントの大通定替最後に一言、過去10数年に亘り政府は、種々土地施策を講じてこられたが、その施策が直接功を奏した例は、余り少いのではないかと思われます。その原因の一つに、音が国の土地評価制度がパラバラだと云う点です。即ち御承知の通り、吾が国では、「市場での取引価格」「地価公示価格」「相続税評価額」「固定資産税評価額」と云う一物四値と稱ぜられる状態にあり、いずれも相互に関係がなく、個別の省庁で評価されており、複雑な価格体系と価格が存在し、国民も何れが適正な価格か判断に困惑を感じているのが実態でしょう。このことが、土地問題の解決を困難にしている一つの要因かと考えられます。という大変な作業の原因にもなった訳です。 4 ,地価公示地点の選定替の大作業先に述べたように、地価は土地神話ではないが、市街地においては、昭和50年も実勢価格はそっておらず、その後も、微贈を続けていたのが実態で、昭和55年頃には、公示価格は民間の取引価格の半債位迄乖離してしまったのです。これでは、地価公示法の基本理念である「一"悠の土地取引の指標」にならないばかりか、国民一般の信頼も愛失しかねない情勢になってしまったのです。このため、昭和58年頃から３ヶ年計画で、全公示地を選定替するはめになりました。お陰で、鑑定士は「地域設定区分図の作成」や選定巻調査の作成に多忙を極めたところです。お陰で昭和60年頃には、やっと市場価格とリランクすることが出来るようになりました。しかし、地価公示価格は、本年７月の朝日新聞の社説でも記述されているとおり、鑑定評価の資料が後追いのため、公示価格は地価の上昇期にあっては、じわじわと実勢価格と乖離せざるを得ないものであって、昭和48年頃に行なわれた大選定替当時の国土庁の地価調査課長の考えでは、５年毎に大選定替を行う構想だったよは、それは何時の間にか消えてしまい、岐阜鑑定士は実勢価格との乖離に悩んでいるところです。しかし、鑑定士としては、地価動向の推移をもの）について、評価作業の開始を指示されました。 １．地価公示制度発足の経緯地価公示法が施行されたのは昭和44年７月１日で、翌年の昭和45年１月１日に第１回の地価公示が実施されたのは皆様も御承知のとおり。その発端となったのは、私が知る限りでは昭和39年に開催された東京オリンピック一一に伴い、36年頃から東京都等において公共用地の取得が大量に行なわれ、しかも期間が限定されていたため取得価格を時価より相当上廻る高値で買収をせざるを得ない状態にあり、これが当時の東京の地価を高騰させた大きい要因になったものと記憶しております。当時の買収方式を「オリンピック方式」といって、１年位先の価格を関係人に提示し、１年間、価格を変更しないと云う方策を取ることによって、関係人に先に売った方が得だと云う施策を取らざるを得なかったためです。この東京の地価高騰に対し、国は種々の土地対策を朦じたので、（その一つに吾々と非常に関係が深い「公共用地の取得に伴う損失補償要網」が昭和37年に閣議決定されています。）暫くは地価も安定したが、その後は、丁度戦後の高度成長時期に当り（イザナギ景気の時代）地価は再び高騰を続けるところとなったのです。これ等のため国は昭和43年に「地価対策閣僚協議会」を組織し、検討の結果、地価対策の一つとして「地価公示制度」と云う案が打出され、これによって地価の牽引的役割を占めている公共用地の取得価格の適正化を計ったのです。 ２．地価公示制度発足当時の作業とその苦労昭和44年7月「地価公示法」が成立すると共に、準備作業として、一部の鑑定士に対し、各府県の代表的な標準地（現在の代表標準地的な私は大阪市内を含む北大阪を担当しました。当時は現在のように事例収集制度が確立されておらず、全く足を棒にして事例を集めたものです。新聞の折込資料は勿論、宅建業者には絶えず飛込んでいました。また、新築の建物があれば必ずその家に上り込み、タオル数枚程度を手。土産に取引の内容を根堀り葉堀り隔き込んだも、のです。勿論、時には門前払いを受けたこともあります。特に苦労したのは市内の高度商業地の事例収禁でした。 ３．昭和50年１月１日の地価公示価格についてこのため、平成元年に制定された「土地基本法」第14条においても「国は、（中略）公的土地評価について相互の均衡と適正化が図られるように努めるものとする。」と規定されるところとなった訳です。既に欧州等では土地評価について一元化されその価格が一般民間の取引の指標になり、また公共用地の取得価格の基礎ともなっております。幸い、やっと自治省も固定資産評価について、鑑定士の意見を聞くようになり、また相続税評価額は、地価公示価格に準拠されて来ており、地価公示価格は、益々社会的に重要性を増大すると共に、鑑定士もその賈務が益々厳しくなってきたと云わなければなりません。地価公示の幹事を18年間勤めて来た古参の5名の者が平成3年1月の地価公示から若い方に交替することとなりましたが、先に述べた地価公示制度の制定の趣旨を御理解頂くと共に、過去に、私達が犯かした失敗を再び繰り返さないよう御留意頂き、立派な地価公示制度、並びに立派な鑑定評価制度の確立に寄与されんことを心からお願い申しあげバトンを送ることと致したいと思います。  （(財)日本不動産研究所）地価公示制定後、厳しい金融の引締めもあって、地価は暫く安定的に推移しておりました。ところが、その後景気の低迷が引続いたので、国は、昭和46年頃から金融緩和政策に転換し、このためもあって昭和47年中期から昭和49年の前半まで、地価は年率30％を超える高騰時代を迎えることとなりました。なお、当時の田中総理の列島改造論も地価高騰に火に油を注ぐところとなったものです。この異常な地価高騰に、政・財界から「地価公示制度」について種々批判が出され、制度表のものの存否についても疑問が持たれました。丁度、この頃昭和48年に第１次石油ショックが起り、景気は急速に落込み、地価も同じく急激に、高騰がストップしました。このため、当時地価公示制度を所管していた建設省の計画局地価公示室では「地価公示制度」の信頼を、政財界のみならず国民全体から得るため、吾々鑑定士に昭和50年１月１日の地価公示価格を前年分析して常に実勢価格にリンクした適正な価格を、国民に公示する義務があると私は考えております。このため、将来の地価動向の計量的分年関
ことを指摘された。
集務委員会委員長業務委員会 合 底  風①第三鑑定添付鑑定の閲覧制度を充実すべく資料提供を呼びかけました（２．９．１０）。30事例ほど返答があり、整理のうえ編集を終えました（2. 9. 18) 。 ②　抵当証券懇談会の件大阪法務局に上田首席登記官を訪ね、今後の開催スケジュールを相談しました(2. 9. 18) 。 ③　民事裁判に係る「不動産鑑定人名簿」作成の件、現在本年度版の発行に向け、会員各位に登載事項についてアンケートの発送準備をしております（2．11．16ごろ発送）。平成3年1月末出来上る予定で、直ちに各数判所へ配布する予定です。
国際委員会担当副部会長
国際委員会
湯　浅　宮　一
汎太平洋鑑定会議報告
第15回汎太平洋不動産鑑定会議が韓国鑑定院のお世話によりソウルのインターコンチネンタルホテルを会場として9月23日より9月28日迄の日程で開催された。大阪からはスピーカーとして大西靖生先生が出られるので、清聴かつ応援すべく大阪発で18名の会員が訪韓することとなった。御多忙の先生方でもあり、日程調整もあって4班に分れて会議出席を計った。小生は先陣を承る第１班に属して、９月23日～９月25日間、中国会の石田正美先生、大西第生先生、渡辺邦雄先生とほぼ行動を共にさせて頂いた。晴天の大阪を昼前に発ち、曇天のソウルに着いて、昼食後会議登録をなし、市中見学等を行い、かのB 29を兵員輸送機ギャラクシー等が展示されている展示場を見学し、今更ながら空襲を受けているときは何と巨大かと思ったB29や、その他第2次大戦、朝鮮事変当時の兵器群の時代遅れさ加滅には隔世の感を抱いた。明けて、24日の開会式は、開会前より韓国の女子中学生を主体とする合唱が歓迎の意をこめて流れていた。開会式に引き続いて基調演説が行われた。Korea大学のS.J. Han博士による「New International order in Asia and Pacific」と題するもので、有益な示唆に富むものであった。ランチパーティーの後、大西先生の出番となった。テーマは“Analyzing the Inpact Fees"であり、カナダのGrand Edwardh氏と大西先生の講演があった。それは、いわゆる土地問題、都市問題に対する一つの有効な手段として、開発負担の制度が各国で行われているが、日本における開発負担の現状を報告しそのような開発負担が不動産価格および不動産の鑑定評価の上に及ぼす影響についての研究発表であった。大西先生の講演を小生なりにまとめると、『開発負担は２つのタイプに分けられる1。地方税一事業所税2，開発負担金一市町村開発指導要領による開発指導要網には、①開発負担金の額②開発者が自らの費用で整備すべき公共公益施設の種類規模品質などが定められている。歴史的には、1967年の川西市の「川西宅地開発指導要綱」がその嚆矢で、今日では1174の市町村が指導要綱を持っていることを説明された。次に具体例として、大阪郊外のKプロジェクトについて開発負担による開発土地原価の上昇及し地元市町村財政への影響について、実例を挙げて紹介された。その結果として、宅地造成原価の内、開発者が負担及び提供した公共公益費用は総原価の45％程度に達していることが明らかにされた。このような大規模プロジェクトに対する負担は敵しく宅地価格を上昇させる要因となっているが、良好な住宅団地が提供されることにもなっている一方、地方自治体財政に対する影響として、人口急増による行政コストの増大化が財政危機をもたらすのではないかという意見に対しては、K団地所在市の実例をあげて、当初の7年間はＫ団地から都市が受ける税収入が、市がＫ団地に必要とする支出を上回り、赤字が続くが、７年で年度決算で赤字は消え、10年ぐらいで累積赤字も消え黒字転換することにより、財政的にも貢献している実情を示された。最後に不動産鑑定にあたってこのような開発負担をいかに考慮すべきかについては特定の受益者負担であり、一種の税と考えることができ、税を不動産の価値の中に含めるべきかは問題であり、また開発負担は個々に異なるものである以上、個々のコストアプローチは中心的手法とはなり得ず、市場での取引事例比較法が中心になるべきで、個々の開発負担については特殊な配慮を要しない」と結論づけられた。この講演に対して2 ～ 3の質問が行われたが、いずれもそつなく答えられ、講演は成功裡に終了した。われわれ参加者一同は盛大な拍手をもって講演者大西先生を送った。その後は、市内見学に赴く人、旧知と旧交を温める人、今回の知人と個別に懇談する人等に分かれた。参加した先生の中には、例のウオーカーヒルのカジノでの巨利を博した方もおられた由で、それぞれ韓国事情を肌で感じられたことである。小生は、昨年末に施行された韓国の土地3法「宅地所有上限に関する法律」「開発利益還収に、関する法律」「土地紹過利得税法」について勉強するため、２～３の知人に教えを乞い、同行を頂いて、果川市に所在する建設部の土地管理課を訪問して3法の実施状況についてお尋ねしたが、実施後間もないことでもあり、その成果もはっきりしていないが、感触的に当初の予期された厳しい効果は出ないのではないかとも感じられた。夜はディナーパーティーがあり、小生は、東京会の村川先生と共にオーストラリヤからの出席者と同じテーブルを囲んで歓談した。資源豊富で入口の少ない同国への日本の進出については歓迎の意は表されたが、その中に微妙な発言があった様に感じられた。宴の中で各国のチーフデリゲイト（ほとんど御夫妻同伴）によるサリュテーションがスポットライトの下に華やかに繰り広げられ、日本も大河内協会国際委員長御夫妻が登壇された。インターコンチネンタルホテルは、先般、韓国と北朝鮮との会談が行われたというモダンなホテルであり、快適な諸設備がととのっていたが、会議場については、そのレイアウトの点、今一つと思うところがあった。翌25日の韓国の新聞には会議の模様が写真入りで掲載され、御世話方のＰ．Ｒ．の御協力に感じ入った。小生にとっては、昨秋の大阪部会国際委員会主催による韓国視察旅行に次いで2回目の訪韓であったが、改めてソウル市内の早朝から深夜に至るまでの活気にそのバイタリティーを感じ、お世話I頂いた皆様の御厚意には厚く感じ入る次第である。以上の様な成果を御報告申し上げるが、われわれは先発であり、滞在組、後発組の諸先生より、爾後の模様については、御紹介を頂けるかと思って((株)鑑定研究所)いろ。が、平い。
 1944年|  0マリ5
外部リンク
無理のこと88行48의의이す海
海산위00周준2가세S고에気위78良지し500円
脚注参考文献BOOK
 INTERACもそ인에章  -010に전역따 6年9
脚注
参考文献. ●編集後記●ここに「鑑定おおさか」第６号をお届け致します。昨年秋頃発行の予定でありましたが、３ヶ月ばかり遅れる結果となりました。昨年は色々な事件があり、東西ドイツの統一、ソ連の市場経済制度への転換、イラクのクウェート侵攻等がありました。国内的にも原油価格の高騰、株価急落など、又、高騰を続けて来た土地価格も反落に転じ、金余りの結果の株高、土地高のバブル経済も終わり正常化へ軌道修正しつつあると思われる。今年は未（ひつじ）年であります。未年は品良く、高ぶらず、万事にひかえ目な年の様であり、中東湾岸危機の平和的解決を希望してやみません。多くのご投稿により本誌を大いに盛り上げて下さり厚く御礼申し上げます。また今後とも一層のご支援、ご鞭撻お願い申し上げます。渉外広報委員会
W 38社団法人、日本不動産鑑定協会近畿会大阪部会会報第6号平成131年12月開発行発行者社団法人日本不動産鑑定協会近畿会大阪部会09650大阪市西区江戸堀１丁目１番11号(大同生命東館3階)電話大阪(06) 7413 - 7 2 1 6番株式会社　 ムーラー グラー印　 劇日　別電話大阪(06) 771 - 4,0,3,4番98