宅建ふくい第130号発行/公益社団法人福井県宅地建物取引業協会福井市宝永４丁目４番３号TEL 0776-24-0680 (代)FAX 0776-24-9030 https://takken-fukui.or.jp/発行人／山下僅治不動産研究業務委員長敬久編集人／中屋2023年1月10日発行◇管理ふくいK (91) ( U )は県による武人朝室におけるチェットをする「ドラいてMilea長きたいい不動産なんでも無制相談研究部職会・税務経験会Cover   photo:敦賀駅交流施設オルバーク
ごあいさつ
公益社団法人福井県宅地建物取引業協会会長山ト健康新年明けましておめでとうございます。コロナ感染拡大は外出制限等の発出がなくなり、それぞれが自己防衛を講じて活動する方向に代わってきていますが、このような状況においても会員諸兄はじめご家族、従業員の方々が元気に年を越されたことお喜び申し上げます。また、お陰様で昨年は会議場所等を変更するなどの感染防止処置を講じたうえで、計画された事業はすべて無事に終えられました。会員各位はじめ理事、事務局のご協力とご尽力に深く感謝するとともに心より御礼を申し上げます。
年顕にあたり今年の抱負を申し上げます。
不動産が動かなければ地域が廃れる
少子高齢化が叫ばれて久しくなりましたが、このまま我が県の人口が減り続け、高齢者割合が増えてくれば、空き家や空地がさらに増え、それを活用する不動産の取引もおのずと減少していくことは自明の理です。地域社会の事情に精通した我々会員が、空き家・空地の活用策を考え、不動産の流通をできるだけ増やすことが、地域の活性化に大いに役立つものと考えます。そのため協会では不動産の流通を少しでも増やすため、空き家や空地の所有者に対し売却や貫貨を促すための呼び水となる行政からの補助金を拡大、増額する要望活動を行っています。会員各位には、空き家・空地を減らすことが地域の存続、活性化に有効であることを認識し、補助金等の周知、活用を通じて空き家・空地の流通に積極的に取り組んでいただきたくお願い申し上げます。
情報発信力のある不動産業者に
この業界も世代交代とＤＸ化の波が押し寄せてきています。地域において不動産を動かすためには、地元の特徴を良く把握し、さらに新しい情報を吸収し、それを発信する力が必要です。不動産の情報はネットで検索、メールでのやり取りが当たり前の時代を迎え、全宅連では一昨年より媒介契約から、重要事項説明書・契約書・取引台帳作成までデータを一元化して作業ができる「Web書式作成システム」が稼働し、さらに新不動産流通システム[ハトサポBB]も昨年稼働しました。これまで不動産取引のプロとして培ってきた経験と信用をこれら新しい情報システムに融合し、間取りや写真はもとより地域の情報も発信していくことが時代に合った不動産業者と言えるのではないでしょうか。是非、多くの会員が新しい情報システムを活用していただきたくお願い申し上げます。
活力あふれる新しい福井創生に向けて
最後になりましたが、来年春の北陸新幹線教賀延伸は、福井の物・人・情報の流れが大きく変化する起爆剤になると予想されます。我々会員にとっても、企業や移住者、観光客を呼び込み、物・人・情報が福井に流れてくる仕組みを作る大きなチャンスでもあります。是非とも活力あふれる福井創成に向け、会員各位の尚一層の奮起、活躍を祈念するとともに協会はそれを強力に後押しできるよう頑張る所存です。どうか尚一層のご協力もお願いします。
不動産研究業務委員会
第１回地域政策等に関する勉強会(福井市)

７月26日、福井県宅建会館において[第１回地域政策等に関する勉強会」を開催しました。講師にお招きしたのは、福井市都市戦略部都市計画課課長の黒田誠氏以下６名。当会からは山下会長・坂田副会長以下10名が参加しましはじめに、都市計画課から「中心市街地の土地利用の調査結果｜「立地適正化計画内の人口推移と取り組み等」「郊外型の地域拠点のあり方」について説明をいただきました。続けて新幹線整備課から北陸新幹線に関して「開業の効果」「福井市の取り組み」「並行在来線」について、及び新幹線開樂に向けて整備を進めている「福井市観光交流センター」につい
相該員業務委員会
第１回相談員研修会

8月26日、第1回相該員研修会を福井県宅建会館で開催しました。本来は８月５日に開催予定でしたが、前日から県内を襲った記録的な大雨の影響で延期しての開催となりました。全宅保証中央本部の長岡博氏を講師にお招きし、以下の５つのテーマに沿ってお話いただきました。 ●苦情解決・弁済業務の状況●相談業務の基本姿勢●苦情・弁済業務の留意点●弁済申出の事例●Web研修・eラーニング近年は相談員の対応に対するクレームが増加傾向にあるといい、相談業務の基本姿勢や苦情解決・弁済業務の留意点など、無用なトてお話いただきました。その後の意見交換会では、「郊外の人口は縮小傾向にあるが、どのような策を考えているのか」といった質問をはじめ、「ふくいの住まい支援事業のさらなる充実と利用促進をお願いしたい」「企業誘致による人口増加、税収アップ促進を」「郊外の空き家整備を市が主体的に行い、移住促進につなげては」など、日頃から不動産やまちづくりに携わっている立場からの意見や要望を提言。有意義な意見交換会となりました。当会では今後も行政との勉強会を通して県や市町との連携を深め、活気ある街づくりに貢献できるよう努めていきます。
ラブル回避につながるポイントをお話しいた
だきました。
弁済申出の事例では①契約不適合責任、②賞貸借の契約成立、③売主・媒介業者双方への申し出の３つの事案を詳しく解説。会員からも質問が飛び交い、長岡氏からも具体例を交えたより深い内容のご講義をいただきました。最後は、ハトサポが会員向けに行っているWeb研修、eラーニングの紹介がありました。インボイス制度や土地・建物の税制などタイムリーな情報を10〜15分程度の動画で配信。理解度テストつきでポイントがつかみやすく、研修ツールとしても活用いただける内容となっています。今回も多岐にわたるお話が開け、有意義な研修会となりました。
育成研修業務委員会
第１回業務研修会
日 場：2022年9月13日(火) 13時30分～16時会場：福井県産業会館 2号館講　師：深沢綜合法律事務所弁護士柴田龍太郎先生参加者：203名９月13日、第１回業務研修会を福井県産業会館で開催しました。弁護士の柴田龍太郎先生を講師にお招きし、以下のテーマに沿ってお話しいただきました。 ●押印・デジタル社会形成整備法に関する法的基礎知識●国土交通省「衝撃事項説明書等の策磁的方法による提供及びITを活用した重要事項説明実施マニュアル」 ●全宅速版「不動産電子取引に係る実施マニュアル● [不動産IDルールガイドライン]とは●不動産信託について
相談業務委員会
不動産なんでも無料相談会
9月23日(金・祝)、「不動産なんでも無料相談会」を、ラブリーバートナーエルバ２階Lpaホールにて開催しました。会場には4ブースを設け、相談員７名体制でご相談に対応。「空き家を売り出す際の注意点は？」 [家賃の支払いが滞っているがどのように催促したらよいか」な***はそして、最後の著者の百度いる個人に耳を追いているともな不動産取引はDX化が進み、IT重説、電子契約が普及し始めており、重要事項説明等を電磁的方法でも可とする改正宅建業法が合和４年5月18日に施行されました。このような流れを受け、本研修会では不動産取引の電子化に伴い、知っておくべき基礎知識や注意点などをご講義いただきました。また、宅建協会では不動産取引の電子化をサポートする電子契約システム「ハトサポサイン」をリリース。世界トップクラスの導入実績を持つGMOと連携し、不動産取引の電子化をサポートします。宅建協会会員業務支援サイト[ハトサポ]から利用できますので、ぜひご活用ください。ど計18組からの相談が寄せられました。相談員は相談内容に即した助言を行う他、長期化しそうなお悩みには常設無料相談会をご案内するなど、相談者に寄り添いながら対応に努めました。 9月～11月までに開催された相談会における相談件数は次の通りです。 ● 9月23日(金・祝)ラブリーバートナーエルバ（福井市）樂者に関する相談1件契約に関する相談３件物件に関する相談9件借地借家に関する相談４件登記に関する相談1件●11月20日(日)ショッピングモールVio（大野市）物件に関する相談税金に関する相談9件2件
不動産研究業務委員会
第２回地域政策等に関する勉強会(福井県)
日 場：2022年10月25日(火) 13時30分～15時会　場：福井県宅建会館参加者：福井県土木部建築住宅課福井県宅地建物取引業協会10月25日、「第2回地域政策等に関する勉強会」を福井県宅建会館において開催しました。講師を務めていただいたのは、福井県建築住宅課参事の白崎成人氏以下４名。当会からは山下会長・坂田副会長以下11名が参加し、「立入調査におけるチェックポイントについて」をテーマにお話を伺いました。福井県では年に２回、不動産業者への立入調査を実施しています。 1回目は新規登録事業者を対象に事務所の状況確認や業務を行う上で気をつけるべきポイントなどを救示。 2回目は新規以外の事業所を対象に必要書類が揃っているか等の確認を行なっています。立入調査での主なチェック項目は、専任の取引士が設置されているかなど10項目あり、本勉強会ではそれぞれのポイントについて解説いただきました。その後の意見交換会では当会員から、●不動
会員支援樂務委員会
健康診断
毎年恒例の健康診断を福井市(11/14)、小浜市(11/15)、教賀市(11/15)、鯖江市(11/16)の4会場で実施し、計222名(102事業所)が受☃しました。検査項目は基本検査とオブション検査があり、基本検査は自覚症状及び他覚症状の有無の検査や血液検査など16項目にわたっての検査を実施。オブション検査は胃がんリスク検査、前立腺がん検査、大腸がん検査、Ｂ型・Ｃ型肝炎ウイルス検査、インフルエンザ予防接種が行われました。受診科は、基本検査が1会員1名のみ無料、2人目より7700円、オブション検査は希望者のみ自己負担で行いました。健康診断は、病気の早期発見につながり、従業員の健康サポートにも役立ていただけます。割安な料金にて毎年実施しておりますので、健康維持のためにも定期的な受診をお勧めいたします。産取引契約に対する一般消費者への啓蒙活動の重要性、●媒介報酬とそれに関連して派生する管理費等の区分の仕方、●契約成立直前で取りやめとなった場合の対処法など、業務を遂行する上で直面している課題や疑問が提示され、事例を交えながら活発に意見が交わされました。また、当協会から市町に対する空き家補助金活用の働きかけを要請したところ、法改正も踏まえ空き家の流通に重きを置きながら市町との連携を図っていきたいとの回答をいただくなど、中身の濃い有意義な勉強会となりました。なお、立入検査におけるチェックボイントについては、8～10ページで詳しくご紹介しています。ぜひご一読ください。 4名11名
総財・法務委員会
第37回税務協議会・税務懇談会
日 場：2022年11月18日(金) 13日#30分～15時会　場：福井県宅建会館参加者：税務当局9名福井県宅地建物取引業協会  7名11月18日、第37回税務協議会・税務懇談会が開催されました。当協会から山下会長以下7名、税務当局から福井税務署署長山崎正賃氏以下９名が出席しました。要望事項の交換協議において税務当局からは、●自宅型e-Tax申告及び期限内納付の推進、 ●税務相談の事前予約制、●「土地等の精通者意見価格調書|の提出依頼, ●売買契約書等に係る印紙税の納付指導、●「不動産等の譲受けの対価の支払調書」の提出依頼、についての要望を承りました。マイナボータルとの連携により、e-Tax申告がより便利になりました。また、確定申告会場では昨年に引き続き入場整理券配布等の措置を行うため、感染防止の観点からも自宅からのe-Tax申告を促進しています。さらにスマホから取得できるようになった電子納税証明書(PDF)の活用、国税のダイ
相談業務委員会
第２回相談員研修会
日 場：2022年11月22日(火) 14時30分～16時30分場：福井県宅建会館講　語：リバティ法律事務所弁護士落方孝則先生11月22日、「第２回相談業務研修会」を福井県宅建会館で開催しました。今年も弁護士の褚方孝則先生を講師にお招きし、「不動産取引の紛争事例等について」をテーマに約２時間にわたりご講義をいただきました。大阪高裁(令和2年8月)の事例として紹介されたのが、「意思能力を欠く者との売買契約の効力」です。認知症の疑いがあり意思能力がないとされたときの契約行為の効力はどうなるか、また意思能力の判断基準や契約行為をする際の留意点などを実際の判例に基づき解説いただきました。その他、次の事例についてもご紹介いただきました。レクト納付やキャッシュレス納付などICTの活用による利便性についてもご説明いただき、利用促進への協力要請を承りました。当協会からは、●本部研修会および地区研修会への講師派遣、●会報誌「宅建ふくい」への税に関する広報文の寄稿を依頼し、ご快諾いただきました。合和５年10月から開始されるインボイス制度についても、インボイスを発行するには原則３月31日までに登録申請が必要であることなど注意点を改めてご説明いただきました。なお、確定申告、インボイスなど税に関する疑問や質問は、国税局のチャットボットやタックスアンサーなどでも受付、回答を行っていますので、ご利用ください。 ・度から地中埋設物が見つかった時の責任・借地権売買における売主の担保責任・建築工作物等を解体撤去する旨の特約•使用償貸の終了事由・サブリース契約における正当事由の判断・サテライトオフィスへの借地借家法の適応・宅建業者の名義貸し高齢化社会や親族間のつながりの希薄化を背景に紛争にいたるケースなど、今の時代に即した事例を多数紹介いただきました。実際の相談業務にも役立てられる内容が盛りだくさんで、非常に有意義な研修会となりました。
育成研修業務委員会
第２回業務研修会

12月14日、第2回業務研修会を福井県産業会館で開催しました。はじめに北陸不動産公正取引協議会の規約指導員から2022年9月に施行された不動産広告の表示規約に関する法改正の変更点について説明がありました。続けて弁護士の柴田龍太郎先生により、以下のテーマに沿ったご講義をいただきました。 ①マネー・ローンダリング対策②相続土地国庫帰属法について③重要土地等調査法について犯罪収益移転防止法は、マネー・ローンダリング（資金洗浄）対策、およびテロ資金対策の国際的取組みに対応して施行された法律です。日本は土地売買に対する規制が緩く、犯罪による収益の移転を防止する観点から、「不動産特定共同事業者」「宅地建物取引業者」は特定事業者として顧客等の取引時確認（本人確認）、確認記録や取引記録の作成・保存等が義務付けられています。疑わしい取引の届出など、業務上の留意点についてお話しいただきました。相続土地国庫帰属法は相続により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律です。承認にあたっては一定の要件を設定し、法務大臣が審査を行います。重要土地等調査法は、原子力発電所などの重要施設周辺、および国境離島における土地等の利用状況の規制等に関する法律です。これらの法律についても知っておくべきポイントを解説いただきました。
会員支援業務委員会
福井県内の高校へ「はじめての一人暮らしガイドブック」を寄贈
福井県宅建協会では、公益社団法人としての社会貢献活動とハトマークのPRを目的として、来春に一人暮らしを始める高校生を対象に、「はじめての一人暮らしガイドブック」を寄贈しています。この事業は今年で7年となり、本年度は事前に寄贈を希望する高校を慕り、県内４校（藤島高校、高志高校、福井商業高校、坂井高校)、合計530冊を各校まで持参し、寄贈いたしました。
①専任の取引士の設置状況
〈チェックポイント〉 ・各事業所ごとに５人に１人の専任の取引士が設置されているか。 ・退職等で専任の取引士が不在となった場合、2週間以内に新しい専任取引士を届け出ているか。 ・専任の取引士が別の事業所で宅地建物取引士として業務していないか。 （立入調査時には、取引士証の携帯状況や契約状況について確認するため、専任の取引士の同席を依頼している。）専任の取引士不在の場合、契約をすることができなくなり、業務停止の対象となりえるので、
注意していただきたい。
②重要事項説明書の交付状況
〈チェックポイント〉 ・過去に契約した重要事項説明書の内容を確認。 ・重要事項説明書は売買だけでなく、賃貸で媒介に入る場合も書面で交付する必要がある。 ・重要事項説明書を契約前に説明、交付しているかどうか。 ・令和2年度からハザードマップについても重要事項説明書への添付が義務付けられており、添付されているか。消費者とトラブルが発生した際に説明したかどうかを重要事項説明書で確認することとなるので、保管を推奨している。重要事項説明書の記載項目になくても、契約するかどうかにかかわる重要な情報を知っていた場合には、重要事項説明書の備考欄などに記載して、依頼者に分かるようにしていただきたい。
③媒介契約書の交付状況
〈チェックポイント〉 ・過去に契約した媒介契約書を確認。 ・媒介契約書は売買または交換の媒介に際して書面で交付されているか。 (媒介報酬を支払う相手方〈買主・売主いずれの場合でも〉に媒介契約書を書面で交付。)媒介報酬を宅建業者が受け取ることができる根拠がこの契約書となるので、契約書がない場合、最悪報酬を受け取ることが出来ない。
④契約書の交付状況
〈チェックポイント〉 ・過去に契約した契約書の写しを確認。 ・トラブルの原因となりやすい手付金や媒介報酬額の算定に使用する売買価格などの重要な情報が記載されているかどうか。売買契約等が成立したことを示す重要な書類なので、保管を推奨している。
5報酬額関係

•②〜④をもとに媒介報酬額等が適切かどうかを確認。 ・宅建業で定められた報酬額以上のお金を受け取っていないか。 ・報酬額表については、事務所で契約を行う際に契約者が見ることが出来る場所に提示され空地の整地や草刈りなどで金銭を受け取る場合には、媒介契約書とは別に新たな契約を締結していただきたい。 (帳簿や契約書の写しで別契約になっていることが分かるようにすること)
⑥帳簿の備え付け状況

全宅連 HP (https://member.zentaku.or.jp/content/menu/download/)に取引台帳のデータがある。
⑦従業者名簿の備え付け状況

・宅地建物取引業に従事している期間を把握するために使用し、宅地建物取引士関連の申請時に添付資料として、提示を求めることがある。 ・退職した人についても従事期間を証明してもらうことがあるので、作成が必要。また、個人で宅建築をしている場合でも、従業者証明書、従業者名簿は必要。全宅連HP (https://member.zentaku.or.jp/content/menu/download/)に従業者証明書と従業者名簿のデータがある。
(8)広告に関する状況

⑨犯罪収益移転防止法関連
〈チェックポイント〉 ・マネーローンダリング防止のために、売買の取引記録の保存や怪しい取引があった場合の報告が必要。 1.本人特定事項や取引理由など確認記録、取引記録の作成2.上記録の7年間の保存3.疑わしい取引の届出4.従業員への教育訓練の状況を確認詳しくは（公財）不動産流通推進センター HP(https://www.retpc.jp/shien/maneron/)掲載のハンドブックを参考にしていただきたい。
①その他の注意点
・業者票や事務所の間取りなどが適切かを確認・ワンフロアの中で不動産業以外の業種(建設業等)が存在している場合は、他業種との間に明確に間仕切りがされていて、消費者が混同しない間取りになっていることを確認。 ・契約書を終結する前の預かり金については契約が成立しなかった場合には、全額返金しなければならない。 ・契約が成立しなかった場合には、媒介報酬を請求することは出来ない。 2022年8月の在庫件数は547件と前年比で7,68%増加し、2ヶ月連続で前年同月を上回った。在庫平均㎡単価は2.9万円と前年比で6.45%低下し、12ヶ月連続で前年同月を下回った。在庫平均価格は1,109万円と前年比で上昇し、2ヶ月連続で前年同月を上回った。在庫平均面積は389.0 ㎡と前年比で14.82％増加し、8ヶ月連続で前年同月を上回った。
※( )内は前年同月の数字※前年同月比の算出（当月の数字ー前年同月の数字）→前年同月の数字×100 →小数点第3位以下は四絵五入※記載しているデータの正確性には万全を期していますが、何らかの原因により誤りがある可能性があります。当会は、利用者が記載データを用いて行う判断の一切について責任を負うものではありません。 RETIO. NO.126 2022年夏号
法定更新と連帯保証契約
改正民法後の法定更新において極度額の合意がないことから連帯保証契約は無効との保証人の主張が棄却された事例(東京地判令3・4・23ウエストロー・ジャバン)賃貸人が賃借人に賃貸借契約の終了に基づく資貸建物の明渡しを、また、連帯保証人に連帯保証契約に基づく滞納賃料の支払いを求めたのに対し、賃借人からは解約の効果が発生していない、連帯保証人からは改正民法後の法定更新において極度額の合意がないので保証契約は無効と主張した事案において、解約申入れにより契約は終了した、また、更新のない速帯保証契約には改正民法は適用されないとして、賃貸人の請求がすべて認容された事例(東京地裁令和3年4月23日判決ウエストロー・ジャパン)
1事案の概要
平成28年10月、賃貸人X (原告)は賃借人Y1（被告）との間で住宅賃貸借契約(本契約)を締結し、また、Y1の父親Y2(被告)との間で、 Y1の本契約に基づく一切の債務を保証する連帯保証契約を締結した。平成30年11月、本契約は、月額買料9万円で、次の特約が付され更新された。 ① Y 1はXに対して1か月前までに解約の申入れを行うことにより、本契約を終了することができる(13条1項)。 ②Y2の連帯保証債務については、本契約が合意更新あるいは法定更新された場合も同様とする(19条1項)。その後、Y1は、令和元年10月から12月分の元年償料のうち25万円の不払に陥ったためY2が支払い、さらに、令和2年6月分までの賃料不払い34万円についても、Y2が支払った。その後も、Y1は、令和２年11月分までの賃料36万円を滞納したため、本件建物の管理会社が、Y2に同額の支払いを催告したが、Yらから支払いはなかった。なお、令和2年10月15日に、Y1からは、管理会社に、同年11月15日に退去する旨の連絡があり、Xは、本件賃貸借契約13条1項に定める解約通知として受け入れたが、Y1は、既に本件建物に居住していないものと思われるものの、Xと連絡がとれない状態のまま本件建物内に動産類を残置しており、令和２年１１月15日までに本件建物から退去して本件建物を明け渡すべき義務を履行しなかった。なお、令和２年１１月１３日、本契約は法定更新された。管理会社が、Y1との連絡を試みても、一切の連絡をとることができず、また、同年１１月19日に、Y2と連絡をとったが、これ以上の支払いはできない旨の回答があった。 Xは、Y1の解約申入れにより本契約は合意解除された、また、Y1との間の信頼関係は破壊されているとしてY1に対し、建物の明渡しを、Y2に対し滞納償料の支払いを求め提訴しだこれに対し、Y1は、解約申入れ後、管理会社から指示された手続きを行っていないので解約の効果が発生していない、Y2は、本契約の法定更新において極度額が定められなかったことにより、法定更新後の連帯保証契約は焦効と主張した。
2判決 要旨
裁判所は、次のとおり判示して、Xの請求をすべて認容した。 Y1が、令和2年10月15日、管理会社に対し、同年11月15日に退室する旨連絡したこと、本件賃貸借契約13条1項は、Y1は、Xに対し、1か月前までに解約の申入れを行うことにより、本件賃貸借契約を解除することができる旨定めていること、管理会社の担当者が、Y1に対し解約明渡しの手順について説明したこと等の事実が認められ、これらの事実を踏まえると、Y1は、同年10月15日、Xに対し、本件賃貸借契約の解約の申入れをしたものというべきであふ。 Y1は、管理会社の担当者から指示された手続をその後に行っていないことを根拠として、解約の効果が発生していないと主張するが、同不作為は解約申入れの効果を妨げるものではないから、Y1の主張は、採用することができず、したがって、本件賃貸借契約は、令和２年１１月１５日の経過をもって解除されたものと認められる。 Y2は、本件連帯保証契約について、改正民法が適用されるとの前提で、改正日以降に発生したY1の債務について責任を負わないと主張するが、本件連帯保証契約は、改正民法の施行日(令和２年４月１日)より前に締結されたものであり、その後、本件賃貸借契約の更新に合わせて同保証契約が更新されることもなかったから、改正民法の適用がなく(平成29年法律第44号附則21条1項）、また、反対の趣旨をうかがわせるような特段の事情は認められないし、本件買貸借契約の19楽1項が、連帯保証債務について[本契約が合意更新あるいは法定更新された場合も同様とする。」と定めていることから、Y2において、各更新（平成30年11月4日付けの合意更新及び令和２年１１月１３日の法定更新）後の本件賃貨借契約から生ずるY1の債務についても保証の責めを負う趣旨で合意がされたものと解するのが相当であり、Y2の主張は、採用することができない。
3まとめ
令和２年４月１日の改正民法施行により、極度額の定めのない個人根保証契約は、民法第465条の2(個人根保証契約の保証人の責任等)の規定により無効となったが、民法改正前に絡結した連帯保証契約においては、同契約が、賃貸借契約の更新等に併せ更新されなければ、同条文の適用はなく、連帯保証人は、民法改正後の賞賞借契約更新以降に発生する賞借人の債務を保証することとなる。本件は、この内容を反映した判決となっているが、判決の根拠として、賃貸借契約の更新に合わせて保証契約が、更新されることがなかったことともに、賃貸借契約書の記載に、連帯保証債務について[本契約が合意更新あるいは法定更新された場合も同様とする。」と定めていることが挙げられている。このような文書を賃貸借契約書に入れておくことは、極度額を定めることとなった民法改正後の連帯保証契約においても、賃貸借契約の更新が法定で更新された場合でも、連帯保証人は、資借人の債務を保証する必要があることが一義的に定義されていることから、トラブル防止のために有効と考えられる。 (調査研究部調査役)
1　印鑑押捺の意味
2020年のコロナ禍によるテレワークの普及により、電子契約システムは、益々脚光を浴びていますが、電子契約には紙の契約書のようには印鑑が押捺されません。そこで印鑑を押さなくても契約の効力に影響がないのかという質問が増えています。結論から言うと八百屋さんで大根を買うときにそもそも契約書を作成しなくても売主と買主との間で売買の合意があれば売買が有効に成立するように契約の成立のためには契約書も必要なければ、契約書も必要としない以上、契約書への印鑑の押捺も必要としないのです(民法176条)。それでは何故契約書を作成するときに印鑑の押捺をするかというと民事訴訟法の条文、そして昭和39年の最高裁判例が大きく影響しているのです。すなわち、成立の真正に争いのある文書について、印影と作成名義人の印章が一致することが立証されれば、その印影は作成名義人の意思に基づき押印されたことが推定され(一段目)、更に「私文書は、本人[中略]の署名又は押印があるときは、真正に成立したものと推定する。」という、民訴法第228条第４項により、その印影に係る私文書は作成名義人の意思に基づき作成されたことが推定(二段目)されるとする判例(最判昭39・5・12民集18巻4号597頁)があるのです。一段目は最高裁の考え方による推定であり、二段目は民事訴訟の規定による推定ですが、これを「二段の推定」の法理と呼ばれています。このように、文書の成立の真正が裁判上争われた場合において、文書に本人の押印がありさえすれば、裁判における証明の負担が軽減されることになるということです。なお、本人の印鑑であることの立証に役立つのが実印の押捺と印鑑証明書の存在です。しかし、この二段の推定により証明の負担が軽減される程度は、次に述べるとおり、限定的です。 ①推定である以上、印章の盗用や冒用などにより他人がその印章を利用した可能性があるなどの反証が相手方からなされた場合には、その推定は破られ得ます。 ②印影と作成名義人の印章が一致することの立証は、実印である場合には印鑑証明書を得ることにより一定程度容易ですが、いわゆる認印の場合には事実上困難が生じ得ると考えられます。また、文書の成立の真正が認められても、その文書が示す事実の基礎となる法律行為の存在や内容(例えば、請求書記載の請求額の基礎となった売買契約の成立や内容)については、その文書から直接に認められるわけではありません。このように、仮に文書に押印があることにより文書の成立の真正についての証明の負担が軽減されたとしても、そのことの裁判上の意義は、文書の性質や立証命題との関係によっても異なり得ることにも留意する必要があります。しかし、このような印鑑の押捺の効力について毀界があるとしても印鑑の押捺がないよりある方が裁判になった場合に有利な状況になることは間違いないので社会的には契約書等の文書には署名のほかに印鑑の押捺が求められてきたのです。なお、我が国の場合、署名が本人ものであることを立証するためには最終的に筆跡鑑定が必要となります。
２　電子契約において実印・印鑑証明に代わるもの
2000年に電子署名法が成立し、一定の基準を満たす電子契約は、紙の契約書と同等の法的効力を持つようになりました(同法３条)。同法第３条は、「電磁的記録であって情報を表すために作成されたもの(公務員が職務上作成したものを除く。)は、当該電磁的記録に記録された情報について本人による電子署名(これを行うために必要な符号及び物件を適正に管理することにより、本人だけが行うことができることとなるものに限る。)が行われているときは、真正に成立したものと推定する。」の規定し、前述の民訴訟第228条第4項の規定と同趣旨の規定が置かれたのです。ところで、上記の[本人による電子署名」とは何かについては、若干の問題があります。署名者本人が認証局と呼ばれる事業者から秘密鍵付きの電子証明書を発行してもらい、それを電子署名に付けて電子署名の真正を客観的に確保する、いわゆる「当事者型」という電子署名がこれに当たることは問題ありません。しかし、今日においても、「当事者型」の電子署名による契約締結は普及していないのが実情です。当事者型の電子証明書を発行してもらうには手間と時間を要するからです。そのため、現在、日本で利用されているクラウドサインやDocusignといった電子契約サービスの多くは、契約当事者が自らの秘密鍵で電子署名を行うのではなく、サービス提供事業者が立会人として電子署名を行うという方式を採用しています(以下[立会人署名方式]などといいます。立会人署名方式では、契約当事者は、①クラウド上の電子契約サービスの機能を用いて、契約書(PDFファイル)の内容を確認し、② [同意]ボタンをクリックすることによって、サービス提供事業者にその内容に同意したとの意思表示をします。③全契約当事者が契約書の内容に同意したことが確認できた場合、サービス提供事業者は、その契約書(PDFファイル)に対して、自社の秘密鍵をもって全契約当事者が同意したことを示す電子署名を行います。このように、立会人署名方式では、サービス提供事業者が、立会人として、誰がいつどのような文書に同意したのかを確認することにより、契約当事者の証明を可能としています。業務上の[困った！]をサポーハトサポサインが不動産取引の電子化をハトサポBBは不動産業務の入口から出口までを一気通貫でサポートします。物件登録物件公開物件快楽物件提案不動産業務を一気通貨でサポートする多彩な機能が満載！ 9710-15721 270-311-15722-157291-入力項目の省察点,エラー表示機能・YouTube動画リンク製品:$(17.57) — 9775-17-1942律男程度情移自動取得格歓·用文社,合図入力の個性物質次ぎEm作家長期・交換や交換を設レインスローカル62 - MAN SAGE校者ログ党委官成株式外外確認委員求予規範·在庫有什么素100二次応否可枚什表示·内村村村村·全員比較150 -エリア検査、沿線検査、交換案1828:4 ・マックング・日本の地・マイがククスにつ· THE TAR 85082 Web上で契約書式を簡単に作成・管理でき、業務効率化を実現!宅建設会会員だけが、無料でご利用いただける業務支援ツール「ハトサポWeb書式作成システム」です。 ( )長新の法令等に対応クラウドに優れた秘密的なコピード再編集ができるので作業効率アップ！外部士によるリーがレアェック流みで、な心してお取引にご使用いただけます。室付用買客が豊富上で確認### ・内見や鈴事認方法自動事動」 元付期間書からの信言程認用検27.5.8%2内民各国日本学校科区根駅内見予約支付日冷設立掲載·内け教案件の組織研究機能·内民予約不可日村協立機能・元分野発者とのチャット相殺、深分開始者への伝真録定カラ演歌内見予約受付案件の複器75500 ·宮付加算者とのチャント限定Wob審査システム連携報報·晋大申込受付歓迎江地報·入居の時代を受者への中公フォーム送信物件·申込男女の見婚主格解-入居(高村)中込場館.内は300中込量、写真動アップロード検索本人確認書類受付:複器検索格外気候者へに程度申請定元村例第各への審査依頼37086 RX162 ・中立案件の確認者は税給演員保証会社連携務局室付閲覧者、東賃貸証金社との-穴付銭家者とのチャット砲艦チャフト程度中公衆体験件必需要理相場・紹介開始への家臣比家族外壁公Web内見予約・求求求99件第1,の賃貸物件1000 .日本国有法人権権L=トサのカラMM ・夜勤時計の一括免休物取骨件検索機対記事務取物件契約市規定方針の·次名名前27:082 ·作品ス,082気通算で悪式の作成が可能は今日は000円以上のでマスタ設定機能入会をお考えの方へますはお試し版をご利用ください。お申し込みはこちらhttps://www.contain.or.js導入企業数№1のGMOサインとシステム連携！安心して利用できる電子契約システム全宅連が宅建築会会員だけに提供する電子契約システム元成！ 16 17 #一部有料コンクンク305入力したゲークは日常改名データ目的加加機能日本のできれ全宅連が母体となり設立された(一社)全国賃貸不動産管理業協会(通称[全宅管理])は、賃貸不動産管理業]を単に賃貸求介の付随業務にとどまらない独立かつ主体的な業務であると捉え、健全な発展と確立を目指しています。 # # # 2016年1月11日1 1956年生1956 250種以上賃貸管理関係書式ダウンロードクラウト共同無理シフトin Experience of the Context of the Context of The Co知事情報を<OftOFF> Julian 2022年度中に宅建協会に新規入会された会員が、入会日やんら１年の内に水会に入会すると入会金が無料となります■ご入会の手続き1）入会申込書に必要事項を記入いただき、級会宛に郵送またはファックス(FAX：03-5821-7330)にてご送付ください。 2）入会中込曹の到斎が当協会にて確認できましたら、当協会より入会金・年会費のお振込み等その後のお手続きについてご連絡いたします。 ■入会金20,000円　年会費24,000円(月額2,000円×12ヶ月分)ハトマークグループ給社団法人全国賃貸不動産管理業協会 〒101-0032東京都千代田区岩本町2-6-3全宅運会館 金宅管理（）で検索TEL:03-3865-7031 FAX:03-5821-7330 HP:https://chinkan.jp/ e-mail:zentakukanri@bz01.plala.or.jpは有名の名の名は名力を再発見する講演●ホームページの申込フォームからのお申し込み【福井県宅建設HP】 https://takken-fukui.or.jp/ P ②往復ハガキによるお申し込み下記をご記入のうえ、ご投函ください。住住東面:【中込内容】氏名はかな、住所、電話番号、参加人数、参加者全員の氏名におい、住所️往信表面: 〒910-0004福井市宝永永永-3 (公光福井県宅地建物取引業協会「講演会」條े薬偏表面:申込者様の住所・氏名○中込線初2月28日（※先祖順で定員になりましたら神通ります） ※入場の約1,マスク地用,体温等の微速チェックを行うな協力をお願いします。きお車でお越しの場合は竹近の有料駐車場をご利用くださいなるべく公共交通報契約ご利用にご協力ください。 ※なお、お申し込みはお一人様につきHP申込フォーム・往復八分未のどちらか１件のみとなります。 WEEB回答人WALLON, 1999; and more of the state of the terency in Oskovski Richard 2022年度中に全宅管理会員からの紹介状と一番に、中込時を提出すると人会金が無料となります。国際政治学者／シンクタンク株式会社山猫総合研究所代表1980年10月神奈川県茅ケ崎市生まれ内政が外交に及ぼす影響の研究など、国際政治理論と比較政治が専門。東京大学大学院法学政治学研究科総合法政専攻博士課程修了、博士（法学）。東京大学公共政策大学院専門修士課程修了、東京大学農学部卒業。日本学術振興会特別研究員、東京大学政策ビジョン研究センター講師などを経て2019年より現職18 ～税務署からのお知らせ～ èあEFF c e-lax動計算画面の案内に沿って入力するだけで作成・送信♪動入力マイナポータル連携でデータをまとめて入力♪日宅から確定申告はご自宅で！スマホで申告できます♪ X 5 500:確定申告書等作成コーナーの入力方法は動画でチェック@京東海軍警衛伝社一戸一の戦戦略無敵を55人スマホで申告！ │力メラで給与所得の源泉徴収票を読み取り自動入力！この内容を表目前入力！パソコンで申告！スマホがICカードリーダライタの代わりに用意するものは次の２つICカードリーダライタ不要！のスマートフォンマイナポータルアプリをンストールするだけ！ 5年1月以降）がNSドの読み取り回数が1回青色申告決算書・収支内訳書がスマホで作成可能にバソコンの画面もリニューアル！会場への入場には整理券は会場で当日分を配付するほか、国税庁のLINE公式アカウントから事前発行も行っています。なお、申告会場は狭あいのため、大変な混雑が見込まれます。 _ 215 - 1は自由国人とそなく、インターネットを利用して出自自由民族をその名に有名などの方法を表すしスマホ・PCから手続できないの？書類を紙で管理するのは大変
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合格率・ ・・・・・・20.3% (19.6%)寒今年度の全国の合格率は17.0%会員の情報、明けましておめでとうござ紙面でも掲載していますが、昨年度は数多くの宅建協会の事業にご理解、ご協力いただきましてありがとうございました。今年こそはコロナウイルスの終点を願うばかりですが、世界は猛スピードで変化し、新しい時代に突入しています。我々の不動産業界も時代に合わせて変化し、専門家としての自覚と誇りを持ち、日々研鑽しながら業務を遂行していかなければなりません。 ２回の発刊ではありますが、この【宅建ふくい】を通じて、少しでも管様にお役立ち出来る内容の充実となされる紙面づくりを心がけていく所存です。本年は、北陸新幹線開通を翌年に控え、福井県にとって非常に大切な年になると考えられます。福井駅間辺も開発が並み、幾運が高まりつつあると感じていますし、福井県が注目されていくのは開違いありません。今後益々宅建築者が様々な場面で必要とされる機会が増えていくと思います。我々も世界に渡る福井県出身のプロ野球選手である吉田正尚選手の様に、日々の努力を怠らず、夢を持ちながら果敢に挑戦していきたいさあ皆様、不動産業を通じて愛する福井の為に、大きなアーチを描いていきましょう。