今月の主な内容
お世話になりますP,1エージェント紹介P,1 P,2賃貸管理コーナー P,3業界ニュースP,4相続相談コーナー P,5ソリューションコーナー P,6パートナー事務所ご紹介P,7クロダハウス商品のご紹介P,8クロダハウス商品のご紹介P,9イベントスケジュールP,10  売却物件に関して管理運営物件入居率2017年4月末現在クロダハウ検索
な世界になります
いつもクロダハウス通信をご愛読頂き誠に有難うございます。今月号よりクロダハウス通信は全12ページにリニューアルしてお届けいたします。新しく司法書士先生のページを設け、オーナー様に有意義な情報をお送りしていきます。我々クロダハウスは◆ワンストップ不動産業◆として、賃貸仲介、管理・不動産売買・資産活用のプロとして活動しておりますが、今月号から当社クロダハウスの事業紹介ページも追加してお送りします。クロダハウスは北陸3県に事業所を構え、住宅事業も行っております。皆様よくご存じの「スウェーデンハウス」や「オーガニックハウス」をはじめ、資産活用物件などたくさんの商品をご用意してお客様よりご愛顧いただいております。ワンストップ不動産のクロダハウスにぜひご期待くださしい。きるあのふ持です
エージェント紹介
㈱クロダハウス福井支店シニアエージェント名前:小西 晴久  Konishi   Haruhisa（３１歳）業歴：１０年Phone : 0 9 0 – 7 5 9 8 – 7 8 4 1 Email : h-konishi@kurodahouse.jp 1985年2004年2006年年同2005年同年2009年2012年2014年同年福井県坂井市丸岡町に生まれる金沢市に建築を学ぶためアーキテクチャーカレッジに入校株式会社クロダハウス加賀本社（現加賀支店）に入社福井鋲螺株)社員寮新築工事の現場監督を担当クロダハウス福井支店ユーミー事業部に異動工事請負総額3.5億円のユーミーマンション新築工事の現場監督を担当二級建築施工管理技士取得アパマンショップ福井北店へ異動賃貸営業・賃貸管理業務に従事宅地建物取引士取得アパマンショップ鯖江店店長就任期修繕事業立ち上げアメリカの不動産を学ぶため、ワシントン州シアトルにて研修受講2015年2016年平成28年現在 現場監督ユーミーマンション１０棟　請負工事総額１２億円ユニキューブ戸建賃貸　１３棟　請負工事総額１９億円●私のマニフェスト●豊富な現場監督の経験と賃貸営業、賃貸管理業にも従事した事でお客様のスペシャルワンの存在となり、ワンストップのご提案を致します。 }下盤等 駅寮都内で等換禁平均0.75% $化が能管貸物に与える影響とその理㈱船井総合研究所 賃貸管理ビジネス研究会調べでの賃貸住宅の経年による賃料下落率を東京都の実際のデータを基に紹介します。以下その抜粋になります。クロダハウス福井支店支店長高橋勝也賃貸マンションの賃料には、築年数が経過するにつれて物件の競争力が低下していき、賃料に下げ圧力がかかる特性（経年劣化）があります。東京23区の8駅を抽出し、駅徒歩10分以内の賃貸マンションを対象に、平米数別（15㎡以上20 m未満、20㎡以上25㎡未満の2区分）×経年数（7区分）で大手不動産ポータルサイトの募集事例データ（1209室　2016年）を用いて、経年が賃料に与える影響を分析した結果（図表1参照） 、エリアや区分による違いはありますが、東京都の経年劣化が賃料に与える影響は年率平均に換算すると概ね△0.75%前後。東京23区においては、賃料が安定しているように見えても実際は常に賃料下落リスクにさらされていると言えます。これは、コンスタントに需要増を上回る新規供給が行われる中で、できるだけ新しい物件に入居したいという需要層の意向の現れです。全国の家賃の１年間の下落率はおよそ１％。下落率の高い地方エリアで１.4％（船井総研調べ）。もちろん家賃は経年だけで決まるわけではありません。地域の動態や物件供給バランスに左右される部分も大きいですし、立地や条件に影響を受けます。しかし、今後も全国的に需要増を上回る新規供給数が予測される中では、経年劣化による賃料の下落リスクを前提とした賃貸マンション、アパートの運用・管理が重要です。将来を見据えて資産価値の上がる提案を強化して参ります。
収益向上、資金額の改善、リフるのご相談・お問い合法ームコピ0116-52-3710起当:日本人
松井近巾
供給過剰市場を生き抜く、設備投資の意思決定
～小さな変化（投資）を積み上げる！～
2016年貸家の新設着工件数も41.８万件を超えリーマンショック後８年ぶりの高水準です。借り手市場の今、築１５年以上のアパート、マンション経営における差別化は基本的にリフォーム、リノベーションです。今回は設備投資の決断をどう考え、どう決めるのかについ「経営」という視点でお伝えします。し
●経営は「決断」の連続です。
「設備投資をしなきゃと思っているんですけど、決めるタイミングがわからないです」という声をよく聞きます。設備投資に関して、決断は不可欠な力と言えるでしょう。「決断しない人」は「決断をしない」という決断をしています。「リスクが怖いから、設備投資はしない」という決断は「リターンを得る機会を捨てる」という決断でもあります。今まで通りということは、何も変える必要はありませんが、結果も今まで通りです。未来を見据えた経営の決断＝設備投資は、物件の経年、市場動向、成約事例等に基づき決断していくことが大切です。
●リスクを最小化させる分散型設備投資のススメ
そのためにはリスクを取りながら、上手にリスクを減らすことが大切です。投資の世界では「卵は一つのカゴに盛るな」という格言があります。卵を一つのカゴに入れておくと、カゴを落としてしまったら卵は全て割れてしまいます。しかし複数のカゴに入れておけば仮に一つの力ゴを落としても、他の力ゴに入っている卵は残りますから、被害を最小限に抑えることが出来ます。賃貸物件における設備投資も同じことが言えます。大規模リノベーションだけでなく小規模リノベーションに投資してみる、空室期間が１年であれば１年分の家賃で投資してみる、家賃や初期費用を下げてみる等々、これらは損失ですが、リスクを取るという意味では、言い換えれば投資と言えます。分散投資はリスクは自然と減り、リターンの可能性が高まります。そのために情報をしっかり集め、一気に投じないことも大切です。
●儲けることも大切ですが、顧客が「喜ぶか否か」長期的な視点で決断する
経営は自分が儲けたいという気持ちが先立つと、不思議と儲からないものです。儲けることも大切ですが、それ以上に「入居者が喜んでいるか？」「長く住みたい物件やお得な物件になっているか？」入居が継続し、物件の価値を上げるためにも、相手本位で考えてみる。そして短期的には損かもしれませんが、最低でも５年から１０年の長期の期間で考える。時間が経つほど価値が上がるか？否か？で設備投資を判断します。
●タックスシールド（節税効果）設備投資の意思決定会計の視点をもつ
税金は「（収益） – （費用）」で計算した「利益」に掛かります。つまり「利益の20%が税金」という計算になります。つまり、もし費用が増えて、利益が減れば、税金はどうなると思いますか？・・・安くなります。タックスシールドとは、税金の節税効果と訳されますが、代表的なものは減価償却費です。計算式で表すと「タックスシールド＝非現金支出費用×実効税率」です。減価償却２００万円×実行税率２０％で４０万円の節税効果です。世の中は変化します。変化するから対応します。変化するからチャンスがあります。変化するから、失敗しても次の挑戦があります！リスクがあるからこそ、小さな変化（投資）を積み上げる！
広大地とは、面積が1,000㎡以上（三大都市圏では500㎡以上）の宅地で、戸建分譲を行う場合に道路・公園等の負担が必要であることなどを考慮して、特別な評価減を認めているのです。
( 1 )改正のポイント
広大地について、各土地の個性に応じて形状、面積に基づき評価する方法に見直されるとともに、適用要件が明確化されます。く改正前：面積に応じて比例的に減額する評価方法＞ ×（0.6－0.05×評価対象地地積/1,000㎡）×地積「広大地」の評価方法：正面路線価
5% Figh ・広大地に該当しない場合200千円/㎡×500㎡＝100,000千円・広大地に該当する場合200千円/㎡×  (0.60－0.05×500㎡／1,000㎡) ×500㎡＝57,500千円・評価差額57,500千円－ 100,000千円＝△42,500千円＜改正後：各土地の個性に応じて形状・面積に基づき評価する方法＞規模格差補正率福正率「広大地」の評価方法：正面路線価地積x X x (形状を考慮) (面積を考慮)改正前は実際の形状が異なり取引価格が異なる土地でも、面積が同じであれば、相続税評価額は同額となっていました。改正後は、面積の他、土地毎の形状を考慮することにより、実際の取引価格と相続評価額との乖離が解消される予定です。
( 2 )改正時期
平成30年1月1日以後の相続等により取得した財産の評価に適用されます。今後、改正後の広大地補正率の具体的な計算方法が明らかになるかと思いますが、いずれにしても、広大地を相続で次世代に移転するタイミングにも注意が必要です。相続財産の評価方法や特例適用については一定の条件があります。相続に関するお悩みもお気軽にご相談ください！資産税に詳しい各専門家(税理士・弁護士・鑑定士等）と連携してサポートしています。 【ご相談・お問い合わせ】オーナ一棟：相続＆不動産ご相談窓口0776-52-3710担当：高橋（たかはし） TEL
ズバリ！新たな投資物件は、「ぱっと見の利回り」だけで飛びつかな①実際の家賃と大きな開きがある場合、総潜在収入は適正家賃（２ケ月で入居する家賃）で計算する現在の入居状況実際の家賃相場だと
②退去がどれくらい起き、どれくらいの期間空き続けるか？その物件で年間で何室空くかを確認してみる単身タイプ２５％(４年に１回)、ファミリータイプ２０％(５年に１回) ※１２室の単身タイプなら、１２室×２５％＝３室解約空室になった場合、何ヶ月ぐらいで埋まることが多いかを考える※３ヶ月ぐらいであれば、空室期間３ヶ月で考える上記を参考に空室損失を計算解約数：１２室×２５％＝３室　空室数：３室×３ヶ月＝９ヶ月分空室損失：平均家賃４.５万×９ヶ月分=▲４０.５万(空室損失) ③今後のリフォームや修繕費用など運営費はいくらかかるのか？ 2つのマンションの事例
運営費は建物を維持管理するために必ずかかる費用です。 Aマンション・Bマンションの違いは・・・？同じ家賃収入でも「運営費の高いマンション」を選ぶとお金が残りません。将来の運営費（修繕、リノベーション）などの維持経費を考慮して、営業純利益（ＮＯＩ）をチェックします！ E S S H I _徒歩約東村司法書士事務所代表東村陽一
l 初めまして！登記や相続に関するお役立ち情報をお届けします！
皆さま、こんにちは。司法書士の東村です。司法書士の立場から、少しでもお得な情報、役立つ豆知識などを皆さまにお届けすべく、事務所一同テーマを厳選してまいります！皆さまに貢献できる事務所を目指していきますので、不動産の名義のことや、相続に関するお困りごとがあればお気軽にご相談ください！平成29年5月29日(月)から、「法定相続情報証明制度」が始まります！全国の登記所(法務局)において、各種相続手続きに利用することができる「法定相続情報証明制度」がスタートします。現在、相続手続きをする際は、お亡くなりになられた方の戸籍謄本等の束を、相続手続きを取り扱う各種窓口にその都度提出する必要があります。法定相続情報証明制度は、登記所(法務局)に戸籍謄本等の束と併せて相続関係を一覧に表した図(相続関係説明図)を提出することによって、登記官がその相続関係説明図に認証文を付けた証明書を無料で交付してくれるようになります。その後の相続手続きは、登記所から発行された法定相続情報一覧図を利用することで、戸籍謄本等の束を何度も出し直す必要がなくなります。
～あとがき～
(出典)法務省のHP資料より「たわけ」の語源は、田んぼを分けて相続したために衰退していったから「田分け」、 「たより」の語源は、田んぼを寄せて（集中して）相続させたため一族が存続したから「田寄り」とする一説があるんですね。昔の家督相続時代の相続を扱うことも多いのですが、ナルホド！と感じておりました。
裏村司法書士事務所
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問い合わせHIGASHIMURA JUDICAL SCRIVENER OFFICE女子高校から徒歩1分》福井市宝永4丁目10-13大澤第一ビル2F www.ottice-higashimura.com
TEL 0776-63-6861
受付時間9:00～18:00
あなたにぴったりのお部屋探しを日本最大級の賃貸斡旋店舗数を実現しているアパマンショップネットワーク。地域に密着したサービスをお客様に提供します。福井北店・鯖江店・教賀店福井県内で3店舗展開お客様が主人公の住まいづくり私たち不動産スタイリストは、アメリカのハウスエージェントと同じように住宅を購入する方の代理人となり、お客様の立場に立ってサービスを提供します。今までの不動産会社とはちよっと違います。 buse 。北陸スウェーデンハウス輸入住宅販売実績NO.1温熱環境と耐震性を高める安心価格の断熱リホームフルオー -3-セレクト住宅Architectural Designers MarketアーキテクチャルデザイナーズマーケットR+house®クオリティは高いままに Architecturalコストを大幅に抑えたDesignersアトリエ建築家の新しい家づくりのカタチMarkets
収益マンション戸建て・土地てい一様の悩みに答える！家主・オ真剣サポート相談会（無償対応）なぜ、悩んでいますか？なぜ、迷う必要がありますか？貴方は不動産売却になぜ悩む必要がありますか、なぜ迷う必要がありますか。不動産は高価取引ができるタイミングがあります、その時の判断を逃さずオーナ一様に資産を残すことが、私たちの使命と考えます。いまお持ちの不動産の取扱いに悩まれているオーナー様、是非一報ご連絡願います。なぜ、売却されるのですか？なぜ、売却する必要がるのですか？チョットお待ちください！なぜ不動産を売却されるのですか？本当に売却する必要がある不動産ですか？いまお持ちの不動産が古いからですか？リフォーム・リノベーション費用資金が捻出できず売却されようとしてませんか？古い不動産だから解体しようとしてませんか？ご家族に相続するのに悩まれて売却しようとしてませんか？何度でも言います。「チョット待ってください！」早まる前に、今一度お話をお聞かせください。真剣にお話をお聞かせ頂きます。私達の事を是非知ってください。私共は、スウェーデンハウス・アパマンショップ・ユーミーマンショントチスマ等数々のFC事業を展開している会社です。大和田アピタ(エルパ)の近くです。※ご来店の際には、事前にご連絡願います。福井県嶺北エリアに物件をお持ちの方・活用をご検討中の方管理業務・リフォーム・土地活用のご相談は・・・ 0776-52-5410クロダハウス福井支店福井県福井市高木中央３ - 207購入・売却のご相談は・・ 30776-54-8330トチスマショップ福井店福井県福井市高木中央３ -207福井県嶺南エリアに物件をお持ちの方・活用をご検討中の方管理業務・リフォーム・土地活用・購入・売却のご相談は・・・ 610770-24-3355クロダハウス教賞賞業所福井県敦賀市木崎67-10-2石川県エリアに物件をお持ちの方・活用をご検討中の方1管理業務・リフォーム・土地活用・購入・売却のご相談は・・・トチスマショップ金沢西店
石川県金沢市南新保町へ32-1 076-237-2717総合お問い合わせ窓口■住宅建築・相続・資産コンサルティング・各種お問い合わせ.10776-52-5410 9)0776-52-2710 fukuikita@apamanshop-fc.com宮熊時間朝１０時００分～午後６時００分定代目毎週水曜日クロダハウス検算