弁護士柴田龍太郎深沢綜合法律事務所今回は、平成24年以降に重要事項説明に追加された法令について解説します。なお、追加された法令について説明しなかった場合には、宅建業法第35条第1項または第2項の書面に、同条第1項各号または第2項各号に掲げる事項の一部を記載しなかった場合にあたりますので、最低、業務停止7日の行政処分に処せられることになります。重要事項説明をするにあたっては、全宅連ホームページ会員専用サイトから最新の重要事項説明書をダウンロードして使用してください。 I
反社会的勢力排除条項による
追加内容
売買契約の重要事項には「契約の解除に関する事項」と「損害賠償額の予定・違約金」に関する事項が、そして、賃貸借契約の重要事項には「契約の解除に関する事項」が追加されました。下記の①ないし④のいずれかに該当する場合は、その相手方は、契約を解除できます。この場合、解除された者は、その相手方に対して、達約金(損害賠償の予定)として、売買代金の20%相当額を支払わなければなりません。 ①売買契約の当事者が反社会的勢力である場合。 ②当事者の役員が反社会的勢力である場合。 ③反社会的勢力に名義を利用させて契約を締結した場合。 ④売買物件の引渡し及び売買代金の全額の支払いのいずれもが終了するまでの間に、自らまたは第三者を利用して、この契約に関して、脅迫的な言動または暴力を用いたり、あるいは偽計または威力を用いて相手方の業務を妨害しまたは信用を棄損した場合。さらに、買主が、自らまたは第三者をして、売買物件を反社会的勢力の事務所その他の活動の拠点に供した場合は、売主は、契約を解除することができます。この場合、買主は売主に対して、違約金(損害賠償の予定)として売買代金の20%相当額に加え、達約罰として売買代金の80%相当額(併せて売買代金の100%相当額)を支払わなければなりません。 【売主が宅地建物取引業者で買主が宅地建物取引業者以外の場合、なぜ、80%の違約罰が適用されないのか】売主が宅地建物取引業者で、かつ、買主が宅地建物取引業者以外の場合は、宅地建物取引業法第38条第1項・第2項の適用があり、損害賠償の予定や違約金の合計額について、売買代金の20%を超える部分が無効となるため、売主業者は、売買代金の20%を超える損害賠償の予定や違約金を請求することはできません。達約罰は、債務不履行に対する制裁という性質を有する達約金の一種であるからです。 【契約解除後、売買代金はどうなるのか】ちなみに、損害賠償の予定や違約金は契約解除に伴い、解除した者が契約不履行の相手方に請求できるものであり、契約解除を前提としていますので、売主側から契約解除する場合には、売主は本来返還すべき売買代金から損害賠償の予定額や違約金の合計額を差し引いた金額を買主に返還すればよいことになります。したがって、損害賠償の予定額が売買代金の20%であれば、売主は売買代金の80%を買主に返還することになり、｢買主が反社会的勢力の事務所の用に供している場合等」で損害賠償の予定額と違約金の合計額が売買代金の100%であれば、売主は売買代金は返還しなくてもよいことになります。 【警察情報を取得するにはどのような要件が必要か】暴排条例施行等を受け、警察庁が平成12年通達を見直し、平成23年12月22日、いわゆる平成23年通達を公表し、暴力団共生者情報等の提供にあたっての基準が明確になりました。平成12年通達を前提とした態勢と変更のない点も多くありますが、以下の点に留意が必要とされます。 (1)情報利用者には暴排条項の導入及び関係遮断の確実性が必要です。警察からの情報提供を受けるにあたっては、当該取引に関して暴排条項が導入されており、暴力団員等の情報を提供すれば確実に関係遮断できる見通しのあることが前提になります。取引の参考程度に警察に照会することは認められません。 (2)情報利用者には自助・共助による情報収集を尽くすことが必要です。警察が無制限に開示することとならないよう、宅地建物取引業者が自助や共助による情報収集態勢を構築し、これを尽くした上で、個別の取引の相手方が反社会的勢力であることが疑わしい理由を根拠に、本人確認資料等を提出して、警察に照会することが必要です。疑わしい根拠としては、例えば、インターネットの検索で反社会的勢力データベースにヒットしたこと、暴力団員として報道された者と氏名や年齢幅が一致したこと、刺青があり言動が威圧的であること、住所地を訪問したら不自然な提灯があることなどです。共助については、全宅連を含む不動産5団体は、契約前に、取引の相手方が反社会的勢力であるか否かを確認するための支援ツールとして、「不動産業反社会的勢力データベース」を構築し、近代化センターが運用しています。このデータベースには、2008年8月以降全国紙に掲載された逮捕・検挙歴が蓄積されており、取引の相手方が本データベースの該当者である場合には、｢反社会的勢力である可能性がある｣ものとして、最終的に警察に情報提供（公助）を求める際の、有力な資料となります。 (3)情報取得者には適正な情報管理態勢が必要です。警察は、情報提供の前提として、情報の悪用を防止するため、情報提供の対象者の住所、氏名、年月日等がわかる身分確認資料及び取引関係を裏付ける資料等の提出を求めることが定められています。

4　損害賠償の予定または違約金に関する事項
(契約書(案)添付のうえ説明)
損害賠償の予定または違約金に関する定め□有→＊別添　売買契約書(案)第条及び条のとおりです。→追加事項第□無
【建物賃貸借用重要事項説明書】
2
契約の解除に関する事項
)カ月以上滞納した場合、催告のうえ、賃料をを(相当期間経過したのちに解除されることがあります。 □借主は、貸主に対してすくなくとも（       )カ月前に申入れを行うことにより、契約を解除することができます。 □借主が、別添契約書第条に違反したとき、契約を解除されることがあります。→追加事項*定期借家契約の場合の中途解約については後記「6定期借家契約の場合」のとおりです。津波災害警戒区域については、津波防災地域づくりに関する法律(平成23年12月27日施行)第53条第1項に基づき、都道府県知事が警戒避難体制を特に整備すべき  1土地の区域として指定できるとされています。法施行後間もない制度であることから〇〇都道府県内では未指定の状況ですが、本物件に係る区域については、今後当該区域として指定される可能性があります。
東日本大震災復興特別区域法に
基づく追加
II
津波防災地域づくり関する法律に
III
基づく追加
都市再生特別措置法
IV
諸協定に基づく追加
■当該宅地建物が津波災害警戒区域内か否か

以下、右の書式中  （アミカケ）欄の法令について解説します。東日本大震災復興特別区域法に基づいて、被災関連市町村が指定した届出対象区域において建築物の建築等を行う者は、当該行為に着手する30日前までに一定事項の届出をしなければなりません。また届出した内容を変更しようとするときは、変更の届出をしなければなりません。 Ｉ 「 (2)都市計画法・建築基準法以外の法令に基づく制限の概要」で説明すべきもの①津波防護施設区域における行為の制限、②指定防護施設の制限、③指定避難施設の届出、④管理協定の効力に該当する場合には、｢津波防災地域づくりに関する法律」欄にチェックし、その内容を説明します。 II  「当該宅地建物が津波災害警戒区域内か否か」の欄で説明すべきもの取引しようとしている宅地建物が津波災害警戒区域内であるか否かを調査し、当該欄にチェックするとともに、該当する場合にはその内容を説明します。 (注)上記I、IIは同じ法律に基づくものですが、説明事項としてはまったく別物であり、所管行政庁で、両方をそれぞれしっかりと確認してください。 「都市再生歩行者経路協定(都市再生整備歩行者経路協定）」は、従前からの協定ですが、宅地建物取引業法施行令一部改正に伴い、平成24年7月1日から「退避経路協定」｢退避施設協定」｢管理協定｣の3協定が重要事項説明書に追加されました。これらの協定は、新所有者や施設の所有者等となった者にも効力があるため、重要事項として新しい所有者等に引き継いでもらうよう説明しなければなりません。この法律については、施行後間もないため、未指定地域がほとんどで、その場合には備考欄に右の点線の囲みのように記載します。 L私म्ग修第@
VII
港湾法に基づく追加
港湾法について従前から規定されている次の(1)及び(2)と今回追加規定された(3)について、それぞれ重要事項説明の要点は次のとおりです。 (1)港湾区域、港湾隣接地域(法37条1項4号、法施行令14条)内において次の行為で港湾の開発、利用または保全に著しく支障を与えるおそれがあるときは港湾管理者の許可を受けなければなりません。 ①護岸、堤防、岸壁、さん橋等の一定地域での構築物の建築または改築②廃棄物の投棄③一定の地下水揚水施設の建設、改良(2)臨港地区の分区に(法40条1項)指定される「分区」の区域内で、その分区の目的を著しく阻害する建築物その他の構築物を建設し、改築または用途変更して阻害構築物としてはなりません。阻害建築物については条例に規定されています。条例の内容も説明が必要です。 (3)港湾法にもとづき、輸入ばら積み貨物の積み卸し、保管、荷さばきをする施設について認可・公告された「共同化促進施設協定」が結ばれているときは、新たに施設所有者等(予定施設所有者等を含む)に協定が及ぶので、その旨の説明が必要です。なお所有者等には施設の敷地について使用収益する権利(借地権など）者を含みます。
災害対策基本法に基づく追加
VII
災害対策基本法の指定緊急避難場所(法49条の4)または指定避難所(法49条の7)の取引については、「当該物件の『管理者』がそれを廃止しようとするとき、または改築その他の重要な変更をしようとするときは、市町村長に届け出なければならない」旨を説明します。 「都市再生歩行者経路協定」とは歩行者の利便と安全のための施設の整備と管理、｢退避経路協定｣とは大震災が生じた場合に安全に退避できる経路の確保、｢退避施設協定｣とは大地震が生じた場合に安全に退避できるスペースの確保、 「管理協定」とは大震災が生じた場合に必要な物資提供のための倉庫の確保を目的・内容としています。
都市の低炭素化の促進に関する
V
法律に基づく追加
都市の低炭素化の促進に関する法律に基づき、認可公告のあった樹木管理協定は、その公告があった後において協定樹木等の所有者となった者に対しても、その効力があるものとする旨を説明することになります。この法律は、都市における二酸化炭素の排出を抑制し、ならびにその吸収作用を保全し、及び強化するもので、市町村により低炭素まちづくり計画の作成などを定めています。そのために樹木等、管理協定を締結することができます。
大規模災害からの復興に関する
VI
法律に基づく追加
特定被災市町村で復興整備事業実施区域として届出対象区域の指定を受けた場合において、その届出対象区域内において、土地の区画形質の変更や建築等をする場合、その届出に係る事項のうち内閣府令で定める事項を変更しようとするときは、当該行為に着手する30日前までに市町村長に届け出なければならないことの説明が必要です。届出をした行為について、必要な措置をとることを勧告されることがあります（第28条第6項）。届出違反については、罰金の規定があります(第61条)。都市計画法の都市計画に「一団地の復興拠点市街地形成施設」が追加されました（都市計画法第11条第1項第12号)。ご質問について紙上研修についてのご質問は、お手数ですが「文書」で下記あて先までご郵送くださいますようお願いいたします(電話・FAX・電子メールによるご質問はお断りさせていただいております) 。また、個別の取引等についてのご質問・相談にはお答えできません。ご送付先●(公社)全国宅地建物取引業保証協会　紙上研修担当　〒101-0032東京都千代田区岩本町2-6-3