Corporate Research 2024年8月27日前田俊明、園田三保QUICK企業価値研究所人々の暮らしを開発する「ライフ・デベロッパー」を経営ビジョンに掲げる会社概要・沿革
分譲マンションを中核とした不動産の総合デベロッパー
分譲マンション開発を中核に、商業・物流施設、オフィス、ホテル、賃貸レジデンス開発など多面的な不動産事業を手掛ける不動産の総合デベロッパー。人々の暮らしを開発する「ライフ・デベロッパー」を経営ビジョンに掲げる。不動産の総合開発業者として、全方位の不動産ニーズに対応する体制を整備している。
業績動向
長期ビジョンおよび中期経営計画を策定
同社は25/3 期を初年度とする「長期ビジョン 2030」および「第5次中期経営計画」を推進中。長期ビジョンの最終年度31/3 期の業績目標は、経常利益 300 億円、不動産アセット1兆円を設定した。中計最終年度の27/3期は売上高1570億円、宮業利益220億円を計画。 25/3期1Qの連結業績は売上高が191億円、営業利益が33億円だった。同社は通期の業績計画を据え置いた。
株価動向からみたポイント
PBRは1.4倍台で推移
PBRは18年に3倍台まで高まったが、徐々に切り下げた。足元は若干上昇し1.4倍程度で推移している。株価チャート
本資料の配布は日本国居住者のみを対象としております/This material is only intended to be distributed to residents in Japan.
注：24/3期は決算期変更に伴う15カ月間の変則決算。このため、24/3期および25/3期の前期比増減率は記載しない※本資料のご利用に際して重要な事項を最終の2ページに記載しておりますので、必ずご確認下さい。 1 / 89
Contents
会社概要・沿革
1 .
事業内容
2 .
業界環環境
3 .
4 .
同業他社分析
5 .
6 .
財務分析・資本戦略
分譲マンションを中核とした不動産の総合デベロッパー ( 1 )会社概要(2)会社沿革( 3 )経営理念・経営方針事業内容( 1 ) (2)事業体制分譲マンション・戸建住宅( 3 )商業/物流施設開発・大型まちづくり・土地区画整理事業( 4 ) ( 5 )商業施設運営管理・プロパティマネジメント、マンション管理・オペレーション事業・住宅関連サービス収益不動産開発・投資運用業( 6 )海外事業、ホテル開発、企画仲介コンサル事業( 7 ) ( 8 )中部電力との連携( 9 )設備投資の状況資金需要、調達資金：同社グループの資本の財源、資金の流動性について★updated ( 1 0 ) SWOT分析( 1 1 ) (1)不動産業界の動向(2)国内の不動産関連企業総合デベロッパ−大手6社との財務比較(1)不動産開発6社との財務比較(2)長期ビジョンおよび中期経営計画(1) ( 2 )第５次中期経営計画25/3期1Q業績、通期計画 ★updated ( 3 ) ( 4 )会社計画の傾向、業績を見通す上でのポイント（1）  ROIC（収益性）の分析※本資料のご利用に際して重要な事項を最終の2ページに記載しておりますので、必ずご確認下さい。事業戦略・業績動向2 / 89
7 .
株価関連指標と株価の関係
( 1 )株主還元～配当方針(2)株主総利回り（TSR) ( 3 )株主資本コストの算出 ★updated ( 4 )過去からの株価推移★UPDATED ( 5 ) PBR、PERの同業他社との比較 ★updated
8 .
主な非財務情報
( 1 )東証の要請「資本コストや株価を意識した経営の実現に向けた対応」について(2)コーポレートガバナンス体制( 3 ) ESGへの取り組み
9 .
大株主の状況、リスク等(1)トップマネジメント(2)大株主の状況( 3 )事業等のリスク１０．財務関連データおよび指標(1)損益計算書（通期）、付随資料(2)貸借対照表、キャツシュフロー計算書( 3 )財務分析Appendix 1 ～株主総利回り分析の補足解説（ファイナンス理論） (1) (2)株主総利回り（TSR）の分析について（ファイナンス理論）実際のマーケットにおける株主還元（配当、自己株取得）の考え方Appendix 2 ～株主資本コストの見方(1)株主資本コストとは(2) QUICK株主資本コストの算出法( 3 )具体的な活用方法Appendix 3 ～為替・金利・経済・産業・株式市場の動向★UPDATED
1 .会社概要・沿革
分譲マンションを中核とした不動産の総合デベロッパー
( 1 ) 会社概要
分譲マンション開発を中核に、商業・物流施設、オフィス、ホテル、賃貸レジデンス開発など多面的な不動産事業を手掛ける不動産の総合デベロッパー。人々の暮らしを開発する「ライフ・デベロッパー」を経営ビジョンに掲げる。不動産の総合開発業者として、全方位の不動産ニーズに対応する体制を整備している。社名のエスコンは、エステート（不動産）とコンステレーション（星座）を合わせた造語。日本エスコンで結ばれた全ての人々が、それぞれ異なる色や力強い光を放ちながら、全体として美しく心地よい調和を生み出し、他に類を見ないほどの輝きを放つ星座として、未来永劫にわたって輝き続ける。そんな「不動産業界の星座」でありたいとの想いが込められている。同社グループの事業領域は幅広く、分譲マンション・戸建事業、商業開発事業、物流開発事業、賃貸事業、アセットマネジメント事業、ホテル開発事業などを展開する。2021年に中部電力（9502）グループの総合デベロッパ−となった。中部電力グル−プとの共同事業も数多く手掛ける。 ※本資料のご利用に際して重要な事項を最終の2ページに記載しておりますので、必ずご確認下さい。
( 2 ) 会社沿革
2010年代以降に事業領域を拡大
同社は、1995年に建築設計、施工管理会社を目的に大阪市で創業したことに始まる。翌96年、現商号の日本エスコンに変更するとともに、不動産関連業務受託事業を開始。97年に「ネバーランド西宮駅前」プロジェクトに着手し、分譲マンション事業に進出した。2000年に東京支店を開設し、東京都国立市内に用地を取得。首都圏での分譲マンション事業に乗り出した。東京支店は、翌01年に東京本店に、03年に東京本社に改組。東京、大阪の2本社体制とした。現在は、名古屋、北海道、九州、沖縄の各支店を加えた6拠点を有する。同社はあらかじめ拠点を構えるのではなく、事業機会が訪れると受け皿として拠点を新設するなど、体制を機動的に整備するようである。 2000年の東京進出以降、積極的な不動産開発により事業を拡大したが、08年の世界的な金融危機（いわゆるリーマンショック）のあおりを受けて経営状況が悪化。 09/12期は営業赤字に陥った（図表1-2参照）。同社を含めた新興の不動産デベロッパ−が経営危機に陥る中、同社は事業再生 ADR(裁判外紛争解決手続き)の利用を09年6月に申請。上場を維持しながら経営再建を進める道を選んだ。保有資産の最適化や一般管理費の削減などにより財務体質の改善を図りつつ、新規分譲マンションの事業化や事業用地の仕入促進、保有する収益不動産の収益性向上などに取り組んだ。強みである企画力、情報収集力を駆使し、不動産企画仲介コンサルなどフィー（手数料）ビジネスの強化にも努めた。こうした一連の施策が実を結ぶ。ADR利用を申請した翌期の10/12期には営業黒字に転じ、11/12期も営業黒字を確保（以降直近期まで黒字が続く）した。当時のメインパンクである三井住友銀行からの新規プロジェクト融資も再開し、12年７月の事業再生ADR完結宣言に至った。現経営幹部には現社長である伊藤貴俊氏をはじめ、この経営再建に携わり困難を乗り越えてきたメンバーが残る。 ADR完結以降は事業領域の拡大へとアクセルを踏み込む。13年にエスコンプロパティを設立し、商業施設運営管理業務、ビル管理業務などを手掛ける。翌14年にはエスコンアセットマネジメントを設立してアセットマネジメント事業に事業を拡げた。16年にエスコンジャパンリート投資法人を設立。エスコンジャパンリート投資法人は19年に東京証券取引所不動産投資信託市場（J-REIT）へ上場を果たした。
中部電力と資本業務提携契約を締結
現在の親会社である中部電力との関係は18年に深まる。18年に中部電力と資本業務提携契約を締結し持分法適用関連会社に、21年には第三者割当増資（※）により連結子会社になった。この間、同社は中部電力のおひざ元である中部圏を首都圏、関西圏と並ぶ重点事業エリアに位置付け、19年に名古屋支店を開設。中部圏を含め、中部電力グループとの共同事業としてマンション・商品開発事業を数多く手掛けるようになる。また、中部電力から調達した資本を活用しつつ、積極的な投資を重ね資産を積み上げた。 ※21年4月5日を払込日として1株769円で26,619千株を中部電力に割り当て、同社は205億円を調達した。
2023年3月にES CON FIELD HOKKAIDOが開業
20年にはプロ野球・北海道日本ハムファイタ−ズの新球場のネーミングライツ(命名権)を取得した。契約期間は10年以上の長期にわたる。新球場「ES CON FIELD(エスコンフィールド) HOKKAIDO」は23年3月に開業した。球場周辺の大規模開発エリアある「北海道ボールパークＦビレッジ」内で様々な不動産開発事業に携わっている。また、ボールパークへの重要なアクセス拠点である北広島駅でも市と協働し、駅周辺の整備、開発を進める方針。
※本資料のご利用に際して重要な事項を最終の2ページに記載しておりますので、必ずご確認下さい。
( 3 )
経営理念・経営方針
経営理念〜経営理念体系を2023年11月に改訂同社は、どのような環境においても持続的・長期的に成長し続けるために、企業活動におけるグループ全役職員の「よりどころ」となる経営理念体系を2023年11月に改訂した。新たな経営理念体系は、「パーパス」｢ビジョン」[「行動理念」の3つで構成。同社グループが社会に存在する意義を示す[パーパス]には、これまでの「IDEAL to REAL」を継続して掲げた。これまでの経営理念体系の本旨は変えずその精神は継承しながら、新たな経営理念体系のもとで、全社グループー丸となって社会への貢献を続け、今後の持続的成長を確たるものとする。 (出所)会社資料「経営理念体系の改訂に関するお知らせ」
PURPOSEパーパス
IDEAL to REAL〜理想を具現化し、新しい未来を創造する〜地域社会に根差した価値を創造し、そこに暮らす人たちが、誇り、愛し、いつくしむ「街」と「住まい」を。私たちが創造する価値が、社会にとって果実となり、その結果私たち一人一人が目指す個性的な『自己実現』あり理想の未来を想い描き、あらゆるステークホルダーにとって唯一無二の存在として「新しい未来」を創造していきます。
VISIONビジョン
ライフ・デベロッパーハードの開発だけではなく、そこで暮らす人たちの幸せを想い描き、暮らしそのものを開発すること。それこそが、私たちが目指すべきライフ・デベロッパー。 ※本資料のご利用に際して重要な事項を最終の2ページに記載しておりますので、必ずご確認下さい。 9 / 89部門の垣根を越えたチームにより、「常識」の先にある、まだ見ぬソリューションを提供することで、 「新しい理想の豊かさ」を創造し、人と人、社会と未来をつなぎます。
行動理念
1.新たな価値の提供：情報力、企画力、商品開発力により、不動産が持つ無限の可能性を引き出し、あらゆるお客様に心から満足いただける新たな価値を提供する。 2. サステナビリティ経営：多様な社会課題に的確に対応し、自社と社会がともに持続的に成長していくことを追求する。 3. 成長と安定：単に量や規模を追わず、資本とキャッシュの効率を意識した質の高い成長を志向するとともに、あらゆる事業リスクに対応できる強固な財務基盤・事業基盤を構築する。 4.経宮者意識：グループ全社員が経営者意識を持ち、意思決定の速い会社であり続けることで、常に先手を取った攻めのできる経営を目指す。
5. コンプライアンス：
国内外の法令や社会規範に従い、高いコンプライアンス及びガパナンス意識を持ち、人として正しい行動を取り、ボトムアップの風通しの良い組織形成を行う。 6. 感謝の心：社内社外を問わず、常に同僚（他社）を敬い、感謝し、優良な協力関係を維持、構築する。
( 1 ) 事業内容
不動産販売事業
製品・サービスの内容などが概ね類似している各個別プロジェクトを集約し、不動産販売事業、不動産賃貸事業、不動産企画仲介コンサル事業の３つを報告セグメントとしている（25/3 期からセグメント区分を変更。後述）。不動産販売事業:分譲マンション・商業施設等の開発・販売、土地の販売等不動産賃貸事業：不動産賃貸等不動産企画仲介コンサル事業：不動産関連業務受託、取引仲介、販売代理等(出所)決算短信で当研究所作成主力は自社を事業主とする分譲マンションを企画・開発・販売する分譲事業。分譲マンションは、５大都市圏を中心に「レ・ジェイド」 ｢グランレ・ジェイド｣のブランド名（2章 3項を参照）で展開する。商品企画に人的資源を集中させるとともに、ライフスタイルの変化や地域の特性を踏まえ、暮らしそのものを開発する「ライフ・デベロッパー」を目指している。不動産販売事業は売上高（24/3期）の84%を占める中核事業。分譲事業と並ぶ中核事業の位置付けで、自社ブランド「tonarie」シリーズとして地域密着型商業施設を開発・運営する。稼働中の商業施設を活性化するほか、商業底地開発などの事業を展開する。e コマース市場の拡大に伴う物流ニ−ズヘ対応すべく、自社ブランド「LOGITRES」シリ−ズで物流事業にも取り組む。貨貸マンションやオフィス開発事業、区画整理事業、海外事業も展開する。強みとする企画提案力、ノウハウ※本資料のご利用に際して重要な事項を最終の2ページに記載しておりますので、必ずご確認下さい。 2 .事業内容11 / 89等を駆使し、商業底地開発や収益不動産開発などによる高収益物件の構築の後、外部への売却、土地の企画販売など多面的に事業を展開している。
不動産賃貸事業
同社が保有する商業施設、商業底地、賃貸マンションの自社ブランド「TOPAZ」などの資産から賃料収入や配当収入などを得る事業。また、保有資産の価値向上を目的にプロパティマネジメント事業やアセットマネジメント事業を行い、不動産ビジネスを多面的に展開している。売上高（同）に占める割合は15％だが、不動産を保有して貸し出すビジネスモデルであることから、資産ベース（同）では25％を占める。
不動産企画仲介コンサル事業
同社の企画力・情報力・技術力を活かし、不動産再生、分譲、商業施設開発などの事業化に係る企画・コンサルティングなどの業務受託、販売の仲介など、不動産に関連する業務を受託する。直近では、現代社会の課題解決を図るべく、東京都港区で都市型の納骨堂の運営管理事業、永代使用権の販売を行う。同社はこれまで、不動産販売事業、不動産賃貸事業、不動産企画仲介コンサル事業の３つのセグメントを開示していたが、事業ポートフォリオの明確化、セグメントごとの戦略立案による安定成長を目指すことを目的に、 25/３期 1Qより、多様化した事業領域に即して、住宅分譲事業、不動産開発事業、不動産賃貸事業、資産管理事業、その他事業、の５つのセグメントに細分化する。図表2-2. セグメント区分変更【Ⅲ】２．セグメントの変更について(出所)決算説明資料
( 2 ) 事業体制
不動産販売事業（24/3 期までの区分、以下同）は、同社と連結子会社であるエスコンリビングサービス、エスコンホーム、エスコンクラフトなどが手掛ける。不動産賃貸事業は、同社と連結子会社であるエスコンプロパティ、エスコンアセットマネジメント、エスコンリビングサービス、ピカソグループ、四条大宮ビル、FUEL が行う。不動産企画仲介コンサル事業は、同社と連結子会社であるエスコンリビングサービス、エスコンホーム、エスコンクラフト、了聞、エスコンスポーツ＆エンターテイメント、持分法適用関連会社1社が行う。
(注2)議決権の所有割合の［］内は、緊密な者または同意している者の所有割合で外数(注3)議決権の所有割合の（ ）内は、間接所有割合で内数(注4)資本金または出資金欄に現地通貨略号の無いものは百万円単位、同略号のあるものは千現地通貨単位で記載(出所)決算短信(24/3期)
（３）分譲マンション・戸建住宅
自社ブランドであるLe JADE（レ・ジェイド）シリーズを中心に展開する。21/12期に年間販売戸数（図表2- 5）が1000戸台に乗り、以来3期連続で1000戸を超えた（24/3期は決算期変更により15カ月）。中期経営計画（後述）では毎期1000〜1200戸程度を安定的に供給する計画。 ※本資料のご利用に際して重要な事項を最終の2ページに記載しておりますので、必ずご確認下さい。 Le JADE（レ・ジェイド）：マンションブランド「Le JADE」。JADEは翡翠（ヒスイ）を意味する。 Grand Le JADE（グランレ・ジェイド）：「レ・ジェイド」シリーズの最上級ブランド。 DIAMAS（ディアマス）：格別のロケーションで創るマンションの新ブランド。DIAMAS はダイアモンドの語源であり「永遠」を意味する。 Le JADE bio（レ・ジェイドビオ）：リノベーションにより建物に新たな生命を吹き込む、というコンセプトのリノペーションブランド。 (出所)決算短信で当研究所作成
分譲マンション供給実績
全国：244棟、14,067戸（2023年12月時点の供給実績）関東エリア／東京都（35棟）神奈川県（14棟）埼玉県（7棟）千葉県（4棟）茨城県（1棟）関西エリア／大阪府（98棟）兵庫県（37棟）京都府（26棟）奈良県（5棟）滋賀県（5棟）和歌山県（1棟）中部エリア／愛知県（4棟）静岡県（1棟）長野県（1棟）岐阜県（2棟）北海道エリア／北海道（2棟）九州エリア／福岡県（1棟）
( 4 )
商業/物流施設開発・大型まちづくり・土地区画整理事業
商業施設開発商業開発事業では、地域の活性化を目指し、「tonarie（トナリエ）」ブランドの地域密着型商業施設（Ｎ ※本資料のご利用に際して重要な事項を最終の2ページに記載しておりますので、必ずご確認下さい。 S C ：Neighborhood Shopping Center。地域に密着した近隣型ショッピングセンター）の開発や稼働中の商業施設の再開発・活性化を行う。トナリエは地域に住む人々に寄り添いたいという気持ちを込めている。
物流施設開発
e コマース市場の拡大に伴う物流ニーズの高まりを受け物流施設開発に取り組んでいる。自社ブランド｢LOGITRES(ロジトレス)｣（図表2-6参照）を立ち上げ、第1号案件として19年に｢LOGITRES東条｣を開発した。さらに福岡県古賀市で土地区画整理事業による物流用地開発を手掛けている。同社では、用地取得に始まり、企画・設計、各テナントとの賃貸借契約までを担う（図表2-7参照）。 ※本資料のご利用に際して重要な事項を最終の2ページに記載しておりますので、必ずご確認下さい。
大型まちづくり
総合デベロッパーとしてのノウハウと多面的な事業構想力を活かし、大型まちづくり事業に取り組んでいる。福岡春日プロジェクトでは、49ヘクタールの広大な敷地に公園や植栽を配した住宅エリアと、食品を中心としたショッピングモールや大型量販店、多彩な飲食店等で構成される商業エリアを有した大型複合開発を実現した。
土地区画整理事業
長期プロジェクトとして土地区画整理事業に取り組んでいる。同社が区画整理計画を立案して地権者に提示し、業務代行者として地権者の土地の価値を最大化させるよう努めることで地域の発展へ貢献を目指す。福岡県古賀市玄望園プロジェクトでは、開発総面積282,131 ㎡の緑に包まれた広大な敷地に7区画(内2区画で同社が物流施設を開発)の土地区画整理事業を実現した（19年12月完成）。
( 5 )
商業施設運営管理・プロパティマネジメント、マンション管理・オペレーション事業・住宅関連サービス
商業施設運営管理・プロパティマネジメント
同社が開発を手掛けた「tonarie大和高田」「tonarie栂・美木多」をはじめ、各地の商業施設の運営管理、プロパティマネジメント業務を子会社エスコンプロパティが行っている。分譲事業で培った企画・開発力を活かしながら、店舗のリーシング（テナント誘致などのサポート）や自社によるプロパティマネジメント業務の活動などにより、保有資産のバリューアップを図るとともに地域の活性化にも貢献する。図表2-10.商業施設運営管理業務営業管理業務広告宣伝・販売促進売上向上、旅設来訪者の増加を図るため、販売促進施策を通じ、お客様の周足度を高常的な滑場や貯備類のメンテナンス、施工安全・新生管理を行い、施設の価値向上に買取します投資家・アセットマネージャー対応及びオーナー代行PMレポート作成月次のPMレポートに関しては純利益や運営費用の数値、イペント開催の効果、周辺の市場動向等を表月次レポートを作成し、予測されるリスクを表早く解決し
マンション管理・オペレーション事業・住宅関連サービス
子会社エスコンリビングサービスが展開する。マンションの管理事業をはじめ不動産の売買仲介、賃貸仲介、買取等、リフォームやインテリアの提案などを行う。オペレーション事業ではカフェ運営などを行う。同社が開発した「レ・ジェイド世田谷砧」では、1階に同社グループ運営のカフェダイニング「Cafe Apartment 183」を設置し、またカフェスタッフがコンシェルジュ機能も兼ね、住戸、入居者専用テラス・カフェラウンジへのルームサービスや、住戸キーでのキャッシュレス決済など多彩なサービスを提供している。
（６） 収益不動産開発・投資運用業
収益不動産開発
収益不動産開発では賃貸レジデンス開発を行う。これまでに分譲事業で培ってきたノウハウを活かし、学生向けマンションや社宅、単身向けといった様々なニーズに対応した賃貸マンション開発を進めている。23年には賃貸※本資料のご利用に際して重要な事項を最終の2ページに記載しておりますので、必ずご確認下さい。 20 / 89レジデンスプランド「TOPAZ」を立ち上げた。現在、東京・新御徒町や大阪・江坂などで開発しており、今後さらに積極的に展開する。21年に賃貸収益不動産を多数保有するピカソ、23年に四条大宮ビルを子会社化するなど賃貸事業を強化した。オフィス開発にも取り組む。千代田区九段北や茨城県つくば市などでオフィス開発を行っているほか、港区西麻布でオフィス用地を取得した。千代田区九段北では「ESCON九段北ビル」を開発した。茨城県つくば市では、商・職・住の一体開発として、駅前にあった既存商業施設の上層階をオフィスへ、低層階を商業施設「tonarie CREO」として開発した。
投資運用業
投資運用業では、100％子会社エスコンアセットマネジメントがアセットマネジメント業務を行う。エスコンアセットマネジメントはエスコンジャパンリート投資法人の資産運用会社として、暮らし密着型の商業施設、その底地への投資を中心に行う。同投資法人は19年2月に東京証券取引所不動産投資信託市場へ上場した。不動産、不動産事業に投資する機会を提供するオンラインファンドの運営、不動産特定共同事業法型クラウドファンディング事業者へのシステム提供などの事業を手掛けるFUELの株式を、22年1月に取得し子会社化した。オンラインファンドを通じて、投資機会と事業機会を繋ぎ新しい不動産DXビジネス（ST・CFなど）に挑戦できる体制を早期に整備する。 ST（Security Token：セキュリティトークン）：ブロックチェーン技術を用いたデジタル証券発行による投資運用の略CF（Crowd Funding：クラウドファンディング）：クラウドファンディング事業の略
（７）海外事業、ホテル開発、企画仲介コンサル事業
海外事業
次代を見据えた新たな事業分野への取り組みにも注力し、多面的な不動産ビジネスのグローバルな展開を目指す。 19年、米国ハワイで不動産ファンドへ出資したほか、タイでは分譲マンション開発事業へ参画した。
ホテル開発
これまで全国の主要都市で全18プロジェクトのホテル開発を手掛けた。20年4月には、ホテル運営システム開発、ホテル運営事業を行うSQUEEZEに出資し、ホテル運営事業へ参画した。
企画仲介コンサル事業
不動産企画仲介コンサル事業では、納骨堂の永代使用権の販売を開始するなど、同社が強みとする企画※本資料のご利用に際して重要な事項を最終の2ページに記載しておりますので、必ずご確認下さい。 21 / 89力などを活かし、業務受託、企画仲介コンサル事業などを幅広く実施する。納骨堂永代使用権の販売および運営管理では、高齢化による多死社会での墓地不足や、少子化による小家族での墓を守る人がいなくなる現状を鑑み、東京都港区で都市型の納骨堂の運営管理事業会社「了聞」の株式を取得し、21年3月から納骨堂の永代使用権の販売を開始している。
( 8 )中部電力との連携
中部電力の100%子会社である中電不動産との共同事業として、現在5プロジェクト目となる「TSUNAGU GARDEN 千里藤白台（大阪府吹田市）」の開発を行っている。本プロジェクトは、約２万坪の土地に集合住宅、戸建て住宅、クリニックモール、認可保育園、商業施設、公園を一体開発し、「多世代共生型新街区」へ整備する中電不動産と取り組む初の複合開発事業。事業名称には、「つながり、つづく暮らしの未来。」というコンセプトのもと、自然、多世代、暮らし、環境、安心安全がつながりあう、というメッセージが込められている。区画全体のうち、23年11月7日に商業街区がまちびらきした。住居街区では、分譲マンション「レ・ジェイドシティ千里藤白台（総戸数244戸）」を23年10月より販売開始している。また、長野県の軽井沢では中電不動産と共同で開発した分譲マンション「SEVENS  VILLA 軽井沢(総戸数７戸)」が、緑豊かな自然に囲まれた希少立地の特徴を活かした商品企画を行った結果、23年10月に全戸完売した。中部電力との共同事業として、現在２つのプロジェクトが進行中。22年８月に、名古屋競馬場跡地の開発事業では中部電力を代表法人とし、同社も構成メンバーとして参画する事業者グループが当該事業に係る基本計画協定を締結した。また、中部電力とスプレッドとともに「合同会社TSUNAGU Community Farm」を設立した。世界最大規模となる1日10トンのレタスを生産できる完全人工光型植物工場｢テクノファーム袋井｣を建設し、24年2月に初出荷した。引き続き中部電力グループとの連携を強化し、大型まちづくりや「新しいコミュニティの形」の実現に向けて積極的に取り組む。
（９）設備投資の状況
設備投資の状況（24/3期）同社グループの24/3期の設備投資は4億円。主に、不動産賃貸事業への投資3億円、報告セグメントに帰属しない全社資産への投資63百万円を行った。
(１０) 資金需要、調達資金：同社グループの資本の財源、資金の流動性について★UPDATED
資金需要※本資料のご利用に際して重要な事項を最終の2ページに記載しておりますので、必ずご確認下さい。同社の資金需要の主なものは、販売用不動産の取得資金。用地取得費などは主にプロジェクトファイナンスなどで金融機関からの借入金によって調達している。分譲マンション事業では用地取得から事業化、売却までに時間を要することから、有利子負債の残高は総資産に対して高い割合となっている。同社は主力行をはじめとする金融機関との良好な取引関係の構築・維持に努めるとともに、中部電力の連結子会社となったことを契機に機動的な資金調達環境を構築している。また、同社が成長を続けるためには、仕入物件の確保とともに、財政状態の健全性が重要であると認識しており、成長資源である物件の確保、自己資本比率の上昇、有利子負債依存度の低減により、財政状態の健全性を確保する。今後も成長資金として、金融機関からの借り入れなど、手許資金とのパランスを考慮し、資金調達を行う考え。
有利子負債、現預金、販売用不動産の状況
24/3期末の有利子負債（短期、長期の借入金）の残高は2938億円、同期末の現預金の残高は489億円、販売用不動産（販売用不動産+仕掛販売用不動産）の残高は2313億円。
キャッシュフロー推移
キャッシュフロー（図表2-12参照）をみると、24/3期は販売用不動産の増加により営業CFがマイナスになったが、長期・短期借入により資金を調達したことから財務CFがプラスとなった。
無担保社債を発行
同社は無担保社債を発行（払込期日24年7月19日）した。発行条件は利率が年1.488％、29年7月19日を償還期限とする5年債で、74億円を調達した。同社は「長期ビジョン2030」、「第5次中期経営計画」において、不動産アセットを積み上げる方針を示しており、計画達成に向け柔軟な資金調達手段を確保するために実施した。資金は国内外の開発プロジェクトの拡大に伴う運転資金に充当する予定。
北洋銀行とソーシャルローン契約を締結
同社は北洋銀行とソーシャルローン契約を締結した。ソーシャルローンとは、資金使途を医療・福祉・教育などの社会課題の解決に資する事業（ソーシャルプロジェクト）に限定したローン。24年7月31日を契約日として借入期間10年、借入金額は38億円。調達資金は、北海道ボールパークFピレッジ（所在地:北海道北広島市、以下「Fピレッジ」）内にて開発を行った、メディカルモール「Fビレッジメディカルスクエア」を併設したアクティブシニア向けのレジデンス「マスターズヴェラス北海道ボールパーク」における開発資金のリファイナンスに充当する予定。また、本ローンは、第三者評価機関である日本格付研究所による、ソーシャルローン原則に定められた要件への適合性について、最上位評価である[Social 1]のセカンドオピニオンを取得した。
( 1 1 )  SWOT分析
同社について、企業の内部要因である「強み（Strengths）」、「弱み（Weaknesses）」、外部要因である「機会（Opportunities）」、「脅威（Threats）」についてまとめてみる。なお、強みと弱み、機会と脅威は、同じことでもどちらの側から捉えるかによって変わる場合があることに留意する。

強み(Strengths)：生かすべき強み
•全方位の不動産ニーズに対応：総合デベロッパーとして全方位の不動産ニーズに対応する。マンション分譲を中心に実績を積み上げてきた。 2010年代以降は都市開発事業などへと事業領域を広げている。 •全国 6 拠点での事業展開体制：東京、大阪の2 本社に名古屋支店を加えた3大都市圏に加え、北海道、九州、沖縄に支店を構え、6拠点で事業展開する体制を整えている。 •企画力・機動力：画一的なものではなく、その場所ごとに求められているものを企画し、実現していく機動力を強みとする。 •信用力(中部電力グル−プ)：中部電力グル−プに入ったことで信用力が強化された。なお、現在の信用格付けは、以下のようになっている。

弱み(Weaknesses)：克服すべき課題
•積極的な事業拡大による有利子負債の増加：積極的な事業拡大により資産を増やしており、これに伴い有利子負債も積み上がっている。 •コンプライアンス•リスク管理体制：連結子会社エスコンアセットマネジメントは22年に金融庁より業務停止命令および業務改善命令の行政処分を受けた。金融庁への対応はすべて完了しており、再発防止をグループ全体の重要課題と認識し、コンプライアンス室を設置した。機会(Opportunities)：捉えるべき機会•コロナ禍後の経済拡大：経済拡大によって都市開発などが進む。 •中心部の人口集中による開発余地拡大：人口が都市など中心部に集中することで、開発需要の増大が期待される。 ･データセンター（DC）などIT化の進展：DCなどIT化が進展することで新たな開発需要が生まれる。 ・インバウンド需要の増加：インバウンド需要の増加によりホテル開発の余地が拡大する。
脅威(Threats)：回避・対処すべき脅威
･金利上昇：金利が上昇すると有利子負債の調達コストが上昇する可能性がある。また、ローン金利上昇により住宅需要が減少する可能性がある。 •少子高齢化の加速：日本国内は少子高齢化が進み、長期的に人口が減少すると推計されている。人口の減少、少子高齢化により住宅需要が抑制される可能性がある。 •建築費をはじめとしたコスト上昇：人手不足による人件費の上昇に加え、資材費など建築費が全般的に上昇傾向にある。以上をまとめると、都心部での開発需要の増大は、東名阪に拠点を持つことから追い風となりうる。インパウンド需要の増加によるホテル開発の余地拡大も総合デベロッパーとしてホテル開発の機会がより多く巡ってこよう。インパウンド顧客に人気の北海道でも不動産開発を手掛ける。金利上昇は調達コストの上昇につながるが、中部電力グループという信用力は資金の調達面では有利に働こう。建築費などのコスト上昇は価格転嫁がポイントになることから、企画力・機動力を発揮する場面は多くなろう。 3.業界環境
（1）不動産業界の動向
23年の新設住宅着工戸数（図表3-1、3-2）は総戸数が前年比4.6％減の81万9623戸。新型コロナウイルス禍で落ち込んだ20年から持ち直していたが、3年ぶりに減少した。利用関係別では、持家、貸家、分譲住宅のいずれもが減少した。分譲住宅戸数のうち、マンションは同微減の10万7879戸で2年ぶりに減少。一戸建ては同6％減の13万7286戸で3年ぶりに減少した。マンションに比べ一戸建ての落ち込みが大きかった。
不動産価格指数の推移
不動産価格指数とは、年間約30万件の不動産の取引価格情報をもとに、全国・ブロック別・都市圏別等※本資料のご利用に際して重要な事項を最終の2ページに記載しておりますので、必ずご確認下さい。 27 / 89に不動産価格の動向を指数化したもの。国土交通省が発表する。図表 3-3 を見ると、20 年ころから各指数ともに上昇が目立つが、マンション（区分所有）はそれ以前から一貫して上昇している。原材料価格が高騰したことなどで建設コストが上昇したことに加え、新築マンションの供給戸数が抑えられていることなども背景にあるようだ。マンション（区分所有を）を地域別（図表3-4）に見ると、北海道地方や九州・沖縄地方の上昇が他地域より目立つ。 08年09年10年11年12年13年14年15年16年17年18年19年20年21年22年23年(注1)マンション(区分所有)は、移転登記がなされたものを対象としているため、主に中古マンションが対象(注2)指数は全国、季節調整値(出所)国土交通省「不動産価格指数(住宅)」 (注1)移転登記がなされたものを対象としているため、主に中古マンションが対象(注2)指数は季節調整値(出所)国土交通省「不動産価格指数(住宅)」
（２）国内の不動産関連企業
不動産業界の関連業種は幅広い。マンション開発・分譲を手掛けるマンションデベロッパーや戸建て住宅を供給するハウスメーカーのほか、オフィス賃貸などがある。図表3-5、3-6は同社に関連がある業種の企業を掲載した。 ※本資料のご利用に際して重要な事項を最終の2ページに記載しておりますので、必ずご確認下さい。なお、主業種による分類のため、同社はマンション開発・分譲の区分となっているが、すでに見たように同社の事業領域は幅広い。図表3-5.不動産業界の主な企業一覧
東急不動産ﾎｰﾙﾃﾞｨﾝｸﾞｽ【3289】
マンション開発・分野
大京(オリックス【8591】傘下) MIRARTHホールディンク゛ス【8897】　プレサンスコーポ゛レーション【3254】コスモスイニシア【8844】日神ｸﾞﾙｰﾌﾞホールﾃﾞｨﾝｸﾞｽ【8881】穴吹興産【8928】和田興産【8931】ヤマｲﾁ・ユニハイムｴｽﾃｰﾄ【2984】戸建て住宅
不動産投資・ファンド
(注1)業界分類はQUICK Workstationの日経NEEDS業種の中分類(建設・不動産)→小分類-主業種による(注2)各社の業種は、複数業種にまたがって事業を展開していても主業種をもとに分類(出所)QUICK Workstationで当研究所作成※本資料のご利用に際して重要な事項を最終の2ページに記載しておりますので、必ずご確認下さい。図表3-6. 日本エスコンに関連する同業他社一覧
大原(オリックス全下) Brand：THE LIONS(大京)、サーバス
東急不動産ホールディングスBrand：ブランズ【売上高】1兆1,030億円
住友不動産Brand：シティハウス【売上高】9,677億円野村不動産おーデ「わざスBrand：プラウド【売上高】7,347億円Xジヤ7 (穴吹工務店) 【部門売上高】4,717億円日本エスコン(Brand(マンション・ファイド(兵上高) 1,189億円
(注1)日本エスコンは24/3期(15カ月決算)、いちごは24/2期、東京建物・地主は23/12期、トーセイは23/11期、プレサンスコーポレーション・オープンハウスグループは23/9期、マリモは23/7期、穴吹興産は23/6期、関電不動産開発・日鉄興和不動産は23/3期、それ以外は24/3期(注2)各社のブランドは、主なマンションブランド名(注3)各社の売上高は全体の売上高。ただし、大京は親会社であるオリックスの不動産セグメント(不動産開発・賃貸・管理、施設運営、不動産のアセットマネジメント)の売上高。阪急阪神不動産は不動産事業セグメント(賃貸事業、分譲事業等、海外不動産事業、ホテル事業)の売上高(出所)QUICK Workstation、各社決算短信、会社ヒアリングで当研究所作成
4 .同業他社分析
同社への取材などをもとに同業者を選定、総合デベロッパー大手６社、不動産開発関連で同社と同規模の6社との業績比較を行った（同社の直近決算期24/3期は決算期変更12月→3月により15カ月決算のため、1Q〜4Qの累計で代用）。
( 1 )総合デベロッパー大手6社との財務比較
同社は規模では総合デベロッパ−大手に劣るが、成長率では他社を圧倒する。営業利益率は同社を含めて各社ともに高く、住友不動産（8830）は 26％に達する。ROE を見ると、10％を上回るのは同社と野村不動産ホールディングス（3231）のみ。ROE 分解を見ると、各社ともに総資産回転率は低く、財務レバレッジが高い。有利子負債を活用して不動産開発などに係わる長期の開発資金を賄うことから、こうした傾向になるようだ。
(注2)同社は決算期変更12月→3月により24/3期は15カ月決算。24/3期は24/3期1～4Q累計(23年1～12月)で代用した(注3)ROE=純利益÷期首・期末平均自己資本、ROA=経常利益÷期首・期末平均総資産(出所)QUICK Workstationで当研究所作成
（２） 不動産開発6社との財務比較
不動産開発６社との比較でも成長率は他社を圧倒する。ROEは地主（3252）に次ぐ水準だった。全社が10％を超えた。ROE 分解を見ると、各社ともに総資産回転率は低く、財務レバレッジが高い傾向がある。ただし、総合デベロッパー大手に比べると、総資産回転率と財務レバレッジはやや高めとなっている。
(注2)同社は決算期変更12月→3月により24/3期は15カ月決算。24/3期は24/3期1～4Q累計(23年1～12月)で代用した(注3)ROE=純利益÷期首・期末平均自己資本、ROA=経常利益÷期首・期末平均総資産(出所)QUICK Workstationで当研究所作成

（１）長期ビジョンおよび中期経営計画
同社は25/3期を初年度とする「長期ビジョン2030」および「第5次中期経営計画」を策定（図表5-1）し、公表した（計画公表は24/3期の決算発表前の24年3月）。「長期ビジョン2030」には、同社が持続的・長期的成長を続けるための指針・戦略として、2030年度（31/3期）までに同社の理想とする姿や目指すべき方向性を定めた。長期ビジョンの最終年度31/3期の業績目標は、経常利益300億円、不動産アセット１兆円(※)を設定した。その実現のため、25/３期から27/３期までの３カ年の「第５次中期経営計画」を Phase Iとして推進する。 Phase IIとなる第6次中期経営計画までを含めた7年間での安定成長により、長期ビジョンの業績目標の達成を目指す。 ※不動産アセット：同社保有資産＋エスコンジャパンリート投資法人（EJR）とFUEL組成ファンドなどにおけるAUM（Assets under management：運用資産残高）同社保有資産：棚卸資産（販売用不動産・仕掛販売用不動産）と有形固定資産の合計EJRのAUM：帳簿価格の合計（各決算期末時点）図表5-1.長期ビジョン2030および第5次中期経営計画の位置づけES CON JAPAN ｢長期ビジョン2030｣では目指すべき方向性を各項目（図表5-2参照）の｢深化（Deepening）｣と｢進化（Evolution）」と捉え、様々な取り組みを進める。「事業戦略」、「サステナビリティ経営」の両輪で持続的成※本資料のご利用に際して重要な事項を最終の2ページに記載しておりますので、必ずご確認下さい。 33 / 89長の好循環を創出し、財務指標だけでは測れない真の企業価値向上を目指す。図表5-2. 「長期ビジョン2030」の概要
各事業の事業戦略
「深化」と「進化」のそれぞれのテーマに基づき取り組みを推進し、事業を「深化」させるとともに、新たな取り組みである「進化」を進め、2030年度の経営指標である経常利益300億円、不動産アセット1兆円の達成を目指す。図表5-3.目指すべき方向性（各論-事業戦略）
サステナビリティ経営
サステナビリティ経営は、同社が持続的な成長を実現するための「両輪のひとつ」と捉え、取り組みを強力に推進していく。サステナビリティ経営における重点課題としてマテリアリティを特定。図表5-4.目指すべき方向性（各論-サステナビリティ経営） 【 I 】目指すべき方向性（各論－サステナビリティ経営） (出所)決算説明資料
（２）第５次中期経営計画
投資計画
同社のような不動産会社は新たな不動産開発や保有不動産の積み上げといった投資額が将来の業績を左右する。第4次中期経営計画を終えた24/3期末（中計開始時点では23/12期までだが、決算期変更を踏まえて24/3期まで）の不動産アセットは、同社の資産残高3064億円にAUM694億円を加えた3758億円だった。21年にピカソ、23年に四条大宮ビルを子会社化するなど、当初の計画から投資額が上振れしたこともあり、4次中計の起点となった20/12期末から2200億円ほどを積み上げた。 5次中計の３カ年累計の投資額はグロス（総額）で2500億円を見込む。当初の想定以上に投資を積み上げた４次中計2600億円に近い水準の投資額を想定する。内訳は、分譲マンションの開発は４次中計並みの650億円を計画。収益物件の開発は1000億円（4次中計587億円）に増やす。保有資産を適宜入れ替えながら収益力を高める投資循環型ビジネスを拡大する。グローバル展開を推進するため海外投資は170億円（同66億円）と大幅に増やす考え。稼働中収益物件の取得は650億円（同1283億円）と大きく減らすが、ピカソ、四条大宮ビルの子会社化のような投資機会次第で、投資金額は増減することになるようだ。回収額は4次中計では277億円だったが、5次中計では1009億円を見込み、投資と合わせて回収も進める。
(出所)中期経営計画資料で当研究所作成
経営指標/資本コストや株価を意識した経営
ストック収益の積み上げによる安全性の維持・向上と、高い資本効率性の維持を両立させた経営を推進する。資本コストや株価を意識し、ステークホルダーの期待に応える利益成長の実現とともに、具体的指標として、ROEが株主資本コストを、ROICがWACCを上回ることを目指す。図表5-6.経営指標/資本コストや株価を意識した経営３．経営指標／資本コストや株価を意識した経営
を効率性の擁持を両立大せに経営を搭載していくそ、不主役員・全員(出所)決算説明資
25/3期の計画、中期経営計画の業績目標
25/3期の連結業績について会社側は、売上高1180億円、営業利益180億円、経常利益150億円を計画。前期は15カ月決算のため前期比較はできないが、今期と同期間の前期業績（24/3期2～5Q累計、通期-1Qで計算。売上高903億円、営業利益142億円、経常利益121億円）は上回る見通し。 25/3期をベースに26/3期、27/3期と10％程度の営業増益を計画する。中計最終年度の27/3期は売上高1570億円、宮業利益220億円を計画。 (出所)会社ホームページ（単位のみ当研究所追記）
住宅分譲事業
ビジョン「ライフ・デベロッパー」のもと、戸数（量）を追わずに、強みである企画力を最大限活かした厳選・良質な商品を開発する。５次中計では4次中計並みの毎期1000戸から1200戸程度を安定供給する。計画に必要な開発用地の仕入れは概ね完了しており、物件の引き渡しが計画通りに実施できるよう商品企画・販売に注力する。次期中計（6次中計、予定）に向けた用地仕入も推進中としている。図表5-8.セグメント別戦略-住宅分譲事業【V】1 。セグメント別戦略－①住宅分譲事業ES CON JAPAN
不動産開発事業
総合デベロッパーとして、多様なアセットタイプの開発や、既存物件を取得後のパリューアップ（価値向上）を促進し、収益比率を高めるとともに、ファンドビジネスを含めた投資循環型ビジネスを拡大していく。出口戦略を多様化することにより、柔軟な売却・保有の選択を可能とし、資産効率性の維持・向上など、BS をコントロールする。図表5-9.セグメント別戦略-不動産開発事業【V】1 。セグメント別戦略－②不動産開発事業
不動産賃貸事業・資産管理事業
ストック収益（安定収入）を確保する事業セグメントとして、継続的な資産入れ替えによる収益維持・向上を目指す。多様な出口戦略の構築にもとづき、ストック収益割合、ストック収益÷一般管理費カバー率（キャッシュベース）の２指標とBSを総合的に勘案し、保有・売却を判断する。賃貸マンションブランド「TOPAZ」開発など、開発力を活かしていく。保有物件については、グループ全体で保有物件のパリューアップに取り組んでいく。商業施設PM、マンション管理、REIT・私募ファンドのAMなどを通じて収益力を強化させ、資産管理事業収入を安定的に成長させていく。図表5-10.セグメント別戦略-不動産貨貨事業資産管理事業ES CON JAPA 【IV】1.セグメント別戦略−③不動産賃貸事業・④資産管理事業(出所)決算説明資料
セグメント戦略-その他事業
次世代を見据えた新規事業領域への挑戦を進める。特に海外事業は、次なるコア事業として展開を加速する方針。これまでに、ハワイの不動産ファンドに投資するなど米国で投資しているほか、タイでは分譲マンションプロジェクトや戸建て開発プロジェクトに参画した。図表5-11.セグメント別戦略-その他事業【IV】1．セグメント別戦略－⑤その他事業
( 3 )   25/3期1Q業績、通期計画 ★UPDATED
25/3期1Qの連結業績は売上高が191億円、営業利益が33億円。前期は決算期変更（12月末→3月末）により23年1月～24年3月までの15カ月決算だったことから、前期1Qとの比較はできない。図表5-12に掲載した24/3期4～6月は、24/3期上期-24/3期1Qで計算した参考値。この参考値との比較では、売上高はほぼ横ばい、営業利益は大幅に増加した。主なセグメント別の状況は以下の通り（25/3期1Qからセグメント区分を変更したため、前年同期比はなし）。住宅分譲事業は売上高が52億円、セグメント利益が7.8億円。分譲マンションの販売が順調に進捗した。販売の進捗は、今期の竣工物件のうち「レ・ジェイド箕面船場サウスレジデンス（大阪府箕面市、総戸数30戸）」の全戸引渡しが完了。また、25/３期の分譲戸数の計画1250戸に対し、６月30日時点での契約済戸数の進捗は75.5％。不動産開発事業は売上高が95億円、セグメント利益が26億円。福岡県糸島半島で開発したホテル[seven x seven糸島」や、同社としては首都圏で初めて開発したオフィスビル「ESCON九段北ビル」、栃木県で開発した物流施設「LOGITRES佐野」などの売却を行った。 ※本資料のご利用に際して重要な事項を最終の2ページに記載しておりますので、必ずご確認下さい。不動産賃貸事業は売上高が38億円、セグメント利益が18億円。保有する収益不動産の賃料収入の増加を含めた資産価値の向上を図るべく事業に注力した。
(注2)各事業の利益はセグメント利益、連結の営業利益と調整(出所)決算短信などで当研究所作成
通期計画は据え置き
25/3期通期の連結業績について会社側は、売上高1180億円、営業利益180億円の期初公表計画を据え置いた。前述した中期経営計画に沿って、各事業の取り組みを進める。
（４）会社計画の傾向、業績を見通す上でのポイント
会社の業績計画（期初、上期決算発表時）と実績は図表5-13の通り。過去10期（14/12期～24/3期）を掲載したが、21/12期、24/3期は除外して8期を確認する。なお、21/12期は新型コロナウイルス感染拡大が同社グループの事業活動に与える影響を十分に把握した上で公表するとして、計画の公表を遅らせた(決算発表1月28日→開示2月24日）。24/3期は期中に決算期を変更（12月→3月）したため、期初時点で開示がないとみなした。 14/12期～16/12期は売上高、利益の各項目ともに計画を達成、17/12期～19/12期までは売上高が若干未達ながらも利益項目はすべて達成した。 20/12 期は新型コロナウイルス感染拡大による売上計上の期ずれなどから、各項目ともに未達だった。 22/12 期は売上高がわずかに届かず、純利益は特別損失の計上から下振れしたが、本業の利益である営業利益は達成した。全期間を通してみると、未達だった項目も数％から１割程度の乖離率にとどまる。8期のみの傾向だが、計画に対する達成確度は比較的高いと言えそうだ。
(注2)期初計画は前期決算発表時点、上期決算発表時の計画は上期決算の発表時点の計画を記載(注3)達成率は、期初計画に対する比率(注4)21/12期の期初計画は、期初(20/12期決算発表)時点では未公表(注5)決算期を12月期→3月期に変更。24/3期は期初時点では23/12期の計画だったため非表示とした(出所)QUICK Workstationで当研究所作成
季節性
18/12期以降の傾向として、売上高は、新型コロナウイルス禍の20/12期は1Q（1～3月）に偏ったが、それ以外の期は4Q（10～12月）の割合が大きい。売上高の計上に伴い営業利益も4Qに偏る傾向がある。 ※本資料のご利用に際して重要な事項を最終の2ページに記載しておりますので、必ずご確認下さい。 44 / 89同社は24/3期から決算期を12月→3月に変更しており、25/3期も10～12月期に偏るかは注視する必要があろう。
6.財務分析・資本戦略
同社の長期業績をROICとROEで分析する。第1に、ROIC（投下資本利益率、投下資本は運用ベースを使用）と成長性の組み合わせは、事業の成果を見る上で重要な指標である。ROIC（運用ベース）が資本コストを上回ることがまず大事で、その上で投下資本が増えて利益が成長することで、企業価値が創造される。なお、 ROICの分母となる投下資本は、運用ベース（運転資本＋有形・無形固定資産。運転資本＝売上債権＋棚卸資産－仕入債務）、調達ペース（自己資本＋有利子負債）、ネット調達ペース（自己資本＋有利子負債–金融資産）がある。調達した資本を事業に投資し、そこから得られた収益を計測する。事業の収益性を見る目的では、運用ベースが有益である。一方、経営者として株式、負債の投資家から預かった資金の運用パフォーマンスは調達ベースが示す。第２に、ROEは、自己資本が生む利益であり、ROICに加えて資本構成（有利子負債、自己資本）、金融資産の多寡の影響を受ける。上記のROICは一般的によく使われる定義式だが、分析する対象の会社の実態に合わせて各項目は組み換え可能である。ここでは、同社が中期経営計画で示した ROIC 計算式を用いて分析してみたい。投下資本（分母）は自己資本ではなく、純資産を用いており、調達ベース ROIC である。利益（分子）は営業利益をベースにすることがあるが、経常利益をベースとしている。法人税等は法人税、住民税および事業税の実額を差し引いている。 ROIC＝利益（連結経常利益＋支払利息−受取利息−法人税等）÷投下資本（［有利子負債＋純資産］の期首・期末平均）
( 1 )  ROIC（収益性）の分析
会社定義のROICの推移を示したのが図表6-1。ROICは24/3期（決算期変更12月→3月により、24/3期は15カ月。1～4Qで代用）に4.2%だった。過去の推移を見ると、18/12期をピークに低下傾向となっている。 WACCは前掲の会社試算で2.2％程度だが、若干余裕を持った3%をハードルレート（過去も同水準と仮定）とすると、EVA スプレッド（ROIC – WACC）はプラス基調。つまり価値を創造したと見ることができる。ただし、 ROICが18/12期をピークに低下したことでEVAスプレッドもプラス幅が縮小した。 ROICが低下した要因を見るために、売上高利益率と投下資本回転率に分けると、売上高利益率は19/12期以降は概ね横ばいだが、投下資本回転率の低下が見て取れる。投下資本が増加しており、特に21/12期は中部電力への第三者割当増資により純資産が増加する一方、有利子負債も増加した。ストック収益の拡大を事業方針としており、事業構造の転換を進めていることも背景にありそうだ。 (出所)会社資料、QUICK Workstationで当研究所作成
( 2 )   ROEの分析
同社のROEは24/3期に14.5%となり、一般に企業が越えるべきハードルとされる8%を上回った。次に目安となる10%も上回った。決算期変更12月→3月を踏まえて1～4Q累計で見ると、ROEは14.2％。いずれにしても高水準のROEといえる。会社試算の株主資本コスト8.3％程度と比較すると、エクイティスプレッド（ROE －株主資本コスト）はプラスとなる。ROICと同様、ROEも過去の水準に比べると低下したが、24/3期は持ち直した。 (注)決算期変更12月→3月に伴い24/3期は15カ月。24/3期は1～4Q累計で代用(出所)QUICK Workstationで当研究所作成

( 1 ) 株主還元〜配当方針
配当方針については、株主に対する利益還元を経営の重要課題のひとつと考え、業績の状況、内部留保の充実ならびに配当性向等を総合的に勘案・決定し、継続的かつ企業の成長力に応じた安定的な利益還元に努めることを基本方針としている。 17/12期にスタートした第2次中期経営計画より、1株当たり配当額(DPS)は前期の配当額を下限とし、原則として「減配なし、配当維持もしくは増配のみ」とする累進的配当政策を導入。現在推進中の第5次中期経宮計画においても累進的配当政策を継続する。過去の実績を見ると、20/12期から22/12期は1株当たり年間38円を維持。直近の24/3期（決算期変更により15カ月決算）は、22/12期から10円増配の48円、配当性向は45.5％であった。今期25/3期も48円を計画。24/3期が15カ月決算だったことを踏まえると実質増配となる。配当性向は45.8％となる見通し。図表7-2.  株主還元：配当、自己株取得
(注1)24/3期は決算期変更(12月→3月)に伴う15カ月決算(注2)EPSは鈍利益/期首期末平均株式数、配当性向は配当総額/純利益、総還元性向は(配当総額＋自己株取得額)/純利益で算出(出所)QUICK Workstation、決算短信(24/3期)で当研究所作成
( 2 ) 株主総利回り(TSR)
投資家から注目される指標として、株主総利回り（TSR：トータルシェアホルダーリターン）がある。TSRは、投資家に対する総合的なリタ−ン（株式の値上がり益+配当金）を測定する指標。業績だけでなく株価を含めた経営の成果を示すものとして、有価証券報告書にも記載されている。企業が業績連動の役員報酬を決める際に営業利益などの利益、ROEなどと並んでTSRを採用するケースも増えている。同社のTSRを分析した（図表7-3、7-4）。なお、当研究所のTSRは有報の内容をアレンジしている（注7- 1）。同社のTSR（配当金の調整ができないため、24/3期は15カ月のまま使用。そのため参考値）は、5期間にわたりプラスだった。TSRを配当利回り（注7-2）と株価変化に分けると、株価変化は20/12期、21/12期がマイナスだったが、配当利回りがTSRのプラスに貢献した。TSRを33業種別の不動産と比較すると、5期平均(5期累積は個別企業と株価指数とで計算方法が異なるため参考値）のTSRは不動産を上回った。21/12期のみ不動産のTSRを下回ったが、それ以外の期は上回った。 (注7-1)有報記載のTSRは、直近期末の5期前を基準期とし、基準期末の株価からの累積リターン（1株当たり配当金の合計+株価変動率）を示す。直近期のTSRは、（直近期末の株価+直近期まで5期分の1株当たり配当金の合計）÷基準期末の株価で計算される。基準期を100とし、100を上回れば投資家にプラスの成果をもたらしたとなる。 TSRは、基準期の翌期～直近期まで5期分が記載されている。有報のTSRに対し当研究所は、期末の株価ではなく各期の月末終値平均を採用している。これには期末時点の株価の高低によるTSRへの影響を小さくする狙いがある。また、有報は各期ともに累積リターンを記載しているが、当研究所は各期のリターンを記載している（5期累積のみ併記）。 (注7-2)配当を支払うと理論的には配当に見合うだけ株価が下がる（正確には権利落ち日に下がる）が、配当利回り※本資料のご利用に際して重要な事項を最終の2ページに記載しておりますので、必ずご確認下さい。 15/12期16/12期17/12期18/12期19/12期20/12期21/12期22/12期に着目する投資家がいるため、配当利回りは株価を支える効果があると考えられる。
(注2)会社のTSRは配当利回り+株価変化。33業種別とTOPIXのTSRは各々の配当込み株価指数の変化率(注3)会社の5期平均は各期のTSRの幾何平均、5期累積は（5期分の配当+5期目の株価）÷基準期株価(注4)株価指数変化は33業種別とTOPIXの各々の株価指数(配当なし)の変化率(注5)株価指数の配当利回りは参考値。配当込み株価指数と株価指数(配当なし)の各々の変化率の差で計算(注6)株価および株価指数は各期の月末終値の平均(注7)5期累積は基準期からの累積または基準期との比較(注8)会社名– 33業種別、会社名– TOPIXは各々のTSRの差(注9)決算期変更(12月→3月)により24/3期は15カ月決算。24/3期のTSR、配当利回り、株価変化は参考値(出所)有価証券報告書、QUICK Workstationで当研究所作成同社のTSRをさらに詳しく分析してみたい（算出方法、理論の詳細はAppendix1参照）。TSRのうち株価変化を要因分解したものが図表 7-5。株価は、（1）BPS×PBR、（2）EPS×PERで表せることを利用した。株価は株式市場からの評価に依存し、企業側からはコントロールしにくいものに映るが、BPSやEPSは企業業績を反映する。つまり、企業側の努力次第でコントロールできる要素といえる。
(注2)株式市場での評価の変化には、配当と自己株取得の影響以外を含む(注3)決算期変更(12月→3月)により24/3期は15カ月決算。24/3期のTSRおよび各項目は参考価(注4)詳細な算出法については巻末の解説を参照(注5)分析で参考にした文献：山口勝業、「わが国産業の株式期待リターンのサプライサイド推計」、証券アナリストジャーナル(2005.9) (注6)21年4月(21/12期)に中部電力への第三者割当増資を行った(出所)QUICK Workstationで当研究所作成まず、（1）BPSとPBRについてみていく。BPSの変化を、親会社株主利益と配当、自己株取得を合わせたファンダメンタルの影響と、それ以外の効果に分解した。親会社株主利益は黒字であれば BPS の増加要因となる。 14/12期～24/3期に至るまでプラスとなっている。配当を行うとBPSの減少要因となるため、無配以外はマイナスとなる。自己株取得も実施すると減少要因。 21/12 期は中部電力に対する第三者割当増資による影響があるが、ファンダメンタルの影響に入れている。それ以外の効果は、その他の包括利益累計額などファンダメンタルの影響以外でBPSに影響を与える項目であり、ここではそれ以外の効果として一括りにしている。PBRの変化は、配当の影響と自己株取得の影響を理論値として切り分け、残りを株式市場での評価の変化として捉えていす。 ※本資料のご利用に際して重要な事項を最終の2ページに記載しておりますので、必ずご確認下さい。 10期平均の株価変化は19％のプラスであり、BPSの積み上げによる効果が19％のプラス、株式市場からの評価の変化であるPBRの変化はプラス1％だった。なお、配当利回りとBPS変化を合わせてファンダメンタル・リターンと呼ぶ。ファンダメンタル・リターンは、企業が株主に提供するリターンを意味し、企業が利益をあげて配当を支払いつつ、株主の持ち分であるBPSを増やすという企業活動から見たリターンといえる。 (2) EPSとPERは、（1）とほぼ同じ考え方である。EPSの変化を、主な変化要因である親会社株主利益、自己株取得の影響と、それ以外の効果に分解した。親会社株主利益は増益ならプラス、減益ならマイナスとなる（BPSと異なり、黒字でも減益ならマイナスとなることに注意）。PERの変化も、配当の影響と自己株取得の影響を理論値として切り分け、残りを株式市場での評価の変化として捉えている。ファンダメンタル・リターンは、配当利回りとEPS変化の合計で表す。 (注)決算期変更により24/3期は15カ月決算。24/3期は参考値(出所)QUICK Workstationで当研究所作成(出所)QUICK Workstationで当研究所作成
( 3 ) 株主資本コストの算出★UPDATED
これまでROICやROEを分析したが、ROICやROEは投資家が想定する資本コストを上回って初めて価値が創造され、投資家に報いたことになる。ROEに対応する資本コストは株主資本コストであり、ROICに対応する資本コストはWACCである。株主資本コストの算出方法には様々あるが、実務でよく使われるのがCAPMである。ここでは、CAPMに加え、QUICKが独自に算出しているQUICK株主資本コストも算出した（図表7-9参照）。 CAPMは、QUICK算出のマーケット期待収益率（配当込みTOPIXの年率換算リターン-リスクフリーレート）、リスクフリーレート（新発10年物日本国債）、対配当込みTOPIXβ値（60カ月）から算出している。CAPMでみた株主資本コストは直近値で8.5％。なお、直近のWACC（有利子負債はグロスで計算）は2.8％である。負債コストは24/3期（決算期変更12月→3月により15カ月決算だが調整せず）の支払利息÷期首・期末平均の有利子負債で簡易計算した1.1%を用いた。会社公表の株主資本コスト（15年間のβから同社算出）は8.3％程度、WACCは2.2％程度。当研究所試算よりやや低めだが、大差はない。 QUICK株主資本コストについての算出方法、見方については、巻末の「Appendix2～株主資本コストの見方」をご覧いただきたい。 CAPMベ−スの資本コストを示したが、これらの資本コストは推計値に過ぎない。CAPMで用いられるリスクフリーレートは国内の低金利を反映してとても低い位置にある。10年物国債の利回りは足元で1％程度となっている。外国人投資家からすれば、リスクフリーレートは日本国債ではなく、本国のレートを用いて計算するのが適しているかもしれない。日本でも日銀が利上げ局面に入ったため、国債金利は上昇しよう。マーケット期待収益率も期間の取り方で変わりうる。したがって、資本コストの推計値は目安として、投資家が想定する資本コストの水準を、対話などを通じて確認することが大切だろう。
( 4 ) 過去からの株価推移★UPDATED
過去10年の株価とPBRの推移を見ると、株価は18年初旬にかけて大きく上昇。その後は調整したが持ち直し、足元では1000円台での推移となっている。PBRは18年に3倍台まで高まったが、徐々に切り下げた。足元は若干上昇し1.4倍程度で推移している。
(5)
PBR、PERの同業他社との比較 ★UPDATED
同業他社との比較で用いた総合デベロッパ−大手6社、不動産開発6社と同社のPBRとPERをプロットし※本資料のご利用に際して重要な事項を最終の2ページに記載しておりますので、必ずご確認下さい。たものが図表7-11、図表7-12。PERとPBRの交点はROE（ROE=PBR÷PER。財務比較で用いたROEとは計算式が異なる点に注意）となる。ROEのラインを図表に示した。ROEが8％を上回るとPBRが上昇する傾向があるとされる。同社はROEが10%を上回り、PBRは1.4倍程度で評価されている。総合デベロッパー大手6社との比較では三井不動産と同水準の評価になっている。不動産開発６社との比較では、いちごが最も高く評価されており、次いでトーセイと同社が同水準の評価となっている。
8.主な非財務情報
（１）東証の要請「資本コストや株価を意識した経営の実現に向けた対応」について
東証が要請する「資本コストや株価を意識した経営の実現に向けた対応」に対し、同社は24年6月26日に発行したコーポレートガバナンス報告書において、以下のように開示した。 『当社は、株主価値・企業価値の向上を実現すべく、「利益成長の実現」「資本効率の意識」「積極的な株主還元(累進的配当政策の継続)｣ ｢株主様・機関投資家様との建設的な対話｣を基本的な考え方および取り組み内容とし、資本コストや株価を意識した経営を行っております。重視する指標としては、第5次中期経営計画(対象期間：2025年３月期～2027年３月期)において「ROEが株主資本コストを上回ること」「ROICがWACCを上回ること」を掲げており、高水準の資本効率経営に努めております。』
( 2 ) コーポレートガバナンス体制
取締役会は、業務執行取締役3名、非業務執行取締役3名、監査等委員である取締役4名の計10名で構成されている。経営監督機能の強化を目的として、非業務執行取締役全員と監査等委員取締役のうち3名、合わせて6名が社外取締役、その全員が独立社外取締役である。また、多様性の観点では、女性取締役が１人(社外)である。
(出所)会社ホームページ
（３） ESGへの取り組み
① ESG方針
同社は、ESGの推進を重要な経営戦略の1つとして位置付けている。下段に示す「ESG経営理念」と「ESG基本方針」に基づき、環境に配慮したマンションづくりなど、事業活動を通して社会課題の解決に貢献していく方針。
～ESG経営理念～
[IDEAL to REAL(理想を具現化し、新しい未来を創造する)」のパーパスのもと、時代とともに変化するニーズに対応し、理想の暮らしを創造するライフ・デベロッパーとして、ESG推進による社会課題への対応を通じた持続可能な社会の実現と持続的成長を目指してまいります。 ～ESG基本方針～環境や社会、ガパナンスに関する法規制や当社が約束したことを遵守し、ESG推進により社会から必要とされる企業として成長を目指してまいります。
② ESG推進体制
同社のESG推進体制として、社長室担当役員が責任者を務める「ESG推進担当部」が設置されて図表8-2. コーポレートガバナンス体制の概略図いる。この部署は各部署から選抜されたメンバーで構成され、「Eチーム」「Sチーム」「Gチーム」に分かれて活動している。それぞれのチームは「環境」「社会」「ガパナンス」の分野における年度目標を設定し、これらの目標達成に向けた取り組みを推進している。
③　戦略(E)～環境に配慮した不動産開発
同社は、グループ全体の温室効果ガス排出量(Scope1+2)を2030年度までに40％削減(2022年度対比)するという目標を設定し、その達成に向けて以下の取り組みを推進している。なお、同社は22年6月に、気候関連財務情報開示タスクフォース(TCFD)提言への賛同を表明している。
「ZEH-M(マンション)」の開発推進
同社は、2026年を目途にすべての新築分譲マンションでZEH水準の環境性能の実現を目指し、 ZEH-M（ゼッチマンション）の積極的な開発を進めている。 ZEHマンションとは、「ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス・マンション」の略で、建物の断熱性を向上させ、エネルギー効率の高い設備やシステムを導入することで、快適な室内環境をたもちながら省エネを図り、その上で太陽光発電などの再生可能エネルギーを利用し、年間の一次エネルギー(※)の収支をゼロにすることを目指したマンションを指す(図表8-4)。ZEHマンションは、建物の階数に応じて4つのカテゴリーに分類され、それぞれ評価基準が定められている(図表8- 5)。日本政府は、脱炭素社会への移行とエネルギー効率の向上を目指す取り組みの一環として、2030年までに新築住宅の平均でZEHを実現することを目標としており、同社は自社のZEH-M普及計画を有するマンションデベロッパーとして、経済産業省の「ZEHデベロッパー」登録制度において、「マンションデベロッ※本資料のご利用に際して重要な事項を最終の2ページに記載しておりますので、必ずご確認下さい。パー(D登録)」に認定されている。 (※)一次エネルギー：石油や天然ガスなど自然界にある物質から直接エネルギーに変換することで得られるエネルギー
図表8-5. 集合住宅におけるZEHの定義
(住様全体で正味100％以上省エネ) Nearly ZEH-M
(出所)環境省「ZEHの普及促進に向けた政策動向と令和2年度の関連予算案」図表8-6. これまでのZEHマンション開発実績の一例2019年度実績レ・ジェイド大倉山(出所)会社ホームページ
DBJ Green Building認証の取得
同社が開発した4物件(図表8-7)がDBJ Green Building認証を取得。DBJ Green Building認証とは、環境・社会への配慮がなされた不動産(「Green Building」)を支援するために、2011年4月に日本政策投資銀行(DBJ)が創設した認証制度である。対象物件の環境性能に加えて、防災やコミュニティへの配慮等を含む様々なステークホルダーへの対応を含めた総合的な評価に基づき、社会・経済に求められる不動産を評価・認定し、その取り組みを支援している。同社は、今後もDBJ Green Building認証の取得建物の開発を拡大していく方針。トナリエ大和高田トナリエ南千里(出所)会社ホームページトナリ工栂・美木多トナリエ清和台
④　戦略(S)～人的資本経営の推進
同社は、「人材」を企業活動の基盤であり最も重要な経営資産と位置付けている。そのため、「成長を支える人材の確保」「人材育成の強化」「社員の安全・健康の推進」を三位一体として進め、従業員一人ひとりが輝ける環境を構築することを中長期戦略としている。事業推進と企業成長を確実なものとするため、ノウハウと情報の共有化、従業員の能力向上に注力するとともに、専門性の高い人材の確保やマネジメント層および次世代を担う若手社員の採用と育成に力を入れる。なお、採用面において、中部電力グループの一員となったことや、「エスコンフィールド北海道」の球場命名権を持ったことによるブランドカと知名度の向上が、プラスに作用している。
⑤　外部評価
「GRESBデベロッパー評価」取得
同社は不動産セクターやファンドがサステナビリティや環境に配慮しているかどうかを評価する「2023年GRESB(※1)リアルエステイト評価」において、総合スコアでの相対評価に基づく「GRESBレーティング」(5段階評価)で「2Stars」の評価を取得。また、「マネジメント・コンポーネント」および「ディベロップメント・コンポーネント」(※2)の双方において「Green Star」を５年連続で取得した。 (※1) [Global Real Estate Sustainability Benchmark（グローバル不動産サステナビリティ･ベンチマーク） ]の略で、欧州の主要な年金基金グループが中心となり2009年に創設された国際的な評価基準。 (※2) ｢マネジメント･コンポーネント｣はESGに関する方針策定や組織体制などに対する評価｡ ｢ディベロップメント･コンポーネント｣は新規開発･大規模改修を主業とする企業に対して実施される環境バフォーマンス評価。
[環境人づくり企業大賞2020」優秀賞受賞
環境省、環境人材育成コンソーシアム(EcoLeaD)主催の環境に配慮した経営やそのための人材育成を行う国内企業の取り組みを表彰する『環境人づくり企業大賞2020(環境人材育成に関する先進企業等表彰)』において、「優秀賞」を受賞。 ZEH マンション導入や「tonarie 清和台」におけるテナントや社員も巻き込んだ認知症サポーター養成による「認知症サポート商店街」の取り組みが評価された。

（１）トップマネジメント
代表取締役社長の伊藤貴俊氏(1971年生まれ)は、1995年に不動産デベロッパーである近藤産業に入社し、営業の現場で活躍。 2001年に同社に入社し、開発を手掛ける。 06年2月に最年少で執行役員に抜擢され、 11年３月には39歳の若さで代表取締役社長に就任し、現在に至る。同社の人とのつながりを大事にする姿勢は伊藤社長の哲学であり、これまでプロ野球チーム北海道日本ハムファイターズの新球場を核とした北海道ボールパーク構想への参画など、伊藤社長の人脈が同社にビジネスチャンスを呼び込んでいる。
（２）大株主の状況
直近5期の大株主は図表9-1の通り。 24/3期末時点において、親会社の中部電力が同社議決権の51.2％を所有している。
(出所)QUICK Workstation、有価証券報告書(24/3期)で当研究所作成
（３）事業等のリスク
24/3期決算短信に記載されている事項をもとに、当研究所が特に重視する必要があると考えるリスクについ※本資料のご利用に際して重要な事項を最終の2ページに記載しておりますので、必ずご確認下さい。て、以下にまとめた。
①　経済情勢、金利動向、不動産市況等の変動による影響について
不動産販売事業においては、物件の販売を行う上で、物件別の事業計画において様々な面を考慮し価格帯を慎重に検討しているが、建築費の高騰、景気動向、経済情勢、金利、税制、地価の動向等による需給のパランスの悪化等によって、事業計画において決定した価格での販売が計画どおりに進まない場合、または予想し得ない地中障害等の瑕疵、建築段階における施工不良等、各種要因により引渡時期の遅延や計画予定外のコスト負担が生じた場合には、同社グループの経営成績に影響を及ぼす可能性がある。また、不動産賃貸事業についても、景気動向、経済情勢等の影響もしくは、商業施設における主要テナントの退去および利用状況等によっては、賃料下落や保有資産の稼働率が低下することもあり、同社グループの経営成績に影響を及ぼす可能性がある。
②　法的規制等について
同社グループが属する不動産業界では、「国土利用計画法」、「宅地建物取引業法」、「建築基準法」、「建築物における衛生的環境の確保に関する法律」、「不動産特定共同事業法」、「資産の流動化に関する法律」、「信託業法」、「貸金業法」、「犯罪収益移転防止法」等により法的規制を受けている。また、同社グループは、不動産業者として、「宅地建物取引業法」、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」等に基づく免許を受け、または登録を行い、不動産販売および関連事業を行っているが、これらの改廃や新たな法的規制の新設によっては同社グループの経営成績に影響を及ぼす可能性がある。なお、同社グループが取得している許認可、免許および登録等の状況は図表9-2の通り。
※本資料のご利用に際して重要な事項を最終の2ページに記載しておりますので、必ずご確認下さい。 66 / 89

③　有利子負債への依存等について
同社グループは、不動産事業に係る用地取得費等については、主にプロジェクトファイナンス等の金融※本資料のご利用に際して重要な事項を最終の2ページに記載しておりますので、必ずご確認下さい。 67 / 89機関からの借入金によって調達しており、また、分譲マンション事業においては、用地取得から事業化または売却までに時間を要し、有利子負債残高が総資産に対して高い割合となっている。同社グループとしては、主力行をはじめとする金融機関との良好な取引関係の構築・維持に努めるとともに、中部電力の連結子会社となったことを契機に機動的な資金調達環境を構築しているが、調達金利の上昇や金融環境の大幅な悪化等により、資金調達が不十分あるいは不調に至ったときには、同社グループの経営成績および財政状態に影響を及ぼす可能性がある。直近3期間の有利子負債等の状況は、図表9-3の通り。
(出所)決算短信(24/3期)で当研究所作成
④　人材について
同社グループが推進する不動産に係る事業については様々なノウハウを要する業務であり、人材は極めて重要な経営資源である。そのため、同社グループは、「成長を支える人材の確保」「人材育成の強化」 ｢社員の安全･健康の推進｣を三位一体で進め、強固な人材基盤を構築していくことを中長期の戦略として掲げている。同社グループが確実な事業推進と企業成長をしていくためには、ノウハウ・情報の共有化、従業員の継続的な能力の向上に努めるとともに、専門性の高い人材の確保やマネジメント層ならびに次世代を担う若手社員の採用および育成・教育が不可欠である。しかしながら、同社グループが求める人材の確保や育成が十分できない場合、あるいは現時点における有能な人材が社外流出した場合には、同社グループの経営成績および今後の事業展開に影響を及ぼす可能性がある。
⑤個人情報等の漏洩および情報システムに関するリスクについて
同社グループの各社は、分譲マンションおよび分譲戸建住宅を購入もしくは検討した顧客、あるいは賃貸マンションに居住する顧客をはじめ、納骨堂事業において永代使用権を購入もしくは検討した顧客等、多角的に事業を展開するにあたり各事業における顧客・取引先等から個人情報を預かっており、「個人情報の保護に関する法律」に定められている個人情報取扱事業者である。同社グループでは、個人情報の取扱いに関するルール(基本方針・規程・マニュアル)を設け、体制整備を行い、また、社内システムにおいては、個人データのファイル保管の厳重化、監視ソフトの導入、アクセス権限の制限等を行っており、個人情報以外の情報の取扱いも含めて情報管理全般にわたる体制強化を行っている。また、同社はマンションの販売にあたり販売業者にその販売を一部委託しているが、顧客の個人情報が他者に流出することのないよう、これらの販売業者には同社の管理システムを一部使用させ機密性の維持を図るとともに、顧客から提出された個人情報の目的外利用を禁じる等の監督を行っている。近年のサイバー攻撃の手口は極めて高度化・巧妙化しており、同社もサイバーセキュリティ上の脅威にさらされているが、システムリスクを最小化すべく、最新のセキュリティツールを導入する事でシステム面での対策強化を図るとともに、定期的に社員へのセキュリティ教育を行うことにより、総合的なセキュリティの強化を実施している。しかしながら、不測の事態により、個人情報が外部へ漏洩するような事態となった場合、同社グループの信用失墜による売上の減少、または、損害賠償による費用発生の可能性も考えられ、同社グループの経営成績に影響を及ぼす可能性がある。
⑥法令違反によるリスクについて
同社グループが事業を行う上で関連する法令(会社法、宅地建物取引業法、建設業法、建築士法、金融商品取引法、投資信託及び投資法人に関する法律、個人情報保護法、貸金業法、マンションの管理の適正化の推進に関する法律、労働基準法、職業安定法等)に対し、同社グループおよび同社役職員が違反することで、関係当局から行政処分等を受ける場合がある。この場合、同社グループの社会的信用の失墜、損害賠償の発生等により、同社グループの財政状態、経営成績および市場での評価等に影響を及ぼす可能性がある。 １０.財務関連データおよび指標業績データおよび指標データ。同社の会計基準の変更や収益認識基準の影響額の調整などは行っていない。
( 1 )
損益計算書（通期）、付随資料

(出所)QUICK Workstationで当研究所作成（２）貸借対照表、キャツシュフロー計算書

( 3 )
財務分析

(注2)ROAは経常利益ベース。売上債権回転期間は売上高ベース。棚卸資産回転期間、買入債務回転期間は売上原価ベース(注3)決算期変更12月→3月により24/3期は15カ月決算だが、24/3期は調整せずに各指標を計算しているため、参考値(出所)QUICK Workstationで当研究所作成

（１）株主総利回り（TSR）の分析について（ファイナンス理論）
本文の株主総利回り(TSR：Total Shareholder Return)の分析に関する補足解説を行う。この解説は、完全資本市場を仮定するファイナンス理論に基づいている。また、本分析においては以下の文献を参考にしている。山口勝業、「わが国産業の株式期待リターンのサプライサイド推計」、証券アナリストジャーナル（2005.9）また、図表A1-1には、仮想企業における配当、自己株取得による各種指標への影響シミュレーションを示している（PBR=2倍、1倍、0.5倍のケース別）。株主総利回り（TSR）＝配当インカム・リターン+キャピタル・リターン（株価変動リターン）株価変動によるキャピタル・リターンは、以下の（A）と（B）の2通りに分解できる。 (A)キャピタル・リターン＝BPS成長率とPBR変動率（株価＝BPS×PBR） (B)キャピタル・リターン＝EPS成長率とPER変動率（株価＝EPS×PER）ファイナンス理論に基づくと、株価は配当によって配当分だけ下落する（配当落ち）。また、株価は自己株取得によって影響を受けない（株式価値に中立）。配当はBPS、自己株取得はBPSとEPSに影響する。また、上記の株価変化の想定の下で、PBR、PERにも影響する。以下、影響度についてまとめてみる。
(A)株価変動をBPSとPBRに分けるケース
(A)株主総利回り（TSR）＝配当インカム・リターン＋（BPS成長率＋PBR変動率）配当、自己株取得による株主総利回り（TSR）、その構成要素への影響について考える。 ①配当による影響(a) 配当利回り・配当支払いによって配当インカム・リターンは上昇する。 ・配当インカム・リターンは、配当利回り（配当÷株価）である。
(b)  BPS
・配当によりBPSは減少する。減少率は、配当÷BPS（＝DOE、株主資本配当率）である。 ･配当利回りがDOEに比べて低い場合は（＝PBRが1倍超）、（A）式における「配当インカム･リターン+BPS成長率」（ファンダメンタル・リターン）が低下する。その低下分だけ、理論値でのPBRが上昇し、株主総利回り（TSR）は不変である。その逆の場合は（＝PBRが1倍未満）、そのファンダメンタル・リターンが上昇し、PBRが低下し、株主総利回り（TSR）は不変となる。
(c) PBR
・PBRは株価÷BPSで、分母のBPSは上記（b）のように減少する。 ※本資料のご利用に際して重要な事項を最終の2ページに記載しておりますので、必ずご確認下さい。 73 / 89 •また、分子である株価は市場で変動し、それによってもPBRが変化する。このPBRの変化には、「株式市場での評価の変化」が含まれる。 ・PBRの変化のうち、「株式市場での評価の変化」をより厳密に捉えるために、「PBRの変化に含まれるファイナンス理論に基づく変化（理論値）」と、「それ以外の変化」に分けることを試みる。「それ以外の変化」に「株式市場での評価の変化」が含まれると考える。 ･ファイナンス理論に基づくPBRの変化（理論値）とは、株価は配当分だけ下落すると想定し（配当落ち）、その場合のPBRの変化である。計算は、以下の通り。 ・PBRへの影響は、分子である株価の配当による減少率（配当利回り）と分母であるBPSの配当による減少率（＝DOE）の差によって決まる。配当によるPBRへの影響   = （（1 −配当利回り）÷（1 − DOE）） − 1 ÷ −配当利回り+ DOE •配当利回り＜DOE（＝PBRが１倍超）の場合、PBRが上昇し、配当利回り＞DOEの場合（＝PBRが１倍未満）、PBRが低下する。配当利回り＝DOEの場合（＝PBRが１倍）、PBRは不変である。 ・上記の理論値において、配当による株主総利回り（TSR）への影響はゼロ（中立）である。 ＜まとめ＞トータル・リターンへの影響：　ゼロ配当インカム・リターンへの影響：  +配当利回りキャピタル・リターンへの影響：    －配当利回り(BPSの成長率への影響： − DOE) (PBRへの影響（理論値）:  －配当利回り+DOE） •なお、後述するように、PBRの変化のうち、自己株取得による変化（理論値）も同様に算出する。そして、実際のデータからそれらの理論値を除いた「それ以外の変化」に「株式市場での評価の変化」が含まれると考える。 ②自己株取得による影響(a) 配当利回り・配当利回りへの影響はない。 (b)   BPS ・BPSへの影響は、自己株取得株数の発行済株式数に対する比率（a）、PBRによって決まる。自己株取得によるBPSへの影響＝（（1－a×PBR）÷（1－a））－1 = (a÷ (1−a) ) × (1−pbr) •下線部を見ると、BPSの増加／減少は、PBR=1が分岐点となることが分かる。PBR>1であればBPSが減少、PBR＜1であれば増加、PBR＝1であれば不変となる。 ･また、aは1より十分に小さい場合が多いと考えられることから、 a÷ (1-a) ÷a自己株取得によるBPSへの影響≒ a×（1 − PBR）
(c) PBR
・PBRは株価／BPSで算出され、分母のBPSは上記（b）のように増加／減少する。 •一方、実際の市場では株価が変動し、PBRが変化する。このPBRの変化には、「株式市場での評価の変化」が含まれる。 •PBRの変化のうち、「株式市場での評価の変化」をより厳密に捉えるために、「PBRの変化に含まれるファイナンス理論に基づく変化（理論値）」と、「それ以外の変化」に分けることを試みる。「それ以外の変化」に「株式市場での評価の変化」が含まれると考える。 •ファイナンス理論に基づくPBRの変化（理論値）とは、自己株取得によって株価は変わらないと想定し、その場合のPBRの変化である。それは分母であるBPSの変化率によって決まる。計算は、以下の通り。自己株取得によるPBRへの影響= （1÷（1÷自己株取得によるBPSへの影響）） − 1 ≒ −自己株取得によるBPSへの影響≒ a×（PBR－1） •PBR>1の場合、BPSが減少してPBRが上昇し、PBR <1の場合、BPSが増加してPBRが低下し、 PBR＝1の場合、BPS、PBRが共に不変となる。 ・上記の理論値において、自社株買いによる株主総利回り（TSR）への影響はゼロ（中立）である。 ＜まとめ＞配当インカム・リターンへの影響：なしキャピタル・リターンへの影響：なし(BPSの成長率への影響：≒a×（1-PBR）） (PBRへの影響（理論値）：≒a×（PBR－1）） a：自己株取得株数の発行済株式数に対する比率・PBRの影響については、配当、自己株取得による影響（理論値）を算出する。実際のデータから理論値を除いた「それ以外の変化」に「株式市場による評価の変化」が含まれると考える。
(B)株価変動をEPSとPERに分けるケース
(B)株主総利回り（TSR）＝配当インカム・リターン+（EPS成長率+PER変動率）配当、自己株取得による株主総利回り（TSR）、その構成要素への影響について考える。 ①　配当による影響(a) 配当利回り・配当支払いによって配当インカム・リターンは上昇する。 ・配当インカム・リターンは、配当利回り（配当÷株価）である。 (b)  EPS ・EPSへの影響はない。
(c) PER
・PERは株価÷EPSで算出され、分母のEPSは変わらない。 •分子である株価は市場で変動し、それによってPERが変化する。このPERの変化には、「株式市場での評価の変化」が含まれる。 ・PERの変化のうち、「株式市場での評価の変化」をより厳密に捉えるために、「PERの変化に含まれるファイナンス理論に基づく変化（理論値）」と、「それ以外の変化」に分けることを試みる。「それ以外の変化」に「株式市場での評価の変化」が含まれると考える。 •ファイナンス理論に基づくPERの変化（理論値）とは、株価は配当分だけ下落すると想定し(配当落ち)、その場合のPERの変化である。計算は、以下の通り。 ・PERへの影響は、分子である株価の配当による減少率（配当利回り）」で決まる。配当によるPERへの影響＝＝配当利回り・上記の理論値において、配当による株主総利回り（TSR）への影響はゼロ（中立）である。 ＜まとめ＞株主総利回り（TSR）への影響：なし配当インカム・リターンへの影響：  +配当利回りキャピタル・リターンへの影響：    －配当利回り(EPSの成長率への影響：なし） (PERへの影響（理論値）:  －配当利回り) •なお、後述するように、PERの変化のうち、自己株取得による変化（理論値）も同様に算出する。実際のデータから理論値を除いた「それ以外の変化」に「株式市場での評価の変化」が含まれると考える。 ②　自己株取得による影響(a) 配当利回り・配当利回りへの影響はない。 (b) EPS ・EPSへの影響は、自己株取得の発行済株式数に対する比率（a）によって決まる。 EPSへの影響＝1÷（1-a）-1 = a÷ (1-a) ≒ a（aが1よりも十分に小さい場合が多いと考えられるため）
(c) PER
・PERは株価÷EPSで算出され、分母のEPSは上記（b）のように増加する。 •一方、実際の市場では株価が変動し、PERが変化する。このPERの変化には、「株式市場での評価の変化」が含まれる。 ・PERの変化のうち、「株式市場での評価の変化」をより厳密に捉えるために、「PERの変化に含まれるファイナンス理論に基づく変化（理論値）」と、「それ以外の変化」に分けることを試みる。「それ以外の変化」に「株式市場での評価の変化」が含まれると考える。 •ファイナンス理論に基づくPERの変化（理論値）とは、自己株取得によって株価は変わらないと想定し、その場合のPERの変化である。それは分母であるEPSの変化率によって決まる。計算は、以下の通り。自己株取得によるPERへの影響= （1÷（1 −自己株取得によるEPSへの影響率）） − 1 EPSへの影響＝1÷（1－a）－1、を代入すると=1÷ (1÷ (1−a) ) −1 = − a ・上記の理論値において、自社株買いによる株主総利回り（TSR）への影響はゼロ（中立）である。 ＜まとめ＞配当インカム・リターンへの影響：なしキャピタル・リターンへの影響：なし(EPSの成長率への影響：≒a) (PERへの影響（理論値）:－a) ・PER の影響については、配当、自己株取得による影響（理論値）を算出する。実際のデータから理論値を除いた「それ以外の変化」に「株式市場による評価の変化」が含まれると考える。
※本資料のご利用に際して重要な事項を最終の2ページに記載しておりますので、必ずご確認下さい。
( 2 )
実際のマーケットにおける株主還元（配当、自己株取得）の考え方
ファイナンス理論（完全資本市場を仮定）では、配当、自己株取得ともに、事業価値を増やすものではなく、株主総利回り（TSR）への影響がない（株主にとって価値中立）。企業価値・株主価値を増やすのは、WACCを上回るROICを期待できる事業である。 ー方、実際の株式市場では、株主還元（配当、自己株取得）を投資家が評価する場合も多い。これは、情報の非対称性（投資家は経営者ほどには企業の内部状況を知らない）があるために、配当、自社株買いが株主総利回り（TSR）を高める可能性が考えられる。以下が、その考え方である。
(a) シグナリング理論
配当：経営者が先行きの企業業績に自信を持っていることのシグナル自己株取得：経営者が現状の株価が割安と考えていることのシグナル(b)　フリーキャッシュフロー理論／エージェンシー理論経営者は株主（プリンシパル）の代理人（エ−ジェント）として株主価値を最大化する経営を求められている。しかし、情報の非対称性によって、投資家は経営者がそれから外れた経営をしても、完全には知ることができない。例えば、企業に余剰資金（フリ−キャッシュフロー、FCF）があるとWACCより低い事業に投資をして、株主価値を毀損するかもしれない。この価値毀損がエージェンシーコストである。配当や自社株買いによってFCFが株主へ還元されれば、余剰資金が減少して経営者の裁量が制限され、エージェンシーコストが下がり、株主価値が高まる。この考えに基づくと、潤沢な余剰資金（持ち合い株を含む）を持つ企業で、投資機会（WACCを上回る ROIC を期待できる事業）が少ない場合、株主還元を増やすことでエージェンシーコストを下げて、株主価値を高めることができる。言い換えれば、こうしたネットキャッシュ企業では、エージェンシーコストが高く（経営者の裁量が大きく）、保有するキャッシュの市場価値が簿価より低く評価されている。そのキャッシュが株主還元に使われることで簿価と同水準の価値が実現し、株主価値が高まると言える（毀損されていた価値の回復）。一方、余剰資金が多い企業、成熟期にある企業でも、経営者が株主価値を最大化するために有効活用することを期待されれば、エージェンシーコストは高くならない。 ｢株主還元だけを増やせば良い｣というわけではなく、将来の投資計画を含めて、キャッシュフローの使途について投資家へ説明することで、情報の非対称性を縮小し、エージェンシーコストを下げ、株主価値を高めることができる。また、株式市場が株主還元を評価するとすれば、それが経営者の意識変化を示し、株主価値増大の主役である事業価値向上への対応を期待していると考えられる。このため、会社は株主還元策だけでなく、事業資産の価値向上策を含めた方針を示すことが大事であろう。

（１）　株主資本コストとは
株主資本コストとは、企業が事業を行うために調達した資本に係るコストのうち、株主より出資を受けて調達した資本に対するコストを指す。投資家の観点からみると、投資家が要求をする最低限の要求収益率と定義することもできる。つまり、株主の期待収益率と考えられる。東京証券取引所が上場企業に要請する「資本コストや株価を意識した経営」でも重要視されており、企業・投資家ともに重要視していかねばならない指標の１つと言えよう。算出法は複数あり、各々の算出値には、ばらつきがある。ただ、株主資本利益率（ROE）が株主資本コストを上回れば、企業価値が向上するというのがほぼ一致している概念だ。
( 2 )     QUICK株主資本コストの算出法
株主資本コストの算出法としては、比較的算出が簡便な方法としてCAPM（Capital Asset Pricing Model）を用いた手法が挙げられる。リスクフリー・レート（一般的に10年物国債利回り）＋ベータ（個別資産の市場全体に対する感応度）×マーケットリスクプレミアム（投資家が資金を安全資産から、リスク資産に向ける際に要求する超過収益率）で示されるのが一般的だ。さらに、ここではQUICK株主資本コストを紹介する。 QUICK株主資本コストはQUICKが株価との関連性を高め、精緻な結果を追求したモデルである。CAPM による手法よりも優れた分析というよりも、多面的な分析が可能な手法と言えるだろう。以下の手順で算出した４つの指標より構成される。 (a)   QUICK 株主資本コスト（ファクター）→（b）で得られたインプライド株主資本コストをファクター感応度に回帰した推定値。マルチファクターモデル（QUICK4ファクターモデル：Mkt・SMB・HML・DMS）から各ファクターの回帰係数を算出。次に、個別銘柄のファクター感応度を説明変数、個別銘柄の株式リスクプレミアムを被説明変数とするクロスセクションの回帰式での係数推定を行う。説明変数は、マルチファクターモデルから得られた各ファクターの回帰係数。被説明変数は（b）で求めたインプライド株主資本コストから長期リスクフリー・レートを差し引いたもの。前述のファクターモデルで計算される値に長期リスクフリー・レートを足したものをQUICK株主資本コスト（ファクター）とする。 (b)   QUICK 株主資本コスト（個別）→株式評価モデル（残余利益モデル）によって算出した株価について、市場の株価をよりよく説明する割引率を逆算した、インプライド株主資本コストの推定値。過去 36カ月の市場株価と、各月末時点で入手可能であった業績予想値を用いて算出する残余利益モデルの理論価格を一致させる（誤差2乗和を最小にする）割引率。 (c)　QUICK株主資本コスト（ファクター・スポット）→（d）から得られたインプライド株主資本コストをファクタ−感応度に回帰した推定値。マルチファクタ−モデル（QUICK4ファクタ−モデル：Mkt・SMB・HML・ DMS）から各ファクターの回帰係数を算出。次に、個別銘柄のファクター感応度を説明変数とし、個別銘柄の株式リスクプレミアムを被説明変数とするクロスセクションの回帰式での係数推定を行う。説明変数は、マルチファクタ−モデルから得られた各ファクタ−の回帰係数。被説明変数は（d）で求めたインプライド株主資本コストから長期リスクフリー・レートを差し引いたもの。前述のファクターモデルで計算される値に長期リスクフリー・レートを足したものをQUICK株主資本コスト（ファクター・スポット）とする。 (d)  QUICK株主資本コスト（個別･スポット）→株式評価モデル（残余利益モデル）によって算出した株価について、市場の株価と一致するような割引率を逆算した、インプライド株主資本コストの推定値。計算日前日の株価と、計算日までに入手可能な業績予想を用いて算出する残余利益モデルの理論価格を一致させる（誤差２乗和を最小にする）割引率。なお、この手順を図式化したものが図表 A2-1である。図表A2-1. QUICK株主資本コストの算出の流れモデルで計算される株価を市場の株価に一致させるような割引⇒インブライド株式リスクプレミアムirp÷長期リスクフリーレート⇒インブライド株式資本コスト過去36カ月の市場株価と、残余利益モデルのお設差2乗和を最小にするような割引率⇒(b)QUICK株主資本コスト(個別計算日前日の株価と、残余利益モデルの理論価設差2乗和を最小にするような割引率⇒(d)QUICK株主資本コスト(個別・スポット) qrp+長期フリーレート※(d)から得られたインプライド株式リスクプレミアムを使用⇒QUICK株主資本コスト⇒(c)QUICK株主資本コスト(ファクター・スポット) (出所)QUICK資料で当研究所作成
（３）　具体的な活用方法
( 2 )による算出法に従い、対象企業をX社として作成したのが、図表A2-2。株主資本コストは自己資本利益率（ROE）と比較するのが一般的であり、参考としてCAPMも加えてみた。時系列でどのように推移したかが分かるようになっている。さらにQUICK株主資本コストは、多様な見方ができる。図表A2-3をみていただきたい。4つのQUICK株主資本コストは期間（中長期、直近）と要因（市場全体、個別銘柄）に分けることができ、多様な見方の分析が可能となる。
(出所)QUICK資料で当研究所作成実際の事例として X 社のデータを入力したのが図表 A2-4。これをみると、株主資本コストは市場全体および個別銘柄要因が中長期および直近でみて、どのように動くかが分かる。つまり、市場全体と個別銘柄の要因を比べることが可能だ。
(出所)QUICK資料で当研究所作成※本資料のご利用に際して重要な事項を最終の2ページに記載しておりますので、必ずご確認下さい。 ( 1 )でROEと株主資本コストを比較することが一般的としたが、本レポートではROEに加え、投下資本利益率（ROIC）とWACC（Weighted Average Cost of Capital）の比較も行なってみた（図表A2-5）。ROICは(1－実効税率) ×（営業利益）÷（株主資本+有利子負債）で計算。WACCは企業全体の資本コストを算出する際に用いられるもので、株主資本コスト（CAPMによる算出）と負債コストの加重平均で計算した。 ROIC は、企業が投資者から集めた資金を用いて取得した投下資本から得られるリターンの割合。ROIC がWACCを上回る場合、企業価値は投下資本を上回る。逆にROICがWACCを下回る場合は、企業価値は投下資本を下回り、投資者から調達した資金の価値を毀損していることになる。こで、QUICK株主資本コスト、ROE、ROICによる分析で分かることを整理すると、企業価値向上のために、資本コストは十分に引き下げられているかが、市場要因および個別銘柄要因でみることができる。また、ROICの分析を加えることで、株主資本コストの観点から調達による運用資産の効率性が十分かなどが検証できる。
※上記の図表に関し、直近300カ月の計測期間は99年9月～24年8月、直近300週の計測期間は18年12月1日～24年8月22日※上記の図表はQUICK Workstationで当研究所作成※本資料のご利用に際して重要な事項を最終の2ページに記載しておりますので、必ずご確認下さい。
○製造業と非製造業の代表的指数の推移
○設備投資の先行指標である工作機械受注と、消費活動の推移○主要旅行業者50社の取扱額、大型小売店販売額※上記の図表はQUICK Workstationで当研究所作成※本資料のご利用に際して重要な事項を最終の2ページに記載しておりますので、必ずご確認下さい。
○全国および六大都市の市街地価格動向
※上記の図表はQUICK Workstationで当研究所作成※本資料のご利用に際して重要な事項を最終の2ページに記載しておりますので、必ずご確認下さい。 86 / 89 ○株式市場での位置
日本エスコン(8892)プライム1.42倍(注)データは24年8月22日現在(出所)QUICK Workstationで当研究所作成
※本資料のご利用に際して重要な事項を最終の2ページに記載しておりますので、必ずご確認下さい。
データの説明
•株価高安値：表示期間中の株式分割等の影響は調整済み。市場変更があった場合には市場変更後の高安値を表示･PER（予想）･PBR（実績）：PER は株価収益率、PBR は株価純資産倍率の略。PER（予想）＝株価÷EPS（予想）。PBR（実績）＝株価÷BPS（実績）。“－”（ハイフン）の表示はEPS・BPSがゼロもしくはマイナスの場合、EPS・ BPSが非常に少額でPER200倍・PBR20倍を上回る場合、EPSの予想値がない場合、変則決算のためPER（予想）の算出が不適当な場合など·EPS（予想）·BPS（実績）：EPS（予想）は予想1株当たり利益の略で、普通株主に帰属しない配当を控除した予想純利益を用いて算出。 " − "（ハイフン）は利益予想がない場合。この算出に用いる株式数はQUICKが日々算出する直近の普通株発行済株式数（自己株式除く）を使用。BPS（実績）は直近実績の１株当たり純資産の略で、QUICKが日々算出する１株当たり純資産を使用。株式分割等の影響は遡及修正している。 •配当利回り：1株当たり年間予想配当金÷株価。" – "（ハイフン）は配当金予想がない場合、変則決算の場合•年間予想配当金：株式分割等の権利落ちがあった場合には遡及修正した１株当たり配当金を表示。"－"（ハイフン）は会社予想がない場合、変則決算のため年間配当金としての表示が不適当な場合•普通株発行済株式数：QUICKが日々算出する直近の普通株発行済株式数（自己株式含む）を表示•普通株時価総額：株価×上記の普通株発行済株式数･株価チャート：表示期間中の株式分割等の影響は遡及修正済み。また、市場変更があった場合は新旧両市場の株価を連続的に描画している。 •業績データ：会計基準の変更などに伴う過年度決算数値の遡及修正は会社が開示している範囲内で反映している。純利益は親会社株主に帰属する当期純利益。米国会計基準、国際会計基準において非継続事業が発生した場合は、原則として純利益を除き継続事業ベースの数値を表示
財務関連デ−夕および指標
業績データおよび指標の傾向を分析するが、原則として、同社の会計基準の変更や収益認識基準の影響額の調整などは行わず、分析している。
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