位
2023年3月30日
不動産投資信託証券発行者名福岡市博多区住吉１丁目２番25号福岡リート投資法人執行役員古池善司代表者名(コード番号：8968)資産運用会社名福岡市博多区住吉１丁目２番25号株式会社福岡リアルティ代表取締役社長代表者名古池善司問い合わせ先  執行役員財務部長綾部博之TEL. 092-272-3900
資産の取得（契約締結）に関するお知らせ（国内不動産信託受益権）
福岡リート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）が資産の運用を委託する株式会社福岡リアルティ（以下「資産運用会社」といいます。）は、本日、本投資法人の資産の取得を行うことについて下記のとおり決定しましたのでお知らせいたします。
紀を信託財産とする信託受益権を取得する予定です。
2.取得の理由
本投資法人は、福岡・九州地域を主な投資対象エリアとして、商業施設、オフィスビル、その他（物流施設、住居、ホテル等）の多様な物件を投資対象としています。投資タイプにおいては、オフィスピル、物流施設及び住居への投資を積極的に検討しており、本件は、その投資方針に則ったオフィスピル及び住居の取得です。今回取得する博多FDビジネスセンター及びアクシオン別府駅前プレミアム（以下、個別に又は総称して「本物件」といいます。）は、いずれも新築の物件です。博多FDビジネスセンターは、天神や博多に次ぐビジネスエリアである呉服町エリアで大型区画を持つ、希少性の高いオフィスビルです。アクシオン別府駅前プレミアムは、2023年3月27日に延伸開業し利便性が高まった福岡市営地下鉄七隈線の「別府」駅から徒歩約2分の場所に立地し、DINKs層及びファミリー層を中心とする賃貸マンションです。博多FDビジネスセンターはスポンサーの福岡地所株式会社とのパイプラインを活用した取得であり、アクシオン別府駅前プレミアムは福岡・九州地域の個別事情に精通した資産運用会社の情報力とノウハウを活かした外部からの取得となります。本物件の取得により、本投資法人のポートフォリオがさらに充実し、将来にわたり安定した収益を確保しうるものと期待しています。
3.取得資産の内容
A     博多FDビジネスセンター (1)取得の概要①　取得予定資産（注1） ②　物件名称③　取得予定価格（注2) ④　鑑定評価額(5)取得CAP（注3) ⑥ の取得先(8)取得資金9決済方法その他(10信託受益権(信託受託者:三井住友信託銀行株式会社(予定))博多FDビジネスセンター 14, 100百万円15, 000百万円（価格時点：2023年3月1日） 4.1% 2023年9月1日福岡地所株式会社借入金（注4）及び自己資金後記3. A（8）決済方法等をご参照ください。本物件の取得に係る受益権譲渡契約（以下「本譲渡契約」といいます。）は、フォワード・コミットメント等（先日付での売買契約であって、契約締結から１月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているものその他これに類する契約をいいます。以下同じです。）に該当します。詳細につきましては、後記3. A（3）取得予定資産の内容「特記事項」欄をご参照ください。本日現在は現物不動産ですが、取得予定日までに売主は本物件のうち売主が保(注1)有する建物の共有持分77％及び売主が所有する土地（建物底地の一部。いわゆる分有）を信託受託者に信託し、本投資法人はかかる信託の受益権を取得する予定です。 (注2) (注3) (注4)借入金の詳細については現時点では未定ですが、決定した時点でお知らせいたします。
(2)本物件の取得決定に際して、評価した点等
①　主な評価ポイント博多FDビジネスセンターは天神や博多に次ぐビジネスエリアである呉服町エリアにあり、福岡市内トップクラスの感染症対策を完備した稀少な大型区画のオフィスビルです。福岡市営地下鉄箱崎線「呉服町」駅より徒歩約１分、福岡市営地下鉄空港線「中洲川端」駅より徒歩約4分の場所に立地し、ガラスカーテンウォールを波形に並べ、クリスタルをイメージした象徴的なデザインを有しています。耐震性能はオイルダンパーによる付加制業を採用し、建築基準法で定められた基準の1.25倍の強度を確保しています。なお、本物件は2023年2月竣工の新築物件であり、本日現在は空室がありますが、天神や博多に次ぐビジネスエリアである呉服町エリアで大型区画を持つ、希少性の高いオフィスピルであることから、稼働率の向上が可能な物件であると考えています。取得予定価格は、取得諸経費、固定資産税及び都市計画税等精算金相当額、建物に係る消費税等を含んでいません。 「取得CAP」は、鑑定評価書における直接還元法 NCF ÷取得予定価格× 100 (%)で算出しています。
②　立地条件
本物件が所在する呉服町エリアは、福岡市のメインオフィスエリアである「天神」エリアと「博多駅前」エリアに隣接し、主要幹線道路である明治通りと大博通り沿いにオフィスが集約しています。本物件は、この二つの大通りが交わる呉服町交差点すぐそばに立地しています。福岡市営地下鉄箱崎線「呉服町」駅と福岡市営地下鉄空港線「中洲川端」駅の2駅の地下鉄が利用可能であり、天神・博多・福岡空港へのアクセスも良好で、様々なオフィスの利用ニーズに対応可能となっています。
③　建物施設等
呉服町エリアで稀少な最大475坪のオフィスフロアを有し、天井高は2, 800mm、OAフロアは100mmを確保しています。無柱構造であり、最小28坪まで、ニーズに合わせた区画形成が可能です。変電所事故にも対応可能な「異変電所2回線受電」を採用し、さらに子備電源の停電時は非常用発電機による電源供給も行うことが可能なBCP設備を完備しています。また、ストリーマ除菌ユニット設置や機械換気と自然換気の併用により法定換気量の約1. 75倍を確保することにより、安心安全を考えた感染症対策も施しています。
※　地震PMLの数値は、当該評価機関の地震リスク評価報告書に基づくものです。当該数値は当該評価機関の意見を示したものにとどまり、その内容の正確性を保証するものではありません。 (注1)  賃貸借の状況については、2023年3月30日時点の内容を記載しています。なお、申込済み（契約締結予定）のテナントを含みます。 (注2)  パススルー型マスターリース方式により一括賃貸する予定のため、テナントの総数を1として記載しており、括弧内に2023年3月30日時点で契約締結済み及び申込済み(契約締結予定）のエンドテナントの合計数を記載しています。なお、契約締結済みのエンドテナント数は３です。 (注3)  2023年3月30日時点で締結しているテナントとの賃貸借契約及び受領している借金申込書等に表示されている月額賃料の合計値を12倍することにより算出し、本投資法人が取得を予定している建物の共有持分割合(77%)に相当する数値を記載しています。なお、2023年3月30日時点で締結しているテナントとの賃貸借契約に表示されている月額貸料の合計値を12倍することにより算出した場合、建物の共有持分割合(77%)に相当する数値は95百万円です。また、百万円未満を四捨五入して記載しており、駐車場等は含まれていません。 (注4)  2023年3月30日時点で締結しているテナントとの賃貸借契約及び受領している借金申込書等に表示されている金額の合計の、本投資法人が取得を予定している建物の共有持分割合（77％）に相当する数値を記載しています。なお、2023年3月30日時点で締結しているテナントとの賃貸借契約に表示されている金額の合計の、建物の共有持分割合（77％）に相当する数値は31百万円です。また、百万円未満を四捨五入して記載しており、駐車場等は含まれていません。 (注5)総賃貸可能面積は、テナントに対して賃貸可能な面積を記載しています。総賃貸面積は、 2023年3月30日時点で締結しているテナントとの賃貸借契約及び受領している借金申込書等に表示されている契約面積の合計を記載しています。なお、2023年3月30日時点で締結しているテナントとの賃貸借契約に表示されている契約面積の合計は1, 925. 08 ㎡です。また、駐車場等は含まれていません。 （注6）総賃貸可能面積に占める総賃貸面積の割合であり、小数第２位を四捨五入して記載しています。なお、2023年3月30日時点で締結しているテナントとの賃貸借契約に表示されている契約面積合計の割合は12. 2％です。また、駐車場等は含まれていません。
して本報告書に記載された金額をいいます。なお、本物件の建物全体に相当する数値を記載しています。 (注2)   「長期修繕更新費用」は、本報告書に記載された12年間に発生が予測される修繕更新費用の1年あたりの平均金額をいいます。なお、百万円未満を四捨五入して記載しています。また、本物件の建物全体に相当する数値を記載しています。
(7)媒介の概要該当無し。
(8) 決済方法等
本物件の取得予定日（2023年9月1日）に、本投資法人が借入金及び自己資金により一括して支払うことにより決済する予定です。
(9)利害関係人との取引
①　本物件の売主である福岡地所株式会社は、資産運用会社の利害関係者に該当することから、資産運用会社の規程等に基づき、本物件の取得価格その他の条件等について資産運用会社の投資運用委員会、コンプライアンス評価委員会及び取締役会における審議・承認を得ています。 ②　本物件の各テナントの管理及び本物件のPM業務の委託を目的として、福岡地所株式会社との間で「建物賃貸借兼管理運用業務委託契約変更覚書」を締結する予定です。同覚書の締結については、上記①と同様の審議・承認を得る予定です。
(10)取得の日程
2023年3月30日2023年3月30日2023年９月１日2023年９月１日
B
アクシオン別府駅前プレミアム
(1)取得の概要①　取得予定資産（注1） ②　物件名称③　取得予定価格（注2）鑑定評価額(4) ⑤　取得CAP（注3） ⑥　取得予定日の取得先20 (9)借入金（注4）及び自己資金取得資金後記3. B（8）決済方法等をご参照ください。决済方法（注1）本日現在は現物不動産ですが、取得予定日までに売主は本物件を信託受託者に信託し、本投資法人はかかる信託の受益権を取得する予定です。 (注2) 取得予定価格は、取得諸経費、固定資産税及び都市計画税等精算金相当額等を含んでいません。 (注3)    「取得CAP」は、鑑定評価書における直接還元法 NCF ÷取得予定価格× 100 (%)で算出しています。取得決定日契約締結日代金支払日（予定）物件引渡日（予定）信託受益権(信託受託者:三井住友信託銀行株式会社(予定))アクシオン別府駅前プレミアム1, 525百万円1, 530百万円（価格時点：2023年3月10日） 3.4% 2023年4月27日株式会社柴田産業(注4) 借入金の詳細については現時点では未定ですが、決定した時点でお知らせいた
(2)本物件の取得決定に際して、評価した点等
①　立地条件
本物件は、福岡市営地下鉄七隈線「別府」駅から徒歩約2分の場所に立地し、地下鉄の利用により「天神南」駅まで約10分、「博多」駅まで約14分と都心近接性に優れています。また、周辺は中高層のマンションが建ち並ぶ閑静な住宅街となっています。当該エリアは博多・天神方面に勤務する共働きファミリー層や、福岡大学病院等の医師等、世帯収入が比較的高く、通勤利便を重視する層の需要が見込まれるエリアであり、福岡市営地下鉄七隈線延伸を契機として住宅地としての選好性がより高まるものと考えています。
②　建物施設等
本物件は、3LDK全26戸と店舗1区画で構成される新築のRC造14階建のファミリー向け高級賃貸マンションです。全戸角部屋で、メインとなるバルコニーは西向きで8m超のワイドスパンとなっています。専有部設備は、TVモニター付きインターフォン、食洗器、浴室暖房乾燥機等、分譲仕様のハイグレードな設備水準となっています。さらに、高層階では特別仕様として、キッチン、トイレのグレードアップや、浴槽給湯のマイクロバプル機能等が設定され、ターゲット層に訴求するための差別化が図られており、近隣の競合物件に対し高い競争力を有していると考えます。
※　地震PMLの数値は、当該評価機関の地震リスク評価報告書に基づくものです。当該数値は当該評価機関の意見を示したものにとどまり、その内容の正確性を保証するものではありません。 (注1)  賃貸借の状況については、2023年3月30日時点の内容を記載しています。なお、申込済み（契約締結予定）のテナントを含みます。 (注2)  パススルー型マスターリース方式により一括賃貸する予定のため、テナントの総数を1として記載しており、括弧内に2023年3月30日時点で契約締結済み及び申込済み(契約締結予定）のエンドテナントの合計数を記載しています。なお、契約締結済みのエンドテナント数は9です。 (注3)  2023年3月30日時点で締結しているテナントとの賃貸借契約及び受領している住居貨貸借契約入居申込書に表示されている月額貨料の合計値を12倍することにより算出しています。なお、2023年3月30日時点で締結しているテナントとの賃貸借契約に表示されている月額貸料の合計値を12倍することにより算出した場合は19百万円です。また、百万円未満を四捨五入して記載しており、駐車場等は含まれていません。 (注4)  2023年3月30日時点で締結しているテナントとの賃貸借契約及び受領している住居賃貸借契約入居申込書に表示されている金額の合計を記載しています。なお、2023年3月30日時点で締結しているテナントとの賃貸借契約に表示されている金額の合計は19百万円です。また、百万円未満を四捨五入して記載しており、駐車場等は含まれていません。 (注5)総賃貸可能面積は、テナントに対して賃貸可能な面積を記載しています。総賃貸面積は、 2023年3月30日時点で締結しているテナントとの賃貸借契約及び受領している住居賃貸借契約入居申込書に表示されている契約面積の合計を記載しています。なお、2023年３月30日時点で締結しているテナントとの賃貸借契約に表示されている契約面積の合計は641. 34 ㎡です。また、駐車場等は含まれていません。 （注6）総貨貸可能面積に占める総貨貸面積の割合であり、小数第２位を四捨五入して記載しています。なお、2023年3月30日時点で締結しているテナントとの賃貸借契約に表示されている契約面積合計の割合は33. 1％です。また、駐車場等は含まれていません。
して本報告書に記載された金額をいいます。 (注2)   「長期修繕更新費用」は、本報告書に記載された12年間に発生が予測される修繕更新費用の1年あたりの平均金額をいいます。なお、千円未満を四捨五入して記載しています。
(6)物件取得者等の状況本物件は、本投資法人・資産運用会社と特別な利害関係にある者からの取得ではありません。
(7)媒介の概要
本物件の取得に係る媒介者は、本投資法人・資産運用会社と特別な利害関係にありません。
(8) 決済方法等
本物件の取得予定日（2023年4月27日）に、本投資法人が借入金及び自己資金により一括して支払うことにより決済する予定です。

4.今後の見通し
本物件の取得予定日は2023年4月27日及び2023年9月1日であるため、2022年10月19日付「2022年8月期　決算短信（ＲＥＩＴ）」にてお知らせしました2023年2月期（2022年9月1日～ 2023年2月28日）の運用状況の予想への影響はありません。2023年8月期（2023年3月1日～2023年8月31日）の運用状況の予想への影響は軽微であるため、修正を行いません。なお、2024年2月期(2023年9月1日～2024年2月29日）の運用状況の予想は2023年4月14日に公表する予定です。
5．鑑定評価書の概要
・博多FDビジネスセンター
たって留意した事項記載なし(注)本物件の維持管理費及びPMフィーの金額水準を個別に開示することにより、建物管理業務及びPM衆務の委託予定先の他の取引に影響を与え、ひいては本投資法人の効率的な業務委託に支障をきたし、投資主の利益を苦する恐れがあるため、維持管理費とPMフィーを合算して記載しています。
・アクシオン別府駅前プレミアム＊本投資法人ウェプサイトのURL https://www.fukuoka-reit.jp 【添付資料】 【資料１】本物件の外観等【資料２】本物件の所在地【資料３】本投資法人のポートフォリオマップ【資料４】本投資法人のポートフォリオ一覧
諸経費及び消費税等を含みません。 (注2)  投資比率は小数第2位を四捨五入して記載しています。 (注3)  久留米東櫛原SCは2023月2月28日に信託受益権の準共有持分15％の譲渡を完了しており、取得価格からその15％を差し引いた数値を記載しています。