ユナイテッド・アーバン投資United Urban Investment Corporationユナイテッド・アーバン投資法人第16期決算説明資料(自2011年6月1日至2011年11月30日) 2012年1月18日＜資産運用会社＞ジャパン・リート・アドバイザーズ株式会社 http://www.j-reitad.co.jp/金融商品取引業者関東財務局長(金商)第336号社団法人投資信託協会会員本資料は金融商品取引法に基づく開示資料ではありません。投資に関する最終決定は、皆様ご自身の判断で行っていただくようお願い申し上げます。
1.エグゼクティブ・サマリー
5.賞丼
2. 2011年11月期(第16期)決算の教要
4.東線予想

3 12 13 3.還用状況18 19 23 24 1
ユナイテッド・アーバン投資法人United Urban Investment Corporation
2011年11月期(第16期)天文Topics
◆分配金一安定的な高水準の分配金を維持

(注) 2012年5月期(第17期)および2012年11月期(第18期)の予想につきましては、後記21ページもご参照下さい。
◆ポートフォリオの運用状況
– 第16期:ポートフォリオ修正NOI利回り: 5.57％（第15期: 5.77%） -  旧UUR物件修正NOI利回り: 5.96 % -旧NCI物件修正NOI利回り: 5.15 %修正NOI利回り: 5.05 % -合併後取得物件※修正NOI利回り＝当該期のNOIから物件取得時の公租公課の資産計上他特殊要因を理論値に修正した修正NOIを取得価格で除して年率換算したものです。
-第16期:期中平均稼働率:96.2%、期末稼働率:96.2%
期末稼働率: 98.4 % ■期中平均稼働率: 98.4 % -商業施設■期中平均稼働率: 91.5 %期末稼働率: 91.2 % -オフィス■期中平均稼働率: 99.4 %期末稼働率: 99.4 % -ホテル期末稼働率: 98.8 %日期中平均稼働率: 99.1 % -住居■期中平均稼働率: 100.0 %期末稼働率: 100.0 % -その他3
2011年11月期(第16期) Topics ◆第3回公募増資(2011年6月)一新規物件の取得とあわせ、旧NCI借入金を期限前弁済

◆財務体質の強化
IANCI借入金のうち約354億円を返済45.6% LTV 56.3% (2011年7月20日時点) (2010年12月1日時点) (注)LTVは、過去実績に基づいて算出した想定値を記載しています。 ※ LTV＝有利子負債(投資法人債含む)残高／資産総額(総資産＋期末評価額－期末帳簿価額)
◆格付の改善および新規取得

◆新規取得4物件の概要
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2011年11月期(第16期) Topics ◆公募増資後も、物件の取得・売却によりポートフォリオの一層の改善を図りました。取得物件の求人A27 ビバホーム横浜青葉店(敷地) C5ホテルJALシティ那覇lotel

B26 藤和浜松町ビル(追加取得)
ffice
建築時期l
元和物件の求人B24パシフィックマークス目白 A18アルポーレ天神所在地東京都豊島区(東京23区)所在地福岡県福岡市(地方)律等時期売却価格根準価格#祭間率12.5%(2011年7月末)
2011年9月1日（第16期）
eta建築時期売初価格
長簿価格819百万円#公布率100.0%(2011年8月末)
売却日
構造l
(注1)取得価格は、取得経費、固定資産税・都市計画税及び消費税等を含まない金額を記載しています。 (注2)物件全体の面積を記載しています。 (注3)追加取得部分にかかる数値を記載しています。 5
所在地
2012年5月期(第17期) Topics R  C6 ホテルJALシティ四谷東京ote
稼働率
(注1)取得価格は、取得経費、固定資産税・都市計画税及び消費税等を含まない金額を記載しています。 (注2)ホテル部分、オフィス部分の合計の稼働率です。なお、ホテル部分の稼働率は100%です。 (注3)ホテルの客室数は185室です。 ◆ 「ヨドバシカメラマルチメディア吉祥寺」を信託不動産とする信託受益権を保有する合同会社の匿名組合出資持分を取得し、同受益権等の優先交渉権を獲得。 ◆匿名組合出資の概要合同会社吉祥寺YCMファンディング・匿名組合出資持分2,200万円(29.5%)を取得ハンリコースローン21,300百万円・想定配当利回りは年間14.1％(注) ・将来の本受益権等購入にかかる優先交渉権の取得(名無合出) (注)合同会社が現在の運用計画に基づいて3年間運用した場合において、本投資法人がその期間中に受け取る想定配当合計額を、出資金額の2,200百万円で除したうえで年換算して算出。
ヨドバシカメラマルチメディア吉祥寺

◆優先交渉権の概要(注)

280億円以上
eta 6 (注)当該優先交渉権の概略を記載しています。詳細は2011年12月26日付プレスリリース「匿名組合出資持分の取得に関するお知らせ」をご参照ください。軍を組合出来の1914
2012年5月期(第17期) Topics ◆第5回及び第6回投資法人債の発行•J-REITで初めての個人投資家向け投資法人償である第4回投資法人償(2010年12月発行)に続き、 2011年12月にJ-REIT初のホール債(第6回債) •リテール債(第5回債)同時起債を実現・欧州債務危機問題でクレジット市場が不安定な中、前回債比有利な条件で発行
◆リファイナンス及び新規借入の実施
投資法人債の発行並びに資金の借入により既存借入金のリファイナンスを行うとともに、新規物件取得資金を調達しました。 【新規借入金及び投資法人債】 (注)新規借入時及び返済時の金利を記載しています。

【返済借入金】
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1日当たり分配金(日)(道)
記載しています。なお、括弧内は過去の実績分配金を示しています。
(注)2010年12月1日付で投資口を6分割したため、'10/11期以前の分配金は1/6倍して単位未満を切り捨てて当時給料金(百万円) 10
(注2)NAV =総資産一総負債(注3)ROA ＝当易純利益÷総資産の当易末残高(注4)ROE ＝当期純利益÷純資産の当期末残高(注5)自己資本比率＝岐資産の想末残高士総資産の想末残高(注6)デット・サービス・カバレッジ・レシオ ＝ （当期純利益＋支払利息＋投資法人債利息＋当期減価償却費＋総延資産償却費)＋(支払利息＋投資法人債利息) (注7)FFO ＝当期純利益＋減価償却費＋綾延資産償却費一不動産等売却損益  ※不動産等売却損益については、2011年11月期(第16期)より控除して算出しています。 (注8)FFO及びデッド・サービス・カバレッジ・レシオの算定に使用する当期純利益には、負ののれん発生益を含めていません。 11
3.運用状況ユナイテッド・アーバン投資法人United Urban Investment Corporation
◆  UURは総合型J-REIT最大のポートフォリオを有し、用途・地域が分散され、特定物件への集中リスクも軽減されています。
Matthes 2
(注2) 「投資比率」は取得価格ベース。
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◆既存ポートフォリオの収益が底打ちを探る中、相対的に利回りの高い新規物件の取得がポートフォリオの収益力を支えています。ポートフォリオ( ) ENOMI回り(全) (注)当該期のNOIから物件取得時の公租公課の資産計上他特殊要因を理論値に修正した「修正NOI」を表示しています。 IBNCI物件のNOI利回りは、合併時のUUR受入価格に対する利回りとして示したものであり、合併前の実績値はUURの会計期間に組み替えて算出しています。なお、会計処理の相違等から、旧UUR物件と旧NCI物件について全く同一の計算式を用いて算出した数値ではありませんので、ご留意ください。 16
◆オフィスセグメントはマーケットが底入れするまで厳しい状況が続きますが、総合型ポートフォリオの優位性により、全体では高い稼働率を維持しています。 17
リファイテンスル(2)借入金3件合計87億円(金利1.25%)  （約2.8年）件入金43.58東日(金利1.48%)  （約2年）借入金3件合計約45.8億円(金利1.88%) （約3.7年）借入金4件合計119億円(金利1.43%)  （約4.7年）借入金87億円(金利0.78%)   (3年)借入金34億円（金利0.78%） (約5年)及び自己資金借入金19億円(金利0.68%) （約5年)及び借入金28億円(金利1.46%) （約7年）投資法人慎2件合計100億円(利率1.04%) （約3.6年)及び借入金20億円(金利0.63%)   (5年) (注)複数の借入金又は投資法人債の金利及び年限については、それぞれの加重平均値を記載しています。また、金利については、融資関連費用等を含まない返済時及び新規借入時の金利を基に、計算及び記載（記載未満四捨五入）しています。 （注）（支払利息＋融資関連費用＋投資法人債利息＋投資法人債免行費）／募末有利子負債残高×365／営業日数(注)表中の数値は、各期毎に逐济期限を迎える旧NCI借入及び投資法人債の合計$29$無30期('18/5) ('18/11)財務情報(2012年1月18日時点)

常長の状況(2012年1月18日時点)

借入先一覧(2012年1月18日時点)
(百万円)株式会社三井住友銀行住友情託銀行株式会社株式会社三菱東京UFJ銀行株式会社あおぞら銀行株式会社みずほコーポレート銀行三菱UFJ信託銀行株式会社農林中央金庫株式会社新生銀行株式会社日本政策投資銀行5,550大同生命保険株式会社3,662中央三井借託銀行株式会社3,483全国信用協同組合連合会2,000 2,000株式会社埼玉りそな銀行株式会社福岡銀行オリックス銀行株式会社1,700 1,500株式会社リそな銀行1,352第一生命保険株式会社■ 1,000三井住友海上火災保険株式会社1,000みずほ借託銀行株式会社株式会社三重銀行1,000 915株式会社損害保険ジャパン株式会社広島銀行915 457ユナイテッド・アーバン投資法人
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本予想は一定の前提条件の下に算出した現時点のものであり、今後の不動産等の取得又は売却、不動産市場等の推移、本投資法人を取り巻くその他の状況の変化等により、実際の営楽収益、営業利益、当期純利益、1口当たり分配金は変動する可能性があります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。なお、前提条件の詳細等については、2012年1月18日付「平成23年11月期決算短信Iをご参照ください。 21 2011年11月期(第16期)の改正第16期(平成)→第17期(今回予想)→第18期(今回予想) (単位:百万円) $16%—$17% • PO4物件の通期寄与+37百万円（アリーナタワー、自由が丘、市川、江東） • 16期追加物件の通期寄与（JAL那覇、横浜青葉） +227百万円• 17期取得物件（JAL四谷、吉祥寺TK出資） +152百万円• 17期取得物件の通期寄与（JAL四谷、吉祥寺TK出資） +31百万円(注)2011年10月31日に取得した藤和浜松町ビルの追加取得分(410百万円)は、このページでは既存物件に含めてカウントしています。
◆ 物件収益の回復や金利コストの削減等により、中期的には負ののれんを使用することなく現在の水準以上の分配を行うことを目指します。魚ののれん124.9位置使用済使用予定使用予定残額(予定) 90.41.1円耐動的なイメータ’12/5!!! '12/11' 9 '11/11'# #16#131第17戦争戦#18997 # 23
◆ポートフォリオ収益力の底入れ後は、償却費負担の軽減やI日NCI借入金のコスト削減により、一層の収益力向上が見込まれます。
(*)2011年11月期の減価償却対象と同一資産の減価償却費を2011年11月期の実績と比較した減少額を記載しています。2012年5月期以降の資本的支出の影響は考慮していません。ユナイテッド・アーバン投資法人
United Urban Investment Corporation不動産の「本源的価値」に検规しつつ、経済情勢・不動産市場等に配慮した慎重な外部成長用途・投資地域を分散させた総合型J-REITとして、不動産の「本源的価値」に依拠しつつ、その時々の経済情勢・不動産市場等に応じた総合的な投資判断安定的な内部成長稼働率を安定的に維持しつつ、テナント満足度の向上、コスト削減を推進し、中長期にわたり安定した内部成長を実現保守的な財務戦略慎重なLTV運用、長期・固定での資金調達を目指す保守的な財務戦略のもと、金融市場の変動に備え、財務体質を強化中長期にわたる安定的な収益確保を通じて、投資主の利益の最大化を目指す※ LTV＝有利子負債(投資法人債含む)残高／資産総額(総資産＋期末評価額－期末帳簿価額) 26 United Urba不動産の本源的価値に依拠しつつ、UURはこれまで着実に成長してきました。合併によってNCIより168,845百万円(注1)の物件を引き継ぎ、資産規模では一気に第4位のJ-REITに飛躍しました。 (注1)受入価格ベース(注2)財団法人日本不動産研究所が、半年板(毎年4月及び10月)に実施する不動産投資家開生における、｢東京都丸の内、大手町地区にあるAクラスビルの類骨料回り｣を記載しています27 United Urbai 28
United Urba
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(※2) ｢ (A27)ビバホーム横浜青葉店(敷地)｣の還元利回りはDCF法における割引率を記載しています。 (※3)合計の変化額、変化率は第16期中に取得・売却した物件を除いて算出しています。 (※4) IBNCI物件の取得価格は、合併時のUUR受入価格を記載しています。
※修正NOI利回り＝当該易のNOIから物件取得時の公租公課の資産計上他特殊要因を理論値に修正した修正NOIを取得価格で除して年率換算したものです。 (注1)本物件は、2011年10月21日付で「イオンモール宇城バリュー」から「イオンモール宇城」に名称変更しています。 (注2)本物件につきましては、賃貸借契約を締結したテナントより賃料収入を開示することにつき同意を得られていないことから、やむを得ない事情により開示できない場合として記載しておりません。 32 (注3)本物件は、2011年9月30日付で売却しました。
※修正NOI利回り＝当該易のNOIから物件取得時の公租公課の資産計上他特殊要因を理論値に修正した修正NOIを取得価格で除して年率換算したものです。 (注1)本物件につきましては、賃貸借契約を締結したテナントより賃料収入を開示することにつき同意を得られていないことから、やむを得ない事情により開示できない場合として記載しておりません。 (注2)本物件は、2011年6月24日付で「パシフィックマークス笑地」から「UUR笑地ビル」に名称変更しています。 33 (注27年物件は、2011年9月1日付で売却しました。
※修正NOI利回り＝当該易のNOIから物件取得時の公租公課の資産計上他特殊要因を理論値に修正した修正NOIを取得価格で除して年率換算したものです。 (注1)本物件につきましては、賃貸借契約を締結したテナントより賃料収入を開示することにつき同意を得られていないことから、やむを得ない事情により開示できない場合として記載しておりません。 (注2)本物件は、平成23年11月8日付で「太平洋セメント蘇我寮」から「UURコート千葉蘇我」に名称変更しています。
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(注2) 「NCI」欄に「●」のある有利子負債は、NCIからの承継有利子負債です。 (注3)「借入残高」は、表示未満切り捨てで記載しています。 (注4)全て無担保・無保証の借入金です。 (注5)2011年12月20日～2012年3月20日の利率を記載しています。 (注6)金利スワップ契約の締結により、実質的に2.190%で金利が固定されています。
(注2) 「NCI」欄に「●」のある有利子負債は、NCIからの承継有利子負債です。 (注3) ｢借入残高｣は、表示未満切り捨てで記載しています。 (注4)全て無担保･無保証の借入金です。 (注5) 2011年12月20日～2012年1月20日の利率を記載しています。 (注6) 2011年12月26日～2012年1月20日の利率を記載しています。 40
所有害別教育日比率の事務
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2011年11月期末:総投資主数28,326人、発行済投資口総数2,103,383口2011年5月期末:総投資主数19,793人、発行済投資口総数1,451,319口
教育日価格と同員品の理由神対教育日本語180,00円140,00円100,00円60,000円20,00円1出来高投資口価格(注1)出所:QUICK (注2)2010年12月1日を勉力発生日とする投資口1口につき6口の新合による投資口分割に伴い、2010年11月26日より、投資口分割後の投資口価格により取引がされていました。従いまして、2010年11月25日以前については、投資口価格は6分の1に、出来高は6倍にして表記しています。 (注3)2012年1月13日終復時点(注4)グラフの投資口価格は終億ペース(注5) ｢相対投資口推移｣のグラフは2003年12月22日(UUR上場日)の装置を100％として表記し、注2と同様に投資口分割の影響を反映させています。また、東藍REIT推数は配当を含んでおりません。
以上本資料に関する連絡先:ジャパン・リート・アドバイザーズ株式会社(金融商品取引業者関東財務局長(金商)第336号) (社団法人投資借託協会会員)ファイナンス・チームTEL 03-5402-3680 FAX 03-5402-3199本資料は金融商品取引法に基づく開示資料ではありません。投資に関する最終決定は、皆様ご自身の判断で行っていだくようお願い申し上げます。 43