尼崎市における商業集積の実態調査—尼崎市北部地域を対象として一(概要版)平成31年3月公益財団法人　尼崎地域産業活性化機構

I    調査概要
1 調査目的
尼崎市では、近年、商業集積地において店舗数の減少傾向が続いている。本調査は、市内の主要な商業集積地がいまどのような状況にあるのかを既往統計と現地踏査により把握するものである。具体的には、商楽集積地内の店舗等の種類や配置状況を調べ、それを地図上に分布し、集積の仕方（逆に言えば空き店舗の度合い）等を把握する。併せて、統計資料によって当該集積地の産業構造や周辺住民の居住者特性をみることで、商業集積地の性格や特性を客観的に捉える。
2　関査対象
尼崎市内の商業集積地を阪急沿線以北（尼崎市北部地域）、JR沿線周辺（同中部地域）、阪神沿線周辺（同南部地域）の３つに分け、１年に１箇所ずつ調べていく。初年度である平成 30 年度は、阪急沿線以北の商業集積地を調査の対象とする。商業集積単位でみた調査対象地区は、①阪急園田駅周辺、②阪急塚口駅周辺、③阪急武庫之荘駅周辺、④武庫元町地区の４地区とし、それぞれの地区の調査範囲を、図Ｉ－１現地踏査区域図に示した。なお、４地区とも概ね近隣商業地域、商業地域の用途地域に相当する範囲とした。ただし、阪急園田駅周辺地区では駅構内を、阪急塚口駅周辺ではさんさんタウンを調査対象から除いている。
図表I － 1   現地略査区域図（1）阪急園田駅周辺地区
3　開査の種類と方法
調査は現地に行って土地・建物用途の実態を確認する踏査と、既往統計によるデータ分析調査を行った。
(１)現地踏査による土地・建物用途の現況把握
現地踏査により各地区の土地・建物用途の現況を把握した。調査方法は、ゼンリン電子住宅地図デジタウン「201809兵庫県尼崎市」(株式会社ゼンリン発行、 2018年9月）を参考に、土地・建物の外観を目視で確認して用途の分類を行った。したがって、建物内（店舗内）には立ち入ってはいない。建物の用途をみる時は、1 階部分の用途でみている。これは、建物の用途を地図上に表現する場合に2階以上の部分を表現することが困難だからである。例えば、高層マンションなどの1階部分に店舗が入っている場合、1階の店舗の用途で表示（住居部分は捨象）した。一方、複数の店舗が積層化（2階以上も店舗がある）している場合は、1階部分だけで用途を分類している。なお、非利用の建物については、店舗等については小売市場や商店街などの定休日を避けて調査した上で、当日開店していなかったものを、後日再度確認して「空き店舗」に分類した。また、住宅についても外観を目視で確認して空き家とみなすことができたものを「空き家」と分類した。あくまで外観だけで判断したものであり、店舗の利用状況や住宅の居住実態を直接建物の所有者等に確認したわけではないので、若干の誤認を含む可能性がある。
( 2 )既在統計による産業特性及び周辺住民の居住者特性の把握
①　産業件性
産業特性は、総務省「経済センサス活動調査」の平成28年データを用いて、全市との比較で産業大分類別、及び従業者規模別に事業所数、従業者数を把握した。なお、産業特性は、町丁目単位で商業系用途地域（近隣商業及び商業）が入っている町丁目データを集計した。各地区で集計した町丁目は図表I ー 2のとおりである。

②　周辺住民の居住者特性
周辺住民の居住者特性は、総務省「国勢調査」を用いて、人口及び年齢構成、世帯数及び家族類型、住宅の状態別世帯数（所有関係、建て方、面積別）をみている。データは現時点での最新の平成27年データと、変化をみるために平成22年データを用いた。なお、周辺住民の居住者特性をみる範囲は、商業集積地から半径１k mの円を描き、町丁目単位で半分以上がそのエリアに入る町丁目とした。各地区で集計した町丁目は図表I ー 3のとおりである。
4
現地路査における土地・建物の分類
土地・建物用途の分類は、商業集積地の店舗種類とその配置状況を詳細にみることを第一義の目的としている。したがって、大きく言えばまず建物の有無によって区分して、建物がある場合は、店舗とそれ以外とに区分しようとした。 ＜店舗＞店舗については、いわゆる「小売業」を主体とするが、飲食店、サービス業（主として対個人サービス業）などでも店舗がある。 ＜店舗以外＞商業集積地内には、店舗ではないが、商品ストックのための倉庫、荷分けのための作業場など、商業活動に付随して必要とされる施設、空間もある。また、商業者が営業活動を行う一方で、そこに居住する人たちが存在し、あるいは他の経済活動も行われている。本調査では、先に述べた店舗とそれ以外の建物が、どのように接し、混在し、分かれているかといった空間構成をみることで、地区の都市空間特性を把握しようとしている。そのため、住宅系（戸建てか、集合住宅か、低層か中高層か)、業務系、あるいは公共施設なども含めて総合的に分析できるようにした。以上のことから、建物用途別分類のうち、店舗については日本標準産業分類を基本として行った。このほか、駐車場・駐輪場、公園といった上屋を持たない空間も含めて分類することとし、住宅、駐車場・駐輪場、倉庫・作業場、公共施設なども分類を行った。その上で、都市空間特性を分析する時に、大分類レベルで検討したり（例えば、都市空間全体のなかで小売業店舗がどのように位置しているか、駐車場などの空き空間がどうなっているか)、小分類（詳細な分類）で検討したり（例えば、小売業のなかでも、織物・衣服・身の回り品が多いのか、食料品が多いのか、さらには、食料品でもどのようなものが多いのか、それがまちのどの位置にあるのかといった検討）することが可能なように分類しておくこととした。図表I －4に、分類の骨格を示した。なお、詳細な分類は巻末の「付属資料１　商業集積地の土地・建物用途の分類」を参照されたい。なお、営業店舗については、「小売業」、「宿泊、飲食サービス業」「その他の店舗等」の３区分で整理して、各々について詳細な店舗数と分布地図を示している。ただし、簡略化して表記するために、以下では、「宿泊、飲食サービス業」を「宿泊業、飲食店」あるいは「飲食店」、「その他の店舗等」を「サービス業」と表記する場合がある。
図表1 － 4　土地・建物用途の分類の骨格

II

1
阪急園田駅周辺地区
（1）土地・建物利用の実態
①全体像
図表II — 1 — 1 ※分布は図表II － 1 － 2を参照
の小売店舗
図表II — 1 — 3
小売業の分類別件数
※分布は図表II － 1 － 4を参照
③放食店
図表Ⅱ－１－５　飲食店の分類別件数

※分布は図表II － 1 － 6を参照喫茶店[6]その他（お好み焼き等） [6]持ち帰り・宅配飲食サービス [2] (注)[]内の数値は件数。日本標準産業分類の順。
④サービス東
※分布は図表II － 1 － 8を参照
注2:尼崎市全体と比較して集計区の構成比率が5ポイント以上高い項目に赤系の網掛けを、低い項目に青系の網掛けをほどこした。なお、楽種名や従業者規模名の網掛けは、事業所数と従業者数の両方で5ポイント以上高い(または低い)ものにほどこした。
注2:【K】欄(尼崎市の構成比率【】欄と集計区の構成比率【D】欄との差)が高い項目に赤系の網掛けを、低い項目に青系の網掛けをほどこした。なお、内訳がある項目については代表的な項目に網掛けをほどこした。
2
阪急塚口駅周辺地区
（1）土地・建物利用の突態
①全体像
図表Ⅱ－２－１土地・建物用途の分類（件数） ※分布は図表II － 2 － 2を参照
の小売店舗
※分布は図表II － 2 － 4を参照③放食店
※分布は図表II － 2 － 6を参照(注) []内の数値は件数。日本標準産業分類の順。
④サービス東
※分布は図表II － 2 － 8を参照
注2:尼崎市全体と比較して集計区の構成比率が5ポイント以上高い項目に赤系の網掛けを、低い項目に青系の網掛けをほどこした。なお、楽種名や従業者規模名の網掛けは、事業所数と従業者数の両方で5ポイント以上高い(または低い)ものにほどこした。
注2:【K】欄(尼崎市の構成比率【1】欄と集計区の構成比率【D】欄との差)が高い項目に赤系の網掛けを、低い項目に青系の網掛けをほどこした。なお、内訳がある項目については代表的な項目に網掛けをほどこした。
3
阪急武庫之荘駅周辺地区
( 1 )土地・建物利用の突態
①全体像
※分布は図表II － 3 － 2を参照
®小売店舗
※分布は図表II － 3 － 4を参照③ 放食店
図表Ⅱ－３－５　飲食店の分類別件数

※分布は図表II － 3 － 6を参照その他（お好み焼き等） [6]持ち帰り・宅配飲食サービス[1] (注)[]内の数値は件数。日本標準産業分類の順。
④サービス東
※分布は図表II － 3 － 8を参照
27
28

注2:尼崎市全体と比較して集計区の構成比率が5ポイント以上高い項目に赤系の網掛けを、低い項目に青系の網掛けをほどこした。なお、楽種名や従業者規模名の網掛けは、事業所数と従業者数の両方で5ポイント以上高い(または低い)ものにほどこした。
（３）周辺住民の居住者特性

南武庫之荘1〜5丁目、南武庫之荘7丁目、水堂町3丁目。注2:【K】欄（尼崎市の構成比率【I】欄と集計区の構成比率【D】欄との差）が高い項目に赤系の網掛けを、低い項目に青系の網掛けをほどこした。なお、内訳がある項目については代表的な項目に網掛けをほどこした。
4
武庫元町地区
（1）土地・建物利用の実態
①全体像
※分布は図表II － 4 － 2を参照
②小売店舗
※分布は図表II － 4 － 4を参照③放食店
図表Ⅱ－４－５　飲食店の分類別件数

※分布は図表II － 4 － 6を参照喫茶店[7]その他(お好み焼き等) [4]持ち帰り宅配飲食サービス[0] (注)[1内の数値は件数。日本標準産業分類の順。
④サービス東
※分布は図表II － 4 － 8を参照
注2:尼崎市全体と比較して集計区の構成比率が5ポイント以上高い項目に赤系の網掛けを、低い項目に青系の網掛けをほどこした。なお、楽種名や従業者規模名の網掛けは、事業所数と従業者数の両方で5ポイント以上高い(または低い)ものにほどこした。
（３）周辺住民の居住者特性

武庫町1～4丁目。注2:【K】欄（尼崎市の構成比率【I】欄と集計区の構成比率【D】欄との差）が高い項目に赤系の網掛けを、低い項目に青系の網掛けをほどこした。なお、内訳がある項目については代表的な項目に網掛けをほどこした。平成30年度の調査では、尼崎市北部に位置する阪急沿線以北の商業集積地のうち、阪急園田駅周辺地区、阪急塚口駅周辺地区、阪急武庫之荘駅周辺地区、武庫元町地区の４地区を対象として実施した。現地踏査の結果、明らかとなった各地区の店舗構成は、次表のとおりである。
このうち、「小売業」の構成は、次表のとおりである。
「宿泊業、飲食店」の構成は、次表のとおりである。
店舗以外の建物の構成は、次表のとおりである。
建物以外の空地系の構成は、次表のとおりである。

空地系・・・土地利用を分類

建物有・・・建物利用を分類
I 「店舗」以外

π
広義にとらえる（卸売業、小売業、飲食店、サービス業）
「店舗」・・・
※平成19年11月改訂の日本標準産業分類(前回調査は平成14年改訂の分類)による。大分類:ローマ字表記、中分類: 2桁数字表記、小分類: 3桁表記、細分類: 4桁表記(一部独自に設定)
I一卸売・小売業（物品販売業）
50各種商品卸売業51機械・衣服等卸売果放食料品卸売果52 53建築材料、紙物・金属材料等卸売業54 横横郡具卸売業その他の卸売業55卸売業は業務系(3011)で　※店舗形態のものは、小売業で

付属資料1 商業集積の土地・建物用途の分類（続き）

7411獣医業未分類
S公務×空き店舗等