トーセイ株式会社/有価証券報告書/2006-11-30

2007/02/22 4:02:55

第２【事業の状況】
１【業績等の概要】(1) 業績
当連結会計年度のわが国の経済は、実質GDPが４年連続のプラス成長となり、11月の月例経済報告（内閣府）では、戦後最長のいざなぎ景気を上回ったと発表されました。企業は雇用・設備・債務の３つの過剰を解消し、収益が高水準に推移する中、設備投資は増加し、雇用環境と所得は改善しており、そのもとで、個人消費はやや伸び悩みつつも増加基調にあります。このような内外需要の増加が続く中で、生産も増加を続けています。銀行の不良債権問題は正常化し、銀行貸出は平成12年以降、初めてプラスに転じました。物価についても、国際商品市況高などの影響か
ら消費者物価は前年比プラスに転じておりデフレ脱却に一段と近づいております。先行きについても、原油価格の動向が内外経済に与える影響と金利の動向には留意する必要があるものの、国内民間需要に支えられた景気回復が続くと見込まれております。
当社グループの属する不動産業界におきましては、景気回復による堅調な住宅・オフィス需要や不動産市場への投資資金の活発な流入などを背景に、平成18年の路線価は全国平均で14年ぶりに上昇に転じ、地価回復傾向が明確となっております。都心部における不動産価格の上昇に伴う不動産投資利回りの低下やバブル懸念等、一部に不動産市場の活況が減速するのではないかという懸念はあるものの、今回の不動産価格の上昇はバブル期とは異なり競争力のあるエリアに限定されており、収益性をベースとした合理的な不動産価格形成が浸透していると考えられます。今後、物件間格差はより拡大すると考えられ、投資にあたっては収益性に見合う物件かどうかを一層吟味する必要があるものの、余剰資金の不動産市場への流入は継続するものと思われます。
不動産売買市場では、投資法人がJ-REITの新規上場に伴い積極的に物件を取得しており、平成16年度までは買い手の主役であった私募ファンドは、平成17年以降はその当時取得した物件をJ-REIT等に活発に売却しております（民間調査機関調べ）。この結果、平成18年４月から10月の不動産取引件数は前年同期比17.0%増加（民間調査機関調べ）となっており、不動産売買市場は依然活況を呈しております。
首都圏におけるマンション分譲市場は、発売初月の契約率が好調の目安とされる80％近辺で推移し、住宅着工件数は高い水準にありますが、販売価格の先高観から分譲会社が売り急がない姿勢を強めており、年間発売戸数は８年ぶりに８万戸を下回っております（民間調査機関調べ）。
都心５区のオフィスビル賃貸市場は、平均空室率が低下しており、平成18年11月時点では2.9％となりました。都
心５区の大型オフィスビルは貸手市場を反映して、賃料相場の上昇傾向が続いております。11月末時点における都心
５区の大型新築ビルの平均賃料は前年同月比12.3％上昇、大型既存ビルについても前年同月比7.8%上昇しております（民間調査機関調べ）。
不動産証券化市場は、平成18年６月末時点で国内私募ファンド残高が約5.5兆円、J-REITが約4.5兆円、合わせて10兆円に達したと推計されております（民間調査機関調べ）。また、平成17年度までに証券化された不動産の累計額は25兆円を超えるなど市場拡大が継続しており（国土交通省／不動産の証券化実態調査）、平成18年11月末時点におけるJ-REITの銘柄数は40銘柄となりました。物件の取得競争が激化しており、不動産投資に対する要求利回りは低下が続いているものの、資金供給は依然旺盛であります。
不動産管理市場は、ビル管理市場4.1兆円（民間調査機関調べ）、分譲マンションストック数は約485万戸（国土交通省

平成17年調べ／住宅事情について）と推計されております。市場規模が拡大する中、競合状態は激化し、私募ファンドやJ-REITによる不動産保有の進展に伴う収益引き下げ圧力が増しているものの、東京都区部はビル管理及びマンション管理の市場規模が大きく、効率的な業務やサービスの提供・技術力の開発・周辺事業への多角化やプロパ
ティマネジメント能力の強化など、企業努力による差別化が進んでおります。
オルタナティブインベストメント市場は、大手金融機関の不良債権処理が一段落し、大幅な割安案件は見当たらないものの、M&A・不動産担保付債権市場は依然活況を呈しており、債権価格が上昇基調に転じている中、収益確保のためハード及びソフトの付加価値を高めるノウハウを持つことが重要となってきております。
このような事業環境のなか、当社グループでは「私たちは、グローバルな発想を持つ心豊かなプロフェッショナル
集団としてあらゆる不動産シーンにおいて新たな価値と感動を創造する。」という新しい企業理念を策定し、東京都区部を中心とする不動産の価値再生を目的に、当社の成長分野である不動産流動化事業及び不動産ファンド事業、充実した事業ノウハウを保有する不動産開発事業、不動産賃貸事業の４事業に、グループ会社のトーセイ・コミュニテ
ィ株式会社が営む不動産管理事業、トーセイ・リバイバル・インベストメント株式会社が営むオルタナティブインベ
ストメント事業を加えた６事業の相乗効果を高めながら事業を推進しグループ企業価値の拡大に全力を尽くしてまいりました。以上の結果、当連結会計年度においては、売上高24,741百万円（前連結会計年度比40.2％増）、営業利益
5,900百万円（同66.9％増）、経常利益5,323百万円（同79.3％増）、当期純利益2,737百万円（同71.9％増）となり
ました。

- 8 -

トーセイ株式会社/有価証券報告書/2006-11-30

2007/02/22 4:02:55

事業の種類別セグメントの業績は以下のとおりであります。
（不動産流動化事業）
当連結会計年度は、「恵比寿東誠ビル」（東京都渋谷区）、「久松町東誠ビル」（東京都中央区）他（計27物件）の売却により不動産流動化事業の売上高は15,650百万円（前連結会計年度比50.5％増）、営業利益4,040百万円（同81.9％増）となりました。
（不動産開発事業）
当連結会計年度は、「THEプレミアムコート大田中央」（東京都大田区）、「THEパームス用賀」（東京都世田谷区）における戸建・マンション分譲（42戸）、「THEパームス都立大学」（東京都目黒区）、「新宿４丁目ビル」（東京都新宿区）の販売により不動産開発事業の売上高は3,842百万円（前連結会計年度比14.0％減）、営業利益513
百万円（同6.3％減）となりました。
（不動産賃貸事業）
当連結会計年度は、固定資産として保有している賃貸物件の空室率が改善したことに加え、たな卸資産である不動
産流動化事業用の賃貸物件が増加したことにより不動産賃貸事業の売上高は1,836百万円（前連結会計年度比11.6％
増）、営業利益985百万円（同6.0％増）となりました。
(不動産ファンド事業）
当連結会計年度は、新規物件取得の増加により運用資産残高が拡大しアクイジションフィー及びアセットマネジメ
ントフィーが増加したことや、好調な運用成績に伴うインセンティブフィーが発生したこと等により、不動産ファン
ド事業の売上高は1,405百万円（前連結会計年度比302.5％増）、営業利益1,117百万円（同279.4％増）となりました。
なお、平成18年11月期末の運用資産残高は、41,251百万円であります。
(不動産管理事業）
当連結会計年度は、ビル管理については、ビル所有者の変更に伴う解約が見られる中、新規契約の獲得に努め、ビル・駐車場等管理棟数は291棟(平成18年10月末現在)となりました。マンション管理では、他社が分譲しているマン
ション１棟を新たに受託し、管理棟数は128棟(平成18年10月末現在)となりました。
以上の結果、合計管理棟数は419棟となり、不動産管理事業の売上高は1,671百万円（前連結会計年度比197.3％
増）、営業利益122百万円（同203.2％増）となりました。
※不動産管理事業は、平成17年５月より連結の対象となったため前連結会計年度の収益寄与期間は６ヶ月であります。
(オルタナティブインベストメント事業）
当連結会計年度は、不動産担保付債権市場においてファンドスキームを生かした事業展開を行ってまいりました結果、匿名組合出資及び運営管理を行っている不動産担保付債権ファンドがクローズを迎えることができました。これに伴い匿名組合出資配当金と債権管理フィー等が計上されたことにより、オルタナティブインベストメント事業の売上高は335百万円（前連結会計年度比52.4％増）、営業利益277百万円（同41.0％増）となりました。

- 9 -トーセイ株式会社/有価証券報告書/2006-11-30

2007/02/22 4:02:55(2) キャッシュ・フロー
当連結会計年度における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、税金等調整前当期純利益5,297百万円を計上した他、海外における募集による増資等により4,329百万円、また、不動産流動化事業及び不動産開発事
業の新規物件取得等がありましたが、金融機関からの借入金により25,482百万円の資金調達を行なったことによる収入等により、前連結会計年度末残高に比べ3,954百万円増加し、当連結会計年度末では6,484百万円となりました。
（営業活動によるキャッシュ・フロー）
営業活動により使用した資金は、10,857百万円（前連結会計年度比22.8％増）となりました。これは主に、不動産流動化事業及び不動産開発事業における新規物件取得によるたな卸資産の増加によるものであります。
（投資活動によるキャッシュ・フロー）
投資活動により得られた資金は、471百万円（前連結会計年度は606百万円の使用）となりました。これは主に、不動産投資ファンドからの匿名組合出資金の回収によるものであります。
（財務活動によるキャッシュ・フロー）
財務活動により得られた資金は、14,339百万円（前連結会計年度比53.2％増）となりました。これは主に、海外における募集による増資及び新規物件取得に係る借入金の増加により資金が増加した一方で、物件の売却に伴う借入金の返済を行ったことによるものであります。

- 10 -

トーセイ株式会社/有価証券報告書/2006-11-30

2007/02/22 4:02:55

２【生産、受注及び販売の状況】(1）生産実績
当社グループは、不動産流動化事業、不動産開発事業、不動産賃貸事業、不動産ファンド事業、不動産管理事業、
オルタナティブインベストメント事業を主体としており、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績の記
載はしておりません。
(2）受注実績
当社グループは、受注生産を行っていないため、受注実績の記載はしておりません。
(3）販売実績
最近２連結会計年度の販売実績を事業ごとに示すと、次のとおりであります。

区別

（自
至

前連結会計年度
平成16年12月１日
平成17年11月30日）

金額
（千円）

（自
至

構成比
（％）

当連結会計年度
平成17年12月１日
平成18年11月30日）

金額
（千円）

増減
（千円）

構成比
（％）

不動産流動化事業

10,400,422

59.0

15,650,405

63.2

5,249,982

不動産開発事業

4,466,993

25.3

3,842,792

15.5△624,201

不動産賃貸事業

1,645,232

9.3

1,836,056

7.4

190,823

不動産ファンド事業

349,1382.0

1,405,173

5.7

1,056,034

不動産管理事業

562,182

3.2

1,671,416

6.8

1,109,233

220,289

1.2

335,792

1.4

115,503

17,644,259

100.0

24,741,635

100.0

7,097,376

オルタナティブインベス
トメント事業合計（注）上記の金額には、消費税等は含まれておりません。

- 11 -

トーセイ株式会社/有価証券報告書/2006-11-30

2007/02/22 4:02:55

３【対処すべき課題】
当社グループは中期経営計画の２大テーマである「企業規模の倍増」並びに「企業ブランドの確立」を達成するた
めに、以下の各項目を対処すべき課題としております。
（1）「企業規模の倍増」のための課題①既存事業の拡大のための物件仕入の増強
当社グループの事業エリアである東京都区部では、事業用地を始め中古のオフィスビル、賃貸マンション等の取得競争が激化しております。当社グループでは、従来からの仕入情報ネットワークを一層強化するための人員増強と入手した情報への迅速な対応、取引事例等のデータベースの管理と活用を通じての迅速な判断を図り、仕入力の増強に努めてまいります。
②開発力・バリューアップ能力の強化による高付加価値商品や差異性のある商品の供給
物件仕入が激化し原価が上昇しつつある中、適正な利益を確保するためにはエンドユーザーや投資家のニーズに適応した商品を供給することが重要な課題となります。当社グループでは、ファミリータイプから単身者向け
までのマンション、オフィスビル、リテール店舗用ビル、戸建住宅の開発能力を有し、また、中古物件に対し、リノベーション、リニューアル、コンバージョン、デザイン性向上、収益性向上というバリューアップ能力を併せ持っておりますが、これらの能力を更に高め、個別物件ごとに最適な利用方法および投資効率を選択することにより、魅力ある商品を供給してまいります。
③不動産ファンド事業の拡大
平成18年６月末時点で、J-REITを含むわが国の不動産ファンドの資産残高は10兆円に達したと推計され、また、平成18年11月末現在、J-REITの銘柄数は40銘柄となる等、不動産証券化市場は欧米との比較においても今後更に増加するものと推測されております。当社グループでは、グループの行う自己勘定での不動産投資（オンバ
ランス事業）とともに、第三者の出資によるファンドでの投資（オフバランス事業＝フィー事業）の双方を拡大することによって、より多くの不動産取引（開発、バリューアップ、保有運営、アセットマネジメント、プロパ
ティマネジメント等）の機会を得るとともに、不動産と金融を融合したビジネスを拡大してまいります。
④安定した資金調達
当社グループの行う事業のうち、流動化事業、開発事業およびオルタナティブインベストメント事業は、不動産や不動産担保付債権等を仕入れるために多額の資金を必要としております。また、賃貸事業においては長期に亘る資金投下を行っております。これらの事業を推進、拡大していくためには有利子負債を積極的かつ安定的に利用することが不可欠であり、資金ニーズに合わせて金利の固定化やコミットメント契約等によるタイムリーな
資金調達などに努めております。
（2）「企業ブランドの確立」のための課題①コーポレート・ガバナンスの充実
当社グループでは、株主、従業員、取引先を始めとするあらゆるステークホルダーに対して、「革新と挑戦」と「安心と信頼」を兼ね備えた企業ブランドを確立し、社会的に存在意義のあるグループで在り続けたいと考えております。そのために最も重要と位置付けられるものがコーポレート・ガバナンスの充実であり、とりわけ「コンプライアンス意識の徹底」「リスクマネジメントの強化」「適時開示の実践」を三つの主要項目として掲
げております。また、会社法並びに金融商品取引法において求められている「内部統制システムの構築」に向け、経営トップからグループ社員の全員に至るまでグループ一丸となって体制の強化に努めてまいります。
②優秀な人材の確保と育成
当社グループの行う事業においては、組織を維持しさらに成長、発展していくための原動力は人材であると捉えており、組織の拡大のための優秀な人材の確保と育成は極めて重要な課題であると位置付けております。従来の採用は即戦力の中途採用が大半でありましたが、新卒採用も強化し、幅広い業務経験を積ませることにより将来の主戦力を育成してまいります。

- 12 -

トーセイ株式会社/有価証券報告書/2006-11-30

2007/02/22 4:02:55

４【事業等のリスク】
当社グループの経営成績、株価及び財務状況等に影響を及ぼす可能性が考えられる事項には以下のようなものがあります。
なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末において当社が判断したものであり、リスク発生の可能性を認識したうえで、発生の回避と発生した場合の対応に努力する方針であります。また、以下の記載は、当社グループの事業もしくは当社株式への投資に関するリスクを完全に網羅するものではありません。
（1）事業環境① 不動産流動化事業・不動産開発事業（イ）不動産市況の影響について
当社グループの中核事業である不動産流動化事業及び不動産開発事業は、自己勘定により物件を取得し、バリューアップまたは開発後に売却するまでに通常６ヶ月から２年を要しております。その間に地価動向、
金利動向、金融情勢などのマクロ経済に変動が生じ、これに伴い不動産市況が悪化した場合には、当社グループの経営成績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
（ロ）物件の引渡時期等による業績の変動について
当該２事業は、物件売却額を売上計上するため１取引あたりの金額が大きく、また当該２事業は物件の引渡しを行った時点で売上計上を行う「引渡し基準」であることから、引渡時期遅延等により当社グループの経営成績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。特に四半期ごとの経営成績においては、大型案件の引渡しの有無により売上高及び収益に相当の変動が生ずる可能性があります。
（ハ）自然災害等による工事遅延および建設コストの増加について
当社グループでは具体的な仕入計画や販売計画に基づく積み上げ方式により合理的な年間総合予算の策定に努めておりますが、自然災害など予期せぬ事態による工事遅延やそれに伴う建築・改修コスト増加により当社グループの経営成績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
② 不動産賃貸事業
当社グループの安定収益事業である不動産賃貸事業は、一般経済情勢や金利動向、競合物件の出現、その他自然災害等で賃料の下落や大量の空室が生じた場合において当社グループの経営成績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
③ 不動産ファンド事業（イ）ファンドの運用成績について
当社グループの成長事業である不動産ファンド事業は、投資家のニーズに合致した不動産の発掘、ファンドの組成・運用、対象不動産のバリューアップ、売却を通じてアセットマネジャーとしてフィーを得る事業であります。従って、不動産ファンドのパフォーマンスはアセットマネジメントの能力が寄与するものであり、当社グループは不動産と金融の両面についてのノウハウを蓄積してまいりました。不動産ファンドはあくまでも投資家の自己責任原則を前提とした投資商品であり、運用成績について当社は保証責任を負っていないものの、対象不動産の賃貸状況等により投資家の期待する十分なパフォーマンスが上がらない場合は、アセットマネジメント会社としての評価が下がり、当社グループの経営成績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
（ロ）金融情勢等による投資家の動向について
不動産ファンドは投資手法の一つであり、金融情勢や世界的なマクロ経済の動向により投資家が不動産フ
ァンドへの出資を撤収または手控えた場合、当社グループの経営成績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
④ 不動産管理事業（イ）管理委託費の低下について
現在、マンション・オフィスビルの管理委託費は競合他社との競争激化や顧客からのコストダウン圧力により低下傾向が継続しており、業務効率化やコスト削減などに努めておりますが、今後一層の単価引下げや解約が多発した場合には、当社グループの経営成績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
（ロ）業務上の事故などについて業務遂行やサービス提供に関しては、ISO9001を取得し、業務品質ならびにサービスの向上に努めておりま
すが、不可避の社会的な規模の業務遂行上の事故、建物・設備の異常、サービスの不具合等が発生した場合は、当社グループの経営成績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
⑤ オルタナティブインベストメント事業
当社グループの育成事業であるオルタナティブインベストメント事業は、不動産担保付債権の購入や不動産保有会社のM&A投資を主たる目的として展開しておりますが、不良債権市場が縮小し不動産担保付債権が取得できない場合や、不動産保有会社等のM&Aが行えない場合、並びに既に取得した債権や会社株式の投下資金回収が予定どおり進まない場合は、当社グループの経営成績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

- 13 -

トーセイ株式会社/有価証券報告書/2006-11-30

2007/02/22 4:02:55（2）有利子負債の依存度の高さ及び金利の動向
当社グループの事業に係る土地、建物取得費及び建築費等は、主として金融機関からの借入金によって調達しているため、総資産に占める有利子負債の比率が常に一定程度あることから、将来において、金利が上昇した場
合には、資金調達コストが増加することにより当社グループの経営成績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
資金調達については、特定の金融機関に過度に集中することなく、案件ごとに複数の金融機関と交渉したうえ
で、最適なファイナンスを行っておりますが、突発的な内外部環境の変化等により、資金調達ができなかった場合は、事業着手の遅延や事業の実施ができなくなるなど、当社グループの経営成績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
また、案件の売却時期の遅延、売却金額が当社の想定を下回った場合には、当社グループの資金繰りに影響を及ぼす可能性があります。
（3）事業エリア① 競合状況
当社グループは、東京都区部を主要マーケットとし、中小型物件を中心に投資を行っており、これまで６事業の情報やノウハウを有機的に結合し、相乗効果をもった事業展開を行ってまいりました。しかしながら、東京都区部における不動産取引の活況や外国人投資家の旺盛な投資意欲の継続もあり、物件取得において競合がより激化する可能性があります。当社グループは、これまでの東京特化の優位性を発揮することにより競争力の維持、強化を推し進めてまいりますが、過当競争により物件の取得が困難になった場合は、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
② 災害発生将来発生が懸念されている東京における大地震をはじめ、暴風雨、洪水等の自然災害、戦争、テロ、火災等の人災が発生した場合には当社グループが投資・運用・開発・管理を行っている不動産の価値が大きく毀損する可能性があり、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
（4）法的規制① 法的規制平成18年５月に施行された会社法や金融商品取引法に改正される証券取引法等の規制のほか、当社グループの事業において関連する主な法的規制は下表のとおりであります。
今後これらの法的規制が強化される場合には規制遵守に向けた対応のためのコスト増加の可能性があります。
事業の種類別セグメントの名称

主な法的規制不動産流動化事業
不動産開発事業
不動産賃貸事業

・宅地建物取引業法
・国土利用計画法
・都市計画法・建築基準法・建設業法
・建築士法
・住宅の品質確保の促進に関する法律

不動産ファンド事業
オルタナティブインベストメント事業

・投資信託及び投資法人に関する法律（改正投信法）
・不動産特定共同事業法
・信託業法
・資産の流動化に関する法律
・不動産投資顧問業登録規程
・有価証券に係る投資顧問業の規制等に関する法律・中間法人法不動産管理事業・マンション管理の適正化に関する法律
・建築物における衛生的環境の確保に関する法律
・警備業法
・消防法

- 14 -

トーセイ株式会社/有価証券報告書/2006-11-30

2007/02/22 4:02:55② 免許、許認可等
当社グループの事業は上表の法制に基づき以下の関連許認可を得ております。現在、当該免許及び許認可等が取り消しとなる可能性は発生しておりませんが、万が一このような事由が発生した場合、当社グループの経営成
績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
（イ）不動産流動化事業・不動産開発事業・不動産賃貸事業・不動産ファンド事業
許認可等の名称
宅地建物取引業免許

所 管
東京都 知事

有効期間
H19/3/23

許認可等の内容
東京都知事免許(10)第24043号

一般不動産投資顧問業登録
一級建築士事務所登録

国土交通大臣東京都 知事

H23/2/28
H23/4/10

一般－000127
東京都知事登録(第46219号)

特定建設業許可
不動産特定共同事業の許可

東京都
東京都

H19/12/9

東京都知事許可（特－14）第107905号
東京都知事第58号

有価証券に係る投資顧問業登録
信託受益権販売業者登録

関東財務局長
関東財務局長

H20/6/1

関東財務局長第1324号
関東財務局長（売信）第164号

許認可等の名称
マンション管理業

所 管
国土交通大臣

有効期間
H19/5/21

許認可等の内容
国土交通大臣(１)第030488号

宅地建物取引業免許一級建築士事務所登録

東京都
東京都

知事
知事

H23/9/28
H21/1/14

東京都知事免許(１)第80048号
東京都知事登録(第49526号)

建築物環境衛生一般管理業
一般建設業許可

東京都
東京都

知事
知事

H19/9/25
H20/3/10

東京都 13都第6560号
東京都知事許可（般－14）第119534号

警備業

東京都公安委員

H23/10/4

警備業法認定第30002591号

知事
知事（ロ）不動産管理事業（ハ）オルタナティブインベストメント事業
許認可等の名称
所 管
一般不動産投資顧問業登録
不動産特定共同事業の許可

国土交通大臣東京都 知事

有価証券に係る投資顧問業登録
信託受益権販売業者登録

関東財務局長
関東財務局長有効期間
H23/2/28

H20/6/1

許認可等の内容
一般－000127
東京都知事第58号
関東財務局長第1324号
関東財務局長（売信）第164号③ 会計基準・税制について（イ）会計基準・不動産税制の変更について
会計基準、不動産税制に関する変更があった場合、資産保有および取得、売却のコスト増加等により当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。特に平成15年10月31日に企業会計基準委
員会から「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」が公表され、平成17年４月１日以降開始する事業年度から減損会計が適用されることになったことで固定資産の減損が発生する可能性があります。
（ロ）不動産ファンドの連結範囲について
当社がアセットマネジメントを行う不動産ファンドについては、当社の匿名組合出資比率や支配力等の影響度合を鑑みて、個別に連結、非連結を決定しております。関係各機関において会計のルールのあり方が議論されておりますが、連結についての解釈が従前と異なる可能性があり、会計処理方法が変更された場合には、当社グループの連結の範囲に変更が生じ、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
（5）瑕疵担保責任・アフターサービス保証について
宅地建物取引業者は「宅地建物取引業法」により宅地建物取引業者以外へ物件を販売した場合、新築、中古を問わず、瑕疵担保責任が生じる他、特に新築物件については、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」により主要構造部分の10年保証が義務付けられております。これらに加え、当社グループは独自の「アフターサービス
業務基準」に則ったアフターサービス保証（項目により1～10年の保証）を顧客に行っております。
当社グループは、建築企画部による品質チェックを行い、また、仕入先及び施工を行った外注先に対し当社グループと同等のアフターサービス保証を負担させる等の事業上のリスク回避に努めております。しかしながら、何らかの原因で当社グループの供給物件に瑕疵が発生した場合、仕入先に瑕疵担保責任を負担させることが出来ない又は仕入先及び外注先の保証能力が全く無くなった場合等、当社グループが費用負担することとなり当社グ
ループの経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

- 15 -

トーセイ株式会社/有価証券報告書/2006-11-30

2007/02/22 4:02:55（6）人材について
当社グループの事業の特性から、人材は極めて重要な経営資源であり、中期経営計画を達成するには、優秀な人材をさらに確保し、当社独自のコンピテンシーを習得するための教育やマネジメント層の育成が不可欠であります。当社グループの求める人材を十分に確保、育成できない場合、または現在在職しているマネジメント層が流出した場合には、事業活動に大きな影響を及ぼす可能性があります。
（7）中期経営計画について
当社グループは、中期経営計画「GROWING UP 2008」（平成18年11月期～平成20年11月期）を策定し、目標達成に向けて鋭意努力しております。中期経営計画では、一定の定量目標を掲げ、進捗状況を逐次確認しながら目標達成に向け取り組んでおり、策定時において適切と考えられる情報収集及び分析等に基づき策定されております。しかしながら、必要な情報を全て収集できるとは限らず、また、事業環境の変化その他の様々な要因により目標を達成できない可能性もあります。
（8）構造計算書偽造問題について
平成18年８月に国土交通大臣に対し、社会資本整備審議会より「建築物の安全性確保のための建築行政のあり方について」答申が提出され、建築士制度、建築行政の執行体制の現状と課題、建築士制度、建築行政の執行体
制等の見直しに向けた基本的な考え方、建築物の安全性確保のために講ずべき施策が示されました。
当社では違法建築物件の建設を防止するための体制として、平成17年11月の姉歯建築設計事務所（平成２年５月設立）による構造計算書偽造問題の発覚以前から、一級建築士５名が所属する建築企画部を設置し、設計・施工の品質管理に関する業務を実施しております。
特に不動産開発事業におけるマンション開発においては、「ISO9001」の認証を取得した当社独自の品質管理基
準「パームスクオリティチェックシステム（PQCシステム）」を設定しております。PQCシステムにより、標準仕様書に基づく設計図書の確認、監理者による主要部分（建物配置・基礎配筋・各階配筋など完成後に確認できない部分を含む）の検査立会、14項目からなるチェックリストに基づき部位毎に監理者が検査を行ったレポートを自社にてチェックするなど品質管理の徹底に努めております。
また、平成11年５月（民間検査機関による建築確認検査業務を認める改正建築基準法の施行時）以降、当社が開発を行った全ての分譲物件について、姉歯建築設計事務所の構造設計への関与の有無について調査を実施し、一切関係がないことを確認しております。さらに国土交通省発表の「構造計算書の偽造があった物件等について（平成18年８月31日現在）」に記載のある同事務所以外の関係者の関与についても併せて調査を実施しており、取引実績が一切ないことを確認しております。
また、今回の問題では指定確認検査機関に対する不信感も拡がったこと、また当社物件のうちイーホームズ㈱による建築確認が９件、日本ERI㈱による建築確認が１件あったことから、平成11年５月以降、行政機関、民間検査機関に関わらず、建築確認を受けた当社が分譲したマンション全物件の構造計算書に関して、建築設計時に委託した設計事務所以外の設計事務所による再確認を行い、当該事務所より全物件に関して「構造計算書の偽造の可能性について照査した結果、構造計算書に強度偽造は行われていないと判断される」旨の報告を受けております。
今後、構造計算書偽造事件を契機に関連法規制の強化や、工期の長期化等により、コストの増加を招く可能性があり、その場合には、当社グループの経営成績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
（9）個人情報保護について
当社グループが行っている事業において、物件購入者、ビルオーナー、テナントをはじめ多くの顧客の個人情報を保有しております。今後の事業拡大に伴い情報量の増加が予想されますが、個人情報保護法に従い、情報管理体制を強化するとともに個人情報管理の徹底を図っております。しかしながら、不測の事態により当社グループが保有する個人情報が外部へ流出、漏洩した場合等には、当社グループの信用を毀損し、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
（10）その他
当社グループでは中古の物件を取得する際に、建物の構造やアスベストの使用、土壌汚染調査等を実施しておりますが、ほとんどの建物において構造設計関連図書が保存されていないことや、アスベストが使用されている
建物を解体する場合の対応、土壌改良などにより、事業遂行が一時的に中断または長期化した場合、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

５【経営上の重要な契約等】
該当事項はありません。

６【研究開発活動】
該当事項はありません。

- 16 -

トーセイ株式会社/有価証券報告書/2006-11-30

2007/02/22 4:02:55

７【財政状態及び経営成績の分析】
当連結会計年度における財政状態及び経営成績の分析は、以下のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項については、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
（1）財政状態の分析
当連結会計年度末における財政状態は、総資産60,136百万円（前連結会計年度末比48.8％増）、純資産15,229百万円（前連結会計年度末資本比83.6％増）となりました。これは、主に販売用不動産の取得と、それに伴うエクイ
ティファイナンスによるもので、自己資本比率は25.3％（前連結会計年度末は20.5％）となっております。
（流動資産）
当連結会計年度末における流動資産の残高は、51,384百万円となり、前連結会計年度末に比べ18,815百万円増加しております。これは、主に当社グループの主力事業であります不動産流動化事業及び不動産開発事業の拡大に伴う販売用不動産及び仕掛販売用不動産の取得によるたな卸資産の増加（前連結会計年度末比13,457百万円
増）によるものであります。
（固定資産）
当連結会計年度末における固定資産の残高は、8,752百万円となり、前連結会計年度末に比べ920百万円増加しております。これは、主に事業方針の変更に伴う販売用不動産からの振り替え等による有形固定資産の増加（前連結会計年度末比1,426百万円増）、不動産投資ファンドからの匿名組合出資金の回収による投資有価証券の減少（前連結会計年度末比641百万円減）によるものであります。
（流動負債）
当連結会計年度末における流動負債の残高は、18,632百万円となり、前連結会計年度末に比べ3,690百万円増加しております。これは、主に不動産流動化事業における販売用不動産の取得に伴う短期の有利子負債の増加（前連結会計年度末比1,317百万円増）、税金等調整前当期純利益の増加による未払法人税等の増加（前連結会
計年度末比903百万円増）によるものであります。
（固定負債）
当連結会計年度末における固定負債の残高は、26,274百万円となり、前連結会計年度末に比べ9,103百万円増加しております。これは、主に不動産開発事業における開発用地の取得等に伴う長期の有利子負債の増加（前連
結会計年度末比8,844百万円増）によるものであります。
（純資産）
当連結会計年度末における純資産の残高は、15,229百万円となり、前連結会計年度末資本合計に比べ6,936百万円増加しております。これは、主に海外における募集による増資等による資本金及び資本剰余金の増加（前連
結会計年度末比4,363百万円増）、利益剰余金の増加（前連結会計年度末比2,571百万円増）によるものであります。
(2）経営成績の分析
当連結会計年度における経営成績は、売上高24,741百万円（前連結会計年度比40.2％増）、経常利益5,323百万円（前連結会計年度比79.3％増）、当期純利益2,737百万円（前連結会計年度比71.9％増）となり、売上高、経常利益、当期純利益とも前連結会計年度を上回りました。
（売上高）
当連結会計年度における売上高は24,741百万円となり、前連結会計年度に比べ7,097百万円増加しました。この主な要因は、不動産流動化事業における販売物件数の増加や、賃貸物件の増加に伴う賃料収入の増加、また不動産ファンド事業において運用資産残高の拡大によるアセットマネジメントフィーが増加したこと等によるものであります。
（営業利益）
当連結会計年度における営業利益は5,900百万円となり、前連結会計年度に比べ2,364百万円増加しました。この主な要因は、売上原価が売上高の増加に伴い3,796百万円増加し、また人員増や本社移転に伴い人件費や管理費等が増加したことにより販売費及び一般管理費が936百万円増加したものの、不動産流動化事業、不動産ファンド事業における収益の拡大が寄与し、売上高の増加が売上原価、販売費及び一般管理費の増加を上回ったことによるものであります。

- 17 -

トーセイ株式会社/有価証券報告書/2006-11-30

2007/02/22 4:02:55（営業外損益）当連結会計年度における営業外損益は、営業外収益が109百万円、営業外費用が687百万円となり、前連結会計年度に比べ、それぞれ85百万円、95百万円増加しました。営業外収益が増加した主な要因は、不動産流動化事業
において手付金の没収が複数発生したことによるものであります。営業外費用が増加した主な要因は、販売用不動産の仕入れに伴う借入金の増加により、支払利息が増加したことによるものであります。
(3）キャッシュ・フローの分析
キャッシュ・フローの分析は「第２のとおりであります。

事業の状況」「１業績等の概要」「（２）キャッシュ・フロー」に記載(4）経営成績に重要な影響を与える要因について
当社グループの主力事業であります不動産流動化事業及び不動産開発事業においては、顧客への引渡し時期の変
動、天災その他予期し得ない事態による建築工事の遅延、経済情勢の変動による業績への影響、有利子負債への依存による事業展開への影響等、経営成績に重要な影響を与える様々な要因が挙げられます。詳細につきましては、「第２ 事業の状況 ４ 事業等のリスク」をご参照ください。
(5) 経営者の問題意識と今後の方針及び見通しについて
当社グループは、中期経営計画「GROWING UP 2008」（平成18年11月期～平成20年11月期）を策定し目標達成に向けて鋭意努力をしております。本経営計画は、「企業収益の増大と経営品質の向上の両立が企業価値の向上に不可欠である」との基本方針のもと、「企業規模倍増（売上高・利益）」と「企業ブランドの確立」を図ることにより企業基盤を確固たるものにし、さらなる成長の礎を築くことを目的としております。
具体的な目標数値及び初年度である平成18年11月期の達成状況につきましては、下記の通りとなっておりますが、当初目標としていた連結売上高・連結経常利益が予想以上に順調に推移していることから、今回、目標数値を見直しております。
平成20年（2008年)11月期の目標とする経営指標（当初計画）
項目
平成18年11月期

平成20年11月期

連結売上高
連結経常利益

284億円
40億円

405億円
60億円

経常利益率
自己資本比率

14.2％
28.3％

14.8％
30.0％

自己資本利益率（ROE）
総資産利益率(ROA)

15.8％
4.5％

18.3％
5.5％

不動産ファンド運用残高

413億円

1,300億円

平成20年（2008年)11月期の目標とする経営指標（修正目標）項目

平成18年11月期（実績）

平成19年11月期

連結売上高
連結経常利益

247億円
53億円

515億円
67億円

540億円
77億円

経常利益率
自己資本比率

21.5％
25.3％

13.2％
23.3％

14.3％
26.3％

自己資本利益率（ROE）
総資産利益率(ROA)

23.3％
5.4％

21.2％
5.1％

21.2％
5.3％

不動産ファンド運用残高（内REIT予定残高）

412億円
－

1,158億円（398億円）

1,658億円（598億円）- 18 -

平成20年11月期