東誠不動産株式会社/有価証券報告書/2005-11-30

有価証券報告書（証券取引法第24条第１項に基づく報告書）
事 業 年 度
（第 56 期）

自至

平成16年12月１日
平成17年11月30日

東誠不動産株式会社
東京都千代田区神田淡路町二丁目３番地(591213)

2006/02/21 19:58:32

東誠不動産株式会社/有価証券報告書/2005-11-30

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目次
頁
表紙
第一部
第１

企業情報 …………………………………………………………………………………………………………
企業の概況 ………………………………………………………………………………………………………

1
1

１． 主要な経営指標等の推移 ……………………………………………………………………………………
２． 沿革 ……………………………………………………………………………………………………………

1
3

３． 事業の内容 ……………………………………………………………………………………………………
４． 関係会社の状況 ………………………………………………………………………………………………

4
6

５． 従業員の状況 …………………………………………………………………………………………………
第２ 事業の状況 ………………………………………………………………………………………………………

7
8

１． 業績等の概要 …………………………………………………………………………………………………
２． 生産、受注及び販売の状況 …………………………………………………………………………………

8
10

３． 対処すべき課題 ………………………………………………………………………………………………
４． 事業等のリスク ………………………………………………………………………………………………

11
11

５． 経営上の重要な契約等 ………………………………………………………………………………………
６． 研究開発活動 …………………………………………………………………………………………………

14
14

７． 財政状態及び経営成績の分析 ………………………………………………………………………………
第３ 設備の状況 ………………………………………………………………………………………………………

15
17

１． 設備投資等の概要 ……………………………………………………………………………………………
２． 主要な設備の状況 ……………………………………………………………………………………………

17
17

３． 設備の新設、除却等の計画 …………………………………………………………………………………
提出会社の状況 …………………………………………………………………………………………………

17
18

１． 株式等の状況 …………………………………………………………………………………………………
(1） 株式の総数等 ………………………………………………………………………………………………

18
18(2） 新株予約権等の状況 ………………………………………………………………………………………
(3） 発行済株式総数、資本金等の推移 ………………………………………………………………………

1820(4） 所有者別状況 ………………………………………………………………………………………………
(5） 大株主の状況 ………………………………………………………………………………………………

21
21(6） 議決権の状況 ………………………………………………………………………………………………
(7） ストックオプション制度の内容 …………………………………………………………………………

22
22

２． 自己株式の取得等の状況 ……………………………………………………………………………………
３． 配当政策 ………………………………………………………………………………………………………

24
24

４． 株価の推移 ……………………………………………………………………………………………………
５． 役員の状況 ……………………………………………………………………………………………………

24
25

６． コーポレート・ガバナンスの状況 …………………………………………………………………………
経理の状況 ………………………………………………………………………………………………………

26
28

１． 連結財務諸表等 …………………………………………………………………………………………………
(1） 連結財務諸表 ………………………………………………………………………………………………

2929(2） その他 ………………………………………………………………………………………………………
２． 財務諸表等 ………………………………………………………………………………………………………

5253(1） 財務諸表 ……………………………………………………………………………………………………
(2） 主な資産及び負債の内容 …………………………………………………………………………………

53
83(3） その他 ………………………………………………………………………………………………………
提出会社の株式事務の概要 ……………………………………………………………………………………

85
86

第７ 提出会社の参考情報 ……………………………………………………………………………………………
１． 提出会社の親会社等の情報 ……………………………………………………………………………………

87
87

２． その他の参考情報 ………………………………………………………………………………………………
第二部 提出会社の保証会社等の情報 …………………………………………………………………………………

87
88

第４

第５

第６

［監査報告書］

東誠不動産株式会社/有価証券報告書/2005-11-30

2006/02/21 19:58:32【表紙】【提出書類】

有価証券報告書【根拠条文】

証券取引法第24条第１項【提出先】

関東財務局長【提出日】

平成18年２月28日【事業年度】

第56期（自【会社名】

東誠不動産株式会社【英訳名】

TOSEI CORPORATION【代表者の役職氏名】

代表取締役社長【本店の所在の場所】

東京都千代田区神田淡路町二丁目３番地【電話番号】

０３（５２５６）３６８７【事務連絡者氏名】

取締役専務執行役員【最寄りの連絡場所】

東京都千代田区神田淡路町二丁目３番地【電話番号】

０３（５２５６）３６８７【事務連絡者氏名】

取締役専務執行役員【縦覧に供する場所】

株式会社

平成16年12月１日

山口至

平成17年11月30日）

誠一郎

平野

平野

昇

昇

ジャスダック証券取引所（東京都中央区日本橋茅場町一丁目５番８号）（注）平成18年２月24日開催の定時株主総会において、平成18年10月１日から会社名をトーセイ株式会社（英訳名
TOSEI CORPORATION）に変更することが決議されております。

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第一部【企業情報】
第１【企業の概況】
１【主要な経営指標等の推移】(1）連結経営指標等
回次

第52期

第53期

第54期

第55期

第56期

決算年月

平成13年11月

平成14年11月

平成15年11月

平成16年11月

平成17年11月

売上高（千円）

7,955,930

6,181,630－－

17,644,259

経常利益（千円）

364,139

365,819－－2,969,040

当期純利益（千円）

181,504

227,756－－

1,592,577

純資産額（千円）

1,338,384

1,591,262－－

8,293,597

総資産額（千円）

16,428,697

17,402,599－－

40,406,838

１株当たり純資産額（円）1,338.38

1,552.45－－

24,018.05

１株当たり当期純利益（円）181.50226.65－－

4,664.46

－

－

－

－

4,571.59

自己資本比率（％）

8.1

9.1

－

－

20.5

自己資本利益率（％）

14.5

15.5

－

－

19.2

－

－

－

－

21.4

2,271,571△3,272,045－－△8,839,398△5,256,061

1,074,966－－△606,371

3,327,278

2,451,775－－

9,360,987

1,493,520

1,748,217－－

2,530,851

35

39

－

－

107

(93)

(1)

(－)

(－)

(169)

潜在株式調整後１株当たり当期純利益（円）

株価収益率（倍）営業活動によるキャッシュ・フロー（千円）
投資活動によるキャッシュ・フロー（千円）
財務活動によるキャッシュ・フロー（千円）
現金及び現金同等物の期末残
高（千円）
従業員数
（外、平均臨時雇用者数）（人）（注）１．売上高には、消費税等は含まれておりません。
２．第52期及び第53期の潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、新株引受権付社債を発行しておりま
すが、当社株式は非上場・非登録でありますので記載しておりません。
３．第52期及び第53期の株価収益率については、当社株式は非上場・非登録でありますので記載しておりません。
４．第53期より、役員退任慰労金規程を新設したことに伴い、役員の退職慰労金の支出に備えるため、第53期末における役員退任慰労金規程に基づく期末要支給額を計上しております。
５．平成14年12月１日付けにて連結対象である「㈱神田淡路町ビル」を合併いたしましたので、第54期及び第55期の連結財務諸表は作成しておりません。

- 1 -東誠不動産株式会社/有価証券報告書/2005-11-30

2006/02/21 19:58:32(2）提出会社の経営指標等
回次

第52期

第53期

第54期

第55期

第56期

決算年月

平成13年11月

平成14年11月

平成15年11月

平成16年11月

平成17年11月

売上高（千円）7,879,193

6,114,309

9,455,618

14,514,122

16,828,283

経常利益（千円）

345,175

339,530

870,980

1,515,178

2,773,353

当期純利益（千円）

174,607

210,488441,580

793,109

1,495,764

－

－

－

－

－

50,00068,75072,1501,927,600

1,966,096

発行済株式総数（株）

1,000,000

1,025,000

20,580335,800

344,858

純資産額（千円）

1,336,175

1,571,785

2,046,343

6,658,824

8,197,558

総資産額（千円）

14,823,312

15,572,161

19,143,479

29,438,787

38,335,326

1,336.18

1,533.45

99,433.59

19,829.73

23,739.56

5.00
1.25

1,000

120

450

持分法を適用した場合の投資利益（千円）
資本金（千円）

１株当たり純資産額（円）
１株当たり配当額（うち１株当たり中間配当額）

5.00

（円）

(－)

(－)

(－)

(－)

(－)

174.61209.47

21,494.08

2,833.01

4,378.97－－－

2,577.65

4,291.79

自己資本比率（％）

9.0

10.1

10.7

22.6

21.4

自己資本利益率（％）

13.9

14.5

24.4

18.2

20.1

株価収益率（倍）

－

－

－

23.01

22.84

配当性向（％）

2.9

2.4

4.7

4.2

10.3

－

－

△12,826△5,374,602－

投資活動によるキャッシュ・フロー（千円）－－△184,563△1,959,887－

財務活動によるキャッシュ・フロー（千円）－－

540,495

7,843,796－－－

2,091,322

2,600,629－

１株当たり当期純利益（円）
潜在株式調整後１株当たり当期純利益（円）

営業活動によるキャッシュ・フロー（千円）

現金及び現金同等物の期末残高
（千円）

旧株
新株

従業員数
34
39
39
44
68
（外、平均臨時雇用者数）(人）
(93)
(1)
(－)
(－)
(－)
（注）１．売上高には、消費税等は含まれておりません。
２．第54期までの潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、新株引受権付社債を発行しておりますが、当社株式は非上場・非登録でありますので記載しておりません。
３．第54期までの株価収益率については、当社株式は非上場・非登録でありますので記載しておりません。
４．第53期より、役員退任慰労金規程を新設したことに伴い、役員の退職慰労金の支出に備えるため、第53期末における役員退任慰労金規程に基づく期末要支給額を計上しております。
５．平成15年６月29日付で普通株式50株を１株とする株式併合を行っております。
なお、第54期の１株当たり当期純利益は、株式併合が期首に行われたものとして計算しております。
６．平成16年７月20日付で普通株式１株を２株、平成16年11月19日付で普通株式１株を５株へ株式分割を行っております。
なお、第54期の１株当たり当期純利益は、株式併合が期首に行われたものとして計算しております。
７．第55期の１株当たり配当額には、上場記念配当金20円を含んでおります。
８．第52期、第53期及び第56期は連結財務諸表を作成しているため、営業活動によるキャッシュ・フロー、投資活動によるキャッシュ・フロー、財務活動によるキャッシュ・フロー及び現金及び現金同等物の期末残高は記載しておりません。

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２【沿革】
年月

事項

昭和25年２月

飲食業を目的とするユーカリ興業株式会社設立（本社：大分県大分市大字大分514番地、資本

昭和27年４月

金：500千円）
本社を東京都江東区亀戸に移転

昭和39年６月
昭和43年５月

事業目的を変更し、不動産の売買、仲介、賃貸、管理業を開始
本社を東京都千代田区外神田に移転

昭和44年７月
昭和58年３月

商号変更：株式会社ユーカリ
商号変更：東誠ビルディング株式会社

平成６年10月
平成７年９月「ＴＨＥパームス」シリーズの分譲マンション販売を開始
株式会社神田淡路町ビル（連結子会社、本社：東京都千代田区、資本金：15,000千円）を設立

平成８年３月
平成８年12月

商号変更：東誠不動産株式会社
本社を東京都千代田区神田淡路町に移転

平成９年12月
平成11年７月

ビル管理業に付帯する改修、原状回復等の工事請負を開始（注）１「パームスコート」シリーズの戸建分譲住宅販売を開始

平成13年２月
平成13年３月

アセットマネジメント事業を開始（注）２
ＬＢＯ（レバレッジド・バイアウト）方式により、株式会社紺政商店、日本興業住宅株式会社、

平成13年11月日高鋼業株式会社の３社を吸収合併
ビル管理を行うビル管理部を東誠コミュニティ株式会社に分割譲渡

平成13年12月
平成14年８月

不動産証券化ビジネスへの本格参入を目指し、証券化事業部を新設
当社組成による不動産投資ファンドの第１号として、賃貸マンションを信託受益権化した私募フ

平成14年12月

ァンド「アルゴ・ファンド」を立ち上げ
子会社の株式会社神田淡路町ビルを吸収合併

平成16年２月
平成16年12月

日本証券業協会に店頭売買有価証券として新規登録
日本証券業協会へ店頭登録を取消し、ジャスダック証券取引所に株式を上場

平成17年３月
平成17年４月

トーセイリバイバルインベストメント株式会社（現 連結子会社）を設立
東誠コミュニティ株式会社の株式を取得し連結子会社化

平成17年９月

トーセイ・リート・アドバイザーズ株式会社（現連結子会社）を設立（注）１．建設業法に基づく特定建設業東京都知事免許（特‐９）107905号を平成９年12月に取得し、また、平成13年４月には、一級建築士事務所東京都知事登録（第46219号）を行っております。
２．不動産投資顧問業登録規程（平成12年９月１日施行）に基づく、一般不動産投資顧問業登録（一般000127）を行っております。
３．平成17年２月に有価証券に係る投資顧問業者登録（関東財務局長

第1324号）を行っております。

４．平成17年６月に信託受益権販売業者登録（関東財務局長（売信）第164号)を行っております。

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３【事業の内容】
当社グループ（当社及び当社関係会社）は、当社（東誠不動産株式会社）並びに子会社11社により構成されており、「不動産流動化事業」、「不動産開発事業」、「不動産ファンド事業」、「不動産賃貸事業」、「不動産管理事業」、「オルタナティブインベストメント事業」を主たる業務としております。
当社の事業内容及び当社と関係会社の当該事業に係る位置付けは次のとおりであります。
区分

事業内容

主要な会社

当社が資産価値の劣化した物件等を取得し、エリアの特性やニーズに合わせた不動産「バリューアッププラン」を検討、実施した後に投資家・個人・法人向けに「再生不動産」として販売しております。
「バリューアッププラン」には、物件そのものに関わる「ハード」（設備の不動産流動化事
業

改善、ＩＴ・通信インフラの整備など）と、物件の収益性及びオーナーやユー
ザーの満足を高める「ソフト」（リーシングによる稼働率向上、デザイン性の追求、法的問題の解消など）があり、様々な角度からの検討結果を基にコスト
パフォーマンスを意識した「バリューアッププラン」を実施します。当社が行

当

社

当

社

当

社、

うバリューアップは、利便性や機能性の向上だけではなく、その不動産を所有する人の“満足”やそこで働く人々の“誇り”を提供することも重視しており、単なるリニューアルに終わらせず、総合的な不動産の“価値再生”の実現に努めております。
当社が購入した用地について「開発プラン」を決定し、投資家・不動産ファンド・エンドユーザー向けにビル・商業施設の開発・マンション・戸建住宅の新築を行なって、販売をしております。

不動産開発事業

当社は投資家及びエンドユーザーのニーズが、利便性を最優先していることに着目し、事業用地の選定を東京都区部を中心としております。特に、分譲マンション（THEパームスシリーズ）では、生活者のニーズに対応した付加価値サービスや「木・水・石」という自然の素材を随所に取り込んだ都会における“癒しの空間”を提供することにより「快適さと便利さを両立した商品開発」
を行なっております。また、戸建住宅（パームスコートシリーズ）では、都市型戸建住宅として、独自の企画と高品質の商品を提供しております。
当社グループでは、東京都区部を中心に、平成17年11月30日現在、オフィス

不動産賃貸事業

ビル・マンション等46棟を所有し、オフィス・住居・店舗・駐車場としてエンドユーザーに賃貸しております。
当社グループ自ら貸主となることでテナントのニーズを迅速且つ正確に収集することができ、当該ニーズの把握が「バリューアッププラン」の一層の充実

東誠コミュ
ニティ㈱

に結びついております。
当社では、不動産ファンドの組成・運営及び組成したオリジナルファンドへ
匿名組合出資を行なっております。
不動産ファンド
事業ファンドにおいて購入した物件は、「バリューアッププラン」に基づき建物
リニューアル、賃料改定、リースアップ等の「ハード」及び「ソフト」の両面から不動産の価値再生を行い、アセットマネジメントを受託することによる各種のフィー収入の他、匿名組合出資に対する配当を得ております。

当
社、
トーセイ・
リート・ア
ドバイザー
ズ㈱

マンション・ビル等建物・施設の事務管理、施設管理、清掃、保安警備及びマンション・ビル専用部分の建物・設備改修工事、オフィス内の改装工事の請負業務など、多様な不動産ニーズに対応した総合的なプロパティマネジメントを展開しております。
不動産管理事業

マンション管理においては、長年培ってきたノウハウを駆使し、区分所有者
ならびに管理組合にコンサルティング＆アドバイスを行い、管理組合の立上げからその後の円滑な組合運営までトータル的なサポートをしております。ビル
管理におきましては、ビルオーナーの経営の合理化を推進するために、建物保全管理・設備管理・給排水衛生管理・清掃管理などきめ細やかな管理サービスを提供し、建物の経年劣化に対して的確な保全計画を実施しビルの資産価値を保ち続けます。平成17年10月31日現在、379棟の管理を行っております。

- 4 -

東誠コミュ
ニティ㈱

東誠不動産株式会社/有価証券報告書/2005-11-30

区分

2006/02/21 19:58:32

事業内容

主要な会社

不動産担保付債権、不動産保有会社及び不動産周辺事業会社等の株式への投資（Ｍ＆Ａ）、同投資ファンド組成・運営・コンサルティングなどを行うこと
オルタナティブ
インベストメント事業

で各種のフィーを得ております。
中期的には、不動産ファンド事業やＬＢＯによるＭ＆Ａによってこれまで当社が蓄積してきたノウハウを十分活用し、不良債権や不良資産を保有することで業績が低迷している法人、個人を対象として、Ｍ＆Ａなどの手法を駆使し、現物不動産以外の債権・株式へ投資することにより「企業・事業再生」を行ってまいります。

トーセイリ
バイバルイ
ンベストメ
ント㈱、
㈲イカロ
ス・キャピ
タル

当社グループの事業系統図は以下のとおりであります。

競売

不動産
開発事業

エンドユーザー
バリュー
アップ

売買

東誠不動産㈱

土地・建物・信託受益権

不動産
流動化事業
再生不動産
・
開発不動産

販売
・
賃貸

ＲＥＩＴ
ファンド

不動産
賃貸事業

不動産
ファンド事業

中間
法人

投資家

不動産
ファンド

組成・運営

出資・配当

投資家

管理

ビルオーナー
テナント

営業者
プロパティマネジメント＊100％子会社
東誠コミュニティ㈱不動産管理事業

プロパティ
マネジメント

管理物件

不動産
不動産
担保付債権・保有会社＊100％子会社
購入
・
Ｍ＆Ａ

トーセイリバイバル
インベストメント㈱オルタナティブ
インベストメント事業

組成
・
運営
・
再生

㈲イカロス
・キャピタル＊100％子会社
ヘスティア
有限責任中間法人㈲ヘスティア・キャピタル

- 5 -

債務者

出資・配当

投資家

売却

投資家

不動産担保付
債権ファンド株式（Ｍ＆Ａ）＊100％子会社回収

東誠不動産株式会社/有価証券報告書/2005-11-30

2006/02/21 19:58:32

４【関係会社の状況】
名称

住所

資本金又は
出資金
（千円）

東京都千代田区

99,500主要な事業の内容

議決権の所有割合（％）

関係内容（連結子会社）
東誠コミュニティ㈱不動産管理事業100.0

当社保有不動産の管理をしております。
役員の兼任ありトーセイリバイバル
インベストメント㈱東京都千代田区

50,000

オルタナティブイン
ベストメント事業

トーセイ・リート・
アドバイザーズ㈱東京都千代田区

150,000

不動産ファンド事業

東京都千代田区

3,000

東京都千代田区

3,000

東京都千代田区

4,500㈲イカロス・キャピタル（注）２㈲ヘスティア・キャ
ピタル

（注）２

ヘスティア有限責任
中間法人 （注）２

100.0
100.0

役員の兼任ありオルタナティブイン

100.0

役員の兼任ありベストメント事業(100.0)

資金援助ありオルタナティブイン

100.0

ベストメント事業(100.0)

オルタナティブイン
ベストメント事業

100.0(100.0)

その他５社（注）１．主要な事業の内容欄には、事業の種類別セグメントの名称を記載しております。
２．議決権所有割合の（役員の兼任あり
資金援助あり）内は、間接所有割合で内数であります。

- 6 -役員の兼任あり
役員の兼任あり東誠不動産株式会社/有価証券報告書/2005-11-30

2006/02/21 19:58:32

５【従業員の状況】(1）連結会社の状況
平成17年11月30日現在
事業の種類別セグメントの名称

従業員数（人）

不動産流動化事業

13（－）

不動産開発事業8（－）

不動産賃貸事業5（－）

不動産ファンド事業

6（－）

不動産管理事業33 （169）

オルタナティブインベストメント事業

1（－）

全社（共通）

41

（－）

合計

107 （169）（注）１．従業員数は就業人員であり、使用人兼務取締役は含まれておりません。
２. 臨時雇用者数は、年間の平均人員を（ ）外数で記載しております。
３．全社（共通）として記載されている従業員数は、特定のセグメントに区分できない管理部門に所属しているものであります。
(2）提出会社の状況
平成17年11月30日現在
従業員数（人）

平均年齢（歳）
68

平均勤続年数（年）平均年間給与（千円）

2.9

6,660

35.9

（注）１．従業員数は、就業人員であり、使用人兼務取締役は含まれておりません。
２．平均年間給与は、賞与および基準外賃金を含んでおります。
３．従業員数が前期末に比し、24名増加したのは業務拡大による中途採用のためであります。
(3）労働組合の状況
労働組合は結成されておりませんが、労使関係は安定しております。

- 7 -東誠不動産株式会社/有価証券報告書/2005-11-30

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第２【事業の状況】
１【業績等の概要】
当連結会計年度より連結財務諸表を作成しているため、前年同期比は記載しておりません。
(1) 業績
当連結会計年度におけるわが国経済は、雇用環境には依然として厳しさが残るものの、売上高の増加等により企業収益が改善したことで、設備投資が増加し、個人消費も底固く推移するなど、全体としては緩やかな回復基調の１年となりました。また、先行きにつきましても、原油価格の高騰によるアジアや欧州経済の減速や中国経済の過熱などが国内経済に与える影響に留意する必要があるものの、高水準の企業収益や雇用者所得の緩やかな増加を背景に、国内景気は回復を続けていくものと思われます。
当社グループの属する不動産業界におきましては、景気回復の中、不動産価格の上昇に伴う不動産投資利回りの低下等、一部に不動産市場の活況が減速するのではないかという懸念はあるものの、不動産の価格形成が、収益、キャッシュ・フローをベースとしたものを主流とし、合理的な市場メカニズムが機能していると考えられることから、余剰資金は継続して不動産投資市場に流入すると思われます。また、平成17年11月末現在、国内市場に上場するJ-REIT
数が28銘柄となり、私募ファンドもあわせた資産残高は推計で約６兆円と一層拡大傾向が続いております。不動産流動化事業は、J-REITや私募ファンド等の不動産証券化市場が企業の不動産証券化の活用ニーズに牽引されて拡大し、不動産売買が依然として活況を呈しております。マンション市場は、東京都心部では高水準の供給が続き過剰感が高まっていたものの、在庫調整が進んだことや低金利を背景に、大型物件を中心に高い成約率を維持しております。一方、オフィスビル賃貸市場は、エリアによる格差はあるものの、全体として需給の改善が急速に進んだことで、募集
賃料に底入れ感が出てきております。都心５区における平成17年11月末現在の平均空室率は4.28％と５ヶ月連続で低下しており、企業の事務所拡張・移転の動きが引き続き活発で、特に優良大型ビルに対する引き合いは強まっております。また、不動産管理事業については厳しい競合状況にあり、コストダウン圧力も強いものの、東京都区部はビル管理及びマンション管理の市場規模が大きく、また不動産証券化市場の活性化による需要も拡大しております。効率的な業務やサービスの提供・技術力の開発・周辺事業への多角化やプロパティマネジメント能力の強化などの企業努力による差別化が進んでいくものと思われます。さらに、オルタナティブインベストメント事業は、特に不動産担保付債権市場は活況を呈しており、競売市場には多くの個人投資家も参入してきております。不良債権市場の不動産価
格が上昇基調に転じている中、収益確保のためハードの付加価値を高めるノウハウを持つことが重要となってきております。
このような事業環境にありまして、当社グループでは「TOKYO VALUE UP PARTNER」という企業スローガンを掲げ、東京都区部を中心とする不動産の価値再生を目的に、当社の成長分野である不動産流動化事業、不動産ファンド事
業、充実した事業ノウハウを保有する不動産開発事業、不動産賃貸事業と当連結会計年度より「東誠コミュニティ株式会社」の行う不動産管理事業、「トーセイリバイバルインベストメント株式会社」が行うオルタナティブインベス
トメント事業を加えた６事業の相乗効果を高め、事業ラインアップの拡充を推進することにより企業グループとしての総合力向上に全力を尽くしてまいりました結果、売上高は17,644百万円となりました。利益につきましては、営業利益3,536百万円、経常利益2,969百万円、当期純利益1,592百万円となりました。
各事業別の業績は以下のとおりであります。
（不動産流動化事業）
当連結会計年度は、「セントラル代官山」（東京都渋谷区）、「神田駅前ビル」（東京都千代田区）他（計19物件）の売却により不動産流動化事業の売上高は10,400百万円、営業利益2,221百万円となりました。
（不動産開発事業）
当連結会計年度は、「ＴＨＥプレミアムコート大田中央」（東京都大田区）17棟の戸建分譲物件及び「ＴＨＥパー
ムス代々木上原ヴェールテラス」（東京都渋谷区）他（計３棟）の賃貸マンション開発物件の販売があったことで不動産開発事業の売上高は4,466百万円、営業利益548百万円となりました。
（不動産賃貸事業）
当連結会計年度は、固定資産として保有している賃貸物件の空室率が改善したことに加え、たな卸資産である不動
産流動化事業用の賃貸物件が増加したことにより不動産賃貸事業の売上高は1,645百万円、営業利益929百万円となり
ました。

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2006/02/21 19:58:32(不動産ファンド事業）
当連結会計年度は、新規物件取得の増加により運用資産残高が拡大しアクイジションフィー及びアセットマネジメ
ントフィーが増加したことや、好調な運用成績に伴うインセンティブフィーが発生したこと等により、不動産ファン
ド事業の売上高は349百万円、営業利益294百万円となりました。
なお、期末の運用資産残高は、20,244百万円であります。
(不動産管理事業）
当連結会計年度は、東誠コミュニティ株式会社の株式を中間決算日にみなし取得したことに伴い連結子会社となったため、半期分の収益寄与となりました。ビル管理については、ビル所有者の変更に伴う解約が見られる中、新規契約の獲得に努め、ビル・駐車場等期末管理棟数は254件（平成17年10月末現在）となりました。マンション管理では、他社が分譲・販売している分譲マンション２棟、賃貸マンション２棟を新たに受託し、期末管理棟数は125件（平成17年10月末現在）となりました。以上の結果、不動産管理事業の売上高は562百万円、営業利益40百万円となりました。
(オルタナティブインベストメント事業）
当連結会計年度は、新たに設立した連結子会社であるトーセイリバイバルインベストメント株式会社による不動産
担保付債権ファンドに係るアレンジメントフィーおよび債権管理フィー売上により210百万円、同社の子会社である
有限会社イカロス・キャピタルの不動産担保付債権からの金利回収売上９百万円によってオルタナティブインベスト
メント事業売上高は、220百万円、営業利益197百万円となりました。
なお、期末の運用資産残高は、3,942百万円であります。

(2) キャッシュ・フロー
当連結会計年度におけるキャッシュ・フローの状況
当連結会計年度における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、税金等調整前当期純利益2,981百万円を計上した他、金融機関からの借入金14,570百万円の収入等がありましたが、不動産流動化事業及び不動産開発
事業の新規物件取得、オルタナティブインベストメント事業への匿名組合出資等により、期首残高に比べ84百万円
減少し2,530百万円となりました。
（営業活動によるキャッシュ・フロー）
営業活動により使用した資金は、8,839百万円となりました。これは主に、不動産流動化事業の拡大によるバリューアップ型流動化物件の新規取得によるたな卸資産の増加によるものであります。
（投資活動によるキャッシュ・フロー）
投資活動により使用した資金は、606百万円となりました。これは主に、オルタナティブインベストメント事業及び当社組成の不動産投資ファンドへ匿名組合出資を行ったことによるものであります。
（財務活動によるキャッシュ・フロー）
財務活動により得られた資金は、9,360百万円となりました。これは主に、不動産流動化事業及び不動産開発事業による借入金の返済を行った一方で、不動産流動化事業及び不動産開発事業拡大に伴う新規物件取得等の借入金増加によるものであります。

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２【生産、受注及び販売の状況】
当連結会計年度より連結財務諸表を作成しているため、前連結会計年度の販売実績については記載しておりません。
(1）生産実績
当社は、不動産流動化事業、不動産開発事業、不動産賃貸事業、不動産ファンド事業、不動産管理事業、オルタナ
ティブインベストメント事業を主体としており、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績の記載はしておりません。
(2）受注実績
当社は、受注生産を行っていないため、受注実績の記載はしておりません。
(3）販売実績
当連結会計年度の販売実績を事業ごとに示すと、次のとおりであります。

区別

（自
至

当連結会計年度
平成16年12月１日
平成17年11月30日）

金額
（千円）

構成比
（％）

不動産流動化事業

10,400,422

59.0

不動産開発事業

4,466,993

25.3

不動産賃貸事業

1,645,232

9.3

不動産ファンド事業

349,138

2.0

不動産管理事業

562,182

3.2

220,289

1.2

17,644,259

100.0

オルタナティブインベス
トメント事業合計（注）上記の金額には、消費税等は含まれておりません。

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３【対処すべき課題】
当社グループを取り巻く市場環境は、国内景気の継続的な回復を背景に、特に当社の事業エリアである東京都心部
において、一部に「不動産バブル」の懸念を生じつつも、拡大基調が続くものと予想されます。
また、J-REIT及び不動産私募ファンドの積極的な投資活動は、不動産証券化市場の一層の拡大と多様な投資家層の増加を牽引しており、都心部における大型物件を中心としたマンションの大量供給と減損会計適用後の企業資産リス
トラの継続とあいまって、不動産売買は活況を維持するものと予想されます。しかしながら、その結果として、物件取得（仕入れ）の競合状況を一層、厳しいものとする構造がより鮮明になることも懸念されております。
このような環境の中、当社グループにおきましては、「企業収益の増大と経営品質の向上の両立が企業価値の向上に不可欠である」という基本方針のもと、平成20年11月期を目標年度とする新中期経営計画「GROWING UP 2008」を策定いたしました。本計画は、『企業規模倍増（売上高・利益）』とコンプライアンス経営の推進に根差した『企業ブランドの確立』を図ることにより、企業基盤を確固たるものとし、さらなる成長の礎を築くことをその骨子としております。
当社グループといたしましては、不動産ニーズの多様化する状況下にあって、本計画の達成により、当社グループが総合力と相乗効果を十分発揮し、継続的な収益成長を実現するとともに、「あらゆる不動産シーンにおいて新たな価値を創造し、提供する」という理念の実践にまい進してまいります。

４【事業等のリスク】
当社グループの経営成績、株価及び財務状況等に影響を及ぼす可能性が考えられる事項には以下のようなものがあります。
なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末において当社が判断したものであり、リスク発生の可能性を認識したうえで、発生の回避と発生した場合の対応に努力する方針であります。また、以下の記載は、当社グループの事業もしくは当社株式への投資に関するリスクを完全に網羅するものではありません。
１．事業環境
① 不動産流動化事業・不動産開発事業（ⅰ）不動産市況の影響について
当社グループの中核的事業である、不動産流動化事業、不動産開発事業では、自己勘定による物件の取得、保有を行うことから物件の取得、売却の時期や金額により、当社グループの経営成績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
（ⅱ）物件の引渡時期等による業績の変動について
不動産流動化事業、不動産開発事業は、不動産ファンド事業のフィー収入や不動産賃貸事業の賃料収入に比して物件売却売上高が計上されることから、１取引あたりの金額が大きいこと、また当該事業は物件の引渡しを行った時点で売り上げ計上を行う「引渡し基準」であることから、当該事業の売上状況や引渡し時期により当社グループの経営成績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
（ⅲ）自然災害等による工事遅延および建設コストの増加について
当社グループでは具体的な仕入れ計画や販売計画に基づき積み上げ方式により合理的な年間総合予算の策定に努めておりますが、自然災害など予期せぬ事態による工事遅延やそれに伴う建設コスト増加により当社グループの経営成績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
（ⅳ）開発期間、保有期間が長期に渡ることについて
当社が不動産を開発、保有している期間において、地価動向、金利動向、金融情勢などのマクロ経済に変動が生じ、これに伴い不動産市場が変動した場合は不動産の収益性が低下し、当社グループの経営成績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

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2006/02/21 19:58:32② 不動産ファンド事業
当社グループの成長推進事業である、不動産ファンド事業は、投資家のニーズに合致した不動産投資ファンドを組成（アレンジメント）し、投資対象となる不動産の価値を最大化するための運用・管理（アセットマネジメント）を行う事業であります。従って、不動産ファンドのパフォーマンスはアセットマネジメントの能力が寄与するものであり、当社は不動産と金融のハード、ソフト両面について十分なノウハウを蓄積してまいりました。
不動産ファンドは、あくまでも投資家の自己責任原則を前提とした投資商品であり、運用成績について当社が保証責任を負っていないものの、賃料相場の低迷や稼働率の低下等により、投資家の期待する十分なパフォーマン
スが上がらない場合は、アセットマネジメント会社として評価が下がり、当社グループの経営成績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
また、同事業が金融商品を扱う事業であることから、金利動向や金融情勢に大きな影響を受けることが考えられ、金融商品としての魅力が相対的に低下することで、当社グループの経営成績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
③ 不動産賃貸事業
当社グループの安定収益事業である、不動産賃貸事業は企業業績などのマクロ経済環境の動向が賃貸市況に影響し、稼働率の低下や賃料水準が下落した場合は賃料など回収リスクを含め当社グループの経営成績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
④ 不動産管理事業(ⅰ）管理委託費の低下
現在、マンション・ビルの管理委託費は競合他社との競争激化や顧客からのコストダウン圧力により低下傾向にあり、業務効率化やコスト削減などに努めておりますが、今後も管理委託費の低下が継続した場合は、当社グループの経営成績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
(ⅱ）業務上の事故などについて業務遂行やサービス提供に関しては、ISO9000を取得し、業務品質の向上に努めておりますが、万が一、不可避の社会的な規模の業務遂行上の事故やサービスの不具合が発生した場合は、当社グループの評価が下がり、経営成績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
⑤ オルタナティブインベストメント事業
当社グループの育成事業である、オルタナティブインベストメント事業は現在不動産担保付債権の購入や不動産保有会社のM&A投資を主たる目的として展開しておりますが、金融機関等が保有する不良債権処理がピークア
ウトし、不良債権市場が縮小した場合、当社グループの事業推進に影響を及ぼす可能性があります。
２．有利子負債の依存度の高さ及び金利の動向
当社グループの事業に係る土地、建物取得費及び建築費等は、主として金融機関からの借入金（ノンリコースロ
ーンを含む）によって調達しているため、総資産に占める有利子負債の比率が高く（平成17年11月連結会計年度
70.2％）なっております。将来において、金利が上昇した場合には、資金調達コストが増加することにより当社グ
ループの経営成績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
資金調達については、特定の金融機関に依存することなく、案件ごとに複数の金融機関と交渉し、融資実行後にプロジェクトを着手する方針ですが、突発的な内外部環境の変化等により、資金調達ができなかった場合は、事業着手の遅延や事業の実施ができなくなるなど当社グループの経営成績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
また、案件の売却時期の遅延、売却金額が当社の想定を下回った場合には、当社グループの資金繰りに影響を及ぼす可能性があります。
３．事業エリア① 競合状況
当社グループは、東京都区部を主要マーケットとし、中小型物件を中心に投資を行っており、これまで、「不動産流動化事業」、「不動産開発事業」、「不動産ファンド事業」「不動産賃貸事業」の４事業の情報やノウハ
ウを有機的に結合し、相乗効果をもった事業展開を行ってまいりました。しかしながら、東京都区部における不動産市況の継続的な回復と特に不動産ファンド事業については同様の事業展開を行う新規企業参入が近年増加していることから、物件取得において競合がより激化する可能性があります。当社グループとしては、子会社による「不動産管理事業」、「オルタナティブインベストメント事業」の２事業を加えることにより一層柔軟な事業展開することで競争力を強化し、競合他社との差別化を推進しますが、当社グループにおけるこの優位性が保たれない場合は、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
② 災害発生将来発生が懸念されている東京における大地震をはじめ、暴風雨、洪水等の自然災害、戦争、テロ、火災等の人災が発生した場合には当社グループが投資・運用・開発を行っている不動産の価値が大きく毀損する可能性があり、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

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４．法的規制① 法的規制
当社グループの事業において関連する主な法的規制は下表のとおりであります。
今後これらの法的規制が強化される場合には規制遵守に向けた対応のためのコスト増加の可能性があります。
セグメント名称

主な法的規制・宅地建物取引業法
・国土利用計画法
・都市計画法・建築基準法・建設業法
・建築士法
・住宅の品質確保の促進に関する法律
・投資信託及び投資法人に関する法律（改正投信法）
・不動産特定共同事業法
・信託業法
・資産の流動化に関する法律
・不動産投資顧問業登録規定
・有価証券に係る投資顧問業の規制等に関する法律・中間法人法・マンション管理の適正化に関する法律
・建築物における衛生的環境の確保に関する法律
・警備業法
・消防法

不動産流動化事業
不動産開発事業
不動産賃貸事業

不動産ファンド事業
オルタナティブインベストメント事業

不動産管理事業② 免許、許認可等
当社グループの事業は上表の法制に基づき以下の関連許認可を得ております。現在、当該免許及び許認可等が取り消しとなる事由は発生しておりませんが、万が一このような事由が発生した場合、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
(ⅰ）不動産流動化事業・不動産開発事業・不動産ファンド事業・不動産賃貸事業
許認可等の名称

所

管

有効期間

許認可等の内容

宅地建物取引業免許東京都知事

H19/3/23

東京都知事免許(10)第24043号

一般不動産投資顧問業登録

国土交通大臣H18/2/28

一般－000127

一級建築士事務所登録

東京都

知事

H18/4/10

東京都知事登録(第46219号)

特定建設業許可

東京都知事

H19/12/9

東京都知事許可（特－14）第107905号

不動産特定共同事業の許可

東京都

知事

有価証券に係る投資顧問業登録

関東財務局長

信託受益権販売業者登録

関東財務局長

H20/6/1

所

有効期間

東京都知事第58号
関東財務局長第1324号
関東財務局長（売信）第164号(ⅱ）不動産管理事業
許認可等の名称管許認可等の内容

マンション管理業

国土交通大臣H19/5/21

国土交通大臣(１)第030488号

宅地建物取引業免許東京都知事

H18/9/28

東京都知事免許(１)第80048号

建築物環境衛生一般管理業

東京都

知事

H19/9/25

東京都 13都第6560号

建設業

東京都

知事

H20/3/10

東京都知事許可（般－14）第119534号

警備業

東京都公安委員

H18/10/4

警備業法認定第2591

消防設備業

東京消防庁

消防設備業認定第401(ⅲ）オルタナティブインベストメント事業
許認可等の名称

所

管

有効期間

一般不動産投資顧問業登録

国土交通大臣H18/2/28

不動産特定共同事業の許可

東京都

有価証券に係る投資顧問業登録

関東財務局長知事

信託受益権販売業者登録

関東財務局長

許認可等の内容
一般－000127
東京都知事第58号
関東財務局長第1324号

H20/6/1- 13 -

関東財務局長（売信）第164号

東誠不動産株式会社/有価証券報告書/2005-11-30

2006/02/21 19:58:32③ 会計基準・税制について(ⅰ）会計基準・不動産税制の変更について
会計基準、不動産税制に関する変更があった場合、資産保有および取得、売却のコスト増加等により当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。特に平成15年10月31日に企業会計基準委
員会から「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」が公表され、平成17年４月１日以降開始する事業年度から減損会計が適用されることになったことで固定資産の減損が発生する可能性があります。
(ⅱ）SPVの連結範囲について
当社が不動産ファンド事業において設立するSPVについては、わが国におけるSPVに対する会計慣行が十分定まっておらず、現在のところ当該SPV毎に当社の匿名組合出資比率や支配力等の影響度合を鑑みて、個別に連結、非連結を決定しております。今後、不動産ファンド事業が拡大する過程で、これら形態でSPVを多数設立する可能性があり、わが国におけるSPVに対する会計慣行に基づく一定の指針が決定され、当社の会
計処理方法に変更が生じた場合には、当社グループの連結の範囲に変更が生じ、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
５．当社役員・従業員のSPC役員就任
当社グループの行う不動産ファンド事業におけるSPCについて、当社役員・従業員がSPC役員に就任しております。SPC役員はSPCの形態に関わらず、自己取引規制などの忠実義務を負担し、これに違反してSPCに損害を与えた
り、悪意または重過失で第三者に損害を与えた場合は損害賠償責任を負うこととなり、損害が重大な場合は当社グ
ループの評価に影響を及ぼす可能性があります。ただし、SPCは証券化における導管の役割を果たすのみであり、派
遣役員・従業員が特段の経営判断や意思決定を行うことがないことから、上記リスクの顕在化の可能性は極めて低いものと考えております。
６．人材について
当社グループの事業の特性から、人材は極めて重要な経営資源であり、新中期経営計画を達成するには、優秀な人材をさらに確保し、当社独自のコンピテンシーを習得するための教育やマネジメント層の育成が不可欠であります。当社グループの求める人材を十分に確保、育成できない場合、または現在在職しているマネジメント層が流出した場合には、事業活動に大きな影響を及ぼす可能性があります。
７．その他
当社グループは「ものづくりへのこだわり」を事業遂行のモットーとし、マンションについてはパームスクオリ
ティチェックシステム（PQC）、中古物件については「バリューアップ３５項目」など独自の基準や仕様を設定し、品質管理については細心の注意をしております。今般の構造設計計算書偽造問題についても、平成11年５月以降民間審査機関により建築確認を受けた当社開発マンションについて当該建物設計時に委託した事務所以外の設計事務所に再チェックを依頼し、いち早く「偽造の事実がない旨の確認」を行いましたが、住宅購入顧客の購買意欲の減
退や法規制の強化によるコスト増加等により当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
また、中古の物件については、ほとんどの建物において構造設計図書が保存されていないことやアスベスト問題
や土壌汚染問題等により不動産投資活動が中期的に停滞した場合、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

５【経営上の重要な契約等】
該当事項はありません。

６【研究開発活動】
該当事項はありません。

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７【財政状態及び経営成績の分析】(1）財政状態の分析
当連結会計年度より連結財務諸表を作成しているため、前年同期比は記載しておりません。
①資産当連結会計年度の資産残高は、40,406百万円となりました。流動資産は、当社グループの主力事業であります
不動産流動化事業の拡大に伴う物件仕入及びオルタナティブインベストメント事業における買取債権の取得等により32,568百万円となりました。固定資産は、不動産投資ファンドへの匿名組合出資等により7,831百万円とな
りました。
②負債
当連結会計年度の負債残高は、不動産流動化事業の拡大に伴う仕入による有利子負債の増加等により32,113百万円となりました。
③資本
当連結会計年度の資本残高は、当期純利益1,592百万円等により8,293百万円となりました。また、株主資本比率は20.5％となりました。
(2）経営成績の分析
当連結会計年度の経営成績については「第２

事業の状況

１

業績等の概要（1）業績」に記載のとおりであります。
(3）経営成績に重要な影響を与える要因について
当社の主力事業であります不動産流動化事業及び不動産開発事業においては、顧客への引渡し時期の変動、天災
その他予期し得ない事態による建築工事の遅延、経済情勢の変動による業績への影響、有利子負債への依存による事業展開への影響等、経営成績に重要な影響を与える様々な要因が挙げられます。詳細につきましては、「第２
事業の状況

４

事業等のリスク」をご参照ください。

(4) 経営者の問題意識と今後の方針及び見通しについて
当社グループは、新中期経営計画「GROWING UP 2008」（平成18年11月期～平成20年11月期）を策定し、目標達成に向けて鋭意努力をしております。本経営計画は、「企業収益の増大と経営品質の向上の両立が企業価値の向上に不可欠である」という基本方針のもと、企業規模倍増（売上高・利益）とコンプライアンス経営の推進による企業ブランドの確立を図ることにより企業基盤を確固としたものにし、さらなる成長の礎を築くことであります。
なお、具体的な目標数値につきましては、下記の通りとなっております。
平成20年（2008年)11月期の目標とする経営指標項目

当連結会計年度の実績

目標

平成17年（2005年）11月期

平成20年（2008年）11月期

売上高

176億円

405億円

経常利益

29億円

60億円

経常利益率

16.8％

株主資本比率

20.5％

30.0％

株主資本利益率（ROE）

19.2％

18.3％

総資本利益率(ROA)
不動産ファンド運用残高

⇒

14.8％

3.9％

5.5％

202億円

1,300億円

当社グループを取り巻く市場環境は、国内景気の継続的な回復を背景に、特に当社の事業エリアである東京都心部において、一部に「不動産バブル」の懸念も生じるなど、総じて拡大基調となっております。
J-REIT及び不動産私募ファンドの積極的な投資活動、不動産証券化市場拡大とそれに伴う投資家の増加と多様化が都心部における大型物件を中心としたマンションの大量供給、平成17年４月１日以降の減損会計の適用による企業資産リストラ継続とあいまって、不動産売買は不動産価格の上昇を伴いつつも活況を呈しております。結果として、物件取得（仕入れ）の競合状況を一層厳しくするという構造となっております。

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東誠不動産株式会社/有価証券報告書/2005-11-30

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このような環境の中、新中期経営計画「GROWING UP 2008」において、優秀な人材が企業成長の推進力であると強く認識し、「人財の質と量」を中核とし、「既存事業の拡大」とJ－REIT上場やＭ＆Ａ投資への展開などの「新事業領域の拡大」、及び「効率的な資金調達の推進」を『事業の成長と財務』における戦略目標といたしました。
また、企業規模の拡大を実現する基盤としての「コンプライアンスの意識昂揚」、「コーポレートガバナンスの向上」、「業務プロセスの効率化」を『業務と組織運営』における戦略目標といたしました。
さらに、物件取得及び販売が企業成長の成否に関する最重要ファクターであることから、顧客データベース構築
や法人営業ネットワーク強化、特に不動産投資会社等へのルート強化による「仕入先・販売先の拡充」、顧客ニーズに対応した機能・デザインを追及することによる「商品ブランドの構築」を『顧客と取引先』における戦略目標
といたしました。
これらの戦略目標を確実に実行することにより、不動産ニーズが多様化してきている状況において、当社グループが総合力と相乗効果を十分発揮し、継続的な収益成長を実現するとともに、「あらゆる不動産シーンにおいて新たな価値を創造し、提供する」という理念を実践してまいります。

- 16 -

東誠不動産株式会社/有価証券報告書/2005-11-30

2006/02/21 19:58:32

第３【設備の状況】
１【設備投資等の概要】
当連結会計年度において総額144,149千円の設備投資を実施いたしました。そのうち主なものは、淡路町東誠ビル
改修工事84,071千円であります。

２【主要な設備の状況】
当社グループにおける主要な設備は、以下のとおりであります。
(1）提出会社
平成17年11月30日現在
帳簿価額（千円）
名称
（所在地）
本社
（東京都千代田区）
賃貸用不動産（東京都千代田区他９棟）
賃貸用不動産（東京都北区他２棟）
賃貸用不動産（東京都豊島区他３箇所）

事業の種類別セ
グメントの名称

設備の内容

建物及び構築物

統括事務施設事務所

373,532

不動産賃貸事業

賃貸ビル

1,052,778

不動産賃貸事業

賃貸マンション

181,554

不動産賃貸事業

その他

35,526

合計－－

1,643,393

土地
（面積㎡）

その他

1,150,000(281.56)
2,497,601(3,390.39)
564,090(991.39)

1,552,002

68

2,917

3,553,297

－

1,141

746,785－－

177,924－

32,5286,030,010

68

142,398(6,452.16)

従業員数
（人）

28,469(1,788.82)
4,354,089

合計(2）国内子会社
平成17年11月30日現在
帳簿価額（千円）
名称（所在地）
東誠コミュニティ㈱（東京都千代田区）

事業の種類別セ
グメントの名称

設備の内容

不動産賃貸事業賃貸ビル

84,950－84,950

合計－

建物及び構築物

土地（面積㎡）552,000(337.04)
552,000(337.04)（注）１．上記の金額には、消費税等は含んでおりません。
２．上記の「その他」には、駐車場、倉庫、底地が含まれております。

３【設備の新設、除却等の計画】
該当事項はありません。

- 17 -

その他

合計

従業員数
（人）

892

637,84339

892

637,84339

東誠不動産株式会社/有価証券報告書/2005-11-30

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第４【提出会社の状況】
１【株式等の状況】(1）【株式の総数等】①【株式の総数】
種類

会社が発行する株式の総数（株）

普通株式

800,000
計

800,000（注）平成18年２月24日開催の定時株主総会において定款変更を行いました。これにより、会社の発行する株式の総数
は579,000株増加し1,379,000株となっております。
②【発行済株式】
種類

事業年度末現在発行数（株） 提出日現在発行数（株）（平成17年11月30日）（平成18年２月28日）

上場証券取引所名又は登録証券業協会名

内容
完全議決権株式であり、権利内容に何ら普通株式

344,858

346,558

ジャスダック証券取引所

限定のない当社における標準となる株式であります。

計344,858

346,558－－（注）「提出日現在発行数」欄には、平成18年２月１日からこの有価証券報告書提出日までの新株予約権の行使により発行された株式数は含まれておりません。
(2）【新株予約権等の状況】
商法第280条ノ20及び第280条ノ21の規定に基づく、新株予約権（ストックオプション）の状況は、次のとおりであります。
（平成15年４月25日臨時株主総会決議）
事業年度末現在（平成17年11月30日）

提出日の前月末現在（平成18年１月31日）

9,910

1,410

普通株式

普通株式

新株予約権の目的となる株式の数（株）
（注）１

1,982

282

新株予約権の行使時の払込金額（円）

8,500

8,500

平成17年６月１日から

平成17年６月１日から

平成20年５月31日まで

平成20年５月31日まで

新株予約権の数（個）
新株予約権の目的となる株式の種類

新株予約権の行使期間
新株予約権の行使により株式を発行する場合の株式の発行価格及び資本組入額（円）

発行価格

8,500

発行価格

8,500

資本組入額

4,250

資本組入額

4,250

新株予約権の行使の条件

（注）３

（注）３

新株予約権の譲渡に関する事項

（注）３

（注）３

（注）１．当社が株式分割または株式併合を行う場合には、次の算式により株式数を調整し、調整の結果生じる１株未満の株式はこれを切り捨てます。
調整後発行株式数＝ 調整前発行株式数 × 分割・併合の比率
２．当社が株式分割または株式併合を行う場合には、次の算式により払込金額を調整し、調整の結果生じる１円未満の端数はこれを切り上げます。
調整後払込金額＝

調整前払込金額×- 18 -

１
分割・併合の比率

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また、時価を下回る価額で当社普通株式につき新株式を発行または自己株式を処分する場合（新株予約権の行使ならびに平成14年４月１日改正前商法第341条ノ８の規定に基づく新株引受権付社債に係る新株引受権の行使による場合を除く）は、次の算式により払込金額を調整し、調整の結果生じる１円未満の端数はこれを切り上げます。
調整後
払込金額

＝

調整前
払込金額

×

既発行株式数＋

新規発行株式数×１株当たり払込金額
１株当たりの時価

既発行株式数＋新規発行株式数

３．新株予約権の行使に係わる行使の条件、譲渡に関する事項は次のとおりであります。
(1）新株予約権の行使の条件①

新株予約権の割当てを受けた者は、当社普通株式に係る株券が日本証券業協会に登録され、またはいず
れかの証券取引所に上場された場合に限り、権利行使することができる。

②

新株予約権の割当てを受けた者は、権利行使時においても当社または当社の子会社の取締役、従業員の地位にあることを要す。

③④

新株予約権の譲渡、質入その他一切の処分は認められないものとする。
権利行使期間中に割当てを受けた者が死亡した場合においても相続は認めない。

⑤

その他権利行使の条件については、株主総会ならびに新株予約権発行に係る取締役会の決議に基づき、当社と新株予約権の割当てを受けた者との間で締結する「新株予約権割当契約」で定めるところによる。

(2）新株予約権の消却事由および条件① 当社が消滅会社となる合併契約書の議案、当社が完全子会社となる株式交換契約書承認の議案ならびに株式移転の議案が株主総会で承認されたときは、新株予約権は無償で消却する。
新株予約権の割当てを受けた者が権利行使をする前に、当社または当社の子会社の取締役、従業員の地②

位を喪失した場合、当該新株予約権については無償で消却できる。
(3）新株予約権の譲渡制限
新株予約権を譲渡するには取締役会の承認を要します。

- 19 -

東誠不動産株式会社/有価証券報告書/2005-11-30

2006/02/21 19:58:32(3）【発行済株式総数、資本金等の推移】
年月日

発行済株式総数増減数（株）

発行済株式総数残高（株）

資本金増減額
（千円）

資本金残高
（千円）

資本準備金増減額（千円）

資本準備金残高（千円）

平成13年３月15日－
1,000,000－
50,000
4,975
4,975
（注）１
平成14年９月21日
25,0001,025,000
18,75068,75018,75023,725（注）２
平成15年５月13日
4,000
1,029,000
3,400
72,1503,400
27,125（注）３
平成15年６月29日△1,008,420
20,580－72,150－27,125（注）４
平成16年２月27日
3,000
23,580280,500
352,650
389,100
416,225（注）５
平成16年３月30日
500
24,08046,750399,400
64,850481,075（注）６
平成16年３月31日
6,000
30,080180,000
579,400
181,800
662,875（注）７
平成16年７月20日
30,08060,160－579,400－
662,875（注）８
平成16年９月10日
7,000
67,1601,348,200
1,927,600
1,348,200
2,011,075（注）９
平成16年11月19日
268,640
335,800－
1,927,600－
2,011,075（注）10
平成16年12月１日～
平成17年11月30日
9,058
344,858
38,496
1,966,096
38,4962,049,572（注）11（注）１．合併差益による増加㈱紺政商店、日本興業住宅㈱、日高鋼業㈱の３社を吸収合併したことによるものであります。
２．第三者割当
25,000株
発行価格
1,500円
資本組入額
750円
割当先は、当社従業員持株会および取締役２名（小菅勝仁、稲塚実）であります。
３．第三者割当
4,000株
発行価格
1,700円
資本組入額
850円
割当先は、興産信用金庫（東京都千代田区神田紺屋町41）であります。
４．50株を１株に併合
５．有償一般募集
3,000株
発行価格
240,000円
引受価格
223,200円
資本組入額
93,500円
６．第三者割当増資
500株
発行価格
240,000円
引受価格
223,200円
資本組入額
93,500円
７．第一回新株引受権付社債に付された新株引受権の権利行使による増加
８．１株を２株に分割
９．有償一般募集
7,000株
発行価格
410,880円
引受価格
385,200円
資本組入額
192,600円
10．１株を５株に分割
11. 新株予約権の行使による増加であります。
12. 平成17年12月１日から平成18年１月31日までの間に、新株予約権の行使により、発行済株式総数が1,700株、資本金及び資本準備金がそれぞれ7,225千円増加しております。

- 20 -

東誠不動産株式会社/有価証券報告書/2005-11-30

2006/02/21 19:58:32(4）【所有者別状況】
平成17年11月30日現在
株式の状況
区分

端株の状況

金融機関

－

13

18

52

29

5

5,465

5,582

－

－

54,744

3,571

62,66522,057

189

201,632

344,858

－

－

15.88

1.04

18.17

6.40

0.05

58.46

100.00－

株主数（人）
所有株式数（株）
所有株式数の
割合（％）

証券会社

その他の法
人

外国法人等

政府及び地
方公共団体

個人その他
個人以外

計

個人

（注）「その他の法人」の欄には証券保管振替機構名義の株式が、４株含まれております。
(5）【大株主の状況】
平成17年11月30日現在
氏名又は名称
山口

所有株式数
（株）

住所

発行済株式総数に対する所有株式数の割合（％）

誠一郎

東京都杉並区浜田山４－25－５－112

138,855

40.26㈲ゼウス・キャピタル

東京都杉並区浜田山４－25－５－112

60,00017.39

日本マスタートラスト信託銀行㈱（信託口）東京都港区浜松町２－11－３

16,5704.80

日本トラスティ・サービス信託銀行㈱（信託口）

東京都中央区晴海１－８－11

13,205

3.82

モルガン・スタンレー・アン
ド・カンパニー・インターナ

25

9,275

2.68

ショナル・リミテッド(常任代理人 モルガン・ス
タンレー証券会社東京支店）

CABOT SQUARE，CANARY

WHARF，LONDON E144QA ENGLAND（東京都渋谷区恵比寿４－20－３

恵比寿ガーデンプレスタワー）

野村信託銀行㈱（投信口）

東京都千代田区大手町２－２－２

6,632

1.92

日本証券金融㈱東京都中央区日本橋茅場町１－２－10

6,028

1.74

住友生命保険相互会社

東京都中央区築地７丁目18－24

3,113

0.90

資産管理サービス信託銀行㈱東京都中央区晴海１－８－12 晴海アイラ
ンドトリトンスクエアオフィスタワーＺ棟

2,904

0.84

㈱ニッシン

東京都新宿区西新宿１－６－１（新宿エルタワー15F）

2,000

0.57

小菅

神奈川県横浜市西区浅間台97－１

2,000

0.57

260,582

75.56

勝仁
計

－

- 21 -

東誠不動産株式会社/有価証券報告書/2005-11-30

2006/02/21 19:58:32(6）【議決権の状況】①【発行済株式】
平成17年11月30日現在
区分

株式数（株）

議決権の数（個）内容

無議決権株式－－－

議決権制限株式（自己株式等）

－

－

－

議決権制限株式（その他）

－

－

－

完全議決権株式（自己株式等）－－－
権利内容に何ら限定

完全議決権株式（その他）

普通株式

344,858

344,858のない当社における標準となる株式

端株

－

－

－

発行済株式総数

344,858－－

総株主の議決権－

344,858－（注）「完全議決権株式（その他）」の欄には、証券保管振替機構名義の株式が４株含まれております。また、「議決権の数」欄には、同機構名義の完全議決権株式に係る議決権の数４個が含まれております。
②【自己株式等】
平成17年11月30日現在
所有者の氏名又は名称所有者の住所

自己名義所有株
式数（株）

他人名義所有株式数（株）

所有株式数の合計（株）

発行済株式総数に対する所有株式数の割合（％）

－

－

－

－

－

－

計

－

－

－

－

－

(7）【ストックオプション制度の内容】
当社は新株予約権方式によるストックオプション制度を採用しております。当該新株予約権は、商法第280条ノ20
及び商法第280条ノ21の規定に基づいております。
（平成15年４月25日 臨時株主総会決議）
決議年月日

平成15年４月25日

付与対象者の区分及び人数（注）２①取締役（３名）②従業員（38名）

新株予約権の目的となる株式の種類

普通株式

株式の数（株）（注）１

55,500

新株予約権の行使時の払込金額（円）1,700

新株予約権の行使期間

平成17年６月１日から
平成20年５月31日まで

新株予約権の行使の条件「(2）新株予約権等の状況」をご参照ください。

新株予約権の譲渡に関する事項

同上（注）１．平成15年６月29日付で50株を１株に株式併合、平成16年７月20日付で１株を２株及び平成16年11月19日付で１株を５株に株式分割しております。そのため、新株予約権の目的となる株式の数は11,100株に、新株予約権の行使により発行する株式の発行価格は、1,700円から8,500円にそれぞれ調整されております。
２．提出日現在、退職により従業員３名が権利を喪失しております。

- 22 -

東誠不動産株式会社/有価証券報告書/2005-11-30（平成18年２月24日

2006/02/21 19:58:32

定時株主総会決議）

決議年月日

平成18年２月24日
当社の取締役、従業員及び当社子会社の取締役付与対象者の区分及び人数

なお、人数等の詳細については定時株主総会以後の取締役会にて決定する。

新株予約権の目的となる株式の種類

普通株式

株式の数（株）5,000株を上限とする

新株予約権の行使時の払込金額（円）（注）１
平成20年３月１日から新株予約権の行使期間

平成23年２月28日まで

新株予約権の行使の条件（注）２
新株予約権を譲渡するときは、取締役会の承認を要す

新株予約権の譲渡に関する事項

るものとする。

（注）１. 新株予約権１個当たりの払込金額は、次により決定される1株当たりの払込金額（以下「払込金額」とする。）に新株予約権1個の株式数を乗じた金額とする。払込金額は、新株予約権を発行する月の属する日の前
月の各日（取引が成立していない日を除く）におけるジャスダック証券取引所における当社株式普通取引の終値の平均値に1.05を乗じた金額（1円未満の端数は切上げ）とする。ただし、当該金額が新株予約権発行日の前日終値（取引が成立しない場合はそれに先立つ直近日の終値）を下回る場合は、当該終値とする。
なお、新株予約権発行後、当社が株式分割または株式併合を行う場合、次の算式により払込金額を調整し、調整による1円未満の端数は切り上げる。
調整後払込金額＝

調整前払込金額

１×

合併・併合の比率
また、時価を下回る価額で新株を発行または自己株式の処分を行う場合は、次の算式により払込金額を調整し、調整による1円未満の端数は切り上げる。
調整後
払込金額

＝

調整前
払込金額

×

既発行株式数＋

新規発行株式数×１株当たり払込金額
１株当たりの時価

既発行株式数＋新規発行株式数
上記の算式において、「既発行株式数」とは、当社の発行済普通株式数から当社が保有する普通株式数にかかる自己株式数を控除した数とし、自己株式の処分を行う場合には、「新規発行株式数」を「処分する自己株式」に読み替えるものとする。
２. ① 新株予約権の割当てを受けた者は、権利行使時においても、当社の取締役、従業員、当社子会社の取締役
またはその他これに準ずる地位にあることを要す。ただし、任期満了による退任、定年退職その他これに準ずる正当な理由のある場合はこの限りではない。
② その他の条件については、本株主総会及び取締役会決議に基づき、当社と対象取締役及び従業員との間で締結する「新株予約権割当契約」に定めるところによる。

- 23 -

東誠不動産株式会社/有価証券報告書/2005-11-30

2006/02/21 19:58:32

２【自己株式の取得等の状況】(1）【定時総会決議又は取締役会決議による自己株式の買受け等の状況】①【前決議期間における自己株式の取得等の状況】
該当事項はありません。
②【当定時株主総会における自己株式取得に係る決議状況】
該当事項はありません。
(2）【資本減少、定款の定めによる利益による消却又は償還株式の消却に係る自己株式の買受け等の状況】①【前決議期間における自己株式の買受け等の状況】
該当事項はありません。
②【当定時株主総会における自己株式取得に係る決議状況等】
該当事項はありません。

３【配当政策】
当社の利益配分につきましては、安定的な配当を経営上の最重要課題と認識しており、収益性の高い事業機会の獲得による長期的な企業価値向上のために必要な内部留保とのバランスについて、業績の推移、今後の経営環境、事業計画の展開を総合的に勘案して決定することを基本方針としております。
なお、平成17年11月期（第56期）の期末配当につきましては１株につき450円の配当を実施しました。

４【株価の推移】(1）【最近５年間の事業年度別最高・最低株価】
回次

第52期

第53期

第54期

第55期

第56期

決算年月

平成13年11月

平成14年11月

平成15年11月

平成16年11月

平成17年11月

最高（円）

－

－

－

1,630,000□１□２682,000
81,700450,000

最低（円）

－

－

－

□１
□２

291,000
62,100127,000※62,800
49,100※56,000（注）１．最高・最低株価は、平成16年12月13日よりジャスダック証券取引所におけるものであり、それ以前は日本証券業協会の公表のものであります。なお、第56期の事業年度別最高・最低株価のうち、※は日本証券業協会の公表のものであります。
また、平成16年２月27日付をもって同協会に株式を登録いたしましたので、それ以前の株価については該当事項はありません。
２．□印は株式分割による権利落後の株価を示しております。
なお、平成16年11月期は、平成16年５月末現在及び平成16年９月末現在の株主に対して株式分割を２回実施
しておりますので、５月末によるものを□１で、９月末によるものを□２で示しております。
(2）【最近６月間の月別最高・最低株価】
月別

平成17年６月

７月

８月

９月

10月

11月

最高（円）

80,400100,000

93,70090,000113,000

127,000

最低（円）

71,50082,40080,80083,40087,80099,000（注）最高・最低株価は、ジャスダック証券取引所におけるものであります。

- 24 -

東誠不動産株式会社/有価証券報告書/2005-11-30

2006/02/21 19:58:32

５【役員の状況】
役名

代表取締役社

職名

生年月日

山口

誠一郎

昭和36年１月５日生

小菅勝仁

昭和35年７月17日生

平野昇

昭和34年10月17日生

内藤

俊一郎

昭和31年10月８日生

常勤監査役

本田

安弘

昭和15年６月20日生

常勤監査役

原田

公雄

昭和17年３月24日生

監査役

山岸

茂

昭和17年５月28日生

監査役

迫本

栄二

昭和31年11月４日生

長

取締役

執行役員社長氏名

専務執行役員事業部門統括

専務執行役員取締役

管理部門統括総務人事部・
財務経理部担当

常務執行役員
取締役

アセットソリューション事業部
担当

略歴
昭和58年４月 三井不動産販売株式会社 入社
昭和61年４月 東誠商事株式会社 入社
平成２年８月 当社取締役
平成６年６月 当社代表取締役社長（現任）
平成７年12月 パームス管理株式会社（現東誠コミュニテ
ィ株式会社）代表取締役
平成16年７月 当社執行役員社長（現任）
昭和58年４月 東急建設株式会社 入社
昭和61年４月 東誠商事株式会社 入社
平成８年１月 当社取締役
平成12年12月 当社常務取締役
平成16年７月 当社常務執行役員
平成17年９月 トーセイリバイバルインベストメント株式会社 代表取締役（現任）
平成18年２月 当社取締役専務執行役員（現任）
昭和57年４月 国分株式会社 入社
平成３年４月 東誠商事株式会社 入社
平成７年５月 東誠商事株式会社取締役
平成13年３月 当社経理部財務担当部長
平成14年10月 当社常務取締役
平成16年７月 当社常務執行役員
平成17年３月 トーセイリバイバルインベストメント株式
会社 監査役（現任）
平成17年４月 東誠コミュニティ株式会社監査役（現任）
平成17年９月 トーセイ・リート・アドバイザーズ株式会
社 代表取締役（現任）
平成18年２月 当社取締役専務執行役員（現任）
昭和55年４月 三井不動産販売㈱ 入社
平成11年５月 当社 入社
当社不動産営業部 部長
平成14年６月 当社不動産営業部長
平成16年７月 当社執行役員アセットソリューション事業部担当兼アセットソリューション事業部長
平成18年２月 当社取締役常務執行役員（現任）
昭和38年４月 大成建設株式会社 入社
平成３年６月 同社本社機材部 部長（企画・管理担当）
平成７年６月 株式会社大成ツーリスト 常務取締役
平成13年７月 ユニバーサル株式会社代表取締役社長
平成15年４月 当社常勤監査役（現任）昭和39年４月 株式会社熊谷組 入社
平成12年11月 同社本社建築本部長
平成13年１月 同社常務取締役兼執行役員本社購買本部長
平成14年７月 丸嘉架設株式会社 顧問
平成15年５月 当社常勤監査役（現任）昭和40年４月 三菱信託銀行株式会社 入社
平成２年２月 同社高槻支店長
平成４年２月 同社監査役室長
平成６年８月 菱信保証株式会社取締役
平成７年６月 同社常務取締役
平成12年３月 同社常勤監査役
平成15年３月 同社顧問
平成15年９月 同社退社
平成17年２月 当社監査役（現任）昭和56年４月 ジェイ・イー・エス株式会社取締役（現任）
昭和61年10月 入江公認会計士事務所入所
平成元年10月 新創コンサルティング株式会社取締役社長（現任）
平成３年４月 松竹映画劇場株式会社取締役
平成12年６月 株式会社永谷園 監査役（現任）
平成12年６月 新創監査法人代表社員（現任）
平成15年８月 松竹映画劇場株式会社取締役社長（現任）
平成16年４月 新創税理士法人代表社員（現任）
平成16年12月 株式会社コクド 監査役（現任）
平成17年２月 当社監査役（現任）
計

所有株式数
（株）

138,855

2,000

1,400

40

－

－

－

－

142,295（注）本田安弘、原田公雄、山岸茂、迫本栄二の各氏は、株式会社の監査等に関する商法の特例に関する法律第18条第１項に定める社外監査役であります。

- 25 -

東誠不動産株式会社/有価証券報告書/2005-11-30

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６【コーポレート・ガバナンスの状況】（コーポレート・ガバナンスに関する基本的な考え方）
当社グループは、経営環境の変化に迅速かつ的確に対応し、健全な成長を実現する事業活動を持続することが、株主の皆様からの信頼にお応えすることであり経営における重要な課題であると認識しております。そのため、多様な経営リスクを早期に把握し予防対策ができる体制を構築すること、法定の要請範囲に留まらず積極的かつ適切な情報開示を行うこと、内部経営監視機能を強化して透明性の高い経営を推進することに注力しており、それに必要な組織
体制や諸制度を実施、構築することをコーポレートガバナンスに関する基本的な考え方としております。
（コーポレート・ガバナンスに関する施策の実施状況）①

取締役会の運営「取締役会」は取締役４名（平成17年11月30日現在）で構成され、取締役会規程に基づき、毎月１回の定例取締役会に加え必要に応じて臨時取締役会を開催し、経営の最高意思決定機関として重要案件の決議と業務執行の監督を行なっております。

②

監査役機能の有効性
当社は監査役制度を採用しており、常勤監査役２名、非常勤監査役２名の計４名（全員社外監査役）で構成される「監査役会」を、原則として毎月１回開催しております。監査役は「取締役会」に出席する他、「執行役員会」にも陪席し、事前に提供される議案資料により、必要に応じて内容の確認や提言・助言を行なうこととしております。監査役監査活動は年間監査計画に基づいて実施され、内部監査部２名と連携することで、効率的かつ実効性のある監査体制を構築しております。さらに、各取締役および各部門責任者との定例会議を開催し、業務執行状況の把握に努めております。

③

執行役員制
当社は執行役員制を導入しており、取締役会にて選任された執行役員６名（平成17年11月30日現在）が、原則毎月２回「執行役員会」を開催し、取締役会の決議事項について事前審議を行なうとともに、取締役会から委譲された権限の範囲内で業務執行上の重要事項について意思決定を行なっております。

④

コーポレートガバナンス会議の設置
当社では、継続的にコーポレートガバナンスを強化するために、取締役と常勤監査役で構成する「コーポレート
ガバナンス会議」を設置し、原則毎月２回開催しております。
同会議では、企業統治上の懸案事項を確認、協議し、必要に応じて顧問弁護士・公認会計士のアドバイスを受けております。また、同会議の下に設置されている「コンプライアンス委員会」及び「リスク管理委員会」から確認を求められる事項につき、「法令の遵守」に留まることなく「企業倫理」や「社会貢献」の観点を踏まえた対処方法を協議・検討しております。
当社は、事業、業務執行を理解する者に企業統治を負託することが最も有効であるという考えから、取締役の全員が執行役員を兼務しておりますが、「業務執行機能とその監視機能」の線引きをより明確にすることも同会議の大きな役割の一つであります。

⑤

内部監査機能社長直属の「内部監査部」がグループ全体の監査を年次計画に基づいて実施し、不備事象については、被監査部門に是正勧告書を通知することにより、改善を求めております。是正必要事項については被監査部門と協議し、具体的な指導を行なうなどのフォローを充実することで実効性の高い監査を実施しております。

⑥

情報開示の状況
当社では、証券取引法、商法等の法令で定められた書類等の作成や、証券取引所の定める規則に基づく情報開示を行うとともに、ＩＲ活動やホームページ等を通じて株主・投資家をはじめとするステークホルダーの皆様に対し適時適切な企業情報の提供に努めております。

⑦

会計監査の状況
当社の会計監査業務を執行した公認会計士は、斉藤浩史、宮石知子であり、新日本監査法人に属しております。
監査業務に係る補助者の構成は公認会計士２名、会計士補７名であります。

⑧

社外取締役及び社外監査役との関係
当社は社外取締役は選任しておりません。また当社は社外監査役４名との間に特別の利害関係はありません。

- 26 -

東誠不動産株式会社/有価証券報告書/2005-11-30

2006/02/21 19:58:32（役員報酬の内容）
当事業年度における当社の取締役および監査役に対する役員報酬は、以下のとおりであります。
区分

金額（千円）

取締役に払った報酬

85,230

監査役に払った報酬

13,560

合計

98,790（注） 取締役に支払った報酬には、使用人兼務取締役の使用人分給与相当額（賞与含む）が含まれておりません。
（監査報酬の内容）
当事業年度における監査法人に対する監査報酬は、以下のとおりであります。
区分

金額（千円）

公認会計士法第２条第１項に規定する業務に基づく報酬

15,400

その他

2,375

合計

17,775- 27 -

東誠不動産株式会社/有価証券報告書/2005-11-30

2006/02/21 19:58:32

第５【経理の状況】
１．連結財務諸表及び財務諸表の作成方法について(1）当社の連結財務諸表は、「連結財務諸表の用語、様式及び作成方法に関する規則」（昭和51年大蔵省令第28号。
以下「連結財務諸表規則」という。）に基づいて作成しております。
ただし、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則等の一部を改正する内閣府令」（平成16年１月30日内閣府令第５号）附則第２項のただし書きにより、改正前の連結財務諸表規則に基づいて作成しております。
(2）当社の財務諸表は、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則」（昭和38年大蔵省令第59号。以下「財務諸表等規則」という。）に基づいて作成しております。
ただし、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則等の一部を改正する内閣府令」（平成16年１月30日内閣府令第５号）附則第２項のただし書きにより、改正前の財務諸表等規則に基づいて作成しております。
(3）当連結会計年度（平成16年12月１日から平成17年11月30日まで）は、連結財務諸表の作成初年度であるため、以下に掲げる連結貸借対照表、連結損益計算書、連結剰余金計算書及び連結キャッシュ・フロー計算書については、
前連結会計年度との対比は行っておりません。

２．監査証明について
当社は、証券取引法第193条の２の規定に基づき、当連結会計年度（平成16年12月１日から平成17年11月30日まで）の連結財務諸表並びに第55期事業年度（平成15年12月１日から平成16年11月30日まで）及び第56期事業年度（平成16年12月１日から平成17年11月30日まで）の財務諸表について、新日本監査法人により監査を受けております。

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東誠不動産株式会社/有価証券報告書/2005-11-30

2006/02/21 19:58:32

１【連結財務諸表等】(1）【連結財務諸表】①【連結貸借対照表】
当連結会計年度（平成17年11月30日）
区分

注記
番号

構成比
（％）

金額（千円）（資産の部）
Ⅰ

流動資産
１．現金及び預金※１

2,670,623

２．受取手形及び売掛金

147,213

３．有価証券

10,000４．販売用不動産※１

12,606,749

５．仕掛販売用不動産※１

13,976,848

６．買取債権※１

1,722,953

７．貯蔵品

1,272

８．繰延税金資産
９．その他

129,787※１

1,307,204△4,058

貸倒引当金
流動資産合計Ⅱ

32,568,593

80.6

固定資産
１．有形固定資産(1）建物及び構築物※１

631,090

減価償却累計額(2）工具器具備品

有形固定資産合計

1,725,006

70,09336,809

減価償却累計額(3）土地

2,356,096※１

33,284
4,906,089
6,664,380

16.5

２．無形固定資産(1）ソフトウェア

30,034(2）電話加入権

2,275

無形固定資産合計

32,309- 29 -

0.1

東誠不動産株式会社/有価証券報告書/2005-11-30

2006/02/21 19:58:32

当連結会計年度（平成17年11月30日）
区分

注記
番号

構成比
（％）

金額（千円）

３．投資その他の資産(1）投資有価証券

903,845(2）長期貸付金

3,615(3）繰延税金資産

68,077(4）その他

160,303

貸倒引当金
投資その他の資産合計
固定資産合計Ⅲ△801
1,135,040

2.8

7,831,730

19.4

繰延資産
１. 社債発行費6,514

繰延資産合計

6,514

0.0

40,406,838

100.0

資産合計

- 30 -

東誠不動産株式会社/有価証券報告書/2005-11-30

2006/02/21 19:58:32

当連結会計年度（平成17年11月30日）
区分

注記
番号

構成比
（％）

金額（千円）（負債の部）
Ⅰ

流動負債
１．支払手形及び買掛金
２．短期借入金

371,791※１

３．１年以内償還予定社債
４．１年以内返済予定長期
借入金

194,000※１

５．未払法人税等

8,007,602
1,081,440

６. 前受金383,342

７．賞与引当金

9,783
503,834

８．その他
流動負債合計Ⅱ

4,390,000

14,941,793

37.0

固定負債
１．社債
２．長期借入金

322,000※１

15,471,101

３. 繰延税金負債

22,500４．退職給付引当金

31,420５．役員退職慰労引当金

151,705

６．連結調整勘定

5,527
1,167,193

７．その他
固定負債合計

17,171,447

42.5

負債合計

32,113,241

79.5

1,966,096

4.9（資本の部）
Ⅰ

資本金

※２

Ⅱ

資本剰余金

2,049,572

5.1

Ⅲ

利益剰余金

4,270,144

10.5

Ⅳ

その他有価証券評価差額
金

7,783

0.0

資本合計

8,293,597

20.5

負債及び資本合計

40,406,838

100.0- 31 -

東誠不動産株式会社/有価証券報告書/2005-11-30

2006/02/21 19:58:32②【連結損益計算書】
（自
至
区分

注記
番号

当連結会計年度
平成16年12月１日
平成17年11月30日）
百分比（％）

金額（千円）

Ⅰ

売上高

17,644,259

100.0

Ⅱ

売上原価

12,787,932

72.5

売上総利益

4,856,327

27.5

1,320,157

7.5

3,536,169

20.0

24,2430.1

591,372

3.3

2,969,040

16.8

12,669

0.1

199

0.0

2,981,510

16.9

△85

△0.0

2,981,596

16.9

1,389,018

7.9

1,592,577

9.0

Ⅲ

販売費及び一般管理費

※１

営業利益
Ⅳ

営業外収益
１．受取利息300

２．受取配当金

557

３．固定資産税還付金

8,892

４．仕入割引1,865

５．連結調整勘定償却額614

６．解約手付金

7,300

７．雑収入

4,712

Ⅴ

営業外費用
１．支払利息528,395

２．社債利息5,572

３．新株発行費925

４．社債発行費償却

6,514

５. 解約違約金

16,868６．雑損失

33,094

経常利益
Ⅵ

Ⅶ

特別利益
１．会員権売却益

2,752

２．保険解約返戻金

9,917

特別損失
１．固定資産売却損※２36

２．固定資産除却損※３162

匿名組合損益分配前税
金等調整前当期純利益
匿名組合損益分配額
税金等調整前当期純利
益
法人税、住民税及び事
業税

1,434,515

法人税等調整額△45,496

当期純利益- 32 -

東誠不動産株式会社/有価証券報告書/2005-11-30

2006/02/21 19:58:32③【連結剰余金計算書】
（自
至
区分

注記
番号

当連結会計年度
平成16年12月１日
平成17年11月30日）
金額（千円）（資本剰余金の部）
Ⅰ

資本剰余金期首残高Ⅱ

資本剰余金増加高
新株予約権の権利行使による新株式の発行

Ⅲ

2,011,075

38,496

資本剰余金期末残高

38,4962,049,572（利益剰余金の部）
Ⅰ

利益剰余金期首残高Ⅱ

利益剰余金増加高
当期純利益

Ⅲ

1,592,577

1,592,577

利益剰余金減少高

１．配当金
２．連結子会社増加に伴う減少額
Ⅳ

2,718,637

40,296774

利益剰余金期末残高

41,0704,270,144- 33 -

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2006/02/21 19:58:32④【連結キャッシュ・フロー計算書】
（自
至
区分
Ⅰ

注記
番号

当連結会計年度
平成16年12月１日
平成17年11月30日）
金額（千円）

営業活動によるキャッシュ・フロー
税金等調整前当期純利
益

2,981,596

減価償却費

180,793

連結調整勘定償却額△614

引当金の増加額

38,197

受取利息及び受取配当金△858

支払利息及び社債利息533,968

匿名組合評価益△24,493

売上債権の増加額△30,902

買取債権の増加額△1,722,953

たな卸資産の増加額△7,062,217

前渡金の増加額△1,094,670

仕入債務の減少額△1,082,134

前受金の減少額△453,158

預り保証金の増加額

25,554

その他

262,283

小計△7,449,606

利息及び配当金の受取額

57,414

利息の支払額△541,808

法人税等の支払額△905,398

営業活動によるキャッシュ・フロー△8,839,398- 34 -

東誠不動産株式会社/有価証券報告書/2005-11-30

（自
至
区分
Ⅱ

注記
番号

2006/02/21 19:58:32

当連結会計年度
平成16年12月１日
平成17年11月30日）
金額（千円）

投資活動によるキャッシュ・フロー
定期預金の減少額

44,966有形固定資産の取得による支出△144,149

無形固定資産の取得による支出△30,746

投資有価証券の取得による支出△3,864,635

投資有価証券の売却による収入

3,320,000

投資有価証券の回収による収入

77,129連結範囲の変更を伴う
新規子会社株式の取得
による支出

※２

△6,592

出資金取得による支出△12,000

その他

9,655

投資活動によるキャッシュ・フローⅢ△606,371

財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入金の純増額

1,041,000

長期借入れによる収入

14,570,400

長期借入金の返済による支出△6,262,184

社債の償還による支出△24,000

株式の発行による収入

76,067

配当金の支払額△40,296

財務活動によるキャッシュ・フロー

9,360,987

Ⅳ

現金及び現金同等物の減
少額△84,782

Ⅴ

連結範囲変更に伴う連結子会社の現金及び現金同等物の期首残高

15,005

Ⅵ

現金及び現金同等物の期
首残高2,600,629

Ⅶ

現金及び現金同等物期末
残高※１2,530,851- 35 -

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連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項
項目
１．連結の範囲に関する事項（自至当連結会計年度
平成16年12月１日
平成17年11月30日）

連結子会社の数
11社
主要な連結子会社の名称
東誠コミュニティ㈱トーセイリバイバルインベストメント㈱トーセイ・リート・アドバイザーズ㈱㈲イカロス・キャピタル㈲ヘスティア・キャピタル
ヘスティア有限責任中間法人
アルゴ有限責任中間法人
ペガサス有限責任中間法人
なお、㈲イカロス・キャピタル、トーセイリ
バイバルインベストメント㈱、トーセイ・リー
ト・アドバイザーズ㈱については、当連結会計
年度において新たに設立したことにより、また、東誠コミュニティ㈱は、株式の全てを取得したことにより、当連結会計年度より連結の範囲に含めることといたしました。

２．持分法の適用に関する事項
３．連結子会社の事業年度等に関する事項

該当事項はありません。
連結子会社のうち東誠コミュニティ㈱の決算
日は10月31日であり、連結財務諸表の作成に当たっては、決算日現在の財務諸表を使用しております。ただし、連結決算日までの期間に発生した重要な取引については、連結上必要な調整を行っております。
連結子会社のうち、アルゴ有限責任中間法人
及びペガサス有限責任中間法人の決算日は９月30日であります。また、トーセイ・リート・ア
ドバイザーズ㈱の決算日は３月31日であります。連結財務諸表の作成に当たっては、連結決算日現在で実施した仮決算に基づく財務諸表を使用しております。

- 36 -

2006/02/21 19:58:32

東誠不動産株式会社/有価証券報告書/2005-11-30

項目
４．会計処理基準に関する事項（自至①

当連結会計年度
平成16年12月１日
平成17年11月30日）

有価証券(1）重要な資産の評価基準及び評価方法

その他有価証券
時価のあるもの
連結決算日の市場価格等に基づく時価法（評価差額は全部資本直入法により処理し、売却原価は移動平均法
により算定）
時価のないもの
移動平均法による原価法②

デリバティブ
時価法

③

たな卸資産
(イ) 販売用不動産・仕掛販売用不動産
個別法による原価法(ロ) 買取債権
個別法による原価法(ハ) 貯蔵品(2）重要な減価償却資産の減価①

最終仕入原価法
有形固定資産

償却の方法

当社及び連結子会社は定率法を採用しております。
ただし、当社及び連結子会社は平成10年
４月１日以降に取得した建物（付属設備を除く）は定額法によっております。
なお、主な耐用年数は、以下のとおりで
あります。
建物

②

12～50年

構築物
車両運搬具

６～20年
５～６年

工具器具備品
無形固定資産３～15年

当社及び連結子会社は定額法を採用しております。
なお、自社利用のソフトウェアについて
は、社内における利用可能期間（５年）に(3）繰延資産の処理方法

基づいております。
① 社債発行費
商法施行規則の規定する期間（３年間）に毎期均等額以上を償却しております。
②

新株発行費
支出時に全額費用として処理しております。

- 37 -

2006/02/21 19:58:32

東誠不動産株式会社/有価証券報告書/2005-11-30

項目(4）重要な引当金の計上基準（自至①

当連結会計年度
平成16年12月１日
平成17年11月30日）

貸倒引当金

債権の貸倒れによる損失に備えるため、当社及び連結子会社は、一般債権について
は貸倒実績率により、貸倒懸念債権等特定の債権については個別に回収可能性を勘案し、回収不能見込額を計上しております。
賞与引当金

②

当社及び連結子会社は従業員に対して支給する賞与の支出に充てるため、支給見込額に基づき当連結会計年度負担額を計上しております。
③

退職給付引当金
当社及び連結子会社は、従業員の退職給付に備えるため、当連結会計年度末における退職給付債務見込額に基づき計上しております。
④ 役員退職慰労引当金
当社は、役員の退職慰労金の支出に備えて、役員退任慰労金規程に基づく期末要支(5）重要なリース取引の処理方給額を計上しております。
当社及び連結子会社は、リース物件の所

法

有権が借主に移転すると認められるもの以外のファイナンス・リース取引については、通常の賃貸借取引に係る方法に準じた会計処理によっております。

(6）重要なヘッジ会計の方法①

ヘッジ会計の方法
繰延ヘッジ処理によっております。
また、金利スワップについては、特例処理の要件を充たすものについては、特例処理
によっております。
ヘッジ手段とヘッジ対象②

ヘッジ手段・・・金利スワップ
ヘッジ対象・・・借入金③

ヘッジ方針
金利リスクの低減並びに金融収支改善のため、対象債務の範囲内でヘッジを行って
おります。

④

ヘッジ有効性評価の方法
特例処理の要件を充たしているため、有効性の評価を省略しております。

- 38 -

2006/02/21 19:58:32

東誠不動産株式会社/有価証券報告書/2005-11-30

項目(7）その他連結財務諸表作成のための重要な事項

５．連結子会社の資産及び負債の評価に関する事項
６．連結調整勘定の償却に関する
事項

（自
至

当連結会計年度
平成16年12月１日
平成17年11月30日）①

消費税等の会計処理
税抜方式によっております。
ただし、控除対象外消費税等のうち、固定資産等に係るものは長期前払費用として計上（５年償却）し、それ以外は発生年度の期間費用としております。
② 匿名組合出資の会計処理
投資事業有限責任組合及びこれに類する組合への出資（証券取引法第２条第２項により有価証券とみなされるもの）について
は、匿名組合の財産の持分相当額を「投資有価証券」として計上しております。匿名組合への出資時に「投資有価証券」を計上し、匿名組合の営業により獲得した損益の持分相当額については、事業目的の匿名組合出資に係る損益は「営業損益」へ計上
し、事業目的以外の匿名組合出資に係る損益は「営業外損益」に計上するとともに同額を「投資有価証券」に加減し、営業者からの出資金（営業により獲得した損益の持分相当額を含む）の払い戻しについては、「投資有価証券」を減額させております。
③ 匿名組合損益分配額の会計処理
匿名組合出資者からの出資金受入れ時に「長期預り金」を計上し、匿名組合が獲得した純損益の出資者持分相当額については、税金等調整前当期純利益の直前の「匿名組合損益分配額」に計上するとともに同
額を「長期預り金」に加減しております。
なお、「長期預り金」は固定負債「その他」に含めて表示しております。
④ 買取債権の会計処理
買取債権の代金回収に際しては、個別債権毎に回収代金を買取債権の取得価額より減額し、個別債権毎の回収代金が取得価額を超過した金額を純額で収益計上しております。
ただし、回収代金のうち元本と利息の区分が明確なものについては、元本部分を取得価額から減額し、利息部分を収益計上しております。
連結子会社の資産及び負債の評価について
は、全面時価評価法を採用しております。
連結調整勘定の償却については、５年間の均等償却を行っております。

７．利益処分項目等の取扱いに関する事項

連結剰余金計算書は、連結会社の利益処分について、連結会計年度中に確定した利益処分に基づいて作成しております。

８．連結キャッシュ・フロー計算
書における資金の範囲

手許現金、随時引き出し可能な預金及び容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から３ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっております。

- 39 -

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東誠不動産株式会社/有価証券報告書/2005-11-30

追加情報
当連結会計年度（自 平成16年12月１日
至 平成17年11月30日）
１. 固定資産
従来、販売用不動産として保有していた賃貸物件（建物：319,584千円、土地： 749,529 千円）については、
事業方針の変更に伴い固定資産へ振り替えております。
２．販売用不動産
従来、固定資産として保有していた賃貸物件（建物：853,287 千円、土地： 1,407,438千円）については、事業方針の変更に伴い販売用不動産へ振り替えております。
３．外形標準課税「地方税法等の一部を改正する法律」（平成15年法律第９号）が平成15年３月31日に公布され、平成16年４月１日以降に開始する事業年度より外形標準課税制度が導入されたことに伴い、当連結会計年度から「法人事業税における外形標準課税部分の損益計算書上の表示についての実務上の取り扱い」（平成16年２月13日 企業会計基準委員会 実務対応報告第12号）に従い、法人事業税の付加価値割及び資本割27,059千円を販売費及び一般管理費として処理しております。

- 40 -

2006/02/21 19:58:32

東誠不動産株式会社/有価証券報告書/2005-11-30

注記事項（連結貸借対照表関係）
当連結会計年度（平成17年11月30日）※１

担保資産及び担保付債務(1) 担保に供している資産は、次のとおりであります。
現金及び預金170,000千円
販売用不動産
仕掛販売用不動産

11,486,458
13,235,140

買取債権
その他

1,091,985
900,000

建物及び構築物
土地

1,396,504
4,019,442

計
32,299,531(2) 担保付債務は、以下のとおりであります。
短期借入金
1年以内返済予定長期借入金

4,370,000千円
7,899,602

長期借入金

15,039,101

計

27,308,703※２

当社の発行済株式総数は、普通株式344,858株で
あります。

３

偶発債務
下記の当社販売物件購入者について、㈱アルカからの借入に対して債務保証を行っております。
個人 ６名
13,266千円（連結損益計算書関係）
当連結会計年度（自 平成16年12月１日
至 平成17年11月30日）※１

販売費及び一般管理費のうち主要な費目及び金額はは次のとおりであります。
広告宣伝費

64,040千円

貸倒引当金繰入額
役員報酬

5,774
124,174

給与手当
賞与引当金繰入額

482,7249,783

退職給付費用
役員退職慰労引当金繰入額

10,632
23,519

法定福利費
租税公課

75,781
124,792

減価償却費
支払報酬

24,77137,846

支払手数料

93,547※２

固定資産売却損の内訳は次のとおりであります。
車両運搬具
36千円

※３

固定資産除却損の内訳は次のとおりであります。
工具器具備品
162千円- 41 -

2006/02/21 19:58:32

東誠不動産株式会社/有価証券報告書/2005-11-30（連結キャッシュ・フロー計算書関係）（自至当連結会計年度
平成16年12月１日
平成17年11月30日）※１現金及び現金同等物の期末残高と連結貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係（平成17年11月30日現在）（千円）
現金及び預金勘定
預入期間が３ヶ月を超える定期預金

2,670,623△139,772

現金及び現金同等物

2,530,851※２株式の取得により新たに連結子会社となった会社の資産及び負債の主な内訳
株式の取得により新たに東誠コミュニティ㈱を連結したことに伴う連結開始時の資産及び負債の内訳並びに東誠コミュニ
ティ㈱の取得価額と東誠コミュニティ㈱取得のための支出（純額）との関係は次のとおりであります。

流動資産

（千円）
259,160

固定資産
流動負債

649,832△315,177

固定負債
連結調整勘定△440,801△6,141

東誠コミュニティ㈱取得のための支出
東誠コミュニティ㈱の現金及び現金同等物
差引：146,872△140,280
6,592- 42 -

2006/02/21 19:58:32

東誠不動産株式会社/有価証券報告書/2005-11-30（リース取引関係）
当連結会計年度（自 平成16年12月１日
至 平成17年11月30日）
リース物件の所有権が借主に移転すると認められるもの
以外のファイナンス・リース取引
１．リース物件の取得価額相当額、減価償却累計額相当
額及び期末残高相当額
取得価額相 減価償却累 期末残高相当額
計額相当額 当額
（千円）
（千円）
（千円）
車両運搬具

14,180

4,114

10,065

工具器具備品31,596

9,358

22,237

ソフトウェア42,821

17,872

24,948

合計

88,59731,34657,251（注）

取得価額相当額は、未経過リース料期末残高が有形固定資産の期末残高等に占める割合が低い
ため、支払利子込み法により算定しております。

２．未経過リース料期末残高相当額
１年内18,996千円
38,254千円

合計

57,251千円（注）

１年超

未経過リース料期末残高相当額は、未経過リー
ス料期末残高が有形固定資産の期末残高等に占める割合が低いため、支払利子込み法により算定しております。

３．支払リース料及び減価償却費相当額支払リース料
減価償却費相当額

18,199千円
18,199千円

４．減価償却費相当額の算定方法
リース期間を耐用年数とし、残存価額を零とする定額法によっております。

- 43 -

2006/02/21 19:58:32

東誠不動産株式会社/有価証券報告書/2005-11-30

2006/02/21 19:58:32（有価証券関係）
当連結会計年度（平成17年11月30日）
１．その他有価証券で時価があるもの
連結貸借対照表計
上額（千円）

差額（千円）

12,69425,482

12,787①国債・地方債等

－

－

－

②社債

－

－

－

③その他

－

－

－

(3）その他

625

964

339

13,31926,446

13,126－－－①国債・地方債等

－

－

－

②社債

－

－

－

③その他

－

－

－

(3）その他

－

－

－

－

－

－

13,31926,446

13,126

種類

取得原価 (千円)

(1）株式
(2）債券

連結貸借対照表計上額が取得原価を超えるもの

小計
(1）株式
(2) 債券

連結貸借対照表計上額が取得原価を超えないもの

小計
合計
２．時価評価されていない主な有価証券の内容

連結貸借対照表計上額（千円）
その他有価証券
匿名組合出資863,599

金融債

20,000

株式

3,700

その他

100

３．その他有価証券のうち満期があるものの今後の償還予定額
１年以内
（千円）

１年超５年以内（千円）

５年超10年以内
（千円）

10年超
（千円）

債券
(1）国債・地方債等

－

－

－

－

(2）社債

－

－

－

－

10,00010,000－－10,00010,000－－(3）その他
合計- 44 -

東誠不動産株式会社/有価証券報告書/2005-11-30（デリバティブ取引関係）
１.取引の状況に関する事項
当連結会計年度（自 平成16年12月１日
至 平成17年11月30日）(1）取引の内容
利用しているデリバティブ取引は、金利関連で金利スワップ取引であります。
(2）取引に対する取組方針
デリバティブ取引は、将来の金利の変動によるリス
ク回避を目的としており、投機的な取引は行わない方
針であります。
(3）取引の利用目的
デリバティブ取引は、借入金利の将来の金利市場における変動リスクを回避する目的で利用しています。
なお、デリバティブ取引を利用してヘッジ会計を行っております。
①ヘッジ会計の方法
繰延ヘッジ処理によっております。また、金利スワップについて特例処理の要件を充たすものについて
は、特例処理によっております。
②ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段…金利スワップ
ヘッジ対象…借入金③ヘッジ方針金利リスクの低減並びに金融収支改善のため、対象債務の範囲内でヘッジを行っております。
④ヘッジ有効性評価の方法
特例処理の要件を充たしている場合は、有効性の評
価を省略しております。
(4）取引に係るリスクの内容
金利スワップ取引は市場金利の変動によるリスクを有しております。
なお、取引の契約先は信用度の高い国内金融機関であるため、相手先の契約不履行による信用リスクは僅少であると認識しております。
(5）取引に係るリスク管理体制
デリバティブ取引の執行・管理については、取引権限及び取引限度額等を定めた社内ルールに従い、資金担当部門が決裁担当者の承認を得て行っております。
２．取引の時価等に関する事項
当連結会計年度（平成17年11月30日）
ヘッジ会計を適用しているため、記載を省略しております。

- 45 -

2006/02/21 19:58:32

東誠不動産株式会社/有価証券報告書/2005-11-30

2006/02/21 19:58:32（退職給付関係）
１．採用している退職給付制度の概要
退職一時金：退職金規程に基づく退職一時金制度を採用しております。
なお、当社及び連結子会社は、退職給付債務の算定にあたり、簡便法（自己都合退職による期末要支給額の100％を退職給付債務とする方法）を採用しております。
２．退職給付債務に関する事項
当連結会計年度（平成17年11月30日）①

退職給付債務（千円）△31,420②

退職給付引当金△31,420

３．退職給付費用に関する事項
当連結会計年度（自 平成16年12月１日
至 平成17年11月30日）（千円）
退職給付費用

10,632

４．退職給付債務等の計算の基礎に関する事項
当社及び連結子会社は、退職給付債務の算定にあたり、簡便法（自己都合退職による期末要支給額の100％を退職給付債務とする方法）を採用しておりますので、基礎率等については記載しておりません。

- 46 -

東誠不動産株式会社/有価証券報告書/2005-11-30

2006/02/21 19:58:32（税効果会計関係）
１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳
当連結会計年度（平成17年11月30日現在）
繰延税金資産（流動）
未払事業税否認

72,093千円

たな卸資産否認814

減価償却損金算入限度超過額

40,386

その他

16,492

計

129,787繰延税金資産（固定）
退職給付引当金損金算入限度超過額

12,679

減価償却損金算入限度超過額

686

会員権評価損否認

1,042

役員退職慰労引当金損金算入限度超

61,743

過額
連結子会社の繰越欠損金

8,661

その他

867
△12,262

評価性引当額計

73,419繰延税金資産合計

203,207

繰延税金負債（固定）
子会社の資産及び負債の時価評価による評価差額△22,500

その他有価証券評価差額金△5,342

計△27,843
175,364繰延税金資産の純額

繰延税金資産の純額は、連結貸借対照表の以下の項目に含まれております。
流動資産－繰延税金資産
固定資産－繰延税金資産

129,787千円
68,077千円

固定負債－繰延税金負債

22,500千円

２．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との差異内訳
当連結会計年度（平成17年11月30日現在）
法定実効税率40.7％（調整）
交際費等永久に損金に算入されない項目

0.2

留保金課税

5.2

その他

0.5
46.6

税効果会計適用後の法人税等の負担率- 47 -

東誠不動産株式会社/有価証券報告書/2005-11-30

2006/02/21 19:58:32（セグメント情報）【事業の種類別セグメント情報】
当連結会計年度（自平成16年12月１日

至

平成17年11月30日）

不動産流
動化事業
（千円）

不動産開
発事業
（千円）

不動産賃
貸事業
（千円）

不動産フ
ァンド事
業
（千円）

不動産管
理事業
（千円）

オルタナ
ティブイ
ンベスト
メント事
業
（千円）

計
（千円）

10,400,422

4,466,993

1,645,232

349,138

562,182

220,289

17,644,259－

95,950－

消去又は全社
（千円）

連結
（千円）

Ⅰ．売上高及び営
業利益
売上高(1）外部顧客に対する売上高－

17,644,259(2）セグメント間の内部売上高
又は振替高

－

－

－

95,950(95,950)－

計

10,400,422

4,466,993

1,645,232

349,138

658,133

220,289

17,740,210(95,950) 17,644,259

営業費用

8,178,763

3,918,649

715,875

54,571

617,878

23,246

13,508,984

599,105

14,108,089

営業利益

2,221,659

548,343929,357

294,567

40,255

197,042

4,231,226(695,056)

3,536,169

15,656,074

12,299,806

5,227,074

904,707323,478

2,017,294

36,428,436

3,978,402

40,406,838

減価償却費

1,012

656

150,257

276

149

－

152,351

28,442

180,793

資本的支出

13,047

8,459

64,622

3,558

－

－

89,687

88,682

178,369

Ⅱ．資産、減価償
却費及び資本的支出
資産（注）１．事業区分の方法
事業は、内部管理上採用している区分によっております。
２．各区分の主要な事業の内容
事業区分

主な事業の内容

不動産流動化事業

投資・資産運用を目的とした法人、不動産ファンド及び個人向けに再生不動産を供給

不動産開発事業

不動産ファンド及び個人向けにスクラップ＆ビルドによりオフィスビ
ル、マンション、戸建を新築し供給

不動産賃貸事業

エンドユーザー向けにオフィス、マンション等を賃貸

不動産ファンド事業

オリジナルファンドの組成、運営、コンサルティング、物件仲介

不動産管理事業

オフィスビル、マンション等の保守管理及び運営管理業務

オルタナティブインベストメント事業

不動産担保付債権、不動産保有会社株式への投資、同投資ファンドの組成・コンサルティング

３．営業費用のうち消去又は全社の項目に含めた配賦不能費用は699,337千円であり、その主なものは提出会社の一般管理部門に係る経費であります。
４．資産のうち、消去又は全社の項目に含めた全社資産の金額は、3,978,832千円であり、その主なものは、当社での余剰資金（現金及び預金）及び管理部門に係る資産等であります。

- 48 -

東誠不動産株式会社/有価証券報告書/2005-11-30【所在地別セグメント情報】
当連結会計年度（自 平成16年12月１日

至

2006/02/21 19:58:32

平成17年11月30日）において本邦以外の国又は地域に所在する連結子会社及び在外支店がないため、該当事項はありません。
【海外売上高】当連結会計年度（自平成16年12月１日

至

平成17年11月30日）において海外売上高がないため、該当事項はありません。
【関連当事者との取引】
当連結会計年度（自 平成16年12月１日

至

平成17年11月30日）

役員及び個人主要株主等
関係内容
氏名又は
会社等の
名称

属性

山口
誠一郎
役員及びそ
の近親者

住所

資本金又
は出資金
(千円)

事業の内
容又は職
業

議決権等
の所有割
合(％)

取引の内容

取引金額
（千円）

科目

期末残高
（千円）

－

株式の譲受

115,399

－

－

－

株式の譲受

31,472

－

－

役員の
兼任等

事業上
の関係

－

－

当社代表
－

－

取締役社
長

直接40.2

山口
実千花
（山口
誠一郎の

－

－

－

なし

子）

（注）１.取引金額には消費税等が含まれておりません。
２.取引条件及び取引条件の決定方針等
株式の譲受に関しては、時価による純資産額等を検討の上、決定しております。

- 49 -

東誠不動産株式会社/有価証券報告書/2005-11-30

2006/02/21 19:58:32（１株当たり情報）
当連結会計年度（自 平成16年12月１日
至 平成17年11月30日）
１株当たり純資産額
１株当たり当期純利益金額

24,018円05銭
4,664円46銭

潜在株式調整後１株当たり当期純利
益金額

4,571円59銭（注）１株当たり当期純利益金額及び潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額の算定上の基礎は、以下のとおりであ
ります。
（自
至

当連結会計年度
平成16年12月１日
平成17年11月30日）

１株当たり当期純利益金額
当期純利益（千円）

1,592,577

普通株主に帰属しない金額（千円）

10,780（うち利益処分による役員賞与金）（10,780）

普通株式に係る当期純利益（千円）

1,581,797

期中平均株式数（株）

339,117

潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額
当期純利益調整額（千円）－

普通株式増加数（株）

6,889（うち新株予約権）（6,889）希薄化効果を有しないため、潜在株式調整後１株当たり当期純利益の算定に含めなかった潜在株式の概要- 50 -－

東誠不動産株式会社/有価証券報告書/2005-11-30（重要な後発事象）
当連結会計年度（自 平成16年12月１日
至 平成17年11月30日）
１．ストックオプションの付与について
当社は、平成18年２月24日開催の定時株主総会において、商法280条ノ20及び第280条ノ21の規定に基づき、当社の取締役、従業員及び当社子会社の取締役に対し、ストックオプションとして新株予約権を発行することを決議いたしました。
なお、詳細については、「第４ 提出会社の状況
１ 株式等の状況 （７）ストックオプション制度の内容」に記載しております。
２．海外における募集による増資に関する事項
平成18年２月９日及び平成18年２月10日開催の取締役会において、以下のとおり新株式の発行を決議し、平成18年２月27日付で発行済株式総数及び資本金の額は次のとおり増加しております。
発行株式数
募集の方法

普通株式
30,000株
有償による海外における募集に

発行価額

よる増資
１株につき

144,900円

発行価格の総額
引受価額

１株につき

4,347,000千円
144,900円

１株につき4,347,000千円
72,450円

払込金額の総額
資本組入額
資本組入額の総額
払込期日
配当起算日
資金の使途

2,173,500千円
平成18年２月27日
平成17年12月１日
不動産流動化事業及び不動産開発事業の新規物件取得資金等の運転資金に充当する予定であります。
増資後の発行済株式総数及び資本金発行済株式総数
資本金376,558株
4,146,821千円- 51 -

2006/02/21 19:58:32

東誠不動産株式会社/有価証券報告書/2005-11-30

2006/02/21 19:58:32⑤【連結附属明細表】【社債明細表】会社名

銘柄

東誠不動産株式会社

第２回無担保社債

東誠不動産株式会社
東誠不動産株式会社
合第３回無担保社債

前期末残高
（千円）

平成16年
３月31日
平成16年
６月10日

当期末残高
（千円）
（

－

－

－

－

担保

－

0.19

無担保

0.31

無担保

0.46

無担保

)

96,000－

第４回無担保社債

利率（％）

250,000

－

平成16年
８月10日

計

（注）１．（

発行年月日(24,000)
170,000(170,000)
516,000－(194,000)

償還期限
平成21年
３月31日
平成21年
６月10日
平成18年
８月10日

－

－

）内書きは、１年以内償還予定額であります。

２．社債の連結決算日後５年間の償還予定額は以下のとおりであります。
１年以内（千円）

１年超２年以内（千円）

２年超３年以内（千円）

３年超４年以内（千円）

４年超５年以内（千円）

194,000

24,00024,000274,000－【借入金等明細表】
前期末残高 当期末残高
（千円）
（千円）

区分

平均利率
（％）

返済期限

短期借入金

－

4,390,000

1.76－

１年以内に返済予定の長期借入金－

8,007,602

1.95－

長期借入金（１年以内に返済予定のものを除く。）－ 15,471,101

その他の有利子負債－計

1.95 平成18年～36年

－

－

－

－ 27,868,703－－（注）１．平均利率については、期末借入金残高に対する加重平均利率を記載しております。
２．長期借入金（１年以内に返済予定のものを除く。）の連結決算日後５年内における返済予定額は以下のとおりであります。
１年超２年以内（千円）
7,563,668

２年超３年以内（千円）
2,764,868(2）【その他】
該当事項はありません。

- 52 -

３年超４年以内（千円）
696,468４年超５年以内（千円）
480,468

東誠不動産株式会社/有価証券報告書/2005-11-30

2006/02/21 19:58:32

２【財務諸表等】(1）【財務諸表】①【貸借対照表】
前事業年度（平成16年11月30日）
区分

注記
番号

当事業年度
（平成17年11月30日）
構成比（％）

金額（千円）

構成比（％）

金額（千円）（資産の部）
Ⅰ

流動資産
１．現金及び預金※１

2,785,368

2,200,620

２．売掛金

13,72542,192

３．有価証券

10,00010,000４．販売用不動産※１

10,273,603

12,607,137

５．仕掛販売用不動産※１

8,142,575

13,977,877

526

593

－

1,094,670

37,336

74,211－520,000

10．繰延税金資産

82,597

113,909

11．その他

234,057

120,778△442△4,895

６．貯蔵品
７. 前渡金※１

８．前払費用９. 関係会社短期貸付金

貸倒引当金
流動資産合計Ⅱ

21,579,349

73.3

30,757,096

80.2

固定資産
１．有形固定資産(1）建物※１

561,744

減価償却累計額(2）構築物

6,954(3）車両運搬具604,858

2,136,784

6,772

1,567

－

253

35,846
29,683

減価償却累計額
※１

800

－

891

(4）工具器具備品

1,642,592

7,572

1,145

減価償却累計額

有形固定資産合計

2,247,451

8,522

減価償却累計額(5）土地

2,698,529－

69,06136,533

6,163
5,011,998
7,156,768

32,5284,354,089

24.3

6,030,010

15.7

２．無形固定資産(1）ソフトウェア

1,514

29,063(2）電話加入権

1,889

1,889

無形固定資産合計

3,403- 53 -

0.0

30,9520.1

東誠不動産株式会社/有価証券報告書/2005-11-30

2006/02/21 19:58:32

前事業年度（平成16年11月30日）
区分

注記
番号

当事業年度
（平成17年11月30日）
構成比（％）

金額（千円）

構成比（％）

金額（千円）

３．投資その他の資産(1）投資有価証券

29,668720,807(2）関係会社株式－

432,372

456,806

22,650－15,000

4,671

3,615

－

120,000(7）長期前払費用

39,89736,530(8）敷金及び保証金

52,58543,758(9）保険積立金

15,38523,030(10）繰延税金資産

62,10568,370(11）その他

25,357

26,137

貸倒引当金

△243

△1,521

投資その他の資産合計

686,2362.4

1,510,752

4.0

7,846,408

26.7

7,571,715

19.8（3) 出資金(4) 関係会社出資金(5）長期貸付金(6）関係会社長期貸付金

固定資産合計Ⅲ．繰延資産１.社債発行費

13,029

繰延資産合計13,029

0.0

6,514

0.0

29,438,787

100.0

38,335,326

100.0

資産合計

- 54 -

6,514

東誠不動産株式会社/有価証券報告書/2005-11-30

2006/02/21 19:58:32

前事業年度（平成16年11月30日）
区分

注記
番号

当事業年度
（平成17年11月30日）
構成比（％）

金額（千円）

構成比（％）

金額（千円）（負債の部）
Ⅰ

流動負債
１．支払手形

249,240－

２．買掛金

1,123,391

272,872

3,300,000

4,370,000

24,000

194,000

4,595,148

7,971,242

６．未払金

9,016

16,130７．未払費用

63,84390,195

８．未払法人税等

518,600

978,828

９．前受金

836,500

383,342

10．預り金27,911

99,501

11．前受収益107,239

115,168

12．賞与引当金

5,816

9,783

流動負債合計10,860,709

３．短期借入金※１

４．１年以内償還予定社債
５．１年以内返済予定長期
借入金

Ⅱ

※１

36.9

14,501,063

37.8

固定負債
１．社債

516,000

322,000

10,159,719

14,010,021

３．預り敷金保証金

1,099,116

1,129,831

４．退職給付引当金

16,232

23,147

５．役員退職慰労引当金

128,186

151,705

２．長期借入金※１

固定負債合計

11,919,253

40.5

15,636,704

40.8

負債合計

22,779,962

77.4

30,137,768

78.6- 55 -

東誠不動産株式会社/有価証券報告書/2005-11-30

2006/02/21 19:58:32

前事業年度（平成16年11月30日）
区分

注記
番号

当事業年度
（平成17年11月30日）
構成比（％）

金額（千円）

構成比（％）

金額（千円）（資本の部）
Ⅰ

資本金

Ⅱ

資本剰余金
１．資本準備金※２

1,927,600

2,011,075

資本剰余金合計Ⅲ

6.6

1,966,096

5.1

2,049,572

5.4

2,049,572
2,011,075

6.8

利益剰余金
１．利益準備金

7,250

7,250

15,00015,0002,696,387

4,151,856

２．任意積立金(1）別途積立金
３．当期未処分利益
利益剰余金合計Ⅳ

2,718,637

9.2

4,174,106

10.9

1,510

0.0

7,783

0.0

資本合計

6,658,824

22.6

8,197,558

21.4

負債・資本合計

29,438,787

100.0

38,335,326

100.0

その他有価証券評価差額
金- 56 -

東誠不動産株式会社/有価証券報告書/2005-11-30

2006/02/21 19:58:32②【損益計算書】
前事業年度（自 平成15年12月１日
至 平成16年11月30日）
注記
番号

区分
Ⅰ

当事業年度
（自 平成16年12月１日
至 平成17年11月30日）

百分比
（％）

金額（千円）

売上高
１．流動化売上高

12,203,610

２．開発分譲売上高

809,116
1,501,395

３．賃貸売上高
４．流動化事業売上高

10,400,422

５．開発事業売上高

4,466,993

６．賃貸事業売上高

1,611,728
349,138

７. ファンド事業売上高
売上高
Ⅱ

合計

14,514,122

100.0

758,413

３．賃貸原価623,557

４．流動化事業原価

7,995,735

５．開発事業原価

3,775,923

６．賃貸事業原価

609,149

７．ファンド事業原価
売上原価

1,650

合計

売上総利益
販売費及び一般管理費

※１

営業利益

11,596,825

79.9

12,382,459

73.6

2,917,297

20.1

4,445,823

26.4

824,186

5.7

1,122,319

6.7

2,093,110

14.4

3,323,504

19.7

25,0180.2

営業外収益
１．受取利息

※４

634

3,145

２．受取配当金746

557

３．解約手付金－

7,300

４. 受取遅延損害補償金
５．固定資産税還付金
６．仕入割引
７．雑収入
Ⅴ10,000

－

－

8,892

－
5,620

1,865
17,000

0.1

3,256

営業外費用

１．支払利息535,116

513,496２．社債利息

2,842

5,572

３．社債発行費償却

6,514

6,514

４．新株発行費50,083925

５. 解約違約金－

16,868

６．雑損失

375

経常利益
Ⅵ

100.0

10,214,854

２．開発分譲原価Ⅳ

16,828,283

売上原価

１．流動化原価

Ⅲ

百分比
（％）

金額（千円）

594,933

4.1

1,515,178

10.4

31,791

575,169

3.4

2,773,353

16.5

12,6690.1

特別利益
１．会員権売却益－

２．保険解約返戻金

－

2,752
－

- 57 -－9,917

東誠不動産株式会社/有価証券報告書/2005-11-30

（自
至
区分
Ⅶ

注記
番号

2006/02/21 19:58:32

前事業年度
平成15年12月１日
平成16年11月30日）

（自
至

百分比
（％）

金額（千円）

当事業年度
平成16年12月１日
平成17年11月30日）
百分比（％）

金額（千円）

特別損失
１．会員権評価損

4,049

２．固定資産売却損※２334

３．固定資産除却損

※３

3,030

税引前当期純利益
法人税、住民税及び事業税

721,548

法人税等調整額△6,894

－
36
7,415

0.0

1,507,763

10.4

162

199

0.0

2,785,823

16.6

1,290,058

7.7

1,495,764

8.9

1,331,940
714,654

4.9

当期純利益

793,1095.5

前期繰越利益1,903,278

2,656,091

当期未処分利益

2,696,387

4,151,856- 58 -△41,881

東誠不動産株式会社/有価証券報告書/2005-11-30

2006/02/21 19:58:32

流動化原価明細書
（自
至
区分

注記
番号

前事業年度
平成15年12月１日
平成16年11月30日）

金額（千円）

構成比
（％）

Ⅰ

土地

6,964,688

68.2

Ⅱ

建物取得費・バリューア
ップコスト

2,991,230

29.3

Ⅲ

経費

258,935

2.5

計10,214,854

100.0（注）原価計算の方法は、個別原価計算によっております。
開発分譲原価明細書
（自
至
区分

注記
番号

前事業年度
平成15年12月１日
平成16年11月30日）

金額（千円）

構成比
（％）

Ⅰ

用地費

288,464

38.0

Ⅱ

建築費

430,831

56.8

Ⅲ

経費

39,1165.2

計758,413100.0（注）原価計算の方法は、個別原価計算によっております。
賃貸原価明細書
（自
至
区分

注記
番号

前事業年度
平成15年12月１日
平成16年11月30日）

金額（千円）

構成比
（％）

Ⅰ

外注費

135,056

21.7

Ⅱ

諸経費

488,500

78.3（うち租税公課）(144,108)（うち減価償却費）(152,789)（うち水道光熱費）(125,993)

計623,557- 59 -

100.0

東誠不動産株式会社/有価証券報告書/2005-11-30

2006/02/21 19:58:32

流動化事業原価明細書
（自
至
区分

注記
番号

前事業年度
平成15年12月１日
平成16年11月30日）

金額（千円）

当事業年度（自 平成16年12月１日
至 平成17年11月30日）

構成比
（％）

金額（千円）

構成比
（％）

Ⅰ

土地

5,593,327

78.6

5,770,147

72.2

Ⅱ

建物取得費・バリューア
ップコスト

1,372,771

19.3

1,945,451

24.3

Ⅲ

経費

145,8242.1

280,1363.5

計7,111,923

100.0

7,995,735

100.0（注）原価計算の方法は、個別原価計算によっております。
開発事業原価明細書
（自
至
区分

注記
番号

前事業年度
平成15年12月１日
平成16年11月30日）

金額（千円）

当事業年度（自 平成16年12月１日
至 平成17年11月30日）

構成比
（％）

金額（千円）

構成比
（％）

Ⅰ

用地費

1,659,826

43.1

1,858,329

49.2

Ⅱ

建築費

2,048,699

53.1

1,826,301

48.4

Ⅲ

経費

146,163

3.8

91,2922.4

計3,854,689

100.0

3,775,923

100.0（注）原価計算の方法は、個別原価計算によっております。
賃貸事業原価明細書
（自
至
区分

注記
番号

前事業年度
平成15年12月１日
平成16年11月30日）

金額（千円）

当事業年度（自 平成16年12月１日
至 平成17年11月30日）

構成比
（％）

金額（千円）

構成比
（％）

Ⅰ

外注費

135,056

21.7

128,778

21.1

Ⅱ

諸経費

488,500

78.3

480,37178.9（うち租税公課）(144,108)(105,905)（うち減価償却費）(152,789)(144,487)（うち水道光熱費）(125,993)(101,524)

計623,557- 60 -

100.0

609,149100.0

東誠不動産株式会社/有価証券報告書/2005-11-30

2006/02/21 19:58:32

ファンド事業原価明細書
前事業年度（自 平成15年12月１日
至 平成16年11月30日）
区分

注記
番号

金額（千円）

構成比
（％）

当事業年度
（自 平成16年12月１日
至 平成17年11月30日）
金額（千円）

構成比
（％）

諸経費

6,655

100.0

1,650

100.0

計

6,655

100.0

1,650

100.0

（注）

前事業年度まで、売上原価の内訳区分は、「流動化原価」、「開発分譲原価」、「賃貸原価」で区分表示しておりましたが、当事業年度より事業活動をより明確に表示するため「流動化事業原価」、「開発事業原価」、「賃貸事業原価」、「ファンド事業原価」に変更致しました。

- 61 -

東誠不動産株式会社/有価証券報告書/2005-11-30

2006/02/21 19:58:32③【キャッシュ・フロー計算書】
当事業年度については、連結キャッシュ・フロー計算書を作成しているため、記載しておりません。
（自
至
区分
Ⅰ

注記
番号

前事業年度
平成15年12月１日
平成16年11月30日）
金額（千円）

営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益

1,507,763

減価償却費

169,426

引当金の増加額

25,345

受取利息及び受取配当金△1,380

支払利息及び社債利息

537,959

匿名組合投資損益△8,247

会員権評価損4,049

固定資産除売却損益

3,365

売上債権の増加額△5,067

たな卸資産の増加額△7,754,464

仕入債務の増加額

549,261

前受金の増加額

640,720

預り保証金の増加額

214,407

その他△133,188

小計△4,250,050

利息及び配当金の受取
額

8,808

利息の支払額△549,721

法人税等の支払額△583,639

営業活動によるキャッシュ・フロー

△5,374,602- 62 -

東誠不動産株式会社/有価証券報告書/2005-11-30

（自
至
区分
Ⅱ

注記
番号

前事業年度
平成15年12月１日
平成16年11月30日）
金額（千円）

投資活動によるキャッシュ・フロー
定期預金の減少額

264,955

有価証券の取得による支出△10,000

有価証券の償還による収入

40,000

有形固定資産の取得による支出△1,860,934

有形固定資産の売却に
よる収入

2,095

投資有価証券取得による支出△10,629

出資金の取得による支出△645,049

出資金の回収による収入

134,561

出資金の売却による収入

203,000

貸付金の回収による収
入

2,275

その他

△80,161

投資活動によるキャッシュ・フローⅢ

2006/02/21 19:58:32△1,959,887

財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入金の純増加額

207,100

長期借入れによる収入

12,807,000

長期借入金の返済による支出△9,457,696

社債発行による収入

520,455

株式の発行による収入

3,787,516

配当金の支払額△20,580

財務活動によるキャッシュ・フロー

7,843,796

Ⅳ

現金及び現金同等物の増加額

509,306

Ⅴ

現金及び現金同等物の期
首残高

2,091,322

Ⅵ

現金及び現金同等物の期末残高※2,600,629- 63 -

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2006/02/21 19:58:32④【利益処分計算書】

区分Ⅰ

当期未処分利益

Ⅱ

利益処分額
１．配当金
２．役員賞与金（うち監査役分）

注記
番号

前事業年度
株主総会承認日（平成17年２月25日）

当事業年度
株主総会承認日（平成18年２月24日）

金額（千円）

金額（千円）

2,696,387

40,296

155,186－

10,780(1,350)

合計
Ⅲ

4,151,856

次期繰越利益- 64 -

40,296

165,966

2,656,091

3,985,890

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2006/02/21 19:58:32

重要な会計方針項目
１．有価証券の評価基準及び評価方法

２．デリバティブの評価基準
及び評価方法３．たな卸資産の評価基準及び評価方法

４．固定資産の減価償却の方
法

５．繰延資産の処理方法

６．引当金の計上基準

（自
至

前事業年度
平成15年12月１日
平成16年11月30日）(1)子会社株式──────
(2)その他有価証券① 時価のあるもの
決算日の市場価格等に基づく時価法（評価差額は全部資本直入法により処理し、売却原価は移動平均法により算定）② 時価のないもの
移動平均法による原価法
デリバティブ
時価法(1）販売用不動産、仕掛販売用不動産
個別法による原価法(2）貯蔵品
最終仕入原価法(1）有形固定資産
定率法
ただし、平成10年４月１日以降に取得した建物（附属設備を除く）については、定額法を採用しております。
主な耐用年数建物
15～50年
構築物
10～20年
車両運搬具
５～６年
工具器具備品
３～15年(2）無形固定資産
定額法
なお、自社利用のソフトウェア
は、社内における見積利用可能期間（５年）に基づく定額法を採用しております。
(1) 社債発行費
商法施行規則の規定する期間（３年間）に、毎期均等額以上を償却しております。
(2) 新株発行費支出時に全額費用として処理しております。
(1）貸倒引当金
債権の貸倒れによる損失に備えるため、一般債権については貸倒実績率により、貸倒懸念債権等特定の債権については個別に回収可能性を勘案し回収不能見込額を計上しております。
(2）賞与引当金
従業員に対して支給する賞与の支出に充てるため、支給見込額の当期負担額を計上しております。

- 65 -

当事業年度（自 平成16年12月１日
至 平成17年11月30日）(1)子会社株式
移動平均法による原価法(2)その他有価証券① 時価のあるもの
同左②

時価のないもの同左
デリバティブ同左(1)販売用不動産、仕掛販売用不動産
同左(2)貯蔵品
同左(1）有形固定資産
同左(2）無形固定資産
同左(1) 社債発行費
同左(2) 新株発行費
同左(1）貸倒引当金
同左(2）賞与引当金同左

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項目

７．リース取引の処理方法

８．ヘッジ会計の方法

９．キャッシュ・フロー計算
書における資金の範囲

10．その他財務諸表作成のための基本となる重要な事
項

（自
至

前事業年度
平成15年12月１日
平成16年11月30日）(3）退職給付引当金
従業員の退職給付に備えるため、当事業年度末における退職給付債務見込額に基づき計上しております。
(4）役員退職慰労引当金
役員の退職慰労金の支出に備えるため、当事業年度末における役員退任慰
労金規程に基づく期末要支給額を計上しております。
リース物件の所有権が借主に移転すると認められるもの以外のファイナンス・
リース取引については、通常の賃貸借取引に係る方法に準じた会計処理によっております。
(1）ヘッジ会計の方法
繰延ヘッジ処理によっております。
また、金利スワップについて特例処理の要件を充たすものについては、特例
処理によっております。
(2）ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段…金利スワップ
ヘッジ対象…借入金(3）ヘッジ方針
金利リスクの低減並びに金融収支改善のため、対象債務の範囲内でヘッジを行っております。
(4）ヘッジ有効性評価の方法
特例処理の要件を充たしているため、有効性の評価を省略しております。
手許現金、随時引き出し可能な預金及び容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から３ヶ月以内に償還期限の到来
する短期投資からなっております。
(1）消費税等の会計処理
税抜方式によっております。
ただし、控除対象外消費税等のう
ち、固定資産等に係るものは長期前払費用として計上（５年償却）し、それ以外は発生年度の期間費用としております。
(2) 匿名組合出資の会計処理
当社は匿名組合出資を行っております。匿名組合の財産の持分相当額を「出資金」として計上しております。
匿名組合出資時に「出資金」を計上し、匿名組合の営業により獲得した損益の持分相当額については、「営業損益」に計上するとともに同額を「出資金」に加減し、営業者からの出資金（営業により獲得した損益の持分相当額を含む）の払い戻しについては、「出資金」を減額させております。

- 66 -

2006/02/21 19:58:32

当事業年度（自 平成16年12月１日
至 平成17年11月30日）(3）退職給付引当金
同左(4）役員退職慰労引当金
同左

同左(1）ヘッジ会計の方法
同左(2）ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段…同左
ヘッジ対象…同左(3）ヘッジ方針
同左(4）ヘッジ有効性評価の方法
同左──────

(1）消費税等の会計処理
同左(2）匿名組合出資の会計処理
投資事業有限責任組合及びこれに類する組合への出資（証券取引法第２条
第２項により有価証券とみなされるもの）については、匿名組合の財産の持分相当額を「投資有価証券」として計上しております。匿名組合への出資時に「投資有価証券」を計上し、匿名組合の営業により獲得した損益の持分相当額については、事業目的の匿名組合出資に係る損益は「営業損益」へ計上
し、事業目的以外の匿名組合出資に係る損益は「営業外損益」に計上するとともに同額を「投資有価証券」に加減し、営業者からの出資金（営業により獲得した損益の持分相当額を含む）の払い戻しについては、「投資有価証券」を減額させております。

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2006/02/21 19:58:32

表示方法の変更（自至

前事業年度
平成15年12月１日
平成16年11月30日）

──────

当事業年度
平成16年12月１日
平成17年11月30日）（自至（1）貸借対照表「証券取引法等の一部を改正する法律」（平成16年法律第97号）に伴い、当事業年度から投資事業有限責任組合及びこれに類する組合への出資（証券取引法第2条第2項により有価証券とみなされる
もの）を投資有価証券として表示する方法に変更いたしました。なお、前事業年度末の投資その他の資産の「出資金」に含めて表示しております当──────

該金額は、428,156千円であります。
（2）損益計算書
前事業年度まで売上高の内訳科目は、「流動化売上高」、「開発分譲売上高」、「賃貸売上高」
により区分表示しておりましたが、当事業年度より事業活動をより明確に表示するため、「流動化売上高」に含まれていた「投資用新築賃貸マンシ
ョン売上」を「開発事業売上高」と改めたうえ事
業の性質が類似する「開発分譲事業」と併せ、「開発事業売上高」として区分することに致しました。また、「流動化売上高」に含まれていた「フィー収入」を「ファンド事業売上高」として区分することに致しました。これに伴い、対応する営業原価の内訳科目についても「流動化事業原価」、「開発事業原価」、「賃貸事業原価」、「ファンド事業原価」に変更いたしました。
なお、変更後の方法に基づき前事業年度の売上高及び売上原価を示すと次のとおりとなります。

前事業年度

区分
Ⅰ

（千円）

売上高
１．流動化事業売上高
２．開発事業売上高

8,631,060
4,209,934

３．賃貸事業売上高

1,501,395
171,731

４．ファンド事業売上高
合計

14,514,122

売上原価
１．流動化事業原価

売上高7,111,923

２．開発事業原価
３．賃貸事業原価

3,854,689
623,557

Ⅱ

４．ファンド事業原価
売上原価- 67 -

合計

6,655
11,596,825

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追加情報
（自
至

前事業年度
平成15年12月１日
平成16年11月30日）

（自
至

当事業年度
平成16年12月１日
平成17年11月30日）（1）固定資産
従来、販売用不動産として保有していた賃貸ビル（建（1）固定資産
従来、販売用不動産として保有していた賃貸物件（建物：286,348千円、土地：606,759千円）については、事業方針の変更に伴い固定資産へ振り替えております。

物：319,584千円、土地： 749,529 千円）については、
事業方針の変更に伴い固定資産へ振り替えております。

（2）販売用不動産
従来、賃貸物件として保有していた賃貸ビル（建物：（2）販売用不動産
従来、固定資産として保有していた賃貸物件（建物：307,119千円、土地：308,500千円）については、事業方針の変更に伴い販売用不動産へ振り替えております。

853,287 千円、土地： 1,407,438千円）については、事業方針の変更に伴い販売用不動産へ振り替えております。
(3) 外形標準課税──────

「地方税法等の一部を改正する法律」（平成15年法律第９号）が平成15年３月31日に公布され、平成16年４月１日以降に開始する事業年度より外形標準課税制度が導入されたことに伴い、当事業年度から「法人事業税における外形標準課税部分の損益計算書上の表示についての
実務上の取り扱い」（平成16年２月13日 企業会計基準委員会 実務対応報告第12号）に従い、法人事業税の付
加価値割及び資本割27,059千円を販売費及び一般管理費として処理しております。

- 68 -

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注記事項（貸借対照表関係）
前事業年度（平成16年11月30日）

当事業年度（平成17年11月30日）※１．担保資産及び担保付債務※１．担保資産及び担保付債務(1）担保に供している資産は次のとおりであります。
現金及び預金35,000千円(1）担保に供している資産は次のとおりであります。
現金及び預金170,000千円

販売用不動産
仕掛販売用不動産

8,864,749
5,362,389

販売用不動産
仕掛販売用不動産

11,486,846
13,235,754

建物
土地

1,816,425
4,446,291

前渡金
建物

900,000
1,315,926

計

20,524,856

土地

3,467,442

計30,575,970(2）担保付債務は次のとおりであります。
短期借入金
3,244,000千円
１年以内返済予定長期借入金
長期借入金
計

4,487,148
9,619,719

１年以内返済予定長期借入金 7,863,242
長期借入金
13,578,021

17,350,867

計※２．授権株式数及び発行済株式総数
授権株式数
発行済株式総数(2）担保付債務は次のとおりであります。
短期借入金
4,370,000千円

普通株式
普通株式

25,811,263※２．授権株式数及び発行済株式総数
800,000株
335,800株- 69 -

授権株式数
発行済株式総数

普通株式
普通株式

800,000株
344,858株

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2006/02/21 19:58:32

前事業年度（平成16年11月30日）

当事業年度（平成17年11月30日）

３．偶発債務

３．偶発債務次の当社販売物件購入者について、㈱アルカからの借入に対し債務保証を行っております。
個人７名

次の当社販売物件購入者について、㈱アルカからの借入に対し債務保証を行っております。

15,729千円

個人６名
13,266千円
下記の会社の金融機関からの借入金に対して、次のとおり債務保証を行っております。
㈲イカロス・キャピタル
1,100,000千円

４．配当制限有価証券の時価評価により、純資産額は1,510千円

４．配当制限有価証券の時価評価により、純資産額は7,783千円

増加しております。
なお、当該金額は商法施行規則第124条第３号の規増加しております。
なお、当該金額は商法施行規則第124条第３号の規程により、配当に充当することが制限されております。

程により、配当に充当することが制限されております。

５．当社は、運転資金の効率的な調達を行うため取引
銀行と貸出コミットメント契約を締結しておりま

５．

す。これらの契約に基づく当事業年度末の借入未実
行残高は次のとおりであります。
貸出コミットメントの総額
借入実行残高差引額

1,000,000千円
80,000920,000- 70 -

──────

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2006/02/21 19:58:32（損益計算書関係）
（自
至

前事業年度
平成15年12月１日
平成16年11月30日）（自至※１．販売費に属する費用のおおよその割合は11.3％、一般管理費に属する費用の割合は88.7％でありま

当事業年度
平成16年12月１日
平成17年11月30日）※１．販売費に属する費用のおおよその割合は9.1％、一般管理費に属する費用の割合は90.9％であります。主要な費目及び金額は次のとおりであります。

す。主要な費目及び金額は次のとおりでありま
す。

広告宣伝費
貸倒引当金繰入額

47,945千円
625

広告宣伝費
貸倒引当金繰入額

64,321千円
5,731

役員報酬
給与手当

95,400279,013

役員報酬
給与手当107,940
380,884

賞与引当金繰入額
退職給付費用

5,816
8,777

賞与引当金繰入額
退職給付費用

9,783
8,407

役員退職慰労引当金繰入額
法定福利費

16,11040,607

役員退職慰労引当金繰入額
法定福利費

23,51958,795

福利厚生費
租税公課

14,50958,613

福利厚生費
租税公課

15,429121,194

地代家賃
減価償却費

1,560
6,707

地代家賃
減価償却費

720
24,001

支払報酬
支払手数料15,75587,490

支払報酬
支払手数料26,64087,084貸倒損失

13※２．固定資産売却損の内訳は次のとおりであります。
車両運搬具
334千円

※２．固定資産売却損の内訳は次のとおりであります。
車両運搬具
36千円

※３．固定資産除却損の内訳は次のとおりであります。

※３．固定資産除却損の内訳は次のとおりであります。

建物
工具器具備品
計※４．

2,527千円
503

工具器具備品

162千円

3,030
──────

※４．関係会社との取引に係るものが次のとおり含まれております。
関係会社よりの受取利息（キャッシュ・フロー計算書関係）
（自
至
※

前事業年度
平成15年12月１日
平成16年11月30日）（自至

現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係（平成16年11月30日現在）
現金及び預金勘定
預入期間が３ヶ月を超える
定期預金
現金及び現金同等物

2,785,368 千円△184,738
2,600,629- 71 -

当事業年度
平成16年12月１日
平成17年11月30日）
──────

2,845千円

東誠不動産株式会社/有価証券報告書/2005-11-30

2006/02/21 19:58:32（リース取引関係）
（自
至

前事業年度
平成15年12月１日
平成16年11月30日）

（自
至

当事業年度
平成16年12月１日
平成17年11月30日）

リース物件の所有権が借主に移転すると認められるもの
以外のファイナンス・リース取引

リース物件の所有権が借主に移転すると認められるもの
以外のファイナンス・リース取引

１．リース物件の取得価額相当額、減価償却累計額相当
額及び期末残高相当額

１．リース物件の取得価額相当額、減価償却累計額相当
額及び期末残高相当額

取得価額相 減価償却累 期末残高相当額
計額相当額 当額
（千円）
（千円）
（千円）

取得価額相 減価償却累 期末残高相当額
計額相当額 当額
（千円）
（千円）
（千円）

車両運搬具

14,180587

13,592

車両運搬具

14,180

4,114

10,065

工具器具備品10,122

1,349

8,772

工具器具備品24,780

5,837

18,942

ソフトウェア

10,038

2,175

7,863

ソフトウェア

10,038

4,182

5,855

合計

34,341

4,112

30,228

合計

48,99914,13434,864（注）取得価額相当額は、未経過リース料期末残高が有形固定資産の期末残高等に占める割合が低い

同左

ため、支払利子込み法により算定しております。
２．未経過リース料期末残高相当額
１年内7,558千円

２．未経過リース料期末残高相当額
１年内9,916千円

１年超

22,669千円

１年超24,948千円

合計

30,228千円

合計

34,864千円（注）未経過リース料期末残高相当額は、未経過リー
ス料期末残高が有形固定資産の期末残高等に占同左める割合が低いため、支払利子込み法により算定しております。
３．支払リース料及び減価償却費相当額支払リース料
減価償却費相当額

3,945千円

３．支払リース料及び減価償却費相当額支払リース料

3,945千円

４．減価償却費相当額の算定方法
リース期間を耐用年数とし、残存価額を零とする

減価償却費相当額
４．減価償却費相当額の算定方法
同左

定額法によっております。

- 72 -

9,916千円
9,916千円

東誠不動産株式会社/有価証券報告書/2005-11-30

2006/02/21 19:58:32（有価証券関係）
前事業年度（平成16年11月30日）
１．その他有価証券で時価があるもの
種類

貸借対照表計上額（千円）

取得原価 (千円)(1）株式差額（千円）

12,694

14,9692,274①国債・地方債等

－

－

－

②社債

－

－

－

③その他

－

－

－

(3）その他

625

899

274

13,31915,868

2,548

－

－

－

①国債・地方債等

－

－

－

②社債

－

－

－

③その他

－

－

－

(3）その他

－

－

－

－

－

－

13,31915,868

2,548

(2）債券

貸借対照表計上額が取得
原価を超えるもの

小計(1）株式(2) 債券

貸借対照表計上額が取得
原価を超えないもの

小計
合計
２．時価評価されていない主な有価証券の内容

貸借対照表計上額（千円）
その他有価証券
金融債

20,000３．その他有価証券のうち満期があるものの今後の償還予定額
１年以内
（千円）

１年超５年以内（千円）

５年超10年以内
（千円）

10年超
（千円）

債券
(1）国債・地方債等

－

－

－

－

(2）社債

－

－

－

－

10,00010,000－－10,00010,000－－(3）その他合計

当事業年度（平成17年11月30日）
当事業年度は、連結財務諸表の注記として記載しているため、下記項目についてのみ記載しております。
子会社株式で時価のあるもの
該当事項はありません。

- 73 -

東誠不動産株式会社/有価証券報告書/2005-11-30

2006/02/21 19:58:32（デリバティブ取引関係）
当事業年度については、連結財務諸表の注記として記載しているため、該当事項はありません。
１．取引の状況に関する事項
（自
至

前事業年度
平成15年12月１日
平成16年11月30日）(1）取引の内容
利用しているデリバティブ取引は、金利関連で金利スワップ取引であります。
(2）取引に対する取組方針
デリバティブ取引は、将来の金利の変動によるリス
ク回避を目的としており、投機的な取引は行わない方
針であります。
(3）取引の利用目的
デリバティブ取引は、借入金利の将来の金利市場における変動リスクを回避する目的で利用しています。
なお、デリバティブ取引を利用してヘッジ会計を行っております。
①ヘッジ会計の方法
繰延ヘッジ処理によっております。また、金利ス
ワップについて特例処理の要件を充たすものについては、特例処理によっております。
②ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段…金利スワップ
ヘッジ対象…借入金③ヘッジ方針金利リスクの低減並びに金融収支改善のため、対象債務の範囲内でヘッジを行っております。
④ヘッジ有効性評価の方法
特例処理の要件を充たしている場合は、有効性の評価を省略しております。
(4）取引に係るリスクの内容
金利スワップ取引は市場金利の変動によるリスクを有しております。
なお、取引の契約先は信用度の高い国内金融機関であるため、相手先の契約不履行による信用リスクは僅少であると認識しております。
(5）取引に係るリスク管理体制
デリバティブ取引の執行・管理については、取引権限及び取引限度額等を定めた社内ルールに従い、資金担当部門が決裁担当者の承認を得て行っております。
２．取引の時価等に関する事項
前事業年度（平成16年11月30日）
ヘッジ会計を適用しているため、記載を省略しております。

- 74 -

東誠不動産株式会社/有価証券報告書/2005-11-30

2006/02/21 19:58:32（退職給付関係）
当事業年度については、連結財務諸表の注記として記載しているため、該当事項はありません。
前事業年度（自平成15年12月１日

至

平成16年11月30日）

１．採用している退職給付制度の概要
退職一時金：退職金規程に基づく退職一時金制度を採用しております。
なお、当社は、退職給付債務の算定にあたり、簡便法（自己都合退職による期末要支給額の100％を退職給付債務とする方法）を採用しております。
２．退職給付債務に関する事項
前事業年度（平成16年11月30日）（千円）①

退職給付債務

△16,232②

退職給付引当金△16,232

３．退職給付費用に関する事項（自至
退職給付費用

前事業年度
平成15年12月１日
平成16年11月30日）
（千円）
8,777

４．退職給付債務等の計算の基礎に関する事項
当社は、退職給付債務の算定にあたり、簡便法（自己都合退職による期末要支給額の100％を退職給付債務とする方法）を採用しておりますので、基礎率等については記載しておりません。

- 75 -

東誠不動産株式会社/有価証券報告書/2005-11-30

2006/02/21 19:58:32（税効果会計関係）
１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳
前事業年度（平成16年11月30日現在）

当事業年度（平成17年11月30日現在）

繰延税金資産（流動）
未払事業税否認

40,880千円

63,752千円

たな卸資産否認

1,082

814

減価償却損金算入限度超過額

32,561

40,386

その他

8,073

8,956

計

82,597

113,909

6,366

9,196

561

569

3,688

1,042

52,171

61,743355

1,160

63,14273,712

145,740

187,622△1,037△5,342△1,037△5,342

144,703

182,280

繰延税金資産（固定）
退職給付引当金損金算入限度超過額
減価償却損金算入限度超過額
会員権評価損否認
役員退職慰労引当金損金算入限度超
過額
その他
計繰延税金資産合計
繰延税金負債（固定）
その他有価証券評価差額金計
繰延税金資産の純額

２．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との差異内訳
前事業年度（平成16年11月30日現在）
法定実効税率

当事業年度（平成17年11月30日現在）

42.1％

40.7％

0.8

0.2

5.1

5.2

△0.6

0.2

47.4

46.3

（調整）
交際費等永久に損金に算入されない
項目
留保金課税
その他
税効果会計適用後の法人税等の負担率- 76 -

東誠不動産株式会社/有価証券報告書/2005-11-30（持分法損益等）
当事業年度については、連結財務諸表を作成しているため、該当事項はありません。
前事業年度（自平成15年12月１日

至

平成16年11月30日）

該当事項はありません。
【関連当事者との取引】
当事業年度は、連結財務諸表の注記として記載しているため、該当事項はありません。
前事業年度（自 平成15年12月１日
該当事項はありません。

至平成16年11月30日）- 77 -

2006/02/21 19:58:32

東誠不動産株式会社/有価証券報告書/2005-11-30

2006/02/21 19:58:32（１株当たり情報）
（自
至

前事業年度
平成15年12月１日
平成16年11月30日）

（自
至

当事業年度
平成16年12月１日
平成17年11月30日）

１株当たり純資産額
１株当たり当期純利益金額

19,829円73銭
2,833円01銭

１株当たり純資産額
１株当たり当期純利益金額

23,739円56銭
4,378円97銭

潜在株式調整後１株当たり当期純利
益金額

2,577円65銭

潜在株式調整後１株当たり当期純利
益金額

4,291円79銭

当社は、平成16年７月20日付で１株につき２株、また
平成16年11月19日付で１株につき５株の株式分割を行っております。
なお、当該株式分割が前期首に行われたと仮定した場

──────

合の前事業年度における１株当たり情報については、以下のとおりとなります。
１株当たり純資産額
１株当たり当期純利益金額

9,943.36円
2,149.41円

なお、潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額については、新株予約権残高を有しておりますが、当社株式は非上場であり、かつ店頭登録もしていないため、記載
しておりません。
（注）

１株当たり当期純利益金額及び潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額の算定上の基礎は、以下のとおりで
あります。
（自
至

前事業年度
平成15年12月１日
平成16年11月30日）

（自
至

当事業年度
平成16年12月１日
平成17年11月30日）

１株当たり当期純利益金額
当期純利益（千円）

793,109

1,495,764

普通株主に帰属しない金額（千円）－

10,780(うち利益処分による役員賞与金）－（10,780）

普通株式に係る当期純利益（千円）

793,109

1,484,984

期中平均株式数（株）

279,953

339,117－－

普通株式増加数（株）

27,7336,889（うち新株予約権）(27,733)（6,889）潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額
当期純利益調整額（千円）

希薄化効果を有しないため、潜在株式調整後１株──────

当たり当期純利益の算定に含めなかった潜在株式の概要- 78 -

──────

東誠不動産株式会社/有価証券報告書/2005-11-30

2006/02/21 19:58:32（重要な後発事象）
（自
至

前事業年度
平成15年12月１日
平成16年11月30日）
──────

（自至

当事業年度
平成16年12月１日
平成17年11月30日）

１．ストックオプションの付与について
当社は、平成18年２月24日開催の定時株主総会において、商法280条ノ20及び第280条ノ21の規定に基づき、当社の取締役、従業員及び当社子会社の取締役に対し、ストックオプションとして新株予約権を発行することを決議いたしました。
なお、詳細については、「第４ 提出会社の状況
１ 株式等の状況 （７）ストックオプション制度の内容」に記載しております。

──────

２．海外における募集による増資に関する事項
平成18年２月９日及び平成18年２月10日開催の取締役会において、以下のとおり新株式の発行を決議し、平成18年２月27日付で発行済株式総数及び資本金の額は次のとおり増加しております。
発行株式数
募集の方法

普通株式
30,000株
有償による海外における募集に

発行価額

よる増資
１株につき

144,900円

発行価格の総額
引受価額

１株につき

4,347,000千円
144,900円

１株につき4,347,000千円
72,450円

払込金額の総額
資本組入額
資本組入額の総額
払込期日
配当起算日
資金の使途

2,173,500千円
平成18年２月27日
平成17年12月１日
不動産流動化事業及び不動産開発事業の新規物件取得資金等の運転資金に充当する予定であります。
増資後の発行済株式総数及び資本金発行済株式総数
資本金- 79 -

376,558株
4,146,821千円

東誠不動産株式会社/有価証券報告書/2005-11-30

2006/02/21 19:58:32⑤【附属明細表】【有価証券明細表】【株式】
銘柄
三菱重工業株式会社

40,00020,20050

2,500

三井不動産株式会社

1,000

1,935

三菱地所株式会社

1,000

1,757

住宅産業信用保証協会株式会社

120

1,200

株式会社アルデプロ

10970

株式会社ジョイント・コーポレーション

100

620

42,28029,182

株式会社アルカ

投資有価証
券

その他有
価証券

貸借対照表計上額（千円）

株式数（株）

計
【債券】
銘柄
その他有
価証券

有価証券

商工組合中央金庫

ワリショー

小計
その他有
投資有価証
券

価証券

商工組合中央金庫

リッショー

小計
計

券面総額（千円）

貸借対照表計上額（千円）

10,00010,00010,00010,00010,00010,00010,00010,00020,00020,000

投資口数等（口）貸借対照表計上額
（千円）

【その他】
種類及び銘柄

投資有価証

その他有

券

価証券

日本ビルファンド投資法人

1964

ジェイ不動産投資信託

1100

匿名組合出資金－680,561

計－

681,625- 80 -

東誠不動産株式会社/有価証券報告書/2005-11-30

2006/02/21 19:58:32【有形固定資産等明細表】
前期末残高
（千円）

当期増加額
（千円）

当期減少額
（千円）

当期末残高
（千円）

当期末減価償
却累計額又は
償却累計額
(千円)

当期償却額
（千円）

差引当期末残高（千円）

2,698,529

460,739

911,817

2,247,451

604,858

73,5591,642,592

構築物

8,522

－

950

7,572

6,772

251

800

車両運搬具

1,145

－

1,145

－

－

74

－

工具器具備品35,84636,671

3,457

69,06136,533

8,452

32,5285,011,998

749,529

1,407,438

4,354,089－－

4,354,089

7,756,041

1,246,940

2,324,808

6,678,174

648,163

82,3376,030,010

ソフトウェア5,130

30,200200

35,130

6,066

2,651

29,063

電話加入権

1,889

－

－

1,889

－

－

1,889

7,019

30,200200

37,019

6,066

2,651

30,952

44,732－741

43,991

7,460

3,366

36,53019,544－－

19,544

13,029

6,514

6,514

19,544－－

19,544

13,029

6,514

6,514

資産の種類

有形固定資産建物

土地
有形固定資産計
無形固定資産無形固定資産計
長期前払費用
繰延資産
社債発行費
繰延資産計

（注）１．当期増加額のうち主なものは次のとおりであります。
建物
土地

販売用不動産からの科目振替（３物件）
販売用不動産からの科目振替（３物件）

２．当期減少額のうち主なものは次のとおりであります。
建物
販売用不動産への科目振替（３物件）
土地販売用不動産への科目振替（３物件）- 81 -

350,529千円
749,529千円
911,817千円
1,407,438千円

東誠不動産株式会社/有価証券報告書/2005-11-30

2006/02/21 19:58:32【資本金等明細表】
区分
資本金（千円）

資本金のうち
既発行株式

前期末残高

当期増加額

当期減少額

当期末残高

1,927,600

38,496－

1,966,096

普通株式（注）１（株）(335,800)(9,058)(－)(344,858)

普通株式（注）２（千円）

1,927,600

38,496－

1,966,096

計（株）(335,800)（9,058)(－)(34,485)

計（千円）

1,927,600

38,496－

1,966,096

（千円）

4,975

－

－

4,975

（千円）

2,004,300

38,496－

2,042,796

新株引受権

(千円)

1,800

－

－

1,800

計

（千円）

2,011,075

38,496－2,049,572

（千円）

7,250

－

－

7,250

別途積立金

（千円）

15,000－－15,000

計（千円）

22,250－－22,250（資本準備金）
合併差益
資本準備金及びその他資本剰余金

株式払込剰余金（注）２（利益準備金）
利益準備金及び任意積立金（任意積立金）（注）１．当期の増加額は、新株予約権の権利行使による新株式の発行により生じたものであります。
２. 資本金及び資本準備金の増加は、新株予約権の権利行使に伴う払込金76,993千円のうち、資本金に38,496千円、資本準備金に38,496千円組入たことにより生じたものであります。

- 82 -

東誠不動産株式会社/有価証券報告書/2005-11-30

2006/02/21 19:58:32【引当金明細表】
前期末残高
（千円）

区分

当期減少額
（目的使用）
（千円）

当期増加額
（千円）

当期減少額
（その他）
（千円）

当期末残高
（千円）

貸倒引当金

685

6,416

－

685

6,416

賞与引当金

5,816

9,783

5,816

－

9,783

128,186

23,519－－151,705

役員退職慰労引当金（注）

貸倒引当金の「当期減少額（その他）」は、一般債権の貸倒実績率による洗替額であります。

(2）【主な資産及び負債の内容】①

現金及び預金
区分

金額（千円）

現金

595

預金の種類
当座預金

1,138,897

普通預金

648,445

定期預金

412,682②

小計2,200,025

合計

2,200,620

売掛金(イ）相手先別内訳
相手先金額（千円）

有限会社ポセイドン・キャピタル

19,374

有限会社ヘリオス・キャピタル

7,355

株式会社日本テレホンセンター

4,037

有限会社アポロン・キャピタル

1,376

その他

10,048
合計

42,192(ロ）売掛金の発生及び回収並びに滞留状況
前期繰越高
（千円）

(A)

13,725
（注）

当期発生高
（千円）

当期回収高
（千円）

(B)

(C)

1,728,317

1,699,850

次期繰越高
（千円）

回収率（％）

滞留期間（日）(D)(C)───── × 100(A) ＋ (B)(A) ＋ (D)─────２──────
(B)
─────
365

42,192

当期発生高には消費税等が含まれております。

- 83 -

97.6

5.9

東誠不動産株式会社/有価証券報告書/2005-11-30③

2006/02/21 19:58:32

販売用不動産地域別

土地面積（㎡）

金額（千円）

東京都新宿区

1,976.44

2,646,798

東京都渋谷区

751.981,813,642

東京都大田区

2,292.88

1,494,810

東京都中央区

686.11

1,414,571

6,314.23

5,237,314

12,021.64

12,607,137

その他
合計
④

仕掛販売用不動産
地域別

延床面積（㎡）

金額（千円）

東京都世田谷区－

3,442,046

東京都港区

－

2,674,929

東京都千代田区2,602.08

1,921,132

東京都渋谷区

2,823.65

1,439,601

その他

10,068.19

4,500,167

15,493.92

13,977,877

合計
⑤

貯蔵品
品名

金額（千円）

切手

89

印紙

133

封筒

370
合計

⑥

593

買掛金
相手先

金額（千円）

東鉄工業株式会社

47,985

植木組株式会社

23,725

ミサワホーム東京株式会社

21,420東武建設株式会社

20,200

千代田都税事務所

18,815

その他

140,727
合計

272,872- 84 -

東誠不動産株式会社/有価証券報告書/2005-11-30⑦

2006/02/21 19:58:32

短期借入金
相手先

金額（千円）

株式会社三井住友銀行

1,440,000

株式会社りそな銀行

1,377,000

株式会社UFJ銀行

936,000

株式会社東京三菱銀行

403,000

株式会社東日本銀行

127,000

株式会社百十四銀行

87,000合計⑧

4,370,000

１年以内返済予定長期借入金
相手先金額（千円）

株式会社関西アーバン銀行

895,000

株式会社東京三菱銀行

800,000

株式会社東日本銀行

699,504

株式会社東京都民銀行

680,000

株式会社りそな銀行

664,000

その他

4,232,738
合計⑨

7,971,242

長期借入金
相手先

金額（千円）

株式会社三井住友銀行

3,806,000

株式会社UFJ銀行

2,246,240

商工組合中央金庫

2,292,000

中央三井信託銀行株式会社

1,394,400

株式会社八千代銀行

780,356

その他

3,491,025
合計

14,010,021(3）【その他】
特記事項はありません。

- 85 -

東誠不動産株式会社/有価証券報告書/2005-11-30

2006/02/21 19:58:32

第６【提出会社の株式事務の概要】
決算期

11月30日定時株主総会

２月中

基準日

11月30日

株券の種類

１株券

中間配当基準日

５月31日

１単元の株式数

―

10株券

100株券

株式の名義書換え
取扱場所

東京都中央区八重洲一丁目２番１号
みずほ信託銀行株式会社 本店証券代行部

代理人

東京都中央区八重洲一丁目２番１号
みずほ信託銀行株式会社

取次所

みずほ信託銀行株式会社 全国各支店
みずほインベスターズ証券株式会社 本店および全国各支店

名義書換手数料

無料

新券交付手数料無料

端株の買取り取扱場所

東京都中央区八重洲一丁目２番１号
みずほ信託銀行株式会社 本店 証券代行部

代理人

東京都中央区八重洲一丁目２番１号
みずほ信託銀行株式会社

取次所

みずほ信託銀行株式会社 全国各支店
みずほインベスターズ証券株式会社 本店および全国各支店

買取手数料

株式の売買の委託に係る手数料相当額として別途定める金額
日本経済新聞(注）「株式会社の監査等に関する商法の特例に関する法律」第16条第３

公告掲載新聞名項に基づき、商法第281条第１項第１号及び第２号に定める貸借対照表及び損益計算書に係る情報を、当社のインターネット・ホームページ（アドレス(URL)は、http://www.toseifudosan.co.jp)において提供しております。

株主に対する特典

該当事項はありません。

（注）１.当社は、端株制度の適用を受けておりますが、現在端株は生じておりません。
２.平成18年２月24日開催の定時株主総会において定款の一部変更を行い、「電子公告制度の導入のための商法等の一部を改正する法律」（平成16年法律87号）に基づき、公告の方法を電子公告といたしました。但し、やむを得ない事由により電子公告をすることができないときは日本経済新聞に掲載して行います。

- 86 -

東誠不動産株式会社/有価証券報告書/2005-11-30

2006/02/27 22:21:27

第７【提出会社の参考情報】
１【提出会社の親会社等の情報】
当社は親会社等はありません。

２【その他の参考情報】
当事業年度の開始日から有価証券報告書提出日までの間に、次の書類を提出しております。
(1）有価証券報告書及びその添付書類
事業年度（第55期）（自(2）半期報告書
事業年度（第56期中）（自出。

平成15年12月１日

平成16年11月30日）平成17年２月28日関東財務局長に提出。

平成16年12月１日(3）有価証券報告書の訂正報告書
事業年度（第54期）（自 平成14年12月１日
月１日 至（4）臨時報告書

至至至

平成17年５月31日）平成17年８月31日関東財務局長に提平成15年11月30日）、事業年度（第55期）（自平成15年12平成16年11月30日）の訂正報告書を平成17年12月26日関東財務局長に提出。

企業内容等の開示に関する内閣府令第19条第１項及び同条第２項第１号の規定に基づく臨時報告書であります。
平成18年２月９日関東財務局長に提出。
（5）臨時報告書の訂正報告書
平成18年２月９日提出の臨時報告書に係る訂正報告書であります。
平成18年２月10日関東財務局長に提出。
（6）臨時報告書
企業内容等の開示に関する内閣府令第19条第２項第２号の２の規定に基づく臨時報告書であります。
平成18年２月28日関東財務局長に提出。

- 87 -

東誠不動産株式会社/有価証券報告書/2005-11-30

第二部【提出会社の保証会社等の情報】
該当事項はありません。

- 88 -

2006/02/21 19:58:32

東誠不動産株式会社/有価証券報告書/2005-11-30

2006/02/21 19:58:32

独立監査人の監査報告書

平成18年２月28日

東誠不動産株式会社
取締役会

御中
新日本監査法人
指定社員
業務執行社員

公認会計士

斉藤

浩史

印

指定社員
業務執行社員

公認会計士

宮石

知子

印

当監査法人は、証券取引法第193条の２の規定に基づく監査証明を行うため、「経理の状況」に掲げられている東誠不動産株式会社の平成16年12月１日から平成17年11月30日までの連結会計年度の連結財務諸表、すなわち、連結貸借対照表、連結損益計算書、連結剰余金計算書、連結キャッシュ・フロー計算書及び連結附属明細表について監査を行った。こ
の連結財務諸表の作成責任は経営者にあり、当監査法人の責任は独立の立場から連結財務諸表に対する意見を表明することにある。
当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監査の基準は、当監査法人に連結財務諸表に重要な虚偽の表示がないかどうかの合理的な保証を得ることを求めている。監査は、試査を基礎として行われ、経営者が採用した会計方針及びその適用方法並びに経営者によって行われた見積りの評価も含め全体としての連結財務諸表の表示を検討することを含んでいる。当監査法人は、監査の結果として意見表明のための合理的な基礎を得たと判断している。
当監査法人は、上記の連結財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、東誠不動産株式会社及び連結子会社の平成17年11月30日現在の財政状態並びに同日をもって終了する連結会計年度の経営成績
及びキャッシュ・フローの状況をすべての重要な点において適正に表示しているものと認める。
会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。
以※上

上記は、監査報告書の原本に記載された事項を電子化したものであり、その原本は当社が連結財務諸表に添付する形で別途保管しております。

東誠不動産株式会社/有価証券報告書/2005-11-30

2006/02/21 19:58:32

独立監査人の監査報告書

平成17年２月28日

東誠不動産株式会社
取締役会

御中
新日本監査法人
代表社員
関与社員

公認会計士

虷澤

力

印

代表社員
関与社員

公認会計士

斉藤

浩史

印

当監査法人は、証券取引法第193条の２の規定に基づく監査証明を行うため、「経理の状況」に掲げられている東誠不動産株式会社の平成15年12月１日から平成16年11月30日までの第55期事業年度の財務諸表、すなわち、貸借対照表、損益計算書、キャッシュ・フロー計算書、利益処分計算書及び附属明細表について監査を行った。この財務諸表の作成責任は経営者にあり、当監査法人の責任は独立の立場から財務諸表に対する意見を表明することにある。
当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監査の基準は、当監査法人に財務諸表に重要な虚偽の表示がないかどうかの合理的な保証を得ることを求めている。監査は、試査を基礎として行われ、経営者が採用した会計方針及びその適用方法並びに経営者によって行われた見積りの評価も含め全体としての財務諸表の表示を検討することを含んでいる。当監査法人は、監査の結果として意見表明のための合理的な基礎を得たと判断している。
当監査法人は、上記の財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、東誠不動産株式会社の平成16年11月30日現在の財政状態並びに同日をもって終了する事業年度の経営成績及びキャッシュ・フロ
ーの状況をすべての重要な点において適正に表示しているものと認める。
会社と当監査法人又は関与社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。
以※上

上記は、監査報告書の原本に記載された事項を電子化したものであり、その原本は当社が財務諸表に添付する形で別途保管しております。

東誠不動産株式会社/有価証券報告書/2005-11-30

2006/02/21 19:58:32

独立監査人の監査報告書

平成18年２月28日

東誠不動産株式会社
取締役会

御中
新日本監査法人
指定社員
業務執行社員

公認会計士

斉藤

浩史

印

指定社員
業務執行社員

公認会計士

宮石

知子

印

当監査法人は、証券取引法第193条の２の規定に基づく監査証明を行うため、「経理の状況」に掲げられている東誠不動産株式会社の平成16年12月１日から平成17年11月30日までの第56期事業年度の財務諸表、すなわち、貸借対照表、損益計算書、利益処分計算書及び附属明細表について監査を行った。この財務諸表の作成責任は経営者にあり、当監査法人の責任は独立の立場から財務諸表に対する意見を表明することにある。
当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監査の基準は、当監査法人に財務諸表に重要な虚偽の表示がないかどうかの合理的な保証を得ることを求めている。監査は、試査を基礎として行われ、経営者が採用した会計方針及びその適用方法並びに経営者によって行われた見積りの評価も含め全体としての財務諸表の表示を検討することを含んでいる。当監査法人は、監査の結果として意見表明のための合理的な基礎を得たと判断している。
当監査法人は、上記の財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、東誠不動産株式会社の平成17年11月30日現在の財政状態及び同日をもって終了する事業年度の経営成績をすべての重要な点において適正に表示しているものと認める。
会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。
以※上

上記は、監査報告書の原本に記載された事項を電子化したものであり、その原本は当社が財務諸表に添付する形で別途保管しております。