（三菱鉛筆新本社プロジェクト ）プロジェクト名称
三菱鉛筆新本社プロジェクト
所在地
東京都品川区種別１（※）■新築・□改修・□その他（具体的に記載）
種別２（※）□住宅建築・■非住宅建築・□土木・□その他（具体的に記載）
ＣＭ業務委託者名
三菱鉛筆株式会社
ＣＭ業務委託者
ＣＭ業務委託者の所在地
東京都品川区に関する情報□公共法人・■民間法人・□その他（具体的に記載）
種別（※）
応募者（法人）名
三菱地所設計応募者に種別応募者の所在地
東京都千代田区
関する情報
種別（※）□ＣＭ専門会社、■設計事務所系、□施工会社系□事業構想段階、■基本計画段階、■基本設計段階、■実施設計段階、CMRの参画時期（※）■工事発注段階、■工事段階、■完成後
CMRの選定方法（※）■特命、□プロポーザル、□その他（具体的に記載）
設計と施工の発注形式（※）■設計・施工分離、■設計施工一括、□ＥＣＩ、□その他（具体的に記載）
設計者の選定（※）■その他（基本設計者は特命、設計施工者は総合評価型落札方式）
工事施工者の選定（※）□価格競争、■総合評価、□技術提案・交渉、□その他（具体的に記載）
設計施工者の選定時期（※）□事業構想段階、□基本計画完了時、■基本設計完了時、□その他
CM業務内容（※）
業務契約期間２０１４年９月～２０１８年７月■発注者の目標・要求の確認と更新、■プロジェクトの推進と管理、■設計者・施工者・監理者の選定・発注、■プロジェクト構成員の役割分担の明確化と共通業務
更新、 ■プロジェクト情報管理、■プロジェクトにおけるリスクについての説明、■クレームへの対応、■ＣＭ業務報告書の作成、□その他（具体的に記載）
事業構想・基本計画□事業構想、□基本計画、□その他（具体的に記載）
基本設計における□基本設計の方針検討、■基本設計への支援と確認、■基本設計図書等のマネジメント
内容の確認、□その他（具体的に記載）
実施設計における■実施設計の方針検討、■実施設計への支援と確認、■実施設計図書等のマネジメント
内容の確認、□その他（具体的に記載）
工事施工におけるマネジメント ■工事施工準備、■工事施工、■竣工・引渡し、□その他（具体的に記載）
完成後におけるマネジメント ■不具合・瑕疵への対応、■引渡し後のアフターケア・運営維持管理、□その他
プロジェクの基本情報

発注者

三菱鉛筆

ＣＭＲ・監理者

CM・監理業務委託契約

役員
経営企画

三菱地所設計

総務

技術企画
情報共有

ワークプレイスワーキング

【凡例】
：契約関係

：三菱地所設計業務

調整監理

プロパティマネジャー
FFE

AV

ICT

研究設備

建物管理

関連工事

清掃会社
建物管理

切替

実施設計者
工事施工者

ワークプレイス
コンサル

警備会社

ワークプレイス

基本計画
基本設計者

本体工事

□テーマ1【ＣＭＲへ求められたこと】 ①発注者はどの様な理由でCM方式を採用したか□テーマ2【ＣＭＲが目指したこと】【発注者の事業目標】■「CM+第三者監理」による包括的・総合的なマネジメントの実施、をCM業務目標に設定
プロジェクト目標の達成に向けて、「CM+第三者監理」による包括的・総合的なマネジメントの実施、をＣＭ業務目標に設定した。「新本社に相応しい品質の確保」のプロジェクト目標に対しては、「設計品質の確保」及び「施工品質の確保」を業務スコープに設定した。「発注者の技術的業務の量的補完」のプロジェクト目標に対しては、量的補完とＣＭＲの経験が最も必要となる項目として基本設計段階から新本社開業に至るまでの一気通貫した「建設コスト管理」及び「関連工事を含むスケジュール管理」を業務スコープに設定した。設定した各スコープは「新本社に相応しい品質（Quality)」と「コスト（Ｃｏｓｔ）＆スケジュール（Ｓｃｈｅｄｕｌｅ）」の2項目に集約し、課題の抽出・整理を実施した。

三菱鉛筆の戦略や技術の新たな発信基地となる、本社機能とＲ＆Ｄ機能を併せ持った新本社の整備!!!

【発注者が抱えていた課題】【ＣＭＲが顕在化させた課題】

建替計画に精通した技術者が社内にいなかった
ため、専門的な課題の解決手法、多岐にわたる要望事項の具現化に不安があり、発注者の技術的業務の量的補完が必要

設計者が変更しても確実に設計意図を伝達することによる設計品質の確保、設計施工一括方式の採用で、第三者が品質管理に関わることによる施工品質の確保が必要

CMR

ＣＭ方式の採用□テーマ1【ＣＭＲへ求められたこと】 ②ＣＭＲは専門家として発注者に対してどのような提案や説明を行ったか□テーマ3【ＣＭＲが取った手法】■「CM+第三者監理」による包括的・総合的なマネジメントを提案■プロジェクト特性を踏まえた課題の抽出・整理により、具体的なソリューションを提案「新本社に相応しい品質（Quality）」「コスト（Ｃｏｓｔ）＆スケジュール（Ｓｃｈｅｄｕｌｅ）」の2項目に対し、プロジェクト特性を踏まえ、課題を具体的に抽出・整理し、4つのソリューションを提案した。

役割／段階

-

実施設計段階

選定
支援

実施設計
内容確認

基本設計段階工事施工段階-

移転開業準備開業▼▼ＣＭ業務着手
発注与条件・基本設計の内容確認ＣＭ＋第三者監理（三菱地所設計）

専門業者調整③

新本社に相応しい品質(Quality)

監理

基本設計者

基本計画

②

基本設計

①

設計施工者

課題②施工品質確保
第三者による品質管理

課題③技術的業務の量的補完基本計画〜開業迄一気通貫の補完「CM+第三者監理」の包括的・総合的マネジメント■ なぜ、「ＣＭ+第三者監理」方式なのか
発注者の事業目標である「本社機能とＲ＆Ｄ機能を併せ持った新本社の整備」を実現し、ＣＭＲが顕在化させた課題である設計品質、及び施工品質の確保、並びに発注者の課題であった技術的業務の量的補完を解決するためには、従来のＣＭ方式の枠を超えたマネジメントが必要であるとの認識に至っていた。
ＣＭ業務の先進国とされる米国のＣＭＡＡ（Construction Management Association ofAmerica ）が発行する「ＣＭＡＡ DOCUMENTS」における「Ⅱ. Standard Form ofAgreement」では、日本では工事監理の一部と位置付けられる業務も、ＣＭＲの業務とされている。具体的には、施工者が契約の通りに業務を遂行しているか、発注者の立場で品質を確認することはＣＭＲの業務とされており、それは、国土交通省告示第98号による工事監理に関する標準業務にある「工事と設計図書との照合及び確認」業務にも類似すること等から、ＣＭＲと監理者との業務を区分することなく、同一業務として行うことが、顕在化した課題、及び発注者の課題の解決方法としての最適解であり、
写真）「CMAA「ＣＭ＋第三者監理」を発注者に提案した。

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共通業務
事業構想・基本計画
基本設計におけるマネジメント
実施設計におけるマネジメント
工事施工におけるマネジメント
4.1 工事施工準備
4.2 工事施工

提案C
建設コスト管理に対する提案

提案D
関連工事を含む
スケジュール管理に対する提案

・基本設計段階・実施
設計段階で生じる設計者の変更に対し、どのように継続的な設計品質を確保するか。

・施工段階でもどのように主体的に施工品質に関与するか。

・発注者要望・物価変動等によるコスト増減をどのように一貫性をもって管理するか。

・本体工事,関連工事の進捗を合意形成も含めどのように管理するか。

■ブリーフィング手法
による継続的な設計品質の確保■第三者監理による透明性の向上と施工品質の確保■弊社独自の建設事業費管理ツールを採用し、予備費管理を実施■プロジェクト推進体制の構築と適切な会議体の設置運営■第三者監理による透明性の向上と施工品質の確保

DOCUMENTS 」

Ⅱ. Standard Form of Agreement

対応

提案B
施工品質の確保に対する提案

提案B【Ｑｕａｌｉｔｙ】 施工品質の確保に対する提案

CMAA DOCUMENTSCMガイドブック

提案Ａ
設計品質の確保に対する提案

工事施工

実施設計

課題①設計品質確保
確実な設計意図伝達「コスト（Cost）＆スケジュール（Schedule）」

移転調整

3.1 CM's Basic Services
3.2 Pre-Design Phase
3.3 Design Phase
3.3.1.5 Review of Design Documents
3.3.1.6 Owner’s Design Reviews
3.3.2.1 Revisions to the Master Schedule
3.3.2.2 Monitoring the Design
Milestone Schedule
3.3.3.1 Cost Control
3.3.3.2 Project Construction Budget Revision
3.4 Bid and Award Phase

新本社に相応しい品質確保を実現するため、従来のＣＭによる品質確認だけでなく、 第三者監理による更なる施工品質の確保を実現した。
従来の設計施工一括方式において設計者、工事施工者、工事監理者が同一会社となり曖昧になりがちな役割分担と業務区分を、第三者としての監理者が明確化させることで、透明性の向上と施工品質の確保に大きく寄与した。
組織設計事務所の高い専門技術をもつ監理者が独自の品質管理システムを用いて、着工時における設計施工者の施工品質管理方針の確認・検証、着工後の各段階におけるポイントを押さえた品質の確認を行った。

ＣＭＲ

発注者の視点監理者

工事
施工【第三者監理業務の内容例】
・監理業務方針の説明
・設計図書等の内容把握
・工事と設計図書等との照合及び確認 ・工事の完了検査
・請負代金内訳書の検討及び報告
・年次定期検査の実施
・工事費支払いの審査
・関連工事の調整を行う業務
・部分使用・部分引渡の手続きを行う業務 など

国土交通省告示第98号
工事監理に関する標準業務（１）工事監理方針の説明（２）設計図書の内容の把握等（３）設計図書に照らした施工図などの検討及び報告（４）工事と設計図書との照合及び確認（５）工事と設計図書との照合及び確認の結果報告等（６）工事監理報告書等の提出
その他の標準業務（１）請負代金内訳書の検討及び報告（２）工程表の検討及び報告（３）設計図書に定める施工計画の検討
及び報告（４）工事と工事請負契約との照合、確認、報告等（５）工事請負契約の目的物の引渡しの立会い（６）関係機関の検査の立会い等（７）工事費支払いの審査

対応

3.5 Construction Phase
3.5.1.1 Pre-Construction Conference
3.5.1.3 On-Site Management and Construction
Phase Communication Procedures
3.5.1.4 Construction Administration Procedures
3.5.1.5 Review of Requests for Information, ShopDrawings, Samples, and Other Submittals
3.5.1.6 Project Site Meetings
3.5.1.9 Change Orders
3.5.1.11 Quality Review
3.5.1.12 Contractor’s Safety Program
3.5.1.13 Disputes Between Contractor and Owner
3.5.1.14 Operation and Maintenance Materials
3.5.2.1 Master Schedule
3.5.2.2 Contractor’s Construction Schedule
3.5.2.3 Construction Schedule Report
3.5.2.4 Effect of Change Orders on the Schedule
3.5.3.1 Schedule of Values(Earth contract)
3.5.3.3 Effect of Change Orders on Cost
3.5.3.4 Cost Records
3.5.3.6 Progress Payments
3.5.4.6 Change Order Reports□テーマ4【ＣＭＲが受けた評価】
CM業務に第三者監理業務を付加する事で、より主体的に品質管理を実施することが可能となった。本プロジェク
トに関する多種多様な課題、特に品質面に関する課題に対し発注者の立場で主体的に解決することで発注者満足度の高い新本社が完成し、発注者からは「ＣＭ+第三者監理」に対する高い評価を頂いた。本プロジェクトにおける「CM+第三者監理」が評価された結果、同一発注者による2物件の新規プロジェクトにおいても採用され、現在もプロジェクトが進行中である。
「第三者監理」は、主体的に品質管理に関与するという提案を受けていました。鉄骨・石材等の監理者検査に立ち会い、品質管理に対する手法や考え方に触れることで、第三者監理の具体的業務内容の理解できました。また、品質を確保することに対する強い想いは、メーカーとして非常に共感出来ました。

発注者の立場でさまざまな問題を受け止め、適時に適切なアドバイスを頂き、設計施工者の難解な技術資料もわかりやすく解説してくれました。プロジェクト運営に長けた期間限定の当社スタッフの様でした。

「ＣＭ＋第三者監理」

ＣＭＲ

・より主体的な品質管理の実施
・様々な課題に対する監理者 迅速な解決や高度な提案

満足度の高い新本社の完成
新規プロジェクトにおいても「ＣＭ＋第三者監理」を採用