SOSiLA横浜港北新築プロジェクト
プロジェクトの基本情報

プロジェクト名称

SOSiLA横浜港北新築プロジェクト

所在地

神奈川県横浜市

完了時期

2018年9月

種別１■新築・□改修・□その他（具体的に記載）

種別２
ＣＭ業務委託者名
ＣＭ業務委託者に関種別する情報
ＣＭ業務委託者の所在地

応募者に関する情報□住宅建築・■非住宅建築・□土木・□その他（具体的に記載）
住友商事株式会社□公共法人・■民間法人・□その他（具体的に記載）
東京都千代田区

応募者（法人）名

日建設計コンストラクション・マネジメント株式会社

種別

ＣＭ専門会社

応募者（法人）の所在地

東京都文京区後楽1-4-27

業務契約期間２０１５年６月～２０１８年９月

CMRの参画時期■基本計画段階、■基本設計段階、■実施設計段階、CMRの選定方法

特命

設計と施工の発注形式

設計施工一貫設計者の選定方法

書類審査

工事の発注区分

ゼネコン一括請負契約の形式

総価一式

施工者の選定方法

見積合わせ

外観はブランド標準のブルーのアクセントカラーとロゴサインが⾒える。右⼿にはランプウェイが⾒える。

■工事発注段階、■工事段階、■完成後

１階エントランスホール
2015/6

2016/8

クルーラウンジ（休憩室）

2017/10

2018/9

事業性検討(2M)︓⼟地購⼊に向けたボリュームスタディでシングルランプ形式の倉庫を企画
基本計画(1M)︓１か⽉の短い期間の中で、発注者の想いを反映した発注⽤図書を作成【プロジェクトの概要】
住友商事が手掛ける物流施設「SOSiLA」シリーズのフラッグシップ案件の新築プロジェクト。
神奈川県横浜市という都市近郊に立地する消費地近接型の物流施設であり、 住友商事が目指す「人」と「社会」をつなぐ物流施設を象徴する施設を計画し、実現した。

発注(3M)︓戦略的な発注⽤図書を活⽤し、コストパフォーマンスの⾼い発注を実現
基本設計 (4M)︓詳細設計品質の確認とVE/CDにより更なるコストパフォーマンスを追求
実施設計・許認可(4M)︓⾏政協議とテナント要望による設計変更、スケジュールを管理
既存建物解体⼯事(7M)︓地中障害物など不確定要素の明確な管理を実施

プロジェクトの川上から川下まで発注者を全⾯的にサポート
本プロジェクトは発注者の土地の入札に向けた事業性検討のサポートとして建物ボリュームスタディの依頼を受けたことから始まった。発注者が要望するスケジュールは基本計画開始から建物竣工まで２年２か月というタイトなスケジュールであるとともに、事業性確保のために明確なターゲットコストが設定された厳しいプロジェクトであった。加えて、設計段階で決定した冷凍・冷蔵倉庫仕様のテナントとの調整やそれに係る厳しい行政指導など特殊な課題を抱えていた。その中で、我々は土地購入時のボリュームスタディから建物竣工までの全段階のCM業務に加え、テナント工事の内装管理業務まで幅広い業務を遂行し発注者を全面的にサポートした。

多様なテナントを想定した⼤規模物流施設
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計画地は首都圏への配送拠点として様々なテナントの配送拠点となることを想定
シングルランプ形式を採用するとともに、トラックのアクセスを１～３階までとすることで倉庫の賃貸面積の有効率を高め、汎用性と事業性を両立
中央車路形式により１フロアを４分割とすることで、できるだけ多くのテナントへ貸出ができる汎用性の高い計画を立案

短期スケジュールを実現する発注戦略

SOSiLAシリーズの標準仕様を作成し、発注者とはSOSiLA横浜港北特有の項目に関する協議に焦点をあてることで約１か月という短期間で発注用図書を作成
構造形式の自由化により、設計施工者に対して工程短縮とコスト低減を両立する最適解を求め、発注者の想いを実現

設計施⼯⼀括⽅式における⾼品質の確保

設計品質はSOSiLAシリーズの標準仕様、SOSiLA横浜港北として必要な性能を発注用図書に細かく記載し、発注段階で詳細仕様までを確認
施工品質は発注者から施工者まで協力して構造体の品質を確保する体制を構築

ターゲットコスト実現に向けたコスト縮減策
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基本計画段階でシングルランプ形式のコンパクトな計画を提案
発注段階でコストに特化した構造提案を求め、予算内での発注を実現
設計施工段階ではターゲットコストの実現へ向けて数多くのVE/CD案を採用

テナントニーズ＜冷凍・冷蔵倉庫＞を実現する課題解決
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厳しい温熱環境に対する技術的な課題の解決、リスクへの低減措置の検討
行政指導に合致する特殊な工法を検討・採用
テナント要望工事の工事区分、コスト、原状回復条件を明確に整理
建物管理者と共同でテナント入居工事の内装管理体制を構築
特殊要望に対するルールブックを整備【発注者に及ぼした効果】

SOSiLAシリーズ展開の礎を築いたベストパートナー

今後のSOSiLAシリーズの展開・発展に貢献
発注者の想いにこたえる企画提案、戦略的な発注手法、厳格なモニタリング
オーナー・テナントの枠を超えたコンサルティングにより、プロジェクトを円滑に推進
今後の物流施設に応用可能な特殊なテナントニーズへの対応

新築⼯事(14M)
テナント要望 テナント設計

︓確かな品質管理と厳格なコスト管理を実施

テナント⼯事︓冷凍・冷蔵倉庫等の⼊居を全⾯的にサポート

竣⼯後テナント設計・⼯事︓内装⼯事管理体制を構築

⼟地購⼊に向けた事業性検討から、竣⼯後の内装まで全ての局⾯でマネジメントを展開
全体スケジュールと主なマネジメント業務
発注者 住友商事

本体⼯事

CMｒ NCM

協⼒体制を構築

ｺﾝｽﾄﾗｸｼｮﾝ・ﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ

確認、助⾔

A⼯事設計施⼯者、既存解体⼯事施⼯者
前⽥建設⼯業
Ｂ⼯事設計施⼯者

共有

プロパティマネジメント
住商ビルマネージメント
シーアールイー

中央⾞路

前⽥建設⼯業
テナント対応を実施

テナント⼯事

S造の梁

RC造の柱

テナント①︓アサヒロジスティクス（冷蔵冷凍倉庫）
施⼯者等︓前⽥建設⼯業＋トプレック＋イシダ＋第⼀⼯業他
テナント②︓京セラTCLソーラー合弁会社（屋上ソーラーパネル）
施⼯者︓京セラコミュニケーションシステム
テナント③︓ヤマト運輸（常温倉庫、⾃動倉庫導⼊）
PM、施⼯者等︓フクダ＆パートナーズ、前⽥建設⼯業＋ダイフク他
テナント④︓松⽥産業（常温倉庫、重量物保管）施⼯者他︓住商ビルマネージメント、吉沢建設他

プロジェクト体制表

S造の柱・梁構造体の形式について■現場段階の品質管理 ／ 杭⼯事の例
プロジェクト予算＜杭⼯事の品質管理におけるアクション＞①協⼒業者、監理者、施⼯者による品質管理検討会②発注者、CMｒ、監理者、施⼯者による施⼯検討会

予備 ＋3.3億 ▲1.8億▲1.5億

ターゲットコスト③施⼯者による現場管理＋ CMｒ、監理者による⽴会④ CMｒ、監理者による書類確認
⽬標■プロジェクト全体の品質管理の流れ
発注時▶▶▶詳細仕様決定

基本設計 ▶▶▶重点ポイントの設定・確認
実施設計 ▶▶▶詳細納まりの確認
設計変更内容の確認
施⼯▶▶▶品質管理体制の確認
品質管理の実⾏確認

発注

設計

施⼯

プロジェクトコストの推移
2階床上の結露リスク
外壁への結露リスク
２階倉庫（常温）
１階倉庫（冷蔵冷凍）
１階床スラブの凍上リスク
冷蔵冷凍倉庫のリスク（断⾯イメージ）
写真の撮影者︓㈱エスエス 東京⽀店 彦坂武徳