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進化する不動産経済と進化する不動産経済
デジタル化の未来【前編】

特集 テクノロジーの活用と戦略

地神話が生まれました。しかし、少子高齢化時代に突入

とえば、狭い家で我慢していたがもっと広い家が欲しし、今後、日本は大幅な人口減少に見舞われることにない。家庭での時間を大切にするために通勤時間を短くしります。私たちの国際的な研究チームがAI（人工知能）たい。労働時間とともに通勤時間の削減欲求が高まり、を使って計算した結果、このまま進むと、日本の国土全都心に住みたいというニーズはより一層高まるはずで体の平均地価は３分の１になることがわかりました。

す。もともとあった欲求がコロナ禍で加速されました。

ハーバード大学のニコラス・グレゴリー・マンキュー

オフィスなどの労働環境を改善し、従業員が働く上で教授は、1989年当時少子化に苦しんでいたアメリカをの快適性も企業には求められるようになります。これも分析した論文を発表し、「アメリカの不動産価格は20年コロナ禍の影響を受けており、もし３密の悪環境で経営かけて半分になる」と予測しました。マンキュー教授は者が出勤を命じ、従業員が感染したら経営者の責任にな

経済の活力は人であると喝破し、高齢になるほど消費がります。仮に従業員が自主的に出社したとしても、環境清水 千弘氏減退することに注目したのです。当然、住宅への投資額の改善は経営者の役割です。労働環境の改善で生産性がも減っていくので、不動産価格は落ちる。日本でも同じ上がるかどうかは、今後、実証が必要でしょう。

東京大学大学院新領域創成科学研究科博士 ( 環境学 )。麗澤大学経済学部教授、ブリティッシュコロンビア大学客員教授、シンガポール国立大学不動産研究セン
ター教授などの国内外の大学で研究を重ねるとともに、財団法人日本不動産研究所、株式会社リクルート住宅総合研究所、キヤノングローバル戦略研究所、金融庁金融研究センターなどのシンクタンクの研究員、フェローなども務めた。専門はビッグデータ解析、不動産経済学。主な著者に『市場分析のための統計学入門』『不動産市場の計量経済分析』『不動産市場分析』など。麗澤大学都市不動産科学研究センター センター長を務める。米国不動産カウンセラー研究会メンバー。

ことが起きます。

「幸せ」になるための不動産戦略
日本大学 スポーツ科学部 競技スポーツ学科 教授
東京大学 空間情報科学研究センター 不動産情報科学研究部門 特任教授

不動産経済学の先駆者であり、統計学やビッグデータ解析を専門に国際的に活躍する清水千弘氏は、人口減少に見舞われる日本において、今後さらに東京一極集中化が進むと予測しています。
清水氏に都市の発展と不動産にまつわるデジタル化・データ解析の未来について、２回にわたりインタビューします。前編は、日本の不動産経済が今後どうなっていくかを中心にお聞きしました。

重要な産業であるということです。
にもかかわらず従来、不動産における効用などの計量企業の持続的な成長にはESG（環境・社会・ガバナ

また、産業構造の変化もそれを後押しします。第２次ンス）という三つの観点が必要であり、経営者はステー

産業では工場用地などを大量に必要としますが、第３次クホルダーに対してESGを考慮した対応が求められま産業が進展すると、不動産の需要は郊外の工場から都心す。不動産投資においても同じで、ESGを前提とするのオフィスに移ります。

ことでリスクを抑制することができます。

その結果、工場が集積していた郊外の地価は下がり、先に述べた不動産の外部性、つまり投資財としての価

首都圏はオフィスや住宅の需要が増えて地価が上がるこ値には融資の際の担保が依然として重要ですが、今後、とになります。その平均を取ると３分の１になるので、地方の地価が下がることを考えると不動産投資は先を見すべての土地の価格が落ちるのではなく、東京など大都すえた選別が必要となります。担保価値がマイナスにな市圏だけが上がり、ほかは落ちることになります。

ることさえ考えるべきでしょう。

的な測定は最も難しい領域だと言われてきました。一つコロナ禍においてテレワークが普及し、都心から自然もう一つの外部性は資産運用としての価値です。リスの商品やサービスに比べて不動産は額が大きいし、含まの豊かな地方へ移住する人が増えるという話もあります

クを抑えるためには株や債券、キャッシュだけでなく不れる要素が複雑だからです。そこに私はやり甲斐を感じが、私はその動きは一部に留まると見ています。

動産もポートフォリオに組み込むべきです。理論的にはて、不動産経済学の道を選び、研究を続けてきました。

人が住宅におカネを払うのは効用を得るためだと述べ

ポートフォリオに不動産を10％組み込むとリスクを最現在、世界的にも不動産経済学への注目度が上がり、ました。消費の効用の３割は住宅ですが、残り７割には小化できると言われていますが、その際、長期投資家の研究者も増えています。個人および企業にとって不動産さまざまな要素があります。住宅だけでなく、その周囲投資基準を参考にしたほうがいいでしょう。カタールやが効用にどう影響を与えるかが論点となっています。

のアメニティによって人の行動は決まります。飲食、医シンガポールなどでは国家不動産戦略の下、長期的な運企業は生産活動のためにオフィスや工場などの不動産療、健康、教育、娯楽などの効用も同時に維持できるな用が行われていますが、日本でもこの戦略を応用した企を使うので、一義的に不動産は重要な「生産財」と言えらば人は地方へ移動しますが、都心以上にアメニティが業不動産戦略が今後、必要になると思われます。

ます。それ以外の要素を「外部性」と呼びますが、その充実している場所は限られるので、今後も東京への一極

私は現在、政府の統計委員会の専門委員として消費者代表は「投資財」としての価値です。この効用、生産集中は強まると思います。

物価指数やGDP（国内総生産）の改善などを行ってい財、投資財それぞれの関係性を解き明かすのも、不動産ます。この消費者物価指数において、日本でも欧米諸国経済学の研究分野の重要な一つです。

不動産業は人々の幸せと経済に貢献する重要な産業でも最大のウエートを占めているのが住宅であり、住宅への消費によって25～30％の「効用」を得ていると考えられます。経済学では幸せを効用と呼び、効用の大きさを測る指標が消費者物価指数です。また、不動産業が少子高齢化による人口減少で日本全国の平均地価は3分の1になる企業も同様です。経営者が生産性や従業員の働く環境の向上を目指すことは当然であって、今後もより都心に近いオフィスを求めるでしょう。

企業の不動産投資はESGを考慮し国家戦略を参考にした長期投資をGDPに占める割合は約10％、さらに、GDP成長率に寄

英国の政治・経済学者のジョン・スチュアート・ミル

与する経済活動の60～80％が不動産・建設関連なのでが「富める国の地価は上がりつづける」と言ったよう

今後、人は幸せになるために、住宅に対して今まであす。それほどに不動産業は人々の幸せと経済に貢献するに、日本は高度経済成長の中で地価が上がりつづけ、土きらめていたことを取り戻す動きが強まるでしょう。た「100 年企業戦略オンライン」のニューコンテンツ

企業は不動産とどう向き合うべきか
日本大学 教授
東京大学 特任教授

清水 千弘氏すべての企業は、オフィスや店舗など不動産との関わりがあります。
「収益の向上」や「企業価値の最大化」を目指して、企業は不動産とどのように向き合うべきかを考えます。

情報サイト「100 年企業戦略オンライン」はこちら

https://100years-company.jp＊清水先生の連載は2回目以降、会員専用記事となります。ぜひ100年企業戦略メンバーズ
会員にご登録ください。

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V-PLUS

December 2020

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常識を変える視点でオフィスの未来を創造する

特集 テクノロジーの活用と戦略中で、自然と蓄積されていきます」
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Profile
業務本部 業務統括部 賃貸ビジネス部 部長

相馬 淳二

2010 年に（株）みらいオフィスに入社し、オフィス賃貸仲介のキャリアをスタート。
2012年に同社および（株）ワークスメディアの取締役、2016 年にみらいオフィス代表取締役に就任。上場企業の 1500 坪オフィスや、行政主導の官民ファンド立ち上げにおけるオフィス探しなど、中長期的な戦略を踏まえた提案を得意としている。
2019 年 10 月に事業譲渡によりボルテックスに入社し、現職。

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今月の注目物件

VORT 新橋Ⅲ（仮称）

実需での使用も可能

新幹線にも羽田にもアクセス良好！
進化し続ける王道のビジネスエリア「新橋」駅は新幹線網の中心「東京」駅まで、JR東海道線・横須賀線で1駅、「品川」駅も1駅。JR線以外にもゆりかもめや地下鉄が行き交い、羽田空港にもアクセスしやすい足回りに恵まれた土地。以前から上場企業をはじめ多くの会社が本社を置く日本有数のビジネス街として知られます。さらに「新橋」駅西口エリアで約2.8haの大型再開発が進められるほか、今年10月にグランドオープンした「ウォーターズ竹芝」に続き、隣接の竹芝や浜松町では今も複数の再開発計画が進行中です。本物件は「新橋」駅からほど近い第一京浜沿いの角地に建つ、視認性に優れたオフィスビル。さらに話題の新虎通りからもすぐという立地の良さが魅力です。2019年に大幅リニューアルが行われ、幅の広いガラス面により自然光を贅沢に取り入れるデザインとなっており、多様なオフィス需要に応えられる人気のオフィスビルです。資産性の高い「VORT 新橋Ⅲ」をぜひご検討ください。
アピール
ポイント

エントランスホール

2020 年 10 月撮影

エントランスから第一京浜を望む

基準階

自然光に満ちた７階フロア■名称/VORT新橋Ⅲ（仮称）●所在地/東京都港区新橋四丁目22番4号●構造/鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根8階建●用途地域/商業地域●敷地面積/347.56㎡（105.13坪）●延床面積/2,472.59㎡（747.95坪）●土地権利/所有権●総戸数/7戸（事務所：7戸）●販売戸数/7戸●基準階専有面積/219.17㎡（66.29坪）●築年月/1988年9月 新耐震基準適合●施工/大成建設㈱●管理/〔全部委託〕〔巡回〕ボルテックス合人社建物管理㈱に変更予定●設備/
エレベーター1 基●駐車場/3 台●現況/7階のみ空室●引渡し/相談●取引態様/売主

販売物件については、弊社担当営業までお問い合わせください。

アクセス＊浅草線「新橋」
駅 徒歩 3 分＊大江戸線／ゆりかもめ「汐留」駅 徒歩 4 分＊ JR 各線／ゆりかもめ「新橋」
駅 徒歩 5 分＊銀座線「新橋」
駅 徒歩 6 分＊三田線「御成門」
駅 徒歩 9 分※坪表示は 1㎡＝ 0.3025 坪で換算した表示です。 ※徒歩分数は 1 分＝ 80m として換算したものです。 ※掲載の情報は 2020 年 11 月
10 日現在のものです。掲載情報は予告なく変更される場合があります。また万一ご成約済みの際は、ご容赦ください。 ※現況に相違がある可能性があります。その場合は現況を優先といたします。 ※広告有効期限：2020 年 12 月 9 日

ボルテックスのサービス
500 万円から始める不動産小口化商品

賃料コストを削減する実需という選択肢〈東京本社〉〒 102-0071 東京都千代田区富士見 2-10-2 飯田橋グラン・ブルーム 22F
宅地建物取引業 国土交通大臣（2）
第8509号（公社）
全国宅地建物取引業保証協会加盟

マンション管理業 国土交通大臣（2）
第034052号（公社）
首都圏不動産公正取引協議会加盟

LINE はじめました

TEL.03-6893-5550（代） FAX.03-6893-5470

東京都宅地建物取引業協会加盟
不動産特定共同事業 金融庁長官・国土交通大臣第101号 （公社）2020 年 11 月 20 日発行 ［発行・編集］株式会社ボルテックス ブランドマネジメント課 ［TEL］03-6893-5661 ［FAX］03-6893-5470 ［制作協力］株式会社東洋経済新報社※「区分所有オフィス」「VORT」「V シェア」「THE EXPO 百年の計」は株式会社ボルテックスの登録商標です。※本誌は弊社の著作物であり、著作権法により保護されております。お客様が弊社取扱商品をご検討になる際に内部的に利用される場合を除き、弊社の事前の承諾なく、本誌掲載情報の全部もしくは一部を引用または複製、転送等により使用することを禁じます。
※掲載の物件情報は 2020 年 11 月 10 日現在のものです。※掲載情報は予告なく変更される場合があります。