平成20年11月期 決算短信
平成21年1月13日
上場会社名
トーセイ
コード番号
8923
URL http://www.toseicorp.co.jp
代表者（役職名） 代表取締役社長
問合せ先責任者（役職名） 取締役専務執行役員
定時株主総会開催予定日
平成21年2月25日
有価証券報告書提出予定日
平成21年2月26日

上場取引所（氏名） 山口 誠一郎（氏名） 平野 昇
配当支払開始予定日

東TEL 03-3435-2864
平成21年2月26日（百万円未満切捨て）

1. 20年11月期の連結業績（平成19年12月1日～平成20年11月30日）(1) 連結経営成績
売上高
20年11月期
19年11月期（％表示は対前期増減率）

営業利益

経常利益

百万円

％

百万円

％

百万円

％

百万円

％

51,041
40,085

27.3
62.0

7,562
9,006

△16.0
52.6

6,376
7,949

△19.8
49.3

3,463
4,557

△24.0
66.5

潜在株式調整後1株当たり当期 自己資本当期純利益率
純利益

1株当たり当期純利益円銭

20年11月期
19年11月期（参考） 持分法投資損益

当期純利益

円銭

9,192.14
12,095.04
20年11月期 ―百万円―
12,095.02
19年11月期 ―百万円

総資産経常利益率

売上高営業利益率

％

％

％

16.8
26.4

7.7
10.8

14.8
22.5

(2) 連結財政状態
総資産20年11月期
19年11月期（参考） 自己資本

純資産

自己資本比率

1株当たり純資産

百万円

百万円

％

円銭

78,30986,922

21,887
19,252

27.9
22.1

58,081.02
51,089.15

20年11月期 21,887百万円

19年11月期 19,252百万円(3) 連結キャッシュ・フローの状況
営業活動によるキャッシュ・フロー 投資活動によるキャッシュ・フロー 財務活動によるキャッシュ・フロー
20年11月期
19年11月期

現金及び現金同等物期末残高

百万円

百万円

百万円

百万円

14,099△19,543959△2,066△12,886
20,312

7,354
5,181

2. 配当の状況（基準日）

第1四半期末

第2四半期末円銭

19年11月期
20年11月期
21年11月期（予想）

1株当たり配当金
第3四半期末円銭

期末円銭

配当金総額（年間）

年間

配当性向 純資産配当
（連結）
率（連結）

円銭

円銭

百万円

％

％

―
―

―
―

―
―

2,200.00
1,000.00

2,200.00
1,000.00

829
376

18.2
10.9

4.8
1.8

―

―

―

500.00500.00

―――

10.0

―――

3. 21年11月期の連結業績予想（平成20年12月1日～平成21年11月30日）（％表示は通期は対前期、第2四半期連結累計期間は対前年同四半期増減率）

売上高
第2四半期連結累計期間
通期

営業利益

経常利益

1株当たり当期純
利益

当期純利益

百万円

％

百万円

％

百万円

％

百万円

％

円銭

21,44542,829

△45.6
△16.1

3,102
4,147

△77.4
△45.1

2,451
3,004

△81.3
△52.9

1,452
1,881

△81.6
△45.7

3,854.86
4,991.55

4. その他(1) 期中における重要な子会社の異動（連結範囲の変更を伴う特定子会社の異動） 無
新規 ― 社 （ 社名 ）除外 ― 社 （ 社名 ）(2) 連結財務諸表作成に係る会計処理の原則・手続、表示方法等の変更（連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項の変更に記載されるもの）① 会計基準等の改正に伴う変更
無② ①以外の変更
有(注)詳細は、22 ページ「連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」をご覧ください。
(3) 発行済株式数（普通株式）① 期末発行済株式数（自己株式を含む）
20年11月期 376,840株
19年11月期 376,840株② 期末自己株式数
20年11月期―株
19年11月期―株(注)１株当たり当期純利益（連結）の算定の基礎となる株式数については、48 ページ「１株当たり情報」をご覧ください。

（参考）個別業績の概要
1. 20年11月期の個別業績（平成19年12月1日～平成20年11月30日）(1) 個別経営成績
売上高
20年11月期
19年11月期（％表示は対前期増減率）

営業利益

経常利益

当期純利益

百万円

％

百万円

％

百万円

％

百万円

％

41,08531,690

29.6
40.4

6,752
8,747

△22.8
55.4

5,647
7,821

△27.8
51.8

3,056
4,228

△27.7
56.8

1株当たり当期純利益

潜在株式調整後1株当たり当期純利益円銭

20年11月期
19年11月期円銭

8,110.58
11,222.02―
11,222.00(2) 個別財政状態
総資産
20年11月期
19年11月期（参考） 自己資本

20年11月期 21,014百万円

純資産

自己資本比率

1株当たり純資産

百万円

百万円

％

円銭

74,012
77,992
19年11月期 18,787百万円

21,014
18,78728.4
24.1

55,766.04
49,855.74

2. 21年11月期の個別業績予想（平成20年12月1日～平成21年11月30日）（％表示は通期は対前期、第2四半期累計期間は対前年同四半期増減率）

売上高
百万円

営業利益
％

百万円

経常利益
％

百万円

1株当たり当期純
利益

当期純利益
％

百万円

％

円銭

第2四半期累計期間
19,216
△39.1
2,975
△76.9
2,362
△80.9
1,382
△81.2
3,667.70
通期36,395
△11.4
3,706
△45.1
2,637
△53.3
1,542
△49.5
4,094.17※ 業績予想の適切な利用に関する説明、その他特記事項
上記に記載した予想数値は、現時点で入手可能な情報に基づき判断した見通しであり、多分に不確定な要素を含んでおります。実際の業績等は、業況の変化等により、
上記予想数値と異なる場合があります。
なお、上記予想に関する事項については５ページ「１.経営成績（１）経営成績に関する分析(次期の見通し)」を参照して下さい。

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期決算短信

１．経営成績
(1) 経営成績に関する分析① 当連結会計年度の経営成績
当連結会計年度（平成 19 年 12 月１日～平成 20 年 11 月 30 日）におけるわが国の経済は、世界的な経済の低迷による輸出の減少、及び、円高による企業収益の悪化などを背景に設備投資が減少に転じ、個人消費においても雇用者所得の伸び悩みなどから弱めの動きとなりました。また、世界的な金融危機の深刻化など海外経済の減速が明確化し、景気は、当面、厳しさを増す可能性が高いとされております。
当社グループが属する不動産業界におきましては、サブプライムローン問題を発端とした金融市場の混乱等の影響を受け
不動産向け融資残高は減少し、資金調達に苦慮する不動産業者が破綻するなど事業環境は一層厳しさを増しております。
不動産売買市場では、平成 20 年度上期（４月～９月）の売買件数および売買金額は、前年同期比の約半数まで大幅に減少しました（民間調査機関調べ）。主な要因として、資金調達環境の悪化に伴う不動産取引不成立事例の増加によるものと考えられております。
首都圏における分譲マンション市場は、用地の仕入れ価格と建築費の高騰による販売価格の上昇に加え、景気の先行き不透明感により消費者の購買意欲は減退し、平成 20 年（１月～12 月）の販売戸数は 42 千戸程度と 15 年ぶりの低水準となる見込み（民間調査機関調べ）となっております。このような販売不調を背景に平成 20 年 11 月時点の販売用在庫は前年同月比27.9％増の11千戸と大幅に増加し（民間調査機関調べ）、
分譲マンション販売会社の経営に大きな影響を与えております。
不動産証券化市場では、平成 20 年 6 月末時点の J-REIT およびグローバルファンド（注）を含めた私募ファンドの運用資
産額は前年同月比 42.9％増の 23.3 兆円（民間調査機関調べ）と規模を拡大しました。主な要因として、私募ファンドに注力する運用会社が増加したことに加え、ファンドの物件売却先が別の私募ファンドとなるケースが多かったことによるものと考えられております。しかしながら、J-REIT の時価総額は前年 5 月をピークに減少を続け、上場投資法人の破綻を機に急減し、平成 20 年 11 月の時価総額は前年同月比 50.8％減の 2.5 兆円となりました。その背景として、年金、一般投資家の中で不動産証券化商品に投資を行う割合がともに前年をピークに減少に転じている（民間調査機関調べ）
ことがあげられます。
東京５区のオフィスビル市場では、平成 20 年 11 月時点の空室率は前年同月比 2.1 ポイント上昇の 4.6％となり、10 ヵ月
連続で上昇しました。平均募集賃料は、前年同月比 2.9％増の 22,347 円と、３ヵ月連続で減少となりました（民間調査機関
調べ）。主な要因として数年来の需給逼迫による拡張移転の動きが落ち着いた一方、景気の先行き不透明感から縮小移転や館内縮小の動きが出てきたこと等が考えられており、テナント誘致競争が一層厳しさを増しております（民間調査機関調べ）。
一方、東京都区部の住宅賃貸市場では、賃料動向の目安となる共同住宅賃料指数は平成 17 年９月より上昇を続けていたものの平成 20 年９月では前年同月比で 0.2 ポイント低下し、３年ぶりに下落へ転じました。
不動産管理市場は、平成 19 年度（平成 19 年４月～平成 20 年３月）は前年度比 4.8％増の 4.1 兆円（民間調査機関調べ）と堅調に推移したものの、平成 20 年度（平成 20 年４月～平成 21 年３月）は国内景気の悪化に伴い、再び成長が停滞すると考えられております。また、不動産の証券化ビジネスの拡大を背景にビル所有者の様相の変化もあり、価格のみならず管理
会社の品質やコンプライアンス等の信頼性を重視する傾向の高まりから、信頼性の高い有力事業者が零細事業者を M&A で傘下に収めるなど業界再編の兆しが見えております。
M&A 市場は、世界的な金融危機の影響で、投資ファンドによる M&A が急速に減少し、平成 20 年の世界のファンドの買収総額は前年比 70％減の約 2,000 億ドルと見込まれております。一方、平成 20 年１月から 10 月の日本企業が関係する M&A 総額
は前年同期比 39％増の 9.7 兆円となりました。中でも、比較的に金融危機の影響が軽微であった国内金融市場と高騰する円を背景に日本企業による海外企業の買収は同 3.7 倍に急増しました（民間調査機関調べ）。
このような事業環境の中で、当社グループでは「私たちは、グローバルな発想を持つ心豊かなプロフェッショナル集団としてあらゆる不動産シーンにおいて新たな価値と感動を創造する。
」という企業理念のもと、東京都区部を中心とする不動産の価値再生を目的に、当社の成長分野である不動産流動化事業および不動産ファンド事業、充実した事業ノウハウを保有す
る不動産開発事業、不動産賃貸事業と、グループ会社の営む不動産管理事業、オルタナティブインベストメント事業を加えた６事業の相乗効果を高めながら推進しグループ企業価値の拡大に全力を尽くしてまいりました。
以上の結果に加え、財務健全性の向上のため「棚卸資産の評価に関する会計基準」を早期適用し評価損 5,829 百万円を原価に計上したことにより当連結会計年度の売上高 51,041 百万円（前年同期比 27.3％増）、営業利益 7,562 百万円（前年同期
比 16.0％減）、経常利益 6,376 百万円（前年同期比 19.8％減）、当期純利益 3,463 百万円（前年同期比 24.0％減）となりま- 3 -トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期決算短信

した。
（注）外資系運用会社による日本国以外の国も主要投資対象とした私募ファンド

事業の種類別セグメントの業績は次のとおりであります。
(不動産流動化事業)
当連結会計年度は、急激な不動産市況の変動に見舞われましたが、当社の持つ情報力および販売力を最大限活かし、「銀座ウォールビル」（東京都中央区）、「芝センタービル」（東京都港区）等、34 棟のバリューアップ物件の販売を行いました。これにより不動産流動化事業の売上高は 39,034 百万円（前年同期比 60.6％増）となりました。また、不動産市況の悪化により来期以降の販売予定物件に対し、財務体質の健全性向上のための適正な在庫評価を行うことを目的に「棚卸資産の評価に関する会計基準」の早期適用を行い、3,552 百万円の簿価切下げを実施し、売上原価に計上しました。これにより、営業利益は 9,039 百万円（前年同期比 24.1％増）となりました。

(不動産開発事業)
当連結会計年度は、「THE パームス三田」（東京都港区）、「THE パームス秋葉原」（東京都千代田区）、「THE パームス赤羽」（東京都北区）の３棟の賃貸用一棟販売物件の販売および｢THE パームス大田中央」（東京都大田区）、「THE パームス竹ノ塚」（東京都足立区）等におけるマンション分譲（44 戸）の販売を行いました。これにより不動産開発事業の売上高は 4,029
百万円（前年同期比 54.1％減）となりました。また、不動産開発事業においても、不動産流動化事業同様、「棚卸資産の評価に関する会計基準」の早期適用を行い、2,191 百万円の簿価切下げを実施し、売上原価に計上しました。これにより、営業損失は 2,177 百万円(前年同期は営業利益 823 百万円)となりました。

(不動産賃貸事業)
当連結会計年度は、棚卸資産および固定資産として保有している賃貸物件が高稼働率で推移したことに加え、テナント
契約更新時の賃料改定を行ったこと等により不動産賃貸事業の売上高は 3,482 百万円（前年同期比 3.2％増）、営業利益は
1,748 百万円（前年同期比 7.2％増）となりました。

(不動産ファンド事業)
当連結会計年度は、当社グループがアセットマネージャーを務めるファンドの物件購入によるアセットマネジメント受
託資産残高の増加により「アクイジションフィー」
・「アセットマネジメントフィー」等の不動産ファンド事業の売上高は867 百万円（前年同期比 22.5％減）、営業利益は 325 百万円（前年同期比 44.6％減）となりました。
対前年同期比減収・減益の要因は、前年同期に比べインセンティブフィーが減少したこと、前年同期には仲介手数料が含まれていたことに加え、ファンド事業拡大に向け、当社 100％子会社であるトーセイ・アセット・アドバイザーズ㈱の人員体制の整備を行ったことによるものであります。
なお、当連結会計年度末のアセットマネジメント受託資産残高は、139,518 百万円であります。

(不動産管理事業)
当連結会計年度は、ビル管理は、ビル所有者の変更に伴う解約が見られる中、新規契約に努め、ビル・駐車場等の管理
棟数は 314 棟（平成 20 年 10 月 31 日現在）となりました。
マンション管理では、他社が分譲・販売している分譲マンション、賃貸マンションを新たに受託し管理棟数は、166 棟（平成 20 年 10 月 31 日現在）となりました。
以上の結果、合計管理棟数は、480 棟（前年同期比 42 棟増）となり不動産管理事業の売上高は 2,512 百万円（前年同期
比 12.3％増）、営業利益は 194 百万円（前年同期比 50.1％増）となりました。

(オルタナティブインベストメント事業)
当連結会計年度は、不動産担保付債権事業では、民事再生支援案件の配当や再生事業の一環として担保不動産を代物弁済にて２棟取得するなど、保有債権の回収に注力いたしました。また、継続的な収益確保のできる案件を取得し金利収入- 4 -トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期決算短信を得るなど積極的な営業活動を行ってまいりました。不動産 M&A 事業においては、前連結会計年度に取得した株式会社多田製作所が保有する不動産に対し、グループの不動産価値再生ノウハウを生かしたバリューアップを行ない、保有物件の全てを販売いたしました。以上の結果、不動産の売却収入および債権回収益ならびに代物弁済にて取得した不動産の賃料収入等が計上されました。またオルタナティブインベストメント事業においても、「棚卸資産の評価に関する会計基準」の早期適用を行い、86 百万円の簿価切下げを実施し、売上原価に計上しました。これにより、オルタナティブインベストメ
ント事業の売上高は 1,113 百万円（前年同期比 327.4％増）、営業利益は 100 百万円（前年同期比 23.5％減）となりました。
② 次期の見通し
当社グループを取巻く事業環境におきましては、世界的な金融収縮により、不動産証券化市場はその機能を著しく低下
しております。国内不動産投資市場は資金調達難によりリファイナンスが困難となった上場投資法人、不動産業者、建設業者が相次いで破綻するなどかつてない困難な状況が続いております。この未曾有の環境下において政府では、破綻企業の拡大抑制を図るべく不動産市場向けの税制、融資政策を矢継ぎ早に打ち出し市場関係者からは資金調達環境の改善、不動産の流動性回復などの期待を集めておりますが、
不動産投資市場を牽引してきた不動産ファンド等の証券化スキームの崩壊、商業用不動産ローン担保証券（CMBS）などに支えられたレバレッジ機能の低下、また実体経済の不透明感により、市場の回復は相応の時間を要するものと思われます。
このような環境の中、当社の不動産流動化事業では、財務基盤の健全化を優先することから、来るべき投資機会に備えて仕入は慎重に行い、販売促進に注力してまいります。当社の棚卸資産は、「棚卸資産の評価に関する会計基準」の早期適用により一定の流動性を回復しておりますが、売買市場における競争力を更に高めるためにバリューアップやリーシン
グを施し物件の収益力を高め、魅力ある投資商品として販売を進めてまいります。
不動産開発事業では、東京都区部においてオフィスビルや商業施設、賃貸マンション等の複数のプロジェクトの竣工を予定しております。これらのプロジェクトは昨今の市況においても販売競争力があることから、竣工後速やかにリーシングを施し、適切な時期に販売を進めてまいります。尚、分譲用マンションは、現在販売中の２物件以外に推進中のプロジ
ェクトは無く、今後につきましても市場動向を注視しながら計画を立ててまいります。
当社の商品（不動産）は用途、サイズが多岐にわたることから、幅広い顧客を基盤にしており、昨今の資金調達難により市場参加者の購買力低下が進む中においても底堅い需要が存在しております。今後も当社の保有する「TOSEI 情報ネットワーク（300 社 700 人リスト）」を通じて、不動産流動化、不動産開発事業における商品の販売促進を図ってまいります。
また、資産の拡張に頼らず安定的な収益を生むフィービジネスへも注力してまいります。不動産ファンド事業では、資金調達環境の悪化などによりファンド運用会社の優勝劣敗の進む中、次期を更なる拡張の機と捉え、ファンドの受託資産管理業務の獲得に注力するほか、アジアを中心とした政府系ファンドやその他の大手投資家による本邦不動産への資金流入を捉まえるとともに国内外の投資家との親交を深め、ファンドの受託資産残高の拡張を図ってまいります。
不動産管理事業では、当社 100％子会社であるトーセイ・コミュニティ㈱を中心に培ってまいりました信頼をもとに管理受託棟数の増加に努め、安定したフィー収入の伸張を図ってまいります。
以上の結果、次期の当社グループ業績見通しにつきましては、売上高 42,829 百万円（前年同期比 16.1％減）、営業利
益 4,147 百万円（前年同期比 45.1％減）、経常利益 3,004 百万円（前年同期比 52.9％減）、当期純利益 1,881 百万円（前年同期比 45.7％減）を予定しております。

(2) 財政状態に関する分析① 資産、負債及び純資産の状況
当連結会計年度末の資産につきましては、前年同期比 8,612 百万円減少し、78,309 百万円となりました。これは主として、販売用不動産 5,770 百万円、仕掛販売用不動産 3,694 百万円の減少によるものであります。
負債につきましては、前年同期比 11,247 百万円減少し、56,422 百万円となりました。これは主として、物件の売却が進んだことにより、借入金が減少したことによるものであります。
純資産につきましては、前年同期比 2,634 百万円増加し、21,887 百万円となりました。これは主として、利益剰余金 2,634
百万円の増加によるものであります。

- 5 -トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期決算短信② キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度における現金及び現金同等物（以下「資金」という。
）は、税金等調整前当期純利益 6,290 百万円を計上したことに加え、不動産流動化事業および不動産開発事業の物件売却が仕入を上回ったこと等により、前連結会計年度末に比べ 2,172 百万円増加し、7,354 百万円となりました。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動により得られた資金は、14,099 百万円(前年同期は 19,543 百万円の支出)となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益 6,290 百万円、不動産流動化事業および不動産開発事業の物件売却等によるたな卸資産の減少 9,494
百万円、法人税等の支払額 4,765 百万円によるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動により得られた資金は、959 百万円(前年同期は 2,066 百万円の支出)となりました。これは主に、差入敷金保証金の減少 872 百万円によるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動により使用した資金は、12,886 百万円(前年同期は 20,312 百万円の収入)となりました。これは主に、物件売却に伴い、借入金の返済を行ったことによるものであります。
（参考）キャッシュ･フロー指標のトレンド
平成 17 年 11 月期

平成 18 年 11 月期

平成 19 年 11 月期

平成 20 年 11 月期

自己資本比率（％）

20.5

25.3

22.1

27.9

時価ベースの自己資本比率（％）

85.3

82.7

30.4

7.6

キャッシュ・フロー対有利子負債比率（％）

－

－

－

3.4

インタレスト・カバレッジ・レシオ（倍）

－

－

－

11.6

自己資本比率：自己資本／総資産

時価ベースの自己資本比率：株式時価総額／総資産

キャッシュ・フロー対有利子負債比率：有利子負債／キャッシュ・フロー
インタレスト・カバレッジ・レシオ ：キャッシュ・フロー／利払い（注１）いずれも連結ベースの財務数値により計算しております。
（注２）株式時価総額は自己株式を除く発行済株式数をベースに計算しています。
（注３）キャッシュ･フローは、営業キャッシュ･フローを使用しております。
（注４）有利子負債は、連結貸借対照表に計上されている負債のうち利息を支払っている全ての負債を対象としております。
（注５）平成 17 年 11 月期連結会計年度、平成 18 年 11 月期連結会計年度及び平成 19 年 11 月期連結会計年度は、連結キャッシュ・フロ－計算書の営業キャッシュ・フロ－がマイナスのため、キャッシュ・フロー対有利子負債比率及びインタ
レスト・カバレッジ・レシオについて記載しておりません。

(3) 利益配分に関する基本方針及び当期・次期の配当
当社の利益配分につきましては、安定的な配当の継続に努めていくとともに、収益性の高い事業機会の獲得による長期的な企業価値向上のために必要な内部留保と配当のバランスにつき、業績の推移、今後の経営環境、事業計画の展開を総合的に勘案して決定することを基本方針としております。
平成 20 年 11 月期（第 59 期）の期末配当につきましては、１株につき 1,000 円を予定しております。
第 60 期の期末配当につきましては、１株につき 500 円を予定しております。

- 6 -トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期決算短信(4) 事業等のリスク
当社グループの経営成績、株価および財政状況等に影響を及ぼす可能性が考えられる事項には以下のようなものがあります。なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末において当社が判断したものであり、リスク発生の可能性を認識したうえで、発生の回避と発生した場合の対応に努力する方針であります。また、以下の記載は、当社グループの事
業もしくは当社株式への投資に関するリスクを完全に網羅するものではありません。

１．事業環境
① 不動産流動化事業・不動産開発事業(ⅰ) 不動産市況の影響について
当社グループの中核事業である不動産流動化事業および不動産開発事業は、自己勘定により物件を取得し、バリュー
アップまたは開発後に売却するまでに通常６ヶ月から２年を要しております。その間に地価動向、金利動向、金融情勢などのマクロ経済に変動が生じ、これに伴い不動産市況が悪化した場合には、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
(ⅱ) 物件の引渡時期等による業績の変動について
当該２事業は、物件売却額を売上計上するため１取引あたりの金額が大きく、また当該２事業は物件の引渡しを行った時点で売上計上を行う「引渡し基準」であることから、引渡時期遅延等により当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。特に四半期毎の経営成績においては、大型案件の引渡しの有無により売上高および収益に相当の変動が生ずる可能性があります。
(ⅲ) 自然災害等による工事遅延および建設コストの増加について
当社グループでは具体的な仕入計画や販売計画に基づく積み上げ方式により合理的な年間総合予算の策定に努めておりますが、自然災害など予期せぬ事態による工事遅延やそれに伴う建築・改修コスト増加により当社グループの経営成
績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
② 不動産賃貸事業
当社グループの安定収益事業である不動産賃貸事業は、一般経済情勢や金利動向、競合物件の出現等で賃料の下落や大量の空室が生じた場合において当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
③ 不動産ファンド事業(ⅰ) ファンドの運用成績について
当社グループの成長を担う事業と位置付ける事業である不動産ファンド事業は、投資家のニーズに合致した不動産の発掘、対象不動産のバリューアップ、リースアップ、売却等のアセットマネジメント業務の対価としてフィーを得る事
業であります。
従って、
不動産ファンドのパフォーマンスはアセットマネージャーの助言能力等が寄与するものであり、当社グループは不動産と金融の両面についてのノウハウを蓄積してまいりました。不動産ファンドはあくまでも投資家の自己責任原則を前提とした投資商品であり、運用成績について当社は保証責任を負っていないものの、対象不動産の賃貸状況等により投資家の期待する十分なパフォーマンスが上がらない場合は、アセットマネジメント会社としての評
価が下がり、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
(ⅱ) 金融情勢等による投資家の動向について
不動産ファンドは投資手法の一つであり、金融情勢や世界的なマクロ経済の動向により投資家が不動産ファンドへの出資を撤収または手控えた場合やファンドの借入等の問題によりファンド継続が困難となった場合、当社グループの経
営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
④ 不動産管理事業(ⅰ) 管理委託費の低下について
現在、マンション・オフィスビルの管理委託費は競合他社との競争激化や顧客からのコストダウン圧力により低下傾向が継続しており、業務効率化やコスト削減などに努めておりますが、今後一層の単価引下げや解約が多発した場合には、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
(ⅱ) 業務上の事故などについて業務遂行やサービス提供に関しては、ISO9001 を取得し、業務品質ならびにサービスの向上に努めておりますが、予- 7 -トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期決算短信

測不能な業務遂行上の事故、建物・設備の異常、サービスの不具合等が発生した場合は、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
⑤ オルタナティブインベストメント事業
当社グループの育成事業であるオルタナティブインベストメント事業は、不動産担保付債権の購入や不動産保有会社のM&A 投資を主たる目的として展開しておりますが、不良債権市場が縮小し不動産担保付債権が取得できない場合や、不動産保有会社等の M&A が行えない場合、ならびに既に取得した債権や会社株式の投下資金回収が予定どおり進まない場合は、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

２．有利子負債の依存度の高さ及び金利の動向
当社グループの事業に係る土地、建物取得費および建築費等は、主として個別案件毎に金融機関からの借入金によって調達しているため、総資産に占める有利子負債の比率が常に一定程度あることから、将来において、金利が上昇した場合には、資金調達コストが増加することにより当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
また、一部借入金に財務制限条項が付されており、条項に抵触し一括返済をする場合のほか、案件の売却時期の遅延や売却金額が当社の想定を下回った場合には、当社グループの資金繰りに影響を及ぼす可能性があります。
資金調達については、案件ごとに複数の金融機関と交渉したうえで、最適なファイナンスを行っておりますが、突発的な内外部環境の変化等により、資金調達ができなかった場合は、事業着手の遅延や事業の実施ができなくなるなど、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

３．事業エリア① 競合状況
当社グループは、東京都区部を主要マーケットとし、中小型物件を中心に売買を行っており、これまで６事業の情報やノウハウを有機的に結合し、相乗効果をもった事業展開を行ってまいりました。しかしながら、今般の東京都区部における不動産取引の減退や外国人投資家の投資の衰退等が見られる中、当社の販売において、価格競争による販売価格の低下が顕著化することで、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
② 災害発生将来発生が懸念されている東京における大地震をはじめ、暴風雨、洪水等の自然災害、戦争、テロ、火災等の人災が発生した場合には当社グループが投資・運用・開発・管理を行っている不動産の価値が大きく毀損する可能性があり、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

４．法的規制① 法的規制
会社法や上場会社としての金融商品取引法の規制のほか、当社グループの事業において関連する主な法的規制は下表のとおりであります。
今後これらの法的規制が強化される場合には規制遵守に向けた対応のためのコスト増加の可能性があります。
主な法的規制・宅地建物取引業法
・国土利用計画法
・都市計画法・建築基準法・建設業法
・建築士法
・住宅の品質確保の促進等に関する法律
・金融商品取引法
・金融商品の販売等に関する法律
・不動産特定共同事業法
・信託業法
・資産の流動化に関する法律- 8 -トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期決算短信

・不動産投資顧問業登録規程
・住宅瑕疵担保履行法
・犯罪収益移転防止法
・マンション管理の適正化に関する法律
・建築物における衛生的環境の確保に関する法律
・警備業法
・消防法

② 免許、許認可等
当社グループの事業は上表の法制に基づき以下の関連許認可を得ております。法改正等により、当該許認可に関する事
業の継続が困難になった場合は、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
また、現在、当社グループの業務上の理由で当該免許および許認可等が取り消しや一定期間の業務停止となる可能性はありませんが、万が一このような事由が発生した場合、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

許認可等の名称

所

管

有効期間

許認可等の内容

東京都 知事 平成 24 年３月 23 日 東京都知事免許(11)第 24043 号
東京都 知事 平成 25 年２月 22 日 東京都知事免許(１)第 88903 号
宅地建物取引業免許東京都 知事 平成 23 年９月 28 日 東京都知事免許(２)第 80048 号
東京都 知事

平成 23 年４月７日 東京都知事免許(１)第 85736 号

一般不動産投資顧問業登録 国土交通大臣 平成 23 年２月 28 日 一般－000127
一級建築士事務所登録

許認可先
当社
トーセイ・リバイバル・イ
ンベストメント㈱トーセイ・コミュニティ㈱トーセイ・アセット・アド
バイザーズ㈱当社

東京都 知事 平成 23 年４月 10 日 東京都知事登録(第 46219 号)

当社

東京都 知事 平成 26 年１月 15 日 東京都知事登録(第 49526 号)

トーセイ・コミュニティ㈱特定建設業許可東京都 知事 平成 24 年 12 月９日 東京都知事許可（特－19）第 107905 号 当社

一般建設業許可東京都 知事 平成 25 年３月 10 日 東京都知事許可（般－19）第 119534 号 トーセイ・コミュニティ㈱不動産特定共同事業の許可 東京都 知事－

東京都知事第 58 号

当社－

関東財務局長（金商）第 898 号

当社

関東財務局長－

関東財務局長（金商）第 363 号

取引一任代理等の認可

国土交通大臣－国土交通大臣認可第 52 号

マンション管理業

国土交通大臣 平成 24 年５月 21 日 国土交通大臣(２)第 030488 号

金融商品取引業登録（第二種金融商品取引業、投資助 関東財務局長
言・代理業）
金融商品取引業登録（投資運用業（不動産関連特定投資運用業）、第二種金融商品

トーセイ・アセット・アド
バイザーズ㈱取引業、投資助言・代理業）
トーセイ・アセット・アド
バイザーズ㈱トーセイ・コミュニティ㈱建築物環境衛生総合管理業 東京都 知事 平成 25 年 10 月３日 東京都 19 総第 273 号

トーセイ・コミュニティ㈱警備業

トーセイ・コミュニティ㈱東京都公安委員 平成 23 年 10 月４日 警備業法認定第 30002591 号③ 会計基準・税制について(ⅰ) 会計基準・不動産税制の変更について
会計基準、不動産税制に関する変更があった場合、資産保有および取得、売却のコスト増加等により当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

- 9 -トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期決算短信(ⅱ) 不動産ファンドの連結範囲について
当社がアセットマネジメントを行う不動産ファンドについては、
投資事業組合に対する支配力基準および影響力基準を適用し、個別に連結、非連結を判断しております。今後、連結についての解釈に変更が生じ、会計監査人等の見解が変わってきた場合、当社グループの連結の範囲に変更が生じ、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

５．瑕疵担保責任・アフターサービス保証について
宅地建物取引業者は「宅地建物取引業法」により宅地建物取引業者以外へ物件を販売した場合、新築、中古を問わず、瑕疵担保責任が生じる他、特に新築住宅物件については、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」により主要構
造部分の 10 年保証が義務付けられております。これらに加え、当社グループは独自の「アフターサービス業務基準」に則ったアフターサービス保証（項目により１～10 年の保証）を顧客に行っております。
当社グループは、建築企画部による品質チェックを行い、また、仕入先および施工を行った外注先に対し当社グループと同等のアフターサービス保証を負担させる等の事業上のリスク回避に努めております。しかしながら、何らかの原因で当社グループの供給物件に瑕疵が発生した場合、仕入先に瑕疵担保責任を負担させることが出来ないまたは仕入先および外注先の保証能力が全く無くなった場合等、当社グループが費用負担することとなり当社グループの経
営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

６．人材について
当社グループの事業の特性から、人材は極めて重要な経営資源であり、中期経営計画を達成するには、優秀な人材を確保し、当社独自のコンピテンシーを習得するための教育やマネジメント層の育成が不可欠であります。当社グループの求める人材を十分に確保、育成できない場合、または現在在職しているマネジメント層が多数流出した場合には、事業活動に大きな影響を及ぼす可能性があります。

７．建築基準法の改正について
平成 19 年６月 20 日に改正建築基準法が施行され、一定の高さ以上等の建築物は、「指定構造計算適合性判定機関の指定」により、同機関による審査が義務付けられました。今後、当該審査に伴う工事着工までの期間の長期化、コストの増加等により、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

８．個人情報等の保護について
当社グループが行っている事業において、物件購入者、ビルオーナー、テナントをはじめ多くの顧客の個人情報を保有しております。今後の事業推進に伴い情報量の増加が予想されますが、個人情報保護法に従い、情報管理体制を強化するとともに個人情報管理の徹底を図っております。しかしながら、不測の事態により当社グループが保有する
個人情報が外部へ流出、漏洩した場合および使用人の退職等により重要な企業情報が外部へ流出、漏洩した場合等には、当社グループの信用を毀損し、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

９．その他
当社グループでは中古の物件を取得する際に、原則として建物の構造やアスベストの使用、土壌汚染調査等を実施
しておりますが、ほとんどの建物において構造設計関連図書が保存されていないことや、アスベストが使用されている建物を解体する場合の対応、土壌改良などにより、事業遂行が一時的に中断または長期化した場合、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

- 10 -

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期決算短信

２．企業集団の状況
当社グループ（当社および当社の関係会社）は、当社（トーセイ株式会社）および子会社 11 社（連結子会社 11 社）により構成されており、「不動産流動化事業」、「不動産開発事業」、「不動産賃貸事業」、「不動産ファンド事業」、「不動産管理事業」、「オルタナ
ティブインベストメント事業」を主たる業務としております。
当社グループの事業内容および当社と主要な関係会社の当該事業に係る位置付けは次のとおりであります。
区分

事業内容

不動産流動

資産価値の劣化したオフィスビルや商業施設、賃貸マンション等を取得し、エリアの特性やテ

化事業

主要な会社
当社

ナントのニーズを取り込んだ「バリューアッププラン（※）
」を検討し、最適と判断したバリュー
アップを施した「再生不動産」を投資家・不動産ファンド・自己利用目的のエンドユーザー等に販売しております。
当社グループの行うバリューアップは、利便性や機能性の向上だけでなく、その不動産を所有する人の“満足”やそこで働く人々の“誇り”を提供することも重視しており、単なるリニュー
アルに終わらせず、総合的な不動産の“価値再生”の実現に努めております。
（※）10 年後、20 年後を見据え、劣化・陳腐化した内外装を一新する“デザイン性向上”、建物設備の改修や機能付加、コンバージョンなどの“設備機能改善”、空室の賃貸、滞納賃料の解消、賃料引上げなどの“リースアップ”がプランの主なもの

不動産開発
事業

当社グループの中心事業エリアである東京都区部は、事務所用・商業用・居住用等のいずれの当社

ニーズも混在しており、土地の利用方法によって価値に大きな差が生じる地域であります。当社
は、取得した土地のエリア・地型・用途・ニーズ・賃料・販売価格等を検証し、その土地の価値
最大化につながる開発・新築を行い、一棟販売あるいは分譲販売しております。
開発メニューは、オフィスビル、商業（T’S BRIGHTIA シリーズ）
・複合ビル、マンション（THEパームスシリーズ）、戸建住宅（パームスコートシリーズ）と多様な対応が可能であり、完成後あるいはテナント誘致後に、投資家・不動産ファンド・自己利用目的のエンドユーザー等に販売しております。

不動産賃貸
事業

当社グループでは、東京都区部を中心に、平成 20 年 11 月 30 日現在、事業の裾野を広げ、オフ

当社、ィス・住居・店舗・駐車場を 50 棟所有しエンドユーザーに賃貸するほか、映像事業者向けのレン

トーセイ・コタルスタジオ運営など事業の多様化も進めております。

ミュニティ㈱当社グループ自ら貸主となることでテナントのニーズを迅速且つ正確に収集することができ、当該ニーズの把握が「バリューアッププラン」の一層の充実、不動産ファンド事業におけるアセットマネジメント能力の向上に結びついております。
当社、

不動産ファ

当社における不動産ファンド事業は、金融商品取引法に規定される第二種金融商品取引業及びンド事業

投資助言・代理業に基づき事業を行っております。具体的な事業内容としましては、投資家の出

トーセイ・ア資により組成された不動産ファンドに対して、投資家ニーズに合致した不動産の発掘、調査等をセット・アド

実施し、ファンドの不動産購入・保有・処分に関するアドバイス及び、管理等の事業も行ってお

バイザーズ

ります。

㈱、

当社グループの持つバリューアップ機能、リーシング機能、保守管理機能などを駆使し、賃料

トーセイ・ア

収入の最大化、賃貸費用の逓減を目指し、より高い配当を投資家に提供するためのマネジメント

セットマネジ

を行っております。不動産購入時のアクイジションフィー、保有時のアセットマネジメントフィ

メント㈱ー等が収入の中心となっております。
なお、当社子会社であるトーセイ・アセット・アドバイザーズ㈱は平成 20 年 11 月期に同法に規定される投資運用業、第二種金融商品取引業および投資助言・代理業の３つの業の登録を完了
し、平成 20 年６月より事業を開始しております。
不動産管理
事業

マンション・ビル等建物・施設の事務管理、施設管理、清掃、保安警備およびマンション・ビ

トーセイ・コル専用部分の建物・設備改修工事、オフィス内の改装工事の請負業務など、多様な不動産ニーズ

ミュニティ㈱に対応した総合的なプロパティマネジメントを展開しております。
マンション管理においては、長年培ってきたノウハウを駆使し、区分所有者ならびに管理組合にコンサルティング＆アドバイスを行い、管理組合の立上げからその後の円滑な組合運営までトータル的なサポートをしております。
ビル管理においては、ビルオーナーの経営の合理化を推進するために、建物保全管理・設備管

- 11 -

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期決算短信

理・給排水衛生管理・清掃管理などきめ細やかな管理サービスを提供し、建物の経年劣化に対して的確な保全計画を実施しビルの資産価値を保ち続けます。平成 20 年 10 月 31 日現在、480 棟の管理を行っております。
オルタナテ

不動産担保付債権を取得し、担保不動産の所有者兼債務者との調整により、債権の回収や代物

トーセイ・リィブインベ

弁済による担保物件を取得するほか、不動産保有会社や不動産関連ビジネスを行う事業会社等を

バイバル・イストメント

M＆A により取得しております。取得した不動産はグループのノウハウを活用したバリューアップ

ンベストメン

事業を実施し、売却しております。

ト㈱当社グループの事業系統図は以下のとおりであります。

売買
・
競売

トーセイ㈱

土地・建物・信託受益権

不動産
流動化事業

エンドユーザー
バリューアップ

再生不動産
・
開発不動産

不動産
開発事業

販売
・
賃貸

REIT
・
ファンド

不動産
賃貸事業
不動産
ファンド事業

投資助言・代理業
・
第二種金融商品
取引業

不動産
ファンド

※100％子会社
トーセイ・アセット
アドバイザーズ㈱不動産ファンド事業

投資家

出資・配当

投資家

投資運用業
投資助言・代理業
第二種金融商品取引業※100％子会社
トーセイ・アセット
マネジメント㈱不動産ファンド事業

プロパティマネジメント※100％子会社
トーセイ・
コミュニティ㈱不動産管理事業

プロパティ
マネジメント・
ビルメンテナンス

不動 産
不動 産
・
保有会社
担保付債 権※100％子会社

購入
・
M＆A

トーセイ・リバイバル
・インベストメント㈱オルタナティブ
インベストメント事業

バリューアップ
・
権利 調整
・
再生

管理物件

管理

不動産
担保付
債権

回収

債務者

・
代物弁済
不動産

販売
投資家
・
エンドユーザー

不動産保有
会社株式

- 12 -

ファンド
・
ビルオーナー
・
テナント

不動産売却

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期決算短信

３．経営方針(1) 会社の経営の基本方針
当社グループは「私たちは、グローバルな発想を持つ心豊かなプロフェッショナル集団としてあらゆる不動産シーンにおいて新たな価値と感動を創造する。
」ことを存在理念として常に「モノづくり」へのこだわりを持ち、不動産と金融を融合しながら、不動産流動化、不動産開発、不動産賃貸、不動産ファンド、不動産管理、オルタナティブインベストメントの６事業を通し、10 年、20 年後を視野に入れた不動産などの価値再生を行うことで社会に貢献し、グループ企業価値の向上を目指しております。
(2) 目標とする経営指標および中長期的な会社の経営戦略
当社グループは、新中期経営計画「Charge up 2011」（平成 21 年 11 月期～平成 23 年 11 月期）を策定し目標達成に向けて鋭意努力してまいります。本経営計画は、「激動の時代を乗り越え、飛躍のためのインフラを構築し、企業としての質的向上を図る」「グローバルな発想を持つプロフェッショナルの育成と、組織力の強化を推進する」「世界の不動産投資資金と、東京の架け橋を目指す」との基本方針のもと、「企業経営品質の追求」「人財・組織力の強化」「事業・業務・インフラの向上」を図ることにより企業基盤を確固たるものにし、さらなる成長の礎を築くことを目的とし以下の取組みを実施してまいります。
① 「企業経営品質の追求」（イ）信頼の企業ブランドの構築（ロ）高品質なコーポレート・ガバナンスへの取り組み（ハ）グローバルな発想を持つグローバルな企業の志向② 「人財・組織力の強化」（イ）社員個々人のプロフェッショナル化およびマネジメント力の強化（ロ）部署の総合力の向上・組織力の強化と一層の権限委譲の推進（ハ）適切な内部管理体制の運営と社会規範・意識の向上③ 「事業・業務・インフラの向上」（イ）顧客ニーズを重視した事業展開と利益の源泉となる付加価値の創造（ロ）フィービジネスの拡大によるバランスシートに依存しない体質の推進（ハ）事業運営・ノウハウの蓄積におけるインフラ整備と効果的な運用(3) 会社の対処すべき課題① 売却先の確保と優良物件の仕入
不動産融資の停滞による不動産取引の減少が当面続くと予想されており、不動産の売却先の確保は重要課題となっております。当社グループの物件は用途、サイズが多岐にわたることから幅広い投資家層を顧客としており、底堅い需要がありま
すが、多くの取引先の中から有力プレーヤーを厳選した「TOSEI 情報ネットワークリスト（300 社 700 人）」を更に拡充させ、そのプレーヤーの深耕を進展させ多彩な売却先の確保に努めてまいります。
また仕入に関しましては優良物件情報の拡大をもとに慎重に進めてまいります。
② 財務健全性の確保
当社グループの行う事業のうち、不動産流動化事業、不動産開発事業、賃貸事業およびオルタナティブインベストメント
事業は、不動産や不動産担保付債権等の仕入れ、保有にかかる資金を必要としております。これらの事業を推進していくた
めには外部借入を効率的かつ安定的に利用することが不可欠であり、金融機関とのさらなる取引強化と資金調達手法の多様化を戦略的に検討、実行してまいります。
また、棚卸資産に関しましては、「棚卸資産の評価に関する会計基準」の早期適用を行ったことにより含み損を一掃いたしました。今後は各販売物件の早期売却に更に注力し、財務健全性の維持向上、営業キャッシュフローの改善に努めてまいります。
③ ガバナンス体制の強化
会社法並びに金融商品取引法の施行や金融情勢の停滞などにより企業の財務健全性はもとより、企業に対する高い社会規
範、内部管理体制の強化が求められております。当社グループは「革新と挑戦」と「安心と信頼」を兼ね備えた企業ブランドを確立し、社会的に存在意義のあるグループで在り続けたいと考えております。そのため法令、規則等に準拠することはもとより効率的な業務遂行を行うとともに更なる業務品質向上を図り、管理体制の強化に努めてまいります。

- 13 -

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期決算短信④ コスト意識の徹底
不動産業界が厳しい環境の中、当社グループは手元流動性の確保により財務内容の健全性を高めること及び来たるべき時期における再投資のための内部留保の充実が不可欠と判断しております。そのためにも更なるコスト意識徹底を図り、販売費、管理費の削減に努め企業体質の強化を図ってまいります。
(4) その他、会社の経営上重要な事項
該当事項はありません。

- 14 -

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期決算短信

４．連結財務諸表(1) 連結貸借対照表
前連結会計年度(平成19年11月30日)
区分

注記
番号

当連結会計年度(平成20年11月30日)
構成比(％)

金額(千円)

金額(千円)

対前年比
構成比
(％)

増減
(千円)

83.1

△6,579,626

16.0△957,412

0.2△30,541（資産の部）
Ⅰ 流動資産１．現金及び預金

5,181,855

7,704,299

２．受取手形及び売掛金

351,671407,937

３．有価証券

10,00020,000４．販売用不動産※２

35,830,995

30,060,521

５．仕掛販売用不動産※２

27,074,286

23,379,723

６．買取債権※２

1,032,809

151,375

2,343

2,888

571,784

2,959,572

1,582,387

375,153△6,652△9,617

７．貯蔵品
８．繰延税金資産
９．その他
貸倒引当金
流動資産合計71,631,482

82.4

65,051,855

Ⅱ 固定資産１．有形固定資産(1)建物及び構築物※２

減価償却累計額

4,750,310△722,694(2)機械装置及び運搬具

4,027,615△814,095

80

減価償却累計額－(3)工具器具備品

144,655

減価償却累計額△72,132(4)土地

4,691,229※２(5)建設仮勘定
有形固定資産合計

3,877,133

－
80

－

－

138,636
72,522△78,61960,016

9,393,132

8,603,547

6,136

1,377

13,499,488

15.5

12,542,075

２．無形固定資産(1)のれん

66,964－(2)ソフトウェア

88,097

124,520(3)電話加入権

1,889

1,889

無形固定資産合計

156,9510.2

126,409

３ 投資その他の資産(1)投資有価証券

93,06342,295(2)長期貸付金

2,395

2,335

(3)繰延税金資産

273,009147,239

1,265,999

400,263△14△2,974(4)その他
貸倒引当金
投資その他の資産合計※１

1,634,452

1.9

589,158

0.7△1,045,293

固定資産合計

15,290,892

17.6

13,257,643

16.9△2,033,248

資産合計

86,922,374

100.0

78,309,499 100.0△8,612,874― 15 ―

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期決算短信

前連結会計年度(平成19年11月30日)
区分

注記
番号

当連結会計年度(平成20年11月30日)
構成比(％)

金額(千円)

金額(千円)

対前年比

構成比
(％)

増減
(千円)

40.3

△19,073,348（負債の部）
Ⅰ 流動負債
１．支払手形及び買掛金

689,472

641,8363,626,000

1,029,000

24,000274,000

４．１年以内返済予定長期借入 ※2,4,
金
5

41,937,056

24,466,398

５．未払法人税等

2,743,087

3,118,478

６．前受金

112,800

330,700

７．賞与引当金

51,669109,327

1,436,610

1,577,606

２．短期借入金※２

３．１年以内償還予定社債

８．その他
流動負債合計50,620,695

58.3

31,547,347

Ⅱ 固定負債
１．社債

274,000－

13,829,583

21,861,948

３．繰延税金負債

23,122

13,732

４．退職給付引当金42,42964,549５．役員退職慰労引当金

221,280

246,387

9,033

6,314

2,649,793

2,681,970

２．長期借入金

６．負ののれん
７．その他

※2,5

固定負債合計17,049,242

19.6

24,874,902

31.8

7,825,659

負債合計

67,669,938

77.9

56,422,249

72.1△11,247,688

１．資本金

4,148,020

4.8

4,148,020

5.3－

２．資本剰余金

4,231,495

4.8

4,231,495

5.4－

３．利益剰余金

10,872,021

12.5

13,506,939

17.2

2,634,917

株主資本合計19,251,537

22.1

21,886,454

27.9

2,634,917

898

0.0

794

0.0

△103

898

0.0

794

0.0

△103

純資産合計

19,252,435

22.1

21,887,249

27.9

2,634,813

負債純資産合計

86,922,374

100.0

78,309,499

100.0△8,612,874（純資産の部）
Ⅰ 株主資本Ⅱ 評価・換算差額等
１．その他有価証券評価差額金
評価・換算差額等合計― 16 ―

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期決算短信(2) 連結損益計算書

区分
Ⅰ

売上高

Ⅱ

売上原価

注記
番号

前連結会計年度

当連結会計年度(自 平成18年12月１日(自 平成19年12月１日

至至

平成19年11月30日)

※１

売上総利益
Ⅲ

販売費及び一般管理費

※２

営業利益
Ⅳ

百分比

金額(千円)(％)

対前年比

平成20年11月30日)

金額(千円)

百分比

増減

(％)

(千円)

40,085,596

100.0

51,041,015 100.0

10,955,418

27,968,286

69.8

40,001,514

78.4

12,033,228

12,117,310

30.2

11,039,500

21.6△1,077,809

3,110,510

7.7

3,477,457

6.8

366,946

9,006,799

22.5

7,562,043

14.8△1,444,756

74,6500.1

11,327

1,259,703

2.4

139,443

6,376,990

12.5△1,572,872

189,106

0.3

172,744

275,1970.5

269,735

営業外収益
11,55021,871

２．受取配当金

2,971

3,100

３．債務整理益

9,597－

４．消費税等還付金

13,60018,333５．負ののれん償却額

2,719

2,719

６．雑収入

22,884Ⅴ

１．受取利息63,3220.2

28,626

営業外費用
１．支払利息1,094,819

1,247,076

２．社債利息

4,839

5,098

61

－

３．株式交付費
４．雑損失

20,539

経常利益
Ⅵ1,120,259

2.8

7,949,862

19.9

7,528

特別利益
１．固定資産売却益※３

２．投資有価証券売却益
３．貸倒引当金戻入益
４．解約精算金Ⅶ－

189,106

11,040

－

508

－

4,814

16,362

0.0

－

特別損失
１．固定資産売却損※４２．出資金売却損
３．固定資産除却損※５

４．投資有価証券評価損
５．減損損失

※６

－

415

3,630

－

1,831

99

－

31,975－

174,954

６．出資金清算損－11,371

７．関係会社整理損－

８．のれん償却額

－

2,338
5,461

― 17 ―

0.0

54,041

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期決算短信

区分

注記
番号

前連結会計年度

当連結会計年度(自 平成18年12月１日(自 平成19年12月１日

至至

平成19年11月30日)
百分比

金額(千円)(％)

対前年比

平成20年11月30日)

金額(千円)

百分比

増減

(％)

(千円)

匿名組合損益分配前
税金等調整前当期純利益7,960,763

19.9

6,290,899

12.3△1,669,863

匿名組合損益分配額

345

0.0

－

－

△345

税金等調整前当期純利益7,960,418

19.9

6,290,899

12.3△1,669,518

2,826,934

5.5△575,601

3,463,965

6.8△1,093,916

法人税、住民税及び事業税

3,946,665

法人税等調整額△544,129

当期純利益

5,132,227
3,402,536

8.5

4,557,882

11.4― 18 ―△2,305,292

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期決算短信(3) 連結株主資本等変動計算書
前連結会計年度(自 平成18年12月１日 至

平成19年11月30日)

株主資本

平成18年11月30日残高（千円）

資本金

資本剰余金

4,148,011

4,231,48788

評価・換算差額等

その他
利益剰余金 株主資本合計 有価証券
評価差額金
6,841,289

15,220,788

8,932

評価・換算
差額等合計
8,932

純資産
合計

15,229,720

連結会計年度中の変動額
新株の発行
剰余金の配当17

17△527,573△527,573△527,573

423

423

423

4,557,882

4,557,882

4,557,882

連結子会社の減少に伴う増加
当期純利益
株主資本以外の項目の連結会計年度
中の変動額（純額）
連結会計年度中の変動額合計（千円）
平成19年11月30日残高（千円）△8,034△8,0348

84,030,732

4,030,749△8,034△8,0344,022,715

4,148,020

4,231,495

10,872,021

19,251,537

898

898

19,252,435

当連結会計年度(自 平成19年12月１日 至

平成20年11月30日)

株主資本

平成19年11月30日残高（千円）△8,034資本金

資本剰余金

4,148,020

4,231,495

評価・換算差額等利益剰余金 株主資本合計

その他
有価証券
評価差額金

評価・換算
差額等合計

898

898

純資産
合計

10,872,021

19,251,537

19,252,435

剰余金の配当△829,048△829,048△829,048

当期純利益

3,463,965

3,463,965

3,463,965

連結会計年度中の変動額

株主資本以外の項目の連結会計年度
中の変動額（純額）
連結会計年度中の変動額合計（千円）
平成20年11月30日残高（千円）

△103

△103

△103

－

－

2,634,917

2,634,917

△103

△103

2,634,813

4,148,020

4,231,495

13,506,939

21,886,454

794

794

21,887,249― 19 ―

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期決算短信(4) 連結キャッシュ・フロー計算書
前連結会計年度
当連結会計年度(自 平成18年12月１日 (自 平成19年12月１日
至 平成19年11月30日) 至 平成20年11月30日)
区分
Ⅰ

注記
番号

金額(千円)

金額(千円)

対前年比
増減（千円）

営業活動によるキャッシュ・フロー
税金等調整前当期純利益

7,960,418

6,290,899

445,332

457,686－

174,9543,524

66,964

負ののれん償却額△2,719△2,719引当金の増加額

75,570109,384

受取利息及び受取配当金△14,521△24,971

支払利息及び社債利息

1,099,658

1,252,175△9,213118

有形固定資産売却益－△189,096

投資有価証券評価損－

31,975

売上債権の増加額△83,342△56,265

買取債権の減少額

881,421881,434△26,759,205

9,494,308

前渡金の減少額

1,212,700

289,000

仕入債務の減少額△492,974△47,635

前受金の増減額（減少：△）△511,817

217,900

預り保証金の増加額

1,248,097

32,176

その他△387,314

1,078,856△15,334,384

20,057,146

38,93424,542

利息の支払額△1,052,049△1,216,686

法人税等の支払額△3,195,865△4,765,297△19,543,365

14,099,704

減価償却費
減損損失
のれん償却額匿名組合評価損益

たな卸資産の増減額（△は増加）

小計
利息及び配当金の受取額

営業活動によるキャッシュ・フロー

― 20 ―

35,391,531

33,643,070

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期決算短信

前連結会計年度
当連結会計年度(自 平成18年12月１日 (自 平成19年12月１日
至 平成19年11月30日) 至 平成20年11月30日)
区分
Ⅱ

注記
番号

金額(千円)

金額(千円)

対前年比
増減（千円）

投資活動によるキャッシュ・フロー
定期預金の増減額（増加：△）

159,420△350,000

有形固定資産の取得による支出△148,957△69,285

有形固定資産の売却による収入－

580,177

無形固定資産の取得による支出△39,938△57,960

投資有価証券の取得による支出△51,000－

投資有価証券の売却による収入

21,2402,500

投資有価証券の回収による収入

161,347－

連結の範囲の変更を伴う子会社株※2，3式の取得による支出△500,467－

貸付金の実行による支出△650,000－

出資金取得による支出△1,069△20△1,000,642

872,516△16,150△18,594△2,066,218

959,332

短期借入金の増減額（△は減少）

2,667,646△2,478,000

長期借入れによる収入

45,121,200

22,280,400△26,927,200△31,837,692

社債の償還による支出△24,000△24,000

株式の発行による収入

17－△525,201△827,301

財務活動によるキャッシュ・フロー

20,312,461△12,886,593△33,199,054

Ⅳ

現金及び現金同等物の増減額（△は減少）△1,297,122

2,172,443

3,469,566

Ⅴ

現金及び現金同等物の期首残高

6,484,856

5,181,855△1,303,000Ⅵ

連結除外に伴う現金及び現金同等物の減少△5,878

－

5,878

Ⅶ

現金及び現金同等物の期末残高

5,181,855

7,354,299

2,172,443

差入敷金保証金の増減額（増加：△）その他
投資活動によるキャッシュ・フロー
Ⅲ

3,025,550

財務活動によるキャッシュ・フロー

長期借入金の返済による支出

配当金の支払額※１― 21 ―

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期決算短信

連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項
項目
１

２

連結の範囲に関する事項

持分法の適用に関する事
項

前連結会計年度(自 平成18年12月１日
至 平成19年11月30日)

当連結会計年度(自 平成19年12月１日
至 平成20年11月30日)(1)連結子会社の数16社
連結子会社の名称
トーセイ・コミュニティ㈱トーセイ・リバイバル・インベスト
メント㈱トーセイ・リート・アドバイザーズ㈱㈲ペガサス・キャピタル㈲イカロス・キャピタル㈲ヘスティア・キャピタル㈲テミス・キャピタル㈱メティス・キャピタル
ヘスティア有限責任中間法人
アルゴ有限責任中間法人
ペガサス有限責任中間法人
グリーンハウス㈲(合)アトラス・キャピタル㈱多田製作所
トーセイ・リート投資法人
トーセイ・アセットマネジメント㈱なお、グリーンハウス㈲、㈱多田製作所については当連結会計年度に
おいてM&Aにより取得、(合)アトラス
・キャピタル、トーセイ・リート投資法人、トーセイ・アセットマネジ
メント㈱については、当連結会計年度において新たに設立したことにより、当連結会計年度より連結の範囲に含めることといたしました。
また、連結の範囲に含めておりま
した㈲アルゴ・キャピタル、㈲アルゴ・キャピタル・ツーは、重要性がなくなったことにより、当連結会計
年度より連結の範囲から除外しております。

(1)連結子会社の数
11社
連結子会社の名称
トーセイ・コミュニティ㈱トーセイ・リバイバル・インベスト
メント㈱トーセイ・アセット・アドバイザーズ㈱㈲イカロス・キャピタル㈲ヘスティア・キャピタル㈱メティス・キャピタル
ヘスティア有限責任中間法人
グリーンハウス㈲(合)アトラス・キャピタル㈱多田製作所
トーセイ・アセットマネジメント㈱なお、トーセイ・リート・アドバ
イザーズ㈱は、平成20年４月に商号変更を行い、社名をトーセイ・アセ
ット・アドバイザーズ㈱としております。
また、トーセイ・リート投資法人、アルゴ有限責任中間法人、ペガサ
ス有限責任中間法人、㈲テミス・キ
ャピタルについては、清算手続きが終了したため、㈲ペガサス・キャピ
タルについては、平成20年10月１日
付でトーセイ・リバイバル・インベ
ストメント㈱に吸収合併されたため、当連結会計年度より連結の範囲から除外しております。

(2)非連結子会社の数２社㈲アルゴ・キャピタル㈲アルゴ・キャピタル・ツー―――――(3)非連結子会社について連結の範囲から除いた理由非連結子会社２社は、いずれも小規模会社であり、合計の総資産、売上高、当期純損益（持分相当額）及び利益剰余金（持分相当額）等はい
ずれも連結財務諸表に重要な影響を及ぼしていないためであります。

―――――(1)持分法を適用していない非連結子会
社のうち主要な会社名㈲アルゴ・キャピタル㈲アルゴ・キャピタル・ツー―――――― 22 ―

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期決算短信項目

３

連結子会社の事業年度等に関する事項

４

会計処理基準に関する事
項(1) 重要な資産の評価基準
及び評価方法前連結会計年度(自 平成18年12月１日
至 平成19年11月30日)

当連結会計年度(自 平成19年12月１日
至 平成20年11月30日)(2)持分法を適用していない非連結子会
社に持分法を適用しない理由
非連結子会社２社は、いずれも小規模会社であり、合計の総資産、売上高、当期純損益（持分相当額）及び利益剰余金（持分相当額）等はい
ずれも連結財務諸表に重要な影響を及ぼしていないためであります。

―――――

連結子会社のうちトーセイ・コミュ
ニティ㈱の決算日は10月31日であり、連結財務諸表の作成に当たっては、決算日現在の財務諸表を使用しております。ただし、連結決算日までの期間に発生した重要な取引については、連結上必要な調整を行っております。
連結子会社のうち、トーセイ・リート投資法人及び㈲テミス・キャピタルの決算日は２月末日、トーセイ・リー
ト・アドバイザーズ㈱の決算日は３月31日、㈲ペガサス・キャピタルの決算日は５月31日、アルゴ有限責任中間法人
及びペガサス有限責任中間法人の決算日は９月30日であります。連結財務諸表の作成に当たっては、連結決算日現在で実施した仮決算に基づく財務諸表を使用しております。

連結子会社のうちトーセイ・コミュ
ニティ㈱の決算日は10月31日であり、連結財務諸表の作成に当たっては、決算日現在の財務諸表を使用しております。ただし、連結決算日までの期間に発生した重要な取引については、連結上必要な調整を行っております。

①有価証券

①有価証券

その他有価証券
時価のあるもの
連結決算日の市場価格等に基づく時価法（評価差額は全部純資産直入法により処理し、売却原価は移動平均法により算定）
時価のないもの
移動平均法による原価法②たな卸資産その他有価証券
時価のあるもの同左

時価のないもの同左②たな卸資産評価基準は原価法(貸借対照表価額
は収益性の低下に基づく簿価切下げの方法)によっております。

(イ)販売用不動産・仕掛販売用不動産
個別法による原価法(イ)販売用不動産・仕掛販売用不動産(ロ)買取債権個別法による原価法(ロ)買取債権(ハ)貯蔵品
最終仕入原価法(ハ)貯蔵品― 23 ―

個別法
個別法
同左

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期決算短信項目

前連結会計年度(自 平成18年12月１日
至 平成19年11月30日)

当連結会計年度(自 平成19年12月１日
至 平成20年11月30日)（会計方針の変更）「棚卸資産の評価に関する会計基準」（企業会計基準第９号 平成 18
年７月５日）が平成 20 年３月 31 日
以前に開始する連結会計年度に係る連結財務諸表から適用できることになったことに伴い、当連結会計年度から同会計基準を適用しております。
これにより、営業利益、経常利益
及び税金等調整前当期純利益は5,829,793 千円それぞれ減少しております。
なお、セグメント情報に与える影
響は、当該箇所に記載しております。
また、当該会計方針の変更が当下半期に行われたのは、棚卸資産の評
価に関する会計基準に係る受入準備が当下半期に整ったことによります。
従って、当中間連結会計期間は従来の方法によっており、変更後の方法によった場合と比べ、当中間連結
会計期間の営業利益、経常利益及び税金等調整前中間純利益は3,313,857 千円それぞれ多く計上されています。

(2) 重要な減価償却資産の減価償却の方法①有形固定資産①有形固定資産
当社及び連結子会社は定率法を採用しております。
ただし、当社及び連結子会社は平成10年４月１日以降に取得した建物（建物附属設備を除く）は定額法によっております。
なお、主な耐用年数は、以下のとおりであります。
建物
６～50年
構築物
６～20年
車両運搬具
５～６年
工具器具備品 ３～20年（会計処理の変更）
当社及び連結子会社は、法人税法の改正に伴い、当連結会計年度から
平成19年４月１日以後に取得した有形固定資産について、改正後の法人税法に基づく減価償却の方法に変更
しております。
これにより営業利益、経常利益及び税金等調整前当期純利益に与える影響は軽微であります。

― 24 ―

当社及び連結子会社は定率法を採用しております。
ただし、当社及び連結子会社は平成10年４月１日以降に取得した建物（建物附属設備を除く）は定額法によっております。
なお、主な耐用年数は、以下のとおりであります。
建物
３～50年
構築物
10～30年
工具器具備品 ３～20年(追加情報)
法人税法の改正に伴い、平成19年
３月31日以前に取得した有形固定資産については、改正前の法人税法に基づく減価償却の方法の適用により取得価額の５％に到達した連結会計
年度の翌連結会計年度より、取得価額の５％相当額と備忘価額との差額を５年間にわたり均等償却し、減価償却費に含めて計上しております。

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期決算短信項目

前連結会計年度(自 平成18年12月１日
至 平成19年11月30日)

当連結会計年度(自 平成19年12月１日
至 平成20年11月30日)
これにより営業利益、経常利益及び税金等調整前当期純利益に与える影響は軽微であります。
②無形固定資産②無形固定資産同左

当社及び連結子会社は定額法を採用しております。
なお、自社利用のソフトウエアについては、社内における見積利用可
能期間（５年）に基づいております。
(3) 重要な繰延資産の処理方法①株式交付費(4) 重要な引当金の計上基
準①貸倒引当金①株式交付費

支出時に全額費用として処理して
おります。

―――――
①貸倒引当金同左

債権の貸倒れによる損失に備えるため、当社及び連結子会社は、一般債権については貸倒実績率により、貸倒懸念債権等特定の債権については個別に回収可能性を勘案し、回収不能見込額を計上しております。
②賞与引当金②賞与引当金当社及び連結子会社は従業員に対して支給する賞与の支出に充てるた
め、支給見込額に基づき当連結会計
年度負担額を計上しております。
③退職給付引当金

同左③退職給付引当金

当社及び連結子会社は、従業員の退職給付に備えるため、当連結会計
年度末における退職給付債務見込額に基づき計上しております。
④役員退職慰労引当金

同左④役員退職慰労引当金

当社及び連結子会社は、役員の退職慰労金の支出に備えて、役員退任
慰労金規程に基づく期末要支給額を計上しております。

同左(5) 重要なリース取引の処
理方法

当社及び連結子会社は、リース物件の所有権が借主に移転すると認められるもの以外のファイナンス・リース取引については、通常の賃貸借取引に係る方法に準じた会計処理によっております。

同左(6) その他連結財務諸表作成のための重要な事項①消費税等の会計処理
税抜方式によっております。
ただし、控除対象外消費税等のう
ち、固定資産等に係るものは長期前払費用として計上（５年償却）し、それ以外は発生年度の期間費用としております。

― 25 ―①消費税等の会計処理
同左

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期決算短信項目

前連結会計年度(自 平成18年12月１日
至 平成19年11月30日)②匿名組合出資の会計処理
投資事業有限責任組合及びこれに類する組合への出資（金融商品取引法第２条第２項により有価証券とみなされるもの）については、匿名組合の財産の持分相当額を「投資有価証券」として計上しております。匿名組合への出資時に「投資有価証券」を計上し、匿名組合の営業により獲得した損益の持分相当額については、「営業損益」へ計上するとともに同額を「投資有価証券」に加減し、営業者からの出資金（営業により獲得した損益の持分相当額を含む）の払い戻しについては、「投資有価証券」を減額させております。
③匿名組合損益分配額の会計処理
匿名組合出資者からの出資金受入れ時に「長期預り金」を計上し、匿名組合が獲得した純損益の出資者持分相当額については、税金等調整前
中間純利益の直前の「匿名組合損益分配額」に計上するとともに同額を「長期預り金」に加減しております。なお、「長期預り金」は固定負債「その他」に含めて表示しております。
④買取債権の会計処理

当連結会計年度(自 平成19年12月１日
至 平成20年11月30日)②匿名組合出資の会計処理
同左③匿名組合損益分配額の会計処理―――――④買取債権の会計処理

買取債権の代金回収に際しては、個別債権毎に回収代金を買取債権の取得価額より減額し、個別債権毎の回収代金が取得価額を超過した金額
を純額で収益計上しております。
ただし、回収代金のうち元本と利息の区分が明確なものについては、
元本部分を取得価額から減額し、利息部分を収益計上しております。

同左

５

連結子会社の資産及び負債の評価に関する事項

連結子会社の資産及び負債の評価については、全面時価評価法を採用して
おります。

同左

６

のれん及び負ののれんの償却に関する事項

のれん及び負ののれんの償却については、５年間の均等償却を行っており
ます。

同左

７

連結キャッシュ・フロー
計算書における資金の範囲

手許現金、随時引き出し可能な預金及び容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から３ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっております。

同左― 26 ―

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期決算短信

表示方法の変更前連結会計年度(自 平成18年12月１日
至 平成19年11月30日)

当連結会計年度(自 平成19年12月１日
至 平成20年11月30日)（連結貸借対照表）
前連結会計年度において「連結調整勘定」として掲記されていたものは、当連結会計年度から「負ののれん」として表示しております。

―――――（連結損益計算書）
前連結会計年度において「連結調整勘定償却額」として掲記されていたものは、当連結会計年度から「負ののれん償却額」として表示しております。
（連結キャッシュ・フロー計算書）
１．前連結会計年度において「連結調整勘定償却額」
として掲記されていたものは、当連結会計年度から「負ののれん償却額」として表示しております。
２．投資活動によるキャッシュ・フローの「差入敷金保証金の増加額」は、前連結会計年度は「その他」に含めて表示しておりましたが、金額的重要性が増したため区分掲記しております。
なお、前連結会計年度の「その他」に含まれている「差入敷金保証金の増加額」は、△110,652千円であります。

― 27 ―

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期決算短信

追加情報
前連結会計年度(自 平成18年12月１日
至 平成19年11月30日)

当連結会計年度(自 平成19年12月１日
至 平成20年11月30日)

１. 固定資産
１. 固定資産
従来、販売用不動産として保有していた賃貸物件（建従来、販売用不動産として保有していた賃貸物件（建物：133,002 千円、土地：104,320 千円）については、
物：2,053,189 千円、土地：3,853,643 千円）について
事業方針の変更に伴い固定資産へ振り替えておりま
は、事業方針の変更に伴い固定資産へ振り替えておりす。
ます。
２．販売用不動産
２．販売用不動産
従来、固定資産として保有していた賃貸物件（建物：従来、固定資産として保有していた賃貸物件（建物：17,280 千円、土地：505,030 千円）については、事業
99,042 千円、土地：392,257 千円）については、事業方針の変更に伴い販売用不動産・仕掛販売用不動産へ
方針の変更に伴い販売用不動産へ振り替えておりま
振り替えております。
す。
３．賞与引当金
平成 19 年 11 月において、賃金規程を改定し、５月から 10 月、11 月から４月の支給対象期間を６月から11 月、12 月から５月へ変更しております。この変更に伴い、連結財務諸表作成時に支給額が確定しないこととなったため、従来の支給期間によった場合と比較し、賞与引当金が 53,253 千円増加しております。
なお、営業利益、経常利益及び税金等調整前当期純利益に与える影響はありません。

― 28 ―

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期決算短信

注記事項（連結貸借対照表関係）
前連結会計年度（平成19年11月30日）

当連結会計年度（平成20年11月30日）※１

非連結子会社に対するものは次のとおりであります。
投資有価証券
6,000千円

１―――――※２ 担保資産及び担保付債務※２ 担保資産及び担保付債務(1)担保に供している資産は、次のとおりであります。
(1)担保に供している資産は、次のとおりであります。
販売用不動産27,900,296千円
販売用不動産33,741,403千円
仕掛販売用不動産
22,085,112
仕掛販売用不動産
24,438,193
建物及び構築物
3,580,010
買取債権
591,327
土地
8,411,595
建物及び構築物
3,839,850
土地
9,150,843
計
61,977,016
計
71,761,618(2)担保付債務は、次のとおりであります。
短期借入金
3,204,000千円
１年以内返済予定41,936,556
長期借入金
長期借入金
13,829,583
計58,970,139(2)担保付債務は、次のとおりであります。
短期借入金
1,029,000千円
１年以内返済予定
24,466,398
長期借入金
長期借入金
21,861,948
計
47,357,346

３

偶発債務
下記の当社販売物件購入者について、㈱アルカからの借入に対して債務保証を行っております。
個人 ５名
10,689千円

３

当社は、物件取得時に効率的な調達を行なう為、取引銀行と貸出コミットメント契約を締結しております。これらの契約に基づく当連結会計年度末の借入未実行残高は次のとおりであります。
貸出コミットメントの総額8,750,000千円
借入実行残高8,750,000千円
借入未実行残高
－千円

４

※４

偶発債務
下記の当社販売物件購入者について、㈱アルカからの借入に対して債務保証を行っております。
個人 ５名
10,206千円―――――※５ 財務制限条項①当社グループの借入金うち、㈱三菱東京 UFJ 銀行との貸出コミットメント契約（残高合計8,750,000 千円）には、財務制限条項が付されており、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し当該する借入金額を一括返済することがあります。
(条項)
・決算期の連結損益計算書において、営業損益及び経常損益を黒字とすること。
・決算期及び中間期末の連結貸借対照表における純資産の部の合計額を総資産の額で除した比率を12％以上に維持すること。

※５ 財務制限条項①当社グループの借入金のうち、㈱三菱東京 UFJ 銀
行との個別金銭消費貸借契約（残高合計1,262,100 千円）には、財務制限条項が付されており、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。

・決算期において、以下の算式で算出されるレバレ
ッジ倍率が 15 倍未満を維持すること。
〔算式〕レバレッジ倍率＝有利子負債額 ÷（営業利益＋減価償却費）

・単体の決算期において、以下の算式で算出される
レバレッジ倍率が15倍未満を維持すること。

（条項）
・決算期の単体の損益計算書において、営業損益及び経常損益を黒字とすること。
・決算期の単体の貸借対照表における純資産の部の合計額を総資産の額で除した比率を12％以上に維持すること。

〔算式〕レバレッジ倍率＝有利子負債額
利益＋減価償却費）― 29 ―

÷（営業トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期決算短信

前連結会計年度（平成19年11月30日）

当連結会計年度（平成20年11月30日）②当社グループの借入金のうち、㈱三井住友銀行をエージェントとするシンジケートローン契約（残高合計1,800,000千円）には、財務制限条項が付されており、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。
（条項）
・決算期の連結及び単体の損益計算書において、経常損益を損失としないこと。
・決算期末の連結及び単体の貸借対照表における純資産の部の金額を、直前の決算期の連結及び単体の貸借対照表における純資産の部の金額の75％以上に維持すること。

②当社グループの借入金のうち、㈱三菱東京UFJ銀
行との個別金銭消費賃借契約（残高合計1,780,00
0千円）には、財務制限条項が付されており、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。
(条項)
・決算期及び中間期の単体の損益計算書において、営業損益及び経常損益を黒字とすること。
・決算期及び中間期末の単体の貸借対照表における純資産の部の合計額を総資産の額で除した比率
を12％以上に維持すること。
・決算期及び中間期末において、以下の算式で算出されるレバレッジ倍率が15倍未満を維持すること。
〔算式〕レバレッジ倍率＝有利子負債額 ÷（営業利益＋減価償却費）③当社グループの借入金のうち、㈱三井住友銀行をエージェントとするシンジケートローン契約（残高合計1,200,000千円）には、財務制限条項が付されており、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。
(条項)
・決算期の連結及び単体の損益計算書において、経常損益を損失としないこと。
・決算期末の連結及び単体の貸借対照表における純資産の部の金額を、直前の決算期の連結及び単体の貸借対照表における純資産の部の金額の75％以上に維持すること。

④当社グループの借入金のうち、㈱三井住友銀行をエージェントとするシンジケートローン契約（残高合計2,600,000千円）には、財務制限条項が付されており、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借入金の支払先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。
(条項)・決算期及び中間期の連結及び単体の損益計算書において、経常損益をそれぞれ負としないこと。
・決算期及び中間決算期末の連結及び単体の貸借対照表における純資産の部の金額を、直前の決算期の連結及び単体の貸借対照表における純資産の部の金額と平成18年11月期の連結及び単体の自己資本のいずれか高い金額の75％以上に維持すること。

③当社グループの借入金のうち、㈱三菱東京UFJ銀
行との個別金銭消費賃借契約（残高合計1,900,00
0千円）には、財務制限条項が付されており、下記のいずれか２項目に抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。
(条項)
・連結損益計算書及び中間連結損益計算書において、営業損益及び経常損益が損失とならないこと。
・連結貸借対照表及び中間連結貸借対照表において、純資産の部の合計金額を総資産の金額で除して得た数値が0.15を下回らないこと。
・連結貸借対照表、連結損益計算書及び連結キャッシュフロー計算書並びに中間連結貸借対照表、中間連結損益計算書及び中間連結キャッシュフロ
ー計算書において、以下の算式にて算出される基準値が15未満であること。
基準値＝有利子負債額 ÷（営業利益＋減価償却費）④当社グループの借入金のうち、㈱三菱東京UFJ銀行との個別金銭消費賃借契約（残高合計1,200,000
千円）には、財務制限条項が付されており、下記のいずれか２項目に抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。
(条項)
・連結損益計算書及び中間連結損益計算書において、営業損益及び経常損益が損失とならないこと。
・連結貸借対照表及び中間連結貸借対照表において、純資産の部の合計金額を総資産の金額で除して得た数値が0.15を下回らないこと。
・連結貸借対照表、連結損益計算書及び連結キャッシュフロー計算書並びに中間連結貸借対照表、
中間連結損益計算書及び中間連結キャッシュフ
ロー計算書において、以下の算式にて算出される基準値が15未満であること。
基準値＝有利子負債額 ÷（営業利益＋減価償却費）― 30 ―

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期決算短信

前連結会計年度（平成19年11月30日）

当連結会計年度（平成20年11月30日）⑤当社グループの借入金のうち、㈱三井住友銀行をエージェントとするシンジケートローン契約（残高合計1,860,000千円）には、財務制限条項が付されており、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借入金の支払先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。
(条項)
・決算期の連結及び単体の損益計算書において、経常損益を損失としないこと。
・決算期末の連結及び単体の貸借対照表における純資産の部の金額を、平成18年11月期の連結及び単体の貸借対照表における純資産の部の金額と、直前決算期の連結及び単体の貸借対照表における純資産の部の金額のいずれか高い金額の75％以上に維持すること。
⑥当社グループの借入金のうち、㈱東京スター銀行との個別金銭消費賃借契約（残高合計500,000千円）には、財務制限条項が付されております。
(条項)
・平成21年２月28日付で、再度、不動産の担保評価を行い、再評価の金額の70％相当額が借入金額を下回らないこと。
なお、上記条項に抵触した場合には、再評価の金額の70％相当額と借入金額との差額を返済することがあります。
⑦当社グループの借入金のうち、㈱日本政策金融公庫との個別金銭消費賃借契約（残高合計114,000千円）には、財務制限条項が付されており、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借入金の支払先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。
(条項)
・トーセイ・コミュニティ㈱の純資産金額が247,90
0千円以下とならないこと。
・トーセイ・コミュニティ㈱は、書面による事前承認なしに、第三者に対して56,100千円を超える貸付け、出資、保証を行わないこと。

― 31 ―

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期決算短信(連結損益計算書関係)
前連結会計年度(自 平成18年12月１日
至 平成19年11月30日)
１

―――――

※２ 販売費及び一般管理費のうち主要な費目及び金額は次のとおりであります。
広告宣伝費
226,428 千円
役員報酬210,788
給与手当
1,144,971
賞与引当金繰入額
49,986
退職給付費用
20,869
役員退職慰労引当金繰入額
30,501
法定福利費
167,766
支払手数料
247,498
租税公課
262,366
貸倒引当金繰入額695
減価償却費
42,412
のれん償却額3,524

当連結会計年度(自 平成19年12月１日
至 平成20年11月30日)※１ 期末たな卸高は収益性の低下に伴う簿価切下げ
後の金額であり、次のたな卸資産評価損が売上原価に含まれております。
5,829,793千円※２ 販売費及び一般管理費のうち主要な費目及び金額は次のとおりであります。
広告宣伝費
239,002 千円
役員報酬215,383
給与手当1,335,812
賞与引当金繰入額
112,440
退職給付費用32,886
役員退職慰労引当金繰入額
28,657
法定福利費
199,635
支払手数料
304,916
租税公課
283,626
貸倒引当金繰入額
10,128
減価償却費
58,545
のれん償却額12,923

３

―――――

※３

固定資産売却益の内訳は次のとおりであります。
建物及び土地
189,028千円
車両及び運搬具
15千円
工具器具備品
53千円
電話加入権
９千円
計
189,106千円

４

―――――

※４

固定資産売却損の内訳は次のとおりであります。
工具器具備品415千円※５

固定資産除却損の内訳は次のとおりであります。 ※５ 固定資産除却損の内訳は次のとおりであります。
建物及び構築物
1,831千円
工具器具備品
99千円

６

―――――

※６

減損損失
当連結会計年度において、当社グループは以下の資産グループについて減損損失を計上しまし
た。
場所

用途

種類

東京都杉並区

貸しスタジオ

建物及び土地

当社グループは、資産を物件別にグルーピング
しております。
当連結会計年度において、当該物件は時価が帳簿価額に対し著しく下落したため帳簿価額を回収
可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失（174,954千円）として特別損失に計上しました。
その主な内訳は、建物91,781千円、土地80,693千円であります。
なお、上記の回収可能価額は正味売却価額により測定しており、不動産鑑定評価額を基礎として算定しております。

― 32 ―

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期決算短信(連結株主資本等変動計算書関係)
前連結会計年度(自 平成18年12月１日 至

平成19年11月30日）

１．発行済株式の種類及び総数に関する事項
前連結会計年度末
株式数（株）

当連結会計年度
増加株式数（株）

当連結会計年度
減少株式数（株）

当連結会計年度末
株式数（株）

発行済株式
普通株式 （注）376,8382－

376,840

合計

376,8382－

376,840（注）普通株式の発行済株式総数の増加２株は、新株予約権の権利行使による新株の発行による増加２株であります。

２．配当に関する事項(1) 配当金支払額決議
平成19年２月27日
定時株主総会

株式の種類

配当金の総額（千円）

１株当たり配当額（円）

527,573

1,400

普通株式

基準日

効力発生日

平成18年11月30日

平成19年２月28日(2) 基準日が当連結会計年度に属する配当のうち、配当の効力発生日が翌連結会計年度となるもの
決議

株式の種類

平成20年２月26日
定時株主総会

普通株式

配当金の総額
配当の原資(千円)
829,048

利益剰余金― 33 ―

１株当たり配当額(円)

基準日

効力発生日

2,200 平成19年11月30日 平成20年２月27日

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期決算短信

当連結会計年度(自 平成 19 年 12 月１日 至 平成 20 年 11 月 30 日）
１．発行済株式の種類及び総数に関する事項
前連結会計年度末
株式数(株)

当連結会計年度
増加株式数(株)当連結会計年度
減少株式数(株)当連結会計年度末
株式数(株)

発行済株式
普通株式

376,840－－

376,840

合計

376,840－－

376,840

２．配当に関する事項(1) 配当金支払額
決議
平成20年２月26日
定時株主総会

株式の種類

配当金の総額（千円）

１株当たり配当額（円）

829,048

2,200

普通株式

基準日

効力発生日

平成19年11月30日

平成20年２月27日(2) 基準日が当連結会計年度に属する配当のうち、配当の効力発生日が翌連結会計年度となるもの
次のとおり、決議を予定しております。
決議

株式の種類

平成21年２月25日
定時株主総会

普通株式

配当金の総額
配当の原資（千円）
376,840

利益剰余金― 34 ―

１株当たり配当額(円)

基準日

効力発生日

1,000 平成20年11月30日 平成21年２月26日

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期決算短信(連結キャッシュ・フロー計算書関係)
前連結会計年度(自 平成18年12月１日
至 平成19年11月30日)

当連結会計年度(自 平成19年12月１日
至 平成20年11月30日)※１ 現金及び現金同等物の期末残高と連結貸借対照表 ※１ 現金及び現金同等物の期末残高と連結貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係に掲記されている科目の金額との関係（平成20年11月30日現在）（平成19年11月30日現在）（千円）
現金及び預金勘定
預入れ期間が３ヶ月を超える定期預金
現金及び現金同等物

5,181,855－
5,181,855

現金及び預金勘定
預入れ期間が３ヶ月を超える定期預金
現金及び現金同等物※２ 株式の取得により新たに連結子会社となった会社の資産及び負債の主な内訳
株式の取得により新たにグリーンハウス㈲を連結したことに伴う連結開始時の資産及び負債の内訳並
びにグリーンハウス㈲の取得価額とグリーンハウス㈲取得のための支出（純額）との関係は次のとおり
であります。
（千円）
流動資産
4,634
固定資産
1,099,298
流動負債△49,528
固定負債△571,651
負ののれん△7,453グリーンハウス㈲取得のための支出
475,300
グリーンハウス㈲の現金及び現金同等物 △4,070
差引：
471,229※３ 株式の取得により新たに連結子会社となった会社の資産及び負債の主な内訳
株式の取得により新たに㈱多田製作所を連結したことに伴う連結開始時の資産及び負債の内訳並びに㈱多田製作所の取得価額と㈱多田製作所取得のための支出（純額）との関係は次のとおりであります。
（千円）
流動資産
26,378
固定資産
739,080
のれん
70,489流動負債△80,678
固定負債△703,117㈱多田製作所取得のための支出
52,150㈱多田製作所の現金及び現金同等物△22,912
差引：
29,238― 35 ―（千円）
7,704,299△350,000
7,354,299

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期決算短信(リース取引関係)
前連結会計年度(自 平成18年12月１日
至 平成19年11月30日)
１

当連結会計年度(自 平成19年12月１日
至 平成20年11月30日)

リース物件の所有権が借主に移転すると認められるもの以外のファイナンス・リース取引

１

リース物件の所有権が借主に移転すると認められるもの以外のファイナンス・リース取引(1) リース物件の取得価額相当額、減価償却累計額相当額、減損損失累計額相当額及び期末残高相当額(1) リース物件の取得価額相当額、減価償却累計額相当額、減損損失累計額相当額及び期末残高相当額

取得価額相当 減価償却累計 期末残高相当
額
額相当額
額

取得価額相当 減価償却累計 期末残高相当
額
額相当額
額
(千円)
(千円)
(千円)

(千円)

(千円)

(千円)

工具器具備品50,90817,37233,536

車両運搬具

17,192

4,570

12,621

ソフトウェア

19,60813,1426,465

工具器具備品50,90829,68921,219

合計

70,51730,51540,001

ソフトウェア

19,60816,8972,711

合計

87,70951,15736,552（注）取得価額相当額は、未経過リース料期末残高が有形固定資産の期末残高等に占める割合が低いため、支払利子込み法により算定しております。

同左(2) 未経過リース料期末残高相当額等
未経過リース料期末残高相当額
１年内16,192千円
１年超20,360千円
合計
36,552千円(2) 未経過リース料期末残高相当額等
未経過リース料期末残高相当額
１年内16,070千円
１年超23,931千円
合計
40,001千円（注）未経過リース料期末残高相当額は、未経過リース
料期末残高が有形固定資産の期末残高等に占める割合が低いため、支払利子込み法により算定してお
ります。

同左

(3) 支払リース料、リース資産減損勘定の取崩額、減価償却費相当額及び減損損失
支払リース料
26,392千円
減価償却費相当額
26,392千円(4) 減価償却費相当額の算定方法
リース期間を耐用年数とし、残存価額を零とする定額法によっております。

(3) 支払リース料、リース資産減損勘定の取崩額、減価償却費相当額及び減損損失
支払リース料
20,641千円
減価償却費相当額
20,641千円(4) 減価償却費相当額の算定方法
同左（減損損失について）
リース資産に配分された減損損失はありません。

（減損損失について）

２

２

―――――

同左

― 36 ―

オペレーティング・リース取引
未経過リース料
1年内1年超
合計

3,216千円
3,114千円
6,330千円

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期決算短信(有価証券関係)
前連結会計年度(平成19年11月30日)
１．その他有価証券で時価のあるもの
連結貸借対照表計上額
（千円）
2,093
6,354

種類

連結貸借対照表計上額が取得原価を超えるもの

連結貸借対照表計上額が取得原価を超えないもの

取得原価（千円）

差額（千円）(1)株式(2)債券①国債・地方債等②社債③その他(3)その他
小計
(1)株式
(2)債券
①国債・地方債等②社債③その他(3)その他

－
－
－
625
2,718
－

－
－
－
1,590
7,944
－

－
－
－
965
5,225
－

－
－
－
51,000－－－47,289－－－△3,710小計

51,00047,289△3,71053,71855,233

1,514

合計

4,260

２．当連結会計年度中に売却したその他有価証券（自 平成18年12月１日 至 平成19年11月30日）
売却額（千円）

売却益の合計額（千円）
21,240

売却損の合計額（千円）

11,040－３．時価評価されていない主な有価証券の内容
連結貸借対照表計上額（千円）
その他有価証券
匿名組合出資14,879金融債

20,000

株式

6,850

その他

100

４．その他有価証券のうち満期があるものの今後の償還予定額
１年以内
（千円）

１年超５年以内（千円）

５年超10年以内
（千円）

10年超
（千円）

債券
(1)国債・地方債等

－

－

－

－

(2)社債

－

－

－

－

10,00010,000－－10,00010,000－－(3)その他
合計― 37 ―

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期決算短信

当連結会計年度平成20年11月30日
１．その他有価証券で時価のあるもの
連結貸借対照表計上額
（千円）
1,865
2,886

種類

連結貸借対照表計上額が取得原価を超えるもの

連結貸借対照表計上額が取得原価を超えないもの

取得原価（千円）

(1)株式
(2)債券
①国債・地方債等②社債③その他(3)その他
小計
(1)株式
(2)債券
①国債・地方債等②社債③その他(3)その他
小計合計

差額（千円）
1,020

－
－
－
625
2,490
855

－
－
－
945
3,831
855

－
－
－
320
1,340
－

－
－
－
21,45822,314－－－
21,45822,314－－－－－24,804

26,145

1,340（注）当連結会計年度において、時価のあるその他有価証券について、31,914千円減損処理を行い、減損処理後の帳簿価額を取得原価に計上しております。

２ 当連結会計年度中に売却したその他有価証券（自 平成19年12月１日 至 平成20年11月30日）
売却額（千円）

売却益の合計額（千円）
2,500

売却損の合計額（千円）－－

３．時価評価されていない主な有価証券の内容
連結貸借対照表計上額（千円）
その他有価証券
匿名組合出資14,761

金融債

20,000

株式

1,350

その他

38

（注）当連結会計年度において、時価のないその他有価証券について、61千円減損処理を行っております。

４．その他有価証券のうち満期があるものの今後の償還予定額
１年以内
（千円）

１年超５年以内（千円）

５年超10年以内
（千円）

10年超
（千円）

債券
(1)国債・地方債等

－

－

－

－

(2)社債

－

－

－

－

20,000－－－20,000－－－(3)その他
合計― 38 ―

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期決算短信(デリバティブ取引関係)
前連結会計年度（自 平成18年12月１日 至

平成19年11月30日）

当社グループは、デリバティブ取引を利用していないため、該当事項はありません。

当連結会計年度（自 平成19年12月１日 至

平成20年11月30日）

当社グループは、デリバティブ取引を利用していないため、該当事項はありません。

― 39 ―

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期決算短信（退職給付関係）
前連結会計年度（自 平成18年12月１日
至 平成19年11月30日）
１ 採用している退職給付制度の概要
退職一時金：退職金規程に基づく退職一時金制度を採用しております。
なお、当社及び連結子会社は、退職給付債務の算定にあたり、簡便法（自己都合退職による期末要支給額の 100％を退職給付債務とする方法）を採用しております。
２ 退職給付債務に関する事項
退職給付債務
△42,429千円
退職給付引当金△42,429千円
３ 退職給付費用に関する事項
退職給付費用４

20,869千円

退職給付債務等の計算の基礎に関する事項
当社及び連結子会社は、退職給付債務の算定にあたり、簡便法（自己都合退職による期末要支給額の 100％
を退職給付債務とする方法）を採用しておりますので、基礎率等については記載しておりません。

当連結会計年度
平成19年12月１日
平成20年11月30日）（自至１

採用している退職給付制度の概要
同左

２ 退職給付債務に関する事項
退職給付債務
退職給付引当金△64,549千円△64,549千円

３ 退職給付費用に関する事項
退職給付費用32,886千円

４― 40 ―

退職給付債務等の計算の基礎に関する事項
同左トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期決算短信(ストック・オプション等関係)
前連結会計年度（自 平成18年12月１日 至

平成19年11月30日）

１．ストック・オプションの内容、規模及びその変動状況（１）ストック・オプションの内容
平成 15 年
ストック・オプション

平成 18 年
ストック・オプション①

平成 18 年
ストック・オプション②

付与対象者の区分及び人数

当社の役員３名、当社の従業員 38 名当社の取締役４名、当社の従業員 72 名及び当社子会社の取締役２名当社の従業員９名

ストック・オプションの付与数(注)１普通株式

普通株式

普通株式

付与日

平成 15 年５月 13 日

平成 18 年２月 24 日

平成 18 年４月 24 日

権利確定条件

(注)２

(注)２

(注)２

対象勤務期間

(注)３

(注)３

(注)３

11,100 株

3,690 株

460 株

平成 17 年６月１日から平成 平成 20 年３月１日から平成 平成 20 年５月１日から平成
20 年５月 31 日まで
23 年２月 28 日まで
23 年２月 28 日まで（注）１ 株式数に換算して記載しております。なお、平成 15 年ストック・オプションは、平成 15 年６月 29
日付で 50 株を１株に併合、平成 16 年７月 20 日付で１株を２株、平成 16 年 11 月 19 日付で１株を５株へ分割した後の株式数に換算して記載しております。
２ 新株予約権の割当てを受けた者は、権利行使時においても、当社の取締役、従業員、当社子会社の取締役またはその他これに準ずる地位にあることを要す。ただし、任期満了による退任、定年退職その他これに準ずる正当な理由のある場合はこの限りではない。
３ 対象勤務期間の定めはありません。
（２）ストック・オプションの規模及びその変動状況
当連結会計年度において存在したストック・オプションを対象とし、ストック・オプションの数については、株式数に換算しております。
①ストック・オプションの数

権利行使期間

権利確定前
前連結会計年度末
付与
失効
権利確定
未確定残
権利確定後
前連結会計年度末
権利確定
権利行使
失効
未行使残

平成 15 年
ストック・オプション

平成 18 年
ストック・オプション①

平成 18 年
ストック・オプション②

－
－
－
－
－

3,230
－
50
－
3,180

450
－
－
－
450

２
－
２
－
－

－
－
－
－
－

－
－
－
－
－

平成 15 年
ストック・オプション

平成 18 年
ストック・オプション①

平成 18 年
ストック・オプション②

(株)

(株)

②単価情報

権利行使価格(円)

8,500

164,685

143,564

行使時平均価格(円)

140,632－－

公正な評価単価(付与日)

(円)

－

－

－

（注）平成 15 年６月 29 日付で 50 株を１株に併合しており、平成 16 年７月 20 日付で１株を２株、平成 16 年 11
月 19 日付で１株を５株へ分割しており、平成 15 年ストック・オプション付与時の権利行使価格の調整を行っております。

― 41 ―

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期決算短信

当連結会計年度（自 平成19年12月１日 至

平成20年11月30日）

１．ストック・オプションの内容、規模及びその変動状況（１）ストック・オプションの内容
平成 18 年
ストック・オプション①

平成 18 年
ストック・オプション②

当社の取締役４名、当社の従業員 72名及び当社子会社の取締役２名

付与対象者の区分及び人数
ストック・オプションの付与数

普通株式

付与日

3,690 株

当社の従業員９名
普通株式

460 株

平成 18 年２月 24 日

平成 18 年４月 24 日

権利確定条件(注)１(注)１

対象勤務期間(注)２(注)２

権利行使期間平成 20 年３月１日から平成 23 年２月
28 日まで

平成 20 年５月１日から平成 23 年２月
28 日まで（注）１

新株予約権の割当てを受けた者は、権利行使時においても、当社の取締役、従業員、当社子会社の取締役またはその他これに準ずる地位にあることを要す。ただし、任期満了による退任、定年退職その他これに準ずる正当な理由のある場合はこの限りではない。
２ 対象勤務期間の定めはありません。
（２）ストック・オプションの規模及びその変動状況
当連結会計年度において存在したストック・オプションを対象とし、ストック・オプションの数については、株式数に換算しております。
①ストック・オプションの数
平成 18 年
ストック・オプション①
権利確定前

平成 18 年
ストック・オプション②(株)

前連結会計年度末

3,180

450

付与

－

－

失効

－

－

3,180

450

－

－

－

－

権利確定

3,180

450

権利行使

－

－

失効

－

－

3,180

450

権利確定
未確定残
権利確定後

(株)

前連結会計年度末

未行使残
②単価情報
平成 18 年
ストック・オプション①

平成 18 年
ストック・オプション②

権利行使価格(円)

164,685

143,564

行使時平均価格(円)－－

公正な評価単価(付与日)

(円)

－

－

― 42 ―

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期決算短信(税効果会計関係)
前連結会計年度(平成19年11月30日)
１ 繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因
別の内訳
（千円）
繰延税金資産流動資産
未払事業税否認
193,799
たな卸資産否認814
減価償却損金算入限度超過額
154,332
代物弁済による未実現利益
180,670
その他
52,750
評価性引当額△10,581
合計
固定資産
退職給付引当金損金算入限度
超過額
減価償却損金算入限度超過額
会員権評価損否認
役員退職慰労引当金損金算入
限度超過額
子会社株式評価損
連結子会社の繰越欠損金
その他
評価性引当額
合計
繰延税金資産合計
繰延税金負債
固定負債
子会社の資産及び負債の時価評価による評価差額
その他有価証券評価差額金合計
繰延税金資産の純額

当連結会計年度(平成20年11月30日)
１ 繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因
別の内訳
（千円）
繰延税金資産流動資産
未払事業税否認243,559
たな卸資産否認
2,347,830
減価償却損金算入限度超過額
152,980
代物弁済による未実現利益
186,995
その他
58,951
評価性引当額△30,745
合計

571,784
17,325686
1,042
88,796
171,067
173,377
5,431△184,100
273,626
845,410

固定資産
退職給付引当金損金算入限度
超過額
減価償却損金算入限度超過額
会員権評価損否認
役員退職慰労引当金損金算入
限度超過額
子会社株式評価損
減損損失
投資有価証券評価損
連結子会社の繰越欠損金
その他
評価性引当額
合計

123,816
71,206
13,014
219,734
5,775△413,575
147,785

繰延税金資産合計

3,107,357

繰延税金負債
固定負債
子会社の資産及び負債の時価評価による評価差額
その他有価証券評価差額金△23,122△616△23,738
821,6712,959,572

合計
繰延税金資産の純額

26,416569
1,042
99,786△13,732△545△14,277
3,093,080（注）繰延税金資産及び繰延税金負債の純額は、連結貸借対照表の以下の項目に含まれています。
（千円）
流動資産－繰延税金資産
571,784
固定資産－繰延税金資産273,009
固定負債－繰延税金負債
23,122（注）繰延税金資産及び繰延税金負債の純額は、連結貸借対照表の以下の項目に含まれています。
（千円）
流動資産－繰延税金資産
2,959,572
固定資産－繰延税金資産
147,239
固定負債－繰延税金負債
13,732２

２

法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との差異の原因となった主要な項目別の内訳（％）
法定実効税率40.7（調整）
交際費等永久に損金算入されない項目
0.1
留保金課税
3.0
その他
△1.1
税効果会計適用後の法人税等の負担率

42.7

法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との差異の原因となった主要な項目別の内訳（％）
法定実効税率40.7（調整）
交際費等永久に損金算入されない項目
0.1
繰延税金資産に係る評価性引当額
3.5
その他
0.6
税効果会計適用後の法人税等の負担率― 43 ―

44.9

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期決算短信(セグメント情報)ａ．事業の種類別セグメント情報
前連結会計年度(自 平成18年12月１日 至

平成19年11月30日)

オルタナテ
不動産流動 不動産開発 不動産賃貸 不動産ファ 不動産管理 ィブインベ
化事業
事業
事業
ンド事業
事業
ストメント
事業
(千円)
(千円)
(千円)
(千円)
(千円)
(千円)

計
(千円)

消去又は
全社
(千円)

連結
(千円)

Ⅰ．売上高及び営
業損益
売上高(1)外部顧客に対する売上高

24,310,030

8,781,821

3,375,387

1,119,381

2,238,499

260,476

40,085,596－

40,085,596(2)セグメント
間の内部売
上高又は振
替高

－

－

39,936

27,669516,660－

584,266(584,266)－

計

24,310,030

8,781,821

3,415,323

1,147,050

2,755,159

260,476

40,669,862(584,266)

40,085,596

営業費用

17,023,841

7,957,851

1,784,587

560,364

2,625,389

128,535

30,080,570

998,226

31,078,796

営業利益又は営業損失（△）

7,286,189

823,969

1,630,735

586,686

129,769

131,940

10,589,292 (1,582,492)

9,006,799

41,752,835

20,276,486

14,435,427

475,936

748,6023,914,276

81,603,566

5,318,807

86,922,374

減価償却費

－

－

394,594

3,579

－

7,324

405,498

39,834445,332

資本的支出

－

－

96,475

7,952

19,950840

125,219

25,382

150,602

Ⅱ．資産、減価
償却費、減
損損失及び
資本的支出
資産

(注) １．事業区分の方法
事業区分は、内部管理上採用している区分によっております。
２ 各区分の主要な事業の内容
事業区分
主な事業の内容
不動産流動化事業最適と判断したバリューアップを施した「再生不動産」を投資家・不動産ファンド・自己利用目的のエンドユーザー等へ販売

不動産開発事業取得した土地の価値最大化につながる開発を行い、一棟あるいは分譲にて投資家・不動産ファンド・自己利用目的のエンドユーザー等へ販売

不動産賃貸事業

エンドユーザー向けにオフィス、マンション等を賃貸

不動産ファンド事業

不動産ファンドのアセットマネジメント、物件仲介

不動産管理事業

オフィスビル、マンション等の保守管理及び運営管理業務

オルタナティブインベストメント事業

不動産担保付債権、不動産保有会社株式への投資

３．営業費用のうち、消去又は全社の項目に含めた配賦不能営業費用は1,560,322千円であり、その主なもの
は、提出会社の一般管理部門に係る経費であります。
４．資産のうち、消去又は全社の項目に含めた全社資産の金額は、5,357,529千円であり、その主なものは、
当社での余剰資金(現金及び預金)及び管理部門に係る資産等であります。

― 44 ―

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期決算短信

当連結会計年度(自 平成19年12月１日 至

平成20年11月30日)

オルタナテ
不動産流動 不動産開発 不動産賃貸 不動産ファ 不動産管理 ィブインベ
ストメント
化事業
事業
事業
ンド事業
事業
事業
(千円)
(千円)
(千円)
(千円)
(千円)
(千円)

計
(千円)

消去又は
全社
(千円)

連結
(千円)

Ⅰ．売上高及び営業損益
売上高(1)外部顧客に対する売上高

39,034,583

4,029,543

3,482,771

867,9222,512,788

1,113,405

51,041,015－

51,041,015(2)セグメント間の内部売上高又は振替高－－42,165

6,308

504,625－

553,100(553,100)－

計

39,034,583

4,029,543

3,524,937

874,2313,017,414

1,113,405

51,594,115(553,100)

51,041,015

営業費用

29,994,636

6,207,543

1,776,698

548,9932,822,633

1,012,492

42,362,998

1,115,973

43,478,971

9,039,946 △2,177,999

1,748,238

325,237

194,781

100,9139,231,117 (1,669,074)

7,562,043

22,933,783

28,161,552

12,643,785

437,719

1,318,136

3,499,653

68,994,631

9,314,867

78,309,499

減価償却費

－

－

386,246

3,250－

24,488413,985

43,700457,686

減損損失

－

－

174,954－－－

174,954－

174,954

資本的支出

－

－

50,3001,446

23,216－74,96458,258133,222

営業利益又は営業損失（△）
Ⅱ．資産、減価償
却費、減損損失及び資本的支出
資産(注) １．事業区分の方法
事業区分は、内部管理上採用している区分によっております。
２ 各区分の主要な事業の内容
事業区分
主な事業の内容
不動産流動化事業最適と判断したバリューアップを施した「再生不動産」を投資家・不動産ファンド・自己利用目的のエンドユーザー等へ販売

不動産開発事業取得した土地の価値最大化につながる開発を行い、一棟あるいは分譲にて投資家・不動産ファンド・自己利用目的のエンドユーザー等へ販売

不動産賃貸事業

エンドユーザー向けにオフィス、マンション等を賃貸

不動産ファンド事業

不動産ファンドのアセットマネジメント、物件仲介

不動産管理事業

オフィスビル、マンション等の保守管理及び運営管理業務

オルタナティブインベストメント事業

不動産担保付債権、不動産保有会社株式への投資

３．営業費用のうち、消去又は全社の項目に含めた配賦不能営業費用は1,685,822千円であり、その主なもの
は、提出会社の一般管理部門に係る経費であります。
４．資産のうち、消去又は全社の項目に含めた全社資産の金額は、9,342,892千円であり、その主なものは、
当社での余剰資金(現金及び預金)及び管理部門に係る資産等であります。
５．会計方針の変更（棚卸資産の評価に関する会計基準）「連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」４（１）②に記載のとおり、当連結会計年度より「棚卸資産の評価に関する会計基準」（企業会計基準第９号 平成18年７月５日）を適用しております。
この結果、従来の方法によった場合と比較し、不動産流動化事業の営業費用は3,552,147千円、不動産開発
事業の営業費用は2,191,060千円、オルタナティブインベストメント事業の費用は86,586千円増加し、営業利益及び資産がそれぞれ同額減少しております。

― 45 ―

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期決算短信

ｂ．所在地別セグメント情報
前連結会計年度（自 平成 18 年 12 月１日 至 平成 19 年 11 月 30 日）及び当連結会計年度（自 平成 19
年 12 月１日 至 平成 20 年 11 月 30 日）において本邦以外の国又は地域に所在する連結子会社及び在外支店がないため、該当事項はありません。

ｃ．海外売上高
前連結会計年度（自 平成 18 年 12 月１日 至 平成 19 年 11 月 30 日）及び当連結会計年度（自 平成 19
年 12 月１日 至 平成 20 年 11 月 30 日）において海外売上高がないため、該当事項はありません。

― 46 ―

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期決算短信【関連当事者との取引】
前連結会計年度(自 平成18年12月１日 至

平成19年11月30日)

該当事項はありません。

当連結会計年度(自 平成19年12月１日 至

平成20年11月30日)

該当事項はありません。

― 47 ―

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期決算短信(１株当たり情報)
前連結会計年度(自 平成18年12月１日
至 平成19年11月30日)

当連結会計年度(自 平成19年12月１日
至 平成20年11月30日)

１株当たり純資産額

51,089円15銭

１株当たり当期純利益

12,095円04銭

潜在株式調整後１株当たり当期純利益12,095円02銭(注)１

１株当たり純資産額

58,081円02銭

１株当たり当期純利益

9,192円14銭

なお、潜在株式調整後１株当たり当期純利益について
は、希薄化効果を有する潜在株式が存在しないため記載しておりません。

１株当たり純資産額の算定上の基礎は、以下のとおりであります。
前連結会計年度末
当連結会計年度末（平成19年11月30日)（平成20年11月30日)

１株当たり純資産額
純資産の部の合計額（千円）
純資産の部の合計額から控除する金額（千円）
普通株式に係る期末の純資産額（千円）
期末の普通株式の数（株）

19,252,435

21,887,249－－

19,252,435

21,887,249

376,840

376,840(注)２ １株当たり当期純利益及び潜在株式調整後１株当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりであります。
前連結会計年度
当連結会計年度(自 平成18年12月１日(自 平成19年12月１日
至 平成19年11月30日)
至 平成20年11月30日)
１株当たり当期純利益
当期純利益（千円）

4,557,882

3,463,965

普通株主に帰属しない金額（千円）－－

普通株式に係る当期純利益（千円）

4,557,882

3,463,965

376,839

376,840

当純利益調整額（千円）－－

普通株式増加数（株）

0－（うち新株予約権）

（0）

（－）

平成18年２月24日定時株主
総会決議によるストックオ
プション（新株予約権）
普通株式 3,630株

平成18年２月24日定時株主
総会決議によるストックオ
プション（新株予約権）
普通株式 3,630株

期中平均株式数（株）
潜在株式調整後１株当たり当期純利益

希薄化効果を有しないため、潜在株式調整後１株当たり当期純利益の算定に含めなかった潜在株式の概要― 48 ―

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期決算短信(重要な後発事象)
前連結会計年度(自平成18年12月１日
至平成19年11月30日)（子会社の解散）
当社は、平成 20 年１月 25 日開催の取締役会において、子会社であるトーセイ・リート投資法人の解散方針について決議いたしました。
１．解散の理由
当該子会社は、J-REIT 市場への上場を目指し設立しましたが、平成 19 年６月以降、J-REIT 市場が軟調に転じている等の事由から、上場計画を延期し計画
内容変更の検討を継続してまいりましたが、今般、上場は困難と判断したためであります。
２．当該子会社の概要（１）事業内容
投資信託及び投資法人に関する法律第２条第１項に定める特定資産に対する投資としての運用（２）設立年月日
平成 19 年６月５日（３）出資総額
150,000 千円（４）発行済投資口総数
300 口（５）持分比率トーセイ株式会社 100％
３．解散の日程
平成 20 年２月５日 解散決議
平成 20 年 12 月 清算結了（予定）４．当該解散による損失見込額
解散に伴う損益への影響は、軽微であります。
５．当該解散が営業活動等へ及ぼす重要な影響
解散に伴う営業活動等への影響は、軽微であります。

― 49 ―

当連結会計年度(自 平成19年12月１日
至 平成20年11月30日)―――――

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期決算短信

５．個別財務諸表(1） 貸借対照表
前事業年度(平成19年11月30日)
区分

注記
番号

当事業年度
(平成20年11月30日)
構成比(％)

金額(千円)

金額(千円)

対前年比
構成比
(％)

増減
(千円)

81.3

△2,402,562

16.6△564,744

0.1

25,360（資産の部）
Ⅰ 流動資産１．現金及び預金

4,123,199

6,198,375

２．売掛金

171,205

173,176

３．有価証券

10,00020,000４．販売用不動産※１

28,565,969

27,811,528

５．仕掛販売用不動産※１26,503,992

22,803,756

６．貯蔵品

851

1,108

７．前渡金

356,500

67,50080,501

162,116

８．前払費用
９．関係会社短期貸付金
10．繰延税金資産
11．その他

1,750,000

100,000

335,1872,754,151

710,267

105,462

貸倒引当金△12,680△4,744

流動資産合計62,594,994

80.3

60,192,431

Ⅱ 固定資産１．有形固定資産(1)建物※１

減価償却累計額

4,609,118△688,113(2)構築物△10,071(3)工具器具備品

130,100

減価償却累計額△66,792(5)建設仮勘定
有形固定資産合計△792,987

36,875△14,030

63,307△69,769

46,947

減価償却累計額(4)土地

4,612,249
3,921,005※１

3,819,261

48,63734,607

124,166
54,396

8,841,132

8,393,547

6,136

1,900

12,868,457

16.5

12,303,713

２．無形固定資産(1)ソフトウェア

42,95868,319(2)電話加入権

1,889

1,889

無形固定資産合計

44,8470.0

70,208

３．投資その他の資産(1)投資有価証券

87,06342,295(2)関係会社株式

838,372

885,372(3)出資金22,5006,000(4)関係会社出資金

50,405－(5)長期貸付金

2,395

2,335

(6)破産更生債権等

－

2,960

(7)長期前払費用

100－

1,149,703

284,999(9)保険積立金(8)敷金及び保証金

40,33356,847(10)繰延税金資産

268,460

142,594(11)その他

25,35725,357△14△2,974

貸倒引当金

2,484,676

3.2

1,445,787

2.0△1,038,888

固定資産合計投資その他の資産合計

15,397,981

19.7

13,819,709

18.7△1,578,272

資産合計

77,992,976

100.0

74,012,141

100.0△3,980,834― 50 ―

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期決算短信

前事業年度(平成19年11月30日)
区分

注記
番号

当事業年度
(平成20年11月30日)
構成比(％)

金額(千円)

金額(千円)

対前年比
構成比
(％)

増減
(千円)

38.2

△15,591,421（負債の部）
Ⅰ 流動負債
１．買掛金
２．短期借入金※1,4

３．１年以内償還予定社債
４．１年以内返済予定長期
借入金

※1,
3,4

489,586

482,061

3,124,000

1,029,000

24,000274,000

37,060,196

22,476,798

５．未払金

154,192

89,752

６．未払費用208,51396,597

７．未払法人税等

2,477,930

2,971,784

８．未払消費税等－

139,179

９．前受金

73,800330,700

10．預り金38,94358,272

11．前受収益

176,907238,384

12．賞与引当金

20,55072,09513．債務保証損失引当金

1,426

－

流動負債合計43,850,047

56.2

28,258,625

Ⅱ 固定負債
１．社債

274,000－

12,191,223

21,542,148

３．預り敷金保証金

2,350,375

2,615,379

４．退職給付引当金

26,98545,041

５．役員退職慰労引当金

208,490

231,853

６．投資損失引当金

304,217304,217２．長期借入金※1,4

固定負債合計

15,355,292

19.7

24,738,640

33.4

9,383,347

負債合計

59,205,339

75.9

52,997,265

71.6△6,208,074

4,148,020

5.3

4,148,020

5.6－

4,231,495

5.7－（純資産の部）
Ⅰ 株主資本
１．資本金
２．資本剰余金(1)資本準備金

4,231,495

資本剰余金合計

4,231,495
4,231,495

5.4

３．利益剰余金(1)利益準備金

7,250

7,250

15,00015,000(2)その他利益剰余金
別途積立金
繰越利益剰余金

10,384,972

12,612,314

利益剰余金合計

10,407,222

13.4

12,634,564

17.1

2,227,342

株主資本合計18,786,737

24.1

21,014,080

28.4

2,227,342

898

0.0

794

0.0

△103

Ⅱ 評価・換算差額等
１．その他有価証券評価差
額金評価・換算差額等合計

898

0.0

794

0.0

△103

純資産合計

18,787,636

24.1

21,014,875

28.4

2,227,239

負債純資産合計

77,992,976 100.0

74,012,141

100.0△3,980,834― 51 ―

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期決算短信(2) 損益計算書
前事業年度(自 平成18年12月１日
至 平成19年11月30日)
区分

注記
番号

当事業年度
(自 平成19年12月１日
至 平成20年11月30日)

百分比
(％)

金額(千円)

対前年比

百分比
増減（千円）(％)

金額(千円)

Ⅰ 売上高
１．流動化事業売上高

18,742,588

32,916,233

２．開発事業売上高

8,781,821

4,029,543

３．賃貸事業売上高

3,018,587

3,390,699

４．ファンド事業売上高

1,147,050

売上高合計

749,349
31,690,048

100.0

41,085,825 100.0

9,395,777

Ⅱ 売上原価１．流動化事業原価

11,544,560

24,357,166

２．開発事業原価

7,691,050

5,913,964

３．賃貸事業原価

1,442,383

1,502,734

４．ファンド事業原価

24,228

売上原価合計
売上総利益
Ⅲ

販売費及び一般管理費

※１

営業利益

2,118
20,702,222

65.3

31,775,984

77.3

11,073,761

10,987,825

34.7

9,309,841

22.7△1,677,984

2,240,144

7.1

2,557,304

6.3

317,160

8,747,681

27.6

6,752,536

16.4△1,995,144

64,151

0.2

12,575

Ⅳ 営業外収益
１．受取利息※３36,006

34,591

２．受取配当金

2,930

3,060

３．地位譲渡益

－

8,006

４．雑収入

12,63851,5750.2

18,493

Ⅴ 営業外費用
１．支払利息970,862

1,161,622

２．社債利息

4,839

5,098

61

－

３．株式交付費
４．雑損失

1,633

経常利益

977,396

3.1

7,821,860

24.7

11,0400.0

2,536

1,169,257

2.9

191,861

5,647,430

13.7△2,174,430

4,781

0.0

△6,258

237,9160.5△186,025

5,414,294

13.2△1,994,663

2,357,904

5.8△822,160

3,056,390

7.4△1,172,503

Ⅵ 特別利益１．投資有価証券売却益

11,040

２．貸倒引当金戻入益

－

－
4,781

Ⅶ 特別損失3,630－

２．投資損失引当金繰入額

１．出資金売却損

304,217－

３．関係会社出資金評価損116,094－－

19,530－11,371－84

４．関係会社整理損５．出資金清算損
６．固定資産除却損※２

７．投資有価証券評価損
８．減損損失－※４－

税引前当期純利益
法人税、住民税及び事業税

3,506,077

法人税等調整額△326,012

当期純利益

31,975423,9421.3

7,408,958

23.4

3,180,064

10.1

4,228,893

13.3

174,954

4,650,931― 52 ―△2,293,026

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期決算短信流動化事業原価明細書

区分

注記
番号

前事業年度
(自 平成18年12月１日
至 平成19年11月30日)
構成比
金額(千円)(％)

当事業年度
平成19年12月１日
平成20年11月30日)
構成比
金額(千円)
(％)

(自
至

対前年比
増減（千円）

Ⅰ

土地

7,980,872

69.1

13,269,037

54.5

5,288,164

Ⅱ

建物取得費・バリュー
アップコスト3,301,832

28.6

7,262,402

29.8

3,960,569

Ⅲ

経費

261,854

2.3

273,580

1.1

11,725

Ⅳ

収益性の低下による簿
価切下額

－

－

3,552,147

14.6

3,552,147

11,544,560

100.0

24,357,166

100.0

12,812,606

計（注）原価計算の方法は、個別原価計算によっております。
開発事業原価明細書
前事業年度(自 平成18年12月１日
至 平成19年11月30日)
区分

注記
番号

構成比
(％)

金額(千円)

当事業年度(自 平成19年12月１日
至 平成20年11月30日)
金額(千円)

対前年比

構成比
(％)

増減（千円）

Ⅰ

用地費

3,923,627

51.0

1,564,831

26.5△2,358,796

Ⅱ

建築費3,070,257

39.9

1,918,280

32.4△1,151,977

Ⅲ

経費

697,164

9.1

239,792

4.1△457,372

Ⅳ

収益性の低下による簿
価切下額

－

－

2,191,060

37.0

2,191,060

7,691,050

100.0

5,913,964

100.0△1,777,085

計（注）原価計算の方法は、個別原価計算によっております。
賃貸事業原価明細書

区分

注記
番号

前事業年度
(自 平成18年12月１日
至 平成19年11月30日)
構成比
金額(千円)(％)

当事業年度(自 平成19年12月１日
至 平成20年11月30日)
構成比
金額(千円)(％)

対前年比
増減（千円）

Ⅰ

外注費

274,09919.0

306,269

20.4

32,170Ⅱ

諸経費

1,168,284

81.0

1,196,464

79.6

28,180（うち租税公課）(152,101)(194,153)(42,052)（うち減価償却費）(354,878)(365,171)(10,293)（うち水道光熱費）(206,797)(256,561)(49,764)

計

1,442,383

100.0

1,502,734

100.0

60,351

ファンド事業原価明細書

区分

注記
番号

前事業年度
(自 平成18年12月１日
至 平成19年11月30日)
構成比
金額(千円)(％)

当事業年度(自 平成19年12月１日
至 平成20年11月30日)
構成比
金額(千円)(％)

対前年比
増減（千円）

諸経費

24,228

100.0

2,118

100.0

△22,110

計

24,228

100.0

2,118

100.0

△22,110― 53 ―

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期決算短信(3) 株主資本等変動計算書
前事業年度(自 平成18年12月１日 至 平成19年11月30日)
株主資本
資本剰余金
資本金

平成18年11月30日残高(千円)

利益剰余金

資本準備金

資本剰余金
利益準備金
合計

4,148,011

4,231,487

4,231,487

8

8

8

7,250

その他利益剰余金

利益剰余金
繰越利益剰
合計
別途積立金
余金
15,0006,683,651

株主資本合計

6,705,901 15,085,400

事業年度中の変動額
新株の発行

17

剰余金の配当△527,573△527,573△527,573

当期純利益

4,228,893

4,228,893

4,228,893

3,701,320

3,701,320

3,701,337

株主資本以外の項目の事業年度中の変動額（純額）
事業年度中の変動額合計（千円）
平成19年11月30日残高（千円）

8

8

8

－

4,148,020

4,231,495

4,231,495

7,250

－

15,000 10,384,972 10,407,222 18,786,737

評価・換算差額等
その他有価証券
評価差額金
平成18年11月30日残高(千円)

純資産合計

評価・換算
差額等合計

8,932

8,932

15,094,332

事業年度中の変動額
新株の発行

17

剰余金の配当△527,573

当期純利益

4,228,893

株主資本以外の項目の事業年度中の変動額（純額）△8,034△8,034△8,034

事業年度中の変動額合計（千円）△8,034△8,034

3,693,303

898

898

18,787,636

平成19年11月30日残高（千円）― 54 ―

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期決算短信

当事業年度(自 平成19年12月１日 至 平成20年11月30日)
株主資本
資本剰余金
資本金

平成19年11月30日残高(千円)

利益剰余金

資本剰余金
資本準備金
利益準備金
合計

4,148,020

4,231,495

4,231,495

7,250

その他利益剰余金

利益剰余金
繰越利益剰
合計
別途積立金
余金

株主資本合
計

15,000 10,384,972 10,407,222 18,786,737

事業年度中の変動額
剰余金の配当△829,048△829,048△829,048

当期純利益

3,056,390

3,056,390

3,056,390

2,227,342

2,227,342

2,227,342

株主資本以外の項目の事業年度中の変動額（純額）
事業年度中の変動額合計（千円）
平成20年11月30日残高（千円）

－

－

－

－

4,148,020

4,231,495

4,231,495

7,250

－

15,000 12,612,314 12,634,564 21,014,080

評価・換算差額等
その他
有価証券
評価差額金
平成19年11月30日残高(千円)

純資産合計

評価・換算
差額等合計
898

898

18,787,636

事業年度中の変動額
剰余金の配当△829,048

当期純利益

3,056,390

株主資本以外の項目の事業年度中の変動額（純額）

△103

△103

△103

事業年度中の変動額合計（千円）

△103

△103

2,227,239

平成20年11月30日残高（千円）

794

794

21,014,875― 55 ―

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期決算短信

重要な会計方針項目
１

有価証券の評価基準及び
評価方法

前事業年度
(自 平成18年12月１日
至 平成19年11月30日)

当事業年度(自 平成19年12月１日
至 平成20年11月30日)(1)子会社株式
移動平均法による原価法(1)子会社株式(2)その他有価証券①時価のあるもの
決算日の市場価格等に基づく時価法(評価差額は全部純資産直入法により処理し、売却原価は移動平均法により算定）(2)その他有価証券①時価のあるもの
同左②時価のないもの②時価のないもの同左

移動平均法による原価法
２

たな卸資産の評価基準及
び評価方法

同左
評価基準は原価法(貸借対照表価額は収益性の低下に基づく簿価切下げの方法)によっております。

(1)販売用不動産・仕掛販売用不動産
個別法による原価法(1)販売用不動産・仕掛販売用不動産
個別法(2)貯蔵品
最終仕入原価法(2)貯蔵品
同左（会計方針の変更）「棚卸資産の評価に関する会計基準」（企業会計基準第９号 平成 18
年７月５日）が平成 20 年３月 31 日
以前に開始する事業年度に係る財務諸表から適用できることになったことに伴い、当事業年度から同会計基準を適用しております。
これにより、営業利益、経常利益
及び税引前当期純利益は 5,743,207
千円それぞれ減少しております。
また、当該会計方針の変更が当下半期に行われたのは、棚卸資産の評
価に関する会計基準に係る受入準備が当下半期に整ったことによります。
従って、当中間会計期間は従来の方法によっており、変更後の方法によった場合と比べ、当中間会計期間の営業利益、経常利益及び税引前中間純利益は 3,313,857 千円それぞれ多く計上されています。

― 56 ―

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期決算短信

項目
３

固定資産の減価償却の方
法

前事業年度(自 平成18年12月１日
至 平成19年11月30日)

当事業年度(自 平成19年12月１日
至 平成20年11月30日)(1)有形固定資産
定率法
ただし、平成10年４月１日以降に取得した建物（建物附属設備を除く）については、定額法を採用しております。
主な耐用年数
建物15～50年
構築物10～20年
車両運搬具５～６年
工具器具備品３～15年(1)有形固定資産
定率法
ただし、平成10年４月１日以降に取得した建物（建物附属設備を除く）については、定額法を採用しております。
主な耐用年数
建物３～50年
構築物10～30年
工具器具備品３～20年(会計処理の変更)
法人税法の改正に伴い、当事業年度から平成 19 年４月１日以後に取得した有形固定資産について、改正後の法人税法に基づく減価償却の方法に変更しております。
これにより営業利益、経常利益及び税引前当期純利益に与える影響は軽微であります。

(2)無形固定資産
定額法
なお、自社利用のソフトウエアは、社内における見積利用可能期間（５年）に基づく定額法を採用してお
ります。
４

５

繰延資産の処理方法

引当金の計上基準(追加情報)
法人税法の改正に伴い、平成 19
年３月 31 日以前に取得した有形固
定資産については、改正前の法人税法に基づく減価償却の方法の適用により取得価額の５％に到達した事業年度の翌事業年度より、取得価額の５％相当額と備忘価額との差額を５年間にわたり均等償却し、減価償却費に含めて計上しております。
これにより営業利益、経常利益及び税引前当期純利益に与える影響は軽微であります。
(2)無形固定資産
同左(1)株式交付費
支出時に全額費用として処理しております。

(1)株式交付費(1)貸倒引当金
債権の貸倒れによる損失に備えるため、一般債権については貸倒実績率
により、貸倒懸念債権等特定の債権については個別に回収可能性を勘案し回収不能見込額を計上しております。

(1)貸倒引当金(2)賞与引当金
従業員に対して支給する賞与の支出に充てるため、支給見込額の当期負担額を計上しております。

(2)賞与引当金(3)退職給付引当金
従業員の退職給付に備えるため、当事業年度末における退職給付債務見込額に基づき計上しております。

(3)退職給付引当金― 57 ―

―――――

同左

同左

同左

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期決算短信

項目

前事業年度
(自 平成18年12月１日
至 平成19年11月30日)

当事業年度(自 平成19年12月１日
至 平成20年11月30日)(4)役員退職慰労引当金
役員の退職慰労金の支出に備えるため、当事業年度末における役員退任
慰労金規程に基づく期末要支給額を計上しております。

(4)役員退職慰労引当金
同左(5)債務保証損失引当金
債務保証等による損失に備えるため、被保証先の財政状態等を勘案して、当事業年度末における損失負担見込額を計上しております。

(5)債務保証損失引当金―――――(6)投資損失引当金
子会社への投資に係る損失に備える
ため、財政状態の実情を勘案し、個別検討による必要額を計上しております。

(6)投資損失引当金
同左

同左

６

リース取引の処理方法

リース物件の所有権が借主に移転すると認められるもの以外のファイナン
ス・リース取引については、通常の賃貸借取引に係る方法に準じた会計処理によっております。

７

その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項(1)消費税等の会計処理
税抜方式によっております。
ただし、控除対象外消費税等のうち、固定資産等に係るものは長期前払費用として計上（５年償却）し、それ以外は発生年度の期間費用としております。

(1)消費税等の会計処理
同左(2)匿名組合出資の会計処理(2)匿名組合出資の会計処理
投資事業有限責任組合及びこれに類同左する組合への出資（金融商品取引法
第２条第２項により有価証券とみなされるもの）については、匿名組合の財産の持分相当額を「投資有価証券」として計上しております。匿名組合への出資時に「投資有価証券」を計上し、匿名組合の営業により獲得した損益の持分相当額については、「営業損益」へ計上するとともに同額を「投資有価証券」に加減し、営業者からの出資金（営業により獲得した損益の持分相当額を含む）の払
い戻しについては、「投資有価証券」を減額させております。

― 58 ―

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期決算短信

追加情報
前事業年度
(自 平成18年12月１日
至 平成19年11月30日)

当事業年度(自 平成19年12月１日
至 平成20年11月30日)

１．固定資産１．固定資産
従来、販売用不動産として保有していた賃貸物件（建従来、販売用不動産として保有していた賃貸物件（建物：133,265 千円、土地：104,320 千円）については、
物：2,054,904 千円、土地：3,853,643 千円）について
事業方針の変更に伴い固定資産へ振り替えておりま
は、事業方針の変更に伴い固定資産へ振り替えておりす。
ます。
２．販売用不動産
２．販売用不動産
従来、固定資産として保有していた賃貸物件（建物：従来、固定資産として保有していた賃貸物件（建物：19,925 千円、土地：505,030 千円）については、事業
99,042 千円、土地：392,257 千円）については、事業方針の変更に伴い販売用不動産・仕掛販売用不動産へ
方針の変更に伴い販売用不動産へ振り替えております
振り替えております。
３．賞与引当金
平成 19 年 11 月において、賃金規程を改定し、５月から 10 月、11 月から４月の支給対象期間を６月から11 月、12 月から５月へ変更しております。この変更に伴い、財務諸表作成時に支給額が確定しないこととなったため、従来の支給期間によった場合と比較し、賞与引当金が 51,544 千円増加しております。
なお、営業利益、経常利益及び税引前当期純利益に与える影響はありません。

― 59 ―

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期決算短信

注記事項(貸借対照表関係)
前事業年度(平成19年11月30日)

当事業年度(平成20年11月30日)※１．担保資産及び担保付債務※１．担保資産及び担保付債務(1)担保に供している資産は次のとおりであります。

(1)担保に供している資産は次のとおりであります。
販売用不動産
仕掛販売用不動産
建物
土地
計

販売用不動産
仕掛販売用不動産
建物
土地
計27,430,687 千円
23,866,311
3,767,216
8,598,843
63,663,059(2)担保付債務は次のとおりであります。
短期借入金
１年以内返済予定長期借
入金
長期借入金
計

(2)担保付債務は次のとおりであります。

2,724,000 千円

短期借入金
１年以内返済予定長期借
入金
長期借入金
計

37,060,196
12,191,223
51,975,419

２．偶発債務

1,029,000 千円
22,476,798
21,542,148
45,047,946

２．偶発債務次の当社販売物件購入者について、㈱アルカからの借入れに対し債務保証を行っております。
個人５名

26,071,361 千円
21,507,934
3,553,976
8,201,595
59,334,868

次の当社販売物件購入者について、㈱アルカからの借入れに対し債務保証を行っております。

10,689千円

個人５名

下記の会社の金融機関からの借入金に対して、次のとおり債務保証を行っております。
㈲ペガサス・キャピタル

3,990,000千円

トーセイ・リバイバル・
インベストメント㈱2,680,000千円※３．当社は、物件取得時に効率的な調達を行なう為、取引銀行と貸出コミットメント契約を締結しております。これらの契約に基づく当事業年度末の借入
未実行残高は次のとおりであります。
貸出コミットメントの総額8,750,000千円

借入実行残高8,750,000千円

差引額

10,206千円

下記の会社の金融機関からの借入金に対して、次のとおり債務保証を行っております。
トーセイ・リバイバル・
インベストメント㈱３．

2,195,400千円

―――――

－千円

※４．財務制限条項※４．財務制限条項(1)当社の借入金のうち、㈱三菱東京UFJ銀行との貸出コミットメント契約（残高合計8,750,000千円）には、財務制限条項が付されており、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。

(1)当社の借入金のうち、㈱三菱東京UFJ銀行との個別金銭消費貸借契約（残高合計1,262,100千円）には、財務制限条項が付されており、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあ
ります。

（条項）

（条項）

・決算期の連結損益計算書において、営業損益及び経常損益を黒字とすること。

・決算期の単体の損益計算書において、営業損益及び経常損益を黒字とすること。

・決算期及び中間期末の連結貸借対照表における純資産の部の合計額を総資産の額で除した比率を12％以上に維持すること。

・決算期の単体の貸借対照表における純資産の部の合計額を総資産の額で除した比率を12％以上に維持すること。

・決算期において、以下の算式で算出されるレバレ
ッジ倍率が15倍未満を維持すること。

・単体の決算期において、以下の算式で算出される
レバレッジ倍率が15倍未満を維持すること。

〔算式〕レバレッジ倍率＝有利子負債額〔算式〕レバレッジ倍率＝有利子負債額

÷（営業― 60 ―

÷（営業トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期決算短信

前事業年度(平成19年11月30日)
利益＋減価償却費）

当事業年度(平成20年11月30日)
利益＋減価償却費）(2)当社の借入金のうち、㈱三菱東京UFJ銀行との個別金銭消費貸借契約（残高合計1,780,000千円）には、財務制限条項が付されており、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。

(2)当社の借入金のうち、㈱三井住友銀行をエージェントとするシンジケートローン契約（残高合計1,800,000千円）には、財務制限条項が付されており、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。

（条項）

（条項）

・決算期及び中間期の単体の損益計算書において、営業損益及び経常損益を黒字とすること。

・決算期の連結及び単体の損益計算書において、経常損益を損失としないこと。

・決算期及び中間期末の単体の貸借対照表における純資産の部の合計額を総資産の額で除した比率を12％以上に維持すること。

・決算期末の連結及び単体の貸借対照表における純資産の部の金額を、直前の決算期の連結及び単体の貸借対照表における純資産の部の金額の75％以上に維持すること。

・決算期及び中間期末において、以下の算式で算出されるレバレッジ倍率が15倍未満を維持すること。
〔算式〕レバレッジ倍率＝有利子負債額
利益＋減価償却費）(3)当社の借入金のうち、㈱三菱東京UFJ銀行との個別金銭消費賃借契約（残高合計1,900,000千円）には、財務制限条項が付されており、下記のいず
れか２項目に抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。

÷（営業(3)当社の借入金のうち、㈱三井住友銀行をエージェントとするシンジケートローン契約（残高合計1,200,000千円）には、財務制限条項が付されており、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。
（条項）
・決算期の連結及び単体の損益計算書において、経常損益を損失としないこと。

(条項)
・連結損益計算書及び中間連結損益計算書において、営業損益及び経常損益が損失とならないこと。
・連結貸借対照表及び中間連結貸借対照表において、純資産の部の合計金額を総資産の金額で除して得た数値が0.15を下回らないこと。
・連結貸借対照表、連結損益計算書及び連結キャッシュフロー計算書並びに中間連結貸借対照表、中間連結損益計算書及び中間連結キャッシュフロー
計算書において、以下の算式にて算出される基準
値が15未満であること。

・決算期末の連結及び単体の貸借対照表における純資産の部の金額を、直前の決算期の連結及び単体の貸借対照表における純資産の部の金額の75％以上に維持すること。
(4)連結子会社を借入人とする借入金のうち、㈱三井
住友銀行をエージェントとするシンジケートローン契約（残高合計2,600,000千円）について当社が債務保証を行っているため、財務制限条項が付されており、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。

基準値＝有利子負債額 ÷（営業利益＋減価償却費）

（条項）

(条項)

・決算期及び中間期の連結及び単体の損益計算書において、経常損益をそれぞれ負としないこと。

・連結損益計算書及び中間連結損益計算書において、営業損益及び経常損益が損失とならないこと。

・決算期及び中間決算期末の連結及び単体の貸借対照表における純資産の部の金額を、直前の決算期の連結及び単体の貸借対照表における純資産の部の金額と平成18年11月期の連結及び単体の自己資本のいずれか高い金額の75％以上に維持すること。

・連結貸借対照表及び中間連結貸借対照表において、純資産の部の合計金額を総資産の金額で除して得た数値が0.15を下回らないこと。

(4)当社の借入金のうち、㈱三菱東京UFJ銀行との個別金銭消費賃借契約（残高合計1,200,000千円）には、財務制限条項が付されており、下記のいず
れか２項目に抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。

― 61 ―

・連結貸借対照表、連結損益計算書及び連結キャッシュフロー計算書並びに中間連結貸借対照表、中間連結損益計算書及び中間連結キャッシュフロー
計算書において、以下の算式にて算出される基準
値が15未満であること。

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期決算短信

前事業年度(平成19年11月30日)

当事業年度(平成20年11月30日)
基準値＝有利子負債額 ÷（営業利益＋減価償却費）(5)当社の借入金のうち、㈱三井住友銀行をエージェントとするシンジケートローン契約（残高合計1,860,000千円）には、財務制限条項が付されており、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借入金の支払先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。
(条項)
・決算期の連結及び単体の損益計算書において、経常損益を損失としないこと。
・決算期末の連結及び単体の貸借対照表における純資産の部の金額を、平成18年11月期の連結及び単体の貸借対照表における純資産の部の金額と、直前決算期の連結及び単体の貸借対照表における純資産の部の金額のいずれか高い金額の75％以上に維持すること。
(6)当社の借入金のうち、㈱東京スター銀行との個別
金銭消費賃借契約（残高合計500,000千円）には、
財務制限条項が付されております。
(条項)
・平成21年２月28日付で、再度、不動産の担保評価を行い、再評価の金額の70％相当額が借入金額を下回らないこと。
なお、上記条項に抵触した場合には、再評価の金額の70％相当額と借入金額との差額を返済することがあります。

― 62 ―

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期決算短信(損益計算書関係)
前事業年度(自 平成18年12月１日
至 平成19年11月30日)

当事業年度(自 平成19年12月１日
至 平成20年11月30日)※１ 販売費に属する費用のおおよその割合は12.1％、 ※１ 販売費に属する費用のおおよその割合は10.7％、
一般管理費に属する費用のおおよその割合は一般管理費に属する費用のおおよその割合は87.9％であります。主要な費目及び金額は次のとお
89.3％であります。主要な費目及び金額は次のとおりであります。
りであります。
広告宣伝費
役員報酬
給料手当
賞与引当金繰入額
退職給付費用
役員退職慰労引当金繰入額
事務用品費
法定福利費
支払手数料
租税公課
貸倒引当金繰入額
減価償却費
２

226,754
138,949
793,085
20,5507,788
24,56966,085
115,878
207,604
232,749
5,451
33,956

千円

―――――

広告宣伝費
役員報酬
給料手当
賞与引当金繰入額
退職給付費用
役員退職慰労引当金繰入額
法定福利費
支払手数料
租税公課
減価償却費

※３ 関係会社との取引に係るものが次のとおり含ま
れております。

４

―――――

千円

※２ 固定資産除却損の内訳は、次のとおりでであります。
工具器具備品関係会社よりの受取利息

235,640
141,693882,425
72,095
17,96023,363
133,383
276,454
264,539
42,74184千円※３ 関係会社との取引に係るものが次のとおり含ま
れております。

26,683千円

関係会社よりの受取利息

15,003千円

関係会社よりの地位譲渡益

8,006千円※４

減損損失

当事業年度において、当社は以下の資産グループについて減損損失を計上しました。
場所

用途

種類

東京都杉並区

貸しスタジオ

建物及び土地等

当社は、資産を物件別にグルーピングしております。
当事業年度において、当該物件は時価が帳簿価額に対し著しく下落したため帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失（174,954千円）として特別損失に計上しました。その主な内訳
は、建物91,781千円、土地80,693千円であります。
なお、上記の回収可能価額は正味売却価額により測定しており、不動産鑑定評価額を基礎として算定しております。

― 63 ―

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期決算短信(株主資本等変動計算書関係)
該当事項はありません。

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トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期決算短信(リース取引関係)
前事業年度(自 平成18年12月１日
至 平成19年11月30日)
１

当事業年度(自 平成19年12月１日
至 平成20年11月30日)

リース物件の所有権が借主に移転すると認められるもの以外のファイナンス・リース取引(1)リース物件の取得価額相当額、減価償却累計額相当額、減損損失累計額相当額及び期末残高相当額
取得価額
相当額
(千円)

減価償却累計
額相当額
(千円)

１

リース物件の所有権が借主に移転すると認められるもの以外のファイナンス・リース取引(1)リース物件の取得価額相当額、減価償却累計額相当額、減損損失累計額相当額及び期末残高相当額

期末残高
相当額
(千円)

取得価額
相当額
(千円)

減価償却累計
額相当額
(千円)

期末残高
相当額
(千円)

工具器具備品46,70816,60230,106

車両運搬具

17,192

4,570

12,621

ソフトウエア

10,038

8,198

1,840

工具器具備品46,70828,07918,629

合計

56,74724,801

31,946

合計

63,90132,64931,251

同左(注)取得価額相当額は、未経過リース料期末残高が有形固定資産の期末残高等に占める割合が低いた
め、支払利子込み法により算定しております。
(2)未経過リース料期末残高相当額等(2)未経過リース料期末残高相当額等

未経過リース料期末残高相当額

未経過リース料期末残高相当額

１年内
１年超
合計

13,316 千円
18,62931,946

１年内１年超
合計

13,438 千円
17,813
31,251(注)未経過リース料期末残高相当額は、未経過リース
料期末残高が有形固定資産の期末残高等に占める割合が低いため、支払利子込み法により算定しております。

同左(3)支払リース料、リース資産減損勘定の取崩額、減価償却費相当額及び減損損失(3)支払リース料、リース資産減損勘定の取崩額、減価償却費相当額及び減損損失

支払リース料
減価償却費相当額

18,491 千円
18,491 千円(4)減価償却費相当額の算定方法

支払リース料
減価償却費相当額(4)減価償却費相当額の算定方法

リース期間を耐用年数とし、残存価額を零とする定額法によっております。
(減損損失について)同左(減損損失について)

リース資産に配分された減損損失はありません。
２

17,887 千円
17,887 千円

―――――

同左
２

オペレーティング・リース取引
未経過リース料
１年内１年超合計― 65 ―

3,216
3,114
6,330

千円

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期決算短信(有価証券関係)
前事業年度（自平成18年12月１日

至 平成19年11月30日）及び当事業年度（自月１日 至 平成20年11月30日）において子会社株式で時価のあるものはありません。

― 66 ―

平成19年12トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期決算短信(税効果会計関係)
前事業年度(平成19年11月30日)
１

当事業年度(平成20年11月30日)

繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因
別の内訳

１

繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因
別の内訳
(千円)

(千円)
繰延税金資産流動資産
未払事業税否認
たな卸資産否認
減価償却損金算入限度超過額
その他
合計

174,392814
135,997
23,983

171,067719
269,076

繰延税金資産合計

604,264

合計
繰延税金資産の純額

合計335,187

固定資産
退職給付引当金損金算入限度
超過額
減価償却損金算入限度超過額
会員権評価損否認
役員退職慰労引当金損金算入
限度超過額
子会社株式評価損
その他
合計
繰延税金負債
固定負債
その他有価証券評価差額金

繰延税金資産流動資産
未払事業税否認
たな卸資産否認
減価償却損金算入限度超過額
その他

569
1,042
84,855△616

法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との差異の原因となった主要な項目別の内訳

18,203569
1,042
94,364
123,816
71,206
13,014△491
321,725

評価性引当額△178,584

繰延税金資産合計

2,897,291

繰延税金負債
固定負債
その他有価証券評価差額金合計
繰延税金資産の純額

２2,754,151

固定資産
退職給付引当金損金算入限度
超過額
減価償却損金算入限度超過額
会員権評価損否認
役員退職慰労引当金損金算入
限度超過額
子会社株式評価損
減損損失
投資有価証券評価損
その他
合計

10,823△616
603,648

231,056
2,338,299
148,352
36,442

２

△545
△545
2,896,745

法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との差異の原因となった主要な項目別の内訳(％)
法定実効税率（調整）
交際費等永久に損金に算入されない項目
留保金課税
その他
税効果会計適用後の法人税等の負担率

40.7
0.1
3.0
△0.9
42.9

(％)
法定実効税率（調整）
交際費等永久に損金に算入されない項目
繰延税金資産に係る評価性引当額
その他
税効果会計適用後の法人税等の負担率― 67 ―

40.7
0.1
3.3
△0.5
43.5

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期決算短信(１株当たり情報)
前事業年度(自 平成18年12月１日
至 平成19年11月30日)
１株当たり純資産額

当事業年度(自 平成19年12月１日
至 平成20年11月30日)

49,855円74銭

１株当たり純資産額

55,766円04銭

１株当たり当期純利益
8,110円58銭
なお、潜在株式調整後１株当たり当期純利益について
潜在株式調整後１株当たり当11,222円00銭
は、希薄化効果を有する潜在株式が存在しないため記期純利益載しておりません。
(注)１ １株当たり純資産額の算定上の基礎は、以下のとおりであります。
前事業年度末
当事業年度末（平成19年11月30日)（平成20年11月30日)
１株当たり当期純利益

11,222円02銭

１株当たり純資産額
純資産の部の合計額（千円）
純資産の部の合計額から控除する金額（千円）
普通株式に係る期末の純資産額（千円）
１株あたり純資産額の算定に用いられた期末の普通株
式の数（株）
２

18,787,636

21,014,875－－

18,787,636

21,014,875

376,840

376,840

１株当たり当期純利益及び潜在株式調整後１株当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりであ
ります。
前事業年度
当事業年度
(自 平成18年12月１日(自 平成19年12月１日
至 平成19年11月30日)
至 平成20年11月30日)

１株当たり当期純利益
当期純利益（千円）

4,228,893

3,056,390

普通株主に帰属しない金額（千円）－－

普通株式に係る当期純利益（千円）

4,228,893

3,056,390

376,839

376,840

当期純利益調整額（千円）－－

普通株式増加数（株）

0－（うち新株予約権）

（0）

（－）

平成18年２月24日定時株主
総会決議によるストックオ
プション（新株予約権）
普通株式 3,630株

平成18年２月24日定時株主
総会決議によるストックオ
プション（新株予約権）
普通株式 3,630株

期中平均株式数（株）
潜在株式調整後１株当たり当期純利益

希薄化効果を有しないため、潜在株式調整後１株当たり当期純利益の算定に含めなかった潜在株式の概要― 68 ―

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期決算短信(重要な後発事象)
前事業年度(自 平成18年12月１日
至 平成19年11月30日)（子会社の解散）
当社は、平成 20 年１月 25 日開催の取締役会において、子会社であるトーセイ・リート投資法人の解散方針について決議いたしました。
１．解散の理由
当該子会社は、J-REIT 市場への上場を目指し設立しましたが、平成 19 年６月以降、J-REIT 市場が軟調に転じている等の事由から、上場計画を延期し計画
内容変更の検討を継続してまいりましたが、今般、上場は困難と判断したためであります。
２．当該子会社の概要（１）事業内容
投資信託及び投資法人に関する法律第２条第１項に定める特定資産に対する投資としての運用（２）設立年月日
平成 19 年６月５日（３）出資総額
150,000 千円（４）発行済投資口総数
300 口（５）持分比率トーセイ株式会社 100％
３．解散の日程
平成 20 年２月５日 解散決議
平成 20 年 12 月 清算結了（予定）４．当該解散による損失見込額
解散に伴う損益への影響は、軽微であります。
５．当該解散が営業活動等へ及ぼす重要な影響
解散に伴う営業活動等への影響は、軽微であります。

― 69 ―

当事業年度(自 平成19年12月１日
至 平成20年11月30日)―――――

トーセイ㈱（8923）平成 20 年 11 月期決算短信

６．その他(1) 役員の異動該当事項はありません。
(2) その他
該当事項はありません。

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