Strategies for Stable and Strong Growth

アニュアルレビュー 2007
2007 年 11 月期

プロフィール
トーセイグループは、「私たちは、グローバルな発想を持つ心豊かなプロフェッショナル集団としてあらゆる不動産シーンにおいて新たな価値と感動を創造する。」というグループ企業理念のもと不動産を中核としながらもその枠を超えて、無限大の成長と可能性を追求しています。
トーセイグループは、不動産と金融とモノづくりをキーワードにかかげ、10 年、20 年後を視野に入れた不動産などの価値再生を行うことで社会に貢献し、グループ企業価値の向上を目指しています。

目次
財務ハイライト ...................................................................... 1

トーセイの社会的責任（CSR）............................................... 15

ステークホルダーの皆さまへ ................................................. 2

コーポレートガバナンスの充実 .............................................. 16

特 集： Strategies for Stable and Strong Growth

財務分析 ................................................................................ 18

Stable Growth ............................................................... 6
Strong Growth ............................................................... 8

連結貸借対照表 ..................................................................... 22

事業別レビュー...................................................................... 10

連結キャッシュ・フロー計算書 ................................................ 23

不動産流動化事業 .............................................................. 11

会社情報 ................................................................................ 24

不動産開発事業.................................................................. 12

株主情報 ................................................................................ 25

連結損益計算書 ..................................................................... 23

不動産賃貸事業.................................................................. 13
不動産ファンド事業 ............................................................ 13
不動産管理事業.................................................................. 14
オルタナティブインベストメント事業 .................................. 14

将来の見通しの記述について
本冊子にある計画、戦略、業績予想などに関する記述は、記述した時点で当社が入手できた情報に基づいたものです。これらの予想・予測には、当社を取り巻く経済情勢、競合環境、関連法規、事業開発計画、為替レートなど不確実な要素が含まれており、これらの予想・予測を覆す潜在的なリスクが顕在化する可能性もあります。したがって、将来の実際の業績・
事業環境などが本冊子の記述と異なったものとなる可能性があることをご承知おきください。

財務ハイライト
トーセイ株式会社及び連結子会社

11 月 30 日に終了した会計年度

増減率（%）

単位：百万円

2007
会

計

年

売
業

経

常

当

期

利

益 ...............................................

利

益 ...............................................

純

2005

2007/2006度：
高 ...............................................

上

営

2006

利

¥

益 ...............................................

40,085
9,006
7,949
4,557

¥

24,741
5,900
5,323
2,737

¥

17,644
3,536
2,969
1,592

62.0%
52.6
49.3
66.5

：
1 株 当 た り 情 報（円）
当

期

純

利

益 ...............................................

配当

金 ...............................................

純

資

産 ...............................................

会

計

年

総

度

純

員

数（人）.........................................

指

標：

業

主

な

営

業

¥ 4,664.46
450
24,018.05

63.2%
57.1
26.4

¥

¥

¥

44.5%
26.4

産 ...............................................

資従¥ 7,412.80
1,400
40,414.50

末：産 ...............................................

資¥12,095.04
2,200
51,089.15

利益

率 ...............................................

86,922
19,252
194

22.5%
6.2%
26.4%

総 資 産 当 期 純 利 益 率（ROA）.....................................
自己資本当期純利益率（ROE）.....................................

60,136
15,229
134

23.8%
5.4%
23.3%

40,406
8,293
107

20.0%
3.9%
19.2%

注：百万円未満の金額については切り捨てて表示しています。また、パーセント表示については四捨五入して算出しています。

売上高・営業利益率

経常利益・当期純利益

総資産・純資産（百万円／%）

（百万円）

（百万円）

5年連続増収増益。

当期の経常利益は前期比 49.3% 増、当期純

当期の総資産は前期比 44.5% 増、純資産は当期売上高は前期比62.0%増。

利益は前期比66.5%増。

26.4%増。

50,000

23.8
20.0

22.5
40,08540,000

25

9,000

20

7,500

75,0006,000
30,00024,741
20,00010

17,644

0

9,455

2003

5

2004

（単体）
■ 不動産流動化事業■ 不動産開発事業■ 不動産賃貸事業■ 不動産ファンド事業

2,969

3,000

14,51410,000

4,557

4,500

12.8

2005

2006

2007

0

1,500
0

870
441

2003

（連結）
■ 不動産管理事業■ オルタナティブインベストメント事業● 営業利益率（右軸）

1,515
793

2,737

45,00040,40629,43830,00019,143

1,592

2004

2005

15,22915,0002,046（単体）■ 経常利益■ 当期純利益60,13660,000

5,323

15

14.4

86,92290,000

7,949

2006

2007

0

（連結）

2003

6,658

8,293

2004

2005

（単体）

2006

19,252

2007

（連結）

■ 総資産
■ 純資産

注： 2005 年 11 月期から連結決算を行っています。

ANNUAL REVIEW 20071

ステークホルダーの皆さまへ

代表取締役社長

山口 誠一郎
勝ち組企業としての確固たる基盤を整備し、さらなる成長を果たすことにより、新たな価値と感動の創造を目指します。

2007 年 11 月期の業績
当期は予想以上の業績を達成し、大幅な増益となりました
当期の不動産業界は、2007 年 8 月に発表された路線価を見ると全国の標準宅地平均価格が 2 年連続で上昇し、特に東京都内では標準宅地平均で前年比 17.1%（国税庁発表）上昇するなど、地価の上昇傾向は引き続き
力強く推移しました。また、東京 23 区のオフィスビル賃貸市場では、2007 年 11 月時点の空室率は 2006 年 12月と比較して 0.8 ポイント低下の 1.8% となったほか、平均募集賃料でも 2006 年 12 月から 6% 上昇となるなど、好調に推移しました。2005 年 9 月を基点として 2 年間の賃料上昇を指数化すると、東京圏の住宅賃貸市場は、オフィスが前年比 11.5% 上昇と高い成長を示したのに対し、同 0.2% 上昇にとどまりました。
こうした事業環境のもと、当社グループは、長年培ってきた「東京 23 区の中小型物件におけるモノづくり・不動産流動化・アセットマネジメントのノウハウの蓄積」という強みを最大限に発揮し、事業活動の拡大を図りました。中核事業である不動産流動化事業と不動産開発事業による収益の牽引をはじめ、不動産ファンド事業におけるファンド運用残高の着実な積み上げ、不動産賃貸事業や不動産管理事業の堅調な収益の推移を果たし、当初の計画以上の成果を達成しました。その結果、当期の連結業績は、売上高 40,085 百万円（前期比 62.0%増）、営業利益 9,006 百万円（同 52.6% 増）、経常利益 7,949 百万円（同 49.3% 増）、当期純利益 4,557 百万円（同 66.5% 増）と、大幅な増収増益を計上することができました。

2

中期経営計画「 GROWING UP 2008」の進捗
当期の目標は大幅に超過。中期経営計画の最終目標を 1 年前倒しで達成し、3 期目に当たる最終期（2008 年 11 月期）の目標数値をさらに上方修正しました
当社グループは、中期経営計画「 GROWING UP 2008」（ 2006 年 11 月期〜 2008 年 11 月期）を策定し、目標達成に向けて邁進しています。当中期経営計画は、「企業収益の増大と経営品質の向上の両立が企業価値の向上に不可欠である」との基本方針のもと、「企業規模の倍増」と「企業ブランドの確立」の 2 つを基軸に企業基盤を確固たるものにし、さらなる成長の礎を築くことを目的としています。
「企業規模の倍増」の面では、事業活動の加速と市場の好況の結果、当初の計画を大幅に超過達成し、当期においては当中期経営計画最終期（2008 年 11月期）の当初利益目標を 1 年前倒しで達成することができました。また、2008 年 11 月期の数値目標についても、
成長の源泉である現在のたな卸資産残高などから考慮し、売上高目標を 56,872 百万円（前期比 41.9% 増、当、経常利益目標を 12,090 百万円（同 52.1% 増、同 202% に相当）としました。
初設定目標の 140% に相当）

企業ブランドの確立に向けてあらゆるステークホルダーとの信頼関係を深めることで、「革新と挑戦｣・「安心と信頼」を兼ね備えたブランドを構築していきます
当中期経営計画のもう 1 つの柱が「企業ブランドの確立」です。
「革新と挑戦｣・「安心と信頼」を兼ね備えたブランドの構築により、あらゆるステークホルダーとの信頼関係を深めることが、継続的な成長の必要条件と認識しています。そのため、当期は 2006 年 10 月に制定したグループ理念体系の浸透に向けた社内研究・研修活動を積極的に実施したほか、「コンプライアンス意識の徹底」、「リスクマネジメントの強化」、「適時開示の実践」を重要課題として、コーポレートガバナンスの充実に努めました。また、人材の拡充と育成においては、採用の強化を図るとともに、社員の満足度・能力向上に向けた取り組みを実施しました。さらに、環境配慮に対する取り組み「中期経営計画「GROWING UP 2008」（2006 年 11 月期〜 2008 年 11 月期）の数値目標」

売上高2005 年 11 月期

2006 年 11 月期

2007 年 11 月期

実 績

実 績

実 績

目 標

284 億円—

405 億円➜ 247 億円

➜ 400 億円

➜ 568 億円

40 億円

—

60 億円

➜ 79 億円➜ 120 億円

176 億円2008 年 11 月期

経常利益

29 億円

➜ 53 億円

自己資本比率

20.5%

—

—

30.0%

➜ 25.3%➜ 22.1%➜ 25.2%

自己資本当期純利益率（ ROE）

19.2%

—

—

18.3%

➜ 23.3%➜ 26.4%➜ 30.4%

総資産当期純利益率（ ROA）

3.9%

—

—

5.5%

➜ 5.4%➜ 6.2%➜ 7.2%

不動産ファンド運用残高

202 億円

413 億円

850 億円

1,300 億円

➜ 412 億円

➜ 936 億円

➜ 1,661 億円

人員計画

107 人

139 人

157 人

170 人

➜ 134 人➜ 194 人➜ 250 人※ 1 上段：従来目標、下段：実績および新規目標※ 2「GROWING UP 2008」では、策定時において適切と考えられる情報収集および分析などに基づき策定されていますが、必要な情報をすべて収集できるとは限らず、また、事業変化その他さまざまな要因により目標を達成できない可能性もあります。

ANNUAL REVIEW 20073

として、屋上緑化を推進しています。屋上緑化は、ヒートアイランド現象の緩和をはじめ、CO2 の削減、建物の耐久性向上や入居者のリラクゼーション効果など、多様な効果が認められており、当社グループが展開する事業そのものを通じて社会に貢献できる取り組みとして認識しています。2006 年 6 月に「原則、保有するすべての物件に屋上緑化を実施する」という方針を発表後、積極的に取り組んでおり、当期末までに屋上緑化を施した物件は35 物件となっています。

さらなる成長に向けて来期以降の一層の成長を実現するため、勝ち組企業足りえる基盤整備を推進します2008 年 11 月期の数値目標の達成はもとより、中長期的に着実な成長を遂げていくことが肝要です。しかし、当社グループを取り巻く環境については大きな変化のうねりの中にあり、楽観視はできない状況です。
従来の不動産市場は、全体的な規模拡大と価格の上昇傾向にありましたが、今後はこうした一律的な伸長は期待できません。不動産の証券化がますます進み、市場の拡大は継続すると見られるものの、エリアや用途の特性によって、物件ごとに格差が出始めてきている状況で、今後はこの傾向がより鮮明になってくると思われます。
また、不動産業界の動向についても、市場自体の成長により全体的な好況を享受できていた状況から、大きく変化するものと想定されます。これは、金融商品取引法をはじめとする法令の厳格化や金融機関による不動産融資の貸出先選別の目が厳しくなってきていることから、コーポレートガバナンス、投資判断力、開発力、技術力、販売力、資金調達力などの差によって、プレイヤー（不動産企業）の淘汰が進行すると考えられるためです。
当社グループにとっては、競合が減少し、当社の市場シェアが拡大する可能性が広がることから、二極化が予想される環境変化をビジネスチャンスと捉えています。この成長機会を確固たるものにし、勝ち組企業としてさらなる成長を果たしていくためには、当社グループの中核市場である「東京 23 区」というエリアの優位性と、「中小型物件へのノウハウ」という当社のコアコンピタンスを最大限に生かすとともに、勝ち組企業足りえる事
業基盤を整備することが必要と考えています。

さらなる成長に向けた基盤整備の推進

不動産市場の動向： 物件ごとで格差

不動産業界の動向： プレイヤーの淘汰が進行

・現在のたな卸資産残高から 2008 年 11 月期の収益は十分確保できると判断
・勝ち組企業としての安定基盤を構築し、さらなる成長を目指す

基盤整備の推進4① 安定的な中小型物件に加え、利益率の高い
大型物件の仕入拡大による収益の確保③ ファンド・賃貸・管理事業のフィー収入増加による安定収益源の確保② 多彩な開発メニューによるポートフォリオマネジメント④ 優良企業としての社内体制の整備

ステークホルダーの皆さまへ

こうした状況のもと、2008 年 11 月期においては前述のように現在のたな卸資産残高から十分な収益確保が可能であることから、2008 年 11 月期には次の基盤整備に向けた 4 つの取り組みを推進することにより、来期以降の成長を磐石なものとしていく方針です。

1. 大型物件の仕入注力による収益拡大
安定的な収益を獲得できる中小型物件で確実に利益を積み上げるとともに、利益率の高い 20 億円以上の中型・大型物件の取り組みを拡大することにより、高い収益の確保を狙います。

2. 多彩な開発メニューによるポートフォリオマネジメント
オフィスビルをはじめ、収益マンション・分譲マンション、商業施設など、多彩な開発メニューによって構成された当社グループのポートフォリオを、不動産市場やエリア動向などに応じて柔軟にマネジメントすることで、物件価値の最大化を図り、収益の伸長を図ります。

3. フィー収入の増加による安定収益の獲得
不動産賃貸事業や不動産管理事業におけるフィー収入を着実に確保していくとともに、従来の外資系投資家に加え、三菱商事（株）、日本政策投資銀行といった大手企業との協業によるファンドを戦略的に拡大し、不動産ファンド事業の運用資産残高の積み上げを加速することで、安定収益源を獲得していきます。

4. コーポレートガバナンス強化のための社内体制の整備
金融商品取引法や改正建築基準法などに高次元で対応するため、リスクマネジメント体制の強化、コンプ
ライアンス意識の徹底に向けた体制・制度の整備、適時情報開示体制のチェック機能の充実、J-SOX 対応、金融商品取引法対応をはじめとした社内基盤の強化を図っていきます。

心豊かなプロフェッショナルとして新たな価値と感動の創造を実践し、継続的な成長を実現していきます「私たちは、グローバルな発想を持つ心豊かなプロフェッショナル集団としてあらゆる不動産シーンにおいて新たな価値と感動を創造する。」という理念の実践を目指すとともに、さらなる企業規模の拡大と企業ブランドの確立に取り組むことにより、継続的な成長を実現していきます。
利益配分については、安定的な配当の継続に努めていくとともに、収益性の高い事業機会の獲得による長期的な企業価値向上のために必要な内部留保と配当のバランス、業績の推移、今後の経営環境、事業計画の展開
を総合的に勘案して決定することを基本方針としています。配当性向はグループ経営の進展に鑑み、2008 年

11 月期から配当性向を連結純利益の 20%（当期は個別純利益の 20%）を目標としています。
今後とも皆さまのより一層のご支援を賜りますようお願い申しあげます。

2008 年 2 月
代表取締役社長

ANNUAL REVIEW 20075

Strategies for Stable and Strong Growth

Stable Growthfrom Small to Medium-sized Properties

当社グループは、中長期的な安定成長を確保するため、東京 23 区の中小型物件市場で培ったノウハウ、強みを発揮し、着実な事業活動を展開していきます。

不動産流動化事業・不動産開発事業のエリア別売上高推移
100 (%)

80

0.7

当社グループは、「東京 23 区の中小型物件」を主たるターゲットとし、10 年以上にわたる経験をも
2.2

27.1

多様なノウハウを培ってきました。当該市場は、エリアの優位性が高いと同時に、バリューアップ

60
100

99.3
40

とに投資判断力、開発力、技術力、販売力といった97.8

力を有する当社にとっては潜在市場規模が大き72.9

く、景気に左右されにくい安定成長を続ける市場20と考えています。
0

2004年
11月期
東京23区

6

2005年
11月期

2006年
11月期
23区外

2007年
11月期

➤ 東京 23 区の市場成長力は魅力的な市場
東京 23 区は企業・住居の集積度が高いことはもとより、他の都市と比較しても高い成長力を有しています。2007 年 9 月時点での東京 23 区の

都市別空室率の推移
10.0 (%)
東京23区

名古屋

福岡

仙台

大阪

8.0

オフィスビル空室率は、1.7% ※ 1（前年同期比 1.1 ポイント低下）となって
6.0

おり、依然として低下傾向にあります。大阪市の 5.7%（同 0.9 ポイント低下）、名古屋市の 6.6%（同 0.1 ポイント上昇）と比較しても大きな差があ

4.0

ります。賃料においても力強い上昇傾向が続いており、2007 年 9 月時点で2.0の新規募集平均賃料は、13,370 円／坪※ 1（前年同期比 5.4% 増加）となっ

0.0
09
2006

ており、大阪市の 8,820 円／坪（同 0.1% 減少）、名古屋市の 9,600 円／坪

12
2006

03
2007

06
2007

09
2007

出典：
（株）生駒データサービスシステム「オフィスマーケットレポート」（同 0.7% 増加）と比べても好況を維持していることが分かります。日本の景気が緩やかな拡大を続ける中、こうした傾向は今後も継続し、東京 23 区のエリア優位性はますます高まるものと見られています。

都市別平均募集賃料の推移
14,000 (円/坪)
東京23区

名古屋

福岡

仙台

大阪

13,000➤ 中小型物件市場は潜在市場規模と安定性に強み

12,000

当社グループにとって、東京 23 区の中小型物件市場はビジネスチャン

11,000スの大きい市場です。東京 23 区のオフィスのうち、従業員 30 人未満の中

10,000

小事業所の割合は全体の 93.7% ※ 2 を占めるほか、東京 23 区の非木造賃

9,000

貸住宅に住む世帯のうち、年収 300 万円〜 1,000 万円の中間所得世帯が

8,000
09
2006

53.3% ※ 3 を占めるなど、圧倒的なボリュームとなっています。また、大

12
2006

03
2007

06
2007

09
2007

出典：
（株）生駒データサービスシステム「オフィスマーケットレポート」

規模物件とは異なり、中小型物件には、建築基準法などの法令を遵守していない物件が数多くあり、こうした遵法性是正といった面でも、当社グ
ループのようなバリューアップ力を保有する企業にとっては、潜在市場は膨大です。
市場規模が大きい一方で、大手不動産企業が参入しにくいことなどから、

都心 5 区規模別募集賃料
110 都心5区規模別募集賃料（2001年12月= 100）
大型ビル

中型ビル

小型ビル

105

東京 23 区の中小型オフィスビル着工量は、1994 年以来大きな増加が見ら
100

れず、供給量は限定的で、競争が激化しにくい市場といえます。さらに、好況期には飛躍的に賃料が上昇するものの、不況期には賃料が大きく下が95

る大型オフィスビル市場と比較すると、中小型オフィスビル市場は、賃料90の騰落率が低く、安定的な市場であるといえます。

85
12 03 06 09 12 03 06 09 12 03 06 09 12 03 06 09 12 03 06 09 12 03 06 09
2002
2003
2004
2005
2006
2007

こうした市場の特徴を背景に、当社グループは、長年培ってきた「東京出典：三鬼商事（株）の資料をもとに当社作成

23 区の中小型物件におけるノウハウ」という強みを最大限に発揮することで、中長期的な安定成長を図っていきます。
出典 ※ 1（株）生駒データサービスシステム「オフィスマーケットレポート」※ 2 総務省統計局「平成 16 年事業所・企業統計調査」※ 3 総務省統計局「平成 15 年住宅・土地統計調査」

ANNUAL REVIEW 20077

Strong Growthfrom Large-Scale Properties

当社グループは、さらなる成長を果たすため、利益率の高い中型・大型物件の取り組みを積極的に推進していきます。

不動産流動化事業・不動産開発事業の規模別売上高推移

エリアや用途などの特性により物件ごとで格差が出始めている状況の中、ポテンシャルのある

35,000（百万円）

物件を見極めることで、競争力のある優良物件を30,000

つくりあげ、販売していくことが重要です。当社

25,00015,9882棟

20,0002,202
1棟

15,00010,000

3,096
1棟

5,000

2,308
2棟

0

8,864
6.6棟
8,427
23棟

7,495
20.7棟

6,280
17棟

2004年
11月期

2005年
11月期

10億円未満

8

3,694
1.4棟
4,791
4棟

2006年
11月期

10-20億円未満

グループは、当期においても、中小型物件で安定的な収益を確保する一方、流動性や利益率の高い

10,852
7.3棟
6,251
16棟

2007年
11月期
20億円以上競争力ある中型・大型物件の取り組みを拡大し、売上高の飛躍的な成長を実現しました。
注： 本資料は、物件規模の棟数推移を分かりやすくするため、分譲マンション
および分譲戸建は 1 プロジェクトを 1 単位とし、期をまたいで販売を行う物件に関しては、各期の売上高にて按分して棟数を表示しています。

Strategies for Stable and Strong Growth➤ 中型・大型物件の高い収益性
安定的な中小型物件市場が底堅く推移することが予想される一方、景気の影響を受けやすい中型・大型物件市場は、大企業を中心に企業業績が好調に推移していることなどを背景に、流動性、利益率ともに、引き続き高水準で推移するものと見込まれます。しかし、エリアや用途などの特性により物件ごとで格差が出始めている状況で、競争力のある優良物件の優位性はますます高まっています。
こうした状況から、当社グループでは、安定的な収益を獲得できる中小型物件で確実に利益を積み上げるとともに、開発物件、流動化物件のいずれにおいても、高い競争力を有する利益率の高い中型・大型物件に取り組むことで、高い収益性を確保していきます。

「上野トーセイビル」（台東区）
延床面積： 7,170m2
階

数： 地上 10 階

内容：（株）アスコットに対し、オフィスビル開発における事業スキームの構築、建物基本プラン➤ 中型・大型物件における取り組み

ニング、隣接地の買収、設計会社・施工業者の管理、完成建物のリースアップなどのアドバ

現在取り扱っている物件においても、当社の強みを活用した取り組み

イザリー業務を推進。2007 年 5 月の竣工後、により、競争力のある物件を販売することができ、高い収益性を獲得して2007 年 6 月に信託受益権にて購入います。

（当社アセットマネジメント受託ファンドに組み入れ）

例えば、コンストラクションマネジメントを含むアドバイザリー業務を受託して、竣工後に取得した「上野トーセイビル」では、当社グループの開発
やリーシングにおけるノウハウを発揮し、高い賃料を獲得することができました。ハイスペックと、当該エリアでは希少な 1 フロア 550m2（ 166.4
坪）を超える高機能オフィスビルという点が旺盛な需要を喚起し、当初想定賃料（ 17,000 円／坪）より約 30% 高い、21,000 〜 26,000 円／坪という賃料で成約することができました。主なテナントはハウスメーカーや

IT・通信関連企業であり、100% の稼働率を実現しています。
また、企業再生支援の一環として取得した「銀座ウォールビル」は、銀座

6 丁目に位置する大型複合ビルで、当社グループが長年培ってきた目利き
力や技術力を発揮し、リニューアルやリースアップなどを施しました。こ
うした取り組みにより、大きな収益を生む店舗フロア部分の平均賃料は、取得時点の約 25,000 円／坪から約 80% 増加となる約 45,000 円／坪を達成することができ、また、ビル全体においても稼働率は 90% 以上を維持「銀座ウォールビル」（中央区）
延床面積： 16,949m2
階

数： 地上 12 階、地下 3 階

内

容： 店舗部分の区画変更、アプローチ、および中階段設置などを含めた大規模リニューアルのほか、法令遵守面でのバリューアップも併せて実施

しています（2007 年 4 月時点）。
当社グループでは、こうした優良中型・大型物件の取り組みを拡大することにより、力強い成長を目指していきます。

ANNUAL REVIEW 20079

事業別レビュー

事業部門

売上構成比（ %）不動産流動化事業

事業内容

資産価値の劣化したオフィスビルや商業施設、賃貸マンションなどを取得し、エリアの特性やテナントのニーズを取り込んだ「バリューアッププラン」を検討し、最適と判60.7%断したバリューアップを施した「再生不動産」を投資家･
不動産ファンド･自己利用目的のエンドユーザーなどに販売しています。

不動産開発事業取得した土地のエリア・地型・用途・ニーズ・賃料・販売価格などを検証し、その土地の価値最大化につながる開発・新築を行い、一棟販売あるいは分譲販売しています。

21.9%

開発メニューは、オフィスビル、商業・複合ビル、マンション（「THE パームス」シリーズ）、戸建住宅（「パームスコート」シリーズ）と多彩な対応を可能としています。

不動産賃貸事業

当社グループでは、東京 23 区内を中心に、オフィスビ
ル・マンションなどを所有し、エンドユーザーに賃貸して
います。

8.4%

自ら貸主となることで、テナントのニーズを迅速かつ正確に収集することができ、当該ニーズの把握により「バリューアッププラン」の一層の充実を図っています。

不動産ファンド事業

投資家の出資により組成された不動産ファンドに対して、投資家ニーズに合致した不動産の発掘、調査を実施し、ファンドの不動産購入・保有・処分に関するアドバイスな

2.8%

どを行っています。
アクイジションフィー、アセットマネジメントフィーなどが収入の中心となっています。

不動産管理事業

マンション・ビルなど建物・施設の事務管理、施設管理、清掃、保安警備およびマンション・ビル専用部分の建物・設備改修工事、オフィス内の改装工事の請負業務など、多5.6%

様な不動産ニーズに対応した総合的なプロパティマネジ
メントを展開しています。

オルタナティブインベストメント事業

不動産担保付債権を取得し、担保不動産の所有者兼債務者との調整により、債権の回収や代物弁済による担保物件を取得するほか、不動産保有会社や不動産関連ビジネス

0.6%を行う事業会社などを M&A などにより取得しています。

注： 事業別の売上高構成比は、内部売上高を含まない外部顧客に対する売上高に基づいて算出しています。

10不動産流動化事業
中小型物件で着実な収益を確保しながら、収益性の高い中型・大型物件で成長を加速していきます。

売上高・営業利益（百万円）

24,31025,00020,000

7,286

10,0008,000

15,65015,0006,000
10,40010,000

4,040

4,000

2,221
5,000

0
■ 売上高

2,000

2005

2006

2007

0

■ 営業利益（右軸）「上野トーセイビル」（台東区）

2007 年 11 月期の実績

2008 年 11 月期の展開

当事業は、資産価値が劣化した不動産物件を当社が一時的に保今期においては、引き続き、中小型物件で着実な収益を確保し有し、エリア特性やテナントニーズを取り込んだ「バリューアップ

ながら、収益性の高い中型・大型物件で成長を加速していきます。

プラン」を検討し、最適と判断したバリューアップを施した「再生不企業再生支援の一環として取得した大型物件である銀座ウォール

動産」を投資家・不動産ファンド・自己利用目的のエンドユーザー

ビルの販売（当社がアセットマネジメントを受託しているファンドなどに売却するもので、当社グループの売上高の 60% 以上を占めへの組み入れ）を行うほか、新たな展開として、東京 23 区周辺部

る中核事業です。当社グループのバリューアッププランは、利便性の駅前商業ビルへの取り組みも実施します。これまでに培ったや機能性の向上だけではなく、その不動産を所有する人の「満足」

バリューアップノウハウを活用して積極的に推進することにより、やそこで働く人々の「誇り」を提供することも重視しており、単なる

ビジネスフィールドの拡大を図ります。

リニューアルに終わらせず、総合的な不動産の 価値再生 の実現に努めています。
当期の不動産売買市場は、地価の高騰や企業業績の堅調な推移

今後も、そこに働く人や住む人の視点に立って、より一層高いク
オリティを追求し、独自性、差異性のある物件として再生し、不動産価値向上に取り組みます。

を背景とした旺盛なオフィスビル需要により、依然活況を呈しました。投資不動産取得競争の激化や不動産価格上昇による利回り低下などにより、上場企業などが開示した売買件数は減少した一方で、大都市中心部での再開発やオフィスビルの建替を目的とする高額物件の売買事例が多く見られたことにより、売却金額は前年から増加の傾向となりました（民間調査会社調べ）。このような環境のもと、当社グループでは、東京 23 区を中心に中小型物件
で安定的に利益を積み上げながら、利益率の高い中型・大型物件の販売で売上高、営業利益の伸長を果たしました。当期に販売した物件数は 22 件で、中でも、オフィスビルや空ビルについては、
需要の逼迫感から本社ビル用などの自己使用の需要もあり、高い利益率での販売となりました。
写真左：「日本橋浜町市田ビル」（中央区）
写真右：「成瀬MSセンタービル」（町田市）

ANNUAL REVIEW 200711

不動産開発事業
中型･大型オフィスビルや分譲、収益マンション開発に続き、駅前立地の商業・複合ビルへの取り組みにより、さらなる成長を図ります。

売上高・営業利益（百万円）

10,000

2,000

8,781
8,000

1,600

6,000

1,200
4,466
3,842

4,000
548

823

2,000

0
■ 売上高

800

513
400

2005

2006

2007

0

■ 営業利益（右軸）「平和島 4 丁目ビルプロジェクト」（大田区）

2007 年 11 月期の実績「西池袋 5 丁目ビルプロジェクト」も順調に工事が進捗しています。ま

当事業は、今後も堅調な成長が見込まれる東京 23 区を中心に、た、不動産ファンド事業とのシナジーが生んだプロジェクトとして、その土地の価値最大化につながる開発を目指し、分譲マンション「平和島 4 丁目ビルプロジェクト」を推進中です。これは、築浅で収益「 THE パームス」シリーズや戸建住宅「パームスコート」シリーズ

性の高いオフィスビルと老朽化した倉庫を一体型プロジェクトとしをはじめ、賃貸マンション、オフィスビルや商業施設の開発を行って展開するもので、当社がアセットマネジメントを行うファンドに対ています。社内に一級建築士事務所を有するとともに、独自の品して収益ビル部分の購入を提案するとともに、老朽化した倉庫部分

質管理基準「パームス・クオリティ・チェック（PQC）システム」を

は不動産開発用として当社が取得・開発を行うものです。この事業導入し、徹底的に「モノづくり」と「品質」にこだわり、お客さまに間コラボレーションにより、他社より好条件での取得が可能になり最高の価値と感動を提供しています。

ました。エンドユーザー向け分譲マンションでは、「THEパームス大当期の首都圏マンション分譲市場は、地価と建築費用の高騰に田中央」、「THEパームス竹の塚」の販売を行うほか、投資家向けマより、マンション販売の価格が上昇したことなどから、2007 年のンションとしては「THE パームス学芸大学」、「THE パームス新小岩」

年間供給数は 14 年ぶりの低水準となる約 6 万戸となりました（民などの販売を計画しています。さらに、不動産流動化事業と同様に間調査機関調べ）。オフィスビル開発市場においては、地価および商業系に取り組み、駅前立地の商業・複合ビルの開発を行います。

オフィス賃料が上昇する一方、需要も旺盛で、今後も堅調に推移す2008 年 2 月に竣工した「吉祥寺商業ビル」は、地上 3 階・地下 1 階建ることが予想されます。

の物件で、人気ブランドの「エディー・バウアー」とのテナント契約を

オフィスビル開発市場が好調であることから、今期はリースアッ

締結しています。そのほか、「国立複合ビルプロジェクト」、「代沢 5 丁プを図ることに注力し、新築オフィスビルを今期以後の販売計画と目商業ビルプロジェクト」、「ときわ台商業ビルプロジェクト」など、しました。その結果、当期の売上は住居系物件のみとなりました。

積極的な取り組みを推進しています。

この内訳は、エンドユーザー向けの物件として、「 THE パームス
世田谷桜」の販売を開始し、総戸数 108 戸を完売したほか、「THE
パームス本駒込」、「 THE パームス用賀」の販売を行いました。投
資家向け販売物件では、「 THE パームス田園調布」（総戸数 30 戸）を販売しました。

2008 年 11 月期の展開
今期の主な取り組みとして、オフィスビルでは 2007 年 5 月に竣工した「神田トーセイビル」をはじめ、「神田小川町トーセイビル II」、

写真左：「THE パームス世田谷桜」（世田谷区）
写真右：「吉祥寺商業ビルプロジェクト」（三鷹市）※プロジェクト名称は完成時に変更になる場合があります。

12

不動産賃貸事業

不動産ファンド事業

固定資産と流動資産のバランスに配慮しつつ、積極的

個別ファンドの残高の積み上げと新規ファンドにより、な安定収益源の拡大を目指します。

運用資産残高の伸長を図ります。

売上高・営業利益

売上高・営業利益

（百万円）

（百万円）

3,415

3,500

2,800

2,500

1,500

2,000

1,200

1,500

900

1,000

600

1,419
1,117 1,147

1,630
2,100

1,838
1,645

1,400

929

985

700

0
■ 売上高

「虎ノ門トーセイビル」
（港区）

2005

2006

2007

500

300

0

0

■ 営業利益（右軸）※ 売上高は、内部売上高を含みます。
（2006 年 11 月期 2 百万円、2007 年
11 月期 39 百万円）

2007 年 11 月期の実績■ 売上高「富士見イースト・ウエスト」（千代田区）

586
349
294

2005

2006

2007

■ 営業利益※ 売上高は、内部売上高を含みます。
（2006 年 11 月期 14 百万円、2007 年
11 月期 27 百万円）

2007 年 11 月期の実績

当事業は、オフィスビル・マンションなどを所有し、エンドユー

当事業は、投資家の出資により組成された不動産ファンドに対しザーに賃貸する事業です。確かな「目利き」によって収益性の高いて、投資家ニーズに合致した不動産の発掘、調査を実施し、ファンド

物件を仕入れ、約半世紀にわたるビル賃貸事業のノウハウを最大の不動産購入・保有・処分に関するアドバイスなどを行っています。

限に活用した運用を行うことで、周辺物件と比較しても常に高い

不動産ファンドにおいて購入した物件は、「ハード」および「ソフト」の入居率を維持することが可能となり、安定的な賃料収入を上げて両面から不動産の価値再生を行い、アセットマネジメントを受託するいます。

ことにより、アクイジションフィー、アセットマネジメントフィー、ディ

当期の東京 23 区オフィスビル賃貸市場は、平均空室率が 2007
年 11 月時点で、前年 12 月と比較して 0.8 ポイント低下の 1.8% とスポジションフィー、インセンティブフィーなどのフィー収入を得ています。

依然として低下しており、平均募集賃料も上昇を続けています。

当期末における不動産ファンド運用残高は、当社がアセットマネー

このような環境のもと、当社グループの当期末の総運営棟数はジャーを務めるファンドの物件購入が順調に進み、前期末から 52,440

67 棟（前期末比 10 棟増）となり、これらが高稼働率で推移したこ

百万円（127.1%）増加の 93,691 百万円と、大幅な伸長を果たすことにより、安定的な賃料収入による事業収益を計上することがでとができました。

きました。運営棟数の内訳としては、販売用不動産の仕入が順調に推移したことから流動資産が 44 棟（前期末比 8 棟増）、経営の安定化を図る目的で流動資産から

2 棟を固定資産に組み替えたこと
により、固定資産は 23 棟（前期末比 2 棟増）となりました。

2008 年 11 月期の展開
今期は、従来の外資系投資銀行に加え、三菱商事（株）および日本
政策投資銀行との協業による「都心収益不動産特化型ファンド」（2007
年 12 月末時点のファンド残高は約 210 億円）の拡大など、個別ファンドの残高の積み上げとメジャー企業との取り組み拡大により、今期末の不動産ファンド残高は 166,151 百万円を目標としています。

2008 年 11 月期の展開
今後も、当事業は固定資産と流■不動産ファンド運用残高積み上げ目標の上方修正

動資産のバランスに配慮しつつ、

2006 年11 月期実績

2007 年11 月期実績

2008 年11 月期目標

当初計画

41,30085,000130,000

実績修正計画41,251

93,691

166,151

着実な運営棟数の増加を図り、積極的な安定収益源の拡大を目指します。
「高井戸トーセイスタジオ」（杉並区）（単位：百万円）

ANNUAL REVIEW 200713

不動産管理事業

オルタナティブインベストメント事業

サービス提供体制の強化と品質向上を図り、安定収益取得案件の商品化と新規案件の取得に取り組み、事業源としての基盤確立を目指します。

展開の加速を目指します。

売上高・営業利益

売上高・営業利益

（百万円）

（百万円）

3,000

2,755

2,500
2,000

1,904

1,500

122

129

250

350

200

280

150

210

100

140

50

70

0

0

335
277

260

220
197

131

1,000
500
0
■ 売上高

658
40

2005

2006

2007

■ 営業利益（右軸）

■ 売上高

2005

2006

2007

■ 営業利益※ 売上高は、内部売上高を含みます。
（2006 年 11 月期 233 百万円、2007 年
11 月期 516 百万円）

2007 年 11 月期の実績

2007 年 11 月期の実績

当事業は、当社の 100% 子会社トーセイ・コミュニティ（株）によ

当事業は 100% 子会社トーセイ・リバイバル・インベストメント（株）

り、マンションやビルなどの管理運営、保安警備および改修、改装

が不動産担保付債権を取得し、担保不動産の所有者兼債務者との調工事の請負、テナントリーシングなど、総合的なプロパティマネジ

整により、債権の回収や代物弁済による担保物件を取得するほか、メントを展開しています。

不動産保有会社や不動産関連ビジネスを行う事業会社などを M&A

当期の不動産管理市場は、国内経済の回復とともに、23 区でのなどにより取得しています。

再開発物件を中心に建設需要が拡大し、ビル管理市場は 2007 年

大手金融機関の不良債権処理が一段落し、不良債権の処理が堅調

3 月時点で 3.9 兆円と、前年比 4.6% の高い成長率となりました（民に進んでいることから、収益性があり付加価値の高い案件の争奪競間調査機関調べ）。一方、競争環境も激化しており、効率的な業務争は激しさを増しています。また、業界再編が活況を呈しているこやサービスの提供、技術力の開発、周辺事業への多角化やプロパとから、M&A 市場も大型案件の取引が増加し、市場規模は拡大して

ティマネジメント能力の強化など、企業努力による差別化が進んで

います。

います。
こうした環境のもと、当社グループでは管理の質的向上と厳格

こうした環境のもと、当期は取得案件の商品化と新規案件の取得に注力し、積極的な事業展開を進めました。M&A においては、保有

な内部管理体制の構築を図るとともに、管理棟数の増加に加え、不動産の取得を目的として 2 社を取得したほか、債権購入を 3 件、ま大型案件の獲得に取り組みました。その結果、当期末の管理棟数た取得済み債権について債務者との調整を行い、代物弁済により不は、オフィスビルなどで 300 棟（前期末比 9 棟増）、住居で 138 棟（前

動産を 2 件取得しました。

期末比 10 棟増）となり、総管理棟数は 438 棟（前期末比 19 棟増）となりました。

2008 年 11 月期の展開

債権残高と保有不動産残高の推移（百万円）

今期は、当社グループの持つ不動産

14

2008 年 11 月期の展開の価値再生能力を最大限に生かし、取今後は、中期経営計画にり組み案件の多様化に努めます。M&A

おける「新管理体制への改においては、不動産業を中心に地方案

革」を実行し、大量供給に件、再生案件、非上場企業など、検討

対する体制の確立を推進す案件業種の多様化を図るとともに、不るとともに、サービスの品

動産担保付債権の取得においては、ホ

質向上で顧客満足度のアッテルや倉庫など物件種類の多様化もプを図ります。

検討し、事業展開の加速を目指します。

4,000

3,530
3,000

2,000

1,985

2,497

1,722

1,000

1,033
0
■ 債権残高

2005

2006

2007

■ 保有不動産残高

トーセイの社会的責任（CSR）

当社グループは、「私たちは、グローバルな発想を持つ心豊かなプロフェッショナル集団としてあらゆる不動産シーンにおいて新たな価値と感動を創造する。」の理念のもと、グループ各社が展開する事業そのものを通して社会に貢献することこそ企業の最も重要な使命であるという基本的な認識から、CSR に積極的に取り組んでいます。

屋上緑化への取り組み
当社グループでは、各社が展開する事業そのものを通して社会となっていますが、今後も、新築物件・中古物件ともに緑化可能に貢献することこそ企業の最も重要な使命であるという基本的な物件については、原則としてすべて緑化を継続する方針です。

な認識から、CSR の取り組みについても 1 つ 1 つのプロジェクト

屋上緑化以外についても、当社はこれまで新築マンションなどや物件において、着実に具体的な活動を実施していきたいと考の開発において、空中庭園やスカイガーデンなどの企画を実施

えています。

してきました。現在では、環境配慮型マンションとして 2007 年 2

その第一歩として、当社が新築、バリューアップ、ならびに保有

月に竣工した「 THE パームス世田谷桜」では、敷地内や沿道に積するすべての物件を対象に、原則的に屋上緑化を実施していくこ

極的に緑化を推進して生態系の維持やエネルギーロスの軽減にとを、当社の屋上緑化方針として 2006 年 6 月に発表しました。屋

努めるほか、マンホールトイレや食料、飲用水の備蓄倉庫を設置

上緑化は、ヒートアイランド現象の緩和や CO 2 の削減、建物の耐するなど、災害時にも対応できる設備を整えています。また、大久性向上効果があるだけでなく、景観の向上やリラクゼーション

田区・平和島で大規模なオフィスビル開発を計画しており、隣接効果など、そこに働き、生活する人たちへの心理的効果も高いとする平和の森公園と連続した植栽計画をはじめ、大平面屋根のいわれています。こうした効果を実証

熱負荷を低減するダブルルーフと屋上

値で検証するため、屋上緑化を施した緑化を導入するなど、「人と自然に優し「高輪東誠ビル」に温度センサーを設い」をテーマにした建築計画を推進し置・測定したところ、建築物の温度上昇ています。

を緩和する効果が確認できました。こ

今後も当社グループは、「 都市に、心のような実験データを伴った当社の屋を。」という企業メッセージをかかげ、上緑化の取り組みが注目を浴び、テレ

都市の魅力を引き出し、都市で暮らす

ビをはじめとする 10 本以上のメディア

人の心と環境に配慮した新しい都市づくりを目指していきます。

に取り上げられています。屋上緑化実
施物件は 2007 年 11 月末までに 35 件

「高輪東誠ビル」（港区）

知的財産戦略➤ PQC（パームス・クオリティ・チェック）システム
当社は、品質管理の厳格化とお客さまにご安心いただくことを目的に、「 ISO 品質マニュアル」に基づく独自の品質管理基準「 PQC（パームス・クオリティ・チェック）システム」）を設けています。当社が開発する物件は、設計から施工まで、PQC 標準仕様を基に設計監理者や施工管理者により厳しくチェックされています。例えば、施工段階では 14 のチェック項目で、部位ごとに監理者が検査を実施し、報告書の内容を当社がさらに確認するダブルチェック体制を行っています。PQC システムは、

ISO9001 の認証を取得しており、年 2 回の（財）日本品質保証機構の定期的なチェックを受けるなど、管理体制も整っています。
（ PQC システムの詳細は当社ホームページ（ www.toseicorp.co.jp）をご参照ください）

ANNUAL REVIEW 200715

コーポレートガバナンスの充実（ 2007 年 11 月 30 日現在）の懸案事項や内部統制に関する事項の確認・協議を行い、必要にコーポレートガバナンスに関する基本的な考え方応じて顧問弁護士・公認会計士などの外部有識者のアドバイスを
当社グループは、経営環境の変化に迅速かつ的確に対応し、受けています。また、同会議の下部組織として、当社グループのコ

健全な成長を実現する事業活動を持続することが、株主、投資家、

ンプライアンス意識の醸成を主目的とする「コンプライアンス委

従業員、顧客、取引先などのあらゆるステークホルダーからの信員会」と、グループのリスクに関する対策を検討する「リスク管理委

頼にお応えすることであり、経営における重要な課題であると認員会」を設けており、両委員会からの報告に基づき検討を要する

識しています。そのため、コンプライアンス意識の徹底を図るこ

事項につき、法令の遵守にとどまることなく企業倫理や社会貢献と、多様な経営リスクを早期に把握し、予防対策ができる体制をの観点をも踏まえた対処方法を協議・検討しています。

構築すること、法定の要請範囲にとどまらず積極的かつ適切な情➤ 内部監査報開示を行うこと、内部経営監視機能を強化し、透明性の高い経営を推進することに注力しており、それに必要な組織体制や諸制

執行役員社長直属の内部監査部が年度計画に基づいてグループ度を構築・運用することをコーポレートガバナンスに関する基本全体の監査を実施し、不備事象については被監査部門に是正勧告的な考え方としています。

を行うことにより、改善を求めています。是正必要事項について
は、被監査部門と協議し、具体的な指導を行うなどのフォローを充コーポレートガバナンスに関する施策

実させることで実効性の高い監査を実施しています。

➤ 取締役会➤ 情報開示当社の取締役会は 5 名で構成されています。2007 年 2 月 27 日

当社では、「会社法」および「金融商品取引法」などの法令で定めの第 57 回定時株主総会で、社外取締役 1 名を選任しており、取締られた書類などの作成や、証券取引所の定める規則に基づく情報

役のうち 1 名は社外取締役となっています。取締役会は、取締役の開示にとどまらず、IR 活動やホームページなどを通じて株主・会規程に基づき、毎月 1 回の定例取締役会に加え、必要に応じて投資家をはじめとするステークホルダーの皆さまに対し、適時適臨時取締役会を開催し、経営の最高意思決定機関として経営方針

切な企業情報の提供を行っています。

ならびに重要案件の決議を行うとともに、取締役の職務執行を監督しています。

➤ 会計監査➤ 監査役会

監査契約を締結している新日本監査法人が、年間の監査計画に従当社の会計監査は、｢会社法｣および｢金融商品取引法｣に基づく
当社は監査役制度を採用し、常勤監査役 2 名、非常勤監査役 2 名

い、監査を実施しています。期末、中間期末の監査に加え、第 1の計 4 名で構成される監査役会を、原則毎月 1 回開催しています。

四半期末、第 3 四半期末のレビューも実施されています。

全監査役が社外監査役であり、客観性と実効性の高い監査体制を構築しています。

株主総会
選任・解任

選任・解任

選任・解任

➤ 執行役員制

報告

監査役会

当社は執行役員制を採用しており、取締役

会計監査人

監査・報告

会にて選任された執行役員 7 名が取締役会の決議によるもののほか、社内規程に従って、会社の業務を執行、統制しています。また、執行役員社長は経営会議を原則毎月 2 回開催
し、執行役員社長の行う重要な意思決定に関する事前諮問を行っています。

➤ コーポレートガバナンス会議
継続的にコーポレートガバナンスを強化するため、常勤取締役と常勤監査役で構成されるコーポレートガバナンス会議を原則毎月 2回開催し、企業価値向上のための企業統治上

16

指示

外部有識者
助言

グ
ル
ー
プ
会
社
役
員
の
選
任
・
解
任

諮問

コーポレートガバナンス会議
常勤取締役 4名
常勤監査役 2名
指示

報告

リスク管理
委員会
指示

報告

指示

監査

報告

報告
指示

執行役員社長7名
執行役員（業務の執行）

往
査
︵
常
勤
監
査
役
︶

報告
社長諮問

経営会議
執行役員 7名（監査役 陪席）

報告

コンプライアンス委員会
指示

監査役 4名（全員社外監査役）

監査

取締役会
取締役 5名（社外取締役 1名）

情報開示
委員会

指示・命令

報告・相談

内部監査部
監査

報告

各部門・グル ープ会社

取締役、監査役および執行役員
代表取締役社長

執行役員社長

山口 誠一郎
取締役専務執行役員 事業部門統括
アセットソリューション事業 1 部・2 部・4 部担当

小菅 勝仁
取締役専務執行役員

管理部門統括平野 昇
取締役常務執行役員 管理部門副統括
経営企画部・総務人事部担当 総務人事部長

内藤 俊一郎
社外取締役

神野 吾郎
監査役
（常 勤）本田（常 勤）原田（非常勤）山岸（非常勤）迫本

安弘
公雄
茂
栄二

常務執行役員 事業部門副統括
アセットソリューション事業 3 部・建築企画部担当

稲塚 実
常務執行役員 事業部門副統括
アセットソリューション事業推進部担当
アセットソリューション事業推進部長

保田 良平
執行役員

財務経理部担当 財務経理部長

川端 一郎（ 2007 年 12 月 1 日現在）

（前列左から）平野 昇、山口 誠一郎、小菅 勝仁 （後列左から）神野 吾郎、保田 良平、内藤 俊一郎、稲塚 実、川端 一郎

リスク管理

ポレートガバナンス会議の下部機関としてコンプライアンス委員会を設置し、コンプライアンスの強化に努めています。コンプラ

コーポレートガバナンス会議の下部機関としてリスク管理委員

イアンス委員会では、「グループコンプライアンス規範」を定めて会を設置し、当社グループのリスク管理を統括しています。リス

全取締役および全社員への周知徹底を図っているほか、ひとりひク管理委員会では、リスクカテゴリーごとの責任部門を定め、グとりの具体的な行動の指針を示す「コンプライアンスガイドブッ

ループ全体のリスクを網羅的、統括的に管理し、リスク管理体制

ク」を全員に配布し、全社員対象の研修説明会を実施しています。

を明確化したリスク管理規程を制定しています。また、リスク管併せて、グループ全体のコンプライアンス意識向上のための諸施理に係る実施状況の監督を行い、その結果をコーポレートガバナ策の検討、教育研修を継続して実施しています。

ンス会議に定期的に報告しています。また、内部監査部では、責また、内部通報制度に基づき、当社グループの役員・社員が法令

任部門ごとのリスク管理状況を監査し、監査結果を執行役員社長違反の疑義を発見した場合に、速やかに通報できる社内窓口およおよび監査役会に報告しています。

び社外窓口を設けています。全社員に対して制度の主旨の周知徹

不測の事態（リスク）が発生した場合には、速やかに危機管理対底を図り、問題を早期に発見し解決する体制を整えています。

策本部を設け、適時的確な情報収集を行うとともに、迅速な開示を行うことにより、被害の拡大を抑え、また、顧問弁護士などの買収防衛策

外部アドバイザーと連携し、適切な対応を早期に実施することとしています。

当社グループでは、第 58 回定時株主総会（2008 年 2 月 26 日開事業推進に伴うリスク管理については、今後、担当部門ごとに、催）の承認を受け、当社の企業価値ひいては株主共同の利益に反具体的なマニュアルなどの作成を行う予定です。また、グループする当社株式の大量買付行為を抑止する枠組みとして、買収防衛全体に係るリスクについての個別対応策を検討する場合には、部策を導入しました。この買収防衛策は、当社株式の大量取得が行門横断的な委員会を設けて委員を選任し、検討を行うこととしてわれる場合に、株主の皆さまが適切な判断をするために必要・十おり、「 個人情報漏洩対策」についてはすでに検討し、マニュアル

分な情報と時間を確保するとともに、買収者との交渉の機会を確作成を行いました。

保することなどを通じて、当社の企業価値・株主共同の利益に反する買収を抑止し、当社の企業価値・株主共同の利益を確保し、向コンプライアンス

上させることを目的としています。
（買収防衛策の詳細は当社ホームページ（www.toseicorp.co.jp）をご参照ください）

コンプライアンスの強化は、当社グループが持続的に発展していくために必要不可欠な最重要課題であるとの認識のもと、コー

ANNUAL REVIEW 2007

17

財務分析

損益の状況

➤ セグメント情報
不動産流動化事業➤ 売上高「上野トーセイビル」、「千駄ヶ谷ビル」、「戸根木ビル」など 22 棟

国内の企業収益が堅調に推移し、設備投資が引き続き増加基調にのバリューアップ物件の販売により、不動産流動化事業の売上高はある中で、景気は緩やかな拡大が続くと見込まれているものの、米前期に比べ 55.3% 増加の 24,310 百万円となり、営業利益は前期

国のサブプライム問題、原材料価格の高騰、法令の厳格化による経に比べ 80.3% 増加の 7,286 百万円となりました。

済への影響は留意が必要とされています。当社グループが属する不動産業界においては、景気拡大により、2007 年 8 月に発表された路

不動産開発事業

線価では、全国の標準宅地の平均価格が 2 年連続で上昇しました。

「THE パームス本駒込」、「THE パーム「THE パームス世田谷桜」、

特に東京都内における住宅、商業、工業地を含む標準宅地価格平均「THE パームス田園調ス用賀」におけるマンション分譲（151 戸）、では、前期比 17.1%（国税庁発表）上昇しました。

布」の販売により、不動産開発事業の売上高は前期に比べ 128.5%

こうした環境のもと、当社グループは中期経営計画「GROWING（ 2006 年 11 月期〜 2008 年 11 月期）を着実に遂行さUP 2008」増加の 8,781 百万円となり、営業利益は前期に比べ 60.4% 増加の

823 百万円となりました。

せており、「企業規模の倍増」と「企業ブランドの確立」により企業価値を向上させるという目標を達成するため、グループ総合力を発揮した事業展開に注力してきました。その結果、当期の売上高は好調に推移し、前期比 62.0% 増の 40,085 百万円となりました。

不動産賃貸事業
販売用不動産の仕入が順調に推移したことによる賃料収入の増加に加え、固定資産として保有している賃貸物件が高稼働率で推移したことにより、不動産賃貸事業の売上高は前期に比べ 85.8% 増加➤ 売上原価・販売費及び一般管理費・営業利益
売上高の増加に伴い、売上原価は前期比 68.6% 増の 27,968 百の 3,415 百万円となり、営業利益は前期に比べ 65.5% 増加の 1,630
百万円となりました。

万円となりましたが、不動産市場全体が好調に推移し売却価格が上昇したことと、利益率を重視した当社グループの取り組みが奏効

不動産ファンド事業

し、売上総利益は前期比 48.5% 増の 12,117 百万円となりました。

当社がアセットマネージャーを務めるファンドの物件購入が順調

一方、販売費及び一般管理費は前期比 37.9% 増の 3,110 百万円とに進み、運用残高は順調に増加しましたが、不動産ファンド事業の売なりました。これは、積極的な人員の増強により、人件費が前期と上高は前期に比べ 19.2% 減少の 1,147 百万円となり、営業利益は比べて 499 百万円増加したことに加え、ブランド構築に向けた取り

前期に比べ 47.5% 減少の 586 百万円となりました。対前期比減収組みの一環として、新聞、雑誌広告などの展開により、広告宣伝費減益の要因は、前期に仲介手数料などの一時的な増収増益要因が含が前期から 97 百万円増加したことなどによるものです。

まれていたためです。運用残高は前期末の 41,251 百万円から以上の結果、営業利益は前期に比べ 52.6% 増加の 9,006 百万円となり、営業利益率は前期に比べ 1.4 ポイント減少の 22.5% とな

93,691 百万円と、順調に積み上がっており、それに伴いアセットマ
ネジメントフィー収入は増加しています。

りました。

2007 年 11 月期 事業セグメント別売上高と営業利益

（百万円）

2007
営業利益

売上高

営業利益

不動産流動化事業

24,3107,286

15,6504,040

不動産開発事業

8,781

823

3,842

513

不動産賃貸事業

3,415

1,630

1,838

985

不動産ファンド事業

1,147

586

1,419

1,117

不動産管理事業

2,755

129

1,904

122

260

131

335

277

（消去または全社）△ 584△ 1,582△ 250△ 1,155

連結計

40,085

9,006

24,741

5,900

オルタナティブインベストメント事業

注： セグメント別の売上高は内部取引売上高を含み、営業利益は全社配賦営業費用控除前の金額です。

18

2006

売上高

不動産管理事業
ビル管理については、ビル所有者の変更に伴う解約が見られる
中、新規契約に努め、ビル・駐車場などの期末管理棟数は前期末比9 棟増加の 300 棟となりました。マンション管理では、他社が分経営計画では、配当性向は単体当期純利益の 20% を目標としており、当期の 1 株当たり配当金は前期の 1,400 円から 2,200 円とさせていただきました。
また、2008 年 11 月期から、グループ経営の進展により、配当性向

譲・販売している分譲マンションや賃貸マンションを新たに受託し、の目標を連結当期純利益の 20% とすることとし、2008 年 11 月期

期末管理棟数は前期末比 10 棟増加の 138 棟となりました。その結の 1 株当たり配当金は 3,500 円を予定しています。

果、期末管理棟数合計は前期末比 19 棟増加の 438 棟となり、不動産管理事業の売上高は前期に比べ 44.7% 増加の 2,755 百万円、営業利益は前期に比べ 6.3% 増加の 129 百万円となりました。

流動性と財政状態

オルタナティブインベストメント事業➤ 流動性マネジメント

グループの持つ不動産の価値再生能力を最大限生かした案件の当社グループは、事業活動のための適切な資金確保、流動性の維取得および債権回収を行うとともに、不動産 M&A 市場では、後継持、ならびに健全な財政状態を目指しています。特に、不動産流動者不在などの不動産保有会社を 2 社取得するなど、積極的な事業展化事業、不動産開発事業、およびオルタナティブインベストメント事

開を進めました。また、企業再生支援による債権回収益および利息

業は、不動産や不動産担保付債権などを仕入れるために多額の資金収入などが計上されましたが、前期より減収減益となり、オルタナを必要としているため、積極的かつ安定的な有利子負債の利用が不

ティブインベストメント事業の売上高は前期に比べ 22.4% 減少の可欠であると考えており、資金ニーズに合わせた金利の固定化やコ

260 百万円となり、営業利益は前期に比べ 52.7% 減少の 131 百万

ミットメント契約などによるタイムリーな資金調達に努めています。

円となりました。

➤ 営業外損益・経常利益➤ キャッシュ･フロー
キャッシュ・フロー・サマリー

（百万円）

2007

2006

営業活動によるキャッシュ・フロー△ 19,543△ 10,857

投資活動によるキャッシュ・フロー△ 2,066471

財務活動によるキャッシュ・フロー

20,312

14,339

現金および現金同等物の増減額△ 1,297

3,954

営業外収益は受取利息と消費税等還付金で 25 百万円などがあったことから 63 百万円となり、営業外費用は支払利息 1,094 百万円などの計上により 1,120 百万円となりました。
以上の結果、経常利益は前期に比べ 49.3% 増加の 7,949 百万円となりました。経常利益率は前期から 1.7 ポイント減の 19.8% となり、社員 1 人当たりの経常利益額は、前期比 2.6% 増の 40 百万円となりました。

➤ 税金等調整前当期純利益・当期純利益
投資有価証券売却益 11 百万円の計上などにより、特別損益（総額）は 10 百万円の利益を計上し、税金等調整前当期純利益は前期に比べ 50.3% 増加し 7,960 百万円となりました。
以上の結果、当期純利益は前期に比べ 66.5% 増加の 4,557 百万円となり、1 株当たり当期純利益は前期の 7,412.80 円に対し12,095.04 円となりました。

営業活動によるキャッシュ・フロー
営業活動によるキャッシュ･フローは、前期の 10,857 百万円の支出から 19,543 百万円の支出となりました。これは主に、税金等調
整前当期純利益 7,960 百万円を計上した一方、不動産流動化事業
および不動産開発事業における新規物件取得により、たな卸資産が26,759 百万円増加したことなどによるものです。
投資活動によるキャッシュ・フロー

株主還元の方針

投資活動によるキャッシュ･フローは、前期の 471 百万円の収入
から 2,066 百万円の支出となりました。これは主に、不動産流動化

当社の利益配分については、安定的な配当を経営上の重要課題と事業における差入敷金保証金が 1,000 百万円増加したこと、ならび認識し、収益性の高い事業機会の獲得による長期的な企業価値向上にオルタナティブインベストメント事業における子会社株式取得にのために必要な内部留保とのバランスについて、業績の推移、今後よるものです。営業活動によるキャッシュ･フローと投資活動によの経営環境および、事業計画の展開を総合的に勘案して決定するこるキャッシュ･フローを合わせたフリー・キャッシュ･フローは、前期とを基本方針としています。2008 年 11 月期を最終年度とする中期の 10,385 百万円の支出から 21,609 百万円の支出となりました。

ANNUAL REVIEW 200719

財務活動によるキャッシュ・フロー

リスク情報 （2008 年 1 月 11 日時点）

財務活動によるキャッシュ･フローは、前期の 14,339 百万円の収入から 20,312 百万円の収入となりました。これは主に、不動産流動化

当社グループの経営成績、株価および財政状況などに影響を及ぼ事業および不動産開発事業における物件の売買に伴う、借入金の増す可能性が考えられる事項には以下のようなものがあります。

減によるものです。長期借入金の返済により 26,927 百万円支出が※詳細は、決算短信をご参照ください。

ありましたが、長期借入れにより45,121 百万円の収入がありました。
以上の結果から、当期の現金及び現金同等物の期末残高は、期首残高に比べ 1,303 百万円減少し 5,181 百万円となりました。

➤ 財政状態資産
当期末の総資産は前期末に比べ 44.5% 増加の 86,922 百万円となり、総資産当期純利益率（ROA）は前期末から 0.8 ポイント増加の6.2% となりました。
流動資産は前期末に比べ 39.4% 増加の 71,631 百万円となりました。これは主に、たな卸資産が前期末から 57.1% 増加し、62,905①不動産流動化事業・不動産開発事業（i）不動産市況の影響について
当社グループの中核事業である不動産流動化事業および不動産
開発事業は、自己勘定により物件を取得し、バリューアップまたは
開発後に売却するまでに通常 6 カ月から 2 年を要しています。その間に地価動向、金利動向、金融情勢などのマクロ経済に変動が生じ、これに伴い不動産市況が悪化した場合には、当社グループの経営成
績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
（ii）物件の引渡時期などによる業績の変動について

百万円となったことによるものです。この内訳としては、販売用不当該 2 事業は、物件売却額を売上計上するため 1 取引当たりの金動産が前期末から 72.5% 増加の 35,830 百万円、仕掛販売用不動額が大きく、また当該 2 事業は物件の引渡しを行った時点で売上計上

産が前期末に比べ 40.5% 増加の 27,074 百万円となったことなどを行う「引渡し基準」であることから、引渡時期遅延などにより当社グによるものです。

ループの経営成績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

固定資産は前期末に比べ 74.7% 増加の 15,290 百万円となりました。これは従来、販売用不動産として保有していた「虎ノ門トーセ
イビル」および「高井戸トーセイスタジオ」の賃貸物件 2 棟を事業方
針の変更に伴い固定資産へ振り替えたことにより、建物及び構築物
が前期末に比べ 89.2% 増加の 4,027 百万円となったことなどによるものです。
負債
流動負債は前期末に比べ 171.7% 増加の 50,620 百万円となりました。これは、短期借入金が前期末に比べ 298.5% 増加し 3,626 百万円となるとともに、1 年以内返済予定の長期借入金が前期末に比べ 223.2% 増加し 41,937 百万円となったことなどによるものです。
固定負債は、長期借入金が前期に比べ 43.2% 減少の 13,829 百万円となったことなどにより、35.1% 減少の 17,049 百万円となりました。
なお、当期末の有利子負債残高は前期末に比べ 54.8% 増加の

59,690 百万円となりました。
純資産
当期末の純資産は、前期末に比べ 26.4% 増加の 19,252 百万円となりました。これは好調な業績により、利益剰余金が 4,030 百万円増加したことによるものです。
自己資本比率は前期末から 3.2 ポイント減少の 22.1% となり、自己資本当期純利益率（ROE）は前期末から 3.1 ポイント増加の 26.4%となりました。

20

1. 事業環境（iii）自然災害などによる工事遅延および建設コストの増加について
当社グループでは具体的な仕入計画や販売計画に基づく積み上げ方式により合理的な年間総合予算の策定に努めていますが、自然災害など予期せぬ事態による工事遅延やそれに伴う建築・改修コス
ト増加により、当社グループの経営成績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
②不動産賃貸事業
当社グループの安定収益事業である不動産賃貸事業は、一般経済
情勢や金利動向、競合物件の出現などで賃料の下落や大量の空室が生じた場合において、当社グループの経営成績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
③不動産ファンド事業（i）ファンドの運用成績について
不動産ファンドはあくまでも投資家の自己責任原則を前提とした投資商品であり、運用成績について当社は保証責任を負っていない
ものの、対象不動産の賃貸状況などにより投資家の期待する十分な
パフォーマンスが上がらない場合は、アセットマネジメント会社としての評価が下がり、当社グループの経営成績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
（ii）金融情勢などによる投資家の動向について
不動産ファンドは投資手法の 1 つであり、金融情勢や世界的なマ
クロ経済の動向により投資家が不動産ファンドへの出資を撤収また

財務分析

は手控えた場合、当社グループの経営成績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

（ii）不動産ファンドの連結範囲について
当社がアセットマネジメントを行う不動産ファンドについては、投資事業組合に対する支配力基準および影響力基準を適用し、個別に④不動産管理事業

連結、非連結を判断しています。今後、連結についての解釈に変更（i）管理委託費の低下についてが生じ、会計監査人などの見解が変わってきた場合、当社グループ

現在、マンション・オフィスビルの管理委託費は競合他社との競争激化や顧客からのコストダウン圧力により低下傾向が継続しておの連結の範囲に変更が生じ、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

り、業務効率化やコスト削減などに努めていますが、今後一層の単価引下げや解約が多発した場合には、当社グループの経営成績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
（ii）業務上の事故などについて業務遂行やサービス提供に関しては、ISO9001 を取得し、業務品
質ならびにサービスの向上に努めていますが、不可避の社会的な規模の業務遂行上の事故、建物・設備の異常、サービスの不具合などが発生した場合は、当社グループの経営成績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
⑤オルタナティブインベストメント事業
不良債権市場が縮小し、不動産担保付債権が取得できない場合
や、不動産保有会社などの M&A が行えない場合、ならびにすでに取得した債権や会社株式の投下資金回収が予定通り進まない場合
は、当社グループの経営成績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

2. 有利子負債の依存度の高さおよび金利の動向
当社グループの事業に係る土地、建物取得費および建築費などは、主として金融機関からの借入金によって調達しているため、総資産に占める有利子負債の比率が常に一定程度あることから、将来において、金利が上昇した場合には、資金調達コストが増加することにより当社グループの経営成績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。資金調達については、突発的な内外部環境の変化など
により、資金調達ができなかった場合は、事業着手の遅延や事業の実施ができなくなるなど、当社グループの経営成績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。また、案件の売却時期の遅延、売却
金額が当社の想定を下回った場合には、当社グループの資金繰りに影響を及ぼす可能性があります。

3. 会計基準・税制について（i）会計基準・不動産税制の変更について
会計基準、不動産税制に関する変更があった場合、資産保有および取得、売却のコスト増加などにより当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。特に 2003 年 10 月 31 日に企業会計基準委員会から「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」が公表され、2005 年 4 月 1 日以降開始する会計年度から減損

4. 瑕疵担保責任・アフターサービス保証について
当社グループは独自の「アフターサービス業務基準」に則ったア
フターサービス保証（項目により 1 〜 10 年の保証）を顧客に行っていますが、何らかの原因で当社グループの供給物件に瑕疵が発生した場合、仕入先に瑕疵担保責任を負担させることができない、または仕入先および外注先の保証能力が全くなくなった場合など、当社グループが費用負担することとなり、当社グループの経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

5. 人材について
当社グループの求める人材を十分に確保、育成できない場合、または現在在職しているマネジメント層が流出した場合には、事業活動に大きな影響を及ぼす可能性があります。

6. 中期経営計画について
中期経営計画では、一定の定量目標を掲げ、進捗状況を逐次確認しながら目標達成に向け取り組んでおり、策定時において適切と考えられる情報収集および分析などに基づき策定されていますが、必要な情報をすべて収集できるとは限らず、また、事業環境の変化
その他のさまざまな要因により目標を達成できない可能性もあります。

7. 建築基準法の改正について
2007 年 6 月 20 日に改正建築基準法が施行され「指定構造計算適合性判定機関の指定」により、同機関による審査が義務付けられました。今後、当該審査に伴う工事着工までの期間の長期化、コストの増加などにより、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

8. その他
当社グループでは中古の物件を取得する際に、建物の構造やアスベストの使用、土壌汚染調査などを実施していますが、ほとんどの建物において構造設計関連図書が保存されていないことや、アスベストが使用されている建物を解体する場合の対応、土壌改良などにより、事業遂行が一時的に中断または長期化した場合、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

会計が適用されるようになったことで固定資産の減損が発生する可能性があります。

ANNUAL REVIEW 200721

連結貸借対照表
トーセイ株式会社および連結子会社

2006 年および 2007 年 11 月 30 日現在

単位：百万円2007 年

単位：百万円2006 年

資産の部

負債の部

流動資産

流動負債

現金及び預金受取手形及び売掛金
有価証券
販売用不動産
仕掛販売用不動産
買取債権
貯蔵品
繰延税金資産その他
貸倒引当金
流動資産合計

5,181
351
10
35,83027,074
1,032
2
571
1,582
△6
71,631

6,644
266
10
20,777
19,263
1,985
0
212
2,235
△ 11
51,384

固定資産

機械装置及び運搬具
工具器具備品
土地
建設仮勘定
有形固定資産合計

4,027
0
72
9,393
6
13,499

2,128
—
55
5,905
—
8,090

66
88
1
156

—
61
1
63

93
2
273
1,265
△0
1,634
15,29086,922

261
2
82
251
△0
598
8,752
60,136

無形固定資産のれん
ソフトウェア
電話加入権
無形固定資産合計

短期借入金

1 年以内償還予定社債
1 年以内返済予定長期借入金
未払法人税等前受金
賞与引当金
役員賞与引当金
その他
流動負債合計2006 年

689
3,626
24
41,937
2,743
112
51
—
1,436
50,620

1,181
910
24
12,975
1,985
624
10
20
901
18,632274
13,829
23
42
221
—
9
2,649
17,04967,669298
24,340
23
34
190
4
—
1,383
26,27444,906

4,148
4,231
10,872
0
19,252
86,922

4,148
4,231
6,841
8
15,22960,136

固定負債

有形固定資産建物及び構築物

支払手形及び買掛金

2007 年

社債
長期借入金
繰延税金負債
退職給付引当金
役員退職慰労引当金
連結調整勘定負ののれん
その他
固定負債合計負債合計

投資その他の資産投資有価証券
長期貸付金
繰延税金資産その他
貸倒引当金
投資その他の資産合計
固定資産合計資産合計

注： 百万円未満の金額については切り捨てて表示しています。

22

純資産の部
株主資本
資本金
資本剰余金
利益剰余金
評価・換算差額等
純資産合計
負債純資産合計

連結損益計算書

連結キャッシュ・フロー計算書

トーセイ株式会社および連結子会社

トーセイ株式会社および連結子会社

2006 年、2007 年 11 月期

2006 年、2007 年 11 月期

単位：百万円

単位：百万円

売上高
売上原価
売上総利益
販売費及び一般管理費
営業利益

2007 年

2006 年

40,08527,968
12,117
3,110
9,006

24,741
16,584
8,157
2,256
5,900

受取利息
消費税等還付金
その他

11
13
38

0
—
109

1,094
4
0
—
—
20
7,949

590
4
33
6
35
15
5,323

営業外費用
支払利息
社債利息
株式交付費
社債発行費償却
支払手数料
雑損失
経常利益
特別利益
貸倒引当金戻入益
解約精算金
投資有価証券売却益

0—1

固定資産除却損
その他
匿名組合損益分配前
税金等調整前当期純利益
匿名組合損益分配額
税金等調整前当期純利益
法人税、住民税及び事業税
法人税等調整額
当期純利益

減価償却費
連結調整勘定償却額のれん償却額
引当金の増加額
受取利息及び受取配当金
支払利息及び社債利息
匿名組合評価益
売上債権の増加額
買取債権の増減額
たな卸資産の増加額
前渡金の増減額
仕入債務の増減額
前受金の増減額
預り保証金の増加額
その他
利息及び配当金の受取額
利息の支払額
法人税等の支払額
営業活動によるキャッシュ・フロー

特別損失
出資金売却損税金等調整前当期純利益

小計

0
4
11
1
3
—
7,960
0
7,960
3,946
△ 544
4,557

2006 年

7,960
445
—
3
△2
75
△ 14
1,099
△9
△ 83
881
△ 26,759
1,212
△ 492
△ 511
1,248
△ 387
△ 15,33438△ 1,052△ 3,195△ 19,543

5,297
207
△1
—
—
70
△1
595
△ 87
△ 118
△ 262
△ 14,980
△ 474
809
241
216
△ 17
△ 8,50623△ 618△ 1,755△ 10,857

営業活動によるキャッシュ・フロー

負ののれん償却額

営業外収益2007 年

25—2

投資活動によるキャッシュ・フロー

5,297
△0
5,297
2,657
△ 97
2,737

159

△ 19

有形固定資産の取得による支出

△ 148

△ 89

無形固定資産の取得による支出

△ 39

△ 39

投資有価証券の取得による支出

△ 51

△6

投資有価証券の売却による収入
投資有価証券の回収による収入

21
161

4
711

連結範囲の変更を伴う
子会社株式の取得による支出△ 500

貸付金の実行による支出

△ 650

—
—
△5
—
△ 85
471

定期預金の増減額

出資金取得による支出
差入敷金保証金の増加額
その他
投資活動によるキャッシュ・フロー

△1△ 1,000△ 16△ 2,066

財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入金の増減額
長期借入れによる収入
長期借入金の返済による支出
社債の償還による支出
株式の発行による収入
配当金の支払額
財務活動によるキャッシュ・フロー
現金及び現金同等物の増減額
現金及び現金同等物の期首残高

2,667
45,121△ 26,927
△ 24
0
△ 525
20,312△ 1,2976,484

連結除外に伴う
現金及び現金同等物の減少△5

現金及び現金同等物の期末残高

5,181△ 3,480

25,482△ 11,645
△ 194

4,329
△ 153

14,339
3,954
2,530
—
6,484

ANNUAL REVIEW 200723

会社情報 （2007 年 11 月 30 日現在）

トーセイ株式会社

沿

代 表 者

山口 誠一郎1950 年 2 月 ユーカリ興業(株)設立（本社：大分県大分市）

設

1950 年 2 月 2 日

1952 年 4 月 本社を東京都江東区亀戸に移転

商

号

立

革

1964 年 6 月 不動産の売買、仲介、賃貸、管理業を開始

所 在 地

東京都港区虎ノ門四丁目 2 番 3 号

資 本 金

41 億 4,802 万 0,000 円

1969 年 7 月 （株）ユーカリに商号変更

従 業 員

132 名（単体）、194 名（連結）1983 年 3 月 東誠ビルディング（株）に商号変更

事業内容

不動産流動化事業、マンション・戸建住宅・オフィスビル・商業店舗の開発事業、
社有ビル・マンション賃貸経営事業、
不動産ファンド事業

登録資格

連結子会社

役

員

許 可： 特定建設業、不動産特定共同事業
免 許： 宅地建物取引業
登 録： 一級建築士事務所、
一般不動産投資顧問業、第二種金融商品取引業、
投資助言・代理業
トーセイ・コミュニティ株式会社
トーセイ・リバイバル・インベストメント株式会社
トーセイ・リート・アドバイザーズ株式会社（他 13 社）

1968 年 5 月 本社を東京都千代田区外神田に移転

1986 年 4 月 本社を東京都千代田区岩本町に移転
1994 年 6 月 代表取締役社長に山口誠一郎が就任
10 月 「THE パームス」シリーズの分譲マンション販売を開始（マンション事業開始）

1995 年 9 月 （株）神田淡路町ビル設立
1996 年 3 月 東誠不動産（株）に商号変更
4 月 不動産流動化事業開始
12 月 本社を東京都千代田区神田淡路町に移転
1997 年 12 月

1999 年 7 月 「パームスコート」シリーズの戸建分譲住宅販売を開始（戸建事業開始）

2001 年 2 月 アセットマネジメント事業を開始（2007 年 12 月 1 日現在）

3 月 LBO（レバレッジド・バイアウト）方式による M&A を実施

代表取締役社長 執行役員社長

4 月 一級建築士事務所東京都知事登録（第 46219 号）

山口 誠一郎11 月 ビル管理部を東誠コミュニティ(株)（現 トーセイ・コミュ

取締役専務執行役員 事業部門統括
アセットソリューション事業 1 部・2 部・4 部担当

ニティ
（株）
）
に分割譲渡

12 月 不動産証券化ビジネスへの本格参入を目指し、証券化

小菅 勝仁
取締役専務執行役員 管理部門統括

事業部を新設2002 年 8 月 当社組成による不動産投資ファンドの第 1 号として、

平野 昇

賃貸マンションを投資対象とした信託受益権化方式の私募ファンド「アルゴ・ファンド」を立ち上げ（不動産証券化事業開始）

取締役常務執行役員 管理部門副統括
経営企画部・総務人事部担当 総務人事部長

内藤 俊一郎12 月 子会社の（株）神田淡路町ビルを吸収合併

社外取締役

2004 年 2 月 日本証券業協会に店頭売買有価証券として新規登録

神野 吾郎

12 月 日本証券業協会へ店頭登録を取り消し、ジャスダック

監査役（常 勤）本田 安弘（常 勤）原田 公雄（非常勤）山岸 茂（非常勤）迫本 栄二
常務執行役員 事業部門副統括
アセットソリューション事業 3 部・建築企画部担当

稲塚 実
常務執行役員 事業部門副統括
アセットソリューション事業推進部担当
アセットソリューション事業推進部長

保田 良平
執行役員 財務経理部担当 財務経理部長

川端 一郎

24

ビル管理業に付帯する改修、原状回復などの工事請負を開始

証券取引所に株式を上場

2005 年 3 月

企業再生、事業再生を目的とした子会社トーセイ リバイ
バル インベストメント（株）（現 トーセイ・リバイバル・
インベストメント
（株）
）設立

（株）
（現 トーセイ・コミュニティ（株））を
4 月 東誠コミュニティ
連結子会社化

9 月 トーセイ・リート・アドバイザーズ（株）設立
2006 年 10 月 トーセイ（株）に商号変更、本社を東京都港区虎ノ門に移転

11 月 東京証券取引所市場第二部に上場
2007 年 10 月 トーセイ・アセットマネジメント（株）設立

株主情報 （2007 年 11 月 30 日現在）

会社が発行する株式数

1,500,000 株

1 単元の株式数 1 株（単元株制度は採用していません）

発 行 済 株 式 数

376,840 株

証 券 コ ード株6,871 名上 場 取 引 所 東京証券取引所市場第二部
ジャスダック証券取引所（2008年1月上場廃止）

主

数

8923

株 主 構 成 比 率
決その他国内法人等

算

期

11 月

17.05%

外国法人等

定時株主総会13.49%
個人その他

期 末 配 当 金 11 月 30 日の最終の株主名簿および実質株
主名簿に記載または記録された株主または質権者に期末配当金をお支払します。

54.79%

証券会社

毎年 2 月下旬

0.72%
金融機関

13.95%

株主名簿管理人

東京都中央区八重洲一丁目 2 番 1 号
みずほ信託銀行株式会社

持株数
（株）

議決権比率
（%）

公 告 の 方 法有限会社ゼウスキャピタル

138,855
60,000

36.84
15.92

日本マスタートラスト
信託銀行株式会社（信託口）

当社の公告は、電子公告により行います。
但し、電子公告によることができない事故
その他のやむを得ない事由が生じたときは、
日本経済新聞に掲載します。

30,9238.20

ザ バンク オブ ニューヨーク トリーティー
ジャスデック アカウント

8,916

2.36

株 式 に 関 する
諸 手 続 きいずれも株主名簿管理人までお問い合わせ
ください。

8,212
5,657

2.17
1.50

モルガン・スタンレーアンドカンパニーインク

5,100
4,974

1.35
1.31

電話お問い合わせ・郵便物送付先〒 135-8722 東京都江東区佐賀一丁目 17 番 7 号
みずほ信託銀行株式会社 証券代行部

日本トラスティ・サービス
信託銀行株式会社（信託口）

4,845

1.28

（携帯電話・PHS からもお使いいただけます）

バンク オブ ニューヨーク ジーシーエム
クライアント アカウンツ イー アイエスジー

4,593

1.21

大株主の状況
株主名

山口 誠一郎モルガン・スタンレー・アンド・カンパニー・インターナショナル・ピーエルシー
野村信託銀行株式会社（投信口）
ビーエヌピー パリバ セキュリティーズ サービス
ルクセンブルグ ジャスデック セキュリティーズ

TEL: 0120-288-324

株価の推移（円）
180,000
150,000
120,000
90,00060,00030,0000

04/ 05/
12 1

2

3

4

5

6

7

8

9

10 11 12 06/
1

2

3

4

5

6

7

8

9

10 11 12 07/
1

2

3

4

5

6

7

8

9

10 11

2

3

4

5

6

7

8

9

10 11 12 06/
1

2

3

4

5

6

7

8

9

10 11 12 07/
1

2

3

4

5

6

7

8

9

10 11

出来高（株）
180,000
150,000
120,000
90,00060,00030,0000

04/ 05/
12 1

注： 2006 年 11 月以降の出来高は、11 月 22 日に東京証券取引所市場第二部に上場したため、東京証券取引所とジャスダック証券取引所の合算により算出しています。

ANNUAL REVIEW 200725

http://www.toseicorp.co.jp〒 105- 0001 東京都港区虎ノ門四丁目 2 番 3 号

虎ノ門トーセイビル

お問い合わせ： 経営企画部 Tel: 03-3435-2864 Fax: 03-3435-2866

Cert no. SA-COC-1210

本冊子は、FSC認証紙を使用し、「Non-VOC」の大豆油を主体とした植物油系インキを使い、「水なし印刷」で印刷しています。