08491022_有価証券報告書_20090223210858

2009/02/23 21:10:05

第５【経理の状況】
１. 連結財務諸表及び財務諸表の作成方法について(1）当社の連結財務諸表は、「連結財務諸表の用語、様式及び作成方法に関する規則」（昭和51年大蔵省令第28号。
以下「連結財務諸表規則」という。）に基づいて作成しております。
なお、前連結会計年度（平成18年12月１日から平成19年11月30日まで）は、改正前の連結財務諸表規則に基づき、当連結会計年度（平成19年12月１日から平成20年11月30日まで）は、改正後の連結財務諸表規則に基づいて作成しております。
(2）当社の財務諸表は、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則」（昭和38年大蔵省令第59号。以下「財務諸表等規則」という。）に基づいて作成しております。
なお、前事業年度（平成18年12月１日から平成19年11月30日まで）は、改正前の財務諸表等規則に基づき、当事
業年度（平成19年12月１日から平成20年11月30日まで）は、改正後の財務諸表等規則に基づいて作成しております。

２.

監査証明について当社は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づき、前連結会計年度（平成18年12月１日から平成19年11月30日まで）の連結財務諸表及び前事業年度（平成18年12月１日から平成19年11月30日まで）の財務諸表については
新日本監査法人により監査を受け、また、当連結会計年度（平成19年12月１日から平成20年11月30日まで）の連結財
務諸表及び当事業年度（平成19年12月１日から平成20年11月30日まで）の財務諸表については新日本有限責任監査法
人により監査を受けております。
なお、新日本監査法人は、監査法人の種類の変更により、平成20年７月１日をもって新日本有限責任監査法人となっております。

- 40 -

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１【連結財務諸表等】（１）【連結財務諸表】①【連結貸借対照表】
前連結会計年度（平成19年11月30日）
区分

注記
番号

当連結会計年度（平成20年11月30日）
構成比（％）

金額（千円）

構成比（％）

金額（千円）（資産の部）
Ⅰ

流動資産
１．現金及び預金

5,181,855

7,704,299

２．受取手形及び売掛金

351,671407,937

３．有価証券

10,00020,000４．販売用不動産※２

35,830,995

30,060,521

５．仕掛販売用不動産※２

27,074,286

23,379,723

６．買取債権※２

1,032,809

151,375

2,343

2,888

571,784

2,959,572

1,582,387

375,153△6,652△9,617

７．貯蔵品
８．繰延税金資産
９．その他
貸倒引当金
流動資産合計Ⅱ

71,631,482

82.4

65,051,855

83.1

固定資産
１．有形固定資産(1）建物及び構築物※２4,750,310△722,694

減価償却累計額(2）機械装置及び運搬具

80

減価償却累計額－(3）工具器具備品△72,132※２

3,877,133

－
－

80

－

138,636△78,619

72,52260,016

9,393,132

8,603,547

6,136

1,377

(5）建設仮勘定
有形固定資産合計△814,095

4,027,615

144,655

減価償却累計額(4）土地

4,691,229

13,499,488

15.5

12,542,075

16.0

２．無形固定資産(1）のれん

66,964－(2）ソフトウェア

88,097

124,520(3）電話加入権

1,889

1,889

無形固定資産合計

156,951- 41 -

0.2

126,4090.2

08491022_有価証券報告書_20090223210858

2009/02/23 21:10:05

前連結会計年度（平成19年11月30日）
区分

注記
番号

当連結会計年度（平成20年11月30日）
構成比（％）

金額（千円）

構成比（％）

金額（千円）

３．投資その他の資産(1）投資有価証券※１

93,06342,295(2）長期貸付金

2,395

2,335

(3）繰延税金資産

273,009147,239

1,265,999

400,263△14△2,974(4）その他
貸倒引当金
投資その他の資産合計

1,634,452

1.9

589,1580.7

固定資産合計

15,290,892

17.6

13,257,643

16.9

資産合計

86,922,374

100.0

78,309,499

100.0- 42 -

08491022_有価証券報告書_20090223210858

2009/02/23 21:10:05

前連結会計年度（平成19年11月30日）
区分

注記
番号

当連結会計年度（平成20年11月30日）
構成比（％）

金額（千円）

構成比（％）

金額（千円）（負債の部）
Ⅰ

流動負債
１．支払手形及び買掛金

689,472

641,8363,626,000

1,029,000

24,000274,000

４．１年以内返済予定長期※2,4,5
借入金

41,937,056

24,466,398

５．未払法人税等

2,743,087

3,118,478

６．前受金

112,800

330,700

７．賞与引当金

51,669109,327

1,436,610

1,577,606

２．短期借入金※２

３．１年以内償還予定社債

８．その他
流動負債合計Ⅱ

50,620,695

58.3

31,547,347

40.3

固定負債
１．社債

274,000－

13,829,583

21,861,948

３．繰延税金負債

23,122

13,732

４．退職給付引当金42,42964,549５．役員退職慰労引当金

221,280

246,387

9,033

6,314

2,649,793

2,681,970

２．長期借入金※2,5６．負ののれん７．その他
固定負債合計17,049,242

19.6

24,874,902

31.8

負債合計

67,669,938

77.9

56,422,249

72.1- 43 -

08491022_有価証券報告書_20090223210858

2009/02/23 21:10:05

前連結会計年度（平成19年11月30日）
区分

注記
番号

当連結会計年度（平成20年11月30日）
構成比（％）

金額（千円）

構成比（％）

金額（千円）（純資産の部）
Ⅰ

株主資本
１．資本金

4,148,020

4.8

4,148,020

5.3

２．資本剰余金

4,231,495

4.8

4,231,495

5.4

３．利益剰余金

10,872,021

12.5

13,506,939

17.2

株主資本合計19,251,537

22.1

21,886,454

27.9

１．その他有価証券評価差
額金

898

0.0

794

0.0

評価・換算差額等合計

898

0.0

794

0.0

純資産合計

19,252,435

22.1

21,887,249

27.9

負債純資産合計

86,922,374

100.0

78,309,499

100.0

Ⅱ

評価・換算差額等- 44 -

08491022_有価証券報告書_20090223210858

2009/02/23 21:10:05②【連結損益計算書】
（自
至
区分
Ⅰ

売上高

Ⅱ

売上原価

注記
番号

前連結会計年度
平成18年12月１日
平成19年11月30日）

売上総利益
Ⅲ

販売費及び一般管理費

※２

営業利益
Ⅳ

百分比
（％）

金額（千円）※１（自至当連結会計年度
平成19年12月１日
平成20年11月30日）
百分比（％）

金額（千円）

40,085,596

100.0

51,041,015

100.0

27,968,286

69.8

40,001,514

78.4

12,117,310

30.2

11,039,500

21.6

3,110,510

7.7

3,477,457

6.8

9,006,799

22.5

7,562,043

14.8

74,6500.1

1,259,703

2.4

6,376,990

12.5

営業外収益
１．受取利息11,55021,871

２．受取配当金

2,971

3,100

３．債務整理益

9,597－

４．消費税等還付金

13,60018,333５．負ののれん償却額

2,719

2,719

６．雑収入

22,884Ⅴ

63,3220.2

28,626

営業外費用
１．支払利息1,094,819

1,247,076

２．社債利息

4,839

5,098

61

－

３．株式交付費
４．雑損失
経常利益

20,5391,120,259

2.8

7,949,862

19.9- 45 -

7,528

08491022_有価証券報告書_20090223210858

（自
至
区分
Ⅵ

注記
番号

2009/02/23 21:10:05

前連結会計年度
平成18年12月１日
平成19年11月30日）

（自
至

百分比
（％）

金額（千円）

当連結会計年度
平成19年12月１日
平成20年11月30日）
百分比（％）

金額（千円）

特別利益

１．固定資産売却益※３

２．投資有価証券売却益
３．貸倒引当金戻入益
４．解約精算金Ⅶ－

189,106

11,040

－

508

－

4,814

16,362

0.0－

189,106

0.3

275,1970.5

特別損失
１．固定資産売却損

※４

－

415

3,630

－

1,831

99

－

31,975－

174,954

６．出資金清算損－11,371

７．関係会社整理損

－

2,338

８．のれん償却額－

２．出資金売却損
３．固定資産除却損※５

４．投資有価証券評価損
５．減損損失※６

匿名組合損益分配前税金
等調整前当期純利益

5,461

0.0

7,960,763

19.9

6,290,899

12.3

345

0.0

－

－

7,960,418

19.9

6,290,899

12.3

2,826,934

5.5

3,463,965

6.8

匿名組合損益分配額
税金等調整前当期純利益
法人税、住民税及び事業税

3,946,665

法人税等調整額△544,129

当期純利益

54,041

5,132,227
3,402,536

8.5

4,557,882

11.4- 46 -△2,305,292

08491022_有価証券報告書_20090223210858③【連結株主資本等変動計算書】
前連結会計年度（自 平成18年12月１日

至

2009/02/23 21:10:05

平成19年11月30日）
株主資本

平成18年11月30日

残高（千円）

評価・換算差額等

資本金

資本剰余金

利益剰余金

株主資本合計

4,148,011

4,231,487

6,841,289

15,220,78888

その他有価証 評価・換算
券評価差額金 差額等合計
8,932

8,932

純資産合計

15,229,720

連結会計年度中の変動額
新株の発行
剰余金の配当17

17△527,573△527,573△527,573

423

423

423

4,557,882

4,557,882

4,557,882

連結子会社の減少に伴う増加
当期純利益
株主資本以外の項目の連結会計年度中の変動額（純額）
連結会計年度中の変動額合計（千円）
平成19年11月30日

残高（千円）

当連結会計年度（自△8,034△8,034△8,0348

84,030,732

4,030,749△8,034△8,0344,022,715

4,148,020

4,231,495

10,872,021

19,251,537

898

898

19,252,435

平成19年12月１日

至

平成20年11月30日）
株主資本

評価・換算差額等
その他有価証 評価・換算
券評価差額金 差額等合計

純資産合計

資本金

資本剰余金

利益剰余金

株主資本合計

4,148,020

4,231,495

10,872,021

19,251,537

剰余金の配当△829,048△829,048△829,048

当期純利益

3,463,965

3,463,965

3,463,965

平成19年11月30日

残高（千円）

898

898

19,252,435

連結会計年度中の変動額

株主資本以外の項目の連結会計年度中の変動額（純額）
連結会計年度中の変動額合計（千円）
平成20年11月30日

残高（千円）

△103

△103

△103

－

－

2,634,917

2,634,917

△103

△103

2,634,813

4,148,020

4,231,495

13,506,939

21,886,454

794

794

21,887,249- 47 -

08491022_有価証券報告書_20090223210858

2009/02/23 21:10:05④【連結キャッシュ・フロー計算書】
（自
至
区分
Ⅰ

注記
番号

前連結会計年度
平成18年12月１日
平成19年11月30日）
金額（千円）（自至当連結会計年度
平成19年12月１日
平成20年11月30日）
金額（千円）

営業活動によるキャッシュ・フロー
税金等調整前当期純利益

7,960,418

6,290,899

445,332

457,686－

174,9543,524

66,964

負ののれん償却額△2,719△2,719引当金の増加額

75,570109,384

受取利息及び受取配当金△14,521△24,971

支払利息及び社債利息

1,099,658

1,252,175△9,213118

有形固定資産売却益－△189,096

投資有価証券評価損－

31,975

売上債権の増加額△83,342△56,265

買取債権の減少額

881,421881,434△26,759,205

9,494,308

前渡金の減少額

1,212,700

289,000

仕入債務の減少額△492,974△47,635

前受金の増減額（減少：△）△511,817

217,900

預り保証金の増加額

1,248,097

32,176

その他△387,314

1,078,856△15,334,384

20,057,146

38,93424,542

利息の支払額△1,052,049△1,216,686

法人税等の支払額△3,195,865△4,765,297△19,543,365

14,099,704

減価償却費
減損損失
のれん償却額匿名組合評価損益

たな卸資産の増減額（増加：△）小計
利息及び配当金の受取額

営業活動によるキャッシュ・フロー

- 48 -

08491022_有価証券報告書_20090223210858

2009/02/23 21:10:05

（自
至
区分
Ⅱ

注記
番号

前連結会計年度
平成18年12月１日
平成19年11月30日）
金額（千円）（自至当連結会計年度
平成19年12月１日
平成20年11月30日）
金額（千円）

投資活動によるキャッシュ・フロー
定期預金の増減額（増加：△）

159,420△350,000

有形固定資産の取得による支出△148,957△69,285

有形固定資産の売却による収入－

580,177

無形固定資産の取得による支出△39,938△57,960

投資有価証券の取得による支出△51,000－

投資有価証券の売却による収入

21,2402,500

投資有価証券の回収による収入

161,347－

連結の範囲の変更を伴う子会社株式※2,3の取得による支出△500,467－

貸付金の実行による支出△650,000－

出資金取得による支出△1,069△20△1,000,642

872,516△16,150△18,594△2,066,218

959,332

短期借入金の増減額（減少：△）

2,667,646△2,478,000

長期借入れによる収入

45,121,200

22,280,400△26,927,200△31,837,692

社債の償還による支出△24,000△24,000

株式の発行による収入

17－△525,201△827,301

財務活動によるキャッシュ・フロー

20,312,461△12,886,593

Ⅳ

現金及び現金同等物の増減額（減少：△）△1,297,122

2,172,443

Ⅴ

現金及び現金同等物の期首残高

6,484,856

5,181,855

Ⅵ

連結除外に伴う現金及び現金同等物の減少△5,878－Ⅶ

現金及び現金同等物の期末残高

5,181,855

7,354,299

差入敷金保証金の増減額（増加：△）その他
投資活動によるキャッシュ・フロー
Ⅲ

財務活動によるキャッシュ・フロー

長期借入金の返済による支出

配当金の支払額※１- 49 -

08491022_有価証券報告書_20090223210858

2009/02/23 21:10:05

連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項
項目
１

前連結会計年度（自 平成18年12月１日
至 平成19年11月30日）

連結の範囲に関する事項 (1）連結子会社の数16社

連結子会社の名称
トーセイ・コミュニティ㈱（自至当連結会計年度
平成19年12月１日
平成20年11月30日）(1）連結子会社の数

11社

連結子会社の名称
トーセイ・コミュニティ㈱トーセイ・リバイバル・インベスト
メント㈱トーセイ・リバイバル・インベスト
メント㈱トーセイ・リート・アドバイザーズ㈱トーセイ・アセット・アドバイザー
ズ㈱㈲ペガサス・キャピタル㈲イカロス・キャピタル㈲イカロス・キャピタル㈲ヘスティア・キャピタル㈲ヘスティア・キャピタル㈲テミス・キャピタル㈱メティス・キャピタル
ヘスティア有限責任中間法人㈱メティス・キャピタル
ヘスティア有限責任中間法人

グリーンハウス㈲(合)アトラス・キャピタル

アルゴ有限責任中間法人
ペガサス有限責任中間法人㈱多田製作所
トーセイ・アセットマネジメント㈱グリーンハウス㈲(合)アトラス・キャピタル

なお、トーセイ・リート・アドバイザーズ㈱は、平成20年４月に商号変更を行㈱多田製作所
トーセイ・リート投資法人

い、トーセイ・アセット・アドバイザーズ㈱となっております。

トーセイ・アセットマネジメント㈱なお、グリーンハウス㈲、㈱多田製作

また、トーセイ・リート投資法人、アルゴ有限責任中間法人、ペガサス有限責所については当連結会計年度においてM&Aにより取得、(合)アトラス・キャピ

任中間法人、㈲テミス・キャピタルについては、清算手続きが終了したため、㈲タル、トーセイ・リート投資法人、トーセイ・アセットマネジメント㈱についてペガサス・キャピタルについては、平成
20年10月１日付でトーセイ・リバイバ

は、当連結会計年度において新たに設立したことにより、当連結会計年度より連ル・インベストメント㈱に吸収合併されたため、当連結会計年度より連結の範囲

結の範囲に含めることといたしました。
また、連結の範囲に含めておりましたから除外しております。

㈲アルゴ・キャピタル、㈲アルゴ・キャ
ピタル・ツーは、重要性がなくなったた
め、連結の範囲から除外しております。
(2）非連結子会社の数 ２社
非連結子会社の名称―――――㈲アルゴ・キャピタル㈲アルゴ・キャピタル・ツー(3）非連結子会社について連結の範囲から除いた理由
非連結子会社２社は、いずれも小規模会社であり、合計の総資産、売上高、当期純損益（持分相当額）及び利益剰余金（持分相当額）等はいずれも連結財務諸表に重要な影響を及ぼしていないためであります。

- 50 -―――――

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項目
２

（自
至

2009/02/23 21:10:05

前連結会計年度
平成18年12月１日
平成19年11月30日）（自至当連結会計年度
平成19年12月１日
平成20年11月30日）

持分法の適用に関する事 (1）持分法を適用していない非連結子会社
項のうち主要な会社名―――――㈲アルゴ・キャピタル㈲アルゴ・キャピタル・ツー(2）持分法を適用していない非連結子会社―――――に持分法を適用しない理由
非連結子会社２社は、いずれも小規模会社であり、合計の総資産、売上高、当期純損益（持分相当額）及び利益剰余金（持分相当額）等はいずれも連結財務諸表に重要な影響を及ぼしていないためであります。
３

連結子会社の事業年度等に関する事項

連結子会社のうちトーセイ・コミュニテ

連結子会社のうちトーセイ・コミュニテ

ィ㈱の決算日は10月31日であり、連結財務諸表の作成に当たっては、決算日現在の財

ィ㈱の決算日は10月31日であり、連結財務諸表の作成に当たっては、決算日現在の財務諸表を使用しております。ただし、連結決算日までの期間に発生した重要な取引に務諸表を使用しております。ただし、連結決算日までの期間に発生した重要な取引については、連結上必要な調整を行っております。

ついては、連結上必要な調整を行っております。

連結子会社のうち、トーセイ・リート投資法人及び㈲テミス・キャピタルの決算日は２月末日、トーセイ・リート・アドバイ
ザーズ㈱の決算日は３月31日、㈲ペガサ
ス・キャピタルの決算日は５月31日、アルゴ有限責任中間法人及びペガサス有限責任中間法人の決算日は９月30日であります。
連結財務諸表の作成に当たっては、連結決算日現在で実施した仮決算に基づく財務諸表を使用しております。
会計処理基準に関する事 ①

４項(1）重要な資産の評価基準

有価証券

①

その他有価証券
時価のあるもの

及び評価方法

有価証券
その他有価証券
時価のあるもの

連結決算日の市場価格等に基づく時価法（評価差額は全部純資産直入法に同左より処理し、売却原価は移動平均法により算定）
時価のないもの
移動平均法による原価法
②

たな卸資産

時価のないもの
同左②

たな卸資産
評価基準は原価法（貸借対照表価額は収益性の低下に基づく簿価切下げの方法）によっております。

（イ）販売用不動産・仕掛販売用不動産
個別法による原価法（ロ）買取債権個別法による原価法- 51 -（イ）販売用不動産・仕掛販売用不動産
個別法（ロ）買取債権個別法

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項目

（自
至

2009/02/23 21:10:05

前連結会計年度
平成18年12月１日
平成19年11月30日）（ハ）貯蔵品
最終仕入原価法（自至当連結会計年度
平成19年12月１日
平成20年11月30日）（ハ）貯蔵品
同左（会計方針の変更）「棚卸資産の評価に関する会計基準」（企業会計基準第９号 平成18年７月５日）が平成20年３月31日以前に開始する
連結会計年度に係る連結財務諸表から適用できることになったことに伴い、当連結会計年度から同会計基準を適用しております。
これにより、営業利益、経常利益及び税金等調整前当期純利益は5,829,793千円それぞれ減少しております。
なお、セグメント情報に与える影響は、当該箇所に記載しております。
また、当該会計方針の変更が当下半期に行われたのは、棚卸資産の評価に関する会計基準に係る受入準備が当下半期に整ったことによります。
従って、当中間連結会計期間は従来の方法によっており、変更後の方法によった場合と比べ、当中間連結会計期間の営
業利益、経常利益及び税金等調整前中間
純利益は3,313,857千円それぞれ多く計上されています。

(2）重要な減価償却資産の ①
減価償却の方法

有形固定資産
当社及び連結子会社は定率法を採用し①

有形固定資産
当社及び連結子会社は定率法を採用しております。
ただし、当社及び連結子会社は平成10ております。
ただし、当社及び連結子会社は平成10

年４月１日以降に取得した建物（建物附
属設備を除く）は定額法によっておりま

年４月１日以降に取得した建物（建物附
属設備を除く）は定額法によっております。
なお、主な耐用年数は、以下のとおりす。
なお、主な耐用年数は、以下のとおり

であります。
建物

６～50年であります。
建物

構築物
車両運搬具

６～20年
５～６年

工具器具備品

３～20年

構築物
工具器具備品

３～50年
10～30年
３～20年（会計処理の変更）
当社及び連結子会社は、法人税法の改（追加情報）
法人税法の改正に伴い、平成19年３月

正に伴い、当連結会計年度から平成19年
４月１日以後に取得した有形固定資産に31日以前に取得した有形固定資産については、改正前の法人税法に基づく減価償

ついて、改正後の法人税法に基づく減価償却の方法に変更しております。

却の方法の適用により取得価額の５％に到達した連結会計年度の翌連結会計年度

これにより営業利益、経常利益及び税金等調整前当期純利益に与える影響は軽より、取得価額の５％相当額と備忘価額との差額を５年間にわたり均等償却し、微であります。

減価償却費に含めて計上しております。
これにより営業利益、経常利益及び税金等調整前当期純利益に与える影響は軽微であります。

- 52 -

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項目

（自
至
②

2009/02/23 21:10:05

前連結会計年度
平成18年12月１日
平成19年11月30日）

無形固定資産
当社及び連結子会社は定額法を採用し（自至②

当連結会計年度
平成19年12月１日
平成20年11月30日）

無形固定資産同左ております。
なお、自社利用のソフトウエアについては、社内における見積利用可能期間（５年）に基づいております。
(3）重要な繰延資産の処理 ①

株式交付費

方法

①

支出時に全額費用として処理しております。

(4）重要な引当金の計上基 ①
準貸倒引当金
債権の貸倒れによる損失に備えるた

株式交付費
―――――

①

貸倒引当金
同左

め、当社及び連結子会社は、一般債権については貸倒実績率により、貸倒懸念債権等特定の債権については個別に回収可能性を勘案し、回収不能見込額を計上しております。
②

賞与引当金
当社及び連結子会社は従業員に対して

②

賞与引当金
同左

支給する賞与の支出に充てるため、支給見込額に基づき当連結会計年度負担額を計上しております。
③

退職給付引当金③

当社及び連結子会社は、従業員の退職給付に備えるため、当連結会計年度末に退職給付引当金
同左

おける退職給付債務見込額に基づき計上
しております。
④

役員退職慰労引当金④

当社及び連結子会社は、役員の退職慰
労金の支出に備えて、役員退任慰労金規

役員退職慰労引当金
同左

程に基づく期末要支給額を計上しております。
(5）重要なリース取引の処
当社及び連結子会社は、リース物件の所
理方法
有権が借主に移転すると認められるもの以同左

外のファイナンス・リース取引については、通常の賃貸借取引に係る方法に準じた会計処理によっております。
(6）その他連結財務諸表作 ①
成のための重要な事項

消費税等の会計処理
税抜方式によっております。
ただし、控除対象外消費税等のうち、固定資産等に係るものは長期前払費用として計上（５年償却）し、それ以外は発生年度の期間費用としております。

- 53 -①

消費税等の会計処理
同左

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項目

（自
至
②

2009/02/23 21:10:05

前連結会計年度
平成18年12月１日
平成19年11月30日）

匿名組合出資の会計処理
投資事業有限責任組合及びこれに類す（自至当連結会計年度
平成19年12月１日
平成20年11月30日）②

匿名組合出資の会計処理
同左③

匿名組合損益分配額の会計処理
―――――

④

買取債権の会計処理
同左る組合への出資（金融商品取引法第２条
第２項により有価証券とみなされるもの）については、匿名組合の財産の持分相当額を「投資有価証券」として計上しております。匿名組合への出資時に「投資有価証券」を計上し、匿名組合の営業により獲得した損益の持分相当額については、「営業損益」へ計上するとともに同額を「投資有価証券」に加減し、営業者からの出資金（営業により獲得した損益の持分相当額を含む）の払い戻しについては、「投資有価証券」を減額させております。
③

匿名組合損益分配額の会計処理
匿名組合出資者からの出資金受入れ時に「長期預り金」を計上し、匿名組合が獲得した純損益の出資者持分相当額については、税金等調整前当期純利益の直前の「匿名組合損益分配額」に計上するとともに同額を「長期預り金」に加減しております。なお、「長期預り金」は固定
負債「その他」に含めて表示しております。

④

買取債権の会計処理
買取債権の代金回収に際しては、個別債権毎に回収代金を買取債権の取得価額より減額し、個別債権毎の回収代金が取得価額を超過した金額を純額で収益計上しております。
ただし、回収代金のうち元本と利息の区分が明確なものについては、元本部分を取得価額から減額し、利息部分を収益計上しております。

５

連結子会社の資産及び負債の評価に関する事項

連結子会社の資産及び負債の評価につい同左ては、全面時価評価法を採用しております。

６のれん及び負ののれんののれん及び負ののれんの償却について償却に関する事項
は、５年間の均等償却を行っております。

同左

７

連結キャッシュ・フロー

同左

手許現金、随時引き出し可能な預金及び計算書における資金の範 容易に換金可能であり、かつ、価値の変動
囲について僅少なリスクしか負わない取得日
から３ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっております。

- 54 -

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2009/02/23 21:10:05

表示方法の変更（自至前連結会計年度
平成18年12月１日
平成19年11月30日）（自至当連結会計年度
平成19年12月１日
平成20年11月30日）――――――（連結貸借対照表）
前連結会計年度において「連結調整勘定」として掲記されていたものは、当連結会計年度から「負ののれん」として表示しております。
（連結損益計算書）
前連結会計年度において「連結調整勘定償却額」として掲記されていたものは、当連結会計年度から「負ののれん償却額」として表示しております。
（連結キャッシュ・フロー計算書）
１．前連結会計年度において「連結調整勘定償却額」として掲記されていたものは、当連結会計年度から「負ののれん償却額」として表示しております。
２．投資活動によるキャッシュ・フローの「差入敷金保証金の増加額」は、前連結会計年度は「その他」に含めて表示しておりましたが、金額的重要性が増したた
め区分掲記しております。
なお、前連結会計年度の「その他」に含まれている「差入敷金保証金の増加額」は、△110,652千円であ
ります。
追加情報
（自
至

前連結会計年度
平成18年12月１日
平成19年11月30日）

当連結会計年度（自 平成19年12月１日
至 平成20年11月30日）

１．固定資産１．固定資産

従来、販売用不動産として保有していた賃貸物件（建物：2,053,189千円、土地：3,853,643千円）について

従来、販売用不動産として保有していた賃貸物件（建物：133,002千円、土地：104,320千円）については、事は、事業方針の変更に伴い固定資産へ振り替えております。

業方針の変更に伴い固定資産へ振り替えております。

２．販売用不動産
２．販売用不動産
従来、固定資産として保有していた賃貸物件（建物：従来、固定資産として保有していた賃貸物件（建物：99,042千円、土地：392,257千円）については、事業方針の変更に伴い販売用不動産へ振り替えております。

17,280千円、土地：505,030千円）については、事業方針の変更に伴い販売用不動産・仕掛販売用不動産へ振り替えております。
３．賞与引当金
平成19年11月において、賃金規程を改定し、５月から10月、11月から４月の支給対象期間を６月から11月、12月から５月へ変更しております。この変更に伴い、連結財務諸表作成時に支給額が確定しないこととなったた
め、従来の支給期間によった場合と比較し、賞与引当金が53,253千円増加しております。
なお、営業利益、経常利益及び税金等調整前当期純利益に与える影響はありません。

- 55 -

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2009/02/23 21:10:05

注記事項（連結貸借対照表関係）
前連結会計年度（平成19年11月30日）※１

当連結会計年度（平成20年11月30日）

非連結子会社に対するものは次のとおりであります。
投資有価証券※２

１6,000千円

担保資産及び担保付債務※２(1）担保に供している資産は、次のとおりであります。
33,741,403千円

販売用不動産27,900,296千円

仕掛販売用不動産

24,438,193

仕掛販売用不動産

22,085,112

建物及び構築物

3,580,010

591,327
3,839,850

土地

8,411,595

9,150,843

計

61,977,016

建物及び構築物
土地
計71,761,618(2）担保付債務は、次のとおりであります。

(2）担保付債務は、次のとおりであります。

短期借入金

3,204,000千円

１年以内返済予定長期借入金
長期借入金
計

短期借入金

1,029,000千円

41,936,556

１年以内返済予定長期借入金

24,466,398

13,829,583

長期借入金

21,861,948

58,970,139

計

47,357,346

偶発債務
下記の当社販売物件購入者について、㈱アルカから※４

担保資産及び担保付債務(1）担保に供している資産は、次のとおりであります。

販売用不動産買取債権

３――――――

３

偶発債務
下記の当社販売物件購入者について、㈱アルカからの借入に対して債務保証を行っております。

の借入に対して債務保証を行っております。

個人

個人

５名

10,689千円

当社は、物件取得時に効率的な調達を行なう為、取引銀行と貸出コミットメント契約を締結しておりま

５名

４

10,206千円――――――

す。これらの契約に基づく当連結会計年度末の借入
未実行残高は次のとおりであります。
貸出コミットメントの総額8,750,000千円

借入実行残高8,750,000

借入未実行残高－※５

財務制限条項①当社グループの借入金うち、㈱三菱東京UFJ銀行と※５財務制限条項①当社グループの借入金のうち、㈱三菱東京UFJ銀行の貸出コミットメント契約（残高合計8,750,000千円）には、財務制限条項が付されており、下記のいとの個別金銭消費貸借契約（残高合計1,262,100千円）には、財務制限条項が付されており、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがありまずれかに抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがありま

す。

す。

（条項）

（条項）

・決算期の連結損益計算書において、営業損益及び経常損益を黒字とすること。

・決算期の単体の損益計算書において、営業損益及び経常損益を黒字とすること。

・決算期及び中間期末の連結貸借対照表における純資産の部の合計額を総資産の額で除した比率を・決算期の単体の貸借対照表における純資産の部の合計額を総資産の額で除した比率を12％以上に維12％以上に維持すること。
・決算期において、以下の算式で算出されるレバレ

持すること。
・単体の決算期において、以下の算式で算出される

ッジ倍率が15倍未満を維持すること。
〔算式〕レバレッジ倍率＝有利子負債額 ÷レバレッジ倍率が15倍未満を維持すること。
〔算式〕レバレッジ倍率＝有利子負債額 ÷（営業利益＋減価償却費）（営業利益＋減価償却費）- 56 -

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2009/02/23 21:10:05

前連結会計年度（平成19年11月30日）

当連結会計年度（平成20年11月30日）②当社グループの借入金のうち、㈱三菱東京UFJ銀行との個別金銭消費賃借契約（残高合計1,780,000千②当社グループの借入金のうち、㈱三井住友銀行をエージェントとするシンジケートローン契約（残高合円）には、財務制限条項が付されており、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借入金の借入先に計1,800,000千円）には、財務制限条項が付されており、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借対し該当する借入金額を一括返済することがあります。

入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。

（条項）・決算期及び中間期の単体の損益計算書において、（条項）
・決算期の連結及び単体の損益計算書において、経営業損益及び経常損益を黒字とすること。
・決算期及び中間期末の単体の貸借対照表における常損益を損失としないこと。
・決算期末の連結及び単体の貸借対照表における純純資産の部の合計額を総資産の額で除した比率を12％以上に維持すること。

資産の部の金額を、直前の決算期の連結及び単体の貸借対照表における純資産の部の金額の75％以・決算期及び中間期末において、以下の算式で算出されるレバレッジ倍率が15倍未満を維持するこ上に維持すること。

と。
〔算式〕レバレッジ倍率＝有利子負債額 ÷（営業利益＋減価償却費）③当社グループの借入金のうち、㈱三井住友銀行をエ③当社グループの借入金のうち、㈱三菱東京UFJ銀行

ージェントとするシンジケートローン契約（残高合計1,200,000千円）には、財務制限条項が付されてとの個別金銭消費賃借契約（残高合計1,900,000千円）には、財務制限条項が付されており、下記のいおり、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済す

ずれか２項目に抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがることがあります。
（条項）

あります。
（条項）

・決算期の連結及び単体の損益計算書において、経常損益を損失としないこと。

・連結損益計算書及び中間連結損益計算書において、営業損益及び経常損益が損失とならないこ

・決算期末の連結及び単体の貸借対照表における純資産の部の金額を、直前の決算期の連結及び単体と。
・連結貸借対照表及び中間連結貸借対照表においの貸借対照表における純資産の部の金額の75％以上に維持すること。

て、純資産の部の合計金額を総資産の金額で除して得た数値が0.15を下回らないこと。
・連結貸借対照表、連結損益計算書及び連結キャッシュフロー計算書並びに中間連結貸借対照表、中間連結損益計算書及び中間連結キャッシュフロー
計算書において、以下の算式にて算出される基準
値が15未満であること。
基準値＝有利子負債額 ÷（営業利益＋減価償却費）- 57 -

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2009/02/23 21:10:05

前連結会計年度（平成19年11月30日）

当連結会計年度（平成20年11月30日）④当社グループの借入金のうち、㈱三井住友銀行をエージェントとするシンジケートローン契約（残高合④当社グループの借入金のうち、㈱三菱東京UFJ銀行との個別金銭消費賃借契約（残高合計1,200,000千

計2,600,000千円）には、財務制限条項が付されており、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借円）には、財務制限条項が付されており、下記のいずれか２項目に抵触した場合には、当該借入金の借入金の支払先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。

入先に対し該当する借入金額を一括返済することが
あります。

（条項）
・決算期及び中間期の連結及び単体の損益計算書に（条項）・連結損益計算書及び中間連結損益計算書においおいて、経常損益をそれぞれ負としないこと。
・決算期及び中間決算期末の連結及び単体の貸借対て、営業損益及び経常損益が損失とならないこと。

照表における純資産の部の金額を、直前の決算期の連結及び単体の貸借対照表における純資産の部

・連結貸借対照表及び中間連結貸借対照表において、純資産の部の合計金額を総資産の金額で除しの金額と平成18年11月期の連結及び単体の自己資本のいずれか高い金額の75％以上に維持するこて得た数値が0.15を下回らないこと。
・連結貸借対照表、連結損益計算書及び連結キャッと。

シュフロー計算書並びに中間連結貸借対照表、中間連結損益計算書及び中間連結キャッシュフロー
計算書において、以下の算式にて算出される基準
値が15未満であること。
基準値＝有利子負債額 ÷（営業利益＋減価償却費）⑤当社グループの借入金のうち、㈱三井住友銀行をエージェントとするシンジケートローン契約（残高合計1,860,000千円）には、財務制限条項が付されており、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借入金の支払先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。
（条項）・決算期の連結及び単体の損益計算書において、経常損益を損失としないこと。
・決算期末の連結及び単体の貸借対照表における純資産の部の金額を、平成18年11月期の連結及び単体の貸借対照表における純資産の部の金額と、直前決算期の連結及び単体の貸借対照表における純資産の部の金額のいずれか高い金額の75％以上に維持すること。
⑥当社グループの借入金のうち、㈱東京スター銀行との個別金銭消費賃借契約（残高合計500,000千円）には、財務制限条項が付されております。
（条項）
・平成21年２月28日付で、再度、不動産の担保評価を行い、再評価の金額の70％相当額が借入金額を下回らないこと。
なお、上記条項に抵触した場合には、再評価の金額の70％相当額と借入金額との差額を返済することがあります。

- 58 -

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2009/02/23 21:10:05

前連結会計年度（平成19年11月30日）

当連結会計年度（平成20年11月30日）⑦当社グループの借入金のうち、㈱日本政策金融公庫との個別金銭消費賃借契約（残高合計114,000千円）には、財務制限条項が付されており、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借入金の支払先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。
（条項）・トーセイ・コミュニティ㈱の純資産金額が247,900千円以下とならないこと。
・トーセイ・コミュニティ㈱は、書面による事前承認なしに、第三者に対して56,100千円を超える貸付け、出資、保証を行わないこと。

- 59 -

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2009/02/23 21:10:05（連結損益計算書関係）
前連結会計年度（自 平成18年12月１日
至 平成19年11月30日）
１（自至――――――※１

当連結会計年度
平成19年12月１日
平成20年11月30日）

期末たな卸高は収益性の低下に伴う簿価切下げ後の金額であり、次のたな卸資産評価損が売上原価に含まれております。
5,829,793千円※２

販売費及び一般管理費のうち主要な費目及び金額※２

は次のとおりであります。
広告宣伝費

は次のとおりであります。
226,428千円

広告宣伝費

役員報酬

210,788

役員報酬

215,383

給与手当

1,144,971

給与手当

1,335,812

239,002千円

賞与引当金繰入額

49,986

賞与引当金繰入額

112,440

退職給付費用

20,869

退職給付費用32,886

役員退職慰労引当金繰入額

30,501

役員退職慰労引当金繰入額

28,657

法定福利費

167,766

法定福利費

199,635

支払手数料

247,498

支払手数料

304,916

262,366

租税公課

283,626

貸倒引当金繰入額

10,128

租税公課
貸倒引当金繰入額

３

販売費及び一般管理費のうち主要な費目及び金額

695

減価償却費

42,412

減価償却費

58,545

のれん償却額

3,524

のれん償却額12,923――――――※３

固定資産売却益の内訳は次のとおりであります。
建物及び土地

189,028千円

車両及び運搬具

15

工具器具備品

53

電話加入権

9

計
４

――――――※４

189,106

固定資産売却損の内訳は次のとおりであります。
工具器具備品※５

固定資産除却損の内訳は次のとおりであります。
建物及び構築物

６――――――※５415千円

固定資産除却損の内訳は次のとおりであります。
工具器具備品

1,831千円
※６

99千円

減損損失
当連結会計年度において、当社グループは以下の資産グループについて減損損失を計上しました。
場所

用途

種類

東京都杉並区

貸しスタジオ

建物及び土地等

当社グループは、資産を物件別にグルーピングしております。
当連結会計年度において、当該物件は時価が帳簿価額に対し著しく下落したため帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失（174,954千円）として特別損失に計上しました。その主な内訳
は、建物91,781千円、土地80,693千円であります。
なお、上記の回収可能価額は正味売却価額により測定しており、不動産鑑定評価額を基礎として算定しております。

- 60 -

08491022_有価証券報告書_20090223210858（連結株主資本等変動計算書関係）
前連結会計年度（自 平成18年12月１日 至

2009/02/23 21:10:05

平成19年11月30日）

１．発行済株式の種類及び総数に関する事項
前連結会計年度末
株式数 （株）

当連結会計年度増加
株式数 （株）

当連結会計年度減少
株式数 （株）

当連結会計年度末
株式数 （株）

発行済株式
普通株式

（注）

合計
（注）

376,8382－

376,840

376,8382－

376,840

普通株式の発行済株式総数の増加２株は、新株予約権の権利行使による新株の発行による増加２株であります。

２．配当に関する事項（１）配当金支払額
決議

株式の種類

配当金の総額（千円）

平成19年２月27日
定時株主総会

普通株式

527,573

１株当たり
配当額
（円）
1,400

基準日

効力発生日

平成18年11月30日

平成19年２月28日（２）基準日が当連結会計年度に属する配当のうち、配当の効力発生日が翌連結会計年度となるもの
決議
平成20年２月26日
定時株主総会

株式の種類

配当金の総額
（千円）

配当の原資

１株当たり
配当額
（円）

普通株式

829,048

利益剰余金

2,200

- 61 -

基準日

効力発生日

平成19年11月30日

平成20年２月27日

08491022_有価証券報告書_20090223210858

2009/02/23 21:10:05

当連結会計年度（自 平成19年12月１日 至 平成20年11月30日）
１．発行済株式の種類及び総数に関する事項
前連結会計年度末
株式数 （株）

当連結会計年度増加
株式数 （株）

当連結会計年度減少
株式数 （株）

当連結会計年度末
株式数 （株）

発行済株式
普通株式
合計

376,840－－

376,840

376,840－－

376,840

２．配当に関する事項（１）配当金支払額
決議
平成20年２月26日
定時株主総会

株式の種類

配当金の総額（千円）

普通株式

829,048

１株当たり
配当額
（円）
2,200

基準日

効力発生日

平成19年11月30日

平成20年２月27日（２）基準日が当連結会計年度に属する配当のうち、配当の効力発生日が翌連結会計年度となるもの
決議

株式の種類

配当金の総額
（千円）

配当の原資

１株当たり
配当額
（円）

平成21年２月25日
定時株主総会

普通株式

376,840

利益剰余金

1,000

- 62 -

基準日

効力発生日

平成20年11月30日

平成21年２月26日

08491022_有価証券報告書_20090223210858

2009/02/23 21:10:05（連結キャッシュ・フロー計算書関係）
前連結会計年度（自 平成18年12月１日
至 平成19年11月30日）
※１

（自
至

現金及び現金同等物の期末残高と連結貸借対照表に ※１

現金及び現金同等物の期末残高と連結貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係（平成19年11月30日現在）

掲記されている科目の金額との関係（平成20年11月30日現在）

（千円）

（千円）

現金及び預金勘定

5,181,855

預入れ期間が３ヶ月を超える定期預金
現金及び現金同等物※２－5,181,855

株式の取得により新たに連結子会社となった会社の資産及び負債の主な内訳
株式の取得により新たにグリーンハウス㈲を連結したことに伴う連結開始時の資産及び負債の内訳並びにグリーンハウス㈲の取得価額とグリーンハウス㈲取得のための支出（純額）との関係は次のとおりで
あります。
（千円）

流動資産

4,634

固定資産
流動負債

1,099,298△49,528

固定負債△571,651

負ののれん△7,453グリーンハウス㈲取得のための支出

475,300

グリーンハウス㈲の現金及び現金同等物△4,070

差引：

471,229※３

当連結会計年度
平成19年12月１日
平成20年11月30日）

株式の取得により新たに連結子会社となった会社の資産及び負債の主な内訳
株式の取得により新たに㈱多田製作所を連結したことに伴う連結開始時の資産及び負債の内訳並びに㈱多田製作所の取得価額と㈱多田製作所取得のための支出（純額）との関係は次のとおりであります。
（千円）

流動資産

26,378

固定資産

739,080

のれん
流動負債70,489△80,678

固定負債△703,117㈱多田製作所取得のための支出㈱多田製作所の現金及び現金同等物
差引：52,150△22,912
29,238- 63 -

現金及び預金勘定

7,704,299

預入れ期間が３ヶ月を超える定期預金△350,000

現金及び現金同等物

7,354,299

08491022_有価証券報告書_20090223210858

2009/02/23 21:10:05（リース取引関係）
前連結会計年度（自 平成18年12月１日
至 平成19年11月30日）
１（自至

リース物件の所有権が借主に移転すると認められるも １

当連結会計年度
平成19年12月１日
平成20年11月30日）

リース物件の所有権が借主に移転すると認められるもの以外のファイナンス・リース取引(1）リース物件の取得価額相当額、減価償却累計額相当の以外のファイナンス・リース取引(1）リース物件の取得価額相当額、減価償却累計額相当額、減損損失累計額相当額及び期末残高相当額

額、減損損失累計額相当額及び期末残高相当額

取得価額相 減価償却累 期末残高相当額
計額相当額 当額
（千円）
（千円）
（千円）

取得価額相 減価償却累 期末残高相当額
計額相当額 当額
（千円）
（千円）
（千円）

工具器具備品50,90817,37233,536

車両運搬具

17,192

4,570

12,621

ソフトウェア

19,60813,1426,465

工具器具備品50,90829,68921,219

合計

70,51730,51540,001

ソフトウェア

19,60816,8972,711

合計

87,70951,15736,552（注）

取得価額相当額は、未経過リース料期末残高が有同左

形固定資産の期末残高等に占める割合が低いた
め、支払利子込み法により算定しております。
(2）未経過リース料期末残高相当額等
未経過リース料期末残高相当額(2）未経過リース料期末残高相当額等
未経過リース料期末残高相当額

１年内16,070千円

１年内

16,192千円

１年超23,931

１年超20,36040,001

合計

合計（注）

未経過リース料期末残高相当額は、未経過リース
料期末残高が有形固定資産の期末残高等に占める

36,552
同左

割合が低いため、支払利子込み法により算定しております。
(3）支払リース料、リース資産減損勘定の取崩額、減価償 (3）支払リース料、リース資産減損勘定の取崩額、減価償
却費相当額及び減損損失

却費相当額及び減損損失

支払リース料

26,392千円

支払リース料

20,641千円

減価償却費相当額

26,392

減価償却費相当額

20,641(4）減価償却費相当額の算定方法(4）減価償却費相当額の算定方法

リース期間を耐用年数とし、残存価額を零とする定額法によっております。
（減損損失について）同左（減損損失について）

リース資産に配分された減損損失はありません。
２――――――

同左
２

オペレーティング・リース取引
未経過リース料- 64 -

１年内

3,216千円

１年超

3,114

合計

6,330

08491022_有価証券報告書_20090223210858

2009/02/23 21:10:05（有価証券関係）
前連結会計年度（平成19年11月30日）
１．その他有価証券で時価のあるもの
種類

取得原価（千円）(1）株式

連結貸借対照表計
上額（千円）

差額（千円）

2,093

6,354

4,260

①国債・地方債等

－

－

－

②社債

－

－

－

③その他

－

－

－

(3）その他

625

1,590

965

2,718

7,944

5,225

－

－

－

①国債・地方債等

－

－

－

②社債

－

－

－

③その他

－

－

－

(3）その他

51,00047,289△3,71051,00047,289△3,71053,71855,233

1,514

(2）債券
連結貸借対照表計上額が取得原価を超えるもの

小計
(1）株式
(2）債券
連結貸借対照表計上額が取得原価を超えないもの

小計
合計

２．当連結会計年度中に売却したその他有価証券（自売却額（千円）

平成18年12月１日

売却益の合計額（千円）

21,240至

平成19年11月30日）

売却損の合計額（千円）－

11,040３．時価評価されていない主な有価証券の内容
連結貸借対照表計上額（千円）
その他有価証券
匿名組合出資14,879金融債

20,000

株式

6,850

その他

100

４．その他有価証券のうち満期があるものの今後の償還予定額
１年以内
（千円）

１年超５年以内（千円）

５年超10年以内
（千円）

10年超
（千円）

債券
(1）国債・地方債等

－

－

－

－

(2）社債

－

－

－

－

10,00010,000－－10,00010,000－－(3）その他
合計- 65 -

08491022_有価証券報告書_20090223210858

2009/02/23 21:10:05

当連結会計年度（平成20年11月30日）
１．その他有価証券で時価のあるもの
種類

取得原価（千円）(1）株式

連結貸借対照表計
上額（千円）

差額（千円）

1,865

2,886

1,020

①国債・地方債等

－

－

－

②社債

－

－

－

③その他

－

－

－

(3）その他

625

945

320

2,490

3,831

1,340

855

855

－

①国債・地方債等

－

－

－

②社債

－

－

－

③その他

－

－

－

(3）その他

21,45821,458－22,314

22,314－24,804

26,145

1,340

(2）債券
連結貸借対照表計上額が取得原価を超えるもの

小計
(1）株式
(2）債券
連結貸借対照表計上額が取得原価を超えないもの

小計
合計
（注）

当連結会計年度において、時価のあるその他有価証券について、31,914千円減損処理を行い、減損処理後の帳簿価額を取得原価に計上しております。
２

当連結会計年度中に売却したその他有価証券（自売却額（千円）

平成19年12月１日

売却益の合計額（千円）

至

平成20年11月30日）

売却損の合計額（千円）

－

2,500

－

３．時価評価されていない主な有価証券の内容
連結貸借対照表計上額（千円）
その他有価証券
匿名組合出資14,761

金融債

20,000

株式

1,350

その他
（注）

38

当連結会計年度において、時価のないその他有価証券について、61千円減損処理を行っております。
４．その他有価証券のうち満期があるものの今後の償還予定額
１年以内
（千円）

１年超５年以内（千円）

５年超10年以内
（千円）

10年超
（千円）

債券
(1）国債・地方債等

－

－

－

－

(2）社債

－

－

－

－

20,000－－－20,000－－－(3）その他
合計- 66 -

08491022_有価証券報告書_20090223210858（デリバティブ取引関係）
前連結会計年度（自平成18年12月１日

2009/02/23 21:10:05

至平成19年11月30日）

当社グループは、デリバティブ取引を利用していないため、該当事項はありません。
当連結会計年度（自平成19年12月１日 至平成20年11月30日）
当社グループは、デリバティブ取引を利用していないため、該当事項はありません。
（退職給付関係）
前連結会計年度（自 平成18年12月１日
至 平成19年11月30日）
１（自至

採用している退職給付制度の概要
退職一時金：退職金規程に基づく退職一時金制度を

当連結会計年度
平成19年12月１日
平成20年11月30日）

１

採用している退職給付制度の概要
同左

２

退職給付債務に関する事項

採用しております。
なお、当社及び連結子会社は、退職給付債務の算定にあたり、簡便法（自己都合退職による期末要支給額の100％を退職給付債務とする方法）を採用しております。
２３

退職給付債務に関する事項
退職給付債務

△42,429千円

退職給付債務△64,549千円

退職給付引当金△42,429

退職給付引当金△64,549

退職給付費用に関する事項
退職給付費用４３

退職給付費用

20,869千円

退職給付債務等の計算の基礎に関する事項

退職給付費用に関する事項

４

当社及び連結子会社は、退職給付債務の算定にあたり、簡便法（自己都合退職による期末要支給額の100％を退職給付債務とする方法）を採用しておりますので、基礎率等については記載しておりません。

- 67 -

32,886千円

退職給付債務等の計算の基礎に関する事項
同左

08491022_有価証券報告書_20090223210858（ストック・オプション等関係）
前連結会計年度（自 平成18年12月１日

至

2009/02/23 21:10:05

平成19年11月30日）

１．ストック・オプションの内容、規模及びその変動状況（１）ストック・オプションの内容
平成15年
ストック・オプション
付与対象者の区分及び人数
ストック・オプションの付
与数

平成18年
ストック・オプション①

当社の役員３名、当社の従
業員38名

当社の取締役４名、当社の従業員72名及び当社子会社

平成18年
ストック・オプション②
当社の従業員９名の取締役２名(注)１ 普通株式 11,100株

普通株式 3,690株

普通株式 460株

付与日

平成15年５月13日

平成18年２月24日

平成18年４月24日

権利確定条件

(注)２

(注)２

(注)２

対象勤務期間

(注)３

(注)３

(注)３

権利行使期間平成17年６月１日から平成20年５月31日まで

平成20年３月１日から平成23年２月28日まで

平成20年５月１日から平成23年２月28日まで（注）１

株式数に換算して記載しております。なお、平成15年ストック・オプションは、平成15年６月29日付で50株を１株に併合、平成16年７月20日付で１株を２株、平成16年11月19日付で１株を５株へ分割した後の株式数に換算して記載しております。

２

３

新株予約権の割当てを受けた者は、権利行使時においても、当社の取締役、従業員、当社子会社の取締役
またはその他これに準ずる地位にあることを要す。ただし、任期満了による退任、定年退職その他これに準ずる正当な理由のある場合はこの限りではない。
対象勤務期間の定めはありません。

（２）ストック・オプションの規模及びその変動状況
当連結会計年度において存在したストック・オプションを対象とし、ストック・オプションの数について
は、株式数に換算しております。
①ストック・オプションの数
平成15年
ストック・オプション
権利確定前

平成18年
ストック・オプション①

平成18年
ストック・オプション②（株）

前連結会計年度末

－

3,230

450

付与

－

－

－

失効

－

50

－

権利確定

－

－

－

未確定残

－

3,180

450

前連結会計年度末

2

－

－

権利確定

－

－

－

権利行使

2

－

－

権利確定後

（株）

失効

－

－

－

未行使残

－

－

－

②単価情報
平成15年
ストック・オプション

平成18年
ストック・オプション①

平成18年
ストック・オプション②

権利行使価格（円）

8,500

164,685

143,564

行使時平均価格（円）

140,632－－

公正な評価単価（付与日）

（円）

－

－

－

（注）

平成15年６月29日付で50株を１株に併合しており、平成16年７月20日付で１株を２株、平成16年11月19日付で１株を５株へ分割しており、平成15年ストック・オプション付与時の権利行使価格の調整を行っております。

- 68 -

08491022_有価証券報告書_20090223210858

2009/02/23 21:10:05

当連結会計年度（自 平成19年12月１日 至 平成20年11月30日）
１．ストック・オプションの内容、規模及びその変動状況（１）ストック・オプションの内容
平成18年
ストック・オプション①
当社の取締役４名、当社の従業員72名

付与対象者の区分及び人数

及び当社子会社の取締役２名

平成18年
ストック・オプション②
当社の従業員９名

ストック・オプションの付与数

普通株式 3,690株

普通株式 460株

付与日

平成18年２月24日

平成18年４月24日

(注)１

(注)１

権利確定条件対象勤務期間(注)２

権利行使期間
（注）１

２

(注)２

平成20年３月１日から平成23年２月28

平成20年５月１日から平成23年２月28

日まで

日まで

新株予約権の割当てを受けた者は、権利行使時においても、当社の取締役、従業員、当社子会社の取締役
またはその他これに準ずる地位にあることを要す。ただし、任期満了による退任、定年退職その他これに準ずる正当な理由のある場合はこの限りではない。
対象勤務期間の定めはありません。

（２）ストック・オプションの規模及びその変動状況
当連結会計年度において存在したストック・オプションを対象とし、ストック・オプションの数について
は、株式数に換算しております。
①ストック・オプションの数

権利確定前

平成18年
ストック・オプション①

平成18年
ストック・オプション②

3,180

450

－

－

（株）

前連結会計年度末
付与
失効

－

－

3,180

450

－

－

－

－

権利確定

3,180

450

権利行使

－

－

権利確定
未確定残
権利確定後

（株）

前連結会計年度末

失効

－

－

3,180

450

平成18年
ストック・オプション①

平成18年
ストック・オプション②

164,685

143,564

未行使残
②単価情報

権利行使価格（円）

行使時平均価格（円）－－

公正な評価単価（付与日）

（円）

－

－

- 69 -

08491022_有価証券報告書_20090223210858

2009/02/23 21:10:05（税効果会計関係）
前連結会計年度（平成19年11月30日）
１

当連結会計年度（平成20年11月30日）

繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別

１の内訳

繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別
の内訳

（千円）

（千円）

繰延税金資産繰延税金資産流動資産

流動資産

未払事業税否認

193,799

未払事業税否認243,559814

たな卸資産否認

2,347,830

たな卸資産否認
減価償却損金算入限度超過額

154,332

減価償却損金算入限度超過額

152,980

代物弁済による未実現利益

180,670

代物弁済による未実現利益

186,995

その他

52,750その他

58,951

評価性引当額合計△10,581

評価性引当額△30,745571,784

合計

2,959,572

固定資産
退職給付引当金損金算入限度超
過額

固定資産
退職給付引当金損金算入限度超過額

17,325

減価償却損金算入限度超過額

減価償却損金算入限度超過額

686

569

会員権評価損否認

1,042

会員権評価損否認

1,042

役員退職慰労引当金損金算入限
度超過額

88,796

役員退職慰労引当金損金算入限
度超過額

99,786

子会社株式評価損

171,067

子会社株式評価損123,816

連結子会社の繰越欠損金

173,377

減損損失

71,206

その他
評価性引当額
合計
繰延税金資産合計

5,431△184,100

繰延税金資産の純額

219,734

845,410

評価性引当額
合計
繰延税金資産合計△23,122

その他有価証券評価差額金
合計

13,014

連結子会社の繰越欠損金
その他

固定負債
子会社の資産及び負債の時価評
価による評価差額

投資有価証券評価損

273,626

繰延税金負債

5,775△413,575
147,785
3,107,357

繰延税金負債
固定負債△616

子会社の資産及び負債の時価評△23,738

価による評価差額

821,671

その他有価証券評価差額金合計
繰延税金資産の純額（注）26,416△13,732△545△14,277
3,093,080

繰延税金資産及び繰延税金負債の純額は、連結貸 （注）繰延税金資産及び繰延税金負債の純額は、連結貸借対照表の以下の項目に含まれています。

借対照表の以下の項目に含まれています。

（千円）

（千円）

流動資産－繰延税金資産

571,784

流動資産－繰延税金資産

2,959,572

固定資産－繰延税金資産273,009

固定資産－繰延税金資産

147,239

固定負債－繰延税金負債

23,122

固定負債－繰延税金負債

13,732- 70 -

08491022_有価証券報告書_20090223210858

2009/02/23 21:10:05

前連結会計年度（平成19年11月30日）
２

当連結会計年度（平成20年11月30日）

法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との差異の原因となった主要な項目別の内訳

２

法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との差異の原因となった主要な項目別の内訳（％）
法定実効税率40.7（調整）
交際費等永久に損金算入されない
項目
留保金課税
その他
税効果会計適用後の法人税等の負担率（％）
法定実効税率

40.7

（調整）
0.1
3.0
△1.1
42.7

- 71 -

交際費等永久に損金算入されない項目

0.1

繰延税金資産に係る評価性引当額

3.5

その他

0.6

税効果会計適用後の法人税等の負担率

44.9

08491022_有価証券報告書_20090223210858

2009/02/23 21:10:05（セグメント情報）【事業の種類別セグメント情報】
前連結会計年度（自平成18年12月１日

至

平成19年11月30日）

不動産流動
化事業
（千円）

不動産開発
事業
（千円）

不動産賃貸
事業
（千円）

不動産ファ
ンド事業
（千円）

不動産管理
事業
（千円）

オルタナテ
ィブインベ
ストメント
事業
（千円）

計
（千円）

24,310,030

8,781,821

3,375,387

1,119,381

2,238,499

260,476

40,085,596－－

39,936

27,669516,660－

584,266

計

24,310,030

8,781,821

3,415,323

1,147,050

2,755,159

260,476

40,669,862(584,266) 40,085,596

営業費用

17,023,841

7,957,851

1,784,587

560,364

2,625,389

128,535

30,080,570

998,226 31,078,796

7,286,189

823,969

1,630,735

586,686

129,769

131,940

10,589,292(1,582,492) 9,006,799

41,752,835

20,276,486

14,435,427

475,936

748,6023,914,276

81,603,566

5,318,807 86,922,374

減価償却費

－

－

394,594

3,579

－

7,324

405,498

39,834445,332

資本的支出

－

－

96,475

7,952

19,950840

125,219

25,382

150,602

消去又は全社
（千円）

連結
（千円）

Ⅰ．売上高及び営
業損益
売上高(1）外部顧客に対する売上高(2）セグメント間の内部売上高－ 40,085,596－(584,266)

又は振替高

営業利益又
は営業損失
（△）
Ⅱ．資産、減価償
却費、減損損失及び資本的支出
資産（注）１．事業区分の方法
事業区分は、内部管理上採用している区分によっております。
２．各区分の主要な事業の内容
事業区分
不動産流動化事業

不動産開発事業

主な事業の内容
最適と判断したバリューアップを施した「再生不動産」を投資家・不動産ファンド・自己利用目的のエンドユーザー等へ販売取得した土地の価値最大化につながる開発を行い、一棟あるいは分譲にて投資家・不動産ファンド・自己利用目的のエンドユーザー等へ販
売

不動産賃貸事業

エンドユーザー向けにオフィス、マンション等を賃貸

不動産ファンド事業

不動産ファンドのアセットマネジメント、物件仲介

不動産管理事業

オフィスビル、マンション等の保守管理及び運営管理業務

オルタナティブインベストメント事業

不動産担保付債権、不動産保有会社株式への投資

３．営業費用のうち、消去又は全社の項目に含めた配賦不能営業費用は1,560,322千円であり、その主なもの
は、提出会社の一般管理部門に係る経費であります。
４．資産のうち、消去又は全社の項目に含めた全社資産の金額は、5,357,529千円であり、その主なものは、当社での余剰資金（現金及び預金）及び管理部門に係る資産等であります。

- 72 -

08491022_有価証券報告書_20090223210858

当連結会計年度（自平成19年12月１日

2009/02/23 21:10:05

至平成20年11月30日）

不動産流動
化事業
（千円）

不動産開発
事業
（千円）

不動産賃貸
事業
（千円）

不動産ファ
ンド事業
（千円）

不動産管理
事業
（千円）

オルタナテ
ィブインベ
ストメント
事業
（千円）

計
（千円）

39,034,583

4,029,543

3,482,771

867,9222,512,788

1,113,405

51,041,015－－

42,165

6,308

504,625－

553,100

計39,034,583

4,029,543

3,524,937

874,2313,017,414

1,113,405

51,594,115(553,100) 51,041,015

営業費用

29,994,636

6,207,543

1,776,698

548,9932,822,633

1,012,492

42,362,998

1,115,973 43,478,971

9,039,946 △2,177,999

1,748,238

325,237

194,781

100,9139,231,117(1,669,074) 7,562,043

22,933,783

28,161,552

12,643,785

437,719

1,318,136

3,499,653

68,994,631

9,314,867 78,309,499

減価償却費

－

－

386,246

3,250－

24,488413,985

43,700457,686

減損損失

－

－

174,954－－－

174,954－

174,954

資本的支出

－

－

50,3001,446

23,216－74,96458,258133,222

消去又は全社
（千円）

連結
（千円）

Ⅰ．売上高及び営
業損益
売上高(1）外部顧客に対する売上高－ 51,041,015(2）セグメント間の内部売上高－(553,100)

又は振替高

営業利益又
は営業損失
（△）
Ⅱ．資産、減価償
却費、減損損失及び資本的支出
資産（注）１．事業区分の方法
事業区分は、内部管理上採用している区分によっております。
２．各区分の主要な事業の内容
事業区分
不動産流動化事業

主な事業の内容
最適と判断したバリューアップを施した「再生不動産」を投資家・不動産ファンド・自己利用目的のエンドユーザー等へ販売取得した土地の価値最大化につながる開発を行い、一棟あるいは分譲

不動産開発事業にて投資家・不動産ファンド・自己利用目的のエンドユーザー等へ販
売

不動産賃貸事業

エンドユーザー向けにオフィス、マンション等を賃貸

不動産ファンド事業

不動産ファンドのアセットマネジメント、物件仲介

不動産管理事業

オフィスビル、マンション等の保守管理及び運営管理業務

オルタナティブインベストメント事業

不動産担保付債権、不動産保有会社株式への投資

３．営業費用のうち、消去又は全社の項目に含めた配賦不能営業費用は1,685,822千円であり、その主なもの
は、提出会社の一般管理部門に係る経費であります。
４．資産のうち、消去又は全社の項目に含めた全社資産の金額は、9,342,892千円であり、その主なものは、当社での余剰資金（現金及び預金）及び管理部門に係る資産等であります。
５．会計方針の変更（棚卸資産の評価に関する会計基準）「連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」４(1）②に記載のとおり、当連結会計年度より「棚卸資産の評価に関する会計基準」（企業会計基準第９号 平成18年７月５日）を適用しております。
この結果、従来の方法によった場合と比較し、不動産流動化事業の営業費用は3,552,147千円、不動産開発
事業の営業費用は2,191,060千円、オルタナティブインベストメント事業の費用は86,586千円増加し、営業利益及び資産がそれぞれ同額減少しております。

- 73 -

08491022_有価証券報告書_20090223210858【所在地別セグメント情報】
前連結会計年度（自 平成18年12月１日

至

2009/02/23 21:10:05

平成19年11月30日）及び当連結会計年度（自平成19年12月１日 至 平成20年11月30日）において本邦以外の国又は地域に所在する連結子会社及び在外支店がないため、該当事項はありません。
【海外売上高】前連結会計年度（自 平成18年12月１日 至 平成19年11月30日）及び当連結会計年度（自至 平成20年11月30日）において海外売上高がないため、該当事項はありません。

日【関連当事者との取引】
前連結会計年度（自 平成18年12月１日
該当事項はありません。

至平成19年11月30日）

当連結会計年度（自至平成20年11月30日）

平成19年12月１日

該当事項はありません。

- 74 -

平成19年12月１08491022_有価証券報告書_20090223210858

2009/02/23 21:10:05（１株当たり情報）
前連結会計年度（自 平成18年12月１日
至 平成19年11月30日）（自至当連結会計年度
平成19年12月１日
平成20年11月30日）

１株当たり純資産額

51,089円15銭

１株当たり純資産額

58,081円02銭

１株当たり当期純利益

12,095円04銭

１株当たり当期純利益

9,192円14銭

潜在株式調整後１株当たり当期純利益

12,095円02銭

なお、潜在株式調整後１株当たり当期純利益について（注）１

は、希薄化効果を有する潜在株式が存在しないため記載
しておりません。

１株当たり純資産額の算定上の基礎は、以下のとおりであります。
前連結会計年度末（平成19年11月30日）

当連結会計年度末（平成20年11月30日）

１株当たり純資産額
純資産の部の合計額（千円）

19,252,435

21,887,249－－

19,252,435

21,887,249

376,840

376,840

純資産の部の合計額から控除する金額（千円）
普通株式に係る期末の純資産額（千円）
期末の普通株式の数（株）（注）２

１株当たり当期純利益及び潜在株式調整後１株当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりであります。
（自至前連結会計年度
平成18年12月１日
平成19年11月30日）（自至当連結会計年度
平成19年12月１日
平成20年11月30日）

１株当たり当期純利益
当期純利益（千円）

4,557,882

3,463,965

普通株主に帰属しない金額（千円）－－

普通株式に係る当期純利益（千円）

4,557,882

3,463,965

376,839

376,840

当純利益調整額（千円）－－

普通株式増加数（株）

0－（うち新株予約権）

(0)

(－)

期中平均株式数（株）
潜在株式調整後１株当たり当期純利益

希薄化効果を有しないため、潜在株式調整後１株当た

平成18年２月24日定時株主

平成18年２月24日定時株主

り当期純利益の算定に含めなかった潜在株式の概要

総会決議によるストックオ
プション（新株予約権）

総会決議によるストックオ
プション（新株予約権）

普通株式- 75 -

3,630株

普通株式

3,630株08491022_有価証券報告書_20090223210858

2009/02/23 21:10:05（重要な後発事象）
前連結会計年度（自 平成18年12月１日
至 平成19年11月30日）（自至（子会社の解散）──────

当社は、平成20年１月25日開催の取締役会において、子会社であるトーセイ・リート投資法人の解散方針について決議いたしました。
１．解散の理由
当該子会社は、J-REIT市場への上場を目指し設立しましたが、平成19年６月以降、J-REIT市場が軟調に転じている等の事由から、上場計画を延期し計画内容変更の検討を継続してまいりましたが、今般、上場は困難と判断したためであります。
２．当該子会社の概要（１）事業内容
投資信託及び投資法人に関する法律第２条第１項に定める特定資産に対する投資としての運用（２）設立年月日
平成19年６月５日（３）出資総額
150,000千円（４）発行済投資口総数
300口（５）持分比率トーセイ株式会社

100％

３．解散の日程
平成20年２月５日
平成20年12月

当連結会計年度
平成19年12月１日
平成20年11月30日）

解散決議
清算結了（予定）

４．当該解散による損失見込額
解散に伴う損益への影響は、軽微であります。
５．当該解散が営業活動等へ及ぼす重要な影響
解散に伴う営業活動等への影響は、軽微であります。

- 76 -

08491022_有価証券報告書_20090223210858

2009/02/23 21:10:05⑤【連結附属明細表】【社債明細表】会社名

銘柄

トーセイ株式会社

第２回無担保社債

トーセイ株式会社
合

前期末残高
（千円）

平成16年

第３回無担保社債
－

－

当期末残高
（千円）

利率（％）

担保

0.75

無担保

250,000

250,000

３月31日
平成16年
６月10日

計

（注）１．（

発行年月日(250,000)

48,00024,000(24,000)(24,000)

298,000

274,000(24,000)(274,000)

1.09
－

償還期限
平成21年
３月31日

無担保

平成21年
６月10日

－

－

）内書は、１年以内償還予定額であります。

２．社債の連結決算日後５年間の償還予定額は以下のとおりであります。
１年以内（千円）

１年超２年以内（千円）

２年超３年以内（千円）

３年超４年以内（千円）

４年超５年以内（千円）

274,000

－

－

－

－

【借入金等明細表】
前期末残高
（千円）

当期末残高
（千円）

平均利率
（％）

短期借入金

3,626,000

1,029,000

1.8－

１年以内に返済予定の長期借入金

41,937,056

24,466,398

2.3－

１年以内に返済予定のリース債務

－

－

－

－

長期借入金（１年以内に返済予定のものを除く。）

13,829,583

21,861,948

2.3

平成22年～40年

リース債務（１年以内に返済予定のものを除
く。）

－

－

－

－

その他有利子負債

－

－

－

－

59,392,639

47,357,346

－

－

区分

合計

返済期限

（注）１．「平均利率」については、借入金期末残高に対する加重平均利率を記載しております。
２．長期借入金（１年以内に返済予定のものを除く。）の連結決算日後５年内における返済予定額は以下のとおりであります。
区分

１年超２年以内（千円）

２年超３年以内（千円）

３年超４年以内（千円）

４年超５年以内
（千円）

長期借入金

7,902,656

6,815,207

1,056,096

1,436,246（２）【その他】
該当事項はありません。

- 77 -

08491022_有価証券報告書_20090223210858

2009/02/23 21:10:05

２【財務諸表等】（１）【財務諸表】①【貸借対照表】
前事業年度（平成19年11月30日）
区分

注記
番号

当事業年度
（平成20年11月30日）
構成比（％）

金額（千円）

構成比（％）

金額（千円）（資産の部）
Ⅰ

流動資産
１．現金及び預金

4,123,199

6,198,375

２．売掛金

171,205

173,176

３．有価証券

10,00020,000４．販売用不動産※１

28,565,969

27,811,528

５．仕掛販売用不動産※１26,503,992

22,803,756

６．貯蔵品

851

1,108

７．前渡金

356,500

67,500８．前払費用80,501

162,116

1,750,000

100,000

10．繰延税金資産

335,1872,754,151

11．その他

710,267

105,462△12,680△4,744

９．関係会社短期貸付金

貸倒引当金
流動資産合計Ⅱ

62,594,994

80.3

60,192,431

81.3

固定資産
１．有形固定資産(1）建物※１△688,113

減価償却累計額(2）構築物

4,612,249△10,071(3）工具器具備品△66,792※１3,819,261

48,637△14,030

36,875130,100

減価償却累計額

34,607

124,166△69,769

63,30754,396

8,841,132

8,393,547

6,136

1,900

(5）建設仮勘定
有形固定資産合計△792,987

3,921,005

46,947

減価償却累計額(4）土地

4,609,118

12,868,457

16.5

12,303,713

16.6

２．無形固定資産(1）ソフトウェア

42,95868,319(2）電話加入権

1,889

1,889

無形固定資産合計

44,847- 78 -

0.0

70,2080.1

08491022_有価証券報告書_20090223210858

2009/02/23 21:10:05

前事業年度（平成19年11月30日）
区分

注記
番号

当事業年度
（平成20年11月30日）
構成比（％）

金額（千円）

構成比（％）

金額（千円）

３．投資その他の資産(1）投資有価証券

87,06342,295(2）関係会社株式

838,372

885,372(3）出資金22,5006,000(4）関係会社出資金

50,405－(5）長期貸付金

2,395

2,335

(6）破産更生債権等

－

2,960

(7）長期前払費用

100－

1,149,703

284,999(9）保険積立金

40,33356,847(10）繰延税金資産

268,460

142,594(11）その他

25,35725,357△14△2,974(8）敷金及び保証金

貸倒引当金
投資その他の資産合計

2,484,676

3.2

1,445,787

2.0

固定資産合計15,397,981

19.7

13,819,709

18.7

資産合計

77,992,976

100.0

74,012,141

100.0- 79 -

08491022_有価証券報告書_20090223210858

2009/02/23 21:10:05

前事業年度（平成19年11月30日）
区分

注記
番号

当事業年度
（平成20年11月30日）
構成比（％）

金額（千円）

構成比（％）

金額（千円）（負債の部）
Ⅰ

流動負債
１．買掛金

489,586

482,061

3,124,000

1,029,000

24,000274,000

37,060,196

22,476,798

５．未払金

154,192

89,752

６．未払費用208,51396,597

７．未払法人税等

2,477,930

2,971,784

８．未払消費税等－

139,179

９．前受金

73,800330,700

10．預り金38,94358,272

11．前受収益

176,907238,384

12．賞与引当金

20,55072,09513．債務保証損失引当金

1,426

－

２．短期借入金※1,4

３．１年以内償還予定社債
４．１年以内返済予定長期
借入金

※
1,3,4

流動負債合計Ⅱ

43,850,047

56.2

28,258,625

38.2

固定負債
１．社債

274,000－

12,191,223

21,542,148

３．預り敷金保証金

2,350,375

2,615,379

４．退職給付引当金

26,98545,041

５．役員退職慰労引当金

208,490

231,853

６．投資損失引当金

304,217304,217２．長期借入金※1,4

固定負債合計

15,355,292

19.7

24,738,640

33.4

負債合計

59,205,339

75.9

52,997,265

71.6- 80 -

08491022_有価証券報告書_20090223210858

2009/02/23 21:10:05

前事業年度（平成19年11月30日）
区分

注記
番号

当事業年度
（平成20年11月30日）
構成比（％）

金額（千円）

構成比（％）

金額（千円）（純資産の部）
Ⅰ

株主資本
１．資本金

4,148,020

5.3

4,148,020

5.6

4,231,495

5.7

２．資本剰余金(1）資本準備金

4,231,495

資本剰余金合計

4,231,495
4,231,495

5.4

３．利益剰余金(1）利益準備金

7,250

7,250

15,00015,00010,384,972

12,612,314(2）その他利益剰余金
別途積立金
繰越利益剰余金

10,407,222

13.4

12,634,564

17.1

株主資本合計18,786,737

24.1

21,014,080

28.4

１．その他有価証券評価差
額金

898

0.0

794

0.0

評価・換算差額等合計

898

0.0

794

0.0

純資産合計

18,787,636

24.1

21,014,875

28.4

負債純資産合計

77,992,976

100.0

74,012,141

100.0

Ⅱ

利益剰余金合計

評価・換算差額等- 81 -

08491022_有価証券報告書_20090223210858

2009/02/23 21:10:05②【損益計算書】
（自
至
区分
Ⅰ

注記
番号

前事業年度
平成18年12月１日
平成19年11月30日）

（自
至

百分比
（％）

金額（千円）

当事業年度
平成19年12月１日
平成20年11月30日）
百分比（％）

金額（千円）

売上高
１．流動化事業売上高

18,742,588

32,916,233

２．開発事業売上高

8,781,821

4,029,543

３．賃貸事業売上高

3,018,587

3,390,699

４．ファンド事業売上高

1,147,050

749,349

売上高合計
Ⅱ

31,690,048

100.0

41,085,825

100.0

売上原価
１．流動化事業原価

11,544,560

24,357,166

２．開発事業原価

7,691,050

5,913,964

３．賃貸事業原価

1,442,383

1,502,734

24,2282,118

４．ファンド事業原価

Ⅲ

売上原価合計20,702,222

65.3

31,775,984

77.3

売上総利益

10,987,825

34.7

9,309,841

22.7

2,240,144

7.1

2,557,304

6.3

8,747,681

27.6

6,752,536

16.4

64,1510.2

1,169,257

2.9

5,647,430

13.7

4,781

0.0

販売費及び一般管理費

※１

営業利益
Ⅳ

営業外収益
１．受取利息※３

２．受取配当金
３．地位譲渡益
４．雑収入
Ⅴ

※３

36,006

34,591

2,930

3,060

－

8,006

12,63851,5750.2

18,493

営業外費用
１．支払利息970,862

1,161,622

２．社債利息

4,839

5,098

61

－

３．株式交付費
４．雑損失

1,633

経常利益
Ⅵ

977,396

3.1

7,821,860

24.7

2,536

特別利益
１．投資有価証券売却益
２．貸倒引当金戻入益－

11,040－11,040- 82 -

0.0

4,781

08491022_有価証券報告書_20090223210858

（自
至
区分
Ⅶ

注記
番号

2009/02/23 21:10:05

前事業年度
平成18年12月１日
平成19年11月30日）

金額（千円）

（自
至

百分比
（％）

当事業年度
平成19年12月１日
平成20年11月30日）

金額（千円）

百分比
（％）

特別損失

１．出資金売却損

3,630－

２．投資損失引当金繰入額

304,217－

３．関係会社出資金評価損116,094－

４．関係会社整理損－19,530５．出資金清算損－11,371－

84－

31,975６．固定資産除却損※２

７．投資有価証券評価損
８．減損損失※４－

税引前当期純利益
法人税、住民税及び事業税

3,506,077

法人税等調整額△326,012

当期純利益

423,9421.3

7,408,958

23.4

174,954

237,9160.5

5,414,294

13.2

2,357,904

5.8

3,056,390

7.4

4,650,931
3,180,064

10.1

4,228,893

13.3- 83 -△2,293,026

08491022_有価証券報告書_20090223210858

2009/02/23 21:10:05

流動化事業原価明細書
（自
至
区分

注記
番号

前事業年度
平成18年12月１日
平成19年11月30日）

（自
至

構成比
（％）

金額（千円）

当事業年度
平成19年12月１日
平成20年11月30日）

金額（千円）

構成比
（％）

Ⅰ

土地

7,980,872

69.1

13,269,037

54.5

Ⅱ

建物取得費・バリューア
ップコスト

3,301,832

28.6

7,262,402

29.8

Ⅲ

経費

261,854

2.3

273,580

1.1Ⅳ

収益性の低下による簿価
切下額

－

－

3,552,147

14.6

11,544,560

100.0

24,357,166

100.0

計

（注）原価計算の方法は、個別原価計算によっております。
開発事業原価明細書
（自
至
区分

注記
番号

前事業年度
平成18年12月１日
平成19年11月30日）

当事業年度（自 平成19年12月１日
至 平成20年11月30日）

構成比
（％）

金額（千円）

金額（千円）

構成比
（％）

Ⅰ

用地費

3,923,627

51.0

1,564,831

26.5

Ⅱ

建築費

3,070,257

39.9

1,918,280

32.4

Ⅲ

経費

697,164

9.1

239,792

4.1

Ⅳ

収益性の低下による簿価
切下額

－

－

2,191,060

37.0

7,691,050

100.0

5,913,964

100.0

計

（注）原価計算の方法は、個別原価計算によっております。
賃貸事業原価明細書
（自
至
区分

注記
番号

前事業年度
平成18年12月１日
平成19年11月30日）

金額（千円）

当事業年度（自 平成19年12月１日
至 平成20年11月30日）

構成比
（％）

金額（千円）

構成比
（％）

Ⅰ

外注費

274,09919.0

306,269

20.4

Ⅱ

諸経費

1,168,284

81.0

1,196,464

79.6（うち租税公課）(152,101)(194,153)（うち減価償却費）(354,878)(365,171)（うち水道光熱費）(206,797)(256,561)

計

1,442,383- 84 -

100.0

1,502,734

100.0

08491022_有価証券報告書_20090223210858

2009/02/23 21:10:05

ファンド事業原価明細書
（自
至
区分

注記
番号

前事業年度
平成18年12月１日
平成19年11月30日）

金額（千円）

構成比
（％）

（自
至

当事業年度
平成19年12月１日
平成20年11月30日）

金額（千円）

構成比
（％）

諸経費

24,228

100.0

2,118

100.0

計

24,228

100.0

2,118

100.0

- 85 -

08491022_有価証券報告書_20090223210858③【株主資本等変動計算書】
前事業年度（自 平成18年12月１日

至

2009/02/23 21:10:05

平成19年11月30日）
株主資本
資本剰余金

その他利益剰余金

資本金
資本準備金

平成18年11月30日

残高（千円）

利益剰余金

資本剰余金
合計

利益準備金

7,250

4,148,011

4,231,487

4,231,487

8

8

8

別途積立金

繰越利益剰
余金

15,0006,683,651

利益剰余金
合計

株主資本
合計

6,705,901 15,085,400

事業年度中の変動額
新株の発行

17

剰余金の配当△527,573△527,573△527,573

当期純利益

4,228,893

4,228,893

4,228,893

3,701,337

株主資本以外の項目の事業年度中の変動額（純額）
事業年度中の変動額合計（千円）
平成19年11月30日

残高（千円）

8

8

8

－

－

3,701,320

3,701,320

4,148,020

4,231,495

4,231,495

7,250

15,00010,384,972

10,407,222 18,786,737

評価・換算差額等

平成18年11月30日

残高（千円）

その他有価証券
評価差額金評価・換算差額
等合計

8,932

8,932

純資産合計

15,094,332

事業年度中の変動額
新株の発行

17

剰余金の配当△527,573

当期純利益

4,228,893

株主資本以外の項目の事業年度中の変動額（純額）△8,034△8,034△8,034

事業年度中の変動額合計（千円）△8,034△8,034

3,693,303

898

898

18,787,636

平成19年11月30日

残高（千円）- 86 -

08491022_有価証券報告書_20090223210858

当事業年度（自平成19年12月１日

至

2009/02/23 21:10:05

平成20年11月30日）
株主資本
資本剰余金

利益剰余金
その他利益剰余金

資本金
資本準備金

資本剰余金
合計

利益準備金

4,231,495

7,250

利益剰余金
合計

株主資本
合計

別途積立金

繰越利益剰
余金

15,00010,384,972

10,407,222 18,786,737

剰余金の配当△829,048△829,048△829,048

当期純利益

3,056,390

3,056,390

3,056,390

2,227,342

平成19年11月30日

残高（千円）

4,148,020

4,231,495

事業年度中の変動額

株主資本以外の項目の事業年度中の変動額（純額）
事業年度中の変動額合計（千円）
平成20年11月30日

残高（千円）

－

－

－

－

－

2,227,342

2,227,342

4,148,020

4,231,495

4,231,495

7,250

15,00012,612,314

12,634,564 21,014,080

評価・換算差額等

平成19年11月30日

残高（千円）

その他有価証券
評価差額金評価・換算差額
等合計

898

898

純資産合計

18,787,636

事業年度中の変動額
剰余金の配当△829,048

当期純利益

3,056,390

株主資本以外の項目の事業年度中の変動額（純額）

△103

△103

△103

事業年度中の変動額合計（千円）

△103

△103

2,227,239

794

794

21,014,875

平成20年11月30日

残高（千円）- 87 -

08491022_有価証券報告書_20090223210858

2009/02/23 21:10:05

重要な会計方針項目
１

有価証券の評価基準及

（自
至

前事業年度
平成18年12月１日
平成19年11月30日）(1）子会社株式

び評価方法

（自
至

当事業年度
平成19年12月１日
平成20年11月30日）(1）子会社株式

移動平均法による原価法(2）その他有価証券① 時価のあるもの

同左(2）その他有価証券① 時価のあるもの

決算日の市場価格等に基づく時価法（評価差額は全部純資産直入法により同左処理し、売却原価は移動平均法により算定）②
２

時価のないもの
移動平均法による原価法

たな卸資産の評価基準②

時価のないもの
同左

評価基準は原価法（貸借対照表価額は収及び評価方法益性の低下に基づく簿価切下げの方法）によっております。
(1）販売用不動産・仕掛販売用不動産
個別法による原価法(1）販売用不動産・仕掛販売用不動産
個別法(2）貯蔵品(2）貯蔵品

最終仕入原価法

同左（会計方針の変更）「棚卸資産の評価に関する会計基準」（企業会計基準第９号 平成18年７月５日）が平成20年３月31日以前に開始する
事業年度に係る財務諸表から適用できることになったことに伴い、当事業年度から同会計基準を適用しております。
これにより、営業利益、経常利益及び税引前当期純利益は5,743,207千円それ
ぞれ減少しております。
また、当該会計方針の変更が当下半期に行われたのは、棚卸資産の評価に関する会計基準に係る受入準備が当下半期に整ったことによります。
従って、当中間会計期間は従来の方法によっており、変更後の方法によった場
合と比べ、当中間会計期間の営業利益、経常利益及び税引前中間純利益は3,313,857千円それぞれ多く計上されています。

- 88 -

08491022_有価証券報告書_20090223210858

項目３

固定資産の減価償却の
方法

（自
至

2009/02/23 21:10:05

前事業年度
平成18年12月１日
平成19年11月30日）(1）有形固定資産
定率法

（自
至

当事業年度
平成19年12月１日
平成20年11月30日）(1）有形固定資産
定率法

ただし、平成10年４月１日以降に取得した建物（建物附属設備を除く）に

ただし、平成10年４月１日以降に取得した建物（建物附属設備を除く）については、定額法を採用しております。

ついては、定額法を採用しております。

主な耐用年数
建物
構築物
車両運搬具
工具器具備品15～50年10～20年
５～６年
３～15年

主な耐用年数
建物
構築物
工具器具備品

３～50年
10～30年
３～20年（会計処理の変更）（追加情報）

法人税法の改正に伴い、当事業年度から平成19年４月１日以後に取得した有形法人税法の改正に伴い、平成19年３月31日以前に取得した有形固定資産につい

固定資産について、改正後の法人税法に基づく減価償却の方法に変更しておりまては、改正前の法人税法に基づく減価償却の方法の適用により取得価額の５％にす。
これにより営業利益、経常利益及び税到達した事業年度の翌事業年度より、取得価額の５％相当額と備忘価額との差額

引前当期純利益に与える影響は軽微であります。

を５年間にわたり均等償却し、減価償却費に含めて計上しております。
これにより営業利益、経常利益及び税引前当期純利益に与える影響は軽微であります。

(2）無形固定資産(2）無形固定資産

定額法
なお、自社利用のソフトウエアは、同左

社内における見積利用可能期間（５年）に基づく定額法を採用しております。
４繰延資産の処理方法(1）株式交付費
支出時に全額費用として処理しており(1）株式交付費
―――――

ます。
５

引当金の計上基準(1）貸倒引当金(1）貸倒引当金

債権の貸倒れによる損失に備えるため、一般債権については貸倒実績率によ同左り、貸倒懸念債権等特定の債権については個別に回収可能性を勘案し回収不能見込額を計上しております。
(2）賞与引当金
従業員に対して支給する賞与の支出に(2）賞与引当金同左充てるため、支給見込額の当期負担額を計上しております。
(3）退職給付引当金
従業員の退職給付に備えるため、当事業年度末における退職給付債務見込額に基づき計上しております。

- 89 -(3）退職給付引当金
同左

08491022_有価証券報告書_20090223210858

項目

（自
至

2009/02/23 21:10:05

前事業年度
平成18年12月１日
平成19年11月30日）(4）役員退職慰労引当金
役員の退職慰労金の支出に備えるた

（自
至

当事業年度
平成19年12月１日
平成20年11月30日）(4）役員退職慰労引当金
同左

め、当事業年度末における役員退任慰労金規程に基づく期末要支給額を計上しております。
(5）債務保証損失引当金
債務保証等による損失に備えるため、(5）債務保証損失引当金―――――

被保証先の財政状態等を勘案して、当事業年度末における損失負担見込額を計上しております。
(6）投資損失引当金(6）投資損失引当金

子会社への投資に係る損失に備えるため、財政状態の実情を勘案し、個別検討

同左による必要額を計上しております。
６

リース取引の処理方法

リース物件の所有権が借主に移転すると認められるもの以外のファイナンス・リー

同左

ス取引については、通常の賃貸借取引に係る方法に準じた会計処理によっております。
７

その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項(1）消費税等の会計処理(1）消費税等の会計処理

税抜方式によっております。
ただし、控除対象外消費税等のうち、同左

固定資産等に係るものは長期前払費用として計上（５年償却）し、それ以外は発生年度の期間費用としております。
(2）匿名組合出資の会計処理
投資事業有限責任組合及びこれに類する組合への出資（金融商品取引法第２条
第２項により有価証券とみなされるもの）については、匿名組合の財産の持分相当額を「投資有価証券」として計上しております。匿名組合への出資時に「投資有価証券」を計上し、匿名組合の営業により獲得した損益の持分相当額については、「営業損益」へ計上するとともに同額を「投資有価証券」に加減し、営業者からの出資金（営業により獲得した損益の持分相当額を含む）の払い戻しについては、「投資有価証券」を減額させております。

- 90 -(2）匿名組合出資の会計処理
同左

08491022_有価証券報告書_20090223210858

2009/02/23 21:10:05

追加情報
（自
至

前事業年度
平成18年12月１日
平成19年11月30日）

当事業年度（自 平成19年12月１日
至 平成20年11月30日）

１．固定資産１．固定資産

従来、販売用不動産として保有していた賃貸物件（建物：2,054,904千円、土地：3,853,643千円）について

従来、販売用不動産として保有していた賃貸物件（建物：133,265千円、土地：104,320千円）については、事は、事業方針の変更に伴い固定資産へ振り替えております。

業方針の変更に伴い固定資産へ振り替えております。

２．販売用不動産

２．販売用不動産

従来、固定資産として保有していた賃貸物件（建物：99,042千円、土地：392,257千円）については、事業方

従来、固定資産として保有していた賃貸物件（建物：19,925千円、土地：505,030千円）については、事業方針の変更に伴い販売用不動産へ振り替えております。

針の変更に伴い販売用不動産・仕掛販売用不動産へ振り替えております。
３．賞与引当金
平成19年11月において、賃金規程を改定し、５月から10月、11月から４月の支給対象期間を６月から11月、12月から５月へ変更しております。この変更に伴い、財務諸表作成時に支給額が確定しないこととなったため、従来の支給期間によった場合と比較し、賞与引当金が51,544千円増加しております。
なお、営業利益、経常利益及び税引前当期純利益に与える影響はありません。

- 91 -

08491022_有価証券報告書_20090223210858

2009/02/23 21:10:05

注記事項（貸借対照表関係）
前事業年度（平成19年11月30日）

当事業年度（平成20年11月30日）※１．担保資産及び担保付債務※１．担保資産及び担保付債務(1）担保に供している資産は次のとおりであります。
(1）担保に供している資産は次のとおりであります。
販売用不動産27,430,687千円

販売用不動産26,071,361千円

仕掛販売用不動産

23,866,311

仕掛販売用不動産

21,507,934

建物

3,767,216

建物

3,553,976

土地

8,598,843

土地

8,201,595

計63,663,059

計59,334,868(2）担保付債務は次のとおりであります。

(2）担保付債務は次のとおりであります。

短期借入金

2,724,000千円

短期借入金

1,029,000千円

１年以内返済予定長期借入金

37,060,196

１年以内返済予定長期借入金

22,476,798

長期借入金

12,191,223

長期借入金

21,542,148

計

計

51,975,419

２．偶発債務

２．偶発債務次の当社販売物件購入者について、㈱アルカからの借入れに対し債務保証を行っております。
個人５名

次の当社販売物件購入者について、㈱アルカからの借入れに対し債務保証を行っております。
個人５名

10,689千円

下記の会社の金融機関からの借入金に対して、次のトーセイ・リバイバル・イン
ベストメント㈱10,206千円

下記の会社の金融機関からの借入金に対して、次のとおり債務保証を行っております。
㈲ペガサス・キャピタル

45,047,946

とおり債務保証を行っております。
トーセイ・リバイバル・イン
ベストメント㈱3,990,000千円
2,680,000※３．当社は、物件取得時に効率的な調達を行なう為、取３．

2,195,400千円―――――

引銀行と貸出コミットメント契約を締結しております。これらの契約に基づく当事業年度末の借入未実行
残高は次のとおりであります。
貸出コミットメントの総額8,750,000千円

借入実行残高8,750,000

差引額－※４．財務制限条項※４．財務制限条項(1）当社の借入金のうち、㈱三菱東京UFJ銀行との貸出コミットメント契約（残高合計8,750,000千(1）当社の借入金のうち、㈱三菱東京UFJ銀行との個別金銭消費貸借契約（残高合計1,262,100千円）

円）には、財務制限条項が付されており、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借入金の借入には、財務制限条項が付されており、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借入金の借入先に先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。

対し該当する借入金額を一括返済することがあり
ます。

（条項）
・決算期の連結損益計算書において、営業損益及（条項）
・決算期の単体の損益計算書において、営業損益

び経常損益を黒字とすること。
・決算期及び中間期末の連結貸借対照表における及び経常損益を黒字とすること。
・決算期の単体の貸借対照表における純資産の部

純資産の部の合計額を総資産の額で除した比率
を12％以上に維持すること。

の合計額を総資産の額で除した比率を12％以上に維持すること。

・決算期において、以下の算式で算出されるレバ
レッジ倍率が15倍未満を維持すること。

・単体の決算期において、以下の算式で算出されるレバレッジ倍率が15倍未満を維持すること。

〔算式〕レバレッジ倍率＝有利子負債額 ÷（営業利益＋減価償却費）〔算式〕レバレッジ倍率＝有利子負債額 ÷（営業利益＋減価償却費）- 92 -

08491022_有価証券報告書_20090223210858

2009/02/23 21:10:05

前事業年度（平成19年11月30日）

当事業年度（平成20年11月30日）(2）当社の借入金のうち、㈱三菱東京UFJ銀行との個別金銭消費貸借契約（残高合計1,780,000千円）(2）当社の借入金のうち、㈱三井住友銀行をエージェントとするシンジケートローン契約（残高合計には、財務制限条項が付されており、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借入金の借入先に1,800,000千円）には、財務制限条項が付されており、下記のいずれかに抵触した場合には、当該対し該当する借入金額を一括返済することがあります。

借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。

（条項）・決算期及び中間期の単体の損益計算書におい（条項）
・決算期の連結及び単体の損益計算書において、て、営業損益及び経常損益を黒字とすること。
・決算期及び中間期末の単体の貸借対照表におけ

経常損益を損失としないこと。
・決算期末の連結及び単体の貸借対照表におけるる純資産の部の合計額を総資産の額で除した比率を12％以上に維持すること。

純資産の部の金額を、直前の決算期の連結及び単体の貸借対照表における純資産の部の金額の・決算期及び中間期末において、以下の算式で算出されるレバレッジ倍率が15倍未満を維持する

75％以上に維持すること。

こと。
〔算式〕レバレッジ倍率＝有利子負債額 ÷（営業利益＋減価償却費）(3）当社の借入金のうち、㈱三井住友銀行をエージェ(3）当社の借入金のうち、㈱三菱東京UFJ銀行との個ントとするシンジケートローン契約（残高合計1,200,000千円）には、財務制限条項が付されて別金銭消費賃借契約（残高合計1,900,000千円）には、財務制限条項が付されており、下記のいずおり、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返れか２項目に抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済すること済することがあります。
（条項）があります。
（条項）

・決算期の連結及び単体の損益計算書において、経常損益を損失としないこと。

・連結損益計算書及び中間連結損益計算書において、営業損益及び経常損益が損失とならないこ

・決算期末の連結及び単体の貸借対照表における純資産の部の金額を、直前の決算期の連結及びと。
・連結貸借対照表及び中間連結貸借対照表におい単体の貸借対照表における純資産の部の金額の75％以上に維持すること。

て、純資産の部の合計金額を総資産の金額で除して得た数値が0.15を下回らないこと。
・連結貸借対照表、連結損益計算書及び連結キャ
ッシュフロー計算書並びに中間連結貸借対照表、中間連結損益計算書及び中間連結キャッシ
ュフロー計算書において、以下の算式にて算出される基準値が15未満であること。
基準値＝有利子負債額 ÷（営業利益＋減価償
却費）- 93 -

08491022_有価証券報告書_20090223210858

2009/02/23 21:10:05

前事業年度（平成19年11月30日）

当事業年度（平成20年11月30日）(4）連結子会社を借入人とする借入金のうち、㈱三井
住友銀行をエージェントとするシンジケートロー(4）当社の借入金のうち、㈱三菱東京UFJ銀行との個別金銭消費賃借契約（残高合計1,200,000千円）

ン契約（残高合計2,600,000千円）について当社
が債務保証を行っているため、財務制限条項が付には、財務制限条項が付されており、下記のいず
れか２項目に抵触した場合には、当該借入金の借されており、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額

入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。

を一括返済することがあります。
（条項）

（条項）
・連結損益計算書及び中間連結損益計算書におい・決算期及び中間期の連結及び単体の損益計算書において、経常損益をそれぞれ負としないこて、営業損益及び経常損益が損失とならないこと。

と。
・決算期及び中間決算期末の連結及び単体の貸借・連結貸借対照表及び中間連結貸借対照表において、純資産の部の合計金額を総資産の金額で除

対照表における純資産の部の金額を、直前の決算期の連結及び単体の貸借対照表における純資

して得た数値が0.15を下回らないこと。
・連結貸借対照表、連結損益計算書及び連結キャ

産の部の金額と平成18年11月期の連結及び単体の自己資本のいずれか高い金額の75％以上に維ッシュフロー計算書並びに中間連結貸借対照表、中間連結損益計算書及び中間連結キャッシ

持すること。

ュフロー計算書において、以下の算式にて算出される基準値が15未満であること。
基準値＝有利子負債額 ÷（営業利益＋減価償
却費）(5）当社の借入金のうち、㈱三井住友銀行をエージェントとするシンジケートローン契約（残高合計1,860,000千円）には、財務制限条項が付されており、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借入金の支払先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。
（条項）
・決算期の連結及び単体の損益計算書において、経常損益を損失としないこと。
・決算期末の連結及び単体の貸借対照表における純資産の部の金額を、平成18年11月期の連結及び単体の貸借対照表における純資産の部の金額と、直前決算期の連結及び単体の貸借対照表における純資産の部の金額のいずれか高い金額の75％以上に維持すること。
(6）当社の借入金のうち、㈱東京スター銀行との個別
金銭消費賃借契約（残高合計500,000千円）には、財務制限条項が付されております。
（条項）
・平成21年２月28日付で、再度、不動産の担保評価を行い、再評価の金額の70％相当額が借入金額を下回らないこと。
なお、上記条項に抵触した場合には、再評価の金額の70％相当額と借入金額との差額を返済することがあります。

- 94 -

08491022_有価証券報告書_20090223210858

2009/02/23 21:10:05（損益計算書関係）
（自
至
※１

２

前事業年度
平成18年12月１日
平成19年11月30日）（自至

販売費に属する費用のおおよその割合は12.1％、

※１

当事業年度
平成19年12月１日
平成20年11月30日）

販売費に属する費用のおおよその割合は10.7％、

一般管理費に属する費用のおおよその割合は87.9％
であります。主要な費目及び金額は次のとおりであ

一般管理費に属する費用のおおよその割合は89.3％
であります。主要な費目及び金額は次のとおりであ

ります。

ります。

広告宣伝費

226,754千円

広告宣伝費

235,640千円

役員報酬

138,949

役員報酬141,693

給料手当

793,085

給料手当

882,425

賞与引当金繰入額

20,550

賞与引当金繰入額

72,095

退職給付費用7,788

退職給付費用

17,960

役員退職慰労引当金繰入額

24,569

役員退職慰労引当金繰入額

23,363

事務用品費

66,085

法定福利費

133,383

法定福利費

115,878

支払手数料

276,454

支払手数料

207,604

租税公課

264,539

租税公課

232,749

減価償却費

42,741

貸倒引当金繰入額

5,451

減価償却費

33,956―――――※２

固定資産除却損の内訳は、次のとおりであります。
工具器具備品※３

関係会社との取引に係るものが次のとおり含まれております。
関係会社よりの受取利息

４

―――――

84千円

※３

関係会社との取引に係るものが次のとおり含まれております。

26,683千円※４

関係会社よりの受取利息

15,003千円

関係会社よりの地位譲渡益

8,006千円

減損損失
当事業年度において、当社は以下の資産グループについて減損損失を計上しました。
場所

用途

種類

東京都杉並区

貸しスタジオ

建物及び土地等

当社は、資産を物件別にグルーピングしております。
当事業年度において、当該物件は時価が帳簿価額に対し著しく下落したため帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失（174,954千円）として特別損失に計上しました。その主な内訳は、
建物91,781千円、土地80,693千円であります。
なお、上記の回収可能価額は正味売却価額により測定しており、不動産鑑定評価額を基礎として算定しております。
（株主資本等変動計算書関係）
該当事項はありません。

- 95 -

08491022_有価証券報告書_20090223210858

2009/02/23 21:10:05（リース取引関係）
前事業年度（自 平成18年12月１日
至 平成19年11月30日）
１（自至

リース物件の所有権が借主に移転すると認められるも １

当事業年度
平成19年12月１日
平成20年11月30日）

リース物件の所有権が借主に移転すると認められるもの以外のファイナンス・リース取引(1）リース物件の取得価額相当額、減価償却累計額相当の以外のファイナンス・リース取引(1）リース物件の取得価額相当額、減価償却累計額相当額、減損損失累計額相当額及び期末残高相当額

額、減損損失累計額相当額及び期末残高相当額
取得価額相 減価償却累 期末残高相当額
計額相当額 当額
（千円）
（千円）
（千円）

取得価額相 減価償却累 期末残高相当額
計額相当額 当額
（千円）
（千円）
（千円）
工具器具備品46,70816,60230,106

車両運搬具

17,192

4,570

12,621

ソフトウエア

10,038

8,198

1,840

工具器具備品46,70828,07918,629

合計

56,74724,801

31,946

合計

63,90132,64931,251（注）取得価額相当額は、未経過リース料期末残高が有同左

形固定資産の期末残高等に占める割合が低いた
め、支払利子込み法により算定しております。
(2）未経過リース料期末残高相当額等(2）未経過リース料期末残高相当額等

未経過リース料期末残高相当額

未経過リース料期末残高相当額

１年内13,316千円

１年内13,438千円

１年超18,629１年超

17,813

31,946

合計

合計（注）未経過リース料期末残高相当額は、未経過リース

31,251
同左

料期末残高が有形固定資産の期末残高等に占める割合が低いため、支払利子込み法により算定しております。
(3）支払リース料、リース資産減損勘定の取崩額、減価(3）支払リース料、リース資産減損勘定の取崩額、減価償却費相当額及び減損損失

償却費相当額及び減損損失

支払リース料

18,491千円

支払リース料

17,887千円

減価償却費相当額

18,491

減価償却費相当額

17,887(4）減価償却費相当額の算定方法
リース期間を耐用年数とし、残存価額を零とする(4）減価償却費相当額の算定方法
同左

定額法によっております。
（減損損失について）（減損損失について）

リース資産に配分された減損損失はありません。
２

―――――

同左
２

- 96 -

オペレーティング・リース取引
未経過リース料
１年内3,216千円

１年超

3,114

合計

6,330

08491022_有価証券報告書_20090223210858（有価証券関係）
前事業年度（自 平成18年12月１日

至

2009/02/23 21:10:05

平成19年11月30日）及び当事業年度（自成20年11月30日）において子会社株式で時価のあるものはありません。

- 97 -

平成19年12月１日

至平08491022_有価証券報告書_20090223210858

2009/02/23 21:10:05（税効果会計関係）
前事業年度（平成19年11月30日）
１

当事業年度（平成20年11月30日）

繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別

１の内訳

繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別
の内訳

（千円）

（千円）

繰延税金資産繰延税金資産流動資産

流動資産

未払事業税否認
たな卸資産否認
減価償却損金算入限度超過額

174,392

未払事業税否認

231,056814

たな卸資産否認2,338,299

135,997

減価償却損金算入限度超過額

その他

23,983

その他

合計

335,187

合計

固定資産
退職給付引当金損金算入限度超
過額
減価償却損金算入限度超過額
会員権評価損否認

36,4422,754,151

固定資産
退職給付引当金損金算入限度超

10,823

過額
減価償却損金算入限度超過額

569

18,203569

1,042

会員権評価損否認

1,042

役員退職慰労引当金損金算入限
度超過額

84,855

役員退職慰労引当金損金算入限
度超過額

94,364

子会社株式評価損

171,067

子会社株式評価損123,816

減損損失

71,206

269,076

投資有価証券評価損

13,014604,264

その他

△491

その他
合計
繰延税金資産合計

719

合計

繰延税金負債
固定負債△178,584

繰延税金資産合計

2,897,291

△616

合計

△616

繰延税金負債

603,648

固定負債
その他有価証券評価差額金

△545

合計

△545

繰延税金資産の純額
法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との差異の原因となった主要な項目別の内訳

２

40.7

（調整）
交際費等永久に損金に算入されな
い項目
留保金課税
その他
税効果会計適用後の法人税等の負担率

2,896,745

法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との差異の原因となった主要な項目別の内訳（％）
法定実効税率321,725

評価性引当額

その他有価証券評価差額金
繰延税金資産の純額

２148,352（％）
法定実効税率

40.7

（調整）
0.1
3.0
△0.9
42.9

- 98 -

交際費等永久に損金に算入されない項目
繰延税金資産に係る評価性引当額
その他
税効果会計適用後の法人税等の負担
率

0.1
3.3
△0.5
43.5

08491022_有価証券報告書_20090223210858

2009/02/23 21:10:05（１株当たり情報）
前事業年度（自 平成18年12月１日
至 平成19年11月30日）

（自
至

当事業年度
平成19年12月１日
平成20年11月30日）

１株当たり純資産額

49,855円74銭

１株当たり純資産額

55,766円04銭

１株当たり当期純利益

11,222円02銭

１株当たり当期純利益

8,110円58銭

潜在株式調整後１株当たり当期純利
益

11,222円00銭

なお、潜在株式調整後１株当たり当期純利益について（注）１

は、希薄化効果を有する潜在株式が存在しないため記載
しておりません。

１株当たり純資産額の算定上の基礎は、以下のとおりであります。
前事業年度末（平成19年11月30日）

当事業年度末（平成20年11月30日）

18,787,636

21,014,875－－

18,787,636

21,014,875

376,840

376,840

１株当たり純資産額
純資産の部の合計額（千円）
純資産の部の合計額から控除する金額（千円）
普通株式に係る期末の純資産額（千円）
１株あたり純資産額の算定に用いられた期末の普通株式の数（株）（注）２

１株当たり当期純利益及び潜在株式調整後１株当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりでありま
す。
（自
至

前事業年度
平成18年12月１日
平成19年11月30日）

（自
至

当事業年度
平成19年12月１日
平成20年11月30日）

１株当たり当期純利益
当期純利益（千円）

4,228,893

3,056,390

普通株主に帰属しない金額（千円）－－

普通株式に係る当期純利益（千円）

4,228,893

3,056,390

376,839

376,840

当期純利益調整額（千円）－－

普通株式増加数（株）

0－（うち新株予約権）

(0)

(－)

期中平均株式数（株）
潜在株式調整後１株当たり当期純利益

希薄化効果を有しないため、潜在株式調整後１株 平成18年２月24日定時株主総平成18年２月24日定時株主総当たり当期純利益の算定に含めなかった潜在株式 会決議によるストックオプシの概要
ョン（新株予約権）

会決議によるストックオプシ
ョン（新株予約権）

普通株式- 99 -

3,630株

普通株式

3,630株08491022_有価証券報告書_20090223210858

2009/02/23 21:10:05（重要な後発事象）
前事業年度（自 平成18年12月１日
至 平成19年11月30日）（自至（子会社の解散）──────

当社は、平成20年１月25日開催の取締役会において、子会社であるトーセイ・リート投資法人の解散方針について決議いたしました。
１．解散の理由
当該子会社は、J-REIT市場への上場を目指し設立しましたが、平成19年６月以降、J-REIT市場が軟調に転じている等の事由から、上場計画を延期し計画内容変更の検討を継続してまいりましたが、今般、上場は困難と判断したためであります。
２．当該子会社の概要（１）事業内容
投資信託及び投資法人に関する法律第２条第１項に定める特定資産に対する投資としての運用（２）設立年月日
平成19年６月５日（３）出資総額
150,000千円（４）発行済投資口総数
300口（５）持分比率トーセイ株式会社

100％

３．解散の日程
平成20年２月５日
平成20年12月

当事業年度
平成19年12月１日
平成20年11月30日）

解散決議
清算結了（予定）

４．当該解散による損失見込額
解散に伴う損益への影響は、軽微であります。
５．当該解散が営業活動等へ及ぼす重要な影響
解散に伴う営業活動等への影響は、軽微であります。

- 100 -

08491022_有価証券報告書_20090223210858

2009/02/23 21:10:05④【附属明細表】【有価証券明細表】【株式】
銘柄

投資有価証券

その他
有価証券

貸借対照表計上額（千円）

株式数（株）

三菱地所株式会社

1,000

1,420

三井不動産株式会社

1,000

1,466

200

33

6,000

822

住宅産業信用保障協会株式会社

120

1,200

有限会社ポセイドン・キャピタル

3

150

計

8,323

5,091

銘柄

券面総額（千円）

貸借対照表計上額（千円）

株式会社ジョイント・コーポレーション
株式会社アスコット

【債券】

その他
有価証券

有価証券

商工組合中央金庫

ワリショー

10,00010,000

商工組合中央金庫

リッショー

10,00010,00020,00020,000

投資口数等（口）貸借対照表計上額
（千円）

1

945

計
【その他】
種類及び銘柄（投資信託受益証券）
日本ビルファンド投資法人
投資有価証券その他

ダイワJ－REITオープン

34,925,957

21,458

有価証券

ジェイ不動産投資信託

1

38

－

14,761

34,925,959

37,203（匿名組合出資金）
有限会社ポセイドン・キャピタル計- 101 -

08491022_有価証券報告書_20090223210858

2009/02/23 21:10:05【有形固定資産等明細表】
当期末残高
（千円）

当期末減価償
却累計額又は
償却累計額
（千円）

当期償却額
（千円）

差引当期末残高（千円）

4,612,249

792,987

114,505

3,819,261

48,637

14,0304,585

34,607

124,166

69,76927,13454,396

8,393,547－－

8,393,547

1,900

－

－

1,900

13,180,500

876,787

146,224

12,303,713

39,171

97,79829,47912,53868,319

－

－

1,889

－

－

1,889

62,22876,63039,171

99,68729,47912,53870,208

500

－

500

－

－

100

－

前期末残高
（千円）

当期増加額
（千円）

4,609,118

167,966

構築物

46,9473,660

工具器具備品130,100

21,502

8,841,132

138,139

6,136

33,118

13,633,435

364,386

ソフトウェア60,33976,630

電話加入権

1,889

資産の種類

当期減少額
（千円）

有形固定資産建物

土地
建設仮勘定
有形固定資産計

164,836(92,390)
1,969
27,435(1,870)585,724(80,693)
37,355817,321(174,954)

無形固定資産無形固定資産計
長期前払費用（注）１．当期増加額のうち主なものは次のとおりであります。
建物

販売用不動産からの振替（１物件）

133,265千円

土地

販売用不動産からの振替（１物件）

104,320千円

２．当期減少額のうち主なものは次のとおりであります。
建物
土地
３．当期減少額のうち（販売用不動産への振替（１物件）

19,925千円

販売用不動産への振替（２物件）

505,030千円）内の金額は、内書にて示しており、減損損失の金額であります。

- 102 -

08491022_有価証券報告書_20090223210858

2009/02/23 21:10:05【引当金明細表】
前期末残高
（千円）

区分

当期減少額
（目的使用）
（千円）

当期増加額
（千円）

当期減少額
（その他）
（千円）

当期末残高
（千円）

貸倒引当金

12,6957,719

194

12,500

7,719

賞与引当金

20,55072,09520,550－72,095

債務保証損失引当金

1,426

－

1,426

－

－

役員退職慰労引当金

208,490

23,363－－

231,853

投資損失引当金

304,217－－－304,217（注）

貸倒引当金の「当期減少額（その他）」欄の金額は、洗替えによる戻入れ額であります。

（２）【主な資産及び負債の内容】①

流動資産
イ 現金及び預金
区分

金額（千円）

現金

1,448

預金
当座預金

51,205普通預金

5,995,721

通知預金

150,000ロ

計6,196,926

合計

6,198,375

売掛金
相手先別内訳
相手先金額（千円）

住友不動産販売株式会社

37,709ヘリオス・キャピタル有限会社

16,919

エムシーアール・ワン有限会社

16,256

有限会社ガイア・キャピタル

13,466

その他

88,824
合計

173,176

売掛金の発生及び回収並びに滞留状況
前期繰越高
（千円）

当期発生高
（千円）

当期回収高
（千円）

次期繰越高
（千円）

回収率（％）

滞留期間（日）(C)───── × 100(A) ＋ (B)(A) ＋ (D)─────２──────
(B)
─────
366

(A)

(B)

(C)

(D)

171,205

6,058,672

6,056,701

173,176（注）

当期発生高には消費税等が含まれております。

- 103 -

97.2

10.4

08491022_有価証券報告書_20090223210858

ハ

2009/02/23 21:10:05

販売用不動産地域別

土地面積（㎡）

金額（千円）

東京都千代田区2,182.43

8,510,784

東京都中央区

1,239.85

5,778,210

千葉県船橋市2,759.72

2,101,199

千葉県茅ヶ崎市

1,247.01

1,663,263

その他

8,563.64

9,758,072

15,992.65

27,811,528

合計
ニ

仕掛販売用不動産
地域別

延床面積（㎡）

金額（千円）

東京都大田区－

6,248,307

東京都新宿区

2,256.64

3,597,598

東京都文京区

2,142.75

2,884,196

東京都中央区－

1,885,367

7,363.40

8,188,288

11,762.79

22,803,756

その他
合計
ホ

貯蔵品
品名

金額（千円）

切手

49

印紙

50

封筒

27

その他

981
合計

②

1,108

流動負債
買掛金

イ

相手先

金額（千円）

株式会社合田工務店

50,970

株式会社鴻池組

44,000大日本土木株式会社

36,120

株式会社植木組

29,136千代田都税事務所

25,397

その他

296,438
合計

482,061- 104 -

08491022_有価証券報告書_20090223210858

ロ

2009/02/23 21:10:05

１年以内返済予定長期借入金
相手先金額（千円）

株式会社関西アーバン銀行

4,372,000

中央三井信託銀行株式会社

3,796,000

株式会社あおぞら銀行

2,895,000

株式会社三菱東京UFJ銀行

2,582,100

興産信用金庫2,220,000

その他

6,611,698
合計

ハ

22,476,798

長期借入金
相手先

金額（千円）

株式会社商工組合中央金庫

4,262,200

株式会社みずほ銀行

4,070,000

株式会社三井住友銀行

2,711,900

株式会社三菱東京UFJ銀行

1,780,000

株式会社千葉銀行

1,432,540

その他

7,285,498
合計

21,542,148（３）【その他】
該当事項はありません。

- 105 -