有価証券報告書（金融商品取引法第24条第１項に基づく報告書）
事 業 年 度
（第 60 期）

自至

平成20年12月１日
平成21年11月30日

トーセイ株式会社
東京都港区虎ノ門四丁目２番３号(E04021)目次頁
表紙
第一部 企業情報 …………………………………………………………………………………………………………

1

第１

企業の概況 ………………………………………………………………………………………………………

1

１． 主要な経営指標等の推移 ……………………………………………………………………………………

1

２． 沿革 ……………………………………………………………………………………………………………

3

３． 事業の内容 ……………………………………………………………………………………………………

4

４． 関係会社の状況 ………………………………………………………………………………………………

6

５． 従業員の状況 …………………………………………………………………………………………………

7

事業の状況 ………………………………………………………………………………………………………

8

第２

第３

１． 業績等の概要 …………………………………………………………………………………………………

8

２． 生産、受注及び販売の状況 …………………………………………………………………………………

11

３． 対処すべき課題 ………………………………………………………………………………………………

12

４． 事業等のリスク ………………………………………………………………………………………………

16

５． 経営上の重要な契約等 ………………………………………………………………………………………

19

６． 研究開発活動 …………………………………………………………………………………………………

19

７． 財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 ……………………………………………

20

設備の状況 ………………………………………………………………………………………………………

23

１． 設備投資等の概要 ……………………………………………………………………………………………

23

２． 主要な設備の状況 ……………………………………………………………………………………………

23

３． 設備の新設、除却等の計画 …………………………………………………………………………………

23

提出会社の状況 …………………………………………………………………………………………………

24

１． 株式等の状況 …………………………………………………………………………………………………

24(1） 株式の総数等 ………………………………………………………………………………………………

24(2） 新株予約権等の状況 ………………………………………………………………………………………

25(3） ライツプランの内容 ………………………………………………………………………………………

29(4） 発行済株式総数、資本金等の推移 ………………………………………………………………………

29(5） 所有者別状況 ………………………………………………………………………………………………

30(6） 大株主の状況 ………………………………………………………………………………………………

30(7） 議決権の状況 ………………………………………………………………………………………………

31(8） ストックオプション制度の内容 …………………………………………………………………………

31

２． 自己株式の取得等の状況 ……………………………………………………………………………………

32

３． 配当政策 ………………………………………………………………………………………………………

33

４． 株価の推移 ……………………………………………………………………………………………………

33

５． 役員の状況 ……………………………………………………………………………………………………

34

６． コーポレート・ガバナンスの状況等 ………………………………………………………………………

36

経理の状況 ………………………………………………………………………………………………………

43

１． 連結財務諸表等 …………………………………………………………………………………………………

44(1） 連結財務諸表 ………………………………………………………………………………………………

44

第４

第５

(2） その他 ………………………………………………………………………………………………………

82

２． 財務諸表等 ………………………………………………………………………………………………………

83(1） 財務諸表 ……………………………………………………………………………………………………

83(2） 主な資産及び負債の内容 …………………………………………………………………………………

108(3） その他 ………………………………………………………………………………………………………

110

第６

提出会社の株式事務の概要 ……………………………………………………………………………………

111

第７

提出会社の参考情報 ……………………………………………………………………………………………

112

１． 提出会社の親会社等の情報 ……………………………………………………………………………………

112

２． その他の参考情報 ………………………………………………………………………………………………

112

第二部 提出会社の保証会社等の情報 …………………………………………………………………………………

113［監査報告書］[内部統制報告書]

【表紙】【提出書類】

有価証券報告書【根拠条文】

金融商品取引法第24条第１項【提出先】

関東財務局長【提出日】

平成22年２月26日【事業年度】

第60期（自【会社名】

トーセイ株式会社【英訳名】

TOSEI CORPORATION【代表者の役職氏名】

代表取締役社長【本店の所在の場所】

東京都港区虎ノ門四丁目２番３号【電話番号】

０３（３４３５）２８６４【事務連絡者氏名】

取締役専務執行役員【最寄りの連絡場所】

東京都港区虎ノ門四丁目２番３号【電話番号】

０３（３４３５）２８６４【事務連絡者氏名】

取締役専務執行役員【縦覧に供する場所】

株式会社東京証券取引所

平成20年12月１日

山口至

平成21年11月30日）

誠一郎

平野

平野

昇

昇

（東京都中央区日本橋兜町２番１号）

第一部【企業情報】
第１【企業の概況】
１【主要な経営指標等の推移】(1）連結経営指標等
回次

第56期

第57期

第58期

第59期

第60期

決算年月

平成17年11月

平成18年11月

平成19年11月

平成20年11月

平成21年11月

売上高（千円）

17,644,259

24,741,635

40,085,596

51,041,015

33,629,805

経常利益（千円）

2,969,040

5,323,872

7,949,862

6,376,990

656,285

当期純利益（千円）

1,592,577

2,737,111

4,557,882

3,463,965

108,249

純資産額（千円）

8,293,597

15,229,720

19,252,435

21,887,249

22,253,707

総資産額（千円）

40,406,838

60,136,451

86,922,374

78,309,499

62,235,110

１株当たり純資産額（円）24,018.05

40,414.50

51,089.15

58,081.02

56,151.60

１株当たり当期純利益（円）4,664.46

7,412.80

12,095.04

9,192.14

285.384,571.59

7,405.87

12,095.02－－

自己資本比率（％）

20.5

25.3

22.1

27.9

35.7

自己資本利益率（％）

19.2

23.3

26.4

16.8

0.5

株価収益率（倍）

21.44

17.81

5.80

1.72

74.99

△8,839,398△10,857,313△19,543,365

14,099,704

12,233,935△606,371

471,935△2,066,218

959,332

392,585

9,360,987

14,339,382

20,312,461△12,886,593△12,090,510

2,530,851

6,484,856

5,181,855

7,354,299

7,890,310

潜在株式調整後１株当たり当期純利益（円）

営業活動によるキャッシュ・フロー（千円）
投資活動によるキャッシュ・フロー（千円）
財務活動によるキャッシュ・フロー（千円）
現金及び現金同等物の期末残高（千円）
従業員数（人）（外、平均臨時雇用者数）
（人）

107

134

194

225

191

(169)

(139)

(215)

(174)

(146)

（注）１．売上高には、消費税等は含まれておりません。
２．第59期及び第60期の潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、希薄化効果を有している潜在株式が存在しないため記載しておりません。

－ 1 －(2）提出会社の経営指標等
回次

第56期

第57期

第58期

第59期

第60期

決算年月

平成17年11月

平成18年11月

平成19年11月

平成20年11月

平成21年11月

売上高（千円）

16,828,283

22,572,177

31,690,048

41,085,825

30,524,223

経常利益（千円）

2,773,353

5,151,887

7,821,860

5,647,430

671,986

当期純利益（千円）

1,495,764

2,697,761

4,228,893

3,056,390

133,714

資本金（千円）

1,966,096

4,148,011

4,148,020

4,148,020

4,452,807

344,858

376,838

376,840

376,840

395,840

純資産額（千円）

8,197,558

15,094,332

18,787,636

21,014,875

21,406,799

総資産額（千円）

38,335,326

51,220,537

77,992,976

74,012,141

58,198,165

１株当たり純資産額（円）23,739.56

40,055.23

49,855.74

55,766.04

54,012.08

450

1,400

2,200.00

1,000.00

500.00

(－)

(－)

(－)

(－)

(－)

4,378.97

7,306.24

11,222.02

8,110.58

352.51

4,291.79

7,299.40

11,222.00－－

自己資本比率（％）

21.4

29.5

24.1

28.4

36.7

自己資本利益率（％）

20.1

23.2

25.0

15.4

0.6

株価収益率（倍）

22.84

18.07

6.26

1.95

60.71

配当性向（％）

10.3

19.2

19.6

12.3

141.8

68

83

132

144

114

(－)

(－)

(－)

(－)

(－)

発行済株式総数（株）

１株当たり配当額（円）（うち１株当たり中間配当額）（円）
１株当たり当期純利益（円）
潜在株式調整後１株当たり当期純利益（円）

従業員数（人）（外、平均臨時雇用者数）（人）（注）１．売上高には、消費税等は含まれておりません。
２．第59期及び第60期の潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、希薄化効果を有している潜在株式が存在しないため記載しておりません。

－ 2 －２【沿革】
年月概要

昭和25年２月

飲食業を目的とするユーカリ興業株式会社設立（本社：大分県大分市大字大分514番地、資本

昭和27年４月

本社を東京都江東区亀戸に移転

昭和39年６月

事業目的を変更し、不動産の売買、仲介、賃貸、管理業を開始

昭和43年５月

本社を東京都千代田区外神田に移転

昭和44年７月

商号を株式会社ユーカリに変更

昭和58年３月

商号を東誠ビルディング株式会社に変更

昭和61年４月

本社を東京都千代田区岩本町に移転

平成６年10月「THEパームス」シリーズの分譲マンション販売を開始

平成７年９月株式会社神田淡路町ビル（連結子会社、本社：東京都千代田区、資本金：15,000千円）を設立

金：500千円）

平成８年３月

商号を東誠不動産株式会社に変更

平成８年４月不動産流動化事業を開始

平成８年12月

本社を東京都千代田区神田淡路町に移転

平成９年12月

ビル管理業に付帯する改修、原状回復等の工事請負を開始（注）１

平成11年７月「パームスコート」シリーズの戸建分譲住宅販売を開始

平成13年２月

アセットマネジメント事業を開始（注）２

平成13年３月

LBO（レバレッジド・バイアウト）方式により、株式会社紺政商店、日本興業住宅株式会社、日高鋼業株式会社の３社を吸収合併

平成13年11月

ビル管理を行うビル管理部を東誠コミュニティ株式会社（現連結子会社トーセイ・コミュニテ

ィ株式会社）に分割譲渡
平成13年12月

不動産証券化ビジネスへの本格参入を目指し、証券化事業部を新設

平成14年８月

当社組成による不動産投資ファンドの第１号として、賃貸マンションを信託受益権化した私募フ
ァンド「アルゴ・ファンド」を立ち上げ

平成14年12月

子会社の株式会社神田淡路町ビルを吸収合併

平成16年２月

日本証券業協会に店頭売買有価証券として新規登録

平成16年12月

日本証券業協会へ店頭登録を取消し、ジャスダック証券取引所に株式を上場（平成20年１月上場廃止）

平成17年３月

トーセイリバイバルインベストメント株式会社（現連結子会社トーセイ・リバイバル・インベ

ストメント株式会社）を設立
平成17年４月

東誠コミュニティ株式会社（現連結子会社トーセイ・コミュニティ株式会社）の株式を取得し連結子会社化
平成17年９月

トーセイ・リート・アドバイザーズ株式会社（現連結子会社トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社）を設立
平成18年10月

商号をトーセイ株式会社に変更

平成18年10月

本社を東京都港区虎ノ門に移転

平成18年11月

東京証券取引所市場第二部に株式を上場

平成19年10月

トーセイ・アセットマネジメント株式会社（現連結子会社）を設立（注）１．建設業法に基づく特定建設業東京都知事免許（特－９）107905号を平成９年12月に取得し、また、平成13年４月には、一級建築士事務所東京都知事登録（第46219号）を行っております。
２．不動産投資顧問業登録規程（平成12年９月１日施行）に基づく、不動産投資顧問業登録（一般第127号）を行っております。
３．平成16年９月に不動産特定共同事業許可（東京都知事第58号）を受けております。
４．平成17年２月に有価証券に係る投資顧問業者登録（関東財務局長第1324号）を行っております。
５．平成17年６月に信託受益権販売業者登録（関東財務局長（売信）第164号）を行っております。
６．平成19年９月の金融商品取引法の施行に基づき、金融商品取引業登録（投資助言・代理業及び第二種金融商品取引業）（関東財務局長（金商）第898号）を行っております。

－ 3 －３【事業の内容】
当社グループ（当社および当社の関係会社）は、当社（トーセイ株式会社）および子会社９社（連結子会社９社）により構成されており、「不動産流動化事業」、「不動産開発事業」、「不動産賃貸事業」、「不動産ファンド事業」、「不動産管理事業」、「オルタナティブインベストメント事業」を主たる業務としております。
当社グループの事業内容および当社と主要な関係会社の当該事業に係る位置付けは次のとおりであります。
区分

不動産流動化
事業

不動産開発事業

不動産賃貸事業

不動産ファン
ド事業

不動産管理事業

事業内容
資産価値の劣化したオフィスビルや商業施設、賃貸マンション等を取得し、エリアの特性やテナントのニーズを取り込んだ「バリューアッププラン（※）」を検討し、最適と判断したバリューアップを施した「再生不動産」を投資家・不動産ファンド・自己利用目的のエンドユーザー等に販売しております。
当社グループの行うバリューアップは、利便性や機能性の向上だけでなく、その不動産を所有する人の“満足”やそこで働く人々の“誇り”を提供することも重視しており、単なるリニューアルに終わらせず、総合的な不動産の“価値再生”の実現に努めております。
（※）10年後、20年後を見据え、劣化・陳腐化した内外装を一新する“デザ
イン性向上”、建物設備の改修や機能付加、コンバージョンなどの“設備機能改善”、空室の賃貸、滞納賃料の解消、賃料引上げなどの“リースアップ”がプランの主なもの
当社グループの中心事業エリアである東京都区部は、事務所用・商業用・居住用等のいずれのニーズも混在しており、土地の利用方法によって価値に大きな差が生じる地域であります。当社は、取得した土地のエリア・地型・用途・
ニーズ・賃料・販売価格等を検証し、その土地の価値最大化につながる開発・新築を行い、一棟販売あるいは分譲販売しております。
開発メニューは、オフィスビル、商業（T’S BRIGHTIAシリーズ）・複合ビ
ル、マンション（THEパームスシリーズ）、戸建住宅（パームスコートシリーズ）と多様な対応が可能であり、完成後あるいはテナント誘致後に、投資家・
不動産ファンド・自己利用目的のエンドユーザー等に販売しております。
当社グループでは、東京都区部を中心に、平成21年11月30日現在、事業の裾野を広げ、オフィス・住居・店舗・駐車場を41棟所有しエンドユーザーに賃貸しております。
当社グループ自ら貸主となることでテナントのニーズを迅速且つ正確に収集することができ、当該ニーズの把握が「バリューアッププラン」の一層の充実、不動産ファンド事業におけるアセットマネジメント能力の向上に結びついております。
当社における不動産ファンド事業は、金融商品取引法に規定される第二種金融商品取引業及び投資助言・代理業に基づき事業を行っております。具体的な事業内容としましては、投資家の出資により組成された不動産ファンドに対して、投資家ニーズに合致した不動産の発掘、調査等を実施し、ファンドの不動
産購入・保有・処分に関するアドバイス及び、管理等の事業も行っております。
当社グループの持つバリューアップ機能、リーシング機能、保守管理機能などを駆使し、賃料収入の最大化、賃貸費用の逓減を目指し、より高い配当を投資家に提供するためのマネジメントを行っております。不動産購入時のアクイ
ジションフィー、保有時のアセットマネジメントフィー等が収入の中心となっております。
なお、当社子会社であるトーセイ・アセット・アドバイザーズ㈱は平成20年11月期に同法に規定される投資運用業、第二種金融商品取引業および投資助
言・代理業の３つの業の登録を完了し、平成20年６月より事業を開始しております。
マンション・ビル等建物・施設の事務管理、施設管理、清掃、保安警備およびマンション・ビル専用部分の建物・設備改修工事、オフィス内の改装工事の請負業務など、多様な不動産ニーズに対応した総合的なプロパティマネジメントを展開しております。
マンション管理においては、長年培ってきたノウハウを駆使し、区分所有者
ならびに管理組合にコンサルティング＆アドバイスを行い、管理組合の立上げからその後の円滑な組合運営までトータル的なサポートをしております。
ビル管理においては、ビルオーナーの経営の合理化を推進するために、建物保全管理・設備管理・給排水衛生管理・清掃管理などきめ細やかな管理サービスを提供し、建物の経年劣化に対して的確な保全計画を実施しビルの資産価値を保ち続けます。平成21年10月31日現在、471棟の管理を行っております。

－ 4 －

主要な会社

当社

当社

当社、
トーセイ・コミュニティ㈱当社、
トーセイ・アセット・アドバイザーズ㈱トーセイ・コミュ
ニティ㈱

区分

事業内容

主要な会社

オルタナティ
ブインベスト
メント事業

不動産担保付債権を取得し、担保不動産の所有者兼債務者との調整により、債権の回収や代物弁済による担保物件を取得するほか、不動産保有会社や不動産関連ビジネスを行う事業会社等をM＆Aにより取得しております。取得した不動産はグループのノウハウを活用したバリューアップを実施し、売却しております。

トーセイ・リバイ
バル・インベストメント㈱当社グループの事業系統図は以下のとおりであります。

－ 5 －４【関係会社の状況】
住所

資本金又は
出資金
（千円）

東京都千代田区

99,500名称

主要な事業の内容

議決権の所有割合（％）

関係内容（連結子会社）
トーセイ・コミュニティ株
式会社

当社保有不動産の管不動産管理事業

100.0

理をしております。
役員の兼任ありトーセイ・アセット・アド
バイザーズ株式会社
トーセイ・リバイバル・イ
ンベストメント株式会社
有限会社ヘスティア・キャ
ピタル

（注３）

株式会社メティス・キャピ
タル

（注３）

ヘスティア一般社団法人（注２、３）
グリーンハウス有限会社（注３）
合同会社アトラス・キャピ
タル

（注３）

トーセイ・アセットマネジ
メント株式会社

東京都港区

100,000

東京都港区

50,000

東京都港区

3,000

東京都港区

1,000

東京都港区

4,500

東京都港区

24,600

東京都港区

1,000

東京都港区

100,000

不動産ファンド事業
オルタナティブイン
ベストメント事業

100.0
100.0

オルタナティブイン

100.0

ベストメント事業(100.0)

オルタナティブイン

100.0

ベストメント事業(100.0)

オルタナティブイン

100.0

ベストメント事業(100.0)

オルタナティブイン

100.0

ベストメント事業(100.0)

オルタナティブイン

100.0

ベストメント事業(100.0)

不動産ファンド事業

100.0

役員の兼任あり
資金援助あり役員の兼任あり（注）１．主要な事業の内容欄には、事業の種類別セグメントの名称を記載しております。
２．ヘスティア有限責任中間法人は、平成21年11月に商号変更を行い、ヘスティア一般社団法人となっております。
３．議決権所有割合の（）内は、間接所有割合で内数であります。

－ 6 －５【従業員の状況】(1）連結会社の状況
平成21年11月30日現在
事業の種類別セグメントの名称

従業員数（人）

不動産流動化事業

14(－)

不動産開発事業13(－)

不動産賃貸事業16(－)

不動産ファンド事業

53(－)

不動産管理事業

45(146)

オルタナティブインベストメント事業

2(－)

全社（共通）

48

(－)

191

(146)

合計
（注）１．従業員数は、就業人員であり、臨時雇用者数は、年間の平均人員を（）外数で記載しております。

２．全社（共通）として記載されている従業員数は、特定のセグメントに区分できない管理部門に所属しているものであります。
３．従業員数が前連結会計年度に比較して34名減少していますのは、主として、全社的な合理化による希望退職者募集によるものであります。
(2）提出会社の状況
平成21年11月30日現在
従業員数（人）

平均年齢（歳）114

平均勤続年数（年）平均年間給与（千円）

3.6

5,964

35.2

（注）１．従業員数は、就業人員であります。
２．平均年間給与は、賞与および基準外賃金を含んでおります。
３．従業員数が前事業年度に比較して30名減少していますのは、主として、全社的な合理化による希望退職者募
集によるものであります。
(3）労働組合の状況
労働組合は結成されておりませんが、労使関係は安定しております。

－ 7 －第２【事業の状況】
１【業績等の概要】(1）業績
当連結会計年度（平成20年12月１日～平成21年11月30日）におけるわが国の経済は、景気対策等により一部では持ち直しの動きが見られましたが、急激な円高やデフレへの直面等により企業収益は依然として不透明感が強く、また、設備投資の低迷や、雇用環境の悪化ならびに個人消費の抑制などから、先行きに懸念をはらんだ状況が続きました。
当社グループが属する不動産業界におきましては、平成20年後半の金融危機以降、本邦不動産に対する海外からの投融資が減衰し、資金調達や販売に苦慮する不動産業者が事業規模に関わらず破綻するなど、なお予断を許さない状況が続いております。
不動産売買市場では、平成21年度上期（４月～９月）の上場企業等による不動産取引は、売買件数は前年同期比
約40％減、売買金額においては、同約50％減まで大幅に落ち込んでおり、年度通年における取引も大きく減少するものと見られております（民間調査機関調べ）。この主な要因は、資金調達環境の悪化に伴う不動産取引の減少によるものと考えられております。
首都圏における分譲マンション市場は、平成14年以降平成19年まで８万戸台の供給が継続したのに対し、平成20年の供給戸数が４万７千戸と減少したことに続いて、平成21年の供給戸数はマンション事業者の破綻やこれまでの在庫の積み上がりから３万戸台前半と、更に低下する見込となっております（民間調査機関調べ）。一方で、住宅ローン減税等の政策効果の寄与などから契約率を回復したことを受け、平成21年10月時点の販売用在庫は前年同月比26.4％減の約6,800戸まで減少し、適正在庫水準に近づいております（民間調査機関調べ）。
不動産証券化市場では、平成21年６月末時点のJ－REITおよびグローバルファンド（注）を含めた私募ファンドの運用資産額は前年同月比６％増の24.7兆円（民間調査機関調べ）と微増しました。主な要因として、アジア地域を対象とした新規ファンド組成に一部動きが見られたことが考えられております。一方、J－REITの時価総額は、
平成19年５月の6.8兆円をピークに減少を続け、平成21年２月には2.2兆円まで落ち込みましたが、平成21年10月末
では2.7兆円まで持ち直しております。上場投資法人の破綻を機に、年初以降、新規不動産の取得が困難であった
ものの、年後半から新規の物件取得やこれに伴うファイナンスの成立など、資金環境に回復の兆しが見られることがあげられます（民間調査機関調べ）。
東京23区のオフィスビル市場では、平成21年11月時点の空室率は平成20年12月比3.0ポイント高い6.3％まで上昇しました。同時点の平均募集賃料は、平成20年12月比6.8％下落の13,600円／坪となりました（民間調査機関調べ）。主な要因として、都心５区のオフィスビルにおいて事務所縮小や移転の動きが進んだことから、テナント誘
致競争に厳しさが増したことがあげられます（民間調査機関調べ）。一方、東京都区部の住宅賃貸市場では、賃料動向の目安となる共同住宅賃料指数は平成21年９月では前年同月比で3.9ポイント低下し、２年連続で下落となりました（民間調査機関調べ）。
不動産管理市場は、平成20年度（平成20年４月～平成21年３月）の市場規模（管理委託費ベース）は前年度比６％増の約5,500億円（民間調査機関調べ）と堅調に推移したものの、上位事業者による寡占化が進んでおり、価格競争の激化や業務品質、コンプライアンス等の信頼性を重視する傾向の高まりから、信頼性の高い有力事業者が零細事業者をM＆Aで傘下に収めるなど業界構造転換の兆しが見えております。
M＆A市場は、世界的な金融危機の影響で、投資ファンドによるM＆Aが急速に減少し、平成21年１月～11月迄のM＆A成約件数は累計で1,764件となり21ヶ月連続の減少となりました。主に、国内外間による成約事例が大きく減少したことが要因とされております（民間調査機関調べ）。
このような事業環境の中で、当社グループでは「私たちは、グローバルな発想を持つ心豊かなプロフェッショナ
ル集団としてあらゆる不動産シーンにおいて新たな価値と感動を創造する。」という企業理念のもと、東京都区部を中心とする不動産の価値再生を目的に、不動産の付加価値向上を行う不動産流動化事業および不動産開発事業、安定収益源である不動産賃貸事業および不動産ファンド事業と、グループ会社の営む不動産管理事業、オルタナティブインベストメント事業を加えた６事業の相乗効果を高めながら不動産ポートフォリオマネージャーとして事業を推進してまいりました。
当連結会計年度においては、棚卸資産の販売に注力して在庫圧縮と有利子負債の削減を進めて、財務健全性を向上させてまいりました。また、収益構造の転換を目的に、フィービジネスである不動産賃貸事業、不動産ファンド事業および不動産管理事業でグループ営業経費をまかなえる体質に移行しました。更に、将来の再成長の源泉として、約１年余り中断していた仕入を再開いたしました。
なお、「棚卸資産の評価に関する会計基準」を適用した結果、主に現在開発中等の事由によって今後新規賃貸開始を予定しているオフィスビル等の棚卸資産を中心に、評価損2,958百万円を売上原価に計上しました。
これらにより、当連結会計年度の売上高は33,629百万円（前連結会計年度比34.1％減）、営業利益は1,606百万円（同78.8％減）、経常利益は656百万円（同89.7％減）、当期純利益は108百万円（同96.9％減）となりました。
（注）外資系運用会社による日本以外の国も主要投資対象とした私募ファンド－ 8 －事業の種類別セグメントの業績は次のとおりであります。
（不動産流動化事業）
当連結会計年度は、厳しい環境が続くなか、当社の持つ情報力および販売力を最大限活かし、「大和千代田ビル」（東京都千代田区）、「隼町ビル」（東京都千代田区）等、21棟のバリューアップ物件の販売を行いました。
また、当連結会計年度は、１棟の収益マンション又は複合ビル等を保有し、共用部分、専有部分等に修繕やバリューアップを行い、付加価値を向上させた上で、区分販売を行う『Restyling事業』に着手し、１棟の収益マンションであった「ラフィーネ目黒東山」（東京都目黒区）を区分し、分譲販売いたしました。これらにより不動産流動化事業の売上高は9,962百万円（前連結会計年度比74.5％減）となりました。
また、景気低迷により需要が弱まっているエンドユーザー向けの中古空きビルの評価を大幅に引き下げたこと等
により、一部の物件に「棚卸資産の評価に関する会計基準」の適用を行い、1,412百万円の簿価切下げを実施し、売上原価に計上しました。これにより、営業損失は164百万円（前連結会計年度は営業利益9,039百万円）となりました。
（不動産開発事業）
当連結会計年度は、オフィスビル・商業施設では、「平和島トーセイビル」（東京都大田区）、「神田小川町トーセイビルⅡ」（東京都千代田区）、「T'S

BRIGHTIA吉祥寺」（東京都武蔵野市）、「T'S（東京都世田谷区）の４棟を販売いたしました。マンションでは、「THE区）、「THE

パームス東武練馬」（東京都練馬区）、「THE棟販売物件の販売及び「THEBRIGHTIA下北沢」

パームス学芸大学」（東京都目黒パームス両国」（東京都墨田区）の３棟の賃貸用一パームス大田中央」（東京都大田区）、「THEパームス竹ノ塚」（東京都足立区）

等におけるマンション分譲（43戸）の販売を行いました。これらにより不動産開発事業の売上高は16,556百万円（前連結会計年度比310.9％増）となりました。また、不動産開発事業においても、現在開発中のオフィスビルの想定賃料の見直し等を行ったことにより、一部の物件に「棚卸資産の評価に関する会計基準」の適用を行い、
1,326百万円の簿価切下げを実施し、売上原価に計上しました。これにより、営業利益は635百万円（前連結会計年度は営業損失2,177百万円）となりました。
（不動産賃貸事業）
当連結会計年度は、オフィスビル・商業施設では、長引く不況の影響による事務所の縮小、移転等により、空室率が上昇するなか、稼働率の維持に努めました。一方、マンションでは、新築物件を中心に短期間で稼働率を高めることができました。これらにより不動産賃貸事業の売上高は3,397百万円（前連結会計年度比2.4％減）、営業利
益は1,872百万円（同7.1％増）となりました。
（不動産ファンド事業）
当連結会計年度は、金融不安の影響から不動産ファンドへの投資マインドが冷え込むなか、アセットマネジメン
トの受託替えを中心にアセットマネジメント受託資産残高を積上げた結果、「アセットマネジメントフィー」等の不動産ファンド事業の売上高は896百万円（前連結会計年度比3.3％増）、営業利益は309百万円（同4.9％減）とな
りました。
なお、当連結会計年度末のアセットマネジメント受託資産残高（注）は、209,143百万円であります。
（注）アセットマネジメントによる受託資産残高のほか、不動産アセットに関わるコンサルティング契約等に基づく残高を含めております。
（不動産管理事業）
当連結会計年度は、ビル管理では、ビル所有者の変更に伴う解約が見られる中、新規契約に努めましたが、ビル・駐車場・学校等の管理棟数は、前年同期に比べ23棟減少し291棟（平成21年10月31日現在）となりました。
一方、マンション管理では、他社が分譲・販売している分譲マンション、賃貸マンションを新たに受託したことにより、管理棟数は、前年同期に比べ14棟増加し180棟（平成21年10月31日現在）となりました。
以上の結果、合計管理棟数は、471棟（前連結会計年度比９棟減）となり不動産管理事業の売上高は2,633百万円（前連結会計年度比4.8％増）、営業利益は238百万円（同22.4％増）となりました。

－ 9 －（オルタナティブインベストメント事業）
当連結会計年度は、保有債権の回収及び代物弁済にて取得した不動産のリーシング活動等に注力いたしました。
その結果、保有債権の売却益及び金利収入並びに代物弁済にて取得した不動産の賃料収入等を計上しました。これ
らにより、オルタナティブインベストメント事業の売上高は183百万円（前連結会計年度比83.5％減）となりました。また、オルタナティブインベストメント事業においても、土地単価の見直し等を行ったことにより、一部の物件に「棚卸資産の評価に関する会計基準」の適用を行い、218百万円の簿価切下げを実施し、売上原価に計上しました。これにより、オルタナティブインベストメント事業の営業損失は144百万円（前連結会計年度は営業利益100百万円）となりました。
(2）キャッシュ・フロー
当連結会計年度における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、税金等調整前当期純利益309百万円を計上したことに加え、不動産流動化事業及び不動産開発事業の物件売却が順調に推移したこと等により、前連結
会計年度末に比べ536百万円増加し、当連結会計年度末には7,890百万円となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
（営業活動によるキャッシュ・フロー）
営業活動により得られた資金は、12,233百万円（前連結会計年度比13.2％減）となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益309百万円、不動産流動化事業及び不動産開発事業の物件売却によるたな卸資産の減少15,413
百万円、法人税等の支払額3,175百万円によるものであります。
（投資活動によるキャッシュ・フロー）
投資活動により得られた資金は、392百万円（前連結会計年度比59.1％減）となりました。これは主に、定期預金の減少350百万円によるものであります。
（財務活動によるキャッシュ・フロー）
財務活動により使用した資金は、12,090百万円（前連結会計年度比6.2％減）となりました。これは主に、物件売却に伴い、借入金の返済を行ったことによるものであります。

－ 10 －

２【生産、受注及び販売の状況】(1）生産実績
当社グループは、不動産流動化事業、不動産開発事業、不動産賃貸事業、不動産ファンド事業、不動産管理事業、
オルタナティブインベストメント事業を主体としており、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績の記
載はしておりません。
(2）受注実績
当社グループは、受注生産を行っていないため、受注実績の記載はしておりません。
(3）販売実績
当連結会計年度における販売実績を事業の種類別セグメントごとに示すと、次のとおりであります。

事業の種類別セグメントの名称（自至当連結会計年度
平成20年12月１日
平成21年11月30日）

前連結会計年度比（％）

金額（千円）
不動産流動化事業

9,962,365

25.5

不動産開発事業

16,556,368

410.9

不動産賃貸事業

3,397,812

97.6

896,952103.3

2,633,136

104.8

183,169

16.5

33,629,805

65.9

不動産ファンド事業
不動産管理事業
オルタナティブインベストメント事業
合計（注）１．セグメント間の取引については相殺消去しております。
２．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。

－ 11 －

３【対処すべき課題】（１）当面の対処すべき課題の内容
当連結会計年度末現在において、当社グループが対処すべき課題については、次のとおりであります。
①事業の推進不動産融資の停滞による不動産取引の減少が当面続くと予想されており、不動産の売却先の確保は重要課題となっております。当社グループの物件は用途、サイズが多岐にわたっております。現在保有している棚卸資産のうち、相当の割合を占める中小型物件は、実需に基づく個人や事業法人等を顧客としており、底堅い需要がある一方で、一定規模を有するオフィスビルについては、需給の緩和と投融資の停滞によって買い手優位の様相を続けております。これに対し当社は、多くの取引先の中から有力プレーヤーを厳選した「TOSEI情報ネットワークリスト（300社700人）」を更に拡充させ、そのプレーヤーの深耕を進展させ多彩な売却先の確保に努めてまいります。
また仕入に関しましては優良物件情報の拡大をもとに慎重かつ厳選した取組みを行ってまいります。
更に、当社グループのファンド事業においてはアセットマネジメント受託資産残高の伸張を課題としており、グループの総合力を発揮しアセットマネジメント・フィー等のフィー収入を拡充し、事業のポートフォ
リオ全体による営業収益の確保・拡大をなすとともに、コスト意識の徹底をもって販売費および一般管理費の削減に努め、企業体質の強化を図ってまいります。
②ガバナンス体制の更なる強化
当社グループでは、経営環境の変化に迅速かつ的確に対応し健全な成長を実現する事業活動を継続することにより、株主、従業員、取引先を始めとする社会全体のあらゆるステークホルダーに対して、存在意義のあるグループで在り続けたいと考えております。そのために最も重要と位置付けられるものがコーポレー
ト・ガバナンスの充実であり、とりわけ「コンプライアンス意識の徹底」「リスクマネジメントの強化」「適時開示の実践」を三つの主要項目として掲げております。また、会社法および金融商品取引法において求められている内部統制システムの構築ならびに金融商品取引業者として投資家に対して信頼ある態勢の構築に向け、経営トップからグループ社員の全員に至るまでグループ一丸となって体制の更なる強化に努めてまいります。
③財務健全性の確保
当社グループの行う事業のうち、不動産流動化事業、不動産開発事業、不動産賃貸事業及びオルタナティ
ブインベストメント事業は、不動産や不動産担保付債権等の仕入、保有にかかる資金を必要としております。これらの事業を推進していくためには外部借入を効率的かつ安定的に利用することが不可欠であり、金融機関との更なる取引強化を戦略的に検討、実行してまいります。
④環境負荷低減の取組み
世の中の環境意識が高揚を続け、企業においては環境配慮型の事業展開が不可欠と判断しております。そのため当社グループでは、環境関連法令に基づいた展開にとどまらず、不動産のハード面およびソフト面における両面から、環境負荷低減に寄与する商品の提供並びに低減を事業に取り入れ、積極的に推進してまいります。また、当社グループでは、環境に優しい企業活動を行う旨の「トーセイグループエコ宣言」をいち早く公表しており、この方針に基づく取組みを進めてまいります。
（２）当社の財務及び事業の方針の決定を支配する者の在り方に関する基本方針①基本方針の内容
当社は、当社の財務及び事業の方針の決定を支配する者は、当社の財務及び事業の内容や当社の企業価値の源泉を十分に理解し、当社の企業価値ひいては株主の皆様の共同の利益を継続的かつ持続的に確保、向上
していくことを可能とする者である必要があると考えています。
当社は、当社の支配権の移転を伴う買収提案についての判断は、最終的には当社の株主全体の意思に基づいて行われるべきものと考えております。また、当社は、当社株式の大量買付であっても、当社の企業価値
ひいては株主共同の利益に資するものであれば、これを否定するものではありません。
しかしながら、株式の大量買付の中には、その目的等から見て企業価値や株主共同の利益に対する明白な侵害をもたらすもの、株主に株式の売却を事実上強要するおそれがあるもの、対象会社の取締役会や株主が株式の大量買付の内容等について検討しあるいは対象会社の取締役会が代替案を提案するための十分な時間や情報を提供しないもの、対象会社が買収者の提示した条件よりも有利な条件をもたらすために買収者との協議・交渉を必要とするもの等、対象会社の企業価値・株主共同の利益に資さないものも少なくありません。

－ 12 －

特に、当社グループの能力の最大化につながる「不動産と金融の融合」を可能とする６つの事業領域を自社でカバーする体制、並びにそれを支える不動産と金融の専門的な知識・経験をもった従業員、多彩な価値
創造技術を支える能力や情報ネットワークの構築に基づき時間をかけて醸成してきた不動産業界における信用及び総合的事業を可能とするノウハウへの理解が必要不可欠です。当社株式の大量買付を行う者が、当社の財務及び事業の内容を理解するのは勿論のこと、こうした当社の企業価値の源泉を理解した上で、これらを中長期的に確保し、向上させられるのでなければ、当社の企業価値ひいては株主共同の利益は毀損されることになります。
当社は、このような当社の企業価値・株主共同の利益に資さない大量買付を行う者は、当社の財務及び事業の方針の決定を支配する者として不適切であり、このような者による大量買付に対しては、必要かつ相当な対抗措置を採ることにより、当社の企業価値ひいては株主共同の利益を確保する必要があると考えます。
②基本方針実現のための取組み(イ）基本方針の実現に資する特別な取組み
当社グループでは、現在の激動の環境を乗り切り、更なる発展を目指し、新中期経営計画『Charge up
2011』（2008年12月～2011年11月の３ヶ年計画）を策定し、前期より取組みを開始致しました。当新中計では、世界経済や国内経済は当面停滞するという予測の下、この低迷期を体力強化、体質強化の好機ととらえ、来るべき好況期に向けて『企業経営』『人財』『事業・内部管理のインフラ』の三つの観点から、現状
点検、改革、強化を行っていきます。
当社グループでは、これまでにも、社外取締役の選任、監査役全員（４名）の社外招聘、執行役員制の導入による業務執行機能強化、コーポレート・ガバナンス会議の設置などに取り組んでまいりましたが、上述の新中計においてもコーポレート・ガバナンスの一層の強化に取り組んでまいります。具体的には、当社のコンプライアンス規範に則り、模範的行動レベルから理想的行動レベルへ高次なコンプライアンス意識に基づく行動を実践すること、企業活動に伴うリスクを的確に把握・分析し、リスク・マネジメントを徹底する
こと、フェアディスクローズの精神に基づき、正確な会社情報を迅速に公表し、投資家を含むあらゆるステ
ークホルダーへの説明責任を継続して果たすことなどに注力してまいります。
(ロ）基本方針に照らして不適切な者によって当社の財務及び事業の方針の決定が支配されることを防止するための取組み当社は、平成20年１月11日開催の当社取締役会の決議及び平成20年２月26日開催の第58回定時株主総会の決議により、「当社株式の大量取得行為に関する対応策（買収防衛策）」（以下「旧プラン」といいます。）について導入し、平成21年２月25日開催の第59回定時株主総会において、旧プランの更新（更新された後の「当社株式の大量取得行為に関する対応策（買収防衛策）」を「本プラン」といいます。）につき承認を得ております。
（ⅰ）本プランの目的
本プランは、当社株式の大量取得が行われる場合に、株主の皆様が適切な判断をするために必要・十分な情報と時間を確保するとともに、買収者との交渉の機会を確保すること等を通じて、当社の企業価
値・株主共同の利益に反する買収を抑止し、当社の企業価値・株主共同の利益を確保し、向上させることを目的としております。
（ⅱ）対象となる買付等
本プランは、①当社が発行者である株券等について、保有者の株券等保有割合が20％以上となる買付
その他の取得、又は②当社が発行者である株券等について、公開買付けを行う者の株券等所有割合及びその特別関係者の株券等所有割合の合計が20％以上となる公開買付けに該当する行為もしくはこれに類似する行為又はこれらの提案（当社取締役会が別途認めたものを除くものとし、以下「買付等」といい、買付等を行おうとする者を「買付者等」といいます。）がなされる場合を対象とします。
（ⅲ）買付者等に対する情報提供の要求
当社の株券等について買付等が行われる場合、当該買付等に係る買付者等には、以下の各号に定める情報及び本プランに定める手続を遵守する旨の誓約文言等を記載した書面の提出を求めます。
(a）買付者等及びそのグループ（共同保有者、特別関係者及び（ファンドの場合は）各組合員その他の構成員を含みます。）の詳細（具体的名称、資本構成、財務内容、法令遵守状況、当該買付者等による買付等と同種の過去の取引の詳細、その結果対象会社の企業価値に与えた影響等を含みます。）(b）買付等の目的、方法及び内容（買付等の対価の価額・種類、買付等の時期、関連する取引の仕組
み、買付等の方法の適法性、買付等の実行の蓋然性等を含みます。）(c）買付等の価格の算定根拠（算定の前提となる事実・仮定、算定方法、算定に用いた数値情報及び買付等に係る一連の取引により生じることが予想されるシナジーの内容（そのうち少数株主に対して分配されるシナジーの内容を含みます。）及びその算定根拠等を含みます。）－ 13 －

(d）買付等の資金の裏付け（買付等の資金の提供者（実質的提供者を含みます。）の具体的名称、調達方法、関連する取引の内容を含みます。）(e）買付等の後における当社グループの経営方針、事業計画、資本政策、配当政策及び資産運用方針(f）買付等の後における当社の株主、従業員、取引先、顧客その他の当社に係る利害関係者に対する対
応方針(g）当社の他の株主との間の利益相反を回避するための具体的方策(h）その他独立委員会が合理的に必要と判断する情報（ⅳ）独立委員会による検討等
独立委員会は、買付者等から買付説明書及び独立委員会が追加的に提出を求めた情報が提出された場
合、当社取締役会に対しても、適宜回答期限（原則として60日を上限とします。）を定めた上、買付者
等の買付等の内容に対する意見及びその根拠資料等の提出を求めます。
独立委員会は、買付者等及び当社取締役会からの情報を受領してから原則として最長60日が経過するまでの間（但し、一定の場合には、独立委員会は当該期間を延長することができるものとします。）、
買付内容の検討、当社取締役会の提示した代替案の検討、買付者等との協議・交渉等を行います。また、独立委員会は、独立委員会が適切と判断する事項について、情報開示を行います。
独立委員会は、買付者等による買付等が（ⅵ）記載の要件のいずれかに該当し、新株予約権の無償割当てを実施することが相当であると判断した場合には、当社取締役会に対して、新株予約権の無償割当てを実施すべき旨の勧告を行います。
（ⅴ）取締役会の決議等
当社取締役会は、独立委員会の上記勧告を最大限尊重して新株予約権無償割当ての実施又は不実施等の決議を行うものとします。当社取締役会は、上記決議を行った場合、速やかに、当該決議の概要その他当社取締役会が適切と判断する事項について、情報開示を行います。
（ⅵ）新株予約権無償割当ての要件
当社は、買付者等による買付等が以下のいずれかに該当し新株予約権の無償割当てを実施することが相当と認められる場合、当社取締役会の決議により、新株予約権の無償割当てを実施することを予定しております。なお、以下の要件に該当し新株予約権の無償割当てを実施することが相当か否かについて
は、必ず独立委員会の勧告を経て決定されることになります。
(a）本プランに定める手続を遵守しない買付等である場合（当社株主に対して、本必要情報その他買付等の内容を判断するために合理的に必要とされる情報を十分に提供しない買付等である場合を含みます。）(b）下記に掲げる行為等により、当社の企業価値ひいては株主共同の利益に対する明白な侵害をもたらすおそれのある買付等である場合・株券等を買い占め、その株券等について当社に対して高値で買取りを要求する行為
・当社の経営を一時的に支配して、当社の重要な資産等を廉価に取得する等当社の犠牲の下に買付者等の利益を実現する経営を行うような行為
・当社の資産を買付者等やそのグループ会社等の債務の担保や弁済原資として流用する行為
・当社の経営を一時的に支配して、当社の事業に当面関係していない高額資産等を処分させ、その処分利益をもって、一時的な高配当をさせるか、一時的高配当による株価の急上昇の機会をねらって高値で売り抜ける行為(c）真に会社経営に参加する意思がないにもかかわらず、専ら当社の株価を上昇させて当社株式を高値で会社関係者等に引き取らせる目的による買付等である場合(d）強圧的二段階買付（最初の買付で全株式の買付を勧誘することなく、二段階目の買付条件を不利に設定し、あるいは明確にしないで、公開買付け等の株式買付を行うことをいいます。）等株主に株式の売却を事実上強要するおそれのある買付等である場合(e）当社取締役会に、当該買付等に対する代替案を提示するために合理的に必要な期間を与えない買付等である場合(f）買付等の条件（対価の価額・種類、買付等の時期、買付等の方法の適法性、買付等の実行の蓋然性、買付等の後の経営方針又は事業計画、買付等の後における当社の他の株主、従業員、顧客、取引先その他の当社に係る利害関係者に対する方針等を含みます。）が当社の本源的価値に鑑み著し
く不十分又は不適当な買付等である場合(g）当社の企業価値を生み出す上で必要不可欠な当社の従業員、顧客、取引先等との関係や当社のブランド力又は企業文化を損なうこと等により、当社の企業価値又は株主共同の利益に反する重大なおそれをもたらす買付等である場合－ 14 －

(h）買付者等の経営者又は主要株主に反社会的勢力と関係を有する者が含まれている場合等、公序良俗の観点から買付者等が当社の支配権を取得することが著しく不適切である場合（ⅶ）新株予約権の概要
本プランにおいて無償割当てを行う新株予約権は、１円を下限として当社株式１株の時価の２分の１の金額を上限とする金額の範囲内において、当社取締役会が決定した金額を払い込むことにより行使し、原則として当社株式１株を取得することができ、また、買付者等を含む非適格者等による権利行使が認められないという行使条件、及び当社が非適格者等以外の者から原則として当社株式１株と引換えに新株予約権１個を取得することができる旨の取得条項が付されております。
（ⅷ）本プランの有効期間
本プランの有効期間は、第59回定時株主総会終結後３年以内に終了する事業年度のうち最終のものに関する定時株主総会の終結の時までとなっております。但し、有効期間の満了前であっても、当社取締役会により本プランを廃止する旨の決議が行われた場合には、本プランはその時点で廃止されることになります。
（ⅸ）株主に対する影響
本プランが導入されていても、新株予約権無償割当てが実施されていない場合、株主の皆様に直接具体的な影響が生じることはありません。他方、本プランが発動され、新株予約権無償割当てが実施された場合、株主の皆様が新株予約権行使の手続を行わないとその保有する株式が希釈化される場合があります（但し、当社が当社株式を対価として新株予約権の取得を行った場合、株式の希釈化は生じません。）。
③具体的取組みに対する当社取締役会の判断及びその理由
当社の中期経営計画及びコーポレート・ガバナンス強化等の各施策は、当社の企業価値・株主共同の利益を継続的かつ持続的に向上させるための具体的方策として策定されたものであり、まさに当社の基本方針に沿うものです。
また、本プランは、企業価値・株主共同の利益を確保・向上させるための枠組みであり、基本方針に沿うものです。特に、本プランは、買収防衛策に関する指針（経済産業省等）の定める三原則を充足していること、その更新について株主総会の承認を得ており、また、有効期間が最長約３年間と定められた上、取締役会によりいつでも廃止できるとされていること、独立性の高い社外取締役等によって構成される独立委員会が設置され、本プランの発動に際しては必ず独立委員会の判断を経ることが必要とされていること、発動の内容として合理的な客観的要件が設定されていること、独立委員会は当社の費用で第三者専門家を利用することができるとされていること、取締役会の構成員の過半数を交替させてもなお発動を阻止できない買収防衛策（デッドハンド型）ではなく、また取締役の期差選任制により取締役会の構成員の過半数を交替させるのに時間を要する
買収防衛策（スローハンド型）ではないことなどにより、その公正性・客観性が担保されており、企業価値ひいては株主共同の利益に資するものであって、当社の会社役員の地位の維持を目的とするものではありません。

－ 15 －

４【事業等のリスク】
当社グループの経営成績、株価および財政状況等に影響を及ぼす可能性が考えられる事項には以下のようなものがあります。なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末において当社が判断したものであり、リスク
発生の可能性を認識したうえで、発生の回避と発生した場合の対応に努力する方針であります。また、以下の記載
は、当社グループの事業もしくは当社株式への投資に関するリスクを完全に網羅するものではありません。
（1）事業環境① 不動産流動化事業・不動産開発事業（イ）不動産市況の影響について
当社グループの中核事業である不動産流動化事業および不動産開発事業は、自己勘定により物件を取得
し、バリューアップまたは開発後に売却するまでに通常６ヶ月から２年を要しております。その間に地価動
向、金利動向、金融情勢などのマクロ経済に変動が生じ、これに伴い不動産市況が悪化した場合には、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
（ロ）物件の引渡時期等による業績の変動について
当該２事業は、物件売却額を売上計上するため１取引あたりの金額が大きく、また当該２事業は物件の引渡しを行った時点で売上計上を行う「引渡し基準」であることから、引渡時期遅延等により当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。特に四半期毎の経営成績においては、大型案件の引渡しの有無により売上高および収益に相当の変動が生ずる可能性があります。
（ハ）自然災害等による工事遅延および建設コストの増加について
当社グループでは具体的な仕入計画や販売計画に基づく積み上げ方式により合理的な年間総合予算の策定に努めておりますが、自然災害など予期せぬ事態による工事遅延やそれに伴う建築・改修コスト増加により当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
② 不動産賃貸事業
当社グループの不動産賃貸事業は、一般経済情勢や金利動向、競合物件の出現等で賃料の下落や大量の空室が生じた場合において当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
③ 不動産ファンド事業（イ）ファンドの運用成績について
当社グループの成長を担う事業と位置付ける事業である不動産ファンド事業は、投資家のニーズに合致した不動産の発掘、対象不動産のバリューアップ、リースアップ、売却等のアセットマネジメント業務の対価としてフィーを得る事業であります。従って、不動産ファンドのパフォーマンスはアセットマネージャーの助言能力等が寄与するものであり、当社グループは不動産と金融の両面についてのノウハウを蓄積してまいりました。当社グループでは現時点において一任運用を行っていないものの、当社が助言・管理等を行っている対象不動産の賃貸状況等により投資家の期待する十分なパフォーマンスが上がらない場合は、アセット
マネジメント会社としての評価が下がり、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。また、一任運用を開始した場合においては、運用成績やこれに基づくコンプライアンス上のリスクが生じる可能性があります。
（ロ）金融情勢等による投資家の動向について
不動産ファンドは投資手法の一つであり、金融情勢や世界的なマクロ経済の動向により投資家が不動産フ
ァンドへの出資を撤収または手控えた場合やファンドの借入等の問題によりファンド継続が困難となった場
合、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
④ 不動産管理事業（イ）管理委託費の低下について
現在、マンション・オフィスビルの管理委託費は競合他社との競争激化や顧客からのコストダウン圧力により低下傾向が継続しており、業務効率化やコスト削減などに努めておりますが、今後一層の単価引下げや解約が多発した場合には、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
（ロ）業務上の事故などについて業務遂行やサービス提供に関しては、ISO9001を取得し、業務品質ならびにサービスの向上に努めておりま
すが、予測不能な業務遂行上の事故、建物・設備の異常、サービスの不具合等が発生した場合は、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
⑤ オルタナティブインベストメント事業
当社グループのオルタナティブインベストメント事業は、不動産担保付債権の購入や不動産保有会社のM＆A投資を主たる目的として展開しておりますが、不良債権市場が縮小し不動産担保付債権が取得できない場合や、不動産保有会社等のM＆Aが行えない場合、ならびに既に取得した債権や会社株式の投下資金回収が予定どおり進まない場合は、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

－ 16 －

（2）有利子負債の依存度及び金利の動向
当社グループの事業に係る土地、建物取得費および建築費等は、主として個別案件毎に金融機関からの借入金によって調達しているため、総資産に占める有利子負債の比率が常に一定程度あることから、将来において、金利が上昇した場合には、資金調達コストが増加することにより当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
また、一部借入金に財務制限条項が付されており、条項に抵触し一括返済をする場合のほか、案件の売却時期の遅延や売却金額が当社の想定を下回った場合には、当社グループの資金繰りに影響を及ぼす可能性があります。
資金調達については、案件ごとに複数の金融機関と交渉したうえで、最適なファイナンスを行っておりますが、突発的な内外部環境の変化等により、資金調達ができなかった場合は、事業着手の遅延や事業の実施ができなくなるなど、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
（3）事業エリア① 競合状況
当社グループは、東京都区部を主要マーケットとし、中小型物件を中心に売買を行っており、これまで６事業の情報やノウハウを有機的に結合し、相乗効果をもった事業展開を行ってまいりました。しかしながら、今般の東京都区部における不動産取引の減退や外国人投資家の投資の衰退等が見られる中、当社の販売において、価格競争による販売価格の低下が顕著化することで、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
② 災害発生将来発生が懸念されている東京における大地震をはじめ、暴風雨、洪水等の自然災害、戦争、テロ、火災等の人災が発生した場合には当社グループが投資・運用・開発・管理を行っている不動産の価値が大きく毀損する可能性があり、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
（4）法的規制① 法的規制
会社法や上場会社としての金融商品取引法の規制のほか、当社グループの事業において関連する主な法的規制は下表のとおりであります。
今後これらの法的規制が強化される場合には規制遵守に向けた対応のためのコスト増加の可能性があります。
主な法的規制・宅地建物取引業法
・国土利用計画法
・都市計画法・建築基準法・建設業法
・建築士法
・住宅の品質確保の促進等に関する法律
・金融商品取引法
・金融商品の販売等に関する法律
・不動産特定共同事業法
・信託業法
・資産の流動化に関する法律
・不動産投資顧問業登録規程
・住宅瑕疵担保履行法
・犯罪収益移転防止法
・マンション管理の適正化に関する法律
・建築物における衛生的環境の確保に関する法律
・警備業法
・消防法
・エネルギーの使用の合理化に関する法律－ 17 －

② 免許、許認可等
当社グループの事業は上表の法制に基づき以下の関連許認可を得ております。法改正等により、当該許認可に関する事業の継続が困難になった場合は、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
また、現在、当社グループの業務上の理由で当該免許および許認可等が取り消しや一定期間の業務停止となる
可能性はありませんが、万が一このような事由が発生した場合、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
許認可等の名称

所

管

有効期間

許認可等の内容

許認可先

東京都

知事

平成24年３月23日 東京都知事免許(11)第24043号

当社

東京都

知事

平成25年２月22日 東京都知事免許(１)第88903号

トーセイ・リバイ
バル・インベスト
メント㈱

東京都

知事

平成23年９月28日 東京都知事免許(２)第80048号

トーセイ・コミュ
ニティ㈱

東京都

知事

平成23年４月７日 東京都知事免許(１)第85736号

トーセイ・アセット・アドバイザーズ㈱国土交通大臣平成23年２月28日 一般第127号

当社

東京都

知事

平成23年４月10日 東京都知事登録(第46219号)

当社

東京都

知事

平成26年１月15日 東京都知事登録(第49526号)

トーセイ・コミュニティ㈱特定建設業許可東京都

知事

平成24年12月９日

東京都知事許可（特－19）第107905号

当社

一般建設業許可東京都

知事

平成25年３月10日

東京都知事許可（般－19）第119534号

トーセイ・コミュ
ニティ㈱不動産特定共同事業許可

東京都

知事

－

東京都知事第58号

当社

金融商品取引業登録（第二種金融商品取引業、投資助 関東財務局長
言・代理業）－

関東財務局長（金商）第898号

当社

宅地建物取引業許可

不動産投資顧問業登録

一級建築士事務所登録

金融商品取引業登録（投資運用業（不動産関連特定投資運用業）、第二種金融商 関東財務局長
品取引業、投資助言・代理業）－

関東財務局長（金商）第363号

トーセイ・アセット・アドバイザー
ズ㈱取引一任代理等の認可

国土交通大臣－国土交通大臣認可第52号

トーセイ・アセット・アドバイザーズ㈱マンション管理業

国土交通大臣建築物環境衛生総合管理業 東京都
警備業

知事

平成24年５月21日 国土交通大臣(２)第030488号

トーセイ・コミュ
ニティ㈱平成25年10月３日 東京都19総第273号

トーセイ・コミュ
ニティ㈱東京都公安委員 平成23年10月４日 警備業法認定第30002591号－ 18 －

トーセイ・コミュニティ㈱③ 会計基準・税制について（イ）会計基準・不動産税制の変更について
会計基準、不動産税制に関する変更があった場合、資産保有および取得、売却のコスト増加等により当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
（ロ）不動産ファンドの連結範囲について
当社がアセットマネジメントを行う不動産ファンドについては、投資事業組合に対する支配力基準および影響力基準を適用し、個別に連結、非連結を判断しております。今後、連結についての解釈に変更が生じ、会計監査人等の見解が変わってきた場合、当社グループの連結の範囲に変更が生じ、当社グループの経営成
績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
（5）瑕疵担保責任・アフターサービス保証について
宅地建物取引業者は「宅地建物取引業法」により宅地建物取引業者以外へ物件を販売した場合、新築、中古を問わず、瑕疵担保責任が生じる他、特に新築住宅物件については、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」により主要構造部分の10年保証が義務付けられております。また、平成21年10月１日施行の「住宅瑕疵担保履行法」により、国土交通大臣指定の保険法人への加入が必要となっております。これらに加え、当社グループは独自の「アフターサービス業務基準」に則ったアフターサービス保証（項目により１～10年の保証）を顧客に行っております。
当社グループは、建築企画部による品質チェックを行い、また、仕入先および施工を行った外注先に対し当社グループと同等のアフターサービス保証を負担させる等の事業上のリスク回避に努めております。しかしながら、何らかの原因で当社グループの供給物件に瑕疵が発生した場合、仕入先に瑕疵担保責任を負担させることが出来ないまたは仕入先および外注先の保証能力が全く無くなった場合等、当社グループが費用負担することとな
り当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
（6）人材について
当社グループの事業の特性から、人材は極めて重要な経営資源であり、中期経営計画を達成するには、優秀な人材を確保し、当社独自のコンピテンシーを習得するための教育やマネジメント層の育成が不可欠であります。
当社グループの求める人材を十分に確保、育成できない場合、または現在在職しているマネジメント層が多数流出した場合には、事業活動に大きな影響を及ぼす可能性があります。
（7）個人情報等の保護について
当社グループが行っている事業において、物件購入者、ビルオーナー、テナントをはじめ多くの顧客の個人情報を保有しております。今後の事業推進に伴い情報量の増加が予想されますが、個人情報保護法に従い、情報管理体制を強化するとともに個人情報管理の徹底を図っております。しかしながら、不測の事態により当社グループが保有する個人情報及び重要な企業情報が外部へ流出、漏洩した場合等には、当社グループの信用を毀損し、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
（8）新株予約権の行使による株式価値の希薄化について
当社は、将来の機動的な不動産購入資金等の確保を目的として、平成21年９月16日付にて発行した行使価額修
正条項付第４回新株予約権（第三者割当て）800個（80,000株）のうち190個（19,000株）を行使し、平成21年11月30日現在、未行使残高が61,000株となっております。これに役職員等に付与している新株予約権3,630個（3,630株）を加え、平成21年11月30日現在における当社の潜在株比率は16.32％となっております。当該新株予約権が行使された場合には、当社の１株当たりの株式価値が希薄化する可能性があります。
（9）その他
当社グループでは中古の物件を取得する際に、原則として建物の構造やアスベストの使用、土壌汚染調査等を実施しておりますが、ほとんどの建物において構造設計関連図書が保存されていないことや、アスベストが使用されている建物を解体する場合の対応、土壌改良などにより、事業遂行が一時的に中断または長期化した場合、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

５【経営上の重要な契約等】
当該事項はありません。

６【研究開発活動】
当該事項はありません。

－ 19 －

７【財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】
当連結会計年度における財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析は、以下のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項については、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。
（1）重要な会計方針及び見積り
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成に当たり重要となる会計方針につきましては、「第５ 経理の状況 連結財務
諸表 連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」に記載されているとおりであります。
（2）財政状態の分析
当連結会計年度末における財政状態は、総資産62,235百万円（前連結会計年度末比20.5％減）、負債39,981百万円（同29.1％減）、純資産22,253百万円（同1.7％増）となりました。また、自己資本比率は35.7％（前連結会計
年度末は27.9％）となっております。
（流動資産）
当連結会計年度末における流動資産の残高は、47,517百万円となり、前連結会計年度末に比べ17,534百万円減
少しております。これは主に、当社グループの主力事業であります不動産流動化事業及び不動産開発事業において、物件の売却が順調に進んだことに加え、保有する販売用不動産及び仕掛販売用不動産に対し、「棚卸資産の評価に関する会計基準」の適用を行ったこと等によるたな卸資産の減少（前連結会計年度末比16,077百万円減）
によるものであります。
（固定資産）
当連結会計年度末における固定資産の残高は、14,717百万円となり、前連結会計年度末に比べ1,459百万円増加しております。これは主に、繰延税金資産の増加（前連結会計年度末比1,417百万円増）によるものであります。
（流動負債）
当連結会計年度末における流動負債の残高は、18,364百万円となり、前連結会計年度末に比べ13,182百万円減
少しております。これは主に、不動産流動化事業及び不動産開発事業における物件の売却等に伴う短期有利子負債の減少（前連結会計年度末比9,584百万円減）及び未払法人税等の減少（前連結会計年度末比3,065百万円減）
によるものであります。
（固定負債）
当連結会計年度末における固定負債の残高は、21,616百万円となり、前連結会計年度末に比べ3,258百万円減
少しております。これは主に、不動産流動化事業及び不動産開発事業における物件の売却等に伴う長期有利子負債の減少（前連結会計年度末比2,754百万円減）によるものであります。
（純資産）
純資産は22,253百万円となり、前連結会計年度末に比べ366百万円増加しております。これは主に、増資に伴う資本金及び資本剰余金の増加（前連結会計年度末比609百万円増）によるものであります。
(3）経営成績の分析
当連結会計年度における経営成績は、売上高33,629百万円（前連結会計年度比34.1％減）、経常利益656百万円（同89.7％減）、当期純利益108百万円（同96.9％減）となりました。
（売上高）
当連結会計年度における売上高は33,629百万円となり、前連結会計年度に比べ17,411百万円減少しております。なお、セグメント別の売上高につきましては、「第２ 事業の状況 １ 業績等の概要 （１）業績」をご参照ください。

－ 20 －

（売上原価及び売上総利益）
当連結会計年度における売上原価は、売上高の減少により29,449百万円となり、前連結会計年度に比べ10,551
百万円減少しております。また、売上原価には「棚卸資産の評価に関する会計基準」の適用による評価損2,958
百万円（前連結会計年度は、5,829百万円）を計上しております。
その結果、売上総利益は、4,179百万円となり、前連結会計年度に比べ6,859百万円減少しております。
売上総利益率は、12.4％と前連結会計年度の21.6％より低下しております。
（販売費及び一般管理費及び営業利益）
当連結会計年度における販売費及び一般管理費は、2,573百万円となり、前連結会計年度に比べ904百万円減少
しております。
不透明な事業環境を背景に、人件費（前連結会計年度比13.5％減）や広告宣伝費（前連結会計年度比64.5％減）等の経費削減に努めました。
その結果、当連結会計年度の営業利益は1,606百万円となり、前連結会計年度に比べ5,955百万円減少しております。
（営業外損益及び経常利益）
当連結会計年度における営業外損益は、営業外収益が40百万円、営業外費用が991百万円となり、前連結会計年度に比べ、それぞれ33百万円の減少、268百万円の減少となりました。営業外費用が減少した主な要因は、物件の売却に伴う借入金の減少により、支払利息が294百万円減少したことによるものであります。
その結果、当連結会計年度の経常利益は、656百万円となり、前連結会計年度に比べ5,720百万円減少しております。
（特別損益及び税金等調整前当期純利益）
当連結会計年度における特別損益は、特別利益が37百万円、特別損失が384百万円となり、前連結会計年度に比べ、それぞれ151百万円減少、109百万円増加しております。特別損失が増加した主な要因は、不動産の売買契約を解約したことに伴う違約金280百万円及び希望退職制度関連費用62百万円が発生したことによるものであります。
その結果、当連結会計年度の税金等調整前当期純利益は、309百万円となり、前連結会計年度に比べ5,981百万
円減少しております。
（法人税等及び当期純利益）
当連結会計年度における法人税等は、200百万円となり、前連結会計年度に比べ、2,625百万円減少しております。
その結果、当連結会計年度の当期純利益は、108百万円となり、前連結会計年度に比べ3,355百万円減少しております。

－ 21 －

（4）キャッシュ・フローの状況の分析
当連結会計年度におけるキャッシュ・フローの状況については、「第２（２）キャッシュ・フロー」をご参照ください。
また、キャッシュ・フロー指標のトレンドは、以下の通りであります。

事業の状況

１

業績等の概要キャッシュ・フロー指標のトレンド
平成18年11月期

平成19年11月期

平成20年11月期

平成21年11月期

自己資本比率（％）

25.3

22.1

27.9

35.7

時価ベースの自己資本比率（％）

82.7

30.4

7.6

13.6

－

－

3.4

2.9

－

－

11.6

12.5

債務償還年数（年）インタレスト・カバレッジ・レシオ（倍）自己資本比率：自己資本／総資産
時価ベースの自己資本比率：株式時価総額／総資産
債務償還年数：有利子負債／キャッシュ・フロー
インタレスト・カバレッジ・レシオ ：キャッシュ・フロー／利払い（注１）いずれも連結ベースの財務数値により計算しております。
（注２）株式時価総額は自己株式を除く発行済株式数をベースに計算しています。
（注３）キャッシュ・フローは、営業キャッシュ・フローを使用しております。
（注４）有利子負債は、連結貸借対照表に計上されている負債のうち利息を支払っている全ての負債を対象としております。
（注５）平成18年11月期連結会計年度及び平成19年11月期連結会計年度は、連結キャッシュ・フロ－計算書の営業キャッシュ・フロ－がマイナスのため、キャッシュ・フロー対有利子負債比率及びインタレスト・カバレッ
ジ・レシオについて記載しておりません。

－ 22 －

第３【設備の状況】
１【設備投資等の概要】
当社グループでは、当連結会計年度において総額44百万円の設備投資を実施いたしました。そのうち主なものは、
不動産賃貸事業における物件の改修工事によるものであります。
なお、当連結会計年度において重要な設備の除却、売却等はありません。

２【主要な設備の状況】(1）提出会社
平成21年11月30日現在
帳簿価額（千円）
事業所名
（所在地）

事業の種類別セグ
メントの名称

本社（東京都港区）
賃貸用不動産（東京都千代田区等12棟）
賃貸用不動産（東京都足立区等４棟）

設備の内容

建物及び構築物

統括事務施設事務所設備

1,142,576

不動産賃貸事業

賃貸ビル

1,785,305

不動産賃貸事業

その他

711,544

合計－－

3,639,426

土地（面積㎡）
2,219,719(633.53)
5,382,844(6,406.77)
878,762(6,318.74)
8,481,326(13,359.04)

その他

合計

従業員数
（名）

30,0403,392,335

114

1,590

7,169,740

－

4,365

1,594,671－

35,995

12,156,749

114（注）１．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
２．上記の「設備の内容

その他」には、倉庫等が含まれております。

(2）国内子会社
平成21年11月30日現在
帳簿価額（千円）
会社名

トーセイ・コミ
ュニティ㈱

事業所名
（所在地）

事業の種類別セ
グメントの名称

設備の内容

建物及び構
築物

賃貸用不動産（東京都渋谷区

不動産賃貸事業

賃貸ビル

218,349

等２棟）（注）上記の金額には、消費税等は含まれておりません。

３【設備の新設、除却等の計画】
該当事項はありません。

－ 23 －

土地（面積㎡）
460,287(641.86)

その他

607

合計

679,243

従業員数
（名）

－

第４【提出会社の状況】
１【株式等の状況】（１）【株式の総数等】①【株式の総数】
種類

発行可能株式総数（株）

普通株式

1,500,000
計

1,500,000②【発行済株式】
種類

事業年度末現在発行数（株） 提出日現在発行数（株）（平成21年11月30日）（平成22年２月26日）

普通株式

395,840

395,840

計

395,840

395,840

上場金融商品取引所名
又は登録認可金融商品取引業協会名内容

東京証券取引所

当社は単元株制度は採用

市場第二部
―

しておりません。
―（注）「提出日現在発行数」欄には、平成22年２月１日からこの有価証券報告書提出日までの新株予約権の行使により発行された株式数は含まれておりません。

－ 24 －

（２）【新株予約権等の状況】
旧商法第280条ノ20及び第280条ノ21の規定に基づく、新株予約権（ストックオプション）の状況は、次のとおりであります。
（平成18年２月24日定時株主総会決議）
事業年度末現在（平成21年11月30日）

提出日の前月末現在（平成22年１月31日）

3,180

3,180

720

720

新株予約権の数（個）
新株予約権のうち自己新株予約権の数（個）
新株予約権の目的となる株式の種類

普通株式

普通株式

新株予約権の目的となる株式の数（株）（注）１

3,180

3,180

新株予約権の行使時の払込金額（円）（注）２

164,685

164,685

平成20年３月１日から

平成20年３月１日から新株予約権の行使期間

平成23年２月28日まで

平成23年２月28日まで

新株予約権の行使により株式を発行する場合の株式の発行

発行価格

164,685

発行価格

164,685

価格及び資本組入額（円）

資本組入額

82,343

資本組入額

82,343

新株予約権の行使の条件

（注）３

（注）３

新株予約権の譲渡に関する事項

（注）３

（注）３

代用払込みに関する事項――

組織再編成行為に伴う新株予約権の交付に関する事項――

事業年度末現在（平成21年11月30日）

提出日の前月末現在（平成22年１月31日）

新株予約権の数（個）

450

450

新株予約権のうち自己新株予約権の数（個）

140

140

（平成18年２月24日定時株主総会決議）

新株予約権の目的となる株式の種類

普通株式

新株予約権の目的となる株式の数（株）（注）１

普通株式
450

450

143,564

143,564

平成20年５月１日から

平成20年５月１日から

平成23年２月28日まで

平成23年２月28日まで

新株予約権の行使により株式を発行する場合の株式の発行

発行価格

143,564

発行価格

143,564

価格及び資本組入額（円）

資本組入額

71,782

資本組入額

71,782

新株予約権の行使時の払込金額（円）（注）２
新株予約権の行使期間

新株予約権の行使の条件

（注）３

（注）３

新株予約権の譲渡に関する事項

（注）３

（注）３

代用払込みに関する事項――

組織再編成行為に伴う新株予約権の交付に関する事項――－ 25 －

（注）１．当社が株式分割または株式併合を行う場合には、次の算式により株式数を調整し、調整の結果生じる１株未満の株式はこれを切り捨てます。
調整後発行株式数＝

調整前発行株式数×

分割・併合の比率

２．当社が株式分割または株式併合を行う場合には、次の算式により払込金額を調整し、調整の結果生じる１円未満の端数はこれを切り上げます。
調整後払込金額＝

調整前払込金額

１×

分割・併合の比率

また、時価を下回る価額で当社普通株式につき新株式を発行または自己株式を処分する場合（新株予約権の行使ならびに平成14年４月１日改正前商法第341条ノ８の規定に基づく新株引受権付社債に係る新株引受権の行使による場合を除く）は、次の算式により払込金額を調整し、調整の結果生じる１円未満の端数はこれを切り上げます。
調整後
払込金額

＝

調整前
払込金額

×

既発行株式数

新規発行株式数×１株当り払込金額＋

１株当たりの時価

既発行株式数＋新規発行株式数

３．新株予約権の行使に係わる行使の条件、譲渡に関する事項は次のとおりであります。
(1）新株予約権の行使の条件①

新株予約権の割当てを受けた者は、権利行使時においても当社または当社の子会社の取締役、従業員の地位にあることを要す。
②

新株予約権の譲渡、質入その他一切の処分は認められないものとする。

③

権利行使期間中に割当てを受けた者が死亡した場合においても相続は認めない。

④

その他権利行使の条件については、株主総会ならびに新株予約権発行に係る取締役会の決議に基づき、当社と新株予約権の割当てを受けた者との間で締結する「新株予約権割当契約」で定めるところによる。
(2）新株予約権の消却事由および条件①

当社が消滅会社となる合併契約書の議案、当社が完全子会社となる株式交換契約書承認の議案ならびに株式移転の議案が株主総会で承認されたときは、新株予約権は無償で消却する。
②

新株予約権の割当てを受けた者が権利行使をする前に、当社または当社の子会社の取締役、従業員の地位を喪失した場合、当該新株予約権については無償で消却できる。
(3）新株予約権の譲渡制限
新株予約権を譲渡するには取締役会の承認を要する。
会社法に基づき発行した新株予約権は、次の通りであります。
（平成21年９月１日取締役会決議）
事業年度末現在（平成21年11月30日）

提出日の前月末現在（平成22年１月31日）

新株予約権の数（個）

610

610

新株予約権のうち自己新株予約権の数（個）－－

新株予約権の目的となる株式の種類

普通株式

新株予約権の目的となる株式の数（株）（注）１

61,000

新株予約権の行使時の払込金額（円）

（注）２

(2)

（注）２

(2)

平成21年９月17日から

平成23年９月20日まで

平成23年９月20日まで

（注）３

（注）３

新株予約権の一部行使はで新株予約権の一部行使はで

きない

きない

当社取締役会の承認を要す

当社取締役会の承認を要す

る

る

新株予約権の行使により株式を発行する場合の株式の発行
価格及び資本組入額（円）

新株予約権の譲渡に関する事項

61,000平成21年９月17日から

新株予約権の行使期間

新株予約権の行使の条件

普通株式

代用払込みに関する事項－－

組織再編成行為に伴う新株予約権の交付に関する事項－－－ 26 －

（注）１．当社が、（注）６の規定に従って行使価額の調整を行う場合、割当株式数は次の算式により調整されます。
但し、調整の結果生じる１株未満の端数は切り捨てます。なお、かかる算式における調整前行使価額及び調整後行使価額は、（注）６に定める調整前行使価額及び調整後行使価額とします。
調整後割当株式数＝

調整前割当株式数×

調整前行使価額調整後行使価額

２．本新株予約権の特質(1）本新株予約権は、企業内容等の開示に関する内閣府令第19条第８項に規定する「行使価額修正条項付新株予約権付社債券等」に該当する新株予約権であります。
本新株予約権は、行使目的となる株式の数が株価動向によって変動することはありませんが、株価の下落により、新株予約権の行使時の払込金額（行使価額）が修正され、資金調達額が減少します。修正の基
準、修正の頻度、行使価額の下限及び資金調達の下限は(2）以下に記載のとおりであります。
(2）本新株予約権の行使価格は当初36,960円ですが、以下のとおり修正されます（（注）６）。
本新株予約権の各行使請求の効力発生日（以下「修正日」という。）の直前取引日の株式会社東京証券取引所における当社普通株式の普通取引の終値（同日に終値がない場合には、その直前の終値）の90％に相当する金額の１円未満の端数を切り上げた金額（以下「修正日価額」という。）が、当該修正日の直前に有効な行使価額を１円以上上回る場合又は下回る場合には、行使価額は、当該修正日以降、当該修正日価額に修正されます。但し、修正日にかかる修正後の行使価額が31,500円（以下「下限行使価額」といい、（注）６の規定を準用して調整される）を下回ることとなる場合には行使価額は下限行使価額とします。
したがって、資金調達の下限は、1,921,500千円（但し、本新株予約権は行使されない可能性がある）となります。
(3）なお、当社は、本新株予約権の取得が必要と当社取締役会が決議した場合は、会社法第273条及び第274条の規定に従って通知をしたうえで、当社取締役会で定める取得日に、本新株予約権１個当り43,700円の価額で、所有者の保有する本新株予約権の全部又は一部を取得することができる旨の条項があります。
また、当社は、当社が株式交換又は株式移転により他の会社の完全子会社となることを当社の株主総会で承認決議した場合は、会社法第273条の規定に従って通知をしたうえで、当社取締役会で定める取得日に、本新株予約権１個当り43,700円の価額で、本新株予約権者（当社を除く。）の保有する本新株予約権の全部を取得する旨の条項があります。
３．本新株予約権の行使により株式を発行する場合の株式の発行価格は行使価額と同額とします。また、本新株予約権の行使により株式を発行する場合の増加する資本金の額は、会社計算規則第17条の定めるところに従って算定された資本金等増加限度額に0.5を乗じた金額とし、計算の結果１円未満の端数を生じる場合はその端数を切り上げた額とします。当初の行使価額の下では、発行価格は36,960円、資本組入額は18,699円となります。
４．権利の行使に関する事項についての所有者との間の取決めの内容
当社が一定の条件に従って本新株予約権を行使すべき旨及び行使すべき本新株予約権の数を指定できる仕組みとなっております。所有者は、かかる指定を受けた場合、一定の条件及び制限のもとで、指定された数の本新株予約権を20取引日の期間中に行使することをコミットします。但し、当社が一度に指定できる本新株予約権の数には一定の限度があり、本新株予約権の行使により交付されることとなる当社普通株式の数が、指定の前日までの１ヶ月間又は３ヶ月間における当社普通株式の１日当り平均出来高数のいずれか少ない方の３日分を超えないように指定する必要があります。複数回の指定を行う場合には20取引日以上の間隔を空けなければならず、また、当社の株価が37,800円（下限行使価額の120％に相当する金額）を下回る場合、未公表のインサイダー情報等がある場合、当社の財政状態又は業績に重大な悪影響をもたらす事態が発生した場合など一定の場合には当社はかかる指定を行うことはできません。
また、当社は、本新株予約権の全部又は一部につき、行使することができない期間を指定（以下「停止指定」という。）することができます。停止指定の期間は当社の裁量により決定することができ、また、当社
は、一旦行った停止指定をいつでも取り消すことができます。但し、約２年間の行使可能期間のうち最後の１ヶ月間については、停止指定を行うことはできません。
なお、平成23年８月26日までの間のいずれかの取引日における当社普通株式の終値が下限行使価額を下回った場合には、所有者は、平成23年８月29日までに当社に対して通知することにより、本新株予約権の取得を請求することができ、かかる請求がなされた場合、当社は、本新株予約権の発行要項に従い、原則として15
取引日以内に本新株予約権を取得します。
５．当社の株券の売買に関する事項についての所有者との間の取決めの内容
特にありません。

－ 27 －

６．行使価額の調整(1）当社は、当社が本新株予約権の発行後、下記第(2）号に掲げる各事由により当社の普通株式数に変更を生じる場合又は変更を生じる可能性がある場合には、次に定める算式（以下「行使価額調整式」という。）
をもって行使価額を調整します。
調整後
行使価額

＝

調整前
行使価額

×

既発行株式数＋

新発行・処分株式数×１株当りの払込金額
時価

既発行株式数＋新発行・処分株式数(2）行使価額調整式により行使価額の調整を行う場合及び調整後の行使価額の適用時期については、次に定めるところによります。
①

下記第(4）号②に定める時価を下回る払込金額をもって当社普通株式を新たに発行し、又は当社の保有する当社普通株式を処分する場合（無償割当てによる場合を含む。）（但し、新株予約権（新株予約権付社債に付されたものを含む。）の行使、取得請求権付株式又は取得条項付株式の取得、その他当社普通株式の交付を請求できる権利の行使によって当社普通株式を交付する場合、及び会社分割、株式交換又は合併により当社普通株式を交付する場合を除く。）
調整後の行使価額は、払込期日（募集に際して払込期間を定めた場合はその最終日とし、無償割当ての場合はその効力発生日とする。）以降、又はかかる発行若しくは処分につき株主に割当てを受ける権利を与えるための基準日がある場合はその日の翌日以降これを適用します。

②

株式の分割により普通株式を発行する場合
調整後の行使価額は、株式の分割のための基準日の翌日以降これを適用します。

③

下記第(4）号②に定める時価を下回る払込金額をもって当社普通株式を交付する定めのある取得請求権付株式又は下記第(4）号②に定める時価を下回る払込金額をもって当社普通株式の交付を請求できる新株予約権（新株予約権付社債に付されたものを含む。）を発行又は付与する場合
調整後の行使価額は、取得請求権付株式の全部に係る取得請求権又は新株予約権の全部が当初の条件で行使されたものとみなして行使価額調整式を適用して算出するものとし、払込期日（新株予約権の場合は割当日）以降又は（無償割当ての場合は）効力発生日以降これを適用します。但し、株主に割当てを受ける権利を与えるための基準日がある場合には、その日の翌日以降これを適用します。

④

当社の発行した取得条項付株式又は取得条項付新株予約権（新株予約権付社債に付されたものを含む。）の取得と引換えに下記第(4）号②に定める時価を下回る価額をもって当社普通株式を交付する場合
調整後の行使価額は、取得日の翌日以降これを適用します。

⑤

本号①乃至③の場合において、基準日が設定され、且つ、効力の発生が当該基準日以降の株主総会、取締役会その他当社の機関の承認を条件としているときには、本号①乃至③にかかわらず、調整後の行使価額は、当該承認があった日の翌日以降これを適用します。この場合において、当該基準日の翌日から当該承認があった日までに本新株予約権の行使請求をした新株予約権者に対しては、次の算出方法により、当社普通株式を交付します。
（調整前行使価額
株式数－

調整後行使価額）＝×

調整前行使価額により当該期間内に交付された株式数調整後行使価額

この場合、１株未満の端数を生じたときはこれを切り捨てるものとします。
(3）行使価額調整式により算出された調整後の行使価額と調整前の行使価額との差額が１円未満にとどまる場
合は、行使価額の調整は行いません。但し、その後行使価額の調整を必要とする事由が発生し、行使価額を調整する場合には、行使価額調整式中の調整前行使価額に代えて調整前行使価額からこの差額を差し引いた額を使用します。
(4）①

行使価額調整式の計算については、円位未満小数第２位まで算出し、小数第２位を四捨五入します。

②

行使価額調整式で使用する時価は、調整後の行使価額が初めて適用される日に先立つ45取引日目に始まる30取引日の株式会社東京証券取引所における当社普通株式の普通取引の終値の平均値（終値のない
日数を除く。）とします。この場合、平均値の計算は、円位未満小数第２位まで算出し、小数第２位を四捨五入します。

③

行使価額調整式で使用する既発行株式数は、株主に割当てを受ける権利を与えるための基準日がある
場合はその日、また、かかる基準日がない場合は、調整後の行使価額を初めて適用する日の１ヶ月前の日における当社の発行済普通株式の総数から、当該日において当社の保有する当社普通株式を控除した数とします。また、上記第(2）号⑤の場合には、行使価額調整式で使用する新発行・処分株式数は、基準日において当社が有する当社普通株式に割当てられる当社の普通株式数を含まないものとします。

－ 28 －

(5）上記第(2）号の行使価額の調整を必要とする場合以外にも、次に掲げる場合には、当社は、本新株予約権者と協議のうえ、その承認を得て、必要な行使価額の調整を行います。
①

株式の併合、資本の減少、会社分割、株式交換又は合併のために行使価額の調整を必要とするとき。

②

その他当社の普通株式数の変更又は変更の可能性が生じる事由の発生により行使価額の調整を必要と
するとき。

③

行使価額を調整すべき複数の事由が相接して発生し、一方の事由に基づく調整後の行使価額の算出にあたり使用すべき時価につき、他方の事由による影響を考慮する必要があるとき。

(6）上記第(2）号の規定にかかわらず、上記第(2）号に基づく調整後の行使価額を初めて適用する日が（注）２に基づく行使価額の修正日と一致する場合には、上記第(2）号に基づく行使価額の調整は行わないものとします。但し、この場合も、下限行使価額については、かかる調整を行うものとします。
（３）【ライツプランの内容】
該当事項はありません。
（４）【発行済株式総数、資本金等の推移】
年月日

発行済株式総数増減数（株）

発行済株式総数残高（株）

資本金増減額
（千円）

資本金残高
（千円）

資本準備金増減額（千円）

資本準備金残
高（千円）

9,058

344,858

38,496

1,966,096

38,4962,049,572

30,000374,858

2,173,500

4,139,596

2,173,500

4,223,072

1,980

376,838

8,415

4,148,011

8,415

4,231,487

2

376,840

8

4,148,020

8

4,231,495

19,000395,840

304,787

4,452,807

304,787

4,536,283

平成16年12月１日～
平成17年11月30日（注）１
平成18年２月27日（注）２
平成17年12月１日～
平成18年11月30日（注）１
平成18年12月１日～
平成19年11月30日（注）１
平成20年12月１日～
平成21年11月30日（注）１（注）１．新株予約権の行使による増加であります。
２．有償一般募集
30,000株
発行価格
144,900円
資本組入額
72,450円－ 29 －

（５）【所有者別状況】
平成21年11月30日現在
株式の状況
区分

政府及び地
方公共団体

株主数（人）
所有株式数（単元）
所有株式数の割合
（％）

金融機関

金融商品取
引業者

その他の法
人

外国法人等
個人その他
個人以外

計

単元未満株
式の状況
（株）

個人

－

5

20

54

63

10

7,707

7,859

－

－

13,4249,365

61,75645,411

82

265,802395,840

－

－

3.39

2.36

15.60

11.47

0.02

67.14

100.00－（注）「その他法人」の欄には証券保管振替機構名義の株式が、４株含まれております。
（６）【大株主の状況】
平成21年11月30日現在
氏名又は名称山口

住所誠一郎㈲ゼウスキャピタル
日本マスタートラスト信託銀行㈱（信託
口）
ザ

チェース

ヌエイ
ス

マンハッタン

ロンドン

エス

エル

バンク

発行済株式総数
に対する所有株
式数の割合(％)

東京都渋谷区

138,855

35.07

東京都渋谷区上原２丁目22－26－103

60,00015.15

東京都港区浜松町２丁目11－３

8,700

2.19

8,700

2.19

8,415

2.12

4,850

1.22

4,845

1.22

2,700

0.68

2,600

0.65

2,503

0.63

242,168

61.17

エ

オムニバ

WOOLGATE HOUSE, COLEMAN STREETLONDON EC2P 2HD, ENGLAND

アカウント（常任代理人

所有株式数（株）㈱みずほコーポレート銀行（東京都中央区月島４丁目16－13）

決済営業部）バンク
ムオブーアールデイ－

ニューヨーククライアントアカウント

アイエスジー

ジーシーエ
ジェイピ
エフイー

エイシー

（常任代理人㈱三菱東京ＵＦＪ銀行）㈱SBI証券（常任代理人木村

エクイティ

シティバンク銀行㈱）エフジーシーエスアカウント

LONDON EC4A 2BB, UNITED KINGDOM（東京都千代田区丸の内２丁目７－１
決済事業部）
東京都港区六本木１丁目６－１

シージーエムエル－ロンドン（常任代理人PETERBOROUGH COURT 133 FLEET STREET

エヌブイ

トリーテイ

タクサブル
㈱三菱東京ＵＦＪ銀行）

宣也

CITIGROUP CENTRE, CANADA SQUARE,
CANARY WHARF, LONDON E14 5LB（東京都品川区東品川２丁目３－14）
206-214 HERENGRACHT AMSTERDAM THE
NETHERLAND（東京都千代田区丸の内２丁目７－１
決済事業部）
東京都渋谷区
東京都中央区日本橋茅場町１丁目２－

日本証券金融㈱10
計－－ 30 －

（７）【議決権の状況】①【発行済株式】
平成21年11月30日現在
区分

株式数（株）

議決権の数（個）内容

無議決権株式－－－

議決権制限株式（自己株式等）

－

－

－

議決権制限株式（その他）

－

－

－

完全議決権株式（自己株式等）－－－
権利内容に何ら限定の完全議決権株式（その他）

普通株式

395,840

395,840ない当社における標準となる株式

単元未満株式－発行済株式総数

395,840

総株主の議決権

－

－

－

－

－

395,840－（注）「完全議決権株式（その他）」の欄には、証券保管振替機構名義の株式が４株含まれております。また、「議決権の数」欄には、同機構名義の完全議決権株式に係る議決権の数４個が含まれております。
②【自己株式等】
平成21年11月30日現在
所有者の氏名又は名称

所有者の住所

自己名義所有株
式数（株）

他人名義所有株式数（株）

所有株式数の合計（株）

発行済株式総数に対する所有株式数の割合（％）

－

－

－

－

－

－

計

－

－

－

－

－

（８）【ストックオプション制度の内容】
当社は新株予約権方式によるストックオプション制度を採用しております。当該新株予約権は、旧商法第280条ノ20及び第280条ノ21の規定に基づいております。
（平成18年２月24日

定時株主総会決議）

決議年月日

平成18年２月24日①取締役（４名）

付与対象者の区分及び人数（注）②従業員（72名）③子会社取締役（２名）

新株予約権の目的となる株式の種類

普通株式

株式の数（株）3,690

新株予約権の行使時の払込金額（円）
新株予約権の行使期間

164,685
平成20年３月１日から
平成23年２月28日まで

新株予約権の行使の条件「(2）新株予約権等の状況」をご参照ください。

新株予約権の譲渡に関する事項

同上

代用払込みに関する事項

─

組織再編成行為に伴う新株予約権の交付に関する事項

─（注）提出日現在、退職により従業員32名が権利を喪失しております。

－ 31 －

（平成18年２月24日

定時株主総会決議）

決議年月日

平成18年４月24日

付与対象者の区分及び人数（注）従業員（９名）新株予約権の目的となる株式の種類

普通株式

株式の数（株）460

新株予約権の行使時の払込金額（円）
新株予約権の行使期間

143,564
平成20年５月１日から
平成23年２月28日まで

新株予約権の行使の条件「(2）新株予約権等の状況」をご参照ください。

新株予約権の譲渡に関する事項

同上

代用払込みに関する事項

─

組織再編成行為に伴う新株予約権の交付に関する事項

─（注）提出日現在、退職により従業員４名が権利を喪失しております。

２【自己株式の取得等の状況】【株式の種類等】

該当事項はありません。

（１）【株主総会決議による取得の状況】
該当事項はありません。
（２）【取締役会決議による取得の状況】
該当事項はありません。
（３）【株主総会決議又は取締役会決議に基づかないものの内容】
該当事項はありません。
（４）【取得自己株式の処理状況及び保有状況】
該当事項はありません。

－ 32 －

３【配当政策】
当社の利益配分につきましては、安定的な配当の継続に努めていくとともに、収益性の高い事業機会の獲得による長期的な企業価値向上のために必要な内部留保と配当のバランスにつき、業績の推移、今後の経営環境、事業計画の展開を総合的に勘案して決定することを基本方針としております。
当社は、期末配当として年１回、剰余金の配当を行うことを基本方針としております。この剰余金の配当の決定機
関は、株主総会であります。
当事業年度の配当につきましては、上記方針に基づき、１株当たり500円の配当を実施する旨を決定いたしました。この結果、当事業年度の連結ベースでの配当性向は175.2％となりました。
内部留保資金につきましては、今後の事業拡大並びに経営体質の強化に役立てる考えであります。
なお当社は、「取締役会の決議により、毎年５月31日を基準日として中間配当を行うことができる」旨を定款に定めております。
当事業年度に係る剰余金の配当は以下のとおりであります。
配当金の総額（千円）

決議年月日
平成22年２月25日

１株当たり配当額（円）

197,920

定時株主総会500

４【株価の推移】（１）【最近５年間の事業年度別最高・最低株価】
回次

第56期

第57期

第58期

第59期

第60期

決算年月

平成17年11月

平成18年11月

平成19年11月

平成20年11月

平成21年11月

127,000

133,000

149,000

74,700

最高（円）

最低（円）
（注）

※１

62,800※２

49,100※１

56,000

181,000※２

128,000※２

81,800149,000※２

56,300※２

69,20012,50055,500※２

55,40045,0008,600

最高・最低株価は、平成18年11月22日より東京証券取引所市場第二部、平成16年12月13日より平成18年11月21日まではジャスダック証券取引所における株価を記載しており、それ以前は日本証券業協会における株価を記載しております。なお、第56期の事業年度別最高・最低株価のうち、※１印は日本証券業協会の公表のものであり、第57期、58期及び59期の事業年度別最高・最低株価のうち、※２印はジャスダック証券取引所におけるものであります。

（２）【最近６月間の月別最高・最低株価】
月別

平成21年６月

７月

８月

９月

10月

11月

最高（円）

45,00042,20039,70036,80036,65029,500最低（円）23,55029,70033,10028,05027,40019,500（注）最高・最低株価は、東京証券取引所市場第二部における株価を記載しております。

－ 33 －

５【役員の状況】
役名

代表取締役
社長

職名

執行役員社長

氏名

山口

生年月日

略歴
昭和58年４月

三井不動産販売株式会社

昭和61年４月

東誠商事株式会社

平成２年８月誠一郎 昭和36年１月５日生 平成６年６月
平成７年12月

任期

所有
株式数
（株）

(注)３

138,855

(注)３

2,000

(注)３

1,580

(注)３

390

入社

入社

当社取締役
当社代表取締役社長（現任）
パームス管理株式会社（現トーセイ・
コミュニティ株式会社）代表取締役

平成16年７月

当社執行役員社長（現任）

昭和58年４月

東急建設株式会社

入社

昭和61年４月

東誠商事株式会社

入社

平成８年１月当社取締役

平成12年12月 当社常務取締役
平成16年７月
平成17年９月

専務執行役員ント株式会社代表取締役

事業部門統括取締役

アセットソリュ

当社常務取締役
トーセイ・リバイバル・インベストメ

小菅勝仁

昭和35年７月17日生

ーション事業４

平成18年２月

当社取締役専務執行役員

平成19年10月 トーセイ・アセットマネジメント株式
会社代表取締役部、５部担当平成20年４月

トーセイ・アセット・アドバイザーズ
株式会社取締役（現任）

平成20年12月 当社取締役専務執行役員事業部門統括、兼アセットソリューション事業４部担当、兼アセットソリューション事
業５部担当（現任）昭和57年４月

国分株式会社

平成３年４月東誠商事株式会社

入社

平成７年５月同社取締役

平成13年３月

当社経理部財務担当部長

入社

平成14年10月 当社常務取締役
平成16年７月
平成17年３月
取締役

専務執行役員管理部門統括当社常務執行役員
トーセイ・リバイバル・インベストメ
ント株式会社監査役

平野昇

昭和34年10月17日生 平成17年４月

トーセイ・コミュニティ株式会社監査役（現任）

平成17年９月

トーセイ・リート・アドバイザーズ株
式会社代表取締役

平成18年２月

当社取締役専務執行役員

平成19年12月 当社取締役専務執行役員管理部門統括（現任）
平成19年12月 トーセイ・リバイバル・インベストメ
ント株式会社代表取締役（現任）

常務執行役員
管理部門副統括取締役

経営企画部担当
総務人事部担当
総務人事部長内藤

昭和55年４月

三井不動産販売株式会社

平成11年５月

当社

平成14年６月

当社不動産営業部長

平成16年７月

当社執行役員アセットソリューション

入社

入社

当社不動産営業部部長

事業部担当兼アセットソリューション

俊一郎 昭和31年10月８日生
平成18年２月

事業部長
当社取締役常務執行役員

平成19年12月 当社取締役常務執行役員管理部門副統
括、兼経営企画部担当、兼総務人事部担当、兼総務人事部長（現任）－ 34 －

役名

職名

氏名

生年月日

略歴
昭和58年４月

任期

所有
株式数
（株）

(注)３

－

(注)４

－

(注)４

－

(注)４

－

(注)４

5

三井信託銀行株式会社（現中央三井信託銀行株式会社）入行

平成２年８月

中部瓦斯株式会社

平成７年５月ガステックサービス株式会社

入社
入社

総合企画室長平成７年12月

豊橋ケーブルネットワーク株式会社取締役（現任）

平成12年８月

ガステックサービス株式会社代表取締役社長（現任）

取締役

神野

吾郎

昭和35年８月29日生 平成14年５月

株式会社サーラコーポレーション代表取締役社長（現任）

平成14年６月

システム・ロケーション株式会社取締役（現任）

平成16年１月
平成18年３月

サーラ住宅株式会社取締役（現任）
中部瓦斯株式会社代表取締役（現任）

平成19年２月

サーラカーズジャパン株式会社代表取締役会長（現任）

平成19年２月

当社取締役（現任）

平成21年10月 日本郵政株式会社取締役（現任）

常勤監査役

本田

安弘

昭和38年４月

大成建設株式会社

平成３年６月

同社本社機材部

昭和15年６月20日生

入社
部長（企画・管理担

当）
平成７年６月
平成15年４月

株式会社大成ツーリスト
当社常勤監査役（現任）昭和39年４月

株式会社熊谷組

常務取締役

入社

平成12年11月 同社本社建築本部長
常勤監査役

原田

公雄

昭和17年３月24日生 平成13年１月

同社常務取締役兼執行役員本社購買本
部長

監査役

山岸

茂

平成15年５月

当社常勤監査役（現任）昭和40年４月

三菱信託銀行株式会社

平成２年２月

同社高槻支店長

平成４年２月

同社監査役室長

平成６年８月昭和17年５月28日生
平成７年６月入行

菱信保証株式会社取締役
同社常務取締役

平成12年３月

同社常勤監査役

平成15年３月

同社顧問

平成17年２月

当社監査役（現任）昭和58年４月

株式会社日本債券信用銀行（現あおぞ平成９年11月

同行シンガポール駐在員事務所長

ら銀行）入行監査役

磯田

誠一郎 昭和36年３月19日生

平成13年10月 同行投資銀行部部長
平成14年10月 ジービーアイ株式会社取締役（現任）
平成18年１月

GBIキャピタル株式会社代表取締役（現任）

平成21年２月

当社監査役（現任）
計142,830（注）１．神野吾郎は、会社法第２条第15号に定める社外取締役であります。
２．本田安弘、原田公雄、山岸茂、磯田誠一郎の４名は、会社法第２条第16号に定める社外監査役であります。
３．平成22年２月25日開催の定時株主総会終結の時から２年間
４．平成21年２月25日開催の定時株主総会終結の時から４年間－ 35 －

６【コーポレート・ガバナンスの状況等】（１）【コーポレート・ガバナンスの状況】① コーポレート・ガバナンスに関する基本的な考え方
当社グループでは、経営環境の変化に迅速かつ的確に対応し健全な成長を実現する事業活動を持続することにより、株主、従業員、取引先を始めとする社会全体のあらゆるステークホルダーに対して、存在意義のあるグループ
で在り続けたいと考えております。そのために最も重要と位置付けられるものがコーポレート・ガバナンスの充実であり、とりわけ「コンプライアンス意識の徹底」「リスクマネジメントの強化」「適時開示の実践」を三つの主要項目として掲げております。また、会社法および金融商品取引法において求められている内部統制システムの構
築ならびに金融商品取引業者として投資家に対して信頼ある態勢の構築に向け、経営トップからグループ社員の全員に至るまでグループ一丸となって体制の更なる強化に努めてまいります。
② 会社の機関の内容および内部統制システムの整備の状況等(イ）会社の機関の基本説明
イ

取締役会の運営
取締役会は取締役５名（うち社外取締役１名）（平成21年11月30日現在）で構成され、取締役会規程に基
づき、毎月１回の定例取締役会に加え必要に応じて臨時取締役会を開催し、経営の最高意思決定機関として経営方針ならびに重要案件の決議をするとともに、取締役の職務執行を監督しております。

ロ

監査役監査
当社は監査役制度を採用しており、常勤監査役２名、非常勤監査役２名の計４名はいずれも会社法第２条第16号に規定する社外監査役であります。監査役４名による監査役会は、原則として毎月１回開催され、必要事項を協議するほか、常勤監査役の監査活動を非常勤監査役へ報告することにより全監査役の情報の共有化を図っております。
また、監査役は取締役会に出席する他、執行役員社長決済事項に関する諮問機関である経営会議（全執行役員で構成）にも陪席しております。
監査役監査活動は年間監査計画に基づいて実施されており、会計監査人との連携や内部監査部との連携に
より、効率的かつ実効性のある監査体制が構築されております。さらに、常勤監査役は各取締役および各部門責任者との定例面談を実施し、業務執行状況の把握に努めております。

ハ

執行役員制
当社は執行役員制を採用しており、取締役会にて選任された執行役員８名（平成21年11月30日現在）が、取締役会の決議によるもののほか、社内規程に従って、会社の業務を執行、統制しております。
また、執行役員社長は、経営会議を原則毎月２回開催し、執行役員社長の行う重要な意思決定に関する事
前諮問を行っております。

ニ

コーポレート・ガバナンス会議
当社では、継続的にコーポレート・ガバナンスを強化するために、常勤取締役と常勤監査役で構成するコーポレート・ガバナンス会議を原則毎月１回開催しております。
同会議では、企業価値向上のための企業統治上の懸案事項や内部統制に関する事項の確認、協議を行い、必要に応じて顧問弁護士・公認会計士等の外部有識者のアドバイスを受けております。

ホ

内部監査
執行役員社長直属の内部監査部４名（平成21年11月30日現在）が年度計画に基づいてグループ全体の監査を実施し、不備事象については被監査部門に是正勧告を行うことにより、改善を求めております。是正必要事項については、被監査部門と協議し、具体的な指導を行うなどのフォローを充実することで実効性の高い監査を実施しております。

ヘ

情報開示
当社では、「会社法」および「金融商品取引法」等の法令で定められた書類等の作成や証券取引所の定める規則に基づく情報の開示に留まらず、ＩＲ活動やホームページ等を通じて株主・投資家をはじめとするス
テークホルダーの皆様に対し適時適切な企業情報の提供を行っております。

ト会計監査
当社の会計監査は、「会社法」および「金融商品取引法」に基づく監査契約を締結している新創監査法人
が、年間の監査計画に従い、監査を実施しております。

－ 36 －

(ロ）当社のコーポレート・ガバナンス及び内部管理体制の概要は、下記のとおりであります。

－ 37 －

(ハ）会社の機関の内容および内部統制システムの整備の状況
当社は、取締役の職務の執行が法令および定款に適合することを確保するための体制その他会社の業務の適正を確保するために必要な体制（いわゆる内部統制システム）について、平成20年11月28日の取締役会において、「会社の業務の適正の確保」に関する当社の基本方針を以下のとおり決議いたしました。
イ

法令等遵守に関する基本方針
・法令等遵守に対する意識を徹底する。
・法令等違反に対するチェック機能を強化する。
・法令等違反が起こってしまった場合の迅速な対処と情報開示を適時適切に行う。
・反社会的勢力との取引を根絶する。

ロ

情報の保存および管理に関する基本方針
・情報保存管理の重要性の認識を徹底する。
・重要情報の漏洩防止への取組みを強化する。
・適時開示すべき情報の把握を徹底するとともに虚偽記載・重大な欠落を防止する。

ハ

損失の危険の管理に関する基本方針
・企業活動の維持継続に障害となるリスクの認識・分析・評価を徹底する。
・リスク管理状況のモニタリングを強化する。
・不測の事態の発生、顕在化の予兆に対する内部報告体制を充実させる。
・不測の事態や事故等が発生した場合の迅速な対処と情報開示を適時適切に行う。

ニ

取締役の効率的な職務執行に関する基本方針
・経営上の重要事項に関する審議、意思決定を適時適切かつ効率的に行う。
・経営計画・事業目標における過度な効率性追求を排除し、会社の健全性とのバランスを認識した意思決定を行う。
・業務権限規程に従い効率的な業務執行が行われるよう体制を整備する。

ホ

グループ全体の業務の適正に関する基本方針
・グループ全体の役職員に対し企業理念・コンプライアンス意識の浸透を徹底する。
・グループ各社の経営課題の共有と解決に努める。
・適時適切な情報交換によるグループ各社の内部統制体制を強化する。
・グループ全体にかかる財務報告の適正性を確保するための体制を強化する。
・グループを利用した不正な行為や通常でない取引を排除する。

ヘ

監査役の監査が実効的に行われるための体制に関する基本方針
・監査役の職務を補助するために取締役から独立した使用人を提供する。
・前項の使用人の人事異動・評価等に関しては監査役会の同意を得る。
・重大な損失発生およびそのおそれがある場合や法令等違反・不正行為を役職員が発見した場合の監査役会への速やかな報告を徹底する。
・取締役および重要な使用人から監査役への適時な報告を徹底する。
・重要書類を適時に閲覧に供する。
・内部通報があった場合には速やかに監査役に報告する。
・取締役は監査役監査に対する理解と協力支援に努めるとともに、監査役からの指導事項について積極的に改善する。
・グループ全体の監査役監査の充実を果たすため、取締役は監査役に対して必要な協力を行う。
なお、当社グループが整備している内部統制システムおよび平成21年11月期に実施した新たな整備内容
は、以下のとおりであります。

イ

法令等遵守
・業務執行を行う取締役の監視のため、社外取締役１名が選任されており、また、監査役４名は全員が社外監査役であります。
当期中の監査役の改選期にあたり、３名が重任し、１名が新任いたしました。また、顧問に迎えた外部有識者が重要会議、委員会に陪席しております。
・常勤取締役および常勤監査役で構成されるコーポレートガバナンス会議を、毎月定期に開催し、より質の高いガバナンス体制の実現に向けた経営全般に跨る諸事項を協議検討しております（当期：12回開催）。
また、部署長およびグループ各社のコンプライアンス責任者で構成されるコンプライアンス委員会において、啓蒙、研修、問題把握、対応策の協議等を行っております（当期：12回開催）。なお、コンプライア
ンス委員会の内容は、毎月の取締役会において報告されております。

－ 38 －

・法令違反に対する意識の徹底とチェック機能強化のため、各種研修、勉強会や規程等の整備を行っております。
当期は、コンプライアンス・プログラムに基づき、コンプライアンス委員を対象とした個人情報保護法関連勉強会のほか、従業員を対象としたコンプライアンス研修、インサイダー研修、金融商品取引業研修を実施しております。また、コンプライアンス規程や、コンプライアンス・ガイドブックを改定したほか、チェック体制の在り方（社内におけるチェック、専門家（顧問弁護士、社労士等）におけるチェックの仕組みづくり）について検討しております。
・反社会的勢力との関わりを排除すべく、「反社会的勢力対応マニュアル」を策定しており、不当要求防止責任者を定めております。
当期は、同マニュアルについて、より詳細に、事例を多数掲載するなどの改訂をし、また、全従業員を対象に反社会的勢力対応研修を実施しております。
・社内、社外の窓口を備えた内部通報制度を設けております。
ロ

情報の保存および管理・取締役会および重要な会議・委員会ごとに事務局を定め、情報の保存管理の徹底を図っております。
・各部署担当執行役員で構成される情報開示委員会（当期：20回開催）において、東証からの通達等の検証を行い、適時開示情報の把握をするとともに、情報開示に際しては委員会の機動的な開催により、開示情報の適正性等を審議するほか、開示に関する報告・確認シートを活用して開示情報の管理を行っております。なお、情報開示委員会の内容は、毎月の取締役会において報告されております。
・重要情報については、文書保存規則に則り、検索性の高い状態で保存しております。
当期は、情報システム規程、同細則の運用及びＩＴ統制の構築、文書保存規則の改定、情報セキュリティの強化、個人情報保護規則の改定、同ベーシックマニュアルの制定を行っております。
・情報管理の認識の徹底と情報漏洩防止、電子情報のセキュリティ強化のため、当期は、ログのモニタリン
グ方法を整備してモニタリングを開始したほか、特に個人情報に関しては研修を実施し、保護の在り方について改めて周知しております。

ハ

損失の危険の管理・各部署担当執行役員およびグループ各社のリスク管理責任者で構成されるリスク管理委員会において、グループ全体のリスクの認識・分析・評価、個別事象の情報収集と対策の協議を行っております（当期：12回開催）。
当期は、分類したリスクへの対応に関する進捗管理、財務報告に係るリスク評価項目の検証（四半期ごと実施）のほか、外部コンサルタントによるリスク診断結果の精査に基づくリスクコントロール対応の現状分析を行い、また、新型インフルエンザ対策についても検討、実施しております。なお、リスク情報についてはコーポレートガバナンス会議において常勤取締役から常勤監査役に定例報告し、また、リスク管理委員会の内容は、毎月の取締役会において報告されております。
・リスク管理規程の定めに従い、平時ならびに緊急時の対応方法をルール化しております。
当期は、リスク管理の実践のための基本事項について定めたリスク管理ガイドブック策定し、従業員向けの研修を通じて内容の周知を図っております。

ニ

取締役の効率的職務執行
・グループ全役職員に経営方針や目指すべき方向性を周知徹底するために企業理念を掲げ、その理念に沿った中期経営計画ならびに単年度事業計画を定めております。
経営計画や事業目標を達成するために、四半期ごとに単年度計画の進捗を確認しており、その内半期ごとの確認会には中堅リーダーであるマネージャー層を参加させて経営方針の周知を図っております。
・毎月定時に開催される取締役会の他、四半期決算を承認する臨時取締役会を始め、迅速な意思決定を行う
ための臨時取締役会を必要に応じて開催しております（当期：定時12回、臨時（四半期決算含む）８回開
催）。
・取締役会における審議を効率的かつ充実したものにするために、取締役会開催前に全執行役員ならびに監査役（陪席）が参加する経営会議を行い、詳細検討に努めております（当期：定時24回、臨時９回開催）。
・効率的な職務執行体制の整備のため、営業活動充実を目的として部署（ＡＳ事業５部）を新設し、また、決裁制度の運用方法、業務権限規程の見直し等、関連規程を改定しております。

ホグループ全体の業務の適正・グループ各社に対して、当社（親会社）と同レベルの内部管理体制の構築を求め、必要に応じて支援策を講じております。
当期は、財務報告の適正性確保のための当社内部監査部による独立性評価や、臨時内部監査を実施し、また、当社財務経理部によるグループ各社への経理業務指導を実施しております。

－ 39 －

・グループ各社の経営状況は毎月の経営会議で報告を受け、また、経営企画部主催の関係会社会議において毎月の詳細状況や個別問題を把握しております。
・当社の監査役が主催する「グループ会社監査役連絡会」に対して、必要な協力を行っております（当期：２回開催）。
・各種研修、リスク診断など、グループ全社、全役職員を対象に実施しております。また、コンプライアン
ス委員会、リスク管理委員会にグループ各社の責任者を出席させております。
当期は、グループ・コンプライアンス・プログラムを策定し、グループ・コンプライアンス体制の再確認を行ったほか、グループ間での重要な取引は当社取締役会に事前報告させるルールを整備しております。
ヘ

監査役の監査が実効的に行われるための体制
・監査役の職務を補助するために内部監査部を担当部署と定め、監査役の職務の補助ならびに監査役会事務局の業務を行わせております。
・上記の業務は直接監査役からの指示命令に従う体制であり、また、人事評価や担当者の人事異動に関しては、監査役会の同意を得て実施しております。
・定時・臨時の取締役会の他、毎月２回定期および必要に応じて臨時に開催される経営会議に監査役の陪席を得、取締役ならびに執行役員が適時適切な報告を行っております。また、常勤監査役が行っている業務
監査の中で指摘を受けた事項については、可及的速やかに対処するとともに、３ヶ月に一度、取締役会において進捗を報告しております。監査役から閲覧の求めのあった書類については、速やかに提供しております。
・常勤監査役に対して、コーポレートガバナンス会議において経営全般に関する諸問題を報告している他、代表取締役は毎月１回、他の取締役は四半期ごとに１回、その他の重要な使用人は半期に１回の面談において担当職務に関する報告を実施し、グループ会社の社長・役員と当社常勤監査役との面談も実施しております（子会社各１回開催）。また、企業活動の維持継続において重大なリスクに発展する可能性のある事象や予兆につき適時適切に監査役に報告しております。
・取締役は、年度毎の監査役監査計画の説明を受け、その理解と協力に努めております。
・半期決算ごとに実施される「監査法人からの取締役への監査結果説明会」に監査役が陪席し、報告内容およびそれに対する取締役の対応を確認しております。
・三様監査の充実のため、定期的に「監査役・会計監査人協議会」「監査役・内部監査部協議会」が開催されております（当期：会計監査人と５回、内部監査部と５回開催）。
・グループ全体の監査役監査の充実を果たすため、グループ会社監査役連絡会の開催（当期：２回開催）に対し、必要な協力を行っております。
・内部通報は全て速やかに監査役に報告される体制を整備しております。

(ニ）内部監査及び監査役監査の状況
イ

監査役と会計監査人の連携状況
監査役は、年間監査計画に基づく監査活動において、会計監査人と定期的な情報や意見交換を行うとともに、会計監査人による監査結果の報告を受けるほか、適宜会計監査人による監査に立ち会う等、緊密な相互連携をとっております。

ロ

監査役と内部監査部の連携状況
監査役は、２カ月に１回、監査役会と内部監査部の定期意見交換会を実施するほか、内部監査部長より適時に内部監査結果を聴取しております。また、常勤監査役は、内部監査部が行う被監査部門長ヒアリングに陪席し、効率的な業務監査の実施に取組んでおります。

(ホ）会計監査の状況
イ

業務を執行した公認会計士の氏名、所属する監査法人名および継続監査年数（業務を執行した公認会計士の氏名）（所属する監査法人）（継続監査年数）

指定社員

業務執行社員柳澤義一

新創監査法人（注）指定社員

業務執行社員相川

高志

新創監査法人（注）（注）継続監査年数が７年以内であるため、記載を省略しております。
ロ

監査業務に係る補助者の構成
公認会計士

３名

その他

３名

(ヘ）社外取締役及び社外監査役との関係
当社は社外取締役１名と社外監査役４名との間に特別の利害関係はありません。

－ 40 －

③ リスク管理体制の整備の状況
当社は、当社グループのコンプライアンス意識の醸成を主目的とするコンプライアンス委員会、およびグループのリスクに関する対策を検討するリスク管理委員会を設けており、「法令の遵守」に留まることなく「企業倫理」
や「社会貢献」の観点をも踏まえた対処方法を協議・検討しております。
④ 役員報酬の内容
当事業年度における当社の取締役および監査役に対する役員報酬は、以下のとおりであります。
区分

金額（千円）

取締役に支払った報酬

91,823

監査役に支払った報酬

22,680

合計

114,503（うち社外役員）(26,064)⑤ 責任限定契約の内容の概要
当社と社外取締役及び社外監査役は、会社法第427条第１項の規定に基づき、同法第423条第１項の損害賠償責任を限定する契約を締結しており、法令が規定する額を損害賠償責任の限度額としております。
⑥ 取締役の定数等に関する定款の定め(イ）取締役の定数
当社の取締役は６名以内とする旨定款に定めております。
(ロ）取締役の選任および解任の決議要件
当社は、取締役の選任決議について、議決権を行使することができる株主の議決権の３分の１以上を有する
株主が出席し、その議決権の過半数をもって行う旨定款に定めております。
また、解任決議について、議決権を行使することができる株主の議決権の過半数を有する株主が出席し、その議決権の３分の２以上をもって行う旨定款に定めております。
⑦ 株主総会決議事項を取締役会で決議できることとした場合の、その事項及びその理由(イ）自己の株式の取得
当社は、会社法第165条第２項の規定により、取締役会の決議をもって、自己の株式を取得することができる旨を定款に定めております。これは、経営環境の変化に対応した機動的な資本政策の遂行を可能とするため、市場取引等により自己の株式を取得することを目的とするものであります。
(ロ）取締役及び監査役の責任免除
当社は、会社法第426条第１項の規定により、取締役会の決議をもって、同法第423条第１項の行為に関する取締役及び監査役（取締役及び監査役であった者を含む。）の責任を法令の限度において免除することができる旨定款に定めております。これは、取締役及び監査役が職務を遂行するにあたり、その能力を充分に発揮して、期待される役割を果たし得る環境を整備することを目的とするものであります。
(ハ）中間配当の実施
当社は、株主への機動的な利益還元を行うため、会社法第454条第５項の規定により、取締役会の決議によって毎年５月31日を基準日として、中間配当を行うことができる旨定款に定めております。
⑧ 株主総会の特別決議要件
当社は、会社法第309条第２項に定める株主総会の特別決議要件について、議決権を行使することができる株主の議決権の３分の１以上を有する株主が出席し、その議決権の３分の２以上をもって行う旨定款に定めております。これは、株主総会における特別決議の定足数を緩和することにより、株主総会の円滑な運営を行うことを目的とするものであります。

－ 41 －

（２）【監査報酬の内容等】①【監査公認会計士等に対する報酬の内容】
前連結会計年度
区分

当連結会計年度

監査証明業務に基づく報酬（千円）

非監査業務に基づく報酬（千円）

監査証明業務に基づく報酬（千円）

非監査業務に基づく報
酬（千円）

提出会社

－

－

28,000

－

連結子会社

－

－

－

－

合計

－

－

28,000－②【その他重要な報酬の内容】
該当事項はありません。
③【監査公認会計士等の提出会社に対する非監査業務の内容】
該当事項はありません。
④【監査報酬の決定方針】
該当事項はありませんが、監査日数、当社の規模・事業の特性等の要素を勘案して適切に決定しております。

－ 42 －

第５【経理の状況】
１

連結財務諸表及び財務諸表の作成方法について(1）当社の連結財務諸表は、「連結財務諸表の用語、様式及び作成方法に関する規則」（昭和51年大蔵省令第28号。
以下「連結財務諸表規則」という。）に基づいて作成しております。
なお、前連結会計年度（平成19年12月１日から平成20年11月30日まで）は、改正前の連結財務諸表規則に基づき、当連結会計年度（平成20年12月１日から平成21年11月30日まで）は、改正後の連結財務諸表規則に基づいて作成しております。
(2）当社の財務諸表は、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則」（昭和38年大蔵省令第59号。以下「財務諸表等規則」という。）に基づいて作成しております。
なお、前事業年度（平成19年12月１日から平成20年11月30日まで）は、改正前の財務諸表等規則に基づき、当事
業年度（平成20年12月１日から平成21年11月30日まで）は、改正後の財務諸表等規則に基づいて作成しております。

２

監査証明について当社は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づき、前連結会計年度（平成19年12月１日から平成20年11月30日まで）の連結財務諸表及び前事業年度（平成19年12月１日から平成20年11月30日まで）の財務諸表については
新日本有限責任監査法人により監査を受け、また、当連結会計年度（平成20年12月１日から平成21年11月30日まで）の連結財務諸表及び当事業年度（平成20年12月１日から平成21年11月30日まで）の財務諸表については新創監査法人
により監査を受けております。
なお、当社の監査公認会計士等は次のとおり異動しております。
前連結会計年度及び前事業年度

新日本有限責任監査法人

当連結会計年度及び当事業年度

新創監査法人

臨時報告書に記載した事項は次のとおりであります。
(1）異動に係る監査公認会計士等①

選任する監査公認会計士等の名称

新創監査法人②

退任する監査公認会計士等の名称

新日本有限責任監査法人(2）異動の年月日
平成21年２月25日(3）退任する監査公認会計士等が直近において監査公認会計士等となった年月日
平成20年３月18日(4）退任する監査公認会計士等が直近３年間に作成した監査報告書等における意見等に関する事項
該当事項はありません。
(5）異動の決定又は異動に至った理由および経緯
昨今の会計監査事情による監査報酬の増加が予想されるなか、当社の事業規模に合致した監査法人に変更すべく、監査公認会計士等の異動に至りました。
(6）上記(5）の理由および経緯に対する監査報告書等の記載事項に係る退任する監査公認会計士等の意見
特段の意見はありません。

－ 43 －

１【連結財務諸表等】（１）【連結財務諸表】①【連結貸借対照表】(単位：千円)前連結会計年度(平成20年11月30日)
資産の部
流動資産
現金及び預金受取手形及び売掛金
有価証券
販売用不動産
仕掛販売用不動産
買取債権
貯蔵品
繰延税金資産
その他
貸倒引当金

※1
※1

当連結会計年度(平成21年11月30日)

7,704,299
407,937
20,00030,060,521
23,379,723
151,375
2,888
2,959,572
375,153△9,617※1※165,051,855

流動資産合計固定資産
有形固定資産建物及び構築物
減価償却累計額※1

建物及び構築物（純額）
工具、器具及び備品
減価償却累計額

4,691,229△814,095

47,517,537※1※1

4,685,261△838,615

3,877,133

3,846,646

138,636△78,619

114,766△78,91160,016

工具、器具及び備品（純額）
土地
建設仮勘定
その他
減価償却累計額

7,890,310
360,411
10,00025,033,177
12,329,921
121,291
2,386
1,396,681
379,341△5,985

8,603,547
1,377
－
－

35,855※1

8,925,649－
5,191△1,023

その他（純額）－4,167

有形固定資産合計

12,542,075

12,812,318

124,520
1,889

92,068
1,889

126,409

93,95742,295
2,335
147,239400,263△2,97449,3488,770
1,565,225
195,308△7,356

無形固定資産ソフトウエア
電話加入権
無形固定資産合計
投資その他の資産投資有価証券
長期貸付金
繰延税金資産その他
貸倒引当金
投資その他の資産合計
固定資産合計
資産合計－ 44 －

589,158

1,811,297

13,257,643

14,717,573

78,309,499

62,235,110(単位：千円)
前連結会計年度(平成20年11月30日)
負債の部
流動負債
支払手形及び買掛金
短期借入金
1年内償還予定の社債
1年内返済予定の長期借入金
未払法人税等
前受金
賞与引当金
その他

※1, ※3※1, ※3641,836
1,029,000
274,000
24,466,398
3,118,478
330,700
109,327
1,577,606※1, ※3

21,861,948
13,73264,549246,387－
6,314
2,681,970

718,535
70,000－
16,114,804
53,201
272,553
90,706
1,044,883※1, ※3※1, ※331,547,347

流動負債合計
固定負債
長期借入金
繰延税金負債
退職給付引当金
役員退職慰労引当金
預り敷金保証金
負ののれん
その他

当連結会計年度(平成21年11月30日)

18,364,684※1, ※3

19,107,576
14,64579,577
272,739
2,136,232
3,595
2,351

24,874,902

21,616,718

負債合計

56,422,249

39,981,402

純資産の部
株主資本
資本金
資本剰余金
利益剰余金

4,148,020
4,231,495
13,506,939

4,452,807
4,536,283
13,238,348

固定負債合計21,886,454

22,227,438

評価・換算差額等
その他有価証券評価差額金

794

△388

評価・換算差額等合計

株主資本合計

794

△388

新株予約権

－

26,657

純資産合計

21,887,249

22,253,707

負債純資産合計78,309,499

62,235,110－ 45 －

②【連結損益計算書】(単位：千円)(自至前連結会計年度
平成19年12月１日
平成20年11月30日)

売上高
売上原価

※1

51,041,015
40,001,514(自至当連結会計年度
平成20年12月１日
平成21年11月30日)※1

11,039,500

売上総利益
販売費及び一般管理費

3,477,457※2

33,629,805
29,449,897
4,179,907※2

2,573,413

7,562,043

1,606,493

営業外収益
受取利息
受取配当金
消費税等還付金
負ののれん償却額
雑収入

21,871
3,100
18,333
2,719
28,626

14,610
2,832
－
2,719
20,824

営業外収益合計

営業利益

74,65040,986

営業外費用
支払利息
社債利息
新株予約権発行費
株式交付費
雑損失

1,247,076
5,098
－
－
7,528

952,862
1,581
6,920
3,467
26,362

営業外費用合計

1,259,703

991,194

6,376,990

656,285

189,106－－－
321
37,298189,106

37,619

経常利益
特別利益
固定資産売却益
投資有価証券売却益
保険解約返戻金※3

特別利益合計
特別損失
固定資産売却損
固定資産除却損
投資有価証券売却損
投資有価証券評価損
解約違約金
希望退職制度関連費用
減損損失
出資金清算損関係会社整理損
のれん償却額415
99－
31,975－－
174,954
11,371
2,338
54,041

※4

※5

※6

※5

－
41,69813456
280,438
62,096－－－－275,197384,702

税金等調整前当期純利益

6,290,899

309,202

法人税、住民税及び事業税
過年度法人税等
法人税等調整額

5,132,227－△2,305,292

60,08859,643
81,220

法人税等合計2,826,934

200,953

当期純利益

3,463,965

108,249

特別損失合計－ 46 －

③【連結株主資本等変動計算書】(単位：千円)(自至前連結会計年度
平成19年12月１日
平成20年11月30日)

株主資本
資本金
前期末残高
当期変動額
新株の発行
当期変動額合計
当期末残高
資本剰余金
前期末残高
当期変動額
新株の発行
当期変動額合計
当期末残高
利益剰余金
前期末残高
当期変動額
剰余金の配当当期純利益
当期変動額合計
当期末残高
株主資本合計
前期末残高
当期変動額
新株の発行
剰余金の配当当期純利益
当期変動額合計
当期末残高評価・換算差額等
その他有価証券評価差額金
前期末残高
当期変動額
株主資本以外の項目の当期変動額（純額）
当期変動額合計
当期末残高評価・換算差額等合計
前期末残高
当期変動額
株主資本以外の項目の当期変動額（純額）
当期変動額合計
当期末残高－ 47 －(自至当連結会計年度
平成20年12月１日
平成21年11月30日)

4,148,020

4,148,020－

304,787－

304,787

4,148,020

4,452,807

4,231,495

4,231,495－

304,787－

304,787

4,231,495

4,536,283

10,872,021

13,506,939△829,048
3,463,965△376,840
108,249

2,634,917△268,590

13,506,939

13,238,348

19,251,537

21,886,454－△829,048
3,463,965

609,575△376,840
108,249

2,634,917

340,984

21,886,454

22,227,438

898

794

△103

△1,183△103△1,183

794

△388

898

794

△103

△1,183△103△1,183794△388(単位：千円)
前連結会計年度(自 平成19年12月１日
至 平成20年11月30日)
新株予約権
前期末残高
当期変動額
株主資本以外の項目の当期変動額（純額）
当期変動額合計
当期末残高
純資産合計
前期末残高
当期変動額
新株の発行
剰余金の配当当期純利益
株主資本以外の項目の当期変動額（純額）
当期変動額合計
当期末残高－ 48 －

当連結会計年度(自 平成20年12月１日
至 平成21年11月30日)

－

－

－

26,657－26,657－26,657

19,252,435

21,887,249－△829,048
3,463,965△103

609,575△376,840
108,249
25,473

2,634,813

366,458

21,887,249

22,253,707

④【連結キャッシュ・フロー計算書】(単位：千円)(自至前連結会計年度
平成19年12月１日
平成20年11月30日)

営業活動によるキャッシュ・フロー
税金等調整前当期純利益
減価償却費
減損損失
のれん償却額負ののれん償却額
引当金の増減額（△は減少）
受取利息及び受取配当金
支払利息及び社債利息
匿名組合評価損益
有形固定資産除却損
有形固定資産売却損益（△は益）投資有価証券評価損益（△は益）解約違約金
保険解約損益（△は益）
売上債権の増減額（△は増加）
買取債権の増減額（△は増加）
たな卸資産の増減額（△は増加）
前渡金の増減額（△は増加）
仕入債務の増減額（△は減少）
前受金の増減額（△は減少）
預り保証金の増減額（△は減少）
その他

(自
至

当連結会計年度
平成20年12月１日
平成21年11月30日)

6,290,899
457,686
174,954
66,964△2,719109,384△24,971
1,252,175
118－△189,096
31,975－－△56,265
881,434
9,494,308
289,000△47,635
217,900
32,176
1,078,856

309,202412,713－－△2,71923,507△17,443954,444－
41,698－－280,438△34,773
46,11230,083
15,413,032△66,682
76,698△58,146△545,737△297,850

小計20,057,146

16,564,578

利息及び配当金の受取額
利息の支払額
解約違約金の支払額
法人税等の支払額

24,542△1,216,686－△4,765,297

17,872△982,130△190,500△3,175,885

営業活動によるキャッシュ・フロー

14,099,704

12,233,935

投資活動によるキャッシュ・フロー
定期預金の純増減額（△は増加）
有形固定資産の取得による支出
有形固定資産の売却による収入
無形固定資産の取得による支出
投資有価証券の売却による収入出資金取得による支出
差入敷金保証金の増減額（△は増加）
保険積立金の解約による収入貸付けによる支出
貸付金の回収による収入
その他△350,000△69,285
580,177△57,9602,500△20872,516－－－△18,594

350,000△44,909
3,480△1,927707－
132,340
119,572△206,774
51,569△11,472

投資活動によるキャッシュ・フロー

959,332

392,585－ 49 －

(単位：千円)
前連結会計年度(自 平成19年12月１日
至 平成20年11月30日)

当連結会計年度(自 平成20年12月１日
至 平成21年11月30日)

財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入金の純増減額（△は減少）
長期借入れによる収入
長期借入金の返済による支出
社債の償還による支出
株式の発行による収入
新株予約権の発行による収入
配当金の支払額
その他△2,478,000
22,280,400△31,837,692△24,000－－△827,301－△942,000
9,230,000△20,352,965△274,000
594,351
31,492△376,605△783

財務活動によるキャッシュ・フロー

△12,886,593△12,090,510

現金及び現金同等物の増減額（△は減少）

2,172,443

536,010

現金及び現金同等物の期首残高

5,181,855

7,354,299※

現金及び現金同等物の期末残高－ 50 －

7,354,299※

7,890,310

【連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項】
項目
１

（自
至

前連結会計年度
平成19年12月１日
平成20年11月30日）

連結の範囲に関する事項 (1）連結子会社の数

11社

（自
至

当連結会計年度
平成20年12月１日
平成21年11月30日）(1）連結子会社の数連結子会社の名称

連結子会社の名称
トーセイ・コミュニティ㈱トーセイ・コミュニティ㈱トーセイ・リバイバル・インベスト

トーセイ・アセット・アドバイザー

メント㈱

ズ㈱

トーセイ・アセット・アドバイザー

トーセイ・リバイバル・インベスト

ズ㈱

メント㈱

㈲イカロス・キャピタル㈲ヘスティア・キャピタル㈲ヘスティア・キャピタル㈱メティス・キャピタル㈱メティス・キャピタル

ヘスティア一般社団法人

ヘスティア有限責任中間法人

グリーンハウス㈲グリーンハウス㈲(合)アトラス・キャピタル(合)アトラス・キャピタル

トーセイ・アセットマネジメント㈱なお、ヘスティア有限責任中間法人㈱多田製作所
トーセイ・アセットマネジメント㈱は、平成21年11月に商号変更を行い、社

なお、トーセイ・リート・アドバイザ

名をヘスティア一般社団法人としておりーズ㈱は、平成20年４月に商号変更を行
い、トーセイ・アセット・アドバイザーズ㈱となっております。
また、トーセイ・リート投資法人、アルゴ有限責任中間法人、ペガサス有限責ます。
また、㈲イカロス・キャピタル、㈱多田製作所については、清算手続きが終了
したため、当連結会計年度より連結の範囲から除外しております。

任中間法人、㈲テミス・キャピタルについては、清算手続きが終了したため、㈲ペガサス・キャピタルについては、平成
20年10月１日付でトーセイ・リバイバ
ル・インベストメント㈱に吸収合併されたため、当連結会計年度より連結の範囲から除外しております。
２

連結子会社の事業年度等に関する事項９社

連結子会社のうちトーセイ・コミュニテ
ィ㈱の決算日は10月31日であり、連結財務諸表の作成に当たっては、決算日現在の財務諸表を使用しております。ただし、連結決算日までの期間に発生した重要な取引については、連結上必要な調整を行っております。

－ 51 －

同左

項目
３

（自
至

前連結会計年度
平成19年12月１日
平成20年11月30日）（自至①

当連結会計年度
平成20年12月１日
平成21年11月30日）

有価証券

会計処理基準に関する事 ①

有価証券

項

その他有価証券

その他有価証券

時価のあるもの

時価のあるもの(1）重要な資産の評価基準

同左

連結決算日の市場価格等に基づく時及び評価方法

価法（評価差額は全部純資産直入法により処理し、売却原価は移動平均法により算定）
時価のないもの

時価のないもの

移動平均法による原価法
②

同左
②

たな卸資産
評価基準は原価法（貸借対照表価額は

たな卸資産
評価基準は原価法（貸借対照表価額は収益性の低下に基づく簿価切下げの方

収益性の低下に基づく簿価切下げの方法）によっております。

法）によっております。

（イ）販売用不動産・仕掛販売用不動産（イ）販売用不動産・仕掛販売用不動産

個別法

同左

（ロ）買取債権（ロ）買取債権

個別法

同左（ハ）貯蔵品（ハ）貯蔵品

最終仕入原価法

同左―――――（会計方針の変更）「棚卸資産の評価に関する会計基準」（企業会計基準第９号

平成18年７月５日）が平成20年３月31日以前に開始する
連結会計年度に係る連結財務諸表から適用できることになったことに伴い、当連結会計年度から同会計基準を適用しております。
これにより、営業利益、経常利益及び税金等調整前当期純利益は5,829,793千円それぞれ減少しております。
なお、セグメント情報に与える影響は、当該箇所に記載しております。
また、当該会計方針の変更が当下半期に行われたのは、棚卸資産の評価に関する会計基準に係る受入準備が当下半期に整ったことによります。
従って、当中間連結会計期間は従来の方法によっており、変更後の方法によった場合と比べ、当中間連結会計期間の営
業利益、経常利益及び税金等調整前中間
純利益は3,313,857千円それぞれ多く計上されています。

－ 52 －

項目（自至(2）重要な減価償却資産の ①
減価償却の方法

前連結会計年度
平成19年12月１日
平成20年11月30日）（自至①

有形固定資産当連結会計年度
平成20年12月１日
平成21年11月30日）

有形固定資産（リース資産を除く）
当社及び連結子会社は定率法を採用し当社及び連結子会社は定率法を採用しております。

ております。
ただし、当社及び連結子会社は平成10

ただし、当社及び連結子会社は平成10

年４月１日以降に取得した建物（建物附

年４月１日以降に取得した建物（建物附

属設備を除く）は定額法によっておりま

属設備を除く）は定額法を採用しておりす。

ます。
なお、主な耐用年数は、以下のとおり

なお、主な耐用年数は、以下のとおり

であります。

であります。
建物

３～50年

建物

３～50年

構築物

10～30年

構築物

10～30年

工具器具備品

３～20年

機械及び装置８年

工具、器具及び備品―――――（追加情報）

３～20年

法人税法の改正に伴い、平成19年３月31日以前に取得した有形固定資産については、改正前の法人税法に基づく減価償却の方法の適用により取得価額の５％に到達した連結会計年度の翌連結会計年度
より、取得価額の５％相当額と備忘価額との差額を５年間にわたり均等償却し、減価償却費に含めて計上しております。
これにより営業利益、経常利益及び税金等調整前当期純利益に与える影響は軽微であります。
②②

無形固定資産無形固定資産（リース資産を除く）
同左

当社及び連結子会社は定額法を採用しております。
なお、自社利用のソフトウエアについては、社内における見積利用可能期間（５年）に基づいております。
―――――

③

リース資産
当社及び連結子会社はリース期間を耐用年数とし、残存価額を零とする定額法を採用しております。
なお、所有権移転外ファイナンス・リ
ース取引のうち、リース取引開始日が平成20年３月31日以前のリース取引については、通常の賃貸借取引に係る方法に準じた会計処理によっております。

(3）重要な繰延資産の処理

―――――

①

方法

株式交付費
支出時に全額費用処理しております。

―――――

②

新株予約権発行費支出時に全額費用処理しております。

－ 53 －

項目（自至(4）重要な引当金の計上基 ①

前連結会計年度
平成19年12月１日
平成20年11月30日）
①

貸倒引当金

準

（自
至

当連結会計年度
平成20年12月１日
平成21年11月30日）

貸倒引当金
同左

債権の貸倒れによる損失に備えるため、当社及び連結子会社は、一般債権については貸倒実績率により、貸倒懸念債権等特定の債権については個別に回収可能性を勘案し、回収不能見込額を計上しております。
②

②

賞与引当金

賞与引当金
同左

当社及び連結子会社は従業員に対して支給する賞与の支出に充てるため、支給見込額に基づき当連結会計年度負担額を計上しております。
③③

退職給付引当金

退職給付引当金
同左

当社及び連結子会社は、従業員の退職給付に備えるため、当連結会計年度末における退職給付債務見込額に基づき計上
しております。
④④

役員退職慰労引当金

役員退職慰労引当金
同左

当社及び連結子会社は、役員の退職慰
労金の支出に備えて、役員退任慰労金規程に基づく期末要支給額を計上しております。
(5）重要なリース取引の処
理方法

―――――

当社及び連結子会社は、リース物件の所
有権が借主に移転すると認められるもの以外のファイナンス・リース取引については、通常の賃貸借取引に係る方法に準じた会計処理によっております。

(6）その他連結財務諸表作 ①

消費税等の会計処理成のための重要な事項①

税抜方式によっております。

消費税等の会計処理
同左

ただし、控除対象外消費税等のうち、固定資産等に係るものは長期前払費用として計上（５年償却）し、それ以外は発生年度の期間費用としております。
②

匿名組合出資の会計処理
投資事業有限責任組合及びこれに類する組合への出資（金融商品取引法第２条
第２項により有価証券とみなされるもの）については、匿名組合の財産の持分相当額を「投資有価証券」として計上しております。匿名組合への出資時に「投資有価証券」を計上し、匿名組合の営業により獲得した損益の持分相当額については、「営業損益」へ計上するとともに同額を「投資有価証券」に加減し、営業者からの出資金（営業により獲得した損益の持分相当額を含む）の払い戻しについては、「投資有価証券」を減額させております。

－ 54 －②

匿名組合出資の会計処理
同左

項目

（自
至
③

前連結会計年度
平成19年12月１日
平成20年11月30日）（自至③

買取債権の会計処理
買取債権の代金回収に際しては、個別

当連結会計年度
平成20年12月１日
平成21年11月30日）

買取債権の会計処理
同左

債権毎に回収代金を買取債権の取得価額より減額し、個別債権毎の回収代金が取得価額を超過した金額を純額で収益計上しております。
ただし、回収代金のうち元本と利息の区分が明確なものについては、元本部分を取得価額から減額し、利息部分を収益計上しております。
４

連結子会社の資産及び負債の評価に関する事項

連結子会社の資産及び負債の評価につい同左ては、全面時価評価法を採用しております。

５のれん及び負ののれんの償却に関する事項

６

連結キャッシュ・フロー

のれん及び負ののれんの償却については、５年間の均等償却を行っております。
手許現金、随時引き出し可能な預金及び計算書における資金の範 容易に換金可能であり、かつ、価値の変動
囲について僅少なリスクしか負わない取得日
から３ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっております。

－ 55 －

負ののれんの償却については、５年間の均等償却を行っております。
同左【連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項の変更】（自至前連結会計年度
平成19年12月１日
平成20年11月30日）
―――――

（自
至

当連結会計年度
平成20年12月１日
平成21年11月30日）（リース取引に関する会計基準）
所有権移転外ファイナンス・リース取引については、従来、賃貸借取引に係る方法に準じた会計処理によっておりましたが、当連結会計年度より「リース取引に関する会計基準」（企業会計基準第13号（平成５年６月17日（企業会
計審議会第一部会）、平成19年３月30日改正））及び「リース取引に関する会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第16号（平成６年１月18日（日本公認会計士協会会
計制度委員会）、平成19年３月30日改正））を適用し、通常の売買取引に係る方法に準じた処理によっております。
なお、リース取引開始日が適用初年度開始前の所有権移転外ファイナンス・リース取引については、引き続き通常の賃貸借取引に係る方法に準じた会計処理を適用しております。
この変更により損益に与える影響はありません。

－ 56 －

【表示方法の変更】（自至前連結会計年度
平成19年12月１日
平成20年11月30日）
―――――

（自
至

当連結会計年度
平成20年12月１日
平成21年11月30日）（連結貸借対照表）
１

前連結会計年度まで、流動負債の「その他」に含めて表示しておりました前受賃料等を、当連結会計年度より「前受金」に含めて表示することとしました。
なお、前連結会計年度の流動負債の「その他」に含まれている前受賃料等は、253,346千円であります。

２

前連結会計年度まで固定負債の「その他」に含めて表示しておりました「預り敷金保証金」は、金額の重要性に鑑み、当連結会計年度より区分掲記しました。
なお、前連結会計年度の固定負債の「その他」に含まれている「預り敷金保証金」は、2,681,970千円であります。

（連結キャッシュ・フロー計算書）
１

営業活動によるキャッシュ・フローの「匿名組合評価損益」は、当連結会計年度において金額的重要性が乏しくなったため「その他」に含めております。
なお、当連結会計年度の「その他」に含まれている「匿名組合評価損益」は91千円であります。

２

営業活動によるキャッシュ・フローの「投資有価証券
評価損益（△は益）」は、当連結会計年度において金額的重要性が乏しくなったため「その他」に含めております。
なお、当連結会計年度の「その他」に含まれている「投資有価証券評価損益（△は益）」は456千円であります。

３

営業活動によるキャッシュ・フローの「有形固定資産除却損」は、前連結会計年度は「その他」に含めて表示しておりましたが、金額的重要性が増したため区分掲記しております。
なお、前連結会計年度の「その他」に含まれている「有形固定資産除却損」は99千円であります。

４

投資活動によるキャッシュ・フローの「出資金取得による支出」は、当連結会計年度において金額的重要性が乏しくなったため「その他」に含めております。
なお、当連結会計年度の「その他」に含まれている「出資金取得による支出」は20千円であります。

５

投資活動によるキャッシュ・フローの「貸付金の回収による収入」は、前連結会計年度は「その他」に含めて表示しておりましたが、金額的重要性が増したため
区分掲記しております。
なお、前連結会計年度の「その他」に含まれている「貸付金の回収による収入」は224千円であります。

－ 57 －

【追加情報】（自至１

前連結会計年度
平成19年12月１日
平成20年11月30日）

（自
至
１

固定資産

当連結会計年度
平成20年12月１日
平成21年11月30日）

固定資産
従来、販売用不動産として保有していた賃貸物件（建物：289,897千円、土地：1,276,281千円）については、

業方針の変更に伴い固定資産へ振り替えております。

事業方針の変更に伴い固定資産へ振り替えております。

２

従来、販売用不動産として保有していた賃貸物件（建物：133,002千円、土地：104,320千円）については、事２

販売用不動産販売用不動産従来、固定資産として保有していた賃貸物件（建物：従来、固定資産として保有していた賃貸物件（建物：17,280千円、土地：505,030千円）については、事業方

375,081千円、土地：1,188,501千円）については、事業針の変更に伴い販売用不動産・仕掛販売用不動産へ振り方針の変更に伴い販売用不動産へ振り替えております。

替えております。
３

―――――

賞与引当金
平成19年11月において、賃金規程を改定し、５月から10月、11月から４月の支給対象期間を６月から11月、12月から５月へ変更しております。この変更に伴い、連結財務諸表作成時に支給額が確定しないこととなったた
め、従来の支給期間によった場合と比較し、賞与引当金が53,253千円増加しております。
なお、営業利益、経常利益及び税金等調整前当期純利益に与える影響はありません。

－ 58 －

【注記事項】（連結貸借対照表関係）
前連結会計年度（平成20年11月30日）※１

当連結会計年度（平成21年11月30日）

担保資産及び担保付債務※１(1）担保に供している資産は、次のとおりであります。
27,900,296千円

販売用不動産24,921,076千円

仕掛販売用不動産

22,085,112千円

仕掛販売用不動産

11,803,511千円

建物及び構築物

3,580,010千円

建物及び構築物

3,615,766千円

土地8,411,595千円

土地8,733,698千円

計

61,977,016千円

計

49,074,051千円(2）担保付債務は、次のとおりであります。

短期借入金

1,029,000千円

短期借入金

１年内返済予定の長期借入金

24,466,398千円

１年内返済予定の長期借入金

16,044,844千円

長期借入金

21,861,948千円

長期借入金

18,856,856千円

計47,357,346千円

計

34,971,701千円

偶発債務

２

70,000千円

偶発債務

下記の当社販売物件購入者について、㈱アルカから下記の当社販売物件購入者について、㈱アルカからの借入に対して債務保証を行っております。

の借入に対して債務保証を行っております。

個人※３(1）担保に供している資産は、次のとおりであります。

販売用不動産(2）担保付債務は、次のとおりであります。

２

担保資産及び担保付債務

５名

10,206千円

個人※３

財務制限条項５名

9,771千円

財務制限条項①当社グループの借入金のうち、㈱三菱東京UFJ銀行①当社グループの借入金のうち、㈱三菱東京UFJ銀行との個別金銭消費貸借契約（残高合計1,262,100千との個別金銭消費貸借契約（残高合計1,780,000千円）には、財務制限条項が付されており、下記のい円）には、財務制限条項が付されており、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借入金の借入先にずれか２項目に抵触した場合には、当該借入金の借対し該当する借入金額を一括返済することがありま

入先に対し該当する借入金額を一括返済することが

す。
（条項）

あります。

・決算期の単体の損益計算書において、営業損益及・連結損益計算書及び中間連結損益計算書におい（条項）て、営業損益及び経常損益が損失とならないこび経常損益を黒字とすること。
・決算期の単体の貸借対照表における純資産の部の合計額を総資産の額で除した比率を12％以上に維て、純資産の部の合計金額を総資産の金額で除し持すること。
・単体の決算期において、以下の算式で算出されるて得た数値が0.15を下回らないこと。
・連結貸借対照表、連結損益計算書及び連結キャッレバレッジ倍率が15倍未満を維持すること。
〔算式〕レバレッジ倍率＝有利子負債額と。
・連結貸借対照表及び中間連結貸借対照表においシュフロー計算書並びに中間連結貸借対照表、中÷間連結損益計算書及び中間連結キャッシュフロー（営業利益＋減価償却費）

計算書において、以下の算式にて算出される基準
値が15未満であること。
基準値＝有利子負債額

÷（営業利益＋減価償却費）※但し、上記計算式における営業利益は、連結の損益計算書上の営業利益に、連結の損益計算書に係る注記記載の売上原価に含まれる棚卸資産評価損を加算した値を使用する。

－ 59 －

前連結会計年度（平成20年11月30日）

当連結会計年度（平成21年11月30日）②当社グループの借入金のうち、㈱三井住友銀行をエ②当社グループの借入金のうち、㈱三井住友銀行をエージェントとするシンジケートローン契約（残高合ージェントとするシンジケートローン契約（残高合計1,800,000千円）には、財務制限条項が付されて計2,000,000千円）には、財務制限条項が付されており、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借おり、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済す

入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。

ることがあります。

（条項）

（条項）

・決算期の連結及び単体の損益計算書において、経・決算期の連結及び単体の損益計算書において、経常損益を損失としないこと。

常損益を損失としないこと。

・決算期末の連結及び単体の貸借対照表における純・決算期末の連結及び単体の貸借対照表における純資産の部の金額を、直前の決算期の連結及び単体資産の部の金額を、平成18年11月期の連結及び単の貸借対照表における純資産の部の金額の75％以体の貸借対照表における純資産の部の金額と、直上に維持すること。

前の決算期の連結及び単体の貸借対照表における純資産の部の金額のいずれか高い金額の75％以上に維持すること。

③当社グループの借入金のうち、㈱三菱東京UFJ銀行③当社グループの借入金のうち、㈱三菱東京UFJ銀行との個別金銭消費貸借契約（残高合計1,900,000千との個別金銭消費貸借契約（残高合計1,140,000千円）には、財務制限条項が付されており、下記のい円）には、財務制限条項が付されており、下記のいずれか２項目に抵触した場合には、当該借入金の借ずれか２項目に抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することが入先に対し該当する借入金額を一括返済することが

あります。

あります。

（条項）

（条項）

・連結損益計算書及び中間連結損益計算書におい・連結損益計算書及び中間連結損益計算書において、営業損益及び経常損益が損失とならないこて、営業損益及び経常損益が損失とならないこと。

と。

・連結貸借対照表及び中間連結貸借対照表におい・連結貸借対照表及び中間連結貸借対照表において、純資産の部の合計金額を総資産の金額で除して、純資産の部の合計金額を総資産の金額で除して得た数値が0.15を下回らないこと。

て得た数値が0.15を下回らないこと。

・連結貸借対照表、連結損益計算書及び連結キャッ・連結貸借対照表、連結損益計算書及び連結キャッシュフロー計算書並びに中間連結貸借対照表、中シュフロー計算書並びに中間連結貸借対照表、中間連結損益計算書及び中間連結キャッシュフロー

間連結損益計算書及び中間連結キャッシュフロー

計算書において、以下の算式にて算出される基準

計算書において、以下の算式にて算出される基準

値が15未満であること。

値が15未満であること。

基準値＝有利子負債額

基準値＝有利子負債額

÷（営業利益＋減価償却

÷（営業利益＋減価償却費）

費）※但し、上記計算式における営業利益は、連結の損益計算書上の営業利益に、連結の損益計算書に係る注記記載の売上原価に含まれる棚卸資産評価損を加算した値を使用する。

－ 60 －

前連結会計年度（平成20年11月30日）

当連結会計年度（平成21年11月30日）④当社グループの借入金のうち、㈱三菱東京UFJ銀行④当社グループの借入金のうち、㈱日本政策金融公庫との個別金銭消費貸借契約（残高合計1,200,000千との個別金銭消費貸借契約（残高合計932,240千円）には、財務制限条項が付されており、下記のい円）には、財務制限条項が付されており、下記のいずれか２項目に抵触した場合には、当該借入金の借ずれかに抵触した場合には、当該借入金の借入先に入先に対し該当する借入金額を一括返済することが対し該当する借入金額を一括返済することがありま

あります。

す。

（条項）

（条項）

・連結損益計算書及び中間連結損益計算書におい・単体の貸借対照表における純資産金額がて、営業損益及び経常損益が損失とならないこ

21,014,900千円以下とならないこと。

と。

・当公庫の書面による事前承認なしに、第三者に対・連結貸借対照表及び中間連結貸借対照表においして6,104,300千円を超える貸付け、出資、保証て、純資産の部の合計金額を総資産の金額で除しを行わないこと。

て得た数値が0.15を下回らないこと。
・連結貸借対照表、連結損益計算書及び連結キャッシュフロー計算書並びに中間連結貸借対照表、中間連結損益計算書及び中間連結キャッシュフロー
計算書において、以下の算式にて算出される基準
値が15未満であること。
基準値＝有利子負債額

÷（営業利益＋減価償却費）⑤当社グループの借入金のうち、㈱三井住友銀行をエ⑤当社グループの借入金のうち、㈱みずほ銀行との個ージェントとするシンジケートローン契約（残高合

別金銭消費貸借契約（残高合計1,170,000千円）に計1,860,000千円）には、財務制限条項が付されては、財務制限条項が付されており、下記項目に抵触おり、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済す

借入金額を一括返済することがあります。

ることがあります。
（条項）

（条項）

・決算期の連結及び単体の損益計算書において、経・四半期連結損益計算書において、償却前引当前税
引前利益の額に、棚卸資産評価額を加えた金額

常損益を損失としないこと。

を、正の値に維持すること。

・決算期末の連結及び単体の貸借対照表における純※但し、基準となる値は四半期の累計とする。

資産の部の金額を、平成18年11月期の連結及び単体の貸借対照表における純資産の部の金額と、直前決算期の連結及び単体の貸借対照表における純資産の部の金額のいずれか高い金額の75％以上に維持すること。
⑥当社グループの借入金のうち、㈱東京スター銀行と⑥当社グループの借入金のうち、㈱みずほ銀行との個の個別金銭消費貸借契約（残高合計500,000千円）

別金銭消費貸借契約（残高合計2,900,000千円）にには、財務制限条項が付されております。

は、財務制限条項が付されており、下記項目に抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。

（条項）

（条項）

・平成21年２月28日付で、再度、不動産の担保評価

・四半期連結損益計算書において、償却前引当前税を行い、再評価の金額の70％相当額が借入金額を引前利益の額に、棚卸資産評価額を加えた金額
を、正の値に維持すること。

下回らないこと。
なお、上記条項に抵触した場合には、再評価の金額の70％相当額と借入金額との差額を返済することがあります。

－ 61 －※但し、基準となる値は四半期の累計とする。

前連結会計年度（平成20年11月30日）

当連結会計年度（平成21年11月30日）⑦当社グループの借入金のうち、㈱日本政策金融公庫⑦当社グループの借入金のうち、㈱日本政策金融公庫との個別金銭消費貸借契約（残高合計114,000千との個別金銭消費貸借契約（残高合計102,000千円）には、財務制限条項が付されており、下記のい円）には、財務制限条項が付されており、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借入金の借入先にずれかに抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがありま対し該当する借入金額を一括返済することがありま

す。

す。

（条項）

（条項）

・トーセイ・コミュニティ㈱の純資産金額が・トーセイ・コミュニティ㈱の純資産金額が247,900千円以下とならないこと。

247,900千円以下とならないこと。

・トーセイ・コミュニティ㈱は、書面による事前承・トーセイ・コミュニティ㈱は、書面による事前承認なしに、第三者に対して56,100千円を超える貸認なしに、第三者に対して56,100千円を超える貸付け、出資、保証を行わないこと。

付け、出資、保証を行わないこと。

－ 62 －

（連結損益計算書関係）（自至※１

前連結会計年度
平成19年12月１日
平成20年11月30日）（自至期末たな卸高は収益性の低下に伴う簿価切下げ後※１

当連結会計年度
平成20年12月１日
平成21年11月30日）

期末たな卸高は収益性の低下に伴う簿価切下げ後の金額であり、次のたな卸資産評価損が売上原価の金額であり、次のたな卸資産評価損が売上原価に含まれております。

に含まれております。
5,829,793千円※２

販売費及び一般管理費のうち主要な費目及び金額

2,958,067千円※２

は次のとおりであります。

※３

は次のとおりであります。

広告宣伝費

239,002千円

広告宣伝費

84,833千円

役員報酬215,383

役員報酬

179,194

給与手当

1,335,812

給与手当

1,204,987

賞与引当金繰入額

112,440

賞与引当金繰入額

78,368

退職給付費用32,886

退職給付費用62,752

役員退職慰労引当金繰入額

28,657

役員退職慰労引当金繰入額

28,082

法定福利費

199,635

法定福利費

159,205

支払手数料

304,916

支払手数料

117,294

租税公課

283,626

租税公課

206,370

貸倒引当金繰入額

10,128

貸倒引当金繰入額

7,100

減価償却費

58,545

減価償却費

60,878

のれん償却額12,923

固定資産売却益の内訳は次のとおりであります。
建物及び土地

189,028千円

車両及び運搬具

15

工具器具備品

53

電話加入権

―――――

４

―――――

189,106

固定資産売却損の内訳は次のとおりであります。
工具器具備品

※５

３

9

計
※４

販売費及び一般管理費のうち主要な費目及び金額

415千円

固定資産除却損の内訳は次のとおりであります。
工具器具備品※５99千円

固定資産除却損の内訳は次のとおりであります。
建物及び構築物

28,689千円

工具、器具及び備品

2,752

解体撤去費用

10,256

計
※６

減損損失

６

当連結会計年度において、当社グループは以下の資産グループについて減損損失を計上しました。
場所

用途

種類

東京都杉並区

貸しスタジオ

建物及び土地等

当社グループは、資産を物件別にグルーピングしております。
当連結会計年度において、当該物件は時価が帳簿価額に対し著しく下落したため帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失（174,954千円）として特別損失に計上しました。その主な内訳
は、建物91,781千円、土地80,693千円であります。
なお、上記の回収可能価額は正味売却価額により測定しており、不動産鑑定評価額を基礎として算定しております。

－ 63 －

41,698―――――

（連結株主資本等変動計算書関係）
前連結会計年度（自平成19年12月１日

至

平成20年11月30日）

１．発行済株式の種類及び総数に関する事項
前連結会計年度末
株式数 （株）

当連結会計年度増加
株式数 （株）

当連結会計年度減少
株式数 （株）

当連結会計年度末
株式数 （株）

発行済株式
普通株式
合計

376,840－－

376,840

376,840－－

376,840

２．配当に関する事項（１）配当金支払額
決議
平成20年２月26日
定時株主総会

株式の種類

配当金の総額（千円）

普通株式

829,048

１株当たり
配当額
（円）
2,200

基準日

効力発生日

平成19年11月30日

平成20年２月27日（２）基準日が当連結会計年度に属する配当のうち、配当の効力発生日が翌連結会計年度となるもの
決議
平成21年２月25日
定時株主総会

株式の種類

配当金の総額
（千円）

配当の原資

１株当たり
配当額
（円）

普通株式

376,840

利益剰余金

1,000

－ 64 －

基準日

効力発生日

平成20年11月30日

平成21年２月26日

当連結会計年度（自平成20年12月１日

至

平成21年11月30日）

１．発行済株式の種類及び総数に関する事項
前連結会計年度末
株式数 （株）

当連結会計年度増加
株式数 （株）

当連結会計年度減少
株式数 （株）

当連結会計年度末
株式数 （株）

発行済株式
普通株式（注）376,840

19,000－395,840

合計

376,840

19,000－395,840（注）普通株式の発行済株式総数の増加19,000株は、新株予約権の権利行使による新株の発行によるものであります。
２．新株予約権及び自己新株予約権に関する事項

区分

新株予約権の内訳

提出会社

第４回新株予約

（親会社）

権（注）

新株予約権の目的となる種類

新株予約権の目的となる株式の数（株）

当連結会計年
度末残高
当連結会計
（千円）
年度末

前連結会計
年度末

当連結会計
年度増加

当連結会計
年度減少

－

80,00019,00061,00026,657－80,00019,00061,00026,657

普通株式

合計（注）第４回新株予約権の増加は、新株予約権の発行によるものであり、減少は、行使によるものであります。
３．配当に関する事項（１）配当金支払額
決議
平成21年２月25日
定時株主総会

株式の種類

配当金の総額（千円）

普通株式

376,840

１株当たり
配当額
（円）
1,000

基準日

効力発生日

平成20年11月30日

平成21年２月26日（２）基準日が当連結会計年度に属する配当のうち、配当の効力発生日が翌連結会計年度となるもの
決議
平成22年２月25日
定時株主総会

株式の種類

配当金の総額
（千円）

配当の原資

１株当たり
配当額
（円）

普通株式

197,920

利益剰余金

500

－ 65 －

基準日

効力発生日

平成21年11月30日

平成22年２月26日

（連結キャッシュ・フロー計算書関係）（自至※前連結会計年度
平成19年12月１日
平成20年11月30日）（自至当連結会計年度
平成20年12月１日
平成21年11月30日）

現金及び現金同等物の期末残高と連結貸借対照表に掲 ※現金及び現金同等物の期末残高と連結貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係記されている科目の金額との関係（平成20年11月30日現在）（平成21年11月30日現在）

（千円）

（千円）

現金及び預金勘定

7,704,299

現金及び預金勘定

預入れ期間が３ヶ月を超える定期預金△350,000

預入れ期間が３ヶ月を超える定期預金

現金及び現金同等物

7,354,299

現金及び現金同等物－ 66 －

7,890,310－
7,890,310

（リース取引関係）（自至前連結会計年度
平成19年12月１日
平成20年11月30日）（自至１──────────

当連結会計年度
平成20年12月１日
平成21年11月30日）

ファイナンス・リース取引（借主側）
所有権移転外ファイナンス・リース取引①

リース資産の内容
有形固定資産本社の複合機（「工具、器具及び備品」）であります。

②

リース資産の減価償却の方法
連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項「３

会計処理基準に関する事項(2）重要な減価償

却資産の減価償却の方法」に記載のとおりであります。
１

リース物件の所有権が借主に移転すると認められるも

なお、所有権移転外ファイナンス・リース取引のの以外のファイナンス・リース取引

うち、リース取引開始が、平成20年３月31日以前のリース取引については、通常の賃貸借取引に係る方法に準じた会計処理によっており、その内容は次のとおりであります。

(1）リース物件の取得価額相当額、減価償却累計額相当額、減損損失累計額相当額及び期末残高相当額(1）リース物件の取得価額相当額、減価償却累計額相当額
及び期末残高相当額

取得価額相 減価償却累 期末残高相当額
計額相当額 当額
（千円）
（千円）
（千円）
車両運搬具

17,192

4,570

12,621

工具器具備品50,90829,68921,219

ソフトウェア

19,60816,8972,711

合計

87,70951,15736,552（注）

取得価額相 減価償却累 期末残高相当額
計額相当額 当額
（千円）
（千円）
（千円）
工具、器具及び備品

25,674

14,161

11,512

ソフトウェア

9,570

8,772

797

合計

35,24422,933

12,310同左

取得価額相当額は、未経過リース料期末残高が有形固定資産の期末残高等に占める割合が低いた
め、支払利子込み法により算定しております。

(2）未経過リース料期末残高相当額等(2）未経過リース料期末残高相当額等

未経過リース料期末残高相当額（注）

未経過リース料期末残高相当額

１年内16,192千円

１年内１年超

20,360

１年超

6,397

合計

36,552

合計

12,3105,912千円

同左

未経過リース料期末残高相当額は、未経過リース
料期末残高が有形固定資産の期末残高等に占める割合が低いため、支払利子込み法により算定しております。

(3）支払リース料、リース資産減損勘定の取崩額、減価償 (3）支払リース料及び減価償却費相当額
却費相当額及び減損損失
支払リース料

20,641千円

減価償却費相当額

20,641(4）減価償却費相当額の算定方法

支払リース料

14,011千円

減価償却費相当額

13,510(4）減価償却費相当額の算定方法

リース期間を耐用年数とし、残存価額を零とする定額同左法によっております。
（減損損失について）（減損損失について）

リース資産に配分された減損損失はありません。

同左－ 67 －

（自至２

前連結会計年度
平成19年12月１日
平成20年11月30日）（自至

オペレーティング・リース取引

２

当連結会計年度
平成20年12月１日
平成21年11月30日）

オペレーティング・リース取引

未経過リース料

オペレーティング・リース取引のうち解約不能のものに係る未経過リース料

１年内3,216千円

１年内

2,153千円

１年超

3,114

１年超

4,127

合計

6,330

合計

6,281

－ 68 －

（有価証券関係）
前連結会計年度（平成20年11月30日）
１．その他有価証券で時価のあるもの
種類

取得原価（千円）(1）株式

連結貸借対照表計
上額（千円）

差額（千円）

1,865

2,886

1,020

①国債・地方債等

－

－

－

②社債

－

－

－

③その他

－

－

－

(3）その他

625

945

320

2,490

3,831

1,340

855

855

－

①国債・地方債等

－

－

－

②社債

－

－

－

③その他

－

－

－

(3）その他

21,45821,458－22,314

22,314－24,804

26,145

1,340

(2）債券
連結貸借対照表計上額が取得原価を超えるもの

小計
(1）株式
(2）債券
連結貸借対照表計上額が取得原価を超えないもの

小計
合計
（注）

当連結会計年度において、時価のあるその他有価証券について、31,914千円減損処理を行い、減損処理後の帳簿価額を取得原価に計上しております。
２．当連結会計年度中に売却したその他有価証券（自売却額（千円）

平成19年12月１日

売却益の合計額（千円）

2,500

至

平成20年11月30日）

売却損の合計額（千円）－－

３．時価評価されていない主な有価証券の内容
連結貸借対照表計上額（千円）
その他有価証券
匿名組合出資14,761

金融債

20,000

株式

1,350

その他
（注）

38

当連結会計年度において、時価のないその他有価証券について、61千円減損処理を行っております。
４．その他有価証券のうち満期があるものの今後の償還予定額
１年以内
（千円）

１年超５年以内（千円）

５年超10年以内
（千円）

10年超
（千円）

債券
(1）国債・地方債等

－

－

－

－

(2）社債

－

－

－

－

20,000－－－20,000－－－(3）その他
合計－ 69 －

当連結会計年度（平成21年11月30日）
１．その他有価証券で時価のあるもの
種類

取得原価（千円）(1）株式

連結貸借対照表計
上額（千円）

差額（千円）

1,865

2,835

969

①国債・地方債等

－

－

－

②社債

－

－

－

③その他

－

－

－

(3）その他

625

702

77

2,490

3,537

1,046

－

－

－

①国債・地方債等

－

－

－

②社債

－

－

－

③その他

－

－

－

(3）その他

21,45819,754△1,704

21,45819,754△1,70423,94823,291△657(2）債券
連結貸借対照表計上額が取得原価を超えるもの

小計
(1）株式
(2）債券
連結貸借対照表計上額が取得原価を超えないもの

小計
合計

２．当連結会計年度中に売却したその他有価証券（自売却額（千円）

平成20年12月１日

売却益の合計額（千円）

707

至

平成21年11月30日）

売却損の合計額（千円）

321

13

３．時価評価されていない主な有価証券の内容
連結貸借対照表計上額（千円）
その他有価証券
匿名組合出資14,669金融債

20,000

株式

1,350

その他

38

４．その他有価証券のうち満期があるものの今後の償還予定額
１年以内
（千円）

１年超５年以内（千円）

５年超10年以内
（千円）

10年超
（千円）

債券
(1）国債・地方債等

－

－

－

－

(2）社債

－

－

－

－

10,00010,000－－10,00010,000－－(3）その他
合計－ 70 －

（デリバティブ取引関係）
前連結会計年度（自平成19年12月１日

至平成20年11月30日）

当社グループは、デリバティブ取引を利用していないため、該当事項はありません。
当連結会計年度（自平成20年12月１日

至平成21年11月30日）

当社グループは、デリバティブ取引を利用していないため、該当事項はありません。
（退職給付関係）（自至１

前連結会計年度
平成19年12月１日
平成20年11月30日）（自至１

採用している退職給付制度の概要

当連結会計年度
平成20年12月１日
平成21年11月30日）

採用している退職給付制度の概要
当社及び連結子会社は、退職金規程に基づく退職一時

退職一時金：退職金規程に基づく退職一時金制度を採金制度及び厚生年金基金制度を採用しております。

用しております。

なお、要拠出額を退職給付費用としている複数事業主

なお、当社及び連結子会社は、退職給付債務の算定にあたり、簡便法（自己都合退職による期末要支給額の制度に関する事項は次の通りであります。

100％を退職給付債務とする方法）を採用しておりま(1）制度全体の積立状況に関する事項（平成21年３月31日現在）

す。

日本住宅建設産業
厚生年金基金
年金資産の額35,982,648千円

年金財政計算上の給付債務の額

53,152,894千円

差引額△17,170,245千円(2）制度全体に占める当社グループの掛け金拠出割合
日本住宅建設産業厚生年金基金

1.35％(3）補足説明
上記(1）の差引額の主な要因は、年金財政計算上の過去勤務債務残高2,284,525千円、繰越不足金
14,885,720千円であります。本制度における過去勤務
債務の償却方法は残余期間８年２ヶ月の元利均等償却であります。
なお、上記(2）の割合は当社グループの実際の負担割合とは一致いたしません。
２

退職給付債務に関する事項

２

退職給付債務に関する事項

退職給付債務△64,549千円

退職給付債務

△79,577千円

退職給付引当金△64,549千円

退職給付引当金△79,577千円

なお、当社及び連結子会社は、退職給付債務の算定にあたり、簡便法を採用しております。
３

退職給付費用に関する事項
退職給付費用４

３32,886千円

退職給付費用
４

退職給付債務等の計算の基礎に関する事項

退職給付費用に関する事項
62,752千円

退職給付債務等の計算の基礎に関する事項

当社及び連結子会社は、退職給付債務の算定にあたり、簡便法（自己都合退職による期末要支給額の100％を退職給付債務とする方法）を採用しておりますので、基礎率等については記載しておりません。

－ 71 －同左（ストック・オプション等関係）
前連結会計年度（自平成19年12月１日

至

平成20年11月30日）

ストック・オプションの内容、規模及びその変動状況（１）ストック・オプションの内容
平成18年
ストック・オプション①
当社の取締役４名、当社の従業員72名

付与対象者の区分及び人数

及び当社子会社の取締役２名

平成18年
ストック・オプション②
当社の従業員９名

ストック・オプションの付与数

普通株式 3,690株

普通株式 460株

付与日

平成18年２月24日

平成18年４月24日

権利確定条件（注）１（注）１

対象勤務期間（注）２（注）２

権利行使期間

平成20年３月１日から平成23年２月28

平成20年５月１日から平成23年２月28

日まで

日まで

（注）１．新株予約権の割当てを受けた者は、権利行使時においても、当社の取締役、従業員、当社子会社の取締役
またはその他これに準ずる地位にあることを要す。ただし、任期満了による退任、定年退職その他これに準ずる正当な理由のある場合はこの限りではない。
２．対象勤務期間の定めはありません。
（２）ストック・オプションの規模及びその変動状況
当連結会計年度において存在したストック・オプションを対象とし、ストック・オプションの数について
は、株式数に換算しております。
①ストック・オプションの数

権利確定前

平成18年
ストック・オプション①

平成18年
ストック・オプション②

3,180

450

（株）

前連結会計年度末
付与

－

－

失効

－

－

権利確定

3,180

450

未確定残

－

－

－

－
450

権利確定後

（株）

前連結会計年度末
権利確定

3,180

権利行使

－

－

失効

－

－

3,180

450

平成18年
ストック・オプション①

平成18年
ストック・オプション②

164,685

143,564

未行使残
②単価情報

権利行使価格（円）

行使時平均価格（円）－－

公正な評価単価（付与日）

（円）

－

－

－ 72 －

当連結会計年度（自平成20年12月１日

至

平成21年11月30日）

ストック・オプションの内容、規模及びその変動状況（１）ストック・オプションの内容
平成18年
ストック・オプション①
当社の取締役４名、当社の従業員72名

付与対象者の区分及び人数

及び当社子会社の取締役２名

平成18年
ストック・オプション②
当社の従業員９名

ストック・オプションの付与数

普通株式 3,690株

普通株式 460株

付与日

平成18年２月24日

平成18年４月24日

（注）１

（注）１

権利確定条件対象勤務期間（注）２

権利行使期間（注）２

平成20年３月１日から平成23年２月28

平成20年５月１日から平成23年２月28

日まで

日まで

（注）１．新株予約権の割当てを受けた者は、権利行使時においても、当社の取締役、従業員、当社子会社の取締役
またはその他これに準ずる地位にあることを要す。ただし、任期満了による退任、定年退職その他これに準ずる正当な理由のある場合はこの限りではない。
２．対象勤務期間の定めはありません。
（２）ストック・オプションの規模及びその変動状況
当連結会計年度において存在したストック・オプションを対象とし、ストック・オプションの数について
は、株式数に換算しております。
①ストック・オプションの数

権利確定前

平成18年
ストック・オプション①

平成18年
ストック・オプション②

－

－

（株）

前連結会計年度末
付与

－

－

失効

－

－

権利確定

－

－

－

－

3,180

450

－

－

未確定残
権利確定後

（株）

前連結会計年度末
権利確定
権利行使

－

－

失効

－

－

3,180

450

平成18年
ストック・オプション①

平成18年
ストック・オプション②

164,685

143,564

未行使残
②単価情報

権利行使価格（円）

行使時平均価格（円）－－

公正な評価単価（付与日）

（円）

－

－

－ 73 －

（税効果会計関係）
前連結会計年度（平成20年11月30日）
１

当連結会計年度（平成21年11月30日）

繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳

１

繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別
の内訳

（千円）
繰延税金資産（千円）
繰延税金資産流動資産

流動資産

未払事業税否認243,559

たな卸資産否認

2,347,830

減価償却損金算入限度超過額

191,563

減価償却損金算入限度超過額

152,980

代物弁済による未実現利益

180,128

代物弁済による未実現利益

186,995

繰越欠損金994,725

58,951

その他

その他
評価性引当額△30,745

合計

2,959,572

未払事業税否認

固定資産
退職給付引当金損金算入限度超過額

合計

1,396,681

過額569

役員退職慰労引当金損金算入限
度超過額

1,042

子会社株式評価損99,78632,814
110,749
125,774

減損損失

70,500123,816

投資有価証券評価損

12,137

減損損失

71,206

繰越欠損金

投資有価証券評価損

13,014

その他

連結子会社の繰越欠損金

219,734

評価性引当額△420,841

合計

1,568,232

子会社株式評価損

その他
評価性引当額
合計
繰延税金資産合計

5,775△413,575

繰延税金資産合計

147,785

繰延税金負債

3,107,357

流動負債繰延税金負債

子会社の資産及び負債の時価評
価による評価差額

固定負債
子会社の資産及び負債の時価評
価による評価差額合計
繰延税金資産の純額

合計△13,732

その他有価証券評価差額金（注）△31,473

退職給付引当金損金算入限度超

26,416

会員権評価損否認
度超過額

58,983

評価性引当額
固定資産

減価償却損金算入限度超過額
役員退職慰労引当金損金算入限

2,754

1,629,547
7,550

2,964,914△240,866△240,866

固定負債
子会社の資産及び負債の時価評△545△14,645△14,277

価による評価差額

3,093,080

その他△3,007

合計△17,652

繰延税金負債合計△258,518

繰延税金資産の純額

2,706,395

繰延税金資産及び繰延税金負債の純額は、連結貸 （注）繰延税金資産及び繰延税金負債の純額は、連結貸借対照表の以下の項目に含まれています。

借対照表の以下の項目に含まれています。

（千円）

（千円）

流動資産－繰延税金資産

2,959,572

流動資産－繰延税金資産

1,396,681

固定資産－繰延税金資産

147,239

固定資産－繰延税金資産

1,565,225

固定負債－繰延税金負債

13,732

流動負債－その他

240,866

固定負債－繰延税金負債

14,645－ 74 －

前連結会計年度（平成20年11月30日）
２

当連結会計年度（平成21年11月30日）

法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担２率との差異の原因となった主要な項目別の内訳

法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との差異の原因となった主要な項目別の内訳（％）
法定実効税率（％）

40.7

法定実効税率（調整）
交際費等永久に損金算入されない項目

交際費等永久に損金算入されない

0.1

項目

1.1

繰延税金資産に係る評価性引当額

3.5

繰延税金資産に係る評価性引当額

7.5

その他

0.6

過年度法人税等

19.6

税効果会計適用後の法人税等の負担率

税率変更による繰延税金資産負債

44.9

の増減額
その他
税効果会計適用後の法人税等の負担
率

３

41.0

（調整）

―――――

３

△6.8
2.5
64.9

法定実効税率の変更
当連結会計年度から、繰延税金資産及び繰延税金負債の計算に使用した法定実効税率を前連結会計年度の40.7％から41.0％へ変更しております。
この変更による影響額は軽微であります。

－ 75 －

（セグメント情報）【事業の種類別セグメント情報】
前連結会計年度（自平成19年12月１日

至

平成20年11月30日）

不動産流動
化事業
（千円）

不動産開発
事業
（千円）

不動産賃貸
事業
（千円）

不動産ファ
ンド事業
（千円）

不動産管理
事業
（千円）

オルタナテ
ィブインベ
ストメント
事業
（千円）

39,034,583

4,029,543

3,482,771

867,9222,512,788

1,113,405 51,041,015－－

42,165

6,308

504,625

計

39,034,583

4,029,543

3,524,937

874,2313,017,414

1,113,405 51,594,115(553,100) 51,041,015

営業費用

29,994,636

6,207,543

1,776,698

548,9932,822,633

1,012,492 42,362,998

1,115,973 43,478,971

9,039,946 △2,177,999

1,748,238

325,237

194,781

28,161,552 12,643,785

437,719

1,318,136

計（千円）

消去又は全社
（千円）

連結
（千円）

Ⅰ．売上高及び営
業損益
売上高(1）外部顧客に対する売上高－ 51,041,015(2）セグメント間の内部売上高－553,100(553,100)

－

又は振替高

営業利益又
は営業損失

100,9139,231,117(1,669,074) 7,562,043

3,499,653 68,994,631

9,314,867 78,309,499（△）
Ⅱ．資産、減価償
却費、減損損失及び資本的支出
資産22,933,783

減価償却費

－

－

386,246

3,250－

24,488413,985

43,700457,686

減損損失

－

－

174,954－－－

174,954－

174,954

資本的支出

－

－

50,3001,446

23,216－74,96458,258133,222（注）１．事業区分の方法
事業区分は、内部管理上採用している区分によっております。
２．各区分の主要な事業の内容
事業区分
不動産流動化事業
不動産開発事業

主な事業の内容
最適と判断したバリューアップを施した「再生不動産」を投資家・不動産
ファンド・自己利用目的のエンドユーザー等へ販売取得した土地の価値最大化につながる開発を行い、一棟あるいは分譲にて投資家・不動産ファンド・自己利用目的のエンドユーザー等へ販売

不動産賃貸事業

エンドユーザー向けにオフィス、マンション等を賃貸

不動産ファンド事業

不動産ファンドのアセットマネジメント、物件仲介

不動産管理事業

オフィスビル、マンション等の保守管理及び運営管理業務

オルタナティブインベストメント事業

不動産担保付債権、不動産保有会社株式への投資

３．営業費用のうち、消去又は全社の項目に含めた配賦不能営業費用は1,685,822千円であり、その主なもの
は、提出会社の一般管理部門に係る経費であります。
４．資産のうち、消去又は全社の項目に含めた全社資産の金額は、9,342,892千円であり、その主なものは、当社での余剰資金（現金及び預金）及び管理部門に係る資産等であります。
５．会計方針の変更（棚卸資産の評価に関する会計基準）「連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」３(1）②に記載のとおり、当連結会計年度より「棚卸資産の評価に関する会計基準」（企業会計基準第９号

平成18年７月５日）を適用しております。

この結果、従来の方法によった場合と比較し、不動産流動化事業の営業費用は3,552,147千円、不動産開発
事業の営業費用は2,191,060千円、オルタナティブインベストメント事業の費用は86,586千円増加し、営業利益及び資産がそれぞれ同額減少しております。

－ 76 －

当連結会計年度（自平成20年12月１日

至

平成21年11月30日）
オルタナテ
ィブインベ
ストメント
事業
（千円）

不動産流動
化事業
（千円）

不動産開発
事業
（千円）

不動産賃貸
事業
（千円）

不動産ファ
ンド事業
（千円）

不動産管理
事業
（千円）

9,962,365

16,556,368

3,397,812

896,952

2,633,136－－

45,30040,238428,319

計

9,962,365

16,556,368

3,443,112

937,191

3,061,455

624,448 34,584,942(955,137) 33,629,805

営業費用

10,127,316

15,921,031

1,570,533

627,8442,823,120

768,881 31,838,728

184,583 32,023,311△164,951

635,336

1,872,579

309,346

238,335

20,674,820 12,891,830

457,323

1,010,583

計（千円）

消去又は全社
（千円）

連結
（千円）

Ⅰ．売上高及び営
業損益
売上高(1）外部顧客に対する売上高

183,169 33,629,805－ 33,629,805(2）セグメント間の内部売上高441,278955,137(955,137)

－

又は振替高

営業利益又
は営業損失

△144,433

2,746,213(1,139,720) 1,606,493

3,039,885 52,779,100

9,456,009 62,235,110（△）
Ⅱ．資産、減価償
却費及び資本的支出
資産14,704,657

減価償却費

－

－

341,606

2,249

11,78012,251

367,888

44,824

412,713

資本的支出

－

－

48,740887－－

49,6281,687

51,315（注）１．事業区分の方法
事業区分は、内部管理上採用している区分によっております。
２．各区分の主要な事業の内容
事業区分

主な事業の内容
資産価値の劣化したオフィスビルや商業施設、賃貸マンション等を取得

不動産流動化事業

し、エリアの特性やテナントのニーズを取り込んだバリューアッププランを検討し、最適と判断したバリューアップを施した「再生不動産」を投資家・不動産ファンド・自己利用目的のエンドユーザー等に販売。
中心事業エリアを東京都区部とし、土地のエリア・地型・用途・ニーズ・

不動産開発事業

賃料・販売価格等を検証し、その土地の価値最大化につながる開発・新築を行い、投資家・不動産ファンド・自己利用目的のエンドユーザー等に販売。
東京都区部を中心に、当社グループが保有するオフィス・住居・店舗・駐不動産賃貸事業

車場等をエンドユーザーに賃貸。テナントのニーズを収集することにより、不動産流動化事業の「バリューアッププラン」の充実や不動産ファン
ド事業のアセットマネジメント能力の向上へも結びつけている。
金融商品取引法に規定される第二種金融商品取引業及び投資助言・代理業

不動産ファンド事業に基づく事業。投資家の出資により組成された不動産ファンドに対して、投資家ニーズに合致した不動産の発掘、調査等を実施し、不動産購入・保有・処分に関するアドバイス及び管理等を提供。
マンション・ビル等建物・施設の事務管理、施設管理、清掃、保安警備お不動産管理事業

よびマンション・ビル専有部分の建物・設備改修工事、オフィス内の改装工事の請負業務など、多様な不動産ニーズに対応した総合的なプロパティ
マネジメントを提供。
不動産担保付債権を取得し、債権回収や代物弁済による担保物件の取得をオルタナティブインベストメント事業行うほか、不動産保有会社や不動産関連ビジネスを行う事業会社等をＭ＆Ａにより取得。取得した不動産はグループのノウハウを活用したバリュー
アップを実施し、売却。

－ 77 －

３．営業費用のうち、消去又は全社の項目に含めた配賦不能営業費用は1,126,883千円であり、その主なもの
は、提出会社の一般管理部門に係る経費であります。
４．資産のうち、消去又は全社の項目に含めた全社資産の金額は、10,469,927千円であり、その主なものは、
当社での余剰資金（現金及び預金）及び管理部門に係る資産等であります。
【所在地別セグメント情報】
前連結会計年度（自日至平成19年12月１日

至

平成20年11月30日）及び当連結会計年度（自平成20年12月１

平成21年11月30日）において本邦以外の国又は地域に所在する連結子会社及び在外支店がないため、該当事項はありません。
【海外売上高】前連結会計年度（自日至平成19年12月１日

至

平成20年11月30日）及び当連結会計年度（自平成20年12月１

平成21年11月30日）において海外売上高がないため、該当事項はありません。

【関連当事者情報】
前連結会計年度（自平成19年12月１日

至

平成20年11月30日）

至

平成21年11月30日）

該当事項はありません。
当連結会計年度（自平成20年12月１日

該当事項はありません。
（追加情報）
当連結会計年度より、「関連当事者の開示に関する会計基準」（平成18年10月17日

企業会計基準委員会

業会計基準第11号）および「関連当事者の開示に関する会計基準の適用指針」（平成18年10月17日
準委員会

企

企業会計基

企業会計基準適用指針第13号）を適用しております。

この結果、従来の開示対象範囲に加えて、連結財務諸表提出会社の重要な子会社の役員が開示対象に追加されております。

－ 78 －

（１株当たり情報）（自至前連結会計年度
平成19年12月１日
平成20年11月30日）（自至当連結会計年度
平成20年12月１日
平成21年11月30日）

１株当たり純資産額

58,081円02銭

１株当たり純資産額

１株当たり当期純利益

9,192円14銭

１株当たり当期純利益

なお、潜在株式調整後１株当たり当期純利益について

56,151円60銭
285円38銭

なお、潜在株式調整後１株当たり当期純利益について

は、希薄化効果を有する潜在株式が存在しないため記載し は、希薄化効果を有する潜在株式が存在しないため記載しておりません。

ておりません。

（注）１．１株当たり純資産額の算定上の基礎は、以下のとおりであります。
前連結会計年度末（平成20年11月30日）

当連結会計年度末（平成21年11月30日）

１株当たり純資産額
純資産の部の合計額（千円）

21,887,249

22,253,707－

26,657(－)(26,657)

21,887,249

22,227,050

376,840

395,840

純資産の部の合計額から控除する金額（千円）（うち新株予約権）（千円）
普通株式に係る期末の純資産額（千円）
期末の普通株式の数（株）

２．１株当たり当期純利益及び潜在株式調整後１株当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりであります。
（自至前連結会計年度
平成19年12月１日
平成20年11月30日）（自至当連結会計年度
平成20年12月１日
平成21年11月30日）

１株当たり当期純利益
当期純利益（千円）

3,463,965

108,249

普通株主に帰属しない金額（千円）－－

普通株式に係る当期純利益（千円）

3,463,965

108,249

376,840

379,317

当期純利益調整額（千円）－－

普通株式増加数（株）－－（うち新株予約権）

(－)

(－)

期中平均株式数（株）
潜在株式調整後１株当たり当期純利益

希薄化効果を有しないため、潜在株式調整後１株当た

平成18年２月24日定時株主

平成18年２月24日定時株主

り当期純利益の算定に含めなかった潜在株式の概要

総会決議によるストックオ

総会決議によるストックオ

プション（新株予約権）

プション（新株予約権）

普通株式

3,630株

普通株式

3,630株

平成21年９月１日取締役会決議による新株予約権
普通株式－ 79 －

61,000株

（重要な後発事象）（自至前連結会計年度
平成19年12月１日
平成20年11月30日）

（自
至

―――――

当連結会計年度
平成20年12月１日
平成21年11月30日）―――――－ 80 －

⑤【連結附属明細表】【社債明細表】会社名

銘柄

トーセイ株式会社
トーセイ株式会社

第２回無担保社債
第３回無担保社債

合計

（注）

発行年月日
平成16年

250,000

３月31日(250,000)

平成16年

24,000

６月10日(24,000)

－

（

前期末残高
（千円）

274,000－(274,000)

当期末残高
（千円）

利率（％）

担保

－

1.00

無担保

－
－

1.11

償還期限
平成21年
３月31日
平成21年

無担保

－

６月10日

－

－

）内書は、１年以内償還予定額であります。

【借入金等明細表】
前期末残高
（千円）

当期末残高
（千円）

平均利率
（％）

短期借入金

1,029,000

70,0001.535－

１年以内に返済予定の長期借入金

24,466,398

16,114,804

2.267

－

１年以内に返済予定のリース債務

－

1,567

－

－

21,861,948

19,107,576

2.267

－

2,351

－

平成24年

－

－

－

－

47,357,346

35,296,299

－

－

区分

長期借入金（１年以内に返済予定のものを除く。）
リース債務（１年以内に返済予定のものを除く。）
その他有利子負債合計

返済期限

平成22年～40年（注）１．「平均利率」については、借入金期末残高に対する加重平均利率を記載しております。
２．リース債務の平均利率については、リース債務総額に含まれる利息相当額を控除する前の金額でリース債務を連結貸借対照表に計上しているため、記載しておりません。
３．長期借入金及びリース債務（１年以内に返済予定のものを除く。）の連結決算日後５年内における返済予定額は以下のとおりであります。
区分

１年超２年以内（千円）

２年超３年以内（千円）

３年超４年以内（千円）

４年超５年以内
（千円）

長期借入金

8,516,040

3,494,497

1,722,376

979,916

リース債務

1,567

783

－

－

－ 81 －

（２）【その他】
当連結会計年度における四半期情報

売上高（千円）

第１四半期
自平成20年12月１日
至平成21年２月28日

第２四半期
自平成21年３月１日
至平成21年５月31日

第３四半期
自平成21年６月１日
至平成21年８月31日

第４四半期
自平成21年９月１日
至平成21年11月30日

7,776,336

16,033,763

5,018,130

4,801,575

1,034,233

1,186,643

130,321△2,041,996

643,560

677,658△29,591△1,183,378

1,707.78

1,798.27△78.53△3,142.14

税金等調整前四半期純利益
金額又は税金等調整前四半
期純損失金額（△）（千円）
四半期純利益金額又は四半期純損失金額（△）（千円）
１株当たり四半期純利益金額又は１株当たり四半期純損失金額（△）（円）－ 82 －

２【財務諸表等】（１）【財務諸表】①【貸借対照表】(単位：千円)
前事業年度(平成20年11月30日)
資産の部
流動資産
現金及び預金
売掛金
有価証券
販売用不動産
仕掛販売用不動産
貯蔵品
前渡金
前払費用
関係会社短期貸付金
繰延税金資産
その他
貸倒引当金

※1
※1

当事業年度
(平成21年11月30日)

6,198,375
173,176
20,00027,811,528
22,803,756
1,108
67,500162,116
100,000
2,754,151
105,462△4,744※1※160,192,431

流動資産合計固定資産
有形固定資産建物
減価償却累計額※14,612,249△792,987

6,423,363
119,155
10,00023,833,750
11,336,576
1,137
70,682
61,26337,5001,212,497
201,169△2,85043,304,246※1

4,420,295△808,518

建物（純額）

3,819,261

3,611,777

構築物
減価償却累計額

48,637△14,030

44,687△17,038

構築物（純額）34,60727,649

機械及び装置
減価償却累計額

－
－

880
△338

－

541

124,166△69,769

101,483△69,760

機械及び装置（純額）
工具、器具及び備品
減価償却累計額

54,396

工具、器具及び備品（純額）
土地
リース資産
減価償却累計額※18,393,547－－－

リース資産（純額）
建設仮勘定
有形固定資産合計
無形固定資産ソフトウエア
電話加入権
無形固定資産合計－ 83 －

31,722※1

8,481,326
4,478
△746
3,732

1,900

－

12,303,713

12,156,749

68,3191,889

50,157
1,889

70,20852,046(単位：千円)
前事業年度(平成20年11月30日)
投資その他の資産投資有価証券
関係会社株式出資金
長期貸付金
破産更生債権等
敷金及び保証金
保険積立金
繰延税金資産その他
貸倒引当金

42,295885,372
6,000
2,335
2,960
284,999
56,847
142,594
25,357△2,974

投資その他の資産合計
固定資産合計
資産合計
負債の部
流動負債
買掛金
短期借入金
1年内償還予定の社債
1年内返済予定の長期借入金
リース債務
未払金
未払費用
未払法人税等未払消費税等
前受金
預り金
前受収益
賞与引当金

※1, ※3※1, ※349,348885,372
6,000
5,823
1,102
152,700－
1,560,553
25,357△1,137

1,445,787

2,685,122

13,819,709

14,893,918

74,012,141

58,198,165

482,061
1,029,000
274,000
22,476,798－
89,75296,597
2,971,784
139,179
330,700
58,272
238,384
72,095※1, ※3

固定負債合計負債合計－ 84 －

21,542,148
2,615,379－
45,041
231,853304,217532,20970,000－15,261,391
1,567
210,390
22,54820,41556,966
258,555
45,2371,201
45,950※1, ※3※1, ※328,258,625

流動負債合計
固定負債
長期借入金
預り敷金保証金
リース債務
退職給付引当金
役員退職慰労引当金
投資損失引当金

当事業年度(平成21年11月30日)

16,526,433※1, ※3

17,580,331
2,068,286
2,351
55,565
254,180
304,217

24,738,640

20,264,933

52,997,265

36,791,366(単位：千円)
前事業年度(平成20年11月30日)
純資産の部
株主資本
資本金
資本剰余金
資本準備金
資本剰余金合計

当事業年度(平成21年11月30日)

4,148,020

4,452,807

4,231,495

4,536,283

4,231,495

4,536,283

利益剰余金
利益準備金
その他利益剰余金
別途積立金
繰越利益剰余金

7,250

7,250

15,00012,612,314

15,00012,369,189

利益剰余金合計

12,634,564

12,391,439

21,014,080

21,380,530

評価・換算差額等
その他有価証券評価差額金

794

△388

評価・換算差額等合計

794

△388

株主資本合計新株予約権－

26,657

純資産合計

21,014,875

21,406,799

負債純資産合計

74,012,141

58,198,165－ 85 －

②【損益計算書】(単位：千円)(自至前事業年度
平成19年12月１日
平成20年11月30日)

売上高流動化事業売上高
開発事業売上高
賃貸事業売上高ファンド事業売上高

(自
至

当事業年度
平成20年12月１日
平成21年11月30日)

32,916,233
4,029,543
3,390,699
749,349

9,962,365
16,556,368
3,379,196
626,293

41,085,825

30,524,223

売上原価流動化事業原価
開発事業原価賃貸事業原価ファンド事業原価

24,357,166
5,913,964
1,502,734
2,118

9,987,321
15,779,819
1,389,687
80,665

売上原価合計31,775,984

27,237,493

売上高合計

9,309,841

売上総利益
販売費及び一般管理費

※1

営業利益
営業外収益
受取利息
受取配当金
地位譲渡益
雑収入

2,557,304

3,286,730※1

1,739,070

6,752,536

1,547,659

34,591
3,060
8,006
18,493

15,1732,802－
12,809※3※364,15130,785

営業外費用
支払利息
社債利息
新株予約権発行費
株式交付費
雑損失

1,161,622
5,098
－
－
2,536

872,288
1,581
6,920
3,467
22,201

営業外費用合計

1,169,257

906,459

5,647,430

671,986

4,781
－
－

－
321
37,298

4,781

37,619

営業外収益合計

経常利益
特別利益
貸倒引当金戻入額
投資有価証券売却益
保険解約返戻金
特別利益合計－ 86 －

(単位：千円)
(自
至

前事業年度
平成19年12月１日
平成20年11月30日)

特別損失
関係会社整理損出資金清算損
固定資産除却損
投資有価証券売却損
投資有価証券評価損
解約違約金
希望退職制度関連費用
減損損失

※4

19,53011,371※2
84－
31,975－－
174,954

(自
至

当事業年度
平成20年12月１日
平成21年11月30日)※2－－41,69813456
280,504
59,334－

特別損失合計237,916

382,007

税引前当期純利益

5,414,294

327,598

4,650,931－△2,293,026

3,800
65,574
124,509

法人税等合計

2,357,904

193,883

当期純利益

3,056,390

133,714

法人税、住民税及び事業税
過年度法人税等
法人税等調整額－ 87 －

【売上原価明細書】
流動化事業原価明細書
（自
至
区分

注記
番号

前事業年度
平成19年12月１日
平成20年11月30日）

金額（千円）

（自
至

構成比
（％）

当事業年度
平成20年12月１日
平成21年11月30日）

金額（千円）

構成比
（％）

Ⅰ

土地

13,269,037

54.5

6,504,430

65.1

Ⅱ

建物取得費・バリューア
ップコスト

7,262,402

29.8

1,814,556

18.2

Ⅲ

経費

273,5801.1

256,1142.6

Ⅳ

収益性低下による簿価切
下額3,552,147

14.6

1,412,220

14.1

計24,357,166

100.0

9,987,321

100.0

（注）

原価計算の方法は、個別原価計算によっております。
開発事業原価明細書
（自
至
区分

注記
番号

前事業年度
平成19年12月１日
平成20年11月30日）

金額（千円）

（自
至

構成比
（％）

当事業年度
平成20年12月１日
平成21年11月30日）

金額（千円）

構成比
（％）

Ⅰ

用地費

1,564,831

26.5

7,411,061

47.0

Ⅱ

建築費

1,918,280

32.4

6,662,728

42.2

Ⅲ

経費

239,792

4.1

379,175

2.4Ⅳ

収益性低下による簿価切下額2,191,060

37.0

1,326,854

8.4

計5,913,964

100.0

15,779,819

100.0

（注）

原価計算の方法は、個別原価計算によっております。
賃貸事業原価明細書
（自
至
区分

注記
番号

前事業年度
平成19年12月１日
平成20年11月30日）

金額（千円）

（自
至

構成比
（％）

当事業年度
平成20年12月１日
平成21年11月30日）

金額（千円）

構成比
（％）

Ⅰ

外注費

306,269

20.4

262,103

18.9

Ⅱ

諸経費

1,196,464

79.6

1,127,583

81.1（うち租税公課）(194,153)(221,381)（うち減価償却費）(365,171)(336,070)（うち水道光熱費）(256,561)(239,765)

計1,502,734－ 88 －

100.0

1,389,687

100.0

ファンド事業原価明細書
（自
至
区分

注記
番号

前事業年度
平成19年12月１日
平成20年11月30日）

金額（千円）

構成比
（％）

（自
至

当事業年度
平成20年12月１日
平成21年11月30日）

金額（千円）

構成比
（％）

諸経費

2,118

100.0

80,665

100.0

計

2,118

100.0

80,665100.0－ 89 －

③【株主資本等変動計算書】(単位：千円)(自至前事業年度
平成19年12月１日
平成20年11月30日)

株主資本
資本金
前期末残高
当期変動額
新株の発行

(自
至

当事業年度
平成20年12月１日
平成21年11月30日)

4,148,020

4,148,020－

304,787－

304,787

当期末残高

4,148,020

4,452,807

資本剰余金
資本準備金
前期末残高
当期変動額
新株の発行

4,231,495

4,231,495－

304,787

当期変動額合計

当期変動額合計
当期末残高
資本剰余金合計
前期末残高
当期変動額
新株の発行
当期変動額合計－

304,787

4,231,495

4,536,283

4,231,495

4,231,495－

304,787－

304,787

4,231,495

4,536,283

利益剰余金
利益準備金
前期末残高
当期変動額
当期変動額合計

7,250

7,250

－

－

当期末残高

7,250

7,250

その他利益剰余金
別途積立金
前期末残高
当期変動額
当期変動額合計

15,00015,000

－

－

当期末残高

15,00015,00010,384,972

12,612,314△829,048
3,056,390△376,840
133,714

当期末残高

繰越利益剰余金
前期末残高
当期変動額
剰余金の配当当期純利益
当期変動額合計
当期末残高
利益剰余金合計
前期末残高
当期変動額
剰余金の配当当期純利益
当期変動額合計
当期末残高－ 90 －

2,227,342△243,125

12,612,314

12,369,189

10,407,222

12,634,564△829,048
3,056,390△376,840
133,7142,227,342△243,125

12,634,564

12,391,439(単位：千円)
(自
至

前事業年度
平成19年12月１日
平成20年11月30日)

株主資本合計
前期末残高
当期変動額
新株の発行
剰余金の配当当期純利益
当期変動額合計
当期末残高評価・換算差額等
その他有価証券評価差額金
前期末残高
当期変動額
株主資本以外の項目の当期変動額（純額）
当期変動額合計
当期末残高評価・換算差額等合計
前期末残高
当期変動額
株主資本以外の項目の当期変動額（純額）
当期変動額合計
当期末残高
新株予約権
前期末残高
当期変動額
株主資本以外の項目の当期変動額（純額）
当期変動額合計
当期末残高
純資産合計
前期末残高
当期変動額
新株の発行
剰余金の配当当期純利益
株主資本以外の項目の当期変動額（純額）
当期変動額合計
当期末残高－ 91 －(自至

当事業年度
平成20年12月１日
平成21年11月30日)

18,786,737

21,014,080－△829,048
3,056,390

609,575△376,840
133,7142,227,342

366,449

21,014,080

21,380,530

898

794

△103

△1,183△103△1,183

794

△388

898

794

△103

△1,183△103△1,183

794

△388

－

－

－

26,657－26,657－26,657

18,787,636

21,014,875－△829,048
3,056,390△103

609,575△376,840
133,71425,4732,227,239

391,923

21,014,875

21,406,799

【重要な会計方針】
項目
１

有価証券の評価基準及

（自
至

前事業年度
平成19年12月１日
平成20年11月30日）(1）子会社株式

び評価方法

（自
至

当事業年度
平成20年12月１日
平成21年11月30日）(1）子会社株式

移動平均法による原価法①

同左(2）その他有価証券(2）その他有価証券①

時価のあるもの

時価のあるもの同左

決算日の市場価格等に基づく時価法（評価差額は全部純資産直入法により処理し、売却原価は移動平均法により算定）②

時価のないもの②

時価のないもの

移動平均法による原価法
２

たな卸資産の評価基準
及び評価方法

同左

評価基準は原価法（貸借対照表価額は収評価基準は原価法（貸借対照表価額は収益性の低下に基づく簿価切下げの方法）に

益性の低下に基づく簿価切下げの方法）によっております。

よっております。

(1）販売用不動産・仕掛販売用不動産(1）販売用不動産・仕掛販売用不動産

個別法

同左

(2）貯蔵品(2）貯蔵品

最終仕入原価法

同左（会計方針の変更）―――――「棚卸資産の評価に関する会計基準」（企業会計基準第９号

平成18年７月５日）が平成20年３月31日以前に開始する
事業年度に係る財務諸表から適用できることになったことに伴い、当事業年度から同会計基準を適用しております。
これにより、営業利益、経常利益及び税引前当期純利益は5,743,207千円それ
ぞれ減少しております。
また、当該会計方針の変更が当下半期に行われたのは、棚卸資産の評価に関する会計基準に係る受入準備が当下半期に整ったことによります。
従って、当中間会計期間は従来の方法によっており、変更後の方法によった場
合と比べ、当中間会計期間の営業利益、経常利益及び税引前中間純利益は3,313,857千円それぞれ多く計上されています。

－ 92 －

項目
３

固定資産の減価償却の
方法

（自
至

前事業年度
平成19年12月１日
平成20年11月30日）

（自
至

当事業年度
平成20年12月１日
平成21年11月30日）(1）有形固定資産（リース資産を除く）(1）有形固定資産定率法

定率法
ただし、平成10年４月１日以降に取ただし、平成10年４月１日以降に取得した建物（建物附属設備を除く）に得した建物（建物附属設備を除く）については、定額法を採用しておりま

ついては、定額法を採用しております。

す。
主な耐用年数
建物
構築物
工具器具備品

３～50年
10～30年
３～20年

主な耐用年数建物
構築物
機械及び装置工具、器具及び備品

３～50年
10～30年
８年
３～20年

―――――

（追加情報）
法人税法の改正に伴い、平成19年３月31日以前に取得した有形固定資産については、改正前の法人税法に基づく減価償却の方法の適用により取得価額の５％に到達した事業年度の翌事業年度より、取得価額の５％相当額と備忘価額との差額を５年間にわたり均等償却し、減価償却費に含めて計上しております。
これにより営業利益、経常利益及び税引前当期純利益に与える影響は軽微であります。
(2）無形固定資産(2）無形固定資産（リース資産を除く）

定額法

同左

なお、自社利用のソフトウエアは、社内における見積利用可能期間（５年）に基づく定額法を採用しておりま
す。
―――――

(3）リース資産
リース期間を耐用年数とし、残存価額を零とする定額法を採用しております。
なお、所有権移転外ファイナンス・リ
ース取引のうち、リース取引開始日が平成20年３月31日以前のリース取引については、通常の賃貸借取引に係る方法に準じた会計処理によっております。

４

繰延資産の処理方法―――――(1）株式交付費
支出時に全額費用として処理しており
ます。

―――――

(2）新株予約権発行費
支出時に全額費用として処理しております。

－ 93 －

項目
５

引当金の計上基準

（自
至

前事業年度
平成19年12月１日
平成20年11月30日）

（自
至

当事業年度
平成20年12月１日
平成21年11月30日）(1）貸倒引当金(1）貸倒引当金

同左

債権の貸倒れによる損失に備えるため、一般債権については貸倒実績率により、貸倒懸念債権等特定の債権については個別に回収可能性を勘案し回収不能見込額を計上しております。
(2）賞与引当金(2）賞与引当金
従業員に対して支給する賞与の支出に同左充てるため、支給見込額の当期負担額を計上しております。
(3）退職給付引当金(3）退職給付引当金
従業員の退職給付に備えるため、当事同左

業年度末における退職給付債務見込額に基づき計上しております。
(4）役員退職慰労引当金(4）役員退職慰労引当金
役員の退職慰労金の支出に備えるた同左

め、当事業年度末における役員退任慰労金規程に基づく期末要支給額を計上しております。
(5）投資損失引当金(5）投資損失引当金
子会社への投資に係る損失に備えるた同左

め、財政状態の実情を勘案し、個別検討による必要額を計上しております。
６

リース取引の処理方法

リース物件の所有権が借主に移転すると―――――認められるもの以外のファイナンス・リー
ス取引については、通常の賃貸借取引に係る方法に準じた会計処理によっております。
７

その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項(1）消費税等の会計処理(1）消費税等の会計処理
税抜方式によっております。

同左

ただし、控除対象外消費税等のうち、固定資産等に係るものは長期前払費用として計上（５年償却）し、それ以外は発生年度の期間費用としております。
(2）匿名組合出資の会計処理
投資事業有限責任組合及びこれに類する組合への出資（金融商品取引法第２条
第２項により有価証券とみなされるもの）については、匿名組合の財産の持分相当額を「投資有価証券」として計上しております。匿名組合への出資時に「投資有価証券」を計上し、匿名組合の営業により獲得した損益の持分相当額については、「営業損益」へ計上するとともに同額を「投資有価証券」に加減し、営業者からの出資金（営業により獲得した損益の持分相当額を含む）の払い戻しについては、「投資有価証券」を減額させております。

－ 94 －(2）匿名組合出資の会計処理
同左

【会計方針の変更】
（自
至

前事業年度
平成19年12月１日
平成20年11月30日）
―――――

（自
至

当事業年度
平成20年12月１日
平成21年11月30日）（リース取引に関する会計基準）
所有権移転外ファイナンス・リース取引については、従来、賃貸借取引に係る方法に準じた会計処理によっておりましたが、当事業年度より「リース取引に関する会計基準」（企業会計基準第13号（平成５年６月17日（企業会計審議会第一部会）、平成19年３月30日改正））及び「リース取引に関する会計基準の適用指針」（企業会計基準適用
指針第16号（平成６年１月18日（日本公認会計士協会会計制度委員会）、平成19年３月30日改正））を適用し、通常の売買取引に係る方法に準じた会計処理によっております。
なお、リース取引開始日が適用初年度開始前の所有権移転外ファイナンス・リース取引については、引き続き通常の賃貸借取引に係る方法に準じた会計処理を適用しております。
この変更により損益に与える影響はありません。

【表示方法の変更】
（自
至

前事業年度
平成19年12月１日
平成20年11月30日）
―――――

（自
至

当事業年度
平成20年12月１日
平成21年11月30日）（貸借対照表）１

前事業年度まで、「前受収益」に含めて表示しておりました前受賃料等を、当事業年度より「前受金」に含めて表示することとしました。
なお、前事業年度の「前受収益」に含まれている前受
賃料等は、238,384千円であります。

－ 95 －

【追加情報】
（自
至
１

前事業年度
平成19年12月１日
平成20年11月30日）

（自
至
１

固定資産

当事業年度
平成20年12月１日
平成21年11月30日）

固定資産
従来、販売用不動産として保有していた賃貸物件（建物：292,252千円、土地：1,276,281千円）については、

業方針の変更に伴い固定資産へ振り替えております。

事業方針の変更に伴い固定資産へ振り替えております。

２

従来、販売用不動産として保有していた賃貸物件（建物：133,265千円、土地：104,320千円）については、事２

販売用不動産販売用不動産従来、固定資産として保有していた賃貸物件（建物：従来、固定資産として保有していた賃貸物件（建物：19,925千円、土地：505,030千円）については、事業方

379,115千円、土地：1,188,501千円）については、事業針の変更に伴い販売用不動産・仕掛販売用不動産へ振り方針の変更に伴い販売用不動産へ振り替えております。

替えております。
３

３

賞与引当金
平成19年11月において、賃金規程を改定し、５月から10月、11月から４月の支給対象期間を６月から11月、12月から５月へ変更しております。この変更に伴い、財務諸表作成時に支給額が確定しないこととなったため、従来の支給期間によった場合と比較し、賞与引当金が51,544千円増加しております。
なお、営業利益、経常利益及び税引前当期純利益に与える影響はありません。

－ 96 －―――――

【注記事項】（貸借対照表関係）
前事業年度（平成20年11月30日）
※１

当事業年度
（平成21年11月30日）

担保資産及び担保付債務※１(1）担保に供している資産は次のとおりであります。

(1）担保に供している資産は次のとおりであります。

販売用不動産26,071,361千円

販売用不動産23,721,129千円

仕掛販売用不動産

21,507,934

仕掛販売用不動産

10,809,932

建物

3,553,976

建物

3,407,095

土地

8,201,595

土地

8,289,375

計

59,334,868

計

46,227,533(2）担保付債務は次のとおりであります。
短期借入金(2）担保付債務は次のとおりであります。

1,029,000千円

短期借入金

１年内返済予定の長期借入金

22,476,798

１年内返済予定の長期借入金

15,191,431

長期借入金

21,542,148

長期借入金

17,329,611

計２

担保資産及び担保付債務

45,047,946

計
２

偶発債務

次の当社販売物件購入者について、㈱アルカからの借入れに対し債務保証を行っております。

10,206千円

個人５名

下記の会社の金融機関からの借入金に対して、次のベストメント㈱※３9,771千円

下記の会社の金融機関からの借入金に対して、次のとおり債務保証を行っております。
トーセイ・リバイバル・イン

32,591,043

偶発債務

次の当社販売物件購入者について、㈱アルカからの借入れに対し債務保証を行っております。
個人５名

70,000千円

とおり債務保証を行っております。
トーセイ・リバイバル・イン

2,195,400千円

ベストメント㈱※３

財務制限条項

1,998,658千円

財務制限条項(1）当社の借入金のうち、㈱三菱東京UFJ銀行との個(1）当社の借入金のうち、㈱三菱東京UFJ銀行との個別金銭消費貸借契約（残高合計1,262,100千円）

別金銭消費貸借契約（残高合計1,780,000千円）には、財務制限条項が付されており、下記のいずには、財務制限条項が付されており、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借入金の借入先にれか２項目に抵触した場合には、当該借入金の借対し該当する借入金額を一括返済することがあり入先に対し該当する借入金額を一括返済することます。

があります。

（条項）（条項）

・決算期の単体の損益計算書において、営業損益・連結損益計算書及び中間連結損益計算書において、営業損益及び経常損益が損失とならないこ及び経常損益を黒字とすること。
・決算期の単体の貸借対照表における純資産の部の合計額を総資産の額で除した比率を12％以上と。
・連結貸借対照表及び中間連結貸借対照表において、純資産の部の合計金額を総資産の金額で除に維持すること。
・単体の決算期において、以下の算式で算出されるレバレッジ倍率が15倍未満を維持すること。

して得た数値が0.15を下回らないこと。
・連結貸借対照表、連結損益計算書及び連結キャ〔算式〕レバレッジ倍率＝有利子負債額 ÷ッシュフロー計算書並びに中間連結貸借対照（営業利益＋減価償却費）

表、中間連結損益計算書及び中間連結キャッシ
ュフロー計算書において、以下の算式にて算出される基準値が15未満であること。
基準値＝有利子負債額 ÷（営業利益＋減価償
却費）※但し、上記計算式における営業利益は、連結の損益計算書上の営業利益に、連結の損益計算書に係る注記記載の売上原価に含まれる棚卸資産
評価損を加算した値を使用する。

－ 97 －

前事業年度（平成20年11月30日）

当事業年度（平成21年11月30日）(2）当社の借入金のうち、㈱三井住友銀行をエージェ(2）当社借入金のうち、㈱三井住友銀行をエージェン

ントとするシンジケートローン契約（残高合計

トとするシンジケートローン契約（残高合計1,800,000千円）には、財務制限条項が付されて2,000,000千円）には、財務制限条項が付されており、下記のいずれかに抵触した場合には、当該おり、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返

借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。

済することがあります。

（条項）

（条項）

・決算期の連結及び単体の損益計算書において、・決算期の連結及び単体の損益計算書において、経常損益を損失としないこと。

経常損益を損失としないこと。
・決算期末の連結及び単体の貸借対照表における・決算期末の連結及び単体の貸借対照表における純資産の部の金額を、直前の決算期の連結及び純資産の部の金額を、平成18年11月期の連結及単体の貸借対照表における純資産の部の金額のび単体の貸借対照表における純資産の部の金額

75％以上に維持すること。

と、直前の決算期の連結及び単体の貸借対照表
における純資産の部の金額のいずれか高い金額の75％以上に維持すること。

(3）当社の借入金のうち、㈱三菱東京UFJ銀行との個(3）当社の借入金のうち、㈱三菱東京UFJ銀行との個別金銭消費貸借契約（残高合計1,900,000千円）

別金銭消費貸借契約（残高合計1,140,000千円）には、財務制限条項が付されており、下記のいずには、財務制限条項が付されており、下記のいず

れか２項目に抵触した場合には、当該借入金の借れか２項目に抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済すること

入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。

があります。

（条項）（条項）

・連結損益計算書及び中間連結損益計算書におい・連結損益計算書及び中間連結損益計算書において、営業損益及び経常損益が損失とならないこて、営業損益及び経常損益が損失とならないこと。

と。
・連結貸借対照表及び中間連結貸借対照表におい・連結貸借対照表及び中間連結貸借対照表において、純資産の部の合計金額を総資産の金額で除て、純資産の部の合計金額を総資産の金額で除して得た数値が0.15を下回らないこと。

して得た数値が0.15を下回らないこと。

・連結貸借対照表、連結損益計算書及び連結キャ・連結貸借対照表、連結損益計算書及び連結キャ

ッシュフロー計算書並びに中間連結貸借対照ッシュフロー計算書並びに中間連結貸借対照表、中間連結損益計算書及び中間連結キャッシ

表、中間連結損益計算書及び中間連結キャッシ

ュフロー計算書において、以下の算式にて算出

ュフロー計算書において、以下の算式にて算出される基準値が15未満であること。

される基準値が15未満であること。

基準値＝有利子負債額 ÷（営業利益＋減価償

基準値＝有利子負債額 ÷（営業利益＋減価償

却費）

却費）
※但し、上記計算式における営業利益は、連結の損益計算書上の営業利益に、連結の損益計算書に係る注記記載の売上原価に含まれる棚卸資産
評価損を加算した値を使用する。

－ 98 －

前事業年度（平成20年11月30日）

当事業年度（平成21年11月30日）(4）当社の借入金のうち、㈱三菱東京UFJ銀行との個(4）当社の借入金のうち、㈱日本政策金融公庫との個別金銭消費貸借契約（残高合計1,200,000千円）

別金銭消費貸借契約（残高合計932,240千円）にには、財務制限条項が付されており、下記のいずは、財務制限条項が付されており、下記のいずれ

れか２項目に抵触した場合には、当該借入金の借かに抵触した場合には、当該借入金の借入先に対入先に対し該当する借入金額を一括返済することし該当する借入金額を一括返済することがありまがあります。

す。

（条項）

（条項）

・連結損益計算書及び中間連結損益計算書におい・単体の貸借対照表における純資産金額が21,014,900千円以下とならないこと。

て、営業損益及び経常損益が損失とならないこ・当公庫の書面による事前承認なしに、第三者にと。

対して6,104,300千円を超える貸付け、出資、・連結貸借対照表及び中間連結貸借対照表におい保証を行わないこと。

て、純資産の部の合計金額を総資産の金額で除して得た数値が0.15を下回らないこと。
・連結貸借対照表、連結損益計算書及び連結キャ
ッシュフロー計算書並びに中間連結貸借対照表、中間連結損益計算書及び中間連結キャッシ
ュフロー計算書において、以下の算式にて算出される基準値が15未満であること。
基準値＝有利子負債額 ÷（営業利益＋減価償
却費）(5）当社の借入金のうち、㈱三井住友銀行をエージェ(5）当社の借入金のうち、㈱みずほ銀行との個別金銭ントとするシンジケートローン契約（残高合計

消費貸借契約（残高合計1,170,000千円）には、

1,860,000千円）には、財務制限条項が付されて財務制限条項が付されており、下記項目に抵触しおり、下記のいずれかに抵触した場合には、当該た場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返

借入金額を一括返済することがあります。

済することがあります。
（条項）

（条項）

・決算期の連結及び単体の損益計算書において、・四半期連結損益計算書において、償却前引当前

経常損益を損失としないこと。

税引前利益の額に、棚卸資産評価額を加えた金・決算期末の連結及び単体の貸借対照表における額を、正の値に維持すること。

純資産の部の金額を、平成18年11月期の連結及※但し、基準となる値は四半期の累計とする。

び単体の貸借対照表における純資産の部の金額と、直前決算期の連結及び単体の貸借対照表における純資産の部の金額のいずれか高い金額の75％以上に維持すること。
(6）当社の借入金のうち、㈱東京スター銀行との個別(6）当社の借入金のうち、㈱みずほ銀行との個別金銭

金銭消費貸借契約（残高合計500,000千円）に消費貸借契約（残高合計2,900,000千円）には、は、財務制限条項が付されております。

財務制限条項が付されており、下記項目に抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。

（条項）

（条項）

・平成21年２月28日付で、再度、不動産の担保評

・四半期連結損益計算書において、償却前引当前価を行い、再評価の金額の70％相当額が借入金

税引前利益の額に、棚卸資産評価額を加えた金額を下回らないこと。

額を、正の値に維持すること。

なお、上記条項に抵触した場合には、再評価の金額の70％相当額と借入金額との差額を返済することがあります。

－ 99 －※但し、基準となる値は四半期の累計とする。

（損益計算書関係）
（自
至
※１

※２

前事業年度
平成19年12月１日
平成20年11月30日）（自至

販売費に属する費用のおおよその割合は10.7％、当事業年度
平成20年12月１日
平成21年11月30日）

販売費に属する費用のおおよその割合は6.0％、一※１

一般管理費に属する費用のおおよその割合は89.3％

般管理費に属する費用のおおよその割合は94.0％でであります。主要な費目及び金額は次のとおりでああります。主要な費目及び金額は次のとおりであり

ります。

ます。

広告宣伝費

235,640千円

広告宣伝費

85,049千円

役員報酬141,693

役員報酬

114,503

給料手当

882,425

給料手当

747,051

賞与引当金繰入額

72,095

賞与引当金繰入額

34,898

退職給付費用

17,960

退職給付費用

43,185

役員退職慰労引当金繰入額

23,363

役員退職慰労引当金繰入額

23,206

法定福利費

133,383

法定福利費

95,341

支払手数料

276,454

支払手数料

97,608

租税公課

264,539

租税公課

186,759

減価償却費

42,741

貸倒引当金繰入額

2,105

減価償却費

43,344

固定資産除却損の内訳は、次のとおりでありま※２す。

固定資産除却損の内訳は、次のとおりでであります。

工具器具備品

84千円

建物

28,689千円

工具、器具及び備品

2,752

解体撤去費用

10,256

計※３

関係会社との取引に係るものが次のとおり含まれ

41,698

３

―――――

４

―――――

ております。

※４

関係会社よりの受取利息

15,003千円

関係会社よりの地位譲渡益

8,006千円

減損損失
当事業年度において、当社は以下の資産グループについて減損損失を計上しました。
場所

用途

種類

東京都杉並区

貸しスタジオ

建物及び土地等

当社は、資産を物件別にグルーピングしております。
当事業年度において、当該物件は時価が帳簿価額に対し著しく下落したため帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失（174,954千円）として特別損失に計上しました。その主な内訳は、
建物91,781千円、土地80,693千円であります。
なお、上記の回収可能価額は正味売却価額により測定しており、不動産鑑定評価額を基礎として算定しております。
（株主資本等変動計算書関係）
該当事項はありません。

－ 100 －（リース取引関係）
（自
至

前事業年度
平成19年12月１日
平成20年11月30日）（自至１──────────

当事業年度
平成20年12月１日
平成21年11月30日）

ファイナンス・リース取引（借主側）
所有権移転外ファイナンス・リース取引①

リース資産の内容
有形固定資産本社の複合機（「工具、器具及び備品」）であります。

②

リース資産の減価償却の方法
重要な会計方針「３固定資産の減価償却の方法(3）リース資産」に記載のとおりであります。
１

リース物件の所有権が借主に移転すると認められるも

なお、所有権移転外ファイナンス・リース取引のの以外のファイナンス・リース取引

うち、リース取引開始が、平成20年３月31日以前のリース取引については、通常の賃貸借取引に係る方法に準じた会計処理によっており、その内容は次のとおりであります。

(1）リース物件の取得価額相当額、減価償却累計額相当(1）リース物件の取得価額相当額、減価償却累計額相当額、減損損失累計額相当額及び期末残高相当額

額及び期末残高相当額

取得価額相 減価償却累 期末残高相当額
計額相当額 当額
（千円）
（千円）
（千円）
車両運搬具

17,192

4,570

12,621

工具器具備品46,70828,07918,629

合計

63,90132,64931,251

取得価額相 減価償却累 期末残高相当額
計額相当額 当額
（千円）
（千円）
（千円）
工具、器具及び備品

21,474

11,711

9,762

合計

21,474

11,711

9,762

同左（注）取得価額相当額は、未経過リース料期末残高が有形固定資産の期末残高等に占める割合が低いた
め、支払利子込み法により算定しております。
(2）未経過リース料期末残高相当額等(2）未経過リース料期末残高相当額等

未経過リース料期末残高相当額

未経過リース料期末残高相当額

１年内13,438千円

１年内4,275千円

１年超

17,813

１年超

5,487

合計

31,251

合計

9,762
同左

（注）未経過リース料期末残高相当額は、未経過リース
料期末残高が有形固定資産の期末残高等に占める割合が低いため、支払利子込み法により算定しております。
(3）支払リース料、リース資産減損勘定の取崩額、減価(3）支払リース料及び減価償却費相当額

償却費相当額及び減損損失
支払リース料

17,887千円

支払リース料

11,257千円

減価償却費相当額

17,887

減価償却費相当額

10,756(4）減価償却費相当額の算定方法(4）減価償却費相当額の算定方法

同左

リース期間を耐用年数とし、残存価額を零とする定額法によっております。
（減損損失について）（減損損失について）

リース資産に配分された減損損失はありません。

同左－ 101 －

（自
至
２

前事業年度
平成19年12月１日
平成20年11月30日）（自至

オペレーティング・リース取引

２

未経過リース料

当事業年度
平成20年12月１日
平成21年11月30日）

オペレーティング・リース取引
オペレーティング・リース取引のうち解約不能のものに係る未経過リース料

１年内3,216千円

１年内

2,153千円

１年超

3,114

１年超

4,127

合計

6,330

合計

6,281

（有価証券関係）
前事業年度（自平成19年12月１日

至

平成20年11月30日）及び当事業年度（自成21年11月30日）において子会社株式で時価のあるものはありません。

－ 102 －

平成20年12月１日

至平（税効果会計関係）
前事業年度（平成20年11月30日）
１

当事業年度（平成21年11月30日）

繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別

１の内訳

繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別
の内訳

（千円）

（千円）

繰延税金資産繰延税金資産流動資産

流動資産

未払事業税否認

231,056

たな卸資産否認2,338,299

184,914

繰越欠損金994,423
33,160

減価償却損金算入限度超過額

148,352

その他

その他

36,442

合計

合計

退職給付引当金損金算入限度超

退職給付引当金損金算入限度超
過額

度超過額

役員退職慰労引当金損金算入限
度超過額

569

会員権評価損否認
役員退職慰労引当金損金算入限

過額

18,203

減価償却損金算入限度超過額

1,042
94,36422,718104,213

子会社株式評価損124,729

減損損失

70,500

投資有価証券評価損

12,137

123,816

繰越欠損金

減損損失

71,206

その他

投資有価証券評価損

13,014

合計

1,751,462

子会社株式評価損

1,414,447
2,716

その他

△491

評価性引当額△187,901

合計

321,725

繰延税金資産合計

2,776,058

評価性引当額△178,584

繰延税金負債

繰延税金資産合計

2,897,291

固定負債
その他

繰延税金負債

合計

固定負債
その他有価証券評価差額金

繰延税金資産の純額

△545

合計

△3,007△3,0072,773,051△545

繰延税金資産の純額

2,896,745

法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担２率との差異の原因となった主要な項目別の内訳

法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との差異の原因となった主要な項目別の内訳（％）
法定実効税率（％）

40.7

法定実効税率

（調整）

41.0

（調整）

交際費等永久に損金に算入されない項目
繰延税金資産に係る評価性引当額
その他交際費等永久に損金に算入されな

0.1

い項目

3.3

繰延税金資産に係る評価性引当額△0.5

税効果会計適用後の法人税等の負担
率

43.5

20.0
△6.2

その他

３

2.4

税率変更による影響

率
―――――

1.0

過年度法人税等

税効果会計適用後の法人税等の負担

３

1,212,497

固定資産2,754,151

固定資産

２

減価償却損金算入限度超過額

1.0
59.2

法定実効税率の変更
当事業年度から、繰延税金資産及び繰延税金負債の計算に使用した法定実効税率を前事業年度の40.7％か
ら41.0％へ変更しております。
この変更による影響額は軽微であります。

－ 103 －

（１株当たり情報）
（自
至

前事業年度
平成19年12月１日
平成20年11月30日）

（自
至

当事業年度
平成20年12月１日
平成21年11月30日）

１株当たり純資産額

55,766円04銭

１株当たり純資産額

１株当たり当期純利益

8,110円58銭

１株当たり当期純利益

54,012円08銭
352円51銭

なお、潜在株式調整後１株当たり当期純利益について

なお、潜在株式調整後１株当たり当期純利益について

は、希薄化効果を有する潜在株式が存在しないため記載し は、希薄化効果を有する潜在株式が存在しないため記載しておりません。

ておりません。

（注）１．１株当たり純資産額の算定上の基礎は、以下のとおりであります。
前事業年度末（平成20年11月30日）

当事業年度末（平成21年11月30日）

21,014,875

21,406,799

純資産の部の合計額から控除する金額（千円）－

26,657（うち新株予約権）（千円）(－)(26,657)

21,014,875

21,380,142

376,840

395,840

１株当たり純資産額
純資産の部の合計額（千円）

普通株式に係る期末の純資産額（千円）
１株あたり純資産額の算定に用いられた期末の普通株式の数（株）

２．１株当たり当期純利益及び潜在株式調整後１株当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりでありま
す。
（自
至

前事業年度
平成19年12月１日
平成20年11月30日）

（自
至

当事業年度
平成20年12月１日
平成21年11月30日）

１株当たり当期純利益
当期純利益（千円）

3,056,390

133,714普通株主に帰属しない金額（千円）－－

普通株式に係る当期純利益（千円）

3,056,390

133,714

376,840

379,317

当期純利益調整額（千円）－－

普通株式増加数（株）－－（うち新株予約権）

(－)

(－)

期中平均株式数（株）
潜在株式調整後１株当たり当期純利益

希薄化効果を有しないため、潜在株式調整後１株 平成18年２月24日定時株主総平成18年２月24日定時株主総当たり当期純利益の算定に含めなかった潜在株式 会決議によるストックオプシ

会決議によるストックオプシの概要

ョン（新株予約権）
普通株式

3,630株ョン（新株予約権）
普通株式

3,630株

平成21年９月１日取締役会決議による新株予約権
普通株式－ 104 －

61,000株

（重要な後発事象）
（自
至

前事業年度
平成19年12月１日
平成20年11月30日）

（自
至

―――――

当事業年度
平成20年12月１日
平成21年11月30日）―――――－ 105 －

④【附属明細表】【有価証券明細表】【株式】
銘柄

投資有価証券

貸借対照表計上額（千円）

株式数（株）

三菱地所株式会社

1,000

1,345

その他

三井不動産株式会社

1,000

1,490

有価証券

住宅産業信用保証株式会社

120

1,200

3

150

計

2,123

4,185

銘柄

券面総額（千円）

貸借対照表計上額（千円）

有限会社ポセイドン・キャピタル

【債券】

その他

有価証券

有価証券

投資有価証券

その他
有価証券

株式会社商工組合中央金庫

ワリショー

10,00010,000株式会社商工組合中央金庫

リッショー

10,00010,00020,00020,000

投資口数等（口）貸借対照表計上額
（千円）

1

702

計
【その他】
種類及び銘柄（投資信託受益証券）
日本ビルファンド投資法人
投資有価証券その他

ダイワJ－REITオープン

34,925,957

19,754

有価証券

ジェイ不動産投資信託

1

38

－

14,66934,925,959

35,163（匿名組合出資金）
有限会社ポセイドン・キャピタル計－ 106 －

【有形固定資産等明細表】
前期末残高
（千円）

当期増加額
（千円）

当期減少額
（千円）

当期末残高
（千円）

当期末減価償
却累計額又は
償却累計額
（千円）

当期償却額
（千円）

差引当期末残高（千円）

4,612,249

341,678

533,632

4,420,295

808,518

108,375

3,611,777

48,637－3,950

44,687

17,0384,105

27,649

機械及び装置

－

880

－

880

338

－

541

車両及び運搬具

－

3,480

3,480

－

－

－

－

124,166

343

23,027

101,483

69,76019,85431,722

8,393,547

1,276,281

1,188,501

8,481,326－－

8,481,326

リース資産

－

4,478

－

4,478

746

746

3,732

建設仮勘定

1,900

38,40040,300－－－－13,180,500

1,665,542

1,792,891

13,053,151

896,401

133,081

12,156,749

ソフトウエア

97,798

4,902

3,375

99,324

49,166

19,68750,157

電話加入権

1,889

－

－

1,889

－

－

1,889

99,687

4,902

3,375

101,213

49,166

19,68752,046

資産の種類

有形固定資産建物
構築物

工具、器具及び備品
土地

有形固定資産計
無形固定資産無形固定資産計（注）１．当期増加額のうち主なものは次のとおりであります。
建物

販売用不動産からの振替（１物件）

292,252千円

土地

販売用不動産からの振替（１物件）

1,276,281千円

２．当期減少額のうち主なものは次のとおりであります。
建物

販売用不動産への振替（４物件）

379,115千円

土地

販売用不動産への振替（４物件）

1,188,501千円－ 107 －

【引当金明細表】
前期末残高
（千円）

区分

当期減少額
（目的使用）
（千円）

当期増加額
（千円）

当期減少額
（その他）
（千円）

当期末残高
（千円）

貸倒引当金

7,719

3,033

5,154

1,610

3,987

賞与引当金

72,09545,95072,095－45,950

役員退職慰労引当金

231,853

23,206879－

254,180

投資損失引当金

304,217－－－304,217（注）

貸倒引当金の「当期減少額（その他）」欄の金額は、洗替えによる戻入れ額であります。

（２）【主な資産及び負債の内容】
①

流動資産
イ

現金及び預金
区分

金額（千円）

現金

955

預金
当座預金

12,652

普通預金

6,409,756

ロ

計

6,422,408

合計

6,423,363

売掛金
相手先別内訳
相手先金額（千円）

マーチャント・キャピタル株式会社

26,634

ヘリオス・キャピタル有限会社

16,919

エムシーアール・ワン有限会社

16,256

有限会社ガイア・キャピタル

12,906

その他

46,439
合計

119,155

売掛金の発生及び回収並びに滞留状況
前期繰越高
（千円）

当期発生高
（千円）

当期回収高
（千円）

次期繰越高
（千円）

回収率（％）

滞留期間（日）(C)───── × 100(A) ＋ (B)(A) ＋ (D)─────２──────
(B)
─────
365

(A)

(B)

(C)

(D)

173,176

1,957,985

2,012,005

119,155－ 108 －

94.4

27.2

ハ

販売用不動産地域別

土地面積（㎡）

金額（千円）

東京都中央区

1,239.85

5,395,510

東京都新宿区

1,991.98

3,052,986

東京都千代田区

989.372,907,561

東京都豊島区756.991,899,796

13,202.77

10,577,894

18,180.96

23,833,750

その他
合計
二

仕掛販売用不動産
地域別

延床面積（㎡）

金額（千円）

東京都大田区－

4,691,807

東京都文京区

1,524.22

3,003,297

東京都中央区－

1,619,255

東京都新宿区

1,390.92

604,305

その他

4,492.69

1,417,909

7,407.83

11,336,576

合計
ホ

貯蔵品
品名

金額（千円）

切手

67

印紙

76

封筒

222

その他

770
合計

②

1,137

流動負債
イ

買掛金
相手先

金額（千円）

株式会社鴻池組

264,450

株式会社大林組

200,000

大日本土木株式会社

13,795

古久根建設株式会社

11,850その他

42,114
合計

532,209－ 109 －

ロ

１年内返済予定の長期借入金
相手先金額（千円）

株式会社みずほ銀行

4,070,000

株式会社関西アーバン銀行

2,443,000

株式会社三井住友銀行

1,696,400

株式会社あおぞら銀行

1,230,000

その他

5,821,991
合計

ハ15,261,391

長期借入金
相手先

金額（千円）

株式会社商工組合中央金庫

4,374,200

株式会社三菱東京UFJ銀行

2,680,000

オリックス信託銀行株式会社

2,494,170

株式会社千葉銀行

1,298,740

その他

6,733,221
合計

17,580,331（３）【その他】
該当事項はありません。

－ 110 －

第６【提出会社の株式事務の概要】
事業年度

12月１日から11月30日まで

定時株主総会

２月中

基準日

11月30日剰余金の配当の基準日
１単元の株式数

５月31日
11月30日－単元未満株式の買取り
取扱場所

該当事項はありません。

株主名簿管理人

該当事項はありません。

取次所

該当事項はありません。

買取手数料

該当事項はありません。
電子公告により行います。
公告掲載ＵＲＬ

公告掲載方法http://www.toseicorp.co.jp/ir/publicly/index.html
ただし、電子公告によることができない事故その他のやむを得ない事由が生じたときは、日本経済新聞に掲載して行います。

株主に対する特典

該当事項はありません。

－ 111 －

第７【提出会社の参考情報】
１【提出会社の親会社等の情報】
当社は、金融商品取引法第24条の７第１項に規定する親会社等はありません。

２【その他の参考情報】
当事業年度の開始日から有価証券報告書提出日までの間に次の書類を提出しております。
(1）有価証券報告書及びその添付書類
事業年度第59期（自平成19年12月１日

至

平成20年11月30日）平成21年２月26日関東財務局長に提出(2）四半期報告書及び確認書
第60期第１四半期（自平成20年12月１日

至

平成21年２月28日）平成21年４月14日関東財務局長に提出

第60期第２四半期（自平成21年３月１日

至

平成21年５月31日）平成21年７月15日関東財務局長に提出

第60期第３四半期（自平成21年６月１日

至

平成21年８月31日）平成21年10月15日関東財務局長に提出(3）臨時報告書
金融商品取引法第24条の５第４項及び企業内容等の開示に関する内閣府令第19条第２項第９号の２（監査公認会
計士等の異動）の規定に基づく臨時報告書

平成21年１月28日関東財務局長に提出(4）有価証券届出書（第三者割当による新株予約権証券の発行）及びその添付書類
平成21年９月１日関東財務局長に提出－ 112 －

第二部【提出会社の保証会社等の情報】
該当事項はありません。

－ 113 －

独立監査人の監査報告書

平成21年２月25日

トーセイ株式会社
取締役会

御中
新日本有限責任監査法人
指定有限責任社員
業務執行社員

公認会計士

斉藤

浩史

印

指定有限責任社員
業務執行社員

公認会計士

山岸

聡

印

当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づく監査証明を行うため、「経理の状況」に掲げられているトーセイ株式会社の平成19年12月１日から平成20年11月30日までの連結会計年度の連結財務諸表、すなわち、連結貸借対照表、連結損益計算書、連結株主資本等変動計算書、連結キャッシュ・フロー計算書及び連結附属明細表について監査を行った。この連結財務諸表の作成責任は経営者にあり、当監査法人の責任は独立の立場から連結財務諸表に対する意
見を表明することにある。
当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監査の基準は、当監査法人に連結財務諸表に重要な虚偽の表示がないかどうかの合理的な保証を得ることを求めている。監査は、試査を基礎として行われ、経営者が採用した会計方針及びその適用方法並びに経営者によって行われた見積りの評価も含め全体としての連結財務諸表の表示を検討することを含んでいる。当監査法人は、監査の結果として意見表明のための合理的な基礎を得たと判断している。
当監査法人は、上記の連結財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、トーセイ株式会社及び連結子会社の平成20年11月30日現在の財政状態並びに同日をもって終了する連結会計年度の経営成績及びキャッシュ・フローの状況をすべての重要な点において適正に表示しているものと認める。
追記情報
連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項に記載されているとおり、会社は当連結会計年度からの棚卸資産の評価に関する会計基準を適用している。
会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。
以上※１．上記は、監査報告書の原本に記載された事項を電子化したものであり、その原本は当社が連結財務諸表に添付する形で別途保管しております。
２．連結財務諸表の範囲にはＸＢＲＬデータ自体は含まれていません。

独立監査人の監査報告書及び内部統制監査報告書

平成22年２月９日

トーセイ株式会社
取締役会

御中
新創監査法人
指定社員
業務執行社員

公認会計士

柳澤

義一

印

指定社員
業務執行社員

公認会計士

相川

高志

印

＜財務諸表監査＞当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づく監査証明を行うため、「経理の状況」に掲げられているトーセイ株式会社の平成20年12月１日から平成21年11月30日までの連結会計年度の連結財務諸表、すなわち、連結貸借対照表、連結損益計算書、連結株主資本等変動計算書、連結キャッシュ・フロー計算書及び連結附属明細表について監査を行った。この連結財務諸表の作成責任は経営者にあり、当監査法人の責任は独立の立場から連結財務諸表に対する意
見を表明することにある。
当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監査の基準は、当監査法人に連結財務諸表に重要な虚偽の表示がないかどうかの合理的な保証を得ることを求めている。監査は、試査を基礎として行われ、経営者が採用した会計方針及びその適用方法並びに経営者によって行われた見積りの評価も含め全体としての連結財務諸表の表示を検討することを含んでいる。当監査法人は、監査の結果として意見表明のための合理的な基礎を得たと判断している。
当監査法人は、上記の連結財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、トーセイ株式会社及び連結子会社の平成21年11月30日現在の財政状態並びに同日をもって終了する連結会計年度の経営成績及びキャッシュ・フローの状況をすべての重要な点において適正に表示しているものと認める。
＜内部統制監査＞当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第２項の規定に基づく監査証明を行うため、トーセイ株式会社の平成21年
11月30日現在の内部統制報告書について監査を行った。財務報告に係る内部統制を整備及び運用並びに内部統制報告書を作成する責任は、経営者にあり、当監査法人の責任は、独立の立場から内部統制報告書に対する意見を表明することにある。また、財務報告に係る内部統制により財務報告の虚偽の記載を完全には防止又は発見することができない可能性がある。
当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の監査の基準に準拠して内部統制監査を行った。財務報告に係る内部統制の監査の基準は、当監査法人に内部統制報告書に重要な虚偽の表示がないかどうかの合理的な保証を得ることを求めている。内部統制監査は、試査を基礎として行われ、財務報告に係る内部統制の評価
範囲、評価手続及び評価結果についての、経営者が行った記載を含め全体としての内部統制報告書の表示を検討することを含んでいる。当監査法人は、内部統制監査の結果として意見表明のための合理的な基礎を得たと判断している。
当監査法人は、トーセイ株式会社が平成21年11月30日現在の財務報告に係る内部統制は有効であると表示した上記の内部統制報告書が、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の評価の基準に準拠して、財務報告に係る内部統制の評価について、すべての重要な点において適正に表示しているものと認める。
会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。
以上※１．上記は、監査報告書の原本に記載された事項を電子化したものであり、その原本は当社が連結財務諸表に添付する形で別途保管しております。
２．連結財務諸表の範囲にはＸＢＲＬデータ自体は含まれていません。

独立監査人の監査報告書

平成21年２月25日

トーセイ株式会社
取締役会

御中
新日本有限責任監査法人
指定有限責任社員
業務執行社員

公認会計士

斉藤

浩史

印

指定有限責任社員
業務執行社員

公認会計士

山岸

聡

印

当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づく監査証明を行うため、「経理の状況」に掲げられているトーセイ株式会社の平成19年12月１日から平成20年11月30日までの第59期事業年度の財務諸表、すなわち、貸借対照表、損益計算書、株主資本等変動計算書及び附属明細表について監査を行った。この財務諸表の作成責任は経営者にあり、当監査法人の責任は独立の立場から財務諸表に対する意見を表明することにある。
当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監査の基準は、当監査法人に財務諸表に重要な虚偽の表示がないかどうかの合理的な保証を得ることを求めている。監査は、試査を基礎として行われ、経営者が採用した会計方針及びその適用方法並びに経営者によって行われた見積りの評価も含め全体としての財務諸表の表示を検討することを含んでいる。当監査法人は、監査の結果として意見表明のための合理的な基礎を得たと判断している。
当監査法人は、上記の財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、トーセ
イ株式会社の平成20年11月30日現在の財政状態及び同日をもって終了する事業年度の経営成績をすべての重要な点において適正に表示しているものと認める。
追記情報
重要な会計方針に記載されているとおり、会社は当事業年度から棚卸資産の評価に関する会計基準を適用している。
会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。
以上※１．上記は、監査報告書の原本に記載された事項を電子化したものであり、その原本は当社が財務諸表に添付する形で別途保管しております。
２．財務諸表の範囲にはＸＢＲＬデータ自体は含まれていません。

独立監査人の監査報告書

平成22年２月９日

トーセイ株式会社
取締役会

御中
新創監査法人
指定社員
業務執行社員

公認会計士

柳澤

義一

印

指定社員
業務執行社員

公認会計士

相川

高志

印

当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づく監査証明を行うため、「経理の状況」に掲げられているトーセイ株式会社の平成20年12月１日から平成21年11月30日までの第60期事業年度の財務諸表、すなわち、貸借対照表、損益計算書、株主資本等変動計算書及び附属明細表について監査を行った。この財務諸表の作成責任は経営者にあり、当監査法人の責任は独立の立場から財務諸表に対する意見を表明することにある。
当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監査の基準は、当監査法人に財務諸表に重要な虚偽の表示がないかどうかの合理的な保証を得ることを求めている。監査は、試査を基礎として行われ、経営者が採用した会計方針及びその適用方法並びに経営者によって行われた見積りの評価も含め全体としての財務諸表の表示を検討することを含んでいる。当監査法人は、監査の結果として意見表明のための合理的な基礎を得たと判断している。
当監査法人は、上記の財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、トーセイ
株式会社の平成21年11月30日現在の財政状態及び同日をもって終了する事業年度の経営成績をすべての重要な点において適正に表示しているものと認める。
会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。
以上※１．上記は、監査報告書の原本に記載された事項を電子化したものであり、その原本は当社が財務諸表に添付する形で別途保管しております。
２．財務諸表の範囲にはＸＢＲＬデータ自体は含まれていません。

【表紙】【提出書類】

内部統制報告書【根拠条文】

金融商品取引法第24条の４の４第１項【提出先】

関東財務局長【提出日】

平成22年２月26日【会社名】

トーセイ株式会社【英訳名】

TOSEI CORPORATION【代表者の役職氏名】

代表取締役社長【最高財務責任者の役職氏名】

取締役専務執行役員【本店の所在の場所】

東京都港区虎ノ門四丁目２番３号【縦覧に供する場所】

株式会社東京証券取引所

山口

誠一郎
平野

昇

（東京都中央区日本橋兜町２番１号）

１【財務報告に係る内部統制の基本的枠組みに関する事項】
代表取締役社長山口誠一郎及び取締役専務執行役員平野昇は、当社の財務報告に係る内部統制の整備及び運用に責任を有しており、企業会計審議会の公表した「財務報告に係る内部統制の評価及び監査の基準並びに財務報告に係る内部統制の評価及び監査に関する実施基準の設定について（意見書）」に示されている内部統制の基本的枠組みに準拠して財務報告に係る内部統制を整備及び運用しております。
なお、内部統制は、内部統制の各基本的要素が有機的に結びつき、一体となって機能することで、その目的を合理的な範囲で達成しようとするものであります。このため、財務報告に係る内部統制により財務報告の虚偽の記載を完全には防止又は発見することができない可能性があります。

２【評価の範囲、基準日及び評価手続に関する事項】
財務報告に係る内部統制の評価は、当事業年度の末日である平成21年11月30日を基準として行われており、評価に当たっては、一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の評価の基準に準拠いたしました。
本評価においては、連結ベースでの財務報告全体に重要な影響を及ぼす内部統制（全社的な内部統制）の評価を行った上で、その結果を踏まえて、評価対象とする業務プロセスを選定しております。当該業務プロセスの評価においては、選定された業務プロセスを分析した上で、財務報告の信頼性に重要な影響を及ぼす統制上の要点を識別し、当該統制上の要点について整備及び運用状況を評価することによって、内部統制の有効性に関する評価を行いました。
財務報告に係る内部統制の評価範囲は、当社グループについて、財務報告の信頼性に及ぼす影響の重要性の観点から必要な範囲を決定いたしました。財務報告の信頼性に及ぼす影響の重要性は、金額的及び質的影響の重要性を考慮して決定しており、当社及び重要な連結子会社３社を対象として行った全社的な内部統制の評価結果を踏まえ、業務プロセスに係る内部統制の評価範囲を合理的に決定いたしました。
業務プロセスに係る内部統制の評価範囲については、各事業拠点の連結会計年度の売上高（連結会社間取引消去後）の金額が高い拠点から合算していき、連結売上高の概ね２／３に達している１事業拠点を「重要な事業拠点」といたしました。選定した重要な事業拠点においては、企業の事業目的に大きく関わる勘定科目として売上高、売掛金、棚卸資産に至る業務プロセスを評価の対象といたしました。さらに、重要な虚偽記載の発生可能性が高く、見積りや予測を伴う重要な勘定科目に係る業務プロセスを財務報告への影響を勘案して重要性の大きい業務プロセスとして評価対象に追加しております。

３【評価結果に関する事項】
上記の評価の結果、当事業年度末日時点において、当社の財務報告に係る内部統制は有効であると判断いたしました。

４【付記事項】
付記すべき事項はありません。

５【特記事項】
特記すべき事項はありません。