New Year Special Contents #1

変化に躊躇せず
挑戦者であり続ける

年頭のご挨拶

内外でダイナミックに変化し新たなステージに突入するボルテックス
コロナ禍を経て、オフィスは単なる仕事場から、 価値を創出し発信する生産的空間へと役割を変え、 期待が非常に高まっています。 2024年、 ボルテッ
クスは不動産事業を主軸にしつつ、より多角的、より包括的に、 お客様の企業価値向上に貢献してまいります。その真意と覚悟を、ボルテックス代表
取締役 社長 兼 CEOの宮沢文彦より、 新年のご挨拶とともに申し上げます。

成長の手応えが結果に表れた 2023 年
進化に向け社内改革にも注力

様の会社の価値を最大化することだからです。
社内文化の大胆な変革にも挑戦しました。2023年初
めに大きく掲げたのが、心理的安全性の確保と男性社員

能性、デザイン、テナントのレベルに至るまで、どこをとっても進化が著しく、感動的ですらあります。東京はより魅力的になり続けていくでしょう。

が必要となるのです。
なお、2024年度は弊社の創業25周年の節目でもあり、記念行事も行う予定です。これまで各地にてお客様

2023年はボルテックスにとって、過去最高売上高達の育児休業100%取得という、従来の弊社の価値観から弊社でも、多数の大型プロジェクトが控えています。

をお呼びして地方版の賢人会を開催してきましたが、い成という形で結果を残すことができました。金融機関様するとギャップのある宣言でした。慣れ親しんだ文化を

まず「Vシェア」の電子募集が始まります。出資金額がよいよ5年ぶりとなる全国版賢人会を開催するほか、ゴとの連携強化、「区分所有オフィス ®」の大型化、実需変えるのは容易ではなく、浸透するまでに相当の時間を一気に下がることから、今まで以上に幅広い層のお客様

ルフコンペなども予定しています。いずれも楽しみにお事業の拡大、不動産小口化商品「Vシェア ®」が好調に要するのは承知の上ですが、思い切って変わるべきだとに、あまねく広く「富の再分配」ができることになりま

待ちください。

推移したことなどが主な要因です。そして内製化した事いうメッセージも込めて、経営トップから率先して発信す。また超高級別荘が本格的に販売開始となるほか、大業の家賃保証サービス（VRサポート）および建設事業した結果、社内の意識共有が予想以上に早く進みつつあきなプロジェクトが一挙にスタートする予定です。

（2021年に創設した建築部）など、これまで種をまき育ると感じます。

コロナ禍を経て、オフィスは人とのリアルな接点となり、またシナジーやイノベーションを創出する場としインフレなどにより現金の資産価値が落ちほかのアて、より生産的な役割を持つようになりました。私たち

浸透に時間がかかるのは、2022年秋に策定し2023年

セットの価値が高くなる状況は、今後ますます加速するもまた、お客様とダイレクトな接点を持つことの重要性に公開した弊社のパーパス「経営に新常識をもたらし富でしょう。そのときに極めて重要なのが不動産リテラを再認識しています。まだまだ未熟ではありますが、おほかの多くの取り組みも軒並み一定の成果を上げておの再分配を実現することにより、社会における格差の拡シーであり、その有無が「資産間の格差」につながるで客様のアセットを末永くお守りする覚悟のもと、顧客満り、その一つ、在籍型出向マッチングサービス「Vター

大とそれによる分断を是正する。
」も同様です。1回伝

しょう。最も価値が高い資産の一つであるはずの東京の足度の向上には手を抜かず、日本一のサービスレベルのンシップ ®」では、利用実績の中から好事例が生まれてえただけで社員全員に理解してもらおうとは思っていま

商業地の所有権は、手をこまねいていれば、気づかぬう

実現を目指しています。その一環としてポイントプログ

います。また、超高級別荘事業でのノウハウを活用しせん。一方で、ここまで重大なテーマに挑んでいる企業

ちにごく一部の巨大資本と巨大マネーに持っていかれてラムなどさまざまな仕組みをすでにご用意していますて、東京の都心3区と呼ばれる地域（千代田・中央・港は多くないのではと、自負もしています。弊社がやるべしまいます。富の偏在はすでに始まっているのです。

が、さらなる付加価値の提供ができるよう、準備を進めの各区）での高級物件取得を進めています。他社との提きことを正直に主張するため、あえてわかりやすさは求富の偏在を看過できないのは、それが資産の話だけに携や協業にも注力し、物流拠点開設やホテル・リゾート

めませんでした。その意味では社員よりも、同じ経営者

とどまらないからです。ここでいう富という言葉には広2024年は、事業・投資・資産形成において培ったノ施設の開発などを、共同事業として推進しています。

という立場である弊社のお客様のほうが、比較的ご理解

義では思想や機会、権利も含まれ、富の偏りは思想の偏

ウハウを、「新常識」として積極的に広く発信する年にいただけるのではと思っています。

りを生みます。そこからマイノリティーへの攻撃につななります。内外ともにダイナミックに変化を続けるボル

がり、ひいては経済摩擦、武力衝突にも発展しかねませテックスに、ぜひご期待ください。

ててきた新芽が着実に成長していることを、強く実感できた年でもありました。

加えて2023年からは、市場に提供されている各種の経営支援サービスを弊社でも試験的に導入し、研究・検証する取り組みを行っています。成果を出すためのセオ
リーや洞察力を研ぎ澄ますのが狙いで、最終的な目的「V シェア」電子募集で低額出資が可能に
今後必須の「富の再分配」を促進ん。かつて幕府が管理していた東京の土地が、やがて永代所有できるようになり、そこから日本の世の中は民主

は、お客様が抱えている課題に対し最適なソリューショ

2024年は、相場環境を実感しやすい年になるだろう

化が進んだわけですが、それが今、再び専制君主の世にンをおすすめするという、弊社のコンシェルジュ機能にと私は見ています。賃料相場は早晩上がり出す状況にあ逆戻りしているように感じられます。一部だけが圧倒的まで昇華させたいと考えています。不動産はあくまでもると思いますし、空室率も低下傾向です。東京では大規に富を保有する状態は、さまざまなひずみを引き起こしツールの一つであって、私たちが真に目指すのは、お客模な再開発が続いていますが、それらの新しいビルは機ます。そのシナリオを回避するためにも、「富の再分配」

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V-VALUE January 2024ています。

株式会社ボルテックス 代表取締役社長 兼 CEO

宮沢 文彦

V-VALUE Vol.91

3New Year Special Contents #2

不確実性の時代を生き抜く
企業戦略のポイント

むしろ時代環境に対応しやすい

中小企業が目指すべき独自の針路とは？

たサイズの“エコシステム”（経

経営者みずからの肌感覚で市場を構築せよ
早稲田大学名誉教授

内田 和成氏コロナ禍がようやく収束したものの、世界情勢は不透明さを増し、 日本も新たな課題に見舞われています。
2024 年、日本の経済・産業の現状と未来像をどう捉えるべきか。不確実性の高い経営環境下で、 中堅・中小企業の経営者はどんな経営を目指すべきか。トップコン
サルタントとして有力企業のコンサルティングを多数手がけ、また研究者としてリーダーシップ論や戦略論にも豊富な知見を持つ早稲田大学名誉教授 内田和成氏に、これからの時代にとるべき戦略を語っていただきました。

「世界の中の日本」を的確に捉えるはずです。自社の身の丈に合っProfile うちだ かずなり

東 京 大 学 工 学 部 卒 業。 慶 應 義 塾 大 学 大 学 院 経 営 学 修 士（MBA）。日本航空を経て、1985年ボストン コンサルティ
ング グループ（BCG）入社。2000年6月から2004年
12月までBCG日本代表。2006年より2022年3月まで
早稲田大学教授。ビジネススクールで競争戦略論やリー
ダーシップ論を教えるほか、エグゼクティブ・プログラム
での講義や企業のリーダーシップ・トレーニングも行う。
著書に『右脳思考』『イノベーションの競争戦略』（以上、
東洋経済新報社）、『リーダーの戦い方』（日本経済新聞出版）など。

こうした事実を起点にすれば、逆に新しい発想も生ま済圏）をつくり上げていくといれてくるはずです。少子化で若者は減り、外国人を雇うう発想に切り替えることができという考え方も通用しない。だからAI（人工知能）やれば、大いに活躍の余地がありロボティクスによる省力化が重要になるわけですが、そます。これまで培ってきた技術

れだけでは足りない。長期的な人口動態の推計によれ

力や人材力、顧客基盤などを照ば、現在の40～50歳の人たちの半分以上が100歳まで

らし合わせ、自社が生き延びら

生きるといいます。だとすれば、元気で活力にあふれたれるだけの市場はどこなのか。

高齢者に活躍してもらえるような工夫を今から考えるべ

ニッチ戦略でしばしばいわれるきではないでしょうか。

ように、「小さな池の大きな魚

最近ダイバーシティーという言葉がはやっていますになる」のが理想です。つまり、自社にとってはそこそが、日本では「女性管理職比率は何％」など、単なる数

この収益が見込めて、なおかつ大企業が参入してこない

合わせになっている。どの企業も同じような比率で女規模の市場を探り、そこに自社が生きていく場＝エコシ

性、高齢者、外国人を雇えば、金太郎飴のような会社がステムを構築していくということです。

増えるだけです。

では、具体的にどう探せばいいのかとよく聞かれるの中小企業はこんな数字合わせなどやらず、ぜひ人材戦ですが、残念ながらすべての企業に適用できる共通解は略にもっと個性を発揮してほしいものです。たとえばありません。そこで重要になるのが、経営者の「肌感「我が社に60歳以下の社員はいません。営業マンとし覚」と「Will（意志）」です。

て、工場の技術者として、家庭の主婦として、長く実績

私は経営者の方々に「マクロ経済データで物事を見なを積んできたベテラン人材だけを雇っているからです。

いほうがいい」とよくいっています。どんなに緻密な社員の経験値の高さでは絶対に負けません！」などと、データもあくまで過去を示すので、それを基に経営判断

年長者を豊富に抱えている強みをアピールする。そんなしたのでは遅い。むしろ経営者として、取引先や社員と価水準の差を完全に勘違いしていたのではないでしょう

ユニークな会社が出てきたほうが、豊かな感じがしませ対話したり、世の中の動きや同業他社の様子を観察する

か。

んか。

中で、自分なりに察知した肌感覚のほうが、経営者の判断材料として優れているはずです。それを基に必要な

さらにいえば、現在のシンガポールの1人当たり

大卒社員を採用するのが一番いいという発想を捨て

ますます不確実性の高まるこれからの時代をどう生き

GDPは日本の2倍以上です。
「日本は世界有数の経済大て、「うちは専門学校生しか採用しません」「地元の高専抜くべきか。中小企業の経営者のみなさんにまずお伝え国」「東南アジアの物価は日本よりはるかに安い」とい卒学生だけ来てください」と打ち出す企業もあってもい仮にマクロ経済データとマーケティング論・戦略論なしたいのは、国際社会の中で日本経済がどのような立場

う昔の常識をいまだに引きずっているから起こってしい。大企業ではなかなかできない採用戦略ですから、どを駆使して有望な市場を見つけても、そこに経営者のにあるのかをしっかりと捉えた上で経営判断をしていく

まった事態なのだろうと推測します。

まったく違う土俵で戦うことができます。

意志や熱意がなければ、社員たちは決してついてこない

データを分析するのです。順番が逆です。

もちろん読者のみなさんは、こんな勘違いなどしない

絵空事ではなく、これに近い戦略で成長している企業でしょう。どんな会社でありたいのか？ 自分はこの会あるエピソードを紹介します。2023年秋、シンガポー

でしょう。私がお伝えしたいのは、たとえ優れた経営者は実際にあります。たとえば好業績企業として知られる社で何を目指すのか？ 経営者が自分の意志を明確化し

ルの有名海鮮料理店で日本人観光客グループが起こしたといえど、日本国内だけを見ていると感覚がズレてしま

長野県の伊那食品工業。原則として地元人材だけを採用て、社員にしっかりと伝えることも非常に重要です。

トラブルが、ネットニュースを中心に話題になっていまう恐れがあるということです。国際的に見て、今の日本し、急激な成長は経営にひずみをもたらすという考えか

つまり中小企業が不確実性の時代を生き抜くカギは、した。食後に請求された金額が日本円で14万円ほどには物価も賃金水準も異常といえるほど低い。日本企業は

ら、年輪のように少しずつ着実な成長を目指す「年輪経経営者のみなさん自身にあるということです。肌感覚と

のぼり、
「法外だ」
「事前説明がなかった」などと抗議し、人口減少を背景に深刻な人手不足に直面していますが、営」を実践し、成果をあげています。

Willを基に、自社にふさわしいエコシステムを見つける

地元警察が出動するほどの騒ぎになったというのです。

「日本人が雇えなくなったから外国人を雇えばいい」と店は事前に高級カニの重量当たり単価や総重量を伝えて考えている人がいるとしたら、そこにも認識のズレがあいたようで、報道を見る限り、店側に落ち度はありませります。近年、東南アジアの新興国は目覚ましい経済成ん。そもそも今の時代、海外の高級レストランで食事を長を遂げ、出稼ぎに日本に行くという発想はありませ

日本は今後、経済大国に再び戻ることはないでしょ

したら、1人当たり2万～3万円の料金はごく当たり前ん。日本の賃金が安すぎるからです。世界の中で日本がう。企業も、かつてのような成長一辺倒の戦い方を見直で、この一件の金額も決して高くない。それを直感的に置かれているこのような厳しい立ち位置を理解した上さなければなりませんが、多数の社員を抱える大企業は高いと捉えてしまった日本人観光客は、世界と日本の物で、経営判断をしていく必要があるのです。

なかなかそれができずにいる。これに対し中小企業は、ことが重要だということです。

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V-VALUE January 2024

ニッチ市場で勝ち抜く“個性を生かした経営”へことができたら、これほど強い会社はないでしょう。ぜ
ひ日ごろから経営者としての肌感覚を磨き、また自分の意志の力を信じて、これからの経営に取り組んでいただ
きたいと思います。
この続きは「100 年企業戦略オンライン」に掲載予定ですhttps://100years-company.jp
V-VALUE Vol.91

5New Year Special Contents #3

熟達者の共通点を探る
いかに学び、
壁を超えるのか、
成長の過程を解明する
Deportare Partners 代表

400 メートルハードルの日本記録保持者であり、 世界陸上の銅メダルを獲得するなど、トップアスリートで知られる為末大氏は 「走る哲学者」 の異名を持ちます。現役引退後はスポーツの範疇を越えて、人の成長や学びの理論を探究し、多彩な分野で活躍中です。近著『熟達論：人はいつまでも学び、成長できる』を基に、物事に熟達できる人の成長や学び方・教え方について、興味深い分析を語っていただきました。

「型」を身につける前の「遊」とは？

為末 大氏

Profile ためすえ だい1978年広島県生まれ。スプリント種目の世界大会で日本人として初のメダル獲得者。男子400メートル
ハードルの日本記録保持者（2023年11月現在）。
現在は執筆活動、身体に関わるプロジェクトを行うほか、アスリートとしての学びをまとめた近著『熟達論：人はいつまでも学び、成長できる』を通じて、人間の熟達について探求する。その他、主な著作は『Winning Alone』『諦める力』など。

Online Seminar Report［2023.10.11］「型」から入ってしまうと、あとから自由な発想ができなくなる印象があるから。また、ただ楽しいからやって自分の真ん中がわかるのが「心」いるという感覚が最初にあることが大事だと思うからです。

「観」は分けて見ることができる段階

人が成長する４段階目が「心」で、中心、真ん中がわ
かる段階です。自分の真ん中がわかると、そこに最低限の力を入れて、それ以外のところの力を抜くことができるようになります。たとえば、肩こりになるのは、肩に私は「無意識にできるようになる」ことが「型」だと力が入っているからですが、肩の力を抜こうとしてもな

定義しています。
「型」をやりながら別のこともできる。

かなか抜けません。全身の姿勢を正すことができると、ぼーっとしていてもできる。そのぐらいにならないと、肩の力も抜けます。真ん中を把握し、必要最低限で力をその技術は使い物になりません。

入れられる条件が整うと、それ以外の部分は脱力できる

歴史が長いスポーツほど、その技術を習得するまでの過程が「型」として残っており、自分で考えて習得するようになります。これが「心」がわかったときの技術の到達点だと考えています。

よりも、「型」を習得するほうが効率的なことは間違い

人間はみんな基本的には同じで、だからこれが大事にありません。ただ、「型」だと思われていることの中に、なるというのが「型」。
「型」は大雑把で、大雑把だから迷信みたいなものが混ざっていることがあるので、非科

みんながそれを身につけられます。一方、「心」は個別学的なものは疑う必要があります。

性が高く、私の真ん中と、別の人の真ん中は違います。

「型」を身につけるときに難しいのは、それを「丸の他人が教えられるものではなく、自分があれこれ試しみ」しなければならないこと。陸上競技では、縄跳びをて、これが自分にとって最良のポジションかな、これが跳びながら走るという練習をします。初めてやるときは自分らしさかなというのを見つけにいかない限り、見つ

なぜその練習をやるのか、目的も意味もわかりません。

かりません。

続けてやっていると、走ることはジャンプの連続運動だということに気づき、縄跳び練習に意味があることがわかります。

他人から見て、力が抜けていて、その人らしいと感じる何かが出ているのが「心」の段階です。
人が成長する最後の段階が「空」。夢中になり、空っ

最初は、目的も意味もわからないことを、丸のみしてぽになってできる段階です。スポーツ選手は、非常に集と考えました。遊びには目的がなく、何かを得るためにいわれたとおりにやるしかない。それが「型」の身につ中したときに、自分が空っぽになって、非常にうまくい遊ぶわけではありません。遊ぶこと自体が楽しいから遊け方であり、次第に目的や意味がわかってくれば、自分

く「ゾーン体験」をしています。時間感覚が変容して、ぶ。遊びは究極的に自発的なものです。

なりのアレンジを加えていけるようになります。

あっという間にレースが終わる。自己中心感覚が変容して、身体が勝手に動く。五感の感覚が変容して、音が急

私は陸上競技の選手時代から、「どのような過程で人スポーツの世界では、高校チャンピオンが生まれる学

人が成長する３段階目が「観」です。物事を分けて見は成長していくのか」に興味がありました。引退後、他校と、オリンピアンが生まれる学校が違うことから、期ることができる段階で、陸上選手であれば、「走ること」のスポーツ選手をはじめ、将棋や囲碁など、さまざまな間限定で一流になれる教え方と、超一流まで成長していは「地面を踏んでいる」から「着地する」までを８つの分野の熟達者たちと話す機会を得ることができ、彼、彼

く教え方は違うのではないかといわれています。つま部分に分けて見ることができます。

大事だといいます。なので、「空」に女らの話を聞くと、成長の過程が非常に似ていることにり、「型」を身につけるだけでは、期間限定の一流には「型」というまとまりが、それを何度も何度も繰り返至ったあとは「遊」に返っていく。こ

気づきます。ならば、それを1つのかたちにまとめてみ

なれても、どこかで成長が止まるということです。

すことで分かれて見えてきて、その関係性も含めて整理のように、循環しながら人は成長してでは、成長が止まったときにどうするか。そこから先されていきます。このときに重要になるのが観察です

いくという整理をしました。

私の熟達論には、2つの特徴があります。1つは、「遊」に進むには自分で考えるしかありません。
「これをやっが、観察といっても目で見るだけなく、五感すべてをから始まって「型」「観」「心」「空」という5つの段階

たら、どうなるだろう」といろいろなことに挑戦してみ使って観察します。

を経て人は成長するという点。もう1つは、人は技術とる。自由な発想で、自分でも予想できないことをやって卓球の選手が耳栓をするとうまく打てなくなるのは、

自分自身の2つの扱い方を探求しながら上達していくとみる。すると、新たな自分の可能性が見えたり、身体に音を聞いて判断しているから。選手は無意識に、触覚やいう点です。

新たな刺激が入ることで一段上のレベルに行けることが聴覚など五感をフルに使って判断をしています。観察もさまざまなジャンルの達人との対話を一般的には、何事もまずは「型」から入ると考えられあります。成長が停滞したとき、練習に飽きたとき、遊同様で、目で見るだけでなく全身を使ってそれを見る。

重ね、成長の5段階を提示した『熟達論』ています。スポーツでも、ビジネスでも、「最初はいわぶように自発的に何かをやってみる。これを自分からや情報を集める際に現場に行くのは、その場にいないと触れた通りにやりましょう」と教えられます。

れることが、遊びの大きな役割なのです。

覚や聴覚が使えないからです。現場でなければ得られなたいと思って書いたのが『熟達論』です。

しかし私は、「型」を覚える前に「遊」の段階がある

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V-VALUE January 2024

ではなぜ「遊」が最初なのか。それは、いったんい情報があり、それが重要になります。

に小さくなる。
ゾーン体験をした選手は、夢中になることが何よりも自分が成長しているという実感は、
何にも代えがたい喜びです。そのためのヒントが『熟達論』中に１つでもあれば幸いです。

この続きは「100 年企業戦略オンライン」に掲載予定ですhttps://100years-company.jp
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“逆境”を“チャンス”にも変えられる
予測不能な時代を生き抜く経営者に必要なこと企業の存在意義は
顧客や社会に価値を提供すること
ものごとを追求する上でまずやるべきことは、原理原則を学び理解することでしょう。ゴルフ初心者にとっては、まずはボールをまっすぐ飛ばす方法を習うことが、上達の近道になります。同様に経営にも原理原則があり

Online Seminar Report［2023.08.24］になります。

図

企業の方向づけが経営成否の８割を決める

方向づけの手順

STEP

1

パーパス、ミッション、ビジョン

STEP

2

外部環境分析

STEP

3

内部環境分析

STEP

4

PDCA

私が経営コンサルタントとして企業の何を見ているのかといえば、極論すれば、この３つの原理原則を外していないかどうか、とりわけ特有の使命を果たしているかどうかです。しかし実際には、原理原則を守っているだ
けでは必ずしもうまくいくとは限らないのが、経営の難しいところです。

経営コンサルタント
株式会社小宮コンサルタンツ代表取締役 CEO

世界情勢の悪化、異常気象、日本経済の低迷など、現代社会を取り巻く数々の不確実な要素が、企業経営を難しくしています。予測不能な時代を生き抜くために、経営者にはどのような心構えと思考が求められるのでしょうか。経営コンサルタントとしてさ
まざまな現場に立ち会い、豊富な知見がある小宮一
慶氏に、そのヒントをお話しいただきました。

New Year Special Contents #4

小宮 一慶氏Profile こみや かずよし

京都大学法学部卒、ダートマス大学タック経営大学院修了（MBA）。東京銀行（現三菱UFJ銀行）、岡本アソシエイツ取締役、日本福祉サービス（現セントケア・ホールディング）企
画部長を経て現職。明治大学会計大学院特任教授（2009年まで）、名古屋大学経済学部客員教授（現職）。ポーラ・オルビス
ホールディングス社外取締役など、５社の社外役員や数社の顧問を務める。『経営者の教科書 成功するリーダーになるための考え方と行動』（ダイヤモンド社）ほか著書多数。

※手順の詳細は「100 年企業戦略オンライン」内記事に記載しています

キーフライドチキンの創業者、カーネル・サンダースの私の大先輩である経営コンサルタントの一倉定先生言葉です。彼が秘伝のレシピを販売するビジネスを起業

が、「評論家社長は会社を潰す」という言葉を残していしたのは65歳のときのことで、レシピを持ってレストるように、経営は頭で理解するだけではダメで、実践しランを1,000軒回ったが断られ続けたといわれています。

続けなければなりません。

もちろん1,000軒回れといいたいわけではありません

実践に当たって最も重要なのは、企業の「方向づけ」

が、「手を尽くしているんですが…」と漏らす企業経営を行うこと、つまり環境分析などの手順を踏んで「何を者に対しては、「本当にやり尽くしていますか」と念をやるか、何をやめるか」を意思決定することです

押しました。

（図）。この方向づけが、経営の成否の８割を決めるとそれというのも、実際に手を尽くしてコロナ禍のさな

いっていいでしょう。
「言うは易く行うは難し」ですが、かでも成長を続けた企業があるからです。その一つ、宮

この点についても、ドラッカーが指針となるヒントを残崎県にあるワン・ステップは、空気で膨らませて使用すしています。すなわち、「企業に本質的な利益をもたらる滑り台やプールなどの「エアー遊具」のレンタルを主すのは、マーケティングとイノベーションだけだ」と。

要事業とする企業です。コロナ禍でエアー遊具が登場するものですが、「一番近い」ことに対してお金を払うこ

ここでいうマーケティングとは、お客様の望むサービ

るような催しや遊び場は軒並み中止となり、休業に追いとは、まずありません。しかし、「一番近い」ことに大スの本質を見極め最適なQPSに落とし込んで提供す込まれました。社長は「売り上げが蒸発した」と私に語きな意味があり、これがSに該当します。山奥のたったる、プロセス全体を指しています。より具体的にいえりましたが、まさにそうとしかいいようがない状況だっ一軒の店舗ならなおさらです。そこに存在していること

ば、QPSを高めていくために、マーケティングの５Pたはずです。

で、特有の使命を果たしているといえます。

（Product：商品、Price：価格、Place：流通、Promo-

そこで社長がまずやったのは、マスクが入手困難だっtion：販売促進、Partner：パートナー）をどう変えてた2020年の春、500万枚のマスクを中国から輸入する

いくかを考えることです。たとえばソフトバンクはかつことでした。しかも利益は見込まず経費分だけ上乗せし② 仕事を通じて働く人を生かすことかたます。たとえばピーター・ドラッカーは、経営の役割や社会というのは、それを構成する人を幸福にするためてスマートフォンのiPhoneを独占販売していましたが、て販売し、「50人いる従業員に辞めてもらわずに済ん

目的を以下の３つのように定義しており、これらを徹底に存在するのだと、ドラッカーはいっています。そして「強力なパートナーを選ぶ」という大きな方向づけにだ」と喜んだのです。その上で、強みである空気の制御することが、よい経営の条件といえます。

現代においては、多くの人にとって社会との最大の接点

よって、爆発的にシェアを伸ばしたわけです。一方のイ

技術を生かし、医療用テントや簡易的な陰圧室を開発しは、自身が勤めている組織ではないでしょうか。もしもノベーションに関しても、待っているだけでなく、５Pました。さらには、家畜向けの簡易手術室、建設現場でそこで働く人たちが幸せになっていないのであれば、そを画期的に変容させるべく人事制度や組織を大きく変えの転落事故に備える衝撃緩衝クッションなどを次々と開れは自己矛盾ということになります。

るなど、方向づけを行わなければなりません。
「散歩の発し、結果的にコロナ前より事業分野が広がりました。

ついでに富士山に登った人はいない」、つまり、考えて経営者に限らず、ビジネスパーソンには思考力と実行もいないことが実現することなどありえないのです。

力、2つの力が必要です。原理原則を守った上で、よく① みずからの組織に特有の使命を果たす
ドラッカーは、「企業の存在意義は企業外部にある」、
つまり、お客様や社会に対して価値を提供することが企業の大きな役割だと述べています。その判断材料となる
フレームワークがQPS（Quality, Price, Service）で③ みずからが社会に与える影響を処理するとともに、社会の問題について貢献すること「本当に手を尽くしたか」
コロナ禍でも成長した企業が実在す。お客様のニーズを３つの要素に分解することで、自事業活動の中でCO 2 を排出していれば、それが社会社に対する外部からの相対評価が見えやすくなります。

に与える影響を鑑み、処理する必要があります。また、

ここで補足しておきたいのは、お金をいただくサービス

企業が存続していくためには地域社会との共存が求めらコロナ禍では、私のゼミなどに参加してくださっていはすべてQに含まれることです。Sは「お金を払わない

れ、地域のお祭りや清掃活動などの行事への協力も必要

る企業経営者の多くも、苦境に立たされました。当時、その他の要素」です。

です。これらはSDGsそのものであり、50年以上前に私が彼らに伝えたメッセージは、「できることはすべて

すでに、ドラッカーはSDGsの重要性を唱えていたこと

やれ、やるなら最善を尽くせ」であり、これはケンタッ

コンビニに行くとき、私たちは一番近い店舗を利用す

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V-VALUE January 2024

考え、しかし考えるだけではなく実行すること。特に非常事態の下では、それができるかどうかが、パフォーマンスの差に直結するのです。
この続きは「100 年企業戦略オンライン」に掲載予定ですhttps://100years-company.jp

V-VALUE Vol.91

932

国際不動産投資市場
7-1. グローバル投資リスク
一橋大学教授・麗澤大学国際総合研究機構副機構長

グローバルエイジング（世界的な高齢化）の進展で、日本ではすでに人口減少に転じており、中国でも2022年に61

清水 千弘

為替リスクによってリターンはどう変わるか

年ぶりの人口減少を記録。このような人口動態の変化が、不不動産投資では、不動産のリスクに加えて、金利のリスク

動産市場にどのようなインパクトを与えるのでしょうか。

が重要です。国際不動産投資のリスクを考えたとき、さらに伝記

者の海外カリスマ経営「V-VALUE」編集部

5選

常人にはまねできない行動と壮絶な足跡

シンガポール国立大学時代、当時の不動産学部長だった

重要になるのが為替のリスクです。不動産投資の評価指標を

ヨーヘンデン教授との共同研究で、シンガポールにおいて作成している英国IPDの創業メンバーで、元大学教授のイ

2040年までに不動産価格が約30％下落する可能性を予測

アン・カレン氏が2006年頃にこの問題を鋭く分析していましました。

した。IPDは、世界30カ国以上で不動産のデータベースを

本書はイーロン・マスクの生い立ちからの足跡を、関（テスラ）や宇宙開発（スペース X）といった人類史に作成して指標を出していますが、米国モルガンスタンレー・

係者の言葉を交えながらつづっていく。上巻は幼少期か残るイノベーションをマスクは次々に打ち立てていく。

グループのMSCIに2022年11月買収されました。

ら 2018 年あたりまでの期間が、下巻では宇宙ビジネス

ChatGPT を開発した OpenAI の立ち上げメンバーでものストーリーやツイッター（現 X）の買収劇の内情に焦あった。本書を読むと、マスクのビジネス構想の発端が点が当てられている。著者は世界的ベストセラー『ス金儲けではなく、社会に対する問題提起とその解決策でティーブ・ジョブズ』を書いた伝記作家。2 年間にわたっあることが理解できる。

これに対して専門家からは、「不動産需要の低下によって不動産価格が下落することは昔から言われている」と反論もありました。しかし、価格は下落しなかった。それは「なぜか？」という問題です。

2005年時点のフィンランド、スイス、スウェーデン、ノルウェー、スペイン、アイルランド、イギリス、フランス、

シンガポールの不動産専門家の反論は、次のようなものでポルトガル、イタリアなど、欧州各国のGDP（国内総生産）

した。
「シンガポールやニューヨークのような国際都市では、の成長率を横軸に、IPDの不動産投資リターンを縦軸に取っ『国際的なお金の流れ』に支えられて、国内需要が減ったとてグラフを作成すると、経済が成長している国では、不動産てマスクの打ち合わせに同席し、工場を一緒に歩き回る

しても海外からの資金の流入によって不動産価格は支えられ

投資のリターンも高くなっていることがわかります。

など行動を共にしてきた。

る」と。その主張は正しいのでしょうか。

グローバル投資リスク

しかし、国ごとに経済成長率はまちまちですから、その時点で「伸びしろ」がある、つまりこれから伸びていくと思われるスイス、ドイツ、イタリアに投資していくのか。現時点

国際的な不動産投資の問題を考える前に、グローバル投資で成長が加速しているスペイン、ノルウェーに投資していくのリスクについて考えてみましょう。
「不動産投資市場がグのか。アイルランドは過熱しているのではないか。そのよう

ローバル化することで、さまざまなリスクが生じる」というなことを見ながら投資先を考えます。

研究が始まったのは、2001年にJ-REIT（不動産投資信託）

ここで重要なのは、通貨の問題です。EU（欧州連合）圏が立ち上がった後、「REITの国際的投資を解禁するかどうではユーロが使われていますが、異なる通貨として英国ではか」という議論が行われた2004年から2006年でした。

ポンド、ノルウェーではクローネも使われています。

当時の議論は、不動産投資市場が過熱して新規の物件の取

自国の通貨で自国の不動産に投資する場合は、不動産投資得が難しくなったときに日本の国内に投資をすることが正しのリスクだけです。IPDでは、EU圏内でユーロを使っていいのか、それともグローバルに見たときに海外にはまだ「伸る不動産投資のインデックスと、英国やノルウェーなどを含

びしろ」があるマーケットがあるならばそこに投資するほうめた欧州全体の不動産投資インデックスを公表しています。

がよいのか、ということです。

は脳にデバイスを埋め込むなど、眉唾のような話を実現

で、1 週間入院するほどの暴力を受け転校を余儀なくさしてゆく。その性格は激しく不安定で、ときにひんしゅれた体験を持つ。さらに彼は、父エロール・マスクからくを買うような理解不能な言動で周りとの軋轢を巻き起

精神的な虐待を受ける。かつてエメラルドの鉱山開発でこす。

大儲けしたこともある父親は、身勝手な空想に溺れるエ

通常のビジネス偉人伝では、その発想法や成功プロセンジニア。著者はその父親にも長時間のインタビューをスが描かれるが、本書が中心に置くのは桁外れの人物と行い、その虚言癖に辟易させられる。

しての言動と足跡だ。マスクの行動とビジネス手法は常マスクは子供時代に父や周囲から受けた虐待といじめ

人にはまねできないからこそ、壮大なイノベーションをによる PTSD で人生が「戦闘モード」になったと語る。

実現できるのだと思わざるをえな「私は苦しみが原点なのです。だから、ちょっとやそっい。破天荒な伝記として、一級の読とでは痛いと感じなくなりました」と述懐している。

み物となっている。

この2つを比較すると、不動産投資のリターンは、欧州全体

しかし、そのような生い立ちによって、普通の人ならのインデックスが高くなっていました。欧州におけるウェーと考えるのか。それとも、お隣の国に行こうと考えるのか。

トが大きい英国などの不動産市場が伸びていたのが理由と考

怖れるリスクを平気で取れるようになり、未来を先回り

これから都市への集中が進むときに、停滞していく地方のリ

えれば、EU圏内で投資するより、欧州全体で分散投資した

スクを取るより、成長している海外に投資したほうがいいのほうがリターンは勝っていたことになります。

ペルガー症候群を公言するマスクは、生まれつき共感力
が弱く、その一方で物理学や数学を得意とした。幼少期

一口にグローバル投資といっても、さまざまなタイプがあ

投資家がUSドルでEU圏内に投資をする場合と欧州全体にのつらい体験の影響から感情を封印し、やすらぎを感じります。日本の投資法人が海外で投資をする。魅力的なマー投資をする場合を見てみます。ユーロで投資したとすると、ケットが日本の中にあると考えて、海外投資家が日本で投資5％から12％の高いリターンがありました。しかし、ドルることがない一方、下ネタが大好きで、事業にもしばしをする。さらに、日本の不動産で組成したREITを海外市場で投資すると結果はマイナスでした。

で上場させる。単純に日本が海外に出ていく、海外から日本に入ってくる以外にさまざまな形があり、それによってリスクも多様化してきました。

https://100years-company.jp/column/article-000582/

ば使用するなど、子供じみた言動を今も繰り返す。
1989 年、18 歳のとき、4,000 ドルを手にいわば片道切符でカナダに渡り（父親はポケットいっぱいのエメラ
ルドを持たせたと言っている）、米国に移りペンシルベ
ニア大学を経て名門スタンフォード大学の大学院に入学

ダイジェスト

注 目 コ ラ ム をピックアップ！

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V-VALUE January 2024❶
『イーロン・マスク』（上と下で全２巻）

するテクノロジー分野の起業家として大成功した。アス

さらに、為替リスクを加えると複雑になります。米国の（以下略）

対処するといった壮大なミッションを持ち、AI 分野で

南アフリカでの子供時代、マスクはいじめられっ子

東京の不動産市場が過熱状態であれば、地方都市に行こう

ではないかという考え方です。

宇宙船で人間を火星に送る、電気自動車で気候変動にするなり休学し、起業の道を歩んできた。
初期には銀行を飲み込むことを目指したネット決済サービス（ペイパル）を立ち上げ、やがて電気自動車

ウォルター・アイザックソン 著／文藝春秋／各 2,420 円（税込）◉そのほかのおすすめ書籍
アマゾン創業者にして世界一の富豪に鋭く切り込む❷『ジェフ・ベゾス

発明と急成長をくりかえすアマゾンをいかに生み育てたのか』

ブラッド・ストーン 著／日経 BP／2,420 円（税込）

アップル創設の経緯から、iPhone 誕生秘話、そして引退まで❸ 『スティーブ・ジョブズ 』（全２巻）

ウォルター・アイザックソン 著／講談社／各 2,090 円（税込）

当時 26 歳の天才 CEO の成功と苦悩、野望を描き出す❹ 『フェイスブック 若き天才の野望』

デビッド・カークパトリック 著／日経 BP／1,980 円（税込）

世界最強の靴ブランド「ナイキ」はいかにして生まれたか❺ 『SHOE DOG—靴にすべてを。』

フィル・ナイト 著／東洋経済新報社／1,980 円（税込）

V-VALUE Vol.91

11

オフィス移転や東京の拠点新設に
自社オフィスという選択肢を！

自己所有物件としても購入可能

VORT 銀座 briller（仮称）オフィスは「借りる」より「買う」時代へ

基準階
4〜1 1 階
販売物件については、
弊社担当営業まで
お問い合わせください。

銀座の閑静なエリアに佇みアクセスに恵まれた商業ビル
アピール
ポイント

伝統とトレンドが共存する「銀座」は、日本を代表する商業地として世界中に知られるエリア。伝統工芸品を扱う老舗や有名百貨店、高級料亭などが軒を連ねる一方で、世界的な高級ブランドや最先端の飲食店が並びます。現在は「GINZA SIX」などの新たなランドマークも誕生し、独自性のある街並みを形成しています。また、今後は銀座周辺の東京高速道路を遊歩道として再生さ「築地川アメニティ整備構想」や「築地市場跡地再開発」なせる「Tokyo Sky Corridor」をはじめ、ども計画されるなど、さらなる進化を遂げようとしています。
本物件が立地するのは銀座の中でも閑静な一角。高級飲食店やクリニック、サロンなどが集まり、瀟
「東銀座」駅や「京洒な雰囲気を醸しています。徒歩 2 分の位置にある「銀座一丁目」駅をはじめ、橋」駅、「宝町」駅など複数の地下鉄駅はもちろん、JR の「有楽町」駅も利用可能です。2022 年竣
工と築年数の浅い物件で、ガラス張りのファサードや御影石を使ったエントランスなど高級感あふれる外観は人の目を引き付けます。インバウンド需要も回復しつつある現在、高いテナント需要に応え」を、ぜひご検討ください。
る「VORT 銀座 briller（仮称）アクセス＊有楽町線「銀座一丁目」
駅まで徒歩＊浅草線「宝町」
駅まで徒歩＊銀座線「京橋」
駅まで徒歩

4分
6分

＊銀座線・日比谷線「銀座」駅まで徒歩＊JR 各線「有楽町」
駅まで徒歩

9分

2分

7分

4分
＊日比谷線「東銀座」駅まで徒歩 6 分
＊有楽町線「新富町」
駅まで徒歩 6 分
＊有楽町線「有楽町」駅まで徒歩 8 分
＊丸ノ内線「銀座」駅まで徒歩 9 分
＊浅草線「東銀座」
駅まで徒歩

昭和通りに面した立地も魅力（2022 年 7 月撮影）

伝統と最先端トレンドが共存し、クリニック・サロンが集まる瀟洒な「銀座アドレス」に拠点を構える！

VORT
銀座 briller（仮称）■名称 /VORT 銀座 briller（仮称）●所在地 / 東京都中央区銀座一丁目 14 番 6 号●構造 / 鉄筋コンクリート造陸屋根地下 1
階 付 き 11 階 建 ● 用 途 地 域 / 商 業 地 域 ● 敷 地 面 積 /178.54 ㎡（54.00 坪）●延床面積 / 1,437.89㎡（434.96 坪）●土地権利 /1 階店舗外観

東側接道（2023 年 11 月撮影）

エレベーターホール

空中階室内スケルトン（参考）

所有権●総戸数 /10 戸（店舗：10 戸）●販売戸数 /9 戸●基準階（4～11 階）専有面積 / 110.24㎡（33.34 坪）●築年月 /2022
年７月 新耐震基準適合●施工 / ㈱佐藤秀●管理 /〔全部委託〕〔巡回〕㈱スペーストラストから変更予定●基準階（4～11階）管理費 64,822 円（月額）●基準階（4～11 階）修繕積立
金 28,883 円（月額）●設備 / エレベーター2 基●駐車場 / なし
●現況 / 空室あり●引渡し / 相談●取引態様 / 売主
※坪表示は 1㎡=0.3025 坪で換算した表示です。
※徒歩分数は 1 分 =80m として換算したものです。
※掲載の情報は 2023 年 12 月 8 日現在のものです。掲載情報は
予告なく変更される場合があります。また万一ご成約済みの際は、ご容赦ください。
※現況に相違がある可能性があります。その場合は現況を優先といたします。
※広告有効期限：2024 年 1 月 5 日

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V-VALUE January 2024

（右上を除き 2022 年 7 月撮影）
（2022 年 7 月撮影）

V-VALUE Vol.91

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企業・個人の資産防衛に関心があるみなさまへ

経営者向け
オンラインセミナー

入山 章栄×馬渕 磨理子

2024 年経済動向と資産防衛を徹底議論！ 参加費
オンライン（Zoom にて開催）
無料
2024 年 1 月 22 日（月） 15：30～17：00

お申込

第 1 部（15:30～16:45） 徹底議論
プログラム

2023 年、人々の交流や経済活動が戻り始めた一方で、世界情勢は混迷を深め、各国では利上げが続く中、円安が進行し、日本経済は不確実性が増しています。今後、企業・個人の資産をどのように守り抜けばよいのでしょうか。今回は経営学のトッ
プランナー入山章栄氏と、各メディ
アで人気の金融アナリスト馬渕磨理
子氏が、2023 年を振り返りながら、これからの資産防衛について語り合
います。新春特別企画です。ぜひご参加ください。

入山 章栄 氏馬渕 磨理子 氏

早稲田大学大学院 経営管理研究科
早稲田大学ビジネススクール教授

日本金融経済研究所 代表理事
経済アナリスト 公共政策修士

慶応義塾大学経済学部卒業、同大
学院経済学研究科修士課程修了。
三菱総合研究所を経て、2008年に米ピッツバーグ大学経営大学院
よりPh.D.を取得。同年より米ニューヨーク州立大
学バッファロー校ビジネススクール助教授。2013年
より早稲田大学大学院 早稲田大学ビジネススクール
准教授。2019年より教授。国際的な主要経営学術誌に論文を多数発表。著書は『世界標準の経営理論』
ほか。

京都大学公共政策大学院修士課程修了。トレーダーとして法人の資産運用を担う。その後、金融メディアのアナリス
ト、FUNDINNOで日本初のECFアナリストとして政策提言に関わる。フジテレビ、日経CNBC、「プレジデント」、「週刊ダイヤモンド」、「Forbes
JAPAN」、「週刊SPA！」などで活動。主な書籍に『5万円からでも始められる! 黒字転換2倍株で勝つ投資術』、『株・投資ギガトレンド10』など。

第 2 部（16:45～17:00） 【ご案内】資産を守る不動産小口化商品 「Ｖシェア ®」とは

松村 悦子 株式会社ボルテックス マーケティング部セミナー推進課 チーフコーディネーター

締切：1 月 19 日（金）12 時まで

https://bit.ly/3Gmkcqv

お問い合わせ先①上記 URL または右記 2 次元コードよりお申し込みください。受付完了メールが届きます。
②開催当日までにセミナー詳細と視聴用 URL をお送りいたします。

セミナー担当 齋藤・倉電話番号：0120-790-936 平日 10:00～18:00
メール：info-seminar@vortex-net.com●オンラインセミナーご視聴に関するご案内
・視聴用 URL の第三者への転送は固く禁止いたします。
・セミナー中の録画・録音・写真撮影はご遠慮ください。また、セミナーコンテン
ツの全部もしくは一部を引用または複製、転送等により使用することを固く禁じます。
・お申込時にご申告いただいた個人情報は、弊社の個人情報保護方針に則って適切に取り扱いさせていただくとともに、情報は参加者名簿の作成に利用させていただくほか、共催・協力・協議・各登壇企業への名簿の共有、弊社が運営するメールマガジンの配信、アンケートで希望したほかのセミナーへの参加登録に利用させていただく場合がございます。

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軽にご相談ください。なお、個別相談ではセミナー内容に関連する商品などの勧誘を行う場合がございます。
・競合、同業者の方からの本セミナーへの参加がふさわしくないと弊社が判断した際には、参加をお断りさせていただく場合がございます。

おかげさまでを獲得
9 年連続！ 「業務委託クライアント数 業界 No.1」
このたび弊社は、『月刊プロパティマネジメント』2023 年 11 月号にて発表された〈プロパティマネジメント事業者総覧 2023〉 のうち、クライアン
ト数ランキング（オフィス中心型）において、 9 年連続となる業界 No.1 を獲得いたしました。 2023 年の弊社の業務委託クライアント数は好調を維持し、この栄冠を獲得いたしました。これからも、 みなさまにより一層ご満足いただけるよう、サービスの改善と向上に取り組んでまいります。

「月刊プロパティマネジメント」2015～2023年
11月 号 掲 載・ 調 査 結 果
より（オフィス中心型）「月刊プロパティマネジメント」
2023年11月号

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500 万円から始める不動産小口化商品

新サービス開始！ポイントプログラム〈東京本社〉〒 102-0071 東京都千代田区富士見 2-10-2 飯田橋グラン・ブルーム 22F
宅地建物取引業 国土交通大臣（2）
第8509号（公社）
全国宅地建物取引業保証協会加盟

マンション管理業 国土交通大臣（2）
第034052号（公社）
首都圏不動産公正取引協議会加盟

TEL.03-6893-5550（代） FAX.03-6893-5470

東京都宅地建物取引業協会加盟
不動産特定共同事業 金融庁長官・国土交通大臣第101号 （公社）2023 年 12 月 25 日発行［発行・編集］
株式会社ボルテックス ブランドマネジメント課 ［TEL］03-6893-5661 ［FAX］
03-6893-5470［制作協力］
株式会社東洋経済新報社※「区分所有オフィス」「VORT」「V シェア」「100 年企業戦略」「V ターンシップ」は株式会社ボルテックスの登録商標です。※本誌
は弊社の著作物であり、著作権法により保護されております。お客様が弊社取扱商品をご検討になる際に内部的に利用される場合を除き、弊社の事前の承諾なく、本誌掲載情報の全部もしくは一部を引用または複製、転送等により使用することを禁じます。
※掲載の物件情報は 2023 年 12 月 8 日現在のものです。※掲載情報は予告なく変更される場合があります。

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