Tokyo Value up Partner
アニュアルレビュー 2005
2005 年 11 月 期

プロフィール

当社グループは「人々の生活の基盤を担う企業
として、あらゆる不動産シーンにおいて新たな

企業理念

価値を創造し、提供する」ことを存在理念として事業活動に取り組んでいます。さらに “Tokyo

存在理念

Value up Partner” をコーポレートスローガン

人々の生活の基盤を担う企業として、に「モノづくり」にこだわり、不動産流動化、不

あらゆる不動産シーンにおいて動産開発、不動産ファンド、不動産賃貸、不動産

新たな価値を創造し、提供する管理、オルタナティブインベストメントの 6 事業
経営理念の相乗効果により、10 年、20 年後を視野に入れ■た不動産価値再生を行うことで社会に貢献し、有言実行
グループ企業価値の向上を目指しています。
■

問題解決最優先■

目標達成への強いこだわり■目 次

たゆまぬ「質」の追求

財務ハイライト ................................................................ 1■

ステークホルダーの皆さまへ ......................................... 2

仕事＝質×量×スピード

事業概況.......................................................................... 5
事業別レビュー ............................................................... 6
不動産流動化事業 ....................................................... 6
不動産開発事業 ........................................................... 7
不動産賃貸事業 ........................................................... 8
不動産ファンド事業 ..................................................... 8
不動産管理事業 ........................................................... 9
オルタナティブインベストメント事業 .......................... 9コーポレートガバナンスおよびコンプライアンス .......... 10

将来見通しの記述について

財務分析 ......................................................................... 11

本冊子にある計画、戦略、業績予想などに関する記述は、記述した時点で当社が入手

連結貸借対照表.............................................................. 14

できた情報に基づいたものです。これらの予想・予測には、当社を取り巻く経済情勢、

連結損益計算書.............................................................. 15

競合環境、関連法規、事業開発計画、為替レートなど不確実な要素が含まれており、

連結キャッシュ・フロー計算書 ...................................... 15

これらの予想・予測を覆す潜在的なリスクが顕在化する可能性もあります。したがって、

会社情報.......................................................................... 16
株主情報.......................................................................... 17

東誠不動産株式会社

将来の実際の業績・事業環境などが本冊子の記述と異なったものとなる可能性があることをご承知おきください。

財務ハイライト
東誠不動産株式会社及び連結子会社
11 月 30 日に終了した会計年度

連結
単位：百万円

単位：千米ドル

2005
会

計

年

売

単位：百万円

2005

増減率

2005

2004

16,828 ¥
3,323
2,773
1,495

単位：千米ドル

2005/20042005

度：
高 .................. ¥上

17,644
3,536
2,969
1,592

$

147,453
29,552
24,812
13,309¥14,514
2,093
1,515
793

15.9%
58.8
83.0
88.6

$

140,634
27,77523,177
12,500

益 .................. ¥ 4,571.59

$

38.20
—
200.72¥ 4,291.79 ¥ 2,577.65
450
120
23,739.56
19,829.73

66.5%

$

35.87
3.76
198.39337,680
69,309

¥

30.2%
23.1

$

320,369
68,507営業

利益 ..................

経

常

利

益 ..................

当

期

純

単体

利

益 ..................

：
1 株当たり情報（円および米ドル）
当

期

純

配
株
会

主
計

年

総
株

利

金 ..................

当資

本 ..................

度

末：
産 .................. ¥資
主資

本 ..................

総 資 本 当 期 純 利 益 率（ROA）.......
株主資本当期純利益率（ROE）.......
従業—
24,018.05

員数（人）............

40,406
8,293

$

3.9%
19.2%
107

—
—
—

38,335 ¥8,197

29,438
6,658

4.4%
20.1%
68

3.3%
18.2%
44

19.7

—
—
—

注： 1. 2005 年 11 月期から連結決算を行っているため、2005 年 11 月期のみ連結と単体の両方を掲載しております。
2. 1 株当たり当期純利益は、潜在株式調整後の数値です。
3. 百万円以下の金額については切り捨てて表示しています。また、パーセント表示については四捨五入して算出しています。
4. 米ドルの金額は、読者の便宜のため、2005 年 11 月 30 日現在の為替相場 1 米ドル＝ 119.66 円で換算し、千ドル単位で四捨五入して表示しています。

売上高

営業利益・当期純利益(百万円)

20,00016,000

総資産・株主資本
(百万円)

3,600

(百万円)

42,0003,000

35,0002,400

28,0001,800

21,0001,200

14,000600

7,000

12,000

8,000

4,000

0

0

0

2001 2002 2003 2004 2005 2005

2001 2002 2003 2004 2005 2005

(単体) (連結)(単体) (連結)

不動産流動化事業
不動産開発事業
不動産賃貸事業
不動産ファンド事業
不動産管理事業
オルタナティブインベストメント事業

営業利益
当期純利益

2001 2002 2003 2004 2005 2005
(単体) (連結)
総資産
株主資本

注：2005 年 11 月期から連結決算を行っているため、2005 年 11 月期のみ連結と単体の両方を掲載しております。

アニュアルレビュー 20051

ステークホルダーの皆さまへ

代表取締役社長

山口誠一郎「企業収益の増大と経営品質の向上の両立が企業価値の向上に不可欠である」という基本方針のもと、新中期経営計画「GROWING UP 2008」を策定。企業規模倍増とコンプライアンス経営の推進による、企業ブランドの確立を図ることにより、さらなる成長の礎を築きます。

➤ 2005 年 11 月期の業績概況について
日本経済全体の景気回復基調の中、不動産業界においては、不動産価格の上昇に伴う不動産投資利回りの低下などの懸念はあるものの、不動産の価格形成が、収益、キャッシュ・フロー
をベースとしたものを主流とし、合理的な市場メカニズムが機能していると考えられることから、余剰資金は継続して不動産投資市場に流入すると思われます。また、2005 年 11 月末現在、国内市場に上場する J-REIT 数が 28 銘柄となり、私募ファンドもあわせた資産残高は推計で約6 兆円と一層拡大傾向が続いております。
このような事業環境にあり当社グループは、東京都区部を中心とする不動産の価値再生を目的に、当社の成長分野である不動産流動化事業、不動産ファンド事業、充実した事業ノウハウを保有する不動産開発事業、不動産賃貸事業と当期より「東誠コミュニティ株式会社」の行う不動産管理事業、「トーセイ リバイバル インベストメント株式会社」が行うオルタナティブイン
ベストメント事業を加えた 6 事業の相乗効果を高め、事業ラインアップの拡充を推進することにより企業グループとしての総合力向上に全力を尽くしてきた結果、売上高は 17,644 百万円となりました。利益については、営業利益 3,536 百万円、経常利益 2,969 百万円、当期純利益

1,592 百万円となりました。

2

東誠不動産株式会社➤ 新中期経営計画「 GROWING UP 2008」について
当社グループは、新中期経営計画「GROWING UP 2008」（2006 年 11 月期〜 2008 年 11月期）を策定し、目標達成に向けて鋭意努力をしています。2008 年 11 月期の目標は、2005 年

11 月期実積より連結売上高 230%、連結経常利益 202% の伸長率を計画しております。さらに株主資本比率は利益の積上げにより 30% を、ファンド残高は不動産ファンドで 1,000 億円、REIT も含めて 1,300 億円の残高を目指しています。
「GROWING UP 2008」は、企業規模倍増に対応した適切な人材を確保するとともに業務
スキルの向上を推進する「人財の質と量」を中核とし、売上高・経常利益の企業規模倍増を目指す「事業の成長と財務」、コーポレートガバナンス、コンプライアンスを強化するとともに業務プロセスの効率化を推進する「業務と組織運営」、仕入先・販売先の拡充を図りながら、
ブランド戦略を推進する「顧客と取引先」の 3 つを戦略目標として策定しています。
「事業の成長と財務」における戦略では、「モノづくり」へのこだわりを堅持した開発事業の積極的な取り組みや不動産ファンド運用残高増大など、「バリューアップ能力」を十分に活用した既存事業の拡大を図ります。また、商品企画の高付加価値化やトーセイ リバイバル インベス
トメント（株）による債権ビジネスへの展開や J-REIT 上場によるフィービジネスの拡大など、新たな事業領域の拡大も目指しています。さらに、資金調達手段の継続的な研究により、資本コストに対する意識の昂揚と金融収支管理を徹底し、効率的な資金調達の推進を図ります。
新中期経営計画「GROWING UP 2008」の方針

2005 年11 月期実積2008 年11 月期目標

売上高

176 億円

405 億円

経常利益

29 億円

60 億円

株主資本比率

20.5%

30.0%

株主資本利益率（ ROE）

19.2%

18.3%

総資本利益率（ ROA）

3.9%

5.5%

ファンド残高202 億円

1,300 億円

売上高・経常利益の
企業規模倍増を目指す

事業の成長と財務

人財の質と量顧客と取引先業務と組織運営※ファンド残高は REIT300 億円を含む* 新中期経営計画では、策定時において適切と考えられる情報収集
および分析などに基づき策定されておりますが、必要な情報をすべて収集できるとは限らず、また、事業変化その他さまざまな要因により目標を達成できない可能性もあります。

仕入先・販売先の拡充を図りながら、ブランド戦略を推進する

企業規模倍増に対応した適切な人材を確保するとともに業務スキルの向上を推進

コーポレートガバナンス・
コンプライアンスを強化するとともに
業務プロセスを効率化

アニュアルレビュー 20053

ステークホルダーの皆さまへ「業務と組織運営」における戦略では、コンプライアンス委員会の活動を推進し、「コンプラ
イアンス規範」と「コンプライアンス・ガイドブック」を制定するなど、コンプライアンス経営の取り組みを強化します。また、内部統制・監視強化の推進や役員評価制度の見直し・改善などにより、コーポレートガバナンスの向上を図ります。さらに、基幹システムの構築による会計処理能力の向上や業務マニュアルの再整備による処理フローの定型化により業務プロセスの効率化を強化します。
「顧客と取引先」における戦略では、法人ニーズの的確な把握やデータ管理と活用強化により、成長余力の源泉となる仕入活動を増強します。また、直接営業の拡大と商品ラインアップの拡充や流動化賃貸の空室率改善など、多様な出口戦略により販売先を拡充します。さらに、
企業ブランドを意識しつつ顧客ニーズに対応した、複数商品ブランドの構築や顧客のライフ
スタイルを含めたマーケティングの推進によるブランドの構築を推進します。
「 GROWING UP 2008」を達成するには、優秀な人材の確保と業務のスキルアップによる「人財の質と量」が不可欠となります。このために、ブランド戦略・メディア戦略と融合した採用力の強化により、企業規模の拡大に対応する人的資源の効率的採用と適切配分の実現を目指します。さらに、階層別教育・研修の強化や成果主義のさらなる強化などにより、不動産
価値再生のポートフォリオ・マネージャーとして業務スキルの向上を促進します。

➤ ステークホルダーの皆さまからのさらなる信頼向上をめざしてこれらの戦略目標を確実に実行することにより、不動産ニーズが多様化してきている状況
において、当社グループが総合力と相乗効果を十分発揮し、継続的な収益成長を実現するとともに、「人々の生活の基盤を担う企業として、あらゆる不動産シーンにおいて新たな価値を創造し、提供する」という理念を実践してまいります。
利益配分については、安定的な配当を経営上の最重要課題と認識し、収益性の高い事業機会の獲得による長期的な企業価値向上のために必要な内部留保とのバランスについて、業績の推移、今後の経営環境、事業計画の展開を総合的に勘案して決定することを基本方針としています。また、新中期経営計画「GROWING UP 2008」の確実な遂行による来期以降の業績見通しから、2007 年 11 月期については、配当性向 20% を目標にしています。
今後とも皆さまのより一層のご支援を賜りますようお願い申し上げます。

2006 年 2 月 24 月
代表取締役社長

4

東誠不動産株式会社

事業概況

事業一覧
事業内容

売上構成比（ %）2005 年 11 月期の主な取り組み

58.9%➤ 当社の中核事業として、「モノづくり」ノウハウをフル活用し、バリューアップ & トレーディングのさらなる拡大を実現➤「セントラル代官山」、「神田駅前ビル」など東京都心 5 区を中心に計 19 の物件を販売➤ 長年培ってきた業界における情報ネットワークを通じ、積極的な

不動産流動化事業➜ 資産価値の劣化した物件を、エリアの特性やニーズに合わせバリューアップを行い再生不動産として販売➜ 東京都心を中心に事業展開し、中小型物件の取り扱いに強み

仕入活動を展開➜ 一級建築士事務所として、企画・デザイン力を駆使し、「モノづくり」
ノウハウに根ざしたバリューアップが強み➤ 強みの中小物件を安定的に拡大させながら、大型物件への取不動産開発事業り組みによる成長を実現➜ 購入した用地に「開発プラン」を決定し、投資家・エン➤ 商業ビル、オフィスビルの取り扱いを開始したことから、ほぼドユーザーなどに商業施設や住宅開発を行い販売➜ 利便性を最優先し、東京都区部を中心に事業展開

25.3%➜ 分譲マンション「THE パームスシリーズ」、戸建住宅「パームスコートシリーズ」を展開

フルラインでの事業展開➤ エンドユーザー向けでは 17 棟の戸建を分譲、投資家向けでは
賃貸マンション 3 棟を販売
➤ 世 田 谷 区・桜に想 定 売 上 高 55 億 円 規 模 の 分 譲マンションを着工

不動産賃貸事業➤ 保有物件数は 44 棟、うち 16 棟の固定資産物件は高稼働率を➜ グループの成長戦略の中で、安定収入源事業として➤ 資産バランスを考慮し、中期的には固定資産を急拡大させず、

実現
の位置付け

➜ 自ら貸主となることで、テナントのニーズを迅速かつ9.3%

堅調な事業展開の推進を目指す

正確に収集し、バリューアッププランの一層の充実を図る

不動産ファンド事業➤ 既存ファンドの資産残高の積み上げとともに、新規ファンドの➜ 不動産ファンドの組成・運営および組成したオリジ➤ 当期末時点で 6 ファンド 200 億円超を達成

組成による資産残高の増大を実現
ナルファンドに匿名組合出資➜ ファンドによる購入物件は、バリューアップを行い

2.0%➤ J-REIT のアセットマネジメント会社としてトーセイ・リート・
アドバイザーズ（株）を設立

アセットマネジメントを受託➜ 新たな安定収入源としての位置付け➤ 当期のビル・駐車場などの管理棟数は 254 件、マンション管理
棟数は 125 件➤ 全管理物件のうち、約 7% が当社の保有物件

不動産管理事業➜ 2005 年 4 月に子会社化した東誠コミュニティ（株）
にて運営➜ マンション・ビルなどの管理運営・保安警備および3.2%

改修・改装工事の請負など、総合的なプロパティマネ
ジメントを展開➤ 不動産ファンド事業、オルタナティブインベストメント事業の拡大に伴うプロパティマネジメントを担う事業として、さらなる展開を推進

オルタナティブインベストメント事業➤ 当期末の不動産担保付債権ファンドの運用資産残高は 39 億円➜ 2005 年 3 月に設立した 100% 子会社トーセイ リバ➤ 東京温泉（株）の再生支援として一種の DIP ファイナンスを実施
同社の銀座ウォールビルを 2007 年 3 月に取得の予定

を達成
イバル インベストメント（株）により展開➜ 不動産担保付債権や不動産保有会社への投資、およ

1.2%

び同投資ファンド組成と、それらに対するアドバイザ
リーならびにアセットマネジメントを実施

アニュアルレビュー 2005

5

事業別レビュー

不動産流動化事業
売上高・営業利益率➤ 不動産市場の流動性の高まりから、

アップを行えることが大きな要因となっています。さらに賃貸事

マーケットは極めて好調に推移業を手がけていることにより、物件のオーナーとして、テナントの(百万円／%)
12,50030

10,000

24

7,500

18

5,000

12

2,500

6

0

0

2004

2005

売上高
営業利益率

➤「モノづくり」ノウハウに根ざした「バリューアップ」により、当社独自の不動産価値再生を実現➤ 今後も、当社グループの成長を牽引する事業としてさらなる取り扱い
物件数の拡大を推進

ニーズやトレンドをリアルタイムで把握できる体制にあることも、再生価値の増大につながっています。
この不動産流動化事業のマーケットは、不動産金融商品が投資対象としての認知を得たため、市場参加者の増加や当該市場への資金流入が増加したことを背景とした、追い風の環境にあり、極めて好調に推移しています。
また、東京の都心部は一部地域の高層ビル群を除けばそのほとんどが中小型のビルであり、その数は膨大です。このような環境

当事業は、資産価値の劣化した物件などを取得し、エリアの特の下、当社は長年培ってきた業界における情報ネットワークを活用

性やニーズに合わせ、不動産の「バリューアップ」を行い、「再生しながら、東京都心の中小型物件を中心に「モノづくり」
ノウハウを不動産」として販売するもので、当社グループの売上高の約 60%活用した不動産の「再生」を行っています。このような他社との差を占める中核事業です。
「バリューアップ」には、物件そのものに異化を図った事業展開を行う当社にとって、現在の不動産市場は、関わる「ハード」（設備の改善、IT・通信インフラの整備など）のバ

引き続き高い成長性を維持できる経営環境となっています。

リューアップと、物件の収益性およびオーナーやユーザーの満足

当期の不動産流動化事業は、こうした当社の特徴を背景に、積を高める「ソフト」（リーシングによる稼働率向上、法的問題の解極的な事業展開を推進した結果、「セントラル代官山」（ 渋谷区）、消など）のバリューアップおよび「デザイン性」の追求があります。

「神田駅前ビル」（ 千代田区）など、東京都心 5 区を中心に計 19 件

当社グループは、こうした、さまざまな角度からの検討結果をもの販売を行いました。その内訳は、オフィス物件が 13 件、マンとにコストパフォーマンスを意識した「バリューアップ」を行い、ションが 6 件となっています。

総合的な不動産の「価値再生」の実現に成功しています。これは、今後においても、「モノづくり」ノウハウをフル活用したバリュー

当社が不動産開発を得意とし、一級建築士事務所としての企画・アップを実践し、当社の成長を牽引する事業としてさらなる取り

デザイン力を駆使した「モノづくり」ノウハウに根ざしたバリュー

扱い物件数の拡大を図っていきます。

BeforeAfter1981 年竣工の物件で、外壁、エントランス、外構計画を含めた共用部分を完全
リニューアルすることで新築同様に再生した「パームス五反田」（品川区）

Before

好立地を生かすとともに、ガラスウォールを使用するなど大規模リニューアルを（千代田区）
行い、リニューアル後は稼働率 100% を実現した「神田駅前ビル」※当期より連結財務諸表を作成しているため、2004 年 11 月期の売上高および営業利益は参考数値として掲載しています。

6

東誠不動産株式会社

After

不動産開発事業
売上高・営業利益率➤ 東 京 都 心・都 区 部 を 中 心 に 利 便空間」を提供することにより、「快適さと便利さを両立した商品開発」

性・快適性の高い物件を開発を行っています。また、戸建住宅「パームスコートシリーズ」では、都(百万円／%)
5,000

15

4,000

12

3,000

9

2,000

6

1,000

3

0

0

2004

➤ 投資家向け販売物件、個人向け分
譲物件ともに好調に推移

市型戸建住宅として、利便性・機能性はもちろんのこと、生活する人の「誇り」を重視した、独自の企画と高品質の商品を提供しています。
当期の不動産開発事業は、投資家向け販売物件として、賃貸マ➤ 今期は、環境配慮型分譲マンショ

ンション「ニューシティレジデンス日本橋人形町 I・II」（総戸数それン や 新 築 オ フィス ビ ル の 開 発 な

ぞれ 32 戸、38 戸）を、また DINKS、ファミリー向けの「THE パーム

ど、大型物件の取り扱いも増加すス代々木上原コスモテラス」（総戸数 30 戸）を不動産ファンドに売る計画却しました。個人向けの分譲物件としては、大田区・中央に大田区

2005

売上高
営業利益率

内戸建開発分譲では 1983 年以降で最大となる（不動産経済研究所
当事業は、当社が購入した用地について「開発プラン」を決定し、調べ）総戸数 43 宅地の戸建分譲「THE プレミアムコート大田中央」

投資家・不動産ファンド・エンドユーザー向けにビル・商業施設のの販売を始めました。また事業ラインアップの拡充を積極的に推開発・マンション・戸建住宅の新築を行い、販売する事業です。

進するため、JR 新宿駅前の商業地域に商業ビルを開発。さらに港当社が現在の経営体制となった 1994 年から手がけている事業であり、現在でも当社グループの売上高の約 25% を占めていま

区虎ノ門にオフィスビルを着工いたしました。これによりほぼフルラインアップでの事業展開が可能となりました。

す。当事業により培われた「モノづくり」ノウハウにより、不動産

今期の取り組みとしては、2006 年春から世田谷区・桜に想定売流動化事業における独自の「バリューアップ」が可能になってい上高 55 億円規模の環境配慮型分譲マンションを着工するほか、同ると言うことができます。

じく 2006 年春から想定売上高 11 億円規模の分譲マンションの販

当社グループでは、投資家およびエンドユーザーのニーズが、利売を開始する予定です。また、オフィス物件としても、中央区・日便性を最優先していることに着目し、事業用地の選定を東京都心・本橋に想定売上高 34 億円規模の収益用賃貸 SOHO の開発を行

都区部を中心としています。特に、分譲マンション「THE パームスシ

うとともに、千代田区・神田に大型新築ビルを開発します。この千リーズ」では、生活者のニーズに対応した付加価値サービスや「木・代田区・神田の新築ビルは、2006 年 7 月竣工予定の「虎ノ門ビル」

水・石」という自然の素材を随所に取り込んだ都会における「癒しのに続く、新築オフィスビル開発の第 2 段プロジェクトとなります。

大田区内では最大規模を誇る全 43 区画、南ひな段に位置する戸建開発（大田区）。
「THE プレミアムコート大田中央」

分譲仕様で充実設備の「ニューシティ
（中央区）
レジデンス日本橋人形町 II」

立地特性を最大活用した初の商業施設
プロジェクト「新宿商業ビル」（新宿区）

アニュアルレビュー 2005

7

不動産賃貸事業➤ グループの成長戦略の中で、安定売上高・営業利益率

不動産ファンド事業➤ 当社独自の「バリューアップ」能

売上高・営業利益率(百万円／%)(百万円／%)
2,000

75

1,600

60

1,200

45

800

30

収益源事業として位置付け➤ 中期的には固定資産を急拡大させず、堅調な事業展開推進を目指す

400

100

力を背景に、2003 年の取り組み

320

80

から高い成長率を実現

240

60

160

40

➤ 大型物件の取り扱いを加速し、資産残高の積み上げを加速➤ 固定資産の物件は高稼働率を維持
400

15

80

20

0

0

0

0

2004

2004

2005

➤ 2007 年 11 月期中に J-REIT 上場、2008 年 11 月期には資産残高

2005

売上高
営業利益率

売上高
営業利益率

当事業は、当社グループの事業戦略において、安定的な収入源

当事業は、不動産ファンドの組成・運営および組成したファンドとして位置付けています。昨今の不動産マーケットは極めて好調

へ匿名組合出資を行う事業です。ファンドにおいて購入した物件に推移していますが、当社グループでは、今後予想される景気のは「ハード」、「ソフト」の両面から当社グループ独自の「バリュー変動にも対応した確固たる収益基盤の確立が必要と考えていまアップ」を行い、アセットマネジメントを受託することによる各種

す。不動産市況には、永続的な右肩上がりの成長はありえず、景のフィー収入のほか、匿名組合出資に対する配当を得ています。

気のサイクルが存在し、バブル崩壊時ほどの不況は考えられない2003 年から取り組みを開始した事業ですが、資産残高は非常ものの、現在でも、都心を中心とした不動産取引価格の調整などに高い伸長を果たしており、当期の資産残高は 202 億円となりまが懸念されています。こうした環境予見を背景に、当社グループ

した。

1,300 億円の実現を目指すの不動産賃貸事業は、急激な拡大を目標とせず、資産バランスを

今後は、2007 年 11 月期中に J-REIT への上場を目標とするほ

勘案しながら保有固定資産残高の堅実な増加を目指すこととしてか、大型物件の取り扱いを加速し、2008 年 11 月期には不動産フいます。

ァンドで 1,000 億円、REIT も含めて資産残高 1,300 億円を実現す

当事業の当期保有総物件数は 44 棟で、このうち、16 棟ある固定る計画です。

資産は高稼働率を維持しています。

ファンド運用資産残高の目標(億円)

自社組成ファンドの積極展開➤ 投資家層の拡大と商品ラインアッ

1,500

1,300+α
+α

1,200
300

プの多様化を推進➤ 2006 年 11 月期には資産残高 413
億円（前期比 104.5% 増）の積み

900

上げを目標

850
300

600

REIT 上場への取り組み
1,000

413
300

始を目標（スタート時運用残高目

550

202

➤ 2007 年 11 月期中の REIT 運用開
標：300 億円以上）

0

2005

ガラスを基調としたファサードのオフィス
恵比寿駅からの至近距離が魅力のビル「神田小川町東誠ビル」（千代田区） 「恵比寿ビル」
（渋谷区）

8

東誠不動産株式会社

不動産ファンド
REIT

2006

2007

2008

➤ 2005 年 9 月には、REIT のアセット
マネジメント会社としてトーセイ・
リート・アドバイザーズ（株）を設立

事業別レビュー

不動産管理事業

オルタナティブインベストメント事業➤ 長年のノウハウをもとに、ビル・

売上高・営業利益率(百万円／%)➤ 不動産取得の入口多様化を担う

売上高・営業利益率(百万円／%)

600

10

マンションなどの総合的なプロパ

250

100

480

8

ティマネジメントを展開

200

80

360

6

150

60

など当社が蓄積してきたノウハウ

240

4

100

40

を活用

120

2

50

20

0

0

プロパティマネジメントを担う事業

00としてさらなる展開を目指す

売上高
営業利益率

➤ 全管理棟数のうち、93% が当社
グループ以外からの受託➤ 不動産ファンド事業の拡大に伴い、

2005
売上高
営業利益率

事業として展開➤ 不動産ファンド事業、LBO 、M&A

➤ 今後は、不動産事業の枠を超えた

2005「再生」ビジネスの拡大を目指す

当事業は、2005 年 4 月に子会社化した東誠コミュニティ（株）に当事業は、不動産担保付債権や不動産保有会社への投資、およて運営しています。マンション管理では、長年培ってきたノウハウ

び同投資ファンド組成と、それらに対するアドバイザリーならびにを駆使し、区分所有者や管理組合にコンサルティングやアドバイス

アセットマネジメントを行う事業で、2005 年 3 月に設立した当社を行い、管理組合立ち上げからその後の円滑な組合運営までトー100% 子会社トーセイ リバイバル インベストメント（株）によりタルにサポートしています。ビル管理では、ビルオーナーの経営の展開しています。

合理化を推進するために、建物保全管理・設備管理などのきめ細現在は不動産取得のための入口の多様化を主たる事業目的とやかな管理サービスを提供し、ビルの資産価値を保ち続けます。

して事業展開を行っていますが、中期的には、不動産ファンド事

当期は、新規契約の獲得に努めた結果、マンション管理では 4 棟

業や LBO による M&A ならびに再生支援など、当社が蓄積してきを新たに受託し期末管理棟数は 125 件、ビル管理の期末管理棟数たノウハウを活用し、不動産という枠にとらわれない新たな領域

は前期から 105 棟増加の 254 件となり、合計で 379 棟となりました。

における再生ビジネスへの展開ができるよう、積極的に取り組ん

今後は当社グループが行う不動産ファンド事業の拡大、オルタナ
ティブインベストメント事業の推進などに伴うプロパティマネジメン
トを担う事業として、さらなる展開を目指しております。

PM

BM

プロパティ
マネジメント
／運営管理

ビルディングマネジメント／建物管理

でいきたいと考えています。
なお、当期末の不動産担保付債権ファンドの運用資産残高は39 億円となっています。

キャッシュ・フロー
最大化

LM

CM

リーシング
マネジメント／テナント運営管理

コンストラクション
マネジメント／修繕・リニューアル工事

不動産管理事業は、プロパティマネジメントを事業戦略の一つとしてキャッシュ・
フロー最大化と資産価値を高めるサービスを提供しています。

東京温泉（株）の再生支援の一環として、一種の DIP ファイナンスを実施し、（中央区）
2007 年 3 月に取得予定の「銀座ウォールビル」

アニュアルレビュー 2005

9

コーポレートガバナンスおよびコンプライアンス（ 2006 年 5 月 31 日現在）

東誠不動産グループは、コーポレートガバナンスを重要な経営課題ととらえ、経営環境の変化に迅速に対応し、健全かつ透明性の高い経営を行うことにより、持続的な成長を目指しています。

コーポレートガバナンスに関する基本的な考え方
当社グループは、経営環境の変化に迅速かつ的確に対応し、健全な事業活動を持続することが、あらゆるステークホルダーからの信頼にお応えすることであり、経営における重要な課題であると認識しています。そのため、多様な経営リスクを早期に把握し予防策を講じる体制を構築することをはじめ、法定の要請範囲に

また、同会議の下部組織として、当社グループのコンプライア
ンス意識の徹底を主目的とする「コンプライアンス委員会」と、グループのリスクに関する対策を検討する「リスク管理委員会」を設けており、両委員会から確認を求められる事項につき、法令の遵守にとどまることなく企業倫理や社会貢献の観点をも踏まえた対処方法を協議・検討しています。

留まらず積極的かつ適切な情報開示を行うとともに、内部経営監
視機能を強化し透明性の高い経営を積極的に推進しています。

➤ 内部監査2005 年 3 月に設立した執行役員社長直属の内部監査部が年度

コーポレートガバナンスに関する施策➤ 取締役会
当社の取締役会は 4 名で構成され、取締役会規程に基づき、毎
月 1 回の定例取締役会に加え、必要に応じて臨時取締役会を開催
し、経営の最高意思決定機関として経営方針ならびに重要案件の決議を行うとともに取締役の職務執行を監督しています。
➤ 監査役
当社は監査役制度を採用し、常勤監査役 2 名、非常勤監査役 2 名の計 4 名で構成される監査役会を、原則毎月 1 回開催しています。
全監査役は社外監査役であり、客観性と公正性の高い監査機能を確保しています。
➤ 執行役員制
当社は執行役員制を採用しており、取締役会にて選任された執行役員 6 名が取締役会の決定に基づき、代表取締役より委譲された業務執行を行っています。また、執行役員社長は経営会議を原
則毎月 2 回開催し、執行役員社長の行う重要な意思決定に関する事前諮問を行っています。
➤ コーポレートガバナンス会議
継続的にコーポレートガバナンスを強化するため、取締役と常勤監査役からなるコーポレートガバナンス会議を原則毎月 2 回開催し、企業価値向上のための企業統治上の懸案事項や内部統制に関する事項の確認・協議を行い、必要に応じて顧問弁護士・公認会計士などの外部有識者のアドバイスを受けています。

10

東誠不動産株式会社

計画に基づいてグループ全体の監査を実施し、不備事象について
は被監査部門に是正勧告を行うことにより、改善を求めています。是正必要事項については、被監査部門と協議し、具体的な指導を行うなどのフォローを充実させることで実効性の高い監査を実施しています。
➤ 内部統制システムに関する基本方針
当社は、法令遵守はもちろんのこと、公正かつ迅速に健全な経営を推進するための体制整備が取締役としての重要な責務であるとの認識のもと、内部統制システムの整備・強化に取り組んでいます。
中でも、コンプライアンスについては、当社グループの全取締役・従業員の行動規範として、「グループコンプライアンス規範」
を定め、周知徹底を図るとともに、コーポレートガバナンス会議
において取締役のコンプライアンス意識の徹底を図ることとしています。また、個人情報保護については、管理部門統括常務執行役員を個人情報管理責任者とし、個人情報保護事務局を総務人事部内に設置するとともに、各部門長を個人情報管理者に任命して管理の徹底を図っています。
リスク管理については、リスク管理委員会にて「リスク管理規程」を制定し、リスクカテゴリーごとの責任部門を定め、当社グループ
全体のリスクを網羅的、統括的に管理し、リスク管理体制の明確化を推し進めます。
これらの内部統制システムに関する基本方針については、2006
年 5 月 25 日開催の当社取締役会において決議しています。

財務分析

不動産流動化事業

連結情報の記載について
当期より連結財務諸表を作成しているため、連結業績および連活況を呈した不動産市場を背景に、当社独自の「バリューアップ」を行い、不動産価値を高めた積極的な事業展開が好調に

結財政状態についての前期比は記載していません。

推移し、当期は計 19 物件の販売を行いました。その結果、不動産流動化事業の売上高は 10,400 百万円となり、営業利益 2,221

損益の状況

百万円となりました。

➤ 売上高
当社グループを取り巻く市場環境は、国内景気の継続的な回復を背景に、不動産価格の上昇に伴う不動産投資利回りの低下等、一部に不動産市場の活況が減速するのではないかという懸念はあるものの、不動産投資市場への資金流入が継続し、活況を呈しています。
こうした環境のもと、当社グループは 6 事業の相乗効果を高め、事業ラインアップの拡充を推進することにより、企業グループとしての総合力向上に全力を尽くした結果、当期の売上高は好調に推移し 17,644 百万円となりました。当社グループの売上高の95.4% を占める単体売上高については、前期から 15.9% 増加の
16,828 百万円となりました。

不動産開発事業

17 棟の戸建分譲物件および 3 棟の賃貸マンション開発物件の販売があったことで、不動産開発事業の売上高は 4,466 百万円、営業利益 548 百万円となりました。

不動産賃貸事業固定資産として保有している賃貸物件の空室率が改善したことに加え、棚卸資産である不動産流動化事業用の賃貸物件が増加したことにより、不動産賃貸事業の売上高は 1,645 百万円、営業利
益 929 百万円となりました。

不動産ファンド事業➤ 売上原価・販売費及び一般管理費・営業利益
不動産市場全体が好調に推移したことと、利益率を重視した当社グループの取組みが奏効し、売上原価は 12,787 百万円、売上総利益は 4,856 百万円となりました。一方、さらなる成長を目指
し、積極的な人員の増強を図ったことなどから、販売費及び一般管理費は 1,320 百万円となりました。
以上の結果、営業利益は 3,536 百万円となり、営業利益率は20.0% となりました。
また、単体営業利益は、前期から 58.8% 増加の 3,323 百万円となりました。

新規物件取得の増加により運用資産残高が拡大しアクイジショ
ンフィーおよびアセットマネジメントフィーが増加したことや、好調な運用成績に伴うインセンティブフィーが発生したことなど
により、不動産ファンド事業の売上高は 349 百万円、営業利益

294 百万円となりました。なお、期末の運用資産残高は、20,244
百万円です。

不動産管理事業
不動産管理事業の売上高は 562 百万円、営業利益 40 百万円となりました。東誠コミュニティ（株）の株式を中間決算日にみなし取得したことに伴い連結子会社となったため、当事業は半期分の➤ セグメント情報2005 年 11 月期 事業セグメント別売上高と営業利益

収益寄与となりました。
（百万円）

売上高

営業利益

不動産流動化事業

10,4002,221

不動産開発事業

4,466

548

オルタナティブインベストメント事業
不動産担保付債権ファンドに係るアレンジメントフィーおよび

1,645

929

債権管理フィー売上により 210 百万円、同社の子会社である有限不動産ファンド事業

349

294

会社イカロス・キャピタルの不動産担保付債権からの金利回収売

不動産管理事業562

40

上 9 百万円を計上しました。その結果オルタナティブインベスト

オルタナティブ
インベストメント事業

220

197

不動産賃貸事業

メント事業売上高は、220 百万円、営業利益 197 百万円となりました。なお、期末の運用資産残高は、3,942 百万円です。

アニュアルレビュー 200511

➤ 営業外損益・経常利益

営業活動によるキャッシュ・フロー

固定資産税還付金 8 百万円などがあったことから営業外収益は営業活動によるキャッシュ･フローは、8,839 百万円の支出とな

24 百万円となり、支払利息 528 百万円などの計上により営業外りました。これは主に、税金等調整前当期純利益 2,981 百万円を費用は 591 百万円となりました。

計上した一方、不動産流動化事業の拡大によるバリューアップ型

以上の結果、経常利益は 2,969 百万円となりました。経常利益率は 16.8% で、社員 1 人当たりの経常利益額は、28 百万円となり流動化物件の新規取得により、棚卸資産が 7,062 百万円増加した
ことによるものです。

ました。
投資活動によるキャッシュ・フロー
➤ 税金等調整前当期純利益・当期純利益

投資活動によるキャッシュ･フローは、606 百万円の支出とな保険解約返戻金 9 百万円の特別利益があったことなどから、特りました。これは主に、オルタナティブインベストメント事業お別損益（純額）は 12 百万円の利益を計上し、税金調整前当期純利よび当社組成の不動産投資ファンドへ匿名組合出資を行ったこと

益は 2,981 百万円となりました。

によるものです。

その結果、当期純利益は 1,592 百万円となり、1 株当たり当期
純利益は 4,571.59 円となりました。

営業活動によるキャッシュ･フローから投資活動によるキャッシュ･フローを差し引いたフリー・キャッシュ･フローは 9,445 百単体の当期純利益は前期から 88.5% 増加の 1,495 百万円とな万円の支出となりました。

りました。
財務活動によるキャッシュ・フロー

株主還元の方針

財務活動によるキャッシュ･フローは、9,360 百万円の収入とな

当社の利益配分については、安定的な配当を経営上の重要課題りました。これは主に、長期借入金の返済により 6,262 百万円のと認識し、収益性の高い事業機会の獲得による長期的な企業価値支出があった一方で、不動産流動化事業および不動産開発事業拡向上のために必要な内部留保とのバランスについて、業績の推大に伴う新規物件取得などを目的として、長期借入金による収入

移、今後の経営環境、事業計画の展開を総合的に勘案して決定すが 14,570 百万円となったことによるものです。

ることを基本方針としています。
こうした考えに基づき、当期の 1 株当たり配当金は 450 円とさ以上の結果から、当期の現金及び現金同等物の期末残高は、期せていただきました。

首残高に比べ 84 百万円減少し 2,530 百万円となりました。

流動性と財政状態➤ 財政状態資産➤ 流動性マネジメント
当社グループは、事業活動のための適切な資金確保、流動性の当期末の総資産は 40,406 百万円となり、総資産当期純利益率（ROA）は 3.9% となりました。

維持、ならびに健全な財政状態を目指しています。

流動資産は、不動産流動化事業の拡大に伴う物件仕入およびオ
ルタナティブインベストメント事業における買取債権の取得など➤ キャッシュ･フロー
キャッシュ・フローサマリー（百万円）

2005 年 11 月期
営業活動によるキャッシュ・フロー

(8,839)

投資活動によるキャッシュ・フロー

(606)

財務活動によるキャッシュ・フロー

9,360

現金および現金同等物の期末残高

2,530により、32,568 百万円となりました。
固定資産は、不動産投資ファンドへの匿名組合出資などにより

7,831 百万円となりました。
負債
流動負債は、短期借入金が増加したこと、および 1 年以内返済予定の長期借入金が増加したことから 14,941 百万円となりました。

12

東誠不動産株式会社

財務分析

固定負債は、新規物件取得のため長期借入金が増加したことなどにより 32,113 百万円となりました。
なお、当期末の有利子負債残高は、28,384 百万円となりました。

によって調達しているため、総資産に占める有利子負債の比率が高くなっています。将来において、金利が上昇した場合には、資金調達コストが増加することにより当社グループの経営成績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

株主資本資金調達については、特定の金融機関に依存することなく、案

当期末の株主資本は、当期純利益 1,592 百万円を計上したこと

件ごとに複数の金融機関と交渉し、融資実行後にプロジェクトをなどにより 8,293 百万円となりました。株主資本比率は 20.5%

着手する方針ですが、突発的な内外部環境の変化などにより、資となり、株主資本当期純利益率（ROE）は、19.2% となりました。

金調達ができなかった場合は、事業着手の遅延や事業の実施ができなくなるなど当社グループの経営成績や財政状態に影響を及

リスク情報

ぼす可能性があります。

当社グループの経営成績、株価および財政状況等に影響を及ぼす可能性が考えられる事項は、以下の通りです。
なお、文中における将来に関する事項は、当期末において当社（4）SPV に対する会計基準に関するリスク
当社グループが不動産ファンド事業において設立する SPV にが判断したものであり、リスク発生の可能性を認識したうえで、

ついては、わが国における SPV に対する会計慣行が十分定まっ

発生の回避と発生した場合の対応に努める方針です。また、以下ておらず、現在のところ当該 SPV 毎に当社の匿名組合出資比率の記載は、当社グループの事業もしくは当社株式への投資に関すや支配力などの影響度合を鑑みて、個別に連結、非連結を決定しるリスクを完全に網羅するものではないことにご留意ください。

ています。今後、不動産ファンド事業が拡大する過程で、これらの形態で SPV を多数設立する可能性があり、わが国における SPV（1）不動産市況に関するリスクに対する会計慣行に基づく一定の指針が決定され、当社の会計処

当社グループの中核的事業である、不動産流動化事業、不動産

理方法に変更が生じた場合には、当社グループの連結の範囲に変開発事業では、自己勘定による物件の取得、保有を行うことから更が生じ、当社グループの経営成績、財政状態に影響を及ぼす可物件の取得、売却の時期や金額により、当社グループの経営成績

能性があります。

や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
（5）その他のリスク（2）競合状況に関するリスク

当社グループは「モノづくり」へのこだわりを事業遂行のモッ

当社グループは、東京都区部を主要マーケットとし、中小型物

トーとし、マンションについてはパームスクオリティチェックシ

件を中心に投資を行っていますが、東京都区部における不動産市

ステム（PQC）、中古物件については「バリューアップ 35 項目」な

況の継続的な回復と特に不動産ファンド事業については同様の事

ど独自の基準や仕様を設定し、品質管理については細心の注意を

業展開を行う新規企業参入が近年増加していることから、物件取払っています。今般の構造設計計算書偽造問題についても、平成

得において競合がより激化する可能性があります。当社グループ

11 年 5 月以降民間審査機関により建築確認を受けた当社開発マとしては、子会社による不動産管理事業、オルタナティブインベス

ンションについて当該建物設計時に委託した事務所以外の設計事

トメント事業の 2 事業を加えることにより一層柔軟な事業展開す

務所に再チェックを依頼し、いち早く「偽造の事実がない旨の確ることで競争力を強化し、競合他社との差別化を推進しています認」を行いましたが、住宅購入顧客の購買意欲の減退や法規制のが、当社グループにおけるこの優位性が保たれない場合は、当社強化によるコスト増加などにより当社グループの経営成績、財政グループの経営成績、財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

状態に影響を及ぼす可能性があります。
また、中古の物件については、ほとんどの建物において構造設（3）有利子負債の依存度および金利に関するリスク
当社グループの事業に係る土地、建物取得費および建築費などは、主として金融機関からの借入金（ノンリコースローンを含む）

計図書が保存されていないことやアスベスト問題や土壌汚染問題などにより不動産投資活動が中期的に停滞した場合、当社グループの経営成績、財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

アニュアルレビュー 200513

連結貸借対照表
東誠不動産株式会社および連結子会社

2005 年 11 月 30 日現在

2005 年 11 月期（注 1）
百万円2005 年 11 月期（注 1）

千米ドル

（注 2）

資産の部

負債の部

流動資産

流動負債

現金及び預金受取手形及び売掛金
有価証券
販売用不動産
仕掛販売用不動産
買取債権
貯蔵品
繰延税金資産その他
貸倒引当金
流動資産合計

2,670
147
10
12,606
13,976
1,722
1
129
1,307
△4
32,56822,3181,230
84
105,355
116,805
14,39911
1,085
10,924△ 34
272,176

支払手形及び買掛金
短期借入金

1 年以内償還予定社債
1 年以内返済予定長期借入金
未払法人税等
前受金
賞与引当金
その他
流動負債合計

社債

有形固定資産工具器具備品
土地
有形固定資産合計

長期借入金

1,725
33
4,906
6,664

14,416278
41,00055,694

30
2
32

251
19
270

903
3
68
160
△0
1,135
7,831

7,553
30
569
1,340
△7
9,486
65,4506
640,40654
54337,680

繰延税金負債
退職給付引当金
役員退職慰労引当金
連結調整勘定無形固定資産ソフトウェア
電話加入権
無形固定資産合計千米ドル（注 2）

371
4,390
194
8,007
1,081
383
9
503
14,941

3,107
36,687
1,621
66,920
9,038
3,204
82
4,211
124,869322
15,471
22
31
151
5
1,167
17,171
32,1132,691
129,292
188
263
1,268
46
9,754
143,502268,371

1,966
2,049
4,270
7
8,293
40,406

16,431
17,12835,68664
69,309337,680

固定負債

固定資産
建物及び構築物

百万円

その他
固定負債合計負債合計

投資その他の資産投資有価証券
長期貸付金
繰延税金資産その他
貸倒引当金
投資その他の資産合計
固定資産合計繰延資産
社債発行費
繰延資産合計
資産合計

資本の部
資本金
資本剰余金
利益剰余金
その他有価証券評価差額金
資本合計
負債及び資本合計

注 1：当期より連結財務諸表を作成しているため、前期以前の記載はしておりません。

2：百万円以下の金額については切り捨てて表示しています。また、パーセント表示については四捨五入して算出しています。
3：米ドルの金額は、読者の便宜のため、2005 年 11 月 30 日現在の為替相場 1 米ドル＝ 119.66 円で換算し、千ドル単位で四捨五入して表示しています。

14

東誠不動産株式会社

連結損益計算書

連結キャッシュ・フロー計算書

東誠不動産株式会社および連結子会社

東誠不動産株式会社および連結子会社

2005 年 11 月期

2005 年 11 月期

2005 年 11 月期（注 1）
売上高
売上原価
売上総利益
販売費及び一般管理費
営業利益

2005 年 11 月期（注 1）

百万円

千米ドル

17,644
12,787
4,856
1,320
3,536

147,453
106,869
40,584
11,032
29,552

8
7
8

74
61
67

528
5
0
6
16
33
2,969

4,416
47
8
54
141
277
24,812

2
9

23
83

0

2

2,981
△0
2,981
1,434
△ 45
1,592

24,917△0
24,917
11,988△ 380
13,309

（注 2）

営業外収益
固定資産税還付金
解約手付金
その他
営業外費用
支払利息
社債利息
新株発行費
社債発行費償却
解約違約金
雑損失
経常利益
特別利益
会員権売却益
保険解約返戻金
特別損失
固定資産除売却損
匿名組合損益分配前税金等
調整前当期純利益
匿名組合損益分配額
税金等調整前当期純利益
法人税、住民税及び事業税
法人税等調整額
当期純利益

営業活動によるキャッシュ・フロー
税金等調整前当期純利益
減価償却費
連結調整勘定償却額
引当金の増加額
受取利息及び受取配当金
支払利息及び社債利息
匿名組合評価益
売上債権の増加額
買取債権の増加額
たな卸資産の増加額
前渡金の増加額
仕入債務の減少額
前受金の減少額
預り保証金の増加額
その他
小計
利息及び配当金の受取額
利息の支払額
法人税等の支払額
営業活動によるキャッシュ・フロー
投資活動によるキャッシュ・フロー
定期預金の減少額
有形固定資産の取得による支出
無形固定資産の取得による支出
投資有価証券の取得による支出
投資有価証券の売却による収入
投資有価証券の回収による収入
連結範囲の変更を伴う新規子会社株式の取得による支出出資金取得による支出
その他
投資活動によるキャッシュ・フロー
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入金の純増額
長期借入れによる収入
長期借入金の返済による支出
社債の償還による支出
株式の発行による収入
配当金の支払額
財務活動によるキャッシュ・フロー
現金及び現金同等物の減少額
連結範囲変更に伴う連結子会社の現金及び現金同等物の期首残高
現金及び現金同等物の期首残高
現金及び現金同等物期末残高百万円

千米ドル（注 2）

2,981
180
△0
38
△0
533
△ 24
△ 30
△ 1,722△ 7,062△ 1,094△ 1,082
△ 453
25
262
△ 7,449
57
△ 541
△ 905
△ 8,839

24,917
1,511
△5
319
△7
4,462
△ 205
△ 258
△ 14,399△ 59,019△ 9,148△ 9,043△ 3,787
214
2,192△ 62,256480△ 4,528△ 7,567△ 73,871

44

376

△ 144
△ 30
△ 3,864△ 1,205△ 257△ 32,297

3,320
77

27,745
645

△6
△ 12

△ 55
△ 100

9

80

△ 606

△ 5,068

1,041
14,570△ 6,262
△ 24
76
△ 40
9,360
△ 84

8,700
121,765△ 52,333
△ 201
636
△ 337
78,230
△ 709

15
2,600
2,530

125
21,734
21,150

アニュアルレビュー 2005

15

会社情報

商

号

東誠不動産株式会社

沿

代 表 者

山口 誠一郎1950 年 2 月 ユーカリ興業(株)設立（本社：大分県大分市）

設

1950 年 2 月 2 日

立1952 年 4 月 本社を東京都江東区亀戸に移転
1964 年 6 月 不動産の売買、仲介、賃貸、管理業を開始

所 在 地

東京都千代田区神田淡路町 2 丁目 3 番地

資 本 金

19 億 6,609 万 6,500 円（2005 年 11 月 30 日現在）

従 業 員

68 名（2005 年 11 月 30 日現在）

事業内容

不動産流動化事業、マンション・戸建住宅・商業店舗・オフィスビルの開発事業、
社有ビル・マンション賃貸経営事業、
不動産ファンド事業

登録資格

関連会社

役

員

宅地建物取引業、特定建設業、一級建築士事務所、一般不動産投資顧問業、不動産特定共同事業、有価証券に係る投資顧問業に係る許可、信託受益権販売業者登録

1969 年 7 月 （株）ユーカリに社名変更
1983 年 3 月 東誠ビルディング（株）に社名変更
1994 年 6 月 代表取締役社長に山口誠一郎が就任
10 月 「THE パームス」シリーズの分譲マンション販売を開始（マンション事業開始）

1995 年 9 月 （株）神田淡路町ビル設立
1996 年 3 月 東誠不動産（株）に社名変更
12 月 本社を東京都千代田区神田淡路町に移転
1997 年 12 月 ビル管理業に付帯する改修、原状回復などの工事請負を開始

1999 年 7 月 「パームスコート」シリーズの戸建分譲住宅販売を開始（戸建事業開始）
2001 年 2 月 アセットマネジメント事業を開始
3 月 LBO（レバレッジド・バイアウト）方式による M&A を実施
11 月 ビル管理部を東誠コミュニティ(株)に分割譲渡（2006 年 2 月 24 日現在）

12 月 不動産証券化ビジネスへの本格参入を目指し、証券化

取締役 兼 専務執行役員 事業部門統括

小菅 勝仁
取締役 兼 専務執行役員 管理部門統括、
総務人事部・財務経理部担当

平野 昇

内藤 俊一郎賃貸マンションを投資対象とした信託受益権化方式の私募ファンド「アルゴ・ファンド」を立ち上げ（不動産証券化事業開始）

12 月 子会社の（株）神田淡路町ビルを吸収合併
2004 年 2 月 日本証券業協会に店頭売買有価証券として新規登録
券取引所に株式を上場

2005 年 3 月 企業再生、事業再生を目的とした子会社（トーセイ リバイバル インベストメント
（株）
）設立
（株）
を連結子会社化
4 月 東誠コミュニティ監査役

9 月 トーセイ・リート・アドバイザーズ（株）設立
安弘
公雄
茂
栄二

常務執行役員 建築企画部担当

稲塚 実
執行役員 経営企画部担当
経営企画部長保田 良平

事業部を新設12 月 日本証券業協会へ店頭登録を取り消し、ジャスダック証

取締役 兼 常務執行役員
アセットソリューション事業部担当
アセットソリューション事業部長（常 勤）本田（常 勤）原田（非常勤）山岸（非常勤）迫本

4 月 一般建築士事務所東京都知事登録（第 46219 号）

2002 年 8 月 当社組成による不動産投資ファンドの第 1 号として、

山口 誠一郎東誠不動産株式会社

1968 年 5 月 本社を東京都千代田区外神田に移転

トーセイ リバイバル インベストメント株式会社
東誠コミュニティ株式会社
トーセイ・リート・アドバイザーズ株式会社

代表取締役社長 兼 執行役員社長

16

革

株主情報

会社が発行する株式数

800,000 株

発 行 済 株 式 数

344,858 株

1 単元の株式数 1 株（単元株制度は採用しておりません（端株制度会社））

株

主

8923

証 券 コ ード

（ 2005 年 11 月 30 日現在）

5,582 名数

上 場 取 引 所 ジャスダック証券取引所（2005 年 11 月 30 日現在）

決
株 主 構 成 比 率18.17%

11 月
毎年 2 月中期 末 配 当 金 11 月 30 日の最終の株主名簿および実質株
主名簿に記載または記録された株主または質権者に期末配当金をお支払いたします。

6.45%
個人その他

証券会社

期

定時株主総会

その他国内法人
外国法人等

算58.46%

1.04%

株主名簿管理人

東京都中央区八重洲一丁目 2 番 1 号
みずほ信託銀行株式会社

公 告 の 方 法

当社の公告は、電子公告により行います。
但し、電子公告によることができない事故
その他のやむを得ない事由が生じたときは、
日本経済新聞に掲載いたします。

株 式 に 関 する
諸 手 続 きいずれも株主名簿管理人までお問合せくだ
さい。

金融機関

15.88%

大株主の状況（2005 年 11 月 30 日現在）
持株数
（株）

株主名

山口 誠一郎138,855
有限会社ゼウスキャピタル
60,000
日本マスタートラスト
信託銀行株式会社（信託口）
16,570日本トラスティ・サービス
信託銀行株式会社（信託口）
13,205
モルガン・スタンレー・アンド・カンパニー・インターナショナル・リミテッド
9,275
野村信託銀行株式会社（投信口）
6,632
日本証券金融株式会社
6,028
住友生命保険相互会社（特別勘定）
3,113
資産管理サービス信託銀行株式公社（証券投資信託口）
2,904
株式会社ニッシン
2,000
小菅 勝仁
2,000

議決権比率
（%）

40.26
17.39
4.80
3.82

電話お問合せ・郵便物送付先〒 135-8722 東京都江東区佐賀 一丁目 17 番 7 号
みずほ信託銀行株式会社 証券代行部

2.68
1.92
1.74
0.90

TEL: 0120 -288-324（携帯電話・PHS からもお使いいただけます）

0.84
0.57
0.57

株価の推移
（円）

150,000
120,000
90,00060,00030,0000

2004/ 04
03

05

06

07

08

09

10

11

12 2005/ 02
01

03

04

05

06

07

08

09

10

11

2004/ 04
03

05

06

07

08

09

10

11

12 2005/ 02
01

03

04

05

06

07

08

09

10

11

出来高
（株）

120,000
90,00060,00030,0000

アニュアルレビュー 2005

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