マンション建替え・耐震化セミナー

１早わかりマンション建替え～マンションの建替えの仕組みとアドバイザーの仕事～

講師：

株式会社環境企画設計取締役
湯浅 義晴 様

マンションストックの推移（万戸）

１ 早わかりマンション建替え○現在のマンションストック総数は約675万戸（令和２年末時点）。
○これに平成27年国勢調査による１世帯当たり平均人員2.33をかけると、約1,573万人が居住している推計となり 、これは国民の凡そ１割強にあたる。

新規
供給戸
数（万戸）

ス
トッ
ク戸数

（注）１．新規供給戸数は、建築着工統計等を基に推計した。
２．ストック戸数は、新規供給戸数の累積等を基に、各年末時点の戸数を推計した。
３．ここでいうマンションとは、中高層（３階建て以上）・分譲・共同建で、鉄筋コンクリート、鉄骨鉄筋コンクリート又は鉄骨造の住宅をいう。
４．マンションの居住人口は、平成27年国勢調査による１世帯当たり平均人員2.33を基に算出した。

1

老朽化 → 修繕・改修/建替えの検討

居住性能

１ 早わかりマンション建替え

建替えた場合の居住水準
社会的居住水準の向上
社会的居住水準との差

建替えの検討が必要

新築時
劣化
劣化

劣化
定期修繕

劣化
定期修繕
修繕・改修

時間経過

2

修繕･改修か 建替えかの判断

１ 早わかりマンション建替え① 老朽度の判定と要求する改善水準の把握
老朽度判定

不満や改善ニーズの把握

１ 構造安全性
２ 防火･避難安全性

３ 躯体及び断熱仕様が規定する居住性
４ 設備の水準
５ エレベーターの設置状況要求する改善水準を設定② 耐震改修③ 建替え

修繕改修構想の策定(工事内容の設定)

建替え構想の策定(工事内容の設定)

改善効果の把握と費用算定

総合比較

改善効果の把握と費用算定④ 費用対改善効果に基づく｢建替え｣か｢耐震改修｣かの総合判断
3

旧基準のマンションの耐震性能

１ 早わかりマンション建替え■旧耐震基準のマンションにおける構造･階層別の想定被害【旧耐震基準】昭和４６年４月まで

昭和４６年５月～
昭和５６年５月末まで

1)

RC造壁式構造
PC工法(中層）・一般的に耐震性は高い。（壁量が多い）

2)

RC造ラーメン構造(中層）・柱の座屈破壊、せん断破壊（帯筋不足、 －帯筋端部の定着不足）
・壁の破壊（配筋不足）
・たれ壁と腰壁が上下についた短柱のせん断破壊

RC造ラーメン構造(高層）・柱の座屈破壊、せん断破壊（帯筋不足、 －帯筋端部の定着不足）
・壁の破壊（配筋不足）
・たれ壁と腰壁が上下についた短柱のせん断破壊
・高層建築物での中間の特定階が層崩壊（圧壊）する恐れがある。

3)

SRC造ラーメン構造(高層）・RC造と同様。
・格子状SRC部材の破壊（H型鋼よりせん断力及び軸力に弱い）
・鉄骨継手の破断による連層耐力壁の付帯柱の破壊
・耐力壁の破壊（壁筋の柱への定着不足）

4耐震化の進め方
段階
段階を分けて手順を踏んで合意形成を図ることが重要。

１ 早わかりマンション建替え

フロー図
耐震診断の予算化

耐震診断
段階

耐震診断実施内容
耐震診断の予算化を踏まえ、耐震診断を実施する。
耐震診断の結果に基づき、耐震化の必要性を確認する。

耐震化の必要性の確認
耐震化検討の進め方の方針決定

耐震化検討段階

耐震化検討決議
耐震化手法の検討
耐震改修推進決議
耐震改修計画の検討

耐震改修計画段階

耐震改修決議と耐震改修実施設計の予算化
耐震改修実施設計の検討

耐震改修実施段階

耐震改修工事の予算化

耐震化検討の進め方についてアンケート等を実施し、その方針を決定する。
耐震改修による場合は、耐震改修推進決議により、｢耐震改修を推進すること」の合意形成を図る。
なお、必要に応じて耐震化検討決議を踏まえ、耐震化手法（耐震改修・建替え）の検討を実施した上で、耐震改修に絞り込む場合もある。

建替えとの比較

耐震改修計画を検討し、耐震改修決議により、｢耐震改修を実施すること」の合意形成を図る。

耐震改修実施設計を検討し、耐震改修工事の予算化を踏まえ、耐震改修工事を実施する。

耐震改修工事の実施

5

耐震診断の流れ

１ 早わかりマンション建替え

耐震診断の依頼
予備調査
設計図書 有設計図書 無
診断レベルの設定

設計図がない場合の調査

現地調査
２次調査
又は２次調査+精密調査

１次調査
構造耐震指標の評価

耐震診断に必要な諸数値（保有性能基本指標・形状指標・経年指標）の設定

耐震診断計算の実施
調査資料による総合的な耐震性の評価

耐震化検討

YES

耐震化の必要性の確認

NO

継続使用

6

共用部分変更の手続き

１ 早わかりマンション建替え■建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）の規定
Ⅰ修繕・改修（共用部分の変更）①形状又は効用の著しい変更を伴う

3/4 以上の決議

変更を加える箇所及び範囲、変更の機能及び程度が大きいもの
専有部分に影響を及ぼすときはその専有部分所有者の承諾を要す②形状又は効用の著しい変更を伴わない
Ⅱ 建替え■耐震改修促進法の規定

過半数の決議4/5 以上の決議（平成25年11月25日施行）

行政により耐震性基準に達しないことについて認定を受けた区分所有建物（「要耐震改修認定建築物」）の耐震改修は形状または効用の著しい変更を伴う場合も過半数の決議とする。
7

耐震改修に係わる費用負担

１ 早わかりマンション建替え■基本的な考え方

各区分所有者の費用負担額＝×

該当する専有部分の配分率（共用部分の共有持分割合）

仮住居費
用、移転費用等の合計額該当する専有部分の配分率（共用部分の共有持分割合）

耐震改修
工事費

■特定の専有部分に影響を及ぼすとき各区分所有者＝の費用負担額

耐震改修＋工事費

居住性能の影響に対す＋る補償費用の合計額

×

影響を与える住戸については、効用の減少分について評価し補償することになる。
これらの補償額については評価の専門家による算定が必要。

8

耐震改修促進法に基づく認定制度

１ 早わかりマンション建替え■認定などのフロー図
耐震改修計画の作成

所管行政庁による認定

所管行政庁によっては、・所管行政庁との事前協議・専門機関による評定等を求められることがある。

・建築基準法の特例
・建築確認手続きの特例

耐震改修の実施
報告徴収

工事完了届・完了検査

認定計画に従って改修が行われない場合

改善命令・認定取消

9耐震改修の支援制度①

１ 早わかりマンション建替え補助制度
住宅・建築物安全ストック形成事業
国の補助制度であるが、地方自治体を通じた間接補助につき、地方自治体に同様な制度要綱が整備されている必要がある。

耐震対策緊急促進事業
耐震改修促進法改正により耐震診断の義務付け対象となる民間の避難路沿道建築物等で実施される耐震診断・補強設計・耐震改修等にに対し、現行の住宅・建築物安全ストック形成事業による交付金に加えて支援②

融資制度
リフォーム融資(耐震改修工事)
地方公共団体による融資③

住宅金融支援機構

その他債務保証 (共用部分リフォーム融資)
耐震改修促進税制 (所得税、固定資産税)
住宅ローン減税
10建替え方法の概要

１ 早わかりマンション建替え

建替え決議を行うかNo

Yes
建替え決議(区分所有62①)

A【民法による場合(全員合意)】

B【区分所有法による場合】
ﾏﾝｼｮﾝ建 替 法
による方法

No
建替え組織の設立(任意)独力再建の場合

建替え組織の設立(任意)事業代行者の選定

実施計画の作成

全員同意

建替え不参加者に対する売渡請求(区法63④)Yes
独力再建の場合事業代行者の選定

全員同意

建物の解体･除却
再建マンション建設工事

独力再建の場合実施計画の作成

No(等価)交換契約

建物の解体･除却
再建マンション建設工事

建替組合の設立認可

建替 え 不 参 加 者 に対する売渡請求(建替法15①)

Yes(等価)交換契約

Yes
参加組合員の決定

実施計画の作成No

C【ﾏﾝｼｮﾝ建替法による場合】

転出希望者の申し出(建替法56①③)
権利変換計画の認可
権利変換計画未同意者に対する売渡請求(建替法64①)

建物の解体･除却
再建マンション建設工事

11建替えの方法（等価交換方式）

１ 早わかりマンション建替え・不動産(従前マンション)の譲渡・再購入の契約により、新規マンションを取得。

【従後】
新規マンション

【従前】
従前マンション
事業者(デベロッパー)

従前区分所有者建物持分

従前区分所有者
土地持分

事業者(デベロッパー)事業者(デベロッパー)①一般的に評価は土地のみで、建物は評価されない。

②事業者(デベロッパー)
が従前の区分所有者から土地を購入。
譲渡資金は次の新しいマンションの購入資金に充当(実際の金銭の授受は無い場合が多い)。

③事業者(デベロッパー)が従前の建物を解体し、新しいマンションを建設。

従前区
分所有者建物持分

新所有者建物持分(保留床)

従前区分所有者土地持分

新所有者
土地持分

④従前の区分所有者は従前の土地持分に対応した再建マンションの土地・建物を購入 (等価交換)。余った住戸(保留床)は事業者(デベロッパー)が第三者(新所有者)に分譲処分。

12

建替えの方法（建替法の建替組合方式）

１ 早わかりマンション建替え・権利変換計画により、書類上で施行再建マンションの取得内容を定める。
・抵当権なども施行再建マンションに移動させる。

【従前】
施行マンション

従前区分所有者建物持分
従前区分所有者土地持分①従前建物の区分所有権と敷地利用権を併せて評価します。

【従後】
施行再建マンション
従前区分所有者
建物持分

従前区分所有者
土地持分

参加組合員
建物持分

参加組合員
土地持分

②新たに計画される建物と敷地に関して従前の区分所有者の組合員と参加組合員に対して、権利変換で区分所有権と敷地利用権が与えられる計画を作ります。

13

建替え決議（4/5以上の同意で決議成立）

１ 早わかりマンション建替え■建替え決議から売渡請求までの手続きフロー
建替え決議を行う集会の召集通知（2ヶ月前) (区法62④)

通知事項に関する説明会の開催（1ヶ月前）(区法62⑥)【建替え決議で決める事項】（区法62②）①再建建物の設計の概要②建物の取壊し及び再建建物の建築に要する費用の概算額③前記の費用の分担に関する事項(分担の方法)④再建建物の区分所有権の帰属に関する事項（位置決めルール）

建替え決議 (区法62①)
賛成者

非賛成者
建替えに参加するか否かの催告(区法63①))【通知事項】（区法62⑤）①会議の目的たる事項(｢建替え決議｣について)②議案の要領(｢建替え決議｣で定める事項を要約したもの)③建替えを必要とする理由④建物の効用の維持･回復費用の額及びその内訳⑤建物の修繕計画の内容(定められている場合)⑥建物につき修繕積立金として積みたてられている金額

2ヵ月以内に回答

不参加の回答

参加の回答

建替え参加者
建替え合意(区法63②)

無回答

建替え不参加者
催告の回答期間の経過した日から2ヵ月以内 (区法63④)(区法64)

建替組合設立認可･公告（建替法13、14）

売渡請求(区法63④)

公告の日から2ヵ月以内、建替え決議の日から1年以内(建替法15①,②)

売渡請求（建替法15)

全員が合意することが最善ではあるが、手段をつくしても一部反対者がある場合、売渡請求により反対者の資産を買い取り、転出してもらう。

14

建替組合の設立

１ 早わかりマンション建替え■組合設立手続き

建替え合意（建替え決議）

事
業
計
画の作
成（建３替／え４合以意上者）の
同意組
合設
立の認
可申
請

事
業
計
画の縦覧（２週間）

組合設
立の認
可・
公
告

組
合設
立
総会
（３0日以内）建替
え
不参
加者への売渡請求（ポイント）
建替組合が建替え不参加者に売渡請求を行うことができる。その場合、建替え決議時点で、売渡請求を行う主体を建替組合で行う予定であることを決めておくが望ましい。
15

権利変換計画

１ 早わかりマンション建替え■権利変換計画認可手続き
権利変
換
手
続
き
開始の登記

権
利変
換
計
画案
作
成

関組
係合
権員
利を者除のく同意審
査委員の過半数の同意（権総利会変で換４計／画５案
以の上決の定賛成）

権
利変
換
計
画の認
可申
請

権
利変
換計画の認
可・
公
告

転
出
権
利者
へ
補
償費
支
払

売権
渡変
請計
求画
反対者
へ

権
利変
換
期
日

土地
明
渡し
請
求

建替え賛成者であった区分所有者が、途中で権利変換計画についての反対者になったとき、この反対者に対しても、建替組合は売渡請求ができる。
16

建築工事から工事完了・再入居

１ 早わかりマンション建替え■工事・完了手続き

建
築工
事
発
注・
着工

建
築工
事
完
了
公
告施
行
再建
マ
ン
シ
ョン
登記

区
分所
有権の価
額
確
定施
行
再建
マ
ン
シ
ョンの清算

建
替
組
合
解
散
認
可申
請

市
長の解散
認
可・
公
告方
法の総会
承認

財産
目録と残
余
財産処
分

決算
報
告書
作成・
知事
承認

17

マンション敷地売却制度について

１ 早わかりマンション建替え

H26.12.24 施行
地震に対する安全性が確保されていないマンションの建替え等の円滑化を図るため、マンション及びその敷地の売却を多数決により行うことを可能とする制度
制度創設の背景・南海トラフ巨大地震や首都直下地震等の巨大地震発生のおそれがある中、生命・身体の保護の観点から、耐震性不足の老朽化マンションの建替え等が喫緊の課題。

＜通常のマンションと耐震性不足のマンションでの合意形成・緩和特例の比較＞
通常のマンション

改修

建替え

・区分所有法による改修⇒3/4以上の賛成

・区分所有法による建替え（個別売却）
・マンション建替法による建替え（権利変換）⇒4/5以上の賛成

取壊して民法原則に基づき全員同意が必要
住替え

耐震性不足のマンション
・耐震改修促進法による改修⇒過半数の賛成、容積率等の緩和特例

・マンション敷地売却制度の創設⇒4/5以上の賛成
・容積率の緩和特例18

なぜ マンション敷地売却制度なのか？

１ 早わかりマンション建替え【これまで】＜比較して選択＞改 修

・ 費用対効果・ 負担額の大きさ
・ 仮住居への移転と期間・ 借家関係への対応など

建替え
合意形成

現実的な選択肢が少ないが難しい【これから】

敷地売却

敷地売却制度では、権利を「金銭化」して分配
多様な選択肢戻るか転出するか◆所有か賃借か合意形成が進み易い

予算に応じた住戸選び

選択肢が増えることで合意形成が進み、再生の可能性が広がる19マンション敷地売却制度の概要(敷地売却までの手続きの流れ）

１ 早わかりマンション建替え

権利をいったん「金銭化」することで区分所有者の選択肢が広がり、合意形成の可能性が高まる

20マンション建替法によるマンション建替えとマンション敷地売却の制度比較
マンション建替え

１ 早わかりマンション建替え

マンション敷地売却

対 象

・すべてのマンション

・耐震性不足の認定を受けたマン
ション

決議の要件

・区分所有者数及び議決権数の各４/５以上の多数

・区分所有者数、議決権数及び敷地利用権の持分価格の各４/５以上の多数権利者の選択肢①権利変換で住戸を取得②転出し補償金を受領・敷地として売却し、代金を分配

借家権・抵当権の扱い

・借家権は存続移行が原則。
解約には正当事由が必要
・抵当権は原則として新マンションに移行

・借家権は原則消滅（補償費支払いが必要）
・抵当権は消滅し、代価に物上代位（優先弁済権をもつ）

その他

・仮住居生活、２度の引越し・従前資産はマンションへの建替えを前提に評価

・土地の有効利用を前提とした土地評価(マンションに限らない）

21

マンション敷地売却制度の利点

１ 早わかりマンション建替え【敷地売却制度の利点】①

現地での建替えにこだわらず、分配金を使いそれぞれの生活設計に応じたさまざまな選択が可能になる⇔建替えでは現地に住み続けることが前提②

改修や建替えでは区分所有者間での合意が難しかったマンションで再生の新しい可能性が広がることが期待できる⇒選択肢が増え、多様な将来設計が可能【主な注意点】
・ 原則として、建替えや改修との比較の中で検討することが望ましい
・認定権者となる市や区など行政への事前相談が大事

・

敷地を売却し、代金を分配することになるため、建替え以上に意思決定の手続きや分配のルールについて合意形成を慎重に進めていくことが望ましい
22

建替えの支援制度（その１）①

１ 早わかりマンション建替え

補助制度
優良建築物等整備事業 (マンション建替タイプ)
都市再生住宅等整備事業(住宅市街地総合整備事業)
防災・省エネまちづくり緊急促進事業
都心共同住宅供給事業②

融資制度
高齢者向け返済特例制度(住宅金融支援機構)③

その他
高齢者向け返済特例制度の債務保証制度(高齢者住宅財団)
不動産関連税の減免
23建替えの支援制度（その２）

１ 早わかりマンション建替え■専門家による相談・派遣等
専門分野

資格

団体名

主な業務内容(公社)日本建築士会

連合会

耐震診断・耐震改修の設計

建築士

出典：マンション耐震化マニュアル

耐震診断・耐震改修計
画・耐震改修実施設計・監理 等

専門分野

資格
弁護士

法務

(一社)日本建築士事務所

弁護士
建築士

協会連合会
(一社)日本建築構造技術者協会

団体名各弁護士会、法律相談センター

主な業務内容区分所有法等の助言等すまいるタイヤル(住宅紛争処理支援センター)

建替えに関する諸問題

司法書士

日本司法書士会連合会

登記申請・相談等

登記等

建築積算
資格者
合意形成の支援(公社)日本建築積算協会

耐震改修に係る工事費の積算

土地家屋調査士

日本土地家屋調査士会連合会

建物表示登記申請・相談等

URC Aﾏ ﾝ ｼ ｮ ﾝ(一 社 ) 再開発
建替えｱ ﾄ ﾞ ﾊ ﾞ ｲ ｻ ﾞ ｰ コーディネーター 協会

建替えに係る合意形
成、法手続きの支援

税理士

日本税理士会連合会

税務に関する助言・税
務書類作成等

公認会計士

日本公認会計士協会

税務、組合会計に関する助言等

マンション
管理士
管理規約の整備(公財)マンション

管理センター

区分所有管理士(一社)マンション

マンション維持
修繕技術者

管理業協会

管理規約の変更および合意形成、区分所有法に係る助言等

税務・会計

建替えと耐震改修の比較等の判断の助言等

鑑定評価不動産鑑定士(公)日本不動産鑑定士

大規模修繕での耐震改修の助言等

行政手続

行政書士

日本行政書士連合会

協会連合会

従前資産の評価等
官公庁提出資料、権利義務・事実証明等書類作成等

区分所有者自らが対応できない部分については、様々な分野の専門家が対応することとなります。一般社団法人再開発コーディネーター協会の認定するURCAマンション建替えアド®
バイザー は、建替えや耐震改修などにおける区分所有者の合意形成支援を中心に、様々な専門家とコラボレートしながら区分所有者の立場に立って事業全体をコーディネートしていく専門家です。
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国土交通省公表の法令・マニュアル等

１ 早わかりマンション建替え

１．法律・マンションの建替え等の円滑化に関する法律（平成14年法律第78号）

２．施行令（政令）・マンションの建替え等の円滑化に関する法律施行令（平成14年政令第367号）

３．施行規則（省令）・マンションの建替え等の円滑化に関する法律施行規則（平成14年省令第116号）

４．マンションの建替え等の円滑化に関する基本的な方針
５．建替え・改修に関するマニュアル
・マンション建替えか修繕を判断するためのマニュアル
・マンション建替えに向けた合意形成に関するマニュアル
・改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル
・マンション建替え実務マニュアル
・マンション耐震化マニュアル
マニュアルは国土交通省のホームページから・団地型マンション再生マニュアルダウンロードできます。

25

第１部

おわり

ご清聴ありがとうございました。