CM選奨 2019

東京第⼀ホテル鶴岡 耐震改修・リニューアルプロジェクト
プロジェクトの基本情報
プロジェクトの基本情報

CM業務発注者に関する情報

応募者に関する情報

CMRの参画時期

CMRの選定⽅法
設計と施⼯の発注⽅式
設計者の選定⽅法
⼯事の発注区分請負契約の⽅式
施⼯者の選定⽅法

HCM PROJECT REVIEW〔宴会棟〕■東京第⼀ホテル鶴岡 耐震改修リニューアルプロジェクト
PJ名称■⼭形県鶴岡市
所在地
完了時期 ■ 2018年7⽉■改修、 ■その他（耐震補強）
種別1■⾮住宅建築
種別2
委託者名 ■合同会社 ⼣陽（以下、⼣陽） 2017年9⽉設⽴
株式会社 庄交コーポレーション（以下、庄交）■⼣陽／特定⽬的会社、庄交／⺠間法⼈種別■⼣陽／東京都千代⽥区、庄交／⼭形県鶴岡市
所在地
応募者名 ■阪急コンストラクション・マネジメント㈱■CM専⾨会社
種別■⼤阪府⼤阪市
所在地
契約期間 ■⼣陽／2017年9⽉〜2018年7⽉（＊1)
庄交／2017年1⽉〜2018年7⽉■基本設計段階／実施設計段階／
⼯事発注段階／⼯事段階

〔本館〕
〔宴会棟〕

〔アネックス棟〕
本館1F エントランス

本館1F フロントロビー■特命 ■ヒアリング等の審査■設計施⼯分離（リニューアル）／設計施⼯⼀貫（耐震補強）■特命■分離 ■コストオン（カーペット⼯事のみ） ＊1 ⼣陽設⽴⽉からの契約。
実際の業務は2017年1■総価⼀式⽉より実施。
■特命 ■競争⼊札（FFE⼯事のみ）
本館1F ラウンジ

東京第⼀ホテル鶴岡 外観

本館3F 会議室フロア ホワイエ

本館3F 孔雀の間

本館9F エトワール

本館5F ジュニアスイート

アネックス1F ブライダルサロン

アネックス1F レストラン

アネックス8F 客室階廊下

ホテル インテリアデザイン 240 DESIGN STUDIO Co.,Ltd

プロジェクト概要

テーマ03 CMRがとった⼿法

本計画は東京第⼀ホテル鶴岡（運営者︓庄交コーポレーション）が、本凡例

10F 温泉フロア
9F レストラン・宴会フロア
8F 客室
7F 客室

耐震補強⼯事（本館）
9F チャペル 9F スカイラウンジ
リニューアル・FFE⼯事
8F 客室
修繕⼯事
7F 客室
6F 客室
他付帯⼯事

特別⽬的会社（SPC）を設⽴し実施された計画でもある。阪急CMは2017年1⽉より基本設計段階から参画した。特命の建設関係者の役割を

5F 客室
4F 婚礼フロア
3F 宴会・会議室フロア
2F 宴会・婚礼フロア
1F ホテルフロントロビー

⼤宴会場（鳳凰の間）

整理し、改修計画の精査、予算・⼯程の策定を⽀援する⼀⽅、約18か⽉

1988年竣⼯ 築30年
RC造 地上3階建（1,287.54m2）

れ（施設所有権がSPCへ移転）、⼯事全体の8割-本館-をSPCが、残り

1-6F オフィスフロア
1F レストラン・ブライダルサロン

本館

宴会棟でプロジェクトを完了させることが求められた。発注体制は、SPCが設⽴さ⼤宴会場（鶴の間）

1981年竣⼯ 築37年（旧耐震）
SRC造 地上9階建（6,090.77m2）

特別⽬的会社（SPC）「合同会社⼣陽」
本館耐震補強・リニューアル⼯事 発注者（建物所有者）〔図A プロジェクトの基本構成〕

発注

リース
賃料

施⼯

騒⾳振動

6F

客室運営
収益有施⼯

5F

指導

〔全⼯事共通〕

的に調整を実施。最終的に⾒積査定・ネゴ交渉・電気施⼯業者・設備施⼯業者

等を経て予定事業費内での⼯事着⼿に⾄った。

〔図D 建設プロジェクト体制〕

2017.
04.24

PROJECT開始
2017.1.25

ホテル運営者へ庄交コーポレーションは建設部⾨のプロジェクトマネージャーの必要性を説明。CM⽅式が採⽤に⾄り、阪急CMがその役割を担うこととなった。
② CMRが発注者に対し⾏った提案や説明具体的な推進イメージの把握と資⾦計画の指標づくりへ向け、実効的な⼯事計画・役割分担も踏まえた総合的な計画書の策定を助⾔。

阪急CMにて⼯事概算精査。
実施設計
計画を審査し 予算⽬標
確定
実施⼯事を要望追加取捨選択!
▼プロジェクト限度額㈱デンケン
荘和設備⼯業㈱清⽔建設
本館 リニューアル⼯事①
佐藤⼯務
本館 仮フロント⼯事
本館 リニューアル⼯事②

VE検証
査定ネゴ 特別⽬的会社
FFE競争 （⼣陽設⽴） 発注区分確定
⾒積ほか 2017.9.27 契約着⼯
DOWN予備費 庄交
予備費

実施設計
精⾒積
DOWN

予備費

⼯事費
概算

⼯事費
概算

⼯事費
概算

施⼯者
精⾒積

施⼯者
精⾒積

① CMRが設定したプロジェクト⽬標
・特命各社が「最⼤限機能する体制」の構築
・適切な改修メニューの選別・実⾏に基づく「ホテルブランドの再⽣」
・事業主の資⾦計画検討と並⾏した「プロジェクト運営」と「期⽇通り完成」② CMRの⾃⼰業務⽬標と業務スコープの設定
・特命各社による合理的な体制構築・発注および役割区分の明確化
テーマ03へ・的確・迅速な事業案の策定・提⽰と実現性のある予算構築・厳守
・事業スケジュール策定と状況変化に柔軟に対応した⼯程管理

テーマ04 CMRが受けた評価特別⽬的会社 ⼣陽
不動産特定共同事業者

フィンテックアセットマネジメント㈱御担当者様（クライアント様の御⾔葉）

阪急建装
本館 FFE⼯事
清⽔建設・佐藤⼯務
本館・宴会棟
各種修繕⼯事

発注分

佐藤⼯務
アネックス棟
リニューアル⼯事

⼣陽
発注分

確定

テーマ02 CMRが⽬指したこと

清⽔建設
本館 耐震補強⼯事⼯事全体
総合調整テーマ01 CMRへ求められたこと① 発注者がCM⽅式を採⽤した理由

着⼯時の⼯事費構成⽐率

設計監理

指導

国の補助対象とする提案を取り⼊れるなど、多⾓⼯事構成概要設計監理

CMR : 阪急コンストラクション・マネジメント株式会社

た。また耐震補強に関わる付帯⼯事を可能な限り直営⼯事発注含む

清⽔建設㈱東北⽀店⼀級建築⼠事務所

240 design studio
総建築設計共同企業体

⼯者の発注区分の合理化を図り経費節減を図っ（⼊居者）
CMR・設計会社・施⼯会社 各社 （運営者）

フィンテックアセットマネジメント㈱リニューアル
設計監理業務 発注

は、設計者と共にVE検討を実施する⼀⽅、各施発注

施⼯者

⼯事発注

耐震補強 設計監理業務 発注

CM業務
発注

ジェクト限度額に対し必要予算が変動。阪急CM

アネックス棟⼯事 発注者

施⼯
収益無〔図C ⼯事計画の検証例（客室階 閉鎖計画）〕株式会社 庄交コーポレーション

アネックス棟 発注者を⽀援した。実施設計中も追加要望はあり、プロ

庄交コーポレーション

施⼯（アドバイザー︓フュージョンマネジメントプラッツ㈱）に計画およびスケジュールの検証を⾏い、改修実
資産売却により建物所有者から⼊居者に変更

特命設計・施⼯各社

CM業務

建物資産売却

ノーリコースローン

匿名組合出資

CM業務

計画認定申請
耐震補強 補助⾦
⺠都への補助⾦⺠都機構 地元企業 等

連携

6F

直営業者

私募取扱い

阪急コンストラクション・マネジメント

施⼯

阪急建装

フィンテックグローバル

7F

佐藤⼯務

国認定

施⼯

不動産特定共同事業者

施項⽬を取り決め、詳細な発注区分と予算確定

プロジェクト体制・改修計画・⼯事予算案の統括・調整を依頼

騒⾳振動合同会社 ⼣陽（特別⽬的会社 SPC）

本館 発注者

ト体制や全体コストの合理化を視野に、多⾓的㈱庄交コーポレーション（ホテル運営者）
資⾦計画⽴案
特別⽬的会社設⽴⽀援を依頼

7F

清⽔建設

荘内銀⾏

施⼯

収益有

1990年竣⼯ 築28年
RC造 地上10階建（8,458.57m2）

阪急CMは特命関係者の役割分担・プロジェク

全国初の⺠間誘導施設等整備事業計画認定
東京第⼀ホテル鶴岡 耐震改修・リニューアルプロジェクト

経費削減

8F〔図B 事業実施エリアの検証〕

各フロア順次オープンを経て、2018年7⽉に無事グランドオープンを迎えた。

⼯期短縮

8F 客室運営 施⼯

5F

アネックス棟2割-アネックス棟-を運営者の庄交が受け持つことなった。⼯事段階における事業主体者

10:00-15:00限定施⼯で 採⽤むしろ⻑期化

本館 特定⽬的会社 ⼣陽 発注⼯事 全体⼯事費の約8割えて、国交省による全国初の⺠間誘導施設等整備事業計画認定を受け、客室フロア同時閉鎖案

阪急建装
アネックス棟 FFE⼯事
直営⼯事 本館・アネックス
HOE⼯事等

アネックス棟庄交発注⼯事館耐震補強とホテル各施設のリニューアルを実施したプロジェクトである。加

客室フロア分割閉鎖案〔図E プロジェクト全体コストの推移〕
2014 2015 2016
阪急CM参画
プロジェクトキックオフ
準備

耐震診断

リニューアル
基本計画

補強⽅針検討20171

事業⽅針の⼤筋合意

23

認定⼿続
リニューアル
基本設計
耐震補強
実施設計

4

567

特別⽬的会社の設⽴

891011122018
1234567

耐震補強補助⾦
国交省
竣⼯
交付申請
申請
特別⽬的会社
設⽴準備計画認定
設⽴
補助⾦交付決定
補助⾦交付
完成⽀払
精査 設計 リニューアル
発注
耐震補強⼯事
概算
修正 実施設計 精⾒積 査定 契約
耐震補強
先⾏⼯事 解体
リニューアル⼯事・修繕⼯事・ほか付帯⼯事
精⾒積
⾏政協議・調整〔図F プロジェクト全体スケジュール〕

発注者は最終的に2社に分かれたが、当プロジェクトのCM業務に対しては発注者の総合的な⽀援業務として⾮常に⾼い評価を得られた。

⼯事段階では個別に東京でも打合せの場を設けて頂き、常に的確な資料で現地の状況を伝達・調整頂けた。完成検査や⽀払いについても阪急CMのおかげで⾮常にスムーズに進めることができた。

㈱庄交コーポレーション（東京第⼀ホテル鶴岡）

御担当者様

設計段階から計画案の精査やプロジェクト⼯程の策定に尽⼒いただき、特別⽬的会社設⽴に伴う調整も先頭に⽴って進めていただけた。困難はあったが阪急CMがいたからこそ実現できたプロジェクトであった。