(財)財務会計基準機構会員

平成19年11月期
上場会社名
コード番号

決算短信

トーセイ株式会社
８９２３

平成20年１月11日

上場取引所
東証第二部
ＵＲＬ http://www.toseicorp.co.jp

代表者（役職名）代表取締役社長（氏名）山口
問合せ先責任者 （役職名）取締役専務執行役員（氏名）平野
定時株主総会開催予定日
平成20年２月26日
有価証券報告書提出予定日 平成20年２月27日

誠一郎
昇ＴＥＬ （03）3435－2864
配当支払開始予定日 平成20年２月27日（百万円未満切捨て）
１．平成19年11月期の連結業績（平成18年12月１日～平成19年11月30日）(1）連結経営成績
売上高
営業利益
19年11月期
18年11月期

百万円
40,08524,741

％
62.0
40.2

19年11月期
18年11月期

１株当たり
当期純利益
円
12,095
7,412

銭
04
80

（参考）持分法投資損益

百万円
9,006
5,900

％
52.6
66.9

百万円
7,949
5,323

潜在株式調整後
１株当たり当期純利益円
銭
12,095
02
7,405
87

自己資本
当期純利益率％26.4
23.3

19年11月期（％表示は対前期増減率）
当期純利益

経常利益

－百万円

％
49.3
79.3

百万円
4,557
2,737

総資産
経常利益率
％
10.8
10.6

％
66.5
71.9

売上高
営業利益率
％
22.5
23.9

18年11月期－百万円(2）連結財政状態
総資産

純資産
百万円

19年11月期
18年11月期

自己資本比率百万円

86,92260,136

19,252
15,229（参考）自己資本円
51,08940,414

22.1
25.3

19年11月期(3）連結キャッシュ・フローの状況
営業活動によるキャッシュ・フロー
百万円
19年11月期△19,543
18年11月期△10,857

１株当たり純資産％

19,252百万円

投資活動によるキャッシュ・フロー
百万円△2,066
471

銭
15
50

18年11月期

15,229百万円

財務活動によるキャッシュ・フロー
百万円
20,312
14,339

現金及び現金同等物
期末残高
百万円
5,181
6,484

２．配当の状況（基準日）

１株当たり配当金
期末

中間期末

配当金総額
(年間)

年間

配当性向
（連結）

純資産配当率
（連結）

円

銭

円

銭

円

銭

百万円

％

％

18年11月期
19年11月期

－
－

－
－

1,400
2,200

00
00

1,400
2,200

00
00

527
829

18.9
18.2

4.3
4.8

20年11月期（予想）

－

－

3,500

00

3,500

00

－

19.6

－

３．平成20年11月期の連結業績予想（平成19年12月１日～平成20年11月30日）（％表示は、通期は対前期、中間期は対前年中間期増減率）
１株当たり
売上高
営業利益
経常利益
当期純利益
当期純利益
百万円
％
百万円
％
百万円
％
百万円
％
円
銭
中間期
39,07075.9
12,805324.2
12,045
364.0
6,772
357.0
17,97292
通期56,872
41.9
13,843
53.7
12,090
52.1
6,733
47.7
17,86864－ 1 －トーセイ㈱（8923）平成 19 年 11 月期決算短信
４．その他(1）期中における重要な子会社の異動（連結範囲の変更を伴う特定子会社の異動）

無(2）連結財務諸表作成に係る会計処理の原則・手続、表示方法等の変更① 会計基準等の改正に伴う変更 有② ①以外の変更
無（注）詳細は、24ページ「連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」をご覧ください。
(3）発行済株式数（普通株式）① 期末発行済株式数（自己株式を含む）
19年11月期
376,840株 18年11月期
376,838株② 期末自己株式数
19年11月期－株 18年11月期－株（注）１株当たり当期純利益（連結）の算定の基礎となる株式数については、49ページ「１株当たり情報」をご覧ください。
（参考）個別業績の概要
１．平成19年11月期の個別業績（平成18年12月１日～平成19年11月30日）(1）個別経営成績
売上高
営業利益
19年11月期
18年11月期

百万円
31,69022,572

％
40.4
34.1

19年11月期
18年11月期

１株当たり
当期純利益
円
11,222
7,306

銭
02
24

百万円
8,747
5,630

％
55.4
69.4

（％表示は対前期増減率）
当期純利益

経常利益
百万円
7,821
5,151

％
51.8
85.8

百万円
4,228
2,697

％
56.8
80.4

潜在株式調整後
１株当たり当期純利益円
銭
11,22200
7,299
40(2）個別財政状態
総資産
19年11月期
18年11月期（参考）自己資本

純資産
百万円
77,992
51,220

自己資本比率百万円
18,787
15,094

19年11月期

18,787百万円

１株当たり純資産
％
24.1
29.5

18年11月期円
49,85540,055銭74
23

15,094百万円

２．平成20年11月期の個別業績予想（平成19年12月１日～平成20年11月30日）（％表示は、通期は対前期、中間期は対前年中間期増減率）
１株当たり
売上高
営業利益
経常利益
当期純利益
当期純利益
百万円
％
百万円
％
百万円
％
百万円
％
円
銭
中間期
30,59694.6
12,138348.9
11,474
392.7
6,310
357.8
16,74644
通期46,61047.1
13,11750.0
11,546
47.6
6,350
50.2
16,85168※

業績予想の適切な利用に関する説明、その他特記事項
上記に記載した予想数値は、現時点で入手可能な情報に基づき判断した見通しであり、多分に不確定な要素を含んでおります。実際の業績等は、業況の変化等により、上記予想数値と異なる場合があります。
なお、上記予想に関する事項については４ページ「１．経営成績（１）経営成績に関する分析②次期の見通し」をご覧下さい。

－ 2 －トーセイ㈱（8923）平成 19 年 11 月期決算短信

１．経営成績
(1）経営成績に関する分析① 当連結会計年度の経営成績
当連結会計年度におけるわが国の経済は、国外需要の拡大により輸出が増加を続けており、設備投資が引き続き増加基調にある中で、景気は緩やかな拡大が続くと見込まれているものの、米国のサブプライム問題、原材料価格の高騰、法令の厳格化による経済への影響は留意が必要とされております。
当社グループが属する不動産業界では、近年、世界の金融市場と繋がりを強めており、米国のサブプライム問題の影響に加え、改正建築基準法及び金融商品取引法の施行など行政の監督強化による企業業績への影響の不透明感により市場の成長減速が懸念されております。一方で、景気の拡大により、平成19年８月に発表された路線
価は、全国の標準宅地の平均価格が２年連続で上昇し、特に東京都内では、住宅、商業、工業地を含む標準宅地
平均で、前年比17.1％上昇（国税庁発表）しました。
不動産売買市場では、平成19年度上期の上場企業等が開示した売却件数は前年度上期に比べ、12.4％減少しましたが、同売却額は２兆3,517億円と前年度上期（１兆9,561億円）に比べ20.2％増加しました。主な要因は、投資不動産取得競争の激化や不動産価格上昇による利回り低下などにより売買件数は減少した一方で、大都市中心部での再開発やオフィスビルの建替えを目的とする高額物件の売買事例が多く見られたことによります（民間調査機関調べ）。
首都圏におけるマンション分譲市場は、平成19年の年間供給数は14年ぶりの低水準となる６万戸程度となる見込みであり、契約率は好不調目安となる70％を８月から４ヶ月連続して下回りました。これは、地価と建築費用の高騰によりマンション販売の価格が上昇したことで消費者の購入が手控えられたものと考えられています（民間調査機関調べ）。
東京23区内のオフィス賃貸市場は、平成19年11月時点での東京23区の空室率は1.8％と平成18年12月から0.8ポ
イントの低下を示し、平均募集賃料も、13,540円/坪と平成18年12月から６％上昇する（民間調査機関調べ）など
都心部の大企業を中心とした好調な業績に牽引され空室率・賃料ともに堅調に推移しました。
一方で、東京圏の住宅賃貸市場は、2005年９月を基点とし２年間の賃料上昇を指数化するとオフィスが前年比
11.5％上昇と高い成長を示したのに対し、住宅は同0.2％上昇に留まりました（民間調査機関調べ）。
不動産証券化市場は、REIT指数の低迷と、J－REITへの新規上場件数が大幅に減少するなど市場の成長が鈍化しておりますが、平成19年６月末時点で、私募ファンド残高が約6.7兆円、同時期のJ－REITが6.1兆円、それに外資系運用会社が運用するグローバルファンドを加えると、運用資産額の合計は16.3兆円と拡大している他、東京都
は、主要先進諸国の各都市と比較してイールドスプレッドが高いなど（民間調査機関調べ）不動産投資の魅力を内包しております。
不動産管理市場は、ビル管理市場が3.9兆円（平成19年３月現在）と前年同時期と比較して4.6％の高い成長率となりました（民間調査機関調べ）。これは、国内経済の回復とともに、都心部での再開発物件を中心に、建設需要が拡大し、それに伴い、ビル管理の需要量も横ばいから拡大基調になったためと考えられます。
当社グループにてオルタナティブインベストメント事業を展開する不動産担保付債権市場及びM＆A市場は、大手金融機関の不良債権処理が一段落し、不良債権の処理が堅調に進んでいることから、収益性があり付加価値の高い案件の争奪競争が激しさを増しております。また、平成19年４月～９月のM＆A実施件数は、前年度比２％減
少の1,308件に留まりましたが、金額ベースでは4.7兆円を達成し、前年度比10％増となりました（民間調査機関調べ）。これは業界再編が依然活況を呈し、大きな案件の取引が行われていると考えられます。
このような事業環境にありまして、当社グループでは「私たちは、グローバルな発想を持つ心豊かなプロフェッショナル集団としてあらゆる不動産シーンにおいて新たな価値と感動を創造する。」という新しい企業理念のもと、東京都区部を中心とする不動産の価値再生を目的に、当社の成長分野である不動産流動化事業及び不動産ファンド事業、充実した事業ノウハウを保有する不動産開発事業、不動産賃貸事業と、グループ会社の営む不動産管理事業・オルタナティブインベストメント事業を加えた６事業の相乗効果を高めながら推進しグループ企業価値の拡大に全力を尽くしてまいりました。
以上の結果、当連結会計年度におきましては、売上高40,085百万円（前年同期比62.0％増）、営業利益9,006百万円（前年同期比52.6％増）、経常利益7,949百万円（前年同期比49.3％増）、当期純利益4,557百万円（前年同
期比66.5％増）となりました。

－ 3 －トーセイ㈱（8923）平成 19 年 11 月期決算短信
事業の種類別セグメントの業績は次のとおりであります。
（不動産流動化事業）
当連結会計年度は、「上野トーセイビル」（東京都台東区）、「千駄ヶ谷ビル」（東京都渋谷区）、「戸根木ビル」（東京都千代田区）等22棟のバリューアップ物件の販売により不動産流動化事業の売上高は24,310百万円（前年同期比55.3％増）、営業利益は7,286百万円（前年同期比80.3％増）となりました。
（不動産開発事業）
当連結会計年度は、「THEパームス世田谷桜」（東京都世田谷区）、「THEパームス本駒込」（東京都文京区）、「THEパームス用賀」（東京都世田谷区）におけるマンション分譲（151戸）、「THEパームス田園調布」（東京都大田区）の販売により不動産開発事業の売上高は8,781百万円（前年同期比128.5％増）、営業利益は823百万円（前年同期比60.4％増）となりました。
（不動産賃貸事業）
当連結会計年度は、販売用不動産の仕入れが順調に推移したことによる賃料収入の増加に加え、固定資産として保有している賃貸物件が高稼働率で推移したことにより不動産賃貸事業の売上高は3,375百万円（前年同期比
83.8％増）、営業利益は1,630百万円（前年同期比65.5％増）となりました。
（不動産ファンド事業）
当連結会計年度は、当社がアセットマネージャーを務めるファンドの物件購入が順調に進みアセット残高が増加したことにより「アクイジションフィー」・「アセットマネジメントフィー」等の不動産ファンド事業の売上高は1,119百万円（前年同期比20.3％減）、営業利益586百万円（前年同期比47.5％減）となりました。対前期比
減収・減益の要因は、前連結会計年度に仲介手数料等の要因が含まれていたためであります。運用資産残高は順調に積み上がっており、それに伴いアセットマネジメントフィー収入は増加しております。
（不動産管理事業）
当連結会計年度は、ビル管理については、ビル所有者の変更に伴う解約が見られる中、新規契約に努めビル・駐車場等の管理棟数は300棟（平成19年10月31日現在）となりました。
マンション管理では、他社が分譲・販売している分譲マンション、賃貸マンションを新たに受託し管理棟数は138棟（平成19年10月31日現在）となりました。
以上の結果、管理棟数合計は438棟となり不動産管理事業の売上高は2,238百万円（前年同期比33.9％増）、営
業利益は129百万円（前年同期比6.3％増）となりました。
（オルタナティブインベストメント事業）
当連結会計年度は、グループの持つ不動産の価値再生能力を最大限生かした案件の取得および債権回収を行ってまいりました。また、不動産M&A市場においては、後継者不在等の不動産保有会社を２社取得するなど、積極的な事業展開を進めてまいりました。また、東京温泉㈱への再生支援による債権回収益及び利息収入等が計上されたことにより、オルタナティブインベストメント事業の売上高は260百万円（前年同期比22.4％減）、営業利益は131百万円（前年同期比52.5％減）となりました。
②

次期の見通し当社グループを取り巻く環境は、米国のサブプライム問題に端を発する国際金融資本市場や海外経済動向に不確実な要因があり、景気も調整局面をむかえることをを予想しております。
不動産投資市場におきましては、法令の厳格化や不動産融資の停滞に加え、地価及び建築コストの高騰による流動性の低下が懸念されるものの日本の不動産市場は先進各国の都市と比較して割安感が強いため、中長期的には市場関係者の二極化による再編を経た後、安定的に成長することが予想されます。
このような環境の中、当社グループは市場規模が大きく比較的競争の少ない中小型不動産の取引を中核としながらも利益幅の大きな大型物件の取引も積極的に行い、着実な成長を目指すとともに、金融商品取引法にもとづく必要登録の手続きと厳格な内部管理体制の構築を行ってまいります。また、各事業の相乗効果により、出口を見据えた多様な投資手段の選択を行い、今後もマーケットニーズに的確に応えることで、中期経営計画を確実に推進し、企業価値の最大化を目指してまいります。

－ 4 －トーセイ㈱（8923）平成 19 年 11 月期決算短信
平成20年11月期連結業績予想（対前年同期）

売上

平成19年11月期実績

平成20年11月期予想

（百万円）

（百万円）

増減（百万円）

増減率（％）

高

40,08556,872

16,787

41.9

営

業

利

益

9,006

13,843

4,837

53.7

経

常

利

益

7,949

12,090

4,140

52.1

当 期 純 利 益

4,557

6,733

2,175

47.7

平成20年11月期連結業績予想（事業の種類別）
不動産流動化 不動産開発
事業
事業

（百万円）

不動産賃貸 不動産ファン 不動産管理
事業
ド事業
事業

オルタナティ
ブインベスト
メント事業

計

消去
又は
全社

連結

売 上 高

41,181

6,925

3,187

1,211

2,778

1,994

57,277△405

56,872

営業利益

13,224

500

1,594

814

186

357

16,677△2,834

13,843(2) 財政状態に関する分析① 資産、負債及び純資産の状況
当連結会計年度末の資産につきましては、前年同期比26,785百万円増加し、86,922百万円となりました。これは主として、販売用不動産15,053百万円、仕掛販売用不動産7,810百万円の増加によるものであります。
負債につきましては、前年同期比22,763百万円増加し、67,669百万円となりました。これは主として、仕入の増加に伴い、借入金が増加したことによるものであります。
純資産につきましては、前年同期比4,022百万円増加し、19,252百万円となりました。これは主として、利益剰
余金4,030百万円の増加によるものであります。
② キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、税金等調整前当期純利益7,960百万円を計上しましたが、不動産流動化事業及び不動産開発事業の新規物件取得等による支出により、前連結会計年度末残高に比べ1,303百万円減少し、当連結会計年度末には5,181百万円となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
（営業活動によるキャッシュ・フロ－）営業活動に使用された資金は、19,543百万円（前年同期比80.0％増）となりました。これは主に、不動産流動化事業及び不動産開発事業における新規物件取得によるたな卸資産の増加によるものであります。
（投資活動によるキャッシュ・フロ－）
投資活動により使用された資金は、2,066百万円（前年同期は471百万円の資金増）となりました。これは主に、不動産流動化事業における差入敷金保証金の増加並びにオルタナティブインベストメント事業における子会社株
式取得によるものであります。
（財務活動によるキャッシュ・フロ－）
財務活動により得られた資金は、20,312百万円（前年同期比41.7％増）となりました。これは主に、不動産流動化事業及び不動産開発事業における物件の売買に伴う、借入金の増減によるものであります。

－ 5 －トーセイ㈱（8923）平成 19 年 11 月期決算短信（参考）キャッシュ・フロ－関連指標の推移
平成17年11月期

平成18年11月期

平成19年11月期

自己資本比率（％）

20.5

25.3

22.1

時価ベースの自己資本比率（％）

85.3

82.7

30.4

キャッシュ・フロー対有利子負債比率（年）

－

－

－

インタレスト・カバレッジ・レシオ（倍）

－

－

－

自己資本比率：自己資本／総資産
時価ベースの自己資本比率：株式時価総額／総資産
キャッシュ・フロー対有利子負債比率：有利子負債／キャッシュ・フロ－インタレスト・カバレッジ・レシオ：キャッシュ・フロ－／利払い（注１）いずれも連結ベースの財務数値により計算しております。
（注２）株式時価総額は、期末株価終値に期末発行済株式数を乗じて算定しております。
（注３）キャッシュ・フローは、営業キャッシュ・フローを利用しております。
（注４）有利子負債は、連結貸借対照表に計上されている負債のうち、利子を支払っているすべての負債を対象としております。
（注５）平成17年11月期連結会計年度、平成18年11月期連結会計年度及び平成19年11月期連結会計年度は、連結
キャッシュ・フロ－計算書の営業キャッシュ・フロ－がマイナスのため、キャッシュ・フロー対有利子負債比率及びインタレスト・カバレッジ・レシオについて記載しておりません。
(3) 利益配分に関する基本方針及び当期・次期の配当
当社の利益配分につきましては、安定的な配当の継続に努めていくとともに、収益性の高い事業機会の獲得による長期的な企業価値向上のために必要な内部留保と配当のバランスにつき、業績の推移、今後の経営環境、事業計画の展開を総合的に勘案して決定することを基本方針としております。
平成20年11月期を最終年度とする中期経営計画「GROWING UP 2008」では個別当期純利益の20％を配当性向の目標としており、平成19年11月期（第58期）の期末配当につきましては、１株につき2,200円を予定しております。
また、平成20年11月期（第59期）より、配当性向の目標を連結当期純利益の20％とすることとし、第59期の期末配
当につきましては、１株につき3,500円を予定しております。
(4) 事業等のリスク
当社グループの経営成績、株価及び財政状況等に影響を及ぼす可能性が考えられる事項には以下のようなものがあります。
なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末において当社が判断したものであり、リスク発生の可能性を認識したうえで、発生の回避と発生した場合の対応に努力する方針であります。また、以下の記載は、当社グループの事業もしくは当社株式への投資に関するリスクを完全に網羅するものではありません。
１．事業環境
① 不動産流動化事業・不動産開発事業(ⅰ) 不動産市況の影響について
当社グループの中核事業である不動産流動化事業及び不動産開発事業は、自己勘定により物件を取得し、バリューアップ又は開発後に売却するまでに通常６ヶ月から２年を要しております。その間に地価動向、金利動向、金融情勢などのマクロ経済に変動が生じ、これに伴い不動産市況が悪化した場合には、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
(ⅱ) 物件の引渡時期等による業績の変動について
当該２事業は、物件売却額を売上計上するため１取引あたりの金額が大きく、また当該２事業は物件の引渡しを行った時点で売上計上を行う「引渡し基準」であることから、引渡時期遅延等により当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。特に四半期ごとの経営成績においては、大型案件の引渡しの有無により売上高及び収益に相当の変動が生ずる可能性があります。
(ⅲ) 自然災害等による工事遅延及び建設コストの増加について
当社グループでは具体的な仕入計画や販売計画に基づく積み上げ方式により合理的な年間総合予算の策定に努めておりますが、自然災害など予期せぬ事態による工事遅延やそれに伴う建築・改修コスト増加により当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

－ 6 －トーセイ㈱（8923）平成 19 年 11 月期決算短信②

不動産賃貸事業
当社グループの安定収益事業である不動産賃貸事業は、一般経済情勢や金利動向、競合物件の出現等で賃料の下落や大量の空室が生じた場合において当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
③ 不動産ファンド事業(ⅰ) ファンドの運用成績について
当社グループの成長を担う事業と位置付ける事業である不動産ファンド事業は、投資家のニーズに合致した不動産の発掘、ファンドのアセットマネジメント、対象不動産のバリューアップ、リースアップ、売却を通じてアセッ
トマネジャーとしてフィーを得る事業であります。従って、不動産ファンドのパフォーマンスはアセットマネジメ
ントの能力が寄与するものであり、当社グループは不動産と金融の両面についてのノウハウを蓄積してまいりました。不動産ファンドはあくまでも投資家の自己責任原則を前提とした投資商品であり、運用成績について当社は保証責任を負っていないものの、対象不動産の賃貸状況等により投資家の期待する十分なパフォーマンスが上がらない場合は、アセットマネジメント会社としての評価が下がり、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
(ⅱ) 金融情勢等による投資家の動向について
不動産ファンドは投資手法の一つであり、金融情勢や世界的なマクロ経済の動向により投資家が不動産ファンドへの出資を撤収または手控えた場合、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
④ 不動産管理事業(ⅰ) 管理委託費の低下について
現在、マンション・オフィスビルの管理委託費は競合他社との競争激化や顧客からのコストダウン圧力により低下傾向が継続しており、業務効率化やコスト削減などに努めておりますが、今後一層の管理委託費の引下げや解約が多発した場合には、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
(ⅱ) 業務上の事故などについて業務遂行やサービス提供に関しては、ISO9001を取得し、業務品質並びにサービスの向上に努めておりますが、予測不能な業務遂行上の事故、建物・設備の異常、サービスの不具合等が発生した場合は、当社グループの経営成
績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
⑤ オルタナティブインベストメント事業
当社グループの育成事業であるオルタナティブインベストメント事業は、不動産担保付債権の購入や不動産保有
会社のM&A投資を主たる目的として展開しておりますが、不良債権市場が縮小し不動産担保付債権が取得できない場
合や、不動産保有会社等のM&Aが行えない場合、並びに既に取得した債権や会社株式の投下資金回収が予定どおり進まない場合は、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
２．有利子負債の依存度の高さ及び金利の動向
当社グループの事業に係る土地、建物取得費及び建築費等は、主として金融機関からの借入金によって調達しているため、総資産に占める有利子負債の比率が常に一定程度あることから、将来において、金利が上昇した場合には、資金調達コストが増加することにより当社グループの経営成績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
資金調達については、案件ごとに複数の金融機関と交渉したうえで、最適なファイナンスを行っておりますが、突発的な内外部環境の変化等により、資金調達ができなかった場合は、事業着手の遅延や事業の実施ができなくなるな
ど、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
また、案件の売却時期の遅延、売却金額が当社の想定を下回った場合には、当社グループの資金繰りに影響を及ぼす可能性があります。
３．事業エリア① 競合状況
当社グループは、東京都区部を主要マーケットとし、中小型物件を中心に投資を行っており、これまで６事業の情報やノウハウを有機的に結合し、相乗効果をもった事業展開を行ってまいりました。しかしながら、東京都区部
における不動産取引の活況や外国人投資家の旺盛な投資意欲の継続もあり、物件取得において競合がより激化する可能性があります。当社グループは、これまでの東京特化の優位性を発揮することにより競争力の維持、強化を推し進めてまいりますが、過当競争により物件の取得が困難になった場合は、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
② 災害発生将来発生が懸念されている東京における大地震をはじめ、暴風雨、洪水等の自然災害、戦争、テロ、火災等の人災が発生した場合には当社グループが投資・運用・開発・管理を行っている不動産の価値が大きく毀損する可能性があり、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

－ 7 －トーセイ㈱（8923）平成 19 年 11 月期決算短信
４．法的規制① 法的規制
会社法や上場会社としての金融商品取引法の規制のほか、当社グループの事業において関連する主な法的規制は下表のとおりであります。
今後これらの法的規制が強化される場合には規制遵守に向けた対応のためのコスト増加の可能性があります。
セグメント名称

主な法的規制不動産流動化事業
不動産開発事業
不動産賃貸事業
不動産ファンド事業

・宅地建物取引業法
・国土利用計画法
・都市計画法・建築基準法・建設業法
・建築士法
・住宅の品質確保の促進等に関する法律
・金融商品取引法
・投資信託及び投資法人に関する法律（改正投信法）
・不動産特定共同事業法
・信託業法
・資産の流動化に関する法律
・不動産投資顧問業登録規程
・中間法人法・宅地建物取引業法
・マンション管理の適正化に関する法律
・建築物における衛生的環境の確保に関する法律
・警備業法
・消防法
・建設業法

不動産管理事業②

免許、許認可等
当社グループの事業は上表の法制に基づき以下の関連許認可を得ております。法改正等により、当該許認可に関する事業の継続が困難になった場合は、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
また、現在、当社グループの業務上の理由で当該免許及び許認可等が取り消しや一定期間の業務停止となる可能性はございませんが、万が一このような事由が発生した場合、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

（ⅰ）不動産流動化事業・不動産開発事業・不動産賃貸事業・不動産ファンド事業
許認可等の名称

所

管

有効期間

許認可等の内容

宅地建物取引業免許

東京都

知事

平成24年３月23日

東京都知事免許(11)第24043号

一般不動産投資顧問業登録

国土交通大臣平成23年２月28日

一般－000127

一級建築士事務所登録

東京都

知事

平成23年４月10日

東京都知事登録(第46219号)

特定建設業許可東京都

知事

平成24年12月９日

東京都知事許可（特－19）第107905号

不動産特定共同事業の許可

東京都

知事

－

東京都知事第58号

金融商品取引業許可（第二種金融商品取引業、投資助言・代理業）

関東財務局長－

関東財務局長（金商）第898号（ⅱ）不動産管理事業
許認可等の名称

所

管

有効期間

許認可等の内容

マンション管理業

国土交通大臣平成24年５月21日

国土交通大臣(２)第030488号

宅地建物取引業免許

東京都知事

平成23年９月28日

東京都知事免許(２)第80048号

一級建築士事務所登録

東京都

知事

平成21年１月14日

東京都知事登録(第49526号)

建築物環境衛生総合管理業

東京都

知事

平成25年10月３日

東京都 19総第273号

一般建設業許可

東京都

知事

平成20年３月10日

東京都知事許可（般－14）第119534号

警備業

東京都公安委員

平成23年10月４日

警備業法認定第30002591号－ 8 －トーセイ㈱（8923）平成 19 年 11 月期決算短信③ 会計基準・税制について(ⅰ) 会計基準・不動産税制の変更について
会計基準、不動産税制に関する変更があった場合、資産保有および取得、売却のコスト増加等により当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
(ⅱ) 不動産ファンドの連結範囲について
当社がアセットマネジメントを行う不動産ファンドについては、投資事業組合に対する支配力基準及び影響力基準を適用し、個別に連結、非連結を判断しております。今後、連結についての解釈に変更が生じ、会計監査人
等の見解が変わってきた場合、当社グループの連結の範囲に変更が生じ、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
５．瑕疵担保責任・アフターサービス保証について
宅地建物取引業者は「宅地建物取引業法」により宅地建物取引業者以外へ物件を販売した場合、新築、中古を問わず、瑕疵担保責任が生じる他、特に新築住宅物件については、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」により主要構造部分の10年保証が義務付けられております。これらに加え、当社グループは独自の「アフターサービス業
務基準」に則ったアフターサービス保証（項目により１～10年の保証）を顧客に行っております。
当社グループは、建築企画部による品質チェックを行い、また、仕入先及び施工を行った外注先に対し当社グループと同等のアフターサービス保証を負担させる等の事業上のリスク回避に努めております。しかしながら、何らかの原因で当社グループの供給物件に瑕疵が発生した場合、仕入先に瑕疵担保責任を負担させることが出来ない又は仕入先及び外注先の保証能力が全く無くなった場合等、当社グループが費用負担することとなり当社グループの経
営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
６．人材について
当社グループの事業の特性から、人材は極めて重要な経営資源であり、中期経営計画を達成するには、優秀な人
材をさらに確保し、当社独自のコンピテンシーを習得するための教育やマネジメント層の育成が不可欠であります。
当社グループの求める人材を十分に確保、育成できない場合、又は現在在職しているマネジメント層が多数流出した場合には、事業活動に大きな影響を及ぼす可能性があります。
７．中期経営計画について
当社グループは、中期経営計画「GROWING UP 2008」（平成18年11月期～平成20年11月期）を策定し、目標達成に向けて鋭意努力しております。中期経営計画では、一定の定量目標を掲げ、進捗状況を逐次確認しながら目標達成に向け取り組んでおり、策定時において適切と考えられる情報収集及び分析等に基づき策定されております。しかしながら、必要な情報を全て収集できるとは限らず、また、事業環境の変化その他の様々な要因により目標を達成できない可能性もあります。
８．建築基準法の改正について
平成19年６月20日に改正建築基準法が施行され「指定構造計算適合性判定機関の指定」により、同機関による審査が義務付けられました。今後、当該審査に伴う工事着工までの期間の長期化、コストの増加等により、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
９．個人情報等の保護について
当社グループが行っている事業において、物件購入者、ビルオーナー、テナントをはじめ多くの顧客の個人情報を保有しております。今後の事業拡大に伴い情報量の増加が予想されますが、個人情報保護法に従い、情報管理体制を強化するとともに個人情報管理の徹底を図っております。しかしながら、不測の事態により当社グループが保有する個人情報が外部へ流出、漏洩した場合及び使用人の退職等により重要な企業情報が外部へ流出、漏洩した場
合等には、当社グループの信用を毀損し、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
10．その他
当社グループでは中古の物件を取得する際に、建物の構造やアスベストの使用、土壌汚染調査等を実施しておりますが、ほとんどの建物において構造設計関連図書が保存されていないことや、アスベストが使用されている建物を解体する場合の対応、土壌改良などにより、事業遂行が一時的に中断または長期化した場合、当社グループの経
営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

－ 9 －トーセイ㈱（8923）平成 19 年 11 月期決算短信

２．企業集団の状況
当社グループ（当社及び当社の関係会社）は、当社（トーセイ株式会社）並びに子会社16社により構成されており、「不動産流動化事業」、「不動産開発事業」、「不動産賃貸事業」、「不動産ファンド事業」、「不動産管理事業」、「オルタナティブインベストメント事業」を主たる業務としております。
当社グループの事業内容及び当社と関係会社の当該事業に係る位置付けは次のとおりであります。
区分
事業内容
主要な会社
当社が資産価値の劣化した不動産を取得し、エリアの特性やニーズに合わ
せた「バリューアッププラン」の検討を行い、最良と判断したバリューアップを実施した後に投資家・個人・法人向けに「再生不動産」として販売しております。
「バリューアッププラン」には、物件そのものに関わる「ハード」（設備の改善、IT・通信インフラの整備など）と、物件の収益性及びオーナーやユー
当社、
不動産流動化
ザーの満足を高める「ソフト」（リーシングによる稼働率向上、デザイン性㈲ペガサス・キャ事業の追求、法的問題の解消など）があり、様々な角度からの検討結果を基にコ
ピタル
ストパフォーマンスを意識した「バリューアッププラン」を実施します。
当社が行うバリューアップは、利便性や機能性の向上だけではなく、その不動産を所有する人の“満足”やそこで働く人々の“誇り”を提供することも重視しており、単なるリニューアルに終わらせず、総合的な不動産の“価値再生”の実現に努めております。
当社の不動産開発事業は、不動産価値の最大化を図るために、購入した用地について様々な開発プランを検証した上で事業計画を決定しております。
それぞれの土地が持つ特徴を生かし、サイズは中小型から大型まで、用途はオフィスを中心に商業施設、マンション等、多様なメニューを持って開発事
不動産開発事業
当社
業に着手しております。その販売先は、投資家・不動産ファンド向けにビル・マンション・商業施設の収益物件を、エンドユーザー向けに、分譲マンション（THE パームスシリーズ）・分譲戸建（THE プレミアムコート、パームス
コートシリーズ）を提供しております。
当社グループでは、東京都区部を中心に、平成19年11月30日現在、オフィ
スビル・マンション等を67棟所有し、オフィス・住居・店舗・駐車場として当社、
エンドユーザーに賃貸しております。
トーセイ・コミュ
不動産賃貸事業
当社グループ自ら貸主となることでテナントのニーズを迅速且つ正確に収ニティ㈱、集することができ、当該ニーズの把握が「バリューアッププラン」の一層の㈲ペガサス・キャ充実、不動産ファンド事業におけるアセットマネジメント能力の向上に結びピタルついております。
投資家の出資により組成された不動産ファンドに対して、投資家ニーズに合致した不動産の発掘、調査等を実施し、ファンドの不動産購入・保有・処
当社、分に関するアドバイス等を行っております。
トーセイ・リー
不動産ファンド
当社グループの持つバリューアップ機能、リーシング機能、保守管理機能
ト・アドバイザー
事業などを駆使し、賃料収入の最大化、賃貸費用の逓減を目指し、より高い配当
ズ㈱、を投資家に提供するためのファンドマネジメントを行っております。不動産
トーセイ・アセッ
購入時のアクイジションフィー、保有時のアセットマネジメントフィー等がトマネジメント㈱収入の中心となっております。
マンション・ビル等建物・施設の事務管理、施設管理、清掃、保安警備及びマンション・ビル専用部分の建物・設備改修工事、オフィス内の改装工事の請負業務など、多様な不動産ニーズに対応した総合的なプロパティマネジ
メントを展開しております。
マンション管理においては、長年培ってきたノウハウを駆使し、区分所有
トーセイ・コミュ
不動産管理事業者並びに管理組合にコンサルティングやアドバイスを行い、管理組合の立上ニティ㈱げからその後の円滑な組合運営までトータル的なサポートをしております。
ビル管理においては、ビルオーナーの経営の合理化を推進するために、建物保全管理・設備管理・給排水衛生管理・清掃管理などきめ細やかな管理サー
ビスを提供し、建物の経年劣化に対して的確な保全計画を実施しビルの資産価値を保ち続けます。平成19年10月31日現在、438棟の管理を行っております。

－ 10 －

トーセイ㈱（8923）平成 19 年 11 月期決算短信
区分
オルタナティブ
インベストメン
ト事業

事業内容
主要な会社
不動産担保付債権を取得し、担保不動産の所有者兼債務者との調整により、債権の回収や代物弁済による担保物件を取得するほか、不動産保有会社や不トーセイ・リバイ
動産関連ビジネスを行う事業会社等をM＆Aにより取得しております。取得しバル・インベスト
た不動産はグループのノウハウを活用したバリューアップを実施し、売却しメント㈱ております。

当社グループの事業系統図は以下のとおりであります。

バリュー
アップ

競売

トーセイ㈱

土地・建物・信託受益権

売買

不動産
流動化事業
不動産
開発事業

エンドユーザー
再生不動産
・
開発不動産

販売
・
賃貸

ＲＥＩＴ
ファンド

不動産
賃貸事業
不動産
ファンド事業

中間
法人

投資家

アセット
マネジメント

不動産
ファンド

営業
者

出資・配当

投資家

プロパティマネジメント※100％子会社
トーセイ・リート・
アドバイザーズ㈱※100％子会社
トーセイ・アセット
マネジメント㈱不動産ファンド事業※100％子会社㈱ペガサス
・キャピタル※100％子会社
トーセイ・コミュニティ㈱ プロパティ
マネジメント
不動産管理事業不動産
不動産
担保付債権 保有会社

購入
・
Ｍ＆Ａ

トーセイ・リバイバル・
バリューアップ
インベストメント㈱・
権利調整
オルタナティブ
・
インベストメント事業
再生

管理物件

不動産
担保付
債権
・
代物弁済
不動産
不動産保有
会社株式

－ 11 －

管理

回収

販売

不動産売却

ビルオーナー
テナント

債務者

投資家
・
エンドユーザートーセイ㈱（8923）平成 19 年 11 月期決算短信

３．経営方針(1) 会社の経営の基本方針
当社グループは「私たちは、グローバルな発想を持つ心豊かなプロフェッショナル集団としてあらゆる不動産シーンにおいて新たな価値と感動を創造する。」ことを存在理念として常に「モノづくり」へのこだわりを持ち、不動産と金融を融合しながら、不動産流動化、不動産開発、不動産賃貸、不動産ファンド、不動産管理、オルタナティブイ
ンベストメントの６事業を通し、10年、20年後を視野に入れた不動産などの価値再生を行うことで社会に貢献し、グループ企業価値の向上を目指しております。
(2) 目標とする経営指標及び中長期的な会社の経営戦略
当社グループは、中期経営計画「GROWING UP 2008」（平成18年11月期～平成20年11月期）を策定し目標達成に向けて鋭意努力しております。本経営計画は、「企業収益の増大と経営品質の向上の両立が企業価値の向上に不可欠である」との基本方針のもと、「企業規模倍増（売上高・利益）」と「企業ブランドの確立」を図ることにより企業基盤を確固たるものにし、さらなる成長の礎を築くことを目的としております。
当初目標としていた連結売上高・連結経常利益が予想以上に順調に推移していることから、平成19年12月25日時点
で目標数値を見直しております。
平成20年（2008年）11月期の目標とする経営指標（修正目標）項目

平成20年11月期

平成20年11月期（当初目標）（修正目標）

連結売上高

405億円

568億円

連結経常利益

60億円

120億円

経常利益率

14.8％

21.3％

自己資本比率

30.0％

25.2％

自己資本利益率（ROE）

18.3％

30.4％

総資産利益率(ROA)

5.5％

7.2％

1,300億円

1,661億円

不動産ファンド運用残高※上記に記載した目標数値は、現時点で入手可能な情報に基づき判断した見通しであり、多分に不確定な要素を含んでおります。実際の業績等は、業況の変化等により、上記目標数値と異なる場合があります。
(3) 会社の対処すべき課題
当社グループは中期経営計画の２大テーマである「企業規模倍増」並びに「企業ブランドの確立」を達成するために、以下の各項目を対処すべき課題としております。
Ⅰ．「企業規模倍増」のための課題① 既存事業の拡大のための物件仕入の増強
当社グループの事業エリアである東京都区部では、事業用地を始め中古のオフィスビル、賃貸マンション等の取得競争が激化しております。当社グループでは、従来からの仕入情報ネットワークを一層強化するための人員増強と入手した情報への迅速な対応、取引事例等のデータベースの管理と活用を通じての迅速な判断を図り、仕入力の増強に努めてまいります。
② 開発力・バリューアップ能力の強化による高付加価値商品や差異性のある商品の供給
開発・バリューアップ能力の強化による、高付加価値商品や差異性のある商品の供給物件仕入が激化し、仕入原価が上昇している中、建築コストの上昇及び改正建築基準法の施行の影響による、建築確認取得期間の延長など、開発事業環境は更に厳しさが増しております。かかる環境下でも適正な利益を確保するためには、エンドユー
ザーや投資家のニーズに適応した商品を供給することが重要な課題となります。当社グループでは、ファミリータイプから単身者向けまでのマンション、オフィスビル、リテール店舗用ビル、戸建住宅の開発能力を有し、また、中古物件に対し、リノベーション、リニューアル、コンバージョン、デザイン性向上、収益性向上というバ
リューアップ能力を併せ持っておりますが、これらの能力を更に高め、個別物件ごとに最適な利用方法及び投資効率を選択することにより、魅力ある商品を供給してまいります。

－ 12 －

トーセイ㈱（8923）平成 19 年 11 月期決算短信③

不動産ファンド事業の拡大
平成19年６月末時点で、わが国の不動産ファンド残高は、J-REIT、私募ファンド及び外資系私募ファンドの国
内不動産運用資産額を加えると16.3兆円に達したと推計され、また、平成19年11月末現在、J-REITの銘柄数は42銘柄となる等成長しており、不動産証券化市場は欧米との比較においても、今後も拡大するものと推測されております。一方で、９月に金融商品取引法が施行され、今後猶予期間内に必要な登録を行い、厳格な管理体制を整えなければなりません。また、不動産市場への資金流入も期待が薄く、同業者の優勝劣敗が進むことが予想されます。当社子会社による旧法（投資信託法）6条認可の取得実績をもとに、グループ内で厳格な管理体制を速やかに整えてまいります。また、子会社を含めた当社グループで投資運用業など必要な登録も速やかに行う予定としております。優勝劣敗が予想される市場において、体制の整備と仕入れ、アセットマネジメント、管理などグルー
プの総合力を駆使し、ビジネスの拡大を図ってまいります。
④ 安定した資金調達
当社グループの行う事業のうち、不動産流動化事業、不動産開発事業およびオルタナティブインベストメント
事業は、不動産や不動産担保付債権等を仕入れるために多額の資金を必要としております。また、不動産賃貸事業においては長期に亘る資金投下を行っております。これらの事業を推進、拡大していくため外部借入を効率的
かつ安定的に利用すべく、資金ニーズに合わせたシンジケートローンの組成やコミットメント契約等によるタイ
ムリーな資金調達に努めております。
Ⅱ．「企業ブランドの確立」のための課題① コーポレートガバナンスの充実
当社グループでは、株主、従業員、取引先をはじめとするあらゆるステークホルダーに対して、「革新と挑戦」と「安心と信頼」を兼ね備えた企業ブランドを確立し、社会的に存在意義のあるグループで在り続けたいと考えております。そのために最も重要と位置付けられるものがコーポレートガバナンスの充実であり、とりわけ「コンプライアンス意識の徹底」「リスクマネジメントの強化」「適時開示の実践」を三つの主要項目として掲げております。
また、会社法並びに金融商品取引法において求められている「内部統制システムの構築」に向け、経営トップ
からグループ社員の全員に至るまでグループ一丸となって体制の強化に努めてまいります。
② 優秀な人材の確保と育成
当社グループの行う事業においては、組織を維持しさらに成長、発展していくための原動力は人材であると捉えており、組織の拡大のための優秀な人材の確保と育成は極めて重要な課題であると位置付けております。従来の採用は即戦力の中途採用が大半でありましたが、新卒採用も強化し、幅広い業務経験を積ませることにより将来の主戦力を育成してまいります。
(4) その他、会社の経営上重要な事項
該当事項はありません。

－ 13 －

トーセイ㈱（8923）平成 19 年 11 月期決算短信

４．連結財務諸表(1）連結貸借対照表
前連結会計年度（平成18年11月30日）
区分

注記
番号

当連結会計年度（平成19年11月30日）

構成比
（％）

金額（千円）

対前年比

構成比
（％）

金額（千円）

増減（千円）（資産の部）
Ⅰ

流動資産
１．現金及び預金※２

6,644,037

5,181,855

２．受取手形及び売掛金

266,028

351,671

３．有価証券

10,00010,000４．販売用不動産※２

20,777,754

35,830,995

５．仕掛販売用不動産※２

19,263,618

27,074,286

６．買取債権※２

1,985,231

1,032,809

993

2,343

212,700

571,784

2,235,725

1,582,387△11,989△6,652

７．貯蔵品
８．繰延税金資産
９．その他

※２

貸倒引当金
流動資産合計Ⅱ

51,384,100

85.4

71,631,482

82.4 20,247,381

固定資産
１．有形固定資産(1) 建物及び構築物※２2,824,232
695,471

減価償却累計額(2) 機械装置及び運搬具－

減価償却累計額－(3) 工具器具備品(5) 建設仮勘定
有形固定資産合計

722,694

2,128,761

40,915※２

4,027,615

80－－

96,840

減価償却累計額(4) 土地4,750,310

80

144,655
72,132

55,92572,522

5,905,971

9,393,132

－

6,136

8,090,658

13.5

13,499,488

15.5

5,408,829

0.2

93,888２．無形固定資産(1) のれん

－66,964(2) ソフトウェア

61,17388,097(3) 電話加入権

1,889

1,889

無形固定資産合計

63,062－ 14 －

0.1

156,951

トーセイ㈱（8923）平成 19 年 11 月期決算短信
前連結会計年度（平成18年11月30日）
区分

注記
番号

当連結会計年度（平成19年11月30日）

構成比
（％）

金額（千円）

金額（千円）

対前年比

構成比
（％）

増減
（千円）

３．投資その他の資産(1) 投資有価証券

261,905

93,063(2) 長期貸付金

2,619

2,395

(3) 繰延税金資産

82,450273,009(4) その他

251,670

1,265,999

△15

△14

貸倒引当金
投資その他の資産合計※１

598,630

1.0

1,634,452

1.9

1,035,822

固定資産合計8,752,351

14.6

15,290,892

17.6

6,538,540

資産合計

60,136,451

100.0

86,922,374

100.0 26,785,922－ 15 －

トーセイ㈱（8923）平成 19 年 11 月期決算短信
前連結会計年度（平成18年11月30日）
区分

注記
番号

当連結会計年度（平成19年11月30日）

構成比
（％）

金額（千円）

対前年比

構成比
（％）

金額（千円）

増減（千円）（負債の部）
Ⅰ

流動負債
１．支払手形及び買掛金

1,181,405

689,472

910,000

3,626,000

24,00024,000４．１年以内返済予定長期
※
借入金
2,4,5

12,975,196

41,937,056

５．未払法人税等

1,985,005

2,743,087

６. 前受金624,617

112,800

７．賞与引当金

10,39051,669

８．役員賞与引当金

20,011－

９．その他

901,466

1,436,610

２．短期借入金※２

３．１年以内償還予定社債

流動負債合計Ⅱ

18,632,091

31.0

50,620,695

58.3 31,988,604

固定負債
１．社債

298,000

274,000

24,340,039

13,829,583

３. 繰延税金負債

23,122

23,122

４．退職給付引当金34,72742,429５．役員退職慰労引当金

190,778

221,280

4,299

－

－

9,033

1,383,672

2,649,793

２．長期借入金

６．連結調整勘定
７．負ののれん
８．その他

※2,5

固定負債合計

26,274,639

43.7

17,049,242

19.6

負債合計

44,906,730

74.7

67,669,938

77.9 22,763,207

１．資本金

4,148,011

6.9

4,148,020

4.8

8

２．資本剰余金

4,231,487

7.0

4,231,495

4.8

8３．利益剰余金

6,841,289

11.4

10,872,021

12.5

4,030,732

株主資本合計

15,220,788

25.3

19,251,537

22.1

4,030,749

１．その他有価証券評価差
額金

8,932

0.0

898

0.0

△8,034

評価・換算差額等合計

8,932

0.0

898

0.0

△8,034

純資産合計

15,229,720

25.3

19,252,435

22.1

4,022,715

負債純資産合計

60,136,451

100.0

86,922,374

100.0 26,785,922△9,225,396（純資産の部）
ⅠⅡ

株主資本

評価・換算差額等－ 16 －

トーセイ㈱（8923）平成 19 年 11 月期決算短信(2）連結損益計算書
（自
至
区分

注記
番号

前連結会計年度
平成17年12月１日
平成18年11月30日）

金額（千円）

百分比
（％）

（自
至

当連結会計年度
平成18年12月１日
平成19年11月30日）

金額（千円）

百分比
（％）

対前年比
増減
（千円）

Ⅰ

売上高

24,741,635

100.0

40,085,596

100.0 15,343,960

Ⅱ

売上原価

16,584,152

67.0

27,968,286

69.8 11,384,133

売上総利益

8,157,483

33.0

12,117,310

30.2

3,959,827

2,256,495

9.1

3,110,510

7.7854,0155,900,987

23.9

9,006,799

22.5

3,105,811

63,322

0.2△46,567

1,120,259

2.8

433,254

7,949,862

19.9

2,625,990

Ⅲ

販売費及び一般管理費

※１

営業利益
Ⅳ

営業外収益
１．受取利息814

11,550２．受取配当金

605

2,971

３．解約手付金100,000－

４．債務整理益－

9,597

５．消費税等還付金－

13,600

1,228

－

－

2,719

６．連結調整勘定償却額
７．負ののれん償却額
８．雑収入
Ⅴ

7,241

109,890

0.4

22,884

営業外費用
１．支払利息590,213

1,094,819

２．社債利息

4,893

4,839

３．株式交付費33,85861４．社債発行費償却

6,514

－

５．支払手数料

35,728－６．雑損失

15,797

経常利益

687,005

2.8

5,323,872

21.5－ 17 －

20,539トーセイ㈱（8923）平成 19 年 11 月期決算短信

（自
至
区分
Ⅵ

注記
番号

前連結会計年度
平成17年12月１日
平成18年11月30日）

金額（千円）

百分比
（％）

（自
至

当連結会計年度
平成18年12月１日
平成19年11月30日）

対前年比

百分比
（％）

増減
（千円）

16,3620.0

14,7695,461

0.0△22,751

金額（千円）

特別利益
１．貸倒引当金戻入益

31

508

２．解約精算金

－

4,814

1,561

３．投資有価証券売却益
Ⅶ

1,593

0.0

11,040特別損失
１．固定資産除却損
２．出資金売却損
３．その他※２

25,483

1,831

－

3,630

2,730

匿名組合損益分配前税
金等調整前当期純利益
匿名組合損益分配額
税金等調整前当期純利
益
法人税、住民税及び事業税

2,657,701

法人税等調整額△97,452

当期純利益

28,2130.1－

5,297,252

21.4

7,960,763

19.9

2,663,510

△107

△0.0

345

0.0

452

5,297,360

21.4

7,960,418

19.9

2,663,057

3,402,536

8.5

842,287

4,557,882

11.4

1,820,770

3,946,665
2,560,248

10.3

2,737,111

11.1－ 18 －△544,129トーセイ㈱（8923）平成 19 年 11 月期決算短信(3）連結株主資本等変動計算書
前連結会計年度（自 平成17年12月１日

至

平成18年11月30日）
株主資本

平成17年11月30日

残高（千円）

評価・換算差額等

資本金

資本剰余金

利益剰余金

株主資本合計

1,966,096

2,049,572

4,270,144

8,285,813

2,181,915

2,181,915

その他有価証 評価・換算差
券評価差額金 額等合計
7,783

7,783

純資産合計

8,293,597

連結会計年度中の変動額
新株の発行

4,363,830

4,363,830

利益処分による利益配当△155,186△155,186△155,186

利益処分による役員賞与△10,780△10,780△10,780

当期純利益

2,737,111

2,737,111

2,737,111

株主資本以外の項目の連結会計年度
中の変動額（純額）

1,148

1,148

1,148

連結会計年度中の変動額合計（千円）

2,181,915

2,181,915

2,571,145

6,934,975

1,148

1,148

6,936,123

平成18年11月30日

4,148,011

4,231,487

6,841,289

15,220,788

8,932

8,932

15,229,720

残高（千円）

当連結会計年度（自平成18年12月１日

至

平成19年11月30日）
株主資本

平成18年11月30日

残高（千円）

評価・換算差額等

資本金

資本剰余金

利益剰余金

株主資本合計

4,148,011

4,231,487

6,841,289

15,220,78888

その他有価証 評価・換算差
券評価差額金 額等合計
8,932

8,932

純資産合計

15,229,720

連結会計年度中の変動額
新株の発行
剰余金の配当17

17△527,573△527,573△527,573

423

423

423

4,557,882

4,557,882

4,557,882

連結子会社の減少に伴う増加
当期純利益
株主資本以外の項目の連結会計年度
中の変動額（純額）
連結会計年度中の変動額合計（千円）
平成19年11月30日

残高（千円）△8,034△8,034△8,0348

84,030,732

4,030,749△8,034△8,0344,022,715

4,148,020

4,231,495

10,872,021

19,251,537

898

898

19,252,435－ 19 －

トーセイ㈱（8923）平成 19 年 11 月期決算短信(4）連結キャッシュ・フロー計算書
当連結会計年度
平成18年12月１日
平成19年11月30日)

対前年比

金額（千円）

金額（千円）

増減（千円）

5,297,360

7,960,418

減価償却費

207,170445,332

連結調整勘定償却額△1,228－

のれん償却額－3,524

負ののれん償却額－△2,719引当金の増加額

70,58575,570

受取利息及び受取配当金△1,419△14,521

支払利息及び社債利息595,106

1,099,658

匿名組合評価益△87,131△9,213

売上債権の増加額△118,815△83,342

買取債権の増減額（増加：△）△262,278

881,421△14,980,728△26,759,205

前渡金の増減額（増加：△）△474,530

1,212,700

仕入債務の増減額（減少：△）

809,614△492,974

前受金の増減額（減少：△）

241,275△511,817

預り保証金の増加額

216,586

1,248,097

その他△17,943△387,314△8,506,375△15,334,384

23,23638,934△618,383△1,052,049△1,755,790△3,195,865△10,857,313△19,543,365

(自
至
区分
Ⅰ

注記
番号

前連結会計年度
平成17年12月１日
平成18年11月30日)(自至

営業活動によるキャッシュ・フロー
税金等調整前当期純利益

たな卸資産の増加額

小計
利息及び配当金の受取額
利息の支払額
法人税等の支払額
営業活動によるキャッシュ・フロー

－ 20 －△6,828,008△8,686,051

トーセイ㈱（8923）平成 19 年 11 月期決算短信
当連結会計年度
平成18年12月１日
平成19年11月30日)

対前年比

金額（千円）

金額（千円）

増減（千円）

定期預金の増減額（増加：△）△19,408

159,420

有形固定資産の取得による支出△89,566△148,957

無形固定資産の取得による支出△39,053△39,938

投資有価証券の取得による支出△6,000△51,000

投資有価証券の売却による収入

4,962

21,240

投資有価証券の回収による収入

711,941

161,347

連結の範囲の変更を伴う子会社株式※2,3の取得による支出－△500,467

貸付金の実行による支出－△650,000△5,130△1,069－△1,000,642△85,809△16,150

471,935△2,066,218

短期借入金の増減額△3,480,000

2,667,646

長期借入れによる収入

25,482,000

45,121,200△11,645,468△26,927,200

社債の償還による支出△194,000△24,000

株式の発行による収入

4,329,97117

配当金の支払額△153,121△525,201

財務活動によるキャッシュ・フロー

14,339,382

20,312,461

5,973,078

Ⅳ

現金及び現金同等物の増減額

3,954,004△1,297,122△5,251,127

Ⅴ

現金及び現金同等物の期首残高

2,530,851

6,484,856

3,954,004－△5,878△5,8786,484,856

5,181,855△1,303,000

(自
至
区分
Ⅱ

注記
番号

前連結会計年度
平成17年12月１日
平成18年11月30日)

投資活動によるキャッシュ・フロー

出資金取得による支出
差入敷金保証金の増加額
その他
投資活動によるキャッシュ・フロー
Ⅲ△2,538,154

財務活動によるキャッシュ・フロー

長期借入金の返済による支出

Ⅵ 連結除外に伴う現金及び現金同等物の
減少
Ⅶ

(自
至

現金及び現金同等物期末残高※１－ 21 －

トーセイ㈱（8923）平成 19 年 11 月期決算短信
連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項
前連結会計年度
平成17年12月１日
平成18年11月30日）

項目

（自
至

１．連結の範囲に関する事項(1) 連結子会社の数

13社

（自
至

当連結会計年度
平成18年12月１日
平成19年11月30日）(1) 連結子会社の数

16社

主要な連結子会社の名称
トーセイ・コミュニティ㈱トーセイ・リバイバル・インベスト
メント㈱トーセイ・リート・アドバイザーズ㈱㈲ペガサス・キャピタル㈲イカロス・キャピタル

連結子会社の名称
トーセイ・コミュニティ㈱トーセイ・リバイバル・インベスト
メント㈱トーセイ・リート・アドバイザーズ㈱㈲ペガサス・キャピタル㈲イカロス・キャピタル㈲ヘスティア・キャピタル㈲テミス・キャピタル㈱メティス・キャピタル
ヘスティア有限責任中間法人
アルゴ有限責任中間法人
ペガサス有限責任中間法人
なお、㈲テミス・キャピタル、㈱メ
ティス・キャピタルについては、当連結会計年度において新たに設立したことにより、当連結会計年度より連結の範囲に含めることといたしました。
また、当連結会計年度に設立し連結の範囲に含めておりました㈲セレネ・キャ
ピタルは、当連結会計年度中に持分を譲渡したことにより子会社でなくなったた
め、連結の範囲から除外しております。

㈲ヘスティア・キャピタル㈲テミス・キャピタル㈱メティス・キャピタル
ヘスティア有限責任中間法人
アルゴ有限責任中間法人
ペガサス有限責任中間法人
グリーンハウス㈲(合)アトラス・キャピタル㈱多田製作所
トーセイ・リート投資法人
トーセイ・アセットマネジメント㈱なお、グリーンハウス㈲、㈱多田製作所については当連結会計年度においてM&A
により取得、(合)アトラス・キャピタル、
トーセイ・リート投資法人、トーセイ・
アセットマネジメント㈱については、当連結会計年度において新たに設立したことにより、当連結会計年度より連結の範囲に含めることといたしました。
また、連結の範囲に含めておりました㈲アルゴ・キャピタル、㈲アルゴ・キャ
ピタル・ツーは、重要性がなくなったた
め、連結の範囲から除外しております。

──────

──────

－ 22 －(2) 非連結子会社の数 ２社
非連結子会社の名称㈲アルゴ・キャピタル㈲アルゴ・キャピタル・ツー(3) 非連結子会社について連結の範囲から除いた理由
非連結子会社２社は、いずれも小規模会社であり、合計の総資産、売上高、当期純損益（持分相当額）及び利益剰余金（持分相当額）等はいずれも連結財務諸表に重要な影響を及ぼしていないためであります。

トーセイ㈱（8923）平成 19 年 11 月期決算短信項目
２．持分法の適用に関する事（自至前連結会計年度
平成17年12月１日
平成18年11月30日）
──────

項──────

３．連結子会社の事業年度等に関する事項（自至当連結会計年度
平成18年12月１日
平成19年11月30日）(1) 持分法を適用していない非連結子会社の会社名㈲アルゴ・キャピタル㈲アルゴ・キャピタル・ツー(2) 持分法を適用していない非連結子会社に持分法を適用しない理由
非連結子会社２社は、いずれも小規模会社であり、合計の総資産、売上高、当期純損益（持分相当額）及び利益剰余金（持分相当額）等はいずれも連結財務諸表に重要な影響を及ぼしていないためであります。

連結子会社のうちトーセイ・コミュニ
連結子会社のうちトーセイ・コミュニ
ティ㈱の決算日は10月31日であり、連結財 ティ㈱の決算日は10月31日であり、連結財
務諸表の作成に当たっては、決算日現在の 務諸表の作成に当たっては、決算日現在の財務諸表を使用しております。ただし、連 財務諸表を使用しております。ただし、連結決算日までの期間に発生した重要な取引 結決算日までの期間に発生した重要な取引については、連結上必要な調整を行ってお については、連結上必要な調整を行ってお
ります。
ります。
連結子会社のうち、トーセイ・リート・
連結子会社のうち、トーセイ・リート投
アドバイザーズ㈱の決算日は３月31日、㈲ 資法人及び㈲テミス・キャピタルの決算日
ペガサス・キャピタルの決算日は５月31日、 は２月末日、トーセイ・リート・アドバイ㈲テミス・キャピタルの決算日は２月末日、 ザーズ㈱の決算日は３月31日、㈲ペガサ
アルゴ有限責任中間法人及びペガサス有限 ス・キャピタルの決算日は５月31日、アル責任中間法人の決算日は９月30日でありま ゴ有限責任中間法人及びペガサス有限責任す。連結財務諸表の作成に当たっては、連 中間法人の決算日は９月30日であります。
結決算日現在で実施した仮決算に基づく財 連結財務諸表の作成に当たっては、連結決
務諸表を使用しております。
算日現在で実施した仮決算に基づく財務諸表を使用しております。

－ 23 －

トーセイ㈱（8923）平成 19 年 11 月期決算短信

（自
至

項目
４．会計処理基準に関する事
項(1）重要な資産の評価基準
及び評価方法(2）重要な減価償却資産の減価償却の方法①

前連結会計年度
平成17年12月１日
平成18年11月30日）

有価証券

（自
至
①

当連結会計年度
平成18年12月１日
平成19年11月30日）

その他有価証券
時価のあるもの
連結決算日の市場価格等に基づく時価法（評価差額は全部純資
産直入法により処理し、売却原
価は移動平均法により算定）

有価証券
その他有価証券
時価のあるもの同左

時価のないもの
移動平均法による原価法② デリバティブ
時価法③ たな卸資産(イ) 販売用不動産・仕掛販売用不動産
個別法による原価法(ロ) 買取債権
個別法による原価法

時価のないもの同左② デリバディブ──────
③ たな卸資産(イ) 販売用不動産・仕掛販売用不動産
同左(ロ) 買取債権
同左(ハ) 貯蔵品
最終仕入原価法① 有形固定資産
当社及び連結子会社は定率法を採用しております。
ただし、当社及び連結子会社は平成10年４月１日以降に取得した建物（建物附属設備を除く）は定額法によっております。
なお、主な耐用年数は、以下のとおりであります。

(ハ) 貯蔵品

建物
構築物
工具器具備品12～50年
６～20年
３～15年－ 24 －

同左
有形固定資産
当社及び連結子会社は定率法を採用しております。
ただし、当社及び連結子会社は平成10年４月１日以降に取得した建物（建物附属設備を除く）は定額法によっております。
なお、主な耐用年数は、以下のとおりであります。

①

建物
６～50年
構築物
６～20年
車両運搬具
５～６年
工具器具備品
３～20年（会計処理の変更）
当社及び連結子会社は、法人税法の改正に伴い、当連結会計年度から平成19年４月１日以後に取得した有形固定資産について、改正後の法人税法に基づく減価償却の方法に変更しております。
これにより営業利益、経常利益及び税金等調整前当期純利益に与える影響は軽微であります。

トーセイ㈱（8923）平成 19 年 11 月期決算短信

（自
至

項目
②

前連結会計年度
平成17年12月１日
平成18年11月30日）

無形固定資産（自至②

当連結会計年度
平成18年12月１日
平成19年11月30日）

無形固定資産

当社及び連結子会社は定額法を採用しております。
なお、自社利用のソフトウェアについては、社内における利用可能期間（５年）に基づいております。
(3）繰延資産の処理方法(4）重要な引当金の計上基
準

①

社債発行費
３年間で毎期均等額以上を償却しております。
② 株式交付費
支出時に全額費用として処理しております。
（表示方法の変更）
当連結会計年度より「繰延資産の会計処理に関する当面の取扱い」（企業会
計基準委員会 平成18年８月11日実務対応報告第19号）を適用しております。
これにより、前連結会計年度まで新株の発行に係る費用は「新株発行費」として表示しておりましたが、当連結会
計年度より「株式交付費」として表示
しております。
① 貸倒引当金債権の貸倒れによる損失に備えるため、当社及び連結子会社は、一般債権については貸倒実績率により、貸倒懸念債権等特定の債権については個別に回収可能性を勘案し、回収不能見込額を計上しております。
②

賞与引当金
当社及び連結子会社は従業員に対して支給する賞与の支出に充てるため、支給見込額に基づき当連結会計年度負担額を計上しております。
③ 退職給付引当金
当社及び連結子会社は、従業員の退職給付に備えるため、当連結会計年度末における退職給付債務見込額に基づき計上しております。
（会計方針の変更）
当連結会計年度より「「退職給付に係る会計基準」の一部改正」（企業会
計基準第３号 平成17年３月16日）及
び「「退職給付に係る会計基準」の一
部改正に関する適用指針」（企業会計基準適用指針第７号 平成17年３月16日）を適用しております。これによる損益に与える影響はありません。

－ 25 －

同左

①

社債発行費
──────

②

株式交付費
支出時に全額費用として処理してお
ります。

①

貸倒引当金
同左

②

賞与引当金
同左

③

退職給付引当金
当社及び連結子会社は、従業員の退職給付に備えるため、当連結会計年度末における退職給付債務見込額に基づき計上しております。

トーセイ㈱（8923）平成 19 年 11 月期決算短信

（自
至

項目
④

前連結会計年度
平成17年12月１日
平成18年11月30日）

役員退職慰労引当金

当社は、役員の退職慰労金の支出に備えて、役員退任慰労金規程に基づく期末要支給額を計上しております。
⑤ 役員賞与引当金
役員に対して支給する賞与の支出に充てるため、当連結会計年度末における支給見込額に基づき計上しております。
（会計方針の変更）
当連結会計年度より、「役員賞与に関する会計基準」（企業会計基準第４号 平成17年11月29日）を適用してお(5）重要なリース取引の処
理方法(6）重要なヘッジ会計の方法ります。これにより、営業利益、経常利益及び税金等調整前当期純利益は20,011千円減少しております。
当社及び連結子会社は、リース物件の所有権が借主に移転すると認められるもの以外のファイナンス・リース取引については、通常の賃貸借取引に係る方法に準じた会計処理によっております。
① ヘッジ会計の方法
繰延ヘッジ処理によっております。
また、金利スワップについては、特例処理の要件を充たすものについては、特例処理によっております。
② ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段・・・金利スワップ
ヘッジ対象・・・借入金③

ヘッジ方針
金利リスクの低減並びに金融収支改善のため、対象債務の範囲内でヘッジを行っております。
④ ヘッジ有効性評価の方法
特例処理の要件を充たしているため、有効性の評価を省略しております。

－ 26 －（自至④

当連結会計年度
平成18年12月１日
平成19年11月30日）

役員退職慰労引当金
同左⑤

役員賞与引当金──────

同左──────トーセイ㈱（8923）平成 19 年 11 月期決算短信

（自
至

項目
(7）その他連結財務諸表作①

前連結会計年度
平成17年12月１日
平成18年11月30日）

成のための重要な事項

消費税等の会計処理（自至①

税抜方式によっております。
ただし、控除対象外消費税等のうち、固定資産等に係るものは長期前払費用として計上（５年償却）し、それ以外
は発生年度の期間費用としております。
②

匿名組合出資の会計処理
投資事業有限責任組合及びこれに類する組合への出資（証券取引法第２条
第２項により有価証券とみなされるもの）については、匿名組合の財産の持分相当額を「投資有価証券」として計上しております。匿名組合への出資時に「投資有価証券」を計上し、匿名組合の営業により獲得した損益の持分相当額については、「営業損益」へ計上するとともに同額を「投資有価証券」に加減し、営業者からの出資金（営業により獲得した損益の持分相当額を含む）の払い戻しについては、「投資有価証券」を減額させております。
③ 匿名組合損益分配額の会計処理
匿名組合出資者からの出資金受入れ時に「長期預り金」を計上し、匿名組合が獲得した純損益の出資者持分相当額については、税金等調整前当期純利益の直前の「匿名組合損益分配額」に計上するとともに同額を「長期預り金」に加減しております。なお、「長期預り金」は固定負債「その他」に含めて表示しております。
④ 買取債権の会計処理
買取債権の代金回収に際しては、個別債権毎に回収代金を買取債権の取得
価額より減額し、個別債権毎の回収代金が取得価額を超過した金額を純額で収益計上しております。
ただし、回収代金のうち元本と利息の区分が明確なものについては、元本部分を取得価額から減額し、利息部分を収益計上しております。

当連結会計年度
平成18年12月１日
平成19年11月30日）

消費税等の会計処理
同左②

匿名組合出資の会計処理
投資事業有限責任組合及びこれに類する組合への出資（金融商品取引法第２条第２項により有価証券とみなされるもの）については、匿名組合の財産の持分相当額を「投資有価証券」として計上しております。匿名組合への出資時に「投資有価証券」を計上し、匿名組合の営業により獲得した損益の持分相当額については、「営業損益」へ計上するとともに同額を「投資有価証
券」に加減し、営業者からの出資金（営業により獲得した損益の持分相当額を含む）の払い戻しについては、「投資有価証券」を減額させております。
③ 匿名組合損益分配額の会計処理
同左④

買取債権の会計処理
同左

５．連結子会社の資産及び負債の評価に関する事項

連結子会社の資産及び負債の評価については、全面時価評価法を採用しております。

同左

６．連結調整勘定の償却に関する事項

連結調整勘定の償却については、５年間の均等償却を行っております。

──────

－ 27 －

トーセイ㈱（8923）平成 19 年 11 月期決算短信項目
７．のれん及び負ののれんの（自至前連結会計年度
平成17年12月１日
平成18年11月30日）
──────

償却に関する事項
８．連結キャッシュ・フロー
計算書における資金の範囲（自至

当連結会計年度
平成18年12月１日
平成19年11月30日）

のれん及び負ののれんの償却については、５年間の均等償却を行っております。

手許現金、随時引き出し可能な預金及び容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日
から３ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっております。

－ 28 －

同左

トーセイ㈱（8923）平成 19 年 11 月期決算短信
連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項の変更（自至前連結会計年度
平成17年12月１日
平成18年11月30日）（自至（固定資産の減損に係る会計基準）
当連結会計年度より、固定資産の減損に係る会計基
準（「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意見書」（企業会計審議会 平成14年８月９日））及
び「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第６号 平成15年10月31日）を適用しております。
これによる損益に与える影響はありません。
（貸借対照表の純資産の部の表示に関する会計基準）
当連結会計年度より、「貸借対照表の純資産の部の表示に関する会計基準」（企業会計基準第５号 平成
17年12月９日）及び「貸借対照表の純資産の部の表示に関する会計基準等の適用指針」（企業会計基準適用
指針第８号 平成17年12月９日）を適用しております。
従来の資本の部の合計に相当する金額15,229,720千
円であります。
なお、連結財務諸表規則の改正により、当連結会計
年度における連結貸借対照表の純資産の部については、
改正後の連結財務諸表規則により作成しております。

－ 29 －

当連結会計年度
平成18年12月１日
平成19年11月30日）
──────

──────トーセイ㈱（8923）平成 19 年 11 月期決算短信
表示方法の変更前連結会計年度
平成17年12月１日
平成18年11月30日）

当連結会計年度
平成18年12月１日
平成19年11月30日）

（自
至

（自
至

（連結貸借対照表）（連結貸借対照表）

前連結会計年度まで、旧有限会社法の規定による前連結会計年度において「連結調整勘定」として有限会社に対する当社持分は、投資その他の資産の掲記されていたものは、当連結会計年度から「負の「その他」に含めて表示しておりましたが、会社法のれん」として表示しております。
及び会社法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律第２条第２項により、その持分が有価証券（株式）とみなされることとなったため、当連結会計年度より投資その他の資産の「投資有価証券」に含めて表示しております。なお、当連結会計年度末の「投資有価証券」に含めた有限会社に対する持分は、150千円であります。
（連結損益計算書）
──────

（連結損益計算書）
前連結会計年度において「連結調整勘定償却額」
として掲記されていたものは、当連結会計年度か
ら「負ののれん償却額」として表示しております。
（連結キャッシュ・フロー計算書）（連結キャッシュ・フロー計算書）
前連結会計年度まで、旧有限会社法の規定による
１．前連結会計年度において「連結調整勘定償却
有限会社に対する当社持分の取得額及び売却額は、額」として掲記されていたものは、当連結会計年
それぞれ投資活動によるキャッシュ・フローの「出度から「負ののれん償却額」として表示しており
資金取得による支出」及び「その他」に含めて表示ます。
しておりましたが、会社法及び会社法の施行に伴う
２．投資活動によるキャッシュ・フローの「差入敷関係法律の整備等に関する法律第２条第２項により、金保証金の増加額」は、前連結会計年度は「そのその持分が有価証券（株式）とみなされることと他」に含めて表示しておりましたが、金額的重要なったため、当連結会計年度より、それぞれ投資活性が増したため区分掲記しております。
動によるキャッシュ・フローの「投資有価証券の取なお、前連結会計年度の「その他」に含まれて得による支出」及び「投資有価証券の売却による収入」に含めて表示しております。なお、当連結会計
年度の投資活動によるキャッシュ・フローの「投資有価証券の取得による支出」及び「投資有価証券の売却による収入」に含めた有限会社に対する持分の取得額及び売却額はそれぞれ3,000千円であります。

いる「差入敷金保証金の増加額」は、△110,652
千円であります。

－ 30 －

トーセイ㈱（8923）平成 19 年 11 月期決算短信
追加情報
（自
至

前連結会計年度
平成17年12月１日
平成18年11月30日）（自至

１. 固定資産
従来、販売用不動産として保有していた賃貸物件（建物：540,283千円、土地：1,103,137千円）については、事業方針の変更に伴い固定資産へ振り替えております。
２．販売用不動産
従来、固定資産として保有していた賃貸物件（建物：127,931千円、土地：103,254千円）については、事業方針の変更に伴い販売用不動産へ振り替えております。

当連結会計年度
平成18年12月１日
平成19年11月30日）

１. 固定資産
従来、販売用不動産として保有していた賃貸物件（建物：2,053,189千円、土地：3,853,643千円）については、
事業方針の変更に伴い固定資産へ振り替えております。
２．販売用不動産
従来、固定資産として保有していた賃貸物件（建物：99,042千円、土地：392,257千円）については、事業方針の変更に伴い販売用不動産へ振り替えております。

－ 31 －

トーセイ㈱（8923）平成 19 年 11 月期決算短信
注記事項（連結貸借対照表関係）
前連結会計年度（平成18年11月30日）
１

当連結会計年度（平成19年11月30日）

──────

※１ 非連結子会社に対するものは次のとおりであります。

投資有価証券
6,000千円
担保資産及び担保付債務※２ 担保資産及び担保付債務(1) 担保に供している資産は、次のとおりであります。
(1) 担保に供している資産は、次のとおりであります。
現金及び預金
20,000千円
販売用不動産33,741,403千円
販売用不動産18,945,612
仕掛販売用不動産
24,438,193
仕掛販売用不動産
16,574,912
買取債権
591,327
買取債権
1,985,231
建物及び構築物
3,839,850
その他
900,000
土地
9,150,843
建物及び構築物
1,901,846
計
71,761,618
土地
5,265,114※２

計45,592,717(2) 担保付債務は、以下のとおりであります。
短期借入金
910,000千円
1年以内返済予定長期借入金
12,975,196
長期借入金
24,340,039
計３

４

38,225,235

計

偶発債務
下記の当社販売物件購入者について、㈱アルカからの借入に対して債務保証を行っております。
個人 ６名
12,770千円
当社は、物件取得時に効率的な調達を行なう為、取引銀行と貸出コミットメント契約を締結しております。これらの契約に基づく当連結会計年度末の借入未実行残高は次のとおりであります。
貸出コミットメントの総額8,750,000千円
借入実行残高－千円
借入未実行残高５(2) 担保付債務は、以下のとおりであります。
短期借入金
3,204,000千円
1年以内返済予定長期借入金
41,936,556
長期借入金
13,829,583

３

※４

偶発債務
下記の当社販売物件購入者について、㈱アルカからの借入に対して債務保証を行っております。
個人 ５名
10,689千円
当社は、物件取得時に効率的な調達を行なう為、取引銀行と貸出コミットメント契約を締結しております。これらの契約に基づく当連結会計年度末の借入未実行残高は次のとおりであります。
貸出コミットメントの総額8,750,000千円
借入実行残高8,750,000千円

8,750,000千円
──────

58,970,139

借入未実行残高－千円
財務制限条項①当社グループの借入金うち、㈱三菱東京UFJ銀行との貸出コミットメント契約（残高合計8,750,000千円）には、財務制限条項が付されており、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し当該する借入金額を一括返済することがあります。
(条項)
・決算期の連結損益計算書において、営業損益及び経常損益を黒字とすること。
・決算期及び中間期末の連結貸借対照表における純資産の部の合計額を総資産の額で除した比率を12％以上に維持すること。
・決算期において、以下の算式で算出されるレバ
レッジ倍率が15倍未満を維持すること。
〔算式〕レバレッジ倍率＝有利子負債額 ÷（営業利益＋減価償却費）※５－ 32 －

トーセイ㈱（8923）平成 19 年 11 月期決算短信
前連結会計年度（平成18年11月30日）

当連結会計年度（平成19年11月30日）②当社グループの借入金うち、㈱三菱東京UFJ銀行との個別金銭消費賃借契約（残高合計1,780,000千円）には、財務制限条項が付されており、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し当該する借入金額を一括返済することが
あります。
(条項)
・決算期及び中間期の単体の損益計算書において、営業損益及び経常損益を黒字とすること。
・決算期及び中間期末の単体の貸借対照表における純資産の部の合計額を総資産の額で除した比率を12％以上に維持すること。
・決算期及び中間期末において、以下の算式で算出されるレバレッジ倍率が15倍未満を維持すること。
〔算式〕レバレッジ倍率＝有利子負債額 ÷（営業利益＋減価償却費）③当社グループの借入金うち、㈱三井住友銀行をエー
ジェントとするシンジケートローン契約（残高合計1,200,000千円）には、財務制限条項が付されており、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。
(条項)
・決算期の連結及び単体の損益計算書において、経常損益を損失としないこと。
・決算期末の連結及び単体の貸借対照表における純資産の部の金額を、直前の決算期の連結及び単体の金額及び資産の部の金額の75％以上に維持すること。
④当社グループの借入金のうち、㈱三井住友銀行をエージェントとするシンジケートローン契約（残高
合計2,600,000千円）には、財務制限条項が付されており、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借入金の支払先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。
(条項)・決算期及び中間期の連結及び単体の損益計算書において、経常損益をそれぞれ負としないこと。
・決算期及び中間決算期末の連結及び単体の貸借対照表における純資産の部の金額を、直前の決算期の連結及び単体の貸借対照表における純資産の部の金額と平成18年11月期の連結及び単体の自己資本のいずれか高い金額の75％以上に維持すること。

－ 33 －

トーセイ㈱（8923）平成 19 年 11 月期決算短信（連結損益計算書関係）（自至※１

前連結会計年度
平成17年12月１日
平成18年11月30日）

販売費及び一般管理費のうち主要な費目及び金額は次のとおりであります。
広告宣伝費
貸倒引当金繰入額
役員報酬
給与手当
賞与引当金繰入額
退職給付費用
役員退職慰労引当金繰入額
役員賞与引当金繰入額
法定福利費
租税公課
減価償却費
支払手数料

※２

（自
至

販売費及び一般管理費のうち主要な費目及び金額は次のとおりであります。
広告宣伝費
貸倒引当金繰入額
役員報酬
給与手当
賞与引当金繰入額
退職給付費用
役員退職慰労引当金繰入額
法定福利費
租税公課
減価償却費
支払手数料
のれん償却額128,516千円
13,593
176,241
783,589
14,19820,65140,42320,011
114,490
153,696
39,593
224,570

固定資産除却損の内訳は次のとおりであります。
建物及び構築物
8,129千円
工具器具備品16,968千円
電話加入権
386千円
計

※１

当連結会計年度
平成18年12月１日
平成19年11月30日）※２

25,483千円－ 34 －

226,428千円
695
210,788
1,144,971
49,986
20,86930,501
167,766
262,366
42,412
247,4983,524

固定資産除却損の内訳は次のとおりであります。
建物及び構築物
1,831千円

トーセイ㈱（8923）平成 19 年 11 月期決算短信（連結株主資本等変動計算書関係）
前連結会計年度（自 平成17年12月１日 至 平成18年11月30日）
１．発行済株式の種類及び総数に関する事項
前連結会計年度末
株式数 （株）

当連結会計年度増加
株式数 （株）

当連結会計年度減少
株式数 （株）

当連結会計年度末
株式数 （株）

発行済株式
普通株式

（注）

合計

344,858

31,980－376,838

344,858

31,980－376,838（注） 普通株式の発行済株式総数の増加31,980株は、海外における募集による増資による増加30,000株、新株予約権の権利行使による新株の発行による増加1,980株であります。
２．配当に関する事項（１）配当金支払額
決議

株式の種類

配当金の総額（千円）

平成18年２月24日
定時株主総会

普通株式155,186

１株当たり
配当額
（円）
450

基準日

効力発生日

平成17年11月30日

平成18年２月24日（２）基準日が当連結会計年度に属する配当のうち、配当の効力発生日が翌連結会計年度となるもの
決議

株式の種類

配当金の総額
（千円）

配当の原資

１株当たり
配当額
（円）

平成19年２月27日
定時株主総会

普通株式

527,573

利益剰余金

1,400

－ 35 －

基準日

効力発生日

平成18年11月30日

平成19年２月28日

トーセイ㈱（8923）平成 19 年 11 月期決算短信
当連結会計年度（自 平成18年12月１日 至 平成19年11月30日）
１．発行済株式の種類及び総数に関する事項
前連結会計年度末
株式数 （株）

当連結会計年度増加
株式数 （株）

当連結会計年度減少
株式数 （株）

当連結会計年度末
株式数 （株）

発行済株式
普通株式

（注）

合計

376,8382－

376,840

376,8382－

376,840（注） 普通株式の発行済株式総数の増加２株は、新株予約権の権利行使による新株の発行による増加２株であります。
２．配当に関する事項（１）配当金支払額
決議

株式の種類

配当金の総額（千円）

平成19年２月27日
定時株主総会

普通株式

527,573

１株当たり
配当額
（円）
1,400

基準日

効力発生日

平成18年11月30日

平成19年２月28日（２）基準日が当連結会計年度に属する配当のうち、配当の効力発生日が翌連結会計年度となるもの
次のとおり、決議を予定しております。
決議

株式の種類

配当金の総額
（千円）

配当の原資

１株当たり
配当額
（円）

平成20年２月26日
定時株主総会

普通株式

829,048

利益剰余金

2,200

－ 36 －

基準日

効力発生日

平成19年11月30日

平成20年２月27日

トーセイ㈱（8923）平成 19 年 11 月期決算短信（連結キャッシュ・フロー計算書関係）（自至前連結会計年度
平成17年12月１日
平成18年11月30日）（自至当連結会計年度
平成18年12月１日
平成19年11月30日）※１ 現金及び現金同等物の期末残高と連結貸借対照表に※１ 現金及び現金同等物の期末残高と連結貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係（平成18年11月30日現在）（千円）
現金及び預金勘定
6,644,037
預入期間が３ヶ月を超える定期預金△159,180

掲記されている科目の金額との関係（平成19年11月30日現在）（千円）
現金及び預金勘定
5,181,855
預入期間が３ヶ月を超える定期預金－

現金及び現金同等物

現金及び現金同等物※２※３────────────────

6,484,856

5,181,855※２ 株式の取得により新たに連結子会社となった会社の資産及び負債の主な内訳
株式の取得により新たにグリーンハウス㈲を連結したことに伴う連結開始時の資産及び負債の内訳並びにグリーンハウス㈲の取得価額とグリーンハウス㈲取得のための支出（純額）との関係は次のとおりで
あります。
（千円）
流動資産
4,634
固定資産
1,099,298
流動負債△49,528
固定負債△571,651
負ののれん△7,453グリーンハウス㈲取得のための支出

475,300

グリーンハウス㈲の現金及び現金同等物△4,070

差引：

471,229※３ 株式の取得により新たに連結子会社となった会社の資産及び負債の主な内訳
株式の取得により新たに㈱多田製作所を連結したことに伴う連結開始時の資産及び負債の内訳並びに㈱多田製作所の取得価額と㈱多田製作所取得のための支出（純額）との関係は次のとおりであります。

流動資産
固定資産
のれん
流動負債
固定負債
㈱多田製作所取得のための支出㈱多田製作所の現金及び現金同等物
差引：－ 37 －（千円）
26,378739,080
70,489△80,678△703,117
52,150△22,912
29,238トーセイ㈱（8923）平成 19 年 11 月期決算短信（リース取引関係）（自至前連結会計年度
平成17年12月１日
平成18年11月30日）（自至

リース物件の所有権が借主に移転すると認められるもの以当連結会計年度
平成18年12月１日
平成19年11月30日）

リース物件の所有権が借主に移転すると認められるもの以外のファイナンス・リース取引
外のファイナンス・リース取引
１．リース物件の取得価額相当額、減価償却累計額相当額、 １．リース物件の取得価額相当額、減価償却累計額相当額、減損損失累計額相当額及び期末残高相当額
減損損失累計額相当額及び期末残高相当額
取得価額相 減価償却累 期末残高相当額
計額相当額 当額
（千円）
（千円）
（千円）

取得価額相 減価償却累 期末残高相当額
計額相当額 当額
（千円）
（千円）
（千円）

車両運搬具

14,180

7,641

6,539

工具器具備品50,90817,37233,536

工具器具備品32,050

11,542

20,508

ソフトウェア

19,60813,142

6,465

ソフトウェア42,821

27,597

15,223

合計

70,51730,51540,001

合計

89,052

46,781

42,270（注） 取得価額相当額は、未経過リース料期末残高が有同左
形固定資産の期末残高等に占める割合が低いため、支払利子込み法により算定しております。
２．未経過リース料期末残高相当額等
２．未経過リース料期末残高相当額等
未経過リース料期末残高相当額
未経過リース料期末残高相当額
１年内20,709千円
１年内１年超
21,561千円
１年超
合計

42,270千円（注） 未経過リース料期末残高相当額は、未経過リース
料期末残高が有形固定資産の期末残高等に占める割合が低いため、支払利子込み法により算定しております。
３．支払リース料、リース資産減損勘定の取崩額、減価償
却費相当額及び減損損失
支払リース料
20,341千円
減価償却費相当額

合計

40,001千円
同左

３．支払リース料、リース資産減損勘定の取崩額、減価償
却費相当額及び減損損失
支払リース料
26,392千円

20,341千円

４．減価償却費相当額の算定方法
リース期間を耐用年数とし、残存価額を零とする定額法によっております。
（減損損失について）
リース資産に配分された減損損失はありません。

16,070千円
23,931千円

減価償却費相当額

26,392千円

４．減価償却費相当額の算定方法
同左（減損損失について）－ 38 －

同左

トーセイ㈱（8923）平成 19 年 11 月期決算短信（有価証券関係）
前連結会計年度（平成18年11月30日）
１．その他有価証券で時価があるもの
種類

取得原価 (千円)(1）株式

連結貸借対照表計上額（千円）

差額（千円）

12,293

26,562

14,268①国債・地方債等

－

－

－

②社債

－

－

－

③その他

－

－

－

(3）その他

625

1,420

795

12,91827,982

15,063－－－①国債・地方債等

－

－

－

②社債

－

－

－

③その他

－

－

－

(3）その他

－

－

－

－

－

－

12,91827,982

15,063(2）債券
連結貸借対照表計上額が取得原価を超えるもの

小計
(1）株式
(2) 債券
連結貸借対照表計上額が取得原価を超えないもの

小計
合計
２．時価評価されていない主な有価証券の内容

連結貸借対照表計上額（千円）
その他有価証券
匿名組合出資216,973

金融債

20,000

株式

6,850

その他

100

３．その他有価証券のうち満期があるものの今後の償還予定額
１年以内
（千円）

１年超５年以内（千円）

５年超10年以内
（千円）

10年超
（千円）

債券
(1）国債・地方債等

－

－

－

－

(2）社債

－

－

－

－

10,00010,000－－10,00010,000－－(3）その他
合計－ 39 －

トーセイ㈱（8923）平成 19 年 11 月期決算短信
当連結会計年度（平成19年11月30日）
１．その他有価証券で時価があるもの
種類

取得原価 (千円)(1）株式

連結貸借対照表計上額（千円）

差額（千円）

2,093

6,354

4,260

①国債・地方債等

－

－

－

②社債

－

－

－

③その他

－

－

－

(3）その他

625

1,590

965

2,718

7,944

5,225

－

－

－

①国債・地方債等

－

－

－

②社債

－

－

－

③その他

－

－

－

(3）その他

51,00047,289△3,71051,00047,289△3,71053,71855,233

1,514

(2）債券
連結貸借対照表計上額が取得原価を超えるもの

小計
(1）株式
(2) 債券
連結貸借対照表計上額が取得原価を超えないもの

小計
合計
２．当連結会計年度中に売却したその他の有価証券
売却額（千円）

売却益の合計額（千円）

21,240

売却損の合計額（千円）

11,040－３．時価評価されていない主な有価証券の内容
連結貸借対照表計上額（千円）
その他有価証券
匿名組合出資14,879金融債

20,000

株式

6,850

その他

100

４．その他有価証券のうち満期があるものの今後の償還予定額
１年以内
（千円）

１年超５年以内（千円）

５年超10年以内
（千円）

10年超
（千円）

債券
(1）国債・地方債等

－

－

－

－

(2）社債

－

－

－

－

10,00010,000－－10,00010,000－－(3）その他
合計－ 40 －

トーセイ㈱（8923）平成 19 年 11 月期決算短信（デリバティブ取引関係）
１.取引の状況に関する事項（自至前連結会計年度
平成17年12月１日
平成18年11月30日）

当連結会計年度
平成18年12月１日
平成19年11月30日）（自至(1）取引の内容
利用しているデリバティブ取引は、金利関連で金利ス
ワップ取引であります。
(2）取引に対する取組方針
デリバティブ取引は、将来の金利の変動によるリスク回避を目的としており、投機的な取引は行わない方針であります。
(3）取引の利用目的
デリバティブ取引は、借入金利の将来の金利市場における変動リスクを回避する目的で利用しています。
なお、デリバティブ取引を利用してヘッジ会計を行っております。
①ヘッジ会計の方法
繰延ヘッジ処理によっております。また、金利スワップについて特例処理の要件を充たすものについては、特例処理によっております。
②ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段…金利スワップ
ヘッジ対象…借入金③ヘッジ方針金利リスクの低減並びに金融収支改善のため、対象債
務の範囲内でヘッジを行っております。
④ヘッジ有効性評価の方法
特例処理の要件を充たしている場合は、有効性の評価を省略しております。
(4）取引に係るリスクの内容
金利スワップ取引は市場金利の変動によるリスクを有しております。

─────────

なお、取引の契約先は信用度の高い国内金融機関であるため、相手先の契約不履行による信用リスクは僅少であると認識しております。
(5）取引に係るリスク管理体制
デリバティブ取引の執行・管理については、取引権限及び取引限度額等を定めた社内ルールに従い、資金担当部門が決裁担当者の承認を得て行っております。
２．取引の時価等に関する事項
前連結会計年度（平成18年11月30日）

当連結会計年度（平成19年11月30日）

ヘッジ会計を適用しているため、記載を省略しております。

─────────

－ 41 －

トーセイ㈱（8923）平成 19 年 11 月期決算短信（退職給付関係）
１．採用している退職給付制度の概要
退職一時金：退職金規程に基づく退職一時金制度を採用しております。
なお、当社及び連結子会社は、退職給付債務の算定にあたり、簡便法（自己都合退職による期末要支給額の100％を退職給付債務とする方法）を採用しております。
２．退職給付債務に関する事項
前連結会計年度（平成18年11月30日）

当連結会計年度（平成19年11月30日）①

退職給付債務（千円）△34,727②

退職給付引当金△34,727①

退職給付債務（千円）△42,429②

退職給付引当金△42,429

３．退職給付費用に関する事項（自至
退職給付費用

前連結会計年度
平成17年12月１日
平成18年11月30日）

（自
至
（千円）
20,651

退職給付費用

当連結会計年度
平成18年12月１日
平成19年11月30日）（千円）
20,869４．退職給付債務等の計算の基礎に関する事項
当社及び連結子会社は、退職給付債務の算定にあたり、簡便法（自己都合退職による期末要支給額の100％を退職給付債務とする方法）を採用しておりますので、基礎率等については記載しておりません。

－ 42 －

トーセイ㈱（8923）平成 19 年 11 月期決算短信（ストック・オプション等関係）
前連結会計年度（自 平成17年12月１日 至 平成18年11月30日）
１．ストック・オプションの内容、規模及びその変動状況（１）ストック・オプションの内容
平成15年
ストック・オプション

平成18年
ストック・オプション①

付与対象者の区分及び人数

当社の役員３名、当社の従
業員38名

当社の取締役４名、当社の従業員72名及び当社子会社の取締役２名ストック・オプションの付
与数(注)１ 普通株式 11,100株

普通株式 3,690株

普通株式 460株

平成15年５月13日

平成18年２月24日

平成18年４月24日

(注)２

(注)２

(注)２

付与日
権利確定条件

平成18年
ストック・オプション②
当社の従業員９名

対象勤務期間

(注)３

(注)３

(注)３

権利行使期間平成17年６月１日から平成20年５月31日まで

平成20年３月１日から平成23年２月28日まで

平成20年５月１日から平成23年２月28日まで（注）１ 株式数に換算して記載しております。なお、平成15年ストック・オプションは、平成15年６月29日付で50株を１株に併合、平成16年７月20日付で１株を２株、平成16年11月19日付で１株を５株へ分割した後の株式数に換算して記載しております。
２ 新株予約権の割当てを受けた者は、権利行使時においても、当社の取締役、従業員、当社子会社の取締役またはその他これに準ずる地位にあることを要す。ただし、任期満了による退任、定年退職その他これに準ずる正当な理由のある場合はこの限りではない。
３ 対象勤務期間の定めはありません。
（２）ストック・オプションの規模及びその変動状況
当連結会計年度において存在したストック・オプションを対象とし、ストック・オプションの数については、株式数に換算しております。
①ストック・オプションの数
平成15年
ストック・オプション
権利確定前

平成18年
ストック・オプション①

平成18年
ストック・オプション②（株）

前連結会計年度末

－

－

－

付与

－

3,690

460

失効

－

460

10

権利確定

－

－

－

未確定残

－

3,230

450

1,982

－

－

権利確定

－

－

－

権利行使

1,980

－

－

失効

－

－

－

未行使残

２

－

－

権利確定後

（株）

前連結会計年度末

②単価情報
平成15年
ストック・オプション

平成18年
ストック・オプション①

平成18年
ストック・オプション②

権利行使価格（円）

8,500

164,685

143,564

行使時平均株価（円）

145,941－－

公正な評価単価（付与日）

（円）

－

－

－

（注）

平成15年６月29日付で50株を１株に併合しており、平成16年７月20日付で１株を２株、平成16年11月19日付で１株を５株へ分割しており、平成15年ストック・オプション付与時の権利行使価格の調整を行っております。

－ 43 －

トーセイ㈱（8923）平成 19 年 11 月期決算短信
当連結会計年度（自 平成18年12月１日 至 平成19年11月30日）
１．ストック・オプションの内容、規模及びその変動状況（１）ストック・オプションの内容
平成15年

平成18年

平成18年

ストック・オプション

ストック・オプション①

ストック・オプション②

付与対象者の区分及び人数

当社の役員３名、当社の従
業員38名

当社の取締役４名、当社の従業員72名及び当社子会社の取締役２名ストック・オプションの付
与数(注)１ 普通株式 11,100株

普通株式 3,690株

普通株式 460株

平成15年５月13日

平成18年２月24日

平成18年４月24日

権利確定条件

(注)２

(注)２

(注)２

対象勤務期間

(注)３

(注)３

(注)３

権利行使期間平成17年６月１日から平成20年５月31日まで

平成20年３月１日から平成23年２月28日まで

平成20年５月１日から平成23年２月28日まで

付与日

当社の従業員９名（注）１ 株式数に換算して記載しております。なお、平成15年ストック・オプションは、平成15年６月29日付で50株を１株に併合、平成16年７月20日付で１株を２株、平成16年11月19日付で１株を５株へ分割した後の株式数に換算して記載しております。
２ 新株予約権の割当てを受けた者は、権利行使時においても、当社の取締役、従業員、当社子会社の取締役またはその他これに準ずる地位にあることを要す。ただし、任期満了による退任、定年退職その他これに準ずる正当な理由のある場合はこの限りではない。
３ 対象勤務期間の定めはありません。
（２）ストック・オプションの規模及びその変動状況
当連結会計年度において存在したストック・オプションを対象とし、ストック・オプションの数については、株式数に換算しております。
①ストック・オプションの数
平成15年
ストック・オプション
権利確定前

平成18年
ストック・オプション①

平成18年
ストック・オプション②（株）

前連結会計年度末

－

3,230

450

付与

－

－

－

失効

－

50

－

権利確定

－

－

－

－

3,180

450

前連結会計年度末

2

－

－

権利確定

－

－

－

権利行使

2

－

－

失効

－

－

－

未行使残

－

－

－

未確定残
権利確定後

（株）

②単価情報
平成15年
ストック・オプション

平成18年
ストック・オプション①

平成18年
ストック・オプション②

権利行使価格（円）

8,500

164,685

143,564

行使時平均株価（円）

140,632－－

公正な評価単価（付与日）

（円）

－

－

－

（注）

平成15年６月29日付で50株を１株に併合しており、平成16年７月20日付で１株を２株、平成16年11月19日付で１株を５株へ分割しており、平成15年ストック・オプション付与時の権利行使価格の調整を行っております。

－ 44 －

トーセイ㈱（8923）平成 19 年 11 月期決算短信（税効果会計関係）
１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳
前連結会計年度（平成18年11月30日現在）

当連結会計年度（平成19年11月30日現在）

繰延税金資産（流動）
未払事業税否認

132,695千円

193,799千円

たな卸資産否認

814

814

48,951

154,332－

180,670

その他

32,38252,750

評価性引当額△2,142△10,581

212,700

571,784

14,101

17,325946

686

会員権評価損否認

1,042

1,042

役員退職慰労引当金損金算入限度超過額

77,742

88,796－

171,067

連結子会社の繰越欠損金

54,330173,377

その他

2,701

5,431

△62,284△184,100

88,581

273,626

301,281845,410

子会社の資産及び負債の時価評価による評
価差額△23,122△23,122

その他有価証券評価差額金△6,130△616△29,253△23,738

272,028

821,671

減価償却損金算入限度超過額代物弁済による未実現利益

計繰延税金資産（固定）
退職給付引当金損金算入限度超過額
減価償却損金算入限度超過額

子会社株式評価損

評価性引当額計繰延税金資産合計

繰延税金負債（固定）計繰延税金資産の純額

繰延税金資産の純額は、連結貸借対照表の以下の項目に含まれております。
前連結会計年度（平成18年11月30日現在）

当連結会計年度（平成19年11月30日現在）

流動資産－繰延税金資産

212,700千円

571,784千円

固定資産－繰延税金資産

82,450千円

273,009千円

固定負債－繰延税金負債

23,122千円

23,122千円

２．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との差異内訳
前連結会計年度（平成18年11月30日現在）
法定実効税率

当連結会計年度（平成19年11月30日現在）

40.7％

40.7％

交際費等永久に損金に算入されない項目

0.2

0.1

留保金課税

6.4

3.0

その他

1.0

△1.1

48.3

42.7

（調整）

税効果会計適用後の法人税等の負担率－ 45 －

トーセイ㈱（8923）平成 19 年 11 月期決算短信（セグメント情報）ａ．事業の種類別セグメント情報
前連結会計年度（自 平成17年12月１日
不動産流動
化事業
（千円）

至

平成18年11月30日）

不動産開発
事業
（千円）

不動産賃貸
事業
（千円）

不動産ファ
ンド事業
（千円）

不動産管理
事業
（千円）

オルタナ
ティブイン
ベストメン
ト事業
（千円）

計
（千円）

3,842,792

1,836,056

1,405,173

1,671,416

335,792

24,741,635

2,718

14,299233,191－

消去又は全社
（千円）

連結
（千円）

Ⅰ．売上高及び営
業利益
売上高(1）外部顧客に対す
15,650,405
る売上高(2）セグメント間の内部売上高又は－振替高－

250,209－24,741,635(250,209)－

計15,650,405

3,842,792

1,838,774

1,419,473

1,904,607

335,792

24,991,845(250,209) 24,741,635

営業費用

11,609,857

3,329,179

853,579

302,025

1,782,540

57,972

17,935,154

905,493

18,840,647

営業利益

4,040,548

513,612985,194

1,117,447

122,067

277,820

7,056,690(1,155,702)

5,900,987

24,201,665

17,599,538

8,654,748

531,825

658,476

2,839,047

54,485,301

5,651,149

60,136,451

減価償却費

－

－

167,652

615

－

244

168,51138,658207,170

資本的支出

－

－

122,328

2,997

20,8782,534

148,738

18,175

166,913

Ⅱ．資産、減価償
却費及び資本的支出
資産（注）１．事業区分の方法
事業は、内部管理上採用している区分によっております。
２．各区分の主要な事業の内容
事業区分

主な事業の内容

不動産流動化事業

投資・資産運用を目的とした法人、不動産ファンド及び個人向けに再生不動産を供給

不動産開発事業

不動産ファンド及び個人向けにスクラップ＆ビルドによりオフィスビ
ル、マンション、戸建を新築し供給

不動産賃貸事業

エンドユーザー向けにオフィス、マンション等を賃貸

不動産ファンド事業

オリジナルファンドの組成、運営、コンサルティング、物件仲介

不動産管理事業

オフィスビル、マンション等の保守管理及び運営管理業務

オルタナティブインベストメント事業

不動産担保付債権、不動産保有会社株式への投資、同投資ファンドの組成・コンサルティング

３．営業費用のうち消去又は全社の項目に含めた配賦不能費用は1,157,323千円であり、その主なものは提出会
社の一般管理部門に係る経費であります。
４．資産のうち、消去又は全社の項目に含めた全社資産の金額は、5,657,308千円であり、その主なものは、当社での余剰資金（現金及び預金）及び管理部門に係る資産等であります。

－ 46 －

トーセイ㈱（8923）平成 19 年 11 月期決算短信
当連結会計年度（自
不動産流動
化事業
（千円）

平成18年12月１日

至

平成19年11月30日）

不動産開発
事業
（千円）

不動産賃貸
事業
（千円）

不動産ファ
ンド事業
（千円）

不動産管理
事業
（千円）

オルタナ
ティブイン
ベストメン
ト事業
（千円）

計
（千円）

8,781,821

3,375,387

1,119,381

2,238,499

260,476

40,085,596

39,936

27,669516,660－

消去又は全社
（千円）

連結
（千円）

Ⅰ．売上高及び営
業利益
売上高(1）外部顧客に対す
24,310,030
る売上高(2）セグメント間の内部売上高又は－振替高－

584,266－

40,085,596(584,266)－

計

24,310,030

8,781,821

3,415,323

1,147,050

2,755,159

260,476

40,669,862(584,266) 40,085,596

営業費用

17,023,841

7,957,851

1,784,587

560,364

2,625,389

128,535

30,080,570

998,226

31,078,796

営業利益

7,286,189

823,969

1,630,735

586,686

129,769

131,940

10,589,292(1,582,492)

9,006,799

41,752,835

20,276,486

14,435,427

475,936

748,6023,914,276

81,603,566

5,318,807

86,922,374

減価償却費

394,594

3,579

7,324

405,498

39,834445,332

資本的支出

96,475

7,952

840

125,219

25,382

150,602

Ⅱ．資産、減価償
却費及び資本的支出
資産19,950（注）１．事業区分の方法
事業は、内部管理上採用している区分によっております。
２．各区分の主要な事業の内容
事業区分

主な事業の内容

不動産流動化事業

投資・資産運用を目的とした法人、不動産ファンド及び個人向けに再生不動産を供給

不動産開発事業

不動産ファンド及び個人向けにスクラップ＆ビルドによりオフィスビ
ル、マンション、戸建を新築し供給

不動産賃貸事業

エンドユーザー向けにオフィス、マンション等を賃貸

不動産ファンド事業

不動産ファンドのアセットマネジメント、物件仲介

不動産管理事業

オフィスビル、マンション等の保守管理及び運営管理業務

オルタナティブインベストメント事業

不動産担保付債権、不動産保有会社株式への投資

３．営業費用のうち消去又は全社の項目に含めた配賦不能費用は1,560,322千円であり、その主なものは提出会
社の一般管理部門に係る経費であります。
４．資産のうち、消去又は全社の項目に含めた全社資産の金額は、5,357,529千円であり、その主なものは、当社での余剰資金（現金及び預金）及び管理部門に係る資産等であります。

－ 47 －

トーセイ㈱（8923）平成 19 年 11 月期決算短信
ｂ．所在地別セグメント情報
前連結会計年度（自 平成17年12月１日 至 平成18年11月30日）及び当連結会計年度（自 平成18年12月１日 至 平成19年11月30日）において本邦以外の国又は地域に所在する連結子会社及び在外支店がないため、該当事項はありません。
ｃ．海外売上高
前連結会計年度（自 平成17年12月１日 至 平成18年11月30日）及び当連結会計年度（自日 至 平成19年11月30日）において海外売上高がないため、該当事項はありません。
（関連当事者との取引）
前連結会計年度（自 平成17年12月１日
該当事項はありません。
当連結会計年度（自 平成18年12月１日
該当事項はありません。

至平成18年11月30日）

至

平成19年11月30日）－ 48 －

平成18年12月１トーセイ㈱（8923）平成 19 年 11 月期決算短信（１株当たり情報）（自至前連結会計年度
平成17年12月１日
平成18年11月30日）

１株当たり純資産額
40,414円
１株当たり当期純利益金額
7,412円
潜在株式調整後１株当たり当期純利 7,405円
益金額
（注）１

（自
至
50銭
80銭
87銭

当連結会計年度
平成18年12月１日
平成19年11月30日）

１株当たり純資産額
51,089円
１株当たり当期純利益金額
12,095円
潜在株式調整後１株当たり当期純利 12,095円
益金額

15銭
04銭
02銭

１株当たり純資産額の算定上の基礎は、以下のとおりであります。
（自至前連結会計年度
平成17年12月１日
平成18年11月30日）（自至当連結会計年度
平成18年12月１日
平成19年11月30日）

１株当たり純資産額
純資産の部の合計額（千円）
純資産の部の合計額から控除する金額（千円）
普通株式に係る期末の純資産額（千円）
期末の普通株式の数（株）（注）２

15,229,720

19,252,435－－

15,229,720

19,252,435

376,838

376,840

１株当たり当期純利益金額及び潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額の算定上の基礎は、以下のとおり
であります。
（自至前連結会計年度
平成17年12月１日
平成18年11月30日）（自至当連結会計年度
平成18年12月１日
平成19年11月30日）

１株当たり当期純利益金額
当期純利益（千円）

2,737,111

4,557,882

普通株主に帰属しない金額（千円）－－

普通株式に係る当期純利益（千円）

2,737,111

4,557,882

369,241

376,839

当期純利益調整額（千円）－－

普通株式増加数（株）

345

0（うち新株予約権）

（345）

(0)

期中平均株式数（株）
潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額

希薄化効果を有しないため、潜在株式調整後１株当たり当期純利益の算定に含めなかった潜在株式の概要

平成18年２月24日定時株主総会決議によるストックオプ
ション（新株予約権）
普通株式
3,680株－ 49 －

平成18年２月24日定時株主総会決議によるストックオプ
ション（新株予約権）
普通株式
3,630株トーセイ㈱（8923）平成 19 年 11 月期決算短信（重要な後発事象）（自至前連結会計年度
平成17年12月１日
平成18年11月30日）（自至──────

当連結会計年度
平成18年12月１日
平成19年11月30日）
──────

－ 50 －

トーセイ㈱（8923）平成 19 年 11 月期決算短信

５．個別財務諸表(1）貸借対照表
前事業年度（平成18年11月30日）
区分

注記
番号

当事業年度
（平成19年11月30日）

構成比
（％）

金額（千円）

対前年比

構成比
（％）

金額（千円）

増減（千円）（資産の部）
Ⅰ

流動資産
１．現金及び預金※１

5,213,156

4,123,199

２．売掛金

80,865

171,205

３．有価証券

10,00010,000４．販売用不動産※１

14,967,708

28,565,969

５．仕掛販売用不動産※１

19,265,594

26,503,992

316

851

1,569,200

356,500

95,80880,5011,000,000

1,750,000

10．繰延税金資産

191,009335,187

11．その他

38,176710,267△7,539△12,680

６．貯蔵品
７. 前渡金※１

８．前払費用９. 関係会社短期貸付金

貸倒引当金
流動資産合計Ⅱ

42,424,296

82.8

62,594,994

80.3 20,170,698

固定資産
１．有形固定資産(1）建物※１

664,514

減価償却累計額(2）構築物

7,281(3）工具器具備品

有形固定資産合計

688,1132,035,761

39,626※１

3,921,005

46,947
10,071

14,251

91,870

減価償却累計額(5）建設仮勘定

4,609,118

21,532

減価償却累計額(4）土地

2,700,276

36,875130,100
66,792

52,24363,307

5,353,971

8,841,132

－

6,136

7,456,229

14.5

12,868,457

16.5

5,412,228

0.0

10,847

２．無形固定資産(1）ソフトウェア

32,111

42,958(2）電話加入権

1,889

1,889

無形固定資産合計

34,000－ 51 －

0.1

44,847

トーセイ㈱（8923）平成 19 年 11 月期決算短信
前事業年度（平成18年11月30日）
区分

注記
番号

当事業年度
（平成19年11月30日）

構成比
（％）

金額（千円）

金額（千円）

対前年比

構成比
（％）

増減
（千円）

３．投資その他の資産(1）投資有価証券

261,905

87,063(2）関係会社株式

588,372

838,372（3) 出資金27,00022,500(4) 関係会社出資金

15,00050,405(5）長期貸付金

2,619

2,395

120,000

－

200

100

(8）敷金及び保証金

154,111

1,149,703(9）保険積立金

31,06840,333(10）繰延税金資産

81,111

268,460(11）その他

25,35725,357△735△14(6）関係会社長期貸付金(7）長期前払費用

貸倒引当金
投資その他の資産合計

1,306,011

2.6

2,484,676

3.2

1,178,664

固定資産合計8,796,241

17.2

15,397,981

19.7

6,601,740

資産合計

51,220,537

100.0

77,992,976

100.0 26,772,438－ 52 －

トーセイ㈱（8923）平成 19 年 11 月期決算短信
前事業年度（平成18年11月30日）
区分

注記
番号

当事業年度
（平成19年11月30日）

構成比
（％）

金額（千円）

対前年比

構成比
（％）

金額（千円）

増減（千円）（負債の部）
Ⅰ

流動負債
１．支払手形

742,350－

２．買掛金

250,607489,586

910,000

3,124,000

24,00024,00011,308,836

37,060,196

６．未払金

134,708

154,192

７．未払費用

114,458

208,513

８．未払法人税等

1,916,273

2,477,930

９．未払消費税等

26,884－

10．前受金624,61773,80011．預り金67,312

38,943

12．前受収益

130,749

176,907

13．賞与引当金

9,564

20,55014．役員賞与引当金

20,011

－

－

1,426

３．短期借入金※１,４

４．１年以内償還予定社債※
５．１年以内返済予定長期
1,3,4
借入金

15．債務保証損失引当金
流動負債合計Ⅱ

16,280,373

31.8

43,850,047

56.2 27,569,673

固定負債
１．社債

298,000

274,000

18,265,319

12,191,223

３．預り敷金保証金

1,075,233

2,350,375

４．退職給付引当金

23,357

26,985５．役員退職慰労引当金

183,921

208,490－304,217２．長期借入金

６．投資損失引当金※１,４

固定負債合計19,845,831

38.7

15,355,292

19.7

負債合計

36,126,204

70.5

59,205,339

75.9 23,079,135－ 53 －△4,490,538

トーセイ㈱（8923）平成 19 年 11 月期決算短信
前事業年度（平成18年11月30日）
区分

注記
番号

当事業年度
（平成19年11月30日）

構成比
（％）

金額（千円）

対前年比

構成比
（％）

増減
（千円）

4,148,020

5.3

84,231,495

5.48

金額（千円）（純資産の部）
Ⅰ

株主資本
１．資本金

4,148,011

8.1

２．資本剰余金(1）資本準備金

4,231,487

資本剰余金合計

4,231,495
4,231,487

8.3

３．利益剰余金(1）利益準備金

7,250

7,250

15,00015,000(2）その他利益剰余金
別途積立金
繰越利益剰余金Ⅱ6,683,651

10,384,972

利益剰余金合計

6,705,901

13.1

10,407,222

13.4

3,701,320

株主資本合計15,085,400

29.5

18,786,737

24.1

3,701,337

１．その他有価証券評価差
額金

8,932

0.0

898

0.0

△8,034

評価・換算差額等合計

8,932

0.0

898

0.0

△8,034
3,693,303

評価・換算差額等

純資産合計

15,094,332

29.5

18,787,636

24.1

負債純資産合計

51,220,537

100.0

77,992,976

100.0 26,772,438－ 54 －

トーセイ㈱（8923）平成 19 年 11 月期決算短信(2）損益計算書
（自
至
注記
番号

区分
Ⅰ

前事業年度
平成17年12月１日
平成18年11月30日）

金額（千円）

百分比
（％）

（自
至

当事業年度
平成18年12月１日
平成19年11月30日）

対前年比

百分比
（％）

増減
（千円）

31,690,048

100.0

9,117,870

金額（千円）

売上高
１．流動化事業売上高

15,650,405

18,742,588

２．開発事業売上高

3,842,792

8,781,821

３．賃貸事業売上高

1,659,506

3,018,587

４. ファンド事業売上高

1,419,473

1,147,050

売上高
Ⅱ

合計

22,572,177

100.0

売上原価

１．流動化事業原価

11,426,894

11,544,560

２．開発事業原価

3,095,393

7,691,050

３．賃貸事業原価

722,867

1,442,383

2,440

24,228

４．ファンド事業原価
売上原価

合計

売上総利益
Ⅲ

販売費及び一般管理費

※１

営業利益
Ⅳ

15,247,595

67.6

20,702,222

65.3

5,454,627

7,324,582

32.4

10,987,825

34.7

3,663,243

1,694,099

7.5

2,240,144

7.1

546,045

5,630,482

24.9

8,747,681

27.6

3,117,198

51,575

0.2△77,846

977,396

3.1

369,378

7,821,860

24.7

2,669,973

11,040

0.0

9,478

営業外収益
１．受取利息21,00636,006

２．受取配当金

605

2,930

３．解約手付金100,000

４．雑収入
Ⅴ

※３

7,810

－
129,4220.6

12,638

営業外費用
１．支払利息516,062

970,862２．社債利息

4,893

4,839

３．社債発行費償却

6,514

－

４．株式交付費

32,98461

５. 支払手数料

35,728－６．雑損失

11,834

経常利益
Ⅵ608,0172.7

5,151,887

22.8

1,561

0.0

1,633

特別利益
１．投資有価証券売却益

1,561－ 55 －

11,040トーセイ㈱（8923）平成 19 年 11 月期決算短信

（自
至
区分
Ⅶ

前事業年度
平成17年12月１日
平成18年11月30日）

注記
番号

金額（千円）※２

25,097

百分比
（％）

（自
至

当事業年度
平成18年12月１日
平成19年11月30日）

対前年比

百分比
（％）

増減
（千円）

423,9421.3

398,845

7,408,958

23.4

2,280,606

3,180,064

10.1

749,474

4,228,893

13.3

1,531,131

金額（千円）

特別損失
１．固定資産除却損－

２．出資金売却損－

3,630

３．投資損失引当金繰入額－

304,217

４．関係会社出資金評価損－

税引前当期純利益
法人税、住民税及び事業税

2,521,219

法人税等調整額△90,629

当期純利益

25,0970.1

5,128,351

22.7

116,0943,506,077
2,430,589

10.7

2,697,761

12.0－ 56 －△326,012

トーセイ㈱（8923）平成 19 年 11 月期決算短信流動化事業原価明細書
（自
至
区分

注記
番号

前事業年度
平成17年12月１日
平成18年11月30日）

（自
至

当事業年度
平成18年12月１日
平成19年11月30日）

対前年比

金額（千円）

構成比（％）

金額（千円）

構成比
（％）

増減
（千円）

Ⅰ

土地

7,047,628

61.7

7,980,872

69.1

933,244

Ⅱ

建物取得費・バリュー
アップコスト4,114,451

36.0

3,301,832

28.6△812,619

Ⅲ

経費

264,8142.3

261,854

2.3△2,959

計

11,426,894

100.0

11,544,560

100.0

117,665（注）原価計算の方法は、個別原価計算によっております。
開発事業原価明細書
（自
至
区分

注記
番号

前事業年度
平成17年12月１日
平成18年11月30日）

（自
至

当事業年度
平成18年12月１日
平成19年11月30日）

対前年比

金額（千円）

構成比（％）

金額（千円）

構成比
（％）

増減
（千円）

Ⅰ

用地費

1,791,200

57.9

3,923,627

51.0

2,132,427

Ⅱ

建築費1,134,700

36.6

3,070,257

39.9

1,935,557

Ⅲ

経費

169,492

5.5

697,1649.1

527,672

計

3,095,393

100.0

7,691,050

100.0

4,595,657（注）原価計算の方法は、個別原価計算によっております。
賃貸事業原価明細書
（自
至
区分

注記
番号

前事業年度
平成17年12月１日
平成18年11月30日）

（自
至

当事業年度
平成18年12月１日
平成19年11月30日）

対前年比

金額（千円）

構成比（％）

金額（千円）

構成比
（％）

増減
（千円）

Ⅰ

外注費

137,51319.0

274,099

19.0

136,585Ⅱ

諸経費

585,35381.0

1,168,284

81.0

582,930（うち租税公課）(96,094)(152,101)(56,007)（うち減価償却費）(152,128)(354,878)(202,749)（うち水道光熱費）(119,999)(206,797)(86,797)

計

722,867－ 57 －

100.0

1,442,383

100.0

719,515

トーセイ㈱（8923）平成 19 年 11 月期決算短信
ファンド事業原価明細書
（自
至

（自
至

当事業年度
平成18年12月１日
平成19年11月30日）

対前年比

金額（千円）

構成比（％）

金額（千円）

構成比
（％）

増減
（千円）

諸経費

2,440

100.0

24,228100.0

21,788

計

2,440

100.0

24,228100.0

21,788

区分

注記
番号

前事業年度
平成17年12月１日
平成18年11月30日）－ 58 －

トーセイ㈱（8923）平成 19 年 11 月期決算短信(3）株主資本等変動計算書
前事業年度（自 平成17年12月１日

至

平成18年11月30日）
株主資本
資本剰余金

その他利益剰余金

資本金
資本準備金

平成17年11月30日

残高（千円）

利益剰余金

資本剰余金
合計

利益準備金

7,250

1,966,096

2,049,572

2,049,572

2,181,915

2,181,915

2,181,915

別途積立金

繰越利益剰
余金

15,0004,151,856

利益剰余金
合計
4,174,106

株主資本
合計

8,189,774

事業年度中の変動額
新株の発行

4,363,830

利益処分による利益配当△155,186△155,186△155,186

利益処分による役員賞与△10,780△10,780△10,780

当期純利益

2,697,761

2,697,761

2,697,761

株主資本以外の項目の事業年度中の変動額（純額）
事業年度中の変動額合計（千円）

2,181,915

2,181,915

2,181,915－－

2,531,795

2,531,795

6,895,625

平成18年11月30日

4,148,011

4,231,487

4,231,487

7,250

15,0006,683,651

6,705,901

15,085,400

残高（千円）

評価・換算差額等

平成17年11月30日

残高（千円）

その他有価証券
評価差額金評価・換算差額
等合計

7,783

7,783

純資産合計

8,197,558

事業年度中の変動額
新株の発行

4,363,830

利益処分による利益配当△155,186

利益処分による役員賞与△10,780

当期純利益

2,697,761

株主資本以外の項目の事業年度中の変動額（純額）

1,148

1,148

1,148

事業年度中の変動額合計（千円）

1,148

1,148

6,896,774

平成18年11月30日

8,932

8,932

15,094,332

残高（千円）－ 59 －

トーセイ㈱（8923）平成 19 年 11 月期決算短信
当事業年度（自平成18年12月１日

至

平成19年11月30日）
株主資本
資本剰余金

その他利益剰余金

資本金
資本準備金

平成18年11月30日

残高（千円）

利益剰余金

資本剰余金
合計

利益準備金

7,250

4,148,011

4,231,487

4,231,487

8

8

8

別途積立金

繰越利益剰
余金

15,0006,683,651

利益剰余金
合計
6,705,901

株主資本合計

15,085,400

事業年度中の変動額
新株の発行

17

剰余金の配当△527,573△527,573△527,573

当期純利益

4,228,893

4,228,893

4,228,893

株主資本以外の項目の事業年度中の変動額（純額）
事業年度中の変動額合計（千円）
平成19年11月30日

残高（千円）

8

8

8

－

－

3,701,320

3,701,320

3,701,337

4,148,020

4,231,495

4,231,495

7,250

15,00010,384,972

10,407,222

18,786,737

評価・換算差額等

平成18年11月30日

残高（千円）

その他有価証券
評価差額金評価・換算差額
等合計

8,932

8,932

純資産合計

15,094,332

事業年度中の変動額
新株の発行

17

剰余金の配当△527,573

当期純利益

4,228,893

株主資本以外の項目の事業年度中の変動額（純額）△8,034△8,034△8,034

事業年度中の変動額合計（千円）△8,034△8,034

3,693,303

898

898

18,787,636

平成19年11月30日

残高（千円）－ 60 －

トーセイ㈱（8923）平成 19 年 11 月期決算短信
重要な会計方針項目
１．有価証券の評価基準及び評価方法

２．デリバティブの評価基準
及び評価方法３．たな卸資産の評価基準及び評価方法

４．固定資産の減価償却の方
法

（自
至

前事業年度
平成17年12月１日
平成18年11月30日）

（自
至

当事業年度
平成18年12月１日
平成19年11月30日）(1) 子会社株式(1) 子会社株式
移動平均法による原価法
同左(2) その他有価証券(2) その他有価証券① 時価のあるもの① 時価のあるもの
決算日の市場価格等に基づく時価同左
法（評価差額は全部純資産直入法により処理し、売却原価は移動平均法
により算定）② 時価のないもの② 時価のないもの
移動平均法による原価法
同左
デリバティブデリバティブ
時価法──────
(1) 販売用不動産、仕掛販売用不動産(1) 販売用不動産、仕掛販売用不動産
個別法による原価法
同左(2) 貯蔵品(2) 貯蔵品
最終仕入原価法
同左(1) 有形固定資産(1) 有形固定資産
定率法
定率法
ただし、平成10年４月１日以降に取ただし、平成10年４月１日以降に取得した建物（建物附属設備を除く）に得した建物（建物附属設備を除く）については、定額法を採用しております。
ついては、定額法を採用しております。
主な耐用年数主な耐用年数建物
15～50年
建物
15～50年
構築物
10～20年
構築物
10～20年
車両運搬具
５～６年
車両運搬具
５～６年
工具器具備品
３～15年
工具器具備品
３～15年(2) 無形固定資産
定額法
なお、自社利用のソフトウェアは、社内における見積利用可能期間（５年）に基づく定額法を採用しております。

－ 61 －(会計処理の変更)
法人税法の改正に伴い、当事業年度から平成19年４月１日以後に取得した有形固定資産について、改正後の法人税法に基づく減価償却の方法に変更しております。
これにより営業利益、経常利益及び税引前当期純利益に与える影響は軽微であります。
(2) 無形固定資産
同左

トーセイ㈱（8923）平成 19 年 11 月期決算短信項目
５．繰延資産の処理方法

６．引当金の計上基準

（自
至

前事業年度
平成17年12月１日
平成18年11月30日）

（自
至

当事業年度
平成18年12月１日
平成19年11月30日）(1) 社債発行費(1) 社債発行費
３年間で毎期均等額以上を償却してお──────
ります。
(2) 株式交付費(2) 株式交付費
支出時に全額費用として処理しており支出時に全額費用として処理しております。
ます。
(表示方法の変更)
当事業年度より「繰延資産の会計処理に関する当面の取扱い」（企業会計基準委員会 平成18年８月11日実務対応報告第19号）を適用しております。
これにより、前事業年度まで新株の発行に係る費用は「新株発行費」として表示
しておりましたが、当事業年度より「株式交付費」として表示しております。
(1) 貸倒引当金(1) 貸倒引当金
債権の貸倒れによる損失に備えるため、同左一般債権については貸倒実績率により、貸倒懸念債権等特定の債権については個別に回収可能性を勘案し回収不能見込額を計上しております。
(2) 賞与引当金(2) 賞与引当金
従業員に対して支給する賞与の支出に同左充てるため、支給見込額の当期負担額を計上しております。
(3) 退職給付引当金(3) 退職給付引当金
従業員の退職給付に備えるため、当事従業員の退職給付に備えるため、当事業年度末における退職給付債務見込額に
業年度末における退職給付債務見込額に基づき計上しております。
基づき計上しております。
(会計方針の変更)
当事業年度より「「退職給付に係る会計基準」の一部改正」（企業会計基準第３号 平成17年３月16日）及び「「退職給付に係る会計基準」の一部改正に関する適用指針」（企業会計基準適用指針第７号 平成17年３月16日）を適用しております。これによる損益に与える影響はありません。
(4) 役員退職慰労引当金(4) 役員退職慰労引当金
役員の退職慰労金の支出に備えるため、同左
当事業年度末における役員退任慰労金規程に基づく期末要支給額を計上しております。
(5) 役員賞与引当金(5) 役員賞与引当金
役員に対して支給する賞与の支出に充──────
てるため、当事業年度末における支給見込額に基づき計上しております。
(会計方針の変更)
当事業年度より、「役員賞与に関する会計基準」（企業会計基準第４号 平成
17年11月29日）を適用しております。これにより、営業利益、経常利益及び税引
前当期純利益は20,011千円減少しております。
(6) 債務保証損失引当金(6) 債務保証損失引当金──────
債務保証等による損失に備えるため、被保証先の財政状態等を勘案して、当事業年度末における損失負担見込額を計上しております。

－ 62 －

トーセイ㈱（8923）平成 19 年 11 月期決算短信

項目

（自
至

前事業年度
平成17年12月１日
平成18年11月30日）(7) 投資損失引当金──────

７．リース取引の処理方法

８．ヘッジ会計の方法

９．その他財務諸表作成のための基本となる重要な事
項

（自
至

当事業年度
平成18年12月１日
平成19年11月30日）(7) 投資損失引当金
子会社への投資に係る損失に備えるため、財政状態の実情を勘案し、個別検討による必要額を計上しております。
同左

リース物件の所有権が借主に移転すると認められるもの以外のファイナンス・リー
ス取引については、通常の賃貸借取引に係る方法に準じた会計処理によっております。
(1) ヘッジ会計の方法──────
繰延ヘッジ処理によっております。また、金利スワップについて特例処理の要件を充たすものについては、特例処理によっております。
(2) ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段…金利スワップ
ヘッジ対象…借入金(3) ヘッジ方針
金利リスクの低減並びに金融収支改善のため、対象債務の範囲内でヘッジを行っております。
(4) ヘッジ有効性評価の方法
特例処理の要件を充たしているため、有効性の評価を省略しております。
(1) 消費税等の会計処理(1) 消費税等の会計処理
税抜方式によっております。
同左
ただし、控除対象外消費税等のうち、固定資産等に係るものは長期前払費用として計上（５年償却）し、それ以外は発生年度の期間費用としております。
(2) 匿名組合出資の会計処理(2) 匿名組合出資の会計処理
投資事業有限責任組合及びこれに類す
投資事業有限責任組合及びこれに類する組合への出資（証券取引法第２条第２
る組合への出資（金融商品取引法第２条項により有価証券とみなされるもの）に第２項により有価証券とみなされるもついては、匿名組合の財産の持分相当額の）については、匿名組合の財産の持分を「投資有価証券」として計上しており相当額を「投資有価証券」として計上します。匿名組合への出資時に「投資有価ております。匿名組合への出資時に「投証券」を計上し、匿名組合の営業により資有価証券」を計上し、匿名組合の営業獲得した損益の持分相当額については、により獲得した損益の持分相当額につい「営業損益」へ計上するとともに同額をては、「営業損益」へ計上するとともに「投資有価証券」に加減し、営業者から同額を「投資有価証券」に加減し、営業の出資金（営業により獲得した損益の持者からの出資金（営業により獲得した損分相当額を含む）の払い戻しについては、 益の持分相当額を含む）の払い戻しにつ「投資有価証券」を減額させております。 いては、「投資有価証券」を減額させております。

－ 63 －

トーセイ㈱（8923）平成 19 年 11 月期決算短信
会計処理方法の変更
（自
至

前事業年度
平成17年12月１日
平成18年11月30日）

当事業年度
平成18年12月１日
平成19年11月30日）（自至（固定資産の減損に係る会計基準）
当事業年度より、固定資産の減損に係る会計基準（「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意見書」（企業会計審議会 平成14年８月９日））
及び「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第６号 平成15年10月31日）
を適用しております。
これによる損益に与える影響はありません。
（貸借対照表の純資産の部の表示に関する会計基準）
当事業年度より、「貸借対照表の純資産の部の表示に関する会計基準」（企業会計基準第５号 平成
17年12月９日）及び「貸借対照表の純資産の部の表示に関する会計基準等の適用指針」（企業会計基準
適用指針第８号 平成17年12月９日）を適用しております。
従来の資本の部の合計に相当する金額15,094,332千円であります。
なお、財務諸表等規則の改正により、当事業年度における貸借対照表の純資産の部については、改正後の財務諸表等規則により作成しております。

──────

──────

－ 64 －

トーセイ㈱（8923）平成 19 年 11 月期決算短信
表示方法の変更（自至前事業年度
平成17年12月１日
平成18年11月30日）(貸借対照表)前事業年度まで、旧有限会社法の規定による有限会社に対する当社持分は、投資その他の資産の「出資金」に含めて表示しておりましたが、会社法及び会社法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律
第２条第２項により、その持分が有価証券（株式）とみなされることとなったため、当事業年度より投資その他の資産の「投資有価証券」、「関係会社株式」に含めて表示しております。なお、当事業年度末の「投資有価証券」、「関係会社株式」に含めた
有限会社に対する持分は、それぞれ150千円、6,000
千円であります。

（自
至

当事業年度
平成18年12月１日
平成19年11月30日）(貸借対照表)──────

－ 65 －

トーセイ㈱（8923）平成 19 年 11 月期決算短信
追加情報
（自
至

前事業年度
平成17年12月１日
平成18年11月30日）

（自
至

当事業年度
平成18年12月１日
平成19年11月30日）(1) 固定資産(1) 固定資産
従来、販売用不動産として保有していた賃貸物件
従来、販売用不動産として保有していた賃貸物件（建物：540,283千円、土地：1,103,137千円）につい（建物：2,054,904千円、土地：3,853,643千円）につては、事業方針の変更に伴い固定資産へ振り替えておいては、事業方針の変更に伴い固定資産へ振り替えて
ります。
おります。
(2) 販売用不動産(2) 販売用不動産
従来、固定資産として保有していた賃貸物件（建従来、固定資産として保有していた賃貸物件（建物：128,028千円、土地：103,254千円）については、
物：99,042千円、土地：392,257千円）については、
事業方針の変更に伴い販売用不動産へ振り替えており事業方針の変更に伴い販売用不動産へ振り替えております。
ます。

－ 66 －

トーセイ㈱（8923）平成 19 年 11 月期決算短信
注記事項（貸借対照表関係）
前事業年度（平成18年11月30日）

当事業年度（平成19年11月30日）※１．担保資産及び担保付債務※１．担保資産及び担保付債務(1) 担保に供している資産は次のとおりであります。
現金及び預金
20,000千円
販売用不動産13,135,920
仕掛販売用不動産
16,575,756
前渡金
900,000
建物
1,824,240
土地
4,713,114
計(1) 担保に供している資産は次のとおりであります。
販売用不動産27,430,687千円
仕掛販売用不動産
23,866,311
建物
3,767,216
土地
8,598,843
計63,663,059

37,169,032(2) 担保付債務は次のとおりであります。
短期借入金
910,000千円
１年以内返済予定長期借入金 11,308,836
長期借入金
18,265,319
計(2) 担保付債務は次のとおりであります。
短期借入金
2,724,000千円
１年以内返済予定長期借入金 37,060,196
長期借入金
12,191,223

30,484,155

計

２．偶発債務次の当社販売物件購入者について、㈱アルカからの借入に対し債務保証を行っております。
個人６名
12,770千円
下記の会社の金融機関からの借入金に対して、次のとおり債務保証を行っております。
㈲イカロス・キャピタル
1,100,000千円㈲ペガサス・キャピタル
5,000,000千円
トーセイ・リバイバル・イン 1,280,000千円
ベストメント㈱51,975,419

２．偶発債務次の当社販売物件購入者について、㈱アルカからの借入に対し債務保証を行っております。
個人５名
10,689千円
下記の会社の金融機関からの借入金に対して、次のとおり債務保証を行っております。
㈲ペガサス・キャピタル
3,990,000千円
トーセイ・リバイバル・イン 2,680,000千円
ベストメント㈱３．当社は、物件取得時に効率的な調達を行なう為、取 ※３．当社は、物件取得時に効率的な調達を行なう為、取引銀行と貸出コミットメント契約を締結しております。
引銀行と貸出コミットメント契約を締結しております。
これらの契約に基づく当事業年度末の借入未実行残高
これらの契約に基づく当事業年度末の借入未実行残高
は次のとおりであります。
は次のとおりであります。

４．

貸出コミットメントの総額
借入実行残高8,750,000千円－千円

借入未実行残高

8,750,000千円
──────

貸出コミットメントの総額
借入実行残高8,750,000千円
8,750,000千円

借入未実行残高－千円※４．財務制限条項①当社の借入金うち、㈱三菱東京UFJ銀行との貸出コ
ミットメント契約（残高合計8,750,000千円）には、
財務制限条項が付されており、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し当該する借入金額を一括返済することがあります。
(条項)
・決算期の連結損益計算書において、営業損益及び経常損益を黒字とすること。
・決算期及び中間期末の連結貸借対照表における純資産の部の合計額を総資産の額で除した比率を12％以上に維持すること。
・決算期において、以下の算式で算出されるレバ
レッジ倍率が15倍未満を維持すること。
〔算式〕レバレッジ倍率＝有利子負債額 ÷（営業利益＋減価償却費）－ 67 －

トーセイ㈱（8923）平成 19 年 11 月期決算短信
前事業年度（平成18年11月30日）

当事業年度（平成19年11月30日）②当社の借入金うち、㈱三菱東京UFJ銀行との個別金銭消費賃借契約（残高合計1,780,000千円）には、
財務制限条項が付されており、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し当該する借入金額を一括返済することがあります。
(条項)・決算期及び中間期の単体の損益計算書において、営業損益及び経常損益を黒字とすること。
・決算期及び中間期末の単体の貸借対照表における純資産の部の合計額を総資産の額で除した比率を12％以上に維持すること。
・決算期及び中間期末において、以下の算式で算出されるレバレッジ倍率が15倍未満を維持すること。
〔算式〕レバレッジ倍率＝有利子負債額 ÷（営業利益＋減価償却費）③当社の借入金うち、㈱三井住友銀行をエージェントとするシンジケートローン契約（残高合計1,200,000
千円）には、財務制限条項が付されており、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。
(条項)
・決算期の連結及び単体の損益計算書において、経常損益を損失としないこと。
・決算期末の連結及び単体の貸借対照表における純資産の部の金額を、直前の決算期の連結及び単体の金額及び資産の部の金額の75％以上に維持すること。
④連結子会社を借入人とする借入金うち、㈱三井住友
銀行をエージェントとするシンジケートローン契約（2,600,000千円）について当社が債務保証を行っているため、財務制限条項が付されており、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借入金の支払先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。
(条項)
・決算期及び中間期の連結及び単体の損益計算書において、経常損益をそれぞれ負としないこと。
・決算期及び中間決算期末の連結及び単体の貸借対照表における純資産の部の金額を、直前の決算期の連結及び単体の貸借対照表における純資産の部の金額と平成18年11月期の連結及び単体の自己資本のいずれか高い金額の75％以上に維持すること。

－ 68 －

トーセイ㈱（8923）平成 19 年 11 月期決算短信（損益計算書関係）
（自
至

前事業年度
平成17年12月１日
平成18年11月30日）（自至※１．販売費に属する費用のおおよその割合は9.8％、一※１．販売費に属する費用のおおよその割合は12.1％、般管理費に属する費用の割合は90.2％であります。
主要な費目及び金額は次のとおりであります。
広告宣伝費
123,279千円
貸倒引当金繰入額8,275
役員報酬
124,579
給与手当505,757
賞与引当金繰入額
9,564
退職給付費用
11,005
役員退職慰労引当金繰入額
33,498
役員賞与引当金繰入額
20,011
事務用品費
99,541
租税公課
149,186
支払手数料
214,116
減価償却費
37,318※２．固定資産除却損の内訳は次のとおりであります。
建物
8,129千円
工具器具備品16,968千円
計
25,097千円※３．関係会社との取引に係るものが次のとおり含まれております。
関係会社よりの受取利息
20,326千円

当事業年度
平成18年12月１日
平成19年11月30日）

一般管理費に属する費用の割合は87.9％であります。主要な費目及び金額は次のとおりであります。
広告宣伝費
226,754千円
貸倒引当金繰入額5,451
役員報酬
138,949
給与手当
793,085
賞与引当金繰入額
20,550
退職給付費用7,788
役員退職慰労引当金繰入額
24,569
事務用品費
66,085
租税公課
232,749
支払手数料
207,604
減価償却費
33,956
法定福利費
115,878※２．

──────

※３．関係会社との取引に係るものが次のとおり含まれております。
関係会社よりの受取利息
26,683千円－ 69 －

トーセイ㈱（8923）平成 19 年 11 月期決算短信（株主資本等変動計算書関係）
該当事項はありません。

－ 70 －

トーセイ㈱（8923）平成 19 年 11 月期決算短信（リース取引関係）
（自
至

前事業年度
平成17年12月１日
平成18年11月30日）（自至

リース物件の所有権が借主に移転すると認められるもの以

当事業年度
平成18年12月１日
平成19年11月30日）

リース物件の所有権が借主に移転すると認められるもの以外のファイナンス・リース取引
外のファイナンス・リース取引
１．リース物件の取得価額相当額、減価償却累計額相当額、 １．リース物件の取得価額相当額、減価償却累計額相当額、減損損失累計額相当額及び期末残高相当額
減損損失累計額相当額及び期末残高相当額
取得価額相 減価償却累 期末残高相当額
計額相当額 当額
（千円）
（千円）
（千円）

取得価額相 減価償却累 期末残高相当額
計額相当額 当額
（千円）
（千円）
（千円）

車両運搬具

14,180

7,641

6,539

工具器具備品46,70816,60230,106

工具器具備品25,234

6,657

18,577

ソフトウェア

10,038

8,198

1,840

ソフトウェア

10,038

6,190

3,848

合計

56,74724,801

31,946

合計

49,453

20,48928,964（注）取得価額相当額は、未経過リース料期末残高が有同左
形固定資産の期末残高等に占める割合が低いため、支払利子込み法により算定しております。
２．未経過リース料期末残高相当額等
２．未経過リース料期末残高相当額等
未経過リース料期末残高相当額
未経過リース料期末残高相当額
１年内12,596千円
１年内１年超
16,367千円
１年超
合計

28,964千円（注）未経過リース料期末残高相当額は、未経過リース
料期末残高が有形固定資産の期末残高等に占める割合が低いため、支払利子込み法により算定しております。
３．支払リース料、リース資産減損勘定の取崩額、減価償
却費相当額及び減損損失
支払リース料
11,261千円
減価償却費相当額

合計

31,946千円
同左

３．支払リース料、リース資産減損勘定の取崩額、減価償
却費相当額及び減損損失
支払リース料
18,491千円

11,261千円

４．減価償却費相当額の算定方法
リース期間を耐用年数とし、残存価額を零とする定額法によっております。
（減損損失について）
リース資産に配分された減損損失はありません。

13,316千円
18,629千円

減価償却費相当額

18,491千円

４．減価償却費相当額の算定方法
同左（減損損失について）－ 71 －

同左

トーセイ㈱（8923）平成 19 年 11 月期決算短信（有価証券関係）
前事業年度（自 平成17年12月１日 至 平成18年11月30日）及び当事業年度（自成19年11月30日）において子会社株式で時価のあるものはありません。

－ 72 －

平成18年12月１日

至平トーセイ㈱（8923）平成 19 年 11 月期決算短信（税効果会計関係）
１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳
前事業年度（平成18年11月30日現在）

当事業年度（平成19年11月30日現在）

繰延税金資産（流動）
未払事業税否認

126,953千円

174,392千円

たな卸資産否認814

814

減価償却損金算入限度超過額

48,951

135,997

その他

14,29023,983

計

191,009335,187

9,314

10,823666

569

会員権評価損否認

1,042

1,042

役員退職慰労引当金損金算入限度超過額

74,85584,855－

171,067

その他

1,363

719

計

87,242

269,076

278,252

604,264△6,130△616△6,130△616

272,121603,648

繰延税金資産（固定）
退職給付引当金損金算入限度超過額
減価償却損金算入限度超過額

子会社株式評価損

繰延税金資産合計
繰延税金負債（固定）
その他有価証券評価差額金計
繰延税金資産の純額

２．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との差異内訳
前事業年度（平成18年11月30日現在）
法定実効税率

当事業年度（平成19年11月30日現在）

40.7％

40.7％

交際費等永久に損金に算入されない項目

0.1

0.1

留保金課税

6.4

3.0

その他

0.2

△0.9

47.4

42.9

（調整）

税効果会計適用後の法人税等の負担率－ 73 －

トーセイ㈱（8923）平成 19 年 11 月期決算短信（１株当たり情報）
（自
至

前事業年度
平成17年12月１日
平成18年11月30日）

１株当たり純資産額
40,055円
１株当たり当期純利益金額
7,306円
潜在株式調整後１株当たり当期純利 7,299円
益金額
（注）１

（自
至
23銭
24銭
40銭

当事業年度
平成18年12月１日
平成19年11月30日）

１株当たり純資産額
49,855円 74銭
１株当たり当期純利益金額
11,222円 02銭
潜在株式調整後１株当たり当期純利 11,222円 00銭
益金額

１株当たり純資産額の算定上の基礎は、以下のとおりであります。
（自
至

前事業年度
平成17年12月１日
平成18年11月30日）

（自
至

当事業年度
平成18年12月１日
平成19年11月30日）

１株当たり純資産額
純資産の部の合計額（千円）
純資産の部の合計額から控除する金額（千円）
普通株式に係る期末の純資産額（千円）
１株当たり純資産額の算定に用いられた期末の普通株式の数（株）（注）２

15,094,332

18,787,636－－

15,094,332

18,787,636

376,838

376,840

１株当たり当期純利益金額及び潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額の算定上の基礎は、以下のとおり
であります。
（自至前事業年度
平成17年12月１日
平成18年11月30日）

（自
至

当事業年度
平成18年12月１日
平成19年11月30日）

１株当たり当期純利益金額
当期純利益（千円）

2,697,761

4,228,893

普通株主に帰属しない金額（千円）－－

普通株式に係る当期純利益（千円）

2,697,761

4,228,893

369,241

376,839

当期純利益調整額（千円）－－

普通株式増加数（株）

345

0（うち新株予約権）

(345)

(0)

期中平均株式数（株）
潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額

希薄化効果を有しないため、潜在株式調整後１株当たり当期純利益の算定に含めなかった潜在株式の概要

平成18年２月24日定時株主総会決議によるストックオプション（新株予約権）
普通株式
3,680株－ 74 －

平成18年２月24日定時株主総会決議によるストックオプション（新株予約権）
普通株式
3,630株トーセイ㈱（8923）平成 19 年 11 月期決算短信（重要な後発事象）
（自
至

前事業年度
平成17年12月１日
平成18年11月30日）（自至──────

当事業年度
平成18年12月１日
平成19年11月30日）
──────

－ 75 －

トーセイ㈱（8923）平成 19 年 11 月期決算短信

６．その他(1）役員の異動該当事項はありません。

(2）その他
該当事項はありません。

－ 76 －