都市計画審議会資料
議案 第 １ 号

本八幡駅北口駅前地区第一種市街地再開発事業について（付議）【説明資料１】
１．本八幡駅北口駅前地区の概況

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Ｐ１

２．都市計画の手続き

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Ｐ１

３. 都市計画決定案の縦覧結果について（報告）・・・・・・・・・・

Ｐ１

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Ｐ１

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Ｐ１

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Ｐ２

４．本八幡駅北口駅前地区
第一種市街地再開発事業等の決定
５．今後のスケジュール【説明資料２】
・意見書の要旨と市川市対応【資料１：都市計画決定図書（案）】・市街地再開発事業

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Ｐ５

・高度利用地区

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Ｐ１３・地区計画・・・・・・・・・・・・・・・・・

Ｐ１９

令和６年１月３１日
街づくり整備課、街づくり計画課

説明資料１

１．本八幡駅北口駅前地区の概況●本地区の位置●地区名
本八幡駅北口駅前地区●所在地
千葉県市川市八幡二丁目地内●区域面積 約 1.1ha●都市計画等の指定状況
○用途地域
：商業地域
[容積率：600%、建蔽率：80%]○防火地域及び準防火地域：防火地域○駐車場整備地区：指定あり●施設計画（予定）

都市計画審議会資料
議案 第 1 号

２．都市計画決定の手続き
１）説明会について①開催日時及び参加人数 （計 ９３人）
第１回 令和５年７月２３日（日）１４：００～１５：００
第２回 令和５年７月２６日（水）１０：００～１１：００

４５人
４８人

２）原案の縦覧について①閲覧期間
令和５年７月１８日（火）～８月１日（火）②縦覧者
２名③意見書の提出５名（他、参考意見１名）④公述の申し出
４名

●配置図
計画内容

施行区域面積約 1.1ｈa

敷地面積

約 9,900 ㎡

建築面積

約 6,600 ㎡

延床面積

約 114,900 ㎡

容積対象床面積

約 79,200 ㎡

容積率

約 800％

建ぺい率

約 70％

主な用途

住宅、商業・業務等、その他

住戸数

約 870 戸階数

北棟：地下 2 階 地上 21 階
南棟：地下 2 階 地上 44 階

駐車台数

約 340 台

駐輪台数

約 1215 台

構造

建物高さ

国道１４号

３）公聴会について①開催日時及び公述人数
令和５年９月９日（土）１４：００～１５：３０

公述者

４名

３．都市計画決定案の縦覧結果について
都市計画法第１７条第１項の規定により、本八幡駅北口駅前地区市街地再開発事業に係る都市計画の案について、縦覧を実施したところ意見書の提出がありましたので、同法第１９条第２項の規定により、その要旨を審議会に提出します。

旧市道６００３号①閲覧期間
令和５年１１月２１日（火）～１２月５日（火）②縦覧者
２名③意見書の提出
３名④意見要旨（説明資料２）

鉄筋ｺﾝｸﾘｰﾄ造、一部鉄骨造

４．本八幡駅北口駅前地区第一種市街地再開発事業等の決定 （資料１）

最高高さ 160ｍ（塔屋等除く）
・第一種市街地再開発事業
・高度利用地区・地区計画●事業スケジュール（予定）・・・・・・・・・・・・・・・・・

Ｐ５

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Ｐ１３・・・・・・・・・・・・・・・・・

Ｐ１９

５．今後のスケジュール

1事項

時期

備考

千葉県知事への協議の申し出

令和６年２月上旬予定

千葉県知事の協議（回答）

令和６年３月上旬

予定

都市計画決定告示

令和６年３月下旬

予定説明資料２

意見書の要旨と市川市対応
受付期間：令和 5 年 11 月 21 日（火）～12 月 5 日（火）意見要

旨市

川市

対（意見書提出人数3 人）

応

1.交通渋滞の発生について
・ 個別住宅への宅配など活発な車の移動が考えられ、その全ての出入りが国道の 1 か所でなされる為、新たな交通渋滞が発生することが予測される・ 中立的な第三者機関に依頼調査をし、具体的な数値によるシミュレーション結果を審議会に提示する必要がある。
・ 国道の上り車線から左折して再開発ビルに入る場合、歩行者の通行が途切れないと時間がかかる。
・ 再開発により国道に交通渋滞を発生させるのであれば、交通渋滞解消と逆行する動きである。
・ 交通渋滞解消のために、誰でも考えることであるが、出入口を国道側ではなく、3･4･15 号本八幡駅前線側へ設置し、ペデストリアンデッキを長く敷設し、一階部分に 1 車線設置し、再開発ビル駐車場への専用出入口をつくり、バス停も移設し同じ場所を 2 段に有効利用する。十字路からロータリーまでの間にセンサーを設置し、ビルから出口内部に信号を設けて交通量管理を行い、ロータリーから十字路へ向かう交通量を減らすことができる。
そして、市道 6003 号の幅員は変えずに車は入れなくすることで、東側住民の通行や、にぎわい通路の横断の安全の確保するようにした方が交通量の対策がとれるだろう。

1.
本地区における交通量の将来見通しについては、国土交通省による「大規模開発地区関連交通計画マニュアル」に準拠し推計しており、既存交通への影響は少ないものと想定しています。また、交通計画については、今後の施設建築物の検討に併せて、適切な計画となるよう関係機関との協議を含め、準備組合と検討してまいります。

2.施設建築物の車両通行について
・ 再開発ビルから国道の上り車線に出る場合、国道の流れが途切れない場合は通行車両が停止してくれないと容易に入ることができず、歩行者にも注意する必要がある。
・ 再開発ビルから国道の下り車線に出る場合、右折が禁止されるようである
が、禁止が明言されたわけではない。右折禁止となった場合には、駅前ロータリーで U ターンをし、千葉方面に向かう事になるため、ロータリーの負荷を減らすという理由に反する。
・ 国道の下り車線から右折して再開発ビルに入る場合、上下の流れを止めることが必要となり、時間がかかる。右折禁止で対応する場合、千葉方面に行き、信号のある市役所西側より地下駐車場に入って U ターンをすることが考えられるが、大型車は通行できないようになっている。また、市役所

2.駅前広場部分については、本八幡駅前交差点から JR 本八幡駅までの歩行空間を、居心地がよく歩きたくなるよう歩行者中心の空間整備を進めていくため、駐車場の出入口を設けない計画としております。また国道 14 号からの進入については、安全性や渋滞予防のため、東京方面からの右折進入を想定しておりません。本計画では、区域東側の市道を経由して駐車場の出入口を設ける計画としているため、適切な計画となるよう準備組合と検討してまいります。

2

説明資料２
西側は生活道路として、歩行者や自転車の利用が多いが、広くない為自動車が増えると衝突の危険性が増す。結局、東京方面から来た場合、特に大型自動車が再開発ビルに入ることができない。
3.市道 6003 号に関して、歩行者が安全に通行できない。特に道路の東側は、今まで車の通行がほとんどなかったのに、門を開けるとすぐ目の前が区画道路を通過する自動車となる。また、市道 6003 号によってにぎわい通路が分断され東側地区への回遊性が失われる。

3.市道 6003 号に関して、本地区内においては一部廃道となり歩行者の機能を確保したにぎわい通路となります。東側地区と一体的に連続するにぎわいある都市空間となるよう、関係機関との協議を含め、検討してまいります。

4.870 戸の住戸により、小学校・中学校・保育園の受け入れ可能数を超えるだけでなく、大地震発生の際の避難場所や避難所も不足することが予測される。早ければ 2030 年には再開発ビルの入居が始まるのであれば、八幡小の建替えの下案や学童保育についても現時点で検討がされていなければならない問題である。

4. 「市川市宅地開発事業に係る手続き及び基準等に関する条例」に基づき、必要な防災備蓄施設の整備を行うよう準備組合へ指導しています。小中学校、保育園等の受け入れについても、関係機関と協議を重ねており、受け入れ不足とならないよう引き続き対応してまいります。

5.再開発に合わせてインフラ整備を図ることはもちろんだが、地域全体として整備できる限界を超えることが判明すれば、高度利用計画、特に高さ制限自体を変更することも検討すべき。

5.各種法規制に適合する計画となるよう準備組合と検討してまいります。

6.再開発のリスクとして、①建設費の高騰、②社会インフラへの負荷が表面化しており、「高く大きくからの脱却」として、時代に合った形に長期的な視点で考えるべきというコメンテーターの発言もある。

6.建設費の高騰は資金計画に大きく影響することから、適切な資金計画となるよう、準備組合に対し指導監督してまいります。

7.本八幡駅北口駅前再開発について、大地震による液状化の不安や地盤沈下、本八幡駅の朝のラッシュの増加、避難所の不足、ビル風や日陰、八幡小学校の生徒数増加、下水道の整備、税金を他の事に使ってほしい等の懸念事項がある。

7. 本地区の地盤状況については地質調査等から把握し、必要な対策を行うよう準備組合へ指導してまいります。また、本地区と JR 本八幡駅とを直接つなぐデッキの検討を行っており、ラッシュ時の混雑緩和等の対策を検討してまいります。その他のご懸念事項につきましても、ご意見として頂戴し、各種法規制に適合する計画となるよう今後の設計で準備組合と検討してまいります。

8.本八幡駅前は大勢の市民が利用する大切な場所だからこそ、商業主義・目先の利益や金儲けに走るのではなく、脱炭素を目指して環境面も視野に入れ市民目線で広い視野で考えるべき時ではないかと思う。

8.本地区は大勢の市民が利用する大切な場所であるため、街区内の一体的な機能更新を図り、耐震性の向上や広場の確保を行い、安心・安全な街づくりの推進を図るものです。脱炭素を含め、引き続き地元の意見が反映されていくよう進めてまいります。

9.もっと情報を開示して、もっと住民参加を。そういうことの積み重ねが本八幡らしさにつながっていくと信じたい。

9.地元の地権者による自主的な活動を経て、勉強会やアンケート等の意見をいただきながら、時間をかけて検討を重ねてきました。引き続き地元の意見が反映されていくよう準備組合と進めてまいります。

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資料１

資料：都市計画決定図書（案）（第一種市街地再開発事業）
・理由書
・計画書
・総括図
・施工区域図・壁面の位置の制限図
・公共施設の配置図
・広場状公開空地及び広場の配置
・地区施設

・・・Ｐ５・・・Ｐ６・・・Ｐ７・・・Ｐ８・・・Ｐ９・・・Ｐ１０・・・Ｐ１１・・・Ｐ１２（高度利用地区）
・理由書
・計画書・総括図
・計画図
・壁面の位置の制限図
・新旧対照図・・・Ｐ１３・・・Ｐ１４・・・Ｐ１５・・・Ｐ１６・・・Ｐ１７・・・Ｐ１８（地区計画）
・理由書
・計画書・総括図・地区計画区域
・地区施設
・壁面の位置の制限図

・・・Ｐ１９・・・Ｐ２０・・・Ｐ２２・・・Ｐ２３・・・Ｐ２４・・・Ｐ２５4