伊東屋銀座本店建替計画CM業務
プロジェクトの基本情報• プロジェクト名称• 所在地• 完了時期• 種別• CMRの参画時期：伊東屋銀座本店建替計画：東京都中央区銀座： 2015年6月：新築、非住宅建築：業務期間 2011年5月～2015年6月
基本計画段階～：プロポーザル： 設計施工一貫：特命（設計者）：分離：総価一式、コスト+フィー：特命、見積合わせ

CMRの選定方法
設計と施工の発注形式
設計者の選定方法
工事の発注区分請負契約の形式
施工者の選定方法

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CM業務委託者• 委託者名• 種別• 委託者所在地：株式会社伊東屋：民間法人：東京都中央区④⑥⑤③

建物概要

プロジェクト概要

発注者のフラッグシップである本店の再編に際し、従来型の小売業態の変革と、 • 敷地面積・延床面積• 階数・構造発注者の持つ企業理念（Mission・Vision ・Value）を、１１層に渡る店舗づく• 用途りで詳細に具現化した。単に建築を仕上げることにはとどまらず、竣工後の運営を見据えたプログラムの検討というソフト面のCM業務を充実させる必要があった
ため、企画段階から竣工・完成までの一連のCM業務を行う中で、ソフト面の議論が尽くされる仕組み・体制を構築した。
銀座の街に潤いと心地良い木漏れ日を与えられる「木」を建物のマスターコンセプトとした。また各フロアは銀座通りとあずま通りを結ぶ「ガレリア（散策路地）」が積み重なったイメージとしている。
店舗フロアは太陽光・通風等の自然エネルギーを最大限利用し、白と木を基調としたデザインとすることで、健康的で心地良い空間となっている。シーンをイメージできるフロアテーマ（シェアやデスク、トラベル等）を設定し、体感できる仕掛け（内装）により、「モノを買うところ」から「過ごせるところ」に変革している。
またテラスと一体化した会議室や銀座を一望できるレストラン、多目的な利用が可
能なホールが文房具の枠を超えた「インスピレーションの湧く場」として設けられている。

＜プロジェクト全体スケジュール＞
2012
34678201310 11 12 129346792014
10 11 12 1234

基本設計

92015
10 11 12 12

新築工事

実施設計支援・ﾓﾆﾀﾘﾝｸﾞ
ｺﾝｾﾌﾟﾄの実現性検証
ﾏｽﾀｰｽｹｼﾞｭｰﾙ
実施設計ｽｹｼﾞｭｰﾙの管理
ｺｽﾄﾓﾆﾀﾘﾝｸﾞ
VE・LCC提案・助言

5

※二重枠

はCMが体制構築に関与したものを示す

発注者建設関係組織社

長【最終意思決定権者】
新本店準備室

基本設計支援・ﾓﾆﾀﾘﾝｸﾞ
ｺﾝｾﾌﾟﾄの実現性検証
内装設計ｽｹｼﾞｭｰﾙ基本設計ｽｹｼﾞｭｰﾙの管理
基本設計の検証・助言
ｺｽﾄﾓﾆﾀﾘﾝｸﾞ

実施設計支援・ﾓﾆﾀﾘﾝｸﾞ
ｺﾝｾﾌﾟﾄの実現性検証
内装設計ｽｹｼﾞｭｰﾙ
実施設計ｽｹｼﾞｭｰﾙの管理
実施設計の検証・助言
ｺｽﾄﾓﾆﾀﾘﾝｸﾞ

工事品質/工程の検証/
内装 工事費と全体予算のｺﾝﾄ
施工者
ﾛｰﾙ
選定 設計変更内容の管理

建物本体設計体制

要望
希望「新しい店づくり」
小売業界のパラダイムシフト

前提条件
敷地法令
工期事業費
・・・•
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物販店舗設計2

新本店設計
大成建設

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要望・希望の本質を明文化
問題・課題の洗出し
建築上の制約条件の整理

店舗運営の在り方「体験型店舗」
将来50年を見据えた建築
店舗イメージ
心地よい空間の模索「五感を刺激する空間」

新店舗での「できること」「やるべきこと」の明確化••••

本体建物イメージ/内装イメージ
伊東屋におけるBCP/環境設計
客動線/従業員動線/店舗設備
商品構成/階構成/用途
・・・

要望・希望を実現する建築的与条件の洗出しマスターコンセプトの共有

CM主導のコンセプトワーキングキーワードの抽出
イメージ合わせ弱電関係設計体制

管理・調整
建物本体施工体制

弱電統括

電話・ＬＡＮ計画

池田建築設計飲食店舗設計 ミュープランニング

店舗音響・放送設備計画

ホール・会議室等設計

大成建設

映像設備計画

店舗設備設計大成建設

家具Ｐ．Ａ． ﾒｯｸﾃﾞｻﾞｲﾝｲﾝﾀｰﾅｼｮﾅﾙ

管理・調整
網の目状管理内装施工体制ハ ー ドマスターコンセプトの設定
本店の社会的使命
伊東屋を取り巻く環境
小売業の将来像
・・・

プロジェクト統括チーム
デザインマネジメントチーム

CMR

物販店舗設計1 日吉坂建築事務所

大成建設

設計による解決策

各部署

ＱＣＤ管理チーム＜ソフト面のコンセプトを実現するハードの検討のフロー＞

ソ フ ト

ｺｰﾎﾟﾚｰﾄｻﾎﾟｰﾄ本部【QCD管理】【店舗検討チーム】

網の目状管理内装設計体制新本店施工

コンセプト検討②・③・④撮影：黒住直臣

網の目状管理

商品構成の整理商品レイアウトを踏まえた家
具・什器デザインの実現
内装実施設計の検証

予算策定支援ｺｽﾄﾓﾆﾀﾘﾝｸﾞ

追加/変更
工事費の検証
精算工事費の検証
工事区分調整 竣工・引渡し
工事取合い
書類の確認・指導

⑧

設計・施工
関係組織

内装工事･
家具工事

本体工事における工事品質/工程の検証/工事費と全体予算のｺﾝﾄﾛｰﾙ
設計変更内容の管理
施工図・施工区分の調整
施工手順の確認
重点管理工事に対する指導・助
フロア別工事スケジュールの確言・品質検査立会い
認・管理
工事監理監修内装基本設計の検証

内装設計ｽｹｼﾞｭｰﾙ基本計画ｽｹｼﾞｭｰﾙの管理

内装基本計画の検証

ｺﾝｾﾌﾟﾄﾜｰｷﾝｸ ﾞの開催・管理⑦

CM（三菱地所設計）

解体
解体工事における工事費
工事品質/工程の検証の検証
ｺﾝｾﾌﾟﾄﾜｰｷﾝｸﾞの開催・管理
基本計画支援

内装設計者
選定

6

網の目状管理店舗イメージの構築・共有
体験型店舗の検討
本体設計との摺合せ

店舗イメージの明文化
既存店舗レビューによる問題点・改善点洗出し
内装工事・家具工事における実施体制の検討
家具・什器レギュレーション検討
店舗研究4⑥344.22㎡
4,172.68㎡
B2F/13F/P2F SRC造
13F：レストラン
12F：野菜工場、レストラン個室
11F：貸会議室
B1F・9F・10F：事務所
1F～8F：物販店舗
B2F～B1F：多目的ホール＜全体の推進体制＞
3

オープン前残工期・追加工事の安全管理・工事ルール作成

ﾏｽﾀｰｽｹｼﾞｭｰﾙ基本設計ｽｹｼﾞｭｰﾙの管理

実施設計の検証

基本設計支援・ﾓﾆﾀﾘﾝｸﾞ
ｺﾝｾﾌﾟﾄの実現性検証①・⑤・⑧撮影：SS東京 島尾

全体統括管理内装設計との摺合せ
基本設計の検証

基本計画の検証

ｺﾝｾﾌﾟﾄの計画への反映確認
ﾏｽﾀｰｽｹｼﾞｭｰﾙ・作業ｽｹｼﾞｭｰﾙの確認
概算工事費の確認・調整

8

施工図･
家具図

ｺｽﾄﾓﾆﾀﾘﾝｸﾞ
VE・LCC提案・助言

予算策定支援ｺｽﾄﾓﾆﾀﾘﾝｸﾞ

7

発注

ュー【本体】
基本計画支援CM業務
スケジュール ｺﾝｾﾌﾟﾄﾜｰｷﾝｸ ﾞの開催・管理
ﾏｽﾀｰｽｹｼﾞｭｰﾙ基本計画ｽｹｼﾞｭｰﾙの管理

6

実施設計

解体工事
発注者要望・制約条件の整理
大店立地法手続き補助
附置義務駐車場の検討
敷地・床面積の有効利用検証
・W階段による二方向避難確保
・ｺﾝﾊﾟｸﾄｴｽｶﾚｰﾀの採用

5

実施設計
ｺﾝｾﾌﾟﾄﾜｰｷﾝｸﾞ

ケジ 本体工事
内装工事
家具工事
ル

【内装】
CM業務
スケジュール

8竣工

基本設計

ｺﾝｾﾌﾟﾄﾜｰｷﾝｸ/基本計画ﾞ

5

店舗オープン

全本体設計
体ス 内装設計5：株式会社三菱地所設計：設計事務所系：東京都千代田区

応募主旨• 創業111年を迎える銀座の老舗文具店である伊東屋本店の建替えにおいて、ＣＭＲが発注者と協働してプロジェクトスキームをコントロールすることにより次世代型店舗を生み出した、
事業創造型プロジェクト• ＣＭＲは、プロジェクト方針に合った設計者の選定から、コンセプト検討、デザイン検討、ＱＣＤ管理等を、店舗オープンまでプロジェクトの要として機能• 建設に関係した全ての担当者が高い成果を生み出し、完成した建築は「これからの伊東屋を体現する先進的な店舗」となった

②

①

応募者
• 応募者名• 種別• 応募者所在地

監視カメラ計画
携帯不感知対策計画
機械警備計画

弱電関係工事体制
電話・ＬＡＮ工事

物販店舗工事1

総合デザイン物販店舗工事2

ＳＰＤ明治

店舗音響・放送設備工事

飲食店舗工事

ＳＰＤ明治

映像設備工事

ホール・会議室等工事

大成建設

監視カメラ工事

店舗設備工事大成建設

携帯不感知対策工事

家具製作 オープンブック選定業者

機械警備工事

プロジェクト与条件••••••••

デザイン指針内装設計指針
本体設計与条件
店舗設計与条件
家具/什器与条件
音響/照明/販売
システム与条件
ﾏｽﾀｰｽｹｼﾞｭｰﾙ
事業費配分計画
品質確認体制「これからの小売店舗のあり方の検討と実現」と「ＱＣＤの確実な管理」の実現のために適切な設計力・施工能力を持った担当者・企業を適材適所に配置した。
また発注者・CMRが連携した網の目状管理により、「適時の関係者間調整」「情報一元管理」「コンセプトの継承」等を実施し、関係各社の連携のスムーズ化を図った。
＜C.L.イメージ＞
運営する立場

イメージ実現に向けた技術的検証・提案

情報管理

会議体

・書類・メール・図面

・A会議
・B会議
・C会議
・D会議

C.L.

施設を使う立場

つくる立場

間口８ｍ、奥行３８ｍという制約が大きい敷地に、「新しい形態の小売り店舗」を生み出すため、「本体は普遍的なもの」「店舗は変化するもの」として、「建物本体（スケルトン）と店舗（インフィル）の検討を完全に分けること」、「コンセプトワーキングでソフト面の検討を重視した進め方をすること」などを提案し、デザインマネジメ
ントチームとＱＣＤ管理チームで構成される総合的なCMチームで課題解決にあたった。
CMRが中心となり「ソフト面のコンセプトを実現するハード」を発注者・設計者と協働して追及し、明文化されたプロジェクト与条件を基に設計検討が行われた。

管理する立場

発注者/本体設計/内装設計/家具コンサル

情報見える化

セッションによる共有

立場を超えたコラボレーション
フローイメージ

課題解決時に関係者全てが集合する会議体を設け、プロジェクト関係者がオープンなコミュニケーションのもとに、プロジェクトの目標および価値基準を共有化を行った。各々がパートナーシップ精神に基づき相互補完しながら最良の解を導き出し、各者が満足できる効率的なプロジェクトが実現した。