2020 年版

NISA（ニーサ）
は、
個人投資家を応援する税制優遇制度です！

わかりやすいリートガイドREIT guide

一般社団法人 投資信託協会

リ ー トこの REIT GUIDE は、不動産に投資する REIT(不動産投信）について、その仕組みをはじめ、メリットやリスク、購入方法などをわかりやすく解説しています。
REIT は少ない資金で不動産への投資を可能にする金融商品です。
このガイドブックで REIT についての理解を深め、これからの資産運用に活かしていただければ幸いです。

お願いこのガイドブックは、投資信託協会が REIT(不動産投信）に関する知識の普及啓発を目的として作成したものであり、特定の商品の売買の勧誘を目的としているものではありません。
REIT を購入する際は、商品の性質や取引の仕組み、リスクや費用などを十分にご理解いただいたうえ、
ご自身の判断と責任に基づきご対応ください。

本書の無断での複製・転用・転載を禁じます。

目 次 CONTENTS
Step １
Step ２
Step ３

REIT ってなんだろう？……………………………………………… 3

1. REIT の意味とその仕組みは ?

2. REIT はどうやって運営されているの？

REIT にはどんな魅力があるの？……………………………… 5

1. 金融商品としてどんな魅力があるの ?

2. 不動産に投資することの魅力ってなに？

REIT にはどんなリスクがあるの？… ……………………… 7

1.“ 自己責任 ” ってなに ?

2. REIT にはどんなリスクがあるの？

REIT 選びのポイントは？ ……………………………………… 10

Step ４

1. REIT を選ぶとき何をチェックしたらいいの？

2. REIT が保有する不動産にはどんなタイプがあるの？
3. それぞれの物件の状況はどうなっているの ?
4. 不動産投資法人について何をチェックしたらいいの？

Step ５REIT の情報を集めるコツは？… …………………………… 13

1. REIT 全般に関する情報はどこで見られるの ?

2. REIT の詳しい情報はどうやって集めればいいの？
3. ホームページのご案内

Step ６

Step ７REIT はどうやって買うの？…………………………………… 16

1.REIT を買うまでの流れはどうなっているの？
2.REIT の買い方を詳しく教えて

REIT を買ったあとで… …………………………………………… 19

1. REIT を買ったあとはどうするの ?
2. 分配金はどうやって受け取るの？

3. REIT を売るにはどうしたらいいの？

Step ８REIT にかかる費用って？… …………………………………… 21

1. REIT にはどんな税金がかかるの ?
2. REIT の売買にかかる手数料は？
ニ ー サ● NISA とは ●ジュニア NISA とは

REIT 基本用語集 P26
ニ ー サ

NISA( 少額投資非課税制度）やジュニア NISA( 未成年者少額投資非課税制度）について解説しています。（詳しくは P22 ～をご覧ください。
）
本書に記述された内容及び数値については、2020 年 5 月現在の情報に基づいたもので、将来変更される場合があります。
最新の情報については証券会社などでご確認ください。

REIT ってなんだろう？

Step1

リ ー ト

REIT

ってなんだろう？
□ 投資家から集めた資金をもとに、不動産などを保有し、運用することを目的としています。

□ テナントから得られる賃貸料などから、管理手数料などを差し引いた額を分配金として受け取れます。

□ 不動産の運用などの実際の業務は、不動産投資法人が委託する
外部の専門家（資産運用会社など）が行います。

1

REIT の意味とその仕組みは？

REIT( リート）とは Real Estate Investment Trust の略で、これを日本語にすると「不動産投信」となります。
その名前のとおり、不動産に投資する投資信託です。
投資信託は、たくさんの投資家から資金を集めて、それを専門家が運用する仕組みの金融商品です。
REIT の場合は、不動産投資法人という一種の会社が、投資家から集めた資金や金融機関から借りたお金
でオフィスビルなど複数の不動産を購入し、テナントに貸し出します。不動産投資法人は、テナントから得られる賃貸料などから、管理手数料などを差し引いた金額を分配金として投資家に支払います。（投資家は、
REIT を通して間接的に不動産に投資することになります。）また、投資家は株式会社の株主と同様に、投資主総会に参加することができます。

REIT の仕組み
投資

不動産

投資家
分配金
融資

金融機関

（不動産投信）賃貸料
オフィスビル

金利
3

REIT

商業施設

購入

マンション
…等

Step1

2

REIT はどうやって運営されているの？

不動産投資法人は、法律によって直接、運用などの実際の業務を行うことが禁止されています。資産（不動産）の運用や資産の保管などの業務は、不動産投資法人から委託された専門家が行います。

●資産運用会社（投資信託会社）
購入する不動産の選定、金融機関からの資金借り入れ交渉、不動産の運営方針の決定を行います。
また、不動産の価値を維持するために長期修繕計画などを立案し、実行します。
さらに、テナント募集や不動産の管理・メンテナンスなどの業務は資産運用会社が専門業者を選定し、業務を委託します。

●資産保管会社
REIT が保有している資産の保管を行います。通常、信託銀行が資産保管会社となります。

●専門業者
資産運用会社の指図のもと、テナント募集や不動産の管理・メンテナンスなどの業務を行います。

REIT の運用の仕組み
資産保管の委託

投資家

資産保管会社

議決権行使
資産運用の委託

投資主総会

不動産投資法人
役員選任
委託契約承認
その他

所有

業務委託

不動産
商業施設

オフィスビル

資産運用会社（投資信託会社）

マンション…等

専門業者

委託業務の実行《REIT の社会的役割》
REIT は、一般的な個人投資家に不動産への小口投資を可能とする金融商品ですが、同時に、社会的にも大きな役割を担っています。不動産運用の専門家である資産運用会社は、立地・建物のグレ—ド・
耐震性の高さなどを考慮した上で、優良な物件を取得し、組み入れた後も、物件の価値を高めるために積極的なテナント募集活動やメンテナンスを行っており、社会インフラ整備に貢献しているといえます。また、物件の情報を詳細に開示し、不動産市場の透明度向上に寄与することで、適正な価格による取引を促しています。さらには、こうした REIT の活動が不動産の流動化を促進し、不動産市場の活性化 • 安定化が図られるとともに資産デフレが抑制されることが期待されます。REIT への投資を通じて、社会に貢献することができると考えられるのです。

4

REIT にはどんな魅力があるの？

Step2

REITには

どんな魅力があるの？
□ REIT には、「少額から投資できる」、「分散投資できる」、「専門家が運用する」、「売買しやすい」、「不動産の収益から分配金が受け取れる」などの魅力があります。

□ インフレ対策にもなる “ ミドルリスク・ミドルリターン ” の金融
商品です。

1

金融商品としてどんな魅力があるの？

少額から投資できます
不動産に直接投資する場合は、通常数千万円以上の多額の資金が必要となります。
これに対して、REIT は十万円程度から投資できます。(REIT の銘柄により異なります。）

複数の不動産に分散して投資できます
REIT はたくさんの投資家から資金を集めて大きな資産として運用するため、複数の不動産に分散して投資できます。
一部の不動産で空室が増えても賃貸収益全体が大きく減ることがないなど、一つの不動産に投資する場合と比べてリスクが軽減されます。

専門家が運用や物件の管理などを行います
不動産に直接投資する場合は、購入した物件の管理やメンテナンスを専門業者にまかせるにしても、業者がきちんと管理しているかどうかは自分自身でチェックしなければなりません。さらにテナントが退去するなど空室が増えれば、賃貸料が減り、不動産の維持が難しくなります。
これに対し、REIT は不動産投資の経験豊かなプロが運用し、運用以外の業務（物件の管理やメンテナンスなど）を行う業者の選択や監督も行うので、投資家が不動産に直接投資するような費用や手間はかかりません。

5

Step2

タイムリーに売買できます
REIT は証券取引所に上場しているため、いつでも好きなときに売ったり買ったりできます。REIT の価格は毎日変動するため、安いときに買って高いときに売れば、その差額が利益（値上がり益）となります。

価

買い

格

売り

利益

収益のほとんどが分配されます
REIT は年 2 回あるいは 1 回決算を行い、その際に投資家に分配金を支払います。通常の株式会社であれば利益に対して法人税がかかりますが、REIT は収益の 90％超を分配するなど一定の条件を満たせば、法人税が免除されます。
このため投資家は不動産に直接投資するのと同様に、不動産からの収益のほとんどを決算期ごとに分配金として受け取ることができます。

《分配金の利回り》
分配金の利回りも REIT の魅力の 1 つです。ここでいう利回りとは、「投資家が 1 年間に受け取る分
配金額の、REIT1 口当たりの価格に対する割合」をいいます。分配金の利回りは、銀行の定期預金金
利や個人向け国債の利回りなどに比べて、相対的に高くなっています。

2

不動産に投資することの魅力ってなに？

インフレ対策になります
不動産への投資はインフレ対策になるともいわれています。インフレというのは「継続的に物価が上昇すること」です。物価が上がると、手持ちの現金や預貯金の価値は目減りしてしまいます。
一方で、インフレになると不動産の価格や賃貸料も上がることが多く、それに伴って REIT の価格や分配金も上昇すると考えられています。
このように、REIT を利用すれば、不動産に直接投資するよりも少ない金額で不動産に投資できるだけでな
く、インフレヘの備えが可能になります。
また、一般的に不動産の価格は株価などに比べると変動が小さく、比較的安定していることから、REIT は“ミドルリスク・ミドルリターン”の金融商品といわれています。

REIT は、魅力がある一方でさまざまなリスクがあり、元本・利回りが保証された商品ではありません。投資をする際には資産運用報告 (P14) などをよく読んで、リスクを十分に理解した
うえで投資をしましょう。
6

REIT にはどんなリスクがあるの？

Step3

REITにはどんなリスクがあるの？
□ REIT は、元本や利回りが保証されていない商品です。
□ 価格変動リスクや流動性リスク、不動産特有のリスクなど、さまざまなリスクがあります。

1 “自己責任”ってなに？
運用成果を自分で受け止めることです
元本保証のない金融商品で資産を運用するとき、高い収益が期待できるものはその分損失をこうむる可能性も高く（ハイリスク・ハイリターン）、一方で損失をこうむる可能性が低いものは高い収益は期待できない（ローリスク・ローリターン）ことになります。
金融商品を購入することで、収益を得るのも損失をこうむるのも、投資家自身です。
したがって投資を行う前に、投資家は自分がとれるリスクの程度に合わせて金融商品を選び、運用の成果を受け止めることが求められます。これが“自己責任”の原則です。
REIT も元本保証のない金融商品ですから、購入するときは、どんなリスクがあり、それはどのようなときに生じるのかを知っておく必要があります。
また、REIT は銘柄ごとに組み入れている不動産の種類や数が違うので、それぞれの REIT の特徴を調べ、納得したうえで投資することが重要です。

7

Step3

2

REIT にはどんなリスクがあるの？

価格変動リスクや流動性リスクなどがあります
1. 価格変動リスク

REIT の価格は毎日変動しているので、買ったときより価格が下がれば損失が生じます。これが価格変動リ

スクです。価格を変動させる要因には次のようなものがあります。

●不動産価格不動産市場や地価の状況によって REIT が保有している不動産の評価額が変われば、それが REIT の価格にも影響を及ぼします。

●需給関係
REIT は証券取引所で取引されているので、買いたい人が多ければ価格は上がり、少なければ価格は下がり
ます。

●分配金
REIT の分配金の原資である賃貸料は、不動産市況や経済環境などさまざまな外部要因の影響を受けます。
REIT の分配金が増えれば、その REIT の魅力が高まり価格が上がります。分配金が減るとその逆になります。
資産運用会社が予想する分配金額は、一定の条件における予想であり、将来の受取額を保証するものではありません。

2. 金利リスク

REIT は投資家から集めた資金のほかに、金融機関などから借りたお金（借入金）も使って不動産を購入します。この借入金（有利子負債）が多くなると、金利が上がったときに利子の負担が重くなり、分配金が減ることがあります。
また、市中金利が上がって他の金融商品の利回りが上がれば、相対的に REIT の分配金の利回りの魅力が薄れ、REIT の価格が下落する可能性があります。

3. 流動性リスク

REIT は証券取引所で取引されていて、売り手と買い手の両方がいることによって売買が成立します。売り

手・買い手のいずれかが少ない（あるいはいない）という状況になったり、双方が提示する価格が折り合わなかったりすれば売買は成立せず、買いたい銘柄が買えない、売りたい銘柄が売れない、といったことが起こる可能性があります。

4. 信用リスク

不動産投資法人の資産運用会社には、不動産会社や商社、金融機関などがスポンサーとして出資しています。

投資法人は、スポンサーから不動産物件を購入したり、情報やノウハウを提供してもらうなどさまざまなバッ
クアップを受けています。そのため、スポンサーの経営状況が悪化したり信用力が下がったりすると、REIT自体の信用力が低下し、REIT の価格が下落する可能性があります。

8

REIT にはどんなリスクがあるの？

5. 不動産特有のリスク

REIT が保有する不動産物件が、地震や自然災害、火災やなんらかの事故の被害によって損害を受けると、賃貸料が予定どおり入ってこなくなる可能性があります。テナントが退去して空室が続いた場合も同様です。
また、景気の状況によって賃貸料が下がることがあります。
このほか、不動産に関する法律や規制、税制の変更などで不動産の価格が下がると、REIT の価格が下落したり分配金が減ったりすることが考えられます。

外部要因が REIT に及ぼす影響

地震・
自然災害、
火災など

賃貸料収入
の減少

テナントの
退去

不動産価格
の下落

分配金の
減少

金利の
上昇

REIT 価格の下落

9Step4

Step4

REIT選びのポイントは？

□ REIT を選ぶときには、REIT が保有する不動産のタイプや組み合わせ、稼働率、所在地などをチェックしましょう。

□ 不動産投資法人の財務状況や格付けもチェックしましょう。

1

REIT を選ぶとき何をチェックしたらいいの？

ポートフォリオや財務状況を確認しましょう
日本では 2020 年 5 月末現在、63 銘柄の REIT が上場しており、保有する不動産のタイプや数などはそれ
ぞれ違います。その中から投資する REIT を選ぶには、次のようなポイントをチェックしましょう。

①ポートフォリオ (REIT が保有する不動産物件）について●物件数●物件のタイプ（オフィスビル／マンション／商業施設／物流施設／ホテル／有料老人ホームなど）●物件の組み合わせ・特化型 (1 つのタイプの不動産のみ）
・複合型（複数のタイプを組み入れ）・総合型（いろいろなタイプを組み入れ）●各物件の稼働率●物件の所在地など②不動産投資法人について●財務状況（借入金の割合）●分配金の状況●スポンサー
●資産総額
●格付け

など
次のページからそれぞれご説明します。
10

REIT 選びのポイントは？

2 REIT が保有する不動産にはどんなタイプがあるの？
オフイスや住宅、商業施設などがあります
REIT がどのタイプの不動産を保有するかによって、REIT の運用も変わってきます。
REIT が保有する不動産には、主に以下のタイプがあります。
オフィスビル

住宅（レジデンス）

商業施設

市場規模が大きく、立地や設備の優れた建物なら安定した賃貸料収入が期待できる一方、景気の動向による変動もあります。
また、1 つのテナン卜が占める割合が大きい場合、そのテナン卜が退去すると賃貸料収入が大幅に減少する可能性があります。

立地や設備などに合わせて学生向け、ファミリー向け、シニア向けなどを運営していくノウハウが求められます。1 テナントの占める割合が小さいので、賃貸料が下がったリ空室が出たりしでも REIT 全体への影
響は小さいといえます。

郊外の大型ショッピングセンターのように建物を一括して 1つのテナントに貸す場合は、契約が長期であることが多く賃貸料収入は安定しています。都市部の商業ビルのように建物に複数のテナン卜が入る場合は、立地やテ
ナントの組み合わせが魅力的な建物なら安定した賃貸料収入が期待できる一方、景気動向による変動もあります。

ホテル

物流施設

複合型・総合型

ホテルを運営する会社の業績に左右されます。ホテルのブランド力や立地、周辺の同業他社の動向がポイン
トになります。

1 つの施設に入るテナント数が少な
いため安定している反面、そのテナントが退去すると賃貸料収入が大きく減少するリスクがあります。

異なるタイプの建物を保有することでリスクを分散できます。どのタイプをどのくらいの比率で組み合わせるか、
タイプ別に運営ノウハウをもっているかどうかがポイントになります。

このほかにも、工場・研究開発施設、サービス付高齢者住宅や有料老人ホームなどのヘルスケア施設に特化したタイプ（ヘルスケアリート）があります。

n

Colum

インフラファンドとは？

インフラファンドとは、インフラストラクチャー（電気・ガス・水道・鉄道・道路などの生活基盤となる設備・施設）を投資対象とするファンドのことです。
インフラファンドの仕組みは不動産投資信託 (J-REIT) に似ています。投資家はファンド（投資法人
または投資信託の形態をとります。
）へ投資を行い、ファンドは投資家から集めた資金や借入金を元手にインフラヘ投資し、そこから生じる収益等を投資家に分配します。
太陽光発電などの再生可能エネルギー関連設備などのインフラ施設を投資対象とするタイプがあります。

3 それぞれの物件の状況はどうなっているの？
物件数、稼働率などを比べましょう
REIT を選ぶときは、不動産のタイプのほかに、次のような点もチェックしましょう。

●物件数
保有する物件数が多ければ、1 つの物件で賃貸料の下落やテナントの退去などがあっても REIT 全体に与える影響が小さく、リスクは低くなります。一般的に、住宅型の REIT は保有件数が多くなる傾向があります。

●稼働率
保有する物件に対するテナントの入居状況を表します。空室が少なく稼働率が高いほどより望ましい状態です。
11

Step4●物件の所在地
東京 23 区、首都圏、大阪圏、名古屋圏、その他の地方都市など、REIT のタイプによってどのような立地がいいかは異なります。また、例えば同じ東京 23 区でも、都心か周辺か、オフイス街か住宅街か、交通の便はどうか、なども重要になります。
都心部など人気の高いエリアは稼働率が高い反面、物件価格が高いので利回りは低くなる傾向があります。
また、REIT の保有する物件が 1 つのエリアに集中していると、地震などがあったとき多くの物件に影響がでる可能性があります。物件の立地が分散していれば、そうしたリスクは避けられます。

4 不動産投資法人について何をチェックしたらいいの？
資産額や負債の割合などを確認しましょう
保有不動産のほかに、不動産投資法人に関する以下のような点も REIT を選ぶときのポイントになります。

●総資産額保有する不動産の価格の総額です。大きいほど賃貸料下落や空室リスクが小さく、安定した分配金の支払いが期待できます。

●純資産（自己資本）比率
REIT の資産のうち負債を除いたものの割合です。比率が高いほど負債が少なく安定しているといえます。

●総資産負債比率
REIT の保有するすべての不動産の取得金額に対する借金（有利子負債）の割合。比率が高いほど、金利が上昇したときに利子返済の負担が大きく、また借り換えがスムーズにいかなかった場合に、REIT の財務状況が悪化する可能性が高いといえます。

●分配金の利回り
分配金の利回りは REIT のポートフオリオ (REIT が保有する不動産物件）や財務状況によるため、一概に高い方がよいとはいえません。利回りのチェックをするときは、
REIT の保有不動産や財務の状況にも注意が必要です。

●スポンサーREIT の運用にとって、スポンサーのバックアップは重要な要素の 1 つです。スポンサーがどんな企業かき
ちんとチェックしましょう。

●格付け
REIT の中には格付けを取得しているものがあります。格付けとは債務の返済能力を第三者がランク付けしたもの。格付け機関によって表記の仕方は若干異なりますが、最も返済能力が高いのが AAA で、以下、AA、A、BBB と続きます。

n

Colum

複数の REIT に一度に投資する方法

証券会社や銀行などで販売されている契約型の投資信託の中には、株式や債券に投資するのではなく、投資信託に投資する“ファンド・オブ・ファンズ”の形をとるものがあります。
REIT ファンドと呼ばれるものもその 1 つで、投資家から集めた資金で複数の REIT に投資する投資信託のことです。
契約型の投資信託は 1 口 1 万円前後で買えることが多く、REIT ファンドは REIT より少ない金額でより多くの不動産に投資できることになります。REIT ファンドには、日本の REIT に投資する J-REIT ファ
ンドのほかに、海外の REIT に投資するグローバル REIT ファンドもあります。
12

REIT の情報を集めるコツは？

Step5

REITの情報を集めるコツは？

□ 新聞や金融関係のホームページなどで、REIT の一般的な情報や銘柄、価格などを知ることができます。

□ 個別の REIT に関する詳しい情報はいくつかの書類を確認する必要があります。

1

REIT 全般に関する情報はどこで見られるの？

新聞や金融関係のホームページなどで閲覧できます●新聞 • 投資専門誌
新聞（朝刊）の株価欄に、証券取引所に上場している REIT の前日の価格（終値）や取引量が掲載されています。
経済面には、取得した物件や決算の情報などが掲載されることがあります。また、投資専門誌に REIT の特集が掲載されることもあります。

●ホームページ［投資信託協会］
REIT について解説している「J-REIT を学ぼう」や解説動画による「J-REIT のしくみ」があります。
また、ファイナンシャルプランナーが語る「教えて！ J-REIT」のコーナーもあります。
（トップ＞著名人インタビュー）[EDINET]
各 REIT の有価証券報告書や有価証券届出書を閲覧できます。

［証券取引所］
東京証券取引所のホームページにある「J リート view」、「東証 REIT ページ」で REIT に関する説明や銘柄一覧が見られます。

［証券会社］
各不動産投資法人の説明のほか、REIT の価格をリアルタイムで追うことができます。

［不動産投資法人や資産運用会社］
REIT の一般的な情報に加え、投資法人が保有する物件の運用状況や、有価証券報告書などに含まれない物
13

Step5

件情報なども確認できます。
この他にも、マネー関連サイトや不動産証券化商品専門サイトなどに REIT の銘柄一覧や価格、取引量などが掲載されています。

2 REIT の詳しい情報はどうやって集めればいいの？
個別の REIT に関する詳しい情報を確認する書類があります。これらの情報は各
REIT のホームページにも掲載されています。
●投資法人の概要
投資法人の仕組み図、資産運用会社、主要な投資主（スポンサー）、役員の状況など●不動産ポートフォリオ
保有物件の一覧表（名称、写真、所在地、稼働率など）●運用方針●プレスリリース
物件の取得・売却、分配金の決定、格付けの取得・変更、資金の借入・返済、借入金利の決定、増資、業績の修正など有価証券報告書、資産運用報告、目論見書は法律などによって作成・交付することが義務づけられています。
●有価証券報告書
不動産投資法人が決算期ごとに（年 2 回または 1 回）作成し、財務局や上場している証券取引所に提出するものです。投資法人の概況や投資方針、運用状況、財務状況などが掲載されています。不動産投資法人のホームページのほか、財務局や証券取引所でも閲覧できます。

●決算書類及び資産運用報告
不動産投資法人が決算期ごとに運用や財務の状況を投資家に報告するために作成するものです。保有物件、運用状況、分配金額、運用方針、保有資産、借入状況などが掲載されています。決算期ごとに REIT を保有する投資家に送付されます。
もく ろ み しょ●目論見書
REIT が証券取引所に新規に上場したり、公募増資をするときは、投資法人の仕組みや運用方針、運用体
制、投資リスク、手数料や申込み方法、換金方法などを記載した「目論見書」が作成されます。新規上場する REIT の販売はいくつかの証券会社が引き受けますので、その REIT を買いたい人は引受証券会社で目論見書を入手し、内容を確認したうえで、購入の申込みを行ってください。その際、引受証券会社に取引口座 (P17)を開設する必要があります。
なお、既に上場している REIT が公募増資をする際に作成される目論見書は、その内容の一部について記載を省略し、財務局などに提出している有価証券報告書を参照する方法をとっている場合もあります。

n

Colum

決算短信

決算期ごとに作成される、運用の財務状況に関する資料です。有価証券報告書よりも早く公開され、重要な情報は最初にまとめられています。決算短信のデータは後で修正されることがあります。
14

REIT の情報を集めるコツは？

3 ホームページのご案内
官庁 • 関係諸団体
登録番号を取得した業者をお知りになりたいときは金融庁

https://www.fsa.go.jp/

財務省（各財務局へのリンク）

https://www.mof.go.jp/about_mof/zaimu/zaimu.htm

有価証券報告書、有価証券届出書をご覧になりたいときは

EDINET

https://disclosure.edinet-fsa.go.jp/

その他 REIT 関連情報をご覧になりたいときは

関東財務局

http://kantou.mof.go.jp/

日本取引所グループ（東京証券取引所など）

https://www.jpx.co.jp/

REIT（不動産投信）の情報は

東証 REIT ページ
J リート viewhttps://www.jpx.co.jp/equities/products/reits/
https://reit.tse.or.jp/

福岡証券取引所

https://www.fse.or.jp/

不動産証券化協会

https://www.ares.or.jp/

投資信託協会https://www.toushin.or.jp/

投資信託協会では、投資信託全般に関するさまざまな情報を発信しています。
◆投信協会メールマガジン
お申し込み
（無料）
、バックナンバーはhttps://www.toushin.or.jp/mailmag/

ホームページの情報はあくまで参考です。投資をする際の最終的な判断はご自身で行われるようご留意ください。

15

Step6

Step6

REITは

どうやって
買うの？

1

REIT を買うまでの流れはどうなっているの？

REIT を買うまでの流れは次のようになります。

①

証券会社選び取引口座を開設する証券会社を選びます。
口座開設申込書に必要事項を記入し、署名・捺印して証券会社に②

口座開設手続き提出します。本人確認書類やマイナンバーの提示等も必要です。
口座が開設されると、取引口座番号や、インターネットで取引する場合は、ID・パスワードなどが送られてきます。

③

買い注文

④

約 定

⑤

代金決済

やくじょう

⑥ 「取引報告書」受け取り

証券会社の店頭や電話、インターネットで、REIT の買い注文を出します。

取引所で売買が成立することを“約定”といいます。

証券会社の取引口座から REIT の購入代金と売買手数料が引き落とされます。

売買が成立して代金が決済されたという報告として「取引報告書」が証券会社から届きます。
16

REIT はどうやって買うの？

2

REIT の買い方を詳しく教えて取引口座を通して買い注文を出します
1.REIT はどこで買えるの？
投資家は買い注文や売り注文を証券会社を通して証券取引所に伝えてもらいます。REIT を買いたい・売り
たいという注文は、株式と同様に全国から証券取引所に集められ、そこで取引されます。ですから、REIT を取引するためには、まず証券会社に取引口座を開設する必要があります。
証券会社との取引は、店頭での取引とインターネットでの取引の 2 つに分けられます。それぞれのメリット・デメリットを知ったうえで、自分に合った証券会社を選びましょう。なお、店頭取引とインターネット取引の両方ができる証券会社の場合、インターネットでの取引は手数料が安くなる場合があります。

2. 口座開設の手続きはどこで行うの？
口座を開設するには、証券会社に口座開設申込書を提出します。店頭取引の場合は、店頭で記入するか、申込書を持ち帰って必要事項を記入して店頭に提出します。インターネット取引の場合は、各証券会社のホームページにある申込書に必要事項を入力して、プリントアウトして郵送するかインターネット経由で送信します。
どちらの場合も、マイナンバーカード ( 個人番号カード）・運転免許証のコピーなど本人確認のための書類が必要です。

店頭取引とインターネット取引の違い
店頭取引

インターネット取引

メリット●投資に関するアドバイスやサポートが受けられる●販売手数料が安い●いつでも売買注文が出せる

デメリット●口座管理手数料がかかることがある●証券会社の営業時間しか注文が出せない●投資に関するアドバイスなどは受けられない●パソコンやインターネットの設備が必要

n

Colum

特定口座

証券会社に口座を開設するとき、特定口座にするかどうかを選択します。特定口座にすると、口座内で売却した REIT や株、投資信託の年間の売買損益を証券会社が計算してくれます。特定口座のうち、「源
泉徴収あり」コースは証券会社が分配金や売却益にかかる税を源泉徴収するため、投資家は確定申告を行わないですみます。
「源泉徴収なし」コースは年間取引報告書を作成してもらい、自分で確定申告と納税を行います。

17

Step6

3. 買い注文はどうやって出すの？
買いたい REIT が決まったら、証券会社に買い注文を出します。店頭取引の場合は店頭あるいは電話で、インターネット取引の場合は証券会社のホームページから行います。
買い注文を出すとき証券会社に伝えるのは次の 4 つです。

１．銘柄
4 ケタの証券コードあるいは銘柄名を使います。

２．口数
REIT は 1 口単位で買えます。何口買うかを指定します。
さしね

なりゆき

３．注文方法（指値か成行か）
買いたい銘柄を「○○円で買う」と価格を指定するのが“指値注文”、「いくらでもいいから買う」というのが“成行注文＂です。
指値で注文するには、買いたい REIT が今どのくらいの価格で取引されているかをあらかじめ調べておく必要があります。
また、指値注文は、その価格に見合う売り注文がないと売買が成立しないことがあります。
成行注文は指値注文に比べて約定しやすいですが、予想外に高い価格になってしまうことがあります。
どちらにするかは、投資家がその時々の状況に合わせて判断します。

４, 注文の有効期限「今日 1 日」、
「今週いっぱい」など。指定の仕方は証券会社によって若干違います。

4. 買えたかどうかはどうやってわかるの？
注文が通って売買が成立すると、店頭取引の場合は、電話で報告があります。インターネット取引の場合は、証券会社のホームページの「約定照会」などのページで確認できます。
2、3 日後に証券会社から取引報告書が送られてくるので、買った銘柄や購入口数、価格などを確認します。

n

Colum

証券コード

証券取引所に上場している株式、REIT、ETF（上場投資信託）にはすべて、４ケタの証券コードが振られています。特に REIT は各銘柄の名前が長く、似たような名前のものもあって間違えやすいため、売買注文を電話で伝えたり、ホームページに入力するときは、REIT の名称ではなく証券コードを使った方が便利です。

18

REIT を買ったあとで

Step7

REITを

買ったあとで□「資産運用報告」で不動産の稼働状況や分配金額などをチェックしたり、新聞の株価欄などで価格をチェックしましょう。

□ REIT を売るときは、「銘柄」、「口数」、「注文方法」、「注文の有効期限」の４つを証券会社に伝えましょう。

1

REIT を買ったあとはどうするの？

ポートフォリオや財務状況を確認しましょう
各 REIT は年 2 回あるいは 1 回決算を行い、その結果を公表します。REIT の保有者には、決算や運用状況を説明した「資産運用報告」が送られてくるので、保有する物件の稼働状況、収入と支出の状況、利益や借入金の状況、分配金額などを確認し、納得のいく運用が行われているか、財務状況は安定しているかなどをチェックします。
REIT の価格は毎日変動します。それについては、新聞の株価欄やインターネットで確認できるので、価格が大きく変動していないかどうか、変動していたとしたらその原因は何かなどを確認しましょう。
各 REIT に関する情報、例えば、物件の新規取得あるいは売却、分配金額、資金の借入あるいは返済、増資、業績の修正などは、それぞれの REIT のホームページに掲載されるほか、新聞の経済面で取り上げられることもあります。
これらの情報が REIT の運用や財務に与える影響については、投資家それぞれが自分で判断する必要があ
ります。

19

Step72

分配金はどうやって受け取るの？

REIT の分配金は、決算期ごとに 1 口当たりいくらという形で支払われます。金額は、各 REIT のホームペー
ジで公表されるほか、新聞の経済面に掲載されることもあります。
各期末に REIT の投資主であった人には、「分配金支払通知書」が送られてくるので、これを投資法人指定の金融機関・郵便局で現金化することができるほか、あらかじめ指定しておいた銀行口座で受け取る方法（登録配当金受領口座方式）や証券会社の取引口座で受け取る方法（株式数比例配分方式※）があります。
※ NISA 口座やジュニア NISA 口座で買われた場合は株式数比例配分方式を選択していただく必要があります。
(NISA、ジュニア NISA については P22 ～ 25 参照）《分配金受取の権利》
REIT の分配金は決算期間の末日（決算日）に REIT の投資主である人（投資主名簿に記載されている人）に支払われます。この日を権利確定日などといいます。分配金受取の権利を得るためには、この権利確定日（決算日が休日の場合は直前の営業日）を含めて 4 営業日前までに REIT を購入し、取引を完了しておく必要があります。この日を権利付最終取引日などと呼びます。各 REIT の権利確定日や権利付最終取引日については、REIT のホームページや証券会社で確認しましょう。

3

REIT を売るにはどうしたらいいの？

買い注文と同様に売り注文を出します
REIT を売るときも、買うときと同じように、「銘柄」、「口数」、「注文方法（指値か成行か）」、「注文の有効期限」の 4 つを証券会社に伝えます。売るときも買うとき同様に 1 口単位で口数を指定できます。
売り注文が取引所に送られて約定（取引所で売買が成立）すると、証券会社から取引報告書が送られてきます。また、売却代金から売買手数料を差し引いたものが、証券会社の取引口座に入金されます。
買うときと同様に、指値の売り注文を出した場合、指定した価格に見合う買い注文がないと売買が成立しないことがあります。

20

REIT にかかる費用って？

Step8

REITにかかる費用って？

1

REIT にはどんな税金がかかるの？

REIT は、分配金と売却して得た利益（売却益）に所得税・住民税がかかります。
税率などは 2020 年 5 月現在、下記のとおりです。
分配金

売却益

20.315 %20.315 %源泉徴収・申告不要 ( ※ 1)

申告分離 ( ※ 2)

( ※ 1) 分配金にかかる税金は源泉徴収されるため、一銘柄あたりの年間配当額にかかわらず税金に関する申告は不要です。申告することもできますが、その場合には他の所得と合算して総合課税になります。
（ただし配当控除の適用はありません。）( ※ 2) 特定口座の「源泉徴収あり」で取引している場合、税金の計算や納税は証券会社が代行してくれます。
（「源泉徴収なし」の場合は、証券会社から送られてくる計算書を使って自分で確定申告します。
）★ 2013 年 1 月 1 日以降、所得税 (15%) に復興特別所得税 (2.1%) が課されますので、税率は 20.315% になります。
[20.315%：所得税及び復興特別所得税 (15.315%)+ 住民税 (5%)]★税法などが改正された場合は変更になることがありますので、最新の情報は、お取引をされる証券会社または税務署などで必ずご確認ください。

〇 REIT を売却したときの損益は、他の REIT や上場株式などの売却損益及び分配金・配当金と損益通算ができます。
〇上記いずれも、特定口座の「源泉徴収あり」
で取引している場合は、同一口座内で損益通算され、確定申告は不要です。
〇損益通算を行った後、さらに損失が残る場合は、最大 3 年間の繰越が可能です。
〇一般口座や他の特定口座との損益通算、売却損の翌年への繰越については、確定申告が必要です。

2

REIT の売買にかかる手数料は？

REIT は、売買するたびに証券会社に手数料を支払います。手数料は、1 回に取引した金額によって変わるのが一般的で、手数料の率は証券会社によって異なります。また、証券会社の中には、年間いくらという形で口座管理手数料がかかるところがあります。（無料の場合もあります。）どちらも、事前に確認しておき
ましょう。
21

Step8
ニ ー サ

NISA（少額投資非課税制度）とは
NISA ってどんな制度？
2014 年 1 月 1 日から始まった非課税制度です。
NISA 口座を通じて、年間 120 万円までの新たな資金で上場 REIT や株式投資信託、上場株式等（上場株式、ETF 等）を購入した場合、投資から得られる収益（分配金・配当金、譲渡益）に対し、5 年間、非課税となります。
本来、これらの投資から得られる収益は 20.315% の税率で課税されますが、NISA を利用すると、非課税となります。

NISA の概要
対
運

象
用

管

者

NISA 口座を開設する年の 1 月 1 日現在で満 20 歳（*1）以上の日本居住者等

理本人

非 課 税 対 象

非課税投 資枠

上場 REIT や株式投資信託、上場株式等（上場株式、ETF 等）の分配金・配当金、譲渡益
非課税投資枠 毎年 120 万円までの新規の投資額（ロールオーバー※も可能）
120 万円までであれば、複数回に分けて投資することも可能※一定の手続きのもと、他の口座に移管せず、翌年の非課税投資枠を利用して NISA 口座で保有し続けること

非 課 税 期 間

投資した年から最長 5 年間（*2）

途

いつでも売却可能
ただし、売却した分の非課税投資枠を再利用することは不可

中

売

却

開 設 口 座 数

1 人 1 口座(NISA 口座を開設できるのは 1 販売会社のみ。ただし一定の手続きのもと、年単位で金融機関の変更が可能 )制度利用 期間2014 年 1 月 1 日～ 2028 年 12 月 31 日（*3）

損

NISA 口座で発生した損失と他の口座（特定口座・一般口座）で発生した売却益との通算は不可益通算*1 2022 年 4 月の成年年齢に係る民法の改正に伴い、改正後は「一般 NISA」の対象者も 18 歳以上に引き下げられます。また「ジュニア NISA」の対象者も満 18 歳未満になる予定です。
*2 2016 年に NISA 口座で購入されたものは、2020 年 12 月末に非課税期間が終了します。この場合、期間終了後、翌年の非課税投資枠への移管（ロールオーバー）による継続保有が可能です。ロールオーバーが可能な金額に上限はなく、時価が 120 万円を超過している場合も、そのすべてを翌年の非課税投資枠に移すことができます。ただし、ロールオーバーした額の分だけ翌年の非課税投資枠を使うことになりますので、新規投資を検討する場合は注意が必要です。なお、各販売会社が定める期限までにお手続きが必要となりますので、詳しくは販売会社にお問合せください。
*3 2024 年から新 NISA 制度へ移行する予定です。
22

REIT にかかる費用って？
NISA 口座での投資イメージ図

2014年
2015年

100万円

非課税期間
（5年間）

投資

100万円
投資

120万円

2016年

投資

120万円

2017年

❷課税口座に移行❶新たな投資枠に移行

ＮＩＳＡ投資可能期間︵２０１４年〜２０２８年︶

投資
年
年
年
年
年
年
年
年
年
年
年
年
年
年
開始年 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027

投資

5年間の非課税期間が終わったら、①翌年の非課税投資枠に移す（ロールオーバー）
か、②課税口座に移すか、③売却するか、を選択できます。

120万円

2018年

投資

120万円

2019年

投資

120万円

2020年

投資

120万円

2021年
2022年

投資

「非課税投資総額」
は、最大で600万円（年間120万円x5年）となります。

2023年

120万円
投資

120万円
投資

※ 2024 年から新 NISA 制度へ移行する予定です。

NISA を利用するには？
NISA を利用して REIT を購入する場合には NISA の取扱いを行う証券会社で、株式投資信託を購入する場合には、証券会社、銀行、保険会社、信用金庫・信用組合、労働金庫・農林中央金庫などの販売会社など（運用会社が販売しているところもあります。
）で、NISA のための専用口座 (NISA 口座）を開設する必要があります。
口座開設にあたっては、税務署が交付する「非課税適用確認書（確認書）」が必要となります。確認書の申請には、基準日における住所を証する書類としてマイナンバーカード（個人番号カード）などが必要となります。
詳しくは販売会社などにお問い合わせください。

口座開設の流れ

投資家

販売会社「非課税適用確認書」申請
口座開設申込書

n

Colum

非課税口座
開設手続き

税務署
申請の受理 審議
「非課税適用確認書」交付

REIT や上場株式等（上場株式、ETF 等）の配当金を受け取る
際の注意点

NISA 口座で保有する REIT や上場株式等の配当金について非課税の適用を受ける場合には、配当の受取方法として、配当を当該金融機関の口座で受領する方法のうち、「株式数比例配分方式」を選択している必要があります。
また、
この「株式数比例配分方式」ですが、証券会社でいったん「株式数比例配分方式」を選択すると、同一の証券会社や他の証券会社の特定口座や一般口座で保有する REIT や上場株式等の配当金の受取方法も、自動的に「株式数比例配分方式」が選択されますのでご注意ください。
必要な手続きは販売会社にご確認ください。
23

Step8ニ ー サジュニア NISA（未成年者少額投資非課税制度）とはジュニア NISA ってどんな制度？
ジュニア NISA は、2016 年から始まった 0 ～ 19 歳の未成年者を対象とした少額投資非課税制度で、子どもの将来に向けた資産形成のための制度です。
ジュニア NISA 口座を開設して、年間 80 万円までの新しい資金で NISA に準じた商品（株式投資信託や上場株式等（上場株式、ETF、REIT 等））を購入した場合、投資から得られる収益（収益分配金・配当金、譲渡益）に対し、5 年間、非課税となります。

ジュニア NISA の概要
基本的な仕組みは NISA(22 ページ参照）と同じですが、制度利用可能者の年齢や非課税投資枠、途中売却などが異なります。

制度利用可能者（口座開設者）

日本に居住する未成年者 (0 ～ 19 歳※ )※口座開設する年の 1 月 1 日時点 19 歳であれば、その年中は口座開設が可能

運

理

原則として、親権者等が未成年者のために代理で運用 (＊1)

払 出 し 制 限

3 月 31 日時点で 18 歳である年の前年の 12 月 31 日まで
18 歳以降（高校 3 年生の 1 月以降）は払出しが可能

非 課 税 対 象

上場 REIT や株式投資信託、上場株式等（上場株式、ETF 等）の分配金・配当金、譲渡益

非課税投 資枠

毎年 80 万円までの新規の投資額（非課税枠の未使用分の繰越は不可）

非 課 税 期 間

投資した年から最長 5 年間 (＊2)

途

原則、18 歳になるまでは払出し不可（途中払い出す場合は過去の利益に対して課税）(＊3)

用

中

管

売

却

開 設 口 座 数

1 人 1 口座制度利用 期間2016 年 1 月 1 日～ 2023 年 12 月 31 日 (＊4)

金融機関の変更不可(*1) 金融機関によって異なる場合がありますので、口座を開設される金融機関にお問い合わせください。
(*2) 期間終了後、新たな非課税投資枠への移管（ロールオーバー）による継続保有が可能です。
(*3)3 月 31 日時点で 18 歳である年の前年の 12 月 31 日までは払出し制限があります。要件に反して払出しが行われた場合には、それまで非課税で受領した収益分配金や譲渡益等について払出し時に生じたものとして課税されます。ただし、災害等やむを得ない場合には非課税での払出しが可能です。
(*4)2023 年 12 月末以降、当初の非課税期間 (5 年間）の満了を迎えても、一定の金額までは 20 歳になるまで引き続き非課税で保有できます。

24

REIT にかかる費用って？

ジュニア NISA口座での投資イメージ図【ジュニアNISAでの投資イメージ図】
非課税期間は5年間
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 ・・・ 2034 2035 2036
0歳

投資可能期間

2016年

1歳

2歳

3歳

4歳

5歳

6歳

7歳

8歳

9歳

10歳 11歳 12歳 ・・・ 18歳 19歳 20歳

80

万円

80

2017年

万円

万円

2019年

80

万円

2020年
2021年
2022年
2023年

5年後、
時価で課税未成年者口座に移すか、翌年の非課税枠（80万円）
を活用して非課税保有を続けることができます。

80

2018年

80

万円

80

万円

ある年における「非課税
投資総額」
は最大で400万円(80万円×5年）

払出し制限

80

万円

80

万円

2024年

80

万円

2025年
売却代金・証券移管

2026年

80

万円

購入代金

80

万円

2027年

80

万円

80

2028年

万円

課税ジュニアNISA口座（課税未成年者口座）
非課税管理勘定（5年間非課税）

継続管理勘定（1月1日において20歳である年の前年12月31日まで非課税）

ジュニア NISA のイメージ図【ジュニアNISAのイメージ図】
資金拠出（年間80万円まで）親権者等が未成年者のために代理で運用を行う。
親戚者等

親・祖父母等※ジュニアNISAの資金は、親や祖父母等からの贈与に限定されるものではありません。

(※：3月31日時点で18歳である年の1月1日以降）〈例：高校3年の1月以降〉

払出し制限
投資信託・
株式等

18 歳以降（※）
は、払戻しが可能となります。

NISA

お子様の将来に向けた長期投資

ジュニアNISA口座

子・孫等
0歳

18歳

20歳

20歳以降は自動的に
NISA口座が開設されます。

（注2)
途中での払出しは原則として行わない。
払出す場合は、過去の利益に対して課税されます。

ジュニア NISA 口座を開設するには？
口座開設にあたっては、「未成年者非課税適用確認書の交付申請書」「未成年者口座開設届出書」の提出の他、マイナンバーカード ( 個人番号カード）などを提示し、マイナンバーを告知する必要があります。口座開設の流れは NISA 口座開設と同じです。詳しくは販売会社などにお問い合わせください。

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基本用語集REIT 基本用語集
IR

Investor Relations の略。企業などが、投資家に対して投資判断に必要な情報を提供すること。各 REIT は業績や財務、経営に関する情報をホームページで公表するなどして、IR を行っています。

規約

投資法人の基本的な運営方針について定めています。一般の株式会社の定款に相
当します。

上場

株式などの有価証券を証券取引所で不特定多数の人が売買できるようにすること。上場するためには、取引所が設けている上場審査基準を満たし、上場の承認を受ける必要があります。また、上場後に上場廃止基準に該当すると上場廃止と
なります。

増資

すでに上場している REIT が、新規に投資証券を発行して売り出し、資金調達を行うこと。不動産投資法人の自己資本が増えて財務は安定しますが、1 口当たりの分配金は下がることがあります。増資の場合は、新規上場のときと同様に目論見書が発行されます。また、購入申込みができるのは、増資を扱う引受証券会社に口座を開設する必要があります。

投資口

投資法人の投資主としての権利のこと。株式会社の株式に相当します。
REIT を売買するということは、投資口を売買することになります。

投資証券

投資口をあらわす証券。株式会社の株券に相当します。現在はすべてペーパーレ
ス化されており、投資家が実際に手にすることはありません。

投資信託委託業者

投資信託の運用を行う会社。REIT の場合は、不動産投資法人から委託を受けて、不動産の選定・購入、売却、資金調達などを行う資産運用会社のこと。

投資法人

投資家から集めた資金で不動産などを保有・運用することを目的に作られた会社。

東証 REIT 指数

東京証券取引所に上場している REIT の全銘柄を対象として算出される指数。
REIT 全体の値動きを知る手がかりになります。さらに、REIT が投資する物件の用途別（オフィスや住宅等）に分けて指数を算出する東証 REIT 用途別指数も公表されています。

内部成長・外部成長

各 REIT は自らの収益性を高めるために成長戦略をとります。そのうち内部成長とは、すでに保有している物件に関するもので、賃貸料をアップする、コストを下げるなどにより行います。外部成長とは、新規に物件を取得することなどにより行います。

ポートフォリオ

書類を分類する「紙はさみ」から転じて、運用資産の組み合わせを表すようになりました。REIT では、各 REIT が保有する不動産物件全体のことを指します。

インサイダー
取引規制

インサイダー（内部者の意）取引とは、会社の重要な経営情報を知った役職員等
が、未公開の情報をもとに株式等の売買を行うことです。市場の公正性が損われる恐れがあるため、法律で規制されています。
平成 26 年 4 月 1 日に施行された法改正で、投資法人の発行する投資証券は、インサイダー取引規制の適用になりました。

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類似商品などにご注意ください！
REIT( 不動産投信）は法令に基づいて登録された資産運用会社が運用を行わなければなりません。
「不動産投信」という名称を使いながら、REIT ではない金融商品を販売されてトラブルとなっているケ一スもあるようですが、既に登録された不動産投資法人は各財務局で、登録を受けた運用会社は金融庁または投資信託協会のホームページで、それぞれ調べることができます。
金融庁…………https://www.fsa.go.jp/
投資信託協会…https://www.toushin.or.jp/
また、「不動産投信」を販売する業者も、法令に基づいて登録していなければなりません。登録の状況は金融庁のホームページなどで調べることができますのでご確認ください。

編集 •発行 一般社団法人 投資信託協会〒 103-0026 東京都中央区日本橋兜町 2-1 東証ビル 6 階

投資信託協会検索

https://www.toushin.or.jp/