株 主 の 皆さまへ
2007 年 11 月期（ 第 58 期 ）のご 報 告（ 2006 年 12 月 1 日 〜 2007 年 11 月 30 日 ）目 次
連結決算ハイライト.............. 1
トーセイは いま ................. 2
ごあいさつ .......................... 3
トーセイの事業 ................... 5
決算のご報告 ..................... 6
お答えします....................... 9
会社情報 ............................ 10
株式の状況......................... 10連結決算ハイライト

売上高 （百万円）

経常利益 （百万円）

当期純利益 （百万円）
当期純利益は、経常利益と同様、期首予想を不動産流動化事業の牽引により、高い成長率利益率の高い大・中型物件の取り扱いと好況を維持し、当期（ 2007年11月期）の売上高は、な 市 場 に より、当 期 の 経 常 利 益 は 前 期 比大幅に超え、前期比 66.5% 増の 4,557 百万

前期比62.0%増の40,085百万円となりました。

49.3% 増の 7,949 百万円となりました。

円となりました。

50,000

8,000

5,000

7,949

4,557
40,08540,000

4,000

6,000
5,323

3,000

30,00020,000

2,000

2,969

17,644
14,51410,000

1,592

2,000

9,455

1,000

1,515
870

2003

2004

2005

（単体）

2006

2007

793
441

0

00
（11月期）

2,737

4,000

24,741（11月期）

（連結）

2003

2004

2005

（単体）

2006

2007

（11月期）

（連結）

2003

2004

2005

（単体）

2006

2007

（連結）

総資産 （百万円）

純資産 （百万円）

自己資本比率 （ % ）好調な仕入活動の成果から資産規模が拡大し、好調な業績により利益剰余金が増加した結果、資産規模が拡大したことにより、当期末の自当期末の総資産は前期末に比べ 26,785 百万

当期末の純資産は前期末に比べ 4,022 百万己資本比率は前期末と比べて 3.2ポイント減円増加し、86,922百万円となりました。

円増加し、19,252百万円となりました。の 22.1%となりました。

100,000

20,00030

19,252

86,92225.3

2516,00075,00022.6

15,22922.1

2060,136

12,00020.5
1550,00040,406

8,293

8,000
6,658

29,43825,000

10
10.7

4,000

19,1435
2,046

0（11月期）

00

2003

2004

2005

（単体）

2006

2007

（連結）

（11月期）

2003

2004

（単体）

2005

2006
（連結）

2007

（11月期）

2003

2004

2005

（単体）

2006

2007

（連結）

注： 2005 年 11 月期から連結決算を行っています。

見通しに関する注記事項

当資料に記載の業績見通しは、現在入手している情報による判断および仮定に基づいた見通しであり、リスクや不確実性を含んでいます。
実際の業績は、さまざまな要素によりこれら業績見通しとは大きく異なる結果となり得ることをご承知おきください。

1トーセイ株式会社トーセイは いま

バリューアップ・プロジェクトの展開専門学校をオフィスに用途転換した初台トーセイビルをはじめ、市場ニーズに合致したプランの策定や屋上緑化の積極推進など、「都市に、心を。」という企業メッセージに基づく、心豊かなバリューアップを推進しています。

プロモーションへの取り組み
ブランド構築に向けた取り組みの一環として、当社の認知度・理解度向上を図るため、新聞、雑誌広告に加え、交通広告（地下鉄）や、屋上看板広告などを展開しました。

コーポレートガバナンスの強化
コーポレートガバナンスの強化として次の重点施策を展開しています。
・コンプライアンスの意識の徹底
・リスクマネジメント体制の強化
・適時情報開示体制とチェック機能の強化
・金融商品取引法施行に伴う社内体制の整備
・J-SOX プロジェクトおよび基幹システムプロジェクトの推進

多彩な開発メニューで柔軟なポートフォリオマネジメントを実現
それぞれの土地が持つ固有の特性や事業を取り巻く環境などを十分検討し、オフィスビルを中心に商業施設、マンション、分譲戸建といった多様なメニューで構成されたポートフォリオを柔軟にマネジメントすることにより、不動産価値の最大化を図っています。
2007 年 11 月期（第 58 期）のご報告

2

ごあいさつ勝ち組企業としての確固たる基盤を確立し、「企業規模倍増」と「企業ブランドの確立」に向けて、さらなる成長の加速を図ります。
百万円（同 52.6% 増）、経常利益 7,949 百万円（同 49.3% 増）、当期純利益 4,557 百万円（同 66.5% 増）と、前期と比べ大幅な増収増益となりました。

不動産市場におけるプレイヤーの二極化が予想される環境変化の中、勝ち組企業としての確固たる基盤を確立し、さらなる成長を目指していきます
今後の市場環境については、米国のサブプライムローン問題の影響に加え、改正建築基準法や金融商品取引法の施行など、行政の監督強化、さらには金融機関の不動産融資の厳格

3当期は計画以上の成果を上げることができ、大幅な増収増益となりました化などが進展するものと見られています。こうした影響から、当期の不動産業界は、全国的に地価が上昇するとともに、開発力、技術力、販売力、資金調達力などの差によって、プレ東京 23 区内のオフィスビル市場では、空室率の低下、賃料のイヤー（不動産企業）の淘汰が進行するものと予想されます。

上昇といった傾向が続くなど、好調に推移しました。こうし当社グループにとっては、競合が減少し、当社の市場シェアた事業環境のもと、当社グループは長年培ってきた「東京 23が拡大する可能性が広がることから、二極化が予想される環区内の中小型物件におけるノウハウ」という強みを最大限に境変化をビジネスチャンスと捉えており、2008 年 11 月期は勝発揮し、事業活動の拡大を図りました。中核事業である不動ち組企業としての確固たる基盤を確立することで、さらなる成産流動化事業と不動産開発事業が収益を牽引するとともに、長を目指す方針です。具体的には、①安定的な中小型物件に不動産ファンド事業におけるファンド運用残高の着実な積み加え、大型物件の仕入拡大による収益の拡大、②ファンド・賃上げ、および不動産賃貸事業や不動産管理事業、不動産オル貸・管理事業のフィー収入の増加による安定収益源の拡大、③タナティブ事業も収益の実現を果たし、当初の計画以上の成多様な開発メニューで構成されたポートフォリオを柔軟にマネ果を上げることができました。その結果、当期の連結業績は、ジメントすることによる価値の最大化、④コーポレートガバナ

売上高 40,085 百万円（前期比 62.0% 増）、営業利益 9,006

ンス強化策として社内体制の整備（リスクマネジメント体制のトーセイ株式会社

不動産業界においては、コーポレートガバナンス、投資判断力、強化、コンプライアンス意識の徹底に向2008 年 11 月期の数値目標

けた体制・制度の整備、適時情報開示体

2007 年 11 月期（実績）2008 年 11 月期（目標）

売上高

400 億円

568 億円

経常利益

79 億円

120 億円

自己資本比率

22.1%

25.2%

自己資本利益率（ ROE）

26.4%

30.4%

総資産利益率（ ROA）

6.2%

7.2%不動産ファンド運用残高

936 億円

1,661 億円

制・チェック機能の整備、J-SOX プロジェクト、金融商品取引法対応をはじめとした内部統制の強化など）を重点戦略として展開していきます。
こうした取り組みのもと、2008 年 11 月期の見通しについては、売上高 56,872百万円（当期実績の 41.9% 増）、営業利、経常利
益 13,843 百万円（同 53.7% 増）※ 2008 年 11 月期の目標値の見直しは、2008 年 1 月 11 日に発表しました。

、当期純利益 6,733 百万円
益 12,090 百万円（同 52.1% 増）

看板などのプロモーション展開および屋上緑化の取り組みなと、さらなる事業成長を計画しています。なお、（同 47.7% 増）

ども積極的に推進しています。

株主の皆さまへの利益配分につきましては、グループ経営の当社グループは、従来の不動産業の枠にとらわれず、新たな進展を鑑み、2008 年 11 月期から配当性向を連結純利益の価値と感動を創造する「都市創造業」
として、社会に貢献するこ20%（当期は個別純利益の 20%）程度とし、1 株当たり配当金とを目指しています。そして、単に不動産を開発・売買するだけは当期の 2,200 円から 3,500 円への増配を見込んでいます。

ではなく、心豊かな都市の価値再生に取り組むという思いを表した企業メッセージが「都市に、心を。
」です。最近では、こう「都市に、心を。
」の企業メッセージのもと、皆さまからのご期待に応えるべく、企業活動にまい進していきます

した私たちの理念・方針に共感してくださるステークホルダーの皆さまの声を頂戴する機会が多く、当社に対する大きなご期待を感じています。今後も当社グループは、より一層グルー

当社グループは、「 企業規模倍増」と「企業ブランドの確立」

プ企業価値の拡大を目指し、株主の皆さまのご期待に応えてを 2 大テーマとした中期経営計画「 GROWING UP 2008」

いくべく、企業活動にまい進していく所存です。株主の皆さまを策定しており、2008 年 11 月期は、この中期経営計画の最終におかれましては、さらなるご支援、ご指導を賜りますようお願年度となります。
「企業規模倍増」では、前述の業績見通しの通い申しあげます。

2008 年 2 月

り、当初の計画を大幅に超過達成する見込みです。
「企業ブランドの確立」では、グループ理念体系の浸透に向けた社内研

代表取締役社長

究・研修活動の展開をはじめ、コーポレートガバナンスの充実と、優秀な人財の確保と育成に努めるほか、新聞・雑誌・屋外
2007 年 11 月期（第 58 期）のご報告

4トーセイの事業

不動産と金融を融合した 6 事業のシナジーを追求し、グループ企業価値の拡大に全力で取り組んでいます。
不動産管理事業 5.6%
不動産ファンド事業 2.8%

オルタナティブインベストメント事業 0.6%

不動産賃貸事業 8.4%
不動産流動化事業 60.7%

不動産開発事業 21.9%（2007 年 11 月期 売上高構成比）

不動産流動化事業

不動産開発事業資産価値の劣化した不動産を購入

開発用の用地を購入し、ビル、マンし、設備改善、デザイン性向上や違ション、戸建住宅、商業施設などを法建築の是正、稼働率の向上などに新築し、エンドユーザーや投資家により不動産の価値を再生させた上で販売する事業です。

販売する事業です。

不動産賃貸事業

不動産ファンド事業

グループが所有するオフィスビル・不動産ファンドの運営を行う事業でマンションなどの賃貸を行う事業です。この運営に対するアセットマネす。不動産流動化事業の販売用不動ジメントフィーなどの各フィ−収入が産についても、保有期間中の賃料収主な収益源です。

入は当事業の収益となります。

5

トーセイ株式会社

不動産管理事業

オルタナティブインベストメント事業

テナントリーシング、設備点検、保担保付債権投資や不動産保有会社の安警備、改修工事、清掃など、総合M&A などを行い、債権の売買・回収的にプロパティマネジメントを行う益やフィー収入を得る事業です。子事業です。子会社のトーセイ・コミュ会社のトーセイ・リバイバル・インベ

ニティ（株）が行っています。

ストメント（株）が行っています。

決算のご報告

連結貸借対照表（要旨）（単位：千円）

当期末

2007 年 11 月 30 日現在 2006 年 11 月 30 日現在

科目

資産の部
流動資産
現金及び預金受取手形及び売掛金販売用不動産
仕掛販売用不動産
買取債権
その他
貸倒引当金

固定資産
有形固定資産建物及び構築物
機械装置及び運搬具
工具器具備品
土地
建設仮勘定
無形固定資産ソフトウエア
その他
投資その他の資産投資有価証券
その他
資産合計

5,181,855
351,671
35,830,995
27,074,286
1,032,809
2,166,515△ 6,652（単位：千円）

前期末

6,644,037
266,028
20,777,754
19,263,618
1,985,231
2,459,419△ 11,989

4,027,615
80
72,522
9,393,132
6,136

2,128,761—
55,9255,905,971—

88,097
68,853

61,173
1,889

93,063
1,541,389
86,922,374

261,905
336,724
60,136,451

販売用不動産および仕掛販売用不動産（たな卸資産）の増加は、来期以降の売上の原資となる仕入が順調に行われていることを表します。当期
末は、前期末と比較して 22,863 百万円（57.1%）増加しました。
たな卸資産が順調に増加したことから､総資産は前期末と比較して26,785 百万円（44.5%）増加し、86,922 百万円となりました。

当期末

前期末

2007 年 11 月 30 日現在 2006 年 11 月 30 日現在

科目

負債の部
流動負債
支払手形及び買掛金
短期借入金
1 年以内償還予定社債
1 年以内返済予定長期借入金
前受金
賞与引当金
その他
固定負債
社債
長期借入金
退職給付引当金
役員退職慰労引当金
その他
負債合計
純資産の部
株主資本
資本金
資本剰余金
利益剰余金
評価・換算差額等
その他有価証券評価差額金
純資産合計
負債純資産合計

689,472
3,626,000
24,00041,937,056
112,800
51,6694,179,697

1,181,405
910,000
24,00012,975,196
624,617
10,3902,906,482

274,000
13,829,583
42,429221,280
2,681,949
67,669,938

298,000
24,340,039
34,727
190,778
1,411,093
44,906,730

4,148,020
4,231,495
10,872,021

4,148,011
4,231,487
6,841,289

898
19,252,435
86,922,374

8,932
15,229,720
60,136,451

市況が好調な不動産業においては、銀行借入などによって機動的かつ着実な資金調達を行うことが重要です。当期には、積極的な仕入活動のための資金調達を着実に行うことができ、当期末の有利子負債残高は前期末と比較して 21,143 百万円（54.9%）増加し、59,690 百万円となりました。その結果、自己資本比率は前期末から 3.2 ポイント減少し、22.1% となりました。

2007 年 11 月期（第 58 期）のご報告

6連結損益計算書（要旨）（単位：千円）

当 期
科目

前 期

2006 年 12 月 1 日
2005 年 12 月 1 日〜 2007 年 11 月 30 日 〜 2006 年 11 月 30 日

40,085,596

24,741,635

売上原価

27,968,286

16,584,152

売上総利益

12,117,310

8,157,483

3,110,510

2,256,495

9,006,799

5,900,987

営業外収益

63,322

109,890

営業外費用

1,120,259

687,005

7,949,862

5,323,872

特別利益

16,362

1,593

特別損失

5,461

28,213

7,960,763

5,297,252

345

△ 107

税金等調整前当期純利益

7,960,418

5,297,360

法人税、住民税及び事業税

3,946,665

2,657,701

法人税等調整額△ 544,129△ 97,452

当期純利益

4,557,882

2,737,111

売上高

販売費及び一般管理費
営業利益

経常利益

匿名組合損益分配前税金等
調整前当期純利益
匿名組合損益分配額

好 調 な 事 業 活 動 の 結 果 、売 上 高 は 前 期 と 比 較して 15,343 百 万 円（62.0%）増加の 40,085 百万円となりました。
売上高の増加に加え、取り扱い物件の付加価値向上を果たしたことにより、経常利益は前期と比べて 2,625 百万円（49.3%）増加の 7,949 百万円となりました。
経常利益が増加となったことから、当期純利益は前期と比較して 1,820百万円（66.5%）増加の 4,557 百万円となりました。なお 1 株当たり当期純利益は、前期の 7,412.80 円から 12,095.04 円に増加しました。

7トーセイ株式会社

連結キャッシュ・フロー計算書（要旨）
当 期
科目（単位：千円）

前 期

2006 年 12 月 1 日
2005 年 12 月 1 日〜 2007 年 11 月 30 日 〜 2006 年 11 月 30 日

営業活動によるキャッシュ・フロー △ 19,543,365△ 10,857,313

投資活動によるキャッシュ・フロー

△ 2,066,218

471,935

財務活動によるキャッシュ・フロー

20,312,461

14,339,382

現金及び現金同等物の増減額△ 1,297,122

3,954,004

現金及び現金同等物の期首残高

6,484,856

2,530,851

連結除外に伴う現金及び現金同等物の減少△ 5,878—

現金及び現金同等物の期末残高

5,181,855

6,484,856

成長ステージにある当社にとって、販売用不動産および仕掛販売用不動産（たな卸資産）などの増加によって「営業活動によるキャッシュ・フロー」がマイナスとなり、借入などによって「財務活動によるキャッシュ・フロー」がプラスとなる資金構造となっています。
現金及び現金同等物は 1,297 百万円減少したため、現金及び現金同等物の期末残高は 5,181 百万円となりました。

連結株主資本等変動計算書（要旨）
当期（2006 年 12 月 1 日〜 2007 年 11 月 30 日）（単位：千円）

株主資本

評価・換算差額等

資本金

資本剰余金

利益
剰余金

株主資本
合計

その他有価証券
評価差額金評価・換算差額等合計

純資産合計

4,148,011

4,231,487

6,841,289

15,220,788

8,932

8,932

15,229,720

88

17

17

剰余金の配当△ 527,573△ 527,573△ 527,573

連結子会社の減少に伴う増加

423
4,557,882

423
4,557,882

423
4,557,882科目

2006 年 11 月 30 日 残高
当期中の変動額
新株の発行

当期純利益
株主資本以外の項目の当期中の変動額（純額）
当期中の変動額合計

2007 年 11 月 30 日 残高

84,148,020

8
4,030,732
4,231,495 10,872,021

4,030,749
19,251,537△ 8,034△ 8,034△ 8,034△ 8,034△ 8,034

898

898

4,022,715
19,252,435

前期（2005 年 12 月 1 日〜 2006 年 11 月 30 日）（単位：千円）

株主資本

評価・換算差額等

資本金

資本
剰余金

利益
剰余金

株主資本
合計

その他有価証券
評価差額金評価・換算差額等合計

純資産合計

1,966,096

2,049,572

4,270,144

8,285,813

7,783

7,783

8,293,597

2,181,915

2,181,915

4,363,830

4,363,830

利益処分による利益配当△ 155,186△ 155,186△ 155,186

利益処分による役員賞与△ 10,780△ 10,780△ 10,780

当期純利益

2,737,111

2,737,111

2,737,111

2,571,145
6,841,289

6,934,975
15,220,788

科目

2005 年 11 月 30 日 残高
当期中の変動額
新株の発行

株主資本以外の項目の当期中の変動額（純額）
当期中の変動額合計

2006 年 11 月 30 日 残高

2,181,915
4,148,011

2,181,915
4,231,487

1,148
1,148
8,932

1,148
1,148
8,932

1,148
6,936,123
15,229,720

好調な業績により、利益剰余金が 4,030 百万円増加し、純資産合計は19,252 百万円となりました。

2007 年 11 月期（第 58 期）のご報告

8お答えします

当社は、株主や投資家の皆さまへの情報開示をより良いものにするよう、株主の皆さまからのご質問・ご意見に、真摯にお答えしていきます。
「 2007 年 11 月期（第 58 期）中間期のご報告」にて実施した株主アンケートでは、多くの株主さまからご回答をいただきました。ここに厚く御礼申しあげます。

10 本以上のメディアに取り上げられました。今後も、CSR（企業の社会的責任）活動の一環として、屋上緑化を積極
取締役 専務執行役員管理部門統括

平野昇的に推進し、社会に貢献していきます。

IR 活動の取り組みについて教えQ トーセイのてください。
当社の IR 活動は、迅速、正確かつ公平な会社情報の開示を適切に行うことに加え、常に株主・投資家の皆さ屋上緑化に取り組んでいると聞きましたが、その内容を教えてください。

まの視点に立った活動を行えるよう心がけています。特

当社は、2006 年 6 月に「原則、保有するすべての物件（本冊子）をはじめ、当社ホームページ、株主総会後の事に屋上緑化を実施する」という方針を発表後、2007 年 11業戦略説明会などを通じて情報を発信しています。また月末現在までに 35 棟の屋今後も、当社に対するご理上緑化を実施しました。

解を深めていただくため屋上緑化を施した高輪の活動を積極的に実施し東誠ビルに温度センサーていきます。ご質問・ご意を設置・測定したところ、見などは、当社経営企画建築物の温度上昇を緩和部までお願いいたします。

する効果が確認できましまた、ホームページを閲覧た。このような実験デーできる方は是非ともご覧タを伴った当社の屋上緑いただければと存じます。

Q

高輪東誠ビル9

トーセイ株式会社に、株主の皆さまには、年 2 回送付の「株主の皆さまへ」化の取り組みが注目を浴■ 当社ホームページ： www.toseicorp.co.jp

び、テレビをはじめとする■ 経営企画部： 03-3435-2864

会社情報 （2007 年 11 月 30 日現在）

株式の状況 （2007 年 11 月 30 日現在）

商

発行する株式の総数 .......................................... 1,500,000 株号

トーセイ株式会社

発 行 済 株 式 の 総 数 .............................................. 376,840 株
所 在 地

東京都港区虎ノ門四丁目 2 番 3 号

設

1950（昭和 25）年 2 月 2 日

立資 本 金
従業員数

事業内容

株役

員

数 .................................................. 6,871 名

大株主の状況

持株数
（株）

持株比率
（% ）

山口 誠一郎138,855

36.84

単独： 132 名

有限会社ゼウスキャピタル

60,00015.92

連結： 194 名

日本マスタートラスト
信託銀行株式会社（信託口）

30,9238.20

不動産流動化事業、マンション・戸建住宅・

ザ バンク オブ ニューヨーク トリーティー
ジャスデック アカウント

8,916

2.36

社有ビル・マンション賃貸経営事業、

モルガン・スタンレー・アンド・カンパニー・インターナショナル・ピーエルシー

8,212

2.17

不動産ファンド事業

野村信託銀行株式会社（投信口）

5,657

1.50トーセイ・コミュニティ株式会社

ビーエヌピー パリバ セキュリティーズサービス
ルクセンブルグ ジャスデック セキュリティーズ

5,100

1.35

トーセイ・リバイバル・インベストメント株式会社

モルガン・スタンレーアンドカンパニーインク

4,974

1.31

トーセイ・リート・アドバイザーズ株式会社（他 13 社）

日本トラスティ・サービス
信託銀行株式会社（信託口）

4,845

1.28

代表取締役社長

山口誠一郎

バンク オブ ニューヨーク ジーシーエム
クライアント アカウンツ イー アイエスジー

4,593

1.21

取締役

小菅

勝仁

取締役

平野

昇

取締役

内藤俊一郎

株主名

4,148,020,000 円

オフィスビル・商業店舗の開発事業、

連結子会社

主

所有者別株式分布状況
証券会社

2,699 株／ 0.72%

社 外 取 締 役

神野吾郎

金融機関

常 勤 監 査 役

本田安弘

52,577 株／ 13.95%

常 勤 監 査 役

原田公雄

監査役

山岸茂

監

査役

迫本栄二

外国法人等個人・その他

50,831 株／ 13.49%

206,488 株／ 54.79%

その他国内法人等

64,245 株／ 17.05%

2007 年 11 月期（第 58 期）のご報告

10株主メモ業

年度

定時株主総会基準

12 月 1 日から翌年 11 月 30 日まで

ホームページのご案内

http://www.toseicorp.co.jp

毎年 2 月➛事

日

定時株主総会

11 月 30 日

期 末 配 当11 月 30 日

株主名簿管理人

東京都中央区八重洲一丁目 2 番 1 号
みずほ信託銀行株式会社

同事務取扱場所

東京都中央区八重洲一丁目 2 番 1 号
みずほ信託銀行株式会社 本店証券代行部

郵便物送付先〒 135-8722 東京都江東区佐賀一丁目 17 番 7 号

電話お問合わせ先

みずほ信託銀行株式会社 証券代行部
電話 0120（288）324（フリーダイヤル）同

みずほ信託銀行株式会社

取

次所

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