Owner Interviewの名の下に誕生したものもあります。
代表的なのが「房採りトマト」。トマトには主に大株式会社

熊本青果物出荷組合

代表取締役社長

古川 智康 様玉、中玉、ミニトマトの3種類がありますが、中玉は大玉やミニトマトに比べて売り上げが伸び悩んでいました。そこで農家や種苗メーカーと試行錯誤し、15年ほど前に房をつけたまま販売する「房採りトマト」を開発しました。

品も模索している。農業振興のためにも八代の名産品に育てていきたいと思っています」経営者と従業員の距離を縮め働きやすい職場に2015年に跡を継いだ古川社長は、急病「緑の房が赤いトマトを引き立てて見栄えがよく、手で退任した先代が創業以来大切にしてきに取る人が増えました。しかも、一つひとつ切り取らなた「感謝」と「信頼」を第一に事業に取くていいので収穫時の負担が軽減される上、房があるこ

り組んできました。それは生産農家だとで鮮度も保たれる。新鮮でフルーティーな味わいに固けでなく、約120名の従業員に対しても同様です。

定客が付き、次第に売り上げが伸びていきました」「選果は専用の機械があるものの、やはり人間の見極

現在、房採りトマトはオリジナルブランドとして会社める力が大切です。従業員の力が作業効率を左右するのの知名度向上の一翼を担っていると古川社長。そしてで、みずから差し入れをするなどして交流し、気持ちよ

今、新たに取り組んでいる商品が、八代で農薬・化学肥

く働ける職場づくりを心がけています。ありがたいこと

熊本県八代市で 1992 年に創業した株式会社熊本青果物出荷組合は、地元の名産品であるトマトをはじめ、さまざまな農作物を全国各地の市場に出荷する地域流通を担う企業です。
販路の拡大に尽力し、次の名産品を育てるべく新商品を開発するなど、八代の農業活性化に取り組む代表取締役社長の古川智康様にお話を伺いました。

料を使わずに育てた「やっちろバナナ」です。

に長く勤めてくださる方が多いのですが、最近は生産農「コロナ禍で飲食店が閉まるなどして青果物の売り上

家さんも従業員も高齢化しています。彼らへの感謝の気げが落ちたとき、トマトに次ぐ新しい特産品の必要性を持ちを形にしたいと思い、現在は介護事業なども検討し感じました。そこで着目したのがバナナです。日本はバています」

生産農家との二人三脚で安心な農作物をつくる

ナナを輸入に頼っていますが、近年、特有の病原菌に「区分所有オフィス」を利用し始めたのは事業を承継

よって中南米や東南アジアの輸入国の生産量が減少してしてからのことです。
「引き継いだときに、不動産分野いるため、国産バナナの需要が高まると考えたのです」の資産がなく、もともとやってみたかったということも古川社長は、日本でのバナナ栽培の技術を持つ岡山県あって購入しました」と古川社長。東京と福岡の中心部の農家に掛け合い、生産を希望する所属農家を研修に派にある物件を所有していますが、インフレにも強い物件

八代市は冬から春にかけて収穫される冬トマトの生産す。彼らが安心して生産するために重要なのが販路で遣。昨秋初めて収穫に成功すると、ねっとりとした濃厚の資産価値の高さを実感し、次世代に承継していくため量が日本一。冬も温暖で日照時間が長いことから、味のす。当社では関東や福岡、名古屋などの都市部を中心にな甘みと皮まで食べられる安全性の高さから話題となにも、今後も力を入れていくといいます。

濃い良質なトマトが栽培されています。株式会社熊本青全国各地にネットワークを広げています」

り、たちまち売り切れてしまったそうです。

「創業者が興した事業を拡大することが2代目の務め

一方で、販路を維持するためには質の高い商品を安定「今はイタリア料理の巨匠・落合務シェフとやっちろだと思っています。先代の教えを軸に生産農家さんや従する農作物を全国の市場に出荷する企業です。

して供給しなければなりません。しかし、農作物は季節バナナを使ったジャムを開発中です（取材当時、近日発業員と協力して、これからも『おいしい』と笑顔で食べ「熊本県内の農業団体に勤めていた父が、生産農家さや天候によって収穫量も価格も変動するもの。そこで同

売予定）。また、SDGsの観点から皮や葉を活用した商てもらえる野菜や果物を出荷していきたいですね」

んたちが効率よく出荷できる仕組みをつくりたいと、独社では生産者に市況や消費者の動向を細やかに伝え、栽立して創業しました」と話すのは2代目の古川智康社

培に関する相談にも乗るなどしてサポート。また、十分長。社名の「組合」という言葉

な選果作業員や物流手段を確保して、利益率の高いタイ

株式会社

には、
「社員も生産者も協力しミングを逃さず出荷するよう心がけています。

合う組織でありたい」という思「出荷してもらった農作物に対する代金は毎週金曜日

代表取締役社長

いが込められています。

に締めて、翌週中に生産農家さんへ送金するようにして「生産農家さんの収穫物を大います。手間はかかりますが、農業収入は不安定なので

きさや形、色を見て選別し、箱早く受け取れると安心できると思うんです。当社は生産やパックに詰めて市場に卸すの農家さんがいるからこそ成り立つ企業であり、栽培に専が私たちの仕事です。現在、念できる環境を整えることが大事な務めなのです」

果物出荷組合は、そのトマトを中心に八代の農家が生産200軒以上の生産農家さんから
トマトのみならず、メロンやブ
ロッコリー、エノキタケ、米など多彩な農作物を集荷していまオリジナル商品を開発
地域の名産品に育てていく
同社が取り扱う農作物の中には、「協力し合う組織」

お客様ご紹介ご保有物件のご紹介

熊本青果物出荷組合
古川 智康様1978年熊本県生まれ。専門学校などで経理を学んだのち、2001年に熊本青果物出荷組合に入社。農作物の仕入れ販売業務とともに経理も担当する。2015年に先代である父の急病による退任を受けて代表に就任。事業の拡大に努めるとともに新商品の開発にも取り組む。
「建設は死闘、破壊は一瞬」を座右の銘に、常日頃から仕事相手や従業員との信頼関係の構築を心がけている。週に2～3回、プールで泳いだ後にお酒を飲むのが楽しみ。

http://www.kumamoto-s.co.jp/（やっちろバナナ紹介サイト）

https://yacchirobanana.com/[ 所 在 地 ] 〒866-0013 熊本県八代市沖町3523[ 事業内容 ] 農産物の仕入れ販売（トマト、バナナ、メロン、ブロッコ
リー、カリフラワー、エノキタケなど）

VORT新橋Ⅱ（港区・区分所有オフィス）

DATA［専有面積］ 1階45.09㎡（13.63坪）、
2階87.45㎡（26.45坪）［ 最 寄 駅 ］ 三田線「御成門」駅 徒歩 4 分

浅草線・大江戸線「大門」駅 徒歩 9 分
浅草線「新橋」駅 徒歩 9 分

JR 各線「新橋」駅 徒歩 10 分

大江戸線・ゆりかもめ「汐留」駅 徒歩10 分［構造・規模］鉄骨造陸屋根9階建［ 総 戸 数 ］ 9戸（店舗1戸、事務所8戸）［ 築 年 月 ］ 2020年2月 新耐震基準適合［敷地面積］ 136.47㎡（41.28坪）（2020 年 2 月撮影） ［延床面積］ 843.33㎡（255.10坪）

見栄えをよくした主力商品の「房採りトマト」（上）と、農薬・化学肥料不使用で育てた「やっちろバナナ」

2

V-VALUE November 2023

V-VALUE Vol.89

3Special Contents #1

慣習からの脱却で生まれた「獺祭」

負けを認められる強さが逆境を乗り越える力となる

県の農業団体に生産を掛け合っても、見通しが立たないからと相手にされません。そこで地域のしがらみを超えて生産者を開拓し、酒米の最高峰とされる山田錦を直接仕入れました。
しがらみは販路にもありました。当時、地酒は地元で流通するのが一般的で、販売店では1番手、2番手の酒蔵が優先されます。だから私は東京進出を目指したのです。
「地元を捨てるのか」などといわれることもありましたが、負け組にとってはレッドオーシャンの地元より

旭酒造株式会社 会長

桜井 博志氏
純米大吟醸酒としては日本有数の生産量を誇り、世界的にだっさい「獺祭」。そんな銘酒を生み出したのは山口
も人気が高い 「県の山奥にある倒産寸前の酒蔵でした。常識破りの酒造りに挑んだ旭酒造株式会社の桜井博志氏に話を伺いました。

他と違うことをする
逆張りの発想で「獺祭」が誕生

Profile さくらい ひろし

1950年山口県生まれ。松山商科大学（現・松山大学）を卒
業後、西宮酒造（現・日本盛）での修業を経て1976年に家業の旭酒造に入社。一度退社し、石材卸業の会社を興すも、父の急逝を受けて1984年に旭酒造の代表取締役社長に就任。1990年に純米大吟醸「獺祭」を開発。2000年には杜氏制を廃止し、データに基づいた酒造りを始め、現在獺祭は約30カ国で販売される。2016年に会長に就任。2023年４月にアメリカ・ニューヨークに酒蔵を設け、酒造りを開始した。著書に『勝ち続ける「仕組み」をつくる 獺祭の口ぐせ』（KADOKAWA）などがある。

ニューヨークに進出した酒蔵「DASSAI BLUE SAKE BREWERY」

日本酒市場に驚きを与えた「獺祭 磨き二割三分」

も、市場が大きい東京のほうが受け入れられる可能性が酒を追求できるようになった。やがて年間を通して酒をあると考えました。

造る四季醸造も開始。これも常識を破る取り組みでした

幸い大学の先輩の紹介で地酒を扱う飲食店に置いてもが、温度管理ができれば冬でなくとも酒は造れるのであらえたのを機に、東京での販路を開拓。そして1992年

り、これで安定生産が可能となりました。獺祭はデータに発売した精米歩合23％の「獺祭 磨き二割三分」が話化することで杜氏の伝統技術の再現に成功したといわれ題となり、市場が拡大しました。当時の吟醸酒は24％ています。しかし、従来の慣習や技術では満足のいく酒が最高だったので、それを上回る日本一の酒を造ったのが造れないから新しいビジネスモデルを確立したというです。これも、他がやらないことをやろうという負け組のが本質です。

の発想です。

窮地に立たされたときこそ飛躍のチャンスと捉えよるほど売れました。業界も消費者も「お酒は酔えればい

くらびと

現在、旭酒造では200人の蔵人が酒造りに携わっています。社長就任時に1億円に満たなかった売り上げは、
2022年度には165億円を計上。そのうち43％が海外輸
出によるもので、これは国の日本酒輸出総額475億円のい」という認識で、質よりも広告宣伝費を含む資本力や

しかし、最大の問題は造り手にありました。従来の酒15％を占めています。国内市場が縮小する中、より広営業力が売り上げを左右していた。ところが焼酎やビー

蔵は杜氏が酒造りを取り仕切り、蔵元は販売に専念しまい市場を求めて展開してきた結果だと思っています。

旭酒造は“負け組の酒蔵”でした。先代である父のルが台頭してきて選択肢が増えたことで、酔うための酒す。杜氏の多くは農家で、農閑期になると部下を連れて2023年4月にはアメリカのニューヨークに酒蔵

急逝を受け、私が3代目の社長に就任したのは1984年

より味わう酒を求める消費者が増え始めていたのです。

酒蔵に来る、いわゆる季節労働者です。純米大吟醸酒に「DASSAI BLUE SAKE BREWERY」が完成しましのこと。当時は焼酎ブームなどの影響から日本酒業界は資本力のない負け組の酒蔵が他と同じことをやっていて特化すると決めてから、私は杜氏に味や品質などさまざた（9月に正式オープン）。世界最大規模の料理大学

右肩下がりで、旭酒造も例外ではなく、売り上げは前年

も勝ち目はない。そこで純米大吟醸酒に特化した酒蔵へまな要望を出しましたが、それまですべてを任されてい「カリナリー・インスティテュート・オブ・アメリカ

比85％、10年前と比べると3分の1にまで落ち込んでいと舵を切り、1990年に「獺祭」が誕生しました。

た彼らにしたらやりにくいようで、なかなか要望に応じ（CIA）」から打診されたのがきっかけです。同国の酒類てくれません。

市場における日本酒のシェアは0.2％しかなく、難しいました。
実は、私は大学を卒業して西宮酒造に勤務した後、20常識の風穴を開け事業を成長へと導く

代半ばで家業に入りました。ところが、程なくして父ととうじ

そのような状況の中、ビール事業で失敗して2億円もと思われるかもしれません。しかし、見方を変えればの負債を抱えてしまった。日本酒は基本的に冬に仕込むシェアを広げる余地があるということ。もちろん製造に衝突し、クビを言い渡されています。だから社長として

獺祭は現在、日本のみならず世界約30カ国に輸出さため、夏の収入を確保しようと始めた新事業でした。当

関する法律の違いなど課題もありますが、シェアが小さ復帰するにあたっては、亡き父を見返すためにも盛り返れています。山口の山奥にある廃業寸前だった酒蔵がな

時の年間売上高を超える負債でしたから倒産すると思っ

いぶん凝り固まった慣習がなく、大きな市場も近い。日してやろうという気概に満ちていました。

ぜこのような日本酒を造れたのか。私は「逆境」こそがたのでしょう、杜氏が辞めてしまいました。残ったのは本ではできない取り組みにも挑戦できるので、日本の酒

獺祭を生み出したと思っています。

私と3人の社員だけ。しかし、これが大きな転機となり造りにもよい影響を与えられるのではないかと期待してます。

います。今後は現地での山田錦の生産も進める予定です。

でも、売れないんですよ。山口県内はおろか地元の岩国市内でも4番手の弱小酒蔵でしたから、縮小する市場

そもそも純米大吟醸酒は「幻の日本酒」といわれていでは相手にされなかったのです。先代の手法を踏襲してました。米と米麴 を原料とし、精米歩合（玄米を精米し実はその数年前から自分でも酒を仕込めないかと研究窮地というのは、見方を変えればチャンスになりま

値引きをしたり、ノベルティーを付けたりしましたが効て残った部分の割合）を50％以下にした純米大吟醸酒を重ねていました。そして、精米歩合や温度などをデーす。コロナ禍で飲食店が閉まり、輸出が止まったときも果はなく、廃業寸前にまで追い込まれました。ただ、手は、原料や精米歩合の決まりがない普通酒に比べると手タ化してマニュアルに落とし込めば可能だとわかった。

同じで、山田錦を食用米や消毒用エタノールに加工してを尽くす中であることに気づいた。当時、旭酒造の看板

間がかかり、安定した量産が難しいからです。そんな酒酒造りには勘が重要だといわれますが、天才とうたわれ

販売したことが需要とマッチし、結果として売り上げは

商品は「旭富士」という銘柄の普通酒でしたが、ほんのを造ろうというわけですから周囲はみんな懐疑的でした。

る杜氏の頭の中にはデータがぎっしり詰まっています。

増加しました。ただ、現状を認めなければ原因も打開策

わずか純米大吟醸酒を造っていました。これだけは評判

まず、酒どころの新潟や広島が米どころでもあるよう

圧倒的なデータがあるからこそ勘が生きるのです。

も見えてはこない。負けを認められる強さが、逆境を乗がよかったのです。
日本酒の消費量が高かった高度経済成長期は造れば造

4

V-VALUE November 2023

こうじに、いい日本酒にはいい酒米が重要ですが、山口では良2000年、私たちはデータを活用してみずから酒造り

質な酒米が手に入りにくかった。米の仕入販売を仕切るを始めました。杜氏が去ったことで妥協せず、おいしい

り越える力となるのです。そして、それを繰り返していくことが、企業が伸びる秘訣なのだと思います。

V-VALUE Vol.89

5国内投資促進で日本経済復活へ

図

非化石エネルギーの推進

Profile いとう もとしげ1974年東京大学経済学部卒業。1979年米ロチェスター大学経済学博士号取得。専門は国際経済学。東京大学大学院教授を経て2016年4月から2022年3月まで学習院大学教授、2016年6月から東京大学名誉教授。また、2013年より6年間にわたり経済
財政諮問会議の議員を務める。その他、復興推進委員会委員長、公正取引委員会独占禁止懇話会会長、気候変動対策推進のための有識者会議座長などの要職を歴任し、政策の実践現場で多数の実績を有する。著書に『入門経済学』『ゼミナール現代経済入門』
など多数。

※1

ロール

の幅を広げて、これに対応しています。

約 6〜8 兆円

150 兆円超

イメージ

約 60 兆円〜

水素・アンモニアの需要拡大支援
新技術の研究開発など

約 9〜12 兆円

資源循環・
炭素固定技術など

約 2〜4 兆円

製造業の構造改革・収益性向上を実現する省エネ・原／燃料転換
抜本的な省エネを実現する
全国規模の国内需要対策
新技術の研究開発など（例：鉄鋼・化学・セメント・紙・自動車）

約 80 兆円〜など

イメージ

新技術の研究開発・社会実装

再生可能エネルギーの大量導入
原子力（革新炉等の研究開発）
水素・アンモニア
製造業の省エネ・燃料転換

イメージ

需給一体での産業構造転換・抜本的な省エネの推進など

規制等と一体的に引き出す

株価急落後の資産価格上昇は金融政策によって促された

今後 10 年間の官民投資額全体

約 20 兆円規模

伊藤 元重氏

国内景気はいまだ不透明な状況となっています。しかし経済学者の伊藤元重氏は、3 月の弊社オンライ
ンセミナー（本誌 6 月号に掲載）において「2024 年に物価高は落ち着く。また環境問題解決への投資が活発となり景気は底堅い動きとなる」と分析しました。今回、そのアフターフォローとして再び伊藤氏が登壇。改めて日本経済の見通しについて解説していただきました。

政府はGXを目的に150兆円超の官民投資を掲げている
今後 10 年間の政府支援額 イメージ

環境対応への投資主体で実体経済は成長する
東京大学名誉教授 経済学者

Special Contents #2
Online Seminar Report［2023.07.20］

約 10 兆円〜

脱炭素目的のデジタル投資
蓄電池産業の確立
船舶・航空機産業の構造転換
次世代自動車
住宅・建築物
資源循環産業
バイオものづくり

CCS

など

など

（出所）経済産業省「GX 実現に向けた基本方針（案）について」（2023 年 2 月）より

待したいところです。

財政運営には好ましいインフレ

います（図）。
またDXでは数年の間に大がかりな半導体投資が行われる予定です。現に台湾の半導体メーカーTSMCが九

積極財政を行うと、国債の利回りが上昇して財政運営

州で1兆円規模の投資を行っていますが、それに付随しにはマイナスではないかという意見もあります。ただ、て国内企業によるさまざまな投資も同時に行われます。

金利上昇といっても国債に対する信認低下で上昇するの円安も後押ししていると思われますが、DX関連の投資

か、物価上昇と経済拡大の中で上昇するのかを整理してが加速していくことでしょう。

考える必要があります。

次にスタートアップについて、米国では順調なスター

こうして金融政策相場の効果が徐々に薄れていくと、というのも後者であれば、むしろ財政運営にとってプ

トアップ投資も、日本ではうまくいっていません。これ

株価や不動産価格にとってはネガティブな影響が懸念さラスだと考えられるからです。具体的な数字をあげるを何とかしなければならないということで、政府は今、2020年のコロナショックにより、日経平均株価は2れます。だからこそ、この局面で注視しなければならなと、2022年度中における日本政府の税収は前年度比でどこまで資金を入れられるのか、人材をどれだけ振り向

万3,000円台から一気に1万6,000円台まで下落しまし

いのは、金融政策相場から実体経済相場にシフトするか6.1％増でしたが、その主因はインフレです。物価が上けられるのか、そして投資促進への出口戦略としてIPOた。日本だけでなく世界的な株価急落です。

どうかということです。

昇すると名目上の個人所得、名目上の企業収益、消費額（新規株式公開）だけでなくM&A（合併・買収）にもが増えるので、所得税、法人税、消費税のいずれもが増

広げていけるかなど、さまざまな検討を行っています。

一般的にいわれていることですが、金融危機が起こる

実体経済が成長するためには、ひとまず消費や投資がと、名目GDPが危機前の水準を取り戻すためには、10増えなければなりません。今後、金融緩和政策が正常化

年近い時間を必要とします。たとえば2008年のリーマに向けて動くのだとしたら、財政政策による景気刺激がンショック後、危機前の水準を取り戻したのは2017年

必要になってきます。

でしたし、1998年の金融危機に至っては、20年近い時間をかけてようやく取り戻したのです。

加するのです。

そして、TSMCのような外資系企業による日本への国民からすれば決してありがたい話ではありませんが、投資が、今注目されています。これまで諸外国の企業

穏やかなインフレのほうが財政運営はしやすくなります。

は、多くが中国への進出を積極的に展開してきたのです

これは日本だけではなく、米国や欧州など先進国共通

したがって今の環境は、方向性さえ間違えなければ、マが、地政学リスクの高まりもあって難しくなってきていの流れでもあります。たとえばEUの「欧州グリーン

クロ経済的には好ましい環境にあると考えられます。

ます。そのためベトナムやインド、インドネシアなどへの投資を加速させているわけですが、モノによっては日そのため、コロナショックで株価が急落したときは、ディール」は、300兆円規模ともいわれる予算を確保

このまま放置しておけば確実に金融危機が起こるというし、政府が大胆な景気刺激策を行っています。また、危機感が高まり、各国政府・中央銀行は大胆な財政政

2022年8月に成立した米国のインフレ抑制法は、再生

ここでもう一つ大きなポイントになるのが国内投資で策、金融政策を打ち出しました。

可能エネルギー分野やEV分野への投資を誘導することす。いくら政府が財政政策を積極的に行ったとしても、

結果、日本を例にすれば、2021年には日経平均株価がを目的として、政府が巨大な規模の財政支援を行います。

民間の投資を促さなければ意味がありません。

3万円台に回復してきましたし、不動産価格も上昇傾向

このように、財政政策を駆使して民間投資を加速さをたどっています。金融緩和は、株価や不動産価格など

せ、マクロ経済を刺激するというのが、世界的な潮流に

資産価格の上昇につながる好例といってもよいでしょう。

なっているのです。日本も公共事業で需要を増やす、減

国内大企業はこれまで海外投資を積極的に行ってきま換を図るなど、まさに創造的破壊といっても過言ではな

このような金融緩和による資産価格の上昇を、金融政

税で消費を刺激する、ということだけでなく、民間投資した。それをどうやって国内に回帰させるかがポイント

いでしょう。それを恐れることなく、既存の秩序にとら

策相場といいます。金融緩和によって株価や不動産価格を誘発させるような財政政策を講じることが肝心です。

で、そこでGXおよびDXが重要になってきます。

われない投資をどこまで行えるか、そこに日本経済の明は上昇しましたが、実体経済まで活性化したかどうか

その一環として、日本政府がこれから推進させていくの

GXでは、岸田政権が20兆円のGX移行債を発行しては、若干微妙な状況にあります。現状において、思ったが前回のセミナーでも述べたGX（グリーントランス

資金を調達するほか、さらに今後10年の間に官民合わ

以上にインフレが強く、日銀はイールドカーブコント

6

V-VALUE November 2023

※2

フォーメーション）

創造的破壊を恐れず投資を

国内投資の主体は大きく3つ考えられます。国内企業とスタートアップ、外資系企業です。

であり、その成果には大いに期せて150兆円規模での投資を促進することを打ち出して※ 1 長期金利と短期金利の誘導目標を操作し、イールドカーブを適切な水準に維持すること。イールドカーブとは、債券の利回り（金利）と償還期間との相関性を示したグラフ。

※ 2 化石燃料をなるべく使わず、太陽光発電・風力発電などクリーンなエネルギーを活用していくための変革やその実現に向けた活動。

本に生産拠点を移転させる動きも出てきています。特に高付加価値型の半導体製造などは、その代表例といってもよいでしょう。
これらの国内投資は、従前の日本の企業秩序を破壊する要素を多分に有しています。デジタル化によるDXを
はじめ、GXの分野でもガソリン車を廃してEVへの転

るい未来への接点があると考えます。
この続きは「100 年企業戦略オンライン」に掲載予定ですhttps://100years-company.jp
V-VALUE Vol.89

72023年
都心オフィスの価値は上がったか
パンデミックから3 年、“東京一極集中”と“オフィス不要論”の行方

Special Contents #3
Online Seminar Report［2023.08.02］と同水準を維持しています。
もっとも、この供給不足も一時的な問題です。東京都心部では、特区を活用した大規模プロジェクトが11カ所で進んでいます。ほかにも都心の6キロ圏内ではつねにどこかで開発が行われている状況で、これだけ全域にわたって新たなオフィスの供給が進められて都市政策専門家
日本テレワーク学会 会長

市川 宏雄氏いる都市は、世界でも例がありません。
このように東京都心のオフィスを取り巻く状況は刻々と変化しており、その動向には次のような特徴があるといえます。

コロナ禍の初期には、東京を離れる人が増え「東京離れ」が進んだといわれました。加えて在宅勤務の普及でオフィスの在り方も問われるようになりました。コロナ禍の始まりから３年余り経った今、東京の不動産の価値やオフィスのトレンドはどう変化したでしょうか。都市政策の専門家であり、日本テレワーク学会の会長でもある市川宏雄氏に解説いただ
きました。

Profile いちかわ ひろお

1947年東京都生まれ。早稲田大学理工学部建築学科、同大学院博士課程（都市計画）を経て、ウォータールー大学大学院博士課程（都市地域計画）を修了。1997年、明治大学政治経済学部教授に就任。専門は都市政策やテレワークなど。「世界の都市総合力ランキング（GPCI、森記念財団）」主査。日本テ
レワーク学会会長のほか、大都市政策研究機構理事長、日本危機管理防災学会会長も務める。
『2030年「東京」未来予想図』（共著、クロスメディア・パブリッシング）など著書多数。

図 東京23区公示地価 平均価格指数および変動率（用途別）
180

住宅地（平均価格指数）

商業地（平均価格指数）

住宅地（変動率）

商業地（変動率）

160

9.0

140

6.0

120

3.0

100

0.0

80

▲3.0

60

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023年

コロナ禍に見舞われていた2021年、東京都で26年ぶりに人口減少が起きました。これを受けて、「これからは地方の時代だ」「東京一極集中は終わった」という論

ところが大きく、一極集中はもはや避けられません。こ都心部のオフィス人気は根強く
その価値は健在①働き方の変化・多様化から、新規賃借・賃借面積拡大の意向が高まっている㎡（約3万坪）以上の物件が高い割合を占めていることがわかっています。
③主要ビジネスエリアやハイグレード物件の空室率は、下がる兆し
都心5区（千代田・中央・港・新宿・渋谷）のオフィ

コロナ禍の影響が最も深刻だった2020年、企業ではス空室率は、5〜6％ほどです。コロナ前には2％程度で在宅勤務の導入が一気に進みました。サテライトオフィ

したが、むしろこの頃が特別だったのであって、現在のスやコワーキングスペースなど、新たなワークプレース

空室率はごく正常な範囲内です。

もなりました。

また空室は、築年数が長く小規模なオフィスに集中しているという実態があります。人気エリアの物件やハイれは東京に限った話ではありません。ロンドンやパリも

しかし現在、「コロナ収束後も在宅で働きたい」と考また同様で、各国第一の都市に人が集まることは中央集える人が少なくない一方で、企業側では、オフィス回帰

空室率は下がっていくと予想されます。

権型国家の宿命であり、その背後に第３次産業の飛躍的を推進する動きが強まっています。サテライトオフィス

な発展があることも、共通の現象といえます。

などの利用は知られるようになったとはいえ、導入して④地域住民や来訪者に好まれる工夫がオフィスに求められ始めている

地価にもその流れは見て取れます。東京23区公示地▲6.0（注）平均価格指数は 2011 年の平均価格を100とした数値（出所）国土交通省「地価公示」データを基に市川氏作成の台頭もあって、「オフィス不要論」が飛び出す事態にコロナ禍で“東京一極集中”は終焉したのか

10.0％

いる企業は１割程度にとどまっています。

グレード物件に限れば、相変わらずニーズは高く、今後オフィスビルの１階を地域住民に開放するなど、地域

価の前年変動率は、2020年には住宅地で4.6％、商業地

興味深いのは、オフィスに求められる条件が以前とはとの共生が一つのトレンドになっています。また、オ

東京圏（埼玉・千葉・神奈川を含む１都３県）ではコ

では8.5％のプラスでしたが、2021年にはいずれもマイ

変わりつつあることです。
「優秀な人材の確保」「企業ス

フィスの中に育児ルームや仮眠ルーム、リフレッシュス

ロナ以前から、他県からの転入者数から転出者数を差しナスに転じています。しかし2022年には早くもプラス

テータスの向上」「環境配慮」など、対外的な信頼度やペースを設ける事例も増えています。オーナーにとって引いた「転入超過数」が増加傾向にありました。2015に回復し、2023年には住宅地で3.4％、商業地で3.6％

好感度を得る手段としてオフィスの存在を捉える傾向がは、今まで以上にテナント企業のニーズに応えたオフィ

年頃からは、ちょうど安倍政権の地方創生政策が推進さまで上昇しています（図）。

目立ちます。

ス環境の整備が要求されます。

調が目立ち始めました。

れていた時期にもかかわらず、転入超過数はさらに増オフィス回帰が進み床面積も拡大傾向

加えて、オフィスに期待する効果として「社内コミュ
ニケーションの強化」や「オープンイノベーション」、

以上のような局面は、2027年頃までの見通しです。

東京の不動産市場の安定を支えているのは、いうまで「新たな顧客接点の創出」などをあげる企業が多いのもそれ以降の情勢については、今後およそ5年の間にオもなく海外からの投資であり、コロナ禍の中でも、東京特徴です。そのため床面積を増やす動きが顕著で、オフィス事情がどう変化するかによって変わってきます

ただし人口減少の内訳は、地方流出というより、外国は世界から大きく注目されていました。しかしながら東フィスを交流の場として機能させることが新たな潮流とが、2028年以降にリニア中央新幹線の開業が予定され人が母国に帰国したことや出生数が減ったことが中心で

京では現在、建築単価の上昇や建築資材の不足などが原なっていることがわかります。

ているほか、2030年以降にはJR羽田空港アクセス線のした。2022年後半からは、東京の人口は再び増加し始因で不動産の供給が減っており、この状況が2026年頃②当面はオフィスビルの「大規模化」が進む

開通や「第2六本木ヒルズ」の竣工、日比谷や品川の大めました。オイルショック、バブル崩壊、リーマンショ

までは続くといわれています。そのため、不動産都市別

23区内においては、築20年未満では延床面積5,000規模再開発の竣工などが控えています。東京一極集中のックでも、東京では一時的に人口が減少したものの、時投資額ランキングで2020年にはパリ・ロンドンに次い坪以上の大規模オフィスが圧倒的に多いという特徴があ

終焉もオフィス不要論も杞憂であるどころか、東京が世期を過ぎれば再び回復してきました。

で第3位だったのが、2022年上半期に25位までランクります。この傾向は今後も変わらず、特に向こう５年間

界のビジネスセンターとしてさらに発展するのは確実とを落としています。とはいえ、投資額でいえば前年までのオフィスビル供給に関しては、事務所延床面積10万いえそうです。

え、2019年には東京都の推計人口が初めて1,400万人を超えるまでになりました。それが2021年には、一時
1,400万人を切ったのです。

こうした現象は、東京という都市の価値・魅力による

8

V-VALUE November 2023

V-VALUE Vol.89

930

不動産市場のマクロ分析
6-4. 人口動態の変化と不動産価格、金融政策のモデル化

一橋大学教授・麗澤大学国際総合研究機構副機構長

人口動態と不動産価格の関係を、金融政策を含めてモデル化し、どのような国際的力学が働いているのかを考えてみま清水 千弘

2に戻るとの予想が立てられ、常に楽観的に将来を予測して
きました。

ぶ

学
ビジネス心理学を「V-VALUE」編集部

5選

しょう。これまでは日本とアメリカの関係を実証的に見てきこのような楽観的な予測に基づいて社会・経済活動が行わましたが、ヨーロッパ・アジア・アフリカを含めたパネルデー

れると、何が起こるのでしょうか。過剰資本が発生する可能タ（同一の対象を継続的に記録したデータ）を使います。理性が出てきて、将来の「完全予見」に基づく供給の調整が行論的なフレームワークで不動産価格のサイクルを見ようとす

われずに、結果として「アセットメルトダウン」が起こる可ると、「クレジットサイクル（信用サイクル）」という循環を能性が出てきます。そう考えると、「合計特殊出生率の予測考えていく必要があります。

が、常に楽観的に行われたこと」が「今の混乱をもたらして「経営心理学」と聞くと、会社や事業、ビジネスに関

たとえば、有名なマズローの欲求５段階説を進化させいる」といって過言ではないかもしれません。

する心理学を想像するが、著者はそれに加えリーダーがた新しい学説に基づいて、人間が持つ根源的な欲求を解

割引現在価値モデルで不動産価格を推計

自分を律するための心理学の意味を持たせている。ビジ

説し、最後に「何歳になっても成長の跡を褒めてほしい

ネスの経営と自分の心の経営はリンクしており、そのこという気持ちは変わらない」（心の性質６）と指摘する。

経済学者のラインハート教授とロゴフ教授は、長期間のデータを集めて「歴史マクロ」の視点からさまざまな発見をしてきました。また、米プリンストン大学の清滝信宏教授
も、LSE（ロンドン・スクール・オブ・エコノミクス）時代

住宅価格を、現在価値モデルを使って、将来家賃の割引現の1997年に出した「清滝・ムーア」モデルの論文で、レバ在価値であると考えてみましょう。ここでは実質と名目を区

レッジ（テコの原理）エコノミーとデレバレッジ（過剰債務別するためにインフレ率を加味します。

の削減）エコノミーのような問題について、信用サイクルの人を動かし、人を導く「心の性質」を知るとに気づくと人との関係に変化が生まれるという。

また、恐怖や不安などのストレスを感じた際に分泌さ著者は、公認会計士・税理士でありながら、心理カウれるノルアドレナリンという脳内物質を引き出して「火不動産価格を数式に表すと、さまざまな要素によって説明

ンセラーとしても活躍している。経済活動の背景には人事場の馬鹿力」を発揮させることも、実は心理学を使ったマネジメントの一つになるというのも興味深い。

することができます。家賃に相当するのが、生産年齢人口1の心や感情の動きという要素が存在し、売り上げや組織

ベビーブーマーが住宅市場に入ってくるときや、生産年齢

人当たりの実質GDPになります。1人の労働者がどれだけ人口が増えている時代は、「人口ボーナスの時代」といわれ、の利益、つまり付加価値を生み出せているのかを表します。

のパフォーマンスを上げるには、顧客や社員の心や感情

心の性質 38 では、なぜリーダーはビジョンや目標を

これによって物事を楽観的に見ていく傾向が強くなります。

さらに金利の要素と、人口要因として「総人口」「若年人口を理解する必要がある。心理学の専門知識や深い洞察を掲げる必要があるのか、「類似性の法則」などの心理学

しかし、1991年に不動産バブルが崩壊したのち、日本の生依存比率」「老齢人口依存比率」が加わります。

持つことでより高い効果を発揮できるというのだ。

を解説した上で、「ワクワクする未来のイメージによっ

枠組みの中で基礎的な理論を提案しています。

産年齢人口は1995年をピークに減少し始めて、悲観的な要

この数式から不動産価格の変動は、需要と供給によって決

実際、高い影響力を発揮し、優れた実績を残しているて人は大きなエネルギーを得ることができ、そのエネル

まる家賃の影響もありますが、それ以上に割引率の影響が強

リーダーは、人の心についての感度が高く、そこで感じギーを得るためにワクワクする未来を掲げる人の下に集経済の成長と不況の長さは、実はこのような見方で説明す

いことがわかります。この割引率が、子供が多い社会と高齢たことをみずからの発言や行動に反映させ、リーダーとまる」と結ばれる。スタートアップの経営者は特に意識ることができます。地価や住宅価格などのさまざまな変動を者が多い社会では違った効果を生み出すことになります。

してふさわしい振る舞いをとっている。

すべきところだろう。50 の「心の性質」を頭の中に置素が社会を支配するようになります。

読み解くためのヒントになります。経済学者のグレゴリー・

数式から導いた予測値に対して、実績値と予測値の予測誤

マンキュー教授らが本誌8月号の本連載で紹介した「アセッ差も重要になってくるので、この拡張モデルとして予測誤差

トメルトダウン（資産崩壊）」の仮説を出したのも、悲観的を加味したモデルを使った複雑な式で推計しました。分析対な要素をかなり引きずっているといえます。

象は17カ国で、アジア3カ国、カナダ、アメリカ、南アフ

楽観的な予測によって過剰資本が発生？

リカ、ヨーロッパ11カ国です。

著者は、人への影響力は、信頼度の高さに比例することを強調する。たとえば、人に対して何かを伝えようとほうが、相手の心にはるかに大きな要因になる。そのた推計結果を見ると、インフレ率のパラメーターが1ですか

め、リーダーはまず相手の心理を知り、そこに入り込んら、貨幣錯覚（名目値で判断すること）が起こってないこと

きて、住宅供給を弾力的に調整できれば、不動産価格の暴落がわかります。1人当たりのGDPが大きくなると不動産価で、つねに信頼を得るための行動をすべきだと語る。

は起こらないという説明をしました。しかし今日、日本にお格が押し上げられ、金利が上昇すると不動産価格が押し下げいて大量の空き家や所有者不明土地が、なぜ生まれてしまうられます。

グ世界チャンピオンを育てたトレーナーのエドワード・

日本では、総人口が減少していますが、総人口が伸びればその理由として考えられるのは、楽観的な要素があったのパラメーター1.15で地価は上昇していきます。子供の数がも、負けた選手に対するケアを優先した。また、「ボクではないかということです。1人の女性が一生の間に産む子増えれば、将来に対する期待が高くなり、割引率が小さくな

供の数を示す合計特殊出生率（15～49歳までの女性の年齢

ることで地価を押し上げる。一方で、老齢人口依存比率が高サーはやめた後の人生のほうが長い。無事に家に帰して別出生率を合計したもの）が2を下回ると、人口は減少してくなると地価を押し下げるという効果があるとわかります。

政府は再び2を超えて復活するとのシナリオで人口予測を行ってきました。1986年に1.8を割り込んでいる状態でもhttps://100years-company.jp/column/article-000572/

あげることも私の仕事だ」といって、リングにタオルを投じるタイミングはどのトレーナーより早かった。そのような言動や行動により選手たちから厚い信頼を得て、６人もの世界チャンピオンを育て上げた。
本書では、心理学のほか脳科学、集団力学などを用い

10

V-VALUE November 2023❶
『リーダーのための経営心理学
人を動かし導く50の心の性質』

その例として、ガッツ石松や井岡弘樹らプロボクシン
タウンゼントをあげる。彼は勝った選手への称賛よりいきます。1975年に合計特殊出生率は2を切りましたが、るに違いない。

する場合、「何を伝えるか」よりも、「誰が伝えるか」のさらに同記事では、人口予測は非常に正確に行うことがでのでしょうか。

いてマネジメントすることで、新たな視点が生まれてく

ダイジェストて人の心のメカニズムを解説。解説の締めとして、経営

注 目 コ ラ ム をピックアップ！

やビジネスを行う上でポイントとなる「心の性質」と名づけた 50 の教訓をあげる。

藤田 耕司 著／日本経済新聞出版／1,980 円（税込）◉そのほかのおすすめ書籍
ビジネスに関する世界最先端の心理学研究 100 本のエッセンス❷ 『ビジネス心理学の成功法則 100 を 1 冊にまとめてみました』内藤 誼人 著／青春出版社／1,650 円（税込）

ビジネス心理学に基づく販促テクニックや営業術を 100 項目紹介

❸ 『心理マーケティング 100 の法則』

酒井 とし夫 著／日本能率協会マネジメントセンター／1,650 円（税込）

お客の「不合理な選択」の法則を読み解く新しい「プライシング戦略」❹ 『価格の心理学』

リー・コールドウェル 著／日本実業出版社／1,760 円（税込）

科学的エビデンスに基づく「リーダーシップの新しい教科書」❺ 『武器としての組織心理学 人を動かすビジネスパーソン必須の心理学』
山浦 一保 著／ダイヤモンド社／1,650 円（税込）

V-VALUE Vol.89

11ガラス張りファサードが特徴！
進化を続ける渋谷エリアに立つ
将来性も豊かなビジネス拠点
販売物件については、
弊社担当営業までお問い合わせください。

4階

オフィス移転や東京の拠点新設に自社オフィスという選択肢を！
都心の瀟洒な高級住宅地からビジネスエリアへ発展を遂げる麹町に立つ２つのビジネス拠点

オフィスは「借りる」より「買う」時代へ

最寄り駅徒歩１分のアクセスも魅力！
ハイスペックな中規模オフィスビル

VORT麹町Ⅲ
アクセス＊有楽町線「麹町」
駅まで徒歩

基準階

2～8 階

1分
4分

駅まで徒歩
＊半蔵門線「半蔵門」＊南北線・有楽町線・半蔵門線「永田町」駅まで徒歩＊銀座線・丸ノ内線「赤坂見附」
駅まで徒歩＊JR 各線「四ツ谷」
駅まで徒歩

10 分

＊丸ノ内線・南北線「四ツ谷」駅まで徒歩（2023 年 1 月撮影）

VORT 渋谷Ⅱ
アピール
ポイント

販売物件については、
弊社担当営業までお問い合わせください。

資産性を高めるバリューアップ工事も順次進行中（2022 年 5 月撮影）

若者の街としても知られる渋谷は、駅前のスクランブル交差点など、観光スポットとして

10 分

7分

11 分

■名称 /VORT 麹町Ⅲ●所在地 / 東京都千代田区麹町三丁
目 2 番地 9 ●構造 / 鉄骨造陸屋根 12 階建●用途地域 / 商業
地 域 ● 敷 地 面 積 /334.46 ㎡（101.17 坪 ） ● 延 床 面 積/2,867.18㎡（867.32 坪）●土地権利 / 所有権●総戸数 /11戸（事務所：11 戸）●販売戸数 /3 戸●基準階（2〜8 階）
専有面積 /224.43㎡（67.89 坪）●築年月 /2018 年 3 月 新耐震基準適合●施工 / ㈱熊谷組●管理 /〔全部委託〕〔巡回〕㈱カシワバラ・デイズ●基準階（2〜8 階）管理費 131,068円（月額）●基準階（2〜8 階）修繕積立金 87,304 円（月額）●設備 / エレベーター2 基●駐車場 /6 台●現況 / 空室あり●引渡し / 相談●取引態様 / 売主

VORT紀尾井町

海外にも広く認知されています。その一方で、現在は 100 年に 1 度といわれる「渋谷」駅周辺の大規模再開発などが進み、ビジネスエリアとしても発展を遂げています。渋谷駅桜丘口地区や東急百貨店
本店跡地などの再開発に加え、東急・相鉄直通の新横浜線開通により新幹線

基準階へのアクセスも向上するなど、一層の飛躍が期待されています。

3～13 階

ショップや飲食店が軒を連ねる繁華街を抜けた宇田川町エリアに立地する本物件。周辺には大手 IT 企業などが集積しており、物販・飲食ばかりでなく高いビジネス需要にも対応しています。白を基調としたガラス張りのファサードが特徴で、さらに外装や共用部をはじめ、各フロアの水回りなどのバ
リューアップ工事も順次進められています。つねに変貌を続ける渋谷にあっバリューアップ後のエレベーターホール（イメージ）て将来性の高い「VORT 渋谷 II」を、ぜひご検討ください。
アクセス＊半蔵門線・副都心線・田園都市線・東横線「渋谷」駅まで徒歩＊井の頭線「渋谷」
駅まで徒歩

8分

＊JR 各線・銀座線「渋谷」
駅まで徒歩

6分

9分

■名称 /VORT 渋谷Ⅱ●所在地 / 東京都渋谷区宇田川町 10 番 3 号●構造 / 鉄筋コンクリート
造陸屋根地下 1 階付き 9 階建●用途地域 / 商業地域●敷地面積 /527.65㎡（159.61 坪）●延床
面積 /3,022.33㎡（914.25 坪）●土地権利 / 所有権●総戸数 /8 戸（事務所：7 戸 店舗：1 戸）●販売戸数 /3 戸（事務所：3 戸）●基準階（4〜7 階）専有面積 /320.46㎡（96.93 坪）●築年
月 /2006 年 8 月 新耐震基準適合●施工 / 鹿島建設㈱●管理 /〔全部委託〕〔巡回〕㈱ザイマッ
クス●基準階（4〜7 階）管理費 197,724 円（月額）●基準階（4〜7 階）修繕積立金 156,385円（月額）●設備 / エレベーター3 基●駐車場 /8 台●現況 / 空室なし●引渡し / 相談●取引態様 / 売主※坪表示は 1㎡=0.3025 坪で換算した表示です。 ※徒歩分数は 1 分 =80m として換算したものです。
※掲載の情報は 2023 年 10 月 10 日現在のものです。掲載情報は予告なく変更される場合があります。
また万一ご成約済みの際は、ご容赦ください。
※現況に相違がある可能性があります。その場合は現況を優先といたします。
※広告有効期限：2023 年 11 月 9 日

12V-VALUE November 2023

販売物件については、
弊社担当営業までお問い合わせください。

アクセス

1 分 ＊半蔵門線「半蔵門」駅まで徒歩 6 分＊南北線・有楽町線・半蔵門線「永田町」駅まで徒歩 8 分 ＊JR 各線「四ツ谷」駅まで徒歩 8 分＊丸ノ内線・南北線「四ツ谷」駅まで徒歩 9 分 ＊銀座線・丸ノ内線「赤坂見附」駅まで徒歩 10 分
＊有楽町線「麹町」
駅まで徒歩（2023 年 6 月撮影）

■名称 /VORT 紀尾井町●所在地 / 東京都千代田区麹町四丁目 5 番地 21 ●構造 / 鉄骨造陸屋根 13 階建●用途地域 / 商業地域●敷地面積 /384.38㎡（116.27 坪）●延床面積 /3,342.19㎡（1,011.01 坪）●土地権利 / 所有権●総戸数 /12 戸（事務所：12 戸 ) ●販売戸数 /5 戸●基準階（3〜13 階）専有面
積 /234.11㎡（70.81 坪）●築年月 /2019 年 1 月 新耐震基準適合●施工 / 前田建設工業㈱●管理 /〔全部委託〕〔巡回〕エス・シー・ビルサービス㈱●基準階（3〜13 階）管理費 136,487 円（月額）●基準階（3〜13 階）修繕積立金 81,237 円（月額）●設備 / エレベーター2 基●駐車場 /10 台●現況
/ 空室あり●引渡し / 相談●取引態様 / 売主
※坪表示は 1㎡=0.3025 坪で換算した表示です。 ※徒歩分数は 1 分 =80m として換算したものです。
※掲載の情報は 2023 年 10 月 10 日現在のものです。掲載情報は予告なく変更される場合があります。また万一ご成約済みの際は、ご容赦ください。
※現況に相違がある可能性があります。その場合は現況を優先といたします。
※広告有効期限：2023 年 11 月 9 日

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