08456085_半期報告書_20080822215233

2008/08/22 21:53:52

第一部【企業情報】
第１【企業の概況】
１【主要な経営指標等の推移】(1）連結経営指標等
回次

第57期中

第58期中

第59期中

第57期

第58期

会計期間

自平成17年
12月１日
至平成18年
５月31日

自平成18年
12月１日
至平成19年
５月31日

自平成19年
12月１日
至平成20年
５月31日

自平成17年
12月１日
至平成18年11月30日自平成18年
12月１日
至平成19年11月30日

売上高（千円）

17,744,746

22,205,294

39,421,268

24,741,635

40,085,596

経常利益

（千円）

4,313,109

2,595,878

13,146,302

5,323,872

7,949,862

中間（当期）純利益（千円）

2,264,836

1,482,099

7,890,945

2,737,111

4,557,882

純資産額

（千円）

14,756,854

16,189,601

26,308,667

15,229,720

19,252,435

総資産額

（千円）

48,240,233

75,732,224

90,621,071

60,136,451

86,922,374

１株当たり純資産額（円）

39,161.76

42,961.47

69,813.89

40,414.50

51,089.15

１株当たり中間（当期）純利益（円）

6,263.15

3,932.98

20,939.78

7,412.80

12,095.04（円）

6,251.46

3,932.97－

7,405.87

12,095.02

（％）

30.6

21.4

29.0

25.3

22.1

（千円）

1,893,184△11,542,784

14,434,994△10,857,313△19,543,365（千円）343,629△328,204

1,362,564

471,935△2,066,218（千円）

3,380,991

11,366,323△7,866,330

14,339,382

20,312,461（千円）

8,148,656

5,974,312

13,113,085

6,484,856

5,181,855

潜在株式調整後１株当たり
中間（当期）純利益
自己資本比率
営業活動によるキャッシュ・フロー
投資活動によるキャッシュ・フロー
財務活動によるキャッシュ・フロー
現金及び現金同等物の中間
期末（期末）残高
従業員数

（人）

120

172

222

134

194

（外、平均臨時雇用者数）

（人）

(164)

(151)

(150)

(139)

(215)

（注）１．売上高には、消費税等は含まれておりません。
２．第59期中の潜在株式調整後１株当たり中間純利益については、希薄化効果を有している潜在株式が存在しないため記載しておりません。

- 1 -08456085_半期報告書_20080822215233

2008/08/22 21:53:52(2）提出会社の経営指標等
回次

第57期中

第58期中

第59期中

第57期

第58期

会計期間

自平成17年
12月１日
至平成18年
５月31日

自平成18年
12月１日
至平成19年
５月31日

自平成19年
12月１日
至平成20年
５月31日

自平成17年
12月１日
至平成18年11月30日自平成18年
12月１日
至平成19年11月30日

売上高（千円）

16,684,001

15,726,286

31,547,742

22,572,177

31,690,048

経常利益

（千円）

4,045,237

2,329,015

12,337,774

5,151,887

7,821,860

中間（当期）純利益（千円）

2,141,229

1,378,532

7,346,868

2,697,761

4,228,893

資本金

（千円）

4,147,926

4,148,020

4,148,020

4,148,011

4,148,020

発行済株式総数（株）376,818

376,840

376,840

376,838

376,840

純資産額

（千円）

14,537,209

15,950,222

25,299,790

15,094,332

18,787,636

総資産額

（千円）

45,371,298

67,655,970

85,669,476

51,220,537

77,992,976

１株当たり純資産額（円）

38,578.86

42,326.25

67,136.69

40,055.23

49,855.74（円）

5,921.33

3,658.15

19,495.99

7,306.24

11,222.02（円）

5,910.28

3,658.14－

7,299.40

11,222.00

１株当たり配当額（円）－－－

1,400.00

2,200.00

自己資本比率（％）

32.0

23.629.5

29.5

24.1

従業員数
（外、平均臨時雇用者数）

（人）
（人）

81(－)

115(－)

145(－)

83(－)

132(－)

１株当たり中間（当期）純利益
潜在株式調整後１株当たり中間（当期）純利益（注）１．売上高には、消費税等は含まれておりません。
２．第59期中の潜在株式調整後１株当たり中間純利益については、希薄化効果を有している潜在株式が存在しないため記載しておりません。

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２【事業の内容】
当社グループ（当社および当社の関係会社）は、当社（トーセイ株式会社）および子会社18社（連結子会社16社、非連結子会社２社）により構成されており、「不動産流動化事業」、「不動産開発事業」、「不動産賃貸事業」、「不動産ファンド事業」、「不動産管理事業」、「オルタナティブインベストメント事業」を主たる業務としております。
当社グループの事業内容および当社と主要な関係会社の当該事業に係る位置付けは次のとおりであります。
区分

不動産流動化
事業

不動産開発事業

不動産賃貸事業

不動産ファンド事業

不動産管理事業

事業内容
資産価値の劣化したオフィスビルや商業施設、賃貸マンション等を取得し、エリアの特性やテナントのニーズを取り込んだ「バリューアッププラン（※）」を検討し、最適と判断したバリューアップを施した「再生不動産」を投資家・不動産ファンド・自己利用目的のエンドユーザー等に販売しております。
当社グループの行うバリューアップは、利便性や機能性の向上だけでなく、その不動産を所有する人の“満足”やそこで働く人々の“誇り”を提供することも重視しており、単なるリニューアルに終わらせず、総合的な不動産の“価値再生”の実現に努めております。
（※）10年後、20年後を見据え、劣化・陳腐化した内外装を一新する“デザイン性向上”、建物設備の改修や機能付加、コンバージョンなどの“設備機能改善”、空室の賃貸、滞納賃料の解消、賃料引上げなどの“リースアップ”がプランの主なもの
当社グループの中心事業エリアである東京都区部は、事務所用・商業用・居住用等のいずれのニーズも混在しており、土地の利用方法によって価値に大きな差が生じる地域であります。当社は、取得した土地のエリア・地型・用途・ニーズ・賃料・販売価格等を検証し、その土地の価値最大化につながる開発・新築を行い、一棟販売あるいは分譲販売しております。
開発メニューは、オフィスビル、商業・複合ビル、マンション（THEパームスシリーズ）、戸建住宅（パームスコートシリーズ）と多様な対応が可能であり、完成後あるいはテナント誘致後に、投資家・不動産ファンド・自己利用目的のエンドユーザー等に販売しております。
当社グループでは、東京都区部を中心に、平成20年５月31日現在、オフィスビル・マンション等58棟を所有し、オフィス・住居・店舗・駐車場としてエンドユーザーに賃貸しております。
当社グループ自ら貸主となることでテナントのニーズを迅速且つ正確に収集することができ、当該ニーズの把握が「バリューアッププラン」の一層の充実、不動産ファンド事業におけるアセットマネジメント能力の向上に結びついております。
当社における不動産ファンド事業は、金融商品取引法に規定される第二種金融商品取引業及び投資助言・代理業に基づき事業を行っております。具体的な事業
内容としましては、投資家の出資により組成された不動産ファンドに対して、投資家ニーズに合致した不動産の発掘、調査等を実施し、ファンドの不動産購入・保有・処分に関するアドバイス及び、管理等の事業も行っております。
当社グループの持つバリューアップ機能、リーシング機能、保守管理機能などを駆使し、賃料収入の最大化、賃貸費用の逓減を目指し、より高い配当を投資家に提供するためのマネジメントを行っております。不動産購入時のアクイジションフィー、保有時のアセットマネジメントフィー等が収入の中心となっております。
なお、当社子会社であるトーセイ・アセット・アドバイザーズ㈱は当中間期に同法に規定される投資運用業、第二種金融商品取引業および投資助言・代理業の３つの業の登録を完了し、当年６月より事業を開始しております。
マンション・ビル等建物・施設の事務管理、施設管理、清掃、保安警備およびマンション・ビル専用部分の建物・設備改修工事、オフィス内の改装工事の請負業務など、多様な不動産ニーズに対応した総合的なプロパティマネジメントを展開しております。
マンション管理においては、長年培ってきたノウハウを駆使し、区分所有者ならびに管理組合にコンサルティング＆アドバイスを行い、管理組合の立上げからその後の円滑な組合運営までトータル的なサポートをしております。
ビル管理においては、ビルオーナーの経営の合理化を推進するために、建物保全管理・設備管理・給排水衛生管理・清掃管理などきめ細やかな管理サービスを提供し、建物の経年劣化に対して的確な保全計画を実施しビルの資産価値を保ち続けます。平成20年４月30日現在、469棟の管理を行っております。

- 3 -

主要な会社

当社、㈲ペガサス・キ
ャピタル

当社

当社、㈲ペガサス・キ
ャピタル、
トーセイ・コミュニティ㈱当社、
トーセイ・アセット・アドバイザーズ㈱、トーセイ・アセットマネジメント㈱トーセイ・コミュニティ㈱08456085_半期報告書_20080822215233

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区分

事業内容

主要な会社

オルタナティ
ブインベスト
メント事業

不動産担保付債権を取得し、担保不動産の所有者兼債務者との調整により、債権の回収や代物弁済による担保物件を取得するほか、不動産保有会社や不動産関連ビジネスを行う事業会社等をＭ＆Ａにより取得しております。取得した不動産はグループのノウハウを活用したバリューアップを実施し、売却しております。

トーセイ・リバ
イバル・インベ
ストメント㈱当社グループの事業系統図は以下のとおりであります。

- 4 -08456085_半期報告書_20080822215233

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３【関係会社の状況】
当中間会計期間において、重要な関係会社の異動はございません。

- 5 -08456085_半期報告書_20080822215233

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４【従業員の状況】(1）連結会社の状況
平成20年５月31日現在
事業の種類別セグメントの名称

従業員数（人）

不動産流動化事業

18(－)

不動産開発事業28(－)

不動産賃貸事業18(－)

不動産ファンド事業

41(－)

不動産管理事業44(150)

オルタナティブインベストメント事業

5(－)

全社（共通）

68(－)

222(150)

合計（注）１．従業員数は、就業人員であり、使用人兼務取締役は含まれておりません。
２．臨時雇用者数（嘱託、パートタイマーを含む。）は、（ ）内に当中間連結会計期間の平均人数を外数で記載しております。
３．全社（共通）として記載されている従業員数は、特定のセグメントの区分できない管理部門に所属しているものであります。
４．従業員数が前連結会計年度に比し、28名増加したのは業務拡大による中途採用および新卒採用によるものであります。
(2）提出会社の状況

平成20年５月31日現在

従業員数（人）145(－)（注）１．従業員数は、就業人員であり、使用人兼務取締役は含まれておりません。
２．従業員数が前事業年度に比し、13名増加したのは業務拡大による中途採用および新卒採用によるものであります。
(3）労働組合の状況
労働組合は結成されておりませんが、労使関係は安定しております。

- 6 -