2社長メッセージ
厳しい事業環境の中、将来を見据えて財務健全性の向上に注力しました。
2009 年 11 月期は新中期経営計画「Charge up 2011」のもと、更なる企業価値の向上にまい進していきます。
連結売上高 510 億円達成。連結経常利益は中間期で131億円（過去最高益に相当）を達成。
その後、財務健全性の向上のため、低価法の早期適用により棚卸資産の評価損を計上し、連結経常利益は63 億円。
当社グループが属する不動産業界におきましては、サブプライムローン問題に端を発した世界的な信用収縮の影響を受け不動産業向け融資は停滞し、資金調達に苦慮する上場不動産会社、投資法人、建設会社が相次いで破綻するなど事業環境は著しく悪化しました。
このような事業環境の中、当社グループでは東京都区部

前中期経営計画と実績ファンドの受託資産残高の推移（億円）600（百万円）150,000

500

当初目標

実績

400400300
20051028440501

05 年11月期※

120,000
93,69190,00060,000247

176

41,251

30,000100

売上高

148,614

06 年
11月期

07 年
11月期

08 年
11月期

0 1,282
03 年
11月

20,244
4,991

04 年
11月

05 年
11月

06 年
11月

07年
11月

08 年11月※ 2008 年11月期のファンドの受託資産残高は、アセットマネジメント業務受託を前提にコンサルティング契約を締結した 9,097 百万円を含んでおりますを中心とする不動産の価値再生を目的に、6 事業の相乗初計画を達成することができました。
「企業ブランドの確立」

効果を高めてグループ企業価値の拡大に全力を尽くしてまについては、新社名・理念体系制定、東証 2 部上場、屋上いりました。特に当期は物件の仕入れを慎重に行い、棚卸緑化の推進等、多様な施策を実施し、社名認知度も向上

不動産の販売に注力し、有利子負債の圧縮を行い、財務するなど一定の成果を上げることができました。

健全性の向上に努めました。また、更なる向上のため、「棚卸資産の評価に関する会計基準」（以下、「低価法」）の早期適用を行い、評価損 5,829 百万円を売上原価に計上し、不動産市場の悪化が進展する中、様々な施策を展開し、利益の確保に努めました。

棚 卸 資 産 の 含 み 損 を 一 掃しました。そ の 結 果、売 上 高

当期における国内不動産市場では、不動産取引の減少、51,041 百 万 円（ 前 期 比 27.3 % 増 ）、経 常 利 益 6,376

空室率の上昇など市況の悪化が進みました。そうした環境百万円（前期比 19.8%減）、当期純利益 3,463 百万円（前下において当社グループでは様々な施策を展開し、利益の期比 24.0%減）となりました。なお、財務健全性を表す連確保に努めました。

結自己資本比率は、期初約 22％から期末約 28％と大きく上昇しました。

不動産流動化事業では、テナントニーズに沿ったバリューアップとリーシング活動によりテナント入居率を高め、当社

また、2008 年 11月期は、「企業規模倍増」と「企業ブラン独自の販売ネットワーク「300 社 700 人リスト」を活用しドの確立」を2大テーマに掲げた中期経営計画「GROWINGた販売活動により、上期は 15 棟、下期は 19 棟、年間合計UP 2008」の最終年度でもありました。
「 企業規模倍増」

34 棟の販売を完了することができました。

については、2008 年 11 月期で売上高、経常利益とも当主要都市別空室率の推移

出所：「CB RICHARD ELLIS」をもとに作成

不動産開発事業では、新たな試みとして商業施設ブランTHE パームス日本橋横山町

12.0
（％）
10.0
8.0
6.0

仙台

名古屋

福岡
大阪

4.0
2.0

東京23 区

0
06年
12月

07年
3月

07年
6月

07年
9月

07年
12月

08年
3月

08年
6月

08年
9月

屋上に緑化とベンチを配置し入居者に開放したほか、入居者の ペットを散歩させられるドッグランを設置しました。
ドッグランの設置は稀なため周囲から大きな反響がよせられました。

2

社長メッセージ
ド『T’S BRIGHTIA』を立 ち 上 げました。期 中に竣 工した場活性化のための緊急対策等により、市場の関係者からは『T’S BRIGHTIA 吉祥寺』は、吉祥寺駅と井の頭公園の中資金調達環境の改善が期待されておりますが、不動産投資間に位置する好立地と洗練されたデザインにより、竣工前市場を牽引してきた不動産ファンド等の証券化スキームのに優良テナントを誘致することができました。

停滞、商業用不動産担保証券（CMBS）などに支えられて不動産ファンド事業では、100％子会社が投資運用業をきたレバレッジ機能の低下、また、実体経済の不透明感によ取得するなど、金融商品取引法に対応した体制整備を完了

り、不動産市場の回復は相応の時間を要すると思われます。

し、国内外の有力投資家との親交を深め、不動産ファンド

当社グループでは、来るべき投資機会に備え、財務健全の受託資産残高は 1,395 億円（前期比 49%増）、アセット
マネジメント業務受託を前提にコンサルティング契約を締結

具 体 的には、棚 卸 不 動 産にテナントニーズに即したバした 90 億円を含めると1,486 億円まで伸張することがでリューアップやリーシングを施し、物件自体の収益力を高め、きました。

物件の販売を推し進めるほか、物件の仕入れは慎重に行ってまいります。

2009 年 11 月期は引き続き厳しい環境が予想される中、来るべき投資機会に備え、更なる財務健全性の向上を図ってまいります。

してまいります。不動産ファンド事業では、資金調達環境の2009 年 11 月期における当社グループを取り巻く事業悪化などによりファンド会社の優勝劣敗が進む中、2009環境は、政府、関係官庁より矢継ぎ早に出された不動産市

年 11 月期を更なる事業の拡張期と捉え、国内外の投資家

T’S BRIGHTIA 吉祥寺

エディー・バウアー入居後の T’S BRIGHTIA 吉祥寺

3

性の向上に注力してまいります。

また、資産の拡大に頼らず安定した収入を得られるフィービジネス（不動産ファンド事業、不動産管理事業）にも注力

新宿 5 丁目ビルプロジェクト

神田小川町トーセイビルⅡ

との親交によりファンドの受託資産拡張を図ってまいります。

2009 年 2 月
代表取締役社長

また、不動産管理事業におきましては、子会社トーセイ・コ
ミュニティ（株）が長年培ってまいりました信頼をもとに管理受託棟数の増加に努めてまいります。

新中期経営計画「Charge up 2011」（2009 年 11 月期～ 2011 年 11 月期）を策定しました。
当社グループでは、不透明な環境下、今後の 3 年間を、企業基盤を確固たるものとし、来るべき好機に更なる成長を す る た め の 礎 を 築 く 期 間 と 位 置 づ け「Charge up2011」（2009 年 11 月期～ 2011 年 11 月期）を策定いたしました。
今後も当社グループはより一層のグループ企業価値の向上を目指し、株主の皆さまのご期待に応えるべく企業活動

新中期経営計画「Charge up 2011」（2009 年 11 月期〜 2011 年 11 月期）
基本方針• 激動の時代を乗り越え、飛躍のためのインフラを構築し、企業としての質的向上を図る• グローバルな発想を持つプロフェッショナルの育成と、組織力の強化を推進するにまい進していく所存です。株主の皆さまにおかれましては• 世界の不動産投資資金と、東京の架け橋を目指す更なるご支援、ご指導を賜りますようお願い申し上げます。

基本施策

2009 年 11 月期事業計画• 信頼の企業ブランド構築• 高品質なコーポレート・ガバナンスへの取り組み• グローバルな発想を持つグローバルな企業の志向

1「企業経営品質の追求」

2007 年 11月期
（連結）

（単位：百万円）
2008 年 11月期
（連結）2009 年 11月期
予想
（連結）

売上高

40,08551,04142,829

経常利益

7,949

6,376

3,004

当期純利益

ファンドの受託資産残高

4,557

3,463

1,881

93,691

148,614222,200※

2「人財・組織力の強化」• 社員個々人のプロフェッショナル化及びマネジメント力の強化• 部署の総合力の向上・組織力の強化と一層の権限委譲の推進• 適切な内部管理体制の運営と社会規範意識の向上

3「事業・業務・インフラの向上」• 顧客ニーズを重視した事業展開と利益の源泉となる付加価値の創造• フィービジネスの拡大によるバランスシートに依存しない体質の推進• 事業運営・ノウハウの蓄積におけるインフラ整備と効果的な運用※ 2008 年11月期のファンドの受託資産残高は、アセットマネジメント業務受託を前提にコンサルティング契約を締結した 9,097 百万円を含んでおります4

トーセイの事業紹介
当社グループではオンバランス（当社資産）で収益性が高い全力を尽くしております。

【オンバランス】

不動産管理事業相乗効果を高めながら推進し、グループ企業価値の拡大に

不 動 産ファンド事 業

動産と金融、環境を融合した6事業をバランスを注視しつつ、不動産賃貸事業

定している「不動産ファンド事業」、「不動産管理事業」の不安定収益

オルタナティブ
インベストメント事 業「不動産賃貸事業」、オフバランス（他社資産）で収益が安不動産開発事業

インベストメント事業」、オンバランスで収益が安定している

不動産流動化事業「不動産流動化事業」、「不動産開発事業」、「オルタナティブ

収益性高い【オフバランス】

不動産流動化事業

不動産賃貸事業資産価値の劣化した不動産を取得し、エリアの特性やテナ

当社グループでは東京 23 区内を中心にオフィスビル、マンントニーズを取り込んだ「バリューアッププラン」を検討し、ション、店舗、駐車場などを所有し、エンドユーザーに賃貸最適と判断したバリューアップを施した「再生不動産」を様々することで安定的な収入を得ております。

な投資家やエンドユーザーに販売してまいります。

不動産開発事業

不動産ファンド事業取得した土地の特性を検証し、その土地の価値最大化に投資家の出資により組成された不動産ファンドに対して、投つながる開発・新築を行い一棟販売あるいは分譲販売して資家ニーズに合致した不動産の発掘、調査等を実施し、ファおります。開発メニューはオフィスビルから商業施設、マンンドの不動産購入・保有・処分に関するアドバイスなどを行っション、戸建住宅まで多彩な対応を可能としております。ております。

オルタナティブインベストメント事業

不動産管理事業

不動産担保付債権を取得し、担保不動産の所有者兼債務建物、施設の事務管理、施設管理、清掃、保安警備及び改者との調整により債権回収や代物弁済で担保物件を取得

修工事の請負業務など、多様な不動産ニーズに対応したするほか、不動産保有会社や不動産関連ビジネスを行う事総合的なプロパティマネジメントを展開しております。

業会社に対しM&A 等により投資を行っております。
5環境配慮への取り組み
環境に配慮した不動産の提供
CASBEE（キャスビー）格付け取得への取り組みを開始
当社は、2006 年より原則、保有する物件すべてに屋上得への取り組みに着手いたしました。
現在、当社では「平和島トーセイビル」（2009 年 2 月竣工予定）、「蒲田ビルプロジェクト」（2010 年 2 月竣工予定）において、「CASBEE」の格付け取得を目指し、環境負荷を軽減する各種施策の導入を推進しております。

緑化を実施するなど、「不動産と環境の融合」を推進してお「CASBEE」をはじめとした新たな環境ビジネスへの取りり、2008 年 11 月期末時点で、累計 52 棟、約 2,300㎡

組みは、質の高い商品を市場へ提供するに留まらず、市場の屋上緑化を実施しております。のニーズを下支えに投資商品としてのポテンシャルを高めまた、昨今の社会的な省エネ、環境保全に関する気運の高まり、日本版「グリーン・ニューディール構想」などの政策・税制改正に速やかに対応するとともに、更なる環境付加価値の高い不動産の提供を目指し、「CASBEE」※ 格付け取ることから、業績への貢献を期待しております。
※「CASBEE」とは（建築物総合環境性能評価システム：
Comprehensive Assessment System for Building
Environmental Efficiency）の略で、建物の環境性能を示す新たなシステムとして注目を浴びています。

平和島トーセイビル

蒲田ビルプロジェクト

屋上緑化施工例

虎ノ門トーセイビル

虎ノ門トーセイビル

高輪東誠ビルTHE パームス日本橋横山町

6

連結財務諸表
連結貸借対照表（要旨）（単位：百万円）
2006 年 11月期

（資産の部）

負債の部）

6,644

5,181

7,704

40,041

62,90553,440固定資産（不動産）

8,034

13,42012,480

その他資産

5,416

5,414

4,68460,136

86,92278,30938,547

59,69047,631

有利子負債（短期）13,90945,58725,769

有利子負債（長期）24,638

14,103

21,861

6,359

7,979

8,790

15,22919,252

21,88760,13686,92278,309

有利子負債

その他の負債（純資産の部）

純資産

負債純資産合計

【 有利子負債 】当期末の 有利子負債残高は前期末と比較してPOINT【 棚卸資産】慎重に物件の仕入れ（275 億円）を行う一方、既120 億円減少の 476 億円となりました。内訳は、短期有利子存物件の販売促進（311 億円）に努めた結果に加え、更に低負債が 257 億円、長期有利負債が 218 億円となり、長期の価法の早期適用により評価損（58 億円）を簿価から切り下げ比率が高まりました。

たため、当期末の棚卸資産残高は、前期と比較して 94 億円減【純資産】当期純利益が積みあがったことから、純資産は前期少の 534 億円となりました。

末と比較して 26 億円増加の 218 億円となりました。財務健【現金及び預金】物件の販売を進め、現金及び預金は前期末と全 性 を 表 す 自 己 資 本 比 率 は、前 期 比 5.8 ポ イ ント 上 昇し、比較して 25 億円増加の 77 億円となりました。

27.9%となりました。

総資産

純資産

自己資本比率（百万円）100,000（百万円）25,000（％）30

86,92280,000

5,000

2005

2006 2007
連結2008

0（11月期）

20

15,229

6,658

2004
単体

20.5

27.9
22.1

108,293

2005

25.3

22.6

19,252

10,00029,4380（11月期） 2004
単体

21,88720,00015,00040,40640,00020,00078,30960,136

60,0007

2008 年 11月期

棚卸資産（不動産）

現金及び預金資産合計（2007 年 11月期

2006 2007
連結2008

0（11月期） 2004
単体

2005

2006 2007
連結2008

連結損益計算書（要旨）（単位：百万円）

連結キャッシュ・フロー計算書（要旨）2006 年 11月期 2007 年 11月期 2008 年 11月期

営業活動によるキャッシュ・フロー

△ 10,857△ 19,543

14,099

投資活動によるキャッシュ・フロー471△ 2,066

959

3,477

財務活動によるキャッシュ・フロー

14,33920,312△ 12,886

9,006

7,562

現金及び現金同等物の増減額

3,954△ 1,297

2,172

5,323

7,949

6,376

2,737

4,557

3,463

現金及び現金同等物の期首残高

2,530

6,484

5,181

—

△5—

6,484

5,181

7,354

24,741

40,08551,041

売上原価

16,58427,96840,001

売上総利益

8,157

12,117

11,039

2,256

3,110

営業利益

5,900

経常利益
当期純利益

売上高

販売費及び一般管理費（単位：百万円）

2006 年 11月期 2007 年 11月期 2008 年 11月期

連結除外に伴う現金及び現金同等物の減少
現金及び現金同等物の期末残高

POINT 【 売 上 高 】売 上 高 は 前 期 比 109 億 円 増 加 の510 億円となりました。上期に大型物件の販売を推し進めた不動産流動化事業の売上高が前期比 147 億円増の 390億円となり、大きく寄与しました。

POINT 【営業・財務キャッシュ・フロー】営業活動による【経常利益・当期純利益】経常利益は、中間期で 131 億円（過キャッシュ・フローは税金等調整前当期純利益 62 億円を計去最高益に相当）を達成したものの、低価法の早期適用によ上したことに加え、物件の売却によりプラスに転じました。財り、評価損（58 億円）を売上原価に計上したため、前期と比務活動によるキャッシュ・フローは物件の売却による有利子較し 15 億円減少の 63 億円、当期純利益は 10 億円減少の負債の返済によりマイナスに転じ、その結果現金及び現金同34 億円となりました。

等物は 21 億円増加し、期末残高は 73 億円となりました。

売上高

経常利益

（百万円）60,000（百万円）8,000
51,04150,00030,00010,000（11月期）

0

2004
単体

2,000

2006 2007
連結

3,463

3,000

2,737

2,000

2,969

17,644

2005

5,323

4,557

4,000

4,000

24,741
14,514

6,376

6,000

40,08540,00020,000

当期純利益（百万円）5,000

7,949

2008

（11月期）

0

1,000

1,515

2004
単体

2005

2006 2007
連結2008（11月期）

0

1,592793
2004
単体

2005

2006 2007
連結

2008

8

コミュニケーション広場
当社は、株主や投資家の皆さまへの取締役専務執行役員
管理部門統括

情報開示をより良いものにするよう、

平野 昇

株主の皆さまからいただいたご質問・ご意見に、取締役常務執行役員
管理部門副統括内藤俊一郎

真摯にお答えしてまいります。

QA

不動産売買取引が停滞し、不動産会社の倒産が多く見られるのですがトーセイの売買状況を教えてください。

Q

トーセイの商業施設ブランド『T’S BRIGHTIA』（ティーズブライティア）について教えてください。

あらゆる不動産の売買が停滞しているわけではございません。REIT やファンドの物件購入は減少しておりますが、一般法人や個人投資家は、自己使用あるいは、価格や収益性を考慮して購入されておりますし、分譲マンションについてもエリアや価格に加え、その商品特性によって需要があります。当社ではサイズは小型から大型、用途もオフィス、商業、マンションなど幅広い商品ラインアップを保有しており、それぞれの商品に多様の顧客層を保有しております。

T’S BRIGHTIA 下北沢

なお、当 社では、市 場が急 速に悪 化した 2008 年 11A トーセイの商業施設ブランド『T’S BRIGHTIA』には、月期においても、全事業で上期 21 棟、下期 22 棟の販売

「トーセイが街に、人にお届けする、暮らしがひときわ明るを行うことができました。

く輝く舞台」という意味が込められております。2008 年
MS センタービル

3 月に竣工した『T’S BRIGHTIA 吉祥寺』を第一弾に、下北沢（世田谷区）、ときわ台（板橋区）など続々と展開してまいります。どの物件も洗練されたデザインと駅近の好立地により周囲から大きな反響を頂いております。

9

株式の状況（2008 年 11 月30 日現在）
Q

株式の状況

IR・PR 活動について教えてください。

発行可能株式総数

１，５００，０００株

発行済株式の総数

３７６，８４０株
８，２４１名

株主数

A

IR 活動は適時適切な開示に加え、個人投資家の皆さまとの接点増加に注力し、個人投資家向け IR 説明会の回数を増加するなど当社への理解促進に努めました。
PR 活動では、多様なプロモーション活動により社名認
知度は 2008 年 2 月より5.3 ポイントアップし18.8%となりました。
重要な情報発信ツールであるホームページも年々工夫を重ねた結果、Web サイトの評価・アドバイス・構築サービスを行うゴメス・コンサルティング株式会社が 2008 年
4 月に発表した「IR サイトランキング」において、総合不動産部門で 3 位、東証二部市場部門で 1 位を頂くことができました。

大株主の状況
株主名

持株数（株） 持株比率
（％）

山口誠一郎

138,855

36.84

60,00015.92

メロン バンク エヌエー アズ エージェント
フォー イッツ クライアント メロン
オムニバス ユーエス ペンション

6,670

1.76

日本マスタートラスト信託銀行株式会社
（信託口）

5,517

1.46

バンク オブ ニューヨーク ジーシーエム
クライアント アカウント ジエイピーアール
デイ アイエスジー エフイー —エイシー

5,102

1.35

ステート ストリート バンク アンド トラストカンパニー ５０５０２５

4,672

1.23

三菱 UFJ キャピタル株式会社

4,500

1.19

株式会社 SBI 証券 自己融資口

3,890

1.03

メロン バンク トリーティー クライアンツ
オムニバス

2,500

0.66

ゴールドマン・サックス・インターナショナル

2,4940.66

有限会社ゼウスキャピタル

所有者別株式分布状況
外国法人等
10.62%
40,059 株

その他法人等
18.00%
67,833 株

証券会社
1.78%
6,705 株

個人・その他
66.94%
252,242 株

金融機関
2.66%
10,001 株

10トーセイは、あらゆる不動産シーンにおいて新たな価値と感動を創造する「都市創造業」として、は無限大（∞）の成長性と可能性を表現

都市の魅力を高めることを目指しています。

は不動産と金融の融合とグローバルなビジネスフィールドを表現

魅力的な都市をつくるためには、はフレキシビリティ（柔軟性）を表現

すべてを壊して建て替えるのではなく、それぞれの土地が持つ個性にあわせた柔軟な取り組みが必要であると考えています。
新たな価値と感動を創造するために、心を込めて、都市をつくりあげていく—「都市に、心を。」は、こうした思いを表しています。

株主メモ
事業年度

12 月１日から 11 月 30 日まで

定時株主総会

毎年２月下旬基準日

11 月 30 日

剰余金の配当の基準日

５月 31 日、11 月 30 日

単元株式数

１株

株主名簿管理人
事務取扱場所

東京都中央区八重洲一丁目２番１号
みずほ信託銀行株式会社 本店証券代行部

公告方法

電子公告 (http://www.toseicorp.co.jp/ir/publicly/index.html)
ただし、電子公告によることができない事故その他のやむを得ない事由が生じたときは、日本経済新聞に掲載して行います。
証券会社に口座をお持ちの場合

実 施 いたします。お手 数ではございますが、アンケートへ のご協 力をお願 い いたします。

特別口座の場合

郵便物送付先〒168-8507 東京都
杉並区和泉 2-8-4

電話お問い合わせ先

0120-288-324（フリーダイヤル）

お取引の証券会社になります。

お取扱店

ご注意

未払配当金の支払、支払明細発行については、右の「特別口座の 場合 」の 郵便物送付先・電話お問い合わせ先・お取扱店をご利用ください。

みずほ信託銀行株式会社
全国各支店
みずほインベスターズ証
券株式会社
本店および全国各支店
株式売買はできません。
電子化前に名義書換を失念してお手元に他人名義の株券がある場合は至急ご連絡ください。

〒105-0001 東京都港区虎ノ門四丁目 2 番 3 号虎ノ門トーセイビル
TEL.03-3435-2864 URL http://www.toseicorp.co.jp

1

株主の皆さまの声をお聞かせください
当社では、株主の皆さまの声をお聞かせいただくため、アンケートを下記ＵＲＬにアクセスいただき、アクセスコード入力後に表示されるアンケートサイトにてご回答ください。所要時間は5 分程度です。

ｈｔｔｐ：// ｗｗｗ．
ｅ-ｋａｂｕｎｕｓｈｉ．
ｃｏｍ
アクセスコード 8923

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検索

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空メー ル によりU R L 自 動 返 信kabu@wjm.jpへ空メールを送信してください。
（タイトル、本文は無記入）
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●アンケート実施期間は、本書がお 手 元に 到 着し て から 約 2ヶ月 間 です。

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抽 選で 薄 謝（図 書 カード 5 0 0 円 ）を 進 呈させ て い た だ きます※本アンケートは、株式会社エーツーメディアの提供する「e - 株主リサーチ」サービスにより実施いたします。
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