トーセイ株式会社/有価証券報告書/2006-11-30

2007/02/22 4:02:55

第一部【企業情報】
第１【企業の概況】
１【主要な経営指標等の推移】(1）連結経営指標等
回次

第53期

第54期

第55期

第56期

第57期

決算年月

平成14年11月

平成15年11月

平成16年11月

平成17年11月

平成18年11月

売上高（千円）

6,181,630－－

17,644,259

24,741,635

経常利益（千円）

365,819－－2,969,040

5,323,872

当期純利益（千円）

227,756－－

1,592,577

2,737,111

純資産額（千円）

1,591,262－－

8,293,597

15,229,720

総資産額（千円）

17,402,599－－

40,406,838

60,136,451

１株当たり純資産額（円）1,552.45－－

24,018.05

40,414.50

１株当たり当期純利益金額（円）

226.65－－

4,664.46

7,412.80

潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額（円）

－

－

－

4,571.59

7,405.87

自己資本比率（％）

9.1

－

－

20.5

25.3

自己資本利益率（％）

15.5

－

－

19.2

23.3

－

－

－

21.44

17.81

△3,272,045－－△8,839,398△10,857,313

投資活動によるキャッシュ・フロー（千円）

1,074,966－－△606,371

471,935

財務活動によるキャッシュ・フロー（千円）

2,451,775－－

9,360,987

14,339,382

1,748,217－－

2,530,851

6,484,856

39
(1)

－
(－)

－
(－)

107
(169)

134
(139)

株価収益率（倍）営業活動によるキャッシュ・フロー（千円）

現金及び現金同等物の期末残高
（千円）
従業員数
（外、平均臨時雇用者数）（人）（注）１．売上高には、消費税等は含まれておりません。
２．第53期の潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、新株引受権付社債を発行しておりますが、当社株式は非上場・非登録でありますので記載しておりません。
３．第53期の株価収益率については、当社株式は非上場・非登録でありますので記載しておりません。
４．平成14年12月１日付けにて連結対象である「㈱神田淡路町ビル」を合併いたしましたので、第54期及び第55期の連結財務諸表は作成しておりません。

- 1 -トーセイ株式会社/有価証券報告書/2006-11-30

2007/02/22 4:02:55(2）提出会社の経営指標等
回次

第53期

第54期

第55期

第56期

第57期

決算年月

平成14年11月

平成15年11月

平成16年11月

平成17年11月

平成18年11月

売上高（千円）

6,114,309

9,455,618

14,514,122

16,828,283

22,572,177

経常利益（千円）

339,530

870,980

1,515,178

2,773,353

5,151,887

当期純利益（千円）

210,488441,580

793,109

1,495,764

2,697,761－－－－－

68,75072,1501,927,600

1,966,096

4,148,011

発行済株式総数（株）

1,025,000

20,580335,800

344,858

376,838

純資産額（千円）

1,571,785

2,046,343

6,658,824

8,197,558

15,094,332

総資産額（千円）

15,572,161

19,143,479

29,438,787

38,335,326

51,220,537

1,533.45

99,433.59

19,829.73

23,739.56

40,055.23

5.00
1.25

1,000

120

450

1,400(－)

(－)

(－)

(－)

(－)

209.47

21,494.08

2,833.01

4,378.97

7,306.24－－

2,577.65

4,291.79

7,299.40

自己資本比率（％）

10.1

10.7

22.6

21.4

29.5

自己資本利益率（％）

14.5

24.4

18.2

20.1

23.2

株価収益率（倍）

－

－

23.01

22.84

18.07

配当性向（％）

2.4

4.7

4.2

10.3

19.2

営業活動によるキャッシュ・フロー（千円）－△12,826△5,374,602

－

－

－

△184,563△1,959,887

－

－

－

540,495

7,843,796－－－

2,091,322

2,600,629－－

持分法を適用した場合の投資利益（千円）
資本金（千円）

１株当たり純資産額（円）
１株当たり配当額（うち１株当たり中間配当額）（円）
１株当たり当期純利益金額（円）
潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額（円）

投資活動によるキャッシュ・フロー（千円）
財務活動によるキャッシュ・フロー（千円）
現金及び現金同等物の期末残高（千円）

旧株
新株

従業員数

3939
4468
83
（外、平均臨時雇用者数）
(1)
(－)
(－)
(－)
(－)
(人）
（注）１．売上高には、消費税等は含まれておりません。
２．第54期までの潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、新株引受権付社債を発行しておりますが、当社株式は非上場・非登録でありますので記載しておりません。
３．第54期までの株価収益率については、当社株式は非上場・非登録でありますので記載しておりません。
４．平成15年６月29日付で普通株式50株を１株とする株式併合を行っております。
なお、第54期の１株当たり当期純利益は、株式併合が期首に行われたものとして計算しております。
５．平成16年７月20日付で普通株式１株を２株、平成16年11月19日付で普通株式１株を５株へ株式分割を行っております。
なお、第54期の１株当たり当期純利益は、株式併合が期首に行われたものとして計算しております。
６．第55期の１株当たり配当額には、上場記念配当金20円を含んでおります。
７．第53期、第56期及び第57期は連結財務諸表を作成しているため、営業活動によるキャッシュ・フロー、投資活動によるキャッシュ・フロー、財務活動によるキャッシュ・フロー及び現金及び現金同等物の期末残高は記載しておりません。

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２【沿革】
年月事項

昭和25年２月

飲食業を目的とするユーカリ興業株式会社設立（本社：大分県大分市大字大分514番地、資本昭和27年４月

金：500千円）
本社を東京都江東区亀戸に移転

昭和39年６月
昭和43年５月

事業目的を変更し、不動産の売買、仲介、賃貸、管理業を開始
本社を東京都千代田区外神田に移転

昭和44年７月
昭和58年３月

商号を株式会社ユーカリに変更
商号を東誠ビルディング株式会社に変更

平成６年10月
平成７年９月「THEパームス」シリーズの分譲マンション販売を開始
株式会社神田淡路町ビル（連結子会社、本社：東京都千代田区、資本金：15,000千円）を設立

平成８年３月
平成８年12月

商号を東誠不動産株式会社に変更
本社を東京都千代田区神田淡路町に移転

平成９年12月
平成11年７月

ビル管理業に付帯する改修、原状回復等の工事請負を開始（注）１「パームスコート」シリーズの戸建分譲住宅販売を開始

平成13年２月
平成13年３月

アセットマネジメント事業を開始（注）２
LBO（レバレッジド・バイアウト）方式により、株式会社紺政商店、日本興業住宅株式会社、日平成13年11月

高鋼業株式会社の３社を吸収合併
ビル管理を行うビル管理部を東誠コミュニティ株式会社（現平成13年12月

ィ株式会社）に分割譲渡
不動産証券化ビジネスへの本格参入を目指し、証券化事業部を新設

連結子会社トーセイ・コミュニテ

平成14年８月

当社組成による不動産投資ファンドの第１号として、賃貸マンションを信託受益権化した私募フ
ァンド「アルゴ・ファンド」を立ち上げ

平成14年12月
平成16年２月

子会社の株式会社神田淡路町ビルを吸収合併
日本証券業協会に店頭売買有価証券として新規登録

平成16年12月
平成17年３月

日本証券業協会へ店頭登録を取消し、ジャスダック証券取引所に株式を上場
トーセイリバイバルインベストメント株式会社（現 連結子会社トーセイ・リバイバル・インベ

平成17年４月

ストメント株式会社）を設立
東誠コミュニティ株式会社（現平成17年９月

連結子会社化
トーセイ・リート・アドバイザーズ株式会社（現平成18年10月
平成18年10月

商号をトーセイ株式会社に変更
本社を東京都港区虎ノ門に移転

平成18年11月

東京証券取引所市場第二部に株式を上場

連結子会社トーセイ・コミュニティ株式会社）の株式を取得し連結子会社）を設立（注）１．建設業法に基づく特定建設業東京都知事免許（特‐９）107905号を平成９年12月に取得し、また、平成13年４月には、一級建築士事務所東京都知事登録（第46219号）を行っております。
２．不動産投資顧問業登録規程（平成12年９月１日施行）に基づく、一般不動産投資顧問業登録（一般000127）を行っております。
３．平成17年２月に有価証券に係る投資顧問業者登録（関東財務局長第1324号）を行っております。

４．平成17年６月に信託受益権販売業者登録（関東財務局長（売信）第164号)を行っております。

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３【事業の内容】
当社グループ（当社及び当社関係会社）は、当社（トーセイ株式会社）並びに子会社13社により構成されており、「不動産流動化事業」、「不動産開発事業」、「不動産賃貸事業」、「不動産ファンド事業」、「不動産管理事業」、「オルタナティブインベストメント事業」を主たる業務としております。
当社の事業内容及び当社と関係会社の当該事業に係る位置付けは次のとおりであります。
区分

不動産流動化事業

不動産開発事業

不動産賃貸事業

不動産ファンド事業

不動産管理事業

事業内容
当社が資産価値の劣化した不動産を取得し、エリアの特性やニーズに合わせた「バリューアッププラン」の検討を行い、最良と判断したバリューアップを実施した後に投資家・個人・法人向けに「再生不動産」として販売しております。
「バリューアッププラン」には、物件そのものに関わる「ハード」（設備の改善、IT・通信インフラの整備など）と、物件の収益性及びオーナーやユーザーの満足度を高める「ソフト」（リーシングによる稼働率向上、デザイン性の追求、法的問題の解消など）があり、様々な角度からの検討結果を基にコストパフォーマンスを意識した「バリューアッププラン」を実施します。
当社が行うバリューアップは、利便性や機能性の向上だけではなく、その不動産を所有する人の“満足”やそこで働く人々の“誇り”を提供することも重視しており、単なるリニューアルに終わらせず、総合的な不動産の“価値再生”の実現に努めております。
当社が購入した用地について「開発プラン」を決定し、投資家・不動産ファンド・エンドユーザー向けにビル・商業施設の開発、マンション・戸建住宅の新築を行って、販売をしております。主にエンドユーザーに対しては、分譲マンション・分譲戸建、投資家・不動産ファンドに対しては、収益物件を提供しております。当社は投資家及びエンドユーザーのニーズが、利便性を最優先していることに着目し、事業用地の選定を東京都区部を中心としております。
また、エンドユーザー向け分譲マンション（THEパームスシリーズ）においては、生活者のニーズに対応した付加価値サービスや「木・水・石」という自然の素材を随所に取り込んだ都会における“癒しの空間”を提供することにより「快適さと便利さを両立した商品開発」を行っております。同じく戸建住宅（パームスコートシリーズ）においては、都市型戸建住宅として、独自の企画と高品質の商品を提供しております。
当社グループでは、東京都区部を中心に、平成18年11月30日現在、オフィスビル・マンション等57棟を所有し、オフィス・住居・店舗・駐車場としてエンドユーザーに賃貸しております。
当社グループ自ら貸主となることでテナントのニーズを迅速且つ正確に収集することができ、当該ニーズの把握が「バリューアッププラン」の一層の充実、不動産ファンド事業におけるアセットマネジメント能力の向上に結びついております。
当社では、当社または第三者が組成した不動産ファンドに様々な投資家から匿名組合出資を行っていただき、主に収益不動産を購入することによりファンドの運営を行っております。
ファンドにおいて購入した物件は、建物リニューアル、賃料改定、リースアップ等の「ハード」及び「ソフト」の両面から不動産の価値再生を行い、アセットマネジメントを受託することによる各種のフィー収入の他、匿名組合出資に対する配当を得ております。
マンション・ビル等建物・施設の事務管理、施設管理、清掃、保安警備及びマンション・ビル専用部分の建物・設備改修工事、オフィス内の改装工事の請負業務など、多様な不動産ニーズに対応した総合的なプロパティマネジメントを展開しております。
マンション管理においては、長年培ってきたノウハウを駆使し、区分所有者並びに管理組合にコンサルティング＆アドバイスを行い、管理組合の立上げからその後の円滑な組合運営までトータル的なサポートをしております。
ビル管理においては、ビルオーナーの経営の合理化を推進するために、建物保全管理・設備管理・給排水衛生管理・清掃管理などきめ細やかな管理サービスを提供し、建物の経年劣化に対して的確な保全計画を実施しビルの資産価値を保ち続けます。平成18年10月31日現在、419棟の管理を行っております。

- 4 -

主要な会社

当社

当社

当社、
トーセイ・コミュ
ニティ㈱、㈲ペガサス・キャ
ピタル

当社、
トーセイ・リート・アドバイザーズ㈱トーセイ・コミュ
ニティ㈱トーセイ株式会社/有価証券報告書/2006-11-30

区分

オルタナティ
ブインベスト
メント事業

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事業内容
不動産担保付債権に対する投資、不動産保有会社及び不動産周辺事業会社等の株式への投資（M&A）を主な事業としております。また、同投資に関するファンド組成・運営・コンサルティングなどを行うことで各種のフィーを得ております。
中期的には、不動産ファンド事業やLB0によるM&Aなどで当社グループが蓄積してきたノウハウを十分活用し、不良債権や不良資産を保有することで業績が低迷している法人等の「企業・事業再生」を行ってまいります。

主要な会社
トーセイ・リバイ
バル・インベストメント㈱、㈲イカロス・キャピタル

当社グループの事業系統図は以下のとおりであります。

不動産流動化事業

ト

競売

セイ
㈱

エンドユーザー

アバ
リュー
ッ売買

ー

土地・
建物・
信託受
益
権

不動産
開発事業

プ

再生不動産
・開発不動産

販売
・
賃貸

REIT

不動産
賃貸事業

不動産
フ ァンド事業中間法人

投資家

ファンド

組成･運営

不動産
ファンド

営業
者

出資・配当

投資家

プロパティマネジメント＊100％子会社
ﾄ ｰ ｾ ｲ･ﾘｰ ﾄ ・ｱﾄ ﾞﾊ ﾞｲｻﾞｰ ｽ ﾞ㈱＊100％子会社㈲ペガサス
・ キ ャピ タル＊100％子会社
ビルオーナーﾄ ｰ ｾｲ・ｺﾐｭﾆﾃｨ㈱プ ロ パティマネ

不動産管理事業

担
保
不付
動債
産
権
・
保
不有
動会
産
社

ジメン ト

管理物件

テナント

＊100％子会社
購 入・

M&A

ﾄ ｰ ｾ ｲ・ﾘﾊ ﾞｲﾊ ﾞﾙ ・ｲ ﾝ ﾍﾞｽ ﾄ ﾒﾝ ﾄ ㈱ｵ ﾙ ﾀﾅﾃｨﾌ ﾞ
ｲﾝﾍﾞｽ ﾄ ﾒﾝ ﾄ 事業

組成
・運営
・
再生

*100％子会社

- 5 -

回収

債務者

出資・配当

投資家

売却

投資家

不動産
担保付
ファンド

株式

㈲イカロ ス・ キ ャピ タル

管理トーセイ株式会社/有価証券報告書/2006-11-30

2007/02/22 4:02:55

４【関係会社の状況】
名称

住所

資本金又は出資金（千円）

東京都千代田区

99,500主要な事業の内容

議決権の所有割合（％）

関係内容（連結子会社）
トーセイ・コミュニ
ティ㈱（注）２
トーセイ・リバイバ
ル・インベストメン

不動産管理事業100.0

当社保有不動産の管理をしております。
役員の兼任あり

東京都港区

50,000

オルタナティブイン
ベストメント事業

100.0

東京都港区

300,000

不動産ファンド事業

100.0㈲ペガサス・キャピ
タル

東京都港区

3,000

不動産賃貸事業100.0

役員の兼任あり
資金援助あり㈲イカロス・キャピ
タル
（注）３

東京都港区

3,000

オルタナティブイン
ベストメント事業

100.0(100.0)

役員の兼任あり
資金援助あり

東京都港区

3,000

東京都港区

1,000

ト㈱

（注）２

トーセイ・リート・アドバイザーズ㈱㈲ヘスティア・キャ
ピタル

（注）３

㈱メティス・キャピタル（注）３

オルタナティブイン

100.0

ベストメント事業(100.0)

オルタナティブイン

100.0

ベストメント事業(100.0)

役員の兼任あり

役員の兼任あり

その他６社（注）１．主要な事業の内容欄には、事業の種類別セグメントの名称を記載しております。
２．平成18年10月１日付けで東誠コミュニティ株式会社及びトーセイリバイバルインベストメント株式会社は、それぞれ、トーセイ・コミュニティ株式会社、トーセイ・リバイバル・インベストメント株式会社へ商号を変更しております。
３．議決権所有割合の（）内は、間接所有割合で内数であります。

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2007/02/22 4:02:55

５【従業員の状況】(1）連結会社の状況
平成18年11月30日現在
事業の種類別セグメントの名称

従業員数（人）

不動産流動化事業

14（－）

不動産開発事業17（－）

不動産賃貸事業3（－）

不動産ファンド事業

21（－）

不動産管理事業33 （139）

オルタナティブインベストメント事業

3（－）

全社（共通）

43（－）

合計

134 （139）（注）１．従業員数は就業人員であり、使用人兼務取締役は含まれておりません。
２. 臨時雇用者数は、年間の平均人員を（ ）外数で記載しております。
３．全社（共通）として記載されている従業員数は、特定のセグメントに区分できない管理部門に所属しているものであります。
４．従業員数が前連結会計年度末に比し、27名増加したのは業務拡大による中途採用のためであります。
(2）提出会社の状況
平成18年11月30日現在
従業員数（人）

平均年齢（歳）83

平均勤続年数（年）平均年間給与（千円）

2.9

7,024

36.8

（注）１．従業員数は、就業人員であり、使用人兼務取締役は含まれておりません。
２．平均年間給与は、賞与及び基準外賃金を含んでおります。
３．従業員数が前期末に比し、15名増加したのは業務拡大による中途採用のためであります。
(3）労働組合の状況
労働組合は結成されておりませんが、労使関係は安定しております。

- 7 -