CM チャレンジ奨励賞

極私的 CM－南馬込古民家改修 PJ

４）耐震・断熱の改修手法/確認申請の取得方法検討（2017～2020 年）
・母屋は、石場建て束基礎の伝統工法の木造家屋であり、耐震診断の結果は Iw=0.06 であった。伝統家屋の開放性を残すために、外周部の壁量を増やす手法は採用できなかった。その□基礎の補強①鋼製束で仮受け後、大引下の既存木製束を切断②鋼製束により床レベル調整③鋼製束残置、大きめの基礎型枠設置、布基礎打設（山辺先生の構法アドバイスによる。）

為、木構造の権威である山辺豊彦先生に構造の改修設計を委嘱することにした。
・断熱については、敷地Ｃに建設した木造賃貸住宅を、今後の断熱基準引き上げを見越して、ＨＥＡＴ２０／Ｇ１レベルで建設し、各戸毎の光熱費調査により年平均約 1.1 万円/月とい□屋根架構の補強

屋根架構の短辺方向中央にトラス挿入、金物で緊結う実績を確認済みであった。そこで、本ＰＪではレベルを一つ上げ、ＨＥＡＴ２０／Ｇ２レベルで改修することにした。
・確認申請については、2017 年に実測調査を行って構造補強の目途を付けた上で、□蘇った「母屋」
プロジェクト名称：極私的 CM－南馬込古民家改修 PJ

CMR 参画時期：事業構想段階所在地：東京都大田区設計／施工発注方式：設計・施工分離

種別：１.改修／2.住宅建築

主要用途

：住宅

業務委託者／種別：臼田圭吾／個人

構造／規模：木造／地上 2 階

所在地：東京都大田区

敷地面積：450.15 ㎡

応募者／種別：臼田有吾／個人

建築面積：103.28 ㎡

所在地：東京都大田区

延床面積：127.11 ㎡

国交省の「検査済証のない建築物にかかる指定確認検査機関を活用した建築基準法適合状況調査のためのガイドライン」に基づき、2019 年に適合状況調査を行い、指摘事項を是正することで増築部分の確認申請を提出できる見込みとなった。
５）設計者・施工者の選定（2017～2018 年） □改修前後平面
・CMR も元々設計者であったので、当初は自作の改修計画を耐震・断熱改修も含め設計施工で進めるつもりで、それが出来る施工者（工務店）を探していた。ネットでリサーチする中■プロジェクトの概要

で、新住協会員である「あすなろ建築工房」に・本 PJ は、「母屋」と呼ばれる CMR（私）の実家（東京都大田区）の築 140 年を超出会う。そこで社長の関尾英隆氏から、木造に □体制表える部分を改修し、現代の居住空間として蘇らせたものである。

詳しい「鈴木アトリエ」の鈴木信弘先生（神奈・「母屋」は明治 11 年(1879 年)に竣工し、昭和初期に東側に増築されている。敷地川大教授）を意匠・設備の増改築設計者として内の別棟と合わせ、全て建築基準法制定以前の既存不適格建築であった。

紹介され、ここに CMR、設計、施工の三位一■テーマ１【ＣＭＲ（受託者）がとった手法】

体の体制が整った。

①■テーマ２【ＣＭＲ（受託者）が受けた評価】＜ＣＭＲ（受託者）がプロジェクトが抱える課題を抽出・整理した手法＞

・「母屋だけは残して呉れ、、」というのが発注者（CMR の父）の口癖であり、唯一の①要望であった。端的に言えば「家の永続性」を保証せよという呪文をどのように解く・設計の開始にあたり、SDGs の理念にそった改修－「11. 住み続けられる街づくりのかが、CMR の長年の課題であり、本 PJ の業務目標であった。

を」の実現を前提とした上で、以下 5 項目の PJ 目標を設定し、いずれも達成した。

・「母屋」だけを、何もせずにただ残すとしても、東京の場合は相続の問題がのしかかる。相続は、地価の高い土地では永続性に対する一番の脅威である。また現代の居＜ＣＭ業務の完了時点のプロジェクト目標の達成度＞

１）確認済証・検査済証の取得（増築部分）
・既存部分の指摘事項を是正の上、増築部分を確認申請し、確認・検査済証を取得

住空間を得ようとするなら、耐震と断熱の改修が必要となる。さらに必要な空間を増２）耐震改修築するなら、確認申請を提出しなければならない。そしてそれらを実現しようとすれ

・基礎と屋根架構を補強し必要な壁量を追加することでIw＝1.14に改善ば、当然相応の資金が必要となる。

３）断熱改修・試行錯誤の末、結果として 1）相続手法検討⇒２）資金調達手法検討⇒３）資金備・HEAT２０／G２グレードの達成、BELS☆☆☆☆☆の取得

蓄⇒４）並行して耐震・断熱改修手法/確認申請提出手法検討⇒５）設計者・施工者

４）間取りの改修選定という順番で進めることとなった。そもそも発注者が PJ を開始する気になるま・現代生活へ適合するよう、間取りを改修、一部増築でに約 10 年、PJ 開始から完成までに約 10 年、結局約 20 年を費やした。

５）床下エアコン・太陽熱給湯の採用②

・高気密高断熱化に伴い、床下エアコンと太陽熱給湯設備を設置＜ＣＭＲ（受託者）が上記の課題解決にあたり提案または実行した方法＞□BELS 5 ツ☆取得

１）相続の手法検討（2012～2014 年）②

・所有地 A（本 PJ の敷地）を残すために元々発注者が考えていた発想は、その他の・「母屋」を現代の技術を用いて、居住空間として蘇らせることに成功し、また下記所有地 B、C、D を売却して相続税の財源とする古典的切り売り手法であった。の通り本年 2 月に相続を行ったが、相続税対策としても期待通りの効果を上げた。

・これではジリ貧なので、永続性の担保には所□相続と資金調達の仕組み＜ＣＭ業務の完了時点のＣＭＲ（受託者）の業務目標の達成度＞③ ＜発注者のＣＭ方式及び起用したＣＭＲ（受託者）の業務に対しての評価＞

有地 A 以外の所有地で収益を上げることが必・発注者は、2020 年春の着工直後に施設に入居し、その後コロナ禍により面会もま須であった。また維持管理に配慮して不動産まならず、結局竣工直後の昨年 2 月に老衰で逝去したので、評価については不明では CMR の母と CMR が、金融資産の大部分はある。但し、CMR は現在「母屋」に住んでおり、居住環境には極めて満足している。

イタリア在住の CMR の姉が相続することと・尚、社会的な評価として、本 PJ は「第六回日本エコハウス大賞」（応募総数 152した。税制面と財産分割の手法検討には、税理所有地 A：本 PJ の敷地/約 590 ㎡

士、弁護士と再三の協議が必要であった。

所有地 B：駐車場+空地/約 410 ㎡

２）資金調達の手法検討（2012～2014 年）

所有地 D：旧借地法による貸地/約 170 ㎡

・所有地 B と C に賃貸住宅を建設し、家賃収

所有地 C：駐車場/約 370 ㎡

所有地 A：保全し「母屋」を改修（2020 着工）

入を得ることで自用地から貸家建付地となり、所有地 B：賃貸住宅建設（2014/建設費約 1.15 億）土地評価額も圧縮された。また建設費は負債

所有地 D：売却（2019/売却益約 0.14 億）となり、財産総額の圧縮も可能となった。さらに所有地 D は借地者に底地権を売却した。
３）資金の備蓄（2015～2019 年）

所有地 C：賃貸住宅建設（2016/建設費約 1.09 億）

総事業費：約 5,800 万＝金融資産：約 100 万＋家賃収益約 2,900 万＋所有地 D 売却益約 1,400 万＊不足分約 1,400 万は借入金＋改修工事中の家賃収益を充当件）にて、昨年 7 月にエコリノベ部門の最優秀賞を得た。最終審査は本 PJ を含めた11 作品によるウェビナー公開審査となったが、審査員の堀部安嗣氏から増築部分２階で得られる太陽光のダイレクトゲインを改修部分の熱収支改善に生かすべきであるという点が指摘された。これは全く発想外の視点であり、大きな気づきとなった。
④＜ＣＭＲが本選奨応募にあたり、最もアピールしたい点＞

・本 PJ は小規模かつ個人的なものであるが、私が経験した CM 業務のあらゆる要素が凝縮されていると思う。父は借金が大嫌いで、「母屋」は文化財的建築だからそのまま残すというのが信念であった。私は父の「母屋」を残すという要望は叶えたが、「家の永続性」を担保する為には多額の借入金を含む財産ポートフォリオを構築せ・総事業費は約 5,800 万円と予測した。姉相続分以外の金融資産に、２）の手法でざるを得なかった。果たして私は正しいプロセスを経てゴールに至ったのだろうか

得た資金を合算し、５年で約 4,400 万円を蓄積した。約 1,400 万円の不足分は借入…といつもの事だが自問自答している。多分、それは残りの未改修建築を今後どのよ金と改修工事中の家賃収益を充てることで、2020 年春に着工に踏み切った。

うに生かしていくかという、次の PJ で得られる解なのだろう。旅はまだ続くのだ。