一解除の特約を中心にして一（大坪）賃貸借契約の解除について

はじめに賃貸借契約の解除について
r解除の特約を中心にして解除権の根 拠 と そ の 制 度

稔関係であることはいうまでもない︒特に人の住生活の基盤となる土地・建物等の賃貸借関係は︑他の一般的動産の賃貸借と異なって︑賃借人にとっては︑その目的物を一定期間︑継続的に使用・収益し︑自己の生活を安定させるということへの期待と利益を有する︒そうすると︑賃借権を物権と構成するか︑債権と構成するかは︑賃借人にとっては非常に重要な利

一51一

一

二 賃料不払と解除との関係

用法︵保管・使用︶違反と解除との関係

に

三

め

附随義務違反と解除との関係

じ

四
むすび

は

坪

賃貸借は︑一時︵一回︶的契約関係と異なり︑継続的債権関係であるが故に︑相互の信頼関係によって支えられる法律

大酉冊

害関係の絡む間題である︒したがって賃貸借に関する法制史や︑比較法上からみると︑いかに賃借人の地位を安定させるかについて︑立法措置を施したり︑また法解釈をもって賃貸人の権利主張を抑制したり︑または否定することで同様の目む
的を達しようと苦心しているかを知ることができる︒そこで若干わが国におけるこのことを考察してみよう︒

周知のように︑わが民法は賃借権を債権と定めた︒したがって︑賃借人は賃貸人に対して︑目的物の使用・収益の請求権を有するのみであるから︑たとえ目的物を現実に占有し︑それを使用・収益しているとしても︑それの賃借期間に関係なく︑賃貸人が第三者に処分すれば︵賃借人の同意も必要ではない︶︑賃借人と第三者との間は無関係となる︒そうすると︑賃借人は新所有者となった第三者との間で新たに賃貸借契約を締結しない限り︑第三者に賃借権の存在を主張しえな

いから︑目的物を明渡さなけれぽならない︒勿論賃借期間の途中に賃貸人が第三者に処分したとすれば︑賃借人は賃貸人に対して債務不履行を理由に損害賠償︑を請求できるとしても︑賃借人は目的物に対する使用・収益が不能となる打撃をうけることになる︒これは﹁売買は賃貸借を破る﹂という原則の支配する結果であって︑賃借権を債権と構成する以上︑否定できない原則である︒

このように︑賃借権は対人的・相対的権利であるが︑民法はそれを登記すると︑賃借人はそれをもって第三者に対抗す

権を登記するか否かは賃貸人の意思によって決せられる︒したがって︑賃借権の登記は︑抵当権者が民法三九五条にょる

ること奪きると定める︵娯︒︶︒しかし﹁−登記ヲ芸牛キとと定めているところから理解雲るよ直︑その賃借抵当権設定者たる所有者の賃貸の自由を阻止するために︑賃借人となって設定者との間で賃貸借契約を締結し︑それを登記する場合がある程度で︑賃借人の地位の安定を日的として賃借権を登記するということは皆無であった︒そうすると︑賃借権の客体のすべてについて︑この一般原則を適用し︑それに一任しておくとすれば所有権の横暴を助長することにな

り︑社会不安を生ずることになる︒ここに不動産の賃借権を強化し︑賃借人の地位を安定化させるための特別立法として︑

建物保護・嬰ル葎︵醐髄峯を製し︑ついで借地法︵齢恥年︶・借家蓋㌍讐の製姦った．

＿52一

説
三ム。

一解除の特約を中心にして一（大坪）賃貸借契約の解除について

鋤

3

4

この三つの特別立法は︑大きく三つの柱に分けて考察げることができる︒一つは不働産賃借権に対抗力を附与したこと

であ切︑二つは土地賃借権に譲渡性を附与したことであり︑そして三つは賃借権の強化等であって︑この三つの柱が相互に機能し合っている︒すなわち︑賃借人の地位の安定化を意図するとすれば︑所有者の変更と関係なく賃貸借関係が継続することは︑賃借権の強化を促すことになり︑それが同時に賃借権に財産的価値を生ずる結果となって表現されてくるからである︒この場合の賃借権の強化は︑賃借人が生活の基盤にしている借地．借家契約を解除できる場合は︑賃貸人にお6いて﹁⁝自ラ使用スルコトヲ必要トスル場合其ノ他正当ノ事由・：﹂がない限り不可能であって︑これによって賃借人の地位を保障するということであり︑賃借権の財産化となって賃借権の譲渡．転貸の自由が保障されるということになる︒ただ賃借権の財産化は︑特別法が意識的にそれを意図し創造したものではなく︑特別法を契機として自然発生的に生じてきたものである︒

このようにみてくると︑右の三つの特別法をもって︑賃借人の生存権の保障という社会的権利の保護と︑賃借権の財産的保護という市民権的権利を保護するという思想的背景を否定できないということができる︒そして︑この賃借権の保護の必要性は︑まず時代の流れに対応する特別立法を生んだのであり︑また法解釈の技術をも発展させたということができょう︒しかし市民社会であり︑資本主義社会では︑いずれの特別法や︑法解釈技術をもってしても︑賃貸人の目的物に対する所有権を否定することはでぎない︒ただ賃貸人の所有権をより観念化させ︑所有権の機能を脆弱化できるのみである︒そうすると︑賃貸借は︑あくまでも他人の所有権を︑一面的・且つ一時的に制限する物権的権利にすぎないのであって︑賃借権をいかに強化したとしても︑所有権の本質は否定されていない︒したがって︑賃貸人は自ら所有する不動産を貸すか否かの畠と︑掌場合簾特定替定める強行規定︵儲麹甦愁錘反差い限磨於いて︑より有利な条件を確保する

かの自由を有する︒したがって賃貸人は︑賃借人との間で賃貸借契約を締結するに当り︑ω賃料不払︑＠用法義務違反︑の附晴義務違反︑⑭六一二条違反等︵以下単にω︑＠︑の︑⑭の符合とする︶を理由として︑賃貸借契約を解除できる権

一53一

賃貸人の解除権の行使を認容するとすれば︑この面から賃借権を強化した理由が半減してしまう︒そこでω︑＠︑の︑⑭能を確保しているのが実情である︒しかし︑この特約が強行規定に違反しないからとして︑それに絶対的効力を認めて︑のそれぞれの特約の有効を認め︑そして特約を前提として︑たとえ︑それらの特約があったとしても︑賃貸借における信注に詳述されている︒

賃貸人自らその土地・建物を使用する必要があるか︑または賃貸借を終了させる﹁正当ノ事由﹂がないかぎり︑この賃貸借契約

貸借契約を締結した場合でも︑二〇隼または一一．年の期間が満了したことで︑ただちに賃借権は消滅しないで︑土地または建物の由に定めることができる︵眠勧o︶が︑たとえば期間二〇年とする建物所有を目的とする土地︑または期間三年とする建物等の賃る場合も︑また建物を賃貸する場合であっても︑その期間は二〇年を超えないかぎり︑賃貸人．賃借人の自由な合意によって臼賃借権は借地法二条以下と借家法一条ノニ以下で強化されている︒民法の規定によると︑建物の所有を目的とする土地を賃貸す﹁借地法﹂ 第 九 条 ノ ニ ・ 第 九 条 ノ 三 参 照 ︒

八一頁以下参照︒

一条・農地法第一八条など︒尚﹁建物保護二関スル法律﹂の性格については︑中川高男﹁建物保謹法と対抗力﹂現代契約法③︸

得した者よりも賃借権の方が優先することになる︒これをもって﹁売買は賃貸借を破らず﹂という原則となった︒同旨借家法第い地上権も同様︶︑土地賃借権の登記をしていなくても︑これをもって第三者に対抗できると定めているので︑土地所有権を取﹁建物保謹二関スル法律﹂第一条は︑建物所有を目的とする土地の賃借人が借地上に登記をした建物を有するときは︵登記のな山田卓生﹁借地法の生成と展開﹂e・口の妥当性を考究する必要がある︒

2）（1〕（4）（3）

社会科学研究法理を適用するに当り︑市民的権利の性質をもつ賃貸借の解除と︑社会的権利の性質をもつ賃貸借の解除に分けて︑それ頼関係の破壊がない以上︑賃貸借契約の解除を否定するというのが判例・通説である︒そうすると︑この信頼関係破壊の説の更新を拒むことができない︑とした借地法四条ニハ条︑借家法一条ノニがあり︑借家関係では︑賃貸人．賃借人間でその賃借

＿54一

論

一解除の特約を中心にして一（大坪）賃貸借契約の解除について期間を定めていなかった場合は︑民法では三ヶ月前に解約の申入をもって足りる︵蝦懲︶のを︑借家法をもって︑六ヶ月前に解約の申入をしないと︑その申入は効力を生じない︵講嫁法︶ととも︑その解約申入は︑賃貸人に前述した﹁正当ノ事由﹂がなければ︑その効力を生じないとした︒さらに賃借人の死亡によって︑当然に借地・借家関係は終了せず︑相続人が借地・借家関係を相続することはもちろんであるが︑借家法七条ノニは婚姻．縁組等の届出をしていなくても︑それらの者にも賃借権の相続を認めたことなどを注意すべきである︒

近時﹁正当ノ事由﹂の補完機能の性格を有する立退料が︑賃貸借契約終了原因に大きな変化を生じているように思われる︒例えば賃貸物の明渡を要求する賃貸人則に﹁正当ノ事由﹂が七割と判断されても︑あとの三割にそれがない限り︑裁判所としては明と︑賃借権はこの面からも財産的価値を生じさせていると思われる︒尚拙稿﹁移転料の性質﹂民法の争点参照︒

渡を命ずることができない場合に︑賃貸人にそれに相応する金銭を提供させて︑明渡を命するというのが実情である︒そうする

解除権の根拠とその制限一般原則にょると︑任意規定は当事者の意思によって排除できるのであるから︑ω︑＠︑の︑ωの各違反について︑無催告解除の特約をしていれば︑賃貸人はその違反を理由に︑直ちに賃貸借契約の解除をなすことができるし︑またこのよ

うな特約がなかったとしても︑賃借人は契約及び賃借物の性質によって定まる用法︵使用・保管︶に従って︑これを使用・収益をなす義務があるのだから︑その義務違があれば︑賃貸人は契約解除に関する一般原則を適用し︑相当の期間を定めて︑ωの場合は遅滞の賃料の支払を催告し︑＠の場合は︑住宅として賃貸している目的家屋を店舗に変更しておれば︑

それの原状回復を求め︑のの場合は︑例えば店舖の賃貸借で︑賃借人が近隣に迷惑をかけるような騒音を出しておれぽ︑ワ

それの防止をするように注意する︑などの催告をし︑この請求に応じないときは︑賃貸人は契約を解除することができる︒
これが従来の判例・通説であった︒

一55一

（5）

状に回復するように求め︑もしこれをしない場合は賃貸借契約を解除する﹂と通告したのに対し︑賃借人はそれを受領し右の判例．通説に対し︑川島教授は︑賃借人が無断増改築工事を施したことで︑賃貸人が﹁工事を中止し三日以内に原た翌日﹁賃貸人の催告には応じない﹂旨の内容証明郵便をもって回答し︑工事続行の意思を表明してきたので︑賃貸人は現

9

果は︑直ちに発生することになる︒

畑が認められるのは︑賃借人の前述したω︑＠︑の︑◎の違反が背信法理に違反した場合であること︑そしてその解除の効

合のみ解除できるとすべきである︑とされるところにある︒そうすると︑特約条項の有無に関係なく︑賃貸人の契約解除を失うことになるという面からの保護に欠けることになるので︑賃貸借契約の基礎となっている信頼関係が破壊された場

よって解除の手続をとることができるという優位な地位に立ち︑賃借人にとっては賃貸人の意思如何において生活の基礎ことになった︒これを民法五四一条適用否定説という︒つまり川島説は︑判例・通説によると︑賃貸人は民法五四一条ににょって支持され︑さらに昭和︸四年︑それまでは判例・通説を支持されていた末弘博士が︑川島説に改説されるというの存続を債権者に強要することを不相当ならしむる如き信頼関係の破壊あることを意味すべぎである︒⁝﹂とされ︑賃貸⑨
借契約解除については民法五四一条によるべきではなく︑即時解除すべき場合があると指摘された︒この見解は戒能教授く即時告知権︵窪経o紹歯ゆ＆昼目αq︶を認むべく︑而してその﹃重大ナル理由﹄とは︑継続的契約に於て︑全契約関係﹁⁝継続的契約に関する民法六二八条・六六三条且・六七八条H等の趣旨を類推して︑一般的に﹃重大ナル理由﹄に基づ

質的に異なり︑告知の意味を有するものだとして︑契約解除に関する一般規定を適用すべきではない︑とされた︒そして賃貸借契約のような︑いわゆる継続的借権契約の解除は︑民法五四〇条以下に規定する契約解除の適用される契約とは本

これが認容された大判昭和七年七月七日民集二巻一五号一五一〇頁の判例評釈に当り︑その結論には賛成されながらも︑状変更禁止の仮処分を求めると共に︑三日間の期間経過をもって賃貸借契約は解除されたとして︑賃貸家屋の明渡を求め︑説

この適用否定説は︑戦後民法六一二条Hの適用に当り︑住宅難の時局の下で︑己むを得ず転貸せざるを得ない賃借人を

一56一一・論

一解除の特約を中心にして一（大坪）賃貸借契約の解除について保護するために︑賃貸人による解除権の行使を制限する場合の基準として︑多くの下級審判決によって採用されていたが︑最判昭和二八年九月二五日民集七巻九号九七九頁の﹁賃借人が賃貸人の承諾なく第三者をして賃借物の使用収益を為さしめた場合においても︑賃借人の当該行為が賃貸人に対する背信的行為と認めるに足らない特段の事情がある場合においては︑同条の解除権は発生しないものと解するを相当とする︒﹂という判決要旨となって凝結し︑その後に於いて︑二の法理を適用する判例の集積をもって判例法理として確立することになった︒この判例法理がいうのは︑前掲◎の①特約条項は有効︑②賃借人の◎の特約違反が︑賃貸借契約を継続し難い著しい信頼関係を破壊する行為に該当する場合は︑③賃貸人は無催告で賃貸借契約を解除することができる︑とするものである︒そして︑この法理は︑⇔以外の特約違反の事例にも適用され︑↑のについては最判昭和三九年七月二八日民集一八巻六号一二二〇頁に於いて拡大適用され︑⑰については最判昭和三六年七月一二日民集一五巻七号一九三九頁で︑のについては最判昭和五〇年二月こ日民集二九巻二号九九頁で︑それぞれ拡大適用された︑甜艦麗麹藻強腰囎が︶．

ところで︑私は賃借人のω︑回︑のの各違反に対して︑この信頼関係破壊の法理を適用するに当っては慎重な配慮が必要であると考えている︒すなわち︑私は信頼関係破壊の法理の適用を否定するものではないが︑前に問題提起をしたように︑右の違反があれば︑当然にこの信頼関係破壊の法理を適用し︑賃貸借契約の解除を認めるのではなく︑賃借人側の諸事情のなかで︑賃借人の生活関係の重要な基礎となっているか否か︑そしてまた賃貸人側の事情についても考慮すべぎものがあればそれも考慮した上での信頼関係破壊の法理の適用でなければならないと考えられるからである︒以下これら考

大判昭和二年四月；一日新聞二六九四号；一頁﹁土地ノ賃借人力其ノ義務二属スル賃料ヲ故ナク支払ハサルニ於テハ︑其ノ土地

慮すべき事情の有無を↑り︑＠︑内の各義務違反を理由とする賃貸借契約の解除の間題として考察していくことにする︒

注㈲力建物所有ノ為使用セラレアルト否トヲ問ウコトナク賃貸人二於テ︑不履行二関スル一般ノ規定二従イ賃貸借ヲ解除シ賃貸借ノ

一57一

肖脇

消滅ヲ来サシムルコトヲ得ルハ︑賃貸借ノ債権契約タル性質上素ヨリ当然ノコトニ属ス﹂参照︒

末川博・契約法上︵総論︶ 二二八頁︑末弘嚴太郎・債権各論二三七頁以下︑鳩山秀雄．債権各論；Q四頁︑ 五〇五頁など︒

川島武宣・判例民事法︵昭和七年︶二九事件評釈︒
戒能通孝・判例民事法︵昭和二年︶四六事件評釈︒
末弘嚴太郎﹁雇傭と民法第五四一条﹂法時二巻八号︒

賃貸人が賃料額の一〇ヶ月分相当の権利金や︑三ヶ月分相当の敷金の提供をうけていた場合であっても︑契約で定る︒すなわち権利金は︑あるいは営業権の対価であったり︑あるいは借地権・借家権の対価であるなど︑賃料の前払の性めた期間の賃料不払をすれば︑その時点をもって︑以下研究するような解除制限事由がない限り︑賃貸借契約は解除され

ω金・敷金の提供を受けている場合であり︑後者⑭は賃料不払を理由とする解除についての無催告解除の特約である︒

ける賃貸借契約の解除に当り有利な条件等を定めていることは︑賃貸人の自衛上当然だということになる︒前者ωは権利なければならない︒そうだとすると︑賃貸人は賃借人の賃料不払を予防する方法を講じたり︑現実に不払をした場合にお回収の性質を有するものといえるのであるから︑その請求権が満足をうるか否かは︑賃貸人にとって重大な関心事といわ所有権が期待されるにすぎない︒このような市民的権利の担手としての賃貸人からみる賃料請求権は︑投下資本の分割的あって︑所有権は観念化し︑目的物の返還があるまでは︑賃貸人の権能は投下資本の回収に専念するのみという近代的な賃貸借に於いては︑賃借人の地位を保護すればする程︑賃貸人の母的物に対する所有権の内容は空虚になっていくので二 賃料不払と解除の関係（10）（9）（8H7）

質のものでない限り︑賃貸人が取切るものであるから︑それを賃借人に返還する必要はないものであり︑敷金は賃借人の

一58一

説
…ム．

賃料支払義務等を担保する目的をもって提供させる金銭であるから︑賃貸人は︑その時点で敷金をもって賃借人の未払賃料︑その他の債務に充当し︑残額があれば返還するという法律関係になるにすぎないからである︒したがって︑その残額があれば︑賃貸人の明渡請求権と残額返還請求権とは︑同時履行の関係に立つから︑賃借人は目的物を明け渡す必要がω一般的に︑賃貸人は賃借人が賃料不払を防止するために︑それを理由とする無催告解除の特約を定めているが︑ない︒このような意味で︑賃借人が権利金や︑敷金を提供していても︑それは賃料不払を理由とする賃貸人の契約解除をm
制限する理由とならない︒
ω

それを定めていない場合もある︒前述したように︑債務不履行を理由とする賃貸借契約の解除には︑民法五四〇条以下の＿59＿

一般規定を適用すべきではなく︑信頼関係破壊の法理の適用をもって解除を制限する︑とする見解であるが︑無催告解除
鋤の特約を定めていない場合は︑原則として催告を必要とするというが判例である︒しかし賃貸人がその手続さえ踏めば︑無条件で解除されるのではなく︑賃借人側の事情︵賃貸人．賃借人両者の従来の関係︑賃借人の賃料不払の程度︑動機等︶を考慮

して︑信頼関係の破壊がないと判断される場合には︑契約は解除されないものとすべきである︒このように解することによって︑民法五四〇条以下を適用することの不都合は否定されることになる︒

間題は無催告解除の特約の定めがある場合である︒無催告解除の特約を︑当事者の合意ということで︑当然有効であると判断し︑それに効果を附与するとすれば︑折角判例・学説が賃貸借契約解除事由を制限し︑賃借人の地位の安定化を図ろうとする姿勢に反することになる︒したがって︑その特約は印刷した不動文字による無催告解除の特約であった場合は︑㈱
それを例文として無効としたり︑また無催告解除の特約の趣旨は﹁賃料が約定の期日に支払われず︑これがため契約を解除するに当り催告しなくてもあながち不合理とは認められないような事情の存する場合には︑無催告で解除権を行使することが許される旨を定めた約定である﹂と解してその意味内容に一定の制限を置いて︑それを無条件に有効とはしていな

い︒しかし無催告解除の特約の場合も信頼関係破壊の法理のフィルターを通ると︑即時解除ができるし︑その定めがない

強

一解除の特約を中心にして一（大坪）賃貸借契約の解除について

場合に︑催告の手続を充足した後に信頼関係破壊の法理のフィルターを通らない限り解除できないことと︑実質的には同様だとみてよい︒そうだとすると︑賃料不払を理由とする契約解除については︑その特約の有無が問題ではなく︑僑頼関

係破壊の法理を適用し︑実質的に解除権発生の有無を論ずべきであるように思われる︒すなわち︑無催告解除の特約のない場合に︑賃貸人が催告の手続をとらず︑直ちに契約解除権を行使した場合に︑それは形式的要件︵催告の手続︶を充足していないとして︑形式面から賃貸人の解除権を制限するのも一方法ではあるが︑信頼関係破壊の法理を適用し︑賃貸人に契約解除権は発生しているか否かの実質的判断をして︑賃貸人の権利行使を制限していく︑とする方が︑二重起訴禁止の精神にも合し︑賃借人の保護に徹することになるように思われるからである︒特に催告手続は賃貸人にとって容易にとりうる手段であるから︑その手続要件は︑いつでも充足しうる状態にある︒そうだとすると︑それよりも︑賃借人の行為を信頼関係破壊の法理をもって判断した易合に︑それを狭く解することによって賃貸人の解除権発生を制限する方がよりベターとも考慮されるからである︒

このような観点から︑無催告解除の特約が存在するからといって︑賃借人の賃料不払を理由に賃貸借契約を解除するに当り︑賃貸人としては尽すべき手段を尽しているか︵催告をしたか︑否かを含めて︶︑ということも賃貸人側の事情のなかに入れて判断する必要があると考える︒そうすると︑賃料不払について︑賃借人があらかじめ予告をするような行為に出るとか︑賃借人とたまたま出会ったので︑不払分の賃料を催告したのに︑それを無視するとか︑拒否するような場合は︑そ励の事実をもって信頼関係の破壊行為とみて︑賃貸人の契約解除を認めてよい︒

＠以上のように︑私は賃貸借契約の解除について︑無催告解除特約の有無の問題よりも︑裁判所に要求されることは︑裁判所がその解除の効力を認めるに当り︑賃借人の背信性をどのように認定資料とするかということを間題にすべきであると考える︒したがって︑＠過大な地代・家賃の支払を要求するいわゆる過大催告の無効を認定するに当り︑判例に﹁催告に定められた金額が︑約定賃料を著るしく超過する場合には︑賃貸人の意思は︑通常催告額の支払を求めるにあるもの

一60一一

説
三ム
ロ冊

一解除の特約を中心にして一（大坪）賃貸借契約の解除についてというべく︑特別の事情のない限りは︑約定賃料額の提供はうけてもこれを受領する意恕がないものと認めるのを相当とする︒然るに︑本件においては︑右の如き特約の事情は何ら認められないのであるから︑右催告は過大であって無効であ矧⁝﹂ると判示するものがあるが︑この判旨は無催告解除の特約がある場合も同様に適用すべきである︒何故ならばそうすることによって︑裁判所は賃借人が信頼関係を破壊するような行為をしているか否かの判断に立入る必要がなく︑訴訟経済にも合するということができるからである︒これに対し︑◎賃借人の履行遅滞の程度が軽微な場合に﹁民法五百四十一

条の規定が︑借地関係︑借家関係︑小作関係など︑賃借人の保護を特別に厚くしているような場合にも︑その適用あることは理論上否定できないけれども︑その適用があまりに形式に堕しては︑これらの関係を特に保護しようとする立法の体系は崩れる虞がある︒それで︑かような場合には︑債権関係を支配する信義則に照し︑その関係を継続して行くことができないと認められる程度の履行遅滞を要件とし︑かかる程度の遅滞ある場合に限り︑同条の適用あるものと解すべきであめる︒軽微な賃料の滞納を理由に︑たやすく同条を適用して契約解除を許すべきではない⁝⁝﹂と判示する理論は︑無催告

契約解除の特約がなされている場合にも適用され︑賃貸人が賃借人の履行遅滞を理由に︑無催告で契約を解除した場合に︑それが軽微であるような場合は︑契約解除を認めない理由として活用されるべきである︒

要するに︑賃料不払を理由とする契約解除の方法に︑無催告解除の特約の有無を間わず︑賃借人の責に帰すべき事由による賃料の履行遅滞であったとしても︑遅滞の程度を考慮したり︑賃貸人に変更があり︑それについて紛争が生じ︑賃借拗
人が賃料支払を一時差控えていたとか︑賃貸人に相続が生じ︑旧賃貸人も賃借人もそれを知らず旧賃貸人にそれを支払っ
紬ていた場合︑等にあっては︑賃借人は賃料の支払を怠ったとしても契約は解除されないと判断してよい︒同時にわれわれがもっとも注目すべきは前掲最判昭和三九年七月二八日︵民集一八巻六号三二．δ貝︶が信頼関係破壊の法理をもって︑賃㊧④
料不払についてその理由があれば︑賃貸人の賃貸借契約解除は無効であるとしたことである︒

次に賃借人が抗弁権を有する場合︑すなわち賃貸人の負担すべき修繕義務を履行せず︑賃借人に賃料請求をしたり︑賃

一61一

＿一ノ㌔

だ

借人に修繕させ︑賃借人が費用償還を求めているのに︑それを支払わず賃料の支払を求めた場合等においては︑賃借人がその請求に応じなかったとしても︑賃借人が同時履行の抗弁権を行使する場合には賃貸借契約を解除することができない︒

賃貸人が︑賃借へから保証金の授受をうけていた場合も同様一．﹂ある︒この保証金とは︑ビル経営業者が︑ビル建築前に予めテナント︵貸室希望者︶から建設協力金の名目で借受けている金銭のことである︒敷金の場合は︑未払賃料及び賃貸物の損傷やその他の損害を控除して︑残額が賃借人に返還される性質のものであるが︑保証金は控除する額の割合を定め︵一〇パーセントから二五︒ハーセントといわれる︶︑それを償却費として客観化し︑保証金から償却費を差引いた残額を返還する特約をもって慣行とするとなっているということである︒詳しくは池田浩一﹁敷金・保証金・権利金﹂現代契約法大系③二七頁以下参照︒
注㈲判例参 照 ︒

東京高判昭和三一年八月一七日下民集七巻八号壬二三頁︑同昭和四四年﹃︑一刀一﹄一日東高民事報．6巻一二号二六六頁︒

東京高判昭和四九年四月八日判時七四二号五六貞︑最判昭和五〇年．一月二〇口判時七七〇号四︑一頁︑東京高判昭和五五年六月一最判昭和四三年二月一二日民集二二巻二一号︑一七四一頁︑同旨同昭和五〇年二月六日法務七八二号二七頁︒

八日判時九七一号五一頁︒

最判昭和二九葎四月三〇日民集八巻四号八六七頁︒本件判決要旨は︑建物の賃貸人が一人の賃借人に対しては約定賃料の五．六倍の請求を︑他の一人の賃借人に対してはコ∵七倍という異常に過大な催告をしていたというものである︒しかし超過高が約

五パーセントの場合︵最判昭和二九年︑一月二六臼民集八巻．二号七﹄一六頁︶︑八パーセントの場合︵同昭和二九年四月二日艮集八

巻四号七九四頁︶には︑催告は有効とされている︒そうすると過大催告のすべてが無効と解すべきではなく︑催告の債権と滞納債務との間に同一性あり︑超過分のみを無効とすれば足りるような場合は︑催告そのものは有効として取扱うべきであるとする︒

大阪高判昭和︑一八年六月一五日下民集四巻六号八七八頁︒しかし︑賃貸借契約の解除の効果を発生させるためには︑どの程度の不払とすべきかという基準は非常に難しい聞題である︒戦前の判例には一ヶ月分の家賃の不払を埋由として解除を認めたものが

一62一

注⑳

（15H14）（13）（12）

α⑤
（17）

説
口周

一解除の特約を中心にして一（却平）
賃貸借契約の解除について

（18）
（19）

⑳

ある︵大判昭和八年七月．二日新聞︑︑五八六号π責︶が︑戦後は解除を無効とするものに︑一月分の不払︵大阪高判昭和三九年

六月．五日判時三七六号三二頁︒事案は二月分の不払もしたので︑賃貸人に催告され︑一月分はその月に︑二月分は翌月に支払い︑その後は一年余契約通り支払われていたのに︑一月分の賃料遅滞を理由として賃貸人によって解除されたもの︒︶︑二月分の不払︵大阪高判昭和二八年六月一五口下民集四巻六号八七八頁︶などがあり︑裁判所は信義に反する程度の遅滞ではないとする︒

しかし︑それ以上の遅滞・不払になれば軽微とはいえないと思われる︒注四参照︒

東京地判昭和三一年七月一〇日下民集七巻七号一七九三頁は﹁本件各家屋の所有権者が︑従って︑賃借人に対する賃貸人が︑A・B聞の何れにあったかについては︑争いがあったものであり︑しかも賃借人はAが本件家屋の所有者であり︑従って賃貸人であることについて疑いを持たす︑もし右確信が誤解であることが判明すれば︑当然にBに右賃料を支払うことが期待できた︹場合に︺︑Bが突如単に過去ニケ年にわたるる賃料全額の支払を五日以内になすべき旨を催告し︑その支払がなかったといって俄

かに賃貸借契約の解除を主張することは︑たとえ︑形式的には法律の要求する要件を誤りなく践んでいるとしても︑少くとも︑

信義則上認めらるべき賃貸人たる地位の承継人としての誠実義務を充分に尽したということはできない﹂として賃貸借契約の解除を認めなかった︒

東京高判昭和三二俸八月二四日下民集八巻八号一五九七頁︒その他横浜地裁昭和二六年六月二五日下民集二巻六号八〇三頁︑大阪地判昭和二九年八月九口下民集五巻八号二一九七頁︑東京地判昭和三一年七月一〇目下民集七巻七号一七九三頁等がある︒

事案は︑月額一︑二〇〇円の賃料を一︑五〇〇円に増額する旨の請求を拒み︑賃借人が従前に定められていた額の賃料の供託を続けているうちに︑賃貸人が八ヶ月分の賃料不払を埋由にそれの催告をし︑契約を解除したとするも2︑﹂ある︒これに対し裁判所は賃借人は既に四ヶ月分は供託ずみであり︑かつ賃料統制があるため適正賃料で延滞分を計算すると三︑○○○円程度にすぎないし︑かって一八年の間賃料の延滞をしたこともなく︑その上に賃借人が二九︑OOO円の支出をして台風被害による屋根瓦の茸替をしていたのに︑賃貸人がそれの償還をしていなかったなとの事情にあるような場合には︑賃借人に信頼関係を破壊するに至るていどの不誠意が認められないとして︑解除権の行使は信︑蔑則に反して許れない︑としたものである︒要するに賃料の不一63一

払が軽微な場合︹注鋤︺以外は︑賃料の不払があっても︑賃料支払について十分な誠意が認められる場合は︑六ケ月分の不払︵東京高判昭和三四年︸O月二七日下民集︸0巻一〇号︑一．ヨ一冗頁︒六ヶ月分の地代延滞が生じているが︑従来は毎月の賃料を毎月ごとに支払わす︑数ケ月分を一括して支払っていた場合は︑たとえ毎月支払日に支払っていなかったとしても︑それを苦情もいわず受領するのが例となっていれば︑六ヶ月分の延滞が生じているとしてもそれは︑賃借人が前例に準じてよいものと考え︑他意はない事情があって︑別段賃料支払に対する誠意及び能力に欠けるところがあったためではなかったとして賃貸借契約解除を認めなかった︒︶︑七ケ月分の不払︵神戸地判昭和三〇年一月二六日下民集六巻一号二六頁︒賃借人の︑長男の入院加療のため出費が嵩み︑七ケ月分延滞したが︑賃貸人からそれの支払の催告をうけ︑その支払日の四．五日後に全額持参し支払っている場

合も賃借人側の事情と︑後日であっても全額支払ったことを理由に解除を認めなかった︒︶九ヶ月分の不払︵東京地判昭和三〇年四月一二日下民集六巻四号六九二頁︒賃借人は九ケ月分の賃料不払をしているが︑経営難が理由であって︑賃借人には十分誠︒解除を認めなかった︒︶があったとしても︑賃貸借解除を認めて意が認められること︑支払日には遅れているが毎刀一ヶ月分ずつの賃料が支払われていること︑催告後は延滞分をニケ月にわたって全額支払う旨通知し︑延滞のことを謝っていることなどいない︒

以Lのように︑裁判所の事実認定のなかで︑解除の有無が決せられており︑何ケ月分以ヒの賃料不払をすれば賃貸借契約は解除されるという基準はない︑といってよい︒しかし︑賃貸人が年金と賃料のみを唯一の生活の資料としているような場合は︑例

えば五ヶ月分の賃料不払をした場合は︑賃借人が過去に賃料不払をしたことがないとかまた賃借人の代理人に支払を委託していたという事実があったとしても︑もし賃貸人がそれによって生活に則窮するような事情にある場含には︑賃借人から請求があれば何時でも支払う旨の主張をしたとしても賃貸借の解除を認めるのが妥当であるように思われる︵東京高判昭和五三年二一月一八日判時九一九号六五頁は信頼関係破壊の法理を適用し︑賃借人に賃料の支払ができない程の経済的困窮はなかったとして︑賃貸人の契約解除を認めなかったが︑本件の事案のような場台は︑私は賃貸人側の事情の方を重視し︑解除を認めるべきであると考える︒︶︒

一64一

説
ム
再鮒

⑳注⑳参照︒

三 用法︵保管・使用︶違反と解除との関係

日民集五〇三頁︶︒したがって︑無断増改築禁止の特約に違反したことを理由に賃貸借契約を解除することは︑賃借人の義鋤
務違反に対する制裁であるから有効とするのが原則であった︑

トヲ必要トスルカ言ヲ侯タズ︑蓋若之ヲ爾ラズトシ︑建物ノ所有者タル借地人ハ随意二建物ノ種類構造ヲ変改スルヲ得ル負担する︒特に︑借地契約においては︑建物の種類・構造によって︑借地権の存続期間に差異を設け︵借地法二条参照︶︑また建物の朽廃にょる借地権の消滅︵借地法七条︶︑地上物件の買取請求権︵借地法一〇条︶等の関係においても差異を設けているので︑非堅固な建物を所有することを目的として設定された借地上に堅固な建物を築造したり︑あるいは非堅固な建物を改築して堅固な建物に建替えたような場合は﹁借地法ガ借地人ヲ保護セムトスルハ主トシテ借地権存続期間ノ点二在リ︑而モ此ノ存続期間ハ専ラ建物ノ種類及構造二依リテ定マルコトハ同法ノ規定二徴シ明白ナルガ故二︑凡ソ借地契約締結ノ場合二於テハ如何ナル種類構造ノ建物ナルヤトノコトハ予メ其ノ定メアルカ若クハ現在ノ状態二依リテ自ラ定レルコ

モノトセムカ︑借地人ノ存続期間又従ヒテ伸縮ヲ来スコト決シテ之無キヲ保ス可カラズ︑爾ラザルモ之ガ為存続期間二関シ

土地所有者トノ間二幾多ノ紛争ヲ醸成スベキコト是亦決シテ逆賭シ難キノ事情二非ラズ︑其ノ他右ノ如キ変改ガ借地人ノ自由二委セラルルトキハ借地法第十条ノ請求アリタル場合二於テモ亦土地所有者へ予期以上ノ重キ負担二任ゼザル可カラ

ザルニ至ラムナ⁝﹂るのであるから︑賃貸人はこれを理由に土地賃貸借契約を解除することがでぎる︵大判昭和五年四月五一65一

賃貸借における一般原則は︑賃借人は目的物を善良なる管理者の注意をもって管理し︑契約または目的物の性質に従っ
一解除の特約を中心にして一（大坪）て使用収益すべき義務があり︑これに違反すると︑賃借人は債務不履行の責任を追及され︑契約解除．損害賠償の責任を賃貸借契約の解除について

百冊

ね
しかし︑この一般原則は︑戦後の借地・借家関係の急激な事情の変化に対応する理論としては妥当しなくなった︒以下

この一般原則の修正について特に⑲無断増改築禁止の特約違反を理由とする賃貸借契約解除について︑裁判所がどのように対応しているかという点から考察し︑間題点を摘出しようと思う︒

判例の動向︵下級審を含む︶は︑大雑把に分けると︑有効説︑無効説︑効力制限説︵折哀説︶に分類できると思われる︒有効説は︑東京地判昭和三六年六月九日判時二六五号二八頁で︑Yが昭和二八年Xから無断で建物を修理しないこと︑これに違反したときは︑Xは直ちに契約を解除でぎるとする特約付で土地を賃借し︑バラック一棟を所有していたが︑昭和三〇年

Xに無断でハラックを取りこわし︑建物を建築したことで︑この特約の効力が争われたのに対し︑﹁建物の維持保全に必要な通常の補修﹂は可能であるが︑本件はそれに該当Lないとして特約を有効とした︒︵筋馳鵠爵齢勧鑛︑源講謂一離

鄭霧誰罰望語題．無効説は︑この特碧鑑法二条鐘反蕪効与篭ので鷺︵懸甥謂罷韓萌壕％購謹領痛端能翫期鳶期舶びキ︒蘇論繍醐鯉鱗謂厭夘謬駐耀聡こ港対し︑効力制限説

は︑増改築禁止の時約とこれが違反による賃貸借解除の特約は借地法二条に違反するものではないから︑契約自由の原則によっていずれもその効力を認めて差支えないものと解せられるが︑この特約も法律行為解釈の原則に従って︑これを合理的に解釈することが必要であるということや︑この特約に違反するといえるのは︑契約当時の社会状勢︑契約当事者の生活状況その他諸般の状況から解釈されることであって︑決して形式的文言のみからこれを断ずべきではない等を前提に据えて︑特約の有効を是認した上でその勢を制腸疑釈しようとするあである︵蝶繭講髪羅禦碑罎誌

劉謹肇︒そして最高裁叢判署璽年四皇百民隻○巻四号奎o甚おいて︑効力制限説に立脚﹄﹁賃貸人の承諾を得ないで借地内の建物を増改築したとぎは無催告で解除でぎる旨の特約があっても︑その無断増改築が土地の通常の利用上相当であり︑土地賃貸人に著しい影響をおよぽさないため︑賃貸人に対する信頼関係を破壊するおそれがあると認めるに足りないとぎは︑賃貸人は前記特約に基き解除権を行使することは許されない﹂と判示し︑一応この問題に

一66一一

説
唇ム

一解除の特約を中心にして一（大坪）賃貸借契約の解除について最高裁としての判断を示した︒

思うに︑借地法第八条ノこの解釈をもってしては︑⑰の特約を無効と解する余地はないであろう︒そうすると︑＠の特約の有効を前提として︑その効力を制限したり︑修正する努力が必要であり︑それに応じているのが効力制限説である︒

そこで私は以下︑この効力制限説を踏え︑具体的な間題点を土地の場合と建物の場合とに分けてその論点を摘出し考察を前掲最高裁法理は︑前述したように最判昭和三六年七月こ一日民集一五巻七号一九三九頁に求めることがでぎる︒

加えようと思う︒

ω

すなわち同判決は﹁借地上の建物の賃借人が空地に建物を無断で増築した場合でも増築部分が賃借建物の構造を変更しな

いで︑これに附属せしめられた一日で撤去できる程度の仮建築であり︑しかも賃借建物は賃借人が自己の費用で適宜改造して使用すべく家主において修理しない約定で借受けた等の経緯があるときは︑賃借人の右増築行為は︑建物の賃貸借契約を解除しうる背信行為にあたらない﹂として昭和二八年最高裁判決の民法六一二条違反に対する賃貸人の賃貸借契約解除を制限するに当って適用した信頼関係の破壊法理を拡大したものである︒この信頼関係破壊の法理を適用することで︑賃借人が借地し︑建物を所有する場合は︑借地の目的・期間などが限定されているにもかかわらず︑これに違反して増改築等をした場合の違法性の判断は︑既存の建物を取り殿して新築するとか︑大規模な増改築をするような行為については厳格に適用され︑その行為について増改築禁止特約違反と判断するが︑その地上に存する建物の合理的な存続をはかるた

めの改築を行うことなどは︑たとえ増改築禁止の特約があったとしても︑それは特約違反に該当しない︑ということができょう︒すなわち︑本来的に借地人の自己所有に属する建物について増改築を施すことに︑他人︵地主︶から干渉を受ける

これに対し︑借家契約の目的は︑借地の場合と異なって︑他人の所有建物をもって使用・収益するのであるから︑筋合いにはないからである︒

ω

たとえ増改築禁止特約がなかったとしても︑借家人の無断増改築行為は︑当然に用法義務違反の責任が生ずる︒したがっ

一67一

貞聞

て﹁たとえ増改築禁止特約がなかったとしても﹂とは︑増改築禁止の特約があったとしてもということと同様であり︑それは賃借人が法律上当然に負担している義務を︑特約をもって確認したにすぎないのであるから︑この特約の有無に関係なく︑賃借人の賃借物への増改築は︑賃貸人に対する用法︵保管・使用︶違反の責任を負担するという一般原則をいうことになる︒しかし賃貸借は継続的契約関係であり︑賃借人がそれを生活の基盤にしているのであれば︑賃借人が寒いからといって賃借建物の板塀をこわして暖をとるための燃料としたり︑短気な賃借人自らの心の問題で賃借建物に当り散らし
四柱に切りつけたり︑壁をぶちこわしたりするような破壊行為をするような場合は別として︑賃借人の無断増改築が小規模なものであって︑賃借建物の使用収益にあたり必要且つ有益と認められる場合もある︒このような場合は︑たとえそれが賃貸人の同意を得ずに施した増改築であっても︑その行為を事務管理として評価することをもって適法行為となし︑賃貸人の契約解除権を制限すべき必要がある場合もある︒私はこれを賃貸人の市民的権利が︑賃借人の社会的権利によって制限される場合に該当するものと考える︒しかし︑市民法の↓般原則が社会権によって修正されるのは︑賃借人の生存的基本権の保障上当然に是認されると解するのは間違いであって︑その理論的な裏付は︑一つの市民法に内在する解釈理論からなされるべきであり︑他の一つは社会法の目指す共同体社会の理論から︑同じくなさるべき事であり︑次元の高い理論にあるといわれなければならない︒そうだとすると︑前者の範瞳入る窪︑讐貸人穆繕義炎麟︒︶︑㈲賃借人の必要費・有藝償還請求権︵娯︒︶で脅︑後者の範疇に入るのが⑥信頼関係破壊の法理とい皇とに奮︒しかし︑問題

は㈲︑㈲︑＠のそれぞれの問題点の解釈からも︑賃借人保護の理論構成には難しい問題を内包しているということである︒
以下その間題点を摘出する︒㈱ 周知のように︑民法六〇六条は賃貸人は賃貸物の使用・収益に必要な修繕義務を負担すると定めている︒したがって特約をもって賃借人が修繕義務を負担していない限り︑賃借人は賃貸人に対して修繕義務の履行を求めることができる︒

これに対し賃貸人がこの義務を履行しない場合は︑賃借人は賃貸借契約の解除をなすこともできるが︵建物の賃貸借では︑

一68一

説
…ム

一解除の特約を中心にして一（大坪）賃貸借契約の解除について賃借人からは殆んど契約解除権の行使はなされない︶︑賃借人自ら修繕し︑その費用を必要費として賃貸人にその償還を請

求すをと薯きる︵殺聖︒そして︑この菓権と賃料璽権と筒腰行の欄楚あるから︵悲一︑マ賃借人がそれねに相応する賃料の支払を怠ったとしても︑賃貸人から契約を解除されることはない︒問題はその修繕の結果︑目的建物

がそれをなす以前の原型と異なったものとなった場合︑例えば台風で屋根瓦の殆んどを飛ばされた建物の賃借人が賃貸人に対し再三にわたって屋根の修繕を請求したにもかかわらず︑賃貸人がそれに応じないので︑自ら修繕をするに当り︑以前は瓦茸であったのをスレート瓦にし︑再度強度の台風が来襲したとしても︑次のシーズンの折は飛ばないように改修した場合に︑賃貸人は賃借人の無断増改築禁止に違反するとして賃貸借契約を解除することができるかということである︒

見解は分れると思われるが︑私は賃借人の責に帰すべぎ理由で修繕を必要とするような場合と異なり︑そして賃借人が修繕するに当って︑被害を蒙る以前の原型と異なるような改築を施したとしても︑それが賃貸人に於いて修繕するとしたな

ら︑客観的に自らもそのように修繕するのと同様な改築を施こしたであろうと推認される限り︑賃貸人の解除権は否定さ⑤だ
れるのが正当であると考える︒したがって︑賃借人は賃貸人に対し︑屋根茸替に要した費用の償還を求めることができ︑もしその償還に応じないとすれば︑賃借人は同時履行の抗弁をもってそれに相当する賃料の支払を拒否することがでぎる︒

次に︑建物の賃借人が井戸を上水道に改めたり︑門扉を増築したとか︑賃借店舗の表入口戸の取換等を施したようそうだとすれば賃借人は賃料の不払を理由に契約を解除されることはないと解したい︒㈲

な場合は︑賃借人の増改築によって︑賃借建物自体の価値を増加することで︑賃貸人が利得している場合もある︒このよ

うな場盒︑賃借人は賃貸人に対し有益震還請求権叢得するへ奮獄︶︒しかし︑あ有藝償還請求権︑賃借人の増改築等の工事が適法になされた場合に生ずる権利であって︑それが違法であれば︑賃貸借契約の解除原因にこそなれ︑費用償還請求権は生じない︒したがって︑賃借人の無断増改築等の違法行為を有益費償還請求権との関係で適法行為に転換するには︑両者の利益を比較衝量して︑賃借人の違法性を阻却するか否かを判断したうえで決すべきことがらである︒

一69一

︵木造瓦茸二階建北向三戸建一棟のうち︑東端の一戸︶の階下表の間を土間としたうえ︑大かまど二個を設置し︑その煙そうすると︑最判昭和二九年二一旦二日民集八巻一二号二一九九頁は︑借家人が昭和二二年頃仕立屋を営むために借家

突を屋根を貫いて取りつけたこと︑及び右家屋の東部にある土間の通路と階下の間の境に高さ約半間の板を張り︑その上﹁特約の内容は賃貸人の所有家屋の構造﹁変更の程度態様が社会通念上特約にいう構造変更と認められないような場合のほか︑変更禁止

戦後の判例の大勢は︑賃借人の無断増改築を原因とする賃貸人からの賃貸借契約の解除に関する紛争解決に当り︑ことができるからである︒

であると思う︒すなわち︑この見解は︑既成事実を重視する賃借人や︑悪意のある賃借人に対する警告にもなると考える

うななにらかの事情の存在を要求しているといってよい︒私もこの判決には賛成であり︑現在に於いても支持できる法理はなく︑建物の種類・構造・環境︵例えば二人家族から四人家族になった︒︶の変化のほか︑さらに賃貸人の承諾を要しないよ

改築等に賃借人がどれ程多額の出費をしたか︑またそれによって賃貸人がどれだけの利得をしているのかの比較の間題で反したとしても︑それが特段の事情の存在が認められる場合は解除権は発生しない︑とした︒この判決にょると︑無断増と判示し︑①容易に原状回復ができることをもって︑増改築禁止の特約に違反しないとすることはできない︑しかし②違の特約に違反することになるとともに︑特段の事情がない限り︑特約に基づく解除権が発生するものと解すべきである﹂

するもの⁝﹂であって︑が︑賃貸人が慾しないのにその意思にかかわらず賃借人より勝手に変更されたり造作加工されたりすることを避けようとめなかった原審︵大阪高判昭和二六年一〇月三日︶の判断を破棄するに当って︑変更とはいえないこと︑原状回復ができれば家屋に損害を与えることにはならない︑などを理由に賃貸借契約の解除を認

不払等を理由に賃貸借契約を解除し︑明渡を求めた事案で︑昭和二二年当時の経済状態では著るしく信義に反する家屋のれが不許可になったので︑この建物を転貸し︑自らは転居したので︑昭和二三年二月家主は︑特約違反・無断転貸・家賃に木製の台を取りつけ︑北向についていた中階に通ずる段梯子を南向に変更するよう改築し︑仕出屋の申請をしたが︑そ

説

＠

一70一

論

一解除の特約を中心にして一（大坪）賃貸借契約の解除についてそれが当事者の信頼関係を破壊する行為に該当するか︑否かによって︑解除の効果発生の有無を決しようとしており︑学説の支持をうけている︒判例のなかには︑賃借人の義務違反が︑当事者の信頼関係を破壊していないから︑それに基づく解除権の行使は権利濫用になるので︑解除の効果は発生していないとするもの︵例えば東京地判昭和二五年七月一〇日下民集一巻七号一〇七一頁・同昭和三四年六月二九日判時一九二号一二頁︶︑賃借人の義務違反が当事者問の信頼関係を破壊する特段の事由があるから︑賃貸人は無催告で賃貸借契約を解除することができるとするもの︵最判昭和二七年四月二五日民集六巻四号四五一頁・東京地判昭和三〇年六月四日法曹新聞一〇一号一六頁．同昭和三三年九月二二日判時︸七一号二三頁．最判昭和三六年七月二一日

民集一五巻七号一九三九頁・東京地判昭和四五年五月三〇日判時九二九号一九頁︶とがあるが︑これは表現の相違にすぎない︒要するに信頼関係破壊をもって賃貸借契約解除の効果発生の法理を確立したことを意味する︒
ー27
問題は︑信頼関係破壊の意義を︑広中教授のように即物的信頼関係に限ると限定して把握するか否かである︒広中教授と同意義に把握するとすれば︑賃借人の主観的要素は排除されるであろうから︑賃貸人の恣意的解除権の行使は制限されるという面で︑賃借人の地位安定には貢献する思考方法といえるであろう︒私もこの点は広中教授の見解に賛成であるが︑市民的権利と社会的権利の接点で︑両権利をどのように融合し︑そして適用結果の利益調整を考えなければならないと思うので︑純即物的ではなく︑主観的要素を多分に包含するところの即物的信頼関係の破壊がある場合に解除権の効果が発⑱
生するものと解したい︒

以上用法︵保管・使用︶違反を理由とする賃貸借契約解除の制限を︑賃貸借の目的物を土地・建物とに分け︑そして問題になるのは建物であることを前提として︑③・㈲を賃貸人の市民的権利の制限として把握し︑間題点を摘出して論じてきたが︑それは市民法に存在する権利について賃借人が取得する権利をもって︑賃貸人の解除権と対峙させることができることにょる︒そうだとすると︑解釈論として注意すべぎは︑賃貸物の所有権は︑転貸借の場合でない限り︑原則として賃貸人にあるのだから︑究極的には︑物権の優越している現代社会での権利構造のなかで︑より強固な債権としての賃借＿71＿

踏えての︑社会的権利からの制限として把握し︑間題を摘出し論じてきたが︑そこでは居住権をして保護されなければな人の地位を保護するための理論を探る必要があると思われる︒したがって︑私は信頼関係破壊の法理を私的所有権秩序をらない賃借人を︑市民法の修正としての社会権と対峙させて賃借人を保護するための理論を探らなければならないように（25H24》（23）（22）

注（ラ

必要費償還請求権は︑賃貸人が負担すべき費用を︑賃借人の支出によって免れている場合に認められる請求権であるから︑．賃借

七五頁以下参照︒ては注意すべき論点が多い︒その詳しい論点は拙稿﹁賃貸人の修繕義務と賃借人の必要費・費用償還請求権﹂現代契約法大系③

判例・通説は賃貸人が修繕義務を履行しない場合は︑賃借人は賃料の支払を拒絶することがで巻る︑とするが︑その適用につい本文のような賃貸人の行為があれば︑賃貸借契約は当然に解除される︒

東大社会科学研究所編﹁戦後宅地住宅の実態﹂及び﹁日本社会の住宅問題﹂参照︒

大判昭和ニニ年六月二一日民集一六四頁︒

思われる︒

説

同五四巻一号二九頁等︶︒

開されている︒批判的見解が多い︵例えば中川淳．民商法雑誌三〇巻一号七一頁︑水本浩・同四二巻三号九六頁︑西田喜久雄・広中教授のいわゆる﹁信頼関係﹂の意義についての問題提起に対して︑これを契機に︑即物的であるか否かについての議論が展

広中教授﹁契約法の研究﹂七九頁以下参照︒

も必要ではない︒要するに必要費が賃貸人の負担すべき事項に該当すればよい︒尚拙稿﹁前掲﹂七九頁以下︒

人が修繕するに当たり︑賃貸人の承諾を求めている必要はないし︑また賃借人が巳むをえす賃貸人に代って修繕したということ

26（28）（27）＿72一論

一解除の特約を中心にして一（大坪）賃貸借契約の解除について

四附随義務違反と解除との関係

前述したように︑⑥用法︵保管・使用︶違反を原因とする賃貸借契約の解除について︑私は市民的権利と社会的権利を対峙し︑・融合させながら論ずべき必要性を説いてきた︒これに対し︑附随義務違反を理由とする賃貸借契約の解除を認定するに当っては︑賃借人の人柄とか︑性向という主観的事情を主な理由に内含しているとみてよいと思われる︒

ところで︑前述した二・三に定める賃借人の義務は︑賃貸人の主たる給付請求権に対応する義務である︒つまり賃借人の主たる給付義務は︑賃貸借の成立の効果として生ずる義務であって︑賃借人の市民的・社会的権利の反射効となり︑信頼関係破壊の法理の適用にょる保護を享けるという関係にある︒したがって︑二・三で述べた賃借人の義務を︑主たる義務︵国勉唇8臣o鄭︶と呼称することに異論はない︒しかし︑以下考察する附随義務に関しては︑賃借人のどの義務が主たる義務で︑どれが附随義務︵239鳳浮簿︶であるかと認定することは難しい間題であり︑この両者の境界を設定するに当っての基準となる決定的確定線はなく︑相対的であるとされている︒したがって︑賃借人の主たる義務違反を理由とする賃貸借契約の解除に関しては無催告解除が認められるが︑附随義務違反には認められないということもできず︑附随義務違反を理由とする場合は無催告解除が認められないとはいえない場合もある︒つまり両者の区別について決定的な基準をたてることができないとすれば︑賃貸人・賃借人間で合意された附随義務の具体的な内容が重要ではないかと思われる︒

そういう意味で︑私は賃貸借における附随義務を︑主として︑⑥︑当事者の事情のみを前提として定めている場合︵例えば修繕義務に関する特約︶︑㈲︑第三者との事情のみを前提として定めている場合︵近隣妨害防止特約︶︑⑥︑当事者の事

情と第三者との事情を前提として定めている場合︵営業妨害等防止特約︶︑等に区分でぎると考える︒そして︑㈲・㈲・⑥の︵以下単に⑧・㈲・⑥の符合とする︶︑それぞれのいづれかの特約が附随義務であるか否かは︑具体的事実関係のなかで把握される間題があって︑信義則との関係において主たる義務とすべぎか︑否かを決しなければならないと︑いうこと

一73一

壬孤

がでぎる︒しかし︑具体的なヶースに区分したとしても︑それを統一した概念に結びつけようとすれば︑どのような理論

きたいと思う︒

構成をするか︑問題になる点は多い︒したがって︑まず㈹・㈲・⑥のそれぞれの問題点から刈上にあげ︑明らかにしてい⑧の場合に︑目的建物に大修繕の必要があり︑それを実施するに当って︑賃借人を一時建物から立退かせる必要があり︑⑫窃その場合の受忍義務を賃借人の主たる義務と認定し︑立退を条件として賃貸借契約の解除を認めてよいか︒また特約をもってした賃借人の固定資産税負担義務を賃借人に負担させる正当の理由がある場合に︑それを賃借人の主たる義務としてのむ認定し︑賃貸借契約の解除を認めてよいか︑等について︑判例はこれを肯定する︒しかし︑賃借人に賃貸人との関係でのみ営業をすることの義務に違反した場合︑それが主たる義務に変更できる理由がないならば賃貸借契約の解除は認められな鋤いのか︒判例は解除を認めない︒間題は特約によって賃借人に修繕義務を負担させた場合︑その特約違反を原因とする解除が認められるかということである︒前述︵㈲参照︶したように︑賃貸借の目的物に対する修繕義務は賃貸人にある義務を負担することになる︒この場合に賃借人がその義務を履行しないことで︑賃借人に対し︑特約違反をもって契約を︵娯︒﹀．しかし︑六Ωハ悉任意墾であるか灸特黎もぞ賃借人貨誓せた場合は︑原則として賃借人が修繕解除できるとすれば︑賃借人保護の立法政策もこの点から破られるおそれがある︒そうすると︑賃料や権利金・敷金等のみで把握すべきで︑もし修繕義務を賃借人に負担させることにした上で︑賃料や権利金・敷金等の賃貸条件を相場に比較してみて︑極端に低く定めていたような場合において︑賃借人がその特約に基づく修繕義務を履行しない場合は︑主たる⑳
義務違反として契約解除を認めてよいのではないかと思われる︒このように解することによって︑賃借人の利益のみが不当に保護されるのを阻止できることになる︒㈲に関する特約︑例えば近隣の迷惑になる煤煙を出さないとか︑騒音︑振動を出さないことを条件として賃貸借契約を幽締結した場合に︑賃借人がこの特約に違反したことを理由に︑賃貸人は賃貸借契約の解除することができるか︒もし︑こ

＿74＿

説
F犀柵

れの違反があったとしても契約解除ができないとすれば︑賃借人が近隣の人々の生活を妨害していても︑それを止めさせることは非常に難しいということになり︑社会生活の秩序を乱す者をのさばらせることになる︒周知のように︑企業には企業の︑人には人の生活様式があり︑さまざまな約束ごとがあるが︑他人に迷惑をかけ︑快適な人の社会生活を妨害する行為は強く戒めらるべきであって︑そのために法は機能しなければならない︒特に賃貸人が︑賃借人の家内工業をもってする生活を助けるために︑若干の騒音の発生する機械を設置することを認め︑多少の騒音のでることについては已むを得ないものと受忍していたとしても︑賃貸人に相談もなく︑大ぎな騒音の発生する機械を設置したことで︑近隣から賃貸人への苦情が絶間なく出るような事情の原因になれば︑賃貸人の恩を仇で返すことになるのだから︑賃借人の主観的事情を一75＿考慮に入れて賃貸借契約の解除を認めるべきである︒そして︑特段の事由の有無にかかわらず︑近隣妨害は解除原因となると構成してよく︑特約がない場合でも︑まず賃借人に対し︑妨害行為を止めるよう催告し︑賃借人がそれに応じなかっ⑳た場合は契約を解除してよい︒⑥に関する特約のなかに︑賃借人と第三者との間で利害関係を生ずる余地があれば︑賃借人の行為によって第三者が生活妨害や営業妨害をうけないように配慮した事項を定めているのが一般である︒この特約があるのに︑賃貸人が賃借人の迷惑をかける行為を防止できないとすれば︑これも㈲の場合に類似の問題が生ずる︒また賃貸人は賃借人との関係で︑この義務を定めることで︑自己の事業運営も円滑に遂行され︑収益をあげるため特別の意義があるとすれば︑同じく賃貸人の生存権のため︑これも保障する必要がある︒そして︑その保障が賃借人の行為によって妨害・否定される恐れがある場
傷合は︑信頼関係破壊の法理を適用し︑賃貸借契約の解除を認めるのが判例である︒

る範囲を拡大しているといってよい︒しかし︑信頼関係破壊の法理を適用することで︑㈲賃料不払︑⑥用法︵保管・使用︶判決︵民集二九巻二号九九頁︶をもって︑この分野にまで信頼関係破壊の法理を拡大適用し︑賃貸人の契約解除をなしう

以上のように︑⑥・㈲・⑥の各附随義務違反を理由とする賃貸借契約の解除に関して︑最高裁は昭和五〇年二月二〇日

ゆ

一解除の特約を中心にして一（大坪）賃貸借契約の解除について

霞冊違反等を理由とする賃貸借契約の解除を制限しようとしている場合と異なるとみなければならない︒そして︑この傾向は︑

本来社会生活に当然要求される信義則からの義務とされる領域であるから︑これを否定する解釈は妥当ではないと思われ

賃貸借の目的建物の朽廃部分の修理に対する賃借人の受忍義務が問題となった事案で︑横浜地裁昭和三三年三月二七口下民集

九巻コ号二三三二頁は︑建物の倒壊をきたすおそれのある朽廃部分を修理する必要があって︑そのため建物から移転しなけれいう場合︑本来は賃借人の受忍義務は附随的なものであるが︑賃借物保管義務と関連を有するものであるため︑このために賃貸ばならなくなり︑その工事に要する一ケ月の期問中︑賃借人に立退先を提供して立退を求めたが︑賃借人によって拒否されたと借契約をなした目的を達することができないような場合については︑この受忍義務はまさに主たる義務といえるのであるから賃貸人はその義務違反を理由として︑賃貸借契約の解除をなしうるとした︒

建物の賃貸借において︑その賃借人か固定資産税を負担する特約をした場合に︑賃借人の附随義務となるかが問題になった事案

で︑福岡高判昭和三一年六月一八口下民集七巻六号一五七八頁は︑家屋の明渡をめぐる調停の結果︑家賃月額一万円︑期間六ケ年間とする新たな賃貸借契約が締結されたが︑その折︑賃貸人にはこの家賃収入しかないので︑賃貸人の生計を顧慮して︑固定資産税は賃借人が負担するという特約がなされた場合︑この特約は賃料支払義務と同視できる主たる義務を構成するとした︒

建物の賃貸借で︑賃借人が賃貸人の専属エ場として︑賃貸人の提供する仕事だけをするという特約を締結していた場合に︑名古屋地判昭和二八年一〇月ニニ日下民集四巻一〇号︸五二六頁は︑不況のために賃貸人の提供する仕事が減少し︑その工賃のみでは工場経営と生計の維持ができなくなったので︑賃借人が已むをえす他の業者の仕事を引受けたという事情があれば︑賃貸人が十分の仕事と業界の相場にょる工賃を支給するとか︑収入の不足分を補償してやるなどで︑それを禁止するだけの措置を講じな

いで︑賃借人が他の仕事をすることを禁止することは︑公序良俗に違反の非難を免れないし︑このような事情での特約違反は︑賃貸借契約における信頼関係を裏切るものではないとして︑特約違反による解除を認めなかった︒

一一76一

るQ

注⑫9

（30）

磐D

説
壬△

一解除の特約を中心にして一（大坪）賃貸借契約の解除についてむ拙稿﹁賃貸人の修繕義務と賃借人の必要費．費用償脚︑退請求権﹂現代契約大系③六九頁以下︒

解除を認めたもの︑横浜地判昭和四〇年二月九目判夕一七六号一．二九頁︒認めないもの︑東宗地判昭和三二年七月一七日下民集八巻七号一二七六頁︒

星野英一﹁借地借家法﹂一三四頁︒

び

最判昭和五〇年二月こ○日民集二九巻二号九九頁︑内山尚一．一﹁解除と催告﹂民法の判例一五三頁︒

す

はじめに問題提起したように︑不動産賃貸借契約の解除制限法理の発展は︑賃借権を保護するための特別法を実質的に補強し︑賃借人の生存権と賃借権そのもののもつ財産的価値を確立しようとするところにある︒すなわち︑本論で詳述したように︑賃借権は債権ではあるが︑﹁建物保護・學る葎﹂︵醐齢転︶・蟻法︵激簿聾・借家法︵魏お磐等の支配する法領域においては賃借権は物権的効力を滞有する権利と構成され︑賃借権の対第三者効及び︑賃借権の譲渡・転貸を保障することによって︑特に借地権の財産的価値は他の物権に比較して優るとも劣るものではない︑と評価されるに至っているが︑契約解除に当り一般原則を適用し︑これを認めるとすれば︑その特別法の目的とする意図は︑充分達せられないことになる︒したがって︑賃貸借契約の解除について特別の定めがないのを理由に︑民法五四〇条以下の契約解除に関する一般通則を適用すべきではなく︑継続的契約関係の解除方式をもって論ずべきであり︑その方向への判例の蓄積︑学説の発展となって表われ︑本論で述べた最判昭和二八年九月二五日民集七巻九号九七九頁は︑民法六ご一条の解釈について歴史的転換を示し︑賃賃権の無断譲渡・転貸をもって直ちに賃貸借契約は解除されるべきではない︑とする主柱を確立するに至った︒その主柱は具体的に論じてきた信頼関係破壊の法理であって︑民法六一二条違反にょる契約解除は︑

一77一

⑳
㈱
㊤ゆβ①

この主柱は賃料不払︑用法︵保管・使用︶違反︑附随義務違反を原因とする賃貸借契約の解除についても拡大適用し︑主賃借人の賃貸人に対する関係において︑信頼関係が破壊された状態を原因とする場合に限るとするものである︒そして︑柱を三つの支柱をもって補強し︑揺ぎない法理とするに至り︑賃借権の保護は大きく前進することになった︒

本稿の執筆に入った後︑伊東秀郎・﹁賃貸借契約解除﹂︵現代契約法大系㈹︶に接したが︑伊東氏は賃貸の債務不履行責任を原因とする解除権の制限の諸間題として把握することで︑間題となる点を姐上にあげて論ずるというては賃貸人の生存権としての解除権の保障もありうる︶の問題と︑社会的権利としての賃借権の保護から流出する賃借人とを知った︒これに対し︑私の立場は賃貸貸契約解除に当り︑市民法的権利としての賃貸人の解除権の保障︵事情にょっ

対立は発展解消し︑信頼関係破壊の法理をもって決しようとしている点についての判例を詳細に検討し論ぜられているこ

借契約解除に当り︑民法五四一条を適用するか否かに関しては従来から学説の対立があった点をふまえ︑現在ではそれの︿あとがき﹀

いと考えている︒

信頼関係を破壊する義務違反が存在する場合には賃貸借の解除を認めればよく︑そうでないならば︑それを否定したらよきだとする議論はあるが︑私はそのような形式論にはこだわらず︑そして特約の有無にかかわらず︑賃貸人・賃借人間に違反︑等について無催告解除特約がない場合は︑民法五四一条を適用し︑催告しても賃借人が履行しない場合に解除すべ

以上のように︑賃貸借契約の解除制限の法理を把握しているので︑賃料不払︑用法︵保管・使用︶義務違反︑附随義務説

方法をとったものである︒

一78一

蒲