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地方で稼ごう

住みたい街と住みここち（下）健麗澤大経済学部経営学科客員准教授

宗なっており、人口増加率と居住満足度偏差値の単因である。住みたい街ランキングでは得票がほとの知名度の高い自治体に得票が集中することが原

大東建託賃貸未来研究所・AIDXラボ所長

純な相関係数は0・716とかなり高くなってい住者による住みここちの評価と関係がある、

この結果から、自治体の人口増減は、居る（図表1）。

すなわち住みここちの良い場所では人口が較してみると、相関係数は0・4248とランキングの得票率と人口増減の関係を比

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第 3 種郵便物認可2020 年（令和 2 年）10 月 19 日（月） 地方行政

何が街の人口を増やすのか

街の住みここちと人口増減の関係
自治体ごとに、なぜ人口が増加するのかをモデ増加させるための対策としては、働く場を確保すル化するのは容易ではない。地方自治体の人口をることがよく挙げられるが、一方で多くの自治体増加する傾向があり、その逆もある、とい
相関は明らかではないが、街づくりに対しうことになる。この住みここちと働く場のて大変興味深い示唆を与える結果となっては人口の社会流出に悩んでいる。一体、何が地域
今 回、 筆 者 は 全 国987自 治 体 の2016年の人口の増減を左右しているのだろうか。と2019年 を 比 べ た 人 口 増 減 率 と、 自 治 体 居いる。

2019年から「いい部屋ネット街の住みここちかなり低く、重回帰の結果でも自由度修正

一方、首都圏145自治体の住みたい街

住 満 足 度 の 全 国 偏 差 値 を 比 較 し て み た。 自 治 体ランキング」（ 以 下「 住 み こ こ ち ラ ン キ ン グ 」 と2020.5.20

街の住みここちランキング2019〈総評〉レポート

出典：いい部屋ネット

居住満足度とは筆者が企画・設計・分析を行い、いう）として発表している、街の住みここち（居説明力はほとんどない（図表2）。

済み決定係数は0・1874とかなり低く、2016年から2019年の人口増加率と自治住満足度）の指標である。

住みたい街ランキングでは、ほとんどの自これは、散布図を見れば明らかなように、関が綺麗に見られ、重回帰分析による自由度修正治体の得票率が1％未満であり、ごく一部きれい体居住満足度偏差値の散布図を見ると、一定の相済み決定係数は、0・5127とまずますの値に住みここち偏差値と人口増加率（2016→2019年）
図表1

んど得られていないが、人口増加率の高い自治体が多数あり、簡単にいえば住みたい街と人口増減プロモーションできるのは知名度とイメージだけ

これらのことから、自治体の街づくりのKPIは、例えば首都圏在住者には、居住自治体以外のる自治体評価が含まれている。大都市圏の場合に住みここちランキング調査では、非居住者によ（重要業績評価指標）としては、住みここちラン首都圏の自治体をランダムに表示し、その自治体にはほとんど関係がないのである。

キングの指標はある程度汎用的に活用できる可能についての認知や評価を回答してもらうというもはんよう性があるが、住みたい街ランキングの指標はかなけて定着したものであるからである。費用対効果を考えれば自治体の投資は、広告宣伝などのPR戦略よりも地域の強みをつくり出す方に重点を置くべきだろう。

住宅供給と住みここち人口が増加している地域には、大都市近郊の住は え ば る宅供給が盛んな地域が多い。例えば、福岡県福津市、千葉県印西市、福岡県新宮町、沖縄県南風原のである。

町、愛知県長久手市、熊本県菊陽町といった自治り活用場面が限定される可能性が高いことが分か項体である。これらの街は、大都市の近郊にあり人項目、2020年調査でこの非居住者の自治体評価から分かったのは、口増加率が高く、住みここち評価も全国偏差値で2019年調査で目ある設問に対して「分からない」という前は知っていても、行政サービスや、生活こうした街は、住みたい街ランキングで上位にをイメージした評価が多かったが、新宿区治安が良いとは言えないという歌舞伎町等

一方で、例えば「新宿区」に対しては、から移り住むのではなく、住宅が供給されている示唆している。人気があるから、そこに住みたい宅供給の結果としてもたらされていることを強く際には人口が増えている。それは、人口増加が住ランクインするような知名度の高さはないが、実といっても実際には、牛込・四谷・落合な不動産事業者は、地域の事情と実際をよく理解し報に対する非対称性があることも示唆している。

これは、不動産事業者と一般消費者に、街の情から人口が増えるという関係である。
自治体の総合計画等では、地域のPR戦強みがもともとあり、それが長い時間をかメディアに取り上げられるような何らかの地域の知名度が高くイメージが良いのは、メージを向上させることは極めて難しい。

治体単独の予算と施策で地域の知名度やイ略に触れられていることもある。しかし自認知されていない。

どの落ち着いた住宅地があることはあまり多い。

利便性の具体的回答はできない人が非常にを超えているという特徴がある。

回答が非常に多いことである。自治体の名

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る。

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街の住みここちランキング2019〈総評〉レポート
出典：いい部屋ネット

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住みたい街得票率と人口増加率（2016→2019年）
図表2

な場所、借りてもらえそうな場所として住みここており、たとえ知名度が高くなくとも、売れそうの最も重要なものは、住みここちの良さと人口増口を増やすための多くの示唆が得られている。そ今回の住みここちランキングの分析からは、人つなちが良い場所に住宅を供給していく、ということ加に相関が見られることである。

いう単語が含まれている。イオンなどの大型ショの分析では、固有名詞としては唯一「イオン」と住宅は人口が増加したから供給されるものではなく、住宅が供給され、それが売れる、借りられ「住みここちが良い点」というフリーコメントである。その住宅供給が人口増加に繋がっていく。

ることによって人口が増えるという因果関係にあまい、全国チェーンの画一的な店舗が連なること

ッピングモールは、地元の個人商店を駆逐してし

ただし、住みここちの評価が高いのは、港北ニへの批判も根強いように思われるが、住んでいるる。
ュータウン（横浜市）や千葉ニュータウン（千葉コミュニティーが望まれていることにも留意が必

人々は、イオンなどの大型ショッピングモールを要である。

高く評価している。これは、イオンなどの大型シることを強く示唆している。誘致と言えば、働くまた、子育て支援や医療費、福祉の充実といっ県白井市ほか）など、都市計画がしっかりしてい一方、そうは言っても、住宅供給をしなくても場を確保するための工場誘致に努力している自治

た行政サービスについては、住みここちとの相関る場所が多いことから、行政による適切なコント多数の空き家があるではないか、という指摘もあ

体も多いが、工場は働く場は確保できても、生活がほとんどないか、負の影響がある、という点も隣り近所や地域の繋がりが強過ぎることは、特にるだろうが、空き家は実態よりも多くカウントさ利便性の向上には繋がらない。ショッピングモー注目すべき結果である。行政サービスの充実は、若年層からは評価が低く、適度な距離感を持ったれている可能性が高く、同時に老朽化している空ルは働く場の確保と生活利便性の向上の両方が実ョッピングモールを誘致し、まちの生活利便性をき家は敬遠されることも多い。実際、空き家によ現できるが、点在する個人経営のカフェやギャラ大きく改善することで人口を増やせる可能性があって人を呼び込み、高い人口増加率を実現した事

逆説的には行政サービスを必要とする人々、行政ロールが必要なのは言うまでもない。

例は見当たらない。

リーなどの小規模施設ではそうした効果はあまりサービスへの依存度の高い人々を呼び込む可能性

街づくりの目標は住みここちを良くすること見込めない。

ュアルな（概念上の）コピーである基本理念と共生活に欠かせない状況を考えれば、道路整備も交という批判も根強いが、地方では自動車が日々の公共投資については、新たな道路建設は無駄だな財政的継続性を損なう可能性もある。今回の分るかもしれないが、負担も同時に増加し、長期的がある。行政サービスを充実させれば人口は増え

自治体の総合計画や総合戦略では、コンセプチに、数値目標が設定されていることも多い。そし析結果からは、行政サービスの拡充は慎重に考えそもそも人口を増やしたいと考えるときには、る必要があることが示唆されている。

通利便性を向上させる大きな意味がある。
みにくさに繋がっていることも示唆されている。

一方で、地方の濃密なコミュニティーが実は住て、数値の中には必ず将来人口が入っている。しかし、人口を増やすための施策には具体性に欠けるものも多い。

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か、というターゲット選定とマーケティング戦略

今どこに住んでいるどんな人々を呼び込みたいの活利便性を高め、それをフックに住宅供給を促進である。都市近郊であれば、商業施設を誘致し生場所では、自ずと戦略も戦術も異なってくるからUターンやI・Jターンを促進するといったこと

ろうし、都市から離れた場所であれば、出身者のし子育て層を呼び込むということも考えられるだ

おのが必要である。それは都市近郊と都市から離れたも考えられる。そして、人口減少が続く現在では、人口獲得競争は人口を増やすことができた勝者がいれば、必ず対として人口が減少した敗者を伴うゼロサムゲームであることを強く認識しなければならない。

しかし、一方で人口が減少したとしても穏やかに暮らすことを強く望んでいる高齢者が多い自治体の場合には、あえて人口獲得競争の敗者になることを積極的に選択するという戦略もあり得る。

高齢者の多い地域では、表面的な生活利便性や交通利便性よりも、居場所があることを強く認識できる濃密なコミュニティーと、これまで生きてきた愛着や誇りといった情緒的側面に大きな価値と街づくりの目標は、さまざまな視点から絞り込意味があるからである。

まれた住みここちの良さであるべきなのであり、そして住みここちのありようはおそらく一様ではないだろう。

終わりに筆者の別の研究結果から、住まいは人々の幸福に対して大きな影響があることが示されている。

幸福の構成要素としては、楽観的であるといった

第 3 種郵便物認可2020 年（令和 2 年）10 月 19 日（月） 地方行政11

個人の資質と、家族が仲良く、食生活や余暇が充（1 ）いい部屋ネット街の住みここちランキン

参考文献

（6
「住みたい街と住みこ ）宗健（2019）：
こち」住宅新報連載 不動産市場異聞─8因子」住宅新報連載

グ（7）宗健（2017）：「住宅・土地統計調査
空き家率の検証」日本建築学会計画系論文集/ococimus/pj.
oc.
ukatnek.
www//:sptthを占め、住まいは2割程度を占めている。住まい（2）いい部屋ネット 街の住みここちランキ
ング2019〈総評〉レポート（2020）

不動産市場異聞─9

実しているといった家族関係がそれぞれ3割程度の要素は地域と建物から構成されるが、建物より（3） 宗 健・ 新 井 優 太（2018）：「 住 ま いが主観的幸福度に与える影響」都市住宅学会※住みここちランキングに関する詳細データは巻737号

も地域の影響の方が大きい。地域の住みここちをさせ、人口を増やす大きな要因になる。自治体が2018年学術講演会

良くすることは、住んでいる人々の幸福度を向上目指すべきなのは、人口増加という結果ではなく、無償で自治体に提供しています。お問い合わせは、住みここちを良くし、幸福度を上げる、というプ

大東建託広報部03（6718）9174まで。

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82（4）宗健（2020）：「住みここちと人口移動」住宅新報連載 不動産市場異聞─

ロセスなのである。

（5 ）宗健（2020）：「住みここちを決める10