特集 顧客ニーズを読み解き仕掛ける

作品がヒットしてもグッズの需要がすぐに伸びるとは限らない

森本産業
代表取締役

株式会社

森本 雅之様ビジネスとは顧客の創造であり、そのニーズをつかむことが基本ではあるものの、他社と差別化して顧客の心を捉えることは大変難しいテーマです。
さらに B to C 型の商品は、顧客企業のニーズと最終消費者のニーズの両方を満たすことが求められます。
大手のキャラクターグッズメーカーやアニメ制作会社などを顧客に、キャラクターグッズの企画・製造・販売をする
森本産業の代表取締役・森本雅之様に、ニーズの読み方・備え方について語っていただきました。

複雑な需要曲線を描くキャラクターグッズ市場
ニーズの潮目を見極める姿勢が重要

興味物件購入に反対されたからこそ、
区分所有オフィスに勝機を直感

キャラクタービジネスは華やかに見えますが、独特のボルテックスとの出合いは今から難しさがあります。原作コミックがヒットしても、その7年ほど前。あるキャラクターグッ

段階でキャラクターグッズが売れるとは限りません。

ズの大ヒットで収益が伸び、森本社「アニメ化や映画化によって小学生や女子高生たちに長が不動産投資を検討し始めていたも人気の輪が広がり、グッズ市場に火がつく瞬間があり頃でした。

ます。それから商品企画するのでは遅いので、その前か「電話をいただいて営業の方とおら漫画やアニメ周辺の動きを探っておき、企画開発の準会いすることになり、わざわざ宮沢

備をしておく。常に目配りしているとヒットの兆しを肌

社長も来てくれました。ビルの区分感覚で察知できるのですね。
『市場がざわつく感触』と所有という概念を初めて聞き、そのいうか。私たちは、アニメの原作者や版権元と同じようインパクトの強さに惹かれました。

な意味での『ニーズを仕掛けること』はできませんが、じつは先輩経営者や税理士の先生

感性を磨いて人気の波を少しだけ先取りし、グッズ需要に相談したところ、皆が物件購入にに備えておくことが重要になります」

は反対でした。だからこそ、『逆に

最近はキャッシュレス化の影響で小型のサイフやポーこれは買ったほうが勝ちかな？』と直感したのですね。

チが好まれるようになるなど、商品構成自体にも流行の3日ほどで最初の物件購入を決めました。立地がいいで変化があります。海外での人気が日本のキャラクター

すし、空室になってもボルテックスさんがすぐ対応してグッズの需要再燃につながることもあり、市場予測はま

くれて、家賃も上げてくれる。そういう安心感もありますます難しくなっています。

す。今では『いい時に買ったなあ』と、先輩方からお褒

そこで同社は2019年にマーケティング部を発足。販めの言葉をいただきます（笑）
」

売データや、小売店での陳列の動向などの情報も蓄積し大手顧客の厳しい審査基準にも応える高い技術力と、て、それを基に、より科学的な需要予測･商品開発がで複雑な市場動向を見極める独自の感性。そこにマーケティ

きるよう取り組んでいます。

ング力という新たな武器が加わった森本産業。2023年「売れ筋だからと大量につくりすぎると、それがグッには、同社は法人設立50周年を迎えます。

『ドラえもん』や『ドラゴンボール』『ONE PIECE』

奔走。広告代理店にアプローチして、大手航空会社の販

ズ人気自体を冷え込ませてしまう恐れもあります。その「自分が動くことによって何かが変わる」という森本『ポケットモンスター』をはじめ、日本のコミックやア

促グッズ製作を受注するなど、独自の営業戦略で川上の意味で出口戦略は重要で、そのためにもマーケティング

社長の強い信念のもと、さらなる飛躍のため挑戦を続け

ニメ、ゲーム作品からは世界的な人気キャラクターが数顧客を次々と獲得していきました。さらに90年代にリサーチ力を高めていきたいと考えています」ていく考えです。

多く生まれています。それらをモチーフにした文具や入って中国のモノづくりのパートナーとなる優良企業をファッション小物、生活雑貨など、キャラクターグッズ

見つけ、生産拠点を中国に移管。玩具や雑貨など塩ビ以の企画･製造･販売を幅広く手がけるのが、大阪府大阪外の製品を、高品質・低コストで生産できるようにな

市に本社を置く森本産業です。

り、キャラクターグッズを始める基盤となりました。

創業は1965年。森本雅之社長の父・三郎氏が塩化ビ「長年培ってきたモノづくりの経験と提携工場の技術

ニールのウェルダー加工（樹脂の溶着加工

力を活かせば、下請けから脱し提案型企業に転換できるの一種）の専門工場を立ち上げたのが始まと直感。大手のキャラクターグッズメーカーやアニメ制りです。子ども用筆箱などの文具を中心に作会社に飛び込み営業を始めました。1998年頃のこと

塩ビ加工製品を手がけ、高度経済成長ととです。毎回、相手が驚くような完成度のサンプル商品をもに事業を拡大しました。

つくって、半年ほど通った結果、無事口座を開いてもらキャラクターの魅力が活きる
ユニークな商品を多数企画

2

森本社長が入社した1980年代半ば以降えました。無謀に見えるかもしれませんが、
『自分が動

は、
「下請けの下請け」構造からの脱却をくことによって何かが変わる』が私の信条。迷いはあり

目指し、あえて文具業界以外の販路開拓にませんでした」

V-PLUSMay 2020

お客様ご紹介ご保有物件のご紹介

森本産業 株式会社代表取締役

森本 雅之様1962 年生まれ。大学卒業とほぼ同時に、森本産業に入社。以来、事業拡大と経営改革に取り組み、キャラクターグッズ事業への転換を機に経営規模を拡大。学生時代はクロスカントリース
キーの選手として活躍し、国体 ･ インターハイに出場。「自分が動くことによって何かが変わる」との座右の銘は当時の経験から。自家用クルーザーで出かける海釣りが趣味。中国文学にも造詣が深く、愛読書は『宋姉妹 中国を支配した華麗なる一族』。

https://www.morimotosangyo.co.jp/[ 所 在 地 ] 〒537-0002 大阪府大阪市東成区深江南1-5-8[ 事業内容 ] キャラクター商品の企画製造販売

VORT中目黒Ⅰ（目黒区・区分所有オフィス）2013 年 6 月撮影

DATA［専有面積］ 468.59㎡（141.74坪）［ 最 寄 駅 ］ 東横線・日比谷線「中目黒」駅 徒歩 6 分、東横線「代官山」駅 徒歩 9 分
日比谷線「恵比寿」駅 徒歩 9 分、JR 各線「恵比寿」駅 徒歩 11 分
［構造・規模］鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付4階建［ 総 戸 数 ］ 5戸

［ 築 年 月 ］ 1991年9月［敷地面積］ 877.75㎡（265.51坪）［延床面積］ 2,438.56㎡（737.66坪）

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3

特集 顧客ニーズを読み解き仕掛ける

世界都市・東京の強さ

川─大阪間でも１時間強という近さに。

最大の特徴は、大手町・丸の内は三菱、日本橋は三井、「40分といえば東京─立川間（中央特快）と同じ。名渋谷は東急、虎ノ門・六本木は森ビルと、各々のエリア

古屋が東京の郊外、大阪が関東地方という位置づけにな

道路網・交通網の整備が各方面で進められています。道

に特定のデベロッパーがついていること。

るでしょう」

路ではまず、長年にわたり続いている「首都圏3環状道「八重洲は例外的に複数社が参入、混在しています

さらに市川氏は高度成長期以来、日本経済の要は東京

路」（首都高速中央環状線、外環道＝東京外かく環状道

が、主要なエリアの大半に特定のデベロッパーがついて圏から中京・関西圏を通り九州北部に至る西日本国土軸路、圏央道＝首都圏中央連絡自動車道）の整備が終盤にいます。意図的ではなく偶然そうなったにすぎないので上にあるとした上で、人口分布の動向にも言及していま差しかかりつつあります（開通済み区間割合はそれぞれ

すが、世界に例のないスタイルです」（市川氏）

す（図参照）。

東京都心部では、慢性的な交通渋滞の緩和につながる

新宿や池袋では大きな動きが少ないのに対し、竹芝100%、60%、90%）。

市川 宏雄氏

また最近では虎ノ門から臨海エリアに延びる環状2号方面などでは市街のグレードアップが活発になってお線の地上部分、通称「新虎通り」が開通しました。新国り、全体的な傾向として、東京の中心が南下している

立競技場と選手村を結ぶオリンピック道路として話題とといえます。

なりましたが、これはあくまでも偶然と、市川氏は言明。

大手が手がけるビル群は、街並みを変えるだけでは「オリンピックのために計画された道路ではありませなく、圧倒的なオフィスの供給量を生み出します。

んが、たまたまこの時期に完成したことから、オリン

2027年までに超高層が、虎ノ門に4棟、東京駅近く

ピック道路という位置づけになっています」（市川氏）の常盤橋に2棟、八重洲に3棟というように、いずれ鉄道も、3月に開業した山手線の高輪ゲートウェイ駅

も駅周辺に建ち並び、新たな名所となりそうなスポッ

回

去る 2 月 19 日に丸の内で開催された弊社主催のセミナー「東京を、企業資産に。
」のレポート
第 2 回となる本稿では、都市政策研究の専門家・大都市への集中パターンと開発軸
西日本国土軸上の県人口シェア

1960年

62%

2012年

72%

20XX年

76%

東京都

1,300万人
太平洋ベルト→西日本国土軸
大阪

名古屋

東京圏

3,700万人
首都圏

4,300万人に続き、新たな路線の開通などが予定されています。特トも次々誕生する予定です。

に今注目されているのは、品川・田町エリアと羽田空港「虎ノ門のステーションタワーは6月に開業予定のを結ぶJRの羽田空港直結線。これから工事が始まると虎ノ門ヒルズ駅の上。4棟すべてが完成したときにころで、開通は2028年頃の予定。

は、ヒルズといえば六本木ではなく虎ノ門になるで「世界の大都市の中で最も国際空しょう。常盤橋の2棟は六本木ヒルズ森タワー6棟分に「西日本国土軸上に人口が集中し続けています。1960

港へのアクセスが良い都市になりも相当する供給量があります。八重洲の3棟のうち2棟

年に62%だった軸上の人口シェアは、2012年には72％ます。東京にとってかなり重要なの地下には巨大なバスターミナルができる予定です。総にまで増加しており、この先76%まで伸びると考えら

交通網になるはずです」と市川氏が強調するように、開面積は実に計2万平方メートル、東京最大級のバスターれます」

通すれば羽田空港から東京駅まで18分、新宿駅まで23

ミナルになる予定です」

2
東京を起点とする
令和の「日本列島改造論」
第［2020.2.19 東京］の風景は大きく変貌し始めています。東京の都市開発の進む東京都心の道路網・交通網の整備

大都市政策研究機構・理事長

Seminar Report Special

分と、空港アクセスが劇的に向上します。

福岡（日本の3分の1）

出所：市川宏雄氏作成

人口構造的には東京圏から福岡に至るライン上に4分

日本橋周辺では首都高速を地下に潜らせる計画が進んの3が集中し、経済構造的には東北から名古屋圏に至る

市川宏雄氏の講演内容から、大規模再開発のさ

さらに、まだ構想段階ではありますが、臨海エリアのでおり、これによってきれいになる地上の空間には、江圏域で日本の約7割の生産高となる可能性があります。

なかにある東京都心がどう姿を変えるのか、道交通の便を向上させるインフラとして、「都心・臨海地戸時代の日本橋の街並みや木造建築を復活させる計画が東海道新幹線開通の際には、いわゆるストロー効果に

下鉄新線」の構想も進んでいます。実現すると、つくば決まっています。

路網・交通網などのインフラや大手が手がける大規模ビル建設の最新動向と、より魅力的な都市へと発展を続ける東京の高いポテンシャルについてご紹介します。
※本稿は 2 月 19 日開催の講演内容を基に構成しています。
情勢の変化により、今後の予測状況が変わる場合があります。

エクスプレスと接続することが決まっており、延伸の要

このように多くのエリアで同時に開発が進んでおり、

かしリニア開通によって名古屋が衰退することはないと望が強いものの、現在は秋葉原駅で止まっているつくば

東京の景観と利便性、都市としての価値が今後一層高まいいます。東京と名古屋では産業構造がまったく異なっ

エクスプレスの利便性が一気に向上することが期待されることは確実といえそうです。

ているため、お互いが利用し合って共存できるからです。

ます。同様に構想が進んでいるのが南北線・三田線の白金高輪駅から品川までの地下鉄延伸で、開発規模は小さいものの、実現すれば大きな経済効果があると見込まれ市川 宏雄氏
大都市政策研究機構・理事長、明治大学名誉教授。日本テレワー
ク学会会長、日本危機管理防災学会会長などの学術的活動に加え、文京区・中央区都市計画審議会会長、港区・渋谷区基本構想等審議会会長をはじめ、国土交通省、内閣府等の政府委員を多数歴任。世界で活躍している都市政策の権威。

4

V-PLUS May 2020
2020

よって大阪が長期低迷となるきっかけになりました。しています。

大手デベロッパー主導の都市開発

リニア新幹線がもたらすインパクト「東京は少なくとも今後10年は、話題に事欠かないく
らいに次々と変わっていきます」と市川氏は断言しま

現在進行中の開発には10年、20年にわたる大規模なす。東京は国内ではなく、世界を相手に洗練を重ねていものもありますが、多くは2027年頃を目処にいったんます。東京と地方の差が今後一層大きくなるのは確実と区切りがつくと考えられています。2027年といえばリいえるでしょう。

ニア新幹線開通予定の年であり、それを機に日本列島全

かねてより活発になっていた都心のオフィスビル群の体の様相が再び大きく変わることが見込まれるためです。

新陳代謝は、2020年代に入ってさらに進み、東京都心

リニア開通後は、品川─名古屋間がわずか40分、品大規模な再開発による街づくりと交通網整備以外でも、首都東京のパワーは世界から注目されています。変貌し続ける東京の魅力・強さを、引き続き６月号でもお伝えしていきます。

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5

『 顧客起点
マーケ ティング』
実践

一人の顧客を深掘りする

ことで事業は成長する

P&G、ロート製薬、ロクシタン、スマートニュースで、マーケターやブランドマネージャーとして輝かしい実績を残してきた西口一希氏。実務と試行錯誤を

西口 一希氏（にしぐち かずき）
1990年大阪大学経済学部卒業後、P&Gジャパン マーケティング本部に入社。ブランドマネージャー、マーケティングディレ
クターとして、「パンパース」「パンテーン（PANTENE）」 な ど を 担 当。2006年 にロート製薬に入社、「肌ラボ」など40以上のブランドマーケティングを統括。2015
年4月よりロクシタンジャポン代表取締役社長。2017年4月からスマートニュースに参画。現在はSTRATEGY PARTNERS
代表取締役、Marketing Force共同創業者 取締役。

通して磨き上げられたマーケティング手法は、徹底して顧客起点に立つことが特徴です。
「すべてはたった一人の顧客の理解から始まる」という西口氏にそのな話になり、斬新なアイデアにつながりません。大量のたちに売上構成を尋ねたところ、ギフト需要が2割といリサーチからは見えないギャップや、本人が調査でうまう話でした。ところが現場に行って店長たちに聞くと、く答えられないことにこそ真のビジネスニーズがあると彼女たちの肌感覚ではギフトの売上が8割でした。本部てくれるのか、それによって自分の生活がどう良くなる

言いきります。

とはまったく理解が違っていたのです。また、ロイヤルのかという具体的な『便益』と、その商品が持つ唯一の「ただ、経営視点でいうと、アイデアをどう評価する化したお客様はスキンケア商品を買われていることが西口一希氏はマーケティング分野の第一人者として大特徴である『独自性』によって購入されます。便益と独かという問題が起こります。そこで私は顧客を、自社商データから明らかでした。事実、結果を残している店長

きな実績を残していますが、苦い挫折感を味わった29

自性の組み合わせを見つけることがマーケティングの役

品を知らない『未認知顧客』から、継続購入してくれるは、来店されたお客様にスキンケアをその場でお試しい

歳のときの自分に向けてこの本を書いたといいます。

割です。それには想像の産物のような顧客像ではなく、『ロイヤル顧客』まで、5つないし9つのセグメントに分ただく一方、不振店の店長は価格的に購入しやすいハン「成功の陰でさんざん失敗もしてきました。その差が名前を持つ実在する一人の顧客の徹底した理解が必要でけ、それぞれのセグメントにどれだけの人数がいて、そドクリームばかりを売っていました」

どこにあったのかを考え続けた結果、現在の方法論に行す。それを本書ではN1分析と呼んでいます」の人数や構成比がどう動いたかを定量的に示すフレーム

西口氏は、ハンドクリームを売る店長は、新商品には要諦を聞きました。

実在する一人の顧客を徹底的に理解する

き着きました。少しずつ書きためていたことをまとめ、何歳くらいの男性か女性か、住むのはどこで、年収はワークを考案しました。定量化・可視化することによっ

飛びつくものの、スキンケアの提案をしていないことに29歳の自分がこの手法を知っていれば、という思いをいくらか……と仮の条件を想定するのではなく、実在すて、思いつきに見えたアイデアが、実は大きな支持が得

問題を感じました。

込めて執筆しました」

る一人の顧客に会い、商品やブランドとの初めての出合られる可能性を秘めていることや、素晴らしいと思えた「そこで、新規のお客様を呼び込むためにギフトを前

西口氏は、商品のマーケティングがうまくいったとき

いや体験に丁寧に耳を傾ける。顧客への深い理解と共感

アイデアがニッチすぎて投資に値しないことなどがはっ

面に押し出し、来ていただいた方にはスキンケアを必ず

は、顧客をしっかり洞察でき、マーケットの全体像が見を通じて、ビジネスを成長させるアイデアを見つけよう

きりとわかります」

試していただくという戦略を立てました。コストのかか

えている状態だったと振り返ります。

というのが西口氏のやり方です。

「最近、イメージ戦略的なブランディングがもてはや

顧客へのヒアリングの前に、相手がどのセグメントにる新商品の開発ペースも落とし、それによって、売上も「対象となる顧客だけでなく、友人や家族と話すときいる人かを把握しておくことが大切で、それによってそ利益も上昇しました。これもお客様が何を求めているか

されていますが、私の経験ではラグジュアリー系のブラも、便益と独自性という角度からものを見ることでアイの人に対して響くアイデアかどうかを判別するための目を洞察する顧客起点からのアイデアです」

ンドを除けばブランディングへの投資はまずリターンがデアの引き出しが増えていきます。たとえば自分にとっ安にもなります。

得られません。ほとんどの消費財は、その商品が何をして大切な人の誕生日に何をプレゼントすると喜ばれるか「漠然と話を聞くだけでは心理的な要素はつかめませは、どのように顧客起点マーケティングを実践すればいを考えるようなことです。それでは一人を喜ばせるだけん。顧客志向、顧客第一など基準点としての顧客起点はいでしょうか。

じゃないかと思われるかもしれませんが、誰か一人を喜よく使われますが、多くの場合は売りたい気持ちが先に「どのビジネスも同じですが、戦略を立てたり経営資ばせる商品やサービスのアイデアは、同じように喜ぶ人

立ち、売る側の視点から顧客を見てしまっています。本

源の配分を決めたりするとき、まず対象となる顧客をゼが大勢いるものです。マーケティングもそうですが、今当の意味での顧客起点は、相手になりきり、その人の視

ロベースから理解すること。ロイヤル顧客と直接会うこはビジネス全体がマス思考になっていて、現実の顧客か点から考えることです」とが難しければ、現場をよく知る人をヒアリングするのらかけ離れることで、ビジネスが問題を抱えてしまうことが多いのです」

セグメントしてそれぞれの動きを分析する

6

V-PLUSMay 2020

現場をよく知る人に聞くことで経営者も顧客の視点に立てる

必ずしも毎日、現場の顧客と接点を持たない経営者です。私もお客様を理解している店長に詳しく話を聞くことで、顧客が見えるようになりました」
ビジネスが拡大して会社が大きくなると経営者は多忙

そのためには我田引水的な気持ちを排して自分のビジになり、顧客との関係が疎遠になりがちです。経営者の一般に30人を対象に調査するより、母集団を増やしネスやその責任をゼロベースから考えることが必要だと

間違った理解や思い込みはビジネスにとって大きなリスて300人を調査したほうが正しい答えが得られると思わ言います。その成功例として、西口氏は南仏発祥のコスクになりかねません。優れた経営者は何万人規模の会社れがちですが、西口氏は、それは勘違いだと言います。

メブランドであるロクシタンの日本法人トップになったになっても、今の顧客を理解した上で、自ら商品づくり

量的な方向に向かうと、すべての数値が平均値化され、ときの体験をあげます。

に深く関与するといわれます。顧客起点は経営者の意思

そこから見えたニーズやギャップはどこにでもあるよう「社長として招聘され、戦略を立てようと本部の幹部決定にとっても重要なことなのです。

V-PLUS Vol.47

7国際化が進む麻布エリア
汎用可能な広さが人気の
中規模オフィスビル

基準階

販売物件については、弊社担当営業まで
お問い合わせください。

オフィスは「借りる」より「買う」時代へ。
大手本社機能が集まる
中央線・水道橋エリアに実需向け新築ビル登場

基準階

2020 年 2 月撮影

販売物件については、弊社担当営業まで
お問い合わせください。

VORT 麻布 maxim（仮称）2020 年 2 月撮影
アクセス

物件仕入ストーリー＆アピールポイント

4 分、三田線「水道橋」駅 徒歩 5 分
8分＊JR 各線「御茶ノ水」
駅 徒歩 10 分、丸ノ内線「御茶ノ水」駅 徒歩 11 分
＊JR中央・総武線「水道橋」
駅 徒歩

外資も注目の大使館が並ぶインターナショナルな環境＊半蔵門線／三田線／新宿線「神保町」
駅 徒歩

本物件は、取引のある財閥系信託銀行よりご紹介いただいた入札案件です。競合に実需目的の企業や不動産運用会社がいるとの情報があり、価格が高騰することも予測されましたが、緻密な計算に基づく価格設定で応札した結果、落札することができました。
首都のランドマーク・東京タワーや広大な芝公園が徒歩圏内にあり、まさに東京のセン
ターと呼べる立地。近隣にはオフィスビルや高級マンションが建ち並び、港区の中でも瀟洒なエリアとして知られています。さらに大江戸線「赤羽橋」駅の出入り口が本物件の真横という利便性も魅力です。六本木に近く大使館も多い場所柄から、外資系やマス。一棟まるごと
コミ・芸能関係などのオフィス需要も期待できる「VORT 麻布 maxim」
2020年2月撮影の購入や空（から）渡しでのご相談も受け付けております。ぜひご検討ください。

■名称 /VORT 水道橋Ⅲ●所在地 / 東京都千代田区神田猿楽町二丁目 8 番 11 号●構造 / 鉄筋コンクリート造陸屋根 9 階建●用途地域 / 商業地域●敷地面積 /347.59㎡（105.14 坪）●延床面積 /1,795.77㎡（543.22 坪）●土地権利 / 所有権●総戸数 /9 戸
（事務所：9 戸）●販売戸数 /9 戸●基準階専有面積 /191.49㎡（57.92 坪）●築年月/2020 年 1 月 新耐震基準適合●施工 / 髙松建設㈱ ●管理 /〔全部委託〕〔巡回〕ボルテックス合人社建物管理㈱に委託予定●設備 / エレベーター1 基●駐車場 /2 台●現況 / 空室●引渡し / 相談●取引態様 / 売主
※坪表示は 1㎡＝ 0.3025 坪で換算した表示です。 ※徒歩分数は 1 分＝ 80m として換算したものです。
※掲載の情報は 2020 年 4 月 10 日現在のものです。掲載情報は予告なく変更される場合があります。
また万一ご成約済みの際は、ご容赦ください。
※現況に相違がある可能性があります。その場合は現況を優先といたします。
※広告有効期限：2020 年 5 月 8 日

エントランスホール（ソリューション部 アクイジション 1 課 担当）

アクセス＊大江戸線「赤羽橋」駅 徒歩1分＊大江戸線／南北線「麻布十番」駅 徒歩＊三田線「芝公園」
駅 徒歩

8分

8分

＊日比谷線「神谷町」
駅 徒歩

https://bldg.vortex-net.com/

13 分■名称 /VORT 麻布 maxim（仮称）●所在地 / 東京都港区東麻布一丁目 28 番 12 号●構造 / 鉄
骨造陸屋根 6 階建●用途地域 / 近隣商業地域●敷地面積 /901.15㎡（272.59 坪）●延床面積/3,753.64㎡（1,135.47 坪）●土地権利 / 所有権●総戸数 /6 戸（事務所：5 戸 店舗：1 戸）●基
準階専有面積 /502.36㎡（151.96 坪）●築年月 /2002 年 9 月 新耐震基準適合●施工 / ㈱竹中工
務店●管理 /〔全部委託〕〔巡回〕ボルテックス合人社建物管理㈱に変更予定●設備 / エレベー
ター2 基●駐車場 /13 台●現況 / 入居中●引渡し / 相談●取引態様 / 売主
※坪表示は 1㎡＝ 0.3025 坪で換算した表示です。 ※徒歩分数は 1 分＝ 80m として換算したものです。
※掲載の情報は 2020 年 4 月 10 日現在のものです。掲載情報は予告なく変更される場合があります。
また万一ご成約済みの際は、ご容赦ください。
※現況に相違がある可能性があります。その場合は現況を優先といたします。
※広告有効期限：2020 年 5 月 8 日

8V-PLUSMay 2020

VORT 水道橋Ⅲ

自社ビルのススメ

スマートフォン、タブレットの方は左記よりアクセスいただけます。

「自社ビルのススメ」は、オフィスを借りるのではなく、資産として自社ビルを所有することで経営を改善する「持つ経営」についての情報サイトです。ぜひ、この機会に「自社ビルのススメ」サイトをご覧ください。

最新記事のご案内◎経営者の関心事◎最新オフィストレンド など

自社ビル販売物件情報のご案内～１フロアから持てる自社ビル～

弊社ブランド物件「VORT」など、厳選した資産価値の高い物件をご紹介しています

V-PLUS Vol.47

9Performance Data
管理実績／運用実績
預り資産時価総額
総収入（年額）

増額成功率の推移 ※保有物件含む

2020 年 3 月度

350,378,609,290※お客様が取得された物件のうち、弊社管理物件の時価合計円

総貸室面積12,964,996,308 円※全管理物件の総受託期間に占めるテナン
ト入居期間の割合

97.48 %
総件数
139 件
平均所要期間1.12 カ月
リテナント時の平均賃料上昇率 13.38 %

総稼働率
リーシング
実績

（2019.4.1～
2020.3.31）

増額交渉件数

増額成功件数160

0.56 %

管理総数

1,689 室

120

15 室

100

0.89 %80

空室率（室数ベース）

契約更新件数180

空室率（賃貸面積ベース）

空室数2019.4.1～2020.3.31 の実績値

（件）

214,404.87 m2
1,191.30 m2

空室面積増額改定交渉 ※保有物件含む

140
増額成功率

増額交渉率

60

60

管理実績／販売実績
販売顧客数
個人

個人のうち
実需販売

法人のうち
実需販売

30

30

353名

法人

名

560社

法人のうち不動産業者

お客様実績（委託資産上位 30 傑）

法人

7,072,600,000 円
4,091,820,000 円
4,000,400,000 円 ＊2015 年 7 月
2013 年 2 月
2014 年 7 月

法人
法人
法人
法人
法人
法人
法人
法人
法人
法人
法人
法人
個人
法人
法人
法人
法人
法人
法人
法人
個人
法人
法人
法人
法人
個人
法人

金属加工業
娯楽業
燃料小売業
縫製機械製造業
不動産管理・賃貸業
金属切削部品加工業
紙製品卸売業
医薬品製造販売業
電気機械器具製造業
中古品小売業
建築金物製造業
不動産賃貸業
不動産賃貸業役員
印刷業
食料品製造業
金属加工業
医療機械器具製造業
繊維衣類卸業
電気通信工事業
娯楽業
元上場企業役員
ホテル業
インターネット販売業
青果物卸販売種苗販売業
外資系金融機関役員
ソフト受託開発業

15 件
6件
7件
6件
2件
14 件
6件
3件
3件
4件
4件
3件
6件
4件
5件
7件
2件
6件
7件
16 件
9件
9件
9件
6件
12 件
10 件
12 件

3,688,800,000 円 ＊3,495,800,000 円
3,419,300,000 円
3,401,800,000 円 ＊2,824,800,000 円
2,607,730,000 円 ＊2,503,390,000 円 ＊2,499,200,000 円 ＊2,493,494,100 円
2,365,600,000 円 ＊2,290,100,000 円 ＊2,267,600,000 円
2,144,090,000 円
2,038,300,000 円 ＊1,994,300,000 円
1,979,800,000 円 ＊1,926,400,000 円
1,907,400,000 円
1,902,662,000 円 ＊1,888,400,000 円 ＊1,823,400,000 円
1,804,800,000 円 ＊1,795,100,000 円
1,750,543,218 円
1,667,240,000 円 ＊1,666,460,000 円
1,629,400,000 円

2009 年 4 月

4位
6位
7位
8位
9位
10 位
11 位
12 位
13 位
14 位
15 位
16 位
17 位
18 位
19 位
20 位
21 位
22 位
23 位
24 位
25 位
26 位
27 位
28 位
29 位
30 位

取引開始年月

7件
11 件
11 件

個人

5位

26社

食料品製造業役員
厨房機器製造業
食料品製造業

1位
2位
3位

法人

40

2016 年 9 月
2017 年 5 月
2018 年 9 月
2019 年 1 月
2012 年 7 月
2014 年 6 月
2017 年 3 月

30
20

20

10
0
実績月

社

※期間中において減額は1テナント

50

40

2020 年 3 月度

1,442 件
増額交渉総数
858 件
増額成功総数
733 件（％） 増額成功率（期間平均値） 85.43%
100
平均増額率（期間平均値） 5.07%
90
80
最高増額率
48.91%
70
契約更新総数

4

5

6

7

8

9

10

11

12

2019

1

2

3

0

2020

契約更新件数

186

102

118

113

76

140

101

116

154

62

136

138

増額交渉件数

89

68

70

68

51

93

69

56

78

53

79

84

増額成功件数

67

58

65

62

45

86

60

42

64

39

73

72

増額交渉率（％）47.85 66.67 59.32 60.18 67.11 66.43 68.32 48.28 50.65 85.48 58.09 60.87
増額成功率（％）75.28 85.29 92.86 91.18 88.24 92.47 86.96 75.00 82.05 73.58 92.41 85.71

平均事務所入居期間 ※保有物件含む
2001.9.1～2020.3.31 の実績値

50 坪以上30 坪以上
全坪数平均※坪数は賃貸面積による※住居は平均 4.10 年※入居中のテナントに関しては、
賃貸契約期間を以て入居期間とする

直近 6 カ月間の平均空室率

過去 4 年間の平均空室率の推移 2016.4～2020.3

13

タス空室インデックス（空室率TVI）（単位：ポイント）・東京都全域

14
13

10

都心5区

大阪

名古屋

福岡

直
近
６
カ
月

2017 年 7 月

82017 年 2 月

72018 年 9 月

62014 年 8 月

552018 年 2 月

442015 年 4 月

332016 年 3 月

222019 年 8 月

1

1

0

0

2010 年 12 月
2001 年 4 月
2013 年 12 月

13.32

13.18

10

9

2016 年 3 月

13.01

11

オフィス平均空室率（単位：％）2016 年 5 月

2016 年 10 月

12.82

12

12
11

2019.10～2020.3

15

15
14

9.22 年
7.11 年
6.79 年
6.12 年

100 坪以上

4月
2016年

ボルテックス管理物件（面積ベース）
ボルテックス管理物件（室数ベース）

9月

3月
2017年

9月

3月
2018年

9月

3月
2019年

9月

3月
2020年

9
8
7
6

2.19
2.04
2.00
1.63
0.74
0.55

2.05
2.05
1.91
1.56
0.80
0.54

10月 11月
2019年

2.09
1.92
1.82
1.55
1.04
0.69

12月

2.01
1.96
1.91
1.53
0.85
0.53

1月
2020年

2.29
2.21
1.94
1.49
0.84
0.57

2月

0.89
0.56
3月

（出所）空室率TVI：株式会社タスの「賃貸住宅市場レポート」より、オフィス平均空室率：三鬼商事株式会社の「オフィスマーケットデータ」よりファイナンス実績

3 月の取り扱い金融機関（順不同）2019 年 10 月～2020 年 3 月

2012 年 3 月□みずほ銀行□千葉銀行

2018 年 4 月□りそな銀行□山梨中央銀行□三井住友信託銀行

□静岡銀行

□筑波銀行

□北越銀行

2013 年 3 月
2006 年 1 月
2004 年 3 月

件数

58 件

平均 LTV（借入金比率）73.45%□武蔵野銀行

＊個人取得分を含む

10

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不動産特定共同事業 金融庁長官・国土交通大臣第101号 （公社）2020 年 4 月 22 日発行 ［発行・編集］株式会社ボルテックス ブランドマネジメント課 ［TEL］03-6893-5661 ［FAX］03-6893-5470 ［制作協力］株式会社東洋経済新報社※「区分所有オフィス」「VORT」「V シェア」「THE EXPO 百年の計」は株式会社ボルテックスの登録商標です。※本誌は弊社の著作物であり、著作権法により保護されております。お客様が弊
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※掲載の物件情報は 2020 年 4 月 10 日現在のものです。※掲載情報は予告なく変更される場合があります。