Owner Interview

余波を受けて業績が低迷。さらには立て直しを図っていなのかといえば社員を守るためなんでた父親の朗氏が2002年に急逝して窮地に陥ります。後す。売り上げを伸ばす方法はわからな

継もうまくいかず社長交代を繰り返すなかで、2006年

くても、社員を幸せにすることなら私に社長に就任したのが専業主婦だった山根会長です。

にもできるかもしれない。その思いを「父の直系親族という理由での抜擢でしたが、大学を軸にして改革を進めました」

卒業してすぐに結婚した私には社会人経験がありませ株式会社

サンポールホールディングス

取締役会長
Chief Happiness Officer

山根 以久子 様

広島県広島市に本社を構える株式会社サンポールホールディングスは、旗ポールの全国シェア約 80％、車止めは約 30％を占め、グッドデザイン賞など受賞歴も多い外構・エクステリア業界の一翼を担う企業です。
専業主婦から一転、経営者として業績低迷の苦境を乗り越えた取締役会長の山根以久子様に経営の極意を伺いました。

主体的で幸せに働ける文化を醸成し会社を成長に導くん。初めは何もできず、副社長だった叔父に頼るばかりでした。不幸中の幸いは経営基盤がしっかりしていたこ

新体制で多角化を見据え社員のチャレンジ精神を促すと。会社は身軽なほうがいいと、父が自社工場を持たな改革が功を奏し、社長就任時に35億いファブレス方式を採用し、無借金経営に努めていたか円だった売上高は2022年に50億円を突らです」

破。同年末には社長職を息子の令氏に譲り、会長に就任

父の遺功を実感して奮起し、経営者向けのビジネスス

しました。
「息子は小さい頃から父の仕事を見ていて会クールを受講。経営学や人材マネジメントを学ぶうちに社への愛着心が強く、社員ともよい関係を築いていま「経営者としての覚悟ができた」と語る山根会長は、サす。今後の成長には次世代の力が必要だと思い、事業を

ンポールの経営体制に徐々に手を入れていきました。

承継しました」と山根会長。その上で、2023年10月に「まず、トップダウンだった経営スタイルから社員のホールディングス制に移行しています。

意見を吸い上げるボトムアップへと舵を切りました。カ「2017年からM&Aでタイに進出していますが、新体リスマだった父とは違い、経験や実績がない私には独自制を機に事業の多角化を見据え、M&Aや社内起業によの判断が難しかったからですが、その結果、社員が主体

り力を入れていく予定です。また、不動産管理もその一性を持って働くようになりました。また、2015年に自つ。資産価値が安定した東京の『区分所有オフィス ®』社工場を新設し、ファブレス方式から内製化へと移行。

は内部留保の運用に適しているし、事業承継対策にも役会社が成長期の頃は身軽なほうがよいと思いますが、成立ちます」

熟期に入った今は技術やノウハウを蓄積する必要があると考えたのです」

創業50周年を機に企業理念に盛り込んだ「Let's「外部空間を豊かにクリエイトする」という企業方針

たアーチ型の車止め「ピコリーノ」でした。

の下、旗ポールや車止めを製造販売する株式会社サン「公園の入り口に設置した車止めのアーチ部分に子供内製化したことでより迅速な顧客対応が可能になった

け、笑顔の輪を広げていこうという意味。新体制で経営

ポールホールディングス。創業は1970年（現事業会社が乗って転倒する事故が多い、という声に着想を得て、と山根会長。また、社員にメーカーとしての誇りが生ま

基盤を強化することで社員の挑戦を後押ししたいといい「株式会社サンポール」として）、風向きによって旗が飛び乗り防止目的で小鳥を置きました。小鳥にしたのはれ、新製品のアイデア創出なども活性化したといいます。

ます。
「挑戦を重ねていくことでピコリーノのような愛

ポールに巻きついてしまうことに着目し、巻きつきにく

子供の遊び場らしい“夢”のあるデザインにしたかっ「企業文化の継承と発信のために、コスト削減でやめされる製品を生み出し、旗ポール、車止めに続く第三のい旗ポールを開発したのが始まりです。やがて全国に販たからです｣ていた行事や社内報の発行も再開しました。こうした改柱を育てたい」と話す山根会長。サンポールは今日も地売網を広げ、1980年代半ばには国内トップシェアを獲「夢と機能を融合させた」というピコリーノは全国に

革のすべては『社員の幸せ』のため。社長就任当初は売域住民の安全と笑顔のための製品づくりに尽力していま得。2023年に開催されたG7広島サミットの会場の国旗普及、なかには住民が小鳥に手作りの服を着せたりす

り上げを伸ばすことばかり考えていましたが、なぜ必要す。

掲揚にも使われています。

る、地域に愛される製品になりました。その後もサン「車止め事業を始めたのは創業から10年ほど経った頃

ポールでは単柱型や地中に収納できるタイプの車止めをです。当時社長を務めていた父の山根朗が、企業として販売し、1990年代半ばには車止めでも国内トップシェ

成長していくにはもう一つの柱が必要だと考え、旗ポーアに浮上しています。

ルと同じ外構製品である車止めの開発に着手しました」「父は『小さなマーケットで大きなシェアを獲得す

そう語る山根以久子会長。新規参入者だからこそ今まる』という考えの下で事業を展開。創意工夫を施した製

でにない車止めを作ろうと誕生したのが、小鳥が止まっ品をつくり、きめ細かなサービスの営業で、当時の競合他社が開拓していないところを狙って差別化を図った結果、業界トップに立てたのです」

社員を一番に考えた改革で経営危機を脱し業績回復
成長を続けてきたサンポールでしたが、バブル崩壊の2

V-VALUE February 2024サミットの場でも活躍した旗ポール（左）と、かわいい小鳥が乗った「ピコリーノ」

smile!」は、社員一人ひとりが自ら考えて周囲に働きか

お客様ご紹介ご保有物件のご紹介

株式会社 サンポールホールディングス
取締役会長
Chief Happiness Officer

山根 以久子様

1955年島根県生まれ。大阪女子大学（現・大阪公立大学）卒業後、結婚を機に家庭に入る。会長だった父の逝去を受け、2006年に代
表取締役社長に就任。社員の幸せを一番に考える経営で低迷していた社業をV字回復に導く。2023年10月より現職。2023年に自身の経験を基に女性が輝きながら働く方法をつづった『私とピコリーノ 働く女性に贈る30の言葉』（幻冬舎）を刊行。最近、学生時代にやっていたバイオリンの演奏を再開。発表会での演奏を目標に音楽教室で練習を重ねている。

https://www.sunpole.co.jp/[ 所 在 地 ] 〒730-8667 広島県広島市中区南吉島2-4-5[ 事業内容 ] 車止め・環境エクステリアおよびアルミ旗ポールの製造販売

VORT銀座maxim（中央区・区分所有オフィス）
DATA［専有面積］ 1階125.82㎡（38.06坪）［ 最 寄 駅 ］ 日比谷線・浅草線「東銀座」駅
徒歩 2 分
銀座線・丸ノ内線・日比谷線「銀座」駅 徒歩 3 分
有楽町線「銀座一丁目」駅 徒歩 3 分
JR 各線「有楽町」駅 徒歩 8 分［構造・規模］鉄骨造陸屋根地下1階付10階建［ 総 戸 数 ］ 11戸（店舗3戸、事務所8戸）［ 築 年 月 ］ 2008年3月

新耐震基準適合［敷地面積］ 280.62㎡（84.88坪）（2017 年 5 月撮影） ［延床面積］ 2,159.49㎡（653.24坪）

V-VALUE Vol.92

3

6

1

虎ノ門ヒルズで行われた記者説明会

10

LondonBerlinAmsterdam
Paris

7

4

Seoul

8
Dubai

3

2

Tokyo

New York

SpecialContents

経済と不動産の未来展望 #1

5
Singapore

2023年版

9

Press Conference Report

Melbourne「世界の都市総合力ランキング」
東京は8年連続で総合3位
新たに「金融」分野も評価対象に
森記念財団都市戦略研究所主催の「世界の都市総合力
ランキング（Global Power City Index, GPCI）」の2023 年版が同年 11 月に発表され、同月東京の虎ノ門ヒルズで記者説明会が行われました。8 年連続とな
る総合 3 位の東京は、分野別で見ると順位にばらつきがあり、現状と課題が浮き彫りになっています。また
今回より新しい試みとして「金融」分野の評価も加わりました。国際金融センターとしての都市力の実態をあぶり出す、より有益な指標となっています。

「金融」分野を追加し、国際金融センターとしての競争力を測る評価も行われました。
「金融」分野では1位ニューヨーク、2位ロンドン、3ジアの都市が集中しています。ただ、東京は「金融」が年）から22位（2022年）へと順位が落ちており、これ加わったことで、総合ランキングでは上位2都市にさらが総合ランキングにも影響を及ぼす結果となりました。

に差を開けられる形となりました。

の指標で高評価が得られた一方で、コロナ禍による経済説明会に登壇した竹中所長（左）と市川理事

位東京、4位北京、5位上海、6位香港と、3位以降にア

なお、東京都心部のビル空室率は新築を除けば６%程

さらに今回、コロナ禍が世界の都市に及ぼした影響を度で推移していますが、調査の結果、通勤頻度が週3回可視化する試みとして、以下の4つの観点について、を切った居住者が多いサンフランシスコでは、2022年

2019年と2022年のデータの比較が行われました。

の第3四半期にオフィス空室率が28％を超えました。

の落ち込みにより、「GDP成長率」が48都市中47位❶ 航空ネットワーク

ニューヨークも同時期に16％を超えています。ただしだったほか、「ワークプレイス充実度」「賃金水準の高さ」

航空ネットワークの機能がコロナ前の水準まで回復し

すでに、多くの都市でオフィス回帰が始まっていることた都市はほとんどありません。その中でも東京は回復がが調査でわかっており、オフィス離れのピークは過ぎた

1位のロンドンは平均的に高水準である中、特に国際遅れ「国内・国際線旅客数」は3位（2019年）から9位ものと考えていいでしょう。

航空ネットワークの回復で大きく評価を伸ばし、「文化・（2022年）に降下、もともと課題であった「国際線直行

交流」で1位を獲得しました。2位のニューヨークは「経便就航都市数」は27位にとどまりました。

で大きくランクを下げました。

東京が必要な3 つの方向性とは済」「研究・開発」の両分野で1位を獲得した一方で、「環❷ 生活コスト・賃金境」が28位、「居住」が38位と、強み・弱みの落差が「物価水準」が高いのが、ニューヨークとシンガポーにも、強い面と弱い面がある。もちろん順位は大事だ

目立ちます。タイプは異なるものの、圧倒的な強みをルです。
「住宅賃料水準」もロンドン、シンガポール、が、よりパワーのある都市にするためには何をしたらい持っている都市であることがわかります。

ニューヨークが高く、東京はそれらの半分以下の水準で

いのか、その判断のための材料として見てほしい」と、翻って東京は、どの分野でも偏差値50以上ではあるす。
「賃金水準」は総合ランキング上位10都市の大半で

GPCIの意義を述べました。また、同財団理事の市川宏GPCIは世界の主要都市の実力や魅力を、多角的な視が突出した強みも弱みもない「バランス型」です。東京

上がっているのに、東京だけが上がらず差がつき、16

雄氏は、「今回東京は偏差値50未満だった指標のうち、点から評価し順位づけするものです。
「経済」
「研究・開

が今後1、2位のレベルに成長するためには、優等生タ

位（2019年）から29位（2022年）に下がりました。

5年前と比べてさらに下がった項目が17あった。これら

発」「文化・交流」「居住」「環境」「交通・アクセス」のイプから脱却してユニークな強みを持つことが、必須条❸ 企業活動を政策課題と捉え、強化していくことで、東京の都市力

6分野から、都市力のドライバーとなる要素として26指件といえるでしょう。

「スタートアップ数」は48都市中41都市で増加してを上げていくことができる」とした上で、今後東京が目います。東京は9位ですが、他の上位都市と比べると指すべき3つの方向性を掲げました。

東京は3 位も上位 2 都市と差がつく
経済分野が過去最低ランクに標グループ、70指標を定め、対象となる48都市すべて
を70種類の視点で評価しています。
2023年の総合ランキングは、1位ロンドン、2位ニュー金融ではアジアの都市が集中
コロナ禍からの回復が鈍い東京

ヨーク、3位東京、4位パリ、5位シンガポールと、上位5都市の順位が8年連続で不動という結果でした。6位
以下では、2019年頃から急成長を見せていたドバイが初めて10位圏内入り（8位）し、前年10位にランクインしていた上海が10位圏外となりました（図表）。

勢いが弱いのが現状です。
「世界トップ500企業」（“Fortune Global 500”でランクインした企業のうち、今回のGPCIでは新たな試みとして、既存の6分野に
図表

研究・開発

文化・交流

対象都市の中心点から20km圏内に所在する企業を総売
上高に応じてスコア化した指標）では、北京が圧倒的な

GPCI総合ランキング上位都市

経済

居住

環境

説明会では、同研究所所長の竹中平蔵氏が「どの都市交通・アクセス1 ロンドン

1位を獲得。東京は2位につけているものの、2020年以降、スコア（売上高）は減少傾向にあります。
❹ 働き方

2 ニューヨーク1

新たな価値創造のための産官学連携、スタートアップ支援、起業人材育成と海外投資家への誘致により、新たなビジネス・経済が生まれる都市へ

2

人材が活躍する・集まるような環境投資（ワークプレイス、ICT 環境等、ダイバーシティー推進）に
より多様な働き方・暮らし方を選択できる都市へ

3

文化、自然、交通アクセス性の向上。航空ネット
ワーク強化や、国際交流による新たな産業・文化の創造により世界中から人が訪れる都市へ

東京は総合3位を維持したものの偏差値を下げてお3 東京

コロナ禍を経て、ほとんどの都市で「通勤・通学時

り、上位2都市にも差をつけられています。下落の大き

4 パリ間」は減少しました。しかし東京では増加しています。

な要因は「経済」の低迷です。前年の5位から、過去最5 シンガポール「1人あたりの総労働時間」については、シンガポール

2023年版の結果は、コロナ禍の長いトンネルからようで大きく増加したのが例外的で、ほとんどの都市で目

やく抜け出した各都市の現状を知る上で有意義なもので立った増減はありません。
「ワークプレイス充実度」はした。今まさに、各都市は再び実力と魅力を高めていく

シェアオフィスなどの利用増で多くの都市で向上し、東段階にあります。これからが正念場であり、その結果は京でも増えてはいるものの相対的に見ると13位（2019

次回以降のランキングに反映されることになるでしょう。

低の10位まで下がりました。その他の分野の順位は、「研究・開発」4位、「文化・交流」5位、「居住」3位、「環境」16位、「交通・アクセス」８位という結果でした。
円安効果で「外国人訪問者数」などインバウンド関連

6 アムステルダム
7 ソウル
8 ドバイ
9 メルボルン10 ベルリンⒸ2023 The Mori Memorial Foundation

4

V-VALUE February 2024

V-VALUE Vol.92

5インフレ、超円安、人口減少社会の到来から読み解く

日本経済は今後どうなるのかSpecialContents

151円台後半から、11月末時点では1ドル＝148円台に
ドル安はなだらかに推移しています。
これらの点から考えると、この先、物価水準は徐々に落ち着きを取り戻していくのではないでしょうか。少な
くともインフレ率4％が続いたり、5％、あるいは6％に上昇したりする可能性は低いと考えます。

2023 年の日本経済は、株価こそ比較的順調に推移したものの、 1ドル＝150 円を超える円安、 4％を超えるインフレ率、 17 カ月連続の実質賃金減少に見られ

塚崎 公義氏Profile つかさき きみよし

経済評論家。1957年、東京都生まれ。東京大学法学部卒業後、日本興業銀行（現・みずほ銀行）入行。カリフォルニア大学ロサンゼルス校（UCLA）にてMBAを取得。主に経済調査関連の仕事に従事したのち、2005年に退職して久留米大学へ。商学部教授として教鞭を執り、2022年に定年退職。著書に『なぜ、バブルは繰り返されるか?』『大学の常識は、世間の非常識』（共に祥伝社新書）、『なんだ、そうなのか! 経済入門』（日本経済新聞出版社）、『一番わかりやすい日本経済入門』(河出書房新社)などがある。

るように、 個々人の生活には厳しい環境となりました。 2024 年の日本経済はどうなるのでしょうか。こ
れからの日本経済を見るポイントを、経済評論家の塚崎公義氏に伺いました。

デフレの時代からインフレの時代へと移行しているの

図表

高齢者は受け取っている年金の範囲内で生活しますから、その消費量は、受け取っている年金の範囲に限定されます。そのうえ、景気変動によって受け取る年金の額が大きく変動するようなこともありません。つまり高齢（YCC）を見直し、長期金利の1％超えも容認する姿勢

者が行う個人消費には、ほとんど波がないのです。

政策に転じたと判断するのは早計でしょう。
一部ではYCCの見直しとともに、いつか短期金融市
場におけるゼロ金利の解除が行われるのではないか、そさらにこの仮定に基づき、現役世代の多くの人々が、高齢者の介護によって得られる収入の範囲で生活するよ
うになると想定してみましょう。そうすると、現役世代の個人消費も極めて平板なものになります。

うなると変動金利型住宅ローンの金利が上昇して、大変直近で見ても、景気を動かす国内要因は、原油価格のなことになるのではないか、といった不安の声も上がっ

上昇でガソリン価格など物価が上がり、生活が苦しいかていますが、それは恐らく杞憂に終わります。

ら消費を抑制させるのと、コロナ明けのリベンジ消費がもちろんゼロ金利政策が今後もずっと続く保証はありません。

綱引きをしている程度でしかありません。
しかも、両者とも2024年には、ほぼなくなってしま

しかし今般の物価上昇は、景気が絶好調で、慢性的なうでしょう。そう考えると、2024年の日本経済は、上

人手不足に陥り、雇用確保のために賃金を引き上げた結下に引っ張られる要因が何もない、極めてつまらない景果、生じたものではありません。前述したように、原油

気になると思われます。

人口減少社会をポジティブに受け止めよう（図表）。今般のインフレは、原油価格の上昇と天候不順

が、前述したように、原油価格の上昇と円安には先が見

によってもたらされましたが、これらはあくまでも一時えてきました。物価上昇がいよいよ頭打ちになれば、金「極めてつまらない景気」と申し上げましたが、私は的な要因でしかありません。

利上昇は限定的なものになるでしょう。少なくとも日本

それが決して悪いことではないと考えています。いちいの景気を大きく悪化させるほどに、金利は上がらないと

ち景気がいいとか悪いとかで大騒ぎすることもありませ

見ています。

んし、落ち着いた社会になるのではないでしょうか。

と見ています。消費者物価指数の前年同月比は、生鮮食あります。2023年年初は1ドル＝127円近辺だったの品を除く総合（コアCPI）が、2023年1月時点で4.2％

が、同年11月には1ドル＝151円台まで円安が進みまし

でした。

た。

景気の波はこれからどんどん小さくなる

また少子・超高齢化による人口減少社会についても、
ネガティブに捉える声は多いのですが、少なくとも普通

この水準が今後も続くとは思っていませんでしたし、

1ドル＝150円台は、1990年の水準と同じであり、明では、2024年の日本経済はどうなるのでしょうか。

に働いている勤労者にとっては、よい時代になるでしょ

現に2023年9月のインフレ率は2.8％、10月は2.9％とらかに行き過ぎた米ドル高です。正直、米ドルがさらに年初に「今年の日本経済はこうなる！」のような見出う。人手不足ですから失業リスクがなくなりますし、賃上昇するのか、それとも下落に転じるのか、それ

しが、メディアをにぎわせますが、大きな視点で考える

金が上がります。生産性を確保するために、企業は効率

は五分五分ですが、米ドル高が行き過ぎているとと、これから先、日本の景気を変動させる要因というも化のための投資をするので、日本経済全体において、効4.5

わかっていても、為替市場は今、それを修正するのが、そもそもなくなっていくのではないかと考えてい率化への取り組みが向上していきます。

4.0

力が働いていないのが現実です。とはいえ長期的ます。

生鮮食品を除く消費者物価の総合指数
（％）

4.0
3.6

4.2

106.4

3.7
3.4

106.0

3.1

3.1

3.2

104.5

104.1

103.8

104.0

104.3

105.7 105.7

3.5

希少」と呼べばよいかもしれませんね。たしかにGDP

2.5

どうかはまた別の話ですが、米ドルの対円レート

国内要因で景気が上下しましたが、この20年ほどは、の世界順位は下がると思いますが、だから何だというの

2.0

は、1ドル＝80〜100円のレンジが適正であると国内要因を見て日本の景気の予測をすること自体、非常でしょうか。他国との比較でGDPのランキングが下

前年同月比（インフレ率、％）1.5

指数（2020年＝100として算出）

1.0

見ています。

に少なくなってきたと思います。これは、景気の予想をがったとしても、自分たちが十二分に生活できるだけの生業とする私たちエコノミストが、現実に体験している

1人当たりGDPが確保されているなら、何も不安がる

ことでもあります。

ことはないと私は思います。そのように経済の見方を変

105.0

3.1

105.4

3.1

2.9

2.8

104.1

103.4
103.6

2月

3月

4月

2022年

5月

V-VALUE February 2024

6月

2023年

出所：総務省統計局「消費者物価指数」2023 年 10 月分より引用

6

3.0

0.5

103.0
10月 11月 12月 1月

人手不足というとネガティブな言葉なので、「労働力

確かに、バブル経済が崩壊して10年くらいは、まだ

104.8 104.8

105.0

3.3

に見れば、そして実際にそのような動きになるか

105.5

102.5

会になったら、どうなるでしょうか。

天候不順は正確な予測が困難なので何ともいえません

もう一つ、インフレをもたらした要因には米ドル高が

107.0

103.5

高齢者の介護を、日本の現役世代が全員で行うような社いうように、3％を割り込む水準に落ち着いています

は事実ですが、私は正直、4％のインフレ率は高すぎる

（指数）

106.5

いささか極端なたとえ話ですが、日本で生活している

限定的でしょう。日銀はイールドカーブ・コントロール＊

価格の上昇と天候不順、そして円安が背景にあります。

物価水準は徐々に落ち着き
金利上昇は限定的増えるほど、景気は動かなくなるのです。

今後、物価上昇が落ち着くのだとすると、金利上昇もですが、だからといって、日銀が本格的な金融引き締め

経済評論家

経済と不動産の未来展望 #2

7月

8月

9月 10月0.0

原油価格は2022年6月時点で1バレル＝123ド
ルもありましたが、その1年後は1バレル＝70ド
ルを割り込む水準まで下げました。また米ドル対考えてみればそれも当然でしょう。何しろ日本は少円レートに関しても、11月中旬につけた1ドル＝子・超高齢社会になったのですから。高齢者が増えれば＊日本銀行が2016年9月に導入した「長短金利操作付き量的・質的金融緩和」の枠組みの一つ。政策金利の誘導目標に加え、長期金利の誘導水準を定め、その水準になるよう国債買い入れを実施すること。

えれば、まだまだ日本には十分なポテンシャルがあるのではないでしょうか。

V-VALUE Vol.92

7

Special
Contents

ものの、不動産業やその他サービス業、卸売業、小売業など内需型企業は、徐々に回復しつつあり、その動きがどこまで続くのかが注目されます。

れ、かつ米国景気が想定外の強さを見せる中、円安の影響もあり、企業収益は絶好調です。法人企業統計の売上高を見ると、直近の数字はアベノミ
クスのピーク時を超えており、足元の設備投資も

60

60

57

50

57 59
51 53

40

20
10

53

51
4.49

4.48
3.91

61

4.78 5.07

7

65 64

60
5.15 5.10 5.34

5.16

4.83

23年7月

3.06

30

8

75
69

2.36

空室率（右軸）

２Ｑ

１Ｑ

2022年

４Ｑ

３Ｑ

２Ｑ

１Ｑ

2021年

４Ｑ

３Ｑ

２Ｑ

１Ｑ

2020年

2023年

出所：オフィス拡張移転 DI：三幸エステート・ニッセイ基礎研究所、空室率：三幸エステートとすれば、2024年以降、これまで低迷ぎみだったオフィスにも、回復の兆しが見えてくるのではないかの傾向で、米国ではトロフィーオフィスといわれる、ピと、期待しています。

カピカのAクラスはおおむね埋まっていて、賃料もほ

そして3点目は金利です。日銀は2023年10月にイー

とんど下げられていない反面、ほんの少しでも古い、設ルドカーブ・コントロールの1％上限に、かなり柔軟性

備がやや劣るオフィスは、全く需要がないという状況でを持たせました。結果、一時は1％目前まで上昇したもす。米国は日本に比べて在宅意欲が強いので、社員が来もう１つの注目点は2023年の新規供給ですが、「2023のの、11月現在は0.78％台で推移しました。リーマン

たいと思ってもらえるオフィスは、ビルそのもののス

年問題」と騒がれるほどではなかったと考えられます。

ショック前の長期金利が2％であり、今の金融は相当緩ペックが高く、周りにアメニティーが多いといった条件

これは森ビルの調査ですが、2023年から2025年にかけ和的です。したがって、秩序を持った金融緩和政策の修を満たす必要があり、そうだとすると必然的にトロ2023年はポストコロナへの移行が、経済面で注目さての新規供給面積は、東京23区内で年平均約112万㎡

正であれば、特に大問題に発展することはないと見てい

フィーオフィスになるのです。

れました。5月には新型コロナウイルスの感染症法上のです。過去平均は年102万㎡なので、それに比べればたます。

位置づけが5類に移行し、人の移動に制限が課せられなしかに増えていますが、極端に増えているわけでもあり不確実性は存在するものの、2024年の不動産市況をルのよさが再認識される可能性はあります。在宅勤務がくなりました。同年10月の訪日外客数は、2019年10月

ません。2023年11月開業の麻布台ヒルズも、満床では全体的に展望すると、不動産価格が大幅に下落するようもう一段普及すれば、オフィスに求められるものが、現比で100.8％となり全回復しています。

開業できなかったものの、マーケットが不安視していたな事態に直面はしない、というのがメインシナリオです。

状とは違ったものになってくると考えられるのです。

オフィス不動産市況の注目点
2023 年問題は杞憂に終わった？

こうした動きはホテルの稼働率を引き上げ、商業施設にも好影響を与えました。賃貸住宅も、コロナ禍で瞬間的に調整の兆しは見えたものの、マイナスの影響は限定的でした。在宅勤務の普及はファミリー向け賃貸にとっほど空室ばかりではありません。

2024 年の不動産市況を左右する
3 つのポイント再認識されるAクラスのオフィスビル
ニッセイ基礎研究所は三幸エステートとともに、賃貸

しかしこれから先を考えると、日本でもAクラスビ

在宅勤務のデメリットは、コミュニケーションやコラ
ボレーション、教育など、人と人が接することによって効果を高める類の業務が遂行しにくいことです。

オフィスの成約事例の各種データを活用して、「オフィ

そして、それらの業務をスムースに遂行するための設て追い風でしたし、東京への転入超がコロナ禍前の9割

では2024年はどうなるのか。前述した2023年の動き

ス拡張移転DI」の算出を開始しています。簡単にいう

備はAクラスのほうが優れているはずなので、かえっ程度まで回復してきたため、シングル向け賃貸も堅調にを、ほぼ踏襲すると私は見ています。しかし、気になると、この数字は0％から100％の間で推移し、基準となてAクラスのよさが再認識される可能性もあります。

推移しました。

点もいくつかあるのであげておきましょう。

る50％を上回ると企業のオフィス拡張意欲が強く、下またAクラスの定義そのものが変わってくる可能性もあります。従来は基準階面積や天井高、電気容量、築一方、オフィス不動産市況には注目点が2つあります。

1つは消費動向です。実質賃金は2023年10月現在19

１つは在宅勤務の定着です。2023年4月の東京都心5カ月連続でマイナスとなり、消費に頭打ち感が出ている

東京都心部のオフィス拡張移転DIは、コロナ禍前の年数などハード面に寄った条件で決められてきました

区の出社率は7割で、出社と在宅を織り交ぜた勤務体系のは事実です。ただ、2024年の春闘における賃上げが、2019年第2四半期が78％でしたが、直近2023年第2四が、今後はたとえば中規模クラスのビルでもテナントがになったと考えられますが、一方でオフィス需要はそこ

2023年に比べて高くなるのではないか、という見通し

半期は60％です。在宅勤務やさまざまな不確実性の影響求めるサービス提供を付加価値として、Aクラス並みのまで下がっていないのではと思うデータもあります。

が浮上しているのも事実で、仮にそれが実現すれば、日で、まだコロナ禍前の水準には戻っていません（図表）。

賃料を取るようなビルも増えていくかもしれません。

銀がいう「賃金と物価の好循環」が生まれ、商業施設のさらにオフィスビルをグレード別に見ると、Bクラ

ハード面よりも、ソフト面のサービス内容で利用者のス＊、Cクラスはコロナ禍前の水準まで完全に戻りまし

需要を取り込み、それを賃料収入の増加につなげていく

たとえばザイマックス総研が出している1人当たりオ
フィス床面積は、2023年が3.9坪でコロナ禍前とほぼ同

不動産市況が堅調に推移する可能性があります。

回ると縮小意欲が強いことを示します。

じです。一部、大手製造業は床面積を減らしましたが、2点目はオフィス動向です。在宅勤務と親和性の高いた。ただ、Aクラスは50％を超えているものの、60％

ことが、これから不動産事業、とりわけオフィスビル事

全体では、実はそれほど削減されていない感を受けます。

情報通信業や、大企業を中心とする製造業は回復が鈍い

前後からの戻りが鈍くなっています。これは日本に特有業には求められてくるのではないでしょうか。

8

V-VALUE February 2024

＊三幸エステートの定義によるもので、特定のエリア内で延床面積、基準階床面積、築年数および設備などのガイドラインを満たすビルをA・B・Cの各クラスに分類している。

5
4
3

1
４Ｑ

３Ｑ

２Ｑ

１Ｑ

2019年

6

2

1.53
1.16
0.93 1.05 0.95 0.86 0.79

４Ｑ

オフィス投資も設備投資の一種ですし、売上増

74

9

77

70

0

かなり戻ってきました。
などによってテナントの賃料負担力が戻ってくる

80 75

78

３Ｑ

住友信託銀行（現三井住友信託銀行）、国際石油開発帝石（現INPEX）を経て2015年9月にニッセイ基礎研究所入所。その後ラサール不動産投資顧問を経て2020年5月より現職。専門・研究分野は不動産市場、金融市場、不動産テック。データを用いた定量分析と数字以外の要素を読み解く定性分析をバランスよく用いて幅広い分野で調査･研究を行っている。公益社団法人
日本証券アナリスト協会認定アナリスト、一般社団法人不動産証券化協会認定マスター。

準以下にまで低下しています。供給制約が解か

オフィス拡張移転DI（左軸）

２Ｑ

Profile さくま まことと、コロナ禍が本格化する前の、2020年2月の水90

１Ｑ

不動産関係者の間ではかねてから懸念されていた、大規模オフィスが前年の 2 倍以上の大量供給となる「2023 年問題」 ですが、マーケットへの影響は実際にはどうだったのでしょうか。 最近の不動産市況動向を概観するとともに、 2024 年の東京都心部オフィ
ス不動産市況はどうなるのか、 ニッセイ基礎研究所の佐久間誠氏に伺いました。

行が開発したサプライチェーン逼迫指数を見る

縮小

佐久間 誠氏

また製造業にしても、ニューヨーク連邦準備銀（％）
10

V-VALUE Vol.92

9

0
Ｑ＝四半期

空室率

ニッセイ基礎研究所 金融研究部 主任研究員

（％）
100

オフィス拡張移転ＤＩ

需要が高まるオフィスビルの条件をデータで探る

図表 オフィス拡張移転DIと空室率の推移（東京都心部）
拡張

国内不動産市況の
今とこれから

経済と不動産の未来展望 #3

33

国際不動産投資市場
7-2.Home Country Bias
一橋大学教授・麗澤大学国際総合研究機構副機構長

清水 千弘

日本人が不動産投資する場合、やはり日本に投資をするほ

よって情報の少なさが助長されて、離れれば離れるほど高値

うが、さまざまな意味でやりやすいでしょう。日本語を母国掴みさせられる効果が大きいのではないかと考えられます。

語として、長く日本に住んでいる日本人なら、日本の不動産

もし買い手が海外投資家だったならば、どのような影響が市場の慣習やリスクをある程度知っています。取引相手も日あるのか。もし海外投資家の高値掴みが起こったならば、周本人で、日本の不動産であれば、安心して投資できます。

辺の不動産市場や不動産価格にどのような影響を与えるの日本人がニューヨークやロンドンに行って投資するときには「高値掴み」をさせられてしまうかもしれません。現地の情報を持っていないし、慣習やマーケットの状況をよく知りか。この2つを検証するのが私たちの研究の目的でした。

海外投資家が高値掴みする効果は10％以上

かる

みがわ
経済の基本と仕組「V-VALUE」編集部

5選

非合理な経済行動のメカニズムを解明する
今、欧米の先進的なグローバル企業の間で「行動経済「状況」では、最初に提示された数値などが基準になません。同じ国籍同士の取引とは違ったリスクを取らなけ

不動産の取引データは、ニューヨークのリアル・キャピタ学」が注目されている。この学問は、人間は合理的な行

り、その後に続くものに対する判断が歪んでいく「アンればなりません。これを「ホーム・カントリー・バイアス

ル・アナリティクス社（RCA）が集めているデータを使い（Home Country Bias）」といいます。

ました。私たちが使用したのは、8つの国の主要都市のデー

動を取るという伝統的な経済学への批判から生まれ、経

カリング効果」などが示される。
「感情」では、ほんの済学に心理学を融合させたものだ。実際、人間はしばし一瞬よぎる微妙な感情が経済行動に影響をもたらす「アば非合理な経済行動を取る。必要でもないのに、レジ付フェクト」理論などが紹介される。

海外投資家の高値掴みをビッグデータで検証
2022年12月に、一橋大学の宮川大介教授、植杉威一

タで、投資家の地域は100カ国におよびます。それぐらい多くの国の投資家が、8つの国の不動産市場に投資しているのです。

近の商品をついで買いしてしまうことなどがそうだ。こ

行動経済学を学ぶ最大の利点は「なぜ人はそんな行動

郎教授と私の3人で、5年ほどかけて研究してきた成果

このデータで「売り手が海外投資家であるかどうか」「そのような経済行動を、直感や主観ではなく「サイエンをするのか」がわかることにある。
「ある人がＡをして、を ま と め た 論 文『Do Foreign Buyers Pay More Thanの国でどれぐらいの投資経験があるのか」がわかります。立ス」として捉え、メカニズム解明にポイントを置く。

Ｂはしなかった」という行動履歴だけでは対策を導き出Domestic Buyers?（海外投資家は国内投資家よりも多く地がわかれば不動産を特定できるので、その周辺へのスピル

支払いますか？）』を出版しました。国際的不動産投資の3オーバー（波及効果）も見ることができます。

万件を超えるビッグデータを分析して得た結果です。

たとえば、東京の不動産市場で海外投資家が買っている物

国際的な資金の流れがその地域の不動産市場の価格にどの件を地図上にプロットしてみると、どこか特定の地域だけをような影響を与えるのかが、私たちの関心事でした。米国

買っているのではなく、東京全域で投資をしていることがわの中央銀行総裁に当たるFRB（連邦準備制度理事会）議長

かります。

を務めたベン・バーナンキ氏が2005年の講演で「Global

では、海外投資家が国内投資家と比較して高い価格で買っ

Saving Glut（世界の貯蓄過剰）」という問題を指摘したかているといえるのか。当初は高値掴みさせられたかもしれな

らです。

いけれども、徐々に投資経験が増していくと高値掴みさせら新興国では経済が伸びていきます。日本の近隣でも、中国れる効果は減衰してくのか。さらに、スピルオーバーによっの経済成長率が高かった。経済成長にともなう投資資金の受て高い価格で海外投資家が買うと、周辺の取引価格も引き上け皿として国内の資源が限定されていたら、中国の投資家はげられてしまうのか。これらを検証してみました。

どうするか。当然、海外に資金を振り向けていくでしょう。

まず、海外投資家が高い価格で買っているのか。物件からもちろん経済成長する過程で国内にも不動産投資をすると距離が遠くなればなるほど情報の非対称性が高くなること

して、それだけでは受け皿としては小さい、またはリスクがで、実勢価格を押し上げるという研究はこれまでも多くあり高いと考えれば、カナダやオーストラリア、さらに日本に投ますが、私たちもビッグデータを使って検証しました。

資する。経済成長で生じた新興国のマネーが海外の資源が豊富なところに流入していくことになります。
こうした資金の流れが各国の不動産市場や投資家に与える影響を、私たちは3万件を超えるビッグデータを使って検証しました。
なぜ、国内投資家に比べて、海外投資家は高値掴みさせられてしまうのか。経済学には「情報の非対称性」という言葉

次に、海外投資家が投資をすることで、どのような影響があるか。投資経験の蓄積が増えてくると、どういう効果があるのかを見ました。

なると、情報はさらに少なくなってしまう。地理的な距離にすのは難しいが、「なぜ B はしないのか」がわかれば、「ど

学の博士課程を修了、その後、コンサルタントとして活うすれば B をしてもらえるか」が導き出せ、対策を講じ躍してきた。本書では行動経済学の主要理論を体系化ることができる。アマゾンは商品ページで、「アンカリ

し、その基本をわかりやすく解説していく。

ング効果」を用いて消費者の購買意欲を無意識にそそ

本書の中で著者はまず、人間の非合理な経済行動には
以下の３つのバイアス（思考の偏り）があるという。
①イナーシャ（慣性）…面倒なことはやりたがらず、このままでいいやと思ってしまうバイアス。
②損失回避…プラスの感情値よりマイナスの感情値のほうが大きくなるバイアス。

それぞれ思い当たるところがあるだろう。そこから導かれる非合理な意思決定が行動経済学の本質であると説く。さらに著者は「認知のクセ」「状況」「感情」の 3 つ群。
「状況」は人間の判断が周囲の状況に強く影響を受

https://100years-company.jp/column/article-000585/（以下略）

けることに関する理論群。
「感情」は心に喜びや不安がある際の経済行動に関する理論群だ。
「認知のクセ」に関する理論の代表的なものには「埋没コスト」がある。一度何かを始めたら、たとえ成果が出ていなくても、それまで費やした時間やお金、労力を

10

V-VALUE February 2024行うことで人材を見極めている、と語る。
このような事例からも、行動経済学はマーケティングと親和性の高い実用的な学問である
ことが読み取れるだろう。

❶『行動経済学が最強の学問である』
相良 奈美香 著／SBクリエイティブ／1,870 円（税込）にカテゴリー分けし、各理論を整理する。

らかに10％以上高値掴みさせられていました。プロが投資ということになります。

かりに目が行く「確証バイアス」を意識して採用面接を金を使いたがるというバイアス。

「認知のクセ」は脳の情報の処理の仕方に関する理論したとしても、海外に出ていくのは、それだけリスクが高い

り、グーグルは自分の思い込みや願望を強化する情報ば③現在志向バイアス…将来の自分よりも今の自分にお私たちの研究では、海外投資家は国内投資家に比べて、明があります。売り手はたくさんの情報を持っている反面、もともと買い手は情報が少ない。その買い手が海外から来たと

著者は高校卒業後、渡米してオレゴン大学で行動経済

ダイジェスト

惜しんで継続してしまうこと。また、ある事象が連続し

注 目 コ ラ ム をピックアップ！

て起こると、次も同じことが起こると根拠なく思い込んでしまう「ホットハンド効果」も、認知のクセの一つだ。

◉そのほかのおすすめ書籍
世界 10 カ国以上で刊行された経済を知るための入門書❷ 『イングランド銀行公式

経済がよくわかる10 章』

イングランド銀行 著／すばる舎／1,980 円（税込）

経済の基本を身近な具体例を引きながら鮮やかに説く❸ 『スタンフォード大学で一番人気の経済学入門 ミクロ編 』
ティモシー・テイラー 著／かんき出版／1,650 円（税込）

日銀副総裁を務めた経済学者が実践的にかみ砕いて解説❹ 『経済学の道しるべ』

岩田 規久男 著／（発行）夕日書房（発売）光文社／2,090 円（税込）

経済のキーワードが簡潔に理解できるロングセラー❺ 『ビジュアル日本経済の基本 第 5 版』

小嶋 隆夫 編著／日本経済新聞出版／1,100 円（税込）

V-VALUE Vol.92

11

VORT 六本木一丁目

自社使用物件としても購入可能

基準階
3〜14 階
販売物件については、
弊社担当営業まで
お問い合わせください。

VORT
六本木
一丁目

オフィス移転や東京の拠点新設に
自社オフィスという選択肢を！
オフィスは「借りる」より「買う」時代へ

前面ガラス張りとグラデーションが映えるオフィスビル
アピール
ポイント

日本屈指の繁華街、六本木。アメリカなどの大使館関連施設が集中し、外国人居住者の多い国際的なエリアとして知られてきましたが、「六本木ヒルズ」や「東京ミッドタウン」の誕生により IT や新興企業の集積するビジネス街へと変貌。そして 2023 年 11 月に「麻布台ヒルズ」がオープンしたことで、経済面でも文化面でもより一層の進化を遂げようとしていま

物件周辺の街並みと高速道路（2023 年 11 月撮影）

す。今後も「六本木五丁目西地区市街地再開発事業」などの計画があり、「国際新都心」としてさらなる集客性の向上が期待されています。

2023 年 9 月に完成したばかりの本物件は、ガラス張りのファサードとグラデーションが施された外壁が印象的なデザイン。周辺には「アークヒルズ」や「六本木グランドタワー」「泉ガーデンタワー」などの大規模複合施設が立地しています。歩行者デッキにより「六本木一丁目」駅や主要施設が接続されているほか、「六本木」駅や「溜池山王」駅、「赤坂」駅なども徒歩圏内にあり、将来的に継続したオフィス需要が期待されています。現在進行形で進化を続ける国際的なエリアにある将来性の豊かな新規物件「VORT 六本木一丁目」を、ぜひご検討ください。

麻布台ヒルズ誕生に沸く国際新都心！
現在進行形で進化するビジネスエリアに
VORTシリーズの最新ビルが登場！

アクセス＊南北線「六本木一丁目」
駅まで徒歩

3分

＊日比谷線・大江戸線「六本木」駅まで徒歩＊南北線「溜池山王」
駅まで徒歩

9分

＊銀座線「溜池山王」
駅まで徒歩＊千代田線「赤坂」
駅まで徒歩

6分

9分

9分
■名称 /VORT 六本木一丁目●所在地 / 東京都港区六本木二丁目 3 番 2 号●構造 / 鉄骨造陸屋根 14 階建●用途地域 / 商業地域
● 敷 地 面 積 /346.94 ㎡（104.94 坪 ） ● 延 床 面 積 /2,599.31 ㎡

エントランスホール（786.29 坪）●土地権利 / 所有権●総戸数 /14 戸（事務所：13

1 階店舗フロア室内

戸 店舗：1 戸）●販売戸数 /14 戸●基準階（3〜14 階）専有
面積 /137.04㎡（41.45 坪）●築年月 /2023 年 9 月 新耐震基準適合●施工 / 青木あすなろ建設㈱●管理 /〔全部委託〕〔巡回〕大和ライフネクスト㈱から変更予定●基準階（3〜14 階）管
理費 68,932 円（月額）●基準階（3〜14 階）修繕積立金 47,142円（月額）●設備 / エレベーター2 基●駐車場 /5 台●現況 / 空
室あり●引渡し / 相談●取引態様 / 売主
※坪表示は 1㎡=0.3025 坪で換算した表示です。
※徒歩分数は 1 分 =80m として換算したものです。
※掲載の情報は 2024 年 1 月 10 日現在のものです。掲載情報は
予告なく変更される場合があります。また万一ご成約済みの際は、ご容赦ください。
※現況に相違がある可能性があります。その場合は現況を優先といたします。
※広告有効期限：2024 年 2 月 9 日

12V-VALUE February 2024

1階共用部バリアフリートイレ

14階オフィスフロア室内（いずれも 2023 年 11 月撮影）

（2023 年 11 月撮影）

V-VALUE Vol.92

13

七十七銀行提供の SDGs 私募債を通じて「ふうどばんく東北 AGAIN」の活動を支援
東北随一のフードバンク団体に精米機ほか計 13 品を寄贈
株式会社七十七銀行（宮城県仙台市青葉区、小林英文 代
表取締役頭取、以下七十七銀行）が提供する「77SDGs
私募債（寄付型／社会貢献コース）」の発行により5億円の資金調達を実施したことに際して、弊社から七十七銀行に納められた手数料の一部を活用し、「特定非営利活動法
人 ふうどばんく東北 AGAIN」に株式会社サタケ製の精米機「クリーンワンパス」CBS1500Bなど、計13品を寄贈いたしました。

■ 経済格差と社会分断の是正を目指す活動に共鳴
弊社は「経営に新常識をもたらし富の再分配を実現することにより、社会における格差の拡大とそれによる分断を是正する」というパーパスを掲げ、「富の偏在による経済の停滞、都心と地方、高所得者と低所得者の格差の広がり、少子高齢化などによる日本の未来に対する不安、これらの社会問題を新たな視点、発想により解決し、資産が健全に循環する社会の実現」を

2023年12月7日に行われた贈呈式にて。左から弊社常務執行役員・
水口、「ふうどばんく東北AGAIN」代表理事・地主氏、七十七銀行上席執行役員・斎藤氏目指しています。

2023年12月7日には、ウェスティンホテル仙台において、「ふ「ふうどばんく東北AGAIN」は、SDGs（持続可能な開発目標）

うどばんく東北AGAIN」代表理事の地主雅信氏、七十七銀行上の達成に向けて内閣府が推進する「地方創生SDGs官民連携プ

席執行役員の斎藤一寿氏、弊社

ラットフォーム」の会員として活動している、東北で最も歴史

常務執行役員の水口清貴の出席のあるフードバンクです。仙台市内をはじめ、宮城県内の各種の下に贈呈式が執り行われまし

NPOやボランティア団体と連携して、生活困窮者を多方面からた。

支援しています。こども食堂（おやこ食堂）やフードパント＊

リー、カフェの運営を通じ、地域のコミュニティーづくり、地弊社では、これからもこのよ

域の拠り所となっています。

うな支援活動を行っていき、豊また、東北地方を中心に全国のフードバンク団体と連携しかな社会づくりに取り組み、地て、食品の有効活用やフードバンクの発展に向けた活動を行っ

域社会に貢献してまいります。

ており、これらの活動は、経済的格差の広がりとそれによる分断を是正することを目指す弊社の企業理念と合致しているものと考え、今回の支援にいたりました。

贈呈された精米機「クリーンワンパス」CBS1500B

ボルテックスのサービス

500 万円から始める不動産小口化商品

ポイントプログラム〈東京本社〉〒 102-0071 東京都千代田区富士見 2-10-2 飯田橋グラン・ブルーム 22F
宅地建物取引業 国土交通大臣（2）
第8509号（公社）
全国宅地建物取引業保証協会加盟

マンション管理業 国土交通大臣（2）
第034052号（公社）
首都圏不動産公正取引協議会加盟

TEL.03-6893-5550（代） FAX.03-6893-5470

東京都宅地建物取引業協会加盟
不動産特定共同事業 金融庁長官・国土交通大臣第101号 （公社）2024 年 1 月 29 日発行［発行・編集］
株式会社ボルテックス ブランドマネジメント課 ［TEL］03-6893-5661 ［FAX］
03-6893-5470［制作協力］
株式会社東洋経済新報社※「区分所有オフィス」「VORT」「V シェア」「100 年企業戦略」「V ターンシップ」は株式会社ボルテックスの登録商標です。
※本誌は弊社の著作物であり、著作権法により保護されております。お客様が弊社取扱商品をご検討になる際に内部的に利用される場
合を除き、弊社の事前の承諾なく、本誌掲載情報の全部もしくは一部を引用または複製、転送等により使用することを禁じます。
※掲載の物件情報は 2024 年 1 月 10 日現在のものです。※掲載情報は予告なく変更される場合があります。

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