（財）財務会計基準機構会員

平成17年11月期

平成18年１月16日

決算短信（連結）

会社名
上場取引所
ＪＡＳＤＡＱ
東誠不動産株式会社
コード番号
８９２３
本社所在都道府県
東京都(URL http://www.toseifudosan.co.jp)
代表者
役職名
代表取締役社長
氏名
山口誠一郎
問い合わせ先責任者役職名
常務取締役
氏名
平野 昇
ＴＥＬ
（03）5256－3687
決算取締役会開催日
平成18年１月16日
親会社等の名称－
親会社等における当社の議決権所有比率－％
米国会計基準採用の有無
無当連結会計年度より連結財務諸表を作成しているため、平成16年11月期の連結経営成績及び連結財政状態、連結キャッシュ・フローの状況につきましては記載しておりません。また、平成17年11月期の増減率についても記載しておりません。
１．平成17年11月期の連結業績（平成16年12月１日～平成17年11月30日）(1）連結経営成績（注）記載金額は百万円未満を切り捨てて表示しております。
売上高
営業利益
経常利益
百万円
17年11月期
16年11月期

17,644
－

(
(

％
)
)

百万円
3,536
－

１株当たり
当期純利益

当期純利益

17年11月期
16年11月期

－
－

百万円
％
1,592
( － )
－
( － )

円
4,664
－

（注）①持分法投資損益②期中平均株式数（連結）③会計処理の方法の変更

銭
46
－

円
4,571
－

17年11月期
17年11月期
無

％
)
)

百万円
2,969
－

株主資本
当期純利益率

銭
59
－

19.2
－

－百万円
339,117株

16年11月期
16年11月期

(
(

％
)
)

－
－

総資本
経常利益率

売上高
経常利益率

％

％
16.8
－

％
7.3
－

－百万円
－
株

（注）記載金額は百万円未満を切り捨てて表示しております。
株主資本比率
１株当たり株主資本

総資産

株主資本
百万円

百万円

40,406
－

％

8,293
－

（注）期末発行済株式数（連結）20.5－

17年11月期(3）連結キャッシュ・フローの状況

344,858株

円
24,018－

16年11月期

銭
05
－
－

株

（注）記載金額は百万円未満を切り捨てて表示しております。

営業活動によるキャッシュ・フロー

投資活動によるキャッシュ・フロー

百万円
17年11月期
16年11月期－－

潜在株式調整後
１株当たり当期純利益(2）連結財政状態

17年11月期
16年11月期((

財務活動によるキャッシュ・フロー

百万円△8,839
－

百万円

△606
－

－社

百万円

9,360
－

(4）連結範囲及び持分法の適用に関する事項
連結子会社数
11社 持分法適用非連結子会社数(5）連結範囲及び持分法の適用の異動状況
連結（新規）
11社 （除外）

現金及び現金同等物
期末残高－社

持分法適用関連会社数

持分法（新規）

２．平成18年11月期の連結業績予想（平成17年12月１日～平成18年11月30日）
売上高
経常利益
百万円

2,530
－

百万円

－社

（除外）

－社
－社

当期純利益
百万円

中間期
18,115
2,807
1,439
通 期
28,484
4,042
2,082（参考）１株当たり予想当期純利益（通期）6,039円87銭※ 上記に記載した予想数値は、現時点で入手可能な情報に基づき判断した見通しであり、多分に不確定な要素を含んでおります。実際の業績等は、業況の変化等により、上記予想数値と異なる場合があります。
－ 1 －１．企業集団の状況
当社グループ（当社及び当社関係会社）は、当社（東誠不動産株式会社）並びに子会社11社により構成されており、「不動産流動化事業」、「不動産開発事業」、「不動産ファンド事業」、「不動産賃貸事業」、「不動産管理事業」、「オルタナティブインベストメント事業」を主たる業務としております。
当社の事業内容及び当社と関係会社の当該事業に係る位置付けは次のとおりであります。
区分

不動産流動化事
業

事業内容

主要な会社

当社が資産価値の劣化した物件等を取得し、エリアの特性やニーズに合わせた
不動産「バリューアッププラン」を検討、実施した後に投資家・個人・法人向けに「再生不動産」として販売しております。
「バリューアッププラン」には、物件そのものに関わる「ハード」（設備の改善、
ＩＴ・通信インフラの整備など）と、物件の収益性及びオーナーやユーザーの満
足を高める「ソフト」（リーシングによる稼働率向上、デザイン性の追求、法的
当問題の解消など）があり、様々な角度からの検討結果を基にコストパフォーマンスを意識した「バリューアッププラン」を実施します。当社が行うバリューアッ
プは、利便性や機能性の向上だけではなく、その不動産を所有する人の“満足”や社

そこで働く人々の“誇り”を提供することも重視しており、単なるリニューアルに終わらせず、総合的な不動産の“価値再生”の実現に努めております。

不動産開発事業

当社が購入した用地について「開発プラン」を決定し、投資家・不動産ファン
ド・エンドユーザー向けにビル・商業施設の開発・マンション・戸建住宅の新築を行なって、販売をしております。
当社は投資家及びエンドユーザーのニーズが、利便性を最優先していることに着目し、事業用地の選定を東京都区部を中心としております。特に、分譲マンション（THEパームスシリーズ）では、生活者のニーズに対応した付加価値サービスや「木・水・石」という自然の素材を随所に取り込んだ都会における“癒しの空間”を提供することにより「快適さと便利さを両立した商品開発」を行なっております。また、戸建住宅（パームスコートシリーズ）では、都市型戸建住宅とし

当社て、独自の企画と高品質の商品を提供しております。

不動産賃貸事業

当社グループでは、東京都区部を中心に、平成17年11月30日現在、オフィスビ
ル・マンション等46棟を所有し、オフィス・住居・店舗・駐車場としてエンドユー
ザーに賃貸しております。
当社グループ自ら貸主となることでテナントのニーズを迅速且つ正確に収集することができ、当該ニーズの把握が「バリューアッププラン」の一層の充実に結びついております。

当
社、
東誠コミュ
ニティ㈱

不動産ファンド事業

当社では、不動産ファンドの組成・運営及び組成したオリジナルファンドへ匿名組合出資を行なっております。
ファンドにおいて購入した物件は、「バリューアッププラン」に基づき建物リ
ニューアル、賃料改定、リースアップ等の「ハード」及び「ソフト」の両面から
不動産の価値再生を行い、アセットマネジメントを受託することによる各種のフィー収入の他、匿名組合出資に対する配当を得ております。

当
社、
トーセイ・
リート・ア
ドバイザー
ズ㈱

不動産管理事業

マンション・ビル等建物・施設の事務管理、施設管理、清掃、保安警備及びマンション・ビル専用部分の建物・設備改修工事、オフィス内の改装工事の請負業
務など、多様な不動産ニーズに対応した総合的なプロパティマネジメントを展開
しております。
マンション管理においては、長年培ってきたノウハウを駆使し、区分所有者ならびに管理組合にコンサルティング＆アドバイスを行い、管理組合の立上げからその後の円滑な組合運営までトータル的なサポートをしております。ビル管理におきましては、ビルオーナーの経営の合理化を推進するために、建物保全管理・
設備管理・給排水衛生管理・清掃管理などきめ細やかな管理サービスを提供し、建物の経年劣化に対して的確な保全計画を実施しビルの資産価値を保ち続けます。
平成17年10月31日現在、379棟の管理を行っております。

東誠コミュ
ニティ㈱

－ 2 －

区分

事業内容

主要な会社

不動産担保付債権、不動産保有会社及び不動産周辺事業会社等の株式への投資

オルタナティブ
インベストメント事業（Ｍ＆Ａ）、同投資ファンド組成・運営・コンサルティングなどを行うことで各種のフィーを得ております。
中期的には、不動産ファンド事業やＬＢＯによるＭ＆Ａによってこれまで当社が蓄積してきたノウハウを十分活用し、不良債権や不良資産を保有することで業績が低迷している法人、個人を対象として、Ｍ＆Ａなどの手法を駆使し、現物不動産以外の債権・株式へ投資することにより「企業・事業再生」を行ってまいり
ます。

トーセイリ
バイバルイ
ンベストメ
ント㈱、
㈲イカロ
ス・キャピ
タル

当社グループの事業系統図は以下のとおりであります。

競売

不動産
開発事業

エンドユーザー
バリュー
アップ

売買

東誠不動産㈱

土地・建物・信託受益権

不動産
流動化事業
再生不動産
・
開発不動産

販売
・
賃貸

ＲＥＩＴ
ファンド

不動産
賃貸事業

不動産
ファンド事業

中間
法人

投資家

不動産
ファンド

組成・運営

出資・配当

投資家

管理

ビルオーナー
テナント

営業者
プロパティマネジメント＊100％子会社
東誠コミュニティ㈱不動産管理事業

プロパティ
マネジメント

管理物件

不動産
不動産
担保付債権・保有会社＊100％子会社
購入
・
Ｍ＆Ａ

トーセイリバイバル
インベストメント㈱オルタナティブ
インベストメント事業

組成
・
運営
・
再生

㈲イカロス
・キャピタル＊100％子会社
ヘスティア
有限責任中間法人㈲ヘスティア・キャピタル

－ 3 －

債務者

出資・配当

投資家

売却

投資家

不動産担保付
債権ファンド株式（Ｍ＆Ａ）＊100％子会社回収

２．経営方針(1）会社の経営の基本方針
当社グループは「人々の生活の基盤を担う企業として、あらゆる不動産シーンにおいて新たな価値を創造し、提供する」ことを存在理念とし、不動産流動化、不動産開発、不動産ファンド、不動産賃貸、不動産管理、オルタナティ
ブインベストメントの６事業の相乗効果により、東京の不動産価値再生を行うことで社会に貢献し、さらにグループ
企業価値の向上を目指してまいります。
(2）会社の利益配分に関する基本方針
当社の利益配分につきましては、安定的な配当を経営上の最重要課題と認識しており、収益性の高い事業機会の獲得による長期的な企業価値向上のために必要な内部留保とのバランスについて、業績の推移、今後の経営環境、事業計画の展開を総合的に勘案して決定することを基本方針としております。
なお、平成17年11月期（第56期）の期末配当につきましては１株につき450円を予定しております。
また、中期経営計画「GROWING UP 2008」の確実な遂行による来期以降の業績見通しから、平成18年11月期につきましては、配当性向20％を目標にしております。
(3) 投資単位引下げに関する考え方及び方針等
当社は、株式投資単位の引下げが株式の流動性を高めると同時に広範な投資家層の参加を促進するための重要な施策であると認識しており、株式市場において取引可能な株式投資単位に関して適宜見直しを行なうことを基本方針としております。
(4）中期的な経営戦略および目標とする経営指標、対処すべき課題
当社グループは、新中期経営計画「GROWING UP 2008」（平成18年11月期～平成20年11月期）を策定し、目標達成に向けて鋭意努力をしております。本経営計画は、「企業収益の増大と経営品質の向上の両立が企業価値の向上に不可欠である」という基本方針のもと、企業規模倍増（売上高・利益）とコンプライアンス経営の推進による企業ブランドの確立を図ることにより企業基盤を確固としたものにし、さらなる成長の礎を築くことであります。
なお、具体的な目標数値につきましては、下記の通りとなっております。
平成20年（2008年)11月期の目標とする経営指標項目

当連結会計年度の実績
平成17年（2005年）11月期

目標
平成20年（2008年）11月期

売上高

176億円

405億円

経常利益

29億円

60億円

経常利益率

16.8％

株主資本比率

20.5％

30.0％

株主資本利益率（ROE）

19.2％

18.3％

総資本利益率(ROA)

3.9％

5.5％

202億円

1,300億円

不動産ファンド運用残高

⇒

14.8％

当社グループを取り巻く市場環境は、国内景気の継続的な回復を背景に、特に当社の事業エリアである東京都心部
において、一部に「不動産バブル」の懸念も生じるなど、総じて拡大基調となっております。
J-REIT及び不動産私募ファンドの積極的な投資活動、不動産証券化市場拡大とそれに伴う投資家の増加と多様化が都心部における大型物件を中心としたマンションの大量供給、平成17年４月１日以降の減損会計の適用による企業資産リストラ継続とあいまって、不動産売買は不動産価格の上昇を伴いつつも活況を呈しております。結果として、物件取得（仕入れ）の競合状況を一層厳しくするという構造となっております。
このような環境の中、新中期経営計画「GROWING UP 2008」において、優秀な人材が企業成長の推進力であると強く認識し、「人財の質と量」を中核とし、「既存事業の拡大」とJ－REIT上場やＭ＆Ａ投資への展開などの「新事業領域の拡大」、及び「効率的な資金調達の推進」を『事業の成長と財務』における戦略目標といたしました。
また、企業規模の拡大を実現する基盤としての「コンプライアンスの意識昂揚」、「コーポレートガバナンスの向上」、「業務プロセスの効率化」を『業務と組織運営』における戦略目標といたしました。
さらに、物件取得及び販売が企業成長の成否に関する最重要ファクターであることから、顧客データベース構築や－ 4 －法人営業ネットワーク強化、特に不動産投資会社等へのルート強化による「仕入先・販売先の拡充」、顧客ニーズに対応した機能・デザインを追及することによる「商品ブランドの構築」を『顧客と取引先』における戦略目標といたしました。
これらの戦略目標を確実に実行することにより、不動産ニーズが多様化してきている状況において、当社グループが総合力と相乗効果を十分発揮し、継続的な収益成長を実現するとともに、「あらゆる不動産シーンにおいて新たな価値を創造し、提供する」という理念を実践してまいります。
(5）コーポレートガバナンスに関する基本的な考え方及びその施策の実施状況（コーポレートガバナンスに関する基本的な考え方）
当社グループは、経営環境の変化に迅速かつ的確に対応し、健全な成長を実現する事業活動を持続することが、株主の皆様からの信頼にお応えすることであり経営における重要な課題であると認識しております。そのため、多様な経営リスクを早期に把握し予防対策ができる体制を構築すること、法定の要請範囲に留まらず積極的かつ適切な情報開示を行うこと、内部経営監視機能を強化して透明性の高い経営を推進することに注力しており、それに必要な組織
体制や諸制度を実施、構築することをコーポレートガバナンスに関する基本的な考え方としております。
（コーポレートガバナンスに関する施策の実施状況）①

取締役会の運営「取締役会」は取締役４名（平成17年11月30日現在）で構成され、取締役会規程に基づき、毎月１回の定例取締役会に加え必要に応じて臨時取締役会を開催し、経営の最高意思決定機関として重要案件の決議と業務執行の監督を行なっております。

②

監査役機能の有効性
当社は監査役制度を採用しており、常勤監査役２名、非常勤監査役２名の計４名（全員社外監査役）で構成される「監査役会」を、原則として毎月１回開催しております。監査役は「取締役会」に出席する他、「執行役員会」にも陪席し、事前に提供される議案資料により、必要に応じて内容の確認や提言・助言を行なうこととしております。
監査役監査活動は年間監査計画に基づいて実施され、内部監査部２名と連携することで、効率的かつ実効性のある監査体制を構築しております。さらに、各取締役および各部門責任者との定例会議を開催し、業務執行状況の把握に努めております。

③

執行役員制
当社は執行役員制を導入しており、取締役会にて選任された執行役員６名（平成17年11月30日現在）が、原則毎月２回「執行役員会」を開催し、取締役会の決議事項について事前審議を行なうとともに、取締役会から委譲された権限の範囲内で業務執行上の重要事項について意思決定を行なっております。

④

コーポレートガバナンス会議の設置
当社では、継続的にコーポレートガバナンスを強化するために、取締役と常勤監査役で構成する「コーポレート
ガバナンス会議」を設置し、原則毎月２回開催しております。
同会議では、企業統治上の懸案事項を確認、協議し、必要に応じて顧問弁護士・公認会計士のアドバイスを受けております。また、同会議の下に設置されている「コンプライアンス委員会」及び「リスク管理委員会」から確認を求められる事項につき、「法令の遵守」に留まることなく「企業倫理」や「社会貢献」の観点を踏まえた対処方法を協議・検討しております。
当社は、事業、業務執行を理解する者に企業統治を負託することが最も有効であるという考えから、取締役の全員が執行役員を兼務しておりますが、「業務執行機能とその監視機能」の線引きをより明確にすることも同会議の大きな役割の一つであります。

⑤

内部監査機能社長直属の「内部監査部」がグループ全体の監査を年次計画に基づいて実施し、不備事象については、被監査部門に是正勧告書を通知することにより、改善を求めております。是正必要事項については被監査部門と協議し、具体的な指導を行なうなどのフォローを充実することで実効性の高い監査を実施しております。

⑥

情報開示の状況
当社では、証券取引法、商法等の法令で定められた書類等の作成や、証券取引所の定める規則に基づく情報開示を行うとともに、ＩＲ活動やホームページ等を通じて株主・投資家をはじめとするステークホルダーの皆様に対し適時適切な企業情報の提供に努めております。

－ 5 －

⑦

役員報酬及び監査報酬
当年度における当社の取締役及び監査役に対する役員報酬は以下の通りとなっております。
・取締役に支払った報酬：85百万円
・監査役に支払った報酬：13百万円
また、当社の会計監査人である新日本監査法人に対し、当社及び連結子会社が支払う報酬は以下の通りとなっております。
・公認会計士法第２条第１項の業務に対する報酬：15百万円
・上記以外の報酬⑧

２百万円

会社と会社の社外取締役及び社外監査役の人的関係、資本的関係又は取引関係その他の利害関係の概要
当社は社外取締役は選任しておりません。また当社は社外監査役４名との間に特別の利害関係はありません。

(6）親会社等に関する事項
該当事項はありません。
(7）内部管理体制の整備・運用状況① 内部牽制組織、組織上の業務部門及び管理部門の配置状況、社内規定の整備状況、その他内部管理体制の整備状況（イ）経営上の意思決定、執行及び監督に関する経営管理組織、企業統治体制に関して当社は執行役員制度ならびに監査役制度を採用しております。執行役員６名中４名が取締役であり、監査役４名（常勤監査役２名、非常勤監査役２名）は全員社外監査役となっております。
（ロ）当社は監査役設置会社であり、監査役が取締役会の経営執行についての監視を行なっております。監査役
は月次の取締役会に出席し意見を述べるとともに、毎月１回開催される監査役会において取締役の業務執行の監査結果を協議し、常勤監査役の監査活動状況を非常勤監査役に報告することで情報の共有化を図っております。また、当社は執行役員会議において取締役会の決議事項についての事前審議を行ない、取締役会から委譲された権限の範囲内で、業務執行上の重要事項について意思決定をしておりますが、監査役は執行役
員会議にも陪席しております。更に、常勤監査役は、取締役ならびに部門長と定期的に面談を行ない、業務執行状況の把握に努めております。
（ハ）内部監査部（平成17年３月１日付で内部監査機能強化を目的として設置）は、本社各部門（含、グループ会社）でのコンプライアンス遵守度を厳しく監査し、法令あるいは社内規程上改善すべき点があれば、都度、取締役社長に報告を行ない、それを受けて取締役社長から被監査部門へ改善命令を通知し、被監査部門は鋭意継続的に改善を図っております。具体的には、毎月１回開催される内部監査報告会において、内部監査部
長から取締役社長へ監査結果についての報告がなされ、改善すべき事項については社長名にて「勧告書」が作成され、被監査部門へ通知される仕組となっております。なお、勧告書の改善状況については、内部監査部が定期的に確認を行なうことにより完結できる体制としております。また、弁護士事務所に関しては、複数の事務所と顧問契約を締結しており、日常の業務に関する法律相談の他、経営上の法律的な問題解決に助言をいただいております。
②

内部管理体制の充実に向けた取組みの最近１年間における実施状況
平成17年３月１日付で、内部監査機能強化に向けた取組みとして、これまで経営企画部の業務分掌として行なってきた内部監査を、より独立性の強い専門組織により行なうことを目的として、内部監査部を設置いたしました。
更に、平成17年２月25日、監査役会設置に伴ない、監査役活動をより実効性のあるものとするため、監査役会事務局を内部監査部が兼務し、監査役を補佐する体制といたしました。
また、日常業務で発生する様々な法的確認を早期に解決すべく、平成17年９月１日付で法務担当部長を専任し管理体制の充実を図りました。
当事業年度の主な実施項目としては個人情報保護法に対処すべく、そのための管理体制を整備いたしました。具
体的には、管理部門統括常務執行役員を個人情報管理責任者とし、個人情報保護事務局を総務人事部内に設置すると共に、各部門長を個人情報管理者に任命しコンプライアンスの強化を図っております。

－ 6 －３．経営成績及び財政状態
当連結会計年度より連結財務諸表を作成しているため前期比の記載はしておりません。
(1）経営成績
当連結会計年度におけるわが国経済は、雇用環境には依然として厳しさが残るものの、売上高の増加等により企業収益が改善したことで、設備投資が増加し、個人消費も底固く推移するなど、全体としては緩やかな回復基調の１年となりました。また、先行きにつきましても、原油価格の高騰によるアジアや欧州経済の減速や中国経済の過熱などが国内経済に与える影響に留意する必要があるものの、高水準の企業収益や雇用者所得の緩やかな増加を背景に、国内景気は回復を続けていくものと思われます。
当社グループの属する不動産業界におきましては、景気回復の中、不動産価格の上昇に伴う不動産投資利回りの低下等、一部に不動産市場の活況が減速するのではないかという懸念はあるものの、不動産の価格形成が、収益、キャッシュ・フローをベースとしたものを主流とし、合理的な市場メカニズムが機能していると考えられることから、余剰資金は継続して不動産投資市場に流入すると思われます。また、平成17年11月末現在、国内市場に上場するJ-REIT数が28銘柄となり、私募ファンドもあわせた資産残高は推計で約６兆円と一層拡大傾向が続いております。不動産流動化事業は、J-REITや私募ファンド等の不動産証券化市場が企業の不動産証券化の活用ニーズに牽引されて拡大し、不動産売買が依然として活況を呈しております。マンション市場は、東京都心部では高水準の供給が続き過剰感が高まっていたものの、在庫調整が進んだことや低金利を背景に、大型物件を中心に高い成約率を維持しております。一方、オフィスビル賃貸市場は、エリアによる格差はあるものの、全体として需給の改善が急速に進んだことで、募集賃料に底入れ感が出てきております。都心５区における平成17年11月末現在の平均空室率は4.28％と５ヶ月連続で低下しており、企業の事務所拡張・移転の動きが引き続き活発で、特に優良大型ビルに対する引き合いは強まっております。
また、不動産管理事業については厳しい競合状況にあり、コストダウン圧力も強いものの、東京都区部はビル管理及びマンション管理の市場規模が大きく、また不動産証券化市場の活性化による需要も拡大しております。効率的な業
務やサービスの提供・技術力の開発・周辺事業への多角化やプロパティマネジメント能力の強化などの企業努力による差別化が進んでいくものと思われます。さらに、オルタナティブインベストメント事業は、特に不動産担保付債権
市場は活況を呈しており、競売市場には多くの個人投資家も参入してきております。不良債権市場の不動産価格が上
昇基調に転じている中、収益確保のためハードの付加価値を高めるノウハウを持つことが重要となってきております。
このような事業環境にありまして、当社グループでは「TOKYO

VALUE

UP

PARTNER」という企業スローガンを掲げ、東京都区部を中心とする不動産の価値再生を目的に、当社の成長分野である不動産流動化事業、不動産ファンド事業、充実した事業ノウハウを保有する不動産開発事業、不動産賃貸事業と当連結会計年度より「東誠コミュニティ株式会社」の行う不動産管理事業、「トーセイリバイバルインベストメント株式会社」が行うオルタナティブインベストメ
ント事業を加えた６事業の相乗効果を高め、事業ラインアップの拡充を推進することにより企業グループとしての総合力向上に全力を尽くしてまいりました結果、売上高は17,644百万円となりました。利益につきましては、営業利益
3,536百万円、経常利益2,969百万円、当期純利益1,592百万円となりました。
各事業別の業績は以下のとおりであります。
（不動産流動化事業）
当連結会計年度は、「セントラル代官山」（東京都渋谷区）、「神田駅前ビル」（東京都千代田区）他（計19物件）の売却により不動産流動化事業の売上高は10,400百万円、営業利益2,221百万円となりました。
（不動産開発事業）
当連結会計年度は、「ＴＨＥプレミアムコート大田中央」（東京都大田区）17棟の戸建分譲物件及び「ＴＨＥパー
ムス代々木上原ヴェールテラス」（東京都渋谷区）他（計３棟）の賃貸マンション開発物件の販売があったことで不動産開発事業の売上高は4,466百万円、営業利益548百万円となりました。
（不動産賃貸事業）
当連結会計年度は、固定資産として保有している賃貸物件の空室率が改善したことに加え、たな卸資産である不動
産流動化事業用の賃貸物件が増加したことにより不動産賃貸事業の売上高は1,645百万円、営業利益929百万円となり
ました。

－ 7 －

(不動産ファンド事業）
当連結会計年度は、新規物件取得の増加により運用資産残高が拡大しアクイジションフィー及びアセットマネジメ
ントフィーが増加したことや、好調な運用成績に伴うインセンティブフィーが発生したこと等により、不動産ファン
ド事業の売上高は349百万円、営業利益294百万円となりました。
なお、期末の運用資産残高は、20,244百万円であります。
(不動産管理事業）
当連結会計年度は、東誠コミュニティ株式会社の株式を中間決算日にみなし取得したことに伴い連結子会社となったため、半期分の収益寄与となりました。ビル管理については、ビル所有者の変更に伴う解約が見られる中、新規契約の獲得に努め、ビル・駐車場等期末管理棟数は254件（平成17年10月末現在）となりました。マンション管理では、他社が分譲・販売している分譲マンション２棟、賃貸マンション２棟を新たに受託し、期末管理棟数は125件（平成17年10月末現在）となりました。以上の結果、不動産管理事業の売上高は562百万円、営業利益40百万円となりました。
(オルタナティブインベストメント事業）
当連結会計年度は、新たに設立した連結子会社であるトーセイリバイバルインベストメント株式会社による不動産
担保付債権ファンドに係るアレンジメントフィーおよび債権管理フィー売上により210百万円、同社の子会社である有限会社イカロス・キャピタルの不動産担保付債権からの金利回収売上９百万円によってオルタナティブインベストメ
ント事業売上高は、220百万円、営業利益197百万円となりました。
なお、期末の運用資産残高は、3,942百万円であります。
(2）財政状態（キャッシュ・フローの状況）
当連結会計年度における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、税金等調整前当期純利益2,981百万円を計上した他、金融機関からの借入金14,570百万円の収入等がありましたが、不動産流動化事業及び不動産開発事
業の新規物件取得、オルタナティブインベストメント事業への匿名組合出資等により、期首残高に比べ84百万円減
少し2,530百万円となりました。
（営業活動によるキャッシュ・フロー）
営業活動により使用した資金は、8,839百万円となりました。これは主に、不動産流動化事業の拡大によるバリュー
アップ型流動化物件の新規取得によるたな卸資産の増加によるものであります。
（投資活動によるキャッシュ・フロー）
投資活動により使用した資金は、606百万円となりました。これは主に、オルタナティブインベストメント事業及び当社組成の不動産投資ファンドへ匿名組合出資を行ったことによるものであります。
（財務活動によるキャッシュ・フロー）
財務活動により得られた資金は、9,360百万円となりました。これは主に、不動産流動化事業及び不動産開発事業による借入金の返済を行った一方で、不動産流動化事業及び不動産開発事業拡大に伴う新規物件取得等の借入金増加によるものであります。
当社グループのキャッシュ・フロー指標のトレンドは下記のとおりであります。
当連結会計年度
株主資本比率（％）

20.5

時価ベースの株主資本比率（％）

85.3

債務償還年数（年）－インタレスト・カバレッジ・レシオ（倍）－注）１．各指標は、いずれも財務数値により算定しております。
・株主資本比率・時価ベースの株主資本比率
・債務償還年数・インタレスト・カバレッジ・レシオ－ 8 －：株主資本／総資産：株式時価総額／総資産：有利子負債／営業活動によるキャッシュ・フロ－：営業活動によるキャッシュ・フロー／利払いいずれも連結ベースの財務数値により計算しております。
有利子負債は、連結貸借対照表に計上されている負債のうち、利子を支払っているすべての負債を対象としております。
営業活動によるキャッシュ・フローおよび利払いは、連結キャッシュ・フロー計算書に計上されている「営業活動によるキャッシュ・フロー」及び「利息の支払額」を用いております。
２．当連結会計年度より連結財務諸表を作成しているため、平成16年11月期以前のキャッシュ・フロー
指標については記載しておりません。
３．当連結会計年度は、連結キャッシュ・フロー計算書の営業キャッシュ・フローがマイナスのため、債務償還年数及びインタレスト・カバレッジ・レシオについては記載しておりません。
(3）次期の見通し
（連

結）
項目

平成17年11月期実績

売上高 （百万円）

17,64428,484

10,840

営業利益（百万円）

3,536

4,731

1,195

経常利益（百万円）

2,969

4,042

1,073

当期純利益（百万円）

1,592

2,082

490

（単

平成18年11月期予想

増減体）
平成17年11月期実績

平成18年11月期予想

増減

売上高（百万円）

16,82826,876

10,048営業利益（百万円）

3,323

4,559

1,236

経常利益（百万円）

2,773

3,910

1,137

当期純利益（百万円）

1,495

2,033

538

(4）事業等のリスク
当社グループの経営成績、株価及び財政状況等に影響を及ぼす可能性が考えられる事項には以下のようなものがあります。
なお、文中における将来に関する事項は、当事業期末において当社が判断したものであり、リスク発生の可能性を認識したうえで、発生の回避と発生した場合の対応に努力する方針であります。また、以下の記載は、当社グループの事業もしくは当社株式への投資に関するリスクを完全に網羅するものではありません。
① 不動産流動化事業・不動産開発事業（ⅰ）不動産市況の影響について
当社グループの中核的事業である、不動産流動化事業、不動産開発事業では、自己勘定による物件の取得、保有を行うことから物件の取得、売却の時期や金額により、当社グループの経営成績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
（ⅱ）物件の引渡時期等による業績の変動について
不動産流動化事業、不動産開発事業は、不動産ファンド事業のフィー収入や不動産賃貸事業の賃料収入に比して物件売却売上高が計上されることから、１取引あたりの金額が大きいこと、また当該事業は物件の引渡しを行った時点で売り上げ計上を行う「引渡し基準」であることから、当該事業の売上状況や引渡し時期により当社グループの経営成績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
（ⅲ）自然災害等による工事遅延および建設コストの増加について
当社グループでは具体的な仕入れ計画や販売計画に基づき積み上げ方式により合理的な年間総合予算の策定に努めておりますが、自然災害など予期せぬ事態による工事遅延やそれに伴う建設コスト増加により当社グ
ループの経営成績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
（ⅳ）開発期間、保有期間が長期に渡ることについて
当社が不動産を開発、保有している期間において、地価動向、金利動向、金融情勢などのマクロ経済に変動が生じ、これに伴い不動産市場が変動した場合は不動産の収益性が低下し、当社グループの経営成績や財務状
況に影響を及ぼす可能性があります。

－ 9 －② 不動産ファンド事業
当社グループの成長推進事業である、不動産ファンド事業は、投資家のニーズに合致した不動産投資ファンドを組成（アレンジメント）し、投資対象となる不動産の価値を最大化するための運用・管理（アセットマネジメント）を行う事業であります。従って、不動産ファンドのパフォーマンスはアセットマネジメントの能力が寄与するものであり、当社は不動産と金融のハード、ソフト両面について十分なノウハウを蓄積してまいりました。
不動産ファンドは、あくまでも投資家の自己責任原則を前提とした投資商品であり、運用成績について当社が保証責任を負っていないものの、賃料相場の低迷や稼働率の低下等により、投資家の期待する十分なパフォーマン
スが上がらない場合は、アセットマネジメント会社として評価が下がり、当社グループの経営成績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
また、同事業が金融商品を扱う事業であることから、金利動向や金融情勢に大きな影響を受けることが考えられ、金融商品としての魅力が相対的に低下することで、当社グループの経営成績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
③ 不動産賃貸事業
当社グループの安定収益事業である、不動産賃貸事業は企業業績などのマクロ経済環境の動向が賃貸市況に影響し、稼働率の低下や賃料水準が下落した場合は賃料など回収リスクを含め当社グループの経営成績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
④ 不動産管理事業
ⅰ）管理委託費の低下
現在、マンション・ビルの管理委託費は競合他社との競争激化や顧客からのコストダウン圧力により低下傾向にあり、業務効率化やコスト削減などに努めておりますが、今後も管理委託費の低下が継続した場合は、当社グループの経営成績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
ⅱ）業務上の事故などについて業務遂行やサービス提供に関しては、ISO9000を取得し、業務品質の向上に努めておりますが、万が一、不可避の社会的な規模の業務遂行上の事故やサービスの不具合が発生した場合は、当社グループの評価が下がり、経営成績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
⑤ オルタナティブインベストメント事業
当社グループの育成事業である、オルタナティブインベストメント事業は現在不動産担保付債権の購入や不動産保有会社のM&A投資を主たる目的として展開しておりますが、金融機関等が保有する不良債権処理がピークアウ
トし、不良債権市場が縮小した場合、当社グループの事業推進に影響を及ぼす可能性があります。
２．有利子負債の依存度の高さ及び金利の動向
当社グループの事業に係る土地、建物取得費及び建築費等は、主として金融機関からの借入金（ノンリコースローンを含む）によって調達しているため、総資産に占める有利子負債の比率が高く（平成17年11月連結会計年度70.2％）
なっております。将来において、金利が上昇した場合には、資金調達コストが増加することにより当社グループの経営成績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
資金調達については、特定の金融機関に依存することなく、案件ごとに複数の金融機関と交渉し、融資実行後にプロジェクトを着手する方針ですが、突発的な内外部環境の変化等により、資金調達ができなかった場合は、事業着手の遅延や事業の実施ができなくなるなど当社グループの経営成績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
また、案件の売却時期の遅延、売却金額が当社の想定を下回った場合には、当社グループの資金繰りに影響を及ぼす可能性があります。
３．事業エリア① 競合状況
当社グループは、東京都区部を主要マーケットとし、中小型物件を中心に投資を行っており、これまで、「不動産流動化事業」、「不動産開発事業」、「不動産ファンド事業」「不動産賃貸事業」の４事業の情報やノウハ
ウを有機的に結合し、相乗効果をもった事業展開を行ってまいりました。しかしながら、東京都区部における不動産市況の継続的な回復と特に不動産ファンド事業については同様の事業展開を行う新規企業参入が近年増加していることから、物件取得において競合がより激化する可能性があります。当社グループとしては、子会社による「不動産管理事業」、「オルタナティブインベストメント事業」の２事業を加えることにより一層柔軟な事業展開することで競争力を強化し、競合他社との差別化を推進しますが、当社グループにおけるこの優位性が保たれない場合は、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

－ 10 －

② 災害発生
将来発生が懸念されている東京における大地震をはじめ、暴風雨、洪水等の自然災害、戦争、テロ、火災等の人災が発生した場合には当社グループが投資・運用・開発を行っている不動産の価値が大きく毀損する可能性があり、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
４．法的規制① 法的規制
当社グループの事業において関連する主な法的規制は下表のとおりであります。
今後これらの法的規制が強化される場合には規制遵守に向けた対応のためのコスト増加の可能性があります。
セグメント名称

主な法的規制不動産流動化事業
不動産開発事業
不動産賃貸事業

・宅地建物取引業法
・国土利用計画法
・都市計画法・建築基準法・建設業法
・建築士法
・住宅の品質確保の促進に関する法律
・投資信託及び投資法人に関する法律（改正投信法）
・不動産特定共同事業法
・信託業法
・資産の流動化に関する法律
・不動産投資顧問業登録規定
・有価証券に係る投資顧問業の規制等に関する法律・中間法人法・マンション管理の適正化に関する法律
・建築物における衛生的環境の確保に関する法律
・警備業法
・消防法

不動産ファンド事業
オルタナティブインベストメント事業

不動産管理事業② 免許、許認可等
当社グループの事業は上表の法制に基づき以下の関連許認可を得ております。現在、当該免許及び許認可等が取り消しとなる事由は発生しておりませんが、万が一このような事由が発生した場合、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
ⅰ）不動産流動化事業・不動産開発事業・不動産ファンド事業・不動産賃貸事業
許認可等の名称

所

管

有効期間

許認可等の内容

宅地建物取引業免許東京都知事

H19/3/23

東京都知事免許(10)第24043号

一般不動産投資顧問業登録

国土交通大臣H18/2/28

一般－000127

一級建築士事務所登録

東京都

知事

H18/4/10

東京都知事登録(第46219号)

特定建設業許可

東京都知事

H19/12/9

東京都知事許可（特－14）第107905号

不動産特定共同事業の許可

東京都

知事

有価証券に係る投資顧問業登録

関東財務局長

信託受益権販売業者登録

関東財務局長東京都知事第58号
関東財務局長第1324号
H20/6/1

関東財務局長（売信）第164号

ⅱ）不動産管理事業
管

有効期間

マンション管理業

許認可等の名称

国土交通大臣所

H19/5/21

国土交通大臣(１)第030488号

許認可等の内容

宅地建物取引業免許東京都知事

H18/9/28

東京都知事免許(１)第80048号

建築物環境衛生一般管理業

東京都

知事

H19/9/25

東京都 13都第6560号

建設業

東京都

知事

H20/3/10

東京都知事許可（般－14）第119534号

警備業

東京都公安委員

H18/10/4

警備業法認定第2591

消防設備業

東京消防庁

消防設備業認定第401－ 11 －

ⅲ）オルタナティブインベストメント事業
許認可等の名称

所

管

有効期間

一般不動産投資顧問業登録

国土交通大臣H18/2/28

不動産特定共同事業の許可

東京都

有価証券に係る投資顧問業登録

関東財務局長

信託受益権販売業者登録

関東財務局長知事

許認可等の内容
一般－000127
東京都知事第58号
関東財務局長第1324号

H20/6/1

関東財務局長（売信）第164号③ 会計基準・税制について（ⅰ）会計基準・不動産税制の変更について
会計基準、不動産税制に関する変更があった場合、資産保有および取得、売却のコスト増加等により当社グ
ループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。特に平成15年10月31日に企業会計基準委員会
から「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」が公表され、平成17年４月１日以降開始する事業年度から減損会計が適用されることになったことで固定資産の減損が発生する可能性があります。
（ⅱ）SPVの連結範囲について
当社が不動産ファンド事業において設立するSPVについては、わが国におけるSPVに対する会計慣行が十分定
まっておらず、現在のところ当該SPV毎に当社の匿名組合出資比率や支配力等の影響度合を鑑みて、個別に連結、非連結を決定しております。今後、不動産ファンド事業が拡大する過程で、これら形態でSPVを多数設立する可能性があり、わが国におけるSPVに対する会計慣行に基づく一定の指針が決定され、当社の会計処理方法に変更が生じた場合には、当社グループの連結の範囲に変更が生じ、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
５．当社役員・従業員のSPC役員就任
当社グループの行う不動産ファンド事業におけるSPCについて、当社役員・従業員がSPC役員に就任しております。
SPC役員はSPCの形態に関わらず、自己取引規制などの忠実義務を負担し、これに違反してSPCに損害を与えたり、悪意または重過失で第三者に損害を与えた場合は損害賠償責任を負うこととなり、損害が重大な場合は当社グループの評価に影響を及ぼす可能性があります。ただし、SPCは証券化における導管の役割を果たすのみであり、派遣役員・従業員
が特段の経営判断や意思決定を行うことがないことから、上記リスクの顕在化の可能性は極めて低いものと考えております。
６．人材について
当社グループの事業の特性から、人材は極めて重要な経営資源であり、新中期経営計画を達成するには、優秀な人材をさらに確保し、当社独自のコンピテンシーを習得するための教育やマネジメント層の育成が不可欠であります。当社
グループの求める人材を十分に確保、育成できない場合、または現在在職しているマネジメント層が流出した場合には、事業活動に大きな影響を及ぼす可能性があります。
７．その他
当社グループは「ものづくりへのこだわり」を事業遂行のモットーとし、マンションについてはパームスクオリティ
チェックシステム（PQC）、中古物件については「バリューアップ３５項目」など独自の基準や仕様を設定し、品質管理については細心の注意をしております。今般の構造設計計算書偽造問題についても、平成11年５月以降民間審査機関
により建築確認を受けた当社開発マンションについて当該建物設計時に委託した事務所以外の設計事務所に再チェックを依頼し、いち早く「偽造の事実がない旨の確認」を行いましたが、住宅購入顧客の購買意欲の減退や法規制の強化によるコスト増加等により当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
また、中古の物件については、ほとんどの建物において構造設計図書が保存されていないことやアスベスト問題や土壌汚染問題等により不動産投資活動が中期的に停滞した場合、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

－ 12 －

４．時価発行公募増資等に係る資金使途計画及び資金充当実績
平成16年２月27日、ジャスダック上場時に実施した公募増資（調達金額669百万円）及び平成16年９月10日に実施した
時価発行公募増資（調達金額2,696百万円）の資金使途計画及び資金充当実績は、以下のとおりであります。
(1) 資金使途計画
上記調達資金は、当社が組成する不動産投資ファンドへの出資金及び主力事業である不動産流動化事業の拡大に向けた物件の仕入資金として充当する予定であります。
(2) 資金充当実績
平成16年２月27日に実施した公募増資及び平成16年９月10日に実施した時価発行公募増資で調達した資金につきましては、当初計画どおり当社組成の不動産投資ファンドへの出資（エクイティ出資）及び主力事業である不動産流動化事
業の事業拡大に向けた物件仕入れ資金に充当いたしました。
(3) 会社収益への影響
当社は、「不動産流動化事業」及び「不動産ファンド事業」に集中的に経営資源を投下し、同事業の規模拡大による安定的な収益構造の構築に傾注しております。公募増資による調達資金を自社組成不動産ファンドのエクイティ出資金や不動産流動化事業の物件仕入に充当することで、当社の特性を活かしたアセットマネジメントによる安定的なフィー収入の確保や高収益事業の展開を可能にするなど、今後の業績向上と財務体質の強化に寄与するものと考えております。

－ 13 －

５．連結財務諸表等
当連結会計年度より連結財務諸表を作成しているため、前連結会計年度の連結貸借対照表、連結損益計算書、連結剰余金計算書及び連結キャッシュ・フロー計算書は記載しておりません。
(1）連結貸借対照表
当連結会計年度（平成17年11月30日）
区分

注記
番号

構成比
（％）

金額（千円）（資産の部）
Ⅰ

流動資産
１．現金及び預金※１

2,670,623

２．受取手形及び売掛金

147,213

３．有価証券

10,000４．販売用不動産※１

12,606,749

５．仕掛販売用不動産※１

13,976,848

６．買取債権※１

1,722,953

７．貯蔵品

1,272

８．繰延税金資産
９．その他

129,787※１

1,307,204△4,058

貸倒引当金
流動資産合計Ⅱ

32,568,593

80.6

固定資産
１．有形固定資産(1）建物及び構築物※１546,700

減価償却累計額(2）工具器具備品

有形固定資産合計

1,725,006

72,61639,332

減価償却累計額(3）土地

2,271,706※１

33,284
4,906,089
6,664,380

16.5

２．無形固定資産(1）ソフトウェア

30,034(2）電話加入権

2,275

無形固定資産合計

32,309－ 14 －

0.1

当連結会計年度（平成17年11月30日）
区分

注記
番号

構成比
（％）

金額（千円）

３．投資その他の資産(1）投資有価証券

903,845(2）長期貸付金

3,615(3）繰延税金資産

68,077(4）その他

160,303

貸倒引当金
投資その他の資産合計
固定資産合計Ⅲ△801
1,135,040

2.8

7,831,730

19.4

繰延資産
１. 社債発行費6,514

繰延資産合計

6,514

0.0

40,406,838

100.0

資産合計

－ 15 －

当連結会計年度（平成17年11月30日）
区分

注記
番号

構成比
（％）

金額（千円）（負債の部）
Ⅰ

流動負債
１．支払手形及び買掛金
２．短期借入金

371,791※１

３．１年以内償還予定社債
４．１年以内返済予定長期
借入金

194,000※１

５．未払法人税等

8,007,602
1,081,440

６. 前受金383,342

７．賞与引当金

9,783
503,834

８．その他
流動負債合計Ⅱ

4,390,000

14,941,793

37.0

固定負債
１．社債
２．長期借入金

322,000※１

15,471,101

３. 繰延税金負債

22,500４．退職給付引当金

31,420５．役員退職慰労引当金

151,705

６．連結調整勘定

5,527
1,167,193

７．その他
固定負債合計

17,171,447

42.5

負債合計

32,113,241

79.5

1,966,096

4.9（資本の部）
Ⅰ

資本金

Ⅱ

資本剰余金

2,049,572

5.1

Ⅲ

利益剰余金

4,270,144

10.5

7,783

0.0

資本合計

8,293,597

20.5

負債及び資本合計

40,406,838

100.0

Ⅳ その他有価証券評価差額金※２－ 16 －

(2）連結損益計算書
当連結会計年度（自 平成16年12月１日
至 平成17年11月30日）
区分

注記
番号

百分比
（％）

金額（千円）

Ⅰ

売上高

17,644,259

100.0

Ⅱ

売上原価

12,787,932

72.5

売上総利益

4,856,327

27.5

1,320,157

7.5

3,536,169

20.0

24,2430.1

591,372

3.3

2,969,040

16.8

12,669

0.1

199

0.0

2,981,510

16.9

△85

△0.0

2,981,596

16.9

1,389,018

7.9

1,592,577

9.0

Ⅲ

販売費及び一般管理費

※１

営業利益
Ⅳ

営業外収益
１．受取利息300

２．受取配当金

557

３．固定資産税還付金

8,892

４．仕入割引1,865

５．連結調整勘定償却額

614
7,300

７．雑収入

4,712

Ⅴ

６．解約手付金

営業外費用
１．支払利息528,395

２．社債利息5,572

３．新株発行費925

４．社債発行費償却

6,514

５. 解約違約金

16,868６．雑損失

33,094

経常利益
Ⅵ

特別利益
2,752

２．保険解約返戻金

9,917

Ⅶ

１．会員権売却益

特別損失
１．固定資産売却損※２36

２．固定資産除却損※３162

匿名組合損益分配前税金
等調整前当期純利益
匿名組合損益分配額
税金等調整前当期純利益
法人税、住民税及び事業税

1,434,515

法人税等調整額△45,496

当期純利益－ 17 －

(3）連結剰余金計算書
（自
至
区分

注記
番号

当連結会計年度
平成16年12月１日
平成17年11月30日）
金額（千円）（資本剰余金の部）
Ⅰ

資本剰余金期首残高Ⅱ

資本剰余金増加高
新株予約権の権利行使による新株式の発行

Ⅲ

2,011,075

38,496

資本剰余金期末残高

38,4962,049,572（利益剰余金の部）
Ⅰ

利益剰余金期首残高Ⅱ

利益剰余金増加高
当期純利益

Ⅲ

2,718,637

1,592,577

1,592,577

利益剰余金減少高
１．配当金
２．連結子会社増加に伴う減少額

Ⅳ

40,296774

利益剰余金期末残高

41,0704,270,144－ 18 －

(4）連結キャッシュ・フロー計算書
（自
至
区分
Ⅰ

注記
番号

当連結会計年度
平成16年12月１日
平成17年11月30日）
金額（千円）

営業活動によるキャッシュ・フロー
税金等調整前当期純利益

2,981,596

減価償却費

180,793

連結調整勘定償却額△614

引当金の増加額

38,197

受取利息及び受取配当金△858

支払利息及び社債利息533,968

匿名組合評価益△24,493

売上債権の増加額△30,902

買取債権の増加額△1,722,953

たな卸資産の増加額△7,062,217

前渡金の増加額△1,094,670

仕入債務の減少額△1,082,134

前受金の減少額△453,158

預り保証金の増加額

25,554

その他

262,283

小計△7,449,606

利息及び配当金の受取額

57,414

利息の支払額△541,808

法人税等の支払額△905,398

営業活動によるキャッシュ・フロー△8,839,398－ 19 －

（自
至
区分
Ⅱ

注記
番号

当連結会計年度
平成16年12月１日
平成17年11月30日）
金額（千円）

投資活動によるキャッシュ・フロー
定期預金の減少額

44,966有形固定資産の取得による支出△144,149

無形固定資産の取得による支出△30,746

投資有価証券の取得による支出△3,864,635

投資有価証券の売却による収入

3,320,000

投資有価証券の回収による収入

77,129連結範囲の変更を伴う新規子会社株式の取得による支出※２△6,592

出資金取得による支出△12,000

その他

9,655

投資活動によるキャッシュ・フローⅢ△606,371

財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入金の純増額

1,041,000

長期借入れによる収入

14,570,400

長期借入金の返済による支出△6,262,184

社債の償還による支出△24,000

株式の発行による収入

76,067

配当金の支払額△40,296

財務活動によるキャッシュ・フロー

9,360,987

Ⅳ 現金及び現金同等物の減少
額△84,782

Ⅴ 連結範囲変更に伴う連結子会社の現金及び現金同等物の期首残高

15,005

Ⅵ 現金及び現金同等物の期首
残高2,600,629

Ⅶ 現金及び現金同等物期末残高※１2,530,851－ 20 －

連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項
項目
１．連結の範囲に関する事項（自至当連結会計年度
平成16年12月１日
平成17年11月30日）

連結子会社の数

11社

主要な連結子会社の名称
東誠コミュニティ㈱トーセイリバイバルインベストメント㈱トーセイ・リート・アドバイザーズ㈱㈲イカロス・キャピタル㈲ヘスティア・キャピタル
ヘスティア有限責任中間法人
アルゴ有限責任中間法人
ペガサス有限責任中間法人
なお、㈲イカロス・キャピタル、トーセイリ
バイバルインベストメント㈱、トーセイ・リー
ト・アドバイザーズ㈱については、当連結会計
年度において新たに設立したことにより、また、
東誠コミュニティ㈱は、株式の全てを取得した
ことにより、当連結会計年度より連結の範囲に含めることといたしました。
２．持分法の適用に関する事項

該当事項はありません。

３．連結子会社の事業年度等に関する事項

連結子会社のうち東誠コミュニティ㈱の決算
日は10月31日であり、連結財務諸表の作成に当たっては、決算日現在の財務諸表を使用しております。ただし、連結決算日までの期間に発生した重要な取引については、連結上必要な調整を行っております。
連結子会社のうち、アルゴ有限責任中間法人
及びペガサス有限責任中間法人の決算日は９月30日であります。また、トーセイ・リート・ア
ドバイザーズ㈱の決算日は３月31日であります。
連結財務諸表の作成に当たっては、連結決算日現在で実施した仮決算に基づく財務諸表を使用しております。

－ 21 －

（自至項目
４．会計処理基準に関する事項

当連結会計年度
平成16年12月１日
平成17年11月30日）① 有価証券(1)重要な資産の評価基準及び評
価方法

その他有価証券
時価のあるもの
連結決算日の市場価格等に基づく時価法（評価差額は全部資本直入法により処理し、売却原価は移動平均法により算定）時価のないもの
移動平均法による原価法②(2）重要な減価償却資産の減価償
却の方法(3）繰延資産の処理方法

デリバティブ
時価法③ たな卸資産(イ) 販売用不動産・仕掛販売用不動産
個別法による原価法(ロ) 買取債権
個別法による原価法(ハ) 貯蔵品
最終仕入原価法① 有形固定資産
当社及び連結子会社は定率法を採用しております。
ただし、当社及び連結子会社は平成10年４月１日以降に取得した建物（付属設備を除く）は定額法によっております。
なお、主な耐用年数は、以下のとおりであります。
建物
12～50年
構築物
６～20年
車両運搬具
５～６年
工具器具備品
３～15年② 無形固定資産
当社及び連結子会社は定額法を採用しております。
なお、自社利用のソフトウェアについては、社内における利用可能期間（５年）に基づいております。
① 社債発行費
商法施行規則の規定する期間（３年間）に毎期均等額以上を償却しております。
② 新株発行費支出時に全額費用として処理しております。

－ 22 －

（自至項目(4）重要な引当金の計上基準①

当連結会計年度
平成16年12月１日
平成17年11月30日）

貸倒引当金

債権の貸倒れによる損失に備えるため、当社及び連結子会社は、一般債権については貸倒実績率により、貸倒懸念債権等特定の債権については個別に回収可能性を勘案し、回収不能見込額を計上しております。
② 賞与引当金
当社及び連結子会社は従業員に対して支給する賞与の支出に充てるため、支給見込額に(5）重要なリース取引の処理方法(6）重要なヘッジ会計の方法基づき当連結会計年度負担額を計上しております。
③ 退職給付引当金
当社及び連結子会社は、従業員の退職給付に備えるため、当連結会計年度末における退職給付債務見込額に基づき計上しております。
④ 役員退職慰労引当金
当社は、役員の退職慰労金の支出に備えて、役員退任慰労金規程に基づく期末要支給額を計上しております。
当社及び連結子会社は、リース物件の所有権が借主に移転すると認められるもの以外のファイナンス・リース取引については、通常の賃貸借取引に係る方法に準じた会計処理によっております。
① ヘッジ会計の方法
繰延ヘッジ処理によっております。
また、金利スワップについては、特例処理の要件を充たすものについては、特例処理によっております。
② ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段・・・金利スワップ
ヘッジ対象・・・借入金③ ヘッジ方針
金利リスクの低減並びに金融収支改善のため、対象債務の範囲内でヘッジを行っております。
④ ヘッジ有効性評価の方法
特例処理の要件を充たしているため、有効性の評価を省略しております。

－ 23 －

（自至項目(7）その他連結財務諸表作成のための重要な事項

当連結会計年度
平成16年12月１日
平成17年11月30日）①

消費税等の会計処理
税抜方式によっております。
ただし、控除対象外消費税等のうち、固定資産等に係るものは長期前払費用として計上（５年償却）し、それ以外は発生年度の期間費用としております。
② 匿名組合出資の会計処理
投資事業有限責任組合及びこれに類する組合への出資（証券取引法第２条第２項により有価証券とみなされるもの）については、匿名組合の財産の持分相当額を「投資有価証券」として計上しております。匿名組合への出資時に「投資有価証券」を計上し、匿名組合の営業により獲得した損益の持分相当額については、事業目的の匿名組合出資に係る損益は「営業損益」へ計上し、事業目的以外の匿名組合出資に係る損益は「営業外損益」に計上するとともに同額を「投資有価証券」に加減し、営業者からの出資金（営業により獲得した損益の持分相当額を含む）の払い戻しについては、「投資有価証券」を減額させております。
③ 匿名組合損益分配額の会計処理
匿名組合出資者からの出資金受入れ時に「長期預り金」を計上し、匿名組合が獲得した純損益の出資者持分相当額については、税金等調整前当期純利益の直前の「匿名組合損益分配額」に計上するとともに同額を「長期預り金」に加減しております。なお、「長期預り金」は固定負債「その他」に含めて表示
しております。
④ 買取債権の会計処理
買取債権の代金回収に際しては、個別債権毎に回収代金を買取債権の取得価額より減額し、個別債権毎の回収代金が取得価額を超過した金額を純額で収益計上しております。
ただし、回収代金のうち元本と利息の区分が明確なものについては、元本部分を取得価額から減額し、利息部分を収益計上しております。

５．連結子会社の資産及び負債の評価に関する事項

連結子会社の資産及び負債の評価については、
全面時価評価法を採用しております。

６．連結調整勘定の償却に関する事項

連結調整勘定の償却については、５年間の均等償却を行っております。

７．利益処分項目等の取扱いに関する事項

連結剰余金計算書は、連結会社の利益処分について、連結会計年度中に確定した利益処分に基づいて作成しております。

８．連結キャッシュ・フロー計算
書における資金の範囲

手許現金、随時引き出し可能な預金及び容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から３ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっております。

－ 24 －

追加情報（自至当連結会計年度
平成16年12月１日
平成17年11月30日）

１. 固定資産
従来、販売用不動産として保有していた賃貸物件（建物：319,584千円、土地： 749,529 千円）については、事業方針の変更に伴い固定資産へ振り替えております。
２．販売用不動産
従来、固定資産として保有していた賃貸物件（建物：853,287 千円、土地： 1,407,438千円）については、事業方針の変更に伴い販売用不動産へ振り替えております。
３．外形標準課税「地方税法等の一部を改正する法律」（平成15年法律第９号）が平成15年３月31日に公布され、平成16年４月１日以降に開始する事業年度より外形標準課税制度が導入されたことに伴い、当連結会計年度から「法人事業税における外形標準課税部分の損益計算書上の表示についての実務上の取り扱い」（平成16年２月13日 企業会計基準委員会
実務対応報告第12号）に従い、法人事業税の付加価値割及び資本割27,059千円を販売費及び一般管理費として処理しております。

－ 25 －

注記事項（連結貸借対照表関係）
当連結会計年度（平成17年11月30日）※１

担保資産及び担保付債務(1) 担保に供している資産は、次のとおりであります。
現金及び預金170,000千円
販売用不動産11,486,458
仕掛販売用不動産
13,235,140
買取債権
1,091,985
その他
900,000
建物及び構築物
1,396,504
土地
4,019,442
計

32,299,531(2) 担保付債務は、以下のとおりであります。
短期借入金
4,370,000千円
1年以内返済予定長期借入金
7,899,602
長期借入金
15,039,101
計※２
３

27,308,703

当社の発行済株式総数は、普通株式344,858株で
あります。
偶発債務
下記の当社販売物件購入者について、㈱アルカからの借入に対して債務保証を行っております。
個人 ６名
13,266千円（連結損益計算書関係）（自至当連結会計年度
平成16年12月１日
平成17年11月30日）※１．販売費及び一般管理費のうち主要な費目及び金額はは次のとおりであります。
広告宣伝費
64,040千円
貸倒引当金繰入額5,774
役員報酬
124,174
給与手当
482,724
賞与引当金繰入額
9,783
退職給付費用
10,632
役員退職慰労引当金繰入額
23,519
法定福利費
75,781
租税公課
124,792
減価償却費
24,771
支払報酬
37,846
支払手数料
93,547※２．固定資産売却損の内訳は次のとおりであります。
車両運搬具
36千円
※３．固定資産除却損の内訳は次のとおりであります。
工具器具備品
162千円－ 26 －

（連結キャッシュ・フロー計算書関係）（自至当連結会計年度
平成16年12月１日
平成17年11月30日）※１現金及び現金同等物の期末残高と連結貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係（平成17年11月30日現在）（千円）
現金及び預金勘定
2,670,623
預入期間が３ヶ月を超える定期預金△139,772
現金及び現金同等物

2,530,851※２ 株式の取得により新たに連結子会社となった会社の資産及び負債の主な内訳
株式の取得により新たに東誠コミュニティ㈱を連結したことに伴う連結開始時の資産及び負債の内訳並びに東誠
コミュニティ㈱の取得価額と東誠コミュニティ㈱取得のための支出（純額）との関係は次のとおりであります。
（千円）
流動資産
259,160
固定資産
649,832
流動負債△315,177
固定負債△440,801
連結調整勘定△6,141
東誠コミュニティ㈱取得のための支出
東誠コミュニティ㈱の現金及び現金同等物
差引：146,872△140,280
6,592－ 27 －（リース取引関係）（自至当連結会計年度
平成16年12月１日
平成17年11月30日）

リース物件の所有権が借主に移転すると認められるもの以外のファイナンス・リース取引
１．リース物件の取得価額相当額、減価償却累計額相当額
及び期末残高相当額
取得価額相 減価償却累 期末残高相当額
計額相当額 当額
（千円）
（千円）
（千円）
車両運搬具

14,180

4,114

10,065

工具器具備品31,596

9,358

22,237

ソフトウェア42,821

17,872

24,948

合計

88,59731,34657,251（注） 取得価額相当額は、未経過リース料期末残高が有形固定資産の期末残高等に占める割合が低いため、支払利子込み法により算定しております。
２．未経過リース料期末残高相当額
１年内18,996千円
１年超38,254千円
合計

57,251千円（注） 未経過リース料期末残高相当額は、未経過リース
料期末残高が有形固定資産の期末残高等に占める割合が低いため、支払利子込み法により算定しております。
３．支払リース料及び減価償却費相当額支払リース料
18,199千円
減価償却費相当額
18,199千円
４．減価償却費相当額の算定方法
リース期間を耐用年数とし、残存価額を零とする定額法によっております。

－ 28 －

（有価証券関係）
当連結会計年度（平成17年11月30日）
１．その他有価証券で時価があるもの
種類

取得原価 (千円)(1）株式

連結貸借対照表計上額（千円）

差額（千円）

12,69425,482

12,787①国債・地方債等

－

－

－

②社債

－

－

－

③その他

－

－

－

(3）その他

625

964

339

13,31926,446

13,126－－－①国債・地方債等

－

－

－

②社債

－

－

－

③その他

－

－

－

(3）その他

－

－

－

－

－

－

13,31926,446

13,126(2）債権

連結貸借対照表計上額が取得原価を超えるもの

小計
(1）株式
(2) 債権

連結貸借対照表計上額が取得原価を超えないもの

小計
合計
２．時価評価されていない主な有価証券の内容

連結貸借対照表計上額（千円）
その他有価証券
匿名組合出資863,599

金融債

20,000

株式

3,700

その他

100

３．その他有価証券のうち満期があるものの今後の償還予定額
１年以内
（千円）

１年超５年以内（千円）

５年超10年以内
（千円）

10年超
（千円）

債権
(1）国債・地方債等

－

－

－

－

(2）社債

－

－

－

－

10,00010,000－－10,00010,000－－(3）その他
合計－ 29 －

（デリバティブ取引関係）
１.取引の状況に関する事項（自至当連結会計年度
平成16年12月１日
平成17年11月30日）(1）取引の内容
利用しているデリバティブ取引は、金利関連で金利ス
ワップ取引であります。
(2）取引に対する取組方針
デリバティブ取引は、将来の金利の変動によるリスク回避を目的としており、投機的な取引は行わない方針であります。
(3）取引の利用目的
デリバティブ取引は、借入金利の将来の金利市場における変動リスクを回避する目的で利用しています。
なお、デリバティブ取引を利用してヘッジ会計を行っております。
①ヘッジ会計の方法
繰延ヘッジ処理によっております。また、金利ス
ワップについて特例処理の要件を充たすものについて
は、特例処理によっております。
②ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段…金利スワップ
ヘッジ対象…借入金③ヘッジ方針金利リスクの低減並びに金融収支改善のため、対象債務の範囲内でヘッジを行っております。
④ヘッジ有効性評価の方法
特例処理の要件を充たしている場合は、有効性の評
価を省略しております。
(4）取引に係るリスクの内容
金利スワップ取引は市場金利の変動によるリスクを有しております。
なお、取引の契約先は信用度の高い国内金融機関であるため、相手先の契約不履行による信用リスクは僅少であると認識しております。
(5）取引に係るリスク管理体制
デリバティブ取引の執行・管理については、取引権限及び取引限度額等を定めた社内ルールに従い、資金担当部門が決裁担当者の承認を得て行っております。
２．取引の時価等に関する事項
当連結会計年度（平成17年11月30日）
ヘッジ会計を適用しているため、記載を省略しております。

－ 30 －

（退職給付関係）
１．採用している退職給付制度の概要
退職一時金：退職金規程に基づく退職一時金制度を採用しております。
なお、当社及び連結子会社は、退職給付債務の算定にあたり、簡便法（自己都合退職による期末要支給額の100％を退職給付債務とする方法）を採用しております。

２．退職給付債務に関する事項
当連結会計年度（平成17年11月30日）①

退職給付債務（千円）△31,420②

退職給付引当金△31,420

３．退職給付費用に関する事項（自至
退職給付費用

当連結会計年度
平成16年12月１日
平成17年11月30日）（千円）
10,632

４．退職給付債務等の計算の基礎に関する事項
当社及び連結子会社は、退職給付債務の算定にあたり、簡便法（自己都合退職による期末要支給額の100％を退職給付債務とする方法）を採用しておりますので、基礎率等については記載しておりません。

－ 31 －

（税効果会計関係）
１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳
当連結会計年度（平成17年11月30日現在）
繰延税金資産（流動）
未払事業税否認

72,093千円

たな卸資産否認814

減価償却損金算入限度超過額

40,386

その他

16,492

計

129,787繰延税金資産（固定）
退職給付引当金損金算入限度超過額

12,679

減価償却損金算入限度超過額

686

会員権評価損否認

1,042

役員退職慰労引当金損金算入限度超過額

61,743

連結子会社の繰越欠損金

8,661

その他

867
△12,262

評価性引当額計繰延税金資産73,419
合計

203,207

繰延税金負債（固定）
子会社の資産及び負債の時価評価による評価差額△22,500

その他有価証券評価差額金△5,342

計繰延税金資産の純額△27,843
175,364繰延税金資産の純額は、連結貸借対照表の以下の項目に含まれております。
流動資産－繰延税金資産
129,787千円
固定資産－繰延税金資産
68,077千円
固定負債－繰延税金負債
22,500千円－ 32 －

２．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との差異内訳
当連結会計年度（平成17年11月30日現在）
法定実効税率40.7％（調整）
交際費等永久に損金に算入されない項目

0.2

留保金課税

5.2

その他

0.5

税効果会計適用後の法人税等の負担率

46.6－ 33 －

（セグメント情報）【事業の種類別セグメント情報】
当連結会計年度（自 平成16年12月１日 至
不動産流動
化事業
（千円）

平成17年11月30日）

不動産開発
事業
（千円）

不動産賃貸
事業
（千円）

不動産ファ
ンド事業
（千円）

不動産管理
事業
（千円）

オルタナ
ティブイン
ベストメン
ト事業
（千円）

計
（千円）

4,466,993

1,645,232

349,138

562,182

220,289

17,644,259－

95,950－

消去又は全社
（千円）

連結
（千円）

Ⅰ．売上高及び営
業利益
売上高(1）外部顧客に対す
10,400,422
る売上高(2）セグメント間の内部売上高又は
－
振替高

－

－

95,950－17,644,259（95,950）－

計

10,400,422

4,466,993

1,645,232

349,138

658,133

220,289

17,740,210（95,950） 17,644,259

営業費用

8,178,763

3,918,649

715,875

54,571

617,878

23,246

13,508,984

営業利益

2,221,659

548,343929,357

294,567

40,255

197,042

4,231,226（695,056） 3,536,169

15,656,074

12,299,806

5,227,074

904,707323,478

2,017,294

36,428,436

3,978,402

40,406,838

減価償却費

1,012

656

150,257

276

149

－

152,351

28,442

180,793

資本的支出

13,047

8,459

64,622

3,558

－

－

89,687

88,682

178,369

599,105

14,108,089

Ⅱ．資産、減価償
却費及び資本的支出
資産（注）１．事業区分の方法
事業は、内部管理上採用している区分によっております。
２．各区分の主要な事業の内容
事業区分

主な事業の内容

不動産流動化事業

投資・資産運用を目的とした法人、不動産ファンド及び個人向けに再生不動産を供給

不動産開発事業

不動産ファンド及び個人向けにスクラップ＆ビルドによりオフィスビ
ル、マンション、戸建を新築し供給

不動産賃貸事業

エンドユーザー向けにオフィス、マンション等を賃貸

不動産ファンド事業

オリジナルファンドの組成、運営、コンサルティング、物件仲介

不動産管理事業

オフィスビル、マンション等の保守管理及び運営管理業務

オルタナティブインベストメント事業

不動産担保付債権、不動産保有会社株式への投資、同投資ファンドの組成・コンサルティング

３．営業費用のうち消去又は全社の項目に含めた配賦不能費用は699,337千円であり、その主なものは提出会社の一般管理部門に係る経費であります。
４．資産のうち、消去又は全社の項目に含めた全社資産の金額は、3,978,832千円であり、その主なものは、当社での余剰資金（現金及び預金）及び管理部門に係る資産等であります。
【所在地別セグメント情報】
当連結会計年度（自 平成16年12月１日 至 平成17年11月30日）において本邦以外の国又は地域に所在する連結子会社及び在外支店がないため、該当事項はありません。

－ 34 －

【海外売上高】
当連結会計年度（自はありません。

平成16年12月１日 至（関連当事者との取引）
当連結会計年度（自 平成16年12月１日 至
役員及び個人主要株主等

平成17年11月30日）において海外売上高がないため、該当事項

平成17年11月30日）
関係内容

属性

役員及びそ
の近親者

氏名又は
会社等の
名称

資本金又
は出資金
(千円)

事業の内
容又は職
業

住所

山口
誠一郎

－

－

当社代表
取締役社
長

山口
実千花
（山口
誠一郎の
子）

－

－

－

議決権等
の所有割
合(％)

直接40.2

なし

取引の内容

取引金額
（千円）

科目

期末残高
（千円）

－

株式の譲渡

115,399

－

－

－

株式の譲渡

31,472

－

－

役員の
兼任等

事業上
の関係

－

－

（注）１.取引金額には消費税等が含まれておりません。
２.取引条件及び取引条件の決定方針等
株式の譲渡に関しては、時価による純資産額等を検討の上、決定しております。
（１株当たり情報）（自至当連結会計年度
平成16年12月１日
平成17年11月30日）

１株当たり純資産額
１株当たり当期純利益金額
潜在株式調整後１株当たり当期純利
益金額

24,018円05銭
4,664円46銭
4,571円59銭（注）１株当たり当期純利益金額及び潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額の算定上の基礎は、以下のとおりであ
ります。
（自
至

当連結会計年度
平成16年12月１日
平成17年11月30日）

１株当たり当期純利益金額
当期純利益（千円）

1,592,577

普通株主に帰属しない金額（千円）

10,780（うち利益処分による役員賞与金）（10,780）

普通株式に係る当期純利益（千円）

1,581,797

期中平均株式数（株）

339,117

潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額
当期純利益調整額（千円）－

普通株式増加数（株）

6,889（うち新株予約権）（6,889）希薄化効果を有しないため、潜在株式調整後１株当たり当期純利益の算定に含めなかった潜在株式の概要(重要な後発事象）
該当事項はありません。
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６．生産、受注及び販売の状況
当連結会計年度より連結財務諸表を作成しているため、前連結会計年度の販売実績については記載しておりません。
(1）生産実績
当社は、不動産流動化事業、不動産開発事業、不動産賃貸事業、不動産ファンド事業、不動産管理事業、オルタナ
ティブインベストメント事業を主体としており、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績の記載はしておりません。
(2）受注実績
当社は、受注生産を行っていないため、受注実績の記載はしておりません。
(3）販売実績
当連結会計年度の販売実績を事業ごとに示すと、次のとおりであります。

区別

（自
至

当連結会計年度
平成16年12月１日
平成17年11月30日）

金額
（千円）

構成比
（％）

不動産流動化事業

10,400,422

59.0

不動産開発事業

4,466,993

25.3

不動産賃貸事業

1,645,232

9.3

不動産ファンド事業

349,138

2.0

不動産管理事業

562,182

3.2

オルタナティブインベス
トメント事業

220,289

1.2

17,644,259

100.0

合計

（注）本表の金額には、消費税等は含まれておりません。

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