安芸太田町定住促進住宅整備事業要求水準書（案）

令和５年７月安芸太田町

第１章 総則
１．要求水準書の位置づけ
本要求水準書は、安芸太田町（以下「本町」とする。）が安芸太田町定住促進住宅整備事業を実施する民間事業者を募集及び選定するにあたり、民間事業者に対して交付する募集要項と一体のものとして、本事業の各業務について本町が要求するサービス水準を示したものである。
２．事業の目的
町財政の平準化等を図りつつ、民間ノウハウの導入による高品質な子育て世代を主軸とした中堅所得者向け定住促進住宅を町有地等に供給することで、快適な住まい環境を創出し、安芸太田町の定住人口の増加や地域の活性化を図る。
以下詳細を示す。
１）良質なサービスの提供及びコストの縮減
民間の資金、経営能力及び技術的能力を活用した効率的かつ効果的な設計、建設、工事監理及び維持管理・運営・入居者誘致を行うことにより、安芸太田町に住むことの魅力を感じることができる良質な住環境・生活環境サービス提供を図る。また、30 年間の事業期間はもとより、その後の町の運営・維持管理を含むライフサイクルコストの縮減を図る。
２）周辺環境との調和
民間事業者が選択する定住促進のコンセプトに合致する町有地等を事業計画地とし、事業計画地と調和した建築の意匠や外構の整備をすることで周辺地域の特性や周辺公共施設等と連動して、町の定住人口の増加や活性化を図る。
なお、本事業が今後における一連の定住促進対策の第１弾と位置付けられ、第２弾に向けての起爆剤となることを期待している。
３）地域経済の活性化等
町内企業や町民の参入による地域経済等への貢献を図る。
４）子育て支援
特に安心して子どもを生み育てることができ、かつ、子どもが健やかに成長できる環境づくりを進めるとともに、楽しく快適な安芸太田町暮らしが送れるよう、子育てに適した施設とするとともに、新しく入居される方々が地域のコミュニティに溶け込める環境を構築する。
３．事業概要（１）事業の名称
安芸太田町定住促進住宅整備事業（以下「本事業」という。）（２）本事業に供される公共施設等の種類
安芸太田町地域優良賃貸住宅（以下「本施設」という。）
ア 住宅棟

（ア）子育て世帯タイプ（住戸専用面積75 ㎡以上）

10 戸程度（イ）１LDK 又はこれに準ずるタイプ（住戸専用面積 25 ㎡以上） 10 戸程度
イ 外構等（ア）駐車場
子育て世帯タイプは各戸２台以上、１LDK タイプは各戸１台以上（イ）駐輪場
各戸２台以上（ウ）その他
ごみ集積所、境界塀・生垣等（３）公共施設等の管理者の名称
安芸太田町長橋本博明（４）事業方式
PFI 法に基づき、民間事業者（以下、事業者という。）が新たに本施設を設計、建設及び工事監理した後、町に本施設の所有権を移転し、民間事業者が所有権移転後の事
業期間中に係る維持管理・入居者の誘致、入居者に対するサービス提供、家賃徴収などの運営を遂行する方式（PFI-BTO：Build Transfer Operate）により実施するものとする。
（５）事業期間
ア 設計、建設及び工事監理、入居者の誘致
令和６年４月１日から令和７年３月 31 日
イ 維持管理・入居者の誘致、入居者に対するサービス提供、家賃徴収
令和７年４月１日から令和 36 年３月 31 日４．業務の範囲
事業者が実施する業務（以下「本業務」という。）は以下のとおりとする。
（１）本施設の整備
ア 本施設の整備に係る事前調査・設計業務及び関連業務（住宅棟の基本設計、実施設計とともに、敷地全体の外構・駐車場計画を含む。）
イ 本施設の整備に係る建設業務及び関連業務
ウ 本施設の整備に係る工事監理業務及び関連業務
エ 本施設の整備に係る近隣対応・対策業務及び関連業務
オ 本施設の整備に係るテレビ電波受信障害調査・対策業務及び関連業務
カ 上記各項目に伴う各種申請等業務
キ 上記各項目に伴う町の交付金申請手続等の支援業務
ク 本施設の引渡しに係る一切の業務

（２）本施設の維持管理
ア
イウエ
オ

本施設の維持管理に係る昇降機点検保守管理業務（昇降機が提案に含まれる場合）
本施設の維持管理に係る消防設備等及び建築設備点検保守管理業務
本施設の維持管理に係る受水槽清掃業務（受水槽設置が提案に含まれる場合）
本施設の維持管理に係るテレビ電波受信障害対策施設点検保守管理業務
本施設の維持管理に係る緊急通報システム点検保守管理業務（緊急通報システムが提案に含まれる場合）
カ 上記各項目に伴う各種申請等業務及び関連業務
キ 本施設の維持管理に係る共用部・敷地内清掃業務
ク 本施設の維持管理に係る警備業務
ケ 本施設の維持管理に係る植栽・外構・駐車場施設管理業務
コ 本施設の維持管理に係る修繕業務（大規模修繕を除く。ただし、大規模修繕計画立案業務・見積業務は含む。）
サ 本施設の入居者募集の宣伝業務
シ 本施設の敷金・家賃等の徴収・町への納入業務
ス 上記各項目に伴う町の交付金申請手続等の支援業務
５．適用法令本事業を実施するにあたり、遵守すべき法令、基準等は次のとおりとし、このほか本事業に関連する法令、基準等を遵守する。
（１）法令等
１）民間資金等の活用による公共施設等の整備等の促進に関する法律（令和 11 年法律第 117 号）
２）民間資金等の活用による公共施設等の整備等に関する事業の実施に関する基本方
針（令和 12 年総理府告示第 11 号）
３）建築基準法（昭和 25 年５月 24 日法律第 210 号）
４）都市計画法（昭和 43 年６月 15 日法律第 100 号）
５）消防法（昭和 23 年７月 24 日法律第 186 号）
６）住宅の品質確保の促進等に関する法律（令和 11 年６月 23 日法律第 81 号）
７）特定優良賃貸住宅の供給の促進に関する法律（令和５年５月 21 日法律第 52 号）
８）高齢者、障害者等の移動等の円滑化の促進に関する法律（令和 18 年法律第 91 号）
９）電波法（昭和 25 年５月２日法律第 131 号）
10）水道法（昭和 32 年６月 15 日法律第 177 号）
11）下水道法（昭和 33 年４月 24 日法律第 79 号）
12）広島県建築基準法施行条例
13）広島県屋外広告物条例
14）広島県福祉のまちづくり条例
15）地域優良賃貸住宅制度要綱（令和 19 年３月 28 日国住備第 160 号）
16）地域優良賃貸住宅整備基準（令和 19 年３月 28 日国住備第 164 号）
17）地球温暖化対策の推進に関する法律（令和 10 年 10 月９日法律第 107 号）

18）廃棄物の処理及び清掃に関する法律（昭和 45 年 12 月 25 日法律第 137 号）
19）資源の有効な利用の促進に関する法律（令和３年４月 26 日法律第 48 号）
20）建設工事に係る資材の再資源化等に関する法律（令和 12 年５月 31 日法律第 104号）
21）道路法22）駐車場法
23）労働安全衛生法
24）騒音規正法
25）振動規正法
26）廃棄物の処理及び清掃に関する法律27）建設工事に係る資材の再資源化等に関する法律
28）その他、本事業に関係する法令（２）参考基準等
１）建築・設備設計基準及び同解説最新版（国土交通大臣官房官庁営繕部監修）
２）公共建築工事標準仕様書及び同標準図最新版（国土交通大臣官房官庁営繕部監修）
３）公共建築工事標準仕様書（電気設備工事編）及び同標準図最新版（国土交通大臣官房官庁営繕部監修）
４）公共建築工事標準仕様書（機械設備工事編）及び同標準図最新版（国土交通大臣官房官庁営繕部監修）
５）公共住宅建設工事共通仕様書最新版（国土交通省住宅局住宅総合整備課監修）
６）公共住宅建設工事共通仕様書解説書（総則編・調査編・建築編）最新版（国土交通省住宅局住宅総合整備課監修）
７）公共住宅建設工事共通仕様書解説書（総則編・電気編）最新版（国土交通省住宅局住宅総合整備課監修）
８）公共住宅建設工事共通仕様書解説書（総則編・機械編）最新版（国土交通省住宅局住宅総合整備課監修）
９）公共住宅建設工事共通仕様書別冊部品及び機器の品質性能基準最新版（国土交通省住宅局住宅総合整備課監修）
10) 公共住宅建築工事積算基準最新版（国土交通省住宅局住宅総合整備課監修）
11) 公共住宅電気設備工事積算基準最新版（国土交通省住宅局住宅総合整備課監修）
12) 公共住宅機械設備工事積算基準最新版（国土交通省住宅局住宅総合整備課監修）
13) 公共住宅屋外設備工事積算基準最新版（国土交通省住宅局住宅総合整備課監修）
14) 高齢者が居住する住宅の設計に係る指針（国土交通省告示第 1301 号）
15) 長寿社会対応住宅設計マニュアル集合住宅編（建設省住宅局住宅整備課監修）
16) 共同住宅の防犯設計ガイドブック防犯に配慮した共同住宅に係る設計指針解説（財団法人ベターリビング､財団法人住宅リホーム･紛争処理支援センター企画編集）
17) 建築工事における建築副産物管理マニュアル・同解説最新版（国土交通大臣官房官庁営繕部監修）
18) 公共工事コスト縮減対策に関する建設省新行動計画の解説

19) 広島県における特定建設資材に係る分別解体等及び特定建設資材廃棄物の再資源化等の促進等の実施に関する指針
20）国土交通省土木工事積算基準（国土交通省大臣官房技術調査課）※ 各発注文書に齟齬がある場合は、事業契約書・性能水準書等質疑応答・性能水準書の順に高位とすることを原則とする。
※ 以上の参考基準等の解釈や参考基準等間の解釈に関して疑義が生じた場合は、別途、町と協議の上、適用について決定する。
６．構成企業の要件等（１）構成企業の要件
構成企業は、本施設の設計に当たる者（以下「設計企業」という。）、本施設の工事 監理に当たる者（以下「工事監理企業」という。）、本施設の建設に当たる者（以下「建設企業」という。）、本施設の維持管理に当たる者（以下「維持管理企業」という。）、本施設の運営に当たる者（以下「運営企業」という。）、ＳＰＣのマネジメント等に当たる者（以下「マネジメント企業」という。）、本事業に必要な資金調達の調整に当たる者（以下「資金調達企業」という）等で構成されるグループとする。
１）設計企業・工事監理企業・建設企業・維持管理企業・運営企業は、必ずグループに含むこと。マネジメント企業、資金調達企業は必ずしも公募参加グループに含まなくてもよい。
２）設計・工事監理・建設・維持管理・運営等すべての企業を明らかにすること。
３）グループ全体の代表企業を選定し、代表企業はＳＰＣの最大株主等となること。
４）代表企業の変更は原則として認めない。
５）構成企業の変更も原則として認めない。ただし、やむを得ない事情が生じた場合は、町と協議を行い、町が承諾した場合に限り、代表企業を除く構成企業の変更及び追加を行うことができる。
（２）構成企業の資格要件
構成企業のうち、設計企業、建設企業は、それぞれ以下の資格要件を満たすものとする。
なお、複数の資格要件を満たす者は、複数の業務を実施することができる。また、設計企業、建設企業は、単独の企業又は複数の企業のいずれであってもよいものとする
が、複数の企業の場合であっては、少なくとも１社は以下の資格要件を満たしているものとする。
１）設計企業
ア 建築士法（昭和 25 年法律第 202 号）第 23 条の規定に基づく一級建築士事務所の登録をしていること。
イ 平成２５年以降に、提案する施設と同等の設計実績を有すること。
※ 工事監理は、設計企業もしくは工事監理担当企業が行うこと。ただし、設計企業と建設企業が同一の場合には、当該の設計企業以外の工事監理企業を、グループに含めること。
なお、その場合の工事監理企業の資格要件は、設計企業と同じとする。

２）建設企業
ア 建設業法（昭和 24 年法律第 100 号）第３条第１項の規定により、建築一式工事および土木一式工事につき特定建設業の許可を受けた者であること。
イ 平成２５年以降に、提案する施設と同等の建設実績を有すること。
（３）構成企業の制限以下に該当する者は構成企業になれないものとする。
１）地方自治法施行令（昭和 22 年政令第 16 号）第 167 条の４の規定に該当する者。
２）会社更生法（令和 17 年法律第 154 号）第 17 条の規定による更生手続開始の申立てがなされている者。（更生手続開始の決定を受けた者は除く。）
３）民事再生法（令和 11 年法律第 225 号）第 21 条の規定による再生手続の申立てがなされている者。（手続開始の決定を受けた者は除く。）
４）安芸太田町建設業者等指名除外要綱による指名停止の期間中である者。
５）建築士法（昭和 25 年法律第 202 号）第 10 条第１項及び第 26 条第２項の規定に基づく処分を受けている者。
６）直前２年間の法人税、消費税又は法人町民税を滞納している者。
７）自己又は自社の役員等が、次の各号のいずれかに該当する場合、または次の各号に掲げる者が、その経営に実質的に関与している場合。
ア 暴力団（暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律(令和３年法律第７７号）第２条第２号に規定する暴力団をいう。以下同じ。）
イ 暴力団員（同法第２条第６号に規定する暴力団員をいう。以下同じ。）
ウ 暴力団員でなくなった日から５年を経過しない者
エ 自己、自社若しくは第三者の不正な利益を図る目的又は第三者に損害を与える目的をもって暴力団又は暴力団員を利用している者
オ 暴力団又は暴力団員に対して資金等を提供し、又は便宜を供与する等、直接的又は積極的に暴力団の維持運営に協力し、又は関与している者
カ 暴力団又は暴力団員と社会的に非難されるべき関係を有している者
キ 暴力団又は暴力団員であることを知りながらこれらを利用している者
８) 町が本事業のために設置する事業者選定委員会の委員又はこれらの者と資本面（20％以上の株式保有）若しくは人事面（役員の兼任・社員の派遣）において関連がある者。（事業者選定委員会の委員については、募集要項等において提示する。）
９) 町が本事業について、導入可能性調査及びアドバイザリー業務を委託している事
業者又はこれらの者と資本面若しくは人事面において関連がある者。
町は 伊庭オフィス とアドバイザリー契約を結んでいる。
(注)「資本面において関連がある者」とは、当該企業の発行済株式総数の 100 分の３０を超える株式を有し、またはその出資の総額の 100 分の３０を超える出資をしている者をいい、「人事面において関連がある者」とは、当該企業の代表権を有する役員を兼ねる者をいう。（以下同様とする。）

第２章

要求水準

１．一般事項
本施設整備及び維持管理に関しては、結果として特定財源を除く町の一般財源支出が生じない形（PFI（BTO）方式「０」系 PPP のスキーム）を基本とする。このことから、入居者の家賃等が SPC に支払う運営管理費等と同額以上の料金設定とすること。ただし、提案等によって別効果等が得られる場合はこの限りでない。
２．前提条件（１）予定している特定財源
ア 社会資本整備総合交付金（ア）交付金額：設計・建設費の約 45％（イ）１戸当たりの基準額（木造及び準耐火構造（平屋建）の場合）：21,690 千円※ 詳細は地域優良賃貸住宅制度要綱等を参照のこと。
イ 過疎対策事業債（ア）充当金額：設計・建設費から社会資本整備総合交付金額を除いた金額の 75％（イ）（ア）のうち、将来的に交付税措置される額：充当金額の 70％（２）本施設整備候補地
次のうち、いずれかの土地とする。なお、測量図等は存在しない。
アイウエオカキクケ

安芸太田町大字戸河内 842 番地２他 725 ㎡（上本郷駐在所横）安芸太田町大字戸河内 805 番地３ 2,064 ㎡（戸河内ふれあいセンター横）安芸太田町大字土居 892 番地２他 952 ㎡（土居住宅跡地）
安芸太田町大字上殿 911 番地 860 ㎡（京之本住宅跡地）
安芸太田町大字上殿 1955 番地２他 3,600 ㎡（上殿定住団地横）安芸太田町大字上筒賀 985 番地他 2,300 ㎡（公園地）
安芸太田町大字中筒賀 986 番地２他 2,800 ㎡（天神原 JR 跡地）
安芸太田町大字下殿河内３番地１ 2,887 ㎡（上堀 JR 跡地）
安芸太田町大字加計 4931 番地１ 922 ㎡（加計中学校裏ゲートボール場）

コ 安芸太田町大字津浪 1768 番地１※ 詳細は別紙参照

2,532 ㎡（塚原団地跡地）（３）本施設の引渡し日
令和７年２月 28 日とする。
（４）入居率90％以上とし、これを下回る場合は、入居募集業務が未達ということで、運営管理費等の減額を検討する。

３．設計業務（１）業務の内容
施設の設計は、選定事業者の提案をもとに策定する基本計画に定める要件を要求水準とし、それらを満たすように実施設計を行うこと。設計業務の実施は事業者の責任で行う。
事業者は、必要となる調査については事業者の責任で関連法令に基づいて業務を行うものとする。
事業者は業務の進捗状況に応じて定期的に本町に報告を行うこと。
建築確認申請のほか、各種許認可の手続を事業スケジュールに支障がないように実施すること。また、必要に応じ各種許認可等の書類の写しを本町に提出すること。
事業者は、本町が行う埋蔵文化財調査に必要な資料の作成を行うこと。
（２）手続書類の提出
事業者は各業務に着手する時は、業務実施工定表を提出して本町の承諾を受けること。実施設計業務が完了したときは、業務完了報告書を提出するものとする。
（３）設計図書の提出
事業者は、実施設計完了時には、下記に示す図書（CAD データ等含む。）を本町に提出し、本町に内容の確認を受ける。提出時の体裁、部数については別途、本町が指示するところによる。
完成パース
設計図面（意匠図、構造図、設備図、その他関連図面）
工事費内訳書
見積もり・積算資料
構造計算書
設備設計計算書
協議記録簿
設計報告書
各種許認可手続きに必要な書類一式
４．建設業務（１）業務の内容
事業者は、設計図書に基づいて本事業施設の建設工事を行うこと。以下に着工前、建設期間中、竣工に際する業務、工事監理業務内容を述べる。
ア 着工前業務
建設工事に必要な各種申請等の手続は、事業スケジュールに支障がないように実施するものとする。また、必要に応じ各種許認可等の書類の写しを本町に提出すること。
工事着工予定日までに、品質計画、施工の具体的な計画を定めた施工計画書、実施工程表を本町に提出し、本町の承諾を得ること。
工事に着手しようとする場合は、工事着工届を提出し本町に確認を受けること。

建築準備調査等を十分に行い、工事の円滑な進行及び安全を確保すること。
イ 建設期間中業務
各種関連法令及び工事の安全等に関する指針等を遵守し、設計図書及び施工計画書に従って施設の建設工事を実施するものとする。
本町が要請したときは、事業者は、工事施工の事前説明及び事後報告を行うこと。
また、本町は工事現場での施工状況の確認を行うことができるものとする。
工事中の安全対策及び地域住民との調整等は、事業者において十分に行うこと。
事業者は、工事完成時には工事記録を整備して、現場で本町の確認を受けること。
ウ 工事監理業務
事業者は、建築基準法に規定される工事監理者を設置し、工事監理を行うこと。
本町への完成確認報告は工事監理者が行うものとする。
エ 竣工業務
建築物に関する完了検査等、必要な手続業務等を事業スケジュールに支障がないように実施すること。
工事完了後、本町に完了届を提出して本町の検査確認を受けること。また、施工完了後、各種設備の点検・試運転を行い、施設の運営開始に支障がないことを確認すること。
本町の検査確認後、所有権移転等必要な手続業務を事業スケジュールに支障がないように実施すること。
４．維持管理業務（１）業務の目的
入居から事業終了までの間、施設の保全を基本として、施設の機能、性能及び状態を適切に維持管理することを目的とし、地域の活性化、及び災害時発生時や事故・火災等非常時の対応活動等が円滑に実施できるよう、施設や設備を維持するものとする。
また、省資源、省エネルギーを図るなど、ライフサイクルコスト（LCC）、環境負荷を低減し、環境汚染等の発生防止に努めること。また、故障等によるサービスの中断に係る対応を定め、回復に努めること。
選定事業者はこの要求水準書に加え、「建築保全業務共通仕様書（国土交通省大臣官房官庁営繕部監修、以下「保全業務共通仕様書」という。）」（最新版）に準じて業務を行うこと。
（２）業務計画書業務の実施に当たっては、実施体制、実施工程等必要な事項を記載した「維持管理業務計画書」を作成し、本町に提出した上で実施すること。
毎事業年度の開始前に「維持管理業務年間計画書」を作成し、実施年度の 30 日前までに本町に提出し、承認を得た上で実施すること。なお、内容を変更した場合は、変更した資料を町に提出し、承認を得ること。
（３）業務報告書
選定事業者は施設の日々の維持管理業務を正確に反映した報告書を年に 12 回、維持管理業務報告書（月次）として翌月 10 日までに本町に提出すること。

また、維持管理業務報告書（年度）を各年度終了後の４月末までに提出すること。
（４）災害時及び非常時の対応
事故、火災等への対応についてあらかじめ本町と協議し、防犯・防災マニュアルを作成すること。また、施設の被害状況を速やかに町に報告し、復旧やサービス再開に努めること。
（５）建築物保守管理
本施設の機能及び性能を維持し、入居者が安全かつ快適に利用できるよう、建築物の日常点検、定期点検、保守、修繕等の建築物維持管理業務を実施する。
なお、業務の実施にあたっては、関連法令に基づく点検・検査・測定等の業務を含め、定期的にその機能、劣化状況、損傷等、異常の有無の点検と必要な保守・管理を行うこと。
（６）建築設備保守管理
本施設の機能及び性能を維持し、入居者が安全かつ快適に施設を利用できるよう、計画に基づき、建築設備の点検、定期点検、運転・監視、保守、修繕等の設備保守管理業
務を実施する。
なお、業務の実施にあたっては、関連法令に基づく点検・検査・測定等の業務を含め、定期的にその機能、劣化状況、損傷等異常の有無の点検と必要な保守・管理を適正に行うことを実施する。
（７）外構等維持管理
敷地内の植栽等の維持管理を行うことにより、機能・安全を維持することに加え、施設外観を保全する。
外構施設の点検、定期点検、保守及び修繕を行うことにより、機能・安全・美観を維持し、入居者が安心・快適に施設を利用できることを目的に「維持管理業務計画書」に基づき維持管理業務を行う。
敷地内植栽等への散水、剪定、刈り込み等
敷地内の堆肥、除草等
必要に応じ調査、診断を行った上での修繕等
５．入居者募集業務
入居者の募集は、選定事業者の提案を要求水準とし、それらを満たすように入居者の募集を行うこと。
入居者の募集は事業者の責任で行う。

資料３ 候補用地リスト
土地の所在
番号
1

地区

呼称または施設名

大字

字

土地面積

地目

建物の有無

上水道

下水道

土砂災害

浸水
計画規模

725

雑種地

無〇区域内

無約2ｍ

2,064

雑種地

無〇

区域内

無1ｍ未満

892-2外

952

雑種地

無〇

区域内

無無

戸河内

番地
842-2
857-4
856-3
856-5

戸河内

805-3

戸河内 上本郷駐在所横2

戸河内 ふれあいセンター横 町有地

3

戸河内 土居住宅跡地

土居4

戸河内 京之本住宅跡地

上殿911番地

860

宅地

無〇

区域内

土砂災害警戒区域（土石流）

無3,600

雑種地

無〇

区域外
（計画変更必要）

土砂災害警戒区域
（土石流）

無寺迫

5

戸河内 上殿定住団地横上殿1955-2（町有地）
1974（民地）
1973（民地）
1955-1（民地）1956-1（民地）6

筒賀 公園地

上筒賀

985（町有地）
988-1（民地）

2,300

公園有△
（加圧ポンプ必要）

区域外（計画変更必要）

高台の崖下は警戒区域

無7筒賀 天神原JR跡地

中筒賀

986-2
1013-2
991-3

2,800

雑種地

無△
（延長長）

区域外
（計画変更必要）無無8加計 上堀JR跡地

下殿河内

3-1

2,887

雑種地

無〇

区域内

土砂災害警戒区域（急傾斜）

無9加計 加計中裏ゲートボール場

加計

滝之本 4931-1

922

雑種地

無〇

区域外
（計画変更必要）

土砂災害警戒区域
（土石流）

無

10

加計 津浪塚原団地跡地

津浪1768-1

2,532

畑

有〇

区域外

土砂災害警戒区域（急傾斜）

1ｍ