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言葉だけが先行していた感のあった 情報化，ネットワーク化99が9 いよいよ社会全体の基本的なインフラになってきた∽ コンピュータqテクノロジ山の進歩とそれに伴う低コスト化がその原動力になっていることは言うまでもないが9通信回線を利用しての膨大なが，情報公開を否応なく迫っているのかもしれない付

2佃 情報産業と』ての不動産流通業
ホ動産流通業は，マルチメディア化，インターネッ
ト活用とどのような関係にあるのだろうか。
その前に，（沙マルチメディア化，（診ネットワーク化，（診インタ山ネット化を分けて考える必要があるだろう。

情報のやり取りを可能にするさまざまなハード巾ソフ、マルチメディア化とは9 文字，画像，音声など各種のトが急速に進歩してきたことがアクセルの役割を果た

情報を棚（ユ台または多くのコンピュータ）の中にデしタ スピードが急激に加速されている￠

ジタル化して整理し，好きな時に好きな情報を取り出

一方ネットワークとは，人と八9 会凝と会社，会社と人など9 ありとあらゆる局面での関係9 や間せるようにしておくことであり，ネットワーク化とは，複数の棚に収まっているそれらの情報が，1台の棚か柄腎9のことだと言えよう。それでは9 八の発する肉声

らでもすぐに取り出せるように棚同士をつなぐことでや，活字になった出版ひ印刷物やテレビ。ラジオなどあり，インターネット化とは，それら複／合的な情報をの電波や9 電話やファックスなどのこれまでのメディ

有料8無料を関わず第三者に一般公開することだろう8

アに加え9 なぜデジタル化された情報のやり取りによ①をいかに整備するかはすべての業界にとって現在のるコミュニケ山ションが，急激に ふ社会の基本インフ

基本的な課題だろうが，①が十分浸透しないままに不デ9 とさえ言われるようになってきているのか。

動産業界で必要性だけが叫ばれているのが②であろう。

大きく言えば9 政治。経済①社会￠文化などのグロ

ただし，時代の要請は9（卦をいかに早く取りいれられーバリゼーションがすすむ中9 誰でも田どこからでるかどうかというところにw一気に到達しているというもゆ誰とでも コミュニケーションを交わすことのでことであろう心きる手だてがどうしても必要になってきたからであり，さて，住宅を購入したり建築したりしようとする際

世界的な 6晶非右肩上がりの経済り の下でほ 点 低コスに，まず最初に情報誌を買ったり展示場に足を運んだトサ のコミュニケーションかシステムが不可欠になっりして入手する事前情報とまったく同じかそれ以上のてきたからであろう。

内容がインターネット上で入手可能だとすれば，消費

一方ッ るdグ1ロー¶パルロスタンダード 9に向けたあらゆ

者は自分の好きな暗に好きな場所からそれらを入手でるセクターにおける情報公開は，待った無しの社会的きるだろう重 しかも，インターネットのリアルタイム責務であり9 インターネットの活用が，その実現手段性から9 日々刻々と更新されている最新情報を入手でとして最も効率的だからこそこれほどまでに急速に普きるのであるゆ 電話で問い合わせることもなく，営業及してきていると言えるのである。逆に言えば，ネッマンのセー叫ルスゆトークに身構えることもなく，自宅トワーク技術の急速な進歩とその実用化8一一般化こそでコーヒーを飲みながらである。さらに9 気に入った
いくつかの物件や企業があった場合には，電子メール

いそべ ひろゆき 不動産鑑定士。米国不動産カンセラー

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篠路（30）© 日本オペレーションズ・リサーチ学会. 無断複写・複製・転載を禁ず.

オペレーⅦションズ。

リサーチ

表1 RTJが紹介している住宅・不動産・建設関連企業のホームページ数
96／1／1 96／4／1 96／10／1 96／12／1 97／1／1 97／4／1 97／10／1 97／12／1 98／1／1 98／4／1 98／10／1

建設関連企業／個人＊1142274

住宅・不動産関連企業／個人＊2

4297

367

合 計56

指 数

119441

2．13

85 134 181 303 354 372 449 597
524609

7．88

581

830

1，328

1，458715

1，011

1，631

1，812

10．88

12．77

18．05

29．131，525

1，782

1，897
32．36

2，266

2，231

33．88

＊1：大手ゼネコン・工務店・リフォーム関連などを含む。
＊2：広告代理店や公社・公団などを含む．

メールで受け取ることも十分可能だということである．

インターネットは，パソコンと通信回線を介して，つまり，不特定多数に対してホームページで大量の情①誰でも（∋どこからでも③手軽かつ④低コストで，デ報を提供することで，潜在顧客とのダイレクトなコミジタル化された情報の発信・受信を行うための仕組みュニケーションの道がまず拓かれ，個々の顧客との間だ． 誰でもではより具体的な中身の交渉も可能になるということということであり， どこからでも は「地域格差」であり，これらすべてが電子的なやり取りにより進行というものがないということだ．さらに， 手軽 さするということなのである．というのは，最低限の条件として「パソコンのキーボ消費者＝顧客がこのようにネットワークに参加し，とは，企業の規模や資金力に関係ないード操作十α程度の知識」さえあればよく，低コスかつインターネットをどんどん使うようになっていく

トのだとすれば，企業の側がそれらをもっと使いこなせ程度で賄えるというレベルである．要するにインターなければならないのは当然だろう．次に，不動産業がネットは，立地や企業規模といった従来型の枠組みを情報 を商品として扱う業種であることを考えた時，世の中の情報化に背を向けていることは最早絶対的には極端に言えば「1ヵ月のお小遣いの何分の一」容易に超えさせてくれるということなのである．
大手不動産各社はホームページをほぼ開設し終わり，できないだろう．「現地に行き，物件をチェックし，業界団体においても，全国レベルだけでなく，傘下の周辺環境を日で確かめ，金融機関への借入申請をし各都道府県単位あるいは各ブロックで様々なビジネス……」，という不動産に関わる意思決定の基本的プロ化に向けた取組みが始まっている．既存の不動産物件セスが不変であることは当然だが，情報の蓄積や伝達情報各誌や新聞各紙は全国版・地域版を問わずインタ方法が時代とともに変化することも当然である．

ーネットによる物件情報サービスに乗り出しているし，つまり， 商品としての情報 をこれまでとは比較

特定地域内で業者間のゆるやかな連合体が形成され，できないほど効率的に運用できる手段としてのマルチ相当量の情報が発進されつつあることも新しい動きとメディア化は，不動産業界が好むと好むと好まざるとして注目に催する．もちろん，企業規模の大小や地域に関わらず取り組まなければならない最重要課題なのの如何に関係なく，インターネット・ユーザー（消費である．

者）から大いに注目されつつある不動産関連ホームペ3．急展開のわが国不動産業界におけるインターネット利用
私が開設している リアル・タウン・ジャパンー

RTJ

くhttp：／／www．rtj．co．jp／〉（インターネット版不動産業電話帳のようなもの）でご紹介している不動ージが登場していることは，これまでのメディアでは絶対に有り得なかった現象である．

4．ニッポン再生シナリオと不動産市場の新たな展開
ところで，ニッポン再生のシナリオの本質的な構成

産に関連するホームページの過去3年間余りの急増ぶ要素の中に 透明性 と 競争市場りを見れば，業界におけるインターネット活用がもはドが含まれているのは言うまでもない．透明性は情報や止めることのできない大きなうねりになってきてい

公開，競争市場は規制緩和と符′合し，保護と既得権にることは明白である．一方これら不動産関連ホームペ替わる秩序メカニズムとして 自己責任 が求められージの内，70％以上もの企業が物件情報（賃貸・売買ていくことも周知の事実である。好むと好まざるとになど）を発進している．インターネット活用が単なる関わらずそうした社会システムの構築抜きに，ニッポお遊びや試験運用ではなく具体的なビジネスの中で着ンの未来は危うそうなのである。

実に位置づけられてきているということなのである．
1999年2月号というキーワー

しかも，そうした新しいシステムは，ネットワーク© 日本オペレーションズ・リサーチ学会. 無断複写・複製・転載を禁ず.

2，863

39．84

（31）8951．13

馴／⑳頂／99版

明け凱−．ておめでたこ普ございます。
暗じ㌔ニュⅧスに慣机っこなってしまったかのような98年もあっという間に終わり、し、よし、よ2頂世紀に向けたかラントダ
ウンの年を迎えました√
今年は明るい年こなれ∴：

今年は楽しい年になれ圭 t
そし■ r

今年はきっとすばらしい年になる竺！

つと誓約なが私利軌臥のお正瀾を迎えた紆m事務局です。去年は色々とご迷惑をおかけしてしまむ1、本当に碑軋訳ありませんでした。
そ』で尊卑もまた。．多くの皆きんから力強し㌔励ましやご支援をいただきながら、コツコツやって』噌たじ≠と思います。
勿論、5年困仔二風る今年こ剥が大量のデ血夕更新を手動でこなすという前近代的なシステムからなんとか脱却できれば虹≠し噛あ」、つと思ってはし≠ますが、でもまあ焦らずに、手作り感覚のデ仙夕べ叫スとしてゆっくりじっくり参ります。
蕊た−一年、どうぞ宜しくお題いいたします。
貸さ／しこおかれてま、健康で健やかな21世紀前年となりますようにさt
RTJ事務局㈹曙の紺恥憾振賦遮る（株）ネクストが提供する全国の不住宅■不動産Ⅵ建設業に従事され動産物件検索サイトてし＼る方で「不動産メーリングリスト」参加ご希望の方へ

嘩，意ン価格劾祀静郎
マンションのデーづバンク（株）東京
カンテイが提供するマンションの査定叫評価瑚ふゼ鼠鯛（32）こ∴、・ご・∴、、二・巨、ト・∴一・ ：アメリカで最も有名な世界中の不住宅と土の安全を考えるジオテッ

動産関連サイトへのゲートウェイ

ク（株）のインターネットによる住宅です。

地盤情報せmぜス© 日本オペレーションズ・リサーチ学会. 無断複写・複製・転載を禁ず.

オペレーションズ。

リサーチ建築設計、街づくりや法律の専門家です。

税金、不動産鑑定や色々な分野の専門家です。

国内外の各種団体・索引ぺ−一ジの入口。住まい儲連の設備／機器・サービスや金融機関も紹介しています。

出版物■専門誌リストの入り［了。イベントやセミナーも紹介しています（i「何でも相談窓口」はしばらく休みさせていたきます。
Allrights reserved，1997リアル・タウン・ジャパン事務局〒171−0033東京都豊島区高田1−36−14−603 FAI：03−5992−7186
E−mail：Office＠rtj．c哩
図2やインターネットと切っても切れない関係にあるだろ業者のフィルターを通過して安全性が担保された後にう．なぜならば，再生シナリオのもう一方の核には提供される情報であれ，アマチュアによる清濁織り交効率性 という大命題が含まれているからである．

ぜた情報であれ，すべての情報が自由かつ平等に市場

それでは，本格的なネットワーク時代も成熟段階にに登場するようになっていくのである．もちろん，そ入りつつある今日，不動産の市場構造はどのような変うした膨大な情報を巨大なホストコンピュータで一元草をとげていくのだろうか．

管理するのであれば，特定企業や特定団体によるこれ第1に，ネットワーク内における不動産市場でエンまでの情報囲い込みと何ら変わらないのだが，日本中ドユーザーをターゲットにしたものは，大きな意味でに存在する各社のサーバーに蓄積されている不動産関統合化されていくことになるだろう．

連情報を隈なく収集するロボットの開発や，同様のこネットワーク時代とは，あらゆる産業において参入とを可能にする共通のフォーマット開発が模索されて障壁が限りなく低くなっていく時代である．不動産にいき，多元的に管理されている情報すべてが一挙に取関わる売り情報や貸し情報，買い情報や借り情報が，捨選択できるような市場が形成されていくことになるプロとアマチュアの区別なくネットワーク上で発進でだろう．

きるようになっていくということである．プロである
1999年2 月号

第2に，不動産取引を構成する各種手続きの電子化© 日本オペレーションズ・リサーチ学会. 無断複写・複製・転載を禁ず.

（33）91

が着実に進んでいくだろう。契約における押印 の必要性が対面契約を不可欠にしている重要な要素であ

不動産業利こおいても，もちろん新たな進展が目白押しである叩ることば当然だが，ネットワーク経由での契約書取り「y誠00bCOm」によれば，不動産関連企業のホー交わしの実現も夢ではない。金銭授受の電子決済化は，ムページ数は約18，000故に上っており，不動産の物件その前に一般化していくであろうし，インタ山ネット情報を大嵐に発偏する民間のサイトも，売贋物件では利用による各種証明書の発行や登記手続き，融資審査「cybe∬homes廿Cのm」の90万物件，「homeseeke‡HS【の迅速イ』も進むだろう仙 もちろんサ 取引当事者や金融com」抑鮒ガ物件9 ⅢomescoⅥt仲COm」の35万物件な機関が購入物件を事前調査するために必要な各種情報

どがしのぎを削っている咄 賃貸物件サイトでほ，「a且鵬収集がッ 有料ひ無料を問わずインタ山ネット経由でまはpartmemts爪C￠m」が546方董のアパート≠賃貸マンシすます広範囲に可能になっていくことば確実である一．

ョン情報を掲載して全米蔵大の情報塵を誇っている小

要するにサ インタ ネットというツ細ルを利用した商

一乱 米園で唯一最大の不動産流通業界の大元締め取引が，経済全体の中でのシェアを山層高めていくこである金光リアルダー協会（NÅ腿）が1995年秋からとになるだろう

取り組んでいる「realtor血COm」は，売買物件の検索サイトとして継続的にトップの座を品めてきている。
∴J・ニ ■・1・・ドニ； 一十∴・ト‥：動槻

現在の掲載物件数は約133万物件を数え，市場に流通している嘩古住宅］し50万物件の90％近くを應めている

風仙 楽園不動鷹巣界の宵ンタ伽ネッ軒別周明況のである訃 このホー∴ムページは，米国のホhムページそうした軌 インターネット先進国アメリカにおけランキングで漫）常に上位にランクされ，月間で検索さる昨今の不動産業界では，以上のような事態が現実問れる物件数は，延べ1憶1畢700万物件にむ」とっている題としてもっともっと急速かつ具体的に進行しつつあなど，インター仙ネット曲エ・−ザ一による認知度がいかるのである仏に高いかは明らかである叩

そこでは9 アメーJカ国民の田常盤括の中にインター消費者のライフスタイルの中にインターネット利用ネットが定着しつつあるということがその背景にあるが確実に芸道漬しつつある中，住宅の購入や賃借に際しのはもちろんである吼ての情報入手において，インターネットは言ってみれニューメディア関連調査会社のヴァ山ツ社が発表したいくつかの調査船果を見ても，インタ、州ネット利用ばなくてはならない存在にまで成長してきているのであ軋がいかに∴一般国民の単に浸透してきているかは明らか．：・∴・至．ニ亨．モご㌢、−−さンニこ：∴。≦・−∴・・．−． ・だ￠ 同社によれば，「1997年の米国における株取引のこうし／た恥 マイクロソフト社は「HomeAdviso山

且7％はオンラインで衝われ，今年はそれが30％に増加（ぬom・まeadv亙so㌃．COm）という住宅物件検索ホー・ムペーーする」「金インタ両ネット利用者の内，高齢者の割合ジの本格稼動を本年7月13削こ開始した掛 金米をカバが15岬20％を品めるが9 彼らのうちパソコンを購入しー州するこのホームペー

た者の比率は40％に上りサ ー般ユーザーのパソコン購したものでブ 全米一jアルタ山協会や「払omeseekers凸入率37％を」二回っている」「インターネットの低コスcのm】」や「Cyberhomes。COm」などから比べれば物件ト性とエンドユーザーとの直結性はタ あらゆる業界に数としては大きく水をあけられているがサ150万物件

ジは，物件数3￠万件でスタート

流通革命を起こしつつあり，流通経路がますます簡素の住職が常時売りに出されているという巨大マーケッ化されていく ディスインターミディエーション がトにおける物件ノ検索ホ山ムペhジの覇権争いは，いよ様々な業界に及びつつある」「ホームページ上でカバいよ職烈を極めてきたと言えるのである。

ーされる生活領域は，まさしく 鳩りかごから墓場ま

ホーームア匠パイザーは9 当初「不動産業界にフレンで9 となってきており9 消費者ニーズをつかんだウェド1トー」をキャッチフレーズにしていると言われていブ上のサ岬ビスは確実に消費者の心をつかんできていたが，日蝕〕Yot皿NeedÅgemt？几あなたはエージェる」「承るヴァhチャルむオフィス化 やる テレワーク化99

ントを必要としますか？」というセクションで，購入をサポートするために9 セキュリティーの確保されたに際して業者に頼む際のメリット，個人で探す場合の社眉尊周ホ山ムペー∵ジを活用する企業が急増してい責任についていくつかの項目が列挙されていて9 そのる」

中で業者に依頼した場合には「買わないといけないと溺慧（34）© 日本オペレーションズ・リサーチ学会. 無断複写・複製・転載を禁ず.

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1999年2 月号© 日本オペレーションズ・リサーチ学会. 無断複写・複製・転載を禁ず.

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オペレーションズ。リサーチいうプレッシャーを感じるかもしれない」と善かれていることについて，業界関係者からは「不動産取引で消費者が業者に依頼しないことを助長しかねない」と6．米国不動産業界インターネット・シーンのインプリケーション
以上の議論の中で不思議なのは，不動産所有者のプして不快感があらわにされたりしている．
しかし，「ホームアドバイザー」は8月半ばまでにライバシー保護や業者の守秘義務の問題があたかもすヤフー，インフォンークをはじめとしての9つの米国べてクリアされているかのように，私には映ることだ．

内主要捻合検索ホームページと提携し，全米インター情報公開に関しては市場原理が効率的に機能すること

ネット人口の30％以上が利用しているといわれるマイによるメリットをすべてのセクターが十分理解していクロソフト社関連のインターネット・サービスにおけるということなのだろうか．

る「住宅購入チャンネル」でも，本ホームページの情無尽蔵に情報公開がなされていくことに対するコンセンサスの背景には，情報発信側・受信側双方におい報が独占的に提供されことになった．
消費者から見た場合，情報ソースがどこであれ，その内容が信頼に足るものであれば良いのであり，全米て徹底した「自己責任」原則の定着ということがあるのだろうか．

リアルター協会だろうがマイクロソフトだろうが，あ一方，情報量の追求と，データとして自動的に提供るいは一民間のデータ会社のホームページであれ構わできる関連サービスの追求という形で，とことん職烈ないだろう．不動産業者から見ても，自社の物件の成な競争に入っているこの現状を見る時，米国では「情約率が向上するのであれば，インターネット上での情報の質」に対する信頼感が基本的に定着しているとい報の露出が特定のサイトでなければならない必然性はうことなのだろうか．
しかしながら，誤った情報の提供者に対しては厳しないことになる．

つまり，インターネット上での情報提供サービスはいペナルティーが課せられる，あるいはペナルティや不動産業界を超えたところにまで波及し，かつその急不利益というリスクをあらかじめ想定して意思決定す先鋒としてマイクロソフトという巨人が登場してきたるという緊張感も一方では確固として存在しているとということなのである．ただし，不動産業界側からすいうことなのだろうか．

れば，マイクロソフトの参入が大いなる脅威であるこ

いずれにしても，「業界の死活問題」とか「他産業とは当然だろう．しかし，全米リアルター協会ではこに不動産業界が乗っ取られる」とかいう次元の話ではの事態を真っ向から受け止め，「中身」の勝負で全面なく，インターネットという革命的なツールの利用に的に戦おうとしている．

対する社会的ニーズの増大と共に，情報ソースや情報インターネット内における「不動産業界」は，単に不動産業界内の取組みというだけに止まらず，情報産業の「雄」をも巻き込んだ大きな動きを呈してきていの発進形態などに対する発想が根本的に大きく変わろうとしているということなのであろう．
閉鎖的，保守的，不透明というレッテルを貼られがちだったわが国の不動産業界も，こうした流れの中で，るのである．

間違いなく一大変革を迫られようとしているのである．

珍会員名簿刊行のお知らせ（事務局）

1998年版の会属名簿（会員限定）が発刊されました．ELmailaddressも登録され，3年振りの改定版です．購入ご希望の会員の方には，1冊4，000円でおわけいたします．FAXもしくはハガキでお申込みください．（消費税は非課税です）

珍平成11年度会費納入のお願い（事務局）
平成11年度の会費請求書をお送りいたしましたので，お早めにご送金くださるようお願いいたします．なお，10年度以前の会費を未納の方は合わせてお支払いくださるよう重ねてお願いいたします．
〔預金口座振替ご利用の方へ〕

氏名・会員番号・代金支払方法（振込でお願い

平成11年度から預金口座振替をご希望の正会いたしますが，請求書等必要の有無など）をご記

員の方は，学会事務局までTEL，FAX，郵便に入ください．てご連絡ください．折り返し預金口座振替依頼

書をお送りいたします．
1999年2月号© 日本オペレーションズ・リサーチ学会. 無断複写・複製・転載を禁ず.

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