築後40年以上経過した法定再開発事業地区の現状調査と今後のまちづくりへ向けた課題整理
調査研究委員会

21世紀に入り日本では急速な人口減少や高齢化が進展する中、高度経済成長期に整備された都市基盤施設や建築物が老朽化・陳腐化している。また、空き地・空き家の増加による都市のスポンジ化が進行し、地方都市では地域活力の減退が、大都市では国際競争力の低下などが危惧されている。
このような中、近年では過去に市街地再開発事業が施行された（以下、「当初事業」という）地区も含め、整備から一定期間が経過し、社会経済情勢の変化も相まってその再生を図るべく市街地再開発事業（以下、「再開発事業」という）や任意建替え等の再整備（以下、「再整備」という）が進められている地区もある。
このような背景を踏まえ当委員会では、施行後一定期間が経過した再開発事業の現状について2022年度から実態調査を行っている。今号では、主に再整備済の地区を対象にした机上調査及びヒアリング調査
によって得られた再整備実現の共通要因及び今後のまちづくりに向けた課題を整理した。

１．今期の調査テーマについて状と課題について関心がある旨ご意見をいただい〇調査研究委員会についてた。その後委員会で検討を進め、今回の調査テー

当委員会では、再開発事業が今後どのように社マを「築後40年以上経過した法定再開発事業地区会に寄与していくべきか、どのようにあるべきかの現状調査と今後のまちづくりへ向けた課題整の観点から、再開発推進現場での状況や再開発事理」とした。

業にかかる各種法制度・支援制度などについて当協会会員などへのヒアリングや既存情報の調査を

２．調査の概要について通じて実態を把握し、課題や取組方策などを議論（１）調査の目的した結果をもとに、国土交通省担当官との意見交換や会員に向けた情報提供等を行っている。

た地区の中で、何らかの再整備が必要にも関わら〇調査テーマの選定についてず検討が進まない地区があるとすればその要因を今期の調査テーマ選定にあたっては、まず国土探るべく、まず再整備が進んでいる地区から実現

交通省担当部署の関心のある事項について意見聴の共通要因についての調査・分析を行った。併せ取を行った。2022年１月に当時の都市局市街地整て地区の関係者に直接ヒアリングして得られた情備課並びに住宅局市街地建築課の担当官からの意報から、今後のまちづくりに向けた課題や取組む見として、べき事項を洗い出すことを目的とした。

・特に地方都市駅前などで整備された再開発事業（２）対象地区について地区の中で、高経年化したもので未だ更新がされていない現状に関心がある。

2022年度（令和４年度）時点で再開発事業により整備された全994地区のうち、築後40年以上経・既存ストックを活かした開発が進まない要因は過した1982年度（昭和57年度）までに竣工の91地いくつか考えられるが、経済性以外の問題で何区（都市局32地区、住宅局59地区）を調査対象地か隘路となっているものがあるか。

区とした。

等、特に地方都市部の駅前再開発事業地区等の現36

今回の調査は、当初事業竣工後40年以上経過し2024 No.229

調査対象の再開発事業91地区
住宅局

都市局

地区名

地区分類

一般地区 33 旭通１丁目南一般地区

北海道庁西一般地区 34 潮江第１

一般地区

一条橋周辺２･６

一般地区 35 立花南第１

一般地区

一般地区 36 夙川駅前第１

一般地区

苫小牧駅前

一般地区 37 殿町

一般地区

錦町１・１（Ｄ－２）

一般地区 38 岡山駅前

一般地区

十三日町・十六日町

一般地区 39 黒崎駅東

一般地区

8

中央一丁目第一

一般地区 40 酒田駅前Ａ－２街区

再整備済地区9

秋田駅前南

一般地区 41 酒田中町第４街区

再整備済地区

10 酒田中町第４街区東一般地区 42 福光町中央通り

再整備済地区

一般地区

11 酒田中町第５街区

一般地区 43 小松駅前第３再整備済地区

一般地区

12 酒田中町第６街区

一般地区 44 函館駅前

再整備済地区

一般地区

13 栄町

一般地区 45 旭川市一・八

再整備済地区

14 住道駅前

一般地区

14 中部名店街Ｂ１

一般地区 46 北見駅前

再整備済地区

15 加古川駅前

一般地区

15 川越駅前脇田町

一般地区 47 中心街Ｃ

再整備済地区

16 生駒駅前南口

一般地区

16 並木４丁目

一般地区 48 仙台駅東第一再整備済地区

17 松江駅前

一般地区

17 四街道駅前第２

一般地区 49 酒田駅前Ａ１・Ｂ

再整備済地区

18 倉敷駅前

一般地区

18 江戸川橋

一般地区 50 福島駅前第１

再整備済地区

19 泥江

一般地区

19 小田原中町

一般地区 51 総曲輪３丁目

再整備済地区

20 渡辺通

一般地区

20 中町第１

一般地区 52 本通五丁目

再整備済地区

採択地区名

No.

地区分類

No.

地区名

一般地区

1

帯広二・八西

1

船橋駅北口

2

船橋駅北口第二

一般地区

2

3

柏駅東口

一般地区

3

4

西大久保

一般地区

4

北四西五南

5

白鬚東

一般地区

5

6

江戸川橋第２

一般地区

6

7

原町田

一般地区

78

藤沢駅北口

一般地区

9

武蔵ヶ辻第三

一般地区

10 武蔵ヶ辻第二

一般地区

11 国鉄吹田駅前
12 国分駅前13 国鉄高槻駅前

地区分類 No.

21 小樽駅前

再整備済地区

21 弁天町（Ａ工区）

一般地区 53 岡崎市本町康生西第１ 再整備済地区

22 鯖江駅前第一再整備済地区

22 石動町第１

一般地区 54 岡崎市本町康生西第２ 再整備済地区

23 上諏訪駅前

再整備済地区

23 石動町第４

一般地区 55 伊勢市駅前

再整備済地区

24 中津川駅前

再整備済地区

24 石動町第５

一般地区 56 堺東駅前

再整備済地区

25 桑名駅前

再整備済地区

25 柳ヶ瀬一般地区 57 貝塚駅南（第１工区･第２工区） 再整備済地区

26 枚方市駅前

再整備済地区

26 富士駅前第三一般地区 58 高石駅東Ｄ再整備済地区

27 箕面駅前

再整備済地区

27 中町地区第１

一般地区 59 雲井通５丁目

再整備済地区

28 塚口南再整備済地区

28 尾張横須賀駅西第１一般地区

29 宝塚南口駅前

再整備済地区

29 津駅前第１（津駅前南） 一般地区

30 東萩駅前

再整備済地区

30 上六

31 西新

再整備済地区

31 三宮２丁目東

一般地区

32 広町

再整備済地区

32 板宿Ａ

一般地区

一般地区（３）対象地区のカテゴリー分け
対象地区の中で既存資料などをもとに以下の抽出条件に該当する地区を「再整備済地区」として分類した（32地区：対象地区の35％）。
【抽出条件】
・再開発事業や再整備を実施済
・空き施設、空き床を自治体等が取得して公共公益施設を導入済
・一部棟または全棟について区分所有法に基づく建替え、民間取得による建替え、任意建替えなどを実施済
図１

国土交通省資料・整備した施設を解体し駐車場利用等の別の土地

2024 No.229

37

体 の約７割であった。次 いで 北陸圏が２地区利用へ転換済
・その他一定のハード系整備（リニューアル、リ（10％）
、中国・四国圏が２地区（10％）の約２割ノベーションなど）を実施済の分布であり、大都市圏が多いことがわかる。住

今回調査対象の再整備済地区以外（当初事業竣宅局所管事業は全国的に偏りなく実施されている。

工後、変化がみられない地区、再整備等の計画情表3報が得られない地区、再整備検討中の地区など）を「一般地区」として分類した（59地区：対象地区の65％）。
表１

調査対象地区の内訳

都市局

住宅局

計

再整備済地区

122032

一般地区

2039

59

地区数小計

3259

91（４）調査内容の整理
対象地区91地区の現状について机上調査を行

再整備済地区

一般地区

都市局

住宅局

都市局

住宅局

北海道

1406

東北

0507

関東

0087北陸

1324

中部

3415

近畿

4467

中国・四国

0022九州・沖縄

3011

計

1220

20

39

い、一部の再整備済地区に対してヒアリング調査〇再整備済地区（32地区）についてを実施した。今回は再整備済地区32地区を対象と【再整備の要因】してその状況を調査・整理した。

再整備済地区の再整備の要因をみると、建物の〇対象地区（91地区）について老朽化のほかにキーテナントの閉店や撤退、経営【当初事業の施行者と再整備状況】

不振、オーナー変更など商業用途の不振に起因す

当初事業の施行者別実施状況をみると、都市局るものが32地区中30地区（94％）と大半で、単な所管では公共団体施行が30地区（94％）
、組合施る建物の老朽化だけでなく、商業環境や経営の課行が２地区（６％）と、ほとんどが公共団体施行

題が主な要因となっていることがわかる。

であり、うち再整備済地区は12地区で全体の38％表4だった。一方、住宅局所管では組合施行が41地区（69％）
、個人施行が18地区（31％）であり、再整備済地区は20地区で全体の34％であった。なお対象地区91地区における再整備済地区は計32地区であり全体の35％であった。
表2

都市局
住宅局

当初事業における施行者別と再整備の状況内訳

再整備済地区 一般地区

計公共団体施行

121830

組合施行

022

個人施行41418組合、機構施行

162541325991計

都市局

住宅局

11182991％

テナントのオーナー変更

1013％

交通結節強化

0113％

国圏で再整備は実施されていない。
一方、一般地区は都市局所管事業では関東圏が８地区（40％）
、近畿圏が６地区（30％）となり全2024 No.229

計％

3％

震災

011

計

122032【再整備済地区の立地特性】
再整備済地区の立地特性をみると、
駅前立地（駅勢圏含）地区が19地区（59％）であり駅前や駅勢圏で大型商業施設の撤退などにより地区環境が変
表5

再整備済地区を立地状況別にみると、都市局所
管事業、住宅局所管事業ともに関東圏と中国・四再整備の要因内訳

テナントの閉店・撤退、経営不振【立地状況】

38

立地状況内訳

再整備済地区の立地特性内訳

都市局

住宅局

駅前立地
（駅勢圏含）

計％

9101959％

その他

3101341％計122032化して整備されるケースが多いことがわかる。
【再整備手法】

けた取組みがされていると考えられる。
公共施設の用途は図書館、保健福祉センター、再整備済地区をその整備手法ごとにみると、建物所有者による任意建替えが13地区（43％）で最コンベンション施設、健康増進施設、子育て支援センター、公共駐車場等などがある。

も多く、次いで再開発事業による建替えが９地区

また、民間主導の16地区では、住宅や商業をメ（28％）
、自治体による整備等が６地区（19％）
、インとした用途導入がみられ、経済性が重視され民間による整備等が３地区（９％）
、優良建築物ていると思われる。

等整備事業による整備が１地区（３％）となる。
建替えによる整備は、任意建替え、再開発事業を含めて23地区（72％）
、改修による整備は９地区（28％）であった。任意建替えと再開発事業を含め、全体の72％が建替えにより整備が行われ、最も多くを占めている。
なお、整備手法による自治体の関与度でみると、

図2

再整備後の主用途（全体）関与度の低い任意建替えやリニューアルなど民間主導による整備が16地区に対し、関与度の高い再開発事業や優良建築物等整備事業などの整備が16地区と半々であった。整備にあたって地区における現状が法的要件や補助要件に合致するか、事業スピードとの整合などの要件により手法が選択さ図3れていると思われる。
表6【再開発事業で再整備した９地区の状況】

再整備手法内訳

計

手法

分類％

建替

任意建替え

改修

民間・再整備（リニューアル、更地化等）

3

9％

建替

法定再開発事業

928％

建替

優良建築物等整備事業

13％

改修

自治体・再整備（リニューアル、駐車場整備等）

619％

計

32

13

再整備後の主用途（自治体の関与度）

備考

41％
民間主導

また、再整備を再開発事業で実施または事業中である９地区（完了地区６地区、事業中３地区）の従前と従後の敷地面積と延べ床面積についてみると表７のとおりとなる。
事業完了している６地区の従前従後の関係をみ

自治体
関与【再整備後の主用途】
再整備後の主な用途をみると（図２）、住宅が一番多く（19地区：59％）、次いで商業（15地区：47％）、公共施設（９地区：28％）、ホテル（８地区：25％）、事務所（１地区：３％）となり、住宅用途の計画が最も多かった。また、自治体の関与

ると敷地面積は約１割増、延べ床面積は約２割増となり従前規模よりも若干拡大されて完了しており、特に事業中の地区に関しては敷地面積及び延表7

都市局

ルの用途導入が多く、コンパクトシティ化による公共施設の再編や観光振興による地域の発展に向

従前

従後

増進率

合計敷地 20,407㎡ 21,980㎡ 108％
事業完了地区 面積
（６地区）
合計延床
122,995㎡ 146,305㎡ 119％
面積
事業中地区
（３地区）

度でみると（図３）、関与度が比較的高い再開発事業などで整備された16地区では公共施設とホテ

従前と従後の敷地面積と延べ床面積内訳

計

合計敷地面積13,257㎡

合計延床面積99,353㎡ 215,440㎡ 217％

合計敷地
面積

33,664㎡

28,510㎡ 215％

50,490㎡ 150％

合計延床 222,348㎡ 361,745㎡ 163％
面積

2024 No.22939べ床面積が従前に対し倍以上の規模となっている。

ンサルタント」など民間が事業のキーマンとなっ再整備を再開発事業で実施する場合は都市再開て事業推進している地区もある。

発法（以下、「都再法」という）第３条の要件適②立地特性、再整備の意義づけ合に係る整理の観点などもあり、いずれの地区も再開発ビルの老朽化やキーテナントの撤退によ従前の規模よりも拡大した計画で整備がなされてり、区分所有者、地域、自治体において危機感がいる。

共有されていた地区が多い。また、当該地区の再（５）ヒアリング調査について整備により地区全体への波及効果が見込まれる。

再整備済地区のうち、当委員会委員が関与した

例えば駅前や中心市街地など市民目線で分かりや地区や自治体や事業関係者にヒアリングが可能なすい地区で、かつ自治体として再整備に積極的に地区の中で、再開発事業、優良建築物等整備事業取組むべき理由がある地区が多い。の再整備済地区から下記７地区を選定し、ヒアリそのような立地特性を有する地区では、自治体ング調査を行った。
（カッコ内はヒアリング先）

や地権者、地域住民等が地域の課題整理や再整備

・小樽駅前（事業関係者）の意義づけ（駅前・中心市街地活性化、コンパク・桑名駅前（事業関係者）

トシティ化による公共施設集約、定住者促進や市・酒田駅前Ａ－２街区（自治体）

民サービス向上、都市強靭化等）を行い、再整備

・酒田駅前Ａ１・Ｂ（自治体）計画を策定し推進している。

・総曲輪三丁目（自治体）③再整備手法の選択及び工夫

・伊勢市駅前（自治体）
・堺東駅前（自治体、事業関係者）

当初事業の再整備を再開発事業で実施した地区
は、再開発事業の施行要件や地権者同意、税務、なお、地区別一覧表（42ページ）に記載されて事業スピートなどの諸課題に対応し、公民が連携いる内容は今回のヒアリング調査及び既存資料等して取組んだ地区が多い。特に都再法３条要件へに基づき当委員会で整理したものである。の適合という課題に工夫して対応した地区が多数ある。また、公共施設不足の要件を満たすために３．再整備実現の共通要因及び今後のまちづくり隣接地を事業区域に組み入れ要件をクリアする地に向けた課題整理区もみられた。一方、事業スピードなどを勘案し（１）再整備実現の共通要因て、再開発事業以外の事業手法を用いて実施した

既存調査の整理・分析並びにヒアリング調査の結果から再整備実現の共通要因として、①地元の④事業性確保のための工夫努力と自治体の積極的な支援、検討体制、②立地

すでに当初事業は高度利用がなされているた特性、再整備の意義づけ、③再整備手法の選択及め、再整備する際の事業性確保のハードルは高い。

び工夫、④事業性確保のための工夫、以上４点に大きな開発利益が見込めない中、事業性確保のた整理した。

めの工夫は、どの地区においても大きなポイント①地元の努力と自治体の積極的な支援、検討体制となっている。

地権者や地域の方々の相当の努力があったこと共通する工夫の１つとして、地域のニーズや地に加え、自治体が地区内権利者への積極的な協議

域特性にあった用途への変更が挙げられる。地方支援のほか「上位計画への位置づけ」「補助金」の地区においては、駅前立地で従前は商業が主用「公共床取得」「中心商業地域への住宅用途導入」

途であったところ、従後は分譲住宅やホテル、公「民間事業者募集」など、再整備計画検討の当初共施設用途（図書館、健康福祉施設など）へ用途から実施に至るまで、主体的に事業推進の役割を変更されている事例が多くみられる。地元自治体担った地区が多い。

が従前用途にとらわれない現在の都市課題に対応

また、「従前建物管理会社」「個人施行事業代行者」「保留床取得者」「特定業務代行者」「事業コ40地区もあった。

2024 No.229

した柔軟な用途変更を行っている。
また、全国的に床需要が減少している中、従前の容積をすべて消化せず、いわゆる「身の丈型再②地域内の役割分担とビジョンの策定開発」により、事業を成立させている地区がある。

地域の課題解決にあたってはその解決を再整備

収支計画上の工夫としては、「既存杭存置」「段する地区のみですべて行うのではなく、地域全体階施行による補償費削減」「SPC組成による政府で役割分担を行い、解決するビジョンづくりを公系メザニン資金や特定業務代行者によるエクイテ民が一体となって描くことが必要である。また、

ィ資金の調達」「補助金導入」等がある。特に補地域全体の価値向上に資するインフラ整備（例え助金については、当該地区の状況に合わせて複数ば、駅前広場、デッキ、バス停留場、集約駐車場の補助制度を活用した地区がある。

等）を再整備する地区で実施する場合には、地元（２）今後のまちづくりに向けた課題整理

自治体が中心となって、まちづくりの観点から主当初事業地区については、地域の課題解決や魅体的に再整備へ関与・支援することがより一層求力あるまちづくりのための拠点整備として、今後められる。

も引き続き再整備の必要性がある場所に立地して③地区の特性に合わせた柔軟な制度づくりおり、そもそも建物老朽化の観点から再整備の必要性自体も高まっている。

当初事業地区においては、地区内の建物更新だけでなく、地区周辺エリアも含めて整備したほう

このような状況の下、今後の再整備においてもがよい場合がある。また、リノベーションや段階実現にあたっては前述の４点の共通要因が重要と的に整備するほうがよい場合もある。床需要が全なる点は変わらないと考える。

国的に限定的となる中、地区の特性に合わせて柔一方、再整備に向けた事業環境は、全国におい軟に進め方を選択できる制度づくりが必要である。て建築費高騰や再開発事業への補助率低下、建設現行の都再法や都市再生特別措置法で進めづら業の人手不足や時間外労働の上限規制適用等によい状況はないか等の実態調査をよく行った上で、りますます厳しくなっている。また、物価上昇率現行法の運用改善や法改正を行うなど、新たな課に対し、オフィスや商業店舗の賃料上昇率は下回題に対応する公民協調によるきめ細やかな施策のっている状況であり、再整備のハードルはより一検討が必要である。

層高くなっている。

④各種支援制度の拡充の検討

今後こうした課題に対応し再整備を実現するた

国や自治体においては、「都市強靱化」「都市再め、国・自治体・民間事業者による三位一体での生」「地方創生」という国家戦略の下、これまで取組みが必要と考える。の延長線上ではない補助金・税制・金融支援の拡①地域個性の見極めと適切な人材の確保充、規制改革の推進等が必要である。

ヒアリング調査を行った７地区は、処分性の高い住宅や公共施設導入により事業性を確保した地

４．今後の一般地区の調査について区が多いが、このような方法で再整備ができる地

前項で述べた再整備済地区に共通する４点の共区は限定的と考える。今後は、地域ごとに魅力あ通要因と今後のまちづくりに向けた４つの課題整るまちづくりを行うべく、観光・地場産業・先端理を重要な視点と捉え、引き続き一般地区を対象技術などの様々なコンテンツの中で、何が本当のとするアンケートやヒアリング等の調査を行い、売りになるかという、「地域個性の見極め」がよ当初の調査趣旨である「未整備地区の現状や課題」り重要となる。

を把握し、今後のまちづくりに向けた要因分析とそのため、地域の個性を見極め核となるコンテ調査を行っていく予定である。

ンツを目利きし、自ら考えてシナリオを組み仕掛けをつくる「人材」が不可欠だが、特に地方ではそうした人材が不足している。国においては適切な人材を地方に派遣したり、チームを組成して支援する等のシステム構築が必要である。

2024 No.229

41地区別一覧表
地区名

小樽駅前第３ビル周辺地区

酒田駅前地区

総曲輪三丁目地区

所在都市（再整備事業完了時の人口）

北海道小樽市（13 万人：2009 年）

山形県酒田市（10 万人：2022 年）

富山県富山市（41 万人：2019 年）

再整備の手法第一種市街地再開発事業（組合施行）

第一種市街地再開発事業（個人施行）

第一種市街地再開発事業（組合施行）

従後施設
写真

用途

ホテル、店舗、プール

商業（百貨店）

従前
施設の 状 況敷地面積

2,790 ㎡

8,018 ㎡

3,518 ㎡

延べ床面積12,247 ㎡

35,796 ㎡

33,970 ㎡

事業完了
年月日

1977 年 3 月

商業棟、ホテル棟：1979 年 5 月（組合解散）
駐車場棟：1983 年 3 月（事業終了認可）

1977 年 4 月

用途

ホテル、住宅、店舗、機械式駐車場

従 後（A 棟）ホテル、市立図書館、店舗、バンケット（B 棟）立体駐車場、店舗（C 棟）住宅 ほかバス停留所、広場

住宅、店舗、機械式駐車場

敷地面積

3,560 ㎡

10,324 ㎡

3,797 ㎡

延べ床面積26,658 ㎡

23,948 ㎡

22,448 ㎡

事業完了
年月日

2009 年 5 月（施設工事竣工）

2022 年 7 月（施設工事竣工）

2019 年 5 月（施設工事竣工）

再整備の発意・地方観光地駅前のホテル閉鎖
・プール設備老朽化のため改修困難（建替え必須）
・リーマンショックによるビル所有企業の破綻・再生実施に二度の頓挫（優建）し不退転での再生（法定再開発事業を前提）
・市の重要事業として行政の優先的位置づけ

・大口建物権利者が主導し再生検討
・中心商業地の空店舗への危機感

事業の特徴

・地方観光地駅前ホテル施設の再整備・再整備手法に組合施行の法定再開発事業を選択（全員同意）
・TMK が従後ホテル床を取得

・地方都市駅前に隣接する商業施設（SC）跡地の再整備
・一度目の頓挫時に施設解体し、事業者破産後の跡地を公有化

・地方都市中心商業地域の一角における住宅用途主体の再整備

・改修ではコストが嵩みすぎることや課題はあったものの、税制措置や補助金が期待できる組合施行による法定再開発事業を選択

・事業協力者なし、地元主導（優建）で二度頓挫した後、最終的に市主導による法定再開発事業での再生（全員同意、個人施行（SPC）の採用）
・駅前玄関口の再生

・当初国は「再々開発」へ難色を示していたが、その後理解への意識転換
・「まちなか居住」を推進するために中心商業エリアでの住宅系用途の容認
・地区が抱える課題解消等のため、法定再開発を採用

・都再法 3 条適用への対応

・都再法 3 条適用への対応
・街区内権利者の同意取得
・駅前に対する市場価値の落ち込み

・国の再開発事業地区の再々開発へ難色

・従後床用途として分譲住宅の導入や街中居住ファンドや緊急経済対策補助などの積極的活用

・身の丈型の低容積での事業化
・地元金融団からのシンジケートローンによる低利融資
・公共公益施設の導入

・区域拡大、道路拡幅等により「再々開発」
ではない要素を強化・主用途に住宅を選択し、事業性向上するとともに中心商業地でありながら下層部のみの商業用途を限定③民間事業者の役割

・従前権利者及び従前建物管理会社を中心とした地元主導による小樽の玄関口としての再生主導・事業化の前段階での対話型市場調査（サウンディング）での具体的な提案
・個人施行者（SPC）として出資者である行政と連携を図りながら事業を主導④地元行政の役割

・市の積極関与・支援（中心市街地活性化基
本計画への位置づけ、観光都市駅前としての整備、再開発の国や道との調整、組合施
行再開発での補助金割増ほか）

・市の重要事業として市を挙げての事業推進、事業費への積極的支援（SPC への出資、各種補助制度の活用など）
・事業の進捗情報の発信、市民の事業への参加機会の創出（事業者選定公開プレゼン、公共施設ワークショップの開催など）①事業化のポイント（整備手法選定の理由ほか）②再整備時の課題（法制度等への適応等）⑤課題への対応方策

42（A-1 地区）店舗（B-1 地区）ホテル、結婚式場（B-2 地区）立体駐車場

2024 No.229

・地元の地区再生意欲に理解・「まちなか居住」を推進するための住宅中
心の再開発への理解

桑名駅前地区

伊勢市駅前 B 地区

堺東駅南地区

三重県桑名市（14 万人：2006 年）

三重県伊勢市（12 万人：2023 年）

大阪府堺市（82 万人：2021 年）

優良建築物等整備事業

第一種市街地再開発事業（会社施行）

第一種市街地再開発事業（会社施行）

商業（SC）

商業（SC）

店舗（総合スーパー・専門店）、駐車場

3,613 ㎡

1,941 ㎡

4,140 ㎡

26,422 ㎡

11,765 ㎡

38,618 ㎡

1977 年 8 月

1979 年 8 月（組合解散）1981 年 5 月（施設開業）

住宅、駐車場、店舗住宅、ホテル、公益施設、駐車場（自走式）、
店舗

住宅、店舗、公益施設、駐車場

4,003 ㎡

1,959 ㎡

3,662 ㎡

26,422 ㎡

13,985 ㎡

47,294 ㎡

2006 年 3 月（施設工事竣工）

2022 年 3 月（開業）2021 年 1 月（施設工事竣工）

・従前ビル所有法人が破綻後閉鎖により駅前中心商業地の求心力低下に対し官民上げて再生実現へ検討開始

・商業施設閉店後空きビル化し、商業活性化及び防災、耐震対応から建替え検討
・市の観光地駅前立地としての「市の玄関口」「賑わい創出」の思惑

・専門店街の権利者が主導し再生検討
・従前建物が耐震性や管理費負担が重く建替え検討へ
・駅前商業地の活性化対策

・地方都市駅前に隣接する商業施設 (SC) の再整備

・地方都市駅前に隣接する商業施設 (SC) 跡地の再整備・事業実施前に従前施設解体済

・地方駅前商業ビルの住宅導入による再整備

・地方駅前で商業需要が見込めず事業性向上のため住宅用途での再整備
・事業性担保（住宅の処分性）のため事業期間の短縮を考慮し優良建築物等整備事業を採用

・観光地駅前の一角であり、市の積極的な整備への支援・税制や補助金等の支援が見込めること、また地元権利者中心の旧建物管理会社があったことから円滑な事業推進が期待できる会
社施行方式を選択

・地方駅前で商業需要が見込めず事業性向上のため住宅用途での再整備
・区分建物の建替え（非住宅のためマンション建替法適用不可）、公共性や全員同意に拠らない事業推進等による法定再開発事業の選択
・底地権者 1 人と地上権者 1 人（それぞれ100 名以上の共有）の 2 人による組合運営が困難であり、円滑な事業推進のため会社施行方式の選択・破綻した従前ビルの再建処理

・法３条要件の解釈・法３条要件の解釈（区域拡大が物理的に困難な周辺状況）→H22 事務連絡解釈を先取りした対応

・優建補助のほか、経産省補助などのさまざ
まな補助活用・市による破綻ビル権利者法人再建対応

・当初計画した施設の入居が決まらず、その後保留床処分も見通せなくなり、新たに設立された管理会社が都市開発資金を借り入れ保留床を取得。

・駅前商業地での大型商業施設を住宅用途へ転換
・市の積極的な事業推進支援
・当初再開発で整備された公共施設の更新再整備

・市の要請を受け地元デベロッパーが事業の施行者となり推進・保留床 ( 住宅 ) の処分・事業協力者等はなし
・旧建物管理会社が地元権利者中心であったこともあり会社施行での再整備を実施

・従前最大権利者の積極的な事業推進協力

・隣接地を市が取得の上施行地区へ組入れ
・従後の非採算用途（駐車場ほか）を市、商工会議所が取得・補助割合 UP 等の支援・補助金支援（立地適正化による嵩上）・３条要件（すでに更地化）の解釈や補助金等の事業支援
・規制緩和
・奨励金制度の創設

・補助金支援（中心市街地活性化による嵩上、地区施設整備への公共施設管理者負担金）
・３条要件（敷地拡大なし）の解釈

2024 No.229

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