株 主 の 皆さまへ
2007 年 11 月 期（ 第 58 期 ）中 間 期 の ご 報 告目 次
連結決算ハイライト.............. 1
トーセイは いま ................. 2
ごあいさつ .......................... 3
トーセイの事業 ................... 5
決算のご報告 ..................... 6
お答えします....................... 9
会社情報 ............................ 10
株式の状況......................... 10（ 2006 年 12 月 1 日 〜 2007 年 5 月 31 日 ）連結決算ハイライト
売上高 （百万円）

経常利益 （百万円）

当期純利益 （百万円）

事業活動が好調であったことから、当中間期

当中間期の経常利益は2,595百万円となりまし

中間純利益は1,482 百万円となりました。経（ 2007 年11 月中間期）の売上高は、前中間期た。前中間期からは減益ですが、通期では前期常利益と同様、通期では前期比 48.7% 増の比25.1%増の22,205百万円となりました。

比41.8%増の7,547百万円を見込んでいます。

4,070百万円を見込んでいます。

60,000

8,000

4,000

（予想）
（予想）

（予想）

50,99450,000

3,000

6,000
40,000通期

24,741
20,00014,514

22,205

17,644 17,744

9,455

中間期

2,000

2,000
1,592

2,969

2003

2004

2005

（単体）

2006

2007

中間期

1,000

中間期

793
中間期

870

中間期

441
0

00

1,482

2,595

1,515

中間期

通期

2,264

4,313

4,000

30,000（11月期）

2,737

5,323
通期

10,000

4,070

7,547

（11月期）

（連結）

2003

2004

2005

（単体）

総資産 （百万円）

純資産 （百万円）

2006

2007

（11月期）

（連結）

2003

2004

2005

（単体）

2006

2007

（連結）

自己資本比率 （ % ）積極的な仕入活動により資産規模拡大を果

好調な収益によって利益剰余金が着実に積み仕入の拡大によって総資産が増加したことにたし、当 中 間 期 末 の 総 資 産は前 期 末と比 べ増され、当中間期末の純資産は前期末と比較

より、当中間期末の自己資本比率は前期末と25.9%増の75,732百万円となりました。

して6.3%増の16,189百万円となりました。

比べて3.9ポイント減の21.4%となりました。

80,00018,00030

75,732

16,18915,22915,000

25.3

25

22.6

60,13660,00021.4

2012,00020.5
40,40640,0009,000

29,43820,000

6,658

6,000

1010.7

19,1433,000

0（11月期）158,293

52,046

00

2003

2004

2005

2006

2007

（11月期）

2003

2004

2005

2006

中間期末（単体）

（連結）

2007

（11月期）

2003

2004

2005

2006

中間期末（単体）

（連結）

2007
中間期末（単体）（連結）

注： 2005年11月期から連結決算を行っています。
見通しに関する注記事項

当資料に記載の業績見通しは、現在入手している情報による判断および仮定に基づいた見通しであり、リスクや不確実性を含んでいます。
実際の業績は、さまざまな要素によりこれら業績見通しとは大きく異なる結果となり得ることをご承知おきください。

1

トーセイ株式会社

トーセイは いま
大型プロジェクトの推進開発事業とファンド事業のコラボレーションによる平和島ビルプロジェクトをはじめ、「モノづくり」ノウハウをフル活用し、開発型アセットマネジメントの受託により取得した上野トーセイビルなど、収益性の高い大型プロジェクトを続々と展開しています。
上野トーセイビル（ 2007 年 6 月竣工：台東区）

平和島ビルプロジェクト（ 2009 年 11 月期中竣工予定：大田区）

オフィス・商業ビル開発

利便性の高いエリアと立地で仕入の優位性を発揮し続々とオフィスビルや商業ビル開発を推進しています。

神田トーセイビル（ 2007 年 5 月竣工：千代田区）

吉祥寺駅前商業施設プロジェクト（ 2008 年 2 月竣工予定：武蔵野市）

神田小川町ビルプロジェクト（ 2008 年 4 月竣工予定：千代田区）

日本橋人形町ビルプロジェクト（ 2008年 9月竣工予定：中央区）

マンション分譲

閑静な高台の住宅街東京世田谷桜に環境配慮型住宅「THEパームス世田谷桜」を竣工。
周辺環境との調和をテーマに沿道や屋上の緑化を実施しました。
THEパームス世田谷桜（ 2007 年 2 月竣工：世田谷区）
2007年11月期（第58期）中間期のご報告

2

ごあいさつ「あらゆる不動産シーンにおいて新たな価値と感動を創造する」という理念のもと、中期経営計画の達成に向けてまい進します。

当中間期は予想以上の業績を達成し、通期では大幅な増収増益となる見込みです

事業における残高積み上げに伴うフィー収入の増加などにより、売当中間期においては、特に当社グループが事業を展開している万円（同 46.0%増）、経常利益 7,547百万円（同 41.8%増）、当東京都心部において、地価の上昇、オフィスビルの空室率の低下

期純利益4,070百万円（同 48.7%増）で、前期実績に比べて大幅な傾向が継続するなど全体として市場は好調に推移しています。ま

増収増益を予定しています。期末配当予想につきましても、当社

た不動産証券化市場では、投資資金が国内外から活発に流入し、では配当性向を個別当期純利益の20%を目標としており、通期の一層の拡大が続いています。こうした事業環境のもと、当社グルー業績見通しの見直しに伴い、当初の予想の1株当たり1,600円かプの主力事業である不動産流動化事業、不動産開発事業および不ら400円増額（前期末から600円の増配）の1株当たり2,000円を動産ファンド事業の推進により、当中間期の連結業績は、売上高予定しています。

上高 50,994百万円（対前期比 106.1%増）、営業利益 8,618百22,205百万円（前中間期比 25.1%増）、営業利益3,019百万円（同 34.3%減）、経常利益 2,595百万円（同 39.8%減）、当期純利益1,482百万円（同 34.6%減）となりました。

3「企業規模倍増」と「企業ブランドの確立」の達成に向けて、中期経営計画を推進しています

結果として、前中間期比で増収減益となっていますが、期首の中当社グループは、「企業規模倍増」と「企業ブランドの確立」を間期予想と比較して経常利益は40.9%、当期純利益は68.8%の（2006年2大テーマとした中期経営計画「GROWING UP 2008」増益となっています。通期見通しにつきましても、下半期に、不動11月期〜2008年11月期）を策定し（2007年1月12日見直し）、産流動化事業で計画している大型物件の販売や、不動産ファンド目標達成に向けてまい進しています。
「企業規模倍増」では、6事

トーセイ株式会社

中期経営計画「 GROWING UP 2008」の数値目標と方針

2008 年 11 月期目標売上高

企業ブランドの浸透に向けて「企業規模の倍増」に向けて540億円
既存事業の拡大のための物件仕入の増強

開発力・バリューアップ
能力の強化による高付加価値商品や差異性のある商品の供給安定した資金調達

経常利益

77億円

自己資本比率26.3%

自己資本利益率（ ROE）

21.2%

不動産ファンド
事業の拡大

総資産利益率（ ROA）

5.3%「企業ブランドの確立」に向けてファンド残高1,658億円

コーポレートガバナンスの充実※ 2008 年 11 月期の目標値は、2007 年 1 月 12 日に見直しをしています。

優秀な人財の確保と育成
企業広告のシリーズ展開」― 当社グループの思いです
業による相乗効果という当社グループの強みを最大限に活用し、 「都市に、心を。
今後の事業拡大のための物件仕入と商品の高付加価値化を積極

当社グループは、「あらゆる不動産シーンにおいて新たな価値と的に推進しています。当社の開発ノウハウを提供することで取得

感動を創造する」という理念のもと、10年後、20年後を視野に入れした上野トーセイビルや、開発とファンド事業の共創による平和た不動産の価値再生を行うことで、社会に貢献することを目指し島ビルプロジェクトはその好例と考えています。また、当社の成ています。そのため、当社グループは従来の不動産業の枠にとら長拡大の推進力となる不動産ファンド事業においては、ファンドわれない企業グループとして、「不動産」と「金融」を融合させた、新資産残高の積み上げに注力しているところです。
「企業ブランドたな価値と感動を創造する「都市創造業」であるという自負を持の確立」では、コーポレートガバナンスの充実と、優秀な人財のち、事業活動にまい進しています。こうした私たちの思いを表した確保と育成に努めています。特に、金融商品取引法やJ-SOXに企業メッセージが「都市に、心を。
」です。今後も、当社グループでついては、ともにプロジェクトチームを発足し、いち早い対応をは、より一層グループ企業価値の向上を目指し、株主の皆さまの行っています。

ご期待に応えていく所存です。株主の皆さまにおかれましては、さまた、CSR（企業の社会的責任）の一環として、昨年より積極的らなるご支援、ご指導を賜りますようお願い申しあげます。

2007年8月に取り組んでいる屋上緑化（2007年5月現在 29棟完了）については、マスコミに紹介されるなど高い評価をいただいています。

代表取締役社長

今後もグループ全体として「革新と挑戦」、「安心と信頼」を兼ね備えた企業ブランドの確立に努めてまいります。

2007年11月期（第58期）中間期のご報告

4トーセイの事業
不動産と金融を融合した6事業のシナジーを追求し、グループ企業価値の拡大に全力で取り組んでいます。
不動産流動化事業

49.5%

不動産開発事業資産価値の劣化した不動産を購入し、設開発用の用地を購入し、ビル、マンション、備改善、デザイン性向上や違法建築の是戸建住宅、商業施設などを新築し、エンド正、稼働率の向上などにより不動産の価値ユーザーや投資家に販売する事業です。

36.9%を再生させた上で販売する事業です。
売上高構成比売上高構成比不動産賃貸事業
5.8%

当社グループが所有するオフィスビル・マンションなどの賃貸を行う事業です。

不動産ファンド事業
2.3%

不動産ファンドの運営を行う事業です。
この運営に対するアセットマネジメント

不動産流動化事業の販売用不動産についフィーなどの各フィ−収入が主な収益源ても、保有期間中の賃料収入は当事業のです。

収益となります。
売上高構成比売上高構成比不動産管理事業
4.6%

ビル・マンション等のテナント誘致、設備点検、保安警備、改修工事、清掃など、不オルタナティブインベストメント事業
0.9%

動産の維持管理およびプロパティマネジ

不動産担保付債権投資や不動産保有会社のM&A などを行い、債権の売買・回収益やフィー収入を得る事業です。子会社のメントを行う事業です。子会社のトーセ

トーセイ・リバイバル・インベストメント

イ・コミュニティ（株）が行っています。

（株）が行っています。

売上高構成比売上高構成比※事業別の売上高構成比は、内部売上高を含まない外部顧客に対する売上高に基づいて算出しています。

銀座ウォールビル

5

トーセイ株式会社

日本橋横山町プロジェクト

THEパームス三田

大田中央 3 丁目マンションプロジェクト

決算のご報告
中間連結貸借対照表（要旨）（単位：千円）

当中間期末
前期末
2007年5月31日現在 2006年11月30日現在

科目

資産の部
流動資産
現金及び預金受取手形及び売掛金販売用不動産
仕掛販売用不動産
買取債権
その他
貸倒引当金

固定資産
有形固定資産建物及び構築物
工具器具備品
土地
建設仮勘定
無形固定資産ソフトウエア
電話加入権
投資その他の資産投資有価証券
その他
繰延資産
資産合計

6,005,730
296,316
35,661,138
21,051,334
761,7093,305,645△11,286

6,644,037
266,028
20,777,754
19,263,618
1,985,231
2,459,419△11,989

2,112,684
71,434
5,905,971
6,136

2,128,761
55,9255,905,971—

73,1981,889

61,173
1,889

114,143
376,176

261,905
336,725—75,732,224—
60,136,451

販売用不動産および仕掛販売用不動産（たな卸資産）の増加は、来期以降の売上の原資となる仕入が順調に行われていることを表します。当中間期末は、前期末と比較して16,671百万円（41.6%）増加しました。
たな卸資産が順調に増加したことから､総資産は前期末と比較して15,595百万円（25.9%）増加し、75,732百万円となりました。

（単位：千円）

当中間期末
前期末
2007年5月31日現在 2006年11月30日現在

科目

負債の部
流動負債
支払手形及び買掛金
短期借入金
1年以内償還予定社債
1年以内返済予定長期借入金
前受金
賞与引当金
その他
固定負債
社債
長期借入金
退職給付引当金
役員退職慰労引当金
その他
負債合計
純資産の部
株主資本
資本金
資本剰余金
利益剰余金
評価・換算差額等
その他有価証券評価差額金
純資産合計
負債純資産合計

3,149,779
1,455,000
24,00027,573,956
28,07023,5012,871,606

1,181,405
910,000
24,00012,975,196
624,617
10,3902,906,482

286,000
21,403,561
39,962
207,458
2,479,727
59,542,623

298,000
24,340,039
34,727
190,778
1,411,093
44,906,730

4,148,020
4,231,495
7,796,239

4,148,011
4,231,487
6,841,289

13,846
16,189,601
75,732,224

8,932
15,229,720
60,136,451

市況が好調な不動産業においては、銀行借入などによって機動的かつ着実な資金調達を行えるかどうかも、成長のための大きなポイントとなります。当中間期には、積極的な仕入活動のための資金調達を着実に行うことができ、当中間期末の借入残高は前期末と比較して12,195 百万円（31.6% ）増加し、50,742 百万円となりました。その結果、自己資本比率は前期末から3.9ポイント減少し、21.4%となりました。

2007年11月期（第58期）中間期のご報告

6中間連結損益計算書（要旨）（単位：千円）

当中間期

前中間期

科目

2006年12月1日〜2007年5月31日

2005年12月1日〜2006年5月31日

科目

売上高

22,205,294

17,744,746

売上原価

17,784,846

12,170,173

売上総利益

4,420,447

5,574,572

1,401,354

982,752

3,019,093

4,591,820

営業外収益

41,81360,475

営業外費用

465,029

339,186

2,595,878

4,313,109

特別利益

15,854

63

特別損失

5,461

—

2,606,270

4,313,172

345

△58

2,605,924

4,313,230

法人税、住民税及び事業税

1,297,771

2,143,675

法人税等調整額△173,946△95,280中間純利益

1,482,099

2,264,836

販売費及び一般管理費
営業利益

経常利益

匿名組合損益分配前税金等
調整前中間純利益
匿名組合損益分配額
税金等調整前
中間純利益

事業活動が好調であったことから、売上高は前中間期と比較して4,460百万円（25.1%）増加の22,205百万円となりました。
当期は下期偏重型の利益計上を計画しているため、当中間期は売上高が伸長した一方、経常利益は前中間期と比べて1,717 百万円（39.8% ）減少の2,595百万円となりました。なお通期では前期から大幅な増益を見込んでいます。
経常利益が減少となったことから、中間純利益は前中間期と比較して782百万円（34.6%）減少の1,482百万円となりました。経常利益同様、通期では前期から大幅な増益を計画しています。

7

中間連結キャッシュ・フロー計算書（要旨）トーセイ株式会社（単位：千円）

当中間期

前中間期

2006年12月1日〜2007年5月31日2005年12月1日〜2006年5月31日

営業活動によるキャッシュ・フロー △11,542,784

1,893,184

投資活動によるキャッシュ・フロー

△328,204

343,629

財務活動によるキャッシュ・フロー

11,366,323

3,380,991

現金及び現金同等物の増減額△504,665

5,617,804

現金及び現金同等物の期首残高

6,484,856

2,530,851

連結除外に伴う
現金及び現金同等物の減少△5,878—

現金及び現金同等物の中間期末残高

5,974,312

8,148,656

成長ステージにある当社にとって、販売用不動産および仕掛販売用不動産（たな卸資産）などの増加によって「営業活動によるキャッシュ・フロー」がマイナスとなり、借入などによって「財務活動によるキャッシュ・フロー」がプラスとなる資金構造となっています。
現金及び現金同等物は 504 百万円減少したため、現金及び現金同等物の中間期末残高は5,974百万円となりました。

中間連結株主資本等変動計算書（要旨）
当中間期（2006年12月1日〜2007年5月31日）（単位：千円）

株主資本

評価・換算差額等

資本金

資本
剰余金

利益
剰余金

株主資本
合計

その他有価証券
評価差額金評価・換算差額等合計

純資産合計

4,148,011

4,231,487

6,841,289

15,220,788

8,932

8,932

15,229,720

8

8

17

17

剰余金の配当△527,573△527,573△527,573

連結子会社の減少に伴う増加

423
1,482,099

423
1,482,099

423
1,482,099

954,949
7,796,239

954,966
16,175,755

科目

2006年11月30日 残高
当中間期中の変動額
新株の発行

中間純利益
株主資本以外の項目の当中間期中の変動額（純額）
当中間期中の変動額合計

2007年5月31日 残高

84,148,020

8
4,231,495

4,913
4,913
13,846

4,913
4,913
13,846

前期（2005年12月1日〜2006年11月30日）

4,913
959,880
16,189,601（単位：千円）

株主資本

評価・換算差額等

資本金

資本
剰余金

利益
剰余金

株主資本
合計

その他有価証券
評価差額金評価・換算差額等合計

純資産合計

1,966,096

2,049,572

4,270,144

8,285,813

7,783

7,783

8,293,597

2,181,915

2,181,915

4,363,830

4,363,830

剰余金の配当△155,186△155,186△155,186

利益処分による役員賞与△10,780△10,780△10,780

当期純利益

2,737,111

2,737,111

2,737,111

科目

2005年11月30日 残高
当期中の変動額
新株の発行

株主資本以外の項目の当期中の変動額（純額）
当期中の変動額合計

2006年11月30日 残高

2,181,915
4,148,011

2,181,915
4,231,487

2,571,145
6,841,289

6,934,975
15,220,788

1,148
1,148
8,932

1,148
1,148
8,932

1,148
6,936,123
15,229,720

好調な業績により、利益剰余金が 954 百万円増加し、純資産合計は16,189百万円となりました。

2007年11月期（第58期）中間期のご報告

8

お答えします当社は、株主や投資家の皆さまへの情報開示をより良いものにするよう努めています。
このコーナーでは株主の皆さまからのご質問・ご意見に、真摯にお答えします。

Q 株主還元に関する今後の方針を教えてください。
期末配当予想は、通期の業績予想を見直した結果、取締役 兼 専務執行役員管理部門統括

平野

さらなる増配を予定しています。

昇
当社の利益配分については、株主の皆さまに安定的に配当成長のために重要な、物件取得において工夫していることを教えてください。

することが経営上の最重要課題であると認識しています。さら競合の少ない中小型物件の取得に加え、6つの事業ンスや業績の推移、今後の経営環境などに応じ、事業計画のセグメントを併せ持つことにより、複合的に物件への展開を総合的に勘案して決定することを基本方針としています。

アプローチを行っています。

また、配当性向は個別当期純利益の20%を目標としています。

Qに、長期的な企業価値向上のために必要な内部留保とのバラ期末配当予想につきましては、通期の業績予想を見直し、当社は中小型物件を主力として取り扱っており、価格競争利益配分に関する基本方針に従い検討した結果、当初予想になりがちな入札方式ではなく、主に相対取引により優良物（2006 年11 月期決算発表時）より400 円増額し、1 株当たり件を適正価格で取得しています。また、大型物件では当社と2,000円とすることといたしました。

当社が運用するファンドが足並みをそろえて一団の物件を取（円）（％）

配当金（左軸）得した事例や、当社が売主に対しオフィスビル開発のノウハ

2,000

配当性向（右軸）
19.2

ウを提供することにより、開発したビルを取得した事例など1,6001,500できるため、このような物件取得が可能です。

50009トーセイ株式会社

20（11月期）

15

1,400
10.3

1,000

当中間期末時点で、73件の物件を取得済（たな卸資産）であり、これは今後約1年半分の売上高に相当します。

19.8
2,000があります。当社は、流動化、開発、ファンドなど6つの事業を併せ持つことで物件に対するアプローチを複合的に検討

19.1

4.2

105450

120

2004

02005

2006

2007

2007

（当初予想）（今回予想）

会社情報 （2007年5月31日現在）

株式の状況 （2007年5月31日現在）

商

発行する株式の総数 ........................................... 1,500,000株

号

所 在 地

トーセイ株式会社

発 行 済 株 式 の 総 数 .............................................. 376,840株

東京都港区虎ノ門四丁目2番3号※2006年10月1日をもちまして「トーセイ株式会社」に商号変更するととともに所在地も移転しました。

株

主数 ................................................... 6,505名

大株主の状況
設立

1950（昭和25）年2月2日

資 本 金

4,148,020,000円

従業員数

単独： 115名
連結： 172名

事業内容

連結子会社

役

員

持株数
（株）

議決権比率
（% ）

山口 誠一郎138,855

36.84

有限会社ゼウスキャピタル

60,00015.92

日本マスタートラスト
信託銀行株式会社（信託口）

38,94010.33

モルガン・スタンレー・アンド・カンパニー・インターナショナル・ピーエルシー

11,2132.97

日本トラスティ・サービス
信託銀行株式会社（信託口）

6,502

1.72

ビーエヌピー パリバ セキュリティーズサービス
ルクセンブルグ ジャスデック セキュリティーズ

6,100

1.61

野村信託銀行株式会社（投信口）

4,934

1.30

エイチエスビーシー ファンド サービシィズ
クライアンツ アカウント006

4,871

1.29

モルガン・スタンレーアンドカンパニー インク

4,838

1.28

資産管理サービス信託銀行株式会社（証券投資信託口）

4,409

1.16

株主名

不動産流動化事業、マンション・戸建住宅・商業店舗・オフィスビルの開発事業、社有ビル・マンション賃貸経営事業、不動産ファンド事業
トーセイ・コミュニティ株式会社
トーセイ・リバイバル・インベストメント株式会社
トーセイ・リート・アドバイザーズ株式会社（他10社）
代表取締役社長

山口誠一郎

取

締役

小菅勝仁

取

締役

平野

昇

取

締役

内藤俊一郎

取

締

役

神野吾郎

常勤

監査役

本田

安弘

常勤

監査役

原田

公雄

監

査役

山岸茂

監

査役

迫本

栄二

所有者別株式分布状況
証券会社

2,358 株／ 0.63%
金融機関

63,972 株／ 16.98%

外国法人等

個人・その他

50,397 株／ 13.37%

196,375 株／ 52.11%

その他国内法人等

63,738 株／ 16.91%

2007年11月期（第58期）中間期のご報告

10株主メモ業

年度定時株主総会
基準

12月1日から翌年11月30日まで

ホームページのご案内

http://www.toseicorp.co.jp

毎年2月

➛事日

定時株主総会

11月30日期 末 配 当11月30日

株主名簿管理人

東京都中央区八重洲一丁目2番1号
みずほ信託銀行株式会社

同事務取扱場所

東京都中央区八重洲一丁目2番1号
みずほ信託銀行株式会社 本店証券代行部

郵便物送付先〒135-8722 東京都江東区佐賀一丁目17番7号

電話お問合わせ先

みずほ信託銀行株式会社 証券代行部
電話 0120（288）324（フリーダイヤル）同

みずほ信託銀行株式会社

取

次所

全国各支店

みずほインベスターズ証券株式会社
公

告方

法

本店および全国支店

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〒105-0001 東京都港区虎ノ門四丁目2番3号 虎ノ門トーセイビル
TEL：03-3435-2864

URL http://www.toseicorp.co.jp

70

古紙配合率70％再生紙を使用しています