碑⽂⾕ショッピングセンター⼤規模リノベーション⼯事ＣＭ業務
プロジェクトの基本情報
プロジェクト名称碑⽂⾕ショッピングセンター
⼤規模リノベーション⼯事ＣＭ業務

所在地

東京都⽬⿊区碑⽂⾕4-1-1

完了時期

２０１６年１１⽉

種別１

改修

種別２

⾮住宅建築（物販店）

プロジェクトの全体像を伝える図版

ＣＭ業務委託者に関する情報
ＣＭ業務委託者名

ジャパン・リート・アドバイザーズ株式会社

種別

⺠間法⼈

所在地

東京都港区⻁ノ⾨4-3-1城⼭トラストタワー18階

応募者に関する情報
応募者名

株式会社⼭下ピー・エム・コンサルタンツ

種別

ＣＭ専⾨会社所在地

東京都中央区明⽯町8-1聖路加タワー29階

業務に関する情報
業務契約期間CMRの参画時期

２０１４年８⽉〜２０１６年１１⽉
基本計画段階基本設計段階実施設計段階⼯事発注段階
⼯事段階

本物件は、下図に⽰すように、ユナイテッド・アーバン投資法⼈が不動産投資法⼈（J-REIT）として保有する物件をジャパン・リート・アドバイザーズ株式会社が資産運⽤し、利益を⽣み出し、投資主に還元しているJ-REIT物件である。ひいては、NOI利回り基準をクリア―し、投資を成功させ、投資主への説明責任を果たす事が最⼤のミッションである。
一般事務受託者
みずほ信託銀行
株式会社

賃貸借契約

設計者の選定⽅法

総合評価型落札⽅式

⼯事の発注区分

ゼネコン⼀括請負契約の形式

総価⼀式

施⼯者の選定⽅法

総合評価型落札⽅式

ＣＭ業務概要本プロジェクトにおけるマネジメントコンセプト ︓“最適な投資判断に基づく⼤規模リニューアルを実現”
碑⽂⾕ブランドの再⽣

富裕層が多く在住する碑⽂⾕という地域にふさわしい魅⼒ある商業施設への再⽣を果し、今後⻑期的（50年）な使⽤を⾒据え、物理的・社会的・経済的劣化を総合的に改善する為、内外装・設備全般を⼀新した⼤規模リノベーションプロジェクト

不動産投資信託（J-REIT）物件であり、投資主への説明責任を果す
為に、客観的な投資判断材料（建物・設備スペック、コスト、⼯期）を提供し、投資判断⽀援を実施

収益の最適化

１．リノベーション投資⾦額の縮減、２．短⼯期実現、３．リノベーショ
ン効果の最⼤化 を実現し、収益の最適化を実現

金融機関
投資法人債投資家

出資
投資口
分配金

資本CM業務委託
CM 業務実施

ジャパン・リート・アドバイザーズ
株式会社

投資判断支援不動産賃貸事業収益

不動産賃貸事業費⽤NOI（減価償却費控除前利益） ＝
NOI利回り ＝ NOI ／ 簿価

投資主

①

株式会社
山下ＰＭＣ

投資判断基準を超える⑥（投資額に⾒合った賃料確保を⽬指す）
投資額[円]

不動産賃貸事業収益 ー 不動産賃貸事業費⽤

収益に直結
ＣＭＲ

NOI利回り投資判断基準投資⾦額縮減による費⽤減（⼯事費減＋補助⾦活⽤）

注１︓J-REIT物件の場合、修繕費（経費的⽀出）のみ費⽤計上
注２︓NOI試算の場合、費⽤に減価償却費は含まない

CM業務⽬標CM業務スコープ

②③④⑤

最⼤化

・賃料向上を図る為に、建物スペックおよび設備スペック向上（美観向上・貸⽅基準整備など）
・賃料未発⽣期間の最⼩化

費⽤に直結
①

最⼩化

リノベーション
投資⾦額縮減プロジェクトの課題解決を図る為に “CMRがとった⼿法と効果”【１．リノベーション投資⾦額の縮減】
・「⼯事範囲・⼯事項⽬の選別（優先度の共有）」「総合評価によるプロポーザル⽅式を採⽤（競争原理の誘発）」「設備⽅式の合理化」「VE検討」など、コストコントロール⼿法を駆使し、投資⾦額縮減を図った。
【２．短⼯期実現】[発注戦略の⼯夫]耐震補強⼯事をリノベーション⼯事と切り離し、別契約とすることで、納期を要する耐震補強部材の先⾏発注・製作を⾏った。
[⼯事条件の⼯夫]全館閉館による⼀⻫⼯事と、部分閉館によるフロア毎⼯事によるメリット・デメリットを検討し、全館閉館により⼯期短縮を実現した。
[⼯事区分の⼯夫]原状回復⼯事、リノベーション⼯事（Ａ⼯事）、テナント⼯事（Ｃ⼯事）を同⼀施⼯会社とすることで、各⼯事⼯程の調整、安全管理の調整を着⼯前に実施し、効率化を図った。
基本計画・戦略⽴案

基本計画段階において、以下の観点から⼯期短縮案を戦略的に検討①
発注戦略の⼯夫②
⼯事条件の⼯夫③
⼯事区分の⼯夫

実施設計

⼯事

採⽤ 【CASE①】全館休館⼀⻫・テナント⼯事⼀体
発注者
（Ａ⼯事）

実施
設計

テナント
（Ｃ⼯事）

実施
設計

全館⼀⻫
⼯事
既存
撤去

試運転
調整
内装⼯事

発注者メリット
・全体の⼯事⼯程を短期化することが可能
・本⼯事費がＣＡＳＥ③・④より安くなる

⼯期短縮

引き
渡し

発注者デメリット・特に無し

発注者メリット
・全体の⼯事⼯程を短期化することが可能
・本⼯事費がＣＡＳＥ③・④より安くなる

不採⽤ 【CASE②】全館休館⼀⻫・テナント⼯事分離
発注者
（Ａ⼯事）

実施
設計

テナント
（Ｃ⼯事）

実施
設計

不採⽤

既存
撤去

試運転
調整
内装⼯事

発注者デメリット
・特に無し

引き渡し

発注者メリット・営業エリアの賃料収⼊【CASE③】フロア毎・テナント⼯事⼀体

発注者
（Ａ⼯事）

実施
設計

テナント
（Ｃ⼯事）

実施
設計

不採⽤

全館⼀⻫
⼯事

フロア毎⼯事
既存
撤去

試運転
調整
内装⼯事

発注者デメリット・全体の⼯事⼯程が⻑期化する
・本⼯事費がＣＡＳＥ①・②より⾼くなる

引き
渡し

発注者メリット・営業エリアの賃料収⼊【CASE④】フロア毎・テナント⼯事分離

発注者
（Ａ⼯事）

実施
設計

テナント（Ｃ⼯事）

実施
設計

フロア毎
⼯事
既存撤去

試運転
調整
内装⼯事

引き
渡し

発注者デメリット・全体の⼯事⼯程が⻑期化する
・本⼯事費がＣＡＳＥ①・②より⾼くなる【３．リノベーション効果の最⼤化】
投資対効果と優先度を⽰すリノベーション効果（①バリューアップ、②利便性・快適性向上、③省エネルギー化、④劣化改善、⑤保守簡易化）を発注者と常に共有することで、プロジェクト⽬標を確実に実⾏することが出来た。
特に、バリューアップ検討を重点的に⾏い、外装のデザイン検討、駐⾞場・外構廻りの美観検討を実施した。また、運営段階の効率化に配慮し、電源容量、換気⾵量などを貸⽅基準として設定するなど、テナント交渉⽀援を⾏った。
リノベー

最適な投資の実現

元金利

資産運用会社

プロポーザル

設計と施⼯の発注形式 設計施⼯⼀貫資産

碑文谷
投資不動産
ショッピングセンターの運用

貸出・債権

負債

投資

賃料等

リノベーション
による賃料UPユナイテッド・アーバン投資法人

運用資産

賃料[円]

NOI（減価償却費控除前利益）

不動産投資法人（J-REIT）

B/S（バランスシート）

テナント

CMRの選定⽅法

一般事務委託ション
効果①バリューアップ・内外装⼀新・耐震性向上・⼗分な設備容量確保②利便性・快適性向上
・個別空調化・全体的な美観向上
・共⽤部の充実③省エネルギー化
・⾼効率設備導⼊物
社物
社

物 ︓社会的劣化改善項⽬

共⽤部も⼀新屋上（リノベーション前）

屋上（リノベーション後）

駐⾞場（リノベーション前）

駐⾞場（リノベーション後）

経物
経④劣化改善・台帳など既存データ 物を基に劣化状況を確認した上で、更新要否判断⑤保守簡易化・漏⽔対策実施
・汎⽤品の採⽤

全⾯的に耐震補強

物
経社 ︓社会的劣化改善項⽬

経 ︓経済的劣化改善項⽬

テーマ１【ＣＭＲへ求められたこと】

テーマ３【ＣＭＲがとった⼿法】①発注者がＣＭ⽅式を採⽤した理由・本物件は、元ダイエー碑⽂⾕店という旗艦店を⼀新する⼤規模プロジェクトであり、次世代への成⻑戦略を担うフラッグシップ・プロジェクトである。また、発注者は投資主に対して本プロジェクトへの投資対効果の説明責任が求められ、リスク低減も踏まえた慎重な投資判断が要求された。
これらの理由から、第三者かつ建築専⾨家の⽴場から説明責任を果たし、多くの関係者の意志同意を⾼めながら、プロジェクトを推進する役割を期待され、CM⽅式が採⽤された。
②ＣＭＲが発注者に対し⾏った提案や説明・発注者ニーズを踏まえ、「客観的な投資判断材料（建築・設備スペック・コスト・⼯期）に基づく投資判断⽀援」「発注者リスク低減⽅法」「プロジェクト推進体制」を提案した。

①ＣＭＲはプロジェクトが抱える課題をどのように抽出・整理したか・⼊念なヒアリングを⾏い、現地調査やエンジニアリングレポート・⼯事履歴・建物台帳・エネルギー使⽤量等の資料確認を⾏い、既存の建物が抱える課題を抽出した。また、プロジェクトの課題を「Ｑ︓品質」「Ｃ︓コスト」「Ｄ︓⼯期」「Ｓ︓運営」「プロジェクト推進」に分類し、整理した。
②ＣＭＲが提案した課題解決の⽅法と、CMR⾃ら実⾏した内容
・CMRは、「リノベーション投資⾦額縮減の⼿法」「短⼯期実現の⼿法」「リノベーション効果最⼤化の⼿法」「プロジェクト推進体制構築の⼿法」を提案し、実⾏した。（上図参照）

テーマ２【ＣＭＲが⽬指したこと】①プロジェクト⽬標の達成度
・美観向上や貸⽅基準整備によりテナントリーシングを成功させ適正賃料確保を実現した。
また、発注⽅式の⼯夫、適正な⼯事範囲・⼯事区分の設定、休業期間の最⼩化（短⼯期の実現）等により適正コストを実現させ、本投資案件を成功に導いた。
②ＣＭＲの業務⽬標の達成度
・リノベーション⽅針を実現する為に設定したCMRの業務⽬標は全て達成した。
③発注者・エンドユーザー・関係者による評価
・プロジェクトの円滑な推進はもとより、CMRが提⽰する投資判断材料により、正確なNOI利回り及び賃料設定を⾏うことで、精度の⾼い投資判断が可能となったことを⾼く評価。

①ＣＭＲによるプロジェクトの⽬標設定
・CMRにてリノベーション⽅針を⽴て、顕在的ニーズのヒアリングや、具体的な提案（プロジェクト推進体制図、⼯事範囲のイメージ図、マスタースケジュール等）を通して、コミュニケーションを重ねることで、潜在的ニーズに⾄るまでの掘り起こしを図り、真の要望事項を洗い出した。
②ＣＭＲの⾃⼰の業務⽬標と業務スコープの設定
・プロジェクト⽬標の達成に向けて、右上図に⽰すCM業務⽬標・CM業務スコープを定めた。
また、業務⽬標に沿った課題管理及びスケジュール管理を徹底した。

テーマ４【ＣＭＲが受けた評価】

Yamashita PMC