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第２【事業の状況】
１【業績等の概要】(1）業績
当連結会計年度（平成19年12月１日～平成20年11月30日）におけるわが国の経済は、世界的な経済の低迷による輸出の減少、及び、円高による企業収益の悪化などを背景に設備投資が減少に転じ、個人消費においても雇用者所得の伸び悩みなどから弱めの動きとなりました。また、世界的な金融危機の深刻化など海外経済の減速が明確化
し、景気は、当面、厳しさを増す可能性が高いとされております。
当社グループが属する不動産業界におきましては、サブプライムローン問題を発端とした金融市場の混乱等の影響を受け不動産向け融資残高は減少し、資金調達に苦慮する不動産業者が破綻するなど事業環境は一層厳しさを増しております。
不動産売買市場では、平成20年度上期（４月～９月）の売買件数および売買金額は、前年同期比の約半数まで大幅に減少しました（民間調査機関調べ）。主な要因として、資金調達環境の悪化に伴う不動産取引不成立事例の増加によるものと考えられております。
首都圏における分譲マンション市場は、用地の仕入れ価格と建築費の高騰による販売価格の上昇に加え、景気の先行き不透明感により消費者の購買意欲は減退し、平成20年（１月～12月）の販売戸数は42千戸程度と15年ぶりの低水準となる見込み（民間調査機関調べ）となっております。このような販売不調を背景に平成20年11月時点の販
売用在庫は前年同月比27.9％増の11千戸と大幅に増加し（民間調査機関調べ）、分譲マンション販売会社の経営に大きな影響を与えております。
不動産証券化市場では、平成20年６月末時点のJ-REITおよびグローバルファンド（注）を含めた私募ファンドの運用資産額は前年同月比42.9％増の23.3兆円（民間調査機関調べ）と規模を拡大しました。主な要因として、私募ファンドに注力する運用会社が増加したことに加え、ファンドの物件売却先が別の私募ファンドとなるケースが多かったことによるものと考えられております。しかしながら、J-REITの時価総額は前年５月をピークに減少を続
け、上場投資法人の破綻を機に急減し、平成20年11月の時価総額は前年同月比50.8％減の2.5兆円となりました。
その背景として、年金、一般投資家の中で不動産証券化商品に投資を行う割合がともに前年をピークに減少に転じている（民間調査機関調べ）ことがあげられます。
東京５区のオフィスビル市場では、平成20年11月時点の空室率は前年同月比2.1ポイント上昇の4.6％となり、10ヵ月連続で上昇しました。平均募集賃料は、前年同月比2.9％増の22,347円と、３ヵ月連続で減少となりました（民間調査機関調べ）。主な要因として数年来の需給逼迫による拡張移転の動きが落ち着いた一方、景気の先行き不透明感から縮小移転や館内縮小の動きが出てきたこと等が考えられており、テナント誘致競争が一層厳しさを増しております（民間調査機関調べ）。
一方、東京都区部の住宅賃貸市場では、賃料動向の目安となる共同住宅賃料指数は平成17年９月より上昇を続けていたものの平成20年９月では前年同月比で0.2ポイント低下し、３年ぶりに下落へ転じました。
不動産管理市場は、平成19年度（平成19年４月～平成20年３月）は前年度比4.8％増の4.1兆円（民間調査機関調べ）と堅調に推移したものの、平成20年度（平成20年４月～平成21年３月）は国内景気の悪化に伴い、再び成長が停滞すると考えられております。また、不動産の証券化ビジネスの拡大を背景にビル所有者の様相の変化もあり、価格のみならず管理会社の品質やコンプライアンス等の信頼性を重視する傾向の高まりから、信頼性の高い有力事業者が零細事業者をM＆Aで傘下に収めるなど業界再編の兆しが見えております。
M＆A市場は、世界的な金融危機の影響で、投資ファンドによるM＆Aが急速に減少し、平成20年の世界のファンドの買収総額は前年比70％減の約2,000億ドルと見込まれております。一方、平成20年１月から10月の日本企業が関係するM＆A総額は前年同期比39％増の9.7兆円となりました。中でも、比較的に金融危機の影響が軽微であった国
内金融市場と高騰する円を背景に日本企業による海外企業の買収は同3.7倍に急増しました（民間調査機関調べ）。
このような事業環境の中で、当社グループでは「私たちは、グローバルな発想を持つ心豊かなプロフェッショナ
ル集団としてあらゆる不動産シーンにおいて新たな価値と感動を創造する。」という企業理念のもと、東京都区部を中心とする不動産の価値再生を目的に、当社の成長分野である不動産流動化事業および不動産ファンド事業、充実した事業ノウハウを保有する不動産開発事業、不動産賃貸事業と、グループ会社の営む不動産管理事業、オルタ
ナティブインベストメント事業を加えた６事業の相乗効果を高めながら推進しグループ企業価値の拡大に全力を尽くしてまいりました。
以上の結果に加え、財務健全性の向上のため「棚卸資産の評価に関する会計基準」を早期適用し評価損5,829百万円を原価に計上したことにより当連結会計年度の売上高は51,041百万円（前連結会計年度比27.3％増）、営業利
益は7,562百万円（同16.0％減）、経常利益は6,376百万円（同19.8％減）、当期純利益は3,463百万円（同24.0％減）となりました。
（注）外資系運用会社による日本国以外の国も主要投資対象とした私募ファンド- 8 -08491022_有価証券報告書_20090223210858

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事業の種類別セグメントの業績は次のとおりであります。
（不動産流動化事業）
当連結会計年度は、急激な不動産市況の変動に見舞われましたが、当社の持つ情報力および販売力を最大限活かし、「銀座ウォールビル」（東京都中央区）、「芝センタービル」（東京都港区）等、34棟のバリューアップ物件の販売を行いました。これにより不動産流動化事業の売上高は39,034百万円（前連結会計年度比60.6％増）となりました。
また、不動産市況の悪化により来期以降の販売予定物件に対し、財務体質の健全性向上のための適正な在庫評価を行うことを目的に「棚卸資産の評価に関する会計基準」の早期適用を行い、3,552百万円の簿価切下げを実施
し、売上原価に計上しました。これにより、営業利益は9,039百万円（同24.1％増）となりました。
（不動産開発事業）
当連結会計年度は、「THEパームス三田」（東京都港区）、「THE パームス秋葉原」（東京都千代田区）、「THE パームス赤羽」（東京都北区）の３棟の賃貸用一棟販売物件の販売および「THE パームス大田中央」（東京都大田区）、「THE パームス竹ノ塚」（東京都足立区）等におけるマンション分譲（44戸）の販売を行いました。これにより不動産開発事業の売上高は4,029百万円（前連結会計年度比54.1％減）となりました。
また、不動産開発事業においても、不動産流動化事業同様、「棚卸資産の評価に関する会計基準」の早期適用を行い、2,191百万円の簿価切下げを実施し、売上原価に計上しました。これにより、営業損失は2,177百万円（前連
結会計年度は営業利益823百万円）となりました。
（不動産賃貸事業）
当連結会計年度は、棚卸資産および固定資産として保有している賃貸物件が高稼働率で推移したことに加え、テナント契約更新時の賃料改定を行ったこと等により不動産賃貸事業の売上高は3,482百万円（前連結会計年度比3.2％増）、営業利益は1,748百万円（同7.2％増）となりました。
（不動産ファンド事業）
当連結会計年度は、当社グループがアセットマネージャーを務めるファンドの物件購入によるアセットマネジメ
ント受託資産残高の増加により「アクイジションフィー」・「アセットマネジメントフィー」等の不動産ファンド事業の売上高は867百万円（前連結会計年度比22.5％減）、営業利益は325百万円（同44.6％減）となりました。
対前連結会計年度比減収・減益の要因は、インセンティブフィーが減少したこと、前連結会計年度には仲介手数料が含まれていたことに加え、ファンド事業拡大に向け、当社100％子会社であるトーセイ・アセット・アドバイ
ザーズ株式会社の人員体制の整備を行ったことによるものであります。
なお、当連結会計年度末のアセットマネジメント受託資産残高は、139,518百万円であります。
（不動産管理事業）
当連結会計年度は、ビル管理は、ビル所有者の変更に伴う解約が見られる中、新規契約に努め、ビル・駐車場等の管理棟数は314棟（平成20年10月31日現在）となりました。
マンション管理では、他社が分譲・販売している分譲マンション、賃貸マンションを新たに受託し管理棟数は、166棟（平成20年10月31日現在）となりました。
以上の結果、合計管理棟数は、480棟（前連結会計年度比42棟増）となり不動産管理事業の売上高は2,512百万円（前連結会計年度比12.3％増）、営業利益は194百万円（同50.1％増）となりました。
（オルタナティブインベストメント事業）
当連結会計年度は、不動産担保付債権事業では、民事再生支援案件の配当や再生事業の一環として担保不動産を代物弁済にて２棟取得するなど、保有債権の回収に注力いたしました。また、継続的な収益確保のできる案件を取得し金利収入を得るなど積極的な営業活動を行ってまいりました。不動産M＆A事業においては、前連結会計年度に取得した株式会社多田製作所が保有する不動産に対し、グループの不動産価値再生ノウハウを生かしたバリューア
ップを行ない、保有物件の全てを販売いたしました。以上の結果、不動産の売却収入および債権回収益ならびに代物弁済にて取得した不動産の賃料収入等が計上されました。またオルタナティブインベストメント事業においても、「棚卸資産の評価に関する会計基準」の早期適用を行い、86百万円の簿価切下げを実施し、売上原価に計上しました。これにより、オルタナティブインベストメント事業の売上高は、1,113百万円（前連結会計年度比327.4％増）、営業利益は100百万円（同23.5％減）となりました。

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2009/02/23 21:10:05(2）キャッシュ・フロー
当連結会計年度における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、税金等調整前当期純利益6,290百万円を計上したことに加え、不動産流動化事業および不動産開発事業の物件売却が仕入を上回ったこと等により、前連結会計年度末に比べ2,172百万円増加し、当連結会計年度末には7,354百万円となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
（営業活動によるキャッシュ・フロー）
営業活動により得られた資金は、14,099百万円（前連結会計年度は19,543百万円の使用）となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益6,290百万円、不動産流動化事業および不動産開発事業の物件売却によるたな卸資産の減少9,494百万円、法人税等の支払額4,765百万円によるものであります。
（投資活動によるキャッシュ・フロー）
投資活動により得られた資金は、959百万円（前連結会計年度は2,066百万円の使用）となりました。これは主に、差入敷金保証金の減少872百万円によるものであります。
（財務活動によるキャッシュ・フロー）
財務活動により使用した資金は、12,886百万円（前連結会計年度は20,312百万円の獲得）となりました。これは主に、物件売却に伴い、借入金の返済を行ったことによるものであります。

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２【生産、受注及び販売の状況】(1）生産実績
当社グループは、不動産流動化事業、不動産開発事業、不動産賃貸事業、不動産ファンド事業、不動産管理事業、
オルタナティブインベストメント事業を主体としており、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績の記
載はしておりません。
(2）受注実績
当社グループは、受注生産を行っていないため、受注実績の記載はしておりません。
(3）販売実績
当連結会計年度における販売実績を事業の種類別セグメントごとに示すと、次のとおりであります。

事業の種類別セグメントの名称（自至当連結会計年度
平成19年12月１日
平成20年11月30日）

前連結会計年度比（％）

金額（千円）
不動産流動化事業

39,034,583

160.6

不動産開発事業

4,029,543

45.9

不動産賃貸事業

3,482,771

103.2

867,92277.5

不動産管理事業

2,512,788

112.3

オルタナティブインベストメント事業

1,113,405

427.4

51,041,015

127.3

不動産ファンド事業合計（注）１．セグメント間の取引については相殺消去しております。
２．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。

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３【対処すべき課題】（１）当面の対処すべき課題の内容
当連結会計年度末現在において、当社グループが対処すべき課題については、次のとおりであります。
①売却先の確保と優良物件の仕入
不動産融資の停滞による不動産取引の減少が当面続くと予想されており、不動産の売却先の確保は重要課題となっております。当社グループの物件は用途、サイズが多岐にわたることから幅広い投資家層を顧客としており、底堅い需要がありますが、多くの取引先の中から有力プレーヤーを厳選した「TOSEI情報ネットワークリスト（300社700人）」を更に拡充させ、そのプレーヤーの深耕を進展させ多彩な売却先の確保に努めてまいります。また仕入に関しましては優良物件情報の拡大をもとに慎重に進めてまいります。
②財務健全性の確保
当社グループの行う事業のうち、不動産流動化事業、不動産開発事業、賃貸事業およびオルタナティブイ
ンベストメント事業は、不動産や不動産担保付債権等の仕入れ、保有にかかる資金を必要としております。
これらの事業を推進していくためには外部借入を効率的かつ安定的に利用することが不可欠であり、金融機
関とのさらなる取引強化と資金調達手法の多様化を戦略的に検討、実行してまいります。
また、棚卸資産に関しましては、「棚卸資産の評価に関する会計基準」の早期適用を行ったことにより含み損を一掃いたしました。今後は各販売物件の早期売却に更に注力し、財務健全性の維持向上、営業キャッシュフローの改善に努めてまいります。
③ガバナンス体制の強化
会社法並びに金融商品取引法の施行や金融情勢の停滞などにより企業の財務健全性はもとより、企業に対する高い社会規範、内部管理体制の強化が求められております。当社グループは「革新と挑戦」と「安心と信頼」を兼ね備えた企業ブランドを確立し、社会的に存在意義のあるグループで在り続けたいと考えております。そのため法令、規則等に準拠することはもとより効率的な業務遂行を行うとともに更なる業務品質向上を図り、管理体制の強化に努めてまいります。
④コスト意識の徹底
不動産業界が厳しい環境の中、当社グループは手元流動性の確保により財務内容の健全性を高めること及び来たるべき時期における再投資のための内部留保の充実が不可欠と判断しております。そのためにも更なるコスト意識徹底を図り、販売費、管理費の削減に努め企業体質の強化を図ってまいります。
（２）当社の財務及び事業の方針の決定を支配する者の在り方に関する基本方針①基本方針の内容
当社は、当社の財務及び事業の方針の決定を支配する者は、当社の財務及び事業の内容や当社の企業価値の源泉を十分に理解し、当社の企業価値ひいては株主の皆様の共同の利益を継続的かつ持続的に確保、向上
していくことを可能とする者である必要があると考えています。
当社は、当社の支配権の移転を伴う買収提案についての判断は、最終的には当社の株主全体の意思に基づいて行われるべきものと考えております。また、当社は、当社株式の大量買付であっても、当社の企業価値
ひいては株主共同の利益に資するものであれば、これを否定するものではありません。
しかしながら、株式の大量買付の中には、その目的等から見て企業価値や株主共同の利益に対する明白な侵害をもたらすもの、株主に株式の売却を事実上強要するおそれがあるもの、対象会社の取締役会や株主が株式の大量買付の内容等について検討しあるいは対象会社の取締役会が代替案を提案するための十分な時間や情報を提供しないもの、対象会社が買収者の提示した条件よりも有利な条件をもたらすために買収者との協議・交渉を必要とするもの等、対象会社の企業価値・株主共同の利益に資さないものも少なくありません。
特に、当社グループの能力の最大化につながる「不動産と金融の融合」を可能とする６つの事業領域を自社でカバーする体制、並びにそれを支える不動産と金融の専門的な知識・経験をもった従業員、多彩な価値
創造技術を支える能力や情報ネットワークの構築に基づき時間をかけて醸成してきた不動産業界における信用及び総合的事業を可能とするノウハウへの理解が必要不可欠です。当社株式の大量買付を行う者が、当社の財務及び事業の内容を理解するのは勿論のこと、こうした当社の企業価値の源泉を理解した上で、これらを中長期的に確保し、向上させられるのでなければ、当社の企業価値ひいては株主共同の利益は毀損されることになります。
当社は、このような当社の企業価値・株主共同の利益に資さない大量買付を行う者は、当社の財務及び事業の方針の決定を支配する者として不適切であり、このような者による大量買付に対しては、必要かつ相当な対抗措置を採ることにより、当社の企業価値ひいては株主共同の利益を確保する必要があると考えます。

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2009/02/23 21:10:05②基本方針実現のための取組み（イ）基本方針の実現に資する特別な取組み
当社グループでは、現在の激動の環境を乗り切り、更なる発展を目指し、新中期経営計画『Charge up
2011』（2008年12月～2011年11月の３ヶ年計画）を策定し、当期より取組みを開始致しました。当新中計では、世界経済や国内経済は当面停滞するという予測の下、この低迷期を体力強化、体質強化の好機ととらえ、来るべき好況期に向けて『企業経営』『人財』『事業・内部管理のインフラ』の三つの観点から、現状
点検、改革、強化を行っていきます。
当社グループでは、これまでにも、社外取締役の選任、監査役全員（４名）の社外招聘、執行役員制の導入による業務執行機能強化、コーポレート・ガバナンス会議の設置などに取り組んでまいりましたが、上述の新中計においてもコーポレート・ガバナンスの一層の強化に取り組んでまいります。具体的には、当社のコンプライアンス規範に則り、模範的行動レベルから理想的行動レベルへ高次なコンプライアンス意識に基づく行動を実践すること、企業活動に伴うリスクを的確に把握・分析し、リスク・マネジメントを徹底する
こと、フェアディスクローズの精神に基づき、正確な会社情報を迅速に公表し、投資家を含むあらゆるステ
ークホルダーへの説明責任を継続して果たすことなどに注力してまいります。
（ロ）基本方針に照らして不適切な者によって当社の財務及び事業の方針の決定が支配されることを防止するための取組み当社は、平成20年１月11日開催の当社取締役会の決議及び平成20年２月26日開催の第58回定時株主総会の決議により、「当社株式の大量取得行為に関する対応策（買収防衛策）」（以下「旧プラン」といいます。）について導入し、平成21年２月25日開催の第59回定時株主総会（以下「前定時株主総会」といいます。）において、旧プランの更新（更新された後の「当社株式の大量取得行為に関する対応策（買収防衛策）」を「本プラン」といいます。）につき承認を得ております。
（ⅰ）本プランの目的
本プランは、当社株式の大量取得が行われる場合に、株主の皆様が適切な判断をするために必要・十分な情報と時間を確保するとともに、買収者との交渉の機会を確保すること等を通じて、当社の企業価
値・株主共同の利益に反する買収を抑止し、当社の企業価値・株主共同の利益を確保し、向上させることを目的としております。
（ⅱ）対象となる買付等
本プランは、①当社が発行者である株券等について、保有者の株券等保有割合が20％以上となる買付
その他の取得、又は②当社が発行者である株券等について、公開買付けを行う者の株券等所有割合及びその特別関係者の株券等所有割合の合計が20％以上となる公開買付けに該当する行為もしくはこれに類似する行為又はこれらの提案（当社取締役会が別途認めたものを除くものとし、以下「買付等」といい、買付等を行おうとする者を「買付者等」といいます。）がなされる場合を対象とします。
（ⅲ）買付者等に対する情報提供の要求
当社の株券等について買付等が行われる場合、当該買付等に係る買付者等には、以下の各号に定める情報及び本プランに定める手続を遵守する旨の誓約文言等を記載した書面の提出を求めます。
（a）買付者等及びそのグループ（共同保有者、特別関係者及び（ファンドの場合は）各組合員その他の構成員を含みます。）の詳細（具体的名称、資本構成、財務内容、法令遵守状況、当該買付者等による買付等と同種の過去の取引の詳細、その結果対象会社の企業価値に与えた影響等を含みます。）（b）買付等の目的、方法及び内容（買付等の対価の価額・種類、買付等の時期、関連する取引の仕組
み、買付等の方法の適法性、買付等の実行の蓋然性等を含みます。）（c）買付等の価格の算定根拠（算定の前提となる事実・仮定、算定方法、算定に用いた数値情報及び買付等に係る一連の取引により生じることが予想されるシナジーの内容（そのうち少数株主に対して分配されるシナジーの内容を含みます。）及びその算定根拠等を含みます。）（d）買付等の資金の裏付け（買付等の資金の提供者（実質的提供者を含みます。）の具体的名称、調達方法、関連する取引の内容を含みます。）（e）買付等の後における当社グループの経営方針、事業計画、資本政策、配当政策及び資産運用方針（f）買付等の後における当社の株主、従業員、取引先、顧客その他の当社に係る利害関係者に対する対
応方針（g）当社の他の株主との間の利益相反を回避するための具体的方策（h）その他独立委員会が合理的に必要と判断する情報- 13 -

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2009/02/23 21:10:05（ⅳ）独立委員会による検討等
独立委員会は、買付者等から買付説明書及び独立委員会が追加的に提出を求めた情報が提出された場
合、当社取締役会に対しても、適宜回答期限（原則として60日を上限とします。）を定めた上、買付者
等の買付等の内容に対する意見及びその根拠資料等の提出を求めます。
独立委員会は、買付者等及び当社取締役会からの情報を受領してから原則として最長60日が経過するまでの間（但し、一定の場合には、独立委員会は当該期間を延長することができるものとします。）、
買付内容の検討、当社取締役会の提示した代替案の検討、買付者等との協議・交渉等を行います。また、独立委員会は、独立委員会が適切と判断する事項について、情報開示を行います。
独立委員会は、買付者等による買付等が（ⅵ）記載の要件のいずれかに該当し、新株予約権の無償割当てを実施することが相当であると判断した場合には、当社取締役会に対して、新株予約権の無償割当てを実施すべき旨の勧告を行います。
（ⅴ）取締役会の決議等
当社取締役会は、独立委員会の上記勧告を最大限尊重して新株予約権無償割当ての実施又は不実施等の決議を行うものとします。当社取締役会は、上記決議を行った場合、速やかに、当該決議の概要その他当社取締役会が適切と判断する事項について、情報開示を行います。
（ⅵ）新株予約権無償割当ての要件
当社は、買付者等による買付等が以下のいずれかに該当し新株予約権の無償割当てを実施することが相当と認められる場合、当社取締役会の決議により、新株予約権の無償割当てを実施することを予定しております。なお、以下の要件に該当し新株予約権の無償割当てを実施することが相当か否かについて
は、必ず独立委員会の勧告を経て決定されることになります。
（a）本プランに定める手続を遵守しない買付等である場合（当社株主に対して、本必要情報その他買付等の内容を判断するために合理的に必要とされる情報を十分に提供しない買付等である場合を含みます。）（b）下記に掲げる行為等により、当社の企業価値ひいては株主共同の利益に対する明白な侵害をもたらすおそれのある買付等である場合・株券等を買い占め、その株券等について当社に対して高値で買取りを要求する行為
・当社の経営を一時的に支配して、当社の重要な資産等を廉価に取得する等当社の犠牲の下に買付者等の利益を実現する経営を行うような行為
・当社の資産を買付者等やそのグループ会社等の債務の担保や弁済原資として流用する行為
・当社の経営を一時的に支配して、当社の事業に当面関係していない高額資産等を処分させ、その処分利益をもって、一時的な高配当をさせるか、一時的高配当による株価の急上昇の機会をねらって高値で売り抜ける行為（c）真に会社経営に参加する意思がないにもかかわらず、専ら当社の株価を上昇させて当社株式を高値で会社関係者等に引き取らせる目的による買付等である場合（d）強圧的二段階買付（最初の買付で全株式の買付を勧誘することなく、二段階目の買付条件を不利に設定し、あるいは明確にしないで、公開買付け等の株式買付を行うことをいいます。）等株主に株式の売却を事実上強要するおそれのある買付等である場合（e）当社取締役会に、当該買付等に対する代替案を提示するために合理的に必要な期間を与えない買付等である場合（f）買付等の条件（対価の価額・種類、買付等の時期、買付等の方法の適法性、買付等の実行の蓋然性、買付等の後の経営方針又は事業計画、買付等の後における当社の他の株主、従業員、顧客、取引先その他の当社に係る利害関係者に対する方針等を含みます。）が当社の本源的価値に鑑み著し
く不十分又は不適当な買付等である場合（g）当社の企業価値を生み出す上で必要不可欠な当社の従業員、顧客、取引先等との関係や当社のブランド力又は企業文化を損なうこと等により、当社の企業価値又は株主共同の利益に反する重大なおそれをもたらす買付等である場合（h）買付者等の経営者又は主要株主に反社会的勢力と関係を有する者が含まれている場合等、公序良俗の観点から買付者等が当社の支配権を取得することが著しく不適切である場合- 14 -

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2009/02/23 21:10:05（ⅶ）新株予約権の概要
本プランにおいて無償割当てを行う新株予約権は、１円を下限として当社株式１株の時価の２分の１の金額を上限とする金額の範囲内において、当社取締役会が決定した金額を払い込むことにより行使し、原則として当社株式１株を取得することができ、また、買付者等を含む非適格者等による権利行使が認められないという行使条件、及び当社が非適格者等以外の者から原則として当社株式１株と引換えに新株予約権１個を取得することができる旨の取得条項が付されております。
（ⅷ）本プランの有効期間
本プランの有効期間は、前定時株主総会終結後３年以内に終了する事業年度のうち最終のものに関す
る定時株主総会の終結の時までとなっております。但し、有効期間の満了前であっても、当社取締役会により本プランを廃止する旨の決議が行われた場合には、本プランはその時点で廃止されることになります。
（ⅸ）株主に対する影響
本プランが導入されていても、新株予約権無償割当てが実施されていない場合、株主の皆様に直接具体的な影響が生じることはありません。他方、本プランが発動され、新株予約権無償割当てが実施された場合、株主の皆様が新株予約権行使の手続を行わないとその保有する株式が希釈化される場合があります（但し、当社が当社株式を対価として新株予約権の取得を行った場合、株式の希釈化は生じません。）。
③具体的取組みに対する当社取締役会の判断及びその理由
当社の中期経営計画及びコーポレート・ガバナンス強化等の各施策は、当社の企業価値・株主共同の利益を継続的かつ持続的に向上させるための具体的方策として策定されたものであり、まさに当社の基本方針に沿うものです。
また、本プランは、企業価値・株主共同の利益を確保・向上させるための枠組みであり、基本方針に沿うものです。特に、本プランは、買収防衛策に関する指針（経済産業省等）の定める三原則を充足していること、その更新について株主総会の承認を得ており、また、有効期間が最長約３年間と定められた上、取締役会によりいつでも廃止できるとされていること、独立性の高い社外取締役等によって構成される独立委員会が設置され、本プランの発動に際しては必ず独立委員会の判断を経ることが必要とされていること、発動の内容として合理的な客観的要件が設定されていること、独立委員会は当社の費用で第三者専門家を利用することができるとされていること、取締役会の構成員の過半数を交替させてもなお発動を阻止できない買収防衛策（デッドハンド型）ではなく、また取締役の期差選任制により取締役会の構成員の過半数を交替させるのに時間を要する
買収防衛策（スローハンド型）ではないことなどにより、その公正性・客観性が担保されており、企業価値ひいては株主共同の利益に資するものであって、当社の会社役員の地位の維持を目的とするものではありません。

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４【事業等のリスク】
当社グループの経営成績、株価および財政状況等に影響を及ぼす可能性が考えられる事項には以下のようなものがあります。なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末において当社が判断したものであり、リスク
発生の可能性を認識したうえで、発生の回避と発生した場合の対応に努力する方針であります。また、以下の記載
は、当社グループの事業もしくは当社株式への投資に関するリスクを完全に網羅するものではありません。
（1）事業環境① 不動産流動化事業・不動産開発事業（イ）不動産市況の影響について
当社グループの中核事業である不動産流動化事業および不動産開発事業は、自己勘定により物件を取得
し、バリューアップまたは開発後に売却するまでに通常６ヶ月から２年を要しております。その間に地価動
向、金利動向、金融情勢などのマクロ経済に変動が生じ、これに伴い不動産市況が悪化した場合には、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
（ロ）物件の引渡時期等による業績の変動について
当該２事業は、物件売却額を売上計上するため１取引あたりの金額が大きく、また当該２事業は物件の引渡しを行った時点で売上計上を行う「引渡し基準」であることから、引渡時期遅延等により当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。特に四半期毎の経営成績においては、大型案件の引渡しの有無により売上高および収益に相当の変動が生ずる可能性があります。
（ハ）自然災害等による工事遅延および建設コストの増加について
当社グループでは具体的な仕入計画や販売計画に基づく積み上げ方式により合理的な年間総合予算の策定に努めておりますが、自然災害など予期せぬ事態による工事遅延やそれに伴う建築・改修コスト増加により当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
② 不動産賃貸事業
当社グループの安定収益事業である不動産賃貸事業は、一般経済情勢や金利動向、競合物件の出現等で賃料の下落や大量の空室が生じた場合において当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
③ 不動産ファンド事業（イ）ファンドの運用成績について
当社グループの成長を担う事業と位置付ける事業である不動産ファンド事業は、投資家のニーズに合致した不動産の発掘、対象不動産のバリューアップ、リースアップ、売却等のアセットマネジメント業務の対価としてフィーを得る事業であります。従って、不動産ファンドのパフォーマンスはアセットマネージャーの助言能力等が寄与するものであり、当社グループは不動産と金融の両面についてのノウハウを蓄積してまいりました。不動産ファンドはあくまでも投資家の自己責任原則を前提とした投資商品であり、運用成績について当社は保証責任を負っていないものの、対象不動産の賃貸状況等により投資家の期待する十分なパフォーマンスが上がらない場合は、アセットマネジメント会社としての評価が下がり、当社グループの経営成
績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
（ロ）金融情勢等による投資家の動向について
不動産ファンドは投資手法の一つであり、金融情勢や世界的なマクロ経済の動向により投資家が不動産フ
ァンドへの出資を撤収または手控えた場合やファンドの借入等の問題によりファンド継続が困難となった場
合、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
④ 不動産管理事業（イ）管理委託費の低下について
現在、マンション・オフィスビルの管理委託費は競合他社との競争激化や顧客からのコストダウン圧力により低下傾向が継続しており、業務効率化やコスト削減などに努めておりますが、今後一層の単価引下げや解約が多発した場合には、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
（ロ）業務上の事故などについて業務遂行やサービス提供に関しては、ISO9001を取得し、業務品質ならびにサービスの向上に努めておりま
すが、予測不能な業務遂行上の事故、建物・設備の異常、サービスの不具合等が発生した場合は、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
⑤ オルタナティブインベストメント事業
当社グループの育成事業であるオルタナティブインベストメント事業は、不動産担保付債権の購入や不動産保有会社のM＆A投資を主たる目的として展開しておりますが、不良債権市場が縮小し不動産担保付債権が取得できない場合や、不動産保有会社等のM＆Aが行えない場合、ならびに既に取得した債権や会社株式の投下資金回収が予定どおり進まない場合は、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

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2009/02/23 21:10:05（2）有利子負債の依存度の高さ及び金利の動向
当社グループの事業に係る土地、建物取得費および建築費等は、主として個別案件毎に金融機関からの借入金によって調達しているため、総資産に占める有利子負債の比率が常に一定程度あることから、将来において、金利が上昇した場合には、資金調達コストが増加することにより当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
また、一部借入金に財務制限条項が付されており、条項に抵触し一括返済をする場合のほか、案件の売却時期の遅延や売却金額が当社の想定を下回った場合には、当社グループの資金繰りに影響を及ぼす可能性があります。
資金調達については、案件ごとに複数の金融機関と交渉したうえで、最適なファイナンスを行っておりますが、突発的な内外部環境の変化等により、資金調達ができなかった場合は、事業着手の遅延や事業の実施ができなくなるなど、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
（3）事業エリア① 競合状況
当社グループは、東京都区部を主要マーケットとし、中小型物件を中心に売買を行っており、これまで６事業の情報やノウハウを有機的に結合し、相乗効果をもった事業展開を行ってまいりました。しかしながら、今般の東京都区部における不動産取引の減退や外国人投資家の投資の衰退等が見られる中、当社の販売において、価格競争による販売価格の低下が顕著化することで、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
② 災害発生将来発生が懸念されている東京における大地震をはじめ、暴風雨、洪水等の自然災害、戦争、テロ、火災等の人災が発生した場合には当社グループが投資・運用・開発・管理を行っている不動産の価値が大きく毀損する可能性があり、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
（4）法的規制① 法的規制
会社法や上場会社としての金融商品取引法の規制のほか、当社グループの事業において関連する主な法的規制は下表のとおりであります。
今後これらの法的規制が強化される場合には規制遵守に向けた対応のためのコスト増加の可能性があります。
主な法的規制・宅地建物取引業法
・国土利用計画法
・都市計画法・建築基準法・建設業法
・建築士法
・住宅の品質確保の促進等に関する法律
・金融商品取引法
・金融商品の販売等に関する法律
・不動産特定共同事業法
・信託業法
・資産の流動化に関する法律
・不動産投資顧問業登録規程
・住宅瑕疵担保履行法
・犯罪収益移転防止法
・マンション管理の適正化に関する法律
・建築物における衛生的環境の確保に関する法律
・警備業法
・消防法
・エネルギーの使用の合理化に関する法律- 17 -

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2009/02/23 21:10:05② 免許、許認可等
当社グループの事業は上表の法制に基づき以下の関連許認可を得ております。法改正等により、当該許認可に関する事業の継続が困難になった場合は、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
また、現在、当社グループの業務上の理由で当該免許および許認可等が取り消しや一定期間の業務停止となる
可能性はありませんが、万が一このような事由が発生した場合、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
許認可等の名称

所

管

有効期間

許認可等の内容

東京都知事

平成24年３月23日 東京都知事免許(11)第24043号

当社

東京都

知事

平成25年２月22日 東京都知事免許(１)第88903号

トーセイ・リバイ
バル・インベスト
メント㈱

東京都

知事

平成23年９月28日 東京都知事免許(２)第80048号

東京都

知事

平成23年４月７日 東京都知事免許(１)第85736号

宅地建物取引業許可

不動産投資顧問業登録

許認可先

トーセイ・コミュニティ㈱トーセイ・アセット・アドバイザーズ㈱国土交通大臣平成23年２月28日 一般第127号

当社

東京都

知事

平成23年４月10日 東京都知事登録(第46219号)

当社

東京都

知事

平成26年１月15日 東京都知事登録(第49526号)

トーセイ・コミュニティ㈱特定建設業許可東京都

知事

平成24年12月９日

一般建設業許可

東京都

知事

不動産特定共同事業許可

東京都

知事

－

東京都知事第58号

当社

金融商品取引業登録（第二種金融商品取引業、投資助 関東財務局長
言・代理業）－

関東財務局長（金商）第898号

当社

金融商品取引業登録（投資運用業（不動産関連特定投資運用業）、第二種金融商 関東財務局長
品取引業、投資助言・代理業）－

関東財務局長（金商）第363号

トーセイ・アセット・アドバイザー
ズ㈱取引一任代理等の認可

国土交通大臣－国土交通大臣認可第52号

マンション管理業

国土交通大臣

一級建築士事務所登録

建築物環境衛生総合管理業 東京都
警備業

知事

東京都知事許可（特－19）第107905号
東京都知事許可（般－19）第平成25年３月10日
119534号

平成24年５月21日 国土交通大臣(２)第030488号
平成25年10月３日 東京都19総第273号

東京都公安委員 平成23年10月４日 警備業法認定第30002591号- 18 -

当社
トーセイ・コミュニティ㈱トーセイ・アセット・アドバイザーズ㈱トーセイ・コミュニティ㈱トーセイ・コミュニティ㈱トーセイ・コミュ
ニティ㈱08491022_有価証券報告書_20090223210858

2009/02/23 21:10:05③ 会計基準・税制について（イ）会計基準・不動産税制の変更について
会計基準、不動産税制に関する変更があった場合、資産保有および取得、売却のコスト増加等により当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
（ロ）不動産ファンドの連結範囲について
当社がアセットマネジメントを行う不動産ファンドについては、投資事業組合に対する支配力基準および影響力基準を適用し、個別に連結、非連結を判断しております。今後、連結についての解釈に変更が生じ、会計監査人等の見解が変わってきた場合、当社グループの連結の範囲に変更が生じ、当社グループの経営成
績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
（5）瑕疵担保責任・アフターサービス保証について
宅地建物取引業者は「宅地建物取引業法」により宅地建物取引業者以外へ物件を販売した場合、新築、中古を問わず、瑕疵担保責任が生じる他、特に新築住宅物件については、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」により主要構造部分の10年保証が義務付けられております。これらに加え、当社グループは独自の「アフターサー
ビス業務基準」に則ったアフターサービス保証（項目により１～10年の保証）を顧客に行っております。
当社グループは、建築企画部による品質チェックを行い、また、仕入先および施工を行った外注先に対し当社グループと同等のアフターサービス保証を負担させる等の事業上のリスク回避に努めております。しかしながら、何らかの原因で当社グループの供給物件に瑕疵が発生した場合、仕入先に瑕疵担保責任を負担させることが出来ないまたは仕入先および外注先の保証能力が全く無くなった場合等、当社グループが費用負担することとな
り当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
（6）人材について
当社グループの事業の特性から、人材は極めて重要な経営資源であり、中期経営計画を達成するには、優秀な人材を確保し、当社独自のコンピテンシーを習得するための教育やマネジメント層の育成が不可欠であります。
当社グループの求める人材を十分に確保、育成できない場合、または現在在職しているマネジメント層が多数流出した場合には、事業活動に大きな影響を及ぼす可能性があります。
（7）建築基準法の改正について
平成19年６月20日に改正建築基準法が施行され、一定の高さ以上等の建築物は、「指定構造計算適合性判定機
関の指定」により、同機関による審査が義務付けられました。今後、当該審査に伴う工事着工までの期間の長期化、コストの増加等により、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
（8）個人情報等の保護について
当社グループが行っている事業において、物件購入者、ビルオーナー、テナントをはじめ多くの顧客の個人情報を保有しております。今後の事業推進に伴い情報量の増加が予想されますが、個人情報保護法に従い、情報管理体制を強化するとともに個人情報管理の徹底を図っております。しかしながら、不測の事態により当社グループが保有する個人情報が外部へ流出、漏洩した場合および使用人の退職等により重要な企業情報が外部へ流出、漏洩した場合等には、当社グループの信用を毀損し、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
（9）その他
当社グループでは中古の物件を取得する際に、原則として建物の構造やアスベストの使用、土壌汚染調査等を実施しておりますが、ほとんどの建物において構造設計関連図書が保存されていないことや、アスベストが使用されている建物を解体する場合の対応、土壌改良などにより、事業遂行が一時的に中断または長期化した場合、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

５【経営上の重要な契約等】
当該事項はありません。

６【研究開発活動】
当該事項はありません。

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７【財政状態及び経営成績の分析】
当連結会計年度における財政状態及び経営成績の分析は、以下のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項については、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。
（1）重要な会計方針及び見積り
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成に当たり重要となる会計方針につきましては、「第５ 経理の状況 連結財務
諸表 連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」に記載されているとおりであります。
（2）当連結会計年度の財政状態の分析
当連結会計年度末における財政状態は、総資産78,309百万円（前連結会計年度末比9.9％減）、負債56,422百万円（同16.6％減）、純資産21,887百万円（同13.7％増）となりました。また、自己資本比率は27.9％（前連結会計
年度末は22.1％）となっております。
（流動資産）
当連結会計年度末における流動資産の残高は、65,051百万円となり、前連結会計年度末に比べ6,579百万円減
少しております。これは主に、当社グループの主力事業であります不動産流動化事業および不動産開発事業における販売用不動産および仕掛販売用不動産に対し、財務体質の健全性向上のための適正な在庫評価を行うことを目的に「棚卸資産の評価に関する会計基準」の早期適用を行ったこと等によるたな卸資産の減少（前連結会計年
度末比9,465百万円減）によるものであります。
（固定資産）
当連結会計年度末における固定資産の残高は、13,257百万円となり、前連結会計年度末に比べ2,033百万円減
少しております。これは主に、保有目的の変更に伴う販売用不動産および仕掛販売用不動産への振り替え等による有形固定資産の減少（前連結会計年度末比957百万円減）によるものであります。
（流動負債）
当連結会計年度末における流動負債の残高は、31,547百万円となり、前連結会計年度末に比べ19,073百万円減
少しております。これは主に、不動産流動化事業における販売用不動産の売却等に伴う短期の有利子負債の減少（前連結会計年度末比19,817百万円減）によるものであります。
（固定負債）
当連結会計年度末における固定負債の残高は、24,874百万円となり、前連結会計年度末に比べ7,825百万円増加しております。これは主に、不動産開発事業における開発用地の取得等に伴う長期の有利子負債の増加（前連
結会計年度末比7,758百万円増）によるものであります。
（純資産）
純資産は21,887百万円となり、前連結会計年度末に比べ2,634百万円増加しております。これは、利益剰余金の増加（前連結会計年度末比2,634百万円増）によるものであります。
（3）当連結会計年度の経営成績の分析
当連結会計年度における経営成績は、売上高51,041百万円（前連結会計年度比27.3％増）、経常利益6,376百万円（同19.8％減）、当期純利益3,463百万円（同24.0％減）となりました。
（売上高）
当連結会計年度における売上高は51,041百万円となり、前連結会計年度に比べ10,955百万円増加しております。なお、セグメント別の売上高につきましては、「第２ 事業の状況 １ 業績等の概要 （１）業績」をご参照ください。
（営業利益）
当連結会計年度における営業利益は7,562百万円となり、前連結会計年度に比べ1,444百万円減少しております。この主な要因は、「棚卸資産の評価に関する会計基準」の早期適用を行い5,829百万円の評価損を売上原価に計上したことにより、売上原価の増加が売上高の増加を上回ったことによるものであります。

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2009/02/23 21:10:05（営業外損益）当連結会計年度における営業外損益は、営業外収益が74百万円、営業外費用が1,259百万円となり、前連結会
計年度に比べ、それぞれ11百万円、139百万円の増加となりました。営業外費用が増加した主な要因は、販売用
不動産の仕入れに伴う借入金の増加により、支払利息が増加したことによるものであります。
（4）経営成績に重要な影響を与える要因について
当社グループの主力事業であります不動産流動化事業及び不動産開発事業においては、顧客への引渡し時期の変動、自然災害など予期し得ない事態による建築工事の遅延、経済情勢の変動による業績への影響、有利子負債への依存による事業展開への影響等、経営成績に重要な影響を与える様々な要因が挙げられます。詳細につきましては、「第２ 事業の状況 ４ 事業等のリスク」をご参照ください。
（5）資本の財源及び資金の流動性についての分析「第２ 事業の状況 １ 業績等の概要 （２）キャッシュ・フロー」をご参照ください。
（6）経営戦略の現状と見通し
当社グループは、「私たちは、グローバルな発想を持つ 心豊かなプロフェッショナル集団として あらゆる不動産シーンにおいて新たな価値と感動を創造する。」という企業理念の下、「都市に、心を。」という企業メッセージを掲げ、10年後、20年後を視野に入れた魅力的な都市づくり、不動産の開発・価値再生、環境配慮への対応などを通して社会に貢献することを目指しております。不動産事業を中核としながらもその枠にとどまらず、「不動産と金融の融合」を可能とする６つの事業領域を自社でカバーする体制とすることで、多様化・拡大化するニーズに応えてまいりました。
すなわち、不動産の価値再生を行う「不動産流動化事業」、ものづくりの原点である「不動産開発事業」、安定収益の確保に貢献する「不動産賃貸事業」及び「不動産管理事業」の４つの事業に、金融的側面をもつ「不動産ファンド事業」及び「オルタナティブインベストメント事業」の２つの事業を合わせた６つの事業をバランスよく組み合わせることで、物件の「仕入れ」から、「企画」、「再生」、「開発」、「運営」、「売却」及び「証券化」と、全てを自社事業として取り扱うことが可能な体制となっております。
一方で、昨年末頃から始まった一連の信用収縮は、世界経済を一気に大混乱に落とし入れ、各国の株式市場も数
十年ぶりの低水準を記録し、日本においてもバブル再来が懸念され、不動産融資への引締めが開始されるなど、出口の見えない状況が続いております。
このような環境下において再認識すべきことは、社会から求められるモノ・サービスを創り出し、提供し続けない企業は景気や市況の悪化とともに淘汰されるということであり、当社グループが最も意識している『新たな価値と感動を創造』し続けることこそが、企業の存続につながり、存在意義のある企業で在り続けることを可能とし得るものと考えております。
当社グループでは、現在の激動の環境を乗り切り、更なる発展を目指し、新中期経営計画『Charge up 2011』（平成21年11月期～平成23年11月期の３ヶ年計画）を策定し、取組みを開始致しました。当新中計では、世界経済
や国内経済は当面停滞するという予測の下、この低迷期を体力強化、体質強化の好機ととらえ、来るべき好況期に向けて『企業経営』『人財』『事業・内部管理のインフラ』の三つの観点から、現状点検、改革、強化を行っていきます。
具体的には、①高品質なコーポレート・ガバナンスを確立・維持し、グローバル企業として、社会から信頼される企業ブランドを構築する、②役員・従業員一人ひとりのレベルアップを図るとともに、各組織の質的な向上を図り、強固な組織を構築する、③付加価値を効率的かつ安定的に産み出すための様々なインフラ構築・整備・運用を行う、というものです。
前中計の３ヶ年において、当社グループは『企業規模の倍増』を果たし、一定の基礎固めは為し得ました。新中計においては、一層の質的な向上を目指し、低迷期の後に来る好況期において万全な体制でのスタートを果たし、不動産と金融の融合の優位性を勝ち取ってまいります。

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2009/02/23 21:10:05（7）経営の問題認識と今後の方針について
当社グループを取巻く事業環境におきましては、世界的な金融収縮により、不動産証券化市場はその機能を著しく低下しております。国内不動産投資市場は資金調達難によりリファイナンスが困難となった上場投資法人、不動
産業者、建設業者が相次いで破綻するなどかつてない困難な状況が続いております。この未曾有の環境下において政府では、破綻企業の拡大抑制を図るべく不動産市場向けの税制、融資政策を矢継ぎ早に打ち出し市場関係者からは資金調達環境の改善、不動産の流動性回復などの期待を集めておりますが、不動産投資市場を牽引してきた不動産ファンド等の証券化スキームの崩壊、商業用不動産ローン担保証券（CMBS）などに支えられたレバレッジ機能の低下、また実体経済の不透明感により、市場の回復は相応の時間を要するものと思われます。
このような環境の中、当社の不動産流動化事業では、財務基盤の健全化を優先することから、来るべき投資機会に備えて仕入は慎重に行い、販売促進に注力してまいります。当社の棚卸資産は、「棚卸資産の評価に関する会計基準」の早期適用により一定の流動性を回復しておりますが、売買市場における競争力を更に高めるためにバリューアップやリーシングを施し物件の収益力を高め、魅力ある投資商品として販売を進めてまいります。
不動産開発事業では、東京都区部においてオフィスビルや商業施設、賃貸マンション等の複数のプロジェクトの竣工を予定しております。これらのプロジェクトは昨今の市況においても販売競争力があることから、竣工後速やかにリーシングを施し、適切な時期に販売を進めてまいります。尚、分譲用マンションは、現在販売中の２物件以外に推進中のプロジェクトは無く、今後につきましても市場動向を注視しながら計画を立ててまいります。
当社の商品（不動産）は用途、サイズが多岐にわたることから、幅広い顧客を基盤にしており、昨今の資金調達難により市場参加者の購買力低下が進む中においても底堅い需要が存在しております。今後も当社の保有する「TOSEI情報ネットワーク（300社700人リスト）」を通じて、不動産流動化、不動産開発事業における商品の販売促進を図ってまいります。
また、資産の拡張に頼らず安定的な収益を生むフィービジネスへも注力してまいります。不動産ファンド事業では、資金調達環境の悪化などによりファンド運用会社の優勝劣敗の進む中、次期を更なる拡張の機と捉え、ファンドの受託資産管理業務の獲得に注力するほか、アジアを中心とした政府系ファンドやその他の大手投資家による本
邦不動産への資金流入を捉まえるとともに国内外の投資家との親交を深め、ファンドの受託資産残高の拡張を図ってまいります。
不動産管理事業では、当社100％子会社であるトーセイ・コミュニティ㈱を中心に培ってまいりました信頼をもとに管理受託棟数の増加に努め、安定したフィー収入の伸張を図ってまいります。

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