新宿マインズタワー中央監視システムリノベーションＣＭ業務

所在地
完了時期

新宿マインズタワー
中央監視システムリノベーションCM業務
東京都渋谷区代々木2-1-1
2015年9月

種別１

■改修

種別２

■非住宅建築プロジェクト名称
プロジェクトの基本情報

ＣＭ業務委託者名
ＣＭ業務委託者
種別に関する情報ＣＭ業務委託者の所在地
応募者（法人）名
応募者に種別関する情報
応募者（法人）の所在地

大和リアル・エステート・アセット・マネジメント株式会社■民間法人
東京都中央区銀座六丁目2番1号
株式会社山下ピー・エム・コンサルタンツ■ＣＭ専門会社
東京都中央区明石町8-1 聖路加タワー29階

業務契約期間2012年9月～2015年9月

CMRの参画時期■基本計画段階
CMRの選定方法■プロポーザル

設計と施工の発注形式■設計施工一貫

設計者の選定方法■プロポーザル

工事の発注区分■分離

請負契約の形式■総価一式

施工者の選定方法■その他（プロポーザル）【プロジェクトの概要】
プロジェクトの概要】
本プロジェクトは、延床面積100,000m2超の大規模オフィスビルにおいて、以下の事業課題の解決フローに基づき、中央監視システム・防災システムの全面的なリノベーションを実施したプロジェクトである。
MissionSolution

様々なニーズから生まれるミッション

Creation

2つの視点から編み出した
ソリューションによる課題解決
技術の視点

財務の視点

①市場ニーズ

市場ニーズに応える「先進的Model」の構築①リノベーション
効果の最大化

新宿マインズタワー（中⻑期的に目指す姿）
性能レベル②中央監視システム
新機能の開発再リノベーションによる性能向上（中⻑期的な狙い）≪ エネルギーの見える化画面（例）≫新宿マインズタワー（改修後 ）②エネルギーの⾒える化機能【エネルギーの見える化機能】➣ 専有部エリア毎の電気・照明・空調の月毎の使用量をグラフ化≪ 標準仕様（例）≫≪ エネルギーの見える化画面（例）≫

基準設定値 ⇒ 暖かく

自動復帰(一定時間後)
暖かく ⇒ 基準設定値

新宿マインズタワー（現状 1995年竣工）③ライフサイクルを視野に入れた
中央監視システムの性能検討

物理的劣化レベル

③関係者ニーズ①温度設定Web機能の変更【温度設定 Web変更機能】➣ 温度設定変更方法（例：エリアＷ１、ゾーン０４）※専有部の各ゾーンを選択し、個別に温度設定が可能となります。
※温度は下記５段階で設定可能です。

ユーザー設定変更（例）

物理的劣化改善＋性能向上(本工事)②予防保全(不具合リスクの回避)【資産価値向上及び新機能の開発について】
資産価値向上及び新機能の開発について】
中央監視システムの更新工事は、①新しく導入する中央監視システムにおいて必要な機能の仕分け、②バリューアップ機能の付加、③適切な更新タイミングの判断を計画初「初期の性能期段階で精度高く整理する、いわゆるフロントローディングの実践により、「初期の性能レベルより大幅なレベルＵＰを、竣工当時の調達価格よりも安価に再調達すること」が可
レベルより大幅なレベルＵＰを、竣工当時の調達価格よりも安価に再調達すること」能となる。言い換えると、「経費的支出の範疇で、実質的に資本的支出（ＣＡＰＥＸ）に相「経費的支出の範疇で、実質的に資本的支出（ＣＡＰＥＸ）に相当する性能レベルを得る」ことが可能で、本プロジェクトでも資産価値向上に大きく寄与当する性能レベルを得る」
した。
更に、本プロジェクトでは、技術者目線で開発された中央監視システムの標準機能だけでなく、エンドユーザー（テナント）がより使い易いよう、システムの新機能開発のプロエンドユーザー（テナント）がより使い易いよう、システムの新機能開発のプロデュースをＣＭｒが行った。新機能開発は、ジョンソンコントロールズ株式会社のオープデュースをＣＭｒが行った。
ンでフレキシブルなMETASYS ®ビル管理システムをベースに、同社の技術協力のもと実現している。

◆初期の性能レベルより大幅なレベルＵＰを、竣工当時の調達価格よりも安価に再調達◆経費的支出の範疇で、実質的に資本的支出（ＣＡＰＥＸ）に相当する性能レベルを得る【プロジェクトの取り組み体制】
プロジェクトの取り組み体制】「中央監視システムリノベーション工事」と同時に実施した「ＣＶＣＦ更新・非常放送ＡＭＰ更新工事・防災設備リノベーション工事」は各々分離発注したが、ＣＭｒ
指示・助言・報告連携は、ＣＭｒを中心に、ＡＭｒ、ＰＭｒ、ＢＭｒ、設計施工者が一体となったプロジェクト推進体制
ジェクト推進体制を構築体制を構築した。まを構築た、両工事の設計定例及び施工定例を同時開催することで、指示・助言・報告、相互調整の重複・漏れを避け効率的なプロ
ジェクト運営を行った。

少し暖かく ▼
暖かく
少し暖かく
基準設定値
少し涼しく涼しく※+2℃等の数値でなく、感覚的な設定 【新規開発】--- All Rights Reserved. Copyright(C) 2014 Johnson Controls, K.K.

委託者（AMr：発注業務代行者）

助言
報告※新たな演算機能により、CO2排出量や削減効果を樹木を用いた※一定時間（１時間）経過後、ビル基準設定値へ戻す機能 【新規開発】

ＰＭｒ

助言
要望

ＢＭｒ
助言・要望

助言・要望

アイコン化することで、親しみやすさを演出 【新規開発】---①「オフィスエンドユーザーによる温度設定Web①「オフィスエンドユーザーによる温度設定Web変更機能＋設定温度の自動初期化設
Web変更機能＋設定温度の自動初期化設
定機能」
・オフィスエンドユーザーが自分のいるエリアの冷暖房の温度変更を、Web環境から操作する際に、温度表示は数値ではなく、““暖かく”暖かく”、“少し涼しく”など、体感に合わせ易い定性的な表示とした。
い定性的な表示・省エネルギー対策を考慮し、温度設定を変更後1時間で基準設定の温度に自動的に初期化がされる。

ＣＭｒ
報告

指示・助言・検証

報告

指示・助言・検証

CVCＦ更新・非常放送AMP更新工事
設計施工者②「親しみやすいエネルギーの見える化機能」
・エネルギー使用量のグラフ化や、省エネ効果のアイコン化
エネルギー使用量のグラフ化や、省エネ効果のアイコン化によって、必要必要な情報を一エネルギー使用量のグラフ化や、省エネ効果のアイコン化
必要な情報を一目で感覚的に捉えることが出来るように、親しみ易さを演出した。
目で感覚的に捉えることが出来る
・前月比の予想値を常に表示
前月比の予想値を常に表示する事で、省エネの意識を持ちやすいようにした。
前月比の予想値を常に表示

中央監視システム
リノベーション工事
防災設備
リノベーション工事
設計施工者

設計施工者

ＣＭ業務委託契約

工事請負契約

コストオン契約【プロジェクト目標】
プロジェクト目標】
委託者からの要求事項に基づき、4つのプロジェクトコンセプトを立案した。
①資産価値の向上
資産価値の向上に寄与する
資産価値の向上
リノベーション計画の推進②「物理的劣化」のみならず、「経済的劣化」「社会的劣化」も含めた総合的改善の実現
総合的改善の実現③プロジェクトの特性に配慮した
最適かつ公正な発注スキーム
及びリノベーション手法の提案④低コスト（適正コスト）・短工低コスト（適正コスト）・短工
ビル運営しながらの改修工事を確実に推進する
期・安全性・保守性を俯瞰したリノベーション計画の推進 QCDS管理を実践【工事完了後のライフサイクルを視野に入れた、中央監視システムの性能検討】
工事完了後のライフサイクルを視野に入れた、中央監視システムの性能検討】
昨今、建物のライフサイクル（建設～解体）を視野に入れた建物性能の検討の重要性が増している。本プロジェクトについても、①陳腐化を抑制し長期に渡り活用される建物を目指す視点、②ライフサイクルコストを縮減する視点は非常に重要と考え、工事完了
工事完了後の運用性向上を目指し、以下の取り組みを実施した。
後の運用性向上を目指し①BEMS機能導入によるエネルギー管理強化
BEMS機能導入によるエネルギー管理強化②FM機能導入による建物運営利便性向上
FM機能導入による建物運営利便性向上◆イニシャルコストの最適化だけでなく、中央日常の監視システムリノベーションを通じて、日常のビル管理（BMビル管理（BM）の管理項目見直しを図り、シスBM）の管理項目見直しを図り、システム年次保守費抑制◆CMrとして、新規導入システムの特徴を生かした、BM管理項目の見直し支援を工事期間中に実施し、新旧システム切替に伴う、保新旧システム切替に伴う、保守費用の適正化（抑制）支援③将来の再リノベーションを視野に入れた工夫◆将来のポイント数追加変更に対するフレキシビリティーを確保するため、計測・監視
ポイントは全体ポイント数の１０％程度の予備を確保

Yamashita PM Consultants