資料１

全国空き家等対策推進協議会 企画・普及部会 協議報告書（案）
令和 2 年 2 月 18 日
空家法施行 5 年目に向けて～ 8 項目の課題と対応 ～全国空き家対策推進協議会
企画・普及部会
１．空き家問題のパラダイムシフト〔膨張する空き家問題と地方自治体〕
空き家問題は、国と地方にとって、さらに大きな課題となる。それどころか、
まちづくりのなかで中心的な重要課題となるだろう。
全国の地方自治体は、人口減少のみならず、超高齢化による社会保障費の増大が懸念されている。そのなかで空き家問題は容赦なく膨張している。質・量ともに膨張する空き家問題にどれだけの人員や財源を確保することができるのか、
自治体マネジメントとして厳しい状況に置かれている。
各々の市町村の環境や方向性によって「空き家問題」の重心が異なることから、市町村ごとに「空き家対策」に違いはあるものの、行政需要が膨張していくことは明らかである。多岐にわたる相談需要、空き家等の利・活用に向けた様々な支
援、特定空家等の実地調査、権利関係の調査、法定外の指導、法定措置など、これまでに想定されなかった行政需要がどんどん膨らんでおり、今後さらに膨らんでいく。しかし、これに対応し得る人材や財源を確保することが、従来の手法の延長線で可能とされるものだろうか。
また、空き家問題の難しさは、そのボリュームに留まらず、その実態把握の難しさにある。
たとえば、人口減少は国勢調査等で正確に把握され、国立社会保障・人口問題研究所の推計が示される。
ところが、「空き家」は概念自体も調査方法も様々であり、明確に把握することは極めて困難である。たとえば、全国的な指標とされる住宅・土地統計調査では「廃屋」は調査対象とされないが、空家法ではまさに「特定空家等」として行
政措置の対象とされるべきものである。
このように、空き家問題は、膨張していく重要課題である一方で、実態を把握することは容易ではない。そのなかで、私たちには、従来よりも幅広く、改善・改革の方向性を模索することが求められている。
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〔住宅政策をめぐるパラダイムシフト〕
近年の空き家問題は、先述のとおり、人口減少社会における象徴的な社会現象と言われている。人口減少と連動して住宅必要戸数も減少するなか、住宅戸数が充足して空き家が増加しているのである。しかし、空き家の発生原因は、単に住宅ストックの充足によるのではなく、生活様式の都市化、あるいは個人主義化による影響も考えられる。新しい家族ができるたびに新築住宅が求められ、もともと住んでいた住宅が空き家化しているのであり、住宅があっても新築を選択す
る社会的な潮流が一因といえるのである。こうした視点で言えば、「住宅ストッ
クをどのように供給するのか」が課題であり、「あるべき方向性へと誘導する施策」が求められる。つまり、住宅政策のガバナンスの課題と捉えることができるだろう。
また、わが国の住宅戸数は飽和状態になっており、空き家の増加に歯止めがかからないなか、減少傾向とは言え新築住宅の着工が継続している。空き家対策の視点で言えば、アクセルとブレーキを同時に踏んでいる状況といえる。かつての人口増加時代、中央集権型により高度経済成長を進める目的で、地方から都市へと人口移動の必要性が高まり、こうした人々の暮らしを支えるため新たな住宅が建設され、都市がつくられてきた。しかし、地方創生を掲げて平成 26（2014）
年に動き出した人口減少社会への対応をもって、地方分権型社会を構築するため、総合戦略に基づく各種施策に取り組む時代へと変遷したのである。
つまり、都市と住宅は、経済成長のために都市を使う時代ではなく、経済成長というフローから、先人たちの蓄積を重視するストックへと、価値意識の転換を図ることが求められているのである。こうした転換は、パリ協定や SDGs といった地球環境への関心にも適応したパラダイムシフトといえる。
〔空き家問題のパラダイムシフト〕
空き家問題と空き家対策についても、パラダイムシフトが起こっている。
私たちの協議の中でも、たとえば国民生活の根幹をなす民法の分野について、相続制度のあり方、不在者財産管理制度のあり方、相隣関係のあり方、さらには権利と義務のあり方にいたるまで、幅広い意見が交わされた。現場に立つ私たちの目の前では、「奪い合う」競争の原理ではなく、「譲り合う」競争の原理に基づ
く静かな争いが繰り広げられることがある。
また、個人情報保護のあり方についても、公益の所在と個人情報保護のバラン
スをめぐり、法益の軽重を比較する議論が多く交わされた。
さらには、津波などの災害対策と空き家問題、都市計画と空き家問題など、部局を横断する考え方が真に必要とされていることが議論された。
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議事録に残る発言ばかりではなく、帰宅する駅のホームでも意見が交わされた。
しかし、民法の制度自体にかかわる問題や個人情報保護の本質的なあり方は、
いわば憲法を実体法にどう反映させるかという重大な課題であり、本稿の傍論としても記すべきところではない。とくに民法の問題は、すでに法制審議会で議論が進められているところであり、専門家と立法府の決するところを待ちたい。
〔巨大化・複雑化した社会と変革〕
日本人の知識水準からすれば、実はパラダイムシフトに気づいている人が多数派だろうと想像される。しかし、巨大化・複雑化した社会の仕組みを変えることは決して簡単ではない。
それでも、平成 26 年に空家法が議員立法をもって制定され、空き家対策は大いに進展した。5 年の節目を機に、空き家対策がさらに強化され、我が国の未来
が明るいものであることを切に願いたい。

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２．空き家問題と空家法をめぐる概況
空家法に基づき、平成 27 年度から 30 年度までの 4 年間に助言・指導 15,586
件、勧告 922 件、命令 111 件、行政代執行 41 件及び略式代執行 124 件の措置が講じられた。空家法の制定は期待以上の成果を得たと評価されるべきものであり、立法府の見識に敬意を表したい。
ところが、空家法が積極的に活用されているにも関わらず、空き家の増加は留まるところを知らない。平成 30 年の住宅・土地統計調査では、空き家は 848 万9 千戸で 3.6％の増加、空き家率は 13.6％と過去最高となっている。私たちの実感からすれば、この程度の水準にあるものとは思われない。
空き家問題の底流には、人口減少があると言われているが、仮に人口減少が空き家問題のフレームであるならば、右肩上がりで空き家が増え続けるものではなく、需給関係に応じた価格変動により調整され、空き家・空き地は市場経済のなかで本来の役割を回復しているはずである。しかし、実際には、空き家・空き地を飲み込むような不動産相場の下落が観測されることもなく、空き家・空き地が増加している。
人の動きに目を転じると、市町村の枠で俯瞰しても、集落の枠で俯瞰しても、中心部から周縁部へ人口が移動している。昔から人々が生活してきた住宅地域
や商業地域には家族の歴史や思い出があるにもかかわらず、農地転用により形成された造成地へ人口が移動している。この流れも、まちなかの空き家を増やしている原因の一つとして挙げられる。しかし、人口減少社会に突入したことが叫ばれながらも、まちづくりのルールの在り方として、過度な制限を懸念する考え方と過度な支援を懸念する考え方との狭間で、従前の施策を少しずつ改良した施策が積み重ねられるのみである。
すでに、地方においては、局所的なゴーストタウン化も見受けられ、我が国の住環境とまちづくりは、いわば最後の曲がり角に立っているのかもしれない。
今こそ、様々な垣根を取り払い、文字通り“ONE TEAM”で取り組まなければならない。
私たちは、空き家対策の最前線における経験を手掛りとして、空き家対策に関する課題や解決の方向性について、稚拙ながら、課題と対応の方向性を取りまとめた。

4３．課題と対応（8 項目の一覧）【１】生活空間の再生を促進する新たなプラットホームの導入(1) プライベート区画整理事業（仮称）を導入する。
(2) 日本型ランドバンクのフレームを示す。
(3) 民間事業者と市町村のＪＶによる身の丈に応じた
宅地再開発事業等を導入する。
(4) 新たに「空き家空き地再生促進法（仮称）」を制定する。
【２】空家法第９条に基づく調査権の拡充(1) 間接強制による質問調査権を付与する。
(2) 緊急立入調査権を付与する。
(3) 障害物除去権を付与する。
(4) 試料採取権を付与する。
【３】空家法第 10 条に基づき利用できる内部情報の拡大○ 市町村長が保有する情報の全てを市町村長の判断により活用できるようにする。
【４】空家法第 14 条第 2 項以下の措置を敷地の保存行為とみなす(1) 代執行費用を敷地の保存行為に要した費用とみなす。
(2) 第 14 条の名宛人に敷地所有者及び抵当権者を加える。
【５】即時強制のナショナルスタンダード化(1) 新たに厳格な要件を課した即時強制について規定する。
(2) その費用負担等についても規定する。
【６】住宅用地特例の運用の改善(1) 「住宅用地特例のみなし延長」を国の制度とする。
(2) 第 14 条第 1 項の対象となった空家等は原則として住宅用地特例の適用から除外する。
【７】長屋等の取り扱いの改善(1) 空家法第 9 条及び第 10 条の適用対象とする。
(2) 建築基準法との間で相互に問題事案を通知するものとする。
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【８】新たな官民連携の推進(1) 空き家・空き地を市場経済の世界へ戻す道筋をつける。
(2) 空き家対策を軸とした金融支援の充実と官民連携を推進する。

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４．課題と対応（個別項目）【１】生活空間の再生を促進する新たなプラットホームの導入(1) プライベート区画整理事業（仮称）を導入する。
(2) 日本型ランドバンクのフレームを示す。
(3) 民間事業者と市町村のＪＶによる身の丈に応じた
宅地再開発事業等を導入する。
(4) 新たに「空き家空き地再生促進法（仮称）」を制定する。
〔課題提起〕
空家等対策に従事するなかで、建築確認を得られない土地に建つ空き家が多いことに気づかされる。建築基準法の接道要件を欠くことなどか
ら建築確認を得られない土地は、いわば「壊死」している。その土地に市場価値が見出されることはなく、そこに建つ建築物等は朽ち果てることを待つのみである。

〔空き家になっても放置せざるを得ない〕〔応急措置さえ容易ではない〕
これに対処するためには、たとえば接道要件を満たす土地に変えていく必要があるが、個々の所有者が独力で解決できることではない。
現行の制度においては、市町村等が主体となり、住宅地区改良法、密集
7市街地整備法などに基づき、一定規模の街区等を対象として実施されることになる。
しかし、市町村等が主体となって事業展開することは、財政事情や職員配置等から、容易に実現されるものではない。仮に実現されるとしても、
市民ニーズに応じた身軽な対応は期待できず、計画から完成まで 5 年、10年という年月を要するものである。
空き家が点から面に増殖し、ゴーストタウン化することを阻むために、今できることは何だろうか。
〔対応の方向性(1)〕
空き家・空き地の所有者又は隣接者が主体的に接道不良や狭小宅地の問題を解決できる仕組みと技術的・財政的な支援を新たに提供することを提案したい。
たとえば、所有者等が建築士、宅建士などの技術支援と公費による財政支援を受けて、「向こう三軒両隣程度の規模で区画の分合と接道確保」を実現できる制度（プライベート区画整理事業（仮称））が考えられる。
〔対応の方向性(2)〕
公法人としてのランドバンクを提案したい。
我が国の先駆けである「特定非営利活動法人つるおかランド・バンク」
が平成 25(2013)年 1 月に設立されて、7 年が経つ。魔法の言葉のように「ランドバンク」と唱える人は増えているが、ランドバンク自体の普及は進まない。
多種多様な課題があると思われるが、１日も早く 1 カ所でも多く稼働させることが肝要である。
過去において土地開発公社や住宅供給公社の経営が問題視されたが、諸般の事情を踏まえれば、公社の形態をとり、市町村や都道府県からの出向
者と非常勤職員（地元の宅建業者、建築士、行政書士等を任用）で構成することが最も手堅いのではないだろうか。
〔対応の方向性(3)〕
民間事業者と市町村のＪＶによる身の丈に応じた宅地再開発事業等の導入を提案したい。
各市町村の空家等対策計画をみると、実質において内容に大きな違いはない。これは市町村だけで実現可能なことが限られていることが主な原因であると思われる。また、市町村の人員配置についても十分な配置がされ8ているとはいえず、特定空家等に関するルーティンワークをこなすことに多くの時間を費やさざるを得ない。
一方、宅建業者のなかには、収支が成り立つものであればランドバンク
的な事業展開に興味を持つ者もいる。
そこで、一定の地区についてランドバンク的な事業を官民共同事業体として取り組む制度を整備することが考えられる。
むしろ、ランドバンクという組織・機構を構築することにこだわらずに身軽に動くことができるだけでなく、官民それぞれの強みを生かした事業展開が期待される。
〔対応の方向性(4)〕現行の空家法は公権力行使に関わるものに特化させ、新たに「空き家空き地再生促進法（仮称）」を制定することを提案したい。
「空き家空き地再生促進法（仮称）」には、上記(1)から(3)までに掲げた内容に加えて、現行の空家等対策計画に関する事項を盛り込むことが考えられる。
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊【２】空家法第９条に基づく調査権の拡充(1) 間接強制による質問調査権を付与する。
(2) 緊急立入調査権を付与する。
(3) 障害物除去権を付与する。
(4) 試料採取権を付与する。
〔課題提起(1)〕
空家法第９条第１項は、いわゆる公用請求の根拠規定であるとともに、空家等の所有者や近隣住民に対して任意の聞き取り調査、敷地外外観目
視調査を包括するものである。一般的な包括的な調査権を付与するものであることから、罰則等により間接強制されるものではない。
そのため、所有者等に対して書面調査（意向確認）を送付して、その回答が得られなくても、再度、同様の書面を送付することしかできない。
また、戸籍関係書類等により住所地を把握しても、実際には、長期入院などにより居住していない場合も珍しくない。このような場合には、介護保険事業関係者、病院関係者など高度な守秘義務を課せられた者から、所在の有無、事理弁識能力の程度をはじめ現況に関する情報を取得する必9要があるが、十分な協力を得られない場合がある。親族に照会しても「関わりたくない」と回答を拒否される場合もある。郵便転送情報も活用が期
待されるところである。
〔対応の方向性(1)〕
間接強制により担保された質問調査権の定立が望まれる。
〔課題提起(2)〕
第 9 条第 2 項に基づく立入調査を実施するためには、所有者等を特定したうえで、その全員に対して調査予定日の 5 日前までに通知しなければならない。相続が発生している場合には、所有者特定に数か月を要す
る場合もある。現況把握が進まない以上、何らかの対応を進めることもできない。敷地外からの外観目視では、得られる情報は限られる。
たとえば、構造材の腐朽の程度など対応の基礎となる情報、有害物質の有無、LP ガスのボンベの放置など安全にかかわる情報などの把握が遅れることになる。

〔敷地に足を踏み入れて侵害される法益とは〕〔対応の方向性(2)〕
一定の必要性（想定される危険性と緊急性）がある場合に限り、屋外（敷地内）への立ち入りを許容する緊急立入調査権の定立が望まれる。
〔課題提起(3)〕
第 9 条第 2 項の手順を踏んで敷地に立ち入る際に、たとえば雑草の刈り掃いが避けられない事案、蔦に覆われた木造建物の事案などは当然に想定される。
測量法や国土調査法では、このような障害物を除去する権限が規定されているが、空家法には規定されていない。
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〔対応の方向性(3)〕
測量法、国土調査法等と同様の規定が望まれるものである。
〔課題提起(4)〕
第 2 条第 2 項に「衛生上有害となるおそれ」と記されているが、これを検証するための試料を採取する権限が明確に規定されておらず、有害性を検証することができない。
〔対応の方向性(4)〕試料を採取する権限と間接強制に関する規定が望まれる。
土壌汚染対策法等のように所有者等に調査を命じる権限（間接強制規定を伴う。）を規定することも考えられる。
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊【３】空家法第 10 条に基づき利用できる内部情報の拡大○ 市町村長が保有する情報の全てを市町村長の判断により活用できるようにする。
〔課題提起〕
空家法の施行により「固定資産税の課税その他の事務のために利用する目的で保有する情報であって氏名その他の空家等に関する」情報の内部利用が可能となり、空家等対策の実務にとって、大きな推進力となっている。
ところが、空家法第 10 条第１項において、「固定資産税の課税その他の事務のために利用する目的で保有する情報であって氏名その他の空家等の所有者等に関するもの」と記されていることから、「未登記家屋が建築された時期、位置関係を示す図書」など当該空家等自体の情報の内部利用の可否が課題とされている。
ここで実務に目を転じれば、「所有者等に関する情報」を求める前に「目の前の空き家が公簿上のどの家屋なのか」を把握する必要がある。そのう
えで、登記簿や固定資産税台帳から所有者情報を得ることになる。
通常、第一には公信力を持つ登記簿を頼ることになる。登記簿を調べる
際には、14 条地図で敷地の地番を特定して、その地番に存在する建物の登記簿謄本の交付を求めるものである。ただし、国土調査等によって敷地11

の地番に異動があっても、これに連動して家屋の所在地番が異動するものではない。
経年劣化した空き家の場合、未登記であることが多く、固定資産税台帳に頼ることになる。固定資産税台帳を調べる際も、調査対象の空き家を地図資料などで特定しなければならないが、一筆の土地に複数の建物が存在する場合、それらしい建物が見つからない場合などの事態に遭遇する。
そのような場合には、建物の構造、建築時期、名義人の姓名などを手掛りに根気よく調べる必要がある。固定資産税台帳の上では「滅失」とされている場合もあれば、何らかの経過で固定資産税台帳に記されていない場
合も稀にある。固定資産税台帳については、固定資産税の課税免税点未満となった時点でフォローされなくなるもので、一定の限界がある。
以上のように対象空き家が課税台帳上のどの建物なのかを特定することができて、課税台帳に記載されている所有者情報に行き着くことになる。この過程について、空家法の条文や国の通知が想定する流れと各々の市町村の実務に何らかの齟齬があるのかもしれない。
なお、実のところ、我々空家等対策担当者同士でも、固定資産税担当課と様々な事務担当課との細かな事務分担のあり方、各々の市町村のスタンスのあり方の違いなどがあり、必ずしも話がかみ合わないところがある。また、この話題に限っては、慎重に言葉を選ばざるを得ないところがあり、少なくとも公式の場では本音の協議に至っていないところがある。
さて、ここまでの調査により特定された所有者は名義人に過ぎず、戸籍関係書類をもって相続開始の有無を確認しなければならない。相続が開始していれば、相続人特定作業を進めなければならい。その結果、現在の所有者の特定ができて、やっと折り返し地点である。特定された所有者（共同相続人全員）の実際の所在を確認して、文書指導等を行わなければならない。たとえば、戸籍関係書類に記された住所に指導文書を送付して郵便局から返送されたら、その人物は一体どこにいるのか、さらに調査しなければならない。
いずれにしても、一般市民からみれば、一人の市町村長の下にある情報を内部で利用できないから所有者特定が進まないという説明に納得できるものではない。固定資産税課税情報に限った問題ではない。
所有者特定は、個別事案対処の出発点であり、「難しい」と繰り返すば
かりでは何もできないことになる。各々の市町村で、空家等対策担当者に限らず様々な分野の職員が苦悩している。
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〔対応の方向性〕
空家等に関する情報、空家等の所有者等に関する情報及び空家等の所有者の特定に必要については、市町村長が自らの責任と判断（法益の比較衡量）により市町村が有する内部情報を利用できるようにすることが望まれる。
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊【４】空家法第 14 条第 2 項以下の措置を敷地の保存行為とみなす(1) 代執行費用を敷地の保存行為に要した費用とみなす。
(2) 第 14 条の名宛人に敷地所有者及び抵当権者を加える。
〔課題提起(1)〕
行政代執行法第 6 条の規定により、空家法第 14 条第 9 項の代執行に要した費用は国税滞納処分の例により徴収することができる。さらに、代執行費用徴収債権は、国税及び地方税に次ぐ順位の先取特権を与えられている。
たとえば、対象となる建築物等の所有者と敷地の所有者が同一人であれば、敷地を競売に供して費用を徴収することが可能となる。
しかし、建築物等の所有者と敷地の所有者が異なる場合、代執行が敷地に大きな利益をもたらすにもかかわらず、敷地から回収することはできな
い。
また、すでに敷地に抵当権が設定されている場合は、設定済抵当権が国税や代執行費用の先取特権に優先するものであり、代執行費用を徴収することは見込まれないものである。それどころか、抵当権者は被担保債権の満足を得る機会に恵まれることになる。
代執行費用先取特権 ＜ 国税・地方税先取特権 ＜ 設定済抵当権
そのために、行政代執行及び略式代執行を見合わせている事例が少なからず存在する。
代執行の殆どは、除却（取壊し撤去工事）であるが、各市町村とも好ん
で行政代執行に踏み切るものではない。
「悪影響の程度と危険等の切迫性」という指標と「比例原則」を踏まえ、放置できない状態に至った場合に限られている。
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「悪影響の程度と危険等の切迫性」に応じた空家法第14条の措置の限度（例）
特定空家等の
該当項目

悪影響の程度と危険等の切迫性

地域住民等の生地域住民等の生そのまま放置すれ 地域住民等の生地域住民等の生 命、身体又は財産命、身体又は財産ば著しく保安上危 命、身体又は財産命、身体又は財産 に著しい危険が切に著しい危険を及険となるおそれの に危険を及ぼすおに著しい危険が切 迫しており、そのぼすおそれがあまま放置できなある状態
それがある。
迫している。
る。
い。
地域住民等の健康地域住民等の健康だけでなく生命、
そのまま放置すれ
地域住民等の健康だけでなく生命、地域住民等の健康
身体又は財産の危ば著しく衛生上有に著しい悪影響を身体又は財産の危に悪影響を及ぼす
険が切迫してお
害となるおそれの及ぼすおそれがあ
険が切迫していおそれがある。
り、そのまま放置
ある状態
る。
る。
できない。

適切な管理が行わ
既存の景観に関す 既存の景観に関すれていないことにるルールに適合し るルールに著しく
より著しく景観をない。
適合しない。
損なっている状態

その他周辺の生活地域住民等の生活環境の保全を図る 地域住民等の生活環境に著しい悪影
ために放置するこ 環境に悪影響を及
響を及ぼしていとが不適切である ぼしている。
る。
状態

措置の限度

上の２項目に相当する事態は通常想定されない。

上の２項目に相当する事態は通常想定さ
れない。

同上

同上

助言・指導

勧告

命令

代執行

（第14条第1項）（第14条第2項）（第14条第3項）（第14条第9/10項）

この表は、空家法第14条の施行にあたり、比例原則（達成されるべき目的とそのために取られる手段としての権利・利益の制約との間に均衡を要求する原則）を逸脱することのないように「悪影響の程度と危険等の切迫性」に応じた措置の限度を示すものです。

14たとえば、次の写真は、平成 30 年度に略式代執行された特定空家等である。

これが借地上の建物であるならば、旧借地法第 2 条の「朽廃」にあたるものとして、借地権の消滅及び民事手続をもって土地占有権の引渡し（借地上建物の撤去）を所有者に請求することができる。もちろん、民事訴訟手続を行う必要があり、本訴に勝訴したうえで、民事執行手続をもって執行官による執行（借地上建物の撤去）を求めなければならない。以上をもって朽廃した借地上建物について、敷地の所有者は自らの権利の実現を主張することができる。これに要した費用については、借地人に対して支払を求める訴訟をさらに提起するという流れに至る。
敷地所有者は、訴訟に要する費用と時間、なかでも民事執行費用（借地
上建物の撤去費用など）を回収できるものか、経済的な判断を下し、自らの権利を適正に行使せずに放置している。
敷地所有者が民事執行を求め、自らの権利を実現するならば、行政代執行に至るものではない。
また、抵当権者にも同様のことが言える。抵当に供される土地の上に建物があれば、土地と建物が共同抵当に供されるものである。そのため、敷地の抵当権者は建物についても抵当権を行使することができる
で、「現状有姿」で競売に供されることになる。ところが、競売に供したにもかかわらず、応札者さえなく放置に至っているものである。
抵当権者は金融機関等の精通者であり、自ら担保評価を行って資金を貸し付けている。この与信判断に過誤がなければ、競売に供すれば相応の価格で落札されるはずである。競売が不調に終わるということは、債権管理を含めて、金融機関等の判断に過誤があったことに他ならない。
以上のように、敷地所有者は自らの権利を行使しないものであり、抵当権者は与信判断を誤ったものである。いずれも自己責任であり、行政代執行が肩代わりすることに合理性はないと考える。
〔対応の方向性(1)〕
私法は、私権のバランスをとるシステムであり、現行の私法体系のな15

かで、このような不合理を解決できないかと考えると、民法第 325 条以下の「不動産の先取特権」の規定を活用することが考えられる。
代執行（取壊し撤去工事）により、敷地の上で朽ち果てたまま建築物等が除却されるものである。敷地所有者の立場からすれば、自己所有地上に存在する「障害物の撤去」が実現することに他ならない。
代執行は、敷地所有者による私権の行使を公権力が肩代わりしてくれた
ことに等しく、「敷地の保存行為」として評価し得るものである。
敷地の保存行為であるならば、民法第 325 条以下の規定により抵当権に先立って代執行費用を徴収することができるものである。
設定済抵当権 ＜ 不動産保存の先取特権財産法の既存の規定に依拠するものであるが、市町村長にとって判例等のないものについて民事訴訟を提起することは、私人以上にハードルが高い。
そこで、「空家法の行政代執行費用を敷地の保存行為に要した費用とみなす」旨を空家法に明文化することを提案したい。
これにより、市町村長が「不動産の先取特権」を難なく行使することができ民法の規定により行政代執行を担保することができるものである。
さらに、その効果は任意整理にも及ぶ。
このみなし規定により老朽空き家をめぐる権利関係が整理され、空家法第 14 条に至る前に、すなわち任意整理や破産法に基づく破産処理に際して、空き家を処分して敷地を換価する流れが大きくなることはもちろん、たとえば破産管財人の放棄などを遠因とする略式代執行の抑制につながり、行政の負担が軽減されるだけではなく、壊死している敷地を蘇らせる近道となることが期待される。
（参考）
たとえば、債権がサービサーに渡っている場合や一部の金融業者が債権者である場合、抵当権の債権回収が優先され、整理が進まない場合が少な
くない。

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また、特定空家等の敷地を現状有姿で競売に供したが応札がなく、破産財団から放棄されて、誰の権限も及ばない状態で放置されることは制度上想定し得るものである。それに留まらず、特定空家等の劣化が進行し、略式代執行に至った実例が存在する。

〔課題提起(2)〕
第 14 条の措置にあたって、敷地所有者及び抵当権者の立ち位置が明らかではない。
これらの者が適正に私権を行使するならば、行政代執行に至るはずのないものであり、第 14 条の名宛人とされていなければ、空家法の執行が不意打ちとなり、不測の損害を被る可能性がある。
〔対応の方向性(2)〕
敷地所有者及び抵当権者を第 14 条の名宛人とする。
抵当権以外の担保物権や用益物権についても場面に応じて配慮されるべきものであると考える。
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊【５】即時強制のナショナルスタンダード化(1) 新たに厳格な要件を課した即時強制について規定する。
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(2) その費用負担等についても規定する。
〔課題提起〕

空家法第 9 条及び第 14 条の手順を踏んでいくならば、第 14 条第 10 項の略式代執行でも実施までに半年程度を要する。第 9 項の行政代執行であれば、助言・指導、勧告、命令の段階ごとに、名宛人が履行するために必要な期間を設けなければならないこと等から、少なくとも各々数か月を要するものである。従って、代執行をもって目前急迫の危険に対応することは期待されない。
代執行は私権を大きく制限するものであり、デュープロセスを踏むことを軽んずることはできない。一方で、特定空家等の劣化に向かい合うな
かで目前急迫の危険に対処せざるを得ない場面は想定されるものであり、即時強制がナショナルスタンダードとして規定されるべきものと考える。
空家法第14条第10項に基づく略式代執行の流れ（比較的短期間の例）
10月

9月
下旬

上旬

中旬

11月
下旬

上旬

中旬

12月
下旬

上旬

中旬

1月
下旬

上旬

中旬

2月
下旬

上旬

意思決定
空家等対策協議会
招集協議
実施決定決裁公告
官報掲載依頼
官報掲載日
公告期間
公告結果と代執行実施決裁
代執行
施工業者(130万円未満）
業者選定
契約
建設リサイクル法通知7日前

行政代執行の場合、

現地施工
廃棄物処分

このプロセスを 3 回繰り返すことになる。

竣工確認
代執行権者
代執行開始宣言

さらに過程ごとに協議会等を開催することになる。

代執行終了宣言

即時強制が盛り込まれていない理由として、空家法が起草された時
点で、「緊急安全措置」を規定する市町村条例が少なくなかったことから、重複を避けたことが想像される。
しかし、代執行をはじめとする第 14 条の措置に一定の時間を要する以上、即応策である即時強制が規定されなければ、バランスを欠くものと考える。
また、費用徴収及び損失補償については、市町村条例では限界がある。
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〔対応の方向性〕
空家法第 14 条第 9 項の措置に相当する「悪影響の程度と危険等の切迫性」を有する部分に限り即時強制できるものとする。民法の「処分行為、管理行為又は保存行為」という区分で考えるならば、保存行為に相当す
るものに限られることになる。
また、第 14 条の手順を進めている過程で、目前急迫の危険に対応するべき事態に至った際には、「行政代執行の前倒し（期間短縮）という手法」も想定される。措置内容などを踏まえれば、即時強制に傾くことも想定されるが、即時強制と代執行とが二重投資の関係に立つ場面も想定されるところであり、現場に応じて選択できる幅がある方が望ましい。
費用徴収については、あらかじめ義務を課するものではないことから、行政代執行法第 6 条と全て同等とすることは必ずしも適当ではないと考える。場面に応じて、事務管理（民法第 697 条以下）に準ずることも考えられるべきである。
ただし、濫用される懸念もあり、厳格な要件を課すものとする。
また、損失補償については、即時強制に至る経過を踏まえ、損失補償をしない旨を明示する必要がある。
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊【６】住宅用地特例の運用の改善(1) 「住宅用地特例のみなし延長」を国の制度とする。
(2) 第 14 条第 1 項の対象となった空家等は原則として住宅用地特例の適用から除外する。
〔課題提起(1)〕
住宅用地については、その税負担を軽減する目的から、課税標準の特例措置が設けられている。住宅用地の特例措置を適用した額（本則課税標準額）は、住宅用地の区分、固定資産税及び都市計画税に応じて下表のとおり算出される。「住宅の敷地で住宅 1 戸につき 200 ㎡までの部分」
は固定資産税の課税標準となる価格が 1/6 に、「住宅の敷地で住宅 1 戸につき 200 ㎡を超え、家屋の床面積の 10 倍までの部分」は固定資産税の課税標準となる価格が 1/3 に各々軽減される。この取り扱いは都市計画税についても同様である。
この住宅用地特例は、「固定資産税に係る住宅用地等の申告書」の提出
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によって、その適用が開始、変更又は終了されるものである。住宅の全部または一部を取り壊した場合やその用途を変更した場合には、申告の失念等を指摘しやすいが、経年劣化については納税者自身が申告すべき時機を見極め難く、節税意識に関わりなく、放置につながることが想定される。また、課税権者においても、膨大な件数の現況を全て把握することは決して容易ではない。
このような事情の下、住宅用地特例の趣旨に適さない空家等についても継続して適用されることになり、「住宅用地特例の運用実態が空家等の増加要因の一つである」という指摘が少なからず見受けられる。
一方、住宅用地特例の改変は土地税制全体に与える影響が大きく、その道程が険しいものであることは容易に想像できる。
そこで、市町村レベルの工夫として、「住宅用地特例の適用を受ける宅地について、住宅を取り壊した場合も、一定期間に限り、住宅が存在するとみなした税額を適用する」という取り組み（以下「住宅用地特例のみなし延長」という。）が広がっている。
そのメリットとしては、「一定のインセンティブを示すことにより自発的な除却が推進されること」、「この制度の啓発を通じて住宅用地特例の趣旨に悖る空家等に対する指導が容易になること」そして「住宅用地特のみなし延長によって固定資産税収入（土地）は変化しないこと」などが挙げられる。
一方、デメリットとしては、「固定資産税収入（建物）が僅かに減少すること」及び「法律等に定められていない制度であることから普通交付税の算定において僅かに不利な取り扱いを受けること（特別交付税ルール分に普通交付税の減少を補填する項目はない。）」が挙げられる。
〔対応の方向性(1)〕そこで、住宅用地特例のみなし延長について、国の制度として取り組
むことを提案したい。
住宅用地特例の制度又は運用の見直しには、相当の議論を積み重ねていく必要があり、一定の年月を要する。さらに、経過措置の期間も必要となる。
住宅用地特例のみなし延長の制度化については、地方税法を改正することが考えられるが、最速最短で実現しようとするならば、総務省令（普通交付税に関する省令）を改正することで実現可能である。
〔課題提起(2)〕20地方税法第 349 条の３の２第 1 項において、空家法第 14 条第 2 項の勧告を受けた場合に住宅用地特例の適用から一律に除外されるものとされている。
しかし、勧告を受ける特定空家等については、全国で年間 370 件（H30）という極めて限られた件数である。そのレベルは相当重篤なものである
はずであり、この 370 件が住宅用地特例の対象とされたままであるとは考えら難いれない。そうであるならば、地方税法第 349 条の３の２第 1 項の除外規定は、単なる確認的意味合いしか持たないことになる。
〔対応の方向性(2)〕地方税法第 349 条の３の２第 1 項の除外規定について、第 14 条第１項の助言・指導を受けた場合に原則として住宅用地特例の適用から除外す
るものに改めるべきである。
これにより、助言・指導の実効性がさらに高まることが期待される。
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊【７】長屋等の取り扱いの改善(1) 空家法第 9 条及び第 10 条の適用対象とする。
(2) 建築基準法との間で相互に問題事案を通知するものとする。
〔課題提起〕
高度成長期以前に建築された長屋等をはじめとする共同住宅は、空家等対策を進めるにあたり、一戸建てとは異なる取り扱いが必要であると考える。
一筆の宅地の上に、敷地所有者以外の者が長屋を所有して、戸別に賃貸に供しているケースは珍しくない。そればかりか、長屋の住戸ごとに所有者が異なる場合もある。
空家法の適用については、棟ごとに捉えていくことから、一人でも住んでいれば、第 9 条及び第 10 条に基づく調査等の権限さえ及ばない。
しかしながら、建築物の経年劣化等から、放置に耐えがたい事案が見られることも現実であり、一定の行政指導などを行うべき対象であることも否めない。

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〔対応の方向性〕
長屋等の共同住宅についても、たとえば空き家率が 1/2 以上の場合、
空家法第 9 条及び第 10 条の対象とできるようにすること及び必要に応じて法定外指導（第 12 条）を行うことができるようにすることを提案したい。
また、わざわざ空家法第 14 条の対象とするまでもなく、建築基準法で対処することが考えられる。
そこで、空家法と建築基準法と連携した運用を強化するために、相互に問題事案を通知し合うことを制度化することが考えられる。
いずれにしろ、長屋等については 1 人でも現住者が存在する以上、空家法を全面的に適用することは困難な場面を招くものである。
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊【８】新たな官民連携の推進(1) 空き家・空き地を市場経済の世界へ戻す道筋をつける。
(2) 空き家対策を軸とした金融支援の充実と官民連携を推進する。
〔課題提起〕
住宅・土地統計調査（H30）によれば、全国に 845 万戸の空き家がある。
単純に市区町村数（1,741 団体）で割れば、1 団体当たり 4,850 戸ほどの空き家と対峙しなければならない。
845 万戸の空き家と空き地は、本来ならば市場経済の原理に則り取引の対象とされているはずのものである。行政が取り組むべきことは、「市場から見向きもされない原因を取り除き、自ら市場経済の世界へ戻るための道筋をつけることである」と考える。
その原因は、多岐にわたるが、経験上、概ね次の事項が挙げられる。
（空き家・空き地自体に関する課題）
・接道不良等により建築確認を得られない土地である。
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・制度上は建築確認を得られても道路幅員が狭小である。
・土地が狭小である。
・土地の形状が好ましくない。
・災害の懸念がある。
（当事者の経済的な課題）
・敷地価格が低く、空き家を取り壊すとかなりの赤字になる。
・売主が都会の相場観若しくはバブル期の相場観にこだわる。
・買主が売主の足許をみる。
・相続税や固定資産税の評価を基準とすれば、贈与契約の際に贈与税が懸念されるのみならず、売買契約でも贈与契約であるとみなされる懸念がある。
・宅建業者の仲介手数料が負担となる。
・登録免許税が無料になったとしても、遺産分割協議、相続登記、売買登記に至るまでの登記申請書類作成手数料が負担となる。
・筆界未定等の場合、実測を伴うため、土地家屋調査士に支払う費用が大きな負担となる。
・当事者に資力がなく、事前に必要となる費用（たとえば除却工
事費、相続登記経費など）を捻出できない。
（関係者の課題）・宅建士、司法書士、土地家屋調査士、弁護士、建築士など専門職は生活が懸かっており、商売にならない話には付き合いきれない。専門職の社会貢献でお付き合いできる範囲は限られる。
・宅建業者等が登記以外に取得できる情報は、人脈を通じた伝聞
情報に限られる。事業として成り立ちそうな空き家・空き地があっても、所有者にたどり着くことが難しい。
〔対応の方向性(1)〕
従来の思考の延長線上で知恵を絞っても、845 万戸に対処できるものではない。
施策として考えるならば「【１】生活空間の再生を促進する新たなプラットホームの導入」で述べたところが基軸となる。
その他には、専門職の報酬等について、一定の要件を満たす場合に公費負担する等の施策の導入、空き家・空き地に関する譲渡所得税や贈与23

税についての税負担の懸念を軽減する施策の導入が考えられる。
さらに、将来に向けて、空き家・空き地の解消につながる場合に限り、宅建業者等が所有者等の個人情報を取得することを認める場合について検討を始める必要があるかもしれない。
空き家・空き地は、いわば「壊死」した状態にあるものであり、これを復活させなければ壊死の範囲が拡大していく。従来にない大胆な施策であっても、速やかに十分な議論を尽くして取り組みを進めていく必要がある。
今、大事なことは、少しでも早く、10 が無理ならば 1 からでも、できることから始めることである。
〔対応の方向性(2)〕
住宅金融支援機構が「旗振り役」として果たす役割は小さくない。たとえば、地価の低い地方ではリバースモーゲージの需要は小さいかもしれない。しかし、一人でも救われる人がいるならば、国策として用意されるべきものである。

リ・バース６０

フラット３５ほか

民間融資制度

また、地方銀行は、今、再編の渦中にあるが、地方銀行が地域に張り巡らせたネットワークと信頼は、空き家・空き地対策を進めるうえで大変魅力的であり、重要である。銀行が動くことで経済界は動いていく。
何よりも、不動産を動かせる以上は、一定の資金が必要である。
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金融機関と市町村、不動産業者と市町村、金融機関と不動産業者、この3 つの連携が一つの渦になれば、たとえば全国的に民間主導のランドバンクを立ち上げることさえ、そう困難ではないように思えてくる。

〔了〕

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