所有者の意向確認が困難な空き家への対応事例集

令和５年２月

全国空き家対策推進協議会

所有者特定・財産管理制度部会

所有者特定分科会

目次
１.

はじめに .............................................................................................................................................................. 1

２.

所有者の居所が不明な場合の対応事例 ............................................................................................... 2（１）

住民票住所が空き家の所在地のまま ..................................................................................... 2①

福祉・税務部局への照会 .................................................................................................................. 2②郵便局へ転送情報の照会 .................................................................................................................. 4（２）

空き家情報や所有権そのものの信頼性が確保できない場合..................................... 4（３）

職権消除................................................................................................................................................ 5３.

所有者の居所を把握しているが、通知に対する返信・連絡がない場合 ........................... 6（１）

通知に関する工夫 ............................................................................................................................ 6（２）

近隣住民への聞き取り .................................................................................................................. 7（３）

直接訪問................................................................................................................................................ 7４.

判断能力の問題や経済的な事情などで対応困難なことが判明した場合 ....................... 10（１）

福祉部局・税務部局との連携................................................................................................ 10①

判断能力がない疑いがある者（法定代理人なし）の場合 .......................................... 10②

経済的な事情で対応困難な場合 ................................................................................................ 10（２）

判断能力がない疑いがある所有者（法定代理人なし）の命令以降の措置の考え

方

11

５.

①

14 条措置の実施状況..................................................................................................................... 11②

福祉部局との連携による後見人等の選任申立ての促進 ............................................... 12

所有者が外国籍であり、かつ相続が発生している空き家 .................................................... 14（１）

略式代執行の実施状況 .............................................................................................................. 14（２）

所有者不確知の判断基準の考え方 ...................................................................................... 15６.

郵送による手続きのみでの命令（事前通知を含む）又は行政代執行の実施 ............. 172

１. はじめに市区町村は、適切な管理が行われていない空家等にあっては、その状態に応じて、14
条措置等の必要な措置を講ずるよう努めることとされています。一方、14 条措置（助言・指導、勧告、命令、代執行）を進める上では、所有者等の財産権の保証等のために、告知すべき事項を明確に示し、猶予期限を付けることとされていますが、所有者を特定しているもののその意向を確認できないなど、空家等又は所有者等に関する情報が不十分であるために、14 条措置を進めることが難しい空き家が多くみられます。
このため、所有者特定・財産管理制度部会では、所有者の意向確認が困難な空き家への対応事例を市区町村会員より収集し、対応事例集としてとりまとめました。
なお、特定空家等に至らずとも、法第 12 条に基づく助言、空き家条例に基づく助言・
指導・勧告・命令、任意の行政指導などでも実践可能なものも含まれていますので、参考としてください。
図表 1 特定空家等に対する措置状況

注釈）（）内は市区町村数

出典）空家法施行状況調査（H27～R4、国土交通省）

図表 2 14 条措置を進めることが難しい空き家の状況(n=574)

0%

10%

20%

①住民票住所が空き家の所在地のままであったり、職権消除等で、所

30%

40%

50%

60%

32.9%(189)

有者の居所が不明②所有者の居所を把握しているものの、通知に対する返信・連絡がな

51.7%(297)い③判断能力の問題や経済的な事情などで対応困難という内容の回答

25.1%(144)や連絡はあるが、遠方居住などにより事実確認の方法がわからない④未登記や地番のずれ、口頭による譲渡など空き家情報や所有権その15.5%(89)

ものの信頼性が確保できない⑤その他

12.5%(72)

無回答

30.5%(175)1２. 所有者の居所が不明な場合の対応事例（１） 住民票住所が空き家の所在地のまま① 福祉・税務部局への照会
住民票等により確認された所有者の住所が、空き家所在地の住所のままで、かつ所有者が単身高齢者である場合、所有者は福祉施設に入所あるいは病院に入院している可能性があります。
福祉部局や税務部局に、所有者の氏名をもとに入所施設・親族・後見人等の情報を照会することで居所を確認できる場合があります。
・登記上の所有者の所在地が空家住所で、改善依頼の文書をその住所に送付しても反応がない事例が見られる（ただし、送付物の転送により反応がある事例も見られる）。改善ない場合は、固定資産税の通知先の照会や、戸籍等の取得により相続対象者と見られる人物等へ文書を送付する。
・住民票住所が空き家の所在地のままである場合、後期高齢者医療保険料、介護保険料等の送付先へ助言・指導書を送付
・住民票住所が空き家の所在地のままであるときは、その親族に連絡をとる。また、福祉部局に連絡し、福祉施設に入所していないか確認を行う。
・郵便物の転送がされる可能性があるため、空き家の所在地に文書を通知するが返送されることが多く、税部局と連携し過去の家屋・土地台帳を調査し所有者等が確認できるケースもあるが、特定できない場合は財産管理人制度の検討を行っている。

2

図表 3 空家等の所有者等に関する介護保険情報の照会・閲覧申請文書様式例資料）全国空き家対策推進協議会令和３年度活動成果「⑤福祉関連情報の内部利用促進・借地上の管理不
全空き家解消・財産管理制度の活用促進に向けた政策提言・制度改正要望（案）」別添：空家等の所有者等に関する介護保険情報の照会・閲覧申請文書様式例3

② 郵便局へ転送情報の照会
当該空家等がそのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険又は著しく衛生上有害となるおそれのある状態にあり、その除去等が周辺住人や通行人の生命、身体の保護のために必要であることから、これらの措置を所有者等に実施させるためにその連絡先を把握する必要がある場合で、他に取り得る合理的な手段や方法では、空家等の所有者等に関し、必要な情報が入手できない場合は、日本郵便株式会社は、当該所有者等の同意を得ることなく、郵便物の転送先の情報を提供することが可能です。
このため、課税情報や登記情報でも所有者を特定できない場合は、郵便局に転送情報の照会をかけることが想定されます。
・住民票住所が空き家の所在地のままであっても「郵便転送」を行っている場合があるため、郵便局へ転送情報有無について調査し、転送先が判明すれば転送先宛てに郵送している。
・税務部署（固定資産税台帳）・法務局（登記簿）
・市民課（住民票）の調査結果や近隣住民からの情報提供を基に所有者と思われる人物に再三通知するも、改善されない状況であった。郵便物等が転送されている可能性が高く、当該空家の危険性も顕著であったため、郵便局に対し、転送先情報の開示請求を行い、相続人への接触及び対応を求めることができた。
（２） 空き家情報や所有権そのものの信頼性が確保できない場合
未登記や地番のずれ、口頭による譲渡など空き家情報や所有権等の信頼性が確保できない事案等については、周辺住民や区長等への聞き取り等を行い、情報収集に努めます。
【未登記物件で 14 条措置を実施した事例】○勧告
・最終居住者の親族の供述により所有者を特定し、勧告措置を実施。
○命令
・土地所有者に空き家の所有者を確認した結果、土地所有者及びその妻の共有物であるとの事から２名に命令することとなった。
○行政代執行・固定資産課税台帳における所有者を空家特措法における所有者等に認定して、行政代執行を実施した事例が 2 物件ある。
○略式代執行・固定資産税情報や土地所有者及び近隣住民等に聞き取り調査を行うが所有者等が確知できないと判断し、このまま放置すれば当該空家が倒壊することは不可避で、倒壊すれば近隣に居住している住民に重大な被害を及ぼすおそれがあるとして建築物の除却の略式代執行を実施。
・固定資産税の課税情報の照会により所有者の手がかりが得られたが、課税の事実の4

みでは当該特定空家等対して所有権があると断定できないとの判断により、法 14条第 10 項に基づく略式代執行を実施した事例あり。
古い登記情報等については、記載事項が判読できなかったり、場合によっては誤記されていたりすることもあり得ます。こうした場合には、戸籍などの所有者の居所の確認に必要な他の情報源との整合が取れなくなるため、所有者探索が行き詰まってしまいます。しかし、旧公図の写し、古い住宅地図、古い航空写真など関連する情報も集めて相互に確認することで把握できるケースもあります。
（３） 職権消除
住民票が職権消除されている場合は、不在者財産管理人の申立てや略式代執行の実施が想定されます。
○不在者財産管理人の申立て
・特定空家等に判断したが、法定相続人の居所が職権消除で不明となり、不在者財産管理人制度を活用した。
（法定相続人は２名存在し、特定空家等に判断する時点
では、法定相続人１名の居所は把握できていたが、その後相続放棄された。）
・特定空家等の相続人が 41 名存在し、そのうち 1 名が職権消除され、聞き取り等をしても所在不明となっている。指導書の送付については所在の判明している相続人のみに送付することとした。今後は、命令発出前に、親族等を対象に再度聞き取り調査を実施するなどし、確知できないことを確認したうえで、不在者財産管理制度の活用などを検討する。
・所有者が所在不明（昭和 44 年に住民票職権消除）の状態で特定空家に認定した。不在者財産管理人の選任申立てを行い、管理人を相手方として指導を行った。（不在者の兄弟に所在照会を行ったところ、不在者は海外で死亡していることが判明したが、日本では国籍離脱届や死亡届が提出されておらず、戸籍上は生存していることとなっている。
）○略式代執行を見据えた 14 条措置・職権消除で一部の所有者が確定できない事例があるが、司法書士会に不在者の要件について確認し、現在、略式代執行の実施を視野に入れて 14 条に基づく措置を進めている。

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３. 所有者の居所を把握しているが、通知に対する返信・連絡がない場合（１） 通知に関する工夫
通知方法・内容・表記等で工夫をしている事例がみられます。また、国土交通省では、「空家等の所有者の注意を喚起するための取組事例集」（令和元年（平成 31 年）
地方分権改革に関する情報提供）を公表しているので参考としてください。
【参考】国土交通省住宅局住宅総合整備課「空き家対策における事例集」○空家等の所有者の注意を喚起するための取組事例集
https://www.mlit.go.jp/common/001397793.pdf○通知方法の工夫
・14 条措置に該当する場合は、返答の有無に関わらず指導書を発送する際に、配達証明郵便と特定記録郵便の２通を発送し所有者等に書類が到達していることを確認し内容を認識していると判断している。
・通知を簡易書留で送付し、配達時不在時間や受取時間を把握することで、所有者等が在宅している時間帯や曜日を把握し、所有者宅直接訪問の参考としている。
○通知内容の工夫
・状況の悪化している場合で再度の通知の場合は、比較できるよう現状の写真と過去の写真を送付する場合がある。
・被相続人と現所有者（相続人）との間について、個人情報等を考慮しながら、家系図の一部を添付資料として送付するようにしたところ、所有者（相続人）からの返答が多くなった。遠方の方についても電話にて話をする際に、説明がしやすくなった。(公財)日本住宅総合センターHP で公表されている損害賠償試算資料を添付し送付するようにしたところ、一部所有者について除却検討の大きなきっかけとなり、除却に繋がった。
・土地活用ができそうな物件について、あらかじめ宅建協会に相談し、売却の具体的な話が進められるよう準備のうえ、所有者の意向を返信してもらう文書を送付。
・相続人が複数人おり、一部の相続人からしか連絡が来ない場合、連絡のあった相続人の意向を確認した後に、連絡のない相続人に対し、他の相続人が連絡を取りたい旨の内容を含んだ文書を出し、連絡があれば同意を得て相続人同士で話し合いを行えるように取り組んでいる。
○通知の表記等の工夫・助言通知の際、小さい封筒（長形）から大きい封筒（角形）に変えたことにより、所有者と同居する家族が気づき、その家族から代わりに対応する旨の連絡があった。
・目立つ色の封筒の使用、文字を大きく記載、印字する文字に赤字を使用する。
・通知内容に、【通知が届いたら一報ください】との文言を記載し、文言へ下線や太字をつける。
6

（２） 近隣住民への聞き取り
所有者の居住地の近隣住民に聞き取りを行い、所有者の日常生活に係る情報を収集し、それらを手がかりに所有者と面会に至った事例や、空き家が位置している地区の近隣住民と連携して所有者に連絡を取っている事例がみられます。
○所有者の居住地の近隣住民への聞き取りにより課題解決に至った事例
・塀が著しく傾斜していることから勧告を行った特定空家等の所有者に対し、繰り返し通知・訪問を行うも連絡が取れなかったことから、近隣住民に聞き取りを行い、所有者の外出時間を事前に把握した。その後、早朝に所有者宅を訪問した
り、訪問時に所有者の親族も同行する等により複数回面会を行い、勧告の対象となっている塀の撤去に至った。
・近隣の聞き込みから所有者の職場を割り出し、調査票を送付し電話番号を得たので連絡がついた。
○空き家が位置している地区の近隣住民と連携して所有者に連絡を取っている事例
・対象事例の地元地域と連携して、所有者へ連絡を行った。現在の所有者は遠方にいるが、対象の空き家のある地域との付き合いがあったため「近所の方に迷惑はかけられない」ということで対応してもらえた。
（３） 直接訪問
特定空家等の所有者や、通知に反応がない所有者を対象に、定期的に訪問を実施している市区町村もみられます。訪問の頻度や対象の選定は、措置の切迫性や指導等の進行状況により決定することが重要です。また、訪問範囲については日帰り圏域が１つの目安になると考えられます。
また、訪問に際しては所有者等と面会できる確度を高めるため、訪問時間帯や訪問体制の工夫がみられます。居住の形跡は確認できるものの、不在のため面会ができない場合には訪問連絡票や名刺などを郵便受け等へ残します。
○訪問の対象や頻度の考え方
・一年に一回程度、特定空家等所有者等の自宅訪問を実施。その中で、今まで会うことができなかった所有者等と面談を行うことができ、今後の方針を決めることができた。
・所有者宅訪問の明文化された基準はないが、通知を数か月おきに数度発送したう
えで全て無回答の場合、所有者宅への訪問を検討する。
・勧告から命令に移行する段階で、できるだけ所有者訪問を行うようにしている。
・継続的に（１～２か月に１度以上）訪問し、手紙を投函することによって、所有者から連絡を受けた。
7

・訪問の頻度や対象の選定は、切迫性や指導等の進行状況により決定している。
○訪問範囲の考え方
・職員が鉄道や公用車等で訪問できる距離（隣接他県くらいまで）であれば、直接訪問し、面会できなくても文書を差し置くなど対応をしている。
・県外でも日帰りが可能な場所に居住している場合は、公用車により訪問し指導している。
・危険度の高い空家の場合は、県外等であっても訪問を実施する（本人に会えずとも、近隣から生活状況の情報を得ることができた）○訪問時間帯・訪問時の工夫
・現在、特定空家等の所有者の自宅へ、時刻を変えながら訪問を実施している。
・時間帯は日中だけでなく、夜間（午後６時から午後７時）及び週休日の訪問を定期的に行う取組を行った。
・訪問しても、一度でお会いすることは難しい場合が多く、置手紙等を残し、市へ連絡をしていただくように促したり、夜（20 時頃）仕事が終わった時間帯に訪問をしたりと、時間をかけて対応した。
・通知しても返答がなかったため、親族に対する通知や所有者宅を夜間、休日等変
えながら訪問を繰り返した。その都度手紙と現状の写真を投函した。
・訪問する際は、曜日や時間を変える、居所の自治体や町会にアポ取りをお願いする、近隣住民から行動パターンを聞く、次回訪問日時を記した手紙をポスティン
グするなど。
・公安委員会の運転免許証情報照会や水道事業者への所有者・使用者情報の照会により、所有者が実際に居住されているかどうかを特定してから訪問を行った。
○訪問体制の工夫・アパートに住んでいる場合は大家と一緒に訪問することで居留守をさせない。
・県弁護士会と連携し、連絡のない所有者へは弁護士を派遣し、意向の確認や所有者の抱える課題に解決の道筋をつける取組みを進めている。弁護士としてのノウ
ハウ（送付文面の工夫、居宅訪問の方法等）を活用することで、所有者による自主改善につながった事例もある。
・他部署（主に税務関係）の通知に対しては反応があるため、窓口に来庁した場合は同席するなど、連携して対応する。

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○神戸市の相談員派遣モデル事業
・市からの文書送付後も反応のない所有者に対し、相談員（弁護士）を派遣し、改善に向けた具体的なアドバイスを行う「相談員派遣モデル事業」を実施しました。
・案件の一つは、最終的に近隣住民が当該管理不全空き家を買い受け、修繕工事を行い管理不全状態が改善されました。

資料）神戸市ウエブサイト（https://www.city.kobe.lg.jp/a92551/704290672746.html）

図表 4 空き家の所在地と所有者の居住地の関係

備考）N=3,912
出典）令和元年空き家所有者実態調査（国土交通省）
資料）国土交通省住宅局作成資料（社会資本整備審議会住宅宅地分科会第１回空き家対策小委員会資料）

9４. 判断能力の問題や経済的な事情などで対応困難なことが判明した場合（１） 福祉部局・税務部局との連携① 判断能力がない疑いがある者（法定代理人なし）の場合
基本的には本人による是正を求めますが、必要に応じて親族に文書送付して状況確認を行います。市内在住の場合は判断能力や生活保護受給状況、入所施設等について、福祉部局等に確認し、経済状況等については税務担当部局等に確認します。社会福祉協議会、地域包括支援センター等に電話確認や相談等連携を図ることも有効です。
文書送付に対して、ケースワーカーや入所施設の職員から連絡があった場合は、本人の判断能力・生活状況の聞き取りを行うとともに、今後も担当者へ状況確認してよいか
協力を依頼します。
所有者等が遠方居住の場合は、居所先地域の福祉部局への照会も有効です。
○福祉部局と連携して成年後見人の活用を進めている事例
・弁護士・司法書士･行政書士等に成年後見人になっていただき、空屋について適正な管理を依頼した。市の福祉部局経由で、成年後見人の活用を進めてきた。
○所有者等が遠方居住の場合で、居住先自治体福祉部局に照会した事例
・精神疾患を主張する所有者について、居住先の市役所福祉部局への相談の有無を照会。
・高齢の所有者について、配達証明郵便の受取りがなかったことから、入院や施設入所の可能性を予想し、居住先の福祉部局に介護保険利用状況等を照会。
・居住先地域の福祉部局に照会文書を送付し、担当のケアマネージャーに聞き取りをした。
② 経済的な事情で対応困難な場合
税務部局や福祉部局との連携により、生活保護受給状況等を把握している事例がみられます。
○税務部局・福祉部局との連携による生活保護受給状況等を把握している事例
・福祉部局から、所有者の生活保護受給状況や、入所施設等の情報提供を得ている。
・道路に面し倒壊寸前の空き家について、福祉部局へ情報提供依頼。所有者が生活保護受給者であると確認できたことから経済的に困窮し解体困難であると判断し、行政代執行実施。
・経済状況等については税務担当部局等に確認する。遠方居住の場合は本人からの申出等による。
○所有者等が遠方居住の場合で、居住先自治体福祉部局に照会した事例
・所有者が生活保護を受給していると聞いていたため、所有者の住所地の市役所のケースワーカーへ問い合わせ、協力を得た。
10

（２） 判断能力がない疑いがある所有者（法定代理人なし）の命令以降の措置の考え方① 14 条措置の実施状況
約２割の市区町村が、判断能力がない疑いがある所有者（法定代理人なし）が所有する空き家を特定空家等に認定したことがあります。
これらの市区町村の多くは、14 条措置の実施前や 14 条に基づく助言・指導を実施
しており、命令以降の措置を実施した市区町村はみられませんでした。
図表 5 判断能力がない疑いがある所有者（法定代理人なし）が所有する
空き家の特定空家等への認定実績(n=198)78.3%(155)

21.2%(42)0.5%(1)

0%

20%

40%

60%

①認定実績はない

80%②認定実績がある

100%
無回答

図表 6 判断能力がない疑いがある所有者（法定代理人なし）が所有する
特定空家等の措置実績
4.7%(2)(n=43)

23.3%(10)0%

10%51.2%(22)

20%

30%

40%

50%

2.3%(1)

18.6%(8)

60%

70%

80%

90%

100%

①空家法14条に基づく措置の実施前（第12条に基づく助言等、空き家条例に基づく助言・指導・勧告・命令等など）②空家法14条に基づく助言・指導済み（勧告には至らず）③空家法14条に基づく勧告済み（命令には至らず）④空家法14条に基づく命令の事前通知済み（命令には至らず）⑤空家法14条に基づく命令済み（行政代執行には至らず）⑥行政代執行法に基づく戒告済み（行政代執行には至らず）⑦空家法14条に基づく行政代執行済み
無回答

11

○命令の受領能力はないと判断して命令に至らなかった事例
・複数の弁護士等と相談した結果、後見人を付されていない本案件の精神障害者については、命令の受領能力はないと判断し、また空家法 14 条 10 項「過失(・・・・)
なくしてその措置を命ぜられるべき者を確知(・・・・)できないとき」を拡大解釈
して略式代執行することも検討したが、法的には難しいという判断に至った。緊急措置的な対応を検討中。
○相続人・親族等による対応で解決され、命令に至らなかった事例
・命令を実施しようとしていたが、認知症の相続人の窓口となっていた親族が亡くなったため。その後、相続人の入所施設が成年後見人選任の手続きを行ったため、売却・解体に至った。
・所有者の子どもや入所施設の職員に連絡し、14 条措置の内容を所有者に伝えるよう依頼したところ、その後空き家が改善されたため、命令に至らなかった。
② 福祉部局との連携による後見人等の選任申立ての促進
知的障碍者・認知症など判断能力がない疑いがある者で法定代理人がついていない場
合は、措置できない正当な理由に該当するため、命令以降の実施については慎重であるべきと考えます。命令以降の措置を実施する場合は、法定代理人の設置等の指導や、入所施設・親族等への連絡・相談し、相続人や親族による対応での解決を図ることが重要です。
市町村長は、認知症高齢者（65 歳以上）または知的障害者、精神障害者について、「その福祉を図るために特に必要があると認めるとき」は、家庭裁判所に対して後見開始等の審判の申立てを行うことできるので、福祉部局と連携し、後見人等の選任申立をするように親族等に促します。
なお、成年被後見人が施設等入居前に居住していた家屋であれば、居住用不動産に当たるため、家庭裁判所の許可がなければ、取り壊しや売却をすることはできない点には留意が必要です。
（成年被後見人の居住用不動産の処分についての許可）
第 859 条の３

成年後見人は、成年被後見人に代わって、その居住の用に供する建物又はその敷地について、売却、賃貸、賃貸借の解除又は抵当権の設定その他これらに準ずる処分をするには、家庭裁判所の許可を得なければならない。
○法定代理人の設置等を指導している事例
・行政指導や処分について、有効でないと主張される可能性もあることから、法定代理人の設置等を指導していく。また、本市の運用としては、勧告はいよいよ行政代執行を見据えての対応と位置付けており、債権回収等の可能性も鑑みながら総合的に判断していくところ。
12

図表 7 市町村における成年後見開始の申立事務の流れの例示（認知症高齢者）（精神障害者・知的障害者）

資料）厚生労働省資料（第１回 成年後見制度における市町村長申立に関する実務者協議資料２（令和２年 10 月）13

５. 所有者が外国籍であり、かつ相続が発生している空き家（１） 略式代執行の実施状況
所有者が外国籍であり、かつ相続が発生している空き家は決して多くないものの、略式代執行に至った事例もみられます。
図表 8 外国籍所有者かつ相続が発生している空き家の特定空家等への認定実績

2.1%(12)(n=574)

63.9%(367)

0%

20%

27.4%(157)

40%

60%

6.6%(38)

80%

100%

①特定空家等の認定実績がない②特定空家等の認定実績はあるが、外国籍所有者（相続あり）の認定実績はない③外国籍所有者（相続あり）の特定空家等の認定実績がある
無回答

図表 9 外国籍所有者かつ相続が発生している特定空家等の略式代執行の実績(n=38)

0%①検討の結果、略式代執行を実施した

20%

40%

60%

18.4%(7)②検討の結果、所有者不確知の判断に至ったが、他の理由・事情により略式代執15.8%(6)行を実施しなかった③検討の結果、所有者不確知の判断に7.9%(3)

至らず、略式代執行を実施しなかった④現在、検討中

13.2%(5)⑤検討したことがない

50.0%(19)14（２） 所有者不確知の判断基準の考え方「「特定空家等に対する措置」に関する適切な実施を図るために必要な指針（ガイドライン）」では、「所有者等が国内又は国外に居住する外国籍の者であることが判明した場合には、親族、関係権利者等（国外に居住する場合にあっては、納税管理人を含む。）
への聞き取り調査等を行うほか、法第 10 条第３項に基づき、住居地の市町村への外国人住民登録の照会、東京出入国在留管理局への出入国記録や外国人登録原票の照会を行うことが考えられる」とされています。
以下調査・照会毎に所有者不確知の判断基準の事例を記載します。
○親族、関係権利者等への聞き取り調査結果
・過去に所有者と同居していた相続人が確認できたため連絡をとったところ、すでに相続放棄していることが判明した。この相続人への聞き取りから他に相続人はいな
いと判断した。（略式代執行実施）
・戸籍調査の結果、所有者はすでに死亡しており、法定相続人調査を実施し、所有者の兄弟及び外国籍の配偶者が法定相続人であることが判明した。その際に相続放棄についても調査し、外国籍の配偶者以外は相続放棄をしていることが判明したため、外国籍の配偶者の追跡（周辺住民への聞き取り）を実施し出国したとの情報は得られましたが、戸籍には国名のみの記載であり、弁護士との相談の結果、これ以上追跡できないと判断したため、所有者不確知といたしました。
（略式代執行実施）○東京出入国在留管理局への出入国記録や外国人登録原票の照会結果・所有者について：建物・土地ともに登記簿上の所有者が外国人であったが、所有者の同居人の親族の情報によると約 50 年前に死亡しているとのこと。外国人であるため戸籍はなく外国人登録原票も存在が不明、相続人の有無も不明であった。法務局に登記時の関係書類について確認を行うも文書の保存期間が満了し既に廃棄されており、建物の根抵当権者である市内金融機関へ当時の書類確認を行うも既に文書廃棄されていた。また、東京入国管理局に出入国記録の照会を行うも生年月日が不明であることから回答得られず、考えうる調査を行っても不明であったことから、弁護士や司法書士が委員となっている市空き家等対策審議会でも意見を得て所有者不確知として判断した。
空き家の状態について：空き家は通学路にもなっている市道に面しており、老朽化によりこのまま放置すれば近い将来倒壊するおそれがある状態。さらに空き家は豪雪地帯に存在しており積雪があればさらに倒壊が早まる懸念があった。（略式代執行実施）
・東京出入国在留管理局に外国人登録原票の開示請求をしたところ、当該外国籍所有者が出国していることが判明したため、所有者不確知と判断した。（他の理由・事15

情により略式代執行を実施せず）
・出入国在留管理局からの「記録なし」との回答をもって所有者不確知とした。
（他の理由・事情により略式代執行を実施せず）○外国領事館への照会結果・空家法で調査可能な範囲を調べたが、所有者の情報が出てこず、所有者不確知と判断した。
（東京出入国在留管理局へ請求するも、交付されず。外国領事館へ連絡し、請求が可能か問い合わせるも断られた）（略式代執行実施）
・韓国領事館に照会を行い、不回答であった。（他の理由・事情により略式代執行を実施せず）※韓国領事館については、「戸籍等を公用申請するには外務省を経由し国家間で請求する必要がある」「本人や子など請求権を有する者から委任を受ければ交付できる」との参考情報あり○外国戸籍情報の確認結果
・所有者の法定相続人に外国籍の者がおり、その者が海外に住んでいることと戸籍が解読不能なため、不確知と判断した。
（他の理由・事情により略式代執行を実施せず）
・倒壊のおそれがある不良住宅で、所有者（外国籍）が死亡していることは周辺住民等の証言あり。原票を取得し、親族である可能性がある者から戸籍を取得して翻訳したが、所有者との関連を証明するには至らなかったことから、所有者不確知とした。（略式代執行実施）
・所有者が死亡したため、法定相続人を調査したところ、配偶者とは死亡前に離婚しており、かつ子全員の相続放棄を確認した。一方で、相続には被相続人の本国法である韓国民法が適用されるため、親兄弟や 4 親等内の傍系血族も法定相続人となり得るが、被相続人の戸籍が確認できず、所有者の確知が困難。
（他の理由・事情により略式代執行を実施せず）
なお、国土交通省「不明裁決申請に係る権利者調査のガイドライン（第２版）」（平成 30 年 11 月）では、「当該所有権登記名義人の属する国に戸籍や住所の登録・証明制度があればそれに基づいた調査をすることがありましたが、この種の調査が権利者の確知につながることは期待できず、また、当該国に住所や死亡の事実等を公的に登録・証明する制度がない場合には真実の土地所有者を確知することができないことから、今後はこの種の調査を行わずに、ここまでの調査結果を探索結果疎明書に記載し、不明裁決申請をすることができます」とされており、各調査の実施判断については、対象となる特定空家等への対応の緊急性も踏まえ、総合的に判断することが求められると考えられます。
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６. 郵送による手続きのみでの命令（事前通知を含む）又は行政代執行の実施「「特定空家等に対する措置」に関する適切な実施を図るために必要な指針（ガイドライン）」では、勧告、命令の送達方法について具体の定めはありませんが、直接手交、郵送などの方法から的確な送達の方法を選択すべきであるとされています。
勧告・命令は、相手方に到達することによって効力を生じ、相手方が現実に受領しな
くとも相手方が当該勧告の内容を了知し得るべき場所に送達されたら到達したとみなされるため、郵送による手続きのみでも、配達証明郵便又は配達証明かつ内容証明の郵便として相手方に「送達」されていることが確認できれば、過去の判例からも行政処分の効力発生は送達時とされており、法的な問題はないと考えます。例えば、通行者等に危険を及ぼす可能性が高い特定空家等に対して、命令の発出や行政代執行を行った事例もみられます。
一方で、不利益処分である命令においては、所有者の所有権を侵害することから、法第 4 条に定める「市町村は（中略）必要な措置を適切に講ずるよう努めるものとする。」という規定の趣旨を踏まえ、所有者の意向を確認できるよう努めることが求められるた
め、可能な限り電話や訪問を試みることが望ましいとも考えます。例えば、所有者が遠方に居住している場合や相続人が多数いる場合等で、行政に対して連絡がなく、訪問しても所有者との面会が困難な場合など、直接的な確認が出来ないことを理由に措置を進めないことは公平性の観点から問題があるという見方もあり、やむを得ず、郵送による手続きのみで命令を実施する事例もみられます。
最終的には、市町村において、「合理性」、「誠実さ・公正さ」、「緊急度」からの総合的な判断が求められるものであり、個々の特定空家等の状態及びその量、並びに所有者等の居所及び当該特定空家等（又は被相続人）との関連などが判断の要素となると考えます。

図表 10 郵送による手続きのみで命令（事前通知を含む）を実施した事例
告知事項に対して、所有者の認識等をどのように、どの程度把握した／把握するよう努めたか郵送のみで 14 条措置を進めることについての意見・指導書、現況写真等を送付し、空き家周辺（隣接地や道路）に与える悪影響について説明しており、数名の所有者は除却準備を進めているが、大半の所有者-

はどのように認識しているのか把握できていない。
・担当者へ連絡するよう通知文へ明記

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告知事項に対して、所有者の認識等をどのように、どの程度把握した／把握するよう努めたか郵送のみで 14 条措置を進めることについての意見・把握していない。※配達証明により命令文書が送達されている確認は取れてい ・空家法に則った措置であるため、問題はる。命令に至るまでの全ての連絡に対ないと考えている。

するレスポンスが無いため、空き家の ・所有者遠方のケースも数多くあるため、措置に関しては前向きでない、という

郵送のみとなるのも致し方ないと考え理解のもと、法に則り業務を粛々と行

る。

っている。
・行政行為（命令）の行政不服審査や行政訴訟において、リスクがあることを承知したうえで、管理不全空き家の解消
・所有者に到達したことをもって、告知内のために命令に進めるこ ととしてい容を認識したものとして、14 条措置をる。なお、命令の事前通知の際に、意見進めることとしています。

書により後見人選任のうえ相続放棄の手続きを進めている旨の主張があった事例では、市内部で定めていた命令予定日における命令を見送った。

・法定相続人であることを説明しているが、当該空き家を所有しているという 認識がないと反論している。

図表 11 郵送による手続きのみで行政代執行実施を実施した事例
告知事項に対して、所有者の認識等をどのように、どの程度把握した／把握するよう努めたか・居所は明らかであり、市からの指導に対して所有者の意向（所有者による改善

郵送のみで 14 条措置を進めることについての意見・内容証明付配達証明郵便等で確実に届いていることを証明できれば問題はなの意思はない。
）が記載された手紙が複いと考える。

数回届いた。
・郵送物の到達。

-

・特定空家等に認定し指導を行ったときに訪問し説明を行っており、後の処分

・法的に有効であれば問題なしと思われ等に関しては認識していると思われる
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る告知事項に対して、所有者の認識等をどのように、どの程度把握した／把握するよう努めたか郵送のみで 14 条措置を進めることについての意見

・事例は全て空家法第 14 条第 10 項に ・法の規定をきちんと遵守して進めてい規定される略式代執行のため、同項にるのであれば、特に問題はないと考え規定されている公告手続を行った。

る。

・基本的には、少なくとも勧告前には電話・訪問等による接触を行う。しかし、・文書が返戻されなければ通知が到達し遠方居住で生活保護受給している所有者の案件では、ケースワーカーと連絡が取れ本人による是正が見込めないことが確認できたため、代執行を実施した。

たと見なし、措置を進めるのはやむを得ないと考える（ただし、送付先の訪問を繰り返し行っても面会できなかった
場合や、遠方居住で状況確認できているケース限る）。

【郵送のみで 14 条措置を進めることについての主な意見】○郵送の到達確認のみでは手続き瑕疵が不安
・郵送のみでは意思確認ができないため、手続きに瑕疵があったと訴えられた場合の不安がある。
・何かしらの方法で 1 度は相手方の存在を確認する必要はあると感じる。郵送のみの場合は、配達証明等の制度はあるが、民間事業者による一つのサービスであり郵便局がどこまで誤りなく配達しているか立証できない部分もあると感じるため。
・所有者の財産を侵害するおそれがあり、代執行等に至った場合は訴訟等も考えられることから、当市としては、所有者へ適切に届き認識されていることを確認しながら進めていきたいと考えております。そのため、所有者に会えずとも、書留での郵送とし、本人が受け取っていることを確認する方針ですが、書留では受け取らない
所有者の場合、郵送のみで 14 条措置（特に命令以降）に進むことができるのか、確認が必要だと考えています。
・特定空家等に認定される物件の所有者とは面会等が困難なケースが多々あるため、面会等が必ずしも必須ではないという方向で進んでいくことは良いと考えます。一
方、郵送の場合については、受取拒否や転送先が取得できないが故の到達困難な事案等があることから、それのみで良いとも言い難いとも考えます。公示によって対応することで良い基準が示され、それに基づいて進めることも考えられるため、そのような整理がなされることを期待します。

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○不利益処分に対する所有者等の認識・理解に対する不安・空き家対策や 14 条の措置を受けることで空き家所有者が将来受ける不利益についてまだまだ理解されておらず、措置されることの重大性が高いことを認識されていないため、出来る限り面談での説明が必要と考えます。
・受領したのが本人か、また、本人だとしても中身を読んでいるのか、理解しているのか、など、不安に感じるのではないかと想像し、措置を進める側の精神的な負担が大きいように思われます。
・郵送のみで 14 条措置を進めることは、条文的には可能かと思いますが機械的であり、勧告以降は不利益処分となるため、行政の責務としては果たしてないと感じます。できる限りの手段・ツールを駆使して、所有者等へ連絡を試みるべきと考えます。
・所有者等の財産権を守るための猶予期間の趣旨からすると、十分理解できる状態か
ら起算して、初めて猶予期間が開始されるものと考える。郵送のみ（返答なし）では相手方の状況を把握できないことから、猶予期間を設けていると言えるのかどうかが疑問である。これに対して、どの程度の手続きを行えば必要な情報提供に努めたと言えるのかを、相手方の情報が全くないことを前提に、例えば郵送手段であったり、訪問回数であったりといった、選択可能な手法を整理すべきと考える。
○直接の訪問による所有者や関係者との面談機会が必要（有効）・勧告以上の措置をとる場合、可能であれば訪問する方がよいと考える。理由：配達証明郵便等で送付し受取があった場合でも本人が文書を見ていない又は理解していない可能性が高く、訪問することによりその所有の家族や支援している方と面談する機会をもつことにより、今後の対応について協議ができるのではないだろうか。
・所在が明らかでなく、送付した文書を見ていない可能性がある場合は、直接の訪問や周辺への聴き込みをおこない、所有者等へ確実に文書が到達したことを確認する必要があると思います。
（配達証明など）"
・法的には郵送のみでの 14 条措置の執行に問題はないと思われるが、個人の所有権を侵害する以上、返信文書にて所有者の意向が明確になった場合は別だが、郵送のみで所有者の意向が確認できずに 14 条措置を執行することは、法第 4 条に定める「市町村は（中略）必要な措置を適切に講ずるよう努めるものとする。」に反することから、所有者の意向を確認できるよう最大限努めるべきであり，少なくとも電話や訪問を複数回試みる必要があると考える。
・財産権の保障の観点から郵送のみによる 14 条措置を進めることはリスクがあると考える。場合によっては所有者等が財産権の侵害であるとの訴訟を起こすことも想定され、措置をするに至った根拠等をよくよく精査する必要が生じると考える。
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また、これまでの経験から訪問による助言・指導が有効であることを実感しており、代執行をするための事務負担や費用回収ができないケースがあることなどを考慮
すると、所有者等本人による解決を図るべきであり、極力郵送のみで措置を進める
べきではないと考える。
○所有者の居所が遠方等の場合はやむを得ない
・法に基づく措置を講じていくことを踏まえれば所有者等に対し対面指導等を行うことが望ましいと考えますが、空家等の増加に伴って特定空家等が増えつづけていることにより、空家等対策を実施する職員の業務負担が増すなか、必要な人員や予算（旅費等）の確保が困難な現状を踏まえるとやむを得ない。
・遠方に住んでいる所有者等に対しては、郵送のみで 14 条措置を進めることはやむを得ないと考える。なお、「特定空家等に対する措置」に関する適切な実施を図るために必要な指針（国土交通省）では、「相手方が現実に受領しなくとも内容を了知し得るべき場所に送達されたら到達したとみなされる」と記載されている。
・郵送による連絡に対し、所有者等から返答がなければ、電話番号を取得することは困難であり、所有者等が遠方の場合は訪問についても現実的でないことから、状況によっては郵送のみで 14 条措置を進めなければならない場合もありうると考える。
・14 条措置は行政代執行まで措置を進めることを前提としているため、郵送に加え架電や居所訪問などの直接的な確認は重要であると考えている一方で、所有者が遠方に居住している場合や相続人が多数いる場合等で、市に対して連絡がなく、直接的な確認が出来ないことを理由に措置を進めないことは公平ではないとも考えております。
・当市では所有者が遠方にいる空き家も多数あるため、相手方から電話等がなければ、直接訪問をせずに１４条措置を進める事例も起こりうると考えている。特定空家等に該当するか、また、１４条措置を進めるかどうかにおいて判断材料となるのは当該空家等の状況であり、所有者の状況は考慮されるものではないので、措置を進める必要があると判断したら措置を行うことは法的に問題ないと考える（むしろ措置を取らずに倒壊等が起き周囲に損害が出れば、不作為による国家賠償法に基づく損害賠償責任を負うリスクがあるのではないか）。
・書面に記載があるものの、所有者が認識しているか不明。遠方の場合、所有者がお住まいの自治体と協力できる体制ができればよいと思う。

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【郵送方法に言及のあった意見】○特定記録・法１４条の措置を郵送で行う場合、「簡易書留」ではなく「特定記録」で郵送している。
・所有者が遠方地（外国も含む）に居住しており、電話番号も不明な場合も考えられる。簡易書留や特定記録といった送付方法で、文書の送達を明らかにすることで、進めても良いと考える。
○書留
・郵送するにおいても本人不在等もあるので簡易書留など確実に本人へ通知される
ような取り組みが必要かと思われます。特に行政代執行については執行経費の回収が見込めないこともありますので、慎重に進めるべきです。
・書留等で送付するのであれば問題ないと思う。
・遠方であったり、電話番号が分からない場合も多数あり、仕方ないと思う。簡易書
留等で送付すれば、受取りも確認できるため、問題ないと思う。
・所有者の電話番号を把握できていない場合や、遠方に居住しており訪問が困難な場
合は書留郵便のみで差し支えないと考える。
・所有者へ指導・勧告・命令等の通知が正式に行われたかが重要であることから、郵送においては書留による送付が必要。
○配達証明・少なくとも配達証明をつけて発送するべき。
・配達証明等で確実に文書が届いていることが確認できれば、電話や訪問は必ずしも必要とは思わない。
・直接面会して市の意向を伝えられれば、それにこしたことはないが、空家特措法第14 条による行政指導や行政処分はすべて「配達証明等」で郵送していることから、所有者等には届いているものと判断している。これまで郵送のみで命令に至った事
例はないが、やはり「命令」となれば可能な限り面会する方向で対応すると思われる。
○内容証明
・内容証明付配達証明郵便等で確実に届いていることを証明できれば問題はないと考える。
・所有者の居住地に訪問しても必ずしも会えることもないことから、結果として郵送のみとなる事例はあると思う。その場合も想定して、郵送は配達証明（内容証明付き）で行うべきである。
・法律上は郵送のみで対応できるものの、最低限利害関係者へ通知が行われているかを配達証明等で確認する必要があると考える。
・内容証明郵便等で郵送する必要があると思われます。
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・代執行令書の義務者への通知に際し、郵便物の投函や電話だけでは通知したと見なされない可能性が高く、内容証明郵便や簡易書留郵便で受け取りをされない場合
は、訪問等の必要があると思います。

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