VOL.131
2022.3

CONTENTS
１
２
３
６
13

佐野ブランドキャラクター さのまる ⓒ佐野市

小山市との「空き家等対策の推進に関する協定」
締結
各種研修会実施報告
新規入会者紹介制度について
紙上研修
・IT 重説について
・宅建業者による人の死の告知に関するガイドライン
宅地建物取引士賠償責任保険のご案内

公益社団法人栃木県宅地建物取引業協会

15
17
18
19
21
25

「特定事項の明示義務」について
各種相談窓口サポートセンターからのお知らせ
フラット 35 全宅住宅ローン
支部便り
インフォメーション

公益社団法人

全国宅地建物取引業保証協会栃木本部

協定締結

小山市との「空き家等対策の推進に関する協定」締結

令和３年11月22日（月）小山市役所市長公室において、小山市と当協会との「空き家等対策の推進に関する協定」の調印式が行われました。調印式には、浅野正富小山市長、当協会からは青木亨会長をはじめ県南支部の理事の皆様が出席されました。
この協定は、空き家化の予防、空き家の流通・活用促進、管理不全な空き家の防止・解消、空き家等の跡地活用を空き家等対策計画の基本方針とし、この基本方針に基づき空き家等対策を総合的に取り組むことを目的としています。

栃木県内において、市町と当協会が「空き家等対策の推進」について総合的な協定を締結するのは初めてとなります。

表紙写真提供：佐野市都市ブランド推進課
佐野市は栃木県の最南部に位置し、都心から70キロメートル圏内にあります。
東北道を使えば都心はもちろん、県北の温泉地や東北地方へのアクセスも便利。北関東道を使って茨城県の海や、群馬・長野方面へウィンタースポーツに行ったり、気軽にお出かけできます。美しい自然によって育まれた水は非常に綺麗でおいしく、古くから佐野市民の日常生活を支えてきました。麺やスープ作りに水が欠かせない「佐野らーめん」が全国的に有名になったのも、この恵まれた水資源のおかげといえます。
佐野市の気候は年間を通して四季が感じられ、比較的温暖な気候です。山水に恵まれた佐野市の美しい自然は、心を和ませるとともに、その装いを変化させ季節の訪れを伝えてくれます。
佐野ブランドキャラクター「さのまる」は、2011年2月25日に誕生しました。佐野らーめんのお椀の笠をかぶり、腰にはいもフライの剣を差した佐野の城下町に住むお侍です。前髪は麺で出来ています。
「ゆるキャラ®グランプリ2013」では約120万票を獲得し、全1,580キャラの中からグランプリに輝
きました。

1

種

研

修

会

実

施

報

告

研修会報告

各

新規免許取得者及び代表者変更・政令使用人変更の研修会
日時：令和３年８月２６日（木）場所：不動産会館３階 大会議室
研修内容
【午前の部】
・はじめての宅建業法●宅地建物取引業者の役割・社会的使命●媒介業務と指定流通機構●不動産広告・供託制度と相談業務って何？
●相談業務と苦情解決・弁済業務●物件調査・説明の注意点
・宅建協会関連サイト●ハトサポ・レインズ等の使い方【午後の部】
・宅建業の実務●不動産トラブル事例研究
・物件調査から取引まで●重要事項説明書の作成、説明のポイント●調査ミスによる宅建業者の責任・宅建協会関連サイト●ハトサポ・レインズ等の使い方
講師：副会長 瀬尾
剛
教育研修委員会
委員長 由谷 邦雄
業務規範・苦情解決業務委員会
委員長 山士家光幸

令和３年度

不動産開業セミナー

下半期相談員研修会
日時：県央支部 令和３年１２月１６日（木）
県南支部 令和４年 １月２０日（木）場所：各支部会館 会議室
研修内容
・IT重説の注意点について
・不動産取引のデジタル化について・‌成人年齢引き下げによる注意点について・‌心理的瑕疵（自殺物件）についてのガイドラインについて・不要になった土地について受講対象者：業務規範委員（相談員）・職員
講師：蓬田勝美法律事務所
弁護士 蓬田 勝美 氏

≪WEB≫業務研修会①人の死の告知に関するガイドライン②契約不適合担保責任と仲介業者の責任③民法改正と売買契約書作成実務
講師：涼風法律事務所
弁護士 熊谷 則一 氏

日時：令和３年１１月２０日（土）令和３年１２月 ８日（水）令和４年 １月２２日（土）
令和４年 ２月 ９日（水）令和４年 ３月１２日（土）場所：不動産会館３階 大会議室
講師：宅建協会 理事☆‌宅建業開業をご検討されている方を対象に開催しております。

2令和４年度入会者 紹 介新規入会者の紹介で謝礼を進呈いたします栃木県宅建協会に新規入会者をご紹介いただいた方に謝礼を進呈いたします。
対象者は栃木県宅建協会の正会員の方で、新規入会者に対して、入会後の業務上の相談への対応
等、入会者のサポートへの協力が条件となります。
詳しくは、以下の実施要領を参照のうえ、積極的にご利用下さい！

謝礼進呈の実施要領
１．内容
新規入会者の入会への協力に対し、入会完了後に謝礼を進呈します。

栃木県宅建協会の正会員に対する謝礼・・・商品券

３万円分

２．手続き
入会申込者が入会申込書の提出と併せて新規入会者紹介状の提出を行います。
入会後、本会より紹介者へ謝礼の提供案内が行われます。
３．期限

令和 ５年３月31日まで

お問い合わせ先

公益社団法人〒320-0046

栃木県宅地建物取引業協会

宇都宮市西一の沢町6-27（栃木県不動産会館）

TEL：028-634-5611／FAX：028-634-5670

3栃木県宅建協会会員用年月

入会者 紹 介栃木県宅建協会新規入会者紹介状
日

公益社団法人栃木県宅地建物取引業協会

殿

私は紹介者として、貴協会に下記の新規入会申込者を紹介します。

〇新規入会申込者
商号又は
名称及び
氏名

商号又は名称

氏名

印

所在地
連絡先

TEL：

／FAX：

〇紹介者
商号又は
名称及び
氏名

商号又は名称

氏名

印

所在地
連絡先

TEL：

／FAX：

※本書は入会申込書を提出する際に併せてご提出願います。
※新規入会申込者１名につき紹介者は１名のみです。
※入会申込書提出後の紹介は受け付けておりませんので、ご注意ください。
※‌新規入会申込者に協会事業並びに関係団体につきご説明いただくとともに、入会後には会員として円滑な活動ができるようサポートのご協力をお願いします。

4令和3年度(10月17日実施分）
宅地建物取引士資格試験 結果概要
昨年10月17日（日）令和３年度「宅地建物取引士資格試験」が実施されました。
試験結果概要栃木県実施概要⑴申込者数
2,971人（前年度19.4％増）⑵受験者数
2,377人⑶合否判定基準
50問中34問以上正解した者を合格者（登録講習修了者は45問中29問以上正解した者）
⑷合格者数
349人
⑸合格率
14.7%

無料相談所のご案内（要予約）
専門の相談員が相談について対応いたしますので、お気軽にご相談ください。
コロナウイルス感染拡大防止の為、相談会の休止をさせていただくこともあります。
ご理解のほどよろしくお願い致します。
相談窓口の概要①受付方法
予約が必要となりますので事前に最寄りの各支部へご連絡ください。
予約が無い場合回答できませんのでご了承下さい。
尚、文書、電子メールでの相談は受け付けておりません。
②相 談 日
令和4年  4月22日（金）令和4年  8月23日（火）
令和4年12月23日（金）令和4年  5月23日（月）
令和4年  9月22日（木）
令和5年  1月23日（月）
令和4年  6月23日（木）
令和4年10月21日（金）令和5年  2月22日（水）令和4年  7月22日（金）
令和4年11月22日（火）
令和5年  3月23日（木）③相談時間 13:30〜
お問合せ先
月曜日から金曜日 午前9時から午後5時（土･日･祝日･年末年始･宅建協会並びに保証協会地方本部の休業日は休み）
県央支部◆住所宇都宮市西一の沢町6-27◆TEL
028-634-5788

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県南支部
◆住所
栃木市大宮町2617-15◆TEL
0282-27-9088

県北支部
◆住所
那須塩原市上厚崎462-5◆TEL
0287-62-6677

紙

上

IT重説について１．IT重説の経緯等

月から、まずは賃貸借における重要事項の説明についての社会実験が行われてきました。そして、その後まもなく発生した新型コロナウイル
スの蔓延により、国土交通省は早急に検討を重ね、2021年４月に不動産売買取引でのIT重説が本格運用開始となりました。
‌ しかし、これは重要事項説明書の電子書面の交付を認めるものではなく、あくまでも重要事項の説明の手段です。いわゆる電子書面交付については、現在社会実験が開始されている状況です。

２．法令上の根拠

 ところで、宅建業法第35条第１項本文は次のような規定になっています。
‌ 宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者（以下「宅地建物取引業者の相手方等」という。）に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面（第五号において図面を必要とするときは、図面）を交付して説明をさせなければならない。

‌ つまり、宅建業法第35条第１項本文の規定では、重要事項の説明について「対面」で行うことが必ずしも求められておりません。そこで、国土交通省における宅建業法の解釈及び運用の考え方を示している、「宅地建物取引業法の解釈･運用の考え方」（平成13年１月６日国総動発修

蓬田勝美法律事務所

弁護士

蓬田 勝美

第３号、令和３年３月改定、以下「不動産業課
長通知」という。）において、IT重説を対面による宅建業法第35条の重要事項説明と同様に取り扱うものとしました。

３．不動産業課長通知‌ 不動産業課長通知におけるIT重説に関する規定は具体的には次のとおりとなっています。
第三十五条第一項関係
２‌ 宅地若しくは建物の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介に係る重要事項の説明にITを活用する場合の取扱いについて‌ 宅地若しくは建物の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介に係る重要事項の説明に
テレビ会議等のITを活用するに当たっては、
次に掲げるすべての事項を満たしている場合に限り、対面による重要事項の説明と同様に取り扱うこととする。
‌ なお、宅地建物取引士は、ITを活用した重要事項の説明を開始した後、映像を視認できない又は音声を聞き取ることができない状況が生じた場合には、直ちに説明を中断し、当該状況が解消された後に説明を再開するものとする。

（１）‌宅 地建物取引士及び重要事項の説明を受けようとする者が、図面等の書類及び説明の内容について十分に理解できる程度に映像を視認でき、かつ、双方が発する音声を十分に聞き取ることができるとともに、双方向でやりとりできる環境において実施していること。
（２）‌宅 地建物取引士により記名押印された重要事項説明書及び添付書類を、重要事項の説明を受けようとする者にあらかじめ送付していること。

6

紙上研修

 不動産売買取引におけるIT重説は、2019年10研（３）‌重 要事項の説明を受けようとする者が、重れている内容等を踏まえた機器の選択を行うこ

要事項説明書及び添付書類を確認しながらとになります。

説明を受けることができる状態にあること（２）重要事項説明書等の事前送付

並びに映像及び音声の状況について、宅地‌ IT重説は、説明の相手方の手元に重要事項説

建物取引士が重要事項の説明を開始する前

明書及び説明に必要なその他の資料（以下「重に確認していること。

要事項説明書等」という。）がある状態で行われることが必要です。そのため、重要事項説明

示し、重要事項の説明を受けようとする者の実施に先立ち、説明の相手方に重要事項説明が、当該宅地建物取引士証を画面上で視認書等を事前に送付している必要があります。

できたことを確認していること。

‌ この点は、IT重説という言葉からは、重要事

紙上研修（４）‌宅 地建物取引士が、宅地建物取引士証を提項説明書をPDFファイル等による電子メール等‌ つまり、不動産業課長通知では、IT重説が認での送信して良いのではないか、と思われるかめられる4つの要件を定め、それらの４要件を満も知れません。しかし、宅建業法第35条第１項

たす場合、IT重説を宅建業法第35条第１項本文

では「これらの事項を記載した書面（第五号ににおける重要事項の説明と認めることとしまし

おいて図面を必要とするときは、図面）を交付た。

して説明をさせなければならない。」とされています。また、同条第５項では「第一項から第４．IT重説の４要件三項までの書面の交付に当たっては、宅地建物‌ そこで、重要なのは、IT重説が適法な重要事項の説明等と認められるには不動産課長通知で求められている４要件を満たす必要があるということです。以下、順次検討します。
‌ なお、IT重説については、国土交通省で「ITを活用した重要事項の説明

実施マニュアル」（以下、本書では、このマニュアルを単に「実施マニュアル」と言います。）を公表しております。以下の説明は実施マニュアルに基づくご説明となります。
‌ 実施マニュアルについては以下のURLをご参照下さい。IT重説を行う際のフロー図などの資料もあり、参考になると思います。h t t p s://w w w.m l i t.g o.j p/t o t i k e n s a n g y o/c o n s t/content/001397149.pdf（１）‌双 方向でやりとりできるIT環境における実施‌ IT重説の実施に当たっては、「その内容を十分に理解できる程度に、映像を視認でき、かつ、音声を聞き取ることができるとともに、双方向でやりとりできる環境において実施していること」という要件を満たす機器やサービスを利用する必要があります。具体的なI T機器やサービスに関する仕様等は定めていませんが、IT重説で求められるやり取りが十分可能なものを用意することが必要です。
‌ 具体的には、実施マニュアル（P.17）に示さ

7

取引士は、当該書面に記名押印しなければならない。」とされています。
‌ そのため、重要事項説明書については、取引士が記名押印をした上で、書面にて交付する必要があります。PDFファイル等による電子メー
ル等での送信では不適法になりますので、注意が必要です。
‌ なお、重要事項説明書等の送付については、
その内容を説明の相手方が十分理解できるようにするため、説明の相手方に事前に重要事項説
明書を読んでおくことを推奨するとともに、重要事項説明書の送付から一定期間の後に、IT重説を実施することが望ましいとされています。
‌ また、例えば、売買取引では、説明に用いられる資料が多くなる傾向があります。説明の相手方が、IT重説においても、各資料を取り違えることなく、確実に閲覧できるよう、資料番号を付与するなどの対応をすることの工夫することや、資料送付に当たり、説明の相手方に対して、事前に重要事項説明に要する時間や進め方等を通知することなどの工夫が必要とされています。
（３）‌説明の開始前に相手方の重要事項説明書等の準備とIT環境の確認‌ 第３に、不動産業課長通知では、IT重説の開始前に、説明の相手方が重要事項説明書等を確認しながら説明を受けることができる状態にあすることが望ましいとされています。そこで、ること及びI T重説を実施するためのI T環境がその内のいくつかを以下で取り上げ、ご紹介い整っているかを確認することが必要だとしてい

たします。

ます。

（１）IT重説実施に関する関係者からの同意‌ そのため、取引士は、IT重説を行うに際して、‌ 重要事項説明は、対面による方法か、一定の・‌相 手方の映像や音声を取引士側の端末等で確条件の下でのIT重説によるのかの選択が可能と認できること・‌取 引士側の映像や音声を説明の相手方の端末向を当然に確認する必要があります。意向の確認の手法についての定めはありません。しか・‌説 明の相手方に事前に送付している重要事項

し、トラブル防止の観点から書面等の記録とし説明書等が、説明の相手方の手元にあること等て残る方法で行うことが望ましいと考えられまの確認を行う必要があります。

す。

（４）‌取引士証を相手方が視認できたことの画面
上での確認‌ また、重要事項説明の内容によっては、売主や貸主の個人情報にかかる部分が含まれること‌ 不動産業課長通知では、取引士は、説明の相もありえます。そのため、個人情報保護の観点

手方が取引士証を視認できたことを確認するこから、当該取引物件の売主や貸主等の関係者かとが必要です。これは、取引士ではない者が重らの同意を取得することが望ましいと考えられ要事項の説明をすること、あるいは取引士の名ています。

義貸しをすることを防止する観点で必要なもの（２）‌説明の相手方が契約当事者本人等であるこ
との確認

です。
‌ 取引士は、取引士証を表示させた後、説明の‌ 重要事項説明は、契約当事者が当該宅地建物

相手方に表示されている取引士証の氏名を読みに係る取引条件や権利関係等について事前に理上げてもらうこと等により、相手方が視認でき解した上で契約を締結し、取引に係るトラブルていることを確認します。

を未然に防止する等の観点から行われるものです。したがって、説明の相手方が、契約当事者

５．その他（１）IT重説を行える不動産取引‌ IT重説を行えるのは、現時点では、「宅地又は建物の取引の売買、交換もしくは売買の代理
又は媒介、賃借の代理又は媒介」となっております。社会実験や本格運用では賃貸借契約が先行しておりました。しかし、現在では、売買契約についてもIT重説が認められています。
（２）IT重説を行える宅建業者・取引士
‌ 社会実験は事前の登録が要件とされていまし
たが、不動産業課長通知におけるIT重説に関する規定の要件を満たすことにより、すべての宅建業者・取引士がIT重説を行うことができることとなっています。

本人等（その代理人を含む。以下同じ。）であることは重要事項説明における前提ともいえます。
‌ IT重説による取引の場合には、取引士が契約
当時者本人等と直接相対しないで契約にいたるケースも想定されます。そのため、重要事項説
明の実施までに、相手方の身分を確認し、契約当事者本人等であることを確認することが求められます。契約当事者本人等であることの確認は、IT重説の実施の段階で、例えば、公的な身分証明書（運転免許証等）や第三者が発行した写真付の身分証（社員証等）で行うことが想定されています。
（３）録画・録音への対応‌ IT重説の実施状況について、録画･録音により

６．IT重説の実施において留意すべき事項

記録を残すことは、トラブルが発生したときの回避の観点からも、IT重説の実施において留意

要事項説明には、取引士や説明の相手方の個人

‌ 実施マニュアルでは、当事者間でのトラブル
すべき事項を取り上げており、可能な限り対応解決手段として有効と考えられます。他方、重情報のほか、売主や貸主等の個人情報が含まれ

8

紙上研修

で確認できることなります。その選択に当たっては、相手方の意

紙上研修ている場合があります。また、IT重説の実施の当するということは講習テキストでも紹介され記録については、断片的に記録されたり、編集ています。また、自然死であっても告知義務違されたりすることによって、本来実施された内反に該当するとする裁判例があることについて

容と異なる記録が残るケースも想定されます。

は、本誌129号９頁に紹介させて頂いたところで‌ そのため、以下のような対応で録画･録音を行す。

うことが適切であると考えられています。

‌ こ れ ら の 事 例 に お い て 、 裁 判 所 は 、 取 引 目・‌I T重説の実施中の状況について、録画･録音を的、事案の内容、事案発生からの時間の経過、する場合には、利用目的を可能な限り明らか

近隣住民の周知の程度等を考慮して、信義則にして、宅建業者と説明の相手方の双方了解

上、これを取引の相手方等に告知すべき義務ののもとで行う。

有無が判断しています。つまり、人の死の告知・‌重要事項説明の実施途中で、録画･録音をするという問題は、具体的な事案のなかで解決されことが不適切であると判断される情報が含まていた状況でした。

れる場合（例えば、説明の関係者の機微情報‌ しかし、そのような状況では、具体的な取引等が含まれる場合等）については、適宜、録にあたって、その判断に迷い、その結果、無難画･録音を中断する旨を説明の相手方にも伝に広めに人の死の存在が確認できればその死にえ、必要に応じて録画・録音の再開を行う。

ついての告知を行うこととなり、その結果、更・‌宅建業者が録画･録音により記録を残す場合、に、重要な事項かどうかではなく人の死があれ

説明の相手方の求めに応じて、その複製を提ばその告知を求めるというような状況になって供する。

いたように思われます。このようなことから調‌ なお、宅建業者が取得した録画･録音記録につ

査に負担を感じ、何か目安があれば良いのにといては、個人情報の保護に関する法律（平成15感じていた方は多いのではないかと思います。

年法律第57号。以下「個人情報保護法」とい‌ また、このような状況から、賃貸住宅の入居う。）に則った管理が必要となり、IT重説以外の場面において、貸主が、入居者が亡くなったで取得した個人情報と併せて、適切な管理を行場合、亡くなった理由の如何を問わずその事実うことが求められます。

を告知対象にしなければならないと思い、特に単身高齢者の入居を敬遠する傾向があるとの指7．まとめ‌ IT重説は、遠隔地等の事情から対面が困難な場合に重要事項の説明を可能にするという便利な面があります。しかし、他方では同意の取得
や機器の確認、録画・録音への対応等手間がかかる面があります。事案によって適切な方法で重説を行うことが必要であることは勿論です
が、物件の内覧をどのように位置づけ、どのように行うのかという点でも配慮が必要と考えられます。

宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン
１．ガイドライン制定の背景等（１）不動産取引における人の死の告知の現状‌ 自 殺 や 殺 人 事 件 の 事 実 が 心 理 的 瑕 疵 に 該 当し、重要な事項として売主や媒介業者にその告知義務があり、その不告知が告知義務違反に該9摘もあると言われています。
（２）ガイドライン制定の必要性‌ 上記のような背景の下、何らかの目安があればとは思われていたと思います。筆者が知る限りでは、公刊物にある例としては、東京地裁平
成20年４月28日判決において、「証人が東京都の所轄課において売買については５年間程度は自殺物件であることを告知するように指導している」があった程度ではなかったかと思われます。
‌ そこで、令和２年２月より、国土交通省において「不動産取引における心理的瑕疵に関する検討会」（座長：中城康彦 明海大学不動産学部
長）が設置され、不動産において過去に人の死が生じた場合において、当該不動産の取引に際して宅地建物取引業者がとるべき対応に関し、
宅地建物取引業者が宅地建物取引業法上負うべき義務の解釈について、現時点で妥当と考えられる一般的な基準がガイドラインとして取りまルの未然防止とともに、取引に関与する宅地建

とめられました。

物取引業者との間のトラブルの未然防止が期待‌ これが、「宅地建物取引業者による人の死のされている、ということができると思います。

告知に関するガイドライン」です（以下では、
このガイドラインのことを「ガイドライン」と言います。）。ガイドラインについては次のURLをご参照下さい。
‌h t t p s://w w w.m l i t.g o.j p/r e p o r t/p r e s s/

２．ガイドラインの位置づけ（１）‌宅地建物取引業者の義務の判断基準としての位置づけ（１）対象とする事案‌ ガイドラインにおいては、取引の対象となる不動産において生じた人の死に関する事案を取り扱うこととする。自殺や殺人事件ということに限定されている訳ではありません。
（２）対象とする不動産の範囲‌ ガイドラインにおいては、居住用不動産を取り扱うこととする、とされています。その理由‌ ガイドラインは、不動産において過去に人のは、住宅として用いられる不動産（居住用不動死が生じた場合において、当該不動産の取引に産）とオフィス等として用いられる不動産を比際して宅地建物取引業者がとるべき対応に関較した場合、居住用不動産は、人が継続的に生し、宅地建物取引業者が宅地建物取引業法上負活する場（生活の本拠）として用いられるもの

うべき義務の解釈について、トラブルの未然防であり、買主・借主は、居住の快適性、住み心止の観点から、現時点において裁判例や取引実地の良さなどを期待して購入又は賃借し、入居務に照らし、一般的に妥当と考えられるものをするため、人の死に関する事案は、その取引の整理し、とりまとめたものとされています。

判断に影響を及ぼす度合いが高いと考えられる‌ つまり、ガイドラインに従っていれば、民事ことから、と説明されています。

上の法的な説明義務に違反しないということを断定はできない（別な表現をすれば、当該宅地建物取引業者が民事上の責任を回避できるもの
ではない）が、しかし、違反していない根拠の一つにはなり得る、ということになります。
‌ また、過去に人の死が生じた不動産の取引に際し、宅地建物取引業者が本ガイドラインで示した対応を行わなかった場合、そのことだけをもって直ちに宅地建物取引業法違反となるもの
ではないが、宅地建物取引業者の対応を巡ってトラブルとなった場合には、行政庁における監督に当たって、本ガイドラインが参考にされることとなる、とされるということになります。
（２）ガイドラインに期待される役割‌ ガイドラインは、法令ではありませんので、一律に判断できるというものではありません
が、宅地建物取引業者が、一般的な基準としてガイドラインを参照し、適切に対応することを通じて、不動産取引に際し、当該不動産において過去に生じた人の死に関する事案について、買主・借主が十分な情報を得た上で契約できるようにすることにより、取引当事者間のトラブ

４．ガイドラインの概要（１）調査について①

調査の範囲、方法等‌ 宅 地 建 物 取 引 業 者 が 媒 介 を 行 う 場 合 、 売主・貸主に対し、告知書等に過去に生じた事案についての記載を求めることにより、媒介活動に伴う通常の情報収集としての調査義務を果たしたものとする。
‌ 宅地建物取引業者は、原則として、自ら周辺住民に聞き込みを行う、インターネットサ
イトを調査するなどの自発的な調査を行う義務は無く、仮に調査を行う場合であっても、亡くなった方やその遺族等の名誉及び生活の平穏に十分配慮し、特に慎重な対応が必要、とされています。
‌ こ れ ま で は あ ま り 議 論 さ れ て こ な か っ た「亡くなった方やその遺族等の名誉及び生活の平穏に十分配慮」することが求められている点には留意は必要と思われます。
②

留意事項‌ 但し、宅地建物取引業者は、売主・貸主に

10

紙上研修

content/001426603.pdf

３．ガイドラインの適用範囲

紙上研修

よる告知書等への記載が適切に行われるよう（ⅱ）‌告 げ な く て も よ い と し た ② （ ⅰ ） ～

必要に応じて助言するとともに、売主・貸主（ⅲ）以外の場合は、取引の相手方等に対し、事案の存在について故意に告知しなの判断に重要な影響を及ぼすと考えらかった場合等には、民事上の責任を問われる

れる場合は、告げる必要がある。

可能性がある旨をあらかじめ伝えることが望（ⅲ）‌人 の死の発覚から経過した期間や死因

ましい、とされています。また、告知書等にに関わらず、買主・借主から事案の有より、売主・貸主からの告知がない場合で無について問われた場合や、社会的影あっても、人の死に関する事案の存在を疑う

響の大きさから買主・借主において把事情があるときは、売主・貸主に確認する必

握しておくべき特段の事情があると認要がある、とされています。

識した場合（２）告知について①

原則となる考え方

告知する場合の告知事項‌ そして、告知すべき場合の告知事項につい‌ 宅地建物取引業者は、人の死に関する事案ては、次のように整理されています。

が、取引の相手方等の判断に重要な影響を及（ⅰ）‌告 げる場合は、事案の発生時期（特殊ぼすと考えられる場合には、これを告げなけ

清掃等が行われた場合は発覚時期）、

ればならない。

場所、死因及び特殊清掃等が行われた②

場合はその旨を告げる。

告知しなくてもよい場合（末尾の図参照）‌ 次の場合には人の死を告知しなくても良い（ⅱ）‌亡 くなった方やその遺族等の名誉及びと整理されています。

生活の平穏に十分配慮し、これらを不（ⅰ）【賃貸借・売買取引】当に侵害することのないようにする必取‌ 引の対象不動産で発生した自然死・

要があることから、氏名、年齢、住日常生活の中での不慮の死（転倒事所、家族構成や具体的な死の態様、発故、誤嚥など）。

見状況等を告げる必要はない。

※事案発覚からの経過期間の定めなし。
（ⅱ）【賃貸借取引】告知する場合の留意事項‌ 更に、告知する場合の留意点としては、（ⅰ）‌個 々の不動産取引においては、買主・通常使用する必要がある集合住宅の共借主が納得して判断したうえで取引が用部分で発生した①以外の死・特殊清行われることが重要であり、宅地建物掃等が行われた①の死が発生し、事案取引業者においては、トラブルの未然発生（特殊清掃等が行われた場合は発防止の観点から、取引に当たって、買覚）から概ね３年間が経過した後

主・借主の意向を事前に十分把握し、人の死に関する事案の存在を重要視す

取‌ 引の対象不動産の隣接住戸・日常生ることを認識した場合には特に慎重に活において通常使用しない集合住宅の対応することが望ましい。

共用部分で発生した①以外の死・特殊清掃等が行われた①の死※事案発覚からの経過期間の定めなし③⑤

取‌ 引の対象不動産・日常生活において（ⅲ）【賃貸借・売買取引】告知すべき場合‌ 次に、告知すべき場合については、次のよ
うな点を考慮して判断するとされています。

（ⅰ）‌告 げなくてもよいとした②の（ⅱ）や（ⅲ）の場合でも、事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高い事案は告げる必要がある。

11

④

場所
ケース
設定

契約の
種類

対象不動産・通常使用の共用部分

死の状況

自然死

特殊清掃等

なし

期間
（概ね3年）

−

超過

賃貸借

不要

不要

売買

不要

不慮の死

あり

なし

未了

隣接住戸・通常使用されていない共用部分
自然死等以外

あり

−

超過

不要

不要

未了

自然死

不慮の死

自然死等以外

−
超過

未了

不要

不要

不要

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取 引 実 務 の 基 礎を網 羅

紙上研修

対象不動産は、居住用不動産に限定される
不慮の死とは、日常生活の中での転倒事故、誤嚥など
本図はあくまでも理解の参考であり、この表のとおりに行えば足りるというものではない

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ここがPOINT!

明示義務

不動産の広告において、お客様が通常予期することができない欠点となる情報があるのに、これらを書かないと、その物件が安くてお買い得な物件と思ってしまうよね。
ここは、そのような欠点があるなら、きちんとその情報を開示しなけ
ればならないと定められているとても大事な規定だよ！
例えば、法令で土地の利用が制限されている物件や建物の建築が制限されている物件、物理的な欠陥がある物件なのに、これらのことを表示しなかったり、隠したりすると、不当表示になってしまうよ！
だから、物件の地勢、形質、立地、環境等に関することで、欠点があってお客様が損をすることについては、見やすい場所に見やすい大きさの文字で分かりやすく、広告に表示する必要があるんだ。

→表示規約第13条、同施行規則第８条【規制の概要】●傾斜地を含む土地‌ ①傾斜地の割合が30％以上を占める場合（分譲マンション・別荘地を除く）、②傾斜地の割合が30％以上を占めるか否かにかかわらず、傾斜地を含むことにより土地の有効な利用が著しく阻害される場合（分譲マンションは地勢を考慮して建築され、引き渡されるので特に表示する必要なし）。
‌ ⇒ 傾斜地を含む旨、傾斜地の割合又は面積を明示しなければなりません。
【表示例】「敷地面積100㎡（傾斜地38㎡を含む）」●市街化調整区域内の土地‌ 市街化調整区域内に所在する土地については、宅地の造成や建物の建築が原則として禁止されています。
‌ ⇒ 「市街化調整区域。宅地の造成及び建物の建築はできません。」と16ポイント以上の大きさの文字で明示しなければなりません。

●道路に適法に接していない土地‌ 道路に２m以上接していない土地や地方公共団体の条例により附加された敷地の形態（いわゆる敷地延長）に対する制限に適合しない土地には、建物の建築が禁止されています。
‌ ⇒ 土地の場合は「建築不可」、中古住宅の場合は「再建築不可」と明示しなければなりません。
「不適合接道」や「道路位置指定なし」などの表示は不適当です。

●路地状部分で道路に接する土地
‌ 路地状部分（敷地延長）のみで道路に接する土地であって、その路地状部分の面積がおおむね30％以上を占めるときは、路地状部分を含む旨及び路地状部分の割合又は面積を明示しなければなりません。
【表示例】「敷地面積200㎡（路地状部分76㎡を含む）」

公

売地

道

敷地面積
（全体）

路地状部分76㎡

15200㎡「敷地面積200㎡」と記載するだけでは、
このような路地状部分を含んでいる土地だとはまず想像できないよね。
欠点はしっかりと明示しましょう！

●セットバックを必要とする土地‌ 建築基準法第42条第２項の道路に接する物件については、建物を建築する場合には、原則として道路の中心線から２m後退（セットバック）しなければなりませんし、その旨を明示しなければなりません。
‌ さらに、セットバックを必要とする部分の面積が土地面積（正味）のおおむね10％以上となる場合
は、その面積も明示しなければなりません。
【表示例】「土地面積100㎡（建築時には約12㎡のセットバックを要す）」●高圧線下の物件
‌ 土地の全部又は一部が高圧線下にあるときは、高圧線下である旨及びその線下部分のおおむねの面
積を表示しなければなりません。また、その線下部分が建物その他の工作物の建築が禁止されている
場合は、その旨も併せて明示しなければなりません。
【表示例】「土地／185㎡（約20㎡は高圧線下。高圧線下部分は建物等の建築不可）」●著しい不整形地等【表示例】「土地面積／330㎡

但し、２段宅地（130㎡部分と200㎡部分の高低差３m）」●計画道路の区域内の土地等
‌ 道路法第18条第１項の規定により道路区域が決定され、又は都市計画法第20条第１項の告示が行われた都市計画道路等の区域にかかる土地については、建物の建築等が制限されているため、道路予定地内にある旨を明示しなければなりません。
【表示例】「敷地面積／180㎡（都市計画道路予定地約28㎡含む）」●古家等がある土地‌ 取引の対象となっている土地の上に古家等が存在する際は、その旨を明示しなければなりません。
【表示例】「売地（古家あり）」●がけ上又はがけ下の土地
‌ 土地が擁壁によっておおわれないがけの上又はがけの下にあるときは、その旨を明示しなければな
りません。
【表示例】「敷地面積／165㎡（高さ５mのがけ上）」（公社）首都圏不動産公正取引協議会「まるちゃんの公正競争規約を知って守って適正な広告表示」P3・P4

16

明示義務

‌ 土地の有効な利用が阻害される著しい不整形地、区画の地盤面が二段以上に分かれている等の著し
く特異な地勢の土地については、その旨を明示しなければなりません。
※‌ 不整形地等が著しいか否かは、一般消費者がその旨を明示していないため、その土地形状が整形地であり、土地の有効利用が阻害されないと誤認するかどうかで判断されます。

各 種 相 談 窓 口
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全宅連代表電話03-5821-8111へ架電
自動音声アナウンス
・「契約書式の記載方法や内容に関するご相談は１番」
各種相談窓口・「ハトサポのIDパスワードや、Word・Excel契約書式、web書式作成ツールの操作方法は２番」
・「不動産キャリアパーソンなど講習に関することは３番」
・「そのほかに関することは4番」
・「もう一度お聞きになる場合は５番」

不動産広告に関する相談（公社）首都圏不動産公正取引協議会
日時：平日

10：30～12：00

13：00～16：00

TEL：03-3261-3811
不動産契約書及び重要事項説明書に付随する相談（公社）全国宅地建物取引業協会連合会
日時：毎週

月、火、木、金曜日

13：00～16：30 （祝日、年末年始、お盆期間、ＧＷを除く）

TEL：03-5821-8118
不動産取引に関する相談（消費者、不動産業者等の相談対応）（公財）不動産流通推進センター
日時：11：00～15：00（土日祝日、年末年始

TEL：03-5843-2081

17

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関東財務局長（6）第 01431号 日本貸金業協会会員 第003606号 URL：https://www.zentakuloan.co.jp
公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会賛助会員〒320-0046 栃木県宇都宮市西一の沢町6-27 栃木県不動産会館
TEL 028-634-6100 FAX 028-634-6161

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19

20

県央支部だより会員親睦懇親会／４地区

スポーツ観戦／厚生事業

各地区オリジナル企画で開催

ゲーム協賛●【宇都宮地区】R3.12.13

東京オリンピック開催年ということで、スポーツ関連の事業を企画いたしました。
しかし残念にも「ブレックス観戦」は突然中止となり、楽しみにしていただいた皆様には大変ご迷惑をお掛け致しましたこと心よりお詫び申し上げます。

宇都宮ブリッツェン
増田選手による講演会●【鹿 沼 地 区】R3.12.7

2021年鹿沼地区勉強会
人の死の告知に関するガイドライン●【今 市 地 区】R3.12.10

賃貸管理業登録制度のポイント●【芳 賀 地 区】R3.12.17

会員お役立ち情報
サポートセンターからの案内

スポーツ企画オリジナルTシャツ

FromTOKYO2020

支部だより

県央支部会員の皆様へ
県央支部オリジナルステッカー

幾つもの実績を重ね１年間の使用権利を得た
ユニフォーム

この度、県央支部会員(１店舗１枚)「当店には取引士が常駐しています」と書かれた店頭用ステッカーを配布させていただきます。

東京オリンピックに出場された増田選手

コラボタオル
宇都宮ブリッツェン
&宅建協会

21

是非ご活用下さい支部長挨拶

玉串奉奠

無病息災
商売繁盛

年頭式辞前に御祈祷頂きました

古峯ヶ原古峯神社

天狗が鎮守する神社

❖ご祈祷

支部長挨拶

副支部長挨拶

22

支部だより

年頭式辞
強運の年
・五黄の寅
・壬寅
チャンスを
掴みましょう

会長挨拶

宇都宮地区 麿宝卵
鹿沼地区   はちみつ
今市地区   日光ろばたづけ
芳賀地区   茂木ゆず塩ラーメン❖年頭式辞

ご当地特産品 (4 地区 ) によるお楽しみ袋をお持ち帰り頂きました。

令和四年

方法を変えながらも会員の皆様に還元できる事業の運営を日々考えております。
各委員会の活動をご報告することで皆様からご理解・ご協力を頂けると幸いです。
業界の更なる発展を祈念し年頭の挨拶とさせていただきます。

新型コロナ感染症と共に歩んで２年日環アリーナ栃木県南支部だより
足利地区交流会

支部だより

足利地区研修会が昨年12月９日に足利市民プラザにて今期最後の地区交流会事業として会員参加40名、市役所から３名、見目サポートセンター長など計４５名で開催されました。
各地区の交流会も様々な形で定着しておりま
すが、この長期化するコロナ禍で少々活気がな
いのはとても残念で寂しい限りです。
今回足利ではこの現状から研修会場、時間など感染予防対策を考慮して開催いたしました。
研修会は当協会と連携協定を結んでおります市
建築指導課「空き家・空き地バンク」、工業振興課「産業用地バンク」の設立以後の現状課
題、また今後の更なる充実、発展等について担
当職員の方から説明して頂きました。
最後に見目サポートセンター長よりセンター
設立の趣旨、会員皆さんの仕事へのプラス、利用方法など説明がありました。
今後、「空き家・空き地バンク」、「産業用地バンク」そして「サポートセンター」等の利用が私たちの仕事に少しでもプラスになるよう
会員皆さまに積極的な利活用をお願いしたいと思っております。
結びに、この一年の締めくくりに研修会を通して少々疎遠になっております会員皆さんが顔を合わせ挨拶を交わすことが出来たことに感謝し、皆さんのご健勝と益々のご繁栄を心よりお祈り申し上げます。
副支部長 春山 耕二

23

令和４年

県南支部賀詞交歓会

県南支部では、令和４年１月17日（月）に栃木市『栃木グランドホテル』に於いて賀詞交
歓会を開催致しました。
時は新型コロナの感染者が徐々に増えている
時期なので、感染拡大を防ぐ為に会場側と綿密な打合せを行い万全な対応を取り、大川秀子栃木市長、青木亨会長、そして県南支部会員、総計79名のご参加をいただきました。
村川県南支部長の開催にあたり、参加者及び会員が新年を健やかに迎えられて賀詞交歓会にご出席いただいたことへの感謝の挨拶に始まり、青木亨会長の本年干支にちなんで、五黄虎
年は、大いなる飛躍する年とのことです。大川
秀子栃木市長の行政への協力に対する感謝の言
葉と業界発展の挨拶をいただきました。
イベントといたしましては、代表者による鏡開きと、琴とバイオリンの共演による新春にふ
さわしい春の海、情熱大陸等の演奏を堪能致しました。当日は飲食等出来ませんので、弁当、年賀用品等を持ち帰りいただき１時間の賀詞交
歓会を無事に終了致しました。
厚生委員長 木村 仲位

県北支部だより
ゴルフコンペ
令和３年12月2日塩谷町のロペ倶楽部にて会員、従業者22名参加（女性2名）で行われました。
ロペ倶楽部は、伝説のゴルフプレーヤー

ジーン・サラゼンの監修で造られ，かつては、青木、尾崎、中島プロが優勝争いをした憧れのコースでした。その時はギャラリーでしたが、プレーは今回が初めてとなります。クラブハウス等の個性的な建物も美しく配置されています。コロナ禍で外出を控えていたので、仕事の事も忘れて18ホールを楽しく回ることができ、また、天然温泉につかり、明日への活力となる一日でした。
取材者：広報委員 荒井英明

支部だより

空き家セミナー＆空き家相談会
令和3年12月18日（土）13:00より那須塩原市いきいきふれあいセンター３F多目的ホールで「空き家セミナー」、15:15より同じく視聴覚室で「相談会」が新型コロナウィルス感染予防対策を実施しながら開催されました。
第１部のセミナーでは「そうなる？どうする？私たちの空き家」と題しNPO法人空き家空き地
管理センター代表理事、上田真一様より、空き家問題、相続問題、空き家の活用法など、様々な実例や問題点を紹介していただきました。
第2部の相談会は県北支部の理事4名が相談員となり、市内空き家所有
者、将来空き家になりそうな物件所有者、セミナー受講者を対象に実施され、６組の相談を受けました。相談者はそれぞれ相続問題や法的な問題、資金面の問題を抱えており、即解決できるアドバイスをすることはできませんでした。
今後増え続けるであろう空き家は、条件が整い売却や賃貸などができれば問題ありませんが、現実的には簡単に解決できる物件は少なく、法律の整備や積極的な行政の協力、介入、そして不動産業者との連携が必要にな
ると感じました。
取材者：広報委員 石槻博之

24Information■ 入会者（主たる事務所） 令和３年７月～令和４年１月
支部 免許番号

商

号

代表者
事務所所在地（政令使用人）上澤 央臣
宇都宮市簗瀬町1920-6（関谷 宏美）
永嶋 一彦
宇都宮市鶴田町753-7（永嶋 慎也）

県央4227

レンタハウス㈲〃5271㈱コスモライン

〃

5272

㈱泰山

本澤

哲

〃

5274

ライフ３Ｓ不動産

関

康雄

〃

5279

㈱大和住宅

〃

5280

〃

電

話

番

号

028-637-2200
028-612-4166

宇都宮市細谷町215

028-625-3040

河内郡上三川町大字上蒲生2115-8

0285-21-5780

竹内 祐太

宇都宮市戸祭2-6-23
大橋ハイツ102028-666-8961

ジーナホーム㈱増渕 弘美

宇都宮市東今泉2-5-8-1

028-612-4402

5282㈱PLAYWORK

掛布

篤行

宇都宮市石井町3431-56

050-5526-4032

〃

5283

エターナル不動産

張圓圓

鹿沼市白桑田627-16

0289-74-7343

〃

5284

㈱県民ガス保安センター

川俣優

宇都宮市西川田町1091-5

028-658-0051

〃

5285

㈱匠工業

齋藤

卓実

宇都宮市西川田町950-1

028-666-7197

〃

5286

益子まちづくり㈱荒井（斎藤

久
芳賀郡益子町城内坂14哲雄）

0285-81-6361

〃

5291

ハウスウェル宇都宮㈱

髙木

剛

〃

5294

㈱ランドセレクト

鈴木

康仁

県南

5269

㈱宮一工建

〃

5270

〃

インフォメーション

宇都宮市大通り5-3-5

028-678-4080

宇都宮市富士見が丘2-11-27
モナリザB

028-612-6128

宮内 貴裕

下都賀郡野木町大字野木2045-23

0280-23-5933㈱アクシア―ド

木山 輝昭

小山市若木町2-13-15

0285-24-0101

5276

㈱SHIN

手塚

博信

小山市大字犬塚998-440

0285-37-6090

〃

5277

㈱ＬＡＮＤＯＯＲ

小暮

幸良

佐野市久保町212-7
伊勢山ハイツ102号室

0283-86-7933

〃

5288

㈱からおけ食堂

岡田 ゆき子 下都賀郡野木町大字中谷369-3

0280-23-2521

〃

5292

佐藤工業㈱

佐藤

下都賀郡壬生町大字壬生甲2230

0282-82-0039

〃

5293

㈱SMK・Rエステート

豊忠

橋本 浩一
小山市大字喜沢1475（福田陽）

0285-38-8833

代表者（政令使用人）電（従たる事務所）
支

部 免許番号

商

号

事務所所在地

話

番

号

県央

国3300

穴吹興産㈱
（宇都宮営業所）

穴吹 忠嗣 宇都宮市本町13-14（平山 雄将） 丸井物産ビル５階

028-612-3390

〃

国8528

㈱棟匠
（宇都宮営業所）

石川 忠幸
河内郡上三川町磯岡600（相沢 和也）0285-32-7118

〃

5075

㈱フルハウス村上（ハウスドゥ宇都宮南）（板垣

県南

3726

大成地所㈱
（栃木支店）〃

国10010

〃

5186

25

須永 博和
栃木市大平町富田1464-1（関口江津子）㈱くらしコンサル
小礒（ハウスドゥ佐野南店）（星野㈱建築・浦山（通りの不動産）浩一
宇都宮市西原町466-1秋生）

安之佐野市大橋町3202-1
直広）

浦山
功
足利市通1-2697-7（浦山 明美）

028-678-2888
0282-45-1530
0283-22-3965
0284-43-2880

■ 退会者（主たる事務所） 令和３年７月～令和４年１月
支

部

免許番号

商

号

支

部

免許番号

商

号

県央

4560 （有）加藤建設

県央

2119 （有）昭栄不動産

〃

2792

県南

1642

〃

3104 （有）大芦不動産〃

5042 （株）
ジョイント

〃

1976

藤原商事

〃

2989

〃

3361

阿部興業（株）〃3345 （有）
タイヨーホーム〃

4699

三井平成地所〃

2699 （株）須賀土地建物

〃

4361

山本建設（株）〃4293 （株）一信造園土木〃

982（有）丸ビル商事〃

5044 （株）
マルジョウ〃

3479 （有）丸井

県北

5232

〃

4875 （株）
サンセイ〃2013 （有）三徳総業

〃

4716

(株)桂地建大森商事不動産
朝倉不動産

ライフガーデン土地建物（株）

アイアン商事（従たる事務所）
支

部

免許番号

県央

国4179

商

号

支

（株）
アイダ設計
（真岡モデル店）

部

免許番号

県央

国5356

商

号

宇都宮アイフルホーム（株）（宇都宮東店）■ 会員数 令和４年２月15日 現在
支部

正会員（本店）準会員（支店）

計

支

部

正会員（本店）準会員（支店）

計

81

636

栃木地区

83

9

92

宇都宮地区

427

73

500

佐野地区

83

11

94

鹿沼地区

47

3

50

足利地区

77

10

87

今市地区

28

2

30

183

23

206

芳賀地区

53

3

56

県北地区

116

19

135

407

59

466

塩那地区

67

4

71

164

29

193

1145

163

1308

県南支部
小山地区

県北支部

合計

国土交通大臣表彰受賞
本協会の青木亨会長が、令和３年建設事業関係功労者等国土交通大臣表彰を受賞されました。
おめでとうございます。今後もさらに業界発展のためご活躍されることをお祈りいたします。

26

インフォメーション

555

県央支部

法定講習会はハトマークの宅建協会で受講しましょう！！
宅地建物取引士証の更新をする場合には、「法定講習」を受講しなければなりません。
法定講習は有効期限の６ヶ月前から受講出来ます。
ただし、宅地建物取引士資格試験に合格した日から１年以内に宅地建物取引士証の交付を受けようとする場合は、法定講習の受講は必要ありません。
法定講習受講の申込みについては、（公社）栃木県宅地建物取引業協会（電話 028-634-5611）にご連絡ください。

免許更新について
宅地建物取引業の免許の有効期間は５年間です。有効期間満了後も引き続き、業を営もうとする場合には、有効期間満了の90日前から30日前までに、免許の更新申請を行なうことが必要です。

宅地建物取引業者名簿登載事項の変更届について
宅地建物取引業者は、免許を受けた後、免許申請書に記載した事項について変更があった場合は、宅地建物取引業法第９条により事実発生後30日以内に、免許を受けた
国土交通大臣又は都道府県知事に届出なければなりません。

令和4年3月発行
発行人／青木 亨
編集人／広報流通委員会
発行所／公益社団法人 栃木県宅地建物取引業協会
公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会栃木本部〒320-0046 栃木県宇都宮市西一の沢町6番27号 栃木県不動産会館
TEL 028-634-5611