Le principali caratteristiche della high street

Seconda Edizione: Maggio 2024

1. Introduzione• Lo scope of work
• Metodologia

2. Corso Vittorio Emanuele II, Milano• Contestualizzazione commerciale• I trend e gli sviluppi intorno a C.so VE II• Key Plan
• Le caratteristiche degli esercizi commerciali• I flussi pedonali nel 2023
• Aperture recenti• Future aperture, lavori in corso e negozi sul mercato• Rent Opinion

3. Conclusioni

2Introduzione
Lo scope of work Il presente studio si pone come obiettivo l’aggiornamento delle analisi condotte nella prima ricerca datata giugno 2023,
avente ad oggetto l’asse di Corso Vittorio Emanuele II, analizzando in termini di numero di attività, aperture/chiusure,merchandising mix, unità sfitte o offerte sul mercato e canoni di locazione.

 Kroll ha assunto il punto di vista di un operatore professionale del mercato immobiliare high-street, sia esso un

landlord/investitore o un retailer, nell’approcciare - ad esempio - la ricerca di una location per una nuova apertura
oppure un asset da acquisire come investimento «core», sul quale svolgere le necessarie analisi di rischio.

 Forti di una lunga esperienza nel mercato immobiliare high-street, conosciamo l’importanza per gli operatori del settore

di poter disporre di informazioni indipendenti, oggettive, raccolte con rigore scientifico e con il mero scopo didescrivere i key-driver del mercato retail, per migliorarne la trasparenza e la leggibilità: si citano ad esempio dati quali ifootfall (con focus sulle settimane ed i giorni top dell’anno), i key-plan, le dinamiche di turnover dei brand ed i nuovi
ingressi, oltre che ovviamente i valori locativi. Indicatori rilevanti da leggersi in un contesto sempre più complesso,volatile e di difficile lettura, tra cambiamento delle dinamiche di consumo e della shopping experience post-Pandemia,
omnicanalità tra negozi fisici e digitali quale risposta dei retailer alla disruption di eCommerce e nuove tecnologie.

 Da qui l’idea di presentare un «prodotto» di ricerca utile al mercato, su Corso Vittorio Emanuele II, la high-street diMilano più significativa a livello nazionale come test di ingresso dei retailer internazionali nel mercato Italiano, nonché
uno degli assi commerciali più attrattivi a livello internazionale, nel segmento tra mass ed up-market. Un caso studioideale anche in quanto inserito nel cuore di una città, Milano, che al contempo attrae quasi la metà degli investimenti
immobiliari in Italia nel commercial real estate, ed è un laboratorio continuo di sperimentazione sia nel mercato retail, sia
nello sviluppo di iniziative imprenditoriali, immobiliari ed interventi di rigenerazione urbana.

 Questo studio è idealmente riproducibile per altre high-street significative nel territorio nazionale e a supporto non solodel Retail real estate, ma anche di altre asset class tipicamente inserite in contesti in-town ed impattati da importanti
flussi pedonali: Hospitality, Office, sviluppi Mixed-use, ecc.
4

Introduzione
Metodologia

Dati footfall (fonte Urbistat)•

Per l’identificazione della distribuzione/densità dei flussi pedonali sono state estrapolate e combinate le informazioni relative a
Corso Vittorio Emanuele II a partire da due banche dati di Urbistat, ovvero il «modulo mobile» e il «walk score».
o Il primo contiene informazioni legate alla mobilità di circa 13 milioni di devices (smartphone) italiani per i quali sono
disponibili informazioni legate alla posizione (latitudine/longitudine) e al sesso dell’utente. Il modulo mobile consente direalizzare analisi relative all’affluenza di una determinata zona e di stimare i visitatori di una data struttura. La fonte dei datimobile è NEXT 14 (https://next14.com/big-data-al-servizio-della-mobilita/);o Il modulo «walk score», grazie alla presenza di circa 1.000 postazioni di monitoraggio (telecamere e/o sensori termici) su
tutto il territorio nazionale, fornisce i passaggi* pedonali sulle principali High Street italiane. La misurazione continuativa 24h
su 24h consente di analizzare i flussi con frequenza oraria, giornaliera, settimanale e mensile.

Tipologia di dato ricavato sia per l’intero Corso Vittorio Emanuele II che per tratti:- Normalizzazione dei passaggi* annuali, settimanali, giornalieri e orari

Rilievo fisico ad hoc sul campo
Tipologia di dato ricavato:- Informazioni puntuali sul mix merceologico, n. vetrine, tipologia di attività commerciali presenti sul Corso.
- Informazioni in merito a nuove aperture, chiusure e spazi disponibili sul mercato (da maggio 2023 ad oggi) .

Rent
Dati interni Kroll REAG*per passaggi si intende la presenza – contata giornalmente – di utenti geolocalizzati lungo Corso Vittorio Emanuele II (ad esempio: un singolo utente chesi muove più volte durante il giorno lungo il Corso è contato una sola volta in quel giorno; viceversa, se l’utente accede al Corso in giorni differenti, viene
contato una volta per ogni giorno di accesso).
5Corso Vittorio Emanuele II, Milano
Contestualizzazione commerciale

Stazione Centrale
in 10 -15 min
metropolitana

Stazione Cadornain 7-10 min
metropolitana

M1 e M4 (luglio 2023)

Brera District

San Babila e Duomo

Aeroporto Linate

Quadrilaterodella Moda

PiazzaS. Babila
PiazzaCordusioGalleria
VE II

Piazza Duomoin 15 min
Metropolitana M4 in costruzioneDurini
DesignDistrict

C.so VE IIRANKING DELLE TOP HIGHSTREET (EMEA)
01. Milano, Via Monte Napoleone
02. Londra, New Bond Street
03. Roma, Via Condotti…
…
13. Milano, Corso Vittorio Emanuele II«Main Street Across the World Ranking 2023» - sezione «Europe» - Cushman &Wakefield

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Corso Vittorio Emanuele II, Milano
I trend e gli sviluppi intorno a C.so V.E II
Future aperture
Hotel 5s e 5sL

Hotel 5se 5sL

Future Aperture

Recenti aperturenegozi•••••••

Future aperturenegozi

Brera District

Quadrilaterodella Moda

APHouse

PiazzaS.Babila

Galleria V.E

PiazzaCordusio
Piazza DuomoDurini DesignDistrict

C.so V.E. II
5 min

San Babila – M4, riqualificazione largo Toscanini e Corso Europa:

Tiffany & Co in Galleria Vittorio Emanuele II
Coin, Arket e Kave Home in Cordusio
Max Brown Missori, in via Lentasio 3
Calimala Hotel , in Via Melzo 7Sircle Milano, Torre Velasca
Soeur – primo store in Italia in Via Orefici
Loreto Open Community – P.le Loreto

Recenti Aperture• Reopening di Chanel, Ferragamo e Gucci inMontenapoleone e Vivienne Westwood in Corso Venezia• Bottega Veneta, Gucci e Rolex-Rocca 1974 in Galleria
Vittorio Emanuele II• Burberry Via S. Andrea – V. Bagutta• JW Anderson (prima boutique italiana) in V.S. Andrea• AP House - Audemars Piguet in via Bagutta –ex Garage
Traversi• UNIQLO in Piazza Gae Aulenti• Hotel Melià in Cordusio e Pasticceria Gioia

MILANO e il turismo• Business, ma anche LEISURE• Arte e storia, ma anche RISTORAZIONE E RETAIL• Nel 2023: 8,5 milioni di presenze (+14 % sul 2019; +25% sul 2022)• Il 66% dei turisti è INTERNAZIONALE (USA, Francia,Germania e UK)• SEGNALI DI CRESCITA del turismo: previsti oltre 10
milioni di visitatori (5,7 milioni gli arrivi dall’estero) nel
2026 , anno in cui si terranno le Olimpiadi Invernali
Milano-Cortina
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Corso Vittorio Emanuele II, Milano
Key Plan

24 – Swatch (in ristr.)
19 – Sandro Ferrone
25 - Lama Optical
20 – 24 bottles
21 – Swatch temporary 26 - San Carlo27 - San Carlo al Due
22 – Coccinelle
23 – Avirex temporary 28 - Five guys
29 - Diesel

64 NEGOZI TOTALI:
243 VETRINE

29 NEGOZISUL LATO NORD

5 - Nike
6 - Tissot
7 – Weekend Max Mara
8 - Intimissimi
Via Santa
Radegonda

1 - Furla
2 - Sundek
3 - Swarovski
4 - &other stories
LaRinascente

1275 6360 – Alcott (in ristr)
61 - Miriade
62 - Falconeri63 – Intimissimi Uomo
64 - Signorvino

9 108462
6364

61 60

595857

Via Pattari

Metodologia: rilievo diretto (Maggio 2024)

5655

Via S.Pietroall’Orto

Galleria deCristoforis

P.zza
Liberty

Via Agnello

Galleria del Toro

15 - United Colorsof Benetton
16 - Calzedonia
17 - Zara
18 – Zara Uomo

9 - Marina Rinaldi
10 - Marella
11 - I blues
12 - Pennyblack
13 - Max&Co
14 - Max Mara131112

51
53 52
54

1617181448 47

50

46 45

49
Galleria del Corso

49 – Mango (inVia della ristr.)
Passarella

Via Beccaria

50 - Kiko
51 - Motivi
52 - Goldenpoint
53 - Solaris
54 - Yamamay

55 - Carpisa
56 - Wycon
57 - Nara Milano
58 - Libero Milano
59 - Bar Madonnina
LegendaEdificiPortici/gallerie

442927282619202521 2324
2215

PiazzaS.Babila

43424140

39363738353233
3430 - Sisley
31 - Urban
outfitters

Galleria
Passarella
Galleria
S.Carlo

36 - Michael Kors
37 - Pinko
38 - Atelier Emé
39 - Liu Jo
40 - Foot Locker
41 – ON Running
42 - Hamleys
43 - Adidas
44 - Tezenis
45 - Reserved
46 - Sephora
47 - Tre gazelle48 - Bershka
Negozi sul mercato

3130

Next opening

32 - Armani Exchange
33 - Geox
34 - Twinset
35 - Luisa Spagnoli

35 NEGOZISUL LATO SUD

9Corso Vittorio Emanuele II, Milano
Le caratteristiche degli esercizi commerciali

64 NEGOZI

PiazzaS.Babila

89% ATTIVITÀ COMMERCIALI (57 unità)

Galleria del Toro

9% FOOD & BEVERAGE (6 unità)
2%

Via Santa
Radegonda

Via S.Pietro
all’Orto

NEXT OPENING (1 unità)

Galleria
Passarella

P.zza
Liberty

Via Agnello

Galleria
S.Carlo

2%2%2%

La
Rinascente

Galleria del Corso

9%

45%

3%
3%
5%

3%

Via della
Passarella

48%

6%10%

Via Beccaria

6%

9%8%

5%

Via Pattari

5%9%6%9%

Abbigliamento
IntimoCalzature e pelletteria
Abbigliamento e articoli sport
Gioielleria e orologi
Profumeria e cosmesi
OtticaOggettistica
Giocattoli
Ristorazione F&B
Next opening

N.vetrine
Metodologia: rilievo diretto (Maggio 2024)

LegendaEdifici
1-2 3-4 5-6>6Portici/gallerie

10Corso Vittorio Emanuele II, Milano
I flussi pedonali nel 2023

29,6 MLN di PASSAGGI*medi sul corso-2% SUL 2019, +3% SUL 2022

LATO C.so VE II

45 %LATO
NORD

16,5MILIONI

55 %LATO
SUD(+3,8% vs2022) Piazza
S.Babila

P.zza
S.CarloP.zza
Liberty

33,6 MILIONI

Fonte: Urbistat (2023)*per passaggi si intende la presenza – contata giornalmente – di utenti geolocalizzati lungo Corso Vittorio Emanuele II (ad esempio: un singolo utente che si muove più volte durante ilgiorno lungo il Corso è contato una sola volta in quel giorno; viceversa, se l’utente accede al Corso in giorni differenti, viene contato una volta per ogni giorno di accesso).

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Corso Vittorio Emanuele II, MilanoI flussi pedonali nel 2023

Circa 81 mila
PASSAGGIGIORNALIERI(29,6 milioni di passaggi / 365 gg)

TOP WEEK
25 - 31 Dicembre 2023
c.a. 800.000 passaggi

25%2015105

FLOP WEEK
14 - 20 Agosto 2022
c.a. 450.000 passaggi

0012345ore678910 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23

Lunedì-Venerdì

Sabato-Domenica

PASSAGGI GIORNALIERITop Weekc.a. 115.000 passaggi
Flop Week
c.a. 65.000 passaggi

SETTIMANA MEDIA

LUNEDÌ-VENERDISABATO-DOMENICA

c.a. 570.000 passaggi

c.a. 70.000 passaggi
giornalieric.a. 115.000 passaggi
giornalieri-3% rispetto al 2022+5% rispetto al 2022

Fonte: Urbistat (2023)*per passaggi si intende la presenza – contata giornalmente – di utenti geolocalizzati lungo Corso Vittorio Emanuele II (ad esempio: un singolo utente che si muove più volte durante ilgiorno lungo il Corso è contato una sola volta in quel giorno; viceversa, se l’utente accede al Corso in giorni differenti, viene contato una volta per ogni giorno di accesso).

12Corso Vittorio Emanuele II, Milano
Aperture recenti

RESERVEDHAMLEYSWEEKEND
MAX MARAAVIREX

Settembre 2023

Settembre 2023

Dicembre 2023

Dicembre 2023

MaggioPrimo
flaghisp
store in Italia, delGruppo polacco
LPP.

Primo negozio inItalia. Il punto
venditasisviluppa su una
superficie di circa
1.300 mq su due
livelli.

Negozio dedicato
alla
collezione
nata nel 1983,
dalla branca dellamaison.

Temporary shop
del marchio già
presentein
Milano e in Italia
con 37 punti
venditaNuovoflagshipstore. La boutiqueconta 4 vetrine edè distribuita su trepiani.

SWAROVSKI
202413

Corso Vittorio Emanuele II, Milano
Prossime Aperture

ON STORE
Brand di sneaker e abbigliamento sportivo nato aZurigo nel 2010. La marca «On», apprezzata dagli
atleti e quotata alla Borsa di New York dal 2021,
produce scarpe da ginnastica per alte prestazioni
e nel 2022 ha fatto registrare un fatturato di 1,2
miliardi di franchi.

Alla data del presente studio sono presenti
diversi rivenditori nel comune di Milano ma
nessun flaghsip store/monomarca

14Corso Vittorio Emanuele II, Milano
Revamping - ristrutturazioni

SWATCHMANGOALCOTT

15

Corso Vittorio Emanuele II, MilanoRent Opinion
Canone di punta

6.000 - 10.000€ / mq anno

Canone per sup. divendita al PT vetrinato

I canoni di locazione rilevati, per negozi al piano terra vetrinati (canoni di punta), si mantengono
compresi in un range medio che si attesta tra 6.000 e 10.000 €/mq/anno in linea con i valori rilevati
nel 2022. . Rispetto al 2013, tali canoni hanno registrato un incremento pari a circa al +50%.
Tale trend di crescita è stato registrato anche nel periodo post pandemia, in cui l’attenzione dei
retailer e degli investitori si è concentrata in particolar modo su immobili di qualità, in location prime,
caratterizzati da elevati livelli di footfall.
Il dato medio riflette una situazione di grande variabilità lungo il Corso, che vede canoni di punta peresercizi di vicinato sviluppati interamente al piano terra, di ridotta dimensione (inferiore ai 100mq),
ben superiori ai 10.000 Euro/mq/anno.
Al contrario, per unità commerciali di maggiore dimensione (compresi tra 500 e 1.000 mq) si
registrano canoni di locazione compresi nell’intorno dei 5.000 Euro/mq/anno.
Si segnala che i range di canoni sopra riportati derivano da fonti interne di Kroll Advisory e sono daintendersi riferibili alla sola componente immobiliare, non riflettendo eventuali componenti
intangibili, quali key-money o indennità di buonuscita/buona-entrata.
Focus su immobili di qualità: l’obiettivo dei retailer rimane quello di essere presenti sul Corso
tuttavia un’attenzione crescente è dedicata alla qualità dell’unità e dello spazio fisico, conattenzione a driver quali: estensione del fronte vetrinato, regolarità dell’unità, superficie netta fruibileinterna, ampiezza collegamenti verticali tra i piani destinati alla vendita.
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Conclusioni
Corso Vittorio Emanuele II si conferma come una delle high street più importanti sia a livellolocale che internazionale.
C.so VE II presenta un fronte ininterrotto di vetrine commerciali (243) con punti vendita delsegmento mass to up market, monomarca. I retailer continuano a scegliere il Corso come«place to be», il luogo ideale dove aprire il loro primo punto vendita, flagship store osperimentare nuovi formati che oggi integrano il mondo virtuale con quello fisico, constrategie sempre più omnichannel. Brand presenti storicamente lungo il Corso hanno nel
tempo scelto di rilocalizzarsi su fronti/civici differenti o di rinnovare i propri punti vendita,facendo della permanenza lungo C.so VE II una scelta di business fondamentale. Nessuno
sfitto lungo il Corso ed ingresso di nuovi brand non presenti prima in Italia.
L’apertura della fermata della metropolitana M4 e della nuova piazza San Babila, oltre
all’allargamento e sistemazione del tratto di marciapiede compreso tra Corso Venezia, via
Bagutta e Corso Matteotti, Corso Europa e Largo Toscanini, stanno contribuendo adallargare la geografia delle high street milanesi.
Il 2023 ha fatto registrare 8,5 milioni di presenze a livello cittadino. +25% di incremento
rispetto al 2022 e +14% rispetto al periodo pre-covid (2019).
I flussi lungo CVE hanno fatto registrare un incremento medio del +3% su base annuale
Il Corso dimostra salute e stabilità. Rispetto al 2022 i canoni sono stabili , con canoni dipunta che si spingono fino ai 10.000 €/mq per anno, risultando una garanzia per gli
investitori e i landlord.

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Disclaimer
La presente ricerca ha fini di mera informazione di carattere generale e non costituisce consulenza professionale. La presente
ricerca non è quindi intesa ad orientare il comportamento e/o le scelte di qualsivoglia soggetto, persona fisica o personagiuridica. Nessuna decisione, sulla base delle informazioni contenute nella presente ricerca, può essere, pertanto, assunta
senza un'adeguata consulenza professionale e dopo un accurato ed approfondito esame. La ricerca è basata su dati pubblici
e/o dati interni KROLL. Nessuna dichiarazione o garanzia (esplicita o implicita) è data circa l'accuratezza e/o la completezza didetti dati, e comunque circa il fatto che detti dati varranno anche per il futuro. KROLL non assume alcuna responsabilità inordine ad eventuali conseguenze pregiudizievoli in cui possa incorrere qualsivoglia soggetto che abbia agito, ovvero si sia
astenuto dall’agire, in base alle informazioni contenute nella presente ricerca o comunque in ordine a qualsivoglia decisione
da chiunque assunta sulla base della presente ricerca. La presente ricerca non potrà essere riassunta, copiata o comunqueriprodotta, neppure in parte, senza il preventivo consenso scritto di KROLL. E’ consentita l’esecuzione di puntuali e succinte
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è stata tratta.

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