事例の名称：大阪富国生命ビルプロジェクトマネジメント（ＰＪＭ）支援業務
事例の所在地大阪府大阪市

発注者

富国生命保険相互会社（三菱地所が受託したＰＪＭ支援業務の内、ＣＭ業務を再受託）

応募者

株式会社三菱地所設計

業務期間

2006年 3月 ～ 2010年10月■ プロジェクトの概要□ 建築概要□ ＣＭ業務内容

オフィス・商業施設を有する大規模複合施設の建替えプロ
ジェクトを対象に、大手不動産ディベロッパーが実施するプロジェクトマネジメント（ＰＪＭ）支援業務の中でＣＭ業務を担当しました。

本業務では、都市計画・設計・発注・施工・テナントリー
シング・プロパティマネジメントの広範囲に及ぶ発注者の技術支援を実施しました。
CM業務内容設計前段階

設計段階

工事発注段階

工事段階

■

用 途
事務所
店舗・物販・飲食
産学連携施設・大学等■

構 造・規 模構造：Ｓ造
延床：68,000㎡
階数：B4F/28F/PH1F

共通事業計画（事業性・事業収支等）の検討支援
建築企画（コンセプト・設計与条件等）の検討
海外デザイナーの選定支援
都市開発手法の検討・許認可手続き
設計与条件の検討・確認
設計定例会議への出席・発注者の意思決定支援
設計図書の内容確認・改善提案
見積要項書（発注ＶＥ要項を含む）の作成
図面交付（現場説明）の開催支援
見積内容の調査と工事費の交渉支援
施工品質管理方針書の作成
各種定例会議への出席・発注者の意思決定支援
施工図・施工計画書・施工状況等の確認
設計変更への対応（変更フロー・変更履歴の確認）
発注者検査の立会・引渡しの支援
プロジェクトの運営支援・推進支援
マスタースケジュールの立案・管理支援
建設事業費の管理支援
会議体運営と情報管理支援
リーシングに関わる技術支援
プロパティマネジメントに関わる技術支援
テナント工事に関わる事業者の技術支援■ プロジェクトの取り組み体制□ プロジェクト組織□ ＰＪＭ支援チーム組成

設計施工一括方式による賃貸オフィス・商業施設を含む大規模複合ビルにおける事業者へのプロジェクトマネジメン
ト業務の支援を実施しました。

ＰＪＭ支援チームにおいて、ＣＭチームはそれぞれの専門チームに対し、技術面でのバックアップを行い、発注者へのタイムリーかつ総合的なマネジメントを実施しました。

業務委託契約
発注者

ＰＪＭ支援チーム

Ｐ ＪＭ支援（ＣＭ）

事業企画支援チーム
工事請負契約総合請負業者

リーシングチーム（事務所）

リーシングチーム（商業施設）
専門工事業者（建築工事・設備工事）
契約関係
業務関係

プロパティマネジメントチーム（竣工前）
技術面でのバックアップ

ＣＭチーム （都市開発チーム）

事例の名称：大阪富国生命ビルプロジェクトマネジメント（ＰＪＭ）支援業務■ プロジェクト目標と達成度

基本コスト
基本コスト
類似物件の実績より標準的な工事費を算出□ 品質管理・基本的な性能・仕様の確認
・主要単価・主要数量の分析
・ベンチマーク物件との比較
・調達方法の検討

00,000,000千円（000千円／延坪）

初期段階において「デザインブリーフ」を策定し、「品質管理フロー」に基づく品質確認・品質検証を実施し、要求品質を確保しました。

＋

総付加コスト １ １
付加コスト
デザイン・施工等による特殊要因を算出
・外装仕上げ（ＡＣＷ・ガラス）の高性能化
・内装仕上げのグレードアップ
・環境対応に関わる工事費
・地下工事の特殊要因

0,000,000千円（00千円／延坪）CMによる品質管理の流れ（インプット）

額000,000,000千円（0,000千円／延坪）発注目標金額の設定＋＜品質管理プログラム＞
品質管理体系の構築
業務フロー・役割分担＜デザインブリーフ＞
プロジェクト目標の設定
設計与条件（要求水準）作成
予算・工期・法令の確認＜基本設計・実施設計レビュー＞
設計品質の確認と検証
工事費概算・工事手順・工期の確認

基本計画段階

基本設計・実施設計段階＜工事発注書類＞
工事発注方針・契約
条件・見積条件

付加コスト ２ ２
付加コスト
000,000千円（0千円／延坪）□ スケジュール管理＜施工品質確認＞
施工状況・工事工程・施工管理記録・設計変更の確認

工事発注段階マスタースケジュールを立案し、都市計画の変更手続きを重要なマイルストンとして目標に定め、ほぼ予定通りの許認可取得を実現しました。又、工事段階では、施工計画の検討、総合仮設計画の精査により約2ヵ月間の工期短縮を可能としました。

工事段階

項

基本計画
図書

基本設計
図書

実施設計
図書

工事請負
契約書

物価変動による付加コストを試算

目

2006年

2007年

2008年 2009年

2010年

地下街協議

建築目的物協議

商店街協議

協議
施工計画の検討による工期短縮・既存躯体（地下外壁等）の有効利用・解体、新築の同時施工
・ＣＦＴ柱の工法、構法・構造計画、施工計画の合理化

交通量調査

設計監理・施工の流れ（アウトプット）

都市計画

調査実施・集計

環境調査

天空率・風害・電波障害等
都市再生
特区手続き

□ コスト管理

事前相談

大規模建築物
事前協議

設計段階から工事段階までの一貫したコスト管理を行いました。
設計段階では、発注目標金額の検討に適した工事費分析を実施し発注者の事業収支判断における適切な意思決定を支援しました。工事発注段階では、工事費見積書の内容調査と発注ＶＥにより発注目標金額での契約工事費を実現しました。又、工事段階では、追加工事費を契約工事費の約１％とし、建設事業予算内でのコスト管理を達成しました。

都市計画手続

事前協議

申請

相談・協議

解体工事

工事（当初）

解体工事

新築工事

新築工事

マイルストンを重点目標としてスケジュール管理を実施

解体工事

工事（見直）

工期短縮

解体工事

新築工事

新築工事

建築確認
防災・構造評定
計画設計

建築確認申請設計
基本構想

基本計画基本設計

実施設計

外国人デザイナー選定
選定
開発手法・事業方針
事業計画

デザイン監修▲契約検討

商品企画・設計与件

検討

確認・変更管理■ 建設生産システムへの関与□ 外国人デザイナーの選定□ テナント工事支援「ランドマーク（魅力ある都市景観）の創出」というプロジェクト目標の実現に向け、外国人デザイナー選定を実施しました。

大規模複合施設では、テナント工事を円滑に推進する組織、体制、業務内容は一様でない為、本プロジェクトに最適な建築生産システム（組織体制）を構築しました。

２００６年６月

外国人デザイナー選定委員会の設立
ロングリストの提案⇒
２００６年７月

選定委員会によるショートリストへの絞り込み⇒

ＣＭ：外国人デザイナーとの連絡調整

２００６年８月

事業者（ビルオーナー）：契約主体

ＰＪＭ支援（ＣＭ）

ＣＭ：外国人デザイナー・代表作品の情報収集

外国人デザイナーへの参加意向の確認
欧米各国での事務所訪問・代表作品視察

リーシング

設計監理者（Ａ工事）
内装監理
組織プロパティマネジメント⇒

ＣＭ：外国人デザイナーの選定方法・選定日程の検討

施工者（Ａ工事）
設計監理者（Ｂ工事）

２００６年９月 外国人デザイナーを日本に招待して現地説明

施工者（Ｂ工事）⇒コンサルタント等

ＣＭ：提案要項書の作成

２００６年１０月 外国人デザイナーからのデザイン提案を受領⇒

ＣＭ：プレゼンテーションの企画

２００６年１１月 外国人デザイナーによるプレゼンテーションの実施⇒

ＣＭ：デザイン提案の評価案の作成

事務所テナント

商業テナント事務所テナント

商業テナント

設計監理者（Ｃ工事）

事務所テナント

商業テナント

施工者（Ｃ工事）

２００６年１２月 外国人デザイナーとしてドミニクペロー氏を選定

凡例：

業務関係

契約関係