空家等対策啓発冊子案

目

次

はじめに
空き家が増えています -------------------------------------- １
なぜ、空き家が増えているのでしょうか ------------------------- ２
空き家を活用していない理由は ------------------------------- ３
元気な時に「住まいの終活」を -------------------------------- ４
相続人の範囲と法定相続分---------------------------------- ６
遺産分割協議と相続登記------------------------------------ ９
空き家を放置すると ---------------------------------------- 10
住宅用地特例の適用について -------------------------------- 12
空家法について -------------------------------------------- 13
空き家の適正管理について ---------------------------------- 14
空き家所有者の選択肢 ------------------------------------- 17
空き家を活用するために必要な準備--------------------------- 18
空き家の活用等に向けた相談窓口 ---------------------------- 21
空き家の活用等に向けた支援制度 ---------------------------- 24

平成３１年２月２８日
全 国 空 き家 対 策 推 進 協 議 会
企画・普及部会 情報発信分科会0は じ め に空き家問題の底流には、我が国が直面する人口減少があります。「人口が減少する」という現象は、数十年前から想定されていたことですが、それに応じて変化する価値観の変化に応じた社会と制度のあり方はまだまだ見定められていません。もちろん、このような議論を深めていくことは大変重要ですが、実務に携わる市町村においては、特定空家等の発生を抑制することが目の前の課題です。
そこで、空き家対策に取り組む市町村を支援する立場から、空き家所有者（予定者）向け啓発冊子を市町村に提供することを考えました。
その編集方針として「現場で必要な事項を簡明に表現すること」を掲げ、Ａ４判でゴシック体
１２ポイントを標準として「老眼鏡が要らない冊子」であることを目指しました。また、個々の市町村によって気候風土や課題が異なることから、完成品ではなく、簡単にカスタマイズできる
プロトタイプ（ひな型）を提供することにしました。
編集会議の席上では、多種多様な事項が列挙され、「何を載せるのか」という議論よりも「何を載せないのか」「限られた紙幅で記述できるのか」という議論が多く交わされました。
その結果、たとえば、空家法に関する記述については、実際の相談・指導で用いられる場
面が少ないことから、圧縮しました。その一方で、適正管理に関する項目などでは、チェックシートを掲載して、空き家所有者の主体的な取り組みを促す工夫を施しました。また、相続に関する記述は、個々の空き家問題と向き合っていくうえで重要であることから、図示に努めました。さらに、部会メンバー以外の市町村からも写真の提供を仰ぎ、視覚的訴求を試みました
が、紙幅の都合から限られた点数に留まりました。
私たち自身、プロトタイプとしても十分な仕上がりであるとは思っていませんが、できるだけ多くの市町村で空き家対策の一助としていただけるならば幸いです。
【啓発冊子案の主眼】
この啓発冊子案は、空き家の適正管理や利活用に向けて、その所有者等が自ら行動することを促すための啓発素材の案として作成したものです。
【啓発冊子案の使い方】
この啓発冊子案は、空き家対策の実務を想定して、空き家所有者等に対する啓発冊子として必要とされる事項を簡明にまとめたものですが、各市町村の重点課題や気候風土に応じて、
カスタマイズしてください。
また、目的や用途に応じて、この冊子の中から必要な項目のみを抜き取り、活用していただくことも可能です。その例としては、「住まいの終活」を軸とした構成、「相続」を軸とした構成、「適正管理」を軸とした構成などが挙げられます。
なお、できるだけ時点修正等の必要がないような表現を心掛けましたが、その必要が生じた際は、各市町村で対応してください。
0空き家が増えています【全国の状況】
住宅・土地統計調査（平成 25（2013）年調査）によると、全国の総住宅数は約 6,063
万戸で、５年前（平成 20（2008）年）に比べ約 304 万戸増加（5.3%増）しています。
そのうち、空き家は約 820 万戸で、５年前に比べ約 63 万戸増加（8.3%増）、総住宅数に対する空き家総数の割合（空家率）は 13.5%となっています。空き家数、空き家率
ともに増加傾向にあり、過去最高の数字を示しています。
全国の総住宅数と空き家の推移（単位：千戸）
70,00060,00050,00040,00030,00020,00010,000
0

1973

1978

1983

1988

1993

1998

2003

2008

2013

総住宅数 31,059 35,451 38,607 42,007 45,879 50,246 53,891 57,586 60,629
1,720

空家数

2,679

3,302

3,940

4,476

5,764

6,593

7,568

8,196

住宅・土地統計調査（H25）

空き家が増加する底流には人口減少があると考えられ、今後も空家は増加していくものと見込まれます。10 年後には全国で概ね 1.6 倍に増加するという民間シンクタ
ンクの予測もあります。
人口減少が国全体よりも早く進む当市では、もっと早いペースで空き家が増加するものと想定されます。
2010年の人口を100とした全国と当市の比較
100
90
80
70
60
50

2010

2015

2020

2025

2030

2035

2040

全国

100

99.0

97.1

94.3

91.1

87.5

83.6

四国中央市

100

96.3

92.4

88.1

83.5

78.8

73.9

国立社会保障・人口問題研究所推計より

1

なぜ、空き家が増えているのでしょうか
空き家が発生する要因は様々です。発生要因によって、その後の管理や活用などの方法も異なりますので、以下に主な発生要因を整理しました。

相

入院・施設への入居

続・親や兄弟から実家を相続したが、既に別に住まいがあり、相続した家を利用していない。

・病気で病院に長期入院しており、長期間空き家となっている。
・高齢のため、特別養護老人ホーム
や有料老人ホームなどの高齢者施設に入所しており、住んでいた家が空き家となっている。

・相続したが、遠方に住んでいて、相続した家を利用できていない。
・相続したが、老朽化が進んでおり、相続した家を利用できない。

相続人が不明・不存在

他の地域へ住み替え

・所有者が死亡後、相続人が分からず、長期間空き家となっている。

・生活に便利な駅前に住み替えた。
・一軒家の維持管理や冬季の雪下ろしが大変で、マンションに住み替えた。

・相続人全員が相続放棄したため、空き家となっている。

・子どもと同居することになった。

・所有者が行方不明のため、空き家となっている。

・転勤でしばらく他の地域で暮らすことになった。

2

空き家を利用していない理由は空き家になった要因と密接に関係しますが、なぜ、空き家が活用されず、放置され、管理不全な空き家になるのでしょうか。
あなたはどれに該当しますか。あるいは将来、該当しそうですか？

賃貸・売却への抵抗感

しばらく空き家のまま放置

・代々受け継いできた家・屋敷を他人に貸したり、売ったりすることに抵抗感がある。

・将来、自分や親族が使うかもしれない。
・空き家のままにしておいても特に困っていない。

・地域の人が地域外の人に貸した
り、売ったりすることを嫌がる。

・取り壊すと固定資産税が高くなる。

・小さい頃過ごした家で、両親との思い出もあり、「記憶資産」としてこのまま残しておきたい。

・解体費用がない、費用負担したくない。

一時的だが利用している

物理的に利用できない等

・年末年始やお盆に帰省するなど、一時的に利用している。

・建物が古すぎて、そのままでは利用できない（改修費用がかかる）。

・仏壇や荷物置場として、家の一部を利用している。

・敷地が道路に接していない、狭す
ぎるなどにより再建築できない。

・仏壇がある部屋（仏間）には他人に入って欲しくない。

・仏壇や荷物が多く残っているが片付けられず、利用できない。
・相続争いがある、相続について未協議なため、利用できない。

3

元気な時に「住まいの終活」を◆「住まいの終活」の必要性
空き家が発生する契機として、相続や施設入所・長期入院などがあります。
「まだまだ元気だから」とついつい遠ざけがちな終活ですが、元気な時にこそ、大切な住まいを今後どうするのか、事前に家族で話し合ってはいかがでしょうか。
「土地・建物といっても、今住んでいる家だけだし、子供は一人だけだし、何も問題はないよ。」という声があるかもしれませんが、「住まいの終活」は、所有者が亡くなった後のこと、すなわち相続に関わる問題に限りません。
たとえば所有者の長期入院により空き家になっている場合、所有者の管理が行き
届かず、樹木の繁茂により隣接者等に迷惑をかけることも少なくありません。
また、土地・建物を売却して介護費用を工面しようとする際に、円滑に売却できるとは限りません。さらに、認知症等により所有者に法律上の行為能力が認められない
場合には、成年後見人の選任などが必要となる場合があります。
多くの場合、土地・建物は相続財産のなかで大きな位置を占めるものであり、「人生の終活」を考えられる際には、土地・建物の適正な管理を視野に入れた「住まいの終活」を含めていただきたいと思います。
なぜならば、土地・建物は、現金や預貯金とは異なり、資産価値を保つためにも、適正な管理を必要とします。そして、適正な管理は所有者の務めでもあります。
◆「住まいの終活」の第一歩は遺言書と直結するような本格的な「住まいの終活」を進めるには、土地・建物などの資産、債権、債務などを漏れなく洗い出すことが必要です。
空き家対策の立場からお願いしたい「住まいの終活」は、個々の財産である土地・建物について、所有者が長期入院などに至ったときに推定相続人（配偶者や子等）はどうするのか、万一を想定した話し合いを家族で始めていただくことが大事です。
相続は、法律や税金と切り離して考えることはできません。不確かな知識で話し合いを進めることは危険です。
そこで、専門家の出番になります。弁護士、司法書士、土地家屋調査士、行政書士、税理士といった専門家がいます。まずは、無料相談などに出かけてみてはいかがでしょうか。
また、当市でも○○○セミナーを開催しています。ぜひご参加ください。

4◆セルフチェック
思い入れのある大切な家を空き家としないために、今、知っていることや行っていることをセルフチェックしてみましょう。

□ 家族で事前に話し合う 相続ばかりではなく、入院や入所の際に誰が管理するのか、費用はどうするのか話し合いましょう。

□ 祭祀財産の継承者 お墓をはじめとする祭祀財産を誰が継承するのか話し合いましょう。

□ 現在の登記事項の確認 相続登記が適切になされていないと、手続きに多くの時間や費用がかかってしまいます（売買登記や抵当権抹消登記の遺漏、建物滅失登記の失念なども）。

□ 法定相続人の把握 相続するうえで優先される順番やどこまで相続が及ぶのか把握しましょう。
□ 不動産関係の書類の整理 実際に引き継ぐときになって必要な書類がみつからない場合、相当な期間を要する場合があります。固定資産税課税明細書なども整理しておきましょう。

□ 保険証券の整理 加入している保険資料をまとめましょう。保険証書の保管場所、担当者への連絡方法を整理しておきましょう。

□ その他の遺産（貴金属、美術工芸品など）について整理 形見となるものや高価な工芸品や着物など、誰に引き継ぐのか、お金に替えるのかなどを整理しましょう。

□ 家財道具の処分 家具や家電製品など家財道具をどのように処分するのか、処分費用を含めて考えておきましょう。

□ 遺言書を書く 大切な人のためにご自身の願いや気持ちを遺言書に残しましょう。エンディングノートに書いておくこともおすすめです。財産に関することは公正証書遺言を検討しましょう。

まずは、できることから始めましょう。わからないことは専門家に相談しましょう。

5

相続人の範囲と法定相続分【相続人の範囲】
相続人の範囲は、民法第 886 条から第 895 条までに記されています。
代襲相続、胎児の相続権、推定相続人の廃除についても規定されています。
不確かな知識で考えるのではなく、専門家に確認されることをお勧めします。
死亡した人の 配偶者は常に相続人 となります。
配偶者以外の人は、次の順序で配偶者と共に相続人となります。
第 1 順位 死亡した人の子供
その子供が既に死亡しているときは、順次その子供が相続人となります。
第 2 順位（第１順位の人がいないとき） 死亡した人の父母父母が死亡しているときは、順次その父母が相続人となります。
第 3 順位（第 1 順位の人も第 2 順位の人もいないとき） 死亡した人の兄弟姉妹
その兄弟姉妹が既に死亡しているときは、その人の子供が相続人となります。この場合は、兄弟姉妹の子（甥姪）までに限られ、兄弟姉妹の子の子は相続人となりません。
【法定相続分（民法第 900 条）】
第 900 条 同順位の相続人が数人あるときは、その相続分は、次の各号の定めるところによる。
１ 子及び配偶者が相続人であるときは、子の相続分及び配偶者の相続分は、各２分の１とする。
２ 配偶者及び直系尊属が相続人であるときは、配偶者の相続分は、３分の２とし、直系尊属の相続分は、３分の１とする。
３ 配偶者及び兄弟姉妹が相続人であるときは、配偶者の相続分は、４分の３とし、兄弟姉妹の相続分は、４分の１とする。
４ 子、直系尊属又は兄弟姉妹が数人あるときは、各自の相続分は、相等しいものとする。ただし、父母の一方のみを同じくする兄弟姉妹の相続分は、父母の双方を同じくする兄弟姉妹の相続分の２分の１とする。

6

【相続人の法定相続分】
民法に規定される法定相続分は次のとおりです。法定相続分は、相続人の間で遺産分割の合意ができなかったときの遺産の取り分であり、必ずこの相続分で遺産の分割をしなければならないわけではありません。
イ 配偶者と子供が相続人である場合
配偶者 1／2 子供(2 人以上のときは全員で)1／2
ロ 配偶者と直系尊属が相続人である場合
配偶者 2／3 直系尊属(2 人以上のときは全員で)1／3
ハ 配偶者と兄弟姉妹が相続人である場合
配偶者 3／4 兄弟姉妹(2 人以上のときは全員で)1／4
なお、過去に発生した相続に対処する際には、相続開始時点から現在までに相続が繰り返されていることが珍しくありません。相続の開始時期（被相続人死亡日時）と相続人や被相続人の出生、結婚、離婚、養子縁組、死亡などの時期が前後すると、結果が異なります。戸籍謄本等で確認すること はもちろん、専門家に確認することをお勧めします 。
（イ）第 1 順位 死亡した人の子供
その子供が既に死亡しているときは、その子供の子供が相続人となります。
配偶者の法定相続分は 1/2 です。

7

（ロ）第 2 順位（第１順位の人がいないとき） 死亡した人の父母父母が死亡しているときは、その父母の父母が相続人となります。
配偶者の法定相続分は 2/3 です。

（ハ）第 3 順位（第 1 順位、第 2 順位の人がいないとき） 死亡した人の兄弟姉妹
その兄弟姉妹が既に死亡しているときは、その人の子供が相続人となります。この場合、兄弟姉妹の子（甥姪）までに限られ、兄弟姉妹の子の子は相続人となりません。
配偶者の法定相続分は 3/4 です。

8遺産分割協議と相続登記【遺産分割協議（民法第 907 条）】
法定相続分は、その持分割合を定めるだけであり、複数の相続人がある場合、遺産分割協議 を行い、個々の遺産を誰が承継するのか定める必要があります。遺産分割協議の結果、個々の土地・家屋を取得した者は、相続したことを登記することになります。
（遺産の分割の基準）
第 906 条 遺産の分割は、遺産に属する物又は権利の種類及び性質、各相続人の年齢、職業、心身の状態及び生活の状況その他一切の事情を考慮してこれをする。
（遺産の分割の協議又は審判等）
第 907 条 共同相続人は、次条の規定により被相続人が遺言で禁じた場合を除き、いつでも、その協議で、遺産の分割をすることができる。
２ 遺産の分割について、共同相続人間に協議が調わないとき、又は協議をすることができないときは、各共同相続人は、その分割を家庭裁判所に請求することができる。
３ 前項の場合において特別の事由があるときは、家庭裁判所は、期間を定めて、遺産の全部又は一部について、その分割を禁ずることができる。
【相続登記】
相続した土地や建物を亡くなった人の名義のままにしておくと、実際に遺産分割協議がされていたとしても外形上は遺産分割協議がされておらず、将来、売却する場合や融資を受ける場合に、手続きが順調に進みません。
長期間にわたって放置されると、相続が繰り返され、法定相続人の数がネズミ算的に増えてしまうとともに、法定相続人が互いに会ったこともないという事態に陥り、時間も費用もかさむようになります。
そこで、登記は早めに確実に終わらせておくことが重要です。法務局で窓口指導を受けながら自分で登記することも可能です。しかし、何世代も相続登記をしていない
場合には、法定相続人間で連絡を取り合い、戸籍関係書類や印鑑証明書を揃え、遺産分割協議書を作成し、登記申請書を作成する必要があります。費用対効果を考え
れば、専門家に依頼することが現実的な選択です。
また、すでに建物が滅失しているにもかかわらず、建物の登記だけが残っている場
合、将来、敷地の売買に支障を来たすことが少なくありません。相続の際には、この点も確認して、建物の滅失登記を終えておくことが有益です。

9空き家を放置すると空き家を定期的に管理せず又は利用せず放置すると、所有者は様々なリスク（危険や負担）を負うことになります。
また、適切な管理が行われず地域住民の生活環境に深刻な影響を及ぼす場合などにあっては、空家等対策の推進に関する特別措置法（空家法）に基づく行政代執行の対象になる場合もあります。

建物の劣化

放火・不法侵入等

・人が住まなくなると建物の劣化が急速に進みます。
・利用できなくなったり、将来利用する際に多大な改修費用が必要となる可能性があります。

・放火による火災発生
・不審者の侵入・不法滞在
・害獣や害虫の発生
・ゴミの放置・不法投棄など、事故や犯罪発生のおそれがあります。

周辺への悪影響

損賠賠償リスク等

・老朽化や積雪等による建物
が隣地や道路に倒壊・強風等による屋根や外壁材
が隣地や道路に落下、飛散
・雑草や樹木が隣地等に越境・景観の悪化など、悪影響を及ぼすおそれがあります。

・建物や塀の倒壊や外壁材の飛散などにより第三者が怪我をした場合、損害賠償請求を受ける場合があります。
・固定資産税住宅用地特例の対象外となり、税負担が増加する可能性があります。

10◇管理不全による建物の破損と周辺への悪影響の例

管理不全により屋根の積雪が道路に崩落

積雪により屋根や外壁が破損

経年劣化と台風により住宅が崩壊

経年劣化により屋根瓦が崩落◇除雪管理を怠り隣接家屋の倒壊・死亡事故が発生し、損害賠償請求を受けた例
相当な積雪があったにもかかわらず、家屋所有者が除雪や雪崩防止施設設置など、適切な雪崩防止策を講じなかったため、２階建て家屋の屋根の積雪が崩落。
屋根の積雪崩落により隣家の柱が倒壊し、就寝していた二男が圧死、家財も損壊した事故で、家屋所有者の「工作物の設置と保存の瑕疵」が認められた判例（金沢地方裁判所／昭和 32 年 3 月 11 日）【 裁判所の判断の要旨 】
・雪の崩落防止の最も適切な措置は屋上の除雪である。
・家屋所有者は 隣接家屋（平屋）が近接していることを熟知し、かつ屋根に約 73ｃｍの積雪があるにもかかわらず除
雪をしなかった。
・雪止め瓦一回分を２段に葺き、雪止め用丸太も八番鉄線で屋根に取り付けた程度で雪崩防止は脆弱。
・除雪作業をしなかったこと及び雪崩防止施設が脆弱であったこと
は民法第 717 条の「工作物の設置と保存」に瑕疵があったことに該当する。
資料：「空き家発生による外部不経済の実態と損害額の試算による調査（平成 24 年度）」 （公財）日本住宅総合センターHP

11住宅用地特例の適用について【特例の概要】
住宅用地は、その税負担を軽減する目的から、その面積によって小規模住宅用地と一般住宅用地とに分けて課税標準の特例措置が設けられています。この特定措置
は、一般に「住宅用地特例」と呼ばれています。
それぞれの住宅用地の特例措置については下表のとおりです。なお、住宅用地とは次のいずれかのものをいいます。
区分

課税標準の特例

説明
2

固定資産税

都市計画税

小規模住宅用地

住宅用地で住宅 1 戸につき 200m までの部分

評価額×1/6

評価額×1/3

一般住宅用地

小規模住宅用地以外の住宅用地（＊）

評価額×1/3

評価額×2/3*300 ㎡の宅地ならば 200 ㎡分が 1/6 の評価、100 ㎡分が 1/3 の評価となります。

【対象となる住宅用地】「住宅用地」とは、住宅やアパートなど、人が居住するための家屋の敷地として利用されている土地をいいます。従って、家屋を取り壊した場合はもちろん、居住の用に供される見込みがないと認められる場合には、この特例の対象とはされない場合があります。
ただし、住宅用地に該当しない宅地については、「宅地の負担調整措置」の対象となります。この調整措置は 7/10 とされていますので、敷地の固定資産税への影響は、最大でも 4．2 倍（＝6.0×0.7）に留まります。
【特例の判断基準】
国の通知（平成 9 年 4 月１日付け自治固第 13 号自治省税務局固定資産税課長通知）によれば、「現に人が居住していない家屋については、当該家屋が構造上住宅と認められ、かつ、当該家屋（併用住宅にあっては、当該家屋のうち居住部分とする。）
が居住以外の用に供されるものではないと認められる場合には、住宅とする。ただし、賦課期日における当該家屋の使用若しくは管理の状況又は所有者等の状況等から客観的にみて、当該家屋について、構造上住宅と認められない状況にある場合、使用の見込みはなく取壊しを予定している場合又は居住の用に供するために必要な管理を怠っている場合等で今後人の居住の用に供される見込みがないと認められる場
合 には、住宅には該当しないものである」とされています。
従って、空家法第 14 条第 2 項に基づく勧告がなくても、課税権者の判断により、住宅用地特例の対象とされない場合があります。

12

空家法について【空家法】
空家等対策の推進に関する特別措置法（空家法）は、適切な管理が行われていな
い空家等が防災、衛生、景観等の地域住民の生活環境に深刻な影響を及ぼしており、地域住民の生命・身体・財産の保護、生活環境の保全、空家等の活用を進めること
により、空家等に関する施策を総合的かつ計画的に推進し、もって公共の福祉の増進と地域の振興に寄与することを目的として、平成 27 年 5 月に完全施行されました。
【空家等】「空家等」とは、建築物又はこれに附属する工作物であって居住その他の使用がな
されていないことが常態であるもの及びその敷地（立木その他の土地に定着する物を含む。）をいいます。
【特定空家等】「特定空家等」とは、次のいずれかの状態にある空家等をいいます。
① 倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態② 著しく衛生上有害となるおそれのある状態③ 適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態④ その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態【特定空家等に対する措置等】
特定空家等であることが疑われる場合、登記や課税情報をもとに所有者の特定を進めます。相続が開始されている場合は、戸籍等の調査により法定相続人を特定します。
特定された権利者に対して、その権利関係を確認し、空家等の現況等をお知らせ
して、適正な管理を促します（第 12 条）。
このような働きかけをしても対応がみられない場合、必要に応じて立入調査（第９条第２項）や行政措置（第 14 条）を実施することになります。
第 12 条

第 14 条第 1 項

第 14 条第 2 項

第 14 条第 3 項

第 14 条第 9 項

情報提供等

行政指導

行政指導

行政処分

代執行

法定外
助言・援助

助言・指導

勧

命

告

住宅用地特例対象外

13

令

過料（第 16 条第 1 項）

行政代執行

空き家の適正管理について
空き家の放置は、所有者だけではなく、ご近所や地域の大きな問題に発展することもあります。
周辺の皆様にご迷惑をおかけしないためにも、空き家を財産として受け継いでいくためにも、定期的に管理することがとても大切になります。
空き家管理の基本は、定期的な点検とお手入れをすることです。家族だけで抱え込
まず、ご近所や親戚に協力してもらうなど、無理なく続けられるよう工夫しましょう。

STEP １

まずやっておきたいこと◆ご近所にお声掛けする
空き家になることが分かったら、ご近所の方や、市の相談窓口にもその旨を伝えておきましょう。できれば、緊急の場合に備えて、ご自身の連絡先を伝えておきましょう。
◆火災保険に入る
空き家は、たとえ定期的に管理をしている場合でも、人が住んでいる家屋に比べて火災や風災、盗難に対するリスクが高くなります。
特に、今は誰も住んでいない（利用していない）けれど、いつか売却したい、賃貸借に出したいとお考えの方は、火災保険に加え、水災、盗難、水漏れなどに対応した保険への加入をおすすめします。
◆不審者の侵入等を予防する
人を感知して点灯する照明器具（人感センサー付ライト）などの設置は、不審者の侵入防止に効果的です。
塀や柵、生垣などは、定期的に手入れし、見通し良くしておき、家のまわりには侵入されることがないよう足がかりになるものを置かないようにしましょう。

14

STEP ２ 定期的な点検とお手入れ（月１回程度）◆簡単にできる点検とお手入れできるだけこまめに点検やお手入れに取り組みましょう。また、大雨や台風、地震のあとは必ず点検を行いましょう。
◆空家等を適正に管理するために、セルフチェックしてみましょう。
□ 家のまわり□ 屋根

塀のヒビ、割れ、傾き

屋根材の異常（変形、ハガレ、破損）

異常、ごみ等の不法投棄
多数の害虫発生（ネズミ、ハチ、蚊など）□ 軒裏

雑草、樹木の繁茂

軒天井の異常（変形、ハガレ、浮き）□ 外壁
腐朽、ハガレ、

□ 雨とい

破損、浮き

（水漏れ、変形、外れ）□ 窓、ドア
ガラス割れ、傾き、□ 土台・基礎

開閉の不具合破損、腐朽、ズレ□ 家の中□ バルコニー、ベランダ、屋上階段

雨漏り、カビ、害虫の大量発生

腐食、破損、傾斜、サビ

給水、排水の不具合、臭気□ その他 （こんなことも点検しよう！）
庭のごみの確認、処理、通水、玄関周り・敷地周りの清掃、庭木・雑草の確認
ポストの整理、近隣へのご挨拶、玄関や窓の施錠の確認◆半年に１回は、しっかりとした点検を半年に１度は、しっかりと点検を行いましょう。空き家の価値を維持し、長持ちさせるために、点検で気になることが見つかったら、早急に対応しましょう。

15

STEP ３

管理代行サービスを活用しよう◆空き家のお悩みを相談する「実家の空き家をきれいに維持したい」「空き家の草刈り、自分でやるのはちょっとめんどう・・・」「自分で管理する時間がない・・・」「居住地と離れている・・・」な
ど、空き家所有者のライフスタイルによって、空き家を取り巻く悩み事は様々あるのではないでしょうか。
◆誰に頼めばいいか？
自ら管理ができない場合は、管理代行サービスの利用を検討しましょう。空き
家の管理代行は、シルバー人材センターのほか、土木・建設・剪定業者や不動
産業者、維持管理業者などの民間業者、地域によってはＮＰＯ法人などが実施しているところもあります。
◆どのようなことを頼めるか？
空き家の管理代行サービスでは、お家の通風・換気、確認・点検、清掃片付
け、不用品処分などの室内業務や、確認・点検、ポストの郵便物確認、清掃・片付け、庭木の剪定や除草などの室外業務、巡回訪問や修理手配などの代行業
務などがあります。
自分でできるところは自分でやって、足りないところだけをお願いするなど、自らのライフスタイルに合わせて管理代行サービスを活用すると効果的です。

定期的な草刈り作業（シルバー人材センター）

放置されて公道に支障が生じた例

16

空き家所有者の選択肢
空き家の所有者が選択できる対応は、大きくは次の６つに分けられますが、選択肢
によって対応する内容や注意点が異なります。
家を保有する

家を除却する

持ち続ける

空き家のまま保有する【Ａ】

更地にして保有する【Ｄ】

貸し付ける

空き家を貸し付ける【Ｂ】

更地にして貸し付ける【Ｅ】

譲渡する

空き家を譲渡する【Ｃ】

更地にして譲渡する【Ｆ】【Ａ】 空き家のまま保有する
適正管理に努めましょう。（ｐ14～16 参照）
登記や固定資産税の状況を確認しましょう。
【Ｂ】 空き家を貸し付ける借家として賃貸する場合や親族などに無償貸付する場合です。
貸し付ける際には、耐震補強やリフォームを助成する制度もあります。
（ｐ20、24、25 参照）【Ｃ】 譲渡する
売却する場合や親族等に贈与する場合です。
被相続人の居住用財産（空き家）を売却した場合に譲渡所得の特別控除が認められる場合があります。（ｐ25 参照）【Ｄ】 更地にして保有する
雑草対策など適正管理に努めましょう。（ｐ14～16 参照）
空き家の除却については支援制度等があります。
【Ｅ】 更地にして貸し付ける
たとえば駐車場として貸す場合と建物敷地として貸す場合では、民法上の取扱
いや税法上の取扱いが違いますので、専門家の助言を得ることも有益です。
【Ｆ】 更地にして譲渡する
被相続人の居住用財産（空き家）を売却した場合に譲渡所得の特別控除が認められる場合があります。（ｐ25 参照）
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空き家を活用するために必要な準備
１．建物状況調査（インスペクション）
空き家を活用するためには、家屋の性能や品質などに対する活用希望者の不安を払拭するため、建物状況調査（インスペクション）の普及が進められています。
建物状況調査とは、空き家の売買時に建築士等が建物の劣化状況（基礎、外壁等のひび割れ、雨漏り等の劣化事象・不具合事象の状況）を目視、計測等により調査するものです。空き家の売買を促進するために必要な安心を支えるものといえます。
空き家を含めた既存住宅の売買に際して、売主・買主に対して建物状況調査（インスペクション）の告知・斡旋することが宅建業者に義務付けられています。

（国土交通省 HP から引用）
なお、既存住宅売買瑕疵保険も整備されています。
詳しくは宅建業者等にお問合せください。

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２．耐震診断・補強【建築基準法の耐震基準】
建築物の耐震基準は、大地震による建築物被害の技術的知見を踏まえて、昭和
56 年 6 月から大きく改められました。そこで、昭和 56 年 5 月以前の耐震基準は「旧耐震基準」と呼ばれています。また、これ以降に適用されている耐震基準は「新耐震基準」と呼ばれています。
なお、昭和 56 年 6 月以降も、地震による建築物の被害を踏まえ、木造建築物の壁の配置（バランス等）の基準を明確化するなど、逐次改正が行われています。
旧耐震基準では、震度 5 強程度の揺れでも建物が倒壊せず、破損したとしても補修することで生活が可能な構造基準として設定されていました。
新耐震基準は、建築物が保有すべき最低基準として、中規模の地震動（震度５強程度）でほとんど損傷せず、大規模の地震動（震度６強から７に至る程度（阪神・淡路大震災クラス））に対して人命に危害を及ぼすような倒壊等の被害を生じないことを目標としています。
そこで、旧耐震基準による建築物の耐震化を高めていくことが課題とされています。
新耐震基準 １９８１（昭和５６）年６月１日以降の建築確認に適用される基準
旧耐震基準 １９８１（昭和５６）年５月３１日までの建築確認に適用された基準【住宅・建築物の耐震化の状況】
建築物の耐震改修の促進に関する法律（耐震改修促進法）に基づく国の基本方
針においては、南海トラフ地震防災対策推進基本計画及び首都直下地震緊急対策推進基本計画、住生活基本計画（平成 28 年 3 月閣議決定）における目標を踏
まえ、住宅の耐震化率及び多数の者が利用する建築物の耐震化率について、平成 32 年までに少なくとも 95％にすることを目標とするとともに、平成 37 年までに耐震性が不十分な住宅をおおむね解消することを目標とし、耐震化の促進を図っています。平成 25 年時点の耐震化率は、住宅が約 82％、多数の者が利用する建築物が約 85％となっています。
【住宅・建築物の耐震化支援制度】
耐震強度が不足する建築物は、大地震が発生した際には、居住者に被害を及ぼすことに留まらず、倒壊すれば道路を閉塞させ、消防活動や救援活動を阻害す
ることになります。
そこで、耐震診断や耐震改修にかかる個人の負担を軽くし、住宅・建築物の耐震化を促進するため、当市でも支援制度を設けています。
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３．耐震診断・改修費の補助
１．耐震診断補助①補助内容
木造住宅の耐震診断に要する費用の一部を補助します。
②補助金額
診断金額○万○千円のうち、○万円（自己負担額〇千円）③補助対象
・昭和５６年５月３１日以前に着工したもの。
・建物の半分以上の床面積が住宅として使用されているもの。
・自己診断（誰でもできるわが家の耐震診断）の評点が９点以下であるもの。

２．耐震改修補助事業①補助内容
木造住宅の耐震改修設計、耐震改修工事及び耐震シェルター設置に要する費用の一部を補助します。
②補助金額
ア 本格改修・木造住宅耐震診断を行った結果、評点が１．０未満のものを改修後１．０以上に向上させるもの。
・設計、工事に要する費用の○/○（最高○○万円）を補助。
イ 簡易改修・屋根を軽量化すること等、簡易な改修の方法により耐震性を向上させるもの
・設計、工事に要する費用の○/○（最高○○万円）を補助。
ウ 耐震シェルター
・耐震シェルター設置に要する費用の〇/〇（最高〇〇万円）を補助。
③補助対象
・昭和５６年５月３１日以前に着工したもの。
・建物床面積の半分以上が住宅として使用されているもの。
※ 耐震改修工事を行った場合に、耐震改修に係る標準的な工事費相当額の所得税の控除や一定期間の固定資産税の減額を受けることができます。詳しくは最寄りの税務署や当市〇〇課へ あらかじめご確認ください 。
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空き家の活用等に向けた相談窓口
１．各種の相談窓口の案内（例）
当市では、不動産や建築にかかわる団体等と連携して、空き家の管理や活用、相続などの様々な相談窓口を設置しています。
独りで悩まずに、まずはご相談下さい。
なお、専門家団体の相談窓口の掲載について了解を得るか、連携体制を構築する必要があります。

◇不動産を流通に回したい、賃貸に出したい、又はしばらくの間良好な管理をしたい
場合の相談は下記へお問合せください。
公益社団法人 ○○県宅地建物取引業協会
公益社団法人 全日本不動産協会○○県本部☎◇◇◇-◇◇-◇◇◇◇☎◇◇◇-◇◇-◇◇◇◇◇不動産は登記しなければ権利を主張できません。不動産を相続した際の相続登記の手続きや、将来の不安に備えた成年後見制度についての相談は司法書士会へ
お問合せください。
○○県司法書士会☎◇◇◇-◇◇-◇◇◇◇◇不動産の売買や賃貸を考えている方は、土地の境界が明確になっていると後のトラブルを防ぐことができます。また、建物の除却に伴う滅失登記についても土地家屋調査士会へお問合せください。
○○県土地家屋調査士会☎◇◇◇-◇◇-◇◇◇◇◇相続した不動産を売買する場合は、所得税の軽減が受けられる場合があります。
売買や賃貸などにかかる税金についての疑問は下記へお問合せください。
○○税務署○○税理士会☎◇◇◇-◇◇-◇◇◇◇☎◇◇◇-◇◇-◇◇◇◇◇正しい遺言書や、遺産分割協議書の作成、官公署に提出する書類などの作成についての相談は行政書士会へお問合せください。
○○県行政書士会☎◇◇◇-◇◇-◇◇◇◇
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◇隣家が空き家で、屋根瓦の落下などで被害を受けた場合など、近隣トラブルに関する相談は弁護士会へお問合せください。
〇〇県弁護士会☎◇◇◇-◇◇-◇◇◇◇◇空き家の樹木の伐採には危険を伴うことがあります。造園業者等に依頼したい場
合は下記までお問い合わせください。
〇〇市緑化事業協同組合☎◇◇◇-◇◇-◇◇◇◇○○市シルバー人材センター☎◇◇◇-◇◇-◇◇◇◇【 〇〇県の空き家相談窓口 】◇○○に関する相談○○県○○○○○協会☎◇◇◇-◇◇-◇◇◇◇◇○○に関する相談
NPO 法人 ○○○○○○☎◇◇◇-◇◇-◇◇◇◇【 ○○市役所の相談窓口 】◇空き家に関する全般的な相談○○市役所 〇〇課☎◇◇◇-◇◇-◇◇◇◇◇空き家の固定資産税に関する相談○○市役所 〇〇課☎◇◇◇-◇◇-◇◇◇◇◇空き家を活用した移住促進などに関する相談○○市役所 〇〇課☎◇◇◇-◇◇-◇◇◇◇

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２．空き家バンクの活用（例）
当市では、市内の空き家の有効利用及びと当市への移住・定住の促進のため、不動産業者の協力を得て、「空き家バンク」を開設しています。ぜひ、ご活用ください。
空き家バンクは、空き家を「売りたい」「貸したい」という情報を、空き家を「買いたい」「借りたい」という方に提供するものであり、宅地建物取引業者に代わるものではあり
ません。

登録募集

〇〇市
空き家
バンク

情報提供

空き家を
売りたい方

情報提供

現況確認等

空き家を

連携

（宅建業者）

買いたい方
借りたい方

貸したい方
協力宅建業者

問合せ

空き家利用者

空き家所有者

仲介（媒介契約）
仲介手数料
売買契約・賃貸借契約

また、当市では、空き家の流通を促進するため、国土交通省が支援する「全国版
空き家・空き地バンク」に参加しています。当市空き家バンクに登録された物件については、こちらでも公開します。
「全国版空き家・空き地バンク」は、インターネットを通じて全国の空き家を紹介する仕組みで、国土交通省の選定を受けた２社（株式会社 LIFULL 及びアットホーム株式会社）が運営しています。

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空き家の活用等に向けた支援制度
１．金融支援空き家に限らず、住宅は私有財産であり、所有者によって適正に管理され、利用されるべきものです。そこで、これを支援するための金融商品が提供されています。
（１）住宅金融支援機構が提供する主な金融商品①空き家の改修支援○ フラット 35
・リフォーム一体型・リノベ○ リフォーム融資
・耐震改修工事
・部分的バリアフリー工事または耐震改修工事（高齢者向け返済特例）
・住みかえ支援（耐震改修）○ 賃貸住宅リフォーム融資
・省エネ住宅・耐震改修
・長期耐用耐震改修○ リ・バース 60②空き家化予防・住み替え等の支援○ 機構住みかえ支援ローン
今の住宅を貸し出すことにより得られる賃料を収入として次の住宅を取得することができます。
○ リ・バース 60
満 60 歳以上の方向けの住宅ローンです。毎月の支払は利息のみで、元金は、所有者が死亡した時に、住宅及び敷地の売却などにより一括返済するものです。
○ フラット 35
民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する最長 35 年の全期間固定金利の住宅ローンです。フラット 20（返済期間 20 年）、フラット
50（返済期間 50 年）もあります。（空き家を買取った方の住宅ローン支援）
詳細は住宅金融支援機構融資取扱金融機関へご相談ください。
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（２）民間金融機関が提供する金融商品
お近くの金融機関へご相談ください。
個別の事情に応じた提案を得ることができます。

２．被相続人居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特例【概要】
相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等を、相続日から起算して３年を経過する日の属する年の 12 月 31 日までに売って、当該家屋（耐震性のない場合は耐震リフォームをしたものに限り、その敷地を含む。）又は取壊し後の土地を譲渡した場合には、当該家屋又は土地の譲渡所得から
最高 3,000 万円の特別控除を受けることができます。
これを、「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」といいます。
【被相続人居住用家屋】
被相続人居住用家屋とは、相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋で、次の３つの要件全てに当てはまるもの（主として被相続人の居住の用に供されていた１つの建築物に限ります。）をいいます。
イ 昭和 56 年 5 月 31 日以前に建築されたこと。
ロ 区分所有建物登記がされている建物でないこと。
ハ 相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと。
【被相続人居住用家屋の敷地等】
被相続人居住用家屋の敷地等とは、相続の開始の直前において被相続人居住用家屋の敷地の用に供されていた土地又はその土地の上に存する権利をいいます。
なお、相続の開始の直前においてその土地が用途上不可分の関係にある２つ以上の建築物（母屋と離れなど）のある一団の土地であった場合には、その土地のうち、その土地の面積にその２つ以上の建築物の床面積の合計のうちに１つの建築物である被相続人居住用家屋（母屋）の床面積の占める割合を乗じて計算した面積に係る土地の部分に限ります。
【適用条件と手続】この特例を受けるには、一定の条件 を満たしたうえで、必要書類を添えて確定申告しなければなりません。
被相続人居住用財産を譲渡される前に最寄りの税務署等へご相談ください。
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本啓発冊子案の作成にあたり
写真資料等をご提供いただい皆様に厚くお礼申し上げます

本啓発冊子案は、市町村が空き家対策啓発冊子として活用するために作成したひな型です。これ以外の目的に供する場合は、全国空き家対策推進協議会（一般
社団法人すまいづくりまちづくりセンター連合会内）までご連絡ください。

本啓発冊子案は、全国空き家対策推進協議会企画・普及部会情報発信分科会
メンバーで編集ワーキングチームを編成し、原稿の作成及び編集を行いました。

白川 英明
井上 克彦

編集ワーキング
チームメンバー

米川 健一
竹山 和弘
辻井 祐介
白石 貴光

編 集 協 力

稲葉 良夫

事

山中 貴勝

務

局

四国中央市
建設部建築住宅課空家等対策室長
町田市
都市づくり部住宅課主任
藤沢市
計画建築部住宅政策課主任
栗東市
建設部住宅課住宅係長
井手町
建設課課長補佐
熊本市 都市建設局都市政策部
建築指導課老朽家屋対策室長
株式会社ナヴィ住宅都市設計工房
一般社団法人すまいづくりまちづくりセンター連合会26