Ieri, Oggi, Domani
Sentiment sul Mercato Immobiliare Italiano
Primo semestre 2024

Ieri, Oggi, Domani
Primo semestre 2024
Premessa
Nel 2023, l’economia italiana ha perso lo slancio
che aveva caratterizzato i due anni precedenti,
durante i quali aveva registrato tassi di crescita
notevoli, superiori a quelli dei principali partner
europei. Nel corso dell’ultimo anno, il PIL, dopo
un exploit iniziale, è rimasto sostanzialmente
invariato. Tuttavia, nel primo trimestre del 2024,
l’economia italiana ha mostrato segni di ripresa,
con una crescita del PIL dello 0,3% rispetto ai tre
mesi precedenti, che si erano chiusi con un+0,1% (dato rivisto al ribasso dal +0,2%).
Secondo le ultime stime ISTAT “L’economia
italiana è cresciuta nel primo trimestre del 2024
dello 0,3% rispetto al trimestre precedente edello 0,6% rispetto al primo trimestre del 2023.
[…] Si tratta della terza variazione positiva, dopo
la flessione registrata nel secondo trimestre
2023. […] Con questo risultato, di cui si sottolinea
la natura provvisoria, la variazione acquisita per il
2024 si attesta allo 0,5%”.
Il Fondo Monetario internazionale (FMI), in baseai dati divulgati nel mese di aprile 2024, ha

confermato la previsione di crescita del PIL dello
0,7% su quest’anno per l’Italia, in rallentamento
dopo il +0,9% del 2023, mentre ha rivisto alribasso le stime del Pil italiano per gli anni
successivi al 2024. Infatti, per l’anno in corso, il
Fondo ha previsto una crescita dello 0,7% in
linea anche con le previsioni di ottobre 2023, ma
superiore rispetto alle stime ISTAT (+0,5%).
Anche per il 2025 è prevista una crescita dello
0,7%, con una revisione al ribasso di 0,4 punti
percentuali rispetto alle precedenti stime; l’Italia
sarebbe così la nazione con il minor tasso dicrescita economica tra le grandi economie
dell’area euro.
Il conflitto Russo-Ucraino ed il conflitto in
Medio-Oriente continuano ad alimentare la giàelevata volatilità dei mercati globali. Perduranoconseguenze negative su costi energetici edisponibilità di risorse naturali che hanno indotto
la Comunità Internazionale a favorire ladiversificazione delle fonti diapprovvigionamento energetico.

Paese

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

Francia
Germania
Grecia

2.5
1.8
5.6

0.9
-0.3
2.0

0.7
0.2
2.0

1.4
1.3
1.9

1.6
1.5
1.7

1.5
1.1
1.3

1.4
0.8
1.3

1.3
0.7
1.3

Italia

4.0

0.9

0.7

0.7

0.2

0.3

0.8

0.8

Portogallo
SpagnaGiappone
Regno Unito
Stati Uniti
Euro area
Mondo

6.8
5.8
1.0
4.3
1.9
2.5
3.5

2.3
2.5
1.9
0.1
2.5
1.0
3.2

1.7
1.9
0.9
0.5
2.7
1.4
3.2

2.1
2.1
1.0
1.5
1.9
1.8
3.2

2.0
1.8
0.8
1.7
2.0
1.7
3.2

1.9
1.6
0.6
1.7
2.1
1.6
3.1

1.9
1.6
0.6
1.6
2.1
1.6
3.1

1.9
1.6
0.4
1.4
2.1
1.5
3.1

Prodotto Interno Lordo, Variazione annua (%), Fonte: Elaborazione su dati Fondo Monetario Internazionale, aprile 20242

Ieri, Oggi, Domani

9.5
9.0

8.7

8.5
8.0
7.5
7.0
6.5
6.0
5.9

5.5
5.0
4.5
4.0

3.3

3.5

2.9

3.0
2.5
2.0

1.6

1.9

1.5

2.0

1.7

1.2

1.0
0.5

0.1

-0.1

-0.1

-0.5

2026**

2027**
4.5

2023-14 Dec.

2024-25 Jan.

2024-7 Mar.

2024-11 Apr.

2025*

4.5

2024*

4.5

2023
4.5

2022
4.5

2021

2020

4.5

2023-26 Oct.

Italia2023-20 Sep.

2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

-1.0
2011

2.0 2.0

0.6

0.2

0.0

2010

2.0

1.3 1.2

2028**A maggio l’inflazione evidenzia un nuovo calo,
scendendo a +0,8% su base annua, riportandosi
allo stesso livello di gennaio e febbraio. La lieve
decelerazione risente in gran parte delladinamica tendenziale dei prezzi dei Beni
energetici non regolamentati e dei Servizi relativi
ai trasporti, oltre che dei prezzi dei Benialimentari. L’inflazione acquisita per il 2024 è paria +0,8% per l’indice generale, in netto
rallentamento dal 5,6% di maggio 2023.

Area EuroInflazione, Fonte: Elaborazione su dati Fondo Monetario
Internazionale, aprile 2024

3.5

3.75

4.0

4.25

4.25

3.0
2.5
2.0
1.25

2023-2 Aug.

2023-21 Jun.

2023-10 May

2023-22 Mar.

2023-8 Feb.

2022-21 Dec.

2022-2 Nov.

2022-14 Sep.

2019-18 Sep.

0.0

2024-6 jun.

0.5

2022-27 Jul.

Dopo l’ultimo rialzo, avvenuto il 20 settembre
2023, il Consiglio direttivo della Banca Centrale
Europea (BCE) ha mantenuto i tassi invariati al
4,50% nelle successive riunioni fino al 6 giugno
2024. In tale data il Consiglio direttivo della BCE
ha deliberato la riduzione di 25 punti base dei
tassi di interesse, a partire dal 12 giugno 2024. Il
tasso di riferimento sui rifinanziamenti principali
passa da 4,50% a 4,25%. Inoltre, è stato
confermato il tasso di inflazione target al 2%.

Trend aggiornamento Tassi BCE
Fonte: Elaborazione su dati Banca Centrale Europea3La buona performance degli investimenti nel 2023
è dovuta principalmente alla forte crescita nel 4°
trimestre (+2,4%), dopo il lieve aumento nel 3°(+0,7%) e la stagnazione nel 2°. Questo balzo è
stato trainato dall’accelerazione della spesa incostruzioni: +3,8%, un tasso di variazione che nonsi registrava dal 1° trimestre 2022. A trainare lacomponente hanno contribuito sia gli investimentiabitativi (+4,2%), spinti dal Superbonus al 110%in scadenza a fine anno, sia i fabbricati non
residenziali (+3,2%), plausibilmente per effettodell’attuazione dei progetti inclusi nel PNRR. […] A
partire dalla seconda metà del 2024, il taglio dei
tassi di interesse, con il conseguente effetto
positivo sulla dinamica del credito,l’implementazione dei nuovi incentivi governativi edel PNRR, daranno più slancio agli investimenti,
specialmente quelli in impianti e macchinari, checresceranno del 6,1% all’anno in media nel biennio

4

BTP e SPREAD
300.006.00

4,11
200.00

4.00
3,84

3.00

150.002.00

100.00

1.00

50.00

Jan-20
Apr-20Jul-20
Oct-20Jan-21
Apr-21
Jul-21
Oct-21
Jan-22
Apr-22
Jul-22Oct-22
Jan-23Apr-23
Jul-23Oct-23Jan-24Apr-24-

Spread (punti base)250.005.00

BTP (%)Per quanto riguarda le prospettive per l’economia
italiana, Confindustria ad aprile 2024 afferma che:
“Dopo il calo nel 4° trimestre dello scorso anno, laspesa delle famiglie è attesa in recupero moderatonel corso del 2024, tanto che in media d’anno
avanzerà del +0,2% nonostante il trascinamento
negativo dal 2023 (-0,6%). La crescita dei
consumi è prevista acquisire slancio nel 2025, ad
un tasso medio annuo del +1,2%. Nel 2024
tornerà a crescere il reddito disponibile reale, dopo
il calo degli ultimi due anni, grazie sia alrafforzamento della dinamica dei salari nominali e
all’inflazione bassa, sia al protrarsi dell’espansione
occupazionale, seppur su ritmi più moderati. Il
rialzo del reddito, tuttavia, si tradurrà solo
parzialmente in un aumento dei consumi, dato il
contemporaneo aumento del tasso di risparmio
dai minimi del 2023. D’altronde, lo scorso anno si
è chiuso con una spesa sia di beni sia di servizi sui
livelli di fine 2019, e si può quindi considerare
esaurita la spinta ai consumi proveniente dalrecupero della spesa “compressa” durante la
pandemia. Nel 2024 la volontà di ricostituire il
risparmio utilizzato negli ultimi due anni simaterializzerà in una crescita dei consumi delle
famiglie molto contenuta in media d’anno. Nel
2025, invece, il consolidamento del reddito
disponibile reale e un contesto economico più
favorevole alle decisioni di spesa, grazie a tassi diinteresse attesi più bassi, rafforzerà la crescita dei
consumi delle famiglie.

-

Spread (media)
BTP 10 anni media mensile
BTP 10 anni media mobile 12 mesi
BTP 10 anni - media decennale
BTP 10 anni - media quinquennale

Trend aggiornamento BTP e Spread
Fonte: Elaborazione su dati d’Italia e Bloomberg

2024-25. Il graduale depotenziamento delSuperbonus avrà un impatto negativo sulla
componente residenziale, attesa in forte calo nel
2024 (-5,8%) e, a ritmi ancora più intensi, nel
2025 (-11,4%). La caduta sarà solo parzialmente
attutita dalla crescita della spesa in fabbricati
non residenziali, grazie al progressivo
avanzamento dei progetti finanziati con i fondidel PNRR”.
Il mercato immobiliare, caratterizzato da una
persistente situazione di incertezza, resta di non
facile lettura. La prospettiva continua ad essere
segnata da un elevato grado di tensione, tuttavia
è possibile intravedere margini di miglioramentonel breve-medio periodo in termini di operazioni
di capital market, stante alcune operazioni
importanti rilevate nella prima parte dell’anno;
occorre dunque monitorare l’andamentodelle transazioni.

Ieri, Oggi, Domani

Focus volume investimenti
immobiliari in Italia
2024 -Trend investimenti per trimestre -Mld di Euro (var. % YoY)
14
12

11,8

11,3
9,8

10
8,1
8

6,1
6
4
1,9

2
0
2019

2020
-31% YoY

2021+20% YoY

Q4

Q3

2022
+16% YoY

Q2

2023-46% YoY

2024+100% YoY Q1 24

Q1Kroll Advisory su varie

Nel primo trimestre del 2024 gli investimenti
nel mercato del commercial real estate italiano
hanno totalizzato circa 1,9 miliardi di euro,
registrando una significativa ripresa rispetto
allo stesso trimestre del 2023 (+100% YoY).
In data 28/03/2024, è stata perfezionata lavendita da parte di FS Sistemi Urbani degli scali
ferroviari Farini e San Cristoforo alla cordata
composta da Unicredit, Prelios e Hines che, nelmese di dicembre 2023, si è aggiudicata la gara
per l’acquisto dei due scali. L’importo del deal si
attesta a 489,5 mln di euro, costituendo circa unquarto degli investimenti del periodo. Questo ha
eccezionalmente permesso che, nel I trimestre
2024, l’asset class Residenziale/Sviluppi
divenisse la prima asset class per volume diinvestimenti, con circa 630 milioni di euro
(33% del totale transato).
In termini di volumi di investimento, il settore
degli uffici è tornato a dominare la scena delmercato con poco più di 600 milioni di euro
investiti, circa il 32% del totale, segnando un
netto recupero rispetto al 2023, quando la
Logistica aveva conquistato il primato fra leasset class. Le asset class Residenziale/Sviluppi
e Uffici insieme rappresentano circa il 65% delvolume totale delle transazioni del trimestre.
È da notare che l’acquisto di Palazzo del Monteda parte di Kering per 1,3 miliardi di euro è
escluso dal volume degli investimenti del Q1
2024, poiché è stato finalizzato nell’aprile 2024.

5

Gli investimenti, finora ostacolati dalle restrizioni
nell’accesso al credito e aggravati dai continui
aumenti dei tassi d’interesse imposti dalla BCE
per contrastare l’inflazione, potrebbero vedere
una svolta significativa in seguito al primo taglio
dei tassi deciso dalla BCE nella riunione del 6
giugno 2024. Questa misura ha ridotto il costodel denaro sia per chi dipende dai mutui per
acquistare casa sia per i grandi investitori,
potenzialmente traducendosi in un aumento delnumero e della dimensione delle transazioni,
accompagnato da una maggiore attività diraccolta da parte dei fondi immobiliari italiani.
Tuttavia, permangono incertezze riguardo alnuovo punto di equilibrio che i tassi
raggiungeranno e alla velocità della loro discesa.
Il taglio dei tassi di interesse da parte della BCE
ad inizio giugno, insieme al calo dell’inflazione e
al conseguente recupero del potere d’acquistodelle famiglie, lascia intravedere uno scenario
ottimistico. Nella seconda metà del 2024 si
prevede una ripresa dell’attività di investimento,
con un focus maggiore sui segmenti più
influenzati dai macro-trend che dominano il
mercato. Per quanto riguarda le asset classmaggiormente dinamiche emergono gli uffici, idata center ed il segmento dell’Healthcare.
Anche il settore degli hotel è destinato aproseguire il trend di crescita iniziato lo scorso
anno, consolidando ulteriormente la sua
posizione nel mercato.

La visione Kroll Advisory
sull’evoluzione del mercato
immobiliare in Italia
Il 2024 è iniziato con una sorprendente
accelerazione nell’attività immobiliare in Italia,
raddoppiando le performance del primo trimestre
2023. Questo capovolgimento ha interrotto il
trend di decrescita che era iniziato nell’ultimo
trimestre del 2022 e che aveva caratterizzato
l’intero 2023, dovuto al protrarsi del conflitto
russo-ucraino, all’insorgere della guerra in Medio
Oriente e alle politiche di aumento dei tassi diriferimento adottate dalla BCE. Quest’ultima,

6

infatti, ha comunicato il 6 giugno 2024 ladecisione di ridurre i tassi di interesse di 25 puntibase, segnando la prima inversione di tendenza
dal luglio 2022, quando i tassi erano stati
aumentati dallo 0% allo 0,5%, dopo oltre 11 anni
di costante discesa. La BCE ha giustificato
questo taglio sottolineando che l’inflazione è
calata di 2,5 punti percentuali da settembre
2023, da quando i tassi hanno raggiunto il loro
livello “terminale”, e che le pressioni sui prezzi sisono indebolite con aspettative più calme su tutti
gli orizzonti temporali. Tuttavia, è verosimile chela discesa dei tassi sia relativamente lenta,
poiché le previsioni sull’inflazione sono stateriviste al rialzo per il 2024 e il 2025.
Il Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza (PNRR)
continua a stimolare gli investimenti, assegnando
una quota rilevante delle risorse a settori chiave
come la transizione energetica, la mobilità
sostenibile, l’istruzione, la ricerca e le tecnologie
nel settore sanitario. In particolare, si pone unforte accento sull’aumento degli investimenti nei
data center, per far fronte alla crescita
esponenziale del traffico dati nel paese.
Tra le asset class maggiormente dinamiche
emergono i data center, il segmentodell’Healthcare e il settore dell’Hospitality. In
quest’ultimo si registra una fase prospera con un
crescente interesse da parte di capitali stranieri
desiderosi di investire nel Bel Paese e si osserva
una tendenza crescente verso formati non
tradizionali, come gli Apart Hotel e le residenze
per short rent. L’Healthcare, attualmente unsettore di nicchia con solo il 5% degli
investimenti, sta attirando sempre più interesse
dagli investitori istituzionali, grazie ai suoi
fondamentali solidi.
Nel comparto retail, si nota una ripresa di fiducia
grazie a fondamentali solidi, generando unsentimento positivo tra gli investitori che ora
considerano i centri commerciali come una asset
class attrattiva in cui investire.
Il settore degli uffici è tornato a dominare il
mercato immobiliare italiano, mostrando un netto
recupero su base annua e confermando pertanto
il trend di progressiva stabilizzazione del mercato
avviato nella seconda metà del 2023.

La logistica si conferma tra le asset class più
performanti, con volumi transati in aumento eprospettive positive. Il mercato dei data centersta vivendo un’accelerazione senza precedenti.
Nel segmento residenziale, il multifamily fatica asvilupparsi a causa di barriere culturali, conpoche operazioni di Build-to-Rent concentrate
principalmente a Milano.
Emergono segnali positivi per il mercato
immobiliare, specialmente per le nuove proprietà
nelle città primarie come Milano, che risultano
essere particolarmente appetibili. Al contempo,
si assiste a importanti interventi diriqualificazione in città come Bologna, Genova eTorino, considerate come città secondarie,che presentano progetti ambiziosi ditrasformazione urbanistica.
In questo contesto, l’allentamento graduale dellepolitiche monetarie e il calo dell’inflazione
daranno nuovo respiro al mercato immobiliare,
aiutandolo a trovare un nuovo equilibrio nel
proseguo di quest’anno anno. La seconda metàdel 2024 si contraddistinguerà per una ripresadell’attività transattiva.

in contrasto con la generale diminuzione degli
investimenti CRE.
Tra le principali città, Milano ha anticipato ilrallentamento rispetto ad altre, registrando unsignificativo calo del tasso di variazione NNT nel
primo trimestre del 2023 (-23%) e continuando a
moderare l’intensità del declino nei trimestri
successivi. Nel quarto trimestre del 2023, tutte leprincipali città hanno registrato tassi divariazione negativi, con Milano che ha mostrato ilrisultato meno negativo (-2,3%).
Le sfide nel mercato immobiliare residenziale
sono principalmente dovute alla domanda diabitazioni che supera di gran lunga l’offerta.
Questo ha portato a prezzi delle case molto alti ea livelli di affitto che escludono ampie fasce dipopolazione a reddito più basso, causandodifficoltà nel pagamento dell’affitto per molte
famiglie. Secondo dati ISTAT, nel 2022, i prezzidelle abitazioni sono aumentati in media del+3,8%, mentre nel 2023 hanno continuato acrescere dell’1,3%. Nel quarto trimestre delResidenziale
L’aumento del costo dei mutui ha impattato il
mercato immobiliare italiano. Dopo ilraggiungimento di un record nel 2022 - il più alto
dal 2011 - le vendite residenziali (NNT) sono
scese del 9,7% nel 2023, a causa dell’incremento
dei tassi d’interesse riflesso nei costi dei mutui.
Nonostante ciò, i fondamentali del mercato
immobiliare italiano rimangono solidi e leprospettive per il 2024 appaiono incoraggianti,
infatti si prevede che la riduzione dei tassi
avvenuta ad inizio giugno possa contribuire alla
ripresa nella seconda metà dell’anno.
Secondo l’Agenzia delle Entrate, nel 2023 il
Numero di Transazioni Normalizzate (NNT) èstato di circa 709.600 (-9,7% su base annua),tuttavia, pur rappresentando una diminuzione
rispetto ai volumi del record del 2022, questo
dato evidenzia la resilienza del mercato
immobiliare rispetto al contesto macroeconomico,

7

2023, i prezzi hanno mostrato stabilità rispetto al
trimestre precedente, registrando un aumentodell’1,8% rispetto al quarto trimestre del 2022.

catalizzatori di investimenti, attraendocomplessivamente oltre due terzi dei capitali
investiti in Italia nel trimestre.

Circa 900.000 abitazioni sono state affittate in
Italia nel 2023, di cui circa la metà con contratti
ordinari a lungo termine, mentre si evidenziano
volumi crescenti per tipologie di contratti più
flessibili, quali gli affitti per studenti (+5% vs2022) e i contratti ordinari a brevetermine (+4%).

Nel primo trimestre del 2024 Milano registra unvolume di assorbimento nel mercato degli uffici
pari a circa 140.000 mq, un risultato in linea con lo
stesso periodo dell’anno precedente. La vitalità delmercato della locazione è inoltre confermata
dall’elevato numero di transazioni, soprattutto nei
tagli medi e piccoli. Il prime rent si conferma pari a
700 €/mq/anno ed è previsto in crescita, anchegrazie alla ridotta disponibilità di spazi di grado A/
A+, a fronte di una domanda sempre più
focalizzata su questa categoria di prodotti. Il Prime
Yield netto si attesta al 4,25%-4,50%.

In Italia, il multifamily, ovvero l’investimento
residenziale da parte di grandi investitori
istituzionali, stenta a svilupparsi a causa dibarriere culturali difficili da superare. Le
operazioni di Build-to-Rent concluse sono pochee concentrate principalmente a Milano, il che
limita la sperimentazione necessaria percambiare le abitudini della domanda e impedisce
la creazione di economie di scala sia
nell’investimento e realizzazione chenella gestione.
Una nuova fase del settore immobiliare è guidata
dai cambiamenti nei criteri di scelta delleabitazioni da parte delle famiglie, che ora
valorizzano smart-working rooms, orti, palestre e
servizi di lavanderia. C’è una crescente enfasi su
comunità e quartieri smart, focalizzati sulla
socialità. Queste nuove esigenze influenzeranno
la progettazione delle nuove costruzioni, chedovranno adeguarsi a una domanda non
soddisfatta dall’attuale offerta in Italia.

Uffici
Secondo l’analisi dei principali Osservatori disettore, il volume degli investimenti immobiliari in
Italia nel primo trimestre del 2024 risulta pari acirca 1,9 miliardi di euro, una performancedoppia (+98%) rispetto allo stesso periodo del2023. Si conferma pertanto il trend di
progressiva stabilizzazione del mercato avviato
nella seconda metà del 2023. Il maggiore
contributo per il raggiungimento di questo
risultato è arrivato dal closing di due importanti
operazioni nei mercati di Milano e Roma, cheancora una volta costituiscono i principali

8

Il take-up nel mercato di Roma raggiunge unvolume pari a 34.000 mq, un risultato in linea conla media storica relativa al primo trimestre seppurin contrazione rispetto alla performance da recorddel Q1 2023. L’elevato potenziale del mercato
romano appare frenato dalla scarsità di prodotto dielevata qualità, testimoniata dalla concentrazionedella maggior parte delle transazioni su asset digrado B. Dopo i recenti rialzi, il prime rent è stabilea 550 €/mq/anno. Il Prime Yield netto si attesta al
4.25%- 5,50%.
Il perdurare del contesto geo-politico
significativamente critico continua a condizionare i
mercati finanziari (e di conseguenza quelli
immobiliari) alimentando una situazione di“incertezza” nel breve/medio periodo. Nonostante
il recente taglio dei tassi di 25 punti base, questo
primo annuncio non è sufficiente per rilanciare
immediatamente il settore immobiliare, che avrà
bisogno di tempo per riprendersi.
La difficoltà ed il costo di accesso al credito
rendono di fatto sostenibili quasi esclusivamente
operazioni full-equity, quest’ultime rese possibili
per il segmento uffici, per esempio, grazie a clubdeal di investitori. Si osserva un prolungato
atteggiamento “wait and see” degli investitori sia
italiani che esteri.
Rimangono privilegiati per gli investitori i (pochi)
prodotti “core-trophy” presenti sul mercato che
devono scontare comunque rendimenti in crescita.
In altre parole, la domanda ha premiato econtinuerà a premiare gli asset a reddito,
caratterizzati da flussi di cassa consolidati perIeri, Oggi, Domani

effetto di contratti long term o di tenancy
strutturate con particolare riferimento alla fascia
dei “trophy asset” e “core asset” ubicati inlocation “prime”.
Segnali marcati di repricing e lievi continue
decompressioni dei rendimenti continuano aregistrarsi nelle location periferiche o secondariee riguardano gli spazi ufficio di medio/grandi
dimensioni, talvolta non più rispondenti ai
requisiti della nuova domanda “ibrida”.
Nel medio breve medio termine si potrebbe
assistere ad un sempre maggiore peso dellasituazione locativa/occupazionale nella
formazione dei “prezzi” ed una sostanziale tenuta
degli attuali livelli degli “economics” diriferimento per gli spazi prime a reddito o per gli
spazi di rappresentanza. A livello generale, ci siattende un tendenziale “repricing” degli asset“office” in termini di valore di mercato ed unmoderato innalzamento dei rendimenti medi
di riferimento.
Ancora, sempre maggiore si conferma e si
consoliderà l’interesse per le tematiche ESG
legate alla transizione energetica degli edifici(certificazioni ambientali, ricorso ad energie
rinnovabili, regolamenti e normative volti aridurre le emissioni in atmosfera di sostanze
inquinanti, controllo e riduzione dei consumi
energetici, etc) quale elemento caratterizzantedella domanda corporate, con riflessi anche sugli
aspetti economici e reddituali degli investimenti(valori/canoni/rendimenti).
Tema centrale e attuale continua ad essere quellodei finanziamenti “Green Loans”, ovvero quegli
strumenti messi a disposizione dal mondo
bancario/finanziario per gli interventi legati allatransizione energetica, la riduzione delle
emissioni e il contrasto ai cambiamenti climatici.

RetailIn continuità con quanto già registrato nel corsodel 2023, il sottostante economico dei centri
commerciali evidenzia un trend di crescita
continua; sia in termini di recupero del footfall,
non ancora ai livelli del 2019, e con un dato divendite che ha invece già superato il periodo
pre-Covid, in particolare per la ristorazione(vendite 2023 in incremento del 10,3% rispetto
al 2019) ed abbigliamento. I centri commerciali
stanno ritrovando anche la loro vocazione“leisure” e di svago, con un miglioramento delle
presenze nei cinema (il 2023 si è chiuso con un-28% rispetto al 2019).
Il primo semestre del 2024 presenta ancora
volumi d’investimento molto limitati, pur se in
crescita rispetto al primo semestre del 2023. Il
nord del Paese si conferma ancora comecontesto privilegiato dagli investitori, conparticolare focus verso immobili secondary
localizzati out-of-town. Le transazioni registratenel primo semestre riguardano infatti quasi
esclusivamente questo segmento, con una
prevalenza nel numero di transazioni nel centronord. Le transazioni registrate sono state inprevalenza opportunistiche, in ottica di vendita
forzata e secondo logiche di strategia di
portafoglio. Dal 2017 sono assenti transazioni su
centri commerciali prime.
Di rilievo l’operazione di IGD Siiq Spa che hasiglato un accordo con Sixth Street, Starwood
Capital e Prelios Sgr Spa per la cessione di un
portafoglio composto da 13 asset(prevalentemente grocery), per un valore pari a
258 milioni di euro.
Per quanto attiene il segmento delle high street,
il cui dinamismo è rimasto contenuto nei primi
mesi del 2024 a causa della mancanza d’incontro
tra domanda e offerta, nel mese di aprile 2024 si
segnala l’importantissima operazione diBlackstone Property Partners Europe Lower
Fund 2 che ha venduto al gruppo del lusso
Kering, un immobile in Via Monte Napoleone 8 a
Milano, per un importo di 1,3 miliardi di Euro. Si
tratta dell’operazione immobiliare più rilevante,
come valore per singolo asset, mai avvenuta in

9Italia, con un costo al metro quadro di oltre
110mila euro.
Alcuni investitori mostrano un outlook in
miglioramento nei prossimi cinque anni,
considerando i centri commerciali come terza
asset class più attrattiva, dopo logistica e
residenziale, ma prima di uffici e hospitality. Il
mercato degli investimenti parla di una ripresadella raccolta con la decisione di allocare capitale
sul retail; si stima che oggi il repricing sia
terminato, dopo un lungo periodo nel quale ilsettore ha assorbito e reagito positivamente a
stress test drammatici come la Pandemia e lafiammata inflattiva.
Permane comunque un atteggiamento di
generale prudenza, a causa di una serie di freni
dovuti al rischio percepito per i fenomeni legati
alle vendite online, all’incremento dei costi
operativi e alla riduzione della capacità di spesa
dei consumatori.
In particolare, procedono le politiche di rilanciodelle gallerie/centri commerciali, sia attraverso larevisione del merchandising mix e del layout(grazie a interventi di riposizionamento interno e
al lancio di nuovi formati distributivi) che
attraverso l’efficientamento energetico, consempre maggiore attenzione all’approfondimentodelle tematiche ESG.
Ad ogni modo, alcuni rischi peculiari come lanecessità di adeguamento del prodotto, il rischio
percepito e la difficoltà dell’accesso al credito,
rendono il mercato attualmente poco liquido efanno prevedere che la ripresa sarà graduale epotrà saturarsi nel medio periodo, con una vera
ripartenza attesa nella prima metà del 2025.

Hotel
Il 2023 ha segnato la definitiva ripresa per ilsettore turistico, con il ritorno dei viaggiatoriinternazionali e quote di venduto per le impresericettive italiane superiori al 2019, come riportato
da uno studio sulle imprese commissionato da
ENIT-Unioncamere a ISNART.
Performance flussi turistici e KPIs. Nel 2023,
secondo i dati provvisori diffusi da ISTAT, lestrutture ricettive italiane (alberghiero +extralberghiero) hanno registrato circa 130,6
milioni di arrivi (+10,2% vs 2022e -0,6% vs2019) e 449,5 milioni di presenze (+9,1% vs2022 e +2,9%.vs 2019). Il notevole incremento
dei turisti stranieri, con un aumento del +14% sul
2022, ha giocato un ruolo determinante nel
superare i dati del 2019: in valori assoluti lepresenze si attestano a oltre 222,6 milioni (220,6
milioni nel 2019). Il mercato italiano, invece, hamostrato una leggera flessione, -1,1% rispetto
all’anno precedente, per un totale di 208,5 milioni
di pernottamenti (216 milioni nel 2019).
Nel primo trimestre del 2024, secondo i dati
provvisori diffusi da ISTAT, le strutture ricettive
italiane (alberghiero + extralberghiero) hanno
registrato circa 20 milioni di arrivi (+7,6% vs2022 e -0,3% vs 2019) e 61,3 milioni dipresenze (+7,6% vs 2022 e +7,5% vs 2019).
Secondo l’Istituto di Ricerca Demoskopika, per lastagione estiva in Italia sono previsti quasi 66
milioni di turisti, con un aumento di 1,4 milioni
rispetto al 2023. Questi turisti dovrebbero
generare circa 266,1 milioni di presenze, con un
incremento di 3 milioni rispetto all’anno
precedente. A influire maggiormente
sull’aumento dei flussi turistici è la componenteestera, sia per quanto riguarda gli arrivi chele presenze.
Nel 2024 l’industria turistica italiana ha superato
le performance pre-pandemiche, con record sia
nel turismo leisure che business. Secondo gli
indicatori di Italian Hotel Monitor, elaborato da
Trademark Italia, nel primo trimestre del 2024,
l’occupazione delle camere è salita al 65,3%(+2,6 punti) e il prezzo medio per camera è

10Ieri, Oggi, Domani

aumentato a 127,10€ (+10%), grazie al ritorno
dei turisti extraeuropei. Rispetto al 2019,l’occupazione è aumentata di 5,5 punti e il prezzo
medio del 30%. Tuttavia, l’aumento dei prezzi
solleva preoccupazioni sulla capacità di spesa
degli italiani.
Le performance positive delle strutture
alberghiere, l’espansione continua del settore
turistico e la stabilizzazione dei tassi di interesse
hanno aumentato la fiducia degli investitori nel
mercato alberghiero; trend supportato anche
dall’attesa di un taglio dei tassi da parte della
BCE a partire da giugno. Nonostante una
diminuzione nei volumi d’investimento, l’anno
scorso gli hotel hanno attratto oltre il 20% dei
capitali investiti nel mercato del commercial realestate italiano.
Mercato immobiliare. Nel 2023, nonostantel’attrattività del mercato immobiliare, i volumi
delle transazioni sono rimasti contenuti a causa
di un’offerta limitata, soprattutto per i trophy
asset. Gli investimenti si sono concentrati sul
riposizionamento degli asset, con molte
operazioni incentrate su strategie value added ericonversione degli usi. Anche se le principali
città come Roma, Milano e Firenze hanno
registrato una buona liquidità, il mercato è stato
rallentato dalla scarsità di offerta. Questo ha
portato gli investitori a guardare fuori dai centri
urbani principali, dove si sono registrate
importanti transazioni nel settore ricettivo in
località come Lazise e Gardone Riviera.
Nel panorama dell’hospitality, si osserva una
crescente tendenza verso formati non
tradizionali, gli Apart Hotel e le residenze con
short rent. Queste soluzioni ibride offrono una
combinazione unica di servizi e comfort tipici
degli hotel, uniti alla flessibilità e all’autonomia
degli appartamenti o delle case vacanza. Marchi
internazionali e nuovi operatori stannointeressandosi sempre più al mercato italiano,
riflettendo l’interesse crescente per queste
alternative alloggiative. Inoltre, sta crescendo laconsapevolezza sull’importanza di un’offerta
orientata alla sostenibilità ambientale e ai servizi
green. Questi elementi sono diventati driver
fondamentali di marketing e di posizionamento
sul mercato, specialmente per quanto riguarda la
domanda straniera ad alto potenziale di spesa.

Logistica
Per tale asset class si ritiene che il mercato alivello italiano abbia fornito segnali importanti
nel corso degli ultimi anni. A livello nazionale si è
registrato un record in termini di volumetransato nel 2022, con molti deals e dati intermini di cap rate / capital value e rents. I datidel 2023 confermano l’appetibilità per questa
asset class, nonostante il contesto macroeconomico di riferimento e la contrazione delvolume transato registrato, in ragione dellastretta monetaria da parte della BCE e della
yield decompression sui titoli di stato e sul
mercato obbligazionario in generale.
Il mercato della logistica si dimostra solido,
resiliente e particolarmente attivo, con una
domanda sostenuta dopo le performance record
registrate per il 2021 ed il 2022; nonostante ivolumi transati registrati, significativamente
minori rispetto agli anni passati, nel 2023 l’asset
class logistica si conferma essere tra le più
performanti del panorama italiano.
Si evidenzia in tal senso la dinamicità delmercato logistico, con un numero leggermente
superiore delle transazioni concretizzate YoY;
tale elemento, combinato con il precedente dato
sulla contrazione dei volumi, indica una
focalizzazione dell’allocazione degli investimenti
su ticket di minori dimensioni.
Il processo di variazione dell’asset allocation dei
fondi di investimento real estate nazionali ed
internazionali, a vantaggio di maggiori quote peril settore logistico, ha dato un rilevante impulso
ad investimenti / nuovi sviluppi negli ultimi 3
anni. Il combinato disposto, rappresentato dallacapacità reattiva e dalla crescita del mercato
logistico a livello paneuropeo, ed il
consolidamento dell’interesse per questa asset
class da parte degli investitori nella
rimodulazione dei portafogli, hanno portato ad
una contrazione dei rendimenti negli ultimi anni(sino al 2022), anche alla luce di quelli registrati
in altri paesi europei dove tale mercato è più
maturo. Il divario in termini di rent per il mercato
italiano rispetto ai benchmark europei rimane
ancora apprezzabile, mentre si sta riducendoquello relativo agli yield. Tuttavia, il 2023 ha

11registrato importanti evidenze didecompressione sui rendimenti in tutta Europa,a fronte del contesto macroeconomico ed
immobiliare di riferimento. La volatilità delmercato rimane elevata, in attesa di una
stabilizzazione dei suoi fondamentali.
Si evidenzia un consolidamento dell’interesse
per le zone prossime alle Location Prime e per leLocation Secondarie, anche in ragione dellasaturazione delle location prime e delle maggiori
possibilità insediative connesse ai vincoliurbanistici offerte dai comuni minori. Si
consolida l’ingresso di nuovi operatori di rilievo
internazionale, essendo il mercato italiano meno
maturo rispetto a quello europeo e quindi con
ampie opportunità di espansione. Si conferma
una moderata crescita dei canoni locativi afronte di una decompression dei rendimenti con
outlook prudenti. Le location secondarierimangono nei radar di investitori in cerca direndimenti più elevati, forti del mercato in
crescita che può ridurre il rischio. Anche il
Mezzogiorno comincia a far registrare l’interesse
degli investitori, seppur con riferimento aprogetti specifici / built to suit con tenant solidi.
In crescita gli sviluppi speculativi, seppur
prevalentemente in macro-location di rilievo.
Di interesse risultano essere anche immobili“light-industrial” ubicati in location strategiche,da riconvertire o da acquisire per mezzo dioperazioni di sales & leaseback. Particolare
attenzione inoltre viene posta al tema
Environmental Social Governance (ESG).
Ci si attende che il mercato possa confermare il
trend in atto; è ragionevole attendersi il
consolidamento anche dei nuovi format quali
Centri di Distribuzione Urbana (CDU) a
supporto dell’e-commerce, della logistica diprossimità (last mile) e quella dei cold storage;
quanto sopra, anche alla luce del PNRR, sarà
sostenuto dalla crescita in investimenti
su infrastrutture.
La logistica è un segmento di mercato oramai
specializzando sia in termini di tipologia edilizia(immobili flessibili vs immobili built to suit,medium-high size, e-commerce, last mile,
corriere espresso, cold storage, ecc…) che ditipologia di investitori, quali: investitori

12

istituzionali (medium-high size con ticket > 20 ÷
30 MLN nelle location prime), investitori
specialistici (diversificazione fondi nei diversi
mix di tipologie logistiche e anche verso zone
prossime alle Location Prime e Location
Secondarie), developer / investitori, ecc..

Sviluppi immobiliari
Gli investimenti immobiliari in operazioni divalorizzazione e trasformazione urbana sono
stati impattati sensibilmente dall’elevato costodel denaro che ha condizionato sfavorevolmentel’accesso al credito dei developer. Altresì leincertezze a livello globale dettate dai conflitti incorso hanno raffreddato l’ingresso di capitali
esteri. Allo stesso tempo gli istituti di credito
hanno attuato politiche di maggior controllo circala finanziabilità dei progetti, privilegiando
operazioni focalizzate su asset class con un
profilo di rischio medio-basso o portate avanti daoperatori finanziariamente solidi.
Interventi puntuali legati al segmentodell’hospitality, soprattutto per quanto riguarda ilricettivo di fascia alta e i serviced apartment, edel living, declinato in studentati e senior living,
continuano a trovare terreno fertile. Nel caso
degli studentati spesso si tratta di recupero diedifici esistenti, posizionati in città universitarie,

Ieri, Oggi, Domani

in posizioni connotate da un’elevata accessibilità;tali interventi fungono da volano per l’avvio diprocessi di riqualificazione del tessuto edilizio nel
quale sono inseriti, richiamando anche l’interesse
per il posizionamento di attività retail e servizi
alla persona.
Anche il segmento dell’health-care si connota condelle buone opportunità di sviluppo attraverso
l’insediamento di cliniche private e strutture
ospedaliere. Il trend positivo si relaziona e si lega,
soprattutto, alla tendenza all’invecchiamento dellapopolazione italiana, che avrà sempre piùnecessità di strutture adeguate in grado di offrirele prestazioni in tempi adeguati. Inoltre, leopportunità di investimento sono collegate anche
all’esigenza di sopperire al sistema sanitarionazionale che fatica a far fronte alla domanda dicure e assistenza riferite a tutte le fasce di etàdella popolazione.
Per quanto riguarda le operazioni di più ampio
respiro, si cita il deal del Gruppo FS che, nel primo
trimestre del 2024, ha concluso l’operazione dicessione di Scalo Farini-San Cristoforo, successiva
in termini temporali alla vendita di Scalo di Porta
Romana, ma prima per estensione territoriale. La
realizzazione del nuovo head quarter di Unicredit
ridisegnerà un importante porzione del tessuto di
Milano, comportando inevitabilmente nuovi
equilibri negli spazi che saranno liberati. A Milano
proseguono i cantieri legati alle opere di MilanoCortina 2026, in particolare la realizzazione delVillaggio Olimpico che prevede tempi di consegna
allineati a quelli da programma.

	Asset speciali (data center,
infrastrutture energy,
cliniche specializzate e
centri diagnostici del settore
sanitario, strutture sportive)
Nella categoria degli “Asset speciali” rientrano
generalmente i prodotti immobiliari legati a settori
di nicchia come infrastrutture di telecomunicazione
ed energy, data center, parcheggi, healthcare e
strutture sportive.
La categoria degli investimenti immobiliari
alternativi presenta un rischio di vacancy attuale eprospettico molto limitato a causa della scarsità diimmobili idonei a specifiche funzioni rispetto alla
domanda degli utilizzatori. Un numero crescente diinvestitori sta esplorando questi nuovi settori,
concentrandosi in particolare sugli operational realestate asset, come strutture sanitarie, data center,terreni per la produzione di energie alternative e
infrastrutture di vario genere, che operano
secondo logiche diverse dall’immobiliare tradizionale.

In molte città capoluogo, e anche in centri minori,prosegue la riconversione di spazi ubicati inposizioni centrali che occupano anche porzioni
importanti di territori comunali (es. ex caserme, ex
ospedali). Di rilievo anche la funzione del PNRR
che ha contribuito in molti casi a sbloccare risorseche diversamente sarebbero atterrate incontesti minori.
Nella seconda parte del 2024 e nei primi mesi del2025, al verificarsi di condizioni di contorno più
favorevoli, potrebbero prendere avvio importanti
progetti che nell’ultimo triennio sono stati, spesso,
annunciati ma poi rimandati al fine di limitare irischi di investimento, di mercato e urbanistico.

13

Il mercato dei data center sta vivendo
un’accelerazione senza precedenti. In Italia, ilvalore delle compravendite e degli affitti diinfrastrutture per server ha raggiunto i 654
milioni di euro nel 2023, con un aumento del
10% rispetto al 2022, e si prevede che possa
raddoppiare entro il 2025. Nel 2023, 23
organizzazioni, tra cui otto nuove sul mercato
italiano, hanno annunciato l’apertura di 83 nuove
infrastrutture tra il 2023 e il 2025, con unpotenziale investimento complessivo fino a 15
miliardi di euro. Milano si distingue come uno dei
mercati europei in più rapida crescita per i data
center, grazie alla sua posizione strategica vicino
ai cavi sottomarini che garantiscono una bassa
latenza verso destinazioni internazionali.
Nonostante questo slancio, la penetrazione delmercato italiano rimane inferiore rispetto aquello europeo, rendendolo un terreno fertile perlo sviluppo di nuovi immobili destinati ai data
center nei prossimi anni.
Un’altra asset class da tenere d’occhio è quelladel Self Storage. Il mercato europeo di questo
settore è ancora nelle fasi iniziali di sviluppo epresenta ampie possibilità di espansione anche
in Italia. Gli immobili destinati a questa attività
richiedono meno interventi straordinari rispetto
ad altre asset class e la domanda è guidata
principalmente da eventi della vita delle persone,
risultando meno influenzata dall’andamentodell’economia generale.
L’Healthcare è attualmente un settore di nicchia,
con solo il 5% degli investimenti, ma sta
attirando sempre più interesse dagli investitori
istituzionali. Questo interesse è dovuto a
fondamentali solidi: l’offerta di letti è bassa
rispetto ai principali mercati europei e gli
investimenti privati stanno compensando lecarenze del settore pubblico. La domanda èsostenuta dall’invecchiamento della popolazione,14

con una crescita prevista degli ultraottantennidel 73% entro il 2050, e dall’aumento del livellodi ricchezza che favorirà una maggiore spesa
sanitaria. L’entry yield dell’Healthcare è
storicamente più alto rispetto ad altre asset
class immobiliari e, con il rialzo dei tassi diinteresse, offre rendimenti più elevati rispetto ad
asset più liquidi come gli uffici, potenzialmente
migliorando i ritorni in questo settore.
Gli investimenti nelle energie rinnovabilipermettono di accelerare i mega trend dellatransizione energetica e ambientale,
combinando buoni rendimenti con obiettivi disostenibilità. Le energie rinnovabili stanno
diventando una componente sempre più
rilevante nelle asset class dei fondi immobiliari,rispondendo alla crescente domanda degli
investitori istituzionali per investimenti allineati
agli obiettivi ESG.
In Italia, stanno emergendo e consolidandosi
ulteriori asset class specializzate, in particolare
nel settore sportivo e del tempo libero. Questa
tendenza è alimentata dalla programmazione dieventi internazionali di grande risonanza: nel
2024 si terranno i Campionati Europei dicanottaggio a Sabaudia, gli Europei di ginnastica
artistica a Rimini e, soprattutto, gli Europei diatletica leggera. Nel 2025, l’Idroscalo di Milano
ospiterà i Mondiali di canoa e kayak velocità,mentre Torino e il Piemonte accoglieranno leUniversiadi invernali. Questi eventi internazionali
culmineranno con le Olimpiadi Invernali diMilano-Cortina nel 2026, per le quali il Paese sta
costruendo numerosi impianti sportivi in diverse
località. Inoltre, Milan e Inter stanno
pianificando la costruzione di nuovi stadi, eMilano, che già ospiterà i Giochi invernali del2026, è candidata a ospitare la finale diChampions League nel 2026 o nel 2027.

Ieri, Oggi, Domani

EVOLUZIONE DEI TRENDGIUGNO 2024

OGGI

DOMANI

Giugno 2024

Giugno 2025

Tenants/
IncomeTenants/
IncomeInvestors

FINANCING

Investors

Residenziale

Ufﬁci “Prime”

CBD

Secondary
Locations

MI, RM, FI,
VE + Lux

SecondaryUfﬁci NON “Prime”

Retail: Shopping
Center, etc.

Retail: High steet

Hotel*

Logistica Light Industrial
Data Center

Data
Center

Logistics
Light Industrial

EnergySviluppo

Se exit >5.000 €/mq

*In particolare i target 4Stelle, 4Stelle Superior e 5Stelle Lusso

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Informazioni su Kroll
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