相鉄ジョイナス、ザ・ダイヤモンド 地下街リニューアルプロジェクト
所在地

相鉄ジョイナス ザ・ダイヤモンド
地下街リニューアルプロジェクト
神奈川県横浜市

完了時期

2015年12月

種別１

■改修

種別２

■非住宅建築CM業務委託者名

株式会社相鉄アーバンクリエイツ

プロジェクト名称
プロジェクトの基本情報

CM業務委託者に関する情報 種別「地下からはじまる街をつくる」■民間法人

CM業務委託者の所在地 神奈川県横浜市
応募者に関する情報

応募者(法人)名明豊ファシリティワークス株式会社

種別■CM専門会社

応募者(法人)の所在地

東京都千代田区平河町二丁目7－9

CMRの選定方法

業務契約期間2011年10月～2015年12月■基本計画段階 ■基本設計段階 ■実施設計段階■工事発注段階 ■工事段階□完成後■ヒアリング等の審査

設計と施工の発注形式■設計・施工分離

設計者の選定方法■書類審査

工事の発注区分■ゼネコン一括請負契約の形式■単価精算

施工者の選定方法■総合評価型落札方式

CMRの参画時期

首都圏最大級地下商業施設の大規模リニューアルにおけるCM業務。
事業上・運営上の課題解決に寄与するとともに、徹底したコストマネジメントを実施。

 プロジェクトの背景・特徴【プロジェクトの背景】【プロジェクトの特徴】「ザ・ダイヤモンド」（1964開業）と「相鉄ジョイナス」

 現状図がない中での大規模改修工事（1973開業）は、横浜駅直結のショッピングターミ

・売場面積約35,000㎡・437店舗（リニューアル後）の大規模リニューアルプロジェクトだったが、現状図が未整備であったため、基本設計に先駆けての現状図整理や、工事段階でも隠蔽部等の不測の状態に適宜対処した。

ナルとして開業後40～50年を経過し、“設備等の老朽化” “近隣商業施設の競争の激化” “乗降客の低下予測” “二つの施設の個別運営による23工区・5ステップに分割しステップ計画策定

 営業しながらの夜間工事非効率性”といった課題を抱えていた。

・横浜駅直結であり、平日・休日問わず日中は常に人の行き来があるため、工事は全て営業しながら夜間工事で実施。MD計画や設備系統等を踏まえ、二つの施設を23工区・5ステップに分割し、効率的なステップ計画を実現。

そのため、二つの施設を一体化して全館リニューアル 約５年間にわたる長期プロジェクト

し、新生「相鉄ジョイナス」として首都圏最大級の・プロジェクト期間は約5年、工事だけでも3年以上の長期プロジェクト。事業環境変化に伴う要件変更に適宜適切な対応を要した。

大型商業施設への転換を行った。

 プロジェクト体制【全体推進体制】 発注者と一体のチームで多数の関係者と調整を行い、プロジェクト全体をハンドリング【発注者側】

 発注者・事業者・ＣＭ会社が一体となったプロジェクトチームを組成

相鉄ビルマネジメント 【運営者・発注代行者】

 プロジェクトゴールや役割分担を明確にし、多数の関係者のベクトルをひとつにし、プロジェクト全体をハンドリング
 設計者・環境デザイナー・内装監理室・施工者のそれぞれにおいて、最適な選定方式・選定プロセスを提案

ダイヤモンドジョイナス活性化
プロジェクトチーム
営業担当

明豊ファシリティワークス 【CM】

約200店舗（物販・飲食）

プロジェクトマネジメント

内装監理室

・築50年を経過し、老朽化した既存の設備を調査・分析し、実現可能な設備更新ステップを策定。受変電設備、盤・幹線、防災設備、配管類など営業をとめることなく各種の設備更新を実現。

デザイン監修テナント工事調整

工事監理

店舗設計・施工会社

ゼネコン 【施工（A工事）】【C工事】
建築工事基本計画

 グランドオープンの３カ月前倒し
・初期段階に綿密にシナリオを検討し、約５年後の開業を見据えたマスタースケジュールを策定。
クリティカルパスを的確におさえたマネジメントにより、当初は2016年4月までの全面開業予定であったが、3ヶ月前倒し（2015年12月開業）でのグランドオープンを実現。

防災設備
工事

造作
サインほか

工事

全てのコスト推移を可視化してマネジメント

優先順位付
VE（バリューエンジニアリング）

予算超過に備えて事前に検討し、事業費が予算内に収まるよう迅速にコントロール

不確定要素を低減し見積精度の向上と公正な競争環境を構築

 網羅性の高い全体事業予算の策定【スケジュール】

衛生設備
工事

・改修工事ならではのリスク（老朽化による不具合、図面と現況との不一致等）
・商業施設ならではのリスク（商環境の変化、リーシング状況変化、デザイン変更等）

現況図・ステップ図等
情報量と精度をあげた発注図書【コスト】

・事業予算策定後、リーシング、環境デザイン及び設計深度化に伴う計画変更、現場での想定外の工事なども含めて長期間に亘るプロジェクトのコスト推移を全て可視化・コントロールした。
最終的には、事業予算内にてプロジェクトを完了。

空調設備工事

設計・調達

・発注者より提示された店舗情報（店舗移転・退転の時期・順番）・既存図面・現地調査をもとに、概略の工事計画と電気・設備更新計画を立案。計画を具体化することで、プロジェクトの全体像を可視化した。

 事業予算内での実現

電気設備
工事

【コストマネジメント】 計画変更や想定外工事も含めて全てのコスト推移を可視化。予算内でＰＪ完了。

 初期段階でプロジェクトのアウトラインを明確化

・既存図や現地調査をもとに作成した概略工事計画、設備改修方針、改修範囲図をもとに工事費を 積み上げ、概算工事費を算出。さらに、設計料、デザイン料、各種調査費用、既存店舗営業対応に伴う仮設費用、テナント工事負担費用など、今後想定されるあらゆるコストを洗い出し、初期段階で網羅性の高い事業予算案を作成。

【A工事関連】

設計事務所 【設計・監理（A工事）】

・MDコンセプトを明確にし、それを具現化する環境デザイナーの選定などコンセプト実現のためのチームビルディングを行い、２施設を一体化した新生「相鉄ジョイナス」誕生に寄与。

 老朽化した設備の最適化更新施設担当

デザイン会社 【環境デザイン】 CMR参画の効果

 相鉄ジョイナスとザ・ダイヤモンドのＭＤコンセプト一体化による魅力を向上

開発担当

出店者 【テナント】【C工事関連】【品質】

相鉄ホールディングス

相鉄アーバンクリエイツ 【発注者】

チェンジオーダールールの事前設定やコスト管理シートを用いてコスト推移を可視化し、内容の妥当性、実施の可否などについて関係者とコストを調整

コスト推移※イメージ図【マスタースケジュール】 約５年間の長期プロジェクト。グランドオープンの３ヵ月前倒しを実現
フェーズ

基本計画
設計
調達
工事

2011年度
2Q

2012年度

3Q

4Q

1Q

2Q

4Q

1

2

3

2014年度
4

1

2

3

2015年度4

1

2

事業計画策定

現状図
整理

基本設計

設計者
選定
環境デザイナー
選定

実施設計

内装監理者
選定

施工者選定
(総合評価方式)

工事準備
ステップ1

工事
ステップ2

ステップ3

基本計画から竣工まで一貫して支援

3
グ
ラン
ドオープン

基本要件整理ブランディング・MD検討

詳細調査

CM参画

2013年度

3Q

ステップ4

ステップ5

4