国⼟交通省
⽇本司法書⼠会連合会
全国空き家対策推進協議会

このノートは （氏名）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿が＿＿＿＿＿年＿＿＿月に書きました。

住まいをお持ちの皆さまへ。いま、地域や家族に迷惑をかけてしまう放置空き家の存在が、社会問題になっています。
放置空き家にしないため、「仕舞う（除却）」「活かす（活⽤）」の⾏動を、ご家族いっしょに今から考えてみませんか？
「全国空き家対策推進協議会」とは、空き家対策を検討するため、1,000以上の⾃治体が集まった組織です。

はじめに
この『住まいのエンディングノート』は、お読みいただいている皆さまの終活などの⽬的で、これからの⼈⽣を明るく前向きに過ごしていただくため、⼀助となればという思いで作成したものです。

現在、わが国では、空き家の増加が⼤きな社会問題となっています。
空き家の問題は他⼈事ではありません。現在は空き家でなくても、皆さまが⾼齢者施設などへ転居したり、相続した⼦どもが居住しなかったりなどの理由で、住まいが空き家となってしまいます。空き家は、適切に管理せずに放置してしまうと、状態が悪化して資産価値が下がるほか、近隣の⽅の暮らしにも悪影響が及んでしまいます。
ご⾃⾝や相続したご家族などがこんな空き家の問題で困らないよう、元気なうちから、住まいの将来についてご家族で話し合ってみませんか？
「将来この家をどうしたい？」「この家も⼀⼈暮らしには広すぎるかな」「私たちは住む家があるから。後のことは任せて」など、その家をご家族の負担にさせない、使いたい誰かに活かしてもらえるよう、住まいの将来をどうするか話し合うことがとても⼤切です。
将来の我が家の「活かし⽅」「しまい⽅」を考えたり、家財を整理したり、財産やご⾃⾝の将来をご家族や⼤切な⽅に伝えたり、先延ばしにせず、あらかじめ⾏動しておくことも⼤切です。
そこで、国⼟交通省・⽇本司法書⼠会連合会・全国空き家対策推進協
議会では、この「住まいのエンディングノート」を作成しました。是⾮とも住まいやご⾃⾝の将来のことを考えるきっかけづくりとしてご活⽤ください。

これからの⼈⽣をより明るく前向きに過ごすために⽬次第１部 住まいのエンディングノートを作成してみよう
わたし⾃⾝のこと …………………………………………………………１
わたしの住まい・財産について …………………………………………４

第２部 住まいの将来を考える際に知っておきたいこと
住まいなどを売る………………………………………………………9

住まいなどを貸す………………………………………………………9

住まいを所有し続ける …………………………………………………10
放置空き家の問題 ………………………………………………………10「もしも」の後への備え（遺⾔書など）………………………………11
⽣前での備え（成年後⾒制度・⺠事信託）……………………………11
相続の仕組み ……………………………………………………………12
相続登記（相続による所有権の移転の登記）が義務化されました……………12

どこに相談したらいいの？ ………………………………………13

第１部は、将来、ご家族が住まいについて様々な判断や⼿続を進める際に必要な情報を記⼊するページです。親と⼦が⼀緒に住まいの将来を考えるきっかけづくりにご活⽤ください。
第２部では、住まいの将来を考える際の参考となる情報をご紹介しています。
なお、住まい以外のことも含め「エンディングノート〜あなたに届け 私の想い〜」（法務省・⽇本司法書⼠会連合会）が公表されています。本資料と併せてご活⽤ください。

詳細はこちらこのノートは、取扱いには⼗分注意し、⼤切な⼈にだけ保管場所を伝えておきましょう。

第１部 住まいのエンディングノートを作成してみよう

わたし⾃⾝のこと（わかるところまでで結構です）
フリガナ

名 前
年

⽣年⽉⽇
〒⽉⽇

⾎液型

型

−

住 所
本 籍
電話番号

（⾃宅）

−−

（携帯）

−

−

メールアドレスその他

1✓ このページの内容は法務省版のエンディングノートに書いておきました。

もしもの時の連絡先（いざというときに連絡したい⼈、親類や友⼈、かかりつけ医など）

名

前

関係

関係

関係

関係

関係

連絡先

名

前

連絡先

名

前

連絡先

名

前

連絡先名

前

連絡先

✓ このページの内容は法務省版のエンディングノートに書いておきました。 2

家系図 （思い出せる範囲で書いてみましょう）
⽗⽅
祖⺟

⽗⽅
祖⽗

おじ・ おば

⺟⽅
祖⽗

⽗

⺟⽅
祖⺟

おじ・ おば

⺟

配偶者

わたし

兄弟姉妹

義⽗

義理の兄弟姉妹

甥 ・姪

配偶者の甥 ・姪⼦の配偶者 ⼦

孫

3

孫

義⺟

孫

⼦の配偶者 ⼦

孫

孫

⼦の配偶者 ⼦

孫

孫

孫

孫

✓ このページの内容は法務省版のエンディングノートに書いておきました。

第１部 エンディングノートを作成してみよう

どのような不動産を所有しているか調べてみましょう
⾃分がどのような不動産を所有しているかを調べて、書き出してみましょう（P.5以降）。
まず、法務局が発⾏する登記事項証明書（登記簿謄本）や都・市町村から通知される固定資産税の納税通知書を確認しましょう。未登記の場合は、速やかに登記⼿続を⾏いましょう（P.12）。
複数⼈で共有している場合は、⾃分の持分や誰と共有しているのかについても把握しておきましょう。
また、⼟地や建物を貸している場合や借りている場合は、契約書の有無などについても確認しましょう。

資料の確認（⼀例）

⽬的
⼟地・住まいの名義を知りたい
地番・家屋番号・⾯積を知りたい
⾃分が所有している
⼟地・住まいを全て知りたい

必要な書類

問合せ先

・登記事項証明書（登記簿謄本）・地図、地積測量図
・登記識別情報通知書
・登記済証（権利証）

お近くの法務局

固定資産税の納税通知書
固定資産課税台帳、名寄帳

都・市町村の固定資産税担当課

4所有している不動産（⼟地・住まい）などを記載しましょう
今後、所有している不動産をどうしたいか、ご家族と相談しながら記載してみましょう。
資料から書き写すのが⾯倒な場合は、取り寄せた資料をこのノートと⼀緒に保管しておくだけでも、あとからこのノートを利⽤して判断や⼿続をする⼈の助けになるでしょう。

（１）所有している⼟地
共有者⽒名・連絡先

借主の⽒名
連絡先

⾃⾝の持分

契約期間
契約書の保管場所

所在地

諸条件など

どう処理したいか✓ １ 売却など⾃由にしてよい✓✓２✓貸すのは構わない
✓３
✓その他
✓４ （）

①

✓ １ 売却など⾃由にしてよい✓✓２✓貸すのは構わない
３
✓
✓その他
✓４ （）
✓ １ 売却など⾃由にしてよい✓✓２✓貸すのは構わない
✓３
✓その他
✓４ （）

②

③

共有の場合のみ貸している場合のみ「諸条件など」の凡例
１．隣地境界・越境物など、近所の⼈と申合せ事項がある
２．建て替えについて制約がある
３．道路の権利関係が複雑
４．地下に埋まっているものがある（他⼈の上下⽔道・ガス管など）（２）借りている⼟地
貸主の⽒名・連絡先

貸主の住所

所在地

備考
契約期間

①

②
②

5

契約書の保管場所

（３）所有している建物
共有者⽒名・連絡先 借主の⽒名・連絡先 建物の建設・所在地⾃⾝の持ち分どう処理
したいか

修繕・管理に契約期間・契約書の 関わった事業者名
保管場所✓除却、売却など⾃由にしてよい✓貸すのは構わない
✓その他

①（）

②

✓除却、売却など⾃由にしてよい✓貸すのは構わない
✓その他
（）

③

✓除却、売却など⾃由にしてよい✓貸すのは構わない✓その他（共有の場合のみ）貸している場合のみ（４）借りている建物
貸主の⽒名・連絡先

貸主の住所

契約期間

契約書の保管場所

所在地

備考

①

②

その他、今後住まいを引き継ぎたい⽅へ伝えたいこと（住まいの歴史、使われ⽅等）

6住宅ローンなどの借⼊⾦について記載しておきましょう。
借⼊先

担保の⼟地・建物の所在地

⾦額（残債額）①（）✓ ⼟地 ✓ 建物✓ ⼟地 ✓ 建物

②
③（）

（）

✓ ⼟地 ✓ 建物

住まいに関するデジタルデータを保管していますか？
保管媒体

内容

IDパスワード

備考✓パソコン① ✓スマートフォン）
✓その他（
✓パソコン
② ✓スマートフォン）
✓その他（
✓パソコン
③ ✓スマートフォン）✓その他（
住まいに貴重な家財はありますか？
貴重なもの
①②

③

7

貴重である理由

保管場所

備考

遺⾔書の作成の有無について記載しておきましょう。
①遺⾔書を作成していますか✓ 作成している✓ 作成していない②作成している場合、どこに保管していますか✓ ⾃宅✓ 公証役場 ✓ 法務局✓ その他（)

ご相談は、お近くの司法書⼠へご相談ください。

⼤切な家族や友⼈、お世話になった⼈へ、伝えたい⾔葉や感謝の気持ちなど、⾃由にメッセージを書いてみましょう。

⾃分のエピソードや、懐かしい思い出、忘れられない記憶など、⼼に残っていることを書いてみましょう。

✓ このページの内容は法務省版のエンディングノートに書いておきました。

8

第２部 住まいの将来を考える際に知っておきたいこと
住まいが必要でなくなった際には、次のような住まいの「活かし⽅」「しまい⽅」を検討しましょう。特に、住まいが⽼朽化している場合は、「売る」「貸す」が難しいことも多いため、住まいの解体も検討しましょう。
⼟地・建物を売る

解体して⼟地を売る

建物だけ貸す①へ①

住まいなどを売る

解体して⼟地を貸す

所有し続ける②へ③へ

住まいを売却する際には、不動産事業者などの専⾨家に相談することが考えられます。

以下のように、様々な制度などを活⽤することもできます。
【譲渡所得の3,000万円特別控除】【 空き家バンク 】

空き家を相続した⽅が、⼀定の要件を満たしたうえで早期に空き家やその敷地を譲渡した場合には、譲渡所得から最⼤3,000万円を特別控除できる特例措置があります。

空き家を売却・賃貸したい場合、⾃治体が運営する専⽤のサイト「空き家バンク」を活⽤することも考えられます。

【インスペクション】【リースバック・リバースモーゲージ】

専⾨家による建物現況調査のことです。
このレポートがあると、引渡し後のトラブル回避や、安⼼して購⼊してもらえる利点があります。

今の家に住み続けながら住まいを先に売却（リースバック）したり、死亡時の譲渡を約束（リバースモーゲージ）する⽅法です。

②

住まいなどを貸す

住まいを貸す際には、不動産事業者などの専⾨家に相談することが考えられます。

以下のように、様々な制度などを活⽤することもできます。

9【セーフティネット住宅制度】【サブリース】

住宅の確保に配慮が必要な⽅（⾼齢者、障害者、⼦育て世帯など）の⼊居を拒まない住宅（セーフティネット住宅）として登録し賃貸することも考えられます。

⾃ら使う⼈でなく、転貸（サブリース）をする事業者に賃貸することも考えられます。専⾨機関が賃料収⼊の保証等を⾏いつつサブリースを⾏う「マイホーム借上げ制度」の活⽤も考えられます。

③

住まいを所有し続ける住まいを売却・賃貸せず、所有し続ける（相続する）ことも選択肢の⼀つです。

ただし、使⽤せずに空き家にしておくと、不具合の発⽣が発⾒されにくく、傷みが早く進⾏する傾向があります。
使⽤しない場合は、住まいを適切に管理することが重要です。例えば、建物の外部・内部の点検や、通気や換気、通⽔、清掃などを定期的に⾏うことが必要です。
国⼟交通省では、適切な管理のための指針を⽰しています。
指針の内容をわかりやすくまとめたリーフレットがあります。
詳細はこちら

放置空き家の問題
空き家をしっかり管理せずに放置してしまうと、家屋の状態が悪化し、近隣の⽅の暮らしにも悪影響が及んでしまいます。
最も⽣じやすい問題が、樹⽊の繁茂や越境です。隣地の⽇照を害する、道路標識を隠す、隣家の屋根や躯体を破壊するなど、周辺に悪影響を及ぼします。
さらに放置した場合には、建物・塀・樹⽊等が倒壊する、害⾍等の発⽣により周辺の住⺠の健康被害を招くなど、周辺にさらに重⼤な悪影響を及ぼします。
もしこんな事態が発⽣してしまったら、損害賠償や空家法による⾏政処分の対象になってしまいます。

○ 空家法とは空家法では、防災、衛⽣、景観等の地域住⺠の⽣活環境に深刻な影響を及ぼしている空き家は、「特定空家等」として市区町村から助⾔・指導、勧告、命令、代執⾏の措置が講じられる場合があります。
2023年12⽉13⽇より施⾏された改正空家法では、放置すれば特定空家等になるおそれがある空き家は、「管理不全空家等」として市区町村から指導、勧告が講じられるようになりました。特定空家等だけでなく、勧告を受けた管理不全空家等の敷地も固定資産税の住宅⽤地特例が解除されます。

10将来に備えた⾏動を「もしも」の後への備え（遺⾔書など）
住まいを誰にどのように残したいかなど、「もしも」の後に関する⾃分の意思や想いを確実にご家族に託すために、「遺⾔書」の作成をお勧めします。確実に遺⾔書を残すには、⾃筆の遺⾔を法務局に預けたり、公正証書として作成したりといった⽅法があります。
このほか、特に⾝寄りがない⽅には、ご⾃⾝の死後の⼿続（葬儀・埋葬の実施や諸費⽤の⽀払い、遺品整理などの対応）を他の⼈に任せることができる「死後事務委任契約」もあります。

⽣前での備え（成年後⾒制度・⺠事信託）⽣きているうちでも、認知症などでご⾃⾝の判断能⼒が⼗分でなくなったとき、周りのご家族は、住まいなど財産の扱いに困ってしまうことが起こり得ます。このようなときに備えるためには、成年後⾒制度や⺠事信託の仕組みがあります。
成年後⾒制度は、認知症の⽅など、判断能⼒が不⼗分な⽅々を⽀援する制度です。家庭裁判所に選ばれた成年後⾒⼈などは、ご本⼈の代わりに住まいに関する契約、銀⾏との取引、各種費⽤の⽀払い、年⾦の受給など、様々な財産管理や⼿続などのサポートを⾏います。
すでに判断能⼒が不⼗分な場合に元気なうちに、ご⾃⾝で将来に備えるために

法定後⾒制度任意後⾒制度⺠事信託ご家族などが申⽴てをして、家庭裁判所が成年後⾒⼈などを選ぶ制度

誰にどんなことを⽀援してもらうのかあらかじめ⾃分で決めておく制度

信頼できる⼈に、⾃宅などの財産を信じて託す（信託する）制度

ご相談は、お近くの司法書⼠にご連絡ください。
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相続の仕組みを知って、相続登記を相続の仕組み
相続の際には、遺⾔書の内容、遺産分割協議による内容の順に優先され、いずれもない場合には、「法定相続」となるのがルールです。法定相続の基本的なルールは、図のとおりです。
法定相続では親族で住まいなどを共有することになります。遺⾔書がない場合は、できる限り、遺産分割協議により、相続⼈全員の話し合いで遺産をどのように分配するか決めましょう。

相続順位

法定相続⼈と法定相続分

第1順位

配偶者

⼦がいる場合第2順位

配偶者

⼦がなく親がいる場合
第3順位

⼦も、親もいない場合⼦※⼈数で分割

12

12

配偶者

2334

親 ※⼈数で分割

13兄弟姉妹※⼈数で分割14■ 知っておきたいキーワード ■【配偶者居住権】 相続時に残された配偶者が住まいの所有権を持っていな
くても、⼀定の要件の下で、終⾝または⼀定期間、その住まいに無償で居住することができる権利のことです。
【相続⼟地国庫帰属制度】 ⼟地の所有権を取得した相続⼈が、⼀定の要件を満たした場合に、⼟地を⼿放して国庫に帰属させることができる制度です。

相続登記（相続による所有権の移転の登記）が義務化されました
わが国では、相続登記がなされずに所有者の分からない空き家や⼟地が、様々な場⾯で問題を⽣じさせています。また、登記は、住まいや⼟地の所有者であると主張し、⼤切な財産を守るためにも重要な仕組みです。このため、相続時には、住まいや⼟地の相続登記をすることが重要です。このような観点から、2024年４⽉1⽇より、相続登記が義務化されました。
また、相続時の様々な⼿続の際には、⼾籍関係の書類の束を繰り返し提出する⼿間を省く「法定相続情報証明制度」が便利です。
ご相談は、お近くの司法書⼠にご連絡ください。
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どこに相談したらいいの？
どこに相談したらいいの？
何から相談すればいいか分からない場合…
まずは空き家のある市区町村にご相談を！

こんなときは司法書⼠に相談を…
● 相続による⼟地や建物の名義変更⼿続● ⼟地や建物の贈与● 借⾦が多いので相続を放棄したい● 会社役員が死亡したので登記⼿続が必要● 相続登記をしたいが、相続⼈の⼀⼈が⾏⽅不明● 遺産分割をしたいが、協⼒しない相続⼈がいて話がまとまらない● ⾼齢の親が認知症になり、財産管理が必要● 親が亡くなり、遺⾔が⾒つかった● 相続に伴い、預⾦の解約⼿続が必要

お近くの司法書⼠を探せます！
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住まいのエンディングノート

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編集発行：国土交通省／日本司法書士会連合会／全国空き家対策推進協議会 2024.6初版発行