足立成和信用金庫90周年事業におけるCM業務

プロジェクトの基本情報

ＣＭ業務委託者に関する情報

応募者に関する情報

所在地

足立成和信用金庫90周年事業におけるCM業務
東京都足立区千住1-4-16 ほか

完了時期

2016年5月

新築/改修新築・解体

用途

金融店舗、事務所

ＣＭ業務委託者名

足立成和信用金庫

官/民区分

その他（信用金庫）

ＣＭ業務委託者の所在地

東京都足立区千住

応募者（法人）名株式会社
山下ピー・エム・コンサルタンツ

種別

ＣＭ専門会社

応募者（法人）
東京都中央区の所在地
業務契約
2011年3月～2016年5月
期間
CMRの参画時期■基本計画段階、■基本設計段階、■実施設計段階、■工事発注段階、■工事段階、■完成後
CMRの選定方法

A信用金庫 本店 南東側外観

建物概要②【基幹店】
敷地面積：794.31㎡
建築面積：483.90㎡
延床面積：1,242.09㎡
用途：金融店舗、事務所
構造：Ｓ造
階数：地上3階
住宅地

建物概要①【本店】
敷地面積：734.28㎡
建築面積：526.85㎡
延床面積：4,268.68㎡
用途：金融店舗（本店）、事務所
構造：Ｓ造 制震構造
階数：地下1階、地上8階

BP
階段

住宅地

設計・施工分離発注、設計施工一括、ECI方式

設計者の選定方法

プロポーザル

工事の発注区分

一括、分離請負契約の形式

総価一式

施工者の選定方法

総合評価型落札方式、特命設計

建物概要③【K支店】 ロールモデル
敷地面積：999.77㎡
建築面積：199.92㎡
延床面積：325.62㎡
用途：金融店舗、事務所
構造：Ｓ造（システム建築）
階数：地上2階

基幹店建設

工事

フィードバック 本店の与条件に反映
モデルプロジェクトの設定
設計

本店建設

K支店(一般店舗）建設
基本計画・選定 設計 工事

店舗調査

調査結果の分析と集約工事

新しい店舗を建設する度に、仕様書として更新できるようにした。

一般店舗共通仕様書作成

図：全体スケジュール（事業の全体像）■事業の特徴基本構想段階で発注者と共につくり上げたコンセプトブックは、事業全体の「フラッグシップ」＝立ち返るポイントとして関係者に意識づけられるようにした。
●ワークショップ/ブランドの深堀りと強化
CMRがファシリテーターを務めながら、あるべき姿に近づくための具体的な施策とその実現方法について議論を重ねた。A信用金庫のブランドコアである「地域密着型信用金庫」として求められる要素を再定義し内部で共有・認識できるようにした。

●現状課題の抽出と重みづけ
施設アンケートを実施し共通課
題の見える化、それらが一般店舗で標準化できるように標準仕様書へも引き継いだ。
重要度
ワークショップ風景

大施設アンケート結果
小P

前面道路■事業の概要と背景
足立成和信用金庫（以下A信用金庫）は、創立90周年を迎えるにあたり、業務の確実な継続、そして近年の経営資源（営業店舗群）の老朽化に伴い、資産の有効活用を図るための検討を進め、これらを踏まえた上で、本店・基幹店の建替え計画として事業化されていた。山下PMCは、当初この２つの最重要拠点のCM会社としてプロポーザルによって選定された。
業務着手後の企画段階において、具体的なプロジェクトの進め方や目的について改めて議論を重ねた結果、CRE戦略立案に直結し、全体を統合する事業の必要性について共通認識を持ち、90周年記念事業を具体的な３つの根幹事業と位置付けた。
①創立90周年に向けた本店・基幹店の建替えを、さらなる発展に向けた起点とするべく、ブランドの再認識と強化の機会とする。
②老朽化が進む店舗について、資産としての合理化と今後の店舗戦略の効率化を目的に標準化を図る。
③将来の修繕費用の投資判断を円滑にするための基盤を整備する。
■全体スケジュール
業務着手直後、２つの重要拠点の与条件整理として設定された業務着手後の10ヶ月の期間について、CRE戦略に直結した事業構想として議論を重ね、上記に挙げた３つの根幹事業の最も効果的な実施時期と期間を発注者と共に設定し、それを90周年記念事業のマスタースケジュールとして位置付けた。

基本計画・選定

前面道路
商店街

基幹店
営業室

階段・
EV

商店街

プロポーザルによる選定

企画その①
企画その② 企画その②（基本構想段階） 基幹店の与条件に反映

バック
諸室

店舗
ENT

P(荷捌）

設計と施工の発注形式

現状把握

基幹店 南側外観

BP（職員）

プロジェクト名称

大満足度●コンセプトブック策定
これらの活動を通して、A信用金庫のブランドを構成する基本方針とした「90周年事業コンセプトブック」として策定した。コンセプトブックは、概念企業理念・の集約に加えて、各重要拠点として保持すべき施設の基本方針を規定し 価値観を表すキーワードている。これは、山下PMCの創造力、実現化力によって具現化できた。
施設方針と基本性能

店舗標準仕様書

K支店をベースにしたモデルプラン

K支店を今後の店舗展開におけるロールモデル店舗と位置付け、一般店舗標準仕様書につなげた。

■CM業務の効果
効果①：発注者の「想い」をかたちにし、継承する仕組みを構築した。
・ブランド強化に向け、Ａ信用金庫にける強み、本店、基幹店それぞれの役割を明確にし、営業店舗空間の在り方や保持すべき機能をコンセプトブックに位置付けた。
・Ａ信用金庫が重視するESを向上するための施策を実施した。
その一つ、食堂運営会社選定プロポーザルを行い、試食を通して「味」と「サービス」そのものも、建設事業全体の成功要因の一つに位置づけた。

基幹店の周辺環境

図：本店と基幹店の役割

本店の周辺環境
目指すべき
店舗空間イメージ4社による事業プロポーザル●本店・食堂

食堂空間を「味」と「空間」を一体的に捉え、事業の成功要因の一つとした。

効果②：資産の合理化を実現し、事業を成功させた。
●K支店/2011.12～2012.11・・・競争効果で7.2％のコスト圧縮を実現
小規模による経済の非効率性を加味しながら坪単価を設定。それを前提に、各社の提案と概算の費用対効果（スパン合理性、システム耐火性能など）を各企業ごとに評価した。
●基幹店/2012.1～2014.5 ・・・全体として特命ながら5.4％のコスト圧縮を実現
地元建設会社特命での入札を実施した。都度、CMRと設計者のVE項目を適用しながら適切にマネジメントを行い、コストを圧縮させた。
●本店/2013.12～2016.4 ・・・全体として3.0％のコスト圧縮を実現
基本設計完了時に合わせてECI方式での提案型プロポーザルに切り替えた。市場の物価変動分については、全体スライドを適応させコストマネジメントを行った。
効果③：プロジェクトのリスクを発注者と共にコントロールすることで、大きな遅延が発生することなく事業を完了することができた。
●わずか2ヵ月で設計施工者を選定／K支店：
候補会社の実案件を視察し、その場で担当者と技術面談を行い、各社から簡易提案と概算を求めた。特に人を大切にするという発注者の意向から、技術面談とヒアリン
グは、評価の上での比重を高めた。
小規模で工期の早期化、金融店舗としてスパンの自由度が高い認定システム工法によるＳ造を採用した。わずか10.5ヶ月で設計施工者選定、設計、工事、竣工引渡しまで完成させた。
●全体を俯瞰した与条件設定／基幹店：
敷地特性（狭小敷地、全面道路商店街等）、完成目標時期、投資対効果等を鑑みながらプロジェクトの与条件を設定した。
既存建物の杭を残しつつ計画を進めることを重要な設計条件の一つとし、設計者へのプロポーザル提案を評価する重点要素とした。
結果として、設計開始直後から検討精度を高く維持しながらの設計が可能となり、地中障害物リスクが高いプロジェクトながら、遅延なく完成させた。短縮効果３ヶ月●施工者不在リスクの顕在化／本店：
設計段階初期、市況の推移からCMRが建設会社数社に事前ヒアリングを実施。施工者不在リスクが顕在化する可能性が予見された。その結果、発注者と影響について慎重に検討・協議し施工者をできるだけ早期に参画させるECI方式への切り替えを採択した。総じて、全体で6.0ヶ月の遅延リスクを回避した。