VOL.128

2020.7

足利学校

方丈

杏壇門と大成殿

公益社団法人栃木県宅地建物取引業協会

公益社団法人

全国宅地建物取引業保証協会栃木本部

学校門

大成殿

定時総会

（公社）栃木県宅地建物取引業協会・（公社）全国宅地建物取引業保証協会栃木本部「定時総会」
が去る5月21日（木）ホテル東日本宇都宮で開催され、慎重審議を経て全議案原案通り可決承認されました。
全議案滞りなく無事終了したことをご報告いたします。

（公社）栃木県宅地建物取引業協会
第54回定時総会［報告事項］
報告事項１ 令和元年度
報告事項２ 令和２年度
報告事項３ 令和２年度（公社）全国宅地建物取引業保証協会栃木本部
第48回定時総会

事業報告の件
事業計画の件
収支予算の件［決議事項］
第１号議案 役員報酬限度額（案）承認の件
第２号議案 令和元年度 収支決算承認の件
令和元年度 監査報告
第３号議案 任
‌ 期満了に伴う役員選任に関する件

C O N T ENTS
１
２
３
４
５
９
11
17
18
19
21
22
23
27
28

1

定時総会開催報告
青木亨会長あいさつ
祝辞 栃木県知事 福田富一
祝辞 栃木県議会議長 相馬憲一
役員名簿支部長就任あいさつ（３支部）
改正民法 Ｑ＆Ａ
新型コロナウイルス関連
空き家バンク協定先
無料相談一覧
ハトマークサイトからお知らせ
宅地建物取引士資格試験について
紙上研修
県北支部便りインフォメーション［報告事項］
報告事項１ 令和元年度
報告事項２ 令和元年度
令和元年度
報告事項３ 令和２年度
報告事項４ 令和２年度

事業報告の件
決算報告の件
監査報告
事業計画の件
収支予算の件［決議事項］
第１号議案 任期満了に伴う役員選任に関する件

表紙写真：足利学校
写真提供：史跡足利学校事務所
日本最古の学び舎で歴史を感じる
足利学校は、大正10年（1921年）に国の史跡に指定された「日本最古の学校」です。約5,000坪の敷地には、江戸時代の建築物がそのまま残されている部分と平成2年（1990年）に江戸時代中期の姿に復原された建物があります。
足利学校の創建については、奈良時代の「国学の遺制」説、平安時代の学者・小野篁説、鎌倉時代に鑁阿寺を建てた足利義兼説など諸説ありますが、それらを決定づけるものは発見されておらず、歴史が明らかになるのは、室町時代、関東管領の上杉憲実が学則や庠主（校長先生）制度を定め、現在国宝等に指定されている書籍を寄進した頃からです。学徒は全国から集まり、主に僧侶や、寺院に僧侶の名目を借りた武将の子弟であり、当時、中国から伝えられた儒学を中心に勉強していました。
天文18年（1549年）には、フランシスコ・ザビエルにより「日本
国中最も大にして最も有名な坂東の大学」と西洋に紹介され、「学徒三千」といわれるほどになりました。江戸時代の末期には「坂東の大学」の役割を終え、明治5年に幕をおろしましたが、足利学校の精神は現在に引き継がれています。

会長あいさつ会長挨拶
公益社団法人栃木県宅地建物取引業協会

公益社団法人

全国宅地建物取引業保証協会栃木本部

会 長
本部長

青木

会員の皆様には、日頃より本会の会務運営に際しま亨

このように全く先の読めない状況ではありますが、本して多大なるご理解とご協力を賜っておりますことを厚会といたしましても会員皆様の業環境が少しでも改

本年5月21日、（公社）栃木県宅地建物取引業協会

かつて誰しもが経験したことのない状況を強いられく御礼申し上げます。

善、向上されるように鋭意取り組んで参ります。

第54回定時総会並びに（公社）全国宅地建物取引業ておりますが、日本のみならず世界全体がワンチームとた。本来であればご来賓の方々、そして多くの会員の皆回復と早急な治療薬の開発を望むばかりです。

保証協会栃木本部第48回定時総会を開催いたしまし様方にご臨席賜りたいところではございましたが、新型なってこの難局を乗り越えられ、感染者の一日も早い
本年は120年ぶりとなる民法改正が行われ、本年4コロナウイルス感染拡大防止に伴い、本年は懇親会を月より施行されました。昨年度、皆様には「全宅連版審議の結果、両団体ともに滞りなく全議案可決承認さご送付させていただきました。今回の民法改正は我々

また、昨年9月より不肖私が前会長の後任を務めてところ、諸般の事情から予定していた研修会が延期とめて会長職を仰せつかることになりました。会員の皆様

事項説明書、契約書をご利用いただけます。ぜひ皆様

自粛し、規模を縮小した中での開催となりました。慎重れましたことをこの場をお借りしてご報告申し上げます。
参りました。本年度、任期満了に伴う役員改選の後、改民法改正に係る契約書改訂ポイント ガイドブック」をの業務に直結する大変重要な改正となります。現在のなっておりますが、本会ホームページより最新の重要をはじめ、諸先輩方、役職員のご支援ご協力を賜りなの業務の一助としてご活用いただければと存じます。

ご指導ご鞭撻のほど、よろしくお願いいたします。

動している（一財）栃木県宅建サポートセンターでは、がら引き続き重責を全うして参る所存です。引き続き別団体ではございますが、本会と両輪の如く事業活

さて、昨年、平成から「令和」へと新しい時代を迎より直接的な会員サポートを行なっております。全宅住いたところ、突如、新型コロナウイルス感染症が瞬く間

業務にお役立ちになる事業を取り扱っておりますので、え、新時代の息吹とともに景況への淡い期待を抱いてに世界的な流行をみせ、誰しもが予想し得なかった事

宅ローン、宅建ファミリー共済をはじめ、各種、皆様のぜひ、お気軽にサポートセンターへお問い合わせいた態が起こりました。国内でも都市部を中心に連日多くのだければと思います。

しました。

コロナウイルスをはじめ、毎年、各地で災害等も頻発し感染者を出し、我々の日常生活へも様々な影響を及ぼコロナウイルスの影響は世界経済へも大きな打撃を与え、リーマンショック以来となる世界不況に迫る様相を呈しています。我が国でも世界最大のイベントであった

不動産業界を取り巻く環境が大きく変化し、今般のております。

我々になかなか追い風が吹いてきませんが、
（衣・食・

住の）
「住」の担い手として、社会的な責務、誇りを持

東京オリンピックが延期される中、観光業、飲食業をはじちながら、日々業務に精進していただければ幸いです。

行き不透明な状況が長引けば、
ヒト・モノ・カネの流れがように取り組んで参りますので、引続きご理解とご協力られなくなります。特に我々のような地方圏では不動産

結びに、皆様のご繁栄とご健勝を心よりご祈念申し

め多くの業界がコロナ不況に苦しんでいます。今後も先

大きく様変わりし、不動産業界も大変深刻な状況が避け
取引の停滞がより顕著になることが予想されます。

また、本会としても少しでも皆様のお役に立てられるをよろしくお願いいたします。

上げ、会長挨拶とさせていただきます。

2

祝
辞

祝

辞

栃木県知事

福田 富一

公益社団法人栃木県宅地建物取引業協会及び公ながる関係人口の創出・拡大に積極的に取り組む

益社団法人全国宅地建物取引業保証協会栃木本部

ほか、地域課題の解決に向けて、ＡⅠ、ⅠｏＴ等の定時総会の開催に当たり、一言お祝いを申し上の未来技術の活用を促進するなど、地方創生の取げます。

組を一層強化して参ります。

貴協会は、昭和42年に発足以来、長きにわた

また、計画期間の最終年度を迎えた「とちぎ元り、会員等に対する業務指導や研修を通して宅地

気発信プラン」につきましては、総仕上げに向建物取引業の適正な運営と公正な取引に努めらけ、各種施策の推進に全庁を挙げて取り組むととれ、また、消費者保護として不動産紛争相談を行もに、次期プランにつきましても、子育て・教育

うなど、不動産業界の健全な発展のため多大なる

環境のさらなる充実、気候変動・大規模自然災害貢献をされてきました。

対策、今般の新型コロナウイルス感染症の拡大を昨年度は、令和元年東日本台風により県内にお教訓とした新たな感染症への対応など、山積する

いても甚大な被害が発生しました。県といたしま

喫緊の課題を的確に捉え、本県の持続的な成長としては、県営住宅の無償提供を行うなど、被災者豊かで安定した県民生活を実現するための県政のの住まいの確保に向けた取組を行って参りました

基本指針として策定していく考えでありますのが、賃貸型応急住宅の供与に当たっては、貴協会

で、引き続き皆様の御理解・御協力をお願いいたの多大なる御協力により、多くの仮設住宅が確保します。

できました。改めて感謝申し上げます。

結びに、公益社団法人栃木県宅地建物取引業協

さて、今年度スタートした「とちぎ創生15(い会及び公益社団法人全国宅地建物取引業保証協会ちご)戦略（第２期）」につきましては、本県の栃木本部のますますの御発展と、会員の皆様の御強みであるものづくり産業に加え、サービス産業

健勝を祈念申し上げまして、お祝いの言葉といたの振興にも取り組むことで、魅力ある多彩な雇用します。

を生み出していくとともに、将来的な移住にもつ

3

祝

辞

辞

祝

栃木県議会議長

相馬 憲一「公益社団法人 栃木県宅地建物取引業協会」
並びに「公益社団法人 全国宅地建物取引業保証

が住環境の大切さを改めて認識されたことと存じます。

協会 栃木本部」の定時総会の開催に当たり、県こうした中、皆様方が、不動産に関する県民の議会を代表いたしまして、一言お祝いの言葉を申

多様なニーズに応える良好な住環境の創出や、増し上げます。

加傾向にある「空き家・空き地」の有効活用に向貴協会並びに会員の皆様方におかれましては、

けた対応、さらには、大規模災害時における被災

長年にわたり、公正な不動産取引の確保と業界の者の支援や、地域の防犯に関する活動など、より健全な発展に、格別なる御尽力をいただいている

良い地域づくりに大きな役割を果たされているこ

ところであり、心から敬意を表します。

とに対しまして、大変心強く感じております。

また、甚大な被害をもたらした令和元年東日本

県議会といたしましても、安全で快適な、暮ら台風の復旧の際には、被災者への賃貸型応急住宅

しやすいとちぎの実現に向け、全力で取り組んでの供与に、多大なる御協力をいただいたと伺って参りますので、皆様方におかれましては、県民のおり、重ねて感謝の意を表する次第であります。

快適な住環境の実現、さらには活気あふれるまち

近年、急激な人口減少や少子高齢化の進行をはづくりのため、不動産取引に関する専門家としじめ、技術革新による「Society5.0社会」の実て、なお一層のお力添えを賜りますようお願い申現、グローバル化や働き方改革の進展、自然災害

し上げます。

の脅威等により、社会経済情勢は急速に変化して結びに、栃木県宅地建物取引業協会並びに全国

きております。これに伴い、不動産を取り巻く状

宅地建物取引業保証協会栃木本部のますますの御況も大きく変化することが見込まれています。

発展と、会員の皆様の御健勝、御活躍を祈念いた

さらに、新型コロナウイルスの感染拡大防止のしまして、お祝いの言葉といたします。

ため、在宅時間が増加したことにより、多くの方

4

令和2〜3年度

役員名簿

公益社団法人 栃木県宅地建物取引業協会 役員名簿
公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会栃木本部
役

職

副本部長
副 会 長

会 長
本部長

氏

名

商号又は名称

郵便番号

事務所の所在地

役員名簿

電話番号

ＦＡＸ番号

青

木

亨 和光エステート㈱320-0851 宇都宮市鶴田町2832

028-638-7044 028-638-7045

澁

谷

貢

一 ㈱メリーハウジング

320-0806 宇都宮市中央5-16-19

028-908-0377 028-908-0388

村

川

定

男 大栄商事㈱328-0071 栃木市大町1-19

0282-24-2511 0282-24-2548

瀬

尾

野

本

晃

也 ㈱野本組

321-1444 日光市清滝1-9-14

0288-54-1592 0288-54-1582

前

田

幸

雄 前田商事㈱324-0047 大田原市美原1-13-4

0287-22-3445 0287-22-7747

剛 Ｓeo不動産コンサルティング㈱ 325-0304 那須町大字高久甲5782-24 0287-69-6132 0287-69-6133

八木澤
常
常
任
務
幹
理
事
事

明 ㈲エイトホーム

321-2412 日光市倉ヶ崎72-7

0288-21-5588 0288-22-8815

前

田

正

典 前田不動産㈱320-0865 宇都宮市睦町5-5028-634-4788 028-633-1434

助

川

克

一 ㈲助川地所

321-4307 真岡市西郷971-1

0285-84-5514 0285-83-5514

西田

晃 ㈲まほろば創社

322-0062 鹿沼市泉町2458

0289-65-1592 0289-65-1595

石

塚

雅

一 三榮不動産㈱320-0832 宇都宮市日の出1-6-4

028-636-8104 028-632-5678

秋

山

康

雄 ㈱ＡＫＩＹＡＭＡ

321-4361 真岡市並木町3-105-7

0285-84-5557 0285-84-5609

由

谷

邦

雄 フェイバーネット

321-0912 宇都宮市石井町3128-5

028-656-3749 028-656-3743

春

山

耕

二 ㈲あおいホーム

326-0831 足利市堀込町2625-1

0284-70-6321 0284-70-0688

小

浦

正

久 ㈲コウラ

323-0034 小山市神鳥谷6-7-24

0285-25-1001 0285-25-1002

山士家

光

幸 ㈲山士家不動産

323-1101 栃木市藤岡町大前289

0282-61-2310 0282-61-2311

幹
理

上

岡

利

幸 ㈲メイコー開發

326-0053 足利市伊勢町3-11-7

0284-41-8686 0284-41-8687

後

藤

壽

久 ㈲富士ＦＰサポート

324-0005 大田原市練貫328-2

0287-20-0321 0287-20-0323

菊

地

清

次 ㈲大興殖産

325-0038 那須塩原市豊浦北町74-151 0287-64-2001 0287-64-3519

青

柳

勝

男 朝日不動産㈱321-0132 宇都宮市雀の宮1-20-19

028-653-1993 028-654-0487

綿

谷

達

夫 明拓興業㈱320-0861 宇都宮市西1-1-16

028-636-8118 028-634-1506

柴田均 ㈲かみがわら不動産

320-0811 宇都宮市大通り2-4-7

028-638-2288 028-638-3332

德

原

龍

樹 ㈲アーバンエルシー

321-0964 宇都宮市駅前通り1-1-12 028-625-2411 028-625-2542

古

瀧

友

章 ニッコウエステート㈱ 320-0042 宇都宮市材木町1-2

028-666-7825 028-666-7827

吉

澤

繁

和 ㈱ＫＫリフォームデザイン 322-0046 鹿沼市樅山町390-1

0289-74-7274 0289-74-7275

村

上

文

夫 ㈲トータスネットワーク 328-0034 栃木市本町18-36

0282-25-1035 0282-25-1036

大成 大真不動産

327-0004 佐野市赤坂町75

0283-22-2075 0283-24-3484

原

事
事

小

林

一

雄 小林住宅㈱323-0027 小山市花垣町1-16-24

0285-23-7373 0285-23-9628

岡

崎

賢

行 ㈱ムウデザイン

329-0211 小山市暁2-15-1

0285-45-1001 0285-37-9301

石

川

雅

也 イシカワ･リアルエステート㈱ 323-0807 小山市城東7-6-19

沼

尾

光

成 沼光商事328-0111 栃木市都賀町家中3786-1 0282-27-8731 0282-27-8731

山本

護 山栄不動産

327-0041 佐野市免鳥町850-2

0283-21-1622 0283-21-1676

木

村

仲

位 ㈲栃木ハウジング

327-0843 佐野市堀米町2549-18

0283-21-8666 0283-21-8926

島

田

將

行 ㈱さくら屋

326-0814 足利市通4-2573

0284-21-2345 0284-21-3188

鈴

木

太

一 ㈲ハウス･ネット

329-1321 さくら市馬場247-1

028-682-0152 028-682-0414

0285-23-2345 0285-23-2382

渡

邉

将

宏 ㈱万建設興業

329-2726 那須塩原市扇町10-1

0287-36-0075 0287-36-1138

伊

沢

康

昌 ㈱三星商事

329-2161 矢板市扇町2-2-1

0287-43-2483 0287-44-0855

監
監

國

安

信

之 國安商事㈱321-0136 宇都宮市みどり野町16-5 028-653-6812 028-653-6813

査
事

坂

本

裕

則 ㈱田中屋323-0023 小山市中央町3-6-14

0285-22-3163 0285-25-4238

神

谷

健

二 ㈱住まい館

321-0624 那須烏山市旭1-21-10

0287-82-2212 0287-82-0070

会員外監事 星野昌

弘 星野昌弘税理士事務所 321-0912 宇都宮市石井町2724-12

5

028-661-9063 028-663-2240

令和2〜3年度

公益社団法人 栃木県宅地建物取引業協会
氏

名

支部長 澁

谷

貢

一 ㈱メリーハウジング

320-0806 宇都宮市中央5-16-19

028-908-0377 028-908-0388

助

川

克

一 ㈲助川地所

321-4307 真岡市西郷971-1

0285-84-5514 0285-83-5514

西田

晃 ㈲まほろば創社

322-0062 鹿沼市泉町2458

0289-65-1592 0289-65-1595

八木澤

明 ㈲エイトホーム

321-2412 日光市倉ヶ崎72-7

0288-21-5588 0288-22-8815

副支部長

職

理
事
監

商号又は名称

郵便番号

事務所の所在地

電話番号

ＦＡＸ番号

石

塚

雅

一 三榮不動産㈱320-0832 宇都宮市日の出1-6-4

028-636-8104 028-632-5678

野

本

晃

也 ㈱野本組

321-1444 日光市清滝1-9-14

0288-54-1592 0288-54-1582

前

田

正

典 前田不動産㈱320-0865 宇都宮市睦町5-5028-634-4788 028-633-1434

青

柳

勝

男 朝日不動産㈱321-0132 宇都宮市雀の宮1-20-19

028-653-1993 028-654-0487

青木

亨 和光エステート㈱320-0851 宇都宮市鶴田町2832

028-638-7044 028-638-7045

秋

山

康

雄 ㈱ＡＫＩＹＡＭＡ

321-4361 真岡市並木町3-105-7

0285-84-5557 0285-84-5609

由

谷

邦

雄 フェイバーネット

321-0912 宇都宮市石井町3128-5

028-656-3749 028-656-3743

綿

谷

達

夫 明拓興業㈱320-0861 宇都宮市西1-1-16

028-636-8118 028-634-1506

柴田均 ㈲かみがわら不動産

320-0811 宇都宮市大通り2-4-7

028-638-2288 028-638-3332

德

原

龍

樹 ㈲アーバンエルシー

321-0964 宇都宮市駅前通り1-1-12 028-625-2411 028-625-2542

古

瀧

友

章 ニッコウエステート㈱ 320-0042 宇都宮市材木町1-2

028-666-7825 028-666-7827

吉

澤

繁

和 ㈱ＫＫリフォームデザイン 322-0046 鹿沼市樅山町390-1

0289-74-7274 0289-74-7275
028-636-4511 028-636-4510

菊

地

隆

夫 ㈱三愛地所藤田和

男 ファーストコーポレーション㈱ 322-0029 鹿沼市西茂呂2-2-2

0289-63-0084 0289-65-7696

朴

本

則

仁 ㈲アシスト

321-1261 日光市今市1006

0288-22-4833 0288-23-7315

高

橋

慎

吾 ㈱ベストウェイブ

322-0029 鹿沼市西茂呂3-1-7

0289-62-8544 0289-62-8545

三

木

俊

哉 (合資)サンライサービス 321-0953

金

子

鈴

木

塩

山

高

野

昭太郎 五光不動産㈱

池

田

隆

太 ㈱ルームズカンパニー 321-0968 宇都宮市中今泉1-6-15

事 國

安

信

之 國安商事㈱剛 ㈱セゾンハウジング

321-0941 宇都宮市東今泉1-2-1

宇都宮市東宿郷3-2-5
028-637-2521 028-637-2531
コーポルベーレⅠ2階Ｓ-5号

320-0012 宇都宮市山本1-34-15

028-621-8721 028-621-8722

秀明 ハートエントランス㈱ 321-0954 宇都宮市元今泉5-1-9

028-307-7558 028-305-4293

浩

司 ㈲みのる商事

321-0106 宇都宮市上横田町1336-5 028-658-5411 028-658-5402
321-2345 日光市木和田島1571-80

0288-26-2131 0288-26-2132
028-610-3336 028-610-3335

321-0136 宇都宮市みどり野町16-5 028-653-6812 028-653-6813

6

役員名簿

役

県央支部 役員名簿

令和2〜3年度

公益社団法人 栃木県宅地建物取引業協会
職

氏

名

支部長 村

川

定

男 大栄商事㈱上

文

夫 ㈲トータスネットワーク 328-0034 栃木市本町18-36

小

副支部長

役員名簿

役

村

原

春

山

小

林

石

川

岡

崎

正

大

耕

一

賢

雅

久 ㈲コウラ

郵便番号

事務所の所在地

328-0071 栃木市大町1-19

323-0034 小山市神鳥谷6-7-24

0285-25-1001 0285-25-1002

成 大真不動産

327-0004 佐野市赤坂町75

0283-22-2075 0283-24-3484

雄 小林住宅㈱323-0027 小山市花垣町1-16-24

二 ㈲あおいホーム

行 ㈱ムウデザイン

326-0831 足利市堀込町2625-1

329-0211 小山市暁2-15-1

也 イシカワ･リアルエステート㈱ 323-0807 小山市城東7-6-19

0282-25-1035 0282-25-1036

0284-70-6321 0284-70-0688

0285-23-7373 0285-23-9628

0285-45-1001 0285-37-9301

0285-23-2345 0285-23-2382

323-1101 栃木市藤岡町大前289

木

村

仲

位 ㈲栃木ハウジング

327-0843 佐野市堀米町2549-18

0283-21-8666 0283-21-8926

上

岡

利

幸 ㈲メイコー開發

326-0053 足利市伊勢町3-11-7

0284-41-8686 0284-41-8687

池

敏

理

山

事

小

柿

尾

本

田

山

沼

染

谷

北

岡

栗

田

事 坂

本

鈴
湯
山

木
澤
口

光

將

和

久

統

成 沼光商事護 山栄不動産

行 ㈱さくら屋

雅 小金井不動産㈱典 ㈱大栄不動産

327-0041 佐野市免鳥町850-2
326-0814 足利市通4-2573

329-0403 下野市医大前４-1-6
329-0511 下野市石橋214-2

氏

支部長 瀬

尾

男 ㈱ユートピア・ハウジング 329-0104 下都賀郡野木町佐川野1837-1 0280-55-0991 0280-56-1469

327-0831 佐野市浅沼町471-1

0283-24-9270 0283-22-5493

仁

実 ㈲クリタ326-0831 足利市堀込町1324-3

裕

則 ㈱田中屋323-0023 小山市中央町3-6-14

名

副支部長

渡

邉

将

沢

0285-53-2333 0285-53-5747

宏 関東ハウジング㈱

達

太

伊

0285-44-0477 0285-44-5126

0282-22-1106 0282-22-8089

木藤

0284-21-2345 0284-21-3188

328-0075 栃木市箱森町33-9

鈴後

0283-21-1622 0283-21-1676

由 ㈱染谷商事也 ㈱北双

功 ㈱オクト広 ㈱山口建設321-0207 下都賀郡壬生町大字北小林1059-5 0282-86-5300 0282-86-4646
327-0843 佐野市堀米町3945-10

0283-21-0910 0283-21-0939

326-0014 足利市鵤木町250

0284-41-3945 0284-41-3943

公益社団法人 栃木県宅地建物取引業協会
職0282-61-2310 0282-61-2311

328-0111 栃木市都賀町家中3786-1 0282-27-8731 0282-27-8731

令和2〜3年度

壽康

商号又は名称

郵便番号

0284-73-2241 0284-73-1072

0285-22-3163 0285-25-4238

県北支部 役員名簿

事務所の所在地

電話番号

ＦＡＸ番号

剛 Ｓeo不動産コンサルティング㈱ 325-0304 那須町大字高久甲5782-24 0287-69-6132 0287-69-6133

一 ㈲ハウス･ネット

329-1321 さくら市馬場247-1

028-682-0152 028-682-0414

宏 ㈱万建設興業

329-2726 那須塩原市扇町10-1

0287-36-0075 0287-36-1138

久 ㈲富士ＦＰサポート 324-0005 大田原市練貫328-2
昌 ㈱三星商事

329-2161 矢板市扇町2-2-1

0287-20-0321 0287-20-0323

0287-43-2483 0287-44-0855

前

田

幸

雄 前田商事㈱324-0047 大田原市美原1-13-4

0287-22-3445 0287-22-7747

荒

井

英

明 ㈱荒井工務店

321-0634 那須烏山市野上709

0287-84-0148 0287-84-3824

菊

理

栗

地
川

長谷川

清

次 ㈲大興殖産征矢夫 ㈲新那須開発

325-0038 那須塩原市豊浦北町74-151 0287-64-2001 0287-64-3519

329-3153 那須塩原市大原間367-1 0287-65-1092 0287-65-3300

誠 ㈲那須クリエーション 329-2756 那須塩原市西三島3-183-274 0287-39-1811 0287-39-1814

事

小

林

清

俊 カネト㈱324-0043 大田原市浅香1-3-44

0287-48-6400 0287-48-6466

石

槻

博

之 ㈲平成ハウジング

325-0013 那須塩原市鍋掛10880287-62-4088 0287-64-3199

小

鈴

7

0282-24-2511 0282-24-2548

幸 ㈲山士家不動産

高

監

ＦＡＸ番号

光

島

役

電話番号

山士家
沼

監

浦

商号又は名称

県南支部 役員名簿

鉢

事 神

川

木

村

谷

康

悦

健

弘 ㈱コリーナ矢板誠 田村建設㈱男 さくら不動産企画

二 ㈱住まい館

329-1576 矢板市石関1121-107

0287-48-2700 0287-48-2720

325-0026 那須塩原市上厚埼435-6 0287-62-3574 0287-64-0699
329-1311 さくら市氏家3501-47

321-0624 那須烏山市旭1-21-10

028-612-8170 028-688-8820

0287-82-2212 0287-82-0070

令和2〜3年度(公社)栃木県宅地建物取引業協会

綱紀委員会

総務財政委員会

◎委員長

役員氏名
◎前田

正典

○前田

幸雄

八木澤

明

野本

晃也

石塚

雅一

上岡

利幸

山士家光幸

助川

克一

◎石塚

雅一

○上岡

利幸

綿谷

達夫

後藤

壽久

古瀧

友章

岡崎

賢行

伊沢

康昌

【入会審査担当】

専
門

教育研修委員会

会

明

菊地

清次

沼尾

光成

◎由谷

邦雄

○小浦

正久

柴田

均

德原

龍樹

吉澤

繁和

小林

一雄

沼尾

光成

石川

雅也

鈴木

太一

渡邉

将宏

邦雄

德原

龍樹

◎山士家光幸

○助川

克一

村上

文夫

鈴木

太一

◎秋山

康雄

○後藤

壽久

青柳

勝男

古瀧

友章

村上

文夫

島田

將行

山本

護

伊沢

康昌

◎野本

晃也

○春山

耕二

○西田

晃

助川

克一

明

石塚

雅一

小浦

正久

村上

文夫

原

大成

鈴木

太一

後藤

壽久

渡邉

将宏

伊沢

康昌
西田

晃

木村

仲位

伊沢

康昌

澁谷
村川
瀬尾

貢一
定男
剛

村川

定男

澁谷

貢一

澁谷

貢一

瀬尾

剛

瀬尾

剛

村川

定男

瀬尾

剛

【宅建試験担当】
◎由谷

委
員

◎八木澤

○副委員長

担当副会長

業務規範委員会
広報流通委員会

八木澤
地域振興委員会【厚生担当】◎菊地清次

令和2〜3年度(公社)全国宅地建物取引業保証協会栃木本部
委員会名
除名審査委員会
総務委員会
入会審査委員会
教育研修委員会
苦情解決業務委員会
広報委員会

委員会名簿
◎委員長

役員氏名

澁谷
村川
瀬尾

貢一
定男
剛

村川

定男

澁谷

貢一

雅也

澁谷

貢一

鈴木

太一

瀬尾

剛

勝男

古瀧

友章

護

伊沢

康昌

瀬尾

剛

◎前田

正典

○前田

幸雄

八木澤

明

野本

晃也

石塚

雅一

上岡

利幸

山士家光幸

助川

克一

◎石塚

雅一

○上岡

利幸

綿谷

達夫

後藤

壽久

古瀧

友章

岡崎

賢行

伊沢

康昌

明

菊地

清次

沼尾

光成

◎由谷

邦雄

○小浦

正久

柴田

均

德原

龍樹

吉澤

繁和

小林

一雄

沼尾

光成

石川

鈴木

太一

渡邉

将宏

◎山士家光幸

○助川

克一

村上

文夫

◎秋山

康雄

○後藤

壽久

青柳

村上

文夫

島田

將行

山本

◎八木澤

○副委員長

担当副会長

8

役員名簿

委員会名

委員会名簿

支部長就任あいさつ
会員の皆様方には、益々ご清栄のこととお慶び申し上げます。

今年度、浅学非才を顧みず県央支部長を拝命しました、澁谷で御座います。
就任あいさつ宇都宮、芳賀、鹿沼、今市の 4 支部が合併後、既に 12 年が経過し、4 月末現在、会員数 637 社、従業員数 2,519 名と、皆様のご協力を賜り新入会員様も増え、改めて感謝申し上げます。

この 4 月に、120 年振りとなる民法改正が実施され、宅建業の実務においても大変重要視されておりますが、昨年末からの新型コロナウ

県央支部長

澁谷

イルスの感染拡大を受け研修事業や、あらゆる事業において支障を来貢一たしております。これを踏まえ各委員会の活動を再考し最新の情報や動向の発信を図りたいと考えます。まだまだ先の見えない状況の下、戦略戦術を業界発展の再構築にありと捉え、公平公正なサービスが行

き渡りますよう心掛け支部会員相互の融和を図れる支部運営を目指し務めて参ります。

結びに、消費者への安心安全な取引と当協会の認知度・信頼度を高める大きな目標と併せ会員の皆様におかれましては今後共、円滑な事
業運営が行えますよう、ご理解ご協力をお願い申し上げます。

県央支部と会員各位の益々のご繁栄を祈念し、就任の挨拶とさせていただきます。

会員の皆様には日頃より支部運営に多大なご協力を賜り厚く御礼を申し上げます。

この度、（公社）栃木県宅地建物取引業協会

務めさせて頂く事になりました
います。

瀬尾

県北支部の支部長を剛（セオタケシ） でござ

令和２年度のスタートは新型コロナウイルスによる観光客の減少や外出自粛により、不動産取引の減少が十分予想できる事であり、エリアを超えた会員相互の情報交換をして共存共栄を目指し、昨年作成さ

県北支部長

瀬尾

せて頂いたハトマークグループ・ビジョン 2021 の「不動産業を通じ剛て社会貢献！」への実質的な取り組みにより大きく進歩していきたいと考えております。

県北支部は、那須塩原市、大田原市、矢板市、さくら市、那須烏山市、那須町、高根沢町、那珂川町、塩谷町と広域なエリアをカバーしており、宅建協会の認知度を高めるためにも行政機関との連携を積極的に行っていく考えでございます。

最後に、会員の皆様の益々の発展と健康を祈念申し上げ挨拶とさせて頂きます。

9この度、県南支部長に任ぜられました村川です。これまでの副支部長としての経験を生かし、県南支部並びに栃木県宅建協会の更なる発展のため、気持ちを新たに尽力させていただく所存です。
て、これまで経験したことのない生活を強いられています。経済的打撃は計り知れず、不動産業界も少なからず営業の形が変化していくでしょう。しかしながら私は、この変化の機会をチャンスと捉えています。
まず、新しい生活様式を取り入れた住まい造りを検討する人の増加

県南支部長

村川

です。最近のテレワーク推進トレンドとして『職住融合』が挙げられ、2019年のある意識調査では、『家なかオフィス化』『街なかオ定男

フィス化』を求め引越を検討している人が53％となっています。そして、「物価が安いところ」「住居費が安いところ」など、住む街選
びの優先順位も変化しています。
この度のステイホームの経験により、人々は『子ども・家族との時間』『趣味に費やす時間』などに価値を感じる傾向が強くなっています。今まさに栃木県南部は住みよい街として都心部から注目されています。
不動産業は『街づくり』業とも言われます。私は支部長として、各行政機関、各専門分野の方々と連携し、ＵターンＩターン推進のＰＲをしていきます。私が明るい未来を信じ機動的に動くことが、会員の皆様の経営環境向上へとつながり、それが私に課せられた仕事と思っております。

県央支部

県南支部

県北支部

住所：宇都宮市西一の沢町6-27

住所：栃木市大宮町2617-15

住所：那須塩原市上厚崎462-5

T E L：028-634-5788

T E L：0282-27-9088

T E L：0287-62-6677

10

就任あいさつ

年度替わりの頃から今現在も、世の中は新型コロナウイルスによっ改正民法Ｑ＆Ａ

蓬田勝美法律事務所

改正民法Ｑ＆Ａ

Q1. 今回の民法改正で賃貸借契約の連帯保証人につき極度額の定めをすることが必要となったと聞きましたが、改正民法ではどのように定められているのですか。
A1. 賃貸借契約の連帯保証人は賃貸人と賃借人間の賃貸借契約により生じる一切の債務を連帯して保証するとされているのが通常です。このように保証の際に保証の対象となる債務が確定せず、特定されていない保証を「根保証」と言います。これに対し、例えば、銀行からの住宅ローンの借入の連帯保証は、保証の時点で特定された借入についての保証であることから、「特定債務保証」と呼ばれます。
賃貸借契約の場合、最近では家賃保証会社等の法人が連帯保証人となる場合が多くなってきていますが、個人である場合が多数です。そのような個人が根保証をしている場合、「個人根保証」と言います。
一般的な賃貸借契約の連帯保証人というのは、賃借人が負担する賃料支払義務や原状回復義務、明渡義務、修繕義務などの不特定の債務を個人が保証するものですので、前記の個人根保証契約に該当します。したがって、一般的な賃貸借契約の個人の連帯保証人については、今回の民法改正（今回の債権法の改正を本稿では今回の民法改正と言います。）では、極度額を書面等で定めないと個人根保証契約は無効であるとされてしまうこととなります（改正民法第446条）。
Q2. Q1で言う極度額とはどのような意味ですか。
また、極度額の定め方について規制はありますか。
A2. 極度額とは、元本、利息、損害賠償等、保証債務に関する全てを含んで最大限、保証人が負う可能性のある限度額のことを言います。確定した元本に対する遅延損害金が生じる場合であっても、その遅延損害金を含めて最大限保証人が払うべき金額が定められます。
ただ根保証の具体的な意味については未だ議論されている点もあり、この問題についても色々な考え方が存在します。根保証における極度額は「保証人が出捐を要請される負担の限度を画するものと考えるべき」との視点から「任意になされた保証人の弁済の額を極度額に算入するべき」と

11

弁護士

蓬田 勝美

の見解も示されており、そのような見解が個人的には妥当と考えています。
具体的には、例えば、居住用賃貸借で連帯保証人の極度額を60万円と定めたとき、賃借人が20万円の家賃を延滞し、連帯保証人が20万円を支払ったという場合に、連帯保証人は残り40万円のみ責任があるのか、それとも賃貸借契約が継続しているのであるから、引き続き60万円の責任が存続するのか、という問題があり得ます。先程の考え方によれば、40万円のみ責任が発生するということとなります。
次に、極度額の定め方についてです。
金●円と具体的な金額表示をすること簡明で、問題がありません。しかし、「賃料●ヶ月分」という表現でも、当該賃料の額が具体的に定まっていて、その後賃料額が増額されても極度額の計算
は当初の額でなされ、それらのことが明らかにされているというのであれば、有効と考えられるとされています。賃料が増額されれば極度額も上がるという契約は認められません。具体的な限度額を事前に確定的に認識することができる必要があります。
では、極度額の上限はあるのでしょうか。
極度額の金額には明文の規制はありません。しかし、賃料、物件等の保証の目的物や保証人の資力などと比較して極端に大きな場合は、公序良俗違反として無効となる可能性があると考えられています。
ところで、賃貸人に賃借人に対する多額の請求権が発生する可能性があります。例えば、長期間賃料を滞納したり、賃貸物件を損傷したり、賃貸物件内で自殺したり、賃借人と他の賃借人とのトラブル等が発生したりして、賃借人が多額の賠償責任を負うことがあり得ます。賃貸物件内で自殺した場合には２年間の賃料相当額を損害と認める
裁判例もあります。そのようなことも想定して、極度額を定める必要があります。
一般的な損害の程度がどの程度なのかについて
は、国土交通省で、平成30年３月23日「極度額に関する参考資料」が公表されておりますので、ご参考にして下さい。
Q3. 根保証における元本確定について教えてくだ
さい。

個別問題

【‌ケ ー ス １ 】 賃 借 人 が 死 亡 （ 自 然 死 ・ 相 続 人 あり）した場合、賃貸人は、保証人に対し、賃借人に死亡後に発生している延滞賃料の請求はできるか。
【Ａ】結論 できない。
‌説 明 確定事由（主債務者の死亡）の発生により、元本が確定し、賃借人の死亡後の債権は担保されないから。
【‌ケ ー ス ２ 】 賃 借 人 が 死 亡 （ 自 然 死 ・ 相 続 人 なし）し賃貸借契約が終了した場合、賃貸人は、保証人に対し、明渡未了により生ずる遅延損害金の請求はできるか。
【Ａ】結論 できない。
‌説 明 確定事由（主債務者の死亡）の発生により、賃借人の死亡後の債権は担保されないから。
【‌ケース３】ケース２の事例で、賃貸人は、保証人に対し、原状回復費用の請求はできるか。
【Ａ】結論 ‌こ のケースについては現時点では肯定・否定の両説がありうると考えられます。
‌説 明 原状回復請求がなされるのは、賃借人の死亡後であって、既に確定事由が発生している以上、賃借人の死亡後の債権として担保されない、と一応は考えられます。
しかし、原状回復義務については、その原因行為である変更行為は賃借人の生前になされており、その用法違反であるとして、生前の債務になるとしてこれを肯定する考え方も唱えられています。
【‌ケース４】賃借人が自殺であった場合、自殺による損害賠償を求めることはできるか。
【Ａ】結論 ‌現 時点では肯定・否定の両説がありうるが、肯定説が優勢か。
‌説 明 原状回復請求と同様に、賃借人の死亡後に損害が発生するものであり、確定事
由が発生しているとし、賃借人の死亡後の債権として担保されない、とも考えられるところです。しかし、判例（東京地裁平成19年８月10日判決など）によれば、この場
合の賃借人の責任は、生前の賃借人の善管
注意義務違反ということであり、それは確定事由発生前の事由と捉えられることか
ら、個人根保証人の責任は肯定される捉え方が有力と思われます。
Q4. 施行前に締結されている賃貸借契約について
は、改正民法は適用される場合はあるのですか。
A4. 改正附則第34条第１項の規定では、賃貸借契約については、原則として、施行日より前に締結された契約については改正前の民法が適用され、施行日後に締結された契約については改正民法が適用されることとなっています。
更新の場合の適用関係

では、施行日より前に締結された賃貸借契約について施行日以後に更新された場合にどのように考えるべきなのでしょうか。
賃貸借契約の更新は、「新規の契約ではなく、更新前の契約の延長に過ぎない」と考えるのが一般的でした。そして、合意更新・法定更新・自動

改正前民法

改正民法

貸金等個人根保証

その他の個人根保証

極度額

定めなければ無効

定め不要

元本確定期日

原則３年最長５年

制限なし

元本確定事由主債務者・保証人の破産・死亡・強制執行等

定めなし

貸金等個人根保証

その他の個人根保証

定めなければ無効
原則３年最長５年

制限なし

主債務者・保証人の破 主債務者の破産・強制
産・死亡・強制執行等 執行を除き同左

12

改正民法Ｑ＆Ａ

A3. 民法改正で個人根保証について確定事由が定められました（改正民法第465条の４）。個人根保証は確定事由が生じれば保証が打ち切られ、その後に発生した債務は保証されないこととなりました。確定事由が発生して元本が確定すると、保証人の責任は、確定した元本をベースに決められ、その後に元本（追加の貸金とか、さらなる滞納家
賃とか）が発生してもそれらの債務の保証を履行する必要はなく、保証を履行しなければいけないのは、極度額の範囲内の、元本確定時点の元本と、それに付随する利息・損害金に限定されます。
以下、個別問題を検討してみます。

更新で区別されることなく、これらは全て同じ性質を持ち、いずれの更新であっても新規の契約ではないものとされていました。
賃貸借契約の更新が、施行日以後にされた場合には、施行日前に締結された賃貸借契約であるから、改正前の民法が適用される、と考えるのが素直な考え方になります。しかし、現時点では、合意更新や自動更新の場合には改正民法が適用されるとの考え方が広く示されています。
改正民法Ｑ＆Ａ

Q5. 施行前に締結されている賃貸借契約の保証契約については、改正民法は適用されるのですか。
A5. 改正附則第21条の規定では、保証契約については、保証契約が施行日前に締結された場合には、改正前の民法が適用されるとされています。
そうすると、施行日前に締結された保証契約が合意のうえで更新されたときは、前記の更新の考え方からすれば、改正前の民法が適用されそうです。
しかし、法務省が民法改正に関し配布している
パンフレットでは「施行日前に保証契約が更新後の債務も保証する趣旨でされ、保証について合意更新がされなかった場合には、施行日後も当該保証契約については改正前の民法が適用されます。」とあります。つまり、保証について合意更新がなされた場合には改正民法が適用され、極度額を設定しなければ、根保証契約の効力が生じない、という考え方が示されています。
そこで、以下では、この法務省のパンフレットに示された見解を前提にして個別問題を検討した
いと思います。
【‌ケース１】賃借人及び連帯保証人に署名押印させ、更新契約を締結した。保証の条項も更新契約書にあったが従前のとおりであった。
【‌Ａ】この場合には、合意で更新されていますので、更新契約書の連帯保証条項に極度額を定めないと、保証契約は無効になります。
‌ なお、更新された賃貸借契約については改正民法が適用されます。
【‌ケース２】更新契約書に連帯保証人は署名押印
せず、貸主・借主だけ押印した。
【‌Ａ】ケース１とは相違し、更新契約書に連帯保
証人は署名押印していません。そのため、合意で更新したとは言えず、保証契約には改正民法は適用されません。改正前の民法が適用されることとなり、その結果、従前のとおりの責任を保証人は負担することになります。なお、更新された賃貸借契約については改正民法が適用されます。
【‌ケース３】更新契約書に連帯保証人は署名押印

13

せず、貸主・借主だけ押印し、連帯保証人には「あなたが連帯保証した賃貸借契約は貸主・借主だけ署名押印して更新したが、連帯保証人であるあなたは更新後も連帯保証責任を負いますよ。」という趣旨の通知だけした。
【‌Ａ】更新の事実を連帯保証人に通知しても、保証人は更新に合意していません。そのため、改正前の民法が適用され、従前のとおりの責任を保証人は負担することとなります。なお、更新された賃貸借契約について改正民法が適用されます。
【‌ケース４】従前の賃貸借契約で自動更新条項があり、それにより自動更新された。
【‌Ａ】保証人は更新についての合意を表明していないことから改正前の民法が適用されうると考えられると思われますが、自動更新は合意更新とみなされるという考え方をとれば、改正民法を適用する余地があり得るのではないか、と考えられます。
‌ なお、更新された賃貸借契約については改正民法が適用されるものと思われます。
‌ この自動更新のケースについては解釈が分かれるものと思われます。
【‌ケース５】貸主・借主・連帯保証人ともに何もせず、法定更新となった。
【‌Ａ】保証契約、賃貸借契約ともに、合意の余地を認める余地がありませんので、改正前の民法が適用されます。
【‌ケ ー ス ６ 】 定 期 建 物 賃 貸 借 契 約 （ 定 期 借 家 契約）であった場合で、再契約をした。
【‌Ａ 】 定 期 借 家 契 約 の 再 契 約 は 、 更 新 と は 異 な
り、新規の契約で、保証契約も新たに行われることとなりますので、改正民法が適用されます。
Q6.「契約不適合責任」について教えてください。
A6.
１．はじめに民法改正では、この「契約不適合責任」について色々な議論がなされています。また、色々な見解も示されています。単に「瑕疵」が「不適合」に替わっただけとも捉えられますが、法体系の背景の変更を伴った大きな変革とも捉えられる捉え方もあります。まずは条文を確認しましょう。
２．民法第562条
契約不適合責任を定めるのは、民法第562条です。同条は売買の規定の中に位置づけられ、次のように規定しています。
（買主の追完請求権）

３．具体例の検討
では、もう少し具体的に見てみます。
まず、目的物の種類が契約内容に適合しない場
合について検討してみます。
例えば、購入した自動車とメーカーは同じであるが別な車種の自動車を間違って引き渡したと言う場合がこれに該当しそうです。そうすると、この場合には、別な車種では契約内容に適合していませんので、契約された車種の自動車の引渡しを求めるということになります。
しかし、抑も、別な車種の自動車を引き渡されたからといって受領することはないのでしょうか。すると、引渡しそれ自体がない場合が多く、このような場合には、本来的な給付の目的物の引渡しを求めていくこととなりそうです。
そうすると、種類が契約内容に適合しないた
め、契約不適合責任が問題となるというケースはあまり問題になりそうにもないということができるかも知れません。
次に、品質が契約内容に適合しない場合です。
こちらの方は、例えば、通勤用の中古車の購入で、事故車ではないということで購入したが、実は事故車で走行に問題が生じたというような場合が想定されます。
以上のように見てくると、問題が起きそうなのは、品質が契約内容に適合しない場合ということができると思われます。この場合には、代替物請
求や修補請求が考えられるところです。どちらを選択するかはまず買主が決定することとなります。

３番目に、数量が不足した場合があります。この場合には不足分の引渡しを求めることとなります。
４．品質が契約内容に適合するかどうかの判断の枠組みでは、次に、品質が契約内容に適合するかどうかは、どのように判断されるのでしょうか。
この点は、瑕疵担保責任に関する最高裁判例と同様の判断になると考えられます。すなわち、売買の目的物が売買契約に定められている性状に適合しないこと（最高裁平成15年10月10日判決参照）と考えられています。そして、売買契約の当事者間において目的物がどのような品質・性能を有することが予定されていたかについては、売買契約締結当時の取引観念を斟酌して判断される（最高裁平成22年６月１日判決参照）と言うことになります。
つまり、例えば、建物の売買契約の場合を例に考えて見ると、契約に不適合と判断されるのは、
建築基準法に建築基準に適合していることということが一般的にはその有すべき品質・性能と言うことができるかと思いますが、売主と買主との間で、建築基準法の建築基準以上の品質が合意されているような場合には、その合意されている品質に適合しなければ契約不適合と判断されることとなります。
このように契約内容に適合するかどうかは、契約内容によって左右されることから、契約書の作成にあたっては、契約内容を特定し、どのような内容が保証されるのか、あるいは、保証されないのか、具体的に内容を記載することが重要になってくると思われます。特に、このような内容の保証はしない、という場合には、そのことを契約書に盛り込むことが大切ということになりそうです。
５．代替物請求と修補請求
次に、品質が契約内容に適合しないと判断された場合、買主は、代替物の請求あるいは修補の請求とを請求することになります。この両者の請求については、買主が選択できますが、法律的な訴訟物という議論でどのような関係になるのかについては現時点では確定的な見解が示されている訳ではありません。
ただ、一般的には、買主は、修補より新たな目
的物の給付を求めると思われますので、代替物の請求を望む場合が多いのではないか、と推測されます。しかし、この買主の代替物請求について、売主は、「買主に不相当な負担を課するものでな
いときは、買主が請求した方法と異なる方法によ14

改正民法Ｑ＆Ａ

第562条‌１ 引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるときは、買主は、売主に対し、目的物の修補、代替物の引渡し又は不足分の引渡しによる履行の追完を請求することができる。ただし、売主は、買主に不相当な負担を課するものでないときは、買主が請求した方法と異なる方法による履行の追完をすることができる。
‌２ 前項の不適合が買主の責めに帰すべき事
由によるものであるときは、買主は、同項の規定による履行の追完の請求をすることができない。
この規定で定めている内容は、品質不良や品物違い、数量不足などの不備があった場合には、買主は売主に対して、引き渡した商品の修理の請求（修補）、不具合がない商品の引渡しの請求（代替品の引渡）、不足分の引渡しを求めることができる、と言うことです。

改正民法Ｑ＆Ａ

る履行の追完をすることができる。」とされています。
したがって、例えば、代替物の引渡し請求に対し、修補請求で買主に不相当な負担を課することはない、として、修補による追完を求めることができる、とされています。
また、買主が修補の請求をしてきたときも、買主に不相当な負担を課するものでないときには、売主は買主が求めてきた修補工事とは異なる修補工事による追完を求めることができます。
このように見てくると、代替物の請求で決着がつけられる場合には、比較的容易に解決が図られる可能性がありますが、修補請求による追完とな
ると、どのような修補請求が適当かという問題が出てくることになります。この修補請求の修補内容の問題は、これまでは住宅品確法の場合に問題になってきていましたが、今後は契約不適合責任が問題となる場合一般で問題になってくるということが言えそうです。
６．特定物の代替物請求
ところで、契約不適合責任については、特定物の売買、つまり、特定の目的物を対象とした売買においても適用されます。不動産の売買は多くの場合にはその不動産の特性に着目して売買されますので特定物の売買ということができると考えられます。
そうすると、不動産の売買で、その対象不動産に性能上問題がある場合、例えば、住宅建築目的
で土地を購入したところ、当該土地は軟弱地盤で不同沈下を起こす土地であったという場合、買主
は、代替物の引渡しを請求できるのであろうかという疑問が沸きます。
不動産の売買には、前記のとおり、当該不動産の特性に着目され売買されるということですから、性格上、代替物というものは存在しない、と思われます。そうすると、代替物の引渡請求は認められず、修補請求のみが認められるという結論になると考えられます。
しかし、買主にしてみれば、改正民法で、法律で売買の契約内容との間に不適合がある場合には代替物を請求できるとされており、また、締結された売買契約書が改正民法と同様の記載で代替物の引渡しを追完請求として認めているというようなことがあると、買主は、契約に基づき同様の性能を有する代替物を引き渡せと請求する可能性があると言わざるを得ません。
そこで、契約書の調印にあたっては、この点は是非確認しておいて頂きたいと考えています。
なお、不動産売買契約書に代替物請求は認めな

15

いとすることは有効かどうか、という問題があり得ます。
具体的には、消費者契約法では、事業者と消費者の契約について事業者の契約不適合責任を全部免責とする条項が無効と定められています（同法第８条第１項）。また、宅建業法では、宅建業者が売主となる宅地・建物の売買については契約不適合責任を免責する特約は無効とされています（同法第40条）。
しかし、ここでの問題は、追完請求権全てを認めないということではありません。追完請求権のうち代替物請求については性格上成立しないものであるからそのことを確認するという趣旨で代替物請求は認められないとするものです。
したがって、前記の特約条項が無効になるということはないと考えています。
因みに、特定物であっても代替可能性がある物もあり得ます。例えば、通勤用の中古車の売買のような場合です。このような売買で検収後に不具合が判明したような場合、当該中古車については代替性があり得ますので、代替物の請求が考えられる場合もあります。したがって、特定物であるからと言って、全ての場合に代替物請求ができな
いということではないと考えられます。売買の内容によっては、不動産ではあるけれども代替性があり得るというケースも全くないとは言えないと思われます。
７．追完請求権の行使期限追完請求権については行使期限が設けられています。
具体的には、買主は「不具合を知ったときから１年以内」に不具合の内容を売主に通知することが必要です（改正民法第566条）。通知する内容は「不具合の内容」とされておりますので、その点が改正前の民法の瑕疵担保責任の内容とは相違していますので、注意して下さい。

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16

「不動産業の新型コロナ対策について」
新型コロナウイルスの予期せぬ蔓延によって、現代社会で人類が体験したことのない経済

活動の縮小が余儀なくされています。２月のクルーズ船内の感染ニュースでは他人事のような捉え方でしたが、３月に入り一気に感染拡大により緊急事態宣言を行い、外出の自粛をは
じめ感染の防止に必要な協力要請で学校の休校や多くの人の集まる施設の使用制限などが実施されました。その後、5月14日に39県で5月25日に全国で緊急事態宣言が解除されました。

今後は事業再開に向けて動き出すにせよ、第２波、第３波の感染予防対策を講じながら不動産業においては国土交通省のガイドラインで示された「講じるべき具体的な対策」と「感コロナ関連染防止のための基本的な考え方」を踏まえ、取引での現場対応を考慮し創意工夫を図りながら、この難局に対処していかなければなりません。

また、今回の新型コロナウイルス感染症がもたらす不動産市場への影響は、他の全ての経済分野も含めて極めて深刻で、リーマンショッククラスをはるかに超える不況が予想されています。最後に我々会員は、国・自治体・金融機関等の給付金や支援金及び個別融資等の各種支援制度を積極的に活用し、顧客ファーストと安心安全の不動産取引に万全を期し、様々なところで影響が長期化することが予想される中でも、有益な情報を共有し力強く歩んでいくことが不動産業者の責務と考えます。

県南支部広報委員長

不動産業における新型コロナウイルス感染予防対策ガイドライン

山本

護< 業界団体向け >（令和２年５月20日版）「講じるべき具体的な対策」（１）感染予防対策の体制整備（２）健康の確保（３）勤務・通勤形態（４）事務所等における勤務（５）休憩・休息スペース（６）トイレ（７）設備・器具（８）従業員に対する感染防止策への啓発等（９）感染者が確認された場合の対応（10）事務所等における顧客との対応（11）取引物件の対象となる現場での対応「感染防止のための基本的な考え方」‌ 事業者は、社会全体の感染拡大防止に繋がることを認識したうえで、個々の職場の特性に応じた対策を講ずる。
‌ 特に、従業員や接客する一般消費者への感染を防止するよう努めるものとする。このため、「三つの密」が生じ、クラスター感染発生リスクの高い状況を回避するため、最大限の対策を講じる。

新型コロナウイルス関連

各省庁支援策ハトマークグループの（一財）ハトマーク支援機構では、入居者の方やテナントから賃料支払について相談があった場合にご案内できる支援策や、会員様自社で受けられる支援策などをまとめ、ホームページにて公開しております。栃木県宅建協会のホームページからもご覧いただけます。なお各支援制度の内容は更新されている可能性がありますので、詳細については各制度のお問合せ先へご確認ください。
https://www.hatomark.or.jp/topics/3095

17

又は

とちぎ宅建

検索

空 き 家バ ン ク 協 定 先
空き家の売却・購入のご相談は下記行政窓口へお問い合わせください
令和２年７月１日現在
市

町

部

課

ＴＥＬ

住

所

建築課空き家対策係

0289-63-2243

鹿沼市今宮町1688-1

日光市

企画総務部秘書広報課
シティプロモーション係

0288-21-5135

日光市今市本町1

真岡市

建設部建設課0285-83-8150

真岡市荒町5191

芳賀町

都市計画都市計画係

028-677-6020

芳賀町大字祖母井1020

益子町

移住サポートセンター

0285-72-5530

益子町長堤2271

小山市

都市整備部建築指導課

0285-22-9824

小山市中央町1-1-1

栃木市

住宅課

0282-21-2622

栃木市万町9-25

佐野市

都市建設部

0283-20-3028

佐野市高砂町1

那須塩原市

建設部都市整備課

0287-62-7162

那須塩原市共墾社108-2

大田原市

建設部都市計画課

0287-23-1916

大田原市本町1-4-1

さくら市

建設部都市整備課

028-681-1120

さくら市氏家2771

那須烏山市

まちづくり課0287-83-1151

那須烏山市中央1-1-1

矢板市

都市整備課

0287-43-6213

矢板市本町5-4

那珂川町

なかがわぐらし推進係

0287-92-1114

那珂川町馬頭555

高根沢町

都市整備課

028-675-8107

高根沢町大字石末2053

壬生町

建設課

0282-81-1849

壬生町通町12-22

下野市

建設水道部

0285-32-8909

下野市笹原26

足利市

都市建設部建築指導課

0284-20-2266

足利市本城3-2145

塩谷町

企画調整課

0287-45-1112

塩谷町大字玉生741

野木町

未来開発課

0280-57-4178

野木町大字丸林571

上三川町

建築課

0285-56-9145

上三川町しらさぎ1-1

市貝町

建設課都市計画係

0285-68-1117

市貝町大字市塙1280

建築係

空き家対策室

空き家対策室
都市計画係

定住推進グループ
都市計画担当
管理係
都市計画課
空き家対策担当

移住定住係

空き家バンク

鹿沼市

空き家会議
宇都宮市

生活安心課

028-632-2266

宇都宮市旭1-1-5

18

無料相談一覧
県央支部
月

令和２年
8月

9月

10月

11月
無料相談一覧

12月

令和３年
1月

2月

3月

住所：宇都宮市西一の沢町6−27

日

付
3（月）
7（金）
7（金）
21（金）
3（木）
11（金）
11（金）
23（水）
2（金）
13（火）
13（火）
23（金）
4（水）
13（金）
13（金）
24（火）
3（木）
11（金）
11（金）
23（水）
13（水）
13（水）
22（金）
3（水）
12（金）
12（金）
24（水）
3（水）
12（金）
12（金）
23（火）

県北支部
月
令和２年
8月
9月
10月
11月
12月
令和３年
1月
2月
3月

19

日

コロナウイルス感染拡大防止の為、相談会の休止や電話による対応とさせていただくこともあります。ご理解のほどよろしくお願いいたします。

場
所
栃木県不動産会館（宇都宮市）
宇都宮市役所（宇都宮市）
鹿沼市役所鹿沼市御殿山会館会議室
栃木県不動産会館（宇都宮市）
栃木県不動産会館（宇都宮市）
宇都宮市役所（宇都宮市）
鹿沼市役所鹿沼市御殿山会館会議室
栃木県不動産会館（宇都宮市）
栃木県不動産会館（宇都宮市）
宇都宮市役所（宇都宮市）
鹿沼市役所鹿沼市御殿山会館会議室
栃木県不動産会館（宇都宮市）
栃木県不動産会館（宇都宮市）
宇都宮市役所（宇都宮市）
鹿沼市役所鹿沼市御殿山会館会議室
栃木県不動産会館（宇都宮市）
栃木県不動産会館（宇都宮市）
宇都宮市役所（宇都宮市）
鹿沼市役所鹿沼市御殿山会館会議室
栃木県不動産会館（宇都宮市）
宇都宮市役所（宇都宮市）
鹿沼市役所鹿沼市御殿山会館会議室
栃木県不動産会館（宇都宮市）
栃木県不動産会館（宇都宮市）
宇都宮市役所（宇都宮市）
鹿沼市役所鹿沼市御殿山会館会議室
栃木県不動産会館（宇都宮市）
栃木県不動産会館（宇都宮市）
宇都宮市役所（宇都宮市）
鹿沼市役所鹿沼市御殿山会館会議室
栃木県不動産会館（宇都宮市）

住所：那須塩原市上厚崎462−5
付

場

所

電話：028−634−5788
時間
13：30〜15：30
13：30〜15：30
13：30〜15：30
13：30〜16：00
13：30〜15：30
13：30〜15：30
13：30〜15：30
13：30〜16：00
13：30〜15：30
13：30〜15：30
13：30〜15：30
13：30〜16：00
13：30〜15：30
13：30〜15：30
13：30〜15：30
13：30〜16：00
13：30〜15：30
13：30〜15：30
13：30〜15：30
13：30〜16：00
13：30〜15：30
13：30〜15：30
13：30〜16：00
13：30〜15：30
13：30〜15：30
13：30〜15：30
13：30〜16：00
13：30〜15：30
13：30〜15：30
13：30〜15：30
13：30〜16：00

電話：0287−62−6677
時21（金） 栃木県不動産会館（那須塩原市）

13：30〜15：30

14（月）
23（水）
15（木）
23（金）
9（月）
20（金）
８（火）
23（水）
15（金）
22（金）
16（火）
22（月）
11（木）
23（火）

13：30〜15：30
13：30〜15：30
13：30〜15：30
13：30〜15：30
13：30〜15：30
13：30〜15：30
13：30〜15：30
13：30〜15：30
13：30〜15：30
13：30〜15：30
13：30〜15：30
13：30〜15：30
13：30〜15：30
13：30〜15：30

那須烏山市烏山庁舎１階市民室
栃木県不動産会館（那須塩原市）
矢板市保健福祉センター２階会議室
栃木県不動産会館（那須塩原市）
さくら市氏家公民館１階第３研修室
栃木県不動産会館（那須塩原市）
那須烏山市烏山庁舎１階市民室
栃木県不動産会館（那須塩原市）
矢板市保健福祉センター２階会議室
栃木県不動産会館（那須塩原市）
さくら市氏家公民館１階第３研修室
栃木県不動産会館（那須塩原市）
那須烏山市烏山庁舎１階市民室
栃木県不動産会館（那須塩原市）

間

県南支部
月

令和２年
8月

9月

10月

12月

令和３年
1月

2月

3月

日

付
4（火）
11（火）
14（金）
19（水）
21（金）
21（金）
11（金）
16（水）
18（金）
23（金）
6（火）
9（金）
13（火）
21（水）
16（金）
23（金）
13（金）
18（水）
20（金）
20（金）
1（火）
8（火）
11（金）
16（水）
18（金）
23（水）
8（金）
15（金）
20（水）
22（金）
2（火）
9（火）
12（金）
17（水）
19（金）
22（月）
12（金）
17（水）
19（金）
23（火）

場
所
小山市役所 地下１階相談室
野木町役場 未来開発課
佐野市役所 5階市民生活課
足利市役所 市民相談室
栃木市役所 2階市民相談室
栃木県不動産会館（栃木市）
佐野市役所 5階市民生活課
足利市役所 市民相談室
栃木市役所 2階市民相談室
栃木県不動産会館（栃木市）
小山市役所 地下１階相談室
佐野市役所 5階市民生活課
野木町役場 未来開発課
足利市役所 市民相談室
栃木市役所 2階市民相談室
栃木県不動産会館（栃木市）
佐野市役所 5階市民生活課
足利市役所 市民相談室
栃木市役所 2階市民相談室
栃木県不動産会館（栃木市）
小山市役所 地下１階相談室
野木町役場 未来開発課
佐野市役所 5階市民生活課
足利市役所 市民相談室
栃木市役所 2階市民相談室
栃木県不動産会館（栃木市）
佐野市役所 5階市民生活課
栃木市役所 2階市民相談室
足利市役所 市民相談室
栃木県不動産会館（栃木市）
小山市役所 地下１階相談室
野木町役場 未来開発課
佐野市役所 5階市民生活課
足利市役所 市民相談室
栃木市役所 2階市民相談室
栃木県不動産会館（栃木市）
佐野市役所 5階市民生活課
足利市役所 市民相談室
栃木市役所 2階市民相談室
栃木県不動産会館（栃木市）

電話：0282−27−9088
時
間
9：00〜12：00
9：00〜12：00
13：30〜16：00
13：00〜16：00
10：00〜12：00
13：30〜16：30
13：30〜16：00
13：00〜16：00
10：00〜12：00
13：30〜16：30
9：00〜12：00
13：30〜16：00
9：00〜12：00
13：00〜16：00
10：00〜12：00
13：30〜16：30
13：30〜16：00
13：00〜16：00
10：00〜12：00
13：30〜16：30
9：00〜12：00
9：00〜12：00
13：30〜16：00
13：00〜16：00
10：00〜12：00
13：30〜16：30
13：30〜16：00
10：00〜12：00
13：00〜16：00
13：30〜16：30
9：00〜12：00
9：00〜12：00
13：30〜16：00
13：00〜16：00
10：00〜12：00
13：30〜16：30
13：30〜16：00
13：00〜16：00
10：00〜12：00
13：30〜16：30

無料相談一覧

11月

住所：栃木市大宮町2617−15≪受付方法≫・‌事前に電話予約が必要です。尚文書及び電子メール等での相談は受け付けておりません。最寄りの宅建協会支部までご連絡ください。

・‌小山市、佐野市、足利市、栃木市、野木町で行われる相談日をご希望の場合は、各行政に直接お問い合わせください。
■小山市役所生活安心課■足利市役所■野木町役場未来開発課

TEL 0285-22-9282
TEL 0284-20-2111
TEL 0280-57-4178■佐野市市民生活課■栃木市役所本庁市民生活課

TEL 0283-20-3014
TEL 0282-21-2122

20

ハトマークサイトからのお知らせ
2020 年 5 月 26 日（火）より、ハトマークサイトシステムからレインズへの連動回数が拡充されました。
以前は 1 日 1 回の連動（更新日の翌日反映）でしたが 1 日 3 回の連動（更新日の当日 or 翌日反映）に変更となります。
合わせて、物件管理メニュー内の［物件一覧］画面についても改修を行いました。

登録・検索システム■レインズの反映時間について

東日本・中部レインズ
１日に３回、物件データの連動処理が行われます。
物件情報に対し、公開・延長・修正・非公開・成約等の更新操作を行った時間帯によって、レインズに反映するタイミングが異なります。
#

更新時間帯

レインズ反映タイミング1

08:00 ～ 10:30

12:00 より順次反映

2

10:30 ～ 14:30

16:00 より順次反映

3

14:30 ～ 21:00

翌日 8:00 より順次反映

ハトマークから※レインズのシステム休止期間中や障害時など、上記とは反映タイミングが異なる場合があります。
※以下のような更新を行ったケースでは、レインズへの反映タイミングが遅れることがあります。予めご了承ください。
・‌08:00 ～ 10:30 に更新を行った物件に対して、10:30 ～ 11:10 に再度更新を行った場合 → レインズへの反映は
16:00 ～になります・‌10:30 ～ 14:30 に更新を行った物件に対して、14:30 ～ 15:10 に再度更新を行った場合 → レインズへの反映は
翌日 08:00 ～になります■レインズ「公開日」「満了日」の表示について▼物件一覧画面＜レインズ連動状態＞－

レインズ未公開の場合

処理中

レインズ反映待ち（公開指示・延長指示・修正指示～レインズからの処理結果データの受信まで）
の場合

処理済

レインズ反映後（レインズからの処理結果データの受信後）の場合＜レインズ公開日・満了日＞
公開・公開延長の操作を行った直後（レインズ連動状態が「処理中」のとき）
公開日

公開指示日を表示

満了日

公開日翌日から起算した満了予定日を表示

レインズ連動状態が「処理済」のとき
公開日

実際に公開された日付を表示

満了日

実際の公開日から起算した満了予定日を表示※東日本・中部レインズの公開期間
・売買、賃貸事業用…80 日間・賃貸居住用…30 日間

21

資格試験

22

─ ローン解除 ─

一般社団法人

不動産適正取引推進機構
RETIO116 号より

事前審査の承認は得られたが、正式な承認が得られなかった買主のローン特約に基づく契約解除が認められた事例（東京地判

平31・１・９

金融法務事情2120-76）

宅建業者から建売住宅を購入した買主が、日、Yに対し、A銀行宛て「ローン仮審査申込

融資承認取得期日までに金融機関からの承認書」等を送付するなどして融資の事前審査をが得られなかったことを理由に、契約解除期

申し込んでいた。これに対し、A銀行は、２月日までに売買契約を解除した旨主張し、売主２日付けで融資の事前審査を承認し、Yの担当に対してローン特約に基づき手付金の返還を者は、同日、Xに対してその旨を連絡した。

求めた事案において、金融機関から融資の事

同日19日、Xは、Yに対し電子メールで、融前審査の承認は得られたものの、融資承認取資承認取得期日までにA銀行の承認が得られな得期日までに正式審査の承認は得られていなかったとして、本件融資特約２項に基づき本いなどとして、ローン条項の適用を認め、買件売買契約を解除する旨意思表示し、翌20日

主の手付金返還請求を認容した事例（東京地には、上記電子メールと同内容の通知書をYに

裁平成31年１月９日判決 認容 確定 金融法務

送付した上、電子メールで手付金を返還する

事情2120号76頁）

よう催告したが、Yはこれに応じず、Xは、Y

紙上研修

1

事案の概要
買主X（原告、弁護士）と売主Y（被告、宅建業者）は、平成30年１月21日、都内所在の建売住宅（本件住宅）につき、売買代金7380に対し、交付済みの手付金300万円及び遅延損
害金の支払を求めて提訴した。

2

判決の要旨
裁判所は、次のとおり判示し、Xの請求を認

万円、手付金300万円とする売買契約（本件売容した。

買契約）を締結した。

（本件融資特約２項の要件の充足性）

本件売買契約では、申込先をA銀行、融資金

Ｘは、融資の事前審査の承認を得たもの

額を7380万円とする融資利用が予定され、融の、融資承認取得期日である２月19日までに資承認取得期日を平成30年２月19日、契約解正式審査の承認を得られなかったのであるか

除期日を２月21日とし、「融資承認取得期日

ら、本件融資特約２項の「承認が得られない

までに、融資の全部または一部の金額につきとき」に該当する。そして、Xによる本件売買承認が得られないとき、または否認されたと契約の解除は、契約解除期日である２月21日

き、買主は、売主に対し、契約解除期日までまでになされているから、本件融資特約２項

であれば、本契約を解除することができまの要件を満たしている。

す。（本件売買契約書16条２項、本件融資特

この点、Yは、正式審査の承認が得られない

約２項）」などとする融資特約が付されていような特段の事情が存在しないXにおいては、た。

事前審査の承認を得たことにより実質的な融Xは、本件売買契約の締結に先立つ１月1523

資の承認を得たというべきであるから、本件融資特約２項の「承認が得られないとき」にのための必要書類の確認と面接の申込みを行該当しない旨主張する。

うべき義務が発生していたと認めることはで

しかしながら、XがA銀行宛てに提出した

きず、上記Yの指摘はその前提を欠く。

「ローン仮審査申込書」やA銀行作成の「手続かえって、Xは、そうした書類や面談の必要

きのご案内」と題する書面の記載内容、XがA性を認識してからは、速やかに正式審査のた銀行の代理業者から、正式審査のため、住民めの手続をとったと評価することができる。

票や納税証明書等の追加書類の提出や面談を

また、Yは、Xが本件売買契約を解除したの求められていたことなどからすれば、事前審

は、両親や知人から本件住宅の購入を強く反査の承認後に改めて正式審査の手続が行わ対されるなどしたため、本件住宅の購入自体れ、正式審査において、提出された追加書類を翻意したという融資の審査とは何らの関係の内容や面談の結果を踏まえ、承認又は不承のない事由に基づいている旨主張するが、こ認の判断がなされるものと認められる。

れを認めるに足りる証拠はない。

そうすると、Xに正式審査の承認が得られな以上指摘した諸点に照らせば、Xが融資の事

いような特段の事情が存在しなかったとして前審査の承認を得ていたとしても、本件融資も、正式な承認がない限り、Xが融資を受けら特約２項に基づいて解除権を行使することがれないことは明らかといえる。

信義則に反するということはできない。

また、Yは、Xが速やかに融資の申込手続をしていないから本件融資特約２項に基づく解除は認められない旨主張する。

3

まとめ
本件は、解除権留保型の融資特約が付されていた事例であるが、買主による契約解除の

文言上、Xの解除権の行使につき、契約解除期

行使はローン特約の要件を満たしており、信日までとの期限を定めるほかは、何らの制限

義則にも反しないなどとして、買主の手付金を設けていない。したがって、本件融資特約の返還請求が認められている。

は、速やかな融資の申込手続がなされている

契約解除までの経緯等の事実関係からすれことを解除の要件としているものとみることば、当然の結果と考えられるが、宅建業者とはできないから、上記Yの主張は採用できな

しては、売買契約締結後も、契約解除期日等い。

を念頭に、買主のローンの手続の状況等を十（信義則違反の有無）

分に把握して、取引を進めることが大切であ

Yは、Xが少なくとも２月２日以降に正式審ることを示す事例ともいえよう。

査のための必要書類の確認と面談の申込みをローン特約による契約解除に係る争いは従行うべき義務を負っていたことを前提とし来から多く、実務上も留意する必要があるて、Xが14日以上も融資の申込手続を漫然とが、具体事例については、当機構の「RETIO

怠った旨指摘する。

裁判事例データベース」を活用されたい。

しかしながら、Yの担当者は、２月２日に（ＲＥＴＩＯ

104-105）

は、数日中に事前審査の承認が得られた旨の通知と正式審査の案内書が届くことを伝えたのみであり、正式審査のために、住民票及び直近３年分の所得税の納税証明書の提出やA銀行と面談が必要となる旨を伝えた形跡はな
く、Xにおいて、２月２日の時点で、正式審査

24

最近の判例から

しかしながら、本件融資特約２項は、その─ 目的使用不能と賃貸人の責任 ─

一般社団法人

不動産適正取引推進機構
RETIO116 号より賃借した建物が飲食店として使用できなかったことによる賃借人の損害につき賃貸人の損害賠償責任が認められた事例（東京地判

飲食店を営むために建物を賃借したとこ
ろ、賃借部分の過半が飲食店として使用不可

平30・７・11

ウエストロー・ジャパン）

舗（用途）飲食店（和食）、等とされていた。

能であったとして、賃借人が賃借するのに要その後Xは、店舗内装工事の設計を依頼した

した費用等の賠償を賃貸人に求めた事案にお業者から、地階には飲食店として使用するのいて、賃借人の請求が認められた事例（東京に必要な避難通路等がないこと、地階は建築

地裁平成30年７月11日判決ウエストロー・

確認申請上の床面積に含まれていないこと、

ジャパン）

建物の検査済証が未取得であることを聴取し

1

事案の概要

たため、B社に事情説明を依頼した。
同年４月、B社がａ区役所や所轄消防署に確

紙上研修

平成28年２月１日、原告X（賃借人・保険認したところ、地階を店舗として使用するこ代理業）は、飲食店向け物件を探していたととは法定容積率を超過することとなり、建物

ころ、東京都ａ区内に所在する建物の１階及の使用差止めや罰金等の処分をする可能性がび地下１階部分（以下「本件物件」という）ある旨示唆された。

の広告をウェブサイト上で見付け、宅建業者A社に内見の手配を依頼した。
その広告は、被告Y（賃貸人・個人）の依頼を受けた宅建業者B社（本件物件の管理も受託

これを受けてB社は、同月21日にXに対して、地階を飲食店として使用するための工事の中止とこれに伴う損失の補償を別途協議したい旨を通知した。

していた模様）が作成したもので、「１階・B

これに対してXは、同月25日にA社を通じて

１階、飲食相談、多目的な用途に使用できる

B社に、１階部分のみでは採算が取れず、実質店舗・事務所」等の記載があったが、地下部

的に営業不能なため本件契約を解除するとと分が店舗として使用不可能である旨の記載はもに、発注済内装工事費用等として906万円余なかった。

を請求する考えであることを連絡した。

翌２日にA社及びB社立会の下、Xが本件物

同年５月、損失補償の協議が整う見込みが件の内見を行い、その際にXは本件物件全体をないと判断したXは、本件物件を含む土地建物

飲食店として利用予定である旨述べたとこの仮差押申立を行い、これが認められたこと

ろ、B社は利用可能である旨説明した。

に対してYが保全異議の申立（その後同年11同月12日、A社及びB社の媒介により、Yと月に却下）をする等の動きもある中、同年６

Xとの賃貸借契約（以下「本件契約」という）

月にXは、Yに対して契約解除を通知し、本件が締結された。本件契約書では、①契約面

物件を明渡した。

積：１階40.47㎡・地下１階50.46㎡、②目的

平成29年５月、Xは、Yとの損失補償の協議

物の種類：店舗・地下倉庫、③使用目的：店が整わなかったことから、債務不履行（履行25不能）に基づき支払済賃料・保証金、媒介報

たことについて、媒介業者の調査説明義務違

酬、飲食店営業ができなくなったことにより反による賃借人からの損害賠償請求が認めら解雇した従業員の賃金等として439万円余の支れた事例として、東京地判平28.3.10

払いをYに求めて本訴を提起した。

（R E T I O106-114）や東京地判平20.3.13

2

判決の要旨
裁判所は、次のとおり判示し、Xの請求を全て認容した。
Yは、本件契約書には「地下倉庫」との記載（RETIO75-84）があり、賃借人に損害は認められないとして損害賠償請求は認められなかったものの、説明義務違反は認められた事
例として、東京地判平29.11.27（RETIO113138）がある。

があること、地下部分を倉庫とする前提にし買主や借主のみならず媒介業者におかれてた賃料としていた等と主張するが、①Xは本件も、対象物件を契約の目的とする用途で使用契約締結にあたり、本件建物全体を飲食店とすることに問題がないかを、必要に応じて建して利用する予定である旨説明し、B社もこれ

築士等の専門家に確認する（もしくは確認すが可能である旨説明していたこと、②本件契るよう助言する）ことも含め、十分に調査を

約書では使用目的が「店舗（用途）飲食店

行ったうえで契約を締結することが必要であ（和食）」とされていたこと、③本件契約書ろう。

には地階の用途を制限する定めがないこと等（ＲＥＴＩＯ

124-125）からすれば、本件契約の目的は、本件建物全体を飲食店として利用することにあったと認められる。しかるに、本件建物の地階部分は飲食店として使用することはできないもので最近の判例からあったことからすれば、本契約全部が履行不能に至ったと認められる。
したがって、Xの請求は、全てYの債務不履
行と相当因果関係のある損害となる。

3

まとめ
本件については、判決を不服とするYが控訴したものの棄却され、その後確定している。
本事例では、元々倉庫とされていた地階部
分を飲食店舗として使用する前提で賃貸借契約が締結されたと認められているが、建物の用途変更にあたっては、建築基準法や各自治体の条例等の規制を受けることとなり、例えば東京都建築安全条例では、地階を飲食店舗として使用する際には、避難設備の設置が必要とされている。
本事例では、賃借人から媒介業者に対する責任は追及されていないが、賃貸借の媒介において、賃借人の利用目的が達せられなかっ26

県北支部だより

那須八幡つつじ：今年もきれいに咲きました◇ 地区懇談会開催状況 ◇旧県北地区懇談会

旧塩那地区懇談会
Ｒ2.2.21Ｒ2.2.27

17名出席

19名出席

かんすい苑 覚楽にて

上海料理 三元閣にて支部だより

県北支部の新型コロナウイルス感染症対策
お客様、そして会員の皆様、さらに職員の感染に留意するため県北支部においては、入口に手指消毒用アルコールを設置し手洗いの励行を実施しています。受付カウンターには飛沫防止パネルを設置し、マスクをかけて対応して万全を期しております。

また、会議の時はマスクを着用して窓の開放によ

り換気を良くしつつフィジカルディスタンスを確保するよう机の配置に配慮して実施しております。
総務委員長

後藤

壽久

お 知 ら せ免許更新について‌ 宅地建物取引業の免許の有効期間は5年間です。有効期限満了後も引き続き、業を営もうとする場合には、有効期間満了の90日前から30日前までに、免許の更新申請を行うことが必要です。
協会費の納付は便利な口座振替をご利用ください
・口座振替が出来るのは、足利銀行及び栃木銀行の2行になります。
・手数料はかかりません。
口座振替をご希望の方は、事務局までご連絡ください。（TEL 028-634-5611）

27

Information■ 入会者（主たる事務所） 令和２年３月～令和２年６月
支部 免許番号

商代表者（政令使用人）

号

県央

5201

三ツ星不動産㈱

中安

〃
〃
〃
〃

5202
5203
5204
5208

㈱住まいる不動産㈱イープラス㈱咲楽とらすと㈲ホシノ産業

高瀬 亮太
佐野 幸男
後藤 義道
星野 光章

〃

5210

リ・ボン不動産

田中 千代

〃
〃
県南

5212
5215
5206

(同)サンエツ.com㈱栃毛木材工業
K.Y企画㈱

山越享太郎
関口
弘
湯浅 邦彦

県北

5211

㈱令和

仁平

〃

5213

大一建設㈱

〃

5214

〃

5218

（従たる事務所）
支㈱DI・SANWACORPORATION㈲小口材木店均之信宏

事務所所在地電

宇都宮市下栗町2281-2
秀中ビル1-A
真岡市田町1238-1
宇都宮市中岡本町3718-9
宇都宮市西川田町923-20
宇都宮市峰1-16-19
宇都宮市元今泉4-2-22
三向ハイツ901
日光市今市1109-2
鹿沼市下永野777
佐野市大和町2699
大田原市美原2-3180-1
ミハラ・ビル102

県南
〃
県北

商

番

号

028-612-1320
0285-81-7484
028-612-7259
028-611-1200
028-610-5966
028-305-2343
0288-30-1510
0289-84-0036
0283-55-5852
0287-47-6080

小板橋博幸
大田原市紫塚1-14-13（丸山 晃司）
小板橋博幸
那須塩原市東三島2-83-1（椎名 直樹）小口
博 塩谷郡高根沢町大字宝積寺2361-17

0287-22-5118
0287-36-3328
028-675-0117

代表者
事務所所在地（政令使用人）㈱Ｃｏｃｏ．
Ｌａｎｄｓｃａｐｅ 新井 和正
国9699
足利市堀込町2781-4（足利支店）（浅見 好司）
㈱カチタス
新井 健資
国5475
栃木市新井町1010-1（栃木店）（黒岩 夏希）㈲平成ハウジング
石槻 博之 那須塩原市東三島2-88-16
3886
（三島店）
（手塚佐知子） 東三島ウェルズ２号

部 免許番号

話

号

電

話

番

号

0284-70-6331
0282-25-1026
0287-48-7102■ 退会者（主たる事務所） 令和２年３月～令和２年６月
免許番号商4763 マルサ製材所
4085 (株)サンウッド
585(株)阿部商店
4540 (株)岸不動産
4344 (有)関東地所

支

免許番号

号

（従たる事務所）
部

県央

商号
栃木セキスイハイム(株)1565（ミュージアム支店）

支 部
県央
県南
〃
〃
県北

免許番号
商
3130 東洋開発(株)4266 島田開発(有)4978 ゆきフレンズ
4598 (株)第一住宅
1697 (株)サントピア

号

支

部

免許番号

号

県南

国3432

商

(株)協栄
（佐野営業所）

インフォメーション

支 部
県央
〃
〃
〃
〃

■ 会員数 令和２年６月30日 現在
支

部

県央支部
宇都宮地区
鹿沼地区
今市地区
芳賀地区
県南支部
小山地区

正会員（本店）準会員（支店）
553
424
48
28
53
414
165

84
74
3
2
5
53
28

計

637
498
51
30
58
467
193

支

部

栃木地区
佐野地区
足利地区
県北支部
県北地区
塩那地区
合計

正会員（本店）準会員（支店）
89
82
78
183
115
68
1150

7
10
8
26
22
4
163

計

96
92
86
209
137
72
1313

28

令和2年度

宅地建物取引士法定講習会のお知らせ

宅建協会は法定講習会を毎月開催します！
法定講習会はハトマークの宅建協会で受講しましょう！
！
日 程

会

場

対象者の有効期限

申込締切日

第２６６回

令和２年８月１８日
（火）

コンセーレ
（大ホールA）

Ｒ2.8.18～
Ｒ3.2.17

令和２年７月１日
（水）
まで

第２６７回

令和２年９月１８日
（金）

コンセーレ
（大ホールA）

Ｒ2.9.18～
Ｒ3.3.17

令和２年８月７日
（金）
まで

第２６８回

令和２年１０月２３日
（金）

コンセーレ
（大ホールA）

Ｒ2.10.23～
Ｒ3.4.22

令和２年９月１１日
（金）
まで

第２６９回

令和２年１１月１７日
（火）

コンセーレ
Ｒ2.11.17～（アイリスホール）
Ｒ3.5.16

令和２年１０月７日
（水）
まで

第２７０回

令和２年１２月１７日
（木）

第２７１回

令和３年１月１９日
（火）

第２７２回

令和３年２月１８日
（木）

第２７３回

令和３年３月１８日
（木）

栃木県
不動産会館

Ｒ2.12.17～
Ｒ3.6.16

令和２年１１月６日
（金）
まで

コンセーレ
Ｒ3.1.19～（アイリスホール）
Ｒ3.7.18

令和２年１２月９日
（水）
まで

栃木県
不動産会館

Ｒ3.2.18～
Ｒ3.8.17

令和３年１月８日
（金）
まで

コンセーレ
Ｒ3.3.18～（アイリスホール）
Ｒ3.9.17

令和３年２月８日
（月）
まで

有効期限の

6ヶ月前から
受講できます

●試験合格１年以内の方を除き、宅建士の業務に従事しようとする方●宅建士証の更新をしようとする方（期限の６か月前から受講できます）【受講案内請求・お問合せ】

令和２年７月発行
発行人／青木 亨
編集人／広報流通委員会
発行所／公益社団法人 栃木県宅地建物取引業協会
公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会栃木本部〒320-0046 栃木県宇都宮市西一の沢町6番27号
栃木県不動産会館
TEL028-634-5611

29

（公社）
栃木県宅地建物取引業協会
TEL 028−634−5611

栃木宅建

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