La Congiuntura
Immobiliare in Italia
SECONDO SEMESTRE 2023

Indice03 ................... INTRODUZIONE
06 .................. IL MERCATO IMMOBILIARE ITALIANO
14 ................... IL MERCATO RESIDENZIALE
44 .................. IL MERCATO TERZIARIO
49 ................... IL MERCATO RICETTIVO ALBERGHIERO
60 ................... IL MERCATO LOGISTICO
63 ................... IL MERCATO LIGHT INDUSTRIAL
69 ................... IL MERCATO COMMERCIALE
77 ................... IL MERCATO IMMOBILIARE DI MILANO
91 ................... IL MERCATO IMMOBILIARE DI ROMA

La presente ricerca ha fini di mera informazione di carattere generale e non costituisce consulenza professionale. La
presente ricerca non è quindi intesa ad orientare il comportamento e/o le scelte di qualsivoglia soggetto, persona fisica
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Introduzione
Nel 2023 in Italia si osserva una forte decelerata della crescita del PIL al 2022 (+3,9% sul 2021), infatti il Pil italiano èatteso in crescita dello 0,7% sia nel 2023 sia nel 2024 (fonte Istat). La fase di debolezza dell'attività economica nel Paese,già iniziata nel secondo trimestre, ha proseguito, coinvolgendo sia il settore manifatturiero che i servizi. Gli indicatoriconfermano la persistente debolezza della domanda interna, che riflette l'inasprimento delle condizioni di accesso al
credito, la diminuzione dei redditi delle famiglie a causa dell'inflazione e la perdita di dinamismo del mercato del lavoro. Le
esportazioni subiscono l'effetto combinato della debolezza della domanda globale e dell'attività economica nell'areadell'euro. Secondo le più recenti stime dell’ISTAT “L’economia italiana rimane stabile nel terzo trimestre del 2023 dopo ilcalo fatto registrare nel secondo trimestre dell’anno. Anche la dinamica tendenziale risulta stabile, interrompendo una
crescita che durava da dieci trimestri consecutivi. La crescita acquisita del Pil si stabilizza perciò allo 0,7%, valore uguale
a quello fatto registrare nel secondo trimestre dell’anno”.
Il Fondo Monetario internazionale (FMI) taglia le stime del Pil dell'Italia per il 2023 e il 2024 nell'ambito della generale
frenata dell'economia globale e in particolare di quella europea. Per l'anno in corso il Fondo, ad ottobre, vede una crescitadello 0,7%, in linea con le stime ISTAT, ma con un taglio di 0,4 rispetto alle previsioni di luglio, quando le previsioni erano
state invece corrette al rialzo. Anche per il 2024 il nostro Paese crescerà dello 0,7%, con una revisione al ribasso di 0,2rispetto alle precedenti stime.
Il conflitto Russo-Ucraino ed il recente conflitto in Medio-Oriente, a seguito dell’attacco subito da Israele lo scorso 7 ottobre
2023, continuano ad alimentare la già elevata volatilità dei mercati globali. Perdurano conseguenze negative su costienergetici e disponibilità di risorse naturali che hanno indotto la Comunità Internazionale a favorire la diversificazione delle
fonti di approvvigionamento energetico.
Paese

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

Francia

6,8

2,6

1,0

1,3

1,8

1,7

1,5

Germania

2,6

1,8

-0,5

0,9

2,0

1,9

1,3

Grecia

8,3

5,9

2,5

2,0

1,4

1,4

1,2

Italia

6,7

3,7

0,7

0,7

1,0

1,1

1,0

Portogallo

4,9

6,7

1,3

1,5

2,2

1,9

1,9

Spagna

5,1

5,8

2,5

1,7

2,0

1,7

1,7

Giappone

1,7

1,0

2,0

1,0

0,7

0,5

0,4

Regno Unito

7,4

4,0

-0,3

1,0

2,0

2,1

1,8

Stati Uniti

5,7

2,1

2,1

1,5

1,8

2,1

2,1

Euro area

5,2

3,3

0,7

1,0

2,0

3,2

3,1

Mondo

6,0

3,5

3,0

2,9

1,9

1,7

1,5

Prodotto Interno Lordo, Variazione annua (%), Fonte: Elaborazione su dati Fondo Monetario Internazionale, ottobre 2023
9,5

8,7

9,0

A dicembre, l’inflazione evidenzia un netto calo, scendendo a

8,5+0,6% su base annua. La drastica discesa del tasso di

7,5

inflazione si deve in gran parte alla diminuzione dei prezzi dei

8,0
7,0
6,5
6,0

beni energetici regolamentati, alla dinamica dei prezzi di5,5alcune tipologie di servizi (ricreativi, culturali e per la cura

4,5della persona e di trasporto) e al rallentamento in termini
tendenziali dei prezzi dei beni alimentari lavorati. L’inflazione
acquisita per il 2023 è pari a +5,7% per l’indice generale,
in netto rallentamento dall'8,1% del 2022. In base alle
stime preliminari, il trascinamento dell'inflazione al 2024 è
pari a +0,1%.

6,0

5,0
4,0
3,5

2,9

3,0

3,3

2,5
2,0

1,6

1,9

1,5
1,0
0,5
0,0
-0,5

1,2

0,2

0,1

2,6
2,2

2,0 2,0

1,3 1,2
0,6
-0,1

-0,1

-1,0
ItaliaArea EuroInflazione, Fonte: Elaborazione su dati Fondo Monetario
Internazionale, ottobre 2023

3

Il 20 settembre 2023 il Consiglio direttivo della Banca Centrale
Europea (BCE) ha portato i tassi di interesse al 4,50%,
applicando un ulteriore aumento di 25bps, il decimo dal 27
luglio 2022, al fine di conseguire l’obiettivo di contenimentodell’inflazione nel limite del 2%. In data 26 ottobre 2023, perla prima volta, la BCE ha lasciato i tassi invariati; decisone
confermata anche nella seduta del 14 dicembre 2023. Al
momento non ci sono previsioni di riduzione dei tassi, il
Consiglio attualmente ritiene che i tassi di riferimento abbiano
raggiunto

livelliche,semantenuti

perunperiodosufficientemente lungo, forniranno un contributo sostanziale
al ritorno tempestivo dell'inflazione all'obiettivo del 2%.

Trend aggiornamento Tassi BCE
Fonte: Elaborazione su dati Banca Centrale Europea

Si attende comunque che l'inflazione resti elevata nel medio periodo, ma al tempo stesso si rileva un netto calo nell’ultimo
quadrimestre del 2023 e tale tendenza dovrebbe proseguire.
BTP e SPREAD
300,004,43

5,00

BTP (%)

4,00

4,32

250,00200,003,00

150,002,00

100,00

1,00

50,00

Spread (punti base)

6,00

-

ott-23lug-23

apr-23ott-22gen-23lug-22

apr-22ott-21

gen-22lug-21

apr-21ott-20gen-21

lug-20

apr-20gen-20-Spread (media)

BTP 10 anni - media decennale

BTP 10 anni media mensile

BTP 10 anni media mobile 12 mesi

Trend aggiornamento BTP e Spread
Fonte: Elaborazione su dati Banca d’Italia e Bloomberg

Per quanto riguarda le prospettive per l’economia italiana, Confindustria a ottobre 2023 afferma che: “La spesa delle
famiglie è attesa rimanere quasi ferma nella seconda metà del 2023. Ciò comporterà una crescita in media d’anno pari alvalore già acquisito di +1,2%. L’extra-risparmio accumulato durante la crisi sanitaria ha continuato ad alimentare i consumi
delle famiglie nella prima metà dell’anno, a fronte di un reddito disponibile reale che, per effetto delle pressioni
inflazionistiche, è invece risceso sotto i livelli pre-pandemia. Nella seconda parte dell’anno, infatti, la spinta dall’extrarisparmio è attesa affievolirsi. Si segnala una salita della propensione al risparmio per i mesi a venire, suggerendo la volontà
di tornare ad accantonare risorse. Il risparmio, in parte eroso dall’inflazione e già parzialmente speso per finanziare il rialzo
dei consumi, viene giudicato opportuno in un contesto di crescente incertezza. I consumi delle famiglie torneranno ad
aumentare nel 2024 sulla scia della discesa dell’inflazione e, quindi, del recupero del potere d’acquisto. Tuttavia,
l’accresciuta propensione al risparmio influenzerebbe negativamente le decisioni di spesa delle famiglie, comprimendo
parzialmente lo stimolo ai consumi.
Anche gli investimenti totali sono attesi crescere moderatamente nel 2023 (+0,5%), ma la dinamica è attesa in ulteriore
peggioramento nel 2024 (-0,1%). I motivi sono il costo del credito elevato per le imprese, la compressione degli scambimondiali, il depotenziamento degli incentivi fiscali e il minor ammontare di investimenti realizzati con il PNRR rispetto aquanto programmato nel DEF di aprile scorso.”4

In questa fase congiunturale il mercato dei capitali risulta in contrazione e l’attenzione appare rivolta a
prodotti meno rischiosi con rendimenti in ascesa. Si continua a registrare un numero contenuto di transazioni, restituendo
di conseguenza un andamento del mercato immobiliare di non facile lettura. La prospettiva continua ad essere segnata da
un elevato grado di incertezza e tensione, tale da non lasciare intravedere significativi margini di miglioramento nel breve
periodo in termini di operazioni di capital market.

5Il mercato
immobiliare
italiano italianoIlmercatoimmobiliare

Investimenti
In Italia il volume degli investimenti corporate nel
2023 ha totalizzato poco di più di 6,0 miliardi dieuro (-46% vs. 2022) e confermando il trend dirallentamento del mercato rilevato nel I semestre
2023. In termini assoluti, il risultato conseguito si
certifica un volume di transazioni ai minimi storici
dell’ultimo decennio.
La stabilizzazione dei tassi di interesse, il calodell'inflazione e il conseguente recupero delpotere d'acquisto delle famiglie
lasciano intravedere margini di miglioramento nel
breve periodo. Le operazioni di capital market el’interesse degli investitori, in particolare nel
settoredei

data

centerenell’hospitality,

soprattutto nel segmento “luxury”, testimoniano
una parziale vivacità del mercato. La logistica,

Kroll Advisory su fonti varie

seppur con rendimenti in crescita, si conferma
essere una tra le asset class più appetibili, e si avverte una prima timida ripresa di fiducia nel segmento retail.
I primi mesi del 2024 saranno ancora prevedibilmente caratterizzati da un atteggiamento attendista, mentre
auspicabilmente il secondo semestre si contraddistinguerà per una ripresa dell’attività transattiva.
Si precisa che l’ammontare complessivo del 2023 non considera il big deal dell’anno, ovvero l’acquisizione dell’ex scalo
ferroviario Farini-San Cristoforo di Milano, di proprietà di FS Sistemi Urbani, da parte del team Unicredit, Hines e Prelios,
per 500 milioni di euro, come da comunicato stampa ufficiale della parte venditrice diffuso in data 21 dicembre 2023.
KROLL ha partecipato all’operazione in qualità di advisor industriale di FS Sistemi Urbani per quanto riguarda laconsulenza specialistica in materia di determinazione del valore dei compendi immobiliari oggetto della procedura divendita. Dal comunicato si evince che il perfezionamento dell’operazione avverrà in seguito alla conclusione di processi

6amministrativi e approvativi che, secondo procedura di gara, sono previsti entro il mese di Marzo 2024, pertanto il valoredella transazione sarà registrata nel I trimestre 2024.
Nel dettaglio, il secondo semestre del 2023 ha raccolto un volume di investimenti nell’intorno dei 4 miliardi di euro,doppiando il risultato del I semestre 2023, Rispetto a quanto totalizzato nello stesso periodo del 2022 (5,2mld€) si rileva
un decremento del 23%. Nel trimestre ottobre-dicembre 2023 sono stati raccolti circa 2,5mld€, importo significativamente
superiore alle performance dei trimestri precedenti.
Per quanto riguarda l’articolazione degli investimenti per asset class Hospitality e Healthcare raggiungonocomplessivamente quota 29% con investimenti complessivi di poco superiori a 1,7 mld di euro, il segmento
logistico/industriale, con il 26%, si posiziona al secondo posto con poco meno di 1,6 mld.
Il settore uffici, seppur ben al di sotto delle performance registrate negli anni precedenti, recupera terreno rispetto al I
semestre del 2023, e con poco più di 1 mld rappresenta il 18% degli investimenti totali.

*data center / infrastrutture /energy / mixed use
Kroll Advisory su fonti varie

La componente “hotellerie” rappresenta poco più del
70% dell’asset class “Hospitality” (hotel e healthcare),confermando l’interesse per gli immobili turistici delsegmento luxury o prodotti di fascia media in un’ottica
divalorizzazione.

Permanel’interesse

per

gli

investimenti nel segmento “healthcare”. Il segmento
Residenziale raccoglie circa 650mln€, l’11% sul totale(circa il 35% in meno su base annua). Gli investimenti
sono concentrati sulla domanda abitativa in locazione
da parte dei target-user “young” (studenti, ricercatori,
giovani professionisti), ma anche nuclei famigliari didiversa dimensione ed età (“multifamily”) anche se leoperazioni effettivamente concretizzate sono
ancora limitate.

*data center / infrastrutture /energy / mixed use
Kroll Advisory su fonti varie7

L’asset class Retail rappresenta l’11% sul totale attestandosi a circa 700 mln, si conferma essere tra i settori meno
performanti anche se decisamente in ripresa sul I semestre 2023. I risultati sono collegati soprattutto a transazioni
portafogli di strutture di tipo out of town, ma anche a deal di centri commerciali e spazi retail posizionati nelle highstreet milanese.
L’illiquidità del mercato corporate che ha caratterizzato il 2023 potrebbe allentarsi nel corso del 2024, grazie anche alla
stabilizzazione dei tassi di interesse interbancari e alla riduzione dell’inflazione. L’asset class Hospitality mantiene un
dinamismo grazie a operazioni volte a immettere sul mercato prodotti di elevato standard qualitativo. La significativa
ripresa dei flussi turistici, ed in particolare della componente degli stranieri, ha riattivato l’interesse dei tenant per ilsegmento retail delle high-street. In particolare, Milano si conferma la città con il mercato caratterizzato dalla domanda
più attiva, seguito dalle principali città fortemente vocate al turismo internazionale (Roma, Firenze e Venezia), in particolare
per il segmento del lusso. La Logistica manterrà il suo appeal, in particolare con interesse per assi secondari, per garantire
una maggior capillarità nella distribuzione e anche in ragione della saturazione delle location prime, nonostante rendimenti
in crescita. Ci si aspetta un ritorno dell’interesse per l’asset class uffici, già in ripresa nel II semestre del 2023. Il Residenziale
caratterizzato per una forte contrazione del numero di transazioni sarà segnato ancora da un trend in calo, ma piùcontenuto rispetto al 2023. Prosegue il percorso di consolidamento come asset class di investimento, sostenuto da una
tenuta di prezzi e canoni e dalle caratteristiche intrinseche di eterogeneità (target user molteplici, ruolo strategico per ladiversificazione nell’allocazione dei capitali).
Dal punto di vista geografico i volumi transati nel 2023 riflettono il primato degli investimenti ubicati in Milano che
raggiunge quota pari al 50% degli investimenti complessivi, mentre Roma si attesta al 41%. Si osserva una forte
contrazione degli investimenti ubicati in altre location, città capoluogo minori, questo perché in un anno caratterizzato da
un numero esiguo di transazioni queste si sono accentrate nei mercati principali maggiormente resilienti.

Kroll Advisory su dati MSCI RCA e varie8I flussi di capitali nel 2023 provengono per lo più da investitori internazionali (62%), anche se su base annua gli
investimenti domestici risultano in crescita. Nel dettaglio l’origine dei flussi è per il 28% dalla Francia, seguita dalla
Germania con il 20%, dal Canada 17%.

Kroll Advisory su dati MSCI RCA

Driver investimenti per asset class
Il 2023 ha confermato un rallentamento dell’attività immobiliare in Italia, proseguendo il trend rilevato a partire dall’ultimo
trimestre dello scorso anno a causa sia del protrarsi del conflitto russo-ucraino e dello scoppio della guerra israelopalestinese, sia dalle politiche di rialzo dei tassi di riferimento attuate dalla BCE, che dal 26 ottobre 2023 ha lasciato i tassi
invariati al 4,50%. Gli investitori attuano strategie propedeutiche all’avvio di operazioni di valorizzazione dei propri
portafogli, sia programmate, che nuove, soprattutto nelle principali città. L’attuale “modus operandi” riflette le dinamiche
di un mercato illiquido, dove le divergenze nelle aspettative di prezzo atteso tra offerta e domanda si ampliano, generando
un atteggiamento di “wait and see” e “flight to quality” da parte degli operatori. Contestualmente, gli sviluppatori
prediligono iniziative che consentono di operare limitando al minimo (se non annullando) l’utilizzo della leva finanziaria,
posticipando le operazioni che necessitano di linee di credito ingenti e caratterizzate da un profilo di rischio elevato.

RESIDENZIALE
Per garantire l’attrattività del settore, sarà cruciale introdurre sul mercato prodotti maggiormente in linea con icomportamenti di consumo e stili di vita. Una nuova fase nel settore immobiliare è determinata da un cambiamento nei
criteri di scelta delle abitazioni da parte delle famiglie, che valorizzano elementi come smart-working rooms, orti, palestre,
servizi di laundry. Si pone sempre più enfasi sulle comunità e sui quartieri smart, dove l’attenzione è rivolta alla creazione
di spazi che promuovano la socialità. Queste nuove esigenze influenzeranno la progettazione del prodotto immobiliare innuova costruzione, il quale dovrà adeguarsi a queste dinamiche, tenendo conto di una domanda potenziale che da anni
non trova soddisfazione nell'offerta attuale in Italia.

UFFICI
In un possibile scenario previsionale si potrebbe assistere ad un sempre maggiore peso della situazione locativa nella
formazione dei “prezzi” ed una sostanziale tenuta degli attuali livelli degli “economics” di riferimento per gli spazi prime a
reddito o per gli spazi di rappresentanza. Tuttavia, a livello generale, si prevede un graduale “repricing” degli asset “office”,
sia in termini di valore di mercato che di un leggero aumento dei rendimenti medi.

9Ancora, sempre maggiore si conferma l’interesse per le tematiche ESG legate alla transizione energetica degli edifici qualeelemento caratterizzante della domanda corporate, con riflessi anche sugli aspetti economici e reddituali degli investimenti(valori/canoni/rendimenti), alimentando il ripensamento del layout degli spazi terziari volto a soddisfare le nuove esigenze
in tema di vivibilità e flessibilità.

RETAILI Retail Specialist sono attualmente maggiormente concentrati nella gestione e nel miglioramento del proprio portafoglio,
adattando il merchandising mix ai nuovi trend di mercato e alle esigenze post-pandemia dei consumatori del proprio
bacino di utenza. Inoltre, vi è grande attenzione nell’asset management agli investimenti ESG volti a ridurre i costidelle utilities e a migliorare l’esperienza sociale dei fruitori; ne consegue anche per gli specialisti una grande cautela infase di investimento.

HOTEL
Nonostante il trend degli investimenti nel commercial real estate si sia inevitabilmente contratto nel 2023 per effetto dalla
congiuntura macroeconomica continua a permanere un significativo interesse degli investitori verso il settore hotel. Le
strategie value add ed opportunistiche tanto appetibili negli anni dei lockdown, pur continuando ad essere il focus dei
primari investitori, sono sempre più complesse da costruire. Questo fa sì che i grandi investitori Internazionali, per attuare
strategie di ingresso sul nostro mercato, supportino partner locali tramite operazioni PropCo/OpCo o Sale and Lease backfinalizzate all’ampliamente del portafoglio; questo modello offre dei vantaggi nel potersi servire di un Know-How
specialistico di settore, promuovendo e commercializzando le strutture già esistenti attraverso canali internazionali eriposizionandole tramite marchi riconosciuti.

LOGISTICA
Si consolida l’ingresso di nuovi operatori di rilievo internazionale, essendo il mercato italiano meno maturo rispetto a quelloeuropeo e quindi con ampie opportunità di espansione. Si evidenzia un consolidamento dell’interesse per le zone prossime
alle Location Prime e per le Location Secondarie, anche in ragione della saturazione delle location prime e delle maggiori
possibilità insediative connesse ai vincoli urbanistici offerte dai comuni minori. Si conferma una moderata crescita dei
canoni locativi a fronte di una decompression dei rendimenti con outlook prudenti. Le location secondarie rimangono nei
radar di investitori in cerca di rendimenti più elevati, forti del mercato in crescita che può ridurre il rischio. Anche il
Mezzogiorno comincia a far registrare l’interesse degli investitori, seppur con riferimento a progetti specifici / built to suit
con tenant solidi. In crescita gli sviluppi speculativi, seppur prevalentemente in macro-location di rilievo.
Di interesse risultano essere anche immobili “light-industrial” ubicati in location strategiche, da riconvertire o da acquisire
per mezzo di operazioni di sales & leaseback. Particolare attenzione inoltre viene posta al tema Environmental Social
Governance (ESG). Ci si attende che il mercato possa confermare il trend in atto; è ragionevole attendersi il consolidamento
anche dei nuovi format quali Centri di Distribuzione Urbana (CDU) a supporto dell’e-commerce, della logistica di prossimità(last mile) e quella dei cold storage; quanto sopra, anche alla luce del PNRR, sarà sostenuto dalla crescita in investimenti
su infrastrutture.

ALTRO (Data Center, Centraline Telefoniche, Cliniche Specializzate e Centri Diagnostici del Settore Sanitario)
Le principali operazioni sono state trasversali tra tutte le asset class “speciali” (infrastrutture di telecomunicazione,
parcheggi, healthcare). In un contesto in cui il mercato mostra segnali di rallentamento, un numero crescente di investitori
sta esplorando nuovi settori, concentrandosi in particolare sugli operational real estate asset, quali strutture sanitarie, data
center, infrastrutture per telecomunicazioni ed energia, che seguono logiche al di là dell'immobiliare tradizionale.

10

SVILUPPI
Oltre ad interventi puntuali di valorizzazione di edifici esistenti, si osserva una ripresa dell’interesse per progetti diriqualificazione urbana, anche di ampie dimensioni, che puntano alla valorizzazione di porzioni di territorio in disuso datempo, in particolare si citano ex scali ferroviari, o aree minori a ridosso delle linee ferroviarie e aree in passato occupate
da destinazioni militari (ex caserme), ex aeroporti o complessi ospedalieri. Si tratta di beni che occupano posizioni di rilievo
in quanto ubicati all’interno del tessuto urbano, o nella prima periferia, dei centri urbani delle principali città capoluogo. Si
tratta di interventi a prevalente destinazione residenziale declinata nelle diverse tipologie, quali vendita su libero mercato,convenzionata, social housing, built-to-rent, e nelle diverse articolazioni del living (studentati, senior living, micro-living
per giovani professionisti). Soprattutto per le città con un profilo economico dinamico non mancano importanti quotedestinate al segmento terziario e al segmento hospitality di tipo business. Il periodo di stallo dovuto sia dall’incremento
dei costi di costruzione, sia dalle condizioni di finanziamento sfavorevoli ha consentito di concentrare le risorse su attività
di preparazione degli interventi dal punto di vista autorizzativo (ottenimento dei titoli abilitativi, permessi di costruire,
verifiche ambientali) e progettuale. Dal punto di vista degli investitori, a partire dagli ultimi mesi del 2023, si è osservato
una ripresa dell’interesse per operazioni di sviluppo; prevalentemente si tratta di soggetti che prediligono l’investimentoin equity ed operano attraverso l’acquisizione diretta di quote del progetto di sviluppo.

EVOLUZIONE DEI TRENDDICEMBRE 2023
OGGI

DOMANI

Dicembre 2023

Dicembre 2024

Dicembre
2024
FINANCING

Tenants/
IncomeTenants/
IncomeTenants/
IncomeInvestors

Investors

Investors(Living – multifamily)*(Energy –Data center –Infrastrutture)

Molto positivo

Positivo

StabileNegativo

Molto negativo

Kroll Advisory

11Compravendite
Nel 2022, ultimo dato annuale disponibile, il Numero diTransazioni Normalizzate (NTN) riferite alla destinazione
residenziale è stato pari a circa 784.500, mentre le NTN non
residenziali hanno raggiunto quasi quota 73.475, rilevando,
rispettivamente +4,8% e +5,4% rispetto alle transazioni
registrate nel 2021.
Nel periodo gennaio-settembre 2023 (Q1-3) l’ammontare
delle

compravendite

confermailrallentamento

giàosservato per i trimestri precedenti.
In particolare, il periodo Q1-3 del 2023 ha evidenziato una
decrescita degli scambi che hanno raggiunto una quota paria circa 560mila transazioni che corrispondono ad un calo dicirca l’11% rispetto allo stesso periodo del 2022.
Si precisa che il dato registrato nel Q1-3 2023 risulta

Kroll Advisory su dati Agenzia delle Entrate (OMI)

inferiore del -4% anche rispetto allo stesso periododel 2022.
Analizzando la distribuzione geografica delle NTN per macroaree si osserva che il Nord ha registrato il 53% delle
compravendite totali (di cui il 34% al Nord Ovest e il 19% al Nord Est), seguito dal Centro (20%), Sud (17%) e Isole (10%).

Kroll Advisory su dati Agenzia delle Entrate (OMI)12

Il Patrimonio immobiliare gestito italiano
Per quanto riguarda il patrimonio immobiliare gestito italiano,nel 2023, i fondi immobiliari destinati a investitori istituzionali(fondi riservati) hanno raggiunto la quota di 729 (-41 vs2022), mentre i fondi immobiliari di tipo retail sono passati da
9 a 8 (-1), lasciando presumibilmente maggior spazio nel
mercato alle Società di Investimento a Capitale Fisso (SICAF)
che secondo gli ultimi dati diffusi dalla Banca d’Italia sonopassate da 55 nel 2021 a 61 nel 2022. Secondo la Banca
d’Italia: “è emerso che nei fondi immobiliari investono
soprattutto assicurazioni ed enti di previdenza e che alcuni
fondi immobiliari rivolti agli investitori al dettaglio in scadenzahanno difficoltà a dismettere gli investimenti.
L’asset allocation geografica continua ad essere sbilanciata

Kroll Advisory su dati Nomisma e Banca d’Italia

verso i mercati del nord Italia, mentre il resto del Paese
continua a rivelarsi meno interessante per i fondi, con l’unica
eccezionedegli

immobiliadusologistico,

che

si

distribuiscono comunque prevalentemente in Lombardia,
Emilia-Romagna e Veneto.
La situazione degli strumenti quotati risulta deficitaria, confondi retail in fase di dismissione e performance negative,nonché società immobiliari quotate incapaci di attrarre
investimenti come avvenuto in altre esperienze europee
messe a confronto.”

Kroll Advisory su dati Nomisma e Banca d’Italia13Il mercato residenziale

Il mercato immobiliare residenziale ha sperimentato un accentuato rallentamento nel corso del 2023, a causa dell'erosionedel potere di acquisto delle famiglie, mancata indicizzazione dei redditi e difficoltà di accesso al credito, che ha portato a
una contrazione del 29% nei volumi di mutui erogati. Le compravendite residenziali hanno registrato una flessione
semestrale del 12,5% nei primi sei mesi del 2023, con 50.000 scambi in meno rispetto al 2022. Si è passati, nel settore
living, da 1.300 milioni di investimenti nel 2022 a 540 milioni nei primi nove mesi del 2023, di cui la sola città di Milano ne
ha rappresentato il 74% (400 milioni nei primi nove mesi del 2023). Le difficoltà nell'acquisto di case hanno spinto il 7,3%della domanda verso il mercato degli affitti, aumentando la pressione in un settore già saturo. Nel secondo semestre,questo spostamento ha generato un aumento dei canoni del 2,1%, con rilevanti incrementi nelle città di Milano, Firenze,
Torino e Bologna. La prospettiva di una ripresa nel mercato immobiliare potrebbe concretizzarsi nella seconda metà del2024, a seguito della graduale riduzione dei tassi di interesse e del possibile calo dell'inflazione. In Italia, il settore
residenziale corporate si configura come un'asset class in crescita, guadagnando una quota sempre maggiore, con un
notevole interesse degli investitori per i settori Build-to-Rent e Built-to-Sell.
Una nuova fase nel settore immobiliare è determinata da un cambiamento nei criteri di scelta delle abitazioni da parte delle
famiglie, che valorizzano elementi come smart-working rooms, orti, palestre, servizi di laundry. Si pone sempre più enfasi
sulle comunità e sui quartieri smart, dove l’attenzione è rivolta alla creazione di spazi che promuovano la socialità. Queste
nuove esigenze influenzeranno la progettazione del prodotto immobiliare in nuova costruzione, il quale dovrà adeguarsi
a queste dinamiche, tenendo conto di una domanda potenziale che da anni non trova soddisfazione nell'offerta attuale
in Italia.

Focus: costo di costruzione
In materia di “caro materiali” si segnala che è stato pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 235 del 7 ottobre 2023 e sul sitodel Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti (MIT) il decreto direttoriale n.190 dell’8 settembre 2023, di ammissionedelle istanze presentate dalle stazioni appaltanti per accedere ai fondi per la copertura degli extracosti registrati nel
secondo trimestre dell’anno in corso. Si tratta dell’esito delle domande presentate dal 1° luglio 2023 al 31 luglio 2023
nell’ambito della seconda delle quattro finestre temporali previste dalla Legge di bilancio 2023 (Legge 197/2022, articolo
1, comma 458), che ha esteso al 2023 le importanti misure già previste per il 2022 per fronteggiare i rincari dei materiali
e dei costi energetici.

14

Il decreto ammette a finanziamento 2.913 domande per la copertura di circa 458,4 milioni di euro di extracosti per i lavori
in corso nel secondo trimestre 2023. Tale somma si aggiunge a quella erogata relativa al primo trimestre 2023 che si
attesta a circa 235milioni equivalenti a 1.584 domande accolte. Si tratta dell’esito delle domande presentate dal 1° aprile
2023 al 30 aprile 2023 nell’ambito della prima delle quattro finestre temporali previste dalla Legge di bilancio 2023 (Legge
197/2022, articolo 1, comma 458), che ha esteso al 2023 le misure già previste per il 2022 per fronteggiare i rincari dei
materiali e dei costi energetici, e incrementato di 1.100 milioni per il 2023 e di 500 milioni per il 2024 il Fondo diadeguamento prezzi. La presentazione delle istanze di accesso al Fondo per la prosecuzione dei lavori pubblici riferite al
terzo trimestre dell’anno in corso si è conclusa il 31 ottobre 2023.
Nel dettaglio, l’indice del costo di costruzione di un fabbricato residenziale a novembre 2023, ultimo dato disponibile e
provvisorio alla stesura del seguente report, si attestato a 122,5, dato sostanzialmente allineato da settembre 2023 e l’1%
in meno rispetto a novembre 2022. Si ritiene opportuno monitorare costantemente l’andamento dei costi nel tempo inquanto soggetti a variazioni, anche importanti, in base all’andamento di fattori geopolitici e macroeconomici. Al momento
si ritiene ragionevole ipotizzare una continua stabilizzazione e una tendenza al ridimensionamento.
Indice di costo di costruzione fabbricato residenziale (2015 = 100)

Kroll Advisory su dati ISTAT

Caratteristiche della domanda: mercato privato e corporate
Nei primi sei mesi del 2023, i mutui per l’acquisto della casa sono diminuiti del 29,5% rispetto allo stesso periodo del 2022.
Sulla base delle rilevazioni effettuate Consiglio Nazionale del Notariato, nel primo trimestre la contrazione dei prestiti
bancari è stata del 25,9%, accentuandosi nel secondo trimestre con una riduzione del 32,6%, ad evidenziare comel’innalzamento dei tassi di interesse abbia spinto le persone ad utilizzare maggiormente i propri capitali anziché ricorrere
a forme di finanziamento. La diminuzione dei mutui concessi, in linea con il calo di capitale erogato, passa da 38,5 miliardi
a 26,9 miliardi (-30,1%). Il capitale medio erogato è sostanzialmente in linea al dato del primo semestre 2022 (170.597
euro rispetto a 172.171 euro). Analizzando gli scaglioni per valore del capitale erogato, si evidenzia una significativa
contrazione nella fascia 200.000 – 250.000 euro (-42%), mentre gli scaglioni 50.000 – 100.000 euro e quello oltre
500.000 euro si riducono di poco oltre il 20%. Interessante è anche il dato relativo agli scaglioni di età, con una riduzione
dei mutui erogati più marcata (-35,9%) nella classe 66-75 anni di età. La fascia 18-35 anni, che rappresenta il 38,6% dei
mutui concessi, vede una riduzione del 28,1%, leggermente inferiore alla riduzione media generale (-29,5%).
Secondo le ultime analisi di Banca d’Italia (ottobre 2023), “Le possibili ripercussioni del repentino rialzo dei tassi diriferimento della BCE sulla solidità finanziaria dei prenditori di fondi hanno verosimilmente concorso, insieme agli effettidella crisi energetica, a un aumento del rischio percepito dagli intermediari; questo incremento ha contribuito
all’inasprimento dei criteri di offerta in misura più significativa rispetto al ciclo di restrizione iniziato nel 2005. Allo stesso
tempo l’incertezza sulle prospettive economiche ha frenato la fiducia di imprese e consumatori, concorrendo a un calo

15

della domanda di credito. Secondo la Bank Lending Survey, in Italia gli intermediari hanno gradualmente irrigidito i criteri
di offerta nonché i termini e le condizioni applicati ai finanziamenti erogati nel 2022 e nel primo trimestre del 2023, sia peri prestiti alle imprese sia per quelli alle famiglie per l’acquisto di abitazioni.”
A fronte dei primi segnali di indebolimento del mercato delle compravendite residenziali, si registra un crescente interessedel comparto delle locazioni, quest’ultimo maggiormente legato al segmento “corporate” residenziale (PRS - Private
Rented Sector). Il Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia, I trim 23 di Banca d’Italia riposta che “Lapercentuale di operatori che hanno dichiarato di aver locato almeno un immobile nel I trimestre dell’anno è tornata ad
aumentare […]. Circa un agente su due segnala un aumento dei canoni di affitto […] in tutte le aree geografiche, in misurapiù accentuata nel Centro e nel Meridione, che si sono avvicinati ai livelli del Nord. La maggioranza degli operatori continua
a prefigurare un ulteriore rialzo dei canoni di locazione per il II trimestre […]. Il margine medio di sconto rispetto alle richieste
iniziali del locatore è diminuito, registrando un nuovo minimo al 2,0 per cento.” Dal quadro delineato emerge con forza latendenza di chi cerca una casa a prendere in considerazione soluzioni di locazione anche con formula di affitto con riscatto,
soprattutto nelle principali metropoli italiane.
Al fine di mantenere attrattivo il comparto sarà fondamentale immettere sul mercato prodotti maggiormente in linea con icomportamenti di consumo e di vita. Inoltre, la promozione di iniziative residenziali di elevato appeal ubicate in areesecondarie, ma caratterizzate da una elevata accessibilità, oltre a qualificarsi come opportunità di rigenerazione,
produrranno un innalzamento della qualità dell’abitare, contribuendo all’espansione delle città.

Volumi di compravendita
Il consuntivo del 2022, ultimo dato disponibile su baseArea

NTN 2022

annua, ha confermato i positivi segnali di ripresa, portando ilnumero degli scambi oltre il risultato record del 2021,
raggiungendo quasi 785mila transazioni, +5% vs. 2021
Il trend positivo si è bruscamente interrotto nel 2023, nelperiodo gennaio-settembre 2023 (Q1-3), l’ammontare delle

NTN Q1-3
2023

Var. % NTN

Quota NTN

Q1-3 2023 vs per area (Q1Q1-3 2022

3 2023)

Nord Est

153.292

95.888-14,7%

18,9%

Nord Ovest

266.578173.098-11,3%

34,1%

Centro162.209102.147-15,0%

20,1%

Sud

132.88188.283

-9,5%

17,4%

Isole

69.52548.463

-4,6%

9,5%

ITALIA

784.486

507.879-11,8%

100,0%

compravendite conferma il rallentamento già osservato nei trimestri
precedenti.
In particolare, nel periodo Q1-3 del 2023 sono state rilevate circa 508mila
transazioni segnando un calo dell’11,8% rispetto allo stesso periodo del 2022.

Nel dettaglio, il Sud e le Isole insieme hanno intercettato circa il 27% del totaledelle transazioni di abitazioni e hanno registrato rispettivamente variazioni di 9,5 e -4,6% rispetto al 2022; il Centro ha raccolto circa il 20% del totale delletransazioni totalizzando -15% vs. 2022. Il Nord che nel complesso ha assorbito
più del 53% delle transazioni rileva per il Nord Est variazioni pari a -14,7% e
per il Nord Ovest -11,3% rispetto al 2022.
Kroll Advisory su dati Agenzia delle Entrate (OMI)

16Superficie media unità abitative
L’ultimo Rapporto immobiliare residenziale di OMI
riporta che nel 2022 sono state vendute abitazioni
per un totale di oltre 83 milioni di metri quadrati(mq), in aumento del 3,2% rispetto al 2021 conuna

superficie

media

per

unità

abitativa

compravenduta pari a circa 106 mq che risulta inlieve diminuzione rispetto al 202 (108 mq). Il tassopiù elevato di crescita in termini di superficie
residenziale scambiata si riscontra nelle Isole(+8,4% vs 2021) e al Sud (+6,9%), mentre nelle
aree restanti il dato è in linea con quello nazionale.
La superficie media per le unità compravendute nel
2021 risulta più elevata nel Nord Est (114mq) e piùcontenuta nel Nord Ovest (102 mq). per il 2022, leabitazioni

maggiormentecompravenduteinassoluto siano quelle con superficie tra 50 m2 e 85
m2, quasi 242 mila abitazioni (NTN) pari a circa il
30% del totale; poco più di 200 mila acquisti hanno

Kroll Advisory su dati Agenzia delle Entrate (OMI)

riguardato abitazioni con superficie compresa tra
85 m2 e 115 m2, quasi il 27% del totale. La quota di acquisti di abitazioni con superficie oltre 145 m2 nel 2022 supera il
17% del totale, in decrescita rispetto agli anni precedenti.

Fatturato e take up
Nel 2022, il fatturato residenziale in Italia ha registrato un volume pari a 138 miliardi di euro, segnando una variazione del+16% su base annua. L'offerta di spazi ad uso residenziale ammonta a 107 milioni di mq, con una variazione rispetto
all'anno precedente del +2%, mentre le superfici scambiate si attestano a 75 milioni di mq (+4% rispetto all'anno
precedente). L'assorbimento, ovvero il rapporto tra la superficie scambiata e la superficie offerta, è pari al 70%, un valorein linea alla media dei 5 anni.

Kroll Advisory su dati Agenzia delle Entrate (OMI)

Kroll Advisory su dati Scenari Immobiliari

17

Prezzi e rendimenti
Il trend dei prezzi delle abitazioni nel secondo semestre
2023 mostra valori in fase di consolidamento o lieve
crescita, di poco superiore all’1%, nelle zone centrali. Tale
dinamica interessa principalmente il segmento delleabitazioni di lusso ubicate in grandi capoluoghi italiani,
considerati location di investimento “sicure” nell’attuale
periodo storico di incertezza e volatilità dei mercati. Le
zone semicentrali sono interessate prevalentemente da
una tenuta dei valori, si assiste ad aumenti contenuti
nell’intorno dello 0,5%; tale dinamica riguarda prodotti

Var. % prezzi II 2023/I 2023
CentroSemicentro

Periferia

Bari

1,4%

-2,5%

-1,2%

Bologna

1,6%

0,7%

-0,3%

Firenze

1,0%

2,5%

-2,7%

Milano

1,0%

1,9%

-1,5%

Napoli

2,1%

-0,9%

1,8%

Roma
TorinoVenezia (Laguna)

1,5%
-0,1%
0,7%

0,3%
0,7%
0,6%

-1,3%
1,2%
1,3%

MEDIA

1,1%

0,4%

-0,3%

Kroll Advisorynuovi immessi sul mercato e velocemente assorbiti. Il

calo del numero di compravendite registrato nei primi 9 messi dell’anno, dovuto soprattutto alle politiche monetarie dirialzo del costo denaro che hanno raffreddato in modo importante il mercato dei mutui, ha dato un forte segnale al mercato
i cui prezzi potrebbero subire un’inversione di tendenza sul breve periodo. Si segnala che tale trend ha favorito in modo
importante lo sviluppo del mercato della locazione portando le richieste di unità in locazione ai massimi storici sia in termini
di numero di unità richieste che di canone euro/mq/mese. I rendimenti lordi medi si attestano nell’intorno del 4,5%; per gli
immobili di pregio posizionati in centro e in località turistiche attrattive ci si attesta nell’intorno del 4,0%. Per immobili
ubicati in posizioni periferiche o di scarsa qualità il posizionamento è mediamente del 5,5%.

Previsioni
Alla luce dei fattori esogeni che caratterizzano il mercato immobiliare e in particolare derivati, dal protrarsi del conflitto
Ucraina-Russia, e dagli strumenti finanziari messi in atto dal Governo e dall’Unione Europea, sia per il rilanciodell’economia, che per il contenimento dell’inflazione, si riporta di seguito lo scenario previsionale che tienein considerazione:-

dati forniti dai primari istituti di ricerca;-

dati resi disponibili dall’Agenzia delle Entrate;-

dati relativi al volume degli investimenti corporate;-

dati macroeconomici previsionali divulgati dalla Commissione Europea

utili allo scopo di determinare la stima al 2023 e la previsione al 2024 del volume di compravendite e trend dei
prezzi unitari.
VARIAZIONE YOY - RESIDENZIALESTIMAPREVISIONE

2018

2019

2020

2021

2022

2023*

2024**COMPRAVENDITE

6,7%

4,3%

-7,6%

34,2%

4,8%

-11,0%-8,3%

PREZZI

-0,9%

0,2%

-0,9%

0,8%

6,7%

1,5%

0,2%

18

Kroll Advisory

Principali transazioni – 2023

1 sviluppi misti a prevalenza residenziale.
Kroll Advisory su MSCI RCA e principali testate giornalistiche del settore

19

Living

Negli ultimi anni il settore residenziale è interessato da profondi cambiamenti che riguardano sia l’utilizzo degli spazi, conconseguenti modifiche al layout distributivo delle unità abitative, sia alle modalità di accesso al “sistema casa”, non più
solo l’acquisto, ma anche il consolidamento dell’affitto. L’evoluzione del concetto di abitare è stata sicuramente accelerata
dallo shock pandemico: la diffusione della pratica dello smart working e del lavoro agile ha generato infatti nuove tendenze
nell’ambito della domanda abitativa (ricerca di più ampie metrature, attenzione agli spazi comuni e qualità dei servizi
dell’abitare).
In particolare, si assiste ad una specializzazione del sub segmento residenziale del micro-living con un’ulteriore
articolazione che non vede più l’età dei fruitori - studenti o generazione silver – come principale discriminante, ma si ad
un’ibridazione generazionale, che si affianca a quella degli spazi e dei servizi: Hybrid living.
Le dinamiche in corso, quali l’attuale incremento dei prezzi dell’energia e beni di consumo, il mancato adeguamento dei
salari, la crescita inflattiva e degli asking price delle unità residenziali hanno appesantito ulteriormente un clima diincertezza già tangibile e dato un booster alla scelta di soluzioni alternative all’acquisto dell’abitazione. È aumentato il
numero di famiglie che prendono in considerazione l’affitto in complessi build to rent o l’affitto con riscatto, soprattutto
nelle principali metropoli italiane. In risposta, il settore residenziale si sta evolvendo come nuova asset class perinvestimenti a reddito, altresì chiamato PRS - Private Rented Sector, allineandosi alle tendenze degli altri Paesi Europei estrutturandosi sempre più come un mercato “corporate”, ovvero costituito da investitori privati, istituzionali e player
specializzati che operano per immettere sul mercato prodotti maggiormente in linea con i comportamenti di consumo e divita. L’abitare tradizionale si sta evolvendo in Living, inteso come residenziale di nuova generazione che integra allesoluzioni abitative amenities tipiche dell’hôtellerie (es. spazi co-working, palestra, spa, ecc); sul mercato lo si trova
declinato nelle sue varie forme, quali: multifamily, student housing, senior living, micro-living ibrido, quest’ultimo inteso
come unità di dimensioni ridotte destinate a un target di user misto (ad es. studenti, young professional, ma anche coppie
giovani o silver).

20

Al consolidamento del segmento residenziale come asset class indipendente, si affianca la consapevolezza dell’impattodell’ambiente costruito sui consumi di risorse naturali e sulle dinamiche sociali in aree urbane, che ha moltiplicato
l’attenzione alle politiche green e di sostenibilità nel mercato immobiliare.
Interventi mirati a conoscere lo stato qualitativo degli immobili e degli ambienti che li compongono, oltre alla verifica
dell’effettivo rispetto della normativa di riferimento sono alcune delle attività che puntano al miglioramento del patrimonio
immobiliare con vantaggi di sicurezza, sostenibilità e di appeal per l’asset. In aggiunta, l’attuazione delle pratiche aderenti
alle policy Environmental, Social, Governance (ESG) hanno indotto i principali player ad investire più risorse ed aderirevolontariamente ai protocolli Leed e Breeam per ottenere certificazioni di immobile performante dal punto di vista
energetico e riconosciuto sul mercato.
Si ipotizza che il settore residenziale, nei prossimi anni, possa riprendersi il ruolo centrale all’interno del panorama
immobiliare, ma con una funzione diversa dal passato: la casa come reale possibilità per tutti grazie ai nuovi format
abitativi, alle condizioni economiche di accesso al mercato e alle politiche macroeconomiche di sostegno messe in campo.
La promozione di iniziative residenziali di elevato standing sarà altresì in grado di valorizzare aree secondarie che inpassato erano ritenute meno attrattive, offrendo una qualità della vita migliore rispetto alle principali metropoli italiane.
Anticipare l’impatto culturale di un prodotto innovativo, capendo le esigenze e i gusti delle prossime generazioni, tramite
layout e servizi pensati per loro e attraverso interventi puntuali di rigenerazione del parco edilizio e recupero di aree
dismesse potrebbe essere la soluzione “win-win” per il rilancio dell’intero settore.

21

Social Housing

Il Social Housing per sua connotazione ha da sempre riguardato la popolazione inclusa nella cosiddetta “fascia grigia”,
ovvero tutti coloro che non rientrano nei canoni di povertà economica (come, ad esempio, i nuclei familiari monogenitoriali,
le giovani coppie, i single, gli anziani soli, gli studenti e i lavoratori precari) previsti per l’accesso ad alloggi di Edilizia
Residenziale Pubblica (ERP) e che non sono in grado di soddisfare sul mercato le proprie esigenze abitative. I soggetti
inclusi in queste categorie “deboli” appaiono in aumento, fenomeno da collegare alle conseguenze dell’aumento dei prezzi
al consumo e delle politiche monetarie sul costo del debito.
La recente indagine di Nomisma conferma che la presenza di due cluster di tipologia di user “la prima considera l’affitto
una scelta motivata da esigenze familiari e lavorative (rappresentativa di una famiglia su tre); la seconda, che riguarda lamaggioranza delle famiglie, considera l’affitto una soluzione temporanea oppure obbligata perché non sussistono lecondizioni economiche per accedere al mercato della compravendita”

Incidenza di povertà in Italia e le politiche per la casa
L’incidenza di povertà assoluta in Italia varia a seconda del titolo di godimento dell’abitazione in cui si vive, e la situazione
è particolarmente critica per chi vive in affitto. Le oltre 866mila famiglie povere in affitto rappresentano il 43,1% di tutte lefamiglie povere, a fronte di una quota di famiglie in affitto pari al 18,3% sul totale delle famiglie residenti. Le famiglie
affittuarie nel Mezzogiorno sono in povertà assoluta nel 22,1% dei casi, rispetto al 18,1% del Nord e al 12,3% del Centro.
In Italia le politiche per la casa occupano uno spazio marginale tra le politiche sociali, tanto che l’edilizia residenziale
pubblica si attesta al 3,8%, una percentuale molto bassa in confronto al 16% della Francia, e al 6% della media Ue (Housing
Europe 2021). Il titolo di godimento dell’abitazione è fortemente legato all’età della persona di riferimento, così come alla
cittadinanza dei componenti. Le famiglie con persona di riferimento giovane (frequentemente con minori al loro interno) e
quelle con stranieri, vivono più frequentemente in affitto, poiché scontano sia una minore capacità reddituale sia una
minore probabilità di avere accumulato risparmi o di aver avuto accesso a beni ereditari. La quota di affittuari nella
popolazione totale scende al crescere dell’età della persona di riferimento (dal 39,4% se è under35 al 10,9% se ha 65 annie più) e contestualmente aumenta la quota di proprietari (dal 43,6% all’82,8%). Guardando la cittadinanza, vive in affitto
il 70,7% delle famiglie povere con stranieri mentre solo il 15,6% ha una casa di proprietà contro, rispettivamente, il 32,2%
e il 55,7% delle famiglie in povertà di soli italiani. Tra le famiglie con minori, quelle in affitto sono povere nel 25,4% dei
casi, il 7,0% sono proprietarie e il 13,3% usufruttuarie o in uso gratuito. L’affitto medio per le famiglie in povertà assoluta
è pari a circa 330 euro mensili, contro i 433 euro pagati dalle famiglie non in condizione di povertà. Tuttavia, poiché la22spesa media mensile complessiva delle prime è molto più bassa di quella delle seconde (918 euro contro 1.938), la voce
per l’affitto pesa per il 35,9% sul totale delle spese familiari quando si è poveri (39,0% nel Nord, 36,0% nel Centro, 31,0%
nel Mezzogiorno) e per il 22,3% quando non si è poveri. Paga un mutuo il 19,8% delle famiglie in povertà assoluta chevivono in casa di proprietà (19,5% delle famiglie non povere). Dal punto di vista economico, questa voce di bilancio è un
investimento, e non rientra quindi nella spesa per consumi. Tuttavia, per le famiglie che la sostengono rappresenta
un’uscita gravosa, in particolare per quelle che scendono sotto la soglia di povertà anche a causa di questo esborso chesottrae risorse alle spese per consumi. La rata media effettiva per le famiglie che pagano un mutuo è di 459 euro mensili
per le famiglie povere e di 549 euro per quelle non povere. (Fonte Istat Giugno 2021)
La nuova domanda abitativa è spinta inoltre da cambiamenti sociali, culturali e del mondo del lavoro. Da un lato i giovani
che a causa della diffusione di rapporti di lavoro precari hanno sempre meno capacità di accedere al mercato immobiliaree, per questo, sempre più orientati all’affitto rispetto alla proprietà. Dall’altro l’invecchiamento della popolazione, checomporta tre ordini di problemi: l’incidenza dei canoni di locazione, soprattutto in presenza di redditi da sola pensionesociale; i problemi di adeguatezza dello spazio abitativo rispetto alle condizioni fisiche (scale, spazi sovradimensionati,ecc.); il rischio di isolamento.
Il Social Housing dopo la grande spinta avuta con il sistema integrato dei fondi immobiliari (2008/2009), si appresta oggi
ad affrontare una nuova fase di sviluppo e di ripensamento; tale processo già in atto risulta rafforzato dagli effetti dellapandemia.
Secondo quanto riporta Nomisma (2021), la cooperazione di abitanti ha fornito una risposta concreta alla domanda diaffordable housing. Negli ultimi 10 anni, infatti, le principali cooperative aderenti a Legacoop Abitanti hanno messo incampo un’offerta di locazione pari a oltre 9.600 alloggi, il 77% dei quali si trova in un capoluogo metropolitano, dove il
livello dei canoni di locazione è spesso insostenibile. Inoltre, poco meno del 40% delle cooperative riesce a garantire un
abbassamento dei canoni di mercato del 20-30%, di fatto equiparabili ai livelli del canone concordato.
A differenza delle politiche abitative tradizionali, che affrontano il disagio abitativo quasi esclusivamente attraverso
l’offerta di alloggi a canone calmierato, l’Housing Sociale cerca di migliorare la condizione abitativa intervenendo anche
sulla dimensione sociale. Il Co-Housing e l’Abitare collettivo sono ben visti dai governi locali in quanto vedono in esso
uno strumento con cui promuovere non solo l’inclusione abitativa, ma anche quella sociale. La partecipazione degli abitanti
nella gestione dei progetti abitativi può facilitare la responsabilizzazione nella manutenzione degli alloggi, un obiettivo
importante in contesti abitativi spesso caratterizzati dall’incuria. (fonte dati Rivista Solidea 3/2021, Chiara Lodi Rizzini)

La questione abitativa in Italia(estratto da un articolo di Alberto Fontana, Presidente Fondazione Housing Sociale)

La questione abitativa ha, in Europa come in Italia, seppure con evidenze e intensità diverse, un ruolo di primo piano nel
dibattito pubblico. Nel periodo pre-pandemia, il mercato immobiliare era in costante aumento, e anche oggi, pur con
qualche variazione nei contenuti della domanda (es. esigenze derivate dalla diffusione dello Smart Working) i prezzi dellecase mostrano segnali di crescita; tale andamento genera difficoltà all’ingresso su libero mercato della popolazione con
reddito medio/basso e nella fascia di popolazione giovanile.
Il costo di costruzione è un parametro fondamentale ai fini della determinazione dei canoni d’affitto, quello italiano èallineato a quello degli altri Paesi europei; una casa in affitto a canone calmierato a Milano e a Vienna costa circa 400
euro/mese, la differenza è nel rapporto con lo stipendio medio: se per il cittadino italiano questo importo rappresenta unterzo del proprio stipendio, per il cittadino viennese corrisponde a un sesto.
Sulla base dei dati forniti da Banca d’Italia, il 43% delle famiglie italiane è caratterizzato da redditi inferiori ai 24.000 euro
annui. Il protrarsi di questa sostanziale rigidità del reddito disponibile delle famiglie sta riportando il tema dell’accesso alla
casa e al fabbisogno di servizi abitativi, al centro di un’attenzione crescente tra cittadini, istituzioni (attuazione di politiche
pubbliche) e gli operatori del mercato immobiliare.
L’obiettivo dell’Housing sociale è creare un’offerta adeguata a migliorare la condizione abitativa e sociale delle persone.

23

In Italia è realizzato soprattutto da soggetti non-profit, da fondi immobiliari dedicati all’edilizia sociale e dalle cooperativesociali. La nascita di questa forma di offerta risale a circa venti anni fa, in un momento di poche e limitate risorse del settore
pubblico, affiancato da un progressivo indebolimento delle politiche di welfare.
L’Housing Sociale intercetta quella grande fascia della popolazione che sta nella terra di mezzo, tra gli estremamente
poveri e la classe media. Tra chi non è abbastanza indigente per avere accesso all’edilizia popolare (ERP), ma, allo stesso
tempo, non è abbastanza facoltoso da comprarsi una casa.
Per far fronte a queste difficoltà strutturali si ritiene necessario definire una programmazione a lungo termine di politicheabitative dove pubblico e privato sono parti attive e procedono a collaborare mediante condivisioni di progetti a più livelli;occorre promuovere un sistema di edilizia sociale volto sia alla rigenerazione urbana, sia al rafforzamento dellerelazioni sociali.

Focus: I finanziamenti
Sul fronte dei finanziamenti, fondamentale è l’avvio degli interventi definiti dal Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza(PNRR), articolazione italiana del Recovery Fund “Next Generation EU”, istituito nel mese di luglio 2020 dal Consiglio
Europeo, a favore dei paesi più colpiti dalla pandemia, per un importo complessivo pari a 750 miliardi di euro, reperiti
grazie all’emissione di debito garantito dall’Unione Europea.
Il Governo ha inserito nel PNRR la misura “M5C2 Rigenerazione Urbana e Housing Sociale” che, oltre alle necessità diinvestire in progetti di rigenerazione urbana, ha come mission l’azione Investimento 2.3: Programma innovativo dellaqualità dell’abitare. L’investimento si articola in due linee principali, la riqualificazione e aumento dell'Housing Sociale,
con l’attuazione di misure per la gestione, l'inclusione e il benessere urbano e interventi sull’edilizia residenziale pubblica
ad alto impatto strategico sul territorio nazionale. Il Piano è un’opportunità unica per l’Italia, che deve recuperare molto a
livello Europeo, è prevista la co-progettazione con il Terzo settore ai sensi dell’art. 55 decreto legislativo 3 luglio 2017
n.117 e il coinvolgimento di investimenti Privati.
Il settore sociale potrà usufruire di circa 11 miliardi di risorse (che salgono a 19,8 mld se si considera tutta la “Missione 5”
riferita al tema Inclusione e Coesione) che puntano a implementare soluzioni abitative e percorsi per l'autonomia dellepersone con disabilità e anziani. A questi finanziamenti se ne aggiungeranno altri che verranno erogati dal Piano REACTEU e dal Fondo complementare, il cosiddetto Recovery domestico, per un totale di quasi 30 miliardi di finanziamenti. La
linea di attività più corposa del progetto, per circa 300 milioni, è finalizzata a finanziare la riconversione delle RSA e dellecase di riposo per gli anziani in gruppi di appartamenti autonomi, dotati delle attrezzature necessarie e dei servizi
attualmente presenti nel contesto istituzionalizzato. Elementi di domotica, telemedicina e monitoraggio a distanza
permetteranno di aumentare l'efficacia dell'intervento, affiancato da servizi di presa in carico e rafforzamento della
domiciliarità.
Ulteriori linee di sviluppo previste saranno l’housing temporaneo e le stazioni di posta. Il primo vedrà protagonisti i Comuni,che metteranno a disposizione appartamenti fino a 24 mesi e attiveranno progetti personalizzati per singola
persona/famiglia al fine di attuare programmi di sviluppo della crescita personale e aiutarli a raggiungere un maggiore
grado di autonomia; le seconde saranno centri che offriranno, oltre a un'accoglienza notturna limitata, ulteriori servizi quali
quelli sanitari, di ristorazione, orientamento al lavoro, distribuzione di beni alimentarli ecc.
Di interesse per il settore è anche la linea di intervento "Rigenerazione Urbana e Housing Sociale", che può contare su unbudget di 9,02 miliardi di euro. Tre le linee di investimento previste sul tema dal Recovery plan:•

Progetti di rigenerazione urbana per comuni sopra i 15.000 abitanti, volti a ridurre situazioni di emarginazione e
degrado sociale (3,30 miliardi) e che si declinano in interventi di manutenzione per il riutilizzo e la rifunzionalizzazione
di aree e strutture edilizie pubbliche esistenti (inclusa la demolizione di opere abusive eseguite da privati;
miglioramento della qualità del decoro urbano e del tessuto sociale e ambientale, anche attraverso la ristrutturazione
edilizia di edifici pubblici; interventi per la mobilità sostenibile)24

•

Piani Urbani Integrati (2,92 miliardi) così descritti nel PNRR: “l’intervento Piani urbani integrati è dedicato alle
periferie delle Città Metropolitane e prevede una pianificazione urbanistica partecipata, con l’obiettivo di trasformare
territori vulnerabili in città smart e sostenibili, limitando il consumo di suolo edificabile”•

Programma innovativo della qualità dell’abitare (2,8 miliardi), ovvero interventi per realizzare nuove strutture diedilizia residenziale pubblica e ridurre le difficoltà abitative.

I principali player del Social Housing in Italia
Cassa Depositi e Prestiti - CDP Investimenti SGR
Sul fronte delle infrastrutture sociali Cdp Real Asset Sgr vuole promuovere interventi caratterizzati da un elevato impattosociale sul territorio e focalizzati sulle “3S” dell’abitare sostenibile: Social, Student e Senior housing. Il tutto attraverso due
fondi dedicati all’abitare sociale gestiti dalla Sgr.
Entrando nel dettaglio la società è stata pioniera del sostegno al social housing attraverso il “Fia” (Fondo Investimenti perl’Abitare), il fondo di fondi lanciato nel 2010. II Fia ha impiegato due miliardi di euro di risorse proprie e attivato sui territori
ulteriori due miliardi di risorse di terzi, per un programma di circa 250 iniziative che punta alla realizzazione di 19.000
alloggi sociali e 7.000 posti letto in residenze temporanee e per studenti, attraverso una rete di 29 fondi gestiti da nove
Sgr. Inoltre, in coerenza con il Piano Strategico di Cdp, che individua nelle infrastrutture sociali uno dei dieci campi diintervento del Gruppo, il Fondo Nazionale Abitare Sociale si affianca al Fia per replicare il modello virtuoso di collaborazione
tra soggetti pubblici e privati, tra i quali un ruolo di primo piano è svolto dalle Fondazioni bancarie. Il target di investimentoè di un miliardo di euro, da perseguire anche grazie al coinvolgimento di risorse europee, in particolare del Fondo Europeo
per gli Investimenti con cui è stato avviato un tavolo di lavoro, nell’ambito di un più ampio accordo tra i gruppi Cdp e Banca
Europea per gli Investimenti (BEI). Tra gli obiettivi di questa prima fase di investimenti c’è il contributo alla realizzazione dicirca 10 mila nuovi posti letto per studenti nelle città universitarie e l’avvio all’offerta di soluzioni abitative destinate adanziani auto sufficienti.
(fonte dati siti stampa specializzata)

Promuovere la rigenerazione urbana per contribuire alla coesione sociale e all’integrazione culturale, creando nuovi spazi
da dedicare ai settori dell’istruzione e della ricerca. Sono questi gli obiettivi dei futuri interventi del Fondo Nazionaledell’Abitare Sostenibile (FNAS), promosso da Cassa Depositi e Prestiti (CDP) e gestito da CDP Immobiliare SGR (CDPI
SGR), in coerenza con il Piano Strategico 2022-2024 e, in particolare, con le priorità di intervento individuate dalle Linee
Guida Strategiche Settoriali relative a infrastrutture sociali.
Il FNAS intende integrare e rinnovare lo stesso modello promuovendo interventi immobiliari fino ad 1 miliardo di euro
caratterizzati da un elevato impatto sociale sul territorio e focalizzati sulle “3 S” dell’abitare sostenibile: social, student e
senior housing. I futuri progetti avranno l’obiettivo di fornire una risposta concreta alle nuove tendenze sociali emerse in
Italia e relative a: evoluzione demografica della popolazione, trasformazione delle strutture familiari e aumento delledisparità socioeconomiche e territoriali.
(fonte dati cdp.it)

Fondazione Housing Sociale
La Fondazione Housing Sociale è una fondazione senza scopo di lucro, la cui missione principale è la sperimentazione disoluzioni innovative per strutturare, finanziare, realizzare e gestire interventi di housing sociale e collaborativo. Oggi FHS
è principalmente attiva come promotore del settore dell'edilizia sociale in Italia e come consulente tecnico e sociale per i
Fondi che investono nel social housing nel Paese. Le attività della Fondazione coprono tutte le dimensioni dello sviluppo
di un intervento di social housing, dagli aspetti urbanistici, architettonici, sociali e finanziari al supporto del processo di
coinvolgimento della comunità dedicato ai residenti.

25

La Fondazione Housing Sociale, su commissione di CDP, ha sviluppato un “modello integrato per la valutazione dellaperformance sociale” degli interventi, capace cioè di valutare e monitorare gli interventi indagando diverse dimensioni,
combinando e valutando il valore finanziario e sociale generato, affiancando differenti framework, metodologie e
strumenti. Alcuni strumenti sono stati progettati e vengono attuati autonomamente dalla FHS, altri in collaborazione con
soggetti terzi. Il modello integrato di valutazione qui approfondito si compone di tre diversi framework e strumenti dianalisi, i quali concorrono a monitorare il raggiungimento degli obiettivi e a misurare il valore sociale generato: ilmonitoraggio attivo, il rating sociale e l’analisi delle reti di supporto.
(fonte dati Nomisma)

InvestireRE SGR
InvestiRe sgr è un primario operatore indipendente del risparmio gestito specializzato nella valorizzazione di portafogli
immobiliari in differenti settori di mercato, che fa parte del gruppo Banca Finnat Euramerica spa. Con un patrimonio ingestione di circa 7 miliardi di euro e 50 fondi gestiti, opera su tutto il territorio nazionale.
Investire è la prima SGR italiana che abbia attivato gli investimenti di un fondo immobiliare etico dedicato al Social Housinged è oggi, con i suoi 11 fondi dedicati, il principale player nazionale del settore.
(Fondo HS Italia Centrale, Fondo Veneto Casa, Fondo SH Cascina Merlata, Fondo SPSH, Fondo Housing Toscano FHT, Fondo FASP,
Fondo Cà Granda, Fondo FERSH, Fondo IBI, Fondo FHCR, Fondo Ferrara Social Housing).

Nel 2022 il fondo Housing Toscano, gestito da InvestiRe sgr, ha continuato la valorizzazione del portafoglio e finalizzato
acquisizioni per altri 17 mila mq, per un totale di 160 unità abitative, situate prevalentemente a Prato e Pisa. Il portafogliodel Fondo Housing Toscano conta 1.100 appartamenti (situate a Firenze e provincia -Scandicci, Sesto Fiorentino,Montelupo Fiorentino-, Piombino, Pistoia, Prato, Livorno, Pisa, Monsummano (Pistoia), con prospettiva di raggiungere
circa 1.300 unità. Le prossime operazioni del fondo prevedono la riqualificazione di immobili rilevati da procedurefallimentari o da dismissioni demaniali, che versano in stato di degrado.
Da informazioni riportate sulla stampa si rileva che nel 2023 il fondo Fondo Ca’ Granda, gestito da InvestiRe sgr, haottenuto un finanziamento da 34 milioni di euro sottoscritto da BEI (Banca Europea per gli Investimenti) e Investire Sgrper realizzare oltre 200 alloggi nel quartiere Sarpi, a Milano. E’ la prima volta che la Banca europea per gli investimenti
realizza un’operazione finanziaria, realizzata direttamente con un fondo immobiliare dedicato interamente all’edilizia
sociale.
(fonte dati investiresgr.it e siti stampa specializzata)

REDO SGR
Redo Sgr è una società benefit di gestione di investimenti immobiliari con impatto sociale nata nel 2019 con l’obiettivo dicreare valore condiviso attraverso la promozione del social housing, dello student housing e della rigenerazione urbana,nel rispetto dell’ambiente e come forma di attivazione e potenziamento delle comunità. Redo gestisce il Fondo Immobiliare
di Lombardia, il primo fondo per il social housing promosso da Fondazione Cariplo e Regione Lombardia.
Il FIL annovera tra i propri quotisti importanti istituzioni come il Fondo Investimenti per l’Abitare gestito da CDP
Investimenti Sgr e sottoscritto da Cassa Depositi e Prestiti per 1 miliardo di euro, le stesse Fondazione Cariplo e Regione
Lombardia e altri investitori istituzionali. Il FIL aderisce alla Fondazione Housing Sociale la quale svolge attività di Advisor
in numerosi progetti immobiliari del FIL.

Fondazione Cariplo
Fondazione Cariplo da sempre svolge un ruolo importante nel contrasto alla povertà abitativa. Nei suoi 30 anni di attività
la Fondazione ha sostenuto e realizzato 356 progetti di housing sociale, attraverso oltre 66 milioni di euro di investimenti
sul territorio e creando 6.000 posti letto, soprattutto per soggetti fragili. Nel 2022 ha stanziato oltre 2,5 milioni di euro per26

l’abitare sociale dei soggetti più fragili. In particolare, nel territorio lombardo ha promosso 5 progetti di housing evalorizzazione del territorio, per un investimento complessivo pari a 1,3 milioni di euro. (Albosaggia (SO), Cremona, Lainate(MI), Retorbido (PV), Bolgare (BG).
Per il 2023 ha promosso 5 nuovi progetti sul territorio lombardo, di cui uno in provincia di Lodi, uno di Brescia, uno di
Varese, uno di Como, uno nel VCO per un importo complessivo di oltre 1,33 milioni di euro.

Gli strumenti digitali dell’abitare sociale
La piattaforma digitale ioabitosocial
Dal punto di vista della digitalizzazione, si segnala la piattaforma “ioabitosocial” lanciata dalla Compagnia di San Paolo nelmese di marzo 2019. L’iniziativa nasce dall’intento di mettere in rete e a sistema la domanda e l’offerta, ovvero famiglie egestori. Sulla base dei key driver del Social Housing, ovvero coesione, rete, condivisione e socialità, sulla piattaforma
possono dialogare con facilità persone che cercano soluzioni abitative per periodi brevi e i gestori di “residenze
temporanee” in Italia.
Utilizzando ioabitosocial è possibile:•

cercare le strutture tramite la visualizzazione su mappa;•

cercare le strutture in base a uno dei 6 target principali individuati: stress abitativo (famiglie, donne/uomini soli,monogenitori, persone con disabilità intellettiva, con disagio psichico, ecc.), studenti, professionisti in viaggio, cityuser, persone anziane e giovani coppie;•

perfezionare la ricerca selezionando nel calendario il periodo di permanenza e nei filtri la tipologia di sistemazione(appartamento riservato, stanza privata, stanza in condivisione) e i servizi (lavanderia, spazi comuni riservati agliabitanti, locali deposito, spazi comuni aperti al territorio, ecc.);•

inviare una richiesta/verifica di disponibilità direttamente all’ente gestore della struttura prescelta.

Ioabitosocial offre una grande opportunità, che si inserisce nel solco degli investimenti in infrastrutture digitali e che cerca
di ricreare online quella stessa comunità fatta di relazioni e socialità che gli interventi di social housing si prefiggono.

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Senior Housing / Senior Living

La popolazione italiana si conferma essere tra le più longeve al mondo, con un’aspettativa di vita che aumenta di anno inanno si posiziona al secondo posto dietro al Giappone. In Italia ci sono oltre 7 milioni di over 75, pari all’11,5% del totaledella popolazione; nel 2035 si prevede che gli ultra ottantenni saranno circa 5,6 milioni. Considerando un orizzonte
temporale al 2060, la quota di popolazione over 65, pari a più del 23% nel 2021 aumenterà di 10 punti percentuali.

Kroll Advisory su dati ISTATI Longellians (I longevi del terzo millennio) è un termine recentemente utilizzato per indicare gli over 60 in buone condizioni
di salute ed economiche, che costituiscono una importante fetta del mercato di consumo che tocca sia la sfera sanitaria
che quella del real estate.
Come riportato nell’ultimo report sulla Finanza dell’Abitare di Nomisma “Per la popolazione in uscita dal mercato del lavoro,
che rientra nella fascia di età over 65 anni, cambiare casa ha implicazioni di tipo culturale, economico e sociale. L’aspetto
culturale scaturisce da un mercato nel quale prevale l’offerta di strutture e case di riposo per anziani e per questo risultadifficile proporre modelli alternativi ai tradizionali modelli abitativi. Solo il 14% degli over 65 intervistati da Nomisma
sarebbe disposto a cambiare abitazione, ma basta scomporre l’insieme della popolazione in due fasce di età per avernumeri differenti. La disponibilità a cambiare abitazione sale al 24% tra le persone di età compresa tra i 65-74 anni escende al 5% per gli over 75 anni, per i quali la stabilità ottenuta ed il sistema di relazioni costruito possono costituire

28

fattori di ostacolo al cambiamento. Da ciò ne consegue che gli over 65 anni costituiscono un insieme eterogeno e variegato
di persone rispetto al quale è indubbiamente complesso trovare proposte e soluzioni uniformi.

Secondo il recente Rapporto Federproprietà – Censis, il senior housing incontra il favore di circa l’80% degli over 65 (del78,9% per la precisione), superando le eventuali diversità di ordine sociale, economico, demografico e territoriale. Questa
soluzione per gli over 65 piace in modo pressoché trasversale ed il consenso si manifesta sia tra le famiglie con figli (79,2%)
sia tra le coppie senza figli (78,6%); infatti oltre l’83% di chi ha almeno 65 anni ambisce ad affrontare la vecchiaia con più
tranquillità vivendo in un ambiente protetto.
Per il Censis, “la trasversalità del consenso verso il social housing riflette la frammentazione della nostra società,
conseguente alla rarefazione delle relazioni di comunità, al ridimensionamento dei nuclei familiari e al bisogno di sostegno,
protezione e relazionalità che si origina nel periodo della terza età, una fase della vita in cui isolamento e solitudinerischiano di essere le condizioni di vita quotidiana di un numero sempre crescente di individui”.
Dalle ricerche sulla cosiddetta Silver Economy (fonte Confidustria) gli over 65 risultano avere un consumo pro-capite
medio annuo più elevato, 15,7mila euro (contro i 12,5 mila euro per gli under 35); un reddito medio più alto, 20mila euro(a fronte di 16mila degli under 35) e una solidità finanziaria superiore. Il venir meno dei grandi nuclei familiari
multigenerazionali, e quindi dell’assistenza a livello famigliare, porta a una domanda crescente di servizi e soluzioni
abitative specifiche per over 65 ancora attivi.

Le caratteristiche del Senior Housing
Il Senior Housing declinato in Senior Living, Silver Living o Assisted Living e talvolta anche Senior Co-housing indica unsistema di appartamenti privati e indipendenti organizzati intorno a una serie di servizi comuni aggiuntivi, pensati per ibisogni di persone over 65 autosufficienti e attivi, rispondenti a un nuovo concetto di terza età.
Il format si è diffuso a partire dalla fine degli anni ’60 nel nord Europa, successivamente questo stile abitativo si è diffuso
negli Stati Uniti, in Canada, Giappone e in quei Paesi europei dove la funzione assistenziale della famiglia viene meno.
All’estero iniziano a diffondere anche le strutture di Cohousing Intergenerazionale che avvicinano il mondo degli anziani equello dei giovani. Una soluzione dove gli inquilini “silver” di fatto convivono con un’altra generazione. In cambio dell’affitto,i giovani conviventi offrono servizi in cucina o di pulizia, di accompagnamento o compagnia ai coinquilini più avanti con
gli anni.
Dal punto di vista della location e del posizionamento all’interno del tessuto urbano risulta premiante la prossimità el’accessibilità a servizi utili, come supermercati, cinema e farmacie. Alcuni sorgono nei pressi di spazi verdi, ideali per
andare in bicicletta, passeggiare o semplicemente per svolgere attività leisure (leggere un giornale o giocare a carte).
L’assistenza sanitaria è garantita dalla vicinanza di poliambulatori, alle convenzioni con qualificati centri specializzati o alla
possibilità di visite mediche a domicilio. Nonostante si tratti di soggetti in buona salute la tempestiva gestione diun’eventuale emergenza o di criticità non programmabili tale servizio è molto apprezzato in quanto aumenta la percezione
di sicurezza.

La differenza tra Senior Housing vs. Case di Riposo, RSA, RSD.
-

Casa di riposo è una soluzione per gli over 65 quasi completamente autosufficienti, senza gravi patologie; ladifferenza di fondo, sia nel caso di strutture pubbliche o private, è che l’offerta è costituita da camere doppie o singole
e non da appartamenti privati indipendenti. In questa formula abitativa il personale infermieristico è sempre adisposizione degli ospiti. Negli spazi comuni si svolgono attività ricreative, ludiche o culturali;-

Le Residenze Sanitarie Assistenziali - RSA sono strutture pensate per l’accoglienza dei soggetti più fragili che hanno
necessità di un’assistenza sanitaria garantita h24 grazie alla presenza di medici, infermieri e personale dedicato alla

29

vestizione, nutrizione, igiene. All’interno delle RSA le attività ricreative e di assistenza sono specializzate sui bisogni
dei singoli ospiti;-

Le Residenze Sanitarie per Disabili - RSD destinate all’assistenza qualificata per un familiare disabile, può trovare una
valida risposta nella formula che può andare dal centro diurno alla struttura residenziale. L’obiettivo di queste struttureè offrire agli ospiti la possibilità di sviluppare la propria autonomia, attenuando quei disagi e disturbi legati
alla disabilità.

(fonte seniorhousingitalia.it)

PNRR e Senior Housing
Il Governo italiano, attraverso l’adozione del Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza (PNRR), […] sostiene la necessità diintervenire sulle strutture abitative esistenti e favorire nuovi modelli abitativi. La Componente 2 della Missione 5 (M5C2),“Infrastrutture sociali, famiglie, comunità e terzo settore”, affronta la dimensione “sociale” delle politiche sanitarie,
urbanistiche, abitative, dei servizi per l’infanzia, per gli anziani e per i soggetti più vulnerabili. Il fine è quello di prevenire
l’esclusione sociale e assicurare il recupero della massima autonomia delle persone. La linea di attività più corposa delprogetto (con un impegno di oltre 300 milioni di euro) è finalizzata a finanziare la riconversione delle RSA e delle case diriposo per anziani in gruppi di appartamenti autonomi, dotati delle attrezzature necessarie e dei servizi attualmente
presenti nel contesto istituzionalizzato. (estratto da Finanza dell’Abitare, Nomisma, 2023)

Allo scopo di promuovere modelli abitativi ottimali per il senior housing, si riportano di seguito alcuni format abitativi
esemplificativi e applicati sia nel territorio nazionale, che internazionale da promotori/gestori di primario standing
per il settore.
Format abitativo

Promotore/Gestore

L’edificio è dotato di spazi comuni quali il soggiorno/terrazza attrezzata a verde, ristorante, caffetteria,

Korian, gruppo europeo, gestore diresidenze per la terza e quarta età, opera inarea benessere, palestra. Sono previsti anche alloggi per un uso temporaneo/breve periodi (visita aparenti, degenza post-ospedaliera, ecc.). L’edificio è prossimo ad una RSA.

Italia con i marchi Segesta e Senior Service

Format classico: 110-140 appartamenti. Spazi comuni: in termini percentuali variano tra il 10-15% della Domitys, società di gestione del gruppo
superficie totale. La tipologia più diffusa è il bilocale. Servizi di base: reception h24, sorveglianza, accesso AGIDE, partecipata da Nexity, societàaree comuni, partecipazione attività animazione, merenda. Sevizi à la carte: fisioterapista, parrucchiere,immobiliare multinazionale francese

ristorazione, bar, pulizia. Bar aperto al pubblico.

quotata in Borsa

Abitazioni in affitto, in affitto temporaneo o in affitto con riscatto. Attenzione alla progettazione degli
spazi per facilitare l’accesso all’alloggio e dotazione di spazi aggregativi anche in autogestione (areaverde, orto, ecc.). Posizione dell’edificio prossima ai servizi di comunità (centro sociale, centro
commerciale, fermata dei mezzi pubblici, ecc.). Posizione dell’edificio prossima a presidi socio-sanitari

Appartamenti protetti “Parco del Navile”,
gestiti dalla Cooperativa Sociale CADIAI(ad esempio RSA).
Alloggi per anziani in condomini multigenerazionali: unità al piano terra oltre a spazi complementari alla
residenza per lo svolgimento di attività sociali in autogestione e spazi per attività di servizio e diassistenza (esempio: ambulatori, nido. ecc.).
Appartamenti con spazi di socialità, presidiati h24 e con la possibilità di fruire di servizi socio-sanitari perla vicinanza a RSA o a Centri Diurni. È prevista la presenza della badante convivente (alloggi canguro).

Cooperativa a proprietà indivisa
Risanamento (con il supporto di cooperativesociali per la gestione dei
servizi)
ASP Città di Bologna

Fonte Nomisma

Economics
Tariffe euro/mese-

Location secondarie: singolo 700 euro/mese; 1.000 euro/mese due persone;-

Location primarie: singolo 1.150 - 1.450 euro/mese o 1.600 – 1.900, range in base ai servizi che vengono attivati;
1.800 – 2.700 euro/mese due persone;30

Cap Rate Lordi attesi. I senior living possono raggiungere rendimenti lordi compresi tra il 5,5% - 6% in base alla locatione servizi offerti.

Normativa
In Italia non ci sono ancora normative specifiche che regolano il Cohousing e di conseguenza il Senior Housing che rientra
in questa categoria. Per il futuro del Senior Housing in Italia, una soluzione oggetto di analisi è quella delle Viviendas
Dotacionales catalane: queste strutture prevedono un’intesa fra soggetto pubblico, progettisti e costruttori. Un accordo
che definisce le specifiche della costruzione, come la distanza massima dai servizi utili, la qualità edilizia e le modalità dirapportarsi fra anziani e personale. Successivamente, il soggetto pubblico stipula un contratto con una cooperativa socialeche mette a disposizione una serie di figure professionali idonee alla struttura.
Anche se nel nostro Paese non ci sono normative volte a regolare questa tipologia di abitazioni, stanno nascendo nuove
partnership sociali tra soggetti pubblici, imprese e fondazioni d’impresa per aumentare le opportunità di investimento in
opere di rilevanza sociale. Si cominciano a concretizzare convenzioni e agevolazioni promosse da comuni, assicurazioni,
fondi, aziende ed enti per includere il Senior Housing in ambito previdenziale. (fonte seniorhousingitalia.it)

Principali informazioni dal settore
Guild Living e Specht Group Italia
Il 2 giugno 2023, a Siena, è stato inaugurato un complesso di 83 appartamenti per senior attivi, concepiti per accogliere
una o due persone per un minimo di tre mesi. Frutto della collaborazione tra due operatori internazionali, Guild Living eSpecht Group Italia, il progetto segue il successo di residenze per anziani realizzate dallo stesso gruppo Guild Living indiverse parti del mondo, quali Inghilterra, Germania, Australia, Nuova Zelanda ed alcuni paesi asiatici.
Lo studio internazionale di architettura e interior design Life3A, specializzato nella progettazione per la terza età, ha ideato
gli spazi secondo una formula flessibile che permette di avere spazi adattabili alle esigenze degli ospiti. Tutti i servizi e leattività saranno aperti al pubblico, promuovendo l’integrazione con la comunità locale. I canoni di locazione partono dai
2.950 euro al mese, variando in base alle dimensioni dell’appartamento e dei servizi scelti. L’obiettivo è quello di estendere
il modello “senior living” ad altre città italiane, con aperture previste a Torino e a Salò per il prossimo anno.

Invimit - Fondo i3 Silver
Nella primavera del 2018 Invimit SGR ha avviato il fondo immobiliare denominato «Fondo i3 Silver» che rientra nel più
vasto progetto lanciato da Invimit denominato “Silver House” finalizzato a realizzare un modello di valorizzazione degli
asset pubblici in «chiave senior» sempre più in grado di cogliere le richieste provenienti da questo segmento di clientela.
I3-Silver si qualifica come un veicolo chiuso ad apporto di immobili di proprietà dell’Inps e dello Stato, che investe
prevalentemente in immobili a reddito o a dismissione. Il progetto prevede la realizzazione di trecento alloggi di pregio
riservati a “over 65”, realizzati in residenze appositamente pensate per il mercato della “terza età”, con la possibilità dicondurre una vita indipendente ma potendo usufruire di una serie di servizi collettivi studiati appositamente per gli anziani.
Risultano apportati dall’Inps sei asset. I primi due, apportati a luglio 2018: Lido Alberoni, centro vacanze situato a Venezia,
e la ex colonia Rosa Maltoni Mussolini, casa di soggiorno climatica di Giulianova, in provincia di Teramo. Per latrasformazione in senior housing dei due immobili, del valore complessivo di 10 milioni di euro, Invimit aveva previsto un
investimento di 24,6 milioni di euro.
Nell’ottobre 2018 sono stati apportati altri due asset: l’ex Convitto femminile di Spoleto e Villa Pullè a Verona, quest’ultima
costituita da due edifici storici. Costo della riqualificazione stimato in 18 milioni.
Infine, non è mai stato comunicato ufficialmente, ma è noto che l’Inps ha apportato al fondo I3-Silver anche il complesso
immobiliare di Fano “Convitto Vittoria Colonna”, situato a poca distanza dal centro storico della cittadina (Inoltre, secondo

31

quanto riferito dalla stampa, l’Inps ha apportato al fondo anche il complesso Villa Primazzina a Lerici, ex colonia marina
estiva immersa nel verde, in posizione panoramica con vista sull’intero Golfo Spezzino. Si stima che il costo dellariqualificazione degli immobili in portafoglio sarà di circa 60 milioni
Si segnala che molte SGR stanno indirizzando gli investimenti sul senior living dopo aver dedicato molte risorse alcomparto degli studentati.

Inps, Inarcassa e Enpap avvio del Fondo Aristotele Senior
Nel mese di dicembre 2021 è stato presentato il primo progetto di residenze per la terza età frutto di un partenariato
virtuoso tra investitori istituzionali - Inps, Inarcassa ed Enpap – che ha come scopo il lancio in Italia del senior living. Il
progetto è promosso da Inps, attraverso il suo fondo di gestione immobiliare Aristotele Sanità; si tratta del primo fondo,
costituito da enti previdenziali in compartecipazione pubblico-privato, che propone questo tipo di iniziativa in Italia. Inps
apre ai capitali di Inarcassa ed Enpap la propria piattaforma di investimenti real estate dedicata al comparto senior, conl’obiettivo di sviluppare nuovi progetti residenziali dedicati ad over 65 autosufficienti.
L’asset class del senior housing costituisce uno dei driver immobiliari più strategici per il sistema Paese, con forti margini
di sviluppo a fronte del progressivo incremento della domanda di tale servizio. Si tratta di un nuovo concetto diresidenzialità, con appartamenti dati in locazione ad anziani autosufficienti e forniti di servizi comuni, quali servizi sanitari,lavanderie, aree di uso comuni, assistenza e trasporti, ambienti per attività sportiva e ricreativa, ecc. Il tutto inserito inlocalità urbane, possibilmente di pregio, nel quale le persone possano godere di una buona qualità di vita.

Il Fondo Aristotele Sanità ridenominato in Aristotele Senior, gestito da Fabrica Sgr, svilupperà un programma diinvestimenti da 500 milioni di euro, aperto ad ulteriori contributi di altri investitori istituzionali interessati a partecipare ad
un’iniziativa a supporto del welfare, in linea con i target del PNRR in tema di sviluppo di infrastrutture sociali. Esso diventacosì la prima operazione di sistema, in Italia, dedicata al senior living.
Il segmento del senior living è spesso inserito in strutture ibride in cui convivono RSA, student housing e Private Rented
Sector, tutte formule di residenza in locazione che ad oggi non prevedono la vendita frazionata. I tassi netti di rendimento
attesi sono compresi in un range tra il 5-6% su base nazionale. Considerato l’ampio deficit di offerta, la media di occupancy
si attesta intorno al 90%, ma non sono rari i casi in cui tocca il 100%.
Dicembre 2022 – Firenze - In via Baracca nascerà “Villaggio Novoli”, una struttura di senior housing progettata per
garantire autonomia agli over65. Condominio dove gli anziani potranno vivere come a casa propria, ma usufruendo diservizi e assistenza pensati ad hoc. Ogni persona avrà un proprio appartamento, senza barriere architettoniche etecnologicamente avanzato, con spazi comuni, alcuni servizi di base e la possibilità di servizi aggiuntivi.
Novembre 2022 – Siena - A maggio 2023, negli spazi dell’ex Grand Hotel Malizia, partirà il primo progetto di senior
housing in Italia, Centotrenta appartamenti di lusso per pensionati a Siena. Si tratta del progetto della joint venture creatadal gruppo tedesco Specht e gli australiani di Guild Living. Il senior housing è un settore in grande crescita in tutto il mondo,
con esperimenti di successo in Florida, Gran Bretagna, Australia e in Spagna. Guild Living ha deciso di avviare un’attività
anche in Italia e dopo aver scartato l’ipotesi Montecatini Terme ha deciso di virare su Siena. La struttura dell’Hotel Malizia
mette a disposizione appartamenti di settanta metri quadri in media, una piscina, tanti spazi comuni per permettere lasocializzazione degli ospiti e un grande parco di tre ettari con affaccio sul panorama di Siena. Inoltre, è previsto un
ampliamento con l’aggiunta di altri ottantatré appartamenti, un bar ristorante, un’altra piscina, un centro benessere e un
grande parcheggio. Inoltre, all’interno delle strutture sarà a disposizione per 24 ore l’assistenza medica, fisioterapisti,
dietologi. E poi ancora arte, cibo e tanti altri modi per passare il tempo. Il progetto dovrebbe essere completato entro
maggio 2023, ma nei prossimi dieci anni in Italia sono previste tante altre aperture, a cominciare da Torino nel 2024.

32

Student Housing

Secondo i dati del Ministero dell’Istruzione – Ministero dell’Università e della Ricerca (MIUR) in Italia, nell'anno accademico(A.A.) 2021/2022, ultimo dato disponibile su base annua, il numero di studenti iscritti nelle università italiane ha raggiunto
1.822.000 unità, in aumento per il sesto anno consecutivo (+1,6% rispetto al 2020/2021). Nel dettaglio la quota di iscritti
aventi residenza all’estero è di quasi 46.300 unità, pari al 3% sul totale degli immatricolati nell’Anno Accademico (A.A.)
21/22. Dall’A.A. 2012/2013 il numero di studenti internazionali iscritti nelle Università italiane ha registrato un trend di
crescita costante con un volume medio di quasi 34.600 unità.

Kroll Advisory su dati MIUR

33

Prendendo in considerazione gli studenti iscritti
negli Atenei 1 italiani nell’A.A. 21/22 si rileva che leprime 8 Università con studenti che arrivano da
Regioni diverse da quella di localizzazione
dell’Ateneo

sono

al

Nord,

in

particolare

l’Università degli Studi di Ferrara (il 62% degli
iscritti sul totale ha provenienza fuori Regione)
seguita dal Politecnico di Torino (52% sul totale) el’Università degli Studi di Bologna (50%) e il
Politecnico di Milano (45%). In termini assoluti,
invece, l’Università che registra il maggior numero
di iscritti sul totale dell’Ateneo è l’Università di
Bologna (quasi 42.000 studenti con provenienza
Kroll Advisory su dati MIUR

fuori Regione sul totale di oltre 84.240),
l’Università degli studi "La Sapienza" di Roma
(24.000 su 107.300) e il Politecnico di Milano(20.940 su 46.900).
Più del 25% degli studenti con cittadinanza straniera èiscritto nelle Università della Lombardia, seguito a
distanza dal numero di immatricolati negli Atenei della
RegioneLazio(17%),

Emilia-Romagna(12%).

Guardando la classifica degli Atenei con il maggior
numero totale di iscritti con cittadinanza stranieratroviamo al primo posto l’Università Bocconi di Milano(20% sul totale di 13.740 iscritti), del Politecnico di
Torino (17% di 33.585 iscritti), Politecnico di Milano(16% di 46.920). In termini assoluti rispetto al numero
di iscritti, sia italiani che stranieri per ciascun Ateneo,
risultanopiùnumerosi

gli

studentidiorigineKroll Advisory su dati MIUR

internazionale de La Sapienza di Roma (9.165 studenti),
seguita dall’Università degli studi di Bologna (8.370), e del Politecnico di Milano (7.480); nel complesso le tre Università
raccolgono quasi il 25% del totale degli iscritti con cittadinanza straniera negli Atenei italiani, mentre le prime 20 più del
70% degli studenti.

Kroll Advisory su dati MIUR

1

Sono esclusi dall’elaborazione gli Atenei telematici

34

L’offerta abitativa universitaria in Italia
Il Ministero dell’Istruzione – Ministero dell’Università e della Ricerca (MIUR) suddivide l’offerta abitativa rivolta agli studenti
in tre tipologie di alloggi:
1.

le residenze degli organismi regionali per il Diritto allo Studio Universitario (DSU);

2.

i posti letto gestititi direttamente dagli atenei;

3.

i posti letto gestiti dai collegi statali e non statali legalmente riconosciuti, dedicati a studenti che nel corso degli studi
superiori abbiano dimostrato doti e impegno di rilevanza ottenendo risultati di eccellenza.

I dati diffusi dal MIUR per l’anno 2022, ultimo disponibile, mostrano un’offerta totale di posti letto per gli studenti
universitari di circa 44.700 unità. L’offerta è composta dalla componente "Alloggi DSU", con circa 40.000 unità, indecrescita rispetto al 2021, e dalla componente "Letti nei collegi" con 4.665 unità in aumento su base annua.

Regione2013

Posti Letto offeti da DSU e Collegi universitari Legalmente Riconosciuti (n.)
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020

2021

2022

Abruzzo
Basilicata

370
137

385
137

385
110

385
115

636
115

506
115

395
71

391
95

325
80

75
85

Calabria
Campania

2.242
794

2.014
1.063

2.299
1.340

2.307
1.274

2.127
1.574

2.326
1.562

2.315
1.759

2.311
1.616

2.293
1.616

2.655
1.240

Emilia Romagna

3.366

3.692

3.693

3.717

3.717

3.728

3.744

3.641

3.670

4.386

Friuli Venezia Giulia
Lazio

1.129
2.393

1.129
3.044

1.200
3.084

1.213
3.020

931
3.020

1.106
3.060

1.102
3.034

1.190
2.895

1.119
2.895

1.173
4.088

931

931

958

1.016

909

1.015

1.015

1.015

1.015

1.063

Lombardia

Liguria

7.912

10.891

11.71612.00312.001

12.46812.442

10.831

10.7649.696

MarcheMolisePiemonte

3.433
2.366

3.365
4.745

3.328
4.626

3.320
4.877

2.922
5.181

3.178
5.042

PugliaSardegna
Sicilia

1.563
1.433
1.818

1.607
1.319
2.242

1.891
1.310
2.331

1.873
1.146
2.114

1.877
1.162
2.162

1.878
1.186
2.078

3.459
5.118
1.878
1.187
2.057

3.247
4.369
1.973
1.157
1.815

3.230
4.365
1.972
896
1.817

3.203
3.412
1.806
967
2.121

Toscana
Trentino Alto Adige
UmbriaValle d'aosta
Veneto

4.458
2.211
1.396
2.065

6.289
2.123
1.248
3.161

6.438
6.402
6.373
2.123
2.120
1.986
Kroll Advisory
MIUR
1.248
1.248 su dati
1.248
3.438
3.328
3.369

4.774
1.904
1.243
3.503

4.770
1.761
1.111
3.376

4.760
1.848
1.050
2.943

4.287
1.892
928
2.779

3.405
1.952
819
2.587

TOTALE

40.01749.38551.51850.67250.59447.14745.94344.73351.47851.310Kroll Advisory su dati MIUR

Nel 2022, il maggior numero di posti letto in residenze direttamente gestite (in totale circa 2.870 posti) è degli Atenei:
Università degli studi di Padova (459 posti), LUISS di Roma (416), Scuola superiore studi universitari e perfezionamento"S. Anna" di Pisa (293) e Scuola Normale di Pisa (263). I posti letto che afferiscono a residenze in strutture convenzionateo affidate in gestione a terzi (in totale più di 2.900 posti) sono invece gestiti principalmente dall’ Università degli studi "CàFoscari" di Venezia (884), Università commerciale "Luigi Bocconi" di Milano (350) e Università "Carlo Cattaneo" diCastellanza (VA) (343).

Kroll Advisory su dati MIUR

35

Le residenze studentesche rappresentano un'importante infrastruttura per l'Italia e la domanda è in crescita, il Paese sta
supportando il processo di strutturazione del mercato degli alloggi per studenti. In particolare, ad agosto 2022, il MIUR ha
reso disponibile l’accesso “a 300 milioni di euro previsti dal Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza utili al cofinanziamento
di interventi volti all’acquisizione della disponibilità di posti letto per studenti universitari. […] Come per le altre misurepreviste dal PNRR (Missione 4, Componente 1), anche in questo caso è previsto che il 40% dell’investimento complessivo
di 300 milioni sia destinato a soggetti proponenti con sede legale nelle regioni del Mezzogiorno.” I 300 milioni di euro
stanziati sono da considerarsi un primo rilascio dei fondi utili alla realizzazione dei primi 7.500 posti letto, a cui seguiranno
altri bandi per un totale di 660 milioni€ per creare altri 52.500 posti letto.
Attraverso un comunicato stampa del 19 aprile 2023, InvestiRE SGR (Gruppo Banca Finnat) e CDP Real Asset SGR(Gruppo Cassa Depositi e Prestiti) annunciano l’avvio dell’operatività del Fondo iGeneration, con l’obiettivo di realizzare
su tutto il territorio italiano circa 1.800 posti letto in residenze universitarie innovative: “verrà realizzata una nuova tipologia
di alloggi ibridi destinati a studenti e giovani lavoratori, grazie all’integrazione tra componente residenziale e servizi comespazi di co-working, incubatori di start-up, hub tecnologici e di ricerca anche in collaborazione con gli atenei universitari.
La piattaforma prevede un primo programma di investimento di complessivi 130 milioni circa, che saranno coperti dal
Fondo Nazionale per l'Abitare Sociale (FNAS, promosso da CDP Real Asset) fino ad una quota massima del 50%.”
A novembre 2023, il Ministro Anna Maria Bernini ha confermato il finanziamento del Ministero dell’Università e della
Ricerca attraverso il V bando della legge sugli alloggi universitari, la 338/2000. “Confermiamo la priorità della tutela deldiritto allo studio. Con l’assegnazione di questi 500 milioni facciamo un altro passo avanti che ci permetterà di avere 5.400
posti letto in più che vanno ad aggiungersi agli 8.500 che abbiamo già realizzato nell’ultimo anno. Si tratta di risorse cheha messo a disposizione il Governo e che consentiranno di avere anche edifici più moderni e più attenti all’ambiente.
Lavoriamo con l’obiettivo di risultati concreti per trasformare una criticità mai risolta in tutti questi anni, in una
grande opportunità”,
Secondo primari Istituiti di Ricerca 2 in Italia “la copertura dei posti letto offerti si attesta al 10,5%. Al momento lamaggioranza di questa disponibilità deriva da enti strutturati, che tramite le loro residenze e collegi coprono l’8,1% deltotale, il restante 2,4% deriva da strutture gestite da enti privati. […]Meno della metà delle 14 maggiori realtà universitarie
supera la media nazionale, a risulta ancora lontana dalla capacità di soddisfare il fabbisogno di posti letto minimo richiesto.
Il fabbisogno teorico stimato dell’offerta strutturata di posti letto deve essere pari ad almeno il 20% degli studenti fuorisede in ciascun capoluogo di provincia sede di ateneo. Il numero di posti letto che ad oggi sarebbero necessari per far sìche l’offerta strutturata raggiunga la copertura target rispetto alla popolazione di studenti fuori sede è superiore alle
130mila unità. Di conseguenza, sarebbe necessaria la creazione di circa 80.000 nuovi posti letto in studentati e collegi cheerogano il servizio tramite i fondi per il diritto allo studio.

2

Lo Student Housing tra PNRR e mercato, Scenari Immobiliari e Camplus, 2023

36

Gap rispetto abenchmarkPL Benchmark
target 20%

Stima posti letto da Stima edifici
PNRR
da PNRR

Città

Fuori sede (n.)*

Bari
Bologna16.15041.940

3.230
8.390

1.490
6.010

5
27

1.490
4.710

5,00
21,00

Firenze
Genova18.470
7.600

3.690
1.520

2.370
400

8
3

1.860
315

6,00
2,00

MilanoNapoli
Padova88.90019.46029.74017.780
3.890
5.950

9.320
3.110
3.520

19
12
22

7.300
3.110
2.760

15,00
12,00
17,00

Parma
Perugia16.93012.070

3.390
2.410

2.600
1.330

15
10

2.040
1.040

12,00
7,00

Pisa
Roma
Torino23.94062.08045.4604.790
12.420
9.090

3.470
8.200
5.310

19
20
20

2.720
6.450
4.160

15,00
16,00
16,00

Venezia
Verona14.610
9.170

2.920
1.830

2.150
1.250

6
9

1.680
980

5,00
7,00

ITALIA

661.200

132.240

78.490560

60.000430

Stima edifici* si intendono studenti con residenza diversa dalla città universitaria o a 50 km da essa** i posti letto individuati sono la differenza tra quanto previsto da target PNRR e quanti DSU sono già presenti
Kroll Advisory su dati Scenari Immobiliari

Pipeline
Città

Struttura

Posti letto

Anno apertura

1.100

2024

CX Novate

Novate (MI)CX Naples

Napoli

249

2024

The Social Hub Belfiore

Firenze

550

2024

The Social Hub Torino

Torino525

2025

Milano550

2025

Studentato

Bologna520

2025

Studentato MIND

Milano400

2025

Studentato

Roma

200

2025

Studentato

Sesto San Giovanni (MI)

750

2026

Studentato

Milano

1.700

2026

Camplus Firenze Pietrapiana

Firenze

200

n.d.

Studentato

Bologna

250-280n.d.

Studentato

Milano470

n.d.

Studentato

1

1 - 300 posti letto dei 550 previsti saranno immessi nel libero mercato
Kroll Advisory su dati Scenari Immobiliari37

Canoni e Rendimenti
Un punto di forza del mercato dello Student Housing si identifica nella diversificazione

Città

Canoni medi(€/stanza, mese)urbani.

Milano1.000 - 1.330

Città di medie dimensioni come Bologna, Firenze e Torino, ma anche Pisa e Padova

Roma

800 - 1.050

conseguenza, la domanda di alloggi per gli studenti fuori sede.

Firenze

980 - 1.300

In questo scenario i canoni medi per camere singole o per appartamenti con un posto letto

Padova600 - 800

Bologna

700 - 900

Torino650 - 850

delle location, ovvero anche città qualificate come secondarie per altre asset classraggiungono lo stesso appeal di quelli che notoriamente si qualificano come primari centri

ospitano infatti prestigiose Accademie che attraggono molti studenti, aumentando, dinelle principali città universitarie si attestano mediamente tra 800 – 1.000 €/mese, conpunte superiori per le prime location, quali Milano e Firenze. Si assiste ad un aumento
medio dei canoni del 13% rispetto al 2022, con picchi del 24% a Roma e del 17% a Milano.
In generale, si assiste ad una contrazione dei rendimenti lordi che in città come Roma,Torino, Bologna e Padova si attestano tra il 6,5% - 7,5%; a Firenze i valori di comprimono

Kroll Advisory su varie fonti

ulteriormente attestandosi nell’intorno del 5,5%, mentre Milano si conferma la location più
attrattiva per eccellenza con rendimenti lordi che si posizionano tra il 4,5% e il 5%.

PNRR e Studentati
L’attrattività del settore è confermata dalle opportunità promosse dal Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza (PNRR) che
attraverso la missione “Istruzione e Ricerca” ha stanziato quasi 1 miliardo di euro di finanziamenti per la realizzazione dinuovi alloggi per studenti con l’obiettivo di aumentare il numero di posti letto per i fuorisede a 100mila unità entro il 2026.
La realizzazione dei nuovi alloggi sarà agevolata dalla revisione della legislazione esistente che prevede l’apertura dellapartecipazione al finanziamento anche a investitori privati e a partenariati pubblico-privati.

A luglio 2023 - il target quantitativo dei 7.500 posti letto viene trasformato in una milestone qualitativa:•

il target quantitativo dei 7.500 posti letto per studenti da assegnare entro il 31 dicembre 2022 che l'Italia non èriuscita ad assicurare entro l'anno scorso) viene trasformato in un target qualitativo, ovvero l'avvio delleassegnazioni per completare l'obiettivo di 60mila letti entro il 2026, da raggiungere entro il 30 giugno 2023 e
viene aggiunto come proposta di modifica per la revisione degli obiettivi della quarta rata del PNRR.

•

i finanziamenti sono dilazionati: la somma totale per il 2023 resta di circa 35 miliardi, ma gli esborsi si modificano:la terza rata prevedrà 54 obiettivi per 18,5 miliardi di euro, mentre la quarta 28 obiettivi per 16,5 miliardi.

•

l’obiettivo sfidante dei 60mila nuovi posti letto può essere realizzato in così poco tempo solo con l’aiuto dei privati;
ma l’assegnazione ai privati è avvenuta senza vincoli sulle tariffe gli affitti; dunque, l’assenza di regole chiare e
precise mantiene ad ora il problema del caro affitti irrisolto.

A maggio 2023, l’Università: MUR, avvia gruppo interministeriale su alloggi studenti:•

ai tecnici è chiesto di individuare il costo medio calmierato per ogni posto letto a livello territoriale, tenendo contodei valori di mercato di riferimento, delle tipologie degli immobili e del livello di servizi offerti. Inoltre, è prevista
una riduzione del 15 per cento a determinare il costo finale per posto letto.

•nelle prossime ore verrà lanciata una manifestazione di pubblico interesse per una ricognizione di possibili
strutture dismesse da poter convertire a studentati da mettere a disposizione degli atenei.

38

A febbraio 2023 – vengono introdotte riforme della legislazione sugli alloggi per studenti. Le principali innovazioni
prevedono:•

procedure snellite e digitalizzate per velocizzare l’assegnazione degli alloggi agli studenti;•

l’apertura del mercato agli investitori privati e ai partenariati pubblico-privati per lo sviluppo dell’offerta
residenziale universitaria; le condizioni sono definite dal MUR in coordinamento con gli enti per il diritto allo studio;•

supporto alla sostenibilità degli investimenti privati, con garanzia di un regime di tassazione simile a quelloapplicato per l'edilizia sociale, che però consenta l'utilizzo flessibile dei nuovi alloggi quando non siano adibiti adospitare studenti;•

adeguamento degli standard degli alloggi, mitigando i requisiti di legge relativi allo spazio comune per studente
in cambio di camere singole meglio attrezzate;•

agevolazioni per la ristrutturazione e il rinnovo delle strutture al posto di nuovi edifici green-field, i progetti
presentati devono garantire il più alto standard ambientale.

39

Micro-living: la realtà dell’Hybrid Living

Hybrid Living: una nuova concezione dell’abitare
L’hybrid living è un termine coniato per indicare una specifica categoria del mercato residenziale del micro-living, chenell’immaginario collettivo è costituito da unità abitative di piccole dimensioni, concesse in locazione, corredate di servizi
che solitamente sono destinate a studenti (student housing) o alla generazione silver (senior living.).
L’hybrid living è costituito da immobili ad uso residenziale indirizzati ad un target articolato e complementare: studenti
in corso o specializzandi, giovani professionisti, lavoratori nomadi, creativi o senior autonomi. Non è quindi l’età dei fruitori
a determinare la tipologia della struttura, come nel caso di student housing o senior housing. Le figure interessate all’hybrid
living sono alla ricerca di soluzioni abitative flessibili, sia in termini di durata dei contratti, sia di esigenza di spazi, soluzioni
indipendenti ma anche in condivisione (co-living). Le unità abitative sono dotate di tutti i comfort e servizi accessori,
attivabili on demand, oltre alla dotazione di aree comuni, come ad esempio la cucina, spazi per la convivialità, spazi
attrezzati per il co-working, sala palestra, sala per la visione di film o dedicate all’ascolto della musica.
La pratica dell’affitto di appartamenti o la condivisione di stanze “tra privati”, così come è nota, riguarda esclusivamente ilbene casa, inteso come puro spazio fisico; rivolgendosi al mercato strutturato il concetto di abitare si arricchisce di unnuovo significato, in quanto prende in considerazione anche la logica esperienziale, ovvero tutta la sfera dei servizi cheaumentano la percezione della qualità dell’abitare, dello stare bene in un determinato ambiente con persone che
condividono esigenze e spazi comuni.
Una nuova idea di community è alla base di questa innovativa concezione dell’abitare, già presente a livello europeo ma
ancora poco conosciuta in Italia., in cui attualmente non è presente un track record di esperienze significativo e in cui si sta
strutturando un mercato dell’investimento in immobili a reddito a destinazione residenziale. Gli operatori maggiormente
attivi in corso di affermazione nel panorama italiano sono: DoveVivo, Halldis, Artisa, a questi si è aggiunta recentemente
Homizy di Abitare.In.

40

Tendenze in Europa
A livello europeo il mercato dell’hybrid living risulta molto più consolidato rispetto alla situazione italiana. I fruitori
dell’offerta di appartamenti in affitto, di size contenuta, e completi di servizi sono single, giovani professionisti, studenti
che proseguono con specializzazioni post-laurea, e manager che lavorano spesso in trasferta. Nelle principali realtà
europee, in città come Londra, Amsterdam o Berlino la scelta verso per questa soluzione abitativa è spinta dalla volontàdi abitare in una zona dinamica e completa dal punto di vista dell’offerta dei mezzi di trasporto (urbani e collegamenti
extra urbani), di servizi e attività culturali, in quanto la maggior parte del tempo è trascorso fuori casa tra lavoro, studio e
attività leisure.
La localizzazione dell’offerta è un key factor dato che coloro che scelgono l’opzione dell’hybrid living sono soggetti con unbudget contenuto disponibili ad una sorta di compromesso, ovvero abitare in spazi ridotti, ma in location prossime al centro
città. All’interno degli stessi edifici sono presenti spazi in sharing a disposizione di tutti coloro che vi abitano, sale dovelavorare, incontrare persone, socializzare, aree break, alla lavanderia. Gli affitti si attestano nel range tra 550 e 700
euro/mese, ma possono superare i 1.000 euro/mese in base alla posizione, alla dimensione dell’unità (20-25 mq per quellepiù piccole sino a 40 mq) e ai servizi opzionati. Generano dei rendimenti lordi annui compresi fra il 3,5% e il 5%: negli
ultimi anni si è riscontrata una contrazione dei rendimenti in questo segmento. I rendimenti lordi a livello mondiale si
attestano tra il 4,5% e il 5,5% con differenze legate alla posizione molto importanti. In città come Londra, Berlino,
Amsterdam i rendimenti nelle posizioni centrali possono attestarsi intorno al 3,5%, mentre nelle zone più periferiche puòaumentare anche fino a 2 punti percentuali.

Tendenze in Italia
Le mutate esigenze della domanda delineano le nuove
tendenze del mercato immobiliare residenziale. I diversi
tipi

di

fruitore(studente,businessman,

giovaniprofessionisti, senior, ecc.) cercano unità abitative
differenti da quanto offerto sino ad ora dal punto di vista
dimensionale, energetico/sostenibilità e della flessibilità.
Il fattore socio-demografico ha contribuito in modosignificativo al cambiamento delle dinamiche di mercato; afronte di nuove tipologie di famiglie (costituite da un solo
componente o coppie senza figli) e della maggiore mobilità
sul territorio, la casa di proprietà non risponde alle nuove
esigenze di flessibilità.
Nel corso degli ultimi 5 anni si sono sviluppate sul mercato
piattaforme che offrono la possibilità di locare unità
abitative di privati, posizionate in diversi stabili, con una
gestione unitaria e maggiormente orientate dell’hybrid
living (a titolo esemplificativo si citano Airbnb, MyPlace, ItalianWay), offrendo tutele sia al locatore (ad es. in caso dimorosità dell’inquilino), sia al locatario (maggiore garanzia dello stato del bene e gestione di eventuali criticità). Esse sonostate inizialmente rivolte al segmento turistico/leisure e successivamente al segmento business o, nel caso degli studenti,
realizzate per far fronte alla domanda non soddisfatta da canali tradizionali (studentati e affitti/sub affitti di stanze nonsempre correttamente regolamentati).
In Italia il mercato dell’affitto risulta interessante in quanto esiste una domanda potenziale molto ampia che sta suscitando
notevole attenzione da parte dei principali player già attivi a livello europeo.
I principali capoluoghi di provincia e le relative aree metropolitane, in particolare del nord e centro Italia, caratterizzate daun’elevata concentrazione di sedi universitarie e business district (Milano, Roma, Firenze, Bologna, Torino) offrono delle

41

significative opportunità, anche perché maggiormente dinamiche dal punto di vista della mobilità per motivi di studioe professionali.
Da un punto di vista progettuale si parla di unità abitative connotate da un dimensionamento ridotto in termini di superficelorda di pavimento, corredate da spazi destinati a servizi comuni e da un’elevata dotazione di tecnologia.
Gli immobili rilevati per queste finalità provengono sia dal patrimonio immobiliare di investitori istituzionali, comeassicurazioni e fondi pensione ma anche da privati. La destinazione garantisce un’elevata fungibilità dell’immobile inquanto gli edifici adibiti ad hybrid living al termine del contratto con il gestore possono essere ripristinate ed essere offerte
su libero mercato (in vendita o in locazione) come se fossero delle unità abitative standard, completamente slegate dacontratti che includono la quota relative alle utenze o altri servizi.
In Italia i rendimenti lordi per questo segmento sono compresi tra il 5,5% e il 6% annuo, contro il 4% in media delresidenziale, in base alla città e all’ubicazione dell’immobile (centro, semicentro, quartieri strutturati, periferia). Riflettono il
basso livello di rischio, puntando a garantire una stabilità dei ritorni sul lungo periodo. In generale i rendimenti dell’hybrid
living sono superiori a quelli della residenza standard di 1,5% punti percentuali.

Principali novità del settore
Luglio 2023-

Halldis spa, storico operatore italiano degli affitti brevi con sede a Milano annuncia di avere ottenuto la nuova
gestione di Htm – Hybrid tower Mestre. Alto 81 metri, l’edificio di Mestre, realizzato nel 2016 nell’area dismessa
e bonificata dove un tempo sorgeva il deposito di Actv, l’azienda di trasporto locale, è dotato di 34 appartamenti,
dal monolocale al trilocale, distribuiti su nove piani, che si alternano a quelli degli uffici e dell’health center, che si
concludono nel ristorante agli ultimi due, sormontati dalla terrazza panoramica da cui si può ammirare sia lalaguna che le prealpi venete. Il target di clientela è medio-alto, si rivolge sia al turista globalizzato che vuole
raggiungere il centro di Venezia con comodità rimanendo fuori dal caos, raggiungibile in pochi minuti col tram
che parte nelle immediate vicinanze, sia alla clientela business per durate medio-lunghe, attratta dalla vicina
stazione dei treni, l’aeroporto e il comodo e ampio parcheggio, al fenomeno del cosiddetto digital nomad, il fattocioè che un professionista decida di lavorare alcuni periodi dell’anno in un paese straniero e porti con sé lafamiglia, così da conciliare lavoro, relax e turismo di qualità.

Settembre 2022-

Tra luglio e settembre 2022 è stato avviato il cantiere del primo progetto di City Pop italiano a Milano, firmato da
Lombardini22 per gli esterni e da Artisa Architektur AG per gli interni, che prevede la completa riqualificazione
di un vecchio stabile di 15.000 mq destinato ad ospitare 260 appartamenti microliving, monolocali e bilocali, oltre
a spazi ricreativi e commerciali e posti auto a disposizione degli inquilini. Il completamento dei lavori è previsto afine 2024. Il progetto City Pop, situato in Viale Monza a Milano, rappresenta una nuova forma dell'abitare,organizzato su appartamenti completamente arredati e destinati agli affitti di breve-media durata. Il primo City
Pop italiano ospiterà 260 appartamenti, progettati ed allestiti per vivere, non solo per soggiornarvi, con tagli che
vanno dai monolocali di 28 mq ai bilocali di 33 mq. In un'ottica di una maggiore condivisione e interazione fra gli
ospiti, in tutte le strutture del progetto sono stati pensate delle zone di incontro e spazi di collaborazione e coworking. Nel piano interrato è prevista una sala fitness e una sala musica insonorizzata, per offrire agli inquilini
la possibilità di suonare i propri strumenti in tutta tranquillità; al piano terra, oltre al deposito biciclette e alla
lavanderia, si apre una sala multiuso di 250 mq, con ampie vetrate sul giardino interno e isole per il coworking eil cocooking, una zona lounge, una sala movie da 18 posti e un’area play con tavolo da ping pong e calcio balilla.
Il primo piano, infine, ospita una meditation room, con cuscini, divanetti, tatami e pareti di bambù.
Al piano terreno trova spazio un giardino interno di 2.000 mq, nel quale zone verdi piantumate a prato e arbusti
si alternano ad aree pavimentate pensate come “piazzette”, con panchine disposte lungo il perimetro per favorirel’aggregazione fra gli inquilini. Oltre a quello di viale Monza, sempre a Milano in via Alzaia del Naviglio Grande42118 sarà avviato il cantiere di un secondo City Pop, con 109 appartamenti. In Europa sono in programma altri 11
progetti a Basilea, Francoforte, Ginevra, Praga, L’Aia, Berlino, Losanna, San Gallo, Baden, oltre a due a Zurigo,
per un totale di oltre 3.000 appartamenti (fonte: ingenio-web.it).

43

Il mercato terziario

Nel 2023, il volume degli investimenti nel settore uffici ha lasciato lo storico primato sul volume transato raccolto al settoredella logistica e light industrial, confermando l’attuale scarsa dinamicità del mercato immobiliare italiano; la fotografia delcontesto nazionale riflette quello europeo.
Il critico contesto geo-politico, creatosi a seguito allo scoppio del conflitto russo-ucraino e israelo-palestinese, ed i continuiinterventi della Banca Centrale Europea (BCE) sui tassi di interesse, oggi al 4,50%, nell’ambito delle politiche di contrasto
all’inflazione, negli ultimi mesi in rapida flessione, stanno ancora condizionando i mercati finanziari (e di conseguenza quelli
immobiliari), e mantengono attuale la situazione di “incertezza” nel breve/medio periodo. L’incremento dei tassi di interesseda parte del Consiglio direttivo della Banca Centrale Europea (BCE) ha reso di fatto sostenibili quasi esclusivamente
operazioni full-equity, quest’ultime rese possibili per il segmento uffici, per esempio, grazie a club deal di investitori.
In Europa, così come in Italia, gli investitori sono in atteggiamento di attesa, ma allo stesso tempo tengono nel mirino i(pochi) prodotti “core-trophy” presenti sul mercato, che devono scontare comunque rendimenti in crescita.
In altre parole, la domanda ha premiato e continuerà a premiare gli asset a reddito, caratterizzati da flussi di cassaconsolidati per effetto di contratti long term o di tenancy strutturate con particolare riferimento alla fascia dei “trophy
asset” e “core asset” e nelle location “prime”.
Una sempre maggiore sensibilità per le tematiche ESG sta continuando ad influenzare la domanda di spazi, alimentando
il ripensamento del layout degli spazi terziari volto a soddisfare le nuove esigenze in tema di vivibilità e flessibilità.
In Italia, nelle location più premianti di Milano e Roma, gli spazi di grado A stanno facendo registrare un aumento delladomanda, a fronte di una certa carenza di prodotto che ha portato in alcuni casi ad un lieve aumento dei canoni di locazione“prime”. Segnali più marcati di repricing si registrano invece nelle location periferiche o secondarie e riguardano gli spazi
ufficio di medio/grandi dimensioni non più rispondenti ai requisiti della nuova domanda “ibrida”.

44Volumi di compravendita
Il consuntivo del 2022, ultimo dato disponibile su baseannua, ha confermato i risultati positivi, portando il numero

Area

NTN 2022

NTN Q1-3
2023

Var. % NTN

Quota NTN

Q1-3 2023 vs per area (Q1Q1-3 2022

3 2023)

Nord Est

3.346

2.285

3,0%

25,4%

Nord Ovest

4.635

2.976

-6,0%

33,1%

Centro

2.837

1.817

-12,9%

20,2%

compravendite contro le quasi 12.420 del 2021.

Sud

1.717

1.299

13,8%

14,4%

Isole

842

617

8,1%

6,9%

Il trend positivo si è bruscamente interrotto nel 2023, nel

ITALIA

13.377

8.993

-2,1%

100,0%

degli scambi al di sopra dei risultati del 2021 (variazione
annua +7,7%). In termini assoluti, i dodici mesi del 2022
hanno

periodoregistrato

complessivamente

gennaio-settembre

2023

circa

(Q1-3),

13.380l’ammontare

delle

compravendite conferma il rallentamento già osservato nei trimestri
precedenti. In particolare, nel periodo Q1-3 del 2023 sono state
rilevate circa 9mila transazioni segnando un calo del 2,1% rispetto
allo stesso periodo del 2022.
Nel dettaglio il Sud ha intercettato il 14,4% del totale delle transazioni
di uffici registrando una variazione di +13,8% rispetto al 2022,
mentre nelle Isole si sono registrate il 6,9% delle transazioni, pari una
variazione su base annua del +8,1%; il Centro ha rilevato circa il
20,2% del totale delle transazioni con risultati pari a -12,9% rispetto
al 2022. Il Nord che nel complesso ha assorbito quasi il 60% delletransazioni, rileva per il Nord Est variazioni pari a +3% vs 2022,
mentre il Nord Ovest, che da solo intercetta il 33% del totale delle

Kroll Advisory su dati Agenzia delle Entrate (OMI)

transazioni evidenzia performance pari a -6% rispetto a 2022.

Fatturato e take up
Nel 2022, ultimo dato disponibile, il fatturato terziario in Italia ha registrato un volume pari a 3,7 miliardi di euro, segnando
una variazione del +28% su base annua. L'offerta di spazi ad uso ufficio ammonta a 6,9 milioni di mq, con una variazione
rispetto all'anno precedente del -4%, mentre le superfici scambiate si attestano a 2,75 milioni di mq (+10% rispetto
all'anno precedente). L'assorbimento, ovvero il rapporto tra la superficie scambiata e la superficie offerta, registra un valore
superiore alla media dei 5 anni ed è pari al 40%.

Kroll Advisory su dati Agenzia delle Entrate (OMI) e Scenari Immobiliari

45

Canoni
Nel secondo semestre 2023 si continuano a rilevare gli effetti della crescita inflattiva sui valori dei canoni: nel dettaglio
emerge un duplice trend delle quotazioni: quello riferito alle città primarie come Milano, Roma e Napoli che in media hanno
valori in aumento e quello delle città secondarie in cui si registra in media una decrescita dei canoni.
Var. % Canoni II 2023/ I 2023
CentroSemicentro Periferia

Bari

-1,3%

-0,7%

Bologna

-1,0%

-0,9%

2,0%

Firenze

-0,6%

-2,3%

0,6%
-2,3%

-1,2%

Milano1,6%0,8%Napoli

1,9%

1,3%

0,4%

Roma

0,7%

0,1%

0,0%
-1,3%

Torino

0,9%

-0,9%

Venezia (Laguna)

1,0%

-0,8%

2,6%

Media

0,4%

-0,4%

0,1%

Kroll Advisory

Rendimenti
I rendimenti lordi nel primo semestre 2023 si sono decompressi e si posizionano tra il 4,5% e l’8,5% per zone centrali esemicentrali delle città medio-grandi e nei business district consolidati, mentre la forchetta si amplia tra il 7% e il 10,0%
nelle zone periferiche e in generale nelle location secondarie. Anche per le prime location (Milano e Roma), nonostante il
costante interesse degli investitori per gli immobili di pregio si sono registrati nella prima parte dell’anno rendimenti lordi
più alti, nel dettaglio ci circa 4 % per i trophy asset nella città di Milano (nel primo semestre 2023 si attestavano a 3,75%),
mentre a Roma si sono registrati rendimenti lordi medi del 4,5% (4,25% nell’H1-23). Si segnala comunque che nel settore
direzionale si sta spostando sempre più l’attenzione verso il tenant, oltreché alle caratteristiche dell’asset e alla location.
Pertanto, si possono trovare operazioni dove la situazione locativa e il rating elevato dei tenant possono influire in modo
importante sui tassi di rendimento attesi, che possono comprimersi rispetto alla media del mercato di riferimento.

Vacancy rate
Nel periodo gennaio-settembre 2023, ultimo dato disponibile, lepercentuali di sfitto di spazi uffici registrano due trend: il primo
riferito a spazi “prime” ovvero nuovi o valorizzati secondo standard
di ultima generazione e localizzati in aree ad alto livello diaccessibilità e presenza di servizi, il secondo a uffici “non prime”. Nelprimo caso il tasso di vacancy rimane molto basso, mentre nel
secondo si assiste a una crescita, quest’ultima dovuta an basso
appeal del prodotto. In particolare, a Milano la percentuale di vacancy
nelle zone centrali si posiziona nell’intorno del 5% arrivando a valori
superiori al 15% nelle location periferiche. A Roma, nelle zone
centrali, si attesta attorno al 4% e arriva a valori superiori al 18%
nelle zone periferiche.

Kroll Advisory su, fonti varie46Tempi medi di commercializzazione e scontiGli ultimi dati disponibili del primo semestre 2023 sui tempi di vendita e relativi le città intermedie rilevano una
compressione che in termini assoluti scende sotto la soglia dei 10 mesi. Anche gli sconti in fase di trattativa risultano
ridotti: il divario medio tra prezzo di vendita e di acquisto è pari al 14,8%, 1 punto percentuale in meno rispetto al 2022.
Gli ultimi dati disponibili del 2023 sui tempi di vendita rilevano un aumento a Milano (da 5,5 mesi nel 2022 a circa 6 mesi),
mentre a Roma si registra una contrazione dei tempi (da 8 a 7,5 mesi). Lo stesso trend differenziato per Milano e Roma si
registra anche negli sconti in fase di trattativa. A Milano il divario medio tra prezzo di vendita e di acquisto è pari al 9,5%(-0,5% rispetto al 2022), mentre a Roma è pari al 13,5% (+0,5% rispetto al 2022)

Kroll Advisory su dati Nomisma

Previsioni
Alla luce dei fattori esogeni che caratterizzano il mercato immobiliare e in particolare derivati, dal protrarsi del conflitto
Ucraina-Russia, e dagli strumenti finanziari messi in atto dal Governo e dall’Unione Europea, sia per il rilanciodell’economia, che per il contenimento dell’inflazione, si riporta di seguito lo scenario previsionale che tiene inconsiderazione:-

dati forniti dai primari istituti di ricerca;-

dati resi disponibili dall’Agenzia delle Entrate;-

dati relativi al volume degli investimenti corporate;-

dati macroeconomici previsionali divulgati dalla Commissione Europea

utili allo scopo di determinare la stima al 2023 e la previsione al 2024 del volume di compravendite e trend dei prezzi
unitari.
VARIAZIONE YOY - TERZIARIO
2018

2019

2020

2021

STIMA

PREVISIONE

2022

2023*

2024**COMPRAVENDITE

-3,5%

4,9%

-9,7%

31,2%

7,6%

-2,2%

-1,5%

PREZZI

-1,5%

-0,7%

-1,9%

0,7%

6,5%

0,3%

-0,3%

47

Kroll Advisory

Principali Transazioni - 2023
Data

Città

Nome immobileProv

dic-23

Asset in Via Cascina
BelcasuleMI

Milanodic-23

Asset a AlbengaSV

dic-23

Asset in Viale Manzoni

nov-23

Asset in Viale Forlanini

nov-23ott-23ott-23

Portafoglio

Palazzo A - Centro
Direzionale Milano Fiori
Corso Vittorio Emanuele
II 24-28
Guardia di Finanza

Valore(Mln di €)Compratore

Venditore

n.d.

n.d.

Rexer

Albenga

n.d.

n.d.

Aquileia Capital Services

RM

Roma

n.d.

n.d.

Bayview Italia Srl

MIMilanon.d.

SCPI Corum Origin, Corum

BNP Paribas Cardif

MI

Assagon.d.

Inovalis

Ardian, Prelios SpA

MIMilanon.d.

n.d.

Goldman Sachs

BA

Bari

94,0

n.d.

Cromwell EREIT

Roma

15,4

INPS Istituto Nazionale PrevidenzaSocialeFondo Socrate

Milano25,2Gruppo Lactalis

BNP Paribas REIM

set-23

Asset in Via Longoni

set-23

Torre Nuvolariago-23

Bottega Veneta HQMIMilano200,0

UniImmo: Deutschland

QIA, Coima SGR

ago-23

Asset in Alzaia Naviglio
PaveseMI

Milanon.d.

Cittamoderna, PGIM Real Estaten.d.

ago-23

Asset in Via Imperia 35

MI

Milanon.d.

n.d.

DeA Capital Real Estatelug-23

Enel

NA

Napolin.d.

n.d.

Intrum Italy Spa

MIMilano28,3Coima SGR

Comune di Milano

RM

Roma

20,0

Gruppo Azimut

n.d.

varie

varie

49,0

SCPI Corum Origin, Corumn.d.

lug-23lug-23
giu-23

Asset in Largo Aldo de
Benedetti 1
Ex Magazzini dello
StatutoCorum acquires IT
Office Portfolio 2023

RM

giu-23Hybrid Tower Mestre

VE

Venezia17,5

Borgosesian.d.

giu-23

Asset in Piazza AffariMI

Milano93,6Kryalos SGR

n.d.

giu-23EX-Henkel Headquarter

MI

Milano

n.d.

Corum

Bain Capital Credit

giu-23

Asset in Via Della
Scrofa

RM

Roma

n.d.

Phoenix Insurance, Isrotel Hotel, WhiteCity Buildingsn.d.

giu-23EX-QN Headquarter

FI

Firenze

31,0Club deal

Kryalos

apr-23

Ex Banca Nuova

PA

Palermon.d.

Bain Capital

Privatoapr-23

TrasformatoreMI

San Donato M

12,1

n.d.

DeA Capital Real Estatemar-23Villino Almerici

RM

Roma

8,0

Blue SgrFinint Investment Sgrmar-23

Uffici in Ripamonti

MI

Milanon.d.

n.d.

Domo Media

feb-23

Immobili in VaresinaMI

Milano0,8IGP

Mediolanum Gestione Fondi Sgrfeb-23

Uffici a Napoli

NA

Napoli20,0CaprimInvestiRE sgr

feb-23

Prisma offices

MI

Milanon.d.

Il Prisman.d.

Kroll Advisory su MSCI RCA e principali testate giornalistiche del settore48

Il mercato ricettivo alberghiero

Secondo le stime del Centro Studi Turistici di Firenze per Assoturismo Confesercenti, il turismo sta finalmente recuperando
i livelli pre-covid. Nel 2023, si prevede una chiusura con 445,3 milioni di presenze nelle strutture ricettive, un aumento del+8,1% rispetto allo scorso anno e, per la prima volta, superiore al periodo pre-pandemico: nel 2019, infatti, le presenzeturistiche erano state 436,7 milioni.
Il notevole incremento dei turisti stranieri, con un aumento del +13,7% sul 2022, ha giocato un ruolo determinante nel
superare i dati del 2019: in valori assoluti si attestano a oltre 228,5 milioni (220,6 milioni nel 2019). Il mercato italiano,
invece, ha mostrato una crescita più modesta, +2,8% rispetto all’anno precedente, per un totale di 216,8 milioni dipernottamenti (216 milioni nel 2019). Analizzando la ricettività alberghiera ed extralberghiera, si stima una crescita del+9,3% nelle strutture alberghiere, con 276,2 milioni di presenze turistiche; l’extralberghiero mostra un aumento del +6,1%,
raggiungendo 169,1 milioni di pernottamenti.
La ripresa turistica varia a livello geografico, con il Sud e le Isole registrando la crescita più bassa (+4,4%). Il Nord Ovest(+11,7%) e il Centro (+10,4%) superano la media nazionale, mentre il Nord Est (+7%) si posiziona appena al di sotto.
Le tipologie di vacanza più apprezzate includono città d'arte (+11,4%) e montagna (+11,1%), seguite da aree rurali/collina(+10,3%) e terme (+10,2%). I laghi registrano buoni risultati (+9,6%), mentre il settore balneare mostra una crescita piùmodesta (+3%), principalmente a causa della flessione della domanda italiana nel corso dell'anno.
Focus Legge di Bilancio 2024 - Interventi in ambito turistico 3
A seguito dell'approvazione in via definitiva della Legge di Bilancio 2024, si propone un approfondimento sulle misurerivolte al settore turistico-ricettivo:•

Detassazione lavoro: detassazione del lavoro notturno e del lavoro straordinario nei giorni festivi per i dipendenti
di strutture turistico-alberghiere. La misura consiste in un trattamento integrativo speciale pari al 15% delleretribuzioni lorde, riferite al primo semestre del 2024, corrisposte in relazione al lavoro notturno e alle prestazioni
di lavoro straordinario effettuato nei giorni festivi;•

Affitti brevi: modifiche alla relativa disciplina fiscale, fissando la tassazione al 26% per chi ha optato per lacedolare secca, sostitutiva dell’imposta sul reddito e delle relative addizionali, nonché delle imposte di registro dibollo sul contratto di locazione. L’aliquota è ridotta al 21 per cento per i redditi derivanti dai contratti di locazione
breve relativi ad una sola unità immobiliare individuata dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi;

3

Fonte: Ministero del Turismo49

•

Rifinanziamento fondi destinati al Turismo per un importo di 260 Mln di euro per il triennio 2024-2026;•

Rifinanziamento fondo impianti risalita per un importo di 110 milioni di euro per il triennio 2024-2026;•

Rifinanziamento FUNT per un importo di 135 milioni di euro per il triennio 2024-2026;•

Rifinanziamento Cammini per un importo di 15 milioni di euro per il triennio 2024- 2026;•

Turismo accessibile: nell’ambito del Fondo Unico per l’inclusione delle persone con disabilità (dotazione pari a552.177.454 euro per l’anno 2024 ed a 231.807.485 euro annui a decorrere dal 2025). Una parte delle iniziative
sono dedicate al turismo accessibile;•

Giubileo 2025: istituito un Fondo per la pianificazione e realizzazione delle opere e degli interventi funzionali
all’evento, pari a 75 milioni di euro per il 2024, 305 milioni di euro per il 2025 e 8 milioni di euro per il 2026.

Analisi della domanda turisticaNel 2022, ultimo dato disponibile, le strutture ricettive
alberghiere italiane hanno registrato 83,4 milioni di arrivi (+52%
vs 2021) e circa 252,7 milioni di presenze (+49%). Considerando
anche gli esercizi extralberghieri i flussi sono stati pari a 118,5
milioni di arrivi (+51%) e 412 milioni di presenze (+43%).
Comparando i flussi del 2022 anche con quelli dell'anno prepandemia (2019), gli arrivi gli arrivi registrando una variazionedel -15% e le presenze del -10%. Il confronto con i risultati del2019 evidenzia come il trend di arrivi e presenze del 2022 haconfermato la ripresa del settore del turismo, anche se in termini
di volumi i flussi rimangono sotto quanto registrato neglianni pre-pandemia.
Nel dettaglio gli arrivi italiani sono stati circa 46,8 milioni, pari a
una variazione annua del +24%; le presenze, invece, ammontano
a circa 135,1 milioni (+20% su base annua). La componente
straniera rappresenta strutturalmente il 44% degli arrivi e il 47%
delle presenze sul totale dei flussi turistici alberghieri: gli arrivi
stranieri ammontano a circa 36,6 milioni, mentre le presenzesono state 117,5 milioni, registrando rispettivamente su baseannua un raddoppio dei risultati su base annua, mentre rispetto
al 2019, il delta dei flussi turistici internazionali si è accorciato
registrando -23% di arrivi e -16% di presenze (la variazione
2021 vs 2019 era pari a -64% agli arrivi e a -60%

Kroll Advisory su dati ISTAT

delle presenze).
Il settore alberghiero ha intercettato il 70% degli arrivi e il 61% delle presenze dell’intero comparto (alberghiero ed
extralberghiero). La maggior parte degli arrivi e delle presenze è stata registrata negli alberghi di 4 stelle, seguiti dalle
strutture a 3 stelle.

50

L'offerta turistica: strutture e posti letto
Nel 2022, ultimo dato disponibile, sono stati

ALBERGHI PER

censiti circa 32.425 esercizi alberghieri. Su base

CATEGORIA

Hotel

Posti letto

Camere% incidenza Hotelsul totale

annua si rileva un saldo positivo pari a più di 315

5 stelle e 5s Lusso

645

93.08643.7702%

strutture. In particolare, si osserva l’apertura di 75

4 stelle

6.376

838.947401.32920%

3 stelle

14.912885.143450.31146%

2 stelle

5.091

159.62783.94916%

1 stella

2.385

57.16928.066

7%

RTA

3.016

209.01675.8799%TOTALE

32.4252.242.988

1.083.304

100,0%

strutture a 3 stelle 160 strutture di categoria 4stelle, di 44 alberghi a 5s e 5s lusso, a fronte dellachiusura di poco più di 30 alberghi a 1 stella e 2stelle. I dati confermano il trend in atto già daqualche anno che favorisce investimenti in alberghi di categoria di fascia
medio-alta. In termini di posti letto le strutture a 4 e 5 stelle registrano unincremento medio del 2,3% in ragione d'anno mentre si segnala un calo
medio dello 0,5% per gli hotel a 1 stella e 2 e 3 stelle.
Più del 40% dell'offerta di posti letto è costituita da strutture di categoria
3 stelle mentre il 37% circa è riferibile ai 4 stelle; i 5 stelle coprono solo il
4% dell'offerta totale di posti letto.

La propensione ad investire nel segmento ricettivo è sostenuta dalsentiment positivo degli operatori sia del comparto alberghiero che extraalberghiero sull’andamento degli arrivi nelle strutture nel 2022 e che
dovrebbe proseguire nel 2023, trend sostenuto soprattutto dal

Kroll Advisory su dati ISTAT

potenziale aumento della permanenza media legato all’opportunità dipoter lavorare in modalità “smart working” nelle località turistiche. In quest’ottica, la ricettività sarà anche ampliata
attraverso i canali della residenzialità short stay (unità residenziali messe a disposizione per affitti brevi indirizzati adiversi target).

Performance KPI Milano, Roma, Venezia e Firenze
Gli indicatori dell'Italian Hotel Monitor di Trademark Italia evidenziano una crescita nel terzo trimestre 2023 per l'industria
alberghiera italiana, con un aumento dell'occupazione camere (+2,7 punti) e del prezzo medio camera (+10,4%) rispetto
al 2022. Nonostante una contrazione nei mesi estivi a causa di un rallentamento del turismo nazionale, settembre ha visto
una ripresa significativa. Il movimento turistico internazionale, sia business che leisure, continua ad affollare le principali
città d'arte e d'affari italiane. La performance positiva nel terzo trimestre permette di superare i numeri pre-COVID del2019, con un aumento dell'occupazione camere (+2,3 punti) e un prezzo medio camera ora al +10,4% rispetto al 2022 e
al +27,7% rispetto al 2019.
Tutte le tipologie ricettive mostrano un buon andamento, con il settore luxury (5 stelle) in crescita per ADR (+11%) e R.O.
(+0,7 punti), l'upscale (4 stelle) che registra aumenti per ADR (+8,4%) e R.O. (+3 punti), e il midscale (3 stelle) in crescita
di +2,7 punti di R.O. e +11% di prezzo medio camera.
L'analisi del TOC su scala nazionale rivela che tre città superano l'80%: Rimini, Como e Pescara. Nel ranking Top 5 per
ADR, confermano il vertice Venezia, seguita da Firenze, Milano, Roma e Como.

51

Nel dettaglio, secondo i dati diffusi da STR Global CoStar nel periodo gennaio-settembre 2023, a Milano,Roma, Venezia e Firenze, il Tasso di Occupazione
Camere (TOC), ovvero il rapporto percentuale tracamere vendute e camere disponibili, si è attesta
mediamente all’72%, registrando un delta positivo dicirca 9% rispetto allo stesso periodo del 2022. Rispetto

Var. TOC

ADR(€/camera)

Var ADR (delta)

2023

2023 vs 2022

2023

2023 vs 2022

Milano

71%

17%

208

26

Roma

73%

13%

238

44

Venezia

68%

11%

460

3

Firenze

76%

18%

274

36

al TOC medio del 2019 si segnala un delta lievemente
negativo pari a circa -1%, evidenziando la ripresa delsettore rispetto al periodo pre-pandemico. Il TOC più

TOC

TOC

Var. TOC

ADR(€/camera)

Var ADR (delta)

2023

2023 vs 2019

2023

2023 vs 2019

Milano

71%

-2%

208

Roma

73%

1%

238

82

Roma e Milano, rispettivamente con al 73% e 71%,

Venezia

68%

-1%

460

100

chiude Venezia con il 68%, che segna un aumento di 11

Firenze

76%

-2%

274

90

elevato è stato registrato a Firenze con l’76%, seguono

punti percentuali rispetto allo stesso periodo del 2022.

57

Kroll Advisory su dati STR Global - CoStar

Nel medesimo periodo l’ADR – Average Daily Rate – definito come prezzo medio delle camere vendute, netto IVA e netto
colazione, a Venezia registra la performance migliore con circa 460 euro/camera, con un lieve aumento sul 2022. Lo
scostamento maggiore è stato rilevato per la città di Roma che ha visto un incremento pari a 44 euro/camera, segue
Firenze con +36 euro/camera e chiude Milano che registra uno scostamento minore pari a +26 €/camera, con un’offerta
che si attesta a circa 208 euro/camera. Complessivamente si nota un generale aumento dell’ADR nelle diverse città, inmedia di circa 82 euro/camera, rispetto al periodo pre-pandemico.

Rendimenti Lordi
I rendimenti immobiliari del comparto alberghiero relativi al secondo semestre 2023 confermano la tendenza del primosemestre, si stanno muovendo in due direzioni: la prima che vede una stabilità per gli immobili in location “prime” comeMilano, Roma, Venezia, Firenze, e “top” coma la costiera amalfitana e Cortina d’Ampezzo; la seconda che registra
una lieve decompressione per prodotti e destinazioni meno attrattive per gli investitori (Resort e Hotel in location a
vocazione stagionale).
Gross Yields %Luxury andUpscale andUpper Upscale Upper Midscale

Midscale andEconomyMilanoVenezia
FirenzeRoma

3,5% - 5,25%

5,5% - 6,75%

6,5% - 7,25%

Top location*

3,5% - 4,75%

5% - 6,25%> 6,75%

Leisure - Resort/Hotel**

5,75% - 7%

6,75% - 8%

> 8%

Altre destinazioni

5,75% - 7%

6,75% - 8%

> 8%

*Ad es. Costiera Amalfitana, Taormina, Cortina d'Ampezzo, Portofino, Costa Smeralda**Località stagionali (mare, montagna, lago)

Kroll Advisory52

Hotels & Chain: prossime aperture
Il 2022 è stato un anno di notevole ripresa dell’operatività del settore, anche se i risultati non hanno ancora raggiunto i
livelli degli anni pre-pandemia. L’offerta di strutture ricettive in Italia registra segnali di decrescita sostenuta dalla chiusura
di alberghi di categorie economiche; in parallelo le catene alberghiere hanno acquisito 61 nuove proprietà aumentando diquasi il 3% i ricavi, con un incremento netto di chiavi di più di 5.490 unità.
Nel 2022 il segmento Upscale mantiene il primato di camere offerte, che rappresenta il 52% delle nuove chiavi immesse
nel mercato; il rimanente 30% si riferisce alla categoria Midscale, il 15% a Upper-Upscale e Luxury e il 3% all’Economy.
Rispetto agli ultimi 10 anni, Roma conferma la crescita più significativa di camere (quasi 5.000), seguita a distanza da
Venezia (2.800 camere) e Milano (2.500 camere). Tra le destinazioni top si rileva le ottime performance di Budoni, località
marittima nel nord-est della Sardegna che tra il 2012 e il 2022 è passata da 900 a 2.500 camere, rilevando un CAGR del
12% in 10 anni.
Nel 2022, il numero totale di brand presenti in Italia è 287, di cui più della metà (158) sono di origine nazionale. La
copertura dei player è trasversale a tutte le categorie di strutture, di cui la maggior parte operante nel segmento Upscale.

Kroll Advisory su dati Hotels & Chains in Italy, ed. 2023

A livello di copertura delle catene internazionali in Italia, BWH "Best Western Hotel Group" è la più presente sul territorio
nazionale, con poco più di 10.775 camere in 151 strutture, seguita da Accor (circa 10.555 camere in 82 strutture) e Marriot
International (quasi 9.900 camere in 62 strutture). Tra le catene nazionali si evidenzia l'importante presenza di TH Resorts(oltre 6.000 camere in 30 strutture), Gruppo UNA (5.340 camere in 47 struttue), Bluserena (quasi 4.265 camere in 13
hotel) e ITI Hotels (poco più di 4.140 camere in 30 hotel).
Nel dettaglio, il segmento Economy & Midscale è dominato da B&B, con 5.100 camere, seguito da Accor (2.635 camere)e BWH Hotel Group (poco meno di 1.975 camere). Nel segmento Upscale & Upper Upscale si posiziona in cima alla
classifica BWH Hotel Group con 8.805 camere seguito a distanza da Minor Hotels (7.575) e Accor (7.340). Gli hotel dellacatgeoria Luxury sono invece gestiti principalmente da Marriott International (3.250 camere).
Entro il 2025, con l’ingresso nel mercato italiano di nuovi player internazionali, si prevede l’immissione nel mercato di circa
25.440, inclusi i doppi conteggi, di cui la metà si riferirà alla categoria Upscale e quasi il 30% al segmento Upper-Upscalee Luxury. Le regioni interessate dagli sviluppi saranno principalmente Lombardia, Lazio, Sicilia, Veneto e Toscana che
insieme raccoglieranno il 70% delle iniziative, per un totale di 114 hotel e 15.800 chiavi (esclusi i doppi conteggi). Per gli
operatori sia domestici, che internazionali, si conferma l’interesse per le città d’arte, anche se si ritiene importantesegnalare l’emergente attrattività per le località marittime della penisola.

53

Investimenti
Nel 2023, l'asset class Hospitality che include i segmenti hotel
ed healthcare ha attratto oltre 1.7 miliardi di euro d’investimenti(29% sul totale), di cui il 70% costituito dalle transazioni delsegmento hotel.
Nonostante l’illiquidità del mercato, il comparto hotellerie ha

Trend investimenti (mln di euro)
4.000
3.500
3.000
2.500
2.000

mantenuto un’attrattività crescente grazie alla ripresa dei flussi

1.500

turistici, soprattutto internazionali, sia nelle città d’arte, che

1.000

nelle località turistiche a vocazione naturale e paesaggistica
italiane. Questa tendenza si riflette in diverse iniziative di

500
0
2018

2019

2020

2021

2022

2023

valorizzazione di strutture ricettive non solo nelle città comeMilano e Roma, ma anche in altre location come Lazise oKroll Advisory su fonti varie

Gardone Riviera.

Principali Novità H2-2023 4
Dicembre 2023-

Castello Sgr ha firmato un accordo con Marriott International che prelude alla realizzazione di Le Géant
Courmayeur Homesuite, il primo Apartments by Marriott Bonvoy in Italia. Il progetto, strategicamente situato apochi passi dagli impianti sciistici e dal centro di Courmayeur, prevede la costruzione di 47 premium ‘serviced
apartments’, di diversa metratura, che saranno venduti con la soluzione ‘chiavi in mano’. I proprietari potrannogodere di una formula di ospitalità innovativa: nel periodo di non utilizzo degli appartamenti, questi saranno
gestiti professionalmente, attraverso l’inserimento nel programma di gestione alberghiera di Marriott Bonvoy. Il
completamento dei lavori è previsto entro il primo semestre del 2025.

-

Si amplia la presenza di Monrif nell’hotellerie. La new entry è Hotel Brun, a Bologna, dove il gruppo conta già
Royal Carlton Hotel e Hotel Internazionale. L’albergo nasce dalla ristrutturazione dello storico Hotel Novecento.

-

QC ha in progetto un centro wellness in viale Certosa, nella ex sede Merloni, che sarà una sorta di ‘campus’
composto da una Spa di 3.500 metri quadrati, uno smart hotel di 50 camere e l’head office di quasi 3.000 metri
quadrati. L’apertura è attesa nel 2025. Il gruppo, che ha recentemente fatto il rebranding eliminando dal logo laparola “Terme”, sta attuando una strategia di internazionalizzazione: la prossima tappa di QC è attesa in
Engadina, in Svizzera, con centro e hotel 5 stelle che apriranno tra la fine del 2024 e il 2025. Seguiranno poi due
progetti nella cintura di Parigi, in Florida (Usa) e a Londra.

-

Lefay Resorts & Residences investe nei service brand residence: apre cinque ville sul Lago di Garda, che verranno
inaugurate nella primavera 2025.

-

Ha aperto il cinque stelle Palazzo Cordusio Gran Meliá in Piazza Cordusio a Milano, nell’ex sede delle Generali,
Palazzo Venezia. Si tratta della seconda struttura di Gran Meliá in Italia e della quarta del gruppo spagnolo nellacittà meneghina. L’hotel, che si compone di 84 stanze, incluse 26 suite, di cui una presidential suite di 88 metri
quadrati, porta un’insegna di bakery su strada, Pasticceria Gioia, gestita dal maestro panificatore Fabio Bertoni,
rivolta non solo agli ospiti ma anche ai passanti dato che si affaccia su una via che porta direttamente al Duomo.

4

Notizie estratte da Pambianconews Hotellerie

54

Novembre 2023-

R Collection debutta in montagna con due nuove strutture 5 stelle a La Thuile e Courmayeur. L’ampliamento delportfolio rappresenta per R Collection il perseguimento dell’obiettivo strategico di posizionamento a 5 stelle nelsegmento lusso.

-

Hsl Hospitality rinnova Casa Colori a Padova, soluzione ricettiva che risponde alla domanda di turismo a basso
costo, all’emergenza abitativa e alla richiesta di accoglienza di breve periodo per chi è solo di passaggio. L’hotel
è gestito da Cooperativa Città Solare ed è anche un ambito privilegiato per inserire e formare persona
appartenenti a categorie sociali svantaggiate.

-

Terme Italia, gruppo di recente costituzione con all’attivo tre centri e altri quattro in via di realizzazione, si sta
avventurando in Arabia Saudita, dove sono in corso tre progetti di medical Spa.

-

Como Hotels and Resorts sceglie l’Alto Adige per secondo resort in Italia. L’inaugurazione è prevista a dicembre
2023. Il resort dispone di 60 camere, una varietà di opzioni per la ristorazione, la Spa con piscina coperta di 22
metri, una piscina esterna panoramica di sette metri.

-

Il gruppo Giada Hotels Collection ha acquistato un asset ricettivo midscale che verrà sottoposto a una profonda
ristrutturazione e riaprire con il nome Boutique Hotel Piedra Rome City Center, vicino a città del Vaticano.

-

Radisson Hotel Group sta attuando progetto di riconversione di un centro congressi a Firenze, che diventerà unfamily resort.

-

Max Brown Missori, primo hotel in Italia di Sircle Collection, apre a gennaio a Milano composto da 64 camere.

Ottobre 2023-

Continental Europe Hilton punta sull’Italia con 12 aperture e il debutto del brand Lxr. Tra le aperture di punta vi
è quella del Grand Hotel Gardone Lago di Garda, prevista per il 2026, dopo una ristrutturazione da 45 milioni dieuro. Nascerà un resort a cinque stelle che, oltre a 160 camere, proporrà due ristoranti, un centro benessere eun’area meeting.

-Numa Group, piattaforma di ospitalità digitale, si espande in partnership con Investire Sgr: in arrivo il quarto
immobile a Milano con apertura prevista nel quarto trimestre del 2024, che sarà composto da 36 unità rent-torent (con affitti a breve termine), con 72 posti letto e una superficie media di 55 metri quadrati.

-

CdsHotels, che gestisce e commercializza 12 strutture posizionate tra Puglia e Sicilia, ha deciso di investire 15
milioni per creare la struttura più grande della Puglia con ben 131 camere che si aggiungeranno alle 443 attuali.
La fine dei lavori è stimata ad inizio 2025.

-

Cipriani lancia fondo da 500 mln di euro per l’espansione internazionale. Cipriani Hospitality Fund investirà inlocation come Dubai, Singapore, Madrid, Ginevra e Tokyo, portando il format Casa Cipriani, il club per soci, e leresidenze di lusso del brand Cipriani Club Residence.

-

Gruppo UNA, la più grande catena alberghiera italiana, cresce e grazie all’ultima novità, un boutique hotel situatoa Ortigia che accoglierà i suoi ospiti a partire dal 2024, arriva a contare 53 strutture, per un totale di oltre 5.800
camere distribuite in 13 regioni e 25 destinazioni differenti.

Settembre 2023-

La struttura ricettiva Relais Chiaramonte di Ragusa è entrata a far parte di Space Hotels, che comprende un
portfolio di 50 strutture indipendenti in 30 destinazioni business e leisure italiane.

-

Mangia’s e Hotel Investment Partners stringono franchising con Hilton per il Santa Teresa Sardinia, cheacquisisce quindi la denominazione Mangia‘s Santa Teresa Sardinia, Curio Collection by Hilton.

55

-Octopus Hospitality Partners acquista alberghi e immobili a Castiglioncello in Toscana, con l’obiettivo diriposizionale questa meta turistica all’interno delle “mappe che contano”.

-

21 House of Stories raddoppia a Milano la sua ospitalità ‘ibrida’ con la struttura sul Naviglio Pavese. La nuova
apertura meneghina integra un hotel di design a quattro stelle, ambienti per il coworking, esperienze di food esocial entertainment, spazi per eventi privati concepiti in maniera non convenzionale e due terrazze con piscina
che regalano una vista unica sulla città.

-

Il gruppo romano Omnia Hotels ha ottenuto un finanziamento di 27,5 milioni di euro e ha acquisito l’Hotel
Mondial, hotel 4 stelle del centro di Roma con 84 camere, che verrà interamente ristrutturato nel 2024.

-

A Roma, nasce Luxe Rome Apartment, un serviced apartment di proprietà di Andrea Valentini, di circa 150 mq
al secondo piano di un edificio umbertino, che nasce “in risposta alla richiesta sempre più crescente da parte dei
viaggiatori di trovare soluzioni abitative di lusso e comfort e soggiornare in una residenza personale privata”.

-

Nel quartiere milanese di Brera apre una nuova terrazza: Casa Baglioni Rooftop by Sadler. Al settimo piano diCasa Baglioni Milan, il nuovo indirizzo del gruppo Baglioni Hotels & Resorts inaugurato lo scorso febbraio, sorge
il nuovo rooftop di 150mq che può ospitare fino a 50 persone, con una vista panoramica sullo skyline delcapoluogo meneghino.

Agosto 2023-

Nel mese di settembre apre Casa Newton, dimora di lusso nella verde Val d’Orcia in Toscana. Sita nella tenuta
dell’Azienda Agricola Fabbrica Pienza, di proprietà della famiglia Bertherat, è un innovativo progetto di ospitalità
che nasce grazie al lavoro di un team che è riuscito a reinterpretare un’antica dimora toscana in modo
contemporaneo.

-

Mandarin sbarca a Porto Cervo nel 2026 sulla collina che domina il Golfo del Pevero. L’hotel offrirà 83 stanze esuite, a cui si aggiungono cinque ristoranti e bar, la Spa at Mandarin Oriental e una spiaggia privata accessibile
tramite una suggestiva passerella di 350 metri.

Luglio 2023-

Nasce Borghese Contemporary Hotel, struttura a quattro stelle posta nel cuore della Capitale e in un edificio
storico del diciassettesimo secolo, il terzo di Mascagni Collection.

-

Jo&Joe, brand di Accor, arriva a Roma debuttando sul mercato italiano il prossimo autunno. L’hotel è ospitato in
un ex monastero del XVI secolo. Gli spazi comuni, organizzati intorno a un cortile centrale e distribuiti su più livelli,comprendono un bar, un night club, un ristorante e una pizzeria, una sala riunioni, una lounge e un rooftop.

-

Baglioni Hotels & Resorts continua il suo percorso nel leisure, arrivando a Forte dei Marmi nel 2026. I lavori diristrutturazione, dell’ex Hotel Paradiso al Mare - 3 stelle, inizieranno nel 2024 e vedranno la realizzazione di 58
suite e camere – dalle 65 originarie -, un rooftop vista mare con bar, palestra, piscina e Spa.

-

Falkensteiner Michaeler Tourism Group investe 140 milioni di euro per il nuovo resort sul Lago di Garda. Il
Falkensteiner Park Resort Lake Garda è la nuova e trentaduesima struttura che aprirà a Salò, sulla sponda
bresciana del Lago di Garda nel 2025.

-

L’azienda vitivinicola Serena Wines 1881 debutta nell’hospitality, infatti ha aperto le porte della Tenuta Villed’Arfanta, in provincia di Treviso, anche per il pernottamento.

-

Kleos Hotel Group ha scelto Milano per aprire la prima struttura ricettiva con l’obiettivo di creare un nuovo gruppo
specializzato nella gestione di resort hotel. A interessarsi al business c’è Uturn Investments, family officeindipendente che ha acquisito il 48,5% del gruppo e che guiderà come lead investor il club deal entrando nel
settore dell’hotellerie con la quarta operazione in meno di sei mesi. Il nuovo hotel si trova in zona Susa, in 10
minuti collegato sia con San Babila sia con l’aeroporto di Linate con la nuova M4, e conta 55 camere con terrazze.

56

Pipeline: overview
Città

Nome Progetto

Tipo

categoria

CamereStato

Apertura

struttura(stelle)(n)pipeline(prevista)

Nobu Hotel Roma

Roma

Hotel

5

116 Cantiere

2024

Four Seasons

Roma

Hotel

5

n.d. Cantiere

2024

Valtur Gallipoli Beach Resort

Gallipoli (LE)

Hotel

5

122 Cantiere

2024

W Milan – DuomoMilanoHotel

5

202 Cantiere2024

W Rome

Roma

Hotel

5

120 Cantiere

2024

W Napoli

NapoliHotel

5

95 Cantiere2024

W Florence

Firenze

Hotel

5

120 Cantiere

2024

The Langham Venice Hotel

VeneziaHotel

5

138 Progetto

2024

San Domenico Hotels

Cortina d'Ampezzo Hotel5n.d. Cantiere

2024

Avani Palazzo Moscova Milano

MilanoHotel

4

65 Cantiere

2024

Romazzino, A Belmond Hotel

Arzachena (SS)

Hotel

5

n.d. Cantiere

2024

Regina Olga

Cernobbio (CO)

Hotel

4S

80 Cantiere

2024

Roma

Hotel

n.d.

n.d. Cantiere

2024

Milano

Hotel

n.d.

36 Cantiere

2024

Ortigia (SR)

Hotel

4

21 Cantiere

2024

Roma

Hotel

5

81 Cantiere

2024

Roma

Hotel

5

84 Cantiere

2024

Romeo Roma

Roma

Hotel

5

74 Cantiere2024

Rocco Forte House

MilanoApartmentsn.d.

11 Cantiere

2024

Rosewood Hotel

Roma

Hotel

5

157 Cantiere

2024/2025

Rosa Alpina Hotel & Spa

San Cassiano (BZ) Hotel5n.d. Cantiere

2024/2025

n.d.

n.d. Cantiere

Boutique Hotel Piedra Rome City
CenterNuma Sempione
Maniace Boutique Hotel Ortigia |UNA Esperienze
Corinthia Rome
Radisson Collection Hotel, Roma
AnticaTerme Berzieri

Salsomaggiore
Terme (PR)

Hotel

2025

Continua

57

Città

Nome Progetto

Tipo
strutturacategoria(stelle)Camere(n)Statopipeline

Apertura(prevista)

Ruby Hotel

Roma

Hotel

5

160 Progetto

2025

Mandarin Oriental Villini Sallustiani

Roma

Hotel

5

n.d. Cantiere

2025

Four Seasons - Palazzo della Rovre

Roma

Hotel

5

77 Progetto

2025

Hotel Bauer

Venezia

Hotel

5

110 Progetto

2025

Rosewood Palazzo Branca

MilanoHotel

5

70 Cantiere

2025

Brach Hotel

Roma

Hotel

5

n.d. Cantiere

2025

Radisson Blu Hotel Firenze

FirenzeHotel

4

328 Progetto

2025

Hotel

5

83 Cantiere

2025

Hotel

5

38 Cantiere

2025

Mandarin Oriental Cristallo
Hotel Ancora

Cortina d'Ampezzo(BN)
Cortina d'Ampezzo(BN)

Colonia Olivetti di Marinella

Sarzana (SP)Resortn.d.

92 Cantiere

2025

Le Géant Courmayeur Homesuite

Courmayeur (AO)

Apartmentsn.d.

47 Cantiere2025Salò (BS)Resort5

97 Cantiere

2025

Soho House Milano

MilanoHotel

5

50 Cantiere

2026

Grand Hotel Convento (Anantara)

Amalfi (SA)

Hotel

5

52 Progetto

2026

Ritz Carlton

Bellagio (CO)

Hotel

5

105 Progetto

2026

Palazzo delle Stelline

MilanoHotel

5n.d. Cantiere

2026

Cheval Blanc Pitrizza

Liscia di Vacca (SS) Hotel5n.d. Cantiere

2026

Grand Hotel Gardone Lago di Garda

Gardone (BS)

Hotel

5

160 Cantiere

2026

Hotel

5

58 Progetto

2026

Falkensteiner Park Resort Lake
Garda

Baglioni Hotel Forte dei Marmi

Forte dei Marmi(LU)

Mandarin Oriental Porto Cervo

Porto Cervo (SS)

Hotel

5

83 Cantiere

2026

Hotel Scarampo

Milano

Hotel

n.d.

n.d. Progetto

2030

Kroll Advisory su testate giornalistiche specializzate del settore

58

Principali Transazioni - 2023
Data

dic-23

Portafoglio
Gruppo Amapa

3 assetPortfolio

Hotel Torino Lingotto

dic-23Congress
Il Pelagone Hotel & Golf

nov-23

Resortnov-23

Novotel Firenze Nord

Camere(stelle)

(n)

Varie

set-23

1

Oaktree IT Hotel
Portfolio 2023

Valore(Mln di €)€/camera

Compratore

Venditore

Gruppo Amapa

n.d.

50,0

n.d.

Torino

4

240

n.d.

n.d. n.d.

IPI Spa

Gavorrano

4

n.d.

20,0

n.d.

n.d.

n.d.

n.d. Giada Hotel Collectionn.d.

Elaia S.p.a.

FCR Immobilien AG

Sesto Fiorentino

4

180

n.d.

n.d. Borletti GroupSix Senses

Roma

5

95

245,0

2.578.947 Gruppo Statuto

Hotel Nautilus

Forte dei Marmi

3

n.d.

5,0

n.d. Forte Real Estate

6 asset

varie

n.d.

n.d.

ENPACL - Enten.d. nazionale di previdenza Oaktree

Aeroporto

ott-23ago-23categoria

Asset Roma - Boutique hotel Romaott-23

set-23

Città

Nome Hotel

Orion CapitalManagers, CDS Holding
Sciallie assistenza per i
Motel Agip

Palermolug-23

Hotel Ritter

Milanolug-23

A&O Hotel and Hostel Venice Venezia

lug-23

HD8 Hotel

Milanogiu-23

Duomo Luxury Apartments
by Rosa Grand

Milanomag-2343 Station Hotel

Milano

1

n.d.

3,0

n.d. Bulgarella GroupSant'Anna Real Estate

88

n.d.

n.d. n.d.

Montello SpA

n.d.

n.d.

n.d. Campus X (CX)A&O Hotels & Hostels

79

23,0

n.d.

n.d.

n.d. Tel Aviv Investimenti Srl InvestiRE SGR SpA

3

n.d.

n.d.

n.d. Milan Cap Re

4

167

n.d.

n.d.

Dedeman, Apex
Alliancen.d.

Camping90

n.d.

n.d. iAM Capital Groupn.d.

n.d. n.d.

Cerved Credit
Management3

4

mag-23

1

Grand Hotel Gardone

Gardone Riviera

apr-23

1

Capo Mimosa

Cervo

apr-23

1

Green Park

Porto Rotondo

4

35

n.d.

apr-23

Principe di Lazise

Lazise

4

127

25,0

gen-23

Hotel Midas

Roma

4

349

n.d.

291.139 Coima SGR

196.900 Fatta Hotels

0

Zeitgeist AssetManagement,

Covivion.d.

Bain Capital

Varde Partners

1 verrà trasformato in un hotel di lusso
Nota: Il valore del transato potrebbe includere elementi extra-immobiliari quali ad esempio quote societarie e contratti di gestione che non sono scorporabiliin quanto non si ha evidenza numerica del dato.
Kroll Advisory su dati MSCI RCA e testate giornalistiche del settore59

Il mercato logistico

La logistica è un segmento di mercato oramai specializzando sia in termini di tipologia edilizia (immobili flessibili vs
immobili built to suit, medium-high size, e-commerce, last mile, corriere espresso, cold storage, ecc…) che di tipologia diinvestitori, quali: investitori istituzionali (medium-high size con ticket > 20-30 MLN nelle location prime), investitori
specialistici (diversificazione fondi nei diversi mix di tipologie logistiche e anche verso zone prossime alle Location Primee Location Secondarie), developer / investitori, ecc.. A livello nazionale si è registrato un record in termini di volume transato
nel 2022, con molti deals e dati in termini di cap rate / capital value e rents. I dati del 2023 confermano l’appetibilità perquesta asset class, nonostante il contesto macroeconomico di riferimento e la contrazione del volume transato registrato,in ragione della stretta monetaria da parte della BCE e della yield decompression sui titoli di stato e sul mercato
obbligazionario in generale. Il mercato della logistica si dimostra solido, resiliente e particolarmente attivo, con una
domanda sostenuta dopo le performance record registrate per il 2021 ed il 2022; nonostante i volumi transati registrati,
significativamente minori rispetto agli anni passati, nel 2023 l’asset class logistica si conferma essere tra le più performantidel panorama italiano. Si evidenzia un consolidamento dell’interesse per le zone prossime alle Location Prime e per leLocation Secondarie, anche in ragione della saturazione delle location prime e delle maggiori possibilità insediative
connesse ai vincoli urbanistici offerte dai comuni minori. Anche il Mezzogiorno comincia a far registrare l’interesse degli
investitori, seppur con riferimento a progetti specifici / built to suit con tenant solidi. La crescente sensibilità da parte dei
player e tenant verso prodotti rispondenti a requisiti di sostenibilità non solo ambientale, ma anche sociale ed economica
è sostenuta dalla volontà di investire prevalentemente immobili in grado di rispondere ai criteri Enivornmental, Social andGovernance (ESG). Di interesse risultano essere anche immobili “light-industrial” ubicati in location strategiche, dariconvertire o da acquisire per mezzo di operazioni di sales & leaseback. È ragionevole attendersi il consolidamento anche
dei nuovi format quali Centri di Distribuzione Urbana (CDU) a supporto dell’e-commerce, della logistica di prossimità(last mile) e quella dei cold storage; quanto sopra, anche alla luce del PNRR, sarà sostenuto dalla crescita in investimenti
su infrastrutture.

60

Investimenti
Nel 2023, nonostante una riduzione degli investimenti
nel settore industriale e logistico segnando -44% su
base annua, l’asset class “logistica e light industrial”,
totalizzando 1.58 miliardi di euro, ha comunque attrattooltre il 26% degli investimenti corporate, superando il

Trend investimenti (mln di euro)
3.500
3.000
2.500

tradizionale primato degli uffici, che hanno totalizzato

2.000

circa il 18% degli investimenti. La solidità e la resilienza

1.500

del mercato della logistica sono evidenziate, soprattutto

1.000

per spazi dedicati ad attività economiche legate all’e-

500

commerce e ai consumi di prima necessità. La situazione0è stata influenzata dalla limitata liquidità del mercato.

2018

2019

2020

2021

2022

2023

Kroll Advisory

Sviluppi
L’espansione del segmento della logistica è confermata dall’intensa attività delle iniziative immobiliari in atto mirate, sia arealizzare nuovi spazi “built-to-suit” che a rinnovare il parco immobiliare non solo le location prime, ma anche centri
secondari che, per effetto dell’importante crescita di richieste di spazi risultano coinvolti nei processi di strutturazione
strategica e sostenibile della rete logistica. Il “fil rouge” degli sviluppi logistici fa riferimento alla rispondenza del prodotto
agli standard di sostenibilità sociale-economica e ambientale (ESG).
Entro il 2026 si stima l’immissione nel mercato di oltre 6,6 milioni di metri quadrati di GLA, principalmente localizzati al
Nord (Piemonte, Lombardia, Veneto ed Emilia-Romagna), ma anche al Centro e Sud, in particolare tra Lazio e Campania
e in Puglia. La geografia degli sviluppi segue l’interesse dei player a posizionarsi in prossimità di nodi intermodali strategici
per il trasporto sia su gomma, ma anche su ferro; questa nuova tendenza è da considerarsi un effetto degli importanti pianidi sviluppo infrastrutturale di alta velocità in corso in Italia. Nel dettaglio, grazie ai fondi PNRR destinati alla Mobilità
Sostenibile (25,4 mld€) è prevista la realizzazione di nuove tratte di Alta Velocità tra Salerno-Reggio Calabria, Napoli-Bari,
Palermo-Catania oltre al prolungamento dell'Alta Velocità Torino-Venezia fino a Padova.

Kroll Advisory su dati Scenari Immobiliari e principali testate giornalistiche del settore

61

Canoni e Rendimenti
Nel secondo semestre 2023 si registra una generale

LOGISTICA - H2 2023
Canoni prime

crescita dei prime rent assieme ad una decompressione dei
tassi di rendimento, alla luce del mutato contesto

Città

economico (inflazione, rialzo dei tassi d’interesse da partedella BCE- ultimo rialzo a settembre 2023 e poi mantenuti
stabili al 4,50%, performance mercato obbligazionario,
ecc..). Nonostante il trend in atto, nel mercato immobiliare
di riferimento l’asset class logistica mantiene fondamentali
solidi, con rinnovato interesse per le sub-asset class “lastmile” / “magazzini refrigerati”; stante il contesto descritto, lelocation secondarie acquistano più appeal rispetto al
recente passato, forti di rendimenti più elevati / interessanti.
Si fa notare che la situazione macro-economica rimane indivenire, caratterizzata da una volatilità nel breve periodo
maggiore rispetto al passato; pertanto i trend in atto
possono essere soggetti a repentine variazioni, in attesa di€/mq/amin max

vs
H1
2023

Prime gross yield
%
min

max

Milano

60-80

5,70%

6,50%

Roma

50-73

5,80%

6,70%

Genova

47-65

6,95%

7,65%

Torino

48-58

6,65%

7,35%

Verona

48-59

6,15%

6,85%

Bologna

55-68

6,00%

6,75%

Piacenza

55-68

6,00%

6,75%

Firenze

48-72

6,15%

6,85%

Napoli

37-47

7,25%

7,75%

Bari

37-47

7,75%

8,25%

vs
H1
2023

Nota: per immobili ad uso "last-mile" / "corriere espressi" / "e-commerceavanzati" / "logistica del freddo", i valori riportati possono incrementare
sensibilmente (sino ad un +30% ca.)
Kroll Real Estate Advisory Groupmaggiori evidenze sul mercato immobiliare e di dati relativi
alle transazioni dei prossimi mesi.

62Il mercato light industrial

L’aumento significativo dei costi delle materie prime iniziato nel 2020, proseguito 2021 e accelerato nel 2022 dalla
repentina crescita dei beni energetici si è ripercosso sui costi del settore delle costruzioni. I cantieri, tra cui quelli in atto
per lo sviluppo di immobili a vocazione industriale, richiedono legno, acciaio, rame, cemento e altri materiali che essendopoco disponibili hanno subìto un rapido innalzamento dei costi. A partire dalla fine del 2022, il trend dell’indice del costo
di costruzione appare essersi stabilizzato, seppur a livelli molto più alti rispetto alla media degli anni precedenti (indice paria 103 nel 2020 e 112 nel 2021). Nel dettaglio, l’indice del costo di costruzione di un fabbricato industriale a novembre
2023, ultimo dato disponibile e provvisorio alla stesura del seguente report, si attestato a 124,7, il 2% in meno rispetto amaggio 2023 e il -5% rispetto a novembre 2022. Al momento non è possibile prevedere se tali costi continueranno il trend
di ridimensionamento o si consolideranno nel tempo; pertanto, è doveroso procedere con un monitoraggio di tali parametri.

Kroll Advisory su dati ISTAT

63

Focus Data CenterIn un contesto di transizione digitale e climatico-ambientale, i Data Center emergono come una classe di attività cruciale
a livello globale e nazionale. Il significativo aumento del fatturato dei sette principali hyperscaler, da 150 miliardi di dollari
nel 2017 a oltre 400 miliardi nel 2022, riflette l’interesse crescente da parte di operatori e investitori.
I “Data center” sono edifici caratterizzati da uno spazio ibrido industriale-uffici e attrezzature con infrastruttura IT.
Solitamente si trovano nel centro delle città o in un nodo strategico della rete urbana. La rapida trasformazione digitale ela relativa diffusione di nuovi approcci di storage (es. cloud) hanno portato i Data Center a un processo di dismissione(totale o parziale) con il conseguente aumento dello stock offerto, che si posiziona sul mercato secondo diversi scenari.
Il PNRR ha contribuito a dare una spinta importante al prodotto Data Center che attraverso la missione Digitalizzazione,
innovazione, competitività, cultura e turismo, ha messo a budget 900mln€ di investimenti “per garantire che i sistemi, idataset e le applicazioni della Pubblica Amministrazione siano ospitati in data center altamente affidabili e con elevati
standard di qualità per sicurezza, prestazioni, scalabilità, interoperabilità europea ed efficienza energetica. A tal fine,l'investimento prevede la creazione di un'infrastruttura ibrida nazionale all'avanguardia basata su cloud (denominata"Polo Strategico Nazionale", PSN) o la certificazione di alternative cloud pubbliche sicure e scalabili a cui seguirà lamigrazione di dataset e delle applicazioni della pubblica amministrazione. Il fine ultimo è quello di rendere più sicuri i data
center italiani aumentandone l’affidabilità, l’efficienza e la capacità elaborativa.” (fonte: italia domani PNRR) Proprio lo
scorso dicembre 2022, il Dipartimento per la trasformazione digitale ha formalizzato la creazione dell’infrastruttura cloud
Polo Strategico Nazionale (PSN). “Acilia e Pomezia nel Lazio, insieme a Rozzano e Santo Stefano Ticino in Lombardia,
sono le sedi individuate per ospitare i data center e garantire adeguati livelli di continuità̀ operativa, oltre che di tolleranza
ai guasti. A partire dal 2023 oltre 280 pubbliche amministrazioni centrali e strutture sanitarie potranno richiedere un
finanziamento per completare la migrazione dei propri dati ed i servizi critici e strategici al PSN[…]” (fonte: Dipartimento
per la trasformazione digitale)
In Italia, alla fine del 2022, il traffico di dati giornaliero è cresciuto del 3,2 volte rispetto all’inizio del 2019, trainato
dall’aumento degli utenti di servizi online come lo streaming video (+85% 2022 vs 2019) e l’e-commerce (quasi +20%).
Questo riflette un aumento significativo delle esigenze dei fornitori di servizi che dipendono dalle infrastrutture digitalidel paese.
Per immobili in periferia e spesso posizionati lungo le direttrici infrastrutturali delle telecomunicazioni o hub/ distretti
dedicati, appare invece vantaggioso ristrutturali per mantenere la destinazione d’uso d’origine; in queste ultime location si
segnala anche l’offerta di Data Center di nuova concezione e più rispondenti alle esigenze di efficienza energetica/fattori
ESG.
Considerata la natura ibrida di questi immobili è possibile altresì valutare l’opportunità di valorizzazione e cambio didestinazione d’uso per i Data Center in contesti consolidati; in questo caso ci si riferisce a Centraline telefoniche, di cui lepiù attrattive si trovano nel centro delle principali città o vicino ai principali CBD italiani (Milano e Roma) e in queste aree
il rendimento lordo si aggira tra il 6,0% e il 6,5% con valori “prime” vicini al 5,0%, mentre gli immobili in una posizione
secondaria potrebbero raggiungere rendimenti lordi di tra il 7,0% e il 9,5%.

Volumi di compravendita
Il consuntivo del 2022 ha confermato il trend positivo delle transazioni iniziato nel 2021, portando il numero degli scambi
al di sopra dei risultati dell’anno precedente (variazione annua +7%). In termini assoluti, i dodici mesi del 2022 si sono
registrate complessivamente circa 16.265 compravendite contro le 15,160 del 2021 e di 12.125 del 2019.
Il trend positivo si è bruscamente interrotto nel 2023, nel periodo gennaio-settembre 2023 (Q1-3), l’ammontare delle
compravendite conferma il rallentamento già osservato nei trimestri precedenti64In particolare, nel periodo Q1-3 del 2023 sono state rilevate circa 11mila transazioni segnando un calo del 6% rispetto
allo stesso periodo del 2022.

NTN

Q1-3

2022

2023

Nord Est

4.262

Nord Ovest

Area

Var. % NTN Quota NTN per
Q1-3 2023 vsarea (Q1-3

Q1-3 2022

2023)

2.938

0%

27%

6.403

4.170

-8%

39%

Centro

2.704

1.823

-6%

17%

Sud

2.238

1.343

-10%

13%

656

424

-3%

4%

16.263

10.697

-6%

100%

Isole
ITALIA

Kroll Advisory su dati Agenzia delle Entrate (OMI)

Nel dettaglio, il Nord ha assorbito oltre il 66% delle transazioni: il Nord Est
ha rilevato il 27% delle NTN totali, mantenendosi stabile rispetto al 2022,
mentre il Nord Ovest, che da solo intercetta il 39% delle transazioni
nazionali, evidenzia performance pari a -8% rispetto a 2022. Il Centro e il
Sud seguono a distanza con rispettivamente il 17% e il 13% del totale delle
compravendite, mentre le Isole intercettano il rimanente 4%; tutte e tre lemacroaree rilevano performance negative.

Kroll Advisory su dati Agenzia delle Entrate (OMI)

Tempi di commercializzazione e sconti
Nella seconda metà del 2023, la confermata appetibilità delcomparto definisce tempi di commercializzazione e sconti adue velocità. La prima e riferita a prodotti “built to suit” cheappare mantenere i positivi trend rilevati a inizio 2020, laseconda legata a operazioni opportunistiche, che invece
appare subire gli effetti dei fattori esogeni del mercato(politiche monetarie restrittive, costo di costruzione a livelli
sopra la media, ecc.) e che registra una dilatazione dei tempi
di vendita e di locazione oltre che di differenziale tra prezzo dimercato e di acquisto del prodotto immobiliare.

65

Nel dettaglio, nel 2023 (Q1-3), si è registrato un rialzo del trend dei tempi di vendita e che si attesta a una media di quasi
9 mesi. I tempi di locazione, invece, segnano una sostanziale crescita, sostenuta soprattutto dal mercato delle grandi città,
in primis Roma, attestandosi mediamente a 9 mesi. Per quanto riguarda lo sconto medio sul prezzo di compravendita si
rileva una generale contrazione del divario rispetto al prezzo offerto: il delta più significativo si riferisce ai capannoni
industriali ben localizzati.

Kroll Advisory su dati Nomisma

Canoni e Rendimenti
Nel 2023 si continuano a rilevare buone performance

Indice delle quotazioni

anche del comparto industriale anche se gli effetti

2014=100dell’aumento del costo del debito e le conseguente

120

stagnazione del mercato dei capitali ha fatto registrato

100

una decompressione media rispetto al 2022 di 50 bps dei

80

rendimenti, che nelle location prime, ovvero nuclei

60

industriali strutturati e forniti di adeguati servizi per le40

attività produttive, si attestano nell’intorno del 9%, mentre

20

nelle zone periferiche/location secondarie raggiungono

0valori medi del 9,5 - 10%.

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

Canoni Medi

Kroll Advisory su dati Agenzia delle Entrate (OMI)

Previsioni
Alla luce dei fattori esogeni che caratterizzano il mercato immobiliare e in particolare derivati, dal protrarsi del conflitto
Ucraina-Russia, e dagli strumenti finanziari messi in atto dal Governo e dall’Unione Europea, sia per il rilanciodell’economia, che per il contenimento dell’inflazione, si riporta di seguito lo scenario previsionale che tiene inconsiderazione:-

dati forniti dai primari istituti di ricerca;-

dati resi disponibili dall’Agenzia delle Entrate;-

dati relativi al volume degli investimenti corporate;-

dati macroeconomici previsionali divulgati dalla Commissione Europea

utili allo scopo di determinare la stima al 2023 e la previsione al 2024 del volume di compravendite e trend dei
prezzi unitari.

66

VARIAZIONE YOY - INDUSTRIALESTIMAPREVISIONE

2019

2020

2021

2022

2023*

2024**COMPRAVENDITE

0,0%-12,1%

41,6%

6,9%

-5,3%

-3,9%

PREZZI

2,0%

-1,2%

1,0%

0,2%

0,1%

0,0%

Kroll Advisory67Principali Transazioni - 2023
Data

Portafoglio

Nome immobile
Piattaforma nel Mercato

dic-23Agroalimentare di Milano

Tipologia Prov

Città

Valore(Mln di €)Compratore

Venditore

LogisticoMI

Milanon.d.

Prologis

Sogemidic-23

2 asset logistici

Logistico

varie

varie

50,0

Patrizia

Scannel Properties

dic-23

2 asset logistici

Logistico

varie

varie

n.d.

GLP

n.d.

dic-23Legnano Last-Mile logistics

LogisticoMI

Legnanon.d.

Kryalosn.d.

dic-23

Area ex Liquigas

LogisticoMS

Carraran.d.

Gruppo Tirrena

n.d.

nov-23

Bergamo DC

Logistico

BG

Covo

n.d.

Garbe Group

Officine Mak

nov-23

Milan Data CenterLight
Industrial

MI

Milanon.d.

Radius Global Infrastructure, Incn.d.

nov-23

Pieve Emanuele DC

LogisticoMI

Pieve Emanuele

n.d.

Crossbay, Kryalosn.d.

ott-23

Passo Corese DC

Logistico

RI

Fara in Sabinan.d.

BentallGreenOak, DeA Capital Real Estate Techbau

ott-23

Desenzano del Garda DC

LogisticoBS

Desenzano del Gardan.d.

Kryalosn.d.

ott-23

Parma DC

Logistico

PR

Parma

n.d.

Kryalosn.d.

set-23

Piacenza Business Park

Light
Industrial

PC

Piacenza

70,0Patrizia

Akno Group

set-23

Uggiate-Trevano DC

LogisticoCO

Uggiate-Trevanon.d.

New Cleaning Group Srl

Bain Capitalset-23Rivoli DC

LogisticoTO

Rivolin.d.

REAM SGR S.p.A.

Castello Sgrset-23

Lonigo DC

LogisticoVI

Lonigon.d.

Gruppo Tonon

Prelios SpA, Eos Fundago-23

Pomezia DC

Logistico

RM

Pomezian.d.

Kryalosn.d.

ago-23

Asset Como

Logistico

CO

Como

n.d.

Invesco REn.d.

4 asset light industrial

Light
Industrial

varie

varie

160,0

Boreal IM, Cadillac Fairview

Kryalos, Blackstone

Logisticoago-23

Boreal JV Cadillac Fairview IT
Industrial Ptf

lug-23

Conad Nord Ovest DC

lug-23Forte dei Marmi

lug-23Via de Roberto 7

lug-23P3 Cittadella

Logisticolug-23Lari DC

Logisticolug-23

Via Messina 53

Light
Industrial

Light
Industrial
Light
Industrial

SV

Quilianon.d.

Colliers Global Investors Italy, Hines

n.d.

LU

Forte dei Marmi

7,3

n.d.

Covivio, Intrum AB

NA

Napoli20,0n.d.

Stellantis

PD

Cittadellan.d.

P3 Logistic Parks (GIC)

n.d.

PI

Casciana Terme Larin.d.

Cromwell Property Group, Bain Capital

n.d.

MI

Milano2,2Coima SGR

Comune di Milano

lug-23

DHL Logistics

Logistico

n.d.

n.d.

55,8

Value Partners Group Ltd

Cromwell Property Group

giu-23

VGP Italy

Logistico

n.d.

n.d.

35,1

Allianz

VGP Groupgiu-23Motorizzazione Civile

Light
Industrial

MO

Modenan.d.

n.d.

Kryalos

mag-23

Bergamo DC

Logistico

BG

n.d.

n.d.

Blackstone, Kryalosn.d.

apr-23

Logistic Park in Vigasio

Logistico

VR

Vigasion.d.

BNP Paribas REIM

n.d.
FM Logistic

apr-23

Asset in Piemonte

Logistico

AL

Capriata d'Orban.d.

Alderanmar-23

Asset a Caronno

Logistico

VA

Caronno Pertusella

n.d.

GLP

n.d.

mar-23

Davia

Light
Industrial

SA

Oliveto Citra

3,0

Davia

n.d.

mar-23Dana Italia

Logistico

CO

Montano Lucinon.d.

SCPI LOG IN

Dana Group

mar-23

ALS Fiorenzuola d'Arda

LogisticoPC

Fiorenzuola d'Arda

n.d.

GLP

Engineering 2k Span.d.

feb-23 BentallGreenOak portfolio

6 asset logistici

Logistico

varie

varie

n.d.

Prelios, BentallGreenOak

feb-23Irplast buildingLight
Industrial

FI

Empolin.d.

Namira SGR

Cheyne Capitalgen-23

DLO4 Amazon

LogisticoMI

Buccinasco

n.d.

Blue SGR, DAA Capital Partners

n.d.

Kroll Advisory su MSCI RCA e principali testate giornalistiche del settore68Il mercato commerciale

Il 2023 ha evidenziato come il settore retail, e con esso quello dei centri commerciali, sia caratterizzato da una buona
capacità di adattamento e reazione ai cambiamenti, mostrandosi resiliente nonostante gli stress test multipli (competizionedel canale online, pandemia, conflitti, crisi energetica, inflazione ecc).
I fondamentali si mantengono solidi nonostante il contesto macroeconomico ancora incerto. I primi 10 mesi del 2023 intermini di fatturato risultano in crescita rispetto sia al 2022 (+3,2%) sia al 2019 (+1,5%) e si conferma il trend di
miglioramento dei fatturati registrato nel primo semestre di quest’anno rispetto al corrispondente periodo pre-pandemia.
Costante anche il trend di recupero degli ingressi nelle grandi strutture pianificate con un +6,2% nei primi 10 mesi 2023
rispetto allo stesso periodo del 2022. L’incremento dei fatturati si traduce anche nel miglioramento dell'indicatore Rentto-Sale, con i canoni che hanno raggiunto livelli di sostenibilità in linea con quelli del 2019. Ottimi anche i dati di rent
collection in particolare per quanto riguarda i centri commerciali prime e top secondary.
L'interesse per gli asset mixed-use lungo le vie commerciali più prestigiose rimane positivo, considerati investimenti sicuri
con profili di rischio-rendimento bassi nel medio-lungo termine. D’altro canto, però, la scarsa liquidità del mercato delinea
una forte carenza di investitori con profilo Core o Core+, che prediligono ancora asset percepiti come più resilienti, comeimmobili cielo-terra high street, dove tuttavia tale tipo di prodotto risulta estremamente limitato.
Contemporaneamente, si osserva una buona offerta di immobili out-of-town sul mercato (sia tramite processi ufficiali divendita, sia off-market), attualmente guardati da investitori opportunistici alla ricerca di prezzi ancora troppo distanti dalle
aspettative dei venditori. A rendere ulteriormente illiquido il mercato, si aggiunge anche l’avvenuto aumento dei tassi diinteresse da parte della BCE, che ha provocato un incremento del costo del capitale, la ridotta propensione delle banche
ad erogare credito e le incertezze legate ai conflitti internazionali, come quello Russo-Ucraino e il recente conflitto in
Medio Oriente.
La situazione di semi-stagnazione e l’incertezza continuano a riflettersi nella crescita dei rendimenti. Per quanto attiene il
comparto delle grandi strutture pianificate (shopping center e retail park) si conferma un rialzo dei rendimenti inferiore
rispetto ad altre asset class, in quanto i centri commerciali partivano già da rendimenti attesi elevati e comunque superiori
all’attuale livello del costo del denaro.

69

E-Commerce
Secondo i dati pubblicati dall’Osservatorio eCommerce B2C Netcomm – School of Management del Politecnico di Milano,nel 2023 gli acquisti e-commerce B2C degli italiani valgono 54,2 miliardi di euro (+13% rispetto al 2022). Non è cambiata
sostanzialmente la ripartizione del mercato tra eCommerce e canale fisico in Italia: il tasso di penetrazione dell’online sui
consumi totali (online + offline) acquista un punto percentuale e arriva al 13%, con valori diversi nelle componenti diprodotto (11%) e di servizio (17%)

Tasso di penetrazione dell’online di Prodotto. Fonte: Elaborazioni Kroll

Da un lato i servizi vivono una "seconda giovinezza", soprattutto grazie alle performance molto positive del turismo etrasporti, e il valore degli acquisti online raggiunge 19,2 miliardi di euro (+25%).
Dall’altro il valore dell’eCommerce di prodotto aumenta in modo più controllato rispetto agli anni scorsi, mentre intermini di tasso di penetrazione esso rimane stabile all’11% da ormai tre anni.
Si osserva che buona parte della crescita è spinta dall’inflazione: gli acquisti online di prodotti toccano 35 miliardi di euro(+8%). Il food & grocery, invece, fatica: gli acquisti online sono di poco inferiori al 2022 (-0,5%)
Dalla lettura di questi dati, si evince come il digitale sia diventato ormai un canale molto importante per il Retail. L’online
ha, infatti, confermato la sua capacità di amplificare, attraverso una molteplicità di touchpoint, la relazione tra brand e
consumatori e di estendere, in termini spazio-temporali, una visita occasionale e discontinua (in negozio) in una relazione
potenzialmente continua.
Una strategia di vendita al dettaglio omnicanale migliora l’esperienza del cliente e fornisce più canali per l’acquisto, che si
tratti di dispositivi mobili, web o nei negozi. La disponibilità di più canali di acquisto porta ad un aumento delle vendite edel traffico. I clienti omnicanale spendono dal 15 al 30 % in più rispetto ai clienti single o multicanale. Uno studio congiunto
di Google, Ipsos MediaCT e Sterling Brands ha inoltre rilevato che il 75% dei consumatori è più propenso a visitare unnegozio se si imbatte in informazioni di vendita al dettaglio locali sul web. Sfruttando più canali, la vendita omnicanale nonsolo aumentano le entrate dalla vendita online, ma si indirizza anche un traffico significativo verso i negozi, aumentando
ulteriormente le entrate.

70

High Street
Il segmento delle high street continua a registrare segnali di interesse da parte degli investitori, sostenuti soprattutto dalla
crescita dei flussi turistici internazionali e da una ritrovata vivacità di eventi, leisure e fiere. Resta forte l’interesse perimmobili cielo-terra, mixed use lungo le vie commerciali più prestigiose, ritenuti comunque sicuri e con profili rischiorendimento bassi, nel medio-lungo periodo. Per quanto riguarda il mercato delle locazioni, gli ultimi dati testimoniano una
significativa crescita dei canoni nelle top locations delle principali città italiane, con una vacancy limitata alle vie
più secondarie.
Si rileva un discreto dinamismo anche in località secondarie, città di provincia e nuovi luoghi dello shopping all’interno dellepiazze commerciali italiane più importanti. Il focus dei retailer e degli investitori è su immobili di qualità: se in periodo prepandemia l’obiettivo dei retailer era di insediarsi nelle principali piazze italiane ed il driver principale era unicamente il livellodi canone, ora si osserva una crescente attenzione nella scelta della location più performante, si punta più alla qualitàdell’unità, con attenzione a driver quali: estensione del fronte vetrinato, regolarità dell’unità, superficie netta fruibile internae ampiezza dei collegamenti verticali tra i piani destinati alla vendita. L’elemento “visibilità” si è consolidato come centrale
in un’esperienza di acquisto sempre più ibrida e commista al canale digitale, consentendo quindi al cliente di entrare incontatto con il prodotto per poi finalizzare l’acquisto in negozio, a casa o utilizzare il punto vendita per il ritiro dell’oggetto
selezionato on-line.
Milano si conferma ai vertici della classifica per dinamismo, canoni e valori. Le principali high street milanesi sono sempre
state molto ricercate: lo sfitto è limitato e gli spazi disponibili spesso non soddisfano le esigenze dei brand. La richiesta dispazi retail in trophy asset e in posizioni privilegiate ha avuto l'effetto di aumentare i canoni di locazione, tanto che Via
Montenapoleone a Milano ha registrato il secondo posto tra le vie commerciali più costose al mondo per canone dilocazione al metro quadro richiesto (Rapporto: "Main streets across the world 2023", Cushman & Wakefield).
Le principali vie dello shopping e le high street hanno registrato flussi pedonali costanti, così come si è confermato il
miglioramento dei flussi turistici, soprattutto dalle Americhe e dall'Europa.
I canoni di locazione nelle high street sono in aumento, con valori locativi di punta intorno ai 15-20.000 €/mq/anno per lesuperfici commerciali al piano terra di via Montenapoleone, una cifra in costante aumento a causa della mancanza di stock
disponibile e dell'attrattiva commerciale della strada. Anche la disponibilità in Corso Vittorio Emanuele II è limitata; i canoni
rilevati in questa via per i negozi al piano terra con vetrine (canoni di punta) oscillano in media tra i 6.000 e i 10.000€/mq/anno.
La vitalità del mercato ha portato alla realizzazione di molti nuovi progetti e, di conseguenza, alla naturale estensione diCorso Vittorio Emanuele II fino al Castello Sforzesco, dando così nuova vita a Via Dante, Piazza Cordusio, Via Mercanti eanche Via Orefici che si apre su Via Torino.
L'apertura della nuova linea M4 della metropolitana in piazza San Babila, con la recente inaugurazione della nuova piazza,
sta dando nuova vita all'area circostante. A migliorare l'attrattività del contesto contribuiscono anche i lavori diriqualificazione del tratto di corso Matteotti compreso tra via Montenapoleone, via Bagutta e corso Venezia. Questo
progetto mira a migliorare gli spazi pubblici attraverso l'ampliamento e il rifacimento dei marciapiedi. Le recenti aperture,come quella del negozio "END" in via Mercanti (febbraio 2023) e il progetto di rigenerazione dell'edificio ex Credito Italiano,
noto come "The Medelan", hanno generato un importante interesse da parte dei retailer su piazza Cordusio che potrebbe
ridisegnare gli ecosistemi delle High Street cittadine. Proprio il progetto The Medelan è stato scelto da Coin per l'aperturadel suo nuovo negozio Excelsior, da Arket per il suo primo flagship store in Italia e dal marchio di arredamento Kave Home.
Nel frattempo, anche l'inaugurazione del Gran Meliá Cordusio (il nuovo 5 stelle di Meliá Hotels International) e larigenerazione di Piazza San Babila stanno contribuendo anch’essi ad ampliare la geografia delle high street milanesi.
Il mercato immobiliare commerciale della città di Milano si conferma oggetto di forte interesse da parte dei retailer, nonsolo per quanto attiene il Quadrilatero della Moda ma anche per assi commerciali secondari come Corso Buenos Aires, che
ha fatto registrare segnali di difficoltà e fronti vetrinati sfitti nel corso degli ultimi due anni. L’offerta commerciale del Corso
sta registrando una fase di transizione, con recenti nuove aperture, tra cui un punto vendita “Pinalli”, noto brand italiano
multimarca di cosmesi e del progetto “Le Corti di Baires”, inaugurato nel 2021, dove hanno deciso di localizzarsi Esselunga,71

Nike, Decathlon e Maison du Monde. L’importanza di Buenos Aires nella geografia dello shopping meneghino viene inoltre
confermata dalla seconda prossima apertura del brand RESERVED in Italia.
Buone le performance registrate anche a Roma, dove in via Condotti si registra un rialzo dei canoni. Stabili i prime rentdelle altre high street della Capitale (Via del Corso, Piazza di Spagna, Via del Babuino).

Yield – High Street
La situazione di profonda incertezza del mercato immobiliare, unitamente alla crescita del costo del denaro, continua ariflettersi nella crescita dei rendimenti, che dopo aver colpito le strade secondarie, sta ora interessando anche le highstreet prime.

High Street - Rendimenti Lordi
Top High Street
MilanoRoma

Via Montenapoleone

Via dei Condotti

3,50 % - 5,00%

4,00% - 5,25%

Venezia

Firenze

4,75% - 6,00%

4,50% - 5,25%

Top Cities*

Zone Centrali

Secondary HighHigh Street città

Zone Periferiche
Negozi di vicinato -Streetsecondarie

Medie Superfici di Vendita

5,25% - 7,25%

5,75% - 8,50%

7,50% - 9,50%*grandi città a vocazione turistica

Gross Cap rate. Fonte: Elaborazioni Kroll

Centri Commerciali, Retail Park e Factory Outlet
Secondo l’ultimo osservatorio del Consiglio Nazionale dei Centri Commerciali (CNCC) il campione dei centri commerciali
analizzati (pari a circa un terzo dei circa 1.270 poli italiani) ha rilevato un generale recupero del fatturato rispetto al periodo
pre-pandemico. I dati relativi ai footfall del 2022, seppur in ripresa, nonostante la minaccia inflattiva sui consumi, restanosotto le performance dell’anno pre-pandemia (-7,9%).
I primi mesi del 2023 confermano i trend di crescita dei driver fondamentali. Per quanto riguarda le presenze, nella prima
metà del 2023 il footfall ha recuperato ulteriormente il gap rispetto al 2019.
Per quanto riguarda le vendite come anticipato in premessa, i primi 10 mesi del 2023 risultano in crescita rispetto sia al
2022 (+3,2%) sia al periodo pre-covid (2019 +1,5%). Si evidenzia anche il miglioramento dei rent to sale, dove i canoni
hanno generalmente raggiunto i livelli di sostenibilità simili a quelli registrati nel 2019.

Andamento footfall e fatturato 2020, 2021, 2022 – III° trim.23

Kroll Advisory su dati CNCC

72

I fatturati medi, nonostante la differenza di visitatori rispetto al periodo pre COVID, sono stati compensati da una spesa
pro capite più elevata. Questi dati confermano un cambiamento delle abitudini di consumo e di frequentazione dei centri,
come si evince da un aumento importante dello scontrino medio.
Il settore grocery si è rivelato uno dei settori che più è stato capace di assorbire le difficoltà registrate durante la pandemia
grazie alle caratteristiche anticicliche e alla minor elasticità della domanda. Nonostante il contesto macro-economico ed ilconnesso aumento dei prezzi al dettaglio a seguito della crisi energetica e la contrazione del potere d’acquisto delle
famiglie, i consumi al dettaglio di alimenti, bevande e tabacco hanno fatto registrare segnali positivi rispetto al 2019. Le
caratteristiche intrinseche del settore continuano ad attirare l’attenzione degli investitori, tipicamente per operazioni disales&leaseback. Le ragioni sono da imputarsi alla presenza di flussi di cassa relativamente costanti sul lungo periodo edalla resilienza rispetto al rischio rappresentato dal commercio digitale.
Il miglioramento nel legame di fiducia e partnership tra landlord e tenant continua infine, a favorire la ripresa dell’occupancy
e un ottimo tasso di rent collection.

Yield - Centri commerciali e Retail Park
La situazione di forte incertezza e di sostanziale inattività del mercato immobiliare si traducono nell’H2-23 in una lieve
risalita dei rendimenti (25-50 bps). Da parte degli investitori internazionali continua a mantenersi un atteggiamento
generale di attesa (“wait and see approach”), sebbene non manchino segnali di un rinnovato interesse per l’asset class.

Centri Commerciali - Rendimenti Lordi

Retail Park - Rendimenti Lordi

Prime*Top Secondary

Secondary

Prime

Secondary

6,50% - 8,00%

6,75% - 9,00%

8,50% - >10%

6,75% - 8,75%

8,25% - >10%

*Con il termine di centri commerciali prime si qualificano quegli schemi dominanti rispetto al proprio bacino d'utenza,
con elevati volumi di footfall e capacità di attrarre top brand, indipendentemente dall'ubicazione nelle principali città
metropolitane.

Gross Cap rate. Fonte: Elaborazioni Krollpe

Stock e Pipeline
Il Consiglio Nazionale dei Centri Commerciali (CNCC), associazione che riunisce gli operatori attivi nelle industrie dei Centri
Commerciali, Factory Outlet e dei Retail Park, ha rilevato nel 2022 un ammontare complessivo di 1.274 poli commerciali
per un totale di 20 milioni di mq di GLA. Il settore è stato capace di generare nel medesimo anno un volume d’affari (escluso
l’indotto) pari a 68,3 miliardi di €. Nonostante i risultati incoraggianti raccolti nel 2022 e nei primi mesi del 2023, si continua
a registrare un rallentamento nello sviluppo dei nuovi progetti. I fattori che più hanno inciso, oltre al clima di generale
incertezza, sono stati l’incremento dei costi delle materie prime, dell’energia e del denaro.
La pipeline di sviluppo conferma il trend degli ultimi anni: ampliamenti di strutture esistenti e poche nuove aperture, alcunedelle quali ancora in grado di ridefinire i paradigmi del settore.
Tra le nuove aperture del 2023 si segnalano l’inaugurazione il 16 marzo 2023 del Caput Mundi, il nuovo spazio retail dacirca 5mila metri quadri a Roma, a due passi da piazza San Pietro e l’inaugurazione il 13 aprile 2023 della prima fase delnuovo urban district To Dream, a Torino. Il progetto complessivo occuperà circa 270mila metri quadrati di superficie
territoriale, di cui 85mila mq (GLA) dedicati al retail. La prima fase consiste in circa 25.000 mq di attività commerciali,
ristorazione e servizi per complessive 56 attività, di cui 14 ristoranti.

73

Il 15 novembre 2023 è stato inaugurato il Merlata Bloom, articolato in oltre 200 negozi, tra brand inediti e concept store
sperimentali. 43 esercizi di Food & Beverage, una Decathlon “esperienziale”, un cinema multisala, palestre ed aree dedicate
all’intrattenimento delle famiglie e dei giovani, spazi per il leisure e la cultura, oltre ad un’Esselunga di 6.000 mq.
Tre le prossime aperture più rilevanti si segnalano il Parma Retail acquisito dal gruppo Eurofund. Il progetto riguarda lavalorizzazione di un asset commerciale di 44.000mq, denominato “The Hood” per il quale è previsto un investimento di
25 milioni di euro. Il concept innovativo consta nella realizzazione di uno spazio commerciale scoperto con un’offerta
shopping e leisure. Il gruppo vuole riproporre nel progetto italiano una terrazza da 4.000mq presentata per la prima volta
al centro Ubbo (Amadora, Lisbona), la quale verrà valorizzata mediante la presenza di attività temporanee culturali,leisure e food.
Il progetto di riqualificazione urbanistica del gruppo Percassi, dal nome Chorus Life, a Bergamo, la cui ultimazione è
prevista per i primi mesi del 2024. Lo sviluppo prevede la realizzazione di una smart city di 150.000 mq, dovecoesisteranno residenze, strutture ricettive, aree commerciali, un’arena e un parco urbano. Il quartiere prevedel’inserimento di servizi quali coworking, ufficio postale, bancario, una lavanderia, un supermercato di prossimità, un asilo
nido e 30 negozi retail.
Walther Park, a Bolzano, interviene anch’esso sulla riqualificazione urbanistica di un vuoto prossimo al centro della città.
Il progetto prevede la realizzazione di 110 appartamenti, per circa 11.000mq, circa 11.200mq ad uso terziario, 90 negozi
e ristoranti per circa 35.000mq (GLA), una struttura ricettiva 4 stelle superiror, 113 stanze e 5.400mq. L’intervento
WaltherPark ha ottenuto la certificazione LEED livello Gold.
Maximall Pompeii a Torre Annunziata (NA). Il progetto riguarda la realizzazione di un grande parco tematico con uncentro commerciale di oltre 43.000 mq di GLA, un hotel a 4 stelle, un cinema multisala ad uno spazio dedicato
all’edutainment e all’intrattenimento. A servizio della struttura, una grande copertura a verde, servizi e attività sportive eoltre 5.000 posti auto.
Anche alla luce di una ridotta pipeline di nuove aperture e progetti, l’attenzione degli investitori e delle proprietà è oggi
indirizzata alla qualità dell’esistente. Secondo i dati del CNCC lo stock medio dei centri commerciali in Italia è datato, paria circa 20 anni. Per tale ragione, le nuove parole d’ordine oggi sono ridurre i costi operativi e l’impatto finanziario attraverso
un refurbishment degli asset in ottica ESG ed una nuova definizione del retail mix, attraverso l’ampliamento degli spazi
dedicati alla ristorazione e all’intrattenimento.
Secondo un recente studio 5 condotto da “EY” in collaborazione con il CNCC, intervistando un panel statisticamente
rilevante composto da 50 tra le più importanti Real Estate Companies e SGR nazionali ed internazionali, il 63% degliintervistati intende investire ulteriormente nell’asset class retail italiana nei prossimi tre anni, con un approccio
prevalentemente opportunistico e value add. L’85% dei proprietari, inoltre, dichiara di voler investire nei prossimi 12-24
mesi per la valorizzazione dei propri asset, con strategie volte prevalentemente alla riduzione dei consumi energetici, alla
ridefinizione del merchandising mix dei propri centri, migliorando e valorizzando ulteriormente gli spazi dedicati al
food&beverage e al leisure.
Numerose anche le attività di ampliamento e refurbishment per l’asset class dei “Factory Outlet Centers”. Nel corso del2023 è stata affidata a Promos srl la gestione, l’ampliamento e il refurbishment dell’Outlet Center Brenner. Sono stati
annunciati inoltre gli ampliamenti del “Sicilia Outlet Village” e del “Fidenza Outlet Village”. L’Outlet di Soratte, chiuso nel
2018, diventerà “Roma Outlet Village”. Data prevista fine cantiere: 2025) per una totale ristrutturazione

5

Retail Property Investments Barometer Italy

74

Compravendite
Nel 2022, il Numero di Transazioni Normalizzate (NTN) riferite alla
destinazione commerciale* è stato pari a circa 43.834 unità, mostrando
una variazione del +4,1% in ragione d’anno. Il trend positivo ha rallentato

NTN NTN Q1-

Area

2022

3 2023

Var. % NTN

Quota NTN per

Q1-3 2023 vsarea (Q1-3

Q1-3 2022

2023)

nel 2023, nel periodo gennaio-settembre 2023 (Q1-3), l’ammontare delle

Nord Est

8.012

5.693

1,2%

17,9%

compravendite conferma la diminuzione già osservata nei trimestri

Nord Ovest

13.722

9.765

1,6%

30,7%

precedenti

Centro

9.725

7.080

1,0%

22,3%

Sud

8.610

6.382

3,9%

20,1%

In particolare, nel periodo Q1-3 del 2023 sono state rilevate circa 32mila

Isole

3.765

2.847

7,2%

9,0%

ITALIA

43.83431.7682,3%100,0%

transazioni segnando un aumento del 2,3% rispetto allo stesso periodo del2022.
Nel dettaglio, il Sud e le Isole insieme hanno intercettato circa il 29% deltotale delle transazioni di negozi e hanno registrato rispettivamentevariazioni di +3,9 e +7,2% rispetto al 2022; il Centro ha raccolto circa il
22% del totale delle transazioni totalizzando +1% vs. 2022. Il Nord che nel
complesso ha assorbito più del 48% delle transazioni rileva per il Nord Est
variazioni pari a -+1,2% e per il Nord Ovest +1,6% rispetto al 2022

*i dati elaborati fanno riferimento alle NTN aggregate dalla fonte e riferite a
Negozi_Laboratori sommate alle NTN di categoria catastale D08

Kroll Advisory su dati Agenzia delle Entrate (OMI)

Pochissime le transazioni registrate nel 2023 tra cui la “Galleria del Centro Commerciale Il Grifone” a Bassano del Grappa,
transata da rumors di mercato ad uno yield netto del 10% La transazione ha riguardato unicamente la componente dellagalleria commerciale, con esclusione dell’ancora alimentare. La seconda transazione rilevante dell’anno è relativa alla
“Galleria del Centro Commerciale Airone” – Monselice (PD), anch’essa transata, sempre da rumors di mercato, ad un yield
netto del 10%. Anche in questo caso la transazione ha riguardato unicamente la componente della galleria commerciale.
Tra le altre si riporta anche la compravendita a novembre 2023 del centro “Porta Siena” venduto da AXA Reim e di un
portafoglio venduto da Unicoop di n.5 strutture di vendita alimentari.

Investimenti
Nel 2023 gli investimenti in immobili retail hanno registrato un
volume di circa 700 milioni di euro (11% sul totale),

Trend investimenti (mln di euro)
2.500

confermando il rallentamento generale degli investimenti
corporate in Italia. Le sfide nella ripartenza del segmento sono
legate a fattori macroeconomici (prezzi al consumo elevati, caro

2.000

1.500

energia, inflazione, ecc.) e al cambiamento delle abitudini dei
consumatori, i cui effetti impattano sulle strategie diinvestimento. In altre parole, i centri commerciali sono ancora
percepiti dagli investitori come un prodotto troppo rischioso eche non garantisce, ad oggi, la necessaria liquidità in fase di
uscita dall’investimento Al contrario, high streets, grocery eretail park sono percepiti come più resilienti e di facile gestione,

1.000

500

0
2018

2019

2020

2021

2022

2023

Kroll Advisory su fonti varienonostante la scarsa disponibilità di prodotti “prime”.
Nonostante l'andamento dei volumi investiti, i retailer continuano ad ambire all'evoluzione degli spazi commerciali,
adattando i format alle attuali esigenze della domanda. Questo include l'integrazione con attività logistica last-mile e lacreazione di spazi ibridi per servizi come centri medico-diagnostici, leisure e wellness.

75Principali Transazioni – 2023
Data

Portafoglio

Nome immobile

Città

Prov

Valore(Mln di €)Compratore

Venditore

Kryalos, Hayfin Capital

BNP Paribas REIM, Apollodic-23

Bicocca Village

MI

Milano60,0Management

Global RE, AXA Real Estatenov-23 Unicoop IT Retail Portfolio 2023

5 asset retail

varie

varie

37,0

Tikehau Capital, Pradera

Unicoop Tirreno

nov-23

Galleria PortaSiena

SI

Siena

n.d.

Indotek GroupAXA IM - Real Assets

ott-23

AironePD

Monselice

n.d.

n.d.

Partners Group, Kryalos

set-23

Shopping Center Il Grifone

SES Spar EU Shopping Ctrs

VI

Bassano del Grappan.d.

lug-23 Coop Alleanza IT Retail Portfolio 2023 3 asset retail

varie

varie

50,0

giu-23 City of Milan IT Office Portfolio 2023

2 asset retail

varie

varie

30,5

giu-23 Tecnomat IT Retail Portfolio 2023

Tecnomat ITA

varie

varie

70,0

mar-23

Spazio commerciale

RM

Roma

n.d.

Arrow Global, DeA Capital Real
EstateCoima SGR
LeadCrest Capital Partners, Polis
Fondi
BNP Paribas

Marathon AM
Coop Centro italia
Comune di Milano
Adeo Group S.r.ln.d.

Kroll Advisory su MSCI RCA e principali testate giornalistiche del settore

76

Milano in evoluzione: 2023 e oltre

Gli interventi di rigenerazione e valorizzazione urbana, sia puntuali, sia riguardanti porzioni di territorio di ampio respirostanno proseguendo il trend positivo innescato a partire da metà 2020. La distribuzione geografica delle operazioni
immobiliare vede una forte concentrazione al nord Italia, in particolare in Lombardia.
Milano domina in modo preponderante questo specifico segmento del mercato immobiliare.
Gli investitori mostrano grande interesse soprattutto per interventi mixed use, in grado di garantire una diversificazionedel rischio, caratterizzati da una forte incidenza della componente residenziale e del living: multifamily, co-living, student
housing, senior living, social e microliving. Fondamentale sarà il monitoraggio delle condizioni di mercato, normativo, e delcontesto territoriale nel quale gli sviluppi sono inseriti.
Mappatura dei principali progetti di valorizzazione a scala urbana e gli interventi puntuali (vision 2023 / 2030).
I progetti di trasformazione urbana che interessano il territorio della città di «Milano allargata»* in base aldimensionamento, possono essere distinti in:•

I progetti di valorizzazione a scala urbana con una Slp > di 50 mila mq, pari a circa 7,5 milioni di mq;•

Gli interventi puntuali con una Slp ˂ a 50 mila mq, pari a circa 3,2 milioni di mq;

In totale ammontano a circa 10,7 milioni di mq di Slp articolati in:•

Fase di cantiere (circa 4,3 milioni di mq di Slp): pari a circa il 40 % della Slp totale;•

Fase di progetto (circa 6,4 milioni di mq di Slp): pari a circa il 60 % della Slp totale.

I progetti di trasformazione urbana che interessano il territorio della città di «Milano allargata» sono distribuiti
geograficamente come segue:•

Zona centrale «bastioni»: pari a circa il 3% della Slp totale;•

Zona centrale «circonvallazione esterna»: pari a circa il 10% della Slp totale;•

Zona semi-periferica: pari a circa il 19% della Slp totale;•

Zona periferica: pari a circa il 36% della Slp totale;•

Comuni limitrofi: pari a circa il 32% della Slp totale.

* «Milano allargata»: si intende il territorio della città capoluogo e gli interventi di rilievo ubicati in altri Comuni a ridosso del confine
amministrativo del Comune di Milano.

77

Kroll Advisory

La stima dei tempi di realizzazione dei progetti di valorizzazione urbana e degli interventi puntuali
I progetti di valorizzazione a scala urbana e gli interventi puntuali ubicati nella città di «Milano allargata» che si
svilupperanno in un arco temporale 2023 / 2030 possono essere distribuiti in base alle seguenti fasce temporali:

Kroll Advisory

Principali novità urbanistiche rilevanti per i progetti di trasformazione•

Con Deliberazione del Consiglio Comunale n. 28 del 17 maggio 2023, il Comune di Milano ha proceduto ad
aggiornare gli oneri di urbanizzazione primaria, secondaria e dello smaltimento rifiuti, dovuti per i titoli
abilitativi di interventi di nuova costruzione, ampliamento di edifici esistenti e ristrutturazione edilizia.
Il Comune ha scelto di differenziare gli oneri di urbanizzazione con un aumento del 3% per le zone perifericheesterne alla circonvallazione e del 10% per gli interventi in centro.
Tali incrementi, tuttavia, possono beneficiare di specifiche riduzioni come, ad esempio, la diminuzione del 20 per
cento del costo per le opere private costruite con criteri di neutralità carbonica e del 50 se ospitano servizi
convenzionati con il Comune, oppure l’azzeramento per gli alloggi in edilizia sociale convenzionata in sostituzione

78

dell'edilizia libera, l’abbattimento totale per i servizi privati se convenzionati e tra l'80 e il 90% se comunquericonosciuti di interesse pubblico.
•Possibile aumento della quota obbligatoria di social housing. Come riportato nel documento “una nuova
strategia per la casa”, approvato a metà 2023, è molto probabile la revisione della quota minima obbligatoria disocial housing prevista per i progetti immobiliari. In particolare, ad oggi, per ogni intervento immobiliare sopra i
10.000 mq è previsto che l’operatore ne costruisca il 40% in social housing. Il documento riporta che “Il prossimo
PGT potrebbe offrire all’Amministrazione l’occasione di riesaminare questa percentuale e quindi di abbassare lasoglia al di sopra della quale è chiesto al privato di contribuire all’offerta abitativa sociale della città, nella direzione
di aumentare significativamente la quota residenziale nella pianificazione urbana.”•

Canone concordato. Il contratto a canone concordato (L. 431/98) agevola sia gli inquilini che i proprietari offrendo
prezzi calmierati per gli inquilini e supportando i proprietari attraverso agevolazioni fiscali (come ad esempio:
cedolare secca al 10%, riduzione dell’IMU e della base imponibile per l’IRPEF e l’imposta di registro).
Lo scorso 27 luglio 2023 è stato sottoscritto il nuovo accordo locale per la città di Milano che suddivide il
territorio comunale in 5 zone omogenee e fissa per ciascuna di esse 3 fasce, con un limite massimo e minimo
per il canone di affitto. La fascia viene individuata grazie a un punteggio che viene calcolato anche in base alle
caratteristiche dell’alloggio, a seguito della compilazione di specifiche domande sulle caratteristichedell'appartamento. La novità del nuovo accordo è rappresentata dall'introduzione di tariffe tipo per le singole
stanze per gli studenti universitari (requisiti necessari, la dimensione della stanza almeno 12mq e l’accesso libero
alle parti comuni, che possono essere il soggiorno o la cucina).

Le grandi trasformazioni urbane e i valori immobiliari
Osservando la localizzazione dei progetti
si può notare che alcuni grandi interventi(ancora in fase di completamento) hanno
avuto, e continuano ad avere, un forterichiamoperl’ubicazione

diulterioriinterventi generando così un processo dirinnovamento del tessuto edilizio delle
immediate vicinanze.
Tale attrattività ha generato un aumentodel valore degli immobili nelle aree
limitrofeaigrandiprogettiditrasformazione.

Kroll Advisory

Segue una disamina dei principali interventi in atto sul territorio milanese.
•

Ex Scalo Farini – in data 21/12/2023 Sistemi Urbani ha diffuso un comunicato stampa in cui viene annunciata
l’assegnazione degli ex scali ferroviaria Farini e San Cristoforo alla cordata Unicredit, Hines e Prelios per unimporto pari a 500 milioni di euro. L'area, di circa 540.000 mq, sarà destinata a diverse funzioni, tra cui 94.000
mq di abitazioni a prezzi calmierati, 110.000 mq di uffici, hotel e spazi commerciali, e 145.000 mq a uso

79

residenziale libero mercato. Il progetto, con una scadenza nel 2030, prevede la riconversione del magazzino
storico per fare spazio all'Accademia di Brera, un campus di 20.000 mq e un dormitorio di 3.000 mq. Lo sviluppo
dello Scalo Farini includerà anche il nuovo Campus UniCredit.
•

Scalo di Porta Romana – sono iniziati alcuni lavori di preparazione del cantiere per la torre Faro di A2A (progettodi Citterio Viel) di piazza Trento, prevista per il 2026, e in via Ripamonti si vedrà la conclusione di tutte le bonifiche
sull’area che ospiterà il Villaggio Olimpico all’interno dell’ex Scalo di Porta Romana, in vista delle Olimpiadi
Invernali del 2026.

•

Symbiosis – è un progetto di rigenerazione urbana nel sud della città, un nuovo Business District che si estende
per 125.000 mq a firma dello studio Antonio Citterio Patricia Viel e sviluppato dal gruppo Covivio. È attualmente
in fase di costruzione la nuova sede di Snam, che si prevede essere completata ad inizio 2024.

•

MIND (Milano Innovation District) – Milano Nord Ovest: l’ex sito Expo 2015 Inizia a popolarsi con l’attuazionedel Federated InnovationTM @MIND. Si tratta di un modello che attualmente raggruppa 32 fondatori, impreseleader nei rispettivi settori di appartenenza a livello nazionale e internazionale, volto a generare iniziative di ricerca
e innovazione. Le attività di ricerca e innovazione ruoteranno su due macro-temi: Future of Health e City of the
Future. Il primo passo è stata l’inaugurazione nel 2022, della sede della casa farmaceutica Astrazeneca così comegli insediamenti di Bio4Dreams e Rold, gli uffici di Illumina e del Nuovo Ospedale Galeazzi che ha iniziato adaccogliere i primi pazienti a partire da Agosto 2022. Nel dicembre 2021 Esselunga ha firmato un accordo con
Lendlease per predisporre una superficie di 1.000 mq all'interno del Mind Village, destinata a sperimentare unconcetto innovativo di retail, per intercettare nuove esperienze e trend di consumo.
Una parte fondamentale di MIND è il distretto West Gate. Quest’area, oltre a immobili residenziali e dedicati
all’hospitality verranno ospitate circa 150.000 mq a uso direzionale, tra cui anche la sede italiana di E.ON. In
quest’area sorgeranno 4 immobili direzionali di grado A+: l’Innovation Hub, immobile iconico ad uso uffici per un
totale di circa 7.800 mq; lo Zenith, che ospiterà uffici per una superficie di oltre 21.000 mq; l’Horizon di circa
20.500 mq e il Molo, un edificio che ospiterà un laboratorio di oltre 6.000 mq e spazi uffici
Un secondo importante distretto è quello dedicato al Campus scientifico dell’Università Statale. A Ottobre 2023
è stata posata la prima pietra. Il Campus ospiterà una comunità di oltre 23mila persone tra studenti, ricercatori,
docenti e personale di staff, con 18.376 mq per l’area didattica e 35.525 mq di laboratori. A completare il progetto
si segnalano 5.500 mq di area verde da destinare all’orto botanico, impianti sportivi, nidi aziendali e, soprattutto,
le residenze per studenti (1.100 posti letto)•

Cascina Merlata – avanzamento cantiere. Oltre al progressivo avanzamento delle opere, compreso anche il lotto
R8, R6 e R5, si segnala il cantiere della scuola pubblica mentre è ancora in standby l’area R1. Il centro
commerciale Merlata Bloom è stato inaugurato a novembre 2023.

•

Sei Milano – di Borio Mangiarotti e Mario Cucinella Architects, proseguimento cantieri e, come segnalato dal Sole
24 ore, sono stati consegnati nel mese di giugno i 500 appartamenti del primo lotto residenziale. A ottobre è
stato aperto il primo lotto del parco.

•

Milano Lampugnano: l’esito del bando di gara ha visto vincitore Ticketone e Mca Events. Cronoprogramma
previsto della durata di dieci mesi. Poco meno di 15 milioni la spesa per riportare a nuovo le vecchie tribune; vedrà
la luce un nuovo palazzetto da circa 8.000 posti in città.

•

Milano Fiera: Quartiere di CityLife: sul lato di Largo Domodossola stanno proseguendo i lavori per la realizzazione
di CityWave, ovvero il Portico di BIG. Sarà resa fruibile anche l’ultima porzione del Parco di CityLife.

•

Milano Porta Nuova -nei primi mesi del 2022 sono stati ufficializzati i progetti Pirelli 39, Pirelli 35 e Pirelli 32.
Pirelli 32 prevede un piano di investimenti di oltre 30 milioni, per la riqualificazione dell’edificio ad oggi di proprietà
di Coima RES. Pirelli 35, sempre di proprietà Coima, sarà un nuovo centro direzionale progettato dagli Studi Park
Associati e Snøhetta, incaricati di riqualificare e ampliare un complesso degli anni ‘60 posto su un lotto di circa
47.500 mq. Infine, Pirelli 39 grazie al progetto dello studio Boeri Associati, vedrà la realizzazione della nuova
Torre Botanica e della riqualificazione del cosiddetto “Pirellino”
Inoltre, sono da poco iniziati i lavori di un nuovo progetto, il Porta Nova 19, firmato da Lombardini22. Il progetto
restituirà alla città di Milano l’immobile di Corso di Porta Nuova, 19/Via Fatebenesorelle, 1-3, per una superficie
complessiva di circa 35.000mq. Entro il 2025, l’edificio ospiterà spazi uffici moderni e funzionali, risponderà ad80

elevati standard di sostenibilità che saranno attestati dalle più elevate certificazioni, come Core&Shell LEED
Platinum, WELL Platinum, BREEAM Excellent, Wiredscore Platinum.
Il progetto di “Gioia 20” è suddiviso in “Gioia 20 Est”, alto 98 metri di fronte a “Gioia 22”, e “Gioia 20 Ovest” di
64 metri. Le due torri ad uso terziario andranno a coprire gli ultimi due buchi rimasti in questa porzione del Centro
Direzionale. Consegna prevista tra fine 2023 e inizio 2024.
•

Bosco della Musica: prevede un investimento complessivo di 47 milioni di euro, di cui 20 milioni finanziati dal
Mims, 15 milioni dal ministero dell’Università e della Ricerca e i restanti 12 milioni dalla Regione Lombardia. Il
bando prevede la progettazione di una struttura polifunzionale dotata di aule, laboratori, un auditorium, residenze
per gli studenti, aree di ristoro e la rigenerazione della palazzina ‘ex-chimici’ delle acciaierie Redaelli puntando su
una architettura green e sostenibile, dunque con attenzione alle aree verdi.

•

Milano Est: Lambrate, completamento del complesso residenziale di East Garden; Città Studi sarà completato ilprogetto Armonia 19 di via Botticelli e piazza Occhialini. Inoltre, è stato reso noto il vincitore del Concorso
internazionale “Magnifica Fabbrica“. I progettisti hanno previsto un unico grande volume composto da una maglia
modulare regolare, circondato dal verde e dai canali d’acqua del Parco della Lambretta e affiancato dal Palazzodi cristallo, restaurato nelle sue strutture portanti e riconvertito in un giardino d’inverno, chiamato Fabbrica verdedella biodiversità. È così quasi completata la progettazione della Grande funzione urbana Rubattino, oltre
300.000 m2 complessivi suddivisi tra proprietà pubblica comunale (quasi 180.000 m2) e privata (Rubattino 87
Srl e Camozzi). Nell’area pubblica, oltre ad alcune opere di urbanizzazione (ampliamento e sistemazione di strade)è prevista anche la realizzazione di un nuovo plesso scolastico in via Caduti in missioni di pace a servizio delquartiere, finanziato con 13,5 milioni nell’ambito del PNRR. Il primo atto dei lavori, i cui costi complessivi sono
stimati in 120 milioni di euro, riguarderà l’ampliamento del Parco, con inizio previsto nel 2024.
Welcome Crescenzago nasce grazie ai piani dello studio dell’architetto giapponese Kengo Kuma e lacollaborazione del botanico Stefano Mancuso. Welcome trasformerà l’ex storica sede di Rizzoli in una strutturache diventerà spazio di lavoro con al centro elementi naturali. Sarà il fabbricato in legno più grande d’Italia eospiterà uffici, aree di coworking, un supermercato, un centro medico, servizi. Di fronte a ‘Welcome’ si affaccerà‘Green Between, tessiture urbane’, per la cui realizzazione è capofila Redo SGR.
Park Towers Milano, progetto di Asti Architetti e gestito da BlueStone, si compone di due torri residenziali di 77
e 55 metri d’altezza, che si svilupperanno su un’area verde con affaccio sul parco Lambro di circa 5.000 metri
quadrati. La consegna è prevista tra la fine del 2023 e i primi mesi del 2024.

•

Ex Macello: si tratta di un'area che si estende per 15 ettari e in quella zona nel corso dei prossimi anni si svilupperà
il progetto "Aria". Un progetto di riqualificazione proposto dall’operatore immobiliare Redo e uscito vincitore
nell’ambito della seconda edizione di Reinventing Cities del 2021. Verrà costruito un “quartiere low cost” per1.200 residenti con canoni a partire da 500 euro, il nuovo campus IED, un nuovo polo museale scientifico, un
grande parco e servizi per residenti. La prima parte sarà inaugurata nel 2026.

•

Milano Barona: in zona M2 Romolo si è conclusa la costruzione di Arca, in via Rimini, per la nuova sede delGruppo Cap Holding e anche la riqualificazione dello stabile San Vigilio Uno - noto come Palazzo Savoia
Assicurazioni e Riassicurazioni progettato da Gio Ponti nel 1971. Sempre nel distretto della Barona, nei pressidella Stazione M2 Famagosta, via Palatucci ha iniziato ad elevarsi il progetto The Skydrop, di proprietà di Real
Estate Center, società del gruppo Carfin92; si tratta di una nuova torre di 20 piani fuori terra e due interrati,
38.800 metri quadrati di superficie totale di progetto, 1.500 mq a piano, 250 posti auto coperti, 9 mila mq di aree
verdi, 3.500 mq di giardini pensili. Un investimento da 25 milioni di euro solo per i lavori: l’immobile sarà destinato
ad un uso direzionale e commerciale.
Il progetto TPR prevede la costruzione di un complesso edilizio multifunzionale di 19.000 mq su una posizione
strategica lungo la ferrovia Milano-Mortara. Il complesso sarà composto da una grande lastra orizzontale di due
livelli fuori terra, sormontata da una torre di 20 piani per un’altezza di 75 metri, con uno Sky bar e un ristorante
con vista a 360°. La progettazione definitiva è in fase di ultimazione, l’orizzonte per il fine lavori è il 2025.

•

Milano Rogoredo - Santa Giulia – Nella porzione nord dell’area di Santa Giulia continuano gli scavi per lebonifiche e per permettere l’inizio delle operazioni di posa delle fondazioni dei vari edifici. Si segnala inoltre che,a settembre 2021 Risanamento e la società tedesca Cts Eventim (leader internazionale dell’entertainment) hanno
presentato il progetto per la realizzazione della nuova Msg Arena. Un investimento da 180 milioni. Ospiterà81

16mila persone ma anche ristoranti, negozi e 10mila mq di “piazza” esterna per eventi all’aperto. L’arena sarà
inclusa anche nel progetto delle Olimpiadi Milano-Cortina 2026•

BEIC, la Biblioteca Europea: La Biblioteca Europea si estenderà su un’area di 30.000 mq. Verranno costruitedue strutture speculari tra loro strutturate così: due “navate” trapezoidali, entrambe in vetro e metallo. Per
realizzarla sono stati messi a disposizione 101,574 milioni di finanziamento già previsti nel bilancio dello Statonell’ambito del PNRR. Ci sarà un deposito robotizzato ipogeo, un forum, un auditorium e una piazza verde
pubblica. I lavori dovrebbero iniziare nel 2024 e terminare entro la fine del 2026.

•

Milano 3.0 – nel contesto della “Milano allargata” è importante menzionare il nuovo sviluppo “next generation
living “: sei nuove palazzine, per un totale di 260 appartamenti prenderanno posto tra il laghetto di Basiglio e il
parco. Gli appartamenti mettono a disposizione tagli diversi, che giocano sull’interior design differenziato
dall’Atelier(s) Alfonso Femia

82

Il mercato immobiliare residenziale della città di Milano

Nel corso del 2023, i prezzi e i canoni del comparto residenziale meneghino mantengono un livello notevolmente superiore
alla media nazionale, confermando la dinamicità e l'attrattività del mercato immobiliare milanese. La posizione centrale di
Milano come centro economico continua a generare un'ampia domanda, spaziando dai giovani professionisti ai senior;tuttavia, in molte circostanze, tale domanda non trova un’offerta adeguata di prodotto. Le molteplici iniziative dirigenerazione urbana, promosse da player specializzati, emergono come catalizzatori significativi, accelerando i tempi diassorbimento dei prodotti, soprattutto grazie alla diversificazione dell'offerta residenziale, che consente l'introduzione sul
mercato di nuove costruzioni in grado di soddisfare le esigenze di utenti con diverse disponibilità finanziarie.
Il sensibile aumento dei costi delle materie prime e, di conseguenza, dei costi di costruzione al momento sembrano incideresolo in parte sulla vivacità del mercato immobiliare milanese.

Fatturato e take up
Nel 2022, ultimo dato disponibile, il fatturato residenziale del comune di Milano ha registrato un volume pari a 11.650
milioni di euro, segnando una variazione del +8% su base annua. L'offerta di spazi ad uso residenziale ammonta a
3.500.000 mq, con una variazione rispetto all'anno precedente del -1%, mentre le superfici scambiate si attestano a
3.300.000 mq (+6% rispetto all'anno precedente). L'assorbimento, ovvero il rapporto tra la superficie scambiata e lasuperficie offerta, registra un valore superiore alla media dei 5 anni (94%). Le stime condotte per il 2023 considerando i
dati diffusi da primari istituti di ricerca, mostrano una flessione causata dagli effetti che le politiche monetarie, attuate apartire dalla seconda parte del 2022, hanno avuto sulla domanda di acquisto di abitazioni.

Kroll Advisory su dati Scenari Immobiliari

83Compravendite
MilanoNel 2022, ultimo dato disponibile relativo

Abitazioni compravendute per

all’intero anno, il Numero di Transazioni
Normalizzate

(NTN)

di

tipologia (%)

immobili

MQ

2021

2022

< 50

20,7%

21,3%

con una variazione del +6% rispetto

50 - 85

43,2%

44,3%

all'anno precedente. Il capoluogo assorbe

85 - 115

20,3%

20,3%

il 38% delle NTN dell'intera provincia. Nel

115 - 145

8,3%

7,9%

>145

7,4%

6,2%

residenziali registrate nel comune di
Milano è stato pari a circa 28.595 unità

2022, nel capoluogo il taglio dimensionaledello spazio abitativo più richiesto è stato
tra 50 e 85mq. Le NTN del 2022 risultano
superiori alla media dei 5 anni.
Focalizzando

l’attenzione

sul

NTN = Numero di Transazioni Normalizzate: rappresenta il numero di transazioni, normalizzate rispetto alla
quota di proprietà compravenduta, avvenute in un determinato periodo di tempo.

periodoKroll Advisory su dati Agenzia delle Entrate (OMI)

gennaio-settembre 2023, ultimo dato disponibile, si evince un’inversione di tendenza rispetto alle performance del 2022.
A Milano sono state registrate circa 17.810 NTN residenziali, -17% rispetto allo stesso periodo del 2022. Per contro, il
comparto della locazione conferma il trend crescente che ha avuto inizio nel secondo semestre 2021; tale tendenza è
dovuta all’aumento dei prezzi euro/mq delle abitazioni e alle difficoltà di accesso al credito.

PrezziNel 2023 nonostante la diminuzione del numero delle
compravendite e dei mutui erogati, i prezzi si mantengono
elevati. La difficoltà di accesso al credito ha impattato su unaumento della domanda di unità abitative in locazione conconseguente crescita dei canoni richiesti, nell’ordine del4,5% su base annuale.
Si rilevano variazioni per lo più positive per le macro-aree
centro e semicentro della città; le buone performance delcentro (+1%), considerato location di investimento “sicuro”
nell’attuale periodo storico di incertezza e volatilità dei
mercati, sono dettate dalla tenuta del segmento lusso, cheElaborazione Kroll Advisory su dati Agenzia delle Entrate (OMI)

risulta caratterizzato da una domanda che non conosce crisi.
Si conferma l’interesse per la macroarea del semicentro ove si concentrano numerose iniziative di rigenerazione urbana einterventi volti alla riqualificazione di immobili esistenti. Soprattutto nelle zone interessate dall’apertura di nuove fermatedella metropolitana, si assiste ad un incremento significativo di prezzi.
Di contro, la periferia registra una variazione leggermente negativa delle quotazioni, che segna -1,5% soprattutto inriferimento a soluzioni usate.

84

H2 2023
ZONE

Prezzi mediPrezzi

€/mq

Prime

min max€/mq

Centro - Quadrilatero / Brera

10.050 - 16.650

19.950Centro - storico

8.250 - 12.150

16.650Castello - Palestro

6.600 - 9.450

11.100Porta Genova - Navigli

4.500 - 6.150

7.350

Cenisio - Farini

4.200 - 6.000

8.500

Sempione - Portello

4.950 - 7.650

8.700

Isola - Repubblica

4.950 - 7.050

8.700

Pt. Venezia

6.000 - 9.300

10.950Pt. Romana

3.150 - 5.250

6.300

Città Studi

3.300 - 4.950

5.550

Tibaldi - Lodi

2.700 - 3.750

4.200

San Siro

3.450 - 5.100

5.700

Bovisa - Istria

2.250 - 3.900

4.500

Gallaratese - Merlata - Certosa

1.650 - 3.150

3.750

Niguarda - Monza - Lambrate

1.650 - 3.450

4.050

Forlanini - Corvetto

1.650 - 3.450

4.500

Vigentino - Chiesa Rossa

1.650 - 3.300

3.750

Famagosta - Forze armate - Baggio

1.650 - 3.450

3.900

Porta Nuova

9.150 - 13.350

16.050City Life

6.150 - 9.300

10.800N.B.: i range di prezzi medi €/mq indicati in mappa e in tabella sono
riferiti ad unità abitative nuove e usate.
Kroll Advisory85Principali transazioni – 2023
Data
dic-23

Portafoglio

Nome immobile
Asset Viale Monzaott-23

Ex Ippodromo del Trottoott-23Cefalonia 18

ago-23

Viale Rimembranze diGreco 45

1

ValoreCompratore(Mln di €)

Prov

Città

MI

Milanon.d.

Harrison Street RE Cap, Artisa Group

n.d.

MI

Milano250,0Bain Capital, Borio Mangiarotti

Hines, Prelios SpA

MIMilanon.d.

Tel Aviv Investimenti Srl

Borio MangiarottiMI

Milanon.d.

Borio Mangiarotti, Cornerstone Groupn.d.

Venditore

set-23

Aparto Milan Giovenale

MI

Milanon.d.

Colliers Global Investors Italy

Blue Noble LLP, Hines

ago-23

Milano Bonola

MI

Milano10,0Borio Mangiarottin.d.

lug-23Gessi 8/Costanza 12-19

MI

Milanon.d.

Maghen Capital Spa

KryalosMI

Milanon.d.

Castello Sgrn.d.

giu-23

Asset Via dei
Chiaramonti

gen-23

Immobile a NoLo

MI

Milanon.d.

Kervis sgr

Principal Financial Group, Veld Capitalgen-23

Immobile SE Milano

MI

Milano75,0Patron Capital, Bluestone, FREO Groupn.d.

gen-23

2 future res

MI

Milano20,0Borio Mangiarottin.d.

1 sviluppi misti a prevalenza residenziale

Kroll Advisory su dati MSCI RCA e testate giornalistiche del settore86

Il mercato immobiliare terziario della città di Milano

Le sfide esterne al mercato, come la crescita inflattiva e l'aumento dei costi delle materie prime, influenzano solo
parzialmente il contesto milanese, che continua ad attirare interventi mirati alla realizzazione di headquarters per societàleader nei settori assicurativi, bancari e dell'informatica e tecnologia avanzata. La focalizzazione sulla sostenibilità
energetica e sulla riorganizzazione degli spazi emerge come motore di una domanda orientata verso aree della cittàfacilmente accessibili, con metrature inferiori rispetto al passato e dotate di servizi che migliorano la qualità della vita, comela presenza di spazi accessori come terrazze e rooftop fruibili durante i momenti di pausa. Gli operatori dimostranointeresse sia per immobili di nuova costruzione che per quelli soggetti a significative riqualificazioni, con una
diversificazione delle ubicazioni che spazia da posizioni centrali a zone oggetto di rigenerazione urbana, fino a centri
direzionali situati nel primo hinterland della città meneghina.

Fatturato e take up
Nel 2022, ultimo dato
disponibile

ilfatturato

terziario del comune di
Milano ha registrato un
volume pari a 2.240 milioni
di euro, segnando una
variazione del +5% subase annua. L'offerta di
spazi

ad

uso

ufficioammonta a 649.000 mq,
con una variazione rispetto
all'anno

precedentedelKroll Advisory su dati Scenari Immobiliari+13%, mentre le superfici
scambiate si attestano a 500.000 mq (+6% rispetto all'anno precedente). L'assorbimento, ovvero il rapporto tra la
superficie scambiata e la superficie offerta, registra un valore inferiore alla media dei 5 anni ed è pari al 77%. Le stime
condotte per il 2023 considerando i dati diffusi da primari istituti di ricerca confermano una flessione, risultato derivantedelle politiche monetarie attuate a partire dalla seconda metà del 2022.

87

Compravendite
Nel 2022, ultimo dato disponibile relativo all’intero anno, il Numero diTransazioni

Normalizzate

(NTN)

di

immobiliadusoterziario/direzionale registrate nel comune di Milano è stato pari a
1.221 unità con una variazione del +5% rispetto all'anno precedente.
Anche nell' ultimo quinquennio si rileva una variazione positiva (7%).
Il capoluogo assorbe il 69% delle NTN dell'intera provincia. Le NTN
del 2022 risultano superiori alla media dei 5 anni. Nel periodo
gennaio-settembre 2023, a Milano si sono registrate oltre 593 NTN
di uffici, il 32% in meno rispetto allo stesso periodo del 2022. Rispetto
al periodo gennaio-settembre 2019 si è registrato un calo delle NTN
di circa il 27%.

NTN = Numero di Transazioni Normalizzate: rappresenta ilnumero di transazioni, normalizzate rispetto alla quota diproprietà compravenduta, avvenute in un determinato periodo
di tempo.

Kroll Advisory su Agenzia delle Entrate (OMI)

Canoni e rendimenti
Nel 2023 il mercato delle locazioni di Milano ha recepito inquasi tutte le zone gli effetti della crescita inflattiva e leconseguenti ricadute sulle politiche monetarie delle BancheCentrali. Nel confronto fra canoni medi 2023 vs 2022,
emerge una variazione positiva delle macroaree centro e
semicentro, rispettivamente +2,6% e +5,1%.
In particolare, per il centro si rileva una lieve crescita dei
canoni che appare più marcata per le location prime.
Analogamente anche la periferia mostra un trend di crescita,
segnando +3,3% rispetto al 2022, soprattutto nelle areeoggetto di interventi di riqualificazione di centri direzionali

Elaborazione Kroll Advisory su dati Agenzia delle Entrate (OMI)

posizionati nel primo hinterland di Milano.
In generale, i canoni possono subire variazioni significative al rialzo soprattutto in caso di immobili di nuova costruzione ovalorizzati secondo i più alti livelli prestazionali, rispondenti alle attuali esigenze dei conduttori e degli investitori.
In considerazione dell’attuale situazione di incertezza del mercato dei capitali, si assiste ad un aumento dei rendimenti di
25 bps su base semestrale e di 50 bsp su base annua.

88PrimeH2 2023
Canoni€/mq/aGross yield

Centromin max
460 - 650

min max
4,25% 5,00%

Venezia/Buenos Aires

325 - 460

5,00% 5,80%

Porta Romana

185 - 290

5,50% 6,50%

Città Studi

175 - 280

6,00% 6,50%

Genova210 - 290

6,00% 6,50%

Sempione

190 - 260

5,75% 6,45%

Zara

165 - 265

6,00% 7,10%

Bovisa130 - 240

6,50% 7,30%

Padova100 - 185

7,00% 7,30%

Forlanini

115 - 190

6,50% 7,10%

Rogoredo

150 - 210

6,50% 7,30%

Gratosoglio

85 - 130

6,00% 7,30%

Famagosta

135 - 205

6,00% 6,80%

Lorenteggio

155 - 215

6,00% 6,80%

Baggio80 - 150

7,00% 7,30%

San Siro

115 - 215

6,00% 6,80%

Certosa

125 - 190

6,00% 6,50%

Affori145 - 240

6,00% 6,50%

Niguarda

145 - 185

6,00% 6,80%

Monza

120 - 205

6,00% 6,80%

Canoni€/mq/aGross yield

Centro CBD

min max
650 - 715

min max
4,00% 5,00%

Pta Nuova Garibaldi

460 - 640

4,00% 5,00%

City life

380 - 420

4,75% 5,25%

Scalo di Pta Romana

400 - 440

4,75% 5,25%

Fulvio Testi

300 - 350

5,25% 6,25%

Santa Giulia

300 - 350

5,25% 6,25%

ZONE

ZONE

Nota: i canoni di locazione e i rendimenti lordi indicati nella
tabella sono da considerarsi medi rispetto alla zona diriferimento. I canoni prime sono riferiti a edifici certificati
Leed, Breeam, Well, con rating elevato, occupati da tenantdi primario standing.
Kroll Advisory89Principali transazioni – 2023
Nome immobile

Prov

Città

Valore(Mln di €)dic-23

Via Cascina BelcasuleMI

Milanonov-23

Viale ForlaniniMIott-23

Corso Vittorio Emanuele
II 24-28

MI

set-23

Torre Nuvolariago-23

Bottega Veneta HQ

ago-23Compratore

Venditore

n.d.

n.d.

Rexer

Milanon.d.

SCPI Corum Origin, Corum

BNP Paribas Cardif

Milanon.d.

n.d.

Goldman Sachs

Milano25,2Gruppo Lactalis

BNP Paribas REIM

MIMilano200,0

UniImmo: Deutschland

QIA, Coima SGR

Alzaia Naviglio PaveseMI

Milanon.d.

Cittamoderna, PGIM Real Estaten.d.

ago-23

Via Imperia 35

MI

Milanon.d.

n.d.

DeA Capital Real Estatelug-23

Largo Aldo de Benedetti
1MI

Milano28,3Coima SGR

Comune di Milano

giu-23

Asset in Piazza AffariMI

Milano93,6Kryalos SGR

n.d.

giu-23EX-Henkel Headquarter

MI

Milano

n.d.

Corum

Bain Capital Credit

mar-23

Uffici in Ripamonti

MI

Milanon.d.

n.d.

Domo Media

feb-23

Immobili in VaresinaMI

Milano0,8IGP

Mediolanum Gestione Fondi Sgrfeb-23

Prisma offices

MI

Milanon.d.

Il Prisma

n.d.

Data

Portafoglio

Kroll Advisory su dati MSCI RCA e principali testate giornalistiche del settore

90

Roma, la città che cambia

Roma si qualifica come capitale in grande fermento grazie ad una serie di manifestazioni di rilievo internazionale, alcune
già confermate, altre in attesa di conferma, che la vedranno protagonista nel prossimo quinquennio.
Tali eventi avranno ricadute socio-economiche non trascurabili e altresì impatteranno sulla gestione del territorio, sia daun punto di vista di realizzazione di infrastrutture relative la viabilità, sia di edifici ad hoc necessari alla buona riuscita delle
manifestazioni.
Quest’anno Roma è stata luogo di avvenimento di eventi sportivi internazionali che hanno assicurato ricadute economichedi rilievo sul territorio quali la Ryder Cup, la più importante manifestazione internazionale di golf.
Tra i principali eventi nel medio periodo si segnala il Giubileo 2025 e Giubileo straordinario per l’anniversario della
Redenzione 2033/34.
In una recente intervista, il sindaco di Roma, ha ricordato che sono previsti investimenti per 13 miliardi. Alla cifra totale
concorrono 2,6 miliardi di opere PNRR, 1,3 miliardi del piano Giubileo, 4,2 miliardi di fondi nazionali aggiuntivi e 4,8 miliardi
di «altri fondi» in cui sono compresi i fondi strutturali europei. La mobilità sostenibile è il capitolo più ricco con 7 miliardi cui
seguono l’economia circolare e la gestione idrica con 3,3 miliardi, la rigenerazione urbana con 3,3 miliardi e verde urbano
e il decoro con 3 miliardi.

Mappatura dei principali progetti di valorizzazione a scala urbana e gli interventi
I progetti di trasformazione urbana che interessano il territorio della città di Roma Capitale in base al dimensionamento,
possono essere distinti in:•

I progetti di valorizzazione a scala urbana con una Slp > di 50 mila mq, pari a circa 1 milione di mq;•

Gli interventi puntuali con una Slp ˂ a 50 mila mq, pari a circa 0,6 milioni di mq;

In totale ammontano a circa 1,6 milioni di mq di Slp articolati in:•

Fase di cantiere (circa 0,6 milioni di mq di Slp): pari a circa il 40 % della Slp totale;91

•sFase di progetto (circa 1 milioni di mq di Slp): pari a circa il 60 % della Slp totale.

Kroll Advisory

PNRR – Le opportunità per Roma
Roma Capitale considera le risorse del PNRR come un importante vettore di accelerazione del processo di trasformazionedella città in una prospettiva di maggiore sostenibilità, innovazione ed inclusione.
Roma è interessata in particolare da due delle sei Missioni del PNRR:-

Missione 1: digitalizzazione, innovazione, competitività, cultura, con due interventi principali: uno relativo al
turismo, valorizzazione dell’attrattività di Roma attraverso la riqualificazione di percorsi turistici minori e uno
relativo allo sviluppo dell’industria cinematografica, con il Progetto Cinecittà, che prevede il rilancio di un polo
europeo strategico. In particolare, l’investimento del PNRR garantirà a Cinecittà circa 300 milioni di € che si
divideranno su tre linee d'azione:o

Costruzione di nuovi studi e recupero di quelli esistenti, insieme alla realizzazione di nuovi teatri di altooInvestimento innovativo per potenziare le attività di produzione e formazione del Centro Sperimentale

livello con edifici supplementari
per la Cinematografia, compresi nuovi strumenti per la produzione audiovisiva, l'internazionalizzazione
e gli scambi culturali. Sarà prevista anche la creazione di un laboratorio fotochimico per la conservazione
dei filmoAttività per lo sviluppo di infrastrutture (live set di produzione virtuale) sia per uso professionale che
didattico attraverso l'e-learning. Si rafforzeranno le capacità e le competenze professionali e digitali
nell'intero settore audiovisivo, al fine di favorire la trasformazione tecnologica in maniera più
performante e continuativa.;-

Missione 3: infrastrutture per una mobilità sostenibile che prevede un rafforzamento dei collegamenti
infrastrutturali diagonali con il potenziamento delle tratte Roma-Pescara, Roma-Ancona e Roma-Perugia, oltre
alla chiusura dell’anello di Roma.

Roma e la Città Metropolitana hanno ottenuto dal PNRR anche progetti come Caput Mundi e quelli sulla mobilità
sostenibile, oltre a una serie di progetti potenzialmente finanziabili che riguarda la rigenerazione urbana (es. rigenerazionedel patrimonio scolastico e del patrimonio residenziale pubblico).

92Nel dettaglio, il progetto Caput Mundi ha come obiettivo sviluppare un modello di turismo sostenibile e creare un itinerario
turistico per Roma e per i percorsi nazionali meno noti. Il progetto mette a disposizione circa 500 milioni di € ed è ripartito
in 335 interventi su 283 siti archeologici/culturali da realizzarsi a cura di vari soggetti attuatori (Ministero del Turismo,
Ministero della Cultura, con il coinvolgimento delle varie Soprintendenze, Parco Archeologico del Colosseo, Parco
Archeologico dell’Appia Antica, Diocesi di Roma, Regione Lazio e Roma Capitale). Tra le opportunità collaterali a questa
iniziativa vi è la formazione e la creazione di nuovi posti di lavoro. Inoltre, verrà sviluppata un’app dedicata contenente leinformazioni turistiche, culturali e logistiche utili ai turisti.
L'investimento prevede sei linee di intervento:-“Patrimonio Culturale Romano per EU-Next Generation”, che riguarda la rigenerazione e il restauro del patrimonio
culturale e urbano e dei complessi di alto valore storico-architettonico della città di Roma;-“Percorsi giubilari” (dalla Roma pagana a quella cristiana), finalizzati alla valorizzazione, messa in sicurezza,consolidamento antisismico, restauro di luoghi ed edifici di interesse storico e percorsi archeologici;-#LaCittàCondivisa, che riguarda la riqualificazione di siti in aree periferiche;-#Mitingodiverde, che copre interventi su parchi, giardini storici, ville e fontane;-#Roma 4.0, che prevede la digitalizzazione dei servizi culturali e lo sviluppo di app per i turisti;-#Amanotesa, finalizzata ad aumentare l'offerta di offerta culturale alle periferie per l'integrazione sociale.

L'elenco dei beneficiari ed enti attuatori comprenderà: Roma Capitale; Soprintendenza Archeologica per i Beni Culturali,
Ambientali e Paesaggistici di Roma (MIC); Parco Archeologico del Colosseo; Parco Archeologico dell'Appia Antica; Diocesidi Roma; Ministero del Turismo; Regione Lazio.
Ammontare dell’investimento pari a 500milioni.
L’attuazione del progetto è articolata nelle seguenti tappe:-

Giugno 2022: presentato il progetto “Caput Mundi”-

Entro dicembre 2024: avanzamento della riqualificazione – raggiungere almeno il 50% della riqualificazione dei
siti culturali e turistici individuati;-

Entro Giugno 2026: riqualificazione – riqualificare almeno 200 siti culturali e turistici.

È notizia recente che Invitalia in qualità di Centrale di Committenza per conto del Commissario Straordinario di Governodelegato dal Ministro del Turismo abbia dato via alle prime procedure di gara per Accordi Quadro, del valore di oltre 359
milioni di euro
In particolare:-

la procedura AQ 1, “Riqualificazione e restauro del patrimonio culturale della città di Roma e delle province delLazio”, per le categorie di opere OG2, è stata suddivisa in 5 lotti e vale oltre 221,3 milioni di euro;-

la procedura AQ 2, “Riqualificazione e restauro del patrimonio culturale della città di Roma e Frosinone”, per lecategorie di opere (OG2 – OS2A) vale quasi 137,8 milioni di euro ed è suddivisa in 4 lotti.

Per quanto riguarda la mobilità sostenibile oltre ai 220 milioni già stanziati dal Piano e finalizzati all’intervento sui (tram
Termini-Vaticano-Aurelio e tranvia di via Palmiro Togliatti), il Ministero delle Infrastrutture e della Mobilità Sostenibili(Mims) e Rete Ferroviaria Italiana (RFI) hanno sottoscritto l’Aggiornamento 2020-2021 del Contratto di Programma 2017–
2021, per la parte Investimenti, che prevede l’assegnazione di ulteriori risorse. Le risorse stanziate dal PNRR prevedono
oltre 3,5 miliardi di euro per l’ammodernamento tecnologico e 2,6 miliardi per la valorizzazione delle reti regionali e ilrilancio del trasporto pubblico locale. A questa tranche vanno aggiunti poi 186 milioni di euro per il programma di ripristino
e riapertura delle linee turistiche. 1,9 miliardi sono destinati al potenziamento e sviluppo infrastrutturale delle aree
metropolitane. Il progetto fondamentale sarà il completamento dell’anello ferroviario di Roma nord tra la linea FL3 RomaViterbo, la linea Tirrenica e l’innesto sulla linea “merci” (direzione Chiusi e direzione Tiburtina).
In particolare potranno essere realizzati: la riattivazione e il raddoppio della tratta Valle Aurelia-Vigna Clara; il nuovo
tracciato tra la fermata Vigna Clara e la stazione Val d’Ala comprensiva della nuova stazione Tor di Quinto che renderebbe
possibile l’interscambio con la linea Roma – Viterbo gestita da Atac e della diramazione per Roma Smistamento (Bivio Tor
di Quinto); la nuova tratta a doppio binario Vigna Clara-Tor di Quinto, miglioramenti al Piano regolatore di Roma Tiburtina
e l’interconnessione con la linea Roma – Grosseto (Bivio Pineto).

93Per quanto riguarda il patrimonio residenziale pubblico il PNRR destina 150milioni alla riqualificazione dell’edilizia
popolare a Roma. Ater Roma ha presentato alla Regione sei progetti per un totale di 60 milioni: due, a Corviale e Pineto,
prevedono interventi destinati a case popolari. Roma Capitale per far pronte alle lunghe liste di attesta (12mila le famiglie
in lista d’attesa) ha presentato due progetti nella zona del Collatino (edifici Erp in via Sebastiano Satta e piazza Balsamo
Crivelli per quasi 35 milioni di euro). Inoltre, a Ostia è stata individuato un blocco di appartamenti in via del Sommergibile
per circa 15 milioni mentre in via dell’Archeologia (Torre Angela) si stimano lavori per 14 milioni. Per le opere diriqualificazione in via Pisino, a Villa Gordiani, si stimano 7,1 milioni, e 19,5 milioni per interventi in via delle Alzavole(Torre Maura).
Per quanto riguarda il Giubileo 2025, l’obiettivo è la realizzazione di 135 progetti per un totale di 2,1 mld, per facilitare esostenere il rapporto tra la città di Roma e i pellegrini. Gli interventi riguardano molteplici aspetti della città, come lariqualificazione e valorizzazione dei luoghi della Roma cristiana e pagana, il potenziamento della viabilità veicolare, lamanutenzione straordinaria delle linee della metropolitana A e B, la riqualificazione di strutture per l’accoglienza dipellegrini e cittadini e l’attivazione di interventi per la cura del territorio.
A luglio è partito il primo pacchetto di 87 opere per il Giubileo 2025 - 32 progetti di riqualificazione e valorizzazione, altri
23 relativi ad accessibilità e mobilità, 8 dedicati al capitolo accoglienza e partecipazione e 24 per ambiente e territorio per 1,8 miliardi di risorse complessive, di cui un miliardo di fondi giubilari.
All’interno di questa cornice si inserisce il progetto per la riqualificazione di Piazza dei Cinquecento e dell’ambito
circostante alla stazione di Roma Termini. Gli interventi costeranno 30 milioni di euro. Di questi fondi, 12 milioni
impatteranno sulle casse del Giubileo, mentre gli altri 18 milioni saranno a carico del Ministero delle Infrastrutture e
Mobilità Sostenibili.
“Roma, l’Eternità nel Futuro” (Roma. Becoming enternity).
Roma Capitale con il progetto denominato “Roma, l’Eternità nel Futuro” (Roma. Becoming enternity) mette in campo circa
100 progetti di rigenerazione urbana, raggruppati in 7 “distretti” principali, per consegnare ai suoi abitanti, city user eturisti, nell’arco di un decennio, una città più sostenibile e attrattiva, aperta e condivisa.
I progetti sono stati presentati la prima settimana di settembre 2021 al MIPIM di Cannes, la fiera di riferimento in Europa
per il mercato del Real Estate, che si tiene annualmente presso il Palais des Festivals di Cannes e che permette ai
professionisti del settore immobiliare di scoprire e confrontarsi sulle ultime tendenze del settore. Successivamente, conl’organizzazione di Zètema Progetto Cultura e la progettazione di Studio Visuale, è stata organizzata una mostra(settembre/ottobre 2021) nelle sale terrene di Palazzo dei Conservatori ai Musei Capitolini.
Attraverso lo strumento del PUMS - Piano Urbano della Mobilità Sostenibile, la città del futuro prende forma ridefinendo i
perimetri dei quartieri con l’intento di soddisfare la domanda di mobilità che accomuna sia aree urbane che periferiche,
salvaguardando le peculiarità che caratterizzano i singoli territori, siano esse bellezze naturali (litorale di Ostia),
all’atmosfera cosmopolita dell’Esquilino, dal patrimonio artistico e culturale del centro storico alle architetture
novecentesche dell’Eur, fino all’archeologia industriale del quadrante Ostiense. Le stazioni ferroviarie e le aree contigue
diventano veri e propri hub attrattivi per le eccellenze della ricerca e la crescita industriale.
La vision del futuro disegna una città globale in grado di interpretare i nuovi modi di abitare contemporanei e di valorizzare
tutti i suoi quartieri, puntando al cambiamento, alla rigenerazione mediante la sinergia tra pubblico e soggetti privati; ilprimo s’impegna nella creazione degli strumenti urbanistici corredati da una normativa di riferimento di facile
comprensione e l’investitore privato promuove progetti in grado di riqualificare porzioni di città in disuso, palazzi storici
abbandonati nel rispetto della normativa ma introducendo destinazioni d’uso appetibili per il mercato immobiliare.
Fondamentale sedersi al tavolo e concertare il più possibile soluzioni di buon senso.
Segue sintetica presentazione dei “7 distretti”:
1.

La città e il suo mare (Sea District), che da Ostia conduce alla monumentale realtà architettonica dell’Eur, lungo
la direttrice di via Cristoforo Colombo;

94

2.

Il nostro sud (South Modern District), concentrata sul quartiere Ostiense e la sua archeologia industriale nata fra
il XIX e il XX secolo;

3.

S.M.I.L.E – La ferrovia che unisce la città (Railway Circle Line), che perlustra i progetti tesi a mettere in risalto la
centralità e l’attrattività dei nodi ferroviari.

4.

Il Polo Est (The East Pole), fulcro di una nuova polarità urbana da raggiungere attraverso la riorganizzazione

5.

Con Tante città in una (Geo Areas) vengono presentati i mille volti della Capitale attraverso le sue comunità, gliorganica e funzionale del quadrante Tiburtina/Pietralata;
spazi di aggregazione culturali e sociali, i programmi di rigenerazione in tutta la città;6.

La città olimpica (Olympic Vision District) presenta l’idea di sviluppo del quartiere Flaminio, tra i più dinamici della

7.

Al Centro del futuro (Eternal District), con i progetti che proiettano il centro storico di Roma verso una nuova idea

città grazie al fermento culturale dei suoi spazi architettonici e artistici;
di nucleo urbano, nel rispetto dei vincoli storico-monumentali.
Si evidenzia in particolare l’importanza del distretto “Polo Est”, una nuova polarità urbana che nasce dalla revisione
complessiva dell’area che si estende a partire dalla stazione Tiburtina, ormai una delle stazioni dell’alta velocità più
importanti d’Europa. Qui risiede il quartier generale di Bnp Paribas e sorgerà la nuova sede dell’Istituto italiano di statisticae strutture dell’Università La Sapienza. Nel “Polo Est” si vuole sperimentare una strategia urbanistica con l’obiettivo di:attrarre investimenti e innovazioni che promuovano lo sviluppo di processi condivisi con i cittadini attraverso processi dipartecipazione, per una nuova qualità urbana e ambientale; trasformare il territorio con il contributo degli investitori privati
ma garantendo il perseguimento dei principali obiettivi pubblici; sperimentare nuovi modelli di abitare, socializzare,
muoversi, lavorare e vivere il tempo libero, nel segno della sostenibilità e dell’inclusione.
(L’Anello Verde: una nuova visione per il Sistema ambientale, la nuova Stazione di piazza Zama, l’Hotel RFI Stazione Tiburtina, lademolizione della tangenziale Est e il futuro piazzale Ovest della stazione Tiburtina, la Tramvia Tiburtina, il Programma di rigenerazione
Polo Est, per la Roma 2030, la Nuova sede unica Istat, le Nuove residenze e servizi per gli studenti della Sapienza Università di Roma, il
Polo Biotecnologie Sapienza Università di Roma, il Nuovo piano di assetto per il nodo strategico Stazione Tiburtina, la Sede BNL Paribas,
la nuova stazione di autolinee, Stazione Tiburtina piazzale Est, il Boulevard dei servizi Piazzale Est Stazione Tiburtina, laboratori di ricerca
Facoltà di Ingegneria Sapienza Università di Roma, il Programma urbanistico di recupero e rigenerazione quartiere Pietralata, l’Housingsociale a Pietralata -Programma F555).
Fonte: www.comune.roma.it, radiocolonna.it

Progetto di riqualificazione del Foro Italico.
Il governo ha stanziato 80 milioni di euro per recupero e la valorizzazione del Foro Italico di Roma. I fondi sono stati messi
a disposizione dal Ministero delle Politiche giovanili e lo Sport per i 150 anni di Roma Capitale. Le risorse economiche sonostate affidate all’azienda pubblica Sport e Salute Spa che si occupa dello sviluppo dello sport in Italia. Il progetto diriqualificazione del Parco del Foro Italico di Roma prevede anche la realizzazione di un Hub Community, ovvero uno spazio
innovativo e digitale che sia in grado di aggregare contenuti e idee intorno allo sport. Viale dell'Obelisco, il complesso ex
Civis edificio B, le ex foresterie Sud, lo stadio dei Marmi, l'ex palazzo delle terme, lo stadio del nuoto e l'ex accademia di
educazione fisica verranno restaurati e rifunzionalizzati.
Fonte: romatoday.it, altri siti di informazione

Reinventing cities – Trasformazione Ex Scalo Ferroviario Roma Tuscolana
Il progetto Campo Urbano è il vincitore di Reinventing Cities e permetterà di riqualificare l’area ferroviaria della stazione
Tuscolana. Il masterplan vincitore è del team interdisciplinare Fresia RE con lo studio d’architettura Arney FenderKatsalidis. FRESIA RE presenta il progetto come “un regno urbano car-free inserito in un distretto residenziale e industriale
consolidato. Istruzione, sviluppo professionale e cultura per sfruttare la rigenerazione urbana. Un vero sviluppo ad uso
misto con residenze, uffici, spazi flessibili, un hotel per studenti, un centro energetico e negozi, che promuove la città di
15 minuti e la mobilità integrata”. L’area interessata dal progetto si estende per oltre 45.000 mq e mira al miglioramentodella vivibilità del contesto territoriale e ridurre significativamente il traffico automobilistico. La rete di mobilità sostenibile
farà parte del teorico “Green Ring”, un insieme di spazi pubblici e cittadini che corre lungo l’asse ferroviario tra la stazione
Trastevere e Tiburtina. Il concept progettuale punterà sulla flessibilità e la polifunzionalità degli spazi prevedendo la95

costruzione di uno student hotel, di un energy center, di spazi di laboratorio e servizi commerciali. Sarà presente anche unintero quartiere certificato LEED alimentato unicamente grazie all’energia rinnovabile prodotta all’interno del paesaggioverde. I punti chiave sono:-

trasformazione di un ex-scalo ferroviario in un’area pedonale ad uso promiscuo secondo il modello città in 15
minuti;-promozione del trasporto ecologico quali biciclette e pedoni;-

promuovere uno stile di vita sostenibile attraverso un uso consapevole di energia, acqua, e gestione dei rifiuti;-

ristrutturazione di edifici esistenti, costruzioni di nuove strutture modulari e in legno per ridurre l’impatto delcarbonio almeno dell’85%, e nello stesso tempo garantire gli standard LEED;-

sviluppo di un centro distrettuale dell’energia con l’obiettivo di funzionare al 100% con energia rinnovabile entro
il 2025 e raggiungere l’obiettivo emissioni zero entro il 2050;-

il progetto cercherà di raggiungere un sistema ecologico per la gestione del 100% dei rifiuti, sfruttando biomassa,
compostaggio e riciclaggio;-

l’area a verde aumenterà del 90%, mentre il 40% del suolo totale spostato durante la costruzione sarà bonificato
aumentando così il potenziale per lo sviluppo della biodiversità vegetale.

Fonte: Rinnovabili.it

I progetti finanziati dal PINQuA.
Il Programma Innovativo Nazionale per la Qualità dell’Abitare (PINQuA) è un programma di investimenti promosso dal
Ministero delle Infrastrutture e della Mobilità Sostenibili (MIMS) per realizzare interventi di edilizia sociale e rigenerazione
urbana in tutta Italia, rispondendo in maniera innovativa ai fabbisogni legati in particolare alla “questione abitativa” cheaffigge da tempo il nostro Paese, e specialmente alcune aree di esso. Il PINQuA è una delle linee di intervento del Piano
Nazionale di Ripresa e Resilienza (PNRR).
Il Comune di Roma avrà accesso a circa 40 milioni di € suddivisi in tre differenti progetti:-

Rigenerazione urbana ed edilizia del comparto di edilizia economica e popolare R5 a Tor Bella Monaca(intervento finanziato per 15 milioni di € per circa 430 alloggi)oL’intervento propone il recupero energetico, tecnologico e il miglioramento sismico di tutti gli edifici,
necessario per adeguare le prestazioni degli immobili e assicurare il comfort ambientale interno. Il piano
terra e il piano primo su Via dell’Archeologia saranno soggetti ad una riqualificazione più radicale mirata
a diversificare le funzioni per donare nuova vitalità a via dell’Archeologia e garantire l’accesso agli edifici
direttamente dalla strada, assicurando maggiore sicurezza. Per questi due piani è prevista anche una
riarticolazione delle tipologie abitative e l’inserimento di spazi collettivi e di servizi per il quartiere.

-

Porto Fluviale REC House (intervento finanziato per 11 milioni di € per circa 50 alloggi)oL’ambito di intervento è il recupero edilizio e sociale di una ex-caserma a Roma. L’edificio è oggetto dal
2003 di un’occupazione abitativa di 56 nuclei familiari. Il progetto intende mantenere la comunità, giàinserita nella vita del quartiere e già attiva nella fase di co-progettazione. La terrazza ospiterà un giardino
fotovoltaico che potrà consentire l’attivazione di una comunità energetica. Il cortile sarà una piazza
pubblica aperta al quartiere. Saranno attivati i seguenti servizi: mercato a km 0; sportello antiviolenza;usi civici e collettivi intergenerazionali e tecnologico- digitali per didattica a distanza e trasferimento
tecnologico.

-

Programma

integratodiedilizia

Residenziale

pubblicaesocialeIn

via

Cardinal

Capranica(intervento finanziato per 14 milioni di € per circa 70 alloggi)oLa proposta prevede la realizzazione di un complesso di edilizia residenziale pubblica, social housing, ecohousing con alloggi da destinarsi alle assegnazioni temporanee sulla base del principio di rotazione. l
piano terra sarà destinato a servizi di pubblica utilità quali un centro anziani, una ludoteca, unlaboratorio/osservatorio di quartiere, uno spazio per lo svolgimento di attività di intrattenimento e uncentro per le attività culturali. È prevista, per la parte scoperta dell’area, la realizzazione di parcheggi
pubblici, verde e spazi aperti.

Sempre in ambito residenziale si segnalano le seguenti iniziative immobiliari:96

-

Zona Portuense, in particolare Collina della Muratella, con oltre 1.000 unità in fase di realizzazione è l’area della
Capitale più vivace: si contano oltre 2.800 unità di cui quasi 1.500 in progetto, 1.000 in costruzione o in fase dicompletamento e le restanti 300 concluse.

-

Cintura Eur, area particolarmente attrattiva in quanto vicina alla periferia terziaria “prime”, l’EUR, registra quasi
2.100 unità, di cui 600 concluse, 900 in costruzione e circa 600 in fase di progetto-

Salaria: un’altra zona che supera le 2.000 unità di nuove residenze nella quale sono in costruzione circa 1.100,
oltre 200 sono in progetto e oltre 700 unità sono state concluse.

-

Zona Tiburtina che conta circa 1.900 unità, di cui quasi 1.000 in completamento, oltre 600 concluse e oltre 200
in fase progettuale, tra cui si citano gli sviluppi di Domus Placidia (520 unità concluse) e Tor Cervara (in fase dicompletamento)-

Zona Asse Colombo – Ostiense – Litorale, area di connessione tra Roma e il mare che rileva oltre 1.500 unità, di
cui oltre il 50% in fase di progetto, il 40% in costruzione e il 10% concluso.

Non mancano nella Capitale sviluppi di immobili di pregio, per lo più di nuova costruzione localizzati su tutto il territorio
comunale: ad oggi risultano immesse nel mercato oltre 750 unità, mentre 160 sono in fase di realizzazione.

97

Il mercato immobiliare residenziale della città di Roma

Il mercato immobiliare residenziale di Roma è profondamente influenzato dalla natura policentrica della città. Nell'area delCentro Storico, l'offerta abitativa si indirizza principalmente verso il segmento di domanda del lusso e del turismo. Nei nodi
urbani adiacenti al GRA e nei punti infrastrutturali strategici, si manifestano sia iniziative volte alla realizzazione di nuovi
complessi, sia significative operazioni di riqualificazione di immobili preesistenti, destinati anche alla locazione a brevemedio termine. L'emergere di player strutturati nel segmento residenziale implica inevitabilmente una riflessione sui layout
delle unità abitative e la creazione di spazi comuni in grado di soddisfare una domanda abitativa alternativa. È interessanteosservare nel corso del tempo la risposta del mercato romano a questa innovativa interpretazione del segmento
residenziale di nuova generazione, che incorpora alle soluzioni abitative amenities tipiche dell'hotellerie, come palestre,
spa-wellness, spazi di co-working e orti urbani.

Fatturato e take up
Nel 2022, ultimo dato disponibile, il fatturato residenziale del comune di Roma ha registrato un volume pari a 13.300
milioni di euro, segnando una variazione del +4% su base annua. L'offerta di spazi ad uso residenziale ammonta a
3.600.000 mq, con una variazione rispetto all'anno precedente per lo più stabile, mentre le superfici scambiate si attestanoa 3.350.000 mq (+5% rispetto all'anno precedente). L'assorbimento, ovvero il rapporto tra la superficie scambiata e lasuperficie offerta, registra un valore superiore alla media dei 5 anni (93%). Le stime condotte per il 2023 considerando i
dati diffusi da primari istituti di ricerca, mostrano una flessione causata dagli effetti che le politiche monetarie, attuate apartire dalla seconda parte del 2022, hanno avuto sulla domanda di acquisto di abitazioni.

Kroll Advisory su dati Scenari Immobiliari

98Compravendite
Nel 2022, ultimo dato disponibile relativo
all’intero

anno,

il

Numerodi

RomaTransazioni

Abitazioni compravendute per

Normalizzate (NTN) di immobili residenziali

tipologia (%)

registrate nel comune di Roma è stato pari a

MQ

2021

2022

circa 40.065 unità con una variazione del 3%

< 50

8,9%

9,7%

rispetto all'anno precedente. Anche nell' ultimo

50 - 85

41,6%

41,9%

quinquennio si rileva una variazione positiva

85 - 115

27,2%

27,1%

(25%). Il capoluogo assorbe il 66% delle NTN

115 - 145

12,1%

11,8%

>145

10,2%

9,5%

dell'intera provincia. Nel 2022, nel capoluogo iltaglio dimensionale dello spazio abitativo piùrichiesto è stato tra 50 e 85mq. Le NTN del 2022
risultano superiori alla media dei 5 anni.
Nel periodo gennaio-settembre 2023, ultimi dati
disponibili,

ilNumerodi

NTN = Numero di Transazioni Normalizzate: rappresenta il numero di transazioni, normalizzate
rispetto alla quota di proprietà compravenduta, avvenute in un determinato periodo di tempo.

Kroll Advisory su dati Agenzia delle Entrate (OMI)

Transazioni

Normalizzate (NTN) di immobili residenziali registrate nel comune di Roma è stato pari a circa 25.160 unità con una
variazione del -15,5% rispetto all'anno precedente, ma registrando un incremento se paragonato al periodo gennaiosettembre 2019 (+4%). Nel mercato romano, la flessione del volume delle compravendite residenziali, che interrompe una
crescita che ha caratterizzato tutti gli anni dal 2015 in avanti, con la sola eccezione del 2020, conferma un fenomeno
generalizzato imputabile alla minore erogazione di mutui, dovuta al progressivo innalzamento del tasso di interesse suiprestiti. Per contro, il comparto della locazione conferma il trend crescente che ha avuto inizio nel secondo semestre 2021.
.

PrezziNel 2023 si rileva una tenuta delle quotazioni. Viene confermato
l’interesse per quanto riguarda abitazioni di lusso ubicate inposizioni centrali. Il semicentro e la periferia mantengono leperformance intercettando la domanda abitativa caratterizzata
da budget contenuti e orientata a soluzioni con taglio
dimensionale più ampio complete di spazi esterni accessori. Il
mercato della Capitale è caratterizzato dalla presenza di iniziative
di nuova realizzazione localizzate a ridosso del GRA. La domanda
è costituita da nuovi nuclei familiari e giovani lavoratori.

Kroll Advisory su dati Agenzia delle Entrate (OMI)99

H2 2023
N.B.: i range di prezzi medi €/mq indicati in mappa e in

ZONEtabella sono riferiti ad unità abitative nuove e usate.
Kroll Advisory

PrezziPrezzi Prime

€/mq

€/mq

min max
Centro - Navona / Condotti

8.300 - 10.350

11.900Centro - storico

5.700 - 9.300

10.350Prati - Trieste

3.950 - 5.900

6.900

Ostiense - Appio Latino

3.650 - 5.700

6.750

Acquatraversa - Farnesina

3.600 - 5.100

6.150

Portuense - Trionfale

2.050 - 4.100

5.150

Ottavia - Pietralata2.100 - 3.150

3.700

Eur - Mezzocammino

2.500 - 4.000

5.000

Alessandrino - Tor Vergata

1.500 - 3.000

3.500

Madonnetta - Ostia Vecchia

1.500 - 2.500

3.000

Malgrotta - Selva Candida1.650 - 2.700

3.250

Giustiniana

1.450 - 2.400

2.900

Bufalotta

1.400 - 2.350

2.850

Lido di Ostia

2.000 - 3.000

3.500

100

Il mercato immobiliare terziario della città di Roma

La dinamicità del mercato degli uffici nella Capitale, risultato dell'introduzione nell’offerta di immobili derivanti da molteplici
iniziative di costruzione e valorizzazione negli ultimi anni, risulta in parte oscurata dall'attuale illiquidità del mercato
corporate del 2023. La domanda di spazi per uffici a Roma, soprattutto in specifiche zone dell'EUR e nel centro storico,
trova risposta in immobili caratterizzati da layout flessibili, in grado di adattarsi a spazi ibridi che soddisfano sia esigenze
lavorative che servizi per gli utenti. Il dinamismo del mercato direzionale romano è evidenziato non solo da recenti accordi
per l'insediamento di nuovi headquarters da parte di società di rilevanza finanziaria, farmaceutica e tecnologica, ma ancheda progetti di valorizzazione attualmente in corso sia nelle zone storicamente attrattive (Centro Storico, EUR) che in quelleconsiderate "emergenti" (Tiburtina, Nomentano).

Fatturato e take up
Nel 2022, ultimo dato disponibile, il fatturato terziario del comune di Roma ha registrato un volume pari a 875 milioni dieuro, segnando una variazione del +13% su base annua. L'offerta di spazi ad uso ufficio ammonta a 293.000 mq, con una
variazione rispetto all'anno precedente del +7%, mentre le superfici scambiate si attestano a 167.000 mq ( +15% rispetto
all'anno precedente).L'assorbimento, ovvero il rapporto tra la superficie scambiata e la superficie offerta, registra un valore
superiore alla media dei 5 anni (57%). Le stime condotte per il 2023 considerando i dati diffusi da primari istituti di ricerca
confermano una flessione, risultato derivante delle politiche monetarie attuate a partire dalla seconda metà del 2022.

Kroll Advisory su dati Scenari Immobiliari

101

Compravendite
Nel 2022, ultimo dato disponibile relativamente all’intero anno, il
Numero di Transazioni Normalizzate (NTN) di immobili ad uso
terziario/direzionale registrate nel comune di Roma è stato pari a
725 unità con una variazione del +40% rispetto all'anno
precedente. Anche nell' ultimo quinquennio si rileva una variazione
positiva (58%).Il capoluogo assorbe l'84% delle NTN dell'intera
provincia. Le NTN del 2022 risultano superiori alla media dei 5
anni.
Nel periodo gennaio-settembre 2023 il Numero di Transazioni
Normalizzate (NTN) di immobili ad uso terziario/direzionale
registrate nel comune di Roma è stato pari a 440 unità, il 19% in
meno rispetto allo stesso periodo del 2022, ma risultato superiore
al periodo gennaio-settembre 2019, in cui si erano registrate 310
NTN (130 in meno rispetto al Q1-3 23).

NTN = Numero di Transazioni Normalizzate: rappresenta il numero ditransazioni, normalizzate rispetto alla quota di proprietà compravenduta,
avvenute in un determinato periodo di tempo.

Kroll Advisory su dati Agenzia delle Entrate (OMI)

Canoni e rendimenti
La stabilità dei canoni mantenuta nel triennio 2020-2022 mostra
le prime conseguenze degli effetti inflattivi sui canoni del 2023
che registrano lievi segnali di crescita.
Nel confronto fra canoni medi 2023 vs 2022, emerge una
variazione leggermente positiva (+1,1%) delle macroaree centro
e semicentro. Analogamente, nella periferia si osserva unaumento dello 0,6%, indicando una crescita più contenuta.
In considerazione dell’attuale situazione di incertezza delmercato dei capitali, si assiste ad un aumento dei rendimenti di
25 bps su base semestrale e di 50 bsp su base annua.
Gli immobili di nuova costruzione o oggetto di completa
riqualificazione secondo i più alti livelli prestazionali registrano

Elaborazione Kroll Advisory su dati Agenzia delle Entrate (OMI)

maggiore attrattività per i potenziali tenant, mostrando canoni di locazione richiesti più elevati rispetto alla zona in cui gli
asset sono inseriti.

s102

H2 2023
Canoni€/mq/aGross yield

min max

min max

Centro315 - 420

5,75% 6,75%

Semicentro

210 - 315

5,75% 7,25%

Greater EUR

265 - 325

5,25% 7,25%

Tiburtina - GRA Est

80 - 180

7,25% 9,25%

Periferia

90 - 140

7,50% 9,50%

Range H1 2023
Canoni €/mq/aGross yield %Centro CBD

325 - 520

4,50% 5,50%

EUR prime

315 - 370

4,75% 5,75%

ZONE

Zone Primemin

Nota: i canoni di locazione e i rendimenti lordi indicati nella tabellasono da considerarsi medi rispetto alla zona di riferimento. I canoni
prime sono riferiti a edifici certificati Leed, Breeam, Well, con rating
elevato, occupati da tenant di primario standig.
Kroll Advisory

max

103

Principali transazioni – 2023
Nome immobile

Prov

Città

Valore(Mln di €)dic-23

Viale Manzoni

RM

Roma

n.d.

set-23

Asset Via Longoni

RM

Roma

15,4

RM

Roma

20,0

Data

lug-23

Portafoglio

Ex Magazzini dello
Statutogiu-23

Via Della Scrofa

RM

Roma

n.d.

mar-23Villino Almerici

RM

Roma

8,0

Compratore

Venditoren.d.

Bayview Italia Srl

INPS Istituto Nazionale PrevidenzaSocialeGruppo Azimut
Phoenix Insurance, Isrotel Hotel, WhiteCity Buildings
Blue Sgr

Fondo Socrate
n.d.
n.d.
Finint Investment SgrKroll Advisory su dati MSCI RCA e principali testate giornalistiche del settore

104

Informazioni su Kroll
In qualità di società indipendente leader nella fornitura di servizi di financial advisory e di gestione del rischio, Kroll si avvale del patrimonio unico di conoscenze, dei
propri dati e della propria tecnologia per aiutare i clienti a stare al passo con le complesse richieste del mercato. Il team di Kroll, composto da oltre 6.500 professionisti
in tutto il mondo, porta avanti la storia quasi centenaria dell’azienda, fatta di competenze affidabili che coprono la gestione del rischio, la governance, le transazioni e levalutazioni. Le nostre soluzioni avanzate e la nostra intelligence aiutano i clienti ad avere la lungimiranza necessaria per conseguire un vantaggio competitivo e duraturo.
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