Ieri, Oggi, Domani
Secondo Semestre 2023

Ieri, Oggi, Domani
Secondo semestre 2023
Premessa
Nel quarto trimestre del 2023 in Italia si stima
che il PIL sia aumentato dello 0,2% rispetto al
trimestre precedente e dello 0,5% rispetto alquarto trimestre del 2022. La crescita in Italia èstata pressoché assente alla fine del 2023, a causa
dell’inasprimento delle condizioni creditizie e deiprezzi dell’energia ancora elevati, che hanno frenato
i consumi e gli investimenti. Nella manifattura
l’attività è diminuita, mentre nei servizi si è stabilizzata
e nelle costruzioni è aumentata, grazie agli incentivi
fiscali. Il potere d’acquisto delle famiglie, dopo la
flessione del quarto trimestre 2022, è in ripresa,così come la propensione al risparmio che, tuttavia,
continua a rimanere inferiore ai livelli pre-Covid.
Secondo le più recenti stime dell’ISTAT “Nel quarto
trimestre 2023 l’economia italiana è cresciutadello 0,2% rispetto al trimestre precedente edello 0,5% rispetto al quarto trimestre 2022.
Questo risultato, di cui si sottolinea la natura
provvisoria, fa seguito al lieve aumento registrato
nel terzo trimestre (+0,1%), e determina una
crescita dello 0,7% nel 2023 in termini di valori
reali corretti per gli effetti di calendario edestagionalizzati”.

Il Fondo Monetario internazionale (FMI) ha
tagliato le stime del Pil dell’Italia per il 2023
e il 2024 nell’ambito della generale frenata
dell’economia globale e in particolare di quella
europea. Per il 2023 il Fondo, ad ottobre, ha visto
una crescita dello 0,7%, in linea con le stime ISTAT,
ma con un taglio di 0,4 rispetto alle previsioni diluglio, quando le previsioni erano state invece
corrette al rialzo. Anche per il 2024 il nostro
Paese crescerà dello 0,7%, con una revisione alribasso di 0,2 rispetto alle precedenti stime.
Il conflitto Russo-Ucraino ed il conflitto in
Medio-Oriente, a seguito dell’attacco subito da
Israele lo scorso 7 ottobre 2023, continuano ad
alimentare la già elevata volatilità dei mercati
globali. Perdurano conseguenze negative su
costi energetici e disponibilità di risorse naturali
che hanno indotto la Comunità Internazionale afavorire la diversificazione delle fonti diapprovvigionamento energetico.

Paese

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

Francia

6.8

2.5

0.8

1.0

1.7

1.8

1.6

Germania

2.6

1.8

-0.3

0.5

1.6

1.8

1.2

Grecia

8.3

5.9

2.6

1.5

1.4

1.4

1.3

Italia

6.7

3.7

0.7

0.7

1.1

1.1

1.0

Portogallo

4.9

6.7

1.0

1.7

2.2

1.9

1.9

Spagna

5.1

5.8

2.4

1.5

2.1

1.7

1.7

Giappone

1.7

1.0

1.9

0.9

0.8

0.5

0.4

Regno Unito

7.4

4.3

0.5

0.6

1.6

2.0

1.8

Stati Uniti

5.7

1.9

2.5

2.1

1.7

2.1

2.1

Euro area

5.2

3.4

0.5

0.9

1.7

3.2

3.1

Mondo

6.0

3.5

3.1

3.1

3.2

1.7

1.5

Prodotto Interno Lordo, Variazione annua (%), Fonte: Elaborazione su dati Fondo Monetario Internazionale, gennaio 20242

Ieri, Oggi, Domani

A dicembre, l’inflazione evidenzia un netto calo,
scendendo a +0,6% su base annua. La drastica
discesa del tasso di inflazione si deve in gran partealla diminuzione dei prezzi dei beni energetici
regolamentati, alla dinamica dei prezzi di alcune
tipologie di servizi (ricreativi, culturali e per la curadella persona e di trasporto) e al rallentamento in
termini tendenziali dei prezzi dei beni alimentari
lavorati. L’inflazione acquisita per il 2023 è pari a+5,7% per l’indice generale, in netto rallentamento
dall’8,1% del 2022. In base alle stime preliminari, il
trascinamento dell’inflazione al 2024 è pari a +0,1%
Il 20 settembre 2023 il Consiglio direttivo dellaBanca Centrale Europea (BCE) ha portato i tassi
di interesse al 4,50%, applicando un ulterioreaumento di 25bps, il decimo dal 27 luglio 2022,
al fine di conseguire l’obiettivo di contenimentodell’inflazione nel limite del 2%. In data 26 ottobre
2023, per la prima volta, la BCE ha lasciato i tassi
invariati; decisone confermata anche nella sedutadel 14 dicembre 2023. Al momento non ci sonoprevisioni di riduzione dei tassi, il Consiglio
attualmente ritiene che i tassi di riferimento abbiano
raggiunto livelli che, se mantenuti per un periodo
sufficientemente lungo, forniranno un contributo
sostanziale al ritorno tempestivo dell’inflazione
all’obiettivo del 2%. Si attende comunque chel’inflazione resti elevata nel medio periodo, ma al
tempo stesso si rileva un netto calo nei mesi disettembre, ottobre e novembre e tale trend
dovrebbe proseguire.

9.5
9.0

8.7

8.5
8.0
7.5
7.0
6.5
6.0

6.0

5.5
5.0
4.5
4.0
3.3

3.5

2.9

3.0
2.5

2.6

2.0

1.9

1.6

1.5

2.0
2.2

2.0

1.2

1.0

1.3

0.5
0.1

-0.5

1.2
0.6

0.2

0.0

-0.1

-0.1

-1.0

ItaliaArea EuroInflazione, Fonte: Elaborazione su dati Fondo Monetario
Internazionale, gennaio 2024

4.5
4.25
4
3.75
3.5
3
2.5
2

1.25

0.5
0
2019-18 2022-27 2022-14
Sett.
Lug.
Sett.

2022-2
Nov.

2022-21Dic.

2023-8
Febb.

2023-22 2023-10 2023-21
Mar.
Mag.
Giu.

2023-2
Ago.

2023-20
Sett.

Trend aggiornamento Tassi BCE
Fonte: Elaborazione su dati Banca Centrale Europea

3

BTP e SPREAD
300.005.00

4,25

200.00

4.00

3,81

gen-24

set-23

nov-23lug-23

mag-23gen-23

mar-23

set-22

nov-22lug-22

mag-22gen-22

mar-22

set-21

nov-21

lug-21

mag-21-

gen-21-

mar-21

50.00

set-20

1.00

nov-20100.00lug-202.00

mag-20150.00gen-203.00

mar-20BTP (%)

250.00Spread (punti base)

6.00

Spread (media)
BTP 10 anni media
mensileBTP 10 anni media
mobile 12 mesi
BTP 10 anni - media
decennale
BTP 10 anni - media
quinquennale

Trend aggiornamento BTP e Spread
Fonte: Elaborazione su dati d’Italia e Bloomberg

Per quanto riguarda le prospettive per l’economia
italiana, Confindustria a ottobre 2023 afferma
che: “La spesa delle famiglie è attesa rimanere
quasi ferma nella seconda metà del 2023. Ciòcomporterà una crescita in media d’anno pari alvalore già acquisito di +1,2%. L’extra-risparmio
accumulato durante la crisi sanitaria ha continuato
ad alimentare i consumi delle famiglie nella prima
metà dell’anno, a fronte di un reddito disponibile
reale che, per effetto delle pressioni inflazionistiche,è invece risceso sotto i livelli pre-pandemia. Nella
seconda parte dell’anno, infatti, la spinta dall’extrarisparmio è attesa affievolirsi. Si segnala una salitadella propensione al risparmio per i mesi a venire,suggerendo la volontà di tornare ad accantonare
risorse. Il risparmio, in parte eroso dall’inflazionee già parzialmente speso per finanziare il rialzo
dei consumi, viene giudicato opportuno in uncontesto di crescente incertezza. I consumi delle
famiglie torneranno ad aumentare nel 2024 sulla
scia della discesa dell’inflazione e, quindi, del recuperodel potere d’acquisto. Tuttavia, l’accresciuta
propensione al risparmio influenzerebbe
negativamente le decisioni di spesa delle famiglie,
comprimendo parzialmente lo stimolo ai consumi.

4Anche gli investimenti totali sono attesi crescere
moderatamente nel 2023 (+0,5%), ma la dinamica
è attesa in ulteriore peggioramento nel 2024(-0,1%). I motivi sono il costo del credito elevato
per le imprese, la compressione degli scambimondiali, il depotenziamento degli incentivi
fiscali e il minor ammontare di investimenti
realizzati con il PNRR rispetto a quantoprogrammato nel DEF di aprile scorso.”
In questa fase congiunturale il mercato dei capitali
risulta in contrazione e l’attenzione appare rivolta
a prodotti meno rischiosi con rendimenti in ascesa.
Si continua a registrare un numero contenuto ditransazioni, restituendo di conseguenza un
andamento del mercato immobiliare di non facile
lettura. La prospettiva continua ad essere segnata
da un elevato grado di incertezza e tensione, tale
da non lasciare intravedere significativi margini
di miglioramento nel breve periodo in termini dioperazioni di capital market.

Ieri, Oggi, Domani

Focus volume investimenti
immobiliari in Italia

numero che della dimensione delle transazioni,
accompagnata da una riduzione delle attività diraccolta da parte dei fondi immobiliari italiani.

Il rallentamento del mercato immobiliare italiano,che aveva iniziato a manifestarsi a partire dal secondo
semestre del 2022, si è fatto progressivamentepiù intenso nel corso del 2023 e minaccia ora diestendersi al prossimo anno.
2023 - Trend investimenti per trimestre - Mld di Euro (var. % YoY)
14

12

10

8

Q4
Q3
Q2

6

Q1
4

2

0

2018

2019
+39%
YoY

2020
-31%
YoY

2021
+20%
YoY

2022
+16%
YoY

2023
-46%
YoY

Kroll Advisory su varie

In Italia il volume degli investimenti corporate nel
2023 ha totalizzato poco di più di 6,0 miliardi dieuro (-46% vs. 2022) e confermando il trend dirallentamento del mercato rilevato nel I semestre
2023. In termini assoluti, il risultato conseguito si
certifica un volume di transazioni ai minimi storici
dell’ultimo decennio.
Nel dettaglio, il secondo semestre del 2023 ha
raccolto un volume di investimenti nell’intorno
dei 4 miliardi di euro, doppiando il risultato del I
semestre 2023, Rispetto a quanto totalizzato
nello stesso periodo del 2022 (5,2mld€) si rileva
un decremento del 23%. Nel quarto trimestre del2023 sono stati raccolti circa 2,5mld€, importo
significativamente superiore alle performancedei trimestri precedenti, registrando un recuperodel 66% rispetto al trimestre precedente.
Gli investimenti sono stati ostacolati dalle restrizioni
nell’accesso al credito, aggravate dai continui
aumenti dei tassi d’interesse imposti dalla BCE,
fino ad ottobre 2023, per contrastare l’inflazione.
Questo si è tradotto in una diminuzione sia delLa stabilizzazione dei tassi di interesse, il calodell’inflazione e il conseguente recupero del potered’acquisto delle famiglie lasciano intravedere
margini di miglioramento nel breve periodo. Le
operazioni di capital market e l’interesse degli
investitori, in particolare nel settore dei data
center e nell’hospitality, soprattutto nel segmento“luxury”, testimoniano una parziale vivacità delmercato. La logistica, seppur con rendimenti increscita, si conferma essere una tra le asset classpiù appetibili, e si avverte una prima timida ripresadi fiducia nel segmento retail.
I primi mesi del 2024 saranno ancora prevedibilmente
caratterizzati da un atteggiamento attendista,
mentre auspicabilmente il secondo semestre si
contraddistinguerà per una ripresa dell’attività
transattiva.

La visione Kroll Advisory
sull’evoluzione del mercato
immobiliare in Italia
Il 2023 si è concluso con un rallentamento nell’attività
immobiliare in Italia (~-50%), proseguendo il trend
rilevato a partire dall’ultimo trimestre dello scorso
anno dovuto al protrarsi del conflitto russo-ucraino,
all’insorgere della guerra in Medio Oriente e allepolitiche di aumento dei tassi di riferimento adottate
dalla BCE. Tuttavia, il quarto trimestre, attestandosi
a 2,5 mld, ha registrato la migliore performancedell’anno lasciando intravedere segnali positivi
di ripresa.
La BCE ha comunicato il 26 ottobre 2023 la decisione
di mantenere i tassi di interesse invariati; infatti,
il Consiglio attualmente ritiene che i tassi diriferimento abbiano raggiunto livelli che, semantenuti per un periodo sufficientemente lungo,
forniranno un contributo sostanziale al ritorno
tempestivo dell’inflazione al target del 2%.
Nonostante la prospettiva di un’inflazione ancora
elevata nel medio periodo, si è osservato un
marcato calo dal mese di settembre in poi, e taletendenza sembra destinata a perdurare.

5

Il Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza (PNRR)
si conferma un catalizzatore per gli investimenti,
destinando una parte significativa delle risorse alle
aree cruciali come la transizione energetica, mobilità
sostenibile, istruzione, ricerca e tecnologie nel
settore healthcare. In particolare, l’attenzione si
concentra sull’espansione degli investimenti nei
data center, in risposta all’incremento esponenzialedel traffico dati nel paese.
Tra le asset class maggiormente dinamiche
emergono la logistica, il segmento dell’healthcare,il settore dell’hospitality e del living.
Nel settore dell’hospitality, si registra una faseprospera con un crescente interesse da parte dicapitali stranieri desiderosi di investire nel Bel
Paese. Nel comparto retail, si nota una ripresa di
fiducia grazie a fondamentali solidi, generando unsentimento positivo tra gli investitori che consideranola possibilità di reinvestire in caso di performance
positive nei fatturati.
Nonostante i volumi transati minori rispetto aglianni passati, nel 2023 l’asset class logistica si
conferma essere tra le più performanti delpanorama italiano, con prospettive di confermadel trend positivo nel futuro.
Nel segmento residenziale, le operazioni fullequity stanno guadagnando terreno, mentre
quelle finanziate con debito sono in diminuzione,
accompagnate da una riduzione dei mutui. Gli
investitori, consapevoli che i tassi non subiranno
incrementi, rimangono in attesa di osservare lo
sviluppo della situazione.
Nonostante un calo nelle transazioni, emergono
segnali positivi per il mercato immobiliare,
specialmente per le nuove proprietà nelle città
primarie come Milano, che risultano essere
particolarmente appetibili. Al contempo, si assiste
a importanti interventi di riqualificazione in cittàcome Bologna, Genova e Torino, consideratecome città secondarie, che presentano progetti
ambiziosi di trasformazione urbanistica.
In questo contesto, l’allentamento graduale dellepolitiche monetarie e il calo dell’inflazione darebbero
nuovo respiro al mercato immobiliare, aiutandolo
a trovare un nuovo equilibrio nel prossimo anno.

6

I primi mesi del 2024 saranno ancora segnati da unatteggiamento attendista, mentre auspicabilmente
il secondo semestre si contraddistinguerà per
una ripresa dell’attività transattiva.

Residenziale
Il mercato immobiliare residenziale ha sperimentato
un accentuato rallentamento nel corso del 2023,
a causa dell’erosione del potere di acquisto delle
famiglie, mancata indicizzazione dei redditi edifficoltà di accesso al credito, che ha portato a
una contrazione annuale del 17,2% della domanda
di mutui da parte delle famiglie italiane.
Le compravendite residenziali hanno registrato
un volume di circa 508mila transazioni nel periodo
Q1-3 del 2023, segnando una flessione del 11,8%
rispetto allo stesso periodo del 2022. Si è passati,
nel settore living, da 1.300 milioni di investimenti
nel 2022 a 540 milioni nei primi nove mesi del 2023,
di cui la sola città di Milano ne ha rappresentato il
74% (400 milioni nei primi nove mesi del 2023).
Le difficoltà nell’acquisto di case hanno spinto il
7,3% della domanda di acquisto verso il mercato
degli affitti, aumentando la pressione in un settore
già saturo. Nel secondo semestre, questo
spostamento ha generato un aumento dei canonidel 2,1%, con rilevanti incrementi nelle città di
Milano, Firenze, Torino e Bologna.
La prospettiva di una ripresa nel mercato immobiliare
potrebbe concretizzarsi nella seconda metà del2024, a seguito della graduale riduzione dei tassi
di interesse e del possibile calo dell’inflazione.
In Italia, il settore residenziale corporate si configuracome una asset class in crescita, guadagnando
una quota sempre maggiore, con un notevoleinteresse degli investitori per i settori Build-toRent e Built-to-Sell.
Una nuova fase nel settore immobiliare è determinata
da un cambiamento nei criteri di scelta delleabitazioni da parte delle famiglie, che valorizzano
elementi come smart-working rooms, orti, palestre,
servizi di laundry. Si pone sempre più enfasi

sulle comunità e sui quartieri smart, dovel’attenzione è rivolta alla creazione di spazi che
promuovano la socialità. Queste nuove esigenze
influenzeranno la progettazione del prodotto
immobiliare in nuova costruzione, il quale dovrà
adeguarsi a queste dinamiche, tenendo conto di
una domanda potenziale che da anni non trova
soddisfazione nell’offerta attuale in Italia.

UfficiAnche nel secondo semestre del 2023, il volume
degli investimenti nel settore uffici ha confermato
la scarsa dinamicità già parzialmente palesata
nei primi mesi dell’anno. La fotografia del contesto
nazionale riflette quello europeo; secondo MSCIReal Capital Analytics, la flessione degli investimenti
in uffici nel vecchio continente ha registrato
un’accelerazione che nel 2023 ha fatto registrare il
minor numero di scambi di uffici degli ultimi 10 anni.
Il critico contesto geo-politico ed i continuiinterventi della Banca Centrale Europea (BCE)
sui tassi di interesse (oggi al 4,50%) nell’ambitodelle politiche di contrasto all’inflazione stanno
ancora condizionando i mercati finanziari (e diconseguenza quelli immobiliari), e mantengono
attuale la situazione di “incertezza” nel breve/
medio periodo.
La difficoltà ed il costo di accesso al credito rendono
di fatto sostenibili quasi esclusivamente operazioni
full-equity, quest’ultime rese possibili per il segmento
uffici, per esempio, grazie a club deal di investitori.
Si osserva un prolungato atteggiamento “waitand see” degli investitori sia italiani che esteri.
Rimangono privilegiati per gli investitori i (pochi)
prodotti “core-trophy” presenti sul mercato che
devono scontare comunque rendimenti in crescita.
In altre parole, la domanda ha premiato e continuerà
a premiare gli asset a reddito, caratterizzati daflussi di cassa consolidati per effetto di contratti
long term o di tenancy strutturate con particolare
riferimento alla fascia dei “trophy asset” e “coreasset” ubicati in location “prime”.

Una sempre maggiore sensibilità per le tematiche
ESG sta continuando ad influenzare la domanda
di spazi, alimentando il ripensamento del layout
degli spazi terziari volto a soddisfare le nuove
esigenze in tema di vivibilità e flessibilità.
Tema centrale e attuale anche quello dei
finanziamenti “Green Loans”, ovvero quegli
strumenti messi a disposizione dal mondo
bancario/finanziario per gli interventi legati allatransizione energetica, la riduzione delle
emissioni e il contrasto ai cambiamenti climatici.
In Italia, mantengono il ruolo di location più
premianti le città di Milano e Roma, dove gli
spazi di grado A continiano a far registrare unaumento della domanda, soprattutto nel segmento
corporate, a fronte di una certa carenza di prodotto(già citata in precedenza).
Tali aspetti, unitamente alla rivalutazione dei canoni
correnti (passing rent) legati all’inflazione, ed apolitiche di Tenant’s Improvement più sostenute,possono motivare un ulteriore lieve incremento
dei canoni di locazione “prime”, nell’ordine dei
700 €/mq/anno per Milano e superiori ai 500 €/mq/anno per Roma.
Segnali marcati di repricing e significative
decompressioni dei rendimenti continuano aregistrarsi nelle location periferiche o secondariee riguardano gli spazi ufficio di medio/grandi
dimensioni, talvolta non più rispondenti ai
requisiti della nuova domanda “ibrida”.
Nel medio breve medio termine si potrebbe
assistere ad un sempre maggiore peso dellasituazione locativa/occupazionale nella
formazione dei “prezzi” ed una sostanziale tenuta
degli attuali livelli degli “economics” di riferimento
per gli spazi prime a reddito o per gli spazi dirappresentanza. A livello generale, ci si attende
un tendenziale “repricing” degli asset “office” intermini di valore di mercato ed un moderato
innalzamento dei rendimenti medi di riferimento.

7

Retail
Per quanto riguarda i centri commerciali, nei primiotto mesi del 2023, le vendite del campione CNCC
(circa un terzo degli oltre 1200 centri italiani) sonostate di poco superiori all’anno 2019 (+2,7%). Allostesso tempo, i dati relativi ai footfall, sebbene inripresa, rimangono leggermente al di sotto delle
performance registrate nell’anno precedente alla
pandemia. L’incremento dei fatturati si traduce
anche nel miglioramento dell’indicatore Rent-toSale, con i canoni che hanno raggiunto livelli disostenibilità simili a quelli del 2019. Ottimi anche
i dati di rent collection.
Grazie alla crescita dei flussi turistici internazionali
e ad un rinnovato dinamismo negli eventi leisuree nelle fiere, il segmento delle high street mostra
segnali di ripresa dopo la pandemia. Tuttavia, l’attualeinteresse è influenzato da fattori macroeconomici
come l’incremento dei tassi di interesse e le incertezze
legate ai conflitti internazionali, come quello RussoUcraino e il recente conflitto in Medio Oriente.
L’interesse per gli asset mixed-use lungo le vie
commerciali più prestigiose rimane positivo,
considerandoli investimenti sicuri con profili dirischio-rendimento bassi nel medio-lungo termine.
Le asset class Retail (High Street e Centri
Commerciali) evidenziano una stabilità dei valorilocativi sostenuta da una domanda persistente,
con alcune tendenze al rialzo. Tuttavia, per i centri
commerciali, si profila una carenza di investitori
con profilo Core o Core+ a causa della preferenza
per asset considerati più resilienti e di facile gestione,
come high street, grocery o retail park. Nonostante
i dati riguardanti le vendite e il numero dei visitatori
siano in aumento, gli investitori continuano apercepire il centro commerciale come uninvestimento rischioso e poco liquido in fase di uscita
dall’investimento (“wait and see approach”). Le ultime
transazioni, nei mesi di settembre e ottobre, sono
avvenute a rendimenti netti molto alti (>10%).
Inoltre, persiste tra gli investitori una
preoccupazione legata agli effetti potenziali
dell’eCommerce, nonostante il tasso di
penetrazione dell’e-commerce di prodotti, inIeri, Oggi, Domani

Italia si sia stabilizzato attorno all’11%, in linea
con i valori post-pandemia. Inoltre, studi dimostrano
che la vendita omnicanale non solo aumenta leentrate dalla vendita online, ma indirizza anche
un traffico significativo verso i negozi, aumentando
ulteriormente le entrate per i punti vendita fisici.
I Retail Specialist invece, attualmente si concentrano
principalmente sulla gestione e sul miglioramentodel proprio portafoglio, adattando il merchandising
mix ai nuovi trend di mercato e alle esigenze
post-pandemia dei consumatori del proprio
bacino di utenza. Inoltre, vi è grande attenzione
nell’asset management agli investimenti ESG
volti a ridurre i costi delle utilities e a migliorarel’esperienza sociale dei fruitori.
La situazione di semi-stagnazione e l’incertezza
continua a riflettersi nella crescita dei rendimenti,
seppur inferiore rispetto ad altre asset class, acausa dei rendimenti attesi elevati iniziali dei centri
commerciali rispetto al costo attuale del denaro.

Hotel
Nel 2023, il turismo in Italia ha vissuto una fasepositiva, con una ripresa evidente dopo le limitazioni
imposte durante la pandemia. Secondo le stime delCentro Studi Turistici di Firenze per Assoturismo
Confesercenti, il turismo ha recuperato i livelli
pre-covid: si prevede nel 2023 una chiusura con
445,3 milioni di presenze nelle strutture ricettive,
un aumento del +8,1% rispetto allo scorso annoe, per la prima volta, superiore al periodo prepandemico: nel 2019, infatti, le presenzeturistiche erano state 436,7 milioni.
Il notevole incremento dei turisti stranieri, con unaumento del +13,7% sul 2022, ha giocato un ruolo
determinante nel superare i dati del 2019: in valoriassoluti si attestano a oltre 228,5 milioni (220,6
milioni nel 2019). Il mercato italiano, invece, hamostrato una crescita più modesta, +2,8% rispetto
all’anno precedente, per un totale di 216,8 milioni dipernottamenti (216 milioni nel 2019). Analizzando
la ricettività alberghiera ed extralberghiera, si
stima una crescita del +9,3% nelle strutture
alberghiere, con 276,2 milioni di presenzeturistiche; l’extralberghiero mostra un aumentodel +6,1%, raggiungendo 169,1 milioni dipernottamenti.
Per l’anno 2023 la maggioranza delle strutture
alberghiere italiane ha previsto una crescita di
fatturato nell’intorno del 8-10%, per location diparticolare interesse. La crescita inflattiva hasicuramente contribuito all’incremento dei prezzi
e quindi dei fatturati, le performance record
degli anni pre-pandemici potrebbero quindi
essere superate.
I dati parziali, da gennaio a settembre, relativi alla
stagione 2023 mostrano una notevole crescita
nel turismo culturale nelle principali città quali
Milano, Roma, Firenze e Venezia. Gli indici dioccupazione delle camere si attestano mediamente
intorno al 72% (con Firenze che segna 75,6%),
registrando un aumento medio di 10 punti
percentuali rispetto allo stesso periodo nel 2022.
Nel complesso, si osserva un aumento medio del
RevPAR del 13,3% rispetto al 2022, con Romache segna un aumento riferito al periodo di quasi
il 23%. I primi nove mesi del 2023 segnano anche
un ulteriore recupero dei ricavi medi del mercato
alberghiero, con il RevPAR superiore del 44,5%
rispetto allo stesso periodo del 2019. Per quantoriguarda le destinazioni di montagna, l’occupancydelle camere si colloca intorno al 70%, mentre lelocalità di mare registrano un’occupazione dicirca il 75%.
Nonostante il trend degli investimenti nel
commercial real estate si sia inevitabilmente
contratto nel 2023 per effetto dalla congiuntura
macroeconomica, caratterizzata da un repentino
rialzo dei tassi di interesse, da un incrementodell’inflazione e dal rialzo dei costi di costruzione
e dei costi energetici, continua a permanere unsignificativo interesse degli investitori verso il
settore hotel. La congiuntura macroeconomica
attuale e i trend operativi dell’ospitalità
comportano una modifica alle strategie di chi
vuole investire nel nostro paese inquanto devefare i conti con una realtà che non ha più bisogno
di svendere il suo patrimonio ma bensì che lovuole valorizzare. Le strategie value add eopportunistiche tanto appetibili negli anni dei
lockdown, pur continuando ad essere il focus dei

9primari investitori, sono sempre più complesseda costruire. Questo fa sì che i grandi investitori
Internazionali, per attuare strategie di ingresso
sul nostro mercato, supportino partner locali
tramite operazioni PropCo/OpCo o Sale andLease back finalizzate all’ampliamente delportafoglio e lo sviluppo della pipeline delle
realtà italiane che conoscono il territorio eoffrono ai turisti un’esperienza unica dal gustoancora originale.
Dal punto di vista dell’investitore internazionale,
tale modello, che ha già trovato applicazione indiverse operazioni avvenute in Italia nel recente
passato, offre dei vantaggi nel potersi servire
di un Know-How specialistico di settore,
promuovendo e commercializzando le strutture
già esistenti attraverso canali internazionali eriposizionandole tramite marchi riconosciuti. Il
ricambio generazionale e la necessità di continuo
adeguamento degli standard alberghieri volti
all’innalzamento della domanda richiedono nuovi
capitali e favoriscono l’inserimento di operatori
professionali internazionali. Confermare il trend
positivo del settore sia in termini di performancegestionali che degli investimenti sarà la sfida davincere nel prossimo biennio.

Logistica
Per tale asset class si ritiene che il mercato a livelloitaliano abbia fornito segnali importanti nel corso
degli ultimi anni. A livello nazionale si è registrato
un record in termini di volume transato nel 2022,
con molti deals e dati in termini di cap rate / capitalvalue e rents. I dati del 2023 confermano
l’appetibilità per questa asset class, nonostante ilcontesto macro-economico di riferimento e lacontrazione del volume transato registrato, in
ragione della stretta monetaria da parte della
BCE e della yield decompression sui titoli di statoe sul mercato obbligazionario in generale.
Il mercato della logistica si dimostra solido,
resiliente e particolarmente attivo, con una
domanda sostenuta dopo le performance record
registrate per il 2021 ed il 2022; nonostante ivolumi transati registrati, significativamente
10minori rispetto agli anni passati, nel 2023 l’asset
class logistica si conferma essere tra le più
performanti del panorama italiano.
Si evidenzia in tal senso la dinamicità del mercato
logistico, con un numero leggermente superioredelle transazioni concretizzate YoY; tale elemento,
combinato con il precedente dato sulla contrazione
dei volumi, indica una focalizzazione dell’allocazione
degli investimenti su ticket di minori dimensioni.
Il processo di variazione dell’asset allocation dei
fondi di investimento real estate nazionali ed
internazionali, a vantaggio di maggiori quote peril settore logistico, ha dato un rilevante impulso
ad investimenti / nuovi sviluppi negli ultimi 3 anni.
Il combinato disposto, rappresentato dalla capacitàreattiva e dalla crescita del mercato logistico a
livello paneuropeo, ed il consolidamentodell’interesse per questa asset class da parte degli
investitori nella rimodulazione dei portafogli, hanno
portato ad una contrazione dei rendimenti negli
ultimi anni (sino al 2022), anche alla luce di quelli
registrati in altri paesi europei dove tale mercatoè più maturo. Il divario in termini di rent per il mercato
italiano rispetto ai benchmark europei rimane
ancora apprezzabile, mentre si sta riducendoquello relativo agli yield. Tuttavia, il 2023 haregistrato importanti evidenze di decompressione
sui rendimenti in tutta Europa, a fronte del contesto
macroeconomico ed immobiliare di riferimento.
La volatilità del mercato rimane elevata, in attesa
di una stabilizzazione dei suoi fondamentali.
Si evidenzia un consolidamento dell’interesse perle zone prossime alle Location Prime e per le Location
Secondarie, anche in ragione della saturazionedelle location prime e delle maggiori possibilità
insediative connesse ai vincoli urbanistici offerte
dai comuni minori. Si consolida l’ingresso di nuovi
operatori di rilievo internazionale, essendo il
mercato italiano meno maturo rispetto a quelloeuropeo e quindi con ampie opportunità diespansione. Si conferma una moderata crescita
dei canoni locativi a fronte di una decompression
dei rendimenti con outlook prudenti. Le location
secondarie rimangono nei radar di investitori incerca di rendimenti più elevati, forti del mercato
in crescita che può ridurre il rischio. Anche il
Mezzogiorno comincia a far registrare l’interesse

Ieri, Oggi, Domani

degli investitori, seppur con riferimento a progetti
specifici / built to suit con tenant solidi. In crescita
gli sviluppi speculativi, seppur prevalentemente
in macro-location di rilievo.
Di interesse risultano essere anche immobili“light-industrial” ubicati in location strategiche, dariconvertire o da acquisire per mezzo di operazioni
di sales & leaseback. Particolare attenzione inoltre
viene posta al tema Environmental Social
Governance (ESG).
Ci si attende che il mercato possa confermare
il trend in atto; è ragionevole attendersi il
consolidamento anche dei nuovi format quali
Centri di Distribuzione Urbana (CDU) a supportodell’e-commerce, della logistica di prossimità(last mile) e quella dei cold storage; quanto sopra,
anche alla luce del PNRR, sarà sostenuto dalla
crescita in investimenti su infrastrutture.
La logistica è un segmento di mercato oramai
specializzando sia in termini di tipologia edilizia(immobili flessibili vs immobili built to suit,medium-high size, e-commerce, last mile, corriere
espresso, cold storage, ecc…) che di tipologia diinvestitori, quali: investitori istituzionali (mediumhigh size con ticket > 20 ÷ 30 MLN nelle location
prime), investitori specialistici (diversificazione
fondi nei diversi mix di tipologie logistiche eanche verso zone prossime alle Location Prime e
Location Secondarie), developer / investitori, ecc.

destinazione residenziale declinata nelle diverse
tipologie, quali vendita su libero mercato,convenzionata, social housing, built-to-rent, e nelle
diverse articolazioni del living (studentati, seniorliving, micro-living per giovani professionisti).
Soprattutto per le città con un profilo economico
dinamico non mancano importanti quote destinate
al segmento terziario e al segmento hospitality
di tipo business. Il periodo di stallo dovuto sia
dall’incremento dei costi di costruzione, sia
dalle condizioni di finanziamento sfavorevoli ha
consentito di concentrare le risorse su attività di
preparazione degli interventi dal punto di vista
autorizzativo (ottenimento dei titoli abilitativi,
permessi di costruire, verifiche ambientali) e
progettuale.
Dal punto di vista degli investitori, a partire dagli
ultimi mesi del 2023, si è osservato una ripresadell’interesse per operazioni di sviluppo;
prevalentemente si tratta di soggetti che
prediligono l’investimento in equity ed operano
attraverso l’acquisizione diretta di quote delprogetto di sviluppo.

Sviluppi immobiliari
Oltre ad interventi puntuali di valorizzazione diedifici esistenti, si osserva una ripresa dell’interesse
per progetti di riqualificazione urbana, anche diampie dimensioni, che puntano alla valorizzazione
di porzioni di territorio in disuso da tempo, in
particolare si citano ex scali ferroviari, o areeminori a ridosso delle linee ferroviarie e aree inpassato occupate da destinazioni militari (excaserme), ex aeroporti o complessi ospedalieri.
Si tratta di beni che occupano posizioni di rilievo
in quanto ubicati all’interno del tessuto urbano, onella prima periferia, dei centri urbani delle principali
città capoluogo. Si tratta di interventi a prevalente
11Asset speciali(data center, cliniche specializzate e
centri diagnostici del settore sanitario,
strutture sportive)
Nella categoria degli “Asset speciali” rientrano
generalmente i prodotti immobiliari legati a settori
di nicchia come infrastrutture di telecomunicazione,
parcheggi, healthcare e strutture sportive.
In un contesto in cui il mercato mostra segnali dirallentamento, un numero crescente di investitori
sta esplorando nuovi settori, concentrandosi inparticolare sugli operational real estate asset,
quali strutture sanitarie, data center, infrastrutture
per telecomunicazioni ed energia, che seguono
logiche al di là dell’immobiliare tradizionale.
In Italia, c’è una crescente necessità di potenziare
l’asset class dei data center: alla fine del 2022, iltraffico giornaliero di dati è aumentato del 3,2volte rispetto al 2019, generando un volume
sempre più grande di dati da gestire. La posizione
geografica strategica dell’Italia, al centro delMediterraneo e in connessione con molti paesi
dell’Europa meridionale, la rende un importante polo
di attrazione nella macroregione, particolarmentesignificativo per lo sviluppo futuro del mercatodella corrente continua. Milano, tra i principali
mercati secondari europei, attira l’attenzione peri suoi notevoli potenziali di crescita. Inoltre, gli
investimenti nei Data Center sono stati notevolmente
stimolati dal Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza(PNRR), il quale destina circa il 20% delle risorsealla transizione energetica, mobilità sostenibile,
istruzione, ricerca e all’utilizzo delle tecnologie
nel settore healthcare.

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Le strategie di investimento nel settore
healthcare stanno adattandosi a una domanda
crescente di servizi orientati al benessere, oltre
alla tradizionale assistenza curativa. L’obiettivo è
offrire soluzioni integrate che favoriscano la salute,
avvicinandosi ai pazienti sia fisicamente checoncettualmente attraverso una combinazione didecentralizzazione, digitalizzazione e collaborazione
strategica. Questa evoluzione si manifesta nella
diffusione dei Centri Diagnostici privati-convenzionati,che decentralizzano i servizi ospedalieri per esserepiù accessibili. Infatti, spesso, tali strutture sono
collocate in spazi retail, come quelli all’internodella Grande Distribuzione Organizzata (GDO)
o Retail Park.
In Italia, stanno emergendo e consolidandosi
ulteriori asset class specializzate, soprattutto nel
settore sportivo e del tempo libero. Questa
tendenza è supportata dalla programmazione dieventi di risonanza internazionale nel paese, quali
la Ryder Cup 2023 che si è svolta a settembre aRoma, numerosi campionati europei che avranno
luogo in diverse località italiane nel 2024 e leOlimpiadi Invernali di Milano-Cortina che
avverranno nel 2026.

Ieri, Oggi, Domani

EVOLUZIONE DEI TRENDDICEMBRE 2023

OGGI

DOMANI

Dicembre 2023

Dicembre 2024

Tenants/
IncomeTenants/
IncomeInvestors

FINANCING

Investors

Living – multifamily*(Energy – Data center –Infrastrutture)

NB. *In particolare i target 4Stelle, 4Stelle Superior e 5Stelle Lusso

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