Secondary Cities:
Gateway per nuove opportunità diinvestimento per il real estate
10 Giugno 2022

1

Indice
1 - Gli investimenti RealIntroduzione
Estate in Italia: focus
secondary location

2 – Le città secondarie con
più potenziale di crescita:la ricerca

3 – Quadro sinottico
città/asset class

La fotografia attuale:

La metodologia

Focus sulle città•

Analisi performance2017 - 2021

Le prospettive future:•

Focus finanziamenti
PNRR e PINQuA•

I 55 indicatori•

Torino•I moltiplicatori•

Bologna•

Firenze•

Genova•Verona•Bergamo•Bari

Key indicator per asset class
La geografia delle città•

Localizzazione e classi diinteresse delle città•

Focus sulle città del NordItalia•

Top 15 città secondarie

Top 10 città secondarie per
asset class2

Introduzione
L’obiettivo della ricerca è identificare i mercati immobiliari, di possibile interesse nel medio e lungo periodo, dellecittà secondarie italiane.
Sono state indagate 6 asset class immobiliari «urbane»:- Living (multi family, student housing, senior housing, hybrid living)- Health & Care
- Office- Retail (high-street, in-town mall)- Logistics-last mile / e-commerce- Hospitality-MICE
Il campione di città analizzato è composto dai 107 capoluoghi di provincia e città metropolitane italiane ad
esclusione di Milano e Roma.

3

Gli investimenti Real Estate in Italia: focus secondary location
La fotografia attuale: analisi performance 2017-2021
Investimenti Real Estate per location in Italia(media 2017 – 2021, n. di transazioni)

Investimenti Real Estate in Italia per location(media 2017 – 2021, €)Top 5 città(esclusi gli investimenti a Milano e Roma, n. di transazioni, dal 2017al 2021)
Rank

Città

RegioneArea

1 Torino

Piemonte

Nord

2 Venezia

VenetoNord

3 Firenze

Toscana

Centro4 Bologna

Emilia Romagna

Nord

5 Verona

VenetoNord

Kroll Real Estate Advisory Group su dati RCA
4

Gli investimenti Real Estate in Italia: focus secondary location
La fotografia attuale: analisi performance 2017-2021
Origine degli investitori

Investimenti in Italia per asset class(esclusi gli investimenti a Milano e Roma, €, media 2017-2021)(esclusi gli investimenti a Milano e Roma, mln € )5.700 di 9.800

3.300 di 8.100

Top & worst
invest. stranieri

2021 (5,3 mld)

2018 (2,,5mld)

Top 10 Investitori(esclusi gli investimenti a Milano e Roma, €, dal 2017al 2021)
5.500 di 11.800

Rank
3.700 di 8.500

4.600 di 11.200*hotel e alternative (student housing, health care, senior living, etc.)** logistico, industriale, light industrial e data centre*** residenziale, sviluppi e asset non riconducibili a una specifica asset class e/o soggetti a valorizzazione .

Note: sono riportati in grassetto gli investimenti in Italia escluse Milano e Roma, in corsivo
il totale degli investimenti in Italia

Buyer

OrigineInvestimenti(Tot,mld€)

1 Kryalos

Milan, ITA

1,14

2 Hines

Houston, TX, USA

0,93

3 WRM Group

Luxembourg, LUX

0,8

4 Credit Agricole

Montrouge, FRA

0,77

5 Apollo Global RE

New York, NY, USA

0,74

6 Prelios SGR SPA

Milan, ITA

0,71

7 AXA Group

Paris, FRA

0,69

8 Blackstone

New York, NY, USA

0,68

9 DeA Capital Real Estate

Milan, ITA

0,67

10 EDF Electricite de France

Paris, FRA

0,61

Kroll Real Estate Advisory Group su dati RCA
5

Gli investimenti Real Estate in Italia: focus secondary location
Le prospettive future: focus finanziamenti PNRR, PINQuA
LE RISORSE NEXT GENERATION EU

PNRR: IL QUADRO FINANZIARIO

Nell’ambito dell’iniziativa Next Generation EU, l’Italia
ha ricevuto risorse afferenti al Piano Nazionale diRipresa e Resilienza (PNRR) per un importo
complessivo pari a € 191,5 miliardi da impiegare nel
periodo 2021-2026 attraverso l’attuazione del PNRR
(di cui 51,4 mld per progetti in essere).

Il PNRR contiene un pacchetto coerente di riforme
strutturali e investimenti per il periodo 2021-2026,
articolato in sei settori d'intervento prioritari eobiettivi (missioni):

8,16%

SALUTE E
RESILIENZA

21,04%

40,29 mld di €15,63 mld di €191,5 Mld di €PIANO NAZIONALE DI
RIPRESA E RESILIENZA (PNRR)

10,37%

51,4 Progetti in essere
15,6 FSC (Sviluppo e Coesione)

INCLUSIONE E
COESIONE

235,1

13 Mld di €19,85 mld di €PNRR

191,5 mld di €Mld di €FONDO REACT EU

DIGITALIZZAZIONE,COMPETITIVITA’ E CULTURA

32,05%
TRANSIZIONE
VERDE59,46 mld di €16,13%ISTRUZIONE E
RICERCA

30,6 Mld di €FONDONAZIONALECOMPLEMENTARE
Kroll Real Estate Advisory Group su dati italiadomani.gov.it

30,88 mld di €13,26%INFRASTRUTTUREPER UNA MOBILITÀ
SOSTENIBILE

25,40 mld di €6

Gli investimenti Real Estate in Italia: focus secondary location
Le prospettive future: focus finanziamenti PNRR, PINQuAPNRR: LE RISORSE TERRITORIALIZZATE PER L’EDILIZIAPNRR: IL QUADRO FINANZIARIO

Al gennaio 2022, dei 108 miliardi di euro destinati ad
interventi di interesse del settore delle costruzioni, 87,3
miliardi, pari all’81%, risultano «territorializzati»,

In merito alla distribuzione geografica degli 87,3
miliardi di euro territorializzati:• Le Regioni del Mezzogiorno => 37,3 miliardi (43%)• Le Regioni del Nord => 36 miliardi (41%)• Le Regioni del Centro => 14 miliardi (16%)(possibile individuare i territori nei quali le risorse europee
produrranno effetti in termini di investimenti realizzati).
Fonte: ANCE feb 2022

Le regioni che ospitano i maggiori investimenti sono:• La Campania con 10,4 miliardi di euro
• La Lombardia con 10 miliardi di euro
• La Sicilia con circa 8,4 miliardi di euro
• Il Veneto con 7,5 miliardi.

19%
20,9 miliardi di €

108
mld

81%
87,3 miliardi di €Risorse territorializzate

Le risorse territorializzate risultano concentrate:• Nella Missione 2 «Rivoluzione verde e transizione
ecologica» (38%) che comprende, tra gli altri, gliinterventi attivati attraverso il Superbonus 110%
• Nella Missione 3 «Infrastrutture per la mobilità»(31%) che include importanti collegamenti
ferroviari in avanzata fase di programmazione.

Risorse da territorializzare

Kroll Real Estate Advisory Group su dati italiadomani.gov.it

7

Gli investimenti Real Estate in Italia: focus secondary location
Le prospettive future: focus finanziamenti PNRR, PINQuA
Verranno coinvolti nella riqualificazione/nuova
edificazione:• Circa 1,3 milioni di mq di S.l.p. residenziale• Circa 16,5 mila unità abitative, con una
dimensione media di circa 81 mq.

FOCUS PINQuA(Programma Innovativo Nazionale per la Qualità dell’Abitare)

I progetti ammessi a finanziamento dispongono di un
totale di risorse complessivo di 2,8 miliardi di euro.
A livello territoriale, le risorse sono così distribuite:- Al Mezzogiorno sono stati destinati circa 1,1
miliardi (40,1%)- Il Nord ha una dotazione di 1,1 miliardi (37,9%)- Il Centro assorbe 618 milioni (22%).

33,2%
39,8%
6.600 unità
abitative

Dei 159 progetti finanziati sia il Mezzogiorno sia il
Nord hanno presentato 60 progetti (37,7% ciascuno),
mentre i restanti 39 sono localizzati al Centro (24,5%)

60

Nord

CentroMezzogiorno

Città Metropolitana
Città
metropolitana
Regione39

Regione60

5.500 unità
abitative

27 %4.500 unità
abitative

Mezzogiorno

Centro

Nord

11%
18%

ComuneComuneKroll Real Estate Advisory Group su dati MIMS e italiadomani.gov.it

72%

L’efficientamento energetico:- Si stima un avanzamento medio di classeenergetica di circa 4 classi- Un miglioramento in termini di prestazione
energetica annua pari al 38%.
8

Gli investimenti Real Estate in Italia: focus secondary location
Le prospettive future: focus finanziamenti PNRR, PINQuA
Investimenti PNRR rigenerazione urbana, PINQuA (mln di €)Gli investimenti infrastrutturali

Investimenti in milioni di €Brescia0 – 5 milioni

AV VeronaBrennero

TriesteVeronaVeronaPadovaAV
Liguria-Alpi

5 - 15 milioni

Aosta

AV Brescia-VeronaPadova

15 - 30 milioni

Venezia

Novara30 - 40 milioni

Torino40 – 65 milioni
ReggioEmiliaGenovaGenova>65 milioni

PesaroPisa

AnconaAV Orte Falconara

Perugia

PescaraL’Aquila
Roma

AV Bari-Napoli

AV RomaPescara
Napoli

Bari

Bari
Potenza

Napoli

TarantoPotenza

AV Taranto-PotenzaBattipaglia

AV Salerno-Reggio
Calabria

Cagliari

AV Palermo-Catania
PalermoTrapani

ReggioCalabria

Catania

Kroll Real Estate Advisory Group su dati MIMS e italiadomani.gov.it

9

Le città secondarie con più potenziale di crescita: la ricerca
La metodologia
L’indagine considera 55 indicatori di diversa provenienza ed aggiornamento con lo scopo di descrivere le caratteristiche intrinseche delle diverse
realtà urbane analizzate.
Gli indicatori sono stati raggruppati in 5 macro-gruppi :• Numero di famiglie | Densità abitativa | Età | Reddito• Quantità di servizi | Presenza universitaria• Occupazione | Mobilità | Addetti• Qualità urbana | Concentrazione commercio | Rischio idro-geologico e sismico• Mercato immobiliare
Gli indicatori, inoltre, sono stati riclassificati e tra loro sommati considerando un diverso peso a seconda:▪ dell’aggiornamento dei dati, ovvero riducendo il peso statistico di quelli a minor aggiornamento;▪ della rilevanza per le tematiche immobiliari, aumentando il peso statistico degli indicatori maggiormente indicativi per il real estate.
Successivamente, sono stati definiti dei fattori di moltiplicazione (differenti a seconda delle asset class immobiliari) definiti in base alla presenza anche potenziale - di progettualità prevalentemente pubbliche (come PNRR o PINQuA), direttamente o indirettamente correlati alla realtà urbana
analizzata.
La sommatoria degli indicatori, “pesata” in base alla presenza dei fattori di moltiplicazione, consente di definire una short-list di città di potenziale
interesse come target di investimenti nel lungo termine (10 anni) ed un ranking di queste città in base a ciascuna asset class immobiliare analizzata.

10Le città secondarie con più potenziale di crescita: la ricerca
Key indicator per asset class
Living*Multi-family

INDICATORI(Social Housing e PRS)

Numero di famiglie
Densità degli abitanti

x

Età

x

Reddito
Quantità di servizixAddetti
Qualità urbana

Senior housingx

Hybrid living**

Care

x
x

x

Presenza universitaria
Occupazione
MobilitàStudent housing

Health &x

xHigh street

In-town mall

x

x

x

x

x

x

x

x

x

x

x

x

x

x

x

x

x

x

x

x

x

x

x

x

x

x

x

x

x

x

x

x

x

x

x

x
x

x

x
x

x

x

Concentrazione commercio

MOLTIPLICATORI

ecommerce)xxx

Logistics(Last mile-x

x
x

RetailOffice 2.0

Hospitality
and MICE

x

x

x

x

x

x

x

x

x

x

Rischio idro-geologico e sismico

x

x

x

x

x

x

x

x

x

x

Mercato immobiliare

x

x

x

x

x

x

x

x

x

x

Numero progetti PNRR e PINQUA

o

o

o

o

o

o

o

o

Investimenti progetti PNRR e PINQUA

o

o

o

o

o

o

o

o

Ferrovia e stazioni AV
Interporti e potenzialità di sviluppo

o

o

o

o

o

o
o

Porti e potenzialità di sviluppo
Aeroporti e potenzialità di sviluppo
Presenza sito UNESCO

o

o

o

o

o

o

o

o

o

o

o

o

o

o

o

* Residenziale di nuova generazione che integra alle soluzioni abitative, amenities tipiche dell'hotellerie (es. palestra, spa-wellness, spazi co-working, orti urbani, ecc). Si riferisce a
unità abitative in vendita e locazione gestite da operatori specializzati che investono in edifici da valorizzare e/o sviluppi immobiliari** Immobili residenziali destinati ad un target articolato e diversificato (studenti, giovani professionisti, senior autonomi), in spazi ridotti e anche in condivisione (co-living).

11

Le città secondarie con più potenziale di crescita: la ricerca

La geografia delle città

Il focus sulle città del Nord-Italia

La localizzazione delle cittàClassi di interesse

Molto bassa
BergamoVeronaParma

PadovaPisa

Alta

BergamoModenaReggioEmiliaGenovaMedia

Venezia

Brescia
TorinoBassa

TriesteTreviso

BolognaVeronaMolto alta

Brescia

TorinoFirenze

PadovaAnconaParma

Perugia

Venezia

Reggio Emilia

ModenaBologna

GenovaBari

Firenze
Pisa

NapoliCagliari
Palermo12

Le città secondarie con più potenziale di crescita: la ricerca
La geografia delle città

Top 15 città secondarie

I quattro gruppi

Si riportano di seguito le prime 15 città secondarie che hanno
totalizzato il miglior punteggio assoluto (≥ 39) in base agli indicatori“pesati” (ovvero considerando anche eventuali fattori dimoltiplicazione/premialità derivanti dall’attuazione di interventi diinteresse pubblico).

TrophyBergamoVeronaParma

Le 15 città sono state classificate in 4 gruppi:

Pisa

Very interesting

PadovaInteresting

ModenaReggioEmiliaGenovaTop

TriesteVenezia

Brescia
TorinoTreviso

Bologna

Firenze
AnconaTROPHYTOPVERY INTERESTING

INTERESTING

TorinoGenovaBari

PadovaBolognaVeronaVenezia

Reggio Emilia

Firenze

Bergamo

Pisa

Perugia

Bari
Napoli

NapoliBrescia
Parma
Modena13

Le città secondarie con più potenziale di crescita: la ricerca
Top 10 città secondarie per asset classVERY
INTERESTINGTOP

TROPHYSi riportano di seguito le prime 10 città secondarie italiane che hanno totalizzato il miglior punteggio, per ciascuna asset
class analizzata, in termini di indicatori “pesati” in base ai fattori di moltiplicazione.

Multi-family

Student housing

Senior housing

Hybrid living

Health & Care

Reggio nell'Emilia

TorinoTorinoFirenze

TorinoTorinoBologna

Bologna

TorinoBologna

BergamoFirenze

Firenze

Bologna

Firenze

ModenaPisa

Venezia

Bergamo

Venezia

VeronaNapoliVeronaVeronaVeronaBrescia

Reggio nell'Emilia

Cagliari

GenovaCagliariFirenze

GenovaBari

Reggio nell'Emilia

Bari

GenovaVeronaBergamoModenaBergamo

Bologna

Bari

Reggio nell'Emilia

Brescia

Reggio nell'Emilia

Perugia

Bergamo

Brescia

Venezia

BresciaLe città secondarie con più potenziale di crescita: la ricerca

VERY
INTERESTINGTOP

TROPHYTop 10 città secondarie per asset class

OfficeRetail (High street)

Retail (In-town mall)

Logistics last mile/ecommerce

Hospitality and
MICE

Bologna

Firenze

GenovaBologna

Venezia

Bergamo

Bologna

TorinoVenezia

Bari

TorinoTorinoFirenze

TorinoNapoliFirenze

GenovaBolognaBari

Bologna

GenovaNapoli

Reggio nell'Emilia

GenovaFirenze

Pisa

VeronaBari

Bergamo

TorinoBrescia

Venezia

PadovaPadovaGenovaBari

PadovaVeronaVeronaReggio nell'Emilia

Venezia

Reggio nell'Emilia

Bergamo

TriesteMateraModenaBergamo

Venezia

Firenze

Lecce

15

TorinoQuadro sinottico delle città gateway
Focus sulle città: Torino
TargetI CORRIDOI TEN-T E LE
PREVISIONI INFRASTRUTTURALIOVERVIEW
Abitanti (n.): 847milaStudent
housing

MilanoTorinoSeniorhousing
GenovaIl Corridoio Mediterraneo
StradeTarget di secondo
livello
OfficeRetail High-street
Logistics

0-14

15-64

+65

Var. %-16,1%

-5,3%

+8,9%

Kroll Real Estate Advisory Group su dati Geodemo ISTAT e MEF

GLI INDICATORI

Hybrid-living
In-town mall

Età

Reddito medio pro-capite (2020)
26.000 €(media città secondarie 23.100€)

Health & CareRETAIL

IMI (2021) (a)Residenziale: 3,0%
(media città secondarie 2,3%)
Uffici: 1,9%
(media città secondarie 1,9%)
Retail: 2,7%
(media città secondarie 2,0%)- 2%(2021 – 2030)

LIVING
Multifamily

830milaFerrovie

Il Corridoio Alpino e del Reno
StradeFerrovie

Fonte: Commissione Europea

Tracciato AV – Liguria Alpi
(in costruzione/progetto)

Numero di famiglie
Densità di popolazione
Quantità e qualità dei servizi
Formazione universitaria
Reddito
Digitalizzazione
Qualità urbana

Hotel KPIs(2019) (b)
TOC: 70%Prezzo medio: 117 €/camera
Kroll Real Estate Advisory Group su dati OMI e ItalianHotel Monitor Trademark Italia

I MOLTIPLICATORIFondi PNRR rigenerazione urbana che
ricadono su Torino
20 mln €Fondi PINQUA che ricadono su Torino
43 mln €AV Liguria Alpi e il collegamento TorinoGenova da 2 ore attuali a 1 ora
Completamento AV Torino-Milano-Veneziada 3,5 ore attuali a circa 2,5 ore

17Bologna

Quadro sinottico delle città gateway
Focus sulle città: Bologna
TargetI CORRIDOI TEN-T E LE
PREVISIONI INFRASTRUTTURALIOVERVIEW
Abitanti (n.): 392mila

Vicenza
Venezia

Seniorhousing
Health & Care
OFFICE

Bologna

Firenze
Il Corridoio Mediterraneo
StradeStradeIl Corridoio Baltico

Hybrid living

StradeHospitality & MICE

Ferrovie

Il Corridoio Scandinavo

Target di secondo
livello

Retail In-town mall

0-14

15-64

+65

Var. %-10,4%-0,5%+12,2%

Ferrovie

Ferrovie

GLI INDICATORI

Kroll Real Estate Advisory Group su dati OMI e ItalianHotel Monitor Trademark Italia

I MOLTIPLICATORI

Numero di famiglie
Struttura della popolazione attiva

Fondi PNRR rigenerazione urbana che
ricadono su Bologna
20 mln €Quantità e qualità dei servizi

Fondi PINQUA che ricadono su Bologna
30 mln €Reddito
Digitalizzazione
Autocontenimento pendolarismo

Bologna è un incrocio fondamentale di
3 corridoi TEN-T

Qualità urbana

A circa 20 km dalla città è presentel’interporto di Bologna

Fonte: Commissione Europea

Completamento AV Milano
Venezia

IMI (2021) (a)Residenziale: 2,9%
(media città secondarie 2,3%)
Uffici: 2,2%
(media città secondarie 1,9%)
Produttivo: 1,9%
(media città secondarie 1,8%)
Hotel KPIs(2019) (b)
TOC: 68%Prezzo medio: 103 €/camera

Kroll Real Estate Advisory Group su dati Geodemo ISTAT e MEF

High-street

In-town mall

Età

Reddito medio pro-capite (2020)
28.400 €(media città secondarie 23.100€)RETAILRETAIL-1,3%(2021 – 2030)

LIVING
Student
housing

385mila19

FirenzeQuadro sinottico delle città gateway
Focus sulle città: Firenze
TargetI CORRIDOI TEN-T E LE
PREVISIONI INFRASTRUTTURALIOVERVIEW
Abitanti (n.): 367mila

Bologna

Seniorhousing
Health & Care

Firenze

Perugia

High-street
Il Corridoio Mediterraneo
StradeRetail In-town mall
Hospitality & MICE

0-14

15-64

+65

Var. %-12,7%-2%+11,1%

Kroll Real Estate Advisory Group su dati Geodemo ISTAT e MEF

RETAIL

Office

Età

Reddito medio pro-capite (2020)
27.300 €(media città secondarie 23.100€)Hybrid-living

Target di secondo
livello

IMI (2021) (a)Residenziale: 2,6%
(media città secondarie 2,3%)
Retail: 2,4%
(media città secondarie 2,0%)-1,5%(2021 – 2030)

LIVING
Student
housing

360milaFerrovie

Il Corridoio Scandinavo
StradeFonte: Commissione Europea

Ferrovie

GLI INDICATORI

Hotel KPIs(2019) (b)
TOC: 76%Prezzo medio: 135 €/camera

Kroll Real Estate Advisory Group su dati OMI e ItalianHotel Monitor Trademark Italia

I MOLTIPLICATORI

Numero di famiglie
Presenze di turisti

Fondi PNRR rigenerazione urbana che
ricadono su Firenze 19,6 mln €Quantità e qualità dei servizi

Fondi PINQUA che ricadono nell’intera
area metropolitana di Firenze 90 mln €Reddito
Digitalizzazione
Mobilità giornaliera
Qualità urbana
Concentrazione commercio

Firenze è la terza città italiana perconcentrazione di siti Unesco

21

GenovaQuadro sinottico delle città
Focus sulle città: Genova
TargetI CORRIDOI TEN-T E LE
PREVISIONI INFRASTRUTTURALIOVERVIEW
Abitanti (n.): 560mila

535mila

-4,3%

0-14

15-64

+65

-12,4%-7%+4,5%(2021 – 2030)

OFFICE
MilanoRETAIL

High-street

TorinoEtà

RETAIL

Var. %

In-town mall

LOGISTICS

GenovaReddito medio pro-capite (2020)
24.000 €(media città secondarie 23.100€)

Kroll Real Estate Advisory Group su dati Geodemo ISTAT e MEF

GLI INDICATORIIl Corridoio Mediterraneo

Target di secondo
livello
Multi-family
Student housing
Hybrid-living
Hospitality
and MICEIMI (2021) (a)Uffici: 1,7%
(media città secondarie 1,9%)
Retail: 1,8%
(media città secondarie 2,0%)
Produttivo: 1,6%
(media città secondarie 1,8%)

StradeFerrovie

Il Corridoio Alpino e del Reno
StradeFerrovie

Fonte: Commissione Europea

Tracciato AV – Liguria Alpi
(in costruzione/progetto)

Numero di famiglie
Quantità e qualità dei servizi

Hotel KPIs(2019) (b)
TOC: 72%Prezzo medio: 105 €/camera
Kroll Real Estate Advisory Group su dati OMI e ItalianHotel Monitor Trademark Italia

I MOLTIPLICATORIFondi PNRR rigenerazione urbana che
ricadono su Genova
18,5 mln €Fondi PINQUA che ricadono su Genova
117 mln €Reddito
Digitalizzazione
Mobilità giornaliera
Occupazione

AV Liguria Alpi e il collegamento Genova- Torino
da 2 ore attuali a circa 1 ora

Qualità urbana

AV Liguria Alpi e il collegamento Genova- Milanoda 1 ora e 40 min attuali a circa 50 minuti

23

VeronaQuadro sinottico delle città
Focus sulle città: Verona
TargetI CORRIDOI TEN-T E LE
PREVISIONI INFRASTRUTTURALIOVERVIEW DEMOGRAFICA
Abitanti (n.): 257mila 260mila

IMI (2021) (a)Residenziale: 2,7%
(media città secondarie 2,3%)+1,4%(2021 – 2030)

LIVING
Multi-family
Seniorhousing
Health & Care

VeronaMilanoHotel KPIs(2019) (b)
TOC: 65%
Prezzo medio: 96 €/camera

Età

0-14

15-64

+65

Var. %-10,8%

-1,9%

+18%

Reddito medio pro-capite (2020)
26.000 €(media città secondarie 23.100€)Hybrid-living

Kroll Real Estate Advisory Group su dati Geodemo ISTAT e MEF

Bologna

Target di secondo
livello

Il Corridoio Mediterraneo

Student housing

Il Corridoio Scandinavo

Retail High-street
Retail In-town mall
Logistics

StradeStradeFerrovie

Ferrovie

Il Corridoio Baltico

StradeFerrovie

Fonte: Commissione Europea

Completamento AV Milano
Venezia e AV Verona-Brennero

GLI INDICATORI

Kroll Real Estate Advisory Group su dati OMI e ItalianHotel Monitor Trademark Italia

I MOLTIPLICATORI

Numero di famiglie
Trend demografico

Fondi PNRR rigenerazione urbana che
ricadono su Verona
30 mln €Reddito
Digitalizzazione
Mobilità giornaliera
Occupazione

Fondi PINQUA che ricadono su Verona
30 mln €Qualità urbana

Completamento AV Milano-Venezia. Il tempi dicollegamento tra Verona e Padova saranno
dimezzati
AV Verona Brennero e tempi ridotti di 1/3
rispetto ad oggi

25

BergamoQuadro sinottico delle città
Focus sulle città: Bergamo
TargetI CORRIDOI TEN-T E LE
PREVISIONI INFRASTRUTTURALIOVERVIEW
Abitanti (n.): 120mila(2021 – 2030)

LIVING
Multifamily

BergamoHybrid-living

Brescia

VeronaMilanoOFFICE

Età

0-14

15-64

+65

Var. %-16,9%-2,3%+17,4%

Reddito medio pro-capite (2020)30.000 €(media città secondarie 23.100€)

Kroll Real Estate Advisory Group su dati Geodemo ISTAT e MEF

GLI INDICATORI

Target di secondo
livello

Il Corridoio Mediterraneo

Senior housing

Il Corridoio Scandinavo

Health & Care
Logistics

IMI (2021) (a)Residenziale: 3,1%
(media città secondarie 2,3%)
Uffici: 1,8%
(media città secondarie 1,9%)-0,1%

119milaStradeStradeFerrovie

Ferrovie

Il Corridoio Alpino e del Reno

StradeFerrovie

Fonte: Commissione Europea

Completamento AV Milano
Venezia e AV Verona-Brennero

Hotel KPIs (2019) (b)
TOC: 70%Prezzo medio: 91 €/camera

Kroll Real Estate Advisory Group su dati OMI e ItalianHotel Monitor Trademark Italia

I MOLTIPLICATORI

Numero di famiglie
Trend demografico costante

Fondi PNRR rigenerazione urbana che
ricadono su Bergamo
19 mln €Reddito
Digitalizzazione
Imprese innovative
Occupazione

Fondi PINQUA che ricadono su Bergamo
20 mln €Qualità urbana
Concentrazione commercio

Previsti 56 milioni di € per il collegamentodella stazione di Bergamo con l’aeroporto diOrio al Serio

27

Bari

Quadro sinottico delle città
Focus sulle città: Bari
TargetI CORRIDOI TEN-T E LE
PREVISIONI INFRASTRUTTURALIOVERVIEW
Abitanti (n.): 315mila

LOGISTICS
FoggiaHOSPITALITY
and MICE

Hotel KPIs(2019) (b)
TOC: 64%Prezzo medio: 91 €/camera

Bari

Napoli

Età

0-14

15-64

+65

Var. %-14,8%-8,6%+17,6%

Reddito medio pro-capite (2020)
22.000 €(media città secondarie 23.100€)

Kroll Real Estate Advisory Group su dati Geodemo ISTAT e MEF

GLI INDICATORIIl Corridoio Scandinavo

Target di secondo
livello

StradeFerrovie

Fonte: Commissione Europea

Numero di famiglie
Presenza di turisti
Quantità e qualità dei servizi
Digitalizzazione
Mobilità giornaliera
Occupazione

Student housing
OfficeRetail In-town mall

IMI (2021) (a)Produttivo: 2,5%
(media città secondarie 1,8%)-3,5%

300mila(2021 – 2030)

Tracciato AV – Bari-Napoli(in costruzione/progetto)

Kroll Real Estate Advisory Group su dati OMI e ItalianHotel Monitor Trademark Italia

I MOLTIPLICATORIFondi PNRR rigenerazione urbana che
ricadono su Bari
20 mln €Fondi PINQUA che ricadono su Bari
130 mln €AV Bari-Napoli il collegamento tra le due
città passerà dalle attuali 4 ore alle 2
quando la linea sarà completamente
operativa

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Note
a. IMI medio: Intensità del Mercato Immobiliare, ovvero quota percentuale dello stock di unità immobiliari oggetto dicompravendita. Consente di percepire quale sia stata la “movimentazione” degli immobili compravenduti rispetto

allo stock immobiliare presente in un determinato territorio. La media è calcolata sulla base dei dati disponibili perla destinazioni d’uso residenziale, uffici, commerciale e produttivo. La fonte del dato è l’Osservatario del Mercato
Immobiliare (OMI)
b. I KPIs si riferiscono a strutture ricettive a 3, 4 e 5 stelle. I prezzi indicati sono al netto IVA e netto colazione.

Fonti utilizzate
Relativamente alle fonti utilizzate, per quanto riguarda i dati sugli investimenti immobiliari in Italia, Kroll Real Estate
Advisory Group (REAG) ha effettuato un’elaborazione su dati RCA (Real Capital Analytics). I dati relativi ai

finanziamenti PNRR e PINQuA sono derivati da un’elaborazione di Kroll REAG su dati del Ministero delle Infrastrutture
e della Mobilità sostenibili (MIMS) e italiadomani.gov.it. Infine, le fonti degli indicatori relativi alle singole città(popolazione, intensità del mercato immobiliare e settore hotellerie) sono dati di matrice prevalentemente istituzionale eaperta (OpenData) quali ISTAT, MEF, Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) integrati con dati specialistici relativi
ad aspetti turistici, tecnologici ed ambientali quali Italian Hotel Monitor Trademark Italia, ICity Rank elaborato da FPA –Digital 360, Istituto Nazionale di Geofisica e Vulcanologia (INGV) e Istituto Superiore per la Protezione e la Ricerca
Ambientale (ISPRA).
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Team di lavoro
Produzione del Centro Studi Kroll
Paola Ricciardi – Country Managing Director
Simone Spreafico – Managing Director, Advisory & Valuation Dept.
Savino Natalicchio – Managing Director, Special Divisions & Feasibility Study, Advisory & Valuation Dept.

Paola Solcia – Director, Feasibility & Market Study Division, Advisory & Valuation Dept.
Silvia Gobbi – Senior Associate, Research & Development, Advisory & Valuation Dept.
Stefano Saloriani – Senior Associate, Feasibility & Market Study Division, Advisory & Valuation Dept.
Giorgio Limonta – Senior consultant

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Disclaimer
La presente ricerca ha fini di mera informazione di carattere generale e non costituisce consulenza professionale. La presente
ricerca non è quindi intesa ad orientare il comportamento e/o le scelte di qualsivoglia soggetto, persona fisica o persona
giuridica. Nessuna decisione, sulla base delle informazioni contenute nella presente ricerca, può essere, pertanto, assunta
senza un'adeguata consulenza professionale e dopo un accurato ed approfondito esame.
La ricerca è basata su dati pubblici. Nessuna dichiarazione o garanzia (esplicita o implicita) è data circa l'accuratezza e/o lacompletezza di detti dati, e comunque circa il fatto che detti dati varranno anche per il futuro.
KROLL non assume alcuna responsabilità in ordine ad eventuali conseguenze pregiudizievoli in cui possa incorrere
qualsivoglia soggetto che abbia agito, ovvero si sia astenuto dall’agire, in base alle informazioni contenute nella presente
ricerca o comunque in ordine a qualsivoglia decisione da chiunque assunta sulla base della presente ricerca.
La presente ricerca non potrà essere riassunta, copiata o comunque riprodotta, neppure in parte, senza il preventivo consenso
scritto di KROLL. E’ consentita l’esecuzione di puntuali e succinte citazioni della presente ricerca per motivi scientifici e purché
venga sempre indicato l’autore della stessa e la fonte da cui essa è stata tratta.

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Per maggiori informazioni:
Savino Natalicchio, MRICSManaging Director, Special Divisions & Feasibility,
Advisory & Valuation, Real Estate Advisory GroupKROLL Advisory S.p.A.
Centro Direzionale Colleoni
Palazzo Cassiopea 3 - Via Paracelso, 26

20864 Agrate Brianza (MB) Italy
T + 39 039 64 23 1
www.kroll.com/it-it
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