VOL.130

2021.7

公益社団法人 栃木県宅地建物取引業協会

公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会栃木本部

定時総会

定時総会開催（公社）栃木県宅地建物取引業協会定時総会・（公社）全国宅地建物取引業保証協会栃木本部定時総会が去る5月
28日（金）
ホテル東日本宇都宮で開催され、慎重審議を経て全議案原案通り可決承認されました。
全議案滞りなく無事終了したことをご報告いたします。

（公社）栃木県宅地建物取引業協会
第55回定時総会［報告事項］
報告事項１ 令和2年度事業報告の件
報告事項２ 令和3年度事業計画の件
報告事項３ 令和3年度収支予算の件［決議事項］
第１号議案 役員報酬限度額（案）承認の件
第２号議案 令和2年度収支決算承認の件
令和2年度監査報告

C O N T ENTS
１
２
３
４
５
11
15
17
19
21
23

1

定時総会開催報告
青木亨会長あいさつ
祝辞 栃木県知事 福田富一
祝辞 栃木県議会議長 阿部寿一
支部便り
紙上研修
残置物の処理等に関する契約の活用手引き
広告をするときのきまり
賃貸住宅管理業業務管理者講習のお知らせ
フラット35 全宅住宅ローン
インフォメーション（公社）全国宅地建物取引業保証協会栃木本部
第49回定時総会［報告事項］
報告事項１ 令和2年度事業報告の件
報告事項２ 令和2年度決算報告の件
令和2年度監査報告
報告事項３ 令和3年度事業計画の件
報告事項４ 令和3年度収支予算の件

表紙写真：おしらじの滝
写真提供：矢板市 経済建設部 商工観光課「しらじ」とは壺のこと。普段は沢の水が少ないため、滝が流れている様子を見ることはできません
が、澄んだブルーの滝壺は枯れることなく、大自然にひっそりと佇んでいます。
「山の駅たかはら」
より那須塩原方面に2kmほどのところにある駐車場から遊歩道を下ること約10分。知る人ぞ知る神秘的な景色に出逢うことができます。

会長あいさつ会長挨拶
公益社団法人栃木県宅地建物取引業協会

公益社団法人

全国宅地建物取引業保証協会栃木本部

会 長
本部長

青木

亨

平素、会員の皆様には、本会の会務運営に際しまして、していた事業が思うように実施出来ませんでした。
しかしな

ご理解とご協力を賜っておりますことを厚く御礼申し上げ

がら、各支部、各委員会では知恵を出し合い、出来る限ります。

の活動を行うように努めて参りました。研修事業では、初め昨年来からの新型コロナウイルスの世界的な感染拡ての試みとなるユーチューブによる研修動画を配信し、多大が、未だ終息の見通しが立たず、 新たに変異株の拡くの方々にご好評をいただきました。
まだご覧になられてい大が懸念される等、新型コロナウイルスの脅威が日々身ない方はお持ちのスマートフォンで簡単に視聴できますの近なものとなっております。都市部を中心に一部の地域でで、是非、この機会にご覧いただければ幸いです。
また、相は緊急事態宣言の延長が継続される等、社会経済活動談業務におきましても、対面での相談が難しい状況下でにも多大な影響が出ております。特に観光業、飲食業はは、臨機応変に電話での対応に切り替え、コロナ禍、事業深刻な状況で、不動産業界におきましても先行き不透明に取り組んで参りました。皆様には、ご不便、ご迷惑をおかな状況が続いております。
コロナの影響により人々の働きけするところも多々あったことと思いますが、何卒、ご了承方が大きく様変わりし、在宅勤務、リモートワークの積極いただきたく存じます。

的な導入等、住環境に対する消費者の意識、ニーズがより多様化しております。

昨年は120年ぶりとなる民法改正が行われ、本年につきましても「ＩＴ重説」の本格的な実施、賃貸住宅管理業

本会におきましては、お蔭様で、現在のところ、役職員関法の施行等、業界を取り巻く環境は日々目まぐるしく変化

係者から感染者は出ておりません。引き続き十分な感染防しております。本会では、出来るだけ会員の皆様へ業界の止対策を徹底するとともに、ワクチン接種の普及により、
コ

動向、最新の法令改正等をお伝えするとともに、厚生事ロナの沈静化が少しでも早く進むことを願うばかりです。感

業に関しましても、皆様の親睦が図れるよう、新たな事業

染された方々にはお見舞いを申し上げますとともに、医療を検討しております。

従事者の方々には敬意を表す次第です。

別団体ではございますが、（一財）
栃木県宅建サポートセ

さて、本年5月28日、（公社）栃木県宅地建物取引業協

ンターでは、全宅住宅ローン、宅建ファミリー共済をはじめ、

会第55回定時総会並びに（公社）全国宅地建物取引業

直接皆様の業務にお役立ちする事業を取り扱っておりま

保証協会第49回定時総会を開催いたしました。本来です。是非お気軽にサポートセンターへお問い合わせいただ

あればご来賓をはじめ、大勢の方々にご臨席を賜りたいとければと思います。

ころではございましたが、昨年同様に会員の皆様には委

不肖、会長を仰せつかり、
まだまだ微力ではございます

任状による出席をご依頼させていただきました。両団体とが、諸先輩方、役職員のご支援ご協力を賜りながら少しでもに慎重審議の結果、滞りなく全議案可決承認されましも会員皆様の業環境が改善、向上されますように鋭意取りたことをこの場をお借りしてご報告申し上げます。
また、懸組んでいるところです。本会へのご理解ご協力と合わせま念されていた会員数の動向につきましても、昨年度は前

して、
引き続き、
ご指導ご鞭撻をよろしくお願いいたします。

年比△6社と微減に止めることが出来ました。
昨年度、本会では新型コロナウイルスの影響から、計画結びになりますが、皆様のご繁栄とご健勝を心よりご祈
念申し上げて、会長挨拶とさせていただきます。

2

祝
辞

祝

辞

栃木県知事

福田 富一

公益社団法人栃木県宅地建物取引業協会及び公益から、今年度「栃木県住宅マスタープラン（栃木県住生社団法人全国宅地建物取引業保証協会栃木本部の定活基本計画）」を見直しておりますので、今後とも県の住時総会の開催に当たり、一言お祝いを申し上げます。

宅施策等への御理解と御協力をお願いいたします。

貴協会は、昭和４２年に発足され、以後長きにわたり、このような中、本県における「いちご一会とちぎ国体・と会員等に対する業務指導や研修を通して宅地建物取引

ちぎ大会」の開催が迫って参りました。現在、競技別のリ業者の公正な取引及び適正な運営を推進され、また、消ハーサル大会を開始するなど、着実に準備を進めている費者支援の一環として不動産紛争相談を行うなど、事業ところです。更に、来年１月には冬季大会が開催され、い者・消費者の両面から、不動産業界の発展のため多大な

よいよ「国体・障スポ」イヤーの幕開けを迎えます。

る貢献をされてきました。

県民総参加による両大会の成功を目指し、市町や関一昨年の令和元年東日本台風では、県内においても係団体等と連携しながら、開催準備を進めて参ります

甚大な被害が発生し、県としては、被災者の住まいを確ので、引き続き皆様の御支援をお願い申し上げます。

保するため、県営住宅の無償提供等の各種施策に取り結びに、公益社団法人栃木県宅地建物取引業協会及組んできたところでありますが、これらの取組の中でも特び公益社団法人全国宅地建物取引業保証協会栃木本に、貴協会の御協力の下に実施して参りました賃貸型応部のますますの御発展と、会員の皆様の御健勝を祈念申

急住宅供与事業においては、生活再建に向けて、依然とし上げまして、お祝いの言葉といたします。

して多くの方々に利用されており、貴協会の多大なる御尽力に改めて深く感謝を申し上げます。
さて、我が国は、人口減少・少子高齢化の進行、自然災害の頻発・激甚化、新型コロナウイルス感染症の感染拡大など、社会の大きな変化の中にあり、これらの課題を的確にとらえ、施策を展開していくことが重要であります。そこで、県では、
これまで築き上げてきた本県の実力を更に伸ばし、未来志向でとちぎに新しい価値を創り出していく
ため、本年度を初年度とする今後５年間の県政の基本指針である栃木県重点戦略「とちぎ未来創造プラン」を策定いたしました。今後は、このプランを推進し、「人が育ち、地域が活きる 未来に誇れる元気な“とちぎ”」の実現を目指して参ります。
また、住宅政策分野においても、住生活基本計画（全国計画）
が「新たな日常」や自然災害の頻発・激甚化、技術革新などの社会変化を踏まえて大きく見直されたこと

3

祝

辞

栃木県議会議長

阿部

辞

祝

寿一

公益社団法人栃木県宅地建物取引業協会並びに敬服の念に堪えません。

公益社団法人全国宅地建物取引業保証協会栃木本

県議会といたしましても、安全・安心を実感で部の定時総会の開催に当たり、県議会を代表いた

き、暮らしやすいとちぎの実現に向け、執行部としまして、一言お祝いの言葉を申し上げます。

ともに全力で取り組んで参りますので、皆様方に貴協会並びに会員の皆様におかれましては、長おかれましては、不動産取引に関する専門家とし年にわたり、公正な不動産取引の確保と業界の健て、なお一層のお力添えを賜りますようお願い申全な発展に格別なる御尽力を賜り、心から敬意をし上げます。

表するものであります。

結びに、公益社団法人栃木県宅地建物取引業協

また、貴協会におかれましては、県との間で、会並びに公益社団法人全国宅地建物取引業保証協

災害時における被災者への民間住宅情報の提供に会栃木本部のますますの御発展と、会員の皆様の関する協定を締結され、県内に甚大な被害をもた

御健勝、御活躍を祈念いたしまして、お祝いの言らした令和元年東日本台風の際には、被災者への葉といたします。

賃貸型応急住宅の供与に御協力をいただくなど、地域社会に多大なる貢献をされており、感謝の意を表する次第です。
さて、人口減少や少子高齢化の進行、技術革新など、社会経済情勢における急速な変化は、価値観やライフスタイルの多様化を進展させ、生活の基盤である住宅・住環境など、不動産を取り巻く状況にも大きな影響を及ぼしております。
また、新型コロナウイルス感染症を契機とした「新しい生活様式」の実践は、テレワークなど働き方の新たなスタイルを生み、多様な働き方・住まい方への関心が高まっております。
このような中、皆様方が、不動産取引に関する諸課題について調査・研究を重ね、「空き家・空き地」の有効活用に向けた対応や、不動産に関する県民の多様なニーズへの的確な助言、更には、大規模災害時における被災者支援や地域の防犯活動など、良好な地域づくりに大きな役割を果たされておりますことは、大変心強く、その御努力は4

■パラダイムシフト
県央支部

当たり前
常識と思っていることを変えます
斬新なアイディア
発想の転換
見方を変える
固定観念を捨てる

第８回県央支部

事業報告会■令和３年度事業方針

今般の新型コロナウイルス感染拡大に伴い、目的の執行率に達することが中々困難な状況下におかれております。
今年度につきましては、昨年度の動向を踏まえ、
コロナ禍においても順応できるよう【パラダイムシフト】とし、当たり前の常識を変えていきたいと思います。例えば、多くの会員様が楽し■策定した事業(公益目的事業１)

不動産に係る人材育成
消費者啓発事業(公益目的事業２)
消費者保護支援
地域振興事業(法人管理)

会務の総合管理(共益事業)

会員支援事業
厚生事業

みにしています厚生事業を、全く以前と違う視点からの発想をもっての開催、新規入会者に対する面会の方法、少人数短時間での研修会、一般消費者からの無料相談会の手法等、昨年度叶うことができなかった事業サービスを策定し、会員の皆様との融和を図りながら努めて参ります。
■令和２年度事業報告■４地区開催▪宇都宮地区 (R3.5.10)

宅建協会不動産会館▪鹿沼地区 (R3.5.20)

鹿沼商工会議所▪芳賀地区 (R3.5.24)

真岡商工会議所▪今市地区 (R3.5.25)

日光市勤労青少年ホーム

5

県央支部

■コース紹介古賀志山を望む
景観の美しい丘陵コース

第１２回県央支部会 員 親 睦ゴルフ大会
■多数のご参加ありがとうございました

近くに古賀志山を、
そして遠くには日光連山を眺めるレイク
ランドカントリークラブで、２年ぶりの開催でした。
新型コロナウイルスの終息が見えない中、安心・安全を第一に配慮し、ゴルフ場入場、更に参加者受付時と、２回の検温と▪アウトコース慎重さと頭脳的プレーが要求
池越えの美しいミドルⒽ
砲台グリーンのロングⒽ▪インコース
正確なコントロール
ダイナミックな飛距離が必要
古賀志山に打放つミドルⒽ
美しさの裏にトゲを隠したショートⒽ

マスク着用等、皆様にご協力いただいての大会となりました。
当日は、ゴルフ日和でスタートしたものの、短い時間帯です
が、山雨雷鳴の中のプレーとなりました。
が実力不足??
『 次回こそはベスグロ優勝』の声もチラ
ホラ・・・ 精鋭４２名の親睦ゴルフでした。(記:柴田)
■豪華賞品

■開催
▪レイクランドカントリークラブ(宇都宮市福岡町1086)▪令和3年6月15日▪12組 (42名参加)

6

県北支部
空き家バンクの成約率栃木県内NO.１の那須烏山市に訪問しました。
県北・県南支部

宅建協会と行政が取り組んでいる「空き家バンク」
について県北支部の提携先で特に成約率が高い那須烏山市が行政の立場でどのような取り組みをしているのか、また課題などを担当者に聞くことができました。
制度開始の2007年度から2020年度で118件が登録され、その内の実に90％が成約に至っており、特に宅建協会とタイアップした2015年度からは、人口や物件数などの関係もあるものの、おおむね二桁の成約件数を維持し続けている状態です。
購入者層は30代～40代を中心に幅広い年代が購入しているようですが、所得の低い若年層や一線を退いた方、又はセカンドハウスとして検討している方が購入しやすい500万円ほどの価格設定と購入者が仲介業者を選ぶという独自の取り組みも成約の大きな要因になっていると思われます。
周知に関しては大がかりなプロモーション活動も行っておらず、2016年にリニューアルした「HP」と手作り感のある「空き家バンク物件チラシ」が主となっていますが、利用者に対して登録物件数がまだまだ足りない状態のため今後は仲介協力宅建業者とも話し合いを繰返し、一部の一般物件
も「空き家バンク」に登録してもらえないか等の取り組みも試みていきたいと考えているそうです。
物件査定や残存物処分など、まだまだ課題はあるものの近い将来成約数を現在の2倍にしたいという那須烏山市に対し、宅建業者としては一定のルールに縛られることなく、その地域性に合わせて幅広く柔軟に協力していく事が必要である事を強く感じました。
取材者：広報委員 荒井英明・▲川俣純子那須烏山市長（前列左）▲写真提供：那須烏山市「龍門の滝」
長谷川誠・石槻博之

県南支部
県南空き家バンク意見交換会
令和３年５月１１日（火）県南空き家バンク意見交換会が、栃木グランドホテルを会場として、
栃木県南の５市役所２町役場空き家バンク担当者と各地区担当理事が、一堂に会して行われました。各市町単位での空き家バンクに関する会議は今までもありましたが、今回は、初めての試みとして企画開催いたしました。会議の流れは、スライド等を使いながら、令和２年１２月に実施しま
した各市町に対してのアンケート結果の公表・分析から始まり、各市町空き家バンクの特徴・問題点・今後の改正点等を各担当者に発表して頂きました。後半には、各市町の担当者から、他の市町への質問等を行い、回答をして頂きました。活発な意見交換の中、有意義な１時間半が過ぎ、お開きとなりました。終了後も、各担当者・出席理事が名刺交換をし、このような機会が再度開催される様、お願いされました。今回の意見交換会が、空き家バンクの益々の発展と、協会会員の業務
繁栄になれば、幸いです。
空き家バンク対策室

7

ITを活用した重要事項説明（IT重説）運用開始

無料相談所のご案内（要予約）
専門の相談員が相談について対応いたしますので、お気軽にご相談ください。
コロナウイルス感染拡大防止の為、相談会の休止をさせていただくこともあります。
ご理解のほどよろしくお願い致します。
相談窓口の概要①受付方法‌予約が必要となりますので事前に最寄りの各支部へご連絡ください。
予約が無い場合回答できませんのでご了承下さい。
尚、文書、電子メールでの相談は受け付けておりません。
②相 談 日
令和３年 ８ 月23日（月）
令和４年 １月21日（金）令和３年 ９ 月22日（水）令和４年 ２月22日（火）
令和３年10月22日（金）令和４年 ３月23日（水）令和３年11月22日（月）
令和３年12月23日（木）③相談時間

13：30〜

お問合せ先
月曜日から金曜日

午前9時から午後5時（土･日･祝日･年末年始･宅建協会並びに保証協会地方本部の休業日は休み）
県央支部

県南支部

県北支部

◆住所

◆住所

◆住所

宇都宮市西一の沢町6-27

栃木市大宮町2617-15

那須塩原市上厚崎462-5

◆TEL

◆TEL

◆TEL

028-634-5788

0282-27-9088

0287-62-6677

8

無料相談

不動産の売買取引において、テレビ会議等のＩＴを活用したオンラインによる重要事項説明（ＩＴ重説）の本格運用が令和３年3月30日より開始いたしました。
IT重説では、パソコンやテレビ、タブレット等の端末の画像を利用して、対面と同様に説明を受
け、あるいは質問を行える環境が必要となります。
本格運用の開始にあたり、売買取引に係るＩＴ重説を対面による重要事項説明と同様に取り扱う旨を「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」に追加するとともに、宅地建物取引業者が適正かつ円滑にＩＴ重説を実施するためのマニュアルも公開されました。
売買取引においてＩＴ重説を実施することにより、遠隔地に所在する顧客の移動や費用等の負担が軽減することや、重要事項説明実施の日程調整の幅が広がるなどの効果が期待されます。
詳細につきましては、全宅連又は国土交通省のホームページをご覧ください。

令和3年度

宅地建物取引士法定講習会のお知らせ

法定講習会

法定講習会はハトマークの宅建協会で受講しましょう！
！
R3年度
日 程

会

法定講習会

場

対象者の有効期限

申込締切日

R3.8.20〜
R4.2.19

令和３年７月１３日
（火）
まで

第２７６回

令和３年８月２０日
（金）

第２７７回

令和３年９月１４日
（火）

コンセーレ
（大ホールA）

R3.9.14〜
R4.3.13

令和３年８月１０日（火）
まで

第２７８回 令和３年１０月２１日
（木）

コンセーレ
（大ホール）

R3.10.21〜
R4.4.20

令和３年９月９日（木）まで

第２７９回 令和３年１２月１７日
（金）

コンセーレ
（大ホール）

R3.12.17〜
R4.6.16

令和３年１１月５日
（金）
まで

第２８０回

令和４年２月８日（火）

コンセーレ（大ホール）

R4.2.8〜

第２８１回

令和４年３月２４日
（木）

コンセーレ
（大ホールA）

R4.3.24〜
R4.9.23

有効期限の6ヶ月前から
受講できますR4.8.7

令和３年１２月２７日（月）まで
令和４年２月３日（木）まで●試験合格１年以内の方を除き、宅建士の業務に従事しようとする方●宅建士証の更新をしようとする方（期限の６か月前から受講できます）【受講案内請求・お問合せ】（公社）
栃木県宅地建物取引業協会
TEL 028−634−5611
栃木宅建

9

検

索

！
せ
ざ
め

たを
な
あ
る
頑張
す！
ま
し
援
応

受講料 8,800 円（税込）

不動産キャリアパーソン で検索10─ 直接取引と媒介報酬請求権 ─

一般社団法人

不動産適正取引推進機構
RETIO121 号より媒介業者を排除して第三者のためにする契約を行った売主と買主等に対する媒介業者の賠償請求が認められた事例（東京地判 平30・11・29 ウエストロー・ジャパン）

紙上研修

土地建物売買の媒介業者が、当該媒介業者

Xに本物件を購入したい旨を伝え、Y３と共にを排除して第三者のためにする契約を行ったXを訪れた。この連絡を受けたXは、Y１に購売主と買主及びその関連会社（最終買主）に入希望者がいることを伝え、契約締結予定日

対し、停止条件付媒介契約の条件成就を妨害の打合せを行った。そして、Xは、Y２及びYしたとして、媒介契約に基づく媒介報酬の支３に対し、本物件の価格が3680万円であるこ

払ないし不法行為に基づく損害賠償の支払をと、諸費用が媒介報酬額125万円を含めて約請求し、その請求が認められた事例（東京地180万円であることを説明した。

裁 平成30年11月29日判決 ウエストロー・
ジャパン）

1

事案の概要
平成28年10月28日、売主Y１（被告・宅建

これを受けたY２は、Y２名義で、購入申込
価格を3600万円、売買契約希望日を11月19
日、融資を利用しない条件で購入申込書を作成し、Xが、この書面をY１にファックスで送付し、Y１はこの申込書を確認した。

業者）は、転売目的で取得した土地建物（本Xは、Y１と交渉し、売買代金を3600万円

物件）を売り出すことにし、その情報をレイに減額する同意を得て、申込書の通り、11月

ンズに、売出価格3680万円、媒介報酬「<売19日にY１、Y２間で売買契約書を交わし、そ

主>３％+６万円」として登録した。

の際、Y１、Y２とXの間で売却、買受双方の11月初旬、媒介業者X（原告・宅建業者）

媒介契約書を交わすことになった。

は、レインズを見て、Y１に本物件が売却済

しかし、Y２は、11月1７日、Xに対し、現みか否かを問合せ、未売却であることを確認

金を用意できないとして売買契約をキャンセした。

ルすると連絡した。そこで、XがY１にそのこ

Xは、上記問合せと同時に、Y１に対し、一とを伝えたところ、Y１は、２番手で現金購入

般消費者向けの不動産情報サイトへの本物件の申込が入ったので構わないと述べて難なくの広告掲載許可を求め、数種のサイトに有償キャンセルに応じた。Xは経緯に不審を感じ、で広告を掲載した。本物件の広告を見た買主Y

Y２に連絡したが応答がなかったため、Y２の２（被告・宅建業者）は、11月13日にXに連

代表者に対し２番手の申込者がY２でないかの絡し、本物件の内覧を希望し、翌11月14日買確認を行ったが返答はなかった。

主Y３（被告・Y２の関連会社）を同行してX

他方、Y２は、11月18日、Y１に対し、Y３を訪問し、Y３名義で本物件の購入を相談するが本物件を購入する旨の買付証明書をファッ

趣旨の受付表を作成し、代金を現金で支払う

クスで送信した。Y１は、同月22日、この購との意向を示した。同日、Y２及びY３は、X

入申込みに応じ、Y２の媒介により、Y３に対と共に本物件を内覧した。Y2は、11月15日、し、本物件を3600万円で売却した。

11

Y１は、12月22日、Y２に対し、上記売買契（売却媒介契約の成否）

約の媒介報酬として123万1200円を支払った。

遅くともXがY１の代表取締役に電話で購入

上記売買契約には、本物件の売主のY１は、希望者がいることを伝えた11月15日の時点に同物件の所有権を、買主であるY３の指定するおいて、双方の間に、本物件の売買契約成立

者に対し直接移転する旨の第三者のためにすを停止条件とする売却媒介契約が成立したとる契約に関する特約が付されており、これに認められる。

より、同日売買を原因として、Y１からY３に（売却媒介契約のY１の条件成就妨害の有無）

対し、所有権移転登記が行われた。その後、Y

認定事実に照らせば、Y２及びY３が共謀し２は、自社のH Pに本物件を貸店舗、貸マンてXに対する妨害に加担したことは明らかでション等として掲載した。

ある。

その後、Xは、平成29年2月21日到達の書面（結論）で、Y１に媒介報酬の支払を請求し、Yらに本

2

判決の要旨
裁判所は、次のとおり判示し、Xの請求を一

酬を「<売主>３％+６万円」と表示し、Xは媒介委託業務を履行したから、媒介報酬は122
万1480円である。また、Xは、Y２及びY３の共同不法行為により、上記と同額の媒介報酬部認容した。

を取得できなかったので、Xが被った損害額は（買受媒介契約の成否）122万1480円である。

認定事実から判断すると、11月15日、X、Y２間に、本物件の売買契約成立を条件とする

3

まとめ

買受媒介契約が成立したと認められる。これ

宅建業法では、宅地建物の売買・交換につに対しY２は、購入申込書の作成は、Y３の代

いて媒介契約書の作成・交付が義務付けられ表者個人で相談したもの、Xから価格や媒介報ているが、本事案では、Xは、売買契約締結前

酬等の説明等を受けていないと主張するが、に、売主であるY１及び買主であるY２との間

上記申込書はY２名義であり、Y２の代表者個で売買契約を締結していない。

人で相談したものではないため、Y２の主張は本事案では、YらによるXの媒介行為の妨害

いずれも失当である。

が認められたが、媒介業者は、本事案のよう（買受媒介契約のY２の条件成就妨害の有無）

な係争を未然に防ぐという意味でも、宅建業

Y２は、一連の経緯を通じ、Y３の名義を利

法を遵守し、媒介契約が成立した時点におい用して自ら本物件を購入したのと同じ効果をて、当事者双方間で書面を交付することが必取得した一方、Xに対する媒介報酬の支払を免要である。

れたばかりか、Y１からは、免れたのとほぼ同（ＲＥＴＩＯ

144-145）

額の媒介報酬を取得し、いわば二重の利益を得た。また、Y３の代表者は、Y２の取締役を兼務しており、両社は関連会社であること等から、密接な関連性があったといえる。以上の事情等によれば、Y２は、Y３がY１との間で本物件の売買契約を締結した時点で、X、Y２間の買受媒介契約の成就を妨害し、Y３はこれに加担したということができる。

12

紙上研修

訴を提起した。

Y１は、レインズ登録にあたり、売却媒介報─ 外壁改修工事の説明 ─

一般社団法人

不動産適正取引推進機構
RETIO121 号より賃借したマンションにおいて、重要事項説明書記載の外壁改修
工事の説明がなかったとした借主の賠償請求が棄却された事例（東京地判 令元・10・31 ウエストロー・ジャパン）

マンションの１室を賃借した借主が、当該れていたが、YがXに、本改修工事が実施されマンションにおいて外壁改修工事が行われてている事実を説明することは全くなかった。

紙上研修

いたことの調査説明を、媒介業者が怠ったとXが本件物件を内覧した際、本改修工事がな

して、既払の家賃等の損害賠償を求めた事案されている外観は、存在しなかった。また、Xにおいて、媒介業者は重要事項説明書に記載が11月６日にYと会って本改修工事の内容のし、実際に説明をしていたとして、その訴え説明を受けた記憶はないし、11月９日に重要を棄却した事例（東京地裁 令和元年10月31日

事項説明書の内容を説明された事実もない。

判決 ウエストロー・ジャパン）

1

事案の概要
借主X（原告・法人）は、Y（被告・媒介業

Yが調査説明義務を履行していたならば、Xは本件賃貸借契約を締結することはなく、家賃等を支払うことはなかった。
（Yの主張）者）の仲介により、平成30年11月9日、マン重要事項説明の際、明記されている内容をションの１室（本件物件）について、月額賃読み上げて説明し、更に説明を受けたことの料45万円、敷金180万円、月額駐車場利用料

確認の記名押印も受けている。

４万円余、賃貸借期間平成30年11月15日から
令和２年11月30日まで、Xの社員の居住を使用目的とする賃貸借契約（本件賃貸借契約）を締結した。
しかし、Xは、翌月14日に本件物件より退去し、その後、Yに対し同マンションで外壁改したがって、Yは調査説明義務を履行し、損害額は否認する。

2

判決の要旨
裁判所は、次のとおり判示し、Xの請求を棄却した。

修工事（本改修工事）が実施されていることについて調査説明する義務を怠ったことから（認定事実）

損害を被ったとして、既払の家賃等合計165万・A 工務店は、５月頃、本件マンションの入円余等の損害賠償請求を提訴した。

居者に対し、10月１日から令和元年５月（Xの主張）

31日までの期間、本改修工事を行う旨の通媒介業者は、借主が賃貸借契約を締結する知をした。

に当たり、賃貸物件に入居者が快適な生活を・Yは、11月６日外壁工事のお知らせ等の書面送ることを損なう事由があるか否かを十分にを貸主から入手した。Yは、その後、Xに会調査確認しその事実を説明すべき媒介契約上

い契約金の計算書や請求書を持参するとともの義務を負っている。

に、本改修工事について、上記外壁工事のお本改修工事は事前に入居者に対して知らさ

13

知らせ等の書面を持参して説明した。

・Yは、11月９日夜、重要事項説明書をXに交よって、Xの主張は、採用することができ付した。本件重要事項説明書には、次の記

ず、YはXに対し、本件賃貸借契約に先立ち、載があった。

本改修工事の内容を調査し、説明する義務を当物件において、外壁改修工事が行われて履行していたと認められる。

おります。
工事場所

（結論）
本 件マンション外周（バルコニー
内部を含む）

工事期間

2 018年10月１日（月）〜2019年
５月31日（金）工事内容

外 壁タイル工事、各庇防水工事、その余の争点について判断するまでもな
く、Xの請求は理由がないから棄却する。

3

まとめ
本件は、外壁改修工事について、媒介業者

各所塗装工事は重要事項説明書に記載し説明を行ったが、（Yの調査説明義務の履行の有無）

借主が、実際の説明はなかったとして媒介業者を訴えた事例である。

に、重要事項説明として、本改修工事につい本件のようなトラブルを回避する観点からて説明したとしているが、その内容は自然では、借主の判断に特に重要な影響を及ぼす事あり、客観的証拠にも整合していることから項については、重要事項説明書への記載はも信用できる。

ちろん、口頭で読み上げる等の説明を行い、これに対し、Xは、11月６日に会ったか記憶

内容を理解しているか尋ねるなどして、相手がない、11月９日に重要事項説明書の内容を方が確認した証跡を残しておくことが重要と説明してもらったこともないなどと証言する。

考えられる。

しかし、Xは、11月９日に本件物件のバル

なお、本件のように外壁改修工事の予定のコニーに鉄骨のようなものが１本斜めにか説明がなかったとしたトラブル（東京地裁

かっていたが気に留めずにYに尋ねることもしH31.2.6 RETIO 118-122等）がよく見られなかったなどとも証言しているが、それまでることから、宅建業者としては、大規模修繕に賃借物件の外壁工事をきっかけに賃貸借契工事については、売買、賃貸借を問わず、約を終了し、引っ越した経験があるのにもかしっかりと調査説明をしておくことが望ましかわらず、それについて聞かないということ

いと考えられる。

は不自然であるし、そもそも、重要事項説明（ＲＥＴＩＯ

154-155）

書には本改修工事の工事内容について、【 】を使用して目立つ形で明記してあるとともに、それが目に入る箇所にYがXの記名押印をするのに立ち会っていることからすると、このような重要事項について説明を受けないま
まにXに押印させたということは、不自然である。
また、Xが本件物件への入居日に、貸主から本改修工事についての話題を振られて特にその場でトラブルになっていないことも、Yから本改修工事について説明を受けていないことと整合しない。

14

紙上研修

Yは、11月９日の本件賃貸借契約締結の前

残置物の処理等に関する契約の活用手引き〜単身高齢者が亡くなったときのために〜
賃借人が死亡すると、賃借権と物件内に残された家財（残置物）の所有権は、その相続人に承継されるため、相続人の有無や所在が分からない場合、賃貸借契約の解除や残置物の処理が困難になることがあります。このようなリスクが主な原因となり、特に、単身の高齢者に対して賃貸人が建物を貸すことを躊躇する問題が生じています。

残置物の処理

残置物の処理等に関する契約を活用しましょう

賃借人の死亡時に契約関係及び残置物を円滑に処理することができるように、賃貸借契約の締結にあたり、賃借人と受任者との間で、①賃貸借契約の解除と ② 残置物の処理に関する死後事務委任契約を締結しておくことが有効と考えられます。

賃貸借契約
大

家

委任契約
入居者

受任者

①

賃貸借契約の解除事務の委任に関する契約②

残置物の処理事務の委任に関する契約

賃借人の死亡時に賃貸人との合意によって賃貸借契約を解除する代理権を受任者に与えます。
賃借人の死亡時における残置物の廃棄や指定先への送付等の事務を受任者に委託します。

賃借人は、「廃棄しない残置物（」相続人等に渡す家財等）を指定するとともに、その送付先を明らかにします。
受任者は、賃借人の死亡から一定期間が経過し、かつ、賃貸借契約が終了した
後に、「廃棄しない残置物」以外のものを廃棄します。ただし、換価することができる残置物については、換価するように努める必要があります。

国土交通省及び法務省では、「残置物の処理等に関するモデル契約条項」を公開しています。
是非ご活用ください。
入居者の受入れガイド」についても、是非ご参照ください。
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku̲house̲tk3̲000101.html

15

モデル契約条項について
Q1
A1

モデル契約条項を利用する場面は？
単身の高齢者（60 歳以上の者）が賃貸住宅を借りる場合に利用していただくことを想定しています。
入居者がお亡くなりになった後の契約関係の処理や残置物の処理に関する賃貸人の不安感が払拭され、単身の高齢者において賃貸住宅を借りやすくなるという効果が期待されます。
注意点

Q2
A2

入居者がお亡くなりになった後の契約関係の処理や残置物の処理に関して賃貸人の不安感が生じにくい場面（例えば個人の保証人がいる場合や若年層が賃貸住宅を借りる場合
等）
で利用すると、民法や消費者契約法に違反して無効となる可能性があります。

誰が受任者になれますか？

残置物の処理入居者やその相続人の利害に大きく影響する契約であるため、以下のいずれかを受任者とすることが望ましいと考えられます。なお、賃貸人は入居者（の相続人）と利益相反の関係にあるため、賃貸人を受任者とすることは避けるべきと考えられます。また、管理業者は賃貸人の利益を優先することなく、入居者（の相続人）の利益のために誠実に対応することが求められます。
□ 入居者の推定相続人のいずれか□ 居住支援法人、管理業者等の第三者（推定相続人を受任者とすることが困難な場合）

Q3
A3

Q4
A4

入居者は何をする必要がありますか？
ご自分が亡くなった後、廃棄する家財と廃棄しない家財（相続人等に渡す家財）を整理しましょう。
廃棄しない家財については、リストを作成したり、目印となるシールを貼っておく、受任者に示した
一定の場所（金庫等）に保管するなど、廃棄しない家財であることを受任者が認識できるようにする必要があります。また、家財を渡す相手の住所等の送付先についても受任者が分かるように準備しましょう。

受任者は主に何をするのでしょうか？
賃貸借契約の解除事務の委任に関する契約把握できている相続人が引き続き居住することを希望するかどうか等の事情を確認した上で、賃貸借契約を継続させる必要がなければ、賃貸人と合意の上、賃貸借契約を解除することができます。
残置物の処理事務の委任に関する契約
廃棄する家財 …… 入居者の死亡から一定期間（少なくとも３か月）が経過し、かつ、賃貸借契約が終了した後に廃棄することができます。
廃棄しない家財 … 入居者から指定された相手に送付します。

賃貸人は、入居者が亡くなったことを知った際に受任者に通知したり、受任者から、住居内に入る際の開錠や家財を搬出等する際の立会いへの協力を求められることがあります。

国土交通省住宅局住宅総合整備課賃貸住宅対策室〒100-8918 東京都千代田区霞が関 2-1-3 TEL :03-5253-8111（代）
法務省民事局参事官室〒100-8977 東京都千代田区霞が関 1-1-1 TEL :03-3580-4111（代）

16

広告をするときのきまり

不動産公正取引協議会連合会「不動産広告あらかると」P3・P4 より

不動産広告では、消費者をだますような表現や、購買意欲を不当にあおる表示を禁止しています。
不動産広告は、消費者が不動産を取引する場合のとても重要な情報源となるため、その表示方法などに関して厳し

No!
No!

く規制しています。
消費者をだますことや、購買意欲を不当にあおることを目的に、実在しない架空物件を掲載したり、実際よりも著しく優良・有利であるかのような表示をすることは、宅地建物取引業法（宅建業法）や不当景品類及び不当表示防止法（景品表示法）で禁止しています。
また、表示規約では、広告の表示の仕方や基準をはじめ、おとり広告や不当表示の禁止などを定めています。
不動産広告＼知っておきたい不動産広告の規制／●宅地建物取引業法（国土交通省等）

誇大広告の禁止や広告の開始時期の制限などを定めています。

●不当景品類及び不当表示防止法（消費者庁）
不当表示の禁止や過大な景品提供の制限等を定めています。

●不動産の表示に関する公正競争規約（各地区の不動産公正取引協議会）
内閣総理大臣（消費者庁長官）と公正取引委員会の認定を受けた業界の自主規制。
広告の表示の仕方や基準、不当表示の禁止などを定めています。

法律によるきまり

公正競争規約のきまり

不動産広告は「宅地建物取引業法」（国土交通省等）と不動産の表示に関する公正競争規約（表示規約）
は、「不当景品類及び不当表示防止法」（消費者庁）によっ

一般消費者の自主的かつ合理的な選択及び事業者間て、誇大広告などの不当表示が禁止されています。

の公正な競争を確保するために、さまざまな広告のさらに、宅地建物取引業法では青田売り（未完成）物

ルールを定めています。表示規約は、各地区（北海道、件の広告の開始時期を制限したり、取引態様の明示

東北、首都圏、北陸、東海、近畿、中国、四国および九義務を課しています。

州）に設置された不動産公正取引協議会が運用してい誇大広告などをした場合には、宅地建物取引業法によって業務の停止命令や免許の取消または6月以下の懲役などの罰則や、不当景品類及び不当表示防止法によって「措置命令」が行われ、併せて課徴金が課される場合があります。この命令に従わないときは2年以下の懲役または300万円以下の罰金などの罰則が
あります。

17

ます。

表示規約の主なしくみ
広告表示の開始時期の制限

特定事項の明示義務

未完成の宅地や建物は、開発許可や建築確認を受都市計画法、建築基準法その他の法令による利用

けるまでは広告その他の表示をすることはできませの制限や傾斜地、地形が著しく悪い不整形地など消費ん。ときどき「新築フリープラン」などといって、建築確者が通常予期することができない物件の欠陥で、消費認のない新築住宅の広告が見受けられますが、これ者にとって著しく不利益となる事項については広告には広告表示の開始時期の制限に違反しています。

表示する義務を課しています。

必要な表示事項

特定用語の使用基準

必要な表示事項とは、いわゆる「物件概要」のこと

抽象的な用語や他の物件または他の不動産会社とで、物件の種別と媒体別に表示する事項（物件所在地

比較するような次に挙げる用語については、表示内容

や交通の利便、面積、価格・賃料など）が定められていを裏付ける合理的な根拠がある場合を除き、その使用

るほか、見やすい大きさの文字で明瞭に表示することを禁止しています。
① 完全、完ぺき、絶対などの用語② 日本一、抜群、当社だけなどの用語ます。

③ 特選、厳選などの用語

表示基準
不動産広告に表示される次の事項について、
まちま
ちな表示とならないように、表示する際の基準を定めています。
①物件の内容・取引条件等に係る表示基準
ア 取引態様イ 物件の所在地
ウ 交通の利便性
エ 各種施設までの距離または所要時間

不動産広告が求められています。ちなみに、文字の大きさは原則
として7ポイント（約2.5㎜四方の大きさ）以上としてい④ 最高、最高級など最上級を意味する用語⑤ 格安、掘出物、土地値などの用語⑥ 完 売など著しく人気が高く、売行きがよいことを意味する用語不当表示の禁止
実際のものよりも優良・有利と誤認されるおそれのある表示を禁止しています。
また、契約済物件や架空物件、取引する意思のない物件を「おとり広告」として禁止しています。

オ 団地の規模
カ 面積
キ 物件の形質ク 写真・絵図

公正表示マーク

ケ 設備・施設等
コ 生活関連施設
サ 価格・賃料
シ 住宅ローン等②節税効果等の表示基準③入札および競り売りの方法による場合の表示基準
この表示基準において、たとえば①エでは、徒歩所
要時間は道路距離80メートルにつき1分として表示することとしています。

現在、全国で約12万9千社の不動産会社が公正競争規約に参加しており、会員の店頭にはこのマーク（首都圏の場合）が掲示されています。

18

講習のご案内19

講習のご案内20ȀȔǮǳ ƝŹ Žƥ ๺ ༔ ഉ༔Ș|Ȟμ‫ܡ˰ܡ‬∓∞∙↞⅚‫࡫ܡ‬ң˟˟Ճ↝↮↙ↄ↭↝ɧѣငӕࡽಅѦ⇁᣿ᗡ᩿ⅺ↸⇛∃∞⇮ↆ↭ↈ⅛
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宅建協会会員様限定、事務取次手数料をお支払！
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人と住まいをつなぎます。

一般財団法人栃木県宅建サポートセンター

関東財務局長（5）第 01431号 日本貸金業協会会員 第003606号 URL：https://www.zentakuloan.co.jp〒320-0046 栃木県宇都宮市西一の沢町6-27 栃木県不動産会館
TEL 028-634-6100 FAX 028-634-6161

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‧

21

22

Information■ 入会者（主たる事務所） 令和3年2月～令和3年6月
支部 免許番号

県央
〃

5253
5254

〃

5255

〃

5257

〃

5258

〃

5262

〃

5264

〃
〃
県南
〃
〃
〃
県北
〃

5266
5267
5248
5251
5256
5259
5260
5261

代表者
事務所所在地（政令使用人）㈱ケイ・ティ
田所栄 宇都宮市京町12-18
スズコウアールディ㈱鈴木 康史 宇都宮市問屋町3426-46
河内郡上三川町しらさぎ1-25-7
柿沼地所
柿沼 正司
Ｙ＆ＭキャッスルＢｅｒｒｙ101㈱サンイーストハウジング 菅谷 雅樹 宇都宮市陽東6-3-29
木田 稔信 宇都宮市上大曽町489-5㈱トレフル（木田 文香） エクセルハイツ大曽１階㈱八興建設
吉原 美男 日光市今市251-2
野澤 祐子 宇都宮市大曽1-132-2
滝の原不動産（同）（塚原 正巳） SeaBirdビル2-F
ときわ不動産野尻 俊也 宇都宮市新町1-1-9(有)ラウレアホーム
岡野 孝祐 宇都宮市上大塚町145-20㈲パーソナルホームズ 神原 和彦 栃木市大平町富田397-7
CONNECT
加藤 哲史 佐野市田沼町524-1㈱イソベ建設松嶋 博之 小山市網戸742-9（同）プラムハウジング 梅澤 道夫 佐野市免鳥町1039-1
山田建設㈱山田 高広 那須烏山市金井1-4-32㈲楠商事
楠良一 那須塩原市鍋掛1097-116
商

号（従たる事務所）
支

部 免許番号商

代表者
事務所所在地（政令使用人）宮本 学
宇都宮市一番町3-8（伴野 富秀） 直井ビル２階

号㈱ルームズセレクト（宇都宮西口店）
㈱トレフル
〃
5258
木田 稔信 宇都宮市中央2-5-12TUビル（市役所前支店）■ 退会者（主たる事務所） 令和3年2月～令和3年6月
県央

5194

電

028-612-7841
028-612-5907
0288-22-5418
028-624-1230
028-680-5586
028-672-0683
0282-44-0304
0283-55-8022
0285-41-5757
0283-55-9168
0287-82-2473
0287-74-3588
電インフォメーション

支

免許番号

支

免許番号

県央
〃
県南

■ 会員数
支

部

県央支部
宇都宮地区
鹿沼地区
今市地区
芳賀地区
県南支部
小山地区

23

正会員（本店）準会員（支店）
552
424
47
28
53
409
164

80
71
3
2
4
57
30

計

632
495
50
30
57
466
194

県北
〃

支

号

号

商
号
カ
レン
ト
ビルディ
ング㈱
国6109
（那須塩原支店）

国4179

部

番

028-612-1357

免許番号
商3887 児玉不動産
4618 ㈲太陽企画
4882 ㈱ABエステート
5026 ONO
1529 三洋商会不動産
5045 古川住宅
3054 ㈲加藤不動産部

話028-680-4555

支 部
県南
〃
〃
〃
〃
〃
県北

商
号
はが野農業協同組合
4007（真岡支店）
トヨタウッドユーホーム㈱国5168 （トヨタホーム北関東カンパニー
栃木営業所）とちぎ未来開発㈱4967（小山支店）
令和３年６月30日 現在

号

0285-37-7220

免許番号
商
号
4561 リユース・ホーム㈱3898 ㈲アベ設計
4151 ㈱イシザワ
3725 ファースト・コーポレーション㈱5073 ㈱クライフ
2311 落合建設工業㈱4520 ㈱北関東パイオニア

部番028-688-8836
028-656-5485

支 部
県央
〃
〃
〃
〃
県南
〃

（従たる事務所）

話

栃木地区
佐野地区
足利地区
県北支部
県北地区
塩那地区
合計

（株）
アイダ設計
（那須塩原モデル店）

正会員（本店）準会員（支店）
84
82
79
185
117
68
1146

8
10
9
24
20
4
161

計

92
92
88
209
137
72
1307

栃木県知事表彰 受賞
令和3年7月、福田富一県知事より建設事業関係功労者として、本協会の「助川克一」常務理事が栃木県知事表彰を受賞されました。おめでとうございます。今後
ともさらに業界発展のため御活躍されることをお祈り
常務理事いたします。
助川 克一 氏————— 各種相談窓口 —————■全宅連
相談内容：不動産契約書及び重要事項説明書に付随する相談日時：毎週 月、火、木、金曜日 13:00〜16:30（祝日、年末年始、お盆期間、GWを除く）
T E L：03-5821-8118■（公財）
不動産流通推進センター
相談内容：不動産取引に関する相談（消費者、不動産業者等の相談対応）
日時：11:00〜15:00 （土日祝日、年末年始 除く）
T E L：03-5843-2081＼宅建協会事務局

お知らせ

■
（公社）
首都圏不動産公正取引協議会
相談内容：不動産広告に関する相談日時：平日 10:00〜12:00 13:00〜16:00
T E L：03-3261-3811

新入職員紹介／宅建協会本部に２名入職致しました。
１日でも早く皆様のお力になれるよう
一生懸命勉強中です。
よろしくお願い致します。

西巻

広直

山口

雄二

24

令和3年7月発行
発行人／青木 亨
編集人／広報流通委員会
発行所／公益社団法人 栃木県宅地建物取引業協会
公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会栃木本部〒320-0046 栃木県宇都宮市西一の沢町6番27号
栃木県不動産会館 TEL028-634-5611