当市で実施している空き家対策の取組

あなたのお住まいの行く末を考えてみませんか？
～お住まい・空き家のチェックシート～
空き家となってから時間が経過するにつれて、維持管理や処分が難しくなります。そうなる前に、どのような心構えが必要か、今からご自身でチェックできるポイントや、将来のことを考えるきっかけとなるお役立ち情報をご紹介します。

各市区町村の補助金案内や移住相談窓口、空き家バンクなどそれぞれが力を入れている分野を掲載するスペース

現在のお住まいが空き家になりそうな方へ
現在のお住まいにあなたが住まなくなった後、誰かが使う予定はありますか？ご家族とお話し合いをされたことはありますか？誰かが何とかしてくれると安易に考えてはいけません。
空き家になった後に放置され、家族や周りの方に迷惑をかけることがないように、元気なうちに空き家になった後の家を誰にどうしてもらうかを考えておきましょう。

上記の内容の詳細は、○○市のウェブサイト上で紹介しています。(QRからアクセスできます)
https://www.XXXXXX
お問い合わせ先：○○市○○部○○課
電話：○○〇-△△△△ Ｅメール：XXX@XXX.XX

ＱRコード

空き家についてお困りの際の相談窓口
空き家の相続に関する相談△△県司法書士会△△市□□町●●番地

電話：○○〇-△△△△（平日XX:XX～XX:XX）（公社）△△県宅地建物取引業協会○○支部○○市□□町●●番地（公社）全日本不動産協会△△県本部△△市□□町●●番地

電話：○○〇-△△△△（平日XX:XX～XX:XX）

電話：○○〇-△△△△（平日XX:XX～XX:XX）XXXに関する相談・・・・・・・・・・・・！

空き家からの落下物等が原因で通行人等が被害を受けた場合、所有者や相続人などは損害賠償請求される可能性があります！

まずは空き家が危険でないか状態を確認しましょう。
また、今後使う予定がない場
合は、売却や解体など、早めの処分を検討しましょう。
人身損害

空き家の売買に関する相談

空き家を所有されている（相続された）方へ外壁材等の落下により、11歳の男児（小学校6年生）が死亡した場合を想定した試算

損害区分

損害額

死亡逸失利益3,400万円

慰謝料

2,100万円

葬儀費用130万円

合計

5,630万円

約5,600万円の損害公益財団法人 日本住宅総合センターによる試算（平成25年３月）
注）あくまで経済的損失額について試算したものであり、具体のケースで損害賠償額として認められる金額ではありません。

○○市 空き家対策課 全国空き家対策推進協議会

現在のお住まい・空き家の状況に当てはまるものにチェック！
３ 具体的にどうするか考えましょう。

１ 空き家（となりそうな物件）は今後どうするご予定ですか？
□ 誰かが住む・使うことを確認している（□あなた □子ども □孫 □兄弟 □甥・姪 □その他【】）※「戻ってきてくれるはず」、「誰かが何とかしてくれるはず」という希望的観測ではなく、具体的に使う予定や意思があるかを事前に確認しておきましょう。

□ 誰かが定期的に適切な管理をすることを確認している（□あなた □子ども □孫 □兄弟 □甥・姪 □その他【】）※倉庫や物置として使うつもりがあっても放置されている家が増えています。自分で建物の定期的な管理や、木の剪定・雑草の除去ができない場合は業者等にお願いしましょう。

□ 誰かが売る・貸す予定があることを確認している（□あなた □子ども □孫 □兄弟 □甥・姪 □その他【★１で「自分では管理できない、もしくはしてくれる人がいない」に該当⇒このチラシの裏面の相談窓口にすぐに相談しましょう。

】）□ 上記に該当しない（自分では管理できない、またはしてくれる人がいない）
２ 登記を確認しましょう。
□ 建物・土地登記はされている□ 建物または土地が未登記
建物登記の名義人は？ （□あなた □親族 □故人 □その他【土地登記の名義人は？ （□あなた □親族 □故人 □その他【】）】）建物の状態をチェック！
□ 屋根 屋根材の異状（破損、変形)□ 軒裏 軒天井の異状（破損、浮き）□ 外壁 腐朽、ハガレ、破損、浮き□ 雨とい 水漏れ、変形、外れ□ バルコニー、ベランダ、屋上階段 腐食、破損、 傾斜、サビ□ 家のまわり 塀のヒビ、傾き、ごみ等の臭い、動物や害虫の発生、雑草、樹木の繁茂□ 窓、ドア ガラス割れ、傾きによる隙間、開閉の不具合□ 家の中 雨漏り、カビ、害虫の大量発生、 給水、排水の不具合、臭気上の項目に１つでも当てはまる状態で、家をそのまま放っておくと、さらに老朽化が進み、近隣の方に迷惑をかけるだけでなく、ご自身が思わぬ責任を負う可能性があります。倉庫や物置として使用している場合は、劣化した部分の補修や掃除、敷地内の草刈りなどを定期的に実施し、適正管理に努めましょう。
使用していない空き家は、時間が経つほど損傷が進み、使いづらくなっていきます。使わないと決めた段階で、早めに賃貸や売却、解体等を検討しましょう。

★２で「建物または土地が未登記」、建物・土地の名義人があなたでない場合⇒空き家や土地の売却に向けて、権利関係の整理が必要です。特に故人が関係する場合、相続人が多数で自分では整理しきれなくなる場合もあるので、弁護士、司法書士などに相談を。

お住まいの行く末を考える上でのヒント
認知症や寝たきりになった場合、空き家はどうする？
認知症や寝たきりとなり意思表示ができなくなってしまうと、空き家を手放したり、貸したりといった契約行為ができなくなります。特に近年、認知症になり施設入所することで空き家になるケースが増えています。
家族が施設費用のために家を手放したいと思っても、成年後見制度の利用が必要になります。事前に民事信託などを行っておけば、空き家の売買が可能になるので、元気なうちに家をどうするか考えておくことが重要です。
家族が亡くなった後、相続手続きは急がないといけないの？
別ページより選択
家族が亡くなった後の相続手続きにはいくつかの期限があります。このうち最も急ぐ必要があるのは、相続税の申告で、被相続人が死亡したことを知った日（通常の場合は、被相続人の死亡の日）の翌日から10か月以内に被相続人の住所地を所轄する税務署に行う必要があります。

相続放棄って？
相続放棄を行う場合、相続が開始したことを知ったときから3ヶ月以内に、家庭裁判所に申述しなければ効力がありません。相続放棄をすると最初から相続人でなかったものとみなされるため、一部だけ財産を受け取ったり、空き家だけ放棄したりはできません。売れないと思い込んでいる空き家でも実は需要があるかもしれません。一度、相談窓口に相談してみましょう。

お住まいの行く末を考える上でのヒント集
パンフレット原稿（スライド2枚目右下・A４レイアウトとした場合の3ページ目下部）には、空き家問題に関連するトピックに関するコラムを掲載できるようにしています。以下では、コラムとして掲載する文例を複数ご紹介していますので、各市区町村の空き家・所有者の状況や空き家対策への取組内容を踏まえて、適宜ご活用ください。なお、文例の中には、専門家への相談を勧める内容も含まれておりますが、ご利用に当たっては、パンフレット裏表紙（スライド１枚目左下・A４レイアウトとした場合の４ページ目下部）の相談窓口に連絡先等を掲載する各専門団体・機関にも内容をご確認・ご調整いただくようお願いいたします。

終活に関するテーマ認知症や寝たきりになった場合、空き家はどうする？
認知症や寝たきりとなり意思表示ができなくなってしまうと、空き家を手放したり、貸したりといった契約行為ができなくなります。特に近年、認知症になり施設入所することで空き家になるケースが増えています。
家族が施設入所の費用のために家を手放したいと思っても、成年後見制度の利用が必要になります。事前に民事信託などを行っておけば、空き家の売買が可能になるので、元気なうちに家をどうするか考えておくことが重要です。
空き家を任せる人がいないけどどうしよう？
相続人などがいない場合でも、専門家に空き家の処分などを委任する遺言や民事信託などの制度を活用することができます。元気なうちに相談窓口に相談してみましょう。
成年後見制度とは？
成年後見制度は認知症等で物事を判断する能力が十分でない方について、本人の権利を守る援助者（成年後見人等）を選ぶことで支援する制度です。
家庭裁判所に申立てを行うと、成年後見人等が選ばれます。この場合、家族が空き家の除却や売却等をしたくても、家庭裁判所の許可がないと売却を進めることができません。また、本人の財産の状況や、帰宅先の確保、売却条件など様々なハードルにより売却が認められないこともあります。認知症になる前に事前に対策を考えておくのが重要です。
空き家を託しておく「信託」って？
信託とは、「自分の大切な財産を信頼できる人に託し、大切な人あるいは自分のために管理・運用してもらう制度」のことです。誰のために？どういう目的で？ということを自分で決めて託すというのが信託の特徴です。
子どもなどに託す民事信託では、成年後見制度よりも柔軟な財産管理ができます。認知症になってからでは手続きができないので元気なうちに民事信託を進めるよう相談窓口に相談してみましょう。

生前整理で準備することは？
生前整理とは、生きている間に身辺や財産の整理をすることで、家族等に負担をかけないための備えをしておくことです。
①財産の整理遺言書に誰に何を引き継ぐのか相続人を明記しておくと良いでしょう。
併せて、あなたの財産が一目でわかるよう、「財産目録」を作成しておくことで、相続人が財産の把握をしやすくなります。
②エンディングノート
遺言書のように法的効力はありませんが、財産だけでなく家族や友人への思いなど伝えたいことを何でも書いておくことができます。近年は「デジタル遺品」と呼ばれる、有料サイトの登録情報やパソコンのデータなど、家族がIDやパスワードを知らないと、解約できない契約なども多くなっています。伝えておくべきことを確実に記載しておきましょう。
遺言書を作成するときに気を付けることは？
遺言で一般的に多いのは、自筆で書く「自筆証書遺言」か公証役場にて2名以上の証人立ち合いのもと作成する「公正証書遺言」です。なお、自筆証書遺言書を法務局で保管する制度があります。また、遺言書の作成にはルールがあります。ルール通りに作成されていない遺言は無効となってしまうので、相談窓口に確認の上作成すると良いでしょう。

相続手続きに関するテーマ
家族が亡くなった後、相続手続きは急がないといけないの？
家族が亡くなった後の相続手続きにはいくつかの期限があります。このうち最も急ぐ必要があるのは、相続税の申告で、被相続人が死亡したことを知った日（通常の場合は、被相続人の死亡の日）の翌日から10か月以内に被相続人の住所地を所轄する税務署に行う必要があります。
相続手続きの大まかな流れは？
相続手続きには様々な手続きがあります。相続については相続人全員で話し合う必要があります。現金だけもらって、空き家だけを相続放棄するということはできません。また、各手続きには期限があり、遅れるとペナルティや延滞税などがかかることがあるので、税理士や、弁護士、司法書士などの専門家に早めに相談しましょう。
手続きの流れは以下の通りです。
遺言書の有無の確認⇒相続人の調査・確認⇒相続財産の調査⇒遺産分割協議⇒単純承認・相続放棄・限定承認の選択⇒相続税の申告⇒相続登記
相続登記が義務化されると聞いたけど？
令和6年4月1日より、相続登記が義務化されます。不動産取得を知った日から3年以内に相続登記の申請する必要があります。正当な理由なく怠れば10万円以下の過料を科される可能性があります。
もしも、故人の名義になったままの場合、相続登記をしておかないと売却や賃貸が難しくなってしまいますので、早めに対応しましょう。
相続した空き家を売却するメリットはあるの？
空き家となった被相続人（亡くなった方）のお住まい（昭和56年5月31日以前に建築されたもの）を相続した方が、耐震改修した家屋もしくは取壊しをした後の敷地を譲渡した場合に、譲渡所得の金額から3,000万円が特別控除されます。令和5年度の税制改正により、この特別措置が令和9年の12月末まで延長されるとともに、家屋の耐震改修又は取壊しを譲渡後一定期間内に実施した場合でも適用対象となります。被相続人が老人ホーム等に入所していた場合は別途必要な書類があります。制度を利用するための要件が複雑なため、売買を行う際に、制度の対象になるかどうか税務署等に確認しましょう。
相続放棄って？
相続放棄を行う場合、相続が開始したことを知ったときから3か月以内に、家庭裁判所に申述しなければ効力がありません。相続放棄をすると最初から相続人でなかったものとみなされるため、一部だけ財産を受け取ったり、空き家だけ放棄したりはできません。売れないと思い込んでいる空き家でも実は需要があるかもしれません。一度、相談窓口に相談してみましょう。

相続土地国庫帰属制度ってどんなもの？
相続した土地を国庫に帰属する制度をいいます（令和5年4月27日より）。空き家対策という点においては、建物がある土地は対象になりませんので、原則は解体をしてから申請することになります。また、10年分の管理費として負担金を国に支払う必要もあります（条件によりますが、原則として20万円） 。
なお、申請を受け付けた法務局等から地方公共団体等に対して、寄付受けの可能性について確認する場合もあります。

空き家の適正管理に関するテーマ
敷地内の樹木の枝が隣地に越境した時はどうすればよい？
空き家の敷地内に生えている樹木については、所有者が適正に管理する必要があります。令和5年4月より枝が隣地に越境していて、隣地の方から枝の切除を求められたにもかかわらず、対応せずに一定期間が経過した場合、隣地の方が枝を切ることができるようになり、かかった費用が請求される可能性があります。自分で切れない場合は業者に頼むことも検討しましょう。

空き家の解体・残置物処分に関するテーマ
空き家の解体を進めるポイントは？
空き家の解体費は近年高騰しているため、適切な業者選定や複数の見積徴収が重要です。また、令和４年４月から一定規模以上の解体工事を実施する場
合、アスベストの有無にかかわらず、解体前に建物に石綿（アスベスト）が使用されていないか調査を行うことが義務となり、その調査費用もかかります。

家財道具の処分で気を付けることは？
空き家には残された、大量の家財が山積です。家財は一般廃棄物となるため、一般廃棄物収集運搬許可を得た業者に回収を依頼するか、各市町村のごみ出しのルールに従って自分で処分する必要があります。処分費もかかるので、できるだけ生前にいらないものを整理し、処分しておくことが後々家族に迷惑を掛けないようにする第一歩です。また、古物商許可を得たリサイクルショップ等に引き取ってもらうのも良いでしょう。値段がつかなくても引き取ってもらえればゴミは減ります。もったいないと思わず積極的に引き取ってもらいましょう。

空き家の流通（売買・賃貸借）に関するテーマ
空き家バンクってどんなもの？
［基本の文案］

空き家を売りたい（貸したい）方に空き家物件を登録していただき、その情報をインターネット上の専用サイト等で公開し、空き家の利用希望者へ情報提供する制度です。
［以下、市区町村の空き家バンクの登録要件・運営方法に応じて適宜追加（修正も可）］※市区町村が最低限の事務のみを行っている場合すでに空き家になっているもののほか、近く空き家・空き地となる予定の物件も登録可能です。（空き家予備軍も対応可の場合）
市は、空き家物件の情報提供や連絡調整を行います。 空き家物件の交渉・契約などには、一切関与しません。
※空き家バンクの運営を外部委託している場合

空き家バンクの運営は○○（団体名）が行っています。本資料の裏表紙に掲載している連絡先まで一度ご相談ください。

空き家の売買はどんな流れで進めるの？
空き家の売買は、①物件調査、②建物状況調査（インスペクション）、③価格査定、④物件売り出しという流れで進んでいきます。令和2年に民法が改正され売主の「契約不適合責任」として、契約内容と異なる点がある際の売主の責任が重くなりました。そのため、インスペクションの必要性が高まっています。
物件の売買はかなり大きな金額の契約になるので、できる限り不動産事業者に媒介してもらうのが安全です。

空き家の売買にはどんな方法があるの？
空き家を売却する方法として、①空き家の状態が良く、中古住宅として土地とともに売却する、②空き家の劣化が進んでいるため、空き家の解体を行う前提で古家付土地として売却する、③売主が空き家を取り壊し更地として売却する、の３つが考えられます。
①の場合、買主がリフォームを行い利用することになりますが、建物・設備の不具合によるトラブルを回避するためにもインスペクションを実施することが重要です。②の場合には、土地を利用したい買主が解体費用を負担し、売主の負担は小さいメリットがあります。③の場合、買主は解体費用を負担せず、土地の状態も確認しやすいことから、②と比べても買主を見つけやすくなるメリットがあります。
どのような方法で売却するのがよいか、不動産事業者に相談しましょう。

空き家の売買の際に気を付けることって？
不動産の売却は登記されている所有者でなければできないため、相続した空き家の場合は、売却前に必ず相続登記を行い、所有者を変更する必要があります。ご自身の祖父母の代から相続登記が行われていない場合には、他の相続人が存在する可能性もありますので、弁護士や司法書士、行政書士といった専門職に相続人調査を依頼しましょう。

農地付きの空き家は売却できる？
従来は、農地の売却に際して農地の権利移転を行う場合には、農業委員会の許可が必要で、一定規模以上の面積であること等の要件がありました。しかし、都会から移住・定住を希望する方の中には、家庭菜園を楽しみたいと考え、農地付きの空き家を求める方も増えています。こうしたニーズを受けて、経営規模の大小に関わらず意欲のある新規就農者を地域内外から取り込み、農地等の利用を促進する観点から、令和5年4月に農地法が一部改正され、農地の権利移動の許可に係る下限面積の要件が廃止されました。
ただし、空き家が市街化調整区域内にある場合は、条件によっては都市計画法上の用途変更の手続きが必要となる場合もあります。
［以下、農地付き空き家の取組内容に応じて適宜追加いただきたい記載］

当市が運営する空き家バンクでは農地付き空き家の登録を受け付けております。農地付き空き家の売却をご希望の方は本資料の裏表紙に掲載している連
絡先まで一度ご相談ください。

空き家の賃貸特に、移住・定住を希望する方の中には、空き家を購入することにはためらいがあるものの、借りてみたいと考える方も少なくありません。空き家を賃貸することは、所有者にとって、思い入れのある家を手放さずに、定期的な家賃収入も得られますし、建物の老朽化の進行を遅らせることも期待できます。
しかし、空き家は、そのまま人が住める状態のものばかりではなく、リフォーム工事が必要なこともしばしばあります。また、立地や賃料設定によっては、借り手がつかずに空室となる場合があるほか、設備の不具合や退去時の原状回復等を巡り、借り手とのトラブルが生じる可能性もあります。このように、空き家の賃貸は、こうしたリスクを踏まえた上で、不動産経営を行うという意識を持つ必要があります。
お持ちの空き家の賃貸を行うことができるのか、そのためにどのような対応が必要なのか、不動産事業者に相談しましょう。