不動産のトリセツ

TAYA
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不動産によって人生やくらしを、よりおもしろく、より豊かに。

新潟県柏崎市三和町9番54号
新潟県知事(11)第2490号
株式会社田屋ホーム

はじめまして田屋ホームと申します。
私たちは不動産......特に土地や新築住宅、中古住宅の売買や仲介、不動産運用、開発やリノベーションなどを通じて、豊かな住環境、くらしを創るお手伝いをするスペシャリストです。
はじめに、この「田屋ホーム不動産のトリセツ」は、「あなたの不動産を今すぐ売ってほしい！」だとか、「この物件、お得ですからすぐ買いましょう......」といった趣旨のものではありません。
私たちの願いは、不動産との正しい向き合い方、活用の仕方をもっと広く、もっと深く知っていただき、これからの人生やくらしを、よりおもしろく、豊かにしていただくこと。
（そのために、私たちを上手に使ってほしいんです！）
そんな願いを込めて、本書では、私たちがお客様のために、どんなご提案やサポートができるのかについて、ご紹介しています。
まずはご一読いただければ幸いです。

01

不動産を通じて、お客様に豊かな暮らしと笑顔を氏名

天渡 貴博
1997年
2018年
2020年

2022年

新潟県新潟市生まれ。
専門学校卒業後、フィットネスインストラクターとして従事。
地元新潟で不動産業にて地域貢献することを決意。
新潟県中越エリアの不動産仲介会社に入社し、主に新築用地や中古住宅の売買仲介業務に従事。
株式会社田屋ホームを事業継承し、代表取締役に就任。
不動産を通じて豊かな住環境の創造、まちづくりに貢献し、お客様の「まいにち」をより快適に致します。

趣味/特技
読書/トレーニング/食事指導/散歩
得意エリア
新潟県中越エリア/上越エリア/新潟市西エリア

お客様へはじめまして。
田屋ホームの本間と申します。
地元新潟にて、不動産を通じ皆様の快適な毎日を創造することに少しでも貢献できればと日々奮闘しております。
不動産の売却や購入は人生の中でも一大イベントです。
だからこそ、お客様が心から「よかった」と思えるような不動産取引をサポートすることを第一に考えております。
お客様の不動産でのお困りごとや問題を解消・解決することが、私の仕事です。
是非、お気軽にご相談ください。

02あなたと結ぶ「5つの約束」
1.圧の強い商談はしません
私たちは売買仲介以外の提案も得意としているため、不動産をお売りいただくことだけを前提とした、一方的で強引な商談は一切行いません。お客様の問題解決を第一と考えます。

2.脱・カン頼みのご提案
ご所有の物件の資産価値の算定や、適用シミュレーションなどにおいて、長年の経験や、業界の慣習から導き出された数値ではなく、独自に蓄積・分析したデータや、最新の情報を用い、すべてにおいて根拠が説明できるご提案を心がけています。

3.メリットもデメリットも正直にお持ちの不動産を売却することで生じるメリットのみならず、デメリットまでも客観的にご提示することで、お客様とのフェアな関係を目指し、その上で、最善の選択をともに考えていける関係性を築いていきます。

4.視野と選択肢は幅広く今すぐ売却するかどうかをうかがうのではなく、売却するなら最善なのはいつなのか？不動産を所有し続けるならどんな方法がベストなのか？といった、広い視野と選択肢をご提示できるのも私たちの特長です。

5.あなたを「不動産に強い人」に
不動産に関する知識は、個人の人生や企業の経営を、より豊かにしてくれるヒントがたくさんあります。私たちは、商談やご相談を通じ、専門的な知識を分かりやすくお伝えしながら、あなた自身を「不動産に強い人」にしていくことを目指します。

03

田屋ホームに、お任せください。
私達、田屋ホームは不動産の売買仲介を主とした不動産のプロとして活動しております。新築用地から建売住宅、中古住宅までお客様のニーズに合わせた不動産をご提案、紹介致します。お客様のご予算や活用方法をお聞きし、二人三脚で最後までサポート致します。

新築用地を探している

中古住宅・建売住宅を探している

弊社にて新築用地のご紹介

中古住宅・建売住宅のご紹介

立地や予算に合わせてご提案掲載の無い物件もご案内可能
ご納得いくまでご案内します

引渡しまでのスケジュール管理もお任せもお任せください

住宅ローンのご相談もお任せもお任せくださいください04

田屋ホームの営業活動
田屋ホームでは、地域密着×IT営業の融合を目指し、選ばれる物件づくりによってお客様の不動産売却、購入をサポート致します。

田屋ホーム
販売はITを駆使アットホームやらくすむなど大手不動産ポータルサイトに詳細な物件情報とたくさんの目を引く写真で訴求いたします。

ITを駆使他社掲載写真が暗い、ぼやけていることも。
写真が少なく、イメージがわかない。

➡︎購入者様が気になる住宅設備や部屋の特徴をそれぞれ分かりやすく撮影します

ポイント
たくさんの綺麗な写真！

田屋ホームでは、待ちの営業は致しません

購入者様へのご紹介

サイト掲載のまま、放置されることも。

ネットからお問い合わせいただいたお客様はもちろんハウスメーカー様や工務店様へ直接ご紹介させていただき、積極的にお客様を探しております。

➡︎迅速な販売活動と豊富な顧客窓口により、パワーのあるご提案を致します。

ポイント
ご紹介する窓口の多さ！

購入者様それぞれのプランに合わせたご提案

営業担当の確かなご提案

物件案内のみで、具体的な相談ができない。

ご内見いただいたお客様それぞれの資金計画をヒアリングし、購入に向けた具体的なアドバイスを致します。

➡︎住宅ローンのご相談や、資金計画のアドバイスは有資格者がさせて頂くため、提案力が違います。

ポイント
具体的なイメージの提供！

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不動産売却のトリセツ＜買取の場合＞
田屋ホームでは、急いで不動産を売却されたい方や、ご売却後のクレーム、トラブルが御心配なお客様に対し、土地・中古住宅・中古マンションの「買取」をご提案致します。

買取のメリット①仲介手数料（不動産会社の成功報酬）が不要となります
買取の場合は、不動産会社（弊社）が直接買主となるため、仲介手数料は不要でございます。

②売主様の契約不適合責任はありません。
2020年の民法改正により、「物件状況が契約内容が異なった場合、売主が責任を負わなければならない」という売主様の責任義務がより厳格に追及されることとなりましたこれに対し、買取の場合は売主が不動産会社（弊社）に不動産の状況を全てを告知しておけば、知らずに存在した瑕疵（設備破損など）があった場合やトラブルが発生しても対応は不動産会社（弊社）というのが、一般的であり、契約後に補償を求めることはありません。

③様々な種類の不動産買取を行っています。
土地、中古住宅・中古マンションなどの居住用不動産のほか、面積が非常に大きい土地やアパートなどの収益不動
産、テナントなど事業用不動産も弊社は積極的に買取致します。買主である不動産会社（弊社）は、土地に新たに建物を建築したり、中古住宅や中古マンションをリフォームして再度販売及び賃貸することを前提としているため、建物の状況が良くない場合も買取可能です。

④売却の際の諸費用、売主様による各種依頼が不要となります。
2買取の場合は、測量、残置物処理、ハウスクリーニング、設備状況確認などは不動産会社（弊社）がすべて行います。そういった費用や依頼などの負担が売主様に発生致しません。

⑤スピーディに現金化できるため、スケジュールが立てやすい住替えの場合や、相続税の納期スケジュールが決まっている場合の他、遠方にお住みで不動産の管理ができず痛みも気になるなど、不動産をできる限り早く売却、現金化されたい場合、不動産会社（弊社）による買取がおすすめです。

買主は不動産会社
売主

買主（不動産会社）

買取のデメリット①仲介による売却の場合より、売却価格が低くなる場合がます。
不動産会社（弊社）は、買取した土地に建物を建築し、賃貸することや中古住宅をリフォームして再度販売することを前提としているため、不動産の状況に応じた買取価格となります。また、買取は売主様の希望に沿ったスケジュールで進められること、売却後のトラブルの心配が不要なこと等、売主様に大きなメリットとなる反面、それらのリスク及び費用は全て不動産会社（弊社）が負担するため、仲介と比較すると一般的に買取価格の方が低くなる傾向にあります。
※仲介」については次ページにて詳しくご案内致します。

②物件状況や立地によりは買取できない場合がございます。
不動産会社（弊社）は、建物の状況が良くない場合でも買取可能です。しかし、建築基準法により再建築ができない土地や建物躯体の主要な構造が老朽化し、建物として活用ができない不動産など、再度販売することが難しいと判断される場合には、買取不可となることもございます。
06

不動産売却のトリセツ＜仲介の場合＞
田屋ホームでは、お客様の思い出の詰まった大切な不動産を、お客様のご希望に合わせた金額で売却する為、迅速かつ積極的な営業・販売活動を行う、「仲介」をご提案致します。

仲介のメリット①買取に比べ、より高い金額で売却できる可能性がございます。
仲介での売却では主に一般のお客様が買主となるため、現在の市場価値及び流通価格に即したした金額、または、ご希望に沿った金額で売り出すことができます。そのため、仲介は買取に比べ、より高い金額で売却できる可能性があります。

②物件に住みながらの販売も可能となっております。
物件に住みながらの売却は、買主が決定したのち、退去日を決めてお引越しのスケジュールを決めることができるた
め、余裕を持って計画が立てられますさらに、売却金額を次の物件の購入資金やお引越し資金に当てることもできます。

買主は主に個人のお客様

売主

不動産会社

買主

仲介のデメリット①売主様の契約不適合責任が発生致します。
買取の場合買取のメリット②でも記載した通り、物件状況が契約内容と異った場合は売主様の責任が強く求められます。そのため、もし契約内容と異なった場合は、売主様の債務不履行となり、引渡後も対応しなければなりません。

②希望売出価格で売却ができない可能性がございます。
前不動産は非常に高額な商品です。その為、買主側もすぐに購入を決めることは難しいものです。売主様の希望金額で売り出し、その金額が市場的にみて適正だったとしても、タイミングが悪ければ買主が見つからない可能性もございます。1〜3ヶ月で買主が見つかることもありますが、長いと1年以上の期間をかける必要もございます。そのような際には売り出し時の価格からの金額を値下げするなど、条件を見直し改めて売りに出す場合があります。
もし、すぐにでも現金が必要ならば、たとえ市場価格よりも低い金額になるとしても、金額の見直しや不動産会社による買取を検討した方が安心です。

③近隣の方に売却をしていることが知られる可能性がございます。
不動産会社（弊社）は不動産サイトに掲載するなど、インターネットなどを活用して、販売活動を行っております。
もし近隣の方に知られたくない場合は、ネット掲載をしないなど、事前に販売活動の方法についてもよく打ち合わせすることが重要です。

④物件の管理義務が発生し、手間や費用が発生致します。
物件に住みながら販売する場合、内見の日は家を開けていただく必要がございます。また、空家や土地であっても、売買契約後に物件を引き渡すまで管理は売主様がすることになります。定期的な草刈りや昆虫・小動物の対策、前述にもある通り設備の故障がないよう管理することが必要になります。
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仲介での売却には3種類の媒介契約がございます。
仲介での売却の場合、販売活動を不動産会社に委託する際に行う契約を媒介契約と呼びます。依頼した不動産会社が買主を見つけ、売買が成立した段階で不動産会社が頂戴する報酬を「仲介手数料」と呼びます。これらは売買が成立しなければ発生しない成功報酬です。また、仲介契約締結時に料金は発生することはございません。
800万円以上の物件の場合：(不動産本体価格×3パーセント+6万円)＋消費税
800万円以下の物件の場合：30万円＋×消費税

一般媒介契約メリット
複数の不動産会社に仲介を依頼できる為、物件が認知される可能性が高まります。

デメリット
販売状況の報告義務がないため、不動産会社がどのように活動しているか分からない可能性があります。また、何も連絡してこない場合もございます。
同じ物件を複数の不動産会社が一斉に販売活動をするため、会社によっては積極的な販売活動を控えることもございます。（①不動産サイトに掲載しない②看板の設置をしない③写真が少な
い、暗く不明瞭な写真で訴求力が少ない）
1物件に対して2〜3社が同時に販売するため、買主がネット閲覧時に売り急ぎや物件の問題点があるのではと思い、大幅な値段交渉や物件が避けられてしまう可能性がございます。

専任媒介契約メリット
メリット
不動産会社からの報告頻度が高く設定されているので、売主が販売状況を把握しやすくなっております。
不動産会社から2週間に1回以上、メールや文書にて販売状況の報告を受けることができます。

定期連絡が義務付けられているから安心1社しか販売できない為、任された不動産会社はサイト掲載や看板設置などの広告費用をかけるなど、買主を探すための積極的な販売活動を行うため、早期売却となることが多くなっております。

専属専任媒介契約
メリット
不動産会社からの報告の頻度が専任媒介契約よりもさらに高く設定されております。その為、売主様がより販売状況を把握しやすくなっております。
不動産会社から1週間に1回以上、メールや文書にて販売状況の報告を受けることができます。

専任・専属媒介は売るためにすごく頑張ってくれそう！

任された不動産会社はサイト掲載や看板設置などの広告費用をかけるなど、買主を探すための積極的な販売活動を行うため、早期売却となることが多くなっております。（売主様の買主の自己発見もできない為、不動産会社の責任が大きく、不動産会社はより積極的に販売活動を致します。）

08仲介での販売期間は平均3ヶ月間と言われております。
田屋ホームでは、ご所有の不動産の資産価値を正確に算定する為、根拠となる各種データを提出致します。査定金額に納得いただいた上で、売出価格を決定しております。市場動向を読んだ適正価格だからこそ、短期間での売却を実現しています。

売り出し価格を高く設定
お問い合わせはあるが高くて売れず
売り出し価格2,000万円

売り出し価格

売れないので値下げをせざるおえない

1,750万円

売り出し価格

売れないので価格交渉の末、成約1,500万円

売り出し価格売り出し価格を適正に設定

短期間であっさり成約

1,250万円

1,500万円で成約売り出し価格を適正に設定の場合3ヶ月で成約売出し価格を高く設定した場合1年以上かかっての成約買主様はネットなどで日々、物件などをチェックしています。
適正価格で売り出すことが成約への第一歩です！

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1,250万円で成約不動産売却の流れのご案内。
不動産売却成功のためには、まず、売却理由を明確にしていきましょう。次に、売却方法を検討し、不動産会社による査定額とその根拠をもとに売り出し価格を決定します。
不動産売却の流れ

情報収集

売出し前

不動産査定

媒介契約

① 不動産売却をご検討している場合、まずは不動産を売却するまでのスケジュールを考えていきましょう。特に、住み替えの場合は引越しのタイミングを決めることや、新居の購入資金も検討する必要があります。
② 計画を立てることと並行して、不動産会社に物件査定を依頼すると効率よく売却を進めることができます。査定は、売り出し価格を決定するために非常に重要となります。
③ 査定結果を踏まえ、不動産会社による仲介での売却をお決めになった場
合、1社または複数の不動産会社と媒介契約を結びます。任された不動産会社は、広告掲載などの販売活動をスタート致します。
④ 買主が見つかると、売却のために売買契約を結ぶこととなります。代金決済が完了致しましたら所有権の移転や鍵の受け渡しなど不動産の引き渡しを行います。不動産会社には仲介手数料を支払って売却は完了です。

売出し中

売却活動

なぜ、不動産を売却したいのかを明確にする

物件内覧

不動産売却を成功させるポイントは、なぜ不動産を売却したいのか理由を明確にしておくことです。例えば、住宅ローンの残債が負担になり、住み替えたいので早期に売却したい、転居によって引っ越すこととなったため、急がないが手残りを増やしたい、遠方の実家を相続したが、管理できないのでいますぐ売却したい、などということです。理由を明確にすることで、売却方法や売り出し価格が決まってきます。

不動産売却のベストタイミングはいつなのでしょうか

買付

売買契約

売出し後決済、引越し確定申告

不動産売却は、売却を考えたその時が売り時と言われています。なぜなら、不動産は基本的に買った時点から価値が下がるものだからです。築年数が経過することでさらに価値が下がっていくため、先延ばしにすることで物件が傷み、大きく売却金額が下がることがあります。そのためなるべく早く売却することが重要なのです。

売却する不動産の売り出し価格の決定
不動産の売却において、売り出し価格は売却活動に大きく影響致します。なる
べく高い価格で設定したくなることは当然ですが、不動産会社による査定によって正確な資産価値を把握し、また市場動向をご自身で理解し、適正価格を知ったうえで売り出し価格を決めましょう。売り出し価格が低すぎると何か問題があると思われてしまい、反対に高すぎると購入の候補にならないといったことが発生致します。

物件の状態・状況をすべて漏らさず告知しましょう
現在の民法では、買主保護の観点が強く言及されており、相対的に売主の責任及び責任が及ぶ範囲が以前以上に広い内容となっております。そのため、売主は不動産会社から記入を求められる「物件状況告知書」及び「付帯設備表」に、物件の状態・状況をすべて漏らさずに記載することが重要になります。ご自身でも把握していない部分に関しても瑕疵の可能性がある部分を告知することでご自身の身を守り、トラブルの無い安全な取引につながります。
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