La Congiuntura
Immobiliare in Italia
PRIMO SEMESTRE 2023

Indice
01 .................. INTRODUZIONE
03 .................. IL MERCATO IMMOBILIARE ITALIANO
10 .................. IL MERCATO RESIDENZIALE
37................... IL MERCATO TERZIARIO
41 .................. IL MERCATO RICETTIVO ALBERGHIERO
51 .................. IL MERCATO LOGISTICO
53 .................. IL MERCATO LIGHT INDUSTRIAL
58 .................. IL MERCATO COMMERCIALE
66 .................. IL MERCATO IMMOBILIARE DI MILANO
79 .................. IL MERCATO IMMOBILIARE DI ROMA

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Introduzione
Nel complesso nel 2022 in Italia è proseguita la fase di espansione dell’attività economica (+3,7%), benché a ritmo inferiore
rispetto al 2021 (+6,7%). Tra fine 2022 e inizio 2023 l’economia nazionale ha mostrato segnali di rallentamento che hanno
influenzato solo parzialmente la crescita del Paese, questo grazie anche alla sensibile riduzione del prezzo del gas, alla
diversificazione dell’approvvigionamento delle materie prime e alla resilienza di famiglie e imprese alla significativa crescita
dell’inflazione. Secondo le ultime stime ISTAT “L’economia italiana nel primo trimestre del 2023 registra una crescita dello
0,5% rispetto al trimestre precedente e dell’1,8% rispetto al primo trimestre 2022. […] Dopo la lieve flessione congiunturale
dell’ultimo trimestre del 2022, la ripresa di inizio 2023 prospetta un tasso di crescita acquisito per il 2023 stimato allo
0,8%”. Il Fondo Monetario Internazionale (FMI) in base ai dati divulgati nel mese di aprile 2023, prevede una crescita
del PIL per il 2023 in linea con le stime di ISTAT e pari al +0,7%, trend che FMI ipotizza in crescita anche per il triennio
2024-2026.
Il quadro economico segue gli effetti degli eventi geopolitici e macroeconomici che si sono susseguiti nel corso degli anni
appena trascorsi, dove, in particolare, a partire da febbraio 2022 con l’inizio del conflitto in Ucraina, sono emerse nuove
preoccupazioni a livello mondiale intaccando la ripresa dell’economia globale e di conseguenza dell’Eurozona e dell’Italia.
L’evento bellico ha causato un’immediata volatilità dei mercati azionari e ripercussioni sul costo e la disponibilità di energia
e di risorse naturali e dell’indice inflattivo, in particolare in Europa.
Paese

2021

2022

2023

2024

2025

2026

Francia

6,8Germania

2,6

2,6

0,7

1,3

1,9

1,8

1,8

-0,1

1,1

2,0

Grecia

1,8

8,3

5,9

2,6

1,5

1,4

1,4

Italia

6,7

3,7

0,7

0,8

1,2

1,1

Portogallo

4,9

6,7

1,0

1,7

2,2

1,9

Spagna

5,1

5,5

1,5

2,0

2,0

1,7

Giappone

1,7

1,1

1,3

1,0

0,6

0,5

Regno Unito

7,4

4,0

-0,3

1,0

2,2

2,0

Stati Uniti

5,7

2,1

1,6

1,1

1,8

2,1

Euro area

5,2

3,4

2,8

3,0

3,2

3,2

Mondo

6,0

3,5

0,8

1,4

1,9

1,7

Prodotto Interno Lordo, Variazione annua (%),
Fonte: Elaborazione su dati Fondo Monetario Internazionale, aprile 2023

La significativa crescita dell’inflazione, registrata nel 2022, è derivata anche dall’aumento dei prezzi delle risorse
energetiche, e ISTAT nell’ultimo comunicato sui prezzi al consumo dichiara che a maggio 2023, riprendono a scendere,tornando, dopo la risalita registrata ad aprile, al livello di marzo 2023 (+7,6%). Il rallentamento appare ancora fortemente
influenzato dalla dinamica dei prezzi dei Beni energetici,
Paese

2021

2022

Francia

2,1Germania

Previsioni
2023

2024

5,9

5,0

2,5

3,2

8,7

6,2

3,1

Italia

1,9

8,7

4,5

2,6

Spagna

3,1

8,3

4,3

3,2

Regno Unito

2,6

9,1

6,8

3,0

Euro Area

2,6

8,4

5,3

2,9

Inflazione, Variazione annua (%), Fonte: Elaborazione su dati
Fondo Monetario Internazionale, aprile 2023

1

Inflazione (NIC, var. % mensile) e Retribuzioni contrattuali orarie (Salari) - Italia, Fonte: Elaborazione su dati ISTATIl sostenuto trend inflazionistico ha avviato l’attuazione dipolitiche monetarie stringenti da parte delle BancheCentrali e proprio la Banca Centrale Europea (BCE) lo
scorso 27 luglio 2022, ha iniziato l’escalation della crescita
dei tassi di riferimento, alzando per la prima i valori dal
2016 (da 0,00% a 0,50%), e che al 21 giugno 2023 ha
raggiunto l’ottavo rialzo pari al 4,00%; secondo le ultime
dichiarazioni della Presidente della Banca Centrale
Europea, non si esclude un ulteriore aumento del costo deldenaro a luglio 2023. Quello in corso è il rialzo più ampio eveloce dei tassi BCE registrato dal 1999. È evidente che gli
aggiustamenti della BCE vogliono supportare la politica dicontenimento dell’inflazione nel limite del 2% ed è
Trend aggiornamento Tassi BCE (indice m=100)
altrettanto importante segnalare che al fine di prevenire il Fonte: Elaborazione su dati Banca Centrale Europea
rischio di un persistente rialzo dell’inflazione, la BCE non
esclude, in futuro, un ulteriore aumento dei tassi di interesse.
Per quanto riguarda le prospettive per l’economia italiana, Confindustria a marzo 2023 afferma che: “I consumi delle
famiglie italiane rimarranno quasi fermi in media nel 2023 (+0,2%), al di sotto del trascinamento ereditato grazie alla buona
dinamica nella parte centrale del 2022. Anno in cui il reddito disponibile reale ha limitato i danni, nonostante il balzo
dell’inflazione ed è stato utilizzato gran parte dell’extra-risparmio spendibile, lasciando poche risorse al 2023. Quest’anno,
inoltre, i tassi più alti per mutui casa e credito al consumo giocheranno contro la spesa per beni e servizi. Solo in seguito,
sulla scia della lenta discesa dell’inflazione e, quindi, di un recupero del reddito reale, i consumi torneranno a crescere, dallaseconda metà del 2023 e, con più slancio, nel 2024. Anche gli investimenti totali sono previsti crescere poco nella mediadel 2023. I motivi sono il ripiegamento delle agevolazioni fiscali in campo edilizio e l’impatto delle condizioni difinanziamento più stringenti. Il dato annuo nasconde, come per i consumi, un avvio molto debole del 2023 e una successiva
ripresa, che poi proseguirà più speditamente nel corso del 2024. Ma i ritmi resteranno molto sotto la grande vivacitàregistrata nel 2022, legata proprio al boom degli investimenti in costruzioni.”
In questa fase congiunturale il mercato dei capitali risulta in contrazione e l’attenzione appare rivolta a
prodotti meno rischiosi con rendimenti in ascesa.
Il numero contenuto di transazioni restituisce un andamento del mercato immobiliare di non facile lettura; la prospettiva
appare quindi segnata nel medio termine da una maggiore incertezza e tensione, che si rifletterà negativamente
rallentando le operazioni di capital market.

2

Il
Il mercato
mercato immobiliare
immobiliareitaliano
italiano

Investimenti
In Italia il volume degli investimenti
corporate nel primo semestre 2023 ha
totalizzato circa 2,1 miliardi di euro,confermando il trend di rallentamento delmercato iniziato dal quarto trimestre 2022.
In termini assoluti, il risultato del periodo
gennaio-giugno dell’anno in corso è il più
basso dal 2014.
Nel dettaglio, il primo trimestre del 2023 ha
raccolto un volume di investimenti di pocoinferiore a 1 miliardo di euro, , risultato pari acirca un terzo di quanto totalizzato nello
stesso periodo del 2022 (3,2mld€). Neltrimestre aprile-giugno 2023 sono stati
raccolti circa 1,1mld€, importo che seppur
lievemente superiore alle performance del I
trimestre, conferma il forte rallentamento
degli investimenti.

Kroll Real Estate Advisory Group, su fonti varie

L’asset class che ha trainato le transazioni del primo semestre 2023 è stata la “logistica e light industrial” che ha attratto
la maggior parte degli investimenti (550 milioni€, il 26% sul totale), superando il segmento degli Uffici che ha raccolto
poco meno di 450milioni€ (21%). I player della logistica proseguono il processo di espansione nel mercato, ricercando
prodotti su direttrici infrastrutturali su gomma, ma anche su ferro queste ultime in fase di potenziamento, grazie alle opere
di realizzazione di nuovi nodi dell’Alta Velocità/Alta Capacità (es. Brescia-Verona-Vicenza oppure Napoli-Bari). Il
segmento Uffici che nei primi sei mesi del 2023 ha lasciato lo storico primato degli investimenti, appare subire gli effettidel trend del prodotto a due velocità: il primo legato alla scarsità di spazi “trophy” disponibili localizzati in location primedelle principali città (in primis Milano e Roma) che mantengono un’elevata attrattività, il secondo che si riferisce ad uffici“non prime”, spazi che negli ultimi anni registrano tassi di vacancy sempre più elevati e che rimangono fuori dal mirino
degli investitori.

3

La componente “hotellerie” da sola ha raccolto quasi il 60%
dei 380mln€ dell’asset class “Hospitality” (hotel ehealthcare), riflette la buona salute del substrato delmercato turistico registrando transazioni di prodotti dimedio-livello ottica di valorizzazione come ad esempio
l’acquisto del Camping “Mimosa” a Cervo (IM) da parte
di iAM Capital Group per trasformalo in una struttura dilusso. La restante parte dell’“Hospitality” legata invece al
prodotto delle strutture “healthcare” prosegue con
costanza il trend degli investimenti nel territorio nazionale.
Il segmento Residenziale rimane nel mirino degli investitori,
anche se con volumi più contenuti : 340mln€, 16% sul
totale (nel H1-2022 i volumi investiti erano circa il doppio);la ragione dell’attrattività è legata alla crescita delladomanda abitativa in locazione da parte dei target-user“young” (studenti, ricercatori, giovani professionisti), ma
anche nuclei famigliari di diversa dimensione ed età(“multifamily”) anche se le operazioni effettivamente
concretizzate sono ancora poche.

*hotel ed healthcare** logistico, industriale, light industrial e data centre***edifici da valorizzare e/o sviluppi immobiliari destinati a unità abitativein vendita e locazione gestiti da operatori specializzati**** sviluppi e asset non riconducibili a una specifica asset class e/osoggetti a valorizzazione
Kroll Real Estate Advisory Group, su fonti varie

I risultati dell’asset class Retail (190mln€, il 9% sul totale) rimangono tra i meno performanti, anche se il processo di “rethinking” degli spazi commerciali legato sia all’ibridazione con altre asset class (es. logistica last-mile, servizi welleness)che al consolidamento dei modelli di vendita omnicanale mantiene con placida continuità l’attrattività del segmento. In
periodi di raffreddamento del mercato emergono le compravendite di prodotti “mixed”, ovvero asset non riconducibili a
una specifica asset class e/o soggetti a valorizzazione, afferenti alla categoria “altro” che nel primo semestre 2023 hanno
raccolto il 10% degli investimenti.

*hotel e healthcare** logistico, industriale, light industrial e data centre*** residenziale, sviluppi e asset non riconducibili a una specifica asset class e/o soggetti a valorizzazione.
Si precisa che nel H1-2023 il residenziale incide per il 62% sul totale dell'asset class
Kroll Real Estate Advisory Group, su fonti varie

L’illiquidità del mercato corporate lascia però filtrare segnali positivi: l’asset class Hospitality mantiene un dinamismo
grazie a operazioni volte a immettere sul mercato prodotti di elevato standard qualitativo. La significativa ripresa dei flussi
turistici ed in particolare della componente degli stranieri ha riattivato l’interesse dei tenant per il segmento retail delle
high-street. In particolare, Milano si conferma la città con il mercato caratterizzato dalla domanda più attiva, seguito dalle
principali città fortemente vocate al turismo internazionale (Roma, Firenze e Venezia), in particolare per il segmento dellusso. Significativo è il caso di Venezia che sta ora sperimentando una vivacità di presenze difficilmente conosciuta nel
4passato. Rimane solida la redditività dei segmenti Uffici in prime location e della Logistica, in particolare con interesse perassi secondari, per garantire una maggior capillarità nella distribuzione e anche in ragione della saturazione delle location
prime. Il Residenziale prosegue il percorso di consolidamento come asset class di investimento, sostenuto da una tenuta
dei valori e dei rendimenti e dalle caratteristiche intrinseche di eterogeneità (target user molteplici, ruolo strategico per ladiversificazione nell’allocazione dei capitali).
Dal punto di vista geografico i volumi transati nel primo semestre 2023 riflettono il primato degli investimenti nella logistica
solitamente localizzati vicino ad assi infrastrutturali invece delle città di Milano e Roma, incubatrici di prodotti “urbani”
come uffici, hotellerie, retail e residenziale. In questo senso il 57,6% dei 2,1mld€ raccolti nel periodo gennaio-giugno 2023
ricadono nelle altre “altre” location italiane (ad es. nelle province di Bergamo, Verona, Piacenza), seguito dal 31,7% degli
investimenti attratti dal capoluogo lombardo, mentre il rimanente 10,7 ricade nella Capitale.

Kroll Real Estate Advisory Group su dati MSCI RCA e varie

I flussi di capitali nel primo semestre 2023 provengono per lo più da investitori internazionali (67%): tra questi l’origine dei
flussi è per il 49% dalla Francia, seguita dal Canada con il 30% e Germania con il 18%.

Kroll Real Estate Advisory Group su dati MSCI RCA

5

Driver investimenti per asset class
I primi sei mesi del 2023 hanno confermato un rallentamento dell’attività immobiliare in Italia, proseguendo il trend rilevatoa partire dall’ultimo trimestre dello scorso anno in conseguenza sia del protrarsi del conflitto russo-ucraino, sia dalle
politiche di rialzo dei tassi di riferimento attuate dalla BCE. Gli investitori attuano strategie propedeutiche all’avvio dioperazioni di valorizzazione dei propri portafogli, sia programmate, che nuove, soprattutto nelle principali città. Il “modus
operandi” in atto è tipico di un mercato illiquido, in cui le aspettative di prezzo atteso tra offerta e domanda si ampliano,
creando così le condizioni di un atteggiamento “wait and see” e “flight to quality” dei player. In parallelo, gli sviluppatori
prediligono iniziative che consentono di operare limitando al minimo (se non azzerando) il ricorso alla leva finanziaria,
mentre preferiscono mettere in stand-by le operazioni che necessitano di linee di credito ingenti e caratterizzate da un
profilo di rischio elevato. Una ulteriore crescita dei tassi e, di conseguenza, del costo del denaro porterebbe ad un’ulterioredifficoltà di reperimento di capitali e ad un incremento dei rendimenti.
RESIDENZIALE
Al fine di mantenere attrattivo il comparto sarà fondamentale immettere sul mercato prodotti maggiormente in linea con icomportamenti di consumo e di vita. Inoltre, la promozione di iniziative residenziali di elevato appeal ubicate in areesecondarie, ma caratterizzate da una elevata accessibilità, oltre a qualificarsi come opportunità di rigenerazione,
produrranno un innalzamento della qualità dell’abitare, contribuendo all’espansione delle città. Anticipare l’impatto
culturale di un prodotto innovativo, intercettando le esigenze e i gusti delle prossime generazioni, tramite layout e servizi
tailor-made, potrebbe essere la soluzione “win-win” per il rinnovamento dell’intero settore.
UFFICI
In un possibile scenario previsionale si potrebbe assistere ad un sempre maggiore peso della situazione locativa nella
formazione dei “prezzi” ed una sostanziale tenuta degli attuali livelli degli “economics” di riferimento per gli spazi prime a
reddito o per gli spazi di rappresentanza. A livello generale, però, tendenzialmente si registrerà un tendenziale “repricing”
degli asset “office”, sia in termini di valore di mercato che di un lieve innalzamento dei rendimenti medi,
Inoltre, la sensibilità per le tematiche ESG sarà sempre più caratterizzante della domanda alimentando il ripensamento dellayout degli spazi terziari volto a soddisfare le nuove esigenze in tema di vivibilità e flessibilità.
RETAILI Retail Specialist, sono ad oggi maggiormente concentrati nella gestione e nel miglioramento del proprio portafoglio,
focalizzandosi sulla ridefinizione del mix merceologico al fine assecondare i nuovi trend di mercato e le esigenze dei
consumatori post pandemia; ne consegue anche per gli specialisti una grande cautela in fase di investimento.
HOTEL
Le transazioni di prodotti ricettivi sono state poche, ma soprattutto poco significative del reale stato di salute del mercato,i cui fondamentali (flussi turistici e redditività delle strutture), come detto, registrano performance positive, soprattutto per
quanto riguarda i segmenti alberghieri Upscale e Luxury. I rendimenti immobiliari del comparto si stanno muovendo in due
direzioni: la prima che vede una stabilità per gli immobili in location “prime” come Milano, Roma, Venezia, Firenze, e “top”
coma la costiera amalfitana e Cortina d’Ampezzo; la seconda che registra una lieve decompressione per prodotti edestinazioni meno attrattive per gli investitori (Resort e Hotel in location a vocazione stagionale). Le ragioni della stabilità
dei primi si ritrovano, sia nella continuità delle performance dei movimenti turistici del 2023, sia nella natura dei buyer, che
si identificano in soggetti privati con capacità di investimento full equity e strategia di acquisto di prodotti value-add.
LOGISTICA
Si consolida l’ingresso di nuovi operatori di rilievo internazionale, essendo il mercato italiano meno maturo rispetto a quelloeuropeo e quindi con ampie opportunità di espansione. Si conferma una moderata crescita dei canoni locativi a fronte di
una decompression dei rendimenti con outlook prudenti. Le location secondarie rimangono nei radar di investitori in cerca
di rendimenti più elevati, forti del mercato in crescita che può ridurre il rischio. Anche il Mezzogiorno comincia a far
registrare l’interesse degli investitori, seppur con riferimento a progetti specifici / built to suit con tenant solidi. Ci si attende
che il mercato possa confermare il trend in atto; è ragionevole attendersi il consolidamento anche dei nuovi format quali
Centri di Distribuzione Urbana (CDU) a supporto dell’e-commerce, della logistica di prossimità (last mile) e quella dei cold
storage; quanto sopra, anche alla luce del PNRR, sarà sostenuto dalla crescita in investimenti su infrastrutture.
6

ALTRO (Data Center, Centraline Telefoniche, Cliniche Specializzate e Centri Diagnostici del Settore Sanitario)
Le principali operazioni sono state trasversali tra tutte le asset class “speciali” (infrastrutture di telecomunicazione,
parcheggi, healthcare).
In futuro altre asset class specialistiche potrebbero diventare di interesse per fondi di investimento, quali ad esempio gli
immobili legati al mondo rurale e le marine. Un dubbio permane su categorie di beni dedicati all’entertainment e allo sportche da un lato potrebbero avere un potenziale mercato e dall’altro stanno subendo le ricadute causate dalla pandemia.
SVILUPPIÈ confermato l’interesse per interventi mixed use, in grado di garantire una diversificazione del rischio, caratterizzati dauna forte incidenza della componente residenziale e del living, declinato nelle diverse forme dell’abitare, quali: abitazioni
built-to-rent, studentati, senior housing. Anche se stanno attraversando una fase di decelerazione, non mancano progetti
di valorizzazione ubicati anche nelle aree periferiche e nelle prime conurbazioni attorno ai centri urbani principali, inparticolare se ben connesse dai servizi di trasporto pubblico locale.

Kroll Real Estate Advisory Group7

Compravendite
Nel 2022, il Numero di Transazioni Normalizzate (NTN)
riferite alla destinazione residenziale è stato pari a circa
784.500, mentre le NTN non residenziali hanno raggiunto
quasi quota 73.475, rilevando, rispettivamente +4,8% e+5,4% rispetto alle transazioni registrate nel 2021.
I risultati più che performanti delle compravendite del2022 sono confermati anche dalle variazioni positive
rispetto nell’anno pre-pandemia, il 2019 (+30% per le
NTN residenziali e +26,6% per le NTN non residenziali).
Analizzando la distribuzione geografica delle NTN permacroaree si osserva che il Nord ha registrato il 54% delle
compravendite totali (di cui il 33% al Nord Ovest e il
21% al Nord Est), seguito dal Centro (21%), Sud (17%) e
Isole (8%).
Kroll Real Estate Advisory Group, su dati Agenzia delle Entrate (OMI)

L’ammontare delle compravendite registrate nel periodo
gennaio-marzo 2023 registra un rallentamento rispetto al 2022, registrando quasi 183.600 transazioni residenziali e nonresidenziali pari a -8% rispetto ai primi tre mesi del 2022 (circa 198.710 unità). Se confrontati con i risultati del I trimestre
2021, le NTN complessive del periodo gennaio-marzo 2023 risultano superiori del +4%. Dal punto di vista geografico, il
Nord ha intercettato più della metà (53%) del totale delle transazioni del periodo I trimestre 2023, che si concentrano
soprattutto nel Nord ovest (34%, di cui circa 56.900 NTN residenziali e 5.700 NTN non residenziali).

Kroll Real Estate Advisory Group, su dati Agenzia delle Entrate (OMI)8

Il Patrimonio immobiliare gestito italiano
Per quanto riguarda il patrimonio immobiliare gestito italiano,nel 2022, ultimo dato disponibile, i fondi immobiliari destinatia investitori istituzionali (fondi riservati) hanno raggiunto laquota di 762 (+58 vs 2021), mentre i fondi immobiliari di tipo
retail sono passati da 10 a 9 (-1), lasciando presumibilmente
maggior spazio nel mercato alle Società di Investimento a
Capitale Fisso (SICAF) che secondo gli ultimi dati diffusi dalla
Banca d’Italia sono passate da 49 nel 2021 a 58 nel 2022.
Secondo primari Istituti di Ricerca: “a frenare l’ulteriore
sviluppo di un’industria che mostra evidenti tratti di solidità è
la scarsità di immobili appetibili. L’asset allocation geografica
continua ad essere sbilanciata verso i mercati del nord Italia,
mentre il resto del Paese continua a rivelarsi menointeressante per i fondi, con l’unica eccezione degli immobili
ad uso logistico, che si distribuiscono comunqueprevalentemente in Lombardia, Emilia-Romagna e Veneto.
La situazione degli strumenti quotati risulta deficitaria, confondi retail in fase di dismissione e performance negative,nonché società immobiliari quotate incapaci di attrarre
investimenti come avvenuto in altre esperienze europee
messe a confronto.”
Per quanto riguarda, infine, l’andamento borsistico dei fondi
immobiliari “nel corso dei primi tre mesi del 2023, il compartodelle società immobiliari quotate si è ridotto ulteriormente,[…]. L’uscita di Coima Res dal listino ha generato una
riduzione significativa, riducendo se possibile l’appeal delcomparto, a cui si è sommato l’andamento borsistico
negativo degli ultimi mesi.

Kroll Real Estate Advisory Group, su dati Nomisma e Banca d’Italia

9Il mercato residenziale

Il segmento residenziale italiano sta vivendo una fase di rinnovamento del prodotto immobiliare legata agli strumenti diincentivazione fiscale, tra cui, sopra tutti il Superbonus 110%, che, secondo quanto riportato da ANCE ha portato, nel
2022, il comparto degli investimenti relativi la manutenzione straordinaria a rappresentare il 40% del valore complessivo
degli investimenti in costruzioni. La spinta “Superbonus” si prevede registrerà nel 2023 un depotenziamento legato sia,
alle nuove disposizioni normative in materia, che a un clima di prudenzialità delle famiglie ad investire, fenomeno legato
alla stretta monetaria in atto dalla Banca Centrale Europea. Strettamente correlato all’efficientamento del parco
immobiliare nazionale, si evidenzia l’iter di approvazione della direttiva europea sull’efficienza energetica: la EPBD, Energy
performance of buildings directive, che lo scorso marzo 2023 ha ottenuto il primo “ok” dal Parlamento Europeo. Nel
dettaglio la direttiva EPBD, altresì chiamata “case green”, è un “pacchetto di norme proposto dall’Unione Europea
finalizzato a promuovere la ristrutturazione degli edifici esistenti e la costruzione di nuovi edifici ad alta efficienza
energetica. […] La direttiva prevede, infatti, emissioni zero per gli edifici e di conseguenza ristrutturazioni per gli immobili
che non risulteranno a norma. L’obbligo riguarda tutti gli edifici, residenziali e con altre destinazioni d’uso (con alcune
eccezioni). […] Stando ai dati Ance oltre 9 milioni di edifici residenziali, su 12,2 milioni, non rispettano le performanceenergetiche richieste; inoltre, il 74% dei nostri immobili è stato realizzato prima dell’entrata in vigore della normativa
completa sul risparmio energetico e sulla sicurezza sismica, determinando così una grossa perdita di valore dellamaggioranza degli immobili italiani. Secondo gli ultimi dati Enea, gli attestati di prestazione energetica per gli edifici italiani
emessi nel 2021 si riferiscono per lo più (il 76%) ad immobili nelle classi più inquinanti, ossia classe E F G: più di 2 case su
3 dovrebbero essere ristrutturate.” (fonte: BibLus) Ad oggi sono in corso i negoziati tra rappresentanti di Parlamento,
Consiglio e Commissione Europea per giungere ad una mediazione su un testo condiviso EPBD.

Focus: costo di costruzione
Le rilevazioni, riportate nel comunicato dell’Associazione Nazionale Costruttori Edili (ANCE) di marzo 2023 illustrano che“Dopo un 2022 che ha visto il costo dei beni energetici e delle materie prime raggiungere i livelli più alti degli ultimi 10
anni o addirittura superare il loro massimo storico, il nuovo anno si è aperto con primi segnali di rallentamento delladinamica dei prezzi. Infatti, dagli indicatori a nostra disposizione, si osserva come i rincari, registrati già a partire dalla finedel 2020, a seguito della ripresa post pandemica e accentuatisi notevolmente in seguito allo scoppio del conflitto RussiaUcraina, siano in una siano in una fase di superamento del picco. […] Di fronte a tali aumenti che impattano fortemente sui
costi di costruzione, il Governo, con la nuova Legge di Bilancio, ha cercato di introdurre delle misure di contrasto
prevedendo contributi sotto forma di credito di imposta in favore delle imprese per l’acquisto di energia elettrica e gas
naturale, sia per le imprese considerate energivore che per le altre. Velocità, certezza dell’applicazione delle regole esanzioni proporzionate sono indispensabili affinché le imprese possano fruire dei crediti per contenere l’aumento dei
costi.”. Nel dettaglio, l’indice del costo di costruzione di un fabbricato residenziale a maggio 2023, ultimo dato disponibile10e provvisorio alla stesura del seguente report, si attestato a 122,3, l’1% in meno rispetto a dicembre 2022 e il +1% rispettoa maggio 2022. Al momento non è possibile prevedere se tali costi continueranno il trend di ridimensionamento o si
consolideranno nel tempo; pertanto, è doveroso procedere con un monitoraggio di tali parametri.

Kroll Real Estate Advisory Group, su dati ISTAT

Caratteristiche della domanda: mercato privato e corporate
Secondo le ultime analisi della Federazione Autonoma Bancari Italiani (FABI, giugno 2023), “Le famiglie indebitate, in
Italia, sono 6,8 milioni, pari a circa il 25% del totale: di queste, 3 milioni e mezzo hanno un mutuo per l’acquisto di una
casa. Nel corso del 2022, i tassi di interesse sui prestiti sono notevolmente aumentati e nuovi incrementi sono scontati
con il costo del denaro ulteriormente aumentato al 4,25 per cento. […] Per quanto riguarda i nuovi mutui, le rate di quelli atasso fisso sono destinate a raddoppiare nel corso del 2023, mentre per quelli a tasso variabile il “rimborso” mensile
dovrebbe salire del 60-70%.” Le osservazioni illustrate dalla FABI appaiono complementari rispetto a quanto emerso
nell'ultima indagine condotta da Banca d’Italia (maggio 2023) che ha coinvolto quasi 1.458 agenti immobiliari (Sondaggio
congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia, I trim 23) “Le condizioni della domanda appaiono nel complesso in
peggioramento, guidate da un deterioramento dei giudizi relativi al numero dei potenziali acquirenti. […] Quasi unoperatore su tre segnala difficoltà nel reperimento del mutuo da parte degli acquirenti, il valore massimo dal 2015.
Secondo la larga maggioranza degli agenti, nei prossimi dodici mesi l’andamento atteso dell’inflazione al consumo,
sebbene in calo rispetto alla precedente rilevazione, continuerà a incidere negativamente sulla domanda di abitazioni. “A fronte dei primi segnali di indebolimento del mercato delle compravendite residenziali, si registra un crescente interessedel comparto delle locazioni, quest’ultimo maggiormente legato al segmento “corporate” residenziale (PRS - Private
Rented Sector). Il Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia, I trim 23 di Banca d’Italia riposta che “Lapercentuale di operatori che hanno dichiarato di aver locato almeno un immobile nel I trimestre dell’anno è tornata ad
aumentare […]. Circa un agente su due segnala un aumento dei canoni di affitto […] in tutte le aree geografiche, in misurapiù accentuata nel Centro e nel Meridione, che si sono avvicinati ai livelli del Nord. La maggioranza degli operatori continua
a prefigurare un ulteriore rialzo dei canoni di locazione per il II trimestre […]. Il margine medio di sconto rispetto alle richieste
iniziali del locatore è diminuito, registrando un nuovo minimo al 2,0 per cento.” Dal quadro delineato emerge con forza latendenza di chi cerca una casa a prendere in considerazione soluzioni di locazione anche con formula di affitto con riscatto,
soprattutto nelle principali metropoli italiane.
Al fine di mantenere attrattivo il comparto sarà fondamentale immettere sul mercato prodotti maggiormente in linea con icomportamenti di consumo e di vita. Inoltre, la promozione di iniziative residenziali di elevato appeal ubicate in areesecondarie, ma caratterizzate da una elevata accessibilità, oltre a qualificarsi come opportunità di rigenerazione,
produrranno un innalzamento della qualità dell’abitare, contribuendo all’espansione delle città.

11

Volumi di compravendita
Il consuntivo del 2022 ha confermato i
Var. % NTN Var. % NTN Quota NTN
NTN 2019
NTN 2021
NTN 2022
2022 vs2022 vsper areapositivi segnali di ripresa, portando il numero Area
2019
2021
(2022)
degli scambi oltre il risultato record del 2021, Nord Est
121.211150.697
153.292
26,5%
1,7%
19,5%
208.407256.329266.578
27,9%
4,0%
34,0%
raggiungendo quasi 785mila transazioni, Nord Ovest
Centro123.101
154.309162.209
31,8%
5,1%
20,7%
+5% vs. 2021 e +30% vs. 2019, anno pre- Sud
99.743123.591132.881
33,2%
7,5%
16,9%
pandemia. Nel dettaglio, il Sud e le Isole, che Isole
51.70663.59669.525
34,5%
9,3%
8,9%
604.168748.523784.486
29,8%4,8%100,0%
insieme hanno intercettato il 26% del totale ITALIA
delle transazioni di abitazioni e hanno
registrato rispettivamente variazioni di +7,5% e +9,3% rispetto al
2021 e +33% e +34,5% rispetto al 2019; anche il Centro ha rilevato
circa il 21% del totale delle transazioni con risultati pari a +5% rispetto
al 2021 e +32% vs 2019. Il Nord che nel complesso ha assorbito più
del 53% delle transazioni rileva per il Nord Est variazioni pari a+27% vs 2019 e +1,7% in ragione d’anno, mentre il Nord Ovest, cheda solo intercetta il 34% del totale delle transazioni evidenzia
performance pari a +28% rispetto a 2019 e +4% rispetto al 2021. Nelperiodo gennaio-marzo 2023, l’ammontare delle compravendite
registra un rallentamento, registrando più di 166mila transazioni, paria -8% rispetto al I trimestre 2022, ma +12% rispetto allo stesso
periodo del 2021. Dal punto di vista geografico nel I trimestre 2023 il
Nord ha intercettato oltre il 50% delle transazioni, seguito dal centro
Kroll Real Estate Advisory Group, su dati Agenzia dellecon il 20%.
Entrate (OMI)

Superficie media unità abitative
L’ultimo Rapporto immobiliare residenziale di OMI
riporta che nel 2022 sono state vendute abitazioni
per un totale di oltre 83 milioni di metri quadrati(mq), in aumento del 3,2% rispetto al 2021 con
una superficie media per unità abitativa
compravenduta pari a circa 106 mq che risulta inlieve diminuzione rispetto al 202 (108 mq). Il tassopiù elevato di crescita in termini di superficie
residenziale scambiata si riscontra nelle Isole(+8,4% vs 2021) e al Sud (+6,9%), mentre nelle
aree restanti il dato è in linea con quello nazionale.
La superficie media per le unità compravendute nel
2021 risulta più elevata nel Nord Est (114mq) e piùcontenuta nel Nord Ovest (102 mq). per il 2022, leabitazioni maggiormente compravendute inassoluto siano quelle con superficie tra 50 m2 e 85
m2 , quasi 242 mila abitazioni (NTN) pari a circa il
30% del totale; poco più di 200 mila acquisti
Kroll Real Estate Advisory Group, su dati Agenzia delle Entrate (OMI)
hanno riguardato abitazioni con superficie
compresa tra 85 m2 e 115 m2 , quasi il 27% deltotale. La quota di acquisti di abitazioni con superficie oltre 145 m2 nel 2022 supera il 17% del totale, in decrescita rispetto
agli anni precedenti.

Fatturato e take up
Nel 2022, il fatturato residenziale in Italia ha registrato un volume pari a 138 miliardi di euro, segnando una variazione del+16% su base annua. L'offerta di spazi ad uso residenziale ammonta a 107 milioni di mq, con una variazione rispetto
12

all'anno precedente del +2%, mentre le superfici scambiate si attestano a 75 milioni di mq (+4% rispetto all'anno
precedente). L'assorbimento, ovvero il rapporto tra la superficie scambiata e la superficie offerta, è pari al 70%, un valorein linea alla media dei 5 anni.

Kroll Real Estate Advisory Group, su dati Agenzia delle Entrate(OMI)

Kroll Real Estate Advisory Group, su dati Scenari
ImmobiliariPrezzi e rendimenti
Il trend dei prezzi delle abitazioni ha rilevato nel primo
Var. % prezzi I 2023/II 2022
semestre 2023 una continuità della crescita inerziale
CentroSemicentro Periferia
derivata sia dalla ripresa del mercato post shockBari
-0,1%
-0,3%
-0,7%
pandemico, sia dalla buona tenuta del segmento di
Bologna
1,2%
0,8%
0,6%
prodotti nuovi immessi e velocemente assorbiti dal Firenze
2,8%
1,9%
0,0%
mercato. Tale dinamica interessa però principalmente i Milano
3,6%
2,8%
3,1%
grandi capoluoghi italiani, considerati location di Napoli
0,8%
0,1%
0,0%
investimento “sicure” nell’attuale periodo storico di Roma
1,6%
1,4%
1,2%
incertezza e volatilità dei mercati. Il calo del numero di Torino
2,5%
2,2%
1,4%
compravendite registrato nel primo trimestre dell’anno e Venezia (Laguna)
0,2%
0,1%
0,1%
le politiche monetarie di rialzo del costo denaro rimangono Media
1,6%
1,1%
0,7%
tra gli “osservati speciali” per valutare la salute delmercato, i cui prezzi potrebbero subire un’inversione di Kroll Real Estate Advisory Grouptendenza nel corso dell’anno. I rendimenti lordi medi si attestano nell’intorno del 4,5%; per gli immobili di pregio posizionati
in centro e in località turistiche attrattive ci si attesta nell’intorno del 4,0%. Per immobili ubicati in posizioni periferiche o discarsa qualità il posizionamento è mediamente del 5,5%.

Previsioni
Alla luce dei fattori esogeni che caratterizzano il mercato immobiliare e in particolare derivati, dal protrarsi del conflitto
Ucraina-Russia, e dagli strumenti finanziari messi in atto dal Governo e dall’Unione Europea, sia per il rilanciodell’economia, che per il contenimento dell’inflazione, si riporta di seguito lo scenario previsionale che tiene inconsiderazione:-

dati forniti dai primari istituti di ricerca;-

dati resi disponibili dall’Agenzia delle Entrate;-

dati relativi al volume degli investimenti corporate;-

dati macroeconomici previsionali divulgati dalla Commissione Europea

13

utili allo scopo di determinare la stima al 2023 e la previsione al 2024 del volume di compravendite e trend dei prezzi
unitari.
VARIAZIONE YOY - RESIDENZIALESTIMAPREVISIONE

2018

2019

2020

2021

2022

2023**

2024**COMPRAVENDITE

6,7%

4,3%

-7,6%

34,2%

4,8%

-12,9%

7,6%

PREZZI

-0,9%

0,2%

-0,9%

0,8%

6,7%

1,2%

0,6%

Kroll Real Estate Advisory Group

Principali transazioni – H2 2022 e H1 2023
Data
mar-23

Portafoglio

Nome immobile
OGR Firenze

Prov
1
1

Città

ValoreCompratore(Mln di €)VenditoreFI

Firenze

11,7 Salini Groupe

n.d.

PI

Pisa

5,2 Marina Development Corporation

Comune di Pisa

mar-23

Marina di Pisa

gen-23

Immobile a NoLo

MI

Milanon.d. Kervis sgr

Principal Financial Group, Veld Capitalgen-23

Immobile SE Milano

MI

Milano75,0 Patron Capital, Bluestone, FREO Groupn.d.

gen-23

2 future res

MI

Milano20,0 Borio Mangiarotti

n.d.

MI

Milano180,0 Prada, Covivio, Coima SGR

FS ItalianeMI

Milanon.d. Castello Sgr

EuroMilano

MI

Sesto San Giovannin.d. Colliers Global Investors Italy

n.d.

MI

Milano72,0 Supernova Privatstiftung

Abitare In

nov-22
nov-22
nov-22

Scalo di Porta Romana

2

future Collegiate SH
Milan Bovisa
Ex area Marelli11

set-22

Ex sede Plasmon

set-22Futuro Livensa Living

BO

Bologna

n.d. Temprano Capital Partners

n.d.

set-22

CenisiaTO

Torino70,0 Patrizia

Stonehill International GroupCT

Belpasso

n.d. Equitix IM Ltd

PizzarottiMI

Milanon.d. Condomini Firenze srl

Robert Bosch S.p.A.

MI

Milanon.d. CBRE Investment Mgmt

Greenway Costruzioni

MI

Segraten.d. Vastint

CDP Cassa Depositi

ago-22lug-22lug-22lug-22Marinai Housing
Complex
Complesso Residenziale
Petitti
Multifamily Cascina
Merlata
Idroscal Res

1 sviluppi misti a prevalenza residenziale.
2 il valore fa riferimento alla transazione dell'intera area dello scalo di Porta Romana (circa 165mila mq). Si stima che la superficie ad uso residenziale sarà dicirca 115mila mq.
Kroll Real Estate Advisory Group su MSCI RCA e principali testate giornalistiche del settore.

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Living

Negli ultimi anni il settore residenziale è interessato da profondi cambiamenti che riguardano sia l’utilizzo degli spazi, conconseguenti modifiche al layout distributivo delle unità abitative, sia alle modalità di accesso al “sistema casa”, non più
solo l’acquisto, ma anche il consolidamento dell’affitto. L’evoluzione del concetto di abitare è stata sicuramente accelerata
dallo shock pandemico: la diffusione della pratica dello smart working e del lavoro agile ha generato infatti nuove tendenze
nell’ambito della domanda abitativa (ricerca di più ampie metrature, attenzione agli spazi comuni e qualità dei servizi
dell’abitare).
In particolare si assiste ad una specializzazione del sub segmento residenziale del micro-living con un’ulteriore
articolazione che non vede più l’età dei fruitori - studenti o generazione silver – come principale discriminante, ma si ad
un’ibridazione generazionale, che si affianca a quella degli spazi e dei servizi: Hybrid living.
Le dinamiche in corso, quali l’attuale incremento dei prezzi dell’energia e beni di consumo, il mancato adeguamento dei
salari, la crescita inflattiva e degli asking price delle unità residenziali hanno appesantito ulteriormente un clima diincertezza già tangibile e dato un booster alla scelta di soluzioni alternative all’acquisto dell’abitazione. È aumentato il
numero di famiglie che prendono in considerazione l’affitto in complessi build to rent o l’affitto con riscatto, soprattutto
nelle principali metropoli italiane. In risposta, il settore residenziale si sta evolvendo come nuova asset class perinvestimenti a reddito, altresì chiamato PRS - Private Rented Sector, allineandosi alle tendenze degli altri Paesi Europei estrutturandosi sempre più come un mercato “corporate”, ovvero costituito da investitori privati, istituzionali e player
specializzati che operano per immettere sul mercato prodotti maggiormente in linea con i comportamenti di consumo e divita. L’abitare tradizionale si sta evolvendo in Living, inteso come residenziale di nuova generazione che integra allesoluzioni abitative amenities tipiche dell’hôtellerie (es. spazi co-working, palestra, spa, ecc); sul mercato lo si trova
declinato nelle sue varie forme, quali: multifamily, student housing, senior living, micro-living ibrido, quest’ultimo inteso
come unità di dimensioni ridotte destinate a un target di user misto (ad es. studenti, young professional, ma anche coppie
giovani o silver).

15

Al consolidamento del segmento residenziale come asset class indipendente, si affianca la consapevolezza dell’impattodell’ambiente costruito sui consumi di risorse naturali e sulle dinamiche sociali in aree urbane, che ha moltiplicato
l’attenzione alle politiche green e di sostenibilità nel mercato immobiliare.
Interventi mirati a conoscere lo stato qualitativo degli immobili e degli ambienti che li compongono, oltre alla verifica
dell’effettivo rispetto della normativa di riferimento sono alcune delle attività che puntano al miglioramento del patrimonio
immobiliare con vantaggi di sicurezza, sostenibilità e di appeal per l’asset. In aggiunta, l’attuazione delle pratiche aderenti
alle policy Environmental, Social, Governance (ESG) hanno indotto i principali player ad investire più risorse ed aderirevolontariamente ai protocolli Leed e Breeam per ottenere certificazioni di immobile performante dal punto di vista
energetico e riconosciuto sul mercato.
Si ipotizza che il settore residenziale, nei prossimi anni, possa riprendersi il ruolo centrale all’interno del panorama
immobiliare, ma con una funzione diversa dal passato: la casa come reale possibilità per tutti grazie ai nuovi format
abitativi, alle condizioni economiche di accesso al mercato e alle politiche macroeconomiche di sostegno messe in campo.
La promozione di iniziative residenziali di elevato standing sarà altresì in grado di valorizzare aree secondarie che inpassato erano ritenute meno attrattive, offrendo una qualità della vita migliore rispetto alle principali metropoli italiane.
Anticipare l’impatto culturale di un prodotto innovativo, capendo le esigenze e i gusti delle prossime generazioni, tramite
layout e servizi pensati per loro e attraverso interventi puntuali di rigenerazione del parco edilizio e recupero di aree
dismesse potrebbe essere la soluzione “win-win” per il rilancio dell’intero settore.

16

Social Housing

Il Social Housing per sua connotazione ha da sempre riguardato la popolazione inclusa nella cosiddetta “fascia grigia”,
ovvero tutti coloro che non rientrano nei canoni di povertà economica (come ad esempio i nuclei familiari monogenitoriali,
le giovani coppie, i single, gli anziani soli, gli studenti e i lavoratori precari) previsti per l’accesso ad alloggi di Edilizia
Residenziale Pubblica (ERP) e che non sono in grado di soddisfare sul mercato le proprie esigenze abitative. I soggetti
inclusi in queste categorie “deboli” appaiono in aumento, fenomeno da collegare alle conseguenze dell’aumento dei prezzi
al consumo e delle politiche monetarie sul costo del debito.
La recente indagine di Nomisma conferma che la presenza di due cluster di tipologia di user “la prima considera l’affitto
una scelta motivata da esigenze familiari e lavorative (rappresentativa di una famiglia su tre); la seconda, che riguarda lamaggioranza delle famiglie, considera l’affitto una soluzione temporanea oppure obbligata perché non sussistono lecondizioni economiche per accedere al mercato della compravendita”

Incidenza di povertà in Italia e le politiche per la casa
L’incidenza di povertà assoluta in Italia varia a seconda del titolo di godimento dell’abitazione in cui si vive, e la situazione
è particolarmente critica per chi vive in affitto. Le oltre 866mila famiglie povere in affitto rappresentano il 43,1% di tutte lefamiglie povere, a fronte di una quota di famiglie in affitto pari al 18,3% sul totale delle famiglie residenti. Le famiglie
affittuarie nel Mezzogiorno sono in povertà assoluta nel 22,1% dei casi, rispetto al 18,1% del Nord e al 12,3% del Centro.
In Italia le politiche per la casa occupano uno spazio marginale tra le politiche sociali, tanto che l’edilizia residenziale
pubblica si attesta al 3,8%, una percentuale molto bassa in confronto al 16% della Francia, e al 6% della media Ue (Housing
Europe 2021). Il titolo di godimento dell’abitazione è fortemente legato all’età della persona di riferimento, così come alla
cittadinanza dei componenti. Le famiglie con persona di riferimento giovane (frequentemente con minori al loro interno) e
quelle con stranieri, vivono più frequentemente in affitto, poiché scontano sia una minore capacità reddituale sia una
minore probabilità di avere accumulato risparmi o di aver avuto accesso a beni ereditari. La quota di affittuari nella
popolazione totale scende al crescere dell’età della persona di riferimento (dal 39,4% se è under35 al 10,9% se ha 65 annie più) e contestualmente aumenta la quota di proprietari (dal 43,6% all’82,8%). Guardando la cittadinanza, vive in affitto
il 70,7% delle famiglie povere con stranieri mentre solo il 15,6% ha una casa di proprietà contro, rispettivamente, il 32,2%
e il 55,7% delle famiglie in povertà di soli italiani. Tra le famiglie con minori, quelle in affitto sono povere nel 25,4% dei
casi, il 7,0% sono proprietarie e il 13,3% usufruttuarie o in uso gratuito. L’affitto medio per le famiglie in povertà assoluta
è pari a circa 330 euro mensili, contro i 433 euro pagati dalle famiglie non in condizione di povertà. Tuttavia, poiché laspesa media mensile complessiva delle prime è molto più bassa di quella delle seconde (918 euro contro 1.938), la voce
per l’affitto pesa per il 35,9% sul totale delle spese familiari quando si è poveri (39,0% nel Nord, 36,0% nel Centro, 31,0%17

nel Mezzogiorno) e per il 22,3% quando non si è poveri. Paga un mutuo il 19,8% delle famiglie in povertà assoluta chevivono in casa di proprietà (19,5% delle famiglie non povere). Dal punto di vista economico, questa voce di bilancio è un
investimento, e non rientra quindi nella spesa per consumi. Tuttavia, per le famiglie che la sostengono rappresenta
un’uscita gravosa, in particolare per quelle che scendono sotto la soglia di povertà anche a causa di questo esborso chesottrae risorse alle spese per consumi. La rata media effettiva per le famiglie che pagano un mutuo è di 459 euro mensili
per le famiglie povere e di 549 euro per quelle non povere. (Fonte Istat Giugno 2021)
La nuova domanda abitativa è spinta inoltre da cambiamenti sociali, culturali e del mondo del lavoro. Da un lato i giovani
che a causa della diffusione di rapporti di lavoro precari hanno sempre meno capacità di accedere al mercato immobiliaree, per questo, sempre più orientati all’affitto rispetto alla proprietà. Dall’altro l’invecchiamento della popolazione, checomporta tre ordini di problemi: l’incidenza dei canoni di locazione, soprattutto in presenza di redditi da sola pensionesociale; i problemi di adeguatezza dello spazio abitativo rispetto alle condizioni fisiche (scale, spazi sovradimensionati,ecc.); il rischio di isolamento.
Il Social Housing dopo la grande spinta avuta con il sistema integrato dei fondi immobiliari (2008/2009), si appresta oggi
ad affrontare una nuova fase di sviluppo e di ripensamento; tale processo già in atto risulta rafforzato dagli effetti dellapandemia.
Secondo quanto riporta Nomisma (2021), la cooperazione di abitanti ha fornito una risposta concreta alla domanda diaffordable housing. Negli ultimi 10 anni, infatti, le principali cooperative aderenti a Legacoop Abitanti hanno messo incampo un’offerta di locazione pari a oltre 9.600 alloggi, il 77% dei quali si trova in un capoluogo metropolitano, dove il
livello dei canoni di locazione è spesso insostenibile. Inoltre, poco meno del 40% delle cooperative riesce a garantire un
abbassamento dei canoni di mercato del 20-30%, di fatto equiparabili ai livelli del canone concordato.
A differenza delle politiche abitative tradizionali, che affrontano il disagio abitativo quasi esclusivamente attraverso
l’offerta di alloggi a canone calmierato, l’Housing Sociale cerca di migliorare la condizione abitativa intervenendo anche
sulla dimensione sociale. Il Co-Housing e l’Abitare collettivo sono ben visti dai governi locali in quanto vedono in esso
uno strumento con cui promuovere non solo l’inclusione abitativa, ma anche quella sociale. La partecipazione degli abitanti
nella gestione dei progetti abitativi può facilitare la responsabilizzazione nella manutenzione degli alloggi, un obiettivo
importante in contesti abitativi spesso caratterizzati dall’incuria. (fonte dati Rivista Solidea 3/2021, Chiara Lodi Rizzini)

La questione abitativa in Italia(estratto da un articolo di Alberto Fontana, Presidente Fondazione Housing Sociale)

La questione abitativa ha, in Europa come in Italia, seppure con evidenze e intensità diverse, un ruolo di primo piano nel
dibattito pubblico. Nel periodo pre pandemia, il mercato immobiliare era in costante aumento, e anche oggi, pur con
qualche variazione nei contenuti della domanda (es. esigenze derivate dalla diffusione dello Smart Working) i prezzi dellecase mostrano segnali di crescita; tale andamento genera difficoltà all’ingresso su libero mercato della popolazione con
reddito medio/basso e nella fascia di popolazione giovanile.
Il costo di costruzione è un parametro fondamentale ai fini della determinazione dei canoni d’affitto, quello italiano èallineato a quello degli altri Paesi europei; una casa in affitto a canone calmierato a Milano e a Vienna costa circa 400
euro/mese, la differenza è nel rapporto con lo stipendio medio: se per il cittadino italiano questo importo rappresenta unterzo del proprio stipendio, per il cittadino viennese corrisponde a un sesto.
Sulla base dei dati forniti da Banca d’Italia, il 43% delle famiglie italiane è caratterizzato da redditi inferiori ai 24.000 euro
annui. Il protrarsi di questa sostanziale rigidità del reddito disponibile delle famiglie sta riportando il tema dell’accesso alla
casa e al fabbisogno di servizi abitativi, al centro di un’attenzione crescente tra cittadini, istituzioni (attuazione di politiche
pubbliche) e gli operatori del mercato immobiliare.
L’obiettivo dell’Housing sociale è creare un’offerta adeguata a migliorare la condizione abitativa e sociale delle persone.
In Italia è realizzato soprattutto da soggetti non-profit, da fondi immobiliari dedicati all’edilizia sociale e dalle cooperativesociali. La nascita di questa forma di offerta risale a circa venti anni fa, in un momento di poche e limitate risorse del settore
pubblico, affiancato da un progressivo indebolimento delle politiche di welfare.

18

L’Housing Sociale intercetta quella grande fascia della popolazione che sta nella terra di mezzo, tra gli estremamente
poveri e la classe media. Tra chi non è abbastanza indigente per avere accesso all’edilizia popolare (ERP), ma, allo stesso
tempo, non è abbastanza facoltoso da comprarsi una casa.
Per far fronte a queste difficoltà strutturali si ritiene necessario definire una programmazione a lungo termine di politicheabitative dove pubblico e privato sono parti attive e procedono a collaborare mediante condivisioni di progetti a più
livelli; occorre promuovere un sistema di edilizia sociale volto sia alla rigenerazione urbana, sia al rafforzamento dellerelazioni sociali.

Focus: I finanziamenti
Sul fronte dei finanziamenti, fondamentale è l’avvio degli interventi definiti dal Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza(PNRR), articolazione italiana del Recovery Fund “Next Generation EU”, istituito nel mese di luglio 2020 dal Consiglio
Europeo, a favore dei paesi più colpiti dalla pandemia, per un importo complessivo pari a 750 miliardi di euro, reperiti
grazie all’emissione di debito garantito dall’Unione Europea.
Il Governo ha inserito nel PNRR la misura “M5C2 Rigenerazione Urbana e Housing Sociale” che, oltre alle necessità diinvestire in progetti di rigenerazione urbana, ha come mission l’azione Investimento 2.3: Programma innovativo dellaqualità dell’abitare. L’investimento si articola in due linee principali, la riqualificazione e aumento dell'Housing Sociale,
con l’attuazione di misure per la gestione, l'inclusione e il benessere urbano e interventi sull’edilizia residenziale pubblica
ad alto impatto strategico sul territorio nazionale. Il Piano è un’opportunità unica per l’Italia, che deve recuperare molto a
livello Europeo, è prevista la co-progettazione con il Terzo settore ai sensi dell’art. 55 decreto legislativo 3 luglio 2017
n.117 e il coinvolgimento di investimenti Privati.
Il settore sociale potrà usufruire di circa 11 miliardi di risorse (che salgono a 19,8 mld se si considera tutta la “Missione 5”
riferita al tema Inclusione e Coesione) che puntano a implementare soluzioni abitative e percorsi per l'autonomia dellepersone con disabilità e anziani. A questi finanziamenti se ne aggiungeranno altri che verranno erogati dal Piano REACTEU e dal Fondo complementare, il cosiddetto Recovery domestico, per un totale di quasi 30 miliardi di finanziamenti. La
linea di attività più corposa del progetto, per circa 300 milioni, è finalizzata a finanziare la riconversione delle RSA e dellecase di riposo per gli anziani in gruppi di appartamenti autonomi, dotati delle attrezzature necessarie e dei servizi
attualmente presenti nel contesto istituzionalizzato. Elementi di domotica, telemedicina e monitoraggio a distanza
permetteranno di aumentare l'efficacia dell'intervento, affiancato da servizi di presa in carico e rafforzamento della
domiciliarità.
Ulteriori linee di sviluppo previste saranno l’housing temporaneo e le stazioni di posta. Il primo vedrà protagonisti i Comuni,che metteranno a disposizione appartamenti fino a 24 mesi e attiveranno progetti personalizzati per singola
persona/famiglia al fine di attuare programmi di sviluppo della crescita personale e aiutarli a raggiungere un maggiore
grado di autonomia; le seconde saranno centri che offriranno, oltre a un'accoglienza notturna limitata, ulteriori servizi quali
quelli sanitari, di ristorazione, orientamento al lavoro, distribuzione di beni alimentarli ecc.
Di interesse per il settore è anche la linea di intervento "Rigenerazione Urbana e Housing Sociale", che può contare su unbudget di 9,02 miliardi di euro. Tre le linee di investimento previste sul tema dal Recovery plan:Progetti di rigenerazione urbana per comuni sopra i 15.000 abitanti, volti a ridurre situazioni di emarginazione e
degrado sociale (3,30 miliardi) e che si declinano in interventi di manutenzione per il riutilizzo e la rifunzionalizzazione
di aree e strutture edilizie pubbliche esistenti (inclusa la demolizione di opere abusive eseguite da privati;
miglioramento della qualità del decoro urbano e del tessuto sociale e ambientale, anche attraverso la ristrutturazione
edilizia di edifici pubblici; interventi per la mobilità sostenibile)

Piani Urbani Integrati (2,92 miliardi) così descritti nel PNRR: “l’intervento Piani urbani integrati è dedicato alle
periferie delle Città Metropolitane e prevede una pianificazione urbanistica partecipata, con l’obiettivo di trasformare
territori vulnerabili in città smart e sostenibili, limitando il consumo di suolo edificabile”

Programma innovativo della qualità dell’abitare (2,8 miliardi), ovvero interventi per realizzare nuove strutture diedilizia residenziale pubblica e ridurre le difficoltà abitative.

19

I principali player del Social Housing in Italia
Cassa Depositi e Prestiti - CDP Investimenti SGR
Sul fronte delle infrastrutture sociali Cdp Real Asset Sgr vuole promuovere interventi caratterizzati da un elevato impattosociale sul territorio e focalizzati sulle “3S” dell’abitare sostenibile: Social, Student e Senior housing. Il tutto attraverso due
fondi dedicati all’abitare sociale gestiti dalla Sgr.
Entrando nel dettaglio la società è stata pioniera del sostegno al social housing attraverso il “Fia” (Fondo Investimenti perl’Abitare), il fondo di fondi lanciato nel 2010. II Fia ha impiegato due miliardi di euro di risorse proprie e attivato sui territori
ulteriori due miliardi di risorse di terzi, per un programma di circa 250 iniziative che punta alla realizzazione di 19.000
alloggi sociali e 7.000 posti letto in residenze temporanee e per studenti, attraverso una rete di 29 fondi gestiti da nove
Sgr. Inoltre, in coerenza con il Piano Strategico di Cdp, che individua nelle infrastrutture sociali uno dei dieci campi diintervento del Gruppo, il Fondo Nazionale Abitare Sociale si affianca al Fia per replicare il modello virtuoso di collaborazione
tra soggetti pubblici e privati, tra i quali un ruolo di primo piano è svolto dalle Fondazioni bancarie. Il target di investimentoè di un miliardo di euro, da perseguire anche grazie al coinvolgimento di risorse europee, in particolare del Fondo Europeo
per gli Investimenti con cui è stato avviato un tavolo di lavoro, nell’ambito di un più ampio accordo tra i gruppi Cdp e
Banca Europea per gli Investimenti (BEI). Tra gli obiettivi di questa prima fase di investimenti c’è il contributo alla
realizzazione di circa 10 mila nuovi posti letto per studenti nelle città universitarie e l’avvio all’offerta di soluzioni abitative
destinate ad anziani auto sufficienti.
(fonte dati siti stampa specializzata)

Promuovere la rigenerazione urbana per contribuire alla coesione sociale e all’integrazione culturale, creando nuovi spazi
da dedicare ai settori dell’istruzione e della ricerca. Sono questi gli obiettivi dei futuri interventi del Fondo Nazionaledell’Abitare Sostenibile (FNAS), promosso da Cassa Depositi e Prestiti (CDP) e gestito da CDP Immobiliare SGR (CDPI
SGR), in coerenza con il Piano Strategico 2022-2024 e, in particolare, con le priorità di intervento individuate dalle Linee
Guida Strategiche Settoriali relative a infrastrutture sociali.
Il FNAS intende integrare e rinnovare lo stesso modello promuovendo interventi immobiliari fino ad 1 miliardo di euro
caratterizzati da un elevato impatto sociale sul territorio e focalizzati sulle “3 S” dell’abitare sostenibile: social, student e
senior housing. I futuri progetti avranno l’obiettivo di fornire una risposta concreta alle nuove tendenze sociali emerse in
Italia e relative a: evoluzione demografica della popolazione, trasformazione delle strutture familiari e aumento delledisparità socioeconomiche e territoriali.
(fonte dati cdp.it)

Fondazione Housing Sociale
La Fondazione Housing Sociale è una fondazione senza scopo di lucro, la cui missione principale è la sperimentazione disoluzioni innovative per strutturare, finanziare, realizzare e gestire interventi di housing sociale e collaborativo. Oggi FHS
è principalmente attiva come promotore del settore dell'edilizia sociale in Italia e come consulente tecnico e sociale per i
Fondi che investono nel social housing nel Paese. Le attività della Fondazione coprono tutte le dimensioni dello sviluppo
di un intervento di social housing, dagli aspetti urbanistici, architettonici, sociali e finanziari al supporto del processo di
coinvolgimento della comunità dedicato ai residenti.
La Fondazione Housing Sociale, su commissione di CDP, ha sviluppato un “modello integrato per la valutazione dellaperformance sociale” degli interventi, capace cioè di valutare e monitorare gli interventi indagando diverse dimensioni,
combinando e valutando il valore finanziario e sociale generato, affiancando differenti framework, metodologie e
strumenti. Alcuni strumenti sono stati progettati e vengono attuati autonomamente dalla FHS, altri in collaborazione con
soggetti terzi. Il modello integrato di valutazione qui approfondito si compone di tre diversi framework e strumenti dianalisi, i quali concorrono a monitorare il raggiungimento degli obiettivi e a misurare il valore sociale generato: ilmonitoraggio attivo, il rating sociale e l’analisi delle reti di supporto.
(fonte dati Nomsima)

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InvestireRE SGR
InvestiRe sgr è un primario operatore indipendente del risparmio gestito specializzato nella valorizzazione di portafogli
immobiliari in differenti settori di mercato, che fa parte del gruppo Banca Finnat Euramerica spa. Con un patrimonio ingestione di circa 7 miliardi di euro e 50 fondi gestiti, opera su tutto il territorio nazionale.
Investire è la prima SGR italiana che abbia attivato gli investimenti di un fondo immobiliare etico dedicato al Social Housinged è oggi, con i suoi 11 fondi dedicati, il principale player nazionale del settore.
(Fondo HS Italia Centrale, Fondo Veneto Casa, Fondo SH Cascina Merlata, Fondo SPSH, Fondo Housing Toscano FHT, Fondo FASP, Fondo Cà Granda,
Fondo FERSH, Fondo IBI, Fondo FHCR, Fondo Ferrara Social Housing).

Da informazioni riportate sulla stampa si rileva che nel 2022 il fondo Housing Toscano, gestito da InvestiRe sgr, continuerà
nella valorizzazione del portafoglio e finalizzerà acquisizioni per altri 17 mila mq, per un totale di 160 unità abitative, situateprevalentemente a Prato e Pisa. Il portafoglio del Fondo Housing Toscano conta 1.100 appartamenti (situate a Firenze eprovincia -Scandicci, Sesto Fiorentino, Montelupo Fiorentino-, Piombino, Pistoia, Prato, Livorno, Pisa, Monsummano(Pistoia), con prospettiva di raggiungere circa 1.300 unità. Le prossime operazioni del fondo prevedono la riqualificazione
di immobili rilevati da procedure fallimentari o da dismissioni demaniali, che versano in stato di degrado.
(fonte dati investiresgr.it e siti stampa specializzata)

REDO SGR
Redo Sgr è una società benefit di gestione di investimenti immobiliari con impatto sociale nata nel 2019 con l’obiettivo dicreare valore condiviso attraverso la promozione del social housing, dello student housing e della rigenerazione urbana,nel rispetto dell’ambiente e come forma di attivazione e potenziamento delle comunità. Redo gestisce il Fondo Immobiliare
di Lombardia, il primo fondo per il social housing promosso da Fondazione Cariplo e Regione Lombardia.
Il FIL annovera tra i propri quotisti importanti istituzioni come il Fondo Investimenti per l’Abitare gestito da CDP
Investimenti Sgr e sottoscritto da Cassa Depositi e Prestiti per 1 miliardo di euro, le stesse Fondazione Cariplo e Regione
Lombardia e altri investitori istituzionali. Il FIL aderisce alla Fondazione Housing Sociale la quale svolge attività di Advisor
in numerosi progetti immobiliari del FIL.
Fondazione Cariplo
Fondazione Cariplo da sempre svolge un ruolo importante nel contrasto alla povertà abitativa. Nei suoi 30 anni di attività
la Fondazione ha sostenuto e realizzato 356 progetti di housing sociale, attraverso oltre 66 milioni di euro di investimenti
sul territorio e creando 6.000 posti letto, soprattutto per soggetti fragili. Nel 2022 ha stanziato oltre 2,5 milioni di euro perl’abitare sociale dei soggetti più fragili. In particolare, nel territorio lombardo ha promosso 5 progetti di housing evalorizzazione del territorio, per un investimento complessivo pari a 1,3 milioni di euro. (Albosaggia (SO), Cremona, Lainate(MI), Retorbido (PV), Bolgare (BG).
Per il 2023 ha promosso 5 nuovi progetti sul territorio lombardo, di cui uno in provincia di Lodi, uno di Brescia, uno di
Varese, uno di Como, uno nel VCO per un importo complessivo di oltre 1,33 milioni di euro.

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Gli strumenti digitali dell’abitare sociale
La piattaforma digitale ioabitosocial
Dal punto di vista della digitalizzazione, si segnala la piattaforma “ioabitosocial” lanciata dalla Compagnia di San Paolo nelmese di marzo 2019. L’iniziativa nasce dall’intento di mettere in rete e a sistema la domanda e l’offerta, ovvero famiglie egestori. Sulla base dei key driver del Social Housing, ovvero coesione, rete, condivisione e socialità, sulla piattaforma
possono dialogare con facilità persone che cercano soluzioni abitative per periodi brevi e i gestori di “residenze
temporanee” in Italia.
Utilizzando ioabitosocial è possibile:

cercare le strutture tramite la visualizzazione su mappa;

cercare le strutture in base a uno dei 6 target principali individuati: stress abitativo (famiglie, donne/uomini soli,monogenitori, persone con disabilità intellettiva, con disagio psichico, ecc.), studenti, professionisti in viaggio, cityuser, persone anziane e giovani coppie;

perfezionare la ricerca selezionando nel calendario il periodo di permanenza e nei filtri la tipologia di sistemazione(appartamento riservato, stanza privata, stanza in condivisione) e i servizi (lavanderia, spazi comuni riservati agliabitanti, locali deposito, spazi comuni aperti al territorio, ecc.);

inviare una richiesta/verifica di disponibilità direttamente all’ente gestore della struttura prescelta.
Ioabitosocial offre una grande opportunità, che si inserisce nel solco degli investimenti in infrastrutture digitali e che
cerca di ricreare online quella stessa comunità fatta di relazioni e socialità che gli interventi di social housing si
prefiggono.

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Senior Housing / Senior Living

La popolazione italiana si conferma essere tra le più longeve al mondo, con un’aspettativa di vita che aumenta di anno inanno si posiziona al secondo posto dietro al Giappone. In Italia ci sono oltre 7 milioni di over 75, pari all’11,5% del totaledella popolazione; nel 2035 si prevede che gli ultra ottantenni saranno circa 5,6 milioni. Considerando un orizzonte
temporale al 2060, la quota di popolazione over 65, pari a più del 23% nel 2021 aumenterà di 10 punti percentuali.

Kroll Real Estate Advisory Group su dati ISTATI Longellians (I longevi del terzo millennio) è un termine recentemente utilizzato per indicare gli over 60 in buone condizioni
di salute ed economiche, che costituiscono una importante fetta del mercato di consumo che tocca sia la sfera sanitaria
che quella del real estate.
Come riportato nell’ultimo report sulla Finanza dell’Abitare di Nomisma “Per la popolazione in uscita dal mercato del lavoro,
che rientra nella fascia di età over 65 anni, cambiare casa ha implicazioni di tipo culturale, economico e sociale. L’aspetto
culturale scaturisce da un mercato nel quale prevale l’offerta di strutture e case di riposo per anziani e per questo risultadifficile proporre modelli alternativi ai tradizionali modelli abitativi. Solo il 14% degli over 65 intervistati da Nomisma
sarebbe disposto a cambiare abitazione, ma basta scomporre l’insieme della popolazione in due fasce di età per avernumeri differenti. La disponibilità a cambiare abitazione sale al 24% tra le persone di età compresa tra i 65-74 anni escende al 5% per gli over 75 anni, per i quali la stabilità ottenuta ed il sistema di relazioni costruito possono costituire

23

fattori di ostacolo al cambiamento. Da ciò ne consegue che gli over 65 anni costituiscono un insieme eterogeno e variegato
di persone rispetto al quale è indubbiamente complesso trovare proposte e soluzioni uniformi.
Dalle ricerche sulla cosiddetta Silver Economy (fonte Confidustria) gli over 65 risultano avere un consumo pro-capite
medio annuo più elevato, 15,7mila euro (contro i 12,5 mila euro per gli under 35); un reddito medio più alto, 20mila euro(a fronte di 16mila degli under 35) e una solidità finanziaria superiore. Il venir meno dei grandi nuclei familiari
multigenerazionali, e quindi dell’assistenza a livello famigliare, porta a una domanda crescente di servizi e soluzioni
abitative specifiche per over 65 ancora attivi.

Le caratteristiche del Senior Housing
Il Senior Housing declinato in Senior Living, Silver Living o Assisted Living e talvolta anche Senior Co-housing indica unsistema di appartamenti privati e indipendenti organizzati intorno a una serie di servizi comuni aggiuntivi, pensati per ibisogni di persone over 65 autosufficienti e attivi, rispondenti a un nuovo concetto di terza età.
Il format si è diffuso a partire dalla fine degli anni ’60 nel nord Europa, successivamente questo stile abitativo si è diffuso
negli Stati Uniti, in Canada, Giappone e in quei Paesi europei dove la funzione assistenziale della famiglia viene meno.
All’estero iniziano a diffondere anche le strutture di Cohousing Intergenerazionale che avvicinano il mondo degli anziani equello dei giovani. Una soluzione dove gli inquilini “silver” di fatto convivono con un’altra generazione. In cambio dell’affitto,i giovani conviventi offrono servizi in cucina o di pulizia, di accompagnamento o compagnia ai coinquilini più avanti con gli
anni.
Dal punto di vista della location e del posizionamento all’interno del tessuto urbano risulta premiante la prossimità el’accessibilità a servizi utili, come supermercati, cinema e farmacie. Alcuni sorgono nei pressi di spazi verdi, ideali per
andare in bicicletta, passeggiare o semplicemente per svolgere attività leisure (leggere un giornale o giocare a carte).
L’assistenza sanitaria è garantita dalla vicinanza di poliambulatori, alle convenzioni con qualificati centri specializzati o alla
possibilità di visite mediche a domicilio. Nonostante si tratti di soggetti in buona salute la tempestiva gestione diun’eventuale emergenza o di criticità non programmabili tale servizio è molto apprezzato in quanto aumenta la percezione
di sicurezza.
La differenza tra Senior Housing vs. Case di Riposo, RSA, RSD.
-

Casa di riposo è una soluzione per gli over 65 quasi completamente autosufficienti, senza gravi patologie; ladifferenza di fondo, sia nel caso di strutture pubbliche o private, è che l’offerta è costituita da camere doppie o singole
e non da appartamenti privati indipendenti. In questa formula abitativa il personale infermieristico è sempre adisposizione degli ospiti. Negli spazi comuni si svolgono attività ricreative, ludiche o culturali;-

Le Residenze Sanitarie Assistenziali - RSA sono strutture pensate per l’accoglienza dei soggetti più fragili che hanno
necessità di un’assistenza sanitaria garantita h24 grazie alla presenza di medici, infermieri e personale dedicato alla
vestizione, nutrizione, igiene. All’interno delle RSA le attività ricreative e di assistenza sono specializzate sui bisogni
dei singoli ospiti;-

Le Residenze Sanitarie per Disabili - RSD destinate all’assistenza qualificata per un familiare disabile, può trovare
una valida risposta nella formula che può andare dal centro diurno alla struttura residenziale. L’obiettivo di queste
strutture è offrire agli ospiti la possibilità di sviluppare la propria autonomia, attenuando quei disagi e disturbi legati
alla disabilità.

(fonte seniorhousingitalia.it)

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PNRR e Senior Housing
Il Governo italiano, attraverso l’adozione del Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza (PNRR), […] sostiene la necessità diintervenire sulle strutture abitative esistenti e favorire nuovi modelli abitativi. La Componente 2 della Missione 5 (M5C2),“Infrastrutture sociali, famiglie, comunità e terzo settore”, affronta la dimensione “sociale” delle politiche sanitarie,
urbanistiche, abitative, dei servizi per l’infanzia, per gli anziani e per i soggetti più vulnerabili. Il fine è quello di prevenire
l’esclusione sociale e assicurare il recupero della massima autonomia delle persone. La linea di attività più corposa delprogetto (con un impegno di oltre 300 milioni di euro) è finalizzata a finanziare la riconversione delle RSA e delle case diriposo per anziani in gruppi di appartamenti autonomi, dotati delle attrezzature necessarie e dei servizi attualmente
presenti nel contesto istituzionalizzato. (estratto da Finanza dell’Abitare, Nomisma, 2023)
Allo scopo di promuovere modelli abitativi ottimali per il senior housing, si riportano di seguito alcuni format abitativi
esemplificativi e applicati sia nel territorio nazionale, che internazionale da promotori/gestori di primario standing per
il settore.
Format abitativo

Promotore/Gestore

L’edificio è dotato di spazi comuni quali il soggiorno/terrazza attrezzata a verde, ristorante, caffetteria,

Korian, gruppo europeo, gestore diresidenze per la terza e quarta età, opera inarea benessere, palestra. Sono previsti anche alloggi per un uso temporaneo/breve periodi (visita aparenti, degenza post-ospedaliera, ecc.). L’edificio è prossimo ad una RSA.

Italia con i marchi Segesta e Senior Service

Format classico: 110-140 appartamenti. Spazi comuni: in termini percentuali variano tra il 10-15% della Domitys, società di gestione del gruppo
superficie totale. La tipologia più diffusa è il bilocale. Servizi di base: reception h24, sorveglianza, accesso AGIDE, partecipata da Nexity, societàaree comuni, partecipazione attività animazione, merenda. Sevizi à la carte: fisioterapista, parrucchiere,immobiliare multinazionale francese

ristorazione, bar, pulizia. Bar aperto al pubblico.

quotata in Borsa

Abitazioni in affitto, in affitto temporaneo o in affitto con riscatto. Attenzione alla progettazione degli
spazi per facilitare l’accesso all’alloggio e dotazione di spazi aggregativi anche in autogestione (areaverde, orto, ecc.). Posizione dell’edificio prossima ai servizi di comunità (centro sociale, centro
commerciale, fermata dei mezzi pubblici, ecc.). Posizione dell’edificio prossima a presidi socio-sanitari

Appartamenti protetti “Parco del Navile”,
gestiti dalla Cooperativa Sociale CADIAI(ad esempio RSA).
Alloggi per anziani in condomini multigenerazionali: unità al piano terra oltre a spazi complementari alla
residenza per lo svolgimento di attività sociali in autogestione e spazi per attività di servizio e diassistenza (esempio: ambulatori, nido. ecc.).
Appartamenti con spazi di socialità, presidiati h24 e con la possibilità di fruire di servizi socio-sanitari perla vicinanza a RSA o a Centri Diurni. È prevista la presenza della badante convivente (alloggi canguro).

Economics

Cooperativa a proprietà indivisa
Risanamento (con il supporto di cooperativesociali per la gestione dei
servizi)
ASP Città di Bologna

Fonte Nomsima

Tariffe euro/mese
Location secondarie: singolo 700 euro/mese; 1.000 euro/mese due persone;-

Location primarie: singolo 1.150 - 1.450 euro/mese o 1.600 – 1.900, range in base ai servizi che vengono attivati;
1.800 – 2.700 euro/mese due persone;

Cap Rate Lordi attesi. I senior living possono raggiungere rendimenti lordi compresi tra il 5,5% - 6% in base alla locatione servizi offerti.

Normativa
In Italia non ci sono ancora normative specifiche che regolano il Cohousing e di conseguenza il Senior Housing che rientra
in questa categoria. Per il futuro del Senior Housing in Italia, una soluzione oggetto di analisi è quella delle Viviendas
Dotacionales catalane: queste strutture prevedono un’intesa fra soggetto pubblico, progettisti e costruttori. Un accordo
che definisce le specifiche della costruzione, come la distanza massima dai servizi utili, la qualità edilizia e le modalità dirapportarsi fra anziani e personale. Successivamente, il soggetto pubblico stipula un contratto con una cooperativa socialeche mette a disposizione una serie di figure professionali idonee alla struttura.
Anche se nel nostro Paese non ci sono normative volte a regolare questa tipologia di abitazioni, stanno nascendo nuove
partnership sociali tra soggetti pubblici, imprese e fondazioni d’impresa per aumentare le opportunità di investimento in25

opere di rilevanza sociale. Si cominciano a concretizzare convenzioni e agevolazioni promosse da comuni, assicurazioni,
fondi, aziende e enti per includere il Senior Housing in ambito previdenziale. (fonte seniorhousingitalia.it)

Principali informazioni dal settore
Invimit - Fondo i3 Silver
Nella primavera del 2018 Invimit SGR ha avviato il fondo immobiliare denominato «Fondo i3 Silver» che rientra nel più
vasto progetto lanciato da Invimit denominato “Silver House” finalizzato a realizzare un modello di valorizzazione degli
asset pubblici in «chiave senior» sempre più in grado di cogliere le richieste provenienti da questo segmento di clientela.
I3-Silver si qualifica come un veicolo chiuso ad apporto di immobili di proprietà dell’Inps e dello Stato, che investe
prevalentemente in immobili a reddito o a dismissione. Il progetto prevede la realizzazione di trecento alloggi di pregio
riservati a “over 65”, realizzati in residenze appositamente pensate per il mercato della “terza età”, con la possibilità dicondurre una vita indipendente ma potendo usufruire di una serie di servizi collettivi studiati appositamente per gli anziani.
Risultano apportati dall’Inps sei asset. I primi due, apportati a luglio 2018: Lido Alberoni, centro vacanze situato a Venezia,
e la ex colonia Rosa Maltoni Mussolini, casa di soggiorno climatica di Giulianova, in provincia di Teramo. Per latrasformazione in senior housing dei due immobili, del valore complessivo di 10 milioni di euro, Invimit aveva previsto un
investimento di 24,6 milioni di euro.
Nell’ottobre 2018 sono stati apportati altri due asset: l’ex Convitto femminile di Spoleto e Villa Pullè a Verona, quest’ultima
costituita da due edifici storici. Costo della riqualificazione stimato in 18 milioni.
Infine, non è mai stato comunicato ufficialmente, ma è noto che l’Inps ha apportato al fondo I3-Silver anche il complesso
immobiliare di Fano “Convitto Vittoria Colonna”, situato a poca distanza dal centro storico della cittadina (Inoltre, secondo
quanto riferito dalla stampa, l’Inps ha apportato al fondo anche il complesso Villa Primazzina a Lerici, ex colonia marina
estiva immersa nel verde, in posizione panoramica con vista sull’intero Golfo Spezzino. Si stima che il costo dellariqualificazione degli immobili in portafoglio sarà di circa 60 milioni
Si segnala che molte SGR stanno indirizzando gli investimenti sul senior living dopo aver dedicato molte risorse alcomparto degli studentati.
Inps, Inarcassa e Enpap avvio del Fondo Aristotele Senior
Nel mese di dicembre 2021 è stato presentato il primo progetto di residenze per la terza età frutto di un partenariato
virtuoso tra investitori istituzionali - Inps, Inarcassa ed Enpap – che ha come scopo il lancio in Italia del senior living. Il
progetto è promosso da Inps, attraverso il suo fondo di gestione immobiliare Aristotele Sanità; si tratta del primo fondo,
costituito da enti previdenziali in compartecipazione pubblico-privato, che propone questo tipo di iniziativa in Italia. Inps
apre ai capitali di Inarcassa ed Enpap la propria piattaforma di investimenti real estate dedicata al comparto senior, conl’obiettivo di sviluppare nuovi progetti residenziali dedicati ad over 65 autosufficienti.
L’asset class del senior housing costituisce uno dei driver immobiliari più strategici per il sistema Paese, con forti margini
di sviluppo a fronte del progressivo incremento della domanda di tale servizio. Si tratta di un nuovo concetto diresidenzialità, con appartamenti dati in locazione ad anziani autosufficienti e forniti di servizi comuni, quali servizi sanitari,lavanderie, aree di uso comuni, assistenza e trasporti, ambienti per attività sportiva e ricreativa, ecc. Il tutto inserito inlocalità urbane, possibilmente di pregio, nel quale le persone possano godere di una buona qualità di vita.
Il Fondo Aristotele Sanità ridenominato in Aristotele Senior, gestito da Fabrica Sgr, svilupperà un programma diinvestimenti da 500 milioni di euro, aperto ad ulteriori contributi di altri investitori istituzionali interessati a partecipare ad
un’iniziativa a supporto del welfare, in linea con i target del PNRR in tema di sviluppo di infrastrutture sociali. Esso diventacosì la prima operazione di sistema, in Italia, dedicata al senior living.
Il segmento del senior living è spesso inserito in strutture ibride in cui convivono RSA, student housing e Private Rented
Sector, tutte formule di residenza in locazione che ad oggi non prevedono la vendita frazionata. I tassi netti di rendimento
attesi sono compresi in un range tra il 5-6% su base nazionale. Considerato l’ampio deficit di offerta, la media di occupancy
si attesta intorno al 90%, ma non sono rari i casi in cui tocca il 100%.

26

Dicembre 2022 – Firenze - In via Baracca nascerà “Villaggio Novoli”, una struttura di senior housing progettata per
garantire autonomia agli over65. Condominio dove gli anziani potranno vivere come a casa propria, ma usufruendo diservizi e assistenza pensati ad hoc. Ogni persona avrà un proprio appartamento, senza barriere architettoniche etecnologicamente avanzato, con spazi comuni, alcuni servizi di base e la possibilità di servizi aggiuntivi.
Novembre 2022 – Siena - A maggio 2023, negli spazi dell’ex Grand Hotel Malizia, partirà il primo progetto di senior
housing in Italia, Centotrenta appartamenti di lusso per pensionati a Siena. Si tratta del progetto della joint venture creatadal gruppo tedesco Specht e gli australiani di Guild Living. Il senior housing è un settore in grande crescita in tutto il mondo,
con esperimenti di successo in Florida, Gran Bretagna, Australia e in Spagna. Guild Living ha deciso di avviare un’attività
anche in Italia e dopo aver scartato l’ipotesi Montecatini Terme ha deciso di virare su Siena. La struttura dell’Hotel Malizia
mette a disposizione appartamenti di settanta metri quadri in media, una piscina, tanti spazi comuni per permettere lasocializzazione degli ospiti e un grande parco di tre ettari con affaccio sul panorama di Siena. Inoltre, è previsto un
ampliamento con l’aggiunta di altri ottantatré appartamenti, un bar ristorante, un’altra piscina, un centro benessere e un
grande parcheggio. Inoltre, all’interno delle strutture sarà a disposizione per 24 ore l’assistenza medica, fisioterapisti,
dietologi. E poi ancora arte, cibo e tanti altri modi per passare il tempo. Il progetto dovrebbe essere completato entro
maggio 2023, ma nei prossimi dieci anni in Italia sono previste tante altre aperture, a cominciare da Torino nel 2024.

27

Student Housing

Secondo i dati del Ministero dell’Istruzione – Ministero dell’Università e della Ricerca (MIUR) in Italia, nell'anno accademico(A.A.) 2021/2022, ultimo dato disponibile, il numero di studenti iscritti nelle università italiane ha raggiunto 1.822.000
unità, in aumento per il sesto anno consecutivo (+1,6% rispetto al 2020/2021). Nel dettaglio la quota di iscritti aventi
residenza all’estero è di quasi 46.300 unità, pari al 3% sul totale degli immatricolati nell’Anno Accademico (A.A.) 21/22.
Dall’A.A. 2012/2013 il numero di studenti internazionali iscritti nelle Università italiane ha registrato un trend di crescita
costante con un volume medio di quasi 34.600 unità.

Kroll Real Estate Advisory Group su dati MIUR

28

Prendendo in considerazione gli studenti iscritti
negli Atenei1 italiani nell’A.A. 21/22 si rileva che leprime 8 Università con studenti che arrivano da
Regioni diverse da quella di localizzazione
dell’Ateneo sono al Nord, in particolare
l’Università degli Studi di Ferrara (il 62% degli
iscritti sul totale ha provenienza fuori Regione)
seguita dal Politecnico di Torino (52% sul totale) el’Università degli Studi di Bologna (50%) e il
Politecnico di Milano (45%). In termini assoluti,
invece, l’Università che registra il maggior numero
di iscritti sul totale dell’Ateneo è l’Università di
Bologna (quasi 42.000 studenti con provenienza
fuori Regione sul totale di oltre 84.240),
l’Università degli studi "La Sapienza" di Roma
(24.000 su 107.300) e il Politecnico di Milano(20.940 su 46.900).

Kroll Real Estate Advisory Group su dati MIUR

Più del 25% degli studenti con cittadinanza
straniera è iscritto nelle Università della Lombardia,
seguito a distanza dal numero di immatricolati negli
Atenei della Regione Lazio (17%), Emilia-Romagna(12%). Guardando la classifica degli Atenei con ilmaggior numero totale di iscritti con cittadinanza
straniera troviamo al primo posto l’Università
Bocconi di Milano (20% sul totale di 13.740 iscritti),del Politecnico di Torino (17% di 33.585 iscritti),
Politecnico di Milano (16% di 46.920). In termini
assoluti rispetto al numero di iscritti, sia italiani che
stranieri per ciascun Ateneo, risultano più numerosi
gli studenti di origine internazionale de La Sapienza di
Kroll Real Estate Advisory Group su dati MIUR
Roma (9.165 studenti), seguita dall’Università degli
studi di Bologna (8.370), e del Politecnico di Milano (7.480); nel complesso le tre Università raccolgono quasi il 25% deltotale degli iscritti con cittadinanza straniera negli Atenei italiani, mentre le prime 20 più del 70% degli studenti.

Kroll Real Estate Advisory Group su dati MIUR

1

Sono esclusi dall’elaborazione gli Atenei telematici

29

L’offerta abitativa universitaria in Italia
Il Ministero dell’Istruzione – Ministero dell’Università e della Ricerca (MIUR) suddivide l’offerta abitativa rivolta agli studenti
in tre tipologie di alloggi:
1.

le residenze degli organismi regionali per il Diritto allo Studio Universitario (DSU);

2.

i posti letto gestititi direttamente dagli atenei;

3.

i posti letto gestiti dai collegi statali e non statali legalmente riconosciuti, dedicati a studenti che nel corso degli studi
superiori abbiano dimostrato doti e impegno di rilevanza ottenendo risultati di eccellenza.

I dati diffusi dal MIUR per l’anno 2022, ultimo disponibile, mostrano un’offerta totale di posti letto per gli studenti
universitari di circa 44.700 unità. L’offerta è composta dalla componente "Alloggi DSU", con circa 40.000 unità, indecrescita rispetto al 2021, e dalla componente "Letti nei collegi" con 4.665 unità in aumento su base annua.
Regione2013

Posti Letto offeti da DSU e Collegi universitari Legalmente Riconosciuti (n.)
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020

2021

2022

Abruzzo

370

385

385

385

636

506

395

391

325

75

Basilicata
Calabria

137
2.242

137
2.014

110
2.299

115
2.307

115
2.127

115
2.326

71
2.315

95
2.311

80
2.293

85
2.655

Campania
Emilia Romagna

794
3.366

1.063
3.692

1.340
3.693

1.274
3.717

1.574
3.717

1.562
3.728

1.759
3.744

1.616
3.641

1.616
3.670

1.240
4.386

Friuli Venezia Giulia

1.129

1.129

1.200

1.213

931

1.106

1.102

1.190

1.119

1.173

Lazio
Liguria

2.393
931

3.044
931

3.084
958

3.020
1.016

3.020
909

3.060
1.015

3.034
1.015

2.895
1.015

2.895
1.015

4.088
1.063

Lombardia

7.912

10.891

11.71612.00312.001

12.46812.442

10.831

10.7649.696

MarcheMolise

3.433
-

3.365
-

3.328
-

3.320
-

2.922
-

3.178
-

3.459
-

3.247
-

3.230
-

3.203
-

Piemonte

2.366

4.745

4.626

4.877

5.181

5.042

5.118

4.369

4.365

3.412

PugliaSardegna

1.563
1.433

1.607
1.319

1.891
1.310

1.873
1.146

1.877
1.162

1.878
1.186

1.878
1.187

1.973
1.157

1.972
896

1.806
967

Sicilia
Toscana

1.818
4.458

2.242
6.289

2.331
6.438

2.114
6.402

2.162
6.373

2.078
4.774

2.057
4.770

1.815
4.760

1.817
4.287

2.121
3.405

Trentino Alto Adige

2.211

2.123

2.123

2.120

1.986

1.904

1.761

1.848

1.892

1.952

UmbriaValle d'aosta

1.396
-

1.248
-

1.248
-

1.248
-

1.248
-

1.243
-

1.111
-

1.050
-

928
-

819
-

VenetoTOTALE

2.065
40.0173.161
49.3853.438
51.5183.328
51.4783.369
51.3103.503
50.672

3.376
50.5942.943
47.1472.779
45.9432.587
44.733

Kroll Real Estate Advisory Group su dati MIUR

Nel 2022, il maggior numero di posti letto in residenze direttamente gestite (in totale circa 2.870 posti) è degli Atenei:
Università degli studi di Padova (459 posti), LUISS di Roma (416), Scuola superiore studi universitari e perfezionamento"S. Anna" di Pisa (293) e Scuola Normale di Pisa (263). I posti letto che afferiscono a residenze in strutture convenzionateo affidate in gestione a terzi (in totale più di 2.900 posti) sono invece gestite principalmente dall’ Università degli studi "CàFoscari" di Venezia (884), Università commerciale "Luigi Bocconi" di Milano (350) e Università "Carlo Cattaneo" diCastellanza (VA) (343).

30

Kroll Real Estate Advisory Group su dati MIUR

Le residenze studentesche rappresentano un'importante infrastruttura per l'Italia e la domanda è in crescita, sta
supportando il processo di strutturazione del mercato degli alloggi per studenti nel Paese. In particolare, ad agosto 2022,
il MIUR ha reso disponibile l’accesso “a 300 milioni di euro previsti dal Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza utili al
cofinanziamento di interventi volti all’acquisizione della disponibilità di posti letto per studenti universitari. […] Come perle altre misure previste dal PNRR (Missione 4, Componente 1), anche in questo caso è previsto che il 40% dell’investimento
complessivo di 300 milioni sia destinato a soggetti proponenti con sede legale nelle regioni del Mezzogiorno.” I 300 milioni
di euro stanziati sono da considerarsi un primo rilascio dei fondi utili alla realizzazione dei primi 7.500 posti letto, a cui
seguiranno altri bandi per un totale di 660 milioni€ per creare altri 52.500 posti letto. Secondo primari Istituiti di Ricerca2
in Italia “la copertura dei posti letto offerti si attesta al 10,5%. Al momento la maggioranza di questa disponibilità deriva
da enti strutturati, che tramite le loro residenze e collegi coprono l’8,1% del totale, il restante 2,4% deriva da strutture
gestite da enti privati. […]Meno della metà delle 14 maggiori realtà universitarie supera la media nazionale, a risulta ancora
lontana dalla capacità di soddisfare il fabbisogno di posti letto minimo richiesto. Il fabbisogno teorico stimato dell’offerta
strutturata di posti letto deve essere pari ad almeno il 20% degli studenti fuori sede in ciascun capoluogo di provincia sededi ateneo. Il numero di posti letto che ad oggi sarebbero necessari per far sì che l’offerta strutturata raggiunga la copertura
target rispetto alla popolazione di studenti fuori sede è superiore alle 130mila unità. Di conseguenza, sarebbe necessariala creazione di circa 80.000 nuovi posti letto in studentati e collegi che erogano il servizio tramite i fondi per il diritto
allo studio.”
Città

Fuori sede (n.)*

PL Benchmark

Gap rispetto atarget 20%

benchmark

Stima posti letto da Stima edifici

Stima edifici

PNRR

da PNRR

Bari

16.150

3.230

1.490

5

1.490

5,00

Bologna

41.940

8.390

6.010

27

4.710

21,00

Firenze

18.470

3.690

2.370

8

1.860

6,00

GenovaMilano7.600
88.9001.520
17.780

400
9.320

3
19

315
7.300

2,00
15,00

Napoli19.460

3.890

3.110

12

3.110

12,00

Padova29.740

5.950

3.520

22

2.760

17,00

Parma

16.930

3.390

2.600

15

2.040

12,00

PerugiaPisa

12.07023.940

2.410
4.790

1.330
3.470

10
19

1.040
2.720

7,00
15,00

Roma

62.08012.420

8.200

20

6.450

16,00

Torino45.460

9.090

5.310

20

4.160

16,00

Venezia
Verona14.610
9.170

2.920
1.830

2.150
1.250

6
9

1.680
980

5,00
7,00

ITALIA

661.200

132.240

78.490560

60.000430* si intendono studenti avete residenza diversa dalla città o a 50 km da essa

* si intendono studenti con residenza diversa dalla città universitaria o a 50 km da essa** i posti letto individuati sono la differenza tra quanto previsto da target PNRR e quanti DSU sono già presenti
Kroll Real Estate Advisory Group su dati Scenari Immobiliari

2

Lo Student Housing tra PNRR e mercato, Scenari Immobiliari e Camplus, 2023

31

Pipeline
Città

Struttura

Posti letto

Anno apertura

Residenzia universitaria San Donato

Bologna55

2023

Studentato

Padova120

2023

The Social Hub San LorenzoRoma

396 (camere)

2023

CX Place Milan Bovisa

Milano

1.092

2023

Studentato ex Caserma Sant'Eufemia

Modena73

2023

Camplus via Manin

Udine

240

2023

Studentato

Firenze

400

2023

Studentato

Torino582

2023

Trieste298 (camere)

2023

CX Naples

Napoli

249

2024

The Social Hub Belfiore

Firenze

550

2024

The Social Hub Torino

Torino525

2025

Milano550

2025

Studentato

Bologna520

2025

Studentato Mind

Milano400

2025

Studentato

Sesto San Giovanni (MI)

750

2026

Studentato

Milano

1.700

2026

Camplus Firenze Pietrapiana

Firenze

200

n.d.

Studentato

Bologna

250-280n.d.

Studentato

Milano470

n.d.

CX Trieste

Studentato

12

1 - La struttura offre diverse soluzioni per long e short stay: 362 posti letto per un totale di 298 camere per studenti, 24 camere hotel e 2
camerate hostel.
2 - 300 posti letto dei 550 previsti saranno immessi nel libero mercato
Kroll Real Estate Advisory Group su dati Scenari Immobiliari

32

Canoni e Rendimenti
Città

Canoni medi(€/stanza, mese)

Milano850 - 1.150

Roma

650 - 850

Firenze

950 - 1.250

Padova550 - 700

Bologna

650 - 850

Torino550 - 750

Kroll Real Estate Advisory Groupsu varie fonti

Un punto di forza del mercato dello Student Housing si identifica nella diversificazionedelle location, ovvero anche città qualificate come secondarie per altre asset classraggiungono lo stesso appeal di quelli che notoriamente si qualificano come primari centri
urbani.
Città di medie dimensioni come Bologna, Firenze e Torino, ma anche Pisa e Padova
ospitano infatti prestigiose Accademie che attraggono molti studenti, aumentando, diconseguenza, la domanda di alloggi per gli studenti fuori sede.
In questo scenario i canoni medi per camere singole o per appartamenti con un posto letto
nelle principali città universitarie si attestano mediamente tra 700 – 900 €/mese, con punte
superiori per le prime location, quali Milano e Firenze.
In generale, si assiste ad una contrazione dei rendimenti lordi che in città come Roma,Torino, Bologna e Padova si attestano tra il 6,5% - 7,5%; a Firenze i valori di comprimono
ulteriormente attestandosi nell’intorno del 5,5%, mentre Milano si conferma la location più
attrattiva per eccellenza con rendimenti lordi che si posizionano tra il 4,5% e il 5%.

PNRR e Studentati
L’attrattività del settore è confermata dalle opportunità promosse dal Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza (PNRR) che
attraverso la missione “Istruzione e Ricerca” ha stanziato quasi 1 miliardo di euro di finanziamenti per la realizzazione dinuovi alloggi per studenti con l’obiettivo di aumentare il numero di posti letto per i fuorisede a 100mila unità entro il 2026.
La realizzazione dei nuovi alloggi sarà agevolata dalla revisione della legislazione esistente che prevede l’apertura dellapartecipazione al finanziamento anche a investitori privati e a partenariati pubblico-privati.
A maggio 2023, l’Università: MUR, avvia gruppo interministeriale su alloggi studenti:ai tecnici è chiesto di individuare il costo medio calmierato per ogni posto letto a livello territoriale, tenendo conto dei
valori di mercato di riferimento, delle tipologie degli immobili e del livello di servizi offerti. Inoltre, è prevista una
riduzione del 15 per cento a determinare il costo finale per posto letto.

nelle prossime ore verrà lanciata una manifestazione di pubblico interesse per una ricognizione di possibili strutture
dismesse da poter convertire a studentati da mettere a disposizione degli atenei.

A febbraio 2023 – vengono introdotte riforma delle legislazione sugli alloggi per studenti. Le principali innovazioni
prevedono:procedure snellite e digitalizzate per velocizzare l’assegnazione degli alloggi agli studenti;

l’apertura del mercato agli investitori privati e ai partenariati pubblico-privati per lo sviluppo dell’offerta residenziale
universitaria; le condizioni sono definite dal MUR in coordinamento con gli enti per il diritto allo studio;

supporto alla sostenibilità degli investimenti privati, con garanzia di un regime di tassazione simile a quello applicato
per l'edilizia sociale, che però consenta l'utilizzo flessibile dei nuovi alloggi quando non siano adibiti ad ospitarestudenti;adeguamento degli standard degli alloggi, mitigando i requisiti di legge relativi allo spazio comune per studente incambio di camere singole meglio attrezzate;



agevolazioni per la ristrutturazione e il rinnovo delle strutture al posto di nuovi edifici green-field, i progetti presentati
devono garantire il più alto standard ambientale.

33

Micro-living: la realtà dell’Hybrid Living

Hybrid Living: una nuova concezione dell’abitare
L’hybrid living è un termine coniato per indicare una specifica categoria del mercato residenziale del micro-living, chenell’immaginario collettivo è costituito da unità abitative di piccole dimensioni, concesse in locazione, corredate di servizi
che solitamente sono destinate a studenti (student housing) o alla generazione silver (senior living.).
L’hybrid living è costituito da immobili ad uso residenziale indirizzati ad un target articolato e complementare: studenti
in corso o specializzandi, giovani professionisti, lavoratori nomadi, creativi o senior autonomi. Non è quindi l’età dei fruitori
a determinare la tipologia della struttura, come nel caso di student housing o senior housing. Le figure interessate all’hybrid
living sono alla ricerca di soluzioni abitative flessibili, sia in termini di durata dei contratti, sia di esigenza di spazi, soluzioni
indipendenti ma anche in condivisione (co-living). Le unità abitative sono dotate di tutti i comfort e servizi accessori,
attivabili on demand, oltre alla dotazione di aree comuni, come ad esempio la cucina, spazi per la convivialità, spazi
attrezzati per il co-working, sala palestra, sala per la visione di film o dedicate all’ascolto della musica.
La pratica dell’affitto di appartamenti o la condivisione di stanze “tra privati”, così come è nota, riguarda esclusivamente ilbene casa, inteso come puro spazio fisico; rivolgendosi al mercato strutturato il concetto di abitare si arricchisce di unnuovo significato, in quanto prende in considerazione anche la logica esperienziale, ovvero tutta la sfera dei servizi cheaumentano la percezione della qualità dell’abitare, dello stare bene in un determinato ambiente con persone che
condividono esigenze e spazi comuni.
Una nuova idea di community è alla base di questa innovativa concezione dell’abitare, già presente a livello europeo ma
ancora poco conosciuta in Italia., in cui attualmente non è presente un track record di esperienze significativo e in cui si sta
strutturando un mercato dell’investimento in immobili a reddito a destinazione residenziale. Gli operatori maggiormente
attivi in corso di affermazione nel panorama italiano sono: DoveVivo, Halldis, Artisa, a questi si è aggiunta recentemente
Homizy di Abitare.In.

34

Tendenze in Europa
A livello europeo il mercato dell’hybrid living risulta molto più consolidato rispetto alla situazione italiana. I fruitori
dell’offerta di appartamenti in affitto, di size contenuta, e completi di servizi sono single, giovani professionisti, studenti
che proseguono con specializzazioni post-laurea, e manager che lavorano spesso in trasferta. Nelle principali realtà
europee, in città come Londra, Amsterdam o Berlino la scelta verso per questa soluzione abitativa è spinta dalla volontàdi abitare in una zona dinamica e completa dal punto di vista dell’offerta dei mezzi di trasporto (urbani e collegamenti
extra urbani), di servizi e attività culturali, in quanto la maggior parte del tempo è trascorso fuori casa tra lavoro, studio e
attività leisure.
La localizzazione dell’offerta è un key factor dato che coloro che scelgono l’opzione dell’hybrid living sono soggetti con unbudget contenuto disponibili ad una sorta di compromesso, ovvero abitare in spazi ridotti, ma in location prossime al centro
città. All’interno degli stessi edifici sono presenti spazi in sharing a disposizione di tutti coloro che vi abitano, sale dovelavorare, incontrare persone, socializzare, aree break, alla lavanderia. Gli affitti si attestano nel range tra 550 e 700
euro/mese, ma possono superare i 1.000 euro/mese in base alla posizione, alla dimensione dell’unità (20-25 mq per quellepiù piccole sino a 40 mq) e ai servizi opzionati. Generano dei rendimenti lordi annui compresi fra il 3,5% e il 5%: negli
ultimi anni si è riscontrata una contrazione dei rendimenti in questo segmento. I rendimenti lordi a livello mondiale si
attestano tra il 4,5% e il 5,5% con differenze legate alla posizione molto importanti. In città come Londra, Berlino,
Amsterdam i rendimenti nelle posizioni centrali possono attestarsi intorno al 3,5%, mentre nelle zone più periferiche puòaumentare anche fino a 2 punti percentuali.

Tendenze in Italia
Le mutate esigenze della domanda delineano le nuove
tendenze del mercato immobiliare residenziale. I diversi
tipi di fruitore (studente, business man, giovani
professionisti, senior, ecc.) cercano unità abitative
differenti da quanto offerto sino ad ora dal punto di vista
dimensionale, energetico/sostenibilità e della flessibilità.
Il fattore socio-demografico ha contribuito in modosignificativo al cambiamento delle dinamiche di mercato; afronte di nuove tipologie di famiglie (costituite da un solo
componente o coppie senza figli) e della maggioremobilità sul territorio, la casa di proprietà non risponde allenuove esigenze di flessibilità.
Nel corso degli ultimi 5 anni si sono sviluppate sul mercato
piattaforme che offrono la possibilità di locare unità
abitative di privati, posizionate in diversi stabili, con una
gestione unitaria e maggiormente orientate dell’hybrid
living (a titolo esemplificativo si citano Airbnb, MyPlace, ItalianWay), offrendo tutele sia al locatore (ad es. in caso dimorosità dell’inquilino), sia al locatario (maggiore garanzia dello stato del bene e gestione di eventuali criticità). Esse sonostate inizialmente rivolte al segmento turistico/leisure e successivamente al segmento business o, nel caso degli studenti,
realizzate per far fronte alla domanda non soddisfatta da canali tradizionali (studentati e affitti/sub affitti di stanze nonsempre correttamente regolamentati).
In Italia il mercato dell’affitto risulta interessante in quanto esiste una domanda potenziale molto ampia che sta suscitando
notevole attenzione da parte dei principali player già attivi a livello europeo.
I principali capoluoghi di provincia e le relative aree metropolitane, in particolare del nord e centro Italia, caratterizzate daun’elevata concentrazione di sedi universitarie e business district (Milano, Roma, Firenze, Bologna, Torino) offrono dellesignificative opportunità, anche perché maggiormente dinamiche dal punto di vista della mobilità per motivi di studio e
professionali.

35

Da un punto di vista progettuale si parla di unità abitative connotate da un dimensionamento ridotto in termini di superficelorda di pavimento, corredate da spazi destinati a servizi comuni e da un’elevata dotazione di tecnologia.
Gli immobili rilevati per queste finalità provengono sia dal patrimonio immobiliare di investitori istituzionali, comeassicurazioni e fondi pensione ma anche da privati. La destinazione garantisce un’elevata fungibilità dell’immobile inquanto gli edifici adibiti ad hybrid living al termine del contratto con il gestore possono essere ripristinate ed essere offerte
su libero mercato (in vendita o in locazione) come se fossero delle unità abitative standard, completamente slegate dacontratti che includono la quota relative alle utenze o altri servizi.
In Italia i rendimenti lordi per questo segmento sono compresi tra il 5,5% e il 6% annuo, contro il 4% in media delresidenziale, in base alla città e all’ubicazione dell’immobile (centro, semicentro, quartieri strutturati, periferia). Riflettono il
basso livello di rischio, puntando a garantire una stabilità dei ritorni sul lungo periodo. In generale i rendimenti dell’hybrid
living sono superiori a quelli della residenza standard di 1,5% punti percentuali.

Principali novità del settore
Luglio 2023-

Halldis spa, storico operatore italiano degli affitti brevi con sede a Milano annuncia di avere ottenuto la nuova gestionedi Htm – Hybrid tower Mestre. Alto 81 metri, l’edificio di Mestre, realizzato nel 2016 nell’area dismessa e bonificata
dove un tempo sorgeva il deposito di Actv, l’azienda di trasporto locale, è dotato di 34 appartamenti, dal monolocale
al trilocale, distribuiti su nove piani, che si alternano a quelli degli uffici e dell’health center, che si concludono nel
ristorante agli ultimi due, sormontati dalla terrazza panoramica da cui si può ammirare sia la laguna che le prealpi
venete. Il target di clientela è medio-alto, si rivolge sia al turista globalizzato che vuole raggiungere il centro di Venezia
con comodità rimanendo fuori dal caos, raggiungibile in pochi minuti col tram che parte nelle immediate vicinanze,
sia alla clientela business per durate medio-lunghe, attratta dalla vicina stazione dei treni, l’aeroporto e il comodo eampio parcheggio, al fenomeno del cosiddetto digital nomad, il fatto cioè che un professionista decida di lavorare
alcuni periodi dell’anno in un paese straniero e porti con sé la famiglia, così da conciliare lavoro, relax e turismo diqualità.

Settembre 2022-

Tra luglio e settembre 2022 è stato avviato il cantiere del il primo progetto di City Pop italiano a Milano, firmato da
Lombardini22 per gli esterni e da Artisa Architektur AG per gli interni, che prevede la completa riqualificazione di un
vecchio stabile di 15.000 mq destinato ad ospitare 260 appartamenti microliving, monolocali e bilocali, oltre a spazi
ricreativi e commerciali e posti auto a disposizione degli inquilini. Il completamento dei lavori è previsto a fine 2024.
Il progetto City Pop, situato in Viale Monza a Milano, rappresenta una nuova forma dell'abitare, organizzato su
appartamenti completamente arredati e destinati agli affitti di breve-media durata. Ll primo City Pop italiano ospiterà
260 appartamenti, progettati ed allestiti per vivere, non solo per soggiornarvi, con tagli che vanno dai monolocali di
28 mq ai bilocali di 33 mq. In un'ottica di una maggiore condivisione e interazione fra gli ospiti, in tutte le strutturedel progetto sono stati pensate delle zone di incontro e spazi di collaborazione e co-working. Nel piano interrato è
prevista una sala fitness e una sala musica insonorizzata, per offrire agli inquilini la possibilità di suonare i propri
strumenti in tutta tranquillità; al piano terra, oltre al deposito biciclette e alla lavanderia, si apre una sala multiuso di
250 mq, con ampie vetrate sul giardino interno e isole per il coworking e il cocooking, una zona lounge, una salamovie da 18 posti e un’area play con tavolo da ping pong e calcio balilla. Il primo piano, infine, ospita una meditation
room, con cuscini, divanetti, tatami e pareti di bambù.
Al piano terreno trova spazio un giardino interno di 2.000 mq, nel quale zone verdi piantumate a prato e arbusti sialternano ad aree pavimentate pensate come “piazzette”, con panchine disposte lungo il perimetro per favorirel’aggregazione fra gli inquilini. Oltre a quello di viale Monza, sempre a Milano in via Alzaia del Naviglio Grande 118
sarà avviato il cantiere di un secondo City Pop, con 109 appartamenti. In Europa sono in programma altri 11 progettia Basilea, Francoforte, Ginevra, Praga, L’Aia, Berlino, Losanna, San Gallo, Baden, oltre a due a Zurigo, per un totale
di oltre 3.000 appartamenti (fonte: ingenio-web.it).

36

Aprile 2022-

Habyt, la più grande società europea di co-living che ha appena annunciato l'acquisizione dell'italiana Roomie e lafusione con Hmlet, la più grande società di co-living dell’Asia Pacific. L’operazione supporta l’obiettivo dell’azienda
di crescere fino a 20mila unità entro la fine del 2022 e 30mila entro il 2023 e puntando anche a nuovi concept comecommunity di abitazioni multigenerazionale.

Dicembre 2021-

Hines e Blue Noble hanno investito in joint venture nel fondo gestito da Antirion sgr denominato Smart Stay, che ha
finalizzato l’accordo di locazione con J.K. Place per la gestione dell’asset di via Borgospesso 15 a Milano (ex uffici diVersace). L’investimento conferma l’interesse di Hines per il settore living, in questo caso declinata su un prodotto
hospitality, con la realizzazione di oltre 70 serviced apartment. L’immobile ha una superficie di circa 5.000 metri
quadrati, sarà oggetto di un profondo intervento di ristrutturazione; inaugurazione prevista per metà 2023.
L’operazione ha come obiettivo rispondere a una domanda destinata ad aumentare in un prossimo futuro fatta di
turisti e professionisti che visitano Milano e che sono alla ricerca di una soluzione dove alloggiare, al pari della propria
residenza, senza rinunciare a tutti i vantaggi di una struttura hospitality moderna ed efficiente. Un nuovo modelloibrido tra residenziale e hospitality che intende dare una risposta concreta all’attuale limitata disponibilità di mercato
rivolta a soluzioni di alta qualità, dislocati nel centro storico, peri affitti brevi. La prospettiva è che si possa ritornare avolumi di flussi pre-pandemia nel 2023 e registrare un ulteriore incremento in vista dei Giochi olimpici invernali del
2026.

-

Abitare. In ha approvato la quotazione sul mercato azionario di Homizy, la start up dedicata al co-living che sta
portando avanti le prime due operazioni a est del quartiere di Città Studi a Milano (uno in via Rubattino), cheprevedono la realizzazione complessiva di poco meno di 600 camere in circa 150 appartamenti in condivisione. La
richiesta va dai 550 ai 900 euro a camera con formula tutto incluso. I due progetti sono realizzati mediante il recupero
di due edifici esistenti. Abitare.In con lo studio Goring & Straja ha studiato tutte le soluzioni architettoniche chel’edificio offrirà ai futuri inquilini; fin dall’inizio le scelte progettuali e tecnologiche sono state fatte tenendo ben
presente il target del fruitore finale; Homizy si rivolge infatti ad un target molto rappresentato a Milano, quello degli‘young professionals’, ovvero giovani lavoratori (tra i 18 e i 35 anni) che hanno intrapreso un percorso lavorativo inuna città diversa da quella di origine, o che sono alla ricerca di una autonomia abitativa rispetto a quella del nucleo
familiare. In parallelo è stato definito il processo di gestione clienti e di tutti i servizi che verranno offerti all’internodel pacchetto all-inclusive Homizy. La Customer Experience Homizy sarà completamente digitale e garantirà alcliente la possibilità di interfacciarsi con la struttura tramite devices e App dedicata; ad esempio: ricerca della stanza,
firma del contratto da remoto, gestione Smart keys attraverso smartphone, procedura check-in/check out, sistemi diconnettività all’interno dell’edificio, App-community Homizy, delivery Lockers, sistemi di prenotazione spazi comuni(spazi in sharing) e di lavoro (terrazza, palestra, spazi meeting, phone booths), etc. La certificazione degli edifici el'uso pervasivo della tecnologia consentono di raggiungere elevatissimi livelli di efficienza anche in termini
di gestione.

37

Il mercato terziario

Nei primi mesi del 2023, il volume degli investimenti nel settore uffici ha lasciato lo storico primato sul volume transato
raccolto al settore della logistica e light industrial, confermando l’attuale scarsa dinamicità del mercato immobiliare italiano;
la fotografia del contesto nazionale riflette quello europeo.
Gli elementi che attualmente stanno condizionando i mercati finanziari (e di conseguenza quelli immobiliari), e che stanno
aumentando la situazione di “incertezza” nel breve/medio periodo, sono la significativa crescita dell’inflazione ed ingenerale il contesto marco-economico e geopolitico creatosi a seguito allo scoppio del conflitto russo-ucraino. Il livello di
inflazione superiore alle aspettative ha portato, tra l’altro, il Consiglio direttivo della Banca Centrale Europea (BCE) ad
incrementare i tassi di interesse, oggi al 4,00%, rendendo di fatto sostenibili quasi esclusivamente operazioni full-equity,
quest’ultime rese possibili per il segmento uffici, per esempio, grazie a club deal di investitori.
In Europa, così come in Italia, gli investitori sono in atteggiamento di attesa, ma allo stesso tempo tengono nel mirino i(pochi) prodotti “core-trophy” presenti sul mercato. In altre parole, la domanda ha premiato e continuerà a premiare gli
asset a reddito, caratterizzati da flussi di cassa consolidati per effetto di contratti long term o di tenancy strutturate conparticolare riferimento alla fascia dei “trophy asset” e “core asset” e nelle location “prime”.
In Italia, nelle location più premianti di Milano e Roma, gli spazi di grado A stanno facendo registrare un aumento delladomanda, a fronte di una certa carenza di prodotto che ha portato in alcuni casi ad un lieve aumento dei canoni di locazione“prime”. Segnali più marcati di repricing si registrano invece nelle location periferiche o secondarie e riguardano gli spazi
ufficio di medio/grandi dimensioni non più rispondenti ai requisiti della nuova domanda “ibrida

Volumi di compravendita
Il consuntivo del 2022 ha confermato i risultati positivi, portando il numero degli scambi al di sopra dei risultati sia del2021 (variazione annua +7,7%), che anche del 2019, anno pre-pandemia (+27%). In termini assoluti, i dodici mesi del2022 hanno registrato complessivamente circa 13.380 compravendite contro le quasi 12.420 del 2021 e di 10.540 del2019. Il Sud ha intercettato il 13% del totale delle transazioni di uffici registrando una variazione di +1% rispetto al 2021(+28,5% vs 2019), mentre nelle Isole si sono registrate il 6% delle transazioni, pari una variazione su base annua del +3%(+24% vs 2019); il Centro ha rilevato circa il 21% del totale delle transazioni con risultati pari a +36% rispetto al 2019 e+12% in ragione d’anno. Il Nord che nel complesso ha assorbito quasi il 60% delle transazioni, rileva per il Nord Est
variazioni pari a +25% vs 2019 e +7% rispetto al 2021, mentre il Nord Ovest, che da solo intercetta il 35% del totale delletransazioni evidenzia performance pari a +25% rispetto a 2019 e +7% rispetto al 2021.

38

Area

NTN 2019

NTN 2021

NTN 2022

Var. % NTN

Var. % NTN

Quota NTN

2022 vs2022 vsper area

2019

2021

(2022)

Nord Est

2.669

3.133

3.346

25,4%

6,8%

25,0%

Nord Ovest

3.770

4.228

4.635

22,9%

9,6%

34,6%

Centro

2.090

2.541

2.837

35,8%

11,7%

21,2%

Sud

1.336

1.700

1.717

28,5%

1,0%

12,8%

Isole

680

817

842

23,8%

3,1%

6,3%

10.54412.41913.377

26,9%

7,7%

100,0%ITALIA

Nel periodo gennaio-marzo 2023, l’ammontare delle compravendite
registra un primo rallentamento, registrando più di 2.960 transazioni,
pari a -4% rispetto ai primi 3 mesi del 2022, ma +8% rispetto al 2021.
Dal punto di vista geografico solo il Centro e il Nord Ovest hanno
registrato performance negative (rispettivamente -17% e -13% vs Q1
22), mentre tutte le altre macro-aree hanno registrato performance
positive, soprattutto le Isole (+38%). Il Nord ha intercettato il 60%
delle transazioni, seguito dal Centro con il 19%.

Kroll Real Estate Advisory Group, su dati Agenzia delle
Entrate (OMI)

Fatturato e take up

Nel 2022, il fatturato terziario in Italia ha registrato un volume pari a 3,7 miliardi di euro, segnando una variazione del+28% su base annua. L'offerta di spazi ad uso ufficio ammonta a 6,9 milioni di mq, con una variazione rispetto all'anno
precedente del -4%, mentre le superfici scambiate si attestano a 2,75 milioni di mq (+10% rispetto all'anno precedente).
L'assorbimento, ovvero il rapporto tra la superficie scambiata e la superficie offerta, registra un valore superiore alla media
dei 5 anni ed è pari al 40%.

Kroll Real Estate Advisory Group, su dati Agenzia delle Entrate (OMI) e Scenari Immobiliari

CanoniNel primo semestre 2023 si continuano a rilevare gli effetti dellacrescita inflattiva sui valori dei canoni: nel dettaglio emerge un
duplice trend delle quotazioni: quello riferito alle città primariecome Milano e Roma in cui i canoni sono cresciuti, soprattutto
nelle aree più dinamiche (CBDs, Business Districts caratterizzati
da spazi di “ultima generazione”) e quello delle città secondarie in
cui si registra una crescita dei canoni nelle location di primario
standing e un rallentamento del trend di stabilizzazione dellezone urbane meno attrattive.

Var. % Canoni I 2023/ II 2022
CentroSemicentro

Periferia

Bari

0,2%

0,6%

0,0%

Bologna

0,0%

0,0%

1,7%

Firenze

0,0%

0,8%

0,0%

Milano

6,2%

2,8%

5,1%

Napoli

1,0%

0,8%

0,4%

Roma

6,5%

5,0%

2,5%

Torino

1,8%

1,1%

0,7%

Venezia (Laguna)

0,0%

0,3%

0,8%

Media

2,0%

1,4%

1,4%

Kroll Real Estate Advisory Group39

Rendimenti
I rendimenti lordi nel primo semestre 2023 si sono decompressi e si posizionano tra il 5,0% e l’8,0% per zone centrali esemicentrali delle città medio-grandi e nei business district consolidati, mentre la forchetta si amplia tra il 6,5% e il 10,0%
nelle zone periferiche e in generale nelle location secondarie. Anche per le prime location (Milano e Roma), nonostante il
costante interesse degli investitori per gli immobili di pregio si sono registrati nella prima parte dell’anno rendimenti lordi
più alti, nel dettaglio ci circa 4,25% per i trophy asset nella città di Milano (nel secondo semestre 2022 si attestavano a
3,75%), mentre a Roma si sono registrati rendimenti lordi medi del 4,6% (4,4% nell’H2-22). Si segnala comunque che nel
settore direzionale si sta spostando sempre più l’attenzione verso il tenant, oltreché alle caratteristiche dell’asset e alla
location. Pertanto, si possono trovare operazioni dove la situazione locativa e il rating elevato dei tenant possono influire
in modo importante sui tassi di rendimento attesi, che possono comprimersi rispetto alla media del mercato di riferimento.

Vacancy rate
Nel primo semestre 2023 le percentuali di sfitto di spazi uffici
registrano due trend: il primo riferito a spazi “prime” ovvero nuovi ovalorizzati secondo standard di ultima generazione e localizzati in areead alto livello di accessibilità e presenza di servizi, il secondo a uffici“non prime”. Nel primo caso il tasso di vacancy rimane molto basso,
mentre nel secondo si assiste a una crescita, quest’ultima dovuta an
basso appeal del prodotto. In particolare, a Milano la percentuale divacancy si posiziona nell’intorno del 10%, mentre a Roma si attesta a
poco meno del 8,5%, in calo di quasi 1 punto percentuale rispetto al
2022, trend riferibile all’immissione nel mercato della Capitale diprodotti di qualità.

Kroll Real Estate Advisory Group, su, fonti varie

Tempi medi di commercializzazione e scontiGli ultimi dati disponibili del primo semestre 2023 sui tempi di vendita e relativi le città intermedie rilevano una
compressione che in termini assoluti scende sotto la seoglia dei 10 mesi. Anche gli sconti in fase di trattativa risultano
ridotti: il divario medio tra prezzo di vendita e di acquisto è pari al 14,8%, 1 punto percentuale in meno rispetto al 2022.

Kroll Real Estate Advisory Group su dati Nomisma

Previsioni
Alla luce dei fattori esogeni che caratterizzano il mercato immobiliare e in particolare derivati, dal protrarsi del conflitto UcrainaRussia, e dagli strumenti finanziari messi in atto dal Governo e dall’Unione Europea, sia per il rilancio dell’economia, che per ilcontenimento dell’inflazione, si riporta di seguito lo scenario previsionale che tiene in considerazione:






dati forniti dai primari istituti di ricerca;
dati resi disponibili dall’Agenzia delle Entrate;
dati relativi al volume degli investimenti corporate;
dati macroeconomici previsionali divulgati dalla Commissione Europea

40

utili allo scopo di determinare la stima al 2023 e la previsione al 2024 del volume di compravendite e trend dei
prezzi unitari.
VARIAZIONE YOY - TERZIARIO
2018

STIMA

PREVISIONE

2019

2020

2021

2022

2023*

2024**COMPRAVENDITE

-3,5%

4,9%

-9,7%

31,2%

7,6%

-9,5%

2,7%

PREZZI

-1,5%

-0,7%

-1,9%

0,7%

6,5%

1,3%

0,0%

Kroll Real Estate Advisory Group

Principali Transazioni - H1 2023
Data

Portafoglio

Nome immobile

Prov

Città

Valore (Mln
Compratoredi €)Venditoregiu-23Hybrid Tower Mestre

VE

Venezia

17,5 Borgosesian.d.

giu-23

Asset in Piazza AffariMI

Milano93,6 Kryalos SGR

n.d.

giu-23EX-Henkel Headquarter

MI

Milanon.d. Corum

Bain Capital Credit

Phoenix Insurance, Isrotel Hotel, White

giu-23

Via Della Scrofa

RM

Roma

n.d.

giu-23EX-QN Headquarter

FI

Firenze

31,0 Club deal

Kryalos

apr-23

Ex Banca Nuova

PA

Palermon.d. Bain Capital

Privatoapr-23

TrasformatoreMI

San Donato Milanese

12,1 n.d.

DeA Capital Real Estatemar-23Villino Almerici

RM

Roma

8,0 Blue SgrFinint Investment Sgrmar-23

Uffici in Ripamonti

MI

Milanon.d. n.d.

Domo Media

feb-23

Immobili in VaresinaMI

Milano0,8 IGP

Mediolanum Gestione Fondi Sgrfeb-23

Uffici a Napoli

NA

Napoli20,0 Caprim

InvestiRE sgr

feb-23

Prisma offices

MI

Milanon.d. IlPrisma

n.d.

City Buildingsn.d.

Kroll Real Estate Advisory Group su MSCI RCA e principali testate giornalistiche del settore41

Il mercato ricettivo alberghiero

Secondo le elaborazioni dell’Agenzia Nazionale del Turismo (ENIT) su dati Istat, Unwto e Banca d’Italia, nel 2022 l’Italia si
conferma al quarto posto per flussi di turismo internazionali e al secondo posto nelle intenzioni dei viaggiatoriinternazionali (seconda alla Francia). Nel dettaglio a novembre 2022, in Italia si è registrato il più alto tasso di occupazionedelle strutture (37%) prenotate tramite Online Travel Agencies (OTA) tra i principali Paesi europei; appena prima di Natale
2022 il tasso è salito al 39,4%, superando il dato del 2021.
In generale, il segmento del turismo in Italia ha registrato nel 2022 una più che positiva ripresa: i risultati delle suecomponenti (arrivi e presenze di turisti leisure e business, ricavi e occupazione delle strutture) nell’anno trascorso hanno
raggiunto livelli vicini alle performance degli anni pre-shock pandemico.
La totale ripresa degli spostamenti ha generato una crescita significativa del flusso di turisti, le cui presenze nelle strutture
ricettive, secondo le stime di Assoturismo-CST sono aumentate del +38,2% rispetto al 2021, mentre gli arrivi sono
cresciuti del +42,8%. Il ritorno dei viaggiatori internazionali, soprattutto da Europa e Nord America, è stato il fattore chiavedella ripresa; l’incremento delle presenze straniere stimato da Assoturismo-CST è pari al +83% sul 2021, ma anche la
domanda nazionale si è rafforzata registrando un incremento del +12% vs 2021.
Per il 2023 Demoskopika stima per l’Italia un andamento positivo dei flussi turistici che dovrebbero registrare quasi 127
milioni di arrivi e quasi 442,5 milioni di presenze, rispettivamente pari +11% e +12% rispetto al 2022.

42

Analisi della domanda turisticaNel 2022, ultimo dato disponibile, le strutture ricettive
alberghiere italiane hanno registrato 83,4 milioni di arrivi (+52%
vs 2021) e circa 252,7 milioni di presenze (+49%). Considerando
anche gli esercizi extralberghieri i flussi sono stati pari a 118,5
milioni di arrivi (+51%) e 412 milioni di presenze (+43%).
Comparando i flussi del 2022 anche con quelli dell'anno prepandemia (2019), gli arrivi gli arrivi registrando una variazionedel -15% e le presenze del -10%. Il confronto con i risultati del2019 evidenzia come il trend di arrivi e presenze del 2022 haconfermato la ripresa del settore del turismo, anche se in termini
di volumi i flussi rimangono sotto quanto registrato negli anni
pre-pandemia.
Nel dettaglio gli arrivi italiani sono stati circa 46,8 milioni, pari a
una variazione annua del +24%; le presenze, invece, ammontano
a circa 135,1 milioni (+20% su base annua). La componente
straniera rappresenta strutturalmente il 44% degli arrivi e il 47%
delle presenze sul totale dei flussi turistici alberghieri: gli arrivi
stranieri ammontano a circa 36,6 milioni, mentre le presenzesono state 117,5 milioni, registrando rispettivamente su baseannua un raddoppio dei risultati su base annua, mentre rispetto
al 2019, il delta dei flussi turistici internazionali si è accorciato
registrando -23% di arrivi e -16% di presenze (la variazione
2021 vs 2019 era pari a -64% agli arrivi e a -60% delle
presenze).

Kroll Real Estate Advisory Group su dati ISTATIl settore alberghiero ha intercettato il 70% degli arrivi e il 61% delle presenze dell’intero comparto (alberghiero ed
extralberghiero). La maggior parte degli arrivi e delle presenze è stata registrata negli alberghi di 4 stelle, seguiti dalle
strutture a 3 stelle.

L'offerta turistica: strutture e posti letto
Nel 2022, ultimo dato disponibile, sono stati censiti
ALBERGHI PERCATEGORIA
circa 32.425 esercizi alberghieri. Su base annua si
rileva un saldo positivo pari a più di 315 strutture. 5 stelle e 5s Lusso
In particolare, si osserva l’apertura di 75 strutture a 4 stelle
3 stelle
3 stelle 160 strutture di categoria 4 stelle, di 44 2 stelle
alberghi a 5s e 5s lusso, a fronte della chiusura di 1 stellapoco più di 30 alberghi a 1 stella e 2 stelle. I dati RTA
TOTALEconfermano il trend in atto già da qualche anno chefavorisce investimenti in alberghi di categoria di fascia medio-alta.
In termini di posti letto le strutture a 4 e 5 stelle registrano unincremento medio del 2,3% in ragione d'anno mentre si segnala
un calo medio dello 0,5% per gli hotel a 1 stella e 2 e 3 stelle.

Hotel

Posti letto

Camere% incidenza Hotelsul totale

645

93.08643.7702%

6.376

838.947401.32920%

14.912885.143450.311

46%

5.091

159.62783.94916%

2.385

57.16928.0667%

3.016

209.01675.8799%32.4252.242.988

1.083.304

100,0%

Più del 40% dell'offerta di posti letto è costituita da strutture dicategoria 3 stelle mentre il 37% circa è riferibile ai 4 stelle; i 5stelle coprono solo il 4% dell'offerta totale di posti letto.
La propensione ad investire nel segmento ricettivo è sostenuta
dal sentiment positivo degli operatori sia del comparto
alberghiero che extra-alberghiero sull’andamento degli arrivi nelle
strutture nel 2022 e che dovrebbe proseguire nel 2023, trend

Kroll Real Estate Advisory Group su dati ISTAT

43

sostenuto soprattutto dal potenziale aumento della permanenza media legato all’opportunità di poter lavorare in modalità“smart working” nelle località turistiche. In quest’ottica, la ricettività sarà anche ampliata attraverso i canali dellaresidenzialità short stay (unità residenziali messe a disposizione per affitti brevi indirizzati a diversi target).

Performance KPI Milano, Roma, Venezia e Firenze
Analizzando i movimenti turistici per segmento ricettivo, Assoturismo-CST ipotizza una migliore performance per ilcomparto alberghiero (+46% vs 2021), dato sostenuto dai più che positivi risultati in termini di redditività degli alberghi,
soprattutto Upscale e Luxury, che, nonostante le criticità legate al “caro energia” e le ricadute sull’aumento dei costi digestione, hanno chiuso il 2022 con ricavi sopra le aspettative. Osservando infatti il trend di dei principali driver del settore,si registra che la tariffa media giornaliera, netto IVA e netto colazione, ha raggiunto negli alberghi Upscale nelle principali
città italiane il prezzo 100€/camera (era 95€/camera nel 2019). Il Tasso di Occupazione Camere (TOC), ovvero il rapporto
percentuale tra camere vendute e camere disponibili, ha raggiunto mediamente quota 63,3% (nel 2019 il TOC aveva
raggiunto il 64,9%). A contribuire alla resilienza del comparto vi è la messa in atto della “destagionalizzazione” dell’attività
turistica in mete storicamente visitate solo in alcuni periodi dell’anno. Ne è un esempio l’apertura a partire da fine marzodelle strutture ricettive della costiera amalfitana, iniziativa che ha ricevuto riscontri molto positivi nei movimenti turisticidella destinazione marittima campana.
Nel dettaglio, secondo i dati di STR e RES nel 2022, aMilano, Roma, Venezia e Firenze, il Tasso di
Occupazione Camere (TOC), ovvero il rapporto
percentuale tra camere vendute e ca mere disponibili, si
è attesta mediamente al 64%, registrando un delta
positivo di circa 28% rispetto allo stesso periodo del2021.
Nel medesimo periodo l’ADR – Average Daily Rate –definito come prezzo medio delle camere vendute, netto
IVA e netto colazione, a Venezia registra la performance migliore con circa 440 euro/camera (nel 2021 l'ADR
era pari a circa 330 €/camera), mentre Milano rileva uno
scostamento minore pa ri a +40€/camera, attestandosi
a circa 180 euro/camera.

TOC

Var TOC (delta)

ADR(€/camera)

Var ADR (delta)

2022

2022 vs 20192022

2022 vs 2019

Milano

63%

-12%

179

Roma

66%

-6%

195

35
46

Venezia

62%

-4%

441

125

Firenze

65%

-11%

230

57

TOC

Var TOC (delta)

ADR(€/camera)

Var ADR (delta)

2022

2022 vs 2021

2022

2022 vs 2021

Milano

63%

24%

179

Roma

66%

32%

195

42
45

Venezia

62%

27%

441

111

Firenze

65%

29%

230

72

Kroll Real Estate Advisory Group, su dati STR e RES

Confrontando i dati del 2022 con l’anno pre-pandemia, il 2019, emerge come il TOC sia rimasto ancora di poco sotto il
livello di performance (delta medio del -8%), mentre l’ADR rileva un più positivo per tutte e quattro le città.
Nel periodo gennaio-marzo 2023 si conferma il trend positivo dei KPIs: il TOC ha raggiunto la quota media del 59%,
mentre la Tariffa Media registra il costo medio di quasi 195€/camera. In particolare, il TOC ha i livelli del 2019 (60%) e laTariffa Media ha superato i risultati dell’anno pre-pandemia (150€/camera).

Rendimenti Lordi
I rendimenti immobiliari del comparto si stanno muovendo in due direzioni: la prima che vede una stabilità per gli immobili
in location “prime” come Milano, Roma, Venezia, Firenze, e “top” coma la costiera amalfitana e Cortina d’Ampezzo; laseconda che registra una lieve decompressione per prodotti e destinazioni meno attrattive per gli investitori (Resort e
Hotel in location a vocazione stagionale).

44

Gross Yields %Luxury andUpscale andUpper Upscale Upper Midscale

Midscale andEconomyMilanoVenezia
FirenzeRoma

3,5% - 5,25%

5,5% - 6,75%

6,5% - 7,25%

Top location*

3,5% - 4,75%

5% - 6,25%> 6,75%

Leisure - Resort/Hotel**

5,75% - 7%

6,75% - 8%

> 8%

Altre destinazioni

5,75% - 7%

6,75% - 8%

> 8%

*Ad es. Costiera Amalfitana, Taormina, Cortina d'Ampezzo, Portofino, Costa Smeralda**Località stagionali (mare, montagna, lago)
Kroll Real Estate Advisory Group

Hotels & Chain: prossime aperture
Il 2022 è stato un anno di notevole ripresa dell’operatività del settore, anche se i risultati non hanno ancora raggiunto i
livelli degli anni pre-pandemia. L’offerta di strutture ricettive in Italia registra segnali di decrescita sostenuta dalla chiusura
di alberghi di categorie economiche; in parallelo le catene alberghiere hanno acquisito 61 nuove proprietà aumentando diquasi il 3% i ricavi, con un incremento netto di chiavi di più di 5.490 unità.
Nel 2022 il segmento Upscale mantiene il primato di camere offerte, che rappresenta il 52% delle nuove chiavi immesse
nel mercato; il rimanente 30% si riferisce alla categoria Midscale, il 15% a Upper-Upscale e Luxury e il 3% all’Economy.
Rispetto agli ultimi 10 anni, Roma conferma la crescita più significativa di camere (quasi 5.000), seguita a distanza da
Venezia (2.800 camere) e Milano (2.500 camere). Tra le destinazioni top si rileva le ottime performance di Budoni, località
marittima nel nord-est della Sardegna che tra il 2012 e il 2022 è passata da 900 a 2.500 camere, rilevando un CAGR del
12% in 10 anni.
Nel 2022, il numero totale di brand presenti in Italia è 287, di cui più della metà (158) sono di origine nazionale. La
copertura dei player è trasversale a tutte le categorie di strutture, di cui la maggior parte operante nel segmento Upscale.

Kroll Real Estate Advisory Group su dati Hotels & Chains in Italy, ed. 2023

A livello di copertura delle catene internazionali in Italia, BWH "Best Western Hotel Group" è la più presente sul territorio
nazionale, con poco più di 10.775 camere in 151 strutture, seguita da Accor (circa 10.555 camere in 82 strutture) e Marriot
International (quasi 9.900 camere in 62 strutture). Tra le catene nazionali si evidenzia l'importante presenza di TH Resorts(oltre 6.000 camere in 30 strutture), Gruppo UNA (5.340 camere in 47 struttue), Bluserena (quasi 4.265 camere in 13
hotel) e ITI Hotels (poco più di 4.140 camere in 30 hotel).
Nel dettaglio, il segmento Economy & Midscale è dominato da B&B, con 5.100 camere, seguito da Accor (2.635 camere)e BWH Hotel Group (poco meno di 1.975 camere). Nel segmento Upscale & Upper Upscale si posiziona in cima alla
classifica BWH Hotel Group con 8.805 camere seguito a distanza da Minor Hotels (7.575) e Accor (7.340). Gli hotel dellacatgeoria Luxury sono invece gestiti principalmente da Marriott International (3.250 camere).
45

Entro il 2025, con l’ingresso nel mercato italiano di nuovi player internazionali, si prevede l’immissione nel mercato di circa
25.440, inclusi i doppi conteggi, di cui la metà si riferirà alla categoria Upscale e quasi il 30% al segmento Upper-Upscalee Luxury. Le regioni interessate dagli sviluppi saranno principalmente Lombardia, Lazio, Sicilia, Veneto e Toscana che
insieme raccoglieranno il 70% delle iniziative, per un totale di 114 hotel e 15.800 chiavi (esclusi i doppi conteggi). Per gli
operatori sia domestici, che internazionali, si conferma l’interesse per le città d’arte, anche se si ritiene importantesegnalare l’emergente attrattività per le località marittime della penisola.

Investimenti
Nel primo semestre 2023, l'asset class Hospitality che
include i segmenti hotel ed healthcare ha registrato un
volume di investimenti pari a meno più di 400 milioni dieuro (18% sul totale) derivato principalmente dalletransazioni del segmento hotel. Nonostante l’illiquiditàdel mercato, si continua a registrare per il comparto
hotellerie una ritrovata attrattività sostenuta dai positivi
risultati di ripresa dei flussi turistici, soprattutto
internazionali, sia nelle città d’arte, che nelle localitàturistiche a vocazione naturale e paesaggistica italiane.
In questo scenario sono numerose le iniziative divalorizzazione di strutture ricettive non solo nelle cittàcome Milano e Roma, ma anche in altre location come
Lazise o Gardone Riviera.

Kroll Real Estate Advisory Group su fonti varie

Principali Novità H1-20233
Giugno 2023

3-

Terminati lavori da 20 mln al Parker’s di Napoli. E ora punta a 10 mln di ricavi-

New entry per la linea del Gruppo Nicolaus pensata per un pubblico alla ricerca della vacanza in stile italiano, il Valtur
Gallipoli Beach Resort sarà inaugurato nell’estate 2024. Attualmente ancora in fase di ristrutturazione, si trova sulla
spiaggia di Rivabella a Gallipoli e una volta aperto sarà un albergo a cinque stelle da 122 camere, incluse una ventina
di suite con terrazza e idromassaggio, che metterà a disposizione degli ospiti anche tre ristoranti, boutique, spa,
gaming room, lounge garden e un rooftop bar con piscina a sfioro.

-

Brand del gruppo Accor che è stato lanciato a inizio 2023 e che si adatta molto bene alla realtà alberghiera del nostro
Paese, ricca di strutture uniche e originali, Handwritten Collection ha trovato in Puglia la sua prima struttura italiana.
È il Relais San Martino, albergo che è stato ricavato da un edificio storico del Settecento, ristrutturato nel rispettodella tradizione architettonica locale.

-

Farisusu è un progetto di turismo sostenibile che si concentra sull’ospitalità di artisti in residenza, creando un museoa cielo aperto immerso nella campagna peloritana in Sicilia. L’idea è di offrire uno spazio per lo sviluppo dell’arte edella cultura, coinvolgendo la comunità attraverso eventi, workshop e corsi. Il progetto mira a creare una connessionearmoniosa tra l’ambiente naturale circostante e l’espressione creativa. La base del progetto Farisusu è lariqualificazione di una casa costruita tra l’Ottocento e il Novecento, che ha resistito al terremoto del 1908. L’edificioe la campagna circostante, una volta abbandonati, sono stati trasformati in un luogo di generazione di creatività econnessione.

-

Minor sta introducendo in Italia alcuni suoi brand, che sono al debutto nella Penisola. Si tratta di Tivoli, che ha appena
preso in gestione Portopiccolo, con il polo ricettivo Tivoli Portopiccolo Sistiana Resort, e Avani, che esordisce a
Milano, in seguito al rebranding dell’ex Nh Palazzo Moscova. Una ‘seconda volta’ invece riguarda il brand lifestyleNhow, che per ora è presente solo a Milano ma che l’anno prossimo farà il bis a Roma, in seguito alla ristrutturazione
e al rebranding dell’attuale Nh Collection Vittorio Veneto. A queste new entry, si aggiunge poi l’Anantara a Milano

Notizie estratte da Pambianconews Hotellerie

46

-

Diciotto nuove suite, un servizio di conciergerie e due ristoranti rinnovati: La Magnolia, gourmet diretto dallo
chef Marco Bernardo, e l’Onda, dedicato agli ospiti della struttura. Sono queste le principali novità che l’Hotel Byron,
5 stelle fronte mare di Forte dei Marmi, offre alla sua riapertura estiva dopo un importante intervento di restyling.

-

Un gruppo di investitori ha dato origine al club deal Kleos Hotel Group, realtà finanziaria nata con l’obiettivo dieffettuare acquisizioni di quote di partecipazioni e azioni di società alberghiere. Kleos ha interesse sia verso
l’acquisizione di strutture sia verso l’acquisizione di gestioni, e attualmente conta un hotel su Milano, in gestione. Nel
breve periodo, il gruppo prevede aperture a Venezia, Cortina, Verona e Abano Terme (Pd).

-

Palazzo delle Stelline, l’albergo 3 stelle di Corso Magenta (Milano) che fa capo a Fondazione Stelline, si rinnova. E
non solo ‘fisicamente’. Dal 31 agosto 2023 si concluderà inderogabilmente il contratto di affitto con il marchio
Voihotels del Gruppo Alpitour (stipulato 18 anni fa e arrivato a regolare scadenza *) e la fondazione sta già lavorando
alla gara di appalto per il management contract della struttura ricettiva.

Maggio 2023-

Tenuta di Artimino, ha recentemente completato il rinnovamento delle camere e degli ambienti comuni, conferendo
loro un nuovo aspetto e una maggiore funzionalità. La struttura, che con il suo borgo medioevale e i vigneti si sviluppa
su oltre 730 ettari, è di proprietà della famiglia Olmo (storico marchio di biciclette), che dall’anno scorso ha affidato
la gestione a Meliá Hotels International attraverso il suo brand più esclusivo, The Meliá Collection.

-

Greenblu Hotels & Resort, ha preso in gestione un albergo 4 stelle nel Trentino-Alto Adige, situato nel comprensoriosciistico di Madonna di Campiglio – Marilleva, con un contratto di affitto stipulato con Pendragon Mountain,
proprietario dell’immobile. Si tratta dell’ex Hotel Annamaria, di Folgarida, che verrà ribrandizzato all’apertura, dopo
la totale ristrutturazione. L’albergo di 8.300 metri quadrati verrà rinnovato con uno stile che combina modernità e
comfort alpino, e sarà ufficialmente aperto a dicembre 2023.

-

Red Circle, società di investimenti immobiliari di Renzo Rosso, affida la gestione del suo Hotel Ancora di Cortina
d’Ampezzo a Egnazia Ospitalità Italiana, gruppo di gestione alberghiera fondato e guidato da Aldo Melpignano.
Acquisito tre anni fa da Red Circle, l’Hotel Ancora è sotto restauro. I lavori, che proseguiranno per i prossimi due anni,
sono supervisionati dallo studio Charles & Co, fautore del club Soho House e fondato da Vicky Charles. Una volta
conclusi, si prevede lo sviluppo di 38 camere, di cui 12 suite, con dimensioni tra 24 e 123mq, la nascita di un club,un ristorante, un bar e una terrazza affacciata sul cuore di Cortina.

-

Al via il rilancio di Terme Berzieri di Salsomaggiore Terme, in provincia di Parma. A maggio infatti partono leoperazioni di strip-out (rimozione di materiali che vengono gestiti in modo differenziato) e le bonifiche, mentre tragiugno e luglio prenderanno il via i lavori di ristrutturazione della struttura, acquistata nel 2021 da Cassa Depositi e
Prestiti per 10 milioni di euro e data in gestione a QC Terme per 20 anni. Data di apertura prevista: a cavallo tra il
primo e il secondo semestre 2025.

-

Il quartiere milanese di Brera è un polo attrattivo per l’hotellerie. Dopo l’arrivo di Six Senses, e Casa Baglioni, è il turno
del marchio W Hotels gestito da Marriott International. Ad autunno, infatti, approderà nel capoluogo meneghino W
Milan, di proprietà del Gruppo Statuto, in Piazzetta Bossi, a pochi passi dal Teatro alla Scala e dal quartiere di Brera.

-

L’Hotel Abi d’Oru in Sardegna torna in pista il 27 maggio per la nuova stagione dopo un inverno di restyling.
L’investimento per rinnovare l’edificio dal valore totale di circa 20 milioni di euro vedrà la fine dei lavori nel 2024.

Aprile 2023-

Lo storico Rosa Alpina Hotel & Spa di San Cassiano, in provincia di Bolzano, ha chiuso per una profonda
ristrutturazione e riaprirà tra un anno e mezzo, per l’inverno 2024/25, quando si presenterà come un hotel Aman atutti gli effetti.

-

Nuova tappa per Bulgari Hotels & Resorts, che ha scelto la capitale per la sua seconda apertura italiana. Il 9 giugno
aprirà le porte, infatti, il Bulgari Hotel Roma, situato in Piazza Augusto Imperatore al numero dieci, di fronte al
Mausoleo di Augusto recentemente restaurato.

-

Affacciato sul mar Adriatico nel cuore della costa marchigiana, riapre per la stagione estiva il Boutique Hotel Excelsior
Congress, Spa & Lido di Pesaro. Struttura a 5 stelle del gruppo Lindbergh Hotels & Resorts.

-

Minor porta in Italia il marchio Avani. Doppio debutto a Milano e Venezia.
47-È prevista per il prossimo autunno la riapertura di Hilton Garden Inn Malpensa, la struttura a 4 stelle gestita
direttamente da Gruppo Della Frera Hotel. Grazie a un investimento di oltre 3,4 milioni di euro in vista dell’opening,è previsto un profondo restyling.

-

Un altro nome della moda che si lancia nell’hospitality. Dopo l’apertura del nuovo store in via della Spiga a Milano,
Drumohr inaugura questo mese un B&B di lusso in Corso Como 11, un’altra via ‘calda’ del fashion internazionale. La
nuova forma di ospitalità si chiama The Blade Suite e conta sette appartamenti, di 70 metri quadrati ciascuno.

Marzo 2023-

L’estate 2023 segna l’apertura ufficiale del progetto hospitality La Roqqa, in Toscana.

-Nel cuore del capoluogo meneghino, nello specifico in piazza Duomo, apre ad aprile il 5 stelle The Glamore Milano
Duomo. Situato nel palazzo storico che si affaccia sul lato nord della piazza, si espande dall’ingresso alla Galleria
Vittorio Emanuele II fino all’angolo con via Mengoni.

-

Il marchio dell’hotellerie di lusso che fa capo a Ihg Hotels & Resorts gestirà un 5 stelle Lusso in via Brera 19, che si
aggiunge all’opening di Six Senses Rome previsto a breve e a quello di Six Senses Antognolla in Umbria.

Febbraio 2023-

Un altro cinque stelle approda sul Lago di Como. Ritz-Carlton sbarcherà sulle rive lariane nel 2026 grazie ad un
accordo tra Marriott International e Grimit, società di proprietà della famiglia Galbusera, attraverso la riconversionedell’ex Hotel Grande Bretagne di Bellagio, che verrà preso in gestione dal brand Ritz-Carlton.

-

Muraless Art Hotel è un hotel a 4 stelle situato a Castel D’Azzano, in prossimità di Verona, ed il “primo hotel in Europa
dedicato alla street art” – si legge in una nota – destinato a una clientela business e bleisure. Il progetto nasce dalsogno di ridare vita all’ex Hotel Cristallo, avviando una radicale riqualificazione.

-

Apre Hilton Rome Eur La Lama, il terzo di Icarus nella Capitale-

Lago di Como e Golfo del Tigullio. Sono queste le location sulle quali punta il gruppo alberghiero italiano R Collection
Hotels, per focalizzare la sua offerta sul segmento a 5 stelle e su un target di clientela internazionale.

-

Dopo Romeo Napoli, attivo dal 2008, è previsto l’arrivo di una nuova struttura a marchio Romeo a Roma entro la finedi quest’anno. Nasce così Romeo Collection, collezione di hotel contemporanei, che punta ad espandersi attraverso
l’acquisizione e la gestione di luxury boutique hotel in varie destinazioni italiane.

-

Gruppo Una aggiunge una tassello al suo processo di espansione introducendo dal primo marzo una nuova struttura
in gestione diretta che va ad ampliare la collezione UnaHotels. Con UnaHotels Galles Milano, storico 4 stelleaffacciato su Corso Buenos Aires.

-

Dopo il via libera ai lavori di restauro dell’ex Colonia Olivetti di Sarzana, il Gruppo Bulgarella Holding ha siglato un
contratto con la società pesarese Omega Hospitality, che acquisirà, con il marchio Essence Hotels, la gestione delVillaggio Hotel Cala La Luna, 4 stelle a Favignana, l’isola delle Egadi a circa sette chilometri dalla costa occidentaledella Sicilia, tra Trapani e Marsala.

-Cambia la geografia dei brand in Costa Smeralda. Finisce il quasi monopolio di Marriott, che deteneva la gestione diquattro celebri proprietà alberghiere di Smeralda Holding. Due di queste infatti passano a Lvmh Hospitality
Excellence, che fa capo al gruppo mondiale del lusso Lvmh. Hotel Romazzino che viene affidato a Belmond e riaprirà
per la stagione 2024 sotto il nome Romazzino, Belmond Hotel, Costa Smeralda. Il brand Cheval Blanc, sempre di
proprietà di Lvmh, opererà invece l’Hotel Pitrizza, che sarà attivo sotto il proprio nome fino al 2026, quando riaprirà
con il marchio Cheval Blanc Pitrizza, Costa Smeralda, a seguito di lavori di restyling.

-

Anche Mandarin approda in Puglia. Due masserie diventano residenze esclusive.

-

L’arrivo del brand Anantara in Costiera, contribuirà ad accrescere il prestigio internazionale del territorio, grazie alla
notorietà del marchio che si rivolge a una clientela di alto livello proveniente da tutto il mondo e abituata all’eccellenzadel lusso asiatico.

48

Gennaio 2023-

Per giugno 2023 Evok ha previsto di aprire il primo hotel in Italia a Venezia, scegliendo il marchio Nolinski,
considerandolo il più affine per via del suo “carattere elegante, classico e moderno”.

-

Nel cuore di Brera, in Corso Garibaldi, ha aperto le porte il boutique hotel 4 stelle Urban Hive Milano, nuova
destinazione per l’ospitalità metropolitana pensata per i viaggiatori in città per business o per piacere, ma anche per
gli stessi milanesi, alla ricerca di un luogo dove provare un aperitivo oppure di uno spazio condiviso di lavoro.

-

Dopo aver rilevato, a novembre 2022, la gestione del Resort Timi Ama di Villasimius e averlo “affidato” al proprio
marchio Almar, Hnh Hospitality fa un’ulteriore mossa. Il gruppo ha annunciato, infatti, di aver firmato un accordo difranchising per la struttura sarda con il gruppo alberghiero francese Accor. Il resort prenderà così il nome di Pullman
Almar Timi Ama Resort & Spa, aggiungendo il marchio Pullman di proprietà di Accor. La gestione, con decorrenzada gennaio 2023, prevede l’apertura dell’attività alberghiera per la stagione estiva già a partire dal mese di maggio.

Pipeline: overview
Città

Nome Progetto

Tipo

categoria

CamereStato

Apertura

struttura(stelle)(n)pipeline(prevista)

JK Palace Boutique hotel

MilanoHotel

5

38 Cantiere

2023

W MilanMilanoHotel

5n.d. Cantiere

2023

Nobu Hotel Roma

Roma

Hotel

5

116 Cantiere

2023

Four Seasons

Roma

Hotel

5

n.d. Cantiere

2023

CitizezM - Lungotevere de' Cenci

Roma

Hotel

n.d.

n.d. Progetto

2023

The Rome Edition

Roma

Hotel

5

93 Cantiere

2023

Romeo Roma

Roma

Hotel

5

74 Cantiere

2023

Hotel

5

n.d. Cantiere

2023

Hilton Garden Inn Malpensa

Solbiate Olona (VA) Hotel

4

246 Cantiere

2023

Avani Rio Novo Venezia

Venezia

Hotel

4

144 Cantiere

2023

Hotel Annamaria

Folgarida (TN)

Hotel

4

n.d. Cantiere

2023

Valtur Gallipoli Beach Resort

Gallipoli (LE)

Hotel

5

122 Cantiere2024

W Rome

Roma

Hotel

5

120 Cantiere

2024

W Milan – DuomoMilanoHotel

5

202 Cantiere

2024

W Napoli

NapoliHotel

5

95 Cantiere2024

W Florence

Firenze

Hotel

5

120 Cantiere

2024

The Langham Venice Hotel

VeneziaHotel

5

138 Progetto

2024

Hotel

5

n.d. Cantiere2024

La Roqqa

San Domenico Hotels

Monte Argentario(GR)

Cortina d'Ampezzo(BN)

Avani Palazzo Moscova Milano

MilanoHotel

4

65 Cantiere

2024

Romazzino, A Belmond Hotel

Arzachena (SS)

Hotel

5

n.d. Cantiere

2024

Regina Olga

Cernobbio (CO)

Hotel

4S

80 Cantiere

2024

49

Città

Nome Progetto

Tipo

categoria

CamereStato

Apertura

struttura(stelle)(n)pipeline(prevista)

Rosewood Hotel

Roma

Hotel

5

157 Cantiere

Rosa Alpina Hotel & Spa

San Cassiano (BZ)

Hotel

5

n.d. Cantiere

Hotel

n.d.

n.d. Cantiere

2025

Terme Berzieri

Salsomaggiore
Terme (PR)2024/2025
2024/2025

Ruby Hotel

Roma

Hotel

5

160 Progetto

2025

Mandarin Oriental Villini Sallustiani

Roma

Hotel

5

n.d. Cantiere

2025

Four Seasons - Palazzo della Rovere

Roma

Hotel

5

77 Progetto

2025

Hotel Bauer

Venezia

Hotel

5

110 Progetto

2025

Rosewood Palazzo Branca

MilanoHotel

5

70 Cantiere

2025

Brach Hotel

Roma

Hotel

5

n.d. Cantiere

2025

Radisson Blu Hotel Firenze

FirenzeHotel

4

328 Progetto

2025

Hotel

5

83 Cantiere

2025

Hotel

5

38 Cantiere

2025

Mandarin Oriental Cristallo
Hotel Ancora

Cortina d'Ampezzo(BN)
Cortina d'Ampezzo(BN)

Colonia Olivetti di Marinella

Sarzana (SP)Resortn.d.

92 Cantiere

2025

Soho House Milano

MilanoHotel

5

50 Cantiere

2026

Grand Hotel Convento (Anantara)

Amalfi (SA)

Hotel

5

52 Progetto

2026

Ritz Carlton

Bellagio (CO)

Hotel

5

105 Progetto

2026

Palazzo delle Stelline

MilanoHotel

5n.d. Cantiere

2026

Cheval Blanc Pitrizza

Liscia di Vacca (SS) Hotel5n.d. Cantiere

2026

Hotel Scarampo

Milanon.d.

n.d. Progetto

2030

Hotel

Kroll Real Estate Advisory Group su testate giornalistiche specializzate del settore

50

Principali Transazioni H2 2022 e H1 2023
Data

Portafoglio

Città

Nome Hotelcategoria

Camere(stelle)(n)

Valore(Mln di €)€/camera

Compratore

Venditore

4

167

n.d.

n.d.

Dedeman, Apex
Alliancen.d.

Camping90

n.d.

n.d. iAM Capital Groupn.d.

Porto Rotondo

4

35

n.d.

n.d. n.d.

Principe di Lazise

Lazise

4

127

25,0

gen-23

Hotel Midas

Roma

4

349

n.d.

0

dic-22

SHG Hotel Verona

Verona

4

112

n.d.

66.100nov-22

Hotel Alexandra

Roma

3

57

n.d.

n.d. Molo Hotel Group

nov-22

W Roma

Roma

5

162

172,0

Hamilton Pyramid
1.061.700 Europe, CPP

mag-23

1

Grand Hotel Gardone

Gardone Riviera

apr-23

1

Capo Mimosa

Cervo

apr-23

1

Green Park

apr-23196.900 Fatta Hotels
Zeitgeist AssetManagement,
Ahc International
Consulting Ag

Investment Board

Cerved Credit
Management
Bain Capital

Varde Partners

Next Re Siiq

Omnam Group, Kryalos,
King Street Cap Mgmt

ott-22

B&B Milano Centrale

Milano

3

100

n.d.

n.d. Sofidy

BPER Leasingago-22

Almar Jesolo Resort & Spa

Jesolo

5

197

n.d.

n.d. Perial

Oaktree, Castello Sgrlug-22

Hotel Bellevue

Cortinad'Ampezzo

4

68

49,0

720.600 Prodea Investments

lug-22

Excelsior

Venezia

5

196

100,0

510.200

lug-22

Residence del Mare

TriesteResidence

36

n.d.

n.d. JP Immobilien

n.d.

lug-22

Hotel Milano

Pinzolo

3

44

n.d.

n.d. JP Immobilien

n.d.

London & Regional
HotelsSorgente SGR

COIMA SGR

1 verrà trasformato in un hotel di lusso
Nota: Il valore del transato potrebbe includere elementi extra-immobiliari quali ad esempio quote societarie e contratti di gestione che non sono scorporabiliin quanto non si ha evidenza numerica del dato.
Kroll Real Estate Advisory Group su dati MSCI RCA e testate giornalistiche del settore51

Il mercato logistico

La logistica è un segmento di mercato oramai specializzando sia in termini di tipologia edilizia (immobili flessibili vs
immobili built to suit, mediumhigh size, e-commerce, last mile, corriere espresso, cold storage, ecc…) che di tipologia diinvestitori, quali: investitori istituzionali (medium-high size con ticket > 20 ÷ 30 MLN nelle location prime), investitori
specialistici (diversificazione fondi nei diversi mix di tipologie logistiche e anche verso zone prossime alle Location Primee Location Secondarie), developer / investitori, ecc.. A livello nazionale si è registrato un record in termini di volume transato
nel 2022, con molti deals e dati in termini di cap rate / capital value e rents. I primi mesi del 2023 confermano l’appetibilità
per questa asset class, nonostante il contesto macro-economico di riferimento e la contrazione del volume transato
registrato, in ragione della stretta monetaria da parte della BCE e della yield decompression sui titoli di stato e sul mercato
obbligazionario in generale. Si evidenzia un consolidamento dell’interesse per le zone prossime alle Location Prime e perle Location Secondarie, anche in ragione della saturazione delle location prime e delle maggiori possibilità insediative
connesse ai vincoli urbanistici offerte dai comuni minori. Anche il Mezzogiorno comincia a far registrare l’interesse degli
investitori, seppur con riferimento a progetti specifici / built to suit con tenant solidi. La crescente sensibilità da parte dei
player e tenant verso prodotti rispondenti a requisiti di sostenibilità non solo ambientale, ma anche sociale ed economica
è sostenuta dalla volontà di investire prevalentemente immobili in grado di rispondere ai criteri Enivornmental, Social andGovernance (ESG). Di interesse risultano essere anche immobili “light-industrial” ubicati in location strategiche, dariconvertire o da acquisire per mezzo di operazioni di sales & leaseback.

Investimenti
Nel primo semestre 2023 il settore industriale e logistico(che include anche il light industrial e data centre) ha
continuato a raccogliere significativi volumi di investimenti,
anche se in minor proporzione rispetto agli anni precedenti,
questo a causa dell’illiquidità del mercato. I 550 milioni dieuro totalizzato dell’asset class “Logistica e Light
Industrial” ha inciso per più del 25% sul totale degli
investimenti corporate, interrompendo così lo storico
primato in termini di attrattività dell’asset class Uffici chenel primo semestre 2023 ha intercettato il 20% circa degli
investimenti. In particolare, il mercato della logistica si
dimostra solido, resiliente e particolarmente attivo
specialmente per gli spazi dedicati ad attività economichelegate all’e-commerce e ai consumi di prima necessità.

Kroll Real Estate Advisory Group52

Sviluppi
L’espansione del segmento della logistica è confermata dall’intensa attività delle iniziative immobiliari in atto mirate, sia arealizzare nuovi spazi “built-to-suit” che a rinnovare il parco immobiliare non solo le location prime, ma anche centri
secondari che, per effetto dell’importante crescita di richieste di spazi risultano coinvolti nei processi di strutturazione
strategica e sostenibile della rete logistica. Il “fil rouge” degli sviluppi logistici fa riferimento alla rispondenza del prodotto
agli standard di sostenibilità sociale-economica e ambientale (ESG).
Entro il 2026 si stima l’immissione nel mercato di oltre 6,6 milioni di metri quadrati di GLA, principalmente localizzati al
Nord (Piemonte, Lombardia, Veneto ed Emilia-Romagna), ma anche al Centro e Sud, in particolare tra Lazio e Campania
e in Puglia. La geografia degli sviluppi segue l’interesse dei player a posizionarsi in prossimità di nodi intermodali strategici
per il trasporto sia su gomma, ma anche su ferro; questa nuova tendenza è da considerarsi un effetto degli importanti pianidi sviluppo infrastrutturale di alta velocità in corso in Italia. Nel dettaglio, grazie ai fondi PNRR destinati alla Mobilità
Sostenibile (25,4 mld€) è prevista la realizzazione di nuove tratte di Alta Velocità tra Salerno-Reggio Calabria, Napoli-Bari,
Palermo-Catania oltre al prolungamento dell'Alta Velocità Torino-Venezia fino a Padova.

Kroll Real Estate Advisory Group, su dati Scenari Immobiliari e principali testate giornalistiche del settore

Canoni e Rendimenti
Nel primo semestre 2023 si registra una generale crescita
dei prime rent assieme ad una decompressione dei tassi direndimento, alla luce del mutato contesto economico(inflazione, rialzo dei tassi d’interesse da parte della BCE,
performance mercato obbligazionario, ecc..). Nonostante il
trend in atto, nel mercato immobiliare di riferimento l’asset
class logistica mantiene fondamentali solidi, con rinnovato
interesse per le sub-asset class “last-mile” / “magazzini
refrigerati”; stante il contesto descritto, le location
secondarie acquistano più appeal rispetto al recente
passato, forti di rendimenti più elevati / interessanti. Si fa
notare che la situazione macro-economica rimane indivenire, caratterizzata da una volatilità nel breve periodo
maggiore rispetto al passato; pertanto i trend in atto
possono essere soggetti a repentine variazioni, in attesa
di maggiori evidenze sul mercato immobiliare e di dati
relativi alle transazioni dei prossimi mesi.

LOGISTICA - H1 2023
Città

Canoni prime€/mq/amin max

vs
H2
2022

Prime gross yield
%
min

max

Milano

56-78

5,50%

6,30%

Roma

48-73

5,60%

6,40%

Genova

47-63

6,70%

7,40%

Torino

48-58

6,40%

7,10%

Verona

48-59

5,90%

6,60%

Bologna

52-68

5,80%

6,50%

Piacenza

52-68

5,80%

6,50%

Firenze

48-72

5,90%

6,60%

Napoli

37-47

7,00%

7,50%

Bari

37-47

7,50%

8,00%

vs
H2
2022

Nota: per immobili ad uso "last-mile" / "corriere espressi" / "e-commerceavanzati" / "logistica del freddo", i valori riportati possono incrementare
sensibilmente (sino ad un +30% ca.)
Kroll Real Estate Advisory Group53

Il mercato light industrial

L’aumento significativo dei costi delle materie prime iniziato nel 2020, proseguito 2021 e accelerato nel 2022 dalla
repentina crescita dei beni energetici si è ripercosso sui costi del settore delle costruzioni. I cantieri, tra cui quelli in atto
per lo sviluppo di immobili a vocazione industriale, richiedono legno, acciaio, rame, cemento e altri materiali che essendopoco disponibili hanno subìto un rapido innalzamento dei costi. A partire dalla fine del 2022, il trend dell’indice del costo
di costruzione appare essersi stabilizzato, seppur a livelli molto più lati rispetto alla media degli anni precedenti (indice paria 103 nel 2020 e 112 nel 2021). Nel dettaglio, l’indice del costo di costruzione di un fabbricato industriale a maggio 2023,
ultimo dato disponibile e provvisorio alla stesura del seguente report, si attestato a 127,2, il 2% in meno rispetto adicembre 2022 e il -5% rispetto a maggio 2022. Al momento non è possibile prevedere se tali costi continueranno il trend
di ridimensionamento o si consolideranno nel tempo; pertanto, è doveroso procedere con un monitoraggio di tali parametri.

Kroll Real Estate Advisory Group, su dati ISTAT

Focus Data Centre
I “Data centre” sono edifici caratterizzati da uno spazio ibrido industriale-uffici e attrezzature con infrastruttura IT.
Solitamente si trovano nel centro delle città o in un nodo strategico della rete urbana. La rapida trasformazione digitale ela relativa diffusione di nuovi approcci di storage (es. cloud) hanno portato i Data Centre a un processo di dismissione(totale o parziale) con il conseguente aumento dello stock offerto, che si posiziona sul mercato secondo diversi scenari.
54

Il PNRR ha contribuito a dare una spinta importante al prodotto Data Center che attraverso la missione Digitalizzazione,
innovazione, competitività, cultura e turismo, ha messo a budget 900mln€ di investimenti “per garantire che i sistemi, idataset e le applicazioni della Pubblica Amministrazione siano ospitati in data center altamente affidabili e con elevati
standard di qualità per sicurezza, prestazioni, scalabilità, interoperabilità europea ed efficienza energetica. A tal fine,l'investimento prevede la creazione di un'infrastruttura ibrida nazionale all'avanguardia basata su cloud (denominata"Polo Strategico Nazionale", PSN) o la certificazione di alternative cloud pubbliche sicure e scalabili a cui seguirà lamigrazione di dataset e delle applicazioni della pubblica amministrazione. Il fine ultimo è quello di rendere più sicuri i data
center italiani aumentandone l’affidabilità, l’efficienza e la capacità elaborativa.” (fonte: italia domani PNRR) Proprio lo
scorso dicembre 2022, il Dipartimento per la trasformazione digitale ha formalizzato la creazione dell’infrastruttura cloud
Polo Strategico Nazionale (PSN). “Acilia e Pomezia nel Lazio, insieme a Rozzano e Santo Stefano Ticino in Lombardia,
sono le sedi individuate per ospitare i data center e garantire adeguati livelli di continuità̀ operativa, oltre che di tolleranza
ai guasti. A partire dal 2023 oltre 280 pubbliche amministrazioni centrali e strutture sanitarie potranno richiedere un
finanziamento per completare la migrazione dei propri dati ed i servizi critici e strategici al PSN[…]” (fonte: Dipartimento
per la trasformazione digitale)
Per immobili in periferia e spesso posizionati lungo le direttrici infrastrutturali delle telecomunicazioni o hub/ distretti
dedicati, appare invece vantaggioso ristrutturali per mantenere la destinazione d’uso d’origine; in queste ultime location si
segnala anche l’offerta di Data Centre di nuova concezione e più rispondenti alle esigenze di efficienza energetica/
fattori ESG.
Considerata la natura ibrida di questi immobili è possibile altresì valutare l’opportunità di valorizzazione e cambio didestinazione d’uso per i Data Centre in contesti consolidati; in questo caso ci si riferisce a Centraline telefoniche, di cui lepiù attrattive si trovano nel centro delle principali città o vicino ai principali CBD italiani (Milano e Roma) e in queste aree
il rendimento lordo si aggira tra il 6,0% e il 6,5% con valori “prime” vicini al 5,0%, mentre gli immobili in una posizione
secondaria potrebbero raggiungere rendimenti lordi di tra il 7,0% e il 9,5%.

Volumi di compravendita
Il consuntivo del 2022 ha confermato il trend positivo delle transazioni iniziato nel 2021, portando il numero degli scambi
al di sopra dei risultati sia dell’anno precedente (variazione annua +7%), che anche del 2019, anno pre-pandemia (+34%).
In termini assoluti, i dodici mesi del 2022 si sono registrate complessivamente circa 16.265 compravendite contro le15,160 del 2021 e di 12.125 del 2019.
Area

NTN 2019

NTN 2021

NTN 2022

Var. % NTN

Var. % NTN

22 vs 21

22 vs 19

Quota NTN
per area(2022)

Nord Est

3.442

4.361

4.262

-2%

24%

26%

Nord Ovest

4.639

5.721

6.403

12%

38%

39%

Centro

2.001

2.509

2.704

8%

35%

17%

Sud

1.504

1.966

2.238

14%

49%

14%

Isole

538

605

656

8%

22%

4%

12.12415.162

16.263

7%

34%

100%

ITALIANel 2022, il Nord ha assorbito oltre il 65% delle transazioni (10.665 NTN):
nel dettaglio il Nord Est ha rilevato il 26% delle NTN totali, registrando
variazioni pari a -2% vs 2021 e +24% rispetto al 2019, mentre il Nord
Ovest, che da solo intercetta il 39% delle transazioni nazionali, evidenzia
performance pari a +12% rispetto a 2022 e +38% rispetto al 2019. Il
Centro e il Sud seguono a distanza con rispettivamente il 17% e il 14% deltotale delle compravendite, mentre le Isole intercettano il rimanente 4%;tutte e tre le macroaree rilevano performance positive, sia in ragione d’anno
che rispetto al 2019.
Nel periodo gennaio-marzo 2023, l’ammontare delle compravendite si
attesta a quasi 3.340 transazioni, risultato leggermente inferiori al primo
trimestre 2022 (-4%), ma ancora sopra i risultati del medesimo periododel 2019 (+19%).

Kroll Real Estate Advisory Group, su dati Agenziadelle Entrate (OMI)

55

Tempi di commercializzazione e sconti
Nei primi mesi del 2023, la confermata appetibilità del comparto definisce tempi di commercializzazione e sconti a due
velocità. La prima e riferita a prodotti “built to suit” che appare mantenere i positivi trend rilevati a inizio 2020, la seconda
legata a operazioni opportunistiche, che invece appare subire gli effetti dei fattori esogeni del mercato (politiche monetarie
restrittive, costo di costruzione a livelli sopra la media, ecc.) e che registra una dilatazione dei tempi di vendita e di locazione
oltre che di differenziale tra prezzo di mercato e di acquisto del prodotto immobiliare.
Nel dettaglio, nel 2022, ultimo dato disponibile, si è registrato unsensibile trend di riduzione dei tempi di vendita iniziato a fine 2020e che si attesta a una media di quasi 9 mesi. I tempi di locazione,
invece, segnano una sostanziale crescita, sostenuta soprattutto
dal mercato delle grandi città, in primis Roma, attestandosi
mediamente a 9 mesi. Per quanto riguarda lo sconto medio sul
prezzo di compravendita si rileva una generale contrazione deldivario rispetto al prezzo offerto: il delta più significativo si riferisce
ai capannoni industriali ben localizzati e compravenduti a Roma,per i quali lo scontro sul prezzo è passato dal 17,5% nel 2021 al
16% nel 2022.

Kroll Real Estate Advisory Group, su dati Nomisma

Canoni e Rendimenti
Nel primo semestre 2023 si continuano a rilevare buone
performance anche del comparto industriale anche se gli
effetti dell’aumento del costo del debito e le conseguente
stagnazione del mercato dei capitali ha fatto registrato una
decompressione media di 50 bps dei rendimenti, che nelle
location prime, ovvero nuclei industriali strutturati e forniti diadeguati servizi per le attività produttive, si attestanonell’intorno del 9%, mentre nelle zone periferiche/location
secondarie raggiungono valori medi del 9,5 - 10%.

Kroll Real Estate Advisory Group, su dati Agenzia delle Entrate (OMI)56

Previsioni
Alla luce dei fattori esogeni che caratterizzano il mercato immobiliare e in particolare derivati, dal protrarsi del conflitto
Ucraina-Russia, e dagli strumenti finanziari messi in atto dal Governo e dall’Unione Europea, sia per il rilanciodell’economia, che per il contenimento dell’inflazione, si riporta di seguito lo scenario previsionale che tiene inconsiderazione:

dati forniti dai primari istituti di ricerca;dati resi disponibili dall’Agenzia delle Entrate;dati relativi al volume degli investimenti corporate;dati macroeconomici previsionali divulgati dalla Commissione Europea

utili allo scopo di determinare la stima al 2023 e la previsione al 2024 del volume di compravendite e trend dei prezzi
unitari.
VARIAZIONE YOY - INDUSTRIALESTIMAPREVISIONE

2019

2020

2021

2022

2023*

2024**COMPRAVENDITE

0,0%-12,1%

41,6%

6,9%

-3,4%

-3,0%

PREZZI

2,0%

-1,2%

1,0%

0,2%

0,1%

0,0%

Kroll Real Estate Advisory Group

Principali Transazioni H1 2023
Data

Portafoglio

Nome immobile

Tipologia Prov

Città

Valore(Mln di €)Compratore

Venditoremag-23

Bergamo DC

Logistico

BG

n.d.

n.d. Blackstone, Kryalosn.d.

apr-23

Logistic Park in Vigasio

Logistico

VR

Vigasion.d. BNP Paribas REIM

n.d.

apr-23

Asset in Piemonte

Logistico

AL

Capriata d'Orba

n.d. Alderan

FM Logistic

mar-23

Asset a Caronno

Logistico

VA

Caronno Pertusella

n.d. GLPn.d.

mar-23

Davia

Light
Industrial

SA

Oliveto Citra

3,0 Davia

n.d.

mar-23Dana Italia

Logistico

CO

Montano Lucino

n.d. SCPI LOG IN

Dana Group

mar-23

ALS Fiorenzuola d'Arda

LogisticoPC

Fiorenzuola d'Arda

n.d. GLP

Engineering 2k Spa

feb-23 BentallGreenOak portfolio

6 asset logistici

Logistico

varie

varie

n.d. Prelios, BentallGreenOak

n.d.

FI

Empolin.d. Namira SGR

Cheyne CapitalMI

Buccinasco

n.d. Blue SGR, DAA Capital Partnersn.d.

feb-23Irplast buildinggen-23

DLO4 Amazon

Light
Industrial
LogisticoKroll Real Estate Advisory Group su MSCI RCA e principali testate giornalistiche del settore57

Il mercato commerciale

Per quanto attiene l’asset class retail i fondamentali si mantengono solidi nonostante il contesto macroeconomico ancora
incerto. I primi sei mesi del 2023 fanno registrare un incremento dei canoni negli asset di migliore qualità. D’altro canto,però, la scarsa liquidità del mercato delinea una forte carenza di investitori con profilo Core o Core+, che prediligono ancora
asset percepite come più resilienti, come iammobili cielo-terra high street, dove tuttavia tale tipo di prodotto risulta
estremamente limitato. Contemporaneamente, si osserva una buona offerta di immobili out-of-town nel mercato (siatramite processi ufficiali di vendita, sia off-market), attualmente guardati da investitori opportunistici alla ricerca di prezzi
ancora troppo distanti dalle aspettative dei venditori. A rendere ulteriormente illiquido il mercato, si aggiunge anchel’avvenuto aumento dei tassi di interesse da parte della BCE, che ha provocato un aumento del costo del capitale, causando
una frenata degli investimenti immobiliari trasversale al mercato immobiliare. La crescita dei rendimenti dei centri
commerciali in corso già da prima della Pandemia, rende ora più contenuta l’aspettativa di ulteriori repricing conseguenti
all’aumento dei tassi di interesse, rispetto ad altre asset class (logistica, office, hotellerie) che, nel post-Covid, avevano
registrato yield compression a valori oggi difficilmente compatibili con il quadro macro-economico.
Permane inoltre da parte degli investitori una percezione di rischio connessa ai potenziali effetti dell’eCommerce,
percezione che non trova tuttavia evidenza con lo stato di assestamento/rallentamento del mercato eCommerce,caratterizzato da una quota di mercato per l’Italia stabilizzatasi dal 2021 attorno all’11% ed in linea con i valori postPandemia.
La situazione di semi-stagnazione e l’incertezza continua a riflettersi nella crescita dei rendimenti. Per quanto attiene il
comparto delle grandi strutture pianificate (shopping center e retail park) l’attesa è per un rialzo dei rendimenti inferiore
rispetto ad altre asset class, in quanto i centri commerciali partivano già da rendimenti attesi elevati e comunque superiori
all’attuale livello del costo del denaro.

58

E-Commerce
Secondo i dati pubblicati dall’Osservatorio eCommerce B2C Netcomm – School of Management del Politecnico di Milano,
il valore complessivo raggiunto dagli acquisti online nel nostro Paese nel 2022 è 48,1 miliardi, il 20% in più rispetto al
2021. L’eCommerce di prodotto continua la propria corsa, pur se con un ritmo più contenuto (+8%) rispetto a quantovisto nel 2021 (+18% sul 2020), e tocca i 33,2 miliardi di euro. Si evidenzia un rallentamento nella crescita dei prodotti
commercializzati online che passa da una media del 20-25% (dal 2017 al 2021) all’8%. I dati rilevati dal Politecnico di
Milano mostrano che nel 2022 rimane stabile all’11% la penetrazione dell’e-commerce sul totale Retail nei prodotti. Gli
acquisti online di servizi, invece, mostrano una ripresa evidente (+59%) e raggiungono quota 14,9 miliardi di euro. Questo
grazie anche alla crescita del comparto turismo e trasporti che compensa le perdite generate durante l’emergenza
sanitaria. Per il segmento prodotti, sono le categorie merceologiche afferenti ad Abbigliamento, Beauty e Informatica arilevare maggiore dinamicità, mentre il Food & Grocery potrebbe subire un rallentamento della crescita. Lato servizi, si
registra una continuità della crescita del settore Turismo e Trasporti (+27% vs 2022) e Ticketing per eventi. Secondo ledichiarazioni di Valentina Pontiggia, Direttrice dell’Osservatorio eCommerce B2c Netcomm – Politecnico di Milano “[…] daun lato i servizi vivono una ‘seconda giovinezza’, mentre i prodotti attraversano una fase di incremento più controllato e inparte dovuto all’inflazione. In particolare l’eCommerce di prodotto, nonostante sia ormai percepito come centrale e
indispensabile per lo sviluppo futuro del Retail, sta affrontando diverse sfide, come le tensioni tra innovazione e
sostenibilità (economica, sociale e ambientale) e la scarsità di risorse e competenze, logistiche e non solo […] Di certo, i
retailer hanno compreso un punto fondamentale: l’eCommerce e, più in generale, l’innovazione tecnologica (tra cui
Metaverso, Realtà Aumentata/Virtuale e Intelligenza Artificiale) possono aiutare a estendere il concetto di ‘spazio-tempo’
nella relazione tra brand e consumatore.”
La diffusione dell’e-commerce in Italia è sostenuta dagli acquisti offline, in altre parole, l’omnicanalità risulta esserel’esperienza di acquisto maggiormente intrapresa dai consumatori italiani, che nel 40% dei casi, si informa online prima diacquistare in negozio, così come per 1 volta su 4 la finalizzazione dell’acquisto online avviene dopo che l’acquirente ha
visitato il punto vendita fisico.

High Street
Il segmento delle high street sta registrando segnali di interesse dopo la pandemia, sostenuti soprattutto dalla crescita dei
flussi turistici internazionali e da una ritrovata vivacità di eventi, leisure e fiere. Resta forte l’interesse per immobili cieloterra, mixed use lungo le vie commerciali più prestigiose, ritenuti comunque sicuri e con profili rischio-rendimento bassi,
nel medio-lungo periodo.
I primi mesi del 2023 hanno registrato valori locativi stabili nella maggior parte delle high street italiane, con un leggero
aumento nelle città turistiche come Firenze, Venezia e Napoli.
Si rileva un discreto dinamismo anche in località secondarie, città di provincia e nuovi luoghi dello shopping all’interno dellepiazze commerciali italiane più importanti. Il focus dei retailer e degli investitori è su immobili di qualità: se in periodo prepandemia l’obiettivo dei retailer era di insediarsi nelle principali piazze italiane ed il driver principale era unicamente il livellodi canone, ora si osserva una crescente attenzione nella scelta della location più performante, si punta più alla qualitàdell’unità, con attenzione a driver quali: estensione del fronte vetrinato, regolarità dell’unità, superficie netta fruibile internae ampiezza dei collegamenti verticali tra i piani destinati alla vendita. L’elemento “visibilità” si è consolidato come centrale
in un’esperienza di acquisto sempre più ibrida e penetrata dal settore e-commerce, consentendo quindi al cliente di entrare
in contatto con il prodotto per poi finalizzare l’acquisto in negozio, a casa o utilizzare il punto vendita per il ritiro dell’oggetto
selezionato on-line.
Milano si conferma ancora in cima alle classifiche per dinamismo, rent e valori. Le principali high street di Milano sono
infatti sempre molto richieste: la vacancy è limitata e gli spazi disponibili spesso non sono adeguati alle necessità dei brand.
La richiesta di locali commerciali in trophy asset e location prime ha avuto come effetto l’incremento dei canoni, facendo
registrare a Milano, in via Montenapoleone il terzo dato più elevato tra le vie dello shopping più care nel mondo per canone
al metro quadro richiesto (Report “Main streets across the world 2022”). Le principali vie commerciali e del lusso hanno
registrato presenze costanti e si sono confermati in miglioramento i flussi turistici soprattutto dalle Americhe e dal restod’Europa.

59

I canoni nelle vie del lusso hanno riscontrato un aumento: punte di oltre 15.000€/mq annuo per le superfici commerciali al
piano terra in via Montenapoleone, dato in continua ascesa a causa del limitato stock disponibile e dall’attrattività
commerciale dell’asse. Si è rivelata limitata la disponibilità anche in Corso Vittorio Emanuele II, dove i canoni di locazione
rilevati, per negozi al piano terra vetrinati (canoni di punta), sono compresi in un range medio che si attesta tra 6.000 e
10.000 €/mq/anno. La vitalità del mercato ha portato alla realizzazione di numerosi nuovi progetti, con conseguente
prolungamento naturale di Corso Vittorio Emanuele II sino ad arrivare al Castello Sforzesco, dando quindi nuova linfa a via
Dante, piazza Cordusio, via Mercanti e anche via Orefici con il suo sbocco su via Torino. Tra le recenti aperture si segnalanoil negozio “END”, primo flagship store in Europa continentale del brand Luxury streetwear ed il nuovo Flagship store
Mondadori in Piazza Duomo. L’apertura della nuova stazione della metropolitana linea M4 in Piazza San Babila, con larecente inaugurazione della nuova piazza, porterà nuova linfa all’intorno.
Si conferma il trend dei brand del lusso di ricercare nuovi spazi al di fuori del perimetro tradizionale del Quadrilatero, acausa dell’assenza di spazi di qualità disponibili. Nel dicembre 2022 Ferragamo ha inaugurato Portrait Milano. Il progettodi circa 2.800mq, all’interno dell’ex Seminario Arcivescovile di Corso Venezia, si compone di una struttura ricettiva a 5stelle facente parte della Lungarno Collection, dotato di 73 tra camere e suite, aree dedicate al wellness, un bar, un bistrot,
un ristorante, un negozio di gioielli e spazi retail, dove Antonia (luxury multibrand store) ha aperto il secondo punto vendita
della città di Milano oltre allo spazio in Brera. Nella stessa ottica di recupero e riconversione di un asset strategico per ilsettore retail, gli spazi occupati dal Cinema Odeon si accingono a diventare la prossima frontiera del lusso meneghino. Il
progetto di DeA Capital Real Estate Sgr Spa per lo storico edificio prevede la diminuzione delle sale di riproduzione a 5 etutte nel piano interrato, mentre i piani terra, primo, secondo saranno riconvertiti a spazio commerciale di lusso e al terzo
e quarto piano sarà confermata la destinazione ad uffici.
In controtendenza invece l’asse di Corso Buenos Aires che fa registrare segnali di difficoltà e fronti vetrinati sfitti. Calvin
Klein nel 2022 ha liberato il flagship store in Corso Buenos Aires, aperto nel 2008, per rilocalizzarsi in Via Dante 14.
Così come a Milano, anche nella Capitale e nelle principali città a vocazione turistica si registra fermento per il comparto
retail. I prime rent registrati a Roma sono stabili a 12.800 Euro/mq/anno. Via del Corso, via dei Condotti, via del Babuino e
piazza di Spagna hanno mantenuto alto il loro appeal, così come le primarie high street di Firenze.

Yield – High Street
La situazione di profonda incertezza del mercato immobiliare, unitamente alla crescita del costo del denaro, continua ariflettersi nella crescita dei rendimenti, che dopo aver colpito le strade secondarie, sta ora interessando anche le high street
prime.

High Street - Rendimenti Lordi
Top High Street
MilanoRoma

Via Montenapoleone

Via dei Condotti

3,50% - 4,75%

3,75% - 5,00%

Venezia

Firenze

4,50% - 5,75%

4,25% - 5,00%

Top Cities*

Zone Centrali

Secondary HighHigh Street città

Zone Periferiche
Negozi di vicinato -Streetsecondarie

Medie Superfici di Vendita

4,75% - 6,75%

5,50% - 8,25%

7,25% - 9,25%*grandi città a vocazione turistica

Kroll Real Estate Advisory Group

60

Centri Commerciali, Retail Park e Factory Outlet
Secondo l’ultimo osservatorio del Consiglio Nazionale dei Centri Commerciali (CNCC) 4 il campione dei centri commerciali
analizzati (pari a circa un terzo dei circa 1.270 poli italiani) ha rilevato un generale recupero del fatturato rispetto al periodo
pre-pandemico (-3% nel 2022 vs. 2019). I dati relativi ai footfall del 2022, seppur in ripresa, nonostante la minaccia
inflattiva sui consumi, restano sotto le performance dell’anno pre-pandemia (-15%).
I primi mesi del 2023 confermano i trend di crescita dei driver fondamentali. Per quanto riguarda le presenze, i primi 3
mesi del 2023 mostrano un segnale di positiva ripresa, con il recupero di qualche punto rispetto al 2019. Per quantoriguarda le vendite, il primo trimestre 2023 è in continuità con il semestre precedente e fa registrare vendite pari al periodo
pre-covid, 2019. Si evidenzia anche il miglioramento dei rent to sale, dove i canoni hanno generalmente raggiunto i livelli
di sostenibilità simili a quelli registrati nel 2019.
Andamento footfall e fatturato 2020, 2021, 2022 – I° trim.23

Kroll Real Estate Advisory Group su dati CNCC

I fatturati medi, nonostante la differenza di visitatori rispetto al periodo pre COVID, sono stati compensati da una spesa
pro capite più elevata. Questi dati confermano un cambiamento delle abitudini di consumo e di frequentazione dei centri,
come si evince da un aumento importante dello scontrino medio.
Il settore grocery si è rivelato uno dei settori che più è stato capace di assorbire le difficoltà registrate durante la pandemia
grazie alle caratteristiche anticicliche e alla minor elasticità della domanda. Nonostante il contesto macro-economico ed ilconnesso aumento dei prezzi al dettaglio a seguito della crisi energetica e la contrazione del potere d’acquisto delle
famiglie, i consumi al dettaglio di alimenti, bevande e tabacco hanno fatto registrare segnali positivi rispetto al 2019. Le
caratteristiche intrinseche del settore continuano ad attirare l’attenzione degli investitori, tipicamente per operazioni disales&leaseback. La ragioni sono da imputarsi alla presenza di flussi di cassa relativamente costanti sul lungo periodo edalla resilienza rispetto al rischio rappresentato dal commercio digitale.
Considerando i dati relativi al fatturato per merceologia, si rileva come rispetto al 2019 i settori che hanno sofferto
maggiormente sono il “Fashion” ( -3,2% rispetto al 2019) e l’”Elettronica” (-0.7%). Di segno positivo invece l’andamento
relativo le categorie di “Beni per la Persona”(+12,9%) e “Food & Beverage” (+7,3%). Segno positivo anche per la categoria
dei “Servizi”(+0,4% rispetto al 2019).

4

Presentato a Maggio 2023

61

Vendite per Merceologia (Var. % 2022 vs. 2019 - 2023 vs. 2019)

Kroll Real Estate Advisory Group su dati CNCC

Yield - Centri commerciali e Retail Park
La situazione di forte incertezza e di sostanziale inattività del mercato immobiliare si traducono nell’H123 in una lieve
risalita dei rendimenti (25-50 bps), seppur inferiore rispetto ad altre asset class, in quanto i centri commerciali partivano
già da rendimenti attesi elevati e comunque superiori all’attuale livello del costo del denaro. Da parte degli investitori
internazionali si verifica nei confronti di tali asset class un generale sentimento di attesa (“wait and see approach”).

Centri Commerciali - Rendimenti Lordi

Retail Park - Rendimenti Lordi

Prime*Top Secondary

Secondary

Prime

Secondary

6,25% - 7,75%

6,50% - 8,75%

8,00% - 10,00%

6,50% - 8,50%

7,75% - 10,00%*Con il termine di centri commerciali prime si qualificano quegli schemi dominanti rispetto al proprio bacino d'utenza,
con elevati volumi di footfall e capacità di attrarre top brand, indipendentemente dall'ubicazione nelle principali città
metropolitane.
Kroll Real Estate Advisory Group

Stock e Pipeline
Il Consiglio Nazionale dei Centri Commerciali (CNCC), associazione che riunisce gli operatori attivi nelle industrie dei Centri
Commerciali, Factory Outlet e dei Retail Park, ha rilevato nel 2022 un ammontare complessivo di 1.274 poli commerciali
per un totale di 20 milioni di mq di GLA. Il settore è stato capace di generare nel medesimo anno un volume d’affari (escluso
l’indotto) pari a 68,3 miliardi di €. Nonostante i risultati incoraggianti raccolti nel 2022 e nei primi mesi del 2023, si continua
a registrare un rallentamento nello sviluppo dei nuovi progetti. I fattori che più hanno inciso, oltre al clima di generale
incertezza, sono stati l’incremento dei costi delle materie prime, dell’energia e del denaro.
Tra le nuove aperture nel primo semestre 2023 si segnalano l’inaugurazione il 16 marzo 2023 del Caput Mundi, il nuovo
spazio retail da circa 5mila metri quadri a Roma, a due passi da piazza San Pietro e l’inaugurazione il 13 aprile 2023 dellaprima fase del nuovo urban district To Dream, a Torino. Il progetto complessivo occuperà circa 270mila metri quadrati disuperficie territoriale, di cui 85mila mq (GLA) dedicati al retail. La prima fase consiste in circa 25.000 mq di attività
commerciali, ristorazione e servizi per complessive 56 attività, di cui 14 ristoranti.
Tra i progetti in cantiere e ancora in corso di realizzazione si segnalano invece : Merlata Bloom, che si svilupperà per circa
80.000 mq. Tra i player presenti si annoverano Esselunga, Juice – premium reseller Apple, Decathlon, Colmar, Calvin Klein,
62

Levi’s, Timberland, Tommy Hilfiger e OVS. Il segmento relativo la somministrazione prevede invece Fresco & Cimmino,
Old Wild West, Cioccolatitaliani, Macha Cafè, Ichi Station e Flower Burgers.
Parma Retail acquisito dal gruppo Eurofund. Il progetto riguarda la valorizzazione di un asset commerciale di 44.000mq,
denominato “The Hood” per il quale è previsto un investimento di 25 milioni di euro. Il concept innovativo consta nella
realizzazione di uno spazio commerciale scoperto con un’offerta shopping e leisure. Il gruppo vuole riproporre nel progetto
italiano una terrazza da 4.000mq presentata per la prima volta al centro Ubbo (Amadora, Lisbona), la quale verrà
valorizzata mediante la presenza di attività temporanee culturali, leisure e food.
Il progetto di riqualificazione urbanistica del gruppo Percassi, dal nome Chorus Life, a Bergamo. Lo sviluppo prevede larealizzazione di una smart city di 150.000mq, dove coesisteranno residenze, strutture ricettive, aree commerciali, un’arena
e un parco urbano. Il quartiere prevede l’inserimento di servizi quali coworking, ufficio postale, bancario, una lavanderia,
un supermercato di prossimità, un asilo nido e 30 negozi retail.
Walther Park, a Bolzano, interviene anch’esso sulla riqualificazione urbanistica di un vuoto prossimo al centro della città.
Il progetto prevede la realizzazione di 110 appartamenti, per circa 11.000mq, circa 11.200mq ad uso terziario, 90 negozi
e ristoranti per circa 35.000mq (GLA), una struttura ricettiva 4 stelle superiror, 113 stanze e 5.400mq. L’intervento
WaltherPark ha ottenuto la certificazione LEED livello Gold.
Maximall Pompeii a Torre Annunziata (NA). Il progetto riguarda la realizzazione di un grande parco tematico con un centro
commerciale di oltre 43.000 mq di GLA, un hotel a 4 stelle, un cinema multisala ad uno spazio dedicato all’edutainment e
all’intrattenimento. A servizio della struttura, una grande copertura a verde, servizi e attività sportive e oltre 5.000
posti auto.
Anche alla luce di una estremamente ridotta pipeline di nuove aperture e progetti, l’attenzione degli investitori e delle
proprietà è oggi indirizzata alla qualità dell’esistente. Secondo i dati del CNCC lo stock medio dei centri commerciali in
Italia è datato, pari a 15 anni. Per tale ragione, le nuove parole d’ordine oggi sono ridurre i costi operativi e l’impattofinanziario attraverso un refurbishment degli asset in ottica ESG ed una nuova definizione del retail mix, attraverso
l’ampliamento degli spazi dedicati alla ristorazione e all’intrattenimento.
Nell’ultimo mese è stata avviata la riqualificazione, con tanto spazio dedicato al leisure, del centro commerciale Vulcano
Buono di Nola (Na). Si tratta di un investimento da 20 milioni di euro annunciato dalla Vulcano Spa, proprietaria dellastruttura, con il supporto dei partner finanziari Dea Capital e Amco. Il progetto prevede di ripensare interamente il centro
in chiave di Smart District, ossia creare un polo a forte vocazione ricettiva, con un ampliamento delle attività diintrattenimento e sport, tramite la creazione nella parte esterna di parchi tematici, laboratori esperienziali, con un occhio
ai servizi per le famiglie. Verranno ridisegnate l’area commerciale (oggi di 140 negozi), la food court e la piazza esterna. Il
tutto, nel tentativo di integrare il centro con l’adiacente grande business park di Nola.
Un altro importante progetto di riconversione, riguarda il Centro Commerciale Leonardo, a Roma, rinominato “The Wow
Side”. Nel mese di marzo 2023 è stata presentata la fase finale del piano di riposizionamento. Lo shopping center, inposizione strategica tra il centro di Roma e l’aeroporto di Fiumicino, è il primo centro in Italia ad ospitare installazioni direaltà aumentata con Robot, Ledwall con musica ed effetti 3D, sale “Metaverso Experience”, mostre interattive e sensoriali.
A completare l’offerta anche un nuovo format IKEA, che occuperà una superficie complessiva di oltre 9.000 mq. In arrivo
anche nuove aperture di importanti brand e riconferme di insegne già presenti, fra le quali l’ipermercato Emisfero.

63

Compravendite
Nel 2022, il Numero di Transazioni Normalizzate(NTN) riferite alla destinazione commerciale* è Area
stato pari a circa 43.834 unità, mostrando una
variazione del +23,6% rispetto alle transazioni Nord Est
registrate nel 2019 anno pre-pandemia e del Nord Ovest+4,1% in ragione d’anno. Analizzando le Centro
Sudperformance per macroarea e rispetto al 2021, Isoleemerge che il Sud e le Isole hanno rilevato le ITALIA
migliori variazioni positive (+7,4% e +8,2%),
seguite a distanza dal Nord Ovest (+5,4%). Il Nord haintercettato quasi il 50% delle NTN, localizzate soprattutto al
Nord Ovest (31% sul totale), mentre il Centro e il Sud hanno
registrato rispettivamente il 22% e il 20% del totale delletransazioni.
Nelperiodogennaio-marzo

2023,

l’ammontare

Var. % NTN Var. % NTN Quota NTN
NTN 2019

NTN 2021

NTN 2022

2022 vs2022 vsper area

2019

2021

(2022)

6.520

8.011

8.012

22,9%

0,0%

18,3%

11.27913.01613.722

21,7%

5,4%

31,3%

7.988

9.604

9.725

21,7%

1,3%

22,2%

6.676

8.014

8.610

29,0%

7,4%

19,6%

3.004

3.479

3.765

25,3%

8,2%

8,6%

35.46742.12443.834

23,6%

4,1%

100,0%

delle

compravendite rileva segnali di rallentamento, registrando
poco meno di 8.800 transazioni, pari a -15% rispetto al I
trimestre 2022 e -18% rispetto al Q1-21. Dal punto di vista
geografico al primo trimestre tutte le macroaree hanno
registrato performance in decrescita.
*i dati elaborati fanno riferimento alle NTN aggregate dalla fonte eriferite a Negozi_Laboratori sommate alle NTN di categoria catastale
D08

Kroll Real Estate Advisory Group, su dati Agenzia delle Entrate (OMI)

Investimenti
Nel primo semestre 2023 gli investimenti in immobili
retail hanno registrato un volume di circa 200 milioni
di euro (9% sul totale), confermando il rallentamento
generale degli investimenti corporate in Italia. Le
ragioni delle difficoltà nella ripartenza del segmento
sono legate alle sfide derivate dai fattori macroeconomici (prezzi al consumo elevati, caro energia,
inflazione, ecc.) e dal cambiamento delle abitudini dei
consumatori, i cui effetti si ripercuotono sulle strategie
di investimento. In altre parole, i centri commercialisono ancora percepiti dagli investitori come unprodotto troppo rischioso e che non garantisce, adoggi, la necessaria liquidità in fase di uscita
dall’investimento, mentre high street, grocery o retail
Kroll Real Estate Advisory Group su fonti variepark sono percepiti come più resilienti e di facile
gestione, anche se l’offerta di prodotto “prime” è molto scarsa.
I risultati in termini di volume investito non frenano, però, l’ambizione dei retailer a proseguire con il processo di evoluzione
degli spazi commerciali che rilevano un adattamento dei format alle attuali esigenze della domanda, integrando le proprie
attività con quelle di tipo logistica last-mile o con l’ibridazione degli spazi per ospitare servizi sanitari (centri medicodiagnostici), leisure o Wellness.
Il processo di re-thinking appare motivato dai buoni risultati dei driver del comparto (l’indicatore Rent-to-Sale, ha raggiunto
livelli di sostenibilità simili a quelli registrati nel 2019) e dalla crescita dei flussi turistici internazionali e da una ritrovata
64vivacità di eventi leisure e fiere che sostengono nei centri urbani un ritrovato interesse da parte dei tenant di spazi
commerciali nelle high street.

Principali Transazioni – 2022 e H1 2023
Data

Portafoglio

Nome immobile

Città

Prov

giu-23

Asset retail a Milano

MI

Milanogiu-23 Tecnomat IT Retail Portfolio 2023

Tecnomat ITA

varie

varie

mar-23

Spazio commerciale

RM

Roma

Valore(Mln di €)70,0Compratore

Venditore

LeadCrest Capital Partners, Polis
Adeo Group S.r.l
Fondi
BNP Paribas

dic-22

UCI PioltelloMI

Pioltellon.d.

nov-22

Parma Retail Shopping Centre

PR

Parma

n.d. Eurofund Investments

Kryalos

ott-22 Zamparini IT Retail Portfolio 2022

Centro commerciale I Sanniti

BN

Benevento

n.d. Agave Holdings LLC

D.I. Zamparini

ott-22 Zamparini IT Retail Portfolio 2022

Centro Commerciale Mandi

NA

Afragola

n.d. Agave Holdings LLC

D.I. Zamparini

ott-22

ex maglieria IME

MIMilanoIME Industria Maglieria Europea
12,6
Kryalos
SpA

set-22

Unes MaxiMO

Modena3,1

Mediolanum Gestione Fondi Sgrset-22Cassala 22

MI

Milanon.d. German institutional investor

Baringslug-22

HQ SFAMISan Donato Milanesen.d. SFA Italia SpABlue Sgrlug-22

Cinema Giulio Cesare

RM

Roma

1,3 Lucky Red

Fininvest Sviluppi Immobiliari

lug-22

Cinema Fiamma

RM

Roma

3,1 Governo Italiano

Fininvest Sviluppi Immobiliari

lug-22Centro CommercialeMI

Basiglio

7,7 Darian RE

Mediolanum Gestione Fondi Sgr1

giu-22 Conforama IT Retail Portfolio 2022

Conforama big box

varie

varie

n.d. InvestiRE SGR SpA

Conforama

mag-22 Reale Mutua IT retail portfolio

Spazi Carrefour Grocery

varie

varie

n.d. Indotek Group

Reale Mutua

Retail fondo dinamico

varie

varie

75,2 DeA Capital Real Estate

BNP Paribas REIM

mag-22U2 Grocery

LC

Barzanò

n.d. Blue SgrSavills IM

mag-22

BNP Paribas IT Office/Retail Portfolio
2022

apr-22

Palazzo Coin

RM

Roma

n.d.

InvestiRE SGR

mar-22

Parco Terminal Nord

UD

Udine

n.d. Immofinanz

Benson Elliot, Europa Risorse

mar-22 Project Dream 2020

Rome retail

RM

Roma

95,0 Apollo Global RE

ENPAM

1 i tre asset del portafoglio sono localizzati a: Vergiate (VA), Castel Mella (BS) e Sassari
Kroll Real Estate Advisory Group su MSCI RCA e principali testate giornalistiche del settore

65

Milano in evoluzione: 2023 e oltre

Gli interventi di rigenerazione e valorizzazione urbana, sia puntuali, sia riguardanti porzioni di territorio di ampio respirostanno proseguendo il trend positivo innescato a partire da metà 2020. La distribuzione geografica delle operazioni
immobiliare vede una forte concentrazione al nord Italia, in particolare in Lombardia.
Milano domina in modo preponderante questo specifico segmento del mercato immobiliare.
Gli investitori mostrano grande interesse soprattutto per interventi mixed use, in grado di garantire una diversificazionedel rischio, caratterizzati da una forte incidenza della componente residenziale e del living: multifamily, co-living, student
housing, senior living, social e microliving. Fondamentale sarà il monitoraggio delle condizioni di mercato, normativo, e delcontesto territoriale nel quale gli sviluppi sono inseriti.
Mappatura dei principali progetti di valorizzazione a scala urbana e gli interventi puntuali (vision 2023 / 2030).
I progetti di trasformazione urbana che interessano il territorio della città di «Milano allargata»* in base aldimensionamento, possono essere distinti in:-

I progetti di valorizzazione a scala urbana con una Slp > di 50 mila mq, pari a circa 7,5 milioni di mq;-

Gli interventi puntuali con una Slp ˂ a 50 mila mq, pari a circa 3,2 milioni di mq;

In totale ammontano a circa 10,7 milioni di mq di Slp articolati in:-

Fase di cantiere (circa 4,3 milioni di mq di Slp): pari a circa il 40 % della Slp totale;-

Fase di progetto (circa 6,4 milioni di mq di Slp): pari a circa il 60 % della Slp totale.

I progetti di trasformazione urbana che interessano il territorio della città di «Milano allargata» sono distribuiti
geograficamente come segue:-

Zona centrale «bastioni»: pari a circa il 3% della Slp totale;-

Zona centrale «circonvallazione esterna»: pari a circa il 10% della Slp totale;-

Zona semi-periferica: pari a circa il 19% della Slp totale;-

Zona periferica: pari a circa il 36% della Slp totale;-

Comuni limitrofi: pari a circa il 32% della Slp totale.

* «Milano allargata»: si intende il territorio della città capoluogo e gli interventi di rilievo ubicati in altri Comuni a ridosso del confine amministrativo delComune di Milano.

66

Kroll Real Estate Advisory GroupLa stima dei tempi di realizzazione dei progetti di valorizzazione urbana e degli interventi puntuali
I progetti di valorizzazione a scala urbana e gli interventi puntuali ubicati nella città di «Milano allargata» che si
svilupperanno in un arco temporale 2023 / 2030 possono essere distribuiti in base alle seguenti fasce temporali:

Kroll Real Estate Advisory Group67

Osservando la localizzazione dei progetti
si può notare che alcuni grandi interventi(ancora in fase di completamento) hanno
avuto, e continuano ad avere, un forterichiamo per l’ubicazione di ulterioriinterventi generando così un processo dirinnovamento del tessuto edilizio delle
immediate vicinanze.

Le grandi trasformazioni urbane e i valori immobiliari

Tale attrattività ha generato un aumentodel valore degli immobili nelle aree
limitrofeaigrandiprogettiditrasformazione.

Kroll Real Estate Advisory Group

Segue una disamina dei principali interventi in atto sul territorio milanese e in fase di conclusione entro il 2022.



MIND (Milano Innovation District) - Milano Nord Ovest: l’ex sito Expo 2015 Inizia a popolarsi con l’attuazione delFederated InnovationTM @MIND. Si tratta di un modello che attualmente raggruppa 32 fondatori, imprese leader nei
rispettivi settori di appartenenza a livello nazionale e internazionale, volto a generare iniziative di ricerca e
innovazione. Le attività di ricerca e innovazione ruoteranno su due macro-temi: Future of Health e City of the Future.
Il primo passo è stata l’inaugurazione nel 2022, della sede della casa farmaceutica Astrazeneca così come gli
insediamenti di Bio4Dreams e Rold, gli uffici di Illumina e del Nuovo Ospedale Galeazzi che ha iniziato ad accogliere
i primi pazienti a partire da Agosto 2022. Nel dicembre 2021 Esselunga ha firmato un accordo con Lendlease perpredisporre una superficie di 1.000 mq all'interno del Mind Village, destinata a sperimentare un concetto innovativo
di retail, per intercettare nuove esperienze e trend di consumo.
Una parte fondamentale di MIND è il distretto West Gate. Quest’area, oltre a immobili residenziali e dedicati
all’hospitality verranno ospitate circa 150.000 mq a uso direzionale, tra cui anche la sede italiana di E.ON. In
quest’area sorgeranno 4 immobili direzionali di grado A+: l’Innovation Hub, immobile iconico ad uso uffici per un
totale di circa 7.800 mq; lo Zenith, che ospiterà uffici per una superficie di oltre 21.000 mq; l’Horizon di circa 20.500
mq e il Molo, un edificio che ospiterà un laboratorio di oltre 6.000 mq e spazi uffici
Un secondo importante distretto è quello dedicato al Campus scientifico dell’Università Statale. È notizia recente chela prima pietra sarà posata entro il 2023. Il Campus ospiterà una comunità di oltre 23mila persone tra studenti,
ricercatori, docenti e personale di staff, con 18.376 mq per l’area didattica e 35.525 mq di laboratori. A completare
il progetto si segnalano 5.500 mq di area verde da destinare all’orto botanico, impianti sportivi, nidi aziendali e,soprattutto, le residenze per studenti (1.100 posti letto)



Cascina Merlata – avanzamento cantiere. Oltre al progressivo avanzamento delle opere, compreso anche il lotto R8,R6 e R5, si segnala il cantiere della scuola pubblica mentre è ancora in standby l’area R1. Il centro commerciale
Merlata Bloom procede spedito verso la conclusione delle opere che potrebbe avvenire entro il 2023.

Sei Milano – di Borio Mangiarotti e Mario Cucinella Architects, proseguimento cantieri e, come segnalato dal Sole 24ore, saranno in consegna dal mese di giugno i 500 appartamenti del primo lotto residenziale.

68

Milano Lampugnano: l’esito del bando di gara ha visto vincitore Ticketone e Mca Events. Cronoprogramma previstodella durata di dieci mesi. Poco meno di 15 milioni la spesa per riportare a nuovo le vecchie tribune; vedrà la luce unnuovo palazzetto da circa 8.000 posti in città.



Milano Fiera: Quartiere di CityLife: sul lato di Largo Domodossola stanno proseguendo i lavori per la realizzazione di
CityWave, ovvero il Portico di BIG. Sarà resa fruibile anche l’ultima porzione del Parco di CityLife.



Milano Porta Nuova -nei primi mesi del 2022 sono stati ufficializzati i progetti Pirelli 39, Pirelli 35 e Pirelli 32. Pirelli
32 prevede un piano di investimenti di oltre 30 milioni, per la riqualificazione dell’edificio ad oggi di proprietà di Coima
RES. Pirelli 35, sempre di proprietà Coima, sarà un nuovo centro direzionale progettato dagli Studi Park Associati e
Snøhetta, incaricati di riqualificare e ampliare un complesso degli anni ‘60 posto su un lotto di circa 47.500 mq. Infine,Pirelli 39 grazie al progetto dello studio Boeri Associati, vedrà la realizzazione della nuova Torre Botanica e dellariqualificazione del cosiddetto “Pirellino”
Inoltre, sono da poco iniziati i lavori di un nuovo progetto, il Porta Nova 19, firmato da Lombardini22. Il progetto
restituirà alla città di Milano l’immobile di Corso di Porta Nuova, 19/Via Fatebenesorelle, 1-3, per una superficie
complessiva di circa 35.000mq. Entro il 2025, l’edificio ospiterà spazi uffici moderni e funzionali, risponderà ad elevati
standard di sostenibilità che saranno attestati dalle più elevate certificazioni, come Core&Shell LEED Platinum, WELL
Platinum, BREEAM Excellent, Wiredscore Platinum.



Bosco della Musica: prevede un investimento complessivo di 47 milioni di euro, di cui 20 milioni finanziati dal Mims,
15 milioni dal ministero dell’Università e della Ricerca e i restanti 12 milioni dalla Regione Lombardia. Il bando
prevede la progettazione di una struttura polifunzionale dotata di aule, laboratori, un auditorium, residenze per gli
studenti, aree di ristoro e la rigenerazione della palazzina ‘ex-chimici’ delle acciaierie Redaelli puntando su una
architettura green e sostenibile, dunque con attenzione alle aree verdi.



Milano Est: Lambrate, completamento del complesso residenziale di East Garden; Città Studi sarà completato ilprogetto Armonia 19 di via Botticelli e piazza Occhialini. Inoltre, è stato reso noto il vincitore del Concorso
internazionale “Magnifica Fabbrica“. I progettisti hanno previsto un unico grande volume composto da una maglia
modulare regolare, circondato dal verde e dai canali d’acqua del Parco della Lambretta e affiancato dal Palazzo dicristallo, restaurato nelle sue strutture portanti e riconvertito in un giardino d’inverno, chiamato Fabbrica verde dellabiodiversità. È così quasi completata la progettazione della Grande funzione urbana Rubattino, oltre 300.000 m2
complessivi suddivisi tra proprietà pubblica comunale (quasi 180.000 m2) e privata (Rubattino 87 Srl e Camozzi).
Nell’area pubblica, oltre ad alcune opere di urbanizzazione (ampliamento e sistemazione di strade) è prevista anche
la realizzazione di un nuovo plesso scolastico in via Caduti in missioni di pace a servizio del quartiere, finanziato con
13,5 milioni nell’ambito del PNRR. Il primo atto dei lavori, i cui costi complessivi sono stimati in 120 milioni di euro,riguarderà l’ampliamento del Parco, con inizio previsto nel 2024.
Welcome Crescenzago nasce grazie ai piani dello studio dell’architetto giapponese Kengo Kuma e la collaborazionedel botanico Stefano Mancuso. Welcome trasformerà l’ex storica sede di Rizzoli in una struttura che diventerà spaziodi lavoro con al centro elementi naturali. Sarà il fabbricato in legno più grande d’Italia e ospiterà uffici, aree dicoworking, un supermercato, un centro medico, servizi. Di fronte a ‘Welcome’ si affaccerà ‘Green Between, tessitureurbane’, per la cui realizzazione è capofila Redo SGR.

-

Ex Macello: si tratta di un'area che si estende per 15 ettari e in quella zona nel corso dei prossimi anni si svilupperà
il progetto "Aria". Un progetto di riqualificazione proposto dall’operatore immobiliare Redo e uscito vincitore
nell’ambito della seconda edizione di Reinventing Cities del 2021. Verrà costruito un “quartiere low cost” per 1.200
residenti con canoni a partire da 500 euro, il nuovo campus IED, un nuovo polo museale scientifico, un grande parcoe servizi per residenti. La prima parte sarà inaugurata nel 2026.

Milano Barona: in zona M2 Romolo si è conclusa la costruzione di Arca, in via Rimini, per la nuova sede del Gruppo
Cap Holding e anche la riqualificazione dello stabile San Vigilio Uno - noto come Palazzo Savoia Assicurazioni e
Riassicurazioni progettato da Gio Ponti nel 1971. Sempre nel distretto della Barona, nei pressi della Stazione M2
Famagosta, via Palatucci ha iniziato ad elevarsi il progetto The Skydrop, di proprietà di Real Estate Center, societàdel gruppo Carfin92; si tratta di una nuova torre di 20 piani fuori terra e due interrati, 38.800 metri quadrati
di superficie totale di progetto, 1.500 mq a piano, 250 posti auto coperti, 9 mila mq di aree verdi, 3.500 mq di69

giardini pensili. Un investimento da 25 milioni di euro solo per i lavori: l’immobile sarà destinato ad un uso direzionale
e commerciale.



Milano Porta Romana – sono iniziati alcuni lavori di preparazione del cantiere per la torre Faro di A2A (progetto diCitterio Viel) di piazza Trento e in via Ripamonti si vedrà la conclusione di tutte le bonifiche sull’area che ospiterà il
Villaggio Olimpico all’interno dell’ex Scalo di Porta Romana, in vista delle Olimpiadi Invernali del 2026.

Milano Rogoredo - Santa Giulia – Nella porzione nord dell’area di Santa Giulia continuano gli scavi per le bonifichee per permettere l’inizio delle operazioni di posa delle fondazioni dei vari edifici. Si segnala inoltre che, a settembre
2021 Risanamento e la società tedesca Cts Eventim (leader internazionale dell’entertainment) hanno presentato ilprogetto per la realizzazione della nuova Msg Arena. Un investimento da 180 milioni. Ospiterà 16mila persone maanche ristoranti, negozi e 10mila mq di “piazza” esterna per eventi all’aperto. L’arena sarà inclusa anche nel progettodelle Olimpiadi Milano-Cortina 2026



BEIC, la Biblioteca Europea: La Biblioteca Europea si estenderà su un’area di 30.000 mq. Verranno costruite due
strutture speculari tra loro strutturate così: due “navate” trapezoidali, entrambe in vetro e metallo. Per realizzarlasono stati messi a disposizione 101,574 milioni di finanziamento già previsti nel bilancio dello Stato nell’ambito delPNRR. Ci sarà un deposito robotizzato ipogeo, un forum, un auditorium e una piazza verde pubblica. I lavori
dovrebbero iniziare nel 2024 e terminare entro la fine del 2026.

Milano 3.0 – nel contesto della “Milano allargata” è importante menzionare il nuovo sviluppo “next generation living“:
sei nuove palazzine, per un totale di 260 appartamenti prenderanno posto tra il laghetto di Basiglio e il parco.
Gli appartamenti mettono a disposizione tagli diversi, che giocano sull’interior design differenziato dall’Atelier(s)Alfonso Femia

70

Il mercato immobiliare residenziale della città di Milano

Nel primo semestre 2023 i prezzi e i canoni del capoluogo lombardo si mantengono ben oltre la media nazionale
confermando la dinamicità e l’attrattività del mercato delle abitazioni milanese. La centralità economica di Milano continua
ad attrarre una domanda sempre più ampia sia in termini di età (dai giovani lavoratori ai senior), che spesso però non
incontra un’offerta di prodotto adeguata. Le numerose iniziative immobiliari di rigenerazione urbana, promosse da player
specializzati, che nella maggior parte dei casi si qualificano come importanti occasioni di recupero di brani di città o disingoli edifici fanno da traino e i tempi di assorbimento dei prodotti rimangono molto stretti, questo grazie anche
all’articolazione dell’ offerta residenziale che consente l’immissione sul mercato di prodotto di nuova costruzione in grado
di incontrare le esigenze di utenti con budget diversi. È importante altresì sottolineare alcune criticità “croniche” delmercato residenziale, che intaccano anche la realtà milanese, quali i tempi dilatati per il rilascio delle autorizzazioni, al qualesi è aggiunto il sensibile aumento dei costi delle materie prime e, di conseguenza, dei costi di costruzione. Tuttavia, questi
rischi esogeni sembrano, ad oggi, influire però solo parzialmente sulla vivacità del mercato meneghino.

Fatturato e take up
Nel 2022, il fatturato residenziale del comune di Milano ha registrato un volume pari a 11.650 milioni di euro, segnando
una variazione del +8% su base annua. L'offerta di spazi ad uso residenziale ammonta a 3.500.000 mq, con una variazione
rispetto all'anno precedente del -1%, mentre le superfici scambiate si attestano a 3.300.000 mq (+6% rispetto all'anno
precedente). L'assorbimento, ovvero il rapporto tra la superficie scambiata e la superficie offerta, registra un valore
superiore alla media dei 5 anni (94%).

Kroll Real Estate Advisory Group su dati Scenari Immobiliari

71Compravendite
Nel 2022 il Numero di Transazioni Normalizzate (NTN) di immobili residenziali registrate nel comune di Milano è stato paria circa 28.595 unità con una variazione del 6% rispetto all'anno precedente. Anche nell' ultimo quinquennio si rileva una
variazione positiva (17%). Il capoluogo assorbe il 38% delle NTN dell'intera provincia. Nel 2022, nel capoluogo il taglio
dimensionale dello spazio abitativo più richiesto è stato tra 50 e 85mq. Le NTN del 2022 risultano superiori alla media dei
5 anni. Nel primo trimestre 2023 a Milano si sono registrate circa 5.920 NTN residenziali, -23% rispetto allo stesso periododel 2022, risultato lievemente inferiore a quanto totalizzato nel periodo gennaio-marzo 2019 (-3%).

MilanoAbitazioni compravendute pertipologia (%)
MQ

2021

2022

< 50

20,7%

21,3%

50 - 85

43,2%

44,3%

85 - 115

20,3%

20,3%

115 - 145

8,3%

7,9%

>145

7,4%

6,2%

.

NTN = Numero di Transazioni Normalizzate: rappresenta il numero di transazioni, normalizzate rispetto alla quota diproprietà compravenduta, avvenute in un determinato periodo di tempo.
Kroll Real Estate Advisory Group su dati Agenzia delle Entrate (OMI)

PrezziNel primo semestre 2023 continua il trend in crescita dei
prezzi del mercato residenziale di Milano; si rilevano variazioni
per lo più positive in tutte le macro-aree della città. In
particolare, le buone performance del centro sono dettate
dalla tenuta del segmento lusso, che risulta caratterizzato da
una domanda che non conosce crisi.
In particolare, è interessante rilevare l’andamento delle zone
del semicentro caratterizzate dall’avvio di numerose iniziative
immobiliari di rigenerazione urbana o di interventi che
prevedono la totale riqualificazione di immobili esistenti.
Si assiste alla creazione di nuove zone attrattive conconseguente incremento significativo di prezzi.

Elaborazione Kroll Real Estate Advisory Group su dati Agenzia delle
Entrate (OMI)

Sulla falsa riga di quanto avviene nelle zone semicentrali, anche la periferia registra buone performance delle quotazioni,
intercettando la domanda abitativa con un budget disponibile contenuto e orientata a soluzioni con taglio dimensionalepiù ampio e spazi esterni accessori.

72

H1 2023
ZONE

Prezzi mediPrezzi

€/mq

Prime

min max€/mq

Centro - Quadrilatero / Brera

9.900 - 16.500

19.650Centro - storico

8.250 - 12.000

16.500Castello - Palestro

6.600 - 9.300

10.950Porta Genova - Navigli

4.350 - 5.850

7.050

Cenisio - Farini

3.240 - 5.062

6.580

Sempione - Portello

4.950 - 7.650

8.700

Isola - Repubblica

5.100 - 7.350

9.150

Pt. Venezia

6.300 - 9.600

11.400Pt. Romana

3.150 - 5.250

6.300

Città Studi

3.300 - 4.800

5.400

Tibaldi - Lodi

2.550 - 3.600

4.200

San Siro

3.300 - 4.950

5.550

Bovisa - Istria

2.250 - 3.900

4.350

Gallaratese - Merlata - Certosa

1.500 - 3.150

3.600

Niguarda - Monza - Lambrate

1.650 - 3.300

3.900

Forlanini - Corvetto

1.650 - 3.300

4.350

Vigentino - Chiesa Rossa

1.650 - 3.150

3.750

Famagosta - Forze armate - Baggio

1.650 - 3.300

3.900

Porta Nuova

9.150 - 13.350

16.050City Life

6.150 - 9.300

10.800N.B.: i range di prezzi medi €/mq indicati in mappa e in tabella sono riferiti
ad unità abitative nuove e usate.
Kroll Real Estate Advisory Group73

Principali transazioni – H1 2023
Data
gen-23gen-23gen-23

Portafoglio

Città

ValoreCompratore(Mln di €)Nome immobile

Prov

Immobile a NoLo

MI

MilanoMI

Milano75,0 Patron Capital, Bluestone, FREO GroupMI

Milano20,0 Borio Mangiarotti

Immobile SE
Milano2 future res

Kervis sgr

Venditore
Principal Financial Group, Veld Capital

Kroll Real Estate Advisory Group, su dati MSCI RCA e testate giornalistiche del settore74

Il mercato immobiliare terziario della città di Milano

Le criticità esogene del mercato (crescita inflattiva, aumento del costo delle materie prime) influiscono parzialmente sul
mercato di Milano che continua ad essere interessato da interventi volti alla realizzazione di headquarter per le societàleader nei settori assicurativi, bancari e per i brand dell’informatica e tecnologia avanzata. L’attenzione ai temi dellasostenibilità energetica e alla riorganizzazione degli spazi, sono i driver di una domanda che ricerca spazi localizzati inaree della città facilmente accessibili, di metrature minori rispetto al passato e dotate di servizi che ne premiano la vivibilità(ad esempio la predisposizione di spazi accessori, quali terrazze e roof-top fruibili nei momenti di pausa). Gli operatori
mostrano interesse per immobili di nuova costruzione, ma anche quelli interessati da riqualificazioni importanti;
l’ubicazione è diversificata: da posizioni centrali, aree oggetto di rigenerazione urbana, a centri direzionali ubicati nel primo
hinterland del capoluogo lombardo.

Fatturato e take up
Nel 2022, il fatturato terziario del comune di Milano ha registrato un volume pari a 2.240 milioni di euro, segnando una
variazione del +5% su base annua. L'offerta di spazi ad uso ufficio ammonta a 649.000 mq, con una variazione rispetto
all'anno precedente del +13%, mentre le superfici scambiate si attestano a 500.000 mq (+6% rispetto all'anno
precedente). L'assorbimento, ovvero il rapporto tra la superficie scambiata e la superficie offerta, registra un valore
inferiore alla media dei 5 anni ed è pari al 77%.

Kroll Real Estate Advisory Group, su dati Scenari Immobiliari

75

Compravendite
Nel 2022 il Numero di Transazioni Normalizzate (NTN) di
immobili ad uso terziario/direzionale registrate nel comune
di Milano è stato pari a 1.221 unità con una variazione del+5% rispetto all'anno precedente. Anche nell' ultimo
quinquennio si rileva una variazione positiva (7%). Il
capoluogo assorbe il 69% delle NTN dell'intera provincia. Le
NTN del 2022 risultano superiori alla media dei 5 anni. Nelprimo trimestre 2023, a Milano si sono registrate oltre 195
NTN di uffici, il 43% in meno rispetto allo stesso periodo del2022, ma risultato superiore al periodo gennaio-marzo
2019, in cui si erano registrate 105 NTN (92 in meno rispetto
al Q1-23).
NTN = Numero di Transazioni Normalizzate: rappresenta il numero
di transazioni, normalizzate rispetto alla quota di proprietà

Canoni e rendimenti

Kroll Real Estate Advisory Group, su Agenzia delle Entrate (OMI)

Nel primo semestre 2023, il mercato delle locazioni diMilano ha recepito in quasi tutte le zone gli effetti dellasensibile crescita inflattiva e le conseguenti ricadute sulle
politiche monetarie delle Banche Centrali. In particolare, peril centro si rileva una lieve crescita dei canoni che appare piùmarcata per le location prime. Anche la periferia mostra untrend di crescita soprattutto nelle aree oggetto di interventi
di riqualificazione di centri direzionali posizionati nel primo
hinterland di Milano.
In generale, i canoni possono subire variazioni significative
al rialzo soprattutto in caso di immobili di nuova costruzione
Elaborazione Kroll Real Estate Advisory Group, su dati Agenzia delleo valorizzati secondo i più alti livelli prestazionali, rispondenti Entrate (OMI)
alle attuali esigenze dei conduttori e degli investitori. In
considerazione dell’attuale situazione di incertezza del mercato dei capitali e presumibile registrare un tendenziale“repricing” degli asset, sia in termini di valore di mercato che di un lieve innalzamento dei rendimenti medi, soprattutto per
gli immobili di tipo “Trophy” e “Prime”.

76PrimeH1 2023
Canoni€/mq/aGross yield

Centromin max
460 - 605

min max
4,25% 5,00%

Venezia/Buenos Aires

325 - 460

5,00% 5,80%

Porta Romana

185 - 290

5,50% 6,50%

Città Studi

175 - 280

6,00% 6,50%

Genova210 - 290

6,00% 6,50%

Sempione

190 - 260

5,75% 6,45%

Zara

165 - 265

6,00% 7,10%

Bovisa130 - 240

6,50% 7,30%

Padova100 - 185

7,00% 7,30%

Forlanini

115 - 190

6,50% 7,10%

Rogoredo

150 - 210

6,50% 7,30%

Gratosoglio

85 - 130

6,00% 7,30%

Famagosta

135 - 205

6,00% 6,80%

Lorenteggio

155 - 215

6,00% 6,80%

Baggio80 - 150

7,00% 7,30%

San Siro

115 - 215

6,00% 6,80%

Certosa

125 - 190

6,00% 6,50%

Affori145 - 240

6,00% 6,50%

Niguarda

145 - 185

6,00% 6,80%

Monza

120 - 205

6,00% 6,80%

Canoni€/mq/aGross yield

Centro CBD

min max
605 - 715

min max
4,00% 5,00%

Pta Nuova Garibaldi

460 - 640

4,00% 5,00%

City life

380 - 420

4,75% 5,25%

Scalo di Pta Romana

400 - 440

4,75% 5,25%

Fulvio Testi

300 - 350

5,25% 6,25%

Santa Giulia

300 - 350

5,25% 6,25%

ZONE

ZONE

Nota: i canoni di locazione e i rendimenti lordi indicati nella tabella sonoda considerarsi medi rispetto alla zona di riferimento. I canoni prime sono
riferiti a edifici certificati Leed, Breeam, Well, con rating elevato, occupati
da tenant di primario standig.

Kroll Real Estate Advisory Group77

Principali transazioni – H1 2023
Data
giu-23
giu-23

Portafoglio

Nome immobile
Asset in Piazza Affari
EX-Henkel
Headquarter

Città

Indirizzo

ValoreCompratore(Mln di €)Venditore

MilanoPiazza Affari 2

93,6 Kryalos SGR

n.d.

MilanoVia Carlo Amoretti 78

n.d. Corum

Bain Capital Credit

apr-23

Trasformatore

San Donato
Milanese

via Bonarelli 2

12,1 n.d.

DeA Capital Real Estatemar-23

Uffici in Ripamonti

MilanoVia Ripamonti 99

n.d. n.d.

Domo Media

feb-23

Immobili in Varesina

MilanoVia Varesina 92

0,82 IGP

Mediolanum Gestione Fondi Sgrfeb-23

Prisma offices

MilanoPorta Romana

n.d. IlPrisman.d.

Kroll Real Estate Advisory Group su dati MSCI RCA e principali testate giornalistiche del settore

78

Roma, la città che cambia

Roma si qualifica come capitale in grande fermento grazie ad una serie di manifestazioni di rilievo internazionale, alcune
già confermate, altre in attesa di conferma, che la vedranno protagonista nel prossimo quinquennio.
Tali eventi avranno ricadute socio-economiche non trascurabili e altresì impatteranno sulla gestione del territorio, sia daun punto di vista di realizzazione di infrastrutture relative la viabilità, sia di edifici ad hoc necessari alla buona riuscita delle
manifestazioni.
Tra i principali eventi nel medio periodo si segnala il Giubileo 2025 e Giubileo straordinario per l’anniversario della
Redenzione 2033/34. Le celebrazioni per l’Anno Santo rientrano nell’asse temporale di attuazione del Pnrr, e potrebbero
altresì supportare un’altra occasione di rilancio: l’Expo 2030. Proprio relativamente a quest’ultimo evento è stato da pochesettimane presentata la candidatura di Roma a Expo 2030 alla penultima Assemblea generale del Bureau International
des Expositions prima del voto di novembre che deciderà la città prescelta per l’Expo 2030. Il masterplan candidato è stato
realizzato dallo studio di progettazione e innovazione CRA-Carlo Ratti Associati insieme all’architetto Italo Rota e
all’urbanista Richard Burdett, per la candidatura della Capitale. Il progetto denominato “Persone e Territori: Rigenerazione,
Inclusione e Innovazione” appare diviso in tre aree principali: la Città, il Boulevard e il Parco, in una sorta di gradualetransizione da Ovest a Est tra il mondo artificiale e il mondo naturale. A Ovest c’è la Città che funge da Expo Village, nelsito di Tor Vergata riqualificato intorno alle Vele di Calatrava (la grande incompiuta avviata per i Mondiali di nuoto 2009),
che dopo l'evento diventerà un'estensione del campus dell'Università di Tor Vergata. Il Boulevard, l'asse pedonale centrale,è un percorso attraverso tutti i padiglioni nazionali. Infine, il Parco a Est che sarà il più grande parco solare urbano al mondo
accessibile al pubblico: è previsto coprire un’area di 150mila metri quadrati e avere una capacità produttiva di picco di 36
Mega Watt
In una recente intervista, il sindaco di Roma, ha ricordato che sono previsti investimenti per 18,8 miliardi, se considerando
i 5,8 necessari per Expo 2030. Alla cifra totale concorrono 2,6 miliardi di opere Pnrr, 1,3 miliardi del piano Giubileo, 4,2miliardi di fondi nazionali aggiuntivi e 4,8 miliardi di «altri fondi» in cui sono compresi i fondi strutturali europei. La mobilità
sostenibile è il capitolo più ricco con 7 miliardi cui seguono l’economia circolare e la gestione idrica con 3,3 miliardi, larigenerazione urbana con 3,3 miliardi e verde urbano e il decoro con 3 miliardi.

79Nel 2023 si svolgerà, tra Settembre e Ottobre nel territorio della Città Metropolitana di Roma, presso il Marco Simone Golf
& Country Club, situato nella frazione di Setteville Nord del Comune di Guidonia Montecelio la Ryder Cup. La più
importante manifestazione internazionale di golf che assicura ricadute economiche sul territorio di rilievo.
Mappatura dei principali progetti di valorizzazione a scala urbana e gli interventi
I progetti di trasformazione urbana che interessano il territorio della città di Roma Capitale in base al dimensionamento,
possono essere distinti in:-

I progetti di valorizzazione a scala urbana con una Slp > di 50 mila mq, pari a circa 1 milione di mq;-

Gli interventi puntuali con una Slp ˂ a 50 mila mq, pari a circa 0,6 milioni di mq;

In totale ammontano a circa 1,6 milioni di mq di Slp articolati in:-

Fase di cantiere (circa 0,6 milioni di mq di Slp): pari a circa il 40 % della Slp totale;-

Fase di progetto (circa 1 milioni di mq di Slp): pari a circa il 60 % della Slp totale.

Kroll Real Estate Advisory GroupPNRR – Le opportunità per Roma
Roma è interessata in particolare da due Missioni del PNRR:Missione 1: digitalizzazione, innovazione, competitività, cultura, con due interventi principali: uno relativo al turismo,valorizzazione dell’attrattività di Roma attraverso la riqualificazione di percorsi turistici minori e uno relativo allo
sviluppo dell’industria cinematografica, con il Progetto Cinecittà, che prevede il rilancio di un polo europeo strategico.
In particolare, l’investimento del PNRR garantirà a Cinecittà circa 300 milioni di € che si divideranno su tre lineed'azione:-

Costruzione di nuovi studi e recupero di quelli esistenti, insieme alla realizzazione di nuovi teatri di alto livello con
edifici supplementari-

Investimento innovativo per potenziare le attività di produzione e formazione del Centro Sperimentale per laCinematografia, compresi nuovi strumenti per la produzione audiovisiva, l'internazionalizzazione e gli scambi
culturali. Sarà prevista anche la creazione di un laboratorio fotochimico per la conservazione dei film

80-

Attività per lo sviluppo di infrastrutture (live set di produzione virtuale) sia per uso professionale che didattico
attraverso l'e-learning. Si rafforzeranno le capacità e le competenze professionali e digitali nell'intero settore
audiovisivo, al fine di favorire la trasformazione tecnologica in maniera più performante e continuativa.;



Missione 3: infrastrutture per una mobilità sostenibile che prevede un rafforzamento dei collegamenti infrastrutturali
diagonali con il potenziamento delle tratte Roma-Pescara, Roma-Ancona e Roma-Perugia, oltre alla chiusura
dell’anello di Roma.

Roma e la Città Metropolitana hanno ottenuto dal Pnrr anche progetti come Caput Mundi e quelli sulla mobilità sostenibile,
oltre a una serie di progetti potenzialmente finanziabili che riguarda la rigenerazione urbana (es. rigenerazione delpatrimonio scolastico e del patrimonio residenziale pubblico).
Nel dettaglio, il progetto Caput Mundi ha come obiettivo sviluppare un modello di turismo sostenibile e creare un itinerario
turistico per Roma e per i percorsi nazionali meno noti. Il progetto, mette a disposizione circa 500 milioni di € ed è ripartito
in 335 interventi su 283 siti archeologici/culturali da realizzarsi a cura di vari soggetti attuatori (Ministero del Turismo,
Ministero della Cultura, con il coinvolgimento delle varie Soprintendenze, Parco Archeologico del Colosseo, Parco
Archeologico dell’Appia Antica, Diocesi di Roma, Regione Lazio e Roma Capitale). Tra le opportunità collaterali a questa
iniziativa vi è la formazione e la creazione di nuovi posti di lavoro. Inoltre, verrà sviluppata un’app dedicata contenente leinformazioni turistiche, culturali e logistiche utili ai turisti.
L'investimento prevede sei linee di intervento:-“Patrimonio Culturale Romano per EU-Next Generation”, che riguarda la rigenerazione e il restauro del patrimonio
culturale e urbano e dei complessi di alto valore storico-architettonico della città di Roma;-“Percorsi giubilari” (dalla Roma pagana a quella cristiana), finalizzati alla valorizzazione, messa in sicurezza,consolidamento antisismico, restauro di luoghi ed edifici di interesse storico e percorsi archeologici;-#LaCittàCondivisa, che riguarda la riqualificazione di siti in aree periferiche;-#Mitingodiverde, che copre interventi su parchi, giardini storici, ville e fontane;-#Roma 4.0, che prevede la digitalizzazione dei servizi culturali e lo sviluppo di app per i turisti;-#Amanotesa, finalizzata ad aumentare l'offerta di offerta culturale alle periferie per l'integrazione sociale.

L'elenco dei beneficiari ed enti attuatori comprenderà: Roma Capitale; Soprintendenza Archeologica per i Beni Culturali,
Ambientali e Paesaggistici di Roma (MIC); Parco Archeologico del Colosseo; Parco Archeologico dell'Appia Antica; Diocesidi Roma; Ministero del Turismo; Regione Lazio.
Ammontare dell’investimento pari a 500milioni.
L’attuazione del progetto è articolata nelle seguenti tappe:-

Giugno 2022: presentato il progetto “Caput Mundi”-

Entro dicembre 2024: avanzamento della riqualificazione – raggiungere almeno il 50% della riqualificazione dei siti
culturali e turistici individuati;-

Entro Giugno 2026: riqualificazione – riqualificare almeno 200 siti culturali e turistici.

È notizia recente che Invitalia in qualità di Centrale di Committenza per conto del Commissario Straordinario di Governodelegato dal Ministro del Turismo abbia dato via alle prime procedure di gara per Accordi Quadro, del valore di oltre 359
milioni di euro
In particolare:-

la procedura AQ 1, “Riqualificazione e restauro del patrimonio culturale della città di Roma e delle province del Lazio”,
per le categorie di opere OG2, è stata suddivisa in 5 lotti e vale oltre 221,3 milioni di euro;-

la procedura AQ 2, “Riqualificazione e restauro del patrimonio culturale della città di Roma e Frosinone”, per lecategorie di opere (OG2 – OS2A) vale quasi 137,8 milioni di euro ed è suddivisa in 4 lotti.
81Per quanto riguarda la mobilità sostenibile oltre ai 220 milioni già stanziati dal Piano e finalizzati all’intervento sui (tram
Termini-Vaticano-Aurelio e tranvia di via Palmiro Togliatti), il Ministero delle Infrastrutture e della Mobilità Sostenibili(Mims) e Rete Ferroviaria Italiana (RFI) hanno sottoscritto l’Aggiornamento 2020-2021 del Contratto di Programma 2017–
2021, per la parte Investimenti, che prevede l’assegnazione di ulteriori risorse. Le risorse stanziate dal Pnrr prevedono
oltre 3,5 miliardi di euro per l’ammodernamento tecnologico e 2,6 miliardi per la valorizzazione delle reti regionali e ilrilancio del trasporto pubblico locale. A questa tranche vanno aggiunti poi 186 milioni di euro per il programma di ripristino
e riapertura delle linee turistiche. 1,9 miliardi sono destinati al potenziamento e sviluppo infrastrutturale delle aree
metropolitane. Il progetto fondamentale sarà il completamento dell’anello ferroviario di Roma nord tra la linea FL3 RomaViterbo, la linea Tirrenica e l’innesto sulla linea “merci” (direzione Chiusi e direzione Tiburtina).
In particolare potranno essere realizzati: la riattivazione e il raddoppio della tratta Valle Aurelia-Vigna Clara; il nuovo
tracciato tra la fermata Vigna Clara e la stazione Val d’Ala comprensiva della nuova stazione Tor di Quinto che renderebbe
possibile l’interscambio con la linea Roma – Viterbo gestita da Atac e della diramazione per Roma Smistamento (Bivio Tor
di Quinto); la nuova tratta a doppio binario Vigna Clara-Tor di Quinto, miglioramenti al Piano regolatore di Roma Tiburtina
e l’interconnessione con la linea Roma – Grosseto (Bivio Pineto).
Per quanto riguarda il patrimonio residenziale pubblico il PNRR destina 150milioni alla riqualificazione dell’edilizia
popolare a Roma. Ater Roma ha presentato alla Regione sei progetti per un totale di 60 milioni: due, a Corviale e Pineto,
prevedono interventi destinati a case popolari. Roma Capitale per far pronte alle lunghe liste di attesta (12mila le famiglie
in lista d’attesa) ha presentato due progetti nella zona del Collatino (edifici Erp in via Sebastiano Satta e piazza Balsamo
Crivelli per quasi 35 milioni di euro). Inoltre, a Ostia è stata individuato un blocco di appartamenti in via del Sommergibile
per circa 15 milioni mentre in via dell’Archeologia (Torre Angela) si stimano lavori per 14 milioni. Per le opere diriqualificazione in via Pisino, a Villa Gordiani, si stimano 7,1 milioni, e 19,5 milioni per interventi in via delle Alzavole (Torre
Maura).
Per quanto riguarda il Giubileo 2025, l’obiettivo è la realizzazione di 135 progetti per un totale di 2,1 mld, per facilitare esostenere il rapporto tra la città di Roma e i pellegrini. Gli interventi riguardano molteplici aspetti della città, come lariqualificazione e valorizzazione dei luoghi della Roma cristiana e pagana, il potenziamento della viabilità veicolare, lamanutenzione straordinaria delle linee della metropolitana A e B, la riqualificazione di strutture per l’accoglienza dipellegrini e cittadini e l’attivazione di interventi per la cura del territorio.
È notizia di qualche mese fa che sia ai blocchi di partenza il primo pacchetto di 87 opere per il Giubileo 2025 - 32 progetti
di riqualificazione e valorizzazione, altri 23 relativi ad accessibilità e mobilità, 8 dedicati al capitolo accoglienza epartecipazione e 24 per ambiente e territorio - per 1,8 miliardi di risorse complessive, di cui un miliardo di fondi giubilari.
All’interno di questa cornice si inserisce il progetto per la riqualificazione di Piazza dei Cinquecento e dell’ambito
circostante alla stazione di Roma Termini. Gli interventi costeranno 30 milioni di euro. Di questi fondi, 12 milioni
impatteranno sulle casse del Giubileo, mentre gli altri 18 milioni saranno a carico del Ministero delle Infrastrutture e Mobilità
Sostenibili.
“Roma, l’Eternità nel Futuro” (Roma. Becoming enternity).
Roma Capitale con il progetto denominato “Roma, l’Eternità nel Futuro” (Roma. Becoming enternity) mette in campo circa
100 progetti di rigenerazione urbana, raggruppati in 7 “distretti” principali, per consegnare ai suoi abitanti, city user eturisti, nell’arco di un decennio, una città più sostenibile e attrattiva, aperta e condivisa.
I progetti sono stati presentati la prima settimana di settembre 2021 al MIPIM di Cannes, la fiera di riferimento in Europa
per il mercato del Real Estate, che si tiene annualmente presso il Palais des Festivals di Cannes e che permette ai
professionisti del settore immobiliare di scoprire e confrontarsi sulle ultime tendenze del settore. Successivamente, conl’organizzazione di Zètema Progetto Cultura e la progettazione di Studio Visuale, è stata organizzata una mostra(settembre/ottobre 2021) nelle sale terrene di Palazzo dei Conservatori ai Musei Capitolini.
Attraverso lo strumento del PUMS - Piano Urbano della Mobilità Sostenibile, la città del futuro prende forma ridefinendo i
perimetri dei quartieri con l’intento di soddisfare la domanda di mobilità che accomuna sia aree urbane che periferiche,
salvaguardando le peculiarità che caratterizzano i singoli territori, siano esse bellezze naturali (litorale di Ostia),
all’atmosfera cosmopolita dell’Esquilino, dal patrimonio artistico e culturale del centro storico alle architetture82

novecentesche dell’Eur, fino all’archeologia industriale del quadrante Ostiense. Le stazioni ferroviarie e le aree contigue
diventano veri e propri hub attrattivi per le eccellenze della ricerca e la crescita industriale.
La vision del futuro disegna una città globale in grado di interpretare i nuovi modi di abitare contemporanei e di valorizzare
tutti i suoi quartieri, puntando al cambiamento, alla rigenerazione mediante la sinergia tra pubblico e soggetti privati; ilprimo s’impegna nella creazione degli strumenti urbanistici corredati da una normativa di riferimento di facile
comprensione e l’investitore privato promuove progetti in grado di riqualificare porzioni di città in disuso, palazzi storici
abbandonati nel rispetto della normativa ma introducendo destinazioni d’uso appetibili per il mercato immobiliare.
Fondamentale sedersi al tavolo e concertare il più possibile soluzioni di buon senso.
Segue sintetica presentazione dei “7 distretti”:
1.

La città e il suo mare (Sea District), che da Ostia conduce alla monumentale realtà architettonica dell’Eur, lungo
la direttrice di via Cristoforo Colombo;

2.

Il nostro sud (South Modern District), concentrata sul quartiere Ostiense e la sua archeologia industriale nata fra
il XIX e il XX secolo;

3.

S.M.I.L.E – La ferrovia che unisce la città (Railway Circle Line), che perlustra i progetti tesi a mettere in risalto la
centralità e l’attrattività dei nodi ferroviari.

4.

Il Polo Est (The East Pole), fulcro di una nuova polarità urbana da raggiungere attraverso la riorganizzazione
organica e funzionale del quadrante Tiburtina/Pietralata;

5.

Con Tante città in una (Geo Areas) vengono presentati i mille volti della Capitale attraverso le sue comunità, gli
spazi di aggregazione culturali e sociali, i programmi di rigenerazione in tutta la città;6.

La città olimpica (Olympic Vision District) presenta l’idea di sviluppo del quartiere Flaminio, tra i più dinamici dellacittà grazie al fermento culturale dei suoi spazi architettonici e artistici;

7.

Al Centro del futuro (Eternal District), con i progetti che proiettano il centro storico di Roma verso una nuova idea
di nucleo urbano, nel rispetto dei vincoli storico-monumentali.

Si evidenzia in particolare l’importanza del distretto “Polo Est”, una nuova polarità urbana che nasce dalla revisione
complessiva dell’area che si estende a partire dalla stazione Tiburtina, ormai una delle stazioni dell’alta velocità più
importanti d’Europa. Qui risiede il quartier generale di Bnp Paribas e sorgerà la nuova sede dell’Istituto italiano di statisticae strutture dell’Università La Sapienza. Nel “Polo Est” si vuole sperimentare una strategia urbanistica con l’obiettivo di:attrarre investimenti e innovazioni che promuovano lo sviluppo di processi condivisi con i cittadini attraverso processi dipartecipazione, per una nuova qualità urbana e ambientale; trasformare il territorio con il contributo degli investitori privati
ma garantendo il perseguimento dei principali obiettivi pubblici; sperimentare nuovi modelli di abitare, socializzare,
muoversi, lavorare e vivere il tempo libero, nel segno della sostenibilità e dell’inclusione.
(L’Anello Verde: una nuova visione per il Sistema ambientale, la nuova Stazione di piazza Zama, l’Hotel RFI Stazione Tiburtina, la demolizione dellatangenziale Est e il futuro piazzale Ovest della stazione Tiburtina, la Tramvia Tiburtina, il Programma di rigenerazione Polo Est, per la Roma 2030, la Nuova
sede unica Istat, le Nuove residenze e servizi per gli studenti della Sapienza Università di Roma, il Polo Biotecnologie Sapienza Università di Roma, il Nuovo
piano di assetto per il nodo strategico Stazione Tiburtina, la Sede BNL Paribas, la nuova stazione di autolinee, Stazione Tiburtina piazzale Est, il Boulevarddei servizi Piazzale Est Stazione Tiburtina, laboratori di ricerca Facoltà di Ingegneria Sapienza Università di Roma, il Programma urbanistico di recupero erigenerazione quartiere Pietralata, l’Housing sociale a Pietralata -Programma F555).
Fonte: www.comune.roma.it, radiocolonna.it

Progetto di riqualificazione del Foro Italico.
Il governo ha stanziato 80 milioni di euro per recupero e la valorizzazione del Foro Italico di Roma. I fondi sono stati messi
a disposizione dal Ministero delle Politiche giovanili e lo Sport per i 150 anni di Roma Capitale. Le risorse economiche sonostate affidate all’azienda pubblica Sport e Salute Spa che si occupa dello sviluppo dello sport in Italia. Il progetto diriqualificazione del Parco del Foro Italico di Roma prevede anche la realizzazione di un Hub Community, ovvero uno spazio
innovativo e digitale che sia in grado di aggregare contenuti e idee intorno allo sport. Viale dell'Obelisco, il complesso ex
Civis edificio B, le ex foresterie Sud, lo stadio dei Marmi, l'ex palazzo delle terme, lo stadio del nuoto e l'ex accademia di
educazione fisica verranno restaurati e rifunzionalizzati.
Fonte: romatoday.it, altri siti di informazione

83Reinventing cities – Trasformazione Ex Scalo Ferroviario Roma Tuscolana
Il progetto Campo Urbano è il vincitore di Reinventing Cities e permetterà di riqualificare l’area ferroviaria della stazione
Tuscolana. Il masterplan vincitore è del team interdisciplinare Fresia RE con lo studio d’architettura Arney FenderKatsalidis. FRESIA RE presenta il progetto come “un regno urbano car-free inserito in un distretto residenziale e industriale
consolidato. Istruzione, sviluppo professionale e cultura per sfruttare la rigenerazione urbana. Un vero sviluppo ad uso
misto con residenze, uffici, spazi flessibili, un hotel per studenti, un centro energetico e negozi, che promuove la città di
15 minuti e la mobilità integrata”. L’area interessata dal progetto si estende per oltre 45.000 mq e mira al miglioramentodella vivibilità del contesto territoriale e ridurre significativamente il traffico automobilistico. La rete di mobilità sostenibile
farà parte del teorico “Green Ring”, un insieme di spazi pubblici e cittadini che corre lungo l’asse ferroviario tra la stazione
Trastevere e Tiburtina. Il concept progettuale punterà sulla flessibilità e la polifunzionalità degli spazi prevedendo la
costruzione di uno student hotel, di un energy center, di spazi di laboratorio e servizi commerciali. Sarà presente anche unintero quartiere certificato LEED alimentato unicamente grazie all’energia rinnovabile prodotta all’interno del paesaggioverde. I punti chiave sono:-

trasformazione di un ex-scalo ferroviario in un’area pedonale ad uso promiscuo secondo il modello città in 15 minuti;-

promozione del trasporto ecologico quali biciclette e pedoni;-

promuovere uno stile di vita sostenibile attraverso un uso consapevole di energia, acqua, e gestione dei rifiuti;-

ristrutturazione di edifici esistenti, costruzioni di nuove strutture modulari e in legno per ridurre l’impatto del carbonio
almeno dell’85%, e nello stesso tempo garantire gli standard LEED;-

sviluppo di un centro distrettuale dell’energia con l’obiettivo di funzionare al 100% con energia rinnovabile entro il
2025 e raggiungere l’obiettivo emissioni zero entro il 2050;-

il progetto cercherà di raggiungere un sistema ecologico per la gestione del 100% dei rifiuti, sfruttando biomassa,
compostaggio e riciclaggio;-

l’area a verde aumenterà del 90%, mentre il 40% del suolo totale spostato durante la costruzione sarà bonificato
aumentando così il potenziale per lo sviluppo della biodiversità vegetale.

Fonte: Rinnovabili.it

I progetti finanziati dal PINQuA.
Il Programma Innovativo Nazionale per la Qualità dell’Abitare (PINQuA) è un programma di investimenti promosso dal
Ministero delle Infrastrutture e della Mobilità Sostenibili (MIMS) per realizzare interventi di edilizia sociale e rigenerazione
urbana in tutta Italia, rispondendo in maniera innovativa ai fabbisogni legati in particolare alla “questione abitativa” cheaffigge da tempo il nostro Paese, e specialmente alcune aree di esso. Il PINQuA è una delle linee di intervento del Piano
Nazionale di Ripresa e Resilienza (PNRR).
Il Comune di Roma avrà accesso a circa 40 milioni di € suddivisi in tre differenti progetti:

Rigenerazione urbana ed edilizia del comparto di edilizia economica e popolare R5 a Tor Bella Monaca(intervento finanziato per 15 milioni di € per circa 430 alloggi)-

L’intervento propone il recupero energetico, tecnologico e il miglioramento sismico di tutti gli edifici, necessario per
adeguare le prestazioni degli immobili e assicurare il comfort ambientale interno. Il piano terra e il piano primo su Via
dell’Archeologia saranno soggetti ad una riqualificazione più radicale mirata a diversificare le funzioni per donare
nuova vitalità a via dell’Archeologia e garantire l’accesso agli edifici direttamente dalla strada, assicurando maggiore
sicurezza. Per questi due piani è prevista anche una riarticolazione delle tipologie abitative e l’inserimento di spazi
collettivi e di servizi per il quartiere.

Porto Fluviale REC House (intervento finanziato per 11 milioni di € per circa 50 alloggi)-

L’ambito di intervento è il recupero edilizio e sociale di una ex-caserma a Roma. L’edificio è oggetto dal 2003 diun’occupazione abitativa di 56 nuclei familiari. Il progetto intende mantenere la comunità, già inserita nella vita delquartiere e già attiva nella fase di co-progettazione. La terrazza ospiterà un giardino fotovoltaico che potrà consentire
l’attivazione di una comunità energetica. Il cortile sarà una piazza pubblica aperta al quartiere. Saranno attivati i84seguenti servizi: mercato a km 0; sportello antiviolenza; usi civici e collettivi intergenerazionali e tecnologico- digitali
per didattica a distanza e trasferimento tecnologico.

Programma integrato di edilizia Residenziale pubblica e sociale In via Cardinal Capranica(intervento finanziato per 14 milioni di € per circa 70 alloggi)-

La proposta prevede la realizzazione di un complesso di edilizia residenziale pubblica, social housing, e cohousing
con alloggi da destinarsi alle assegnazioni temporanee sulla base del principio di rotazione. l piano terra sarà
destinato a servizi di pubblica utilità quali un centro anziani, una ludoteca, un laboratorio/osservatorio di quartiere,
uno spazio per lo svolgimento di attività di intrattenimento e un centro per le attività culturali. È prevista, per la partescoperta dell’area, la realizzazione di parcheggi pubblici, verde e spazi aperti.

Sempre in ambito residenziale si segnalano le seguenti iniziative immobiliari:-

Zona Portuense, in particolare Collina della Muratella, con oltre 1.000 unità in fase di realizzazione è l’area della
Capitale più vivace: si contano oltre 2.800 unità di cui quasi 1.500 in progetto, 1.000 in costruzione o in fase dicompletamento e le restanti 300 concluse.

-

Cintura Eur, area particolarmente attrattiva in quanto vicina alla periferia terziaria “prime”, l’EUR, registra quasi 2.100
unità, di cui 600 concluse, 900 in costruzione e circa 600 in fase di progetto-

Salaria: un’altra zona che supera le 2.000 unità di nuove residenze nella quale sono in costruzione circa 1.100, oltre
200 sono in progetto e oltre 700 unità sono state concluse.

-

Zona Tiburtina che conta circa 1.900 unità, di cui quasi 1.000 in completamento, oltre 600 concluse e oltre 200 in
fase progettuale, tra cui si citano gli sviluppi di Domus Placidia (520 unità concluse) e Tor Cervara (in fase dicompletamento)-

Zona Asse Colombo – Ostiense – Litorale, area di connessione tra Roma e il mare che rileva oltre 1.500 unità, di cui
oltre il 50% in fase di progetto, il 40% in costruzione e il 10% concluso.

Non mancano nella Capitale sviluppi di immobili di pregio, per lo più di nuova costruzione localizzati su tutto il territorio
comunale: ad oggi risultano immesse nel mercato oltre 750 unità, mentre 160 sono in fase di realizzazione.

85

Il mercato immobiliare residenziale della città di Roma

Il mercato immobiliare residenziale di Roma è fortemente influenzato dalla carattere policentrico della città. Nell’area
urbana consolidata (Centro Storico in primis), il prodotto abitativo è rivolto principalmente al segmento di domanda dellusso e del turismo, mentre nei nodi urbani a ridosso del GRA, e nei punti infrastrutturali strategici si assiste, sia a iniziativeche vedono la realizzazione di nuovi complessi, sia alla riqualificazione importante di immobili esistenti, da destinare anche
alla locazione di breve-medio periodo. L’affermarsi di player strutturati del segmento residenziale comporta
inevitabilmente al ripensamento dei tagli delle unità abitative e alla predisposizione di spazi comuni in grado di rispondere
ad una domanda alternativa dell’abitare. Si ritiene interessante monitorare nel tempo la reazione del mercato di Roma aquesta nuova interpretazione del segmento residenziale di nuova generazione che integra alle soluzioni abitative,
amenities tipiche dell'hotellerie (es. palestra, spa-wellness, spazi co-working, orti urbani, ecc).

Fatturato e take up
Nel 2022, il fatturato residenziale del comune di Roma ha registrato un volume pari a 13.300 milioni di euro, segnando
una variazione del +4% su base annua. L'offerta di spazi ad uso residenziale ammonta a 3.600.000 mq, con una variazione
rispetto all'anno precedente per lo più stabile, mentre le superfici scambiate si attestano a 3.350.000 mq ( +5% rispetto
all'anno precedente). L'assorbimento, ovvero il rapporto tra la superficie scambiata e la superficie offerta, registra un valore
superiore alla media dei 5 anni (93%).

Kroll Real Estate Advisory Group su dati Scenari Immobiliari

86Compravendite
Nel 2022 il Numero di Transazioni Normalizzate(NTN) di immobili residenziali registrate nel
comune di Roma è stato pari a circa 40.065
unità con una variazione del 3% rispetto
all'anno precedente. Anche nell' ultimo
quinquennio si rileva una variazione positiva(25%). Il capoluogo assorbe il 66% delle NTN
dell'intera provincia. Nel 2022, nel capoluogo iltaglio dimensionale dello spazio abitativo piùrichiesto è stato tra 50 e 85mq. Le NTN del2022 risultano superiori alla media dei 5 anni.
Nel primo trimestre 2023 a Roma si sono
registrate circa 8.275 NTN residenziali, -10%
rispetto allo stesso periodo del 2022, marisultato superiore se paragonato al periodo
gennaio-marzo 2019 (+4%).

Roma
Abitazioni compravendute pertipologia (%)
MQ

2021

2022

< 50

8,9%

9,7%

50 - 85

41,6%

41,9%

85 - 115

27,2%

27,1%

115 - 145

12,1%

11,8%

>145

10,2%

9,5%

NTN = Numero di Transazioni Normalizzate: rappresenta il numero di transazioni, normalizzate rispetto
alla quota di proprietà compravenduta, avvenute in un determinato periodo di tempo.

Kroll Real Estate Advisory Group su dati Agenzia delle Entrate (OMI)

PrezziNel primo semestre 2023 si rileva una continuità del trend
positivo delle quotazioni. Il centro ha registrato segnali di tenuta
nel segmento del transato soprattutto per quanto rigurda
abitazioni di lusso. Il semicentro e la periferia mantengono leperfomance intercettando la domanda abitativa caratterizzata dabudget contenuti e orientata a soluzioni con taglio dimensionalepiù ampio complete di spazi esterni accessori. Il dinamismo delmercato della Capitale è sottolineato dalle numerose iniziative diche puntano a offrire soluzioni abitative localizzate al di fuori dellacittà consolidata, dove si sta registrando un incremento dellapopolazione sostenuta soprattutto da famiglie e giovani
lavoratori. Anche a Roma si osserva la tendenza della domanda
abitatativa a ricercare prodotti caratterizzata da una buona
accessibilità con infrastrutture pubbliche.

Kroll Real Estate Advisory Group su dati Agenzia delle Entrate
(OMI)

87

H1 2023

N.B.: i range di prezzi medi €/mq indicati in mappa e in tabella sono
riferiti ad unità abitative nuove e usate.

ZONE

Kroll Real Estate Advisory Group

PrezziPrezzi Prime

€/mq

€/mq

min max
Centro - Navona / Condotti

8.150 - 10.200

11.750Centro - storico

5.600 - 9.200

10.200Prati - Trieste

4.450 - 6.650

7.750

Ostiense - Appio Latino

3.550 - 5.600

6.600

Acquatraversa - Farnesina

3.600 - 5.150

6.200

Portuense - Trionfale

2.050 - 4.100

5.100

Ottavia - Pietralata2.000 - 3.000

3.500

Eur - Mezzocammino

2.650 - 4.200

5.300

Alessandrino - Tor Vergata

1.500 - 3.050

3.550

Madonnetta - Ostia Vecchia

1.450 - 2.400

2.900

Malgrotta - Selva Candida1.650 - 2.700

3.250

Giustiniana

1.550 - 2.600

3.100

Bufalotta

1.550 - 2.600

3.100

Lido di Ostia

2.000 - 3.000

3.500

88

Il mercato immobiliare terziario della città di Roma

La vivacità del mercato degli uffici della Capitale, risultato dall’immissione di asset derivati dalle numerose iniziative dinuova costruzione, valorizzazione promosse negli ultimi anni, appare parzialmente eclissata dall’illiquidità del mercato
corporate dei primi mesi del 2023. La domanda incontra a Roma, in particolare in alcune zone dell’EUR e nel centro storico,risposta alle sue esigenze che la orientano verso immobili caratterizzati da layout flessibili in grado di accogliere spazi
ibridi tra funzioni lavorative e di servizio al fruitore. Il dinamismo del mercato direzionale di Roma è sottolineato, da recenti
accordi per l’insediamento di nuovi headquarter da parte di società finanziarie, farmaceutiche e tecnologiche di primario
standing, ma anche da progetti di valorizzazione in corso distribuiti sia in aree storicamente attrattive (Centro Storico,
EUR), che in zone “emergenti” (Tiburtina, Nomentano).

Fatturato e take up
Nel 2022, il fatturato terziario del comune di Roma ha registrato un volume pari a 875 milioni di euro, segnando una
variazione del +13% su base annua. L'offerta di spazi ad uso ufficio ammonta a 293.000 mq, con una variazione rispetto
all'anno precedente del +7%, mentre le superfici scambiate si attestano a 167.000 mq ( +15% rispetto all'anno
precedente).L'assorbimento, ovvero il rapporto tra la superficie scambiata e la superficie offerta, registra un valore
superiore alla media dei 5 anni (57%).

Kroll Real Estate Advisory Group su dati Scenari Immobiliari

89

Compravendite
Nel 2022 il Numero di Transazioni Normalizzate (NTN) di immobili
ad uso terziario/direzionale registrate nel comune di Roma è statopari a 725 unità con una variazione del +40% rispetto all'anno
precedente. Anche nell' ultimo quinquennio si rileva una variazione
positiva (58%).Il capoluogo assorbe l'84% delle NTN dell'intera
provincia. Le NTN del 2022 risultano superiori alla media dei 5 anni.
Nel primo trimestre 2023, a Roma si sono registrate circa 135 NTN
di uffici, il 32% in meno rispetto allo stesso periodo del 2022, marisultato superiore al periodo gennaio-marzo 2019, in cui si erano
registrate 95 NTN (39 in meno rispetto al Q1-23).
NTN = Numero di Transazioni Normalizzate: rappresenta il numero di transazioni,
normalizzate rispetto alla quota di proprietà compravenduta, avvenute in un

Kroll Real Estate Advisory Group su dati Agenzia delle Entrate(OMI)

Canoni e rendimenti
La stabilità dei canoni mantenuta nel triennio 2020-2022
registra le prima ricadute degli effetti inflattivi sui canoni che
registrano segnali di crescita. In parallelo i positivi risultati intermini di attrattività legati alle numerose iniziative divalorizzazione di edifici e conseguente nuovo appeal per i tenantregistrano per gli immobili di nuova costruzione o oggetto dicompleta riqualificazione secondo i più alti livelli prestazionali,
canoni di locazione richiesti più elevati rispetto alla zona in cui gli
asset sono inseriti. In considerazione dell’attuale situazione diincertezza del mercato dei capitali e presumibile, però, registrare
un tendenziale “repricing” degli asset, sia in termini di valore dimercato che di un lieve innalzamento dei rendimenti medi.

Elaborazione Kroll Real Estate Advisory Group su dati Agenziadelle Entrate (OMI)90

H1 2023
Gross yield

Canoni€/mq/aZONE

min max

min max

Centro315 - 420

5,75% 6,75%

Semicentro

210 - 315

5,75% 7,25%

Greater EUR

265 - 325

5,25% 7,25%

Tiburtina - GRA Est

80 - 180

7,25% 9,25%

Periferia

90 - 140

7,50% 9,50%

Range H1 2023
Canoni €/mq/aGross yield %Centro CBD

325 - 520

4,25% 5,00%

EUR prime

315 - 370

4,75% 5,75%

Nota: i canoni di locazione e i rendimenti lordi indicati nella tabella sono daconsiderarsi medi rispetto alla zona di riferimento. I canoni prime sono riferiti a
edifici certificati Leed, Breeam, Well, con rating elevato, occupati da tenant di
primario standig.
Kroll Real Estate Advisory Group

Zone Prime

min

max

Principali transazioni – 2022 e H1 2023
Data

Portafoglio

Nome immobile

Città

Indirizzo

ValoreCompratore(Mln di €)Venditoregiu-23

Via Della Scrofa

Roma

Via Della Scrofa

Phoenix Insurance, Isrotel Hotel, White
n.d.
City Buildings

mar-23Villino Almerici

Roma

via Piemonte 62

8,0 Blue Sgrott-22

HI GreenRoma

Via Adolfo Rava 75

set-22

Palazzo Mancini

Roma

Via del Corso 270

130,0 UnipolSai

Blackstonelug-22

Ex Federconsorzi HQRoma

Via Curtatone 3

175,0 Allianz RE Holdings

DeA Capital Real Estategiu-22

Uffici a Colli AnieneRomagiu-22

Palazzo Mancini

Roma

Via del Corso 270

130,0 UnipolSai

apr-22

Uffici Rione Ludovisi

Roma

Via Salandra 18

Corum

Finint Investment Sgr
Savills IM

n.d. Zeitgeist Asset Managementmar-22

Edificio IFAD

Roma

Via Paolo Di Dono44

mar-22

Palazzo in Via Perfetti

Roma

Via Dei Prefetti 22

n.d. Colliers Global Investors Italy
128,0 Investcorp, Castello Sgrn.d.

Blackstone
AXA IM Alts
Prelios SGR SPA, Goldman Sachs
City of Rome, Antirion

Kroll Real Estate Advisory Group, su dati MSCI RCA e principali testate giornalistiche del settore

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Informazioni su Kroll
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di conoscenze, dei propri dati e della propria tecnologia per aiutare i clienti a stare al passo con le complesse richieste del mercato. Il team di Kroll,composto da oltre 6.500 professionisti in tutto il mondo, porta avanti la storia quasi centenaria dell’azienda, fatta di competenze affidabili che coprono
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