La Congiuntura Immobiliare
in Italia

SECONDO SEMESTRE 2022

Indice
01 .................. INTRODUZIONE
03 .................. IL MERCATO IMMOBILIARE ITALIANO
12 .................. IL MERCATO RESIDENZIALE
45 .................. IL MERCATO TERZIARIO
50 .................. IL MERCATO RICETTIVO ALBERGHIERO
59 .................. IL MERCATO LOGISTICO
62 .................. IL MERCATO LIGHT INDUSTRIAL
67 .................. IL MERCATO COMMERCIALE
76 .................. IL MERCATO IMMOBILIARE DI MILANO
88 .................. IL MERCATO IMMOBILIARE DI ROMA

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Introduzione
La crescita economica del 2022 in Italia ha continuato il trend espansivo totalizzando una variazione attesa di +3,9% sul
2021, mentre è previsto un rallentamento significativo nel 2023 attestandosi a +0,4 (fonte Istat).
Il Fondo Monetario Internazionale (FMI) in
base ai dati divulgati nel mese di ottobre
2022, prevede una crescita del PIL su baseannua del 3,2%, mentre per il 2023 stima un
netto rallentamento delle performance 0,2% e poi una lieve ripresa nel 2024(+1,3%). Il quadro economico segue gli
effettidegli

eventigeopoliticiemacroeconomici che si sono susseguiti nel
corso dell’anno: se da una parte i timori
legati alla pandemia appaiono mitigati,
dall’altra lo scoppio del conflitto tra Russia e
Ucraina avvenuto il 24 febbraio 2022 ha
portatonuove

mondialeepreoccupazionihaintaccatoalalivelloripresa

Prodotto Interno Lordo, Variazione annua (%), Fonte: Elaborazione su
dati Fondo Monetario Internazionale, ottobre 2022

dell’economia mondiale e di conseguenza dell’Eurozona e dell’Italia. L’evento bellico ha causato un’immediata volatilità dei
mercati azionari globali e ripercussioni sul costo e la disponibilità di energia e di risorse naturali e dell’indice inflattivo, in
particolare in Europa.
In particolare, la “tempesta energetica” che ha causato
l’aumento dei prezzi delle risorse, ha avuto importanti
ricadute sulla componente di fondo dell’inflazione conconseguente riduzione del potere d’acquisto delladomanda in tutti i Paesi dell’Euro Area. Le ultime stime
sull’inflazione pubblicate da Eurostat e riferite a dicembre
2022 segnalano una variazione annuale dell’indice pari al
9,2% nell’eurozona, dato che conferma il rallentamentodel trend che aveva raggiunto il massimo picco ad ottobre
2022 (+10,6%). È vero anche che lo tsunami inflattivo hacolpito i Paesi europei con magnitudo differenti: adicembre 2022 l’Italia rimane tra i Paesi con l’inflazione a

Inflazione Variazione annua (%) - Confronto Eurodoppia cifra sopra la media europea (12,3% anno su anno),

Area/Italia, Fonte: Elaborazione su dati Fondo Monetario

seguono Germania (9,6%), Francia (6,7%) e Spagna

Internazionale(5,6%). La crescita esponenziale dell’inflazione, a sua
volta, ha avviato l’attuazione di politiche monetarie stringenti da parte delle Banche Centrali e proprio la Banca Centrale
Europea (BCE) lo scorso 27 luglio, ha iniziato l’escalation della crescita dei tassi di riferimento, portandoli dallo 0,0% allo
0,5%. Si è trattato del primo rialzo dal 2016, a cui ne sono seguiti altri due di 75 bps ciascuno, annunciati in data 2
novembre e 14 settembre, e infine l’ultimo del 21 dicembre 2022 che ha portato i tassi di interesse al 2,50%, applicando
un ulteriore aumento di 50bps. È evidente che gli aggiustamenti della BCE vogliono supportare la politica di contenimentodell’inflazione nel limite del 2% ed è altrettanto importante segnalare che al fine di prevenire il rischio di un persistenterialzo di inflazione, la BCE non esclude, in futuro, un ulteriore aumento dei tassi di interesse.

1Per quanto riguarda le prospettive per l’economia italiana,
ISTAT nel mese di dicembre 2022 afferma che: “Il rinnovoda parte del governo delle misure di sostegno al settoredelle costruzioni, la realizzazione del piano di investimenti
pubblici previsti dal PNRR e i timidi segnali di ripresa dellafiducia nelle imprese, sono elementi che dovrebberocompensareisegnali

negativi

provenienti

dal

peggioramento delle attese sulla liquidità tra le impresemanifatturiere, l’aumento dei costi di produzione e lapolitica monetaria meno accomodante prevista per il
2023.”In questa fase congiunturale il mercato dei capitali risulta in forte contrazione e non di facile lettura e, in conseguenza aquanto sopra, la prospettiva del mercato immobiliare
appare segnata nel medio termine da una maggioreincertezza e tensione, che si rifletterà negativamente

BTP 10 anni e Spread Trend mensile (%), Fonte:
Elaborazione su dati Banca d’Italia e Bloomberg

rallentando le operazioni di capital market.
Premesso che i rendimenti immobiliari hanno già riflesso i precedenti incrementi del tasso di riferimento della BCE, gli
effetti dell'ultimo incremento del 21 dicembre non sono al momento misurabili; si presume che tali eventuali ricadute si
potrebbero rilevare nei primi mesi del 2023.

La visione di Kroll Real Estate Advisory Group sull’evoluzione del mercato immobiliare in Italia
Il protrarsi del conflitto russo-ucraino da un lato, e il rialzo dei tassi di interesse per contrastare l’inflazione dall’altro, hanno
segnato significativamente il 2022 e il mercato immobiliare sembra recepire in differita gli effetti di tali eventi. La vivacitàdel capital market appare infatti in rallentamento a partire dagli ultimi mesi del 2022; a fronte della scarsità della leva
finanziaria e del costo del denaro, gli investitori si pongono con atteggiamento “wait and see”; ad oggi, infatti, alcuni beni,come i trophy asset, sono acquistabili esclusivamente ad equity.
La dinamicità del mercato non ha tuttavia intaccato l’interesse per la Logistica, ancora caratterizzato da un basso profilorischio-rendimento, e per il Residenziale, soprattutto per il prodotto in affitto Built To Rent (BTR) o per il segmento lusso.
Osservato speciale è anche il segmento Hospitality, caratterizzato da una ritrovata attrattività con strutture ricettive
rilevate in un'ottica value-add e con l'obiettivo di immettere sul mercato prodotti ad elevato standard qualitativo. Le
iniziative di sviluppo, invece, vivono una fase di stand-by a causa dei recenti rialzi del costo del debito, mentre il mercato
dei centri commerciali rimane illiquido e dominato da investitori opportunistici.

2

Il
Il mercato
mercato immobiliare
immobiliareitaliano
italiano

Investimenti
In Italia il volume degli investimenti corporatenel 2022 ha raggiunto gli 11,3 miliardi di euro,
segnando un risultato inaspettato dopo ilsensibilerallentamento

degliinvestimenti

registrato nell’ultimo trimestre dell’anno. Si
precisa che il volume del 2022 non comprendei circa 340 milioni di euro dell’Offerta Pubblica
di Acquisto (OPA) e scambio volontaria
totalitaria promossa da Evergreen sulle azioni
di Coima Res, società immobiliare quotata su
Euronext Milan. Il delisting registrato nel III
trimestre 2022 porterebbe il consuntivo d’anno
a poco più 11,6 miliardi di euro.
Nel dettaglio, nel primo semestre 2022 ilvolume delle transazioni è stato di 6,1 miliardi
di euro, quasi il doppio degli investimenti
performance è stata altresì superiore a quella

N.B.: Si precisa che il volume delle transazioni del 2022 non comprende i circa 340 milioni
di euro dell’Offerta Pubblica di Acquisto (OPA) e scambio volontaria totalitaria promossa
da Evergreen sulle azioni di Coima Res, società immobiliare quotata su Euronext Milan.
(delisting registrato nel III trimestre 2022).

del periodo gennaio-giugno 2019, anno pre-Kroll Real Estate Advisory Group, su fonti variedell’H1-2021 (circa 3,3 miliardi di euro). La

pandemia, in cui il volume di investimenti aveva

raggiunto quota 5,1 miliardi di euro. Tra le transazioni che hanno significativamente contribuito a raggiungere il risultato
record si segnalano il closing dell’acquisto da parte di Apollo Global Management dell’intero patrimonio immobiliare delcontrovalore di circa 845 milioni di euro di proprietà dell’ente di previdenza dei medici e degli odontoiatri (Enpam) e i due
deal off market del segmento logistico: il primo a firma di Coima con Logiman che per 300 milioni di euro ha acquisito 300
mila metri quadri di area a sviluppo tra Lombardia e Veneto, pari 7 progetti di immobili logistici di ultima generazione e il
secondo ha riguardato la vendita dell’Hub Logistico di Oppeano da parte di Patrizia EuroLog a Starwood per un valore di
274 milioni di euro.
Nel terzo trimestre il volume degli investimenti ha raggiunto quota di circa 3 miliardi di euro, +28% rispetto al Q3 21; diquesti circa 1 miliardo di euro si riferisce a transazioni di single asset “iconici” a principale uso uffici, tra i principali si
3segnalano il Cortile della Seta a Milano (storico palazzo comprato da Generali e Poste Vita per 350mln di euro), Palazzo
Mancini a Roma (immobile di valore storico-architettonico entrato nel portafoglio di UnipolSai per quasi 135 milioni dieuro) e sempre nella Capitale, l’ex Headquarter di Federconsorzi (acquistato da Allianz RE per 175 milioni di euro).
Il periodo gennaio-settembre 2022 raggiunge così quota 9,1 mld€, +3,4mld€ in più rispetto ai primi 9 mesi del 2021,
mentre durante il quarto trimestre 2022 si rilevano i primi segnali di incertezza derivati dalle politiche monetarie attuatedalla Banca Centrale Europea (BCE) a partire da luglio 2022 per contenere le ricadute della situazione macro-economica
e geo-politica globale (conflitto bellico, rincari dei prezzi dell’energia e rialzo dell’inflazione). Il Q4, periodo storicamente
caratterizzato da performance positive derivate dalla chiusura di deals annunciati nei mesi precedenti, si chiude con un
volume transato di 2,2 miliardi di euro, risultato del tutto anomalo rispetto ai Q4 precedenti (la media dei volumi 20172021 del periodo è pari a 3,9 miliardi di €).
Guardando però all’intero anno, la performance del 2022 supera del 16% i volumi registrati nel 2021, posizionandosi
molto vicino ai livelli degli anni pre-shock pandemico. I risultati del 2022, almeno nei primi 9 mesi, sono quindi l’esito siadel consolidamento di big deal ereditati dal 2021 ma anche di un ritrovato dinamismo post emergenza COVID fenomeno
che ha interessato non solo le asset class più attrattive (uffici e logistica), ma anche i segmenti dell’hotellerie e residenziale.
Analizzando gli investimenti per asset class emerge infatti che gli Uffici mantengono il primato di attrattore di investimenti(38% degli investimenti in Italia, per un totale di 4,3 miliardi di euro); dal punto di vista geografico, Milano e il suo hinterland
mantengono l’attrattività nel segmento terziario registrando importanti transazioni: oltre alla sopra citata compravendita
del Cortile della Seta, si segnala in città, la vendita del trophy asset locato a WeWork da parte di BNP Paribas REIM ad
Amundi per 120 milioni di euro, mentre nell’hinterland, ha fatto notizia l’acquisto da parte Quinta Capital del business Parkdi Cassina de Pecchi. Anche a Roma si rilevano transazioni significative, sia di asset di rappresentanza come Palazzo
Mancini che di immobili posizionati in zone strategiche come l’acquisto per quasi 130 milioni di euro da parte di Investcorp
di un edificio di 32 mila mq vicino all’EUR interamente locato a un’agenzia delle Nazioni Unite. Il settore “Logistica e Light
Industrial” mantiene la vivacità per tutto il 2022, grazie ai big-deal e ai relativi sviluppi logistici (25% degli investimenti
totali, con 2,8 miliardi di euro).

*hotel e healthcare** logistico, industriale, light industrial e data centre*** residenziale, sviluppi e asset non riconducibili a una specifica asset class e/o soggetti a valorizzazione. Si precisa che nel
2022 il residenziale incide per il 60% sul totale dell'asset class
Kroll Real Estate Advisory Group, su fonti varie

L’asset class Retail mostra investimenti in linea rispetto al biennio 2020-2021 totalizzando nel 2022 il 7% del totale, circa
0,8 miliardi di euro; si tratta di un risultato comunque ancora lontano dai volumi pre-pandemici. Il trend delle compravendite
nel segmento è sostenuto dalle transazioni di asset dei sub segmenti “Big Box” e “Supermercati”, come il portafoglio ditre asset tra Lombardia e Sardegna che Conforama ha ceduto con formula sale & lease back a Investire SGR ol’acquisizione di due centri commerciali in Campania da parte di Agave Ita. Si segnalano altresì anche numerose transazioni
4

di spazi cinema, come l’UCI di Pioltello venduto da Kryalos afine 2022. Gli asset Hotel ed Healthcare, che insiemecostituiscono l’asset class Hospitality, hanno rilevato
importanti segnali di ripresa intercettando il 15% del volumetransato (circa 1,7 miliardi di euro). Gli asset ricettivi, che dasoli hanno raccolto quasi l’80% degli investimenti in
Hospitality, sono il risultato del consolidamento transazioni i
cui preliminari erano stati firmati nel 2021 (come i resort Le
Palme e 7 Pines in Costa Smeralda), ma soprattutto di hotelacquistati in ottica value-add, come l’Hotel Majestic a Roma,
edificio storico che Edmond de Rothschild ha intenzione divalorizzare per riposizionarlo sul mercato come una struttura
extra-lusso o l’hotel Bellevue a Cortina d’Ampezzo dove
l’ellenica Prodea ha centrato l’acquisto per circa 49 milioni dieuro con l’obiettivo di investire 25 milioni per rinnovare e
riposizionare la struttura nel segmento 5 stelle lusso. Con il
9% degli investimenti, si consolida l’indipendenza dell’asset
class Residenziale: le numerose operazioni value add e*hotel ed healthcare** logistico, industriale, light industrial e data centre***edifici da valorizzare e/o sviluppi immobiliari destinati a unità abitative in vendita elocazione gestiti da operatori specializzati**** sviluppi e asset non riconducibili a una specifica asset class e/o soggetti avalorizzazione.
Kroll Real Estate Advisory Group, su fonti varie

l’avvio di nuovi sviluppi immobiliari, con particolare attenzione alla categoria multifamily e all’ingresso sul mercato dioperatori specializzati, sono un evidente segnale dell’appeal dell’asset class di spazi abitativi di nuova generazione. Infine,si segnala la categoria “Altro” nella quale ricadono immobili non riconducibili ad una specifica asset class e/o soggetti avalorizzazione che ha pesato per il 6% sul totale investito.
I volumi degli investimenti immobiliari in Italia negli ultimi 5
anni (2018-2022) hanno mediamente toccato la quota dicirca 10 miliardi di euro all’anno. Dal punto di vista dellalocalizzazione, emerge come Milano insieme a Roma sianole città più attrattive per i player, in quanto le due “prime”
location hanno assorbito più del 50% dei volumi transati. La
restante parte, si riferisce, invece, alle location italiane
definite come “secondarie”, ovvero centri urbani, spesso
capoluogo di provincia, caratterizzati da un’attrattività
minore, soprattutto per le asset class generaliste (office,living, retail, etc.). Cosa diversa si può dire per alcune asset
class specialistiche come l’hôtellerie, le residenze per
studenti e i centri commerciali out-of-town, per loro natura
meno legate alla sola dimensione urbana ed attrattività

Kroll Real Estate Advisory Group su dati RCA e fonti varie

economica. Infatti, in città d’arte come Venezia e Firenze si

registra un particolare interesse degli investitori nel segmento ricettivo. Allo stesso modo, i capoluoghi come Bologna,
e alternative(student
housig,care, seniorliving, etc.)volte
Torino e ancora Firenze sono da diverso tempo nel mirino di player*hotel
focalizzati
sullo
sviluppodihealthresidenze
in locazione

a soddisfare la domanda di studenti fuori sede. La logistica è infine**sviluppi
una asset
class
che,
a livello
e assetnon out-of-town
riconducibili a una
specifica
assetlocalizzativo,
class e/o
privilegia la connessione ad i grandi assi infrastrutturali.

soggetti a valorizzazione

Nel dettaglio nel 2022 l’articolazione degli investimenti per location rimane pressoché invariata rispetto agli anni
Duff & Phelps REAG su fonti varie

precedenti: Milano ha attratto il 45% degli investimenti (circa 5 miliardi) allocati soprattutto nell’asset class uffici e
residenziale, quest’ultima declinata nelle operazioni di sviluppi immobiliari di ampio respiro, come i progetti dirigenerazione degli scali ferroviari oggetto dei concorsi internazionali di Reinventing Cities, iniziative che toccano anche
se ancora marginalmente l’altra “prime city”, Roma, che ha intercettatosolo il 12% degli investimenti soprattutto su asset*hotel e alternative (student housig, health care, senior living, etc.)class uffici e hôtellerie.

**sviluppi e asset non riconducibili a una specifica asset class e/o

I flussi di capitali nel 2022 provengono per lo più da investitori internazionali (56%): tra questi l’origine dei flussi è per il
38% dagli Stati Uniti, seguita dal Regno Unito con il 19%, Francia con il 14.
5soggetti a valorizzazione

Duff & Phelps REAG su fonti varie*hotel e alternative (student housig, health care, senior living, etc.)

Kroll Real Estate Advisory Group su dati RCA

Principali progetti in Italia
e alternative (student housig, health care, senior living, etc.)
Le iniziative di sviluppo immobiliare*hotelin Italia
possono essere analizzate seguendo due punti di osservazione: il primo chetiene in in considerazione le importanti
iniziative
diasviluppo/rilanciodell’economia
a livello Europeo e Italiano**sviluppi e asset dinonpolitichericonducibili
una specifica asset classe/osoggetti
a valorizzazione
avviate nel 2021 come il Next Generation EU e il PNRR
declinatoa sua volta nelle iniziative del Programma per la qualitàdell'abitare (PINQuA); ad oggi i progetti PINQuA ammessi a finanziamento dispongono di un totale di risorse complessivo
Duff & Phelps REAG su fonti variedi 2,8 miliardi di euro, così distribuite a livello territoriale:-

Al Mezzogiorno sono stati destinati circa 1,1 miliardi (40,1%)-

Il Nord ha una dotazione di 1,1 miliardi (37,9%)-

Il Centro assorbe 618 milioni(22%).
**sviluppi
e asset non riconducibili a una specifica asset class e/o*hotel e alternative (student housig, health care, senior living, etc.)

soggetti a valorizzazione

Si mettono in evidenza anche i progetti infrastrutturali di potenziamento del trasporto nazionale (alta velocità ferroviaria)
Duff & Phelps
REAG
fonti varie nazionale.
che puntano a rafforzare/connettere ex novo 9 trattesu ferro
nelsuterritorio*hotel e alternative (student housig, health care, senior living, etc.)**sviluppi e asset non riconducibili a una specifica asset class e/osoggetti a valorizzazione
Duff & Phelps REAG su fonti varie*hotel e alternative (student housig, health care, senior living, etc.)**sviluppi e asset non riconducibili a una specifica asset class e/osoggetti a valorizzazione
Duff & Phelps REAG su fonti varie*hotel e alternative (student housig, health care, senior living, etc.)
Kroll Real Estate Advisory Group su dati MIMS e italiadomani.gov.it**sviluppi
e asset non
riconducibili
una specifica
assetliving,class etc.)
e/o*hotel e alternative(student
housig,a healthcare, seniorsoggetti a valorizzazione**sviluppi e asset non riconducibili a una specifica asset class e/oDuff &
Phelps aREAG
su fonti varie
soggetti
valorizzazione
Duff & Phelps REAG su fonti varie

6*hotel e alternative (student housig, health care, senior living, etc.)**sviluppi
e asset non
riconducibili
una specifica
assetliving,class etc.)
e/o*hotel e alternative(student
housig,a healthcare, seniorIn parallelo alle iniziative legate alle politiche di svilippo/rilancio
Localizzazione dei progetti di rilievodell’economia, si rilevano, a fine 2022, circa 650 principali progetti(% su n. tot.)
di valorizzazione immobiliare promossi da operatori del settore edeclinabili sia come interventi di rigenerazione urbana (recupero
di ex aree industriali/vuoti urbani), sia come riqualificazione totale
di building esistenti. La maggior parte dei progetti si concentra in
Lombardia (più il 65% del totale), seguita a distanza da Lazio (7%)
e Emilia-Romagna (6%). A consuntivo del 2022 si registrano oltre
830mila mq di progetti conclusi, prevalente ubicati in Lombardia(51%) Piemonte (13%) e Lazio (11%), mentre risultano avviati
nuove iniziative che cubano quasi 3 milioni di mq. Gli interventi
possono essere sia monofunzionali, ovvero riguardare le singole
asset class, edifici cielo-terra destinati ad una sola destinazioned’uso terziaria, ricettiva, logistica o residenziale, oppure prevederemix funzionali, all’interno dello stesso building es. commercio alpiede e residenza e/o terziario ai piani superiori, o nel caso in cui
si tratti di un’ampia area, il masterplan individua lotti funzionali
che coesistono e si relazionano in modo sinergico. La maggior
parte dei progetti prevede una quota importante destinata al
residenziale tradizionale, da immettere su libero mercato, e declinato nella forma del living e PRS; altresì si segnalanonumerose iniziative riconducibili all’asset class logistico/light industrial e infine, si rileva una ripresa delle operazioni
puntuali in ambito ricettivo.

*Sviluppi di asset non riconducibili a una specifica destinazione d’uso
Kroll Real Estate Advisory Group su dati delle principali testate giornalistiche del settore e report di primari istituti di ricerca

Driver investimenti per asset classRESIDENZIALE*hotel e alternative (student housig, health care, senior living, etc.)

Le nuove esigenze, e la consapevolezza della fruizione del bene-casa, stanno contribuendo alla creazione di contesti**sviluppi
e asset non
riconducibili
a una specifica
asset classe/o soggetti
a valorizzazione
territoriali a supporto di questo
ritrovato
stile
di vita, comead esempio
la cittàdei 15minuti,
che ha come obiettivo favorirel’accessibilità ai servizi primari all’interno di unoDuff
spazioraggiungibile
piedi.
& Phelps
REAG su fontiavarie
Si conferma lo sviluppo di quartieri dotati di più servizi e una progettualità urbana di alta qualità. La valorizzazione
dell’hinterland e gli investimenti sulle infrastrutture di collegamento consentiranno di generare aree urbane ben connesse.
Si registrano però anche nuove attrattività in termini di location. L’incremento dei prezzi nelle città italiane prime (Milanoe Roma), sta spingendo gli investitori alla ricerca di nuove opportunità in contesti secondari, come è il caso del residenziale
a sviluppo, che rileva un significativo
interesseanche
a Bologna
e Firenze.
*hotele alternative(student
housig, healthcare, senior living, etc.)**sviluppi e asset non riconducibili a una specifica asset class e/o soggetti a valorizzazione
Duff & Phelps REAG
7 su fonti varie

UFFICI
In un possibile scenario previsionale si potrebbe assistere ad un sempre maggiore peso della situazione locativa nella
formazione dei “prezzi” ed una sostanziale tenuta degli attuali livelli degli “economics” di riferimento per gli spazi prime a
reddito o per gli spazi di rappresentanza. A livello generale, però, tendenzialmente si registrerà un tendenziale “repricing”
degli asset “office”, sia in termini di valore di mercato che di un lieve innalzamento dei rendimenti medi, che nei primi mesidel 2022 hanno toccato i minimi storici per le location prime (Milano in particolare).
Inoltre, la sensibilità per le tematiche ESG sarà sempre più caratterizzante della domanda alimentando il ripensamento dellayout degli spazi terziari volto a soddisfare le nuove esigenze in tema di vivibilità e flessibilità.
RETAILL’attuale mercato dei centri commerciali resta dominato quasi esclusivamente da investitori con un profilo value add edopportunistico che, indipendentemente dalla qualità del prodotto, applicano prezzi molto aggressivi a causa dei loro ritorni
attesi molto elevati, riflettendo cap rate in entrata prossimi o addirittura superiori alla doppia cifra.
Allo stesso tempo, si denota una tendenziale carenza di investitori con profilo Core o Core+ i quali prediligono ancora asset
percepiti come più resilienti e di facile gestione come high street, grocery o retail park (per quanto il settore retail), oppure
logistica e living, Questi investitori percepiscono il centro commerciale come un prodotto ancora troppo rischioso e che
non garantisce ad oggi la necessaria liquidità in fase di uscita dall’investimento (‘’wait and see approach’’).
I Retail Specialist invece, sono ad oggi maggiormente concentrati nella gestione e nel miglioramento del proprio
portafoglio, affrontano una ridefinizione del mix merceologico al fine assecondare i nuovi trend di mercato e le esigenze
dei consumatori post pandemia e restano quindi molto cauti in fase di investimento.
Infine, nell’ultimo periodo si è riscontrata molta difficoltà da parte degli investitori
HOTEL
Nonostante le incognite legate all’inflazione, al caro bollette e all’aumento del costo della vita, la voglia di viaggiare sembra
continui anche l’anno prossimo e probabilmente i grandi numeri di quest’estate non sono stati solo una forma di ‘revenge
travel’ dopo due anni di blocco agli spostamenti. Le previsioni per il 2023, in termini di flussi turistici incoming, sono infattimolto incoraggianti. ENIT ha comunicato che per il periodo gennaio–settembre 2023 sono già state effettuate oltre 1,7
milioni di prenotazioni internazionali senza considerare i charter, che significa +126% sullo stesso periodo 2022.
I punti negativi da evidenziare sono relativi ai costi delle utilities, i rincari dei costi energetici minacciano le marginalità delle
attività ricettive. Federalberghi ha stimato un aumento delle bollette di 6 volte rispetto al 2019 causando la chiusura dimolte strutture in bassa stagione per riaprire solo per l'estate 2023.
LOGISTICA
Si evidenzia una crescita / consolidamento dell’interesse per le zone prossime alle Location Prime e per le Location
Secondarie, anche in ragione della saturazione delle location prime e delle maggiori possibilità insediative connesse ai
vincoli urbanistici offerte dai comuni minori. Ci si attende che il mercato possa confermare il trend in atto; è ragionevoleattendersi il consolidamento anche dei nuovi format quali Centri di Distribuzione Urbana (CDU) a supporto dell’ecommerce, della logistica di prossimità (last mile) e quella dei cold storage; quanto sopra, anche alla luce del PNRR, sarà
sostenuto dalla crescita in investimenti su infrastrutture.

ALTRO (Data Center, Centraline Telefoniche, Cliniche Specializzate e Centri Diagnostici del Settore Sanitario)
Le principali operazioni sono state trasversali tra tutte le asset class “speciali” (infrastrutture di telecomunicazione,
parcheggi, healthcare), in particolare per i Data Center si segnala l’acquisizione di terreni da parte di vari operatori e ch e
porteranno alla costruzione di prodotto di questa tipologia nel medio termine.
In futuro altre asset class specialistiche potrebbero diventare di interesse per fondi di investimento, quali ad esempio gli
immobili legati al mondo rurale e le marine. Un dubbio permane su categorie di beni dedicati all’entertainment e allo sportche da un lato potrebbero avere un potenziale mercato e dall’altro stanno subendo le ricadute causate dalla pandemia.

8SVILUPPIGli investitori mostrano grande interesse soprattutto per interventi mixed use, in grado di garantire una diversificazionedel rischio, caratterizzati da una forte incidenza della componente residenziale e del living, che si traduce in una offerta diabitazioni da immettere sul libero mercato, multifamily, co-living, senior living. Si segnala altresì un marcato interesse perla componente studentati e ricettivo alberghiera, anche in vista di eventi importanti (ad esempio le Olimpiadi invernali diMilano Cortina 2026), oltre all’affermarsi della tipologia serviced apartment, indicata soprattutto per la riqualificazione diedifici cielo-terra, talvolta anche storici, posizionati in zone centrali.
Il settore retail mostra i primi segnali di ripresa anche grazie al completamento delle operazioni di ampliamento erevamping di centri commerciali che hanno sfruttato il minor numero di visitatori. Oltre a queste andranno ad aggiungersi
una decina di nuove aperture in ambito della GDO previste entro il 2023. Il segmento high street conferma la sua
attrattività mentre quello out of town ritorna nelle mire di investitori alla ricerca di opportunità nel segmento convenience& grocery.
Il segmento logistico prosegue il trend positivo con investimenti sia lungo le principali infrastrutture viabilistiche, sia inlocation secondarie ma ad elevata accessibilità. Si conferma anche l’ampio spettro del settore con operazioni sia di logistica
standard che di cross docking che di light industrial e sviluppi.

Kroll Real Estate Advisory Group

Duff & Phelps REAG

Duff & Phelps REAG

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Duff & Phelps REAG

Compravendite
Nel 2021, il Numero di Transazioni Normalizzate(NTN) riferite alla destinazione residenziale è statopari a circa 750.000, mentre le NTN non residenziali
hanno raggiunto quasi quota 70.000, rilevando,
rispettivamente

+34%

e

-+38%

rispetto

alle

transazioni registrate nel 2020. I risultati più che
performanti delle compravendite del 2021 sono
confermati anche dalle variazioni positive rispetto
nell’anno pre-pandemia, il 2019 (+24% per le NTN
residenziali e +20 per le NTN non residenziali).
Analizzando la distribuzione geografica delle NTN permacroaree si osserva che il Nord ha registrato il 54%
delle compravendite (di cui il 33% al Nord Ovest e il
21% al Nord Est), seguito dal Centro (21%), Sud(17%) e Isole (8%).
L’ammontare delle compravendite registrate nel

Kroll Real Estate Advisory Group, su dati Agenzia delle Entrate (OMI)

periodo gennaio-settembre 2022 conferma il trend
positivo del 2021 registrando quasi 625.600 transazioni residenziali e non residenziali pari a +8% rispetto ai primi nove
Duff & Phelps REAG
mesi del 2021 (circa 581.235 unità). Considerando i fattori esogeni che hannodi generato uno shock nel mercato

immobiliare e alla luce della variazione rilevata I-III trimestre del 2022 con lo stesso periodo del 2020 (+54%), si segnala
che il confronto dei dati dei risulta fuorviante in quanto nel periodo gennaio-giugno 2020 si è verificata la prima chiusura
forzata delle attività a causa della pandemia con la conseguente sospensione della commercializzazione degli immobili eDuff & Phelps REAG

ripercussioni negative sulle transazioni del mercato. Nel dettaglio, dal punto di vista geografico, il Nord ha intercettato piùdella metà (53%) del totale delle transazioni del periodo gennaio-settembre 2022, che si concentrano soprattutto nel Nord
ovest (34%, circa 195.140 NTN residenziali e 15.230 NTN non residenziali).
Duff & Phelps REAG

Duff & Phelps REAG

Duff & Phelps REAG

Duff & Phelps REAG

Duff & Phelps REAG
Kroll Real Estate Advisory Group, su dati Agenzia delle Entrate (OMI)

Duff & Phelps REAG

10 REAG
Duff & Phelps

Il Patrimonio immobiliare gestito italiano
Per quanto riguarda il patrimonio immobiliare gestito
italiano, nel primo semestre 2022, ultimo dato
disponibile, i fondi immobiliari destinati a investitori
istituzionali (fondi riservati) hanno raggiunto la quotadi 699 (-5 vs 2021), mentre i fondi immobiliari di tipo
retail sono passati da 10 a 9 (-1), lasciando
presumibilmente maggior spazio nel mercato alle
Società di Investimento a Capitale Fisso (SICAF) che
secondo gli ultimi dati diffusi dalla Banca d’Italia sonopassate da 32 nel 2020 a 49 nel 2021. Secondo
primari Istituti di Ricerca: “La riduzione del numero difondi ha frenato anche la crescita degli attivi, che sisono assestati a 106,6 miliardi di euro, di cui 86 miliardi
rappresentati da beni immobili. La crescita dello 0,4%
degli attivi totali registrata nel semestre è, tuttavia, larisultanza di andamenti differenziati (tra i fondi
riservati e i fondi retail,ndr). […] La fase di liquidazione
dei fondi retail è proseguita anche se non si sono
registrate operazioni nella seconda parte del 2022,
mentre le svalutazioni dei cespiti, al netto delle
movimentazioni di portafoglio, sono continuate (-1,3%
nel primo semestre). A fianco dei fondi immobiliari
riservati, continua la crescita del comparto delle SICAF,
che dal 2017 ad oggi ha raggiunto attivi immobiliaripari a circa 6 miliardi di euro. La trasformazione di
Coima Res, da società immobiliare quotata (SIIQ) a
SICAF, rende piuttosto evidente la transizione in atto.”
La quantità di SGR attive si attesta a circa 50 unità,
alcune delle quali sono operative anche in altri

Kroll Real Estate Advisory Group, su dati Nomisma e Banca d’Italia

mercati oltre a quello immobiliare. Il grado diconcentrazione dell’industria dei fondi non risulta particolarmente elevato, anche se negli ultimi anni le SGR hanno avviato
un processo di fusione/acquisizione realizzando società mediamente più strutturate. […] L’asset allocation geografica
continua a concentrarsi prevalentemente nei mercati di Lombardia e del Lazio, con i rispettivi capoluoghi in prima linea,
mentre nel resto del Paese prevalgono gli investimenti in logistica e hotel, tornati ad essere attrattivi con la ripresa dei
flussi turistici. Nei prossimi mesi si prospetta una riduzione degli impieghi sul mercato corporate e, pertanto, una maggioredifficoltà per molti fondi immobiliari (soprattutto retail) a dismettere i portafogli residui.”[…] Per quanto riguarda, infine, l’andamento borsistico dei fondi immobiliari, dopo una riduzione dello sconto medio sul
NAV nei primi mesi del 2022, a partire da agosto si è tornati a registrare un aumento del divario tra quotazioni e NAV, inconcomitanza con le flessioni registrate da tutti i titoli quotati a prescindere dal segmento. La dinamica dei fondi immobiliari
quotati non appare, tuttavia, univocamente negativa, con performance semestrali comprese tra il -7,9% di Valore
Immobiliare Globale e il +0,7% di Mediolanum RE. A luglio si è conclusa, infine, anche l’operatività del fondo Amundi Re
Italia, che dell’avvio ha garantito una distribuzione totale tra proventi e rimborsi pari a circa 164 milioni di euro, per un IRR
a vita intera pari al -0,10%. Nonostante difficoltà e lentezze dismissorie, nella seconda parte del 2022 i fondi superstiti
hanno previsto ulteriori rimborsi per circa 95 milioni di euro.

11

Il mercato residenziale

Il patrimonio immobiliare italiano ha un’età media di circa 50 anni ed ha due caratteristiche peculiari: è datato edenergivoro. Oltre il 70% degli immobili residenziali è stato costruito prima del 1980 e, quindi, prima dell’attuazione nel
nostro paese delle norme antisismiche e di quelle energetiche. Le abitazioni residenziali costruite dopo il 2000, e quindi
con criteri di maggiore efficienza e sicurezza, sono poco meno dell’8%. Negli ultimi anni, però, la consapevolezzadell’impatto dell’ambiente costruito sui consumi di risorse naturali e sulle dinamiche sociali in aree urbane ha moltiplicato
l’attenzione alle politiche green e di sostenibilità. Interventi mirati a conoscere lo stato qualitativo degli immobili e degli
ambienti che li compongono, oltre alla verifica dell’effettivo rispetto della normativa di riferimento sono alcune delle attività
che puntano al miglioramento del patrimonio immobiliare con vantaggi di sicurezza, sostenibilità e di appeal per l’asset.
Dal punto di vista monetario, il rialzo dei tassi di interesse della Banca Centrale Europea (BCE) comporta significative
ricadute su istituzioni finanziare e cittadini: nel comparto residenziale si prevede nel breve termine un rallentamento delladomanda di prestiti per l’acquisto sia di prime, che seconde case, in entrambe le modalità di applicazione del tasso diinteresse (fisso o variabile) e ad una ripresa delle surroghe di mutui. Il conseguente allungamento dei tempi di vendita eaumento dello stock di abitazioni offerte rende plausibile una stabilizzazione dei prezzi delle case, fatta eccezione dei nuovi
prodotti immessi nel mercato dalle iniziative immobiliari di rilievo in atto a Milano e Roma, mercati storicamente più
dinamici e attrattivi rispetto alle altre location italiane. Il futuro appare ancora incerto in quanto il Consiglio direttivo della
BCE dichiara che valuterà nei prossimi incontri di “alzare ancora i tassi per smorzare la domanda e proteggere dal rischio
di una persistente revisione al rialzo delle aspettative dell'inflazione”.

Analisi dell’impatto degli eventi sociali e geopolitici sul costo di costruzione
La pandemia prima e il conflitto in atto tra Ucraina e Russia poi, hanno intaccato il mercato immobiliare su vari fronti, e con
diversi gradi di penetrazione in base alle asset class. Tra le conseguenze principali, oltre al caro energia e carburanti, si è
assistito ad un’impennata dei costi delle materie prime legate al settore dell’edilizia dovuto alla scarsa disponibilità delle
stesse, con conseguente impatto sul costo di costruzione del segmento residenziale. In termini numerici il costo di
costruzione di un fabbricato residenziale ha registrato una importante crescita a partire dall’indice (base 100=2015) di104,7 a gennaio 2021, raggiungendo quota 113,3 a gennaio 2022, (+8,2% rispetto a gennaio 2021). In particolare, nel
2022 si rileva una continuità della crescita dell’indice che ha raggiunto nel mese di novembre il valore di 123,3 (dato ancora
provvisorio), segnando una variazione rispetto a inizio anno pari al +9% e rispetto a novembre del 2021 di circa il +12%.
Si segnala, però, che da maggio 2022 il trend dell’indice del costo di costruzione appare essersi stabilizzato, seppur12rimanendo a livelli molto più alti rispetto alla media del 2020 e del 2021. Al momento non è possibile prevedere se tali
costi si consolideranno nel tempo oppure si assisterà sul medio-lungo periodo ad un loro ridimensionamento; pertanto, èdoveroso procedere con un monitoraggio di tali parametri.

Kroll Real Estate Advisory Group, su dati ISTAT

Caratteristiche della domanda: mercato privato e corporate
Secondo le ultime analisi della Federazione Autonoma Bancari Italiani (novembre 2022), “Nei primi sette mesi dell’anno incorso, i finanziamenti delle banche alle famiglie e alle imprese sono cresciuti in media dello 0,4%, a un ritmo ben inferiore
rispetto alla media registrata nell’ultimo quinquennio e pari all’1,2%. Per i mutui ipotecari, il rallentamento nella crescita è
stato ancora più evidente perché, mentre il ritmo di espansione a partire dal 2018 è stato, in media, del 4,6%, nel corsodel 2022 i molteplici fattori di incertezza hanno modificato il generale clima di fiducia di tutti i prenditori di prestiti. […] Se,
infatti, la tradizionale cautela degli italiani nel ricorrere al credito bancario ha lasciato spazio negli ultimi anni a un maggioreinteresse ad indebitarsi, con la complicità di tassi favorevoli e agevolazioni fiscali, i dati sui prestiti di fine estate
rappresentano un segnale di discontinuità e di preoccupazione perché subiscono i primi effetti del rincaro dei tassi europeie, soprattutto, i timori per quelli che ancora dovranno realizzarsi. Dai tassi per le nuove erogazioni, che potrebbero sforare
il tetto del 5% già nei prossimi mesi, all’aumento dello spread che incombe sui prestiti già concessi a tasso variabile, ilnuovo scenario finanziario che si profila per le famiglie e imprese italiane, è sempre più buio. Se il contesto macroeconomico
non fosse così difficile e non fosse ormai terminata un’epoca di politica monetaria favorevole, lo scenario futuro nonsarebbe così preoccupante. Invece, l’accanimento della Bce nel rialzare i tassi, seppure per calmierare il fenomenodell’inflazione, e l’inasprimento delle condizioni sui mutui - maggiore in Italia, rispetto agli altri paesi europei – corre ilrischio di mettere a dura prova la sostenibilità finanziaria del debito delle famiglie perché il contesto futuro dei tassi non èda riscrivere.”
Dal punto di vista della domanda di acquisto, secondo l'ultima indagine condotta da Banca d’Italia (novembre 2022) che
ha coinvolto quasi 1.465 agenti immobiliari (Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia, III trim 22) “Le
attese delle agenzie per il IV trimestre sono divenute più pessimiste, riguardo sia al proprio mercato di riferimento sia aquello nazionale. […] Le prospettive sono peggiorate anche su un orizzonte biennale. […] Le attese di diminuzione dei nuovi
incarichi a vendere nel trimestre in corso continuano a prevalere su quelle di aumento […], sebbene in misura più contenuta
rispetto alla rilevazione precedente, che risentiva del calo che solitamente l’attività registra durante i mesi estivi. […] Il 44,8
per cento degli agenti si attende che il cosiddetto “super bonus 110%” avrà un’influenza positiva sulla domanda diabitazioni nel corso dei prossimi dodici mesi, a fronte del 36,9 per cento che prefigura effetti nulli. Se ne avvantaggerebbe
anche la richiesta di abitazioni riqualificate e con maggiore efficienza energetica. “
Dal punto di vista “corporate”, rispetto agli altri Paesi Europei, in Italia il segmento Residenziale solo negli ultimi due anni
ha rilevato una crescente attrattività e un conseguente consolidamento come asset class indipendente; esso risulta essere
sempre più attrattivo per gli investitori privati e istituzionali. Il fenomeno emergente del PRS - Private Rented Sector merita
attenzione in quanto in passato le unità in affitto venivano storicamente fornite dallo Stato, da grandi società duranti gli
anni del boom economico, dal singolo privato o, nelle forme più organizzate, da società immobiliari. Gli investitori si stanno
attrezzando per immettere sul mercato prodotti maggiormente in linea con i comportamenti di consumo e di vita; si tratta13

di tendenze che in parte erano già state avviate pre-emergenza sanitaria, ma che lo shock pandemico ha sicuramente
accelerato. In aggiunta, l’attuazione delle pratiche aderenti alle policy Environmental, Social, Governance (ESG) hanno
indotto i principali player ad investire più risorse ed aderire volontariamente ai protocolli Leed e Breeam per ottenere
certificazioni di immobile performante dal punto di vista energetico e riconosciuto sul mercato. Nel 2019, per incentivarelo “svecchiamento” del patrimonio edilizio sono stati introdotti in Italia i mutui green per l'acquisto di un'abitazione ad alta
efficienza energetica. Tali finanziamenti usufruiscono, ad esempio, di una riduzione dei tassi di interesse applicati.
A contribuire all’appeal del segmento residenziale vi sono anche le opportunità proposte dal pubblico e relative a: lepolitiche fiscali di rilancio del settore, tra cui spiccano gli effetti del Superbonus che, grazie delle semplificazioni previste
dal Decreto 77/2021, rileva una sempre più frequente applicazione agli interventi sui condomini contribuendo alla
riduzione di emissioni di anidride carbonica del parco immobiliare residenziale italiano. Il secondo contributo si riferisce
alle opportunità di finanziamento del Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza (PNRR) che ha recentemente assegnato 2,8miliardi di euro per il Programma Innovativo Nazionale per la Qualità dell’Abitare (PinQua), secondo cui il 40% dei fondi
andrà alle Regioni del Sud Italia. In aggiunta, i futuri investimenti programmati dal PNNR e destinati alle infrastrutture
garantiranno un’elevata accessibilità ai territori favorendone la mobilità.

Volumi di compravendita
Il consuntivo del 2021 ha confermato i positivi
segnali di ripresa, portando il numero degli
scambi ben al di sopra delle aspettative: +34%
vs. 2020 e +24% vs. 2019, anno pre-pandemia.
Considerando i fattori esogeni che hanno
generato uno shock nel mercato immobiliare e
alla luce della performance positiva rilevata nel
2021, si segnala che il confronto dei dati risulta

Area

NTN 2019

NTN 2020

NTN 2021

Var. % NTN

Var. % NTN

Quota NTN

2021 vs2021 vsper area

2019

2020

(2021)

Nord Est

121.137113.563150.697

24,4%

32,7%

20,1%

Nord Ovest

208.259

192.704

256.329

23,1%

33,0%

34,2%

Centro122.994113.897

154.309

25,5%

35,5%

20,6%

Sud

99.54490.808123.591

24,2%

36,1%

16,5%

Isole

51.60746.95363.596

23,2%

35,4%

8,5%

ITALIA

603.541557.925748.523

24,0%

34,2%

100,0%

Kroll Real Estate Advisory Group, su dati Agenzia delle Entrate (OMI)

fuorviante in quanto nel periodo gennaiogiugno 2020 si è verificata la prima chiusura forzata delle attività a causadellapandemiaconlaconseguente

sospensione Duffdella& Phelps REAG su dati Agenzia delle Entrate (OMI)

commercializzazione degli immobili e ripercussioni negative sulletransazioni del mercato. In termini assoluti, i dodici mesi del 2021 hanno
registrato complessivamente circa 748.500 compravendite contro leDuff & Phelps REAG su dati Agenzia delle Entrate (OMI)

quasi 558.000 del 2020 e di 603.550 del 2019. Nel dettaglio, il Sud e leIsole, che insieme hanno intercettato il 25% del totale delle transazioni
di abitazioni e hanno registrato rispettivamente variazioni di +24% e& Phelps REAG su dati Agenzia delle Entrate (OMI)+23% rispetto al 2019 e +36% e +35% rispetto al 2020; anche ilDuff
Centroha rilevato circa il 21% del totale delle transazioni con risultati pari a+26% rispetto al 2019 e +36% in ragione d’anno. Il Nord che nel
complesso ha assorbito quasi il 54% delle transazioni, rileva per il Nord

Duff & Phelps REAG su dati Agenzia delle Entrate (OMI)

Est variazioni pari a +24% vs 2019 e +33% rispetto al 2020, mentre il
Nord Ovest, che da solo intercetta il 34% del totale delle transazioni

Kroll Real Estate Advisory Group, su dati Agenzia delle
Entrate (OMI)

evidenzia performance pari a +23% rispetto a 2019 e +33% rispetto al
Duff &compravendite
Phelps REAG su dati
Agenzia delle(OMI)
2020. Nel periodo gennaio-settembre 2022, l’ammontare delleconferma
leEntrate
performance
positive,

registrando più di 576.115 transazioni, pari a +7% rispetto al I-III trimestre 2021. Dal punto di vista geografico dal primo
Duff & Phelps REAG su dati Agenzia delle Entrate

al terzo trimestre 2022 tutte le altre macro-aree hanno registrato performance positive. Il Nord haintercettato oltre il 50%(OMI)
delle transazioni, seguito dal centro con il 21%.

Duff & Phelps REAG su dati Agenzia delle Entrate (OMI)

Duff & Phelps REAG su dati Agenzia delle Entrate(OMI)
Duff & Phelps REAG su dati Agenzia delle
Entrate (OMI)

14
Duff & Phelps REAG su dati Agenzia delle Entrate(OMI)

Superficie media unità abitative
L’ultimo Rapporto immobiliare residenziale di OMI
riporta che nel 2021 sono state vendute abitazioni
per un totale di oltre 81 milioni di metri quadrati(mq), in aumento del 35% rispetto al 2020 e del26,4% rispetto al 2019, con una superficie media
per unità abitativa compravenduta pari a 108,3 mq
che risulta in aumento rispetto al 2020 (+0,8 mq) e
al 2019 (+2,2 mq. Il tasso più elevato di crescita intermini di superficie residenziale scambiata si
riscontra al Centro sia rispetto al 2020 sia rispetto al2019 (+37,2% e +28,2%), mentre nelle aree restanti
il dato è in linea con quello nazionale. La superficie
media per le unità compravendute nel 2021 risultapiù elevata nel Nord Est (116,8mq) e più contenuta
nel Nord Ovest (104,5 mq). Al Centro e al Nord
Ovest osserviamo l’aumento più consistente dellasuperficie media rispetto al 2020, +1,5 mq, nel Nord
Ovest rispetto al 2019, +2,9 mq. Analizzando

Kroll Real Estate Advisory Group, su dati Agenzia delle Entrate (OMI)

comuni non capoluogo e capoluoghi di provincia,
nelle diverse aree, emerge che le superfici medie delle abitazioni compravendute nel 2021 per i primi risultano più elevateal Nord Est, Nord Ovest e Centro, mentre al Sud e nelle
accadeil daticontrario.
Tuttavia,
di superficie
Duff Isole& Phelps
REAG su
Agenzia delle
Entrate l’incremento(OMI)
compravenduta totale risulta ben più elevato per i comuni minori (+37,3% sul 2020 e +31% sul 2019), rispetto ai
capoluoghi (+29,7% sul 2020 e +16,4% sul 2019).
Duff & Phelps REAG su dati Agenzia delle Entrate (OMI)

Fatturato e take up

Sulla base di stime sui dati diffusi da primari istituti di ricerca, per il 2022 si prevedono risultati positivi che potrebbero
stabilizzare i principali indicatori del mercato a livelli anche più performanti rispetto agli anni pre-pandemia. Per quantoDuff & Phelps REAG su dati Agenzia delle Entrate (OMI)

riguarda gli ultimi dati consolidati e riferiti al 2021, il fatturato residenziale in Italia ha registrato un volume pari a 118
miliardi di euro, segnando una variazione del +33% su base annua. L'offerta di spazi ad uso residenziale ammonta a 105
milioni di mq, con una variazione rispetto all'anno precedente del +6%, mentre le superfici scambiate si attestano a 72
Duff & Phelps REAG su dati Agenzia delle Entrate (OMI)
milioni di mq (+44% rispetto all'anno precedente). L'assorbimento,
ovvero il rapporto tra la superficie scambiata e lasuperficie offerta, è pari al 69%, un valore in linea alla media dei 5 anni.
Duff & Phelps REAG su dati Agenzia delle Entrate (OMI)

Duff & Phelps REAG su dati Agenzia delle Entrate (OMI)

Duff & Phelps REAG su dati Agenzia delle Entrate (OMI)*stimaKroll Real Estate Advisory Group, su dati Agenzia delle*stimaKroll Real Estate Advisory Group, su dati Scenari

Entrate (OMI)

Immobiliari

15
Duff & Phelps REAG su dati Agenzia delle Entrate (OMI)

Duff & Phelps REAG su dati Agenzia delle Entrate(OMI)

Prezzi e rendimenti
Var. % Prezzi II 2022/ I 2022

Nella seconda parte del 2022 è continuato il trend di crescita nel
mercato residenziale; i risultati più che positivi delle transazioni
registrate fino al terzo trimestre dell’anno sembrano godere
ancora degli effetti della ritrovata dinamicità del mercato postshock-pandemico. Per quanto riguarda i prezzi si registrano
variazioni per lo più stabili e/o positive nei principali capoluoghi
italiani. I rendimenti lordi medi continuano ad assestarsi tra il 4%e il 4,5%; per gli immobili di pregio posizionati in centro e inlocalità turistiche attrattive ci si attesta nell’intorno del 3,5%. Per

CentroSemicentro

Periferia

Bari

0,2%

-0,4%

0,0%

Bologna

0,9%

0,1%

0,1%

Firenze

0,0%

0,8%

0,6%

MilanoNapoli

2,4%
1,0%

2,3%
1,7%

2,2%
0,0%

Roma

0,3%

1,0%

0,4%

Torino

1,8%

0,9%

1,6%

Venezia (Laguna)

0,1%

0,0%

0,0%

Media

0,8%

0,8%

0,6%

immobili ubicati in posizioni periferiche o di scarsa qualità ilposizionamento è tra il 5% e il 5,5%.

Kroll Real Estate Advisory Group

Previsioni
Alla luce dei fattori esogeni che caratterizzano il mercato immobiliare e in particolare derivati, dal recente conflitto UcrainaRussia, e dagli strumenti finanziari messi in atto dal Governo e dall’Unione Europea, sia per il rilancio dell’economia, che
per il contenimento dell’inflazione, si riporta di seguito lo scenario previsionale che tiene in considerazione:-

dati forniti dai primari istituti di ricerca;-

dati resi disponibili dall’Agenzia delle Entrate;-

dati relativi al volume degli investimenti corporate;-

dati macroeconomici previsionali divulgati dalla Commissione Europea

utili allo scopo di determinare la stima al 2022 e la previsione al 2023 e al 2024 del volume di compravendite e trend dei
prezzi unitari.

VARIAZIONE YOY - RESIDENZIALESTIMAPREVISIONEPREVISIONE

2018

2019

2020

2021

2022*

2023**

2024**COMPRAVENDITE

6,7%

4,3%

-7,6%

34,2%

5,5%

-10,0%

1,5%

PREZZI

-0,9%

0,2%

-0,9%

0,8%

3,1%

0,8%

0,6%

Kroll Real Estate Advisory Group16

Principali transazioni – 2022
Data

Portafoglio

Nome immobile

nov-22

Scalo di Porta Romana

nov-22

future Collegiate SH
Milan Bovisa

nov-22Ex area Marelli

Prov
3

1
1

Città

ValoreCompratore(Mln di €)Venditore

MI

MilanoMI

Milanon.d. Castello Sgr

EuroMilano

MI

Sesto San Giovannin.d. Colliers Global Investors Italy

n.d.

MI

Milano72,0 Supernova Privatstiftung

Abitare In

180,0 Prada, Covivio, Coima SGR

FS Italiane

set-22

Ex sede Plasmon

set-22Futuro Livensa Living

BO

Bologna

n.d. Temprano Capital Partners

n.d.

set-22

CenisiaTO

Torino70,0 Patrizia

Stonehill International GroupCT

Belpasso

n.d. Equitix IM Ltd

PizzarottiMI

Milanon.d. Condomini Firenze srl

Robert Bosch S.p.A.

MI

Milanon.d. CBRE Investment Mgmt

Greenway Costruzioni

MI

Segraten.d. Vastint

CDP Cassa Depositi

MI

Milanon.d. Kervis SGR

Fondo Pensioni CariploMI

Milanon.d. Kervis SGR

Fondo Pensioni CariploMI

Milanon.d. Kervis SGR

Fondo Pensioni CariploMI

Pioltello

n.d. Kervis SGR

Fondo Pensioni CariploMI

Legnanon.d. Kervis SGR

Fondo Pensioni Cariplo

LC

Lecco

n.d. Kervis SGR

Fondo Pensioni Cariplo

giu-22 Corso Como ResMIMilano7,0 Borgosesia Gestionio SPA

n.d.

mar-22 Co-Housing NavigliMI

Milano22,5 Consorzio Cooperative Lavoratori

Torre Sgr

varie

varie

147,0 Apollo Global RE

ENPAMMarinai Housingago-22Complex
Complesso Residenziale

lug-22

Petitti
Multifamily Cascina
Merlatalug-22lug-22

Idroscal Res

giu-22 Asset a Milano I
giu-22 Asset a Milano II
giu-22 Asset a Milano III
giu-22 Asset a Pioltellogiu-22 Asset a Legnano
giu-22 Asset a Lecco

mar-22 ITA apts

Fondo Pensioni Cariplo
IT Office Portfolio 2022
Fondo Pensioni Cariplo
IT Office Portfolio 2022
Fondo Pensioni Cariplo
IT Office Portfolio 2022
Fondo Pensioni Cariplo
IT Office Portfolio 2022
Fondo Pensioni Cariplo

2
2
2
2
2

IT Office Portfolio 2022
Fondo Pensioni Cariplo
IT Office Portfolio 2022

Project Dream 2020

Sviluppo a Quinto De
mag-22
MI
Stampi
2
Sviluppo Navigli Porta
apr-22
Hines living portfolioMI
RomanaSviluppo residenziale
mar-22
MI
Brownfield
immobili ex Enpam
Apollo IT Office Portfolio
mar-22varie(riqualificazione)2022
mar-22 Sviluppo Feltre Milano
feb-22feb-22gen-22

Sviluppo Piazza
TrentoEdifici Uni Bocconi(riqualificazione)
Palazzo di Corso Stati
Uniti (riqualificazione)1

Bocconi Portfolio

RozzanoBorio Mangiarottin.d.

MilanoSavills IM, Hines

n.d.

MilanoPGGM (NL), Antirion, Hines

n.d.

varie

300,0 Investire SGR

Apollo Global RE

MI

MilanoImpresa Rusconi

Fondazione PromorMI

MilanoKervis SGR, BC Partners

Europ Assistance Vai S.p.A.

MI

MilanoKervis SGR, BC Partners

n.d.

TO

Torino40,0 Zetland Capital

Generali Group

1 sviluppi misti a prevalenza residenziale.
2 asset a prevalenza residenziale. Ospitano anche destinazione uffici e retail
3 il valore fa riferimento alla transazione dell'intera area dello scalo di Porta Romana (circa 165mila mq). Si stima che la superficie ad uso residenziale
sarà di circa 115mila mq.

Kroll Real Estate Advisory Group su RCA e principali testate giornalistiche del settore.

17

Living
Social Housing
Social Housing
Social Housing
Social Housing
Social Housing
Social Housing

Negli ultimi anni il settore residenziale è interessato da profondi cambiamenti che riguardano sia l’utilizzo degli spazi, conconseguenti modifiche al layout distributivo delle unità abitative, sia alle modalità di accesso al “sistema casa”, non più
solo l’acquisto, ma anche il consolidamento dell’affitto. L’evoluzione del concetto di abitare è stata sicuramente accelerata

Social Housing

dallo shock pandemico: la diffusione della pratica dello smart working e del lavoro agile ha generato infatti nuove tendenze
nell’ambito della domanda abitativa (ricerca di più ampie metrature, attenzione agli spazi comuni e qualità dei servizi
dell’abitare).
In particolare si assiste ad una specializzazione del sub segmento residenziale del micro-living con un’ulteriore
articolazione che non vede più l’età dei fruitori - studenti o generazione silver – come principale discriminante, ma si ad
un’ibridazione generazionale, che si affianca a quella degli spazi e dei servizi: Hybrid living.
Le dinamiche in corso, quali l’attuale incremento dei prezzi dell’energia e beni di consumo, il mancato adeguamento dei
salari, la crescita inflattiva e degli asking price delle unità residenziali hanno appesantito ulteriormente un clima diincertezza già tangibile e dato un booster alla scelta di soluzioni alternative all’acquisto dell’abitazione. È aumentato il
numero di famiglie che prendono in considerazione l’affitto in complessi build to rent o l’affitto con riscatto, soprattutto
nelle principali metropoli italiane. In risposta, il settore residenziale si sta evolvendo come nuova asset class perinvestimenti a reddito, altresì chiamato PRS - Private Rented Sector, allineandosi alle tendenze degli altri Paesi Europei estrutturandosi sempre più come un mercato “corporate”, ovvero costituito da investitori privati, istituzionali e player
specializzati che operano per immettere sul mercato prodotti maggiormente in linea con i comportamenti di consumo e divita. L’abitare tradizionale si sta evolvendo in Living, inteso come residenziale di nuova generazione che integra allesoluzioni abitative amenities tipiche dell’hôtellerie (es. spazi co-working, palestra, spa, ecc); sul mercato lo si trova
declinato nelle sue varie forme, quali: multifamily, student housing, senior living, micro-living ibrido, quest’ultimo inteso
come unità di dimensioni ridotte destinate a un target di user misto (ad es. studenti, young professional, ma anche coppie
giovani o silver).

18

Kroll Real Estate Advisory GroupAl consolidamento del segmento residenziale come asset class indipendente, si affianca la consapevolezza dell’impattodell’ambiente costruito sui consumi di risorse naturali e sulle dinamiche sociali in aree urbane, che ha moltiplicato
l’attenzione alle politiche green e di sostenibilità nel mercato immobiliare.
Interventi mirati a conoscere lo stato qualitativo degli immobili e degli ambienti che li compongono, oltre alla verifica
dell’effettivo rispetto della normativa di riferimento sono alcune delle attività che puntano al miglioramento del patrimonio
immobiliare con vantaggi di sicurezza, sostenibilità e di appeal per l’asset. In aggiunta, l’attuazione delle pratiche aderenti
alle policy Environmental, Social, Governance (ESG) hanno indotto i principali player ad investire più risorse ed aderirevolontariamente ai protocolli Leed e Breeam per ottenere certificazioni di immobile performante dal punto di vista
energetico e riconosciuto sul mercato.
Si ipotizza che il settore residenziale, nei prossimi anni, possa riprendersi il ruolo centrale all’interno del panorama
immobiliare, ma con una funzione diversa dal passato: la casa come reale possibilità per tutti grazie ai nuovi format
abitativi, alle condizioni economiche di accesso al mercato e alle politiche macroeconomiche di sostegno messe in campo.
La promozione di iniziative residenziali di elevato standing sarà altresì in grado di valorizzare aree secondarie che inpassato erano ritenute meno attrattive, offrendo una qualità della vita migliore rispetto alle principali metropoli italiane.
Anticipare l’impatto culturale di un prodotto innovativo, capendo le esigenze e i gusti delle prossime generazioni, tramite
layout e servizi pensati per loro e attraverso interventi puntuali di rigenerazione del parco edilizio e recupero di aree
dismesse potrebbe essere la soluzione “win-win” per il rilancio dell’intero settore.

In Europa il volume degli investimenti in immobili residenziali a reddito, ovvero edifici già realizzati e messi a reddito che
vengono acquistati da investitori professionali, rappresenta almeno il 25% circa del totale degli investimenti nel real estate.
Rispetto agli altri Paesi Europei, in Italia il segmento Residenziale ha rilevato una crescente attrattività e un conseguente
consolidamento come asset class indipendente a partire dal 2021, cubando l’8% circa degli investimenti corporate totali,
incidenza che nel 2022 risulta confermata sul totale. Una volta saldato il gap con i mercati europei, a regime appareragionevole prevedere un volume di investimento annuo che, potrebbe attestarsi nell’intorno dei 3-4 miliardi di euro per
anno.

19

Social Housing
Social Housing
Social Housing
Social Housing
Social Housing
SocialHousing
Il Social
Housing
per sua connotazione ha da sempre riguardato la popolazione inclusa nella cosiddetta “fascia grigia”,
ovvero tutti coloro che non rientrano nei canoni di povertà economica previsti per l’accesso ad alloggi di Edilizia
Residenziale Pubblica (ERP), come ad esempio i nuclei familiari monogenitoriali, le giovani coppie, i single, gli anziani soli,
gli studenti e i lavoratori precari che non sono in grado di soddisfare sul mercato le proprie esigenze abitative. I soggetti
inclusiin queste
categorie “deboli” appaiono in aumento, fenomeno da collegare alle conseguenze del protrarsi della
SocialHousing
pandemia.
Al fine di monitorare le condizioni, i criteri che condizionano l’accesso al mercato delle abitazioni a Milano, nel mese diluglio 2022, è stato presentato l’Osservatorio Casa Affordable (OCA) di Milano Metropolitana. Tale strumento è promosso
daSocial
CCL – Consorzio
Cooperative Lavoratori, Delta Ecopolis in partnership con il Dipartimento di Architettura e Studi Urbani
Housing(DAStU) del Politecnico di Milano. OCA avrà il compito di rilevare le dinamiche di affordability nella città metropolitana di
Milano e restituire, con cadenza annuale, la situazione rilevata. In particolare, l’obiettivo è comprendere la relazione traredditi degli abitanti di Milano e provincia e costi abitativi. La forte capacità attrattiva di Milano, in termini di investimenti
da parte di fondi immobiliari, imprese e famigli, comporta un costante aumento dei valori immobiliari che di conseguenza
comporta un’esclusione dal mercato delle fasce deboli.

Incidenza di povertà in Italia e le politiche per la casa
L’incidenza di povertà assoluta in Italia varia a seconda del titolo di godimento dell’abitazione in cui si vive, e la situazione
è particolarmente critica per chi vive in affitto. Le oltre 866mila famiglie povere in affitto rappresentano il 43,1% di tutte lefamiglie povere, a fronte di una quota di famiglie in affitto pari al 18,3% sul totale delle famiglie residenti. Le famiglie
affittuarie nel Mezzogiorno sono in povertà assoluta nel 22,1% dei casi, rispetto al 18,1% del Nord e al 12,3% del Centro.
In Italia le politiche per la casa occupano uno spazio marginale tra le politiche sociali, tanto che l’edilizia residenziale
pubblica si attesta al 3,8%, una percentuale molto bassa in confronto al 16% della Francia, e al 6% della media Ue (Housing
Europe 2021). Il titolo di godimento dell’abitazione è fortemente legato all’età della persona di riferimento, così come alla
cittadinanza dei componenti. Le famiglie con persona di riferimento giovane (frequentemente con minori al loro interno) e
quelle con stranieri, vivono più frequentemente in affitto, poiché scontano sia una minore capacità reddituale sia una
minore probabilità di avere accumulato risparmi o di aver avuto accesso a beni ereditari. La quota di affittuari nella
popolazione totale scende al crescere dell’età della persona di riferimento (dal 39,4% se è under35 al 10,9% se ha 65 annie più) e contestualmente aumenta la quota di proprietari (dal 43,6% all’82,8%). Guardando la cittadinanza, vive in affitto
il 70,7% delle famiglie povere con stranieri mentre solo il 15,6% ha una casa di proprietà contro, rispettivamente, il 32,2%
e il 55,7% delle famiglie in povertà di soli italiani. Tra le famiglie con minori, quelle in affitto sono povere nel 25,4% dei
casi, il 7,0% sono proprietarie e il 13,3% usufruttuarie o in uso gratuito. L’affitto medio per le famiglie in povertà assoluta
20è pari a circa 330 euro mensili, contro i 433 euro pagati dalle famiglie non in condizione di povertà. Tuttavia, poiché laspesa media mensile complessiva delle prime è molto più bassa di quella delle seconde (918 euro contro 1.938), la voce
per l’affitto pesa per il 35,9% sul totale delle spese familiari quando si è poveri (39,0% nel Nord, 36,0% nel Centro, 31,0%
nel Mezzogiorno) e per il 22,3% quando non si è poveri. Paga un mutuo il 19,8% delle famiglie in povertà assoluta chevivono in casa di proprietà (19,5% delle famiglie non povere). Dal punto di vista economico, questa voce di bilancio è un
investimento, e non rientra quindi nella spesa per consumi. Tuttavia, per le famiglie che la sostengono rappresenta
un’uscita gravosa, in particolare per quelle che scendono sotto la soglia di povertà anche a causa di questo esborso chesottrae risorse alle spese per consumi. La rata media effettiva per le famiglie che pagano un mutuo è di 459 euro mensili
per le famiglie povere e di 549 euro per quelle non povere. (Fonte Istat Giugno 2021)
La nuova domanda abitativa è spinta inoltre da cambiamenti sociali, culturali e del mondo del lavoro. Da un lato i giovani
che a causa della diffusione di rapporti di lavoro precari hanno sempre meno capacità di accedere al mercato immobiliaree, per questo, sempre più orientati all’affitto rispetto alla proprietà. Dall’altro l’invecchiamento della popolazione, checomporta tre ordini di problemi: l’incidenza dei canoni di locazione, soprattutto in presenza di redditi da sola pensionesociale; i problemi di adeguatezza dello spazio abitativo rispetto alle condizioni fisiche (scale, spazi sovradimensionati,ecc.); il rischio di isolamento.
Il Social Housing dopo la grande spinta avuta con il sistema integrato dei fondi immobiliari (2008/2009), si appresta oggi
ad affrontare una nuova fase di sviluppo e di ripensamento; tale processo già in atto risulta rafforzato dagli effetti dellapandemia.
Secondo quanto riporta Nomisma (2021), la cooperazione di abitanti ha fornito una risposta concreta alla domanda diaffordable housing. Negli ultimi 10 anni, infatti, le principali cooperative aderenti a Legacoop Abitanti hanno messo incampo un’offerta di locazione pari a oltre 9.600 alloggi, il 77% dei quali si trova in un capoluogo metropolitano, dove il
livello dei canoni di locazione è spesso insostenibile. Inoltre, poco meno del 40% delle cooperative riesce a garantire un
abbassamento dei canoni di mercato del 20-30%, di fatto equiparabili ai livelli del canone concordato.
A differenza delle politiche abitative tradizionali, che affrontano il disagio abitativo quasi esclusivamente attraverso
l’offerta di alloggi a canone calmierato, l’Housing Sociale cerca di migliorare la condizione abitativa intervenendo anche
sulla dimensione sociale. Il Co-Housing e l’Abitare collettivo sono ben visti dai governi locali in quanto vedono in esso
uno strumento con cui promuovere non solo l’inclusione abitativa, ma anche quella sociale. La partecipazione degli abitanti
nella gestione dei progetti abitativi può facilitare la responsabilizzazione nella manutenzione degli alloggi, un obiettivo
importante in contesti abitativi spesso caratterizzati dall’incuria. (fonte dati Rivista Solidea 3/2021, Chiara Lodi Rizzini)

L’esperienza di Milano. Milano rappresenta una realtà di sperimentazioni e di interventi innovativi nonché di elevato
dinamismo. Ad esempio, nel primo decennio degli anni 2000, il segmento dell’edilizia abitativa convenzionata ha prodotto
mediamente 630 nuove abitazioni/anno che corrispondono al 33% dei permessi di costruzione di nuove abitazioni in città.
(Rapporto di Nomisma “Milano Inclusiva. La produzione di case in locazione a costi accessibili”). Tuttavia, se Milano riesce
a soddisfare una elevata domanda di alloggi in affitto capace di corrispondere un canone compreso tra 80 e 100
euro/mq/anno (vale a dire un canone congruo per un reddito mensile medio familiare tra 1.600 e 2.000 euro), il capoluogo
lombardo oggi non intercetta le oltre 146mila famiglie che riuscirebbero a sostenere affitti non superiori ai 50/80
euro/mq/anno.

La questione abitativa in Italia(estratto da un articolo di Alberto Fontana, Presidente Fondazione Housing Sociale)

La questione abitativa ha, in Europa come in Italia, seppure con evidenze e intensità diverse, un ruolo di primo piano nel
dibattito pubblico. Nel periodo pre pandemia, il mercato immobiliare era in costante aumento, e anche oggi, pur con
qualche variazione nei contenuti della domanda (es. esigenze derivate dalla diffusione dello Smart Working) i prezzi dellecase mostrano segnali di crescita; tale andamento genera difficoltà all’ingresso su libero mercato della popolazione con
reddito medio/basso e nella fascia di popolazione giovanile.
Il costo di costruzione è un parametro fondamentale ai fini della determinazione dei canoni d’affitto, quello italiano èallineato a quello degli altri Paesi europei; una casa in affitto a canone calmierato a Milano e a Vienna costa circa 400
euro/mese, la differenza è nel rapporto con lo stipendio medio: se per il cittadino italiano questo importo rappresenta unterzo del proprio stipendio, per il cittadino viennese corrisponde a un sesto.
Sulla base dei dati forniti da Banca d’Italia, il 43% delle famiglie italiane è caratterizzato da redditi inferiori ai 24.000 euro
annui. Il protrarsi di questa sostanziale rigidità del reddito disponibile delle famiglie sta riportando il tema dell’accesso alla
21

casa e al fabbisogno di servizi abitativi, al centro di un’attenzione crescente tra cittadini, istituzioni (attuazione di politiche
pubbliche) e gli operatori del mercato immobiliare.
L’obiettivo dell’Housing sociale è creare un’offerta adeguata a migliorare la condizione abitativa e sociale delle persone.
In Italia è realizzato soprattutto da soggetti non-profit, da fondi immobiliari dedicati all’edilizia sociale e dalle cooperativesociali. La nascita di questa forma di offerta risale a circa venti anni fa, in un momento di poche e limitate risorse del settore
pubblico, affiancato da un progressivo indebolimento delle politiche di welfare.
L’Housing Sociale intercetta quella grande fascia della popolazione che sta nella terra di mezzo, tra gli estremamente
poveri e la classe media. Tra chi non è abbastanza indigente per avere accesso all’edilizia popolare (ERP), ma, allo stesso
tempo, non è abbastanza facoltoso da comprarsi una casa.
Per far fronte a queste difficoltà strutturali si ritiene necessario definire una programmazione a lungo termine di politicheabitative dove pubblico e privato sono parti attive e procedono a collaborare mediante condivisioni di progetti a più livelli;occorre promuovere un sistema di edilizia sociale volto sia alla rigenerazione urbana, sia al rafforzamento delle relazionisociali.

Focus: I finanziamenti
Sul fronte dei finanziamenti, fondamentale è l’avvio degli interventi definiti dal Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza(PNRR), articolazione italiana del Recovery Fund “Next Generation EU”, istituito nel mese di luglio 2020 dal Consiglio
Europeo, a favore dei paesi più colpiti dalla pandemia, per un importo complessivo pari a 750 miliardi di euro, reperiti
grazie all’emissione di debito garantito dall’Unione Europea.
Il Governo ha inserito nel PNRR la misura “M5C2 Rigenerazione Urbana e Housing Sociale” che, oltre alle necessità diinvestire in progetti di rigenerazione urbana, ha come mission l’azione Investimento 2.3: Programma innovativo dellaqualità dell’abitare. L’investimento si articola in due linee principali, la riqualificazione e aumento dell'Housing Sociale,
con l’attuazione di misure per la gestione, l'inclusione e il benessere urbano e interventi sull’edilizia residenziale pubblica
ad alto impatto strategico sul territorio nazionale. Il Piano è un’opportunità unica per l’Italia, che deve recuperare molto a
livello Europeo, è prevista la co-progettazione con il Terzo settore ai sensi dell’art. 55 decreto legislativo 3 luglio 2017
n.117 e il coinvolgimento di investimenti Privati.
Il settore sociale potrà usufruire di circa 11 miliardi di risorse (che salgono a 19,8 mld se si considera tutta la “Missione 5”
riferita al tema Inclusione e Coesione) che puntano a implementare soluzioni abitative e percorsi per l'autonomia dellepersone con disabilità e anziani. A questi finanziamenti se ne aggiungeranno altri che verranno erogati dal Piano REACTEU e dal Fondo complementare, il cosiddetto Recovery domestico, per un totale di quasi 30 miliardi di finanziamenti. La
linea di attività più corposa del progetto, per circa 300 milioni, è finalizzata a finanziare la riconversione delle RSA e dellecase di riposo per gli anziani in gruppi di appartamenti autonomi, dotati delle attrezzature necessarie e dei servizi
attualmente presenti nel contesto istituzionalizzato. Elementi di domotica, telemedicina e monitoraggio a distanza
permetteranno di aumentare l'efficacia dell'intervento, affiancato da servizi di presa in carico e rafforzamento della
domiciliarità.
Ulteriori linee di sviluppo previste saranno l’housing temporaneo e le stazioni di posta. Il primo vedrà protagonisti i Comuni,che metteranno a disposizione appartamenti fino a 24 mesi e attiveranno progetti personalizzati per singola
persona/famiglia al fine di attuare programmi di sviluppo della crescita personale e aiutarli a raggiungere un maggiore
grado di autonomia; le seconde saranno centri che offriranno, oltre a un'accoglienza notturna limitata, ulteriori servizi quali
quelli sanitari, di ristorazione, orientamento al lavoro, distribuzione di beni alimentarli ecc.
Di interesse per il settore è anche la linea di intervento "Rigenerazione Urbana e Housing Sociale", che può contare su unbudget di 9,02 miliardi di euro. Tre le linee di investimento previste sul tema dal Recovery plan:•

Progetti di rigenerazione urbana per comuni sopra i 15.000 abitanti, volti a ridurre situazioni di emarginazione e
degrado sociale (3,30 miliardi) e che si declinano in interventi di manutenzione per il riutilizzo e la rifunzionalizzazione
di aree e strutture edilizie pubbliche esistenti (inclusa la demolizione di opere abusive eseguite da privati;
miglioramento della qualità del decoro urbano e del tessuto sociale e ambientale, anche attraverso la ristrutturazione
edilizia di edifici pubblici; interventi per la mobilità sostenibile)•

Piani Urbani Integrati (2,92 miliardi) così descritti nel PNRR: “l’intervento Piani urbani integrati è dedicato alle
periferie delle Città Metropolitane e prevede una pianificazione urbanistica partecipata, con l’obiettivo di trasformare
territori vulnerabili in città smart e sostenibili, limitando il consumo di suolo edificabile”
22•Programma innovativo della qualità dell’abitare (2,8 miliardi), ovvero interventi per realizzare nuove strutture diedilizia residenziale pubblica e ridurre le difficoltà abitative.

I principali player del Social Housing
Cassa Depositi e Prestiti - CDP Investimenti SGR: le attività del Fondo Investimenti per l’Abitare Sociale (FIA)Il FIA è stato istituito da CDPI Sgr il 16 ottobre 2009 e il regolamento di gestione è stato approvato dalla Banca d’Italia
con delibera n. 167 del 11 marzo 2010. Si tratta di un fondo comune di investimento immobiliare di tipo chiuso riservato
a investitori qualificati con un ammontare di 2 miliardi e 28 milioni di euro, di cui 1 miliardo sottoscritto da CDP, 140 milioni
dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti (MIT) e 888 milioni da parte di altri investitori istituzionali, tra cui gruppi
bancari e assicurativi e casse di previdenza privata. Agisce quale fondo nazionale investendo in quote di partecipazione
dei fondi locali promossi e gestiti da altre SGR (il c.d. SIF – Sistema Integrato di Fondi).
Ad oggi sono state assunte delibere d’investimento in 31 fondi locali gestiti da 9 SGR, con oltre 260 progetti potenziali
che a vita intera (data ultimazione 2020) traguardano 20.000 alloggi sociali e 8.500 posti letto in residenze temporanee e
studentesche. Il mix funzionale dei progetti vede un’assoluta prevalenza di alloggi sociali e residenze temporanee e
studentesche (circa il 90%) oltre ad altre destinazioni d’uso, negozi di vicinato e servizi. Il 65% degli alloggi sociali sono
destinati alla locazione, il 18% all’affitto con patto di futura vendita e il 17% alla vendita a prezzi convenzionati con i
Comuni.
Le tipologie d’intervento sono riconducibili a quattro categorie principali: (i) progetti di riqualificazione urbana, (ii) recuperoe rifunzionalizzazione del patrimonio edilizio esistente, (iii) acquisizione di immobili invenduti per l’affitto a lungo terminee (iv) interventi in aree di completamento delle città. I progetti si caratterizzano, quindi, non solo per l’incremento delladotazione di alloggi sociali, ma contribuiscono alla riqualificazione urbana dei quartieri in cui si inseriscono e all’offerta diservizi e di nuovi spazi pubblici a disposizione della comunità. Gli alloggi vengono assegnati a mezzo di bandi, a canoni e
prezzi calmierati concordati con i Comuni, che sono mediamente scontati rispetto a quelli di mercato.
Da ultimo aggiornamento risultano operativi 27 fondi immobiliari del SIF che hanno complessivamente avviato 141
interventi, di cui 90 sono realizzati – rendendo disponibili circa 4.000 alloggi sociali e 1.900 posti letto in residenze
temporanee e studentesche – 25 sono in fase di costruzione mentre per altri 26 sono in corso le attività propedeuticheall’avvio dei cantieri.
Le Fondazioni di origine bancaria hanno avuto un ruolo essenziale in questo processo, spesso come first mover e portatori
di precise istanze rivenienti dal territorio di riferimento. Attraverso il FIA è nata in Italia l’edilizia privata sociale che
promuove lo sviluppo di progetti e iniziative finalizzate a creare un contesto abitativo dignitoso.
Il programma di Social Housing del FIA promuove, in particolare, tre distinte tipologie di interventi:
1.
2.
3.

Nuovi quartieri di social housing nelle città che offrono alloggi prevalentemente in affitto ma anche in vendita
convenzionata alle giovani coppie, alle famiglie numerose o monoparentali, agli immigrati regolari;
Edilizia universitaria e temporanea che offre posti letto e servizi agli studenti fuori sede e a coloro che sono
costretti ad affrontare un’esigenza abitativa improvvisa o limitata nel tempo;
Strutture socio-sanitarie e residenze protette per gli anziani autosufficienti e non, sulla base di un modelloinnovativo che vede la longevità come risorsa di comunità.

Il rendimento obiettivo è pari a circa il 3% oltre inflazione, generato da un flusso cedolare riveniente dalla locazione degli
immobili e dalla rivalutazione a scadenza in corrispondenza della loro cessione. (Fonte: https://www.cdpisgr.it/).
Nel febbraio 2020 CDP ha collocato il suo primo “Social Housing Bond”, emesso ai sensi del “CDP Green, Social andSustainability Bond Framework”. I fondi raccolti sono stati interamente allocati a 235 progetti di Social Housing, con un
impatto stimabile in 4.226 alloggi sociali e 1.788 posti letto in studentati, RSA e residenze temporanee. Ad oggi sono 235
i progetti complessivi sviluppati prevalentemente nel centro-nord Italia. Tra questi, 165 interventi risultano completati, 50
in cantiere e i restanti 20 da avviare, con un importo medio finanziato da CDP pari a 3,2 milioni di euro circa su ciascunainiziativa. L’emissione è stata ben accolta dal mercato, con oltre 270 investitori istituzionali coinvolti, di cui circa il 66%
esteri. Il book finale ha collezionato ordini per circa 5 miliardi di euro e che paga un interesse annuo dell'1 per cento lordo.

23

In termini di tipologia di interventi realizzati o in corso di realizzazione, circa l’89% dei proventi dell’emissione è stato
indirizzato alla realizzazione di nuovi alloggi sociali. Rientrano in questa categoria le case e i servizi destinati a individui enuclei familiari svantaggiati, non in grado di accedere ad alloggi nel libero mercato. Rientrano inoltre gli alloggi realizzati orecuperati, destinati alla locazione a canoni concordati e alla proprietà a prezzi convenzionati (ambito dell’edilizia privata
sociale). Il 6% dei proventi è stato destinato alla costruzione di nuovi studentati mentre il restante 5% alla realizzazione dinuove RSA o residenze temporanee (Social Housing Bond Report 2021).
Posti letto Posti letto

strutturarealizzati

Studentati

1.061

1.306

81%

248

338

73%

71

144

49%

1.380

1.788

77%

Residenze
temporanee
RSA

TOTALE

Alloggi Sociali
NumeroSuperficie (mq)

In corso diRealizzati

totali

2.291

1.935

4.226

212.600

180.616393.216

93

93

93

alloggio (mq)realizzati sul
totaleTotalerealizzazione

Superficie media per% posti letto

Tipologia di

Kroll Real Estate Advisory Group, su “Social housing Bond Report 2021” CDP

InvestireRE SGR
InvestiRe sgr è un primario operatore indipendente del risparmio gestito specializzato nella valorizzazione di portafogli
immobiliari in differenti settori di mercato, che fa parte del gruppo Banca Finnat Euramerica spa. Con un patrimonio ingestione di circa 7 miliardi di euro e 50 fondi gestiti, opera su tutto il territorio nazionale.
Investire è la prima SGR italiana che abbia attivato gli investimenti di un fondo immobiliare etico dedicato al Social Housinged è oggi, con i suoi 11 fondi dedicati, il principale player nazionale del settore.
(Fondo HS Italia Centrale, Fondo Veneto Casa, Fondo SH Cascina Merlata, Fondo SPSH, Fondo Housing Toscano FHT, Fondo FASP,
Fondo Cà Granda, Fondo FERSH, Fondo IBI, Fondo FHCR, Fondo Ferrara Social Housing).

Da informazioni riportate sulla stampa si rileva che nel 2022 il fondo Housing Toscano, gestito da InvestiRe sgr, continuerà
nella valorizzazione del portafoglio e finalizzerà acquisizioni per altri 17 mila mq, per un totale di 160 unità abitative, situateprevalentemente a Prato e Pisa. Il portafoglio del Fondo Housing Toscano conta 1.100 appartamenti (situate a Firenze eprovincia -Scandicci, Sesto Fiorentino, Montelupo Fiorentino-, Piombino, Pistoia, Prato, Livorno, Pisa, Monsummano(Pistoia), con prospettiva di raggiungere circa 1.300 unità. Le prossime operazioni del fondo prevedono la riqualificazione
di immobili rilevati da procedure fallimentari o da dismissioni demaniali, che versano in stato di degrado.
(fonte dati investiresgr.it e siti stampa specializzata)

REDO SGR
Redo Sgr è una società benefit di gestione di investimenti immobiliari con impatto sociale nata nel 2019 con l’obiettivo dicreare valore condiviso attraverso la promozione del social housing, dello student housing e della rigenerazione urbana,nel rispetto dell’ambiente e come forma di attivazione e potenziamento delle comunità. Redo gestisce il Fondo Immobiliare
di Lombardia, il primo fondo per il social housing promosso da Fondazione Cariplo e Regione Lombardia.
Il FIL annovera tra i propri quotisti importanti istituzioni come il Fondo Investimenti per l’Abitare gestito da CDP
Investimenti Sgr e sottoscritto da Cassa Depositi e Prestiti per 1 miliardo di euro, le stesse Fondazione Cariplo e Regione
24Lombardia e altri investitori istituzionali. Il FIL aderisce alla Fondazione Housing Sociale la quale svolge attività di Advisor
in numerosi progetti immobiliari del FIL.
Fondazione Cariplo
Fondazione Cariplo da sempre svolge un ruolo importante nel contrasto alla povertà abitativa. Nei suoi 30 anni di attività
la Fondazione ha sostenuto e realizzato 356 progetti di housing sociale, attraverso oltre 66 milioni di euro di investimenti
sul territorio e creando 6.000 posti letto, soprattutto per soggetti fragili. Nel 2022 ha stanziato oltre 2,5 milioni di euro perl’abitare sociale dei soggetti più fragili. In particolare, nel territorio lombardo ha promosso 5 progetti di housing evalorizzazione del territorio, per un investimento complessivo pari a 1,3 milioni di euro. (Albosaggia (SO), Cremona, Lainate(MI), Retorbido (PV), Bolgare (BG).
Per il 2023 ha promosso 5 nuovi progetti sul territorio lombardo, di cui uno in provincia di Lodi, uno di Brescia, uno di
Varese, uno di Como, uno nel VCO per un importo complessivo di oltre 1,33 milioni di euro.

Gli strumenti digitali dell’abitare sociale
La piattaforma digitale ioabitosocial
Dal punto di vista della digitalizzazione, si segnala la piattaforma “ioabitosocial” lanciata dalla Compagnia di San Paolo nelmese di marzo 2019. L’iniziativa nasce dall’intento di mettere in rete e a sistema la domanda e l’offerta, ovvero famiglie egestori. Sulla base dei key driver del Social Housing, ovvero coesione, rete, condivisione e socialità, sulla piattaforma
possono dialogare con facilità persone che cercano soluzioni abitative per periodi brevi e i gestori di “residenze
temporanee” in Italia.
Utilizzando ioabitosocial è possibile:•

cercare le strutture tramite la visualizzazione su mappa;•
cercare le strutture in base a uno dei 6 target principali individuati: stress abitativo (famiglie, donne/uomini soli,monogenitori, persone con disabilità intellettiva, con disagio psichico, ecc.), studenti, professionisti in viaggio, city user,
persone anziane e giovani coppie;•
perfezionare la ricerca selezionando nel calendario il periodo di permanenza e nei filtri la tipologia di sistemazione(appartamento riservato, stanza privata, stanza in condivisione) e i servizi (lavanderia, spazi comuni riservati agli abitanti,
locali deposito, spazi comuni aperti al territorio, ecc.);•

inviare una richiesta/verifica di disponibilità direttamente all’ente gestore della struttura prescelta.

Ioabitosocial offre una grande opportunità, che si inserisce nel solco degli investimenti in infrastrutture digitali e che cerca
di ricreare online quella stessa comunità fatta di relazioni e socialità che gli interventi di social housing si prefiggono.

I Progetti di rilievo in Italia –2022
Ottobre 2022 – Cdp annuncia l’avvio del Fondo Nazionale per l’Abitare Sostenibile (FNAS) che sarà gestito da Cdp
Immobiliare. Primario obiettivo del Fnas è promuovere la rigenerazione urbana, creando nuovi spazi per l'istruzione e laricerca. Il gruppo punta a sviluppare il modello già applicato nel social housing attraverso il Fondo Investimenti per l'Abitare(FIA); il FNAS intende integrare e rinnovare lo stesso modello destinando fino a 1 miliardo di euro andrà all'abitare
sostenibile, cioè social, student e senior housing. Giancarlo Scotti, Diretto Generale di Cdp Immobiliare ha affermato quantosegue: “Cdp ha dimostrato in questi anni di aver sviluppato con il Fia, pioniere del social housing in Italia, un modellovirtuoso di collaborazione tra soggetti pubblici e privati, come le fondazioni bancarie, capace di offrire soluzioni abitative
a tariffe convenzionate. Con questa sollecitazione di mercato intendiamo rinnovare il nostro impegno con un fondo di fondiin grado di rispondere alle più recenti tendenze sociodemografiche del Paese e di affrontare il tema dell'abitare a beneficio
di studenti, anziani e famiglie”.
Novembre 2022 – Comune di Pesaro, Villa Ceccolini ospiterà il primo intervento di social housing con la realizzazione dinuovi edifici residenziali destinati a 82 famiglie con reddito medio basso. L’area compresa tra via Lago Maggiore e via dellaTecnica, indicata dal Piano particolareggiato, «dalla superficie netta di 16.511 mq sarà quindi rigenerata con i nuovi edifici
che saranno terminati entro l’autunno 2023: il 24,3% della superficie sarà dedicata a immobili che saranno venduti nel
libero mercato (4.210mq del totale); la restante parte, sarà destinata all’edilizia residenziale convenzionata e in regime dihousing sociale, per dare una risposta concreta ai tanti nuclei di pesaresi che Questa sarà a sua volta suddivisa in una
25

parte destinata alla vendita (5.476mq, pari al 31,6%), in un’altra destinata all’affitto con riscatto dopo gli 8 anni (1.055mq,
pari al 6%) e parte per l’affitto a lungo termine (5.770mq, pari al 33,3%).
Novembre 2022 – Modena – il recupero dell’area occupata dall’ex fonderia Corni e la riqualificazione dell’ex caserma dei
carabinieri di Sant’Eufemia sono due esempi di interventi privati convenzionati che prevedono la realizzazione di residenze
temporanee, destinate a studenti fuori sede o persone in città per attività di formazione aziendale o di altro genere. Per
Sant’Eufemia in particolare è previsto il recupero dell’immobile (grazie al contributo del gruppo Cdp attraverso il Fia) e larealizzazione di una residenza temporanea in social housing con 73 posti letto destinata a studenti universitari, ricercatorie dottorandi con reddito Isee fino a 35mila euro. Negli spazi al piano terra, in affitto alla Fondazione di Modena (per almeno
13 anni), ci saranno servizi integrativi all’abitare e spazi di aggregazione. L’iniziativa ha coinvolto il Fondo Emilia-Romagna
Social Housing (di cui Unicredit spa è quotista, contribuendo di fatto ad iniziative legate al Motor Valley Accelerator) e
prevede anche la promozione da parte di Investire sgr di un concorso di idee per giovani architetti, under 40, per raccogliere
proposte per valorizzare al meglio gli spazi comuni dell'edificio. L’intervento di restauro è firmato invece da Tasca Studio
Architetti Associati.
Milano si conferma la città in Italia più dinamica per attuazione di interventi di Social Housing. Negli ultimi 10 anni Milano
ha investito circa 1,5 miliardi di euro in progetti immobiliari di housing sociale, contribuendo così a promuovere modelliabitativi che contribuiscono concretamente alla riqualificazione delle periferie anche dal punto di vista urbanistico e diversi
sono i progetti in divenire come ad esempio lo sviluppo degli Scali, i progetti “Aria”, “L’innesto”, solo per citarne alcuni.
Ottobre 2022 - Sei i siti messi a bando con il progetto Reinventing Cities 3, l'iniziativa internazionale promossa dal Comune
di Milano, insieme al network di città C40, per rigenerare alcune aree dismesse, nel rispetto dei principi di sostenibilità eresilienza, con un focus sull’abitare. Nove sono le manifestazioni d’interesse ricevute da operatori privati, almeno una per
ognuna delle sei aree designate per questa terza edizione. Le sei aree oggetto del bando sono in via Pitagora (Municipio2), per una superficie di 7.940 mq dove è prevista la riqualificazione dello spazio con ErRS a prezzi accessibili, funzioni
complementari e piani terra attivi; in piazza Martesana (sempre nel Municipio 2), per una superficie di 11.700 mq, dove è
prevista la riqualificazione dello spazio attraverso l'inserimento di mix funzionali e sociali con ERS in locazione a prezzi
accessibili; in zona Zama-Salomone (nel Municipio 4), con un progetto in collaborazione con Aler Milano che ha messo adisposizione del bando il diritto di superficie di un’area di 16mila mq in cui saranno realizzati alloggi ERS in locazione e
vendita a prezzi calmierati e su cui il comune di Milano prevede primalità per l’utilizzo di tecnologie offsite. Si aggiunga unsito ad Abbiategrasso (nel Municipio 5), per un’area di 4.800 mq in comproprietà tra Comune di Milano ed MM Spa, in cui
è prevista la realizzazione di ERS (Edilizia Residenziale Sociale) in locazione a prezzi accessibili, affiancato da quote di ERP(Edilizia Residenziale Pubblica). Altra area oggetto di intervento è a Bovisasca (nel Municipio 8), area di 1.880 mq che saràconnessa alla trasformazione attigua del progetto MoLeCoLa (frutto di un progetto nato da un’altra edizione di Reinventing
Cities) e prevedrà anche in questo caso la realizzazione di ERS in affitto. Ultima iniziativa a Certosa 186 (nel Municipio 8),
che riguarda un'area di 4.200 mq dove oltre all'inserimento di mix funzionali e sociali con quote ERS è prevista anche ladepavimentazione al fine di potenziare l'accessibilità agli assi viari circostanti. Le proposte saranno esaminate e valutate
da una commissione per procedere poi alla seconda fase che prevede la selezione dei finalisti con la presentazione
definitiva dei progetti e dell’offerta finanziaria.
Dicembre 2022 - Nell'area dell'ex trotto a Milano accanto allo stadio di San Siro, dismessa da anni, nascerà un nuovo
quartiere residenziale in gran parte costituito da housing sociale, con residenze in locazione a canone convenzionato. La
giunta del Comune ha adottato il Piano attuativo, 'PA7 Trotto', che nei prossimi mesi sarà disciplinato dalla convenzione
tra il Comune e la società Prelios Sgr SpA per conto del Fondo immobiliare denominato Invictus, per arrivare poi, a inizio
2024, all'apertura dei cantieri. Lo sviluppatore dell'operazione è la società Hines Italy. Nell'area saranno realizzati circa
700 alloggi a canoni sociali medi di 120 euro/mq annui. Canone che equivale mediamente a circa 600 euro mensili per unbilocale. Oltre alle residenze in locazione, verranno realizzati un nuovo centro sportivo con una palestra polifunzionale ecampi da padel, negozi di vicinato e servizi di prossimità che prevedono anche iniziative di formazione e assunzioni digiovani dei quartieri abitativi pubblici nel quadrante San Siro, attività produttive e imprese sociali, un asilo nido per 60
bambini in un edificio vincolato in via Aldobrandini e un centro per il doposcuola dedicato a ragazzi delle scuole superiori,anch'esso in un edificio vincolato. Contemplate anche opere di urbanizzazione primaria e secondaria, per un totale di circa
12,7 milioni di euro.
Ottobre 2022 - Prenderanno il via a inizio 2023 i lavori per riqualificare uno storico complesso residenziale collocato fra levie Sarpi, Bramante e Niccolini di Milano e che porterà alla creazione di 200 nuovi appartamenti destinati alla locazione
a lungo termine e al social housing, in un progetto che coinvolge 10mila metri quadrati di superficie residenziale rigenerata
e 3mila metri quadrati di spazi commerciali. Il progetto, promosso dal Fondo Ca' Granda e presentato oggi, prevede un26

investimento complessivo di oltre 40 milioni di euro e sarà curato dagli architetti Barreca & La Varra. Verrà mantenuta lastorica facciata ottocentesca, mentre negli antichi spazi comuni verranno realizzate tre nuove corti, destinate a diventare
centri di aggregazione sociale. Nel rinnovato complesso immobiliare troverà spazio anche la prima Casa Ronald di Milano,
dedicata all'ospitalità di famiglie con bambini in cura in ospedale, e promossa dalla Fondazione per l'Infanzia Ronald
McDonald.
15.11.2021 – Urban Village Navigli, Milano, via Pestalozzi 18, le cooperative del Consorzio Cooperative Lavoratori (CCL)
entrano nell’operazione da 50 milioni: 75 ex acquirenti beffati acquisteranno l’area, case pronte entro il 2024. In una zonadi pregio a pochi passi dal Naviglio Grande sorgeranno quattro palazzine con spazi collettivi, fra cui aree per sport e
coworking, rispettando quel progetto che la società Urban Village Navigli aveva presentato nel 2017, poi naufragato. Per
l’operazione, dal valore di 50 milioni di euro, CCL ha creato una cooperativa ad hoc, la Habitat Navigli. Il percorso prevede
una serie di step: a dicembre il voto del piano da parte dell’assemblea dei creditori, poi l’omologa e a marzo 2022 il rogito.
I soci di Habitat Navigli diventeranno così proprietari dell’area, ora di proprietà del Fondo Scoiattolo partecipato dalla cassadi previdenza dei ragionieri e gestito da Torre Sgr. A quel punto potranno partire i cantieri per la costruzione dellepalazzine. In tutto 115 alloggi (75 per gli acquirenti originari e gli altri per i nuovi che si sono aggiunti) tutti già assegnati.
Il prezzo, per chi entra ora nell’operazione, è fissato in 4.300 euro al metro quadro.
Aprile 2022 sono iniziati i lavori per la realizzazione del progetto “Aria” di REDO, vincitore nell’estate del 2021 delconcorso per la riqualificazione dei 15ettari dell’area ex Macello. Sarà realizzato il più importante intervento di social
housing in Europa, sono previsti oltre 1.200 nuovi appartamenti, la maggior parte in locazione a canone convenzionato.
Aria è un quartiere che attrarrà fin da subito giovani e studenti grazie al nuovo Campus internazionale IED – Istituto
Europeo di Design, che coi suoi 30.000 mq per 4.500 studenti e uno studentato per 400 posti si andrà a collocare
all’interno dei due suggestivi padiglioni nord dell’ex Macello. Aria sarà la prima Area Carbon Negative di Milano grazie ad
una fornitura di energia termica e frigorifera all’intero distretto full electric e ad alta efficienza mediante l’innovativa
tecnologia ectogrid™ ed al fotovoltaico delle Comunità Energetiche Rinnovabili che, producendo più energia elettrica
rinnovabile di quanta consumata dal distretto, sottrarrà CO2eq dal bilancio di emissioni del resto della città. Capofila della
proposta è Redo Sgr società benefit, con IED Istituto Europeo di Design, CA Ventures, E.ON, Deltaecopolis, CCL.
Tra il 2021 e il 2025 verrà realizzato a Milano il primo smart district d’Italia dedicato al social housing a emissioni zero.
“L’innesto” è il nome del progetto vincitore del concorso Reinventing Cities, presentato dal team guidato da Redo, cheprevede la realizzazione di un nuovo quartiere con appartamenti, prevalentemente in affitto, da sviluppare sulla superficiedel vecchio scalo ferroviario di Greco, in larga parte destinato a verde e percorsi pedonali e attrezzato ad uso pubblico. Il
nuovo intervento ha l’ambizione di diventare l’area pilota delle nuove strategie di sostenibilità e un esempio di buone
pratiche dal punto di vista del basso impatto ambientale in settori quali l’edilizia e la mobilità. Molte saranno le innovazioni
volte all’azzeramento delle emissioni di CO2. Il quartiere sarà a pedonalità totale e attraversato dai flussi ciclabili che dalla
Martesana portano al Parco Nord. Avrà inoltre veicoli elettrici in condivisione.
Social Village Cascina Merlata è un progetto già attivo dal 2016, si colloca nel quartiere di Cascina Merlata nel municipio
8 del Comune di Milano, a ridosso dell’area Expo, oggetto di un articolato intervento di riqualificazione urbana all’internodel quale verranno destinati rispettivamente 127 mila e 52.500 metri quadrati all’edilizia convenzionata e a quellaagevolata e 143.500 metri quadrati all’edilizia libera. E’ raggiungibile con la metropolitana dalle stazioni Molino Dorino e
San Leonardo della linea M1 ed è servito dalle autostrade A4 e A8. A partire da settembre 2021 è prevista la consegna diulteriori due building per 120 appartamenti in locazione e 70 appartamenti in locazione con patto di futura vendita.
Common Housing Bisceglie - Consegna Prevista Primavera 2023 - il progetto è parte del Masterplan di SeiMilano,progetto posizionato nell’area a Sud-Ovest di Milano. CCL realizzerà un progetto innovativo di edilizia cooperativa di classeenergetica A1, volto al Common Housing®, filosofia che concepisce le abitazioni non soltanto come alloggi dotati ogni
comfort, ma anche e soprattutto come reti di comunità in grado di stimolare relazioni sociali attraverso un’architettura diqualità e servizi condivisi per i suoi abitanti. La Cooperativa Habitat Bisceglie, subentrata a Solidarnosc Ovest Milano,s’impegna nello sviluppo di 8.100 mq di Slp, pari a n. 103 alloggi, di cui n. 70 in proprietà e n. 30 in affitto, distribuiti su 3
edifici, n. 96 box, 500 mq dedicati a spazi comuni; prezzo unitario medio dell’alloggio 2.790 euro/mq, prezzo box singolo
28.000 euro/cad.
Common Housing Taggia 15 - Avvio cantiere 2021/2022 - Consegna Prevista 2024/2025 - La Cooperativa Habitat
Taggia realizzerà un progetto innovativo di edilizia cooperativa di classe energetica A1 (da progetto), secondo il concettodel Common Housing®. Il progetto consiste nello sviluppo di 9.830 mq di Slp pari alla realizzazione di circa 125 alloggi,
di cui 85 alloggi in edilizia libera, 20 in edilizia convenzionata agevolata e 20 in affitto, di varia tipologia: bilocali, trilocali equadrilocali. Verranno inoltre realizzati circa 135 box. Prezzo unitario medio dell’alloggio 2.700 euro/mq per edilizia libera,
2.290 euro/mq per edilizia convenzionata.
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Senior Housing / Senior Living
Social Housing
Social Housing
Social Housing
Social Housing
Terza età e nuovi modelli residenziali
La popolazione italiana si conferma essere tra le più longeve al mondo, con un’aspettativa di vita che aumenta di anno inSocialHousinganno
si posiziona
al secondo posto dietro al Giappone. In Italia ci sono oltre 7 milioni di over 75, pari all’11,5% del totaledella popolazione; nel 2035 si prevede che gli ultra ottantenni saranno circa 5,6 milioni. Considerando un orizzonte
temporale al 2060, la quota di popolazione over 65, pari a più del 23% nel 2021 aumenterà di 10 punti percentuali.
I Longellians (I longevi del terzo millennio) è un termine recentemente utilizzato per indicare gli over 60 in buone condizioni
Housingche costituiscono una importante fetta del mercato di consumo che tocca sia la sfera sanitaria
diSocial
salute ed economiche,che quella del real estate.
A Milano il 15 giugno si è svolto il primo evento dedicato al tema della Longevità e abitare dal titolo «I senior e la casa».
Durante il convegno sono stati presentati i risultati della ricerca condotta da Active Longevity Institute (A.L.I.) sul tema: La
Social Housing
ricerca, con finalità qualitative, è stata condotta su un panel di professionisti, uomini e donne, under e over 55 anni, dilivello sociale medio e medio-alto, con rappresentatività statistica di oltre 34mila individui. Tra le domande: la casa media
dei longennials è adeguata alla vecchiaia avanzata o deve cambiare? E come? Si può e si deve prendere in considerazione
l'idea di spostarsi per vivere in una situazione più vicina alle proprie esigenze? In Italia circa l’80% degli anziani vive in casedi proprietà, ma con caratteristiche poco adatte all’avanzare dell’età. Che cosa ci si deve aspettare dal senior living? E che
tipo di real estate meglio vi si adatta, tra condomini, resort, comunità o villaggi?
Il Presidente dell’INPS ha confermato l’impegno per INPS per riqualificare anche in Italia qualità abitativa degli anziani
autosufficienti. A tal fine l’istituto ha investito in un grande progetto di senior housing insieme con Inarcassa, Enpap eFabrica per sviluppare i migliori investimenti immobiliari per cercare di migliorare l'offerta e implementarla a Milano,
Vincenza, Verona e Roma; tuttavia, il Presidente ribadisce la necessità di avere migliori strumenti d'intervento “Civorrebbero nuove policy per arginare il deflusso di pensionati verso altri Paesi. La missione 5 del Pnrr, dedicata
all'inclusione, potrebbe essere la sede di questo sviluppo”.
Dal convegno è emerso che per supportare gli investimenti nel settore occorre una normativa “dedicata”, più flessibile e
attenta alle esigenze del settore, a partire dall’urbanistica; la creazione di un più vasto network di operatori, immobiliari enon, attivi nel senior housing e vicini al Senior economy network; una collaborazione con l'Anci per sensibilizzare i sindaci
al valore del senior housing. Interessante potrebbe essere anche l'inclusione del senior housing tra gli asset gratificati daun particolare valore Esg nei panieri di investimenti sostenibili.
Tra i player più attivi in Italia si segnala il gruppo francese Domitys sta moltiplicando gli investimenti nel senior housing
italiano, mentre Red4You è uno sviluppatore immobiliare che sta avviando la realizzazione di un quartiere avanzatissimoa Segrate (MI) con soluzioni tecnologiche d'avanguardia e coesistenza di senior housing, social housing e student housing.

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Le caratteristiche del Senior Housing
Il Senior Housing declinato in Senior Living, Silver Living o Assisted Living e talvolta anche Senior Co-housing indica unsistema di appartamenti privati e indipendenti organizzati intorno a una serie di servizi comuni aggiuntivi, pensati per ibisogni di persone over 65 autosufficienti e attivi, rispondenti a un nuovo concetto di terza età.
Il format si è diffuso a partire dalla fine degli anni ’60 nel nord Europa, successivamente questo stile abitativo si è diffuso
negli Stati Uniti, in Canada, Giappone e in quei Paesi europei dove la funzione assistenziale della famiglia viene meno.
All’estero iniziano a diffondere anche le strutture di Cohousing Intergenerazionale che avvicinano il mondo degli anziani equello dei giovani. Una soluzione dove gli inquilini “silver” di fatto convivono con un’altra generazione. In cambio dell’affitto,i giovani conviventi offrono servizi in cucina o di pulizia, di accompagnamento o compagnia ai coinquilini più avanti con gli
anni.
Dal punto di vista della location e del posizionamento all’interno del tessuto urbano risulta premiante la prossimità el’accessibilità a servizi utili, come supermercati, cinema e farmacie. Alcuni sorgono nei pressi di spazi verdi, ideali per
andare in bicicletta, passeggiare o semplicemente per svolgere attività leisure (leggere un giornale o giocare a carte).
L’assistenza sanitaria è garantita dalla vicinanza di poliambulatori, alle convenzioni con qualificati centri specializzati o alla
possibilità di visite mediche a domicilio. Nonostante si tratti di soggetti in buona salute la tempestiva gestione diun’eventuale emergenza o di criticità non programmabili tale servizio è molto apprezzato in quanto aumenta la percezione
di sicurezza.
La differenza tra Senior Housing vs. Case di Riposo, RSA, RSD.
- Casa di riposo è una soluzione per gli over 65 quasi completamente autosufficienti, senza gravi patologie; la differenzadi fondo, sia nel caso di strutture pubbliche o private, è che l’offerta è costituita da camere doppie o singole e non daappartamenti privati indipendenti. In questa formula abitativa il personale infermieristico è sempre a disposizione degli
ospiti. Negli spazi comuni si svolgono attività ricreative, ludiche o culturali;- Le Residenze Sanitarie Assistenziali - RSA sono strutture pensate per l’accoglienza dei soggetti più fragili che hanno
necessità di un’assistenza sanitaria garantita h24 grazie alla presenza di medici, infermieri e personale dedicato alla
vestizione, nutrizione, igiene. All’interno delle RSA le attività ricreative e di assistenza sono specializzate sui bisogni dei
singoli ospiti;- Le Residenze Sanitarie per Disabili - RSD destinate all’assistenza qualificata per un familiare disabile, può trovare una
valida risposta nella formula che può andare dal centro diurno alla struttura residenziale. L’obiettivo di queste strutture è
offrire agli ospiti la possibilità di sviluppare la propria autonomia, attenuando quei disagi e disturbi legati alla disabilità.
(fonte seniorhousingitalia.it)

La situazione in Europa
A livello europeo focalizzando l’attenzione su Regno Unito, Francia e Germania emerge un’offerta già ben strutturata
rispetto alla situazione italiana. (fonti varie Nomisma, Hines, ReMax Italia)
Nel Regno Unito le soluzioni abitative dedicate alla terza età si articolano in quattro tipologie di strutture: 1. Age restrictedhousing, ossia abitazioni situate in zone residenziali e destinate esclusivamente agli over 55; 2. lo Sheltered housing,latipologia più diffusa, residence per anziani dotati di spazi comuni che offrono servizi minimi di hospitality e assistenza: 3.
l’Assisted living o Extra care che garantiscono servizi di assistenza con operatori stabili in loco. Infine, ci sono i cosiddetti
Retirement villages o Continuing care retirement communities, per soggetti non autosufficienti, paragonabili alle nostre
RSA. In particolare, gli Sheltered Housing o Assisted living: sono soluzioni rivolte a persone over 65, strutturate con 80/120
unità abitative per struttura della grandezza di 60-90 metri quadrati; il canone medio di affitto è di 1.500 euro. Queste
realtà sono collocate in città medio/grandi, in centro o in zone suburbane.
La Francia si caratterizza per una maggiore segmentazione dell’offerta sulla base di diverse fasce di prezzo. Il primomodello è quello dei Residences services seniors, strutture dedicate agli over 70 con alloggi indipendenti di 50-60 metri
quadrati; sono ubicate in città medio/grandi, in zone centrali e non isolate, e il canone mensile va dai 1.500 ai 1.700 euro.
Vi sono poi i Villages senior, ossia strutture condominiali che prevedono anch’esse alcuni spazi comuni per favorire lasocialità. In questo caso, gli abitanti possono scegliere se acquistare o affittare l’abitazione e scegliere quali servizi
acquistare.
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In Germania ci sono i Betreutes Wohnen: abitazioni della grandezza di circa 50 metri quadrati, destinate a persone con
più di 75 anni, che sorgono vicino al centro e che presentano un canone di locazione del 20% più alto rispetto a quello di
un appartamento tradizionale. L’offerta in Germania si completa con la soluzione abitativa dei Barrier Frei, ovvero “casesenza barriere” adatte a persone autonome ma con ridotte capacità motorie.
In Italia sino a qualche anno fa l’offerta di abitazioni per anziani era costituita da strutture pubbliche o convenzionate,gestire prevalentemente dalle organizzazioni del terzo settore e da enti religiosi. Queste realtà devono rispettare dellecondizioni strutturali minime, stabilite da norme nazionali, regionali e locali, e gli utenti partecipano alla spesa sulla basedi indicatori reddituali.
Solo recentemente il Senior Housing sembra aver preso piede ed entrato nel radar degli investitori che sempre più cercano
format in grado di diversificare la composizione del portafoglio immobiliare in modo da ridurre il rischio investimento egarantire una redditività stabile nel tempo in quanto legato a trend demografici molto difficilmente modificabili. Il Senior
Housing si propone come una nuova tipologia abitativa che si aggiunge a quella standardizzata del prodotto per famiglie
o per giovani coppie (Social Housing). È un prodotto immobiliare che intercetta segmenti di domanda con buone capacitàdi spesa.
La pandemia e le criticità emerse nell’ambito sanitario hanno messo in luce alcuni limiti e nuove necessità del sistema
healthcare. Le strategie di investimento dei player sono state influenzate da tali condizioni; si è così assistito aun’accelerazione della diversificazione degli immobili target. Prima della pandemia gli asset healthcare oggetto diinvestimento erano prevalentemente Residenze Sanitarie Assistite (RSA) e Cliniche Specializzate; ad oggi si rileva un
ampliamento dell’offerta che include soluzioni alternative quali Senior Living e Alloggi protetti, dove l’assistenza sanitaria
diventa un servizio.
Dall’analisi dei pochi investimenti privati avvenuti in Italia è possibile delineare le caratteristiche principali degli sviluppi ditipo Senior Housing:
Dimensionamento: 180/200 appartamenti – principalmente mono e bilocali – della grandezza di 50-60 metri
quadrati;
Dotazione spazi comuni: circa il 10% della superficie complessiva (8.000/10.000 mq);
Location: gli edifici si trovano nelle città capoluogo di regione o di provincia, in zone centrali e a 10-15 chilometri
di distanza dalla residenza abituale;Requisiti di ingresso: utenti con reddito annuo minimo nell’intorno di 20 mila-25mila euro, medio nell’intorno dei
30.000 euro;Servizi offerti: servizi di base (reception h24 e accesso a strutture comuni quali bar, ristorante, sala lettura e TV,
palestra, piscina, ecc.) e servizi opzionali “on demand” (cura della casa e della persona, fornitura pasti a domicilio,
trasporto su richiesta, ecc.).

Economics
Tariffe euro/mese
Location secondarie: singolo 700 euro/mese; 1.000 euro/mese due persone;
Location primarie: singolo 1.150 - 1.450 euro/mese o 1.600 – 1.900, range in base ai servizi che vengono attivati;
1.800 – 2.700 euro/mese due persone;
Cap Rate Lordi attesi. I senior living possono raggiungere rendimenti lordi compresi tra il 5,5% - 6% in base alla locatione servizi offerti.
Le prospettive di crescita di questo segmento in Italia sono interessanti e legate inevitabilmente alle dinamichedemografiche. Nel 2060 si prevede che la quota di over 65 sarà del 34,3% (era il 22,6% nel 2018). Gli over 80 nel 2060
rappresenteranno il 16,1% della popolazione italiana, rispetto al 7% del 2018. In questa prospettiva è fondamentale, sia
a livello sociale e di welfare intervenire per favorire e sostenere l’invecchiamento attivo. (fonte seniorhousingitalia.it)
Dalle ricerche sulla cosiddetta Silver Economy (fonte Confidustria) gli over 65 risultano avere un consumo pro-capite
medio annuo più elevato, 15,7mila euro (contro i 12,5 mila euro per gli under 35); un reddito medio più alto, 20mila euro(a fronte di 16mila degli under 35) e una solidità finanziaria superiore. Il venir meno dei grandi nuclei familiari
multigenerazionali, e quindi dell’assistenza a livello famigliare, porta a una domanda crescente di servizi e soluzioni
abitative specifiche per over 65 ancora attivi.

30Normativa
In Italia non ci sono ancora normative specifiche che regolano il Cohousing e di conseguenza il Senior Housing che rientra
in questa categoria. Per il futuro del Senior Housing in Italia, una soluzione oggetto di analisi è quella delle Viviendas
Dotacionales catalane: queste strutture prevedono un’intesa fra soggetto pubblico, progettisti e costruttori. Un accordo
che definisce le specifiche della costruzione, come la distanza massima dai servizi utili, la qualità edilizia e le modalità dirapportarsi fra anziani e personale. Successivamente, il soggetto pubblico stipula un contratto con una cooperativa socialeche mette a disposizione una serie di figure professionali idonee alla struttura.
Anche se nel nostro Paese non ci sono normative volte a regolare questa tipologia di abitazioni, stanno nascendo nuove
partnership sociali tra soggetti pubblici, imprese e fondazioni d’impresa per aumentare le opportunità di investimento in
opere di rilevanza sociale. Si cominciano a concretizzare convenzioni e agevolazioni promosse da comuni, assicurazioni,
fondi, aziende e enti per includere il Senior Housing in ambito previdenziale. (fonte seniorhousingitalia.it)

Benchmark di riferimento
Senior Lving - Key Data*
Dimensioni e Tariffe
Superifici Appartamenti (mq)Monolocale (1PL)

35 - 40

Bilocale uso singolo (1PL)

50 - 60

Trilocale uso coppie (2PL)

60 - 75

Tariffe mensili per tipologia (€/mese)
Monolocale (1PL)

900 - 1.200

Bilocale uso singolo (1PL)1.400 - 1.600

Trilocale uso coppie (2PL)

1.700 - 2.100* Le tariffe indicate sono comprensive di servizi base che possono comprendere, ad esempio, le utenze (luce e acqua), aria
condizionata/riscaldamento, il cambio di biancheria da letto e da bagno 1o 2 volte alla settimana, la pulizia dell'appartamento 1 volta alla
settimana, l'amministrazione e la gestione delle pratiche personali. Tuttavia, si segnala che la quantità di servizi base compresi nella tariffa èvariabile.
Le rette per il soggiorno variano in funzione, sia delle dimensioni degli spazi, che del numero di ospiti (uno o due) e dei servizi inclusi.

Scheda Case study

31Principali informazioni dal settore 2022
Invimit - Fondo i3 Silver
Nella primavera del 2018 Invimit SGR ha avviato il fondo immobiliare denominato «Fondo i3 Silver» che rientra nel più
vasto progetto lanciato da Invimit denominato “Silver House” finalizzato a realizzare un modello di valorizzazione degli
asset pubblici in «chiave senior» sempre più in grado di cogliere le richieste provenienti da questo segmento di clientela.
I3-Silver si qualifica come un veicolo chiuso ad apporto di immobili di proprietà dell’Inps e dello Stato, che investe
prevalentemente in immobili a reddito o a dismissione. Il progetto prevede la realizzazione di trecento alloggi di pregio
riservati a “over 65”, realizzati in residenze appositamente pensate per il mercato della “terza età”, con la possibilità dicondurre una vita indipendente ma potendo usufruire di una serie di servizi collettivi studiati appositamente per gli anziani.
Risultano apportati dall’Inps sei asset. I primi due, apportati a luglio 2018: Lido Alberoni, centro vacanze situato a Venezia,
e la ex colonia Rosa Maltoni Mussolini, casa di soggiorno climatica di Giulianova, in provincia di Teramo. Per latrasformazione in senior housing dei due immobili, del valore complessivo di 10 milioni di euro, Invimit aveva previsto un
investimento di 24,6 milioni di euro.
Nell’ottobre 2018 sono stati apportati altri due asset: l’ex Convitto femminile di Spoleto e Villa Pullè a Verona, quest’ultima
costituita da due edifici storici. Costo della riqualificazione stimato in 18 milioni.
Infine, non è mai stato comunicato ufficialmente, ma è noto che l’Inps ha apportato al fondo I3-Silver anche il complesso
immobiliare di Fano “Convitto Vittoria Colonna”, situato a poca distanza dal centro storico della cittadina (Inoltre, secondo
quanto riferito dalla stampa, l’Inps ha apportato al fondo anche il complesso Villa Primazzina a Lerici, ex colonia marina
estiva immersa nel verde, in posizione panoramica con vista sull’intero Golfo Spezzino. Si stima che il costo dellariqualificazione degli immobili in portafoglio sarà di circa 60 milioni
Si segnala che molte SGR stanno indirizzando gli investimenti sul senior living dopo aver dedicato molte risorse alcomparto degli studentati.
Inps, Inarcassa e Enpap avvio del Fondo Aristotele Senior
Nel mese di dicembre 2021 è stato presentato il primo progetto di residenze per la terza età frutto di un partenariato
virtuoso tra investitori istituzionali - Inps, Inarcassa ed Enpap – che ha come scopo il lancio in Italia del senior living. Il
progetto è promosso da Inps, attraverso il suo fondo di gestione immobiliare Aristotele Sanità; si tratta del primo fondo,
costituito da enti previdenziali in compartecipazione pubblico-privato, che propone questo tipo di iniziativa in Italia. Inps
apre ai capitali di Inarcassa ed Enpap la propria piattaforma di investimenti real estate dedicata al comparto senior, conl’obiettivo di sviluppare nuovi progetti residenziali dedicati ad over 65 autosufficienti.
L’asset class del senior housing costituisce uno dei driver immobiliari più strategici per il sistema Paese, con forti margini
di sviluppo a fronte del progressivo incremento della domanda di tale servizio. Si tratta di un nuovo concetto diresidenzialità, con appartamenti dati in locazione ad anziani autosufficienti e forniti di servizi comuni, quali servizi sanitari,lavanderie, aree di uso comuni, assistenza e trasporti, ambienti per attività sportiva e ricreativa, ecc. Il tutto inserito inlocalità urbane, possibilmente di pregio, nel quale le persone possano godere di una buona qualità di vita.
Il Fondo Aristotele Sanità ridenominato in Aristotele Senior, gestito da Fabrica Sgr, svilupperà un programma diinvestimenti da 500 milioni di euro, aperto ad ulteriori contributi di altri investitori istituzionali interessati a partecipare ad
un’iniziativa a supporto del welfare, in linea con i target del PNRR in tema di sviluppo di infrastrutture sociali. Esso diventacosì la prima operazione di sistema, in Italia, dedicata al senior living.
Il segmento del senior living è spesso inserito in strutture ibride in cui convivono RSA, student housing e Private Rented
Sector, tutte formule di residenza in locazione che ad oggi non prevedono la vendita frazionata. I tassi netti di rendimento
attesi sono compresi in un range tra il 5-6% su base nazionale. Considerato l’ampio deficit di offerta, la media di occupancy
si attesta intorno al 90%, ma non sono rari i casi in cui tocca il 100%.
Dicembre 2022 – Firenze - In via Baracca nascerà “Villaggio Novoli”, una struttura di senior housing progettata per
garantire autonomia agli over65. Condominio dove gli anziani potranno vivere come a casa propria, ma usufruendo diservizi e assistenza pensati ad hoc. Ogni persona avrà un proprio appartamento, senza barriere architettoniche etecnologicamente avanzato, con spazi comuni, alcuni servizi di base e la possibilità di servizi aggiuntivi.
Novembre 2022 – Siena - A maggio 2023, negli spazi dell’ex Grand Hotel Malizia, partirà il primo progetto di senior
housing in Italia, Centotrenta appartamenti di lusso per pensionati a Siena. Si tratta del progetto della joint venture creatadal gruppo tedesco Specht e gli australiani di Guild Living. Il senior housing è un settore in grande crescita in tutto il mondo,
con esperimenti di successo in Florida, Gran Bretagna, Australia e in Spagna. Guild Living ha deciso di avviare un’attività
anche in Italia e dopo aver scartato l’ipotesi Montecatini Terme ha deciso di virare su Siena. La struttura dell’Hotel Malizia
mette a disposizione appartamenti di settanta metri quadri in media, una piscina, tanti spazi comuni per permettere la32socializzazione degli ospiti e un grande parco di tre ettari con affaccio sul panorama di Siena. Inoltre, è previsto un
ampliamento con l’aggiunta di altri ottantatré appartamenti, un bar ristorante, un’altra piscina, un centro benessere e un
grande parcheggio. Inoltre, all’interno delle strutture sarà a disposizione per 24 ore l’assistenza medica, fisioterapisti,
dietologi. E poi ancora arte, cibo e tanti altri modi per passare il tempo. Il progetto dovrebbe essere completato entro
maggio 2023, ma nei prossimi dieci anni in Italia sono previste tante altre aperture, a cominciare da Torino nel 2024.

33

Student Housing
Il mercato immobiliare terziario della città di Roma
Il mercato immobiliare terziario della città di Roma
Il mercato immobiliare terziario della città di Roma

Secondo i dati del Ministero dell’Istruzione – Ministero dell’Università e della Ricerca (MIUR) in Italia, nell'anno
accademico (A.A.) 2021/2022, ultimo dato disponibile, il numero di studenti iscritti nelle università italiane haraggiunto 1.822.000 unità, in aumento per il sesto anno consecutivo (+1,6% rispetto al 2020/2021). Nel
dettaglio la quota di iscritti aventi residenza all’estero è di quasi 46.300 unità, pari al 3% sul totale degli
immatricolati nell’Anno Accademico (A.A.) 21/22. Dall’A.A. 2012/2013 il numero di studenti internazionali
iscritti nelle Università italiane ha registrato un trend di crescita costante con un volume medio di quasi 34.600
unità.

Kroll Real Estate Advisory Group su dati MIUR

34

Prendendo in considerazione gli studenti iscritti negli Atenei 1 italiani nell’A.A. 21/22 si rileva che le prime 8
Università con studenti che arrivano da
Regioni diverse da quella di localizzazione
dell’Ateneo sono al Nord, in particolare
l’Università degli Studi di Ferrara (il 62%
degli iscritti sul totale ha provenienza fuori
Regione) seguita dal Politecnico di Torino(52% sul totale) e l’Università degli Studi diBologna (50%) e il Politecnico di Milano(45%). In termini assoluti, invece, l’Università
che registra il maggior numero di iscritti sul
totale dell’Ateneo è l’Università di Bologna(quasi 42.000 studenti con provenienza fuori
Regione sul totale di oltre 84.240),
l’Università degli studi "La Sapienza" diKroll Real Estate Advisory Group su dati MIUR
Roma (24.000 su 107.300) e il Politecnico di
Milano (20.940 su 46.900).
Più del 25% degli studenti con cittadinanza
straniera è iscritto nelle Università della
Lombardia, seguito a distanza dal numero di
immatricolati negli Atenei della Regione Lazio(17%), Emilia-Romagna (12%). Guardando laclassifica degli Atenei con il maggior numero totale
di iscritti con cittadinanza straniera troviamo al
primo posto l’Università Bocconi di Milano (20%sul totale di 13.740 iscritti), del Politecnico di
Torino (17% di 33.585 iscritti), Politecnico di
Milano (16% di 46.920). In termini assoluti
rispetto al numero di iscritti, sia italiani che
Kroll Real Estate Advisory Group su dati MIUR
stranieri per ciascun Ateneo, risultano più
numerosi gli studenti di origine internazionale de La Sapienza di Roma (9.165 studenti), seguita dall’Universitàdegli studi di Bologna (8.370), e del Politecnico di Milano (7.480); nel complesso le tre Università raccolgono
quasi il 25% del totale degli iscritti con cittadinanza straniera negli Atenei italiani, mentre le prime 20 più del
70% degli studenti.

1

Sono esclusi dall’elaborazione gli Atenei telematici

35

Kroll Real Estate Advisory Group su dati MIUR

L’offerta abitativa universitaria in Italia
Il Ministero dell’Istruzione – Ministero dell’Università e della Ricerca (MIUR) suddivide l’offerta abitativa rivolta
agli studenti in tre tipologie di alloggi:
1. le residenze degli organismi regionali per il Diritto allo Studio Universitario (DSU);
2. i posti letto gestititi direttamente dagli atenei;
3. i posti letto gestiti dai collegi statali e non statali legalmente riconosciuti, dedicati a studenti che nel corso
degli studi superiori abbiano dimostrato doti e impegno di rilevanza ottenendo risultati di eccellenza.
I dati diffusi dal MIUR per l’anno 2021, ultimo disponibile, mostrano un’offerta totale di posti letto per gli
studenti universitari di circa 46.000 unità. L’offerta è composta dalla componente "Alloggi DSU", con circa
41.480 unità, in decrescita rispetto al 2020, e dalla componente "Letti nei collegi" con 4.520 unità in aumento
su base annua.
RegioneAbruzzo
Basilicata
Calabria
Campania
Emilia Romagna
Friuli Venezia Giulia
Lazio
Liguria

Posti Letto offeti da DSU e Collegi universitari Legalmente Riconosciuti (n.)
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
370
385
385
385
636
506
395
137
137
110
115
115
115
71
2.242
2.014
2.299
2.307
2.127
2.326
2.315
794
1.063
1.340
1.274
1.574
1.562
1.759
3.366
3.692
3.693
3.717
3.717
3.728
3.744
1.129
1.129
1.200
1.213
931
1.106
1.102
2.393
3.044
3.084
3.020
3.020
3.060
3.034
931
931
958
1.016
909
1.015
1.015

2020
391
95
2.311
1.616
3.641
1.190
2.895
1.015

2021
325
80
2.293
1.616
3.670
1.119
2.895
1.015

Lombardia

7.912

10.891

11.71612.00312.001

12.46812.442

10.831

10.764

MarcheMolisePiemonte
PugliaSardegna
Sicilia
Toscana
Trentino Alto Adige
UmbriaValle d'aosta
VenetoTOTALE

3.433
2.366
1.563
1.433
1.818
4.458
2.211
1.396
2.065
40.017

3.365
4.745
1.607
1.319
2.242
6.289
2.123
1.248
3.161
49.385

3.328
4.626
1.891
1.310
2.331
6.438
2.123
1.248
3.438
51.518

3.320
4.877
1.873
1.146
2.114
6.402
2.120
1.248
3.328
51.478

2.922
5.181
1.877
1.162
2.162
6.373
1.986
1.248
3.369
51.310

3.178
5.042
1.878
1.186
2.078
4.774
1.904
1.243
3.503
50.672

3.459
5.118
1.878
1.187
2.057
4.770
1.761
1.111
3.376
50.594

3.247
4.369
1.973
1.157
1.815
4.760
1.848
1.050
2.943
47.147

3.230
4.365
1.972
896
1.817
4.287
1.892
928
2.779
45.943

Kroll Real Estate Advisory Group su dati MIUR

36

Nel 2021, il maggior numero di posti letto in residenze direttamente gestite (in totale circa 2.555 posti) è degli
Atenei LUISS di Roma (416 posti), Scuola superiore studi universitari e perfezionamento "S. Anna" di Pisa
(293), Università degli studi di Padova (272) e Scuola Normale di Pisa (263). I posti letto che afferiscono aresidenze in strutture convenzionate o affidate in gestione a terzi (in totale quasi 2.265 posti) sono invece
gestite principalmente dall’ Università degli studi "Cà Foscari" di Venezia (622), Università "Carlo Cattaneo"
di Castellanza (343) e l’Humanitas University di Rozzano (240).

Kroll Real Estate Advisory Group su dati MIUR

Nonostante le residenze studentesche rappresentino un'importante infrastruttura per l'Italia e la domanda èin crescita, non esiste ancora un mercato strutturato degli alloggi per studenti nel Paese. La pandemia di
COVID-19 ha accelerato l’interesse degli investitori per il settore che si struttura, di fatto, come una forma diabitare alternativa che ricade nell’asset class residenziale. Quest’ultima rileva una crescente attrattività
soprattutto per unità residenziali di recente edificazione rispondenti alle nuove esigenze della domanda e
sviluppi localizzati soprattutto nelle città primarie e primo hinterland. Inoltre, il rinnovato interesse per ciò che
riguarda il residenziale di nuova concezione (layout distributivi e incremento di superfici accessorie), oltre
all’ampliamento dei servizi ad essa connessi, come quelli per lo Student Housing, appunto, rendono più stabile
la percezione di valore di questa asset class sul medio lungo periodo.

Il mercato dello Student Housing: opportunità e prospettive

Le residenze studentesche rappresentano un'importante infrastruttura per l'Italia; si qualificano come una
forma di abitare alternativa che va ad alimentare il segmento del living.
Nel corso dell’ultimo biennio si è rilevato un incremento tangibile dell’interesse degli investitori per questa
asset class, che nonostante la pandemia, hanno acquisito immobili ed avviato interventi, sfruttando gli ampi
margini di crescita presenti nel mercato italiano rispetto a realtà europee dove residenze e servizi per studenti
sono già da tempo una realtà strutturata.
La domanda è in continua crescita e altresì in costante evoluzione. Gli studentati non sono chiamati solo acolmare il gap di posti letto, ma devono rispondere a nuove esigenze dei fuori sede. Le residenze per studenti
si qualificano sempre come una sorta di “centro servizi” in cui si concentrano aree dedicate allo sport (spaziinterni ed esterni), spazi per attività ricreative e culturali, aree di ritrovo dove poter accogliere gli amici e parenti
dotati di cucina e aree per la socialità.
Si assiste al proliferare di interventi caratterizzati da una nuova concezione dei layout distributivi e da un
incremento di spazi accessori. Tali sviluppi sono posizionati sia in città primarie come Milano, sia a Torino,Firenze, Bologna.
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PNRR e Studentati
L’attrattività del settore è confermata dalle opportunità promosse dal Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza(PNRR) che attraverso la missione “Istruzione e Ricerca” ha stanziato quasi 1 miliardi di euro di finanziamenti
per la realizzazione di nuovi alloggi per studenti con l’obiettivo di aumentare il numero di posti letto per i
fuorisede a 100mila unità entro il 2026. La realizzazione dei nuovi alloggi sarà agevolata dalla revisione dellalegislazione esistente che prevede l’apertura della partecipazione al finanziamento anche a investitori privati
e a partenariati pubblico-privati.
Nel mese di febbraio 2022 è stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale il quinto bando, a fondo perduto, della legge
338/2000 sul finanziamento di alloggi e residenze universitarie, per interventi di manutenzione straordinaria,
recupero, efficientamento energetico, ampliamento o per l’acquisto di edifici da adibire a strutture residenziali
universitarie. La misura del Ministero dell’Università e della Ricerca prevede lo stanziamento di 467 milioni dieuro, di cui 300 milioni di euro provenienti dal PNRR, con un cofinanziamento fino al 75% della spesa. Cassa
Depositi e Prestiti gestisce il fondo e fornisce supporto tecnico in favore del Ministero dell’Università e della
Ricerca, che ha anche istituito un premio annuale, con la sponsorizzazione di CDP, per la migliore residenza
universitaria italiana finanziata dalla legge. Le domande potevano essere presentate sino al 17 maggio 2022
sull’apposita piattaforma e sulla pagina dedicata del MUR, l’assegnazione dei finanziamenti è prevista per ilmese di settembre 2022.
Il 17 marzo 2022, in occasione del MIPIM di Cannes, InvestiRE SGR (Gruppo Banca Finnat) ha presentato al
MIPIM il Fondo iGeneration. Si tratta di un format innovativo di residenze destinate alla Generazione Z,
declinato nella componente student housing, hostel e short term, con spazi complementari destinati al coworking. Come dichiarato in fase di presentazione, l’obiettivo del Fondo è “promuovere e sviluppare progetti
ibridi di accomodation con spazi complementari da destinare a diverse funzioni tra cui anche il coworking, chesupportano l'attrattività internazionale degli Atenei presenti sul territorio nonché quella dei principali distrettidi innovazione del Paese”. Sono prevsiti investimenti complessivi per 300 milioni.
Tra i principali player attivi sul mercato emergono: The Student Hotel (TSH), Camplus, CampusX, Aparto(Hines), CRM Student e Dove Vivo, primari promotori degli sviluppi in corso o che vedranno la luce nel
prossimo anno.
Nel mese di maggio 2022 è stato inaugurato il primo studentato di Hines in Italia: Aparto Milan Giovenale,
ubicata in Milano, tra via Giovenale e via Col Moschin. Aparto è la piattaforma internazionale del Gruppo Hines
dedicata allo student housing. Si tratta della prima residenza universitaria in Italia certificata LEED Gold;l’edificio sviluppa circa 16.000 mq di superficie e offrirà 600 posti letto, di cui 400 già occupati, in cinque
diverse tipologie abitative (ensuite, twin, studio, studio premium e appartamenti), oltre ad un’ampia varietà diservizi quali aule studio, palestra, sala yoga, lavanderia e cinema oltre ad aree esterne con giardini e attrezzate
per l’attività sportiva all’aperto. Milano Giovenale ospiterà anche spazi food & beverage esterni aperti alpubblico.
Entro la fine del 2022 è prevista l’inaugurazione del secondo studentato di Aparto, sempre a Milano, in via
Ripamonti 35/37, riqualificazione ex Consorzio Agrario; svilupperà una superficie di circa 24.600 mq per
un’offerta di 700 posti letto.
Sempre Hines con un investimento di circa 80milioni prevede la realizzazione di uno studentato all’interno di
un edificio (16.000 mq) presente nel complesso dell’ex manifattura Tabacchi a Firenze. Oltre all’intervento direstauro dell’immobile sarà predisposto un quinto piano per ampliare gli spazi a disposizione degli studenti
con ulteriori stanze e luoghi in condivisione. La residenza di Aparto sarà completata nel 2024 e raggiungerà il
livello di certificazione Leed Gold; Nel radar di Hines Aparto anche la città di Roma.

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Dopo il boom di Student Housing inaugurati nel 2021 da Camplus, marchio di proprietà della fondazione Ceur,a Torino (2 CampusX), Bologna, Pavia, Roma e Firenze, per un’offerta complessiva superiore ai 1.800 posti
letto, nel 2022 ha proseguito l’espansione e nel mese di maggio ha inaugurato a Roma la residenza San Pietro.
La struttura è ubicata in prossimità del Vaticano, offre 118 camere ed è in grado di ospitare 180 studenti. È
dotata di un ampio giardino, una mensa, un’ampia sala studio e alcuni spazi insonorizzati con pannelli e vetrate
fonoassorbenti. Inoltre, è disponibile un parcheggio interrato di oltre mille metri quadrati e terrazze vivibili sia
al primo piano che sul piano copertura.
Nel centro di Firenze, in via Pietrapiana, è prevista l’apertura di una nuova struttura Camplus nell’ex Palazzodelle Poste (200 posti letto). L’immobile storico ospiterà anche spazi commerciali e direzionali.
Regione Piemonte. Con un investimento di 88 milioni di euro, 15 dei quali di contributo della Regione, entro
il 2025 il Piemonte potrebbe avere 1.075 nuovi posti letto, frutto di sei progetti per residenze universitariepresentati nell’ambito del quinto bando nazionale della legge 338/2000. I progetti prevedono il restauro dell'ex
ospedale psichiatrico di Grugliasco (250 posti) e lavori di riqualificazione della Residenza Lingotto (164), delcomplesso immobiliare di via Vanchiglia 4-6 (213) e dell'ex scuola Salvo d'Acquisto di Torino (224), delpalazzo Danna d'Usseglio di Savigliano (60), dell'ex Centro sociale di Novara (171). L’iniziativa è stata
presentata da Edisu Piemonte, in sinergia con la Regione Piemonte, gli atenei e le amministrazioni del territorio
interessate.
Regione Campania. Una serie di progetti di rifacimento di edifici pubblici abbandonati, per un valore
complessivo di circa 82 milioni di euro, incrementerà l’offerta di circa 870 posti alloggio, segnando +60%
dell'attuale dotazione regionale pari a 1.520 posti. Il protocollo d'intesa è stato firmato tra Regione, Adisurc(Azienda per il diritto allo studio universitario della Campania), e gli atenei.
Dopo le aperture avvenute nel 2021, The Student Hotel (TSH) prevede l’inaugurazione di altre strutture in
Italia. Nel mese di dicembre 2023 è prevista l’inaugurazione di una struttura a Roma e un’altra a Firenze“Firenze Belfiore”. Nel 2024 è previsto il completamento dello studentato di Torino che sorgerà nel quartiere
Aurora, vicino alla a Porta Palazzo e all’Università di Torino. TSH, in qualità di sviluppatore e investitore delprogetto, realizzerà un campus urbano di circa 30.000 mq con presenza di co-living e co-working in risposta
alle nuove esigenze di studenti e giovani professionisti. La struttura sarà articolata in 5 corpi di fabbrica per
un totale di 525 camere.
Maggio 2022. Dove Vivo per far fronte ad una domanda in costante crescita, rafforzerà la sua presenza a
Torino (attualmente conta 430 posti letto) prendendo in gestione un immobile da 18 appartamenti per un
totale di 60 posti letto in Piazza Carducci. Il nuovo immobile di 1.500 mq è stato sottoposto ad una profonda
riqualificazione negli ultimi due anni e sarà disponibile a partire da Luglio 2022.
Dove Vivo oltre al piano di espansione in Italia sta attuando un programma di consolidamento in Europa
mediante l’acquisizione di società specializzate attive in loco. Nel mese di febbraio ha acquisito Altido e nelmese di Marzo 2022 è stata la volta di Chez Nestor, leader francese del coliving con un portafoglio di oltre
1.300 posti letto in 6 città. L'investimento di 50 milioni di euro da parte di affiliate controllate dal fondo
Starwood Capital Group, nel capitale di DoveVivo portano alla creazione di una delle maggiori piattaforme digestione residenziale in Europa con 350 dipendenti, 2.500 proprietà, 13.000 posti letto, 400.000 metri
quadrati gestiti, 1.4 miliardi di euro di patrimonio in gestione, in 40 destinazioni e 6 paesi (Italia, Spagna,
Francia, Portogallo, Regno Unito e Scozia).

39

Canoni e Rendimenti
Un punto di forza del mercato dello Student Housing si identifica nella
diversificazione delle location, ovvero anche città qualificate come secondarie peraltre asset class raggiungono lo stesso appeal di quelli che notoriamente si
qualificano come primari centri urbani.
Città di medie dimensioni come Bologna, Firenze e Torino, ma anche Pisa e
Padova ospitano infatti prestigiose Accademie che attraggono molti studenti,
aumentando, di conseguenza, la domanda di alloggi per gli studenti fuori sede.
In questo scenario i canoni medi per camere singole o per appartamenti con un
posto letto nelle principali città universitarie si attestano mediamente tra 750 –
1.000 €/mese, con punte superiori per le prime location, quali Milano e Firenze.
invece, influisce sul valore sia location che il brand che gestisce Student Housing.

Città

Canoni medi(€/stanza, mese)

Milano800 - 1.100

Roma

700 - 950

Firenze

800 - 1.200

Padova400 - 550

Bologna

750 - 950

In generale, si assiste ad una contrazione dei rendimenti lordi che in città come Torino
500 - 600
Roma, Torino, Bologna e Padova si attestano tra il 5,7% - 6.0%; a Firenze i valori
Kroll Real Estate
di comprimono ulteriormente attestandosi nell’intorno del 5,5%, mentre Milano si
Advisory Group su varie
conferma la location più attrattiva per eccellenza con rendimenti lordi che si
fonti
posizionano tra il 4,5% e il 5%.
In generale, per l’asset class di riferimento, il rendimento netto atteso è compreso
tra il 3,5%-5%, avvicinandosi al residenziale tradizionale.

40

Micro-living: la realtà dell’Hybrid Living
Social Housing
Social Housing
Social Housing
Social Housing
Social Housing
Social Housing

Hybrid Living: una nuova concezione dell’abitare
L’hybrid living è un termine coniato per indicare una specifica categoria del mercato residenziale del micro-living, chenell’immaginario collettivo è costituito da unità abitative di piccole dimensioni, concesse in locazione, corredate di servizi

Social Housing

che solitamente sono destinate a studenti (student housing) o alla generazione silver (senior living.).
L’hybrid living è costituito da immobili ad uso residenziale indirizzati ad un target articolato e complementare: studenti
in corso o specializzandi, giovani professionisti, lavoratori nomadi, creativi o senior autonomi. Non è quindi l’età dei fruitori
a determinare la tipologia della struttura, come nel caso di student housing o senior housing. Le figure interessate all’hybrid
living sono alla ricerca di soluzioni abitative flessibili, sia in termini di durata dei contratti, sia di esigenza di spazi, soluzioni
indipendenti ma anche in condivisione (co-living). Le unità abitative sono dotate di tutti i comfort e servizi accessori,
attivabili on demand, oltre alla dotazione di aree comuni, come ad esempio la cucina, spazi per la convivialità, spazi
attrezzati per il co-working, sala palestra, sala per la visione di film o dedicate all’ascolto della musica.
La pratica dell’affitto di appartamenti o la condivisione di stanze “tra privati”, così come è nota, riguarda esclusivamente ilbene casa, inteso come puro spazio fisico; rivolgendosi al mercato strutturato il concetto di abitare si arricchisce di unnuovo significato, in quanto prende in considerazione anche la logica esperienziale, ovvero tutta la sfera dei servizi cheaumentano la percezione della qualità dell’abitare, dello stare bene in un determinato ambiente con persone che
condividono esigenze e spazi comuni.
Una nuova idea di community è alla base di questa innovativa concezione dell’abitare, già presente a livello europeo ma
ancora poco conosciuta in Italia., in cui attualmente non è presente un track record di esperienze significativo e in cui si sta
strutturando un mercato dell’investimento in immobili a reddito a destinazione residenziale. Gli operatori maggiormente
attivi in corso di affermazione nel panorama italiano sono: DoveVivo, Halldis, Artisa, a questi si è aggiunta recentemente
Homizy di Abitare.In.

Tendenze in Europa
A livello europeo il mercato dell’hybrid living risulta molto più consolidato rispetto alla situazione italiana. I fruitori
dell’offerta di appartamenti in affitto, di size contenuta, e completi di servizi sono single, giovani professionisti, studenti
41che proseguono con specializzazioni post-laurea, e manager che lavorano spesso in trasferta. Nelle principali realtà
europee, in città come Londra, Amsterdam o Berlino la scelta verso per questa soluzione abitativa è spinta dalla volontàdi abitare in una zona dinamica e completa dal punto di vista dell’offerta dei mezzi di trasporto (urbani e collegamenti extra
urbani), di servizi e attività culturali, in quanto la maggior parte del tempo è trascorso fuori casa tra lavoro, studio e attività
leisure.
La localizzazione dell’offerta è un key factor dato che coloro che scelgono l’opzione dell’hybrid living sono soggetti con unbudget contenuto disponibili ad una sorta di compromesso, ovvero abitare in spazi ridotti, ma in location prossime al centro
città. All’interno degli stessi edifici sono presenti spazi in sharing a disposizione di tutti coloro che vi abitano, sale dovelavorare, incontrare persone, socializzare, aree break, alla lavanderia. Gli affitti si attestano nel range tra 550 e 700
euro/mese, ma possono superare i 1.000 euro/mese in base alla posizione, alla dimensione dell’unità (20-25 mq per quellepiù piccole sino a 40 mq) e ai servizi opzionati. Generano dei rendimenti lordi annui compresi fra il 3,5% e il 5%: negli
ultimi anni si è riscontrata una contrazione dei rendimenti in questo segmento. I rendimenti lordi a livello mondiale si
attestano tra il 4,5% e il 5,5% con differenze legate alla posizione molto importanti. In città come Londra, Berlino,
Amsterdam i rendimenti nelle posizioni centrali possono attestarsi intorno al 3,5%, mentre nelle zone più periferiche puòaumentare anche fino a 2 punti percentuali.

Tendenze in Italia
Le mutate esigenze della domanda delineano le nuove
tendenze del mercato immobiliare residenziale. I diversi
tipi

di

fruitore(studente,businessman,

giovaniprofessionisti, senior, ecc.) cercano unità abitative
differenti da quanto offerto sino ad ora dal punto di vista
dimensionale, energetico/sostenibilità e della flessibilità.
Il fattore socio-demografico ha contribuito in modosignificativo al cambiamento delle dinamiche di mercato; afronte di nuove tipologie di famiglie (costituite da un solo
componente o coppie senza figli) e della maggiore mobilità
sul territorio, la casa di proprietà non risponde alle nuove
esigenze di flessibilità.
Nel corso degli ultimi 5 anni si sono sviluppate sul mercato
piattaforme che offrono la possibilità di locare unità
abitative di privati, posizionate in diversi stabili, con una
gestione unitaria e maggiormente orientate dell’hybrid
living (a titolo esemplificativo si citano Airbnb, MyPlace,
ItalianWay), offrendo tutele sia al locatore (ad es. in caso di morosità dell’inquilino), sia al locatario (maggiore garanziadello stato del bene e gestione di eventuali criticità). Esse sono state inizialmente rivolte al segmento turistico/leisure e
successivamente al segmento business o, nel caso degli studenti, realizzate per far fronte alla domanda non soddisfattada canali tradizionali (studentati e affitti/sub affitti di stanze non sempre correttamente regolamentati).
In Italia il mercato dell’affitto risulta interessante in quanto esiste una domanda potenziale molto ampia che sta suscitando
notevole attenzione da parte dei principali player già attivi a livello europeo.
I principali capoluoghi di provincia e le relative aree metropolitane, in particolare del nord e centro Italia, caratterizzate daun’elevata concentrazione di sedi universitarie e business district (Milano, Roma, Firenze, Bologna, Torino) offrono dellesignificative opportunità, anche perché maggiormente dinamiche dal punto di vista della mobilità per motivi di studio e
professionali.
Da un punto di vista progettuale si parla di unità abitative connotate da un dimensionamento ridotto in termini di superficelorda di pavimento, corredate da spazi destinati a servizi comuni e da un’elevata dotazione di tecnologia.
Gli immobili rilevati per queste finalità provengono sia dal patrimonio immobiliare di investitori istituzionali, comeassicurazioni e fondi pensione ma anche da privati. La destinazione garantisce un’elevata fungibilità dell’immobile inquanto gli edifici adibiti ad hybrid living al termine del contratto con il gestore possono essere ripristinate ed essere offerte
42su libero mercato (in vendita o in locazione) come se fossero delle unità abitative standard, completamente slegate dacontratti che includono la quota relative alle utenze o altri servizi.
In Italia i rendimenti lordi per questo segmento sono compresi tra il 5,5% e il 6% annuo, contro il 4% in media delresidenziale, in base alla città e all’ubicazione dell’immobile (centro, semicentro, quartieri strutturati, periferia). Riflettono il
basso livello di rischio, puntando a garantire una stabilità dei ritorni sul lungo periodo. In generale i rendimenti dell’hybrid
living sono superiori a quelli della residenza standard di 1,5% punti percentuali.

Principali novità del settore
Settembre 2022-

Tra luglio e settembre 2022 è stato avviato il cantiere del il primo progetto di City Pop italiano a Milano, firmato
da Lombardini22 per gli esterni e da Artisa Architektur AG per gli interni, che prevede la completa riqualificazione
di un vecchio stabile di 15.000 mq destinato ad ospitare 260 appartamenti microliving, monolocali e bilocali, oltre
a spazi ricreativi e commerciali e posti auto a disposizione degli inquilini. Il completamento dei lavori è previsto afine 2024. Il progetto City Pop, situato in Viale Monza a Milano, rappresenta una nuova forma dell'abitare,organizzato su appartamenti completamente arredati e destinati agli affitti di breve-media durata. Ll primo City
Pop italiano ospiterà 260 appartamenti, progettati ed allestiti per vivere, non solo per soggiornarvi, con tagli che
vanno dai monolocali di 28 mq ai bilocali di 33 mq. In un'ottica di una maggiore condivisione e interazione fra gli
ospiti, in tutte le strutture del progetto sono stati pensate delle zone di incontro e spazi di collaborazione e coworking. Nel piano interrato è prevista una sala fitness e una sala musica insonorizzata, per offrire agli inquilini
la possibilità di suonare i propri strumenti in tutta tranquillità; al piano terra, oltre al deposito biciclette e alla
lavanderia, si apre una sala multiuso di 250 mq, con ampie vetrate sul giardino interno e isole per il coworking eil cocooking, una zona lounge, una sala movie da 18 posti e un’area play con tavolo da ping pong e calcio balilla.
Il primo piano, infine, ospita una meditation room, con cuscini, divanetti, tatami e pareti di bambù.
Al piano terreno trova spazio un giardino interno di 2.000 mq, nel quale zone verdi piantumate a prato e arbusti
si alternano ad aree pavimentate pensate come “piazzette”, con panchine disposte lungo il perimetro per favorirel’aggregazione fra gli inquilini. Oltre a quello di viale Monza, sempre a Milano in via Alzaia del Naviglio Grande
118 sarà avviato il cantiere di un secondo City Pop, con 109 appartamenti. In Europa sono in programma altri 11
progetti a Basilea, Francoforte, Ginevra, Praga, L’Aia, Berlino, Losanna, San Gallo, Baden, oltre a due a Zurigo,
per un totale di oltre 3.000 appartamenti (fonte: ingenio-web.it).

Aprile 2022‐

Habyt, la più grande società europea di co-living che ha appena annunciato l'acquisizione dell'italiana Roomie ela fusione con Hmlet, la più grande società di co-living dell’Asia Pacific. L’operazione supporta l’obiettivo
dell’azienda di crescere fino a 20mila unità entro la fine del 2022 e 30mila entro il 2023 e puntando anche a nuovi
concept come community di abitazioni multigenerazionale.

Dicembre 2021‐

Hines e Blue Noble hanno investito in joint venture nel fondo gestito da Antirion sgr denominato Smart Stay, che
ha finalizzato l’accordo di locazione con J.K. Place per la gestione dell’asset di via Borgospesso 15 a Milano (exuffici di Versace). L’investimento conferma l’interesse di Hines per il settore living, in questo caso declinata su unprodotto hospitality, con la realizzazione di oltre 70 serviced apartment. L’immobile ha una superficie di circa
5.000 metri quadrati, sarà oggetto di un profondo intervento di ristrutturazione; inaugurazione prevista per metà
2023. L’operazione ha come obiettivo rispondere a una domanda destinata ad aumentare in un prossimo futuro
fatta di turisti e professionisti che visitano Milano e che sono alla ricerca di una soluzione dove alloggiare, al paridella propria residenza, senza rinunciare a tutti i vantaggi di una struttura hospitality moderna ed efficiente. Un
nuovo modello ibrido tra residenziale e hospitality che intende dare una risposta concreta all’attuale limitata
disponibilità di mercato rivolta a soluzioni di alta qualità, dislocati nel centro storico, peri affitti brevi. La

43prospettiva è che si possa ritornare a volumi di flussi pre-pandemia nel 2023 e registrare un ulteriore incremento
in vista dei Giochi olimpici invernali del 2026.
‐

Abitare.In ha approvato la quotazione sul mercato azionario di Homizy, la start up dedicata al co-living che sta
portando avanti le prime due operazioni a est del quartiere di Città Studi a Milano (uno in via Rubattino), cheprevedono la realizzazione complessiva di poco meno di 600 camere in circa 150 appartamenti in condivisione.
La richiesta va dai 550 ai 900 euro a camera con formula tutto incluso. I due progetti sono realizzati mediante ilrecupero di due edifici esistenti. Abitare.In con lo studio Goring & Straja ha studiato tutte le soluzioni
architettoniche che l’edificio offrirà ai futuri inquilini; fin dall’inizio le scelte progettuali e tecnologiche sono state
fatte tenendo ben presente il target del fruitore finale; Homizy si rivolge infatti ad un target molto rappresentato
a Milano, quello degli ‘young professionals’, ovvero giovani lavoratori (tra i 18 e i 35 anni) che hanno intrapreso
un percorso lavorativo in una città diversa da quella di origine, o che sono alla ricerca di una autonomia abitativa
rispetto a quella del nucleo familiare. In parallelo è stato definito il processo di gestione clienti e di tutti i servizi
che verranno offerti all’interno del pacchetto all-inclusive Homizy. La Customer Experience Homizy sarà
completamente digitale e garantirà al cliente la possibilità di interfacciarsi con la struttura tramite devices e App
dedicata; ad esempio: ricerca della stanza, firma del contratto da remoto, gestione Smart keys attraverso
smartphone, procedura check-in/check out, sistemi di connettività all’interno dell’edificio, App-community
Homizy, delivery Lockers, sistemi di prenotazione spazi comuni (spazi in sharing) e di lavoro (terrazza, palestra,spazi meeting, phone booths), etc. La certificazione degli edifici e l'uso pervasivo della tecnologia consentono diraggiungere elevatissimi livelli di efficienza anche in termini di gestione.

44

Il mercato terziario

Nel 2022 il segmento uffici si conferma attrattore di investimenti con particolare attenzione a operazioni mirate e selettive.
Sono diversi i soggetti corporate che stanno agendo a un ripensamento delle strategie di fruizione degli spazi e non sonorare notizie di rilascio di superfici, anche importanti, da parte di primari tenant appartenenti al mondo finanziario. La
domanda continua a premiare gli asset a reddito, caratterizzati da flussi di cassa consolidati per effetto di contratti longterm o di tenancy strutturate con particolare riferimento alla fascia dei “trophy asset” e “core asset” e nelle location “prime”.
Nell’ambito del riassetto degli spazi ufficio, si evidenzia anche la crescente importanza della valorizzazione delle superfici
commerciali: sempre più spesso, infatti, nelle ristrutturazioni radicali in location prime, per esempio, i progetti tendono avalorizzare gli spazi esterni (terrazzi attrezzati, roof-top, giardini di inverno, e similari) al fine di renderli sempre più spazi
fruibili e quindi affittabili, ovvero in grado di generare un reddito. Il mercato delle locazioni, infine, risulta sotto osservazione
in quanto influenzato dalla sensibile crescita inflattiva anche se ad oggi le location prime appaiono resilienti alle nuove
incertezze esogene del mercato.
Dal punto di vista corporate, nella seconda parte del 2022 si rilevano transazioni localizzate in capoluoghi caratterizzati
da una crescente attrattività di domanda terziaria (Torino e Genova), oltre alla conferma dell’attrattività delle piazze
principali, quali Milano e Roma. In particolare, nel capoluogo meneghino si segnala l’acquisto da parte di Generali e Poste
Vita dell’iconico Cortile della Seta, immobile a prevalente destinazione d’uso uffici (19.000mila mq su quasi 23.000 mq)
localizzato nel quartiere Brera e del valore di 350 milioni di euro. Di rilievo è anche la transazione in Via Montebello (zonaPorta Nuova) del trophy asset i cui spazi (30.000mq) sono stati recentemente valorizzati secondo i più alti standard
qualitativi acquistato da un Club di investitori coordinato da MedioBanca per un controvalore di quasi 245 milioni di euro.
Nella Capitale si evidenzia, invece, la transazione dell’headquarter del brand della moda Gucci venduto da Blackstone a
UnipolSai per più di 130 milioni di euro.

Volumi di compravendita
Il consuntivo del 2021 ha confermato i positivi segnali di ripresa, portando il numero degli scambi ben al di sopra dei
risultati sia del 2020 (variazione annua +31%), che anche del 2019, anno pre-pandemia (+18%). Considerando i fattori
esogeni che hanno generato uno shock nel mercato immobiliare e alla luce della variazione rilevata nel 2021 con il 2020,
si segnala che il confronto dei dati risulta fuorviante in quanto nel periodo gennaio-giugno 2020 si è verificata la primachiusura forzata delle attività a causa della pandemia con la conseguente sospensione della commercializzazione degli
immobili e ripercussioni negative sulle transazioni del mercato. In termini assoluti, i dodici mesi del 2021 hanno registrato
complessivamente circa 12.420 compravendite contro le quasi 9.500 del 2020 e di 10.540 del 2019.

45

Var. % NTN

Var. % NTN

NTN 2019

NTN 2020

NTN 2021

2021 vs2021 vs

2019

2020

Nord Est

2.669

2.303

3.133

17,4%

36,1%

25,2%

Nord Ovest

3.770

3.460

4.228

12,2%

22,2%

34,0%

Centro

2.090

2.013

2.541

21,6%

26,2%

20,5%

Sud

1.336

1.177

1.700

27,3%

44,5%

13,7%

Isole

680

551

817

20,1%

48,2%

6,6%

10.5449.504

12.419

17,8%

30,7%

100,0%Area

ITALIA

Quota NTN per
area (2021)

Kroll Real Estate Advisory Group, su dati Agenzia delle Entrate (OMI)

Il Sud ha intercettato il 14% del totale delle transazioni diDuff & Phelps REAG su dati Agenzia delle Entrate (OMI)
uffici registrando una variazione di +44% rispetto al 2020(+27% vs 2019), mentre nelle Isole si sono registrate il 6%delle transazioni, pari una variazione su base annua del+48% (+20% vs 2019); il Centro Duffha rilevato
circa su
il 20%del delle Entrate (OMI)& Phelps REAG
dati Agenzia
totale delle transazioni con risultati pari a +21% rispetto al2019 e +26% in ragione d’anno. Il Nord che nel complesso
ha assorbito quasi il 60% delle transazioni, rileva per il Nord
Duff
& Phelpsrispetto
REAG su aldati
Agenzia delle Entrate (OMI)
Est variazioni pari a +17% vs 2019
e +36%
2020,
mentre il Nord Ovest, che da solo intercetta il 34% del totaledelle transazioni evidenzia performance pari a +12%
rispetto a 2019 e +22% rispetto al 2020.
Duff & Phelps REAG su dati Agenzia delle Entrate (OMI)

Kroll Real Estate Advisory Group, su dati Agenzia delle Entrate (OMI)

Nel periodo gennaio-settembre 2022, l’ammontare delle
compravendite conferma le performance positive,
registrando più di 9.180 transazioni, pari a +8% rispetto ai primi 9 mesi del 2021. Dal punto di vista geografico solo il Sud
Duff & Phelps REAG su dati Agenzia delle Entrate (OMI)ha registrato performance negative (-3,7% vs Q1-3 21), mentre
le altreregistrato
Dufftutte& Phelps
REAG macro-areesu dati Agenzia hannodelle Entrate(OMI) performance
positive, soprattutto il Centro (+21%). Il Nord ha intercettato quasi il 60% delle transazioni, seguito dal Centro con il 23%.

Fatturato e take up

Duff & Phelps REAG su dati Agenzia delle Entrate (OMI)
Duff & Phelps REAG su dati Agenzia delle Entrate (OMI)

Nel 2021, il fatturato terziario in Italia ha registrato un volume pari a 3 miliardi di euro, segnando una variazione del +20%
su base annua. L'offerta di spazi ad uso ufficio ammonta a 7,2 milioni di mq, con una variazione rispetto all'anno precedente
Duff & Phelps REAG su dati Agenzia delle Entrate (OMI)
del -2,7%, mentre le superfici scambiate si attestano a 2,5 milioni di mq (+4,2% rispetto all'anno precedente).
Duff & Phelps REAG su dati Agenzia delle Entrate (OMI)
L'assorbimento, ovvero il rapporto tra la superficie scambiata e la superficie offerta, registra un valore inferiore alla media
dei 5 anni (34%). Sulla base di stime sui dati diffusi da primari istituti di ricerca, per il 2022 si prevedono risultati positivi
che potrebbero portare i principali indicatori del mercato a livelli pre-pandemia.
Duff & Phelps REAG su dati Agenzia delle Entrate (OMI)

Duff & Phelps REAG su dati Agenzia delle Entrate (OMI)

Duff & Phelps REAG su dati Agenzia delle Entrate (OMI)*stimaDuff & Phelps REAG su dati Agenzia delle Entrate(OMI)
Kroll Real Estate Advisory Group, su dati Agenzia delle Entrate (OMI) e Scenari Immobiliari

Duff & Phelps REAG su dati Agenzia delle Entrate (OMI)46

CanoniNel 2022 si rilevano i primi effetti della crescita inflattiva sui valori dei canoni: nel
dettaglio emerge un duplice trend delle quotazioni: quello riferito alle città primariecome Milano e Roma in cui i canoni sono cresciuti, soprattutto nelle aree più
dinamiche (CBDs, Business Districts caratterizzati da spazi di “ultima
generazione”) e quello delle città secondarie in cui si registra una stabilizzazione
dei canoni nelle location di primario standing e un rallentamento del trend didecrescita delle zone urbane meno attrattive.

Rendimenti

Var. % Canoni II 2022/ I 2022
CentroSemicentro Periferia

Bari

0,3%

0,3%

0,0%

Bologna

0,0%

0,1%

-0,7%

Firenze

0,1%

0,0%

-0,4%

Milano

6,7%

4,3%

3,0%

Napoli

0,0%

1,6%

-1,9%

Roma

0,0%

0,0%

0,0%

Torino

1,3%

1,5%

0,9%

Venezia (Laguna)0,0%

0,0%

0,0%

I rendimenti lordi nel 2022 si sono decompressi e si posizionano tra il 5,0% e l’8,0% Media
1,0%
1,0%
0,1%
per zone centrali e semicentrali delle città medio-grandi e nei business district
Kroll Real Estate Advisory Group
consolidati e tra il 6,5% e il 10,0% nelle zone periferiche e in generale nelle location
secondarie. Anche per le prime location (Milano e Roma), nonostante il costante interesse degli investitori per gli immobili
di pregio si sono registrati nella seconda parte dell’anno rendimenti lordi più alti, nel dettaglio ci circa 3,75% per i trophy
Duff & Phelps REAG su dati Agenzia delleasset nella città di Milano (nei primi sei mesi del 2021 si attestavano a 3,3%), mentre a Roma si sono
registrati rendimenti
Entrate (OMI)
lordi medi del 4,4% (4,0% nell’H1-22). Si segnala comunque che nel settore direzionale si sta spostando sempre piùl’attenzione verso il tenant, oltreché alle caratteristiche dell’asset e alla location. Pertanto, si possono trovare operazioni
dove la situazione locativa e il rating elevato dei tenant possono influire in modo importante sui tassi di rendimento attesi,
Duff & Phelps REAG su dati Agenzia delleche possono comprimersi anche nell’ordine dell’1% rispetto alla media del mercato di riferimento.
Entrate (OMI)

Vacancy rate
Nei 2022 le percentuali di sfitto di spazi uffici sullo stock esistente nelle
città italiane rimangono elevate confermando quanto rilevato nel 2021
e in linea con i dati dell’ultimo quinquennio. A Milano la percentuale divacancy è stabile intorno al 10,5%, mentre a Roma si attesta a pocomeno del 9,0%, in calo di quasi 1 punto percentuali rispetto al 2021.
L’indicatore di sfitto esprime il punto di equilibrio tra domanda e offerta
e analizzando le dinamiche di mercato emerge una offerta carente diasset di qualità: gli edifici iconici rimangono il prodotto privilegiato e
catalizzatore di investimenti.

Duff & Phelps REAG su dati Agenzia delle
Entrate (OMI)

Kroll Real Estate Advisory Group, su, fonti varie

Duff & Phelps REAG su dati Agenzia delle
Entrate (OMI)

Duff & Phelps REAG su dati Agenzia delle
Entrate (OMI)

Tempi medi di commercializzazione e sconti& Phelps REAG su dati Agenzia delle
Gli ultimi dati disponibili del 2022 sui tempi di vendita rilevano una compressione a MilanoDuff(da
7 mesi nel 2021 a circa 5,5
Entrate (OMI)mesi), mentre a Roma la contrazione in ragione d’anno è più lieve (da 9 a 8 mesi); il trend delle due prime location è deltutto simile a quanto rilevato nelle grandi e medie città. Anche gli sconti in fase di trattativa risultano ridotti a Milano e aRoma dove il divario medio tra prezzo di vendita e di acquisto è pari al 12%, mentre nelle grandi città lo sconto è passato
dal 15% al 13% e nelle città intermedie e da 17,1% del 2021 al 15,8% nel 2022.
Duff & Phelps REAG su dati Agenzia delle
Entrate (OMI)*stimaKroll Real Estate Advisory Group su dati Nomisma47

Previsioni
Alla luce dei fattori esogeni che caratterizzano il mercato immobiliare e in particolare derivati, dal recente conflitto UcrainaRussia, e dagli strumenti finanziari messi in atto dal Governo e dall’Unione Europea, sia per il rilancio dell’economia, che
per il contenimento dell’inflazione, si riporta di seguito lo scenario previsionale che tiene in considerazione:-

dati forniti dai primari istituti di ricerca;-

dati resi disponibili dall’Agenzia delle Entrate;-

dati relativi al volume degli investimenti corporate;-

dati macroeconomici previsionali divulgati dalla Commissione Europea

utili allo scopo di determinare la stima al 2022 e la previsione al 2023 e al 2024 del volume di compravendite e trend dei
prezzi unitari.
VARIAZIONE YOY - TERZIARIOSTIMAPREVISIONE PREVISIONE

2018

2019

2020

2021

2022*

2023**

2024**COMPRAVENDITE

-3,5%

4,9%

-9,7%

31,2%

5,7%

2,1%

1,6%

PREZZI

-1,5%

-0,7%

-1,9%

0,7%

0,7%

0,3%

0,0%

Kroll Real Estate Advisory Group

Principali Transazioni - 2022
Data

Portafoglio

Nome immobile

Prov

Città

Valore (Mln
Compratoredi €)Venditore

dic-22

Uffici in Jenner

MI

Milanon.d.

Kryalos, Aquileia

dic-22

Uffici a Basiglio

MI

Basiglio

n.d. AKNO Group

Cromwell Property Group, Goldman
Sachs

dic-22

Uffici in via VerziereMI

Milanon.d. Inarcassa RE

Kryalos

dic-22

Affori Centre

MI

Milanon.d. Patrizia

BNP Paribas REIM

dic-22

Uffici in Amerigo
Vespucci

MI

Milanon.d. Primonial REIM, ArdianPrimonial REIM, Ardiandic-22

Uffici in centro storico

TO

Torinon.d. n.d.

CDP Cassa Depositi

nov-22

Piero della Francesca
Centre F1-2

TO

Torinon.d. n.d.

DeA Capital Real Estatenov-22

Uffici in TIBBMIMilanoott-22

Uffici in Interporto

PD

Padovan.d. Prime GDO Player

Investire Immobiliare Sgrott-22

HI GreenRM

Roman.d. Corum

Savills IM

set-22

Cortile della Seta

MI

Milano350,0 Poste Vita, Generali Group

Savills IM, JP Morgan

set-22

Deruta (BNL)MI

Milano40,0 Invesco Real Estate

Coima Res

set-22

Prato City

PO

Prato

n.d. GB Holding Srl

Imprenditore privato

set-22

Palazzo Mancini

RM

Roma

119,0 Macquarie Asset Management

130,0 UnipolSai

48

Kryalos

BlackstoneData

Portafoglio

Nome immobile

Prov

Città

Valore (Mln
Compratoredi €)Venditore

n.d. n.d.

Blue Sgrago-22

Asset in Testi

MI

Milanoago-22

Asset in MontebelloMI

Milanoago-22

Asset in CertosaMI

Milanon.d. RealStep Srl

Savills IM

Milanofiori Nord U1MIAssago50,3Brioschi Sviluppo

Milanofiori Nord U3

MIAssago138,2 n.d.

Brioschi Sviluppo

ago-22

Asset in Winckelmann

MI

Milanon.d. Colliers Global Investors Italy

DSV IT Mixedago-22
Portfolio 2022

DSV WTC Tower

GE

Genovan.d. n.d.

ago-22

Asset digital & green

MI

Milanolug-22

Urban CubeMI

Milanon.d. Perial

AXA IM - Real Assets

lug-22

Asset in Missori

MI

Milano28,0 Investire Immobiliare SgrMediolanum Gestione Fondi Sgrlug-22

Palazzo Marconi e
LeonardoMI

Basiglio

n.d. n.d.

Computer Associates

lug-22

RCS HQ Blocco 1

MI

Milano59,9 RCS MediaGroup

Blackstone, Kryalos

lug-22

Palazzo Litta Cusini
ModignaniMI

Milanon.d. IBL Banking GroupCoima SGR

lug-22

Ex Federconsorzi HQ

RM

Roma

175,0 Allianz RE Holdings

giu-22

Uffici a Colli Aniene

RM

Roma

giu-22

Palazzo Mancini

RM

Roma

130,0 UnipolSai

Blackstone

giu-22

Asset in Bagutta

MI

Milano35,5 Artisa Group

Torre Sgrgiu-22Business Campus The
BridgeMI

Milanon.d. ENPAM, Colliers Global Investors Italy

Investire Immobiliare Sgr, BNP Paribas
REIM

mag-22

Office Campus

MI

Milanon.d. Hines

BNP Paribas REIM

mag-22Be+thepecchi

MI

Cassina De Pecchi

n.d. Quinta Capital SgrInvestire Immobiliare Sgrmag-22

Uffici in Primaticcio

MI

Milanon.d. Investire Immobiliare Sgr

Tristan Capital Partners

mag-22

Uffici fondo Dinamico

varie

varie

14,8 DeA Capital Real Estate

BNP Paribas REIM

ago-22

Brioschi IT Office

Portfolio 2022
Brioschi IT Officeago-22
Portfolio 2022

243,0 Mediobanca (Club deal)

BNP Paribas REIM

n.d. Zeitgeist Asset Management

Noe Group, Finanziaria Immobiliare

Kryalos, Blackstone

DSV Group
Ardian, Prelios SGR SPADeA Capital Real Estaten.d.

apr-22J20

MIMilanon.d.

apr-22

Arcadia Center

MI

Milano35,7 n.d.

Investire Immobiliare Sgrapr-22

Wework officeMI

Milano120,0 Amundi RE Italia

BNP Paribas REIM

apr-22

Certosa 148MI

Milanon.d. n.d.

GWM Group, Investire Immobiliare Sgrapr-22

Watt 27

MI

Milanon.d. n.d.

GWM Group, Investire Immobiliare Sgrapr-22

Uffici Rione Ludovisi

RM

Roma

n.d. Colliers Global Investors Italy

AXA IM Alts

mar-22

Pirelli 32

MI

Milano58,2 Coima Res

UniCredit, Generali Immobiliare Italy

mar-22

Edificio IFAD

RM

Roma

128,0 Investcorp, Castello SgrPrelios SGR SPA, Goldman Sachs

MI

Milano49,0 Castello Sgr, Oaktree

Itas Mutua

mar-22

Palazzo di Santa Maria
SegretaD'este Srln.d.

mar-22

Palazzo in Via Perfetti

RM

Roma

n.d. n.d.

City of Rome, Antirion

mar-22

Via Ripamonti 89MIMilanon.d. Patrizia

RealStep Srl

mar-22

Milan & Rome offices

varie

varie

feb-22

Via Ripamonti 89MIMilanon.d. Patrizia

RealStep Srl

feb-22

Pirelli Tyre

MI

Milanon.d. Antirion, ENPAM

Savills IM, Aviva Investors

gen-22

Palazzo di Via RomaTO

Torinon.d. Zetland Capital

Generali Group

506,3 Apollo Global RE

Kroll Real Estate Advisory Group su RCA e principali testate giornalistiche del settore

49

ENPAM

Il mercato ricettivo alberghiero

I dati diffusi dall'UNWTO relativi a novembre 2022 indica l’Europa come macro-area geografica capofila della ripresa delturismo internazionale. Nel periodo gennaio-settembre 2022, il vecchio continente ha registrato 477 milioni di arrivi
internazionali (68% del totale mondiale), raggiungendo l'81% di quanto registrato in periodo pre-pandemico prepandemia. L'Europa ha registrato una performance particolarmente robusta nel terzo trimestre, quando gli arrivi hanno
raggiunto quasi il 90% dei livelli del 2019.

Fonte: UNWTO - Barometro del Turismo, novembre 2022

Secondo i dati Istat in Italia nei primi 9 mesi del 2022 la spinta alla crescita del PIL italiano (+3,9% rispetto allo stesso
periodo del 2021) è derivata dalla domanda interna, in particolare dai consumi delle famiglie, con la crescita dei servizi al+0,9%; in altre parole è il settore del turismo a trainare: commercio, trasporto, alloggio e ristorazione. Il significativo
contributo all’economia riflette le buone performance strutturali del settore turistico sostenute soprattutto all’incoming delturismo straniero, in particolare dagli Stati Uniti, che ha di fatto, attenuato la mancanza del turismo russo e cinese.
Nonostante le incognite legate all’inflazione e all’aumento dei costi dell’energia, la voglia di viaggiare sembra quindi
continuare e i risultati raggiunti non sembrano essere solo derivati dal fenomeno del “revenge travel”. Le previsioni per il
2023, in termini di flussi turistici e incoming, sono infatti molto incoraggianti. ENIT ha comunicato che per il periodo
gennaio–settembre 2023 sono già state effettuate oltre 1,7 milioni di prenotazioni internazionali senza considerare icharter, che significa +126% sullo stesso periodo 2022.
50

Focus provvedimenti di interesse per le strutture alberghiere e turistico-ricettive
In continuità con le misure attuative di interesse per le strutture turistico ricettive del 2022 (DL Agosto, DL Sostegni-bis,
Fondo PNRR), la Legge di Bilancio del 2023 prevede lo stanziamento di diversi fondi:-“Fondo piccoli Comuni a vocazione turistica”: con una dotazione di Euro 10 milioni per il 2023 e Euro 12 milioni
per gli anni 2024 e 2025 il “Fondo” è destinato a finanziare Progetti per la valorizzazione dei Comuni con meno
di 5.000 abitanti classificati a vocazione turistica dall’Istat; l’obiettivo è quello di incentivare Interventi innovativi
di Accessibilità, Mobilità, Rigenerazione urbana e Sostenibilità ambientale.

-“Fondo per il Turismo sostenibile”: con una dotazione pari a Euro 5 milioni per l’anno 2023 e Euro 10 milioni perciascuno degli anni 2024 e 2025, il fondo punta a incentivare la promozione di forme di Turismo sostenibile, alla
creazione di Itinerari turistici innovativi, alla destagionalizzazione del Turismo, alla promozione del Turismo
intermodale e al supporto alle Strutture ricettive e Imprese turistiche nel conseguimento di certificazioni disostenibilità.

Analisi della domanda turistica
Ad oggi ISTAT ha pubblicato i numeri riferiti ai comparti alberghiero ed extralberghiero aggregati e relativi ai primi novemesi dell’anno riportando che: “Nel periodo gennaio-settembre 2022 aumentano sia gli arrivi negli esercizi ricettivi italiani(+45,8%) che le presenze (+39,9%) rispetto allo stesso periodo del 2021. Le componenti della domanda turistica mostranoperò un andamento sostanzialmente diverso, caratterizzato da un aumento molto elevato degli arrivi e delle presenze deiclienti stranieri (rispettivamente +102,5% e +91,0%) e da una crescita più contenuta per i clienti residenti (+16,8% di arrivi
e +11,7% di presenze) rispetto al 2021, quando avevano avuto una performance molto positiva. Il bilancio dei primi novemesi del 2022 si chiude con circa 174 milioni di presenze di clienti italiani e 164 milioni di clienti stranieri, con un sostanziale
riequilibrio delle due componenti della domanda, che negli anni 2020 e 2021 avevano registrato una netta prevalenzadella clientela domestica dovuta alle limitazioni della mobilità delle persone da e per l’estero. […] Nel periodo gennaio–
settembre 2022 crescono soprattutto le presenze negli esercizi alberghieri (+48,6% rispetto allo stesso periodo dell’anno
precedente)ilsegmentodiofferta

che

aveva

sofferto

maggiormente nei due anni precedenti. Le presenze negli esercizi
extra-alberghieri aumentano del 28,7%. Nel 2022 gli esercizi
extra-alberghieri sono tornati ai livelli pre-pandemici (136 milioni
circa nei primi 9 mesi del 2022, erano 139 milioni nello stesso
periodo del 2019). Rispetto al 2019 mancano, invece, ancora circa
35 milioni di presenze negli esercizi alberghieri.”Nel 2021, ultimo dato disponibile, le strutture ricettive alberghiereitaliane hanno registrato 54,7 milioni di arrivi (+40% vs 2020) e
circa 169,5 milioni di presenze (-37%). Considerando anche gli
esercizi extralberghieri i flussi sono stati pari a 55,7 milioni di arrivi(-57%) e 208,5 milioni di presenze (-52%).
Gli effetti dell'evento pandemico rilevati nel 2020 hanno alteratolo scenario del mercato turistico, per cui si ritiene opportuno
comparare i flussi del 2021 anche con quelli dell'anno prepandemia (2019), in cui gli arrivi sono stati quasi 98 milioni (-44%2021vs2019) e le presenze 281 milioni (-40%). Il confronto con irisultati del 2019 evidenzia come il trend di arrivi e presenze del2021 ha confermato la ripresa del settore del turismo, anche se intermini di volumi i flussi rimangono significativamente sotto
quanto registrato negli anni pre-pandemia.

Kroll Real Estate Advisory Group su dati ISTATNel dettaglio gli arrivi italiani sono stati circa 37,6 milioni, pari a
una variazione annua del +34%; le presenze, invece, ammontano a circa 113 milioni (+32 su base annua). La componente
straniera rappresenta strutturalmente il 31% degli arrivi e il 33% delle presenze sul totale dei flussi turistici alberghieri: gli
Duff & Phelps REAG R&D Dept. su dati ISTAT

51

Duff & Phelps REAG R&D Dept. su dati ISTAT

arrivi stranieri ammontano a circa 17,1 milioni, mentre le presenze sono state 56,5 milioni, registrando rispettivamente subase annua una variazione del +55% e del +50%. Rispetto al 2019, il delta dei flussi turistici più significativo è stato
rilevato nella componente dei viaggiatori internazionali, fenomeno derivato dagli effetti delle misure di contenimento delvirus COVID-19 gradualmente ridotte nel corso dell’anno appena trascorso.
Il settore alberghiero ha intercettato il 70% degli arrivi e il 59% delle presenze dell’intero comparto (alberghiero ed
extralberghiero). La maggior parte degli arrivi e delle presenze è stata registrata negli alberghi di 4 stelle.
“Nei primi mesi del 2022 il turismo italiano ha cominciato a dare concreti segnali di ripresa. E’ quanto emerge dai dati diFederalberghi, Nexi e Zucchetti che hanno fotografato le presenze e le spese dei turisti negli hotel e le destinazioni preferite
nel nostro Paese per questa estate. Infatti, se è vero che le presenze dei turisti nei nostri alberghi nel periodo gennaiomaggio 2022 non sono ancora ritornate ai livelli pre - pandemia (calo del 3,1% per gli Italiani e del 6,8% per gli stranieri
rispetto al 2019), fa ben sperare il risultato del mese di maggio, in cui Federalberghi annota per il turismo leisure un solido+33,4%, risultato del +13,5% delle presenze italiane e del +45,8% di quelle straniere. Una decisa crescita rispetto aquanto registrato in aprile, quando le presenze dei turisti negli alberghi italiani sono aumentate del 10,5% rispetto al 2019,
ma con gli stranieri che hanno fatto segnare una diminuzione del 26,3%. “Confidiamo che le buone performances fattesegnare dalle vacanze di Pasqua e dai ponti del 25 aprile e del 2 giugno preludano a un’estate positiva – afferma
Alessandro Massimo Nucara, Direttore Generale di Federalberghi - e che la seconda parte dell'anno consenta di lenire
almeno in parte le ferite inferte alle imprese da due anni tragici, che vogliamo al più presto metterci alle spalle”.”2

L'offerta turistica: strutture e posti letto
Nel 2021, ultimo dato disponibile, sono stati

ALBERGHI PER

censiti circa 32.110 esercizi alberghieri. Su base

CATEGORIA

Hotel

Posti letto

Camere% incidenza Hotelsul totale

annua si rileva un saldo negativo pari a più di 90

5 stelle e 5s Lusso

601

90.11841.2242%

strutture. In particolare, si osserva la chiusura di

4 stelle

6.217

827.596390.78219%

3 stelle

14.837892.197446.71446%

2 stelle

5.110

160.23184.37116%

1 stella

2.398

57.31730.816

7%

RTA

2.946

205.21779.685

9%TOTALE

32.1092.232.676

1.073.592

100,0%

207 strutture di categoria 1, 2 e 3 stelle. Per
quanto riguarda, invece, le nuove aperture
spiccano i 4 stelle con più di 70 strutture,
confermando il ritmo di crescita, seppur rallentato

rispetto a quanto registrato nel 2019 (+127 unità), seguono i 5 stelle con+30 strutture e infine le strutture di tipologia Residenze Turistico Alberghierecon +11 unità. I dati confermano il trend in atto già da qualche anno chefavorisce investimenti in alberghi di categoria di fascia medio-alta.
Nonostante il periodo di forte crisi, in termini di posti letto le strutture a 4 e 5stelle registrano un incremento medio del 3,3% in ragione d'anno mentre si
segnala un calo dell’1,3% per gli hotel a 1 stella e del 2,2% per gli hotel a 2stelle.
Più del 40% dell'offerta di posti letto è costituita da strutture di categoria 3
stelle mentre il 37% circa è riferibile ai 4 stelle; i 5 stelle coprono solo il 4%dell'offerta totale di posti letto (circa 2,3 milioni).
L'offerta alberghiera italiana è caratterizzata da una contrazione del numero di esercizi: nel periodo 2013-2021 si rileva
un saldo negativo pari a 1.200 circa di esercizi; tale divario è dovuto alla
chiusura di un numero consistente di esercizi di categoria 1, 2 e 3 stelle (-Kroll Real Estate Advisory Group su dati ISTAT

2.420 strutture).
Al di là delle evidenti criticità derivate dallo shock pandemico, si rileva per le iniziative legate all’apertura delle strutture
alberghiere un trend positivo: la strategia adottata dagli investitori è stata infatti quella di approfittare dei periodi disospensione delle attività per ristrutturare e rinnovare le strutture esistenti e creare nuovi prodotti.
La propensione ad investire nel segmento ricettivo è sostenuta dal sentiment molto positivo degli operatori sia delcomparto alberghiero che extra-alberghiero sull’andamento degli arrivi nelle strutture nel 2022, trend sostenuto
soprattutto dal potenziale aumento della permanenza media legato all’opportunità di poter lavorare in modalità “smart
2 Estratto dall’articolo “Turismo in Italia, le analisi di Federalberghi, Nexi e Zucchetti: primi segnali di ripresa. Veneto, Romagna e Toscana le spiagge più

ricercate” di Barbara Leone, Italia informa 14/06/2022

52

working” nelle località turistiche. In quest’ottica, la ricettività sarà anche ampliata attraverso i canali della residenzialità
short stay (unità residenziali messe a disposizione per affitti brevi indirizzati a diversi target).

Performance KPI Milano, Roma, Venezia e Firenze
Secondo i dati di STR e RES nel 2021, a Milano, Roma,
Venezia e Firenze, il Tasso di Occupazione Camere(TOC), ovvero il rapporto percentuale tra camere vendute

TOC

Var TOC (delta)

ADR(€/camera)

Var ADR (delta)

2021

2021 vs 2020

2021

2021 vs 2020

e camere disponibili, si è attesta mediamente al 36%,

Milano

39%

16%

137

registrando un delta positivo di circa 15% rispetto allo

Roma

34%

15%

150

35

stesso periodo del 2020.
Nel medesimo periodo l’ADR – Average Daily Rate –Venezia

35%

14%

331

139

Firenze

36%

14%

158

54

TOC

Var TOC (delta)

ADR(€/camera)

Var ADR (delta)

2021

2021 vs 2019

2021

2021 vs 2019

definito come prezzo medio delle camere vendute, netto
IVA e netto colazione, a Venezia registra la performance
migliore con circa 330 euro/camera (nel 2020 l'ADR era
pari a quasi 140 €/camera), mentre Milano rileva uno
scostamento minore pari a +29€/camera, attestandosi a
137 euro/camera.

29

Milano

39%

-36%

137

Roma

34%

-38%

150

1

Venezia

35%

-31%

331

15

Firenze

36%

-40%

158

-15

Confrontando i dati del 2021 con l’anno pre-pandemia, il-7

Kroll Real Estate Advisory Group, su dati STR e RES

2019, emerge come il TOC sia rimasto ancora sotto il
livello di performance (delta medio del -35%), mentre l’ADR rileva un duplice trend: per lo più positivo per Roma e Venezia
Duff & Phelps REAG R&D Dept. su dati ISTATe lievemente negativo per Milano e Firenze.

Nel periodo gennaio-agosto 2022 si conferma il trend positivo dei KPIs: il TOC ha raggiunto la quota media del 58%,
mentre la Tariffa Media registra il costo medio di quasi 255€/camera. In particolare, il TOC sta raggiungendo i livelli del2019 (71%) e la Tariffa Media appare aver già superato i risultati dell’anno pre-pandemia (207€/camera).

Duff & Phelps REAG R&D Dept. su dati ISTAT

Rendimenti Lordi
Gli effetti delle più che buone performance dei principali indicatori del mercato turistico sono ricaduti sull’attrattività degli
immobili ad uso ricettivo che ha subito una decisa inversione di tendenza nel 2022. Aumenta l’appeal soprattutto nel
Duff & Phelps REAG R&D Dept. su dati ISTAT

segmento luxury. I rendimenti lordi non rilevano particolari scostamenti rispetto al 2021 se non quelli riferiti ai valorimassimi della forchetta. In generale i valori medi dei rendimenti lordi per top location e strutture di categoria luxury si
attestano nell’intorno del 4%, mentre possono raggiungere valori del 7%-7,5% per categorie inferiori posizionate inlocation secondarie.

Duff & Phelps REAG R&D Dept. su dati ISTATGross Yields %Luxury andUpscale andUpper Upscale Upper Midscale

Midscale andEconomyDuff & Phelps REAG R&D Dept. su dati ISTAT

MilanoVenezia

3,5% - 5,25%

5,5% - 6,75%

Top location*

3,5% - 4,75%

5% - 6,25%> 6,75%Duff & Phelps REAGR&D Dept. su dati ISTAT

Leisure - Resort/Hotel**

5,5% - 6,75%

6,5% - 7,75%> 7,75%

Altre destinazioni

5,5% - 6,75%

6,5% - 7,75%> 7,75%Firenze

6,5% - 7,25%

Roma

Kroll Real Estate Advisory Group

Duff & Phelps REAG R&D Dept. su dati ISTAT*Ad es. Costiera Amalfitana, Taormina, Cortina d'Ampezzo, Portofino, Costa Smeralda**Località stagionali (mare, montagna, lago)

Hotels & Chain: prossime aperture
Durante il 2021 le catene alberghiere hanno mostrato una buona tenuta nel graduale e continuativo processo di
penetrazione del mercato turistico nazionale che si è attestato al 5,4%, dato che si traduce nel superamento del 17% del53

numero di camere in gestione ad operatori strutturati rispetto all’intero stock. Nel 2021 sono circa 15.500 le camere
aggiunte al segmento delle catene alberghiere, il 72% di queste appartiene alla categoria Upscale, mentre gli hotel Upper
Upscale & Luxury e i Midscale intercettano rispettivamente il 14% circa delle camere. Il comparto “Economy” rimane quellomeno caratterizzato dalla gestione di catene alberghiere, tuttavia alcune recenti iniziative lasciano intuire una possibile
crescita anche di questo segmento. I brand nazionali gestiscono la fetta di mercato più ampia per quanto riguarda il settore
Upscale (796 hotel sul totale di 1.135), mentre i settori Economy e Midscale sono di maggiore competenza di catene
internazionali. Il comparto Upper Up & Luxury, storicamente il più strategico per gli operatori, è presidiato in simile numero
dai player domestici e stranieri.
Roma mantiene il primato di hotel e camere in gestione a catene alberghiere; seguono a distanza Milano, Venezia e Firenze.
Rispetto all'anno scorso, Venezia e Genova registrano un deciso incremento del loro portfolio fenomeno sostenuto
soprattutto dalla penetrazione di brand internazionali. Interessante è osservare la differenza dei segmenti target: a Venezia
restano nel mirino gli hotel del segmento Upper Up & Luxury per turismo leisure, mentre a Genova sono gli hotel Midscale
per il turismo di business a suscitare maggiore interesse.

Kroll Real Estate Advisory Group su dati Hotels & Chains in Italy, ed. 2022

A livello di copertura delle catene internazionali in Italia, BWH "Best Western Hotel Group" è la più presente sul territorio
nazionale, con poco più di 17.750 camere, seguita da Marriot International (circa 10.290 camere) e Accor (10.250 camere).
Duff & Phelps REAG su dati Hotels & Chains in Italy, ed. 2020
Tra le catene nazionali
si evidenzia l'importante presenza di TH Resorts (quasi 5.335 camere), Gruppo UNA (5.200

camere), ITI Hotels (quasi 4.450 camere) e Bluserena (poco più di 4.265 camere).
Nel dettaglio, il segmento Economy & Midscale è dominato da B&B, con 4.670 camere, seguito da Accor (2.500 camere)e BWH Hotel GrouppiùREAG
di 2.000
Nel segmento
Upscale & Upper Upscale si posiziona in cima alla classifica
Duff(poco& Phelps
su daticamere).
Hotels & Chains
in Italy, ed. 2020
BWH Hotel Group con 9.700 camere seguito a distanza da Minro Hotels (7.615) e Accor (7.128. Gli hotel della catgeoria
Luxury sono invece gestiti principalmente da Marriott International (3.120 camere).
Duff & Phelps REAG su dati Hotels & Chains in Italy, ed. 2020

Le città d'arte rimangono i luoghi più attrattivi per le iniziative immobiliari del settore anche se si rileva un crescenteinteresse per le secondary location. Roma è la città italiana più attiva anche in termini di pipeline: sono in sviluppo 23 hotel,
sia secondo progetti di valorizzazione che ex novo.
Duff &si
PhelpsREAG l’immissione
su dati Hotels & Chains
in Italy, ed.di2020
Nei prossimi tre anni
prevedenel mercato
quasi 21.500 camere che saranno gestite per lo più daoperatori internazionali.
La ritrovata vivacità del mercato dell’hotellerie è evidenziata dall’annuncio di nuovi investimenti da parte dei player delsettore: dopo la recente apertura di Soho House a Roma, Arsenale è al lavoro per inaugurare nuove strutture su tutto il
Duff & Phelps REAG su dati Hotels & Chains in Italy, ed. 2020

territorio nazionale, dal Palazzo Donà Giovannelli a Venezia al Santavenere di Maratea (PZ). HNH Hospitality, brand agestione famigliare ha in cantiere l’avvio delle attività di due nuovi hotel del brand lifestyle voco a Venezia, e il secondo
resort d'alta gamma del brand Almar, ovvero l'Almar Giardino di Costanza Resort a Mazara del Vallo (quest’ultimo
Duff & Phelps REAG su dati Hotels & Chains in Italy, ed. 2020
inaugurato a maggio2022). La famiglia Cipriani sta invece applicando il format “Casa Cipriani” (già testato a New York)al Palazzo Bernasconi di Milano”. Leonardo Hotels Central Europe, la divisione Central Europe del gruppo alberghieroisraeliano Fattal Hotel Group, ha intenzione ampliare il portafoglio italiano da 5 a 20 strutture estendendo il target deglialberghi per il turismo
businessquelliper& Chains
il turismo
leisure.
Duff & di
PhelpsREAG sua dati
Hotelsin Italy,ed. 2020Infine B&B Hotels mantiene l’effervescenza nel settore
inaugurando mediamente un hotel a settimana nei prossimi mesi si prevedono nuove aperture Sassuolo, Catania e Prato.
Il brand sta inoltre lavorando per aprire un secondo hotel a Torino.
54

Investimenti
Nel 2022, l'asset class Hospitality che include i segmenti
hotel ed healthcare ha registrato un volume diinvestimenti pari a poco più di 1,7 miliardi di euro (15%sul totale. La maggior parte del volume registrato è fruttodella ritrovata attrattività di strutture ricettive rilevate in
un'ottica value-add e con l'obiettivo di immettere sul
mercato prodotti ad elevato standard qualitativo. In
particolare Roma sarà teatro nei prossimi mesi di altre
importanti riqualificazioni che porteranno immobili comePalazzo Marini, complesso architettonico del XVII secolo
acquistato da Dea Capital, ad accogliere spazi ricettivi dicirca 100 camere e servizi alla persona come palestra e

Kroll Real Estate Advisory Group su fonti varie

centro benessere con standard del segmento del luxury a firma “Four Season”. Si segnala anche la cessione da parte di
Kryalos del W Rome, hotel di lusso inaugurato ad aprile 2022 nel centro storico e risultato di un recente intervento di
Duff & Phelps
REAGesuHamilton
dati Hotels Pyramid)& Chains in Italy,
ed. 2020
trasformazione/valorizzazione, venduto a una joint venture (Canada
Pensionper 172
milioni di euro.

Nella seconda parte del 2022 si rilevano anche interessanti transazioni a Venezia dove COIMA ha venduto il suggestivo
Hotel Excelsior per oltre 150 milioni di euro all’operatore alberghiero London & Regional Hotels, già gestore dell’albergo e
a Cortina d’Ampezzo dove l’ellenica Prodea ha centrato l’acquisto
Bellevue
per circa
49inmilioni
euro. Obiettivo
Duff &dell’hotel
Phelps REAG
su dati Hotels& Chains
Italy, ed.di2020
della società immobiliare greca è quello di investire 25 milioni per rinnovare e riposizionare nel segmento 5 stelle lusso

l’edificio di sei piani, attualmente parte a uso alberghiero e parte residenziale, il tutto entro il 2026, anno delle prossime
Olimpiadi invernali “Milano-Cortina”.

Duff & Phelps REAG su dati Hotels & Chains in Italy, ed. 2020

Principali Novità H2-20223
Dicembre 2022-

Duff & Phelps REAG su dati Hotels & Chains in Italy, ed. 2020

Parere positivo della Soprintendenza della Regione Liguria al progetto di riqualificazione dell’architetto Giuseppe
Cosentino, incaricato dal Gruppo Bulgarella per il recupero dell’ex Colonia Olivetti di Marinella di Sarzana (LaSpezia). L’obiettivo della proprietà è creare, nell’arco di due anni, al posto dell’ex colonia, un hotel 5 stelle con un
Duff & Phelps REAG su dati Hotels & Chains in Italy, ed. 2020

investimento che oscillerà tra i 12 e i 15 milioni di euro.
-

Sono iniziati i lavori per il progetto di riqualificazione di un luogo simbolo della storia di Firenze: l’ex Teatro delMaggio Fiorentino, nel cuore della città. Il complesso, che si chiamerà Teatro Luxury Apartments rappresenta per
Duff
Phelps REAG su dati
& Chains
Italy, ed.
2020
Starhotels il debutto nel management extralberghieroe il& potenziamento
diHotels
un settore– inquellodegli
affitti turistici– che ormai sta diventando strategico per le catene alberghiere di fascia alta. Il complesso sarà dotato diconciergerie, terrazza con solarium, palestra, centro benessere, aree per bambini, co-working, ristoranti e 170
posti auto, e sarà inserito nella Starhotels Collezione,
il brandfasciaaltaHotels
del gruppo.
Il Italy,
complesso
Duff& PhelpsdiREAG
su dati& Chains in
ed. 2020 immobiliareavrà la certificazione di sostenibilità ambientale Leed Gold.
Novembre 2022-

Cascina Galarej è l’ultima novità del Villaggio Narrante in Fontanafredda & Casa E. di Mirafiore, realtà diSerralunga d’Alba, in provincia di Cuneo, rilevata nel 2008 da Oscar Farinetti e Luca Baffigo Filangieri. Basata sul
concetto di ‘ospitalità diffusa’, con il recupero di edifici esistenti da riqualificare ad uso ricettivo, la tenuta di
Serralunga d’Alba dispone anche dell’hotel diffuso Le Case dei Conti Mirafiore, di cui fanno parte la Foresteriadelle Vigne, che conta 11 stanze, e il quattro stelle Hotel Vigna Magica, 13 stanze.

-

Hnh Hospitality ha rilevato la gestione del Resort Timi Ama di Villasimius, trasformandolo in Almar Timi Ama
Resort & Spa attraverso il brand Pullman di Accor. La gestione, con decorrenza da gennaio 2023, prevedel’apertura dell’attività alberghiera per la stagione estiva già a partire dal mese di maggio. All’interno dell’offerta
ricettiva anche quattro ristoranti e quattro bar, una piscina esterna e una interna dedicata alla spa, nonché una
spiaggia attrezzata, adiacente alla proprietà. Oltre alla ‘spa thalasso’, alimentata da un impianto collegato al mare,3

Notizie estratte da Pambianconews Hotellerie55

il resort accoglie anche un fitness center comprensivo di campi da tennis, campi multifunzionali e campi da beachvolley. Infine, la struttura dedicherà ampio spazio anche all’offerta business di taglio congressuale, grazie aquattro sale riunioni, con capienza massima di 350 ospiti e un anfiteatro esterno da 400 posti.
Ottobre 2022-

Un nuovo modello di hospitality che si unisce a un’innovazione urbanistica: si tratta di una sorta di ‘rivoluzione’
quella di Portrait Milano, che nasce nell’ex Seminario Arcivescovile di Corso Venezia 11, e modifica il Quadrilaterodella moda milanese, creando una piazza e una nuova passeggiata pedonale che collega Corso Venezia a Via
Sant’Andrea, e offrendo inoltre un contesto cittadino che unisce ricettività, retail, beauty, ristorazione ed eventi.

-

B&B Hotels, la catena internazionale che conta più di 650 hotel in Europa e nel mondo, taglia il nastro di un nuovo
progetto in Italia che vedrà la luce entro l’estate del 2024, il B&B Hotel Venezia a Tronchetto. Il B&B Hotel Veneziasarà la quinta struttura del gruppo in Veneto, dopo Verona, Treviso, Padova, Chioggia e Cortina d’Ampezzo, eprevede la costruzione di 406 camere in tipologia matrimoniale standard, matrimoniale superior e multipla,
contraddistinte da bagno privato, connessione Wi-Fi gratuita, TV 42″ a schermo piatto con Chromecast, minifrigo, cassaforte e aria condizionata regolabile.

-

Palazzo Ripetta, hotel 5 stelle nel cuore di Roma, entra nel brand Autentico Hotels. Nel fulcro della città, tra Piazzadel Popolo e Piazza di Spagna, l’edificio, che entra a far parte della collezione Autentico Hotels portando a 16 lestrutture del brand, rinasce dopo un restyling iniziato nel 2020. Palazzo Ripetta, all’interno del palazzo storico
dell’ex Conservatorio della Divina Provvidenza, propone 78 camere, di cui 21 suite, realizzate con tecnologie
all’avanguardia, tessuti ricercati e creati artigianalmente. Sono cinque le sale dedicate ad eventi come meeting dilavoro, cocktails, eventi privati e su misura. Inoltre completa l’offerta il ristorante San Baylon, con un chiostro
all’aperto e una pasticceria a vista.

-

Tramite l’acquisizione del resort di lusso Camp Zero, nel cuore delle Alpi italiane, Limestone Capital dà vita alnuovo complesso alberghiero Aethos Monterosa. Il nuovo resort si trova a Champoluc e comprende 30 suite,
costruite su due piani, con finestre a tutta altezza e terrazze che offrono una vista sulle montagne. Tra i servizi
offerti dalla struttura, un bar, due ristoranti, una spa, una parete da arrampicata interna, un parcheggio
sotterraneo con stazioni di ricarica Tesla e una piattaforma di atterraggio per elicotteri.

Settembre 2022-

Dodicesimo hotel nel capoluogo meneghino, Nh Collection Milano CityLife è il nuovo albergo 4 stelle che la catenainternazionale Nh Hotel Group propone su un mercato che viene considerato sempre più importante e
performante. Costruito nel distretto milanese in grande sviluppo di CityLife, partendo dalla struttura dellasconsacrata Chiesa del Cristo Re – rilevata da Gruppo Igefi con Clh -, l’hotel è stato progettato dallo studio diarchitettura Quattroassociati anche per restituire alla città un unicum in termini stilistici e artistici. Dotato di 185
camere, di cui 10 suite duplex costruite sopra la ex navata centrale, Nh Collection Milano CityLife è uno dei pochi
hotel al mondo a offrire la possibilità di risiedere all’interno di una ex chiesa di inizio Novecento. Le restanti camere
sono situate nella torre di 13 piani, sul cui roof top si scopre una panoramica piscina.

Agosto 2022-

Direttamente dalla East 55Th Street di New York, Core: il progetto lanciato da Jennie Enterprise e Dangene
Enterprise nel 2005 sbarca anche a Milano, in Corso Matteotti 14. Nel fulcro del Quadrilatero meneghino, la
proposta, firmata dallo studio M2 Atelier, prevede 4mila mq di spazio sviluppati su cinque piani con otto suite. E,
ancora, un una clinica rigenerativa che lavora sull’age optimization e la longevità, bar e ristoranti, speakeasy,
palestra, teatro, pasticceria deluxe e un Culinary Lab, per diversificare esperienze di food&beverage. L’aperturadella struttura è prevista entro fine anno, ma il termine dei lavori, attualmente in corso, potrebbe protrarsi fino amaggio 2023.

Luglio 2022-

Nasce Musa Lago di Como, un concetto di ospitalità e di ristorazione di lusso. Sulle sponde del lago lariano sono
stati inaugurati un boutique hotel 5 stelle, un fine dining restaurant, dove la moderna cucina italiana si fonde con
sapori provenienti da tutto il mondo, un cocktail bar e una villa privata. L’albergo, Musa Hotel Lago Di Como,conta 12 camere e si trova a Sala Comacina, con vista panoramica sull’unica isola del lago di Como. Al piano terraè situato il ristorante Roteo con una capienza di 45 coperti, mentre il cocktail bar Gaia Bar è situato sulla veranda
esterna e incarna un concetto moderno e fresco di mixology. Infine, situata a Mezzegra, Villa Musa è una
56

residenza privata dal design moderno ed elegante che si compone di sei spaziose camere da letto. Con vista sulla
Tremezzina, viene affittata settimanalmente a gruppi, famiglie o coppie che desiderano passare del tempo nellapiù assoluta privacy e tranquillità.
-

Dopo il debutto a Milano nel 2021, Voco, il marchio lifestyle di Ihg Hotels & Resorts, ha aperto il suo secondo
hotel in Italia, Voco Venezia Mestre – The Quid, in collaborazione con Hnh Hospitality. La struttura veneta,
operativa da aprile, ospita 128 camere dallo stile funzionale e contemporaneo e offre una palestra dotata diattrezzatura Technogym e un centro congressi con 7 sale meeting con capienza variabile dalle 10 alle 170
persone, oltre a disporre di un proprio ristorante e bar, ‘Ludico Drinks, Food & Play’, pensato per gli ospiti e iprofessionisti locali. L’ambizione è, infatti, di intercettare una clientela sia business che leisure.

Pipeline: overview
Città

Nome Progetto

Tipo

categoria

CamereStato

Apertura

struttura(stelle)(n)pipeline(prevista)

Via Santa Sofia

MilanoHotel

5n.d. Cantiere

2023

Palazzo Venezia

MilanoHotel

5n.d. Cantiere

2023

Hotel Tribe Malpensa

Vizzola Ticino

Hotel

5

240 Cantiere

2023

5

254 Cantiere

2023

Hotel &

Planibel Hotel & Residence

La Thuile

Rosewood Hotel

Roma

Hotel

5

157 Cantiere

2023

Hotel San Marcello

Roma

Hotel

5

95 Cantiere

2023

JK Palace Boutique hotel

MilanoHotel

5

38 Cantiere

2023

W MilanMilanoHotel

5n.d. Cantiere

2023

Hotel Nolinski

VeneziaHotel

5

43 Cantiere

2023

Nobu Hotel Roma

Roma

Hotel

5

116 Cantiere

2023

Six Senses

Roma

Hotel

5

96 Cantiere

2023

Bulgari Hotel

Roma

Hotel

5

114 Cantiere

2023

Mandarin Oriental Villini Sallustiani

Roma

Hotel

5

n.d. Cantiere

2023

Four Seasons

Roma

Hotel

5

n.d. Cantiere

2023

CitizezM - Lungotevere de' Cenci

Roma

Hotel

n.d.

n.d. Progetto

2023

FICO Eataly Hotel

BolognaHotel

4

132 Cantiere

2023

W Milan – DuomoMilanoHotel

5

202 Cantiere

2024

W Napoli

NapoliHotel

5

95 Cantiere2024

W Florence

Firenze

Hotel

5

120 Cantiere

2024

The Langham Venice Hotel

VeneziaHotel

5

138 Progetto

2024

San Domenico Hotels

Cortina d'Ampezzo Hotel5n.d. Cantiere

2024

Hotel Bauer

Venezia

Hotel

5

110 Progetto

2025

Rosewood Palazzo Branca

MilanoHotel

5

70 Cantiere

2025

Brach Hotel

Roma

Hotel

5

n.d. Cantiere

2025

Radisson Blu Hotel Firenze

FirenzeHotel

4

328 Progetto

2025

Mandarin Oriental Cristallo

Cortina d'Ampezzo Hotel5

83 Cantiere

2025

Hotel Scarampo

Milanon.d.

n.d. Progetto

2030

Residence

Hotel

Kroll Real Estate Advisory Group su testate giornalistiche specializzate del settore

57
Duff & Phelps REAG su dati Hotels & Chains in Italy, ed. 2020

Principali Transazioni 2022
Data

Portafoglio

Città

Nome Hotelcategoria

Camere(stelle)(n)

Valore(Mln di €)€/camera

66.100Compratore
Ahc International

dic-22

SHG Hotel Verona

Verona

4

112

n.d.

nov-22

Hotel Alexandra

Roma

3

57

n.d.

n.d. Molo Hotel Group

nov-22

W Roma

Roma

5

162

172,0

Hamilton Pyramid
1.061.700 Europe, CPP

Consulting Ag

Investment Board

Venditore

Next Re Siiq

Omnam Group, Kryalos,
King Street Cap Mgmt

ott-22

B&B Milano Centrale

Milano

3

100

n.d.

n.d. Sofidy

BPER Leasingago-22

Almar Jesolo Resort & Spa

Jesolo

5

197

n.d.

n.d. Perial

Oaktree, Castello Sgrlug-22

Hotel Bellevue

Cortinad'Ampezzo

4

68

49,0

720.600 Prodea Investments

lug-22

Excelsior

Venezia

5

196

100,0

510.200

lug-22

Residence del Mare

TriesteResidence

36

n.d.

n.d. JP Immobilien

n.d.

lug-22

Hotel Milano

Pinzolo

3

44

n.d.

n.d. JP Immobilien

n.d.

Parco Tex

Montegrotto

n.d.

n.d.

4,7

n.d.

Hotel MajesticRoma

futuri 5L

83

n.d.

n.d. Edmond de Rothschild

Roma

4

181

10,0

3

103

n.d.

giu-22

giu-22

mag-22

1

Hotel in Via Giustiniano
Imperatore

apr-22

Hotel Annamaria

Dimaro Folgarida

mar-22 Project Dream 2020

ITA hotels

varie

gen-22

Le Palme Hotel & Resort

Arzachena

gen-22 Leisure Hotel Portfolio

7-Pines Sardinien

Arzachena92

Jerusalem Gardens
Mordoch55.200 n.d.

n.d. Pendragon SIF

80,5

4

London & Regional
HotelsSorgente SGR

COIMA SGR

n.d.
Alberghi Riuniti Via
Veneto SRL
n.d.

Coldwell Banker

Apollo Global RE

ENPAM

Sixth Street, Eidos
Partners

n.d.

n.d.

n.d.

n.d.

n.d. Engel & Volkers Capital n.d.

1 si tratta di un complesso acquistato all'asta
Nota: Il valore del transato potrebbe includere elementi extra-immobiliari quali ad esempio quote societarie e contratti di gestione che non sono scorporabiliin quanto non si ha evidenza numerica del dato.
Kroll Real Estate Advisory Group su testate giornalistiche specializzate del settore

Duff & Phelps REAG su dati Hotels & Chains in Italy, ed. 2020

Duff & Phelps REAG su dati Hotels & Chains in Italy, ed. 2020

Duff & Phelps REAG su dati Hotels & Chains in Italy, ed. 2020

Duff & Phelps REAG su dati Hotels & Chains in Italy, ed. 2020

Duff & Phelps REAG su dati Hotels & Chains in Italy, ed. 2020

Duff & Phelps REAG su dati Hotels & Chains in Italy, ed. 202058

Il mercato logistico

Nel mercato della logistica in Italia consolida l’ingresso di nuovi operatori di rilievo internazionale, essendo il mercato
italiano meno maturo rispetto a quello europeo e quindi con ampie opportunità di espansione. Continua a crescere e si
consolida anche l’interesse per le zone prossime alle Location Prime e per le Location Secondarie, anche in ragione dellasaturazione delle prime e delle maggiori possibilità insediative connesse ai vincoli urbanistici offerte dai comuni minori. Si
Si conferma una moderata crescita dei canoni locativi e una stabilità dei rendimenti attesi con outlook prudenti / “yielddecompression”, anche se in misura minore per le Location Prime. Le location secondarie rimangono nei radar di investitori
in cerca di rendimenti più elevati, forti del mercato in crescita che può ridurre il rischio. Anche il Mezzogiorno comincia a
far registrare l’interesse degli investitori, seppur con riferimento a progetti specifici / built to suit con tenant solidi. La
crescente sensibilità da parte dei player e tenant verso prodotti rispondenti a requisiti di sostenibilità non solo ambientale,ma anche sociale ed economica è sostenuta dalla volontà di investire prevalentemente immobili in grado di rispondere ai
criteri Enivornmental, Social and Governance (ESG). L’evoluzione della logistica sempre più sostenibile incontra altresì gli
obiettivi del Green Deal, che consiste in un insieme di iniziative politiche proposte dalla Commissione Europea per
raggiungere la neutralità climatica in Europa entro il 2050; l’aspetto dell’intermodalità nel Green Deal, tema questo
strettamente legato alla logistica, assume un ruolo strategico per l’evoluzione del settore.

Investimenti
Nel 2022 il settore industriale e logistico (che include anche il light industrial e data centre) ha continuato a raccoglieresignificativi volumi di investimenti attestandosi a quasi 3 miliardi di euro, risultato in linea rispetto al già performante 2021
(3,1 mld€). I risultati più che positivi confermano l’attrattività dell’asset class, tendenza, questa, già in atto a fine 2019 e
consolidatasi durante il 2020. Il transato dell’asset class “Logistica e Light Industrial” ha inciso per quasi il 25% sul totale
degli investimenti corporate, seconda solo all’asset class Uffici che nel 2022 ha intercettato poco meno del 40% degli
investimenti. In particolare, il mercato della logistica si dimostra solido, resiliente e particolarmente attivo specialmente per
gli spazi dedicati ad attività economiche legate all’e-commerce e ai consumi di prima necessità.
Tra le principali transazioni rilevate nel 2022 e che confermano l’elevato appeal del prodotto logistico si segnalal’acquisizione “off market” registrata nella prima parte dell’anno di 300 mila metri quadri a sviluppo logistico da parte di
Coima con Logiman; l’operazione del valore di circa 300 milioni euro sottende un portafoglio di 7 progetti di sviluppo inlocation strategiche in Lombardia e Veneto (province di Como, Bergamo, Lodi, Pavia, Piacenza, Mantova e Belluno). Un
altro mega-deal del settore si riferisce alla vendita del Parco Logisitico di Oppeano da parte di Patrizia EuroLog a Starwood
59per un valore di 274 milioni di euro. L’asset è un vero eproprio hub logistico di 5 immobili per un totale di 246.000
metri quadri; costruito tra il 2019 e il 2020, rispettando i più
elevati standard internazionali, l’hub ospita per quasi il 90%
della sua superficie brand del settore GDO e Logistica diprimario standing. Nel secondo semestre 2022 si segnala
una dinamicità dei mercati delle location logistiche
secondarie; ne è un esempio l’acquisto da parte di
Kryalos/Blackstone di due asset “last mile” (uno in provincia
di Genova e l’altro in provincia di Bergamo) per un totale dioltre 28.500mq., ma anche la vendita da parte di KKR a
Namira SGR di due asset logistici di 41.000mq a Origgio (MI)Kroll Real Estate Advisory Groupe Settimo Torinese (TO). La compravendita di asset light-industrial rimane vivace, così come il mercato dei datacenter
continua a fare notizia soprattutto con i recenti acquisti di AP Wireless, che lo scorso luglio ha inserito nel portafoglio unasset di 29.400mq (GLA 24.000mq) localizzato a Bologna per un controvalore di 50 milioni di €.

Sviluppi
Il percorso di consolidamento del segmento della logistica tra le asset class più attrattive è confermato dall’intensa attività
di sviluppo di iniziative immobiliare che sono, a loro volta, una conseguenza della crescita della domanda di spazi in gradodi rispondere, sia agli standard di salubrità derivati dallo shock pandemico COVID-19, che alle richieste di efficienza esostenibilità sociale-economica e ambientale. In particolare, tra i principali promotori degli sviluppi vi sono le aziende delsettore 3PL che nel 2021 ha totalizzato l’80% degli sviluppi complessivi dell’anno. La necessità di rinnovamento delpatrimonio immobiliare logistico interessa non solo le location prime, ma anche centri secondari che, per effettodell’importante crescita di richieste di spazi risultano coinvolti nei processi di strutturazione strategica e sostenibile dellarete logistica.
Secondo gli ultimi dati disponibili diffusi da primari istituti di ricerca nel 2021, le location maggiormente interessate alle
iniziative immobiliari sono posizionate nelle regioni del Nord: la più performante è la Lombardia, che ha chiuso l’anno con
oltre 762mila metri quadrati di immobili logistici realizzati mentre 1,5 milioni di metri quadrati sono in corso di realizzazione
e 500.000 in progetto. Seguono, anche se con volumi più contenuti, Veneto ed Emilia-Romagna la prima rileva poco più
di 218.000 mq realizzati e quasi 630mila in sviluppi, mentre la seconda ha totalizzato nel 2021 271.000 mq realizzati e
circa 831mila di metri quadrati di iniziative.
Tra le principali iniziative si segnalano gli sviluppi logistici di ultima generazione da circa 300 mila metri quadrati del valore“off market” di 300 milioni di euro, portafoglio acquistato da COIMA nella prima parte del 2022. Nel dettaglio, si tratta di
7 progetti in location strategiche nell’area di Milano e nel corridoio logistico del Veneto. In particolare, i siti sono localizzati
nelle province di Como, Bergamo, Lodi, Pavia, Piacenza, Mantova e Belluno. Della stessa portata in termini di metri quadrati(circa 300 mila mq), ma riferiti ad iniziative mono-location sono: la riqualificazione di un’area brownfield all’ex cartiera Iltea Moncalieri, nei pressi di Torino che ospiterà un operatore del settore 3PL di primario standing e il nuovo hub logistico ad
Osiptaletto (BS), il quarto di Esselunga dopo Limito di Pioltello, Biandrate e Firenze, che sorgerà nell’area dell’ex acciaieria
Stefana.

60

Kroll Real Estate Advisory Group, su dati Scenari Immobiliari

Canoni e Rendimenti

Vengono riportati i dati relativi al range canoni / rendimenti

LOGISTICA - H2 2022

per le principali macro-aree logistiche di rilievo nazionale. In

Città

particolare rispetto ad H2 2021 e H1 2022, nel secondo

Canoni primevs€/mq/aH1
2022
min max

Prime gross yield
%
min

max

Milano

55-75

4,90%

5,70%

rent assieme ad una decompressione dei tassi diRoma
Genova

47-70
47-62

5,20%
6,30%

6,20%
7,00%

rendimento, alla luce del mutato contesto economico

Torino

47-57

6,00%

6,70%

Verona

47-57

5,70%

6,40%

Bologna

52-65

5,50%

6,10%

Piacenza

52-65

5,30%

6,10%

Firenze

47-70

5,70%

6,30%

Napoli

37-47

6,70%

7,20%

Bari

37-47

7,20%

7,70%

semestre 2022 si registra una generale crescita dei prime(inflazione, rialzo dei tassi d’interesse da parte della BCE,
performance mercato obbligazionario, ecc..). Nonostante il
trend in atto, nel mercato immobiliare di riferimento l’asset
class logistica mantiene fondamentali solidi, con rinnovato
interesse per le sub-asset class “last-mile” / “magazzini
refrigerati”; stante il contesto descritto, le location
secondarie acquistano più appeal rispetto al recente

vs
H1
2022

Nota: per immobili ad uso "last-mile" / "corriere espressi" / "e-commerce avanzati" /"logistica del freddo", i valori riportati possono incrementare sensibilmente (sino ad
un +30% ca.)
Kroll Real Estate Advisory Grouppassato, forti di rendimenti più elevati / interessanti. Si fa
notare che la situazione macro-economica rimane in divenire, caratterizzata da una volatilità nel breve periodo maggiorerispetto al passato; pertanto i trend in atto possono essere soggetti a repentine variazioni, in attesa di maggiori evidenze
sul mercato immobiliare e di dati relativi alle transazioni dei prossimi mesi.

61

Il mercato light industrial

L’aumento significativo dei costi delle materie prime iniziato nel 2020, cresciuto significativamente nel 2021 e nei primi
mesi del 2022 si sta ripercuotendo sui costi del settore delle costruzioni; i cantieri, tra cui quelli in atto per lo sviluppo diimmobili a vocazione industriale, richiedono legno, acciaio, rame, cemento e altri materiali che essendo poco disponibili
hanno subìto un rapido innalzamento dei costi. Si segnala, però, che da maggio 2022 il trend dell’indice del costo di
costruzione appare essersi stabilizzato, seppur a livelli molto più lati rispetto alla media del 2020 e del 2021. Al momento
non è possibile prevedere se tali costi si consolideranno nel tempo oppure si assisterà sul medio-lungo periodo ad un loro
ridimensionamento, pertanto è doveroso procedere con un monitoraggio di tali parametri.

Kroll Real Estate Advisory Group, su dati ISTAT

Focus Data Centre
I “Data centre” sono edifici caratterizzati da uno spazio ibrido industriale-uffici e attrezzature con infrastruttura IT.
Solitamente si trovano nel centro delle città o in un nodo strategico della rete urbana. La rapida trasformazione digitale ela relativa diffusione di nuovi approcci di storage (es. cloud) hanno portato i Data Centre a un processo di dismissione(totale o parziale) con il conseguente aumento dello stock offerto, che si posiziona sul mercato secondo diversi scenari.
Considerata la natura ibrida di questi immobili è possibile infatti valutare l’opportunità di valorizzazione e cambio di62

destinazione d’uso per i Data Centre in contesti consolidati, mentre per immobili in periferia e spesso posizionati lungo ledirettrici infrastrutturali delle telecomunicazioni o hub/ distretti dedicati, appare vantaggioso ristrutturali per mantenere ladestinazione d’uso d’origine; in queste ultime location si segnala anche l’offerta di Data Centre di nuova concezione e piùrispondenti alle esigenze di efficienza energetica/fattori ESG. I Data Centre più attrattivi si trovano nel centro delle principali
città o vicino ai principali CBD italiani (Milano e Roma) e in queste aree il rendimento lordo si aggira tra il 5,5 e il 6% con
valori “prime” vicini al 4,5%, mentre gli immobili in una posizione secondaria potrebbero raggiungere rendimenti lordi ditra il 6,5% e il 9%.

Volumi di compravendita

Il consuntivo del 2021 ha confermato i positivi segnali di ripresa, portando il numero degli scambi ben al di sopra dei
risultati sia del 2020 (variazione annua +43%), che anche del 2019, anno pre-pandemia (+25%). Considerando i fattori
esogeni che hanno generato uno shock nel mercato immobiliare e alla luce della variazione rilevata nel 2021 con il 2020,
si segnala che il confronto dei dati risulta fuorviante in quanto nel periodo gennaio-giugno 2020 si è verificata la primachiusura forzata delle attività a causa della pandemia con la conseguente sospensione della commercializzazione degli
immobili e ripercussioni negative sulle transazioni del mercato. In termini assoluti, i dodici mesi del 2021 hanno registrato
complessivamente circa 15.160 compravendite contro le 10.615 del 2020 e di 12.125 del 2019.
Area

NTN 2019

NTN 2020

NTN 2021

Var. % NTN

Var. % NTN Quota NTN per

21 vs 20

21 vs 19

area (I-III 21)

Nord Est

3.442

3.015

4.361

45%

27%

29%

Nord Ovest

4.639

4.024

5.721

42%

23%

38%

Centro

2.001

1.799

2.509

39%

25%

17%

Sud

1.504

1.415

1.966

39%

31%

13%

Isole

538

361

605

68%

12%

4%

12.12410.61415.162

43%

25%

100%

ITALIAIl Nord ha assorbito oltre il 65% delle transazioni: nel dettaglio il Nord
Est ha registrato variazioni pari a +27% vs 2019 e +45% rispetto al
2020, mentre il Nord Ovest, che da solo intercetta il 38% del totale delletransazioni evidenzia performance pari a +23% rispetto a 2019 e +42%
rispetto al 2020.
Nelperiodogennaio-settembre2022,

l’ammontare

delle

compravendite conferma le performance positive record, registrandopiù di 11.320 transazioni, +14% rispetto al I-III trimestre 2021.

Kroll Real Estate Advisory Group, su dati Agenzia delle
Entrate (OMI)

Tempi di commercializzazione e sconti
Nel 2022 si registra un sensibile trend di riduzione dei tempi divendita iniziato rilevato a fine 2020 che si attesta a una media di

Duff & Phelps REAG su dati Agenzia delle Entrate(OMI)

quasi 9 mesi. I tempi di locazione, invece, segnano una sostanziale
crescita, sostenuta soprattutto dal mercato delle grandi città, inprimis Roma, attestandosi mediamente a 9 mesi. Per quantoDuff & Phelps REAG su dati Agenzia delle Entrateriguarda lo sconto medio sul prezzo di compravendita si rileva una(OMI)

generale contrazione del divario rispetto al prezzo offerto: il delta
più significativo si riferisce ai capannoni industriali ben localizzati
e compravenduti a Roma, per i quali lo scontro sul prezzo è
passato dal 17,5% nel 2021 al 16% nel 2021.

Duff & Phelps REAG su dati Agenzia delle Entrate
(OMI)

63

Duff & Phelps REAG su dati Agenzia delle Entrate(OMI)

Kroll Real Estate Advisory Group, su dati Nomisma

Canoni e Rendimenti
Nel 2022 si conferma il consolidamento del mercato dellalogistica e si rilevano buone performance anche del comparto
industriale;quest’ultimo

mantieneunastabilitàdei

rendimenti che nelle location prime, ovvero nuclei industriali
strutturati e forniti di adeguati servizi per le attività
produttive, si attestano nell’intorno dell’8,5%, mentre nellezone periferiche/location secondarie raggiungono valori
medi del 9%.

Kroll Real Estate Advisory Group, su dati Agenzia delle Entrate (OMI)

Previsioni

Duff & Phelps REAG su dati Agenzia delle Entrate (OMI)

Alla luce dei fattori esogeni che caratterizzano il mercato immobiliare e in particolare derivati, dal recente conflitto UcrainaRussia, e dagli strumenti finanziari messi in atto dal Governo e dall’Unione Europea, sia per il rilancio dell’economia, che
per il contenimento dell’inflazione, si riporta di seguito lo scenario previsionale che tiene in considerazione:
Duff & Phelps REAG su dati Agenzia delle Entrate (OMI)-

dati forniti dai primari istituti di ricerca;-

dati resi disponibili dall’Agenzia delle Entrate;-

dati relativi al volume degli investimenti corporate;-

dati macroeconomici previsionali divulgati dalla Commissione Europea

Duff & Phelps REAG su dati Agenzia delle Entrate (OMI)

Duff & Phelps REAG su dati Agenzia delle Entrate (OMI)

utili allo scopo di determinare la stima al 2022 e la previsione al 2023 e al 2024 del volume di compravendite e trend dei
prezzi unitari.
Duff & Phelps REAG su dati Agenzia delle Entrate (OMI)

VARIAZIONE YOY - INDUSTRIALESTIMAPREVISIONEPREVISIONE

2022*
2023**su dati Agenzia
2024** delle Entrate (OMI)Duff& Phelps REAG

2019

2020

2021

COMPRAVENDITE

0,0%-12,1%

41,6%

15,0%

5,2%

4,7%

PREZZI

2,0%

-1,2%

1,0%

0,6%

0,4%

0,3%

64

Duff & Phelps REAG su dati Agenzia delle Entrate (OMI)Kroll Real Estate Advisory Group

Principali Transazioni 2022
Data

Portafoglio

Nome immobile

Tipologia Prov

Città

Valore(Mln di €)Compratore

Venditore

dic-22Pomezia DC

Logistico

RM

Pomezia

Blackstone, Kryalos

dic-22 Hines IT Industrial Portfolio 2022

Tortona Logistics

Logistico

AL

Tortona

Union Investment, Garbe Group

Hines

dic-22 Hines IT Industrial Portfolio 2022

CSP Logistics

Logistico

BO

Castel San Pietro Terme

Union Investment, Garbe Group

Hines

set-22

Dc Stezzano

Logistico

BG

StezzanoBlackstone, Kryalos

set-22 Crossbay EU Industrial Portfolio 2022 Milan & Rome Industrial

Logistico

varie

varie

Prologisset-22 KKR portfolio

Settimo Torinese DC

LogisticoTO

Settimo Torinese

Mirastar, Namira SGR
Mirastar, Namira SGR

Crossbay

set-22 KKR portfolio

Origgio DC

Logistico

VA

Origgioago-22 DSV IT Mixed Portfolio 2022

DSV Prato

Logistico

PO

Prato

DSV Groupago-22 DSV IT Mixed Portfolio 2022

DSV BiellaIndustriale BI

BiellaDSV Groupago-22 DSV IT Mixed Portfolio 2022

DSV Bentivoglio

LogisticoBO

Bologna

DSV Groupago-22 DSV IT Mixed Portfolio 2022

DSV Modena

LogisticoMO

ModenaCogoleto DC

LogisticoGE

Cogoleto

Kryalos, Blackstone

Multedo DC

Logistico

GE

GenovaKryalos, Blackstone

BG

TelgateBO

Bolognalug-22lug-22

Kryalos acquires IT Industrial Portfolio
2022
Kryalos acquires IT Industrial Portfolio
2022

Light

DSV Group

lug-22Brevilug-22

Datacenter a Bologna

lug-22

Asset in Lainate buisness park

Logistico

MI

Arese

GLP, Kryalos

Sanguidetti

giu-22

Logistic Park Chiari

LogisticoBS

Chiari

Invesco UK

Techbaugiu-22Complesso a Mulazzo

Light
Industrial

MS

Mulazzo

Matec Industries Srl

Bain Capitalgiu-22

Magazzini Interporto Quadrante Europa
Logistico

VR

Verona26,5

giu-22 Covivio IT Portfolio 2022 II

Telecom Italia centraline

varie

varie

87,7 Covivio

giu-22

Area Ospedaletto

Sviluppo

LO

Ospedaletto Lodigiano

Panattoni Europe

giu-22

Area Olivetti

Sviluppo

TO

Scarmagno

Panattoni Europe

Industrial
Centraline
TelefonicheCentraline
TelefonicheBlackstone, Kryalos
50,0 Radius Global Infrastructure, Inc

Fabrica Immobiliare Sgrgiu-22

Hub Logistico Oppeano

Logistico

VR

Oppeanomag-22

Area logistica Porto di Ravenna

SviluppoRA

Ravennamag-22 Barings IT Industrial Portfolio 2022

Cambiago Warehouse II

LogisticoMB

Cambiago

Kryalos

Barings

mag-22 Barings IT Industrial Portfolio 2022

Cavenago Warehouse I

LogisticoMB

Cavenago di Brianza

Kryalos

Barings

mag-22Magris DC

Logistico

BG

Fara Olivana

Kryalos

Magris S.p.A.

apr-22 CEREIT portfolio light industrial

Bialetti Coccaglio

BS

Coccaglio

24,5 Cromwell EREIT

apr-22 CEREIT portfolio light industrial

ABB Vittuone

MI

Vittuone

26,5 Cromwell EREIT

Polis Fondi SGR

apr-22 Logiman logistic portfolio

Immobili logistici grado A

Sviluppo

varie

varie

300,0 Coima SGR

Logimanapr-22

Rubattino area

SviluppoMI

Milanomar-22

Parco Logistico grado A

Logistico

VR

Nogarole Rocca

mar-22 Covivio IT Portfolio 2022 I

Telecom Italia centraline

varie

varie

58,4 AP Wireless Italia InfraRe
91,0 Investitori SGR

Light
Industrial
Light
Industrial

Centraline
Telefonichemar-22 Allianz acquires IT Industrial Portfolio 2022
ITA DC

Logistico

varie

varie

mar-22

Sviluppo

MN

Mantova

Mantua DC

65

274,0 Starwood Capital

San Giustino Srl

POBA, Patrizia, PFA - Mere til Dig

Allianz RE Holdings, Hines
Kryalos, GLP

Barings, Savills IM

Morgan Stanley
Covivio (Central SICAF)

Ecodem Srl

Data

Portafoglio

Nome immobile

Tipologia Prov

Città

Valore(Mln di €)Compratore

Venditore

mar-22 Blackstone acquires IT Industrial Portfolio 2022

LogisticoPD

Villafranca Padovana

Blackstone, Kryalos

Gdn Gestione Depositi Nazionali Spa

mar-22 Blackstone acquires IT Industrial Portfolio 2022

LogisticoBO

Bologna

Blackstone, Kryalos

Gdn Gestione Depositi Nazionali Spa

Light

mar-22 Project Dream 2020

Milan logistics

MI

Milano13,2 Apollo Global RE

feb-22

Muggio DC

LogisticoMB

Muggiò

Crossbay, Kryalos

feb-22

Pieve Emanuele DC

LogisticoMI

Pieve Emanuele

Crossbay, Kryalos

feb-22

Via Fantoli 6/15

LogisticoMI

MilanoCrossbay, Kryalos

feb-22

Parma DC

Logistico

PR

Parma

Crossbay, Kryalos

feb-22Settecamini ZI DC

Logistico

RM

Roma

Crossbay, Kryalos

feb-22

VGP Park Paderno Dugnano

Sviluppo

MI

Paderno Dugnano

VGP Group

feb-22

VGP Park Legnano

SviluppoMI

LegnanoVGP Group

feb-22

Verona DC1

Logistico

VR

Nogarole Rocca

LaSalle Groupgen-22 Hines acquires IT Industrial Portfolio 2022
Snatt Logistica IT

Logistico

varie

varie

Prelios SGR SPA, Hines

gen-22 Kryalos acquires IT Industrial Portfolio 2022
Florence DC

LogisticoFI

Firenze

Blackstone, Kryalos

gen-22 Kryalos acquires IT Industrial Portfolio 2022
Piacenza DC

Industrial

LogisticoPC

Piacenza

Blackstone, Kryalos

gen-22

Kühne & Nagel

LogisticoMI

Casorate Primo

Patrizia

gen-22

BreBeMi DC

LogisticoMI

Truccazzano

EQT - Exeter Property Groupgen-22

Bergamo DC

Logistico

BG

varie

Blackstone, Kryalos

gen-22 Kryalos OBO Blackstone

Northern-Centrl IT Logistics

Logistico

varie

varie

Blackstone, Kryalos

gen-22

Via Molina DC

LogisticoMI

VignateKroll Real Estate Advisory Group su RCA e principali testate giornalistiche del settore

66

25,7 Principal RE Europe

ENPAM

DeA Capital Real Estate, SEGRO

Savills IM

Il mercato commerciale

Nel corso del 2022, nonostante il clima di incertezza derivante dal conflitto in Ucraina e dall’ innalzamento dei prezzi
dell’energia, nelle primarie high street italiane si è verificato un diffuso fermento derivante dal riposizionamento dei brande dalla limitata disponibilità di spazi commerciali in location prime, portando allo sviluppo di nuove geografie dello
shopping. Il settore ha rilevato una rapida ripresa rispetto al periodo pre-Covid grazie al recupero di flussi turistici nazionali
ed internazionali. Milano è stata la meta preferita dai grandi gruppi del comparto retail; tuttavia, si rileva interesse e
dinamicità anche nella Capitale e nelle principali località d’arte e turistiche italiane.
L’e-commerce, che aveva trainato il settore durante il periodo pandemico, ha registrato un rallentamento in merito al tassodi penetrazione rispetto alla modalità di acquisto, confermando il dato del 2021. Il risultato ottenuto ha evidenziato una
saturazione del mercato digitale rispetto ai modelli di business sviluppati nel periodo di lockdown. Il settore, tuttavia, haottenuto performance significative in merito alla componente dei servizi, il quale, complice la componente turistica, ha
registrato un incremento superiore al 50% rispetto l’anno precedente.
Più statico l’interesse degli investitori istituzionali per il ramo relativo Centri Commerciali, Retail Park e Factory Outlet. Taliasset class hanno riscontrato footfall ancora di pochi punti percentuali al di sotto del periodo pre-covid, registrando tuttavia
performance positive in termine di fatturato, indice di una spesa pro capite maggiore da parte dei visitatori. All’interno diquesto contesto si è quindi riscontrato un generale rallentamento dei progetti in pipeline, ad eccezione dei primari sviluppi
commerciali di scala regionale e nazionale.

67

E-Commerce
La distinzione tra commercio fisico e nuove forme digitali è sempre più labile. Sono molteplici le modalità dicompenetrazione che vengono proposte per una ridefinizione dell’offerta omnichannel: non più solamente i retailer fisici
cercano nuovi spazi nel mercato attraverso i canali digitali, ma anche aziende native digitali implementano le proprie linee
di business attraverso il presidio dei canali fisici. All’interno di questo panorama eterogeneo l’osservatorio B2C Netcomm– del Politecnico di Milano ha stimato che in Italia, nel 2022, la spesa online abbia raggiunto i 48,1 miliardi di euro,
registrando un +20% rispetto al 2021. La crescita è dettata principalmente dal settore “servizi”, il quale rileva un +59%
rispetto l’anno precedente, per un totale di 14,9 miliardi di euro. Più moderata è stata la crescita per i “beni” (+8%), i qualisi attestano a 33,2 miliardi di euro. I comparti più performanti sono stati quelli relativi a food, grocery e arredamento,
cresciuti di oltre il 10%. I settori abbigliamento, beauty ed editoria limitano la loro crescita ad un 5% rispetto al 2021.
Le ricadute degli eventi macroeconomici e geopolitici hanno impattato in modo evidente sulle economie digitali, portando
ad un incremento dei costi e ad una contrazione della crescita di fatturato. Il dato relativo al 2022 si attesta a 33,2 miliardi
di euro, stimando una perdita di circa un miliardo di euro a causa delle contingenze globali. Lo scenario attuale hadeterminato un generale clima di attesa degli investimenti da parte dei player operanti nel settore food e grocery, mentre
ha registrato un parziale ritorno al canale fisico per i settori dell’abbigliamento e del beauty. Analizzando il dato relativo ai
servizi, l’Osservatorio B2C Netcomm - del Politecnico di Milano, ha rilevato come il turismo abbia registrato 11,8 miliardi
di euro, per un tasso di crescita rispetto all’anno precedente del +74%.
Si è inoltre assistito nell’anno 2022 ad una stabilizzazione del tasso di penetrazione dell’e-commerce per l’acquisto di benidi consumo pari all’11%, mentre il tasso relativo i servizi ha guadagnato il 2% rispetto l’anno precedente, attestandosi al
14% della quota di mercato.

High Street
Il clima di incertezza nel settore derivante dai fattori macroeconomici e la scarsità di turisti provenienti da Russia e Cina
ha avuto un impatto limitato sul segmento high street. Nel corso del 2022 si è registrato un discreto dinamismo da partedi numerosi brand nazionali ed internazionali, sia luxury che mass market, che hanno ridisegnato nel corso degli ultimi
mesi alcune delle geografie dello shopping delle primarie piazze italiane. Le principali high street di Milano sono moltorichieste, la vacancy è limitata e gli spazi disponibili spesso non sono adeguati alle necessità dei brand. La richiesta di locali
commerciali in trophy asset e location prime ha avuto come effetto l’incremento dei canoni, facendo registrare a Milano, in
via Montenapoleone il terzo dato più elevato tra le vie dello shopping più care nel mondo per canone al metro quadrorichiesto (Report “Main streets across the world 2022”). Si rileva un discreto dinamismo in località secondarie, città diprovincia e nuovi luoghi dello shopping all’interno delle piazze commerciali italiane più importanti. L’elemento “visibilità”
negli ultimi anni si è consolidato come centrale in un’esperienza di acquisto sempre più ibrida e penetrata dal settore ecommerce, consentendo quindi al cliente di entrare in contatto con il prodotto per poi finalizzare l’acquisto in negozio, acasa o utilizzare il punto vendita per il ritiro dell’oggetto selezionato on-line.
Milano si è confermata la città con il mercato immobiliare più attivo e più rapidamente si è ripreso dopo il periodo di attesa
per via delle restrizioni imposte dal governo italiano per limitare la diffusione della pandemia da Covid-19. Le principali vie
commerciali e del lusso hanno avuto presenze costanti e si sono confermati in miglioramento i flussi turistici soprattutto
dalle Americhe e dal resto d’Europa.
I canoni nelle vie del lusso hanno riscontrato un aumento: punte di oltre 15.000€/mq annuo per le superfici commerciali al
piano terra in via Montenapoleone, dato in continua ascesa a causa del limitato stock disponibile e dall’attrattività
commerciale dell’asse. Si è rivelata limitata la disponibilità anche in Corso Vittorio Emanuele II, dove la forbice dei canoni
massimi si è attestata tra i 6.000 ed i 10.000 €/mq/anno. La vitalità del mercato sta portando alla realizzazione di numerosi
nuovi progetti, con conseguente prolungamento naturale di Corso Vittorio Emanuele II sino ad arrivare al Castello
Sforzesco, dando quindi nuova linfa a via Dante, piazza Cordusio, via Mercanti e anche via Orefici con il suo sbocco su via
Torino. Anche via Della Spiga, dopo alcuni anni dove l’interesse da parte degli investitori internazionali era limitato, ha
68registrato una generale attrattività per gli spazi commerciali disponibili. A settembre 2022, Moschino ha inaugurato nelprogetto di riqualificazione di Hines, Spiga 26, uno store di 360mq. Presso il medesimo polo commerciale – terziario, cheaccoglie gli uffici del gruppo Kering hanno trovato spazio anche i punti vendita di Sergio Rossi, Borsalino e Baldinini.
Galleria Vittorio Emanuele ha consolidato la sua attrattività ed è considerata dai brand un fermo avamposto del lusso aridosso del Duomo grazie anche al suo collegamento al vicino quadrilatero tramite Piazza della Scala-Via Manzoni. La
Galleria, di proprietà Comunale, ha la caratteristica di garantire l’assegnazione degli spazi tramite bando pubblico sotto laforma di concessione, la cui durata è stata negli ultimi conferimenti disposta in 18 anni. Nel 2022, sono da segnalare leaperture di Longchamp, Armani, Pinko, Tod’s e ad inizio 2023 sono previste le prossime inaugurazioni di Gucci e Rolex.
Il trend dei brand del lusso di ricercare di nuovi spazi al di fuori del perimetro tradizionale del Quadrilatero deriva dallaassenza di spazi di qualità disponibili spingendo quindi a coinvolgere nuovi sistemi commerciali. In dicembre Ferragamo
ha inaugurato Portrait Milano. Il progetto di circa 2.800mq, all’interno dell’ex Seminario Arcivescovile di Corso Venezia, si
compone di una struttura ricettiva a 5 stelle facente parte della Lungarno Collection, dotato di 73 tra camere e suite, aree
dedicate al wellness, un bar, un bistrot, un ristorante, un negozio di gioielli e spazi retail, dove Antonia (luxury multibrandstore) ha aperto il secondo punto vendita della città di Milano oltre allo spazio in Brera. Nella stessa ottica di recupero ericonversione di un asset strategico per il settore retail, gli spazi occupati dal Cinema Odeon si accingono a diventare laprossima frontiera del lusso meneghino. Il progetto di DeA Capital Real Estate Sgr Spa per lo storico edificio prevede ladiminuzione delle sale di riproduzione a 5 e tutte nel piano interrato, mentre i piani terra, primo, secondo saranno
riconvertiti a spazio commerciale di lusso e al terzo e quarto piano sarà confermata la destinazione ad uffici.
Se da un lato il ricollocamento ha portato ad una limitata disponibilità di immobili nel quadrilatero della moda, le ampie
superfici locabili ad un singolo tenant presenti sul mercato di Corso Buenos Aires portano uno dei principali assi per footfall
cittadino a registrare una condizione di generale difficoltà, per la difficoltà a sostenere i canoni richiesti a causa
dell’aumento dell’inflazione e dell’impatto che ha avuto la crescita dei costi di gestione degli immobili commerciali. Calvin
Klein nel 2022 ha liberato il flagship store in Corso Buenos Aires, aperto nel 2008, per rilocalizzarsi in Via Dante 14.
Così come a Milano, anche nella Capitale e nelle principali città a vocazione turistica si registra fermento per il comparto
retail. Roma è oggetto di importanti progetti di riqualificazione: Galleria Colonna, nota anche come Galleria Alberto Sordi,
si pone l'obiettivo di riportare nell’iconica location grandi marchi italiani e internazionali, con un nuovo merchandising mix
dove la somministrazione avrà un ruolo rilevante e alla quale saranno affiancati servizi e vendita al dettaglio. Via del Corso,
via dei Condotti, via del Babuino e piazza di Spagna hanno mantenuto alto il loro appeal, così come le primarie high street
di Firenze, le quali registrano nel 2022 un aumento dei valori delle locazioni rispetto all’anno precedente.
Nel 2022, il mercato delle high street di Venezia, che durante la pandemia da Covid-19 aveva risentito l’assenza dei turisti,
soprattutto del segmento medio-alto, ha registrato un sostanziale recupero grazie al ritorno dei clienti extra unione
europea (UE); Il mercato immobiliare commerciale della città ha rilevato nel 2022 una forte richiesta da parte delle principali
insegne retail nazionali ed internazionali di spazi relativi ai settori hospitality, Food & Beverage e luxury. I prezzi dellelocazioni, a causa delle limitazioni negli spostamenti imposte nel periodo pandemico, hanno registrato una contrazione del7/10% nel 2020, tuttavia ultimi mesi del 2022 si sono registrate decise tendenze al rialzo soprattutto per i locali cherisultano conformi alle normative urbanistico-amministrative della città. L’assenza di flussi turistici nei due anni precedenti
ha portato ad un incremento della vacancy principalmente nelle location marginali. Gli spazi commerciali presenti oggi nei
distretti maggiormente attrattivi sono caratterizzati da metrature insufficienti per le attività dei primari brand nazionali ed
internazionali, generando un conseguente incremento dei canoni richiesti per le attività commerciali in location prime. Il
trend rialzista è inoltre alimentato dalle limitazioni previste dalla normativa comunale per il settore food & beverage, laquale circoscrive la possibilità di rilasciare nuove licenze per attività di somministrazione, ed il contemporaneo aumento
dei costi di gestione che hanno portato ad un generalizzato fenomeno di turn-over spesso accompagnato dalla richiesta
di fee da corrispondere per l’avviamento della nuova attività.
Le attività di somministrazione giocano un ruolo sempre più centrale all’interno dell’offerta retail. I marchi del lusso hanno
dedicato investimenti importanti per l’apertura di cafè, bistrot e ristoranti, per completare l’offerta e l’esperienza legata
all’acquisto del brand. Il fenomeno è stato rilevato non solo nelle primarie città dello shopping e d’arte, ma anche in localitàturistiche di pregio. Il brand Langosteria, dopo le inaugurazioni presso Milano, Paraggi, Parigi ed il Pop Up Restaurantpresso il lago di Como ha in previsione un’apertura a Sankt Moritz nel mese di gennaio 2023. Lunelli ha investito 4 milioni
69

di euro per l’ingresso in “5 club”, società proprietaria del club “Super G” a Courmayeur. Il gruppo prevede per l’ex Zangola
di Madonna di Campiglio un progetto di ristorazione con affaccio sulle piste diurno, dal tardo pomeriggio après-ski e nellafascia serale cena con performane e concerti per un totale di 300 coperti.
Nel 2022 si rileva inoltre un discreto dinamismo anche nelle città secondarie. Nei centri storici si è assistito un diffuso
ridisegno del merchandising mix, con una quota di mercato maggiore occupata da attività di somministrazione e servizi,
limitando il settore dell’abbigliamento, sia luxury che mass market, in contesti consolidati e caratterizzati da un elevato
footfall.
Yield – High Street
Nel corso del 2022 si è registrato un generale incremento dei rendimenti sulle principali piazze italiane, aumento compreso
tra i 25 ed i 50 bps. Milano si è confermata la città con i canoni di marcato per metro quadro più elevati, con via
Montenapoleone, a seguire corso Vittorio Emanuele II, via Dante, via Torino e via della Spiga. Roma registra particolareinteresse da parte dei brand internazionali per via Condotti, via del Corso, piazza di Spagna, via del Babuino e via
Borgogna.

High Street - Rendimenti Lordi
Top High Street
MilanoRoma

Via Montenapoleone

Via dei Condotti

3,25% - 4,50%

3,50% - 4,75%

Top Cities*

Zone Centrali

Zone PerifericheHigh Street cittàsecondarie

Negozi di vicinato Medie Superfici di Vendita

5,25% - 8,00%

7,00% - 9,00%

Venezia

Firenze

Secondary HighStreet

4,25% - 5,50%

4,00% - 4,75%

4,50% - 6,50%*grandi città a vocazione turistica

Kroll Real Estate Advisory Group

Centri Commerciali, Reatil Park e Factory Outlet
A novembre 2022, il campione raccolto dal Consiglio Nazionale dei Centri Commerciali (CNCC) di 330 centri commercialisui 1.280 registrati a livello nazionale ha rilevato un generale recupero del fatturato rispetto al periodo pre-pandemico(-3,2% vs. 2019). Il risultato negativo rispetto è legato alle performance dei primi quattro mesi dell’anno, dove l’impatto
dalla diffusione della variante Omicron di COVID-19 è stato determinante. Confrontando il medesimo dato del fatturato
rispetto all’anno 2021 si è constatato invece un incremento apri al 15,4%.
I dati relativi alle presenze nel 2022 hanno evidenziato come essi risultino inferiori al periodo pre-Covid (-15,4% vs. 2019),
ma in crescita del 14,1% rispetto il 2021. I fatturati medi, nonostante la rilevante differenza di visitatori rispetto al periodo
pre COVID, sono stati compensati da una spesa pro capite più elevata.

Andamento presenze 2019, 2021, 2022

Kroll Real Estate Advisory Group su dati CNCC

70

Il settore grocery si è rivelato uno dei settori che più è stato capace di assorbire le difficoltà registrate durante la pandemia
grazie alle caratteristiche anticicliche e alla minor elasticità della domanda. Nel periodo gennaio-settembre 2022,
nonostante le condizioni economiche che hanno registrato un importante aumento dei prezzi al dettaglio a seguito dellacrisi energetica e la contrazione del potere d’acquisto delle famiglie, i consumi al dettaglio di alimenti, bevande e tabaccohanno fatto registrare un +5% rispetto al medesimo periodo del 2019. Le caratteristiche intrinseche del settore stanno
attirando progressivamente maggiore attenzione da parte di investitori, sia nazionali che internazionali, per la presenza diflussi di cassa relativamente costanti sul lungo periodo, oltre alla possibilità di implementare l’offerta tradizionale di vendita
fisica con le nuove opportunità offerte dal commercio digitale. Per ciò che concerne i cinema, il dato dei ticket venduti nel
settembre 2022 vs. set. 19 segna ancora un preoccupante -50%. Questo dato si può spiegare con il consolidamento delleabitudini di fruizione dei contenuti di intrattenimento sulle piattaforme, unitamente al breve tempo di permanenza dei titoli
nelle sale.
Considerando i dati relativi al fatturato per merceologia si rileva come rispetto al 2019 i settori che hanno sofferto
maggiormente sono le Attività di Servizi, che registrano il dato peggiore (-11,7%), seguito da Elettronica di Consumo (6,7%) e Abbigliamento Personale (-6,6%). Di segno positivo invece l’andamento relativo le categorie di Cura Personale,
Salute (+2,3%), Cultura, Tempo Libero, Regali (+2,0%) e Beni per la Casa (+0,8%). Nel medesimo periodo di riferimento(2019 vs. 2022) i dati relativi le classi di superficie di vendita evidenziano come i grandi formati abbiano registrato leperformance peggiori. Nel corso del 2022 le Grandi Superfici di vendita attestano il loro fatturato medio nell’intorno del 5,7% rispetto al periodo pre COVID-19, seguiti dalle Medie Superfici (-4,6%) e dalla Ristorazione (-4,4%).

Vendite per Merceologia (Var. % 2019 vs. 2022)

Kroll Real Estate Advisory Group su dati CNCC

Nel 2022 il mercato delle gallerie commerciali è stato statico, con i player in attesa o focalizzati su asset classi differenti.
Secondo le associazioni di categoria, il 2023 dovrebbe sostenere il ritorno dell’interesse da parte degli investitori per gli
asset retail, i quali sono in grado di proporre rendimenti più sostenibili nel lungo periodo.
Il caro energia ha impattato in modo evidente sull’industria dei Centri Commerciali, tanto che l’associazione di categoria
nel corso del 2022 ha pubblicato un documento relativo le linee guida per l’utilizzo delle risorse energetiche all’interno dei
propri centri con l’obiettivo di ridurre del 10% i consumi rispetto alla precedente stagione invernale e di oltre il 20% quelli
relativi la corrente elettrica. L’impegno intrapreso dal CNCC per uno sviluppo sostenibile del settore non è tuttavia da
leggersi come conseguenza dettata dall’innalzamento dei costi dell’energia, ma come una policy condivisa da tutti i player:nel 2022 il 10% dei centri commerciali italiani infatti è risultato disporre alti standard qualitativi in termini di efficientamento
energetico ed è certificato BREEAM o LEED.
Yield - Centri commerciali e Retail ParkI centri commerciali e i retail park registrano un generale incremento dei rendimenti, sia per i valori massimi che per quelli
minimi e sono compresi tra 25 e 50bps. I dati relativi i fatturati e le presenze nel corso del 2022 raccolti dal CNCC indicano
un progressivo recupero ai livelli pre-pandemici. Da parte degli investitori internazionali si verifica nei confronti di tali asset
class un generale sentimento di attesa.
71

Centri Commerciali - Rendimenti Lordi

Retail Park - Rendimenti Lordi

Prime*Top Secondary

Secondary

Prime

Secondary

6,25% - 7,75%

6,50% - 8,75%

8,00% - 10,00%

6,50% - 8,50%

7,75% - 10,00%*Con il termine di centri commerciali prime si qualificano quegli schemi dominanti rispetto al proprio bacino d'utenza, conelevati volumi di footfall e capacità di attrarre top brand, indipendentemente dall'ubicazione nelle principali città
metropolitane.

Kroll Real Estate Advisory Group

Stock e Pipeline
Il Consiglio Nazionale dei Centri Commerciali (CNCC), associazione che riunisce gli operatori attivi nelle industrie dei Centri
Commerciali, Factory Outlet e dei Retail Park, ha rilevato nel 2020 un ammontare complessivo di 1.260 poli commerciali
per un totale di 19,9 milioni di mq di GLA. Il settore è stato capace di generare nel medesimo anno un volume d’affari(escluso l’indotto) pari a 71,6 miliardi di €. Nonostante i risultati incoraggianti raccolti nel 2022 si è constato un
rallentamento dello sviluppo dei nuovi progetti. I fattori che più hanno inciso sono stati l’incremento dei costi delle materie
prime, dell’energia e la rivalutazione dei canoni di locazione secondo l’indice Istat.
Tra i progetti in cantiere nel corso del 2022, Merlata Bloom ha comunicato di aver superato l’80% di commercializzazione
degli spazi, che si svilupperà per circa 80.000 mq. Tra i player presenti si annoverano Esselunga, Juice – premium reseller
Apple, Decathlon, Colmar, Calvin Klein, Levi’s, Timberland, Tommy Hilfiger e OVS. Il segmento relativo la somministrazione
prevede invece Fresco & Cimmino, Old Wild West, Cioccolatitaliani, Macha Cafè, Ichi Station e Flower Burgers.
Il gruppo Eurofund ha acquisito Parma Retail. Il progetto riguarda la valorizzazione di un asset commerciale di 44.000mq,
denominato “The Hood” per il quale prevede un investimento di 25 milioni di euro. Il concept innovativo consta dellarealizzazione di uno spazio commerciale scoperto con un’offerta shopping e leisure. Il gruppo vuole riproporre nel progetto
italiano, terrazza da 4.000mq presentata per la prima volta al centro Ubbo (Amadora, Lisbona), la quale verrà valorizzata
mediante la presenza di attività temporanee culturali, leisure e food.
Il progetto Milanord 2, a Cinisello Balsamo, si pone come obiettivo la creazione di un centro commerciale di ultima
generazione dove integrare sport, tempo libero, shopping e ristorazione, per un totale di 168.700mq. La distribuzione
prevede circa 300 negozi per 100.000mq destinati al retail, circa 60.000 al tempo libero, di cui 40.000 a cielo aperto e
10.000mq di food & beverage. Lo sviluppo vanterà un ottimo livello di accessibilità, sia pubblica che privata, derivantedalla prossimità all’autostrada A4, alla tangenziale nord-Milano e dalla presenza delle linee della metropolitana M1 e M5
previste per il 2025.
A Bergamo si assiste al progetto di riqualificazione urbanistica del gruppo Percassi, dal nome Chorus Life. Lo sviluppo
prevede la realizzazione di una smart city di 150.000mq, dove coesisteranno residenze, strutture ricettive, areecommerciali, un’arena e un parco urbano. Il quartiere prevede l’inserimento di servizi quali coworking, ufficio postale,bancario, una lavanderia, un supermercato di prossimità, un asilo nido e 30 negozi retail.
Walther Park, a Bolzano, interviene anch’esso sulla riqualificazione urbanistica di un vuoto prossimo al centro della città.
Il progetto prevede la realizzazione di 110 appartamenti, per circa 11.000mq, circa 11.200mq ad uso terziario, 90 negozi
e ristoranti per circa 35.000mq, una struttura ricettiva 4 stelle superiror, 113 stanze e 5.400mq. L’intervento WaltherPark
ha ottenuto la certificazione LEED livello Gold.
I progetti non riguardano tuttavia solo l’area geografica settentrionale d’Italia. A Torre Annunziata sorgerà infatti il
Maximall Pompeii. Per il progetto riguardante il più grande centro commerciale del meridione (oltre 42.000mq) sono stati
investiti oltre 170 milioni di euro, con lo scopo di realizzare di un complesso commerciale arricchito dalla presenza di un
hotel 4 stelle gestito dal gruppo Marriott, contestualmente alla presenza di spazi per conferenze, cinema, teatro, circa 200
negozi di cui 30 destinati al food & beverage e oltre 5.000 posti auto.
72

Si riporta di seguito un elenco dei principali progetti di ampliamento, nuova apertura e completamento in corso nel territorio
nazionale.
Anno

Nome

Città

Tipologia di intervento

2022

La Fattoria

RovigoAmpliamento

2022

Vatican Mall

Roma

Nuova apertura

2022

Il Mulino del Conca

Morciano di Romagna

Nuova apertura2023

La Vela Centro Commerciale

Calentini

Ampliamento

2023

ToDream

TorinoNuova apertura

2023

Merlata Bloom

MilanoNuova apertura

2023

Chorus Life

BergamoNuova apertura

2023

Montespaccato Center

Roma

Nuova apertura

2024

Parco Corolla

Milazzo

Ampliamento

2024

Milanord2

Ciniesello Balsamo

Nuova apertura

2024

Maximall Pompei

Torre Annunziata

Nuova apertura

2024

Walther Park

BolzanoNuova apertura

2024

Palasport Genova

GenovaNuova apertura

2024

Roncade Promenade

RoncadeNuova apertura

2025

Milano Santa Giulia

MilanoCompletamento

Kroll Real Estate Advisory Group su fonti varie

Compravendite
Nel 2021, il Numero di Transazioni Normalizzate (NTN)

Var. % NTN Var. % NTN Quota NTN

riferite alla destinazione commerciale* è stato pari aArea

circa 42.125, rilevando una variazione del +20% rispetto

Nord Est

6.520

5.712

Nord Ovest

11.279Centroalle transazioni registrate nel 2019 anno pre-pandemia.
Considerando i fattori esogeni che hanno generato uno
shock nel mercato immobiliare e alla luce dellaperformance positiva rilevata nel 2021, si segnala che il

NTN 2019

NTN 2020

NTN 2021

2021 vs2021 vsper area

2019

2020

(2021)

8.011

22,9%

40,3%

19,0%

9.404

13.016

15,4%

38,4%

30,9%

7.988

6.848

9.604

20,2%

40,2%

22,8%

Sud

6.676

6.073

8.014

20,0%

31,9%

19,0%

Isole

3.004

2.574

3.479

15,8%

35,2%

8,3%

ITALIA

35.46730.61142.124

18,8%

37,6%

100,0%

confronto dei dati (+38% 2021 vs 2020) risulta
fuorviante in quanto nel periodo gennaio-giugno 2020si è verificata la prima chiusura forzata delle attività acausa della pandemia con la conseguente sospensionedella commercializzazione degli immobili e ripercussioni
negative sulle transazioni del mercato.
Nel periodo gennaio-settembre 2022, l’ammontaredelle compravendite conferma le performance positive,
registrando più di 31.000 transazioni, pari a +8%
rispetto al I-III trimestre 2021. Dal punto di vista
geografico al primo trimestre tutte le macro-aree hanno
registrato performance positive. Il Nord ha intercettato

Kroll Real Estate Advisory Group, su dati Agenzia delle Entrate (OMI)

quasi il 50% delle transazioni, seguito dal centro con il
23%.
*i dati elaborati fanno riferimento alle NTN aggregate dalla fonte e riferite aDuff
Negozi_Laboratori
alledelle
NTNEntrate
di categoria& Phelps REAG susommate
dati Agenzia(OMI) catastale
D08

Duff & Phelps REAG su dati Agenzia delle Entrate (OMI)73
Duff & Phelps REAG su dati Agenzia delle Entrate (OMI)Investimenti
Nel 2022 gli investimenti in immobili retail hanno totalizzato
circa 800 milioni di euro, risultato leggermente inferiore
rispetto a quanto totalizzato nel 2021 (900 milioni di €). Gli
investimenti in immobili retail intercettano circa il 7% del totale
degli investimenti, grazie soprattutto a transazioni di asset dei
sub segmenti “Big Box” e “Supermercati” e a un interesse
strategico di trasformazione degli spazi di intrattenimento, icinema. Le performance positive sono state sostenutedall’accelerazione del processo di “re-thinking” degli spazi
retail. In particolare, il settore GDO si sta riadattando allenuove abitudini dei consumatori, velocizzando ad esempio lariorganizzazione delle vendite via e-commerce e integrando
le proprie attività con quelle di tipo logistica last-mile o con

Kroll Real Estate Advisory Group su fonti variel’ibridazione degli spazi per ospitare servizi sanitari (centri medico-diagnostici), che si avvicinano anche a livello fisico, ai
fruitori potenziali. Anche negozi posizionati nei centri urbani rilevano una evoluzione dei format di vendita ibridata, ad
esempio con servizi di Food & Beverage e Wellness.
Le transazioni del 2022 hanno riguardato sia “single asset” ad uso misto che portafogli di immobili commerciali. Per quantoriguarda la compravendita di “single asset” si cita: la transazione dello storico Palazzo Coin in Piazzale Appio a Roma, un
immobile di 7mila metri quadri che si sviluppa su 4 piani facente parte dell’ex patrimonio dell’Enpam, acquistato da
Investire ad Apollo GM e subito rivenduto in ottica di valorizzazione e a Milano, l’acquisto di un immobile ad uso
commerciale di 3.900 mq per 12.6 milioni da parte di IME, Industria Maglieria Europea SpA, società italiana che, terminata
recentemente una lunga ed apprezzata attività nel settore industriale , si dedica oggi alla valorizzazione del proprio
patrimonio immobiliare. Tra i deal “portofolio” emerge la transazione di tre asset localizzati a Vergiate (VA), Castel Mella(BS) e Sassari che Conforama ha ceduto con formula sale & lease back a Investire SGR e l’acquisizione di due centri
commerciali in Campania da parte di Agave Ita. Tra le numerose transazioni di cinema si segnala la cessione da parte di
Kryalos si uno spazio multisala ostruito circa vent’anni e affittato dal 2006 al primario operatore del settore UCI Cinemas
che recentemente ha anche rinnovato integralmente le sale in seguito alla stipula di un nuovo contratto di locazione dilunga durata.

74

Principali Transazioni – 2022
Data

Portafoglio

Nome immobile

Città

Prov

Valore(Mln di €)Compratore

Venditore

dic-22

UCI PioltelloMI

Pioltellon.d.

nov-22

Parma Retail Shopping Centre

PR

Parma

n.d. Eurofund Investments

ott-22 Zamparini IT Retail Portfolio 2022

Centro commerciale I Sanniti

BN

Benevento

n.d. Agave Holdings LLC

D.I. Zamparini

ott-22 Zamparini IT Retail Portfolio 2022

Centro Commerciale Mandi

NA

Afragola

n.d. Agave Holdings LLC

D.I. Zamparini

ott-22

ex maglieria IME

MIMilano12,6

set-22

Unes MaxiMO

Modena3,1

Mediolanum Gestione Fondi Sgrset-22Cassala 22

MI

Milanon.d. German institutional investor

Baringslug-22

HQ SFAMISan Donato Milanesen.d. SFA Italia SpABlue Sgrlug-22

Cinema Giulio Cesare

RM

Roma

1,3 Lucky Red

Fininvest Sviluppi Immobiliari

lug-22

Cinema Fiamma

RM

Roma

3,1 Governo Italiano

Fininvest Sviluppi Immobiliari

lug-22Centro CommercialeMI

Basiglio

7,7 Darian RE

Mediolanum Gestione Fondi Sgr1Kryalos

IME Industria Maglieria Europea
SpA

Kryalos

giu-22 Conforama IT Retail Portfolio 2022

Conforama big box

varie

varie

n.d. InvestiRE SGR SpA

Conforama

mag-22 Reale Mutua IT retail portfolio

Spazi Carrefour Grocery

varie

varie

n.d. Indotek Group

Reale Mutua

mag-22

BNP Paribas IT Office/Retail Portfolio

Retail fondo dinamico

varie

varie

75,2 DeA Capital Real Estate

BNP Paribas REIM

mag-22U2 Grocery

LC

Barzanò

n.d. Blue SgrSavills IM

2022

apr-22

Palazzo Coin

RM

Roma

n.d.

InvestiRE SGR

mar-22

Parco Terminal Nord

UD

Udine

n.d. Immofinanz

Benson Elliot, Europa Risorse

mar-22 Project Dream 2020

Rome retail

RM

Roma

95,0 Apollo Global RE

ENPAM

1 i tre asset del portafoglio sono localizzati a: Vergiate (VA), Castel Mella (BS) e Sassari

Kroll Real Estate Advisory Group su RCA e principali testate giornalistiche del settore

75

Milano in evoluzione: 2022 e oltre
Il mercato immobiliare terziario della città di Milano
Il mercato immobiliare terziario della città di Milano
Il mercato immobiliare terziario della città di Milano

Gli interventi di rigenerazione e valorizzazione urbana, sia puntuali, sia riguardanti porzioni di territorio di ampio respirostanno proseguendo il trend positivo innescato a partire da metà 2020. La distribuzione geografica delle operazioni
immobiliare vede una forte concentrazione al nord Italia, in particolare in Lombardia.
Milano domina in modo preponderante questo specifico segmento del mercato immobiliare.
Gli investitori mostrano grande interesse soprattutto per interventi mixed use, in grado di garantire una diversificazionedel rischio, caratterizzati da una forte incidenza della componente residenziale e del living: multifamily, co-living, student
housing, senior living, social e microliving. Fondamentale sarà il monitoraggio delle condizioni di mercato, normativo, e delcontesto territoriale nel quale gli sviluppi sono inseriti.
Mappatura dei principali progetti di valorizzazione a scala urbana e gli interventi puntuali (vision 2023 / 2030).
I progetti di trasformazione urbana che interessano il territorio della città di «Milano allargata»* in base aldimensionamento, possono essere distinti in:-

I progetti di valorizzazione a scala urbana con una Slp > di 50 mila mq, pari a circa 7,5 milioni di mq;-

Gli interventi puntuali con una Slp ˂ a 50 mila mq, pari a circa 3,2 milioni di mq;

In totale ammontano a circa 10,7 milioni di mq di Slp articolati in:-

Fase di cantiere (circa 4,3 milioni di mq di Slp): pari a circa il 40 % della Slp totale;-

Fase di progetto (circa 6,4 milioni di mq di Slp): pari a circa il 60 % della Slp totale.

I progetti di trasformazione urbana che interessano il territorio della città di «Milano allargata» sono distribuiti
geograficamente come segue:-

Zona centrale «bastioni»: pari a circa il 3% della Slp totale;-

Zona centrale «circonvallazione esterna»: pari a circa il 10% della Slp totale;-

Zona semi-periferica: pari a circa il 19% della Slp totale;-

Zona periferica: pari a circa il 36% della Slp totale;-

Comuni limitrofi: pari a circa il 32% della Slp totale.

* «Milano allargata»: si intende il territorio della città capoluogo e gli interventi di rilievo ubicati in altri Comuni a ridosso del confine
amministrativo del Comune di Milano.

76

Kroll Real Estate Advisory GroupLa stima dei tempi di realizzazione dei progetti di valorizzazione urbana e degli interventi puntuali
I progetti di valorizzazione a scala urbana e gli interventi puntuali ubicati nella città di «Milano allargata» che si
svilupperanno in un arco temporale 2022 / 2030 possono essere distribuiti in base alle seguenti fasce temporali:

Kroll Real Estate Advisory Group77

Le grandi trasformazioni urbane e i valori immobiliari
Osservando la localizzazione dei progetti si
può notare che alcuni grandi interventi(ancora in fase di completamento) hanno
avuto, e continuano ad avere, un forterichiamoperl’ubicazione

diulterioriinterventi generando così un processo dirinnovamento del tessuto edilizio delle
immediate vicinanze.

Tale attrattività ha generato un aumento delvalore degli immobili nelle aree limitrofe ai
grandi progetti di trasformazione.

Kroll Real Estate Advisory Group

Segue una disamina dei principali interventi in atto sul territorio milanese e in fase di conclusione entro il 2022.
•

MIND (Milano Innovation District) - Milano Nord Ovest: l’ex sito Expo 2015 Inizia a popolarsi con l’attuazionedel Federated InnovationTM @MIND. Si tratta di un modello che attualmente raggruppa 32 fondatori, impreseleader nei rispettivi settori di appartenenza a livello nazionale e internazionale, volto a generare iniziative di ricerca
e innovazione. Le attività di ricerca e innovazione ruoteranno su due macro-temi: Future of Health e City of the
Future. Il primo passo è stata l’inaugurazione, il 27 Aprile 2022, della sede della casa farmaceutica Astrazenecacosì come gli insediamenti di Bio4Dreams e Rold, e del Nuovo Ospedale Galeazzi che ha iniziato ad accogliere i
primi pazienti a partire da Agosto 2022. Nel dicembre 2021 Esselunga ha firmato un accordo con Lendlease perpredisporre una superficie di 1.000 mq all'interno del Mind Village, destinata a sperimentare un concetto
innovativo di retail, per intercettare nuove esperienze e trend di consumo.

•

Cascina Merlata – avanzamento cantiere. Oltre al progressivo avanzamento delle opere, compreso anche il lotto
R8, inizia a prendere forma la struttura del centro commerciale Merlata Bloom•

Sei Milano – di Borio Mangiarotti e Mario Cucinella Architects, proseguimento cantieri.

•

Milano Lampugnano: l’esito del bando di gara ha visto vincitore Ticketone e Mca Events. Cronoprogramma
previsto della durata di dieci mesi. Poco meno di 15 milioni la spesa per riportare a nuovo le vecchie tribune; vedrà
la luce un nuovo palazzetto da circa 8.000 posti in città.

•

Milano Fiera: Quartiere di CityLife: sul lato di Largo Domodossola stanno proseguendo i lavori per la realizzazione
di CityWave, ovvero il Portico di BIG. Sarà resa fruibile anche l’ultima porzione del Parco di CityLife.

•

Milano Porta Nuova -nei primi mesi del 2022 sono stati ufficializzati i progetti Pirelli 39, Pirelli 35 e Pirelli 32
mentre si può definire praticamente concluso il cantiere di Gioia 22 (scheggia di vetro). Pirellii 32 prevede un
piano di investimenti di oltre 30 milioni, per la riqualificazione dell’edificio ad oggi di proprietà di Coima RES.
Pirelli 35, sempre di proprietà Coima, sarà un nuovo centro direzionale progettato dagli Studi Park Associati e
Snøhetta, incaricati di riqualificare e ampliare un complesso degli anni ‘60 posto su un lotto di circa 47.500 mq.
Infine, Pirelli 39 grazie al progetto dello studio Boeri Associati, vedrà la realizzazione della nuova Torre Botanica
e della riqualificazione del cosiddetto “Pirellino”•

Milano Est: Lambrate, completamento del complesso residenziale di East Garden; Città Studi sarà completato ilprogetto Armonia 19 di via Botticelli e piazza Occhialini. Inoltre, è stato reso noto il vincitore del Concorso
internazionale “Magnifica Fabbrica“. I progettisti hanno previsto un unico grande volume composto da una maglia
modulare regolare, circondato dal verde e dai canali d’acqua del Parco della Lambretta e affiancato dal Palazzodi cristallo, restaurato nelle sue strutture portanti e riconvertito in un giardino d’inverno, chiamato Fabbrica verde78

della biodiversità. È così quasi completata la progettazione della Grande funzione urbana Rubattino, oltre
300.000 m2 complessivi suddivisi tra proprietà pubblica comunale (quasi 180.000 m2) e privata (Rubattino 87
Srl e Camozzi). Nell’area pubblica, oltre ad alcune opere di urbanizzazione (ampliamento e sistemazione di strade)è prevista anche la realizzazione di un nuovo plesso scolastico in via Caduti in missioni di pace a servizio delquartiere, finanziato con 13,5 milioni nell’ambito del PNRR. Il primo atto dei lavori, i cui costi complessivi sono
stimati in 120 milioni di euro, riguarderà l’ampliamento del Parco, con inizio previsto nel 2024•

Milano Barona: in zona M2 Romolo si è conclusa la costruzione di Arca, in via Rimini, per la nuova sede delGruppo Cap Holding e anche la riqualificazione dello stabile San Vigilio Uno - noto come Palazzo Savoia
Assicurazioni e Riassicurazioni progettato da Gio Ponti nel 1971. Sempre nel distretto della Barona, nei pressidella Stazione M2 Famagosta, via Palatucci ha iniziato ad elevarsi il progetto The Skydrop, di proprietà di Real
Estate Center, società del gruppo Carfin92; si tratta di una nuova torre di 20 piani fuori terra e due interrati,
38.800 metri quadrati di superficie totale di progetto, 1.500 mq a piano, 250 posti auto coperti, 9 mila mq di aree
verdi, 3.500 mq di giardini pensili. Un investimento da 25 milioni di euro solo per i lavori: l’immobile sarà destinato
ad un uso direzionale e commerciale.

•

Milano Porta Romana – sono iniziati alcuni lavori di preparazione del cantiere per la torre Faro di A2A (progettodi Citterio Viel) di piazza Trento e in via Ripamonti si vedrà la conclusione di tutte le bonifiche sull’area cheospiterà il Villaggio Olimpico all’interno dell’ex Scalo di Porta Romana, in vista delle Olimpiadi Invernali del 2026.

•

Milano Rogoredo - Santa Giulia – Nella porzione nord dell’area di Santa Giulia sono iniziati gli scavi per lebonifiche e per permettere l’inizio delle operazioni di posa delle fondazioni dei vari edifici. Si segnala inoltre che,a settembre 2021 Risanamento e la società tedesca Cts Eventim (leader internazionale dell’entertainment) hanno
presentato il progetto per la realizzazione della nuova Msg Arena. Un investimento da 180 milioni. Ospiterà
16mila persone ma anche ristoranti, negozi e 10mila mq di “piazza” esterna per eventi all’aperto. L’arena sarà
inclusa anche nel progetto delle Olimpiadi Milano-Cortina 2026•

Milano 3.0 – nel contesto della “Milano allargata” è importante menzionare il nuovo sviluppo “next generation
living “: sei nuove palazzine, per un totale di 260 appartamenti prenderanno posto tra il laghetto di Basiglio e il
parco. Gli appartamenti mettono a disposizione tagli diversi, che giocano sull’interior design differenziato
dall’Atelier(s) Alfonso Femia

79

Il mercato immobiliare residenziale della città di Milano
Il mercato immobiliare residenziale della città di Milano
Il mercato immobiliare residenziale della città di Milano
Il mercato immobiliare residenziale della città di Milano
Nel 2022 il mercato delle abitazioni milanese si mantiene dinamico e attrattivo. Il segmento residenziale mostra un trend

Il mercato
immobiliare
residenziale
della
città
di Milano
positivo
sia dei prezzi
che dei canoni sostenuto
anche da una
domandasemprepiù ampia sia in termini di età (dai giovani
lavoratori ai senior), sia in termini di budget a disposizione, che spesso però non incontra un’offerta di prodotto adeguata.
In questo scenario si stanno consolidando e attuando nel mercato milanese numerose iniziative immobiliari dirigenerazione urbana, promosse da player specializzati, che nella maggior parte dei casi si qualificano come importanti

Il mercato immobiliare residenziale della città di Milano

occasioni di recupero di brani di città o di singoli edifici. In molti interventi è prevista un’articolazione dell’offerta
residenziale che consente l’immissione sul mercato di prodotto di nuova costruzione in grado di incontrare le esigenze diutenti con budget diversi. È importante altresì sottolineare alcune criticità “croniche” del mercato residenziale, cheintaccanoanche laimmobiliare
realtà milanese, quali
i tempi dilatati perdellail rilasciodelle autorizzazioni,
Il mercato
residenziale
città
di Milanoal quale si è aggiunto il sensibile
aumento dei costi delle materie prime e, di conseguenza, dei costi di costruzione. Tuttavia, questi rischi esogeni sembrano,
ad oggi, influire però solo parzialmente sulla vivacità del mercato meneghino.

Il mercato immobiliare residenziale della città di Milano

Fatturato e take up

Nel 2021, il fatturato residenziale del comune di Milano ha registrato un volume pari a 10.800 milioni di euro, segnando
una variazione del +23% su base annua. L'offerta di spazi ad uso residenziale ammonta a 3.550.000 mq, con una
variazione rispetto all'anno precedente del +1%, mentre le superfici scambiate si attestano a 3.100.000 mq (+24% rispetto
all'anno precedente). L'assorbimento, ovvero il rapporto tra la superficie scambiata e la superficie offerta, registra un valore
superiore alla media dei 5 anni (87%). Le stime condotte per il 2022 considerando i dati diffusi da primari istituti di ricerca,
confermano una continuità della crescita rilevata 2021, risultato che non sembra ancora recepire gli effetti sulla domanda
di acquisto di abitazioni derivati delle politiche monetarie attuate a partire dalla seconda parte dell’anno.

.

*stimaKroll Real Estate Advisory Group su dati Scenari Immobiliari

80Compravendite
Nel 2021 il Numero di Transazioni
Normalizzate

(NTN)

di

Milano, compravendite

immobili

residenziali registrate nel comune di
Milano è stato pari a circa 26.925 unità

3,5%

25.0003,0%all'anno precedente. Il capoluogo assorbe

15.000il 47% delle NTN dell'intera provincia. Nel

10.0002021, nel capoluogo il taglio dimensionale

5.000

dello spazio abitativo più richiesto è stato

0

(IMI)

a

superiore rispetto a quello della provincia,
indice di una maggiore dinamicità delmercato del capoluogo. Nel periodo
gennaio-settembre 2022 il Numero di
Normalizzate

1,5%
1,0%
0,5%

0,0%

(NTN)

2018

2019

NTN Capoluogo (n.)

livellocomunale si attesta a 3,3%, valore

Transazioni

2,0%

2017

tra 50 e 85mq. Nel 2021 l'Intensità del
Immobiliare

2,5%

20.000

con una variazione del +25% rispetto

MercatoMilano30.0002020

Abitazioni compravendute pertipologia (%)
MQ

2020

2021

< 50

21,9%

20,7%

50 - 85

42,4%

43,2%

85 - 115

20,5%

20,3%

115 - 145

8,2%

8,3%

>145

7,0%

7,4%

2021

IMI Capoluogo (%)* stima
NTN = Numero di Transazioni Normalizzate: rappresenta il numero di transazioni, normalizzate rispetto alla
quota di proprietà compravenduta, avvenute in un determinato periodo di tempo.
IMI = Intensità del Mercato Immobiliare, ovvero quota percentuale dello stock di unità immobiliari oggetto dicompravendita. Consente di percepire quale sia stata la “movimentazione” degli immobili compravenduti
rispetto allo stock
immobiliare
presente
in un determinato
territorio.
Kroll
Real Estate
Advisory
Group su dati
Agenzia delle Entrate (OMI)diimmobili residenziali registrate nel comune di Milano è stato pari a circa 21.415 unità con una variazione del +10% rispetto
all'anno precedente. Si stima un consuntivo d’anno positivo, con risultati lievemente superiori a quanto registrato nel 2021.

PrezziNel 2022 si conferma il trend in crescita dei prezzi del mercato
residenziale di Milano; si rilevano variazioni per lo più positivein tutte le macro-aree della città. In particolare, le buone
performance del centro sono dettate dalla tenuta delsegmento lusso, che risulta caratterizzato da una domanda
che non conosce crisi.
In particolare, è interessante rilevare l’andamento delle zone
del semicentro caratterizzate dall’avvio di numerose iniziative
immobiliari di rigenerazione urbana o di interventi che
prevedono la totale riqualificazione di immobili esistenti. Si
assistealla

creazione

di

nuove

zone

attrattive

conconseguente incremento significativo di prezzi.

Elaborazione Kroll Real Estate Advisory Group su dati Agenzia delle
Entrate (OMI)

Sulla falsa riga di quanto avviene nelle zone semicentrali,anche la periferia registra buone perfomance delle quotazioni, intercettando la domanda abitativa con un budget
disponibile contenuto e orientata a soluzioni con taglio dimensionale più ampio e spazi esterni accessori.

81

H2 2022
ZONE

Prezzi mediPrezzi

€/mq

Prime

min max€/mq

Centro - Quadrilatero / Brera

9.450 - 15.750

18.900Centro - storico

7.800 - 11.550

15.750Castello - Palestro

6.300 - 8.850

10.500Porta Genova - Navigli

4.200 - 5.700

6.750

Cenisio - Farini

3.200 - 5.000

6.500

Sempione - Portello

4.800 - 7.500

8.550

Isola - Repubblica

4.800 - 6.900

8.550

Pt. Venezia

5.850 - 9.150

10.650Pt. Romana

3.150 - 5.250

6.300

Città Studi

3.150 - 4.800

5.250

Tibaldi - Lodi

2.550 - 3.600

4.200

San Siro

3.150 - 4.800

5.250

Bovisa - Istria

2.100 - 3.750

4.200

Gallaratese - Merlata - Certosa

1.500 - 3.000

3.450

Niguarda - Monza - Lambrate

1.650 - 3.300

3.750

Forlanini - Corvetto

1.650 - 3.150

4.200

Vigentino - Chiesa Rossa

1.500 - 3.150

3.600

Famagosta - Forze armate - Baggio

1.650 - 3.150

3.750

Porta Nuova

9.000 - 13.200

15.750City Life

6.300 - 9.450

10.950N.B.: i range di prezzi medi €/mq indicati in mappa e in tabella sono
riferiti ad unità abitative nuove e usate.
Kroll Real Estate Advisory Group82

Principali transazioni – 2021 e 2022
Data

Portafoglio

nov-22
nov-22

Nome immobile
Scalo di Porta

Città

Prov
3

Romanafuture Collegiate
SH Milan Bovisa

ValoreCompratore(Mln di €)MI

Milano180,0 Prada, Covivio, Coima SGR

MI

MilanoCastello SgrColliers Global Investors Italy

Venditore
FS Italiane
EuroMilano

nov-22Ex area MarelliMI

Sesto San Giovanni

set-22

Ex sede Plasmon

MI

Milano72,0 Supernova PrivatstiftungMI

MilanoCondomini Firenze srl

Robert Bosch S.p.A.

MI

Milano

CBRE Investment Mgmt

Greenway Costruzioni

MI

MilanoKervis SGR

Fondo Pensioni CariploMI

MilanoKervis SGR

Fondo Pensioni CariploMI

MilanoKervis SGR

Fondo Pensioni CariploMI

Pioltello

Kervis SGR

Fondo Pensioni CariploMI

LegnanoKervis SGR

Fondo Pensioni CariploMI

MilanoMI

MilanoMI

Milano22,5 Consorzio Cooperative Lavoratori

Torre SgrMilano40,5 AbitareInn.d.

Milano2,2 Borio Mangiarotti

FS Sistemi Urbani

Milanon.d. Savills Investment Managementn.d.

Milanon.d. n.d.

n.d.

lug-22lug-22
Fondo Pensioni
giu-22Cariplo IT Office
Fondo Pensioni
giu-22Cariplo IT Office
Fondo Pensioni
giu-22Cariplo IT Office
Fondo Pensioni
giu-22Cariplo IT Office
Fondo Pensioni
giu-22Cariplo IT Officegiu-22
apr-22 Hines living portfolio
mar-22
dic-21
nov-21
lug-21
giu-21

Complesso
Residenziale Petitti
Multifamily Cascina
Merlata
Asset a Milano I
Asset a Milano II
Asset a Milano III
Asset a Pioltello
Asset a Legnano
Corso Como Res
Sviluppo a Navigli
Porta Romana
Co-Housing Navigli

2
2
2
2
2

1
Sette Aree diMIsviluppo
Nuove abitazioni inMI
Piazza Tirana
Adriano MarelliMIAmbito A
tre nuovi immobili
MIresidenziali

7,0 Borgosesia Gestionio SPA

Abitare In

Como 11 Srl

Savills IM, Hines

mag-21

future MoLeCoLa

MI

Novate Milanese

60,0 Hines RE FundCity of Milan, Ferrovie Nord Milano

mag-21

La Maggiolina

MI

Milano81,0 Generali RE Fund SICAF

UniCredit

MI

Legnanon.d. Officine Mak

n.d.

MI

Cerro Maggiore

n.d. Officine Makn.d.

apr-21
apr-21

fmr Giovanni
Crespi Factory
fmr Fonderia
Cerresemar-21

Naviglio GrandeMI

Milanon.d. Artisa Groupn.d.

feb-21due immobili
residenzialeMI

Milanon.d. Kervis SGRn.d.

feb-21

SeiMilano Lot 2

MI

Milanon.d. Invesco Real Estate, NAEV

Varde Partners, Borio Mangiarotti

1 il valore è derivato dalla superficie commerciale di sviluppo (circa 74.000mq) e dal prezzo di carico (circa 550 euro/mq)
2 asset a prevalenza residenziale. Ospitano anche destinazione uffici e retail
3 il valore fa riferimento alla transazione dell'intera area dello scalo di Porta Romana (circa 165mila mq). Si stima che la superficie ad uso residenziale
sarà di circa 115mila mq.
Kroll Real Estate Advisory Group, su dati RCA e testate giornalistiche del settore83

Il mercato immobiliare terziario della città di Milano
Il mercato immobiliare terziario della città di Milano
Il mercato immobiliare terziario della città di Milano
Il mercato immobiliare terziario della città di Milano

Milano conferma la solidità degli investimenti nel settore direzionale nonostante una decrescita importante dei rendimenti,
che nei primi mesi del 2022 avevano raggiunto i minimi storici, ha rimandato la vendita di alcuni asset. Le nuove criticità
esogene del mercato (crescita inflattiva, aumento del costo delle materie prime) sembrano quindi toccare parzialmente ilcapoluogo lombardo che continua ad essere interessato da interventi volti alla realizzazione di headquarter per le societàleader nei settori assicurativi, bancari e per i brand dell’informatica e tecnologia avanzata. I metri quadrati locati risultano
in crescita su base annua (+30% circa); i tenant esprimono preferenza per tipologie A/A+. La disponibilità limitata di spazi
di tale categoria ha contribuito all’innalzamento dei canoni prime tra il 5% e l’8% in base alla location. Per gli asset di tipo
core a fine anno si è osservato una ripresa dei rendimenti prime. Gli operatori mostrano interesse sia per immobili di nuova
costruzione o interessati da riqualificazioni importanti ubicati in posizioni centrali, sia per centri direzionali ubicati nel primo
hinterland di Milano. Particolare attenzione ai temi della sostenibilità energetica e alla riorganizzazione degli spazi,
soprattutto in un’ottica di utilizzo “a rotazione delle postazioni” a seguito della conferma dello smart working comemodalità strutturata. Inoltre, si assiste ad una particolare attenzione alla vivibilità degli spazi; i progetti presentati vedono
la predisposizione di spazi accessori, quali terrazze e roof-top fruibili nei momenti di pausa, in conformità con le nuove
esigenze scaturite dall’emergenza sanitaria.

Fatturato e take up
Nel 2021, il fatturato terziariodel comune di Milano haregistrato un volume pari a
2.130

milionidieuro,segnando una variazione del+29% su base annua. L'offerta
di

spazi

ad

uso

ufficioammonta a 573.000 mq, conuna

variazione

rispetto

all'anno precedente del +10%,
mentre le superfici scambiate*stimaKroll Real Estate Advisory Group, su dati Scenari Immobiliari

si attestano a 470.000 mq84

(+31% rispetto all'anno precedente). L'assorbimento, ovvero il rapporto tra la superficie scambiata e la superficie offerta,
si attesta all’82%, valore superiore alla media dei 5 anni (77%). Le stime condotte per il 2022 considerando i dati diffusi
da primari istituti di ricerca, appaiono lievemente inferiori rispetto ai risultati record del 2021, ma in linea rispetto a quantoregistrato nel mercato negli anni antecedenti allo shock pandemico.

Compravendite
Nel periodo gennaio-settembre 2022, ultimi dati disponibili, il
Numero di Transazioni Normalizzate (NTN) di immobili ad uso
terziario/direzionale registrate nel comune di Milano è stato pari apiù di 879 unità, risultato in linea rispetto allo stesso periodo del2021 (882 NTN), mentre rispetto ai primi tre trimestri del 2019,anno pre-pandemia, si rileva una variazione del +9%. Si stima peril 2022 un consuntivo delle transazioni superiore a 1.100 unità.

*stimaNTN = Numero di Transazioni Normalizzate: rappresenta il numero ditransazioni, normalizzate rispetto alla quota di proprietà compravenduta,
avvenute in un determinato periodo di tempo.
IMI = Intensità del Mercato Immobiliare, ovvero quota percentuale dellostock di unità immobiliari oggetto di compravendita. Consente di percepire
quale sia stata la “movimentazione” degli immobili compravenduti rispetto
allo stock immobiliare presente in un determinato territorio.

Kroll Real Estate Advisory Group, su Agenzia delle Entrate(OMI)

Canoni e rendimenti
Nel 2022, il mercato delle locazioni di Milano ha recepito inquasi tutte le zone gli effetti della sensibile crescita inflattiva
degli ultimi mesi. In particolare, per il centro si rileva una lieve
crescita dei canoni che appare più marcata per le location
prime. Anche la periferia mostra un trend di crescita
soprattutto nelle aree oggetto di interventi di riqualificazione
di centri direzionali posizionati nel primo hinterland di Milano.
In generale, i canoni possono subire variazioni significative al
rialzo soprattutto in caso di immobili di nuova costruzione ovalorizzati secondo i più alti livelli prestazionali, rispondenti
alle attuali esigenze dei conduttori e degli investitori. Nello

Elaborazione Kroll Real Estate Advisory Group, su dati Agenzia delle
Entrate (OMI)

specifico gli immobili di nuova generazione offrono canoni dilocazione più elevati e si osserva una contrazione dei rendimenti lordi livelli nell’ordine di 50-100bps rispetto a quelli
ubicati nelle medesime zone ma di qualità standard o inferiore.

85

H2 2022
Canoni€/mq/aGross yield

Centro prime

min max
550 - 650

min max
3,5% 3,8%

Centro420 - 550

4,0%

4,8%

Venezia/Buenos Aires

320 - 450

5,0%

5,8%

Porta Romana

175 - 280

5,5%

6,5%

Città Studi

165 - 270

6,0%

6,5%

Genova205 - 285

6,0%

6,5%

Sempione

185 - 255

5,8%

6,5%

Zara

155 - 250

6,0%

7,1%

Bovisa125 - 230

6,5%

7,3%

Padova95 - 175

7,0%

7,3%

Forlanini

105 - 175

6,5%

7,1%

Rogoredo

140 - 195

6,5%

7,3%

Gratosoglio

80 - 125

6,0%

7,3%

Famagosta

125 - 185

6,0%

6,8%

Lorenteggio

155 - 215

6,0%

6,8%

Baggio80 - 150

7,0%

7,3%

San Siro

115 - 215

6,0%

6,8%

Certosa

125 - 190

6,0%

6,5%

Affori130 - 220

6,0%

6,5%

Niguarda

130 - 170

6,0%

6,8%

Monza

115 - 200

6,0%

6,8%

Pta Nuova Garibaldi/City life_prime

420 - 580

3,5%

4,2%

Pta Nuova Garibaldi/City life

320 - 400

4,2%

5,0%

Pta Romana prime

300 - 350

5,0%

5,5%

ZONE

Nota: i canoni di locazione e i rendimenti lordi indicati nella tabellasono da considerarsi medi rispetto alla zona di riferimento. I
canoni prime sono riferiti a edifici certificati Leed, Breeam, Well,con rating elevato, occupati da tenant di primario standig.
Kroll Real Estate Advisory Group86

Principali transazioni – 2022
Data

Portafoglio

Nome immobile

Città

ValoreCompratore(Mln di €)Indirizzo

Venditore

dic-22

Uffici in Jenner

Milanodic-22

Uffici a Basiglio

Basiglio

dic-22

Uffici in via Verziere

Milanovia Verziere 11

n.d. Inarcassa RE

Kryalos

dic-22

Affori Centre

MilanoVia Cialdini 16

n.d. Patrizia

BNP Paribas REIM

MilanoVia Amerigo Vespucci 2

n.d. Primonial REIM, ArdianPrimonial REIM, Ardian

Uffici in Amerigo

dic-22

Vespucci

Viale Jenner 73

n.d. Kryalos, Aquileia
n.d. AKNO Groupn.d.
Cromwell Property Group, Goldman
Sachs

nov-22

Uffici in TIBB

MilanoPiazzale Lodi 3

119 Macquarie Asset Management

Kryalos

set-22

Cortile della Seta

Milanovia Moscova 33

35 Poste Vita, Generali Group

Savills IM, JP Morgan

Via Privata Deruta 19

set-22

Deruta (BNL)

Milanoago-22

Asset in Testi

Milanoago-22

Asset in Montebello

Milanoago-22

Asset in Certosa

MilanoMilanofiori Nord U1AssagoMilanofiori Nord U3

AssagoBrioschi IT Office
Portfolio 2022
Brioschi IT Officeago-22
Portfolio 2022

ago-2240 Invesco Real Estate

Coima Resn.d. n.d.

Blue SgrVia Montebello 18

243 Mediobanca (Club deal)

Kryalos, Blackstone

Via Giovanni Barrella 6

n.d. RealStep Srl

Savills IM

50

Brioschi Sviluppo

138,2 n.d.

Brioschi Sviluppo

ago-22

Asset in Winckelmann Milano

Via Giovanni Gioacchino
Winckelmann 1

ago-22

Asset digital & green

MilanoVia Melzi D'Eril 34

lug-22

Urban Cube

MilanoViale Sarca 223

lug-22

Asset in Missori

MilanoPiazza Missori 2

Basiglio

Via Francesco Sforza 15n.d.

Computer Associates

MilanoVia Solferino 28

59,9 RCS MediaGroup

Blackstone, Kryalos

MilanoCorso Europa 16

n.d. IBL Banking GroupCoima SGR

Via Bagutta 20

35,5 Artisa Group

Torre Sgrn.d. ENPAM, Colliers Global Investors Italy

Investire Immobiliare Sgr, BNP Paribas
REIM

Palazzo Marconi elug-22

Leonardo

lug-22

RCS HQ Blocco 1
Palazzo Litta Cusini

lug-22Modignanin.d. Colliers Global Investors Italyn.d.

n.d. BNP Paribas REIM

Ardian, Prelios SGR SPA

n.d. Perial

AXA IM - Real Assets

27,95 Investire Immobiliare SgrMediolanum Gestione Fondi Sgrgiu-22

Asset in Bagutta

Milanogiu-22Business Campus The
BridgeMilanomag-22

Office Campus

Milanovia Tortona 25

n.d. Hines

BNP Paribas REIM

mag-22Be+thepecchi

Cassina De
Pecchi

Via Roma 108

n.d. Quinta Capital SgrInvestire Immobiliare Sgrmag-22

Uffici in Primaticcio

Milanon.d. Investire Immobiliare Sgr

Tristan Capital Partners
n.d.

apr-22

J20

MilanoViale Edoardo Jenner 20

Noe Group, Finanziaria Immobiliaren.d.
D'este Srl

apr-22

Arcadia Center

MilanoVia Privata Grosio 4

35,7 n.d.

Investire Immobiliare Sgrapr-22

Wework office

MilanoVia Giuseppe Mazzini 9 11

120 Amundi RE Italia

BNP Paribas REIM

Certosa 148

MilanoViale Certosa 148

n.d. n.d.

GWM Group, Investire Immobiliare SgrWatt 27

MilanoVia del Corso 270

n.d. n.d.

GWM Group, Investire Immobiliare Sgrmar-22

Pirelli 32

Milanovia Prielli 32

58,2 Coima Res

UniCredit, Generali Immobiliare Italy

mar-22

Palazzo di Santa Maria
MilanoSegretaVia Santa Maria Segreta 5

49 Castello Sgr, Oaktree

Itas Mutua

mar-22

Via Ripamonti 89

MilanoVia Giuseppe Ripamonti 89

n.d. Patrizia

RealStep Srl

feb-22

Via Ripamonti 89

MilanoVia Giuseppe Ripamonti 89

n.d. Patrizia

RealStep Srl

feb-22

Pirelli Tyre

MilanoViale Piero E Alberto Pirelli 25

n.d. Antirion, ENPAM

Savills IM, Aviva Investors

apr-22
apr-22

Pegasus office
portfolio
Pegasus office
portfolio

Kroll Real Estate Advisory Group su dati RCA e principali testate giornalistiche del settore

87Roma, la città che cambia
Il mercato immobiliare terziario della città di Milano
Il mercato immobiliare terziario della città di Milano
Il mercato immobiliare terziario della città di Milano

Roma si qualifica come capitale in grande fermento grazie ad una serie di manifestazioni di rilievo internazionale, alcune
già confermate, altre in attesa di conferma, che la vedranno protagonista nel prossimo quinquennio.
Tali eventi avranno ricadute socio-economiche non trascurabili e altresì impatteranno sulla gestione del territorio, sia daun punto di vista di realizzazione di infrastrutture relative la viabilità, sia di edifici ad hoc necessari alla buona riuscita delle
manifestazioni.
Tra i principali eventi nel medio periodo si segnala il Giubileo 2025 e Giubileo straordinario per l’anniversario della
Redenzione 2033/34. Le celebrazioni per l’Anno Santo rientrano nell’asse temporale di attuazione del Pnrr, e potrebbero
altresì supportare un’altra occasione di rilancio: l’Expo 2030. Proprio relativamente a quest’ultimo evento è stato da pochesettimane presentato il masterplan di Expo Roma 2030 realizzato dallo studio di progettazione e innovazione CRA-Carlo
Ratti Associati insieme all’architetto Italo Rota e all’urbanista Richard Burdett, per la candidatura della Capitale. Il progetto
prevede un parco solare che coprirà un’area di 150.000 metri quadrati e avrà una capacità produttiva di picco di 36 Mega
Watt, il che lo renderà il più grande parco solare urbano accessibile al pubblico. Nel corso dell’evento di presentazione è
stato svelato il sito dove Roma prevede di allestire l’Esposizione Universale: l’area di Tor Vergata, che rappresenta il
distretto ideale per un ambizioso intervento di rigenerazione urbana, inclusione e innovazione.
Nel 2023 si svolgerà nel territorio della Città Metropolitana di Roma, presso il Marco Simone Golf & Country Club, situato
nella frazione di Setteville Nord del Comune di Guidonia Montecelio la Ryder Cup. La più importante manifestazione
internazionale di golf che assicura ricadute economiche sul territorio di rilievo.
Mappatura dei principali progetti di valorizzazione a scala urbana e gli interventi
I progetti di trasformazione urbana che interessano il territorio della città di Roma Capitale in base al dimensionamento,
possono essere distinti in:-

I progetti di valorizzazione a scala urbana con una Slp > di 50 mila mq, pari a circa 1 milione di mq;-

Gli interventi puntuali con una Slp ˂ a 50 mila mq, pari a circa 0,6 milioni di mq;

In totale ammontano a circa 1,6 milioni di mq di Slp articolati in:88-Fase di cantiere (circa 0,6 milioni di mq di Slp): pari a circa il 40 % della Slp totale;-

Fase di progetto (circa 1 milioni di mq di Slp): pari a circa il 60 % della Slp totale.

Kroll Real Estate Advisory GroupPNRR – Le opportunità per Roma
Roma è interessata in particolare da due Missioni del PNRR:-

Missione 1: digitalizzazione, innovazione, competitività, cultura, con due interventi principali: uno relativo al
turismo, valorizzazione dell’attrattività di Roma attraverso la riqualificazione di percorsi turistici minori e uno
relativo allo sviluppo dell’industria cinematografica, con il Progetto Cinecittà, che prevede il rilancio di un polo
europeo strategico. In particolare, l’investimento del PNRR garantirà a Cinecittà circa 300 milioni di € che si
divideranno su tre linee d'azione:o

Costruzione di nuovi studi e recupero di quelli esistenti, insieme alla realizzazione di nuovi teatri di alto
livello con edifici supplementarioInvestimento innovativo per potenziare le attività di produzione e formazione del Centro Sperimentale
per la Cinematografia, compresi nuovi strumenti per la produzione audiovisiva, l'internazionalizzazione
e gli scambi culturali. Sarà prevista anche la creazione di un laboratorio fotochimico per la conservazione
dei filmoAttività per lo sviluppo di infrastrutture (live set di produzione virtuale) sia per uso professionale che
didattico attraverso l'e-learning. Si rafforzeranno le capacità e le competenze professionali e digitali
nell'intero settore audiovisivo, al fine di favorire la trasformazione tecnologica in maniera più
performante e continuativa.;-

Missione 3: infrastrutture per una mobilità sostenibile che prevede un rafforzamento dei collegamenti
infrastrutturali diagonali con il potenziamento delle tratte Roma-Pescara, Roma-Ancona e Roma-Perugia, oltre
alla chiusura dell’anello di Roma.

Roma e la Città Metropolitana hanno ottenuto dal Pnrr anche progetti come Caput Mundi e quelli sulla mobilità sostenibile,
oltre a una serie di progetti potenzialmente finanziabili che riguarda la rigenerazione urbana (es. rigenerazione delpatrimonio scolastico e del patrimonio residenziale pubblico).
Nel dettaglio, il progetto Caput Mundi ha come obiettivo sviluppare un modello di turismo sostenibile e creare un itinerario
turistico per Roma e per i percorsi nazionali meno noti. Il progetto, mette a disposizione circa 500 milioni di € ed è ripartito
in 335 interventi su 283 siti archeologici/culturali da realizzarsi a cura di vari soggetti attuatori (Ministero del Turismo,89

Ministero della Cultura, con il coinvolgimento delle varie Soprintendenze, Parco Archeologico del Colosseo, Parco
Archeologico dell’Appia Antica, Diocesi di Roma, Regione Lazio e Roma Capitale). Tra le opportunità collaterali a questa
iniziativa vi è la formazione e la creazione di nuovi posti di lavoro. Inoltre, verrà sviluppata un’app dedicata contenente leinformazioni turistiche, culturali e logistiche utili ai turisti.
L'investimento prevede sei linee di intervento:-“Patrimonio Culturale Romano per EU-Next Generation”, che riguarda la rigenerazione e il restauro del patrimonio
culturale e urbano e dei complessi di alto valore storico-architettonico della città di Roma;-“Percorsi giubilari” (dalla Roma pagana a quella cristiana), finalizzati alla valorizzazione, messa in sicurezza,consolidamento antisismico, restauro di luoghi ed edifici di interesse storico e percorsi archeologici;-#LaCittàCondivisa, che riguarda la riqualificazione di siti in aree periferiche;-#Mitingodiverde, che copre interventi su parchi, giardini storici, ville e fontane;-#Roma 4.0, che prevede la digitalizzazione dei servizi culturali e lo sviluppo di app per i turisti;-#Amanotesa, finalizzata ad aumentare l'offerta di offerta culturale alle periferie per l'integrazione sociale.

L'elenco dei beneficiari ed enti attuatori comprenderà: Roma Capitale; Soprintendenza Archeologica per i Beni Culturali,
Ambientali e Paesaggistici di Roma (MIC); Parco Archeologico del Colosseo; Parco Archeologico dell'Appia Antica; Diocesidi Roma; Ministero del Turismo; Regione Lazio.
Ammontare dell’investimento pari a 500milioni.
L’attuazione del progetto è articolata nelle seguenti tappe:-

Giugno 2022: presentato il progetto “Caput Mundi”-

Entro dicembre 2024: avanzamento della riqualificazione – raggiungere almeno il 50% della riqualificazione dei
siti culturali e turistici individuati;-

Entro Giugno 2026: riqualificazione – riqualificare almeno 200 siti culturali e turistici.

Per quanto riguarda la mobilità sostenibile oltre ai 220 milioni già stanziati dal Piano e finalizzati all’intervento sui (tram
Termini-Vaticano-Aurelio e tranvia di via Palmiro Togliatti), il Ministero delle Infrastrutture e della Mobilità Sostenibili(Mims) e Rete Ferroviaria Italiana (RFI) hanno sottoscritto l’Aggiornamento 2020-2021 del Contratto di Programma 2017–
2021, per la parte Investimenti, che prevede l’assegnazione di ulteriori risorse. Le risorse stanziate dal Pnrr prevedono
oltre 3,5 miliardi di euro per l’ammodernamento tecnologico e 2,6 miliardi per la valorizzazione delle reti regionali e ilrilancio del trasporto pubblico locale. A questa tranche vanno aggiunti poi 186 milioni di euro per il programma di ripristino
e riapertura delle linee turistiche. 1,9 miliardi sono destinati al potenziamento e sviluppo infrastrutturale delle aree
metropolitane. Il progetto fondamentale sarà il completamento dell’anello ferroviario di Roma nord tra la linea FL3 RomaViterbo, la linea Tirrenica e l’innesto sulla linea “merci” (direzione Chiusi e direzione Tiburtina).
In particolare potranno essere realizzati: la riattivazione e il raddoppio della tratta Valle Aurelia-Vigna Clara; il nuovo
tracciato tra la fermata Vigna Clara e la stazione Val d’Ala comprensiva della nuova stazione Tor di Quinto che renderebbe
possibile l’interscambio con la linea Roma – Viterbo gestita da Atac e della diramazione per Roma Smistamento (Bivio Tor
di Quinto); la nuova tratta a doppio binario Vigna Clara-Tor di Quinto, miglioramenti al Piano regolatore di Roma Tiburtina
e l’interconnessione con la linea Roma – Grosseto (Bivio Pineto).
Per quanto riguarda il patrimonio residenziale pubblico il PNRR destina 150milioni alla riqualificazione dell’edilizia
popolare a Roma. Ater Roma ha presentato alla Regione sei progetti per un totale di 60 milioni: due, a Corviale e Pineto,
prevedono interventi destinati a case popolari. Roma Capitale per far pronte alle lunghe liste di attesta (12mila le famiglie
in lista d’attesa) ha presentato due progetti nella zona del Collatino (edifici Erp in via Sebastiano Satta e piazza Balsamo
Crivelli per quasi 35 milioni di euro). Inoltre, a Ostia è stata individuato un blocco di appartamenti in via del Sommergibile
per circa 15 milioni mentre in via dell’Archeologia (Torre Angela) si stimano lavori per 14 milioni. Per le opere diriqualificazione in via Pisino, a Villa Gordiani, si stimano 7,1 milioni, e 19,5 milioni per interventi in via delle Alzavole (Torre
Maura).

90

“Roma, l’Eternità nel Futuro” (Roma. Becoming enternity).
Roma Capitale con il progetto denominato “Roma, l’Eternità nel Futuro” (Roma. Becoming enternity) mette in campo circa
100 progetti di rigenerazione urbana, raggruppati in 7 “distretti” principali, per consegnare ai suoi abitanti, city user eturisti, nell’arco di un decennio, una città più sostenibile e attrattiva, aperta e condivisa.
I progetti sono stati presentati la prima settimana di settembre 2021 al MIPIM di Cannes, la fiera di riferimento in Europa
per il mercato del Real Estate, che si tiene annualmente presso il Palais des Festivals di Cannes e che permette ai
professionisti del settore immobiliare di scoprire e confrontarsi sulle ultime tendenze del settore. Successivamente, conl’organizzazione di Zètema Progetto Cultura e la progettazione di Studio Visuale, è stata organizzata una mostra(settembre/ottobre 2021) nelle sale terrene di Palazzo dei Conservatori ai Musei Capitolini.
Attraverso lo strumento del PUMS - Piano Urbano della Mobilità Sostenibile, la città del futuro prende forma ridefinendo i
perimetri dei quartieri con l’intento di soddisfare la domanda di mobilità che accomuna sia aree urbane che periferiche,
salvaguardando le peculiarità che caratterizzano i singoli territori, siano esse bellezze naturali (litorale di Ostia),
all’atmosfera cosmopolita dell’Esquilino, dal patrimonio artistico e culturale del centro storico alle architetture
novecentesche dell’Eur, fino all’archeologia industriale del quadrante Ostiense. Le stazioni ferroviarie e le aree contigue
diventano veri e propri hub attrattivi per le eccellenze della ricerca e la crescita industriale.
La vision del futuro disegna una città globale in grado di interpretare i nuovi modi di abitare contemporanei e di valorizzare
tutti i suoi quartieri, puntando al cambiamento, alla rigenerazione mediante la sinergia tra pubblico e soggetti privati; ilprimo s’impegna nella creazione degli strumenti urbanistici corredati da una normativa di riferimento di facile
comprensione e l’investitore privato promuove progetti in grado di riqualificare porzioni di città in disuso, palazzi storici
abbandonati nel rispetto della normativa ma introducendo destinazioni d’uso appetibili per il mercato immobiliare.
Fondamentale sedersi al tavolo e concertare il più possibile soluzioni di buon senso.
Segue sintetica presentazione dei “7 distretti”:
1.

La città e il suo mare (Sea District), che da Ostia conduce alla monumentale realtà architettonica dell’Eur, lungo
la direttrice di via Cristoforo Colombo;

2.

Il nostro sud (South Modern District), concentrata sul quartiere Ostiense e la sua archeologia industriale nata fra
il XIX e il XX secolo;

3.

S.M.I.L.E – La ferrovia che unisce la città (Railway Circle Line), che perlustra i progetti tesi a mettere in risalto la
centralità e l’attrattività dei nodi ferroviari.

4.

Il Polo Est (The East Pole), fulcro di una nuova polarità urbana da raggiungere attraverso la riorganizzazione
organica e funzionale del quadrante Tiburtina/Pietralata;

5.

Con Tante città in una (Geo Areas) vengono presentati i mille volti della Capitale attraverso le sue comunità, gli
spazi di aggregazione culturali e sociali, i programmi di rigenerazione in tutta la città;6.

La città olimpica (Olympic Vision District) presenta l’idea di sviluppo del quartiere Flaminio, tra i più dinamici dellacittà grazie al fermento culturale dei suoi spazi architettonici e artistici;

7.

Al Centro del futuro (Eternal District), con i progetti che proiettano il centro storico di Roma verso una nuova idea
di nucleo urbano, nel rispetto dei vincoli storico-monumentali.

Si evidenzia in particolare l’importanza del distretto “Polo Est”, una nuova polarità urbana che nasce dalla revisione
complessiva dell’area che si estende a partire dalla stazione Tiburtina, ormai una delle stazioni dell’alta velocità più
importanti d’Europa. Qui risiede il quartier generale di Bnp Paribas e sorgerà la nuova sede dell’Istituto italiano di statisticae strutture dell’Università La Sapienza. Nel “Polo Est” si vuole sperimentare una strategia urbanistica con l’obiettivo di:attrarre investimenti e innovazioni che promuovano lo sviluppo di processi condivisi con i cittadini attraverso processi dipartecipazione, per una nuova qualità urbana e ambientale; trasformare il territorio con il contributo degli investitori privati
ma garantendo il perseguimento dei principali obiettivi pubblici; sperimentare nuovi modelli di abitare, socializzare,
muoversi, lavorare e vivere il tempo libero, nel segno della sostenibilità e dell’inclusione.
(L’Anello Verde: una nuova visione per il Sistema ambientale, la nuova Stazione di piazza Zama, l’Hotel RFI Stazione Tiburtina, lademolizione della tangenziale Est e il futuro piazzale Ovest della stazione Tiburtina, la Tramvia Tiburtina, il Programma di rigenerazione

91Polo Est, per la Roma 2030, la Nuova sede unica Istat, le Nuove residenze e servizi per gli studenti della Sapienza Università di Roma, il
Polo Biotecnologie Sapienza Università di Roma, il Nuovo piano di assetto per il nodo strategico Stazione Tiburtina, la Sede BNL Paribas,
la nuova stazione di autolinee, Stazione Tiburtina piazzale Est, il Boulevard dei servizi Piazzale Est Stazione Tiburtina, laboratori di ricerca
Facoltà di Ingegneria Sapienza Università di Roma, il Programma urbanistico di recupero e rigenerazione quartiere Pietralata, l’Housingsociale a Pietralata -Programma F555). Fonte: www.comune.roma.it, radiocolonna.it

Progetto di riqualificazione del Foro Italico.
Il governo ha stanziato 80 milioni di euro per recupero e la valorizzazione del Foro Italico di Roma. I fondi sono stati messi
a disposizione dal Ministero delle Politiche giovanili e lo Sport per i 150 anni di Roma Capitale. Le risorse economiche sonostate affidate all’azienda pubblica Sport e Salute Spa che si occupa dello sviluppo dello sport in Italia. Il progetto diriqualificazione del Parco del Foro Italico di Roma prevede anche la realizzazione di un Hub Community, ovvero uno spazio
innovativo e digitale che sia in grado di aggregare contenuti e idee intorno allo sport. Viale dell'Obelisco, il complesso ex
Civis edificio B, le ex foresterie Sud, lo stadio dei Marmi, l'ex palazzo delle terme, lo stadio del nuoto e l'ex accademia di
educazione fisica verranno restaurati e rifunzionalizzati.
Fonte: romatoday.it, altri siti di informazione

Reinventing cities – Trasformazione Ex Scalo Ferroviario Roma Tuscolana
Il progetto Campo Urbano è il vincitore di Reinventing Cities e permetterà di riqualificare l’area ferroviaria della stazione
Tuscolana. Il masterplan vincitore è del team interdisciplinare Fresia RE con lo studio d’architettura Arney FenderKatsalidis. FRESIA RE presenta il progetto come “un regno urbano car-free inserito in un distretto residenziale e industriale
consolidato. Istruzione, sviluppo professionale e cultura per sfruttare la rigenerazione urbana. Un vero sviluppo ad uso
misto con residenze, uffici, spazi flessibili, un hotel per studenti, un centro energetico e negozi, che promuove la città di
15 minuti e la mobilità integrata”. L’area interessata dal progetto si estende per oltre 45.000 mq e mira al miglioramentodella vivibilità del contesto territoriale e ridurre significativamente il traffico automobilistico. La rete di mobilità sostenibile
farà parte del teorico “Green Ring”, un insieme di spazi pubblici e cittadini che corre lungo l’asse ferroviario tra la stazione
Trastevere e Tiburtina. Il concept progettuale punterà sulla flessibilità e la polifunzionalità degli spazi prevedendo la
costruzione di uno student hotel, di un energy center, di spazi di laboratorio e servizi commerciali. Sarà presente anche unintero quartiere certificato LEED alimentato unicamente grazie all’energia rinnovabile prodotta all’interno del paesaggioverde. I punti chiave sono:-

trasformazione di un ex-scalo ferroviario in un’area pedonale ad uso promiscuo secondo il modello città in 15
minuti;-promozione del trasporto ecologico quali biciclette e pedoni;-

promuovere uno stile di vita sostenibile attraverso un uso consapevole di energia, acqua, e gestione dei rifiuti;-

ristrutturazione di edifici esistenti, costruzioni di nuove strutture modulari e in legno per ridurre l’impatto delcarbonio almeno dell’85%, e nello stesso tempo garantire gli standard LEED;-

sviluppo di un centro distrettuale dell’energia con l’obiettivo di funzionare al 100% con energia rinnovabile entro
il 2025 e raggiungere l’obiettivo emissioni zero entro il 2050;-

il progetto cercherà di raggiungere un sistema ecologico per la gestione del 100% dei rifiuti, sfruttando biomassa,
compostaggio e riciclaggio;-

l’area a verde aumenterà del 90%, mentre il 40% del suolo totale spostato durante la costruzione sarà bonificato
aumentando così il potenziale per lo sviluppo della biodiversità vegetale.

Fonte: Rinnovabili.it

I progetti finanziati dal PINQuA.
Il Programma Innovativo Nazionale per la Qualità dell’Abitare (PINQuA) è un programma di investimenti promosso dal
Ministero delle Infrastrutture e della Mobilità Sostenibili (MIMS) per realizzare interventi di edilizia sociale e rigenerazione
urbana in tutta Italia, rispondendo in maniera innovativa ai fabbisogni legati in particolare alla “questione abitativa” cheaffigge da tempo il nostro Paese, e specialmente alcune aree di esso. Il PINQuA è una delle linee di intervento del Piano
Nazionale di Ripresa e Resilienza (PNRR).
Il Comune di Roma avrà accesso a circa 40 milioni di € suddivisi in tre differenti progetti:

92

-

Rigenerazione urbana ed edilizia del comparto di edilizia economica e popolare R5 a Tor Bella Monaca(intervento finanziato per 15 milioni di € per circa 430 alloggi)oL’intervento propone il recupero energetico, tecnologico e il miglioramento sismico di tutti gli edifici,
necessario per adeguare le prestazioni degli immobili e assicurare il comfort ambientale interno. Il piano
terra e il piano primo su Via dell’Archeologia saranno soggetti ad una riqualificazione più radicale mirata
a diversificare le funzioni per donare nuova vitalità a via dell’Archeologia e garantire l’accesso agli edifici
direttamente dalla strada, assicurando maggiore sicurezza. Per questi due piani è prevista anche una
riarticolazione delle tipologie abitative e l’inserimento di spazi collettivi e di servizi per il quartiere.

-

Porto Fluviale REC House (intervento finanziato per 11 milioni di € per circa 50 alloggi)oL’ambito di intervento è il recupero edilizio e sociale di una ex-caserma a Roma. L’edificio è oggetto dal
2003 di un’occupazione abitativa di 56 nuclei familiari. Il progetto intende mantenere la comunità, giàinserita nella vita del quartiere e già attiva nella fase di co-progettazione. La terrazza ospiterà un giardino
fotovoltaico che potrà consentire l’attivazione di una comunità energetica. Il cortile sarà una piazza
pubblica aperta al quartiere. Saranno attivati i seguenti servizi: mercato a km 0; sportello antiviolenza;usi civici e collettivi intergenerazionali e tecnologico- digitali per didattica a distanza e trasferimento
tecnologico.

-

Programma

integratodiedilizia

Residenziale

pubblicaesocialeIn

via

Cardinal

Capranica(intervento finanziato per 14 milioni di € per circa 70 alloggi)oLa proposta prevede la realizzazione di un complesso di edilizia residenziale pubblica, social housing, ecohousing con alloggi da destinarsi alle assegnazioni temporanee sulla base del principio di rotazione. l
piano terra sarà destinato a servizi di pubblica utilità quali un centro anziani, una ludoteca, unlaboratorio/osservatorio di quartiere, uno spazio per lo svolgimento di attività di intrattenimento e uncentro per le attività culturali. È prevista, per la parte scoperta dell’area, la realizzazione di parcheggi
pubblici, verde e spazi aperti.

Sempre in ambito residenziale si segnalano le seguenti iniziative immobiliari:-

Zona Portuense, in particolare Collina della Muratella, con oltre 1.000 unità.in fase di realizzazione è l’area della
Capitale più vivace: si contano oltre 3.000 unità di cui quasi 1.500 in progetto, 1.400 in costruzione o in fase dicompletamento e le restanti 250 concluse.

-

Cintura Eur, area particolarmente attrattiva in quanto vicina alla periferia terziaria “prime”, l’EUR, registra quasi
3.000 unità, di cui 1.600 concluse, 750 in costruzione e circa 600 in fase di progetto-

Zona Tiburtina che conta circa 1.900 unità, di cui quasi 870 in completamento, oltre 800 concluse e oltre 200 in
fase progettuale, tra cui si citano gli sviluppi di Domus Placidia (520 unità concluse) e Tor Cervara (in fase dicompletamento)-

Zona Asse Colombo – Ostiense – Litorale, area di connessione tra Roma e il mare che rileva oltre 1.700 unità, di
cui oltre il 50% in fase di progetto, il 40% in costruzione e il 10% concluso. Tra le varie iniziativa si citano il
Giardino di Roma (900 unità) e Parco Leonardo, quest’ultimo però sotto l’amministrazione di Fiumicino (circa 250
unità tra quelle in sviluppo e concluse)

Non mancano nella Capitale sviluppi di immobili di pregio, per lo più di nuova costruzione localizzati su tutto il territorio
comunale: ad oggi risultano immesse nel mercato oltre 1.000 unità, mentre quasi 200 sono in fase di realizzazione. Si
segnalano, infine, altre iniziative anche se ti portata minore, ma comunque di rilievo per le aree urbane in cui si stanno
sviluppando: quasi 1.700 unità in zona Salaria, 1.000 unità in zona Montagnola - Grotta Perfetta, 900 unità in zona Aurelio,
830 unità a Fonte Laurentina e 900 unità a Giuliano Dalmata.

93

Il mercato immobiliare residenziale della città di Roma

Il mercato immobiliare residenziale di Roma registra performance positive anche se con diverse sfaccettature. Il territoriodella Capitale è interessato sia da iniziative che vedono la realizzazione di nuovi complessi, in particolare a ridosso del
GRA, sia dalla riqualificazione importante di immobili esistenti, da destinare alla locazione di breve-medio periodo. Questa
tendenza già in atto da tempo nelle città del nord Europa, e in corso di affermazione a Milano nell’ultimo biennio, inizia ad
attrarre l’interesse degli investitori anche nella Capitale. L’affermarsi di player strutturati del segmento residenziale
comporta inevitabilmente al ripensamento dei tagli delle unità abitative e alla predisposizione di spazi comuni in grado dirispondere ad una domanda alternativa dell’abitare. Si ritiene interessante monitorare nel tempo la reazione del mercato
di Roma a questa nuova interpretazione del segmento residenziale di nuova generazione che integra alle soluzioni
abitative, amenities tipiche dell'hotellerie (es. palestra, spa-wellness, spazi co-working, orti urbani, ecc).

Fatturato e take up
Nel 2021, il fatturato residenziale del comune di Roma ha registrato un volume pari a 12.800 milioni di euro, segnando
una variazione del +22% su base annua. L'offerta di spazi ad uso residenziale ammonta a 3.611.000 mq, con una
variazione rispetto all'anno precedente del+8%, mentre le superfici scambiate si attestano a 3.200.000 mq ( +25% rispetto
all'anno precedente).L'assorbimento, ovvero il rapporto tra la superficie scambiata e la superficie offerta, registra un valore
superiore alla media dei 5 anni (89%). Le stime condotte per il 2022 considerando i dati diffusi da primari istituti di ricerca,
confermano una continuità della crescita rilevata 2021, risultato che non sembra ancora recepire gli effetti sulla domanda
di acquisto di abitazioni derivati delle politiche monetarie attuate a partire dalla seconda parte dell’anno.

*stimaKroll Real Estate Advisory Group su dati Scenari Immobiliari

94Compravendite
Nel

2021

il

NumerodiTransazioni

Roma, compravendite

Normalizzate (NTN) di immobili residenzialiRoma

45.000registrate nel comune di Roma è stato pari a3,0%40.00030.000rispetto all'anno precedente. Il capoluogo

20.00015.000

Nel 2021, nel capoluogo il taglio dimensionale

10.000dello spazio abitativo più richiesto è stato tra

5.000
0

50 e 85mq. Nel 2021 l'Intensità del Mercato

MQ

2020

2021

< 50

9,1%

8,9%

1,5%

50 - 85

40,8%

41,6%

1,0%

85 - 115

27,8%

27,2%

0,5%

115 - 145

12,4%

12,1%

0,0%

>145

9,9%

10,2%

2,0%

25.000assorbe il 65% delle NTN dell'intera provincia.

tipologia (%)

2,5%35.000circa 38.840 unità con una variazione del 32%

Abitazioni compravendute per

2018

2019

2020

NTN Capoluogo (n.)

Immobiliare (IMI) a livello comunale si at testa

2021

H1 2022

IMI Capoluogo (%)

a 2,7%, valore superiore rispetto a quello dellaprovincia, indice di una maggiore dinamicitàdel mercato del capoluogo.

*stimaNTN = Numero di Transazioni Normalizzate: rappresenta il numero di transazioni, normalizzate rispetto
alla quota di proprietà compravenduta, avvenute in un determinato periodo di tempo.

Nel periodo gennaio-settembre 2022, ultimi

IMI = Intensità del Mercato Immobiliare, ovvero quota percentuale dello stock di unità immobiliari oggetto

dati disponibili, il Numero di Transazioni

compravenduti rispetto allo stock immobiliare presente in un determinato territorio.

Normalizzate (NTN) di immobili residenziali
registrate nel comune di Roma è stato pari adi compravendita. Consente di percepire quale sia stata la “movimentazione” degli immobili

Kroll Real Estate Advisory Group su dati Agenzia delle Entrate (OMI)

circa 29.760 unità con una variazione del +7% rispetto all'anno precedente.

Prezzi
Nel

2022

si

confermailpositivo

dinamismodelle

compravendite e si rilevano i segnali di ripresa delle quotazioni.
Il centro ha risentito del calo della domanda nelle zone turistichee storicamente vocate al mercato delle locazione, ma ha
registrato segnali di tenuta nel segmento del transato
soprattutto per quanto rigurda abitazioni di lusso. Il semicentro
e la periferia mantengono le perfomance intercettando la
domanda abitativa caratterizzata da budget contenuti eorientata a soluzioni con taglio dimensionale più ampio
complete di spazi esterni accessori.
Kroll Real Estate Advisory Group su dati Agenzia delle Entrate
(OMI)

95

H2 2022
ZONE
Kroll Real Estate Advisory Group

PrezziPrezzi Prime

€/mq

€/mq

min max
Centro - Navona / Condotti

8.050 - 10.100

11.600Centro - storico

5.550 - 9.050

10.100Prati - Trieste

4.100 - 6.200

7.200

Ostiense - Appio Latino

3.650 - 5.750

6.800

Acquatraversa - Farnesina

3.700 - 5.250

6.300

Portuense - Trionfale

1.950 - 3.950

4.900

Ottavia - Pietralata2.150 - 3.200

3.750

Eur - Mezzocammino

2.600 - 4.150

5.150

Alessandrino - Tor Vergata

1.550 - 3.050

3.550

Madonnetta - Ostia Vecchia

1.500 - 2.500

3.000

Malgrotta - Selva Candida1.550 - 2.600

3.150

Giustiniana

1.500 - 2.500

3.000

Bufalotta

1.550 - 2.600

3.100

Lido di Ostia

1.950 - 2.950

3.450

96

Il mercato immobiliare terziario della città di Roma
Il mercato immobiliare terziario della città di Roma
Il mercato immobiliare terziario della città di Roma
Il mercato immobiliare terziario della città di Roma

La domanda della Capitale è sempre più orientata verso immobili caratterizzati da layout flessibili in grado di accogliere
spazi ibridi tra funzioni lavorative e di servizio al fruitore. I tenant sono orientati prevalentemente sulla scelta di spazi dicategoria A/A+ e la scarsa disponibilità di prodotto ha contribuito ad una crescita dei canoni di locazione.
Il dinamismo del mercato direzionale di Roma è sottolineato da recenti accordi per l’insediamento di nuovi headquarter daparte di società finanziarie, farmaceutiche e tecnologiche di primario standing. Ad esempio, da fine 2022 Deloitte si è
trasferito nello storico edificio in via Vittorio Veneto 89. L'edificio di circa 15.000 metri quadrati accoglierà oltre 1.600
dipendenti; è uno dei pochi edifici storici di Roma ad aver ottenuto una triplice certificazione (Leed, Breeam e Well).
L'immobile è di proprietà di una Sicaf interamente partecipata da Ardian e gestita da Prelios sgr; gli accordi sottoscritti trale parti prevedono la firma di un contratto di locazione di 12 anni. Nel 2022 si rileva anche una buona dinamicità dellaperiferia terziaria romana: Investcorp ha acquistato per 128 milioni di euro da Prelios SGR un immobile interamente locato
a un’agenzia delle Nazioni Unite nell’area adiacente all’EUR, all’interno del distretto, invece, a fine anno Corum haacquistato da Savills IM “Hi Green” un immobile pre-certificato BREEAM di 6 piani e circa 7.900mq.

Fatturato e take up
Nel 2021, il fatturato terziario del comune di Roma ha registrato un volume pari a 772 milioni di euro, segnando +14% su
base annua. L'offerta di spazi ad uso ufficio ammonta a 274.000 mq, (-14% vs. 2020), mentre le superfici scambiate si
attestano a 145.000 mq (+16% vs. 2020). L'assorbimento, ovvero il rapporto tra la superficie scambiata e la superficie
offerta, si attesta al 53%, valore inferiore alla media dei 5 anni (56%). Le stime condotte per il 2022 considerando i dati
diffusi da primari istituti di ricerca rilevano performance positive che potrebbero portare i principali indicatori a livelli prepandemia.

*stimaKroll Real Estate Advisory Group su dati Scenari Immobiliari

97Compravendite
Nel 2021 il Numero di Transazioni Normalizzate (NTN) di immobili
ad uso terziario/direzionale registrate nel comune di Roma è statopari a 517 unità con una variazione del -21% rispetto all'anno
precedente. Il capoluogo assorbe il 71% delle NTN dell'intera
provincia. Nel 2021 l'Intensità del Mercato Immobiliare (IMI) si
attesta al 1,7%, valore inferiore rispetto a quello della provincia,
indice di una minore dinamicità del mercato del capoluogo.
Nel periodo gennaio-settembre 2022 il Numero di Transazioni
Normalizzate (NTN) di immobili ad uso terziario/direzionale
registrate nel comune di Roma è stato pari a 540 unità con una
variazione pari a più del doppio delle unità compravendute nello
stesso periodo dell'anno precedente.

*stimaNTN = Numero di Transazioni Normalizzate: rappresenta il numero ditransazioni, normalizzate rispetto alla quota di proprietà compravenduta,
avvenute in un determinato periodo di tempo.
IMI = Intensità del Mercato Immobiliare, ovvero quota percentuale dellostock di unità immobiliari oggetto di compravendita. Consente di percepire
quale sia stata la “movimentazione” degli immobili compravenduti rispetto
allo stock immobiliare presente in un determinato territorio.

Kroll Real Estate Advisory Group su dati Agenzia delle Entrate(OMI)

Canoni e rendimenti
Il trend dei canoni evidenzia nel periodo 2014-2017 una
decrescita dei valori, che rilevano poi una ripresa per lo più
costante fino al 2019, anno pre-pandemia, stabilizzandosi poi nel
2022. La stabilità dei canoni non riflette, però i possibili effetti
inflattivi già in atto sui passing rent. La performance del mercato
terziario della Capitale è strettamente correlata al dinamismo delsettore che negli ultimi 5 anni ha registrato sempre più numerose
iniziative di valorizzazione di edifici e conseguente nuovo appeal
per i tenant. Si segnala che nel caso di immobili di nuova
costruzione o oggetto di completa riqualificazione secondo i più
alti livelli prestazionali, rispondenti alle attuali esigenze dei
conduttori e degli investitori, i canoni di locazione richiesti sono
mediamente più elevati e si registra una contazione dei

Elaborazione Kroll Real Estate Advisory Group su dati Agenziadelle Entrate (OMI)

rendimenti lordi di 50-100bps rispetto a quelli ubicati nelle medesime zone ma di qualità standard o inferiore.

98

H2 2022
Canoni€/mq/aGross yield

min max

min max

CBD o Edifici Prime

300 - 450

4,75% 5,75%

Centro250 - 380

5,75% 6,75%

Semicentro

200 - 310

5,75% 7,25%

Greater EUR

250 - 350

5,25% 7,25%

Tiburtina - GRA Est

80 - 180

7,25% 9,25%

ZONE

Nota: i canoni di locazione e i rendimenti lordi indicati nella tabellasono da considerarsi medi rispetto alla zona di riferimento. I
canoni prime sono riferiti a edifici certificati Leed, Breeam, Well,con rating elevato, occupati da tenant di primario standig.

Kroll Real Estate Advisory Group99

Principali transazioni – 2021 e 2022
Data

Portafoglio

Nome immobile

Città

Indirizzo

ValoreCompratore(Mln di €)Venditoreott-22

HI GreenRoma

Via Adolfo Rava 75

set-22

Palazzo Mancini

Roma

Via del Corso 270

130,0 UnipolSai

Blackstonelug-22

Ex Federconsorzi HQRoma

Via Curtatone 3

175,0 Allianz RE Holdings

DeA Capital Real Estategiu-22

Uffici a Colli AnieneRomagiu-22

Palazzo Mancini

Roma

Via del Corso 270

apr-22

Uffici Rione Ludovisi

Roma

Via Salandra 18

Corum

Savills IM

Zeitgeist Asset Managementmar-22

Edificio IFAD

Roma

Via Paolo Di Dono44

mar-22

Palazzo in Via Perfetti

Roma

Via Dei Prefetti 22

nov-21

Immobile in via Gra

Roma

Via Gra 19

ott-21

Immobile in Via Tor
CervaraRomaott-21

Telecom Campus A

Roma

set-21

I Villini del Rione
Sallustiano

Roma

130,0 UnipolSai
Colliers Global Investors Italy
128,0 Investcorp, Castello SgrBlackstone
AXA IM Alts
Prelios SGR SPA, Goldman Sachs
City of Rome, Antirion

Via Di Tor Cervara
285C
Viale Parco de
Medici 61
Via Sallustiana
Viale Parco den.d. n.d.

Quinta Capital

9,5 n.d.

DeA Capital Real Estaten.d. n.d.

Blackstone, Kryalos

10,0 Merope Asset Managementn.d.

n.d. n.d.

AXA IM - Real Assets

set-21

Telecom Campus CRoma

ago-21Torri Moretti

Roma

Piazzale Flaminio 1

n.d. Reale Mutualug-21

Sicilia 57

Roma

Via Sicilia 57

22,0 n.d.

BNP Paribas REIM, Torre Sgrapr-21

Aurelio Roma

Roma

n.d.

n.d. n.d.

Torre SGR

mar-21

fmr Pantaleoni TechnicalInstitute HQ

Roma

feb-21

Via DionizettiRomafeb-21

Immobile ad uso Uffici

Romagen-21

Pinciano Roma

Roma

Medici 61

Via Luisa Di Savoia

BentallGreenOak, DeA Capital Real
Estaten.d. Zaka Investments, Evok Hotels Collection n.d.

14
Via Gaetano
Donizetti 14
Via Donizetti 12
n.d.

n.d. n.d.

Kryalos, Trinity IM

n.d. Attestor Value Master Fund LP

Kryalos sgrn.d.

Investire Immobiliare Sgr, l’Ente
Nazionale di Previdenza e Assistenza dei

Kroll Real Estate Advisory Group, su dati RCA e principali testate giornalistiche del settore

100

n.d.

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