令和２年３月９日

法務省民事局参事官室 御中

全国空き家対策推進協議会
所有者特定・財産管理制度部会
部会長

意見書

民法・不動産登記法（所有者不明土地関係）等の改正に関する中間試案に対する当部会の意見は，次のとおりである。

はじめに人口減少、少子高齢化の進む日本において、所有者不明の土地が問題になると同時に、空き家問題も極めて深刻化している。
管理不全建物である空き家は、戸建住宅のみならず、長屋、倉庫、工場といったものまで多種多様であり、昨今の地震、豪雨、台風災害の激甚化により、周辺住民にとってこれらの建物は、財産、身体及び生命への脅威となっている。
管理不全建物の所有者を特定するための第一義的な情報となる、表題登記すら無い建物が多数存在し、また、登記簿が存在しても、相続登記がされないまま、何代にもわたって、代襲相続や数次相続が繰り返されているものもあり、所有者を特定することが困難になる要因の一つとなっている。
他にも、在外邦人、外国人、商業登記簿謄本が取得できない株式会社等法人の名義といった所有者の特定が極めて困難な管理不全建物も多数存在する。
全国の都道府県、市区町村はこれら管理不全建物の対応に日々、正面から取り組んでいるが、所有者特定が困難な状況が長期化するなどし、それに割かれる事務量、作業量は膨大になる一方、みあった人員確保が難しい自治体もあり、行政への深刻な圧迫要因となっている。
これら管理不全建物に対して、「空家等対策の推進に関する特別措置法」において、解決の道筋があるものの、有効な解決策の一つである財産管理人制度は、財産の所有者や相続人が不明な場合に、家庭裁判所が選任した財産管理人が当事者に代わって財産の保存や処分を行う対「人」の管理制度であり、対「物」の管理制度は存在しない。
本中間試案は、その成り立ちから土地への対策が中心であることは十分に理解できるところであるが、上記の理由から、本中間試案において検討されている建物についての管理制度を強く要望するため、本意見を上程する。

第２ 財産管理制度
１ 所有者不明土地管理制度等(2) 所有者が不明である場合の建物の管理命令
所有者不明建物の管理に関する制度の創設の是非に関しては，次の各案について引き続き検討する。
【甲案】 裁判所は，所有者（建物が数人の共有に属する場合にあっては，共有持分を有する者）を知ることができず，又はその所在を知ることができない建物（建物が数人の共有に属する場合において，共有持分の一部について所有者を知ることができず，又はその所在を知ることができないときにあっては，その共有持分）について，必要があると認めるときは，利害関係人の申立てにより，その申立てに係る建物又は共有持分を対象として，建物管理人による管理を命ずる処分をすることができる。
【乙案】 裁判所は，土地管理命令の対象とされた土地の上にその土地の所有者又は共有持分を有する者が所有する建物（建物が数人の共有に属する場合にあっては，その共有持分）がある場合において，必要があると認めるときは，利害関係人の申立てにより，その申立てに係る建物又は共有持分を対象として，土地管理人による建物の管理を命ずる処分をすることができる。
【丙案】 建物の管理に関する特別の規律は設けない。
＜意見＞
甲案に賛成する。
＜理由＞
所有者不明建物が借地上の建物であるケースが多数存在しており、乙案では、土地と建物の所有者が異なる場合に対応できず、機能しないため。丙案は先述の理由から反対する。

（注１）【甲案】又は【乙案】をとる場合において，区分所有建物の専有部分及びその敷地利用権を対象とすることについては，区分所有建物の管理に関する規律を踏まえて慎重に検討する。
＜意見＞
引き続き検討すべき。
＜理由＞
区分建物には、RC等のマンションだけではなく、木造の長屋も存在することを改めて認識していただきたい。

（注２）上記の検討に当たっては，前記(1)のイからキまでの検討と同様の検討をする。
＜意見＞
引き続き検討すべき。
＜理由＞
建物でも、建物に対する管理行為の範囲の問題、建物内の動産の取り扱い等の問題は土地と同様に存在する。

２ 管理不全土地管理制度等(2) 所有者が建物を管理していない場合の建物の管理命令所有者が建物を管理していない場合の建物の管理に関する制度の創設の是非に関しては，次の各案について引き続き検討する。
【甲案】 所有者が建物を現に管理していない場合において，所有者が建物を管理していないことによって他人の権利又は法律上の利益が侵害され，又は侵害されるおそれがあるときは，裁判所は，利害関係人の申立てにより，必要があると認めるときは，当該建物について，建物管理人による管理を命ずる処分をし，建物管理人に保存行為をさせることができる。
【乙案】 土地管理人が選任された土地の所有者がその土地上に建物を所有している場合において，所有者が建物を現に管理しておらず，所有者が建物を管理していないことによって他人の権利又は法律上の利益が侵害され，又は侵害されるおそれがあるときは，裁判所は，利害関係人の申立てにより，必要があると認めるときは，当該建物について，土地管理人による管理を命ずる処分をし，土地管理人に保存行為をさせることができる。
【丙案】 管理不全建物の管理に関する特別の規律は設けない。
＜意見＞
甲案に賛成する。
＜理由＞
第2 1（1）と同様の理由による。なお、先述のとおり、管理不全建物の危険性は近年激甚化している自然災害により急速に進展することがあり、そのような事態に対応する法的手段の選択肢があることは国民の財産、身体及び生命の保護に資するものである。
補足説明中の「もっとも，土地の場合と異なり，建物の管理不全の場合には，あらかじめ是正措置の内容を確定することが比較的容易であり，また，これに対応するための工事も，基本的には，危険な部分の防護や補強が想定されるところであり，管理不全土地に比べると適切な管理の実現手段を拡充する必要は大きくないとも考えられる。」との考え
は、建物の一部損壊を指しているものと思われるが、現実には、接続部分のある二棟の建物の一方が倒壊する危険性のあるケース、また、いわゆるゴミ屋敷、著しく樹木や草木が繁茂するケース等が存在し、その適切化を図るための労力やコストは多大である。管理不全建物の問題は、管理不全土地の問題と同様であり、空き家問題の実態を把握すると共に、どちらも慎重に検討していただきたい。

（注２）建物管理人の権限については，保存行為を超えて，当該建物を利用し，又は売却する権限を付与するとの考え方もあるが，慎重に検討する。
＜意見＞
引き続き検討すべき。
＜理由＞
建物を除却しなければ、危険を取り除くことができない場合に、保存行為とはどこまでの行為なのかが論点として残るため、裁判所の許可を得て、除却も可能とするといった要件を明文化すべきである。

（後注１）所有者が土地又は建物を現に管理している場合において，所有者が土地又は建物を適切に管理していないことによって他人の権利又は法律上の利益が侵害され，又は侵害されるおそれがあるときは，裁判所は，利害関係人の申立てにより，必要があると認めるときは，当該土地又は建物について，土地管理人又は建物管理人による管理を命ずる処分をし，土地管理人又は建物管理人に保存行為をさせることができるとすることについては，慎重に検討する。
＜意見＞
引き続き検討すべき。
＜理由＞
先に述べた、いわゆるゴミ屋敷や、管理しない所有者の居住部分建物と一部接続している管理不全建物は存在する。これらに対して、空家特措法では対応できないため、継続検討を願う。なお、利益侵害の実例として、管理不全建物から悪臭、虫害、粉塵の飛散等により、窓も開けられず、洗濯物も干せないといったことの他に、管理不全建物の近隣の賃貸借物件の場合は、借り手がつかなくなるケースがある。

（後注２）所有者が土地又は建物を管理せず，又は適切に管理していないことによって，他人の権利が侵害され，又は侵害されるおそれがあるときは，裁判所は，利害関係人の申立てにより，必要な処分を命ずることができるものとすることについては，既存の制度とは別にこれを設ける必要性を踏まえながら，慎重に検討する＜意見＞
引き続き検討すべき。
＜理由＞
上記（後注１）と同様である。補足説明中の「工作物の倒壊」が空き家、管理不全建物の問題であることを再認識していただきたい。
以上