建築協定／現場からの報告

見直し作業の始動からオナーズヒル奈良青山（第３回住まいのまちなみ賞受賞）
ROJI 路地広場空間設計室

髙澤静明
建築協定の効果

こともあり、斜面に合わせたループ用部分の樹木管理と共に手入れが行奈良東大寺脇から京都方面に向か状の道路計画と石積み擁壁が風景のき届いており、美しいまちなみを保う奈良道を3kmほど行くと、若草山基本要素として採用されている。そっている。の峰に連なった丘陵地に入る。そのの基盤の上に緑地広場を囲み、和のこの維持管理と景観の保全に効果

緑の丘が青山住宅地だ。大仏殿の大味わいを醸し出す家々が建設され、的であったのは、ひとつには、共有屋根も遠望でき、二月堂や般若寺を無電柱化による空の広がりを感じさ地に関する「維持管理組合法人」のめぐる奈良歴史街道も近くを通ってせる緑豊かなまちなみが形成された。

活動であり、もう一つの柱が専有敷いる。ここでは、歴史的風土文化が土地の持ち分は、専有宅地と移管地に関する「建築協定」の存在であごく当たり前のように身近に感じるしたループ道路以外の広場・緑道・ろう。

ことができる。その中でオナーズヒ

クルドサック道路などはすべて全住「オナーズヒル奈良青山地区建築協

ル奈良青山は、南斜面の起伏のある民の共有地である。また、専有宅地

定」は1992年に奈良市と事業主のミ道に沿って静かな佇まいの集落を形内のループ道路に面した幅60cmの部

サワホーム㈱とにより一人協定としづくっている。石垣と緑に囲まれ、分はセミパブリックな地中埋設スペて締結された。1993年、共有地と地統一感のある棟瓦の屋根が印象的でース用に当てられ、グリーンベルト中埋設施設などの維持管理を目的にある。

としてまちの表情をつくっている。

した維持管理組合法人が結成される

オナーズヒル奈良青山は、住宅都まちなみが形成されてから15年以と同時に入居者による建築協定委員

市整備公団により1990年にまちづく上経過し、一部は外壁の塗り直しな会に継承されたが、組織的には維持りコンペが行われ、1992年から1996どが始まったが、当時からの統一感管理組合法人が自治会組織の役割を年にかけ実施に移された98戸の住宅のある建物や外構は損なわれていな担い、協定委員会もまた管理組合役地である。当地区が風致地区というい。また、緑豊かな各戸の植栽も共員が兼務して活動している。
建築協定が正常に役割を果たしてきたのは、緑豊かな住環境に好感を持ち、植栽管理やまちの景観を維持していくことの重要性を認識した上で入居してきた住民の意識の高さにある。住民は、共有地の維持管理と専有敷地の維持管理が一体となったところに住環境の保全があることをよく理解している。野鳥が訪れ、四季の花が楽しめ、電柱の無い空が広がり、子供たちが安心して遊ぶことのできる住宅地を、住民は好ましく共有地

コモン緑道

安全な遊び場の提供

クルドサック

近所のコミュニケーション

図1 オナーズヒル奈良青山の街区構成

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誇りを感じて住んでいるようだ。
そのため景観上の議論はこれまで都度つど重ねられてきている。過去、

写真1 身近に自然を感じさせる共有のコモン緑道。さま 写真2 コモンスペースとしても使われているクルドサック道路は全組合員の共有地
ざまな種類の樹木が植えてあり、多くの小動物が現れる。
東屋の下は、テレビ共聴施設の機械室になっている

住民の一部からカースペースに屋根の植え込みには花木が植えられ、まの関心を高めさせるために、コモンをかけたいという要望や、ソーラー

ちかどにはアイストップツリーがアクや緑道に樹木名札を付けるなどの活パネルによる屋根の葺替えの要望がセントになっている。これらの植栽動も活発に行われている。

あったが、住民アンケートにより大の維持管理は住民がこまめに手入れ

このような住民活動を背景に、「オ多数の住民が不可の結論を出した結しているが、大がかりな剪定や消毒ナーズヒル奈良青山」は、平成19年果、要望は取り下げられている。カは近所同士でまとまって行うことが度の「第3回住まいのまちなみコンクースペースの屋根についてはオープ多い。

ール」で「住まいのまちなみ賞」をンなエントランス周りを確保し広が共有地のコモンスペースや緑道の受賞し、これを機会に有効期間満了

りある共有空間を維持して行くこと

維持管理については、樹木の剪定やまで時間的余裕はあったが、建築協を優先したいということ。また、ソ消毒などを定期的に専門業者へ管理定更新に向け検討を開始することにーラーパネルは整った屋根並み景観組合予算で委託しているが、日常的なった。
「オナーズヒル奈良青山地区にそぐわないのではないか、というには近所の住民の手で自主的に選定建築協定」による規定では、協定の理由からである。

や除草なども行われているため常に有効期間は20年間であり、その後も美しく整えられている。

継続する場合は、土地所有者全員の維持管理の現状と生活ルール

このような住民意識の高まりは、合意を持って再申請が必要との内容になっている。

専有敷地一区画当たりの植栽スペ子供のことを考えた生活ルールにもースは広く、道路に沿ったグリーン良い影響を与えていると思われる。

ベルトの植栽がある。ここは建設当

メインの道路はループ状で通過交通

初はツツジ類をベースとしていたが、は少ないが、運転する際住民は低速

今では住民の好みでさまざまな四季運転、徐行を心掛けて子供たちの安の草花が植えられ、それがまちなみ全を図っている。見通しの悪い部分

協定地内は一戸建住宅専用とし、に変化ある楽しみを提供すると共に、にはカーブミラーを設置するなどの敷地は協定締結時の状態を良好に維そこに住む住民の人柄や個性を感じ改善や、子供たちのよく遊ぶ緑道や持することを明記している。また、させ好ましい風景をつくっている。

コモンでは老朽化した舗装材等の補敷地の区画変更、切り盛り土によるまた、まちなみに統一感をつくって修や植え込みの手入れなどで安全な造成、電力線埋設部分への工作物設

いる要素の一つには石垣上部のヒイ遊び場を確保している。

置、アンテナ看板やカーポート扉のラギモクセイの生垣がある。門周り

また、子供たちにも早くから緑へ

建築協定の内容
協定内容としては以下のような規定がある。

設置を禁止し、屋根付きカーポート

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も原則禁止。塀設置を禁止し生垣をやすい変化のあるまちなみを形成し推奨。門柱の形状も変更を禁止し、ている。

門扉の高さを規定している。また、

次に、建築協定がこれまで果たし増改築や所有権の移動時は協定委員てきた役割を認識するため、協定を会への届け出を義務化している。

継続できなかった場合にどのような⑤アパートなどの建設も可能に。まちなみにそぐわない建築を阻止できない⑥アンテナや商業看板、選挙看板の林立による景観破壊

建築協定更新に際し、維持管理組ことが起こりうるかをプロジェクトの⑦屋根付きカーポートは自由な形態

合法人の中に、理事長経験者を中心メンバーで議論していった。建築協で設置可能（ただし、風致条例のにした「新協定検討委員会」のプロ定がなくなったことをきっかけに、工作物申請は必要）

ジェクトがつくられ、私も相談を受現在のまちなみを住民が自主的に維⑧連続した生垣は、維持管理のしやけて協定更新に関する問題点を洗い持していくことをあきらめた場合、すさから考えると撤去される可能出すことになった。改めてまちの魅風致地区条例による規制だけでは不性も高い。塀やフェンスだらけの力を再認識し、建築協定の果たす役十分であり、悲観的に見た場合ではまちなみ景観になりうる割について共通認識を持つことで、あるが、以下のような問題が起こる今後の行動指針を図ることになる。

ことが考えられた。

ターの設置が可能。景観の悪化に①区画の細分化（開発申請時には165つながる

まず、まちの魅力を醸し出している主な要素を、改めて抽出してみる㎡以上の指導）⑨背の高い門扉やカーポートシャッ⑩増改築時や所有権移転時に協定委②切り盛りによる造成は、風致条例員会への届け出が不要になること①共有地と専有地の豊かな緑、②棟の許可が取れれば可能に。石垣もで、問題ある行為が近隣の感知し瓦など 和保全不可能ないところで進行する恐れがあると以下のように整理できた。
を感じさせる程よい統

一感、③風土に合った石垣の道なみ、③協定締結時の状態を良好に維持す

このように、協定が継続できずに④無電柱化による空の広がり、⑤門るという敷地規定がなくなり、自歯止めがなくなった状態では、最悪周りが統一されたオープンな外構、由に変更可能に（風致条例の申請の場合まちなみの景観破壊が起こり⑥身近に自然を感じさせる共有のコは必要）うる。さらに専有敷地部分に関する

モン緑道、⑦通過交通の無い安全な④地中埋設部分のグリーンベルトの住民による話し合いの場がなくなる

ループ道路、⑧コモンスペースとし緑化維持が困難（維持管理規約でことで、希薄な住民関係に陥る可能て機能するみち広場、⑨住民によるは工作物、その他の施設を禁止し性も考えられる。

行き届いた維持管理、⑩まちなみにているだけなので、グリーンベル

一方、建築協定が継続された場合関し高い住民意識。

ト部分がコンクリートや砂利敷きでも、環境保全に関しては万全ではになる可能性も考えられる）ないことも認識しておかなければな

このような要素が相まって親しみらない。現在の建築協定の内容はあくまで基本的方向を提示するものであり、実際の運用に際し判断に迷う不明確な部分もある。
さらに、子供を核とする家族構成から年代構成も変わってきており、今後世代交代や住民の高齢化に伴うライフスタイルの変化による住宅の増改築やバリアフリー対応などの理由から外構工作物の改修の要望も十分考えられる。
あるいは住宅のストック的な考え方も変わってきていることから、転写真3 風土に合った石垣とグリーンベルトの道なみ。統一された生垣と無電柱化により空の広がりを感じさせる

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売時や賃貸される住宅の維持管理に

動継続の盛り込み

関する新住民への継承などにも協定であるため、すべてが住民の手で行上の明快な根拠を必要とする場面も②案／一部修正したうえでの継続わなければならない。理事会または出てこよう。なにより、住民にとって③案／廃止

一部の住民の負担は大きく、作業進

まちを美しく住みやすく維持してい④案／①案+まちづくりガイドライン

行も遅れがちにならざるを得ないでとして協定条文の運用を明示

こうという気持ちにさせるのは「人あろう。法律的なことや建築に関す間関係=住民同士のふれ合い」の機

第5段階：維持管理組合総会での決る専門的知識など、あるいは資金の会が欠かせない。

議面からも、多くの点で住民だけでは第6段階：申請のための諸手続き解決しきれない問題も起こりうる。

さらには、現状のまちの姿を維持保全していく前提で考えれば、現在など、やるべきことは多岐にわたり、の協定以上にルールの扱いをきめ細作業量もかなり多い。

良好な住環境の維持を住民の手に委ねるのであれば、普段から気軽にやかに決定しなければならない。たしかし、現在の制度の中では、建相談ができるような行政側の強いバとえば、増改築時の建築可能ライン

築協定そのものが住民の自主的契約ックアップが必要であると思われる。の明示、屋根素材や色彩のデザイン規定、生垣やフェンスの定義、門周り修復時の規定、カーポート屋根の規定、擁壁材料の明示、バリアフリー対応の規定、等々多岐にわたる。
このような住民の期待に応え、状況に応じた住みやすい環境を確保するには、時代に合わせて柔軟な視点で見直しができ、建築協定を補完する仕組みとして、法的な根拠は薄いが「まちづくりガイドライン」のよう建築協定

年代後半から認可され始め、1976年の建築基準法改正により「一人協定」がここで、ごく一般的な「建築協定」の定義を見ておきたい。

【建築協定とは】導入されたことで広く行われるようになった。
広い意味では、法的な規制はないが良好な生活環境をつくり維持してい地域を良好な環境として長い時間をかくことを目的とした法的規制では、「都け風土に合わせてまとめ上げられた伝市計画」
や「地区計画」「、緑地保全条例」、

統的まちなみの「しきたり」や「作法」「風致地区条例」など数多くあるが、こなどの慣習、あるいは新規住宅開発地れらはすべて行政が策定し指導する条における「建築ルール」や「建築ガイ例である。しかし、行政指導の条例はドライン」のように住民同士が自主的な設定をしておくことも必要であろ

住民が関与しにくく、まちづくりに対すに私的ルールを決める場合も含めて「建う。

る関心も高まらない。

築協定」と呼ぶこともある。

それに対し、地区の住民が自発的に「建築協定」では、土地や建物の利用協定更新に向けた作業始動

住民同士の協定を結ぶものとしては「建方法や制限、緑の活用、色彩やデザイ今後、「新協定検討委員会」プロジェクトの協定更新に向けた検討事築協定」や緑の環境維持を目的としたンの規定など多くの規定が含まれ、あ「緑化協定（緑地協定）」などがある。

る意味私権を制限することにもなるが、「建築協定」は、ごく限られた地域をその分、増改築が行われたとしても地対象に、住民同士の合意の基で地域に域固有の魅力的な景観やまちなみに融第1段階：住民のまちなみに対する再応じた内容の協定を結び（契約行為）、合させることができる。

認識のアンケート調査。まちなみの建築基準法第69条等の規定に沿って行

項としては、残したい要素と改善すべき要素のアンケート抽出。
第2段階：現況建築協定のポイントと、協定廃止の場合の問題点提示の広報活動。
第3段階：弾力的運用が可能なまちづくりガイドライの策定作業。
第4段階：協定更新の賛否とガイドラインの賛否確認のアンケート調査と広報作業。
①案／現況協定のままでの継続と自このように「建築協定」は、住民参政の認可を受けるもので、住宅地の場加により地域性を活かした良好で個性合、供給者側が事業開始以前に行政か的な住環境づくりを積極的に展開し維ら認可を受け「建築協定」の内容を購持管理することで、住環境の付加価値入者に承継するケース（一人協定）と、を高め、良質な社会資産として次世代入居後住民同士の総意の基で「建築協に継承していく可能性を秘める。

定」をつくり行政の認可を受けるケー

なにより、こうした地域の景観やまス（合意協定）があるが、いずれも運ちなみに配慮するということは、近所用は住民組織に委ねられる。

への気配りができるということであり、【建築協定の成り立ち】

地域コミュニティへの参加意識が高ま「建築協定」は1950年に策定された建ると同時に、近所の人々と共に居心地築基準法に「合意協定」が盛り込まれの良い住環境をつくっていくことにつたが、新規住宅開発地においては1960ながる。

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写真4 通過交通のない安全なループ道路。地形に合わせてゆるやかに起伏し、変化のある景観を生み出している

ところで、私が奈良市役所へ事前なる。住民の持ち回りでの理事会で相談をした際、協定の期限が当初のはこういったことは把握しきれない2012年から2019年に伸びていたことところであろう。こうした点でも行が判明した。オナーズヒル奈良青山

政による専門的知識を必要とする支は良好な住環境を保つためテレビの援は欠かせない。

受信は共聴アンテナ方式とし各戸の「新協定検討委員会」プロジェクト

アンテナを制限してきたが、CS衛星

では、建築協定期限が先に延びたと放送についてはデジタル方式切り替しても更新に向けた作業を進めるこえに伴い共聴アンテナが使えなくなとになった。新たな増改築への対応、るので、希望者は各戸アンテナで対協定条文の運用のしかたや、あるい応することになった。そのため建築はまちづくりガイドラインの整備な協定の一部を改訂する必要があり、ど、今のうちに整理しておくべきこ全住民の総意のもとでの建築協定変とは多い。場合によっては建築協定更届けは1999年奈良市により認可さの前倒しの更新申請もありうるであれている。これは協定の再認可といろう。要は、協定条文そのものだけう扱いであり、その年から改めて協ではなく、その基にある住みよさの定が開始されたということになる。

追及こそ必要なのだ。

有効期限までまだ10年もあることに時代時代の情勢に合わせた柔軟な運用があってこそ、まちなみ保全の意義があるように思える。子供たちのため、あるいはお年寄りのために少しでも住みやすく居心地の良い仕組みをつくっていく。……こうした積み重ねが将来的にも子供たちが喜んで住み継ぐことになる大きな要因であり、そういうところにコミュニテ

写真5 石造りの団地案内板

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ィの進化があるのではないだろうか。

高澤静明（たかさわ・しずあき）
1948年仙台市生まれ。室蘭工業大学卒業。㈱相田建築設計事務所、ミサ ワ ホ ー ム ㈱ を 経 て、2008年、ROJI 路地広場空間設計室開設。一級建築士、一級造園施工管理技士。
まちづくり設計：京都桂坂ＣＥＤプロジェクト、常総北守谷プロジェク
ト、宮崎台桜坂プロジェクト、新浦安碧浜プロジェクトほか