明海大学主催（(一財)日本不動産研究所、(公財)不動産流通推進センター共催）の不動産学シンポジウム（平成29年12月20日・於 すまい・るホール）において当センターの麻研究員が研究報告を行いました。

価格査定マニュアルデータからみた不動産評価の現状と課題（公財）不動産流通推進センター
1. はじめに宅建業法の規定により、宅建業者が売主に媒介価格

麻剣英研究員／博士（不動産学）での成約価格と比較する方法で仮説１を検証します。
②仮説２はヘドニックモデル（注） により推計する方について意見を述べるときには、その根拠を明示する

表1 データ概要

ことが義務付けられています。その関連で不動産流通

査定データ
レインズデータ
分析対象
既存戸建住宅
既存戸建住宅データ時点 ２０１５年１月～２０１７年３月 ２０１５年１月～２０１７年９月
対象範囲
全国
全国
手法1の
標本数
4,310件（クリーニング後） 112,037件（クリーニング前）
データ
マッチング
301件（首都圏：64件）
標本数
データ時点 ２０１５年１月～２０１７年３月 ２０１５年１月～２０１７年９月
手法2の対象範囲
首都圏
首都圏
データ
標本数761件（クリーニング後）
29,043件（クリーニング後）推進センター（旧不動産流通近代化センター）が昭和56年10月に国土交通省（当時の建設省）の委託調査に基づいて価格査定マニュアルを策定しました。
その後不動産流通市場の変化等に応じて、５回の改訂を行い、現在web化して提供しています。大きな改訂としては、国土交通省が2014年３月に公表した「中古戸建住宅に係る建物評価の改善に向けた指針」の内容を踏まえ、戸建住宅価格査定マニュアルを見直しました。

法で検証します。
取引市場全体では、価格査定マニュアルにより査定戸建住宅価格査定マニュアルを国の指針を反映し改した物件の取引はごく一部なので、市場全体の成約価訂してから、査定データが蓄積されています。新たな格を査定価格と比較する方法の検討が必要です。その査定マニュアルに従って査定した物件がその査定価格ため、査定物件が市場で取引されたとしたらいくらにで実際に市場で取引されているかどうかの実証分析がなるのかをヘドニックモデルにより推計し、査定物件必要になります。の査定価格と市場での推定成約価格とを比較することまた、今の取引市場では成約価格と査定マニュアルにします。

による査定価格との間に差があるのか、価格査定マニ

具体的には、まず、市場の取引データをヘドニック

ュアルと同じように建物の価格を適切に評価しているモデルにより推計して、市場取引モデルを構築します。のかに関心がもたれます。
本研究は価格査定マニュアルによる査定価格を市場の成約価格と比較することにより、現在の取引市場における既存戸建住宅の価格評価の実態を明らかすることを目的とします。
研究の問題意識に従って、２つの仮説をたてます。
仮説１は、価格査定マニュアルにより査定した物件は、ほぼその査定価格で市場に取引されている。
仮説２は、査定マニュアルによる取引事例は、まだ次に、査定マニュアルによる査定物件の属性を市場取引モデルに代入して、査定物件の市場での推定成約価格を求めます。
最後に、求められた査定物件の市場推定成約価格と価格査定マニュアルによる査定価格とを比較するという手法になります。
それぞれの手法のデータ概要は表１のとおりです。
なお、市場の取引データは全国の指定流通機構からレインズ情報の提供を受けています。

少なく、取引市場全体では、建物の価格を適切に評価しているとは言い切れない。
仮説を検証するため、①価格査定マニュアルの査定

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2. 分析結果の説明（1）手法１の説明

データを市場の取引データ（レインズデータ）とマッデータマッチングの結果、4,310件の査定物件のうチングして、マッチングできた物件の査定価格を市場

ち301件の査定物件がレインズデータで確認されまし2018. 2 ◆ 不動産フォーラム21

表 2 査定価格と売出価格・成約価格の比較

図２ 査定価格と推定成約価格の関係

売出価格との関係成約価格との関係
査定価格＞売出価格 27.9% 査定価格＞成約価格 37.5%
査定価格＝売出価格
2.3% 査定価格＝成約価格
1.3%
査定価格＜売出価格 69.8% 査定価格＜成約価格 61.7%
相関係数0.9509 相関係数0.9450
図１ 査定価格と成約価格の関係
8,000

8000

散布図（単位：万円）

6,000

6000

査定 4,000
価格

4000

2,0002000

散布図（単位：万円）
18000

18000

16000

16000

14000

14000

12000

12000

10000

10000

8000

8000

6000

6000

4000

4000

2000

2000

000
2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 14,000 16,000 18,000
推定成約価格

00

2,000

4,000

6,000

0
8,000

成約価格

式に当てはめて市場での推定成約価格を求めました。
査定物件の市場の推定成約価格を査定価格と比較した結果、相関係数は0.8601で、散布図により、両者た。市場で取引されたこの301件の査定物件について、の関係をみると図２のようになります。一見相関があ価格査定マニュアルによる査定価格を、売出価格及びるように見えますが、明確とは言えず、図１と比較す成約価格と比較してみます。その結果は、表２のとおると、違いが一目瞭然です。

りです。どちらも強い相関を持っていることが明らかです。

図２では、45度線の下方よりも上方のほうに乖離が大きいことがわかります。すなわち、査定価格よりまた、査定価格よりも高く取引された物件は全体のも市場推定価格が低い傾向があることが確認できます。

61.7％を占めています。査定価格よりも低く取引されつまり、価格査定マニュアルの考え方は、まだ市場た物件は全体の37.5％ありますが、以下の図１の散布に十分反映されていないことが分かります。

図で示すように、全般的に成約価格との差はあまりありません。
査定価格と成約価格の相関を散布図で確認すると図3. まとめ
以上の分析結果をまとめると、手法１の分析により、１のようになります。強い相関があることが確認でき査定マニュアルに従って査定した物件はほぼその査定ます。データはほぼ直線に沿って分布していますので、価格で市場で取引されることが分かりました（仮説１

査定マニュアルにより査定した物件はほぼその価格でが検証されました）。

取引されていることが分かります。

また、手法２の分析により、査定価格を市場推定価格と比較すると、査定価格のほうが高い傾向があり、（2）手法２の説明
不動産価格は不動産の属性に関する評価の合計とし市場全体では建物価格がまだ十分評価されていないことが確認できました（仮説２が検証されました）。て表すことができるとしたのがヘドニック分析です。

したがって、既存戸建住宅の流通市場を活性化し、不動産の属性はアクセシビリティなどの土地属性、取引市場において建物の価格が適切に評価されるため築年数・建物の面積などの建物属性、立地する地域属には、価格査定マニュアルの一層の普及促進が重要な性などがあります。

課題になります。

不動産のマーケットは地域によって異なるので、市場取引モデルについては、首都圏を分析対象としました。ヘドニック分析の結果、有効な市場取引モデルを得られましたので、査定物件の不動産の属性をモデル（注）ヘドニック分析とは、ある商品の価格はその商品の様々な属性の価値の集合体とみなし、統計学における回帰分析により商品の価格を推定する手法です。

2018. 2 ◆ 不動産フォーラム2147