Ieri, Oggi, Domani
Sentiment sul Mercato Immobiliare Italiano
Primo semestre 2023

Ieri, Oggi, Domani
Sentiment sul Mercato Immobiliare Italiano
Premessa
Nel complesso nel 2022 in Italia è proseguita
la fase di espansione dell’attività economica(+3,7%), benché a ritmo inferiore rispetto al 2021(+6,7%). Tra fine 2022 e inizio 2023 l’economia
nazionale ha mostrato segnali di rallentamento
che hanno influenzato solo parzialmente la
crescita del Paese, questo grazie anche alla
sensibile riduzione del prezzo del gas, alla
diversificazione dell’approvvigionamento dellematerie prime e alla resilienza di famiglie e
imprese alla significativa crescita dell’inflazione.
Secondo le ultime stime ISTAT “L’economia
italiana nel primo trimestre del 2023 registra una
crescita dello 0,5% rispetto al trimestre precedente
e dell’1,8% rispetto al primo trimestre 2022. […]Dopo la lieve flessione congiunturale dell’ultimo
trimestre del 2022, la ripresa di inizio 2023
prospetta un tasso di crescita acquisito per il
2023 stimato allo 0,8%”.

Il Fondo Monetario Internazionale (FMI) in baseai dati divulgati nel mese di aprile 2023, prevedeuna crescita del PIL per il 2023 in linea con lestime di ISTAT e pari al +0,7%, trend che FMI
ipotizza in crescita anche per il triennio
2024-2026.
Il quadro economico segue gli effetti degli
eventi geopolitici e macroeconomici che si sono
susseguiti nel corso degli anni appena trascorsi,
dove, in particolare, a partire da febbraio 2022
con l’inizio del conflitto in Ucraina, sono emerse
nuove preoccupazioni a livello mondiale intaccandola ripresa dell’economia globale e di conseguenza
dell’Eurozona e dell’Italia. L’evento bellico hacausato un’immediata volatilità dei mercati azionari
e ripercussioni sul costo e la disponibilità di energia
e di risorse naturali e dell’indice inflattivo,in particolare in Europa.

Paese

2021

2022

2023

2024

2025

2026

Francia

6,8

2,6

0,7

1,3

1,9

1,8

Germania

2,6

1,8

-0,1

1,1

2,0

1,8

Grecia

8,3

5,9

2,6

1,5

1,4

1,4

Italia

6,7

3,7

0,7

0,8

1,2

1,1

Portogallo

4,9

6,7

1,0

1,7

2,2

1,9

Spagna

5,1

5,5

1,5

2,0

2,0

1,7

Giappone

1,7

1,1

1,3

1,0

0,6

0,5

Regno Unito

7,4

4,0

-0,3

1,0

2,2

2,0

Stati Uniti

5,7

2,1

1,6

1,1

1,8

2,1

Euro area

5,2

3,4

2,8

3,0

3,2

3,2

Mondo

6,0

3,5

0,8

1,4

1,9

1,7

Prodotto Interno Lordo, Variazione annua (%), Fonte: Elaborazione su dati Fondo Monetario Internazionale, aprile 2023

2

Ieri, Oggi, Domani

La significativa crescita dell’inflazione,
registrata nel 2022, è derivata anche
dall’aumento dei prezzi delle risorse
energetiche, fenomeno che appare tuttora
rallentare il trend di ridimensionamentodell’inflazione. ISTAT nell’ultimo comunicato
dichiara che a maggio 2023,dopo la risalita
registrata ad aprile, i prezzi al consumo
riprendono a scendere, tornando, al livellodi marzo 2023 (+7,6%).

Previsioni
Paese

2021

2022

2023

2024

Francia

2,1

5,9

5,0

2,5

Germania

3,2

8,7

6,2

3,1

Italia

1,9

8,7

4,5

2,6

Spagna

3,1

8,3

4,3

3,2

Regno Unito

2,6

9,1

6,8

3,0

Euro Area

2,6

8,4

5,3

2,9

Inflazione, Variazione annua (%), Fonte: Elaborazione su dati Fondo Monetario
Internazionale, aprile 2023

14

108
107,3

12

107

10

106

var% y/y

8

105

6
104

4

indice

7,6

103

2

Inﬂazione (NIC, var % y/y)mag-23

mar-23gen-23

nov-22

set-22lug-22

mag-22

mar-22gen-22

nov-21

set-21

lug-21

mag-21

mar-21

gen-21

nov-20

set-20lug-20101
mag-20-2
mar-20102

gen-20

0

Salari (indice)

Inflazione (NIC, var. % mensile) e Retribuzioni contrattuali orarie (Salari) - Italia, Fonte: Elaborazione su dati ISTAT

3

800
700
600
500
400
300
200
100

Tassi 1999-2000

mm+18

mm+17

mm+16

mm+15

mm+14

mm+13

mm+12

mm+11

mm+10

mm+9

mm+8

mm+7

mm+6

mm+5

mm+4

mm+3

mm+2

mm+1

m

0

Tassi 2022-2023

Trend aggiornamento Tassi BCE (indice m=100)
Fonte: Elaborazione su dati Banca Centrale Europea

Il sostenuto trend inflazionistico ha avviato
l’attuazione di politiche monetarie stringenti daparte delle Banche Centrali e proprio la Banca
Centrale Europea (BCE) lo scorso 27 luglio 2022,
ha iniziato l’escalation della crescita dei tassi diriferimento, alzando per la prima i valori dal 2016
(da 0,00% a 0,50%), e che al 21 giugno 2023 ha
raggiunto l’ottavo rialzo pari al 4,00%.

4

Quello in corso è il rialzo più ampio e veloce dei
tassi BCE registrato dal 1999. È evidente che gli
aggiustamenti della BCE vogliono supportare lapolitica di contenimento dell’inflazione nel limite
del 2% ed è altrettanto importante segnalareche al fine di prevenire il rischio di un persistenterialzo dell’inflazione, la BCE non esclude, in futuro,un ulteriore aumento dei tassi di interesse.

Ieri, Oggi, Domani

Per quanto riguarda le prospettive per l’economia
italiana, Confindustria a marzo 2023 afferma
che: “I consumi delle famiglie italiane rimarranno
quasi fermi in media nel 2023 (+0,2%), al di sottodel trascinamento ereditato grazie alla buona
dinamica nella parte centrale del 2022. Anno in
cui il reddito disponibile reale ha limitato i danni,
nonostante il balzo dell’inflazione ed è stato
utilizzato gran parte dell’extra-risparmio
spendibile, lasciando poche risorse al 2023.
Quest’anno, inoltre, i tassi più alti per mutui casa
e credito al consumo giocheranno contro la spesa
per beni e servizi. Solo in seguito, sulla scia dellalenta discesa dell’inflazione e, quindi, di unrecupero del reddito reale, i consumi tornerannoa crescere, dalla seconda metà del 2023 e, conpiù slancio, nel 2024. Anche gli investimenti
totali sono previsti crescere poco nella media del2023. I motivi sono il ripiegamento delle
agevolazioni fiscali in campo edilizio e l’impattodelle condizioni di finanziamento più stringenti.
Il dato annuo nasconde, come per i consumi, un
avvio molto debole del 2023 e una successiva
ripresa, che poi proseguirà più speditamente nel
corso del 2024. Ma i ritmi resteranno molto sottola grande vivacità registrata nel 2022, legata
proprio al boom degli investimenti in costruzioni.”
In questa fase congiunturale il mercato dei
capitali risulta in contrazione e l’attenzione
appare rivolta a prodotti meno rischiosi conrendimenti in ascesa.
Il numero contenuto di transazioni restituisce unandamento del mercato immobiliare di non facile
lettura; la prospettiva appare quindi segnata nel
medio termine da una maggiore incertezza etensione, che si rifletterà negativamente
rallentando le operazioni di capital market.

5Focus costi di costruzionedel conflitto Russia-Ucraina, siano in una siano in
una fase di superamento del picco. […] Di fronte a
tali aumenti che impattano fortemente sui costi
di costruzione, il Governo, con la nuova Legge di
Bilancio, ha cercato di introdurre delle misure dicontrasto prevedendo contributi sotto forma dicredito di imposta in favore delle imprese perl’acquisto di energia elettrica e gas naturale, sia
per le imprese considerate energivore che per lealtre. Velocità, certezza dell’applicazione delle
regole e sanzioni proporzionate sono indispensabiliaffinché le imprese possano fruire dei crediti percontenere l’aumento dei costi.”

Le rilevazioni, riportate nell’ultimo comunicato
dell’Associazione Nazionale Costruttori Edili(ANCE) di marzo 2023 “Dopo un 2022 che havisto il costo dei beni energetici e delle materie
prime raggiungere i livelli più alti degli ultimi 10
anni o addirittura superare il loro massimo storico,
il nuovo anno si è aperto con primi segnali dirallentamento della dinamica dei prezzi. Infatti,
dagli indicatori a nostra disposizione, si osserva
come i rincari, registrati già a partire dalla fine del2020, a seguito della ripresa post pandemica e
accentuatisi notevolmente in seguito allo scoppio

140
135
128,3

130
125
120

122,5

115
110
105
100
95

Fabbricato Residenziale

Apr-2023*

Feb-2023

Mar-2023

Dic-2022

Gen-2023

Ott-2022

Nov-2022

Set-2022

Ago-2022

Giu-2022

Lug-2022

Apr-2022

Fabbricato Industriale

Mag-2022

Mar-2022

Feb-2022

Dic-2021

Gen-2022

Ott-2021

Nov-2021

Set-2021

Ago-2021

Giu-2021

Lug-2021

Mag-2021

Apr-2021

Feb-2021

Mar-2021

Dic-2020

Gen-2021

Nov-2020

Ott-2020

Set-2020

Ago-2020

Giu-2020

Lug-2020

Apr-2020

Mag-2020

90

Media 2022

Indice del Costo di Costruzione in Italia, Fonte: Elaborazione su dati ISTAT

Tenendo in considerazione sia l’attuale situazione macro-economica, sia l’asset class ed il contesto
geografico di riferimento dell’immobile oggetto di analisi, si ritiene ragionevole assumere aumenti/
adeguamenti del costo di costruzione. Al momento non è possibile prevedere se tali costi si consolideranno
nel tempo oppure si assisterà ad un loro ridimensionamento sul medio-lungo periodo; è pertanto doveroso
procedere con un monitoraggio costante di tali parametri.

6La visione Kroll Real Estate
Advisory Group sull’evoluzionedel mercato immobiliare in Italia
I primi sei mesi del 2023 hanno confermato un
rallentamento dell’attività immobiliare in Italia,
proseguendo il trend rilevato a partire dall’ultimo
trimestre dello scorso anno in conseguenza siadel protrarsi del conflitto russo-ucraino, sia dalle
politiche di rialzo dei tassi di riferimento attuatedalla BCE. Gli investitori attuano strategie
propedeutiche all’avvio di operazioni divalorizzazione dei propri portafogli, sia
programmate, che nuove, soprattutto nelle
principali città. Il “modus operandi” in atto è
tipico di un mercato illiquido, in cui le aspettative
di prezzo atteso tra offerta e domanda si
ampliano, creando così le condizioni di unatteggiamento “wait and see” e “flight to quality”
dei player. In parallelo, gli sviluppatori prediligono
iniziative che consentono di operare limitando al
minimo (se non azzerando) il ricorso alla leva
finanziaria, mentre preferiscono mettere instand-by le operazioni che necessitano di linee dicredito ingenti e caratterizzate da un profilo dirischio elevato.
Una ulteriore crescita dei tassi e, di conseguenza,del costo del denaro porterebbe ad un’ulterioredifficoltà di reperimento di capitali e ad unincremento dei rendimenti.
L’illiquidità del mercato corporate lascia peròfiltrare segnali positivi: l’asset class Hospitality
mantiene un dinamismo grazie a operazioni voltea immettere sul mercato prodotti di elevato
standard qualitativo. La significativa ripresa dei
flussi turistici ed in particolare della componente
degli stranieri ha riattivato l’interesse dei tenant
per il segmento retail delle high-street. In
particolare, Milano si conferma la città con ilmercato caratterizzato dalla domanda più attiva,
seguito dalle principali città fortemente vocate al

turismo internazionale (Roma, Firenze e Venezia),
in particolare per il segmento del lusso.
Significativo è il caso di Venezia che sta ora
sperimentando una vivacità di presenzedifficilmente conosciuta nel passato. Rimane
solida la redditività dei segmenti Uffici in prime
location e della Logistica, in particolare coninteresse per assi secondari, per garantire una
maggior capillarità nella distribuzione e anche inragione della saturazione delle location prime. Il
Residenziale prosegue il percorso diconsolidamento come asset class diinvestimento, sostenuto da una tenuta dei valorie dei rendimenti e dalle caratteristiche
intrinseche di eterogeneità (target user
molteplici, ruolo strategico per la diversificazione
nell’allocazione dei capitali).
In questa fase in cui il mercato appare dicomplessa lettura, il ricorso ad Advisor in grado
di fornire consulenza strategica e tecnica
specializzata risulta fondamentale per indirizzare
le scelte degli operatori immobiliari nei processi
di valorizzazione, dismissione o acquisizione diimmobili. Il vantaggio di affidarsi a professionisti
affermati e con un track-record consolidato
consente di comprendere le dinamiche in corso e
intraprendere le scelte giuste per posizionarsi
correttamente sul mercato. I servizi che, a nostro
avviso, meglio rispondono all’attuale situazione
di mercato sono: l’Asset Management finalizzato
alla massimizzazione del valore dell’immobile; gli
Studi di fattibilità e marketing territoriale volti a
fornire soluzioni di valorizzazione e a verificare lasostenibilità economica; e la Tenant
Representation, ovvero la consulenza mirata allanegoziazione/rinegoziazione di contratti dilocazione passivi e attività finalizzate al costsaving. Con riferimento, infine, ai servizi tecnici è
continuo il supporto nelle attività diregolarizzazione degli asset oltre chenell’ottenimento della certificazione energetica.

7

Residenziale
Nel corso del 2022, nonostante l’incremento dei
tassi di interesse e la considerevole crescita
inflattiva, il segmento residenziale ha mantenuto
il numero di transazioni e gli asking price elevati,
risultato sostenuto per lo più dalla dinamicità
della componente relativa il prodotto a nuovo.
Nei primi mesi del 2023, l’incertezza degli eventi
macroeconomici inizia a rilevare i primi effetti sul
mercato. La domanda di acquisto di abitazioni
registra i primi segnali di rallentamento: secondo
l’ultimo “Sondaggio Congiunturale sul mercatodelle abitazioni in Italia” della Banca d’Italia inuovi incarichi a vendere e il numero di potenziali
acquirenti sono, ad opinione degli agenti
immobiliari intervistati, in diminuzione, così comei tempi di vendita e lo sconto sul prezzo richiesto
dal venditore sono lievemente aumentati.
Se il mercato della compravendita di abitazioni
registra i primi segnali di oscillazione, quellodelle locazioni rileva risultati in controtendenza,
con la domanda e i valori dei canoni di affitti inlieve rialzo.
Dal quadro delineato emerge con forza latendenza di chi cerca una casa a prendere inconsiderazione soluzioni di locazione anche con
formula di affitto con riscatto, soprattutto nelle
principali metropoli italiane.

Il mercato “corporate” residenziale prosegue ilpercorso di consolidamento come asset class diinvestimento, la cui attrattività è sostenuta da:maggiore resilienza rispetto
ad altre asset class tradizionali,
in termini di tenuta dei valori e
rendimenti;
ruolo strategico per ladiversificazione nell’allocazione
dei capitali, riducendo lavolatilità dei portafogli
immobiliari, mitigando ilrischio dell’iniziativa;

target user molteplici (es.
giovani, famiglie, senior) e
distribuzione geografica delprodotto più capillare ed
eterogenea rispetto ad altre
tipologie immobiliari, driverche permettono di distribuire
le iniziative residenziali, nonsolo in aree primarie, ma anche
in aree secondarie dotate diservizi strutturati

Al fine di mantenere attrattivo il comparto sarà fondamentale immettere sul mercato prodotti maggiormente
in linea con i comportamenti di consumo e di vita. Inoltre, la promozione di iniziative residenziali di elevato
appeal ubicate in aree secondarie, ma caratterizzate da una elevata accessibilità, oltre a qualificarsi come
opportunità di rigenerazione, produrranno un innalzamento della qualità dell’abitare, contribuendo
all’espansione delle città. Anticipare l’impatto culturale di un prodotto innovativo, intercettando le esigenzee i gusti delle prossime generazioni, tramite layout e servizi tailor-made, potrebbe essere la soluzione“win-win” per il rinnovamento dell’intero settore.

8

Ieri, Oggi, Domani

UfficiNel periodo gennaio-giugno del 2023, il volume
degli investimenti nel settore uffici ha lasciato
per la prima volta il primato al transato delcomparto logistica e light industrial confermando
l’attuale scarsa dinamicità del mercato immobiliare
italiano. La fotografia del contesto nazionale
riflette quello europeo; secondo MSCI Real
Capital Analytics, infatti la flessione degli
investimenti in uffici nel vecchio continente haregistrato un’accelerazione che nei primi mesidel 2023 ha fatto registrare il minor numero discambi di uffici degli ultimi 14 anni.
Gli elementi che attualmente stanno condizionando
i mercati finanziari (e di conseguenza quelli
immobiliari), e che stanno aumentando la situazione
di “incertezza” nel breve/medio periodo, sono lasignificativa crescita dell’inflazione ed il contesto
geopolitico creatosi a seguito allo scoppio delconflitto russo-ucraino. Il livello di inflazione superiore
alle aspettative ha portato, tra l’altro, il Consiglio
direttivo della Banca Centrale Europea (BCE) ad
incrementare i tassi di interesse, oggi al 4,00%,
rendendo di fatto sostenibili quasi esclusivamente
operazioni full-equity, quest’ultime rese possibili
per il segmento uffici, per esempio, grazie a clubdeal di investitori.

In Italia, nelle location più premianti di Milano eRoma, gli spazi di grado A stanno facendo registrare
un aumento della domanda, a fronte di una certa
carenza di prodotto che ha portato in alcuni casi
ad un lieve aumento dei canoni di locazione “prime”.
Segnali più marcati di repricing si registrano
invece nelle location periferiche o secondarie eriguardano gli spazi ufficio di medio/grandi
dimensioni non più rispondenti ai requisiti dellanuova domanda “ibrida”.
In un possibile scenario previsionale si potrebbe
assistere ad un sempre maggiore peso dellasituazione locativa nella formazione dei “prezzi”
ed una sostanziale tenuta degli attuali livelli degli“economics” di riferimento per gli spazi prime a
reddito o per gli spazi di rappresentanza. A livellogenerale, però, tendenzialmente si registrerà untendenziale “repricing” degli asset “office”, sia in
termini di valore di mercato che di un lieve
innalzamento dei rendimenti medi.
Inoltre, la sensibilità per le tematiche ESG saràsempre più caratterizzante della domanda
alimentando il ripensamento del layout degli
spazi terziari volto a soddisfare le nuove esigenze
in tema di vivibilità e flessibilità.

Inoltre, l’aumento dei costi di costruzione e
le crescenti difficoltà di accesso a finanziamenti
potrebbero rallentare alcuni progetti di sviluppo
e di recupero urbano, incidendo sulla loro
sostenibilità.
In Europa, così come in Italia, gli investitori sono
in atteggiamento di attesa rispetto alla volatilità
dei mercati, ma allo stesso tempo tengono nel
mirino i (pochi) prodotti “core-trophy” presenti
sul mercato. In altre parole, la domanda hapremiato e continuerà a premiare gli asset a
reddito, caratterizzati da flussi di cassa consolidati
per effetto di contratti long term o di tenancy
strutturate con particolare riferimento alla fascia
dei “trophy asset” e “core asset” e nelle
location “prime”.

9Retail
Per quanto riguarda i centri commerciali, nel
2022 le vendite del campione CNCC (circa unterzo degli oltre 1200 centri italiani) sono state
di poco inferiori al 2019 (-3%), mentre i dati
relativi ai footfall, seppur in ripresa, nonostantela minaccia inflattiva sui consumi, restano sottole performance dell’anno pre-pandemia (-15%).
I primi mesi del 2023 confermano i trend di crescita
dei driver del comparto dei centri commerciali; asupporto si evidenzia il miglioramento dei risultati
dell’indicatore Rent-to-Sale, dove i canoni hanno
generalmente raggiunto livelli di sostenibilità
simili a quelli registrati nel 2019.
Il segmento delle high street sta registrando
segnali di interesse dopo la pandemia, sostenuti
soprattutto dalla crescita dei flussi turistici
internazionali e da una ritrovata vivacità di eventi
leisure e fiere; l’appetito è ora condizionato da
fattori macroeconomici legati al rialzo dei tassi diinteresse, oltre alle prospettive di forte incertezza
legate al conflitto ucraino. Resta positivo l’interesse
per asset mixed-use lungo le vie commerciali più
prestigiose, ritenuti comunque sicuri e con profilirischio-rendimento bassi, nel medio-lungo termine.

Come il segmento Uffici, le asset class Retail(High Street e Centri Commerciali) rilevano una
stabilità dei valori locativi sostenuta da una
domanda che si mantiene elevata; d’altro canto,però, la scarsa liquidità del mercato delinea per i
centri commerciali una tendenziale carenza diinvestitori con profilo Core o Core+ i quali
prediligono ancora asset percepiti come piùresilienti e di facile gestione come high street,grocery o retail park (per ciò che concerne il
settore retail), oppure logistica e living. In
generale gli investitori percepiscono il centro
commerciale come un prodotto ancora troppo
rischioso e che non garantisce ad oggi lanecessaria liquidità in fase di uscita
dall’investimento (‘’wait and see approach’’).
Permane inoltre da parte degli investitori una
percezione di rischio connessa ai potenziali
effetti dell’eCommerce, percezione tuttavia che
non trova evidenza con lo stato di assestamento/
rallentamento del mercato eCommerce,caratterizzato da una quota di mercato perl’Italia stabile attorno all’11% ed in linea con ivalori post-Pandemia.
I Retail Specialist invece, sono ad oggi
maggiormente concentrati nella gestione enel miglioramento del proprio portafoglio,
focalizzandosi sulla ridefinizione del mix
merceologico al fine assecondare i nuovi trend
di mercato e le esigenze dei consumatori post
pandemia; ne consegue anche per gli specialisti
una grande cautela in fase di investimento.
La situazione di semi-stagnazione e l’incertezza
continua a riflettersi nella crescita dei rendimentidelle High Street che, dopo aver colpito le stradesecondarie, sta ora portando ad un leggero rialzo
dei rendimenti anche sulle high street prime.
Anche per le grandi strutture pianificate(shopping center e retail park) osserviamo una
lieve risalita dei rendimenti, seppur inferiore
rispetto ad altre asset class, in quanto i centri
commerciali partivano già da rendimenti attesi
elevati e comunque superiori all’attuale livellodel costo del denaro.

10Ieri, Oggi, Domani

Hotel
Il segmento del turismo in Italia ha registrato nel
2022 una più che positiva ripresa: i risultati delle
sue componenti (arrivi e presenze di turisti
leisure e business, ricavi e occupazione delle
strutture) nell’anno trascorso hanno raggiunto
livelli vicini alle performance degli anni pre-shock
pandemico.
La totale ripresa degli spostamenti ha generato
una crescita significativa del flusso di turisti, lecui presenze nelle strutture ricettive, secondo lestime di Assoturismo-CST sono aumentate del+38,2% rispetto al 2021, mentre gli arrivi sono
cresciuti del +42,8%. Il ritorno dei viaggiatoriinternazionali, soprattutto da Europa e Nord
America, è stato il fattore chiave della ripresa;l’incremento delle presenze straniere stimato da
Assoturismo-CST è pari al +83% sul 2021, ma
anche la domanda nazionale si è rafforzata
registrando un incremento del +12% vs 2021.
Analizzando i movimenti turistici per segmento
ricettivo, Assoturismo-CST ipotizza una migliore
performance per il comparto alberghiero (+46%vs 2021), dato sostenuto dai più che positivi
risultati in termini di redditività degli alberghi,
soprattutto Upscale e Luxury, che, nonostante lecriticità legate al “caro energia” e le ricadutesull’aumento dei costi di gestione, hanno chiuso il
2022 con ricavi sopra le aspettative. Osservando
infatti il trend di uno dei principali driver delsettore, la tariffa media giornaliera, ha raggiunto
negli alberghi Upscale nelle principali cittàitaliane il prezzo 100€/camera (era 95€/cameranel 2019) con punte di oltre 170€/camera
Venezia (vs 157 €/camera nel 2019). A
contribuire alla resilienza del comparto vi è lamessa in atto della “destagionalizzazione”
dell’attività turistica in mete storicamente visitatesolo in alcuni periodi dell’anno. Ne è un esempio
l’apertura a partire da fine marzo delle strutture

ricettive della costiera amalfitana, iniziativa che
ha ricevuto riscontri molto positivi nei movimenti
turistici della destinazione marittima campana.
Dal punto di vista immobiliare, l’hotellerie, comedel resto tutte le altre asset class, ha rilevato un
rallentamento degli investimenti, trend iniziato afine 2022 e proseguito nei primi mesi del 2023.
Le transazioni di prodotti ricettivi sono statequindi poche, ma soprattutto poco significativedel reale stato di salute del mercato, i cui
fondamentali (flussi turistici e redditività delle
strutture), come detto, registrano performance
positive, soprattutto per quanto riguarda isegmenti alberghieri medio-alti e alti (Upscalee Luxury).
I rendimenti immobiliari del comparto si stanno
muovendo in due direzioni: la prima che vede una
stabilità per gli immobili in location “prime” comeMilano, Roma, Venezia, Firenze, e “top” coma lacostiera amalfitana e Cortina d’Ampezzo; laseconda che registra una lieve decompressione
per prodotti e destinazioni meno attrattive pergli investitori (Resort e Hotel in location a
vocazione stagionale).
In dettaglio, i rendimenti di hotel di lusso nelle
prime location si mantengono nell’intorno del3,5%, confermando l’appeal del segmento.
Le ragioni della solidità si ritrovano, sia nella
continuità delle performance dei movimenti
turistici del 2023 (Demoskopika stima per l’Italia
un andamento positivo dei flussi turistici che
dovrebbero registrare quasi 127 milioni di arrivi equasi 442,5 milioni di presenze, rispettivamentepari +11% e +12% rispetto al 2022), sia nella
natura dei buyer, che si identificano in soggetti
privati con capacità di investimento full equity estrategia di acquisto di prodotti value-add.

11

Logistica
Per tale asset class si ritiene che il mercato alivello italiano abbia fornito segnali importanti.
A livello nazionale si è registrato un record in
termini di volume transato nel 2022, con molti
deals e dati in termini di cap rate / capital value
e rents. I primi mesi del 2023 confermano
l’appetibilità per questa asset class, nonostanteil contesto macro-economico di riferimento e lacontrazione del volume transato registrato, in
ragione della stretta monetaria da parte della
BCE e della yield decompression sui titoli distato e sul mercato obbligazionario in generale.
Il mercato della logistica si dimostra solido,
resiliente e particolarmente attivo, con una
domanda che si è mantenuta superiore all’offerta
nel corso del 2021 e del 2022, nonostante i
rilevanti volumi registrati, mentre nel primo
trimestre del 2023 l’asset class logistica èrisultata essere la più performante in termini
di volumi sul panorama Italiano.
Il processo di variazione dell’asset allocation dei
fondi di investimento real estate nazionali ed
internazionali, a vantaggio di maggiori quote peril settore logistico, ha dato un rilevante impulso
ad investimenti / nuovi sviluppi negli ultimi 2
anni. Il combinato disposto, rappresentato dallacapacità reattiva e dalla crescita del mercato
logistico a livello paneuropeo, ed il consolidamentodell’interesse per questa asset class da parte degli
investitori nella rimodulazione dei portafogli,hanno portato ad una contrazione dei rendimenti
negli ultimi anni, anche alla luce di quelli registrati
in altri paesi europei dove tale mercato è più
maturo. Il divario in termini di rent e yield per ilmercato italiano rispetto ai benchmark europei
rimane ancora apprezzabile (in particolare con
riferimento ai canoni). Si segnalano evidenze didecompressione sui rendimenti attesi in tutta
Europa, a fronte del contesto macroeconomico
ed immobiliare di riferimento.

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Si evidenzia un consolidamento dell’interesse
per le zone prossime alle Location Prime e perle Location Secondarie, anche in ragione dellasaturazione delle location prime e delle maggiori
possibilità insediative connesse ai vincoli urbanistici
offerte dai comuni minori. Si consolida l’ingresso
di nuovi operatori di rilievo internazionale, essendo
il mercato italiano meno maturo rispetto a quelloeuropeo e quindi con ampie opportunità diespansione. Si conferma una moderata crescita
dei canoni locativi a fronte di una decompression
dei rendimenti con outlook prudenti. Le location
secondarie rimangono nei radar di investitori incerca di rendimenti più elevati, forti del mercato
in crescita che può ridurre il rischio. Anche il
Mezzogiorno comincia a far registrare l’interesse
degli investitori, seppur con riferimento a progetti
specifici / built to suit con tenant solidi.
Di interesse risultano essere anche immobili“light-industrial” ubicati in location strategiche,da riconvertire o da acquisire per mezzo dioperazioni di sales & leaseback. Particolare
attenzione inoltre viene posta al tema
Environmental Social Governance (ESG).
Ci si attende che il mercato possa confermare
il trend in atto; è ragionevole attendersi il
consolidamento anche dei nuovi format quali
Centri di Distribuzione Urbana (CDU) a supportodell’e-commerce, della logistica di prossimità(last mile) e quella dei cold storage; quantosopra, anche alla luce del PNRR, sarà sostenuto
dalla crescita in investimenti su infrastrutture.
La logistica è un segmento di mercato oramai
specializzando sia in termini di tipologia edilizia(immobili flessibili vs immobili built to suit,mediumhigh size, e-commerce, last mile, corriere
espresso, cold storage, ecc…) che di tipologia diinvestitori, quali: investitori istituzionali (mediumhigh size con ticket > 20 ÷ 30 MLN nelle location
prime), investitori specialistici (diversificazione
fondi nei diversi mix di tipologie logistiche eanche verso zone prossime alle Location Prime e
Location Secondarie), developer / investitori, ecc.

Ieri, Oggi, Domani

Sviluppi immobiliari
Il continuo susseguirsi degli aumenti del costodel debito, dei quali l’ultimo entrato in vigore il
21 giugno 2023, hanno influito negativamente
sull’avvio di interventi immobiliari di rigenerazione
urbana, soprattutto di grandi dimensioni. Inoltre,
il marcato incremento dei costi di costruzione
che ha caratterizzato il mercato, soprattuttonel 2022, comportando importanti distorsioni
dell’intera filiera, denota ancora possibili casi dirallentamento e/o blocco nell’avvio/sviluppo dei
cantieri. Le tensioni geopolitiche permangono enel breve-medio periodo non è possibile prevedere
quali oscillazioni potrebbero registrare i costidelle materie prime.
Permane una situazione di raffreddamentodell’atteggiamento dei principali player che
stanno adottando strategie di tipo wait-and-see
e flight to quality. Gli investitori sono alla ricerca
di immobili core, ma con rendimenti in crescita,
tipici di asset Value add.
Gli sviluppatori prediligono operazioni checonsentono di operare con una leva finanziaria
tendente al full equity, mentre preferiscono
mettere in stand-by iniziative che obbligherebbero
a ricorrere a linee di credito ingenti e corrispondente
profilo di rischio elevato.
Si confermano lunghi tempi di assorbimento per
location secondarie/periferiche; tuttavia, si rileva
un interesse per soluzioni di nuova costruzione,
energeticamente performanti e ESG compatibili,
in grado di individuare un equilibrio tra prezzo
richiesto e la capacità economica della domanda.

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Asset speciali
È confermato l’interesse per interventi mixed
use, in grado di garantire una diversificazionedel rischio, caratterizzati da una forte incidenzadella componente residenziale e del living,
declinato nelle diverse forme dell’abitare, quali:abitazioni built-to-rent, studentati, senior
housing. Anche se stanno attraversando una
fase di decelerazione, non mancano progetti
di valorizzazione ubicati anche nelle aree
periferiche e nelle prime conurbazioni attorno
ai centri urbani principali, in particolare se ben
connesse dai servizi di trasporto pubblico locale.
Continua l’attuazione dell’Intervento PNRR “Piani
Urbani integrati”, nel mese di aprile 2023 è stato
pubblicato l’avviso del Ministero dell’Interno perl’accesso al Fondo tematico PNRR Piani Urbani
Integrati (investimento M5C2 2.2), costituito
nell’ambito del Fondo di fondi gestito dalla BEI(Banca Europea per gli Investimenti), cheprevede di destinare 272 milioni di euro al
settore della rigenerazione urbana.
I destinatari sono privati o a partenariati
pubblico-privati per l’attuazione di progetti
coerenti con quelli già finanziati nelle Città
Metropolitane nell’ambito dei Piani Urbani
Integrati (PUI).
I PUI riguardano interventi di rigenerazione
urbana, di valore non inferiore a 50 milioni,
finalizzati al miglioramento di ampie aree urbane
degradate con particolare attenzione alla creazione
di nuovi servizi alla persona e alla riqualificazione
dell’accessibilità e delle infrastrutture. Obiettivo è
promuovere i PUI delle 14 Città Metropolitane,sostenendo progetti dei privati volti a valorizzare
la rigenerazione urbana sostenibile e la rivitalizzazione
economica. Circa il 40% dei fondi sarà destinato
a finanziare progetti ubicati nel territorio delmezzogiorno d’Italia (i.e. Calabria, Campania,
Puglia, Sardegna e Sicilia).

14(data center, cliniche specializzate e
centri diagnostici del settore sanitario,
strutture sportive)
Nella categoria “Asset speciali” sono
generalmente inclusi i prodotti immobiliaririconducibili a categorie di nicchia, quali
infrastrutture di telecomunicazione,
parcheggi, healthcare.
In questa fase in cui il mercato rileva segnali
di rallentamento emergono gli investimenti inasset speciali che richiedono, però, competenze
specialistiche elevate.
In particolare, il PNRR ha contribuito a dareuna spinta importante al prodotto Data Center
considerando che circa il 20% delle risorse èdestinato alla transizione energetica, mobilità
sostenibile, istruzione, ricerca e l’utilizzo delletecnologie nel settore healthcare per gestireda remoto i processi di cura e assistenza ai
soggetti fragili.
Le strategie di investimento dei player delsettore healthcare continuano nel processo diampliamento dell’offerta dei servizi, a completamentodell’assistenza sanitaria e che riguardano il benesseredella persona. Si conferma la diffusione di Centri
Diagnostici privati-convenzionati che decentralizzano
i servizi ospedalieri avvicinandosi, anche a livellofisico,ai fruitori. Spesso tali strutture sono ubicate
in spazi retail della Grande Distribuzione
Organizzata (GDO) o all’interno Retail Park.
Altre asset class specialistiche si stanno
consolidando soprattutto in ambito sportivo eleisure, trend supportato dai prossimi eventi dicalibro internazionale in programma in Italia (es.
Ryder Cup 2023 a Roma o le Olimpiadi Invernali
di Milano-Cortina 2026).

Ieri, Oggi, Domani

SENTIMENT DI EVOLUZIONE DEI TRENDGIUGNO 2023

Ieri

Oggi

Domani

Giugno - 2022

Giugno - 2023

Giugno - 2024

Tenants/
IncomeInvestors

Tenants/
IncomeInvestors

Tenants/
IncomeInvestors

Residenziale

Uffici “Prime”

Uffici NON “Prime”
Retail: Shopping
Center, etc.
Retail: High steet

Hotel

Logistica

Altro

Sviluppo
Molto positivo

Positivo

StabileNegativo

Molto negativo

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il comportamento e/o le scelte di qualsivoglia soggetto, persona fisica o persona giuridica. Nessuna decisione, sulla base delle informazioni contenute nella presente
ricerca, può essere, pertanto, assunta senza un’adeguata consulenza professionale e dopo un accurato ed approfondito esame. La ricerca è basata su dati pubblici
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