JA バンク・JF マリンバンク住宅ローンアドバイザー
連動する通信教育講座の内容や各種規定（統一版等）に基づき解答してください。
［問１］ 公的融資による住宅ローンに関する次の記述のうち，正しいものを１つ選
びなさい。
（１） 自治体融資は，自治体が金融機関をあっせんしたり利子補給をする制度で，自治体が直接融資をすることはない。
（２） 現在，住宅ローンの公的融資として実施されているものは，住宅金融支援機
構（機構）が取り扱う融資および自治体融資のみである。
（３） 機構が取り扱う「財形持家直接融資」は，「財形持家転貸融資」，「共済組合
直接融資」，「福利厚生会社転貸融資」の対象者を対象としている。
（４） 機構が取り扱う「住宅融資保険」は，子会社に保証機関を持たない中小金融機関などにおいて延滞等の事故があったときに，金融機関に保険金を支払う保険制度としてのみ，利用される。
（５） 機構は，サービス付き高齢者向け賃貸住宅の建設資金・購入資金・リフォー
ム資金の融資を行っている。
［問２］ 民間金融機関の住宅ローン業務の特徴に関する次のａ〜ｅの記述のうち，適切なものはいくつあるか。
（１）
〜
（５）
の中から１つ選びなさい。
ａ．住宅ローンは，利用者が最優先で返済する意識が高く，企業融資と比較して貸倒率が低い。
ｂ．住宅ローンを融資することにより，その家庭との取引を深耕することで，預金のほか投資信託や保険などで末永い取引が期待できる。
ｃ．BIS 規制において，住宅ローンはリスクウェイトが 35％とされているため，住宅ローンを融資することで，一般的には銀行は自己資本比率を引き下げることができる。
ｄ．大企業を中心として，企業の資金調達手段が直接金融から間接金融にシフトしたため，民間金融機関の企業融資にかげりが出てきたことにより，民間金融機
関は住宅ローンに積極的に取り組むこととなった。
ｅ．住宅ローンは，１件あたりの融資額が企業融資に比べ少額であることから，リスクが分散しているといえる。
（１） １つ（２） ２つ（３） ３つ（４） ４つ（５） ５つ（1）

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［問３］ 住宅ローン申込時の徴求書類に関する次の記述のうち，適切でないものを１つ選びなさい。
（１） 犯罪収益移転防止法により，顧客との取引時の本人確認として氏名，住居，
生年月日，取引目的の４点を確認することが義務付けられている。
（２） 本審査の際は，個人事業主の所得証明書として，確定申告書，事業税納付証
明書，納税証明（その１，その２）のそれぞれ直近３年分を徴求する。
（３） クレジットの毎月の請求書や他のローンの返済予定表により，毎月の返済額，残高，残存期間を確認する。
（４） 法人の役員などの場合，法人名義の借入金の保証を行っているかどうかや，その内容を確認する。
（５） 個人情報の取扱いは極めて重要なポイントなので，「個人情報の取扱いについての同意書」は住宅ローンの事前審査申込時に徴求する。
［問４］ 住宅ローンを融資する際に締結する各種契約に関する次の記述のうち，適切でないものを１つ選びなさい。
（１） 借入者は，金融機関が指定する保証会社と保証委託契約を締結し，通常６カ
月以上延滞した場合に，保証会社は代位弁済を行い求償権を取得する。
（２） 抵当権を実行した後に，残債務がある場合は，債務者は直ちに返済する義務があり，余剰が生じた場合は債務者にその余剰金が返還される。
（３） 住宅ローンの金銭消費貸借契約は，契約の調印日にかかわらず，融資実行を前提とする諾成契約の形をとっている。
（４） 金銭消費貸借契約証書は，通常，金融機関が原本を保管し，債務者には写しを交付する。
（５） 債権が第三者に移転すれば，抵当権も第三者に移転する。

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［問５］ インターネット・バンキングとフィンテック
（ FinTech ）に関する次の記述のうち，適切でないものを１つ選びなさい。
（１） 住宅ローン分野のインターネット・バンキングの顧客向けサービスでは，顧客が自らローンシミュレーションをして返済額を計算し，主体的に商品選択を行い，店頭に足を運ぶことなく申込みを行うなどの利用が広がっている。
（２） 総務省の調査によると，13〜59 歳の 100％近くがインターネットを利用しているほか，60 歳以上の高齢者においても急速にその利用が拡大している。
（３） インターネット・バンキングの登場により，大幅なコスト削減が可能となって，新規参入したネット銀行や一部既存銀行では低金利のローンを提供できるようになった。
（４） AI を使い住宅ローンやカードローンの審査代行サービスを行う会社が設立されているが，そのサービスは既に多くの地方銀行で利用されるようになっている。
（５） 金融機関のフィンテックを駆使し AI やビッグデータを活用したサービスは，資金決済，送金，資金運用サポート，融資審査まで多岐にわたっている。
［問６］ 住宅金融支援機構の財形住宅融資の融資条件に関する次の記述のうち，誤っているものを１つ選びなさい。
（１） 財形貯蓄を１年以上継続し，申込時点で 50 万円以上の残高を有している。
（２） 融資限度額は，財形貯蓄残高の 10 倍
（最高 4,000 万円）かつ住宅取得価額の90％となっている。
（３） 直近２年以内に財形貯蓄の積立てを行っている。
（４） 金利は５年固定変動選択型である。
（５） 団体信用生命保険の加入は任意で，加入した場合の特約料は金利に含めて支
払う。

（3）

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［問７］ 民間住宅ローンに関する次の記述のうち，適切でないものを１つ選びなさい。
（１） 預金連動型住宅ローンとは，預金の残高に連動してローンの利息の負担を軽減するローンである。
（２） 変動金利型と固定金利型を組み合わせて借り入れる「ミックス型」は，変動金利型の低金利と長期固定金利型の安心感の両方のメリットを享受したい人に向いている。
（３） 提携ローンは，金融機関がハウスメーカーやマンション業者など他の企業と提携して行うローンで，金融機関独自のローンのほか，フラット 35 も対象としている。
（４） 提携ローンは，一般的に金利や融資条件が優遇されていて，手続きも定型化されて利便性が高いので，顧客には提携ローンの利用を強く勧めるのがよい。
（５） 非提携ローンは，利用者がニーズに合った商品を自由に選べるというメリットがあるが，自ら必要書類を揃え，借入れ条件等を金融機関と折衝しなければならないというデメリットがある。
［問８］ リバースモーゲージに関する次の記述のうち，適切でないものを１つ選びなさい。
（１） 住宅金融支援機構（機構）の「リ・バース 60 」では，一般的に利用者が死亡したときに元金を一括返済することが求められるが，その場合でも配偶者等連
帯債務者全員が死亡するまで一括返済を猶予し，居住を認める金融機関もある。
（２） 機構の「リ・バース 60 」では，回収金に不足があった場合でも，相続人の負担が免除されるノンリコースローン型も採用している。
（３） 民間銀行のリバースモーゲージの金利は，原則として固定金利期間選択型である。
（４） 機構の「リ・バース 60 」は，住宅ローンの借換えに利用することができる。
（５） 民間銀行のリバースモーゲージでは，資金使途を老後の生活資金のみでなく，レジャー資金なども対象としている銀行もある。
［問９］「フラット 35 」に関する次の記述のうち，適切でないものを１つ選びなさい。
（１） 親子リレー返済を利用する場合，申込者の年齢は 70 歳以上であってもよい。
（２） 建築確認日が 1981 年６月１日以後である中古住宅は対象となる。
（３） 融資金額の 40％以内であれば，ボーナス返済が利用できる。
（４） 融資実行時の金利が適用される。
（５） 床面積は，一戸建ての場合 70 ㎡以上，共同住宅の場合 40 ㎡以上が対象となる。

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［問 10 ］「フラット 35 」に関する次のａ〜ｅの記述のうち，正しいものはいくつあるか。（１）〜（５）の中から１つ選びなさい。
ａ．フラット 35 は，住宅金融支援機構（機構）が融資する全期間固定金利型ローンである。
ｂ．フラット 35 の融資手数料には，定額型と定率型があり，金融機関によって異なる。
ｃ．フラット 35 では，融資率が 90％を超える場合，より慎重な審査が行われるとともに，90％を超えた部分には高い金利が適用される。
ｄ．フラット 35（保証型）
では，機構が第１順位の抵当権者となる。
ｅ．フラット 35 は，機構の団体信用生命保険（新機構団信）に加入しない場合，金利は団信付き金利から 0.3％低い金利が適用される。
（１） １つ（２） ２つ（３） ３つ（４） ４つ（５） ５つ［問 11 ］「フラット 35 維持保全型」に関する次のａ〜ｅの記述のうち，適切なものはいくつあるか。
（１）〜（５）の中から１つ選びなさい。
ａ．フラット 35 Ｓ，フラット 35 地域連携型，フラット 35 リノベなどと併用することができる。
ｂ．返済開始当初５年間，金利が年 0.25％引き下げられる。
ｃ．「安心Ｒ住宅」の許諾を受けた新築住宅に適用される。
ｄ．公益財団法人マンション管理センターの「予備認定」を受けた新築マンションに適用される。
ｅ．建物状況調査
（既存住宅状況調査）を受け，検査によって劣化事象等が見られない住宅やマンションに適用される。
（１） １つ（２） ２つ（３） ３つ（４） ４つ（５） ５つ（5）

農林中金アカデミー［問 12 ］ 下の表は，Ａさん夫婦が収入合算してフラット 35 を借り入れる場合の借入可能額を算定するプロセスを示したものである。次の前提条件で，それぞれの項目を計算した借入可能額の上限として正しいものを，
（１）
〜
（５）
から
選びなさい。なお，計算途中は端数も含めて計算し，解答にあたっては万円
未満切捨てとすること。
＜前提条件＞
Ａさんの年収（税込）
380 万円
妻の年収（税込） 220 万円
Ａさんの年齢
31 歳
妻の年齢
28 歳
住宅価格
5,000 万円
金利
年 1.7％
返済期間
35 年
返済方法
元利均等返済
上記返済方法の場合の 100 万円あたりの毎月返済額
3,161 円
他の借入金の返済
オートローン 月額 30,000 円
万円①

収入合算後の収入②

総返済負担率の上限（フラット 35 の融資条件）③

Ａさん夫婦の総年間返済額の上限万円④

他の借入金を考慮したフラット 35 の年間返済額の上限

万円

⑤

年間返済額
（上限）
から算定した借入可能額の上限

万円（１） 5,000 万円（２） 4,986 万円（３） 4,587 万円（４） 4,500 万円（５） 3,988 万円

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［問 13 ］ 次の条件で住宅ローンを借り入れた場合の返済方法に関するａ〜ｅの記
述のうち，適切なものはいくつあるか。
（１）
〜
（５）
の中から選びなさい。
＜条件＞ 金利 1.3％，借入額 4,200 万円，返済期間 35 年
ａ．元金均等返済で借りる場合，第２回目の返済の元金は 100,000 円である。
ｂ．元金均等返済で借りる場合，第２回目の返済額の利息は 45,500 円である。
ｃ．変動金利型住宅ローンにおいては，元利均等返済，元金均等返済どちらを選択しても５年ルールや 125％ルールが適用される。
ｄ．元金均等返済は，元利均等返済に比べ借入可能額が多くなるというメリットがある。
ｅ．元利均等返済は，元金均等返済に比べ全期間の総支払額が少ないというメリットがある。
（１） １つ（２） ２つ（３） ３つ（４） ４つ（５） ５つ［問 14 ］ 住宅ローンの金利タイプに関する次の記述のうち，正しいものを１つ選
びなさい。
（１） 固定金利型は，金利が変わらないので金利由来のデメリットはなく，ライフ
プランが立てやすいというメリットがある。
（２） 固定金利期間選択型は，固定金利期間が終了した時点でいくら金利が上がっていても，125％ルールにより返済額は従来の返済額の 25％を超えて上がることはない。
（３） 固定金利期間選択型で固定金利期間が終了して，再び固定金利期間選択型を選択する場合，一定の手数料を支払えば，残期間を上回る固定金利期間を選択することができる。
（４） 変動金利型で未払利息が発生した場合，その部分の返済方法は金融機関によって異なるため，残高が予定どおり減少していかないこともある。
（５） 変動金利型の借入後の金利は，一般的に３月１日と９月１日の短期プライム
レートを基準にして，それぞれ４月１日と 10 月１日から新金利を適用する。

（7）

農林中金アカデミー［問 15 ］ 住宅ローンの金利の決まり方に関する次の記述のうち，誤っているものを１つ選びなさい。
（１） 変動金利型の金利は，一般的に短期プライムレートとしているので，短期プ
ライムレートの動向に注視しておく必要がある。
（２） フラット 35（買取型）の金利は，住宅金融支援機構の提示金利に取扱金融機
関が債権の管理・回収手数料などを加算して決定するので，金融機関により異なる。
（３） 固定金利期間選択型の固定金利期間の金利は，国債利回りや円金利スワップ
レートなどの市場金利を基準にして，各金融機関が独自に決定する。
（４） 固定金利型の金利は，新発 10 年物国債の利回りなどを基準にして，各金融機関が独自に決定する。
（５） 財形住宅融資の金利は，財形住宅債券と短期借入金の利率を基準にして，１
月，４月，７月，10 月の３カ月ごとに見直され，融資申込時の金利が適用される。
［問 16 ］ 住宅を取得するときの諸費用に関する次の記述のうち，正しいものを１つ選びなさい。
（１） 中古住宅を購入したときに不動産業者に支払う媒介報酬額は，宅地建物取引業法により基準金額が定められている。
（２） 住宅ローンの保証料の金額は，融資金額と返済期間により決まり，返済方法
による差異はない。
（３） 一括前払い方式の保証料は，審査結果によって金額が異なることはない。
（４） 住宅ローンの保証料は，一括前払い方式の方が金利上乗せ方式より負担金額が多くなる。
（５） 住宅ローンの事務手数料の定額型と定率型では，どちらが有利になるかは融資金利や保証料の金額を含めてシミュレーションをしなければならず，顧客によって異なる。

農林中金アカデミー（8）

［問 17 ］ 住宅取得後に必要となる諸費用に関する次のａ〜ｅの記述のうち，正し
いものはいくつあるか。
（１）
〜
（５）
の中から選びなさい。
ａ．銀行では，住宅ローンの利用者向けに住宅ローン専用火災保険を取り扱っており，特に保険料が割安となっているので，火災保険は住宅ローンを借りる銀行で加入すべきである。
ｂ．固定資産税の納税義務者は，物件引渡し日前日までは売主，引渡し日以降は買主となる。
ｃ．一戸建ての場合，躯体や外壁，屋根の補修の他に，外構部分のメンテナンス費用も考慮する必要がある。
ｄ．分譲マンションの修繕積立金は，大規模修繕工事の際に不足するケースも多く，積立金の引上げや臨時徴収するなどの対策が必要になることがある。
ｅ．フラット 35（買取型）で新機構団体信用生命保険に加入する場合の特約料は，毎年１回，ローン残高に応じた額が徴収される。
（１） １つ（２） ２つ（３） ３つ（４） ４つ（５） ５つ［問 18 ］ 不動産，建築関係の書類の確認すべき事項に関する次のａ〜ｅの記述のうち，適切なものはいくつあるか。
（１）
〜
（５）
の中から選びなさい。
ａ．建築確認申請書において，敷地面積が登記簿上の面積と大きく違うことがないかを確認する。
ｂ．宅地建物取引業法に基づく重要事項説明書の「所有権に関する事項」および売買契約書において，所有者が登記記録と一致しているかを確認する。
ｃ．融資を利用する場合，売買契約書において「融資未承認の場合の契約解除期限」が，融資承認予定日以降の日になっているかを確認する。
ｄ．建築請負契約書に添付書類として記載された工事費内訳明細書，工事請負契約
約款，設計図，仕様書などが揃っているかを確認する。
ｅ．建築請負契約書の工事費内訳明細書において，諸経費が工事費合計の 15％を超えていないかを確認する。
（１） １つ（２） ２つ（３） ３つ（４） ４つ（５） ５つ（9）

農林中金アカデミー［問 19 ］「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」に関する次のａ〜ｅの記述のうち，正しいものはいくつあるか。
（１）
〜
（５）
の中から１つ選びなさい。
ａ．建設業者や宅建業者には，新築住宅の請負契約や売買契約を締結した場合，柱や屋根など基本構造部分について，引渡しの日から 10 年間の瑕疵担保責任を負うことが義務付けられたが，契約に特約を付ければ，基本構造部分に限り瑕
疵担保責任が 20 年まで延長可能である。
ｂ．「住宅性能表示制度」は新築住宅を対象としており，中古住宅は対象外である。
ｃ．10 年間の瑕疵担保責任の履行を担保するために，「住宅瑕疵担保履行法」では，建設業者や宅建業者が一定の保証金の供託か保険に加入することができる任意の制度が設けられている。
ｄ．住宅の売買契約書に住宅性能評価書を添付すれば，その住宅性能が契約内容として保証される。
ｅ．品確法による瑕疵担保責任は，将来その住宅を既存住宅として取得した人についても適用され，住宅新築当時の請負人や売主に対して，品確法の規定をもって責任を追及することができる。
（１） １つ（２） ２つ（３） ３つ（４） ４つ（５） ５つ［問 20 ］ 住宅ローンにかかる担保物件の評価に関する次の記述のうち，誤っているものを１つ選びなさい。
（１） 中古の分譲マンションの評価は，取引事例比較法を使用するが，ケースにより収益還元法を使用する場合がある。
（２） 一戸建て中古住宅の建物評価は，実務上，再調達原価に築年数による減価修
正を施して算定する。
（３） 木造住宅の担保評価額は 10 年でゼロとしているケースが多いが，不動産鑑定評価基準では，築年数にかかわらず，建物の維持管理状況を反映して評価が変わる。
（４） 土地の公示価格は，国土交通省が一般の土地取引の指標などとして，毎年１月１日現在の評価額を３月下旬に公表する。
（５） 分譲住宅やマンションなど新築物件購入や建物新築の場合，購入価格や建築請負価格を担保評価額として，全額融資することも多い。

農林中金アカデミー（ 10 ）

［問 21 ］ 団体信用生命保険（団信）に関する次の記述のうち，誤っているものを１つ選びなさい。
（１） 借換えの場合，借換え前に加入していた団信は利用できず，借換え先で改めて団信に加入することになる。
（２） 住宅金融支援機構の団体信用生命保険（新機構団信）に加えて，新３大疾病付機構団信に加入する場合の特約料は，団信付き金利に 0.2％上乗せして支払う。
（３） 新機構団信の「デュエット」に加入した場合の特約料は，団信付き金利に0.18％上乗せして支払う。
（４） 親と子が連帯債務でフラット 35 を借り入れた（親子リレー返済）場合で，新機構団信に加入するときは，親と子のどちらか一方しか加入できない。
（５） 新機構団信の加入資格は，満 15 歳以上満 70 歳未満である。
［問 22 ］ 住宅にかかる火災保険および地震保険に関する次の記述のうち，誤っているものを１つ選びなさい。
（１） 建物の評価額が再調達価額で実損払い方式による火災保険契約では，保険金だけで同等程度の建物を再取得したり，復旧に必要な修理費を賄うことができる。
（２） 火災保険では，地震・津波によって発生した火災については保険金が支払われない。
（３） 地震保険では，１回の地震で支払われる保険金総額に上限があるなどの制限があるため，受け取る保険金だけで住宅を建て直すには不十分である。
（４） 地震保険では，地震保険料控除制度により，所得税は５万円まで，住民税は2.5 万円まで所得控除できる。
（５） 住宅性能表示制度の耐震等級が付けられた住宅において，耐震等級１の場合，地震保険料は 30％割引される。
［問 23 ］ 住宅ローン借入申込人の収入の審査に関する次の記述のうち，正しいものを１つ選びなさい。
（１） フラット 35 の審査において，収入合算者は必ずしも本人と同居している必
要はない。
（２） フラット 35 の審査において，本人の内縁関係者は収入合算することはできない。
（３） フラット 35 の審査において，収入合算者は連帯債務者になる必要がある。
（４） 多くの金融機関では，カードローンは，借入残高がなければ返済負担率の算定を無視している。
（５） 契約社員や派遣社員の審査においては，仕事は安定的に継続されるとみなして，前年の源泉徴収票に記載の収入が住宅ローンの融資条件に合ってさえいれば，住宅ローンを借りることができる。

（ 11 ）

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［問 24 ］ 住宅ローンの担保の審査の留意点について述べた次の記述のうち，誤っているものを１つ選びなさい。
（１） 不動産登記には公信力がないので，登記上の所有者が真実の所有者（売主）とは限らない。これに関して争いが生じた場合で，売主の所有権が無効とされた
場合は，抵当権設定登記も無効となる。
（２） 建物を建築する場合で敷地の前面道路が幅員４ｍ未満の場合，原則として道路中心線から両側にそれぞれ２ｍ後退（セットバック）
した線が道路境界線とみなされ，担保評価上はセットバックした部分は敷地面積から除外されるとともに，建ぺい率・容積率の対象となる敷地面積にも算入されない。
（３） フラット 35 を除いて，金融機関は原則として保留地に担保設定を行っている。
（４） 一般的に，担保物件の共有者の範囲は，配偶者，親，子，兄弟姉妹などの親族に限られている。
（５） 都市計画区域および準都市計画区域において建物を建築する場合，敷地は原則として幅員４ｍ以上の建築基準法上の道路に２ｍ以上接していなければならないので，公図や実測図で確認する必要がある。
［問 25 ］ 住宅ローンにかかる顧客対応に関して，コンプライアンス上留意しなけ
ればならない点について述べた次のａ〜ｅの記述のうち，正しいものはいく
つあるか。
（１）
〜
（５）
の中から１つ選びなさい。
ａ．他の金融機関の住宅ローン商品と自社の商品を比較する場合，顧客から照会があれば，相手方金融機関名を明らかにしなければならない。
ｂ．金融機関が自社で取り扱う火災保険であれば，その保険への加入を住宅ローンの融資条件としてもよい。
ｃ．消費者契約法では，「床下が腐っており修理しなければ家が倒壊する」と虚偽の説明をしてリフォームローンを借りさせた場合でも，ローン契約自体について虚偽の説明をしていなければ，ローン契約を取り消すことができない。
ｄ．銀行が住宅ローンの広告を作成するにあたって，金利引下げを得るための取引条件の記載がある場合は，そのすべての取引条件を記載しなければならない。
ｅ．変動金利型住宅ローンで「金利は５年ごとに見直すのでその間の金利リスクはありません」という担当者の説明を信じて，住宅ローンの契約書に調印してした場合は，顧客はその契約を取り消すことができる。
（１） １つ（２） ２つ（３） ３つ（４） ４つ（５） ５つ農林中金アカデミー（ 12 ）

［問 26 ］ 個人情報の取扱い上，注意しなければならない点について述べた次の記
述のうち，誤っているものを１つ選びなさい。
（１） 個人情報取扱事業者は，特定の個人を識別できないように加工し，復元できなくしたものを「匿名加工情報」として定義すれば，情報の自由な流通が可能となる。
（２） 個人情報取扱事業者には，トレーサビリティーの確保が義務付けられている。
（３） 個人情報取扱事業者には，オプトアウトによって第三者に個人情報を提供する場合，個人情報保護委員会に届け出ることが義務付けられている。
（４） 住宅ローンの申込書類として，給与所得の源泉徴収票を徴求する場合に，個人番号が記載されていたときは，個人番号部分を復元できない程度にマスキングする等の処理が必要である。
（５） 窓口で個人番号カードにより本人確認を行う場合は，追加で身元確認のため
運転免許証など顔写真付きの公的証明書が必要である。
［問 27 ］ 住宅ローンにおける重要事項の説明のポイントに関する次のａ〜ｅの記
述のうち，適切なものはいくつあるか。
（１）
〜
（５）
の中から１つ選びなさい。
ａ．固定金利型は，市場の金利が低下した場合，金利が高いまま借り続けるというデメリットがあることを説明する必要がある。
ｂ．変動金利型の金利リスクの説明にあたっては，元利均等返済において金利が急激に上昇した場合，利息金額だけで毎月返済額をオーバーし，未払利息が発生することがあることを説明し理解を得ておく必要がある。
ｃ．民間住宅ローンは，融資実行時の金利が適用されるので，申込時から実行時までの間に金利が変動するリスクがあることを説明しておくことが必要である。
ｄ．金利リスクの説明を行うにあたっては，金利が上昇した場合に返済額が増加するというだけの説明にとどまらず，返済額をシミュレーションするなどして具体的な金額で説明することが必要である。
ｅ．固定金利期間選択型は，固定金利期間経過後は，特に申出をして手続きをしな
いと，自動的に変動金利型に移行し，金利リスクが発生することなどをよく説明しておくことが必要である。
（１） １つ（２） ２つ（３） ３つ（４） ４つ（５） ５つ（ 13 ）

農林中金アカデミー

［問 28 ］ 住宅ローンを借りて住宅を購入する場合の適合性の原則や，ライフプラ
ン上の問題に関する次の記述のうち，適切でないものを１つ選びなさい。
（１） 当初長めの返済期間でスタートし，60 歳までに完済するために途中で繰上返済をして返済期間を短縮する方法を提案する場合，まず繰上返済をする原資を確保できるかどうかを確認する必要がある。
（２） 申込者の年齢によっては，返済期間が短くなり，毎月返済額が家計負担能力を超えることがあるので，申込時の年齢を考慮して借入れを勧める必要がある。
（３） 住宅の購入計画では，特に将来子どもの教育費の負担が増加する時期にローン返済が可能かどうかなどを，キャッシュフロー分析をして確認し，計画が無理な場合は，ライフイベントに優先順位をつけて見直したり，購入物件を見直す必要がある。
（４） 将来の金利変動リスクに備えるために，なるべく多くの自己資金を支払い，借入金額を圧縮することは，有効な資金計画といえる。
（５） 返済期間は金融機関の融資基準の範囲でできるだけ長くとれば，それだけ毎月返済額や総返済額を少なくすることができ，生活も楽にすることができる。
［問 29 ］ 住宅ローンの本人確認（取引時確認）と借入れ意思の確認に関する次の記述のうち，誤っているものを１つ選びなさい。
（１）「犯罪収益移転防止法」では，金融機関や宅建業者を含む 47 業種が「特定事業者」に指定され，取引時確認および確認記録の作成，確認記録の保存，疑わしい取引の届出を義務付けられている。
（２） 本人確認の際，顔写真のない確認書類しかない場合は，本人確認書類に記載の住居に取引関係文書を転送不要郵便等で送付することによっても確認することができる。
（３） 本人確認の際，顔写真のない確認書類しかない場合は，健康保険証や年金手帳等，別の本人確認書類を併せて追加提示することによっても確認することができる。
（４） 本人確認の際，運転免許証などの身分証に加え現在の顔写真を撮影し，セットをインターネットで送信することで，本人確認を完結してもよい。
（５） 確認記録は５年間の保存義務があるが，必要なくなったら廃棄するルールを定める必要がある。

農林中金アカデミー（ 14 ）

［問 30 ］ 住宅購入時の住宅ローン相談の際，顧客の住宅取得計画に関して留意すべき点について，誤っているものを１つ選びなさい。
（１） 新型コロナウイルス感染拡大に伴い，リモートワークの導入が進み，自宅の立地条件が見直されるとの見方があるので，今後の感染状況や企業のリモートワークへの取組み状況についても注意する必要がある。
（２） マンションは音に関するトラブルが多いので，スラブ厚・壁厚が 15〜18cm程度確保されているかなど，防音性，遮音性のチェックが重要である。
（３） 中古マンションを購入するにあたっては，修繕積立金が十分に確保されているかだけでなく，修繕が的確に行われているかを確認する必要がある。
（４） 宅建業者が手付金等の保全措置を講ずる場合は，銀行等との保証委託契約または保険会社との保証保険契約，指定保管機関との手付金等寄託契約などの契約をしなければならない。
（５） 宅建業者が物件の完成前に売買契約を締結する場合，売買に係る手付金等の額が売買代金の５％または 1,000 万円を超えているときは，手付金等の保全措置を講ずることが義務付けられている。
［問 31 ］ 住宅取得計画における不動産取引の進め方に関する次の記述のうち，正しいものを１つ選びなさい。
（１） 民法では，買主が契約不適合を知ったときから１年以内に売主に通知すれば，履行の追完の請求，損害賠償の請求，契約の解除ができるとしているが，代金減額の請求は認められていない。
（２） 既存住宅の場合，インスペクション（建物状況調査）を実施しているか否か，
実施している場合はその結果について，重要事項説明書に記載し説明することが義務付けられている。
（３） 不動産の売主が宅地建物取引業者である場合で，売主の契約不適合責任を引渡しの日から１年以内と特約した場合，この特約は無効となり，宅地建物取引業法の規定に従い引渡しの日から２年とみなされる。
（４） 発注先の建設業者が完成保証制度に登録していれば，建設中に建設業者が倒産した場合，前払金の損害補償が支払われるが，工事を引き継ぐ建設業者のあっせんまでは受けることができない。
（５） 民法では，売買契約締結後引渡し前に売主・買主いずれの責にも帰さない理由で，売買対象不動産が滅失または毀損した場合，危険負担は買主が負うこととされている。

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［問 32 ］ 住宅購入時の自己資金に関する次の記述のうち，適切なものを１つ選びなさい。
（１） 個人向け国債は，満期まで保有していたとしても国債市場の動向次第で元本割れもあり得るので，住宅購入のための自己資金準備の手段としてはふさわしくないと説明した。
（２） 近い将来における使途の決まっている資金としての自己資金を効率的に準備する方法として，リスクはあるがリターンも期待できる株式や投資信託を勧めた。
（３） 財形住宅貯蓄の対象者になるのは，55 歳未満の勤労者で，２年以上の積立てをしている必要があると説明した。
（４） 銀行における財形住宅貯蓄は，財形年金貯蓄と合わせて元利合計（預入額＋元加利息）550 万円までが非課税となると説明した。
（５） 婚姻期間が 20 年以上ある配偶者から，居住用不動産（その取得のための資金を含まない）の贈与を受ける場合，要件を満たせば，基礎控除 110 万円のほか，2,000 万円までの控除が認められている。
［問 33 ］ 住宅取得資金計画に関する次の記述のうち，最も適切なものを１つ選びなさい。
（１） 住宅ローンの借入れを検討する場合，最も重要な観点は審査上の借入可能額を把握することである。
（２） 返済負担率とは，年間返済額の手取り年収に対する割合のことをいい，一般
的に 20〜25％以内に抑えるのが無理のない計画とされている。
（３） 家計負担余力の計算では，年間返済額，購入後の経常的年間住居費と今後の年間貯蓄予定額を合算したものが，現在の年間家賃と年間貯蓄額の合計額の範囲内に収まっていれば，当面の返済は可能と判断できる。
（４） 返済可能額の算定手法で，返済負担率や家計負担余力が妥当な資金計画となった場合は，キャッシュフロー分析でも妥当と判断できる。
（５） キャッシュフロー分析の結果，老後資金に不安があることが判明した場合は，まず手元資金の運用先を高利回りの商品に代える必要がある。

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［問 34 ］ 住宅ローン商品の選択に関する次のアドバイスのうち，適切でないものを１つ選びなさい。
（１） 現在は収入が多く十分返済ができる状態であっても，将来子どもの教育費などが増加する可能性がある場合は，元金均等返済を選択するとよい。
（２） 金利が下降局面または金利横ばいと判断されるとき，リスク許容度の大きい
人は変動金利型を，リスク許容度の小さい人は短期固定金利型を選択するとよい。
（３） 借入時の負担は若干多くても，毎月の返済負担が少ないことを希望する場合
は，定率型の事務手数料を採用しているローンを選択するとよい。
（４） 現在 50 歳の人の借換え相談において，残存期間 15 年の住宅ローンを返済期
間 15 年でフラット 35 に借り換えることをアドバイスした。
（５） 優遇金利には，全期間一定幅の優遇を行うものと，固定金利期間中は大きな優遇を行い，期間経過後は優遇幅を抑えるものの２種類があるが，利用者にとって前者の方が有利である。
［問 35 ］ 住宅ローンの繰上返済に関する次の記述のうち，適切でないものを１つ選びなさい。
（１） 一部繰上返済の方式には，「期間短縮型」と「返済額軽減型」があるが，「期間短縮型」の方が利息軽減効果が大きい。
（２） 住宅ローン控除の適用を受けている途中で，期間短縮型の繰上返済をすることで当初借入れから新しい返済期限までの通算期間が 10 年未満となってしまった場合，以後の残りの期間，住宅ローン控除が受けられない。
（３） 土地と建物２つのローンがある場合，建物のローンを住宅ローン控除の期間中に繰上返済した結果，通算償還期間が 10 年を切ってしまうと，以後の残り期間，土地部分のローンの住宅ローン控除が受けられなくなる。
（４） 繰上返済の金額が大きいほど，その時期が早いほど利息軽減効果は大きいが，多額の資金がある場合でも，ライフプランを考慮して手元に残す金額を考えて繰上返済を行うことが必要である。
（５） 金利，残存期間，残存金額が異なる複数のローンを借りている場合に利息軽減効果をより高くするには，残存期間，残存金額は問わず，金利の高いローンから繰上返済をすべきである。

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［問 36 ］ 住宅ローンの借換えに関する次の記述のうち，適切なものを１つ選びな
さい。
（１） 借換えによって毎月の返済額が増加する場合は，たとえ将来の金利変動リス
クを回避できるとしても，借換えの選択肢として提案することは避けた方がよい。
（２） 借換えの審査において，申込人が減収になっていたとしても，返済負担率が基準内に収まってさえいれば，借換えは可能と考えてよい。
（３） 当面の返済額を軽減するために変動金利型ローンへ借換えを希望する場合は，毎月の返済額が減る場合でも，従来の返済が負担となった原因を確認し，また変動金利のリスクについて充分説明するなど，慎重に対応するべきである。
（４） 固定金利の場合，借換えによりメリットが得られる条件は，金利が低くなった現在でも「現在残高 1,000 万円以上・残存期間 10 年以上・借換えによる金利低下１％以上」である。
（５） 最近は，担保評価額が不足していても借換えに応じる金融機関もあるので，他行との競争上，担保評価を上回る借換えを勧めることが望ましい。
［問 37 ］ 住宅ローンの返済が苦しくなったときの対応に関する次の記述のうち，適切でないものを１つ選びなさい。
（１） 民間ローンにおいて，担保である自宅を賃貸にして，その賃料で住宅ローンを返済することは，従来認められていなかったが，家計正常化のために認められることもある。
（２） 民間ローンにおいて，元金均等返済でローンを借りている場合，元利均等返済に変更することで，毎月の返済額を減らすことができる。
（３） 全国銀行協会が策定した「自然災害による被災者の債務整理に関するガイド
ライン」による救済制度は，東日本大震災に限らず，今後発生する災害に対応可能であり，新型コロナウイルスの影響を受け，返済に困った個人や個人事業主にも適用される。
（４） フラット 35 の利用者は，所定の手数料を支払うことで返済期間の延長，一定期間返済額の減額，ボーナス返済の取止めなどの救済措置が受けられる。
（５） 民間ローンにおいて，返済期間を延長した場合は，毎月の返済額を減らすことができるが，その分利息負担が増えるので，その後のマネープランを組み直す必要がある。

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［問 38 ］ 住宅ローンの返済が行き詰まったときの対応に関する次の記述のうち，誤っているものを１つ選びなさい。
（１） 住宅ローンの延滞が発生し，金融機関からの督促にもかかわらず，３カ月経っても改善が見られない場合は，金融機関は個人信用情報機関にその旨を登録する。
（２） 住宅ローンの返済が滞り，通常６カ月以上経過すると，保証会社が金融機関に対して代位弁済をする。
（３） 住宅ローンの返済が滞り，保証会社が金融機関に保証債務履行の手続きを行うと，債務者は，保証会社から一括弁済などを求められる。
（４） 任意売却による債務整理を検討する場合，他の債権者等がいればその協力が得られるか否かが不明であり，任意売却中に仮差押えが行われることもあり得る。
（５） 競売の開始決定後，売却が実施され売却代金が納付された後であっても，債務者が債務を弁済することで，保証会社が競売の取下げを了承すれば，債務者
は住宅を失うことはない。
［問 39 ］ 共働き夫婦のＡさんが，住宅を取得するにあたって受けたアドバイスに関する次の記述のうち，適切でないものを１つ選びなさい。
（１） 夫が債務者として，妻がその収入を合算して連帯保証人として住宅ローンを借りていた場合で，夫が死亡したとき，団体信用生命保険の保険金は，借入金残高相当額が支払われ，債務はなくなる。
（２） 夫が妻を連帯保証人にして「収入合算」で住宅ローンを組んだ場合と，ペア
ローンでそれぞれがローンを組んだ場合では，借入総額が同じであっても住宅ローン控除額の合計額は異なることがある。
（３）「収入合算」で妻が連帯保証人になった場合は，住宅ローン控除は，借入者である夫のみに適用されるが，連帯債務者となった場合は夫婦ともに適用される。
（４） 夫婦がそれぞれ住宅ローンを借りた場合は，借入額の比率だけで持分割合を決定し登記をすれば，贈与税は課税されない。
（５） 日本の現状では，育児や介護など，どうしても女性の負担が大きいため，妻の収入をフルに見込んだ住宅ローンの利用は，ライフプランを慎重に検討した上で判断する必要がある。

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［問 40 ］ リフォームローンに関する次のａ〜ｅの記述のうち，適切でないものはいくつあるか。
（１）〜（５）の中から選びなさい。
ａ．無担保リフォームローンの場合，一般的に金利は通常の住宅ローンよりも高い。
ｂ．無担保リフォームローンの場合，返済期間は通常の住宅ローンよりも短い。
ｃ．無担保リフォームローンの場合，団体信用生命保険への加入を認めていない。
ｄ．無担保リフォームローンの場合，金利は一般的に固定金利期間選択方式を採用している。
ｅ．財形住宅融資は，リフォーム工事にも利用することができる。
（１） １つ（２） ２つ（３） ３つ（４） ４つ（５） ５つ［問 41 ］ 住宅の地震対策に関する次の記述のうち，誤っているものを１つ選びなさい。
（１） 国土交通省の調査によると，2013 年現在の住宅の耐震化率は約 82％となっている。
（２） 分譲マンションの場合，耐震診断の結果 Is 値が 0.6 以上あれば，震度６〜７程度の地震で倒壊または崩壊する危険性が低いとされている。
（３） 木造一戸建ての耐震診断の上部構造評点は，1.0 以上を目標としているが，この数値は，住宅が震度５クラスの地震まで，一応倒壊しない耐力の判定基準である。
（４） 自己居住用の既存住宅の耐震改修をした場合，条件を満たせば住宅ローン控除が利用できる。
（５） 自己居住用の既存住宅の耐震改修をした場合，条件を満たせば所得税額の特別控除が受けられる。

農林中金アカデミー（ 20 ）

［問 42 ］ 空き家対策に関する次の記述のうち，適切でないものを１つ選びなさい。
（１）「特定空家等」に指定された時点で固定資産税の優遇措置が受けられなくなる。
（２）「特定空家等」に指定され，その状態が続いた場合には，最終的には代執行により建物が取り壊されるが，その取壊し費用は本人に請求される。
（３）「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例（居住用財産の譲渡所得の 3,000 万円特別控除）」を受けようとする場合，地方公共団体の長などが空き家であることを確認した旨を証する書面を確定申告書に添付する必要がある。
（４） 母親が所有し一人で居住していた住宅を，母親の相続発生後に相続人が建物を解体して譲渡した場合は，「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例（居住用財産の譲渡所得の 3,000 万円特別控除）」を受けることができる。
（５） 母親が所有し一人で居住していた住宅を，母親の相続発生後に相続人が建物に半年間仮住まいした後に譲渡した場合は，「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例（居住用財産の譲渡所得の 3,000 万円特別控除）」を受けることができない。
［問 43 ］ 二世帯住宅の建築に関する次のａ〜ｅの記述のうち，適切なものはいく
つあるか。
（１）
〜
（５）
の中から１つ選びなさい。
ａ．建物の不動産取得税の評価において，新築住宅は一戸あたり 1,200 万円の控除が受けられるが，構造上の独立性を有する二世帯住宅の場合，二戸分の控除を受けることができる。
ｂ．土地の固定資産税の評価において，一戸あたりの土地面積 200 ㎡までの部分が６分の１に減額されるが，構造上の独立性を有する二世帯住宅の場合，二戸分の適用を受けることができる。
ｃ．建物部分を親と子で区分登記または共有登記をした場合，親子ともに住宅ローン控除を受けることができる。
ｄ．親名義の土地の上に二世帯住宅を建て同居した場合，土地の相続税評価が小規模宅地の評価減により減額されるが，居住用宅地の小規模宅地の評価減の適用
対象面積の上限は 330 ㎡である。
ｅ．相続税評価上，親の土地の上に完全分離型の二世帯住宅を建てて区分登記をした場合，敷地全体に小規模宅地の評価減が適用される。
（１） １つ（２） ２つ（３） ３つ（４） ４つ（５） ５つ（ 21 ）

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［問 44 ］ 自営業者が店舗併用住宅を購入するにあたって，住宅ローンを借りる場
合の一般的な融資基準と税制に関する次の記述のうち，誤っているものを１つ選びなさい。
（１） フラット 35 の場合，店舗部分と住宅部分の間が壁や建具等により区画されており，かつ原則として相互に行き来できることが必要である。
（２） フラット 35 の場合，店舗部分を区分登記しないことという要件がある。
（３） 店舗併用住宅も住宅ローン残高全額が住宅ローン控除の対象となる。
（４） 不動産取得税の軽減措置は，住宅部分のみに適用される。
（５） 登録免許税の減税措置を受けようとする場合は，住宅の床面積の 90％以上が自己居住用でなければならない。
［問 45 ］ 離婚に伴う住宅ローンの相談に関する次の記述のうち，適切でないものを１つ選びなさい。
（１） 夫が妻に住宅を財産分与する場合で，分与時点の住宅の時価が取得価格を上回っている場合は，夫に譲渡益が発生したとみなされ所得税と住民税が課税される。
（２） 夫が妻に住宅を財産分与する場合，離婚前に居住用財産の 3,000 万円特別控除の特例を利用して譲渡することができる。
（３） 婚姻期間 20 年以上の夫婦間の贈与の特例を利用して 2,000 万円を贈与する
場合，離婚前に夫婦間贈与を済ませておく必要がある。
（４） 夫婦それぞれが住宅ローンを借り入れている場合，妻の住宅ローンを夫に負担付贈与することが考えられるが，夫には２人分の住宅ローンを返済する能力が必要になる。
（５） 夫婦それぞれが住宅ローンを借り入れている場合，妻の住宅ローンを夫に負担付贈与することが考えられるが，金融機関の承諾を得られるかというハード
ルがある。

農林中金アカデミー（ 22 ）

［問 46 ］ 住宅を購入したときの印紙税および登録免許税に関する次の記述のうち，誤っているものを１つ選びなさい。
（１） 認定長期優良住宅の所有権保存登記の登録免許税の税率は，1/1000 に軽減される。
（２） 登録免許税の軽減措置を受けるためには，登記申請書に家屋所在地の市区町
村長が発行する「住宅用家屋証明書」を添付する必要がある。
（３） 登録免許税の軽減措置を受けることができる既存住宅は，新築後 20 年以内（耐火建築物は 25 年以内）の住宅に限る。
（４） 相続登記をしないまま死亡した者の相続人への所有権移転登記にかかる登録免許税は免除される。
（５） 契約書に印紙を貼付したが消印をしなかった場合でも，契約の効力に影響しない。
［問 47 ］ 令和４年および５年における住宅ローン控除に関する次のａ〜ｅの記述のうち，適切でないものはいくつあるか。
（１）
〜
（５）
の中から選びなさい。
ａ．省エネ基準適合住宅の新築住宅である場合，13 年間合計の最大控除額は 364万円である。
ｂ．ＺＥＨ水準省エネ住宅の新築住宅である場合，13 年間合計の最大控除額は409.5 万円である。
ｃ．買取再販ではない長期優良住宅である既存住宅である場合，13 年間合計の最大控除額は 273 万円である。
ｄ．勤務先から年 0.3％の金利で住宅資金を借り入れている場合は，住宅ローン控除の対象となる。
ｅ．住宅ローン控除額を所得税から控除しきれない部分が発生した場合，課税総所
得金額の７％で最大 136,500 円を上限として住民税からも控除できる。
（１） １つ（２） ２つ（３） ３つ（４） ４つ（５） ５つ（ 23 ）

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［問 48 ］ 住宅の譲渡に関する次の記述のうち，誤っているものを１つ選びなさい。
（１） 居住用財産の 3,000 万円特別控除の特例を利用して自宅を売却し，住宅を買い換えた場合，買換え先の住宅について住宅ローン控除を利用することはできない。
（２） 家屋を取り壊してから１年以内に譲渡契約をし，その住宅に住まなくなってから３年を経過する日の年の 12 月 31 日までに譲渡した場合は，他の要件を満たしていれば，居住用財産の 3,000 万円特別控除の特例が適用される。
（３） 一定の要件を満たす所有期間 10 年超の居住用財産を譲渡した場合，3,000 万円特別控除後の課税長期譲渡所得金額が 6,000 万円以下の部分について，譲渡益課税の税率が 14.21％に軽減される。
（４） 住宅を譲渡したことによって生じた所得は，総合課税の対象となり，他の所得と合算して課税される。
（５） 前年，前々年に居住用財産の 3,000 万円特別控除の特例を利用していた場合
は，同じ特例を利用することはできない。
［問 49 ］ 相続時精算課税制度を利用して住宅取得資金を生前贈与する場合の適用要件に関する次の記述のうち，誤っているものを１つ選びなさい。
（１） 贈与者は，受贈者の親または祖父母に限るが，年齢に制限はない。
（２） この制度は，受贈者である兄弟姉妹が各々，贈与者である父母または祖父母ごとに選択できる。
（３） 建築年数要件として，登記簿上の建築日が昭和 57 年１月１日以降である既存住宅は対象となる。
（４） 住宅の床面積が 40 ㎡以上 240 ㎡以下で，かつ床面積の２分の１以上が受贈者の居住の用に供されること，という要件が対象である。
（５） 贈与時に，非課税限度額を超える部分については，一律 20％の贈与税が課せられる。
［問 50 ］「直系尊属からの住宅取得等資金の贈与に係る非課税措置」の要件に関する次の記述のうち，誤っているものを１つ選びなさい。
（１） 資金使途は，自己居住用住宅の新築，取得，増改築等費用，または住宅の新築・取得と同時または先行して土地を取得するための資金であること。
（２） 対象となる住宅は，耐震性能の有無にかかわらず，登記簿によって昭和 57
年１月１日以降の新築日が確認できること。
（３） この非課税枠は，相続時精算課税制度の 2,500 万円および基礎控除の 110 万円のいずれかと併用ができること。
（４） 贈与者は，受贈者の直系尊属であること。
（５） 受贈者は，贈与を受けた年の１月１日現在で年齢が 20 歳以上であること。

農林中金アカデミー（ 24 ）