不動産なんでも相談【
今、ある住宅メーカーから２０年の家賃保証をするから、賃貸マンションを建てませんか？との話がきていますが、実際どうなんですか？安心なんでしょうか？―後半】

問題その④。家賃保証契約を結ぶと管理会社が入居者を募集します。オー
ナーへの賃料支払の開始時
期は、建物完成後、一ヶ月から二ヶ月後とするケースが一般です。→後半へ

今月は先月に引続き「家 リフォーム費用がまかなえ賃保証」の件についてのお ず、またトラブルも増えて話をします。
きているからです。ですかた敷金
先月は、家賃の保証は未 らオーナーは預かっ来永劫続くものではない。 の中から自分で補修しないといけなくなります。しかとの内容でした。
し、リフォームの仕上がりを管理会社が点検して「
それでは入居者が確保できない。」と判断すれば、それもまた契約解除の原因になります。
問題その②。その家賃保証の金額を下げられ、オーナーがそれに納得いかない場合、当然保証会社に文句を言うと思います。しかし、契約期間中であってもお互いに三ヶ月前の通告により、一方的な解約ができます。解約後は自力でアパート経営をしないといけません。

問題その③。また最近では、敷金は管理会社が受取らずオーナーに渡すことが増えています。これは敷金では新規募集時のお客様からの生の声＊このお客様からの生の声は、私共がお世話させて頂きましたお客様よりアンケートで寄せられたものです。質問は「当社に対しての意見、要望（お叱り・クレームなんでも結構です！勿論お褒めも！）」と言う内容です。

平成17年11月2日
Vol. 13

発行所 加来不動産（有）
発行者 加来 寛
小倉南区守恒二 一- 十-七）
九六二―五八一一(093

ハガキを同封させていただき、嬉しいことに感想をくれたかたが何人かいらっしゃいました♪ありがとうございます！これからも顔晴ります！！

http://www.kaku-f.co.jp/

感想送って頂き、感謝です！

当然ながら賃料収入の中地域イベント情報から、土地・建物の固定資産税を負担しなければなりません。またもし【文化・教養の秋！】
仮に入居者が退去後に文化の秋、ちょっと一息美 電気やガス、水道などの術館巡りなんていかがで公共料金の未納があった
しょう？
場合もオーナーが支払う
一概に☆北九州市立美術館・・・ ことになります。（は言えませんが）１１月２０日～１月９日「
アメリカ・ホイットニー美 それから、建物保持や入術館コレクションに見るア 居率アップのための外壁塗メリカの素顔」
展
装や、植栽の植替え、設
０９３・８８２・７７７７()
備関係のグレードアップな
どはもちろん、地震や火災、風災害による損傷も☆北九州市立美術館分
オーナーが負担する形と館・・・１０月２９日～なります。
１１月２７日 「琉球王朝文化の華～浦添市美術館所蔵琉球漆器展」
０(９３・５６２・３２１５ )

先月に引き続き、家賃保☆小倉城・・・
１１月３日～ 証の問題を５点挙げさせ
２６日 「手作り木工民芸 ていただきましたが、全作品展」てが保証契約に盛り込ま
０９３・５６１・１２１０()れている内容ではないと思います。しかし、必ず何点かはその内容どおり家賃保証後編か、それに近い形で盛り込まれています。
この期間を、「賃料免責期間」といって、実際は家賃収 何度も言いますが、この入があっても、管理会社か 家賃保証を完全に否定らオーナーに賃料は支払 しているわけではありまわれません。支払があるの せん。ただし、これらの内は三ヶ月以降ということに 容を把握して頂いて、将なります。
来的な支払や子供達に引継ぐことなど想定した上で判断して頂ければと問題その⑤。オーナーは、 思います。

最近、土地活用についての 【加来ビル（仮）の現在】ご相談を受けることが多くなってきました。相談を 加来ビルの名前がようや受けた時点で、その土地に く決まりました。
合う活用方法を考えます。名前は「 Repos Maison・オーナー様も自分で直接 ルポ・メゾン」という名前ハウスメーカーなどに建物 です。フランス語で「ひとプランを立ててもらったり やすみできる家」という意していますが、ハッキリ言っ 味です。わたしのターゲッて計画が甘いと感じます。 ト層は三十歳前後の独身女性ですが、結果は分かりません。しかし、ターゲットを決めると内装などが決めやすくなります。
計画の中で確認すべきは、「表面利回り」
ではありません。（年間収入家賃 ÷総建築費のこと）。固定資
産税や空室率、将来発生 実は今回、不動産業界的するであろう設備関係の にも初めてではないかと修理費用や外壁塗装など 思われる試みを考えてい（賃料の２～３％程度を目 ます。それは「トータル安）の積み立て金的な費用 コーディネート料」というなどを収入から差引いて、 発想です。要するに充分にやっていけるか？を 「ちょっと他の物件と区別判断したほうが良いでしょ したい！でも予算がないう。
ので内装や細かな設備な当社でこの費用を差引い ど工夫が出来ない！でもて事業計画を立て直すと、 やりたい！」という思いでマイナスに転じるケースは ちょっとだけ入居者様に少なくありません。この状 も契約時の初回のみ負担態では、「収入はあるのに していただこう、という考何故か手元に現金が残ら えです。 これが出来ればないなぁ。」、と感じるはず 入居者も今までにないおです。安易にアパート（マ 部屋に住めるかも知れまンション）経営を考えてい せんし、家主も少しだけるとせっかく建てたアですが負担も減るし、納パート（マンション）も将得いく部屋をつくること来的には手放さないとい が出来るのではないか？
けなくなる危険性も充分 と思います。結果はどうに考えられます。ちゃんと なるか分かりません
計算し計画しましょう！ が・・・。

先月

グッときた本の紹介『リッツ・カールトンが大切にする サービスを超える瞬間』

ザ・リッツ・カールトンホテル日本支社長

高野 登 著 かんき出版

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