国有財産行政におけるPRE戦略と長寿命化を踏まえた国の庁舎等にかかるライフサイクルコスト（LCC）の算定と比較の手法について
財務省理財局国有財産調整課課長補佐
運用係長

なが た

まさかず

永田将一

きく ちゆたか

菊池豊

表―１

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国有財産行政を所管する財務省では，昨年６月，政府全体としての新成長戦略の策定に併せ，未利用国有地等の国有財産を地域や社会のニーズに対応して積極的に活用し，民需主導の経済成長を後押しすることを基本的考え方として，「新成長戦略における国有財産の有効活用について」を

CRE戦略・PRE戦略の定義○CRE戦略とは，企業不動産 に つ い て，「企 業 価 値 向上」の観点から，経営戦略的視点に立って見直しを行い，不動産投資の効率性を最大限向上させていこうという考え方。
（出典）「CRE戦略実践のためのガイドライン」CRE研究会○PRE戦略とは，公的不動産について，公共・公益的な目的を踏まえつつ，経済の活性化および財政健全化を念頭に，適切で効率的な管理，運用を推進していこうとする考え方。
（出典）「PRE戦略を実践するための手引書」PRE研究会とりまとめ，公表したところである。
この中で，「庁舎・宿舎を含む国有財産について「PRE（Public Real Estate）戦略」（不動産の最戦略について」（以下「PRE戦略」という）を発表したところである。

適化戦略）の考え方等を踏まえた検討」を行うと本稿では，庁舎等にかかる「PRE戦略」の基本されたことを踏まえ，民間で行われている「CRE的な考え方を紹介するとともに，「PRE戦略」で（Corporate Real Estate）戦略」の考え方を参考掲げた，不動産関連コストの的確な把握およびコにするとともに，検討プロセスをできる限りオースト低減等のための庁舎等の長寿命化を推進するプンにするとの方針の下，財務省政務を中心に民に 際 し 重 要 と な る，ラ イ フ サ イ ク ル コ ス ト

間有識者から公開でヒアリングを行う「PRE戦略（LCC）の算定と比較の手法に関する筆者の考え検討会」を開催することとした。

方を紹介する。

「PRE戦略検討会」については，昨年９月から１１月まで，計４回開催し，延べ１７者の民間有識者からヒアリングを実施した。また，理財局の事務レベルにおいても，CREを実践している企業や民間有識者からのヒアリングを行い，これらを踏まえて，財務省政務を中心に検討結果をとりまとめ，昨年１２月８日，「国有財産行政におけるPRE

３０ 建設マネジメント技術

2011 年 9 月号

＊ 「国有財産行政におけるPRE戦略について」は下記のアドレスにて公表。
http : //www.mof.go.jp/national_property/councils/pre/221208.htm

表―２

検討を踏まえた，庁舎・宿舎を含むヒアリング先民間有識者一覧

今後の国有財産行政における基本的【第１回（２２年９月７日）】「PRE戦略・CRE戦略の概論」
山内 弘隆氏（一橋大学大学院 商学研究科 教授）

考え方がまとめられており，庁舎等

山本 康友氏（首都大学東京 都市環境学部 特任教授）
みずほ信託銀行【第２回（２２年１０月２１日）】「不動産の保有コストの把握と低減」に関わる部分については以下のとおり整理できる。

小松 幸夫氏（早稲田大学理工学術院 創造理工学部建築学科 教授）
原田 昌平氏（新日本有限責任監査法人 不動産セクター日本エリアリーダー）
野城 智也氏（東京大学生産技術研究所 所長）【第３回（２２年１１月１７日）】「公務員宿舎の在り方」
奥田かつ枝氏（不動産鑑定士）
上安平洌子氏（放送プロデューサー）ては，これまで，各年度の予算編成とその執行を中心に取り組まれてきたところであるが，庁舎等に関わる不動産の維持管理コストの把握・分析といった点や，中長期的な視点に崎田 裕子氏（ジャーナリスト・環境カウンセラー）
西久保浩二氏（山梨大学 教育人間科学部 教授）【第４回（２２年１１月２５日）】「PRE戦略の論点整理」

基づく効率的な維持管理の実施という点からは必ずしも十分な取り組み

川口有一郎氏（早稲田大学大学院 ファイナンス研究科 教授）
高橋滋氏（一橋大学 国際・公共政策大学院長）
田中 英隆氏（格付投資情報センター 常務執行役員）
西久保浩二氏（山梨大学 教育人間科学部 教授）
望月久美子氏（東急住生活研究所 代表取締役所長）
持永 勇一氏（新日本有限責任監査法人 常務理事）
山内 弘隆氏（一橋大学大学院 商学研究科 教授）

第一に，庁舎等の維持管理においが行われていない現状にある。そこ
で，今後は，不動産に関連するコストの的確な把握を行うとともに，施設の長寿命化や予防的保全等を推進することにより，コスト低減等を図ることとする。
第二に，庁舎等について，これまで，入居官署‫׎‬ஊᝠငᘍ૎ƴƓƚǔ
PRE৆ဦƷؕஜႎᎋƑ૾の横断的な調整や移転集約化等を通じ，主に，物「PRE戦略」では，「PRE戦略検討会」等でのろであるが，今後は，こうした取り組みに加え，

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図―１

理的・経済的な観点から効率化を進めてきたとこ

国有財産行政におけるPRE戦略［概要］

建設マネジメント技術

2011 年 9 月号 ３
１

利用者利便の向上等の社会的ニーズに対応し，行却費用，人件費，耐震改修やその他将来の発生政サービスのワンストップサービス化等を推進すが予想される改修・維持修繕費，廃止後の解体る。

費用等）を整備し，対象不動産の供用期間中の総コストの現在価値であるLCCの把握に努め第三に，昨年６月の「新成長戦略における国有る。

財産の有効活用について」に基づき，未利用国有地の管理処分方式の多様化について，有効活用の"中長期的な財政コスト低減の観点から，庁舎ための土地・スペースの洗い出しや，個々の財産等を建設・保有する場合のコストと賃借する場の特性に応じた多様な管理処分，未利用国有財産合のコストを比較し，より安価な手法を選択。

を通じた社会福祉分野への貢献などの取り組みを引き続き推進する。

#

保有不動産については，適切な維持管理の実施によりLCCが低減される場合もあると考えら

なお，「PRE戦略」は公務員宿舎の在り方につれることを踏まえ，戦略的維持管理の観点かいても示しているが，宿舎についても庁舎等と同ら，保有庁舎等の長期維持管理計画を策定し，様に施設の長寿命化を推進することとしている。

改修の時期，内容，費用の見込みをあらかじめᲭȩǤȕǵǤǯȫǳǹȈᲢLCCᲣƷ৭੮Ʊ˯ถ

把握し，必要に応じて長寿命化や予防保全等を推進する。
#に関し，「PRE戦略」では，建物は，適切なライフサイクルコスト（LCC）とは，企画設計補修・改修により，耐用年数を超えてその機能をから建設，維持管理そして解体にわたる建築物の発揮することが可能との考え方を踏まえ，より低生涯（ライフサイクル「LC」）に必要なすべてのコストで必要な性能・機能を獲得する観点から，コストのことである。
「PRE戦略」では，国の庁施設の長寿命化を推進することとしており，具体舎等にかかるLCCの適切な把握と低減に向けて，的には，既存の施設について，長寿命化によるコ以下の取り組みを行っていくこととしている。

スト低減効果を総合的に勘案し，長寿命化対象施! 不動産に関わる総合的なコスト情報（減価償設を選定することとなる。長寿命化対象施設につ図―２３２ 建設マネジメント技術

2011 年 9 月号

庁舎にかかる財政コストの低減いては，ライフサイクル全体を通じた長期維持管なく，既存施設を長寿命化により長期に使用する理計画を策定し，適切な維持管理を行う，などの方が，新規に建替える場合より，長期的に見て財取り組みを通じて，施設の長寿命化を推進してい政負担が軽減される場合があることが想定されくこととなる。

る。このため，既存施設について，改修を行い継また，長寿命化の対象としない施設について，続して使用するか，取り壊して新規に建替える「PRE戦略」では，引き続き，国の出先機関改革

か，LCCを踏まえ，経済合理性の観点から検証をへの対応も踏まえつつ，移転・集約化を進め，そ行う必要がある。検討のステップとしては，の際，エリアマネジメントの考え方を踏まえ，行!

政サービスのワンストップサービス化など，利用者利便の向上にも十分配慮するなどとしている。

Ხᧈ‫ݤ‬ԡ҄Ǜ៊ǇƑƨLCCƷም‫ܭ‬Ʊൔ᠋Ʒ৖ඥ

建物は，適切な補修・改修により，耐用年数を超えてその機能を発揮することが可能との考え方

長寿命化および新規建替えそれぞれのケースについてLCCを把握する"

経済合理性の観点から両ケースのLCCについて適切に比較する#LCCの比較結果を踏まえ国有財産の取得等に関する計画策定に活用するといった段階を経ていくこととなる。本章では，"の手法に関する筆者の見解を紹介する。

を踏まえると，従来の耐用年数にとらわれること（注）「機能」の算出において，ここでは床面積を現在価値に割り引いているが，本来であれば，単純な「床面積」ではなく，施設の生産性を考慮し，費用便益分析のように，貨幣換算された「便益」を用いることが望ましい。しかしながら，・公共施設の生産性を算定することは極めて困難であること
・行政サービス提供機能という観点からは，長寿命化した施設と新規建替え施設の床が生み出す便益の差は比較的小さいと考えられること・定量的分析と定性的分析とを明確に区別することで分析の客観性を担保する必要があること等を考慮し，ここでは「年・床面積当たりの生産性」は一定と仮定した上で，床面積や使用期間などの客観的に観測できるものを用いて「機能」を算定している。

図―３

長寿命化と建替えのコスト比較手法

建設マネジメント技術

2011 年 9 月号 ３３

! 長寿命化を踏まえたLCCの比較手法

一般的な国の庁舎を例として，本手法によりコス既存施設を長寿命化により継続使用する場合

ト比較を行った場合の例を以下に示す。と，新規に建替える場合について，LCCに基づき!

モデル庁舎の設定
・地方中枢都市に所在する延床面積が５，０００m２

コストを比較しようとした場合，二つの問題に行き当たる。それぞれのケースにおける使用期間の程度の庁舎長短と施設規模の差異に関する問題である。

・経年６０年の時点において，長寿命化改修を行ある時点において，老朽化した既存施設につい以降３０年間継続使用する場合と，建替えをき，改修等により既存施設を長寿命化する場合行い以降９０年間継続使用する場合を比較と，取り壊して建替える場合とでは，例えば新規・割引率は，市中国債のスポット・レートを採に建替える場合では今後９０年程度の使用が見込め

用る一方，改修等により既存施設を長寿命化する場

・対象敷地は，面積２，０００m２，評価額１１億円

合では今後３０年程度の使用しか見込めないなど，・建替えにともない，土地を最大限有効活用す一般に使用期間が異なると考えられるが，異なるることとし，床面積を１０，０００m２に引上げ

使用期間で算出されたLCCをもって比較すること

・建設や施設の運用に要するコストは，標準的は適切ではない。

な単価を設定して算出（長寿命化改修費約８．
７万円／m２，建替え費約２８万円／m２など）

また，建替えの際に，既存施設とまったくの同規模で建設されるということは現実的ではなく，"LCCの算出

一般には土地の有効活用を念頭に，既存施設を上

上記の条件を踏まえ，LCCを算出した結果，長回る規模（容積率）にて建設されることが想定され寿命化を行った場合の３０年間LCCは約２０億円（３０るが，規模（容積率）に差異があるものについて，年 間），建 替 え を 行 っ た 場 合 のLCCは 約６９億 円

単純にLCCを比較することは不適切となる。

（９０年間）となる（表―３参照）。

これらの問題を解決するには，算出されたそれぞれのLCCについて，使用期間の長短や施設規模表―３の差異を踏まえ，ある種の調整を加えて比較を行

項 目

う必要がある。そこで，施設の機能（供用期間を考慮した床面積）に着目し，コストをこの「機能」で除した単位当たりのコストを比較することにより，この問題を解決する方法が考えられる。

長寿命化と建替えのLCC算出（単位：千円）

１．
設計関係費
２．
長寿命化改修／建設費

!
解体費
初 ３．
期
４
．
仮庁舎借上費等
費
用 ５．
移転経費

機能については，公共施設の行政サービス提供機能を念頭に，その提供の場である施設の規模（床面積）と供用期間を「機能」と捉え，供用期間にわたって提供される床面積を算出し，「機能」として定量化する。なお，「機能」は，貨幣価値に換算されたものではないが，便益としての側面!計１．
大規模修繕費
"
各所修繕費
期 ２．
間 ３．
維持管理費
中４．
管理用人件費
費
用"計

長寿命化
建替え
（３０年間） （９０年間）
２８，４２
３１２４，９８４
４３２，
０
５０ ２，
７
８３，４５４―
―
―

５２，５
９３
３２０，
７０
９２７，
１４８

４６０，
４
７
３ ３，
３０８，８８８
２
７５，
８０
８

５
１１，２
５８
９４，
０
３
１２
４４，
５
８
５
５
４９，
７
６
４ １，
６
９１，
６
０
５２
２６，
３
４
１

３
５７，
７
０
０１，
１
４５，
９
４
４ ２，
８
０５，
１
４
７

#土地の機会費用

３３６，
３０
３

５
７３，２８５を有することから，コストと同様に割引率を用い$国の資金調達コスト

１３７，２４４５２３，７４５て現在価値化する。

%法人税収等

８３６ ▲２８７，８９０▲７２，!〜%計（LCC）

２０．
１億円

６９．
２億円

" 公的施設の具体的な比較例
既存施設を，改修等により長寿命化し継続して使用する場合と，新規に建替える場合について，

３４ 建設マネジメント技術

2011 年 9 月号#

庁舎「機能」値の算出
次に，床面積と供用期間からなる「機能」につておらず，その収益（便益）を定量的に求めるこいて算出を行う。
長寿命化の床面積は５，０００m２，建替えは１０，０００２m であり，供用期間も３０年と９０年で異なること

公的施設の残存価値として，評価期間末の帳簿価額を用いる考え方もあるが，この場合の施設のからそれぞれについて，算出を行う。
・長寿命化に関わる機能の算出（供用期間３０年２

残存価値は過去の資本的支出の関数としてしか表されず，施設の残存使用期間にかかる便益やコス間） １１．
９万m

・建替えに関わる機能の算出（供用期間９０年２!とは困難である。

トが反映されないため，（検証の詳細は割愛する間） ３６．
７万mが）必ずしも適切な比較結果が得られないこととコスト比較結果なる。

各ケースのLCCと機能を勘案し，単位当たりのᲯコストを算出する（表―４参照）。
表―４項 目

コスト比較結果
長寿命化

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少子高齢化に伴う労働人口の減少・人口構造の建替え

コ ス ト
２
０．
１億円
６９．
２億円
３６．
７万m２
機能１
１．
９万m２
単位当たりコスト １６，８４２円／年・m２ １８，８７９円／年・m２

高齢化に直面し，経済・財政状況も一段と厳しさを増していく中，戦後から高度成長期を経て大量に蓄積した社会資本の既存ストックを可能な限り有効に活用していくことは，現在世代における重このように，本モデルケースにおいては，長寿要なテーマであると考えられる。

命化＜建替えとなるため，建替えよりも長寿命化

今後，財務省は，「PRE戦略」を踏まえて国有改修を行う方が，コストの観点からは有利である

財産行政を行っていくこととなるが，国の庁舎等と結論づけることができる。の「長寿命化」の推進については，当面はLCCを踏まえた既存施設の長寿命化と新規建替えのコス! 他の比較手法に関する考察

ト比較も踏まえ，平成２４年度予算編成プロセスの長寿命化する場合と新規に建替える場合のコス中で試行的に検証を行っていくこととしている。

ト比較について，使用期間の長短や施設規模の差

本稿では，その際に重要となるLCCの算定と比異をいかに考慮するかといった問題に関しては他

較の手法に関する筆者の考え方を紹介したが，実の方法も考えられる。例えば，長寿命化と新規建際に特定の施設につき長寿命化と建替えの最終的設のそれぞれについて同一の評価期間（例としてな判断を行う際には，コスト面のみならず，利用３０年など）を設定し，それぞれについて評価期間者利便性などの付加価値要素についても十分考慮中のコストを算出した上で，評価期間後にも継続し，総合的に判断する必要がある。また，LCCのして使用されるものについては，評価期間末の残算定と比較の手法についても，試行的に国有財産存価値を評価期間中のコストから控除して比較す行政において活用していく中で，より良いものにる方法である。

改善していく必要がある。

しかしながら，この手法については，公的施設今後とも，多くの方々からお知恵を拝借しながに適用するに際して，評価期間末の残存価値をいら，「PRE戦略」を踏まえた国有財産の有効活用かに評価するかという点が問題となる。民間施設に向けて，努力していくこととしたい。

であれば，収益還元法により評価期間末の施設の残存価値を評価した上で，評価期間中のコストか※本稿の中で，意見にわたる部分は，すべて筆者ら控除することができようが，国の庁舎等の公的の個人的意見であり，筆者の所属する組織の見施設については，商業的な利用・貸付が想定され解を代表するものではない。

建設マネジメント技術2011 年 9 月号 ３５