持続可能な埼玉県の地域づくりを目指して〜空き家対策・不動産流通市場活性化の取組を通じて〜
こ ばやし

国土交通省 兼 内閣府地方創生推進室地方創生コンシェルジュ（埼玉県担当）

まさのり

小林 正典

第三に、先進的な不動産流通ビジネスモデルの育成・１ はじめに支援と成功事例の普及である。従来のビジネスモデルに依存せず、多様化する消費者ニーズに対応でき特別寄稿

人口減少・超高齢化の課題に直面している我が国

るような新たな中古住宅の流通や既存ストックの有において、持続可能で活力ある地域づくりに向けた効活用に係る取組を積極的に育成・支援することと対策が急務である。その際に住宅を含めた既存スしている。第四に、宅地建物取引業者及び従業者のトックの有効活用による地域づくりが有効であると資質の向上である。多様化する消費者ニーズに対応考える。将来的な市場の拡大を図っていくためにも、するためには、営業者たる宅地建物取引士・従業者

中古住宅の質を高めるとともに、活用可能な空き家の資質向上が不可欠であり、教育制度の充実によりをインプルーブメントし、各地域における良質な不実現するとしている。第五に、住み替え支援など多動産ストックを形成することが必要になっている。

様な手段による既存ストックの流動化の促進である。

このため、国民生活や経済生活にとって必要不可欠インスペクションに関する仕組みの整備やストックな基盤となっている不動産市場をこれまで以上に活の再生・循環活用の促進など、不動産流通市場を活性化し、良質な不動産ストックの流通を促進するこ性化するために必要な環境整備を各地域で関係事業とは、地方創生のみならず社会全体のエネルギー負者が主体的に行う必要があるとしている。

荷の縮減や廃棄物の削減、そして不動産関連事業者の新たな事業展開による地域経済の活性化といった観点からも重要な政策テーマであると言える。平成24年６月には国土交通省において「不動産流通市場活性化フォーラム提言」が取りまとめられている。
不動産流通市場活性化フォーラム提言では、不動産流通システム改革のために重要と思われる５つの柱が提言されており、第一に、消費者にとって必要な情報の整備・提供が指摘されている。住宅性能など市場流通時の物件情報の充実や、修繕履歴など不動産に係る情報の整備を行い、消費者が様々な情報にアクセスしやすい環境を整備するとしている。第二に、不動産価格の透明性の向上である。建物評価

出典：国民経済計算（内閣府）を元に、国土交通省において作成※住宅資産額の平成12（2000）年以前のデータは、平成17年基準をもとに推計※ 昭 和44（1969） 年 以 前 は 統 計 が な い た め、 昭 和44（1969）年以降の累積手法の見直し（リフォーム・改修等の査定への反映）

24と金融機関など取引関係者への普及を促進し、客観一方で、これまで我が国で行われてきた住宅投資性のある価格の形成を促進することを提言している。

額の累計と住宅資産額とを比較すると、投資額累計に対して資産額が500兆円程度も下回っている現実年）となっており、ストックビジネスの規模やそれがある（図表１参照）。また、全国約820万戸にもが不動産業全体に占めるシェアは、不動産業の市場上る増え続ける空き家の対策は、単なる倒壊リスク・規模がGDPと同じように2000年以降停滞気味なの景観等の問題のある特定空き家の対処のみならず所にも拘らず、その中にあって着実に高まっている。

有者・利用者が住宅ストックを維持管理し、計画的ストックビジネスのシェアが拡大した背景には、に修繕することに対して担保価値を認め、それがリ日本社会の成熟化があると考えられる。戦後の人セール・リユースされる地域の活力あるセカンダ

口急増、新設住宅着工が1960年代後半から40年以リーマーケットを創ることが急務となっている。政上も一貫して100万戸以上の規模で継続され、住宅府は、空き家の抑制を目的とした売却時の譲渡所得だけでも６千万戸を超えるストックがある（2013の特別控除導入のほか、三世代同居促進のための二年）。このうち約13.5%が空き家で、今後はこれま世帯リフォームに係る減税措置を盛り込むことにしでに生み出された膨大な不動産ストックの有効活用ているが、税制優遇措置のみならず、不動産情報のや管理が重要な課題となっているわけである。
他方で、社会の成熟化は、まちづくりに関しては産取引の透明性・効率性の向上と、地域の事業者間都市のダウンサイジングの必要性、つまりコンパク連携・中小業者の提案営業力の向上による不動産事トシティ政策の背景ともなっている。これまで都市業者のコンサルティング機能の向上、消費者を巻きが外側へ向けて拡大していった時代に、不動産業が込んだ不動産ストックの有効活用による地域づくり実際の街並みを形成していったわけであるが、これをエリア単位ごとに進めることが、これからの持続からシニア層を中心としてまちなか居住のニーズが可能な地域づくりに不可欠であると考える。

高まる中で、不動産業がストックビジネスを通じて、２ 不動産ストックを活かしたまちづくり
我が国の不動産業の市場規模は、付加価値（売上高マイナス仕入額）ベースで17兆円余（2012年）

特別寄稿

整備・蓄積等による消費者利益の実現のための不動

まちなか居住を推進できるなら、地域の不動産業の成長も期待できるし、都市のダウンサイジングによる都市運営の効率化・財政の健全化にも役立つことになると考えられる。と試算されており、同年の日本のGDPが474兆円

実際に不動産事業者は、ビジネスエリアとして、程度であるのでその約3.7％となっている。不動産

地域のまちなかをどう見ているか、㈱不動産流通研

業就業者数が全産業の約2％（2009年）程度であ究所が実施したアンケート調査（2014年）によれることから3.7%というのは、日本の平均的な産業

ば、まちなかで既存の不動産ストック活用ビジネに比べると不動産業は高収益ということも言える。

ス（仲介を除く）をしたことがある事業者は全体のこの付加価値額のうち約95％が、既存不動産ストッ１割強しかいないが、半数近くの事業者が、今後はクの利活用やその管理といった、ストックビジネス

まちなかで仲介以外のビジネスチャンスが増えるとから生まれている。業態で言うと、貸家業やオフィ見込んでいるのも事実である。例えば、資産の有効ス賃貸業、アパート・マンション・ビル等の管理業利用の提案の他、リノベーション手法を活用しつつが該当する。中古住宅や賃貸住宅の売買・賃貸仲介

ニーズに応じた用途転換（コンバージョン）、少人業も既存不動産を対象とするので、ストックビジネ

数世帯向けのコンパクトマンションや高齢者向け施スに含まれる。業態ごとの付加価値額は、貸家業が設の整備等の新たなビジネスチャンスが想定される。

約10兆円、オフィス賃貸業が約５兆円、不動産管リノベーションやリフォームのマーケットは、新築理業が約１兆円、不動産仲介業が約５千億円（2012に比べてまだ規模は小さいと言われているが、最近25

はそれらを専門的に扱う中堅事業者の他に、大手不われる。

動産事業者も積極的に市場参入を打ち出すケースも見られるようになってきている。今後、我が国での本格的な人口減少社会の到来までに、空き家や空きビル等の地域の遊休不動産の再生・利活用のあり方を含むエリア全体の価値を高めるためのまちなかストックビジネスの定着・普及が望まれる。遊休不動
産を活用してまちなかに必要なコンテンツを整備しながら、まちの賑わいや地域の活性化を高めていくということが、これから地域の不動産業の一つの柱になると考えられる。そのためには、①空き家も含めたエリアの空間資源の把握と資産価値の向上に向けたまちづくり経営（マネジメント）、②連携・協特別寄稿
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３ これからのリノベーションまちづくり

業による効果的なストックを活かした低未利用不動

リノベーションとは個々の不動産について、これ産の再生・コンバージョンの企画・実施（プランニまで利用されていた時の用途にこだわることなく、ング）、③効率的な設備管理・修繕・清掃・維持管

その不動産の周辺の環境や社会の変化に応じて改修理・保安警備等の運営（オペレーション）、④不動し、不動産を蘇らせることである。2000年頃まで

産オーナー・地域住民・行政とのコミュニケーショはごく少数の革新的な事業者によって牽引されていン・合意形成（コンセンサス）、⑤インターネット・た市場であるが、現在、リノベーション事業に関わメディア・町内会・政府・自治体等との協働によるる事業者はリノベーション住宅推進協議会の会員だ

情報発信（プロモーション）、⑥金融機関・投資家

けでも600社を超えている。ユーザーの側でも、幅との連携による多様な資金調達手法と金融機能の充広い年齢層でリノベーションの認知度が高まってお実（マネタイズ）機能が備わった不動産事業者の存り、（株）リクルート住まいカンパニーの調査（2014

在と、これらの地域の不動産ストック再生に関わる年）では、住宅の購入時にリノベーションに関心プレーヤーとの連携によるまちづくりが求められるがあるという人が47.6%と半数近くいるという結（図表２参照）。

果が出ており、2012年時点の28.7%と比較するとつまり、単に利用されなくなった空き家や空きビ大幅に増加している。最近は、住宅系も非住宅系も、ルのリフォームをすることが重要ではなく、その物供給側、需要側いずれをとっても、リノベーション

件を拠点に地域のキープレイヤー・住民・行政を巻が大々的に広まっていく素地が出来上がりつつあり、き込んで、地域全体の賑わい（アクティビティ）を市場はこれからさらに拡大すると見込まれている。

創出し、そこにビジネスが生み出され、関係者が潤

リノベーションによって再生されるのは個々の不うようなウィン・ウィンの関係を構築することによ

動産ストックであり、点のリノベーションとも言えり、エリア全体の共通価値・パブリックデザインをるが、一定のエリアの中にある空き家等の既存不動提案できるようなチーム編成ができると、そのエリ産を活用・再生しながら、継続的に地域の魅力を高

ア全体の共通理念・コンセプトが求心力となって持め得るコンテンツ（コミュニティ食堂、パン屋さん、続可能な地域づくりにつながり、不動産再生にス福祉ケア施設、シェア型オフィス等）を提供できるイッチが入っていくという好循環が創出されると思テナントを誘致することによって、地域の賑わいやまちなかの活性化につなげ、ひいてはエリア全体の価値の向上も実現するという取組をしている不動産
関連事業者が、まだ数は少ないものの存在しており、その活動は注目に値する。
一方、空き家等の遊休不動産のスペースが埋まりさえすれば、中身は何でも構わないということでは地域の不動産は蘇るわけではない。エリアの不動産価値を高めて、まちなかの賑わいを呼び戻すことのできるコンテンツを見極め、それを提供できるテナントを誘致することが、空き家再生による地方創生の成功の鍵となると考える。どんなコンテンツが相応しいのかは、各々の地域によって多種多様で、一律の正解というものがあるわけではない。地域を長４ 埼玉県空き家対策モデルの構築と普及
埼玉県の住宅ストックは約327万戸、そのうち動産のオーナーでもある地方自治体職員のセンスが空き家数は約36万戸で空き家率10.9%全国44位と問われる。不動産再生のビジネスモデルや事業手法なっている（統計局平成25年住宅・土地統計調査

は多種多様であるが、これからの成功の共通要素は、速報値）。全国的に見ればそれほど深刻な状況ではAPM（Area Property Management）＝地域不動産ないが、埼玉県では県全域を対象とした空き家の管再生管理という視点であると考える（図表３参照）。

理・活用・解体による持続可能な地域づくりを目的「まちなかに必要なコンテンツの計画的な整備」「暮として、県都市整備部建築安全課及び空き家対策のらし方のプロデュースと地域不動産再生のコーディ主体となる市町村を関係団体が支援するための「埼ネイト」「点から面のマネジメント」の推進などを

玉県空き家対策連絡会議」が平成26年12月に設置

総合的に手掛けることのできる事業者の育成と、行され、空き家対策の主体となる市町村を県と関係団政との連携により、エリア全体の共通価値となるコ体が一体となって支援している（図表４参照）。（公ンセプトの設定と併せて、不動産再生の企画・設計、財）日本賃貸住宅管理協会さいたま支部内には広域合意形成、情報発信、収益化、運営といった総合的相談窓口が常設され、専門家への取次体制の確立や、な役割・機能も期待されている。それによって単な情報共有、空き家対策モデルの普及が進みつつある。

特別寄稿

く見続けてきた地場の不動産事業者、地域の公的不る物件の価値向上から、エリア全体の価値向上につながるリノベーションまちづくりの推進へとステップアップすることができると考えられる。

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全国的に見てもこれほど、県庁、市町村、幅広いニティづくりの協働が地域内で拡充することになる専門家集団、関係団体が連携して空き家問題についのではないか。空き家のゲストハウス、シェアハウて検討・対応している事例は珍しく、代表的なモデス、多世代交流型施設等への転用や、鉄道沿線地域ルになり得る。このような取組をさらに実効あるも等の面的なエリア全体の価値を高めるまちづくりへのにするためには、今後、第一段階として地域の不の発展も期待できる。

動産事業者との連携による網羅的な空き家の実態調査が必要である。特に高齢化率の高い住宅団地等の５ 埼玉県の持続可能な地域づくりの期待地域の登記情報を網羅的に収集し、登記情報をサー

彩の国さいたま人づくり広域連合の政策研究の担バに格納してWeb上から閲覧可能な状態にデータ

当者から、平成２７年度の政策課題共同研究のテーベース化し、所有者からの相談履歴を関連情報と共マとして空き家対策が採り上げられることを伺い、に、カルテ化して管理することが有益である。この

講演、情報交換の場をいただいた。藤村龍至氏（東際に、各市町村のカルテの記載事項・様式がバラバ

洋大学専任講師）のご指導の下、県職員、県内市町

ラではコスト・情報共有の効率等の観点から問題が村職員、民間の方々が真剣に埼玉県内の空き家問題ある。県内で統一的な空き家カルテの作成・管理がを解決しようと努力される姿、検討内容に感銘を受求められる。第二段階として、所有者・相続人の同けた。

特別寄稿

意の下、当該カルテ情報を自治体関係者、関係事業埼玉県のこうした地道な広域的な自治体間連携に者が可視化できるよう「空き家情報総合管理データよる政策研究・情報交換の取組みは将来の埼玉県のシステム」の構築・利用を進めることである。これ持続可能な地域づくりに大いに役立つと考える。

らが整って初めて第三段階として、地域の不動産業

空き家は今後も増え続けることが予想されている。

者との連携によるコンサルティング体制の整備につ問題は、空き家を単なる除却・解体しなければならながる。県内各地域においてきめ細かく空き家デーないというマイナス要素の大きい負の資産としてのタの整備・分析ができて初めて、どの物件を解体す視点でのみ捉えるのではなく、県内各地域で自治体るべきか、貸せるのか、売れるのか、修繕・改修しと不動産事業者が連携しながらきめ細かく実態把握て再利用ができるのか、地域の事業者のコンサルすることから始め、空間資源として地域のために有ティングにつながるのである。こうして第四段階と効活用する社会システム、エリア全体の価値を高めして、不動産事業者から巡回・管理代行サービス、るまちづくりという観点での活動につなげることがリフォーム提案、相続相談サービス等の様々な具体必要であると考える。我が故郷埼玉県の発展のため的な事業提案が出てくる。さらには第五段階として、に県内関係者の皆様と共に取り組んで参りたい。

不動産ストックの有効活用による持続可能なコミュ

参考文献
１ 国土交通省『不動産流通市場活性化フォーラム』提言（土地・建設産業局不動産業課）2012年6月
２ 馬場正尊＋Open A『PUBLIC DESIGN 新しい公共空間のつくりかた』（学芸出版社）2015年4月
３ 内藤伸浩『人口減少時代の公共施設改革』（時事通信社）2015年4月
４ 小林正典『不動産流通市場の活性化に向けた取組について』（日本不動産学会誌NO.101）2012年8月
５ （公財）日本賃貸住宅管理協会さいたま支部『埼玉県の空き家管理・活用による持続可能な地域づくり事業』

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寄稿者 PROFILE小林 正典（こばやし まさのり）
国土交通省大臣官房付 一般財団法人不動産適正取引推進機構研究理事兼調査研究部長
経歴：1994年国土交通省（旧建設省）入省、ハーバード大学大学院修士課程（都市政策専攻）、東京大学大学院工学系研究科博士課程（先端学際工学専攻）、東京大学EMP修了（12期）国土交通省土地・建設産業局不動産市場整備課不動産投資市場整備室長等を歴任、内閣府地方創生推進室地方創生コンシェルジュ（埼玉県担当）兼任。
日経・CSISバーチャルシンクタンクフェロー（3期）。日本大学等で公共政策企画論を講義。埼玉県出身。
メ ー ル：masanori.kobayashi818@gmail.com

特別寄稿29