IBS フェローシップ論文最終報告

シンガポールの都市国家形成の評価
Planning and Development in Singapore
藤井康幸＊

By Yasuyuki FUJII

１．はじめにシンガポールが１９６５年の建国後短期間で、アジア離れした都市空間を作り上げたことは事実である。
国家主導で作られた効率重視で統制の取れた都市空間は、当初は世界で最も退屈な都市と評価されたこともあるが、現在のシンガポールの評価には、清潔、安全、コスモポリタンに、ダイナミック、エキサイティングが加わりつつある。

（Source）
URA５５計画地域のDevelopment Guide Planより作成。

図−１ 計画ゾーン別の官民別土地所有割合

本調査研究は、シンガポールの都市国家形成期から今日に至るまでの計画と開発の経緯、具体には、km２ というシンガポールの国土は５つの計画ゾーン土地利用、都市再開発・都市開発、住宅、交通・都に分けられ、建国前からの市街地である Central 計

市インフラ、都市国家戦略・経済振興について整理画ゾーンのみが相対的に民有地割合が高い。

分析し、一定の評価を行うとともに、日本における２０００年時点の用途別の土地利用は、住宅用地１５％、今後のより良い計画と開発の展開に関する示唆を得業務用地１４％、レクリエーション・コミュニティることを目的とした。

施設用地１７％、インフラ用地１７％、その他（防衛、水源涵養地等）３７％ となっている。統計上の土地

２．土地利用

利用区分が完全には一致しないものの、東京都区部の土地利用と比較してみると、住宅用地の割合が最シンガポールの国土利用・都市整備に関する体系大の相違点である。東京都区部では、独立住宅、集は、国土利用、開発の全体方向を規定するコンセプ

合住宅が全体の土地利用の３２％ を占めているのにトプランと、５年タームでより具体的な土地利用、対して、シンガポールでは、住宅用地は国土の１５％、開発方針を規定するマスタープランからなる。コン

防衛、貯水池・水源涵養地等のその他の土地利用をセプトプランはこれまで１９７１年、１９９１年、２００１年除いたものを分母とした場合にでも２４％ にすぎなに、マスタープランは、１９５８年、１９８０年、１９８５年、い。シンガポールからみれば低層の住宅地が都市圏

１９９８年、２００３年に策定されている。

周辺部にだらだらと広がる東京に対して、シンガ

今日のシンガポールは国土の約９割が国有地であり、直接的に国が所有している場合と、住宅を扱う
HDB といった外庁などの政府機関が所有しているポールでは大多数が中高層の集合住宅に居住している点が反映されたものといえる。
シンガポールの２００６年時点の人口は４４８万人で、場合に分かれる。民有地については、フリーホール

前述のその他の土地利用を除いた人口密度は６４人ドと呼ばれるリース年限のないものと、年限を切っ／ha となり、現状の世界最大都市圏・東京都区部たリースホールドが存在する。リースホールドの基１３４人／ha（２００７年）のおよそ半分の密度である。

本は９９年である。
東京都区部よりも一回り広いに過ぎない約７００＊みずほ情報総研株式会社

16IBS Annual Report 研究活動報告 ２００７

シンガポールの全３１のゾーニングでは基本的に、ゾーンごとに立地可能な用途が限定的に列挙されて．論 文いる。例えば、住宅は住宅ゾーンでは立地可能である土地収用と民間開発事業者への用地売却を骨子とるが、工業系のゾーンでの立地は認められない。

する都市更新は人民行動党（PAP）が政権をとっシンガポールでは、国家の経済発展につながるよた後の１９６４年に開始された。１９６０年当時には４４％う、施設用途についての民間の裁量の引き出しを意にすぎなかった国有地割合は、１９８２年までには７５％

図するゾーン（日本のいわゆる計画白地と程度まで上昇し、１９５９年から１９８５年に政府機関がは意味合いが異なる）、e ビジネスタイプの業務施買収した用地は１
７，６９０ha と、実にシンガポールの設を意識した B１、B２と呼称される新型ゾーンな国土面積の３分の１近くにも相当する。政府によるどのプロビジネス（産業の支援者）スタンスのゾー

土地収用の法的根拠を成した１
９６６年の土地収用法ニングがいくつか見受けられる。また、全体延床面

では、現況の土地利用やゾーニング指定のみが考慮積の４割までという付随的な条件のもとで、主たるされ、集約的な土地利用がはかられた場合等の潜在用途と付随用途の混合をはかるものや、住居の１階的価値の出現は考慮されなかったため、政府及び外部分に商業機能の導入を義務づける立体的なものな庁等の政府機関は、市場価値よりもずっと割安な価

どの民間誘導型のゾーニングもある。

格で、用地を取得することができたとされる。また、

白地

シンガポールは今日、緑豊かな国土空間を形成し、買収価格は市場価格と規定年月日時点の価格の安いグリーンシティ あるいは ガーデンシティと方の価格によると規定され、通常は不動産価格が上して名高い。１９６３年に建国の父・リー・クアンユー昇しているにもかかわらず、政府の示す規定年月日元首相が始めた植樹キャンペーンがこの端緒とされ、の価格が、取得価格とされた。

クアンユー元首相は当時『荒廃したコンクリートの政府用地売却プログラムは、土地収用法１年後の都市ジャングルは、人の心を壊してしまう。
』と語っ

１９６７年に導入されたもので、政府が土地収用法にたという。今日のシンガポールの公園面積は２，８００

基づき、民間権利の輻輳した用地を、街区等の単位ha と、東京都区部の２，４００ha 足らずと比べて大差でまとめて開発に適した状態にしたうえで、民間事は無いが、シンガポールには狭い国土に、公園の他業者に売却するということがなされた。開発実施主に３，３００ha の自然リザーヴ地が存在し、シンガポー体としての「見える手（民間事業者）」と、その裏ルは実質的には、東京都区部の約２．
６倍のオープンで用地を準備する「見えざる手（政府）」の巧妙なスペースを有している。住宅地でぼうふらや蚊を発共同作業とみることができる。URA（Urban Rede-

生させた者を罰する規定、道路カテゴリーに応じ、velopment Authority、都市再開発庁）では、これ建物を建てない部分としての道路バッファーとグまでに都心部の民間不動産開発需要の高い地域を中リーンバッファーの確保、高層建築物の中間階に設０物件、延べ８４０ha の政府用地が民心に、約１，４０置されるスカイテラスにおける垂直の緑の確保など

０万間に売却され、オフィス床２００万 m２、店舗１３のユニークな規定も存在する。

２，０００室、民 間 住 宅５２，０００戸 が 生 み
m２、ホ テ ル１

シンガポールの土地利用や計画・開発コントロー出され、これらは各々の用途について、国内全体のルは実に体系的で、ゾーニングは一般市民にもわか２５〜４０％ 相当にもなるとしている。延べ８４０ha は、りやすく明解である。インターネットによる関連の現在の国土面積の１．
２％ に相当し、国土面積に占め情報提供にも充実したものがある。土地利用規制は、る民有地の割合がおよそ１０％ であることからは、個人等の所有者の財産に係る事項であり、わかりや官から民へ、民から官への所有の移転を考慮せず単すさや情報へのアクセスは基本的事項である。シン

純に捉えた場合には、全民有地の１２％ 程度が、政ガポールの仕組みが当然であり、日本のわかりにく府用地売却制度によるということになる。

さが問題なのであろう。

比較的民間の大規模開発を意図する政府用地売却プログラムとは別に、政府の所有する保全物件と空３．都市再開発・都市開発
１９４
７年時点においては、シンガポール川河口の中心部４０５ha に人口３０万人が居住し、人口密度は７００人／ha 超と超過密なものであった。政府によき地の売却もなされ、保全物件についての年次ごとの売却状況は次の通りである。シンガポールの経済成長率が高い時期には売却件数が多くみられ、市場動向を考慮した政府の売却戦略が読み取れる。
シンガポールにおける開発負担金の仕組みは、マIBS Annual Report 研究活動報告 ２００７

17

表−１ 時期ごとの保全物件売却の状況

４．住宅HDB（Housing Development Board、住宅開発庁）は建国当初より、土地収用によって中心部のスラムを解消し、 HDB フラット と呼ばれる公共住宅の供給を大量に行ってきた。URA が当初 HDBスタープランに規定される以上の開発に対して負担の一部局であった点は、住宅開発主導で都市（再）を求めるものである。その金額を変動させることで、整備が進められたシンガポールに象徴的である。

民間開発の用途や開発のなされる地理的範囲を規制

１９６４年には、所有住宅スキームが打ち出された。

誘導する力を有し、行政の意図する都市構造の誘導

それまでの賃貸住宅に代わって、販売住宅の割合がに一定の役割を果たしている。開発負担金のレート増やされた。HDB は１９６０年以降、延べ約９８万戸は、１１８の地理的区分と１０の開発用途グループににのぼる住宅を供給してきた。１
９６０年には ９％ により細かく規定され、MND（国土開発省）と税務すぎなかった HDB 住宅に居住する人口割合は、当局によって半年ごとに改定される。商業・業務系

１９６９年には３５％、１９８３年には７５％ と増え 続 け、と住居系の開発負担金の経年状況を比較したとき、１９９０年には８７％ にまでなった。今日では HDB 住

住居系の開発負担金の伸びが、商業系に比べて大き宅の９割超が所有住宅であり、まさに Private Own-いことがわかる。民間住宅開発の需要が高まり、マership of Public Housing（公共住宅の民間所有）

スタープランにおいて民間住宅開発を想定していなとなっている。その結果、民間住宅も合算した持ちかったところで、民間住宅開発が認められるように家割合は全住宅世帯の９３％ にものぼる。人口密度なってきたといったこと等が考えられる。の高い都市国家にありながら、全世帯の７２％ が４

政府用地売却は、市況を見極めつつ戦略的に実施される。市況の冷え込んだ時期には物件を卸さず、ルーム（９０〜１００m２ 程度）以上の HDB 住宅または民間住宅に居住している（２００４年）。

市況が活況を呈してくると売却物件を出すというや低所得者のアフォーダビリティ確保は HDB 住宅

り口は巧みである。もっとも、民間売却、民間開発の大きな特色である。例えば、２ルームタイプ（４５といっても、開発内容は、地域や都市国家全体の目０００をm２ 程度）の HDB 住宅では、世帯月収 S＄２，指すべき像や都市の物的環境との合致が求められ、超えないことが購入者の条件とされているが、２そこに官と民のパートナーシップが成立している。

ルームタイプの HDB 住宅の市場価格は S＄１１０，０００

民間の不動産取引が、「言い値はこれこれ、うち前後であり、中央積立基金（CPF）からの住宅助成いくら分は想定される開発負担金」といった形でな金と低所得世帯向け追加助成金を加味すれば、世帯されることにみられるよう、シンガポールにおける

月 収 S＄２，０００の 世 帯 に と っ て２ル ー ム タ イ プ の開発負担金制度は、透明性と開発計画検討時の事前HDB 住 宅 は 年 収 の２．
７倍 と な り、好 条 件 の ア

予告性の高い仕組みであり、かつ、民間開発を誘導フォーダビリティが実現されている。

しうる優れたツールであるといえよう。
表−２ 住宅形態別世帯数

図−２ 地域別の開発負担金の推移

18IBS Annual Report 研究活動報告 ２００７

注：シンガポールでは、リヴィングルームが１部屋としてカウントされ、例えば４ルームタイプは、日本でいうところの３LDKタイプに相当する。
（Source）Population Census２０００．論 文

１９９０年代からは新築による公共住宅供給に合わせて既存住宅の改修や建替えによるアップグレード５．交通・都市インフラに力が入れられている。また、２００３年の HDB の組

シンガポールの道路整備の状況を東京と比較する織改編の影響もあり、それまでは新規の住宅供給をと興味深い結果が得られた。２００５年時点のシンガ中心に充当されてきた政府補助金は減少している。

ポールの道路総延長は３，２３５km で、道路４種別で２００４年以降の HDB 住宅の新規供給は、年間５千戸は、１９８５年以降、上位の高規格３種別（集配道路、台と、ピークであった１９９８年の年間約３．
７万戸か幹線道路、高速道路）のシェアが伸びている。一方、らはおよそ７分の１までに減少し、HDB 住宅に居東京都区部の道路総延長は１１，８２８km（２００４年）で住する人口割合は微減に転じている。

あり、シンガポールの約３．
７倍である。シンガポー

HDB フラットの林立するシンガポールの住環境

ル本島の面積と東京都区部の面積はほぼ同じでありをいかに評価するかは主観も入り難しいが、少なくながら、大きな違いである。東京都区部は幅員５．
５とも、米国のスクラップアンドビルド型都市更新がm 未満の道路が過半を占める。道路は自動車交通招いた高層住宅コミュニティの崩壊、犯罪の多発なのためだけではないとはいえ、円滑な自動車交通のどといった問題は、シンガポールには無縁である。

ために有効に機能していない道路がいかに東京にはHDB の計画住宅地には、商業、コミュニティ機能多いかという点を示すものと解釈できよう。

だけでなく、業務、生産機能まで組み込まれており

シンガポールでは、１９９０年以降、自動車割当制

単なるベッドタウンではない。こうした設計思想が度（VQS）によって自動車台数の総量がコントロー早い時期から組み込まれていた点は評価に値する。

ルされている。シンガポールの２００６年の人口千人

国民の所得が高くなり、人々の要求水準が高くなあたりの自動車保有台数は１２４台であり、東京都区るにつれ、今後、国民の大多数が HDB の集合住宅部の２５８台（軽自動車を含む、２００４年）と比べてに居住するという状況に変化が出てくることが見込も低い水準である。VQS では、LTA（Land Trans-

まれる。１９９０年代以降、HDB 住宅を更新したり、port Authority、陸上交通庁）が道路交通状況を判建替えたりすることが多くなってきているが、こう断して毎年の新車登録台数を決定し、毎年の自動車した動きは、日本と同水準の合計特殊出生率からは台数の増加が ３％ となるように設定される。毎月避けがたい将来の少子高齢化という社会構造変化へ２回の入札が実施され、自動車購入権利証（COE）の対応、及び、民間住宅市場との融合という事項との価格が市場メカニズムに基づいて決定され、割当一体的に扱われる必要がある。

がなされる。COE 落札価格は、景気要素、需要のなお、HDB フラットの集合住宅の国という顔を持つ一方で、世帯数割合からすればごく少数ではあ２

大小によってかなり上下する。
１９７５年のエリア許可制度を自動化する形で、先るが、最小敷地面積１，４００m などと規定される良進国に先駆けて１９９８年に導入された名高い電子道

好な戸建住宅地も一部に存在する。

路課金制度（ERP）は、高速道路で４５〜６５km／h、幹線道路で２０〜３０km／h の移動速度を確保できる交通量に制限できるよう、時間帯に応じて自動徴収する料金を変動させるものである。
国の統制の強さの産物ではあろうが、VQS、COE、

図−３ HDB の経常収支

図−４ 道路種別延長の推移

IBS Annual Report 研究活動報告 ２００７19ERP などの先進ツールによる自動車交通の制御はは少なく、東洋と西洋の交差する都市国家を形成し圧巻である。所有と使用の自由の制限にまでは踏みたシンガポールならではの強みといえよう。

込めないという背景から、現在の世界の大都市の交経済的に大発展を遂げた現在、シンガポール人と通問題が存在するわけであるが、英国などでは全国して、また、シンガポールという国として、将来に的にロードプライシングを導入しようとする動きも向けていかに考え、 作り変えていくか出てきている。シンガポールとほぼ同面積の東京都

政府関係者、各方面の有識者、国民等で検討したも区部に、シンガポールの３．
６倍の自動車台数があるのが、２００３年に発表された「Remaking Singaporeが、道路総延長も同じように３倍ほどはあるので、報告書」である。座長は国土開発大臣が務め、良き同じパフォーマンスが期待できるかというと、当然につけ悪しきにつけシンガポール人が崇拝してきたにそうはならない。

概念を５つの C になぞらえて、「Beyond Condo」、

交通・都市インフラ関係ではそのほか、シンガに関し、「Beyond Credit Card」、「Beyond Cars」、「Beyond

ポールの空港と港湾のその経営も含めた充実はよくClub」、「Beyond Careers」の５つの分科会が設置、知られるところである。

議論された。５つの C の各々は自嘲的なニュアンスも込めつつ、シンガポール人の国民性やシンガポー

６．都市国家戦略・経済振興

ル社会を見事に象徴したものといえる。
ダイヤモンド型の国土をしたシンガポールが将来シンガポールでは、都心部の整備・開発は都市国も輝き続けるためには、EDB を中心に展開される家としての戦略・経済振興と連動する形でなされる。

産業施策にあるように、常に、先見の明を持って、進行中の一大開発は、既存都心部に隣接する Down-他国・他地域に先駆けた仕掛けを打っていくことがtown at Marina Bay と呼ばれるもので、政府用地肝要である。

売却プログラムが適用された。金融ビジネスセン
ター、シンガポール初となるカジノ、最高高さ７０階の民間コンドミニアム２棟などが建設される。

７．おわりに個別の民間開発についても、民間建物内の一般開都市づくりには、的確、適切な計画が不可欠であ放地下通路、芸術性の高い都市空間の形成を目指す

る。シンガポールはプランニングが存在し、機能しアートインセンティヴ施策など、容積ボーナスや助ている都市国家であるといえる。

成金を付与しつつ、都市機能の整備やアメニティ充足を誘導する施策がみられる。
中継貿易拠点として成長し、今日でも、通商拠点、建国当初には、過密ショップハウス（間口奥行比１：１２ともされる細長い敷地に建つ、２階あるいは３階建の伝統的な住商併用住宅）を解消し、居住環サプライチェーンマネジメント、金融拠点、サーヴィ

境と都市基盤整備が、政府の上からの力で推し進めス産業、観光産業などのイメージを抱かれがちなシられた。この過程ではミクロにみれば、時には強引ンガポールであるが、国土面積の小さな国にあってな都市更新手法もとられ、財産的な不利益を被った

実は、製造業は非常に発達していており、将来的に不動産所有者が少なからずいたに違いないが、マクもさらにその強化が目指されている。

ロかつ長期の視点からはみれば、明確なヴィジョン

産業政策を立案し実施するのは EDB（Economicと計画に基づく基礎的な基盤整備が短期に成し遂げDevelopment Board、経済開発庁）である。シンガられた意義は大きい。人口密度が高いとはいえ、シポールでは、企業誘致を進め、産業競争力を維持す

ンガポールにはリザーヴ地も多く、今後の社会環境るためのマーケティング、ブランド化が戦略的に行に応じて、都市をフィジカルな面から調整していくわれている。シンガポール政府は、民間調査の各種ことが可能である。シンガポールと東京の土地利用ランキングで上位にあることを大きな誇りとし、を比較してみて、東京の道路率が決して低くないこ

EDB などの政府機関のホームページにはこうしたとと住宅地土地利用の割合が相対的に高いことが確調査結果が掲載され、国際ビジネスに適した都市で認された。ウェブ（蜘蛛の巣）のごとく生活道路のあることが強調されている。欧米系の機関が実施す入り乱れる東京の住宅地の物的構造をこれから改編るこの種のランキングで上位に登場するアジアの国していくことは容易ではない。

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IBS Annual Report 研究活動報告 ２００７．論 文

シンガポールは現在は、都心部と、地域中心、サ本稿が今後のシンガポールの計画と開発に関するブ地域中心の骨格が整った段階であり、今後は、各研究、ひいては日本におけるより良い計画と開発の地域が行きつ戻りつ成熟化に向かうものと思われる。

展開に少しでも寄与するものであれば望外の幸せでこの際には、世代構成や世帯構成といった人口動態ある。

への配慮に加え、中国系、マレー系、インド系とい主要参考文献うシンガポール三大民族の融和という点も重要とな

１）Perry, M., Kong, L., and Yeoh, B. : Singapore : Aろう。
シンガポールは都市国家であり、後背地というものは存在しない。途上国は必ずその発展過程で、農Development City State, John Wiley & Sons,
Chichester, 1９
９７．

村部から第一都市への人口流入があり、今後もその２）Yuen, B. : Planning Singapore : From Plan to Im-

流れは続くとみられている。シンガポールがその都

plementation, Singapore Institute of Planners, Sin-

市国家形成に際して、こうした国内ヒンターランド問題に無関係であり、都市国家としての国際競争力強化に注力できたことは幸運であったといえよう。
その分、食料、エネルギーの輸入、貿易、他国との良好な関係の維持、共存はシンガポールの命題である。一方で、やはり国土の広さはポテンシャルであるとみることもでき、この点はシンガポールのハンディキャップである。

gapore, 1９９８．
３）Wong, T. C. and Yap, L. A. : Four Decades ofTransformation : Land Use in Singapore１９６０−
２０００, Eastern Universities Press, Singapore,２００４．
４）Urban Redevelopment Authority : Shaping Singapore : a pictorial journey, Singapore,２００４．
５）Tan, J. H. : Urbanization, Planning, and NationalDevelopment Planning in Singapore, Southeast
Asia Development Advisory Group, New York,
１９７
２．

謝辞

シンガポールの計画と開発については以前より興味をもっていたところであり、まとまった調査研究

６）Chua, P. C. : Planning in Singapore : Selected aspects & issues, Chopmen Enterprises, Singapore,
１９７
３．の機会をいただいた財団法人計量計画研究所の方々

７）Yeung, Y. M. : National Development Policy andに感謝の意を表したい。調査研究の過程では、シンUrban Transformation in Singapore : a Study of

ガポール国立大学の齊藤麻人氏より、様々な貴重なPublic Housing and the Marketing System, The助言を得た。また、奥様が小学校から高校までをシUniversity of Chicago, Chicago,１９７
３．

ンガポールで過ごされた友人の奥井ご夫妻には、シンガポール在留邦人の生活に関する生きた情報をいただいた。調査研究過程で接点を持ったシンガポー
ル政府機関等の応対者は皆フレンドリーであった。

８）Land Transport Authority :White Paper :AWorld Class Land Transport System,１９９６．
９ ） Remaking

SingaporeCommittee :Changing

Mindsets, Deepening Relationships,２００３．

末筆ながら、これらの方々に感謝の意を表する。

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