地域価値の向上に資する 不動産ストック活用事例と考え方

地域価値の向上に資する

不動産ストック
活用事例と考え方
令和時代の「不動産最適活用」の実現のために

明海大学不動産学部
公益財団法人

× 不動産流通推進センター

明海大学
不動産学部

表紙のPDF作成用.indd 1

不動産流通
推進センター
公益財団法人

19.9.2 4:30:52 PM

表紙のPDF作成用.indd 2

19.9.2 4:30:52 PM

地域価値の向上に資する

不動産ストック
活用事例と考え方
令和時代の「不動産最適活用」の実現のために不動産ストック活用事例前付け.indd 1

19.9.2 1:18:33 PM

目

次

第１章

本書の趣旨・目的、構成等

7

第２章

有識者インタビュー

13

リノベーション事業のソリューション／内山博文 氏

14

不動産再生のトリニティー

第３章〜「モノ」、「コト」、「時間」のデザイン〜／大島芳彦 氏 20

事例紹介

27

株式会社泉不動産／愛知県名古屋市

所有者の立場に立ち最良の不動産活用を探求

28

株式会社市萬／東京都世田谷区

低コスト、高入居率の不動産活用

32

株式会社エンジョイワークス／神奈川県鎌倉市「共創」による遊休不動産の活用

38

株式会社クラスコ／石川県金沢市

築古物件を特徴ある部屋にリノベーションし大幅な賃料アップを実現

44

阪井土地開発株式会社／岡山県岡山市

住宅確保が困難な方の入居支援を通じて空き家問題解決48

特定非営利活動法人つるおかランド・バンク／山形県鶴岡市

空き家、空き地問題を解決しながら住環境の面的整備までを行う

54

株式会社尚建／東京都文京区

空き店舗を小分けしてシェア型商業施設へ〜 Things. YANAKA 〜

60

株式会社 NENGO／神奈川県川崎市

世のため人のために貢献し、100 年後の街つくり

66

株式会社八清／京都府京都市

様々な方法で京町家を再生・保存、入居者のコミュニティーに着目して空室率改善

72ii

不動産ストック活用事例前付け.indd 2

19.9.2 1:18:33 PM

目

次

合同会社 H&A brothers／福岡県久留米市

家庭菜園付き DIY 賃貸マンション〜半田ビル＆アベニール櫛原〜

78

丸順不動産株式会社／大阪府大阪市

街の衰退を防ぎ、エリアマネジメントする地域密着型の不動産屋

84

吉原住宅有限会社／株式会社スペースＲデザイン／福岡県福岡市

入居者のクリエイティビティーを表現できるオフィススペース 〜清川ロータリープレイス〜 88
株式会社リビタ／東京都目黒区

既存建物を改修・再生、不動産の新しい価値をつくり続ける94

株式会社ルーヴィス／神奈川県横浜市

オーナーのリスクを背負うカリアゲプロジェクト

102

第４章

不動産ストックビジネスの成功への道

107

第５章

研究者による論稿集

127

遊休建築ストックのための再生・利用の構成要素／中城康彦

128

不動産ストック活用に関するビジネスモデル／周藤利一

134“権力は稼ぎ口から生まれ、文化と融合することによって持続可能な存在となる”―不動産ストックの活用に関する小考―／表明榮

142

会計情報を活用した投資不動産ストックにかかる検証―業種・企業規模に応じた保有の決定要因とリスクを考える―／山本卓

152

既存マンションのリフォーム工事における費用対効果に関する基本的考察／小松広明

160

空き家の有効利用がもたらす経済学的意義／宅間文夫

172

リフォーム体験を通した学び―ストックに適応した構工法の検討―／前島彩子

178

iii

不動産ストック活用事例前付け.indd 3

19.9.2 1:18:33 PM

不動産ストック活用事例前付け.indd 4

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第1章

本書の趣旨・目的、構成等

不動産ストック活用事例第１章.indd 7

19.9.2 1:18:24 PM

本書の趣旨・目的、構成等

１．本書の趣旨・目的とができる場所で仕事をしたいと考える人が増え、また、人とのつながりやコミュニ

現在、全国的に空き家・空き地が増えつ

ケーションと、こうしたつながりやコミュ

つあり、こうした不動産ストックをどのよ

ニケーションから多様で豊かな発想が生まうに活用していくかが重要な課題となってれてくる環境を重視する人が増えていまいます。

す。加えて、高齢者、障がいを持つ人など

この課題に対処するにあたっては、地域に根ざした不動産業者の取組が非常に重要にとっては、それぞれの状況に応じた、安心して暮らせる住まいが必要です。

かつ有益です。こうした取組を全国的に推日々の業務を通じて人々と接触する立場進するため、不動産ストックの活用に向けにある不動産業者は、地域の状況や人々のた事業者の活動内容等を具体的な事例を含

ニーズを踏まえて不動産ストックの活用をめて紹介することを目的に、明海大学と公進めるために恰好の立場にあります。それ

益財団法人不動産流通推進センター（「セは、不動産を今後どのように使えば、人々ンター」）が共同研究を実施しました。

の安心な暮らし、仕事や生活の楽しさ、地不動産業者が不動産ストックの活用にお域のにぎわいをもたらすのかを、それぞれ

いて主要な役割を果たすのは、単に物的なの地域で活動する人々の生の声を踏まえて存在としての土地・建物の流通や管理に関発想し、それを広く世の中に向けて提案しする専門家であるからではありません。不ていくことができるからです。

動産業者は、日々の業務を通じて地域のさて、少し視点を変えると、不動産スト

人々と接触しており、このことこそが、不ックが活用されることには、私たちが作っ動産ストックの活用を行う際の強みになりてきた資産を将来に向けて使い続けるといます。

う、資源の有効活用という意義もあります。

かつて作られた建物が使用されなくなる

これに加えて、不動産を、活動が生まれる

こと、すなわち空き家が発生することの理場として捉えると、ある不動産とその周辺

由の一つは、建設当時に考えられていた建において人々の活動と交流が活発化するこ物の用途が、その後に生じた状況の変化のと、さらに、複数の地域の間に人の動きが結果、周辺の環境に適合しなくなることで生まれることなどを通じて、地域の活性化

す。こうした場合に、現状を踏まえるととに寄与するという意義もあります。

もに将来を見通して、建物をどのような用以上述べた全ての意味において、不動産途に使用することが適切なのかを見出すこ

業者は、社会的に非常に重要な役割を果たとが必要です。

すことができます。

その際には、建物を利用する人々のニー

今年４月に公表された「不動産業ビジョ

ズを把握することが不可欠です。そうした

ン２０３０〜令和時代の『不動産最適活用』

ニーズは、今や、単に住むところがあればに向けて〜」では、不動産業の将来像としよい、仕事をする場所があればよいというて、「豊かな住生活を支える産業」「我が国ことではありません。自分の好みに合ったの持続的成長を支える産業」「人々の交流

ところに住み、自分の世界観を表現するこの『場』を創造する産業」の３つを示し、「こ

8

不動産ストック活用事例第１章.indd 8

19.9.2 1:18:24 PM

本書の趣旨・目的、構成等

不動産の属性であるだけではなく、その不のニーズを的確に把握し、それに応え得る動産が置かれた地域の特徴、活用に取り組

不動産を形成するとともに、それらが社会む人の願望や意欲といった、より広い事柄において最適に活用されること、いわば『不を含むものであると考えられます。従って、動産最適活用』を通じて、個人・企業・社

単に従前と従後の用途を紹介しただけで会それぞれにとっての価値創造の最大化をは、他の不動産の活用に取り組もうとする

支えることが期待される」としており、不際の参考にはなりにくいでしょう。また、

動産ストックの活用に向けた不動産業者のある場所において、ある用途での活用が成

取り組みは、まさに、こうした不動産業の功したからといって、別の場所で同じこと

将来像にマッチするものです。

が起きるとは限りません。さらに、事業者

不動産業者の中には、こうした社会的ながそれまでに蓄積していた知識、経験、ノ

役割を意識し、既に様々な工夫をしながらウハウも、事業の成否に影響する可能性が取り組んでいる方が多くいます。本書は、あります。

その一部について、これまでに公表されてこのため、表面的な現象として生じていいる資料と、今回新たに行ったインタビュ

る事柄（例：用途の変化）のみでなく、そーを基にして紹介をするものです。不動産

れぞれのプロジェクトに携わった事業者

ストックの活用に関心を有する他の事業者

が、どのような考え方に基づいてそうしたの方の参考となり、今後さらに不動産スト

用途の変更を行ったのか、どのような「場」

ックの活用が進んでいくことを期待します。

を作ろうとし、どのような暮らしが実現さ

２．本書の構成、特色

れ、あるいは、どのような活動が行われることを狙ったのか、どのような知識、経験、ノウハウを有していたのかを記録すること

本書の構成は次のとおりです。

が、より意味のあることだろうと考え、そ第２章は、不動産ストックの活用に関すのような内容となるよう努めました。

る有識者２名へのインタビュー記録です。

他方、ここで紹介する事例の中には、具第３章では、１４の事業者の取組事例を

体的な物件の説明が出てこないものもあり説明しています。

ます。この場合でも、具体的な物件の説明

不動産ストックの活用については、以前をしている事例と同様に、活用に当たってどのような用途に使われていた不動産が、の考え方等を記録することにより、具体的

どのような用途に使われるようになったかな物件にその考え方を当てはめて発想するという、施設の用途の変化に関心があるとことが可能となるよう努めました。

思います。そのため、個々の物件の紹介を第３章で取り上げた事例の属性をいくつすることができる場合には、こうした用途

かの軸によって整理したのが次ページの表の変化を含めできる限り具体的な情報を収

1-1 です。特に関心・興味のある取組事例録するように努めました。

を探す際に、この表を参考にしていただく

ただ、よく言われるように、不動産は個

第１章 本 書 の 趣 旨 ・ 目 的 、 構 成 等

れからの不動産業・・・には、時代や地域ことができます。

別性が極めて強いという特徴を持っていま「１．提供する業務」は、事業者がどのす。このことは、単に物的な存在としてのような業務を行ったか等を示します。
9

不動産ストック活用事例第１章.indd 9

19.9.2 1:18:24 PM

「２．事業者の立場」は、事業者が対象

チ」は、ストック活用に当たり、物件が所物件についてどのような権利を有するかを在する地域の価値の向上という観点をより示します。

強く有するか、個々の物件の取扱という観「３．ストック活用を行う際のアプロー

点をより強く有するかを示します。

）
p.102

）
p.94

㈱ルーヴィス（㈱リビタ（

吉原住宅㈲ ㈱）/ スペースＲデザイン（ p.88）
p.84

（ p.78）
H&A brothers

丸順不動産㈱（

合同会社

）
p.72

（ p.66
）
NENGO

㈱八清（

㈱

）
p.60

性

㈱尚建（

）
p.38

属

つるおかランド・バンク（ p.54
）
NPO

）
p.48

）
p.44

阪井土地開発㈱（㈱クラスコ（）
p.32㈱エンジョイワークス（

社名・団体名㈱市萬（

各事例の属性の整理㈱泉不動産（ p.28
）

表 1-1

１． 提供する業務
管理

コンサルティング
仲

〇

〇

〇

〇

〇

〇

〇

〇

〇

〇

〇

〇

〇

介

〇

〇

その他（連携・協業）

〇

〇

〇

〇

２．事業者の立場
所有者〇

借主 / サブリースの貸主

〇

〇

〇

〇

〇

〇

〇

〇

〇

３．ストック活用を行う際のアプローチ
地域価値の向上
物件の取り扱い〇〇〇

４．１ ハード面の改修

〇

〇

用途変更

〇

〇
〇

〇

◎

〇

〇

〇

〇

〇

〇

〇

〇
〇

４．事業の手法
◎

◎

◎

〇

◎

◎

〇

〇

〇

〇

〇

〇

◎

〇

◎

〇

〇

４．２ ソフト面での工夫
コミュニティーの形成
契約・管理の工夫
その他

〇
〇

〇

〇

〇
〇

〇

〇
〇

〇
〇

〇

10

不動産ストック活用事例第１章.indd 10

19.9.2 1:18:24 PM

本書の趣旨・目的、構成等

第１章 本 書 の 趣 旨 ・ 目 的 、 構 成 等

）
p.102

）
p.94

㈱ルーヴィス（㈱リビタ（

吉原住宅㈲ ㈱）/ スペースＲデザイン（ p.88）
p.84

（ p.78）
H&A brothers

丸順不動産㈱（

合同会社

）
p.72

（ p.66
）
NENGO

㈱八清（

㈱

）
p.60

性

㈱尚建（

）
p.38

属

つるおかランド・バンク（ p.54
）
NPO

）
p.48

）
p.44

阪井土地開発㈱（㈱クラスコ（）
p.32㈱エンジョイワークス（㈱市萬（㈱泉不動産（ p.28）

社名・団体名５．事業内容の立案に当たり考慮すること
オーナーの利益〇〇

ユーザーの要望

〇
〇

〇

〇
〇

社会・地域のニーズ

〇
〇

〇
〇

〇

〇

〇

〇

〇
〇

６．リスクコントロール
６．１ 初期投資リスク低減
費用負担

〇
a

a

６．２ 空室リスク管理

a
〇

ab

〇

６．３ 自社先行実行

〇

c

ac

〇

〇

〇

a

〇

a abc a
〇

a

〇

〇

b
〇

〇

７．時代に応じた変化
DIY

〇

〇

〇

〇

〇

SNS

〇

〇

〇

〇

〇

クラウドファンディング

〇

〇

〇

〇

８．事業効果
賃料上昇
トータル収入改善

〇

〇

〇

〇

〇

〇

〇
〇

費用負担に関する記号の意味 a：オーナー、b：借主/サブリースの貸主、c：両者分担「４．事業の手法」は、ハード面の改修「５．事業内容の立案に当たり考慮するの程度、用途変更の有無、ソフト面での工こと」は、事業内容を立案する際に、どの夫の内容を示します。「○」は、該当するような点についての考慮を行ったかを示しことを表し、「◎」は程度が高いことを表

ます。

します。

「６．リスクコントロール」は、オーナ
11

不動産ストック活用事例第１章.indd 11

19.9.2 1:18:25 PM

ーが負うリスクをどのような方法で低減さじていただきましたが、インタビューを行せているかを示します。

うことができた時間の制約や、センター担「７．時代に応じた変化」は、最近の社

当者の能力等から、ストック活用にあたっ会の変化に応じた対応の内容を示します。

ての考え方や、各事業者の取組の内容・特「８．事業効果」は、ストック活用によ

徴を、十分に記述できていないと思われまって生じた収入増の効果について示します。また、不動産ストックの活用のためにす。

様々な取り組みをされている事業者は多数

このうち、「３．」から「８．」までの項存在していますが、本書で取り上げた事業目については、第 4 章（p.107）でより詳者はその中のごく一部にとどまります。

しく説明しています。

本書は、こうした質・量両面における制

なお、この表における整理は、第 3 章で約の下にありますが、センターでは、不動紹介する事例における各事業者の取組の内産エバリュエーション専門士認定コースの容を簡明に示すことを重視しており、各事

研修教育によって、不動産の「目利き」の業者の全般の業務内容や業務の性質を網羅能力を有する専門家を育成するとともに、したものではない点と、○が付されていな

不動産エバリュエーション事例コンテスト

いことが、その属性が存在しないことを意を通じて、不動産の真の価値を見出して活味するのではない点に留意してください。

用した様々な事例の紹介を行うことによ

第４章は、第３章で取り上げた事例を踏り、不動産ストックの活用が進められるよ

まえて、成功の要因としてどのような共通点があるか、事業に取り組む際の考え方にどのような共通点があるかといった観点か
ら、整理を行っています。不動産ストックの活用に成功している人たちの思考のエッ
センスともいうべきものです。

う今後も取り組んでいく予定です。

４．謝辞
本書を作成するに当たっては、各章で紹介した有識者、事業者の方々、共同研究を

第５章は、日本で唯一不動産学部を有す行った明海大学不動産学部の研究者の皆様る明海大学に所属する研究者による論稿集にご協力をいただきました。また、インタです。学識者の専門的な視点から不動産ス

ビューを行うに当たっては、公益社団法人

トックの活用についての提言、分析等を行

全国宅地建物取引業協会連合会及び公益社っています。

団法人全日本不動産協会からのご支援をい３．本書の限界、今後の課題
第２章と第３章で紹介した有識者、事業

ただきました。
これらの皆様のご支援・ご協力がなければ、本書が世に出ることはなかったと思います。ここに記して謝意を表する次第です。

者の皆様には、多忙の中インタビューに応12

不動産ストック活用事例第１章.indd 12

19.9.2 1:18:25 PM

第2章

有識者インタビュー

不動産ストック活用事例第２章.indd 13

19.9.2 1:18:13 PMリノベーション事業のソリューション
u.company 株式会社
現在の市場とリノベーション事業
かつては、住宅の価格をどれくらいに設代表取締役

内山博文 氏ルにするのであれば、誰をターゲットとするか、どういう顧客を呼びたいのかということを明確にしなければなりません。

定すれば売れるかを考えていれば、ある程

ターゲティングについて、私が以前、事度事業ができたと思います。単にいくらで業検討の際に行っていたのが、コンセプト

売れるかを把握するマーケティングだけでレビューとデザインレビューの会議です。

足りたのですが、今の時代は、新築でもそコンセプトレビューの会議では、ターゲッ

れでは十分ではありませんし、リノベーシ

トが誰なのかということをみんなで徹底的

ョン物件の場合はなおさらです。市場ではに議論します。そのエリアに住んでいる人

まだまだ、リノベーション物件は新築よりがどんな人なのかということを分析するマ劣るという見方をされているという状態なーケティングだけではなくて、この物件のので、何の工夫もなくリノベーション物件

周辺の状況から見て、どんな人に顧客になを出しても、築年数と駅距離で決まる市場ってもらうべきなのかを検討し、コンセプに飲み込まれ、思うような価格設定ができ

トを決めます。その上で、デザインレビュ

なくなります。

ーを行って、建築に落としていきます。

ターゲットを絞る

共感を得るプロモーション

リノベーション事業の場合は、マス・マ

これに加えて、ターゲットに届く、事業

ーケティングというよりも、ターゲットをを成功させるために必要なプロモーション

絞って、ターゲットとする人たちにいかにを行う力が必要不可欠になってきていま

共感してもらうかが大事です。

す。自分たちがメディアをつくるぐらいの今ある建物の利用度が低いときにリノベ

気持ちで、自分たちの事業の意義や面白さーションを考えると思いますが、今の建物を拡散することができないと、結果的には、の用途では駄目だから違う用途にすれば、リノベーション物件だからということで、

例えば単に住宅をホテルにすれば大丈夫と今の市場の中では安くしか評価されなくないうことでもありません。普通のホテルにっていってしまいます。そうすると事業としてうまくいくものであれば、誰かがそのしては成立しませんから、ターゲティング

土地を買ってホテルを建てているはずでとともに、プロモーションが大事です。

す。そういうことも起きていないのであれ

プロモーションについては、単に普通にば、しっかりとしたターゲティングをしな

チラシを出すだけでは、新築との差が見え

いと事業として成立しないでしょう。ホテるだけです。わかりやすくターゲットに訴14

不動産ストック活用事例第２章.indd 14

19.9.2 1:18:13 PMリノベーション事業のソリューション

求できる言葉を使って、リノベーションの同じで、新築と同じように造ったリノベー

意義やリノベーションの面白さをどう伝え

ション物件があるとして、新築は耐震性がるかについて細かく戦略を練り、共感を得

高く、リノベーション物件の耐震性はちょるようなプロモーションを行います。

っとグレーだといったときに、価格差を考

過去に手掛けたある事業では、ターゲッ

慮して同じなら、市場では新築物件が確実トとする顧客から共感を得るためのキーワに選ばれます。同じ軸で戦わないというこードとして、エネルギーマネジメント、ラとが実はすごく大事です。
シェアハウスの例でお話をしてみます。

ル、コミュニティー、都市・地域環境の５

シェアハウスの価値のバージョンは現在

つの価値基準を設定して、個々のリノベー

ver.3.0 まで変化してきていると考えていション物件に、こうしたキーワードごとにます。シェアハウス 1.0 というのはまさに何を考慮したプロジェクトなのかをしっか

場所をシェアする、キッチンをシェアする、りプロモーションするように基準を定めて水回りをシェアするというものだったと思いました。

います。3LDK の戸建てのそれぞれの部屋

第２章 有識者インタビュー

イフサイクルコスト、文化・ライフスタイに 2 段ベッドを入れて、6 人で住めば、自同じ軸で戦わない
例えば、ライフサイクルコストを価値としてリノベーションの合理性を考えること

分専用の部屋はないけどワンルームの半額
ぐらいの金額で住めますというのがシェアハウスのスタートで、当時ゲストハウスと呼ばれていました。

とします。リノベーション物件について、

それが 1.0 だとすると、もうちょっと豊

販売価格が新築物件と比べて高い、安いとかな空間をシェアできるような、広い共用いうことは誰でもわかります。しかし、値部があって、そこで少し人と人の触れ合い段が安かったときに、それが新築物件に劣があって、家に帰ってくればおかえりと言るという意味なのか、そうでなくてお買い

われるみたいな感覚。それがシェアハウス

得という意味なのかは、今の価格だけを見2.0 で、人をシェアするみたいな感覚です。

てもわかりません。時間軸の中で見ること

共用部の空間で行われるイベントを通じで、その意味がわかります。例えば 10 年て、人と人とが触れ合うことができます。

後に、新築物件とリノベーション物件の価

シェアハウス 3.0 になり、次に何にお金格が同じになっているのなら、リノベーシを払うかという話ですが、やはり価値観でョン物件の方がお買い得でしょうし、リノ

す。自分の知らないいろいろな価値に触れベーション物件の断熱性能が高くて冷暖房

るということです。同じ趣味の人の集まる費がかからないのなら、販売時点で多少高シェアハウスを創ったらいいんじゃないか

いとしても、ライフサイクルコストでは合といわれますが、それは全く価値がありま理的ということになります。

せん。同じものに共感できるかもしれませまた、ある特定の人から見たら新築より高い評価をされるような仕掛けをうまく作

んが、同じ趣味の人たちが集まったところ
で、刺激はありません。

っていかないと、市場の中に飲み込まれま

自分の知らない価値観に触れられることす。単に築年数が古い物件で、デザインはに価値を感じるというのが、シェアハウス
15

不動産ストック活用事例第２章.indd 15

19.9.2 1:18:13 PM

3.0 です。何か新しい発見、いろいろな価

デザインかということしか見ていないこと

値観の人たちがいて、日々刺激を得られるが多いです。しかし、既存の建物を活用すことに対して投資をするという感覚だと思るときには、事業が成立するための必要ないます。

要素が別にあります。具体的には、マーケ

今シェアハウスの家賃がどんどん上がっ

ティング（市場調査、セグメンテーション、ています。昔はワンルームより安くないとターゲティングなど）、建物調査（建物劣貸せなかったのが、今ほとんど変わらない

化調査、遵法性確認、耐震性能調査、改修

ぐらいまできています。それは、共感とい工事提案など）、商品企画・プランニング（バうか、様々な価値観に触れられることが評

リューアップ提案、デザイン提案など）、

価されているからです。

プロジェクトマネジメント（事業計画検討・

そういう違う軸の市場を創造しながら、立案、スケジュール管理、関係行政協議な

しっかり戦略を練った企画を創れるかどうど）、リーシング＆セルマネジメント（リかがとても重要になってきています。

ーシング戦略立案、プロモーション戦略立案など）、管理・運営、プロパティ・マネ

リノベーション事業を成功させるために重要な要素

ジメント（管理内容調査、管理コスト削減

リノベーションが成功すると、何がそこ

例えば遵法性についていえば、極論をいにあったか、そこに何を創ったか、どんな

えば、お金をかければどのような物件でもなど）がそうであり、これらの全体最適を見出す力が事業成功の鍵になります。

不動産事業としてのものづくりフロー
利益を最大化し、リスクを最小限化するマネジメントが求められる。
事業収支（事業計画）

不動産スキーム

マーケティング

各種調査

法律全般

ターゲティング（仮説の設定）（スキーム検証）（誰のため何のためか深掘り）

物件確定

マーケティング

プレマーケティング
企画（ボリューム）

売買契約

収支検討

賃貸借契約

各種調査・建築法規

プランニング
企画段階

ボリュームとマーケティング

コストコントロール

商品性とデザイン

プロモーション

品質管理（課題解決のデザイン）（共感を得る価値の発信）（最適な施工計画の実現）

デザイン
実施設計
プラニング
コストマネジメント



販売

施工

マーケティング

コストマネジメント

セールスプロモーション

品質管理

内山博文氏提供

16

不動産ストック活用事例第２章.indd 16

19.9.2 1:18:13 PMリノベーション事業のソリューション

うした事業成立に必要な全体を、銀行に対お金をかけすぎると事業として成立しませして見える化して、何年で返済できるといん。このバランスをどう保つかを考えて、うことを示さないといけません。事業に関何をしたらどうなるかを理解している必要

わるリスクを全部しっかりコントロールでがあります。管理のコストも重要です。建

きるかが、事業の継続性に大きく関わって物は、普通に持っているだけでも管理コス

きますので、うまくいっているリノベーシ

トがかかります。カフェにする、ホテルに

ョン案件は、ファイナンスを含めたプロジするというときに、売り上げだけ考えて、ェクトマネジメントがうまくいっていると経費がどうなのかを考えずに始めてしまういうことです。

第２章 有識者インタビュー

法令に適合するように改修はできますが、と破綻してしまいます。
プロモーションについては、マス・マー
ケティングのように情報を伝える相手が誰

不動産業者の強みを活かすでもよいということではなく、どうすればリノベーションについて、不動産業者が伝えたい相手に伝わるかを工夫していま

強みを活かせる場面がありますが、いくつす。SNS は、そういう意味で優れたツー

か変わらなくてはならない事があります。

ルで、載せる写真や、使う言葉をどうする

一つは、未来志向になるということです。

か、細かく考えます。

かつては、過去を振り返ったマーケティン

ファイナンスが必要になる場合には、こグ分析をしていればよかったのですが、今リノベーション事業会社としてのソリューション
マーケット調査はもちろん、客観的な評価が難しい耐震診断や劣化調査なども取りまとめし提案、推進。収益性を鑑みたマーケティングと、そこからブランディング、商品企画へと落とし込む。
建物調査

マーケティング

商品企画
プラニングデザイン

・市場調査

・建物劣化調査・バリューアップ提案

・セグメンテーション

・遵法制確認・設計・監理・ターゲティング

・耐震性能調査確認

・デザイン提案

・お客様に提供する価値

・インフラ性能、劣化調査

・デザイナー選定

・ベネフィット（利益）・改修工事

・ディレクション業務

リーシング&

プロジェクトセルマネジメント

マネジメント

管理・運営
プロパティマネジメント

・事業計画検討、立案

・リーシング戦略立案

・管理内容調査・スケジュール管理・サブリース（家賃保証）

・管理コスト削減

・関係行政協議・販売

・コミュニティマネジメント

・コンストラクション
マネジメント・プロモーション戦略立案

・コストマネジメント

・販売・仲介

内山博文氏提供

17

不動産ストック活用事例第２章.indd 17

19.9.2 1:18:13 PM

は、価値観が多様化している中で、過去をを低く抑え、その後は売り上げに連動する

振り返っても何も生まれません。あそこで形にするなど、賃料の支払い方法を調整す

は坪いくらで貸しているからここも坪いくることで、事業が成立しやすくするためのらで貸す、あれは人気があったからここも手助けをすることもできます。また、売買同じ内装にするということをやってもうまでは、例えば瑕疵があった場合の負担を売

くいきません。過去を見て物を創るのでは主と買主にどう配分するかということが、なく、ターゲットとなる人を見て、この人

既存建物を活用しようとする場合には一つたちが今どんなものを欲しているのか、どの重要なポイントになります。間に入る不んなことがあったら喜んでもらえるのかを動産業者に、契約をしっかりコントロール

考えること、つまり未来志向になることができる能力があれば、オーナーと借主、売大事です。

主と買主がお互いにリスクを過度に負わず

未来志向になるためには、お客を知ってに事業ができます。こうした点は不動産業いることが大きいと思います。本来、不動者が一番得意とする部分だと思います。

産業者は多くの顧客と接していますので、顧客が何を求めているかをおのずと想像できるはずだと思います。こういうことに困これからの不動産業っているんじゃないか、もっとこうしてあ

不動産業の業態が、これまでそれぞれのげたらいいんじゃないかということを考え専業があり、縦に分かれていたのが、ほとるベースとなる知識と経験を持っているはんどみんな同じような業態になってきていずです。

ます。マンション専業でやっていた業者がオーナーにとっても、借主にとっても、戸建てを始めたり、仲介にも力を入れる、

WIN・WIN の関係性になるような取引き

もともと仲介が強かったところが戸建て事の仕組みをどう考えるかというのは不動産業を始めるといったことです。専業で事業業者にしかできないところです。もっとそを始めても市場の変動が激しいため、もとういった仕組みを追求していけばいいと思もと得意なところは生かしながら、市場のいます。地域ナンバーワンの会社になれる

波に合わせて横に少しずつ広げていくこと

チャンスはいくらでもあるのではないかとをみんな同じようにやっています。

僕は思っています。いい経験、いいマーケ

地域の業者が今後生き残っていくポイン

ティング感覚を発揮するためのベースを持トは、そこの会社に行ったら、一通り地域っているはずなので、過去のデータから物の不動産のこと、建築のこと、住宅のこと

事を打ち出すだけでなく、お客から物事をが何でも相談できるというプラットフォー

考えるようにすればいいと思います。

ムになること、地域に沿ったサービスをど

もう一つは、契約内容の調整です。賃貸

ういうふうに展開していくかを徹底的に考借では、最近は定期借家、定期借地に加ええて、顧客目線で喜んでいただけることをて、DIY 賃貸といった仕組みもあり、不動

徹底的にやり続けることではないかと思い

産に関する契約の仕方は、フォーマットがます。

ないぐらいいろいろなバリエーションが増

例えば仲介でいえば、大手の寡占業務にえてきています。また、一定の期間は賃料

なってきますから、その中で同じ目線で戦

18

不動産ストック活用事例第２章.indd 18

19.9.2 1:18:13 PMリノベーション事業のソリューション

っても勝ち目がありません。彼らは情報発

産会社は、どこの町だったら商売が成り立信力を持ち、お金をかけて広告を出せるし、つかと考えて、みんなが同じような行動を自分でメディアも作れます。これに対して、取っているだけです。皆が同じことをやり

地域に根差して、どんなお客が来ても対応始めてしまうとお互いがつぶしあうことにできるプラットフォームになるという感覚なります。それよりも同じことをやるプレが今一番大事ではないかと思います。

ーヤーがいない地域にしっかりと根差したそこに住んでいる人にどうやって喜んでほうがいいです。
それが顧客からの信頼を得ることにな

らうにはどうしたらいいのか。本当にそのり、また管理してください、シェアハウス

町にどうしたら魅力を感じてもらえて、い一緒に創ってください、運用してください

いお客が集まってくれるのかをもっと考えといったことにつながっていくはずです。

第２章 有識者インタビュー

もらえるか、その町に住みたいと思ってもていくことが大事です。むしろ、今の不動

内山博文 氏
u.company 株式会社 代表取締役
Japan.asset management 株式会社 代表取締役
一般社団法人リノベーション協議会会長
1968 年愛知県出身。筑波大学卒業後、大手デベロッ
パーを経て、都市デザインシステム（現 UDS）で、コーポラティブ事業の立ち上げや不動産活用コンサルテ
ィングを手がける。2005 年リビタを設立し、リノベー
ションやシェアハウスの企画・運営他新しいビジネスモデルの創造に取組む。2009 年、リビタ常務取締役兼
事業統括本部長、リノベーション住宅推進協議会（現
リノベーション協議会）副会長に就任、2013 年より会長。2014、2015 年に、国交省「中古住宅市場活性化
ラウンドテーブル」委員。2016 年に独立し、不動産、建築の事業構築や企業経営のコンサルティング事業を主に手がける。

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19.9.2 1:18:13 PM

不動産再生のトリニティー 〜「モノ」、「コト」、「時間」のデザイン〜
株式会社ブルースタジオ
不動産価値の本質はどこにあるか？

専務取締役

大島芳彦 氏

ング、プロモーションです。
分かりやすく言えば、市場価値が低下し不動産という概念は、一般的には権利とた不動産を再生させようというときに、リ同義で、専有部分であったり、敷地境界のフォームや建て替えによって解決しようと内側であったり、権利を主張できる対象だ

する建築的な解決策は「モノ」のデザインと考えられています。こうした考え方の下です。ところが、周辺地域が縮退し空間資

では、不動産価値の本質はその敷地の内側源が過剰な状況において、ハードウェアににあるということになります。

対する投資だけで効果的な結果がもたらさ

しかし、東京や一部の都市を除いて、多れるかは定かではありません。

くの地域は縮退の時代を迎えているわけで

私たちはクライアントから依頼を受けす。人口が減り高齢化が進むと、自分が権て、特定の不動産の再生を図ろうとすると利を主張する対象である不動産に投資をしき、建物のハードウェアの状態を精査するても、まちそのものが縮退してしまってはと同時に周辺地域の統計的データ、マーケ

その投資は無駄になってしまいます。つまットを深く検証します。地域という面（マり不動産価値の本質は、「敷地」にあるのーケット）の中でその点としての不動産がではなくて「地域」にあると考えられます。

見出すべき新たな存在意義を問い直すので利己主義的な不動産投資、運用によって地す。その地域、エリアにとって、その点が域再生、不動産価値再生は不可能と考えて必要とされなくなっているからこそ稼働率います。

が低いのです。経年劣化によって古いからとか、時代錯誤な設備だからということは、

「モノ」
「コト」
「時間」のデザイン

本質的な問題ではないです。
40 〜 50 年前に供給された賃貸住宅を考

ブルースタジオは、
「時間」、
「モノ」、
「コ

えてみます。入居者がいないからといって、ト」この三つのデザインをつかさどる会社

畳をフローリングにする、システムキッチです。「時間」というのは不動産の管理とンを入れるといったハードウェアの取り替いうことです。その不動産の価値を持続さえを行ってもそれは本質的な解にはなりませることを目指す活動です。「モノ」のデせん。新築でその建物が建った 50 年前は、

ザインというのは、建築物の設計・デザイ

その地域が爆発的に増えた若い核家族たちン（リフォームを含む）です。「コト」ののための街であったからこそファミリータ

デザインというのは、ある不動産が置かれイプの賃貸住宅のニーズがありました。している社会環境、置かれているマーケット

かし今となっては地域の高齢化が進み空きを調査することや、リサーチ、ブランディ

家が目立ち、駅に近い商業地も空き店舗だ20

不動産ストック活用事例第２章.indd 20

19.9.2 1:18:13 PM

不動産再生のトリニティー 〜「モノ」、「コト」、「時間」のデザイン〜

す。リノベーションという資産価値再生の周辺のマーケット、社会環境や仕事のスタ

ためのマネジメントや経営の視点があり、イルなどの変化を考察した結果、本質的なその中の一つの手段としてリフォームがあ

建物の「用途変更」も検討する必要がある

るということです。例えば、古いアパート

かもしれません。SOHO タイプの住宅にの横の私有地を緑豊かな広場として街にひしたり、民泊利用に切り替えるなど、新た

らけば、建物に投資しなくても、アパートに生まれたマーケットに訴求することを検の価値は上がるかもしれません。また、築討する必要があるのです。

古で稼働率が低下したアパートも住設機器ですから、周囲の定量的、定性的なマーを最新のものに更新するよりも管理の手法

ケティングは非常に重要なのです。これがを変えたり名称変更するだけで人気物件にモノのデザインに対するコトのデザインで変わる可能性もあるのです。

す。そして、次に大切なことがその価値をですから、リフォームとリノベーション

長期にわたり持続させるための「時間」のは同じ座標軸の上にあるものではなく、全デザインです。つまり管理のデザイン。一く別のレイヤーにある考え方なのです。リ

般的に「プロパティ・マネジメント」と言ノベーションのマネジメントの視点がなけわれる領域です。

れば、物がまた陳腐化して、また物を更新

「モノ」
デザイン
「コト」
デザイン

リノベーション

第２章 有識者インタビュー

らけといったような変化が起きています。

すると言う消費経済のサイクルから抜け出
せませんから、本質的かつサステイナブル
な不動産の再生はあり得ないと思っています。

暮らしの価値「暮らしの価値」とは、決して高性能な

「時間」
デザイン


株式会社ブルースタジオ提供

家に住んでいる、大きな家に住んでいるということではなくて、コミュニケーションの価値です。どんな立派な家に住んでいたとしても、その家に誰も訪れない、1 人暮らしをして、寂しく暮らしているのでは、

リノベーションとリフォームの関係

豊かさを感じ得ることはないわけです。しリノベーションとリフォームは、語源を排除してきました。この関係性をもう一度たどれば、もう一度形をどうにかしよう見いだすということに、さまざまな社会環「Re/Form」というのがリフォーム、もう境の再生のヒントがあるはずだというふう

一回イノベーションを起こせ「Re/Inno-に思っています。これを、「関係性のリ・

vation」というのがリノベーションです。

デザイン」と言っています。

かし、今までの成長する社会は、関係性を

つまりリノベーションとは、建築的な行

日本の近代的都市住環境において長い間為を指すのではなく、マネジメントなのでプライバシー、セキュリティーは豊かさの21

不動産ストック活用事例第２章.indd 21

19.9.2 1:18:14 PM

一つの象徴でした。

した。団地の中には菜園を設けましたが、しかしそのような環境の中で、孤立する

これは賃貸住宅の住人専用ではありませ

老人の問題や、凶悪犯罪の発生、災害時のん。この菜園を使っている方はほとんど周コミュニティー機能不全の問題など、閉塞辺地域の高齢の方で、団地居住者の利用は的な住環境が生む社会課題が次々に明らかすくないのです。周辺宅地に住まい定年をになってきています。介護保険制度の大き迎えた団塊世代以上の人たちが悠々自適にな見直しが迫られるこれからの日本の社会昼間菜園で農作業に携わり、収穫した野菜

において、地域包括ケアや互助、共助などをこの団地に住む若い住人とシェアしたりの市民レベル、地域レベルのコミュニケー

します。この若年共働き夫婦や単身者の賃

ション、コミュニティーが良質な生活環境

貸住宅の環境の中に、周辺の元気な高齢者の維持にとって重要な時代となりつつありたちのコミュニティーが重なり合うことにます。これは都市における子育ての環境によって、わざわざ交流会のようなイベント

とっても大きな課題です。不動産単体の再をやらなくても豊かなコミュニケーション

生と同時に、そこで生まれるコミュニケーが生まれます。

ションや、そこに暮らす人と周囲の人々とのコミュニケーションのあり方などを見直し、それを意識したデザインを施すと言うことは、暮らしの価値向上、ひいては不動
産価値向上に必ず繋がる発想なのです。

コミュニケーションを生み出す
デザイン
コミュニティーやコミュニケーションとホシノタニ団地という多摩地区の駅前にいうものは、その重要性が認識されながらある築 50 年の団地再生のプロジェクトがも今なお多くの人にとってそれは面倒な要あります。この団地はもともと企業の社宅素です。しかし、かと言って一人ぼっちでで、地域においては排他的な住環境でした。

いいという人は少なく、むしろ孤独に不安

これを収益物件（賃貸住宅）として再生すを感じている人が多い事も事実です。本来

るにあたり、境界を取り払い、ゆとりあるであれば煩わしいコミュニティーとコミュ

敷地環境を緑化し、これを地域の人々に開ニケーションは、ルールなどによって強要

き、地域の方々と賃貸住宅の住人にコミュすると反発が生じます。ですから、自然に

ニケーションが生まれるきっかけを作りま

それを起こすきっかけ作りとコミュニティーが目指すビジョンの構築が大事です。

◆◆ホシノタニ団地

ホシノタニ団地がなぜうまくいっているかというと、コミュニケーションを醸成するためのイベントを日常的に行っているわ
けではありません。例えば畑で野菜を作る
人同士は同じ価値観を持っているからこそすぐ話ができるわけですし、忙しい賃貸の住人の中に時間のゆとりがある人々がいることによって気持ちにゆとりができると言

株式会社ブルースタジオ提供った現象が起きるのです。

22

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不動産再生のトリニティー 〜「モノ」、「コト」、「時間」のデザイン〜◆◆鵠ノ杜舎第２章 有識者インタビュー◆◆鵠ノ杜舎図面

株式会社ブルースタジオ提供

別の新築の賃貸長屋でも、東西に並列する建物を、南面させることにこだわらず、
あえて玄関を向い合せるということをしています。玄関先で向かいの住人と自ずと顔が合う、動線が交差するといったことで、あいさつを自然に交わせるという関係が生

株式会社ブルースタジオ提供

まれてきます。
ワークショップやイベントをやるといっけです。

た、ソフトウェア的な手法によって関係性

一体何が求められているのか、それは建をデザインしていくという方法もあります

築空間として何が求められているのかといが、このような建築的ハードウェア的な仕うことではなくて、暮らしの環境として何掛けによってコミュニケーションのきっかを求められているかということです。右肩けは作れるものです。

上がりの時代には、家は「買うもの」でした。しかし、今は、買うものではなく、借実需不動産のブランディング
─暮らし全体のマネジメント
衣食住のうち、衣と食の世界では、ブラりるものかもしれませんし、シェアするものかもしれません。そもそも「家」というよりは、ある時間を過ごすための空間という考え方かもしれません。

ンディングを通じて付加価値を生み出して家というよりは暮らしを、理想の家を手います。他方、住の世界では、相場なるもに入れたいのではなくて、理想の暮らしをのが価格を決めていて、付加価値が生まれ手に入れたいという傾向が強まっているとる状態にないわけです。

感じます。暮らしというのは家だけではなもし、不動産自体を、さまざまな状況にく、不動産だけでもありません。子どもをおいて再編集し直すこと、関係性をリ・デ

どういう学校に行かせるか、自分のパート

ザインするということができれば、価値をナーはどういう人がいいのか、何を食べる

生み出すことができるでしょう。関係性とかなど全部暮らしです。そういった要素のいうのは、ソフトウェアの部分に当たるわ

中で、どんな町に住むか、どんな家に住む
23

不動産ストック活用事例第２章.indd 23

19.9.2 1:18:14 PM

かはその中の一部にすぎません。「暮らし」◆◆ホシノタニ団地を構成する要素は多くあり、その中の優先順位はみな違います。暮らし全体をマネジメントする発想があれば、効率的に理想の暮らしをデザインできるはずです。

不動産商品のブランディング─共感できる物語
顧客が決まっている実需不動産の場合は

俯瞰

株式会社ブルースタジオ提供

先に述べたようなことですが、不動産商品の場合は、その商品を成立させるための物

からこそ、多世代のコミュニケーションが語が必要になると思っています。

生じる、というものです。この物語が楽し

物語というのは、共感をして自分が当事いと思う人たちは、そこに用意された物語

者としてその生活環境に身を置きたいと思とビジョンの共感者であり、当事者です。

い得る物語です。理想的な生活環境というホシノタニ団地は、築 50 年ですが、賃のは、物質的な要素ではありません。どう

料は地域の相場の 2 割から 3 割高い水準でいうコミュニケーションが生まれるか、あす。住民は、賃料が周辺の相場よりも高い

るいは、その町でどういうおいしいものがことは十分分かっていますが、専有部分の食べられるかなど、周りとの関係性や、多価値ではなく、コミュニティーや人間関係

様で多角的な価値の複合体が、その人にとを含めた価値観に共感しているから、暮らっての理想的な暮らしであり、すてきな家

しの価値があるから、割高感はないのです。

が欲しいわけではないはずです。そうした

これからの不動産業

ときに、全体の総合的な環境を一つの物語

かつての、人口が増加する右肩上がりのと考えて、それをどうデザインできるかと時代には、自分が権利を主張できる対象でいうことです。

ある不動産について、誰よりも早く情報をホシノタニ団地のプロジェクトにおける得て、誰よりも先に手を打つことが、勝ち物語は、地域の高齢者たちのステージであ残っていくためのスタンスでした。しかし、る畑が、駅前にあって、ベンチが置いてあ

今や、そういうことが成り立つ場所は、全って、地域に開放されていて、そこに子育国でも一部に過ぎません。

て支援施設を入れることによって、年寄り

これからの不動産業、特に地域に密着したちがいる中に子連れのお母さんたちが足た管理業は、地域とその価値を自らの手でしげくやってきて、そこにカフェがあって、再生することができるという未来につながカフェでは菜園で作ったものを食べることる業態だと思います。賃貸仲介業と管理業ができて、それは高齢者たちにとっておしを考えてみると、自分の畑を守り、囲い込

ゃべりをする場所でもあり、お母さんたち

んで耕すというのが今までのやり方です。

にとってもおしゃべりをする場所であり、しかし、自分たちのことばかり考えて他をそのおしゃべりをする場所を共有している

蹴落とそうとすると地域が衰退します。地24

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不動産再生のトリニティー 〜「モノ」、「コト」、「時間」のデザイン〜

域密着であるとすれば、自分がお付き合い

も、オーナーが「誰か分からない者に貸せをしている資産家やオーナーたちとの関係ない」というときに、安心してくださいとだけではなくて、地域社会とどう関わって言って入居者をマッチングすることができいくか、地域をどうやって活性化していく

れば、これはすばらしい立場です。地方都

かということを同時に考えなければいけな

市は特にそうですが、マッチングがうまくくなってきます。

いかないからこそ、中心市街地が衰退するという状況があります。そこで、やはり状ら信頼を得ている人です。新しいことにチ況に変化を起こすことができるのは不動産

ャレンジしたい若者がやってきたけれど

管理会社だと思います。

第２章 有識者インタビュー

管理会社は、地域の資産家、オーナーか

大島芳彦 氏株式会社ブルースタジオ クリエイティブディレクター
専務取締役
1970 年東京都生まれ。2000 年ブルースタジオにて遊休不動産の再生流通活性化をテーマとした「リノベーション」事業を起業。建築設計のほか、不動産商品
企画、コンサルティング、グラフィックデザイン、プ
ロパティ・マネジメントなども手掛ける。2015 年、全国で展開する地域再生ワークショップ「リノベーショ
ンスクール」の実績により日本建築学会教育賞受賞。
「ホシノタニ団地」では 2016 年度グッドデザイン金賞（経産大臣賞）を受賞。大阪工業大学建築学科客員教授。
東京理科大学建築学科非常勤講師。

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不動産ストック活用事例第２章.indd 26

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第

3章

事例紹介

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19.9.3 10:05:37 AM

株式会社泉不動産／愛知県名古屋市

所有者の立場に立ち最良の不動産活用を探求
1 ポイント●「不動産業を通じて社会に貢献する」という理念の下、借地と築古ビル・借家の管理に特●化して取り組んでいる。
●●管理物件については、法的規制の内容を記した重要事項説明書同様の資料を作成するとともに、境界を明確化し、「見える化」を実施。
●●コンサルティングに当たっては、地主・建物所有者（借地権者）にとって最良の方法を
提案。

2 概要

約の更新だ」と言われました。この言葉を受けて、同氏は地代の交渉を試みましたが、1952 年創業の株式会社泉不動産（代表

大変苦労しました。この経験から、地主に取締役：小酒井比呂志氏）は「不動産業をとって悩みの多い借地や古い借家の管理に通じて社会に貢献する」という理念の下、取り組むことにしました。

約 30 年前から借地と築古ビル・借家の管理に特化してきました。
また、同社では不動産の活用について、オーナーの立場に立って最良の提案を行っ管理を受託している不動産については、
毎月、賃借人には請求書を出し、賃貸人には賃料収入やトラブルについての報告書を出しています。

ています。例えば、商業用途が見込め賃料

同社が管理する物件には築古物件が多上昇が期待できる場合は改修を行うことをく、入居者には年配の方が多くいます。同

提案しますが、入居率や賃料の上昇が見込

社では管理物件について、請求書を届けてめない住居用途の建物の場合には無理においますが、入居者の様子にも気配りしてい

金をかけないことや、耐震性能不足の場合ます。また、雨戸や換気扇など借家の設備にはあえて性能アップのための投資を行わに不具合が起きた場合には、小さなことでず、建物を除去することも選択肢として提あってもすぐに対応してもらえるよう、建案を行っています。

設業者や大工にお願いをしています。
他方、地主が高齢となり自ら同社とのや

3 取組の内容

り取りを行うことが難しくなったものの、（１）借地・借家、空き地の管理方に暮らす場合も増えています。こうした家族が遠方に暮らす場合や、地主本人が遠同社の代表小酒井氏は 20 代の頃ある地ことから、契約事務やトラブル対応を同社

主に、「所有地を売却してもらえないか」

が地主のために行う意義は高まっていまと尋ねたことがありました。その際、そのす。

地主から「不動産屋は俺の更地の土地ばか

現在同社は、借地・借家の他に駐車場もり欲しがるが、地主が一番困っているのは管理しています。こうした駐車場の中には、借地・借家の管理、地代・家賃の交渉や契管理していた借家に居住者がいなくなり、28

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所有者の立場に立ち最良の不動産活用を探求

これを取り壊したものが多くあります。管

行いました。

理面積は、駐車場よりも借地の方が多くなっています。

規 模 の 小 さ い 築 古 借 家 の 例 と し て は、「RE 長屋 ITO」があります。これは、同社が約 15 年前に手掛けたもので、借地上（２）管理物件の「見える化」に建つ借家の活用事例です。借地の上に建同社は、現在、管理物件の「見える化」

つ 4 棟長屋の中央部分の入居者が退居したを行っています。不動産を売る場面で、法ため、住宅用途以外に使用できるように改令上の制限の内容を明らかにしたり、境界修して入居者を募集しました。同時期に同が不明な場合に確定を行ったりするのは当社が手掛けた別の事例として、市内の四間然ですが、同社では管理を行う段階でこう道にある蔵を改修してレストランとしたしたことを行います。

「四間道レストラン」があります。

具体的には、売買の際の重要事項説明書と同様の書類を作り、その土地の都市計画◆◆四間道レストラン外観

上の位置づけ（市街化区域か市街化調整区

第３章 事例紹介

域か、どの用途地域に存在するか、地区計画がある場合にはその内容など）や、建築協定等の協定がある場合にはその内容などを明らかにし、さらに物件の写真を付けて、地主が、自分が持っている不動産を客観的に把握することができる書類を作成しています。またその際、極力、境界の確定を行うことを地主に提案します。こうすること

株式会社泉不動産提供

で、地主の側での所有不動産の管理と活用についての意識が高まります。

このように、同社ではかつて長屋の再生にも取り組みましたが、住宅として使用す（３）所有者にとっての最良活用のためのコンサルティング

る物件の場合、大規模な改修を行っても入居率や賃料が上昇するとは限りません。殊同社は、管理する物件などについて、所に築古物件の場合、耐震性能を確保するこ有者にとって何が最良かを考えて活用方法とまでを考えると費用が多額に上り、投下を提案します。その対象には、規模が大きした改修費用を所有者が回収できないおそ

い築古のビルから築古の借家まで様々なもれがあります。

のが含まれます。

こうしたことから、住宅については、所

比較的規模が大きいものとしては、駅近有者と入居者の双方の利益を考え、設備にの築古ビルの土地活用の相談例がありまついて必要最小限の補修を行い、賃料を低す。このビルの立地からすると、高層ビル

く抑えて賃貸する方法を取ることが多くなを建築するという提案が一般的ですが、同っています。また、入居者が全て退去した

社では、投資を行う所有者のリスクを低く借家については、新たな建物を作るための抑える観点から低層の建築物とする提案を投資を行わず、取り壊して更地とすること
29

不動産ストック活用事例第３章.indd 29

19.9.3 10:05:38 AM

（駐車場として使用等）を提案することも面、手間隙をかける人的管理能力が発揮であります。

きなくなるためです。他方、同社は築古のビルや借家の管理を行います。他社があま4 取組の特徴り手掛けない定期借家も取り扱います。このように、他社が取り扱わない分野に特化（１）所有者の利益を考えた提案
同社では、自分たちがやりたいことを所有者に提案するのではなく、所有者のやりたいこと、所有者の考えていることを理解した上で、所有者の利益のために最適な提案を行っています。

しています。

5 取組の効果
同社では、他社が取り組まない借地や築古のビル・借家の管理に特化し、その中に従って、建て替えや改修を行っても入居

は、遠方に住む所有者から受託するものも率や賃料の上昇が見込めない場合にはそのあります。そして、管理物件をはじめとしような提案は行わないこともあります。土て、物件の活用について所有者の利益を考地・建物の現在の状態を活かして、最大のえた提案を行うことで、所有者の信頼を得収益を得るためにはどのような方法があるています。

かを考え、場合によっては「何もしないこと」が提案となることもありえます。

（２）「やらないこと」を決める

6 今後の展望不動産ストック活用というと、多くの場

同社では、一般的なアパート、マンショ

合には、多額の投資を行ってリノベーションの仲介業務や、新築物件の管理は殆ど行ンをすることをイメージします。それによっていません。それは、一般的なアパート

り新たな活用方法が生まれ、所有者、入居等の仲介について、多くの優秀な賃貸仲介者、そして地域にメリットが生じることも業者が市場に充足されており、また、新築あるでしょう。しかし、不動産の置かれた物件は規格が標準的で手間がかからない反状況や所有者の事情によっては、なるべく費用をかけない方法を取ることや、現状のままとすることも選択肢となるかもしれま◆◆長屋外観せん。同社の取組は、様々な方法での活用を考える際の指針となることが期待されます。
また、今後わが国では、不動産の所有者が遠方に居住するケースがますます増えると予想されます。こうした中、同社がこれまで蓄積してきた管理のノウハウは、日本全体に適用可能なものと考えられます。加
えて、所有者が存在しない不動産が今後増

株式会社泉不動産提供

加することが予想されますが、この事態か

30

不動産ストック活用事例第３章.indd 30

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所有者の立場に立ち最良の不動産活用を探求

ら生じる問題を軽減するために、同社が行

ティング業務に取り組んできました。

っているような不動産の「見える化」が役立つのではないかと考えられます。

同社のオフィスには、内村鑑三の「成功の秘訣」10 か条が掲げられています。その 1 条に「雇人は兄弟と思うべし、客人は7 まとめ家族として扱うべし。」とあります。同社
はそれを実践し、地主や家主の立場に立っ

株式会社泉不動産は、他社がやらないこて、彼らが真に困っていることについてのとをやるとの考え方から、この 30 年間借

アドバイスを行い、信頼を得ています。こ地と築古ビル・借家の管理に特化するととうしたことが同社の基盤にあると考えられ

もに、管理物件のオーナー等へのコンサルます。

第３章 事例紹介

会社概要
株式会社泉不動産
代 表 者：小酒井

比呂志

所 在 地：愛知県名古屋市中村区井深町 15 番 17 号
電

話：052-452-8900

Ｈ

Ｐ：http://izumi-realestate.com/

事業内容：土地建物の売買交換の仲介、土地建物の賃貸借の仲介、不動産取引に関する研究企画、不動産の管理（借地借家・老朽化建物管理）、マンショ
ン・ビル管理、駐車場管理
31

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株式会社市萬／東京都世田谷区

低コスト、高入居率の不動産活用
1 ポイント●●築後年数が経過し、入居率が低下した賃貸不動産のオーナーから管理を受託。
●●オーナーには、対象箇所を重点化したリフォームをパッケージで提案し、満室稼働にコミット。
●●共用部分のリフォームは自転車置場、エントランス、ゴミ置場に限定。
●●室内はトレンドを意識しつつ床などを改修＋古臭さを感じさせない工夫。
●●賃料アップよりも、入居率アップを通じたトータルキャッシュフロー改善を目指す。
●●オーナー、入居者の確保のため金融機関や仲介店舗と協業関係構築。

2 概要
株式会社市萬（代表取締役：西島昭氏）の経営理念は、世の中の不動産を優良資産にするということです。

によります。

（２）オーナーへの提案
オーナーに対して、リフォームを実施し、その後定期的に修繕を行っていくと、長期

バブル後に融資を受けて建てられた賃貸

的にキャッシュフローがどのようになるか

不動産の中には、融資残高が残っているものシミュレーションを提示します。また、のの、築後 20 年を超え入居率が低下して、リフォーム内容は、同社がパッケージとし返済に充てることができるキャッシュフロて提示し、その内容の改修を行う場合にはーが減少しているものがあります。

一定期間内に満室となることを保証しま

こうした建物の場合、費用をかけて大規す。

模なリフォームをすることは難しいです
が、同社では、ポイントを絞った効果的なリフォームをすることによって、築古物件
を優良資産に変えています。

3 取組の内容（１）対象とする賃貸不動産
同社から 1 時間程度で移動できる範囲にある賃貸不動産を対象としています。耐震（３）リフォームの内容
リフォームは、実施箇所を絞って行います。共用部分については、自転車置場、エントランス、ゴミ置場の 3 箇所のみを対象とします。また、室内については、全面的な改装や間取りの変更を原則的には行わず、巾木、建具木部、吸気口、スイッチ・コンセントプレート、クロスと床の改修に重点化します。

性に問題があるものや、用途変更の手続がまた、物件のイメージを向上させるため、なされていないなど法令に照らして問題が標準化したピクトグラムを作成して共用部あるものを除き、築年が古いことを理由とに貼っています。

して管理の受託を断ることはありません。
建物のオーナーは、金融機関からの紹介
32

不動産ストック活用事例第３章.indd 32

19.9.3 10:05:38 AM

低コスト、高入居率の不動産活用（４）リフォーム費用
共用部のうち自転車置場、エントランス、

10 戸のマンションであれば 10 倍の効果が出ます。

ゴミ置場の 3 箇所を全部リフォームする場

共用部分のうち、自転車置場、エントラ合の費用は 100 万円程度、室内のリフォー

ンス、ゴミ置場の 3 箇所に限定してリフォ

ムの 費 用 は、1K（20 ㎡ ） の 場 合 30 万円ームを行いますが、これは、共用部分全て程度、1LDK（40 ㎡）の場合 50 万円程度、のリフォームを行うと、費用がかかるため

2LDK（50 ㎡）の場合 60 万円程度です。

です。入居者全員がこの 3 箇所を使用する
ので、リフォームの効果が広い範囲に及び（５）入居者の募集ます。

同社は仲介店舗を持たず、管理に特化しエントランスの改修の際は、郵便ポストています。入居者の募集は、他の仲介店舗も改修します。最近では宅配を利用する人の協力を得て行っています。

が多く、比較的大きな配送物も入るように（１）リフォーム内容の重点化

自転車がきれいに置かれるようにしています。ゴミ置場は、ストッカー形式のものに第３章 事例紹介

4 取組の特徴

しています。自転車置場には区画を区切り、します。

個々の部屋をリフォームしてもその部屋

物件情報をネットで検索して、物件の写にしか効果がなく、全ての部屋をリフォー

真を見る際に、室内もさることながら、共ムするとかなりの費用が必要になります。

用部分を気にされる方も多く、共用部分を

そ れ に 対 し て、 共 用 部 分 を 整 備 す る と、

きれいにすることは、ネット上で物件を選

事例
１



株式会社市萬提供

33

不動産ストック活用事例第３章.indd 33

19.9.3 10:05:38 AM

◆◆ピクトグラム

んでいただくための重要な要素でもあります。
室内については、フローリングや巾木などの色を今のトレンドに合ったものにする
ほか、細かい部分では、コンセントプレー
トや吸気口を付け替えることなどによって、部屋の古臭さが出ないようにしています。水回りなど使えなくなったときに交換すればよいものは、使える限り使います。
いわば、「整形手術」まではしない「お化粧直し」を行っています。
ピクトグラムは、標準化したデザインのものを置くことで、古い物件でもきれいに

見える効果が得られています。

株式会社市萬提供

入居者が古いと感じるのは、築年数では満室にすることをコミットし、これができなく古臭いという印象によりますので、そなかった場合にはそれまでにオーナーが支うした印象がないようにして、入居者が決払った管理手数料を返金するとしていままりやすいようにしています。

す。このように、同社としてもリスクを負うことで、オーナーの理解を得やすくして（２）満室へのコミットメント

います。

リフォーム内容やリフォーム後の賃料設他方、同社ではサブリースは行っていま

定についてオーナーの理解を得ることは必せん。それは、サブリースの場合、オーナ

ずしも容易なことではありません。同社は、ーが得るキャッシュフローが減少すること提案したリフォーム内容とリフォーム後のと、将来にわたり一定額の賃料を保証する

賃料設定を了解いただければ一定期間内にことが現実的ではないことによります。

プロジェクトのスキーム図
築古物件管理委託

オーナー

・空室改善の提案、（株）市萬

満室稼働にコミット
・共用部分、室内をパッケージで改修

力

協

力

協

金融機関

仲介業者

34

不動産ストック活用事例第３章.indd 34

19.9.3 10:05:38 AM

低コスト、高入居率の不動産活用（３）トータルキャッシュフロー重視

的に診断し、その診断結果に基づいて修繕

オーナーからは、賃料を上げたいというを行うことをオーナーに提案しています。

要望がありますが、賃料を上げるためには、かなりの額を費やして大規模なリフォーム（５）協業関係構築をする必要があります。賃料を上げること

まず、金融機関との間では、金融機関がではなく、収益を確保したいというのがオ融資をした賃貸不動産のオーナーを同社にーナーの真意であることが多いので、入居紹介し、同社は顧客を獲得、金融機関は返率の上昇を通じたトータルのキャッシュフ

済原資となるキャッシュフローの改善が得

ロー改善を目指しています。そして、予想られるという協業関係を築いています。

されるキャッシュフローをオーナーに示すようにしています。

次に、仲介店舗との間では、入居者の確保のために協業関係を築いています。管理会社が仲介業務を兼業する型が多くみられ（４）しっかり建物検査

ますが、同社は管理専業です。入居者の募
集は、同社との取引のある約 1,400 社の仲造でも 50 年使えると考えて、所有物件の介店舗の協力を得ています。以前同社が管長期活用を薦めています。それは、建て替理する物件を取り扱ったことがある店舗

えるよりも、大規模修繕を行って長く使うは、物件の立地や特徴をよく知っていて、方が多くの収益を得られるからです。しか入居希望者への説明が丁寧なため、そうししそのためには、適切な時期に修繕を行う

たネットワークを活用しています。

第３章 事例紹介

オーナーに対しては、RC 造で 80 年、木ことが必要です。従って、まず建物を定期

事例
２



株式会社市萬提供

35

不動産ストック活用事例第３章.indd 35

19.9.3 10:05:39 AM

5 取組の効果◆◆空無い（商い）大辞典 ®

同社が現在（2019 年 3 月）時点で管理している戸数は 1,800 戸強であり、このう
ち築 20 年を超える物件は全体の 75％以上になります。入居率の年間平均は 95％を超えています。前の入居者が退去してから次の入居者が入居するまで一定の期間が必要であることを考慮すると、これは、ほとんど切れ目なく入居者がいる状態といえま

株式会社市萬提供

す。
その結果、オーナーは安定的に賃料収入を得られ、同社も安定的に管理料収入を得ることができます。

6 今後の展望を開催しています。
不動産経営アカデミーでは、賃貸不動産の空室対策、相続対策、土地利用に関する問題など、不動産経営に関わる様々な課題を解決するため適切なアドバイスを提供しています。

同社は、これまで蓄積した不動産経営の

これは、参加者が、同社の「空無い（商い）ノウハウを広く伝えるために、「不動産経大辞典 ®」や同社が手掛けた事例について

営アカデミー」においてセミナーや相談会の情報を得ることができ、不動産の経営に

事例
３



株式会社市萬提供

36

不動産ストック活用事例第３章.indd 36

19.9.3 10:05:39 AM

低コスト、高入居率の不動産活用

関する課題を幅広い観点から分析するスキ

居率を改善するために必要な内容に重点化

ルを習得することができる場になっていまし、費用をかけずにトータルのキャッシュす。こうした活動を通じて、今後、より多フローを改善する手法を取っています。まくのストックの活用が進み、世の中の不動た、リフォームを実施したけれども半年以産が優良資産となっていくことが期待され内に満室にならなかった場合には管理手数ます。

料を返金するという満室保証プランにより、オーナーの信頼を得ています。

7 まとめ

こうした同社の取組は、オーナーが不動
産のストックを活用しようという意欲を持

株式会社市萬は、同社独自のノウハウにつことにつながります。

より、稼働率が低下した築古物件を満室経本稿においては紹介できませんでした

営の優良資産に変えています。このビジネ

が、同社は広くオーナーへのコンサルティ

スモデルの成功の背景には、次のようなこングも提供しており、地域の需要を見据えとがあると考えられます。

て既存の建物を活用して、保育園に貸すことをアドバイスしたケースもあります。本の競合が生じる賃貸仲介業務を避け、地域

稿では既存の建物を長く活用する取組につに根差して、大手業者が対応しない築古物

いて紹介しましたが、顧客の要望、時代の件の管理に特化しています。その上で、自流れ、社会の需要等を踏まえて総合的にコ社が行わない仲介業務については、他の事

ンサルティングできる能力が、不動産スト

業者との協業関係を築いています。

ック活用には必要不可欠です。

第３章 事例紹介

第一に、業務分野に関して、大手業者と第二に、リフォーム内容については、入会社概要
株式会社市萬代 表 者：代表取締役

西島昭

所 在 地：東京都世田谷区用賀四丁目 10 番 3 号
世田谷ビジネススクエアヒルズⅡ 6 階電

話：03-5491-5200

Ｈ

Ｐ：https://ichiman.co.jp/

事業内容：不 動産有効活用、相続対策、資産・事業継承、賃貸不動産の管理、不動産売買の仲介、貸宅地の整理・権利調整等
37

不動産ストック活用事例第３章.indd 37

19.9.3 10:05:40 AM

株式会社エンジョイワークス／神奈川県鎌倉市「共創」による遊休不動産の活用
1 ポイント●「共創」という考え方に基づいてボトムアップ型で遊休不動産を活用。
●●「小規模不動産特定共同事業者」登録第●1 号の事業者として、投資型クラウドファンディ
ングによる資金調達を実施。多くの人にアイデアを出すだけでなく、直接プロジェクトに参加してもらう手法として利用。
●●今後は同様の取組を広げていくために、空き家再生に携わるプロフェッショナルの育成
や、それを支援するサポーター・投資家の募集、さらにはその自律的拡大を目指す。

2 概要

をつくる会議」です。このイベントに参加していたクリエイターやアーティストから

神奈川県鎌倉市にある株式会社エンジョ「工房・アトリエがほしい」という要望がイワークス（代表取締役：福田和則氏）は、ありました。物件は多数存在していても顧かかわる人みんなで一緒に物事に取り組ん

客の要望に沿った物件が常に存在しているでいく考え方である「共創」を理念として、とは限りません。そこでクリエイターやア

空き家や遊休不動産の再生などに取り組ん

ーティストさらに投資家も集めて物件に求でいます。

める広さや使い勝手、共用部の機能や負担

本稿では同社が手掛けた空き家・遊休不動産再生プロジェクトのうち、廃工場を活可能な賃料水準等について話し合ってもらいました。

用したアトリエである「逗子シェアアトリ

ちょうどそんなタイミングで同社に逗子駅

エ」と蔵を改装した一棟貸し宿泊スペース

から離れた住宅地の中にある廃工場の売却である「The Bath & Bed Hayama」を相談がありました。イベントでの話し合いを

取り上げます。これらはどちらも供給者側踏まえた結果、投資家は物件を取得し、建の視点から用途やコンセプトを決定したも物をシェアアトリエにすることにしました。

のではなく、入居者となるクリエイターま②建物のリノベーション

たは個人投資家など多くの人のアイデアを

入居者の要望から建物の内部をベニヤ板元にして生まれたものです。

で区切り、建物前面には小屋を１つ配置し、3 取組の内容

約 4.5 ㎡〜 6.5 ㎡の 15 のスペースが生まれ（１）廃工場活用のシェアアトリエプ

すが共用部には男女別トイレ、シャワー室、

ロジェクト‐SAQLAB（サクラブ）①活用方法の検討
同社は運営しているカフェで物件オーナ
ーや地域住民などを対象として様々なイベました。床は従前のコンクリートのままでキッチンを新設して団らんスペースも設けました。また工場にあった家具を再利用し、一番奥のスペースにはストーブを設置しています。

ントを開催しています。イベントのひとつ

もともと工場として使用されていた建物

として開催したのが、「そんな物件ねーよ！

ということもあり作業の際に多少音が出て

38

不動産ストック活用事例第３章.indd 38

19.9.3 10:05:40 AM

「共創」による遊休不動産の活用も問題にはなりにくい上、重い機械を置く

スタッフに講師として来てもらい、プロのことも可能です。こうして入居者のニーズ

塗装技術を学びながら共用部の壁塗りをみに合致したリノベーションを行うことがで

んなで一緒に行いました。

きました。

⑤クラウドファンディングの利用③入居者の募集と賃料設定

事業スタートから３年後、投資家からシェ

リノベーション工事の途中から工事の様アアトリエを、さらにより良い施設として発子を SNS で発信し、現地 DIY イベントも展させていけるだろう同社に売却したいと開催することで利用希望者からの問い合わいう話がありました。その際、同社は自社でせがあり、工事が完了する頃には全てのス運営している投資型のクラウドファンディン

ペースの入居者が決まりました。

グ サ ービ ス「 ハロー！ RENOVATION」

イベントを通じて入居者がアトリエの賃を利用し、個人の投資家から 1,200 万円を料として支払うことができる金額を把握し、調達しました。運用期間は 5 年間とし、最賃料は 1 スペース 2 万円 / 月ほどに設定して大想定利回りは年 8％（税引前）としましいます。また会議参加者以外にも彫金・ガた（利回りは入居率により変動）。
調達を完了するまでの約２ヶ月間のうち

ロードバイク愛好家など、ものづくりをし

当初は反応があまりよくありませんでしている方ばかりではなく趣味の活動拠点とた。しかしオープンアトリエという現地イ

して利用する方々も入居しました。

ベントを開催するようになってから、調達④入居者による DIY

ペースが上昇しました。

クリエイターやアーティストは事前に全次に紹介する「泊まれる蔵」の場合は利て整えられた物件よりも、自分が自由にで回りが年 4％（税引前）であったにも関わきる「余白」がある物件を好みます。このらず 1 日で調達を完了しました。

ため各スペース内部は入居者が自由にカス

両者の対比から遊休不動産の活用を目的

タマイズできるようにしています。壁を仕としたクラウドファンディングの場合、リ上げずに済むためオーナー側にも工事費がターンの水準だけではなく、場づくりに参抑えられるというメリットが生まれます。

加できること、その場所で行われる活動に原状回復は原則不要です。

ついて知ってもらうことや活動の内容へのDIY イベントでは塗装メーカーのプロの共感を得てもらうことが重要であると同社◆◆シェアアトリエの外観◆◆シェアアトリエの共用部



株式会社エンジョイワークス提供

第３章 事例紹介

ラス作家、デザイナー、イラストレーター、

株式会社エンジョイワークス提供

39

不動産ストック活用事例第３章.indd 39

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では考えています。

ビティは葉山のまちで楽しんでいただきた⑥コミュニティーの形成

い と い う 思 い か ら「The Bath & Bed

この建物の名称である「逗子シェアアト

Hayama」という名前をつけました。

リエ‐SAQLAB（サクラブ）」は入居者た③リノベーション費用と資金調達

ちが自分たちで話し合う中で考えてこの名リノベーション及び賃貸借費用等のイニ前を付け、web サイトも作り、さらに近隣

シ ャ ル 費 用 は 1,600 万 円 で、 そ の う ちの方を巻き込んでマルシェも開きました。

1,000 万円は地元の信用金庫から融資を受

このマルシェには近所の方々も参加いた

け、残り 600 万円をクラウドファンディンだき、こうしたコミュニティーが生まれることで、作業時に生じる騒音についても理グにより調達しました。
同社は「小規模不動産特定共同事業者」

解が得やすくなっています。

としての登録を全国で初めて受けた事業者（２）泊まれる蔵−The Bath & Bed Hayama

であり、その第 1 号案件がこの「泊まれる①活用方法の検討

蔵プロジェクト」です。1 口 5 万円の投資

葉山町の中心エリアにある建築年不明の型クラウドファンディングで想定利回りは

古い蔵について、活用してほしいという依

年 4％（税引前）とし、運用期間は 4 年 2

頼がオーナーから同社にありました。同社ヶ月です。投資に対する金銭的リターンのはこの蔵を宿泊施設にすることは決めまし他、投資家特典として当施設の宿泊チケッ

たがコンセプトと事業の詳細は一般の方がトが得られ、「ハロー！ RENOVATION

参加するイベントを通じて決めています。

クラブ」メンバーにも加入できます。このオープンまでに 20 回ほどのイベントを開施設の場合、前述したように調達予定の金催して延べ約 300 名の参加者とワークショ

額がわずか 1 日で集まりました。

ップ等を行い、女性をターゲットにした 1④「共創」のツールとしてのクラウドフ

日 1 組限定の宿泊施設をつくりました。コァンディングンセプトは、「日常にあったはずの小さな

同社はクラウドファンディングを単に資“非日常” を取り戻す場所」です。宿泊料

金調達の手段と考えるのではなく、事業を

金は 1 泊 2.5 万円〜 6.5 万円（季節や曜日

みんなで作っていくための「共創」のツーによる）で 4 名まで利用可能です。

ルと考えています。このため事業がスター②施設の特徴トした後の投資家との関係も重視してお蔵の 1 階の半分には大きなジャクジーバ

り、3ヶ月に 1 回、投資家に対して事業のスを設置し、バスローブのまま寝転がれる

状況を説明する会を開催し、稼働率や清掃

ベンチソファーもあります。お風呂に入りコストなど詳細についても開示していまながら本を読んだり、映画を見たり、リビ

す。逆にこの説明会は、投資家からより良ングのような場所でゆったり過ごすことがい運営をしていくためのアイデアを出してできるバスリビングです。2 階は屋根裏部

もらう機会ともなっています。

屋のような空間に小上がりにした床があ

運営最初の投資家イベントでは “稼働率り、ここにクイーンサイズのマットレスがが落ちる冬場のキャンペーン” の検討を行

2 つ置かれています。このように、バスといました。ここから生まれたキャンペーン

ベッドをメインにその他の食事やアクティの１つが「蔵こもりプラン」です。外で食40

不動産ストック活用事例第３章.indd 40

19.9.3 10:05:40 AM

「共創」による遊休不動産の活用事をとるのも葉山のまちで遊ぶのも楽しい

るとともに、入居希望者が施設に対して有のですが、あえて蔵でこもって、例えば映するニーズを把握し、そのニーズに応えた画をじっくり鑑賞するといったニーズもあ施設とすることによって、開業時点で全てるのではないかとのアイデアを受け、同社のブースの入居者が決定しています。あわでは早速動画視聴サービスを導入して宿泊せて投資家にもイベントに参加してもらうプランとして販売したところ予想以上の反ことによって事業内容や採算性についての響がありました。投資家の存在が運営に良理解を得ています。

い効果をもたらした一例です。

泊まれる蔵の場合には施設の詳細を決め

投資家の中には自身でも所有する不動産る過程で多くの人にイベントに参加してもの活用に取り組みたいと考える人がおり、らい、施設の開業後には投資家に対して詳そうした人にとっては同社から提供される

細な事業報告をするとともに稼働率を上昇

運営状況に関する情報は有益です。このよさせるためのアイデアを出してもらっていうに同社は同社と投資家の両方にメリットます。

がある形でクラウドファンディングの仕組

このように同社では「トップダウン型」
ではなく「ボトムアップ型」の事業展開を

4 取組の特徴

行っています。この場合、いろいろな意見（１）様々な人と一緒に考える性のある事業として組み立てることが同社

同社代表の福田氏は事業やサービスの供給者が不動産の価値や用途を決める方法でが出てきますが、これを実現可能性、持続の重要な役割となっています。

（２）一緒に考える人を集めるツール

は、空き家や遊休不動産の活用にはうまくとしてのクラウドファンディング

対応しきれないのではないかと考えていま

逗子シェアアトリエと泊まれる蔵の両方す。逗子シェアアトリエ、泊まれる蔵のいで投資型のクラウドファンディングによるずれもこうした発想から使い方等を入居者

資金調達を行っていますが、このクラウドや投資家など様々な人と一緒に考えること

ファンディングは単に資金調達のための手とし、そのためのイベントを開催しています。

段ではなく、プロジェクトについて一緒に逗子シェアアトリエの場合にはこのイベ考えてもらえる人を集めるツールとしてのントを通じて、入居希望者の存在を把握す性格を有しています。

◆◆泊まれる蔵外観◆◆泊まれる蔵 2F Bed Room

株式会社エンジョイワークス提供

第３章 事例紹介

みを活用しています。

株式会社エンジョイワークス提供

41

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福田氏によれば活用することができる空

まちづくり」を行っていくための方法となき家や遊休不動産は多数あり、また投資にっており、空き家や遊休不動産の活用に関まわらない資金も多く存在するものの、そ心を持つ人のコミュニティーを形成するとれらを組み合わせて不動産の利活用事業にいう効果を生んでいます。

取り組む人はまだまだ多くはありません。

6 今後の展望

同社が実施したクラウドファンディングの出資者は「ハロー！ RENOVATION クラ

同社では逗子シェアアトリエや泊まれるブ」メンバーに加入することで事業実施状蔵など同社が手掛けた事例において同社が況等についての情報を得ることができるだ

採用したプロセスを他の場所で他の人が行けでなく、投資家のネットワークに参加すうことができるように手法化、ツール化することもできます。

ることができないかと考えています。また

このネットワークが空き家再生に興味あ

同社は遊休不動産の活用に取り組む人の拡る人とまちづくりに参加したい人が出会大を目指しています。そのひとつが「空きい、交流できるコミュニティーとして機能

家再生プロデューサー育成プログラム」でし、遊休不動産の活用に取り組むプレーヤ

鎌倉での１ヶ月版をこれまで３回実施し、ーが増えていくことを目指しています。

４回目が決定している他、全国での２日間

5 取組の効果

版も 11 地域で実施が決定しています。

逗子シェアアトリエはリノベーション工
事完了前に満室になりました。また当初の投資家から土地建物及び事業を買い取るた

こうした取組によって各地域の遊休不動
産の活用が進むことが期待されます。

7 まとめめのクラウドファンディングは目標の

これまでの場づくり・まちづくりはトッ

1,200 万円の調達を約 2ヶ月で完了しまし

プダウン型で物事が決まっていくことが多た。泊まれる蔵プロジェクトのクラウドフ

く見られますが、同社は関係者が一緒に考ァンディングは目標の 600 万円の調達をわえ、共に創り出す（「共創」）という考え方

ずか 1 日で達成しました。いずれも、遊休を基にしてボトムアップ型の事業に取り組不動産の活用成功例として、注目を集めてんでいます。本稿で紹介した２つの事例をいます。

含め、同社が成功している要因はこの「共また同社の取組は単に資金調達の手段であるにとどまらず、「みんなで場づくり、創」という考えを中心に事業に取り組んでいるからだと考えられます。

事例 1【桜山シェアアトリエ‐SAQLAB（サクラブ）】物件データ
所在：神奈川県逗子市桜山 6-19-5

最寄り駅・徒歩時間：JR「逗子」駅・20 分
構造：木造（一部鉄骨補強）平家建
延べ床面積：170 ㎡
建築年月：不詳
従前用途：工場

従後用途：シェアアトリエ

株式会社エンジョイワークス提供

42

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「共創」による遊休不動産の活用

稼働開始 3 年後：投資型クラウドファンディング

工事内容：既存設備等の撤去、ブース工事、電源による資金調達、土地建物及び事業の買取り、新設、照明設置、水回り設備設置、小屋移設など

その後の運営

工期・工事費：約 4ヶ月・約 300 万円
事業への関わり方：

稼働開始前後：イベントの実施等の計画プロデ

事業スケジュール：稼働開始前後：2014 年 9 月〜 2015 年 4 月
稼働開始 3 年後：2018 年 7 月〜現在

ュース、入居者募集協力

事例 2【泊まれる蔵 The Bath & Bed Hayama】
物件データ

工事内容：既存部分の一部解体工事、断熱工事、最寄り駅・徒歩時間：バス「元町」
・3 分

工期・工事費：約 2ヶ月・約 1,400 万円

延べ床面積：39.66 ㎡

討・実施検討、SNS・イベント等の実施による参加

従前用途：蔵よる資金調達、宿泊施設の管理・運営

内装・仕上げ工事、水廻り設置工事、外構・植栽

所在：神奈川県三浦郡葉山町堀内 901-1

工事、家具・備品等の設置など

構造：木造瓦葺 2 階建事業への関わり方：事業主体者としての企画・検

建築年月：不詳

者の巻き込み、投資型クラウドファンディングに従後用途：一棟貸し宿泊施設（簡易宿所）

事業スケジュール：2018 年 3 月〜現在

第３章 事例紹介



１F



２F



株式会社エンジョイワークス提供

会社概要
株式会社エンジョイワークス
代 表 者：代表取締役

福田和則

所 在 地：神奈川県鎌倉市由比ガ浜 1-10-9
電

話：0467-53-8583

Ｈ

Ｐ：https://enjoyworks.jp/

事業内容：まちづくり"参加型"クラウドファンディング「ハロー！
RENOVATION」の運営、不動産の購入・売却・仲介、
建築・インテリアの設計デザイン・プロデュース、新
しい住まいづくりの提案「THE SKELETON HOUSE」、
古家等のリノベーション、土地を共同購入し集まって住むことの提案「ENJOY VILLAGE」、リアルに住める小屋の提案「THE SKELETON HUT」、
関連会社「株
式会社グッドネイバーズ」にてカフェ、宿泊施設、ワークプレイス等の場の管理・運営・コンサルティング
43

不動産ストック活用事例第３章.indd 43

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株式会社クラスコ／石川県金沢市

築古物件を特徴ある部屋にリノベーション
し大幅な賃料アップを実現
1 ポイント●●管理を受託している築古の賃貸アパートの一つ一つの部屋にコンセプトを付けてリノベーション。
●●リノベーションする際のシミュレーションをできるソフト「リノッタ診断」を開発。
●●税引き後のキャッシュフローを比較することにより、オーナーにとって一番効果の高い改善手法を提案。
●●デザイン力を活かしたリノベーションした結果、賃料が平均 33％ UP。
●「リノッタ」というブランドを全国フランチャイズ展開。
●

2 概要

その際、賃料を下げれば入居者を確保することはできますが、オーナーの収入が減少

株式会社クラスコ（代表取締役：小村典

します。一つ一つ特徴のある、いろいろな弘氏）の業務内容の一つは賃貸住宅管理で住空間を提供することによって、このようすが、管理を受託している物件の築年数がな状態を回避しています。

古くなると、物件の人気がなくなり、入居

具体的には、ターゲットとなる入居者に者を入れるため賃料を下げざるを得なくな響く部屋を作るため、一つ一つの部屋にコりました。その結果、オーナーの収入も、ンセプトを付けて、内装をそのコンセプト

同社の収入も減ります。

に合ったデザインとし、部屋のコンセプト

こうした状況を脱するため賃貸住宅のリを表現する名前を付けています。例えば、ノベーション事業を始めました。リノベー「お姫様の優雅な一人暮らし」をコンセプ

ションの際には、一つ一つの部屋にコンセトとした部屋には「姫部屋」という名前を、プトを付け、内装をそのコンセプトに合っ「DIY を好きにしてよいこと」をコンセプたデザインとすることで、賃料アップを実トとした部屋には「DIY現しています。

名前を付けています。さらに、部屋を探す

LIFE」というさらに同社では、売買物件のリノベーシ

方に見てもらえるよう、それぞれのコンセ

ョンにも取り組むとともに、リノベーショ

プトの部屋について、プロモーションビデン事業をフランチャイズ展開しています。

オを作っています。
現在、約 400 種類ぐらいのコンセプトが3 取組の内容あり、その中から、物件が所在する地域の（１）部屋ごとのコンセプトに合った者に適したコンセプトを選定して、リノベ

デザイン

物件が古くなると人気がなくなります。

特性等を踏まえて、ターゲットとする入居
ーションを行います。リノベーション後は、新築物件に遜色ない状態になります。

44

不動産ストック活用事例第３章.indd 44

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築古物件を特徴ある部屋にリノベーションし大幅な賃料アップを実現（２）部屋の照明についての工夫
内装のデザインの他に、部屋の照明につめた方がよいのかを検討し、それぞれのオーナーにとって最も良い提案をします。

いても工夫をしています。多くの場合、日本の住宅の照明としては蛍光灯が使われて（５）リノベーションの費用の確保方
法

います。蛍光灯は、安く効率的に照らすという点では優れていますが、緊張感を与えリノベーションの費用については、銀行る照明なので、リラックスするという点でからの融資が受けられないケースがありまは望ましいものではありません。住宅は、

すが、同社の場合は、実績等を基に銀行とくつろぐ場所、リラックスする場所である

業務提携をしています。ただ実際には、多との考えの下、リノベーションする際に、

くのオーナーが自己資金で費用を賄ってい蛍光灯をリラックスを演出するダウンライます。また、同社では、オーナーから賃借

トに取り替えています。

した物件をサブリースして、リノベーショ
ン費用を回収するプランも用意していま（３）リノベーション後の賃料上昇
料より少し安い水準で入居者が確保できて

第３章 事例紹介

リノベーション実施後は、新築物件の賃

す。
◆◆姫部屋

います。新築物件よりも高い賃料を取ることができる場合もあります
同社によると、1 年経過するごとに賃料は平均で 1.2％低下します。賃料が低下した物件について同社がリノベーションを実施した結果、平均で 33％賃料が上昇しています。上昇率は築年数によって異なり、築年数が 30 年を超える物件では、どの間取りでも平均 40％賃料が上がっています
が、築年数が若い物件は賃料が下がり切っていないため、賃料上昇率はこれよりは低くなります。



株式会社クラスコ提供（６）売買物件への展開−カウリノ事業
同社は、中古住宅を購入し、リノベーシ
ョンして再販売する事業も展開していま（４）オーナーへの提案

す。これが「カウリノ」事業です。一点もこれまでの空室対策は、経験に頼ってきのに住むというコンセプトの下、家具までましたが、対策の効果を数字で示すことが全部プロデュースし、ステージングを行っできるよう、投下する費用と、それによるて販売しています。

効果をシミュレーションできるシステムを開発しました。これが「リノッタ診断」です。これを用いて、オーナーに対しては、（７）ノウハウの共有−フランチャイ
ズ展開

費用をかけてリノベーションをすべきか、

同社はリノベーション事業を全国にフラ費用をあまりかけず、原状回復をするに留ンチャイズ展開しており、2019 年 3 月現45

不動産ストック活用事例第３章.indd 45

19.9.3 10:05:42 AM

在加盟店は約 500 店舗です。フランチャイ

度のリターンがあるかを提示します。オーズ加盟店には、同社が開発したノウハウをナーが儲からない提案は絶対にしないよう提供し、加盟店はこれを基にして改善・改にしています。

良を行っています。

同社では、リノベーションの効果をシミュレーションするソフトを開発し、提案を4 取組の特徴

スムーズに行うことができるようにしており、これが他の事業者に対する強みとなっ（１）入居者に選んでもらえる部屋にするための工夫

賃貸住宅の部屋は、普通「○号室」といった数字で呼ばれ、部屋ごとの特徴がありています。

（３）ノウハウの共有化による内容のブラッシュアップません。このままでは、多数ある物件の中同社が開発したノウハウは、フランチャに埋もれてしまいますが、部屋ごとにコンイズ加盟店に提供しています。加盟店では、セプトを設定してデザインをし、名前を付提供されたノウハウを用いつつ、それをさけています。これにより、部屋の特徴をアらに改良・改善します。成功事例を共有す

ピールすることができます。また、入居者る機会を年 1 回設けており、こうした過程

が暮らしを楽しむことができるように、例を通じて、ノウハウがブラッシュアップさえば、同社のデザイナーが作成したオリジ

れていきます。

ナルアート的な壁紙を用いて内装を行っています。
◆◆オリジナル壁紙

5 取組の効果
入居者に選んでもらえる、一つ一つ特徴をもった部屋を作ることにより、平均で賃料が 33％上昇する効果が生まれています。
こういった実績によって、オーナーが同社に再度リノベーションを依頼する率（リピート率）は 73％、工事完成前の入居者申込率は 33％となっています。また、フランチャイズ加盟店舗数が増え、賃貸リノベ

株式会社クラスコ提供（２）それぞれのオーナーの状況に即したプランを提案

ーションネットワーク全国 1 位に拡大しました。
「カウリノ」事業では、リノベーション
した部屋に家具を配置（家具も一緒に購入

オーナーに対して提案をする場合には、できる）することによって、その部屋での単に、リノベーション後賃料がいくら上昇

暮らし方が見えるようになり、不動産の価するかだけでなく、後年度の減価償却額や、値をより高めて販売することができていま

それぞれのオーナーによって異なる税率もす。

勘案して、キャッシュフローとしてどの程
46

不動産ストック活用事例第３章.indd 46

19.9.3 10:05:42 AM

築古物件を特徴ある部屋にリノベーションし大幅な賃料アップを実現

6 今後の展望い暮らしを実現するためには何が必要かを「リノッタ」のフランチャイズ加盟店はが溢れる住居を提供したことです。次に、全国約 500 店舗となり、共有化されたノウ

自社が行ったリノベーション結果の実績にハウを用いて不動産の再生に取り組んでい基づいてシミュレーションを行い、オーナ

ます。こうした事業により、今後さらに不ーの利益を最大化する提案を行うことでオ

動産の活用が進むことが期待されます。

ーナーからの信頼を得られていることで考え、部屋ごとにコンセプトを付け、個性す。そして、同社はノウハウを惜しまず同

7 まとめ業者に共有することで、それがブラッシュ
アップされ続けていることです。
こうしたことの背景には、「『人生、楽しする物件の賃料アップと空室改善に成功しい人』を増やす」という同社のミッションました。この取組はフランチャイズを通じと、不動産業はやりがいのある仕事であるて全国に広がっています。このような同社と考える同社社長の小村氏の、この業界をの成功は、次のような要素があることによさらに良くしていきたいという思いがありると考えられます。

ます。

第３章 事例紹介

株式会社クラスコは、自社で管理を受託

まず、入居者がそこでしかできない楽し

会社概要
株式会社クラスコ
代 表 者：代表取締役

小村

典弘

所 在 地：石川県金沢市西念 4 丁目 24-21
電

話：076-222-1111

Ｈ

Ｐ：https://www.crasco.jp/

事業内容：不動産の売買・賃貸借・修理及び仲介、賃貸物
件借上、建売住宅の建築・販売及び宅地の造成
販売、貸ビル・貸マンション・貸家及び貸アパートの経営、家具の販売、地域コミュニティー
の形成、ビル総合管理の事業、店舗プロデュース・
デザイン制作、不動産資産活用コンサルティン
グ、アプリケーション開発、損害保険代理業、各種宿泊施設の企画・運営・経営、ガス販売・
メンテナンス、不動産・リフォーム会社向け経営・
業務改善サービスの開発・提供、経営改善コン
サルティング47

不動産ストック活用事例第３章.indd 47

19.9.3 10:05:42 AM

阪井土地開発株式会社／岡山県岡山市

住宅確保が困難な方の入居支援を通じて
空き家問題解決
1 ポイント●●様々な事情を抱える人が住まいを確保できるよう、空き家を活用。
●●空室が増えていた賃貸住宅（東日本大震災の避難者の受け入れ先として賃貸されていたもの）を、自力で生活したいと考える方のための低家賃住宅に転用。
●●空き家となっていた住宅を改修して、精神障がい者が気軽に立ち寄れる場所を開設。
●●緊急に保護が必要な方のため、利用に当たっての自由度と住所の守秘性が高い避難シェ
ルターを提供。

2 概要
現在、空き家が増えている一方で、安心

3 取組の内容（１）低家賃住宅−「てぃーだ」

して住むことができる場所を確保すること

この住宅は、かつて、東京在住の大学教ができない人がいます。岡山県にある阪井授が学生用寄宿舎として使用されていた建土地開発株式会社（代表取締役：阪井ひと物を購入して東日本大震災の避難者の受けみ氏）は、精神障がい者、刑余者（刑務所入れ先として賃貸していたものです。しかから出所した人）、DV（ドメスティック・

し、時間の経過とともに空室が増えたため、バイオレンス）被害者、ホームレスの人な

前所有者が売却を希望し、同社が購入して、どが、自分の意志で自由に住める町を作る

前所有者の意向（住宅確保要配慮者の住まことを目指して取り組んでいます。

いの確保に役立てたい）に沿って、低所得

同社は約 20 年前に、アルコール依存症・統合失調症で入院した患者の退院後の住居者などの社会的弱者向けのシェアハウスに活用することとしたものです。

探しの相談を受けたことをきっかけに、精土地・建物を 700 万円で購入し、500 万神障がい者の入居支援への取組を始めまし

円をかけて改修しました。2 階建ての建物た。その一環として、自社が保有するアパには合計 20 部屋があり、家賃は 8,000 円

ートや管理を受託しているアパートに精神〜 16,000 円（標準タイプは月 1 万円）です。

障がい者を受け入れるほか、精神障がい者

入居者は男性に限定され、年金受給者やが気軽に立ち寄れる場所を提供していま

学生等自力で生活することを考えているす。また、生活保護の受給を望まない人の人、刑余者、ホームレスの人などを対象とために低額の賃料で入居できる住宅を提供しており、原則として生活保護受給者は入することや、DV 被害者や刑余者等のため居不可です。

のシェルターを提供しています。

同社では、「てぃーだ」を、新たな住宅
セーフティネット制度における「入居を拒まない住宅」に登録することを検討してい48

不動産ストック活用事例第３章.indd 48

19.9.3 10:05:42 AM

住宅確保が困難な方の入居支援を通じて空き家問題解決ます。

方や、刑務所を出所したけれども住む場所がない人のために、同社は一部の物件を緊（２）精神障がい者が気軽に立ち寄れる場所−「うてんて」

岡山県外の方が所有している 4LDK の平屋住宅です。長年空き家となっており、野良猫が室内に住んでいました。所有者は、改修して利用してもらいたいという意向を

急避難用のためのシェルターとして提供しています。

4 取組の特徴（１）低家賃住宅
生活保護の受給者であれば、住居費としんでした。これを同社が賃借し、銀行融資て 1 日当たり 1,200 円（月額で 36,000 円）

を受けて 140 万円をかけて改修しました。

を家賃に充てることができます。しかし、その上で、同社はこの住宅をレンタルス

生活保護を受けることを望まず、自力で生ペースとして月 10 万円の家賃で転貸して活することを望む人もいます。ホームレス

います。現在複数の法人がここを賃借しての方から、空き缶を集めることで月 5 万円

いますが、その一つが、NPO 法人おかや程度の収入を得ることができ、生活費 3 万

ま UFE が運営する「よるカフェ『うてん円を引いた残りの 2 万円で、畳の上で住めて』」です。近くには精神病院があり、土るならありがたいといわれたことを踏まえ

日祝日の夕方から夜にかけての病院が開いて、同社はホームレス支援のため、月額賃ていない時間帯には、精神障がい者は不安料が 1 万円の賃貸アパートを提供しましになることも多いことから、この時間帯に、た。このアパートは、現在は解体されてい誰でも気軽に集まれる場所として開いていますが、この経験を基に「てぃーだ」を開ます。「よるカフェ」というのは、「夜」と設しました。

「寄る」の意味を持っています。

第３章 事例紹介

有していましたが、賃借人が見つかりませ

高齢者、精神障がい者、刑余者、父子家
庭の親子などの社会的弱者が、生活保護を（３）緊急避難のためのシェルター
DV や虐待などから緊急に保護が必要な◆◆うてんてカフェ

申請せず、自分の年金やアルバイトの収入で暮らすことができる住宅になりました。

◆◆てぃーだ外観

阪井土地開発株式会社提供



阪井土地開発株式会社提供
49

不動産ストック活用事例第３章.indd 49

19.9.3 10:05:43 AM

（２）シェルター
同社によると、父親からの虐待を受けて母子が家族で逃げてきたときに、子供が男の子で 12 歳以上である場合には母親と一緒に女性相談所のシェルターに入ることができない、ペットを連れて避難する人はシェルターに入ることができない、女性から虐待を受けた男性が入ることができるシェ
ルターがないといった問題があります。また、シェルターの場所を、虐待等をした人が知ることができないようにする必要もあ◆◆シェルターの概要

ります。

間取り

1K

設備

浴室、トイレ、エアコン、
テレビ

利用料

1 日当たり 2,000 円

こうした事情に対応することができるよ
うに、阪井氏が賃借人となり、それを必要とする人に転貸することにより、利用に当
たっての自由度が高く、また、入居者の住所についての守秘性が高いシェルターを提阪井土地開発株式会社提供

供しています。賃料は 1 日 2,000 円とし、家具や寝具も含めてこの額の中で提供できるよう、家具等の確保の方法にも工夫をしています。

（３）まず自ら取り組む
同社では、自社保有物件である「サクラソウ」を、精神障がい者に賃貸しています。
同社が管理している賃貸住宅のオーナーに◆◆うてんてチラシ

50

不動産ストック活用事例第３章.indd 50

19.9.3 10:05:44 AM

住宅確保が困難な方の入居支援を通じて空き家問題解決

も、精神障がい者の住まいの実態を知ってした入居希望者の状況を考慮して賃貸住宅

もらい、彼らの自立をサポートするため住の仲介を行っています。

宅を提供してもらうよう協力を求めていますが、その際、同社が自ら取り組んでいる
ことが、理解を得られる要因となっています。

5 取組の効果
同社の取組によって、様々な生きづらさを抱える社会的弱者のための住宅支援が進（４）それぞれの人が置かれた状況を把握して配慮する

んでいます。同社の取組を手本として、同様の事業に取り組み始めた不動産業者も出住宅を必要とする人が同社を訪れた場てきています。また、同社の事業はボラン合、阪井氏は、その人が置かれてきた境遇・ティアではなく、適切な家賃を得て、ビジ

環境や、同社を訪れることになった経緯等

ネスとして成り立っています。このように、を詳しく聞き取ります。それを基にして、自社の利益も確保しながら社会問題を解決

他の入居者と良好な関係を築くことができする一石二鳥の取組となっています。

このことは、社会的弱者に対して住宅をあっせんする場合に限られません。例えば、第３章 事例紹介

ると考えられる住宅を紹介します。

6 今後の展望

夜勤が多い人は他の入居者と生活サイクル

岡山県の空き家数は約 14 万戸あり、こが違うため他の入居者の生活音が気にな

れは住宅総数の 15.8％を占めています（住る、子育てをしている人は子供の泣き声が宅総数に対する空き家数の率は全国 9 位）。

他の入居者の迷惑になることを気にすると他方、高齢者や社会的弱者をはじめとするいった可能性があります。同社では、こう

住宅確保要配慮者は多数存在します。こう◆◆うてんてチラシ

51

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19.9.3 10:05:45 AM

いった人が入居できるようになることで、ました。この取組が成功したポイントとし住宅を必要とする人と、空き家の所有者のては次のようなことがあると考えられま両方にメリットが生まれてくると期待され

す。

ます。

7 まとめ

まず、様々な生きづらさを抱える人それぞれに向き合い、住まいに対してどのような要望やニーズを有しているのかを把握して、それに応えようとしてきたことです。

阪井氏は入居者から「おばちゃん」と呼次に、まず自らが取り組むことで、他のばれ親しまれています。阪井氏も自分のこオーナーからの信頼を得られたことです。

とを「阪井のおばちゃん」と紹介していま

そして、最も重要なのは、社会的弱者のす。同氏は約 20 年前から精神障がい者へ

方々が自分の意志で自由に住める町を作るの入居支援を始め、その後、社会貢献をしという夢に向かって阪井氏が努力し続けてながらビジネスとしても成り立つ形で、社いることです。

会的弱者のために住宅あっせんを行ってき事例 1【てぃーだ】物件データ
所在： 岡山県岡山市北区
構造：木造 2 階建

建築年： 1974 年 4 月
従前用途： 寄宿舎

従後用途： シェアハウス（男性限定）

工事内容：2 つのシャワー室を増設し、畳、瓦、外壁塗装、雨漏り防水工事
工事費：500 万円

事業への関わり方：所有者、貸主
図面：

阪井土地開発株式会社提供

52

不動産ストック活用事例第３章.indd 52

19.9.3 10:05:45 AM

住宅確保が困難な方の入居支援を通じて空き家問題解決

事例 2【うてんて】物件データ

等

最寄り駅・徒歩時間：JR 西日本宇野線「大元」駅・処分、室内壁（綿壁から板壁）・畳工事、床（フロ

構造：木造平屋付け

従前用途： 空き家事業への関わり方：一括借り上げ（駐車場を含む）、

所在： 岡山県岡山市北区東古松 2-2-9

工事内容：白蟻対策、瓦・外壁修理、庭木、生垣

7分

ーリングへ改修）、建具修理、エアコン・照明取り

建築年：1982 年

工事費：140 万円

従後用途： 精神障がい者や家族等のためのカフェ

複数の団体に転貸第３章 事例紹介

会社概要
阪井土地開発株式会社
代 表 者：阪井

ひとみ

所 在 地：岡山県岡山市北区下中野 325−105
電

話：086-241-5757

ＨＰ：http://www.sakaitotikaihatu.jp/

事業内容：不動産の賃貸、不動産の賃貸斡旋、不動産の管理、不動産のコンサルティング、インターネットによる管理物件情報提供

53

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19.9.3 10:05:46 AM

特定非営利活動法人つるおかランド・バンク／山形県鶴岡市

空き家、空き地問題を解決しながら住環境の面的整備までを行う
1 ポイント●●空洞化が進んでいる中心市街地を活性化し、元気な街にしていく目的で立ち上げた NPO
法人。
●●不動産に関する各分野の専門家が参加し、対応困難な物件も取り扱う。
●●単体としての空き家・空き地に取り組むほか、周辺の宅地及び道路も一体として捉えて線的・面的な整備。
●●民間事業者や土地所有者等を動かすためにモチベーションマネーを活用。
●●ファンドへの拠出、空き家等所有者の把握と所有者への連絡等について官民連携。
●●善意、共助、利他、公益、公正、貢献のマインドを底流とする新しいまちづくりの考え方を提示・実践。

2 概要
特定非営利活動法人つるおかランド・バンク（理事長：廣瀬大治氏）は、平成 25
年に設立された NPO です。

3 取組の内容（１）官民連携
一つは、情報面での連携です。空き家や空き地が存在することによる問題を解決す

山形県鶴岡市の人口は 13 万人弱で、今るためには、その所有者等と連絡を取るこ

後も人口が減少していくと空き家や空き地とが必要です。また、所有者等からの相談が増加して、様々な問題が生じるおそれがを受け、問題の発生を予防することも有益あります。同法人は、空洞化の進行が懸念です。こうした観点から、鶴岡市とつるおされる中心市街地を活性化し、元気な街にかランド・バンクが連携しています。

していくことを目的としています。

具体的には、土地所有者の連絡先の把握

鶴岡市の中心市街地には昔ながらの町割について協力するとともに、市とつるおかりが残っており、旗竿地、狭い道路、行き

ランド・バンクが共催して年に 3 回程度実止まり道路等が車社会の生活スタイルに適施する「空き家・空き地相談会」の案内書

合しない状況です。このため、つるおかラ

を、市から不動産の所有者や納税義務者にンド・バンクは、個々の不動産単体での問送付する固定資産税の納付書に同封してい題解決に取り組むだけでなく、周辺の宅地ます。このようにすることで、鶴岡市外にや道路も一体として捉えた線的・面的な整住んでいる所有者等にも相談会の情報が届備を行うことによる問題解決にも取り組ん

きます。

でいます。

もう一つは、資金面での連携です。つるおかランド・バンクは、後に記す「モチベーションマネー」等に充てるためのファンド

54

不動産ストック活用事例第３章.indd 54

19.9.3 10:05:46 AM

空き家、空き地問題を解決しながら住環境の面的整備までを行う（総額 3,000 万円）を保有していますが、こが普通です（低廉売買）。2014 年 4 月からのうち1,800 万円は市が拠出したものです。

2018 年 2 月までの間に売買が行われた物件の数は 67 件で、そのうち価格が 200 万（２）まちづくりのプロ集団

円以下の物件が約半数を占めます。売買価後に記す「小規模連鎖型区画再編事業」

格が安いと、仲介業務を行う不動産業者がによる空き家問題の解決や、まちづくりに得ることができる手数料の額は少なくな

は専門的な知識が必要になります。つるおり、これを事業として継続することは困難

かランド・バンクでは宅地建物取引士、司です。そのため、つるおかランド・バンク

法書士、土地家屋調査士、建築士、解体業

は仲介に携わる不動産業者に「コーディネ者などの専門家からなるチームをつくりまート助成金」を支払います。

した。専門家がチームに入って、相談者にまた、面的な整備を行おうとすると、関寄り添いながら問題の解決方法を出し、街係者の調整のために多くの時間と手間がかが良くなるよう直していく方法を取っていかります。この場合においても、つるおかます。

ランド・バンクに参加する専門家に「コー（３）相談を受けた物件の取り扱い

つるおかランド・バンクでは、この助成2014 年 4 月から 2018 年 2 月までの間に金を「モチベーションマネー」と呼んでいつるおかランド・バンクに相談があった件ます。助成金は、一般財団法人民間都市開数は 847 件ですが、その中には、普通に売発推進機構（1,000 万円）、鶴岡市（1,800

買することができる物件もあります。こう

万円）、民間（200 万円）が資金を拠出しした物件については、「市場物件」として地て形成された総額 3,000 万円のファンドか元の不動産業者に取り扱いを委ねています。

ら支出されます。また、このファンドによつるおかランド・バンクはそれ以外の物って、面的な整備の際に行う市私道の拡幅

件を取り扱いますが、その際まず、「空きへの助成等も行っています。

家コーディネーター」が、接道状況やライ

当初は、物件の取り扱いによって得られフラインの状況などを調査します。これにた収益によって、このファンドを拡充する

よって、その後各物件を担当する会員不動ことができるのではないかと考えました

産業者の手間とコストを削減しています。
相談のあった物件は、単体での売却を模

第３章 事例紹介

ディネート助成金」を支払います。

◆◆つるおかランド・バンクの主な事業内容

索する場合と、周辺の土地等と併せた面的な整備を模索する場合とがあります。売却
する物件は、つるおかランド・バンクに参加する会員不動産業者に割り振って、問題を解決し購入者を探してもらいます。

（４）モチベーションマネー
「市場物件」以外の物件の売買が行われる場合においては、価格が非常に安いこと

つるおかランド・バンクホームページより55

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19.9.3 10:05:46 AM

が、実際には低廉売買の件数が多く、ファがりました。今、この土地には若い子育て

ンドの残額は減少し続けており、どのよう世帯が住んでいます。

にファンドを充実させるかが課題となっています。

その後、この土地の隣にあった空き家も解体され、他の子育て世帯が入居する住宅が新築されました。この住宅の所有者も、（５）線的・面的な整備の事例

一般の人が道路の中心線から 3m までの土

①狭小宅地と狭隘道路の解消事例

地を通行できるようにしており、隣戸の前

鶴岡市神明町にある幅員 3.4m の道路に面道路と同じ利用幅が確保されています。

面して、空き家と空き地がそれぞれ売り出
されていました。前面道路が狭く、同規模②私道付け替えによる面整備事例の建物を建てることはできないため、買い

幅員 2.7m のクランクの私道の先に住宅が手が現れませんでした。つるおかランド・

1 軒（甲）、その手前に空き地、周辺に 4 棟

バンクでは空き家と空き地を一体として使の空き家（A からD、A は放棄危険家屋）がうことを考えて、それぞれの所有者を説得ある場所について、空き家の除却と私道のしました。空き家と空き地の元所有者は、付け替えを行って利便性を高めた事例です。

何年も売れなくてあきらめていたところで以前の状態では、幅員 2.7m 私道に面すすので、安い金額でも売却できればよいとる空き地は使途がありませんでしたが、D考えました。

の空き家を解体し、私道の幅員が拡幅され土地の購入者は、土地の購入金額が安いて直線となったことで、乙の子供世帯が住ので、一部を道路として寄付してもよいと宅を新築して居住することになりました。

考え、道路の中心線から 3m までセットバ

また、付け替え前の私道部分は、乙の駐車

ックすることにし、セットバック部分を道場として使用されることになりました。A

路として使用できるように整備した上で鶴と B の空き家は解体され、甲が土地を購入

岡市に寄付しました。この部分の整備費のすることになりました。最終的には、C の一部に、ファンドからの助成金が充てられ空き家も解体され、甲が土地を購入する見ています。こうすることで、この場所で車込みです。

が交差できるようになり、街の利便性が上

私道のうち市道に接続する箇所は鶴岡市



つるおかランド・バンク前理事長阿部俊夫氏提供

56

不動産ストック活用事例第３章.indd 56

19.9.3 10:05:47 AM

空き家、空き地問題を解決しながら住環境の面的整備までを行うに寄付され、市道の幅員が 5.2m に広がって取り組んでいます。

て交通の利便性が良くなりました。このよ

また、鶴岡市から 1,800 万円の拠出を受うに、単純に空き家を解体し、土地を売買けたファンドから、良好なまちづくり整備するというにとどまらず、コミュニティー

事業やコーディネート活動支援などへの助の維持につながり、街の活性化に役立って成を行っています。

います。
この事例の場合、関係者の調整に、約 4年を要しています。

4 取組の特徴（１）官民連携が必須（２）小規模連鎖型の区画再編事業
空き家、空き地、狭い道路を一体として捉え、所有者や近隣のステークホルダーとパートナーシップを作って、線的・面的な整備を行っています。時間はかかりますが、費用はあまりかからない手法です。

相談が寄せられる空き家や空き地の仲介を行ったり、利用方法等を調整したりする

るまちづくりす。他方、空き家の所有者等への連絡は、

つるおかランド・バンクは、民間の専門

鶴岡市の協力を得ることによって円滑に進家が集まる空き家問題解決とまちづくりのみます。こうした観点から、官民が連携しための「箱」です。小規模連鎖型の区画再

第３章 事例紹介

ことは、民間の事業者の方が得意な業務で（３）パブリックマインドを底流とす

つるおかランド・バンク前理事長阿部俊夫氏提供

57

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19.9.3 10:05:47 AM

編事業等は、その「箱」を使って行う事業

件数は 847 件でした。そのうち、単体の不の「手法」の一つです。これに加えて、善動産としてつるおかランド・バンクに参加

意、共助、利他、公益、公正、貢献などのする会員不動産業者に紹介した物件は 166

マインドが会員・地権者・ステークホルダ

物件で、うち 78 物件について成約（売買ーに必要です。この「マインド」を、つる成約が 67 物件）しました。

おかランド・バンクでは「マインドチャネル」と呼んでいます。こうした、「箱」「手法」「マインド」をセットにして、問題解決に取り組んでいます。

（４）ファンドを組成して助成

線的・面的な整備事例は、本稿で紹介したものの他にも多数あります。

6 今後の展望つるおかランド・バンクの前理事長阿部上述のような「マインド」が重要である俊夫氏（現理事）は、（公社）山形県宅地と同時に、こうしたマインドを有する人に、建物取引業協会の空き家対策特別委員長とつるおかランド・バンクの活動に参加、協して、山形県空き家対策連絡調整会議にも力してもらうための工夫として、ファンド

参加し、つるおかランド・バンクの活動かからの助成金を使用しています。

ら得られた空き家問題解決と線的・面的整

5 取組の効果2014 年 4 月から 2018 年 2 月までの間につるおかランド・バンクへの相談のあった



備のノウハウの展開や官民連携の重要性を理解していただくことで、地方部を含む日本の広い範囲において、空き家問題やまちづくりへの取組が進んでいくことが期待されます。

つるおかランド・バンク前理事長阿部俊夫氏提供

58

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空き家、空き地問題を解決しながら住環境の面的整備までを行う

第３章 事例紹介



つるおかランド・バンク前理事長阿部俊夫氏提供

7 まとめ型区画再編にも、粘り強く取り組んでいることです。

つるおかランド・バンクは、空き家の活第二に、宅地建物取引士、建築士、土地用等の単体としてのみ考えるのではなく、家屋調査士、司法書士、行政書士、解体業

空洞化が進んでいる中心市街地の空き家、者などの専門家を集めて対応していること

空き地、狭い道路を一体として捉えて、線です。

的・面的な整備まで行っています。その成第三に、マインドを重視しつつ、モチベー

功の背景には次のようなことがあると考え

ションマネーを使って、民間の事業者や土られます。

地所有者等の活動を促進していることです。

第一に、実施に時間を要する小規模連鎖

会社概要
特定非営利活動法人つるおかランド・バンク
代 表 者：理事長

廣瀬

大治

所 在 地：山形県鶴岡市ほなみ町１番２号 C
電話：0235-64-1567

Ｈ

Ｐ：https://t-landbank.org/

事業内容：ランド・バンク事業、空き家バンク事業、空き家委託管理事業、空き家コンバージョン事業、「つるおかランド・バンクファンド」による助成事業。
59

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株式会社尚建／東京都文京区

空き店舗を小分けしてシェア型商業施設へ〜 Things. YANAKA 〜

1 ポイント●●オーナーから空き店舗の活用の相談を受け、地域にふさわしい「モノづくり」の商いを誘致するというコンセプトを設定。
●●改修費用は、オーナーとの共同事業とするため、同社が費用を半額負担。
●●契約終了時において税務上の問題が生じないよう、同社のリノベーション工事負担分は、賃料として一括して前払い。
●●同社はオーナーから 10 年間の定期借家契約で賃借し、これを 3 人の入居者に転貸。賃料の差額で投資回収。
●●クラウドファンディングを利用し、改修の予備費用の捻出とプロモーションの二重の効果。

2 概要
株式会社尚建（代表取締役：徳山明氏）
は今の小さい子供が「将来不動産屋さんになりたい」と言ってくれるような仕事や業界にすることを目指して事業に取り組んで
います。

として、
「Things. YANAKA」と名付けて、プロジェクトを実施しました。

3 取組の内容（１）建物のリノベーション
こ の 建 物 は、 間 口 が 約 1 間 半（2.7m）、

東京都の谷根千（谷中、根津、千駄木）

奥行が約 4 間（7.2m）という町家形式の地域にある谷中銀座商店街で、定期借家契建物です。2 階建てですが、以前入居して約の満了に伴い空き店舗になった建物があいたテナントは 1 階部分だけを店舗としてりました。谷中銀座商店街は観光地として使用し、2 階は倉庫となっていました。

有名ですが、観光客を対象とした店舗ばか

賃貸スペースとして、１階に１つ（約 4りになると、店舗を経営する人、お客さん

帖）、2 階に 2 つ（約 3.5 帖と 4 帖）の合計として訪れる人の両方について地元の方が3 つのスペースを作りました。1 階には、少なくなり、地域の空洞化が起きることを賃貸スペースが狭くはなりますが通路を作

建物のオーナーは懸念しました。

り、建物の中に道があるようなイメージにオーナーから相談を受けた同社では、職しています。この 1 階の通路部分の壁面の人が多いというこの地域の歴史を背景とし一部には、谷中地域で明治から昭和にかけて、地元の人が訪れる「モノづくり」の店て使われていた木製建具を展示するスペー

舗としてこの物件を使うことを考えましスを設置しました。2 階には、賃貸スペー

た。この考えにオーナーも賛同し、1 つのスとは別に、道路に面した、商店街を眺め

建物を小分けして「みんな」で使える場所

ることができるスポットを設けました。

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空き店舗を小分けしてシェア型商業施設へ

リノベーションの際には、クラウドファ

きました。

ンディングの出資者を集めて、珪藻土の壁塗り体験ワークショップを開催していま（３）費用負担と投資回収す。

工事費用は 800 万円であり、建物のオーナーと同社がそれぞれ半額を投資しまし（２）入居者の募集と賃料の設定
入居者を募る際には普通の不動産広告媒た。オーナーと同社は、10 年の定期借家契約を締結し、月 25 万円の賃料を払っています。同社は、入居者との間で定期借家

体と SNS を利用しました。
しかし、全国的にチェーン展開している契約を締結し、合計 30 万円の賃料を受け店舗が入居すると、お金が地域に回ってき取ります。同社は、この賃料の差額によっませんし、そこで働く人も地域外の人ばかて投資額を回収しています。

りで、夜間は誰もいない商店街になるおそれがあります。このため、谷中地域にふさ◆◆1F 台湾茶屋

わしい商いを誘致するというコンセプトを

第３章 事例紹介

設定して、入居者を選びました。同時に、商店街に元からある店舗と競合する店舗も入れないように注意しました。現在、1 階には台湾茶屋、2 階には刃研ぎ屋とヴィン
テージ古着店が入居しています。昔もこの地域には刃研ぎ屋があり、そうした記憶を持つ地域の人にも喜んでいただいています。



株式会社尚建提供

リノベーションを行ったからといって、従前よりも高い賃料を得ることができると（４）プロモーションのためのクラウドファンディング

は限りませんが、Things. YANAKA では、
賃貸スペースを小さく分け、各スペースのこのプロジェクトでは、50 万円の購入

賃料の額を低く抑えることによって、総額型のクラウドファンディングを利用しましとして従前よりも高い賃料を得ることがでた。これには、オーナーが改修に充てる資◆◆2F 刃研ぎ屋◆◆2F 古着店



株式会社尚建提供



株式会社尚建提供

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金を調達する目的と、プロモーションの目

すのか、どのようにすればこの建物からよ的がありますが、後者の意味が大きいもの

い効果が生まれるのかを考えました。このです。

ような発想が、「Things. YANAKA」と出資者に対しては、リノベーション工事

いう名前にも表現されています。
「Things」の際の珪藻土壁塗り体験ワークショップへ

は、コトづくりの「コト」を意味します。

の参加機会、1 階入居店舗の台湾ティーパ
ックセット、同社が手掛けたフレンチレス（２）建物をリノベーションする際の工夫

トランの食事券を提供しました。

4 取組の特徴（１）「コト」づくり①

街の歴史を守る

かつて谷中地域には、大工、畳屋、板金屋など「モノづくり」を職業とする人が多くいました。また、この地域の近くには美同社は不動産仲介業を主要な業務として

術館や博物館があり、美術品関係の仕事におり、通常の賃貸住宅の仲介をする際にも、携わる人や絵画修復士などもいました。そ入居者が新たな住まいでどのような生活を

ういう街の伝統を残すため、建物の用途と考えているのかを質問します。それは、不して「モノづくり」を考えました。

動産仲介は、単に物理的な施設（「モノ」）

また、リノベーションの際には、町家建としての建物を仲介するのではなく、その築の構造をそのまま残し、大工職人が工事

建物での生活の仕方（「コト」）を含めてのを行いました。１階の壁面にはこの地域で仲介だと考えるからです。

使われていた木製建具の展示もしていま今までの不動産業は先に「モノ」を作って、それから、人、店を入れるというサービスをしてきました。これからは先に人がす。
◆◆1F 通路部分

やりたい「コト」を考えて、それを実現するために「モノ」を提供していくという役
割に変わっていくでしょう。
また、過去においては、物件の情報を持っていることが不動産仲介業の強みでした。しかし、インターネットの発達により、情報の価値が低下しています。単に右から左に「モノ」を動かすだけでなく、それぞれの人や町のニーズがどこにあるのかを掘り下げていく必要があります。



株式会社尚建提供②

スペースの小分け化

こうしたことから、通常の賃貸住宅の場

賃料が高すぎると入居者が限られてくる

合は、1 人の人や 1 つの家族がどのようなので、賃料を抑えるため、3 つのスペース

生活をするかということを考えて仲介を行に分けました。これにより、1 人当たりのいますが、Things. YANAKA の場合は、賃料負担は 3 分の１になります。小分けしこの建物が町の中でどのような役割を果た

たため部屋の面積は広くないですが、小商62

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空き店舗を小分けしてシェア型商業施設へいをするためには適したサイズになっていたものの所有権が賃借人に帰属するため、ます。

当事者間双方合意の上簿価ゼロで原状回復工事を行わなかったとしても賃借人から賃③

賃貸スペース以外の部分の整備

賃貸スペースの他に、1 階部分には通路

貸人に贈与があったと見なされるおそれがあります。

を作り、2 階には商店街を見下ろすことがこれを避けようとすれば、所有権が賃借できる場所を整備しました。谷中銀座商店

人に帰属するような内容のリノベーション街のほぼ中央に位置する建物の 2 階ですの

工事は、賃貸人が自ら工事をした形にするで、商店街の全体を見ることができます。

必要があります。同社では、関西地域で採建物内に賃貸スペースと共用スペースを設用されている事例を参考に、「定期借家契けることで建物の中で地域の内外の人がふ

約による前払い家賃方式」を採用しました。

れあい、建物で商いをする人の中でも共有

これは、一定の期間の賃料を一括して賃貸意識ができ一つの事業として共有意識を持人に前払いし、賃貸人が受け取った費用をたせることができます。

使って自らの建物のリノベーション工事を（３）コンセプトの設定と入居者の募
集第３章 事例紹介行うというものです。この方法を用いれば、賃貸人が資金を用意できない場合でも、リノベーションを行うことが可能です。この入居者には、商店街活動に参加し、地域

方式は定期借家契約のみ適用することがでになじんだ商売をしてほしいと考えましき、途中解約の違約金の定めなどを設定すた。さらに、谷中には大工、畳屋、板金屋

る必要がありますが、この段階でこの方式などが多いという歴史的な経緯から、地域は賃借人と賃貸人の共同事業となり双方のになじみ深い「ものづくり」のために使っ

信頼のもとに一つの事業を協力しながら完てほしいと考えました。こうしたコンセプ

成させることになります。

トの下で入居者を募集しました。こうする
ことで地域から建物の見られ方も自然と地（５）不動産業者の強みを活かす

域になじむようになり、起業支援としてもリノベーションをする際には、建物の構

早く店舗運営が軌道に乗るよう事業が設計

造やデザインなど、建物の物理的な面に関されました。

係する知識や技術と、法律の内容や契約書の作成に関する知識や技術の両方が必要に（４）リノベーション費用の負担方法についての整理なります。前者の知識や技術については、
建築分野の専門家が強みを有しますが、後一般的に、建物を借りる場合、賃借人に者の知識や技術については、不動産業者がは解約時に原状回復する義務があります。

強みを有します。同社の代表者の徳山氏は、

原状回復の際に、賃借人が費用を負担して建築のバックグラウンドも有しています

リノベーションした部分を建物から分離すが、Things. YANAKA においては、法律ることができれば問題はありませんが、こや契約の内容についての強みを活かし、リれができないような方法でリノベーション

ノベーション費用の負担について上に記しを行うと、リノベーションによって作られたような契約内容を発案しました。
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また、日々の業務を通じて、地域にどのいた融資から、事業内容の判断に重きを置ようなニーズがあるのかを把握しているこ

いた融資へと移行し、不動産ストックの活とも不動産業者の強みです。谷中銀座商店

用がより進むことが期待されます。

街に対して地域の人は何を期待しているのかを把握し、これに応える「コト」が提供されるようにしました。

5 取組の効果

7 まとめ
空き店舗のオーナーから相談を受けたとき、徳山氏は、単なる「モノ」としての建物を仲介すればいいという視点ではなく、地域の歴史を踏まえて建物の用途のコン

そこで何をしたいというのかという「コト」

セプトを設定し、地域の人に喜ばれる入居の視点から考えました。同氏の言によれば、者が入居しています。

「『モノ』と『コト』をひっくり返し」て、「コ

また、建物を 3 つのスペースに小分けすトづくり」というアプローチで建物を再生ることで 1 人当たりの賃料が少なくなり、しました。その成功の背景には次のような「小商い」をしたい入居者が入居しました。

ことがあると考えられます。

他方、総額としては、オーナーは従前より第一に、オーナーにすべてのリスクを背も高い賃料収入を得ることができていま負わせるのではなく、同社も改修費用を負す。

担してリスクを負うことで、オーナーから

6 今後の展望

信頼が得られたことです。
第二に、建物を 3 つに小分けすることで、賃料を 3 分割することができ、独立して起自らが建物のオーナーになればいろいろ業したい方が「小商い」を始める際のハーチャレンジできますので、同社では自社保ドルが低く、若い方でも借りやすい賃料を有物件を持ち、ストック活用に取り組んで設定することができたことです。

いくことを目指しています。
同社が Things. YANAKA に取り組んだ
時点では、資金調達のために金融機関に相第三に、地域にふさわしい「モノづくり」の商いを誘致するというコンセプトを立てて、入居者を選定したことです。

談しても、リノベーションのスキームをな

そして以上のことの背景には、徳山氏の、かなか理解してもらえませんでした。しか不動産業界を変えていきたいというマイン

し、このような成功事例が積み重なっていドがあると考えられます。

くことで、土地建物の担保価値に重きを置

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空き店舗を小分けしてシェア型商業施設へ【Things. YANAKA】物件データ

図面：

所在： 東京都台東区谷中 3-12-3

最寄り駅・徒歩時間：東京メトロ千代田線「千駄木」
駅・4 分

構造：木造 2 階建

面積：41.49 ㎡（延べ床面積）
建築年： 1975 年 6 月
従前用途：店舗

従後用途：小分け店舗（台湾茶屋、刃物研ぎ屋、
ヴィンテージ古着店）
工事内容：

工期・工事費：約 4 カ月・800 万円（屋根の葺き替えなども含む）

事業への関わり方：オーナーから借り上げてサブ
リース

事業スケジュール：2016 年 11 月

空き店舗活用の相談2016 年 12 月〜 2017 年 5 月

事業計画・リノ

ベーション設計見積もり・契約締結
リノベーション工事・クラウドフ

第３章 事例紹介

2017 年 6 月

ァンディング開始
2017 年 7 月

テナント募集開始

2017 年 8 月

クラウドファンディング達成

2017 年 9 月

リノベーション工事完了

2017 年 11 月〜

テナント随時オープン


株式会社尚建提供

会社概要
株式会社尚建代 表 者：代表取締役

徳山

明

所 在 地：東京都文京区千駄木 2-23-3 ラ・レジダンス・ド・
千駄木

1F

電

話：03-5685-2201

Ｈ

Ｐ：https://www.naoken.com/

事業内容：賃貸及び売買不動産仲介業務、建物および入居者の賃貸管理、転貸借契約による借り上げサブ
リース、リフォーム・クリーニング、遊休不動
産活用事業化、飲食業開業支援、各種講演会、セミナーの開催、企画、立案、運営
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株式会社 NENGO／神奈川県川崎市

世のため人のために貢献し、100 年後の街つくり
1 ポイント●●目の前のお客様が一番幸せになる提案をする。
●「ナンバーワン」●「オンリーワン」の存在を目指し、他社がやらないこと、できないことに取り組む。
●●企画提案の視点は算数（資金計画）、国語（コンセプト）、美術（デザイン）。
●●土地の気候、風土、歴史、文化を読み込み、「らしさデザイン」をすることで、“住みたい”“遊びたい” “働きたい” 街づくりを行う。

2 概要株式会社 NENGO（代表取締役：的場敏行氏）は、『私たちは企業活動を通じて「世のため人のため」に貢献します』という企業理念を掲げ、『100 年後の街つくり』を
ミ ッ シ ョ ン と し て い ま す。 社 名 の「NENGO」は 100「年後」を由来として、紹介する場合もあります。
こうした理念の下、同社は、1 戸単位の案件から、1 棟丸ごとのリノベーションまで、幅広く取り組んでいます。

3 取組の内容（１）事業の展開

未来を見据えた家づくり、街づくりをする

同社は、耐火被覆工事から事業をスターという同社の姿勢が表現されています。

トして、断熱工事、PORTER'S PAINTS（オ同社のコーポレートマークは日本を象徴ーストラリア生まれの水性インテリアペイする富士山をかたどったものです。富士山ント）の日本総代理店、建築工事の事業へ

は「ナンバーワン」の山で、そして「不二」と展開しています。

とも書かれる「オンリーワン」の象徴でも

その後、不動産事業にも領域を広げ、「おあります。同社のコーポレートマークはおんぼろ不動産マーケット」を開始しました。

客様にとって「ナンバーワン」「オンリー

顧客が中古不動産を購入してからリノベー

ワン」の存在でなくてはならないという決ションの実施までをワンストップで提供す意の表明でもあります。

るサービスです。

このため、他社が取り組まないこと、でその後、中古物件の売買だけでなく、不きないことをやるということを、基本姿勢

動産オーナーと入居者双方にメリットのあとしています。これは、他社との価格による賃貸物件の新しい仕組みとして「仕立てる競争を回避できるという効果も有している賃貸」事業を始めました。ここからさらます。また、目の前の人を幸せにすることに発展していった結果、1 棟マンションやを第一に考え、例えば、顧客にとって同社

1 棟ビルの再生も手掛けるにいたってます

よりも他社がマッチする場合には、他社を（本稿では、このうち「仕立てる賃貸」事

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世のため人のために貢献し、100 年後の街つくり

業 と、1 棟 ビ ル の 再 生 を 取 り 上 げ て い ます）。

リノベーションを行う前に入居者を決め、入居者の希望を取り入れたリノベーシ
ョンを行います。元々オーナーが改修を行（２）企画提案
同社が顧客に行う提案は、「算数」「国語」「美術」の 3 つの視点から行います。
「算数」というのは、顧客目線としてのう予定だった費用でリノベーションを行う
ので、入居者は賃貸でありながら自身の理想とする暮らしを手に入れることができます。
建築家、デザイナーが入居者の一つの類

ソフトの面からの、その土地や建物の文脈型であり、こうした職業にある人は、自分から綴る物語、いわば、コンセプトです。

が設計、デザインした部屋に住むことがでまた建物の管理状態や修繕状況などのハーきます。ただしその場合でも、将来の入居

ドウェア調査の結果も含まれます。「美術」

者のことを考慮し、デザインや設計を行っというのは、入居者の生活スタイルや持ってもらいます。設計等を自ら行うことがでている哲学、そのエリアの気候、風土、歴きない入居者であっても、同社が支援をし史、文化を読み込んで行うオーダーメイドて希望の暮らしを実現します。

のデザインです。

（３）「らしさデザイン」

第３章 事例紹介

最適な資金計画です。「国語」というのは、退去時に、原状回復義務はありません。

（５）1 棟ビルの再生

リノベーションのプロジェクトを行う

川崎市川崎区日進町にある食品容器・包際、対象が 1 棟の建物全体であっても、1

装会社の本社ビル兼工場だった建物をコン室の場合であっても、その土地の気候、風バージョンしてカフェ、バスケットコート、

土、歴史、文化を読み込みます。それぞれシェアオフィス、シェアハウスなどで構成の街が今後どうなっていくのか、どのようする複合施設とした「unico」の企画・工事・な街にしたいのか、そのためには個々の建リーシングを例に取ると、次のような特徴

物をどうするのがよいのかを考え、その土があります。

地や建物らしさを表現したデザイン−「らオフィス部分は、異業種の入居者同士がしさデザイン」−を行います。それが上の絡まりあうことで、新たなシナジーを生み「国語」「美術」に当たります。

出していってほしいという想いから「発酵」（４）「仕立てる賃貸」◆◆unico 1F カフェスペース

現在のニーズに合っておらず、築後 20
年以上経過し空室が多くなってきた建物等をお持ちのオーナーに向け、1 つのソリューションとして提案しています。築後年数が経過しているので、1 回目の投資が回収できている場合が多く、改修費用に対しての表面利回り 25％以上を目指します（4 年で改修費用を回収）。

株式会社 NENGO提供

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をコンセプトとしました。入居者の募集にリフォームや建て替えをしても入居者が付

当たってこのコンセプトを説明し、共感でくかわからないので、どちらも選択したくきる人が入居しています。コンセプトの具ありません。

体化として、1 階にはクラフトビールの醸「仕立てる賃貸」は、こうしたオーナー

造所があります。また、業種が被らないよの悩みに応えようとしたものです。オーナ

うに配慮して入居者を募集しました。

ーは、入居者が決まった後でリノベーショ

オーナーから相談を受けた当時、既存のン費用を投入できるので、先行投資ではな

建物を取り壊して新築にするか、リノベー

くなります。他方、入居者は、自分がデザションするか、売却してしまうか、いくつインした部屋に住むことができるので、愛かの選択肢を提案しました。結果、数十年着が生まれ入居の長期化につながります。

にわたり街の変革を見届けてきた建物を残「仕立てる賃貸」は、当初 1 戸ずつの住したいという想いから、耐震補強工事を行宅をからスタートしましたが、現在では、った上でリノベーションをすることになり

1 棟マンション全体の再生まで手がけていました。そして、建て替えでなくリノベー

ます。その際、同社は企画、入居者集め、ションしたことで約半分の工事費で企画し工事、管理までを一貫して行います。

ています。

②建物のバリューアップ
仕立てる賃貸によって改修デザインを行◆◆unico シェアオフィスって入居した建築家が、別の部屋が空室になった際に自身の友人へ紹介し、入居が決まった場合、友人宅のデザインも行った事
例もあります。こうして同じ建物内で新しい属性の入居者が集まり、部屋も順次改修されていくことで、建物の価値も上がっていきます。
株式会社 NENGO提供

4 取組の特徴

なお、「仕立てる賃貸」においては、基本的に DIY は採用していません。それは、将来の入居者募集を考えた時に、内装につ◆◆unico バスケットコート（１）「仕立てる賃貸」①不動産オーナーの悩みの解消と入居者の満足度向上賃貸住宅に空室が生じて、オーナーが不動産業者に相談に行くと、賃料を下げるか、
リフォームや建て替えるといった提案をされることが一般的です。しかし、オーナー
は、収入が減るので賃料を下げたくないし、株式会社 NENGO提供

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世のため人のために貢献し、100 年後の街つくり

いて一定の水準を確保するためです。

（２）「unico」①「らしさデザイン」によるコンセプト

6 今後の展望不動産ストックの活用を行う上で、対象の不動産だけでなく街全体として盛り上げ

設定

ることが大事です。点が線になり、そして建物単体ではなく、その街をどうしてい面になっていくことで、街が元気になって、

くべきか、そしてその建物はどうあるべき

エリア全体の価値も上がります。同社が取かを読み込みます。そこで東海道の宿場町

り組んだ川崎日進町のプロジェクトも、当だった川崎を世界の宿場町にしようという初点であった unico プロジェクトから、簡コンセプトを立てました。

易宿所の再生へと発展し、面的な広がりを生み出しています。今後、このように、効②賃料アップのための工夫果が連鎖していくストックの再生事業が増「発酵」というコンセプトを設定し、こえることが期待されます。

れに沿って多様な入居者を募集するとともペースを細かく仕切り賃貸できる部屋数を7 まとめ増やすことで、面積あたりの賃料単価を上株式会社 NENGO は、未来を見据えてげています。その結果、川崎駅から徒歩

100 年後も残したいと思える街づくりをす

10 分の場所にありますが、面積あたりのるという大きなミッションを掲げ、土地の賃料単価は川崎駅前の 2 階部分と同水準と「らしさ」をしっかりアピールして人を集なっています。

めようとしています。

5 取組の効果

第３章 事例紹介に、オフィスの間取りについては個々のス

同社の基本姿勢は、「世のため人のため」に貢献するということ、目の前の人を幸せにすることを第一に考えるということであunico プロジェクトへの取り組みに川崎り、例えば「仕立てる賃貸」においては、

市が注目し、川崎市からは、近隣にある簡オーナーと入居者の両方にメリットがある

易宿所街の再生を依頼されました。これに仕組みを構想しています。また、他社の方応えて、同社は簡易宿所を 1 棟購入して再が顧客にとってマッチする場合には、他社

生し、「日進月歩」と名付けてゲストハウを紹介することで、顧客の信頼を得ていまスとして運営しています。その土地の気候、す。こうしたことが、同社の成功の基盤に

風土、歴史、文化を読み込んで「らしさ」あると考えられます。

をデザインする建物の再生は、エリア価値の向上、地域活性化をもたらしています。

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事例 1 「unico」物件データ

従前用途：工場、オフィス、社宅

最寄り駅・徒歩時間：JR「川崎駅」東口 10 分、京fab ラボ、バスケットコート、プロレス施設、整骨

構造：鉄筋コンクリート造

グスペース、コインランドリー（unicoB / 4 階建て）

事

所在：神奈川県川崎市川崎区日進町

従後用途：カフェ、レストラン、ビール醸造所、

浜急行「八丁畷駅」7 分

院、シェアハウス、シェアオフィス、コワーキン

面積：1,764 ㎡（unicoA / 5 階建て）、696.92 ㎡

工事内容：一棟リノベーション工事、耐震補強工

建築年：1963 年

事業への関わり方：企画、工事、リーシング◆◆unico 外観株式会社 NENGO提供

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世のため人のために貢献し、100 年後の街つくり

事例 2 仕立てる賃貸‐「BRANCH」
物件データ

建築年： 1963 年 11 月

最寄り駅・徒歩時間：京浜急行「鮫洲駅」・2 分

工事内容：7 部屋のリノベーション工事（リノベ後

面積：建物面積 636.28 ㎡ / 敷地面積 308.80 ㎡

事業への関わり方：企画、工事、リーシング

従前用途： 賃貸住宅、賃貸オフィス

所在： 東京都品川区東大井

従後用途： 賃貸住宅、賃貸オフィス

構造：鉄筋コンクリート造

は 5 部屋）、大規模修繕工事、エントランス工事◆◆BRANCH 外観

第３章 事例紹介

株式会社 NENGO提供

会社概要
株式会社 NENGO
代 表 者：代表取締役社長

的場

敏行

所 在 地：神奈川県川崎市高津区下作延 7 丁目 1 番地 3 号
電

話：044-829-3324

Ｈ

Ｐ：https://nengo.jp/

事業内容：一棟丸ごとリノベーション、商業施設のプロデ
ュース、PORTER’ S PAINTS 事業、断熱工事・耐火被覆工事、建築工事、不動産管理、コーポ
ラティブハウス事業、不動産総合コンサルティ
ング、宿泊施設の企画、等
71

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株式会社八清／京都府京都市

様々な方法で京町家を再生・保存、入居者のコミュニティーに着目して空室率改善
1 ポイント●●京都の居住文化である京町家を残すため、用途のバリエーションを増やし、住宅以外にホテル、オフィス用途にも再生。
●●賃貸住宅の「さらしや長屋」は、子育て支援と路地のシェアをコンセプトに再生。
●●子供が増えると賃料と収益性が低下するにも関わらず、コンセプトへの共感を得て売却できた。
●●シェアハウス事業の経験をもとに、普通の賃貸住宅を対象にしたコレクティブハウス事業をスタート。
●●集会場を共用スペースに改装するなど、共用スペースを充実させることで、満室に。

2 概要

そのうちの一軒のオーナーから相談を受けた際に、同社が 4 戸全てを買い取り、賃貸

京都市内に存在する京町家は約 4 万軒あ住宅に再生しました。この「さらしや長屋」

りますが、年間 1.7％のペースで減少しては、京都市の「空き家活用×まちづくり」

います。株式会社八清（代表取締役：西村

モデル・プロジェクトに選定されています。

孝平氏）は、京町家を保存していきたいと考えており、居住用のみならず、宿屋、シ②コンセプトとそれを踏まえた入居者

ェアハウス、シェアオフィスなど様々な用のターゲッティング

途に京町家を再生する事業を展開していま同社では、「子育て支援をすること」をす。

この物件の再生に当たってのコンセプトとまた、京町家以外の通常の賃貸住宅につしました。そのため、入居者は、子育て中

いても、利用方法を工夫するなどにより入である人か、今後子供ができる可能性のあ居率を高めることができないかと考え、一る人に限定しました。また、子供が増える

つの方法として、コレクティブハウスとすと賃料が下がる仕組みとし、具体的には、ることを発案しました。

中学生以下の子供 1 人につき 1 万円賃料を3 取組の内容（１）京町家の再生−さらしや長屋①

概要

下げ、子供の人数が増えるごとに賃料を5,000 円下げることとしました。

③ 共用路地をコミュニティーの場に活用
もう1つのコンセプトが、「路地をシェア」「さらしや長屋」は、行き止まりの路地ということです。行き止まりの細い路地にの奥に立ち並んでいる 4 軒長屋の町家を再面して建てられた町家は、再建築ができな生した事例です。4 戸とも空き家であり、いという制約があります。しかし、路地が72

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様々な方法で京町家を再生・保存、入居者のコミュニティーに着目して空室率改善

行き止まりであることを活かすこともでき用を回収できるかどうかが問題になりまます。「さらしや長屋」の場合には、路地す。同社には、京町家をシェアハウスやシを地蔵盆の会場として使ったり、子供が共ェアオフィスに再生した実績があり、こう用路地の黒漆喰の壁を黒板のように使ったした実績を背景に、コレクティブハウス事りすることができるようにして、地域住民

業を始めました。

のコミュニティーが生まれることを考えました。また、路地の出入口には格子戸があ②

コレクティブハウスの概要

り、これを小さい子供が開けることができ

同 社 は、2019 年 3 月 現 在 3 棟 の コ レ ク

ないように工夫することで、安心して子育

ティブハウスを運営しています。第 1 弾がてができる環境にもなっています。

「 シ ェ ア /L/D/K」、 第 2 弾 が「SHARE
16LDK」であり、第 3 弾が「ハイツ白鷺」

④

改修と売却

です。
シェアハウスの場合はキッチン等が各部

計 6,100 万 円 で し た。 改 修 後、12 万 8 千

屋にないので、個々の入居者は共用スペー

円〜 13 万 3 千円の賃料で賃貸し、賃借人スに行かざるを得ませんが、コレクティブ

が 決 ま っ た 後 に、 収 益 物 件 と し て １ 戸

ハウスの場合は、自分の部屋のみでも生活

2,880 万円〜 2,980 万円で 4 戸とも売却す

でき、共用スペースで他の入居者と交流することができました。

ることもできます。

第３章 事例紹介

改修費用は、補助金 500 万円を含め、合「シェア /L/D/K」の場合、大型テレビ、
ソファー、広いキッチンを設置しており、◆◆さらしや長屋

例えば、ワンルームマンションの狭いキッチンでは断念せざるを得ないようなことを、共用スペースで実現できます。
「SHARE
16LDK」では、リビング・ダイニングス
ペースを充実して、入居者が楽しくコミュ
ニケーションをとれる場所としました。
ハイツ白鷺の場合には、集会場を改装し

株式会社八清提供て、住みながら仕事や勉強ができる共用ス◆◆ハイツ白鷺共用スペース（２）コレクティブハウス−ハイツ白鷺①

コレクティブハウスに取り組んだ背景

空室が増加した築年数が古い賃貸マンシ
ョンの入居率を上昇させる方法としては、賃料を下げることや、リフォームすることが考えられます。しかし、賃料を下げると収益率が下がってしまいますし、リフォー
ムするためには費用がかかるので、この費

株式会社八清提供

73

不動産ストック活用事例第３章.indd 73

19.9.3 10:05:53 AM

ペースを作りました。京都でも増えている

心感を入居希望者に与えることにもなってコワーキングスペースの役割を果たすよいます。

う、「北欧の図書館」をイメージして、ライブラリーをシェアするスペースを設置し（２）自社でまず実験ています。各部屋については、入居中の部

同社では、さらしや長屋のような賃貸住屋を除いてフルリフォームを行いました。

宅の他に、京町家を宿屋に再生し、これを共用スペースの改修費用は必要でしたが、投資家に販売する事業も行っています。当

リニューアルした部屋は賃料 up しても満初この企画を顧客に提案したところ、自社室になり、収益性が向上しました。

で投資した経験がないものは購入できない

4 取組の特徴と断られました。そこで同社では自社で投資を行い、その実績を踏まえて顧客に再度提案し、販売に成功しました。このように、（１）「さらしや長屋」のコンセプト設定

新たな事業については、自社でまず実験を「子育て支援をすること」が、さらしや行い、その上で顧客に販売しています。

長屋の１つのコンセプトです。これを反映
して、子供の数が増えると賃料が下がるよ
うにしており、さらしや長屋の購入者にと◆◆さらしや長屋っては、これは収益性の低下を意味します。
同社は 2005 年に、京町家を対象として証券化事業を行い、1 口 10 万円で販売したことがあります。その後実施されたアンケート調査によると、配当は 1％でも購入するという方が多く、この結果から、配当の額といった経済的な要素よりも、京町家を残すという社会貢献をすることができる



株式会社八清提供

点への共感が、購入の動機になりうるのではないかと考えました。

（３）銀行融資の確保

この経験から、子育て支援という理念が、京町家を保存するため、再生して流通さ

収益性の低さをカバーするのではないかとせようとすれば、購入者が銀行から融資を考えて実験してみたのが「さらしや長屋」

受けることができる必要があります。ただ、再生です。4 戸全てが売却できており、同細い路地の奥にある京町家は、現在の建築社では、京町家を残すこと、子育てを支援

基準法の下では再建築ができません。銀行することといった理念に共感をいただいた

は、以前は再建築ができない建物に対して結果だと考えています。

融資を行いませんでした。しかし、同社のまた、入居者が子育て世帯に限定されて努力の結果、まず持家を対象として融資がいる結果、入居可能な人の範囲は縮小しま行われるようになり、次いで賃貸住宅のオ

すが、このような限定があることによって、ーナーに対して融資が行われるようになり同様の環境にある人が隣人になるという安

ました。

74

不動産ストック活用事例第３章.indd 74

19.9.3 10:05:53 AM

様々な方法で京町家を再生・保存、入居者のコミュニティーに着目して空室率改善（４）シェアハウスの経験を生かす
同社では、コレクティブハウスの前に、シェアハウス事業を開始していました。しかし、シェアハウスの場合、各個室だけで生活することはできないという一種の住みにくさがあります。他方、他の入居者とコ

また、同社が運営しているコレクティブ
ハウスは 3 棟ありますが、全て満室となっています。

6 今後の展望ミュニケーションできることには、楽しさ

同社は、京町家を保存するため様々な用や安心のメリットがあります。シェアハウ

途での再生に取り組んできました。こうしスを供給した経験から生まれたアイデア

た取り組みによって、京町家の保存が進むを、コレクティブハウスに生かしています。

ことが期待されます。
また、同社では、シェアハウス、コレク
ティブハウス、シェアオフィスといった、◆◆ハイツ白鷺共用スペース

入居者のコミュニティーに着目した物件を供給しています。こうした取り組みについ第３章 事例紹介ての情報が共有されていくことで、京町家に限らず、広く不動産ストックの活用が進
むことが期待されます。

7 まとめ


株式会社八清提供

5 取組の効果株式会社八清は京町家を保存していくた
め、いろいろなバリエーションで京町家を再生・販売しています。そして、京町家のみならず、普通の賃貸マンションについて同社が再生を手掛けた京町家は、2019

も空室率を改善して、不動産の活用に成功

年 3 月現在 400 件超にのぼります。このう

しています。その成功の背景には次のよう

ち、本稿で紹介した「さらしや長屋」は第なことがあると考えられます。

1 回京都市「空き家活用×まちづくり」モ

第一に、物件を活用する方法について、

デル・プロジェクトに選定され、さらにそいろいろ切り口を変え、アイデアを考えての後、リノベージョンオブザイヤー2016

新しいことにチャレンジし続けていること

審査員特別賞、京都市第 3 回「京（みやこ）です。

環境配慮建築物」優秀賞を受賞しました。

第二に、新しい事業メニューについては、

このように、行政にも注目され、路地文化

まず自社で実験を行い、成功したら顧客にの再生に向けた情報を発信し続けていま提案することで、顧客に納得してもらうこ

す。

とです。

75

不動産ストック活用事例第３章.indd 75

19.9.3 10:05:53 AM

事例 1【さらしや長屋】物件データ

従後用途： 賃貸住宅

最寄り駅・徒歩時間：阪急京都本線大宮駅 ・6 分

工期・工事費：9ヶ月・6,100 万円

延べ床面積：48.69 ㎡（1 戸）主）

所在： 京都府京都市下京区晒屋町

工事内容：通路の増築部分を減築して再生

構造：木造 2 階建事業への関わり方：中古再生住宅として販売（売建築年月： 1922 年 1 月

事業スケジュール：仕入から計画販売迄 15ヶ月

従前用途： 居住用住宅（空家）図面：

株式会社八清提供

事例 2【ハイツ白鷺（しらさぎ）】物件データ

工事内容：各部屋の水廻り新調・クロスと床の張

町 143

ランスの塀を新設・ポストの新調・ライブラリー

所在： 京都府京都市下京区東洞院通六条下る橋詰
最寄り駅・徒歩時間：地下鉄烏丸線

五条駅・3 分替・玄関の扉の塗替・共用部の床の張替・エントスペースの新設など

構造：鉄筋コンクリート造陸屋根 3 階建

工期・工事費：5ヶ月・6,000 万円

建築年月： 1986 年 10 月

事業スケジュール：延べ床面積：673.62 ㎡

事業への関わり方：貸主

従前用途： 賃貸ワンルームマンション

2017 年 6 月末

ラリー（共用スペース）2018 年 1 月

従後用途： コレクティブハウス

27部屋 + ライブ

着工2017 年 11 月末 完成
リノベーション済み76

不動産ストック活用事例第３章.indd 76

19.9.3 10:05:54 AM

様々な方法で京町家を再生・保存、入居者のコミュニティーに着目して空室率改善
図面：

第３章 事例紹介株式会社八清提供

会社概要
株式会社八清（ハチセ）
代 表 者：代表取締役

西村孝平

所 在 地：京都府京都市下京区東洞院通高辻上る高橋町
619 番地電

話：075-341-6321

Ｈ

Ｐ：https://www.hachise.jp/

事業内容：京町家の再生販売、中古住宅の再生販売（リ・ストック住宅、各種プロジェクトなど）、不動産
コンサルティング、不動産の仲介・分譲・買取、不動産土地有効利用の提案、賃貸マンション・
賃貸アパートの経営、マンションの管理業務、
賃貸マンション・借家の斡旋
77

不動産ストック活用事例第３章.indd 77

19.9.3 10:05:54 AM

合同会社 H&A brothers／福岡県久留米市

家庭菜園付き DIY 賃貸マンション〜半田ビル＆アベニール櫛原〜

1 ポイント●●2 代目オーナーとして、賃料上昇を目指して自分たちの手で改修を開始。
●●他の物件と差別化を図るため家庭菜園を設置。当初は暫定的利用の予定だったが、これがコミュニティーの形成の要に。
●●新入居者と、既存入居者がともに参加する DIY ワークショップを行うことにより、入居前からコミュニケーション。
●●コミュニティーの中での暮らしを提供することで、周辺よりも高い賃料を設定して満室稼
働。

2 概要

3 取組の内容

合同会社 H&A brothers（代表者：半田（１）取組開始当初の半田ビルの改修

満氏・半田啓祐氏）は、現在、半田ビルと半田ビルの改修を 2009 年に開始しましアベニール櫛原の 2 棟の賃貸住宅を保有・た。外壁の塗装工事費用は、業者の見積り管理しています。このうち、半田ビルは築では約 300 万円とのことでしたが、将来に後約 35 年、アベニール櫛原は築後約 15 年

わたり賃料収入を確保することができるかを経過しています。

どうか不安があり、費用を節約するため自アベニール櫛原を建設して数年を経過し分たちの手で行い、約 45 万円で行うことた頃から、半田ビルの空室が増えました。

ができました。その際、入居者全員の目にそれまで建物のメンテナンスをしていなか

触れる共用部分や郵便ポストなど、効果がったこともあり、賃料を下げて入居者を確

高い部分を優先して改修を行いました。

保するようになりましたが、同時に、入居室内については、改修後に入居率や賃料者からのクレームが増えるといった状況もが上がるかどうか確信が持てなかったた生まれました。こうしたことを背景に、建め、賃料の 1 年分を費用の上限として改修

物のメンテナンスや管理についての取組をを行いました。これについても、できるだ

開始しました。

け自分たちの手で行いました。

同社は、入居者だけでなく近隣の人を含めたコミュニティーが形成されるような取（２）家庭菜園の設置

組を行っています。その背景には、半田兄

半田ビルの改修を行ったのと同じ頃に、弟が子供のころ経験した、近所の人が見守

家庭菜園を設置しました。敷地内にあったり、声をかけてくれるという地域の雰囲気

木造アパートを解体して 1 年ぐらい空き地を実現したいという思いがあります。

だった場所で、駐車場や戸建住宅とする案もありましたが、投資回収に不安がありま

78

不動産ストック活用事例第３章.indd 78

19.9.3 10:05:54 AM

家庭菜園付き DIY 賃貸マンションした。一方で、入居者の中に家庭菜園をや◆◆くしわら COMMON

りたいという方がいたため、他の物件との差別化を図る観点から、とりあえず数年間やってみることにしました。

（３）入居前の DIY ワークショップ（半田ビル、アベニール櫛原）

入居者が決まると、入居者に選んでもらった色で室内の壁を塗るというワークショ
ップを行います。その際には、新たに入居する人だけでなく、既に住んでいる人にも

合同会社 H&A brothers 提供

参加してもらうようにします。工事費は、
現在では、不動産業者に依頼することにり、3、4 万円程度です。なお、入居者が加えて、フェイスブックに両物件のページ

希望する場合には、入居者負担でプラスアを作って、情報を載せています。福岡リノ

ルファの工事をすることも可能です。

ベ WEEK1 などのイベントに参加すること

第３章 事例紹介

家賃 1 カ月分以内で収まるようにしておも、入居者募集の手段としています。

（４）入居者募集の方法と入居希望者
への説明

入居希望者に対しては、住宅のスペック（駅距離、面積、設備など）の説明だけを

当初は、不動産業者に依頼をする方法のするのではなく、どのような地域にある、みでした。入居希望者に対しては、家庭菜

どのような人が住んでいる住宅なのかの説

園がある賃貸住宅であることを説明し、興明をします。それは、暮らしは部屋の中だ味を持った人に入居いただきました。不動けで完結するものではなく、隣の部屋の人、産業者も、家庭菜園が付いていると、物件

近隣の人を含めた中での暮らしだと考えるの特徴の説明がしやすかったようです。

からです。地域の説明や、他の入居者との◆◆DIY ワークショップ◆◆DIY で改修したアベニール櫛原 101





1

合同会社 H&A brothers 提供

合同会社 H&A brothers 提供

https://www.facebook.com/FUKUOKADIYR

79

不動産ストック活用事例第３章.indd 79

19.9.3 10:05:55 AM

コミュニティーのことを説明して、単にこて、建物の改修を行いましたが、改修費用の部屋に興味があるというのでなく、このに見合う収入が得られない可能性もありま

場所での暮らし方に興味を持つ人に入居しした。このため、できるだけ自分たちの手てもらうようにしています。こうすることで改修を行うとともに、改修費用に一定ので、以前から住んでいる人と価値観が共通上限を設けました。

する人が入居するようになり、以前から住んでいる人の満足度も維持されることにな（２）改修箇所の重点化

ります。

室内を改修しても、室内に行く途中の玄関や通路が汚いと、物件の印象は良くなり

4 取組の特徴ません。入居者全員が通るところ、見るところをきれいにすることで、全部屋に効果（１）リスクを考慮した費用をかけない改修が出ます。そのため、室内をきれいにすると同時に、効果の高い箇所に重点化して共空室率が上昇し、賃料を減額しないと入用部分の改修を行っています。

居者が確保できないという事態に直面し（３）「こんにちは」からスタートできる環境づくり◆◆DIY で改修したアベニール櫛原 202

新たな入居者と行う DIY ワークショップには、既存の入居者にも参加してもらい、昼食も一緒に取ります。これが、既存の入居者と新たな入居者の顔合わせの機会にもなります。その結果、新入居者にとっては、
全く新しい場所に引っ越すのではなく、知り合いがいるところに引っ越す感覚になります。既存の入居者としては、全く知らな



合同会社 H&A brothers 提供◆◆DIY ワークショップ◆◆DIY で改修した半田ビル B102





合同会社 H&A brothers 提供

合同会社 H&A brothers 提供

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19.9.3 10:05:55 AM

家庭菜園付き DIY 賃貸マンション

い方が引っ越してくる感覚ではないので安入居者は、単身の方であれば 2、3 年で、心できます。お互いに、「はじめまして」ファミリー層でも 5 年程度で転居します。

ではなく、「こんにちは」からスタートすそのため、コミュニティーを長く維持するることができます。

ため、今後も長く住み続ける近隣の方の手を借りています。

（４）コミュニティーの形成
入居者のみでなく、近隣の方を含めたコミュニティーが形成されるよう工夫をして5 取組の効果

います。

半田ビルの場合、取組開始時点の賃料がまず、上記のような DIY ワークショップ

4 万円でしたが、現在は 5 万円に上昇し、を行うことで、既に住んでいる人と新たな満室状態を維持しています。アベニール櫛

入居者が入居前から面識がある状態になり原の場合、現在の賃料は 8 万円です。これます。

は周辺の賃料よりも高く、また、新築の戸建住宅を購入する場合のローン支払額が 5

は、入居者だけでなく、近隣の方にも参加〜 6 万円で足りる場合もあり、これと比較していただいています。ただし、そうしたしても高い額となっています。

行事にあまり関心がない入居者もおられる

賃貸住宅単体の設備改修のみによって得ので、そうした人も居づらくないよう配慮

られる賃料の上昇には上限があります。半をしています。

田ビルとアベニール櫛原の場合、設備の改

さらに、家庭菜園で採れた野菜を交換し修のみではなく、入居者と近隣の住民のコたり配ったりすることから、コミュニケー

ミュニティーを形成することによって、部ションが生まれています。敷地内には家庭屋の中だけの生活にとどまらない、地域の菜園の他に、近隣の方も立ち寄ることがで中での暮らしの価値を提供し、この上限をきるオープンスペースもあり、入居者と近超えた賃料設定が可能となっています。

第３章 事例紹介

次に、食事会を開催しています。これに隣の方の交流も生まれています。

◆◆半田ビル前マルシェの様子◆◆オープン広場のマルシェの様子

合同会社 H&A brothers 提供

合同会社 H&A brothers 提供
81

不動産ストック活用事例第３章.indd 81

19.9.3 10:05:56 AM

6 今後の展望◆◆建物配置イメージ
道 路

同社では、両物件の近くで新たに物件を購入することを考えています。両物件とは異なるコミュニティースペースが使えるよ
うにして、物件間の連動を通じてエリア的

半田ビル

な広がりを持つようになっていくことを構想しています。

アベニール櫛原

また、同社が蓄積した経験とノウハウを、

家庭菜園

他の地域のオーナーと共有していきたいと広場

考えています。

7 まとめ

物件だけに着目するのではなく、そこでの半田兄弟は 2 代目オーナーとして自分た暮らし方を提案して入居者の共感を得るこちの手でできる DIY 改修を行い、物件にとができた点にあると考えられます。物件

付加価値を付けるため、家庭菜園やオープにいくら投資しても、入居者の共感が得らン広場を作り、入居者の良好なコミュニテ

れないと空室率は改善しません。今後、こィーを形成することに成功して、築年数がの取組の効果がより広い範囲に波及し、地古い物件について賃料の上昇と満室状態の域の価値が上昇することにより、物件の価維持に成功しました。

値がさらに上がることが期待されます。

成功のポイントは、物件の設備や単体の事例 1【半田ビル】物件データ

所在： 福岡県久留米市東櫛原町 2035◆◆半田ビル外観

最寄り駅・徒歩時間：西鉄櫛原駅・1 分
構造：鉄骨造面積：35 ㎡（1 戸）
建築年： 1982 年

従前用途： 賃貸住宅
従後用途： 賃貸住宅
工事内容：壁塗り

工期・工事費：1 日・家賃 1ヶ月以内

事業への関わり方：オーナーであり、入居者と一緒に DIY

事業スケジュール：1 日

合同会社 H&A brothers 提供

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不動産ストック活用事例第３章.indd 82

19.9.3 10:05:56 AM家庭菜園付き DIY 賃貸マンション

事例 2【アベニール櫛原】物件データ◆◆アベニール櫛原外観

所在： 福岡県久留米市東櫛原町 2035

最寄り駅・徒歩時間：西鉄櫛原駅・1 分
構造：鉄骨造面積：63 ㎡（1 戸）
建築年： 2003 年

従前用途： 賃貸住宅
従後用途： 賃貸住宅
工事内容：壁塗り

工期・工事費：1 日・家賃 1ヶ月以内

事業への関わり方：オーナーであり、入居者と一緒に DIY

事業スケジュール：1 日
合同会社 H&A brothers 提供

第３章 事例紹介

会社概要
合同会社 H&A brothers（半田兄弟が新たに作った会社）
代 表 者：半田満・半田啓祐

所 在 地：福岡県久留米市東櫛原町 2035
電

話：080-4429-6050

ＨＰ：https://www.facebook.com/handaapartment/

事業内容：不動産賃貸管理、建築工事、コミュニティーデ
ザイン等

83

不動産ストック活用事例第３章.indd 83

19.9.3 10:05:56 AM

丸順不動産株式会社／大阪府大阪市

街の衰退を防ぎ、エリアマネジメントする地域密着型の不動産屋
1 ポイント●●寺西家阿倍野長屋再生に関わったことがきっかけで長屋再生に取り組み。
●●長屋の再生に当たっては、オーナーと入居者の事情に即して契約内容を工夫。
●●入居者に、物件だけでなく街を好きになってもらう。
●●地域をよくすること、次の世代にいい街を残すことが目的。建物を残すことはそのための手段。
●●地域で行われる “よき商い” を育て守るため「バイローカル」活動を実施。

2 概要
丸順不動産株式会社（代表取締役：小山隆輝氏）は、大正 13 年創業の夫婦二人でちづくりは行政やまちづくりの団体が行うものであると考えていた小山氏は、不動産業者でもまちづくりや地域の活性化ができるのではないかと気づきました。

営む地域密着型の小さなまちの不動産屋でその後、平成 15 年に阿倍野区の昭和町

す。約 15 年前に寺西家阿倍野長屋再生に駅の近くにある寺西家阿倍野長屋が登録有

関わったことがきっかけで、長屋をはじめ形文化財になったという新聞記事を読みまとする既存建物の再生を手掛け始めましした。この長屋は改修後飲食店として活用た。これと併せて、再生される建物で “よされることになり、同社がテナント入居のき商い” が営まれて地域に活気が生まれる

仲介を行いました。これが長屋の価値に気ように、「バイローカル」活動に取り組ん

づくきっかけとなり、長屋を活用して地域でいます。

を活気づけることができるのではないかと

現在同社では、不動産ストックのリノベ

考え、長屋再生事業を手掛け始めました。

ーションと、バイローカル活動を両輪として、自社から半径 2km 圏内のエリアマネ
ジメントを通じたエリア価値向上に取り組んでいます。

3 取組の内容（１）長屋再生を手掛けたきっかけ（２）長屋再生の事例
長屋の再生に当たっては、単にハード面
で建物の整備・改修工事を行うだけでは十分ではなく、再生後の長屋が使われることが必要です。そのため、例えば、工事費用の負担についての工夫や、再生後の長屋で商いを開始し、これが継続するようにする

約 20 年前のある日、行きつけの散髪屋

ための工夫などソフト面での対応を行ってのおじさんから「あんたらみたいな不動産

います。同社がこれまでに再生を手掛けた屋が頑張らないと、このまちはどんどん寂

長屋は多数ありますが、以下にその一部をしくなる」と言われました。それまで、ま紹介します。

84

不動産ストック活用事例第３章.indd 84

19.9.3 10:05:56 AM

街の衰退を防ぎ、エリアマネジメントする地域密着型の不動産屋①「金魚カフェ」

りも安いので、開業のハードルが下がりま同社が手掛けた 2 件目の長屋再生事例です。この事例の場合、入居者が住みながらす。大正時代に借地上に建てられた長屋で、DIY で店舗をつくりました。その後、家主改装工事が必要でした。しかし、オーナー

も外観改修などに投資しました。

が工事費を負担すると採算が合わないた
め、入居者が内装の改装工事費を負担し、③「昭和町おうちカフェきっちん」

その代わりに契約後 3 年間は家賃を低く設

昭和初期に建てられた長屋を再生した事定し、開業のハードルを下げることにしま例です。この事例では、改修工事を行う前した。

に賃借人を決め、家主と賃借人が改修費用を分担しています。

◆◆金魚カフェ外観◆◆昭和町おうちカフェきっちん外観

第３章 事例紹介



丸順不動産株式会社提供


丸順不動産株式会社提供②「桃ヶ池長屋」
昭和 4 年築の長屋を店舗付住宅に再生し（３）「バイローカル」活動た事例です。店舗付住宅の賃料は、店舗と長屋再生や既存建物の活用はエリアマネ

住宅を別々に借りる場合の賃料の合計額よ

ジメントの一つの側面であり、もう一つの重要な側面は、再生された建物で “よき商い” が行われることです。小山氏は、「歩◆◆桃ヶ池長屋外観

いて行ける場所に美味しい食事ができて、夫婦で楽しいひとときを過ごすことができる店」「自宅でささやかなお祝いをするときに、食卓を彩る食材がそろう店」「古い建物を大切に使い、通りにうるおいを与えてくれる店」「地域の活動や暮らしに心配りしてくれる店」を “よき商い” と考えています。
この “よき商い” を増やすとともに、今

丸順不動産株式会社提供

ある商いを守り育てるためにバイローカル
85

不動産ストック活用事例第３章.indd 85

19.9.3 10:05:57 AM

活動をしています。具体的には、地元の店がある場合、同社では、まず建物を残す方のことを知ってもらうため年 1 回マーケッ

向で考えます。ただ、建物を残すべきであトを開催する、年間を通じて地元の店を利るとオーナーを説得することもしません。

用してもらえるよう所在地のガイドブック

建物を残して活用することになる場合にやマップを作成するといった活動です。さは、改修のためにかけることができる費用

らに、昨年は、地元のおいしい店とそのレなど、オーナー側の事情をストレートに聞

シピを紹介する「クックブック」をつくりき取り、他方、入居者側の事情も把握して、ました。

解決方法を一生懸命考えて提案を行います。オーナーが改修投資を行う際のリスク

4 取組の特徴を低減させる必要がある場合には入居者を先に見つける努力をし、他方、オーナーが（１）地域をよくすることが目的、長屋再生は手段改修と建物の保存を重視する場合には工事を先行して実施をすることもあります。

小山氏はこれまで長屋をはじめとする既上に紹介したように、改修費用の負担方

存建物の再生を数多く手掛けてきました

法や賃料の額の設定が事例によって様々とが、同氏は、これは地域をよくするため、なっているのは、同社が顧客の事情に即し次の世代にいい街を残すための手段と考えた対応を工夫した結果です。

ています。こうした考え方から、単に建物のリノベーションを行うのではなく、そこ（３）入居者募集に当たっての工夫で行われる “よき商い” をつくり育て守る

入居希望者に再生物件を案内するときためのバイローカル活動にも取り組んでいは、できるだけまち歩きをするようにしてます。

います。その途中で、地域にある店に立ち◆◆バイローカル活動の様子

寄って店主を紹介する、まちの歴史を説明
する、小学校、保育園などを案内するといったことをします。これは、物件を気に入ってもらう前に、このまちを理解してもら
い、好きになってもらいたいと考えているからです。
その上で物件についての説明をします
が、古い建物なのでいろいろな不便を生じる可能性があることなど、ネガティブな情報も伝えて、それも理解いただいた上で入

丸順不動産株式会社提供

居してもらいます。こうすることで、入居
後にトラブルが生じることを事前に防ぐこ（２）顧客（オーナー、入居者）の事情に即した対応とができ、オーナーにとってもメリットがあります。

古い建物のオーナーから、建物を残すか、

リノベーション物件については、情報を取り壊して土地を売却するかといった相談

一般の物件情報サイトに掲載して入居者を86

不動産ストック活用事例第３章.indd 86

19.9.3 10:05:57 AM

街の衰退を防ぎ、エリアマネジメントする地域密着型の不動産屋

7 まとめ

募集することはせず、SNS を活用しています。これによって、同社のこれまでの取組、リノベーション物件の活用、地域への丸順不動産株式会社は、地域の衰退を食

コミットメントといったことに共感を有す

い止めてエリア価値を向上させるため、長る層にターゲットを絞った情報提供を行う屋の再生、既存建物の活用、バイローカル

ことができます。

活動などの手法でエリアマネジメントを行
なっています。その成功の背景には次のよ

5 取組の効果

うなことがあると考えられます。
第一に、オーナーと入居者の双方の事情に即して、改修費用の負担や賃料設定につ小山氏は、約 15 年にわたり長屋再生にいての工夫をしていることです。

取り組み、多数の物件を再生させています。

第二に、SNS を活用して、リノベーショからの信頼を得ています。小山氏が活動すン物件の活用、地域へのコミットメントなる地域には “よき商い” を営む多くの店がどに共感を有する人との関係を構築してい生まれ、歩いて楽しいまちになっています。

ることです。

第３章 事例紹介

この過程で豊富なノウハウを蓄積し、顧客第三に、単に建物としての長屋が再生さ

6 今後の展望れるというだけでなく、そこに暮らす人た
ちが豊かさを実感し、そのエリアに住み続けたいと思うようになってほしいという意

地域をよくすること、次の世代にいい街志を有していることです。

を残すことを目指して、いろいろな手法を取り入れたエリアマネジメントを行うこと
で、エリア価値がますます向上することが期待されます。

会社概要
丸順不動産株式会社
代 表 者：小山隆輝

所 在 地：大阪府大阪市阿倍野区昭和町 5 丁目 12 番 23 号 
丸順ビル 2F
電話：06-6621-0201

Ｈ

Ｐ：http://www.marujun.com/

事業内容：土地建物の売買交換の仲介、土地建物の賃貸借の仲介、不動産に関するコンサルティング、建物の有効活用、貸地・貸家・駐車場の管理
87

不動産ストック活用事例第３章.indd 87

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吉原住宅有限会社／株式会社スペース R デザイン／福岡県福岡市

入居者のクリエイティビティーを表現できるオフィススペース〜清川ロータリープレイス〜

1 ポイント●●従前、単独テナントが入居していたスペースについて長期的に収益を獲得することができるよう、スモールオフィスとするプランを立案。
●●リーシングに先立って、このスペースと街に関心を持ってもらうため、清川リトル商店
街プロジェクト、小屋 WEEK イベントのために暫定的に利用。
●●リーシングの際は、入居者が賃借したいスペースを決定する自由度を制限しないよう、
あえて壁を作らず、入居者の要望によって壁を作る。内装は、入居者の自己表現が可能となるよう、入居者がデザイン。
●●共用部分も充実させてテナント間コミュニティーをつくる。
●●賃料単価、総額ともに従前の水準よりも上昇。

2 概要

ることを構想しました。

「清川ロータリープレイス」は、新高砂

足度が高まるか、また、どのようにすればマンションの 1 階にあるオフィススペース

地域の活性化が行えるかを考え、段階的にです。

いくつかのイベントも開催することにしま

ここには、以前ドラッグストアが全床を賃借して入居していましたが、雨漏りが発その際に、どのようにすれば入居者の満した。

生して、契約期間の終了に伴い退去しまし

3 取組の内容

た。

（１）全床を賃借していたテナントの賃貸ビル経営会社吉原住宅有限会社／不退去と改修

動産コンサルティング会社株式会社スペー

現在「清川ロータリープレイス」となっス R デザイン（代表取締役：吉原勝己氏）ている場所では、ドラッグストアが全床をは、老朽ビルに新しい価値を与え、保有物賃借していました。しかし、雨漏りが発生

件を長期にわたり活用すること（耐震補強

し、契約期間が終了した 2015 年 11 月にをして築 100 年後まで）を目指しており、退去し、その後補修工事をしてスケルトン

この考え方を実現するため、単一のテナン状態にしました。

トに賃貸するのではなく、福岡市において強い需要のあるスモールオフィスに使用す88

不動産ストック活用事例第３章.indd 88

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入居者のクリエイティビティーを表現できるオフィススペース（２）スモールオフィスとして使用す（３）暫定的な利用−清川リトル商店

スペース R デザインは、コンサル事業に

清 川 リ ト ル 商 店 街 プ ロ ジ ェ ク ト は、おける仲介業務を通じて、福岡市内にはス2016 年 3 月〜 7 月まで実施したプロジェ

モールオフィスに対する強い需要があるこ

クトです。

る構想

街プロジェクトと小屋 WEEKとを把握していました。また、吉原住宅の補修工事の際にスケルトン状態にしたま保有する建物において、スモールオフィス

まのスペースに、1 坪サイズのカスタマイ

需要に応えるオフィススペースを提供してズしたリトルモバイルショップ 11 店舗ときていました。その一つの例が冷泉荘 1 でカフェを配置して商店街をつくりました。

す。

店舗とその内装は各出店者がホームセンタ
ーで材料を購入して自ら DIY で作りまし用することを目指しており、長期にわたった。出店者のほとんどは DIY の初心者でて収益を得続けるためには、単一のテナン

すが、お互いノウハウを共有し、オリジナ

トに依存するのではなく、冷泉荘のようにルの小型店舗が次々とつくられました。店

スペースを小さく区切って複数のテナント

舗の賃料は月 15,000 円で、駄菓子屋、雑に賃貸することが適切だと考えました。

貨屋、お茶販売店、マッサージ店などが開

ただその場合には、各々のテナントが専

第３章 事例紹介

吉原住宅は、保有物件を長期にわたり活かれました。

有する部分以外に共用部分が生じます。従前のテナントには月額賃料 80 万円で賃貸◆◆清川リトル商店街の全景と小屋していましたが、これと同額の賃料収入を得ようとすれば、各テナントの専有部分の賃料を、従来の賃料単価よりも高く設定する必要があります。この高い賃料を支払っていだたけるだけの満足度をテナントに提供することが必要になりました。
◆◆清川リトル商店街開催中の様子

株式会社スペースＲデザイン提供

その後 2016 年 8 月 22 日〜 28 日まで、1週間の短期イベントとして小屋 WEEK を行い、小屋のクリエイターがオリジナルの小屋を制作し、そこでの展示・販売などを行いました。
こうしたイベントの期間中、近所の方が
株式会社スペースＲデザイン提供

1 http://www.reizensou.com/ 1958 年に建てられた賃貸集合住宅をオフィスビルにコンバージョンしたもの。

立ち寄ってくださるとともに、テレビでも取り上げられ、このスペースと、清川という街に対する関心を持ってもらうことがで
きました。
89

不動産ストック活用事例第３章.indd 89

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（４）DIY 型オフィススペースの構想

入居者が自らの好みでデザインできます。

暫定的な利用を行っている過程で、DIY

壁と床などベースとなる部分の費用はオー

は関係者を巻き込む力が強いことを発見しナーが負担し、部屋内の設計は入居者の負ました。そして、DIY の延長として、スモ担になります。

ールオフィスの各区画の広さやデザインを

クリエイティブ系の仕事に携わる方は、

テナントの希望によってカスタマイズでき

オフィスこそ自分たちの表現の場であるとるようにしてはどうかと考えました。通常考えます。都市中心部のオフィスでこれをの賃貸スペースでは、リーシングに先立っ行うのは困難ですが、清川ロータリープレてオーナーが区画を区切る壁を作ります

イスでは、オフィスそれ自体を自己表現のが、これはテナントの選択の自由度を制限場とすることができます。

し、リーシングの邪魔になっているのではないかという発想です。

（７）共用部の整備
入居者のために、カウンターとシンクス（５）第 1 号テナント入居とその後ペースを併設したラウンジを DIY で作り2016 年 12 月に第 1 号テナントが入居しました。また、通路部分は、「パッサージュ」

ました。その後、賃貸スペースの床に線をとして整備し、正面エントランスから奥ま引き、テナントを募集しましたが、半年ほで、ルーバーと天井照明を新設しました。

ど新たなテナントは決まりませんでした。

パッサージュの突き当りは以前壁でした

そこで、インテリアを配置したり、上からが、これを取り除き、建物の裏側にある「ロ自転車をぶら下げるなど、区画ごとにアーータリーパーク」からの光が差し込むようト的なデザインを入れるともに、空間の区にしました。

分を立体的に見せるようにしたところ、入居者が入るようになりました。

◆◆ロータリーパークから光が差し込むパッサージュ◆◆空間演出によるテナント区画の募集の様子



株式会社スペースＲデザイン提供

株式会社スペースＲデザイン提供（８）賃料水準、投資回収等
各オフィススペースの賃料単価は坪 1 万（６）各オフィススペースのデザイン

円超です。周辺の実質賃料は坪 6,000 円ぐ

各オフィススペースについては、入居者らいですので、2 倍程度の賃料を設定するの要望に沿って壁を作って区画し、室内はことができています。また、同社が福岡市

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不動産ストック活用事例第３章.indd 90

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入居者のクリエイティビティーを表現できるオフィススペース

中央区に保有する天神パークビルの賃料単その手法として、リノベーションの前の

価は坪 8,000 円で、これよりも高くなって状況を見てもらうようにしています。セミ

います。

ナーなどでこのプロジェクトを紹介すると全体の工事費用は 3,500 万円かかりまし

きには、最初に廃墟状態の写真（従前のテたが、これは、3 〜 4 年で回収できます。

ナントが退去した後に行った改修時の写

4 取組の特徴真）を見てもらいます。これによって、一（１）街のおもしろさを多くの人に理な状態になることを知ることができます。

解してもらうそれまで単独のテナントに賃貸していたスペースを小さく区切ってリーシングする

般の方は、最初ひどい状態だったのが素敵
このようにして、広くリノベーションの良さを理解してもらい、リノベーションの市
場を生み出そうとしています。

という発想を実現するためには、このスペースと街のおもしろさを多くの人に理解し（３）高賃料を得るための工夫
賃借する区画の範囲をテナントが自分で川 リ ト ル 商 店 街 プ ロ ジ ェ ク ト、 小 屋

決めることができる、内装をテナントが自WEEK イベントを実施し、その後でリー

分でデザインすることができるといった自シングを行うという段階的なプロセスを取由度の高さがあることが、テナントの満足っています。

度につながり、周辺の賃料に比べて高い賃

第３章 事例紹介てもらう必要があります。そのために、清料を得ることができています。区画を小さ（２）リノベーションのすごさをアピー
ルしてリノベーション市場を創出

単に、リノベーション物件に関心を有す

くし、賃料の総額をそれほど高額にならないようにしたことも、賃料の単価が高くても入居者が確保できる要因です。

る潜在的なテナント層を対象としてマーケ
ティングをするのではなく、「リノベーシ（４）入居者募集

ョンっていいよね」「古いからいいよね」

スペース R デザインのホームページを中と感じてくれる人が増えるように、リノベ

心に入居者を募集しています。イベントをーションのすごさを多くの人にアピールし実施する場合には、それを SNS で発信してています。

口コミで情報を広げています。このように◆◆スケルトン状態◆◆ラウンジ

株式会社スペースＲデザイン提供

株式会社スペースＲデザイン提供

91

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することで、宣伝費をかけなくても、関心構築しています。清川ロータリープレイス

を持っている人に情報が自然に伝わっていの経験が、新たな企画提案の内容として活きます。こうしたプロセスを通じて、このかされ、不動産ストック再生のバリエーシ

物件に興味を持つ人を生み出しています。

ョンが増えていくものと考えられます。

5 取組の効果

7 まとめ

区画を小分けしてリーシングした結果、

新高砂マンションの1階部分は、それまで賃料単価は坪 1 万円、総額でも従前以上のは単独テナントが入居していた場所でした

賃料収入を確保することができています。

が、スペース R デザインはこれを、充実し6 今後の展望た共用スペースを有する、店舗とスモール
オフィスが入る複合施設に変身させました。

暫定利用として実施した清川リトル商店

この取組が成功したポイントは、これま街の頃から、周辺の方々が遊びに来たりしでの仲介業務の経験から、福岡市内にスモていましたが、現在でも、街の人から興味

ールオフィスの需要があることを把握してを持って見てもらっています。今後、この地いたこと、スモールオフィス供給の経験と域を活性化していくための拠点となると考ノウハウを有していたこと、入居希望者のえられます。

満足度を高めるためにどのようなリーシン

スペース R デザインは、不動産の活用のグ手法が最適なのかを考えるとともに、こためのコンサルティング事業を福岡市を中の物件単独で考えるのではなく、この物件心に展開しています。新しいことを、コンが所在する地域の活性化と知名度の向上もサルティングの依頼を受けた物件で実施す念頭に置いて、清川リトル商店街、小屋るのはリスクがあるので、吉原住宅保有物

WEEK といったイベントを実施したこと件でまず実験的な取組を行い、その結果をだと考えられます。

パターン化、普遍化してビジネスモデルを【清川ロータリープレイス】物件データ

スペース R デザイン：管理会社として、入居者さん

最寄り駅・徒歩時間：西鉄「薬院」駅・14 分

事業スケジュール：所在： 福岡市中央区清川 2-4-29

にとって働きやすい環境をつくる。

構造：鉄筋コンクリート造 7 階建（２階以上は住居）2015 年 11 月

テナント退去、1 階解体

建築年： 1977 年 10 月

2016 年 8 月 22 日〜 28 日

面積：約 360 ㎡

2016 年 3 月〜 7 月

従前用途： 店舗2016 年 11 月 螺 旋階段の天井抜く、トークイ

従後用途： 小分けリーシング、店舗・スモールオ

フィス

工事内容：1 階全部解体工事、天井配管やり直し、
ラウンジエアコン、パッサージュ、螺旋階段、ファサード工事、区画割工事（専有区画）

ベント開催、区画募集スタート
2017 年 1 月

ダ イドコロータリー（レンタルスペース）運営開始

1 月〜 7月“オープンプレイス” として

月 1 回イベントや自由に見学できる日を設定事業への関わり方：

4月

すい建物にしていく。

6月

吉原住宅：オーナーとして、まちの人に親しみや

小屋 WEEK 開催

12 月 テ ナント第1号「hue」がオープン

工期・工事費：2015 年から 2017 年まで、入居状況をみながら断続的に実施・3,500 万円

清川リトル商店街開催

ガレージオフィス完成、ラウン
ジ完成、ラウンジエアコン工事
カフェテナントの工事

92

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入居者のクリエイティビティーを表現できるオフィススペース

9月

空間演出イベント）カフェ「FIELD」（テナント）オープン   456 プロジェクト（4 〜 6 号室の10 月

4、5、6 壁工事

11 月

パッサージュ工事◆◆図面

第３章 事例紹介株式会社スペースＲデザイン提供

会社概要
吉原住宅有限会社／株式会社スペース R デザイン
代 表 者：代表取締役

吉原勝己

所 在 地：福岡県福岡市中央区大名 2 丁目 8-18

天神パー

クビル
電

話：092-721-5530／092-720-2122

Ｈ

Ｐ：http://www.tenjinpark.com/（吉原住宅有限会社）
https://www.space-r.net/（ 株 式 会 社 ス ペ ー
ス R デザイン）

事業内容：
株式会社スペース R デザイン：不動産コンサルタント、不動 産 管 理・ 仲 介、 工 事 監 理、 空 間 デ ザ イ ン・Web デザイン、損害保険代理業
吉原住宅有限会社：賃貸不動産の経営・管理、カフェ経営
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株式会社リビタ／東京都目黒区

既存建物を改修・再生、不動産の新し
い価値をつくり続ける
1 ポイント●「次の不動産の常識をつくり続ける」というビジョンの下、●不動産の新しい価値をつくる。
●「大人の部活が生まれる街のシェアスペース」というコンセプトで、みなとみらい●
21 地区にあるドックヤードガーデンの空きスペースを街のシェアスペースに再生。
●「北陸ツーリズムの発地」のコンセプトで、築古のオフィスビルをまちに開かれたシェア●型複合ホテルに再生。
●●新しいカルチャー、新しいコラボレーションが生まれることを目指し、築古のオフィスビルを用途変更してシェア型複合施設に再生。

2 概要

クヤードガーデンの一部をシェアスペースにした事例です。

「次の不動産の常識をつくり続ける」とこの場所は、ドックヤードガーデンの商いうビジョンを掲げている株式会社リビタ

業ゾーンの中にあります。横浜市は、港や（代表取締役：川島純一氏）は、区分所有

歴史的建造物などの地域資源を生かした文マンションリノベーション分譲事業、一棟

化芸術創造都市施策を展開しており、公益

まるごとリノベーション分譲マンション事

財団法人横浜市芸術文化振興財団がその一業からスタートし、戸建てのリノベーショ

翼を担っています。本事例は、同公益財団

ン、シェア型賃貸住宅、シェア型複合ホテ

法人が行ったドックヤードガーデン活用事

ル、寮・オフィス・商業施設等の企画運営、業の公募を経て、活用事業者に選定されたコンサルティング事業などへと事業内容を

株式会社リビタが実施したものです。

拡大しています。

公募においては、この場所に求められる

本稿ではその中から、空き店舗を街のシ機能として「クリエイターが滞在するスタェアスペースへ再生した事例、築古オフィ

ジオ」等が例示されていました。しかし同スビルをシェア型複合ホテルへ再生した事社では、みなとみらい 21 地区が、オフィ

例と築古オフィスビルをシェア型複合施設

スワーカーが多く働く新しく生まれた場所

へコンバージョンした事例を紹介します。

であるという点に着目し、クリエイターで3 取組の内容（１）街のシェアスペース 「BUKATSUDO」①概要
横浜のみなとみらい 21 地区にあるドッはなく一般の人が創造的に活動できる場
所、働いている方々が仕事後に集まって活動できる場所とすることを考えました。

②再生に当たっての考え方・方針
同社は多数のシェア型賃貸住宅を企画運営してきた経験を有しています。シェア型
賃貸住宅では、共用部は基本的には入居者

94

不動産ストック活用事例第３章.indd 94

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既存建物を改修・再生、不動産の新しい価値をつくり続ける同士の交流の場になりますが、そうした共企画して、つながりのきっかけを作り、コ用部を借りたいという要望が外部の人から

ミュニティーを作る役割も担っています。

も寄せられていました。そこで、コミュニ「BUKATSUDO」ができた当初は、同ティーの場を街へも広げてより多くの人が社がイベントを企画して主催しました。そ利用できるようにするという発想で、活用の様子を SNS や Web で情報発信し、現在方法を提案しました。

ではそれを見て興味を持った方もイベント
を 企 画 す る よ う に な っ て い ま す。
「BUKATSUDO」の利用者は 30 代が中心です。
◆◆活動の様子

株式会社リビタ提供

第３章 事例紹介③コンセプト「BUKATSUDO」のコンセプトは「大人の部活が生まれる街のシェアスペース」
です。みなとみらいのオフィスワーカーや

株式会社リビタ提供

市民などが集まり、日常を豊かにする活動
や街を豊かに変える活動が生まれて動き出す場となることを目指しています。

④建物のリノベーション内容（２）シェア型複合ホテル‐「HATCHi
金沢」

①概要

施設として、約 120 ㎡のホール、約 60

この事例は、金沢市にある築古のオフィ㎡のキッチン、約 45 ㎡のスタジオ、約 35

スビルを宿泊施設、飲食店、シェアスペー

㎡のアトリエ工作室、60 席のコワーキン

ス、店舗などで構成するシェア型複合ホテ

グスペースなどの大人のためのシェアスペ

ルに再生した事例です。同社では、こうしースを設けました。中央にコーヒースタン

たシェア型複合ホテルを 5 件手掛けていまドもあって、地域の方が気軽に立ち寄れる

すが、これがその第一号です。

ようにしています。

この物件には建物検査済証がなかったの

そこで行われる活動としては、ヨガスタ

で、用途変更の確認を受けるに先立って、

ジオ、料理教室、アトリエのワークショッ

建物調査や耐震性の調査などを行う必要がプ等があり、日常生活を豊かにする趣味のありました。

活動や大人の部活が生まれています。

②再生に当たっての考え方・方針⑤運営、集客同社では、コミュニティー形成の拠点と同社はスペースを賃貸しているだけではなる施設を地方部でも展開したいと考えてなく、いろいろな講座やワークショップをいます。しかし、地方部ではそうした施設
95

不動産ストック活用事例第３章.indd 95

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の利用者が少ないこともあり、上で紹介しRC 造で、元はオフィスビルでした。地下た「BUKATSUDO」のようなシェアスペにはシェアキッチンを、1 階にはカフェとースのみで採算を取るのは困難です。そこ

和食ダイニングの飲食店とお土産コーナー

で、宿泊機能との複合化を考えました。

を設置し、2 階から上を客室にしました。

ホテルは共用部を多く有するという特徴

ドミトリータイプ（2 段ベッド）は 3 種 5があり、そこにコミュニティー形成のため室で 66 名収容でき、個室タイプは 3 種 9の場所を設けることができます。他方、共室で 28 名収容できます。

用部を充実させると客室面積が減少して採同社がこの物件の再生に取り組む際の主算性が低下するおそれがあります。共用部

眼は、コミュニティーの場を作ることにあの充実と採算性の確保を両立させるため、ったので、リノベーション工事に当たって客室について、2 段ベッドを入れる、畳のも、地域の方とどう関わっていくのかを考部屋とするといった工夫をして収容人数をえました。具体的には、建物をスケルトン

上げています。

にした状態で、地域の方向けに一緒にホテルの共用部の使い方を考えるイベントやワークショップを開催してアイデアを募りました。現在のホテル支配人はこのワークシ
ョップに参加した方です。
◆◆2 段ベッドの客室



株式会社リビタ提供③コンセプト
金沢は北陸新幹線の終着地であり、北陸の玄関口でもあります。北陸への旅人をいざなう場所でありたいと考えて「北陸ツー

株式会社リビタ提供

リズムの発地」というコンセプトを設定しました。出発点を表す日本語の「発地」の⑤運営、集客発音から「HATCHi」という名前を付け

シェアスペースで実施するイベントの主ました。さらに、「HATCH」は英語で孵

催者や参加者が、SNS で情報発信をして化するという意味があり、「i」には英語のくれます。これによって、イベント会場で「individual（ ヒ ト ）」、「item（ モ ノ ）」、あるホテルについての情報も広く伝わるこ「information（情報）」など様々な意味をとになり、ホテルの認知度が上がります。

込め、いろいろ育てていくような場でありまたその結果、ホテルの宿泊予約が、予約たいという願いも込めています。

サイト経由ではなく、ホテルに直接行われ④建物のリノベーション内容

る率が上昇し、収益性が向上しています。

建物は築 50 年の地下 1 階地上 4 階建ての宿泊施設とシェアスペースの複合施設にし96

不動産ストック活用事例第３章.indd 96

19.9.3 10:06:00 AM

既存建物を改修・再生、不動産の新しい価値をつくり続ける

た効果がこのような形で表れています。

③コンセプト

ホテルの利用者の年齢層は 20 代から 30「the C」のコンセプトは「シェアアパー

代前半です。日本人と外国人は半々程度のトメント、シェアオフィス、シェアスペー割合です。

スの 3 つの機能が融合し、新しいスタイルの暮らしを提案します」というものです。

（３）シェア型複合施設‐「the C」

入居者による様々なコラボレーションやカ①概要

ルチャーが生まれることを目指していま

東京都内にある築 53 年のオフィスビル
を、シェア型賃貸住宅・シェアオフィス・す。

④建物のリノベーション内容

シェアスペースの 3 つの用途をもつシェア型複合施設に再生した事例です。

建物の 1 階のテナントは入居を継続するので、その他の部分についてコンバージョ
ンを行いました。地下 1 階は、従前音楽教設備をリニューアルしたにもかかわらず、室が入っていましたが、採光が取れず居住

1 階以外すべて空室となり、オーナーからスペースにすることができないため、キッ同社に相談があったものです。

チン付き多目的交流スペースにしました。

第３章 事例紹介

この建物は、オーナーが耐震補強をし、2 階は、10 個の固定ブース、10 席の固◆◆the C 9F ラウンジ

定 デ ス ク、20 席 の フ リ ー デ ス ク を 設 け、
ワークスタイルに合わせて使い方を選択できるシェアオフィスにしました。3 〜 8 階
は、合計 54 室のシェア型賃貸住宅にコンバージョンし、9 階は住宅の入居者の他に、オフィスの入居者も時間を限定して利用できるキッチン及びラウンジにしました。
このように、オフィスビルを住宅にコン株式会社リビタ提供

バージョンした事例ですが、避難経路と採光の確保についての工夫をして、行政と消②再生に当たっての考え方・方針

防署との協議を行いました。

この建物は、建て替えを行うと容積が大幅に減少してしまうものでした。耐震補強工事を実施していたこともあり、既存の建◆◆the C 9F キッチン

物を活用することにしました。
しかし、この建物が立地するエリアでは、築年数が古く、かつフロア面積が狭いオフ
ィスの需要が減少しているため、同社が企
画運営の経験を有するシェアプレイスのターゲット層を想定して、新たに “住まい”という需要を創り出すことを考えて提案を行いました。



株式会社リビタ提供

97

不動産ストック活用事例第３章.indd 97

19.9.3 10:06:00 AM

⑤運営、集客

生んでいます。

通常のシェア型賃貸住宅の場合、共用部

また、地下の外部貸しの多目的交流スペを利用できるのは居住者のみですが、「theースではイベントが開催され、シェアハウ

C」では、平日の昼間はシェアオフィスのスの入居者だけでなく、オフィスの入居者

利用者も来客との打ち合わせに共用部を利と外部利用者も利用しています。これも、用できます。これが、居住者と居住者以外

新しい交流が生まれるきっかけとなっていの人との間でのコラボレーションの機会をます。このように、様々な人が接触するこ

男女

共用トイレ

ロッカー

男性用トイレ

倉庫1

男女

自販機

共用トイレ

Room1

Room2
女性用トイレ

男女

共用トイレ

携帯通話
ブース

集中エリア

フリーアドレス
スペース

Room3

エレベーター
ホール

エレベーター

キッチン

ホール

Room4
固定エリア
受付
倉庫3

クローク

コピー機

倉庫2

the C  B1F

男性用トイレ

the C  2F

インナー

個室1

バルコニー

個室2

インナー

シアター
ルーム

バスルーム

ライブラリー
女性用トイレ

洗濯室

バルコニー

スペース

男女

共用トイレ

ストック
ルーム

インナー

個室3

バルコニー

個室4

インナー

キッチン
管理
倉庫

バルコニー

ダイニング

インナー
個室5

エレベーター

バルコニー

エレベーター
ホール

ホール

個室6

インナー
バルコニー

ラウンジ
個室7
個室8

個室9

ミーティング
スペース

インナー
バルコニー



the C  3F

株式会社リビタ提供

the C  9F

98

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19.9.3 10:06:04 AM

既存建物を改修・再生、不動産の新しい価値をつくり続けるとで、何かのヒントや知識を得て、新しいっています。

ことが始まる可能性があるという点が複合「the C」のコンセプトは「シェアアパー

施設の良いところです。

トメント、シェアオフィス、シェアスペー

住宅の入居者は男女半々ぐらいで、20スの 3 つの機能が融合し、新しいスタイル

代後半から 30 代が中心となっています。

の暮らしを提案します」です。このコンセ

4 取組の特徴（１）法令適合性の確保
不動産の活用を行う際に建物の用途変更

プトの下でリノベーションを行い、従前ほとんどが空室であった建物が、入居率の高い物件になりました。

（３）SNS 活用
SNS を活用して集客に役立てています。

適合性を確認することが重要になります。

「BUKATSUDO」、「HATCHi 金沢」、

こうした観点から、「HATCHi 金沢」の「the C」の利用者層は主に 20 代、30 代で、場合は、建物調査を行い、建物図面がなか

SNS は彼らの生活の重要な部分となってったため図面も起こし直し、耐震性の調査います。同社は、イベントやワークショッ

を行い、その上で用途変更についての確認

プ開催案内や開催中の様子などを SNS でを得ています。また、「the C」の場合は、発信しています。また、イベントの参加者

避難経路や採光の確保について工夫をしてもその様子をSNSで発信してます。これが、います。

各物件についての広告宣伝の機能を果たし

第３章 事例紹介

が必要となる場合には特に、現行法令へのています。現在、同社の集客媒体は主に（２）しっかりしたコンセプト
同社は「くらし、生活をリノベーション
する」をコンセプトに、既存建物の改修・再生などを手掛けています。この基盤とな

SNS と口コミになっています。

5 取組の効果るコンセプトを重視しつつ、個々のプロジ「BUKATSUDO」を開設したスペース

ェクトにもコンセプトを設定しています。

は、外部からの視認性が低く、エレベータ「BUKATSUDO」のコンセプトは「大ーもなくアクセスが悪い場所で、通常の商人の部活が生まれる街のシェアスペース」

業利用には向かない場所でした。この場所です。共用スペースを街へ広げ、近隣の方が、様々な講座などの活動が行われる場所

のみではなく様々な地域からも来訪者があとなっています。

り、毎年開催されている「BUKATSUDO「HATCHi 金沢」は、ホテルであるだけ

文化祭」の参加者は年々増加しています。

でなく、年間 80 回程度のイベントが開催「HATCHi 金沢」のコンセプトは「北陸される場所として地域の活性化に寄与してツーリズムの発地」です。北陸各地に出ています。

いくきっかけをつくろうという意味が込め「the C」は、1 テナントのみが入居するられています。自治体とのコラボレーショ

オフィスビルをシェア型複合施設にコンバンを行い、自治体のプロモーションを手伝ージョンした結果、高入居率の物件になりい、ツアー開催や物産販売などの活動を行ました。建物内の外部貸しのキッチン付き
99

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7 まとめ

多目的交流スペースは、周辺に所在する企業が行うオフサイトミーティングや懇親の場として活用されたり、行政と連携したま株式会社リビタは 14 年前、まだリノベ

ちづくりイベントの場として活用されるなーションという概念が広まっていない時期

ど、地域とつながる機能を果たしています。

から区分所有マンションリノベーション分
譲事業を開始し、その後既存の常識にこだ

6 今後の展望

わらず、様々な手法で不動産のストックを活用しています。その成功の背景には次のようなことがあると考えられます。

同社は、「次の不動産の常識をつくり続ける」というビジョンを掲げ、本稿で紹介

第一に、それぞれの物件が所在する場所した事例をはじめとして様々なプロジェクの特性を考慮して、どのような機能を発揮

トに取り組んでいます。その結果、シェアする施設にすることが適切なのかを考えて型賃貸住宅にみられるような、入居者どういることです。

しのコミュニケーションやコラボレーショ

第二に、リノベーションに当たって、法ンだけでなく、街に開かれたより広い範囲

令への適合性を確保するために工夫をしてでの人の接触と交流を生んでいます。

いることです。

同社のこうした取組により、不動産の活第三に、「次の不動産の常識をつくり続用を通じた人々の接触・交流、地域の活性ける」という経営ビジョンに沿って、遊休化が進むことが期待されます。

不動産の新しい価値を作ることにチャレンジし続けていることです。

事例 1【BUKATSUDO】物件データ

所在： 神奈川県横浜市西区みなとみらい 2-2-1 ラ◆◆BUKATSUDO

ンドマークプラザ 地下１階

最寄り駅・徒歩時間：みなとみらい線「みなとみらい」駅・3 分

構造：鉄筋コンクリート造
区画面積：817.5 ㎡
従前用途：店舗

従後用途：事務所（BUSHITSU13 区画、RENTALSPACE6 種類、WORK LOUNGE65 席）



株式会社リビタ提供

100

不動産ストック活用事例第３章.indd 100

19.9.3 10:06:05 AM

既存建物を改修・再生、不動産の新しい価値をつくり続ける

事例 2【HATCHi 金沢】物件データ◆◆HATCHi 金沢

所在：石川県金沢市橋場町 3-18

最寄り駅・徒歩時間：JR 北陸新幹線「金沢」駅・22分

地下 1 階地上 4構造：鉄筋コンクリート造陸屋根階建

延べ床面積：933.30 ㎡
建築年：1966 年

従前用途：事務所

従後用途：シェア型複合ホテル

C】物件データ◆◆the C

所在：東京都千代田区内神田 1-15-10

第３章 事例紹介

事例 3【the株式会社リビタ提供

最寄り駅・徒歩時間：都営新宿線「小川町」駅・4分

構造：鉄骨鉄筋コンクリート造

地下 2 階地上 9 階

建

延べ床面積：3,411.48 ㎡
建築年月：1962 年 1 月
従前用途：事務所

従後用途：シェア型複合施設
工期：5 か月

事業への関わり方：企 画・プロデュース及びリノベーション竣工後サブリース・管理・運営

事業スケジュール：企画・設計

2014 年 1 月〜 7 月

工事2014 年 8 月〜 12 月

開業

2014 年 12 月末



株式会社リビタ提供

会社概要
株式会社リビタ ［ReBITA inc.］
代 表 者：代表取締役

川島純一

所 在 地：東京都目黒区三田 1-12-23
電

話：03-5656-0080（代表）Ｈ

Ｐ：https://www.rebita.co.jp/

MT2 ビル

事業内容：リノベーション分譲事業、コンサルティング事
業、PM サブリース事業、ホテル事業
101

不動産ストック活用事例第３章.indd 101

19.9.3 10:06:07 AM

株式会社ルーヴィス／神奈川県横浜市

オーナーのリスクを背負うカリアゲプロジェクト
1 ポイント●●空き家をオーナーから 6 年間借り上げて、自社の負担でリノベーションして転貸。
●●オーナーはリノベーション費用を負担しなくとも、6 年間は賃料の 10％を得る。
●●6 年後、オーナーはリノベーション済みの物件を賃貸し、賃料の 100％を得ることができる（6 年後以降管理委託継続可能）。
●●株式会社ルーヴィスは「リノベ転貸」で投下資金を回収。
●●2019 年 3 月時点で、19 棟 46 室で実施。すべて 100％稼働。

2 概要

住居用・商業用ともに対象としています。

（２）契約関係

近年、空き家の増加が問題となっていま

株式会社ルーヴィスは、空き家のオーナ

す。平成 25 年の住宅・土地統計調査によーとの間で、契約期間 6 年間の定期借家契

れば、都市部では空き家の「率」は比較的約を締結します。同社は、リノベーション

低いものの、「数」でみると都市部の空きした空き家を入居希望者に転貸するため家は相当な数に上ります。

に、契約期間 2 年の定期借家契約を締結しこうした空き家の所有者の中には、親かます。（なお、6 年間ではリノベーション費

ら相続を受けたけれども、自分は既に住む用を回収することができない場合には、契ところを有していて相続を受けた家に住む

約期間を少し長くするケースもあります。）

必要がなく、他方、かつて自分が住んでいリノベーション費用は同社が負担し、同た家なので、売却することもためらわれる

社は入居者から受け取る賃料によってこのため、そのままにしている人がいます。

費用を回収します。また、オーナーに対し

株式会社ルーヴィス（代表取締役：福井ては、契約期間中、入居状況に関係なく賃

信行氏）は、同社の本業としているリノベ

料の 10％を支払います。入居者が支払うーションの設計施工のノウハウを生かし賃料から、リノベーション費用とオーナーて、都内の空き家が再度利用されるようにへの支払いを差し引いたものが、同社の収できるのではないかと考え、2016 年 1 月か

益になります。

らカリアゲプロジェクトを開始しました。

3 取組の内容（１）対象とする建物

6 年後以降は、オーナーが建物の使用方
法を決めますが、引き続き賃貸することにして、管理運営の代行を同社に委託することもできます。

（３）リノベーション費用

東京 23 区内など、賃料水準が比較的高リノベーション費用は、賃料の 42ヶ月

い地域に存在する建物を中心にしていま分を目安としていますが、どうしても予算す。用途は、木造アパート、マンション、をオーバーする場合は追加投資をすること

戸建て住宅、長屋、一棟ビル、店舗、倉庫と、もあります。

102

不動産ストック活用事例第３章.indd 102

19.9.3 10:06:07 AM

オーナーのリスクを背負うカリアゲプロジェクト（４）資金調達
入居者から受け取る賃料によってリノベ
ーション費用を回収する仕組みなので、リノベーション費用に充てる資金を調達する必要があります。これは銀行からの借り入れによっています。現在、3 つの銀行から調達しており、調達金利は 1％前後です。

（５）リノベーションの内容

トを利用せず、東京 R 不動産や自社ホーム
ページを通じて入居者を募集しています。

4 取組の特徴（１）「カリアゲ」という考え方
築古の物件を活用しようとすれば、改修しなければなりません。しかし、改修をす

リノベーションに充てることができる金るためには、資金を調達する必要がありま

額の上限が、入居者から受け取る賃料の額

すし、改修しても入居者が決まるか、投下によって定まってきます。このため、工事資本は回収できるかといったリスクについには優先順位を付け、①耐震性の確保、②ての不安があります。
同社がオーナーに対してリノベーションの③風呂の給湯器の入れ替え（バランス釜の提案をしても、こうした不安から踏み切る

取り替え）、④内装構造の順としています。

ことができないケースが多く、このため、同金額の制約によって、内装をすべてリノ社がリスクを背負う仕組みを考案しました。

ベーションすることができない場合には、（２）契約期間使うことができる古い部材をそのまま生かオーナーとの契約期間を 6 年にしているし、そこになじむように新しい部材を差しことには、いくつかの理由があります。第込んでいくという方法としています。これ

一に、契約期間が長くなりすぎると、オーが建物の魅力となっている例もあります。

ナーが、その物件を取られたという感覚に（６）賃料の設定なるのではないかということです。第二に、リノベーション後の賃料は、新築の 9 割

第３章 事例紹介

シロアリ被害や雨漏りのリスクへの対応、

契約期間が長くなると、その間に賃貸マー程度としています。

ケットのユーザーの嗜好が変わってくる可（７）入居者の属性

能性があるためです。第三に、契約期間が住宅の場合、80 ㎡から 120 ㎡くらいの長くなると、建物などに傷みが出てきて、比較的広い建物に、夫婦と小学校に入る前

追加投資が必要になるかもしれないというの子供が 1 人〜 2 人といった家族が入居しことです。

ている例が多く、賃料は月 16 万円から 20（３）内装の工夫

万円程度になります。こうした入居者の場

ユーザーの需要を見据えずに、普通にリ合、子供が小学校を卒業するまで転居しなフォームしてきれいにしたにとどまる物件

いので、事業としても安定します。

は、リノベーションしても入居者が決まり（８）集客手段ません。このため、誰でも見たことがある

第1弾のカリアゲプロジェクトを実施した

ものは提供せず、需要はあるが供給は少な

際には、事業の進捗状況を Facebook に載いものを提供するように考えています。

せたところ、工事中に問い合わせがあり、入カリアゲプロジェクトのターゲットとな

居者が決まりました。現在は、特定の客層

る年齢層は20代後半から40代前半ですが、をターゲットとして、一般の不動産流通サイ

この層には、こうしたところに住みたいと103

不動産ストック活用事例第３章.indd 103

19.9.3 10:06:07 AM

いう明確なイメージはないけれども、皆とさらに、京急沿線の人口の流出を食い止

同じどこにでもあるような所には住みたくめ、沿線を活性化していくため、京浜急行

ないというニーズを持つ人たちがおり、そ電鉄株式会社と連携してカリアゲプロジェ

うしたニーズに応えています。

クトを展開しています。

（４）賃料水準など
リノベーション直後には、瞬間的に新築と同じ水準あるいは新築よりも高い水準で6 今後の展望貸すことができるかもしれませんが、納得

現在、カリアゲプロジェクトは東京都内感のある賃料によって、比較的長く住んでなど賃料水準が高いエリアを対象としていもらえることがよいと考え、上述のようなますが、今後賃料水準が低いエリアで展開

水準としています。

していくに当たっては、カリアゲではなく、この事業では、稼働率が 8 割を超えないと買い上げのモデルを模索中です。そうした利益が出ないので、稼働率を高い状態に保場合に、地方部においては改修費用や家賃

つことが重要であり、入居者に継続的に住んなどの補助のような仕組みがあると、ストでもらえるようにすることを考えています。

ック活用がより進むと考えられます。
また、同社は、今持っているノウハウを

5 取組の効果

全国のストック活用したい方と共有するため、カリアゲ JAPAN という会社を立ち上オーナーがリノベーション費用を負担しなくても空き家を収益物件に再生できるカ
リアゲプロジェクトの実績が増えています。当初は東京都内にエリアを限定していましたが、空き家を活用したいという問い

げてフランチャイズ事業を展開しようとしています（2019 年 3 月末で 15 拠点）。

7 まとめ

合わせが多くなり、他のエリアにも展開し

次のようなことが、カリアゲプロジェク

つつであります。そして、物件の種類も増

トが不動産ストックの活用に成功している

え、住宅だけでなく倉庫やオフィスなどもことの背景にあると考えられます。

対象となっています。

まず、オーナーが改修のための資金調達・◆◆カリアゲスキーム図①定期借家契約

オーナー

6年間②リノベーション③定期借家契約

（株）
ルーヴィス

空き家

⑤賃料の10％支払

2年間（再契約あり）

借主

④賃料受領
リノベーション
の費用回収

104

不動産ストック活用事例第３章.indd 104

19.9.3 10:06:07 AM

オーナーのリスクを背負うカリアゲプロジェクト

返済のリスクを負わなくてもよいようにし費用の中で優先順位を決めて工事を行い、たことです。次に、これまでに同社が蓄積

コストマネジメントをしっかりしているこ

したリノベーションのノウハウに基づいとです。最後に、この取組には、自分たちて、入居者のニーズを把握し、入居者からの利益を優先に考えるよりも、全国の空きの支持を受けることができるリノベーショ

家を少しでも多く再生活用したいというパンをしていることです。そして、限られたブリックマインドがあったことです。

事例 1 物件データ

所在：東京都杉並区善福寺

最寄り駅・徒歩時間：JR 中央線「吉祥寺」駅・18分

構造：木造 2 階建

面積：140 ㎡（カリアゲ部分面積）
建築年：1972 年以前

詳細不明

従前用途：住宅
従後用途：住宅

工事内容：内装及び水回りのリノベーション事業への関わり方：事業投資及び設計施工

株式会社ルーヴィス提供株式会社ルーヴィス提供

第３章 事例紹介

工期・工事費：756 万円

事業スケジュール：2018 年 4 月〜事業開始

事例 2 物件データ

所在：東京都港区白金台

最寄り駅・徒歩時間：東京メトロ南北線「白金台」駅・7 分

構造：木造平屋
面積：111 ㎡
建築年：不詳従前用途：住宅
従後用途：住宅

工事内容：内装・水回り・一部外装リノベーション
工期・工事費：1,500 万

会社概要
株式会社ルーヴィス
代 表 者：代表取締役

福井信行

所 在 地：神奈川県横浜市南区高根町 3-17-3

メトロ阪東

橋駅前 7F・8F
電

話：045-315-4484

Ｈ

Ｐ：https://www.roovice.com/

事業内容：住宅店舗事務所の設計・施工、リノベーション
施工・監理、家具製作・メンテナンス・販売、
空き家サブリース、不動産仲介・不動産賃貸業
105

不動産ストック活用事例第３章.indd 105

19.9.3 10:06:07 AM

不動産ストック活用事例第３章.indd 106

19.9.3 10:06:07 AM

第4章

不動産ストックビジネスの成功への道

不動産ストック活用事例第４章.indd 107

19.9.2 1:15:51 PM

不動産ストックビジネスの成功への道
１．はじめにの表 1-1（p.10）中の「３．」から「８．」の項目として示しています。

第 3 章では、「概要」、「取組の内容」、「取

なお、本節における分析・整理は、第 3組の特徴」、「取組の効果」、「今後の展望」、

章において紹介した事例における各事業者「まとめ」という共通の項目を設定し、インの取組に即して行っているものであり、各タビューを行った不動産事業者 13 社と 1 つ

事業者の全般の業務内容や業務の性質をすの NPO 法人の取組の内容を紹介しました。

べて網羅できていない可能性があることに第 4 章では、第 3 章で紹介した 14 事例を留意が必要です。

横断的に観察し、事業に取り組む際の考え方や事業実施上の工夫などに関して共通して見られる事項を整理（「２．不動産スト

２-１

ストック活用を行う際のアプ

ローチ

ックビジネスに共通して見られる要素の整よく言われるように、不動産の特性の１理」）した後、事業効果を分析し（「３．事つは、同じものがないため個別性が強いと業効果の分析」）、その上でストック活用ビ

いうことですが、別の特性として、ある地

ジネスを考えるポイントを提示（「４．不域の中に存在して、周辺の地域の状態から

動産ストックの活用ビジネスを考えるポイ

影響を受け、また逆に周辺の地域の状態にント」）します。これが、これから不動産影響を与えるという意味で地域性を有する

ストックビジネスを始めようと考えているということがあります。

方や他の不動産事業者の参考になることを期待しています。

空き家が発生するという事象について前者の観点から考えると、その不動産の魅力がなくなったということであり、再度魅力

２．不動産ストックビジネスに共通して見られる要素の整理を有する不動産にすることが課題になるで第 3 章で取り上げた 14 事例には、いくが老朽化したからではなく、地域が変化しつか共通する要素があり、こうした要素が、たからであり、地域価値の向上によって空ストック活用が成功するための要因となっき家問題を解決するという方向を模索するていると考えられます。ここでは、ストッことになります。また、同じく後者の視点

ク活用を行う際のアプローチ、事業手法、からは、個々の不動産を再生することを通事業内容の立案、リスクコントロール、時

じて、単体としての空き家問題を解決する代に応じた変化、パブリックマインドの 6だけではなく、地域価値の向上を図るといつの観点を設定して、各事例がどのようなう方向もありえます。

しょう。他方、後者の観点から考えると、ある不動産が空き家になるのは、単にそれ特徴を有しているか、どのような工夫を行

本項では、ストック活用事業を行う際のっているかを分析・整理し、これを通じて、アプローチを、地域価値の向上の観点（不ストック活用が成功するための要因を探り

動産の地域性）を重視するものと、物件のます。

取扱いの観点（不動産の個別性）を重視す

ここで行う分析・整理の結果を、第１章

るものの２つに大別して整理を行います。

108

不動産ストック活用事例第４章.indd 108

19.9.2 1:15:51 PM

不動産ストックビジネスの成功への道（１）地域価値の向上という観点からの上を通じて不動産ストックを再生するといアプローチうものです。以下の事例は、こうした方向

地域性の観点を重視してストック活用事を取っています。

業を行う際の１つの方向は、地域価値の向株式会社エンジョイワークス

かかわる人みんなで一緒に物事に取り組んでいく考え方である「共創」を理念として、空き家や遊休不動産の再生などに取り組む。地域の状況や需要を把握してそれに従って不動産ストックを活用。

株式会社尚建大工、畳屋、板金屋などが多いという谷中地域の歴史的な経緯
から、地域になじみ深い「ものづくり」のために使ってほしいと考え、地域にふさわしい「モノづくり」の商いを誘致するというコンセプトを設定し、空き店舗を 3 つのスペースに小分けして再生。

株式会社 NENGO

土地の気候、風土、歴史、文化を読み込んで、それぞれの街が今後どうなっていくのか、どのような街にしたいのか、そのためには個々の建物をどうするのがよいのかを考え、その土地や建物らしさを表現したデザイン−「らしさデザイン」−をする
ことで街づくり。

株式会社八清京都の居住文化である京町家を保存していきたいと考え、居住用のみならず、宿屋、シェアハウス、シェアオフィスなど様々な用途に京町家を再生する事業を展開。

丸順不動産株式会社

地域をよくして次の世代にいい街を残すため、長屋をはじめと第４章 不動産ストックビジネスの成功への道

する既存建物の再生を手掛け、これと併せて、再生される建物
で “よき商い” が営まれて地域に活気が生まれるように、「バイローカル」活動に取り組む。

吉原住宅有限会社／

株式会社スペース R デザイン

不動産を再生する前にまず地域を知ってもらおうと考え、街のおもしろさを多くの人に理解してもらうため、清川リトル商店
街プロジェクト、小屋 WEEK イベントを実施し、その後でリー
シングを行うという段階的なプロセスを採用。

他方、以下の事例は、不動産ストックの考えるものです。

再生を通じて地域価値の向上を促すことをNPO 法人

つるおかランド・バンク

空洞化が進んでいる中心市街地を活性化し、元気な街にしていく目的で立ち上げ。鶴岡市の中心市街地には昔ながらの町割りが残っており、旗竿地、狭い道路、行き止まり道路等が車社会の生活スタイルに適合しない状況を改善するため、個々の不動産単体での問題解決に取り組むだけでなく、周辺の宅地や道路も一体として捉えた線的・面的な整備までを行うことによる問題解決に取り組む。

109

不動産ストック活用事例第４章.indd 109

19.9.2 1:15:51 PM

合同会社 H&A brothers

自社保有・管理している物件の空室改善のため、自分たちの手で改修を開始して家庭菜園付きの DIY 賃貸マンションとして満室稼働に成功。家庭菜園で採れた野菜を交換したり配ったりすることから、コミュニケーションが生まれている。敷地内には家庭菜園の他に、近隣の方も立ち寄ることができるオープンス
ペースもあり、入居者と近隣の方の交流も生まれている。

株式会社リビタ

コミュニティーを作るという考えの下、不動産の活用を通じた人々の接触・交流、地域の活性化が進むための工夫を行う。

（２）物件の取扱いという観点からのア

く費用をかけない方法を取ることや、現状

プローチのままとするという方法を取る事例もあり

以下の事例は、不動産の個別性を重視します。なお、物件の取扱いは地域価値と無てその取扱いをどうするかというアプロー

縁に決まるものではなく、そういう意味でチを取るものです。多くの事例では、リノは、このアプローチは何らかの地域価値をベーションを行いますが、不動産の置かれ前提としているものとも言えます。

た状況や所有者の事情を重視して、なるべ
株式会社泉不動産

借地と築古ビル・借家の管理に特化してオーナーの立場に立って最良の提案を行い、不動産の活用に取り組む。建て替えや改修を行っても入居率や賃料の上昇が見込めない場合には、そのような提案を行わないこともある。土地・建物の現在の状態を活かして、最大の収益を得るためにはどのような方法があるかを考え、場合によっては「何もしないこと」が提案となることもありうる。

株式会社市萬入居率が低下した築古賃貸住宅をオーナーから管理受託して、あまり費用をかけず、ポイントを絞った効果的なリフォームをすることによって、築古物件を優良資産に変えている。

株式会社クラスコ

管理を受託している築古の賃貸アパートの一つ一つの部屋にコンセプトを付け、内装をそのコンセプトに合ったデザインでリ
ノベーション。

阪井土地開発株式会社

空き家問題解決と、様々な事情を抱える人が住まいを確保する

株式会社ルーヴィス

空き家問題解決のため、空き家のオーナーから物件を借り上げ、２-２

ことが困難であるという問題をマッチングして空き家を活用。

需要を見据え、自社の負担でリノベーションして転貸。

事業手法：ハードとソフトの組み合わせ

らの対応を行います。しかしこれだけでは十分でなく、契約内容や管理方法の工夫、

不動産ストックを活用する事業では、建暮らしの価値の提供、コミュニティー醸成

物の改修や耐震補強工事などハードの面かなどソフトの面からの対応も必要不可欠で110

不動産ストック活用事例第４章.indd 110

19.9.2 1:15:51 PM

不動産ストックビジネスの成功への道（１）“強” ハードとソフトす。
本書で取り上げている事例でも、こうしこの類型は、建物をフルリフォームする、

たハードの面とソフトの面の両方の対応が住宅用途の建物を商業用途にコンバージョ

とられていますが、ハードの面の対応に関ンするなど、ハードの面からの対応を相当

しては、リフォームする範囲や必要となる程度行うとともに、入居者に共感してもら

費 用 の 額 な ど が 事 例 に よ っ て 差 が あ り、

うことやコミュニティーの醸成を通じて入「“強” ハードとソフト」、「“弱” ハードと居者の満足度を高めることなど、ソフトのソフト」の 2 つに類型化することができま

面からの対応も重視するものです。

す。
株式会社エンジョイワークス＜ハード＞

廃工場の内部にベニヤ板を立ててスペースを小分けし、共用部を充実したシェアアトリエに再生。また、築年数不明の蔵を改修し、女性をターゲットに 1 日 1 組限定の宿泊施設にした。
＜ソフト＞

建物の活用方法についてイベントを開催し、ボトムアップ型で様々な人と一緒に考え、皆にとって価値あるものをつくり出す「共創」を理念として、需要に沿って建物の用途や使い方を決める。
株式会社クラスコ＜ハード＞

築古賃貸物件を新築物件に遜色ない状態にリノベーション。内装のデザインの他にも、部屋の照明についても工夫をしている。
＜ソフト＞

第４章 不動産ストックビジネスの成功への道

リノベーションする際のシミュレーションをできるソフト「リノッタ診断」を開発して、最適の提案を選んで建物をリノベーション。部屋ごとにコンセプトを設定したり、オリジナルデザ
インの壁紙を使用することで、他の物件で実現できない暮らしを提供。
NPO 法人

つるおかランド・バンク＜ハード＞

空き家、空き地、狭い道路を一体として捉え、所有者や近隣のステークホルダーとパートナーシップを作って、線的・面的な整備を行う。
＜ソフト＞

コミュニティーの維持につながり、まちの活性化に役立つことも考えて事業に取り組む。また、善意、共助、利他、公益、公正、貢献のマインドを底流とする新しいまちづくりの考え方を提示・実践。
株式会社尚建＜ハード＞

町家形式の 2 階建て建物の１階に１つ、２階に２つの合計３つのスペースを作るほかに、１階部分には通路を作り、２階には商店街を見下ろすことができる場所を整備。

111

不動産ストック活用事例第４章.indd 111

19.9.2 1:15:51 PM

＜ソフト＞

単なる「モノ」としての建物を仲介すればいいという視点ではなく、そこで何をしたいというのかという「コト」の視点から考えて「『モノ』と『コト』をひっくり返し」て、「コトづくり」というアプローチで建物を再生。
株式会社 NENGO＜ハード＞

川崎市川崎区日進町にある食品容器・包装会社の本社ビル兼工場だった建物をコンバージョンしてカフェ、バスケットコート、
シェアオフィス、シェアハウスなどで構成する複合施設に再生。
＜ソフト＞

土地の気候、風土、歴史、文化を読み込んで、「らしさデザイン」をすることで街づくり。入居者が決まった後で入居者の要望に沿ってオーナーがリノベーション費用を投入し、建物を再生。
また、コンセプトを設定し、それに沿って入居者を募集。
株式会社八清

＜ハード＞

京町家を改修し、居住用以外の用途にもコンバージョン。また、
一般賃貸住宅をリノベーションし、集会場を共用スペースに改修。
＜ソフト＞

子育て支援と路地のシェアというコンセプトを設定して共感を得られている。また、入居者が楽しくコミュニケーションをとれる場所をつくるコレクティブハウス事業に取り組む。自分の部屋のみでも生活でき、共用スペースで他の入居者と交流することも可能に。
吉原住宅有限会社／

株式会社スペース R デザイン

＜ハード＞

1 階部分について全面的な工事。入居者のために、カウンターとシンクを備えたラウンジを DIY で作り、通路部分は、「パッサージュ」として整備。正面エントランスから奥まで、ルーバーと天井照明を新設。
＜ソフト＞

どのようにすれば入居者の満足度が高まるか、また、どのようにすれば地域の活性化が行えるかを考え、段階的にいくつかのイベントを開催。リーシングの際は、入居者が賃借したいスペースを決定する自由度を制限しないよう、あえて壁を作らず、入居者の要望によって壁を作り、また、内装は入居者の自己表現が可能となるよう、入居者がデザインできるようにした。共用部分も充実させてテナント間コミュニティーを形成。
株式会社リビタ＜ハード＞

耐震性の調査などを実施し、法令適合性を確保しながら、既存建物を改修・再生。
＜ソフト＞

入居者同士のコミュニケーションやコラボレーションだけでな

く、街に開かれたより広い範囲での人の接触と交流が生まれ、地域の活性化が進むことを考える。

112

不動産ストック活用事例第４章.indd 112

19.9.2 1:15:51 PM

不動産ストックビジネスの成功への道（２）“弱” ハードとソフトの工夫、入居者のニーズを把握することな

他方、下記の事例は、建物については、
なるべく費用をかけないよう必要最低限のどソフトの面の対応をしっかり行って不動
産ストックを活用するものです。

補修工事などを行い、契約内容や管理方法

株式会社泉不動産＜ハード＞

商業用途が見込め賃料上昇が期待できる場合は改修を行うことを提案するが、入居率や賃料の上昇が見込めない住居用途の建物の場合には無理にお金をかけないことや、耐震性能不足の場
合にはあえて性能アップのための投資を行わず、建物を除去することも選択肢として提案。
＜ソフト＞

管理物件の「見える化」を行い、管理を行う段階で、法令上の制限の内容を明らかにしたり、境界が不明な場合に確定を行う。
株式会社市萬＜ハード＞

共用部分のリフォームは実施箇所を絞って実施。室内について
は、全面的な改装や間取りの変更を原則的には行わず、巾木、
建具木部、吸気口、スイッチ・コンセントプレート、クロスと床の改修に重点化。
＜ソフト＞

標準化したピクトグラムや「空無い（商い）大辞典」という築古物件の管理ノウハウ集を作成して、しっかり管理することを通じて不動産ストックの活用に取り組む。
＜ハード＞

第４章 不動産ストックビジネスの成功への道

阪井土地開発株式会社

建物をフルリノベーションまでしないが、建物の用途に応じてリフォームや修繕・補修工事などを実施。
＜ソフト＞

様々な生きづらさを抱える人それぞれに向き合い、住まいに対してどのような要望やニーズを有しているのかを把握して、それに応える。社会的弱者の方々が自分の意志で自由に住めるよ
うな場を提供。
合同会社 H&A brothers＜ハード＞

できるだけ自分たちの手で改修を行うとともに、改修費用に一定の上限を設定。
＜ソフト＞

新入居者と、既存入居者がともに参加する DIY ワークショップを行うことにより、入居前からコミュニケーションを取れるようにする。地域のことや、他の入居者とのコミュニティーについて説明し、単にこの部屋に興味があるというのでなく、この場所での暮らし方に興味を持つ人に入居してもらう。

113

不動産ストック活用事例第４章.indd 113

19.9.2 1:15:51 PM

丸順不動産株式会社＜ハード＞

長屋をはじめとする既存建物を活用するという考え方で建物の整備、改修工事を行う。
＜ソフト＞

再生後の長屋が使われることが必要と考え、家賃の額の設定、工事費用の負担方法、再生後の長屋で商いを開始してこれが継続するようにするための工夫を行う。
株式会社ルーヴィス＜ハード＞

同社が本業としているリノベーションの設計施工のノウハウを生かして、リノベーションに充てることができる金額の制約の中で、リノベーション工事に優先順位を付けて実施。
＜ソフト＞

定期借家契約にしたり、ユーザーのニーズを見据えて需要はあるが供給は少ない物件を提供。

２-３

事業内容の立案に当たり考慮することとを、表現を変えて言えば、再生した物件
が地域や社会にとって必要かどうかを考え紹介した事例において、事業内容を立案なければなりません。これが「社会・地域

する際にどのような点についての考慮を行のニーズに対応する」ことです。また、オっているかを分析すると、「ユーザーの要

ーナーの要望を反映させることが必要です

望に応える」こと、「オーナーの利益を考が、単に求められたままの事業を行うのでえる」こと、「社会・地域のニーズに対応はなく、不動産についての専門家として蓄する」ことの 3 つの側面があります。

積したノウハウを基にして、オーナーの利すなわち、ユーザーの需要を見据えずに、益を考えた提案を行い、了解を得ることが単にリフォームしてきれいにしたにとどま重要です。これが「オーナーの利益を考える物件は、費用をかけて改修を行っても入る」ことです。

居者が決まりませんので、入居者のニーズ

本項では、各事例において、これらの 3を把握することが必要です。これが、「ユつの側面にどのように対応しているかを整ーザーの要望に応える」ことです。同じこ理します。

株式会社泉不動産＜オーナーの利益を考える＞

自分たちがやりたいことを所有者に提案するのではなく、所有者のやりたいこと、所有者の考えていることを理解した上で、所有者の利益のために最適な提案を行う。例えば、投資を行う
所有者のリスクを低く抑える観点から、借金して高層ビルを建築するのではなく、短期間で投資回収できる無借金の低層建築物にする提案。

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不動産ストック活用事例第４章.indd 114

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不動産ストックビジネスの成功への道

株式会社市萬＜オーナーの利益を考える＞

賃料を上げることではなく、収益を確保したいというのがオー
ナーの真意であることを見据えて、入居率の上昇を通じたトー
タルのキャッシュフロー改善を目指す。予想されるキャッシュフローをオーナーに提示。

株式会社エンジョイワークス＜ユーザーの要望に応える＞

事業やサービスの供給者が不動産の価値や用途を決める方法では、空き家や遊休不動産の有効活用にはうまく対応しきれないのではないかと考え、使い方等を入居者や投資家など様々な人と一緒に考えるイベントを開催。このイベントを通じて、入居希望者の存在を把握するとともに、入居希望者が施設に対して有するニーズを把握し、そのニーズに応えた物件に再生。

株式会社クラスコ＜オーナーの利益を考える＞

リノベーションする際の収支をシミュレーションできるソフト「リノッタ診断」を開発し、費用をかけてリノベーションをすべ
きか、費用をあまりかけず、原状回復をするに留めた方がよいのかを検討し、それぞれのオーナーにとって最も良い提案を行う。
＜ユーザーの要望に応える＞

ターゲットとなる入居者に選んでもらえる部屋を作るため、一つ一つの部屋にコンセプトを付けて、内装をそのコンセプトに合ったデザインとし、部屋のコンセプトを表現する名前を付ける。
阪井土地開発株式会社＜ユーザーの要望に応える＞

第４章 不動産ストックビジネスの成功への道

緊急に入居することが必要な方がすぐ入居できるシェルターを提供することや、自力で生活したいと考えている方のための低家賃住宅の提供など、様々な生きづらさを抱える人それぞれに向き合い、住まいに対してどのような要望やニーズを有しているのかを把握して、それに応える。

NPO 法人

つるおかランド・バンク＜社会・地域のニーズに対応する＞

宅地建物取引士、司法書士、土地家屋調査士、建築士、解体業者などの専門家からなるチームをつくり、空き家・空き地の所
有者の相談を受けて相談者に寄り添いながら問題の解決方法を出し、街が良くなるよう直していく。

株式会社尚建＜社会・地域のニーズに対応する＞

地域の空洞化が起きることを懸念しているオーナーに、地域にふさわしい商いを誘致し、地元の人が訪れる「モノづくり」の店舗として物件を使うことを提案。建物を 3 つのスペースに小分けすることで 1 人当たりの賃料を少なくして、「小商い」をした
い方への起業支援。

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株式会社 NENGO＜オーナーの利益を考える＞

目の前の人を幸せにすることを第一に考え、顧客にとって同社
よりも他社がマッチする場合には、他社を紹介する場合もある。
本書の事例では、数十年にわたり町の変革を見てきた建物の歴史に思いのあるオーナーに対して、耐震補強工事を行った上で建物をリノベーションすることを提案し、建て替えの約半分の工事費で実施。
＜ユーザーの要望に応える＞「仕立てる賃貸」では、リノベーションを行う前に入居者を決め、入居者の希望を取り入れたリノベーションを行う。入居者は賃貸でありながら自身の理想とする暮らしを手に入れることができる。
株式会社八清＜ユーザーの要望に応える＞

シェアハウス事業の経験を生かし、コレクティブハウス事業に取り組む。自分の部屋のみでも生活でき、共有スペースで他の入居者と交流することもできる物件を提供。

合同会社 H&A brothers＜ユーザーの要望に応える＞

入居者に選んでもらった色で室内の壁を塗るというワークショ
ップを実施。入居者の中に家庭菜園をやりたいという方がいたため、他の物件との差別化を図る観点から、敷地内にあった木造アパートを解体した場所で、家庭菜園と地域に開かれたオー
プン広場を整備。

丸順不動産株式会社＜オーナーの利益を考える＞＜ユーザーの要望に応える＞

古い建物のオーナーから、建物を残すか、取り壊して土地を売却するかといった相談がある場合、まず建物を残す方向で検討。
ただ、建物を残すべきであるとオーナーを説得することもしない。建物を残して活用することになる場合には、オーナー側と入居者側の事情を把握して顧客の事情に即した解決方法を提案。

吉原住宅有限会社／

株式会社スペース R デザイン

＜ユーザーの要望に応える＞

リーシングの際は、入居者が賃借したいスペースを決定する自由度を制限しないよう、あえて壁を作らず、入居者の要望によって壁を作る。内装は、入居者の自己表現が可能となるよう、入居者がデザインできるようにしている。

株式会社リビタ＜社会・地域のニーズに対応する＞

みなとみらい 21 地区が、オフィスワーカーが多く働く新しく生まれた場所であるという点に着目し、クリエイターではなく一般の人が創造的に活動できる場所、働いている方々が仕事後に集まって活動できる場所とすることを考えて、物件を再生。

株式会社ルーヴィス＜ユーザーの要望に応える＞

誰でも見たことがある物件は提供せず、需要はあるが供給は少ないものを提供。

116

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不動産ストックビジネスの成功への道

２-４

リスクコントロールます。

空き家が発生しても、それが活用される

これに対応するため、オーナーが負う初ような状態に改修されない背景には、オー

期投資のリスク、空室のリスク、事業モデナーがリノベーションのための資金を有しルについての不安を低減させるための工夫ていないことや、投下した費用を回収できが行われています。

るかどうか不安であるといったことがあり
以下の事例では、オーナーが負う初期投資のリスクを低減させています。
株式会社尚建改修費用を半額負担し、オーナーとの共同事業として実施。契約終了時において税務上の問題が生じないよう、「定期借家契約による前払い家賃方式」を採用。

丸順不動産株式会社

入居者が内装の改装工事費を負担し、その代わりに契約後一定期間の家賃を低く設定することや、改修工事を行う前に賃借人を決め、家主と賃借人が改修費用を分担するといった工夫。

株式会社ルーヴィス

オーナーが改修のための資金調達・返済のリスクを負わなくてもよいように、空き家をオーナーから 6 年間借り上げて、自社の負担でリノベーションして転貸。オーナーはリノベーション費用を負担しなくとも、6 年間は賃料の 10％を得ることができる。

また、リノベーションしたとしても、入続できません。以下の事例では、事業開始

居者が集まらない、入居者がすぐ退居して後の空室のリスクを低減させています。

しまうといった事態が生じると、事業が継イベント開催をすることによって需要を把握し、その需要に応株式会社クラスコ

一つ一つの部屋にコンセプトを付けてデザイン力を活かしたリ株式会社尚建スペースを小分けすることで、1 人当たりの家賃を低下させて、第４章 不動産ストックビジネスの成功への道

株式会社エンジョイワークス

えた物件に再生することで開業時点に入居者が決定。

ノベーションを行い、空室改善と安定入居を実現。

開業ハードルを下げるとともに、空室発生時の賃料収入減少に対してリスクヘッジ。

株式会社 NENGO

リノベーションを行う前に入居者を決め、入居者の希望を取り入れてリノベーションした後に入居してもらうことで、長期入居を実現。

合同会社 H&A brothers

地域のことや、他の入居者とのコミュニティーについて説明して、単にこの部屋に興味があるというのでなく、この場所での暮らし方に興味を持つ人に入居してもらう。こうすることで、以前から住んでいる人と価値観が共通する人が入居するようになり、以前から住んでいる人の満足度も維持される。

117

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吉原住宅有限会社／

株式会社スペース R デザイン

入居者の要望に沿って壁を作って区画し、室内は入居者が自らの好みでデザインできるようにして、安定的な入居を実現。ス
ペースを小分けすることで、空室発生時の賃料収入減少に対してリスクヘッジ。

株式会社ルーヴィス

これまで蓄積したリノベーションのノウハウに基づいて入居者のニーズを把握し、入居者からの支持を受けることができるリ
ノベーションを行うことで入居者がすぐ決定。

不動産ストックビジネスが成功するかどうかについて不安を有するオーナーもいま

不安を解消するため、自社でまず実行してからオーナーに提案しています。

す。以下の事例では、こうしたオーナーの
阪井土地開発株式会社

同社が管理を受託している賃貸住宅のオーナーにも、精神障がい者の住まいの実態を知ってもらい、彼らの自立をサポートするため住宅を提供してもらうよう協力を求めているが、その際、同社が自ら取り組んでいることが理解を得られる要因となっている。

株式会社八清京町家を宿屋に再生し、これを投資家に販売する事業も行うが、当初この企画を顧客に提案したところ、自社で投資した経験もないものは購入できないと断られた。同社では自社で投資を行い、その実績を踏まえて顧客に再度提案し、販売に成功。

吉原住宅有限会社／

株式会社スペース R デザイン

２-５

新しいことを、コンサルティングの依頼を受けた物件で実施するのはリスクがあるので、吉原住宅保有物件でまず実験的な取組を行い、その結果をパターン化、普遍化してビジネスモデルを構築。

時代に応じた変化となりました。

中古住宅市場を活性化するため、様々な加えて、社会に様々な変化が起こってい制度が整えられています。例えば、賃貸住

ま す。 情 報 通 信 技 術 が 進 歩 し、 例 え ば、宅の流通を促進するため、国土交通省ではSNS（social networking service）の普DIY 型賃貸借に関する契約書式例とガイド及により、個人が情報を発信するのみなら

ブックなどを作成しています。

ず、企業もこれを宣伝やマーケティングに

また、平成 29 年の不動産特定共同事業

生かしています。

法改正により創設された小規模不動産特定

紹介した事例では「DIY 賃貸」、「SNS の共同事業については事業者の資本金の要件活用」、「クラウドファンディングの活用」

が 1,000 万円に緩和され、不動産特定共同の 3 点で時代に応じて変化しながら不動産事業への参入ハードルが下がりました。こストックの活用事業に取り組んでいます。

れに加えて、不動産特定共同事業契約を締結する前や契約成立時に交付する書面をイ
ンターネット等により交付することが可能（１）DIY 賃貸
国土交通省は、賃貸住宅の流通促進の一

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不動産ストックビジネスの成功への道

環として DIY 型賃貸借の普及に取り組んに「DIY 型賃貸借に関する契約書式例」をでおり、平成 28 年 4 月に、「DIY 型賃貸借改定するとともに、「家主向け DIY 型賃貸に関する契約書式例」と、活用にあたって

借実務の手引き」を作成して公表しました。

のガイドブック「DIY 型賃貸借のすすめ」

以下は DIY を行っている事例です。

を作成しています。また、平成 30 年 3 月
株式会社エンジョイワークス

クリエイターやアーティストは事前にすべて整えられた物件よ

りも、自分が自由にできる「余白」がある物件を好むことから、各スペース内部は入居者が自由にカスタマイズできるようにし、原状回復は原則不要とした。また、共用部の壁塗りを行う DIY
イベントも開催。
株式会社尚建リノベーション工事の際の珪藻土壁塗り DIY ワークショップを合同会社 H&A brothers

自分たちの手で外壁、共用部の改修を開始し、その後、空室に開催。

ついては、新規入居者と既存入居者がともに参加する DIY ワー
クショップを実施。

丸順不動産株式会社

住居と店舗を別々に借りると賃料が高くなるので、開業ハード
ルを下げるため店舗付住宅を提案。入居者が半年かけて DIY で店舗をつくり、住みながら商いを行っている物件を手掛ける。

吉原住宅有限会社／

株式会社スペース R デザイン

入居者のために、カウンターとシンクを備えたラウンジを DIYで整備。また、テナントが、賃借する区画の範囲を自分で決め、内装を自分でデザインすることができるようにしている。

（２）SNS の活用
スマートフォンの進化と普及により SNS

ーゲットとする際に非常に有利なツールとの利用者数が増加し、SNS は生活の重要なっています。以下の事例では、不動産ス

な部分となっています。SNS を正しく利トックの活用事業に SNS を活用していま用すれば、コアな人に情報が届きやすいのす。

株式会社エンジョイワークス

第４章 不動産ストックビジネスの成功への道

で、費用対効果の面から、特定の客層をタ

リノベーション工事の途中から工事の様子を SNS で発信し、現地
DIY イベントも開催することで、工事完了する頃に入居者がすべて決定。

株式会社尚建入居者を募る際にはSNSを利用。地域にふさわしい「モノづくり」の商いを誘致するというコンセプトを明示して、ターゲット層を絞って情報を伝達。

合同会社 H&A brothers

SNS を利用して、物件情報を掲載するページをつくり、これを丸順不動産株式会社

日常活動などを SNS で発信して、リノベーション物件の活用、広告媒体として入居者を募集。

地域へのコミットメントなどに共感を有する人との関係を構築。

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吉原住宅有限会社／

イベントを実施する場合には、SNS で発信して口コミで情報を株式会社スペース R デザイン

広げる。このようにすることで、宣伝費をかけなくても、関心

株式会社リビタ

イベントやワークショップの開催案内や、開催中の様子などを

株式会社ルーヴィス

プロジェクトを実施した際に事業の進捗状況を SNS に載せたとを持っている人に情報が自然に伝播。

SNS で発信することが、物件についての広告宣伝の機能を果たす。

ころ、工事中に問い合わせがあり、入居者が決定。

（３）クラウドファンディングの活用

は、不動産ストック活用の際の資金調達の平成 29 年の不動産特定共同事業法の改手段としても利用することができますが、正により、小規模不動産特定共同事業が創それ以外の効果もあります。以下の事例は設され、クラウドファンディングも利用可

クラウドファンディングを利用したもので能になりました。クラウドファンディングす。

株式会社エンジョイワークス「小規模不動産特定共同事業者」登録第 1 号の事業者。単に資金調達のための手段ではなく、多くの人に参加してもらい、プロジェクトについて一緒に考えてもらえる人を集めるツールとしても活用。

株式会社尚建２-６

改修の予備費用の捻出とプロモーションの目的でクラウドファ
ンディングを利用。

パブリックマインドがら社会問題を解決するという一挙両得の紹介した事例に共通する要素として、己取組となっており、このことが不動産ストの利益を優先するのではなく、利他の心をックビジネスの成功の要といっても過言で持って社会貢献していること、つまり、パはありません。

ブリックマインドを持っていることがあります。これにより、自社の利益も確保しなパブリックマインドの中には、以下の 4つの類型があると考えられます。

①顧客の利益を第一に考える顧客優先のマインド
株式会社泉不動産

所有者の立場に立ち、最良の不動産活用を探求。

株式会社市萬オーナーに対して、対象箇所を重点化したリフォームをパッケ株式会社 NENGO

顧客の目線で考え、顧客が一番幸せになる提案。

ージで提案し、満室稼働にコミットメント。

②地域のことを考える地域貢献のマインド
株式会社エンジョイワークス

地域の状況や地域の需要を把握して、地域にとってプラス効果

NPO 法人空洞化が進んでいる中心市街地を活性化し、元気な街にしていつるおかランド・バンクがある物件に再生。

く目的で設立され、善意、共助、利他、公益、公正、貢献のマ
インドを底流とする新しいまちづくりの考え方を提示・実践。

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不動産ストックビジネスの成功への道

株式会社八清京都の居住文化である京町家を保存していきたいと考え、居住用のみならず、宿屋、シェアハウス、シェアオフィスなど様々な用途に京町家を再生する事業を展開。

合同会社 H&A brothers

入居者だけでなく地域住民を含めたコミュニティーが形成され

丸順不動産株式会社

地域をよくすること、次の世代にいい街を残すことを目指して、るような取組を実施。

様々な手法を取り入れたエリアマネジメントを行うことで、エリア価値を向上。

吉原住宅有限会社／

物件が所在する地域の活性化と知名度の向上を念頭に置いて物株式会社スペース R デザイン

件再生の企画。

株式会社リビタ

入居者どうしのコミュニケーションやコラボレーションだけでなく、街に開かれたより広い範囲での人の接触と交流を生む。
不動産の活用を通じた人々の接触・交流、地域の活性化に寄与。

③不動産業界発展のマインド
株式会社クラスコ「『人生、楽しい人』を増やす」というミッションの下に、不動産株式会社尚建不動産業界を変えていきたいというマインドを持って不動産ス

業界をさらに良くしていきたいという思いを持って業務を実施。

トックビジネスに取り組む。

④社会問題解決のマインド
阪井土地開発株式会社

空き家を活用して、社会的弱者の方々が自分の意志で自由に住株式会社ルーヴィス

全国の空き家を少しでも多く再生活用したいと考えて、自らリ

第４章 不動産ストックビジネスの成功への道

める町をつくりたいと考えて努力。

スクを背負って取り組む。

３-１

３．事業効果の分析

空室率低下とともに収益改善（１）賃料上昇による収益改善

第 3 章で紹介した事例のうち、建物の空下記の事例は、以前の賃料（あるいは周室率の低下の改善を目的としたすべての事

辺の賃料）が把握可能な場合において、改例において、それが達成されています。さ

修後に賃料が上昇したものです。

らに、空室率の低下や賃料の上昇といった視点で類型化すると、次のようになります。
株式会社クラスコ

リノベーションの際に、一つ一つの部屋にコンセプトを付けて内装をそのコンセプトに合ったデザインとすることで、新築物件の賃料より少し安い水準で入居者確保。賃料が低下した物件について同社がデザイン力を活かしたリノベーションをした結
果、賃料が平均 33％上昇。
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株式会社尚建

2 階建ての町家形式の建物の賃貸スペースを 3 つに小さく分け、各スペースの賃料の額を低く抑えることによって、総額として従前よりも高い賃料を得ることができた。1 人当たりの賃料が少なくなり、開業ハードルが下がるため「小商い」をしたい入居者が入居。

株式会社 NENGO「unico」の事例では「発酵」というコンセプトに沿って多様な入居者を募集するとともに、オフィスについては個々のスペー
スを小さく仕切ることで、面積当たりの賃料の単価を上げることが可能。結果として、川崎駅から徒歩 10 分の場所にあるにもかかわらず、面積当たりの賃料単価は川崎駅前の 2 階部分と同水準の賃料。「仕立てる賃貸」の場合は、入居者の希望を取り入れているため、入居期間の長期化と賃料アップを実現。

株式会社八清集会場を共有スペースに改装して各部屋も入居中の部屋を除いてリフォームを行い、共有スペースの改修費用は必要だったものの、リニューアルした部屋は賃料が上昇しても満室になり、収益性が向上。

合同会社 H&A brothers

賃貸住宅単体の設備改修のみによって得られる賃料の上昇には上限があると考え、設備の改修のみではなく、入居者と近隣の住民のコミュニティーを形成することによって、部屋の中だけの生活にとどまらない、地域の中での暮らしの価値を提供。一
般的な上限を超えた賃料設定が可能となり、満室稼働。

吉原住宅有限会社／

株式会社スペース R デザイン

賃借する区画の範囲をテナントが自分で決めることができる、内装をテナントが自分でデザインすることができるといった自由度の高さがあることが、テナントの満足度につながり、周辺の賃料に比べて高い賃料を得ることができている。区画を小さ
くし、賃料の総額をそれほど高額にならないようにして、賃料の単価が高くても入居者が確保できている。

（２）トータル収入増による収益改善料は上昇しないが、空室率低下によって改以下の事例は、以前の賃料（あるいは周修後にトータルのキャッシュフローが改善

辺の賃料）が把握可能な場合において、賃株式会社市萬したものです。

ポイントを絞った効果的なリフォームをすることによって、築古物件を優良資産に変え、賃料アップよりも、入居率アップを通じたトータルキャッシュフロー改善を実現。

株式会社ルーヴィス

納得感のある賃料によって、比較的長く住んでもらえることがよいと考え、新築の 9 割程度に賃料を設定。

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不動産ストック活用事例第４章.indd 122

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不動産ストックビジネスの成功への道

３-２

空室率低下とともにストックの活用

空き家・空き地といった遊休不動産を活用できる方法を考え、その最適な活用を図っ

以下の事例は、以前の賃料（あるいは周ているものです。

辺の賃料）との比較が行いにくいものの、
株式会社泉不動産

入居率や賃料の上昇が見込めない住居用途の建物の場合には無理にお金をかけないことや、耐震性能不足の場合にはあえて性
能アップのための投資を行わず、建物を除去することも選択肢
としてオーナーに提案。所有者の立場に立ち最良の活用方法を提案することで所有者の信頼を得ていて、他社が取り組まない
借地や築古のビル・借家の管理に特化して不動産ストックを活用。

株式会社エンジョイワークス

事業やサービスの供給者が不動産の価値や用途を決める方法では、空き家や遊休不動産の有効活用にはうまく対応しきれないのではないかと考え、入居希望者の存在を把握するとともに、入居希望者が施設に対して有するニーズを把握し、そのニーズに応えた施設とすることによって、開業時点ですべてのブースの入居者が決定。

阪井土地開発株式会社

空室が増えていた賃貸住宅を、自力で生活したいと考えている

NPO 法人

低廉売買・低廉賃貸の場合、仲介業務を行う不動産業者が得る

つるおかランド・バンク

方のための低家賃住宅に転用。

ことができる手数料の額が少なく、事業として継続することが困難な状態を改善するため、不動産業者に「コーディネート助

丸順不動産株式会社

第４章 不動産ストックビジネスの成功への道成金」を支払うことを通じて空き家問題を解決。
入居者が内装の改装工事費を負担し、その代わりに契約後一定期間の家賃を低く設定し、開業のハードルを下げる工夫。当初から高い賃料を得ることよりも、建物が利用されるようになることを優先。
株式会社リビタ

既存の常識にこだわらずそれぞれの物件が所在する場所の特性を考慮して、どのような機能を発揮する施設にすることが適切なのかを考えて様々な手法で遊休不動産の新しい価値を作ることにより、不動産ストックを再活用。

４．不動産ストックの活用ビジネスを考えるポイント

駅までの距離等といった要素によって決ま

４-１の活用事業に取り組む際に、こういった要

不動産の価値の再定義：

暮らしの価値、地域の価値

不動産の価値は、築年数、規模、最寄り

るという既成概念があります。しかし、本書で取り上げた事業者は、不動産ストック
素によって決まる市場に飲み込まれないよ
うに、不動産の真の価値を考えています。
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第２章に収録したインタビューにあるよめの方法になります。

うに、不動産の真の価値は個々の不動産にテクノロジーの進歩により、不動産テッ

あるのではなくて、不動産が存在する地域

クも迅速に成長しています。リノベーショにあると考えられます。不動産の価値を再ンの結果をソフトウェアでシミュレーショ

生するため不動産ストックを活用しようとンして最適なプランを提案することや、不する場合には、暮らしの価値、地域の価値、動産業の業務効率化を図るためのアプリをコミュニティーの価値を作り、その場所で開発することなど、テクノロジーで不動産・しか体験できないことや、楽しさを感じら

リフォーム業界を変えている事例もありまれるための付加価値をいかに創り出すかがす。

重要です。第３章で紹介した事例は、こう

このように、不動産ストック活用を行う

した観点から、地域価値の向上に資する不場合、不動産事業者には、業務能力を向上

動産ストックの活用方法を考えて実践してさせること、他の専門家と連携すること、いると言えます。

新しい技術を活用することなどによって、このように、不動産ストックの活用事業

顧客の要望、時代の流れ、社会の需要等をに取り組む際には、本当の不動産の価値は踏まえてコンサルティングができる総合的

何かを考え、既成の価値の定義を捨て、新な能力が要求されます。

たな不動産価値を創り出すとの姿勢が重要であると考えられます。

４-３

不動産再生のコンセプト

不動産ストック活用に取り組む際には、

４-２

不動産再生に要求される能力

しっかりしたコンセプトが必要です。単に

これまでは、単に物件を左から右へ流通

物件をリノベーションしてきれいにするだ

させるというビジネスモデルが成り立ちまけであれば、新築物件より優位に立つことしたが、今後、特に不動産ストック活用事は困難です。本書で紹介した事業者は、地業では、様々の課題に立ち向かってそれを域の歴史、文化等を考えて、どういう機能

解決できる総合的なコンサルティング能力を持つ物件にしたいのか、ターゲット層をが要求されます。

想定してどういった方に入居してもらいた事例にあるように、不動産業の強みであいのかをよく考えてしっかりしたコンセプ

る契約内容の工夫等のノウハウを生かしつトを付けることにより、新築物件と比較しつ、建築のノウハウを発揮することで成功た際にも選択される物件を生み出そうとしを収めている事業者がいます。また、地域ています。

に根差している不動産事業者は地域のこと

高度経済成長期には人口が安定的に増加を一番よく知っているので、それを生かししていたので、供給側が市場の主導権を有て不動産ストックを活用することが期待でし、「モノ」を作れば売れるという状態できます。加えて、建築やまちづくりなどのした。しかし、少子高齢化や人口減少、遊ノウハウを持っている専門家と連携して不休不動産増加といった社会環境の変化が起

動産ストックビジネスを起こすことも、中こっている現在、単に供給量を増やすのみ

小不動産事業者が、業務内容を充実させな

ではさらに空き家の増加を加速させる可能がら不動産ストックの活用をより進めるた性があります。作るのではなく、使いこな

124

不動産ストック活用事例第４章.indd 124

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不動産ストックビジネスの成功への道すという、不動産ストックを活用する時代

性質を整理することによって、成功していがやってきています。

る不動産ストックビジネスの要素を分析・これからの不動産ストックビジネスにお整理しました。

いては、個人のライフスタイルやライフス

こうした要素としては、①ストック活用

テージに応じた暮らし方の提案をすることに取り組む際におけるアプローチには、地によって、最適な不動産活用を実現するこ

域価値の向上という不動産の地域性からのとが求められます。つまり、供給側が市場

ものと、物件の取扱いという不動産の個別を主導するのではなく、まず、どういうも性からのものがあること、②ストックの活のが求められているのかを見据えて、需要用手法からみると、事例によってハードのに応じて供給するという転換が必要です。

面における程度の差があるものの、ハード

このような方向性を明確にすることが不動の面とソフトの面の両方からの対応が必要

産ストック活用事業に必要であると考えらであること、③社会・地域のニーズに対応れます。

するとともに、オーナーの利益、入居者の要望を見据えて物件を再生していること、

４-４

社会性と持続性を考える④事業リスクをうまくコントロールしてい

人口が減少し空き家が増加している現ること、⑤時代の変化に対応していること、

在、不動産ストック活用事業に期待される

最も重要な点として、⑥パブリックマインのは、一つの物件の活用を行えば終わりとドを持っていること、があります。
取組の効果からみると、以前の賃料（あューションを作ることです。そのためには、

るいは周辺の賃料）が把握可能な場合におまず不動産ストック活用事業の仕組みが持いて、改修後に賃料が上昇し、あるいは、続可能でなければなりません。単にリノベ

賃料は上昇しないものの、空室率低下によーションし、物件の性能・価値を向上させってトータルのキャッシュフローが改善しるに留まるのではなく、物件が所在する地ています。また、総じて、使用されていな域の状況や市場のニーズを把握すること、い物件が、再活用されるようになっていま

また、遵法性、採算性などを吟味しながらす。なお、リフォームの費用対効果（どれ事業全体を考えて最適な企画を作るというだけの費用をかけてリフォームしたらどれ

ビジネスモデルを構築することが必要でぐらいの賃料上昇が実現するか）に関心がす。

あると思われますが、本書で紹介した事例

そして、このビジネスモデルには、社会からは、暮らしの価値や楽しい体験など、状況を把握し、地域や社会の問題を解決す

金額で評価することが難しい無形の要素がるという社会性が必要です。その際、利他賃料を押し上げていることが分かりまし

的な心を持つというパブリックマインドがた。

基本になります。

第４章 不動産ストックビジネスの成功への道いうことではなく、長く続くビジネスソリ

不動産最適活用を実現するためには様々な課題がありますが、本章で行った分析が、

５．おわりに

今後不動産ストック活用事業を行おうとする方に少しでもお役に立てれば幸いです。

本章では、本書で紹介した事例の特徴や
125

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第5章

研究者による論稿集

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遊休建築ストックのための再生・利用の構成要素
明海大学不動産学部長

１．

建物ストックの長期利用の実現

図１

教授

中城康彦

不動産プロジェクトの構成要素

20 年に一度行われる式年遷宮が示すように木造建築物の寿命は一般に短い。木造
建築物の伝統に加え、戦後復興から高度成長にいたる間の急激な社会の変化により、建物に対する需要も急激に変容した。この変容に対応するには、建物の寿命は短いことに経済合理性があった。
一方、今日では建物の解体や建設に伴う実際の不動産プロジェクトでは、所有・地球環境への影響と資源の浪費、経済の低利用・経営・運営・出資・事業構築の要素

成長化に伴うストック利用の優位、地域のによってその実現を図る（図 1）。各要素

文脈を継承する大切さなどにより、既存建は原始的には一体で、状況に応じて分離す

物の継続利用が評価されるようになった。

る。かつて、貸し間では、「店子といえば陳腐化し、競争力を失った建物を解体で子も同然、大家といえば親も同然」といわはなく、改修して蘇生させる手法としてのれた（近い関係）が、不動産投資信託の賃コンバージョンやリノベーション（以下、貸住宅では 6 つの要素は完全に分離する「建築再生・利用」という。）が行われる。

（遠い関係）。

一般に、建物用途の変更を伴わない建築再生をリノベーション、伴うものをコンバー
ジョンという。両者とも所有者等の権利者の変更を伴うことが少なくないことが共通
点である。

２．

不動産プロジェクトの構成要素

３．建築再生・利用プロジェクトの社会性
不動産の価値は時間と空間で組成される。建築の再生・利用プロジェクトにかかる不動産が効用を保つために、不動産に不可欠の属性としての、財産性（持続可能性、不動産にはものの側面（工学的側面）の

第三者対抗力、譲渡可能性など）や資産性

ほか、所有や利用の権限（法的側面）、事（住環境、市場性、融資可能性、価格、賃業収支の成立の側面（経済的側面）がある。

料など）を維持し承継する仕組みづくりが不動産が社会的な存在として認められ、効重要となる。

用を発揮するにはこれらが適切な相互関係を保つことが不可欠である。

建築の再生・利用は一般に簡便・短期の利用をイメージするが、簡便・短期のプロ

128

不動産ストック活用事例第５章.indd 128

19.9.2 4:21:31 PM

遊休建築ストックのための再生・利用の構成要素ジェクトでもそれを構成する要素の分離

間 99 年のリースホールドで住宅供給したと、うまく機能するための「仕組み化」が（ビルディングリース）。99 年の価値は永見られることも少なくない。

久の価値の 99.2％（割引率 5％）で、永久経営状況が思わしくないために追加投資と等価と考えたが残存期間が 50 年を切るに必要な資金の調達が困難など、建築の再ようになって融資がつかず、売買できない

生・利用に固有の複合的な課題も存在する。

ために急速に市場価値を失って社会問題化

原始的には創意工夫や協働で立ち上げたプした。

ロジェクトであっても、それが維持され継既存の土地・建物に対する追加投資が主承される持続可能性をもつことで社会的にとなる建築の再生・利用プロジェクトとい自律したプロジェクトということができえども多額の資本が必要なことが多く、自る。

己資金だけでは展開に限界がある。事業資金の融資が受けられることが一次市場、二３-１ 財産性次市場共通の制度インフラとして必要であ

プロジェクトの構成要素全体を所有者がる。融資する金融機関にとっては、事業に担う一体型であれば問題とならないが、い採算性が認められることが必須であるととずれかの分離が起きると契約関係が生じ

もに、二次市場で譲渡できること、すなわる。状況に合わせた知恵を出し合い、役割

ち、権利が不要となった際に価格を伴ってを定めて協力すること（契約）が建築の再売却できること（出口がある）がポイント

生・利用の基本とすれば、契約自由の原則である。建築の再生・利用の仕組みに価値

より、いろいろの契約があってよい。

があり、取引できる市場が存在することが一方で不動産の利用に関し、①登記できる権利、②特別法に裏打ちされた権利は、規律を適切に適用することで権利の安定が図れる。これらの権利は不要になった場合でも譲受け希望者に譲渡可能なものも多肝要である。

４．建築ストックの遊休化

建築という言葉からはその建物を建てるい。半面、①②を持たない権利の安定性はきっかけとなった利用用途を背景としたハ

脆弱なことが多い。

ードとしての建築物を造ることやその様式をイメージする。一方、社会経済的な視点交代して撤退を求められると対抗できず、からはハードとしての建築物の存在より

権利は保護されない。プロジェクトの状況

も、建築物と敷地（不動産）および用途とが変わる、メンバーの状況が変わるなどの使い方（用法）を組み合わせて必要な利用場合でもスキームに持続可能性が備わって方法を実現することも重要である。つまり、いることが、外部から信頼される建築再生・

ニーズや事業性を考慮しつつ、建築物の使利用に不可欠である。

い方を実現する建築再生・利用の仕組みが第５章 研究者による論稿集

第三者対抗力がない権利では、所有者が大切である。（図 2）。

３-２ 資産性

建築再生・利用が必要となる背景には、土地保有権が確定期限付きのことも多い

その建物の機能、すなわち、建物が利用者

英国では 19 世紀中葉の住宅難に対して期に提供することのできる用益が時代のニー
129

不動産ストック活用事例第５章.indd 129

19.9.2 4:21:31 PM図２

建築の再生・利用の構成要素

不十分な性能を補強すると同時に、建物の用途や空間を需要に適応したものに変更して建物を継続的に利用するものである。事
業化に際しては、長期的な変容にも対応できるスキームを構築する必要がある。空室や既往債務の存在など、不動産経営にかかわる負の遺産を内包しての事業化であることも特徴的で、これらを克服するために以下のような手法を組み合わせる。

（1）用途の転用（全体再生・利用と部

分再生・利用）建物のどの範囲を再生・利用するかによ

ズに合わなくなったことがある。建築再生って、全体再生・利用と部分再生・利用に

は建物のスペックだけで解決できるもので区分できる。両者は、事業化の契機、目的、はない。仮に建物のスペックだけで解決し手法など、基本の部分で異なる点が多い。

ようとすると膨大な追加投資が必要となっ建築再生は漠然と全体の再生・利用をイメて、かえって事業成立性を失う。事業性をージするが、件数としては部分再生・利用担保しつつ需要不適応を克服するためにが多い。

は、建築物が提供する用益の質量とバラン
スを見直すことが求められる。

全体再生・利用は、不動産経営の全般的な見直しであり、全テナントを退去させた

建築の用益はある時点を考えて、①需要

うえで建物全体の改修工事を行う。立ち退の変化に合致した用法が可能なものである

き交渉や本格的な仮設工事が必要など、相か、②需要に対応できる建築スペックを持応の期間が必要である半面、必要十分な工っているか、③需要を誘引することのでき事ができる。これに対して部分再生・利用るサービスレベルを持っているか、の 3 つ

は、不動産経営の部分的な見直しである。

の要因で構成される。

既存テナントの賃料収入は確保しつつ、さらに、建築再生で実現する内容それ自空室部分を部分再生・利用し、新規テナン体が持続可能でなければ建築再生とはいえトを確保する。ビル自体は開業したままのず、この点で、④更なる変化に対して柔軟工事となり、最低限の工事しか行わない、に対応できることも重要である。建築再生・同一建物内に複数用途が混在する、必要な利用はこれらの要素を最適に組み合わせて建築確認を行わない・行えないケースがあ構築する。

るなどの課題もある。

５．

（2）権利の変動

建築再生・利用は、長期安定的な都市経

建物所有権の変動のさせ方によって全体

営や不動産経営の観点から、既存の建物の権利変動、部分権利変動および権利変動な

遊休建築ストックの再生要素①所有権移転の有無

130

不動産ストック活用事例第５章.indd 130

19.9.2 4:21:31 PM

遊休建築ストックのための再生・利用の構成要素

しに区分できる。権利変動は、建物の所有権を移転する場合と、区分所有建物として
区分所有権を移転する場合がある。
建物所有権の共有持分の移転も可能であの交渉期間や費用が必要となる。
この点から、借家人の立ち退きが問題とならない、空室部分だけの部分再生・利用や、自用の建物の再生・利用が容易である。

るが、爾後の維持管理や処分を考えると実務的ではない。

（3）事業資金と採算性⑤資金の調達②所有権移転の直接性・間接性

事業費の調達方法に、間接金融と直接金権利の変動が起きる場合に、再生前の所融がある。前者は一般に銀行からの借入を有者から再生後の所有者に直接的に権利が検討するが、ノンバンクの融資を受けるケ

移転する場合（直接移転）と、いったんデースもある。キャッシュフローが安定的にベロッパー等に移転したあと、再生後の所見込める場合は、証券化等により直接金融有者に間接的に移転する場合（間接移転）の可能性もある。

とがある。後者の場合は、その都度、登録

自己資金を投入して確実に事業化してい免許税や不動産取得税等の支払いが必要なる例や、使途の拘束が緩やかな公的資金をことが基本であり、推進上の阻害要因とな導入する例もある。賃貸住宅の場合は、共っている。

用部分の整備に対する補助金の利用も考えられる。

③単独事業と共同事業

このほか、事業支援者が金融機能を果た

建物の所有者が単独で事業化する場合す例がある。サブリース会社が自ら施工しと、デベロッパー等と共同で事業化する場

たコンバージョン費用を立替え、完成後の合がある。前者は、さらに原所有者による家賃収入から分割払いを受ける方法であ場合と新規取得者による場合があり、後者る。進展が著しい IoT を利用したクラウド

は、共同事業者による場合と事業支援者に

ファンディングも普及の兆しがみられる。

よる場合がある。
共同事業者による場合とは、共同して事⑥資金の回収事業費の回収方法に、賃貸による方法（賃であり、事業支援者による場合とは、事業貸方式）と売却による方法（分譲方式）が費は負担しないものの、事業推進を支援すある。賃貸方式は賃料収入により長期にわる専門知識や情報の提供者が共同事業者とたって投下資本を回収する。分譲方式は転して参画するケースである。

用後の住宅等を分譲することにより短期的

第５章 研究者による論稿集

業費を負担する関係にある者との共同事業に回収する。
④借家人の立ち退き分譲方式では、区分登記を行う必要があ

借地借家法で保護される建物賃借人（借り、これが可能な改修設計が求められる。

家人）に建物賃貸人の都合で立ち退いても分譲方式では、売買契約の担保責任が売主らうことは容易ではない。空室や老朽化がに課せられるため、賃貸方式と比較して、目立つ建物であっても、全テナント退去の

改修前のビルの調査や改修工事を慎重に行

上、全体再生・利用を行うためには、相応う必要性が高い。
131

不動産ストック活用事例第５章.indd 131

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建築再生事業は、一般に事業資金の調達

サブリース会社（事業支援者）に一括賃貸が容易とはいえず、権利の変動と資金の回する。サブリース会社はこれを転貸して転収は不可分の関係にある。

貸収入を得る一方、必要諸経費、管理報酬等を差し引いて、所有者に一括賃借分の賃（4）プロジェクトの参加者料を支払う。
建築再生・利用は大なり小なり不動産経⑦ユーザー参加方式
建築再生・利用の魅力のひとつは、他に営の不首尾に対する軌道修正であり、所有類例のないユニークな空間づくりが可能な

者は追加資金の投入も含めて懐疑的になっ点である。住宅の間取りや供給方式についている場合が少なくない。このような場合てユーザーの希望を取り入れて行うコーポに、事業支援者としてのサブリース会社のラティブ方式は、ユーザー直接型の供給方

役割は大きい。

式である。DIY 賃貸を国土交通省が提唱していることもあり、先駆的な取組みが広が⑨スケルトン・インフィル一体型と分離型

りを見せている。

建物の躯体・仕上げ・設備全体を建物所有者等の事業主が完成させて利用者に提供する、スケルトン・インフィル一体型に対⑧サブリース方式
建物賃貸借の基本は、所有者が再生工事

して、スケルトン・インフィル分離型では、を行ったうえで、入居を希望する賃借人と

躯体・外部仕上げ・設備幹線等のインフィ

直接的に建物賃貸借契約を締結する。このルは事業主が提供する一方、専用部分の内場合は賃貸事業のリスクとリターンの全て部仕上げや設備機器等のインフィルは利用

が事業主にかかる。

者が負担する。

これに対して転貸方式（サブリース方式）

分離型では、追加の投下資本をなるべくは所有者が再生工事を行ったうえ、建物を低減させたい事業主の意向と自由な間取り

表１

多様な事業主体の参画
建築再生後

分

概

呼

類

念

図

称

建築再生前

A-OL4
A-OL3
A-OL2
A-OL1

共同事業（借地・底地）

単独事業

共同事業（所有権）

原事業者

新事業者

タイプ3

タイプ7

タイプ10

タイプ8

タイプ2

タイプ2’

A-RL4
A-RL3
A-RL2
A-RL1

X-RL4
X-RL3
X-RL2
X-RL1

A-RL4
A-RL3
A-RL2
A-RL1

Y-RL4
Y-RL3
Y-RL2
Y-RL1

RO1-RO1
A-RL3
A-RL2
A-RL1

RO2-RO2
RO1-RO1
A-RL2
A-RL1

原事業者+新市場者

AAX

A (借地権者）

Y（借地権者）

土地所有者

土地所有者

土地所有者

Z（底地権者）A （底地権者）

土地所有者

A （底地権者）

原所有者単独型

新所有者単独型

底地譲渡型（借地権建物移行型）

借地権付建物譲渡型（底地移行型）

土地建物譲渡型（土地・建物交換型）

建物譲渡型（借地権・建物交換型）

A RO1

ＡRO1 RO2（借地権）

土地建物所有者が賃貸事 原所有者が、事業主とし 原所有者から土地・建物の 底 地 を 投 資 家 等 に 譲 渡 借地権付建物を譲渡し、 土地・建物の所有権の一 借地権の準共有持分と建物
務所ビルを経営。ビルが自 て事業をコーディネートし 所有権を譲り受けたディベ し、原所有者は借地権付 原所有者は底地経営に転 部 を 共 同 事 業 者 に 譲 渡 所有権の一部を譲渡する。
用のこともある。借家権の て、コンバージョンを行う。 ロッパー等がコンバージョ 建物の経営を行う。底地譲 ずる。底地経営は安定的 し、イコールパートナーとし 共同事業者はタイプ2と比べ問題がない分、自用の方 建物用途は住宅等に転用 ンを行う。譲渡価格はコン 渡代金をコンバージョン事 で経営の失敗は少ない。 て事業を展開する。
て土地所有権を購入しない
方式の概要
が、コンバージョンは容易。 となる。
バージョン後の事業性を元 業費に充当する。底地を分、出費は少なくて済む。
に収益還元した収益価格 購入した投資家には地代
が前提。
を支払う。

凡例：土地部分のアルファベットは所有者および借地権者、建物部分のA-OL1 のAは所有者、OとRは用途（O：
事務室、R：住宅）、Lは賃借人で数字は賃借人の番号を示す。

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遊休建築ストックのための再生・利用の構成要素

や内部仕上げを希望する利用者の意向が一致する可能性がある。
一方で、附合の問題がある。また、退去時に原状回復義務を負う場合は積極的なイ
ンフィル投資が行いにくい。昨今広がりを見せている⑦ユーザー参加方式は、スケル
トン・インフィル分離の上、原状回復義務を免除する方式である。
⑩多様な事業主体の参画
表 1 において、原所有者が単独でコンバージョン事業を行うものはタイプ 3・4 であり、他は、多様な事業主体の参画を待って初めて事業化できる。建築再生・利用を担う多様な事業主体が参画できる環境作りが必要である（表 1）。

【引用文献】

1）中 城康彦「建築再生のプロセス−運用段階」『建築再生学』市ヶ谷出版社（2016.1）p.31
2）中城康彦「暫定利用の権利と価格〜不動産価値を高める暫定利用〜」『都市計画』Vol.65 No.3 公益社団法人日本都市計画学会（2016.7）p.71
3）中 城康彦「空閑地利用の権利と価格」『今後の土地問題を考える研究会最終報告』一般財団法人土地総合研究所（2015.3）p.216
4）中城康彦 「コンバージョンで検討すべき項目」『サ
スティナブルコンバージョン』プログレス（2004.4）pp.42-47
5）中 城康彦 「コンバージョンとリノベーションを巡る状況」『建設物価』建設物価調査会（2018.2）
pp.21-23【参考文献】
1．中城康彦、齊藤広子「建物コンバージョンの類型化と規定要因—サスティナブルコンバージョンの研究—」日本建築学会大会学術講演梗概集 F-1 都
市計画・建築経済（2003.9）pp.1281-1282
2．中 城康彦「所有と利用の多様化と建築運用」『建築再生の進め方 ストック時代の建築学入門』市ヶ谷出版社（2007.10）pp.209-211

６．まとめ

建築再生・利用の背景には建物の長期利用に加えて、不動産投資の多様化、とくに、所有権移転を伴う不動産投資が一般化したことがある。半面、建築再生・利用が事業として容易に成立する状況があるわけではなく、個別の事案に即し、工夫を重ねて事業化する実態がある。個別の工夫には建築再生・利用に精通した「建築再生プロデューサー」の活動が不可避であり、その育成が急務である（1）。併せて、事業成立の基第５章 研究者による論稿集

礎条件として建築再生コスト情報の社会的共有が強く求められる。

（1）公 益財団法人不動産流通推進センターでは既存
建築ストックを調査、診断して有効活用方法を提案する企画書を作成する人材として「不動産エバリュエーション専門士」の育成を開始した（2019 年 3 月）。

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不動産ストック活用に関する
ビジネスモデル
明海大学不動産学部

１．

はじめに

教授

周藤利一

造の最大化を支えることが期待される。』（同ビジョン 7 頁）と記されているように、空き家を除いた広義の賃貸住宅は日本の個々の不動産にとっての単独の最有効利用

全住宅ストックの 4 割近くを占める。したにとどまらず、周辺環境の改善や、コミュ

がって、不動産ストックの最適活用や有効

ニティーの活性化など地域全体の価値を高活用を考えるに当たって、賃貸住宅が主要

めていくことが求められることを強調してなターゲットになることは当然であり、本いると理解される。

共同研究で紹介されている企業の多くが賃したがって、本稿では、不動産ストック

貸住宅を取り扱っているのも納得できるとの活用事例の中で、同ビジョンが提唱するころである。

最適活用という視点も重視して検討する。

そして、宅地建物取引業者がストックとしての賃貸住宅を対象とする場合のビジネ
スモデルは、本来業務である住宅賃貸借契約の仲介に加えて賃貸住宅管理業務を行う

２．仲介＋管理のビジネスモデル

賃貸住宅の仲介＋管理のビジネスモデル

ことが一般的である。そこで、本稿では、については太田秀也麗澤大学教授による研まず、賃貸住宅の仲介＋管理のビジネスモ

究があるので、ここではその概要を紹介さ

デルについて検討する。

せていたただく。

次に、本共同研究で紹介されている各企※太田秀也「賃貸住宅仲介業の実態等に関業に関する情報と筆者が参加したヒアリンする研究−プロパティ・マネジメント型

グの際に得た情報に基づき、これら各企業

モデルによる仲介の可能性−」都市住宅のビジネスモデルについて、筆者が設定し学会「都市住宅学」92 号、2016 年。

た視点に従い検討する。
周知の通り、国土交通省は「不動産業ビ（1）業者の属性

ジョン 2030 〜令和時代の『不動産最適活研究対象となっている仲介業者の 97%

用』に向けて〜」を公表した。同ビジョン

が一つの都道府県のみに営業拠点を置き、は最適活用という語を提示したことに大き本社だけの営業拠点で営業を行う業者がな意義があると考えられるが、その趣旨は、63%、従業員 5 名以下が 66% であり、小「時代や地域のニーズに的確に対応し、そ規模な業者が多い。

れに応え得る不動産を形成するとともに、それらが社会において最適に活用されること、いわば『不動産最適活用を通じて、個
人・企業・社会それぞれにとっての価値創（2）賃貸住宅仲介業務の内容
年間の仲介件数は平均 122 件で、10 件
以下の業者が 24% いる。

134

不動産ストック活用事例第５章.indd 134

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不動産ストック活用に関するビジネスモデル

仲介業務の売上が全売上高に占める割合
は 24% である。

ることが分かるが、実際の業者の業態を調べてもこれらの類型に分散して存在していそして、小規模な業者ほど仲介件数が減
少傾向にある。

る。
大手業者の場合は①の割合が比較的高く、自社物件に専念する傾向が見られる。

（3）賃貸住宅管理業務の内容

これに対し、中小業者の場合は、仲介業務

ほとんどの業者が賃貸住宅管理業務を行における営業力の問題から、自社管理物件っているが、管理戸数が 100 戸以下の業者

であっても自社付け率が高くなく、他社にが 49% と、小規模な管理業者が多い。

仲介業務を依存せざるを得ない部分が存在

また、49% の業者がメイン業務は管理業する。また、自社管理物件の規模が小さい

務であって、その一環として賃貸仲介業務ため、自社管理物件の仲介だけでなく、他を行っており、仲介業務がメインであって、社物件の仲介も行っているという部分も存

その一環として管理業務を行っている業者在する。

36% より多い状況となっている。

（5）プロパティ・マネジメント型モデ
ルへの転換（4）管理物件と仲介物件との関係
いずれにせよ、仲介業者は管理業務も行

自社管理物件を自ら仲介（客付け）するっているのが通例であるが、それでは物件

形態をプロパティ・マネジメント型モデルに着目すると、仲介業務と管理業務の関係と呼ぶとすれば、これは米国型のビジネスはどのようになっているのだろうか。

モデルであり、今後は日本でも増加すると

つまり、自社が管理する物件の入居者を予想する関係者もいる。

募集する場合、自社で仲介するだけでなく、実際にそうなれば、地域の物件は網羅的

広く他社に仲介を依頼することがある。他に取り扱うという従来型の地域密着型の仲方、仲介物件の中に占める自社管理物件が介業のビジネスモデルからの大きな転換に多い業者（自社物件に専念する業者）もいなることを意味し、中小不動産業者にとっれば、広く他社管理物件も仲介する業者もて少なからぬ影響をもたらすことになろ

いる。

う。

これらの関係を模式的に整理すると、次表のように類型化できる。

高い

中程度

低い

仲介件数中
自社管理物 中程度①②③

する情報と筆者が参加したヒアリングの際

④

⑤

⑥

に得た情報に基づき、これら各企業のビジ

低い

⑦

⑧

⑨

ネスモデルについて、以下の通り筆者が設

高い

件仲介割合

第５章 研究者による論稿集

自社管理物件自社付け率

３．各企業のビジネスモデルに対する検討
本共同研究で紹介されている各企業に関定した視点に従い分析した結果、そこからこのように、仲介業務と管理業務を合わ得られる知見を示す。

せて行うといっても、多くの類型があり得
135

不動産ストック活用事例第５章.indd 135

19.9.2 4:21:31 PM

３-１

オーナー満足度を向上させる

ことの家賃設定方式とは異なるユニークな方式
であり、行き止まり路地を入居者や近隣住顧客であるオーナーが満足するような不民のコミュニティー空間として活用する工動産事業を提案することが最大のポイント

夫は、不利な状況を魅力に転換する知恵のであることは当然であるが、そのためには所産であり、いずれも逆転の発想によりテ

優れた内容の提案を作ることができる企画

ナント満足度を向上させた好例である（株

力を高めると同時に、提案内容をオーナー

式会社八清）。

に十分納得してもらえるような説得力も兼ね備える必要がある。

そして、この事例は不動産業ビジョン
2030 の最適活用の実践であると評価でき管理物件において売買の重要事項説明書る。つまり、対象不動産の価値向上と地域と同様の書類を作成し、境界の確定をオーの価値向上を同時に実現できているのであナーに提案することにより、オーナーの意る。

識向上を図っている企業がある（株式会社泉不動産）。

また、DIY はテナント満足度を高める定型的な手法であるが、全てのテナントが築古物件のオーナーからの相談に対し、

DIY を志向するわけではなく、また、実際

改修か取壊しかの一つの手法を説得するのにやろうとしても苦手な場合もある。そこ

ではなく、テナントの事情も考慮してさま

で、間取りが同じ部屋であっても、一つ一

ざまな選択肢を考えて、ケースバイケース

つの部屋にコンセプトを付けて、内装をそで対応策を決定している企業がある（丸順のコンセプトに合ったデザインとし、部屋

不動産株式会社）。

のコンセプトを表現する名前を付けている

企画提案のプレゼンにパソコンを活用企業がある（株式会社クラスコ）。

し、専有部のリノベーションを 400 プラン

物件が所在する地域の特性を踏まえて、用意してオーナーが選択できるように工夫

ターゲットとするテナントの属性や嗜好にしている企業がある（株式会社クラスコ）。

適したコンセプトをオーナーと共同で選定

リノベーションに伴うコストと収益をシすることにより、DIY が苦手なテナントにミュレーションできるソフトを開発して、とっても、自分の嗜好に合った内装の部屋

税引き後のキャッシュフローを比較するこに入居できるという満足感を与えることがとにより、オーナーにとって一番効果の高できる。部屋の差別化という従来にはないいプランを提案できるように工夫している発想が活かされていると言える。

企業がある（株式会社クラスコ）。

そして、スモールオフィスの事例で、賃

これらはいずれも、各企業が独自の企画

借する区画の範囲をテナントが自分で決め力を発揮してオーナーの理解と満足を得てることができ、内装をテナントが自分でデいる好例である。

ザインすることができる工夫をしている企業がある（吉原住宅有限会社／株式会社ス３-２

テナント満足度を向上させる

こと

ペースＲデザイン）。テナント自身が施工するわけではないが、区画の範囲と内装の子育て世帯をターゲットとした物件で子デザインの決定をテナントが行うことがで供が増えると家賃を下げる仕組みは、通常きるという自由度の高さがテナント満足度

136

不動産ストック活用事例第５章.indd 136

19.9.2 4:21:31 PM

不動産ストック活用に関するビジネスモデルを高めている事例である。

た企業はいずれも、社会貢献や不動産業界

さらに、リノベーションを行う前にテナ全体の発展を企業理念の一つとしている。

ントを決定し、そのテナントの意見も取り

このような姿勢は、顧客だけでなく、従入れてオーナー側でリノベーションを実施

業員の意識にも良い影響を与えるのは当然した後に入居してもらうというビジネスモであり、企業の持続的な成長にも資するとデルを採用している企業もある（株式会社評価できる。

NENGO）。これもまた、テナントが自ら手を掛けずに自分の嗜好を満たすことができる手法の好例と言える。

３-４

地域満足度を向上させることテナントを対象とした食事会に近隣住民に参加してもらったり、敷地内に設置した３-３と従業員満足度を向上させるこ

不動産業界では、日曜日を定休にするこ

家庭菜園でテナントが栽培した野菜を近隣住民にも配っている事例がある（合同会社
H&A brothers）。

とは業務の性質上極めて困難なのが実情であるいは、廃工場を活用したシェアアト

あるが、賃貸管理部門において、警備会社

リエの運営において、マルシェを併設して、などへのアウトソーシングを積極的に行うそこへ近隣住民にも参加してもらうことにことにより、従業員の日曜定休を実現した

より、コミュニティーを形成し、アトリエ企業がある。

での作業中に生じる騒音について理解を得

また、仲介部門において、繁忙期には従業員が自分で運転して顧客の送り迎えをせやすくしている事例がある（株式会社エン
ジョイワークス）。

ず、タクシーを利用することにより、勤務

このように地域住民を巻き込む工夫をす

時間の節減に成功した企業もある（これらることにより、物件のテナントとこれら住はいずれも各事例報告の中では記述されて民の間でコミュニティー形成を図ることいないが、筆者が参加したヒアリングで得は、地域と共生するストックビジネスとしられた情報）。

て持続性のあるビジネスモデルであると評

このような事例は、まさに中小不動産業

価できる。
また、地域の歴史を踏まえて建物の用途を積み重ねることによって従業員の勤務環のコンセプトを設定し、地域の人に喜ばれ境を改善することは、自分はこの企業に勤るテナントが入居している事例がある（株めて良かったという従業員満足度を高める

式会社尚建）。

ことになり、それは優秀な従業員の定着率

そして、単に建物のリノベーションを行の向上、業務に関する新たな提案の増加なうのではなく、「良き商い」を作り育てる

どを通じて企業にとっても大きなメリット

ためのバイローカル活動にも取り組んでいをもたらすことになる。

る企業がある（丸順不動産株式会社）。

さらに、不動産ストック最適活用の結果、こうした地域を良くするという発想に根

対象不動産だけでなく、街が全体として盛差した事業展開は、地元産業の活性化を通り上がることが大事と考える企業のようにじて、対象物件とテナントの事業の持続性（株式会社 NENGO）、各事例で紹介されを高めるものであり、不動産ストック最適

第５章 研究者による論稿集

界における働き方改革であり、様々な工夫

137

不動産ストック活用事例第５章.indd 137

19.9.2 4:21:31 PM活用という切り口でのエリアマネジメントある。投資額を誰から回収するかが保障さの手法の一つでもあると言える。

れていないからである。投資額が大きい場
合には、なおさらそうである。

３-５

リターン確保とリスク管理を両立させること（1）リターンをきちんと認識すること

そこで、リフォームやリノベーションを行うに当たっても、全面リフォームにこだ
わるのではなく、重点化する発想も必要でどのような立場で不動産事業に関与するある。また、共用部分のみリノベーション

かにかかわらず、収益を目的とする以上、を行ったり、逆に専有部を中心に行うなど、対象不動産の収益性は最大のポイントであ

投資における選択と集中が必要である。

る。

リフォームの実施箇所をエントランス、

ここで収益性という言葉をどのような意

ゴミ置場、駐輪場の 3 箇所に絞っている企

味で用いているのかという点が、不動産ビ業があるが、選択と集中の好事例であるとジネスの現場であまりきちんと議論されて言える（株式会社市萬）。

いない場合もあるように感じる。坪単価とつまり、かけるべき所にかけるべき費用

か家賃総額という言葉が頻繁に用いられるを投資するという考え方は、収益確保のたが、こうした名目的・表面的な数字ももちめに重要な発想であると同時に、リスクをろん無視できない。

低減させるためにも有用な発想である。

しかし、こうした数字を増やすことだけ

他方、企業にとってのリスク管理というが不動産事業の収益確保の本質なのだと信面では、事業エリアを限定するというモデじ込んでいるオーナーに対し、その不動産

ルは、自社でコントロールできる地理的範にとっての最適の収益とは何か、そして、囲内に事業活動空間を限定することによそれを実現する手法は何かを理解してもらり、コントロール不能なリスクの発生を遮うことが不動産事業をスタートさせる前に断することができる。

不可欠な前提条件だと考える。そうした良本研究の対象企業の中にも、不動産スト

いスタートを切るためには、オーナーに対ックのリノベーションとバイローカル活動する企業の企画力と説得力が必要なわけでを両輪として、自社から半径 2km 圏内のあるが、具体的には、家賃総額ではなく、

エリアマネジメントを通じたエリア価値向

減価償却費や税引き後の収益やライフサイ

上に取り組んでいる例がある（丸順不動産

クル・コストといったトータルなキャッシ株式会社）。

ュフローで判断することの重要性をオーナ

また、業域を限定して得意分野に特化す

ーに理解してもらうことが不可欠である。

るという発想も、企業の外形的成長にこだ
わらない経営における戦略の一つであると（2）リスクをきちんと認識すること
テナントが決定してからリフォームを実

同時に、ビジネスリスクを最小化する手法でもある。

施することは、コストであっても、リスク前述したように、賃貸住宅の仲介＋管理ではない。これに対し、テナントが決まるのビジネスモデルが一般的な中で、管理専前にリフォームやリノベーションを実施す業に徹している企業もある（株式会社市ることはコストであると同時にリスクでも

萬）。

138

不動産ストック活用事例第５章.indd 138

19.9.2 4:21:31 PM

不動産ストック活用に関するビジネスモデル

あるいは、住宅確保要配慮者のための住区画を小分けしつつ、坪単価を引き上げ宅支援を、ボランティアではなく、適切なた結果、総額で従前以上の賃料収入を確保

家賃を得るビジネスとして成立させている

できている事例がある（吉原住宅有限会

企業もある（阪井土地開発株式会社）。

社／株式会社スペースＲデザイン）。区画

借地と築古物件の管理に特化して取り組数が増えることによりテナントの数も増んでいる企業もある（株式会社泉不動産）。

え、満室リスクが大きくなるところを、テ
ナント満足度を上げることによりカバーし（3）リターン確保とリスク管理のバラて、リターン確保を実現した事例である。

ンス
一般のサブリース事業は、土地所有者が資金調達をして賃貸住宅を新築してオーナ

３-６

複眼的アプローチ（1）複眼的アプローチの意味

ーになるという、もっぱらオーナー側にリ市場において成功したと評価される手法

スクを寄せるスキームで展開されている。

を導入することは一般的な企業行動パター

これに対し、空き家をオーナーから一定ンであり、また、自社の営業スタイルに従期間借り上げて、自社の負担でリノベーシ

うことは従業員に求められる行動類型であョンを実施した後に転貸するというスキーる。ここで留意すべきは、こうした企業やムを開発した企業がある（株式会社ルーヴ

従業員の行動類型が単一の思考や単一の手ィス）。

法にこだわり過ぎてはならないことであ類似の事例として、空き店舗をオーナーる。つまり、事業の成功という最終の目的・から一定期間借り上げて、改修費用をオー

目標から逆算して、どのような手段を適用

ナーと折半して負担して転貸するというス

すれば最善かといった、望ましい結果に至キームを開発した企業がある（株式会社尚るプロセスを取捨選択する作業が必要であ建）。

る。言い換えれば、結果に至る過程は常にこれらのスキームは、空室物件を解消す
る上でのオーナー側のリスクとコストを企

一つではなく、複数存在するという複眼的アプローチが必要なのである。

業側が一定程度・一定期間負うことにより、アカデミズムの世界においても、不動産

最終的にはオーナーの安定的なリターン確学とは、単一の学問ではなく、法律学、経保を実現するという点で、一般的なサブリ

済学、経営学、建築学、都市計画学、環境ースとは異なるビジネスモデルである。

学など不動産に関わる各分野の学問の学際的・総合的な体系である。そして、各分野施設として、築古のビルにシェアスペースの中のいずれか一つの学問の研究方法だけを展開する事例において、リターン確保ので不動産に関する命題を解くことはできために、より収益性の高い住宅や宿泊施設

ず、各分野の知見と手法を融合的に活用すとの複合化を図った事例がある（株式会社

ることにより最適解を得ることができる。

リビタ）。

これを不動産実務に当てはめると、同じ一

これらはいずれも、リターン確保とリスつの物件であっても、見方を変えることに

ク管理のバランスを図るビジネスモデルでより、異なる対処方法が浮かび上がってきあると評価できる。

て、それらの中から、最適な選択を行うこ

第５章 研究者による論稿集

また、コミュニティー形成の拠点となる

139

不動産ストック活用事例第５章.indd 139

19.9.2 4:21:31 PM

とが可能になる。これもまた、複眼的アプ

して、オーナーとテナントが改修費用を分

ローチである。

担する事例がある（丸順不動産株式会社）。
これらはいずれも、対象物件をどのよう（2）物件に対する複眼的アプローチにすれば最適な結果が得られるかという、本研究で紹介された企業の中にも、築古物件処理のソリューションにおける複眼的の物件においてリフォームを実施してかアプローチの優れた実践事例と言える。

ら、テナントを募集するという通常の手法に対し、リノベーションを行う前にテナン（3）PR における複眼的アプローチ

トを決定し、そのテナントの意見も取り入

さらに、物件の PR 手法としてイベント

れてオーナー側でリノベーションを実施しやワークショップの開催案内の発信、開催た後に入居してもらうという手法がある中の様子を SNS で発信することは、現在（株式会社 NENGO）。

では普及した手法であると言えるが、そう

あるいは、単体としての対象不動産それしたイベントなどに参加した人々も自分のだけを考慮するのではなく、周辺空間を含モバイルで SNS 発信することにより、そめてコミュニティーの価値を上げるというれが本人たちの楽しみであると同時に、物発想でストックの最適活用に取り組んでい件の PR にも一役買ってくれている（株式る企業もある（株式会社八清）。

会社リビタ）。

単一用途では満室にできない物件でも、また、クラウドファンディングを利用し、他の用途と複合化することにより、満室を改修の予備費用の捻出とプロモーションの実現する発想で取り組んでいる企業もある

二重の効果を上げている企業がある（株式（株式会社リビタ）。

会社尚建）。

観光地の物件であっても、あえて地元民のニーズをターゲットにした店舗づくりに

これらは、物件 PR 戦略における複眼的アプローチであると評価できる。

取り組んでいる企業がある（株式会社尚建）。
DIY をオーナーが自ら行ったり、新規テ
ナントと既存テナントが共同して行う事例がある（合同会社 H&A brothers）。

（4）資金調達における複眼的アプロー
チクラウドファンディングを単に資金調達の手段と考えるのではなく、事業を投資家

不動産の置かれた状況やオーナーの事情も含めた関係者みんなで作っていくためのに応じて、なるべく費用をかけない方法をツールと考えて、投資家に対し、事業運営

取ることや、テナントが全て退去した物件の細かな情報を定期的に開示している企業について、建替えの投資を行わず、更地にがある（株式会社エンジョイワークス）。

して駐車場として使用することを提案する

資金調達における複眼的アプローチの好企業がある（株式会社泉不動産）。

例である。

長屋の再生において、テナントが内装の改修工事費を負担する代わりに、家賃を一定期間安く設定して開業のハードルを下げたり、改修工事を行う前にテナントを決定

３-７

ストック活用としての正しい

民泊・良い民泊本研究で紹介された企業は取り上げては140

不動産ストック活用事例第５章.indd 140

19.9.2 4:21:31 PM

不動産ストック活用に関するビジネスモデル

いないものの、現在の重要なビジネス分野の一つである民泊について触れておきたい。
承知のように、民泊事業法施行後の実績はそれほど活発ではない。その要因として、
地方自治体やオーナーの慎重な姿勢があるかもしれない。この点は、法施行後も各地でトラブルが発生したり、悪質なビジネスが発覚している事実がある以上、やむを得ないとも言えよう。
これは供給側の事情であるが、他方で需要側の事情を見ると、民泊の必要性はます
ます高まっている。すなわち、外国人観光
客の訪日人数は増加の一途を辿っており、日本人も若者や高齢者のグループ旅行に対する根強いニーズがある。
こうしたニーズに対応して、地域に受け入れられ、オーナーが満足し、利用者に喜んでもらえるような正しい民泊・良い民泊を実現するためには、地域の不動産ストックの事情に精通し、賃貸不動産の管理・経営のノウハウと経験を蓄積している地域密着型の不動産業者の役割が不可欠である。
正しい民泊・良い民泊を普及させて、「良貨が悪貨を駆逐する」先導的な役割を地域の不動産業者に期待したい。

第５章 研究者による論稿集141

不動産ストック活用事例第５章.indd 141

19.9.2 4:21:31 PM

“権力は稼ぎ口から生まれ、文化と融合することによって持続可能な存在となる”―不動産ストックの活用に関する小考―明海大学不動産学部

教授

表明榮

本稿の構成
１．本稿の視点と目的
２．成長社会から成熟社会への変化に伴う不動産に関わる問題の変遷
３．これから到来する近未来社会の姿と不動産
４．近未来社会の不動産市場のキーワードとストック活用の方向性

１．

クの活用」においても、社会の多くの人か“権力は銃口から生まれる” という有名ら共鳴を受け持続的に発展・拡大するためな言葉があるが、資本主義社会では、“権には、同じ条件が当てはまることに間違い

力は稼ぎ口から生まれる” がより的確だろはないだろう。

本稿の視点と目的

今回の対象テーマである「不動産ストッう。資本主義社会では、何をやる場合でも本稿は、上記のような視点から、不動産

基本的に稼ぐことが生存基盤の一次条件でストックの活用を「稼ぎ力」と「文化」にあることは誰も否定できない。しかし、人注目し、近未来に到来しうる社会の姿を見

間は単純なようで単純ではない存在で、稼

極め、今後の不動産ストックの活用の方向

ぐだけを目標として掲げることは何か大切

性について考察してみようとするモノであなモノが欠けている感じを強くする。賤しる。

い印象さえ与える。
稼ぐことだけに留まらず、ワンランク上の付加価値と融合することで、我々はもっと誇らしい持続可能なシステムを構築することができる。それは、文化との融合であ２．成長社会から成熟社会への変化に伴う不動産に関わる問題の変遷る。文化とは、自然界の生存次元からワン

戦後日本の住宅問題の原点は、戦災と海ランク上の段階に上り詰めることに成功し外からの引揚者による 420 万戸の住宅不足

た人類の営みの楽しさ、面白さ、遊び心なである。これは当時の全ストック 1500 万どの表象である。

戸の 20％に相当する数値で、この時期の住宅政策が量的充足を効率よく満たすこと「稼ぎ力」と「楽しさ・面白さ・遊び心を最優先課題にしていたことは当然のことを支える文化的コンテンツ」は、我々が持だろう。その後、1955 年頃から 1970 年

続的に仕事を進めていくために欠かせない

代初めにかけての高度経済成長期には住宅「車の両輪」のような存在だといえる。

の 大 量 供 給 が 行 わ れ、 全 国 レ ベ ル で は

142

不動産ストック活用事例第５章.indd 142

19.9.2 4:21:32 PM

“権力は稼ぎ口から生まれ、文化と融合することによって持続可能な存在となる”

1968 年の住宅統計調査から、全ての都道

化しない土地に対する資産価値信仰と相ま

府県レベルでは 1973 年の調査から、住宅って、土地に比べて劣化の早い上物、建物戸数が世帯数を上回り、住宅の量的不足はの維持管理にあまり費用をかけない悪循環解消されるようになった。しかし、このよに一助し、先進国の中で日本の住宅は寿命

うな深刻な住宅不足という社会的経験は、が一番短く、既存住宅の流通量も一番低い

社会状況が大きく変わった現在においても水準になったと考えられる。

強く慣性を持ち続けている。
上記のように住宅の量的不足はいったん

1990 年代後半に転換期がやってくる。

解消されたが、一部の地域、特に大都市地

バブルの好景気は過去の物語であることを域では新しい住宅問題が台頭し始めた。高

認めざるを得ない状況まで追い込まれた数

度経済成長に伴う農業社会から企業社会、

多くの企業が破産した時期でもある。このサラリーマン社会への大きな変化は、多く頃から、新しい時代、「成熟社会」と呼ばの人口を大都市に再配置させ、地価の高騰れる時代へシフトした。

を招いたのである。これは更に、大都市地

このような時代の変化は日本だけではな

域の住宅難、住宅地の遠距離化などの新し

く、先進国といわれる国々に共通する流れ

い問題を生み出し、数は確保されたものの、でもある。少子高齢化、人口減、GDP 停滞、「ウサギ小屋」と揶揄された狭小住宅や不経済格差の拡大、多様な価値観の混在など良住宅が多く出現したのである。

の新しい難題に直面した時代である。特に高度成長期の住宅供給は、効率よく、よ日本で、このような時代の変化とバブル崩り多く住まいを、より早く提供する「質よ壊が重なったことは偶然ではない。どの国り量の確保」が優先され、用地確保が容易

よりも高度成長の好景気を謳歌した後、成な郊外ニュータウンの建設や市街地でのス長の限界を感じ始めた政策立案者たちの景

クラップアンドビルドによる新築住宅の大気減速への焦りがバブルを膨らませ、また量供給が主流であった。また、地価の持続

そのバブル景気に疎外された人々の怒りが的な高騰は、「早く買わなければ、一生持

そのバブルを硬着陸させたのである。
成熟社会への進入後は、不動産分野におみ需要と相まって新築中心の経済成長モデ

いて住宅の場合に普及率が 100％を超えた

ルを揺るぎないものにした。この時期に確のは既に昔の話で、住宅問題は量的不足か立した新築中心の経済成長モデルが、今日ら高度成長期の負の遺産だった質的不足がにおいても目先の景気浮揚の誘惑から脱皮

主要課題として浮上するようになった。日

できないまま慣性を持ち続けている。

本では、住宅質の向上は主に三つの部門か

また、高度成長期に建設した数多くの質ら進められた。広さ、水回り、トイレなどの悪い住宅の存在は、日本の住宅融資の性のような生活機能の質的向上に関する部

格を、英米のような抵当融資的なモノでは門、省エネルギー、ゴミ削減などのようななく、借り主の支払い能力を担保とする信環境負荷軽減に関する部門、耐震性の向上

用融資的なモノにさせた。元々、自然災害などのような安全性向上に関する部門の三の多い日本の特別な状況の中で、このようつである。コスト面などの課題はまだ残さな住宅融資の性格が、時間が経過しても劣れているが、上記のような物理的な部門の第５章 研究者による論稿集

家は無理」という都市庶民の焦りの駆け込143

不動産ストック活用事例第５章.indd 143

19.9.2 4:21:32 PM

向上に関しては、他の先進国に比べても日現し、広範囲の地域にかけて空き家の増加

本はある程度の成果を十分上げてきたと言をもたらすことで、地域の衰退と既存住宅える。しかし、住宅の質の向上において、の資産価値下落を招くこととなる。

他の先進国に比べて絶対的に遅れている部門がある。

特に、地方では人口減、所得減、将来雇用不安などによって不動産の流動化低下が広い地域で拡大しつつある。流動化が低下

第四の部門で、建物の情緒的コンテンツ

することは、持ち家の庶民にとって、いざや地域の街並みなどの文化的な価値の向上となった時に頼れる基礎資産として持ち家に関わる部門である。

が全然役に立たないという意味である。このように流動化の低下した不動産は、需要新築の場合は、より洗練されたデザイン、を低下させ、資産価値の下落圧力をさらにより丈夫な建材、より安全な構造などを早強める。住宅など不動産は非常に高価な財く取り入れることが可能である。普通であで、持ち家を中心とする既存住宅の市場不れば、新築の方に心が引かれるのがごく自安や市場欠如は多くの庶民の老後生活を脅然である。物理的な性能や時代の住居像へ

かす非常に大きな問題でもある。

の対応という面においては、既存建物の方が絶対的に劣ることは誰もが否定できないだろう。

庶民の生存基盤である自宅の資産価値の下落、流動性の欠如、資産として子に受けこれに加えて、各行政部署の縦割り政策

継がれないことは、貧困の加速化に繋がり、による横断的な視野の不十分さ、各自治体

強力なデフレ圧力として日本にのしかかるの地域優先主義による大局観の欠如、各企こととなる。

業の事業上の利害関係などが絡み合って、住宅の総量制御などの有効な対策を積極的

現状のままでは、被害は長時間にかけてに打ち出せないまま、新築中心の経済成長

広い範囲でゆっくり進行し「ゆでガエル」

モデルが慣性を持ち続けているのが現状でのように、その深刻を認知できないまま、ある。これが現在進行中の人口減少と相ま日本の首を自ら絞めていくこととなるだろって、余った住宅は放棄され、空き家は増う。

加の一方を辿りつつある。
アメリカの場合は家計貯蓄率が日本に比
今後人口減少や世帯数減少が明らかな状べて顕著に低いとよく言われるが、その代況で、目先の景気を意識して新築中心の経

わりに安定した住宅の資産価値や高い流動済成長モデルを維持し続けることは、まる性が中間層の生涯ライフプランの設計を安で高い煙突から煤煙を広範囲に遠くへと飛定させる重要な役割を果たしている。自宅

ばすことと同じようなものである。

は、老後の必要な時に良い価格で処分する

このような政策の良いところは、目先のGDP 数値上の見栄えに役に立つところでことができ、余裕を持って人生を楽しむことを可能にする人生の砦でもある。

ある。しかも、その副作用は直ぐには目立
たないことである。副作用はゆっくりと発

先進国共通の中間層衰退の中で、特に日144

不動産ストック活用事例第５章.indd 144

19.9.2 4:21:32 PM

“権力は稼ぎ口から生まれ、文化と融合することによって持続可能な存在となる”

本は、既存住宅の価値下落、資産寿命の短

社会の概ね期待される生活水準を営める層

さ、流動性の低さが他の国には見られないを指す意味であろう。

程著しい唯一の国である。その上、不動産

しかし、現在のグローバル社会では、資の管理や税金などの責任だけが重くなり、本の国家間移動の壁が以前と比べられない

本当の意味で「負動産」となりつつあるのほど低くなっている。逃げ足が速い資本は、が今日の現状であろう。このようなことにより安い労働者を求めて簡単に国外に出てよって、日本の貧困層の増加は先進国の中いける時代である。また、国外へビジネス

で一番急速に加速化する可能性が高い。中の中心をシフトした企業にとっては、国内

間層の下流化を止めるための日本の最優先の中間層の購買力減少などの影響をそれほ

課題の一つは、既存住宅の資産価値を如何ど気にする必要がなくなり、給料水準をそに維持するか、資産寿命や流動性を如何にの国の生活水準に合わせる必要性が薄くな

高めるかにかかっている。このような意味る。

からも、既存の不動産ストックの活用は中間層の下流化の流れを堰き止めることに関わる極めて重要な課題だと言える。

３．

これから到来する近未来社会の姿と不動産もっと深刻な問題は、このような現象はすぐ真似され、その企業に留まらず、その企業を超えて企業全般、社会全般に広がることにある。
グローバル時代の無限競争に曝されてい現在の社会経済システムの前提下で、近る企業たちは、儲けの社内蓄えは拡大させ

未来社会の二大キーワードは、「中間層のる一方で、雇用そのものの国外移転、給料衰退」と「IT や AI 技術の著しい進歩」でをその国の生活水準以下を提示する名分

あろう。

（？）
、次世代社会構成員の育成などの企業の社会的責任（CSR：Corporate Social

まず、「中間層の衰退」について考察してみよう。

Responsibility）から目を背ける強気（？）
を持たせる。その表れの代表的な例が、いわゆるワーキングプア問題や育児休暇などの種類がある。一つは、資本家や理事などへの職場の理解不足等である。今後、AIの役職者たちの収入で、企業などの利益のなどの自動化による雇用減少は、中間層の配分に該当する性格が強いモノである。勿未来を現在よりもっと厳しいモノにさせて論、その分、リスクを背負わなければならいくだろう。

第５章 研究者による論稿集

現在の資本主義社会では収入は概ね二つない。もう一つは、企業などに自分の労働を提供した代価としてもらう収入、一般的

日本人にとって仕事は人としての成長のに給料としてもらうモノである。この給料場であり、人生全般の営みと深く結びついの水準は多くが企業の利益と直接連動するたモノである。そのため、雇用不安はただモノではなく、その社会の生活水準に合わの雇用問題に留まらず、社会全般に広く停せたモノが殆どである。その中、その社会

滞・閉塞感をもたらす可能性が高い。

の中間層とは、もらった給料を持ってその145

不動産ストック活用事例第５章.indd 145

19.9.2 4:21:32 PM

このような停滞・閉塞感や将来への不安

展の恩恵は、需要者と供給者の間のマッチ

は、少子化や人口減少を招き、将来の不動ングを非常に安いコストで行えることを可産価格に対する不安を増幅させ、「持家意

能にし、住まいを含むあらゆる分野での共欲の減退」の方向へ作用していくだろう。

の 経 済、 シ ェ ア リ ン グ‐ エ コ ノ ミ ー

持家だけではない。殆どのモノに欲が湧か（sharing economy）を拡大させる。このない「悟り世代」まで出現しているのが今ような流れは広範囲にわたって現在も進行

日の日本の現実である。

中であり、今後はもっと拡大していくこと

反面、巨大資本やグローバル企業はグロとなるだろう。このような社会では、人々

ーバル市場の中で経済効率化の絞り出しにの非定住的な暮らしを拡大させ、まるで狩夢中になっていく。場合によっては国際ル

猟採集時代の原始共同体社会の再来としてール不在の無政府地帯の国境間をすり抜け「昔の槍や弓に代わって最先端端末器を携ながら肥大化していく。このような一連の帯した共同利用社会の拡大」となる。また、時代の流れの中、グローバル化の恩恵から利便性の高いコミュニケーション通信環境疎外された人々に増し続ける厳しい雇用環

は、場所や時間にとらわれない柔軟な働き

境、将来への不安などが、現在のアメリカ

方を社会全般にもっと浸透させていく。こやイギリスなどで起きている中間層たちののような柔軟な働き方の拡大は、「交通利反グローバル化、ナショナリズム化の動き

便性の高い都心一等地への集中緩和」の方の主な原因であろう。

向へ作用するだろう。
最近ノマド (Nomad、遊牧民 ) という言

一方、中間層の生き残りをかけた戦いが葉が広がっているが、今後は AI やロボッ

大都市の不動産をめぐって広がっている。

トなどの進歩による雇用減少と相まって、中間層のそれほど多くない蓄えを如何に維現在の遊牧民レベルは、ミレーの作品の一持し次世帯に残すかが中間層にとっては下つである『落ち穂拾い民（The Gleaners）』

流層への転落防止の一番重要な砦であろのようなレベルまで進む可能性も十分ありう。「値崩れしない不動産をめぐる静かなうる。

戦い」が、相続税制上の有利も手伝って、最近の都心地価の上昇を支えている。また、

このような社会の到来は大都市地域への肥大化した資本や、金融緩和によるカネ余集中の緩和や所有からの解放によって社会りも投資・投機資金として大都市の住宅市

的なコストを削減し資源の無駄を減らすと場へ流れ続けていることも都心地価の上昇いう側面では持続可能な社会の構築に役にに一役買っているのが現状であろう。

立つ。しかし、一部の金持ちを除いて多くの人々が現在話題の BI（Basic Income）

次は、二番目の「IT や AI 技術などの著しい進歩」について考察してみる。

に頼らざるを得ない社会の出現が現実のモノとなるかもしれない。

最近注目を浴びている 5th Generation、

人間という生き物は常に自分の存在意義「5G」や今後の「5G」を超えた通信シスや価値を求め続ける存在である。仕事からテムの広がりは通信環境の利便性を飛躍的離れた多くの人々は、給料や地位などの目に高めてくれるだろう。利便性の飛躍的発に見えるモノではなく、目に見えない無形146

不動産ストック活用事例第５章.indd 146

19.9.2 4:21:32 PM

“権力は稼ぎ口から生まれ、文化と融合することによって持続可能な存在となる”の報酬や心の豊かさに注目することとな「持家意欲の減退」と「最先端端末器をる。その結果、近未来社会は、一部の金持

携帯した共同利用社会の拡大」は、その分、ちによるマネタリー経済の寡占化と、大多賃貸不動産への需要増加の意味である。賃数の人々によるボランタリー経済の拡大が貸需要増加への対応という点においては、

衝突する社会へ一層進むだろう。

今回の対象テーマである「不動産ストック

現在の資本主義は、政治システムとしての活用」は重要な役割を果たすことが期待

は民主主義を採用している。理念的には誰できる。本稿の 2 章で述べたように、物理も人に上に立つことが許されない社会の中的な性能や時代の住居像への対応という面で、「持つ者と持たざる者」の二極化社会においては既存住宅の方が新築に比べて絶は一層深化していく。しかも、大多数の人々

対的に劣るが、価格面でのメリットがありが「持たざる者」の方に立つ社会である。

水回りなどの生活機能に問題がなければ、所有ではなく一時的な利用者として既存住ド田舎にも美人は生まれるように、超貧しい家庭でも天才は生まれる。

宅を選ぶ層も広く存在するはずである。このような点で既存住宅の場合、所有の流動化ではなく、賃貸などの利用の流動化に焦このようなことは、深刻化した格差社会

点を合わせた方がより合理的であろう。

は大きな葛藤の爆弾を抱えていることにな

しかし、賃貸住宅のような一時利用である。如何にして、人々の葛藤を社会発展のっても利用者から支持を得る一番の重要な原動力として導かせ、多くの人々が納得で条件は、やはり価格である。価格面でメリきる共存共栄する社会を作っていくのかがットがないと、本稿の題目の “稼ぎ口から近未来社会の大きな課題となるだろう。

権力が生まれる” のように人々の共鳴や支４．

近未来社会の不動産市場のキーワードとストック活用の方向性

持を得ることは難しい。当然なことだが、既存住宅が賃貸価格において優位に立ち、「稼ぎ力」を持つためには、既存住宅の物
理的劣位や社会的劣化を低コストで新築並
みに補うことである。そのためには、新築
よりもっとリーズナブル価格帯のリフォー

会の不動産市場の流れの主なキーワード

ム・リノベーション市場の構築が欠かせな

は、「持家意欲の減退」、「値崩れしない不い。現在はむしろ、根本的な住宅機能の改動産をめぐる静かな戦い」、「最先端端末器

善は至らないまま、コスト面でも満足できを携帯した共同利用社会の拡大」、「交通利ないレベルにいるのが現状であろう。これ

便性の高い都心一等地への集中緩和」であは、現在のリフォーム・リノベーション市る。

場が、スケールメリットが働くほどに十分

第５章 研究者による論稿集

本稿の 3 章で考察したように、近未来社に成熟していないことに起因するところが
まず、上記の四つのキーワードの中で二大きい。市場を担う十分な数の人材育成やつのキーワード、「持家意欲の減退」と「最スケールメリットが確実に生まれる市場規

先端端末器を携帯した共同利用社会の拡模まで拡大し効果を得るためには、金融や大」について考察してみよう。

税制面での各種のインセンティブなどを積147

不動産ストック活用事例第５章.indd 147

19.9.2 4:21:32 PM

極的に拡充することは勿論、思考の枠組み

白さや遊び心、その気持ちそのままのイメの根本的な変更も必要となるだろう。

ージを手持ちの最先端端末器を用いて世界中に向けて発信してくれる時代でもある。

現在日本でも、新築中心の不動産市場か

現在、著しく進歩し続けている自然科学

らストック活用への舵切りを模索しているは人間も自然界の一つの生き物に過ぎないが、景気失速の恐れによる既存の新築中心存在である自覚を深め、ヒトは素朴な営みの成長モデルの慣性と、新しいリフォーム・や幸せへより共感しやすい存在になるだろ

リノベーション市場の未確立の間で漂流し

うし、多様な価値観を持っている世界中のている。既に手遅れ感も強いにも関わらず、人々にとって日本人には当たり前の日常風

なかなか舵切りができないまま、問題を先景が一つの絵や芸術になり得るだろう。そ送りし続けているのが現状であろう。

の土地の何気ない生活史、ローカルフード、
日常的な情緒そのものが新鮮な文化体験に

資本主義の属性上、民間経済は供給を自ら減らすことは不可能に近い。

なり得る。既存住宅の不便さも旅行者のような短期間の滞在なら思い出に十分なり得るだろう。このような意味で、時間の試練

問題の悪循環が取り返せないレベルにまと共に編み出された、新築にはない多様なで至る前に、政府が迅速に景気や雇用へ影

文化的なコンテンツがたくさん詰まってい響を最小限にする明示的な日程を持って不る既存のストックは、工夫次第では世界中動産市場の転換を積極的に図らなければなの多様なニーズに答える重要な資産としてらない。当然、その過程では、善意の投資

生まれ変わらせることは十分可能であろが損せず、モラル・ハザードが起きないよう。

うに、長期間の一貫性があるより洗練された政策が欠かせない。同時に、既存住宅の次は、上記の四つのキーワードの中で残所有者に空き家の処理やリフォーム・リノ

りの二つのキーワード、「値崩れしない不ベーションへ積極的に大金を投与する勇気

動産をめぐる静かな戦い」と「交通利便性（？）を持たせるためには各種の税制や法の高い都心一等地への集中緩和」について

律の再整備も欠かせない必須条件であろ考察してみよう。

う。

先述したように、地方では、既に人口減、所得減、将来雇用不安などによって不動産

これから始まる「5G」時代は、イメーの流動化の低下が進み、価格下落の圧力がジコミュニケーション時代であり、写真や強まる悪循環が進んでいる。このような既動画などのイメージデータを手軽に発信で存住宅市場の不安定化は多くの庶民の老後

き、地球の向こう側の出来事が自分の隣の生活を脅かす大問題であり、中間層の貧困出来事のように五感で体感できる時代であ化を加速化させる問題でもある。この問題る。人々の興味や共感は世界中のことへ広からリスクヘッジを図る目的で、少し余裕

がり、人の流動化は一層進むだろう。同時ある中間層は、値崩れしない不動産（現視に、主客融合が進み、情緒的な共有ができ

点では主に大都市の不動産が該当するだろ

れば、誰もが主人になってその住まいの面うが）に関心が高い。しかし、近未来社会

148

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“権力は稼ぎ口から生まれ、文化と融合することによって持続可能な存在となる”の利便性の高いコミュニケーション通信環

選択にはならないだろう。コミュニケーシ

境は、場所や時間にとらわれない柔軟な働ョン通信環境を整えた地域であれば、暮らき方を社会全般に広げ、「交通利便性の高しやすい場所を求めて広い地域に分散してい都心一等地への集中緩和」の方向に作用いくことがより合理的な選択になる。

していくだろう。

人口減少という時代の大きな流れの中で積極的かつ美しい縮退は欠かせないだろう

では、今後はどのような地域が人々に支持されるだろうか？

が、このような人々の需要の受け皿になりそうな地域は再生・活用しなければならない。その需要の多くは所有ではなく、利用、

都 会 の 多 様 な 刺 激 や 便 利 さ な ど か ら、

場合によっては共同利用が主流である可能

人々を惹きつける大都市の魅力は今後も色性が高い。先述した「最先端端末器を携帯

あせることなく続くだろうが、少なくともした共同利用社会」のイメージであろう。

現在のように毎朝通勤を前提にした駅近のこのような人々の住まいの受け皿としてもような場所よりは、暮らしやすい場所、日地方の不動産ストックの活用は非常に重要

常を楽しみやすい場所への関心がより高まである。

っていくだろう。近未来社会では、職場へ毎朝通勤して仕事を行う現在の「職住分離」

しかも、共同利用社会だと言っても、現社会から、自宅や都合の良い場所で仕事を在より、精神的・内面的で多様な豊かさを行う「職住一致」が主流の社会へ変貌してもっと深めたワンランク上の成熟社会であいくと考えられる。

る。

「職住分離」の社会形態は、私たちには先述したように基本的に新築に比べて物ムであるが、人類の歴史から考えれば、「職理的劣位や社会的劣化のある既存住宅が、住一致」の社会形態の時代が殆どを占めて成熟した社会の人々から支持され住みたいいる。しかし、新しく出現する「職住一致」

場所となるためには、楽しさ・面白さ・遊の社会形態は、一昔の農家や町屋のようにび心などの個々の文化的なニーズに答える

仕事中心の「職住一致」ではなく、ヘーゲ

コンテンツが充実しなければならない。本

ルの弁証法でいう螺旋的発展を遂げた新た稿の題目の “文化と融合することによってな価値を伴うワンランク上の次元の「職住持続可能な存在となる” のように文化的な一致」社会形態の到来となる。住まいの中ニーズに対するコンテンツが欠如すると、

心軸は、仕事ではなく、安心・安全・健康

人々の持続的な支持や共鳴を得ることは難は勿論、生きる楽しさ・面白さ・遊び心をしい。

満たすところに置くこととなるだろう。

第５章 研究者による論稿集

生まれた時から見てきた当たり前なシステ

幸いに、文化的なニーズを満たすコンテ

しかし、一方では一部の金持ちによるマンツについては、ある意味では新築より既

ネタリー経済の寡占化と、AI やロボット

存住宅の方が豊富であろう。世界どこにもなどによる雇用減少も同時に進む。このよありうる新築には持ちにくい情緒的、歴史

うな社会では、大多数の人々にとって地価

的、文化的コンテンツを既存住宅とその周の高い狭い地域に集中することは合理的な辺の街並みは持っている。このような要素
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は、時間をかけてゆっくり出来上がった年が一番短いことは周知のことである。

輪のオーラのようなモノで、短期間でできるモノではない。
また、文化的なニーズを満たすコンテン
ツは単体不動産の個々の力だけでは達成で「人生 100 年時代」なのに、「住宅の経済的寿命は未だに 30 年程度（？）の時代」
であるのが現実である。

きない。不動産というモノはその地域に半永久的な土地固着性を持っていて地域の景

今後の 100 歳時代の到来に合わせて、今観などを形成する外部環境規定性を持ってまでの 70~80 歳の寿命を前提にした年金、いる。またその自身も外部の影響を受ける

医療、社会保障制度などの見直しが避けら

外部依存性を持っている存在である。このれない中、このギャップが日本の我慢強いようなことから、不動産の文化的な価値評

庶民の老後を大きく苛ませるだろう。

価は、単体の不動産だけに留まる評価ではこのような問題を解決していくためになく、地域の自然環境や伝統と融合した秩は、人生 100 年時代に相応しい 100 年利

序ある街並みの風景が非常に重要な対象に用し続ける住宅を作らなければならない。

なる。

最初から 100 年を耐えられる住宅を建てることは勿論、必要な場合は既存住宅の物理

このような認識からも欧米の都市では的劣位や社会的劣化などをリーズナブルなBID（Business Improvement District）

価格でリフォーム・リノベーションできるを積極的に実施しているところが多い。こように、大金をかけてリフォーム・リノベ

れは民間主体で、事業・活動資金を出し合ーションしても経済的に損しないように、い、行政の上乗せ的なサービスや、文化的新築中心の不動産市場から既存ストック活な付加価値増進などの地域ニーズに応じた

用中心の不動産市場への転換を急がなけれサービスを独自に提供するものである。こばならない。また、近未来社会の多様なニのように地域住民が地域全体の価値増進にーズに答える文化的なコンテンツも充実さ

対する工夫を凝らしているからこそ、人々せなければならない。しかし、文化的なニから愛される街となり、既存住宅の方が新ーズを満たすコンテンツは単体不動産の築より高い評価を得ることが可能となる。

個々の改善だけでできるモノではない。地域の自然環境や文化と融合してゆっくり編

現在の日本の建物建築は、このような地域全体の価値増進に対する視野がそれほどみ出される年輪のオーラを視野に入れなければならないモノである。

反映されることなく、個々の建物の経済効率性や所有者の選好のみが優先視されるモ「持続可能な街あってこそ、持続可能なノが殆どである。このような全体観の欠如

住宅あり」が当然で、住宅機能だけで 100

は、地域の資産価値や文化的な価値の下落

年持ち続けることは意味がない、100 年をに繋がることを認識しなければならない。

その場で建ち続けても人々に愛されるからこそ、意味があるのである。

最近よく「人生 100 年時代」だと言われているが、日本の住宅は先進国の中で寿命最後に別の角度の話であるが、地域の街

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“権力は稼ぎ口から生まれ、文化と融合することによって持続可能な存在となる”

並み風景は社会的多様性を保つという観点からも非常に重要である。街並み風景の情
緒的、歴史的、文化的コンテンツは人を育てる大きな器でもある。
「イノベーションは辺境から」という言葉があるように、刻々と変化し続ける社会に対応するためには、社会は多様な人材を育む必要がある。多様な地域の街並み風景の存在はその分、豊かな人材プールに繋がる。それこそがその社会の力でもある。経済効率性を最優先にし、世界のどこにでもありそうな、自然の原風景が殆ど無くなっ

参考文献
1）住 田 昌 二 、“ 現 代 日 本 ハ ウ ジ ン グ 史 —1914 〜
2006—”、ミネルヴァ書房、2015 年
2）塩崎賢明（編）、“住宅政策の再生 豊かな居住をめざして”、日本経済評論社、2006 年3）堀 田祐三子、“イギリス住宅政策と非営利組織”、
日本経済評論社、2005 年4）竹 山清明、“サステイナブルな住宅・建築デザイ
ン 新しい空間創造の方法”、日本経済評論社、
2009 年5）山口幹幸 / 川崎直宏、“人口減少時代の住宅政策
戦 後 70 年 の 論 点 か ら 展 望 す る ”、 鹿 島 出 版 会、
2015 年6）田坂広志、“未来を予見する「5 つの法則」”、光文社、2008 年
7）田坂広志、“これから何が起こるのか”、PHP 研究所、2006 年

た都会の風景の中で育てられた人ばかりでは、その社会の選択肢も限られる。刻々と変化し続ける嵐の中、進化し続けるには脆
弱性を漏出する可能性が高い。大胆なイノ
ベーションも起こりにくい。より柔軟で多様性に富んだ社会を形成するためにも、地方の不動産ストックの活用は非常に重要な課題であることを最後に付け加えたい。
内容が皆さんご存知の当たり前なものになって申し訳ない。しかし、知っているだ
けでは何も進まない。答えは既に知っている。問題は実行していないことにある。利
害関係が絡み合って先送りしているからである。真剣に取り組まなければならない時
期は既に過ぎている。本稿が、皆さんご存
知の答えの実行を、一歩前進させることに

第５章 研究者による論稿集

少しお役に立つところがあれば幸いである。

151

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会計情報を活用した投資不動産ストックにかかる検証─業種・企業規模に応じた保有の決定要因とリスクを考える─

明海大学不動産学部

１．

はじめに

教授

山本卓

CRE（Corporate Real Estate）の知見が求められてくる。

21 世紀に入り、不動産領域の会計制度

本稿のめざすところは、投資不動産会計に大きな展開がみられる。その代表的なも制度を適用することによって得られたデーのとして、投資不動産会計制度の創設があタから、CRE を実施するに際して、どのる。企業会計基準委員会は、2008 年に企ような分析が可能であり、それが経営の意

業会計基準第 20 号「賃貸等不動産の時価思決定にどのような役立ちが得られるかと等の開示に関する会計基準（以下「賃貸等いう視点から検証を行うことである。すな

不動産会計基準」という）」を公表した。

わち、徐々に蓄積されつつある投資不動産

その後、適用初年の 2010 年３月期の財務

公正価値評価情報を CRE の意思決定支援

情報が公表され現在に至っている。賃貸等にいかに結びつけるかということが中心論

不動産会計基準は、IFRS に規定のある点となる。投資不動産にかかる CRE の基IAS 第 40 号「投資不動産」の会計基準を本的機能は、「投資不動産の保有」、「投資意識して作成されたものであり、本稿では不動産の売却」、「投資不動産の利用」の 3「投資不動産」と「賃貸等不動産」を同義

つに分類される。本稿では、「投資不動産として扱う。日本基準の「賃貸等不動産」の保有」に焦点をあてる。この「投資不動とは、「棚卸資産に分類されている不動産

産の保有」を経営戦略の面から考察すると、以外のものであって、賃貸収益又はキャピ

企業が投資不動産を保有する動機は何か、

タル・ゲインの獲得を目的として保有されそしてそれを保有することによって経営にている不動産」である。この定義から、製どのような影響を与えているのかが関心事

造業が抱える工場跡地等の遊休不動産も賃項となる。そこで、最初に CRE の実施プ

貸等不動産に位置づけられる。この会計制

ロセスについて確認を行った上で、投資不度の下で、投資不動産が時価評価（公正価

動産の保有の決定要因に焦点を定め分析を値評価）されることを考えた場合、不動産行う。さらに、投資不動産の保有と保有すに含み損があると、損失として顕在化し、ることによる企業リスク（β値）との関係

企業業績が大きく左右される事態に追い込についても追加的分析を行う。これらの分

まれてしまう。このように投資不動産のあ析を通じて得られた結果に基づき、企業経り方と経営が深く結びつくため、企業が保営における「投資不動産の保有」の意味を有する不動産を合理的にマネジメントする

考える。

152

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会計情報を活用した投資不動産ストックにかかる検証

２．CRE の実施プロセス

３．投資不動産保有の決定要因

とおりである。初期段階では、企業は保有「なぜ企業は投資不動産を保有するのす る 企 業 不 動 産 の 全 般 的 情 報 を 整 備 し、か？」「企業の投資不動産の保有動機は企CRE の基本的方針を策定する。その後企業特性の違いにより異なるものなのか？」

業は、策定された計画に基づき、CRE の等の疑問の解明が本節の中心テーマであ実施を行う。その後 CRE の実施後企業は、る。これに関連して、賃貸等不動産保有のその効果を検証する。そして、その段階で決定要因を分析した研究に山本（2012）

課題があれば、将来の CRE の実施計画にがある。この研究は大企業である東証 1 部

反映させる。このように、CRE の基本プ

上場企業を分析対象としている。これら大

ロセスは、「Plan（計画）」→「Do（実行）」企業では、企業を取り巻くステークホルダ→「Check（評価）」のスパイラルアップ

ーが多岐にわたり、経営者持株比率が低位するマネジメントサイクルに基づくものでであるため経営者の意思決定は各種ステーある。そのプロセスの各段階において、経クホルダーの影響下にある。それに対して、営者は適切な意思決定が求められるのであ中堅・新興企業は、経営者の意思決定のある。このように CRE の基本は、企業不動

り方は、経営者持株比率が高い傾向にある

産の保有、購入、売却、利用が企業価値にため各種のステークホルダーの影響も相対

どのような影響を与えるのかという知見を的に弱いと予想することができる。本節で前提とした経営戦略である。

は、大企業と中堅・新興企業との株式所有

CRE の実施プロセスの基本は、図 -1 の

３-１

究明事項

構造上の違いを踏まえ、山本（2012）の
図 -1

CRE のマネジメントサイクル

CRE戦略初動期
Research（リサーチ）

基盤づくりを行なう
ＣＲＥフレームワーク制定
ＣＲＥ情報棚卸

Act（改善）ＣＲＥの現状評価
分析評価手法の見直し等

Review（レビュー）
施策の効果検証（モニタリング実施）

企業独自の経営理念・経営戦略
実行体制
データの一元管理第５章 研究者による論稿集

Check（評価）

Plan（計画）

Planning（プランニング）
ＣＲＥの分析評価
組替え施策の立案（見直し）

Do（実行）

Practice（プラクティス）
組替え施策の実行（所有・使用、購入、売却）

出典：国土交通省（2008）『CRE戦略を実践するためのガイドラン』p.34

153

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成果に基づき、以下の問題意識により考察を行う。

本 件 で は、2010 年 期 及 び 2011 年 期 の「全体」、「製それぞれのデータ 1）を対象に、

東証 1 部企業を対象とした上記の山本造業」、「建設・運輸・倉庫・不動産業」の（2012）では、賃貸等不動産保有が本業と3 つの業種区分に応じた分析を行う。業種関係が薄い「製造業」、「商業」において、区分をした根拠は、「製造業」は賃貸等不グループ企業や金融機関らの監視・規律を動産の保有は本業と直接結びつかない業種

強く受ける企業では保有が控えられ、逆に、であること、「建設・運輸・倉庫・不動産業」「不動産業」、「倉庫業」などの賃貸等不動

は、賃貸等不動産の保有が本業と関連があ産を保有することが本業の業績向上と深くり企業業績を増進させる可能性があること

関連する業種では、外国人投資家の影響がである。分析手法は、トービット回帰分析 2）

強くなるほど保有が促進される傾向がみらを適用し、山本（2012）で採用した①式れた。中堅・新興企業では、経営者持株比に基づくものとする。

率が相対的に高く、外部のステークホルダ「賃貸等不動産（原価）/ 総資産」
（0, 正値）＝

ーの影響が弱いと考えられる。賃貸等不動

a1 + a2Ln 総資産 + a3ROA + a4 役員持株

産の保有のあり方もこの外部のステークホ

比率 + a5 特定株比率 + a6 金融機関持株

ルダーの影響の弱さを反映するのかに注目

比率 + a7 外国人持株比率 + a8 有利子負債する。すなわち、「中堅・新興企業におけ比率 + a9 売上高変化率 + ε （①式）

る賃貸等不動産保有は、大企業に比べて各< 変数の定義と考え方 >種のステークホルダーの影響を受けにく「賃貸等不動産（原価）/ 総資産」：賃貸

い」のではないのかということが重要な究等不動産会計基準が非適用のサンプルは明事項の一つとなる。

「0」が割り当てられ、適用企業については、期末の賃貸等不動産（原価）を総資産で除

３-２

分析方法

した数値が採用される。「Ln 総資産」：総経営者の意思決定のあり方を、企業の株

資産額の自然対数変換値を採用する。資産式所有構造の面から定量的に検証する研究

規模が大きい企業ほど、社会的注目度が高

成果が蓄積されてきている。本稿の賃貸等

く、監視圧力が強まる。「ROA」：利益を不動産保有の決定要因の分析もこれに基づ総資産で除した数値を採用する。収益性がくものとする。企業不動産全般の効率的利高い企業は、積極的な経営判断が可能とな

用 と い う 視 点 か ら、 山 本（2007）、山本る。「役員持株比率」：役員持株比率が高い（2008）は、外国人持株比率と金融機関持企業は、経営判断の裁量度が高まる 3）。「特株比率が、経営者に対して一定の監視・規定株比率」：特定株比率 4）が高い企業は、律機能があることを明らかにしている。本

特定の大株主の監視を受け、経営判断もそ

件の分析対象は賃貸等不動産保有の決定要

れに左右される傾向がある。「金融機関持因である。賃貸等不動産の保有にはリスク株比率」：金融機関持株比率が高い企業は、が伴うという反面、その効率的な利活用が金融機関からの監視・規律が強いため、経実現されれば企業業績にプラスとなる。そ営判断が慎重となる。「外国人持株比率」：のため、企業が属する業種などの環境要因

外国人持株比率が高い企業は、外部からのに結果が左右される可能性がある。

監視・規律付けとともに、業績向上圧力を154

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会計情報を活用した投資不動産ストックにかかる検証受けるため、収益効率性が重視された経営
5）

賃貸等不動産の保有は本業と直接関係がな

判断がなされる傾向にある 。「有利子負く、保有の意思決定にはリスクが伴う。特債比率」：利子返済が必要となる部分に着定株比率が高い東証 1 部企業は、株式持合目した負債比率である。同比率が高まるほが進んだグループ企業やメインバンクに多ど、金融機関との関わりが深いと考えられ

くの株式が保有されていることが多い。そる。「売上高変化率」：過去 5ヶ年の変化率のような企業では、グループ企業間の内部を採用する。成長性が高い企業は、積極的的監視を受け、グループ内他企業との協調な経営判断が可能となる。これらの財務デ性が求められることに加えメインバンクにータは、各社の有価証券報告書に基づき、よる監視・規律を受けるため、経営者独自

連結ベースのものを採用する。なお役員持のリスクの高い経営判断がなされにくい環

株比率データは『役員四季報』（東洋経済境にある 7）。また、金融機関持株比率が高新報社）の公表数値に、その他の持株比率

い企業は、金融機関の影響を受け、より慎

に関するデータは『日経会社情報』（日本

重な経営行動が求められる。これに対して、

経済新聞社）の公表数値に基づく。

「建設・運輸・倉庫・不動産業」では、賃貸等不動産の保有は本業と相互に関係して

３-３

分析結果

いる。換言すれば賃貸等不動産の積極的な①式の分析結果は、表 -1 に示されてい保有と企業業績の向上は密接に関連すると

6）

る 。東証 1 部全体でみると、山本（2012）

考えられ、これは売上高変化率が有意にポで明らかになったように、特定株比率と金ジティブな変数として抽出されていること

融機関持株比率が上昇すると賃貸等不動産に根拠を見出せる。また、外国人投資家のの保有は控えられ、有利子負債比率が上昇

存在は、業績圧力を促進させるため外国人すると保有が促進される。「製造業」では、持株比率が有意にポジティブな変数となっ

表 -1①式：投資不動産保有の決定要因分析結果（トービット回帰分析）
全体

2010年期
製造業

建設・運輸・倉庫・不動産業

取引所 説明変数
係数
t値
係数
t値
係数
t値
東証1部 const
0.24570.25480.3331 1.3440
0.7009 2.8440 ***Ln総資産-0.0192 -0.5076-0.0110 -1.0610-0.0246 -2.3920 **ROA
0.0960 0.3396-0.1119 -0.4612-1.6428 -0.9660
役員持株比率
0.0049 0.8920-0.0096 -1.3200
0.01260.7120一般事業法人持株比率-0.0030 -3.8950 *** -0.0022 -3.1960 ***-0.0015 -0.7534

対数尤度
χ2
N
ジャス const
ダック Ln総資産
ROA
役員持株比率一般事業法人持株比率
金融機関持株比率
外国人持株比率
有利子負債比率
売上高変化率
対数尤度
χ2N-0.0024 -2.7190 *** -0.0016 -1.7540 *0.0004 0.3411-0.0011 -0.8545
0.0217 0.4249
0.2266 4.0620 ***0.0113 0.4676
0.0086 0.2539-129.62220-67.3959
18.2972
6.9621613
465-0.0008
0.00700.46330.2022-2.6925
4.352681-0.3149
1.7870 *3.2100 ***1.7750 *-0.7224 -1.7720 *-0.0467 -0.0645-0.0054 -0.1739
0.0309 1.6550 *-0.0123 -0.1005-0.2179 -0.6358-0.0008 -0.8285-0.0009 -0.5871-0.0015 -1.4070-0.0005 -0.3119-0.0006 -0.1620-0.0051 -1.8820 *-0.0033 -1.5030-0.0072 -0.8170
0.1838 1.4970
0.2533 3.2830 ***-0.0664 -2.0840 **0.0426 0.8122-144.46670-44.8486
22.05989.4384505
193-1.7792
0.0719-0.7036-0.0017-0.0075-0.0161
0.02700.08930.6640-9.8705
4.355243-0.78830.7404-0.6054-0.2026-1.4000-1.4450
1.22700.26801.6510 *係数

t値

0.1399 0.5780-0.0057 -0.5544-0.5148 -1.7880 *0.0046 0.7507

係数t値

建設・運輸・倉庫・不動産業
係数

t値

0.7400 2.8810 ***-0.0262 -2.4610 **-0.1115 -0.4400-0.0105 -1.3570

0.0903-0.0128-1.6994
0.0142

0.0981-0.3554-0.98370.9879-0.0019 -2.6370 *** -0.0023 -3.1330 ***-0.0023 -2.3570 **-0.0017 -1.7440 *-0.0004 -0.3520-0.0012 -0.8684
0.2331 4.6410 ***0.0276 0.5186
0.0355 1.4390
0.0105 0.3000-138.78250-71.4884
15.35457.4593613
465-0.0013-0.00150.00780.52780.1669-4.2816
1.695981-0.6836-0.56632.1010 **3.8130 ***1.6620 *-0.5047 -1.3730
0.1376 0.2117
0.0174 1.0180-0.0141 -0.5011-0.1313 -1.2890-0.0548 -0.3768-0.0010 -0.9522-0.0005 -0.3253-0.0010 -0.9687-0.0004 -0.3042-0.0007 -0.3515-0.0003 -0.1018-0.0044 -0.6203-0.0048 -1.7220 *0.2291 3.0940 ***0.1669 1.3850-0.0157 -0.5760
0.0575 1.0220-146.27080-46.0319
51.1629
10.6314505
193-2.70290.1415-0.42480.0094-0.0067-0.0011-0.0331-0.2400-0.2585-13.1867
10.273143-1.1750
1.4040-0.2256
1.2980-0.9879-0.1578-0.8810-0.8384-1.0860

第５章 研究者による論稿集

金融機関持株比率
外国人持株比率
有利子負債比率
売上高変化率2011年期
製造業

全体（表注）＊＊＊：1% 有意、＊＊：5% 有意、＊：10% 有意、なお、東証１部については山本（2012）に基づいている。

155

不動産ストック活用事例第５章.indd 155

19.9.2 4:21:33 PMていることが考えられる。なお、有利子負控えられると考えられるからである。分析

債比率も有意にポジティブな変数となって結果をみると、東証 1 部とジャスダックのいるのは、不動産投資と金融機関からの資双方において「対総資産研究開発費率」が金調達が密接に関連しているからと解釈で有意に負の変数となっており、研究開発費

きる。これに対して、ジャスダックサンプが多い企業ほど、投資不動産の保有が控えルをみると、東証 1 部に比較して全般的にられていることが明確となっている。投資特徴が薄い分析結果となっている。金融機

不動産を保有することと研究開発に注力す

関持株比率（2010 年期、全体）、外国人持ることは、トレード・オフの関係にあるこ株比率（2011 年期、全体）、有利子負債とが理解される。

比 率（2010 年 期・2011 年 期、 全 体 ） のみが有意性を示しているにとどまっている。有意性を示していない説明変数の係数の符号については、東証 1 部企業の分析結４．投資不動産の保有とリスク

企業不動産の保有と企業リスクとの関係

果と大きく矛盾していない。これらから、を分析した研究は比較的みられる 8）。しか

ジャスダック企業の賃貸等不動産保有におし、企業不動産のうち投資不動産に限定しいてグループ企業、メインバンク等の影響た研究は必ずしも多くない。本節では、企は弱いことが確認される結果となった。

業のリスクの尺度としてβ値を利用する。

以上のとおり、主として株式所有構造のβ値とは、市場平均に対する個別銘柄の感視点から投資不動産保有の決定要因の検証

応度を示す指標で、β値が大きいほど、ハを行った。表 -2 は、製造業に限定し、研イリスク・ハイリターンであると言える。

究開発費の要因を考慮した分析結果であ全般的な企業不動産の保有とβ値との関係る。製造業において、研究開発費は本業度

は投資不動産の保有のみに限定した場合とを代表するものと位置づけた。研究開発費

比較して異なる傾向であるのかが関心事項の高い企業は、投資不動産の取得にまわせとなる。本節では、以下のとおり投資不動る資金の余裕がなくなり、結果的に保有が産を保有することのリスクについて、業種の違いにより傾向を把握

表 -2

 資不動産保有の決定要因についての研究開発費を考慮した追投
加的分析結果（トービット回帰分析、2010 年期）

説明変数
const
Ln総資産
ROA
役員持株比率
特定持株比率
金融機関持株比率
外国人持株比率
有利子負債比率
売上高変化率
対総資産研究開発費率
対数尤度
χ2
N

東証1部製造業
係数
p値
0.8440 0.0005 ***-0.0296 0.0030 ***0.0226 0.9104-0.0091 0.1797-0.0026 0.0004 ***-0.0020 0.0160 **0.0007 0.5077
0.0346 0.5275
0.0107 0.6447-1.0826 0.0376 **-65.3268
40.2639465（表注）＊＊＊：1% 有意、＊＊：5% 有意、＊：10% 有意

ジャスダック製造業
係数p値-0.3062 0.6357
0.0076 0.7890-0.2485 0.3044-0.0010 0.4829-0.0003 0.8133-0.0012 0.7250-0.0056 0.2709
0.1580 0.1336
0.0277 0.5953-6.8119 0.0413 **-39.3965
10.3292
193

する。

４-１

分析方法

本件では、前節で用いた 2010 年期のデータを対象に、「製造業」、「建設・
運輸・倉庫・不動産業」の 2 つの業種区分に応じた分析を行う。業種区分をした根拠は、前記の賃貸等不動産保有の決定要因の分析と同様の考え方

156

不動産ストック活用事例第５章.indd 156

19.9.2 4:21:33 PM

会計情報を活用した投資不動産ストックにかかる検証に基づく。「製造業」は賃貸等不動産の保有は本業と直接結びつかない業
種 で あ る こ と、「 建 設・運輸・倉庫・不動産業」は、賃貸等不動産の保有が本業と関連があり企業業績を増進させる可能性があ
ることである。分析手法
は、重回帰分析を適用し、以下の②式に基づくもの
とする。

表 -3

 式： β 値 の 決 定 要 因 分 析 結 果（ 重 回 帰 分 析・ 東 証 1 部、②
2010 年期）
製造業
t値

説明変数

係数

const
含み益/総資産
賃貸等不動産(原価/総資産)
評価方法ダミー
金融機関持株比率
特定持株比率
外国人持株比率
Ln総資産
負債比率
売上高変化率トービンのQ
設立後経過年数-2.5918-0.64400.84630.1083-0.0088-0.0078-0.00420.13300.53730.2793-0.35310.00370.3819122

修正済み決定係数
N

建設・運輸・倉庫・不動産業
係数t値-2.4168 **-1.6498
2.1496 **1.5208-2.0133 **-2.7392 ***-0.96422.9546 ***2.6163 **3.3915 ***-1.9909 **1.9087 *2.5173-0.2787
0.67640.0650-0.0063-0.0034
0.0257-0.0940
1.07280.3699-0.93640.00530.351853

1.3881-0.4491
1.3156
0.5243-0.8631-0.7366
2.8592 ***-1.2539
1.7585 *1.4220-1.5075
1.4769（表注）＊＊＊：1% 有意、＊＊：5% 有意、＊：10% 有意

β値＝a1 + a2「含み益 / 総資産」+ a3「賃は「0」を割り当てる。

貸等不動産（原価 / 総資産）」+ a4 評価方①式の分析と同様に、これらの財務デー

法ダミー + a5 金融機関持株比率 + a6 特定

タは、各社の有価証券報告書に基づき、連持株比率 + a7 外国人持株比率 + a8Ln 総

結ベースのものを採用する。なお役員持株

資 産 + a9 負 債 比 率 + a10 売 上 高 変 化 率

比率データは『役員四季報』（東洋経済新+ a11 トービンの Q + a12 設立後経過年数

報社）の公表数値に、その他の持株比率に+ ε （②式）

関するデータは『日経会社情報』（日本経済新聞社）の公表数値に基づく。なお、被< 変数の定義と考え方 >説明変数設定の基本的考え方は①式に準拠するが、②式に固有な変数の説明は以下

説明変数のβ値は、東京証券取引所提供の「TOPIX β VALUE（市場第一部）2010
年 6 月」に基づいている。

のとおりである。「含み益 / 総資産」：賃貸等不動産の含み益を総資産で除した数値を

４-２

分析結果

分析結果は、表 -3 に示すとおりである。

の売却により含み益の顕在化が期待できβ値と賃貸等不動産の保有状況との関係にる。「トービンの Q」：株式時価総額に簿価注目すると、「製造業」と「建設・運輸・負債額を加え、簿価総資産額で除した数値

倉庫・不動産業」とでは、分析結果に傾向を採用する。当該数値が高い場合には企業の違いが認められる。「製造業」では、「賃パ フ ォ ー マ ン ス が 優 る。「 設 立 後 経 過 年

貸等不動産（原価）/ 総資産」を多く保有

数」：企業が設立されてから 2010 年までするほどβ値を高めるが、その反面「含みの年数を採用する。歴史のある企業ほど含

益 / 総資産」が高まるほどβ値を低めるこ

み益も大きくなると考えられる。「評価方とを示している。この解釈として、製造業

法」：評価方法について鑑定人評価（社外では投資不動産を多く保有することはリスの不動産鑑定士が関与するケース）が採用

クを高める。しかし、含み益期待がある場された場合に「1」を、内部評価の場合に合にはその分リスクを低めることができる

第５章 研究者による論稿集採用する。当該数値が高いほど投資不動産

157

不動産ストック活用事例第５章.indd 157

19.9.2 4:21:33 PM

ことを示している。

証 1 部企業に比較して、グループ企業、メ「 建 設・ 運 輸・ 倉 庫・ 不 動 産 業 」 で は、

インバンク等の影響は弱いことが明らかとβ値と「賃貸等不動産（原価）/ 総資産」

なった。この背景には、ジャスダック企業

及び「含み益 / 総資産」との関係は「製造業」の経営者持株比率の相対的高さがある 10）。

に比較して薄いことが浮き彫りとなってい経営者によって企業の所有を一定程度確保る。このようなことから、投資不動産を保され、意思決定の足場が堅固な状態であれ有することが本業とはいえない製造業でば、各種のステークホルダーの追加的な株の、投資不動産保有リスクが示された結果

主比率の増加に対しても影響を受けにくいとなった。日本の上場企業の企業不動産保と解釈される。

有とβ値との関係を分析した山崎・前・福9）次に、投資不動産保有と企業のβ値との島（2010） と比較した場合に、当該分析

関係を分析した結果であるが、上記の投資が「鉄鋼」等の業種で、企業不動産の保有

不動産保有の決定要因と整合性がとれたもはリスクを促進することが顕著であったこのとなった。「製造業」では、投資不動産とと類似性が認められる。

の保有量が拡大するほど、β値が高まる傾

５．

まとめ

本稿では、投資不動産の保有の問題に着目して、複数の視点から検証を行った。発向にあることが浮き彫りとなった。投資不動産を保有することが本業とはいえない業種では、その保有はリスク要因に位置づけられるのである。

見事項を要約すると以下のとおりである。

以上のとおり、本稿では投資不動産の保企業の投資不動産保有の決定要因につい有をめぐる基礎的な分析を行い、一定の知て大企業と中堅・新興企業との違いを意識見を得ることができた。これらの結果は、して検証を行った。大企業では、分析結果

経営者の投資不動産保有の意思決定においは「製造業」と「建設・運輸・倉庫・不動て参考情報として活用できるものである。

産業」とで傾向に差異が確認された。投資
不動産を保有することが本業とは言えない「製造業」では、投資不動産を保有することはリスクとみなされ、保有の意思決定には慎重さが求められている。金融機関やグループ企業の影響が高まるほど保有が控えられていることが明らかになった。また、研究開発費の高い企業、言い換えれば本業
度の高い企業ほど保有が控えられている。
これに対して、投資不動産を保有することが本業である「建設・運輸・倉庫・不動産業」では、業績圧力を促進させる外国人投資家の影響が強いほど保有が拡大する傾向がみられた。なお、本研究で特に注目した
ジャスダック企業に係る分析結果では、東158

不動産ストック活用事例第５章.indd 158

19.9.2 4:21:33 PM

会計情報を活用した投資不動産ストックにかかる検証
注釈1）実証分析に用いるサンプルは、下表のとおり東京証券取引所第 1 部上場企業及びジャスダック上場企業のなかから、一定の要件を満たす 1,118 社を
抽出した。
証券取引所
区分

件

数

抽出条件

設立時からの経過年数（平均値）

東証 1 部a）長期的な不動産蓄積の状況を反映している企業対象とするため，1984 年期から 2011 年期まで連続上場していること，b）3 月
613
期決算の企業であること，c）企業の業種は，金融機関以外のものであること，d）日本会計基準を適用している企業であること

76.25 年

ジャスダックa）ジャスダック市場の歴史が浅
い こ と か ら，2010 年 期 お よ び2011 年期について連続上場していること，b）3 月期決算の企業505であること，c）企業の業種は，金融機関以外のものであること，d）日本会計基準を適用している企業であること

44.87 年

合

計

1,118

62.12 年

参考文献
[1] Brounen,D. and P.M.A.Eichholtz （2005）“C o r p o r a t e R e a l E s t a t e O w n e r s h i p
Implications:International Performance
Evidence” , The Journal of Real Estate
Finance and Economics , Vol.30No.4,pp.429445.
[2] Liow.K.H（2004） “Corporate Real Estatea n d S t o c k M a r k e t P e r f o r m a n c e” , T h e

Journal of Real Estate Finance andEconomics , Vol29No1.,pp.119-140.
[3] 山崎尚志・前智彦・福島隆則（2010）「資本市場から見た企業不動産（CRE）マネジメント（第 2回）−企業不動産マネジメントと株式市場−」『不動産証券化ジャーナル』March/April,pp.70-77.
[4] 山 本 卓（2004）「 土 地 再 評 価 実 施 企 業 の 特 性 」『JICPA ジャーナル』第 584 号 pp.98-103.
[5] 山本卓（2007）「コーポレート・ガバナンスと企業不動産マネジメント−株式所有構造に着目した
実証分析を中心に−」『季刊不動産研究』第 49 巻
第 3 号 pp.50-58.
[6] 山本卓（2008）「企業の株式所有構造と有形固定
資産効率性との関係分析」『経営行動研究年報』
第 17 号 pp.110-114.
[7] 山本卓（2010）「投資不動産時価情報の有用性について―賃貸等不動産会計基準の実証的検証を中心に―」『証券アナリストジャーナル』第 48 巻第11 号 pp.90-101.
[8] 山本卓（2012）「東証 1 部上場企業の賃貸等不動産保有の決定要因と時価情報有用性」『会計監査ジャーナル』第 678 号 pp.91-100.
[9] 山本卓（2015）『投資不動産会計と公正価値評価』
創成社

第５章 研究者による論稿集2）被説明変数の正規性を仮定し、最尤法でパラメータを推定する分析で、本件のように被説明変数が0 若しくは正値の場合に適用が馴染む。
3）McConnell and Servaes（1990）は、役員持株比率と企業パフォーマンスとの関係を分析し、持株比率が一定レベル内においては、企業パフォー
マンスとの間には正の相関関係があることを発見した。
4）本件の特定株とは安定的に保有されるとみられる株式をいい株主上位 10 名と役員持分・自己株式数の単純合算をいう。
5）こ れに関する研究に、佐々木・米澤（2000）等がある。
6）説明変数間の相関行列は、紙幅の都合上割愛するが、分析上問題の無い範囲の数値を示している。
7）一般事業法人持株比率が高い企業は、株式持合が進んでいるとされる。本件では特定株比率との相関係数が 0.751 と高く、説明変数を一般事業法人
持株比率に替えて分析を行ったが、概ね同様の結果が得られた。
8）企業不動産の全般的な保有とβ値との関連を分析
し た 代 表 的 研 究 に Brounen and Eichholtz（2005）がある。この研究は、日本を含め米国、
英国、豪州など 9ヵ国の 4,636 社をサンプル（1992
年・1995 年・1998 年・2000 年のもの）に分析を実施した。企業不動産保有比率（基本的に、有形固定資産を総資産で除した数値が使用されている）は、株価リターンとネガティブな関係にあり、また企業不動産保有比率が高まるほど企業のβ値が低まることを明らかにしている。これらの関係
は産業ごとに傾向に温度差があるものの、国別では 傾 向 に 違 い が な い と し て い る。 ま た、Liow（2004）は、シンガポールの非不動産企業 109 社
について、1997 年から 2001 年を調査対象期間とした分析を行っている。分析結果は、保有する企業不動産量が増大するほど、株価収益率は低まり、β値が高まる傾向にあることを示している。
9）日本における企業不動産の保有とβ値との関係を分析した先駆的研究に、山崎・前・福島（2010）がある。この研究は東証 1 部・2 部上場の一般事
業法人を対象とした分析を行った結果として、全体でみてβ値は企業不動産と負の関係にあることが確認されている。すなわち企業不動産の保有はリスクを低減させることにつながると解釈される。しかし、業種別での分析結果には、温度差が
あり、
「鉄鋼」、
「機械」、
「鉱業」、
「非鉄金属」、「電気機器」等では、β値は企業不動産と正の関係にあることが示された。すなわち、これらの業種では、「不動産の保有は、その本業の収益のリスク（不安定さ）のむしろ増大につながると評価されていた」（p.76）という結果が提示されたのである。
10）ジャスダックサンプル（2011 年期、全体）の役
員持株比率の平均値が 16.3% であるのに対して、
東証 1 部サンプルのそれは 0.7% である。

159

不動産ストック活用事例第５章.indd 159

19.9.2 4:21:33 PM

既存マンションのリフォーム工事における費用対効果に関する基本的考察
明海大学不動産学部

１．

小松広明

産価値の維持向上に資するリフォーム工事

はじめに

1-1

准教授

の効率的な実施が社会的に要請されるもの

背景と考えられる。

平成 28 年３月に閣議決定された住生活基本計画では、「建替えやリフォームによ

1-2

目的

る安全で質の高い住宅ストックへの更新」

本稿では、住宅リフォーム投資の費用対が目標の一つとされており、成果指標とし効果の観点から、既存マンションの取引市て、リフォームの市場規模を７兆円（平成場において実際に取引された住戸を対象と25 年）から 12 兆円（平成 37 年）への拡して、改装工事の実施の有無が当該取引価大を掲げている。また、新たな「建築物リ格に対して、どのような影響を与えている

フォーム・リニューアル統計」調査が平成のかを定量的に捉えることを目的とする。

28 年度より開始されており、住宅リフォ

具体的には、既存マンションの住戸属性をームへの投資額が GDP 統計に的確に反映考慮したうえで、改修工事の実施の有無に1されるようになった 。したがって、リフよる取引価格の影響度を、統計モデルを用

ォーム市場の拡大は、今後 GDP を押し上いて把握する。

げることに寄与するものと期待される。
本来であれば、リフォーム工事の費用対効果の視点から、経済合理性をもって取り組まれるべきであるが、現状ではリフォー
ム工事による資産価値への具体的な影響の程度を統計資料等で事前に推し量ることは難しい。リフォーム工事が実施される前になお、本稿では、後記使用データに即応してリフォームという用語は用いず、改装
工事 2 という用語を以下使用する。

２．既存マンションの取引特性

まずは、既存マンションの取引市場におおいて、取引価格への影響の程度を推計す

いて、どのような属性を有する住戸が取引ることで、当該工事の効率性を高めることされているのかを都市別に取引特性を把握が可能になるものと考えられる。今後は、する。

ストック型社会の進展への対応として、資使用データは、国土交通省土地総合情報

1 従来は GDP における民間住宅投資には、工事の着工届が必要とされる床面積が 10 ㎡以上のリフォーム工事のみ
が「建築物着工統計」に反映されており計上されていた。平成 28 年度からの新しい「建築物リフォーム・リニュ
ーアル統計」調査では、着工届が必要のない工事のうち、資本形成部分と中間消費部分の峻別が可能となる。国民経済計算の平成 27 年基準改定において、住宅リフォームをより的確に反映していくことが予定されている。
2 国土交通省「建築物リフォーム・リニューアル調査」においては、平成 28 年上半期調査より、工事種類の区別化が行われている。「改装・改修工事」は機能・耐久性の向上を意図して行う工事であり、「維持・修理工事」は機能・耐久性の向上を意図しない工事として定義している。

160

不動産ストック活用事例第５章.indd 160

19.9.2 4:21:33 PM

既存マンションのリフォーム工事における費用対効果に関する基本的考察

2-1

システムの不動産取引価格情報 3 に登録され た 取 引 物 件（2005 年 第 ３ 四 半 期 か ら

既存マンション取引における専有面積別比較

2017 年第４四半期までに登録された物件）

既存マンション取引における専有面積別となる 23 万 7,903 件である。主要都市を構成比を図 2-1 に示す。東京 23 区では専対象として、①専有面積別、②建築経過年

有面積 30 ㎡以下が 37.2％と最も高い割合

数別、③最寄り駅までの所要時間別にそれを占めている。専有面積が 50 ㎡以下の取ぞれの物件の構成比と改装済 4 物件の割合

引が過半数を占めている状況にある。一方、について把握する。ここで、改装工事は、その他の主要都市では、専有面積 50 ㎡超あくまでも専有部分に対するものであり、の取引が過半数を占め、札幌市においては一棟の建物全体を対象としたものでないこ

70 ㎡以上の取引が 48.9％を占めている。

とに留意を要する。

総じて 50 ㎡超 70 ㎡以下の取引が最も多い状況にあることがわかる。

なお、対象とする主要都市は、札幌市、仙台市、さいたま市、千葉市、東京 23 区、

既存マンション取引のうち、改装済み物

横浜市、名古屋市、大阪市、福岡市の９都件の割合をみると、30 ㎡超 50 ㎡以下の専市である。

有面積別構成比が 33.9％と最も高く、専有面積の増加に伴い低下する傾向が見て取

図 2-1

既存マンション取引件数の専有面積別構成比

札幌市(N=13774)

10.0%

仙台市(N=6561)

11.0%

9.0%

10.2%

千葉市(N=5787) 2.5%

15.0%

大阪市(N=26596)

19.0%
13.3%

21.3%
34.5%

20.3%
14.2%

38.9%

13.4%

30.9%

44.5%

10.5%

27.5%

30㎡以下

23.1%

41.5%

26.4%

30%

30㎡超-50㎡以下

15.7%

33.1%

15.9%
20%

11.3%

43.7%

6.3%

10%

31.2%

25.4%

37.2%

40%

50%

50㎡超-70㎡以下

60%

19.3%
70%

80%

90%

第５章 研究者による論稿集

0%

23.2%

48.1%
37.2%

福岡市(N=15015)

９都市(N=237903)

54.9%
62.9%

東京23区(N=115474)

名古屋市(N=13918)

48.9%

11.0%

さいたま市(N=7089) 5.6%

横浜市(N=33689)

32.2%

100%

70㎡超-100㎡以下

3 不動産取引価格情報の提供は、公示されている登記情報をもとに、国土交通省が実施する不動産取引のアンケー
ト調査によって収集された実際に行われた取引の価格を、回答者の氏名、会社名等は削除し、また物件の詳しい所在と面積をわからないよう匿名性を維持したうえで行われている。
4 土地取引状況調査票（マンション等区分所有建物用）では、調査の対象となる区分所有建物について、①売買契約の内容等、②区分所有建物の概要等、③取引の事情等、大きく３項目について調査している。このうち、②区
分所有建物の概要等では、専有部分の「改装の有無等」の質問項目について、「改装済を購入」「未改装を購入」のいずれかの選択肢に回答するかたちで調査が実施されている。

161

不動産ストック活用事例第５章.indd 161

19.9.2 4:21:34 PM

2-2

れる（図 2-2 参照）。専有面積が 30 ㎡以下の場合には、投資用不動産の取引が多く含

既存マンション取引における建築経過年数別比較

まれるものと推察され、賃貸に供されてお築浅物件の取引割合が多い都市は東京

り入居中の物件の取引となる場合には、改23 区 で あ る。 築 10 年 未 満 の 取 引 割 合 は装工事を要しないことから、改装済み物件

38.6％と最も多くを占めており、当該築年の割合は低下する傾向にあると考えられ数の取引割合を大阪市（30.5％）や名古屋

る。

市（25.1％）に比べて高くなっている（図図 2-2

改装済み物件が占める専有面積別取引割合
50%
45%
40%
33.9%

改装工事実施率

35%

30.8%

30%

24.7%

25%

19.9%

20%
15%
10%
5%
0%

図 2-3

30㎡以下

30㎡超-50㎡以下

50㎡超-70㎡以下

70㎡超-100㎡以下

札幌市(N=13774)

仙台市(N=6561)

さいたま市(N=7089)

千葉市(N=5787)

東京23区(N=115474)

横浜市(N=33689)

名古屋市(N=13918)

大阪市(N=26596)

福岡市(N=15015)

９都市(N=237903)

既存マンション取引件数の建築経過年数別構成比

札幌市(N=13774)

16.6%

仙台市(N=6561)

17.5%

16.3%

さいたま市(N=7089)
千葉市(N=5787)

19.0%

18.9%

20.3%

28.7%
15.0%

12.6%

18.0%

17.2%

20.3%

東京23区(N=115474)

16.5%

19.0%

13.1%

38.6%

8.1%

12.6%
15.8%

7.9%

18.0%

9.2%

10.7%

11.1%

8.9%

6.9%

2.8%

6.6% 4.3% 1.8%

9.9%

4.9% 2.8% 1.7%

13.3%

11.6%

8.5%

6.4% 4.8%

3.8%

横浜市(N=33689)

26.4%

16.6%

14.2%

14.4%

11.9%

7.1% 4.7%

4.8%

名古屋市(N=13918)

25.1%

17.3%

15.1%

14.0%

11.7%

7.6% 5.3%

3.9%

大阪市(N=26596)
福岡市(N=15015)

30.5%
21.3%

９都市(N=237903)
0%

10年未満

10-15年未満

14.8%
14.7%

31.5%
10%

20%

15-20年未満

10.0%
18.6%

17.0%
30%

9.3%

40%

20-25年未満

12.3%

19.9%

13.1%
50%

25-30年未満

13.3%

11.6%

60%

11.0%

70%

30-35年未満

10.3%
80%

7.9%

4.1%

6.0% 3.7%

2.5%

7.3%

5.3%

90%

35-40年未満

3.9%
100%

40年以上

162

不動産ストック活用事例第５章.indd 162

19.9.2 4:21:34 PM

既存マンションのリフォーム工事における費用対効果に関する基本的考察

2-3 参照）。

の都市においても共通に確認できる。

改装済み物件が占める割合は、建築経過

2-3

年数に即応して増加傾向にあることが図か
ら見て取れる（図 2-4 参照）。つまり、既既存マンション取引における最寄り駅までの所要時間別比較

存マンション市場では、築古の住戸である

最寄り駅までの所要時間別にみると、多ほど、改装工事が行われたうえで取引されくの都市では徒歩 10 分未満の物件の取引ていることがわかる。当該傾向は、いずれが過半数を占めることがわかる（図 2-5 参

図 2-4

改装済み物件が占める建築経過年数別取引割合
50%
45%
40%

改装工事実施率

36.6%

35.4%

35%

43.7%

41.5%

40.3%

31.4%

30%
23.0%

25%
20%
15%

13.9%

10%
5%
0%

図 2-5

10年未満

10-15年未満

15-20年未満

20-25年未満

25-30年未満

30-35年未満

35-40年未満

40年以上

札幌市(N=13774)

仙台市(N=6561)

さいたま市(N=7089)

千葉市(N=5787)

東京23区(N=115474)

横浜市(N=33689)

名古屋市(N=13918)

大阪市(N=26596)

福岡市(N=15015)

９都市(N=237903)

既存マンション取引件数の最寄り駅までの所要時間別構成比

札幌市(N=13774)

8.7%

25.4%

35.8%

17.4%

仙台市(N=6561)

5.4%

さいたま市(N=7089)

6.0%

10.5%

24.8%

28.6%

千葉市(N=5787)

4.4%

12.5%

24.9%

26.0%

6.8%

横浜市(N=33689)

8.7%

名古屋市(N=13918)

5.2%

大阪市(N=26596)

6.2%

福岡市(N=15015)

6.0%

９都市(N=237903)

6.8%
0%

33.5%

20.1%

29.8%

37.9%
42.7%

19.2%

35.7%

26.6%
20%

1-4分

5-9分

40%

19.3%

50%

10-14分

10.5%

5.0%
4.3% 0.3%
0.9%

15-19分

70%

80%

20-24分

3.7%

7.6% 3.8% 2.0%

10.7%

17.6%
60%

5.6%

12.0%

37.8%
30%

5.3%

11.3%
19.1%

3.5%

6.5%

16.4%
20.8%

36.4%

駅隣接

16.0%

29.0%

24.1%

5.7%

17.6%

41.5%

20.1%

10%

12.4%

第５章 研究者による論稿集

東京23区(N=115474)

18.7%

6.7% 3.6% 2.0%

2.0% 0.1%
0.6%

5.3%

3.0%

6.7% 2.7% 1.5%
90%

100%

25-29分

163

不動産ストック活用事例第５章.indd 163

19.9.2 4:21:34 PM照）。特に、東京 23 区、大阪市においては、こと、また、②建築経過年数については、

徒歩 10 分未満の物件の割合がそれぞれ７

当該年数に即応して改装済み物件の取引割

割あるいは８割を超える。交通利便性に優合は単調に増加する傾向にあること、さられた住戸が取引の対象とされていることがには、③最寄り駅までの距離について、当うかがわれる。

該距離に応じて改装済み物件の取引割合が改装済み物件の割合をみると、徒歩 10

緩やかに増加する傾向にあることがそれぞ分未満では、25％程度を占めるのに対しれ確認できる。改装工事は、総じて市場性て、当該所要時間の増加に伴い、当該割合の劣る物件において実施される傾向にあは上昇し、20 分以遠では 34％程度まで上り、その結果として取引が成約していると昇していることが見て取れる（図 2-6 参いう事実に鑑みれば、改装工事は当該物件照）。

の市場性の向上に寄与しているものと考えこのように、立地に劣る住戸ほど、改装られる。

工事が行われたうえで取引されている傾向

こ の 点 に つ い て、 例 え ば、 岩 田・ 山 鹿にあることがわかる。

（2005）は、転売を考えている世帯は、転以上から、改装工事が行われたうえで取売の予定がない世帯に比べて模様替え・修引されている住戸の属性には、一定の偏向繕等を行う傾向にあることを指摘してお性が認められる。つまり、①専有面積、②り、住宅の見栄えをよくしようとする化粧建築経過年数、③最寄り駅までの距離の住直しのような修繕が行われているとの解釈

戸の属性についてみると、①専有面積別でを示している。使用した取引データにおいは、30 ㎡超 50 ㎡以下の改装済み物件の取ては、取引当事者の転売の意向を直接には引割合が 33.9％と最も多くを占めている

把握することができないが、いずれにせよ

図 2-6

改装済み物件が占める最寄り駅までの所要時間別取引割合

50%

改装工事実施率（単位：％）

40%

30%

26.5%

29.4%
25.1%

31.6%

33.5%

33.5%

20-24分25-29分

26.1%

20%

10%

0%

駅隣接

1-4分

5-9分

10-14分15-19分

札幌市(N=13774)

仙台市(N=6561)

さいたま市(N=7089)

千葉市(N=5787)

東京23区(N=115474)

横浜市(N=33689)

名古屋市(N=13918)

大阪市(N=26596)

福岡市(N=15015)

９都市(N=237903)

164

不動産ストック活用事例第５章.indd 164

19.9.2 4:21:34 PM

既存マンションのリフォーム工事における費用対効果に関する基本的考察

市場性を高めるための一つの手段として、住戸においては、改装工事による取引単価

取引時に模様替えや修繕等が行われる場合の上昇を見込むことは難しいものと考えらがあることを確認することができる。

れる。
次に、都市別に当該取引単価比をみると、

３．

東京 23 区、大阪市、福岡市の３都市にお改装工事の実施の有無に伴う取引価格の変化

いては、建築経過年数が 20 年未満となる
住戸において取引単価比が 1.0 を下回る水

前記のとおり、住宅属性のうち建築経過

準にある（表 3-1 参照）。つまり、未改装

年数については、改装済み物件の取引割合の状態にある住戸の取引単価は、改装済みの推移は、建築経過年数に即応して上昇す

住戸の取引単価に比べて相対的に高く取引る傾向にあることが示されている（図 2-4されていることがわかる。建築経過年数が参照）。

20 年以上では、改装工事後の住戸の取引

全国主要９都市の建築経過年数別に取引単価と未改装の状態にある住戸の取引単価単価比の推移をみると、建築経過年数 15に顕著な差がみられ、取引単価比が 1.0 を年未満においては、改装済み住戸の未改装

超えている。一方、札幌市、仙台市、さい住戸に対する取引単価比をみると、1.0 をたま市、千葉市、横浜市、名古屋市におい下回っており、改装の有無に伴う取引単価ては、建築経過年数が 15 年未満の住戸のに明確な差は認められない（図 3-1 及び表

取引単価比は 1.0 を下回る水準にある。建3-1 参照）。したがって、築後 15 年未満の築経過年数が 15 年を超える住戸の取引単

図 3-1

建築経過年数別取引価格比の推移

1.7

1.6

1.5

1.4

1.3

第５章 研究者による論稿集

取引単価比（改装済み平均取引単価/未改装平均取引単価）

1.8

1.2

1.1

1

0.9

10年未満

10-15年未満

15-20年未満

20-25年未満

25-30年未満

30-35年未満

35-40年未満

40年以上

建築経過年数（単位：年）
札幌市

仙台市

さいたま市

千葉市

東京23区

横浜市

名古屋市

大阪市

福岡市

165

不動産ストック活用事例第５章.indd 165

19.9.2 4:21:34 PM

価比については、1.0 を超えることから、証左であり、本来であれば、具体的な改装

改装済み物件の取引単価は、未改装の状態

工事の内容を捉える必要がある。しかしなにある住戸の取引単価に比べて高く取引さがら、データの制約上 5、改装工事の具体れていることがわかる。

的な内容を把握することが困難であるのがこのように、既存マンションの取引市場現状である。

においては、改装工事の有無が取引価格にしたがって、改装工事の有無をダミー変与える影響の程度は、都市別、建築経過年

数として用いる分析においては、建築経過

数別にそれぞれ異なることがわかる。具体

年数、専有面積、最寄り駅までの距離とい的には、築後 15 年あるいは築後 20 年を境った物件属性との交差項を説明変数に使用にして、改装工事の有無が当該住戸の取引するなどの工夫が必要とされる。この点を価格への影響度を強めていることが示唆さ踏まえて、後記では、改装工事が既存マンれる。これは、建築経過年数に即応して改ションの取引価格に与える影響について分装工事の内容が質的に異なっていることの

析を行う。

表 3-1

改装工事の有無に伴う取引単価比（改装済み平均取引単価 / 未改装平均取引単価）

建築経過年数

札幌市

仙台市

さいたま市

千葉市

東京23区

横浜市

名古屋市

大阪市

福岡市

10年未満

0.992

1.006

0.970

0.907

0.975

0.945

0.990

0.984

0.950

10-15年未満

0.967

0.998

0.970

0.943

0.975

0.945

0.963

0.934

0.956

15-20年未満

1.081

1.087

1.085

1.123

0.995

1.071

1.114

1.010

1.006

20-25年未満

1.169

1.175

1.208

1.260

1.066

1.171

1.201

1.102

1.114

25-30年未満

1.224

1.218

1.262

1.284

1.098

1.124

1.247

1.159

1.177

30-35年未満

1.457

1.332

1.411

1.261

1.156

1.210

1.366

1.181

1.425

35-40年未満

1.404

1.567

1.246

1.425

1.204

1.271

1.383

1.232

1.345

40年以上

1.608

1.560

1.656

1.666

1.271

1.390

1.371

1.331

1.582

表 3-2

平均値差（改装済み平均取引単価−未改装平均取引単価）の検定結果 6

建築経過年数

札幌市

仙台市

さいたま市

千葉市

東京23区

横浜市

名古屋市

大阪市

福岡市

10年未満

-0.3520.192-1.257-3.888 ***-4.316 ***-4.499 ***-0.551-1.387-2.457 **10-15年未満-2.168 **-0.088-1.277-2.143 **-3.095 ***-4.054 ***-2.258 **-5.613 ***-2.118 **15-20年未満

3.393 ***

3.038 ***

3.630 ***

2.176 **

-0.5043.359 ***

6.293 ***

0.558

0.269

20-25年未満

8.857 ***

6.092 ***

7.545 ***

4.132 ***

5.627 ***

9.817 ***

8.986 ***

5.057 ***

5.379 ***

25-30年未満

8.479 ***

5.726 ***

8.147 ***

4.288 ***

8.876 ***

7.329 ***

7.644 ***

10.916 ***6.513 ***

30-35年未満

12.363 ***6.241 ***

6.672 ***

6.754 ***

11.988 ***10.845 ***10.690 ***10.274 ***10.188 ***35-40年未満

8.320 ***

6.336 ***

2.116 **

6.023 ***

10.907 ***7.261 ***

9.325 ***

10.762 ***5.435 ***

40年以上

11.262 ***5.598 ***

3.672 ***

9.413 ***

15.861 ***14.101 ***4.900 ***

10.108 ***9.800 ***

注）統計的有意性 ＊＊＊：1%、＊＊：5%、＊：10%

5「土地取引状況調査票（マンション等区分所有建物用）
」では、専有部分についての「改装の有無等」として「改装済みを購入」「未改装を購入」の２つの選択肢が設けられているにとどまる。したがって、具体的な改装工事の内容までは捕捉されていない。このため、改装の有無による分析を行っていることに留意を要する。
6 平均値の差の検定として、まずは等分散のＦ検定を行い、等分散性が認められる場合には、いわゆる平均値のｔ検定を行った。また、等分散性が求められない場合には、Welch のｔ検定を行っている。

166

不動産ストック活用事例第５章.indd 166

19.9.2 4:21:35 PM

既存マンションのリフォーム工事における費用対効果に関する基本的考察

４．

改装工事が取引価格に与える
影響分析

εは誤差項をそれぞれ示す。

改装工事が実施されている住戸と実施されていない住戸には、物件属性における一定の偏向性が認められる。具体的には、建築経過年数が増加することによって、改修工事の実施率が上昇していること、また、専有面積別では、改装工事の実施割合をみると、30 ㎡超 50 ㎡以下が 33.9％と最も高

上記 (1) のヘドニック取引価格関数の推定結果については、後記参考表に示す。

いことが示されている。このように物件属
性に即応して改装工事の実施の有無が異なっていることが既存マンションの取引デー
タから確認することができる。

4-2

改装工事が取引価格に与える影響度

東京 23 区における既存マンションにお当該傾向を踏まえて、東京 23 区の既存

いて、改装工事を実施した住戸の取引価格

マンション取引を対象として、改装工事がと改装工事を実施していない住戸の取引価

取引価格に与える影響についてヘドニック

格を比較すると、建築経過年数の経過に伴分析を行う。

って改装工事を実施した住戸の取引価格は高いことが見て取れる（図4-1参照）。また、

4-1

ヘドニック取引価格関数の推定

専有面積によって、改装工事が取引価格に

本稿では、既存マンションの取引価格に与える影響度は異なり、専有面積 53 ㎡に対する改装工事の有無の影響を把握するたおいて最も高いことがわかる。これは、当め、ヘーキットモデル 7 としてのヘドニッ

該面積の既存マンション市場における流通

ク取引価格関数を、最小二乗法を用いて推性の高さが関連しているものと考えられ、定する（式（1）参照）。

東京 23 区における取引シェアは、31.2％

P it は都市別に物件 i の t 時点における成約価格（単価）を示し、X k,it は各物件の属を占めていることに符合する（図 2-1 参照）。
専有面積 53 ㎡の住戸を対象として、築ー変数を示す。さらに、RefurDUM i は、

後 35 年までの各築年数において、改装工物件 i の改装工事の実施の有無を示すもの

事の実施の有無に即応する取引価格差率をとする。最後に、Inv Mills i は、物件 i の逆みると、例えば、築後 10 年時点では 9.3％

ミルズ比 8 を示す。なお、C は定数項を、となり、築後 35 年時点においては 32.6％

第５章 研究者による論稿集性を示す。また、DUM i は物件 i の各ダミ

7 ヘーキットモデル（Heckit model）は、改装工事が実施されるか否かの選択を捉える第１段階と、改装工事が実施された場合に、取引価格にどのような影響を与えるのかを捉える第２段階の構成をとる。
8 逆ミルズ比（inverse Mill’s ratio）は、改装工事の実施されにくさを示しており、正規分布の確率密度と分布関数の比率として各サンプルについて算出される。逆ミルズ比の値が小さいと改装工事が実施されやすい住戸であり、当該値が大きいと改装工事が実施されにくい住戸であると解釈される。したがって、目的変数を取引価格とした場合、説明変数としての逆ミルズ比の符号条件は、改装工事が実施されにくい物件の取引価格が相対的に高い水準にあることから、プラスになるものと考えられる。

167

不動産ストック活用事例第５章.indd 167

19.9.2 4:21:35 PM

と推計される。建築経過年数に即応して改建築経過年数と専有面積の条件は、築後装工事の取引価格に与える影響度が高まっ

15 年以上を経過した住戸が対象となり、ていることが見て取れる。

専有面積は 51 ㎡から 78 ㎡が中心になるとこのように、改装工事の費用対効果を高推計される（図 4-2 参照）。築後 15 年を経めるためには、対象となる住戸の専有面積過するにしたがって、対象となる専有面積と建築経過年数に留意し、改装工事の実施

は広がりを有することになる。また、改装のタイミング（対象物件の建築経過年数）

工事に 1,000 万円を投じる場合には、取引を計ることが求められる。

差額が 1,000 万円以上となる対象住戸の建築経過年数と専有面積の条件は、築後 30

4-3

改装工事の有無に即応する標準

年以上を経過した住戸が対象なり、専有面

住戸における取引差額の推計

積では、58 ㎡から 89 ㎡が中心になると推改装工事として投下した費用が、その後計される。築後 30 年を経過するにしたがの取引による回収の程度を把握するため、って、対象となる専有面積は広がりを有す

9

標準住戸 における取引差額の推計を行う。

るようになる。

当該推計には、前期ヘドニック取引価格関このように、推定されたモデルを用いる

数を用いるものとする。

ことによって、投下した改装工事の費用が、改装工事に 500 万円を投じる場合には、取引価格を通じてどの程度回収されるのか

取引差額が 500 万円以上となる対象住戸の図 4-1を見極めることが可能となる。

東京 23 区における改装工事の有無に即応する取引単価格差率の推移（建築経過年数別）（改装工事有り取引単価−改装工事無し取引単価）/改装工事無し取引単価

改装工事の実施有無による取引価格差率（単位：％）

50.0%

40.0%

30.0%

新築
築後5年

20.0%

築後10年
築後15年

10.0%

築後20年
築後25年

0.0%

築後30年
築後35年

-10.0%-20.0%

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

専有面積（単位：㎡）

9 シミュレーションの対象とする標準住戸は、世田谷区に存する住戸を設定する。具体的には、東京駅までの電車
所要時間は 35 分、最寄り駅までの所要時間は 9 分、容積率は 250％、逆ミルズ比は 1.23 として設定する。また、対象住戸の存する地域の建物倒壊危険度は、低度（危険度レベル１あるいは２）として算定する。

168

不動産ストック活用事例第５章.indd 168

19.9.2 4:21:35 PM

既存マンションのリフォーム工事における費用対効果に関する基本的考察

図 4-2

標準住戸における改装工事の有無に即応する建築経過年数別取引総額差の推移（東京都世田谷区における既存マンションの例）

改装工事の実施有無による取引価格差（単位：円）

20,000,000
15,000,000
10,000,000
5,000,000

新築

0

築後5年
築後10年

-5,000,000

築後15年
築後20年

-10,000,000

築後25年-15,000,000

築後30年
築後35年

-20,000,000-25,000,000-30,000,000

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

専有面積（単位：㎡）

５

おわりに

2012）。本稿では、ヘーキットモデルを用いることで当該問題に対処している。その本稿では、既存マンションの取引市場に結果、逆ミルズ比の係数はプラスに推定さおいて、改装工事が取引価格に与える影響れており（後記参考表参照）、未改装の状

度を、ヘドニック取引価格関数を用いて具態にある住戸の取引価格が改装済みの住戸

体的に推計を行った。その結果、既存マンの取引価格に比べて相対的に高くなる傾向

ションの建築経過年数に伴う減価率は、高が示されている。築後 15 年未満の住戸に経年の住戸において相対的に大きく、改装

おいては、改装工事の有無に伴う取引単価工事の実施後の取引価格は、当該経年減価比が 1.0 を下回る現況と符合する結果が示に相当する価値分を回復させる効果を有すされている（表 3-1 参照）。

ることを確認することができた。

建築経過年数が 15 年程度の築浅の物件においては、改装工事による取引価格の上過年数 15 年未満の住戸にみる当該取引価昇を見込むことは難しい。換言すれば、築格は、未改装の住戸に比べて取引価格が相浅物件においては、改装工事を必要とせず対的に低く取引されている状況に鑑みれに既存マンション市場において流通していば、住宅の品質が相対的に劣ることが示唆る住戸が大半を占めているのが実情であるされる。この点について、改装工事が行わ（図 2-4 参照）。そのため、対象物件の建築れた住宅の品質が元々低いために低価格と経過年数と投じる費用を勘案して、改装工なるという内生性の問題を考慮する必要性

事に関する投資効率性を考慮する必要があが 生 じ る と の 指 摘 も み ら れ る（ 原 野 らる。この点について、リノベーション 10 を

第５章 研究者による論稿集

改装工事が行われている住戸は、建築経10 リノベーション（Renovation）とは、改修を指し、劣化した建築物などの性能、機能を初期の水準以上に改善することをいう（社団法人日本建築学会（1993）『建築物の調査・劣化診断・修繕の考え方（案）・同解説』）。

169

不動産ストック活用事例第５章.indd 169

19.9.2 4:21:35 PM

手掛ける業者への取材によれば、築後 30
年を経過すると、いずれの間取りにおいても賃料が 40％程度上昇するとのヒアリン
グ結果を得ている。また、他のリノベーシ
ョン業者への取材では、リノベーション後の賃料は、新築賃料の９割程度まで上がるとの結果が得られている。このように、築古物件におけるリノベーションは、建築経過年数に即応した価値の低下（経年減価）を回復させ、向上させる効果を有するものと考えられる。事業者への取材によって得られた数値は、リノベーション工事を前提としているため、本稿における改装工事に係る推計結果との直接的な比較は困難であるが、前記改装工事の有無に伴う取引価格
差率は、一定の合理性を有する水準にあるものと推察される。
以上のように、既存住宅市場における取引価格データを用いることによって、改装工事を実施するタイミングとしての建築経過年数と専有面積の大きさによる取引価格への影響の程度を事前に推し量ることが可能となる。今後は、住宅履歴情報 11 や取引
価格データを積極的に活用した、資産価値

参考文献
1）岩田真一郎・山鹿久木（2008）、「中古住宅市場
における転売外部性の実証分析」、『季刊住宅土地経済』pp.23-28.
2）小松邑稔・小松広明（2018）「東京都特別区の既存マンションにおける建物倒壊危険度を考慮した
リフォーム後の取引価格に関する実証分析」日本
建築学会大会学術講演梗概集（東北）2018 年 9 月、
pp.107-108.
3）原野啓・中川雅之・清水千弘・唐渡広志（2012）、「中古住宅市場における情報の非対称性がリフォ
ー ム 住 宅 価 格 に 及 ぼ す 影 響 」、『 日 本 経済研究』
No.66、pp.51-71.
4）藤澤美恵子・中西正彦・中井検裕「中古集合住宅
市場におけるリフォーム情報の開示・査定方法に関する一考察」『都市住宅学』第 43 号、pp.9095.
5）山越啓一郎・小松広明（2017a）「三大都市における既存マンションのリフォーム実施が取引価格に与える影響 - マンションの属性を考慮した都市間比較分析 -」公益社団法人日本不動産学会『2017年度秋季全国大会（第 33 回学術講演会）論文集』
pp.66-73.
6）山越啓一郎・小松広明（2017b）「全国主要都市
における既存マンションのリフォーム実施の有無
による取引価格差に関する比較分析」『明海大学
不動産学部論集』pp.25-43.
7）山越啓一郎・小松広明（2018a）「既存マンショ
ンの専有面積別にみたリフォームに伴う取引価格差に関する実証的研究」日本建築学会大会学術講演梗概集（東北）2018 年 9 月、pp.317-318.
8）山越啓一郎・小松広明（2018b）「既存マンショ
ンの改装工事に伴う取引価格の変動に関する実証的研究」資産評価政策学会『2018 年度研究大会
論文集』、pp.13-20.

の維持向上に資する効果的な住宅リフォー
ムの進展を期待したい。

11 住 宅履歴情報とは、「住宅がどのようなつくりで、どのような性能があるか、また、建築後にどのような点検、修繕、リフォームが実施されたか等の記録を保存、蓄積したもの」をいう（国土交通省ホームページ）。

170

不動産ストック活用事例第５章.indd 170

19.9.2 4:21:35 PM

既存マンションのリフォーム工事における費用対効果に関する基本的考察

参考表

ヘドニック取引価格関数の推定結果
目的変数：Ln（取引単価（円/㎡））

Estimate

Std.Errort value

Pr(>|t|)(Intercept)

13.1900.200

58.5990.000 ***

東京駅までの電車所要時間̲分-0.0060.000-11.1860.000 ***

最寄駅距離̲分-0.0010.001-0.6670.505

I(最寄駅距離̲分^2)

0.000

0.000

-10.7690.000 ***

専有面積̲平米-0.0100.000-22.9800.000 ***

I(専有面積̲平米^2)

0.000

0.000

39.3800.000 ***

建築経過年数̲年-0.022

0.003-7.0890.000 ***

I(建築経過年数̲年^2)

0.000

0.000

18.2410.000 ***

容積率

0.000

0.000

3.002

0.003 **

SRC等DUM

0.028

0.002

11.3730.000 ***

鉄骨造DUM-0.0160.012-1.0000.317

軽量鉄骨造DUM-0.3080.087-2.9910.003 **

改装DUM

-0.2430.013-17.991

0.000 ***

調停̲競売DUM-0.8070.095-7.4770.000 ***

関係者取引DUM-0.4530.045-7.6020.000 ***

その他権利DUM-0.6150.071-3.6790.000 ***

中央区DUM-0.0900.008-11.3380.000 ***

港区DUM

0.138

0.008

17.0220.000 ***

世田谷区DUM

0.082

0.009

8.872

0.000 ***

中野区DUM-0.0520.010-4.9170.000 ***

新宿区DUM

0.007

0.008

0.861

0.389

渋谷区DUM

0.170

0.009

18.7780.000 ***

杉並区DUM-0.0130.009-1.3690.171

品川区DUM-0.0260.008-3.1520.002 **

目黒区DUM

0.159

0.009

16.5800.000 ***

大田区DUM-0.1290.009-14.4150.000 ***

文京区DUM-0.0520.008-6.2190.000 ***

台東区DUM-0.2670.009-26.1920.000 ***

豊島区DUM-0.0800.009-9.1310.000 ***

北区DUM

-0.2810.010-28.3740.000 ***

板橋区DUM-0.2890.009-31.1520.000 ***

練馬区DUM-0.1320.010-13.1640.000 ***

墨田区DUM-0.304

0.009-33.4710.000 ***

江東区DUM-0.2780.008-34.7750.000 ***

足立区DUM-0.5600.009-56.8790.000 ***

葛飾区DUM-0.4830.010-47.9250.000 ***

江戸川区DUM-0.3930.009-40.6350.000 ***

荒川区DUM-0.4150.010-40.9800.000 ***

平成23年度DUM

0.017

0.006

2.593

0.010 .

0.005

0.006

0.726

0.468

0.020

0.004

4.840

0.000 ***

平成26年度DUM

0.094

0.005

17.9690.000 ***

平成27年度DUM

0.172

0.006

22.9740.000 ***

平成28年度DUM

0.214

0.010

17.9240.000 ***

平成29年度DUM

0.257

0.011

19.7440.000 ***

rank̲LowDUM-0.0490.008-5.4160.000 ***

rank̲HighDUM

0.057

0.008

6.825

0.000 ***

InvMills

0.591

0.098

5.334

0.000 ***

建築経過年数̲年:rank̲LowDUM

0.002

0.000

8.100

0.000 ***

建築経過年数̲年:rank̲HighDUM-0.0010.000-2.5000.012 **

改装DUM:rank̲LowDUM

0.023

0.010

2.411

0.016 **

改装DUM:rank̲HighDUM-0.0280.017-1.5930.111

建築経過年数̲年:改装DUM

0.010

0.000

23.5150.000 ***

専有面積̲平米:改装DUM

0.009

0.000

17.7630.000 ***

I(専有面積̲平米^2):改装DUM

0.000

0.000

-16.8190.000 ***

I(最寄駅距離̲分^2):改装DUM

0.000

0.000

4.748

0.000 ***

建築経過年数̲年:改装DUM:rank̲LowDUM-0.0020.000-3.8990.000 ***

建築経過年数̲年:改装DUM:rank̲HighDUM

0.002

0.001

1.952

0.051 .

Adjusted R-squared

0.6905AIC

11196.99

第５章 研究者による論稿集

平成24年度DUM
平成25年度DUM注）逆ミルズ比を説明変数に含めると、誤差項に不均一分散が生じることが知られているため、第２段階の最小二乗法では不均一分散を考慮した頑健標準誤差を用いている。

171

不動産ストック活用事例第５章.indd 171

19.9.2 4:21:35 PM

空き家の有効利用がもたらす経済学的意義
明海大学不動産学部

准教授

宅間文夫

本共同研究では、空き家の利活用に関す用のための留保需要として空き家（空き地）る様々なプロジェクト事例を収集し、各プという建物用途（土地用途）が選択されるロジェクトがどのような成果をもたらすかと指摘している。以下では、山崎・浅田について、ヒアリングで調査している。個

（2008）の考え方を元にして簡単に説明し別事例がもたらす効果や検証は他の論説によう 2。

譲るとして、ここでは経済学的な視点から

図 1 には、住宅ストック量を一定（図の空き家の有効利用がもたらす経済学的な意

横幅 O W O R）として、持家と借家の市場

義について考えてみる。

均衡が描かれている。住宅は持家あるいは借家のどちらかに使用されるとする。持家

１．

市場は原点 O W から右方向に見ていき、家標準的な経済学における空き家の考え方賃 3 が下がると持家需要が増えるので、持家の需要曲線 WWʼ が右下がりで表され最初に、標準的な都市経済学の考え方でる。次に、借家市場は原点 O R から左方向

空き家について説明しよう。山崎・浅田に見ていき、家賃が下がると借家需要が増（2008）は、建物や土地の用途転用には大加するので、借家の需要曲線 R0R0ʼ が左下

1

きな費用 が必要となることから、将来利
図1がりで表される。住宅が持家あるいは借家と し て 使 用 さ れ る 場 合、住宅市場の均衡

家賃

家賃

R0

W
ｒ2
ｒ0

E0

R1

E2

市場であれば E0 点で均衡する。もしも X0 点より右に あ る X1 の 資 源 配 分（O W X1 が 持 家 に、O R X1

E1

R0ʼ

住宅市場が完全競争的な

ｒ1
ｒ3が借家に使用される状況）

Wʼ

線 上 の 市 場 家 賃 r2 が、が達成されれば、R0R0ʼ 曲
WWʼ 曲線上の帰属家賃 r1

R1ʼ

を上回るため、X1 の住宅

OW

X0
持家

X1

OR
借家

は自分で使うより他人に貸した方が得となる。結

1 この費用には、例えば、転勤等のため持家を借家として貸し出した後の、借家から持家へ再転用する場合の取引・交渉費用等なども考えることができる。
2 空き家の増加は住宅の保有税の優遇措置の点からも指摘されている（金本・藤原，2016）。
3 一般的に持家の場合は家賃を誰にも払っていないが、持家を自己使用せずに、貸し出した場合には家賃を受け取ることができ、自己使用の場合にはこの家賃収入を得る機会を失っている。この意味において、家賃が機会費用として発生することになり、これを持家の帰属家賃と呼ぶ。

172

不動産ストック活用事例第５章.indd 172

19.9.2 4:21:35 PM

空き家の有効利用がもたらす経済学的意義

果、住宅を自分で使用しても、他人に貸しじられた場合に、その期間を借家として貸ても無差別になるまで、X0X1 の住宅が持し出されにくいことから容易に納得いく結

家から借家へ転用されて、X0 の資源配分論だろう。

が達成される（O W X0 が持家に、O R X0 が借家に使用される状況）。

前述のように住宅市場が均衡するとき、住宅は過不足なく持家と借家の需要者に配日本の住宅市場では、借家人保護の観点分される。しかし、このとき人々に配分さから借地借家法が導入されており、この法れる住宅が即座に利用されるかというと、制度が前述した資源配分を歪めていると指必ずしもそうではない。借家の需要の中に摘されている（山崎・浅田，2008）。ひとは実需だけでなく、将来の借家経営を見込

たび土地や住宅を他人に貸し出すと、十分んで購入している人々が含まれているし、な正当事由がなければ土地や住宅は返還さ

持家の需要の中にも実需以外の理由から購れないという借地借家法の下では、家主が入している人々が含まれている。こうした受け取る実質家賃は低下すると考えられ人々の需要が持家や借家の需要曲線に含まる。大家は、十分な正当事由がなければ、れていると考えれば、そこで空き家が発生

契約更新を望む借家人の申し出を拒否できしたり、空き家のままに維持されたりするない。これは、借家人に立退きを求めたり、事実を説明できる。つまり、持家の将来需

将来家賃を値上げすることができないこと要のためにさしあたり住宅をいま買っておを意味し、大家の弾力的な家賃設定が阻害いて、より住宅が高くなった時点で他人にされ、近隣の同質の住宅の新規契約時家賃住宅を売却しようとする需要者や、将来の4借家経営のために住宅をいま購入しておく

大家が受取る実質家賃が低下していることという需要者がいると考えることができを意味し、借家人が支払う名目家賃と大家る。所有者が自己の目的（持家や借家経営）が受取る実質家賃の間には差が生じることのために利用する場合の実需と対比して、になる。借家人の名目家賃を R0R0ʼ 曲線で将来を見越して住宅を購入し、現在は空き

表すと、家主が受取る実質家賃は R1R1ʼ 曲

家の状態のままに所有する需要を「留保需線のように下方に位置する。従来の X0 点

要」と呼ぶ。この留保需要は、本質的にはでは、持家の帰属家賃 r0 が借家の場合に大将来に見込める需要に対するもので、住宅家が得る実質家賃 r3 よりも大きいため、住に対する将来需要が旺盛であれば成立する宅を自己使用した方が良くなる。このため、が、逆に、将来需要が見込めない場合には均衡点が右に移動し、WWʼ 曲線と R1R1ʼ

成立しない。日本は 2008 年頃から人口減

曲線が交わる E1 点で均衡する。借地借家

少社会に直面していることから、住宅に対法の下では、従来の X0 点と比較して、借する実需は将来先細りしていくと考えられ家が X1O R まで減少し、持家が O W X1 までる。すなわち、住宅に対する将来需要が旺増加する。借地借家法の下では持家が増加

盛であるとは考えられず、将来に見込めるするという結果は、例えば、持家を所有し需要を当てにした留保需要（空き家）は意ている転勤族世帯が数年間の地方勤務が命味を持たなくなると予想される。この場合、第５章 研究者による論稿集から下方へ乖離することになる 。これは、4 もしも近隣の住宅の新規契約時の家賃よりも高い家賃の場合は、契約更新を望まないことが借家人の合理的な判断となることから、上方へ乖離する可能性は低い。

173

不動産ストック活用事例第５章.indd 173

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誰も住まない（住む予定がない）空き家は

家フローは平成 20-25 年の空き家増加 628

適切な維持管理がされなくなり、腐朽・破千戸のうち、①賃貸用住宅が 165 千戸、②損し、いずれ人が住むことができない廃屋

売却用住宅が 41 千戸（減少）、③二次的住になることが容易に想像できるだろう。

宅が 1 千戸、④その他の住宅が 503 千戸であり、④その他の住宅が急増しており、①

２．

賃貸用住宅と④その他の住宅が年々増加す

統計データで見る空き家る傾向がある。

それでは、統計データを用いて空き家を

空き家分類の①賃貸用住宅や②売却用住具体的に確認してみよう。住宅 ･ 土地統計

宅は新築・中古を問わないそのものであり、調査（総務省統計局）では、空き家を「居③二次的住宅は週末や休暇時に使用される住世帯の無い住宅のうち、一時現在者がい別荘のような住宅などのことである。それない住宅」としてとらえ、①賃貸用住宅、では、④その他の住宅の実態は何なのだろ②売却用住宅、③二次的住宅、④その他のうか？  同調査には、④その他の住宅は「前住宅、に分類している。表 1 は空き家の実

述の①②③以外の人が住んでいない住宅

数や構成割合を平成 5、10、15、20、25で、例えば、転勤・入院などのため居住世

年別に示したものである。平成 25 年の日帯が長期に亘って不在の住宅や建て替えな

本の総住宅数は 60,629 千戸であり、そのどのため取り壊すことが決まっている住宅

内、 空 き 家（ 居 住 世 帯 の 無 い 住 宅 ） がなど（注：空き家の区分の判断が困難な住8,196 千戸（空き家率 13.5%）で、空き家宅を含む）」と説明してある。一方、表 2数および空き家率は年々上昇する傾向にあの住宅の建て方別空き家数から、④その他

る。空き家ストック 8,196 千戸の内訳は、の住宅 503 千戸のうち、大多数が一戸建①賃貸用住宅が 4,292 千戸（空き家総数の（494 千戸）であることがわかる。

52.3%）、次に多いのは④その他の住宅が以下は、個票データを用いた詳細な検証

3,184 千戸（38.8%）である。一方、空きが必要であるが、（i）④その他の住宅の大表1

居住世帯の有無別住宅数の内訳（全国、平成 5-25 年）

年次

居住世帯あり同居世帯あり 総数
総数

総数

居住世帯なし空き家

一時現在者のみ

総数
実数（1000戸）
平成５年
10年
15年
20年
25年
割合（％）
平成５年
10年
15年
20年
25年
増減数（1000戸）
63年～平成５年
５年～10年
10年～15年
15年～20年
20年～25年

賃貸用の住宅

売却用の住宅21,09045,87950,24653,891
57,586
60,62920,372
40,77343,922
46,86349,59852,102

970
196
260
280
276
259

718
5,106
6,324
7,028
7,988
8,526

75
429
394
326
326
243

522 4,476
5,764
6,593
7,568
8,196

2,619 ※ 3,520 ※ 3,675
4,127
4,292

100
100
100
100
100

88.9
87.4
87
86.1
85.9

0.4
0.5
0.5
0.5
0.4

11.1
12.6
13
13.9
14.1

0.9
0.8
0.6
0.6
0.4

9.8
11.5
12.2
13.1
13.5

5.7 ※ 7※6.8
7.2
7.1

3,872
4,367
3,645
3,695
3,043

3,360
3,149
2,941
2,735
2,504

16
65
20
-4
-17

512
1,218
704
960
539

-7
-35
-68
1
-84

535
1,288
829
975
628

283 ※ 901 ※ 155 ※ 452
165

建築中
二次的住宅 その他の住宅

-

303
349
308

369
419
498
411
412

1,488
1,825
2,118
2,681
3,184

121
201
166
109
93
88

0.6
0.6
0.5

0.8
0.8
0.9
0.7
0.7

3.2
3.6
3.9
4.7
5.3

0.4
0.3
0.2
0.2
0.1

46
-41

74
50
79
-87
1

178
337
293
564
503

-17
-35
-57
-16
-5

（出所）
『平成 25年住宅・土地統計調査』（総務省統計局）（注）※は、賃貸用に売買用を含む。

174

不動産ストック活用事例第５章.indd 174

19.9.2 4:21:36 PM

空き家の有効利用がもたらす経済学的意義

多 数 が 一 戸 建 で あ る こ と、（ii） 日 本 が宅は生涯で一番高い買い物であるとも言わ52008 年頃に人口減少局面に転じて 、不れ、住宅の購入を経験することが少ないこ

動産の相続が増えてきていること、さらに、とから、消費者は「不動産そのものに関す（iii）空き家となった住宅を取得した経緯

る知識やその利活用に関する知識・能力」

が相続による取得が 56.4% と、相続によ（以下、不動産リテラシーと略記する）がる取得理由が過半数を占めていること 6、低いと考えられる。不動産リテラシーが低を勘案すると、④その他の住宅は、空き家

い消費者が不動産を相続した場合、その不として所有している相続した不動産（持家）

動産を適切に管理・利活用することができであると予想される。持家の空き家が急増るのだろうか。平成 26 年空家実態調査でしている背景は、例えば、一人っ子同士がは、以下が報告されている。

結婚し持家を所有している場合、両方の実

・④その他の住宅のうち、管理者がいるも家を相続する可能性が高く、さらに孫が一のについての管理の頻度は「月に 1 回〜

人の場合は父方実家、母方実家、両親の家

数回」が 33.1%、「年に 1 回〜数回」がの 3 つがその孫に集約されるように、少子

26.9%、「数年に 1 回」が 1.1% と管理が高齢化が深く関わっていることは想像に難

不十分なものが 61.1% である。

くない 7。

・④その他の住宅のうち、今後の利用意向

前述したように借家の空き家（①賃貸用

は「空き家にしておく（物置を含む）」

住宅）も年々増加しているが、借家の空きが 31.9%、「その他」が 2.3%、「取り壊す」

家問題は市場メカニズムが機能して、家賃が 18.4%、「不明」が 23.2% と利活用のが弾力的に調整されれば解決されると考え意向がないものが 76.1% である。一方、ることができる。一方、持家の空き家は市「 賃 貸 す る 」 が 3.8%、「 売 却 す る 」 が場メカニズムで解決できるのだろうか。住7.8%、「所有者や親族等が利用する」が9.1% と利活用の意向があるも表2のが 23.9% である。

住宅の建て方別空き家数（全国、平成 20、25 年）

平成25年空き家総数構成比(％)

総数

すなわち、④その他の住宅は

一戸建

長屋建

共同住宅

その他

8,196
412
4,292
308
3,184

2,999
281
249
165
2,305

455
7
293
7
147

4,712
121
3,745
135
711

30
3
5
1
20

7,568
411
4,127
349
2,681
100

2,504
272
264
157
1,812
37

416
7
266
9
133
6

4,623
130
3,592
183
718
58

26
3
5
1
18
0

628
1
165
-41
503

496
9
-15
8
494

39
0
27
-2
14

89
-9
153
-48
-7

4
1
0
1
2

平成20-25年増減数（1000戸）

空き家総数
二次的住宅
賃貸用の住宅
売却用の住宅その他の住宅（出所）『平成 25年住宅・土地統計調査』（総務省統計局）

適切に管理され、将来の利活用が予定されているとは言いがたい。また平成 26 年空家実態調査では、④その他の住宅のうち、腐朽・破損なしや不明・無回答

第５章 研究者による論稿集

空き家の種類
平成25年実数(1000戸)
空き家総数
二次的住宅
賃貸用の住宅
売却用の住宅その他の住宅平成20年実数(1000戸)
空き家総数
二次的住宅
賃貸用の住宅
売却用の住宅その他の住宅を除いた、腐朽・破損の状態に
あ る 住 宅 の 割 合 は 58.9% で あると報告され、それを建築時期別にみると、建築時期が古くなるほど、腐朽・破損の状況にあ5『日本の世帯数の将来推計 ( 全国推計 )』( 国立社会保障・人口問題研究所、2018( 平成 30) 年推計 ) によると、日本は 2023 年には世帯数も減少に転じると予測されている。
6 住宅を取得した経緯については平成 26 年空家実態調査（国土交通省）で報告されている。
7 人口減少社会における空き家の発生・増加のメカニズムは中川 (2017) が詳しい。

175

不動産ストック活用事例第５章.indd 175

19.9.2 4:21:36 PM

る住宅の割合が高くなると報告されてい表3

空き家発生による外部不経済の事象る。
以上から、近年急増している空き家（④その他の住宅）は、不動産リテラシーが低い消費者が相続し、適切に管理・運用され防災性の低下
防犯性の低下ておらず、将来の利活用が予定されていな

生活環境の悪化い持家（戸建住宅）が大多数を占めている

景観の悪化と考えられる。
その他

火災の発生
空き家の倒壊外壁材等の飛散・落下など犯罪の発生・誘発
不審者の不法滞在など
ハエ等の害虫や害獣の発生
ゴミの不法投棄など
地域の良好な景観の悪化・阻
害など
雑草の繁茂
落ち葉の飛散樹枝の越境など

３．空き家の外部不経済（出所）日本住宅総合センター（2013）

部不経済を発生させると指摘されている 8。

みよう 9。

空き家に関する既存研究では空き家が外

空き家の外部不経済は様々な事項が考えら住宅の一部が腐朽・破損した居住不可能

れるが、例えば、日本住宅総合センター

な空き家となると、使用可能な住宅ストッ（2013）は空き家発生による外部不経済のク量はその居住不可能な空き家数

事象として表 3 の項目を指摘している。

（O W O W ʼ） だ け 減 少 し て、 図 2 の 横 幅

ま た、 日 本 住 宅 総 合 セ ン タ ー（2013）

O W ʼO R となる。また腐朽・破損した空きによると、空き家が及ぼす外部不経済の金家の存在は外部不経済を発生させ、近隣の銭価値は表 4 のように報告されている。

良好な持家に対する支払許容額を低下さ

同調査から、空き家は多大な外部不経済

せ、持家の需要曲線を下方へシフトさせるを発生させていると考えることができる。

（WWʼ → W2W2ʼ）。 図 2 の 点 線 は 図 1 とここまでの検討及び調査研究から、持家に同じ需要曲線であり、実線は腐朽・破損しは空き家が多数存在し、その空き家のかな

た空き家を考慮した需要曲線である．そのりの割合が腐朽・破損している（あるいは、

結果、市場均衡点は「1．」で検討した E1

長期的に腐朽・破損する可能性が高い）と点から E3 点へ変化する。その結果、持家いえよう。この点を 1．標準的な経済学にが減少し、借家が増加する（家賃が r3 で、おける空き家の考え方の検討に反映させて持家が O W ʼX2、借家が X2O R の状態）。余

表4

空き家の外部不経済の金銭価値

空き家火災による隣接家屋の全焼・死亡事故
空き家倒壊による隣接家屋の全壊・死亡事故
空き家からのシロアリ・ネズミの駆除被害
空き家からの外壁材等の落下による死亡事故

物件損害等
人身損害
物件損害等
人身損害
物件損害等
心身損害等

外部不経済の金銭価値
1,315 万円
6,375 万円
5,060 万円
1,500 万円 20,860 万円
19,360 万円
23.8 万円
5,630 万円

（出所）日本住宅総合センター（2013）8 例えば、石井・浅田 (2018) や清水 (2016) などの研究や、国土交通省 (2009) の報告がある。
9 ここでは、腐朽・破損した持家の空き家に注目し、借家の空き家が腐朽・破損することを明示的に考慮しない。

176

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19.9.2 4:21:36 PM

空き家の有効利用がもたらす経済学的意義

図2

腐朽・破損した空き家を考慮した住宅市場の均衡
家賃

W

W”
W2

家賃

R0

E4
E3

R0 ʼ

R1

E2

ｒ4
ｒ3

E1

Wʼ
W2ʼ

R1 ʼ

OW

OWʼ

X0 X2 X1

持家

剰分析によると、腐朽・破損した空き家による住宅ストック量の減少から、WO W
OWʼW” の総余剰の損失が生じ、腐朽・破損した空き家による外部不経済の存在による良好な持家に対する支払許容額の低下か
ら W2E3E1W” の総余剰の損失が生じる。
なお、表 4 の空き家の外部不経済の金銭価
値は後者の総余剰の損失の原単位のことである。
以上の検討から、人口減少社会における空き家の存在は、社会的費用（総余剰の損
失；WO W O W ʼW” ＋W2E3E1W”） を 発生させるといえよう。空き家数が総住宅数の 13.5%（平成 25 年）であることを考えると、社会的費用は巨額となることは想像に難くない。この巨額の社会的費用が解消されることの意義は大きい。この社会的費せることなく、有効に利用することである。
空き家解消の方策は、民間レベルの一方策

借家

参考文献
（1）山崎福寿，浅田義久（2008），『都市経済学』，3章，日本評論社 .
（2）金本良嗣，藤原徹（2016），『都市経済学（第 2 版）』，
3 章，東洋経済新報社 .
（3）中川雅之（2017），「空地・空家の発生メカニズム」，『日本不動産学会誌』，第 31 巻第 1 号，pp.1214.
（4）国土交通省（2015），『平成 26 年空家実態調査
集計結果報告書』．
（5）石井健太郎 , 浅田義久（2018），「居住用賃貸住宅市場における空き家率の算出」，『日本不動産
学 会 学 術 講 演 会 論 文 集 34』，WEB 公 開（2018.11.1）.
（6）清水千弘（2016），「空き家ゾンビは何人いるのか ?- 官 民 連 携 に よ る 空 き 家 対 策 の 進 め 方 -」，HIT-REFINED Working Paper Series 64，
I n s t i t u t e o f E c o n o m i c R e s e a r c h，Hitotsubashi University.
（7）国土交通省（2009），「地域に著しい迷惑（外部不経済）をもたらす土地利用の実態把握アンケ
ート結果の公表について」，http://www.mlit.
go.jp/report/press/land05_hh_000007.html（2019/04/25 引用）（8）日本住宅総合センター（2013），『空き家発生による外部不経済の実態と損害額の試算に係る調査』，PDF リポート，http://www.hrf.or.jp/
webreport/pdf-report/pdf-report_02.html（2019/04/25 引用）

第５章 研究者による論稿集

用を解消するには、空き家を腐朽・破損さORが本報告書のプロジェクト事例に示してあり、政策等による方策は本章の他の論説に譲ることとする。様々な方策の実施により、空き家が最適に利活用されることを期待し
たい。

177

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19.9.2 4:21:36 PMリフォーム体験を通した学び―ストックに適応した構工法の検討―
明海大学不動産学部

准教授

前島彩子

１．

設定するかは、新築に比べて多様なレベル

今回取り上げられたストック活用事例で

ところが、既存材との納まりや要求性能は様々な側面から不動産への働きかけが行に応じた構工法のノウハウについて、教科

われており、総合的なマネジメント力の必書のように共有・整理された情報は限定さ

要性を改めて考えさせられた。働きかけのれる。そのため、施工部門をもち、リフォ

一側面を取りあげることの限界を認めつーム工事の経験が多い業者は、ストックにつ、本稿では建築仕様に注目し、ストック

適した構工法を生み出すことができる反に適応した構工法が成立する背景について

面、選択肢が限られてしまう業者もあるだ

整理を試み、大学や学生との関わりを考えろう。こうした部分に大学のリソースで補てみたい。

える部分はないだろうかと感じた。

はじめに

２．ストック活用における構工法

ストック活用で用いられる構工法が、新が存在することになる。

３．学生のリフォーム体験
３-１ 対象物件

築と異なる点として、既存材との組み合わ

本学浦安キャンパスがある、千葉県浦安

せや利用者による DIY 等、関わり手、関市の浦安駅周辺には、築古の木造賃貸アパ

わり方の多様さがあるだろう。

ートが多く残っている。更新時期を迎えた

既存材の利用は事例でも複数みられた

これらのアパートは、立地上、建替えを選が、工事費用を抑えられる面だけではなく、択されることが多いが、建て替えまでの退物件の個性を生みだす要素となり、利用者

去時期の差で空室を生じることもある。地を惹き付ける面が指摘されていた。ただし、元の不動産業者から、教育の場として理解

既存材と追加材の取り合いや納め方を状況

協力を得て、築 40 年程の木造賃貸アパーに応じて選択するには、経験の有無が大き

トの一室をリフォームした。以下ではこのく影響する。

体験を通じて、学生の学びになった点を挙また、新築とストックでは性能の評価軸

げ、こうした機会の意義や展開を示す。

は異なったものになるだろう。ストックは新築に比べて、残存寿命が短くかつ幅があ

３-２ 段階ごとの学び

り、再投資のあり方も多様なものになるか（１）事前見学らである。更に専門的な知識をもたない利

リフォーム前の状態（写真１）を、この用 者 に よ る DIY が 施 さ れ る 場 合 も あ る。

物件を所有する不動産業者の方とゼミ生でつまり、短期の使用に支障ない性能が確保見学した。一般的な築古木賃アパートだが、できれば事足りる場合もあることから、ス

20 代前半の学生にとっては、「真壁」や「バトックに応じた構工法の要求性能をどこにランス釜」等、（講義で触れられても）見178

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19.9.2 4:21:37 PMリフォーム体験を通した学び

写真１

リフォーム前写真２

リフォーム中（床下の様子）

たことがなかったためにイメージできなか

材をはがさないと判断できない部分であるった仕様について理解を深めた。また、彼が費用に大きく影響する部分でもあり、そらの感覚で修繕すべきと考える衛生設備等

うした部位の状況を、想定、目視確認、修に関しては、予算と収益の説明を受け実務

繕効果まで一連で関わることで、不動産の的な障壁を認識した。

価値向上を実感できる点が貴重であった。

建築分野では、工事中の現場や有名建築

この過程で、下地を含めた床のつくられ方物を視察して、建物仕様や品質管理に関すの理解、作図、流通材の把握、現況に適しる理解を深める機会が教育プログラムとした構工法の提案という、実務的な学び、興て一般的に設けられている。経年物件の見味関心の深耕が得られた。

学は、様々な年代の建物仕様、状態や予算の実情等に触れることができ、将来、ストック物件に関わるであろう不動産学部の学生にとって、有意義に感じられた。

（３）施工
床のフローリング化は、一般的なユニット化された積層フローリングと大判材の二つの方法を試みた（写真３）。

（２）床の現況把握と構工法仕様の検討

材料については、ホームセンターの品ぞ木賃アパートの賃料に直結する要素としろえや加工サービス・機材貸し出しの充実、て、畳のフローリング化が挙げられたので、ネット販売や近所の材木店の存在により、これに取り組むことにした。

困難なく入手できることが確認できた。施新築であれば、使いたい材料に応じて、きるがストックの場合は現況に合わせて使写真３

第５章 研究者による論稿集

床レベルや広さを設計により自由に決定で工方法については、リフォーム材料の販売
リフォーム後の床仕上げ

える材料を選定する作業になる。元の図面はなく、あったとしても経年の歪みが生じているため、実測から図面を描き起こした。
この作図作業では単に寸法調整するのではなく、歩行感から劣化部位を想定し、劣化状況にあわせた修繕策も考える必要があった（写真２）。躯体の劣化状況は、仕上げ
179

不動産ストック活用事例第５章.indd 179

19.9.2 4:21:37 PM写真４

リフォーム中（断熱材設置）

情報を蓄積していくことの必要性を感じた。

３-３ リフォーム体験の展開
以上をまとめて、リフォーム体験が、学生や大学あるいは社会に対してどんな意義をもち、どんな展開の可能性があるかを示した（図１）。
まず、大学や学生サイドにとっては、ス
トック物件から経年不動産の状況を、主体的に学ぶことができる。これをもとにして、サイトや YouTube の工事方法の動画が参実図面作成、劣化診断と原因分析、現状に考になる。情報不足や信頼性から複数のサ合わせた構工法提案（設計にあたる作業）、

イトを検討する必要があるが、専門業者にコスト試算といった建築生産背景の理解

問い合わせない範囲でもかなり情報が得ら等、各種の能動的な学びの機会が得られる。
物件所有サイドにとっては、プロの精度れることが実感できた。
また、工事開始時に隣室への挨拶をしては期待できないが、劣化状況把握やリフォ

いたこともあり、元大工の住人の方が工事

ーム工事が得られ、結果をフィードバックの様子を見に来て、断熱材の納め方（写真することで改善が期待できる。利用を求め４）を教えてくれたり、工具を貸してくれない空室への試用段階から、短期的な活用たりという交流が生まれた。工事は騒音な段階、例えば、民泊への利用などを経て、ど周囲に迷惑をかける行為になるが、学生将来的には実物件のリフォームや制度検討が興味関心をもって取り組む姿勢は、摩擦の展開につながるものになるのではないだ

を和らげるように感じられた。

ろうか。

完成直後の状態は、一定期間の使用に支ストックは個別性が高く、工事部位が限障のない範囲で施工できたと思われたが、定されることなどから、事業的な利益をだ

新しい構法を試すにあたっては、経年の状しにくく、仕様検討に時間を割くことが難

態、使い手の判断、継続的な改修のしやす

しい部分があると思われる。大学や学生がさに疑問があり、改善に向けてはこうしたストックに適した構工法を学び考えることを通じて関われる

図１

部分を模索してい相互の提供要素きたい。

実物件のリフォーム、制度検討

図面作成
劣化診断、構工法提案
リフォームの提供

ストック物件（所有者、管理者、利用者）

経年不動産
の状況
フィードバック

大学・学生

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執筆者一覧（50 音順）
小松広明 （第 5 章）
明海大学不動産学部准教授

博士（経営学）、不動産鑑定士、技術士（建設部門）

周藤利一 （第 5 章）
明海大学不動産学部教授

博士（工学）

宅間文夫 （第 5 章）
明海大学不動産学部准教授

博士（情報科学）

中城康彦 （第 5 章）
明海大学不動産学部教授

不動産学部長博士（工学）、一級建築士、不動産鑑定士

表明榮 （第 5 章）
明海大学不動産学部教授

博士（工学）

前島彩子 （第 5 章）
明海大学不動産学部准教授

博士（工学）、一級建築士

麻剣英 （第 1 章、第 3 章、第 4 章）
公益財団法人不動産流通推進センター 不動産流通センター研究所

研究員

博士（不動産学）

三吉卓也 （第 1 章）
公益財団法人不動産流通推進センター 不動産流通センター研究所

研究理事

山本卓 （第 5 章）
明海大学不動産学部教授

博士（経済学）、不動産鑑定士、再開発プランナー

地域価値の向上に資する不動産ストック活用事例と考え方
─令和時代の「不動産最適活用」の実現のために─
令和元年 9 月発行
作成・発行

明海大学不動産学部〒 279-8550  千葉県浦安市明海 1 丁目 明海大学浦安キャンパス
公益財団法人不動産流通推進センター〒 100-0014  東京都千代田区永田町 1-11-30 サウスヒル永田町 8 階

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第 5 章の各論稿についての著作権は、上記執筆者が有します。また、その他の部分についての著作権は、公益財団法人不動産流通推進センターが有します。本書の内容を複製・転載しようとする場合には、事前に公益財団法人不動産流通推進センター（TEL 03-5843-2065）から許諾を得てください。

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19.9.2 2:14:31 PM

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不動産流通推進センター

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