Ⅴ．自主研究活動報告

郊外住宅市街地の再構築と持続（郊外居住）のあり方
石川岳男＊ 石神孝裕＊＊

小島浩＊＊＊ 大門創＊＊＊＊入居開始からの経過年数と高齢化の状況には相関₁．研究の目的関係が見られ、経過年数が 30 年を超えると、仙台

本研究は、仙台市の郊外住宅市街地を対象として、市平均の高齢化率を上回る団地が多くなってくる。

長期的に高齢化の進展などにより存続が危ぶまれる地区が出現してくると想定し、それに対する活性化やコミュニティ維持、あるいは市街地の縮退などの基本的な方向性の整理と、その方向性を推進するための部局横断的な施策展開について検討するための第１段階として、基礎的な情報整理と検討課題を明らかにすることを目的として実施した。
なお、本研究は、仙台市と IBS の共同研究という形で行われたものである。
図－2

₂．仙台市郊外住宅市街地の概況
仙台市は 1960 年代以降に開発された郊外住宅市

入居開始からの経過年数と高齢化率の関係

出典：平成 20 年度仙台市郊外居住再構築検討調査
平成 21 年 3 月（仙台市都市整備局住環境整備課）

街地を広く抱えており、仙台市都市整備局住環境部
住環境整備課による定義では、市域全体で 80 の郊外団地が存在している。これらは開発形態や開発時期が異なることから、隣り合う地区同士でも高齢化

₃．各部局の取組状況
郊外住宅市街地に対する問題を共有化するために、やコミュニティ維持などで抱える問題が異なってお市民局市民協働推進部・地域政策部、健康福祉局保り、近い将来には高齢化等によるコミュニティの崩

険高齢部、子供未来局子供育成部、経済局産業政策

壊や買い物の場の不足などで存続が危ぶまれる地区部、都市整備局住環境部の 5 局 6 部を対象にヒアリも出てくると想定される。

ングを実施した。各部局のヒアリングから、以下のようなことが把握された。
・住環境部以外の部では、郊外住宅市街地という位置づけを特にしておらず、郊外住宅市街地に特化した施策も実施していない。
・施策を実施する地域単位は、町内会や学区などが基本となっているが、それぞれ独自の設定となっており、部局間の連携は取られていない。
・施策の実施は現在の課題に対応することが基本であり、時間軸は長くても 3 ～ 5 年程度で、10 ～20 年という長期スパンで方針を定め、施策を実施している部局はない。
・部局間の連携は行われていないが、課題の共有化

図－1

仙台市の郊外住宅市街地の分布状況が図られれば連携の可能性はあるかもしれない。

出典：平成 20 年度仙台市郊外居住再構築検討調査
平成 21 年 3 月（仙台市都市整備局住環境整備課）

また、特に高齢社会の進展に対して重要な福祉施＊研究部 主幹研究員 ＊＊都市・地域計画研究室 室長＊＊＊＊都市・地域計画研究室 研究員 博士（工学）

策については、その多くは社会福祉法人など民間に＊＊＊東北研究室室長
IBS Annual Report

研究活動報告 201471

頼る形で進められている。そのため地域包括ケアなまない。

ど地域単位で取り組むべき施策が、地価の安い場所

これに対して、前述の中山地区では企業研修所なへの施設立地と自動車の送迎による集客が基本とどの移転に伴い集合住宅が立地したことや、企業社なってしまうために、必ずしも空間としての地域を宅などの賃貸住宅も一定数あることから、住民の入想定した仕組みとなっていない。その結果、空間構れ替えが定期的に行われており、その結果、若年層造の面から地域像の構築を目指す都市計画との連動から高齢者までバランスの取れた人口構成が維持でが難しいことが分かった。

きている。

各部局のヒアリングから、本研究の主要テーマで一方、加茂地区では約 8 割の住宅が持ち家である。

ある部局横断的な施策展開を推進するためには、以このように、新しい居住者が流入できる枠組みの下のような課題があることが分かった。

有無が高齢化問題と関連していることが分かる。

①郊外住宅市街地の位置づけ、課題を整理し、長期的な共通目標を持つ必要があること②それぞれの施策の効果を検証するとともに、他部局との連携の可能性について検討すること③段階的な取組を進めるために、時間軸を明確にした施策展開を検討すること（2）買い物の場の確保
高齢化が進展した場合の最低限の生活サービスとして、買い物と医療が必要であると言われている。
このうち、医療については週に 1 回程度であり、バス等で往復することが可能であるのに対して、買い物は日々必要となる。また、買い物の場が近隣コ

₄．問題発生のメカニズム
郊外住宅市街地の中でも、例えば中山地区では商ミュニティ形成の重要な場となっていることはよく指摘されており、住宅市街地内の徒歩圏に日常の買い物の場があることが重要である。

店街が存立し、若年層の流入により人口構成もバラ中山地区では商店街が存立しているが、このことンスが取れている一方、中山地区から約 2㎞北にあが地区の賑わいの確保、生活サービスの充実に寄与

る加茂地区では居住者の固定化による高齢化が進行している。更に、地元の商業者は地域のまちづくりしており、年少人口の減少により子育て支援の活動に関与することが多いために、地域の活性化にもつ自体の維持が困難になる可能性も出てきている。こながっている。逆に見ると、商店街が存在しておらのように郊外住宅市街地においても地区によって異ず、買い物の場がない地区、又は食品スーパーやコなる現状となっていることから、処方箋を検討するンビニエンスストアのみが立地している地区では、ためには、問題が発生するメカニズムを解明するこ地域の活力につながってこないと考えられる。とが重要である。
問題が発生する背景として、全国的な人口減少・（3）行政施策と民間活力のバランス

少子高齢化の進展や郊外住宅市街地の開発形態、周高齢化が進行している郊外住宅市街地では、福辺状況などのほかに、以下のようなメカニズムがあ祉・コミュニティ活動、交通などに関する行政へのると考えられる（図－ 3 参照）。

要求が高まってくる。これは民間ベースでは採算性が確保できずに撤退した結果であることから、行政（1）新しい居住者の流入可能性が支援することは基本的に極めて効率の悪いサービ

一般的に住宅開発は、投下資金を早期に回収できス提供となってくる。こうした行政施策と民間活力るように戸建住宅を基本とした分譲方式を採用するのバランスは、高齢化の進展などにより一気に崩れことが多い。その結果、生涯の夢である戸建の持ちてくるため、従前から民間活力を維持するための施家を取得することができたことから、高齢化しても策を展開しておくことが望まれる。

都心の集合住宅などへの住み替えが進まず、一気に

ただし、前述したとおり、多くの部局では現在の課題への対応を基本とした施策を実施しているため、高齢化が進行する。
また、戸建て住宅を基本としていることから、用民間活力が逃げ出す前に未然に手を打つ仕組みと途地域も低層住居専用地域が指定されていることがなっていない。その結果、民間活力を活用した地区多く、空き地ができたとしても集合住宅の立地が進の再生が困難な住宅地がいきなり出てくる結果となる。

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IBS Annual Report

研究活動報告 2014

Ⅴ．自主研究活動報告

向けた議論を始めている。また、横浜市では鉄道事

₅．今後に向けた課題と取り組みの考え方

業者と連携して既に具体的取り組みを始めている

郊外住宅市街地は団地単位ごとに置かれた状況が（※ 1）。このように、国や先進自治体では郊外住宅異なるために、上記以外にも問題発生のメカニズム市街地についての対策を検討し始めており、仙台市はあると考えられるが、本研究では以上の内容までをにおいても長期的には多くの問題を抱えることは明整理した。今後は、以下のような検討が必要である。

かであるため、上記の診断結果を活用しながら、庁内全体で郊外住宅市街地に対する共通目標を設定・（1）地区の診断と類型共有化することが必要である。その際、特に長期を含む時間的概念を持つことが重要である。

各種データを活用した指標の作成や地区住民の意向把握などにより、地区ごとの診断を実施し、例え（3）部局横断的な施策パッケージの作成とそれをば現状のままでも活力維持が可能である地区や行政担保する仕組みの構築のテコ入れが必要な地区、活性化が困難で中長期的な縮退を検討すべき地区などに類型化し、その内容目標を共有化することで、実効性ある取り組みをを庁内で共有することで、それぞれの施策展開の方進めることが可能となる。この場合、地区ごとに有向性を明らかにすることが可能となる。

効な施策は異なると考えられるために、カフェテラス方式による施策の選択と実施が有効と想定される。

（2）郊外住宅市街地に対する共通目標の設定

また、そうした枠組みを担保する条例等の制定も必要と考えられる。

現状では郊外住宅市街地の位置づけが庁内で共有化されておらず、長期ビジョンも持ち得ていない。

※ 1：横浜市「郊外住宅団地の再生型まちづくり」
http://www.city.yokohama.lg.jp/kenchiku/kikaku/plan/toukyu-kyoutei.html

国土交通省では「住宅団地の再生のあり方に関する検討会」を設置し、高齢化が進む住宅団地の再生に全国的な動向
総人口は横ばい・減少

郊外住宅市街地における人口構成の変化

人口の減少

コミュニ
ティ活動の低迷

後継者・担い手の不足（防犯、防災等）

地縁によるつながりの希薄化

行政支援への要求拡大

健康福祉

同時期に同じタイプの住宅を分譲
30～40代の核家族の入居

高齢者の低密度化

同世代の世帯主が一斉高齢化

10～20
年後

世帯主
夫婦は残る

市外高齢者が高齢者施設に多数入居

福祉・医療に関する施設・体制の不足

一人当り福祉・医療費の増加
不採算地域の出現

子育てサロンの後継者・担い手の不足

行政支援による継続的な施設維持
児童センターの利用率低下

育児

生産年
齢人口の減少子供は進学・就職・結婚を機に世帯分離

地縁・血縁社会からの転換

年少者の減少子育て世代の減少
子育て支援への意識変化

経済
高齢の世帯
主の転居意
欲は低い

周辺の状況
中心部・沿線開発

高齢者数の増加

商圏人口の減少
郊外大型店の増加
ネット通販の普及

買い物難民の増加
民間事業者の撤退

地区の商業機能の衰退

買い物難民等に対する支援の必要性拡大
都心マンションの増加

鉄道沿線マンションの増加

郊外住宅市街地が居住地として選択されにくい集約型都市構造の要請

住環境
郊外住宅市
街地での、若い世代の新たな居住が増えない
少子高齢化が進展する典型的地域

図－3

高齢世
帯の増
加
高齢者対応サービスの需要が増大

団地への定住建物更新
進まず

地域管理に対す
る行政支援の要
求の拡大

世帯数減少

未管理の空き地・空き屋が増加

防犯・防災上の問題

人口密度の低下

交通事業者の撤退

交通のサービスレベル低下税収の減少（住民税や固定資産税の減収）

郊外住宅市街地の状況

コスト増大（短期の需要変動への対応・低密地域のインフラ維持）

縮小均衡の時代へ

子供世帯の郊外住宅市街地からの流出

居住地選択のバリエーション縮小による仙台市の魅力の低下

経済は低成長へ

居住環境・利便性・魅力の低下 ス
誰も住みたくない地域へ）→ラム化（少子高齢化の進展

郊外住宅市街地における問題
地域活動

郊外住宅市街地における問題発生のメカニズム（案）IBS Annual Report

研究活動報告 201473