土壌汚染地の取扱い（土地取引と活用、土地評価について）

20２２．９．２７

目

次

１．土壌汚染による不動産取引上の問題事例
２．不動産取引と調査・対策の実施例
３．契約・手続きにおける留意事項
４．各評価上の土壌汚染の取扱い
５．油含有土と廃棄物についての留意事項

2

１．土壌汚染による不動産取引上の問題事例

3

土壌汚染による不動産取引上の問題事例-１
１．足立区フッ素汚染案件 ：隠れた瑕疵に該当せず（日経新聞 ２０１０．６．１）●売主：AGCセイミケミカル●買主：足立区土地開発公社。「日暮里・舎人ライナー」立ち退き者の代替地として２３億で１９９１年に購入。
●汚染物質：フッ素（基準値の最大１２００倍）●争点：売買契約時の1991年には有害物質として指定されていなかったフッ素が、2003年施行の土対法で指定され、公社が再調査により汚染が判明。公社側が民法上の「隠れた瑕疵」として、汚染除去費用を求めた。
●判決：売買契約の当事者間でどのような品質が予定されていたかは、契約締結当時の社会通念を斟酌して判断すべき。
4

土壌汚染による不動産取引上の問題事例-２
２．大阪アメニティパーク：宅地建物取引業法違反容疑●旧三菱金属株式会社（現：三菱マテリアル）の大阪製錬所が原因（副産物の鉱さい）で、重金属の基準値超過が確認される。後に下水道排出基準超過も確認される。
●汚染の事実を告知せずにマンションを販売した宅地建物取引業法違反容疑
で「三菱マテリアル」・「三菱地所住宅販売」家宅捜索し、書類送検。
●和解案（補償金は75億円程度といわれている。）を提示●三菱マテリアル、三菱地所販売の両者と幹部らが起訴猶予処分

5土壌汚染による不動産取引上の問題事例-３
３．大阪府豊中市：建築中の建物の取り壊し●分譲マンション建設用地で、杭打ち工事中、地下から産業廃棄物が見つかる。
●環境基準を上回る重金属及び有機塩素系化合物汚染が判明。
●建設を進め70～80%の建物が出来上がったが、地下水からも有機塩素系化合物が検出されたため、以降の建築を断念、建物を取り壊す。
●被害総額は公表されていないが数十億円といわれる。

6

土壌汚染による不動産取引上の問題事例-４
４．東京都江東区：契約解除、補償金支払い
新築マンションの完成・販売後に、環境基準値の３７倍の砒素、１７０倍のシス-1,2-ジクロロエチレン等が検出され、施工主は、敷地外への地下水汚染を防ぐための工事を余儀なくされ、さらに購入者から「汚染の事実を知っていれば契約はしなかった。」との声が上がったことから、全契約をいったん解約し、売買代金の１０％にあたる補償金を支払ったケース。

7

土壌汚染による不動産取引上の問題事例-５
５．川崎市宮前区：建設中止、損害賠償金支払い
マンション建設現場で、環境基準値を超える鉛等が検出されたために、事業主は建設を中止し、本件土地の販売会社は、売買代金１２９億円の返還に加え、４３億円の損害賠償金を支払ったケース。

６．千葉県柏市：製品回収
汚染土壌地上の食品工場において、汚染地下水が検出されたことから製品を回収せざるを得ないなどの負担をも強いられたケース。

8

２．不動産取引と調査・対策の実施例

9

不動産取引と調査・対策の実施-１【土壌汚染リスクが少ないケース





売主

仲介取引依頼

ケース１】

地歴調査

売地汚染の恐れなし

買主

地歴調査の結果を重説に記載
売買取引
売買成立

10

不動産取引と調査・対策の実施-２【土壌リスクを調査により解消するケース





売主

仲介取引依頼

土壌調査

汚染なし

調査依頼

買主

地歴調査

売地ケース２】

汚染の恐れあり

土壌調査の結果を重説に記載

売買取引
売買成立

11

不動産取引と調査・対策の実施-３【明らかになった土壌汚染に対応するケース





売主

売地

土壌調査

ケース３

仲介取引依頼

地歴調査

調査依頼

汚染の恐れあり汚染あり

詳細調査（汚染範囲確定）
対策工事】

買主

調査から対策まで全て重説に記載

売買取引

売買成立
12

不動産取引と調査・対策の実施-４【明らかになった土壌汚染に対応するケース





売主

仲介取引依頼

地歴調査】

買主

地歴調査の結果を買主に説明

売地
汚染の恐れありケース４詳細調査
汚染範囲確定

対策工事

売買取引

土壌調査

調査依頼
調査から対策まで全て重説に記載

汚染あり

売買成立
13

不動産取引と調査・対策の実施-５【提供された土壌リスク情報により対応するケース



売主

取引依頼仲介（審査）

履歴調査他

情報提供

売地

ケース５】
買主

【購入前方針決定】
事業ケース検討
リスク・コスト算出⇒調査会社にアウトソーシング

実施済
土壌リスク
調査・対策等

汚染恐れあり
Or
汚染あり

（入札等）

売買取引

土壌リスク対策を重説に記載土壌リスク対策例）追加調査

売買成立（免責事項等）

行政手続（区域指定等）
対策工事（完全・一部）
健康リスク評価 etc

開発分譲

引渡
14

取引上の留意事項（１）

対象地の履歴情報の入手（簡易診断あるいはフェーズⅠ）
１）行政機関等への確認・ヒヤリング調査等
・土壌汚染対策法（以下「法」）上の区域指定がされているか？
・水濁法における有害物質使用特定施設や条例に定める指定施設(工場・指定作業場等）が現存するか？ または、過去にあったか？

等２）売主（借地人を含む）からのヒヤリング調査等
・土地の使用履歴（過去住宅地図、閉鎖登記簿等との併用）
・自主調査、法的調査実施の有無およびその内容（調査結果）
・過去に廃棄物埋立ての可能性の有無
・周辺土地からのもらい汚染の可能性判断15

取引上の留意事項（２）

調査・浄化工事のタイミングと仕様
１）売主が買主を見つける前に調査を実施する場合には、専門家と協議し必要な調査を実施する。
２）買主は、売主の既往調査や対策が実施済みの場合、仕様や報告内容に不足がないか留意する。（実施時期にも留意）
３）売主の主導で浄化を行う場合には、買主が決定している場合には、買主に仕様の了解を得て実施することが重要。
→浄化完了の確認方法の明確化など
４）買主が自らのデュー・デリジェンスの一環で土壌・地下水汚染調査を行い、売買契約を締結する場合には、調査結果の内容によって売買契約にどのように反映させるかを明確にしておく。

16

土地活用と対策工法

浄化封じ込め

対策費用

・汚染物質は原位置からなくな大小る（掘削除去、土壌ガス吸引、揚水、ﾊﾞｲｵﾚﾒﾃﾞｨｴｰｼｮﾝなど）
・土地は様々な用途に使える
土地活用への影響（土地取引の事例ではこの方法に偏る）
小大※土地価格の減損小

土地活用
短 期
転 用

・法等で要求する原則措置（健康被害防止）
・汚染物質は原位置に残る（覆土、舗装、遮水型封じ込め、不溶化など）
・その後の土地利用方法は制限される（法では指定区域として管理）※土地価格の減損の可能性あり

最適対策工法例

住宅地（土地の売買）

浄化（掘削除去）

工場、倉庫（土地の賃借）

封じ込め（被覆、遮断）中長期 数年後の売却
転 用

原位置浄化（バイオ、揚水）→浄化（掘削除去）17土壌・地下水汚染の修復技術
飛散・溶出防止

覆土
舗装
不溶化（セメント、薬剤）封じ込め
地下水流の制御
汚染物質の除去

遮水型封じ込め
地下水揚水（抽出井戸、バリア井戸）
土壌の掘削除去（掘削後浄化設備または最終処分）
土壌ガス吸引（ｴｱｰﾍﾞﾝﾃﾞｨﾝｸﾞ、ｴｱｰｽﾊﾟｰｼﾞﾝｸﾞ）

浄 化

熱脱着、ホットソイル
汚染物質の分解ﾊﾞｲｵﾚﾒﾃﾞｨｴｰｼｮﾝ（好気性/嫌気性分解)
化学的酸化
熱分解
18

措置の方法と費用の目安
①②

舗装の場合

掘削除去の場合

被覆面積

入替土量

数千円/m2 ～5万円/m3 ～1週間程度※土壌含有量基準不適合の場合。

③観測井戸

数週間程度

※場合により、水質モニタリングによる地下水基準適合を確認（2年間）

原位置封じ込めの場合④

生物的分解の場合

遮水壁周長（深度10mの場合）

対策範囲

30万円/m ～
観測井戸

+ 舗装費
1～3ヶ月程度※さらに、水質モニタリングによる地下水基準適合を確認（2年間）

1万円/m3 ～数ヶ月～数年程度
観測井戸※さらに、水質モニタリングによる地下水基準適合を確認（2年間）

19

３．契約・手続きにおける留意事項

20

契約・手続きの留意事項（１）

・契約不適合責任の成立要件
・土地の使用目的、土壌汚染の存否・分布状況を明確にし、特約により契約不適合責任の成立要件を明確にしておく。

・契約不適合責任に基づく対応の設定
・追完請求の場合・代金減額請求の場合・損害賠償請求または契約解除の場合
損害賠償請求では請求の範囲に関する考え方を明確にする。

・条件付き契約など
・汚染がないことを停止条件とする契約（停止条件付契約）
・汚染があった場合を解除条件とする契約（解除条件付契約）

・所有権移転等の時期
・土壌汚染に関する調査及び汚染対策との前後関係に留意して定める。（調査及び浄化・拡散防止措置等を売主の負担と責任において完了した後とするなど）
21

契約・手続きの留意事項（２）①土壌調査の実施に関する協議
・簡易診断・フェーズⅠ調査の結果、土壌汚染の可能性がある場合には、売主（および買主）と、調査会社への調査委託について協議する。
・信頼できる調査会社による、法や条例等に準拠した調査仕様の決定。
（調査費用の大小に大きく影響する）
・法や条例に基づく調査の場合には、行政との事前協議、調査結果の報告が必要②土壌汚染対策の実施について・売買に当たって土壌汚染対策工を実施する場合、実施要領や費用負担等が明確になるように約定事項の調整に努める。
・明確な浄化目標値の設定。準拠法・条例の明確化
・浄化完了の確認方法の明確化 等③既往調査がある場合の、調査対策に対する評価
・専門家による既往調査対策結果の評価を受ける。
22

契約・手続きの留意事項（３）④重要事項説明・宅建業法第３５条に基づく重要事項説明の実施
要措置区域内における土地の形質の変更の禁止
形質変更時要届出区域内における土地の形質の変更時の届出義務
形質変更時要届出区域内において既に土地の形質変更に着手している場合の届出義務
形質変更時要届出区域内において非常災害のために必要な応急措置として土地の形質の変更した場合の届出義務⑤関係書類の引継ぎ・売主からの告知書等、土壌汚染の関係書類について、必要な説明を行い、買主に引き継ぐ・条例等による引継ぎ義務がある場合、その旨説明する
土壌汚染対策法あるいは条例等の適用を受けて実施した調査報告書、対策工計画・報告書等
買主により任意に行われた調査報告書、対策工計画・報告書等
23重要事項説明について① 従前の土地利用の状況（土地所有者、土地利用状況などを過去に遡り説明）② 調査の目的と調査内容（調査主体、調査会社や調査方法。基準とした法律や条令。調査対象物質など）③ 基準値を超過した特定有害物質の説明
自然由来・埋立由来の場合は、その旨の説明④ 土壌汚染対策措置方法の説明（対策方法や行政指導等の手続きの説明）
汚染や措置設備を残す場合はその内容を説明⑤ 土壌汚染対策法適用の場合は、規制対処区域（法の「形質変更時要届出区域」等）の制限等の説明⑥ 土壌汚染調査や対策に関する資料の継承について

24

４．各評価上の土壌汚染の取扱い

25

金融機関における取扱い（担保評価）『金融検査マニュアル』内の記載《注：令和元年12月廃止》【担保評価額】客観的・合理的な評価方法で算出した評価額（時価）をいう。
担保評価においては、 ～にも留意する

中略 ～、土壌汚染、アスベストなど環境条件等

金融検査マニュアルに関するよくあるご質問（ＦＡＱ）抜粋

平成24年4月6日
金融庁検査局

９．資産査定管理態勢（9-6）「客観性・合理性のある評価方法」とは具体的にどのような評価が該当するのですか。外部専門機関による評価の事を意味するのですか。

（答）例えば、適切な市場の存在などにより価格が標準化されている場合などには、「客観性・合理性のある評価方法」による評価と考えて差し支えないものと想定されます。
なお、必ずしも外部専門機関による評価に限られるものではありません。
26

金融機関における取扱い（担保評価）
金融検査マニュアルに関するよくあるご質問（ＦＡＱ） 抜粋

平成29年5月30日
金融庁検査局

９．資産査定管理態勢（9-8）土壌汚染、アスベストの評価については、具体的な評価基準や評価手法は確立されておらず、また影響度についても売買事例などの実例が乏しい中で、本記載を追加した理由は何ですか。
（答）１．土壌汚染、アスベストについては、担保評価に際して留意すべき基本的事項であると考えられるため、今般明確化の観点から記載を追加したものです２．どこまで実際に調査を行うかについては、問題発生の蓋然性の高さや、債務者の状況によって様々であり一概に申し上げることは困難ですが、例えば、問題が明らかになっている場合においても、それを勘案しないということは、担保の目的に照らし、適当でないものと考えます。
３．なお、一定の評価基準や評価手法に基づく評価や、売買事例などに基づく影響度評価といったことを、直ちに全担保に網羅的に適用し、再評価を行うべきという趣旨ではありません。
27

不動産鑑定評価における土壌汚染の取扱
不動産鑑定評価上の土壌汚染の定義
不動産鑑定評価における【土壌汚染】は、個別的要因の一つとして、価格形成に大きな影響がある有害物質が地表又は地中に存することをいい、土壌汚染対策法の基準値を超えて存在すれば、価格形成に大きな影響があるものと解される。
不動産鑑定評価における基本的な考え方
不動産鑑定士による独自調査において、土壌汚染の端緒の有無を判定する。
★土壌汚染の端緒がなかった場合価格形成要因に影響を与えないものとして鑑定評価を行う。
（普通の鑑定評価はこの場合に該当し、通常の手順にて評価活動を行う）★土壌汚染の端緒がある場合価格形成要因に影響を与えるものとして鑑定評価を行う。
具体的には、他の専門家による調査結果を前提として、土壌汚染が対象不動産の価格形成要因に及ぼす影響並びに、その程度を判定する。
（鑑定評価書では価格形成要因から除外する事が出来ない）
土壌汚染の端緒とは・・・・ 土壌汚染をうかがわせる兆候のこと（運用指針Ⅱ）28

不動産鑑定評価における土壌汚染の取扱
土壌汚染地の不動産鑑定評価手法≪土壌汚染地の価値≫＝【土壌汚染が無い状況の価値】－【土壌汚染による減価】【土壌汚染による減価】＝【土壌汚染におる減価】

対策費用等

+

【スティグマ】（心理的嫌悪感等）の基本的な考え方★対策費用 等・通常の土地利用を可能にするための費用（開発等に伴う+α の対策費用 等）
・将来に発生が予想される費用
将来において発生が予想される通常の土地利用を可能にするための費用（運用中の 土壌汚染対策に伴う 維持・管理費用 など）★スティグマ（心理的嫌悪感等）
29

不動産鑑定評価における土壌汚染の取扱
不動産鑑定評価上の取扱い「調査範囲等条件」の設定 （スコープ・オブ・ワークの概念）
土壌汚染等の特定の価格形成要因について、【一定の要件】の下で依頼者と合意することにより、不動産鑑定士が実施する調査を合理的な範囲内に限定すること等を可能とする条件設定。
不動産鑑定士の通常の調査では事実確認が困難な特定の価格形成要因↳土壌汚染、アスベスト、埋蔵文化財、地下埋設物 等

調査範囲の限定【条件設定】（依頼者との合意） ➔ 価格形成要因から除外し鑑定評価書の作成が可能【一定の要件】：条件を設定できるのは、鑑定評価書の利用者の利益を害するおそれが無いと判断される場合に限る。
※「利用者」の定義
依頼者 、提出先など（開示先を含む） 、法令等に基づく不動産鑑定士による鑑定評価を踏まえ販売される金融商品購入者等

30

税務における取扱い（相続税評価）
相続税路線価評価における土壌汚染の取扱い
土壌汚染地の評価額＝汚染がないものとした場合の評価額

浄化・改善費用相当金額－－

使用収益制限による減価相当金額－

心理的要因による減価相当金額★土壌汚染地として減額評価できるのは、課税時期（相続発生時）において評価対象地の土壌汚染の状況が判明し土壌汚染対策費用の見積額が算出されている土地★【浄化・改善費用】：見積額

×８０％（評価額は地価公示 × ８０％相当額）★【使用収益制限による減価】：汚染除去以外の措置を実施した場合の、措置効果維持のための利用制限に伴い生じる減価★【心理的要因による減価】：心理的嫌悪感（スティグマ）★汚染の浄化・措置の方法は、評価時期において最も合理的と見とれらる方法とする。
★各控除額の合計が、汚染が無いものとした場合の評価額を上回る場合でも、汚染が無いものとした場合の評価額が限度
31

５．油含有土と廃棄物についての留意事項

32油含有土壌の取扱い（油は、土壌汚染対策法上の規制物質ではない。）
油は、土壌汚染対策法に掲げる規制物質ではないが、「油汚染対策ガイドライン」（H18年3月）では、以下の思想が示されている。
・油は、鉱物油を対象とする。
・その土地又はその周辺の土地を使用している又は使用しようとする者に、油膜や油臭による生活環境保全上の支障を生じさせないこと。
・生活環境保全上の支障の判断、対策の必要性は、事業主等にゆだねられる。

隣の敷地への拡散防止
敷地境
界

油臭がある場所
池の水に油膜井戸の中に油膜

地下水下流側の地下遮水壁33

廃棄物の取り扱い
土壌調査の過程で発見された埋立廃棄物は、土壌ではなく「廃棄物の処理及び清掃に関する法律」（廃掃法）に基づく廃棄物
分析

埋立廃棄物

基準値超過

土壌汚染あり• 埋立廃棄物を土壌として分析し、土壌汚染評価をすることは間違い• 調査の契機は、廃棄物が発見されてから• 土壌が廃棄物によって汚染されていた場合には、その土壌は汚染土壌として処理

埋立廃棄物は、土壌とは別の分析方法（環境省告示第13号「産業廃棄物に含まれる金属等の検定方法」で調査を行い、掘り起こした際には「掘起こし廃棄物」として、廃掃法に従って適正に処理・処分する必要がある。
34

【社名】

株式会社東京カンテイ【所 在 地】

東京都品川区上大崎三丁目８番３号【設1979年10月

立】【資 本 金】5,000万円【従業員数】

250名【組 織 図】
鑑定事業本部

アセット事業本部

社長

土壌環境部
建築ｴﾝｼﾞﾆｱﾘﾝｸﾞ部

営業企画部
金融営業部
営業本部

収益評価推進部
大阪支店

国土交通省登録 建設コンサルタント 建31第9274号

名古屋支店

東京都知事許可 特定建設業 （特-1）第121985号
不動産鑑定業 国土交通大臣登録（4）第211号

大阪鑑定部

不動産営業部【登録・許可】環境大臣指定 指定調査機関 環2003-3-1138号

鑑定部

福岡支店
データ事業本部

東京都知事登録 第54619号 一級建築士事務所
システム本部
管理本部

データベース部
不動産調査部
システム部
総務経理部
市場調査部

35

東京カンテイは、不動産情報サービス、不動産鑑定評価、土壌汚染調査など高度なセキュリティを要する情報を取扱っていることから、情報セキュリティマネジメントシステムの国際規格「ISO/IEC27001：2005」認証を取得しております。

認証基準｝ISO/IEC

27001：2005

JIS

Q

27001：2006

認証登録日｝2006年10月19日（2021年9月更新済）

認証登録番号｝IS

認証登録範囲｝1．不動産の情報サービスに関する業務

508296

2．不動産の鑑定評価およびエンジニアリングレポートに関する業務
3．土壌環境調査および対策工事に関する業務

東京カンテイは、情報セキュリティレベルの維持・向上に取り組み、安全かつ信頼性の高いサービスを提供できるよう努めてまいります。

36

37項目

２００4年～２０１０年

２０１１年

２０１２年

２０１３年

２０１４年

２０１５年

２０１６年

２０１７年

２０１８年

２０１９年

２０２０年

２０２１年

合計件数

フェーズ０．５

簡易診断

4,161

575

627

655

812

932

1,153

1,115

1,285

1,224

1,277

1,474

15,290

フェーズⅠ

資料等調査

1,944

181

213

248

308

345

309

313

330

394

259

264

5,108

フェーズⅡ

概況調査

836

116

197

116

112

126

95

88

111

77

68

56

1,998

フェーズⅢ

詳細調査

257

32

44

42

40

42

31

23

23

18

32

16

600

フェーズⅣ

対策工

82

13

1820

1616

21

31

22

24

25

24

312

コンサルタント

189

59

76

63

78

48

47

62

57

54

3137801その他調査

155

2021303529553931192418476

34

91068235364595

担保評価

391

104278

789

591

305

351

261

255

155

1283,500

合計件数

8,049

1,109

1,484

1,969

2,000

1,845

2,065

1,937

2,117

1,971

1,732

1,902

28,180

その他工事

解体工事他

38

【土壌環境部 実績】
全
国：２８，１８０件（2004/1～20２1/12）【土壌環境部
１9名

部員数】【土壌環境部 有資格者】
環境省登録土壌汚染調査技術管理者9名、土壌環境監理士2名、土壌環境リスク管理者12名、土壌環境保全士8名、技術士(建設部門・総合技術監理部門・環境部門)２名、１級土木施工管理技士6名（建設工事）
監理技術者7名、地質調査技士2名、土地区画整理士1名、測量士2名、廃棄物処理施設技術管理者1名、特別管理産業廃棄物管理責任者3名、危険物取扱者2名

アセット事業本部

土壌環境部〒141-0021 東京都品川区上大崎2丁目24番15号 目黒西口ビル６階
Ｔｅｌ 03（5719）3356
Ｆａｘ 03（5719）3404
Ｅ-ｍａｉｌ soil@kantei.co.jp
39