【表紙】【提出書類】

有価証券届出書【提出先】

関東財務局長【提出日】

平成26年10月3日【発行者名】

積水ハウス・ＳＩ レジデンシャル投資法人【代表者の役職氏名】

執行役員【本店の所在の場所】

東京都港区南青山三丁目1番31号【事務連絡者氏名】

積水ハウス・ＳＩ アセットマネジメント株式会社
管理部長

南

浅本

修

誠

【電話番号】

03－5770－8973（代表）【届出の対象とした募集（売出）内国投資

積水ハウス・ＳＩ レジデンシャル投資法人

証券に係る投資法人の名称】【届出の対象とした募集（売出）内国投資証券の形態及び金額】

形態：投資証券
発行価額の総額：一般募集

10,070百万円

売出価額の総額：オーバーアロットメントによる売出し
520百万円(注1) 発行価額の総額は、平成26年9月26日（金）現在の株式会社東京
証券取引所における本投資法人の投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。ただし、今回の一般募集の方法は、引受人が発行価額にて買取引受けを行い、当該発行価額と異なる価額（発行価格）で募集を行うため、一般募集における発行価格の総額は上記の金額とは異なります。
(注2) 売出価額の総額は、平成26年9月26日（金）現在の株式会社東京
証券取引所における本投資法人の投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。

安定操作に関する事項

1. 今回の募集及び売出しに伴い、本投資法人の発行する上場投資口について、市場価格の動向に応じ必要があるときは、金融商品取引法施行令第20条第1項に規定する安定操作取引が行われる場合があります。
2. 上記の場合に安定操作取引が行われる取引所金融商品市場を開設する金融商品取引所は、株式会社東京証券取引所です。

【縦覧に供する場所】

株式会社東京証券取引所（東京都中央区日本橋兜町2番1号）

第一部【証券情報】
第1【内国投資証券（投資法人債券を除く。）】
1【募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる一般募集）】(1)【投資法人の名称】
積水ハウス・ＳＩ レジデンシャル投資法人（英文表示：Sekisui House SI Residential Investment Corporation）（以下「本投資法人」といいます。）(注)

本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法」といいます。）に基づき設立された投資法人です。

(2)【内国投資証券の形態等】
本書に従って行われる募集（以下「一般募集」といいます。）及び売出しの対象である有価証券は、本投資法人の投資口(注)（以下「本投資口」といいます。）です。本投資口は、社債、株式等の振替に関する法律（平成13年
法律第75号。その後の改正を含みます。）（以下「振替法」といいます。）の規定の適用を受ける振替投資口であり、振替法第227条第2項に基づき投資主が発行を請求する場合を除き、本投資法人は、本投資口を表示する投資証券を発行することができません。本投資口は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エンド型です。
本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供された信用格付、又は信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供される予定の信用格付はありません。
(注)

投信法上、均等の割合的単位に細分化された投資法人の社員の地位を「投資口」といい、その保有者を「投資主」といいます。
本投資口を購入した投資者は、本投資法人の投資主となります。

(3)【発行数】
97,970口(注) 一般募集にあたり、その需要状況等を勘案した上で、一般募集とは別に、みずほ証券株式会社が本投資法人の投資主である積水ハ
ウス株式会社から4,900口を上限として借り入れる本投資口の売出し（以下「オーバーアロットメントによる売出し」といいます。）を行う場合があります。オーバーアロットメントによる売出しに関連する事項については、後記「第4 募集又は売出しに関する特別記載事項 1 オーバーアロットメントによる売出し等について」をご参照下さい。

(4)【発行価額の総額】
10,070百万円(注) 上記の発行価額の総額は、後記「(15) その他 ① 引受け等の概要」に記載の引受人（以下「引受人」といいます。）の買取引受けによる払込金額の総額です。発行価額の総額は、平成26年9月26日（金）現在の株式会社東京証券取引所の本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。

(5)【発行価格】
未定(注1)

発行価格等決定日（後記「(注2)」に定義されます。）の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値（当日に終値のない場合には、その日に先立つ直近日の終値）に0.90～1.00を乗じた価格（1円未満切捨て）を仮条件として需要状況等を勘案した上で決定します。

─ 1 ─

(注2)

平成26年10月15日（水）から平成26年10月20日（月）までのいずれかの日に一般募集における価額（発行価格）を決定し、併せて発行価額（投信法上の払込金額であり、本投資法人が本投資口1口当たりの払込金として引受人から受け取る金額）を決定します（以下、かかる日を「発行価格等決定日」といいます。）。
今後、発行価格等（発行価格、発行価額、各引受人の引受投資口数、売出価格及び引受人の手取金をいい、以下「発行価格等」といいます。）が決定された場合には、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項（発行価額の総額、一般募集における手取金、一般募集と同日付をもって決議された第三者割当による新投資口発行の手取金上限、オーバーアロット
メントによる売出しの売出数及びオーバーアロットメントによる売出しの売出価額の総額をいい、以下「発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項」といいます。）について、目論見書の訂正事項分の交付に代えて、発行価格等決定日の翌日付の日
本経済新聞及び発行価格等の決定に係る有価証券届出書の訂正届出書の提出後から申込期間の末日までの期間中のインターネッ
ト 上 の 本 投 資 法 人 ウ ェ ブ サ イ ト（[URL]http://www.shsi-reit.co.jp/ja_cms/press/index.html）（以 下「新 聞 等」と い い ます。）において公表します。なお、発行価格等が決定される前に本書の記載内容について訂正が行われる場合には、目論見書の訂正事項分が交付されます。また、発行価格等の決定に際し、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項以外の記載内容についての訂正が含まれる場合には、目論見書の訂正事項分が交付され、新聞等による公表は行いません。

(注3)

後記「(15) その他① 引受け等の概要」の冒頭に記載のとおり、発行価格と発行価額（引受価額）とは異なります。発行価格の総額と発行価額（引受価額）の総額との差額は、引受人の手取金となります。

(6)【申込手数料】
該当事項はありません。
(7)【申込単位】
1口以上1口単位(8)【申込期間】
平成26年10月16日（木）から平成26年10月17日（金）まで(注) 申込期間は、上記のとおり内定していますが、発行価格等決定日において正式に決定する予定です。なお、上記申込期間は、需要状況等を勘案した上で、繰り下げられることがあります。当該需要状況等の把握期間は、平成26年10月10日（金）から、最短で平成26年10月15日（水）まで、最長で平成26年10月20日（月）までを予定していますが、実際の発行価格等決定日は、平成26年10月15日（水）から平成26年10月20日（月）までの間のいずれかの日を予定しています。
したがって、申込期間は、① 発行価格等決定日が平成26年10月15日（水）の場合、
上記申込期間のとおり② 発行価格等決定日が平成26年10月16日（木）の場合、「平成26年10月17日（金）から平成26年10月20日（月）まで」③ 発行価格等決定日が平成26年10月17日（金）の場合、「平成26年10月20日（月）から平成26年10月21日（火）まで」④ 発行価格等決定日が平成26年10月20日（月）の場合、「平成26年10月21日（火）から平成26年10月22日（水）まで」となりますのでご注意下さい。

(9)【申込証拠金】
発行価格と同一の金額(10)【申込取扱場所】
引受人の全国本支店及び営業所において、申込みの取扱いを行います。
(11)【払込期日】
平成26年10月22日（水）(注) 払込期日については、上記のとおり内定していますが、発行価格等決定日において正式に決定する予定です。上記払込期日については、需要状況等を勘案した上で繰り下げることがあることにつき、前記「(8) 申込期間」と同じです。
したがって、払込期日は、① 発行価格等決定日が平成26年10月15日（水）の場合、上記払込期日のとおり② 発行価格等決定日が平成26年10月16日（木）の場合、「平成26年10月23日（木）」③ 発行価格等決定日が平成26年10月17日（金）の場合、「平成26年10月24日（金）」④ 発行価格等決定日が平成26年10月20日（月）の場合、「平成26年10月27日（月）」となりますのでご注意下さい。

─ 2 ─

(12)【払込取扱場所】
株式会社みずほ銀行 大阪営業第二部
大阪府大阪市中央区今橋四丁目2番1号(注) 上記払込取扱場所では、本投資口の買付けの申込みの取扱いを行いません。

(13)【振替機関に関する事項】
株式会社証券保管振替機構
東京都中央区日本橋茅場町二丁目1番1号(14)【手取金の使途】
一般募集における手取金（10,070百万円）は、後記「第二部 参照情報

第2 参照書類の補完情報

7

投資対象

(1) 第18期取得済資産及び本募集取得予定資産の概要」に記載の本募集取得予定資産（以下「本募集取得予定資産」といいます。）の購入資金の一部に充当します。なお、一般募集と同日付をもって決議された第三者割当による新投資口発行の手取金上限（503百万円）については、取得に付随する諸費用の一部に充当し、残額があれば手許資金とし、将来の特定資産の取得又は借入金の返済に充当します。
(注1) 上記の手取金は、平成26年9月26日（金）現在の株式会社東京証券取引所の本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込
額です。
(注2)

上記の第三者割当については、後記「第4 募集又は売出しに関する特別記載事項

1 オーバーアロットメントによる売出し等について」をご参照下さい。

(15)【その他】①

引受け等の概要
以下に記載する引受人は、発行価格等決定日に決定される予定の発行価額と同額の引受価額にて本投資口の買取引受けを行い、当該引受価額と異なる価額（発行価格）で募集を行います。引受人は、払込期日に引受価額の総額を本投資法人に払い込み、発行価格の総額と引受価額の総額との差額は、引受人の手取金とします。本投資法人は、引受人に対して引受手数料を支払いません。
引受人の名称住所

みずほ証券株式会社

東京都千代田区大手町一丁目5番1号

ＳＭＢＣ日興証券株式会社

東京都千代田区丸の内三丁目3番1号

三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券株式
東京都千代田区丸の内二丁目5番2号
会社
野村證券株式会社

東京都中央区日本橋一丁目9番1号

大和証券株式会社

東京都千代田区丸の内一丁目9番1号

ゴールドマン・サックス証券株式会社

東京都港区六本木六丁目10番1号
合計

(注1)

引受投資口数（未定）

97,970口

本投資法人及び本投資法人が資産の運用に係る業務を委託している積水ハウス・ＳＩ アセットマネジメント株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）は、発行価格等決定日に引受人との間で新投資口引受契約を締結します。引受人は、かかる契約に基づき、本投資法人から委託された、投信法上の一般事務受託者（投信法第117条第1号）として、本投資口の買取引受けを行います。

(注2) 上記引受人は、引受人以外の金融商品取引業者（証券会社）に本投資口の販売を委託することがあります。
(注3) みずほ証券株式会社及びＳＭＢＣ日興証券株式会社を併せて、以下「共同主幹事会社」といいます。
(注4) 各引受人の引受投資口数は、発行価格等決定日に決定します。

─ 3 ─

②

申込みの方法等(イ)

申込みは、前記「(8) 申込期間」記載の申込期間内に、前記「(10) 申込取扱場所」記載の申込取扱場所へ

前記「(9) 申込証拠金」記載の申込証拠金を添えて行うものとします。
(ロ)

申込証拠金には利息をつけません。

(ハ)申込証拠金のうち発行価額（引受価額）相当額は、前記「(11) 払込期日」記載の払込期日に新投資口払込金に振替充当します。
(ニ)

一般募集の対象となる本投資口の受渡期日は、払込期日の翌営業日です。
したがって、受渡期日は、
a. 発行価格等決定日が平成26年10月15日（水）の場合、「平成26年10月23日（木）」b. 発行価格等決定日が平成26年10月16日（木）の場合、「平成26年10月24日（金）」c. 発行価格等決定日が平成26年10月17日（金）の場合、「平成26年10月27日（月）」d. 発行価格等決定日が平成26年10月20日（月）の場合、「平成26年10月28日（火）」となりますのでご注意下さい。
一般募集の対象となる本投資口は、受渡期日から売買を行うことができます。振替法の適用により、本投資口の売買は、振替機関又は口座管理機関における振替口座での振替により行われます。

2【売出内国投資証券（オーバーアロットメントによる売出し）】(1)【投資法人の名称】
前記「1 募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる一般募集）(1) 投資法人の名称」に同じ。

(2)【内国投資証券の形態等】
前記「1 募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる一般募集）(2) 内国投資証券の形態等」に同じ。

(3)【売出数】
4,900口(注) オーバーアロットメントによる売出しは、一般募集にあたり、その需要状況等を勘案した上で、一般募集とは別に、みずほ証券株
式会社が本投資法人の投資主である積水ハウス株式会社から4,900口を上限として借り入れる本投資口の売出しです。上記売出数
は、オーバーアロットメントによる売出しの上限口数を示したものであり、需要状況等により減少し、又はオーバーアロットメントによる売出しそのものが中止される場合があります。
オーバーアロットメントによる売出しに関連する事項については、後記「第4 募集又は売出しに関する特別記載事項 1 オーバー
アロットメントによる売出し等について」をご参照下さい。
今後、売出数が決定された場合には、発行価格等（発行価格、発行価額、各引受人の引受投資口数、売出価格及び引受人の手取金）及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項（発行価額の総額、一般募集における手取金、一般募集と同日付をもって決議された第三者割当による新投資口発行の手取金上限、オーバーアロットメントによる売出しの売出数及びオーバーアロット
メントによる売出しの売出価額の総額）について、目論見書の訂正事項分の交付に代えて、発行価格等決定日の翌日付の日本経済
新聞及び発行価格等の決定に係る有価証券届出書の訂正届出書の提出後から申込期間の末日までの期間中のインターネット上の本
投資法人ウェブサイト（[URL]http://www.shsi-reit.co.jp/ja_cms/press/index.html）（新聞等）において公表します。なお、発行価格等が決定される前に本書の記載内容について訂正が行われる場合には、目論見書の訂正事項分が交付されます。また、発行価格等の決定に際し、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項以外の記載内容についての訂正が含まれる場合には、目論見書の訂正事項分が交付され、新聞等による公表は行いません。

(4)【売出価額の総額】
520百万円(注)

売出価額の総額は、平成26年9月26日（金）現在の株式会社東京証券取引所の本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。

(5)【売出価格】
未定(注) 上記売出価格は、前記「1 募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる一般募集） (5) 発行価格」に記載の発行価格と同一の価格とします。

(6)【申込手数料】
該当事項はありません。

─ 4 ─

(7)【申込単位】
1口以上1口単位(8)【申込期間】
平成26年10月16日（木）から平成26年10月17日（金）まで(注) 上記申込期間は、前記「1 募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる一般募集） (8) 申込期間」に記載の申込期間と同一とします。

(9)【申込証拠金】
売出価格と同一の金額(10)【申込取扱場所】
みずほ証券株式会社の全国本支店において、申込みの取扱いを行います。

(11)【受渡期日】
平成26年10月23日（木）(注) 上記受渡期日は、前記「1 募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる一般募集） (15) その他 ② 申込みの方法等(ニ)」に記載の受渡期日と同一とします。

(12)【払込取扱場所】
該当事項はありません。

(13)【振替機関に関する事項】
株式会社証券保管振替機構
東京都中央区日本橋茅場町二丁目1番1号(14)【手取金の使途】
該当事項はありません。

(15)【その他】①

引受け等の概要
該当事項はありません。

②

申込みの方法等(イ)

申込みは、前記「(8) 申込期間」記載の申込期間内に、前記「(10) 申込取扱場所」記載の申込取扱場所へ

前記「(9) 申込証拠金」記載の申込証拠金を添えて行うものとします。
(ロ)

申込証拠金には利息をつけません。

(ハ)オーバーアロットメントによる売出しの対象となる本投資口は、前記「(11) 受渡期日」に記載の受渡期日から売買を行うことができます。振替法の適用により、本投資口の売買は、振替機関又は口座管理機関における振替口座での振替により行われます。

─ 5 ─

第2【投資法人債券（短期投資法人債を除く。）】
該当事項はありません。

─ 6 ─

第3【短期投資法人債】
該当事項はありません。

─ 7 ─

第4【募集又は売出しに関する特別記載事項】
1

オーバーアロットメントによる売出し等について(1) 一般募集にあたり、その需要状況等を勘案した上で、一般募集とは別に、みずほ証券株式会社が本投資法人の投資主である積水ハウス株式会社から4,900口を上限として借り入れる本投資口の売出し（オーバーアロッ
トメントによる売出し）を行う場合があります。オーバーアロットメントによる売出しの売出数は上限の売出数であり、需要状況等により減少し、又はオーバーアロットメントによる売出しそのものが中止される場合があります。
なお、オーバーアロットメントによる売出しに際し、みずほ証券株式会社が積水ハウス株式会社から借り入れた本投資口（以下「借入投資口」といいます。）の返還に必要な本投資口を取得させるために、本投資法人
は、平成26年10月3日（金）開催の本投資法人役員会において、みずほ証券株式会社を割当先とする本投資口
4,900口の第三者割当による新投資口発行（以下「本件第三者割当」といいます。）を、平成26年11月18日（火）を払込期日として行うことを決議しています。
また、みずほ証券株式会社は、一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しの申込期間終了日の翌日から平成26年11月12日（水）までの間（以下「シンジケートカバー取引期間」(注)といいます。）、借入投資口の返還を目的として、株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）においてオーバー
アロットメントによる売出しに係る口数を上限とする本投資口の買付け（以下「シンジケートカバー取引」といいます。）を行う場合があります。みずほ証券株式会社がシンジケートカバー取引により買い付けた本投資
口は、その口数の全てが借入投資口の返還に充当されます。なお、シンジケートカバー取引期間内において、みずほ証券株式会社の判断でシンジケートカバー取引を全く行わず、又はオーバーアロットメントによる売出
しに係る口数に至らない口数でシンジケートカバー取引を終了させる場合があります。
更に、みずほ証券株式会社は、一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しに伴って安定操作取引を行うことがあり、かかる安定操作取引により買い付けた本投資口の全部又は一部を借入投資口の返還に充当することがあります。
オーバーアロットメントによる売出しに係る口数から、シンジケートカバー取引及び安定操作取引によって買い付け、借入投資口の返還に充当する口数を減じた口数について、みずほ証券株式会社は、本件第三者割当に係る割当てに応じ、本投資口を取得する予定です。そのため本件第三者割当における発行数の全部又は一部につき申込みが行われず、その結果、失権により本件第三者割当における最終的な発行数がその限度で減少し、又は発行そのものが全く行われない場合があります。
なお、オーバーアロットメントによる売出しが行われるか否か及びオーバーアロットメントによる売出しが行われる場合の売出数については、発行価格等決定日に決定されます。オーバーアロットメントによる売出しが行われない場合には、みずほ証券株式会社による上記本投資法人の投資主からの本投資口の借入れは行われません。したがって、みずほ証券株式会社は、本件第三者割当に係る割当てに応じず、申込みを行わないため、失権により本件第三者割当における新投資口発行は全く行われません。また、東京証券取引所におけるシンジケートカバー取引も行われません。
(注) シンジケートカバー取引期間は、① 発行価格等決定日が平成26年10月15日（水）の場合、「平成26年10月18日（土）から平成26年11月12日（水）までの間」② 発行価格等決定日が平成26年10月16日（木）の場合、「平成26年10月21日（火）から平成26年11月12日（水）までの間」③ 発行価格等決定日が平成26年10月17日（金）の場合、「平成26年10月22日（水）から平成26年11月12日（水）までの間」④ 発行価格等決定日が平成26年10月20日（月）の場合、「平成26年10月23日（木）から平成26年11月12日（水）までの間」となりますのでご注意下さい。

(2) 前記(1)記載の取引に関しては、みずほ証券株式会社がＳＭＢＣ日興証券株式会社と協議の上、これを行い
ます。

─ 8 ─

2

売却・追加発行制限(1) 本投資法人は、一般募集に関し、共同主幹事会社との間で、一般募集に係る本投資口の受渡期日の3か月後の応当日までの期間中、共同主幹事会社の事前の書面による同意なしに、投資口の追加発行等（ただし、一般
募集及び本件第三者割当、投資口の分割等の場合の追加発行等を除きます。）を行わないことに合意しています。
(2) 積水ハウス株式会社は、一般募集に関し、共同主幹事会社との間で、一般募集に係る本投資口の受渡期日の6か月後の応当日までの期間中、共同主幹事会社の事前の書面による同意なしに、保有する本投資口について、オーバーアロットメントによる売出しに伴う本投資口の貸出し等を除き、他の者に対する売却、譲渡、担保権の設定、貸出しその他の処分等を行わないことに合意しています。
(3) 合同会社スプリング・インベスターズは、一般募集に関し、共同主幹事会社との間で、一般募集に係る本投資口の受渡期日の6か月後の応当日までの期間中、共同主幹事会社の事前の書面による同意なしに、自己が保有する本投資口について、他の者に対する売却、譲渡、担保権の設定、貸出しその他の処分等を行わないこと（ただし、合同会社スプリング・インベスターズに課せられる制限と同様の義務に服することを誓約させることを条件としたそのグループ会社等を相手方とする本投資口の全部又は一部の譲渡等を除きます。）に合意しています。
(4) 前記(1)乃至(3)の場合において、共同主幹事会社は、その裁量で当該合意内容を一部若しくは全部につき解除し、又はその制限期間を短縮する権限を有しています。

─ 9 ─

第二部【参照情報】
第１【参照書類】
金融商品取引法（昭和23年法律第25号。その後の改正を含みます。）（以下「金融商品取引法」といいます。）
第27条において準用する金融商品取引法第5条第1項第2号に掲げる事項については、以下に掲げる書類をご参照下さい。

1【有価証券報告書及びその添付書類】
計算期間

第17期（自平成25年10月1日

至平成26年3月31日）

平成26年6月26日関東財務局長に提出

２【半期報告書】
該当事項はありません。

３【臨時報告書】
該当事項はありません。

４【訂正報告書】
訂正報告書（上記1の有価証券報告書の訂正報告書）を平成26年8月19日に、関東財務局長に提出

─ 10 ─

第２【参照書類の補完情報】
参照書類である平成26年6月26日付の有価証券報告書（平成26年8月19日付訂正報告書により訂正済み。）（以下「参照有価証券報告書」といいます。）に関して、本書の日付現在までに補完すべき情報は、以下に記載のとおりです。
以下の文中に記載の事項を除き、参照有価証券報告書に関する事項については、本書の日付現在、変更がないと判断しています。
なお、以下の文中における将来に関する事項及び参照有価証券報告書における将来に関する事項は、別段の記載のない限り、本書の日付現在において本投資法人が判断したものです。
(注)

以下の文中において記載する数値は、別途注記する場合を除き、単位未満については切り捨てて記載し、割合については小数第2位を四捨五入した数値を記載しています。したがって、各項目の数値の合計が全体の合計と一致しない場合があります。

─ 11 ─

1

本投資法人の事業の概況(1) 本投資法人の基本理念
本投資法人は、住宅産業のリーディングカンパニーである積水ハウス株式会社（以下「積水ハウス」といいます。）をメインスポンサーとする投資法人であり、住居を中心とした安定的なポートフォリオの構築を推進してきました。
本投資法人は、平成17年7月28日に東京証券取引所不動産投資信託証券市場（以下「J-REIT市場」といいます。）に上場し、その後、本投資法人の新たなスポンサーとして積水ハウス及び株式会社スプリング・インベストメント（以下「スプリング・インベストメント」といい、積水ハウスと併せて、以下「スポンサー」と総称します。）が選定されたことに伴い、平成22年3月8日、本資産運用会社の発行済株式のうち75％を積水ハウスが、25%をスプリン
グ・インベストメントが取得（以下、かかる新たなスポンサーによる株式の取得を「スポンサー変更」といいます。）し、両社を本投資法人及び本資産運用会社の共同スポンサーとする協働体制が確立されました。
本投資法人は、かかるスポンサー変更後、以下に記載する事項を基本理念として掲げ、この基本理念のもと、積水ハウスが開発する賃貸住宅の取得を中心に、投資主利益の最大化にフォーカスした資産規模の拡大を進め、財務基盤の強化も図ることにより、住宅系リートにおけるリーディングカンパニーを目指しています。
■本投資法人の基本理念■「スポンサーとの協働による着実な成長」「J-REITを通じた高品質な住まいの提供」「豊かで充実した暮らしの創造」＜積水ハウスの概要＞
商号

積水ハウス株式会社

所在地

資本金

大阪府大阪市北区大淀中一丁目1番88号
代表取締役会長兼CEO 和田 勇
代表取締役社長兼COO 阿部 俊則
195,009百万円（平成26年7月末日現在）

設立

昭和35年8月

代表者＜スプリング・インベストメントの概要＞
商号

株式会社スプリング・インベストメント

所在地

東京都千代田区紀尾井町4番3号

代表者

代表取締役社長（CEO）

資本金50百万円（平成26年7月末日現在）

設立

平成10年6月

エリック・ルーカス─ 12 ─

本投資法人は、上記の基本理念のもと、平成26年6月11日に開催された第6回投資主総会（以下「本投資主総会」といいます。）において、これまで補完的投資対象と位置付けていた「商業施設等」を投資対象から除外し、主たる用途(注1)が「住居」である不動産関連資産のみを投資対象とするべく本投資法人の規約（以下「規約」といいます。）の一部変更を行うとともに、当該投資対象の変更を強く訴求するため、本投資法人の商号を「積水ハウス・
ＳＩ レジデンシャル投資法人」に変更しました。本投資法人は、メインスポンサーである積水ハウスを中核企業とする積水ハウスグループ(注2)が企画・開発する高品質な賃貸住宅を基軸としたポートフォリオを構築し、投資主利益の最大化を目指します。
(注1) 「主たる用途」の定義については、後記「4 ポートフォリオ構築方針 (1) 投資対象」をご参照下さい。以下同じです。
(注2)「積水ハウスグループ」とは、積水ハウスとその子会社174社及び関連会社19社で構成される企業集団をいいます（平成26年1月末日現在）。以下同じです。

変更後における本投資法人のポートフォリオ構築方針の概要は、以下のとおりです。
＜ポートフォリオ構築方針の概要＞① 主たる用途が住居である不動産関連資産に投資を行います。
② 東京圏主要都市部(注1)を重点投資エリアとし、東京圏その他都市部(注1)及び全国主要都市(注1)にも分散投資を行います。
③ シングル・コンパクトタイプ(注2)を中心に、幅広い住居タイプへ投資を行います。
(注1)「東京圏主要都市部」、「東京圏その他都市部」及び「全国主要都市」の具体的なエリアについては、後記「4 ポートフォリオ(注2)「シングル」及び「コンパクト」を含む住居タイプの詳細については、後記「4 ポートフォリオ構築方針

構築方針 (2) 投資地域」をご参照下さい。以下同じです。
(3) 住居タイプ」をご参照下さい。

なお、本書の日付現在において本投資法人が保有する商業施設（本書の日付において売却されるb-town神宮前Ⅱ
を除き、以下「既存商業施設」といいます。）については、当面安定的な運用に努めるものとしますが、時機を見て売却の判断を行うことを検討します。
本投資法人のポートフォリオ構築方針の詳細については、後記「4 ポートフォリオ構築方針」をご参照下さい。
(2) 本投資法人の特徴
本投資法人は、J-REIT市場に上場来、中長期的な観点から、安定した収益の確保と着実な運用資産の成長を目指した資産の運用を行うことを基本方針としています。かかる基本方針に基づく本投資法人のこれまでの運用実績と、一般募集及び本件第三者割当（以下、併せて「本募集」といいます。）による運用資産の成長を踏まえ、本投資法人は、以下の特徴を有すると考えています。
①

需要層が厚い東京圏中心の住居ポートフォリオ
本投資法人は、メインスポンサーである積水ハウスが住宅産業のリーディングカンパニーであることの強みを活かすべく、スポンサー変更以降、住居への投資を推し進めてきました。その結果、本募集取得予定資産取得後(注1)における資産規模は、保有物件数106物件、取得（予定）価格(注2)の合計で1,860億円にまで拡大する見込みであり、そのうち住居は99物件、取得（予定）価格の合計に占める割合で91.1％となる予定です。

(注1)「本募集取得予定資産取得後」とは、本書の日付において実施しているb-town神宮前Ⅱの売却及び本募集取得予定資産の全ての取得が完了した後の時点をいい、本募集取得予定資産の全ての取得が完了するまでの間、新たな資産の取得又は売却が行われないことを前提としています。以下同じです。

(注2)「取得（予定）価格」とは、本募集取得予定資産取得後の各保有物件に係る信託受益権譲渡契約等に記載された売買金額（取得
諸経費、固定資産税、都市計画税、消費税及び地方消費税を除きます。）をいいます。以下同じです。

─ 13 ─

また、本投資法人は、賃貸市場規模と将来における需給見通しの観点から、後記「4 ポートフォリオ構築方針(2) 投資地域」に記載のとおり、重点投資エリアを東京圏主要都市部としており、住居ポートフォリオのうち東京圏主要都市部を含む東京圏(注)に所在する住居への投資は、本募集取得予定資産取得後において、67物件、取得（予定）価格の合計に占める割合（以下「住居東京圏比率」といいます。）で72.1％となる予定です。
(注) 「東京圏」とは、東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県をいいます。以下同じです。

②

高い稼働実績を有する築浅ポートフォリオ
本投資法人は、積水ハウスグループから取得した物件をはじめとする本投資法人が保有する住居物件の一部について、積水ハウスの100％子会社である積和不動産株式会社、積和不動産中部株式会社、積和不動産関西株式会
社及び積和不動産九州株式会社（以下、それぞれ「積和不動産」、「積和不動産中部」、「積和不動産関西」及び「積和不動産九州」といいます。）にプロパティ・マネジメント業務を委託し、住居物件のリーシングをはじめとする運営・管理において積和不動産グループ(注)との協働体制の構築を進めてきました。

(注)「積和不動産グループ」とは、積水ハウスが100％出資し、全国に展開する積和不動産各社（積和不動産、積和不動産関東株式会社（以下「積和不動産関東」といいます。）、積和不動産東北株式会社（以下「積和不動産東北」といいます。）、積和不動産中部、積和不動産関西、積和不動産中国株式会社（以下「積和不動産中国」といいます。）及び積和不動産九州の7社をいいます。
以下同じです。）が中核となり、その子会社及び関連会社で構成される企業集団をいいます（平成26年7月末日現在）。以下同じです。

また、既存商業施設のうち、1区画が長期空区画となっていたb-toss池袋において、プロパティ・マネジメント
会社との協働のもと機動的な募集戦略を実施した結果、平成26年7月に新テナントの誘致が実現し、当該物件は満室稼働となりました。
これにより、平成26年7月末日現在の稼働率(注1)は、ポートフォリオ全体で96.8％、住居95.8％、商業施設
100％と高水準を維持しています。
本投資法人の保有物件について、このような高水準の稼働実績を確保できているのは、積水ハウスグループのネットワークやノウハウを活用する取組みをはじめ、機動性を意識した運営・管理を行っていることがその要因の一つとして挙げられるほか、比較的築年数が浅い物件が多く組み入れられているポートフォリオの質的な面にも起因しているものと、本投資法人は考えています。
本募集取得予定資産取得後のポートフォリオの平均築年数(注2)は、本書の日付現在を基準日としてポートフォ
リオ全体で7.8年、住居で7.4年となっています。

(注1)「稼働率」は、平成26年7月末日現在のポートフォリオ全体及び住居の保有物件について、その総賃貸可能面積に占める総賃貸(注2)「平均築年数」は、本募集取得予定資産取得後のポートフォリオ全体及び住居の保有物件について、それぞれ本書の日付現在を面積の割合を小数第2位を四捨五入して記載しています。以下同じです。
基準日とした築年数を、取得（予定）価格に基づき算出される投資比率で加重平均して算出し、小数第2位以下を切り捨てて記載しています。なお、平均築年数の算出にあたり、貸地であるりんくう羽倉崎プラザは含まれていません。以下同じです。

─ 14 ─

③

安定的な財務基盤に基づく信用格付
本投資法人は、積水ハウスの信用力を背景に、借入コスト(注)の低減、金利の固定化、借入期間の長期化、返済期日の分散化、バンクフォーメーションの強化、資金調達手段の多様化及び公募増資による財務基盤の強化を内容とした財務戦略を推進してきました。
本投資法人は、このような取組みの結果として構築された安定的な財務基盤を背景に、以下のとおり、本書の日付現在において株式会社日本格付研究所（JCR）より「AA－（安定的）」、株式会社格付投資情報センター（R&I）より「A＋（安定的）」の信用格付を取得しています。
なお、各信用格付は、本募集の対象である本投資口に付された格付ではありません。本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供された信用格付、又は信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供される予定の信用格付はありません。

(注)「借入コスト」とは、本投資法人の損益計算書において営業外費用として計上される有利子負債に係る支払利息、投資法人債利息及び融資関連費用の合計額をいい、投資法人債発行関連費用を含みません。以下同じです。

＜信用格付の状況＞（本書の日付現在）

2

信用格付業者

発行体格付

株式会社日本格付研究所（JCR）

長期発行体格付AA－（安定的）

株式会社格付投資情報センター
（R&I）

発行体格付
A＋（安定的）

オファリング・ハイライト(1)

公募増資の実施と商業施設との入替えによる住居ポートフォリオの充実①

積水ハウスグループが有する総合的なディベロップメント機能の活用
本投資法人は、前記「1 本投資法人の事業の概況(1) 本投資法人の基本理念」に記載したとおり、メインスポンサーである積水ハウスを中核企業とする積水ハウスグループが企画・開発する高品質な賃貸住宅を基軸としたポートフォリオを構築し、投資主利益の最大化を目指しています。
本投資法人は、その一環として、以下に記載する積水ハウスが開発した賃貸住宅「プライムメゾン」シリーズ7
物件及び積和不動産が開発した賃貸住宅「マスト」シリーズ1物件の合計8物件に係る各不動産を信託財産とする信託の受益権（本募集取得予定資産）を、平成26年11月4日付及び平成27年1月15日付で、取得予定価格の合計
15,985百万円にて取得することを決定し、本募集により本募集取得予定資産の取得資金の一部を調達することとしました。

─ 15 ─

＜本募集取得予定資産の概要＞
物件
番号

物件名称

所在地

取得予定価格（百万円）

住居－ プライムメゾン
東京都江東区
98 森下(東京圏主要都市部)
住居－ プライムメゾン
東京都品川区
99 品川(東京圏主要都市部)
住居－ プライムメゾン
北海道札幌市100 大通公園（全国主要都市）
住居－ プライムメゾン
北海道札幌市101 南2条（全国主要都市）
住居－ プライムメゾン
北海道札幌市102 鴨々川（全国主要都市）
プライムメゾン
福岡県福岡市住居－
セントラルパー（全国主要都市）103 ク
東京都墨田区
住居－ マストライフ(東京圏主要都市部)
104 八広住居－ プライムメゾン
東京都渋谷区
105 恵比寿(東京圏主要都市部)
合計／平均

鑑定NOI
（平均）
鑑定評価額
（平均）利回り 築年数
（百万円）
(注1)
(注2)

取得
予定日

1,720

1,770

5.2％

1.3年

1,680

1,700

5.0％

0.6年

2,660

2,830

6.1％

5.8年

1,470

1,670

6.7％

970

1,100

6.7％

4.8年 平成26年
11月4日
4.9年

2,230

2,272

6.0％

3.6年

1,670

1,710

5.4％

3.7年

3,585

3,820

4.9％

0.3年

15,985

16,872

5.6％

2.8年

平成27年
1月15日

(注1) 「鑑定NOI（平均）利回り」は、以下の計算式により算出しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。
「鑑定NOI（平均）利回り」＝各資産の鑑定NOI（の合計）÷各資産の取得予定価格（の合計）＊「鑑定NOI」とは、不動産鑑定評価書上の直接還元法における運営純収益（運営収益から運営費用を控除して得た金額。以下同じです。）をいいます。なお、本募集取得予定資産のうちプライムメゾンセントラルパークの土地の一部（地番：23番32）
は貸地であるため、当該物件の鑑定NOIは、住居部分の運営純収益に、貸地部分の不動産鑑定評価書上のDCF法における単年度の運営純収益を加算して算出しています。
＊本募集取得予定資産に係る鑑定NOIの基礎となる不動産鑑定評価書の価格時点については、全て平成26年9月1日です。
(注2)「（平均）築年数」は、各資産について、それぞれ本書の日付現在を基準日とした築年数を記載しており、「合計／平均」欄には、それぞれの築年数を取得予定価格に基づき算出される投資比率で加重平均して算出し、小数第2位以下を切り捨てて記載しています。

本募集取得予定資産には、（イ）積水ハウスとの物件企画会議を通じて企画された開発物件、（ロ）積水ハウ
スの全国展開力を駆使して企画された開発物件、及び（ハ）積水ハウスの100％子会社である積和不動産により企画された開発物件が含まれており、かかる資産の取得は、積水ハウスグループが企画・開発する高品質な賃貸住宅を基軸としたポートフォリオを構築していくとの本投資法人の方針を具現化したものと、本投資法人は考えて
います。
(イ)

積水ハウスとの物件企画会議を通じて企画された開発物件
本募集取得予定資産のうち、プライムメゾン森下、プライムメゾン品川及びプライムメゾン恵比寿は、後記「3 今後の成長戦略(2) 積水ハウスグループの総合力の活用

ハウスとの協働による物件パイプラインの拡大～物件開発力及び管理運営力～① 積水(ロ) 積水ハウスの開発部門による物件企画会議への参加」に記載の積水ハウスとの物件企画会議を通じて企画された開発物件です。これらの物件は、全て本投資法人の重点投資エリアである東京圏主要都市部に所在しており、その住居タイプは、相対的に賃貸需要層が厚い
シングル・コンパクトタイプが中心です。これらの物件取得による外部成長は、本投資法人による具体的な取得の予定がない企画段階から、本資産運用会社の投資部門（不動産投資部）の担当者が物件企画会議においてオブザーバーとして関与してきた取組みの成果として位置付けられるものと、本投資法人は考えています。

─ 16 ─

(ロ)積水ハウスの全国展開力を駆使して企画された開発物件
積水ハウスグループは、本投資法人の投資対象エリアの一つである全国主要都市における賃貸需要に関する情報を網羅的にカバーすることを可能とする営業拠点を各地に有しており、本募集取得予定資産のうち、北海道札幌市に所在するプライムメゾン大通公園、プライムメゾン南2条及びプライムメゾン鴨々川並びに福岡県福岡市に所在するプライムメゾンセントラルパーク(注)は、これらの営業拠点をはじめとする積水ハウ
スグループの全国ネットワークを活用して開発されています。
また、プライムメゾン大通公園については、コンパクトタイプからラージタイプまで幅広い住戸タイプを取り揃えており、プライムメゾン南2条及びプライムメゾン鴨々川についてはシングル・コンパクトタイプ、
プライムメゾンセントラルパークについてはファミリータイプがそれぞれ住戸タイプの中心となっています。
本投資法人は、積水ハウスの全国展開力を駆使して企画されたこれらの開発物件を取得することで、これまで以上に全国主要都市における幅広い賃貸需要を取り込むことが期待できると考えています。

(注)

プライムメゾンセントラルパークの土地及び建物は、本書の日付現在、積水ハウス及び福岡商事株式会社による共有（積水ハウス：50％、福岡商事株式会社：50％）となっており、取得予定日に全持分につき信託設定がなされ、その信託の受益権を本投資法人が取得する予定です。

(ハ)

積水ハウスの100％子会社である積和不動産により企画された開発物件
本募集取得予定資産のうち、マストライフ八広は、主に東京都・神奈川県を事業領域とする積和不動産
が、その事業活動を通じて得た東京都墨田区エリアの賃貸需要に関する情報を活用して企画・開発した物件であり、シングルタイプが住戸タイプの中心となっています。このように、積水ハウスの不動産部門（不動産販売・不動産賃貸事業）を展開する積和不動産グループの積和不動産各社は、親会社の積水ハウスとは別に、その不動産事業から得られる情報やノウハウに基づく独自の物件開発能力を有しており、積和不動産各社により企画された開発物件の取得により、積水ハウスグループからの物件取得ルートの更なる強化が期待できると、本投資法人は考えています。

なお、本投資法人のスポンサー変更後における取得（予定）物件数及び取得（予定）価格の合計は、本募集取得予定資産を含めそれぞれ56物件及び1,000億円に到達する予定であり、そのうち、積水ハウスグループからの取得は半数の28物件、取得（予定）価格の合計475.25億円（スポンサー変更後取得（予定）価格に占める割合：
47.5％）となる予定です。
本投資法人は、積水ハウスグループが有する総合的なディベロップメント機能を最大限に活用した外部成長を推進することにより、住居ポートフォリオの充実を図っています。
＜スポンサー変更後の積水ハウスグループからの物件取得（予定）状況＞②

商業施設の売却
本投資法人は、本投資主総会において規約の一部を変更し、投資対象を主たる用途が「住居」である不動産関連資産のみとしたことを受け、ポートフォリオの安定性の更なる強化を図ることを目的として、本募集と併せて以下に記載する商業施設1物件（以下「第19期譲渡資産」といいます。）を本書の日付において売却しており、その売却代金を本募集取得予定資産の取得資金の一部に充当する予定です。また、本投資法人は、この売却による売却益(注1)1.51億円を平成27年3月期（第19期）に計上し、その売却益の一部を圧縮積立金として内部留保(注2)
する予定であり、その内部留保を今後の安定的な分配金水準の確保に資する施策等に活用していく方針です。

─ 17 ─

(注1) 「売却益」は、売却価格と帳簿価額の差額から売却諸経費を控除した概算値です。以下同じです。
(注2)

投資法人は、一定の場合に売却益を圧縮記帳の方法により内部留保することが認められています（租税特別措置法（昭和32年法律第26号。その後の変更を含みます。以下「租税特別措置法」といいます。）第66条の2）。

＜第19期譲渡資産の概要＞
物件
番号

物件名称

取得年月日

商業
b-town神宮前Ⅱ
－2

平成17年
7月28日

取得価格
（百万円）

鑑定評価額 売却価格
帳簿価額
売却益（百万円） （百万円） （百万円）
（百万円）
（注1）
(注2)
(注3)

1,043

939

1,200

1,013

151

(注1)

「鑑定評価額」は、平成26年3月末日を価格時点とする不動産鑑定士による鑑定評価に基づく評価額を記載しています。以下同(注2)「売却価格」とは、売却資産に係る信託受益権譲渡契約に記載された売買金額（売却諸経費、固定資産税、都市計画税、消費税

じです。
及び地方消費税を除きます。）をいいます。
(注3) 「帳簿価額」は、売却日時点の見込み値を百万円未満の金額を切り捨てて記載しています。

(2)

公募増資の実施と借入余力の活用による好循環な成長サイクル
本投資法人は、本募集により、平成22年3月のスポンサー変更後、3年連続4回目の公募増資の実施等により保守的なLTVコントロールに努めつつ、借入余力（物件取得余力）を活用した着実な資産規模の拡大を行うことで、好循環な成長サイクルを確立することを目指します。
①

保守的なLTVコントロール
本投資法人は、スポンサー変更後3回にわたる公募増資(注1)の実施により総額約285億円のエクイティ性資金を調達することにより、保守的なLTVコントロールに努めてきました。
具体的には、平成26年3月期末（第17期末）に53.4％であった本投資法人のLTV(注2)について、平成26年4月公募増資により一定程度引下げが図られ、平成26年9月期末（第18期末）現在におけるLTV(注3)は、52.3％程度と試算されます。
本募集取得予定資産の購入資金の一部に充当すること等を目的として実施する本募集及び新規借入れによる資金調達後においては、LTVの更なる引下げ効果が見込まれ(注4)、安定的な財務基盤の維持・向上に寄与するものと、本投資法人は考えています。
また、このLTVの更なる引下げ効果は新たな借入余力（物件取得余力）の創出につながり、この借入余力（物件取得余力）を活用することにより、今後の資産規模の拡大を通じたポートフォリオの安定性強化に資するものと、本投資法人は考えています。なお、本募集後のLTV55％までの借入余力（物件取得余力）は、約200億円となる見込みです(注5)。
本投資法人は、今後においても、常に最適な資金調達手段を検討し、保守的なLTVコントロールを継続する方針
です。
(注1)

平成24年10月に実施した公募増資（以下「平成24年10月公募増資」といいます。）、平成25年4月に実施した公募増資（以下「平成25年4月公募増資」といいます。）及び平成26年4月に実施した公募増資（以下「平成26年4月公募増資」といいます。）を意味します。以下同じです。

(注2) 平成26年3月期末（第17期末）におけるLTV＝期末有利子負債総額÷期末総資産額
なお、平成22年3月期末（第9期末）、平成25年3月期末（第15期末）及び平成25年9月期末（第16期末）のLTVについても同様の方法
により算出しています。
※有利子負債とは、借入金、有利子保証金及び投資法人債の総称です。
(注3) 平成26年9月期末（第18期末）におけるLTV＝平成26年9月期末（第18期末）における有利子負債総額（92,459百万円）÷平成26年9月期末（第18期末）における総資産見込額（176,731百万円）
平成26年9月期末（第18期末）における総資産見込額＝平成26年3月期末（第17期末）における総資産額（156,878百万円）＋平成26年4月公募増資による資金調達額（10,765百万円）＋平成26年9月期中（第18期中）の有利子負債純増加額（8,691百万円）＋平成26年5月1日付で取得した4物件に係る敷金保証金
受入額（396百万円）
以下同じです。

─ 18 ─

(注4)本募集取得予定資産取得後におけるLTVについては、以下の前提により算定した試算値である50.2%に基づき、更なる引下げ効果が見込まれる旨記載しています。
本募集取得予定資産取得後におけるLTV＝本募集取得予定資産取得後における有利子負債見込総額（95,859百万円）÷本募集取得予定資産取得後における総資産見込額（190,941百万円）
以下同じです。
本募集取得予定資産取得後における有利子負債見込総額＝平成26年9月期末（第18期末）における有利子負債総額（92,459百万円）＋本募集取得予定資産に係る新規借入額（3,400百万円）
本募集取得予定資産に係る新規借入額＝本募集取得予定資産の取得に伴う資金調達予定額（13,973百万円）－（一般募集による手取金（10,070百万円）＋本件第三者割当による手取金の上限（503百万円））
なお、本募集取得予定資産の取得資金として、本募集取得予定資産の取得に伴う資金調達予定額のほか、第19期譲渡資産に係る売却代金を含む手許資金を充当する予定です。
本募集取得予定資産取得後における総資産見込額＝平成26年9月期末（第18期末）における総資産見込額（176,731百万円）＋本募集取得予定資産の取得に伴う資金調達予定額（13,973百万円）＋本募集取得予定資産に係る敷金保証金受入見込額（122百万円）－第19期譲渡資産に係る平成26年7月末日
現在の敷金保証金残高（38百万円）＋第19期譲渡資産に係る売却益（151百万円）
上記においては、一般募集における発行価額の総額及び本件第三者割当における発行価額の総額の合計額として、10,573百万円を見込んでいます。この金額は、平成26年9月26日（金）現在の東京証券取引所における終値を基準として、発行価額を本投資口1口
当たり102,787円と仮定して算出したものです。
また、本件第三者割当については、払込金額の全額についてみずほ証券株式会社により払込みがなされることを前提としています。したがって、一般募集における実際の発行価額が前記仮定額よりも低額となった場合、又は本件第三者割当による新投資口発
行の全部若しくは一部について払込みがなされないこととなった場合には、一般募集による手取金及び本件第三者割当による手取
金は前記よりも減少することとなり、その分追加借入金額が増加し、実際のLTVは上記よりも高くなります。逆に、実際の発行価額が前記仮定額よりも高額となり、かつ、本件第三者割当による新投資口発行の全部について払込みがなされた場合には、一般募集
による手取金及び本件第三者割当による手取金は前記よりも増加することとなり、その分追加借入金額が減少し、実際のLTVは前記
よりも低くなります。

(注5)「本募集後のLTV55％までの借入余力（物件取得余力）」とは、本投資法人が保守的なLTVコントロールの目線としているLTVの上限
55％を前提とし、かかる前提のもと、有利子負債による資金調達のみで新規の物件を取得することを想定した場合における、新規物件の取得可能額をいい、本投資法人が本募集取得予定資産取得後における有利子負債見込総額及び総資産見込額を前提として、一定の仮定のもとに算出した試算値です。以下同じです。

②

着実な資産規模の拡大
本投資法人は、スポンサー変更後の公募増資の実施及びそれにより創出された借入余力（物件取得余力）を活用し、着実に資産規模の拡大を推進してきました。
その結果、スポンサー変更直後の平成22年3月期末（第9期末）において、53物件、取得価格の合計で999億円であった資産規模は、本書の日付現在（第19期譲渡資産の売却後）において、98物件、取得価格の合計で1,700億円となっています。また、本募集取得予定資産取得後における資産規模は、106物件、取得（予定）価格の合計で1,860億円と、スポンサー変更前の資産規模と比べ取得（予定）価格ベースで約1.9倍に拡大する見込みであり、資産規模の拡大とともにポートフォリオの分散化も推進される予定です。
また、本投資法人の発行済投資口に係る時価総額についても、平成22年3月末日時点で245億円でしたが、スポンサー変更後3回にわたる公募増資の実施を経て増加しており、平成26年8月末日時点で998億円となりました。本
投資法人は、本募集による時価総額の増加が投資口の流動性の更なる向上に資すると考えており、本募集後には
時価総額1,000億円以上を投資基準に置く新たな投資家の獲得を含む投資家層の拡大を目指します。

─ 19 ─

＜スポンサー変更後におけるLTVの推移及び外部成長の軌跡＞

─ 20 ─

なお、本募集取得予定資産取得後の住居ポートフォリオにおける「エリア別分散状況」、「築年数別分散状
況」、「駅徒歩別分散状況」及び「面積別分散状況」は、以下のとおりです。
＜本募集取得予定資産取得後の住居ポートフォリオの状況＞(注1)

上記グラフ中の比率は「戸当たり平均面積」及び「面積別分散状況」の比率を除き、いずれも取得（予定）価格に基づき算出しており、小数第2位を四捨五入しています。したがって、各比率の合計は100%とならない場合があります。

(注2) 「築年数別分散状況」については、本書の日付現在を基準日とした築年数に基づき区分しています。
(注3)「面積別分散状況」の各比率は、平成26 年7月末日現在の情報に基づき、各面積別に区分した住居賃貸可能（予定）戸数ベースの割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。また、「戸当たり平均面積」は、それぞれ平成26 年7月末日現在の住居を用途とする賃貸可能（予定）面積の合計及び住居賃貸可能（予定）戸数の合計に基づき算出しており、小数第2 位以下を切り捨てて記載しています。なお、住居物件の店舗・事務所は、かかる算定の基礎に含めていません。

3

今後の成長戦略(1)

投資主利益の追求
本投資法人は、適切な時期を捉えた公募増資の実施による資産の取得や運用資産の入替え等をはじめとする外部

成長戦略及び運用資産のキャッシュ・フローの向上等をはじめとする内部成長戦略を通じ、ポートフォリオの質を向上させることで、1口当たりNAV(注)の増加を目指します。
また、ポートフォリオの質的向上による保有資産のキャッシュ・フローの向上及び各種コスト削減策の実施並びに公募増資の実施により創出された借入余力（物件取得余力）を活用し、引き続き分配金水準の維持・向上を目指します。

─ 21 ─

(注)「NAV」とはNet Asset Valueの略で、「1口当たりNAV」とは、本投資法人の各決算期に係る貸借対照表記載の純資産額に、各決算期末時点でのポートフォリオ全体の含み損益を加算又は減算し、各決算期における分配金総額を控除し、各決算期時点の発行済投資口数で除した金額をいいます。なお、ポートフォリオ全体の含み損益は、各期末現在における保有資産に係る期末算定価額（不動産鑑定士による不動産鑑定評価に基づく鑑定評価額又は不動産価格調査に基づく調査価額をいいます。以下同じです。）から期末帳簿価額を控除して算出しています。以下同じです。

①

着実な1口当たりNAVの増加
本投資法人は、スポンサー変更後、鑑定評価額を下回る価格での住居物件の新規取得及び運用資産の入替え等を通じ、ポートフォリオの質的向上を図るとともに、適切な時期を捉えた公募増資を実施し、1口当たりNAVの増加を実現してきました。
平成26年4月公募増資においては、平成26年3月期末（第17期末）の1口当たりNAVである87,444円を上回る条件（発行価格：95,062円）での投資口の発行を実現し、1口当たり出資総額の増加が図られました。
本募集においても、本募集取得予定資産に8.87億円の含み益(注2)があること、及び本書の日付において実施しているb-town神宮前Ⅱの売却により平成26年3月期末（第17期末）時点におけるb-town神宮前Ⅱの含み損0.77億円(注2)が解消することにより、本募集後の1口当たりNAVの更なる増加が見込まれます。
＜1口当たりNAVの推移＞

─ 22 ─

(注1)

平成26年4月1日付で投資口1口につき5口の割合で投資口分割を実施しており、当該投資口分割による影響を加味し、各期末の1口当たりNAVを5で除した金額を小数点以下を切り捨てて記載しています。

(注2) 「含み益」は、本募集取得予定資産については取得に際して参照された鑑定評価額から取得予定価格を控除した金額（含み損益）が正の場合における当該金額をいい、「含み損」は当該金額が負の場合における当該金額をいいます。含み損益の額は変動する可能性があり、必ずしも実現するものではありません。以下同じです。なお、b-town神宮前Ⅱの含み損については、平成26年3月期末（第17期末）現在における、不動産鑑定士による不動産鑑定評価に基づく評価額から期末帳簿価額を控除し単位未満を切り捨てた金額を記載しています。

②

安定的な分配金水準の確保
本投資法人は、平成23年9月期（第12期）において1口当たり分配金10,000円台を達成し、その後、物件パイプ
ラインの拡充、新たな物件取得手法の開拓及び運用資産の入替えを通じたポートフォリオの質的向上等の今後の成長に向けた基盤整備とともに、スポンサー変更後3回にわたる公募増資を実施し、本格的な資産規模の拡大による収益性の向上を推進してきました。その結果、平成24年3月期（第13期）以降の1口当たり分配金も毎期10,000
円台で推移しています。
なお、本投資法人は、平成26年4月1日を効力発生日として1口につき5口の割合をもって投資口の分割を実施しており、平成23年9月期（第12期）以降の1口当たり分配金実績値は、その投資口の分割の調整後では、2,000円台で推移しています。
本投資法人は、本募集後においても、b-town 神宮前Ⅱの売却に伴い生じる売却益及びその内部留保を今後の安定的な分配金水準の確保に資する施策等に活用していくとともに、本募集後のLTV55％までの借入余力（物件取得
余力）約200億円と後記「(2) 積水ハウスグループの総合力の活用～物件開発力及び管理運営力～」に記載の積

水ハウスグループの総合力を活用することによって、分配金水準の維持及び更なる向上を目指します。
＜1口当たり分配金の推移＞(注1)

平成26年4月1日付で投資口1口につき5口の割合で投資口分割を実施しており、棒グラフの数値は、当該投資口分割による影響を加味し、各期の1口当たり分配金実績値を5で除した金額を小数点以下を切り捨てて記載しています。

(注2) エスティメゾン千駄ヶ谷については平成26年2月28日付で売却し、売却益35,189千円を計上しています。

③

スポンサー変更後の投資口価格及び時価総額の推移
前記の着実な1口当たりNAVの増加及び安定的な分配金水準の確保に向けた中長期的な取組みもあり、スポンサ
ー変更後、本投資法人の投資口価格は堅調に推移しており、平成26年4月公募増資の払込期日の直後から平成26年
8月末日までの間、平成26年4月公募増資時の発行価格を上回る水準で安定的に推移しています。

─ 23 ─また、スポンサー変更後3回にわたる公募増資の実施及び平成26年4月に実施した投資口分割並びに本募集により発行済投資口数は最大で1,018,110口になるものと見込んでおり、これにより投資口の更なる流動性の向上が図られるものと、本投資法人は考えています。
更に前記「2 オファリング・ハイライト(2) 公募増資の実施と借入余力の活用による好循環な成長サイクル② 着実な資産規模の拡大」に記載のとおり、本投資法人の発行済投資口に係る時価総額は、平成26年8月末日時
点において998億円となっており、その時々の経済情勢等の影響を多分に受けるものの、時価総額1,000億円への到達も視野に入ってきたものと、本投資法人は考えています。
＜スポンサー変更後の投資口価格及び時価総額の推移＞(注)平成26年3月26日（権利付最終取引日）までの投資口価格については、平成26年4月1日付投資口分割による影響を加味し、5で除した金額に基づき記載しています。

(2)

積水ハウスグループの総合力の活用～物件開発力及び管理運営力～

積水ハウスグループは、積水ハウスを中核企業として関係会社193社（平成26年1月末日現在）を擁する住宅のトップメーカーであり、「住環境創造企業」として展開してきた戸建住宅や賃貸住宅等の設計、施工及び請負等の事
業活動を通じ、平成22年1月には住宅産業において初めて累積建築戸数200万戸を達成し、平成26年7月末日時点においては、累積建築戸数221万戸を突破しました。また、積水ハウスグループは、エリアごとの的確なマーケティングに基づく賃貸住宅を企画・開発し、オーナーからの委託に基づき積和不動産グループが当該賃貸住宅の運営・管理を行う等、「不動産賃貸事業」についても実績及びノウハウを積み上げています。
積水ハウスグループは、かかる賃貸住宅に関する総合力に基づき、以下のとおり、企画・開発段階から運営・管理に至るまで、物件をそのライフサイクルにわたりマネジメントすることが可能な体制を築いています。
また、積水ハウスは住宅のトップメーカーとして、日本有数の事業規模を有し、本書の日付現在、事業ドメイン
を「住」に特化した成長戦略の展開を経営方針とする請負型ビジネス・ストック型ビジネス・開発型ビジネスを推進しており、本投資法人は積水ハウスとの協働により多岐にわたる相乗効果を見込んでいます。
例えば、積水ハウスは、本投資法人が住居物件を中心とした成長戦略を推進していくために、自らが企画・開発
する住居物件を売却し、本投資法人から商業施設の一部を取得する等、積極的なスポンサーサポートを実施しています。本投資法人は、これらも積水ハウスグループの総合力の活用事例であると考えています。

─ 24 ─

本投資法人は、このような積水ハウスグループの総合力を活用することで、前述のとおり投資主利益を追求し、着実に成長することを目指します。

①

積水ハウスとの協働による物件パイプラインの拡大(イ)

積水ハウスの物件供給力の活用
本投資法人は、スポンサー変更後において、積水ハウスから継続的に物件を取得しており、前記「2 オファリング・ハイライト(1) 公募増資の実施と商業施設との入替えによる住居ポートフォリオの充実① 積

水ハウスグループが有する総合的なディベロップメント機能の活用」に記載のとおり、スポンサー変更後に取得した住居物件及び本募集取得予定資産全56物件のうち積水ハウスから取得し又は取得する予定の23物件が占める割合は、取得（予定）価格ベースで38.3％に達しています。本投資法人は、積水ハウスの物件供給力を活用できることは、収益性の向上に向けた継続的な資産規模の拡大を実現するための大きな強みであり、中長期的に安定した収益を得られるポートフォリオの構築に資するものであると考えています。
(ロ)

積水ハウスの開発部門による物件企画会議への参加
本投資法人は、投資主利益に資する資産規模拡大のためには本投資法人の投資基準を満たす物件について一定の数量を確保することが必要であり、本投資法人の投資基準に適合するものと積水ハウスが判断する物
件を売却しようとする場合に、その情報を第三者に優先して提供を受けるべく、積水ハウスとの間で後記「(3) 安定的な物件取得機会の確保① 多種多様なパイプラインの構築」に記載するパイプラインサポート

契約を締結しています。
また、これに加えて、良質な住居物件の取得機会の増大を図るには、本投資法人による具体的な取得の予定がない物件開発の企画段階から関与することにより、物件パイプラインを拡大することが重要であると考えています。そのため、積水ハウスの開発部門である開発事業部の物件企画会議に、本資産運用会社の投資部門（不動産投資部）の担当者がオブザーバーとして参加し、積極的な意見交換を実施することで積水ハウスとの連携を深める取組みを行っています。特に、本投資法人は、重点投資エリアである東京圏主要都市部
におけるシングル及びコンパクトの各住居タイプの物件の開発に企画段階から関わっていくことで、積水ハウスから高品質な住居物件をまとまった規模で取得することが可能であるという強みを活用していきたいと考えています。

なお、これまでに上記の取組みにより、積水ハウスの賃貸住宅ブランドである「プライムメゾン」シリー
ズが8物件開発されました。そのうちプライムメゾン早稲田、プライムメゾン八丁堀及びプライムメゾン神保町の3物件については、平成25年10月1日付で本投資法人が取得しており、プライムメゾン森下及びプライム
メゾン品川については平成26年11月4日付、プライムメゾン恵比寿については平成27年1月15日付で、それぞれ本投資法人が取得する予定です(注)。

─ 25 ─

(注)当該取組みにより開発された物件について、本投資法人による取得が義務付けられ、又は保証されているものではありません。

＜積水ハウスの賃貸住宅「プライムメゾン」の新規開発状況＞
積水ハウスでは、スポンサー変更後から開始した上記の物件企画会議を受け、本投資法人の重点投資エリアである東京圏主要都市部に立地するシングル及びコンパクトの住居タイプの物件を中心に、都市型賃貸住宅「プライムメゾン」の開発を順次行っています。スポンサー変更後、物件企画会議を受け企画に着手し、竣工済又は建築中・企画中の「プライムメゾン」は、本投資法人が既に取得した物件及び本募集取得予定資産として取得予定の物件を除き、本書の日付現在9物件あり、その全てが東京圏主要都市部（うち8物件が東京都23区）に立地しています。
なお、以下の物件に関しては、本書の日付現在において本投資法人による具体的な取得の予定はありませ
ん。

(注1)

「建築中物件」とは、建築確認済みであり竣工前の物件を指します。また、「企画中物件」とは、建築確認前の開発案件であり、積水ハウスは「プライムメゾン」として賃貸住宅の開発を進めるために必要となる土地の取得を完了しています。

(注2) 「総戸数」とは、住居以外を用途とする戸数も含む数値です。以下同じです。

─ 26 ─

＜参考：積水ハウスの賃貸住宅「プライムメゾン」＞
本投資法人は、積水ハウスが実践する「まちづくり」の設計思想を活かした賃貸住宅「プライムメゾン」
をはじめとする、積水ハウスが開発する賃貸住宅の取得を中心とした外部成長を図ります。「プライムメゾン」とは、住宅のトップメーカーとして確かな実績を築きあげてきた積水ハウスのノウハウを活用して企画・開発又はその価値を認めて投資する高品質な都市型賃貸マンションのブランドです。積水ハウスは、戸建住宅や分譲マンション「グランドメゾン」シリーズで培ったノウハウを賃貸住宅「プライムメゾン」にも展開しています。
また、「プライムメゾン」は、東京圏に加え大阪、名古屋、福岡、札幌等の地方主要都市にも幅広く展開しており、シングル、DINKS、ファミリー等幅広い層をターゲットとして全国に展開する積和不動産グループ
により運営・管理されています。
本投資法人は、このような「プライムメゾン」の取得機会を確保することにより、テナント満足度向上の実現を目指し、ポートフォリオ全体の稼働率の維持及び向上、ひいてはポートフォリオの質及び収益性の向上に努めます。
＜積水ハウスの賃貸住宅「プライムメゾン」の設計思想＞■環境との共生－経年美化－
自然との共生を考えた緑の供給を軸に、時が経つほどに美しさ、愛着の高まる住環境を育て、時代を受け継ぐ資産として地域の価値の向上に貢献したいと考えています。
・人と自然がともに暮らす庭づくりの提案「5本の樹」計画(注)に基づく緑化計画の実施
・既存樹を残す等、その街が持つ歴史や意匠との調和、価値観を継承
・年を経るごとに、より風合いと存在感が増す外構を計画(注)

積水ハウスでは、「3本は鳥のために、2本は蝶のために。地域に合わせた日本の在来樹種を」をスローガンに、日本の自然環境を守り育ててきた「里山」の知恵に学び、地域の気候風土に適した「5本の樹」を植える庭づくり、まちづくりをすすめています。

＜環境との共生の実施例＞

既存樹を活かした中庭(プライムメゾン武蔵野の杜)

外構の石積み（プライムメゾン高見）■入居者ファースト思想－永住品質－
人と住まいを新しい観点から考え、賃貸住宅にも分譲マンションで培ったノウハウを活かし、快適な暮らしを提供しています。
・使い勝手の良い豊富な収納等生活しやすさを考えたプランニング
・住まい手本位で計画された洗練の設備仕様・基礎・構造等目に見えない箇所まで配慮
・至便性と住環境を考慮したこだわりの立地条件
・都市における集合住宅としての暮らしを守る高いセキュリティ
・快適な都市生活を楽しめるさまざまなサポートの提供＜入居者ファースト思想の実施例＞

─ 27 ─

大型クローゼット（プライムメゾン矢田南）

駐車場シャッターゲート（プライムメゾン高見）─ 28 ─

②

積和不動産グループの全国ネットワークの活用
本投資法人は、積水ハウスの不動産部門（不動産販売・不動産賃貸事業）を展開する積和不動産グループと、
外部成長及び内部成長の両方において協働することにより、安定的な資産運用を行います。

(イ)

物件供給元としての積和不動産グループとの協働体制
積和不動産グループは、いずれも不動産売買の仲介、賃貸住宅におけるリーシング、賃貸住宅の運営・管理等を業務内容とする不動産総合企業として、地域ごとの営業戦略をもってそれぞれ全国各地で事業を展開しています。また、積和不動産グループは、地元に密着することで得られる各地域の賃貸マーケット情報を活用して賃貸住宅の企画・開発や価値を認めた外部の物件に投資・保有を行い、それらの情報を活用して賃貸住宅の運営・管理を行っています。本投資法人は、これらの積和不動産グループが有する賃貸住宅の企
画・開発等に関する実績・ノウハウを外部成長にも活用すべく、平成24年1月11日付で積和不動産、積和不動
産中部、積和不動産関西及び積和不動産九州との間で、後記「(3) 安定的な物件取得機会の確保① 多種多様なパイプラインの構築」に記載のとおりパイプラインサポート契約を締結しています。また、平成25年8月
1日付で積和不動産が会社分割手続を行い、積和不動産及び積和不動産関東の2社体制になったことを受け、同日付にて、積和不動産関東ともパイプラインサポート契約を締結しています。更に、後記「4 ポートフォ
リオ構築方針(2) 投資地域」に記載のとおり、東京圏以外のエリアへの地域的分散投資への投資姿勢として、主要大都市圏をはじめとする全国主要都市の不動産関連資産を投資対象としたことを受け、積和不動産
グループの全国ネットワークを活用することで本投資法人の投資対象エリアを網羅的にカバーすべく、平成26年7月31日付で新たに積和不動産東北及び積和不動産中国ともパイプラインサポート契約を締結しています。なお、当該契約締結により、積和不動産各社（全7社）全てとパイプラインサポート契約を締結したこととなります。
本投資法人はこれまで、これらのパイプラインサポート契約を活用して住居物件を取得してきましたが、本募集取得予定資産におけるものも含めると、住居5物件、取得（予定）価格の合計91.80億円を積和不動産
グループから取得することになります。

─ 29 ─

＜積和不動産グループからの物件取得（予定）状況＞

このように本投資法人は、積水ハウスグループからの物件取得ルートの更なる強化を図るべく、積水ハウス
からの取得ルートとは別に、物件供給元としての積和不動産グループとの協働体制を確立しており、東京圏のみならず全国主要都市にも展開する積和不動産グループの物件パイプラインを活用して外部成長を図ります。
また、上記の本投資法人が既に取得した物件及び本募集取得予定資産として取得予定の物件を除き、積和不動産各社が企画・開発し、保有する後記「(5) ブランド戦略の展開」に記載の賃貸住宅「マスト」シリーズの一例として、以下のものが挙げられます。
なお、下記物件に関して本書の日付現在において本投資法人による具体的な取得の予定はありません。
＜積和不動産各社が保有する「マスト」シリーズ＞

─ 30 ─

(ロ)住居の運営・管理における協働体制
本投資法人は、平成26年7月末日現在、全国の賃貸管理戸数53.7万室の賃貸管理実績を有し、入居率96.2％（シャーメゾン借上げ分(注)）の積和不動産グループにプロパティ・マネジメント業務を委託することで、住居物件の運営・管理における協働体制を確立し、積和不動産グループの全国ネットワーク及びプロパティ・マネジメント業務のノウハウを活用したテナント募集及び効率的な一括管理により、更なる内部成長を目指します。
具体的には、積水ハウスグループとのシナジーにより、稼働率の向上及び運営・管理の効率化を図るべ
く、本投資法人が積水ハウスグループから取得する物件については、原則として、積和不動産グループのう
ち当該物件の所在地を営業地域とする会社にプロパティ・マネジメント業務を委託します。また、これまで
既存の住居物件に係るプロパティ・マネジメント会社についても、順次、積和不動産グループに集約してきました。その結果、本書の日付現在において保有する住居91物件のうち、積和不動産グループにプロパティ・マネジメント業務を委託している住居物件は、59物件となっています。なお、本募集取得予定資産取得後においては、住居99物件のうち67物件を積和不動産グループにプロパティ・マネジメント業務を委託することとなる予定であり、積和不動産グループとの更なる連携強化が図れるものと、本投資法人は考えています。
なお、積和不動産グループは、「MAST」という賃貸住宅ブランドを活用したリーシングを行っており、積和不動産グループがリーシングを行っている賃貸住宅を探すことのできる不動産賃貸仲介ネットワークは、首都圏に400店舗以上ある「MAST特約店」をはじめとして全国に構築されています。
これに加えて、賃貸住宅を探している方への利便性向上を図るため、積和不動産グループは「MAST-WEB」
をはじめとする賃貸住宅情報サイトの管理・運営を行っています。
(注) 「シャーメゾン」とは、積水ハウスが施工し積和不動産グループが管理する賃貸住宅のブランドです。

(ハ)

積和不動産グループにおける入居者確保のための施策
積和不動産グループは、入居促進策の一環として積和不動産各社が管理する賃貸住宅（一部を除きます。）の入居者に対して生活サポートサービス等を提供する「MASTクラブ」を推進しています。
MASTクラブでは、積和不動産グループが管理する賃貸住宅間の住替えの促進及び顧客満足度の向上に貢献することを目的に、MASTクラブ加入者に対して下記のような様々なサービスを提供しています。またMASTク
ラブ会員には、快適な暮らしをきめ細やかにサポートする「MASTクラブオフ」と「積和入居者保険」もあり、当該生活サポートサービスにより生活にプラスアルファの価値を提供しています。
◆

MASTポイントサービス（入会金・年会費無料）
家賃をポイント化して還元し、積和不動産グループの管理物件内での住替え時に、最大3か月分の家賃をサービス。その他不動産の購入時等のサービスも実施。

◆

MASTクラブオフ
リゾート、レジャー、グルメ、エステ等、毎日の暮らしやオフタイムの充実に役立つ多彩なメニューを特別優待価格で提供。

─ 31 ─

◆

積和入居者保険（有料サービス）
暮らしと家財を守る保険。火災や自然災害、水漏れ、盗難等の日常災害リスク、メディカルアシストサ
ービス等幅広くカバー。

(3) 安定的な物件取得機会の確保①

多種多様なパイプラインの構築
本投資法人は、幅広く良質な物件情報を安定的に入手すべく、多種多様なパイプラインを構築しています。
本投資法人及び本資産運用会社は、住居物件の取得に関するパイプラインを確立することを目的として、積水
ハウス、積和不動産及び積和不動産関東との間でそれぞれ優先交渉権等に関する契約を、積和不動産東北、積和
不動産中部、積和不動産関西、積和不動産中国及び積和不動産九州との間でそれぞれ優先交渉権に関する契約を締結しており、積水ハウスグループが開発・保有する賃貸住宅を中心として、安定的な物件取得機会を確保しています。
また、本投資法人の共同スポンサーの1社であるスプリング・インベストメントは投資運用業務を行っており、スプリング・インベストメントが運用や助言を委託された不動産・不動産信託受益権に関する売却情報を、本投資法人が優先的に得られること等を主な内容とした物件情報優先提供に関する契約を同社との間で締結しています。これまでに、本パイプラインからエスティメゾン三軒茶屋Ⅱ及びエスティメゾン錦糸町の2物件を取得しています。
なお、上記優先交渉権等に関する契約、優先交渉権に関する契約及び物件情報優先提供に関する契約（以下、総称して「パイプラインサポート契約」といいます。）の概要は、以下のとおりです。

─ 32 ─

＜パイプラインサポート契約の概要＞

契約名称

優先交渉権等に関する契約

優先交渉権に関する契約
物件情報優先提供に
関する契約

契約締結先

自己保有物件等に関する優先交渉権の付与

第三者保有物件等に関する情報提供

投資一任業務・
投資助言業務
受託物件の売却に関する情報の優先
提供

有

有

－

有

－

－

－

有

有

積水ハウス
積和不動産
積和不動産関東
積和不動産東北
積和不動産中部
積和不動産関西
積和不動産中国
積和不動産九州スプリング・
インベストメント（ご参考）スプリング・インベストメントについてスプリング・インベストメントは、豪州で上場している不動産投資信託であるアストロ・ジャパン・プロ
パティ・トラスト（以下「AJA」といいます。）が投資する日本国内の不動産・不動産信託受益権の運用業務
等を主な事業とする国際的なファンド・マネージャーです。AJAが投資する日本国内の不動産の運営実績に加え、日米欧豪での不動産ファンド／アセット・マネジメントのノウハウを有する人材を擁しており、商業施設の運営及び海外IRに強みを有しています。
②

多様な物件取得ルート及び物件取得手法とその取得実績
本投資法人は、安定的に資産規模の拡大を図るため、スポンサー等とのパイプラインサポート契約に基づく物件取得を主軸としつつ、その一方で、スポンサー以外からの物件情報も積極的に入手する等、本資産運用会社の独自ルートの拡充を進め、着実に取得機会の拡大・多様化を図っています。
＜物件情報取得体制＞

─ 33 ─

また、本投資法人は、平成24年2月21日付で住居15物件を信託財産とする信託受益権を運用資産とする匿名組合の営業者である合同会社AQUA1に200百万円（出資割合：4.4％）出資し、匿名組合出資持分を取得しました。当該匿名組合出資持分の運用資産である信託受益権の対象となる15物件に関しては、匿名組合出資時に取得に係る優先交渉権を獲得しており、その優先交渉権の一部を行使し、本投資法人の有する物件取得余力を活用することで平成25年2月に先行して3物件を取得し、残る12物件の優先交渉権についても平成25年5月に行使し、平成25年4月
公募増資により調達した資金等にて取得しています。上記のとおり匿名組合出資を活用することで、取得時期の調整を図るとともに最適な資金調達手段の選択が可能となりました。
また、本投資法人は、匿名組合の営業者である合同会社AQUA2との間で締結した売却優先交渉契約に基づいて、その運用資産である信託受益権の対象となる住居2物件の取得に係る優先交渉権を獲得し、当該優先交渉権を行使することにより、平成26年4月公募増資により調達した資金等にて当該2物件を取得しています。これは、上記の匿名組合出資を伴わない形で優先交渉権を獲得し、物件を取得したものであり、取得機会を拡大する新しい手法となったものと、本投資法人は考えています。
本投資法人は、これらの優先交渉権の獲得が機動的な物件取得に繋がるため、中長期的な観点から、本投資法
人のポートフォリオの充実、資産規模拡大による収益性向上に寄与するものと考えています。本投資法人は、今後においても、これらの手法を含め物件取得手法の多様化を図ることで、更なる外部成長を目指します。
(4) 安定的なキャッシュ・フローの確保①

リーシング活動の徹底管理（リーシングマネジメント）
本投資法人の保有物件は、平成26年7月末日時点において、ポートフォリオ全体で96.8%、住居ポートフォリオ
全体で95.8%という高い稼働率を維持しています。この高い稼働率は、保有物件の競争力によって実現される一方で、リーシング活動の徹底管理を地道に行うことによって実現できていると考えています。本投資法人及び本資産運用会社では、テナントの解約通知から入居に至るまでを一連のプロセスと捉え、それぞれのプロセスの問題
及び課題を洗い出して解決策を検討するといった、徹底的な管理を行っており、具体的には以下の取組みを行っています。
・解約通知からリーシング条件の意思決定及び募集開始までの期間短縮
・原状回復工事期間の短縮による入居可能日の早期化
・長期未斡旋住戸に対する個別での条件設定による契約促進
・リーシングの妨げになる専有部、共用部の老朽化・陳腐化に対する、適切な時期のリフォーム、リノベーショ
ンの実施─ 34 ─

②

賃貸事業コストの管理の徹底
本投資法人は、安定的なキャッシュ・フローを確保するために、徹底的なリーシングマネジメントに基づく収益確保に加えて、賃貸事業コストの徹底管理を行っています。定期的に賃貸事業コストの費目別に削減余地がな
いかを検討し、着実なコスト削減を行っています。具体的には以下の取組みが挙げられます。
・共用部における電気料金を削減することを企図したLED照明等の導入によるコスト削減
・今後懸念される物件の経年劣化に伴う原状回復費用の増加への対策として実施する、工事内容の過不足等の細かな精査の実施及びコスト管理(5) ブランド戦略の展開
本投資法人は、原則として積水ハウスグループ以外から取得した住居物件について、物件名称のブランドを「エスティメゾン」に統一し、ブランドの確立を図るとともに、積水ハウスの賃貸住宅ブランド「プライムメゾン」及び積和不動産グループの賃貸住宅ブランド「マスト」シリーズと併せて本投資法人の総合的なブランド戦略を推進
しています。積水ハウスの都市型賃貸住宅「プライムメゾン」と調和する親和性の高いブランド名を賃貸住宅市場において展開することにより、住宅のトップメーカーとして確かな実績を有する積水ハウスとの関係性を強く示し、その品質性を訴求していくことを狙いとしています。
＜本投資法人の主要ブランドの説明＞
Prime Maison
ブランド名（プライムメゾン）

Esty Maison（エスティメゾン）

MASTシリーズ
（マスト）

積水ハウス
ブランド

本投資法人独自ブランド

積和不動産グループ
ブランド

積水ハウスがそのノウハウを活用して企画・開発又はその価値を認めて投資する
高品質な都市型賃貸マンション

原則として、本投資法人が積水ハウスグループ以外から取得した高品質な都市型
賃貸マンション

原則として、積水ハウスグ
ループである積和不動産各社が企画・開発した高品質
な賃貸住宅

ロゴタイプ

ブランド
説明

─ 35 ─

(6) 財務基盤の更なる強化①

基本方針
本投資法人は、平成22年3月のスポンサー変更後、経済情勢の急激な変動による財務リスクの低減を目的とし、積水ハウスの信用力を背景に、借入コストの低減、金利の固定化、借入期間の長期化及び返済期日の分散化、バ
ンクフォーメーションの強化、資金調達手段の多様化及び公募増資による財務基盤の強化を内容とした財務戦略
を通じて、財務基盤の安定化を推進してきました。
こうした安定的な財務基盤の構築を推進した結果、スポンサー変更後から平成26年3月期（第17期）まで期中平均借入コスト率が着実に低下し、借入コストの大幅な削減を実現しました。更に、平成26年9月期（第18期）においても、平成26年8月29日に借入金利の固定化及び借入期間の長期化を図るべく、償還期間10年の投資法人債を発行しました。この投資法人債は、良好な金融環境を捉え、平成26年2月28日に発行した同年限の投資法人債より0.198ポイント低い適用金利での発行を実現し、平均借入残存期間の長期化と同時に借入コストの低減にも寄与しました(注)。本投資法人の信用格付の状況についても、本書の日付現在において株式会社日本格付研究所（JCR）
より「AA－（安定的）」、株式会社格付投資情報センター（R&I）より「A＋（安定的）」の信用格付を取得しています。今後も、このような財務基盤の強化に資する施策を継続し、更なる財務基盤の強化を推進していく方針です。
＜期中平均借入コスト率及び平均借入残存期間の推移＞(注1)「期中平均借入コスト率」は、以下の計算式により算出しており、小数第3位を四捨五入して記載しています。ただし、平成26年9月期（第18期）の期中平均借入コスト率は、平成26年9月期（第18期）の借入コストが本書の日付現在確定しないため、見込額を使用して算出しています。
期中平均借入コスト率＝各期借入コストの年換算額÷各期中平均有利子負債残高
各期中平均有利子負債残高＝各期中の日々の有利子負債残高の合計額÷各期の運用日数(注2)「平均借入残存期間」は、各期末時点における借入れ（有利子の敷金及び保証金は含みません。）及び投資法人債の返済日（償還日）までの残存期間を残高で加重平均して算出し、小数第2位以下を切り捨てて記載しています。

＜平成26年投資法人債発行実績＞
発行年月日

年限

発行額

適用金利

5年

25億円

0.374％

10年

30億円

1.069％

10年

30億円

0.871％

平成26年2月28日

平成26年8月29日

─ 36 ─

本投資法人の主な財務指標等は、以下のとおりです。
(イ)

LTVコントロール
本投資法人は、LTVの上限については原則として60％を目処としますが、資産の取得状況や金融環境等を総合的に勘案して、慎重なLTVコントロールに努めます。平成26年3月期末（第17期末）現在において53.4％であった本投資法人のLTVは、平成26年4月公募増資により一定程度引下げが図られ、また、本募集取得予定資
産の購入資金の一部に充当すること等を目的として実施する本募集と併せて実施予定の借入れによる資金調
達後においては、前記「2 オファリング・ハイライト
な成長サイクル(2) 公募増資の実施と借入余力の活用による好循環① 保守的なLTVコントロール」に記載のとおり、更なる引下げ効果が見込まれます。

引き続き本投資法人は、50％台前半を当面のLTVの目線として、保守的なLTVコントロールを行っていく方
針です。
(ロ)

金利の固定化、借入期間の長期化
本投資法人は、前記のとおり、固定金利及び変動金利の最適なバランスを図りつつ、更なる借入期間の長期化を推進しています。このような施策を実行した結果、以下のとおり、スポンサー変更直後の決算期である平成22年3月期末（第9期末）から平成26年9月期末（第18期末）にかけて、借入金に係る固定金利比率及び長期負債比率は向上し（平成22年3月末日比でそれぞれ34.6ポイント及び15.1ポイント増加）、また平均借入
残存期間も長期化しました。
＜固定金利・変動金利比率＞

─ 37 ─

＜長期負債・短期負債比率＞(注1)「固定金利比率」とは、金利が固定化されている有利子負債残高の有利子負債総額に対する割合をいい、「変動金利比率」とは、金利が固定化されていない有利子負債残高の有利子負債総額に対する割合をいい、いずれも小数第2位を四捨五入して記載
しています。なお、金利スワップ契約により実質的に固定化された借入金の金利は、固定金利として取り扱っています。

(注2)「長期負債比率」とは、借入期間又は償還期間が1年超の借入金（有利子保証金を含みます。なお、有利子保証金については最終の返済期日までの期間で判定します。）及び投資法人債（以下、総称して「長期負債」といいます。）残高の合計の有利子負債総額に対する割合をいいます。「1年内返済予定長期負債比率」とは、長期負債に含まれる1年内返済予定の借入金残高及び1
年内償還予定の投資法人債残高の合計の有利子負債総額に対する割合をいいます。また、「短期負債比率」とは、長期負債以外の借入期間又は償還期間が1年以内の借入金（有利子保証金を含みます。）及び投資法人債（以下、総称して「短期負債」といいます。）残高の合計の有利子負債総額に占める割合をいい、いずれも小数第2位を四捨五入して記載しています。

(注3)

平成22年2月23日付タームローン契約に基づき借り入れた長期負債に該当する借入金9,702百万円のうち、借入期間が1年を数日超えている借入金5,148百万円を短期負債と仮定した場合の、平成22年3月期末（第9期末）及び平成22年9月期末（第10期末）における短期負債比率、長期負債比率及び1年内返済予定長期負債比率は、以下のとおりです。

平成22年3月期末（第9期末）

平成22年9月期末（第10期末）

短期負債比率

34.6％

16.9％

長期負債比率

65.4％

83.1％

（うち1年内返済予定長期負債比率）（27.4％）（26.8％）区分

─ 38 ─

(ハ)

返済期日の分散状況
本投資法人は、財務基盤の安定性を更に向上させるべく、償還期間を10年とする投資法人債を発行する
等、借入期間の長期化を進めることにより、返済期日の分散化を推進しています。
＜返済期日の分散状況＞(注) 各金額は、百万円未満を切り捨てて記載しています。

─ 39 ─(ニ)バンクフォーメーションの状況
本投資法人は、積水ハウスの信用力を背景に、メガバンク中心の国内有力金融機関からなるバンクフォー
メーションの構築を進めています。本書の日付現在、合計17金融機関からの借入れを実行しています。今後もバンクフォーメーションの維持・強化を通じ、安定的な資金調達先の確保に努めます。
（本書の日付現在）
金融機関

残高(注1)

比率(注2)

株式会社みずほ銀行

17,226百万円

22.1％

株式会社三井住友銀行

17,066百万円

21.9％

株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行

7,350百万円

9.4％

三井住友信託銀行株式会社

5,700百万円

7.3％

みずほ信託銀行株式会社

5,230百万円

6.7％

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

4,642百万円

6.0％

株式会社日本政策投資銀行

4,141百万円

5.3％

農林中央金庫3,852百万円

4.9％

株式会社りそな銀行

3,650百万円

4.7％

株式会社あおぞら銀行

1,800百万円

2.3％

信金中央金庫1,300百万円

1.7％

株式会社池田泉州銀行

1,000百万円

1.3％

株式会社七十七銀行

1,000百万円

1.3％

株式会社広島銀行

1,000百万円

1.3％

株式会社山口銀行

1,000百万円

1.3％

株式会社静岡銀行

1,000百万円

1.3％

株式会社福岡銀行

1,000百万円

1.3％

借入金残高合計

77,959百万円

100.0％(注1)

残高は、百万円未満を切り捨てて記載しています。したがって、各金融機関の残高を合計した額と借入金残高合計は一致(注2)

比率は、借入金残高合計に対する各金融機関の借入金残高の占める割合を小数第2位を四捨五入して記載しています。した

しない場合があります。
がって、上記比率の合計が100％とならない場合があります。

②

資金調達手段の多様化（投資法人債の発行）
本投資法人は、昨今における金融環境の良化を受け、平成26年8月29日に、スポンサー変更後、3度目となる投資法人債を以下の条件で発行し、金融機関からの借入れと別の資金調達手段を確保しました。
銘柄

年限

発行日

償還期限

発行額

適用金利

第5回無担保投資法人債

10年

平成26年8月29日

平成36年8月30日

30億円

年0.871％

上記の投資法人債の発行による調達資金を短期借入金の返済資金の一部に充当したことにより、本投資法人
は、平均借入残存期間を長期化し、かつ、期中平均借入コスト率を下回る条件での発行による借入コストの低減も同時に実現しました。
今後においても、低金利かつ長期の負債性資金を調達する必要がある場合には、投資法人債の発行も選択肢の一つとして検討し、財務基盤の安定性の更なる向上を図ります。
4

ポートフォリオ構築方針
本投資法人は、メインスポンサーである積水ハウスとの協働体制のもと、「住居物件を中心とする総合型リート」
から「住居特化型リート」への転換を図るべく、前記「1 本投資法人の事業の概況 (1)本投資法人の基本理念」に記載のとおり、本投資主総会において規約の一部を変更し、併せてポートフォリオの構築方針の一部を変更しました。
変更後における本投資法人の主なポートフォリオ構築方針は、以下のとおりです。

─ 40 ─

(1) 投資対象
住居は、生活の根幹をなす居住を目的とした不動産のため、商業施設やオフィスビルに比べて経済情勢の変動等の影響を受けにくく、安定したテナント需要が見込まれ、賃料相場も相対的に安定していると、本投資法人は考えています。特に全国の主要都市部においては安定的に高いテナント需要が期待でき、テナント確保が比較的容易であると考えられるため、本投資法人の収益安定性への寄与が見込まれます。また、商業施設やオフィスビルに比べて資産規模が小さい不動産への投資も容易であり、より高いリスク分散効果が得られると、本投資法人は考えています。
本投資法人は、このような住居の特性に着目し、安定的需要に基づく収益の確保及びリスク分散効果を高める観点から、主たる用途(注)が住居である不動産関連資産を本投資法人の資産運用の対象として位置付けることとしています。
なお、住居には学生寮、社宅、サービス付高齢者向け住宅を含むものとします。
(注) 「主たる用途」とは、当該不動産関連資産の総専有面積のうち過半を占める用途をいいます。

また、既存商業施設については、当面安定的な運用に努めるものとしますが、時機を見て売却の判断を行うことを検討します。
(2) 投資地域
本投資法人は、主として東京圏及び全国主要都市をその投資対象地域とします。その投資対象地域のうち、主な投資対象地域として「東京圏主要都市部」を設定し、安定した収益の確保を目指します。これは、現状、「東京圏主要都市部」における賃貸市場規模が大きく、かつ将来にわたり需給関係が良好と見込まれることによります。
なお、東京圏については、地域特性により2つの投資対象エリアに分類し、その位置付けに応じて安定的な収益の確保を目指します。
＜東京圏における各投資対象エリアの特性及び位置付け＞
・東京圏主要都市部：
東京都区部及びその近郊主要都市部の豊富な賃貸需要と優良な物件供給が期待できるエリア。重点的な投資エリアであり、かつ、ポートフォリオの中核を担うエリアと位置付け、物件の資産価値と稼働状況・収益性の調和を総合的に判断し取得を行います。
・東京圏その他都市部：
東京圏主要都市部周辺の多種多様な賃貸需要が期待できるエリア。東京圏の住居ポー
トフォリオのリスク分散効果をもたらす投資エリアとして位置付け、物件の資産価値と稼働状況・収益性の調和を総合的に判断し取得を行います。
また、東京圏以外のエリアへの地域分散投資への投資姿勢としては、地域経済リスク・地震リスク等のポートフ
ォリオの一極集中リスクを軽減するため、積水ハウスグループの全国ネットワークを最大限活用し、主要大都市圏
をはじめとする全国主要都市の不動産関連資産に対しても投資を行います。

─ 41 ─

かかる観点から、中長期的に安定した収益の確保を目的として、運用資産として組み入れた住居の用に供する不動産等の投資エリアの割合につき、以下の表に記載の比率を目処として資産運用を行います。
ただし、中長期的に安定収益の確保に資すると同時に、ポートフォリオ構築上必要な不動産関連資産を取得する
場合には、その過程において一時的に以下の表の比率から乖離する場合があります。
＜投資不動産の地域区分＞
投資エリア区分
東京圏主要都市部（重点投資エリア）

東
京圏

東京圏その他都市部

全
国
主
要
都
市

組入比率(注3)（取得価格ベース）

具体的なエリア

主要大都市圏
その他の全国主要都市①東京都：23区、武蔵野市、三鷹市、小金井市②神奈川県：横浜市、川崎市①上記以外の東京都全域（ただし、島しょ部を除く。）
及び神奈川県②千葉県、埼玉県①札幌市、仙台市、名古屋市、京都市、大阪市、神戸市、広島市、福岡市②上記①の通勤圏（注1）
上記以外の政令指定都市等
（注2）

70％程度
東京圏主要都市部と合わせて
80％程度

(

20％程度
その他の全国主要都市は、
おおよそ10％まで)(注1)「通勤圏」とは、札幌市、仙台市、名古屋市、京都市、大阪市、神戸市、広島市及び福岡市の中心部から概ね30分程度の所(注2)「上記以外の政令指定都市等」とは、東京圏以外の都市で、主要大都市圏以外の政令指定都市、中核市、特例市及び県庁所

要時間にて通勤可能な周辺部をいいます。
在地のいずれかに該当するものをいいます。
(注3) 組入比率における「程度」とは、±10％をいいます。
(注4) 既存商業施設については上記の組入比率の計算から除外します。

(3) 住居タイプ
本投資法人は、相対的に高い賃貸需要と収益性が見込まれるシングル・コンパクトタイプを主な住居タイプとする物件に加え、エリア特性を勘案し、安定的な収益性が見込まれるファミリータイプを主な住居タイプとする物件
を主たる投資対象とします。また、ラージタイプを主な住居タイプとする物件については、立地環境等を慎重に分
析の上、厳選して投資を行います。
本投資法人が投資対象とする住居タイプの詳細は、以下のとおりです。
＜住居タイプの区分＞
住居タイプ
区分
シングル

コンパクト

ファミリー

ラージ

投資基準・分類方法
主たるテナント

望ましい立地環境

単身生活者
会社都合による単身生活者
子供のいない共働きの夫婦
所得水準の高い単身生活者
会社都合による単身生活者及び夫婦子供が独立した高齢の夫婦
自宅を仕事場とする独立事業者（SOHO）
家族数2から4名程度の一般的家族
所得水準の高い単身生活者
会社都合による単身生活者、夫婦及び家族

交通利便性、商業利便性が高い周辺住環
境

企業経営者、個人事業主、外国人駐在員
等の富裕層

─ 42 ─

交通利便性、商業利便性が高く、文化施
設至近の周辺住環境
職場への通勤利便性、教育施設への通学
利便性が高く、かつ閑静で治安良好な周辺住環境
東京圏主要都市部においても厳選した立地にあり、職場への通勤利便性が著しく高く、かつ閑静で治安良好な周辺住環境

5

有利子負債明細表
本投資法人の平成26年9月末日現在の有利子負債の明細は、以下のとおりです。
＜借入金＞
区

分
借入先

短
期
借
入
金

株式会社みずほ銀行
株式会社三井住友銀行
小計

借入日
平成26年
5月1日

4,350

－

8,700

株式会社みずほ銀行
株式会社三井住友銀行

平成23年
7月29日

500
500

株式会社りそな銀行

950

株式会社池田泉州銀行

500

株式会社静岡銀行

500

株式会社七十七銀行
信金中央金庫

平成24年
2月1日

500
500

株式会社広島銀行

500

株式会社みずほ銀行

700

小計

－

株式会社日本政策投資銀行
株式会社みずほ銀行

425
425

株式会社あおぞら銀行

100

信金中央金庫100

株式会社みずほ銀行

200
200
100

株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行

100

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

300

株式会社りそな銀行

200

株式会社日本政策投資銀行

平成24年
3月8日

変動

平成27年
2月27日

(注3)

無担保

－

1.15900%

固定
(注5)

平成27年
2月27日

(注4)

無担保
0.99850%

固定
(注5)

平成27年
2月27日

(注3)

－
1.57000%

固定

平成28年
2月29日

(注4)

1.18975%

固定
(注5)

平成29年
2月28日

(注3)

無担保

400
1,100

1.19475%

固定
(注5)

平成29年
2月28日

(注6)

0.95750%

固定
(注5)

平成29年
8月31日

(注4)

1,300

株式会社山口銀行

500

農林中央金庫株式会社三井住友銀行

0.34636%

500

株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行

株式会社みずほ銀行

摘要

1,200

株式会社福岡銀行
株式会社三井住友銀行

使途

200
平成24年
3月2日

三井住友信託銀行株式会社

株式会社みずほ銀行

返済期限

6,650

株式会社三井住友銀行

株式会社三井住友銀行

固定/
変動

2,000
平成23年
5月9日

みずほ信託銀行株式会社

長
期
借
入
金

4,350

利率
(注2)

1,500

農林中央金庫
１
年
内
返
済
予
定
長
期
借
入
金

借入金残高
（百万円）
(注1)

2,352
平成24年
8月2日

176
176

─ 43 ─

区

分
借入先

借入日

株式会社日本政策投資銀行
株式会社みずほ銀行

1,470
1,470

株式会社みずほ銀行

750

株式会社三井住友銀行

平成25年
2月8日

2,250
750

株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行

750

株式会社みずほ銀行

400

みずほ信託銀行株式会社
株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行

1,700
500

株式会社七十七銀行

500

株式会社広島銀行

100500

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

500

株式会社あおぞら銀行

200

信金中央金庫200

株式会社みずほ銀行

300

みずほ信託銀行株式会社

1.15475%

固定
(注5)

平成31年
2月28日

(注4)

0.89900%

固定
(注5)

平成31年
2月28日

(注3)

1.02225%

固定
(注5)

平成32年
2月28日

(注4)

0.75600%

固定
(注5)

平成30年
2月28日

(注4)

摘要

無担保

400
平成25年
3月1日

300

三井住友信託銀行株式会社

200

株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行

700

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

500

株式会社りそな銀行

200

株式会社あおぞら銀行

500

株式会社みずほ銀行

0.65475%

固定
(注5)

平成29年
2月28日

(注3)

0.61000%

変動

平成30年
8月31日

(注4)

1.17200%

固定
(注5)

平成32年
8月31日

(注4)

200
平成25年
8月30日

株式会社三井住友銀行

200
1,100

三井住友信託銀行株式会社

500

株式会社あおぞら銀行

1,000

株式会社みずほ銀行

500

みずほ信託銀行株式会社
三井住友信託銀行株式会社

使途

500
平成25年
2月28日

株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行

みずほ信託銀行株式会社

返済期限

2,142

株式会社りそな銀行

株式会社三井住友銀行

固定/
変動

500
平成25年
2月28日

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

株式会社みずほ銀行

利率
(注2)

941
平成24年
8月2日

株式会社三井住友銀行
みずほ信託銀行株式会社

長
期
借
入
金

借入金残高
（百万円）
(注1)

200
平成25年
8月30日

2,500

株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行

600

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

200

株式会社りそな銀行

500

─ 44 ─

区

分
借入先

借入日

株式会社みずほ銀行
株式会社三井住友銀行
三井住友信託銀行株式会社

株式会社三井住友銀行

平成26年
1月31日

400

平成26年
2月28日

405
1,145

株式会社みずほ銀行

400

みずほ信託銀行株式会社

500
平成26年
2月28日

500
500

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

500

株式会社山口銀行

500

株式会社りそな銀行

500

株式会社みずほ銀行

400

みずほ信託銀行株式会社

980

株式会社三井住友銀行
三井住友信託銀行株式会社

平成26年
2月28日

500
1,500

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

500

株式会社りそな銀行

800

株式会社静岡銀行

500

信金中央金庫株式会社福岡銀行

500
300

株式会社三井住友銀行

300

株式会社三井住友銀行

返済期限

使途

1.17350%

固定
(注5)

平成34年
2月28日

(注3)

0.79614%

固定
(注5)

平成32年
2月28日

(注4)

0.95225%

固定
(注5)

平成33年
2月26日

(注4)

平成26年
8月29日

株式会社みずほ銀行

1.11000%

固定
(注5)

平成34年
2月28日

(注4)

0.97300%

固定
(注5)

平成33年
2月26日

(注3)

2,450
1,950

0.83600%固定(注5)

平成33年8月31日(注4)0.96475%固定(注5)

平成34年8
月31日

(注4)

2,500
平成26年
8月29日

2,000

小計

－

62,609－

借入金残高合計－

77,959－

株式会社三井住友銀行

摘要

無担保

500
平成26年
3月28日

株式会社みずほ銀行
株式会社みずほ銀行

固定/
変動

800

500

三井住友信託銀行株式会社

長
期
借
入
金

300

株式会社池田泉州銀行

株式会社三井住友銀行

利率
(注2)

300

株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行
株式会社みずほ銀行

借入金残高
（百万円）
(注1)

株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行

900

─ 45 ─

＜投資法人債＞
名称

発行日

第1回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）
第2回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）
第3回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）
第4回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）
第5回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）

平成25年
2月28日
平成25年
2月28日
平成26年
2月28日
平成26年
2月28日
平成26年
8月29日

投資法人債残高合計

投資法人債
残高
（百万円）
(注1)

－

利率
(注2)

固定/
変動

4,000

0.63000%

固定

2,000

1.00000%

固定

2,500

0.37400%

固定

3,000

1.06900%

固定

3,000 0.87100％

固定14,500

償還期限

使途

平成30年
2月28日
(注3、4)
平成32年
2月28日
平成31年
2月28日
(注4、7)
平成36年
2月28日
平成36年
(注4)
8月30日

摘要

無担保

－

＜有利子負債総額＞
有利子負債総額（百万円）(注1)

92,459

金額については、百万円未満を切り捨てて記載しています。したがって、各項目の残高を足し合わせた額と小計及び借入金残高合計は一致しない場合があります。また、借入金残高合計及び投資法人債残高合計を足し合わせた額と有利子負債総額も一致しない場合があります。

(注2) 平成26年9月末日現在の利率を記載しています。
(注3) 資金使途は、不動産信託受益権の取得等です。
(注4) 資金使途は、既存借入金の返済です。
(注5)

金利上昇リスクを回避するため金利スワップ契約を締結しており、当該金利スワップ契約により実質的に固定化された利率を記載しています。

(注6) 資金使途は、平成19年3月に発行した第2回投資法人債（適格機関投資家限定私募）の償還です。
(注7) 資金使途は、手許資金への充当です。

─ 46 ─

6

本投資法人の仕組み
本書の日付現在における本投資法人の仕組みは、以下のとおりです。
＜本投資法人の仕組図＞

番号

契約名

①

資産運用委託契約／機関運営事務委託契約②

優先交渉権等に関する契約／物件情報優先提供に関する契約／優先交渉権に関する契約(注3)③

一般事務委託契約／資産保管業務委託契約④

事務委託契約（投資口事務受託契約）／特別口座の管理に関する契約⑤

財務代理契約⑥

新投資口引受契約(注1)

機関の運営に関する事務とは、本投資法人の投資主総会の運営に関する事務（投資主総会招集通知、決議通知及びこれらに付随する投資主総会参考書類等の送付、議決権行使書（又は委任状）の作成等の投資主名簿等管理人に委託された事務を除きます。）、
本投資法人の役員会の運営に関する事務及びこれらに準ずる事務又は付随する業務をいいます。

(注2)

会計等に関する事務とは、計算に関する事務、会計帳簿の作成に関する事務、納税に関する事務及びこれらに準ずる事務又は付随(注3)

本投資法人及び本資産運用会社は、積水ハウス、積和不動産及び積和不動産関東との間でそれぞれ「優先交渉権等に関する契約」

する業務をいいます。
を、スプリング・インベストメントとの間で「物件情報優先提供に関する契約」を、積和不動産東北、積和不動産中部、積和不動
産関西、積和不動産中国及び積和不動産九州との間でそれぞれ「優先交渉権に関する契約」を締結しています。

─ 47 ─

(注4)本投資法人の特定関係法人（特定有価証券の内容等の開示に関する内閣府令（平成5年大蔵省令第22号。その後の改正を含みます。）第12条第3項に定める特定関係法人をいいます。）は、積水ハウス及び積和不動産です。積水ハウスは、本資産運用会社の親会社（財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則（昭和38年大蔵省令第59号。その後の改正を含みます。）第8条第3項に規定する親会社をいいます。）であり、前記「2 オファリング・ハイライト
居ポートフォリオの充実(1) 公募増資の実施と商業施設との入替えによる住① 積水ハウスグループが有する総合的なディベロップメント機能の活用」に記載のとおり、プライムメ

ゾン森下を1,720百万円、プライムメゾン品川を1,680百万円、プライムメゾン大通公園を2,660百万円、プライムメゾン南2条を
1,470百万円、プライムメゾン鴨々川を970百万円、プライムメゾンセントラルパークを2,230百万円及びプライムメゾン恵比寿を
3,585百万円で譲渡する契約を締結しています。積和不動産は、本資産運用会社の利害関係人等（投信法第201条第1項に規定する利害関係人等をいいます。）であって、金融商品取引法施行令（昭和40年政令第321号。その後の改正を含みます。）第29条の3第3項第4号に該当する取引を行っている法人です。積和不動産は、前記「2 オファリング・ハイライトとの入替えによる住居ポートフォリオの充実(1) 公募増資の実施と商業施設① 積水ハウスグループが有する総合的なディベロップメント機能の活用」に記載のとおり、マストライフ八広を1,670百万円で譲渡する契約を締結しており、本投資法人の取得済資産及び本募集取得予定資産のうち46物件に係るPM（予定）会社兼マスターリース（予定）会社です。なお、詳細については、参照有価証券報告書「第一部 ファンド
情報

第1 ファンドの状況

5 運用状況

(2) 投資資産 ② 投資不動産物件(1) 第18期取得済資産及び本募集取得予定資産の概要(ヘ) 個別信託不動産の概要」、後記「7 投資対象

④ 第18期取得済資産及び本募集取得予定資産に関する個別信託不動産の概要」及び同「(2) ポートフォリオの状況 ③ 賃貸借状況の概要」をご参照下さい。
(注5)

引受人は、発行価格等決定日付で本投資法人及び本資産運用会社との間で新投資口引受契約を締結し、投信法上の一般事務受託者（投信法第117条第1号。ただし、投資法人債に関する事務を除きます。）として、一般募集に係る本投資口の買取引受けを行います。

─ 48 ─7

投資対象(1) 第18期取得済資産及び本募集取得予定資産の概要
本投資法人は、平成26年9月期（第18期）中に、後記「① 第18期取得済資産及び本募集取得予定資産の一覧」における第18期取得済資産の項目に記載する各不動産をそれぞれ信託財産とする信託の受益権（以下「第18期取得済
資産」といいます。）を取得しています。また、本投資法人は、一般募集の完了後、後記「① 第18期取得済資産及び本募集取得予定資産の一覧」における本募集取得予定資産の項目に記載する各不動産をそれぞれ信託財産とする信託の受益権（本募集取得予定資産）を取得する予定です。本募集取得予定資産の購入資金（取得に付随する諸費用を含みます。）には、本募集による調達資金、借入金及び手許資金（第19期譲渡資産の譲渡代金を含みます。）
を充当する予定です。
なお、本投資法人は本募集取得予定資産の取得に係る売買契約を売主と締結していますが、当該売買契約はフォワード・コミットメント等(注)に該当します。当該売買契約上、本投資法人に重大な義務の違反があった等の理由により売買契約が解除された場合、本投資法人は売買代金の20％相当額を違約金として支払うものとされています。ただし、当該売買契約においては、本投資法人が売買代金等の支払に必要な資金調達（増資を含みますがこれに限りません。）を完了していることが売買実行の条件とされています。
また、本募集取得予定資産のうち平成27年1月15日付で取得予定のプライムメゾン恵比寿については、現在順次リーシングが進められていますが、建築時期（平成26年6月5日）から間がなく、平成26年7月末日現在の稼働率は25.1％です。これを踏まえ、プライムメゾン恵比寿の取得に係る売買契約においては、取得予定日において本投資法人が満足する稼働率に達したと合理的に判断できることが、売買実行の条件とされています。
(注)「フォワード・コミットメント等」とは、先日付での売買契約であって、契約締結から1か月以上を経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているものその他これに類する契約（取引への実質的な拘束力を持つ買付け意向表明及び予約契約等を含みます。）をいいます。以下同じです。

第18期取得済資産及び本募集取得予定資産の概要は、後記の各表に記載のとおりです。なお、第18期取得済資産のうち、「エスティメゾン錦糸町Ⅱ」、「エスティメゾン大島」及び「エスティメゾン鶴舞」の物件名称は、取得日時点においてはそれぞれ「リエトコート錦糸町」、「リエトコート大島」及び「ソルシェ鶴舞」でしたが、本書の日付現在において物件名称の変更が完了しているため、本書においては新名称にて記載しています。以下同じです。

─ 49 ─

①

第18期取得済資産及び本募集取得予定資産の一覧
第18期取得済資産及び本募集取得予定資産の概要は、以下のとおりです。

物件番号

物件名称

所在地
(注1)

所有形態
(注2)
土地

建物

敷地面積
(㎡)
(注1)

延床面積
構造・階数
（㎡）
(注1、3)
(注1)

建築時期
(注1)

第18期取得済資産
住居－94
住居－95
住居－96
住居－97

エスティメゾン
錦糸町Ⅱ
エスティメゾン大島
プライムメゾン
富士見台
エスティメゾン
鶴舞

東京都墨田区
所有権
江東橋
東京都江東区
所有権
大島
愛知県名古屋市
所有権
千種区富士見台
愛知県名古屋市
所有権
中区千代田

所有権 1,679.75 11,160.19

RC、15F

所有権 3,003.87 11,940.22

RC、15F

所有権 4,882.14

6,173.03

RC、4F

所有権 3,470.05 21,577.20

SRC・S
14F/B2F

所有権

461.602,668.30

RC、12F

所有権

972.94

2,693.31

RC、6F

所有権 1,007.42 11,090.88

RC、
18F/B1F

所有権 1,085.66

8,477.68

RC、14F

所有権

6,160.49

RC、13F

所有権 5,000.02 10,249.72

RC、14F

所有権 1,228.41

4,012.49

RC、13F

所有権

3,798.12

RC、12F

平成20年
1月17日
平成19年
9月13日
平成19年
4月24日
平成11年
11月27日

本募集取得予定資産
住居－98
住居－99
住居－100
住居－101
住居－102
住居－103
住居－104
住居－105

プライムメゾン森下
プライムメゾン品川
プライムメゾン
大通公園
プライムメゾン
南2条
プライムメゾン
鴨々川
プライムメゾン
セントラルパーク
マストライフ八広
プライムメゾン
恵比寿

東京都江東区
所有権森下
東京都品川区
所有権
北品川
北海道札幌市
所有権
中央区大通西北海道札幌市
所有権
中央区南二条西北海道札幌市
所有権
中央区南七条西福岡県福岡市
所有権
東区香椎照葉
東京都墨田区
所有権
八広
東京都渋谷区
所有権
恵比寿

754.61

587.16

平成25年
5月14日
平成26年
2月18日
平成20年
12月15日平成21年
11月30日平成21年10
月30日
平成23年
2月3日
平成23年
1月14日
平成26年
6月5日

(注1)

「所在地」、「敷地面積」、「延床面積」、「構造・階数」及び「建築時期」については、いずれも登記簿上の表示に基づき(注2)「所有形態」には、不動産信託の受託者又は本募集取得予定資産の売主が保有する権利の種類を記載しています。なお、本募記載しており、各信託受益権に係る不動産（以下「信託不動産」といいます。）の現況とは一致しない場合があります。
集取得予定資産のうち、プライムメゾンセントラルパークの土地及び建物は、本書の日付現在、積水ハウス及び福岡商事株式会社による共有（積水ハウス：50％、福岡商事株式会社：50％）となっており、取得予定日に全持分につき信託設定がなされ、その信託の受益権を本投資法人が取得する予定です。
(注3)「構造・階数」に記載の略称は、「RC」は鉄筋コンクリート造、「SRC」は鉄骨鉄筋コンクリート造、「S」は鉄骨造、「F」
は階数、「B」は地下をそれぞれ意味します。

─ 50 ─

②

第18期取得済資産及び本募集取得予定資産に関する不動産鑑定評価の概要
本投資法人は、第18期取得済資産及び本募集取得予定資産について、一般財団法人日本不動産研究所、大和不動産鑑定株式会社、株式会社谷澤総合鑑定所又は株式会社立地評価研究所から鑑定評価書を取得しています。
不動産の鑑定評価額は、不動産の鑑定評価に関する法律（昭和38年法律第152号。その後の改正を含みます。）
及び不動産鑑定評価基準等に従って鑑定評価を行った不動産鑑定士が、第18期取得済資産については平成26年3月1日、本募集取得予定資産については平成26年9月1日の各価格時点における評価対象不動産の価格に関する意見を示したものにとどまります。同じ不動産について再度鑑定評価を行った場合でも、鑑定評価を行う不動産鑑定士、鑑定評価の方法又は時期によって鑑定評価額が異なる可能性があります。不動産の鑑定評価額は、現在及び将来において当該鑑定評価額による売買の可能性を保証又は約束するものではありません。なお、鑑定評価を行った一般財団法人日本不動産研究所、大和不動産鑑定株式会社、株式会社谷澤総合鑑定所及び株式会社立地評価
研究所と本投資法人との間には、利害関係はありません。
本投資法人が取得している鑑定評価書の概要は、以下のとおりです。

概要（単位：百万円／％）

物件番号

物件名称

取得
（予定）
価格
(百万円)

鑑定
評価額

収益還元法
直接
直接還元 還元
価格
利回
り

鑑定機関
DCF
価格

割引率

最終還元
利回り

第18期取得済資産
住居－94

エスティメゾン
錦糸町Ⅱ

6,720

7,160

7,250

4.9

7,070

4.7

5.1

住居－95

エスティメゾン
大島

7,120

7,820

7,910

4.9

7,720

4.7

5.1

1,755

1,850

1,870

5.6

1,840

5.4

5.8

3,760

4,040

4,050

5.7

4,040

5.5

5.9

19,35520,870

1,720

1,770

1,780

4.9

1,760

4.9

5.1

1,680

1,700

1,730

4.8

1,690

4.6

5.0

住居－96
住居－97

プライムメゾン
富士見台
エスティメゾン
鶴舞
合計

一般財団法人日本不動産研究所
一般財団法人日本不動産研究所
大和不動産鑑定株式会社
大和不動産鑑定株式会社

本募集取得予定資産
住居－98
住居－99

プライムメゾン森下
プライムメゾン品川

住居－100プライムメゾン
大通公園

2,660

2,830

2,860

5.5

2,790

5.3

5.7

住居－101

プライムメゾン
南2条

1,470

1,670

1,690

5.6

1,650

5.4

5.8

住居－102

プライムメゾン
鴨々川

970

1,100

1,110

5.6

1,080

5.4

5.8

2,230

2,272

2,262 5.5
(注) (注)

2,282
(注)

(住居)
5.2
(貸地)
5.0

5.6
(注)

プライムメゾン
住居－103 セ ン ト ラ ル パ ーク
住居－104

マストライフ
八広

1,670

1,710

1,720

5.1

1,700

4.9

5.3

住居－105

プライムメゾン
恵比寿

3,585

3,820

3,870

4.5

3,770

4.3

4.7

合計

15,985

16,872(注)株式会社
谷澤総合鑑定所
大和不動産鑑定
株式会社
一般財団法人日本不動産研究所
一般財団法人日本不動産研究所
一般財団法人日本不動産研究所
株式会社
立地評価研究所
大和不動産鑑定
株式会社
一般財団法人日本不動産研究所

プライムメゾンセントラルパークの敷地の一部は貸地であるため、貸地部分の収益価格を求める手法はDCF法となります。そのため、「直接還元価格」及び「DCF価格」は、それぞれ直接還元法及びDCF法に基づく住居部分の収益価格に、DCF法に基づく貸地部分の収益価

─ 51 ─

格を合算して記載しています。また、「直接還元利回り」及び「最終還元利回り」は住居部分のみに設定されています。

─ 52 ─

③

第18期取得済資産及び本募集取得予定資産に関する建物エンジニアリングレポート（建物状況評価）等の概要
本投資法人は、第18期取得済資産及び本募集取得予定資産に係る各信託不動産について、建物検査、建物評
価、関連法規の遵守、修繕費評価及び環境アセスメント等に関する建物エンジニアリングレポートを株式会社東京建築検査機構、株式会社ERIソリューション、損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社又は大和不動
産鑑定株式会社から取得しています。建物エンジニアリングレポートの記載は報告者の意見を示したものにとどまり、本投資法人がその内容の正確性を保証するものではありません。
本投資法人が取得している建物エンジニアリングレポートの概要は、以下のとおりです。
建物エンジニアリングレポート（建物状況評価）等の概要

物件番号

物件名称

調査時点における修繕費（千円）(注1)
緊急

建物再調達
価格
（百万円）
1年以内 2～12年間 (注1、2)

調査会社

調査時点
(注3)

第18期取得済資産
住居－94
住居－95
住居－96
住居－97

エスティメゾン
錦糸町Ⅱ
エスティメゾン大島
プライムメゾン
富士見台
エスティメゾン
鶴舞

00

112,4102,455

株式会社東京建築検査機構

00127,390

2,738

株式会社東京建築検査機構

0082,370

1,683

株式会社東京建築検査機構

00133,640

3,344

株式会社東京建築検査機構

0100

32,160773

株式会社ERIソリューション

0

30

26,780622

株式会社ERIソリューション

0130

252,180

1,790

株式会社ERIソリューション

0

3,980

158,370

1,590

株式会社ERIソリューション

0

1,240

106,330

1,074

株式会社ERIソリューション

0

1,220

152,620

2,034

損保ジャパン日本興亜リス
クマネジメント株式会社

0066,208923

大和不動産鑑定株式会社

0190

38,440965

株式会社ERIソリューション

平成26年
3月
平成26年
3月
平成26年
3月
平成26年
3月

本募集取得予定資産
住居－98
住居－99
住居－100
住居－101
住居－102
住居－103
住居－104
住居－105

プライムメゾン森下
プライムメゾン品川
プライムメゾン
大通公園
プライムメゾン
南2条
プライムメゾン
鴨々川
プライムメゾン
セントラルパーク
マストライフ八広
プライムメゾン
恵比寿

平成26年
9月
平成26年
9月
平成26年
9月
平成26年
9月
平成26年
9月
平成26年
9月
平成26年
9月
平成26年
9月

(注1) 「修繕費」及び「建物再調達価格」については、単位未満を切り捨てて記載しています。
(注2) 「建物再調達価格」については、建物エンジニアリングレポートに記載されている消費税を含まない金額を記載しています。
(注3) 「調査時点」については、建物エンジニアリングレポートの作成年月を記載しています。

─ 53 ─

④

第18期取得済資産及び本募集取得予定資産に関する個別信託不動産の概要
第18期取得済資産及び本募集取得予定資産に係る個別信託不動産の概要は、以下のとおりです。
個々の信託不動産の概要については、特段の記載がない限り、本書の日付現在における情報です。
(イ)「特定資産（信託受益権）の概要」欄に関する説明(i)「所在地（住所）」欄には、住居表示を、住居表示が未実施の物件については建物の登記簿（登記記録を含みます。以下同じです。）上表示されている建物の所在欄の内容を記載しています。また、「所在地（地番）」欄には、登記簿上表示されている地番（複数ある場合にはそのうち1筆の地番）を、それぞれ記載しています。

(ii)

土地及び建物の「所有形態」欄には、信託不動産に関して不動産信託の受託者が保有する権利の種類を記載しています。
(iii) 土地の「用途地域」欄には、都市計画法（昭和43年法律第100号。その後の改正を含みます。）（以下「都市計画法」といいます。）第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
(iv)

土地の「面積」欄には、登記簿上表示されている地積（複数ある場合にはその合計）を記載しています。
(v)

土地の「容積率」欄には、建築基準法第52条に定める、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる数値を記載しています。

(vi)

土地の「建蔽率」欄には、建築基準法第53条に定める、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる数値を記載しています。
(vii) 建物の「用途」欄には、登記簿上表示されている種類のうち、主要なものを記載しています。
(viii) 建物の「延床面積」欄には、登記簿上表示されている主たる建物の床面積の合計を記載しています。
(ix)

建物の「構造・階数」欄には、登記簿上表示されている構造を記載しています。なお、「構造・階数」

欄に記載の略称は、それぞれ以下を表します。
RC：鉄筋コンクリート造、SRC：鉄骨鉄筋コンクリート造、S：鉄骨造
F：階数、B：地下(x)

建物の「建築時期」欄には、登記簿上表示されている当初新築時点を記載しています。

(xi)「取得（予定）価格」は、百万円未満の金額を切り捨てて記載しています。

(xii) 「現所有者」欄には、本募集取得予定資産に係る信託受益権の売主を記載しています。
(xiii) 「前所有者」欄には、第18期取得済資産については信託受益権の売主を記載し、本募集取得予定資産については信託受益権の売主の前所有者を記載しています。
(xiv) 「前々所有者」欄には、第18期取得済資産に係る信託受益権の売主の前所有者を記載しています。
(xv)「信託受託（予定）者」欄には、第18期取得済資産については本書の日付現在における信託受託者を、本募集取得予定資産については本書の日付現在における信託受託者又は本募集取得予定資産に係る信託の受託につき合意をしている信託受託予定者を記載しています。
(xvi) 「PM（予定）会社」欄には、第18期取得済資産については本書の日付現在において信託不動産について
プロパティ・マネジメント業務を委託しているプロパティ・マネジメント会社を、本募集取得予定資産については本書の日付現在において本募集取得予定資産に係る各信託不動産についてプロパティ・マネジメ
ント業務の受託につき合意しているプロパティ・マネジメント予定会社を記載しています。

─ 54 ─

(ロ)「特記事項」欄に関する説明「特記事項」欄の記載については、以下の事項を含む、第18期取得済資産及び本募集取得予定資産の権利関係や利用等に関連して重要と考えられる事項の他、第18期取得済資産及び本募集取得予定資産の評価額、収益性、処分性への影響度を考慮して重要と考えられる事項を記載しています。

(i)

法令諸規則上の制限又は規制の主なもの(ii)

権利関係等に係る負担又は制限の主なもの(iii) 信託不動産と隣接地との境界を越えた構築物等がある場合や境界確認等に問題がある場合の主なものと
その協定等
(iv)
(ハ)

共有者又は区分所有者との間でなされた合意事項又は協定等の主なもの「地域・物件特性」欄に関する説明「地域・物件特性」欄の記載は、原則として各信託不動産に係る鑑定機関の鑑定評価書における記載を抜粋、要約又は参照して作成しています。

─ 55 ─

［住居－94］物件名称：エスティメゾン錦糸町Ⅱ
特定資産（信託受益権）の概要（住所）東京都墨田区江東橋三丁目5番19
所在地（地番）東京都墨田区江東橋三丁目10番1 他1筆

土地

所有形態

所有権

所有形態

所有権

用途地域

商業地域

用途

共同住宅、店舗面積（㎡）

1,679.75

容積率（用途地域指定）
建蔽率（用途地域指定）建物

延床面積（㎡） 11,160.19

600％

構造・階数

RC、15F80％

建築時期

平成20年1月17日

取得価格（百万円）

6,720

前所有者

合同会社AQUA2

前々所有者

－(注)

信託受託者

みずほ信託銀行株式会社

PM会社

株式会社長谷工ライブネット

特記事項
該当事項はありません。
地域・物件特性
本物件は、JR総武線・東京メトロ半蔵門線「錦糸町」駅徒歩約5分の距離に位置するシングル・コンパクトタイプを中心にファミリータイプまで幅広い住戸タイプを取り揃えた総住戸数294戸からなる大規模な店舗付賃貸マンションです。本物件の最寄駅である「錦糸町」駅から「東京」駅までJR総武線快速利用で約8分、「大手町」駅まで東京メトロ半蔵門線利用で約13分と都心への接近性に優れ、本物件周辺には「丸井錦糸町店」等生活利便施設が周辺の徒歩圏に充実している等生活利便性にも優れています。これらのことから、本物件の主たる需要層としては利便性を志向する単身者又は少人数世帯が考えられます。
(注)

前々所有者に関しては、先方より開示についての承諾を得られていないことから非開示としています。なお、前々所有者は、本投資法
人及び本資産運用会社との間に特筆すべき資本関係、人的関係及び取引関係はありません。

─ 56 ─

［住居－95］物件名称：エスティメゾン大島
特定資産（信託受益権）の概要（住所）東京都江東区大島五丁目32番5
所在地（地番）東京都江東区大島五丁目446番1

土地

所有形態

所有権

所有形態

所有権

用途地域

準工業地域

用途

共同住宅、店舗面積（㎡）3,003.87

容積率（用途地域指定）
建蔽率（用途地域指定）建物

延床面積（㎡） 11,940.22

400％／300％

構造・階数

RC、15F60％／60％建築時期

平成19年9月13日

取得価格（百万円）

7,120

前所有者

合同会社AQUA2

前々所有者

－(注)

信託受託者

みずほ信託銀行株式会社

PM会社

株式会社長谷工ライブネット

特記事項
1. 信託不動産に係る土地の建蔽率は本来60%ですが、角地による緩和により70%となっています。
2. 信託不動産に係る土地の容積率は、東側道路境界線から30m以内は400％、30m超は300％となっており、その対象面積による加重平均を算出すると350.78％となります。
地域・物件特性
本物件は、都営地下鉄新宿線「大島」駅徒歩約2分の距離に位置するシングルタイプを中心にコンパクトタイプを備えた総住戸数313戸からなる大規模な店舗付賃貸マンションです。本物件の周辺には各種教育施設、各種医療施設、官公庁施設、公園等が立地しており、最寄駅周辺には「松坂屋ストア」や「サンロード中の橋商店街」等日常生活に必要な商業施設等も多数営業していることから生活利便性にも優れています。また、都心の「大手町」地区までは電車で20分程度であることから、単身者又は少人数世帯にとって非常に恵まれた環境といえます。
(注)

前々所有者に関しては、先方より開示についての承諾を得られていないことから非開示としています。なお、前々所有者は、本投資法
人及び本資産運用会社との間に特筆すべき資本関係、人的関係及び取引関係はありません。

─ 57 ─

［住居－96］物件名称：プライムメゾン富士見台
特定資産（信託受益権）の概要（住所）愛知県名古屋市千種区富士見台一丁目25番地
所在地（地番）愛知県名古屋市千種区富士見台一丁目25番

土地

所有形態

所有権

所有形態

所有権

用途地域

第一種低層住居専用地域

用途

共同住宅

面積（㎡）

4,882.14

容積率（用途地域指定）
建蔽率（用途地域指定）建物

延床面積（㎡） 6,173.03

100％

構造・階数

RC、4F

40％

建築時期

平成19年4月24日

取得価格（百万円）

1,755

前所有者

積水ハウス

前々所有者

－

信託受託者

みずほ信託銀行株式会社

PM会社

積和不動産中部

特記事項
信託不動産に係る土地の建蔽率は本来40%ですが、角地による緩和により50%となっています。
地域・物件特性
本物件は、名古屋市営地下鉄名城線「茶屋ヶ坂」駅及び「自由ヶ丘」駅からいずれも徒歩約11分の距離に位置し、主に中低層の共同住宅や一般住宅等が立ち並ぶ閑静な住宅地域（第一種低層住居専用地域）に立地するファミリータイ
プを中心とした賃貸マンションです。本物件の最寄駅から都心部へのアクセスは比較的良好であるとともに、徒歩圏にショッピングセンターやスーパー等の商業施設や小中学校、公園等の公共施設が存し、生活利便性にも優れています。また、居住環境としては、日照・眺望に恵まれた立地であり、設備面においても温水循環式床暖房等を備えている等、本物件の主たる需要層であるファミリー層の賃貸ニーズを捉えた賃貸マンションとなっています。

─ 58 ─

［住居－97］物件名称：エスティメゾン鶴舞
特定資産（信託受益権）の概要（住所）愛知県名古屋市中区千代田二丁目20番1号
所在地（地番）愛知県名古屋市中区千代田二丁目2001番

土地

他2筆

所有形態

所有権

所有形態

所有権

用途地域

商業地域

用途

共同住宅、店舗面積（㎡）3,470.05

容積率（用途地域指定）
建蔽率（用途地域指定）建物

延床面積（㎡） 21,577.20

500％

構造・階数

SRC・S、14F／B2F

80％

建築時期

平成11年11月27日

取得価格（百万円）

3,760

前所有者

積和不動産中部

前々所有者

－(注1)

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

PM会社

積和不動産中部(注2)

特記事項
信託不動産に係る土地の建蔽率は本来80％ですが、角地による緩和により90％となっています。
地域・物件特性
本物件は、名古屋市営地下鉄鶴舞線「鶴舞」駅徒歩約5分、名古屋市営地下鉄名城線・鶴舞線「上前津」駅徒歩約6分、JR中央本線「鶴舞」駅徒歩約7分の距離に位置するファミリータイプを中心に、コンパクトタイプまで幅広い住戸タイプを取り揃えた総住戸数183戸からなる大規模な店舗付賃貸マンションです。前記のとおり3路線3駅が利用可
能であり、最寄駅の一つである「上前津」駅から名古屋市内有数の中心部である「栄」駅までは2駅であり都心接近性にも優れています。また、本物件の周辺に小売店舗等の生活利便施設が存し、本物件の1階にはスーパーが入居する等、生活利便性にも優れています。これらのことから、主な需要層としては交通利便性・生活利便性を志向する単身者から家族世帯まで幅広い層が考えられます。
(注1)

前々所有者に関しては、先方より開示についての承諾を得られていないことから非開示としています。なお、前々所有者は、本投資法
人及び本資産運用会社との間に特筆すべき資本関係、人的関係及び取引関係はありません。

(注2)

本物件の店舗部分を除く住居部分については、PM会社をマスターリース会社とするマスターリース契約・賃料保証型の賃貸借契約をPM
会社との間で締結しています。

─ 59 ─

［住居－98］物件名称：プライムメゾン森下
特定資産（信託受益権）の概要（住所）東京都江東区森下三丁目6番4
所在地（地番）東京都江東区森下三丁目19番5

土地

所有形態

所有権

所有形態

所有権

用途地域

商業地域

用途

共同住宅

面積（㎡）

461.60容積率（用途地域指定）
建蔽率（用途地域指定）建物

延床面積（㎡） 2,668.30

500％

構造・階数

RC、12F80％

建築時期

平成25年5月14日

取得予定価格（百万円）

1,720

現所有者

積水ハウス

前所有者

－

信託受託予定者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

PM予定会社

積和不動産

特記事項
信託不動産に係る土地の建蔽率は本来80％ですが、防火地域内の耐火建築物による緩和により100％となっています。
地域・物件特性
本物件は、都営地下鉄新宿線・大江戸線「森下」駅から徒歩約4分、都営地下鉄新宿線「菊川」駅から徒歩約5分、東京メトロ半蔵門線「清澄白河」駅から徒歩約10分の距離に位置するシングルタイプを中心とする築浅賃貸マンションです。本物件の所在する森下エリアは平成12年の都営大江戸線開通による都心部アクセスの向上等もあり、職住近接を志向する都心通勤者や若年単身者等を中心とする賃貸住宅需要が強まっているエリアです。また、当該エリアは、
地下鉄3路線が利用可能で、「森下」駅から「大手町」駅まで約14分と都心接近性に優れているほか、徒歩圏に小売店舗等が複数所在していることから、生活利便性にも優れており、住環境は良好な状況にあります。これら良好な都
心接近性と生活利便性を背景に、今後も都心通勤者を中心とした堅調な需要が期待できるものと考えられます。

─ 60 ─

［住居－99］物件名称：プライムメゾン品川
特定資産（信託受益権）の概要（住所）東京都品川区北品川一丁目3番16号
所在地（地番）東京都品川区北品川一丁目12番1

土地

所有形態

所有権

所有形態

所有権

用途地域

近隣商業地域
第一種住居地域

用途

共同住宅、店舗面積（㎡）972.94

容積率（用途地域指定）
建蔽率（用途地域指定）

近隣商業地域：400％
第一種住居地域：300％
近隣商業地域：80％
第一種住居地域：60％

建物

延床面積（㎡） 2,693.31
構造・階数

RC、6F

建築時期

平成26年2月18日

取得予定価格（百万円）

1,680

現所有者

積水ハウス

前所有者

－

信託受託予定者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

PM予定会社

積和不動産

特記事項
信託不動産に係る土地の容積率及び建蔽率は、それぞれ西側道路境界より20ｍ以内の範囲（近隣商業地域）は400％・80％、西側道路境界線より20ｍ超の範囲（第一種住居地域）は300％・60％ですが、このうち第一種住居地域に係る容積率は、前面道路幅員による容積率の制限を受け295.20％となっています。また、建蔽率については、防火地域内の耐火建築物による緩和及び角地による緩和により、近隣商業地域は100％、第一種住居地域は80％となっています。このように信託不動産に係る土地の容積率及び建蔽率は、用途地域の違いにより異なりますが、その対象面積による加重平均を算出すると、それぞれ313.01％及び83.40％となります。
地域・物件特性
本物件は、京浜急行本線「北品川」駅から徒歩約3分、ＪＲ各線及び京浜急行本線「品川」駅から徒歩約10分とター
ミナル駅である「品川」駅にも近接する、ワンルームタイプから2LDKタイプまでの住戸タイプを取り揃えた築浅の店
舗付賃貸マンションです。「品川」駅からは「羽田空港」への接続も容易であるなど、都内各所及び地方都市へのア
クセス性にも優れるため、交通利便性は良好です。更に、本物件西側至近の区道沿いとそれにつながる路地には多くの日用品店、飲食店等が立ち並ぶ「北品川本通り商店会」が存し、「品川」駅には複数の商業施設があるなど、生活利便性にも優れています。これらのことから、主な需要層としては交通利便性・生活利便性を志向する単身者、夫婦共働き世帯を中心とし、安定的な需要が見込まれます。

─ 61 ─

＜生態系にも配慮された「環境配慮型住宅」＞
本物件は、高い断熱性能、省エネ・創エネ設備及び積水ハウスが推進する「5本の樹」計画に基づいた在来樹種による計画緑化等により、安全・安心・快適な省エネ生活の実現が可能な設計・設備となっており、入居者の快適性のみならず近隣の街並み、生態系にも配慮した創りとなっています。
＜積水ハウスが推進する環境配慮型住宅「グリーンファースト」＞「5本の樹」計画とは、本資産運用会社のメインスポンサーである積水ハウスが推進する、自然と語り合う庭づくりの提案であり、「3本は鳥のために、2本は蝶のために」という思いを込めて、昔から馴染みの深い日本の原種、自生種、在来種を地域の気候に合わせて植栽し、植物に宿る生き物のつながりといった、生物多様性に配慮した取組みです。
また、本物件は、積水ハウスが掲げるスローガン「ＳＬＯＷ＆ＳＭＡＲＴ（先進技術（ＳＭＡＲＴ）が支える豊かな暮らし（ＳＬＯＷ））」に基づき計画された物件であり、非常時の安全・安心を高めるため非常用発電機を導入し、太陽電池・蓄電池と連携させることで停電時の非常用電力供給システムを構築しています。本投資法人は、本物件が本投資法人の基本理念の一つである「豊かで充実した暮らしの創造」とも適合する賃貸マンションであると考えています。
＜緑化計画概要図＞

─ 62 ─

［住居－100］物件名称：プライムメゾン大通公園
特定資産（信託受益権）の概要（住所）北海道札幌市中央区大通西六丁目5番地2
所在地（地番）北海道札幌市中央区大通西六丁目5番2

土地

他3筆

所有形態

所有権

所有形態

所有権

用途地域

商業地域

用途

共同住宅、店舗面積（㎡）1,007.42

容積率（用途地域指定）
建蔽率（用途地域指定）建物

延床面積（㎡） 11,090.88

800％

構造・階数

RC、18F／B1F

80％

建築時期

平成20年12月15日

取得予定価格（百万円）

2,660

現所有者

積水ハウス

前所有者

－

信託受託予定者

三井住友信託銀行株式会社

PM予定会社

積和不動産

特記事項
信託不動産に係る土地の建蔽率は本来80％ですが、防火地域内の耐火建築物による緩和により100％となっています。
地域・物件特性
本物件は、札幌市営地下鉄東西線「大通」駅から徒歩約2分に位置する、ファミリータイプを中心にコンパクトタイ
プまで幅広い住戸タイプを取り揃えた店舗付高層賃貸マンションです。下層階を中心に家具付きの住戸が配され、上層階3層はプレミアム仕様となっているなど、ハイクラスな賃貸マンションとなっています。また、本物件の存するエリアは、札幌市中心部という立地でありながら、大通公園に沿接する等住宅用地としての需要が強まりつつあり、
交通利便性と良好な生活環境を兼ね備えたエリアとなっています。これらのことから、主として都心への交通利便性を重視する転勤層の単身者又は少人数世帯向けの需要が考えられます。

─ 63 ─

［住居－101］物件名称：プライムメゾン南2条
特定資産（信託受益権）の概要（住所）北海道札幌市中央区南二条西九丁目1番地1
所在地（地番）北海道札幌市中央区南二条西九丁目1番1

土地

他2筆

所有形態

所有権

所有形態

所有権

用途地域

商業地域

用途

共同住宅

面積（㎡）

1,085.66

容積率（用途地域指定）
建蔽率（用途地域指定）建物

延床面積（㎡） 8,477.68

600％

構造・階数

RC、14F80％

建築時期

平成21年11月30日

取得予定価格（百万円）

1,470

現所有者

積水ハウス

前所有者

－

信託受託予定者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

PM予定会社

積和不動産

特記事項
1.

信託不動産に係る土地の建蔽率は本来80％ですが、防火地域内の耐火建築物による緩和により100％となっています。
2. 信託不動産に係る土地の一部（地番：1番15）と周辺道路との間の境界が確定していませんが、現所有者の責任と負担において速やかに境界を確定することについて、現所有者と合意しています。
地域・物件特性
本物件は、札幌市営地下鉄東西線「西11丁目」駅から徒歩約6分に位置する1LDKタイプを中心とする店舗付賃貸マンションです。最寄駅から札幌市営地下鉄南北線「さっぽろ」駅まで「大通」駅を経由して約7分と札幌市内中心部への接近性にも優れています。また、本物件の1階にはコンビニエンスストアが入居し、周辺には小売・飲食店舗等が充実するなど生活利便性にも優れています。
これらのことから、主な入居者層としては交通利便性を重視する単身者や少人数世帯が考えられます。

─ 64 ─

［住居－102］物件名称：プライムメゾン鴨々川
特定資産（信託受益権）の概要（住所）北海道札幌市中央区南七条西一丁目6番地1
所在地（地番）北海道札幌市中央区南七条西一丁目6番1

土地

他1筆

所有形態

所有権

所有形態

所有権

用途地域

商業地域

用途

共同住宅

面積（㎡）

754.61

容積率（用途地域指定）
建蔽率（用途地域指定）建物

延床面積（㎡） 6,160.49

600％

構造・階数

RC、13F80％

建築時期

平成21年10月30日

取得予定価格（百万円）

970

現所有者

積水ハウス

前所有者

－

信託受託予定者

みずほ信託銀行株式会社

PM予定会社

積和不動産

特記事項
1.
2.

信託不動産に係る土地の建蔽率は本来80％ですが、防火地域内の耐火建築物による緩和により100％となっています。
本物件の1階ゴミ置場における扉が建築確認申請図に記載の仕様と異なっているため、現所有者の責任と負担において、速やかに建築基準法を満たす仕様に是正することについて、現所有者と合意しています。
地域・物件特性

本物件は、札幌市営地下鉄東豊線「豊水すすきの」駅から徒歩約2分、札幌市営地下鉄南北線「中島公園」駅から徒歩約8分に位置するワンルーム又は1LDKタイプを間取りとする高層賃貸マンションです。本物件は、2路線2駅が利用可能であり、最寄駅の一つである「豊水すすきの」駅から「さっぽろ」駅まで2駅、「大通」駅まで1駅であり札幌市中心部への接近性及び生活利便性に優れています。また、敷地周辺には鴨々川が流れ緑豊かな景観が形成されており、住宅地として利便性と居住性を兼ね備えています。これらのことから、主な需要層としては、札幌市中央部への交通利便性を重視する単身者又は少人数世帯が考えられます。
(注) 本物件の住居部分の一部は、本書の日付現在、積和不動産から本資産運用会社の利害関係人である積水ハウスに賃貸されています。

─ 65 ─

［住居－103］物件名称：プライムメゾンセントラルパーク
特定資産（信託受益権）の概要（住所）福岡県福岡市東区香椎照葉四丁目2番5
所在地（地番）福岡県福岡市東区香椎照葉四丁目23番30

土地

他1筆

所有形態

所有権(注1)

所有形態

所有権(注1)

用途地域

第二種住居地域

用途

共同住宅

面積（㎡）

5,000.02

容積率（用途地域指定）
建蔽率（用途地域指定）建物

延床面積（㎡） 10,249.72

300％

構造・階数

RC、14F60％

建築時期

平成23年2月3日

取得予定価格（百万円）

2,230

現所有者

積水ハウス、福岡商事株式会社

前所有者

－

信託受託予定者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

PM予定会社

積和不動産九州

特記事項
1.

信託不動産に係る土地の建蔽率は本来60％ですが、角地緩和及び建築基準法第86条に規定する一団地認定により56％となっています。
2. 信託不動産に係る土地と隣地との間の境界が確定していませんが、現所有者の責任と負担において速やかに境界を確定することについて、現所有者と合意しています。
地域・物件特性
本物件は、福岡市「アイランドシティ」のほぼ中央に立地し、JR鹿児島本線「千早」駅までバス利用で約10分の距離に位置するファミリータイプの賃貸マンションです。最寄駅まで徒歩圏外ではあるものの、西鉄バス「照葉小中学校前」停留所まで徒歩約2分で、当該バス停からのバス利用で福岡の商業・ビジネスの中心である「博多」や「天神」
エリアへのアクセスは容易であり、交通利便性は確保されています。また、本物件の存するエリアはデザイナーズマ
ンションが建ち並ぶ新しい街並みが形成されており、小中連携教育校である「照葉小中学校」や保育園等も所在し、良好な住環境を志向するファミリー層を中心に堅調な需要が見込まれます。更に、大型ショッピングセンターである「イオン香椎浜ショッピングセンター」に近接し生活利便性も良好であるほか、アイランドシティ内において「こども病院」及び「高度・多機能型リハビリテーション施設」等の高度専門医療機関、並びに、九州最大級の温浴施設の開業が予定されており、今後更に当該地域の商業集積が増していくことが期待されます。
(注1)

本物件の土地及び建物は、本書の日付現在、積水ハウス及び福岡商事株式会社による共有（積水ハウス：50％、福岡商事株式会社：50％）となっており、取得予定日に全持分につき信託設定がなされ、その信託の受益権を本投資法人が取得する予定です。

(注2)

本物件の住居部分の一部は、本書の日付現在、積和不動産九州から本資産運用会社の利害関係人である積水ハウスに賃貸されています。

(注3) 本物件の土地の一部（地番：23番32）は貸地であり、かかる貸地上の建物（店舗）は借地人が所有しています。

─ 66 ─

［住居－104］物件名称：マストライフ八広
特定資産（信託受益権）の概要（住所）東京都墨田区八広五丁目30番10号
所在地（地番）東京都墨田区八広五丁目54番

土地

所有形態

所有権

所有形態

所有権

用途地域

商業地域
準工業地域

用途

共同住宅、店舗面積（㎡）1,228.41

容積率（用途地域指定）
建蔽率（用途地域指定）商業地域：400％
準工業地域：200％／200％
商業地域：80％
準工業地域：60％／80％

建物

延床面積（㎡） 4,012.49
構造・階数

RC、13F

建築時期

平成23年1月14日

取得予定価格（百万円）

1,670

現所有者

積和不動産

前所有者

－

信託受託予定者

みずほ信託銀行株式会社

PM予定会社

積和不動産(注)特記事項
1.

信託不動産に係る土地の容積率及び建蔽率は、南東側区道との道路境界線より20ｍ以内（商業地域）は400％・80％、20ｍ超30ｍ以内（準工業地域）は200％・60％、30ｍ超（準工業地域）は200％・80％となっており、用途
地域の違いにより異なりますが、その対象面積による加重平均を算出するとそれぞれ、288.91％・74.10％となっています。
2. 本物件の外壁に設置された看板について建築基準法で定められた確認申請等が行われていませんが、現所有者の責任と負担において速やかに撤去することについて、現所有者と合意しています。
地域・物件特性
本物件は、京成電鉄押上線「八広」駅から徒歩約3分の距離に位置するシングル（1K）タイプを中心とする店舗付賃
貸マンションです。最寄駅である「八広」駅からは都営浅草線・京浜急行本線への乗入れにより、ターミナル駅である「品川」駅や「羽田空港」駅へもアクセスが容易であるなど、交通利便性は概ね良好です。また、駅前周辺には物販店舗が点在するほか、本物件の1階にはコンビニエンスストアが入居しています。
これらを背景に、本物件の主な需要層としては都心居住の利便性を好む単身者や、駅接近性やゆったりした専有スペースを求める世帯の需要が考えられます。

(注)

本物件の店舗部分を除く住居部分については、PM予定会社をマスターリース会社とするマスターリース契約・賃料保証型の賃貸借契約をPM予定会社との間で締結する予定です。

─ 67 ─

［住居－105］物件名称：プライムメゾン恵比寿
特定資産（信託受益権）の概要（住所）東京都渋谷区恵比寿一丁目22番19号
所在地（地番）東京都渋谷区恵比寿一丁目20番1

土地

他5筆

所有形態

所有権

所有形態

所有権

用途地域

商業地域

用途

共同住宅、店舗面積（㎡）587.16

容積率（用途地域指定）
建蔽率（用途地域指定）建物

延床面積（㎡） 3,798.12

500％

構造・階数

RC、12F80％

建築時期

平成26年6月5日

取得予定価格（百万円）

3,585

現所有者

積水ハウス

前所有者

－

信託受託予定者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

PM予定会社

積和不動産

特記事項
信託不動産に係る土地の建蔽率は本来80％ですが、防火地域内の耐火建築物による緩和により100％となっています。
地域・物件特性
本物件は、ＪＲ山手線・埼京線・湘南新宿ライン「恵比寿」駅から徒歩約4分、東京メトロ日比谷線「恵比寿」駅から徒歩約7分の「恵比寿通り」沿いに立地する単身者又は少人数世帯向けの店舗付賃貸マンションです。本物件の最寄駅である「恵比寿」駅は複数の路線が利用可能であり、ターミナル駅である「渋谷」、「新宿」、「品川」までそれぞれ約2分、約7分、約10分でアクセスが可能であり、交通利便性にも優れています。また、本物件の存する「恵比寿」エリアは東京23区内の高級住宅地の一つで周辺には著名な飲食店や物販店などが多いため、生活利便性も高いエリアとなっています。これらのことから、都心接近性・知名度を志向する単身者、都心通勤者又はＤＩＮＫＳが主な需要者として考えられます。
(注) 本物件の住居部分の一部は、本書の日付現在、積和不動産から本資産運用会社の利害関係人である積水ハウスに賃貸されています。

＜交通アクセス＞

─ 68 ─

(2) ポートフォリオの状況
本募集取得予定資産取得後における本投資法人の保有に係る資産（以下「保有資産」といいます。）は、全て不動産を信託財産とする信託受益権であり、当該保有資産に係る信託不動産の概要は、以下のとおりです。
①

信託不動産の価格及び投資比率

物件
番号

物件名称

信託受託
（予定）者
(注1)

住居
－1
住居
－3
住居
－4
住居
－5
住居
－6
住居
－8
住居
－10
住居
－11
住居
－12
住居
－13
住居
－14
住居
－15
住居
－16

エスティメゾン銀座
エスティメゾン
麻布永坂
エスティメゾン
恵比寿Ⅱ
エスティメゾン恵比寿
エスティメゾン神田
エスティメゾン
北新宿
エスティメゾン
浅草駒形
エスティメゾン町田
エスティメゾン川崎
エスティメゾン
今池
エスティメゾン
新川崎
エスティメゾン横浜
エスティメゾン亀戸

みずほ信託
銀行株式会社
みずほ信託
銀行株式会社
みずほ信託
銀行株式会社
みずほ信託
銀行株式会社
みずほ信託
銀行株式会社
みずほ信託
銀行株式会社
みずほ信託
銀行株式会社
みずほ信託
銀行株式会社
みずほ信託
銀行株式会社
みずほ信託
銀行株式会社
みずほ信託
銀行株式会社
みずほ信託
銀行株式会社
みずほ信託
銀行株式会社

信託期間
取得
投資
満了
（予定） 比率
（予定）日
価格
（％）
(注2)
（百万円） (注3)
平成27年
5,290
2.8
7月31日
平成27年
1,730
0.9
7月31日
平成27年
1,960
1.1
7月31日
平成27年
700
0.4
7月31日
平成27年
1,360
0.7
7月31日
平成27年
1,290
0.7
7月31日
平成27年
1,870
1.0
7月31日
平成27年
1,360
0.7
7月31日
平成27年
2,130
1.1
7月31日
平成27年
300
0.2
7月31日
平成27年
1,018
0.5
10月31日
平成29年
2,090
1.1
2月28日
平成28年
1,650
0.9
1月30日

住居 エスティメゾン－17 目黒

みずほ信託
銀行株式会社

平成28年
1月31日

住居
－18
住居
－19
住居
－20
住居
－21
住居
－22
住居
－23
住居
－24
住居
－25
住居
－26
住居
－27

エスティメゾン
八千代緑が丘エスティメゾン
巣鴨
エスティメゾン
京橋
エスティメゾン
目黒本町
エスティメゾン
白楽
エスティメゾン
南堀江
エスティメゾン
五反田
エスティメゾン
大井仙台坂
エスティメゾン
品川シーサイド
エスティメゾン
南麻布

みずほ信託
銀行株式会社
みずほ信託
銀行株式会社
みずほ信託
銀行株式会社
みずほ信託
銀行株式会社
みずほ信託
銀行株式会社
みずほ信託
銀行株式会社
みずほ信託
銀行株式会社
みずほ信託
銀行株式会社
みずほ信託
銀行株式会社
みずほ信託
銀行株式会社

平成28年
1月22日
平成29年
3月8日
平成28年
3月31日
平成28年
3月31日
平成28年
4月2日
平成29年
3月8日
平成28年
9月13日
平成28年
9月13日
平成28年
9月13日
平成28年
10月22日住居 エスティメゾン－28 城東みずほ信託
銀行株式会社

平成28年
11月14日

貸借対照表
鑑定
計上額
評価額
（百万円） （百万円）
(注4)
(注5)
4,867

5,680

1,658

1,560

1,859

1,790

657

775

1,255

1,360

1,203

1,440

1,703

1,940

1,151

1,420

1,905

2,280

272

192

947

1,090

1,977

1,980

1,487

1,380

887

0.5

821

974

1,348

0.7

1,208

1,110

1,510

0.8

1,495

1,450

2,774

1.5

2,456

2,700

1,220

0.7

1,148

996

844

0.5

754

837

1,055

0.6

985

982

3,043

1.6

2,839

2,720

2,440

1.3

2,292

2,420

2,200

1.2

2,050

2,050

1,300

0.7

1,231

1,180

1,075

0.6

1,014

930

─ 69 ─

鑑定機関
株式会社谷澤
総合鑑定所
株式会社谷澤
総合鑑定所
株式会社谷澤
総合鑑定所
株式会社谷澤
総合鑑定所
株式会社谷澤
総合鑑定所
株式会社谷澤
総合鑑定所
株式会社谷澤
総合鑑定所
株式会社谷澤
総合鑑定所
株式会社谷澤
総合鑑定所
株式会社谷澤
総合鑑定所
森井総合鑑定株式会社
大和不動産鑑
定株式会社
大和不動産鑑定株式会社
一般財団法人日本不動産研究所
株式会社立地
評価研究所
森井総合鑑定株式会社
株式会社立地
評価研究所
大和不動産鑑
定株式会社
大和不動産鑑
定株式会社
森井総合鑑定株式会社
大和不動産鑑
定株式会社
大和不動産鑑
定株式会社
森井総合鑑定株式会社
森井総合鑑定株式会社
一般財団法人日本不動産研
究所

取得
（予定）
日
平成17年
8月2日
平成17年
8月2日
平成17年
8月2日
平成17年
8月2日
平成17年
8月2日
平成17年
8月2日
平成17年
8月2日
平成17年
8月2日
平成17年
8月2日
平成17年
8月2日
平成17年
11月1日
平成19年
2月28日
平成18年
1月31日
平成18年
2月1日
平成18年
1月23日
平成19年
3月9日
平成18年
4月3日
平成18年
3月30日
平成18年
4月3日
平成19年
3月9日
平成18年
9月14日
平成18年
9月14日
平成18年
9月14日
平成18年
10月23日平成18年
11月15日

担保
設定の
有無
(注6)
無
無
無
無
無
無
無
無
無
無
無
無
無
無
無
無
無
無
無
無
無
無
無
無
無

信託期間
取得
投資
満了
（予定） 比率
（予定）日
価格
（％）
(注2)
（百万円） (注3)

物件名称

信託受託
（予定）者
(注1)

住居 エスティメゾン－29 塚本

みずほ信託
銀行株式会社

平成28年
8月31日

住居
－30
住居
－31
住居
－33
住居
－34
住居
－35
住居
－36

エスティメゾン
川崎Ⅱ
エスティメゾン
麻布十番
エスティメゾン
板橋本町
エスティメゾン
大泉学園
エスティメゾン
天神東Ⅰ
エスティメゾン
天神東Ⅱ

みずほ信託
銀行株式会社
みずほ信託
銀行株式会社
みずほ信託
銀行株式会社
みずほ信託
銀行株式会社
三井住友信託銀行株式会社
三井住友信託銀行株式会社

平成29年
3月27日
平成29年
5月10日
平成29年
8月20日
平成29年
8月20日
平成29年
9月30日
平成29年
9月30日

住居 エスティメゾン－37 四条西洞院

三井住友信託銀行株式会社

平成30年
4月24日

住居
－39
住居
－40

エスティメゾン
東品川
エスティメゾン
八王子みなみ野

三井住友信託銀行株式会社
みずほ信託
銀行株式会社

平成30年
6月29日
平成29年
3月23日

住居 エスティメゾン－41 西中島

みずほ信託
銀行株式会社

平成29年
7月30日

住居
－42
住居
－43
住居
－44
住居
－45
住居
－46
住居
－47
住居
－48
住居
－50
住居
－51
住居
－52
住居
－53
住居
－54

みずほ信託
銀行株式会社
みずほ信託
銀行株式会社
みずほ信託
銀行株式会社
みずほ信託
銀行株式会社
三井住友信託銀行株式会社
三井住友信託銀行株式会社
みずほ信託
銀行株式会社
三菱ＵＦＪ信託
銀行株式会社
みずほ信託
銀行株式会社
みずほ信託
銀行株式会社
三菱ＵＦＪ信託
銀行株式会社
三井住友信託銀行株式会社

平成29年
10月31日平成29年
11月29日
平成30年
2月5日
平成30年
4月24日
平成30年
3月25日
平成30年
4月24日
平成30年
12月14日
平成32年
9月30日
平成32年
9月30日
平成32年
9月30日
平成33年
3月31日
平成33年
6月10日

住居
マスト博多
－55

三菱ＵＦＪ信託
銀行株式会社

平成34年
1月31日

住居
－56
住居
－57
住居
－58

三井住友信託銀行株式会社
三菱ＵＦＪ信託
銀行株式会社
三菱ＵＦＪ信託
銀行株式会社

平成34年
1月31日
平成34年
3月31日
平成34年
3月31日

物件
番号

エスティメゾン
板橋区役所前エスティメゾン
武蔵小山
エスティメゾン
千駄木
エスティメゾン
四谷坂町
エスティメゾン
博多東エスティメゾン
上呉服
エスティメゾン
三軒茶屋
プライムメゾン
武蔵野の杜
プライムメゾン
東桜
プライムメゾン
萱場公園
エスティメゾン
三軒茶屋Ⅱ
エスティメゾン
板橋Ｃ6

エスティメゾン
錦糸町
エスティメゾン
武蔵小金井
プライムメゾン
御器所

貸借対照表
鑑定
計上額
評価額
（百万円） （百万円）
(注4)
(注5)

1,250

0.7

1,161

1,900

1.0

1,785

2,700

1.5

2,641

1,000

0.5

945

871

0.5

822

445

0.2

407

840

0.5

765

1,420

0.8

1,339

2,610

1.4

2,528

1,000

0.5

928

2,250

1.2

2,043

2,700

1.5

2,569

1,012

0.5

986

757

0.4

741

2,300

1.2

2,268

2,250

1.2

2,130

900

0.5

857

871

0.5

868

1,560

0.8

1,537

1,140

0.6

1,105

640

0.3

628

714

0.4

702

2,260

1.2

2,224

1,920

1.0

1,929

1,050

0.6

1,089

1,450

0.8

1,500

1,640

0.9

1,632

─ 70 ─

鑑定機関

一般財団法人
1,060 日本不動産研
究所
森井総合鑑定1,940
株式会社
森井総合鑑定2,410
株式会社
森井総合鑑定882
株式会社
森井総合鑑定790
株式会社
大和不動産鑑
370
定株式会社
大和不動産鑑687
定株式会社
一般財団法人
1,050 日本不動産研
究所
大和不動産鑑2,270
定株式会社
株式会社立地957
評価研究所
一般財団法人
1,920 日本不動産研
究所
森井総合鑑定2,380
株式会社
森井総合鑑定964
株式会社
森井総合鑑定652
株式会社
森井総合鑑定1,850
株式会社
株式会社立地2,270
評価研究所
株式会社立地803
評価研究所
株式会社谷澤
806
総合鑑定所
株式会社谷澤
1,750
総合鑑定所
株式会社谷澤
1,310
総合鑑定所
株式会社谷澤721
総合鑑定所
株式会社谷澤794
総合鑑定所
大和不動産鑑2,300
定株式会社
一般財団法人
2,230 日本不動産研
究所
株式会社中央1,150
不動産鑑定所
株式会社谷澤
1,610
総合鑑定所
株式会社谷澤
1,740
総合鑑定所

取得
（予定）
日

担保
設定の
有無
(注6)

平成18年
12月1日

無

平成19年
3月28日
平成19年
5月11日
平成19年
8月21日
平成19年
8月21日
平成19年
9月28日
平成19年
9月28日
平成20年
4月25日
平成20年
7月1日
平成19年
11月1日
平成19年
11月1日
平成19年
11月1日
平成19年
11月30日
平成20年
2月6日
平成20年
4月25日
平成20年
3月26日
平成20年
4月25日
平成20年
12月15日
平成22年
10月1日
平成22年
10月1日
平成22年
10月1日
平成23年
3月25日
平成23年
6月10日
平成24年
2月1日
平成24年
2月1日
平成24年
3月2日
平成24年
4月2日

無
無
無
無
無
無
無
無
無
無
無
無
無
無
無
無
無
無
無
無
無
無
無
無
無
無

信託期間
取得
投資
満了
（予定） 比率
（予定）日
価格
（％）
(注2)
（百万円） (注3)

貸借対照表
鑑定
計上額
評価額
（百万円） （百万円）
(注4)
(注5)

物件名称

信託受託
（予定）者
(注1)

住居 プライムメゾン－59 夕陽ヶ丘

みずほ信託
銀行株式会社

平成34年
3月31日

810

0.4

805

住居 プライムメゾン－60 北田辺

みずほ信託
銀行株式会社

平成34年
3月31日

540

0.3

538

住居
－61
住居
－62
住居
－63
住居
－64
住居
－65
住居
－66
住居
－67
住居
－68
住居
－69
住居
－70
住居
－71
住居
－72
住居
－73

三菱ＵＦＪ信託
銀行株式会社
みずほ信託
銀行株式会社
みずほ信託
銀行株式会社
みずほ信託
銀行株式会社
三菱ＵＦＪ信託
銀行株式会社
三菱ＵＦＪ信託
銀行株式会社
みずほ信託
銀行株式会社
三菱ＵＦＪ信託
銀行株式会社
みずほ信託
銀行株式会社
みずほ信託
銀行株式会社
みずほ信託
銀行株式会社
三菱ＵＦＪ信託
銀行株式会社
三井住友信託銀行株式会社

平成34年
3月31日
平成34年
6月30日
平成34年
9月30日
平成34年
9月30日
平成34年
9月30日
平成34年
9月30日
平成34年
9月30日
平成34年
9月30日
平成35年
2月28日
平成35年
2月28日
平成35年
2月28日
平成35年
2月28日
平成35年
2月28日

1,810

1.0

1,826

1,560

0.8

1,584

2,830

1.5

2,854

5,205

2.8

5,207

905

0.5

909

715

0.4

719

1,110

0.6

1,116

1,350

0.7

1,353

1,075

0.6

1,117

1,870

1.0

1,937

1,370

0.7

1,422

1,640

0.9

1,662

1,440

0.8

1,464

住居 エスティメゾン－74 白金台

三井住友信託銀行株式会社

平成35年
2月28日

1,900

1.0

1,987

住居
－75
住居
－76
住居
－77
住居
－78
住居
－79
住居
－80
住居
－81
住居
－82
住居
－83
住居
－84
住居
－85
住居
－86

みずほ信託
銀行株式会社
みずほ信託
銀行株式会社
みずほ信託
銀行株式会社
みずほ信託
銀行株式会社
みずほ信託
銀行株式会社
みずほ信託
銀行株式会社
みずほ信託
銀行株式会社
みずほ信託
銀行株式会社
みずほ信託
銀行株式会社
みずほ信託
銀行株式会社
みずほ信託
銀行株式会社
みずほ信託
銀行株式会社

平成35年
4月30日
平成35年
4月30日
平成35年
4月30日
平成35年
4月30日
平成35年
4月30日
平成35年
4月30日
平成35年
4月30日
平成35年
4月30日
平成35年
4月30日
平成35年
4月30日
平成35年
4月30日
平成35年
4月30日

1,370

0.7

1,417

1,170

0.6

1,211

729

0.4

756

844

0.5

876

1,540

0.8

1,597

847

0.5

878

863

0.5

895

954

0.5

989

958

0.5

993

1,950

1.0

2,023

2,730

1.5

2,834

1,380

0.7

1,434

物件
番号

プライムメゾン
百道浜
エスティメゾン秋葉原
エスティメゾン
笹塚
プライムメゾン
銀座イースト
プライムメゾン高見
プライムメゾン
矢田南
プライムメゾン
照葉
エスティメゾン
東白壁
エスティメゾン千石
エスティメゾン
代沢
エスティメゾン
戸越
エスティメゾン
瓦町
エスティメゾン
西天満

エスティメゾン
東新宿
エスティメゾン
元麻布
エスティメゾン
都立大学
エスティメゾン
武蔵小山Ⅱ
エスティメゾン中野
エスティメゾン新中野
エスティメゾン
中野富士見町
エスティメゾン
哲学堂
エスティメゾン
高円寺
エスティメゾン
押上
エスティメゾン
赤羽
エスティメゾン王子─ 71 ─

鑑定機関

一般財団法人
847 日本不動産研
究所
一般財団法人
547 日本不動産研
究所
株式会社谷澤
1,930
総合鑑定所
株式会社中央1,700
不動産鑑定所
大和不動産鑑2,950
定株式会社
株式会社中央5,410
不動産鑑定所
株式会社谷澤948
総合鑑定所
株式会社谷澤
748
総合鑑定所
大和不動産鑑1,200
定株式会社
株式会社谷澤
1,420
総合鑑定所
大和不動産鑑1,180
定株式会社
大和不動産鑑1,960
定株式会社
株式会社谷澤
1,490
総合鑑定所
株式会社谷澤
1,770
総合鑑定所
株式会社谷澤
1,570
総合鑑定所
一般財団法人
2,130 日本不動産研
究所
株式会社谷澤
1,490
総合鑑定所
株式会社谷澤
1,280
総合鑑定所
株式会社谷澤784
総合鑑定所
大和不動産鑑901
定株式会社
大和不動産鑑1,650
定株式会社
大和不動産鑑906
定株式会社
株式会社谷澤934
総合鑑定所
大和不動産鑑1,090
定株式会社
株式会社谷澤
1,070
総合鑑定所
株式会社谷澤2,160
総合鑑定所
大和不動産鑑2,900
定株式会社
大和不動産鑑
1,450
定株式会社

取得
（予定）
日

担保
設定の
有無
(注6)

平成24年
4月2日

無

平成24年
4月2日

無

平成24年
4月2日
平成24年
6月29日
平成24年
9月5日
平成24年
10月1日
平成24年
10月1日
平成24年
10月1日
平成24年
10月1日
平成24年
10月1日
平成25年
2月8日
平成25年
2月8日
平成25年
2月8日
平成25年
3月1日
平成25年
3月1日
平成25年
3月1日
平成25年
5月1日
平成25年
5月1日
平成25年
5月1日
平成25年
5月1日
平成25年
5月1日
平成25年
5月1日
平成25年
5月1日
平成25年
5月1日
平成25年
5月1日
平成25年
5月1日
平成25年
5月1日
平成25年
5月1日

無
無
無
無
無
無
無
無
無
無
無
無
無
無
無
無
無
無
無
無
無
無
無
無
無
無

物件
番号

信託受託
（予定）者
(注1)

物件名称

信託期間
取得
投資
満了
（予定） 比率
（予定）日
価格
（％）
(注2)
（百万円） (注3)

貸借対照表
鑑定
計上額
評価額
（百万円） （百万円）
(注4)
(注5)

一般財団法人
1,370 日本不動産研
究所
一般財団法人
1,230 日本不動産研
究所
株式会社中央1,670
不動産鑑定所
株式会社中央2,420
不動産鑑定所
大和不動産鑑497
定株式会社
株式会社谷澤
2,230
総合鑑定所
株式会社谷澤
2,140
総合鑑定所
一般財団法人
7,160 日本不動産研
究所
一般財団法人7,820 日本不動産研
究所
大和不動産鑑1,850
定株式会社
大和不動産鑑4,040
定株式会社
株式会社谷澤
1,770
総合鑑定所
大和不動産鑑1,700
定株式会社
一般財団法人
2,830 日本不動産研
究所
一般財団法人
1,670 日本不動産研
究所
一般財団法人1,100 日本不動産研
究所
株式会社立地2,272
評価研究所
大和不動産鑑1,710
定株式会社
一般財団法人
3,820 日本不動産研究所

住居 プライムメゾン－87 早稲田

三菱ＵＦＪ信託 平成35年
銀行株式会社
9月30日

1,280

0.7

1,310

住居 プライムメゾン－88 八丁堀

三井住友信託銀行株式会社

平成35年
9月30日

1,160

0.6

1,189

住居
－89
住居
－90
住居
－91
住居
－92
住居
－93

プライムメゾン
神保町
プライムメゾン
御殿山イーストマストライフ秋葉原
エスティメゾン葵
エスティメゾン
薬院

みずほ信託
銀行株式会社
みずほ信託
銀行株式会社
みずほ信託
銀行株式会社株式会社
りそな銀行
三井住友信託銀行株式会社

平成35年
9月30日
平成35年
9月30日
平成36年
1月31日
平成36年
1月31日
平成36年
3月31日

1,640

0.9

1,674

2,120

1.1

2,158

480

0.3

496

2,160

1.2

2,234

2,008

1.1

2,144

住居 エスティメゾン－94 錦糸町Ⅱ

みずほ信託
銀行株式会社

平成36年
4月30日

6,720

3.6

－

住居 エスティメゾン－95 大島みずほ信託
銀行株式会社

平成36年
4月30日

7,120

3.8

－

住居
－96
住居
－97
住居
－98
住居
－99

みずほ信託
銀行株式会社
三菱ＵＦＪ信託
銀行株式会社
三菱ＵＦＪ信託
銀行株式会社
三菱ＵＦＪ信託
銀行株式会社

平成36年
4月30日
平成36年
4月30日

1,755

0.9

－

3,760

2.0

－

未定

1,720

0.9

－

未定

1,680

0.9

－

住居
三井住友信託プライムメゾン大通公園－100
銀行株式会社

未定

2,660

1.4

－

住居
プライムメゾン南2条－101

三菱ＵＦＪ信託
銀行株式会社

未定

1,470

0.8

－

住居
プライムメゾン鴨々川
－102

みずほ信託
銀行株式会社

未定

970

0.5

－

住居 プライムメゾン－103 セントラルパーク
住居
マストライフ八広－104

三菱ＵＦＪ信託
銀行株式会社
みずほ信託
銀行株式会社

未定

2,230

1.2

－

未定

1,670

0.9

－

住居
プライムメゾン恵比寿－105

三菱ＵＦＪ信託
銀行株式会社

未定

3,585

1.9

－

169,54791.1

131,013

172,616
2,224

プライムメゾン
富士見台
エスティメゾン
鶴舞
プライムメゾン森下
プライムメゾン品川

住居 小計
商業
浜松プラザ(注7)－1三菱ＵＦＪ信託
銀行株式会社

平成37年
6月30日

3,820

2.1

3,663

商業
りんくう羽倉崎プラザ－3

三菱ＵＦＪ信託
銀行株式会社

平成37年
6月30日

4,697

2.5

4,734

商業
b-town南青山－4
商業
コジマNEW上福岡店
－5

みずほ信託
銀行株式会社
みずほ信託
銀行株式会社

平成28年
4月30日
平成28年
4月30日

1,530

0.8

1,512

1,300

0.7

1,257

─ 72 ─

鑑定機関－

株式会社立地
評価研究所
一般財団法人
4,960 日本不動産研
究所
株式会社立地1,120
評価研究所
森井総合鑑定
1,290
株式会社

取得
（予定）
日

担保
設定の
有無
(注6)

平成25年
10月1日

無

平成25年
10月1日

無

平成25年
10月1日
平成25年
10月1日
平成26年
1月21日
平成26年
1月31日
平成26年
3月28日

無
無
無
無
無

平成26年
5月1日

無

平成26年
5月1日

無

平成26年
5月1日
平成26年
5月1日
平成26年
11月4日
平成26年
11月4日

無
無
無
無

平成26年
11月4日

無

平成26年
11月4日

無

平成26年
11月4日

無

平成26年
11月4日
平成26年
11月4日

無
無

平成27年
1月15日

無

－

－

平成17年
7月28日

無

平成17年
7月28日

無

平成18年
5月17日
平成18年
5月17日

無
無

商業
b-toss池袋－7
商業
ジョイスクエア湯河原
－8

みずほ信託
銀行株式会社
みずほ信託
銀行株式会社

信託期間
取得
投資
満了
（予定） 比率
（予定）日
価格
（％）
(注2)
（百万円） (注3)
平成34年
1,980
1.1
3月3日
平成28年
1,810
1.0
10月22日ベルプラザ
商業
ショッピングセンター
－9
(注8)

みずほ信託
銀行株式会社

平成29年
12月2日

物件
番号

物件名称

信託受託
（予定）者
(注1)

貸借対照表
鑑定
計上額
評価額
（百万円） （百万円）
(注4)
(注5)
1,963
1,705

鑑定機関

取得
（予定）
日

株式会社立地
評価研究所
株式会社立地
1,530
評価研究所

平成18年
10月23日平成18年
10月23日
平成19年
12月3日、
平成21年
株式会社立地
1,190
8月31日
評価研究所
及び
平成24年
6月29日

1,610

担保
設定の
有無
(注6)
無
無

1,355

0.7

1,382

その他信託不動産（商業施設） 小計

16,493

8.9

16,21913,924－－－

本募集取得予定資産取得後のポートフォリオの合計

186,041100.0

147,232

186,540

－

－

－

(注1)

無

「信託受託（予定）者」欄には、本書の日付で売却されたb-town神宮前Ⅱを除く平成26年3月末日現在の保有資産（以下「b-town神
宮前Ⅱを除く第17期末保有資産」といいます。）及び第18期取得済資産に係る本書の日付現在の信託受託者又は本書の日付現在において本募集取得予定資産に係る信託の受託につき合意をしている信託受託予定者を記載しています。

(注2) 「信託期間満了（予定）日」欄は、信託契約又は信託に係る受託者との確認書に基づき記載しています。
(注3)「投資比率」欄には、上記表の「本募集取得予定資産取得後のポートフォリオの合計」欄の取得（予定）価格の合計に対するbtown神宮前Ⅱを除く第17期末保有資産、第18期取得済資産又は本募集取得予定資産の取得（予定）価格の占める比率を、小数第2位を四捨五入して記載しています。

(注4)「貸借対照表計上額」欄には、b-town神宮前Ⅱを除く第17期末保有資産につき、平成26年3月末日現在の貸借対照表計上額を記載し
ています。

(注5)

「鑑定評価額」欄には、b-town神宮前Ⅱを除く第17期末保有資産については平成26年3月末日を価格時点とする不動産鑑定士による鑑定評価に基づく評価額を、第18期取得済資産については平成26年3月1日、本募集取得予定資産については平成26年9月1日を価格時点とする不動産鑑定士による鑑定評価に基づく評価額をそれぞれ記載しています。

(注6)「担保設定の有無」欄には、b-town神宮前Ⅱを除く第17期末保有資産及び第18期取得済資産については、本書の日付現在の担保設定の有無を、本募集取得予定資産については本投資法人の取得後の担保設定の予定の有無を記載しています。

(注7)

浜松プラザは、浜松プラザイーストエリアに所在する5棟の建物（イトーヨーカ堂棟、赤ちゃん本舗棟、ゼビオ棟、ハマプラ・フレ
スポ棟及び管理棟）と浜松プラザウエストエリアに所在する2棟の建物（浜松ウエスト棟及び浜松プラザスポーツ棟（ゼクシス））の合計7棟の建物から構成されている複合型商業施設です。本投資法人は、このうち、ハマプラ・フレスポ棟及び浜松プラザスポーツ棟（ゼクシス）の建物以外の不動産に係る信託受益権を、平成17年7月28日に取得し運用を開始しましたが、平成24年3月30日及び平成25年9月30日付でその一部を譲渡しており、浜松プラザイーストのイトーヨーカ堂棟及びその敷地を除く部分（以下「浜松プラザイーストのゼビオ棟その他部分」といいます。）に係る不動産信託受益権の準共有持分49％のみを保有しています。そのため、「取得（予定）価格」、「貸借対照表計上額」及び「鑑定評価額」欄には、当該譲渡部分は含んでいません。

(注8)

ベルプラザショッピングセンターは、平成19年12月3日に取得価格1,336百万円で取得し運用開始したものですが、平成21年8月31日に敷地内の水路跡地並びに近接する看板及びその敷地を取得価格合計1百万円で追加取得しています。また、敷地内に増築した建物
を平成24年6月29日に取得価格18百万円で追加取得しています。

(注9) 金額については、百万円未満を切り捨てて記載しています。

─ 73 ─

②

信託不動産の概要(イ)

信託不動産の名称、所在地、用途、敷地面積、延床面積、構造・階数及び建築時期
所在地
(注1)

用途
(注2)
共同住宅、
店舗
共同住宅、
店舗

エスティメゾン五反田(注4)
エスティメゾン
大井仙台坂

東京都中央区
銀座
東京都港区
六本木
東京都渋谷区
東
東京都渋谷区
広尾
東京都千代田区神田多町
東京都新宿区
北新宿
東京都台東区
駒形
東京都町田市
原町田
神奈川県川崎市川崎区小川町
愛知県名古屋
市千種区今池神奈川県川崎
市幸区古市場神奈川県横浜市神奈川区鶴屋町
東京都江東区
亀戸
東京都目黒区三田
千葉県八千代市緑が丘
東京都豊島区
巣鴨
大阪府大阪市
都島区
東野田町
東京都目黒区
目黒本町
神奈川県横浜市神奈川区
六角橋
大阪府大阪市西区南堀江
東京都品川区
西五反田
東京都品川区
東大井

住居－26

エスティメゾン
品川シーサイド

東京都品川区
東品川

住居－27

エスティメゾン南麻布

住居－28

エスティメゾン城東

住居－29

エスティメゾン塚本

物件番号

物件名称

住居－1

エスティメゾン銀座

住居－3

エスティメゾン麻布永坂

住居－4

エスティメゾン恵比寿Ⅱ

住居－5

エスティメゾン恵比寿

住居－6

エスティメゾン神田

住居－8

エスティメゾン北新宿

住居－10

エスティメゾン浅草駒形

住居－11

エスティメゾン町田

住居－12

エスティメゾン川崎

住居－13

エスティメゾン今池

住居－14

エスティメゾン新川崎

住居－15

エスティメゾン横浜

住居－16

エスティメゾン亀戸

住居－17

エスティメゾン目黒

住居－18

エスティメゾン
八千代緑が丘住居－19

エスティメゾン巣鴨

住居－20

エスティメゾン京橋

住居－21

エスティメゾン目黒本町

住居－22

エスティメゾン白楽

住居－23

エスティメゾン南堀江

住居－24
住居－25

敷地面積
（㎡）
(注1)
636.36677.45

延床面積
（㎡）
(注1)

構造・階数
(注1)
(注3)
ＳＲＣ、16Ｆ／
7,836.57
Ｂ1Ｆ
ＳＲＣ・ＲＣ、
2,317.87
15Ｆ／Ｂ1Ｆ
2,452.69 ＲＣ、10Ｆ

建築時期
(注1)
平成17年2月7日
平成16年1月16日

共同住宅

561.58

共同住宅

169.00871.90 ＳＲＣ、10Ｆ

平成16年10月20日

共同住宅

307.692,028.19 ＳＲＣ、12Ｆ

平成16年2月20日

共同住宅

504.412,204.07 ＲＣ、10Ｆ

平成16年8月6日

共同住宅

663.54

3,406.10 ＳＲＣ、13Ｆ

平成16年7月28日

共同住宅

587.484,033.59 ＳＲＣ、15Ｆ

平成16年2月23日

共同住宅

683.694,656.10 ＲＣ、13Ｆ

平成16年7月15日

居宅

360.54

1,375.76

ＳＲＣ・ＲＣ、
10Ｆ

平成3年10月15日

共同住宅

1,992.09

共同住宅、
店舗

611.41

3,076.45

ＲＣ、11Ｆ／
Ｂ1Ｆ

平成19年1月23日

共同住宅、
店舗

438.432,899.67 ＳＲＣ、11Ｆ

平成17年11月30日

共同住宅

578.01

1,283.92 ＲＣ、5Ｆ

平成17年11月28日

共同住宅、事務所、店舗
共同住宅、
店舗

1,289.14
965.703,737.47 ＲＣ、5Ｆ

平成15年6月13日

ＳＲＣ、13Ｆ／
Ｂ1Ｆ
ＲＣ、8Ｆ／
2,785.83
Ｂ1Ｆ
5,420.53

平成11年3月5日

平成10年1月10日
平成19年2月22日

共同住宅、
店舗

799.685,995.82 ＲＣ、15Ｆ

平成18年3月2日

共同住宅

865.22

1,975.84

ＲＣ、3Ｆ／
Ｂ1Ｆ

平成18年2月22日

共同住宅

457.54

1,593.68 ＲＣ、7Ｆ

平成18年2月2日

475.06

1,994.14 ＲＣ、11Ｆ

平成19年2月19日

593.325,590.34

558.393,440.73 ＳＲＣ、15Ｆ

共同住宅、
店舗
共同住宅、
事務所
共同住宅、
店舗
共同住宅

東京都港区
共同住宅
南麻布
大阪府大阪市共同住宅
城東区野江
大阪府大阪市共同住宅
淀川区塚本

─ 74 ─

ＳＲＣ、14Ｆ／
Ｂ1Ｆ

平成18年3月2日
平成18年8月10日

Ⅰ、Ⅱ
ＲＣ、7Ｆ
Ⅲ
ＲＣ、9Ｆ

平成18年6月23日

487.27

1,479.61 ＲＣ、7Ｆ

平成18年8月23日

740.492,232.26 ＲＣ、9Ｆ

平成18年8月31日

808.542,565.66 ＲＣ、11Ｆ

平成18年8月10日

1,049.00

3,127.48

物件番号

物件名称

住居－30

エスティメゾン川崎Ⅱ

住居－31

エスティメゾン麻布十番

住居－33

エスティメゾン板橋本町

住居－34

エスティメゾン大泉学園

住居－35

エスティメゾン天神東Ⅰ

住居－36

エスティメゾン天神東Ⅱ

住居－37

エスティメゾン
四条西洞院

住居－39

エスティメゾン東品川

住居－40

エスティメゾン
八王子みなみ野

住居－41

エスティメゾン西中島

住居－42
住居－43
住居－44
住居－45

エスティメゾン
板橋区役所前エスティメゾン武蔵小山(注4)
エスティメゾン千駄木(注4)
エスティメゾン四谷坂町
(注4)

住居－46

エスティメゾン博多東

住居－47

エスティメゾン上呉服

住居－48

エスティメゾン三軒茶屋

住居－50

プライムメゾン
武蔵野の杜

住居－51

プライムメゾン東桜

住居－52
住居－53

プライムメゾン
萱場公園
エスティメゾン
三軒茶屋Ⅱ

住居－54

エスティメゾン板橋Ｃ6

住居－55

マスト博多(注5)

住居－56

エスティメゾン錦糸町

住居－57

エスティメゾン
武蔵小金井

住居－58

プライムメゾン御器所

住居－59

プライムメゾン夕陽ヶ丘

所在地
(注1)
神奈川県
川崎市川崎区
小川町
東京都港区
麻布十番
東京都板橋区
大和町
東京都練馬区
東大泉
福岡県福岡市
博多区須崎町福岡県福岡市
博多区須崎町京都府京都市
下京区西洞院
通四条下る妙伝寺町
東京都品川区
東品川
東京都八王子市西片倉
大阪府大阪市
東淀川区東中島
東京都板橋区
板橋
東京都品川区
荏原
東京都文京区千駄木
東京都新宿区坂町
福岡県福岡市博多区吉塚
福岡県福岡市博多区上呉服町
東京都世田谷区三軒茶屋
東京都小平市
上水本町
愛知県名古屋
市東区東桜
愛知県名古屋
市千種区萱場
東京都世田谷区下馬
東京都板橋区
大山東町
福岡県福岡市
博多区博多駅前
東京都墨田区
錦糸
東京都小金井
市本町
愛知県名古屋
市昭和区阿由知通
大阪府大阪市
天王寺区上汐

用途
(注2)

敷地面積
（㎡）
(注1)

共同住宅

延床面積
（㎡）
(注1)

構造・階数
(注1)
(注3)

建築時期
(注1)

601.383,193.14 ＲＣ、14Ｆ

380.26

2,097.45

220.85

1,446.78 ＲＣ、12Ｆ

平成19年2月27日

共同住宅

618.001,542.16 ＲＣ、6Ｆ

平成19年2月22日

共同住宅

239.18

1,158.70 ＳＲＣ、15Ｆ

平成19年1月31日

共同住宅

514.892,108.69 ＳＲＣ、13Ｆ

平成19年5月23日

共同住宅

400.593,374.74

ＲＣ、12Ｆ／
Ｂ1Ｆ

平成20年4月8日

共同住宅

1,028.92

3,338.12 ＲＣ、8Ｆ

平成20年5月23日

共同住宅

1,134.50

2,243.06 ＲＣ、5Ｆ

平成19年3月6日

共同住宅

969.02

3,947.24 ＲＣ、14Ｆ

平成19年4月18日

共同住宅

731.71

4,322.19 ＲＣ、14Ｆ

平成19年4月22日

共同住宅

512.62

1,616.87 ＲＣ、7Ｆ

平成19年11月5日

共同住宅

250.44

1,239.10

ＲＣ・Ｓ、
15Ｆ

平成20年1月9日

共同住宅

905.083,675.01 ＲＣ、7Ｆ

平成20年3月29日

共同住宅

4,590.91

9,465.09 ＲＣ、9Ｆ

平成19年11月21日

共同住宅

593.552,523.71 ＲＣ、14Ｆ

平成20年3月14日

共同住宅

153.83954.94 ＲＣ、13Ｆ

平成20年1月22日

共同住宅

5,116.62

4,412.42 ＲＣ、3Ｆ

平成19年12月19日

共同住宅

846.053,517.62 ＳＲＣ、14Ｆ

平成20年2月15日

共同住宅

1,129.02

2,301.42 ＲＣ、10Ｆ

平成18年11月7日

473.85

1,006.89 ＲＣ、5Ｆ

平成20年1月28日

773.485,249.34 ＲＣ、14Ｆ

平成20年3月12日

共同住宅

2,457.01

11,621.67 ＳＲＣ、14Ｆ

平成17年1月15日

共同住宅

338.57

1,718.10 ＲＣ、10Ｆ

平成18年9月6日

共同住宅、
店舗

520.252,676.36

共同住宅

1,429.67

4,691.72 ＳＲＣ、14Ｆ

平成20年10月28日

共同住宅

547.152,336.49 ＲＣ、14Ｆ

平成19年2月16日

共同住宅、
店舗
共同住宅、
診療所

共同住宅、
店舗
共同住宅、
事務所

─ 75 ─

ＲＣ、12Ｆ／
Ｂ1Ｆ

ＳＲＣ・ＲＣ、
13Ｆ／Ｂ1Ｆ

平成19年2月27日
平成19年2月22日

平成17年2月2日

物件番号

物件名称

住居－60

プライムメゾン北田辺

住居－61

プライムメゾン百道浜

住居－62

エスティメゾン秋葉原

住居－63

エスティメゾン笹塚

住居－64

プライムメゾン
銀座イースト

住居－65

プライムメゾン高見

住居－66

プライムメゾン矢田南

住居－67

プライムメゾン照葉

住居－68

エスティメゾン東白壁

住居－69

エスティメゾン千石

住居－70

エスティメゾン代沢

住居－71

エスティメゾン戸越

住居－72

エスティメゾン瓦町

住居－73

エスティメゾン西天満

住居－74

エスティメゾン白金台

住居－75

エスティメゾン東新宿

住居－76

エスティメゾン元麻布

住居－77

エスティメゾン都立大学

住居－78

エスティメゾン
武蔵小山Ⅱ

住居－79

エスティメゾン中野

住居－80

エスティメゾン新中野

住居－81

エスティメゾン
中野富士見町

住居－82

エスティメゾン哲学堂

住居－83

エスティメゾン高円寺

住居－84

エスティメゾン押上

住居－85

エスティメゾン赤羽

住居－86

エスティメゾン王子

住居－87

プライムメゾン早稲田

住居－88

プライムメゾン八丁堀

所在地
(注1)
大阪府大阪市
東住吉区北田辺
福岡県福岡市
早良区百道浜東京都台東区上野
東京都渋谷区
笹塚
東京都中央区
築地
愛知県名古屋
市千種区高見愛知県名古屋
市東区矢田南福岡県福岡市
東区香椎照葉
愛知県名古屋
市東区芳野
東京都文京区千石
東京都世田谷区代沢
東京都品川区
戸越
大阪府大阪市
中央区瓦町
大阪府大阪市
北区西天満
東京都品川区
上大崎
東京都新宿区
新宿
東京都港区
元麻布
東京都目黒区平町
東京都品川区小山
東京都中野区中央
東京都中野区本町
東京都中野区弥生町
東京都中野区
松が丘
東京都杉並区
高円寺南
東京都墨田区
業平
東京都北区
赤羽
東京都北区
王子
東京都新宿区
早稲田鶴巻町
東京都中央区
八丁堀

用途
(注2)

敷地面積
（㎡）
(注1)

延床面積
（㎡）
(注1)

構造・階数
(注1)
(注3)

建築時期
(注1)

共同住宅

640.92

2,112.46 ＲＣ、10Ｆ

平成18年6月13日

共同住宅

4,069.42

8,945.61 ＲＣ、13Ｆ

平成8年2月29日

共同住宅

458.322,821.47

共同住宅

909.33

4,263.10 ＲＣ、10Ｆ

共同住宅、
店舗

969.108,724.48

共同住宅

1,129.17

2,354.34 ＲＣ、12Ｆ

共同住宅

1,148.53

2,430.23

共同住宅

4,130.59

7,953.60 ＲＣ、10Ｆ

平成17年8月31日

共同住宅

1,959.76

4,232.39 ＳＲＣ、15Ｆ

平成18年2月27日

共同住宅

1,002.14

2,068.21 ＲＣ、5Ｆ

平成21年8月6日

共同住宅

1,901.36

2,948.98 ＲＣ、3Ｆ

平成22年2月18日

共同住宅

679.82

2,545.90 ＲＣ、7Ｆ

平成21年6月25日

共同住宅、
事務所

655.894,580.48 ＲＣ、14Ｆ

平成18年10月17日

共同住宅

519.65

4,514.05 ＲＣ、23Ｆ

平成19年11月30日

共同住宅

1,279.67

ＲＣ、7Ｆ／
Ｂ1Ｆ

平成15年9月16日

共同住宅

704.82

2,227.87 ＲＣ、6Ｆ

平成21年4月17日

共同住宅

755.991,699.44 ＲＣ、5Ｆ

平成21年11月9日

共同住宅

766.84

1,399.75 ＲＣ、3Ｆ

平成21年2月23日

共同住宅

609.81

1,436.58 ＲＣ、5Ｆ

平成21年5月25日

共同住宅、
店舗

687.472,608.04 ＲＣ、10Ｆ

平成21年6月24日

共同住宅

747.64

1,508.07 ＲＣ、4Ｆ

平成21年10月22日

共同住宅

907.66

1,531.56 ＲＣ、3Ｆ

平成21年2月16日

共同住宅

686.93

1,858.00 ＲＣ、8Ｆ

平成21年10月21日

共同住宅

1,100.15

1,977.24 ＲＣ、3Ｆ

平成21年3月10日

共同住宅

1,134.70

4,344.84 ＲＣ、7Ｆ

平成22年4月23日

共同住宅

1,157.02

5,675.18 ＳＲＣ、13Ｆ

平成21年11月25日

共同住宅

518.872,939.76 ＲＣ、16Ｆ

平成22年7月6日

共同住宅

358.54

ＲＣ、13Ｆ／
1,914.93
Ｂ1Ｆ

平成24年11月8日

共同住宅

302.07

1,901.58 ＲＣ、9Ｆ

平成24年11月16日

─ 76 ─

2,797.66

ＲＣ、12Ｆ／
Ｂ1Ｆ

ＲＣ、14Ｆ／
Ｂ1Ｆ

ＲＣ・ＳＲＣ、
12Ｆ

平成18年2月24日
平成16年9月7日
平成18年2月28日
平成20年8月27日
平成19年7月18日

物件番号

物件名称

住居－89

プライムメゾン神保町

住居－90

プライムメゾン御殿山
イースト

住居－91

マストライフ秋葉原

住居－92

エスティメゾン葵

住居－93

エスティメゾン薬院

住居－94

エスティメゾン錦糸町Ⅱ

住居－95

エスティメゾン大島

住居－96

プライムメゾン富士見台

住居－97

エスティメゾン鶴舞

住居－98

プライムメゾン森下

住居－99

プライムメゾン品川

住居－100 プライムメゾン大通公園
住居－101 プライムメゾン南2条

住居－102 プライムメゾン鴨々川
住居－103

プライムメゾン
セントラルパーク

住居－104 マストライフ八広
住居－105 プライムメゾン恵比寿

所在地
(注1)
東京都千代田区神田神保町東京都品川区
北品川
東京都千代田区神田佐久間河岸
愛知県名古屋市東区葵
福岡県福岡市中央区平尾
東京都墨田区
江東橋
東京都江東区大島
愛知県名古屋
市千種区富士見台
愛知県名古屋
市中区千代田東京都江東区森下
東京都品川区
北品川
北海道札幌市
中央区大通西北海道札幌市
中央区南二条西北海道札幌市
中央区南七条西福岡県福岡市
東区香椎照葉
東京都墨田区八広
東京都渋谷区
恵比寿

用途
(注2)
共同住宅

389.48共同住宅

2,167.60

共同住宅
共同住宅、
店舗
共同住宅、
店舗
共同住宅、
店舗
共同住宅、
店舗

商業－1

浜松プラザ(注6)

商業－3

りんくう羽倉崎プラザ
(注7)

商業－4

b-town南青山

商業－5

コジマNEW上福岡店

商業－7

b-toss池袋

商業－8

ジョイスクエア湯河原

商業－9

ベルプラザショッピング
センター(注8)

構造・階数
(注1)
(注3)

建築時期
(注1)

2,341.30 ＲＣ、14Ｆ

平成25年3月1日

ＲＣ、4Ｆ／
Ｂ1Ｆ

平成23年1月18日

151.48939.79 ＲＣ、12Ｆ

平成18年10月3日

906.67

5,107.47 ＲＣ、14Ｆ

平成19年10月3日

3,727.89

ＲＣ、15Ｆ；
ＲＣ、11Ｆ

5,590.13

1,679.75

11,160.19 ＲＣ、15Ｆ

平成20年1月17日

3,003.87

11,940.22 ＲＣ、15Ｆ

平成19年9月13日

共同住宅

4,882.14

6,173.03 ＲＣ、4Ｆ

平成19年4月24日

共同住宅、
店舗

3,470.05

21,577.20

共同住宅

461.602,668.30 ＲＣ、12Ｆ

平成25年5月14日

972.94

2,693.31 ＲＣ、6Ｆ

平成26年2月18日

共同住宅、
店舗
共同住宅、
店舗

ＳＲＣ・Ｓ、
14Ｆ／Ｂ2Ｆ

平成18年2月2日

平成11年11月27日

1,007.42

11,090.88

ＲＣ、
18Ｆ／Ｂ1Ｆ

平成20年12月15日

共同住宅

1,085.66

8,477.68 ＲＣ、14Ｆ

平成21年11月30日

共同住宅

754.61

6,160.49 ＲＣ、13Ｆ

平成21年10月30日

共同住宅

5,000.02

10,249.72 ＲＣ、14Ｆ

平成23年2月3日

1,228.41

4,012.49 ＲＣ、13Ｆ

平成23年1月14日

587.16

3,798.12 ＲＣ、12Ｆ

平成26年6月5日

共同住宅、
店舗
共同住宅、
店舗
－

106,321.47

382,185.30－－

店舗、事務所

73,937.28

11,229.79

Ｓ、1Ｆ；Ｓ、2
Ｆ；Ｓ、2Ｆ平成12年11月7日
及び平成12年11月9日

宅地

53,231.66

－

－

－

店舗、
共同住宅

385.32

店舗

4,877.90

店舗

223.38

店舗

5,425.13

長野県上田市
店舗
中丸子

その他信託不動産（商業施設） 小計

延床面積
（㎡）
(注1)

1,342.00

住居 小計
静岡県浜松市
東 区 上 西 町、
原 島 町、宮 竹町
大阪府泉南郡田 尻 町、泉 佐
野市羽倉崎
東京都港区
南青山
埼玉県ふじみ野市上福岡
東京都豊島区
西池袋
神奈川県
足柄下郡
湯河原町中央

敷地面積
（㎡）
(注1)

－

797.63

ＲＣ、3Ｆ／
Ｂ1Ｆ

3,413.40 Ｓ、2Ｆ
1,474.21

ＲＣ、9Ｆ／
Ｂ1Ｆ

平成18年2月28日
平成8年10月14日
平成17年11月12日

6,326.53 Ｓ、2Ｆ

平成18年9月22日

23,304.57

6,283.76 Ｓ、1Ｆ

平成4年11月30日、平成18年7月12日
及び
平成24年6月26日

161,385.24

29,525.32

─ 77 ─

－

－

物件番号

物件名称

所在地
(注1)

本募集取得予定資産取得後のポートフォリオの合計
(注1)

用途
(注2)

敷地面積
（㎡）
(注1)

延床面積
（㎡）
(注1)

構造・階数
(注1)
(注3)

建築時期
(注1)

－

267,706.71

411,710.62－－「所在地」、「敷地面積」、「延床面積」、「構造・階数」及び「建築時期」については、いずれも登記簿上の表示に基づき記載しています。

(注2)「用途」については、登記簿上表示されている種類又は地目のうち、本投資法人の取得に係る部分における主要なものを記載しています。

(注3)「ＲＣ」は鉄筋コンクリート造、「ＳＲＣ」は鉄骨鉄筋コンクリート造、「Ｓ」は鉄骨造、「Ｆ」は階数、「Ｂ」は地下をそれぞれ意味します。

(注4)

エスティメゾン五反田、エスティメゾン武蔵小山、エスティメゾン千駄木及びエスティメゾン四谷坂町に係る敷地権（所有権の共有持分）の割合は、それぞれ426,933分の387,036、127,609分の117,678、103,842分の89,730及び329,739
分の245,317ですが、「敷地面積」は、信託不動産に係る土地全体の面積を記載しています。また、「延床面積」は、建物全体の面積を記載していますが、本投資法人の取得に係る専有部分の延床面積はそれぞれ3,637.18㎡、1,148.58㎡、
867.27㎡及び2,253.07㎡です。

(注5)

マスト博多は、独立行政法人都市再生機構を土地所有者とし、借地期間を平成14年12月1日から50年間とする一般定期借地権が設定されている借地上の物件であり、「敷地面積」は、当該借地契約に表示されている借地面積を記載していま
す。

(注6)

浜松プラザは、前記「① 信託不動産の価格及び投資比率」の(注7)に記載のとおり、本投資法人は、浜松プラザイース
トのゼビオ棟その他部分に係る不動産信託受益権の準共有持分49％のみ保有していますが、「敷地面積」及び「延床面積」については、浜松プラザイーストのゼビオ棟その他部分全体の面積を記載しています。なお、浜松プラザイーストのゼビオ棟その他部分の敷地に存するハマプラ・フレスポ棟については、建物の敷地を賃貸しており、建物は敷地の賃借人所有となっているため、上記表中において「延床面積」には含めておらず、「構造・階数」及び「建築時期」は記載していません。

(注7)

りんくう羽倉崎プラザは貸地であり、建物はテナント所有となっているため、「延床面積」、「構造・階数」及び「建築時期」については記載していません。

(注8)

ベルプラザショッピングセンターは、複合型商業施設であり、合計4棟の建物（センター棟、ショップ棟、レストラン
棟、クリスタル広場別棟）により構成されています。4棟の建物の構造・階数は全て同じです。

─ 78 ─

(ロ)地震リスクに関する評価報告書におけるPML値
本投資法人は、b-town神宮前Ⅱを除く第17期末保有資産、第18期取得済資産及び本募集取得予定資産について、損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社からポートフォリオ地震PML評価報告書を取得しています。ポートフォリオ地震PML評価報告書の記載は報告者の意見を示したものにとどまり、本投資法人がその内容の正確性を保証するものではありません。
ポートフォリオ地震PML評価報告書記載の予想最大損失率（PML）は、以下のとおりです。なお、「予想最大損失率（PML）」とは、地震による予想最大損失率（Probable Maximum Loss）を意味し、個別物件に関するものと、ポートフォリオ全体に関するものとがあります。PMLについての統一された厳密な定義はありませんが、本書においては、想定した予定使用期間（50年＝一般的建物の耐用年数）中に想定される最大規模の地震（再現期間475年、50年間に起こる可能性が10％の大地震）によりどの程度の被害を被るかを、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率（％）で示したものをいいます。
物件番号

予想最大損失率（PML）（％）
(注1)

物件名称

住居－1

エスティメゾン銀座

5.0

住居－3

エスティメゾン麻布永坂

3.6

住居－4

エスティメゾン恵比寿Ⅱ

8.8

住居－5

エスティメゾン恵比寿

4.1

住居－6

エスティメゾン神田

6.6

住居－8

エスティメゾン北新宿

5.1

住居－10

エスティメゾン浅草駒形

6.1

住居－11

エスティメゾン町田

3.2

住居－12

エスティメゾン川崎

8.3

住居－13

エスティメゾン今池

12.7

住居－14

エスティメゾン新川崎

5.0

住居－15

エスティメゾン横浜

8.2

住居－16

エスティメゾン亀戸

4.8

住居－17

エスティメゾン目黒

8.4

住居－18

エスティメゾン八千代緑が丘

6.1

住居－19

エスティメゾン巣鴨

4.7

住居－20

エスティメゾン京橋

12.5

住居－21

エスティメゾン目黒本町

4.9

住居－22

エスティメゾン白楽

12.0

住居－23

エスティメゾン南堀江

5.3

住居－24

エスティメゾン五反田 (注2)

4.7

住居－25

エスティメゾン大井仙台坂

5.9

住居－26

エスティメゾン
品川シーサイド

住居－27

エスティメゾン南麻布

10.3

住居－28

エスティメゾン城東

13.5

住居－29

エスティメゾン塚本

11.9

住居－30

エスティメゾン川崎Ⅱ

6.4

住居－31

エスティメゾン麻布十番

5.8

住居－33

エスティメゾン板橋本町

7.2

Ⅰ

8.8

Ⅱ

9.7

Ⅲ

10.3

─ 79 ─

物件番号

物件名称

予想最大損失率（PML）（％）
(注1)

住居－34

エスティメゾン大泉学園

6.6

住居－35

エスティメゾン天神東Ⅰ

0.7

住居－36

エスティメゾン天神東Ⅱ

0.7

住居－37

エスティメゾン四条西洞院

4.1

住居－39

エスティメゾン東品川

11.9

住居－40

エスティメゾン八王子みなみ野

14.2

住居－41

エスティメゾン西中島

13.6

住居－42

エスティメゾン板橋区役所前

2.9

住居－43

エスティメゾン武蔵小山 (注2)

8.3

住居－44

エスティメゾン千駄木 (注2)

4.4

住居－45

エスティメゾン四谷坂町 (注2)

5.6

住居－46

エスティメゾン博多東

1.5

住居－47

エスティメゾン上呉服

4.6

住居－48

エスティメゾン三軒茶屋

13.6

住居－50

プライムメゾン武蔵野の杜

9.3

住居－51

プライムメゾン東桜

11.4

住居－52

プライムメゾン萱場公園

12.1

住居－53

エスティメゾン三軒茶屋Ⅱ

9.7

住居－54

エスティメゾン板橋Ｃ6

5.3

住居－55

マスト博多

3.8

住居－56

エスティメゾン錦糸町

4.5

住居－57

エスティメゾン武蔵小金井

8.1

住居－58

プライムメゾン御器所

11.6

住居－59

プライムメゾン夕陽ヶ丘

9.4

住居－60

プライムメゾン北田辺

13.0

住居－61

プライムメゾン百道浜

4.3

住居－62

エスティメゾン秋葉原

11.1

住居－63

エスティメゾン笹塚

8.5

住居－64

プライムメゾン銀座イースト

6.2

住居－65

プライムメゾン高見

13.9

住居－66

プライムメゾン矢田南

13.0

住居－67

プライムメゾン照葉

4.4

住居－68

エスティメゾン東白壁

10.9

住居－69

エスティメゾン千石

8.5

住居－70

エスティメゾン代沢

4.1

住居－71

エスティメゾン戸越

13.2

住居－72

エスティメゾン瓦町

10.7

住居－73

エスティメゾン西天満

2.7

住居－74

エスティメゾン白金台

7.3

住居－75

エスティメゾン東新宿

8.0

住居－76

エスティメゾン元麻布

13.4

住居－77

エスティメゾン都立大学

11.8

住居－78

エスティメゾン武蔵小山Ⅱ

7.2

住居－79

エスティメゾン中野

3.6

住居－80

エスティメゾン新中野

10.1

─ 80 ─

物件番号

予想最大損失率（PML）（％）
(注1)

物件名称

住居－81

エスティメゾン中野富士見町

11.4

住居－82

エスティメゾン哲学堂

5.5

住居－83

エスティメゾン高円寺

11.0

住居－84

エスティメゾン押上

5.8

住居－85

エスティメゾン赤羽

4.5

住居－86

エスティメゾン王子

4.7

住居－87

プライムメゾン早稲田

1.6

住居－88

プライムメゾン八丁堀

8.0

住居－89

プライムメゾン神保町

5.6

住居－90

プライムメゾン御殿山イースト

10.5

住居－91

マストライフ秋葉原

12.7

住居－92

エスティメゾン葵

11.0

住居－93

エスティメゾン薬院

12.5

住居－94

エスティメゾン錦糸町Ⅱ

5.1

住居－95

エスティメゾン大島

5.0

住居－96

プライムメゾン富士見台

13.5

住居－97

エスティメゾン鶴舞

11.2

住居－98

プライムメゾン森下

5.2

住居－99

プライムメゾン品川

11.4

住居－100プライムメゾン大通公園

0.4

住居－101

プライムメゾン南2条

0.5

住居－102

プライムメゾン鴨々川

0.3

住居－103

プライムメゾンセントラルパーク
(注3)

5.4

住居－104

マストライフ八広6.8

住居－105

プライムメゾン恵比寿

5.3

赤ちゃん本舗棟・
ゼビオ棟

6.4

管理棟

7.3

商業－1

浜松プラザ
(注2)

商業－3

りんくう羽倉崎プラザ (注3)

商業－4b-town南青山

7.2

商業－5

コジマNEW上福岡店

5.1

商業－7

b-toss池袋

4.4

商業－8

ジョイスクエア湯河原

14.6

商業－9

センター棟
ショップ棟
レストラン棟
クリスタル広場
別棟
本募集取得予定資産取得後のポートフォリオ全体
ベルプラザ
ショッピングセンター

─ 81 ─

-

4.6
3.4
4.5

(注1)

「予想最大損失率（PML）」については、平成26年9月の調査時点の数値であり、小数第2位を四捨五入して記載しています。また、本募集取得予定資産取得後のポートフォリオ全体には貸地であるりんくう羽倉崎プラザは含みません（後記(注3)をご参照下さい。）。

(注2)

エスティメゾン五反田、エスティメゾン武蔵小山、エスティメゾン千駄木及びエスティメゾン四谷坂町に関する予想最大損失率（PML）は、建物全体について記載しており、本投資法人が取得した信託受益権に係る建物の区分所有権のみに関するものではありません。
また、浜松プラザに関する予想最大損失率（PML）は、建物全体について記載しており、本投資法人が保有している信託受益権の準共有持分のみに関するものではありません。

(注3)

りんくう羽倉崎プラザは貸地であり、建物はテナント所有となっているため、予想最大損失率（PML）は存在しません。また、本募集取得予定資産の一つであるプライムメゾンセントラルパークについては、取得予定の建物に係る予想最大損失率（PML）のみを記載しており、テナントが所有する貸地上の建物については記載していません。

(ハ)

ポートフォリオのエリア別分布状況（本募集取得予定資産取得後）

投資エリア

物件数
ポートフォリオ全体

うち住居

東京圏

71物件

67物件

東京圏主要都市部

65物件

63物件

東京圏その他都市部

6物件

4物件

全国主要都市

35物件

32物件

札幌市

3物件

3物件

名古屋市

10物件

10物件

京都市

1物件

1物件

大阪市

9物件

9物件

福岡市

9物件

9物件

その他(注)

3物件-(注) 大阪府泉南郡・泉佐野市、静岡県浜松市及び長野県上田市にそれぞれ1物件ずつ所在しています。

─ 82 ─

③

賃貸借状況の概要
本募集取得予定資産取得後の信託不動産に係る賃貸借状況の概要、稼働率の推移及び主要なテナントの概要
は、以下のとおりです。
(イ)

物件
番号

賃貸借状況の概要

物件名称

住居 エスティメゾン-1 銀座
住居 エスティメゾン-3 麻布永坂住居 エスティメゾン-4 恵比寿Ⅱ
住居 エスティメゾン-5 恵比寿住居 エスティメゾン-6 神田
住居 エスティメゾン-8 北新宿住居 エスティメゾン-10 浅草駒形
住居 エスティメゾン-11 町田住居 エスティメゾン-12 川崎住居 エスティメゾン-13 今池住居 エスティメゾン-14 新川崎
住居 エスティメゾン-15 横浜住居 エスティメゾン-16 亀戸
住居 エスティメゾン-17 目黒住居 エスティメゾン-18 八千代緑が丘
住居 エスティメゾン-19 巣鴨住居 エスティメゾン-20 京橋
住居 エスティメゾン-21 目黒本町
住居 エスティメゾン-22 白楽住居 エスティメゾン-23 南堀江住居 エスティメゾン-24 五反田住居 エスティメゾン-25 大井仙台坂
住居 エスティメゾン-26 品川シーサイド
住居 エスティメゾン-27 南麻布
住居 エスティメゾン-28 城東

住居
総賃貸
テナ
賃貸 住居
可能
ント マスターリース 可能 賃貸 （予定）数
(予定) 会社 (予定) 戸数
面積(注1)
戸数 (注3) （㎡）
(注2)
(注4)

総賃貸
面積
（㎡）
(注5)

稼働率 (％)(注6)
平成
第9 第10 第11 第12 第13 第14 第15 第16 第17 26年
期末 期末 期末 期末 期末 期末 期末 期末 期末 7月
末日

1 積和不動産134

130 5,515.43 5,323.17 95.1 97.7 96.8 96.2 99.2 94.5 98.2 96.3 97.0 96.5

1 積和不動産

46

43 2,019.10 1,910.80 88.6 94.7 91.3 94.5 96.0 94.2 94.1 96.5 98.7 94.6

1 積和不動産

4241 2,062.10 2,011.20 83.6 92.3 100.0 100.0 92.6 87.6 88.1 91.7 91.3 97.5

1 積和不動産

2724

1 積和不動産

68

68 1,706.54 1,706.54 91.1 94.4 98.7 94.8 98.7 100.0 100.0 100.0 97.4 100.0

1 積和不動産

41

37 1,881.19 1,652.15 95.2 100.0 100.0 100.0 92.7 95.0 97.1 90.0 88.3 87.8

1 積和不動産

86

84 2,978.28 2,891.19 95.5 96.2 95.3 100.0 93.6 92.8 94.3 96.9 98.6 97.1

1 積和不動産

95

92 3,090.89 2,978.58 95.5 99.2 99.1 97.5 94.4 100.0 93.4 94.9 96.3 96.4

1 積和不動産

146

144 3,741.01 3,693.18 94.5 99.3 96.8 97.4 97.3 90.1 98.7 95.4 98.7 98.7

781.02694.24 96.8 96.1 100.0 96.8 96.1 96.8 92.1 100.0 96.8 88.9

1

株式会社東急コ
ミュニティー

49

48 1,296.22 1,274.89 90.2 86.8 98.5 100.0 91.9 87.2 93.0 100.0 91.9 98.4

1

－

54

54 3,737.47 3,737.47 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0

1 積和不動産

113

113 2,823.73 2,706.49 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 95.8

1 積和不動産

87

81 2,279.21 2,140.90 95.9 97.8 97.0 97.9 98.0 96.9 100.0 99.0 100.0 93.9

1 積和不動産

37

35 1,070.13 1,016.19 97.5 95.5 94.4 97.5 100.0 97.5 97.5 90.5 100.0 95.0

53

53 4,815.26 4,815.26 77.5 88.8 88.3 96.9 100.0 95.3 95.3 95.1 93.6 100.038

37 2,619.17 2,549.14 94.8 95.0 92.3 95.1 97.3 84.4 95.0 100.0 97.2 97.3

166

166 4,613.04 4,613.04 98.7 96.0 100.0 98.1 98.9 100.0 98.9 96.7 95.4 100.0

1 積和不動産

3030 1,656.02 1,656.02 84.2 89.9 86.4 96.9 100.0 93.8 93.8 96.9 96.4 100.0

1 積和不動産

57

54 1,285.83 1,218.57 94.8 98.2 98.2 100.0 98.0 100.0 98.2 96.5 94.7 94.8

1 積和不動産関西

60

58 1,804.48 1,753.74 100.0 98.4 98.2 97.0 100.0 96.8 96.8 98.4 98.6 97.2

1 積和不動産

83

76 3,871.15 3,513.95 93.0 97.8 96.0 95.5 93.2 98.7 98.5 98.4 96.0 90.8

1 積和不動産

83

79 2,979.85 2,854.73 97.0 97.9 98.7 98.4 97.6 94.3 95.5 95.8 97.4 95.8

1 積和不動産

110102 2,602.30 2,429.52 96.1 94.8 97.2 96.5 99.0 97.1 96.7 93.6 97.2 93.4

1 積和不動産

52

48 1,082.12

1 積和不動産関西

64

61 2,065.92 1,967.70 98.3 95.1 98.5 95.1 96.8 98.5 100.0 97.0 98.5 95.2

株式会社長谷工
ライブネット
三井不動産住宅
1
リース株式会社
株式会社長谷工1
ライブネット1998.88 96.2 96.2 100.0 100.0 96.2 94.2 100.0 94.2 98.1 92.3

─ 83 ─

物件
番号

物件名称

住居 エスティメゾン-29 塚本住居 エスティメゾン-30 川崎Ⅱ
住居 エスティメゾン-31 麻布十番
住居 エスティメゾン-33 板橋本町
住居 エスティメゾン-34 大泉学園
住居 エスティメゾン-35 天神東Ⅰ
住居 エスティメゾン-36 天神東Ⅱ
住居 エスティメゾン-37 四条西洞院
住居 エスティメゾン-39 東品川住居 エスティメゾン-40 八王子みなみ野
住居 エスティメゾン-41 西中島
住居 エスティメゾン-42 板橋区役所前
住居 エスティメゾン-43 武蔵小山住居 エスティメゾン-44 千駄木住居 エスティメゾン-45 四谷坂町
住居 エスティメゾン-46 博多東住居 エスティメゾン-47 上呉服住居 エスティメゾン-48 三軒茶屋
住居 プライムメゾン-50 武蔵野の杜
住居 プライムメゾン-51 東桜住居 プライムメゾン-52 萱場公園
住居 エスティメゾン-53 三軒茶屋Ⅱ
住居 エスティメゾン-54 板橋Ｃ6
住居 マスト博多-55 (注7)
住居 エスティメゾン-56 錦糸町
住居 エスティメゾン-57 武蔵小金井
住居 プライムメゾン-58 御器所
住居 プライムメゾン-59 夕陽ヶ丘

住居
総賃貸
テナ
賃貸 住居
可能
ント マスターリース 可能 賃貸 （予定）数
(予定) 会社 (予定) 戸数
面積(注1)
戸数 (注3) （㎡）
(注2)
(注4)

総賃貸
面積
（㎡）
(注5)

稼働率 (％)(注6)
平成
第9 第10 第11 第12 第13 第14 第15 第16 第17 26年
期末 期末 期末 期末 期末 期末 期末 期末 期末 7月
末日

1 積和不動産関西

96

92 2,321.04 2,224.32 96.9 97.9 100.0 100.0 100.0 99.0 100.0 100.0 100.0 95.8

1 積和不動産

99

99 2,824.86 2,824.86 96.9 97.6 92.1 100.0 97.7 100.0 98.4 97.0 99.2 100.0

1 積和不動産

6057 1,755.31 1,686.80 97.5 96.9 100.0 98.8 94.5 98.7 98.8 94.7 98.7 96.1

1 積和不動産

60

58 1,274.49 1,235.11 100.0 96.9 90.7 100.0 100.0 95.3 100.0 90.7 96.9 96.9

1 積和不動産

57

55 1,362.36 1,315.92 89.4 96.6 96.4 92.9 100.0 94.6 98.3 92.8 95.9 96.6

42

42 1,058.82 1,058.82 100.0 97.8 97.2 100.0 100.0 100.0 100.0 95.0 100.0 100.082

80 1,943.72 1,896.48 86.6 96.4 96.3 91.5 97.6 100.0 98.8 97.5 100.0 97.6

87

86 2,261.28 2,235.61 98.9 95.6 93.2 94.3 97.7 97.7 93.3 96.7 97.6 98.9

1 積和不動産

94

90 2,936.72 2,800.99 96.9 93.4 96.7 93.1 99.2 92.5 94.5 96.4 96.4 95.4

1 積和不動産

8675 2,155.16 1,879.50 94.2 94.2 88.4 98.8 87.2 89.5 88.4 93.0 91.9 87.2

1 積和不動産関西

120

112 3,643.42 3,411.02 96.5 98.3 99.1 94.4 99.2 95.5 98.5 96.2 96.1 93.6

1 積和不動産124

121 3,915.81 3,821.25 91.9 96.0 91.1 100.0 95.2 98.4 96.8 89.5 100.0 97.6

50

49 1,176.78 1,156.05 92.5 95.6 98.3 95.8 100.0 96.3 97.4 96.1 94.8 98.2

39

38

59

55 2,453.17 2,288.07 96.5 98.8 96.0 92.4 96.7 96.3 95.8 94.4 92.8 93.3

160

151 9,106.08 8,629.72 96.7 99.4 97.3 98.2 98.3 97.0 96.7 96.8 97.9 94.8

62

56 2,261.91 1,995.18 94.3 95.5 94.2 95.5 98.5 97.2 100.0 97.3 89.7 88.2

1 積和不動産

3634

1 積和不動産

77

74 3,924.58 3,749.53－－ 96.9 95.8 94.0 98.7 95.8 91.7 98.7 95.5

1 積和不動産中部

64

58 3,118.11 2,784.54－－ 93.6 93.7 95.6 98.6 100.0 98.7 93.6 89.3

1 積和不動産中部

27

27 2,163.98 2,163.98－－ 96.1 85.0 92.4 92.8 96.3 96.3 100.0 100.0

1 積和不動産

2420789.36－－ 97.0 97.0 97.0 95.0 100.0 100.0 97.0 88.2

1 積和不動産120

112 4,036.66 3,752.56－－－ 94.7 96.8 94.3 98.2 94.3 93.3 93.0

1 積和不動産九州

156

156 9,614.80 9,614.80

－

－

－

－ 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0

1 積和不動産

54

51 1,611.54 1,500.17

－

－

－

－ 93.1 100.0 97.2 97.3 97.3 93.1

1 積和不動産

96

91 2,275.24 2,164.60

－

－

－

－ 86.3 94.2 97.1 98.1 93.2 95.1

1 積和不動産中部

58

58 4,427.65 4,427.65

－

－

－

－

－ 100.0 96.5 95.2 96.9 100.0

1 積和不動産関西

26

22 2,040.35 1,736.62

－

－

－

－

－ 92.3 84.6 95.9 92.8 85.1

株式会社
三好不動産
株式会社
1
三好不動産
株式会社長谷工1
ライブネット1

株式会社長谷工
ライブネット
株式会社長谷工1
ライブネット
三井不動産住宅
1
リース株式会社
株式会社
1
三好不動産
株式会社長谷工1
ライブネット1

897.30856.08894.64875.68 97.3 90.9 100.0 97.3 97.3 93.1 100.0 93.2 100.0 97.6

810.08 94.5 97.2 97.2 89.0 100.0 100.0 100.0 91.7 88.8 94.6

─ 84 ─

物件
番号

物件名称

住居 プライムメゾン-60 北田辺住居 プライムメゾン-61 百道浜(注7)住居 エスティメゾン-62 秋葉原住居 エスティメゾン-63 笹塚住居 プライムメゾン-64 銀座イースト
住居 プライムメゾン-65 高見住居 プライムメゾン-66 矢田南
住居 プライムメゾン-67 照葉(注7)
住居 エスティメゾン-68 東白壁(注7)
住居 エスティメゾン-69 千石住居 エスティメゾン-70 代沢住居 エスティメゾン-71 戸越住居 エスティメゾン-72 瓦町
住居 エスティメゾン-73 西天満
住居 エスティメゾン-74 白金台住居 エスティメゾン-75 東新宿
住居 エスティメゾン-76 元麻布

住居 エスティメゾン-77 都立大学

住居 エスティメゾン-78 武蔵小山Ⅱ

住居
総賃貸
テナ
賃貸 住居
可能
ント マスターリース 可能 賃貸 （予定）数
(予定) 会社 (予定) 戸数
面積(注1)
戸数 (注3) （㎡）
(注2)
(注4)

総賃貸
面積
（㎡）
(注5)

稼働率 (％)(注6)
平成
第9 第10 第11 第12 第13 第14 第15 第16 第17 26年
期末 期末 期末 期末 期末 期末 期末 期末 期末 7月
末日

1 積和不動産関西

26

25 1,798.97 1,726.28

－

－

－

－

－ 85.1 100.0 92.0 100.0 96.0

1 積和不動産九州

100

100 7,514.76 7,514.76

－

－

－

－

－ 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0

1 積和不動産

7976 2,324.65 2,234.90

－

－

－

－

－ 98.7 100.0 93.7 97.5 96.1

1 積和不動産

90

85 3,701.70 3,506.64

－

－

－

－

－ 92.0 97.5 94.6 99.0 94.7

1 積和不動産

143

138 6,177.20 5,973.24

－

－

－

－

－

－ 93.6 92.5 95.0 96.7

1 積和不動産中部

28

28 2,016.79 2,016.79

－

－

－

－

－

－ 89.7 96.4 85.9 100.0

1 積和不動産中部

26

23 2,168.59 1,918.48

－

－

－

－

－

－ 91.9 91.5 92.3 88.5

1 積和不動産九州

100

100 6,728.20 6,728.20

－

－

－

－

－

－ 100.0 100.0 100.0 100.0

1 積和不動産中部

45

45 4,014.07 4,014.07

－

－

－

－

－

－ 100.0 100.0 100.0 100.0

56

55 1,498.13 1,473.79

－

－

－

－

－

－ 100.0 95.1 97.3 98.4

71

68 2,352.90 2,242.42

－

－

－

－

－

－ 93.3 97.8 100.0 95.3

83

81 1,943.17 1,901.93

－

－

－

－

－

－ 97.9 96.8 96.9 97.9

1 積和不動産関西

85

77 3,486.48 3,121.48

－

－

－

－

－

－ 95.7 94.2 94.3 89.5

1 積和不動産関西

83

77 2,877.90 2,678.24

－

－

－

－

－

－ 87.1 92.6 93.9 93.1

37

32 2,675.11 2,281.06

－

－

－

－

－

－ 86.5 92.3 92.4 85.3

50

48 1,889.50 1,820.43

－

－

－

－

－

－

－ 95.5 96.7 96.3

7

7 1,199.86 1,199.86

－

－

－

－

－

－

－ 87.5 100.0 100.020

17 1,035.78

909.17

－

－

－

－

－

－

－ 89.6 100.0 87.8

41

41 1,073.59 1,073.59

－

－

－

－

－

－

－ 97.4 97.3 100.0

パ シ フ ィ ッ ク・
ディベロップメ
1 ント アンド マ
ネージメント株
式会社
パ シ フ ィ ッ ク・
ディベロップメ
1 ント アンド マ
ネージメント株
式会社
パ シ フ ィ ッ ク・
ディベロップメ
1 ント アンド マ
ネージメント株
式会社

ア ー ル・エ ー・
ア セ ッ ト・マ ネ
ジメント株式会社
株式会社東急コ
1
ミュニティーパ シ フ ィ ッ ク・
ディベロップメ
1 ント アンド マ
ネージメント株
式会社
パ シ フ ィ ッ ク・
ディベロップメ
1 ント アンド マ
ネージメント株
式会社
パ シ フ ィ ッ ク・
ディベロップメ
1 ント アンド マ
ネージメント株
式会社1

─ 85 ─

物件
番号

物件名称

住居 エスティメゾン-79 中野住居 エスティメゾン-80 新中野

住居 エスティメゾン-81 中野富士見町

住居 エスティメゾン-82 哲学堂

住居 エスティメゾン-83 高円寺

住居 エスティメゾン-84 押上住居 エスティメゾン-85 赤羽住居 エスティメゾン-86 王子住居 プライムメゾン-87 早稲田
住居 プライムメゾン-88 八丁堀
住居 プライムメゾン-89 神保町
住居 プ ラ イ ム メ ゾ ン-90 御殿山イースト
住居 マストライフ-91 秋葉原(注7)
住居 エスティメゾン-92 葵
住居 エスティメゾン-93 薬院
住居 エ ス テ ィ メ ゾ ン-94 錦糸町Ⅱ
住居 エスティメゾン-95 大島

住居
総賃貸
テナ
賃貸 住居
可能
ント マスターリース 可能 賃貸 （予定）数
(予定) 会社 (予定) 戸数
面積(注1)
戸数 (注3) （㎡）
(注2)
(注4)
パ シ フ ィ ッ ク・
ディベロップメ
1 ント アンド マ
62
58 2,023.72
ネージメント株
式会社
パ シ フ ィ ッ ク・
ディベロップメ
1 ント アンド マ
41
41 1,107.57
ネージメント株
式会社
パ シ フ ィ ッ ク・
ディベロップメ
1 ント アンド マ
38
36 1,299.60
ネージメント株
式会社
パ シ フ ィ ッ ク・
ディベロップメ
1 ント アンド マ
48
46 1,531.89
ネージメント株
式会社
パ シ フ ィ ッ ク・
ディベロップメ
1 ント アンド マ
35
32 1,527.52
ネージメント株
式会社
パ シ フ ィ ッ ク・
ディベロップメ
1 ント アンド マ
102
99 3,180.90
ネージメント株
式会社
パ シ フ ィ ッ ク・
ディベロップメ
1 ント アンド マ
120
117 4,302.84
ネージメント株
式会社
パ シ フ ィ ッ ク・
ディベロップメ
1 ント アンド マ
68
65 2,289.44
ネージメント株
式会社

総賃貸
面積
（㎡）
(注5)

稼働率 (％)(注6)
平成
第9 第10 第11 第12 第13 第14 第15 第16 第17 26年
期末 期末 期末 期末 期末 期末 期末 期末 期末 7月
末日

1,906.53

－

－

－

－

－

－

－ 96.6 94.8 94.2

1,107.57

－

－

－

－

－

－

－ 97.8 95.7 100.0

1,240.95

－

－

－

－

－

－

－ 84.6 97.7 95.5

1,436.61

－

－

－

－

－

－

－ 97.9 100.0 93.8

1,439.94

－

－

－

－

－

－

－ 98.5 95.1 94.3

3,073.54

－

－

－

－

－

－

－ 96.8 96.9 96.6

4,149.51

－

－

－

－

－

－

－ 94.1 97.6 96.4

2,212.68

－

－

－

－

－

－

－ 95.5 96.6 96.6

1 積和不動産

6059 1,650.66 1,625.66

－

－

－

－

－

－

－

－ 96.8 98.5

1 積和不動産

45

44 1,382.32 1,356.42

－

－

－

－

－

－

－

－ 93.8 98.1

1 積和不動産

63

63 1,819.90 1,819.90

－

－

－

－

－

－

－

－ 96.4 100.0

1 積和不動産

2221 2,512.91 2,405.56

－

－

－

－

－

－

－

－ 95.7 95.7

1 積和不動産

2222803.36

－

－

－

－

－

－

－

－ 100.0 100.0

1 積和不動産中部

72

65 4,809.68 4,394.15

－

－

－

－

－

－

－

－ 88.7 91.4

168

164 5,207.49 4,997.97

－

－

－

－

－

－

－

－ 92.2 96.0

294

274 9,469.65 8,732.27

－

－

－

－

－

－

－

－

－ 92.2313

291 9,905.97 9,188.06

－

－

－

－

－

－

－

－

－ 92.8株式会社
三好不動産
株式会社長谷工1
ライブネット
株式会社長谷工1
ライブネット1803.36

─ 86 ─

物件
番号

物件名称

住居 プライムメゾン-96 富士見台
住居 エスティメゾン-97 鶴舞住居 プライムメゾン-98 森下住居 プライムメゾン-99 品川住居 プライムメゾン-100 大通公園
住居 プライムメゾン-101 南2条
住居 プライムメゾン-102 鴨々川
プライムメゾン
住居
セントラルパー-103
ク
住居 マストライフ-104 八広
住居 プライムメゾン-105 恵比寿
住居小計
商業 浜松プラザ-1 (注8)
商業 りんくう-3 羽倉崎プラザ
商業
b-town南青山-4
商業 コジマNEW-5 上福岡店
商業
b-toss池袋-7
商業 ジョイスクエア-8 湯河原
商業 ベルプラザ-9 ショッピングセンター
その他信託不動産（商業施設）小計
合計

住居
総賃貸
テナ
賃貸 住居
可能
ント マスターリース 可能 賃貸 （予定）数
(予定) 会社 (予定) 戸数
面積(注1)
戸数 (注3) （㎡）
(注2)
(注4)

稼働率 (％)(注6)
平成
第9 第10 第11 第12 第13 第14 第15 第16 第17 26年
期末 期末 期末 期末 期末 期末 期末 期末 期末 7月
末日

1 積和不動産中部

66

60

5,153.43

－

－

－

－

－

－

－

－

－ 90.3

1 積和不動産中部

183

183 13,812.40 13,812.40

－

－

－

－

－

－

－

－

－ 100.0

1 積和不動産

86842,180.78

2,130.76

－

－

－

－

－

－

－

－

－ 97.71 積和不動産

49472,107.88

2,016.15

－

－

－

－

－

－

－

－

－ 95.6

1 積和不動産

125

111

7,360.37

6,556.43

－

－

－

－

－

－

－

－

－ 89.1

1 積和不動産

117

115

6,019.15

5,917.82

－

－

－

－

－

－

－

－

－ 98.3

1 積和不動産96

95

4,102.08

4,048.40

－

－

－

－

－

－

－

－

－ 98.71 積和不動産九州

136

127 10,268.74

9,648.37

－

－

－

－

－

－

－

－

－ 94.01 積和不動産

102

993,409.16

3,316.66

－

－

－

－

－

－

－

－

－ 97.3

1 積和不動産

98163,010.66

755.39

－

－

－

－

－

－

－

－

－ 25.1

99

5,704.63

総賃貸
面積
（㎡）
(注5)

7,737 7,334 311,967.94 296,518.63 94.5 96.5 96.2 96.8 97.1 96.4 96.8 96.1 96.6 95.8

4

－

0

0 14,117.13 14,117.13 96.6 94.9 94.3 96.2 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0

3

－

0

0 53,275.73 53,275.73 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0

アール・エー・
アセット・マネ1
ジメント株式会社

3

3

769.93769.93 94.7 100.0 100.0 73.3 92.3 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0

1

0

0

3,413.40

3,413.40 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0001,332.88

1,332.88 100.0 100.0 100.0 100.0 88.8 77.5 66.3 77.5 88.8 100.0004,404.35

4,404.35 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0006,172.70

6,172.70 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0

33 83,486.12 83,486.12 98.2 97.3 96.9 97.8 99.8 99.7 99.6 99.6 99.8 100.0－

株式会社スペー
ストラスト
東京美装興業
1
株式会社

1

1
12
111

東京美装興業株式会社

7,740 7,337 395,454.06 380,004.75 96.6 96.9 96.6 97.3 98.3 97.7 97.7 97.1 97.5 96.8

─ 87 ─

(注1)「テナント数」については、b-town神宮前Ⅱを除く第17期末保有資産及び第18期取得済資産に関しては、平成26年7月末日現在における信託受託者との間で直接の賃貸借契約関係にある賃借人の数を記載しています。また、本募集取得予定資産に関しては、本投資法人による取得後において信託受託予定者と直接の賃貸借契約関係となることが予定されている賃借人の数を記載しています。ただし、b-town神宮前Ⅱを除く第17期末保有資産、第18期取得済資産及び本募集取得予定資産に係る信託受託（予定）者とマスターリース（予定）会社との間でマスターリース契約を締結している場合又は締結予定の場合には、マスターリース（予定）会社が賃貸人となることの同意を全てのエンドテナントより取得したものと仮定して、マスターリース（予定）会社の数を記載しています。また、特定のテナントが複数物件にわたって貸室を賃借している場合については、「住居小計」、「その他信託不動産（商業施設）小計」及び「合計」欄の記載は、かかるテナントを各物件ごとに別のテナントとして計算しています。本書において、「マスターリース（予定）会社」とは、マスターリース契約を本投資法人又は信託受託（予定）者との間で締結している又は締結を予定している賃借人をいい、「マスターリース契約」とは、本投資法人による取得
後、マスターリース（予定）会社との間で第三者に転貸することを目的として締結される建物全体の賃貸借契約をいいます。
また、「エンドテナント」とは、マスターリース（予定）会社からの転借人及び本投資法人又は信託受託者との間で直接の賃貸借契約関係にある賃借人（マスターリース（予定）会社を除きます。）を総称するものとします。ただし、マスト博多、プライムメゾン百道浜、プライムメゾン照葉、エスティメゾン東白壁及びマストライフ秋葉原に関しては、後記(注7)をご参照
下さい。

(注2)

「住居賃貸可能（予定）戸数」には、平成26年7月末日現在、b-town神宮前Ⅱを除く第17期末保有資産、第18期取得済資産及び本募集取得予定資産について住居を用途として賃貸可能な戸数を記載しています。

(注3)「住居賃貸戸数」には、平成26年7月末日現在、b-town神宮前Ⅱを除く第17期末保有資産、第18期取得済資産及び本募集取得
予定資産について実際に住居を用途とする賃貸借契約が締結され、エンドテナントに対して賃貸している戸数を記載しています。ただし、本募集取得予定資産に係る住居賃貸戸数については、各本募集取得予定資産の現所有者から提供を受けた数値及び情報をもとに記載しています。なお、マスト博多、プライムメゾン百道浜、プライムメゾン照葉、エスティメゾン東白壁及びマストライフ秋葉原に関しては、後記(注7)をご参照下さい。

(注4)「総賃貸可能（予定）面積」は、b-town神宮前Ⅱを除く第17期末保有資産、第18期取得済資産及び本募集取得予定資産について賃貸が可能な面積（住宅、店舗、事務所等の用に供される面積に限り、駐車場の面積は含みません。）を意味し、平成26年
7月末日現在の情報をもとに記載しています。ただし、浜松プラザに関しては、後記(注8)をご参照下さい。

(注5)「総賃貸面積」は、b-town神宮前Ⅱを除く第17期末保有資産、第18期取得済資産及び本募集取得予定資産について実際に賃貸借契約が締結され、エンドテナントに対して賃貸している面積を意味し、平成26年7月末日現在の情報をもとに記載しています。ただし、住居、店舗、事務所等の用に供されている面積に限り、駐車場の面積を含まないものとします。なお、賃貸面積
は、登記簿上の表示ではなく、賃貸借契約に表示されている賃貸面積の合計を記載しています。ただし、賃貸借契約の表示に明白な誤謬がある場合は、竣工図面等をもとに記載しています。また、本募集取得予定資産に係る総賃貸面積については、各本募集取得予定資産の現所有者から提供を受けた数値及び情報をもとに記載しています。なお、マスト博多、プライムメゾン
百道浜、プライムメゾン照葉、エスティメゾン東白壁及びマストライフ秋葉原に関しては、後記(注7)、浜松プラザに関しては、後記(注8)をご参照下さい。

(注6)「稼働率」には、b-town神宮前Ⅱを除く第17期末保有資産については平成22年3月期末（第9期末）現在、平成22年9月期末（第10期末）現在、平成23年3月期末（第11期末）現在、平成23年9月期末（第12期末）現在、平成24年3月期末（第13期末）
現在、平成24年9月期末（第14期末）現在、平成25年3月期末（第15期末）現在、平成25年9月期末（第16期末）現在、平成26年3月期（第17期末）現在及び平成26年7月末日現在の各保有物件の、第18期取得済資産及び本募集取得予定資産については平成26年7月末日現在の総賃貸可能（予定）面積に占める総賃貸面積の割合を記載しています。また、「住居小計」、「その他
信託不動産（商業施設）小計」及び「合計」欄における稼働率は、それぞれの区分に属する各時点の保有物件について、その総賃貸可能面積の合計に占める総賃貸面積の合計の割合を記載しています。本募集取得予定資産に係る稼働率については、現所有者から提供を受けた数値及び情報をもとに記載していますが、小計及び合計欄の稼働率については、本投資法人による取得以前の稼働率となるため、本募集取得予定資産を除外して算出しています。割合は、小数第2位を四捨五入して記載してい
ます。

(注7)

マスト博多、プライムメゾン百道浜、プライムメゾン照葉、エスティメゾン東白壁及びマストライフ秋葉原は、マスターリース会社との間でマスターリース契約・賃料保証型の賃貸借契約を締結しているため、エンドテナントとの賃貸借契約の有無にかかわらず、「住居賃貸戸数」及び「総賃貸面積」には住居賃貸可能戸数及び総賃貸可能面積をそれぞれ記載しています。

(注8)「① 信託不動産の価格及び投資比率」(注7)に記載のとおり、本投資法人は、浜松プラザイーストのゼビオ棟その他部分に係る不動産信託受益権の準共有持分49％のみ保有しているため、「総賃貸可能面積」及び「総賃貸面積」については、浜松プラ
ザイーストのゼビオ棟その他部分全体の賃貸可能面積及び賃貸面積にそれぞれ持分割合を乗じ、小数第3位を切り上げて算出しています。なお、浜松プラザイーストのイトーヨーカ堂棟部分のテナントに対して、浜松プラザイーストのゼビオ棟その他部分の敷地上に存する共用平面駐車場を賃貸していますが、平成25年9月30日付で浜松プラザイーストのイトーヨーカ堂棟部
分の本投資法人持分を譲渡したため、当該テナントは上記テナント数に含まれていません。

─ 88 ─

(ロ)主要なテナントの概要
平成26年7月末日現在における平成26年9月期末（第18期末）保有資産に係る信託不動産における主要なテ
ナントは、以下のとおりです。ここでいう「主要なテナント」とは、以下のいずれかの条件に該当するテナントをいいます。

a.

賃貸面積（マスターリース会社とのマスターリース契約に基づく賃貸面積を含みます。）が総賃貸面積の合計の10％以上を占めるテナント（マスターリース会社を含みます。）b.

上記a.以外で、利害関係者であるテナント（マスターリース会社から転貸を受けている場合を含みます。）
契約満了日 年間賃料
及び
（百万円）
契約更改の
(注1)
方法
(注2)

比率
（％）
(注3)

敷金・
保証金
（百万円）
(注2)

賃貸面積
（㎡）
(注4)

業種

賃貸
物件数

積和不動産

不動産販売
及び賃貸業

39物件

(注5)

4,217

39.6

563

89,452.71

積和不動産中部

不動産販売
及び賃貸業

9物件

(注6)

1,010

9.5

268

40,685.49

積和不動産関西

不動産販売
及び賃貸業

8物件

(注7)

610

5.7

55

18,619.40

積和不動産九州

不動産販売
及び賃貸業

3物件

(注8)

391

3.7

47

23,857.76

主要なテナントの合計

6,229

58.5

935

172,615.36

ポートフォリオの合計

10,645

100.0

2,318

346,114.44

テナント名称(注1)「年間賃料」については、平成26年7月末日現在における平成26年9月期末（第18期末）保有資産に係る賃貸借契約に基づ
く平成26年7月の月額賃料（共益費を含みますが、駐車場やトランクルーム等の付属設備に係る使用料は除きます。）を12倍して得られた金額を記載しています。積和不動産をマスターリース会社とする賃貸物件のうちマストライフ秋葉原以外の38物件、積和不動産中部をマスターリース会社とする賃貸物件のうちエスティメゾン東白壁及びエスティメゾン鶴舞以
外の7物件並びに積和不動産関西をマスターリース会社とする賃貸物件については、各社と信託受託者の間で締結されているマスターリース契約上、各社が支払うマスターリース賃料とエンドテナントから各社に対して支払われる賃料とが同額となっているため、エンドテナントとの間の賃貸借契約における月額賃料を12倍して得られた金額を記載しています。な
お、かかる計算にあたっては、各社がマスターリース契約を締結する不動産等については、各社が賃貸人となることの同意を全てのエンドテナントより取得したものと仮定しています（(注2)及び(注4)において同様です。）。

(注2)「年間賃料」及び「敷金・保証金」については、百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、かかる金額は、平成26
年7月末日現在における平成26年9月期末（第18期末）保有資産に係る賃貸借契約に基づきます。

(注3)「比率」については、ポートフォリオの年間賃料の合計に対する各主要なテナントの年間賃料の割合を記載しています。
なお、小数第2位を四捨五入して記載しています。

(注4)「賃貸面積」については、平成26年7月末日現在における平成26年9月期末（第18期末）保有資産に係る賃貸借契約に表示されている賃貸面積を記載しています。積和不動産については、マストライフ秋葉原のみ信託受託者との間でマスターリース契約・賃料保証型の賃貸借契約を締結しているため、マストライフ秋葉原については、エンドテナントとの賃貸借契約の有無にかかわらず、総賃貸可能面積を賃貸面積とし、マストライフ秋葉原以外の38物件に係るマスターリース会社とエンドテナントとの間の賃貸借契約に表示された各賃貸面積との合計を記載しています。積和不動産中部については、エスティメゾン東白壁及びエスティメゾン鶴舞のみ信託受託者との間でマスターリース契約・賃料保証型の賃貸借契約を締結しているため、エスティメゾン東白壁及びエスティメゾン鶴舞については、エンドテナントとの賃貸借契約の有無にかかわらず、総賃貸可能面積を賃貸面積とし、エスティメゾン東白壁及びエスティメゾン鶴舞以外の7物件に係るマスターリース会社とエンドテナントとの間の賃貸借契約に表示された各賃貸面積との合計を記載しています。また、積和不動産関西については、同社がマスターリース会社として賃貸人となっている各物件に係るエンドテナントとの間の賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計を記載しています。更に、積和不動産九州については、各物件に係る信託受託者との間でマス
ターリース契約・賃料保証型の賃貸借契約を締結しているため、各物件に係るエンドテナントとの賃貸借契約の有無にかかわらず、各物件の総賃貸可能面積を賃貸面積とし、その合計を記載しています。

─ 89 ─

(注5) 積和不動産をマスターリース会社とする賃貸物件の契約満了日及び契約更改の方法は、以下のとおりです。
契約満了日
平成27年3月22日

平成27年7月31日

平成28年1月30日
平成28年1月31日
平成28年3月31日
平成28年4月2日
平成28年9月13日
平成28年10月22日
平成29年2月27日
平成29年3月27日
平成29年5月10日
平成29年8月20日
平成29年10月31日
平成30年6月29日
平成30年12月14日
平成31年1月20日
平成32年9月30日
平成33年6月10日
平成33年7月31日
平成34年1月31日
平成34年3月31日
平成34年6月30日
平成34年9月30日
平成35年9月30日

賃貸物件
契約更改の方法
エスティメゾン八王子みなみ野
エスティメゾン銀座、エスティメゾン麻布永坂、エスティメゾン恵比寿Ⅱ、エスティメゾン恵比寿、エ
スティメゾン神田、エスティメゾン北新宿、エステ
ィメゾン浅草駒形、エスティメゾン町田、エスティ
メゾン川崎
エスティメゾン亀戸
エスティメゾン目黒
エスティメゾン目黒本町
エスティメゾン白楽
期間満了6か月前までに意思表示がエスティメゾン五反田、エスティメゾン大井仙台 なされなければ1年間自動更新
坂、エスティメゾン品川シーサイド
エスティメゾン南麻布
エスティメゾン横浜
エスティメゾン川崎Ⅱ
エスティメゾン麻布十番
エスティメゾン板橋本町、エスティメゾン大泉学園
エスティメゾン板橋区役所前
エスティメゾン東品川
エスティメゾン三軒茶屋
定期建物賃貸借契約のため期間満
マストライフ秋葉原
了にて終了
プライムメゾン武蔵野の杜
エスティメゾン板橋Ｃ6
エスティメゾン三軒茶屋Ⅱ
エスティメゾン錦糸町
期間満了6か月前までに意思表示がエスティメゾン武蔵小金井
なされなければ1年間自動更新
エスティメゾン秋葉原
エスティメゾン笹塚、プライムメゾン銀座イースト
プライムメゾン早稲田、プライムメゾン八丁堀、プライムメゾン神保町、プライムメゾン御殿山イースト(注6) 積和不動産中部をマスターリース会社とする賃貸物件の契約満了日及び契約更改の方法は、以下のとおりです。
契約満了日
平成29年9月30日
平成31年4月30日
平成32年9月30日
平成34年3月31日
平成34年9月30日
平成36年1月31日
平成36年4月30日

賃貸物件
エスティメゾン東白壁
エスティメゾン鶴舞
プライムメゾン東桜、プライムメゾン萱場公園
プライムメゾン御器所
プライムメゾン高見、プライムメゾン矢田南
エスティメゾン葵
プライムメゾン富士見台

契約更改の方法
定期建物賃貸借契約のため期間満了にて終了

期間満了6か月前までに意思表示がなされなければ1年間自動更新(注7) 積和不動産関西をマスターリース会社とする賃貸物件の契約満了日及び契約更改の方法は、以下のとおりです。
契約満了日
平成28年8月31日
平成28年11月14日
平成29年3月8日
平成29年7月30日
平成34年3月31日
平成35年2月28日

賃貸物件
エスティメゾン塚本
エスティメゾン城東
エスティメゾン南堀江
エスティメゾン西中島
プライムメゾン夕陽ヶ丘、プライムメゾン北田辺
エスティメゾン瓦町、エスティメゾン西天満

契約更改の方法

期間満了6か月前までに意思表示がなされなければ1年間自動更新(注8) 積和不動産九州をマスターリース会社とする賃貸物件の契約満了日及び契約更改の方法は、以下のとおりです。
契約満了日
平成29年1月31日
平成29年3月31日
平成29年9月30日

賃貸物件
マスト博多
プライムメゾン百道浜
プライムメゾン照葉

─ 90 ─

契約更改の方法
定期建物賃貸借契約のため期間満
了にて終了

(ハ)

上位10テナント
平成26年9月期末（第18期末）保有資産に係る信託不動産における平成26年7月末日現在の主要なテナント
を含む賃貸面積ベースの上位10社は、以下のとおりです。

テナント名

賃貸物件

契約満了日

1. 積和不動産(注3)

2. 積和不動産中部

3. 株式会社
長谷工ライブネット

4. コーナン商事株式会社

5. パシフィック・
デベロップメント
アンド マネージメント
株式会社

6. 積和不動産九州(注4)

9. 株式会社三好不動産

10.イオンタウン株式会社

比率（％）
(注2)
25.8

40,685.49

11.8

33,611.15

9.7

27,815.03

8.0

25,368.09

7.3

23,857.76

6.9

18,619.40

5.4

16,757.59

4.8

16,582.99

4.8

12,116.51

3.5

上位10テナントの合計

304,866.72

88.1

ポートフォリオの合計

346,114.44

100.0

エスティメゾン八千代緑が丘

平成27年1月31日

エスティメゾン京橋

平成28年3月31日

エスティメゾン武蔵小山

平成29年11月29日

エスティメゾン千駄木
エスティメゾン四条西洞院、
エスティメゾン上呉服
エスティメゾン錦糸町Ⅱ、
エスティメゾン大島
りんくう羽倉崎プラザ(注5)エスティメゾン千石、
エスティメゾン代沢、
エスティメゾン戸越
エスティメゾン元麻布、
エスティメゾン都立大学、
エスティメゾン武蔵小山Ⅱ、
エスティメゾン中野、
エスティメゾン新中野、
エスティメゾン中野富士見町、
エスティメゾン哲学堂、
エスティメゾン高円寺、
エスティメゾン押上、
エスティメゾン赤羽、
エスティメゾン王子(注6)

平成30年2月5日

7. 積和不動産関西
8. 株式会社コジマ

賃貸面積
（㎡）
(注1)
89,452.71

平成30年4月24日
平成36年4月30日
平成41年1月31日
平成35年2月28日

平成35年4月30日（注7）
コジマNEW上福岡店

平成28年3月8日

りんくう羽倉崎プラザ(注5) (注8) 平成34年7月4日
エスティメゾン天神東Ⅰ、
エスティメゾン天神東Ⅱ

平成29年9月30日

エスティメゾン博多東

平成30年3月25日

エスティメゾン薬院

平成36年3月31日

りんくう羽倉崎プラザ(注5)

平成36年5月5日

─ 91 ─

(注1)「賃貸面積」については、平成26年7月末日現在における平成26年9月期末（第18期末）保有資産に係る賃貸借契約に表示されている賃貸面積を記載しています。積和不動産については、マストライフ秋葉原のみ信託受託者との間でマスターリース契約・賃料保証型の賃貸契約を締結しているため、マストライフ秋葉原については、エンドテナントとの賃貸借契約の有無にかかわらず、総賃貸可能面積を賃貸面積とし、マストライフ秋葉原以外の38物件に係るマスターリース会社とエンドテナントとの間の賃貸借契約に表示された各賃貸面積との合計を記載しています。積和不動産中部については、エス
ティメゾン東白壁及びエスティメゾン鶴舞のみ信託受託者との間でマスターリース契約・賃料保証型の賃貸借契約を締結しているため、エスティメゾン東白壁及びエスティメゾン鶴舞については、エンドテナントとの間の賃貸借契約の有無にかかわらず、総賃貸可能面積を賃貸面積とし、エスティメゾン東白壁及びエスティメゾン鶴舞以外の7物件に係るマスター
リース会社とエンドテナントとの間の賃貸借契約に表示された各賃貸面積との合計を記載しています。株式会社長谷工ラ
イブネット及びパシフィック・ディべロップメント アンド マネージメント株式会社については、各社がマスターリース
会社として賃貸人となっている各物件に係るエンドテナントとの間の賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計を記載しています。積和不動産九州については、各物件に係る信託受託者との間でマスターリース契約・賃料保証型の賃貸借契約を締結しているため、エンドテナントとの賃貸借契約の有無にかかわらず、各物件の総賃貸可能面積を賃貸面積とし、その合計を記載しています。積和不動産関西及び株式会社三好不動産については、各社がマスターリース会社として賃貸人となっている各物件に係るエンドテナントとの間の賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計を記載しています。なお、賃貸
面積に駐車場は含んでいません。

(注2)「比率」については、ポートフォリオの賃貸面積合計に対する各上位10テナントの賃貸面積の割合を記載しています。な
お、小数第2位を四捨五入して記載しています。

(注3) 前記「（ロ）主要なテナントの概要」(注5)をご参照下さい。
(注4) 前記「（ロ）主要なテナントの概要」(注6)をご参照下さい。
(注5) 貸地であり、建物はテナント所有となっています。
(注6) 前記「（ロ）主要なテナントの概要」(注8)をご参照下さい。
(注7) 前記「（ロ）主要なテナントの概要」(注7)をご参照下さい。
(注8)

りんくう羽倉崎プラザの建物所有者である株式会社コジマは平成26年7月27日付で当該建物において運営していた店舗を閉店しましたが、本書の日付現在同社との事業用借地権設定契約は変更なく継続しています。また、本資産運用会社及び当該物件の信託受託者である三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社は、当該閉店と併せ、信託受託者と株式会社コジマとの間の事業
用借地権設定契約に基づき、同社が本件建物に入居する賃借人を募集することについて承諾しています。

─ 92 ─

8

投資リスク
以下は、参照有価証券報告書の「第一部 ファンド情報第1 ファンドの状況

3 投資リスク」に記載された投資リスクの全文を記載しています。なお、当該投資リスクに関し、同書の日付以降に発生した変更点は、＿罫で示しています。
(1) リスク要因
以下には、本投資法人が発行する本投資口（以下、本「8 投資リスク」の項において「本投資証券」といいます。）への投資に関してリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しています。ただし、以下は本投資証券への投資に関する全てのリスクを網羅したものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。また、本投資法人が取得している又は取得を予定している個別の信託受益権の信託財産である不動産（以下、本「8 投資リスク」の項において、信託受益権に係る信託財産である不動産を「信託不動産」といいます。）特有のリスクについては、前記「7券報告書「第一部 ファンド情報

投資対象(1) 第18期取得済資産及び本募集取得予定資産の概要」及び参照有価証

第1 ファンドの状況

5 運用状況

(2) 投資資産② 投資不動産物件(へ) 個

別信託不動産の概要」を併せてご参照下さい。
本投資法人は、可能な限りこれらリスクの発生の回避及びリスクが発生した場合の対応に努める方針ですが、回避及び対応が結果的に十分であるとの保証はありません。
以下に記載するリスクが現実化した場合、本投資証券の市場価格は下落すると考えられ、その結果、元本の欠損が生じる可能性があります。また、本投資法人の純資産額の低下その他財務状況の悪化により、分配率の低下が生じる可能性があります。
各投資家は、自らの責任において、本「8 投資リスク」を含む本書の記載事項を慎重に検討した上で本投資証券に関する投資判断を行う必要があります。
なお、本書に記載の事項には、将来に関する事項が含まれますが、別段の記載のない限り、当該事項は本書の日付現在において本投資法人及び本資産運用会社の判断又は仮定に基づくものであり、実際の結果と異なる可能性があります。
本「8 投資リスク」に記載されているリスク項目は、以下のとおりです。
①

一般的なリスク投資証券の商品性に関するリスク(ロ)

本投資証券の払戻しがないことに関するリスク(ハ)

本投資証券の市場性に関するリスク(ニ)

本投資証券の価格変動に関するリスク(ホ)

投資口の希薄化に関するリスク(ヘ)

金銭の分配に関するリスク(ト)

ローン・トゥー・バリュー比率に関するリスク(チ)投資法人の法律上、税制上、その他諸制度上の取扱いに関するリスク(リ)本投資法人の登録が取消されるリスク②(イ)

商品設計及び関係者に関するリスク(イ)

収入及び費用、キャッシュ・フローの変動に関するリスク(ロ)

借入れ及び投資法人債に関するリスク(ハ)

本投資法人以外の関係者への依存に関するリスク(ニ)

プロパティ・マネジメント会社に関するリスク(ホ)

賃料保証会社に関するリスク(ヘ)

役員の職務遂行に係るリスク(ト)

本投資法人の運営に関与する法人の利益相反等に関するリスク(チ)

スポンサー及びその他のパイプラインサポート会社に依存するリスク(リ)

敷金・保証金の利用に関するリスク

─ 93 ─

(ヌ)本投資法人の投資方針の変更に関するリスク(ル)

投資対象を住居用の不動産としていることによるリスク③

不動産関連資産－不動産に関するリスク
不動産の流動性、取引コスト等に関するリスク(ロ)

物件取得の競争に関するリスク(ハ)

テナントの獲得競争に関するリスク(ニ)

不動産の物的及び法的な欠陥・瑕疵に関するリスク(ホ)

土地の境界紛争等に関するリスク(ヘ)

不動産に係る法規制等に関するリスク(ト)

区分所有物件に関するリスク(チ)

共有物件に関するリスク(リ)

借地物件に関するリスク(ヌ)

底地物件に関するリスク(ル)

鑑定評価額及び調査価額に関するリスク(ヲ)賃貸借契約に関するリスク(ワ)

賃料の減額に関するリスク(カ)

不動産の運用費用の増加に関するリスク(ヨ)

入居者の建物使用態様に関するリスク(タ)

不動産の毀損等に関するリスク(レ)

災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク(ソ)

不動産に係る所有者責任に関するリスク(ツ)

転貸に関するリスク(ネ)

マスターリースに関するリスク(ナ)

有害物質に係るリスク(ラ)

投資対象とする不動産の偏在に関するリスク(ム)

テナントの支払能力に関するリスク(ウ)

テナントの集中に関するリスク(ヰ)

テナントの業種の偏りに関するリスク(ノ)

売主等の倒産等の影響を受けるリスク(オ)

開発物件に関するリスク(ク)

フォワード・コミットメント等に関するリスク④(イ)

不動産関連資産－信託受益権特有のリスク
信託受益者として負うリスク(ロ)

信託の受益権の流動性に係るリスク(ハ)

信託受託者に係るリスク⑤(イ)

税制に関するリスク
導管性要件に関するリスク(ロ)

税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク(ハ)

不動産の取得に伴う軽減措置の適用が受けられないリスク(ニ)

一般的な税制の変更に関するリスク

⑥

(イ)

その他
(イ)

不動産の売却に伴う責任に関するリスク(ロ)

減損会計の適用に関するリスク(ハ)

一部の投資主から本投資法人の解散請求がなされ、本投資法人が解散するリスク(ニ)

匿名組合出資持分への投資に関するリスク(ホ)

本募集取得予定資産を取得することができないリスク

─ 94 ─

①

一般的なリスク(イ)

投資証券の商品性に関するリスク
投資証券は、株式会社における株式に類似する性質（いわゆるエクイティ証券としての性質）を持ち、投資金額の回収や利回りは本投資法人の業務又は財産の状況に影響され、また、譲渡による換価時に投資金額以上の回収を図ることができるとの保証はありません。また、本投資法人にかかる清算又は倒産手続においては、エクイティ証券として最劣後の地位となり、元本すなわち投資額の全部又は一部の支払が行われない可能性があります。
また、本投資法人は、破産法（平成16年法律第75号、その後の改正を含みます。）（以下「破産法」といいます。）上の破産手続、民事再生法（平成11年法律第225号、その後の改正を含みます。）（以下「民事再生法」といいます。）上の再生手続及び投信法上の特別清算手続（投信法第164条）に服する可能性があります。
(ロ)

本投資証券の払戻しがないことに関するリスク
本投資証券は、投資主からの請求による投資口の払戻しを行わないクローズド・エンド型です。従って、投資主が本投資証券を換価する手段は、投資主総会での決議に基づき本投資法人が解散し清算された場合の残余財産分配請求権等を除き、第三者に対する売却に限られます。本投資証券の売却が困難となった場合、
特に本投資証券が金融商品取引所に上場されなくなった場合には、本投資証券を希望する時期及び条件で換価することが困難となります。

(ハ)

本投資証券の市場性に関するリスク
本投資証券は、本投資法人の資産総額の減少、投資口の売買高の減少その他により、東京証券取引所の定める「有価証券上場規程」に規定される上場廃止基準に抵触する場合には、本投資証券の上場が廃止されます。
本投資証券の上場が廃止された場合、又はその他の理由で本投資証券の上場市場における売却が困難又は不可能となった場合には、投資主は、本投資証券を希望する時期又は条件で換価できないか、全く換価できない可能性があり、これにより損害を被る可能性があります。

(ニ)

本投資証券の価格変動に関するリスク
本投資証券の市場価格は、金融商品取引所における需給関係や、不動産関連資産への投資の動向、他の資産への投資との比較、エクイティ市場の状況、金利情勢、経済情勢等、市場を取り巻く様々な要因の影響を受け、大幅に変動する可能性があります。
本投資証券が金融商品取引所において一時的に大量に売却される場合、本投資証券の市場価格が大幅に下落する可能性があります。

(ホ)

投資口の希薄化に関するリスク
本投資法人は、資産の取得若しくは修繕等、本投資法人の運営に要する資金、又は債務の返済（敷金・保証金の返還を含みます。）等のための資金を随時必要とします。かかる資金の調達手段の一つとして投資口を随時追加発行することがあり、既存の投資主が有する投資口の本投資法人の発行済投資口総数に対する割合が希薄化する可能性があります。
また、期中において追加発行された投資口に対して、その期の投資口保有期間が異なるにもかかわらず、
既存の投資口と同額の金銭の分配を行うこととなるため、既存の投資口への分配額に影響を与える可能性があります。更に、追加発行の結果、本投資口1口当たりの純資産額や市場における需給バランスが影響を受けることがあります。

─ 95 ─

(ヘ)金銭の分配に関するリスク
本投資法人は参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報第1 ファンドの状況

2 投資方針(3) 分配方針」に記載の分配方針に従って、投資主に対して金銭の分配を行う予定ですが、分配の有無、金額及びその支払は、如何なる場合においても保証されるものではありません。
(ト)

ローン・トゥー・バリュー比率に関するリスク
本投資法人のローン・トゥー・バリュー比率の上限は、本資産運用会社の運用ガイドラインにより60％を目処としますが、資産の取得等に伴い一時的に60％を超えることがあります。ローン・トゥー・バリュー比率の値が高まれば高まるほど、一般的に、分配可能金額が金利変動の影響を受け易くなり、その結果投資主への分配金額が減少するおそれがあります。
(チ)

投資法人の法律上、税制上、その他諸制度上の取扱いに関するリスク
投資法人に関する法律上、税制上その他諸制度上の取扱い若しくは解釈が大幅に変更され、又は新たな法律が制定される可能性があり、それに伴い、本投資法人の現在の運用方針、運営形態等の変更が必要となる可能性があります。その結果、本投資法人の存続、収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。

(リ)

本投資法人の登録が取消されるリスク
本投資法人は、投信法のもとで投資法人としての登録を受けており、将来にわたりこれを維持する方針ですが、一定の事由が発生した場合、登録を取消される可能性があります。その場合、本投資証券の上場が廃止されるとともに、本投資法人は解散し、清算されることになります。

②

商品設計及び関係者に関するリスク(イ)

収入及び費用、キャッシュ・フローの変動に関するリスク
本投資法人の収益は、主として本投資法人が取得する不動産関連資産又はその裏付けとなる不動産からの賃料収入に依存しています。かかる賃料収入は、物件の稼働率の低下、賃料水準の低下等により、大きく減少する可能性があります。また、テナントの支払能力又は信用状態によっては、当該テナントから賃料が回収できない場合もあります。本投資法人は、本資産運用会社を通じて、支払能力及び信用力の高いテナントを確保すべく努力しますが、その目的が達成されるとは限りません。
また、収入の減少だけでなく、退去するテナントへの敷金・保証金の返還、多額の資本的支出、未稼働の物件に係る不動産関連資産の取得等は、キャッシュ・フローを減ずる効果をもたらし、投資主への分配金額に悪影響を及ぼす可能性があります。
更に、不動産関連資産に関しては、減価償却費、公租公課、保険料、管理組合費、水道光熱費、不動産管理費用、清掃衛生業務、保安警備業務及び設備管理業務等の建物管理業務に係る費用、維持修繕費用、借地
借家料並びにテナント誘致費用（媒介手数料、広告料等）等の費用負担があります。かかる費用の額は状況により増大する可能性があります。
これらの要因により、投資主への分配金額の減少その他の悪影響を及ぼす可能性があります。

─ 96 ─

(ロ)借入れ及び投資法人債に関するリスク
本投資法人は、本書記載の投資方針に従い、継続的に金融商品取引法に規定する適格機関投資家（ただし、租税特別措置法第67条の15第1項第1号ロ(2)に規定する機関投資家で、かつ、地方税法施行令（昭和25年
政令第245号。その後の改正を含みます。）附則第7条第7項第3号に規定する適格機関投資家のうち総務省令で定めるものに該当するものに限ります。）からの借入れ及び投資法人債の発行による資金調達を行います。
借入れ及び投資法人債の発行の可能性及び条件並びにその後の金利負担は、金利情勢その他の要因による影響を受けるため、本投資法人の希望する時期及び条件で借入れ及び投資法人債の発行を行うことができるという保証はなく、また、変動金利により調達した場合には、その後の金利変動により利払額が増加する可能性があります。加えて、金利、担保提供、財務制限条項等の点でより不利な条件での借入れを余儀なくされる可能性があります。
更に、本投資法人が借入れ又は投資法人債の発行に際し、当該借入れ又は投資法人債の発行の条件として、資産・負債等に基づく一定の財務指標上の数値の維持、本投資法人の信用状態に関する評価の一定水準の維持、投資主への金銭の分配や担保権の設定等の制約等の義務を課す財務制限条項が設けられる場合があり、かかる制約が本投資法人の運営に支障をもたらす可能性がある他、これらの制約により投資主への金銭の分配が制限され、利益配当等の損金算入要件（詳細は後記「⑤ 税制に関するリスク(イ) 導管性要件に関するリスク」をご参照下さい。）を満たせなくなる等、投資主への金銭の分配に重大な悪影響を及ぼす場
合があります。
本投資法人の借入金及び投資法人債については、前記のような一般的な財務制限条項が設けられていますが、本書の日付現在において、当該財務制限条項に抵触する事実又は抵触する恐れがある事実は生じていません。
また、本投資法人の借入れ又は投資法人債に関し、本書の日付現在において担保が設定されている不動産
関連資産はありませんが、今後、不動産関連資産に担保を設定した場合、担保の解除手続その他の事情により、本投資法人が希望する時期、価格及び条件で当該不動産関連資産を売却できない可能性があります。また、不動産関連資産の評価額が引き下げられた場合等、一定の条件のもとに不動産関連資産に対して追加担保を設定することを要求される可能性もあります。
更に、借入れ又は投資法人債の返済資金を調達するために、本投資法人の希望しない時期、価格及び条件で不動産関連資産を売却せざるを得ない可能性や希望する時期、価格及び条件で不動産関連資産を売却できずに債務不履行となる可能性もあります。また、本投資法人が借入れ又は投資法人債について債務不履行となった場合、それらの債権者により本投資法人の資産に対して仮差押え等の保全処分や差押え等の強制執行が行われることがあり、本投資法人に対して破産等の倒産手続の申立が行われる可能性もあります。
(ハ)本投資法人以外の関係者への依存に関するリスク
本投資法人は、投信法に基づき、資産の運用を本資産運用会社に、資産の保管を資産保管会社に、一般事
務を一般事務受託者及び資産運用会社に委託しています。本投資法人の円滑な業務遂行の実現は、これらの関係者の能力、経験及びノウハウによるところが大きいと考えられますが、これらの関係者が業務遂行に必要な人的・財政的基礎等を維持できるとの保証はありません。本資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者は、委託を受けた業務の執行につき金融商品取引法及び投信法上の善良な管理者としての注意義務（以下「善管注意義務」といいます。）を負い、また、法令、規約及び投資主総会の決議を遵守し投資法人のため忠実に職務を遂行する義務（以下「忠実義務」といいます。）を負っていますが、これらの者による業務の懈怠その他義務違反があった場合には本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。

─ 97 ─

また、一定の場合には、本資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者との委託契約が解約又は解除されることがあります。投信法上、資産の運用、資産の保管及び一般事務に関しては第三者への委託を要するものとされているため、委託契約が解約又は解除された場合には、本投資法人は新たな資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者を選任する必要があります。また、本資産運用会社、資産保管会社又は一般
事務受託会社が、破産等により金融商品取引法における登録又は業務遂行能力を喪失する場合には、新たな資産運用会社、資産保管会社又は一般事務受託会社への委託が必要となります。しかしながら、新たな資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者を速やかに選任できるとの保証はなく、速やかに選任できない
場合には本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性がある他、場合によっては本投資証券が上場廃止になる可能性もあります。
また、資産運用会社等の変更は、本投資法人の借入金債務及び投資法人債の期限の利益の喪失事由となる可能性があります。
(ニ)

プロパティ・マネジメント会社に関するリスク
本投資法人は、個別の不動産毎にプロパティ・マネジメント会社を選定しています。建物の保守管理並びにテナントの募集及び管理を含めたプロパティ・マネジメント業務全般の成否は、プロパティ・マネジメン
ト会社の能力、経験、ノウハウに大きく依存することになりますが、プロパティ・マネジメント会社においてかかる業務遂行に必要な人的・財政的基礎が維持される保証はありません。また、プロパティ・マネジメ
ント会社が、破産及びその他の法的倒産手続等により業務遂行能力を喪失する場合においては、本投資法人の業務遂行に影響を及ぼす可能性があります。

(ホ)

賃料保証会社に関するリスク
本投資法人は、保有物件のうち住居物件については、原則として信託受託者とプロパティ・マネジメント
会社との間で、マスターリース契約（賃貸借契約）を締結しており、そのうち一部のエンドテナントについて賃料保証会社の滞納賃料保証システムを導入しています。当該保証システムは、プロパティ・マネジメン
ト会社、エンドテナント及びエンドテナントの賃料債務等にかかる保証人たる賃料保証会社の3者間の保証契約に基づくものであり、当該保証契約上、エンドテナントにおいて賃料の滞納が発生した場合、プロパティ・マネジメント会社が賃料保証会社に代位弁済を請求することが可能ですが、賃料保証会社が破産及びその他の法的倒産手続等に入った場合、プロパティ・マネジメント会社が同社から当該代位弁済の履行を受けることができなくなる可能性や、エンドテナントが賃料相当額を賃料保証会社に支払っている場合には、その回収が困難となる可能性があります。エンドテナントによる賃料の支払が円滑になされている限りにおいては重大な影響を受けないものの、エンドテナントの賃料の滞納や不払いが発生した際には、本投資法人の収益に影響を及ぼす可能性があります。

(ヘ)

役員の職務遂行に係るリスク
投信法上、投資法人を代表しその業務執行を行う執行役員及び執行役員の職務の監督等を行う監督役員
は、投資法人からの受任者として善管注意義務及び忠実義務を負っていますが、本投資法人の執行役員又は監督役員が、職務遂行上、善管注意義務又は忠実義務に反する行為を行った場合、結果として投資主が損害を受ける可能性があります。
なお、本投資法人においては執行役員が本資産運用会社の代表取締役社長を兼任しています。

─ 98 ─

(ト)本投資法人の運営に関与する法人の利益相反等に関するリスク
金融商品取引法上、本資産運用会社は、本投資法人の資産の運用に係る業務を遂行するに際して善管注意

義務及び忠実義務を負う他、本資産運用会社の利害関係人等の利益を図るため本投資法人の利益を害することとなる取引を行うことが明示的に禁止されています。
更に金融商品取引法において業務遂行に関して本資産運用会社の行為準則が詳細に規定され、加えて運用
ガイドラインに基づく自主的なルールも定められています。
本資産運用会社の株主は本資産運用会社を介して本投資法人が行う取引について、それぞれの立場において自己又は第三者の利益を図ることが可能な立場にあります。そのため、本資産運用会社が、自己の株主の利益を図り、自己の株主に有利な条件で本投資法人に資産を取得させるおそれがあり、また、本投資法人とかかる株主が資産の取得若しくは処分又はその賃貸借若しくは管理委託等に関して競合する場合、本資産運用会社が株主又はその顧客等の利益を優先し、その結果本投資法人の利益を害することとなるおそれがあります。
スプリング・インベストメントは、豪州証券取引所に上場されているアストロ・ジャパン・プロパティ・
トラストが投資する日本国内の不動産・不動産信託受益権の運用業務等を主な業務としていることから、これらの事業と本投資法人との取引又は競合において利益相反が起こる可能性があります。また、積水ハウス
は、自ら又は同社の関連会社により不動産に関連する様々な業務を行っており、本投資法人又は本資産運用
会社と積水ハウス又は同社の関連会社とが資産の取得若しくは処分、賃貸借又は管理運営等に関し競合する可能性は否定できず、かかる競合の結果、本投資法人に不利益が生じ、結果として本投資法人の投資主の利益が害される可能性があります。
金融商品取引法及び投信法は、損害が生じた場合に本資産運用会社の責任を追及できるよう、本資産運用
会社や投資法人の帳簿等が公正な手続で作成され、証拠として蓄積されるような体制を充実させるよう定めています。更に、本資産運用会社は、一定の資産取得の場合に特定資産の価格等の調査を一定の専門家に行わせることで、価格の公正さを確保し、投資判断の決定プロセス等に客観性・公明性を持たせる体制をとっています。
しかしながら、本資産運用会社が上記の行為準則に反し、あるいは、法定の措置を適正にとらない場合には、投資主に損害が発生する可能性があります。
(チ)

スポンサー及びその他のパイプラインサポート会社に依存するリスク
本投資法人及び本資産運用会社は、スポンサー及び積和不動産等との間で物件情報等の提供等を目的とするパイプラインサポート契約を締結しています。しかしながら、これらの契約に基づく物件取得機会が実際に本投資法人の外部成長につながる保証はありません。パイプラインサポート契約の概要については、参照
有価証券報告書「第一部 ファンド情報
リオ構築方針第1 ファンドの状況

2 投資方針(1) 投資方針② ポートフォ(ハ) 積水ハウス、スプリング・インベストメント及び積和不動産等とのパイプラインサポー

ト契約について」をご参照下さい。
また、本投資法人による安定した収益の確保と成長にあたってはスポンサーとの強固な関係が不可欠であり、本投資法人は上記のパイプラインサポート契約の締結等によりそのような関係を構築していく意向です
が、スポンサーからのサポート体制が十分でない等の理由により、本投資法人の成長戦略が実現できる保証はなく、本投資法人に悪影響が及ぶ可能性があります。

─ 99 ─

(リ)

敷金・保証金の利用に関するリスク
本投資法人は、不動産の賃借人が賃貸人に対し無利息又は低利で預託した敷金又は保証金を投資資金として利用する場合があります。しかし、そのような場合において、賃貸借契約の中途解約により想定外の時期に予想外の金額の敷金又は保証金の返還義務が生じた場合には、本投資法人は、敷金又は保証金の返還資金をそれらの投資利回りよりも高い調達コストによる借入れ等により調達せざるを得なくなることもあります。また、敷金又は保証金の投資運用が失敗に終わり損失が生じる可能性もあります。

(ヌ)

本投資法人の投資方針の変更に関するリスク規約に記載されている資産運用の対象及び方針等の基本的な事項の変更には、投資主総会の承認が必要ですが、本投資法人の役員会及び資産運用会社の取締役会が規約に定める資産運用の対象及び方針等を具体化するために定めたより詳細な投資方針、運用ガイドライン等については、投資主総会の承認を得ることなく変更することが可能です。そのため、本投資法人の投資主の意思が反映されないまま、かかる詳細な投資方針等が変更される可能性があります。
投資対象を住居用の不動産としていることによるリスク(ル)

本投資法人は、本投資主総会において規約の一部を変更し、投資対象を主たる用途が「住居」である不動産関連資産のみとしました。本投資法人は本書の日付現在も商業施設を保有していますが、将来的には本投資法人の保有物件に占める住居の割合が現在よりも高くなることが見込まれます。住居の割合が増加した場
合、保有物件の用途分散によるリスク分散効果が十分に機能しない又は人口動態による賃貸住宅の需要や賃料の動向に大きく影響を受けることとなる等の要因により、本投資法人の収益が悪影響を受ける可能性があります。
③

不動産関連資産－不動産に関するリスク
本投資法人の主たる運用資産は、参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報
針(2) 投資対象

第1 ファンドの状況

2 投資方① 投資対象とする資産の種類」に記載のとおり、不動産関連資産等です。不動産信託受益権

その他不動産を裏付けとする資産の所有者は、その信託財産である不動産又は裏付けとなる不動産を直接所有する場合と、経済的には、ほぼ同様の利益状況に置かれます。従って、以下に記載する不動産に関するリスクは、
不動産信託受益権その他不動産を裏付けとする資産についても、ほぼ同様にあてはまります。
なお、信託の受益権特有のリスクについては、後記「④ 不動産関連資産－信託受益権特有のリスク」をご参照
下さい。
(イ)

不動産の流動性、取引コスト等に関するリスク
一般に、不動産の有する特徴として、不動性（非移動性）、永続性（不変性）、個別性（非同質性、非代替性）等が挙げられます。また、上記の特徴の他に、取引当事者の属性や取引動機等の取引事情等によってもその価格が影響される等の特性もあります。これらの特性のため、不動産は、一般的に流動性が相対的に低い資産と考えられています。
経済環境や不動産需給関係の影響や個別性の高い不動産の調査に要する費用及び時間によっては、取得を希望する物件を希望どおりの時期・条件で取得できず、又は売却を希望する物件を希望どおりの時期・条件で売却できない可能性もあります。これらの結果、本投資法人はその投資方針に従った運用ができず、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。

─ 100 ─(ロ)

物件取得の競争に関するリスク
本投資法人は、その規約において、不動産関連資産を主たる投資対象として、中長期的な観点から、安定した収益の確保と着実な運用資産の成長を目指して運用を行うことをその投資の基本方針としています。しかしながら、不動産投資信託その他のファンド、大小の投資家等による不動産投資が活発化し、物件取得の競争が激化する場合があります。このような状況下にあっては、希望した条件での物件取得ができない等の事情により、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最適と考える資産ポートフォリオを実現できない可能性があります。

(ハ)

テナントの獲得競争に関するリスク
通常、不動産関連資産は、他の不動産とのテナント獲得競争にさらされているため、競合する不動産の新
築、リニューアル、募集賃料の引下げ等の競争条件の変化により、賃料引下げや稼働率の低下を余儀なくされ、本投資法人の収益が悪化する場合があります。
また、高級賃貸用住宅は、相対的に需要（入居者）が限定されていて市場が小さく、このような住居が他から新規供給された場合、市場への影響が少なくないことがあります。加えて、既存テナントが退去した場
合、代替テナントが入居するまでの空室期間が長期化し、不動産の稼働率が大きく低下する場合もあり、時として代替テナント確保のために賃料水準の引下げが必要となることもあります。また、そのような賃貸用
住居は、海外から派遣される赴任者等を主な入居者として想定しているため、経済情勢、国際情勢の変化等
により需要が大きく減少し、そのために不動産の稼働率が大きく低下したり、代替テナント確保のために賃料水準引下げを余儀なくされる可能性があり、そのような場合、賃料収入が大きな影響を受ける可能性もあります。
商業施設やオフィスビルについては、賃貸住宅に比べて相対的に需要が限定されており、また、その商圏
ないし地域も限定されていることから、テナント獲得競争が相対的に激しい傾向にあります。特に周辺商圏において他の商業施設が新設された場合などには、他の商業施設との競合によって、本投資法人の保有する物件のテナント獲得にかかる競争力が相対的に低下し、その結果賃料減額を余儀なくされ、あるいは既存テ
ナントが退去するおそれがあり、また、周辺商業施設に入居するテナントとの競合により本投資法人の保有する商業施設のテナントの業績が悪化し、賃料支払の遅延又は不払いが生ずるおそれがあります。また、既存テナントが退去した場合には、代替テナント入居までの空室期間は、これら不動産の賃貸需要が相対的に低いことや、各テナント毎の物件の内装等の仕様が一般的に異なることから、長期化する傾向にあり、その間不動産の稼働率が大きく低下する可能性があり、各テナントからの賃料が賃貸住宅に比べて相対的に高いこととあいまって、本投資法人の賃料収入を大幅に低下させる可能性があります。また、企業をテナントとすることから、経済情勢の変化等により需要が大きく減少し、稼働率の低下や賃料水準の低下を招くおそれがあります。
また、新規テナントの募集に際し、内装工事等に多額の費用負担が生じるケースがあります。

─ 101 ─(ニ)不動産の物的及び法的な欠陥・瑕疵に関するリスク
一般に、不動産には地盤・地質、土壌、構造、材質等に関して欠陥、瑕疵等（隠れたるものを含みます。）が存在している可能性があります。また、適用される法令上の規制の不遵守や、周辺の土地利用状況
等が瑕疵や欠陥となる可能性もあります。そこで、本資産運用会社が不動産関連資産の選定・取得の判断を行うにあたっては、対象となる不動産について利害関係のない第三者の専門業者に一定の調査を依頼することとしています。しかしながら、建物エンジニアリング・レポート等の調査には、提供される資料の内容やその調査範囲及び時間的な制約等から一定の限界があり、不動産に関する欠陥・瑕疵について完全に報告がなされる保証はありません。更に、このような調査の報告書において指摘されなかった事項であり、建築基
準法等の行政法規が求める所定の手続を経た不動産であっても、建築基準関係規定の求める安全性や構造耐力等を有するとの保証はなく、また、不動産に想定しえない隠れた欠陥・瑕疵等が存在し、又は不適正な設計施工等が存在し、それが当該不動産関連資産の取得後に判明する可能性もあります。また、報告書の中には調査時期が本投資法人設立当初のものがあり、法令等の改正により調査結果内容が現行法令に必ずしも即していない可能性があります。なお、建物の構造計算書偽装等の事件が発覚した際に保有資産に係る建物全てについて、建物のPML値の評価を実施するという一般のプロセスに加え、建物の構造上、建築基準法で定める耐震性能を疑わせる特段の事情がないことにつき、第三者専門機関より確認を得ていますが、かかる第三者専門機関の確認についても、上記のとおり一定の限界があり、完全であるとの保証はありません。
また、本投資法人は、原則として不動産関連資産の売主から売買契約等において譲渡の時点における一定の表明及び保証を取得するとともに、一定の瑕疵担保責任を負担させることとしています。しかしながら、かかる表明及び保証の内容が真実かつ正確であるとは限らず、また、表明及び保証の期間及び責任額は一定範囲に限定されるのが通例であり、また、瑕疵担保責任の期間及び責任の範囲が限定されることもあります（なお、強制競売で購入した物件については、瑕疵担保責任の追及はできません。）。更に、不動産関連資産の売主が表明及び保証を全く行わず、若しくは制限的にしか行わない場合、又は瑕疵担保責任を全く負担せず、若しくは制限的にしか負担しない場合であっても、本投資法人が当該不動産関連資産を取得する可能性があります。本投資法人が特別目的会社から不動産関連資産を取得する場合、本投資法人が取得する信託
受益権の購入にかかる（停止条件付）信託受益権譲渡契約上、かかる売主は、責任財産を限定してのみ瑕疵
担保責任を負うこととされます。
不動産に欠陥、瑕疵等が存在する場合、その程度によっては、当該不動産関連資産の資産価値が減少する
可能性があり、又は、これを防ぐために、買主である本投資法人が当該欠陥、瑕疵等の補修その他に係る予定外の費用負担を余儀なくされる可能性があります。また、これらに関し売主に対して表明及び保証違反を理由とする損害賠償責任や瑕疵担保責任を追及することが法的には可能であっても、売主が特別目的会社や経済的に破綻した会社である等のため、その資力が十分でない等の事情により、責任追及に実効性がないおそれがあります。

─ 102 ─

不動産をめぐる権利義務関係も、その特殊性や複雑性のゆえに種々の問題を引き起こす可能性があります。本投資法人は不動産関連資産を取得するにあたって、不動産登記簿を確認する等売主の所有権の帰属に関する調査を行いますが、不動産登記にいわゆる公信力がない一方で、実際の取引において売主の権利帰属を確実に知る方法が必ずしもあるとはいえないため、本投資法人の取得後に、当初より売主が所有権を取得
していなかったことが判明する可能性があります。また、本投資法人が取得した権利が第三者の権利の対象になっていることや第三者の権利を侵害していることが、本投資法人による取得後になって判明する可能性があります。これらの問題が発生した場合、前述した欠陥や瑕疵等と同様、法律上又は契約上の瑕疵担保責
任や表明保証責任を追及できることもありますが、そのような責任追及には実効性がないおそれもあります。
(ホ)

土地の境界紛争等に関するリスク
不動産を取得するまでの時間的制約等から、隣接地権者からの境界確定同意が取得できず又は境界標の確認ができないまま、不動産を取得する事例が一般に少なからず見られ、本投資法人において今後取得する物件についてもその可能性は小さくありません。従って、状況次第では、後日かかる物件を処分するときに事実上の障害が発生し、また、その保有期間中においても、境界に関して紛争が発生して、所有敷地の面積が減少し、又は損害賠償責任の負担を余儀なくされる等、不動産について予定外の費用又は損失を負担する可能性があります。同様に、越境物の存在により、不動産の利用が制限され賃料に悪影響を与える可能性や、越境物の除去等のために追加費用を負担する可能性もあります。

(ヘ)

不動産に係る法規制等に関するリスク
不動産のうち建物は、建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する基準等を定める建築基準法の規制に服します。その建築確認取得時点においては、建築基準法上及び関連法令上適格であった建物でも、その後の建築基準法等の改正に基づく規制の変更により、変更後の規制のもとでは不適格になることがあります。
その他、不動産は、消防法（昭和23年法律第186号。その後の改正を含みます。）（以下「消防法」といいます。）や都市計画法等の国の法令の他、各地方公共団体の条例や行政規則等による種々の規制に服します。例えば、駐車場の付置義務、住宅の付置義務、福祉施設の付置義務等の他、これらの義務に関連して、建物の新築・増築に際して地方公共団体等と協議する義務等を課されることがあります。また、敷地の一部が道路として指定されることにより敷地として利用可能な面積が減少し、その結果、建蔽率及び容積率にかかる規制との関係で建築可能な建物に影響を及ぼすこともあります。
法規制の変化によりかつて法令に適合していながら後日適合しなくなった建物を「既存不適格」と呼ぶことがあります。既存不適格の建物は、これを改築したり、建替えたりしようとする際に、従前の建物と同等の建蔽率・容積率・高度・設備等を維持できなくなり、追加の設備が必要とされ、又は建替え自体が事実上困難となる可能性があります。このような場合には、不動産の資産価値や譲渡価格が下がる可能性があります。
以上の他、土地収用法（昭和26年法律第219号、その後の改正を含みます。）や土地区画整理法（昭和29年
法律第119号、その後の改正を含みます。）のような私有地の収用・制限を定めた法律の改正等により、不動産の利用及び用途等に規制が加えられ、収用、再開発若しくは区画整理等がなされ、又は不動産の保有、管理、処分その他の権利関係等に制限が加えられることがあり、その結果、関連する費用等が増加し又は不動産価値が減殺される可能性があります。更に、環境保護を目的とする現行法令等又は将来制定・施行される
新法令等により不動産関連資産について、大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠
償義務、所有者としての無過失責任等が課され、又は義務が強化される可能性があります。また、エネルギ
ーや温室効果ガス削減を目的とした法令、条例等の制定、運用・改正によっても追加的な費用負担が発生する可能性があります。このように、法令又は条例の制定・改廃等が本投資法人の収益等に悪影響をもたらす
可能性があります。

─ 103 ─(ト)区分所有物件に関するリスク
区分所有建物とは建物の区分所有等に関する法律（昭和37年法律第69号、その後の改正を含みます。）（以下「区分所有法」といいます。）の適用を受ける建物で、単独所有の対象となる専有部分（居室等）と共有となる共用部分（建物の躯体、エントランス部分等）から構成されます。不動産が区分所有物件である
場合には、その管理及び運営は区分所有法及び区分所有者間で定められる管理規約等に服します。この管理規約等は、原則として区分所有者及びその議決権の各4分の3以上の多数決によらなければ変更できません。
なお、建替え決議等においては更に多数決の要件が加重されています。また、区分所有者の議決権数は、必ずしも区分所有割合（専有部分の床面積割合）に比例するわけではありません。本投資法人又は信託受託者が議決権の4分の3を有していない場合はもとより、これを保有している場合においても頭数において劣るた
め、区分所有物件の管理及び運営について本投資法人の意向を十分に反映させることができない可能性があります。
区分所有者は、自己の専有部分を原則として自由に処分することができ、本投資法人の意向にかかわりな
く他の区分所有者が変更される可能性があります。この場合、新区分所有者の資力、数、属性等の如何によっては、不動産の価値や収益が減少する可能性があります。これに対し、管理規約等において当該不動産の区分所有権（敷地の共有持分を含みます。）を処分する場合に他の区分所有者の先買権又は優先交渉権、処分における一定の手続の履践義務等が課される場合があります。この場合、本投資法人が区分所有権を処分する際に事前に他の区分所有者と優先的に交渉を行う等の制約を受けます。
また、区分所有者は自己の専有部分を原則として自由に賃貸その他使用収益することができます。その結果、本投資法人の不動産関連資産の価値や収益は、他の区分所有者による使用収益の状況によって影響を受ける可能性があります。
加えて、他の区分所有者が自己の負担すべき公租公課、修繕費、保険料等の支払又は積立てを履行しない
場合、本投資法人が不動産関連資産の劣化を避けるため、その立替払を余儀なくされるおそれがあります。
なお、区分所有建物では、敷地利用権を有しない専有部分の所有者が出現する可能性があります。そのような場合には、区分所有建物と敷地の権利関係が複雑になるため、不動産の鑑定評価及び市場での売買価格の決定等において、減価要因が増加する可能性があります。

(チ)

共有物件に関するリスク運用資産である不動産が第三者との共有物件である場合には、その保存・利用・処分等について単独で所有する場合には存在しない種々のリスクがあります。
まず、共有物の管理は、共有者間で別段の定めをした場合を除き、共有者の持分の過半数で行うものとされているため（民法（明治29年法律第89号。その後の改正を含みます。）（以下「民法」といいます。）第252条）、持分の過半数を有していない場合には、当該不動産の管理及び運営について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。また、共有者はその持分の割合に応じて共有物の全体を利用することができるため（民法第249条）、他の共有者によるこれらの権利行使によって、本投資法人の当該不動産の保有又は利用が妨げられるおそれがあります。
更に、共有の場合、他の共有者からの共有物全体に対する分割請求権行使を受ける可能性（民法第256条）、及び裁判所により共有物全体の競売を命じられる可能性（民法第258条第2項）があり、ある共有者の意図に反して他の共有者からの分割請求権行使によって共有物全体が処分されるリスクがあります。

─ 104 ─

上記の分割請求権を行使しないという共有者間の特約は有効ですが、この特約は5年を超えては効力を有しません。また、登記済みの不分割特約がある場合でも、特約をした者が倒産等手続の対象となった場合には、管財人等はその換価処分権を確保するために分割請求ができるとされています。ただし、共有者は、倒産等手続の対象となった他の共有者の有する共有持分を相当の対価で取得することができます（破産法第52条、会社更生法（平成14年法律第154号、その後の改正を含みます。）第60条、民事再生法第48条）。
他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、共有されていた物件全体について当該共有者（抵当権設定者）の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶことになると考えられています。従って、運用資産である共有持分には抵当権が設定されていなくても、他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、分割後の運用資産についても、他の共有者の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶこととなるリスクがあります。
共有持分の処分は単独所有物と同様に自由に行えると解されていますが、共有不動産については、共有者間で共有持分の優先的購入権や先買権の合意をすることにより、共有者がその共有持分を第三者に売却しようとする場合に他の共有者が優先的に又は排他的に購入できる機会又は権利を与えるようにする義務を負い、またその他物件の自由な売却その他の処分が制限される場合があります。
不動産の共有者が賃貸人となる場合には、賃料債権は不可分債権となり敷金返還債務は不可分債務になると一般的には解されており、共有者は他の賃貸人である共有者の信用リスクの影響を受ける可能性があります。
共有不動産については、単独所有の場合と比べて上記のような制限やリスクがあるため、取得及び売却に
より多くの時間と費用を要したり、価格の低下要因が増す可能性があります。
(リ)

借地物件に関するリスク
借地権（土地の賃借権及び地上権）と借地権設定地上の建物については、土地建物ともに所有する場合に比べ、特有のリスクがあります。
まず、借地権は、土地の賃借権の場合も地上権の場合も、永久に存続するものではなく、期限の到来により消滅し、借地権設定者側に正当な事由がある場合には更新を拒絶され、又は借地権者側に地代不払等の債
務不履行があれば解除により終了することもあります。借地権が消滅すれば、建物買取請求権が確保されている場合を除き、建物を取り壊して土地を返還しなければなりません。仮に、建物買取請求が認められても
本投資法人が希望する価格で買い取られる保証はありません。
更に、敷地が売却され、又は抵当権の実行により処分されることがありますが、この場合に、本投資法人
が借地権について民法、建物保護ニ関スル法律（明治42年法律第40号、その後の改正を含みます。）又は借地借家法（平成3年法律第90号、その後の改正を含みます。）（以下「借地借家法」といいます。）等の法令に従い対抗要件を具備しておらず、又は競売等が先順位の対抗要件を具備した担保権の実行によるものである場合、本投資法人は、譲受人又は買受人に自己の借地権を主張できないこととなります。
また、借地権が土地の賃借権である場合には、これを取得し、又は譲渡する場合には、賃貸人の承諾が必要です。かかる承諾が得られる保証はなく、また、得られたとしても承諾料の支払を要求されることがあります。その結果、本投資法人が希望する時期及び条件で建物を処分することができないおそれがあります。

─ 105 ─

また、本投資法人が借地権を取得するに際して支払う保証金については、借地を明渡す際に、敷地所有者の資力が保証金返還に足りないときは、保証金の全部又は一部の返還を受けられないおそれがあります。
また、借地契約では、多くの場合、賃料等の借地内容について、定期的に見直しを行うこととされています。賃料等の改定により賃料等が増額された場合、投資主に損害を与える可能性があります。
(ヌ)

底地物件に関するリスク
本投資法人は、第三者が賃借してその上に建物を所有している土地、いわゆる底地を取得することがあります。底地物件の場合は特有のリスクがあります。借地権は、定期借地権の場合は借地契約に定める期限の到来により当然に消滅し、普通借地権の場合には期限到来時に本投資法人が更新を拒絶しかつ本投資法人に更新を拒絶する正当事由がある場合に限り消滅します。借地権が消滅する場合、本投資法人は借地権者より時価での建物買取を請求される場合があります（借地借家法第13条、借地法（大正10年法律第49号。その後の改正を含みます。）（以下「借地法」といいます。）第4条）。普通借地権の場合、借地権の期限到来時に更新拒絶につき上記正当事由が認められるか否かを本投資法人の物件取得時に正確に予測することは不可能であり、借地権者より時価での建物買取を請求される場合においても、買取価格が本投資法人が希望する価
格以下である保証はありません。

(ル)

鑑定評価額及び調査価額に関するリスク
不動産の鑑定評価額及び調査価額は、個々の不動産鑑定士による地域分析、個別分析等の分析の結果に基づく、ある一定時点における不動産鑑定士の判断や意見を示したものにとどまります。同一物件について鑑
定評価又は価格調査を行った場合でも、個々の不動産鑑定士によって、その適用する評価方法又は調査の方法若しくは時期、収集した資料等の範囲等によって鑑定評価額又は調査価額が異なる可能性があります。また、かかる評価の結果が現在及び将来において当該鑑定評価額又は調査価額による売買を保証又は約束する
ものではなく、不動産が将来売却される場合であっても鑑定評価額又は調査価額をもって売却されるとは限
りません。

(ヲ)

賃貸借契約に関するリスク
不動産に係る賃貸借契約では、契約期間が満了しても、その後別段の意思表示がない限り自動的に更新されるとするものが多く見られますが、契約期間が満了する際、常に契約が更新されるとの保証はありません。商業施設では事業用定期借家契約を締結する場合がありますが、施設の運営方針上、事業用定期借家契約の契約満了日を同時期に設定する場合があります。ほぼ同時期にテナントが契約満了を迎え、その多くが更新を拒んだ場合、一度に多数のテナントが退店するため、当初予定していた収益の確保が難しくなり、利益が減少する可能性があります。
また、賃貸借契約が更新されず又は契約期間中に解約された場合、すぐに新たなテナントが入居するとの保証はなく、その結果、賃料収入が減少する可能性があります。賃貸借契約には、契約期間中に賃借人が解約した場合の違約金、かかる違約金に関して敷金・保証金の没収について規定することがありますが、かかる規定は状況によってはその全部又は一部が無効とされ、その結果、本投資法人に予定外の費用負担が発生する可能性があります。商業施設などにおける大口テナントとの契約において、現在かかる規定が置かれているものがあり、当該大口テナントが契約期間中に解約した場合には、これに伴う多額の違約金等の受領又は没収がなされることがありますが、その後当該大口テナントがかかる規定の効力を争う場合には、本投資法人の収益が大幅に変動するおそれがあります。

─ 106 ─

本投資法人は地域によっては更新料をテナントから徴収しています。更新料はテナントと締結された賃貸
借契約を根拠として徴収していますが、消費者契約法等の解釈から更新料を徴収することの根拠が否定される可能性があります。また、過去に遡及して更新料の払い戻しを請求される可能性があり、その場合、当初予定していた利益を確保できない可能性があります。
なお、賃貸人からの賃貸借契約の更新拒絶及び解約は、正当事由の存在が認められる場合を除いて困難であることが多いのが実情です。
(ワ)

賃料の減額に関するリスク
不動産のテナントが支払うべき賃料は、賃貸借契約の更新時であるか、契約期間中であるかを問わず、賃貸人とテナントの合意により減額される可能性があります。更に、テナントが賃貸人に対し、借地借家法、借地法又は借家法（大正10年法律第50号、その後の改正を含みます。）に基づく賃料減額請求権を行使する可能性もあります。また、本投資法人が保有する不動産関連資産と競合すると思われる不動産の賃料水準が全般的に低下した場合には、新たに入居するテナントとの間で締結される賃貸借契約における賃料の額が従前の賃料の額と比較して低下するとともに、上記のような賃料減額の可能性もより増大することになり、本投資法人の賃料収入の減少をもたらす可能性があります。
上記に対し、建物賃貸借については、一定の要件を満たすことにより、比較的長期の契約期間中、借地借
家法上の賃料増減額請求権に服さない建物賃貸借（以下「定期建物賃貸借」といいます。）が存在します。
もっとも、定期建物賃貸借においてテナントが契約期間の定めにかかわらず早期解約した場合、契約上の当然の権利として又は違約金条項に基づく権利として、残期間の賃料全てについて必ずテナントに対して請求できるかどうかは、未だ事例の蓄積が乏しいため定かでありません。なお、契約上、違約金の額が一定期間の賃料に対応する額に限られている場合もあり得ます。また、賃貸人にとって、定期建物賃貸借には、通常の賃貸借に比べ契約期間中の賃料収入の安定が期待できるという有利な面がある一方で、賃料が低く抑えられがちであったり、特約の定め方によっては一般的な賃料水準が上昇する場合でもそれに応じた賃料収入の増加を期待することができない等、不利益な面もあります。
なお、本投資法人又は信託受託者が賃貸している不動産を賃借人が転貸している場合には、転貸条件が必
ずしも賃貸条件と同一ではなく、何らかの理由で本投資法人又は信託受託者が転借人と直接の賃貸借契約関係を有することとなったとき、低額の賃料を甘受せざるを得ない可能性があります。
また、本投資法人が保有する住居及び商業施設等のテナントから賃料減額の要望が出た場合、賃貸借契約に基づいた対応をしていますが、当該テナントから賃料の減額訴訟が提起される可能性があり、訴訟の結果
によっては大幅な賃料の減額や訴訟に係る費用が発生する可能性があります。

─ 107 ─(カ)不動産の運用費用の増加に関するリスク
経済全般のインフレーション、人件費や水道光熱費の高騰、不動産管理や建物管理に係る費用又は備品調達等の管理コストの上昇、建物の経年劣化による修繕費の負担、各種保険料の値上げ、公租公課の増大その他の理由により、不動産の運用に関する費用が増加する可能性があります。一方で、不動産関連資産からの収入がこれに対応して増加するとの保証はありません。

(ヨ)

入居者の建物使用態様に関するリスク
建物そのものが法令や条例等の基準を満たす場合であっても、入居者による建物への変更工事、内装の変
更その他入居者による建物の使用方法等により、建築基準法・消防法その他の法令や条例等に違反する状態となり、本投資法人が、その改善のための費用を負担する可能性があります。また、賃貸借契約における規定の如何にかかわらず、入居者による転貸や賃借権の譲渡が本投資法人又は信託受託者の関与なしに行われる可能性があります。その他、暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律（平成3年法律第77号、その後の改正を含みます。）に定める暴力団又はその関係者の入居や、入居者による風俗営業等の規制及び業務の適正化等に関する法律（昭和23年法律第122号、その後の改正を含みます。）に定める風俗営業の開始等入居者の建物使用態様により不動産のテナント属性が悪化し、これに起因して建物全体の賃料水準が低下する
可能性があります。

(タ)

不動産の毀損等に関するリスク
不動産につき滅失、毀損又は劣化等が生じ、修繕が必要となり、多額の費用を要する場合があります。また、修繕工事の内容やその実施の方法によっては、テナントの使用収益に影響を与えたり、テナントの館内移転が必要となったりするため、賃料収入等が減少し又は少なからぬ付帯費用が発生する場合があります。
他方、かかる修繕が困難又は不可能な場合には、将来的に不動産から得られる賃料収入等が減少するおそれがあります。

(レ)

災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク
火災、地震、津波、暴風雨、洪水、爆発、落雷、竜巻、風ひょう雪災、電気的事故、機械的事故、戦争、暴動、騒乱、テロ等（以下「災害等」といいます。）により、不動産が滅失、劣化又は毀損し、その価値が消滅、減少する可能性があります。このような場合には、滅失、劣化又は毀損した個所を修復するため一定期間又は修復することが出来ない場合には永久的に不動産の不稼働を余儀なくされることにより、また、不動産自体が滅失、劣化又は毀損しなかった場合においても電気、ガス、水道等の使用の制限やその他の外部的要因により不動産の不稼働を余儀なくされることにより賃料収入が減少することがあります。加えて、災害等の影響で周辺環境が悪化することにより、不動産等の価値が下落する可能性があり、また、賃料水準の下落又は稼働率の低下により賃料収入が減少する可能性もあります。このような不動産等の価値の下落又は賃料収入の減少の結果、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。また、これらの災害等によりテナントの支払能力等が悪影響を受ける可能性もあります。
また、平成23年3月に発生した東北地方太平洋沖地震及びそれに伴う津波によって、本投資法人の運用状況に重大な影響を及ぼす被害は生じませんでしたが、今後、同規模又はそれ以上の地震その他の天災、事故等が発生する可能性を否定できません。その場合には、本投資法人が保有又は取得する物件が滅失、劣化又は毀損するおそれがあるほか、周辺地域及び日本の経済全体が悪影響を受ける可能性があり、それらの結果、
本投資法人の収益や本投資法人の保有に係る資産価値等に悪影響が生じるおそれがあります。
本投資法人は、災害等による損害を補填する火災保険や包括賠償責任保険等を付保する方針ですが、不動産の個別事情等により、保険契約が締結されない可能性、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生する可能性、保険契約でカバーされない災害等（例えば、故意によるもの、戦争やテロ行為等に基づくもの
は必ずしも全て保険でカバーされるものとは限りません。）が発生する可能性又は保険契約に基づく支払が保険会社により行われず若しくは遅れる可能性も否定できません。

─ 108 ─

地震リスクに対応するため、建物を取得する際には全てPML値の評価を実施しています。PML値は損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率で示されますが、将来地震が発生した場合、予想以上の多額の復旧費用が必要となる可能性があります。また、地震保険については、参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報第1 ファンドの状況

2 投資方針(1) 投資方針④ 運用方針(ホ) 付保の方針」に記載の方針に従って付保します。また、保険金が支払われた場合でも、行政上の規制その他の理由により事故発生前の状態に回復させることができない可能性があります。
(ソ)

不動産に係る所有者責任に関するリスク
本投資法人又は信託受託者の保有する不動産の瑕疵等を原因として、第三者の生命、身体又は財産その他の利益が侵害された場合に、損害賠償義務が発生し、結果的に本投資法人が予期せぬ損失を被る可能性があります。特に、土地の工作物の所有者は、民法上、占有者に過失がない場合は無過失責任を負うこととされています。
不動産に関しては、取得にあたり施設賠償責任保険等の適切な保険を付保しています。しかし、不動産関連資産の個別事情等により、保険契約が締結されない可能性、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生する可能性又は保険契約に基づく支払が保険会社により行われない若しくは遅れる可能性は否定できま
せん。

(ツ)

転貸に関するリスクa.

転借人に関するリスク
本投資法人又は信託受託者は、その保有する不動産につき、転貸を目的として賃借人に一括して賃貸することがあります。このように、賃借人に投資対象不動産の全部又は一部を転貸させる権限を与えた場合、本投資法人は、投資対象不動産に入居するテナントを自己の意思により選択できなくなったり、退去させられなくなる可能性があります。また、賃借人の賃料が、転借人から賃借人に対する賃料に連動する場合、転借人の信用状態等が、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
敷金等の返還義務に関するリスクb.

転貸を目的とした賃貸借契約が合意解約された場合には賃貸人である本投資法人又は信託受託者が転貸人の地位を承継し、転貸人の転借人に対する敷金等の返還義務が本投資法人又は信託受託者に承継される可能性があります。
(ネ)

マスターリースに関するリスク
投資対象不動産において、プロパティ・マネジメント会社が投資対象不動産の所有者である本投資法人又は信託受託者との間でパス・スルー型のマスターリース契約を締結してマスターリース会社となり、その上でエンドテナントに対して転貸する場合があります。
当該契約を締結した場合、マスターリース会社の財務状態の悪化により、エンドテナントからマスターリース会社に対して賃料が支払われたにもかかわらず、マスターリース会社から賃貸人である本投資法人又は信託受託者への賃料の支払が滞る可能性があります。
また、本投資法人では、一部の住居物件においては、エンドテナントが賃料を本投資法人又は信託受託者の口座に直接振り込む方法により賃料を収受しています。しかし、賃料の支払の遅延等の理由でマスターリース会社がエンドテナントから賃料を回収した後、マスターリース会社が財務状態の悪化などに陥った場合
は、マスターリース会社から賃貸人である本投資法人又は信託受託者への賃料の支払が滞る可能性があります。また、マスターリース会社が破綻し、かつ、エンドテナントからの賃料の支払が延滞している場合には、当該延滞部分の賃料相当額がマスターリース会社に対する倒産債権となると解釈される可能性があり、かかる解釈が採用された場合、延滞部分の賃料相当額の回収が非常に困難となり、本投資法人の財務状況等に悪影響を及ぼすおそれがあります。

─ 109 ─(ナ)

有害物質に係るリスク
土地について産業廃棄物等の有害物質が埋蔵され、又は、地下水が汚染されている場合、当該敷地及び建物の価値に悪影響を及ぼす可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために土壌の入替えや洗浄が必要となって予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。本投資法人は、取得を検討する物件について、専門家に依頼して環境調査を実施し、土地や地下水の有害物質による汚染の有無については、当該物件の使用歴の調査や土壌や地下水のサンプリング調査等により調査しますが、かかる調査が完全であるとの保証はなく、専門家による調査において汚染の可能性がない、又は低いと報告された場合であっても、後日汚染の存在が判明する可能性は否定できません。
また、建物の建材等にアスベストその他の有害物質を含む建材等が使用されているか、又は使用されている可能性がある場合やＰＣＢが保管されている場合等には、状況によって当該建物及びその敷地の価値に悪影響を及ぼす可能性があります。更に、かかる有害物質を除去するために建材等の全面的又は部分的交換
や、保管・撤去費用等が必要となって予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。
また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、不動産の所有者として損害を賠償する義務が発生する可能性があります。

(ラ)

投資対象とする不動産の偏在に関するリスク
本投資法人は、参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報第1 ファンドの状況

2 投資方針(1) 投資方針」に記載された投資方針に基づき資産の運用を行いますが、その投資対象とする不動産が一定の地域に偏在した場合、当該地域における地震その他の災害、市況の低迷による稼働率の低下、賃料水準の下落等
が、本投資法人の収益等又は存続に著しい悪影響を及ぼす可能性があります。
更に、テナント獲得に際し賃貸市場において投資対象とする不動産相互間で競合し、結果として賃料収入が減少し、本投資法人の収益に影響を与える可能性があります。
また、一般に、資産総額に占める個別の投資対象とする不動産の割合は、資産総額の規模が拡大する過程で低下していくと予想されるものの、資産総額に占める割合が大きい不動産に関して、地震その他の災害、稼働率の低下、賃料水準の下落等の事情が発生した場合には、本投資法人の収益等又は存続に著しい悪影響をもたらす可能性があります。
(ム)

テナントの支払能力に関するリスク
テナントの財務状況が悪化した場合又はテナントが破産手続、会社更生手続、民事再生手続その他の倒産手続の対象となった場合には、賃料等（共益費、水道光熱費他、場合により原状回復費用その他の損害金を含みます。）の支払が滞り、又は支払がなされない可能性があります。このような延滞された賃料等の合計額が敷金及び保証金で担保される範囲を超えると、投資主に損害を与える可能性があります。また、一部不動産については、敷金無しで賃貸する場合があります。この場合、原則として保証会社による保証等を付すことを条件としますが、テナントの財務状況が悪化した場合において、保証会社等の保証人の財務状況も悪化している場合には、賃料等を回収することができないこととなります。また、代金回収会社に委託して口座振替によりテナントから賃料等を回収することがありますが、この場合において代金回収会社の財務状況が悪化した場合には、代金回収会社からの賃料等の入金が滞り又は回収ができなくなるおそれがあります。
更に、賃貸人が賃貸借契約上の債務の履行を怠った場合には、テナントは賃料等の不払をもってこれに対抗することができるため、テナントが賃貸人側の何らかの落ち度を理由に意図的な賃料等の不払をもって対抗する可能性もあり、その場合には当該不動産から得られる収入にも影響を及ぼすこととなります。本投資法
人は、かかるリスクを低減するために、テナント信用力を勘案したテナント選定及び賃料支払状況等の管理体制の整備を行いますが、かかるリスクが現実化しないという保証はありません。

─ 110 ─(ウ)テナントの集中に関するリスク
投資対象不動産のテナント数が少なくなる場合、本投資法人の収益等は特定のテナントの退去、支払能力の悪化その他の事情による影響を受けやすくなります。すなわち、賃貸面積の大きなテナントが退去した場
合には、稼働率が低くなる上に、他のテナントを探し稼働率を回復させるのが難しくなることがあり、その期間が長期にわたる場合には、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。また、全賃料収入のうち特定のテナントからの賃料収入が占める割合が高い場合においては、当該テナントの賃料の支払能力が低下し、又は失われた場合には、総賃料収入に与える影響が大きくなります。本投資法人は、かかるリ
スクを低減するために、投資対象及びテナントの適切な分散を図りますが、かかるリスクが現実化しないという保証はありません。

(ヰ)

テナントの業種の偏りに関するリスク
商業施設の場合、その立地条件や建物の構造により、テナントの業態を大きく変更することは困難である
ことが多く、投資対象不動産のテナントの業態が、総合スーパーマーケット、百貨店等の特定の業態に偏った場合には、当該業態が、消費性向の変化に伴い小売業としての競争力を失う等により、本投資法人の収益に著しい悪影響を及ぼす可能性があるなど、当該テナントの業種に係る事業上のリスクの影響を受けるおそれがあります。

(ノ)

売主等の倒産等の影響を受けるリスク
一般に、不動産又は信託受益権を売却した後に売主が倒産手続に入った場合や、建物の建築請負業者が倒産手続に入った場合、当該不動産又は信託受益権の売買若しくは完成建物の移転又はそれらについての対抗要件具備が当該売主又は建築請負業者の管財人等により否認される可能性があります。また、財産状態が健全でない売主が不動産若しくは信託受益権を売却した場合、又は、財産状態が健全でない建築請負業者が建物の建築を請け負っていた場合、当該不動産又は信託受益権の売買又は当該建物の請負が当該売主又は建築請負業者の債権者により詐害行為を理由に取消される可能性があります。
また、売買取引を担保付融資取引であると法的に性格づけることにより、依然としてその目的物が売主（又は倒産手続における管財人ないし財団）に属すると解される可能性があり、特に担保権の行使に対する制約が、破産手続等に比較して相対的に大きい会社更生手続においては深刻な問題となり得ます。

(オ)

開発物件に関するリスク
本投資法人は、参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報方針

第1 ファンドの状況

2 投資方針(1) 投資④ 運用方針」に記載のとおり、建設中の不動産を取得する場合があります。建設中の物件については、既に完成した物件を取得する場合に比べて、地中障害物や土壌汚染等の発見、工事請負業者の倒産若し
くは債務不履行、天変地異、行政上の許認可手続きその他予期せぬ事情により、開発の遅延、変更若しくは中止を余儀なくされ、あるいは、開発コストが当初の計画を大きく上回るといったリスクが加わります。本
投資法人は、竣工後のテナントの確保が十分可能と判断され、かつ完工・引渡しのリスクが低く、当該不動産にかかるデュー・ディリジェンスの結果に問題がないと判断される場合、建物竣工後の取得を条件として、当該建設中の不動産等に係る不動産関連資産の取得に関する契約を締結することとしますが、上記のリスクが顕在化した結果、開発物件からの収益等が予想を大きく下回り、あるいは、予定された時期に収益が得られず又は予想外の費用、損害若しくは損失を被るおそれがあります。

─ 111 ─(ク)フォワード・コミットメント等に関するリスク
本投資法人は、不動産等を取得するにあたり、フォワード・コミットメント等を行うことがあります。フォワード・コミットメント等を行った場合に、買主が不動産等の売買契約を解約し、又は履行しないとき
は、買主は、違約金や債務不履行による損害相当額の支払義務を負担します。フォワード・コミットメント
等の場合、契約締結後、決済・物件引渡しまでに一定の期間があるため、契約締結後速やかに決済される取引に比べ、市場環境等の変化等により当事者の当初の想定と異なった環境での決済を強いられる可能性が高
いといえます。本投資法人は、フォワード・コミットメント等を行う際には、フォワード・コミットメント
等を履行できない場合の損害賠償額の上限を必ず定めること、フォワード・コミットメント等の違約の際に損害賠償の支払に充てることが可能な資金及び投資主に対する配当原資となる利益に比して過大な損害賠償額の支払を義務づけられるようなフォワード・コミットメント等を行わないこと、その他本資産運用会社が定める社内ルールを遵守することとしていますが、フォワード・コミットメント等による売買契約締結後の金融市場・不動産市場の変化等により不動産等の取得資金を調達できなくなった場合には、売買契約を解約せざるを得なくなり、違約金又は損害賠償金の支払義務を負担することにより、本投資法人の財務状態が悪化する可能性があります。なお、本投資法人は本募集取得予定資産の取得に係る売買契約を売主と締結していますが、当該売買契約はフォワード・コミットメント等に該当し、当該売買契約上、本投資法人に重大な義務の違反があった等の理由により売買契約が解除された場合、本投資法人は売買代金の20％相当額を違約金として支払うものとされています。ただし、当該売買契約においては、本投資法人が売買代金等の支払に必要な資金調達（増資を含みますがこれに限りません。）を完了していることが売買実行の条件とされており、かかる条件が満たされていない場合契約は当然に終了し、本投資法人は契約の終了につき売主に対して何らの責任も負わないとされています。
④

不動産関連資産－信託受益権特有のリスク(イ)

信託受益者として負うリスク
信託受益者とは信託の利益を享受するものですが、他方で信託受託者が信託事務の処理上発生した信託財産に関する租税、信託受託者の報酬、信託財産に瑕疵があることを原因として第三者が損害を被った場合の賠償費用等の信託費用については、最終的に受益者が負担することになっています。すなわち、信託受託者
が信託財産としての不動産を所有し管理するのは受益者のためであり、その経済的利益と損失は、最終的には全て受益者に帰属することになります。従って、本投資法人が不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権を取得する場合には、信託財産に関する十分なデュー・ディリジェンスを実施し、保険金支払能力に優れる保険会社を保険者、信託受託者を被保険者とする損害保険を付保すること等、本投資法人
自ら不動産を取得する場合と同等の注意をもって取得する必要がありますし、一旦不動産信託受益権を保有するに至った場合には、信託受託者を介して、原資産が不動産である場合と実質的にほぼ同じリスクを受益者たる本投資法人が負担することになります。

─ 112 ─(ロ)

信託の受益権の流動性に係るリスク
本投資法人が信託の受益権を保有運用資産とする場合、信託受託者を通じて信託財産としての不動産を処分するときは、既に述べた不動産の流動性リスクが存在します。また信託の受益権を譲渡しようとする場合には、信託受託者の承諾を契約上要求されるのが通常であり、上場有価証券等に比し流動性は極めて低いといえます。また、信託受託者は原則として瑕疵担保責任を負っての信託不動産の売却を行わないため、本投資法人の意思にかかわらず信託財産である不動産の売却ができなくなる可能性があります。

(ハ)

信託受託者に係るリスク
信託受託者の破産・会社更生等に係るリスクa.

信託法（平成18年法律第108号、その後の改正を含みます。）（以下「信託法」といいます。）上、信託受託者が破産手続、会社更生手続その他の倒産手続の対象となった場合、信託財産は信託受託者の破産財団又は更生会社の財産その他信託受託者の固有財産に属しないものとされています。また、信託法によれば、信託財産をもって履行すべき債務等に係る債権者以外の債権者による差押えは禁止されています。ただし、信託財産であることを破産管財人等の第三者に対抗するためには、信託された不動産に信託設定登記をする必要がありますので、不動産を信託する信託の受益権については、この信託設定登記がなされるものに限り本投資法人は取得する予定です。しかしながら、必ずこのような取扱いがなされるとの保証はありません。
信託受託者の債務負担に伴うリスクb.

信託財産の受託者が、信託目的に反して信託財産である不動産を処分した場合、又は信託財産である不動産を引当てとして、何らかの債務を負うことにより、不動産を信託する信託の受益権を財産とする本投資法
人が不測の損害を被る可能性があります。かかるリスクに備え、信託法は信託の本旨に反した信託財産の処
分行為の取消権を受益者に認めていますが、かかる処分行為の相手方が権限に属しない処分であることを知らず、また、知らなかったことについて重大な過失がない場合には取り消すことができません。また、かかる権利の行使により損害を免れることができるとは限りません。
不動産信託受益権を取得するに際しては、十分なデュー・ディリジェンスを実施し、（ⅰ）信託契約上、当該信託の目的が受益者の利益にあることが明確にされていること、（ⅱ）信託財産の処分や信託財産に属する金銭の運用等についても、信託受託者に厳しい制約を課されていることが満たされているもののみを投資対象とすることで、信託財産が勝手に処分されたり、信託財産が新たに債務を負担して、その結果として
本投資法人が不利益を被る可能性は回避されると考えられますが、常にそのようなことを回避できるとの保証はありません。

─ 113 ─

⑤

税制に関するリスク(イ)

導管性要件に関するリスク
税法上、「投資法人に係る課税の特例規定」により、一定の要件（導管性要件）を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等を投資法人の損金に算入することが認められています。
投資法人の主な導管性要件
支払配当要件

配当等の額が配当可能利益の額の90％超であること（利益を超えた金銭の分配を行った場合には、金銭の分配の額が配当可能額の90％超であること）

国内50％超募集要件

投資法人規約において、投資口の発行価額の総額のうちに国内において募集される投資口の発行価額の占める割合が50％を超える旨の記載又は記録
があること

借入先要件

機関投資家（租税特別措置法第67条の15第1項第1号ロ(2)に規定するものをいう。次の所有先要件において同じ。）以外の者から借入れを行ってい
ないこと

所有先要件

事業年度の終了の時において、発行済投資口が50人以上の者によって所有されていること又は機関投資家のみによって所有されていること

非同族会社要件

事業年度の終了の時において、投資主の1人及びその特殊関係者により発行済投資口総数あるいは議決権総数の50％超を保有されている同族会社に該当していないこと

会社支配禁止要件

他の法人の株式又は出資の50％以上を有していないこと（一定の海外子会社を除く。）

本投資法人は、導管性要件を満たすよう努める予定ですが、今後、下記に記載した要因又はその他の要因
により導管性要件を満たすことができない可能性があります。本投資法人が導管性要件を満たすことができなかった場合、利益の配当等を損金算入できなくなり、本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
多額の法人税等の納税の引当てにより支払配当要件が満たされなくなるリスクa.

平成21年4月1日以降に終了する各事業年度における支払配当要件については、会計上の税引前当期純利益を基礎とした配当可能利益の額（会計上の税引前当期純利益に前期繰越損失、負ののれん発生益、減損損失
及びのれんの償却額にかかる法人税額、買換特例圧縮積立金の調整を加えた後の額）と税引後の当期純利益を基礎とした実際の利益配当等の額の比較によりその判定を行うこととされています。会計上減損損失及びのれんの償却額が発生した場合又は本投資法人の資産若しくは本投資法人に関する会計基準（かかる会計基準に関する解釈・運用・取扱いを含みます。）の変更その他の理由により会計処理と税務処理との取扱いに不一致が生じた場合、会計上発生した費用・損失について、税務上、その全部又は一部を損金に算入することができない等の理由により、多額の法人税等が発生することがあります。本投資法人がその納税の引当てを行う必要がある場合、減損損失及びのれんの償却額以外の要因にかかる法人税額については判定上の調整が行われないため、支払配当要件を満たせない可能性があります。
資金不足により計上された利益の配当等の金額が制限されるリスクb.

導管性要件に基づく借入先等の制限や資産の処分の遅延等により機動的な資金調達ができない場合には、配当の原資となる資金の不足により支払配当要件を満たせない可能性があります。

─ 114 ─c.

借入先要件に関するリスク
本投資法人が何らかの理由により機関投資家以外からの借入れを行わざるを得ない場合又は本投資法人の既存借入金に関する貸付債権が機関投資家以外に譲渡された場合、あるいはこの要件のもとにおける借入金の定義が税法上において明確ではないためテナント等からの預り金等が借入金に該当すると解釈された場合においては、借入先要件を満たせなくなる可能性があります。
投資主の異動について本投資法人のコントロールが及ばないリスク

d.

本投資口が市場で流通することにより、本投資法人のコントロールの及ばないところで、所有先要件ある
いは非同族会社要件が満たされなくなる可能性があります。
(ロ)

税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク
本投資法人に対して税務調査が行われ、導管性要件に関する取扱いに関して、税務当局との見解の相違により更正処分を受け、過年度における導管性要件が事後的に満たされなくなる可能性があります。このような場合には、本投資法人が過年度において行った利益の配当等の損金算入が否認される結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。

(ハ)

不動産の取得に伴う軽減措置の適用が受けられないリスク
本投資法人は、規約における投資方針において、特定不動産の価額の合計額の本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合を100分の75以上とすること（規約第27条第5項第1号）としています。本投資法人は、上記内容の投資方針を規約に定めること、及びその他の税法上の要件を充足することを前提として、直接に不動産を取得する場合の不動産流通税（登録免許税及び不動産取得税）の軽減措置の適用を受けることができると考えています。しかし、本投資法人がかかる軽減措置の要件を満たすことができない場
合、又は軽減措置の要件が変更された場合には、軽減措置の適用を受けることができない可能性があります。

(ニ)

一般的な税制の変更に関するリスク
不動産、不動産信託受益権その他本投資法人の運用資産に関する税制若しくは本投資法人に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、公租公課の負担が増大し、その結果本投資法
人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。また、投資口に係る利益の配当、資本の払戻し、譲渡等に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、本投資口の保有又は売却による投資主の手取金の額が減少し、又は、税務申告等の税務上の手続面での負担が投資主に生じる可能性があります。

─ 115 ─

⑥

その他
(イ)

不動産の売却に伴う責任に関するリスク
本投資法人が運用不動産を売却した場合において、運用不動産に物的又は法的な瑕疵があった場合には、法令に従い、瑕疵担保責任を負担する可能性があります。特に、本投資法人は、宅地建物取引業法（昭和27年法律第176号、その後の改正を含みます。）上のみなし宅地建物取引業者となりますので、買主が宅地建物取引業者でない場合には、本投資法人の瑕疵担保責任に関するリスクを排除できない場合があります。
また、売買契約上の規定に従い、物件の性状その他に関する表明保証責任や瑕疵担保責任を負う可能性があります。
これらの法令上又は契約上の表明保証責任や瑕疵担保責任を負担する場合には、買主から売買契約を解除され、又は、買主が被った損害を補償しなければならず、本投資法人の収益等に悪影響が生じる可能性があります。
更に、賃貸不動産の売却においては、新所有者が賃借人に対する敷金返還債務等を承継するものと解されており、実務もこれにならうのが通常ですが、旧所有者が当該債務を免れることについて賃借人の承諾を得ていない場合には、旧所有者は新所有者とともに当該債務を負い続けると解される可能性があり、予想外の債務又は義務を負う場合があります。

(ロ)

減損会計の適用に関するリスク
固定資産の減損に係る会計基準（「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意見書」（企業会計審
議会 平成14年8月9日）及び「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第6号平
成15年10月31日））が、平成17年4月1日以降開始する事業年度より強制適用されることになったことに伴い、本投資法人においても第1期計算期間より「減損会計」が適用されています。「減損会計」とは、主として土地・建物等の事業用不動産について、収益性の低下により投資額を回収する見込みが立たなくなった場
合に、一定の条件のもとで回収可能性を反映させるように帳簿価額を減額する会計処理のことをいいます。
「減損会計」の適用に伴い、地価の動向及び運用不動産の収益状況等によっては、会計上減損損失が発生
し、本投資法人の業績は悪影響を受ける可能性があり、また、税務上は当該不動産の売却まで損金を認識することができない（税務上の評価損の損金算入要件を満たした場合や減損損失の額のうち税務上の減価償却費相当額を除きます。）ため、税務と会計の齟齬が発生することとなります。その結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。

(ハ)

一部の投資主から本投資法人の解散請求がなされ、本投資法人が解散するリスク
発行済投資口数の100分の3以上の口数の投資口を6ヶ月以前から引き続き所有している投資主は、投資主総会の招集を請求する権利を有します。その投資主から本投資法人の解散の議案が提出された場合、投資主総会においてその議案に対する投資主の意思を確認する必要があります。そこで、その議案が決議された場合
は、本投資法人の清算手続きを進める必要があります。本投資法人が清算される場合、投資主は、全ての債権者への弁済（投資法人債の償還を含みます。）後の残余財産による分配からしか投資金額を回収することができません。本投資法人の保有資産の価値が下落し又は出資金に欠損が生じている場合には、借入れ及び投資法人債を弁済した後の残余財産が全く残らないか、又は出資総額を下回ることとなり、投資主は、投資金額の全部又は一部について回収することができない可能性があります。

─ 116 ─(ニ)匿名組合出資持分への投資に関するリスク
本投資法人はその規約に基づき、不動産に関する匿名組合出資持分への投資を行うことがあります。本投資法人が出資するかかる匿名組合では、本投資法人の出資金を営業者が不動産等に投資しますが、当該不動産等に係る収益が悪化した場合や当該不動産等の価値が下落した場合等には、本投資法人が匿名組合員として得られる分配金や元本の償還金額等が減少し、その結果、本投資法人が営業者に出資した金額を回収できない等の損害を被る可能性があります。また、匿名組合出資持分については契約上譲渡が制限されていることがあり、又は、確立された流通市場が存在しないため、その流動性が低く、本投資法人が譲渡を意図しても、適切な時期及び価格で譲渡することが困難となる可能性があります。

(ホ)

本募集取得予定資産を取得することができないリスク
本投資法人は、前記「7 投資対象

(1) 第18期取得済資産及び本募集取得予定資産の概要」に記載の本募集取得予定資産を取得する予定ですが、経済環境等が著しく変わった場合、その他相手方の事情等により売買契約において定められた前提条件が成就しない場合等においては、本募集取得予定資産を取得することができない可能性があります。この場合、本投資法人は、代替資産の取得のための努力を行う予定ですが、短期間に投資に適した物件を取得することができる保証はなく、短期間に物件を取得することができず、かつかかる資金を有利に運用することができない場合には、投資主に損害を与える可能性があります。また、本募集取得予定資産の取得はできても、その全部又は一部について予定していた時期に取得することができない可能性があります。取得時期が遅延した場合、予定していた時期に取得できた場合に比して賃料収入等が減少し、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。なお、本投資法人は、本書の日付現在保有する資産及び本募集取得予定資産のみを取得することを目的としておらず、今後、新たな特定資産を取得
し又はこれらの一部を売却することがあります。
(2) 投資リスクに対する管理体制
上記の様々なリスクに鑑み、本投資法人及び本資産運用会社は、本投資法人の資産運用に関し、以下のガバナン
スを通じ、実効性のあるリスク管理体制を整備し、かつ、かかる管理体制が最大限の効果を発揮するよう努めています。本投資法人及び本資産運用会社は、可能な限り、本投資証券への投資に関するリスクの発生の回避及びリスクが発生した場合の損害の極小化等の対応に努める方針ですが、これらの措置が結果的に十分な成果を収める保証はありません。
①

本投資法人の体制
本投資法人は、投信法に基づき設立され、執行役員1名及び監督役員2名により構成される役員会により運営されています。執行役員は、3ヶ月に1回以上の頻度で役員会を開催し、法令で定められた承認事項に加え、本投資法人の運営及び本資産運用会社の業務遂行状況の報告を行います。この報告手続きを通じ、本資産運用会社又はその利害関係人等から独立した地位にある監督役員は的確に情報を入手し、執行役員の業務執行状況を監視する体制を維持しています。同時に、かかる報告により、本投資法人は本資産運用会社の利害関係人等との取引について、利益相反取引のおそれがあるか否かについての確認を行い、利益相反等にかかるリスクの管理に努めています。
本投資法人は、資産運用委託契約上、本資産運用会社から各種報告を受ける権利及び本資産運用会社の帳簿及び記録その他の資料の調査を行う権利を有しています。かかる権利の行使により、本投資法人は、本資産運用会社の業務執行状況を監視できる体制を維持しています。
また、本投資法人は、内部者取引管理規程を定めて、役員によるインサイダー取引の防止に努めています。

─ 117 ─②

本資産運用会社の体制
本資産運用会社は、運用及び管理に係るリスクについて、原則としてレベルの異なる複数の検証方法を通じてモニタリングし、管理しています。
(イ)

本資産運用会社は、運用ガイドラインにおいて、分散投資によるポートフォリオの構築方針、投資対象の選定方針、安定した収益の確保等を目指した運用方針、投資を行う場合の取得基準、物件のデュー・ディリ
ジェンスの基準、物件の管理運営方針（プロパティ・マネジメント会社の選定基準及びその業務のモニタリ
ングを含みます。）、付保方針及び投資計画等を定めています。かかる運用ガイドラインを遵守することにより、不動産や不動産信託受益権に係るリスクの管理に努めています。
(ロ)

本資産運用会社は、委員会規程を定めて本投資法人の資産運用に係る重要な事項の決定プロセスの明確化を図っている他、不動産等の調査、取得、管理運営その他の業務それぞれについて、客観的な業務手順を確立して、リスクの管理に努めます。また、投資委員会が決定した資産の運用等に関する全ての事項について、コンプライアンス委員会の審議及び決定を経たうえ、本資産運用会社の取締役会に付され、取締役の過半数が出席の上、出席取締役の過半数をもって取引に係る議案を決するものとされています。
(ハ)

利害関係者と本投資法人との間の取引については、自主ルールとして利害関係者取引規程を定めており、これを遵守することにより利益相反に係るリスク管理を行います。
(ニ)

本資産運用会社は、内部者取引管理規程を定めて、役員及び従業員によるインサイダー取引の防止に努め

ています。
(ホ)

本資産運用会社は、コンプライアンス規程を定めて、リスク管理・コンプライアンス室により投資委員会

等付議案件の事前審査等を行い、コンプライアンス・オフィサー及びコンプライアンス委員会により、投資委員会による審議の経過及び投資判断について審議し、法令遵守の状況を監視します。また、その結果については、内容により取締役会の決議事項とされています。
(ヘ)

本資産運用会社は、コンプライアンスに関する社内体制を整備し、コンプライアンス上の問題の発生について、対応を講じています。また、コンプライアンス・マニュアルを作成し、コンプライアンス基本方針や役職員の行動規範を定めるのみならず定期的にコンプライアンス研修を実施します。

─ 118 ─9

課税上の取扱い
日本の居住者又は日本法人である投資主及び投資法人に関する課税上の一般的な取扱いは下記のとおりです。なお、
税法等の改正、税務当局等による解釈・運用の変更により、以下の内容は変更されることがあります。また、個々の投資主の固有の事情によっては異なる取扱いが行われることがあります。
①

投資主の税務(イ)

個人投資主の税務

Ａ．利益の分配に係る税務
個人投資主が上場投資法人である本投資法人から受け取る利益の分配の取扱いは、原則として上場株式の配当の取扱いと同じです。ただし、配当控除の適用はありません。
(ⅰ)

源泉徴収
分配金支払開始日

源泉徴収税率

平成26年1月1日～平成49年12月31日

20.315％ （所得税15.315％ 住民税5％）

平成50年1月1日～

20％ （所得税15％ 住民税5％）※1

平成26年1月1日～平成49年12月31日の所得税率には、復興特別所得税（所得税の額の2.1％相当）を含みます。

※2

大口個人投資主（配当基準日において発行済投資口総数の3％以上を保有）に対しては、上記税率ではなく、所得税20％（平成26年1月1日～平成49年12月31日は20.42％）の源泉徴収税率が適用さ
れます。

(ⅱ)

確定申告

※1

確定申告をしない場合

金額にかかわらず、源泉徴収だけで納税を完結させることが可能（確定申告不要制度）

確定申告を行う場合

総合課税か申告分離課税のいずれか一方を選択

総合課税を選択した場合であっても、投資法人から受け取る利益の分配については、配当控除の適用はありません。

※2

上場株式等を金融商品取引業者等（証券会社等）を通じて譲渡等したことにより生じた損失（以下「上場株式等に係る譲渡損失」といいます。）の金額は、その年分の上場株式等に係る配当所得の金額（申告分離課税を選択したものに限る。）と損益通算することができます。申告分離課税を選択した場合の税率は、上記(ⅰ)の源泉徴収税率と同じです。

※3

大口個人投資主（配当基準日において発行済投資口総数の3％以上を保有）が1回に受け取る配当金額が5万円超（6ヶ月決算換算）の場合には、必ず総合課税による確定申告を行う必要があります（この場合には申告分離課税は選択できません。）。

(ⅲ)

源泉徴収選択口座への受入れ
源泉徴収ありを選択した特定口座（以下「源泉徴収選択口座」といいます。）が開設されている金融
商品取引業者等（証券会社等）に対して『源泉徴収選択口座内配当等受入開始届出書』を提出すること
により、上場株式等の配当等を源泉徴収選択口座に受け入れることができます。
※ 配当金の受取方法については「株式数比例配分方式」を選択する必要があります。

(ⅳ)

少額投資非課税制度（NISA：ニーサ）
平成26年1月1日から平成35年12月31日までの10年間、金融商品取引業者等（証券会社等）に開設した非課税口座の非課税管理勘定で取得した上場株式等（新規投資額で年間100万円を上限）に係る配当等
で、その非課税管理勘定の開設年の1月1日から5年内に支払を受けるべきものについては、所得税及び住民税が課されません。
※1

非課税口座を開設できるのは、その年の1月1日において満20歳以上である方に限ります。

※2

配当等が非課税となるのは、配当金の受取方法について「株式数比例配分方式」を選択した場合に限ります。

─ 119 ─

Ｂ．利益を超えた金銭の分配に係る税務投資法人が行う利益を超えた金銭の分配は、投資法人の資本の払戻しに該当し、投資主においては、みなし配当及びみなし譲渡収入から成るものとして取り扱われます。
(ⅰ)

みなし配当
この金額は本投資法人から通知します。みなし配当には、上記Ａ．における利益の分配と同様の課税関係が適用されます。

(ⅱ)

みなし譲渡収入
資本の払戻し額のうちみなし配当以外の部分の金額は、投資口の譲渡に係る収入金額とみなされます。各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価(注1)を算定し、投資口の譲渡損益(注2)を計算します。この譲渡損益の取扱いは、下記Ｃ．における投資口の譲渡と原則同様になります。また、投資口の取得価額の調整（減額）(注3)を行います。
(注1) 譲渡原価の額＝従前の取得価額×純資産減少割合※※ 純資産減少割合は、本投資法人から通知します。
(注2) 譲渡損益の額＝みなし譲渡収入金額－譲渡原価の額(注3) 調整後の取得価額＝従前の取得価額－譲渡原価の額

Ｃ．投資口の譲渡に係る税務
個人投資主が投資口を譲渡した際の譲渡益は、株式等に係る譲渡所得等として、申告分離課税の対象となります。譲渡損が生じた場合は、他の株式等に係る譲渡所得等との相殺を除き、他の所得との損益通算はで
きません。
(ⅰ)

税率
譲渡日

申告分離課税による税率

平成26年1月1日～平成49年12月31日

20.315％ （所得税15.315％ 住民税5％）

平成50年1月1日～

20％ （所得税15％ 住民税5％）※

平成26年1月1日～平成49年12月31日の所得税率には、復興特別所得税（所得税の額の2.1％相当）を
含みます。

(ⅱ)

上場株式等に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除
上場株式等に係る譲渡損失の金額は、確定申告により、その年分の上場株式等に係る配当所得の金額（申告分離課税を選択したものに限る。）と損益通算することができます。また、上場株式等に係る譲渡損失のうち、その年に損益通算してもなお控除しきれない金額については、翌年以後3年間にわたり、株式等に係る譲渡所得等の金額及び申告分離課税を選択した上場株式等に係る配当所得の金額から繰越控除することができます。
※ 繰越控除をするためには、譲渡損失が生じた年に確定申告書を提出するとともに、その後の年において連続して確定申告書を提出する必要があります。
(ⅲ)

源泉徴収選択口座内の譲渡
源泉徴収選択口座内の上場株式等の譲渡による所得は、源泉徴収だけで納税が完結し、確定申告は不要となります。源泉徴収税率は、上記(ⅰ)の申告分離課税による税率と同じです。また、上場株式等の配当等を源泉徴収選択口座に受け入れた場合において、その源泉徴収選択口座内における上場株式等に係る譲渡損失の金額があるときは、年末に損益通算が行われ、配当等に係る源泉徴収税額の過納分が翌年の年初に還付されます。

(ⅳ)

少額投資非課税制度（NISA：ニーサ）
平成26年1月1日から平成35年12月31日までの10年間、金融商品取引業者等（証券会社等）に開設した非課税口座の非課税管理勘定で取得した上場株式等（新規投資額で年間100万円を上限）を、その非課税管理勘定の開設年の1月1日から5年内に譲渡した場合には、その譲渡所得等については所得税及び住民税が課されません。
※1

非課税口座を開設できるのは、その年の1月1日において満20歳以上である方に限ります。

※2

非課税口座内で生じた譲渡損失はないものとみなされるため、上記(ii)及び(iii)の損益通算や繰越控除には適用できません。

─ 120 ─(ロ)

法人投資主の税務

Ａ．利益の分配に係る税務
法人投資主が投資法人から受け取る利益の分配については、受取配当等の益金不算入の適用はありません。
上場投資法人である本投資法人から受け取る利益の分配については、下記の税率により所得税の源泉徴収が行われますが、源泉徴収された所得税は法人税の前払いとして所得税額控除の対象となり、また復興特別
所得税は復興特別法人税（復興特別法人税の課税期間終了後は法人税）からの控除対象となります。
分配金支払開始日

源泉徴収税率

平成26年1月1日～平成49年12月31日

15.315％ （復興特別所得税0.315％を含む）

平成50年1月1日～

15％

Ｂ．利益を超えた金銭の分配に係る税務投資法人が行う利益を超えた金銭の分配は、投資法人の資本の払戻しに該当し、投資主においては、みなし配当及びみなし譲渡収入から成るものとして取り扱われます。
(ⅰ)

みなし配当
この金額は本投資法人から通知します。みなし配当には、上記Ａ．における利益の分配と同様の課税関係が適用されます。

(ⅱ)

みなし譲渡収入
資本の払戻し額のうちみなし配当以外の部分の金額は、投資口の譲渡に係る収入金額とみなされます。各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価を算定し、投資口の譲渡損益を計算します。また、投資口の取得価額の調整（減額）を行います。
※

譲渡原価、譲渡損益、取得価額の調整（減額）の計算方法は、個人投資主の場合と同じです。

Ｃ．投資口の譲渡に係る税務
法人投資主が投資口を譲渡した際の譲渡損益は、原則として約定日の属する事業年度に計上します。

─ 121 ─②

投資法人の税務(イ)

利益配当等の損金算入
税法上、「投資法人に係る課税の特例規定」により、一定の要件（導管性要件）を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等を投資法人の損金に算入することが認められています。
投資法人の主な導管性要件(ロ)

支払配当要件

配当等の額が配当可能利益の額の90％超であること（利益を超えた金銭の分配を行った場合には、金銭の分配の額が配当可
能額の90％超であること）

国内50％超募集要件

投資法人規約において、投資口の発行価額の総額のうちに国内において募集される投資口の発行価額の占める割合が50％を超える旨の記載又は記録があること

借入先要件

機関投資家（租税特別措置法第67条の15第1項第1号ロ(2)に規定するものをいう。次の所有先要件において同じ。）以外の者から借入れを行って
いないこと

所有先要件

事業年度の終了の時において、発行済投資口が50人以上の者によって所有されていること又は機関投資家のみによって所有されていること

非同族会社要件

事業年度の終了の時において、投資主の1人及びその特殊関係者により発行済投資口総数あるいは議決権総数の50％超を保有されている同族会社に該当していないこと

会社支配禁止要件

他の法人の株式又は出資の50％以上を有していないこと（一定の海外子会社を除く。）

不動産流通税の軽減措置

Ａ．登録免許税
本投資法人が平成27年3月31日までに取得する不動産（倉庫及びその敷地を除く。）に対しては、所有権の移転に係る登録免許税の税率が軽減されます。
不動産の所有権の取得日

平成24年4月1日～平成27年3月31日

土地（一般）

1.5％

建物（一般）

2.0％（原則）

本投資法人が取得する不動産

1.3％

平成27年4月1日～

2.0％（原則）

Ｂ．不動産取得税
本投資法人が平成27年3月31日までに取得する一定の不動産に対しては、不動産取得税の課税標準額が5分の2に軽減されます。

10※1

共同住宅及びその敷地にあっては、建物の全ての区画が50㎡以上のものに限り適用されます。

※2

倉庫及びその敷地は対象外です。

その他
(1)

本投資法人及び本資産運用会社の本店の移転
本投資法人及び本資産運用会社は、本投資主総会において、本投資法人の本店所在地を東京都千代田区から東京都港区へ変更する内容の規約変更議案が承認可決されたことに伴い、参照有価証券報告書提出後、平成26年6月30日
付で、以下のとおり本店を移転しました。

─ 122 ─＜本投資法人の本店所在地＞
旧

住

所：

東京都千代田区麹町二丁目12番地

新

住

所：

東京都港区南青山三丁目1番31号

移転後の電話番号：

03-5770-8973（代表）＜本資産運用会社の本店所在地＞
旧

住

所：

東京都千代田区麹町二丁目12番地

新

住

所：

東京都港区南青山三丁目1番31号

移転後の電話番号：(2)

03-5770-8973（代表）

優先交渉権に関する契約の締結
本投資法人は、参照有価証券報告書提出後、投資対象エリアとして設定した全国主要都市における物件情報の取得機会の拡充を企図し、平成26年7月31日付で「優先交渉権に関する契約」を積和不動産東北及び積和不動産中国との間で締結しました。当該優先交渉権に関する契約の概要は下記のとおりです。
①

契約当事者
積和不動産東北又は積和不動産中国（以下「積和不動産東北・中国」と総称します。）並びに本投資法人及び本資産運用会社（契約は各社別に締結されています。）②

主な契約の内容(イ)

自己保有物件等に関する優先交渉権
積和不動産東北・中国は、積和不動産東北・中国が保有又は開発する主として住宅の用に供される不動産（土地の賃借権及び地上権を含みます。）及び不動産を主たる信託財産とする信託の受益権（不動産と併せて、以下「不動産等」と総称し、不動産等には開発・建築工事中の不動産等を含むものとします。以下同じです。）のうち、本投資法人の投資基準に適合するものと積和不動産東北・中国が判断する不動産等を売却しようとする場合、第三者との共有又は共同発注に係る不動産等であり、当該第三者の同意を得ることが困
難な場合など一定の場合を除き、当該売却関連の情報を第三者への提供に優先して本資産運用会社に提供します。また、当該不動産等について、本資産運用会社が本投資法人による購入の申込みをした場合、積和不動産東北・中国は売買の条件について本資産運用会社と誠実に協議し、当該情報提供日から20営業日の間は、第三者との間で当該不動産等の売却に関する交渉を行わないこととします。

(ロ)

費用
上記(イ)に基づく物件に関する情報提供については報酬の授受は行われません。

─ 123 ─

第3【参照書類を縦覧に供している場所】
積水ハウス・ＳＩ レジデンシャル投資法人

本店（東京都港区南青山三丁目1番31号）
株式会社東京証券取引所（東京都中央区日本橋兜町2番1号）

─ 124 ─第三部【特別情報】
第1【内国投資証券事務の概要】
1

名義書換の手続、取扱場所、取次所、代理人の名称及び住所並びに手数料
本投資口は振替投資口であるため、投資主は、本投資法人又は投資主名簿等管理人であるみずほ信託銀行株式会社
に対して、投資口の名義書換を直接請求することはできません。また、本投資口については、投資証券を発行することができず、権利の帰属は振替口座簿の記載又は記録により定まります（振替法第226条第1項、第227条第1項）。本
投資口に係る投資主名簿の記載又は記録は、総投資主通知（振替機関が本投資法人に対して行う、投資主の氏名又は名称、保有投資口数等の通知をいいます。）により行われます（振替法第228条、第152条第1項）。投資主は、振替機関又は口座管理機関に対して振替（譲受人がその口座における保有欄に譲渡に係る数の増加の記載又は記録を受け、譲渡人がその口座における保有欄に当該数の減少の記載又は記録を受けることをいいます。以下同じです。）の申請を行い、本投資口の振替が行われることにより、本投資口の譲渡を行うことになります（振替法第228条、第140条）。なお、本投資口の譲渡は、原則として、本投資口を取得した者の氏名又は名称及び住所を投資主名簿に記載
し、又は記録しなければ、本投資法人に対抗することができません（投信法第79条第1項）。
投資主名簿に係る取扱場所、取次所、代理人の名称及び住所並びに手数料は、以下のとおりです。

2

取扱場所

みずほ信託銀行株式会社 本店証券代行部
東京都中央区八重洲一丁目2番1号

取次所

なし

代理人の名称及び住所

みずほ信託銀行株式会社
東京都中央区八重洲一丁目2番1号

手数料

なし

投資主に対する特典
該当事項はありません。

3

内国投資証券の譲渡制限の内容
該当事項はありません。

4その他内国投資証券事務に関し投資者に示すことが必要な事項
該当事項はありません。

─ 125 ─第2【その他】
1

新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙及び裏表紙に、本投資法人の名称及び英文名称（Sekisui House
SI Residential Investment Corporation）並びに本投資法人並びに本投資法人が保有する住居物件の主要ブランドであるプライムメゾン、エスティメゾン及びマストのロゴマークを記載します。

2

新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙裏以降に、以下のとおり記載します。
「募集又は売出しの公表後における空売りについて(1) 金融商品取引法施行令（昭和40年政令第321号。その後の改正を含みます。）（以下「金商法施行令」といいます。）第26条の6の規定により、有価証券の取引等の規制に関する内閣府令（平成19年内閣府令第59号。その後の改正を含みます。）（以下「取引等規制府令」といいます。）第15条の5に定める期間（有価証券の募集又は売出しについて、有価証券届出書が公衆の縦覧に供された日の翌日から、発行価格又は売出価格を決定したことによる当該有価証券届出書の訂正届出書が公衆の縦覧に供された時までの間）において、当該有価証券と同一の銘柄につき取引所金融商品市場又は金商法施行令第26条の2の2第7項に規定する私設取引システムにおける空売り(注1)又はその委託若しくは委託の取次ぎの申込みを行った投資家は、当該募集又は売出しに応じて取得した有価証券により当該空売りに係る有価証券の借入れ(注2)の決済を行うことはできません。
(2) 金融商品取引業者等は、(1)に規定する投資家がその行った空売り(注1)に係る有価証券の借入れ(注2)の決済を行うために当該募集又は売出しに応じる場合には、当該募集又は売出しの取扱いにより有価証券を取得させることができません。
(注1) 取引等規制府令第15条の7各号に掲げる、次の取引を除きます。
・先物取引
・国債証券、地方債証券、社債券（新株予約権付社債券及び交換社債券を除きます。）、投資法人債券等の空売り
・取引所金融商品市場における立会外売買による空売り(注2) 取引等規制府令第15条の6に定めるもの（売戻条件付売買又はこれに類似する取引による買付け）を含みます。」

3

新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙裏以降に、金融商品の販売等に関する法律（平成12年法律第101号。その後の改正を含みます。）に係る重要事項の記載を行います。
「不動産投資証券は、主に不動産への投資の成果を投資家に還元することを目指した商品です。運用の目的となる不動産の価格や収益力の変動、不動産投資証券市場その他の有価証券市場の相場、金利水準、不動産市況の変動等により取引価格が下落し、損失を被ることがあります。また、倒産等、発行者の財務状態の悪化により損失を被ることがあります。不動産投資証券を募集等により取得する場合には、購入対価のみお支払いいただくことになります。」

4

新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙裏に、以下のとおり記載します。
「今後、発行価格等（発行価格、発行価額、各引受人の引受投資口数、売出価格及び引受人の手取金をいい、以下「発行価格等」といいます。）が決定された場合には、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項（発行価額の総額、一般募集における手取金、一般募集と同日付をもって決議された第三者割当による新投資口
発行の手取金上限、オーバーアロットメントによる売出しの売出数及びオーバーアロットメントによる売出しの売出
価額の総額をいい、以下「発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項」といいます。）について、目論見書の訂正事項分の交付に代えて、発行価格等決定日の翌日付の日本経済新聞及び発行価格等の決定に係る有価証券届出書の訂正届出書の提出後から申込期間の末日までの期間中のインターネット上の本投資法人ウェブサイト（[URL]
http://www.shsi-reit.co.jp/ja_cms/press/index.html ）（以下「新聞等」といいます。）において公表します。
なお、発行価格等が決定される前に有価証券届出書の記載内容について訂正が行われる場合には、目論見書の訂正事
項分が交付されます。また、発行価格等の決定に際し、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項以外の記載内容についての訂正が含まれる場合には、目論見書の訂正事項分が交付され、新聞等による公表は行いません。」

5

新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙、表紙裏以降、裏表紙裏及び裏表紙に、保有物件の写真及び本募集取得予定資産の写真を含む以下の内容を掲載します。

─ 126 ── 127 ── 128 ── 129 ── 130 ── 131 ── 132 ── 133 ── 134 ── 135 ── 136 ── 137 ── 138 ── 139 ── 140 ── 141 ── 142 ── 143 ── 144 ── 145 ── 146 ── 147 ── 148 ─