住宅地研究

狭小宅地のまちづくり

求められるハードとソフト㈱ポラス暮らし科学研究所顧問

高山 登
狭小住宅について、車1台の駐車は建設費の一定の補助金が支給さで建物の評価はゼロと伺ったことが場を確保したファミリー向け4LDKのれ、併せて税法上の優遇措置があるある。その制度について詳しく論ず

最小都市型住宅として、最も市場でというもの。今年度は「長期優良住ることはしないが、話は単純である。

構成している土地は100㎡から130㎡

宅先導的モデル事業」と改名し、新だれもが住みたくなる家とは、１軒くらい、建物は100㎡くらいの住宅をたに「まちなみ部門」が設けられた。の家をもってしてはありえない。街とらえるとする。前半では一般的なそして今年6月には、長期優良住宅普としての美しい景観美、ランドスケ

例として優れた街づくりをいかにし及促進法が施行され、その認証によープデザインが決め手となる。家をてつくるか、そのプラニング手法にる住宅の供給も始まった。このよう持って資産とする欧米では、環境がついて事例をもって紹介したい。後にこれから建設される住宅は、モデ資産価値を大きく左右する。彼らが半では、今日の時代性「長く住み継ル住宅を足掛かりに長く住み継がれ最も重要視するのは、一団地としてがれる家づくり」を受けて住環境をる住宅の建設を、国策として推進すの優れた環境の継承、あるいはさらいかにして長期的に保全するかソフることがスタートした。ようやく日本なる更新である。歳月を経るごとに、ト面も含め、筆者が参加した事例をの住宅が長寿命化をめざして、本気新築以上に捨てがたい魅力としての紹介する。になって考えるようになってきたと景観美や、成熟したコミュニティ、言える。

これが資産価値として市場を形成し1. 日本の住宅の大変換期住宅の資産価値とは何か。現状かている。

日本の住宅寿命の短命は、相当以らしては１軒の住宅が、いかに基本ご存知だろうか、日本の新築住宅前から指摘されていたが抜本的取り性能が優れ、履歴情報をストックしのうち、集合も含め分譲住宅のシェ組みがされてこなかった。

長期修繕計画にもとづく計画的なメアは約30％ほどで、そのうち40％がすでに1970年代には量の問題は満ンテナンスをもってしても、30年、戸建て。そして戸建の相当な量を本たし、これからは質の問題に取り組50年と長く住み継がれ、高い資産価論のテーマである狭小住宅が占めてまなければならないと論ぜられて久値を得るとはとてもイメージできないる。景気低迷に関係なく、東京、しい。そして今日、約5,400万戸の住い。サッカーでいえばワントップの大阪をはじめ大都市に集中した狭小宅ストックのうち、750万戸ほどの空戦陣で、モデルのみが先頭を走り市住宅の供給は今後も大きく変わらな家を抱えている。中古市場で流通し場がどれほど上がってくるか不明でいであろう。土地は狭くとも、戸建ているのは年間たった35万戸ほどとあり、将来の資産価値も保障されて住宅の需要は非常に高いシェアを維言われている。残りはゴミとなっていない。

持し続けている。そうした背景で住無視できない要因のひとつとして、宅が供給されている総量からしても、昨年度には200年住宅の提唱を受

戦後変わらないわが国の不動産評価

狭小住宅だからといって無視できなけて、国交省による超長期優良住宅制度がある。日本の不動産評価は土い。その対策が急がれる。

先導的モデル事業がスタートした。

地と建物の二本立てであり、一般的課題は二つ。一つはどのようにし建物の構造や耐震性、設備、柔軟なには建物は減価償却され20年くらいて魅力的なランドスケープデザイン

間取り変更など基本性能の一定水準で査定ゼロとなる。驚いたことに、の街づくりをするか。二つ目はいか以上を満たした上でさらに先導的な何らかの事情で家・屋敷を担保に銀にしてその環境を長期にわたり保全内容が要求され、採択されたものに行の融資を相談したところ、築10年するかである。

いくのだろうか。

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2. ランドスケープデザインの設計手法について欧米から学ぶものも無論あるが、国して土地の所有形態と利用をどのよ

内でもこれまで開発された多くの好うに考えるかにより、次のようなケー優れたランドスケープデザインを例を見ることができる。代表的な事スがあげられる。

例を交えて紹介したい。

①コモン（共有地）を導入し、シンどのようにして形成するか、その手法についてまとめてみたい。これま住宅は別として、景観を構成する

ボルツリー、タウンゲートやモニでの筆者のランドスケープデザイン

主要な要素としては、①道路、②公園、ュメント、広場、フットパスを確研究において、導き出した結論は以③外構・植栽、④モニュメントや工保する下の通りである。

作物などがあげられる。また、景観②土地はすべて所有権でありながら、環境デザインの主たる目的には景の阻害要因として配慮しなければな

土地の所有と利用は別として各戸観美の追求が上げられる。その成果らないものとして、電柱やゴミ置場の土地の一部を提供して、フットは視覚的側面が強い。欧米の先人たある。優れたランドスケープデザイ

パスや広場、植栽帯など、個人宅

ちの行き着いた先はピクチャレスク

ンは、建物を含めすべてトータルに地の連続では創出できない豊かなという美の規範である。ピクチャレ

計画的、集団的にコーディネイトさ環境を形成するもの。そのスペー

スクとは、18世紀英国風景式庭園のれなければならない。実践的には一スを確保するには協定によるもの

様式を代表する概念として定着した。

般的な例と応用編があり整理するとと地役権によるものとがある

そしてビクトリア朝時代にはピクチ

以下のようになる。

③公共用地としての道路用地内でグャレスクな郊外住宅（英国ビクトリ

1）一般的な例としてリーンスポットの確保や景観木を植え、管理は住民（管理組合）とアン様式）が数多く建設された。ピ

景観を構成する一般的な要素を、クチャレスクはその後19世紀に米国

項目ごとに詳しく見てみると以下ので採用された。有名な例としてオルようになる。

ムステッドによるニューヨーク・セン①道路計画の有効な手法としては路点地区の指定により、民地内に設トラルパークの建設がある。この時面のデザイン、形状、交差点処理、置されるゲートツリーや景観木、をもってランドスケープアーキテクト

クルドサック道路やロータリーの植栽帯の確保という職能の誕生となる。そして19導入、そして最後は仕上げの緑でなどが上げられる。

世紀後半、その美の規範をベースとあるした計画手法は住宅地開発におけるランドスケープデザインとしても応②公園計画ではその大きさ、位置、形状、植栽してコモン的利用をするもの④最新の例では景観法にもとづく重3. 狭小住宅の設計手法・事例紹介
狭小住宅での課題としては、いか用され、英国ビクトリアン様式をモ③ゲート性では、タウンゲート、イにして威圧感や過密感のない緑の濃デルとして数多くの郊外住宅（ガーンパクトのある住宅、モニュメン

い沿道景観を形成するかにある。こデンサバーブ）が建設された。米国

トなどの工作物

こではとくに狭小住宅に有効な手法

ではその後も住宅地開発のもっとも④シンボルツリーでは、団地全体の有効な手法として、ピクチャレスクコミュニティを象徴するものと各る。

をベースとしたランドスケープデザ

戸のもの①電柱を見えなくする

インは、連綿と継続され普遍性をもってきている。ピクチャレスクとは、⑤アイストップでは建物、植栽、工作物としてまとめてみると、次のようにな②道路ロータリー内に景観木③道路用地内で景観木や植栽確保解りやすくいえば絵画的といえる。

⑥景観に配慮するものとしての電柱④分離帯（街路樹、植栽帯）の確保

米国のセールスオフィスを視察されの処理があり、電線の地中埋設以⑤線状公園を導入して建物と一体的た方ならお解かりだろう、住宅の外外の有効な手法として電柱を見せ観パースはどこも額縁に収め展示さない処理の仕方がある

れている。

2）応用編

わが国のような狭小住宅の開発で応用編は前述のような一般的なケは、どのような手法が有効なのか。

ースと合わせ、さらにダイナミックにそれは宅地、建物規模に関係なく、展開する手法である。計画の前提とに計画する⑥公園や道路などの公共用地のコモン化などである。

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写真1 電柱を見せない景観

写真2 ロータリーと景観木

写真3 道路用地内のグリーンベルト

写真4 分離帯

写真5 線状公園

写真6 道路のコモン化

写真7 宅地内植栽の並木化

写真8 木製スクリーンで１階をバルコニー化

写真9 コーナーウォール

3-1. 一般的な例として

限られた交通量からして安全性も高④分離帯（街路樹、植栽帯）の確保（写

ここでご紹介する有効な手法は、く、木陰のたまり場にもなる。事例

真4）

開発の規模に関係なく応用できるもは開発区域内の環状道路4カ所に敷一軒の家では適わない高木が、並のも含め取り上げたもので、すべて設されたもの。宅地面積は100㎡くら木として連続し、圧倒的に緑の濃い狭小住宅の例ではない。

いであっても、アイストップとしての団地内のシンボルロードを形成。宅①電線を見せない（写真1）

高木の存在が、緑が映える景観形成

地は100㎡くらいの開発地で、このよに成功している。

うな例は全国的に他に例をみない。

③道路用地内での景観木や植栽の確⑤線状公園の導入（写真5）

電線の地下埋設は法外な費用が伴う。開発地のロケーションにもよるが、外周に建柱し、メイン道路から保（写真3）電柱をなくす方法と、メイン道路に街区内の道路両サイド50cmくらい公園。デザイン・コンセプトは南国交差する街路の手前で建柱を止めてを植栽帯として確保。日常の管理は風（リゾートフル）なまちづくり。ヤしまうという2つの手法がある。写真

接道している住戸が管理。グリーン

シの木が連続する公園と、モダンス

は交差点手前で建柱を止め電線を横ベルトとして街なみに緑のつながりタイルの建築が調和された景観美を断させない手法。

ができ、緑の濃い沿道景観を形成す構成。公園内園路がフットパスも兼②ロータリーの確保と景観木（写真2）る。宅地の面積は100㎡くらいである

ね、景観美とアクセスの機能性を持ロータリー内は電線への支障もなが、ひとまわり大きく見える。ただし、ち合わせている。

役所との協議の難易度は高い。

⑥公共用地のコモン化（写真6）

く、葉張のある高木の植栽が可能。

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環状道路の中央を東西に貫く線状

前面道路と宅地の融合。宅地の駐し、プライバシーを確保しながら素筆者が今から20年前に環境管理し車場や玄関周りと道路の舗装材をピ材の質感と緑のコントラストが美している例を全国規模で調べたところ、ンコロとし、庭先と道路空間の連続い沿道景観を形成している。

30例ほどであった。その後しばらくをはかったもの。塗り壁のスパニッ⑨コーナーウォール（写真9）

数は少なく、5年くらい前から目立つ街区の角地両サイドにコーナーウようになった。セキュリティに配慮さ用した景観は高級感が漂う。

ォールを設置、街区のゲート性を演れたものが非常に目立つ。監視カメ⑦宅地内高木の並木化（写真7）出。夜間の常夜灯が質感のあるレンラの設置に伴うその管理や警備員のガを照らし、街角に潤いを与える。

巡回に伴う経費を補うものである。

シュな建物に緑が映え、自然石を多沿道両サイドの各宅地に高木を2本

月々の管理費は4,000円前後が 多い植え並木化したもの。とくに東西街区の沿道景観は見違えるようになる。

3-2.「パレットコート武里」の経験が、なかには警備員が常駐してのセリビングポーチを構えたアメリカン

どのように美しい街並を計画する

キュリティや植栽管理などとあわせスタイルの建物に、葉張のあるカナか、その手法について述べてきたが、て1万円近いものもある。このようなダ楓、そして貼り芝で構成。ポーチ問題なのはいかにして初期の景観を住宅地開発は、高額商品や数百戸以の手すりや法面には草花が彩り、住保全し、さらに住まい手の工夫でよ上のスケールメリットがないと適わまい手のこだわり、我が街、我が家り魅力的に育てていくかである。多ない。最も大量に供給されている価としての愛着が伺える。

くの場合が3年、5年と経 過すると、格がリーズナブルで数十戸程度の住⑧建物の1階をバルコニー化（写真8）

物置の設置や各戸バラバラなガレー宅地開発を、今後どのようにして保狭い宅地でもあえて50cm位セットジの付設、さらには高木の引き抜や全していくかが問われている。

バックして、バルコニーの前面に植生垣を撤去しての駐車場の増設など、ここで紹介する「パレットコート栽帯を確保するもの。写真は、バル無残な景観となる。つまり、住民自武里」（ポラスグループ：中央グリー

コニーの前面を木製のスクリーンとらの手で景観の破壊行為が始まる。

ン開発㈱）は、都市近郊で一般に開写真10 パレットコート武里。

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イメージハンプ

タウンゲート

タウンゲート

写真11 パレットコート武里。緑のつながり。
「街並ガイドライン」で保存樹が指定されている

タウンゲート
タウンゲート

図1 パレットコート武里街区図

写真12 タウンゲート。外周6カ所に設置。四季折々の草花が彩る

発されている数十戸程度の開発ならフットパスのこれだけである。各個ことができたのか。

ば比較的どこでも応用可能なもので人にあっては街なみガイドラインに

2）我が街としての愛着の高揚ある。街づくりの手法とその管理によって景観に配慮する義務を負うと契約時に街なみ計画の趣旨を説明

ついて概要を紹介して終わりたい。

いうもの。ガイドラインにおいては、し、街づくり協定締結と管理組合設

1）3本の柱具体的に樹種の植え替え禁止や土留立の同意書を取得した。その後全世計画地は小学校廃校に伴う再開発

めブロックの高さや位置、新たに設帯に参加いただいての入居案内会でで住宅地開発としてコンペにより実置される物置、車庫などについてはは、協定の主旨や組合の運営方法に施された。総戸数は52戸。事業の展

景観に配慮することなどが義務づけついての説明を行った。また隣接の開はコモンの導入と街なみガイドラられた。灯かりの協定については、自治会に加入することもあり、そのイン・灯かりの協定の3本の柱からな

夜には各戸4灯の常夜灯の点灯が義役員の方々にも参加いただいて自治る。コモン（共有地）の管理は無論、務付けられ、夜の街なみを美しくラ会活動内容の説明を行った。筆者は街全体に緑が生育し、各戸の庭先にイトアップしている。

この会場で、この街づくりの思いと、は草花が彩りを添え、見事に成熟しコモンの管理は管理組合より専門

花いっぱいで美しい国内外の豊富なている。景観の破壊行為を禁止する業者に委託され、年2回の花苗の植え街なみ事例を紹介した。最後の結び

街なみガイドラインも忠実に守られ替えと植栽の剪定などが行われていとして「これまでは私たち（事業者）ている。紹介する写真は入居して3年る。水遣りなど日常的な管理は住民がこのような思いでこの街をつくっ目を迎えた今年の7月に撮影したものが班分けをして交代で行っている。てきました。これからは皆さんの手である。

このような住民参加型の管理で3年経で育てて下さい」。
「花のある街、花過している今日、完全に定着していのあるおつきあいを」と。休憩の合るといっていいだろう。

間に参加者の男性が私のところに歩コモンは街区入口や外周の角地の6カ所に、我が街の顔としてのタウンゲートの設置と1カ所玄関口としての58

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ではどのようにして軌道にのせるみより、大変嬉しいコメントをいた

写真13 フットパス。太陽光発電で夜はライトアップ

写真14 門廻りのガーデニング。各戸のセンスでおもてなし

写真15 タウン内角地の住宅。どの家も競うように草花が彩るだくことができた。
「私は仕事で海外と考えられる。持ちたい家とはこういく。子供たちには良き思い出「花に何度か行っており、スライドのよいう街の中の家である。のあるまち、花のあるお付き合い」

うな美しい街なみを見ている。よく日本の住宅事情の一つとして、大理解できたが、まさか自分の買ったきなミスマッチがあり、まったく解消住宅がそんな思いでつくられているされてない。住めば都、永住の傾向とは知らなかった。期待されるとプが極めて強い。人口比に対する新築レッシャーを感じるが、いい話であ住宅の供給が突出している。大きなった」と。このように住民全員参加

家に高齢者が生活している一方、子の場で街づくりの思いや協定の内容、育てファミリー層は狭いアパートに管理について再確認することと、住暮し、晴れて最初に持つマイホーム民同士と関係者が早期に顔見知りなは多額なローンを抱えての新築住宅ることができた。住民参加型の街づである。このようなミスマッチを解くりはこのようにしてスタートした。

消しなければならない。それには、街に愛着を持つ、自分たちで街を中古住宅（ユースドハウス）でも圧育てる最大のポイントは早期の顔見

倒的に子育てファミリー層に人気が知りと合意形成にある。入居して3年あり、彼らのマイホームは真っ先に経過した当団地は、緑が繋がり、花ユースドハウスから選択する、リーが繋がり、そして人のつながりへとズナブルで新築以上に生活のシーン

成熟し、当初の期待以上の景観保全がイメージできる成熟した街。そうとコミュニティの育成が見てとれる。

いう街にしなければならない。
彼らが住み継ぐことにより、いつおわりにの時代も世代が更新されて街並のル

将来にわたり住み継がれる家とは、ールは自然と引継がれる。花や緑をこんな街なら住んでみたいと誰もが思いやる心は慣習化され、生活を楽思う魅力的な街であり、とくに子育しみ、生活を通した人のつながりはてファミリー層が最も望んでいる街

恒久的に文化として引きつながれてを残しながら。

高山登（たかやま・のぼる）

1947年埼玉県入間市生まれ。プランナー、㈱ポラス暮し科学研究所顧問。明治大学工学部大学院（都市計画）修士課終了。長年デベロッパーで事業マネージャーとして勤務。大規模ニュータウン開発、共同分譲事業など多数実践。千葉街並み景観賞、彩の国埼玉景観賞、越谷市建築景観賞など受賞多数。著書：『戸建集合住宅による街づくり手法』共書（彰国社）」など

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