シリーズ特集

まちなみ事業計画の実際・4

嫌磯灘撫
私の実務経験 「まちなみ」のおもしろさを学ぶ
株式会社URリンケージ

浅野隆司
財団との関わり
竜ケ崎ニュータウン

れやり方が異なるのは当たり前のこと言っていますが、私がはじめて関とでもあります。そこで本誌のシリ

わった住宅祭は、1982年11月の「竜ー前3号までは、「まちなみ事業計ーズ企画で、財団事業に関わりの深ヶ崎ニュータウン北竜台第2期」（茨画の実際」というシリーズ特集を組い方々にいろいろお話しを聞いて、城県龍ヶ崎市）です。大成建設からんできましたが、今回もそのシリー

まちなみ事業計画の全体像を組み立出向された難波（和一郎）さんといズの一環となるインタビューです。てていこうとするものです。

う部長さんがいて、私は彼の下につ住宅生産振興財団（以下、「財団」）

今回は、財団設立直後から財団事は、会員社である住宅メーカー（現業に関わられた浅野隆司さんにお話一竜ヶ崎ニュータウンは、宅地開在16社）から出向された部長さん方しをお聞きしたいと思います。

発公団（現・UR都市再生機構）にによって主体となる「まちなみ事業浅野

私は、元・財団会員社の殖産よる開発面積671ha、計画人口7万（住宅総合展示事業）」が展開されて住宅相互株式会社に在職していまし

人の首都圏有数の大規模ニュータウいます。財団も設立されて30年になたが入社15年目の40歳の時、1982年ン計画として1981年から売り出されらんとしていますが、この間、財団4月に財団事業部次長として出向をました。公団が土地を、住宅建設事の独自性を活かしたまちなみ計画手命じられてからはじめて財団のこと業者が建物を、それぞれ同時に分譲法を育み、さまざまな条件や制度のを知ったというのが正直なところで契約するというそれまで過去に例の下で事業計画のスキームを提案してした。

ない民間活力を導入する新しい方法きました。

これらのノウハウがうまく蓄積されているかというと、じつはそうで財団が設立されてからまだ4年後でしたから草創期の頃で、業界ではまちなみ財団いて一緒に担当しました。

でした。この「民間建物付宅地分譲」、

いわゆる共同分譲方式という販と言っておりまし

売方法はその後身15年ほど日本全国もなく、各部長さん方の所属する会た。積水ハウスの故・田鍋社長が初各地で取り入れられました。ですか

社でのキャリアも別ですし、それぞ代理事長でいらして、いろいろなプら竜ヶ崎はその魁だったわけです。

ロジェクトが全国で起ころうとして竜ヶ崎ニュータウンでの第1期財いた頃です。今では当たり前ですが、団事業は81年10月で、このときは住この時にはじめてボンエルフ（歩宅建設事業者16社が参加して59戸をという新しい言葉や、つくっています。その後、1994年ま車共存道路）

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i家とまちなみ56＜2007．9＞

コモン（共用オープンスペース）で継続的に15期にわたって事業展開といった耳慣れない言葉に出会い、しています。それぞれが各テーマをまちづくりはおもしろい仕事だと興持ち、まちづくり味を持ちました。

浅野

その事業協力を財団が求めら一浅野さんが最初に関わられた財れたわけですが、当時はこの「民間団事業はどちらのものですか。

建物付宅地分譲」というのもまだ定浅野

住宅地の販売開始イベントの着していませんでしたし、まして、「街開き」を財団では「財団住宅祭」

日頃ライバル同士でしのぎをけずつを行ってきました。

ていた住宅メーカーが一緒になっていったと言いましょうか、先生なりパンフレットなど広報に関する事「まちなみ」をつくるというのもなにきちんと提案されていたのが印象項）・工事部会（工程管理など工事かなか理解が進まず、手さぐり状態に残っています。

に関する事項）といった組織の立ち私が参加した第2期は、こちらで上げもやり、それぞれの案件に対し竜ヶ崎ニュータウンは、財団にとマスタープランをつくり、住宅メーコーディネートすることが業務となっても礎となった事業といわれていカー17社の参加を募って各宅地にるわけです。

ますが、私にとっても、ここで多く割り当てていくのですが、いわば連従ってひとつのプロジェクトが発のことを学びましたね。

合艦隊を束ねて隣棟間隔の調整や駐生し販売が終了するまでの間、最低輪場・サービスヤードの位置、目隠6〜8ヵ月間ぐらいはかかります。

新鮮な手法の体験

しの取り方、中間領域のあり方などだから各社の違いがよくわかります

一この竜ヶ崎ニュータウンの1期、を調整する先生のまちなみづくりのし、担当者からは「財団プロジェク2期も宮脇檀さんが外部コーディネ手法は新鮮でした。

トへの参加は勉強になる」という評でした。

ーターとしてまちなみ全体のデザインをなさっていました。

ような業務を担当されたのですか。

浅野

浅野

そうですね。私が宮脇檀先生価が高かったと記憶しています。

そこで浅野さんは具体的にどのやはり担当者として事業を進めるなか、当時私がとてまちづも悩んだ問題のひとつに、住宅金融にお会いしたのはそのときがはじめ

くり財団といえども売れ残りを出公庫の融資申請手続き「団地B申請」てでした。先生に「建築・外構設計すわけにはいけませんから、売れ筋がありました。今はもうなくなったマニュアル」をつくっていただき、の商品企画とすることが一番の心を制度ですが、この申請は工法別に申それに基づいて各社の建築設計誘くだいたところです。具体的には宅請書類が異なり、独自の工法を取る

導、壁面後退、屋根色、外壁色など

地事業者（公団）から提示される土住宅メーカーも各社ごとに申請方法

に対し、各メーカーの設計担当者に地譲渡価格を基本に、参加事業者へや必要書類が違ってきます。ですかよる設計会議で調整がなされまし打診し参加棟門の調整、売れ筋価格

ら、あらかじめ44戸の住宅金融公庫た。そこでみんなが先生の考え方との策定（土地・建物）、まちづくりの融資枠をとりつけておくための申手法を学んだわけです。当時は「5コンセプトの策定、統一外構の設計請をするにあたり、17社のとりまとつのハードと1つのソフト」というなど事業計画の策定、そして事業運めがたいへんでした。申請するにあ考えをよく周りにも話されていた記営費の算出、などに従事しました。

たり、各社の公庫融資のスペシャリ憶があります。それがやがて、財団財団が中心の総括責任者会議（議決ストを集めてとりまとめ作業を行で行う事業はもちろん、一般的な「ま機関）・設計部会（まちづくりに関い、「木造軸組構造、簡易耐構造、ちなみ設計」の手法として浸透してする事項）・販売部会（募集時期、耐火構造はそれぞれ下戸」といった

写真2

竜ヶ崎ニュータウン。ペア駐車場の中央にシンボルツリー

写真1竜ヶ崎ニュータウン（第2期）

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ように構造別に集計し、真夜中まで割増融資の集計など公庫申請のとりまとめ作業をした記憶があります。

図面も公庫の申請の際に必要で、各社のスタッフが図面をとりまとめていた覚えがあります。

普段は競合しているメーカー同士が共同で作業を行うことや、統一外構、コモンスペースといった手法のベースがその頃にできあがったと言っていいでしょうね。

浅野

たしかに、財団が指導していた統一外構はその当時は目新しかった。竜ヶ崎ニュータウンはオープン外構にしているのですが、それも当時としては斬新でした。外構植栽工

事費の予算は1宅地当り130〜150万円ぐらいだったように記憶しております。

竜ヶ崎ニュータウンでは統一外構、ペァ駐車場、二重植栽、壁面の写真3

いわきニュータウン

サザンクロスプロムナード

セットバックのルール化といったデザインを実践していますが、第4期や、1985年からのグリーンタウン高なみづくりが好きになったのでどのぐらいまではペア駐車場の中央にシ尾も第4期ぐらいまで進んでいます

仕事も思い出深いのですが、そのなンボルツリーを植えています。ちょが、1980年代後半頃になってからのかでも地域公団が福島県いわき市にうど三民境界の上に植えるというこ

まちなみづくりは、すでにレールが開発した総面積530，000㎡、計画人とは両者の共有物です。

敷かれていたと言っていいと思いま

口25，000人、約6，400戸の「いわきニ今は公庫の融資関係の手続きが各す。ですから、その後の若い人たちュータウン」は、第1期（1982年）社の個別申請になったために当時ほはそれほど違和感なく入り込めたかから第6期（1955年）まで長期にわど部会の役割機能が密ではないと聞もしれません。現在当たり前のようたり参加させていただいた特に思いきますが、この頃設計部会は各社のに言われていることはすべて、その出深いプロジェクトのひとつです。

担当者と外部コーディネーターの先当時行われていたことが発展して今プロジェクトは大きく分けて第1生を交えながら進めていましたし、に至っているのだと思います。

竜ヶ崎ニュータウンでも徹底した指期の街開き住宅祭から第3期住宅祭まで合わせて195戸を、第4期から第導を宮脇先生が行い、各社はそれに地方のプロジェクトを6期までは土地買取方式による住宅のっとった形でつくっていました。

担当した時代祭で154戸と、合計で349戸のコーデ先進的なアイデアを積極的に取り入竜ヶ崎ニュータウンを皮切りィネートをさせていただきました。

れていたように思います。に、浅野さんは、地域振興整備公団

第1期から第3期までは竜ヶ崎ニュー一住宅メーカーの発想からは出て（以下、「地域公団」）、住宅供給公社タウンで経験した共同分譲方式で、こないものを宮脇さんはやられていが宅地開発する比較的地方の住宅地いわきでも評判がよく第1期と第2期たと言えますねを手がけてこられましたね。

は即完売、第3期は少し時間がかか浅野

浅野りましたが完売しました。

そういうことをあえて提案することはそれまでなかったと思います。ですからその後の竜ヶ崎の事業

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関東一円また近県のプロジェクトを多く担当しました。私はまちマスタープランと建築・外構マニ

ユアルは当時東北工業大学におられその予算も私が今まで経験したな

人の大型団地です。2001年にはニュ

た材野博司先生に作成していただきかでは一番高く、1宅地当り250〜ータウンのなかに鳥取環境大学が設ました。そして設計部会で検討しな300万円となりました。高額物件で立されました。このニュータウンのがらまちなみを作り上げていきましすので販売の心配はありましたが、特色は全区画電線・電話・CATVた。具体的にはオープン外構、ペアお陰様で少し時間がかかりましたが類が地下埋設になっており、電柱と駐車場、各戸にシンボルツリー、生完売できました。土地買取方式でしテレビアンテナがない、すばらしい垣で二重植栽、ポスト＋インターホたので団地です。

ン、山形の鋳物によるオリジナルのというキャッチフレーズで各社が熱

1997年につのいニュータウンの造門扉、角地には鋳物のオブジェを制気にあふれていたのを覚えていま成工事がすべて完了したので地域公作しています。統一外構によるまちす。また、すぐれた景観が評価され団は事務所を閉所することとなり、なみは評判がよく、販売促進につな

2年後には建設大臣表彰（都市景観その時点で約300区画の販売中物件がりました。

大賞）を受けました。

がありました。その後を地域サービ

いわきのビバリーヒルズス株式会社が販売代理することとな

いわきニュータウンでは、それ形成されていますね。

財団で培ったノウハウを生かした実践こととなったわけです。

浅野

第4期はニュータウンの中央

一浅野さんは財団業務部長を務め一つのいニュータウンではどのよ部にある鹿島地区に場所が移りましられた後、1997年に出向されていたうな方法で販売促進されたのですた。

会社も退社して、先ほども「まちなか。と名付けられた歩行者専用道路を計みづくりが好きだ」との発言があり

浅野

画し、美しい星座をイメージし「銀ましたが、財団で培ったキャリアをと秋には販売促進のためのモデル街河鉄道」をテーマにしています。そステップに、いわば「住宅建設コー区15棟を幹線道路沿いの場所につくの道路を挟んだ両脇の宅地52区画をディネーター」として、その後は地り、住宅メーカーとともに年2回サ用意していただき、地域公団・参加域公団のプロジェクトに参画されてイクルでフェアを開催し、それと同企業24社と打ち合わせを行い、住宅いきますね。

時に宅地分譲を年2回公募すること祭のテーマを浅野そうですね。そこで手がけたをしました。フェアというのは、いとしたわけです。ワンランク上の21のが「つのいニュータウン若葉台」

わゆる財団での経験で培った「住宅世紀型快適都市を目指しました。まです。これは地域公団が鳥取市の南祭」です。それと並行して宅地の卸ちなみのデザインはすべて洋風で、方約6㎞の丘陵地に開発した団地で、売りの話をメーカーと行い（約300

土地建；物価格は4，350万〜6，500万円

規模は約2，000区画、計画人口6，000区画）、4年で完売しました。そうやまでとは違うまちなみが第4期ではサザンクロスプロムナード

レンガと緑：と星の街り、私が現地案内所長として関わる地域公団にお願いし、毎年春（最多価格4，900万円台）です。

住宅祭の概要が決まったことで、この建築と外構・植栽のマニュアルを地域公団の推薦により地元の陽田秀夫先生（邑建築事務所）にお願いしました。

まちなみづくりのために赤レンガによる土留擁壁、二重植栽の生垣（道路側）、宅地内は高木と中木を8〜10本植栽、鋳物による門灯、ゴールド（真鍮）の門札、ポスト・インターホンの統一、集合門柱というグレードの高い外構・植栽工事を施しています。
写真4

つのいニュータウン若葉台、「ニューセンチュリー住宅祭」

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ってモデルハウスと宅地分譲をセッけ、その未利用地における土地利用って話し合いをし、販売価格を想定トにすることで、宅地分譲の販売促計画の基本プランを描いていただきし土地の大きさなどを決めました。

進を図るという方法は効果があるよました。そのプランを持って私は鳥企業コーポラティブと言っていいかうに経験から思っています。いわき

取の住宅メーカーに伺って一一社ずつもしれません。

ニュータウンでも似たようなことをヒアリングさせていただき、これな一まちづくりガイドラインも定めしましたから、私はそのときの経験らいけるというプランを地域サービられていますね。

をつのいニュータウンでも参考にしス株式会社から地域公団へ提案しま浅野ました。「ニューセンチュリー住宅した。その提案が採用され、大学にイドラインは公団監修で、鳥取環境祭」と名付けて、いわば財団の「ミ隣i接していることから「つのいキャ大学の東樋口護先生にお願いしてチニ住宅祭」のようなものです。

ンパスタウン」というネーミングでェックしてもらいました。区画道路

ニューセンチュリー住宅祭では、実施しました。つまり財団で得た経の植栽用地の管理もしましようとガ各ハウスメーカーの賛同を得て岩村験を活かして新たな事業計画を鳥取イドラインでは記載したり、かなり和夫先生にまちなみコンセプトのマで実践することができたということ細かく書いています。

ニュアルを作成していただきましです。

一まさにエリアマネージメントをつのいキャンパスタウンのガた。つのいニュータウンの宅地は大実施計画は岩村和夫先生にお願い型宅地（90〜100坪）でしたので二しました。マスタープランができたね。

世帯型住宅、21世紀を見据えた住宅、らそれを持って各住宅メーカーに行浅野

環境共生型住宅などをテーマに、住き、ある程度の意見調整をしてからういうことに生き甲斐を感じている宅メーカーの最新の建物を提案し岩造成するのですが、土地の造成計画と言いますか、好きなんです。です

村先生の外構・植栽計画に基づいての段階からメーカーに参加してもらからお見えになるUR都市機構のまちづくりを進めました。また、鳥取環境大学の開設時期に合わせて住宅祭の開催を企画し、鳥取環境大学の真新しい講堂を使わせていただ
き、シンポジウムも記念イベントとして実施しました。

一つのいニュータウンでも、新たなまちなみづくりの仕掛けを行い、土地供給側の立場からの事業推進をされていたということですが、それはどのようなものですか。

浅野販売した約300区画のほかに、鳥取環境大学に隣接して地域公団が所有していた3．5haの土地がありました。この土地は業務系の用地として当初は県、市の施設が計画されていました。しかし、県も市も利用する計画がないため私の方で何か土地利用計画ができないかと模索したわけです。そこで1／3を商業系・業務系、2／3を住宅系という大雑把な枠組を考え、財団でお近づきになったミサ
ワホームの大谷さんに相談を持ちか
写真576

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つのいニュータウン全体計画図

地で行かれていたと言っていいです

長年財団にいましたから、そ浅野さんの現在の所属は株式会社URリンケージですが、お話を伺っているとフリーのコンサルタントをされているような印象を受けますね。

浅野

自分ではまちづくりのお手伝いをさせてもらっていると思っています。私は足かけ23年ほど「まちなみ」にかかわっていることになりますが、振り返ってみるとやはり統一外構という手法は斬新でした。さらに、当時は全体をきちんと仕切る人が誰かひとりはいたものです。手法
写真6

しまなみヒルズも人間も揃っていたからまちづくり方々にお話をして、賛同していただです。

がうまくいった良き時代だったと言いてやっているわけです。

一スキルの問題でもありますが、えばそれまでなのですが、そこからまちづくりをきちんと理解されてい学ぶこともあると思います。今は全るからこそ、現地でしっかりと説明員が足並みを揃えるのは難しくなっできる。これからはそういうノウハているかもしれませんが、逆にやりウを持った人が、ひとりでも多く必方がいろいろあるはずではないかとた経緯と、今治でのお仕事を教えて要になってくる気がしますね。

感じています。

ください。

浅野

浅野

地域公団の関係会社である地した宅地は、たとえ敷地内であってしょうか。

域サービス株式会社で働き、鳥取にも決められたスペースに建物をつく

浅野

は約300区画を売るのに4年、その後、ってはいけないように定められてい前につくった住宅地の再生でしょう

キャンパスタウンの開発提案をします。管理用通路（幅3m）を確保か。シンボルツリーが切られていたて、造成から販売まで約4年の足かする必要があるからです。ですかららショックですが、住宅地の環境がけ8年おりました。ですから、鳥取その部分において3mは駐車場としちゃんと維持管理されていると関わは思い出深い場所です。その後、「今て使ってもらい、工作物ができないった人間としてはやはりうれしいも治新都市

しまなみヒルズ」の販売ようにしています。そうすることでのです。いい形で残す方法を探ってサポートという仕事にお声がかかっ

前面道路に電柱がなくなり、交通安いく、新たにつくるのではないベクたのでこちらに参りました。

全面、景観の面でも非常にすばらしトルの向きが重要になってくると感私は2006年の4月から今治で働いいことを説明しています。自分が自じています。ています。現地販売案内所に詰めて信を持って説明することは大切で、お客さんの申込みのサポートやまちそうやって購入する前に了解しても聞き手づくり・地区計画の説明などの業務らう必要性もあります。「普通はそまちなみ事業研究チームを行っています。しまなみヒルズのこまでやらない」と言われますが、上井一哉（積水ハウス株式会社設計

地区計画を見ていただくとわかりまそこまですることでまちなみもすっすが、その昔に宮脇先生が竜ヶ崎ニきりしているのです。

フィールドが替わってもやりたいことは変わらない
鳥取の後、愛媛県今治へ行かれ次のステップは何だとお考えで

たとえば背割りの電柱を設置

ュータウンでずっと言っておられた

また、モデル街区と宅地分譲を組ことは、今はほとんどが地区計画のみ合わせた販売促進方法は今治でもなかに網羅されています。つまり、実践しています。5〜7棟ですけどね。

当たり前のようになったということけっこう売れていますよ。

そういう意味で言えば、20年

本部東京設計部）

大谷宗之（ミサワホーム株式会社まちづくり・分譲推進部）

小林和昭（株式会社細田工務店分譲
住宅部商品企画推進室）
平山郁朗（ランドプランナーズ代表）

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