大震災が発生した市区町村における震災発生前後の地価変動に関する分析
福岡大学大学院

工学研究科

齋藤勝弘

1．はじめに(1) 背景・目的
2011年3月11日，約1万8400人もの死者・行方不明者の被害をもたらした東北地方太平洋沖地震が発生した（平成30年12月10日現在） 1)．その後も2016年の熊本地震や2018年の西日本豪雨，北海道胆振東部地震など多くの災害・震災が発生し，近年において震災復興・災害復旧が重要となってきていることは言うまでもないだろう．また今後も南海トラフ地震や首都直下地震等が発生すると予想されており，防災に関する知見の蓄積も重要となってくると考える．
そこで本研究では，震度7を観測した5回の地震を対象に 2)，各地震がその市区町村に与えた地価への影響について地震発生前後の地価変動から分析する．
(2) 対象地域
本研究では震度7を観測した市区町村を対象とするが，その具体的な地域として1995年1月17日に発生した兵庫県南部地震で震度7を観測した兵庫県神戸市・芦屋市・西宮市・宝塚市・淡路市，2004年10月23日の新潟県中越地震での新潟県長岡市，2011年3月11日の東北地方太平洋沖地震での宮城県栗原市，2016年4月16日及び4月18日の熊本地震での熊本県益城町を対象とする．2018年の北海道胆振東部地震に関しては震災後である2019年の地価データがないた
め対象外とする．また今回使用する地価データは各年の1月1日12:00現在のものとする3)．

2．地震発生前後での地価変動(1) 兵庫県南部地震による地価変動
a)兵庫県神戸市における地価変動
ここでは兵庫県南部地震によって震度7を観測した兵庫県神戸市における地価変動について述べる．
まず神戸市の地震発生前後での住宅地の地価変動について【図-1】【図-2】【図-3】に示す．これに【図-1】1994 年における神戸市での住宅地の地価【図-2】1995 年における神戸市での住宅地の地価【図-3】1996 年における神戸市での住宅地の地価よると地震発生前の1994年～1995年では地価が上昇する地域もあれば下落する地域もあるといった疎らな状態となっているが，発生後の1995年～1996年においてはどの地域においても下落する状態となっていることが把握される．これは地震の影響により全体的に地価が下落したと考えられる．
次に同地域の商業地での地価変動について【図4】【図-5】【図-6】に示す．これより発生前の1994年～1995年では，概ねどの地域でも地価は下落していることがみられる．これはその時代における景気等の影響だと考えられる．発生後の1995年～【図-4】1994 年における神戸市での商業地の地価

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り発生前は概ねどの地域でも地価が下落しており，発生後も同様に全体的に地価が下落していることが見受けられる．しかし，その下落率に関しては発生前も発生後もほとんど変化していないように窺える．

【図-5】1995 年における神戸市での商業地の地価【図-8】1995 年における神戸市での工業地の地価【図-6】1996 年における神戸市での商業地の地価

1996年でもほとんどの地域で下落していることが見受けられる．さらに発生前と比べてその下落率が高い地域が多くあることが把握される．これもやはり地震の影響により全体的に地価の下落率が高くなったと示唆される．
続いて同地域の工業地での地価変動について【図-7】【図-8】【図-9】に示す．工業地においても地震発生前の1994年～1995年では概ねどの地域でも地価は下落していることがみられる．一方，発生後の1995年～1996年では東側においては地価が下落しており，その下落率も高くなっているが，より震源に近い西側においては地価はほぼ変動していないことが看取される．
b)兵庫県芦屋市における地価変動
続いて芦屋市における地価変動について述べる．
芦屋市の地震発生前後での住宅地の地価変動について【図-10】【図-11】【図-12】に示す．これよ【図-9】1996 年における神戸市での工業地の地価【図-10】1994 年における芦屋市での住宅地の地価【図-7】1994 年における神戸市での工業地の地価【図-11】1995 年における芦屋市での住宅地の地価
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次に芦屋市の地震発生前後での商業地の地価変動について【図-13】【図-14】【図-15】に示す．商業地においては1つのメッシュデータのみ確認され，発生前は地価が下落しており，発生後も下落していることが見られる．しかし，その下落率に関しては発生前のほうが発生後よりも高くなっていることが看取される．
なお，芦屋市の工業地における地価変動に関しては，地価のデータが確認されなかったため割愛する．
c)兵庫県西宮市における地価変動
西宮市における地震発生前後の地価変動に関して，まず住宅地の地価変動に関して【図-16】【図-17】【図-18】に示す．発生前は北西部にある山地の方は地価がほぼ変動せず，そのほかの地域では地価が下落していることが散見される．発生後は山地の方も含めて全体的に地価が下落していることが看取される．
また商業地の地価変動について【図-19】【図20】【図-21】に示す．商業地においては発生前も発生後も地価は下落していることがみられる．下落率に関してはあまり変化していないと言える．
さらに工業地の地価変動に関して【図-22】【図23】【図-24】に示す．工業地においては1994年で【図-13】1994 年における芦屋市での商業地の地価【図-16】1994 年における西宮市での住宅地の地価【図-14】1995 年における芦屋市での商業地の地価【図-17】1995 年における西宮市での住宅地の地価【図-15】1996 年における芦屋市での商業地の地価【図-18】1996 年における西宮市での住宅地の地価【図-12】1996 年における芦屋市での住宅地の地価3【図-19】1994 年における西宮市での商業地の地価【図-23】1995 年における西宮市での工業地の地価【図-20】1995 年における西宮市での商業地の地価【図-24】1996 年における西宮市での工業地の地価

d)兵庫県宝塚市における地価変動
宝塚市における地震発生前後の地価変動に関して，まず住宅地の地価変動に関して【図-25】【図-26】【図-27】に示す．発生前に新たに確認されたメッシュデータもあったが概ね地価は下落していること【図-21】1996 年における西宮市での商業地の地価【図-25】1994 年における宝塚市での住宅地の地価【図-22】1994 年における西宮市での工業地の地価は1つのメッシュデータのみ確認され1995年，1996
年では2つのメッシュデータが確認された．地震発
生前の1つのメッシュデータにおける地価はほとんど変動しておらず，地震発生後においては2つとものメッシュデータで若干の下落が把握された．

【図-26】1995 年における宝塚市での住宅地の地価
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までは地価変動を明確にするためにメッシュデータの高さを3倍にしていたが，宝塚市での商業地においてメッシュデータの高さを3倍にしたところ一部データが確認されなかった箇所があったため，今回はメッシュデータの高さを標準にして分析を行う．
メッシュデータ自体は2つ確認され，地震発生前も地震発生後も地価は下落し，その下落率はほとんど変わりないと見受けられる．
また同地域における工業地の地価変動については地震発生前後の1994年～1996年における地価のデータが確認されなかったため割愛する．
e)兵庫県淡路市における地価変動
次に兵庫県南部地震の震央であった淡路市における地震発生前後の地価変動に関して分析する．
まず住宅地の地価変動に関して【図-31】【図32】【図-33】に示す．発生前も発生後もメッシュデータ自体の増加が確認される．発生前の地価変動についてはほとんど変動していないことがみられる．

【図-27】1996 年における宝塚市での住宅地の地価が看取される．発生後においても地価は概ねどの地域でも下落しており，下落率に関しては発生前と比較しても大きな変化はないと推察される．
続いて宝塚市における商業地の地価変動に関して【図-28】【図-29】【図-30】に示す．なお，これImage ©2018 DigitalGlobeImage Landsat / Copernicus©2018ZENRIN【図-28】1994 年における宝塚市での商業地の地価【図-31】1994 年における淡路市での住宅地の地価

Image ©2018 DigitalGlobeImage Landsat / Copernicus©2018ZENRIN【図-29】1995 年における宝塚市での商業地の地価【図-32】1995 年における淡路市での住宅地の地価

Image ©2018 DigitalGlobeImage Landsat / Copernicus©2018ZENRIN【図-30】1996 年における宝塚市での商業地の地価【図-33】1996 年における淡路市での住宅地の地価5発生後ではどの地域においても若干の下落が把握される．
なお，商業地及び工業地に関して，商業地においては地価データの一部が確認されず，工業地においては地価データそのものが確認されなかったため，割愛する．
(2) 新潟県中越地震による地価変動
2004年10月23日，新潟県川口町(現：長岡市)で震度7を観測した新潟県中越地震が発生した．この節
ではその震度7を観測した新潟県長岡市を対象に地震発生前後である2003年～2005年の地価変動をみていく．
まず長岡市での住宅地の発生前後における地価変動について【図-34】【図-35】【図-36】に示す．
これより発生前も発生後も地価が下落しているが，その下落率はほぼ変化していないため地震による大きな影響はないのではないかと考えられる．

【図-37】2003 年における長岡市での商業地の地価【図-38】2004 年における長岡市での商業地の地価【図-34】2003 年における長岡市での住宅地の地価【図-39】2005 年における長岡市での商業地の地価

長岡市の商業地での地震発生前後における地価変動に関して【図-37】【図-38】【図-39】に示す．
商業地においても住宅地同様に地震発生前も発生後も地価は下落しているものの，その下落率はほとんど変わらないことが看取される．
【図-35】2004 年における長岡市での住宅地の地価【図-36】2005 年における長岡市での住宅地の地価【図-40】2003 年における長岡市での工業地の地価6【図-41】2004 年における長岡市での工業地の地価【図-44】2011 年における栗原市での住宅地の地価【図-42】2005 年における長岡市での工業地の地価【図-45】2012 年における栗原市での住宅地の地価

一方，工業地での地震発生前後における地価変動について【図-40】【図-41】【図-42】に示す．工業地においては地価変動に関しては同様に発生前も発生後も地価は下落している．しかし，その下落率については発生前の方が発生後よりも下落率が若干高くなっていることが見受けられる．つまりここでの地震による地価への影響はほとんどなかったのではないかと示唆される．

次に栗原市での商業地の地震発生前後における地価変動に関して【図-46】【図-47】【図-48】に示す．なお，宝塚市の商業地と同様に栗原市の商業地においてメッシュデータの高さを3倍にしたところ一部データが確認されなかった箇所があったため今回もメッシュデータの高さを標準にして分析を行う．

(3) 東北地方太平洋沖地震による地価変動
ここでは東北地方太平洋沖地震において震度7を観測した宮城県栗原市を対象に地震発生前後である2010年～2012年の地価変動をみていく．まず栗原市での住宅地の地震発生前後における地価変動について【図-43】【図-44】【図-45】に示す． 発生前においては地価は若干下落し，発生後においても地価は若干下落していることがみられる．
そしてその下落率に関してはあまり変化していないことが把握される．

【図-43】2010 年における栗原市での住宅地の地価【図-46】2010 年における栗原市での商業地の地価

7【図-47】2011 年における栗原市での商業地の地価

【図-43】2010 年における栗原市での住宅地の地価【図-48】2011 年における栗原市での商業地の地価【図-52】2014 年における益城町での住宅地の地価(4) 熊本地震による地価変動
2016年4月14日，熊本県益城町で震度7を観測した熊本地震が発生した．さらにその2日後の4月16日，熊本県益城町及び西原町で震度7を観測した地震が再び発生した．ここではその震度7を観測した熊本
県益城町を対象に地震発生前後である2015年～2017年の地価変動をみていく．なお，西原村においては住宅地・商業地・工業地の地価データが確認されなかったため対象外としている．
まず益城町での住宅地の地価変動において【図49】【図-50】【図-51】に示す．地震発生前において地価は上昇していることがみられるが，発生後は地価が下落していることが看取される．ここで，さらに前年である2014年の益城町における住宅地の地価をみてみると（【図-52】），2014年～2015年の地価も上昇していることが見受けられる．つまり地震発生前においては地価は上昇傾向にあったが，地震が発生したことにより地価が下落していることが示唆される．
なお，淡路市と同様に商業地及び工業地に関して
は，商業地においては地価データの一部が確認されず，工業地においては地価データそのものが確認されなかったため，割愛する．

地震発生前において地価は下落しており，発生後においても地価は下落していることが把握される．またその下落率に関してはほぼ変化していないことが見受けられる．なお，栗原市の工業地においては地価データ自体が確認されなかったため割愛する．

【図-49】2015 年における益城町での住宅地の地価

3．まとめ
今回，震度7を観測した市区町村を対象として地震発生前後の地価変動に関して分析を行なった．こ
こでは各地震が与えた影響についてまとめたのち，全体についてまとめる．

【図-50】2016 年における益城町での住宅地の地価(1) 兵庫県南部地震に着目して兵庫県南部地震が発生した1995年はバブル崩壊後の景気が低迷している時期で，地価も下落傾向にあった．その中で地震が発生して神戸市・西宮市・淡路市においては地価が地震により影響を受けたような結果が見受けられた．一方，芦屋市・宝塚市においてはあまり地震による影響を受けていないように示唆される．
【図-51】2017 年における益城町での住宅地の地価
8(2) 新潟県中越地震に着目して新潟県中越地震が発生した2004年においても景気が良い状況とはいえず，地価は下落傾向にあった．
そこで地震発生前後の地価変動をみてみると，住宅地，商業地，工業地のどの地帯においても地震による影響は見られなかったと考えられる．

(5) 総括
最後に本研究に関して全体についてまとめる．本
研究では大震災が市区町村の地価にどのように影響を与えたかについて分析した．その結果，もちろん地価が地震に影響を受け，前年と比較して下落率が高くなったり，上昇傾向にあったものが下落に転じたりするという結果が見受けられた．その反面で地震の影響をあまり受けず，前年との変動率がほとんど変わらず地価変動を維持したり，地価の下落を緩和させたりするなどの結果も多く把握された．
ただし，本研究では震度7を観測した市区町村のみを対象としており，実際にはその他の地域においても甚大な被害がもたらされており，その地域の地価も地震による影響を受けていることは容易に考えられるので今後はそれらの地域を対象に追加調査を行なっていきたい．また本年である2018年に発生した北海道胆振東部地震による地価への影響についても分析していきたい．

(3) 東北地方太平洋沖地震に着目して東北地方太平洋沖地震が発生した2011年において地価は若干の下落傾向にあったが，地震発生前後の地価変動をみてみると，住宅地，商業地では下落率はほぼ変わっておらず，地価への地震の影響はあまりなかったように推察される．しかし，この地震は他の地域でも甚大な被害をもたらしたため，一概に地震が地価に与える影響はなかったとは言えないだろう．
(4) 熊本地震に着目して熊本地震が発生した2016年は景気が回復し始めて地価も上昇傾向にあった．その中で熊本が発生し，住宅地における地価は下落した．商業地，工業地におけるデータが確認できず，厳密には分析はできていないが，熊本地震は地価に大きな影響を与えたと言えるだろう．

【参考文献】
1)警察庁ホームページ
https://www.npa.go.jp/news/other/earthquake2011/pdf/higaijokyo.pdf 2018年12月19日閲覧
2)気象庁ホームページ
http://www.jma.go.jp/jma/index.html 2018年12月19日閲覧
3)都市構造可視化計画ホームページ
https://mieruka.city/ 2018年12月19日閲覧

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