令和３年度民間空き家対策東京モデル支援事業（空き家の発生抑制対策）
事業報告書

事業者名

株式会社スピーク事業の名称

下町エリアにおける高齢者サポート事業者と連携した空き家予備軍へのア
プローチ

１ 事業の背景と目的
事業の背景と目的
荒川区では以下のような地域の特性により、建物の資産性や流通性が上がらず、将来的な空き家の発生の可能性が高まっていると考えられる。

・木造建物密集地域
木造建物密集地域が多くの割合を占めており、接道条件や住環境の悪い土地が多く、災害時の危険度ランクが高い地域が多い
・建物の更新性の低さ
接道条件の悪さや、敷地規模の小ささから、建て替えの際にセットバックによって建築が困難なサイズになる土地が多い。また無接道によって建築ができない土地も多い
・建物の老朽化
区内では終戦直後に宅地化が進行したため、築 50 年以上経過し、建て替えが起こっていない建物が多くみられる・借地の多さ
区内では借地の割合が 5 割を超える地域も多く、相続の際に家族が借地権を承継せず地主に返還し、その際に老朽化した建物が残っているケースが多く見られ、増加傾向にあると考えられる・所有者の高齢化
老朽化した建物に高齢者が住んでいるケースが多く、さらに高齢者の単身世帯が増加している

これらの理由から、通常の賃貸物件化の手法では活用が難しい空き家や空き物件が多く、不動産業者に依頼しても適切な募集等を行わないケースが多くみられる。さらに所有者の高齢化が進んでいるため、一般的な相談会やセミナーといった場への所有者の能動的な参加が期待しづらい。
そのため区役所でも数年間に渡って相談会等を実施してきているが目に見える成果が上げられていない状態である。さらに戸建てが多いことから、空き家になった場合の建物所有者へのコンタクトが困難であることも大きな課題となっている。

こうした状況を打開するため、高齢の建物所有者に対し、空き家化する前の段階からアプローチを行い、空き家化の予防を行うための体制を構築し、それを実行することを本事業の目的とした。

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２ 事業の内容（１）事業の概要と手順
荒川区では1で述べたとおり木造建物密集地域や借地、高齢単身世帯の増加等の要因により、将来的に大量の空き家が発生することが懸念されるが、空き家相談会やセミナー等の一般的な対応策
では、これまで成果が得られていない。そうした状況を打開する施策として、以下の要素を満たすことが必要だと考えた。

A. 継続性
高齢者とその家族に対し、空き家活用に有効な情報を継続的に提供すること
B. 関係構築
Aの実現のため、高齢者と日常的にコミュニケーションが取れる関係を構築すること
C. 予防的な察知
高齢者が自覚していない、将来の空き家化の可能性を察知すること
D. 提案の対応力
高齢者の個別の状況や建物の状況に応じた活用方法を提案できること

これらの要素を満たす取り組みとして、当社が運営する荒川区の拠点の近隣で事業所を構える高齢者サポート事業者「MIKAWAYA21株式会社」との連携により、荒川区内に住む高齢の建物所有者に対してアプローチし、高齢者の持つ建物が将来的に空き家化することを予防するとともに、既に未活用の建物やスペースがある場合には、それを活用することを目指し、体制の構築と、継続的な活動のための仕組みやスタッフの教育体制と教材、マニュアル、ツール等の整備を行った。

MIKAWAYA21は高齢者サポートのサービスおよび仕組みである「まごころサポート」を、都内をはじめとする全国にフランチャイズ展開しているFC本部であり、自社でも荒川区において「まごころサポート」のサービス提供を行っている。その特徴は以下の通りである。

・高齢者を対象とする「御用聞き」サービスを提供
・高齢者の自宅を直接訪問し、日常的なコミュニケーションをとる中で、困りごとを拾い上げ、解消する
・庭の草むしりといった簡単なサービスから、家のリフォームや相続等のサポートまで幅広く対応
・高齢者との信頼関係構築のメソッドを、多くの人が再現可能な仕組みとして構築、実践している

こうした特徴により、「まごころサポート」を提供するスタッフ「まごころコンシェルジュ」（以下コンシェルジュ）と連携した取り組みを行うことで、上述の要件のうちA、Bについては満たすことが可能である。

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一方でコンシェルジュとして活動するスタッフは多様なバックグラウンドを持つ人々で成り立っており、本業の傍らで副業的に携わるケースが大半である。そのため知識や専門性、対応力等に個人差があることから、空き家化の予防に向けた活動においては、それを前提とした情報や知識の提供、コミュニケーション手法のレクチャー、マニュアルやツール等の整備が重要な要素であり、これらの実施によって上述の要素のうちC、Dの実現を目指した。

体制と仕組みの概略

これらを踏まえ、以下の手順によって事業を行った。
1. 試行的な活動
数名のコンシェルジュを選抜し、試行的に知識や情報を提供。実際に高齢者とのコミュニケーションの中で建物の状況や活用の意向等の聞き取りを実施
2. 教育プログラムの整備
1 に参加したコンシェルジュからのフィードバックを反映しながら、コンシェルジュ向けの情報や知識の提供方法を検討し、それを反映した教材や配布資料等の整備を行う
3. 教材・レクチャー内容等のブラッシュアップ
2 で作成した教材やレクチャーの内容について、1 で試行的に活動を行ったコンシェルジ
ュにヒアリングを実施。コンシェルジュからの意見等を吸収し、内容の改善を行った
4. 本格実施
全てのコンシェルジュが活動を開始。通常業務のコミュニケーションの中で建物の状況や将来の意向について聞き取り等を開始
5. レクチャー体制の構築
当社のスタッフがコンシェルジュにレクチャーを行うだけでなく、コンシェルジュどうしが日常的に教え合い、スキルアップを図れるよう体制を構築した
6. 地域への周知と相談会の実施
新型コロナウィルスの感染拡大等の影響により、コンシェルジュの高齢者訪問が難しくなった状況を受け、配布物によるメッセージ伝達を強化。同時に地域内で取り組みの認知を3

高めることも目指し、通常の相談会等も実施（２）取組内容
連携の試行実施
コンシェルジュの中から、地域課題への関心やコミュニケーションスキルの高いスタッフ数名を選抜し、試行的に空き家活用についての知識や、不動産的なノウハウ等を提供。それを基に、高齢者とのコミュニケーションの中で所有建物についての状況や将来の意向についてヒアリング等を実施した。コンシェルジュからは事業の推進に必要な要素や、留意すべきポイント、課題等についてフィードバックを受け、コンシェルジュへのレクチャー内容や教材の作成に生かしている。な
お試行実施の中で 2 件の空き物件について発掘を行い、利用者とのマッチングを実現している。

教育プログラムと教材、配布物の整備
コンシェルジュが高齢者との日常的なコミュニケーションの中で所有建物のことについて触れ、建物の状況や、将来的な意向について聞き出せるようにするため、当社からコンシェルジュに行うレクチャーのプログラムを構築。レクチャーの際に必要な教材や、高齢者を訪問する際に使う配布物等のツールを整備した。

4レクチャーの実施
当社からコンシェルジュに対して空き家活用についてのレクチャーを実施。レクチャーの内容については、以下のような点についてコンシェルジュが理解・習得し、高齢者に伝え、考えを聞き出せるものとなることを目指した。なお実際の空き家活用に向けた高齢者とのコミュニケーションや提案については、コンシェルジュから高齢者の紹介を受け、当社のスタッフが行うことを前提にしており、コンシェルジュは空き家化の可能性のある高齢者の掘り出しまでを受け持つ。
・建物の活用による地域課題の解決と地域活性化の意義
・空き家活用の具体的手法
・空き家活用の際のプロセス
・空き家活用の事例
・一般的な不動産知識（初歩的な内容）
・相続等に対する事前準備の重要性

高齢者の訪問「まごころサポート」のサービスの中で、高齢者の訪問の際にコンシェルジュから建物の状況や、将来的な意向についてのヒアリング等を実施。

コンシェルジュのサポート
高齢者とのコミュニケーションの中で、コンシェルジュが建物の活用等についてのニーズをキャッチした際に、当社のスタッフが連絡を受け、コンシェルジュと同行して活用についての提案等を行う。またコンシェルジュと高齢者とのコミュニケーションの質が向上するよう、当社からコンシェルジュに対して適宜アドバイス等を行う。

5体制構築コンシェルジュは一定程度の頻度で人員が入れ替わるため、当社からのレクチャーにより空き家活用等についての知識や情報を得たスタッフから、他のコンシェルジュに対して簡易的なレクチャーを行えるようにする。現時点では前述の試行実施の際に選抜したコンシェルジュを中心に、他のコンシェルジュへのレクチャーを実施している。こうしたことによりコンシェルジュの中でも空き家活用への関心が高まる効果が生まれている。

配布物の強化MIKAWAYA21 の方針として、新型コロナウィルスの感染拡大期には高齢者への訪問を休止するため、当初想定していたよりもコンシェルジュと高齢者の接触の機会が制限されたことにより、これを補うために配布物によるコミュニケーションの強化を実施した。通常の空き家活用等に関する資料とは全く異なる形式とし、高齢者になじみの深い読み物として新聞形式を採用。地域内での活用事例について貸し手、借り手双方の目線からの記事と、活用の仕組みの解説を組み合わせた。配布は「まごころサポート」の顧客を含む 10,000 軒に対して実施。具体的な空き家の案件などの定量的な成果は現時点で得られていないが、地域の地主や建物所有者からの評判が高く「活用に向けて家族と話し合いを始めた」などの声が複数寄せられている。

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相談会等の実施「まごころサポート」の既存顧客だけでなく、地域に対しても空き家活用の取り組みを実施していることを伝え、活用の機運を高めることを目的に、空き家活用の相談会と、税理士を招いての相談会を実施。新型コロナウィルス感染の急拡大と重なったため参加者は 2 組と限定的だったが、1件は具体的な活用に向けて準備を進めている。

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（３）事業の成果
・コンシェルジュが日常的かつ継続的に空き家所有者、予備軍を発掘する体制の構築
・コンシェルジュへのレクチャーのプログラムと教材の整備
・コンシェルジュが建物所有者に配布する資料等の整備
・コンシェルジュによる高齢者の訪問とヒアリング等（約200件）
・所有者への戸別訪問（4件）
・空き家相談会等の実施（3回開催／参加者2組）
・空き家活用のための賃貸募集の実施（3件・賃貸による活用（1件※準備中1件含む）※1件はマッチングが成立したが所有者の体調不良により契約保留）

３ 事業の評価と課題
本事業においては高齢者との日常的で継続的な関係の中から、空き家活用について高齢者への意識づけを行うことで、将来的に予想される空き家発生の予防に取り組むことを第1の目的として

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おり、そのための仕組みの構築と、教育プログラムや教材・資料等の整備が実現したこと、コンシェルジュへの教育が実施できたことで、その目的が達せられると考えている。

ただしコンシェルジュが実際に高齢者とコミュニケーションを重ね、その中で成功体験を積み重ねることによって、コンシェルジュ自身の空き家に対する意識や、地域課題に対する意識が高まると考えており、それによってさらに高齢者から建物に関する考えなどを引き出せるようになることを想定しているが、新型コロナウィルスの感染拡大による高齢者への訪問の休止期間が予想以上に長く、コンシェルジュが経験を積む機会が十分に作れていない点は今後の課題と考えられる。

一方で代替的に実施した配布物によるメッセージ伝達の強化については、新聞形式での配布物が予想以上に反応が良く、特に取材先として地域のキーマンでもある建物所有者を選んだことにより、建物所有者のコミュニティ内で話題となっている。このことは今後の活動を考える上での大きなヒントとして捉えている。

また地域の人々の声から、当社の空き家活用や地域活性化の取り組みへの認知が確実に高まっていることを実感できた1年でもあり、そうした意味でも継続的な活動の仕組みが構築できたことが、今後の成果につながる可能性を感じている。

４ 今後の展開
当社では荒川区をはじめとする下町エリアにおいて、空き家活用の取り組みを今後も継続していく予定であり、本事業で構築した体制や教育プログラム等は今後の活動において重要な原動力となると考えている。本年度の事業においてコンシェルジュによる高齢者への訪問が十分に行えていないが、今後の活動の中でそれを実施することで、さらに高齢者とのコミュニケーションの質を高め、効果的に空き家活用へとつなげる手法をつくり上げていく。

また現在は荒川区で活動を行っているが、今後は近隣の地域への活動の拡大を考えており、その効果的な実施についても検討していく。

一方で借地に起因する空き家の発生といった新たな課題も、これまでの活動を通じて見つかっており、その解決に向けたスキームの構築等にも取り組み始めている。これも本事業で構築した仕組みを応用した展開等が考えられるため、引き続き注力すべき領域と捉えている。

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