【表紙】【提出書類】

有価証券届出書【提出先】

関東財務局長

【提出日】

平成 26 年 4 月 3 日【発行者名】

積水ハウス・ＳＩ 投資法人【代表者の役職氏名】

執行役員【本店の所在の場所】

東京都千代田区麹町二丁目 12 番地【事務連絡者氏名】

積水ハウス・ＳＩ アセットマネジメント株式会社
管理部長
浅本 誠

【電話番号】

03－5215－8973（代表）坂本光司【届出の対象とした募集（売出）内国投 積水ハウス・ＳＩ 投資法人資証券に係る投資法人の名称】【届出の対象とした募集（売出）内国投資証券の形態及び金額】

形態：投資証券
発行価額の総額：一般募集
10,975 百万円
売出価額の総額：オーバーアロットメントによる売出し
571 百万円(注 1)

発行価額の総額は、平成 26 年 3 月 28 日（金）現在の株式会社東京証券取引所における本投資法人の投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。ただし、今回の一般募集の方法は、引受人が発行価額にて買取引受けを行い、当該発行価額と異なる価額（発行価格）で募集を行うため、一般募集における発行価格の総額は上記の金額とは異なります。
(注 2) 売出価額の総額は、平成 26 年 3 月 28 日（金）現在の株式会社東京証券取引所における本投資法人の投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。

安定操作に関する事項

1．今回の募集及び売出しに伴い、本投資法人の発行する上場投資口について、市場価格の動向に応じ必要があるときは、金融商品取引法施行令第 20 条第 1 項に規定する安定操作取引が行われる場合があります。
2．上記の場合に安定操作取引が行われる取引所金融商品市場を開設する金融商品取引所は、株式会社東京証券取引所です。

【縦覧に供する場所】

株式会社東京証券取引所（東京都中央区日本橋兜町 2 番 1 号）

第一部【証券情報】
第 1【内国投資証券（投資法人債券を除く。）】
1【募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる一般募集）】(1)【投資法人の名称】
積水ハウス・ＳＩ 投資法人
（英文表示：Sekisui House SI Investment Corporation）（以下「本投資法人」といいます。）(注)

本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和 26 年法律第 198 号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法」といいます。）に基づき設立された投資法人です。

(2)【内国投資証券の形態等】
本書に従って行われる募集（以下「一般募集」といいます。）及び売出しの対象である有価証券は、本投資法人の投資口(注)（以下「本投資口」といいます。）です。本投資口は、社債、株式等の振替に関する法律（平成 13 年法律第 75 号。その後の改正を含みます。）（以下「振替法」といいます。）の規定の適用を受ける振替投資口であり、振替法第 227 条第 2 項に基づき投資主が発行を請求する場合を除き、本投資法人は、本投資口を表示する投資証券を発行することができません。本投資口は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクロー
ズド・エンド型です。
本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供された信用格付、又は信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供される予定の信用格付はありません。
(注) 投信法上、均等の割合的単位に細分化された投資法人の社員の地位を「投資口」といい、その保有者を「投資主」といいます。本投資口を購入した投資者は、本投資法人の投資主となります。

(3)【発行数】
111,600 口(注) 一般募集にあたり、その需要状況等を勘案した上で、一般募集とは別に、みずほ証券株式会社が本投資法人の投資主である積水ハウス株式会社から 5,615 口を上限として借り入れる本投資口の売出し（以下「オーバーアロットメントによる売出し」といいます。）を行う場合があります。オーバーアロットメントによる売出しに関連する事項については、
後記「第 4 募集又は売出しに関する特別記載事項

1 オーバーアロットメントによる売出し等について」をご参照下

さい。

(4)【発行価額の総額】
10,975 百万円(注)

上記の発行価額の総額は、後記「(15) その他① 引受け等の概要」に記載の引受人（以下「引受人」といいます。）の買取引受けによる払込金額の総額です。発行価額の総額は、平成 26 年 3 月 28 日（金）現在の株式会社東京証券取引所の本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。

(5)【発行価格】
未定(注 1)

発行価格等決定日（後記「(注 2)」に定義されます。）の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値（当日に終値のない場合には、その日に先立つ直近日の終値）に 0.90～1.00 を乗じた価格（1 円未満切捨て）を仮条件として需要状況等を勘案した上で決定します。

(注 2) 平成 26 年 4 月 14 日（月）から平成 26 年 4 月 16 日（水）までのいずれかの日に一般募集における価額（発行価格）を決定し、併せて発行価額（投信法上の払込金額であり、本投資法人が本投資口 1 口当たりの払込金として引受人から受け取る金額）を決定します（以下、かかる日を「発行価格等決定日」といいます。）。

今後、発行価格等（発行価格、発行価額、各引受人の引受投資口数、売出価格及び引受人の手取金をいい、以下「発行価格等」といいます。）が決定された場合には、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項（発行価額の総額、一般募集における手取金、一般募集と同日付をもって決議された第三者割当による新投資口発行の手取金上限、オーバーアロットメントによる売出しの売出数及びオーバーアロットメントによる売出しの売出価額の総額をいい、以下「発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項」といいます。）について、目論見書の訂正
事項分の交付に代えて、発行価格等決定日の翌日付の日本経済新聞及び発行価格等の決定に係る有価証券届出書の訂
正届出書の提出後から申込期間の末日までの期間中のインターネット上の本投資法人ウェブサイト
（[URL]http://www.shsi-reit.co.jp/ja_cms/press/index.html）（以下「新聞等」といいます。）において公表します。なお、発行価格等が決定される前に本書の記載内容について訂正が行われる場合には、目論見書の訂正事項分が交付されます。また、発行価格等の決定に際し、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項以外の記載内
容についての訂正が含まれる場合には、目論見書の訂正事項分が交付され、新聞等による公表は行いません。
(注 3)

後記「(15) その他① 引受け等の概要」の冒頭に記載のとおり、発行価格と発行価額（引受価額）とは異なります。

発行価格の総額と発行価額（引受価額）の総額との差額は、引受人の手取金となります。

(6)【申込手数料】
該当事項はありません。
(7)【申込単位】
1 口以上 1 口単位(8)【申込期間】
平成 26 年 4 月 17 日（木）から平成 26 年 4 月 18 日（金）まで(注) 申込期間は、上記のとおり内定していますが、発行価格等決定日において正式に決定する予定です。なお、上記申込期
間は、需要状況等を勘案した上で、繰り上げられることがあります。当該需要状況等の把握期間は、最長で平成 26 年
4 月 10 日（木）から平成 26 年 4 月 16 日（水）までを予定していますが、実際の発行価格等決定日は、平成 26 年 4 月
14 日（月）から平成 26 年 4 月 16 日（水）までの間のいずれかの日を予定しています。
したがって、申込期間は、①

発行価格等決定日が平成 26 年 4 月 14 日（月）の場合、②

発行価格等決定日が平成 26 年 4 月 15 日（火）の場合、③

発行価格等決定日が平成 26 年 4 月 16 日（水）の場合、「平成 26 年 4 月 15 日（火）から平成 26 年 4 月 16 日（水）まで」「平成 26 年 4 月 16 日（水）から平成 26 年 4 月 17 日（木）まで」「平成 26 年 4 月 17 日（木）から平成 26 年 4 月 18 日（金）まで」となりますのでご注意下さい。

(9)【申込証拠金】
発行価格と同一の金額(10)【申込取扱場所】
引受人の全国本支店及び営業所において、申込みの取扱いを行います。
(11)【払込期日】
平成 26 年 4 月 23 日（水）(注) 払込期日については、上記のとおり内定していますが、発行価格等決定日において正式に決定する予定です。上記払込
期日については、需要状況等を勘案した上で繰り上げることがあることにつき、前記「(8) 申込期間」と同じです。
したがって、払込期日は、①

発行価格等決定日が平成 26 年 4 月 14 日（月）の場合、「平成 26 年 4 月 21 日（月）」②

発行価格等決定日が平成 26 年 4 月 15 日（火）の場合、「平成 26 年 4 月 22 日（火）」③

発行価格等決定日が平成 26 年 4 月 16 日（水）の場合、「平成 26 年 4 月 23 日（水）」となりますのでご注意下さい。

(12)【払込取扱場所】
株式会社みずほ銀行 大阪営業第二部
大阪府大阪市中央区今橋四丁目 2 番 1 号(注) 上記払込取扱場所では、本投資口の買付けの申込みの取扱いを行いません。

(13)【振替機関に関する事項】
株式会社証券保管振替機構
東京都中央区日本橋茅場町二丁目 1 番 1 号(14)【手取金の使途】
一般募集における手取金（10,975 百万円）は、後記「第二部 参照情報
5 投資対象情報

第 2 参照書類の補完(1) 第 17 期取得済資産及び本募集取得予定資産の概要」に記載の本募集取得予定資産の購入資金に充当します。なお、一般募集と同日付をもって決議された第三者割当による新投資口発行の手取金上限（552 百万円）については、取得に付随する諸費用の一部に充当し、残額があれば手許資金とし、将来の特定資産の取得又は借入金の返済に充当します。
(注 1)

上記の手取金は、平成 26 年 3 月 28 日（金）現在の株式会社東京証券取引所の本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。

(注 2) 上記の第三者割当については、後記「第 4 募集又は売出しに関する特別記載事項

1 オーバーアロットメントによる売出し等について」をご参照下さい。

(15)【その他】①

引受け等の概要
以下に記載する引受人は、発行価格等決定日に決定される予定の発行価額と同額の引受価額にて本投資口の買取引受けを行い、当該引受価額と異なる価額（発行価格）で募集を行います。引受人は、払込期日に引受価額の総額を本投資法人に払い込み、発行価格の総額と引受価額の総額との差額は、引受人の手取金とします。本投資法人は、引受人に対して引受手数料を支払いません。
引受人の名称住所

みずほ証券株式会社

東京都千代田区大手町一丁目5番1号

ＳＭＢＣ日興証券株式会社

東京都千代田区丸の内三丁目3番1号

三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券株式会社

東京都千代田区丸の内二丁目5番2号

野村證券株式会社

東京都中央区日本橋一丁目9番1号

大和証券株式会社

東京都千代田区丸の内一丁目9番1号

ゴールドマン・サックス証券株式会社

東京都港区六本木六丁目10番1号

引受投資口数

（未定）

合計
(注 1)

111,600口

本投資法人及び本投資法人が資産の運用に係る業務を委託している積水ハウス・ＳＩ アセットマネジメント株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）は、発行価格等決定日に引受人との間で新投資口引受契約を締結します。
引受人は、かかる契約に基づき、本投資法人から委託された、投信法上の一般事務受託者（投信法第 117 条第 1 号）
として、本投資口の買取引受けを行います。

(注 2) 上記引受人は、引受人以外の金融商品取引業者（証券会社）に本投資口の販売を委託することがあります。
(注 3) みずほ証券株式会社及びＳＭＢＣ日興証券株式会社を併せて、以下「共同主幹事会社」といいます。
(注 4) 各引受人の引受投資口数は、発行価格等決定日に決定します。

②

申込みの方法等(イ)

申込みは、前記「(8) 申込期間」記載の申込期間内に、前記「(10) 申込取扱場所」記載の申込取扱場所へ前記「(9) 申込証拠金」記載の申込証拠金を添えて行うものとします。
(ロ) 申込証拠金には利息をつけません。
(ハ)申込証拠金のうち発行価額（引受価額）相当額は、前記「(11) 払込期日」記載の払込

期日に新投資口払込金に振替充当します。
(ニ) 一般募集の対象となる本投資口の受渡期日は、払込期日の翌営業日です。
したがって、受渡期日は、
a.

発行価格等決定日が平成 26 年 4 月 14 日（月）の場合、「平成 26 年 4 月 22 日（火）」b.

発行価格等決定日が平成 26 年 4 月 15 日（火）の場合、「平成 26 年 4 月 23 日（水）」c.

発行価格等決定日が平成 26 年 4 月 16 日（水）の場合、「平成 26 年 4 月 24 日（木）」となりますのでご注意下さい。
一般募集の対象となる本投資口は、受渡期日から売買を行うことができます。振替法の適用により、本投資口の売買は、振替機関又は口座管理機関における振替口座での振替により行われます。

2【売出内国投資証券（オーバーアロットメントによる売出し）】(1)【投資法人の名称】
前記「1 募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる一般募集）(1) 投資法人の名称」に同じ。
(2)【内国投資証券の形態等】
前記「1 募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる一般募集）(2) 内国投資証券の形態

等」に同じ。
(3)【売出数】
5,615 口(注) オーバーアロットメントによる売出しは、一般募集にあたり、その需要状況等を勘案した上で、一般募集とは別に、みずほ証券株式会社が本投資法人の投資主である積水ハウス株式会社から 5,615 口を上限として借り入れる本投資口の売出しです。上記売出数は、オーバーアロットメントによる売出しの上限口数を示したものであり、需要状況等により減少し、又はオーバーアロットメントによる売出しそのものが中止される場合があります。
オーバーアロットメントによる売出しに関連する事項については、後記「第 4 募集又は売出しに関する特別記載事項
1 オーバーアロットメントによる売出し等について」をご参照下さい。
今後、売出数が決定された場合には、発行価格等（発行価格、発行価額、各引受人の引受投資口数、売出価格及び引受人の手取金）及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項（発行価額の総額、一般募集における手取金、一般募集と同日付をもって決議された第三者割当による新投資口発行の手取金上限、オーバーアロットメントによる売出しの売出数及びオーバーアロットメントによる売出しの売出価額の総額）について、目論見書の訂正事項分の交付に代えて、発行価格等決定日の翌日付の日本経済新聞及び発行価格等の決定に係る有価証券届出書の訂正届出書の提出後から申 込 期 間 の 末 日 ま で の 期 間 中 の イ ン タ ー ネ ッ ト 上 の 本 投 資 法 人 ウ ェ ブ サ イ ト （ [URL]http://www.shsireit.co.jp/ja_cms/press/index.html）（新聞等）において公表します。なお、発行価格等が決定される前に本書の記載内容について訂正が行われる場合には、目論見書の訂正事項分が交付されます。また、発行価格等の決定に際し、発行価格
等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項以外の記載内容についての訂正が含まれる場合には、目論見書の訂正事項分が交付され、新聞等による公表は行いません。

(4)【売出価額の総額】
571 百万円(注) 売出価額の総額は、平成 26 年 3 月 28 日（金）現在の株式会社東京証券取引所の本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。

(5)【売出価格】
未定(注)

上記売出価格は、前記「1 募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる一般募集）
格と同一の価格とします。

(5) 発行価格」に記載の発行価(6)【申込手数料】
該当事項はありません。
(7)【申込単位】
1 口以上 1 口単位(8)【申込期間】
平成 26 年 4 月 17 日（木）から平成 26 年 4 月 18 日（金）まで(注)

上記申込期間は、前記「1 募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる一般募集）
間と同一とします。

(9)【申込証拠金】
売出価格と同一の金額(8) 申込期間」に記載の申込期

(10)【申込取扱場所】
みずほ証券株式会社の全国本支店において、申込みの取扱いを行います。
(11)【受渡期日】
平成 26 年 4 月 24 日（木）(注)

上記受渡期日は、前記「1 募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる一般募集）
等 (ニ)」に記載の受渡期日と同一とします。

(15) その他② 申込みの方法(12)【払込取扱場所】
該当事項はありません。
(13)【振替機関に関する事項】
株式会社証券保管振替機構
東京都中央区日本橋茅場町二丁目 1 番 1 号(14)【手取金の使途】
該当事項はありません。
(15)【その他】①

引受け等の概要
該当事項はありません。

②

申込みの方法等(イ)

申込みは、前記「(8) 申込期間」記載の申込期間内に、前記「(10) 申込取扱場所」記載の申込取扱場所へ前記「(9) 申込証拠金」記載の申込証拠金を添えて行うものとします。
(ロ) 申込証拠金には利息をつけません。
(ハ)オーバーアロットメントによる売出しの対象となる本投資口は、前記「(11) 受渡期日」に記載の受渡期日から売買を行うことができます。振替法の適用により、本投資口の売買は、振替機関又は口座管理機関における振替口座での振替により行われます。

第 2【投資法人債券（短期投資法人債を除く。）】
該当事項はありません。

第 3【短期投資法人債】
該当事項はありません。

第 4【募集又は売出しに関する特別記載事項】
1

オーバーアロットメントによる売出し等について(1) 一般募集にあたり、その需要状況等を勘案した上で、一般募集とは別に、みずほ証券株式会
社が本投資法人の投資主である積水ハウス株式会社から 5,615 口を上限として借り入れる本投資
口の売出し（オーバーアロットメントによる売出し）を行う場合があります。オーバーアロッ
トメントによる売出しの売出数は上限の売出数であり、需要状況等により減少し、又はオーバーアロットメントによる売出しそのものが中止される場合があります。
なお、オーバーアロットメントによる売出しに際し、みずほ証券株式会社が積水ハウス株式
会社から借り入れた本投資口（以下「借入投資口」といいます。）の返還に必要な本投資口を取得させるために、本投資法人は、平成 26 年 4 月 3 日（木）開催の本投資法人役員会において、みずほ証券株式会社を割当先とする本投資口 5,615 口の第三者割当による新投資口発行（以下「本件第三者割当」といいます。）を、平成 26 年 5 月 22 日（木）を払込期日として行うことを決議しています。
また、みずほ証券株式会社は、一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しの申込期
間終了日の翌日から平成 26 年 5 月 16 日（金）までの間（以下「シンジケートカバー取引期間」(注)といいます。）、借入投資口の返還を目的として、株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）においてオーバーアロットメントによる売出しに係る口数を上限とする本投資口の買付け（以下「シンジケートカバー取引」といいます。）を行う場合があります。みずほ証券株式会社がシンジケートカバー取引により買い付けた本投資口は、その口数の全てが借入投資口の返還に充当されます。なお、シンジケートカバー取引期間内において、みずほ証券株式会社の判断でシンジケートカバー取引を全く行わず、又はオーバーアロットメ
ントによる売出しに係る口数に至らない口数でシンジケートカバー取引を終了させる場合があります。
更に、みずほ証券株式会社は、一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しに伴って安定操作取引を行うことがあり、かかる安定操作取引により買い付けた本投資口の全部又は一部を借入投資口の返還に充当することがあります。
オーバーアロットメントによる売出しに係る口数から、シンジケートカバー取引及び安定操
作取引によって買い付け、借入投資口の返還に充当する口数を減じた口数について、みずほ証券株式会社は、本件第三者割当に係る割当てに応じ、本投資口を取得する予定です。そのため
本件第三者割当における発行数の全部又は一部につき申込みが行われず、その結果、失権により本件第三者割当における最終的な発行数がその限度で減少し、又は発行そのものが全く行われない場合があります。
なお、オーバーアロットメントによる売出しが行われるか否か及びオーバーアロットメント
による売出しが行われる場合の売出数については、発行価格等決定日に決定されます。オーバーアロットメントによる売出しが行われない場合には、みずほ証券株式会社による上記本投資法人の投資主からの本投資口の借入れは行われません。したがって、みずほ証券株式会社は、
本件第三者割当に係る割当てに応じず、申込みを行わないため、失権により本件第三者割当における新投資口発行は全く行われません。また、東京証券取引所におけるシンジケートカバー
取引も行われません。
(注) シンジケートカバー取引期間は、① 発行価格等決定日が平成 26 年 4 月 14 日（月）の場合、「平成 26 年 4 月 17 日（木）から平成 26 年 5 月 16 日（金）までの間」② 発行価格等決定日が平成 26 年 4 月 15 日（火）の場合、「平成 26 年 4 月 18 日（金）から平成 26 年 5 月 16 日（金）までの間」③ 発行価格等決定日が平成 26 年 4 月 16 日（水）の場合、「平成 26 年 4 月 19 日（土）から平成 26 年 5 月 16 日（金）までの間」となりますのでご注意下さい。

(2)

前記(1)記載の取引に関しては、みずほ証券株式会社がＳＭＢＣ日興証券株式会社と協議の上、これを行います。

2

売却・追加発行制限(1)

本投資法人は、一般募集に関し、共同主幹事会社との間で、一般募集に係る本投資口の受渡

期日の 3 か月後の応当日までの期間中、共同主幹事会社の事前の書面による同意なしに、投資口の追加発行等（ただし、一般募集及び本件第三者割当、投資口の分割等の場合の追加発行等を除きます。）を行わないことに合意しています。
(2)

積水ハウス株式会社は、一般募集に関し、共同主幹事会社との間で、受渡期日の 6 か月後の応当日までの期間中、共同主幹事会社の事前の書面による同意なしに、保有する本投資口について、オーバーアロットメントによる売出しに伴う本投資口の貸出し等を除き、他の者に対す
る売却、譲渡、担保権の設定、貸出しその他の処分等を行わないことに合意しています。
(3)

合同会社スプリング・インベスターズは、一般募集に関し、共同主幹事会社との間で、受渡期日の 6 か月後の応当日までの期間中、共同主幹事会社の事前の書面による同意なしに、自己が保有する本投資口について、他の者に対する売却、譲渡、担保権の設定、貸出しその他の処
分等を行わないこと（ただし、合同会社スプリング・インベスターズに課せられる制限と同様の義務に服することを誓約させることを条件としたそのグループ会社等を相手方とする本投資
口の全部又は一部の譲渡等を除きます。）に合意しています。
(4)

前記(1)乃至(3)の場合において、共同主幹事会社は、その裁量で当該合意内容を一部若しくは全部につき解除し、又はその制限期間を短縮する権限を有しています。

第二部【参照情報】
第 1【参照書類】
金融商品取引法（昭和 23 年法律第 25 号。その後の改正を含みます。）（以下「金融商品取引法」といいます。）第 27 条において準用する金融商品取引法第 5 条第 1 項第 2 号に掲げる事項については、以下に掲げる書類をご参照下さい。

1【有価証券報告書及びその添付書類】
計算期間

第 16 期（自平成 25 年 4 月 1 日

至平成 25 年 9 月 30 日）

平成 25 年 12 月 26 日関東財務局長に提出

2【半期報告書】
該当事項はありません。

3【臨時報告書】
前記 1 の有価証券報告書提出後、本書提出日（平成 26 年 4 月 3 日）までに、金融商品取引法第24 条の 5 第 4 項並びに特定有価証券の内容等の開示に関する内閣府令（平成 5 年大蔵省令第 22 号。
その後の改正を含みます。）第 29 条第 1 項及び同条第 2 項第 3 号に基づき、平成 26 年 4 月 3 日に、臨時報告書を関東財務局長に提出

4【訂正報告書】
該当事項はありません。

第 2【参照書類の補完情報】
参照書類である平成 25 年 12 月 26 日付の有価証券報告書（以下「参照有価証券報告書」といいます。）に関して、本書の日付現在までに補完すべき情報は、以下に記載のとおりです。
以下の文中に記載の事項を除き、参照有価証券報告書に関する事項については、本書の日付現在、変更がないと判断しています。
なお、以下の文中における将来に関する事項及び参照有価証券報告書における将来に関する事項
は、別段の記載のない限り、本書の日付現在において本投資法人が判断したものです。
(注) 以下の文中において記載する数値は、別途注記する場合を除き、単位未満については切り捨てて記載し、割合については小数第2 位を四捨五入した数値を記載しています。したがって、各項目の数値の合計が全体の合計と一致しない場合があります。

1 本投資法人の事業の概況(1) 本投資法人の基本理念
本投資法人は、住宅産業のリーディングカンパニーである積水ハウス株式会社（以下「積水ハウス」といいます。）をメインスポンサーとする投資法人であり、住居を中心とした安定的なポートフォリオの構築を推進してきました。
本投資法人は、平成 17 年 7 月 28 日に東京証券取引所不動産投資信託証券市場（以下「JREIT 市場」といいます。）に上場し、その後、本投資法人の新たなスポンサーとして積水ハウ
ス及び株式会社スプリング・インベストメント（以下「スプリング・インベストメント」といい、積水ハウスと併せて、以下「スポンサー」と総称します。）が選定されたことに伴い、平成 22 年 3 月 8 日、本資産運用会社の発行済株式のうち 75％を積水ハウスが、25%をスプリン
グ・インベストメントが取得（以下、かかる新たなスポンサーによる株式の取得を「スポンサー変更」といいます。）し、両社を本投資法人及び本資産運用会社の共同スポンサーとする協働体制が確立されました。
本投資法人は、かかるスポンサー変更後、以下に記載する事項を基本理念として掲げ、この基本理念のもと、積水ハウスが開発する賃貸住宅の取得を中心に、投資主利益の最大化にフォーカスした資産規模の拡大を進め、財務基盤の強化も図ることにより、住宅系リートにおけるリーディングカンパニーを目指しています。また、本投資法人は、今後、「住居物件を中心とする総合リート」から「住居特化型リート」への転換を図る予定であり、その方針を強く訴求するため、平成 26 年 6 月に開催される予定の第 6 回投資主総会（以下「本投資主総会」といいます。）において、本投資法人の商号を「積水ハウス・ＳＩ レジデンシャル投資法人」に変更を行う予定です。後記「3 今後の成長戦略 (1) 住居特化型リートへの転換」をご参照下さい。
■本投資法人の基本理念■「スポンサーとの協働による着実な成長」「J-REIT を通じた高品質な住まいの提供」「豊かで充実した暮らしの創造」＜積水ハウスの概要＞
商号

積水ハウス株式会社所

在地

大阪府大阪市北区大淀中一丁目 1 番 88 号

代

表

者

代表取締役会長兼 CEO 和田 勇
代表取締役社長兼 COO 阿部 俊則

資

本

金

191,559 百万円（平成 26 年 1 月末日現在）

立

昭和 35 年 8 月

設＜スプリング・インベストメントの概要＞
商号

株式会社スプリング・インベストメント

所

在

地

東京都千代田区紀尾井町 4 番 3 号

代

表

者

代表取締役社長（CEO）

資

本

金

50 百万円（平成 26 年 1 月末日現在）

立

平成 10 年 6 月

設

エリック・ルーカス(2) 本投資法人の特徴
本投資法人は、J-REIT 市場に上場来、中長期的な観点から、安定した収益の確保と着実な運用資産の成長を目指した運用を行うことを基本方針としています。かかる基本方針に基づく本投資法人のこれまでの運用実績と、一般募集及び本件第三者割当（以下、併せて「本募集」といいます。）による運用資産の成長を踏まえ、本投資法人は、以下の特徴を有すると考えています。
①

需要層が厚い東京圏(注 1)中心の住居ポートフォリオ
本投資法人は、メインスポンサーである積水ハウスが住宅産業のリーディングカンパニー

であることの強みを活かすべく、住居への投資を推し進めてきました。その結果、後記「2オファリング・ハイライト（本募集の意義）」に記載する本募集取得予定資産（以下「本募集取得予定資産」といいます。）取得後における資産規模は、保有物件数 99 物件、取得（予定）価格(注 2)の合計で 1,710 億円にまで拡大する見込みであり、そのうち住居への投資は、91
物件、取得（予定）価格ベースの割合（以下「住居比率」といいます。）で 89.8％となる予定です。
(注 1) 東京圏とは、東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県をいいます。以下同じです。
(注 2)「取得（予定）価格」とは、本募集取得予定資産取得後の各保有物件に係る信託受益権譲渡契約等に記載された売買金額（取得諸経費、固定資産税、都市計画税、消費税及び地方消費税を除きます。）をいいます。以下同じです。

また、本投資法人は、賃貸市場規模と将来における需給見通しの観点から、後記「3 今後の成長戦略(1) 住居特化型リートへの転換③ ポートフォリオ構築方針(ロ) 投資地域」に記載のとおり、重点投資エリアを東京圏主要都市部としており、住居ポートフォリオのうち東京圏主要都市部を含む東京圏に所在する住居への投資は、本募集取得予定資産取得後において、63 物件、取得（予定）価格ベースの割合（以下「住居東京圏比率」といいます。）
で 74.0％となる予定です。

②

高い稼働実績を有する築浅ポートフォリオ
本投資法人は、積水ハウスグループ(注)から取得した物件等保有する住居物件の一部について、積水ハウスの 100％子会社である積和不動産株式会社、積和不動産中部株式会社、積和不動産関西株式会社及び積和不動産九州株式会社（以下、それぞれ「積和不動産」、「積和不動産中部」、「積和不動産関西」及び「積和不動産九州」といいます。）にプロパティ・マ
ネジメント業務を委託し、住居物件のリーシングをはじめとする運営・管理において積和不動産グループ(注)との協働体制の構築を進めてきました。
(注)「積水ハウスグループ」とは、積水ハウスとその子会社 174 社及び関連会社 19 社で構成される企業集団をいいます（平成 26 年 1 月末日現在）。また、「積和不動産グループ」とは、積水ハウスが 100％出資し、全国に展開する積和不動産各社（積和不動産、積和不動産関東株式会社、積和不動産東北株式会社、積和不動産中部、積和不動産関西、積和不動産中国株式会社及び積和不動産九州の 7 社をいいます。以下同じです。）が中核となり、その子会社及び関連会
社で構成される企業集団をいいます（平成 26 年 1 月末日現在）。以下同じです。

また、保有する商業施設等についても、近年における商業施設としての競合環境等に起因して運用状況が低迷していた浜松プラザの一部を積水ハウスに譲渡する等安定運用に努めてきました。
このような取組みの結果、平成 26 年 1 月末日現在の稼働率は、ポートフォリオ全体で96.6％、住居 95.4％、商業施設等 99.8％と高水準を維持しています。
本投資法人の保有物件について、このような高水準の稼働実績を確保できているのは、積水ハウスグループのネットワークやノウハウを活用する取組みをはじめ、機動性を意識した
運営・管理を行っていることをその要因の一つとして挙げられるほか、比較的築年数が浅い物件が多く組み入れられているポートフォリオの質的な面にも起因しているものと、本投資法人は考えています。
本募集取得予定資産を含む本書の日付現在のポートフォリオの平均築年数は、ポートフォ
リオ全体で 7.7 年、住居で 7.4 年となっています。

(注 1)「稼働率」は、平成 26 年 1 月末日現在のポートフォリオ全体及び住居の保有物件について、その総賃貸可能面積に占める総賃貸面積の割合を小数第 2 位を四捨五入して記載しています。
(注 2) 「平均築年数」は、本募集取得予定資産取得後のポートフォリオ全体及び住居の保有物件について、それぞれ本書の日付現在を基準日とした築年数を、取得（予定）価格に基づき算出される投資比率で加重平均して算出し、小数第 2位以下を切り捨てて記載しています。なお、平均築年数の算出にあたり、貸地であるりんくう羽倉崎プラザは含まれていません。以下同じです。

③

安定的な財務基盤に基づく信用格付
本投資法人は、積水ハウスの信用力を背景に、借入コスト(注)の削減、金利の固定化、借入期間の長期化、返済期日の分散化、借入金の無担保化、バンクフォーメーションの強化及び公募増資による財務基盤の強化を内容とした財務戦略を推進してきました。
本投資法人は、このような取組みの結果として構築された安定的な財務基盤を背景に、以下のとおり、本書の日付現在において株式会社日本格付研究所（JCR）より「AA－（安定的）」、株式会社格付投資情報センター（R&I）より「A＋（安定的）」の信用格付を取得しています。
なお、各信用格付は、本募集の対象である本投資口に付された格付ではありません。本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供された信用格付、又は信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供される予定の信用格付はありません。
(注) 「借入コスト」とは、本投資法人の損益計算書において営業外費用として計上される有利子負債に係る支払利息、投資法人債利息及び融資関連費用の合計額をいいます。以下同じです。

＜信用格付の状況＞（本書の日付現在）
信用格付業者

発行体格付

長期個別債務格付

株式会社日本格付研究所（JCR）

長期発行体格付AA－（安定的）

AA－（安定的）

株式会社格付投資情報センター
（R&I）

発行体格付
A＋（安定的）―(3) 安定的な分配金水準の確保
本投資法人は、平成 23 年 9 月期（第 12 期）において、1 口当たり分配金 10,000 円台を達成
し、その後、物件パイプラインの拡充、新たな物件取得手法の開拓及び運用資産の入替えを通じたポートフォリオの質的向上等今後の成長に向けた基盤整備とともに、平成 24 年 10 月及び平成 25 年 4 月に公募増資を実施し、「本格的な資産規模の拡大による収益性の向上」を進めました。その結果、平成 25 年 9 月期（第 16 期）には、1 口当たり分配金がスポンサー変更後最初の通期の計算期間である平成 22 年 9 月期（第 10 期）の分配金 8,160 円に比べて 29.1％増加し、
10,537 円となりました。
後記「(4) 投資口分割とその影響① 投資口の分割」に記載のとおり、本投資法人は、平成

26 年 4 月 1 日を効力発生日として 1 口につき 5 口の割合をもって投資口の分割を実施しており、
平成 23 年 9 月期（第 12 期）以降の 1 口当たり分配金実績値は、その投資口の分割の調整後では、2,000 円台で推移していることとなります。
本投資法人及び本資産運用会社は、本書の日付現在において、本格的な資産規模の拡大による収益性の向上を運用方針とした成長戦略を推進しており、今後も、安定的な分配金水準の確保に注力していきます。
＜直近 5 期における 1 口当たり分配金実績値の推移＞～安定的な分配金水準の確保～(注) 平成 26 年 4 月 1 日付で投資口 1 口につき 5 口の割合で投資口分割を実施しており、「1 口当たり分配金」は当該投資口分割による影響を加味し、各期の 1 口当たり分配金実績値を 5 で除した金額を小数点以下を切り捨てて記載しています。また、括弧内の数値は、調整前の実績値となります。

(4) 投資口分割とその影響①

投資口の分割本投資法人は、平成 26 年 1 月 29 日付役員会の決議により、平成 26 年 3 月 31 日を基準日として同日の最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主の所有する本投資口を、平成 26
年 4 月 1 日を効力発生日として 1 口につき 5 口の割合をもって分割することとしました（以下「本投資口分割」ということがあります。）。
本投資法人は、従来より、個人投資家向け IR を積極的に実施していますが、平成 26 年 1
月より「少額投資非課税制度（NISA）」が開始されたことを踏まえ、投資口の投資単位当たりの金額を引き下げ、個人投資家の皆様がより投資しやすい環境を整えることを目的として
本投資口分割を決定しました。
本投資口分割により個人投資家層の裾野の拡大及び投資口数の増大に伴う投資口の流動性の向上が図られるものと考えており、ひいては、東京証券取引所の目指す「多様な投資判断を有する個人投資家層の市場参加による安定的で活力ある J リート市場の確立」の一助になるものと考えています。

本投資口分割による本投資法人の発行済投資口数の増加及び発行可能投資口総数は、以下のとおりです。
・分割前の本投資法人発行済投資口数：
159,605 口
・本投資口分割により増加した投資口数：
638,420 口
・本投資口分割後の本投資法人発行済投資口数：
798,025 口
・本投資口分割後の発行可能投資口総口数：
10,000,000 口
なお、本募集の払込みが全て完了した場合の本投資法人の発行済投資口数は、915,240 口となります。
②

規約の一部変更
投信法第 81 条の 3 第 2 項により準用される会社法第 184 条第 2 項の規定に基づき、投資口の分割の割合に応じて発行可能投資口総口数を増加させるため、投資主総会の決議によらず役員会の決議により本投資法人の規約を平成 26 年 4 月 1 日付で一部変更しています。
変更の内容は、以下のとおりです。
（下線は変更部分を示します。）

③

変更前

変更後

第6条（発行可能投資口総口数）
1. 本投資法人の発行可能投資口総口数は、2,000,000口とする。

第6条（発行可能投資口総口数）
1. 本投資法人の発行可能投資口総口数は、
10,000,000口とする。

投資口の分割の影響（ア） 分配金
前記のとおり本投資法人が本投資口分割を行ったため、平成 26 年 9 月期（第 18期）以降の 1 口当たり分配金は本投資口分割の影響を受けます。本投資口分割の実施
後の 1 口当たり分配金との比較のため、平成 25 年 9 月期（第 16 期）以前の 1 口当たり分配金実績値を 5 で除した場合の各期の 1 口当たり分配金については、前記「(3) 安
定的な分配金水準の確保」をご参照下さい。

（イ）

投資口価格
本投資口分割により、投資口価格も本投資口分割の影響を受けます。以下は、平成
17 年 7 月 28 日（上場日）から平成 26 年 2 月末日までの東京証券取引所における本投資口価格の終値（左軸参照）と東証 REIT 指数の終値（右軸参照）を示したものです。
なお、本投資口の価格の終値は、本投資口分割による影響を加味し、投資口価格を 5で除した数値を記載しています。

2 オファリング・ハイライト（本募集の意義）
本投資法人は、積水ハウスのスポンサーサポートを最大限に活用し、取得手法の多様化を図ります。本投資法人は、その一環として、以下に記載するエスティメゾン錦糸町Ⅱ、エスティメゾ
ン大島、プライムメゾン富士見台及びエスティメゾン鶴舞の 4 物件に係る各不動産を信託財産とする信託の受益権（本募集取得予定資産）を、平成 26 年 5 月 1 日に、取得予定価格の合計 19,355
百万円にて取得することを決定し、本募集によってその取得資金の一部を調達することとしました。
＜本募集取得予定資産の概要＞
物件番号

物件名称
(注 1)

所在地

東京都
墨田区
（東京圏主要都市部）
東京都
エスティメゾン
江東区
住居－95（東京圏主要都
大島
市部）
愛知県
プライムメゾン
名古屋市
住居－96
（地方主要
富士見台
都市部）
愛知県
エスティメゾン
名古屋市
住居－97
（地方主要
鶴舞
都市部）
エスティメゾン
住居－94
錦糸町Ⅱ

合計／平均

取得予定価格
（百万円）

鑑定評価額
（百万円）

鑑定 NOI（平均）（平均）利回り 築年数
(注 2)
(注 3)

6,720

7,160

5.4％

6.2 年

7,120

7,820

5.5％

6.5 年

1,755

1,850

6.2％

6.9 年

3,760

4,040

6.4％

14.3 年

19,35520,870

5.7％

7.9 年

(注 1)

「エスティメゾン錦糸町Ⅱ」、「エスティメゾン大島」及び「エスティメゾン鶴舞」の物件名称は、本書の日付現在
において、それぞれ「リエトコート錦糸町」、「リエトコート大島」及び「ソルシェ鶴舞」ですが、取得後、入居者に対し一定期間の周知を行った後、物件名称のブランド名を「エスティメゾン」に変更する予定のため、本書においては変更後の物件名称を記載しています。物件名称のブランド名の詳細は、後記「3 今後の成長戦略 (5) ブランド戦略の展開」をご参照下さい。以下同じです。
(注 2) 「鑑定 NOI（平均）利回り」は、以下の計算式により算出しており、小数第 2 位を四捨五入して記載しています。以下同じです。
「鑑定 NOI（平均）利回り」＝各資産の鑑定 NOI（の合計）÷各資産の取得（予定）価格（の合計）＊鑑定 NOI とは、不動産鑑定評価書上の直接還元法における運営純収益（運営収益から運営費用を控除して得た金額）をいいます。以下同じです。
＊本募集取得予定資産に係る鑑定 NOI の基礎となる不動産鑑定評価書の価格時点については、全て平成 26 年 3 月 1日です。以下同じです。
(注 3) 「（平均）築年数」は、各資産について、それぞれ本書の日付現在を基準日とした築年数を記載しており、「合計／平均」欄には、それぞれの築年数を取得（予定）価格に基づき算出される投資比率で加重平均して算出し、小数第 2位以下を切り捨てて記載しています。以下同じです。

エスティメゾン錦糸町Ⅱ及びエスティメゾン大島は、これらの物件を保有する合同会社 AQUA2から平成 25 年 3 月に付与された優先交渉権（以下「本優先交渉権」といいます。）を行使することにより取得します。合同会社 AQUA2 は、エスティメゾン錦糸町Ⅱ及びエスティメゾン大島が、東京圏主要都市部に立地する希少性の高い大型物件であることから、本投資法人が取得することを視野に入れ、その取得時期を調整するために積水ハウスの信用力を背景として組成されたブリッジファンドであり、本投資法人は、このブリッジファンドを活用して、これらの物件を取得します。本優先交渉権の内容としては、平成 28 年 4 月 9 日を有効期限とし、購入希望価格が最低購入価格以上であることその他一定の条件を満たすことにより、これらの物件を取得することができるとするものです。本募集による取得のために参照された鑑定評価額、本優先交渉権の獲得当時に参照された鑑定評価額及び本優先交渉権に基づく最低購入価格は、以下のとおりです。

本募集による取得のために参照された鑑定評価額（価格時点：平成 26 年 3 月 1 日）
本優先交渉権の獲得当時に参照された鑑定評価額（価格時点：平成 25 年 3 月 1 日）
本優先交渉権に基づく最低購入価格（平成 25 年 3 月 29 日設定）

エスティメゾン錦糸町Ⅱ

エスティメゾン大島

7,160 百万円

7,820 百万円

6,920 百万円

7,540 百万円

6,720 百万円

7,120 百万円

本投資法人は、日本銀行の量的・質的金融緩和策が導入された平成 25 年 4 月以降、資産価値の上昇期待等に伴う不動産売買市場における取引参加者の増加や良好な資金調達環境を背景として、
本投資法人の投資対象となり得る不動産の取得競争は激しさを増しているものと認識しています。
そのような環境下において、約 1 年前において設定された上記最低購入価格にて取得できること
は、本投資法人にとって有利な条件であるものと考えています。このような状況を踏まえ、合同会社 AQUA2 から平成 25 年 3 月に付与された本優先交渉権を行使する時期が到来したものと、本投資法人は判断しました。
また、本投資法人は、プライムメゾン富士見台、エスティメゾン鶴舞については、それぞれ積水ハウス、積和不動産中部から付与された優先交渉権を行使して取得することを決定しました。
これらは、積水ハウスグループが企画・開発又はその価値を認めて保有する愛知県名古屋市に立地する物件であり、積水ハウスグループの全国展開力を背景とした物件開発力、ソーシング機能を活用して取得するものです。取得後のプロパティ・マネジメント会社も積和不動産中部に委託する予定であるため、運用面においても積水ハウスグループとの連携が見込めるものと、本投資法人は考えています。
本投資法人は、本募集を通じた着実な資産規模の拡大により、以下に記載する 3 点の実現が見込まれると考えています。
（1） 着実な資産規模の拡大によるポートフォリオの安定性強化（2） 安定的な財務基盤を堅持する LTV コントロール（3） 発行済投資口数の増加による投資口流動性の向上(1)

着実な資産規模の拡大によるポートフォリオの安定性強化
本投資法人は、平成 22 年 3 月のスポンサー変更後から平成 24 年 9 月期末（第 14 期末）までの間、積水ハウスが開発した住居物件を中心とした着実な外部成長により、住居を 14 物件（取得価格の合計 199 億円）取得する一方で、商業施設である浜松プラザの一部の譲渡とスペーシ
ア目黒不動前の譲渡（以下「第一次浜松プラザ（商業施設）の譲渡等」といいます。）（取得価格相当額減少分の合計 96 億円）を行いました。
また、平成 25 年 3 月期（第 15 期）から平成 26 年 3 月期（第 17 期）までの間には、2 回の公募増資を実施するとともに、住居 30 物件、取得価格の合計 447 億円を取得する一方で、2 回目となる浜松プラザの一部の譲渡とエスティメゾン千駄ヶ谷の譲渡（以下「第二次浜松プラザ（商業施設）の譲渡等」といいます。）（取得価格相当額減少分の合計 32 億円）を行いました。
この結果、本投資法人の資産規模は、本書の日付現在において、95 物件、取得価格の合計
1,517 億円となっています。また、本募集取得予定資産取得後における資産規模は、99 物件、取得価格の合計 1,710 億円に、スポンサー変更後の取得物件は、48 物件、取得価格の合計 840 億円に到達する予定です。これは、以下の図に示すような多様な取得ルートを活用することで、着実に資産規模の拡大を図ってきたことによるものと、本投資法人は考えています。

本投資法人は今後においても、これらの取得ルートを活用することで、分配金水準に配慮した資産規模の更なる拡大により、ポートフォリオの安定性強化を目指します。
＜平成 22 年 3 月のスポンサー変更後における外部成長の軌跡＞①

安定的な収益基盤の更なる強化
本投資法人は、平成 25 年 4 月に実施した公募増資により創出された物件取得余力、第二次
浜松プラザ（商業施設）の譲渡等による譲渡対価及び手許資金により、平成 26 年 3 月期（第17 期）において、以下の住居 7 物件に係る各不動産を信託財産とする信託の受益権（以下「第 17 期取得済資産」といいます。）を取得しています。

＜第 17 期取得済資産の概要＞
物件番号
住居－87
住居－88
住居－89
住居－90
住居－91
住居－92
住居－93
(注 1)

物件名称
(注 1)
プライムメゾン
早稲田
プライムメゾン
八丁堀
プライムメゾン
神保町
プライムメゾン
御殿山イーストマストライフ秋葉原
エスティメゾン葵
エスティメゾン
薬院
合計／平均

所在地
東京都
新宿区
東京都
中央区
東京都
千代田区
東京都
品川区
東京都
千代田区
愛知県
名古屋市
福岡県
福岡市

取得価格
（百万円）

鑑定評価額
（百万円）

鑑定 NOI（平均）利回り
(注 2)

（平均）
築年数

1,280

1,360

5.3％

1.4 年

1,160

1,210

5.2％

1.3 年

1,640

1,670

5.1％

1.0 年

2,120

2,420

5.5％

3.2 年

480

497

5.5％

7.5 年

2,160

2,230

5.9％

6.5 年

2,008

2,140

5.9％

8.1 年

10,848

11,527

5.5％

4.2 年

「エスティメゾン葵」及び「エスティメゾン薬院」の物件名称は、本書の日付現在において、それぞれ「Ｎ.Ｓ.ＺＥ
ＡＬ葵」及び「シスタス薬院」ですが、取得後、入居者に対し一定期間の周知を行った後、物件名称のブランド名を「エスティメゾン」に変更する予定のため、本書においては変更後の物件名称を記載しています。物件名称のブランド名の詳細は、後記「3 今後の成長戦略 (5) ブランド戦略の展開」をご参照下さい。以下同じです。

(注 2) 第 17 期取得済資産に係る鑑定 NOI の基礎となる不動産鑑定評価書の価格時点については、以下のとおりです。以下
同じです。
物 件
プライムメゾン早稲田
プライムメゾン八丁堀
プライムメゾン神保町
プライムメゾン御殿山イースト
マストライフ秋葉原
エスティメゾン葵
エスティメゾン薬院

価格時点
平成 25 年 8 月 1 日

平成 26 年 1 月 1 日
平成 26 年 2 月 1 日

上記第 17 期取得済資産及び本募集取得予定資産の投資エリア別の概要は、以下の図のとおりです。東京圏主要都市部に合計 7 物件、地方主要都市部に合計 4 物件が立地しており、平成 25 年 4 月に実施した公募増資による資産規模拡大後においても、東京圏の住居ポートフォ
リオを充実させつつ、地域分散を推進しています。
また、第 17 期取得済資産及び本募集取得予定資産の鑑定 NOI 平均利回りは 5.6％であり、
本投資法人の保有物件に係るポートフォリオ全体の平成 25 年 9 月期（第 16 期）の実績 NOI
平均利回り(注)5.1％を上回ることから、本投資法人の収益基盤の更なる強化が期待できるものと考えています。
(注) 「実績 NOI 平均利回り」は、以下の計算式により算出しており、小数第 2 位を四捨五入して記載しています。以下同じです。
「実績 NOI 平均利回り」＝各保有物件の賃貸 NOI の年換算額の合計÷各保有物件の取得価格の合計＊賃貸 NOI＝賃貸事業利益（賃貸事業収入－賃貸事業費用）＋減価償却費＜安定的な収益基盤の更なる強化＞(注 1)「含み損益」は、第 17 期取得済資産及び本募集取得予定資産について、取得に際して参照された鑑定評価額から取得（予定）価格を控除して算出しています。なお、含み損益の額が正の場合は「含み益」といい、負の場合は「含み損」という場合があります。含み損益の額は、変動する可能性があり、必ずしも実現するものではありません。以下
同じです。

(注 2)

「平均築年数」は、第 17 期取得済資産及び本募集取得予定資産について、それぞれ本書の日付現在を基準日とした築年数を、それぞれの投資エリアの区分ごとに又はその全てにつき取得（予定）価格に基づき算出される投資比率で加重平均して算出し、小数第 2 位以下を切り捨てて記載しています。以下同じです。

②

住居ポートフォリオの質的向上
第 17 期取得済資産及び本募集取得予定資産の取得により、以下の図のようにポートフォリ
オの質的向上が期待できるものと考えています。エリア別、築年数別、駅徒歩別、面積別の分散状況の推移は、以下のとおりです。
＜住居ポートフォリオの質的向上＞(注 1)「エリア別分散状況」欄、「築年数別分散状況」欄及び「駅徒歩別分散状況」欄の比率は、いずれも、取得（予定）価格に基づき算出しており、小数第 2 位を四捨五入しています。したがって、各比率の合計は 100％とならない場合があります。

(注 2)「築年数別分散状況」欄の比率は、いずれも、それぞれ本書の日付現在を基準日とした築年数に基づき区分していま
す。

(注 3)

「面積別分散状況」欄の比率は、平成 26 年 1 月末日現在の情報に基づき各面積別に区分した住居賃貸可能（予定）
戸数ベースの割合を、小数第 2 位を四捨五入して記載しています。また、「戸当たり平均面積」は、それぞれ平成 26
年 1 月末日現在の住居を用途とする賃貸可能（予定）面積の合計及び住居賃貸可能（予定）戸数の合計に基づき算出しており、小数第 2 位以下を切り捨てて記載しています。なお、住居物件の店舗・事務所は、上記の算定の基礎に含めていません。

また、後記「3 今後の成長戦略(1) 住居特化型リートへの転換」に記載する「住居特化型リート」への転換に向け、以下のとおり着実に住居比率が引き上げられます。住居比率の向上に伴い含み損が減少し、含み損比率も低下しており、本投資法人のこれまでのポートフォ
リオ改善への取組みが奏功したものであると考えられます。
＜住居特化型リートへの転換へ向けた住居比率の引上げと含み損の改善＞(注 1)

各時点における「含み損」は、平成 25 年 9 月期末（第 16 期末）までの各期末については、各期末現在における保有資産に係る期末算定価額から期末帳簿価額を控除し、平成 26 年 3 月期末（第 17 期末）については、当該期末現在における保有資産（第 17 期取得済資産を除きます。）に係る平成 25 年 9 月期（第 16 期）期末算定価額から同期末帳
簿価額を控除した差額と第 17 期取得済資産に係る含み損益の額を合算し、本募集取得予定資産取得後については、
かかる平成 26 年 3 月期末（第 17 期末）の含み損の額に本募集取得予定資産に係る含み損益の額を合算して、それぞれ算出し、単位未満を切り捨てて記載しています。なお、「期末算定価額」は、各期末における不動産鑑定士による不動産鑑定評価に基づく評価額又は不動産価格調査に基づく調査価額です。
(注 2) 各時点における「含み損比率」は、平成 25 年 9 月期（第 16 期）までの各期末については、各期末時点における本投資法人の資産規模（帳簿価額ベース）に対する含み損の額の比率を、平成 26 年 3 月期末（第 17 期末）については、
当該期末現在における保有資産（第 17 期取得済資産を除きます。）に係る平成 25 年 9 月期（第 16 期）期末帳簿価額に第 17 期取得済資産の取得価格を加えた額に対する含み損の額の比率を、本募集取得予定資産取得後については、
平成 26 年 3 月期末（第 17 期末）現在における保有資産（第 17 期取得済資産を除きます。）に係る平成 25 年 9 月期
（第 16 期）期末帳簿価額に第 17 期取得済資産及び本募集取得予定資産の取得（予定）価格を加えた額に対する含み損の額の比率を、それぞれ算出し、小数第 2 位を四捨五入して記載しています。

(2)

安定的な財務基盤を堅持する LTV コントロール
本投資法人の LTV は、平成 25 年 9 月期末（第 16 期末）の 51.0％から、平成 25 年 4 月に実施した公募増資により創出された物件取得余力を活用した結果、平成 26 年 3 月期末（第 17 期
末）現在においては 53.4％（試算値）程度にまで上昇しているものと試算されます。
本投資法人は、本書の日付現在、50％台前半を当面の LTV の目線として保守的な LTV コン
トロールを行っており、本募集取得予定資産の購入資金の一部に充当すること等を目的として実施する本募集及び借入れによる資金調達後において、本投資法人の自己資本の拡充による一定程度の LTV の引下げ効果が見込まれ、安定的な財務基盤の堅持に寄与するものと考えています。
本投資法人は、今後においても、常に最適な資金調達手段を準備し、保守的な LTV コント
ロールを継続していきます。
＜スポンサー変更後の LTV の推移＞

(注 1) 平成 22 年 3 月期末（第 9 期末）、平成 24 年 9 月期末（第 14 期末）、平成 25 年 3 月期末（第 15 期末）及び平成 25 年
9 月期末（第 16 期末）における LTV＝期末有利子負債総額÷期末総資産額※有利子負債とは、借入金、有利子保証金及び投資法人債の総称です。
(注 2) 平成 26 年 3 月期末（第 17 期末）における LTV＝平成 26 年 3 月期末（第 17 期末）における有利子負債総額（83,768 百万円）÷平成 26 年 3 月期末（第 17 期末）における総資産見込額（156,750 百万円）
以下同じです。
平成 26 年 3 月期末（第 17 期末）における総資産見込額＝平成 25 年 9 月期末（第 16 期末）における総資産額（148,871 百万円）＋平成 26 年 3 月期中（第 17 期中）の有利子負債純増加額（7,793 百万円）＋第 17 期取得済資産（エスティメゾン薬院を除きます。）に係る平成 26 年 1 月末日現在の敷金保証金残高（89 百万円）－第 17 期譲渡資産に係る平成 25 年 9 月期末（第 16 期末）現在の敷金保証金残高（3百万円）
以下同じです。
(注 3)

本募集取得予定資産取得後における LTV は、以下の前提により算定した結果である 51.9％に基づき、「一定程度の LTVの引下げ効果を見込む」の記載をしています。
本募集取得予定資産取得後における LTV＝本募集取得予定資産取得後における有利子負債見込総額（91,541 百万円）÷本募集取得予定資産取得後における総資産見込額（176,449 百万円）
以下同じです。
本募集取得予定資産取得後における有利子負債見込総額＝平成 26 年 3 月期末（第 17 期末）における有利子負債総額（83,768 百万円）＋本募集取得予定資産に係る新規借入額（7,772 百万円）
本募集取得予定資産に係る新規借入額＝本募集取得予定資産の取得に伴う資金調達予定額（19,300 百万円）－（一般募集による手取金（10,975 百万円）＋本
件第三者割当による手取金の上限（552 百万円））
本募集取得予定資産取得後における総資産見込額＝平成 26 年 3 月期末（第 17 期末）における総資産見込額（156,750 百万円）＋本募集取得予定資産の取得に伴う資金調
達予定額（19,300 百万円）＋本募集取得予定資産に係る敷金保証金受入見込額（398 百万円）

上記においては、一般募集における発行価額の総額及び本件第三者割当における発行価額の総額の合計額として、
11,527 百万円を見込んでいます。この金額は、平成 26 年 3 月 28 日（金）現在の東京証券取引所における終値を基準として、発行価額を本投資口 1 口当たり 98,344 円と仮定して算出したものです。
また、本件第三者割当については、払込金額の全額についてみずほ証券株式会社により払込みがなされることを前提としています。したがって、一般募集における実際の発行価額が前記仮定額よりも低額となった場合、又は本件第三者割
当による新投資口発行の全部若しくは一部について払込みがなされないこととなった場合には、一般募集による手取金
及び本件第三者割当による手取金は前記よりも減少することとなり、その分追加借入金額が増加し、実際の LTV は上記よりも高くなります。逆に実際の発行価額が前記仮定額よりも高額となった場合には、一般募集による手取金及び本件第三者割当による手取金は前記よりも増加することとなり、その分追加借入金額が減少し、実際の LTV は前記よりも低くなります。
(注 4) 上記比率は、小数第 2 位を四捨五入して記載しています。

(3)

発行済投資口数の増加による投資口流動性の向上
本投資法人は、平成 24 年 10 月及び平成 25 年 4 月における公募増資においてそれぞれ

22,000 口及び 22,535 口の投資口を発行しており、平成 25 年 3 月期末（第 15 期末）及び平成
25 年 9 月期末（第 16 期末）における発行済投資口数は、それぞれ 137,070 口及び 159,605 口となっています。また、前記「1 本投資法人の事業の概況(4) 投資口分割とその影響」に記載のとおり、平成 26 年 3 月 31 日を基準日として同日の最終の投資主名簿に記載又は記録された
投資主の所有する本投資口を、5 分割しています。また、本募集においても最大 117,215 口の投資口を新規に発行する予定です。
本投資法人は、投資口の流動性が低いことにより、投資家による投資口売買の利便性が低減
し、結果として本投資口価格が流動性リスクを反映して、一定のディスカウントをされた価格で取引される可能性があるものと考えています。そのような考えから、「投資口の流動性の向上」を目的の一つに掲げて公募増資を実施しており、投資口の流動性に関する指標である本投
資口の一日当たり平均売買口数(注)は、平成 24 年 10 月における公募増資実施前の平成 24 年 6月から平成 24 年 8 月までの平均が 154 口であったものが、平成 25 年 4 月における公募増資実
施後の平成 25 年 6 月から平成 25 年 8 月までの平均は 355 口に増加しています。本投資法人は、
この投資口の流動性の向上は、その時々の経済情勢等の影響を多分に受けるものの、平成 24
年 10 月及び平成 25 年 4 月における公募増資による発行済投資口数の増加も一定程度の効果を及ぼしたと考えています。
本募集後における発行済投資口数は最大で 915,240 口になるものと見込んでおり、平成 26
年 3 月期末（第 17 期末）と比較すると、本投資口分割とあわせ最大 755,635 口増加する予定です。本投資法人は、本募集及び本投資口分割により投資口の流動性が更に高まり、市場参加者の円滑な売買に寄与するものと考えています。
本投資法人は、今後も投資環境の整備を企図した投資口流動性の向上を図ります。
(注) 「一日当たり平均売買口数」は、小数第 1 位を四捨五入して記載しています。

＜スポンサー変更後の発行済投資口数の推移＞≪スポンサー変更後の本投資口価格及び時価総額並びに本投資口出来高の推移≫＜本投資口価格及び時価総額の推移＞＜本投資口出来高の推移＞(出所) Bloomberg(注) 「本投資口価格」及び「時価総額」は、東京証券取引所における終値に基づき記載しています。また、「本投資口出来高」
は同社における売買高に基づき記載しています。なお、いずれも平成 22 年 3 月 8 日から平成 26 年 2 月末日までの期間となります。

＜直近 2 年間の相対本投資口価格の推移＞(出所) Bloomberg(注 1) 東京証券取引所における終値に基づき記載しています。
(注 2) 左軸は、平成 24 年 3 月 1 日における終値を 100％として算出した平成 26 年 2 月末日までの期間の本投資口価格、東証 REIT 指数及び日経平均株価の推移を示しています。

3 今後の成長戦略(1)

住居特化型リートへの転換
本投資法人は、メインスポンサーである積水ハウスとの協働体制のもと、「住居物件を中心とする総合型リート」から「住居特化型リート」への転換を図ります。このため、以下のとおり、本投資主総会に規約の一部変更議案を上程し、併せて投資対象等の運用方針を変更する予定です。
① 規約の一部変更
本投資法人は、従来から積水ハウスが開発した高品質な賃貸住宅を基軸としたポートフォリオを構築することを基本戦略とし、本投資法人の事業価値・投資主利益の最大化を目指してきました。
本投資法人は、この基本戦略をより強固に展開していくため、本投資主総会において、規約の一部を変更し、投資対象を「住居」のみとする予定です。また、同時に、「住居物件を中心とする総合型リート」から「住居特化型リート」への転換を図ることを強く訴求するた
めに、商号を「積水ハウス・ＳＩ レジデンシャル投資法人」に変更する予定です。なお、かかる規約の一部変更が本投資主総会で承認可決された後には、これまで分散投資対象としていた「商業施設等」への新規投資は行いません。

②

規約の一部変更に伴う運用方針の変更
本投資法人は、中長期的な観点から、より強力かつ適切に高品質な住居物件によるポート
フォリオの構築を推進していくために、本投資主総会において上記の規約一部変更議案が承認可決されることを停止条件として、運用方針の一部を変更する予定です。
なお、運用方針の主な変更内容は、以下のとおりです。
（イ）投資対象とする用途
安定的収益の確保及びリスク分散効果を高める観点から、主たる用途(注)が住居である
不動産関連資産を本投資法人の投資対象として位置付け、これまで補完的投資対象と位置付けていた「商業施設等」を投資対象から除外します。上記変更時点において保有する商業施設（以下「既存商業施設」といいます。）については、メインスポンサーである積水ハウスの協力も得ながら安定運用に努めるとともに、原則として売却することを検討します。
なお、これまで、学生寮、社宅、サービス付高齢者向け住宅、有料老人ホーム及びサービスアパートメント等専任された運営会社が生活サービスを提供し運営する施設を「運営型住居」と定義し住居に含め、そのリスク特性から組入比率をポートフォリオ全体の 10％を上限の目処としていましたが、上記変更にあたり「運営型住居」という定義は削除するとともに、学生寮、社宅及びサービス付高齢者向け住宅のみ「住居」に含まれることを明確化します。
(注) 「主たる用途」とは、当該不動産関連資産の総専有面積のうち過半数を占める用途をいいます。

（ロ）投資対象とする地域
本資産運用会社は、これまで運用ガイドラインにより、東京圏については、地域特性
により「東京圏主要都市部」及び「東京圏その他都市部」の 2 つの投資対象エリアに分類し、中でも、賃貸市場規模が大きく、かつ将来にわたり需給関係が良好と見込まれるとして「東京圏主要都市部」を主な投資対象地域として設定し、安定した収益の確保を目指してきました。
この東京圏への投資姿勢については実質的な変更はなく、従来どおり「東京圏主要都
市部」を重点投資エリアとしつつ、本投資法人の収益の安定性の更なる向上を図るため、東京圏以外の投資エリア区分に「全国主要都市」という新たな投資エリア区分を設定します。
具体的には、東京圏への一極集中リスクを軽減するため、これまで「地方主要都市部」の不動産関連資産に対して、住居ポートフォリオ全体の 20％程度を目処に投資を行うこととしていましたが、その組入比率は維持しつつ、当該投資エリアを広域的に設定
して「全国主要都市」とし、「主要大都市圏」の他「その他の全国主要都市」の不動産関連資産に対して投資を行うこととします。
これにより、これまで投資対象エリアとしてきた東京圏以外の政令指定都市の他、中核市、特例市又は県庁所在地のいずれかに該当するエリアも投資対象に含まれることとなります。

「全国主要都市」は、積水ハウスグループの知名度・実績・ノウハウや積和不動産グ
ループの全国的な不動産賃貸ネットワークの活用効果が「東京圏」と同様に期待できる投資エリアであると考えており、本投資法人は、地域別分散投資の観点から、積水ハウ
スグループの全国ネットワークを最大限活用していきます。
なお、「全国主要都市」の不動産関連資産の組入比率は、住居ポートフォリオ全体の20％程度を目処とし、そのうち「その他の全国主要都市」の不動産関連資産の組入比率
は、住居ポートフォリオ全体のおおよそ 10％を上限とします。
③

ポートフォリオ構築方針
前記「② 規約の一部変更に伴う運用方針の変更」の記載内容を含む、本投資法人の主なポートフォリオ構築方針は、以下のとおりです。
（イ）投資対象
住居は、生活の根幹をなす居住を目的とした不動産のため、商業施設やオフィスビルに比べて経済情勢の変動等の影響を受けにくく、安定したテナント需要が見込まれ、賃料相場も相対的に安定している、と本投資法人は考えています。特に全国の主要都市部
においては安定的に高いテナント需要が期待でき、テナント確保が比較的容易であると考えられるため、本投資法人の収益安定性への寄与が見込まれます。また、商業施設やオフィスビルに比べて資産規模が小さい不動産への投資も容易であり、より高いリスク分散効果が得られると考えています。
本投資法人は、このような住居の特性に着目し、安定的需要に基づく収益の確保及びリスク分散効果を高める観点から、主たる用途が住居である不動産関連資産を本投資法
人の資産運用の対象として位置付けることとしています。
なお、住居には学生寮、社宅、サービス付高齢者向け住宅を含むものとします。
（ロ）投資地域
本投資法人は、主として東京圏及び全国主要都市をその投資対象地域とします。その投資対象地域のうち、主な投資対象地域として「東京圏主要都市部」を設定し、安定した収益の確保を目指します。これは、現状、「東京圏主要都市部」における賃貸市場規模が大きく、かつ将来にわたり需給関係が良好と見込まれることによります。
なお、東京圏については、地域特性により 2 つの投資対象エリアに分類し、その位置付けに応じて安定的な収益の確保を目指します。
＜東京圏における各投資対象エリアの特性及び位置付け＞
・東京圏主要都市部： 東京都区部及びその近郊主要都市部の豊富な賃貸需要と優良な物件供給が期待できるエリア。重点投資エリアであり、かつ、ポートフォリオの中核を担うエリアと位置付け、物件の資産価値と稼働状況・収益性の調和を総合的に判断し取得を行います。
・東京圏その他都市部：東京圏主要都市部周辺の多種多様な賃貸需要が期待できるエリア。東京圏の住居ポートフォリオのリスク分散効果をもたらす投資エリアとして位置付け、物件の資産価値と稼働状
況・収益性の調和を総合的に判断し取得を行います。
また、東京圏以外のエリアへの地域的分散投資への投資姿勢としては、地域経済リス
ク・地震リスク等のポートフォリオの一極集中リスクを軽減するため、積水ハウスグル
ープの全国ネットワークを最大限活用し、主要大都市圏をはじめとする全国主要都市の不動産関連資産に対しても投資を行います。
かかる観点から、中長期的に安定した収益の確保を目的として、運用資産として組み入れた住居の用に供する不動産等の投資エリアの割合につき、以下の表に記載の比率を目処として資産運用を行います。
ただし、中長期的に安定収益の確保に資すると同時に、ポートフォリオ構築上必要な
不動産関連資産を取得する場合には、その過程において一時的に以下の表の比率から乖
離する場合があります。

＜投資不動産の地域区分＞
投資エリア区分

組入比率(注 3)（取得価格ベース）

具体的なエリア：23 区、武蔵野市、三鷹市、小金井市②神奈川県：横浜市、川崎市
東京①上記以外の東京都全域
圏（ただし、島しょ部を除く。）
東京圏その他都市部
及び神奈川県②千葉県、埼玉県①札幌市、仙台市、名古屋市、
全
京都市、大阪市、神戸市、
国
主要大都市圏
広島市、福岡市
主要②上記①の通勤圏(注 1)
都
上記以外の政令指定都市等
市 その他の全国主要都市 (注 2)
東京圏主要都市部（重点投資エリア）

①東京都

70％程度

東京圏主要都市部と合わせて
80％程度

〔

20％程度
その他の全国主要都市は
おおよそ10％まで

〕

(注 1)

「通勤圏」とは、札幌市、仙台市、名古屋市、京都市、大阪市、神戸市、広島市及び福岡市の中心部から概ね30 分程度の所要時間にて通勤可能な周辺部をいいます。
(注 2) 「上記以外の政令指定都市等」とは、東京圏以外の都市で、主要大都市圏以外の政令指定都市、中核市、特例
市及び県庁所在地のいずれかに該当するものをいいます。
(注 3) 組入比率における「程度」とは、±10％をいいます。
(注 4) 既存商業施設については上記の組入比率の計算から除外します。

（ハ）住居タイプ
本投資法人は、相対的に高い賃貸需要と収益性が見込まれるシングル・コンパクトタ
イプを主な住居タイプとする物件に加え、エリア特性を勘案し、安定的な収益性が見込
まれるファミリータイプを主な住居タイプとする物件を主たる投資対象とします。
また、ラージタイプを主な住居タイプとする物件については、立地環境等を慎重に分
析の上、厳選して投資を行います。
本投資法人が投資対象とする住居タイプの詳細は、以下のとおりです。
＜住居タイプの区分＞
住居タイプ
区分
シングル

コンパクト

ファミリー

ラージ

投資基準・分類方法
主たるテナント
単身生活者
会社都合による単身生活者
子供のいない共働きの夫婦
所得水準の高い単身生活者
会社都合による単身生活者及び夫婦子供が独立した高齢の夫婦
自宅を仕事場とする独立事業者（SOHO）
家族数 2 から 4 名程度の一般的家族
所得水準の高い単身生活者
会社都合による単身生活者、夫婦及び家族

望ましい立地環境
交通利便性、商業利便性が高い周辺住環
境
交通利便性、商業利便性が高く、文化施
設至近の周辺住環境

職場への通勤利便性、教育施設への通学
利便性が高く、かつ閑静で治安良好な周辺住環境
東京圏主要都市部においても厳選した立企業経営者、個人事業主、外国人駐在員等地にあり、職場への通勤利便性が著しくの富裕層
高く、かつ閑静で治安良好な周辺住環境

(2) 積水ハウスグループの総合力の活用 ～物件開発力及び管理運営力～
積水ハウスグループは、積水ハウスを中核企業として関係会社 193 社（平成 26 年 1 月末日現在）を擁する住宅のトップメーカーであり、「住環境創造企業」として展開してきた戸建住宅
や賃貸住宅等の設計、施工及び請負等の事業活動を通じ、平成 22 年 1 月には住宅産業において初めて累積建築戸数 200 万戸を達成し、平成 26 年 1 月末日時点においては、累積建築戸数 218
万戸を突破しました。また、積水ハウスグループは、エリアごとの的確なマーケティングに基づく賃貸住宅を企画・開発し、オーナーからの委託に基づき積和不動産グループが当該賃貸住宅の運営・管理を行う等、「不動産賃貸事業」についても実績及びノウハウを積み上げています。
積水ハウスグループは、かかる賃貸住宅に関する総合力に基づき、以下のとおり、企画・開発段階から運営・管理に至るまで、物件をそのライフサイクルにわたりマネジメントすることが可能な体制を築いています。
また、積水ハウスは住宅のトップメーカーとして、日本有数の事業規模を有し、本書の日付
現在、事業ドメインを「住」に特化した成長戦略の展開を経営方針とする請負型ビジネス・ス
トック型ビジネス・開発型ビジネスを推進しており、本投資法人との協働において、多岐にわたる相乗効果が見込まれます。
例えば、積水ハウスは、本投資法人が住居物件を中心とした成長戦略を推進していくために、自らが企画・開発する住居物件を売却し、本投資法人から商業施設の一部を取得する等、積極的なスポンサーサポートを実施しています。本投資法人は、これらも積水ハウスグループの総合力の活用事例であると考えています。
本投資法人は、このような積水ハウスグループの総合力を活用することで、「住居特化型リート」への転換を見据えながら安定的なポートフォリオを構築し、着実に成長することを目指します。

①

積水ハウスとの協働によるパイプラインの拡大(イ) 積水ハウスの物件供給力の活用
本投資法人は、スポンサー変更後において、積水ハウスから継続的に物件を取得しており、スポンサー変更後に取得した住居物件及び本募集取得予定資産全 48 物件のうち積水ハウスを中心とする積水ハウスグループから取得した 20 物件が占める割合は、取得（予定）価格ベースで 37.5％となっています。本投資法人は、積水ハウスの物件供給力を活用できることは、収益性の向上に向けた継続的な資産規模の拡大を実現するための大きな強みであり、中長期的に安定した収益を得られるポートフォリオの構築に資するものであると考えています。
(ロ) 積水ハウスの開発部門による企画ミーティングへの参加
本投資法人は、投資主利益に資する資産規模拡大のためには本投資法人の投資基準を満たす物件の数量を確保することが必要であり、本投資法人の投資基準に適合するものと積水ハウスが判断する物件を売却しようとする場合にその情報を、第三者に優先して提供を受けるべく、積水ハウスとの間で後記「(3) 安定的な物件取得機会の確保 ① 多
種多様なパイプラインの構築」に記載するパイプラインサポート契約を締結しています。
また、これに加えて、良質な住居物件の取得機会の増大を図るため、本投資法人による
具体的な取得の予定がない物件開発の企画段階からの関与により、物件パイプラインを拡大することが重要であると考えており、積水ハウスの開発部門である開発事業部の企
画ミーティングに、本資産運用会社の投資部門（不動産投資部）の担当者がオブザーバ
ーとして参加し、積極的な意見交換を実施することで積水ハウスとの連携を深める取組
みを行っています。特に、本投資法人は、重点投資エリアである東京圏主要都市部におけるシングル及びコンパクトの各住居タイプの物件の開発に企画段階から関わっていく
ことで、積水ハウスから高品質な住居物件をまとまった規模で取得することが可能であるという強みを活用していきたいと考えています。

＜積水ハウスの賃貸住宅「プライムメゾン」の新規開発状況＞
積水ハウスでは、スポンサー変更後から開始した前記の企画ミーティングを受け、
本投資法人の重点投資エリアである東京圏主要都市部に立地するシングル及びコンパクトの住居タイプの物件を中心に、都市型賃貸住宅「プライムメゾン」の開発を順次行っています。スポンサー変更後から企画に着手し、竣工済又は建築中の「プライムメゾン」は、本書の日付現在 8 物件あり、その全てが東京圏主要都市部（うち 7 物件
が東京都 23 区）に立地しています。以下は、その建築段階別の状況です。
なお、以下の物件に関しては、本書の日付現在において本投資法人による具体的な取得の予定はありません。

(注 1)「建築中物件」とは、建築確認済みであり竣工前の物件を指します。また、「建築中物件」欄に記載の図は、設計図書に基づき作成された完成予想図であり、実際とは異なる場合があります。
(注 2) 「総戸数」とは、住居以外を用途とする戸数も含む数値です。

＜参考：積水ハウスの賃貸住宅「プライムメゾン」＞
本投資法人は、積水ハウスが実践する「まちづくり」の設計思想を活かした賃貸住宅「プライムメゾン」をはじめとする、積水ハウスが開発する賃貸住宅の取得を中心とした外部成長を図ります。「プライムメゾン」とは、住宅のトップメーカーとして確かな実績を築きあげてきた積水ハウスのノウハウを活用して企画・開発又はその価値を認めて投資する高品質な都市型賃貸マンションのブランドです。積水ハウスは、戸建住宅や分譲マンション「グランドメゾン」シリーズで培ったノウハウを賃貸住宅「プライムメゾン」にも展開しています。
また、「プライムメゾン」は、東京圏に加え大阪、名古屋、福岡、札幌等の地方主要都市にも幅広く展開しており、シングル、DINKS、ファミリー等幅広い層をターゲットとして全国に展開する積和不動産グループにより運営・管理されています。
本投資法人は、このような「プライムメゾン」の取得機会を確保することにより、テナント満足度向上の実現を目指し、ポートフォリオ全体の稼働率の維持及び向上、ひいてはポートフォリオの質及び収益性の向上に努めます。

＜積水ハウスの賃貸住宅「プライムメゾン」の設計思想＞■環境との共生－経年美化－
自然との共生を考えた緑の供給を軸に、時が経つほどに美しさ、愛着の高まる住環境を育て、時代を受け継ぐ資産として地域の価値の向上に貢献したいと考えています。
・人と自然がともに暮らす庭づくりの提案「5 本の樹」計画(注)に基づく緑化計画の実施
・既存樹を残す等、その街が持つ歴史や意匠との調和、価値観を継承
・年を経るごとに、より風合いと存在感が増す外構を計画(注)

積水ハウスでは、「3 本は鳥のために、2 本は蝶のために。地域に合わせた日本の在来樹種を」をスローガンに、日本の自然環境を守り育ててきた「里山」の知恵に学び、地域の気候風土に適した「5 本の樹」を植える庭づくり、まちづくりをすすめています。

＜環境との共生の実施例＞

既存樹を活かした中庭（プライムメゾン武蔵野の杜）

外構の石積み（プライムメゾン高見）■入居者ファースト思想－永住品質－
人と住まいを新しい観点から考え、賃貸住宅にも分譲マンションで培ったノウハウを活かし、快適な暮らしを提供しています。
・使い勝手の良い豊富な収納等生活しやすさを考えたプランニング
・住まい手本位で計画された洗練の設備仕様
・基礎・構造等目に見えない箇所まで配慮
・至便性と住環境を考慮したこだわりの立地条件
・都市における集合住宅としての暮らしを守る高いセキュリティ
・快適な都市生活を楽しめるさまざまなサポートの提供＜入居者ファースト思想の実施例＞

大型クローゼット（プライムメゾン矢田南）

駐車場シャッターゲート（プライムメゾン高見）②

積和不動産グループの全国ネットワークの活用
本投資法人は、積水ハウスの不動産部門（不動産販売・不動産賃貸事業）を展開する積和不動産グループと、外部成長及び内部成長の両方において協働することにより、安定的な資産運用を行います。

(イ) 物件供給元としての積和不動産グループとの協働体制
積和不動産グループは、いずれも不動産売買の仲介、賃貸住宅におけるリーシング、
賃貸住宅の運営・管理等を業務内容とする不動産総合企業として、地域ごとの営業戦略をもってそれぞれ全国各地で事業を展開しています。また、積和不動産グループは、地元に密着することで得られる各地域の賃貸マーケット情報を活用して賃貸住宅の企画・
開発や価値を認めた外部の物件に投資・保有を行い、それらの情報を活用して賃貸住宅の運営・管理を行っています。本投資法人は、これらの積和不動産グループが有する賃貸住宅の企画・開発等に関する実績・ノウハウを外部成長にも活用すべく、平成 24 年 1
月 11 日付で積和不動産、積和不動産中部、積和不動産関西及び積和不動産九州との間で、後記「(3) 安定的な物件取得機会の確保① 多種多様なパイプラインの構築」に記載のとおりパイプラインサポート契約を締結しています。また、平成 25 年 8 月 1 日付で積和不動産が会社分割手続を行い、積和不動産及び積和不動産関東株式会社（以下「積和不動産関東」といいます。）の 2 社体制になったことを受け、同日付にて、積和不動産関東ともパイプラインサポート契約を締結しています。
本投資法人はこれまで、これらのパイプラインサポート契約を活用して住居物件を取得してきましたが、本募集取得予定資産におけるものも含めると、住居 4 物件、取得（予定）価格の合計 75 億円を積和不動産グループから取得することになります。
このように本投資法人は、積水ハウスグループからの物件取得ルートの更なる強化を図るべく、積水ハウスからの取得ルートとは別に、物件供給元としての積和不動産グループとの協働体制を確立しており、東京圏のみならず全国主要都市にも展開する積和不動産グループの物件パイプラインを活用して外部成長を図ります。
＜積和不動産グループからの物件取得（予定）状況＞

(ロ) 住居の運営・管理における協働体制
本投資法人は、平成 26 年 1 月末日現在、全国の賃貸管理戸数 52.6 万室の賃貸管理実績を有し、入居率 96.2％（シャーメゾン(注)借上げ分）の積和不動産グループにプロパティ・マネジメント業務を委託することで、住居物件の運営・管理における協働体制を確立し、積和不動産グループの全国ネットワーク及びプロパティ・マネジメント業務のノ
ウハウを活用したテナント募集及び効率的な一括管理により、更なる内部成長を目指します。
具体的には、積水ハウスグループとのシナジーにより、稼働率の向上及び運営・管理の効率化を図るべく、本投資法人が積水ハウスグループから取得する物件については、
原則として、積和不動産グループのうち当該物件の所在地を営業地域とする会社にプロ
パティ・マネジメント業務を委託します。また、これまで既存の住居物件に係るプロパ
ティ・マネジメント会社についても、順次、積和不動産グループに集約してきました。
その結果、本書の日付現在において保有する住居 87 物件のうち、積和不動産グループにプロパティ・マネジメント業務を委託している住居物件は、57 物件となっています。
なお、積和不動産グループは、「MAST」という賃貸住宅ブランドを活用したリーシングを行っており、積和不動産グループがリーシングを行っている賃貸住宅を探すことのできる不動産賃貸仲介ネットワークは、首都圏に約 400 店舗ある「MAST 特約店」をはじめとして全国に構築されています。
これに加えて、賃貸住宅を探している方への利便性向上を図るため、積和不動産グループは「MAST-WEB」をはじめとする賃貸住宅情報サイトの管理・運営を行っています。
(注) 「シャーメゾン」とは、積水ハウスが施工し、積和不動産グループが管理する賃貸住宅のブランドです。

＜積和不動産グループへのプロパティ・マネジメント業務委託状況（本書の日付現在）＞

(ハ) 積和不動産グループにおける入居者確保のための施策
積和不動産グループは、入居促進策の一環として積和不動産各社が管理する賃貸住宅（一部を除きます。）の入居者に対して生活サポートサービス等を提供する「MAST ク
ラブ」を推進しています。
MAST クラブでは、積和不動産グループが管理する賃貸住宅間の住替えの促進及び顧客満足度の向上に貢献することを目的に、MAST クラブ加入者に対して下記のような様々なサービスを提供しています。また MAST クラブ会員には、快適な暮らしをきめ細やかにサポートする「MAST クラブオフ」と「積和入居者保険」もあり、当該生活サポ
ートサービスにより生活にプラスアルファの価値を提供しています。
◆

MAST ポイントサービス（入会金・年会費無料）
家賃をポイント化して還元し、積和不動産グループの管理物件内での住替え時に、
最大 3 か月分の家賃をサービス。その他不動産の購入時等のサービスも実施。

◆

MAST クラブオフ
リゾート、レジャー、グルメ、エステ等、毎日の暮らしやオフタイムの充実に役立
つ多彩なメニューを特別優待価格で提供。

◆

積和入居者保険（有料サービス）
暮らしと家財を守る保険。火災や自然災害、水漏れ、盗難等の日常災害リスク、メ
ディカルアシストサービス等幅広くカバー。

③

積水ハウスのスポンサーサポートによる運用資産の入替え事例
本投資法人は、平成 24 年 3 月及び平成 25 年 9 月の 2 回にわたり商業施設である浜松プラ
ザの一部を積水ハウスに譲渡し、浜松プラザの運営に関する協力体制を構築するとともに、住居物件との入替えを実現しました。
具体的には、浜松プラザは、スポンサー変更時において、本投資法人が保有するポートフ
ォリオの 15.4％（取得価格ベース）を占める最大規模物件という位置付けでしたが、運用状
況が景気の動向に左右されやすいこと、今後、施設の老朽化に伴い修繕費が嵩む等の懸念があったことから、平成 24 年 3 月に、浜松プラザウエスト(注)に係る不動産信託受益権及び浜松プラザイースト(注)に係る不動産信託受益権の準共有持分 51％を譲渡しました。また、平成
25 年 9 月の浜松プラザ一部譲渡では、浜松プラザイースト・イトーヨーカ堂棟(注)及びその敷地（以下「浜松プラザイースト・イトーヨーカ堂棟部分」といいます。）に係る不動産信託受益権の準共有持分 49％（以下「浜松プラザイースト・イトーヨーカ堂棟部分の本投資法人
持分」といいます。）を譲渡しました。これは、本投資法人にて浜松プラザイースト・イト
ーヨーカ堂棟部分の本投資法人持分を継続保有した場合に顕在化する恐れがあるリスクを回避することを目的としています。
更に、本投資法人はこれら 2 回に渡る譲渡に合わせて、後記「(5) ブランド戦略の展開」に記載する「プライムメゾン」シリーズ等の住居物件を取得し、積水ハウスグループのスポン
サーサポートのもと運用資産の入替えを実施しています。その結果、本募集取得予定資産取得後において浜松プラザの本投資法人のポートフォリオ全体に対する取得（予定）価格ベースの割合（以下「投資比率」といいます。）は、2.2%まで低下する見込みであり、着実にポートフォリオの改善が図られています。

(注) 浜松プラザの施設概要
浜松プラザは、浜松プラザイースト及び浜松プラザウエストにエリアが区分された複合型商業施設であり、浜松プラザ
イーストエリアに所在する 5 棟の建物（イトーヨーカ堂棟、赤ちゃん本舗棟、ゼビオ棟、ハマプラ・フレスポ棟及び管理棟）と浜松プラザウエストエリアに所在する 2 棟の建物（浜松ウエスト棟及び浜松プラザスポーツ棟（ゼクシス））の合計 7 棟の建物で構成されています。

＜本書の日付現在における浜松プラザの保有状況＞≪ご参考：平成 25 年 9 月に実施した浜松プラザの一部譲渡と運用資産の入替え≫
本投資法人は、この運用資産の入替えの意義を以下のように整理しています。
(イ) 譲渡の意義
本投資法人は、以下の二点を譲渡の意義として考えています。
一点目は、浜松プラザイースト・イトーヨーカ堂棟部分の本投資法人持分を継続保有した場合に顕在化する恐れのある大幅な収益性の低下、すなわち賃料減額、中途解約、修繕費の増加等のリスクを回避することです。この譲渡直前のポートフォ
リオ全体に対する浜松プラザイースト・イトーヨーカ堂棟部分の占有割合(注)は、賃貸可能面積ベースで 5.2％となっていましたが、この譲渡によりポートフォリオの収益性低下リスクを相当程度排除することができたものと、本投資法人は考えています。
二点目は、積水ハウスが一括して浜松プラザイースト・イトーヨーカ堂棟部分の運営を担当することにより、商業施設としての魅力を向上させるための選択肢が増加し、施設全体の再生へ向け、より強固な協力体制が構築されたことと考えています。
(注)「浜松プラザイースト・イトーヨーカ堂棟部分の専有割合」は、小数第 2 位を四捨五入して記載しています。

＜譲渡資産の概要（平成 25 年 9 月 30 日付（第 16 期）譲渡）＞(注) 上記「帳簿価額」は、譲渡日時点の見込値を、「鑑定評価額」は平成 25 年 9 月 1 日を価格時点とする不動産鑑定士による鑑定評価に基づく評価額をそれぞれ記載しています。

(ロ) 取得の意義
浜松プラザイースト・イトーヨーカ堂棟部分の本投資法人持分の譲渡代金等によって取得した住居 4 物件は、全て積水ハウスが企画・開発・運営する「プライムメ
ゾン」であり、積水ハウスの開発部門との連携強化により取得が実現したものです。
特に、プライムメゾン早稲田、プライムメゾン八丁堀及びプライムメゾン神保町の取得は、前記「① 積水ハウスとの協働によるパイプラインの拡大 (ロ) 積水ハウスの開発部門による企画ミーティングへの参加」に記載した取組みが具体的な取得に繋がったものです。また、これらの取得に併せて、東京・品川御殿山地区における積水ハウスの大規模複合都市開発により建築されたプライムメゾン御殿山イーストを取得しています。これら全物件が東京圏主要都市部に所在し、本書の日付現在、
平均築年数が 1.9 年である等、収益基盤の安定性強化及びポートフォリオの質的向上に資するものであると、本投資法人は考えています。
＜取得資産の概要（平成 25 年 10 月 1 日付（第 17 期）取得）＞

(3) 安定的な物件取得機会の確保①

多種多様なパイプラインの構築
本投資法人は、幅広く良質な物件情報を安定的に入手すべく、多種多様なパイプラインを構築しています。
本投資法人及び本資産運用会社は、住居物件の取得に関するパイプラインを確立することを目的として、積水ハウス、積和不動産及び積和不動産関東との間でそれぞれ優先交渉権等に関する契約を、積和不動産中部、積和不動産関西及び積和不動産九州との間でそれぞれ優先交渉権に関する契約を締結しており、積水ハウスグループが開発・保有する賃貸住宅を中心として、安定的な物件取得機会を確保しています。
また、本投資法人の共同スポンサーの 1 社であるスプリング・インベストメントは投資運用業務を行っており、スプリング・インベストメントが運用や助言を委託された不動産・不動産信託受益権に関する売却情報を、本投資法人が優先的に得られること等を主な内容とした物件情報優先提供に関する契約を同社との間で締結しています。これまでに、本パイプラ
インからエスティメゾン三軒茶屋Ⅱ、エスティメゾン錦糸町の 2 物件を取得しています。
なお、上記優先交渉権等に関する契約、優先交渉権に関する契約及び物件情報優先提供に関する契約（以下、総称して「パイプラインサポート契約」といいます。）の概要は、以下のとおりです。
＜パイプラインサポート契約の概要＞
契約名称

優先交渉権等に関する契約
優先交渉権に関する契約
物件情報優先提供に
関する契約

契約締結先
積水ハウス
積和不動産
積和不動産関東
積和不動産中部
積和不動産関西
積和不動産九州スプリング・
インベストメント

投資一任業務・
自己保有物件等に第三者保有物件等に投資助言業務
関する優先交渉権関する情報提供 受託物件の売却に関の付与する情報の優先提供
有

有

－

有

－

－

－

有

有

（ご参考）スプリング・インベストメントについてスプリング・インベストメントは、豪州で上場している不動産投資信託であるアスト
ロ・ジャパン・プロパティ・トラスト（以下「AJA」といいます。）が投資する日本国
内の不動産・不動産信託受益権の運用業務等を主な事業とする国際的なファンド・マネージャーです。AJA が投資する日本国内の不動産の運営実績に加え、日米欧豪での不動産ファンド／アセット・マネジメントのノウハウを有する人材を擁しており、商業施設の運営及び海外 IR に強みを有しています。
②

多様な物件取得ルート及び物件取得手法とその取得実績
本投資法人は、安定的に資産規模の拡大を図るため、スポンサー等とのパイプラインサポート契約に基づく物件取得を主軸としつつ、その一方で、スポンサー以外からの物件情報も積極的に入手する等、本資産運用会社の独自ルートの拡充を進め、着実に取得機会の拡大・多様化を図っています。

＜物件情報取得体制＞

また、本投資法人は、平成 24 年 2 月 21 日付で住居 15 物件を信託財産とする信託受益権を運用資産とする匿名組合の営業者である合同会社 AQUA1 に 200 百万円（出資割合：4.4％）
出資し、匿名組合出資持分を取得しました。当該匿名組合出資持分の運用資産である信託受益権の対象となる 15 物件に関しては、匿名組合出資時に取得に係る優先交渉権を獲得しており、その優先交渉権の一部を行使し、物件取得余力を活用することで平成 25 年 2 月に先行して 3 物件を取得し、残る 12 物件の優先交渉権についても平成 25 年 5 月に行使し、平成 25 年
4 月に実施した公募増資により調達した資金等にて取得しています。上記のとおり匿名組合出資を活用することで、取得時期の調整とともに最適な資金調達手段の選択が可能となりました。
また、本投資法人は、匿名組合の営業者である合同会社 AQUA2 との間で、売却優先交渉
契約を締結し、その運用資産である信託受益権の対象となる住居 2 物件の取得に係る優先交渉権を獲得しており、本募集に合わせて、当該優先交渉権を行使し、当該 2 物件を取得する予定です。これは、上記の匿名組合出資を伴わない形で優先交渉権を獲得したものであり、取得機会を拡大する新しい手法であると、本投資法人は考えています。
本投資法人は、これらの優先交渉権の獲得が機動的な物件取得に繋がるため、中長期的な観点から、本投資法人のポートフォリオの充実、資産規模拡大による収益性向上に寄与するものと考えています。本投資法人は、今後においても、これらの手法を含め物件取得手法の多様化を図ることで、更なる外部成長を目指します。

(4) 安定的なキャッシュ・フローの確保① リーシング活動の徹底管理（リーシングマネジメント）
本投資法人の保有物件は、平成 26 年 1 月末日時点において、ポートフォリオ全体で 96.6%、
住居ポートフォリオ全体で 95.4%という高い稼働率を維持しています。高い稼働率は、保有物件の競争力によって実現される一方で、リーシング活動の徹底管理を地道に行うことによって実現できていると考えています。本投資法人及び本資産運用会社では、テナントの解約通知から入居に至るまでを一連のプロセスと捉え、それぞれのプロセスの問題及び課題を洗い出して解決策を検討するといった、徹底的な管理を行っており、具体的には以下の取組みを行っています。
・解約通知からリーシング条件の意思決定及び募集開始までの期間短縮
・原状回復工事期間の短縮による入居可能日の早期化
・長期未斡旋住戸に対する個別での条件設定による契約促進
・リーシングの妨げになる専有部、共用部の老朽化・陳腐化に対する、適切な時期のリフォー
ム、リノベーションの実施②

賃貸事業コストの管理の徹底
本投資法人は、安定的なキャッシュ・フローを確保するために、徹底的なリーシングマネ
ジメントに基づく収益確保に加えて、賃貸事業コストの徹底管理を行っています。定期的に賃貸事業コストの費目別に削減余地がないかを検討し、着実なコスト削減を行っています。
具体的には以下の取組みが挙げられます。
・共用部における電気基本料金を削減することを企図した共用部設備の導入やビルマネジメ
ント費用の見直しによるコスト削減
・今後懸念される物件の経年劣化に伴う原状回復費用の増加に関する、工事内容の過不足等の細かな精査の実施及びコスト管理(5)

ブランド戦略の展開
本投資法人は、原則として積水ハウスグループ以外から取得した住居物件について、物件名
称のブランドを「エスティメゾン」に統一し、ブランドの確立を図るとともに、積水ハウスの賃貸住宅ブランド「プライムメゾン」及び積和不動産グループの賃貸住宅ブランド「マストシ
リーズ」と併せて本投資法人の総合的なブランド戦略を推進しています。積水ハウスの都市型賃貸住宅「プライムメゾン」と調和する親和性の高いブランド名を賃貸住宅市場において展開することにより、住宅のトップメーカーとして確かな実績を有する積水ハウスとの関係性を強く示し、その品質性を訴求していくことを狙いとしています。
＜本投資法人の主要ブランドの説明＞
Prime Maison
ブランド名（プライムメゾン）

Esty Maison（エスティメゾン）

MAST シリーズ（マスト）

積水ハウスグループ
ブランド

本投資法人独自
ブランド

積水ハウスグループ
ブランド

積水ハウスがそのノウハウを活用して企画・開発又はその価値を認めて投資する
高品質な都市型賃貸マンション

原則として、本投資法人
が積水ハウスグループ以外から取得した高品質な都市型賃貸マンション

原則として、積水ハウ
スグループである積和不動産各社が企画・開発した高品質な賃貸住
宅

ロゴタイプ

ブランド
説明

(6) 財務基盤の更なる強化①

基本方針
本投資法人は、平成 22 年 3 月のスポンサー変更後、経済情勢の急激な変動による財務リス
クの低減を目的とし、積水ハウスの信用力を背景に、金利の固定化、借入期間の長期化及び返済期日の分散化等の施策を図るとともに、借入コストの低減を目的とした借入金の無担
保・無保証化及び新たな金融機関との取引を開始することで、財務基盤の安定化を推進してきました。
こうした安定的な財務基盤の構築を推進した結果、スポンサー変更後から平成 25 年 9 月期
（第 16 期）まで期中平均借入コスト率が着実に低下し、借入コストの大幅な削減を実現しました。更に、平成 26 年 3 月期（第 17 期）においても、本投資法人が上場して以来、最長の借入期間約 8 年 1 か月の借入れや償還期間 10 年の投資法人債を発行する等、平均借入残存期間の長期化及び借入コストの低減を図りました。本投資法人の信用格付の状況についても、本書の日付現在において株式会社日本格付研究所（JCR）より「AA－（安定的）」、株式会
社格付投資情報センター（R&I）より「A＋（安定的）」の信用格付を取得しています。今後
も、このような財務基盤の強化に資する施策を継続し、更なる財務基盤の強化を推進していく方針です。
＜期中平均借入コスト率及び平均借入残存期間の推移＞(注 1) 「期中平均借入コスト率」は、以下の計算式により算出しており、小数第 3 位を四捨五入して記載しています。ただし、平成 26 年 3 月期（第 17 期）の期中平均借入コスト率は、平成 26 年 3 月期（第 17 期）の借入コストが本書の日付現在確定しないため、見込額を使用して算出しています。
期中平均借入コスト率＝各期借入コストの年換算額÷各期中平均有利子負債残高
各期中平均有利子負債残高＝各期中の日々の有利子負債残高の合計額÷各期の運用日数(注 2)「平均借入残存期間」は、各期末時点における借入れ（有利子の敷金及び保証金は含みません。）及び投資法人債の返済日（償還日）までの残存期間を残高で加重平均して算出し、小数第 2 位以下を切り捨てて記載しています。

また、スポンサー変更後において借入実行した借入期間 7 年前後の長期借入金に係る適用金利(注 1)及びスプレッド(注 2)は、スポンサークレジット効果や金融環境等により、以下のとおり低下傾向で推移しています。
借入日

平成 24 年
8月2日

平成 25 年2 月 28 日

平成 25 年8 月 30 日

平成 26 年
1 月 31 日

平成 26 年 平成 26 年 平成 26 年
2 月 28 日 2 月 28 日 3 月 28 日

借入金額(注 3)

38 億円

52 億円

55 億円

18 億円

39 億円

46 億円

21 億円

借入期間

約 6 年 7 か月

7年

7年

約 8 年 1 か月

約7年

約8年

約7年

適用金利
（スプレッド）1.15475％（0.70％）

1.02225％ 1.17200％（0.55％） （0.50％）

1.17350％（0.50％）

0.95225％ 1.11000％ 0.97300％（0.45％） （0.50％） （0.45％）(注 1)

上記借入金は、将来の支払金利を固定化し、金利上昇リスクをヘッジするため金利スワップ契約を締結しており、「適用金利」には変動金利に代えて、当該金利スワップ契約により全借入期間中にわたって実質的に固定化された利率を記載しています。
(注 2) 「借入金に係るスプレッド」とは、一般に、借入金の適用金利の決定の際に、一般社団法人全国銀行協会 TIBOR に代表される基準金利に加算される上乗せ金利をいいます。
(注 3) 上記「借入金額」欄には、各借入金額の単位未満を切り捨てた数値を記載しています。

本投資法人の主な財務指標等は、以下のとおりです。
(イ) LTV コントロール
本投資法人は、LTV の上限については原則として 60％を目処としますが、資産の取得状況や金融環境等を総合的に勘案して、慎重な LTV コントロールに努めます。平成 25
年 9 月期末（第 16 期末）現在において 51.0％であった本投資法人の LTV は、借入余力を活用した物件取得により、平成 26 年 3 月期末（第 17 期末）時点において 53.4％（試算値）程度にまで上昇しているものと想定していますが、本募集取得予定資産の購入資金の一部に充当すること等を目的として実施する本募集と併せて実施予定の借入れによる資金調達後においては、LTV が一定程度引き下げられることを見込んでいます。引き
続き本投資法人は、50％台前半を当面の LTV の目線として、保守的な LTV コントロールを行っていく方針です。
＜総資産額・有利子負債額・LTV＞

(ロ) 金利の固定化、借入期間の長期化
本投資法人は、前記のとおり、固定金利及び変動金利の最適なバランスを図りつつ、更なる借入期間の長期化を推進しています。このような施策を実行した結果、以下のとおり、スポンサー変更直後の決算期である平成 22 年 3 月期末（第 9 期末）から本書の日付現在にかけて、借入金に係る固定金利比率及び長期負債比率は向上し（平成 22 年 3 月
末日比でそれぞれ 39.8 ポイント及び 20.6 ポイント増加）、また平均借入残存期間も長期化しました。
＜固定金利・変動金利比率＞＜長期負債・短期負債比率＞

(注 1)「固定金利比率」とは、金利が固定化されている有利子負債残高の有利子負債総額に対する割合をいい、「変動金利比率」とは、金利が固定化されていない有利子負債残高の有利子負債総額に対する割合をいい、いずれも小数第 2 位を四捨五入して記載しています。なお、金利スワップ契約により実質的に固定化された借入金の金利は、固定金利として取り扱っています。

(注 2)「長期負債比率」とは、借入期間又は償還期間が 1 年超の借入金（有利子保証金を含みます。なお、有利子保証金については最終の返済期日までの期間で判定します。）及び投資法人債（以下、総称して「長期負債」といいます。）残高の合計の有利子負債総額に対する割合をいいます。「1 年内返済予定長期負債比率」とは、長期負債に含まれる 1 年内返済予定の借入金残高及び 1 年内償還予定の投資法人債残高の合計の有利子負債総額
に対する割合をいいます。また、「短期負債比率」とは、長期負債以外の借入期間又は償還期間が 1 年以内の借入金（有利子保証金を含みます。）及び投資法人債（以下、総称して「短期負債」といいます。）残高の合計の有利子負債総額に占める割合をいい、いずれも小数第 2 位を四捨五入して記載しています。

(注 3)

平成 22 年 2 月 23 日付タームローン契約に基づき借り入れた長期負債に該当する借入金 9,702 百万円のうち、借入期間が 1 年を数日超えている借入金 5,148 百万円を短期負債と仮定した場合の、平成 22 年 3 月期末（第 9期末）及び平成 22 年 9 月期末（第 10 期末）における短期負債比率、長期負債比率及び 1 年内返済予定長期負債比率は、以下のとおりです。
区分

短期負債比率
長期負債比率（うち 1 年内返済予定長期負債比率）

平成 22 年 3 月期末（第 9 期末）
34.6％
65.4％
（27.4％）

平成 22 年 9 月期末（第 10 期末）
16.9％
83.1％
（26.8％）(ハ) 返済期日の分散状況
本投資法人は、財務基盤の安定性を更に向上させるべく、償還期間を 10 年とする投資法人債を発行する等、借入期間の長期化を進めることにより、返済期日の分散化を推進しています。
＜返済期日の分散状況＞(注) 各数値は、百万円未満を切り捨てて記載しています。

(ニ) バンクフォーメーションの状況
本投資法人は、積水ハウスの信用力を背景に、メガバンク中心の国内有力金融機関からなるバンクフォーメーションの構築を進めています。本書の日付現在、合計 17 金融機
関からの借入れを実行しています。今後もバンクフォーメーションの維持・強化を通じ、安定的な資金調達先の確保に努めます。
残高(注 1)

金融機関（本書の日付現在）
比率(注 2)

株式会社みずほ銀行

13,981 百万円

19.3％

株式会社三井住友銀行

13,821 百万円

19.1％

株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行

8,150 百万円

11.3％

三井住友信託銀行株式会社

5,700 百万円

7.9％

みずほ信託銀行株式会社

5,230 百万円

7.2％

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

4,642 百万円

6.4％

株式会社日本政策投資銀行

4,141 百万円

5.7％

農林中央金庫3,852 百万円

5.3％

株式会社りそな銀行

3,650 百万円

5.1％

株式会社あおぞら銀行

1,800 百万円

2.5％

信金中央金庫1,300 百万円

1.8％

株式会社池田泉州銀行

1,000 百万円

1.4％

株式会社七十七銀行

1,000 百万円

1.4％

株式会社広島銀行

1,000 百万円

1.4％

株式会社山口銀行

1,000 百万円

1.4％

株式会社静岡銀行

1,000 百万円

1.4％

株式会社福岡銀行

1,000 百万円

1.4％

72,268 百万円

100.0％

借入金残高合計(注 1)

残高は、百万円未満を切り捨てて記載しています。したがって、各金融機関の残高を合計した額と借入金残高合計は一致しない場合があります。
(注 2) 比率は、借入金残高合計に対する各金融機関の借入金残高の占める割合を小数第 2 位を四捨五入して記載しています。したがって、上記比率の合計が 100％とならない場合があります。

②

資金調達手段の多様化（投資法人債の発行）
本投資法人は、昨今における金融環境の良化を受け、平成 26 年 2 月 28 日に、スポンサー
変更後、二度目となる投資法人債を以下の条件で発行し、金融機関からの借入れと別の資金調達手段を確保しました。
銘柄

年限

発行日

第 3 回無担保投資法人債

5年

第 4 回無担保投資法人債

10 年
合

発行額

利率

平成 26 年 2 月 28 日 平成 31 年 2 月 28 日

25 億円

年 0.374％

平成 26 年 2 月 28 日 平成 36 年 2 月 28 日

30 億円

年 1.069％

55 億円

―

計

償還期限

投資法人債による調達資金の一部を短期借入金の返済資金に充当したため、平均借入残存
期間が長期化され、また、投資法人債の発行により、資金調達手段の多様化や財務基盤の安定性の更なる向上が実現されたと考えています。
今後においても、低金利かつ長期の負債性資金を調達する必要がある場合は、投資法人債の発行も選択肢の一つとして検討します。

③

有利子負債明細表
本投資法人の平成 26 年 3 月末日現在の有利子負債の明細は、以下のとおりです。

＜借入金＞
区

分
借入日
借入先

短
期
借
入
金

平成 25 年
10 月 1 日
－

返済期限

使途

摘要

1,100 0.34636%

変動

平成 26 年8 月 29 日

(注 3)

無担保

3,300

－

4,954

株式会社みずほ銀行
株式会社三井住友銀行

固定/
変動

1,100

株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行
小計

利率
(注 2)

1,100

株式会社みずほ銀行
株式会社三井住友銀行

借入金残高
（百万円）
(注 1)

平成 23 年2 月 28 日

3,954 1.43000%

固定

平成 26 年8 月 31 日

(注 4)

固定
(注 5)

平成 27 年2 月 27 日

(注 4)

600

1

株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行
年
内
返
済
予
定
長
期
借
入
金

1,500

農林中央金庫株式会社みずほ銀行
株式会社三井住友銀行

平成 23 年7 月 29 日

500

株式会社りそな銀行

950

株式会社池田泉州銀行

500

株式会社静岡銀行

500

株式会社七十七銀行
信金中央金庫

平成 24 年
2月1日

500
500

株式会社広島銀行

500

株式会社みずほ銀行

700

小計

－

株式会社みずほ銀行

無担保

0.99850%固定(注 5)16,159平成 23 年
5月9日

425 1.57000%

株式会社三井住友銀行

425

株式会社あおぞら銀行

100

信金中央金庫100

株式会社みずほ銀行

200

みずほ信託銀行株式会社

200

株式会社三井住友銀行

1.15900%

平成 27 年2 月 27 日

(注 3)

－

2,000

株式会社日本政策投資銀行

長
期
借
入
金

500

平成 24 年
3月2日

200 1.18975%

三井住友信託銀行株式会社

100

株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行

100

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

300

株式会社りそな銀行

200

固定

平成 28 年2 月 29 日

(注 4)

無担保
固定
(注 5)

平成 29 年2 月 28 日

(注 3)

区

分
借入日
借入先

平成 24 年
3月8日

1.19475%固定(注 5)

平成 29 年2 月 28 日(注 6)

176 0.95750%

固定
(注 5)

平成 29 年8 月 31 日

(注 4)

固定
(注 5)

平成 31 年2 月 28 日(注 4)

平成 24 年
8月2日

0.89900%

固定(注 5)

平成 31 年2 月 28 日(注 3)1,700 1.02225%

固定
(注 5)

平成 32 年2 月 28 日

(注 4)

固定
(注 5)

平成 30 年2 月 28 日

(注 4)

固定
(注 5)

平成 29 年2 月 28 日

(注 3)

400
1,100

176

株式会社三井住友銀行

941

株式会社日本政策投資銀行
平成 24 年
8月2日

1,470 1.15475%

株式会社三井住友銀行

1,470

株式会社みずほ銀行

750

みずほ信託銀行株式会社
株式会社三井住友銀行

平成 25 年
2月8日

2,250
750

株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行

750

株式会社みずほ銀行

400
500

みずほ信託銀行株式会社
株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行

平成 25 年2 月 28 日

株式会社りそな銀行

500

株式会社七十七銀行

500
500

株式会社広島銀行
平成 25 年2 月 28 日

100 0.75600%
500

株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

500

株式会社あおぞら銀行

200

信金中央金庫200

株式会社みずほ銀行

300
400

みずほ信託銀行株式会社
株式会社三井住友銀行

無担保

2,142

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

株式会社みずほ銀行

摘要

2,352

農林中央金庫

長
期
借
入
金

使途

500

株式会社山口銀行

株式会社みずほ銀行

返済期限

1,300

株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行

株式会社みずほ銀行

固定/
変動

500

株式会社福岡銀行

株式会社三井住友銀行

利率
(注 2)

1,200

株式会社日本政策投資銀行

株式会社みずほ銀行

借入金残高
（百万円）
(注 1)

平成 25 年
3月1日

300 0.65475%

三井住友信託銀行株式会社

200

株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行

700

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

500

株式会社りそな銀行

200

区

分
借入日
借入先

平成 25 年8 月 30 日

1,000

株式会社みずほ銀行

500

600
200

株式会社りそな銀行

500

株式会社みずほ銀行

300
平成 26 年
1 月 31 日

300
400

平成 26 年2 月 28 日

405
1,145

株式会社池田泉州銀行

500

株式会社みずほ銀行

400

みずほ信託銀行株式会社

500

三井住友信託銀行株式会社

平成 26 年2 月 28 日

500

1.17350%

固定(注 5)

平成 34 年2 月 28 日(注 3)

0.79614%固定(注 5)

平成 32 年2 月 28 日

(注 4)

(注 4)

1.11000%

固定(注 5)

平成 34 年2 月 28 日(注 4)

500 0.97300%

固定
(注 5)

平成 33 年2 月 26 日

(注 3)

500
500

株式会社りそな銀行

500

株式会社みずほ銀行

400

みずほ信託銀行株式会社

980
平成 26 年2 月 28 日

無担保

平成 33 年2 月 26 日

株式会社山口銀行

500
1,500

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

500

株式会社りそな銀行

800

株式会社静岡銀行

500
500

信金中央金庫株式会社福岡銀行

(注 4)

固定
(注 5)

500

三井住友信託銀行株式会社

平成 32 年8 月 31 日

0.95225%

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

株式会社三井住友銀行

固定
(注 5)

800

株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行

株式会社三井住友銀行(注 4)2,500 1.17200%

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

株式会社三井住友銀行

平成 30 年8 月 31 日

摘要200
平成 25 年8 月 30 日

株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行

株式会社みずほ銀行

変動

200 0.61182%

株式会社あおぞら銀行

みずほ信託銀行株式会社

長
期
借
入
金

使途

500

三井住友信託銀行株式会社

三井住友信託銀行株式会社

返済期限

1,100

株式会社三井住友銀行

株式会社三井住友銀行

固定/
変動

200

株式会社みずほ銀行

三井住友信託銀行株式会社

利率
(注 2)

500

株式会社あおぞら銀行

みずほ信託銀行株式会社

借入金残高
（百万円）
(注 1)

平成 26 年3 月 28 日

株式会社みずほ銀行

300

株式会社三井住友銀行

300

小計

－

52,809－

借入金残高合計－

72,268－

＜投資法人債＞
名称

発行日

投資法人債
残高
（百万円）
(注 1)

第 1 回無担保投資法人債
平成 25 年
（特定投資法人債間限定同順位特約付） 2 月 28 日
第 2 回無担保投資法人債
平成 25 年
（特定投資法人債間限定同順位特約付） 2 月 28 日
第 3 回無担保投資法人債
平成 26 年
（特定投資法人債間限定同順位特約付） 2 月 28 日
第 4 回無担保投資法人債
平成 26 年
（特定投資法人債間限定同順位特約付） 2 月 28 日
投資法人債残高合計

－

利率
(注 2)

固定/
変動

4,000 0.63000%

固定2,000 1.00000%

固定2,500 0.37400%

固定3,000 1.06900%

固定11,500

償還期限

使途

摘要

平成 30 年2 月 28 日(注 3、4)
平成 32 年2 月 28 日
無担保
平成 31 年2 月 28 日(注 4、7)平成 36 年2 月 28 日－＜有利子負債総額＞
有利子負債総額（百万円）(注 1)

83,768

金額については、百万円未満を切り捨てて記載しています。したがって、各項目の残高を足し合わせた額と小計及び借入金残高合計は一致しない場合があります。また、借入金残高合計及び投資法人債残高合計を足し合わせた額と有利子負債総額も一致しない場合があります。

(注 2) 平成 26 年 3 月末日現在の利率を記載しています。
(注 3) 資金使途は、いずれも不動産信託受益権の取得等です。
(注 4) 資金使途は、既存借入金の返済です。
(注 5)

金利上昇リスクを回避するため金利スワップ契約を締結しており、当該金利スワップ契約により実質的に固定化された利率を記載しています。

(注 6) 資金使途は、平成 19 年 3 月に発行した第 2 回投資法人債（適格機関投資家限定私募）の償還です。
(注 7) 資金使途は、手許資金への充当です。

4 本投資法人の仕組み
本書の日付現在における本投資法人の仕組みは、以下のとおりです。
＜本投資法人の仕組図＞

番号
契約名① 資産運用委託契約／機関運営事務委託契約
優先交渉権等に関する契約／物件情報優先提供に関する契約／優先交渉権に関する契約
②
(注 3)

③
④
⑤
⑥
(注 1)

一般事務委託契約／資産保管業務委託契約
事務委託契約（投資口事務受託契約）／特別口座の管理に関する契約
財務代理契約
新投資口引受契約機関の運営に関する事務とは、本投資法人の投資主総会の運営に関する事務（投資主総会招集通知、決議通知及びこれらに付随する投資主総会参考書類等の送付、議決権行使書（又は委任状）の作成等の投資主名簿等管理人に委託された事務を除きます。）、本投資法人の役員会の運営に関する事務及びこれらに準ずる事務又は付随する業務をいいます。

(注 2)

会計等に関する事務とは、計算に関する事務、会計帳簿の作成に関する事務、納税に関する事務及びこれらに準ずる事
務又は付随する業務をいいます。

(注 3)

本投資法人及び本資産運用会社は、積水ハウス、積和不動産及び積和不動産関東との間でそれぞれ「優先交渉権等に関する契約」を、スプリング・インベストメントとの間で「物件情報優先提供に関する契約」を、積和不動産中部、積和
不動産関西及び積和不動産九州との間でそれぞれ「優先交渉権に関する契約」を締結しています。なお、積和不動産は、
平成 25 年 8 月 1 日付で会社分割手続を行い、積和不動産及び積和不動産関東の 2 社体制となりました。当該分割を受け、本投資法人及び本資産運用会社は新たに積和不動産関東との間で「優先交渉権等に関する契約」を締結しています。

(注 4)

本投資法人の特定関係法人（特定有価証券の内容等の開示に関する内閣府令（平成 5 年大蔵省令第 22 号。その後の改正を含みます。）第 12 条第 3 項に定める特定関係法人をいいます。）は、積水ハウス及び積和不動産です。積水ハウスは、
本資産運用会社の親会社（財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則（昭和 38 年大蔵省令第 59 号。その後の改正を含みます。）第 8 条第 3 項に規定する親会社をいいます。）であり、前記「2 オファリング・ハイライト（本募集の意義）」に記載のとおり、プライムメゾン富士見台を 1,755 百万円で譲渡する契約を締結しています。積和不動産
は、本資産運用会社の利害関係人等（投信法第 201 条第 1 項に規定する利害関係人等をいいます。）であって、金融商品取引法施行令（昭和 40 年政令第 321 号。その後の改正を含みます。）第 29 条の 3 第 3 項第 4 号に該当する取引を行っている法人です。積和不動産は、本投資法人の取得（予定）資産 39 物件に係る PM（予定）会社兼マスターリース（予定）会社です。なお、詳細については、参照有価証券報告書「第一部物件(ヘ) 個別信託不動産の概要」、後記「5 投資対象

5 運用状況

(2) 投資資産② 投資不動産(1) 第 17 期取得済資産及び本募集取得予定資産の概要④

第 17 期取得済資産及び本募集取得予定資産に関する個別信託不動産の概要」及び同「(2) ポートフォリオの状況 ③ 賃
貸借状況の概要」をご参照下さい。
(注 5)

引受人は、発行価格等決定日付で本投資法人及び本資産運用会社との間で新投資口引受契約を締結し、投信法上の一般事務受託者（投信法第 117 条第 1 号。ただし、投資法人債に関する事務を除きます。）として、一般募集に係る本投資口の買取引受けを行います。

5 投資対象(1) 第 17 期取得済資産及び本募集取得予定資産の概要
本投資法人は、平成 26 年 3 月期（第 17 期）中に、後記「① 第 17 期取得済資産及び本募集
取得予定資産の一覧」における第 17 期取得済資産を取得しています。また、本投資法人は、一般募集の完了後、後記「① 第 17 期取得済資産及び本募集取得予定資産の一覧」における本募集取得予定資産の項目に記載する各不動産をそれぞれ信託財産とする信託の受益権（本募集取得予定資産）を取得する予定です。本募集取得予定資産の購入資金（取得に付随する諸費用を含みます。）には、本募集による調達資金、借入金並びに手許資金を充当する予定です。かかる第 17 期取得済資産及び本募集取得予定資産の概要は、後記の各表に記載のとおりです。

①

第 17 期取得済資産及び本募集取得予定資産の一覧
第 17 期取得済資産及び本募集取得予定資産の概要は、以下のとおりです。
所在地
(注 1)

所有形態
(注 2)
土地
建物

敷地面積
(㎡)
(注 1)

延床面積
（㎡）
(注 1)

住居－87 プライムメゾン早稲田

東京都新宿区
早稲田鶴巻町

所有権 所有権358.54

1,914.93

住居－88 プライムメゾン八丁堀

東京都中央区
八丁堀

所有権 所有権

物件番号

物件名称

構造・階数
(注 1、3)

建築時期
(注 1)

RC、
13F/B1F

平成 24 年
11 月 8 日

302.07

1,901.58 RC、9F

平成 24 年
11 月 16 日

389.482,341.30 RC、14F

第 17 期取得済資産

住居－89 プライムメゾン神保町
住居－90

プライムメゾン
御殿山イースト

東京都千代田区
所有権 所有権神田神保町
東京都品川区
所有権 所有権北品川

2,167.60

3,727.89 RC、4F/B1F

平成 25 年
3月1日
平成 23 年1 月 18 日

住居－91 マストライフ秋葉原

東京都千代田区
所有権 所有権神田佐久間河岸

151.48939.79 RC、12F

平成 18 年
10 月 3 日

住居－92 エスティメゾン葵

愛知県名古屋市
所有権 所有権
東区葵906.67

5,107.47 RC、14F

平成 19 年
10 月 3 日

住居－93 エスティメゾン薬院

福岡県福岡市
中央区平尾

所有権 所有権①3,968.13
1,342.00 ②1,622.00(注 4)

東京都墨田区
江東橋

所有権 所有権1,679.75

11,160.19 RC、15F

平成 20 年1 月 17 日

東京都江東区
大島

所有権 所有権3,003.87

11,940.22 RC、15F

平成 19 年
9 月 13 日

4,882.14

6,173.03 RC、4F

3,470.05

21,577.20①RC、15F②RC、11F(注 4)

平成 18 年2月2日

本募集取得予定資産
住居－94

エスティメゾン
錦糸町Ⅱ

住居－95 エスティメゾン大島
住居－96

プライムメゾン
富士見台

住居－97 エスティメゾン鶴舞(注 1)

愛知県名古屋市
所有権 所有権千種区富士見台
愛知県名古屋市
所有権 所有権
中区千代田

SRC・S
14F/B2F

平成 19 年4 月 24 日
平成 11 年
11 月 27 日「所在地」、「敷地面積」、「延床面積」、「構造・階数」及び「建築時期」については、いずれも登記簿上の表示に基づき記載しており、各信託受益権に係る不動産（以下「信託不動産」といいます。）の現況とは一致しない場合があります。

(注 2) 「所有形態」には、不動産信託の受託者が保有する権利の種類を記載しています。
(注 3)「構造・階数」に記載の略称は、「RC」は鉄筋コンクリート造、「SRC」は鉄骨鉄筋コンクリート造、「S」は鉄骨造、「F」は階数、「B」は地下をそれぞれ意味します。

(注 4) 「エスティメゾン薬院」は登記簿上 2 棟の建物からなっており、「延床面積」及び「構造・階数」について①は家屋番号 224 番 4 の 1、②は家屋番号 224 番 4 の 2 を記載しています。

②

第 17 期取得済資産及び本募集取得予定資産に関する不動産鑑定評価の概要
本投資法人は、第 17 期取得済資産及び本募集取得予定資産について、一般財団法人日本不動産研究所、株式会社中央不動産鑑定所、大和不動産鑑定株式会社又は株式会社谷澤総合鑑
定所から鑑定評価書を取得しています。
不動産の鑑定評価額は、不動産の鑑定評価に関する法律（昭和 38 年法律第 152 号。その後の改正を含みます。）及び不動産鑑定評価基準等に従って鑑定評価を行った不動産鑑定士が、第 17 期取得済資産のうちプライムメゾン早稲田、プライムメゾン八丁堀、プライムメゾン神
保町及びプライムメゾン御殿山イーストについては平成 25 年 8 月 1 日、マストライフ秋葉原

及びエスティメゾン葵については平成 26 年 1 月 1 日、エスティメゾン薬院については平成 26
年 2 月 1 日、本募集取得予定資産については平成 26 年 3 月 1 日の各価格時点における評価対
象不動産の価格に関する意見を示したものにとどまります。同じ不動産について再度鑑定評
価を行った場合でも、鑑定評価を行う不動産鑑定士、鑑定評価の方法又は時期によって鑑定評価額が異なる可能性があります。不動産の鑑定評価額は、現在及び将来において当該鑑定評価額による売買の可能性を保証又は約束するものではありません。なお、鑑定評価を行った一般財団法人日本不動産研究所、株式会社中央不動産鑑定所、大和不動産鑑定株式会社及び株式会社谷澤総合鑑定所と本投資法人との間には、利害関係はありません。
本投資法人が取得している鑑定評価書の概要は、以下のとおりです。
物件番号

物件名称

取得
（予定）
価格
(百万円)

鑑定
評価額

概要（単位：百万円／％）
収益還元法
直接還元 直接還元 DCF
最終還元
割引率
価格
利回り
価格
利回り

鑑定機関

第 17 期取得済資産
プライムメゾン
早稲田
プライムメゾン
住居－88
八丁堀
プライムメゾン
住居－89
神保町
プライムメゾン
住居－90
御殿山イーストマストライフ
住居－91
秋葉原
エスティメゾン
住居－92

1,280

1,360

1,370

4.9

1,340

4.7

1,160

1,210

1,220

4.9

1,190

4.7

1,640

1,670

1,710

4.8

1,670

4.5

2,120

2,420

2,500

4.6

2,420

4.3

480

497

507

4.9

492

4.7

葵

2,160

2,230

2,240

5.5

2,220

5.5

エスティメゾン
薬院

2,008

2,140

2,170

5.3

2,130

5.4

一般財団法人日本不動産研究所
一般財団法人5.1
日本不動産研究所
株式会社
5.0
中央不動産鑑定所
株式会社
4.8
中央不動産鑑定所
大和不動産鑑定
5.1
株式会社
株式会社
5.7
谷澤総合鑑定所
株式会社
5.5
谷澤総合鑑定所

合計

10,848

11,527

6,720

7,160

7,250

4.9

7,070

4.7

5.1

7,120

7,820

7,910

4.9

7,720

4.7

1,755

1,850

1,870

5.6

1,840

5.4

3,760

4,040

4,050

5.7

4,040

5.5

19,35520,870

住居－87

住居－93

5.1

本募集取得予定資産
エスティメゾン
錦糸町Ⅱ
エスティメゾン
住居－95
大島
プライムメゾン
住居－96
富士見台
エスティメゾン
住居－97
鶴舞
住居－94

合計

一般財団法人日本不動産研究所
一般財団法人5.1
日本不動産研究所
大和不動産鑑定5.8
株式会社
大和不動産鑑定
5.9
株式会社

③

第 17 期取得済資産及び本募集取得予定資産に関する建物エンジニアリングレポート（建物状況評価）等の概要
本投資法人は、第 17 期取得済資産及び本募集取得予定資産に係る各信託不動産について、
建物検査、建物評価、関連法規の遵守、修繕費評価及び環境アセスメント等に関する建物エンジニアリングレポートを東京海上日動リスクコンサルティング株式会社、損保ジャパン日
本興亜リスクマネジメント株式会社、株式会社東京建築検査機構又は株式会社 ERI ソリュー
ションから取得しています。建物エンジニアリングレポートの記載は報告者の意見を示した
ものにとどまり、本投資法人がその内容の正確性を保証するものではありません。
本投資法人が取得している建物エンジニアリングレポートの概要は、以下のとおりです。

物件番号

物件名称

建物エンジニアリングレポート（建物状況評価）等の概要
調査時点における修繕費 建物再調達（千円）(注 1)
価格
調査時点
調査会社
（百万円）
(注 3)
緊急 1 年以内 2～12 年間(注 1、2)

第 17 期取得済資産
東京海上日動リスク
平成 25 年
コンサルティング株式会社
8月
東京海上日動リスク
平成 25 年
コンサルティング株式会社
8月
損保ジャパン日本興亜リスク 平成 25 年
マネジメント株式会社
8月
平成 25 年
株式会社東京建築検査機構
8月
平成 26 年
株式会社東京建築検査機構
1月
平成 26 年株式会社 ERI ソリューション
1月
平成 26 年
株式会社東京建築検査機構
2月

住居－87 プライムメゾン早稲田

0021,496523

住居－88 プライムメゾン八丁堀

0014,741429

住居－89 プライムメゾン神保町

0021,260

571

0

0

7,260

1,191

住居－91 マストライフ秋葉原

0023,460227

住居－92 エスティメゾン葵

0

710

71,6501,129

住居－93 エスティメゾン薬院

0077,2101,171

住居－94 エスティメゾン錦糸町Ⅱ00112,4102,455 株式会社東京建築検査機構

住居－95 エスティメゾン大島

00127,3902,738 株式会社東京建築検査機構

住居－96 プライムメゾン富士見台

0082,3701,683 株式会社東京建築検査機構

住居－97 エスティメゾン鶴舞

00133,640

3,344 株式会社東京建築検査機構

住居－90

プライムメゾン
御殿山イースト

本募集取得予定資産
平成 26 年
3月
平成 26 年
3月
平成 26 年
3月
平成 26 年3月

(注 1) 「修繕費」及び「建物再調達価格」については、単位未満を切り捨てて記載しています。
(注 2)「建物再調達価格」については、建物エンジニアリングレポートに記載されている消費税を含まない金額を記載しています。

(注 3) 「調査時点」については、建物エンジニアリングレポートの作成年月を記載しています。

④

第 17 期取得済資産及び本募集取得予定資産に関する個別信託不動産の概要
第 17 期取得済資産及び本募集取得予定資産に係る個別信託不動産の概要は、以下のとおりです。
個々の信託不動産の概要については、特段の記載がない限り、本書の日付現在における情報です。

(イ) 「特定資産（信託受益権）の概要」欄に関する説明(i)「所在地（住所）」欄には、住居表示を、住居表示が未実施の物件については建物の登記簿（登記記録を含みます。以下同じです。）上表示されている建物の所在欄の内容を記載しています。また、「所在地（地番）」欄には、登記簿上表示されている地番（複数ある場合にはそのうち 1 筆の地番）を、それぞれ記載しています。

(ii)

土地及び建物の「所有形態」欄には、信託不動産に関して不動産信託の受託者が保有する権利の種類を記載しています。

(iii) 土地の「用途地域」欄には、都市計画法（昭和 43 年法律第 100 号。その後の改正を含みます。）（以下「都市計画法」といいます。）第 8 条第 1 項第 1 号に掲げる用途地
域の種類を記載しています。
(iv)

土地の「面積」欄には、登記簿上表示されている地積（複数ある場合にはその合計）を記載しています。

(v)

土地の「容積率」欄には、建築基準法第 52 条に定める、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる数値を記載してい
ます。

(vi)

土地の「建蔽率」欄には、建築基準法第 53 条に定める、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる数値を記載してい
ます。

(vii)

建物の「用途」欄には、登記簿上表示されている種類のうち、主要なものを記載しています。
(viii) 建物の「延床面積」欄には、登記簿上表示されている主たる建物の床面積の合計を記載しています。
(ix)

建物の「構造・階数」欄には、登記簿上表示されている構造を記載しています。なお、「構造・階数」欄に記載の略称は、それぞれ以下を表します。
RC：鉄筋コンクリート造、SRC：鉄骨鉄筋コンクリート造、S：鉄骨造
F：階数、B：地下(x)

建物の「建築時期」欄には、登記簿上表示されている当初新築時点を記載しています。

(xi) 「取得（予定）価格」は、百万円未満の金額を切り捨てて記載しています。
(xii) 「現所有者」欄には、本募集取得予定資産に係る信託受益権の売主を記載しています。
(xiii) 「前所有者」欄には、第 17 期取得済資産については信託受益権の売主を記載し、本募集取得予定資産については信託受益権の売主の前所有者を記載しています。
(xiv) 「前々所有者」欄には、第 17 期取得済資産に係る信託受益権の売主の前所有者を記載しています。
(xv) 「信託受託（予定）者」欄には、第 17 期取得済資産については本書の日付現在における信託受託者を、本募集取得予定資産については本書の日付現在における信託受託者又は本募集取得予定資産に係る信託の受託につき合意をしている信託受託予定者を記載しています。

(xvi) 「PM（予定）会社」欄には、第 17 期取得済資産については本書の日付現在において
信託不動産についてプロパティ・マネジメント業務を委託しているプロパティ・マネジ
メント会社を、本募集取得予定資産については本書の日付現在において本募集取得予定
資産に係る各信託不動産についてプロパティ・マネジメント業務の受託につき合意しているプロパティ・マネジメント予定会社を記載しています。
(ロ) 「特記事項」欄に関する説明「特記事項」欄の記載については、以下の事項を含む、第 17 期取得済資産及び本募集取得予定資産の権利関係や利用等に関連して重要と考えられる事項の他、第 17 期取得済資産及び本募集取得予定資産の評価額、収益性、処分性への影響度を考慮して重要と考えられる事項を記載しています。
(i)

法令諸規則上の制限又は規制の主なもの(ii)

権利関係等に係る負担又は制限の主なもの(iii)

信託不動産と隣接地との境界を越えた構築物等がある場合や境界確認等に問題がある場合の主なものとその協定等(iv) 共有者又は区分所有者との間でなされた合意事項又は協定等の主なもの(ハ) 「地域・物件特性」欄に関する説明「地域・物件特性」欄の記載は、原則として各信託不動産に係る鑑定機関の鑑定評価書
における記載を抜粋、要約又は参照して作成しています。

［住居－87］物件名称：プライムメゾン早稲田
特定資産（信託受益権）の概要（住所）東京都新宿区早稲田鶴巻町 544 番地 11
所在地（地番）東京都新宿区早稲田鶴巻町 544 番 11
所有形態
所有権
所有形態
所有権
商業地域
用途
共同住宅
用途地域
準工業地域
面積（㎡）
358.54
延床面積（㎡) 1,914.93
土地
建物
容積率
商業地域：500％
構造・階数
RC、13F／B1F（用途地域指定） 準工業地域：400％
建蔽率
商業地域：80％
建築時期
平成 24 年 11 月 8 日（用途地域指定） 準工業地域：60％
取得価格（百万円）
1,280
前所有者
積水ハウス
前々所有者
－
信託受託者
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社 PM 会社
積和不動産
特記事項
信託不動産に係る土地の容積率と建蔽率は、それぞれ西側道路境界より 20ｍ以内の範囲（商業地域）は500％・80％、西側道路境界線より 20ｍ超の範囲（準工業地域）は 400％・60％となっており、用途地域の違いにより異なりますが、その対象面積による加重平均を算出すると、それぞれ 496.60％及び 99.32％となります。なお、信託不動産に係る土地の建蔽率は、本来、商業地域については 80％、準工業地域については 60％ですが、防火地域内の耐火建築物及び角地による緩和により、それぞれ 100％と 80％となっています。
地域・物件特性
本物件は、東京メトロ東西線「早稲田」駅、同有楽町線「江戸川橋」駅、各々から徒歩約 8 分に位置する
シングル・コンパクトタイプを中心とした賃貸マンションです。本物件の最寄駅である「早稲田」駅から「大手町」駅まで約 10 分と都心へのアクセスに優れ、交通利便性・都心接近性は良好です。また、本物
件の周辺にはスーパー・郵便局・病院等の各種利便施設等も充実しており生活利便性・快適性にも優れています。そのため、本物件の主たる需要層としては、都心への交通利便性を重視する単身者や DINKS 等が考えられます。

［住居－88］物件名称：プライムメゾン八丁堀
特定資産（信託受益権）の概要（住所）東京都中央区八丁堀四丁目 11 番 9
所在地（地番）東京都中央区八丁堀四丁目 3 番 12
所有形態
所有権
所有形態
所有権
用途地域
商業地域
用途
共同住宅
面積（㎡）
302.07
延床面積（㎡) 1,901.58
土地 容積率
建物
500％
構造・階数
RC、9F
（用途地域指定）
建蔽率
80％
建築時期
平成 24 年 11 月 16 日
（用途地域指定）取得価格（百万円）
1,160
前所有者
積水ハウス
前々所有者
－
信託受託者
三井住友信託銀行株式会社
PM 会社
積和不動産
特記事項
1. 信託不動産に係る土地の建蔽率は本来 80％ですが、防火地域内の耐火建築物による緩和により 100％となっています。
2. 信託不動産に係る土地の容積率の限度は、指定容積率 500％のところ、前面道路の幅員による容積率の制限（約 480％）を受けていますが、特定道路までの距離による緩和（建築基準法第 52 条第 9 項）により約 492％となっています。
地域・物件特性
本物件は、東京メトロ日比谷線、ＪＲ京葉線「八丁堀」駅至近に位置し、最寄り駅から徒歩約 1 分と、交通利便性が良好であり、コンビニエンスストア・郵便局等の各種利便施設も比較的充実していることか
ら、良好な住環境を有しています。本物件の所在する地域は、高層共同住宅、高層店舗付事務所等が混在する商業地域であり、加えて東京駅や銀座エリアといった都心中心部への接近性にも優れており、当該地域における地域的選好性は比較的強いといえます。また、建物に関しては、エントランスや内廊下等の内装もグレード感のあるつくりとなっています。本物件はシングル・コンパクトタイプを中心とした賃貸マンションであり、主な需要層として都心への交通利便性を重視する単身者又は DINKS が挙げられます。

［住居－89］物件名称：プライムメゾン神保町
特定資産（信託受益権）の概要（住所）東京都千代田区神田神保町一丁目 50 番地 9
所在地（地番）東京都千代田区神田神保町一丁目 50 番 9
所有形態
所有権
所有形態
所有権
用途地域
商業地域
用途
共同住宅
面積（㎡）
389.48
延床面積（㎡) 2,341.30
土地 容積率
建物
500％
構造・階数
RC、14F（用途地域指定）
建蔽率
80％
建築時期
平成 25 年 3 月 1 日（用途地域指定）取得価格（百万円）
1,640
前所有者
積水ハウス
前々所有者
－
信託受託者
みずほ信託銀行株式会社
PM 会社
積和不動産
特記事項
1. 信託不動産に係る土地の建蔽率は本来 80％ですが、防火地域内の耐火建築物による緩和により 100％となっています。
2. 信託不動産に係る土地の容積率の限度は、指定容積率 500％のところ、前面道路の幅員による容積率の制限（480％）を受けていますが、特定道路までの距離による緩和（建築基準法第 52 条第 9 項）により、500％となっています。
地域・物件特性
本物件は、東京メトロ半蔵門線、都営地下鉄新宿・三田線「神保町」駅から徒歩約 4 分、ＪＲ線「水道橋」駅から徒歩約 7 分と複数駅が利用可能な良好な立地にある、シングル・コンパクトタイプを中心とした賃貸マンションです。中小規模の事務所ビルのほか、高層マンション等が見られる商業地域に建ち、都心中心部にあり主要駅へのアクセスが良好であるため、丸の内、大手町等へ通勤するビジネスマンを中心にマンション需要も堅調な地域となります。また、大学等の教育関連施設も多い周辺環境から、賃貸マン
ションの主な需要者は単身者及び DINKS 世帯が中心となるものと考えられます。また、飲食店舗等も充実している等、生活利便性も良好な環境となっています。

［住居－90］物件名称：プライムメゾン御殿山イースト
特定資産（信託受益権）の概要（住所）東京都品川区北品川六丁目 6 番 33
所在地（地番）東京都品川区北品川六丁目 342 番 1
所有形態
所有権
所有形態
所有権
用途地域
第一種低層住居専用地域
用途
共同住宅
面積（㎡）
2,167.60
延床面積（㎡) 3,727.89
土地 容積率
建物
150％
構造・階数
RC、4F／B1F（用途地域指定）
建蔽率
60％
建築時期
平成 23 年 1 月 18 日
（用途地域指定）取得価格（百万円）
2,120
前所有者
積水ハウス
前々所有者
－
信託受託者
みずほ信託銀行株式会社
PM 会社
積和不動産
特記事項
該当事項はありません。
地域・物件特性
本物件は、京浜急行本線「北品川」駅から徒歩約 10 分、ＪＲ線「品川」駅から徒歩約 12 分に位置する、高台の閑静な高級住宅地域に所在する、高額所得者向けの賃貸マンションであり、コンシェルジュのサー
ビスに加え、建物スペック・設備等もハイグレードな仕様になっています。本物件の近隣地域周辺は、品川区と港区の区界付近に位置する丘陵地であり、高台には通称「御殿山」及び「島津山」と呼ばれる著名な高級住宅地が形成され、隣接する高輪地区には、大使館等が所在し、緑も多い環境となっています。また、南向きの丘陵地に位置するため、日照、通風は良好です。本物件は概ね 89 ㎡～169 ㎡の住戸から成り、富裕層のファミリーや DINKS を中心に需要があると考えられます。更に、徒歩圏内にあるＪＲ線「品川」駅は、新幹線・空港・大型シティホテル等の利用も便利であり、ビジネスパーソンやその家族の人気も高いエリアとなっています。

［住居－91］物件名称：マストライフ秋葉原
特定資産（信託受益権）の概要（住所）東京都千代田区神田佐久間河岸 50 番地 6
所在地（地番）東京都千代田区神田佐久間河岸 50 番 6
所有形態
所有権
所有形態
所有権
用途地域
商業地域
用途
共同住宅
面積（㎡）
151.48
延床面積（㎡) 939.79
土地 容積率
建物
500％
構造・階数
RC、12F（用途地域指定）
建蔽率
80％
建築時期
平成 18 年 10 月 3 日（用途地域指定）取得価格（百万円）
480
前所有者
積和不動産
前々所有者
－
信託受託者
みずほ信託銀行株式会社
PM 会社
積和不動産(注)特記事項
1. 信託不動産に係る土地の容積率は本来 500％ですが、千代田区の神田佐久間町地区地区計画における認定申請により容積率の緩和（580％）を受けています。
2. 信託不動産に係る土地の建蔽率は本来 80％ですが、防火地域内の耐火建築物による緩和により 100％となっています。
地域・物件特性
本物件は、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅から徒歩約 3 分、ＪＲ山手線・総武線・京浜東北線、つくば
エクスプレス「秋葉原」駅から徒歩約 4 分に位置するシングル・コンパクトタイプの賃貸マンションです。本物件の最寄駅である「秋葉原」駅から「東京」駅や「新宿」駅等の都心ビジネス街への交通接近性は極めて良好であるとともに、住環境については、駅前周辺に金融機関、コンビニエンスストア、物販店
舗、飲食店舗等が集積しており生活利便性にも優れています。これらのことから、本物件の主たる需要層
としては、都心に通勤・通学するサラリーマンや学生等が考えられます。
(注) 本物件については、PM 会社をマスターリース会社とする、マスターリース契約・賃料保証型の賃貸借契約を PM 会社との間で締結しています。なお、「マスターリース契約」とは、マスターリース会社との間で第三者に転貸することを目的として締結される建物全体の賃貸借契約をいいます。また、「マスターリース契約・賃料保証型」とは、マスターリース会社がその契約期間中固定賃料を支払うこととされているマスターリース契約をいいます。以下同じです。

［住居－92］物件名称：エスティメゾン葵
特定資産（信託受益権）の概要（住所）愛知県名古屋市東区葵一丁目 14 番 20 号
所在地（地番）愛知県名古屋市東区葵一丁目 1402 番 他 3 筆
所有形態
所有権
所有形態
所有権
用途地域
近隣商業地域／商業地域
用途
共同住宅、店舗面積（㎡）906.67
延床面積（㎡) 5,107.47
土地 容積率建物
近隣商業地域：400％
構造・階数
RC、14F（用途地域指定） 商業地域：600％
建蔽率
近隣商業地域：80％
建築時期
平成 19 年 10 月 3 日（用途地域指定） 商業地域：80％
取得価格（百万円）
2,160
前所有者
－(注)
前々所有者
－(注)
信託受託者
株式会社りそな銀行
PM 会社
積和不動産中部
特記事項
1. 信託不動産に係る土地の容積率は、用途地域の違いにより異なりますが、その対象面積による加重平均を算出すると 584.43％となります。
2. 信託不動産に係る土地の建蔽率は本来 80％ですが、防火地域内の耐火建築物による緩和により 100％となっています。
地域・物件特性
本物件は、名古屋市営地下鉄東山線「新栄町」駅徒歩約 3 分に位置するファミリータイプを中心にシング
ル・コンパクトタイプ等の幅広い住戸タイプを取り揃えた店舗付賃貸マンションです。名古屋市内有数の商業集積地である「栄」エリアに近接する等、都心部への接近性に優れています。また、徒歩圏内には、
スーパー、コンビニ等の各種利便施設等も充実しており生活利便性にも優れています。本物件は、デザイン性を重視した都心型賃貸マンションとして選好性の高い物件であり、近年賃貸マンションに要求される
防犯機能及びグレードを備えていることから、市場競争力は比較的高位であると考えられます。
(注)

前所有者及び前々所有者に関しては、先方より開示についての承諾を得られていないことから非開示としています。なお、前所有者
及び前々所有者は、本投資法人及び本資産運用会社との間に特筆すべき資本関係、人的関係及び取引関係はありません。

［住居－93］物件名称：エスティメゾン薬院
特定資産（信託受益権）の概要（住所）福岡県福岡市中央区平尾一丁目 13 番 8 号
所在地（地番）福岡県福岡市中央区平尾一丁目 224 番 4
所有形態
所有権
所有形態

土地

用途地域

商業地域

面積（㎡）

1,342.00

所有権①共同住宅
用途(注 1)②店舗・共同住宅
延床面積（㎡) ①3,968.13 ㎡(注 1)②1,622.00 ㎡
構造・階数①RC、15F(注 1)②RC、11F

建物
容積率
400％
（用途地域指定）
建蔽率
80％
建築時期
平成 18 年 2 月 2 日（用途地域指定）取得価格（百万円）
2,008
前所有者
－(注 2)
前々所有者－(注 2)
信託受託者
三井住友信託銀行株式会社
PM 会社
株式会社三好不動産
特記事項
該当事項はありません。
地域・物件特性
本物件は、西鉄天神大牟田線及び福岡市地下鉄七隈線「薬院」駅徒歩約 6 分の距離に位置する高層店舗付
賃貸マンションです。本物件が存する薬院エリアは、「西鉄福岡（天神）」駅まで 1 駅約 3 分の距離にあるほか、天神及び博多駅の両ターミナルへ自転車で通勤可能である等、都心接近性に優れています。また、平成 24 年 6 月に福岡市地下鉄七隈線の延伸が認可されたことにより、今後「薬院」駅から「博多」駅まで乗り換えなしにアクセス可能となり、利便性の更なる向上が見込まれます。本物件の周辺にはスーパーマーケット、各種飲食店舗等も充実していることから居住選好性が高く、主たる需要層としては職住近接を志向する単身者、DINKS 等が考えられます。
(注 1)

本物件の建物は登記簿上 2 棟の建物からなっており、「用途」、「延床面積」及び「構造・階数」について①は家屋番号 224 番 4の 1、②は家屋番号 224 番 4 の 2 を記載しています。

(注 2)

前所有者及び前々所有者に関しては、先方より開示についての承諾を得られていないことから非開示としています。なお、前所有者及び前々所有者は、本投資法人及び本資産運用会社との間に特筆すべき資本関係、人的関係及び取引関係はありません。

［住居－94］物件名称：エスティメゾン錦糸町Ⅱ
特定資産（信託受益権）の概要（住所）東京都墨田区江東橋三丁目 5 番 19
所在地（地番）東京都墨田区江東橋三丁目 10 番 1 他 1 筆
所有形態
所有権
所有形態
所有権
用途地域
商業地域
用途
共同住宅、店舗面積（㎡）
1,679.75
延床面積（㎡) 11,160.19
土地 容積率
建物
600％
構造・階数
RC、15F（用途地域指定）
建蔽率
80％
建築時期
平成 20 年 1 月 17 日
（用途地域指定）
取得予定価格（百万円）
6,720
現所有者
合同会社 AQUA2
前所有者
－(注)
信託受託予定者
みずほ信託銀行株式会社 PM 予定会社
株式会社長谷工ライブネット
特記事項
該当事項はありません。
地域・物件特性
本物件は、JR 総武線・東京メトロ半蔵門線「錦糸町」駅徒歩約 5 分の距離に位置するシングル・コンパ
クトタイプを中心にファミリータイプまで幅広い住戸タイプを取り揃えた総住戸数 294 戸からなる大規模な店舗付賃貸マンションです。本物件の最寄駅である「錦糸町」駅から「東京」駅まで JR 総武線快速利用で約 8 分、「大手町」駅まで東京メトロ半蔵門線利用で約 13 分と都心への接近性に優れ、本物件周辺には「丸井錦糸町店」等生活利便施設が周辺の徒歩圏に充実している等生活利便性にも優れています。これらのことから、本物件の主たる需要層としては利便性を志向する単身者又は少人数世帯が考えられます。
(注)

前所有者に関しては、先方より開示についての承諾を得られていないことから非開示としています。なお、前所有者は、本投資法人
及び本資産運用会社との間に特筆すべき資本関係、人的関係及び取引関係はありません。

［住居－95］物件名称：エスティメゾン大島
特定資産（信託受益権）の概要（住所）東京都江東区大島五丁目 32 番 5
所在地（地番）東京都江東区大島五丁目 446 番 1
所有形態
所有権
所有形態
所有権
用途地域
準工業地域
用途
共同住宅、店舗
3,003.87
面積（㎡）
延床面積（㎡) 11,940.22
土地 容積率建物
400％/300％
構造・階数
RC、15F（用途地域指定）
建蔽率60％/60％建築時期
平成 19 年 9 月 13 日
（用途地域指定）
7,120
取得予定価格（百万円）
現所有者
合同会社 AQUA2
前所有者
－(注)
信託受託予定者
みずほ信託銀行株式会社 PM 予定会社
株式会社長谷工ライブネット
特記事項
1. 信託不動産に係る土地の建蔽率は本来 60%ですが、角地による緩和により 70%となっています。
2. 信託不動産に係る土地の容積率は、東側道路境界線から 30m 以内は 400％、30m 超は 300％となっており、その対象面積による加重平均を算出すると 350.78％となります。
地域・物件特性
本物件は、都営地下鉄新宿線「大島」駅徒歩約 2 分の距離に位置するシングルタイプを中心にコンパクトタイプを備えた総住戸数 313 戸からなる大規模な店舗付賃貸マンションです。本物件の周辺には各種教育施設、各種医療施設、官公庁施設、公園等が立地しており、最寄駅周辺には「松坂屋ストア」や「サンロード中の橋商店街」等日常生活に必要な商業施設等も多数営業していることから生活利便性にも優れています。また、都心の「大手町」地区までは電車で 20 分程度であることから、単身者又は少人数世帯にとって非常に恵まれた環境といえます。
(注)

前所有者に関しては、先方より開示についての承諾を得られていないことから非開示としています。なお、前所有者は、本投資法人
及び本資産運用会社との間に特筆すべき資本関係、人的関係及び取引関係はありません。

［住居－96］物件名称：プライムメゾン富士見台
特定資産（信託受益権）の概要（住所）愛知県名古屋市千種区富士見台一丁目 25 番地
所在地（地番）愛知県名古屋市千種区富士見台一丁目 25 番
所有形態
所有権
所有形態
所有権
用途地域
第一種低層住居専用地域
用途
共同住宅
面積（㎡）
4,882.14
延床面積（㎡) 6,173.03
土地 容積率
建物
100％
構造・階数
RC、4F
（用途地域指定）
建蔽率
40％
建築時期
平成 19 年 4 月 24 日
（用途地域指定）
取得予定価格（百万円）
1,755
現所有者
積水ハウス
前所有者
－
信託受託予定者
みずほ信託銀行株式会社
PM 予定会社
積和不動産中部
特記事項
信託不動産に係る土地の建蔽率は本来 40%ですが、角地による緩和により 50%となっています。
地域・物件特性
本物件は、名古屋市営地下鉄名城線「茶屋ヶ坂」駅及び「自由ヶ丘」駅からいずれも徒歩約 11 分の距離に位置し、主に中低層の共同住宅や一般住宅等が立ち並ぶ閑静な住宅地域（第一種低層住居専用地域）に立地するファミリータイプを中心とした賃貸マンションです。本物件の最寄駅から都心部へのアクセスは
比較的良好であるとともに、徒歩圏にショッピングセンターやスーパー等の商業施設や小中学校、公園等の公共施設が存し、生活利便性にも優れています。また、居住環境としては、日照・眺望に恵まれた立地であり、設備面においても温水循環式床暖房等を備えている等、本物件の主たる需要層であるファミリー層の賃貸ニーズを捉えた賃貸マンションとなっています。

［住居－97］物件名称：エスティメゾン鶴舞
特定資産（信託受益権）の概要（住所）愛知県名古屋市中区千代田二丁目 20 番 1 号
所在地（地番）愛知県名古屋市中区千代田二丁目 2001 番 他 2 筆
所有形態
所有権
所有形態
所有権
用途地域
商業地域
用途
共同住宅、店舗面積（㎡）3,470.05
延床面積（㎡) 21,577.20
土地 容積率
建物
500％
構造・階数
SRC・S、14F／B2F（用途地域指定）
建蔽率
80％
建築時期
平成 11 年 11 月 27 日
（用途地域指定）
取得予定価格（百万円）
3,760
現所有者
積和不動産中部
前所有者－(注 1)
信託受託予定者
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社 PM 予定会社
積和不動産中部(注 2)
特記事項
信託不動産に係る土地の建蔽率は本来 80％ですが、角地による緩和により 90％となっています。
地域・物件特性
本物件は、名古屋市営地下鉄鶴舞線「鶴舞」駅徒歩約 5 分、名古屋市営地下鉄名城線・鶴舞線「上前津」駅徒歩約 6 分、JR 中央本線「鶴舞」駅徒歩約 7 分の距離に位置するファミリータイプを中心に、コンパ
クトタイプまで幅広い住戸タイプを取り揃えた総住戸数 183 戸からなる大規模な店舗付賃貸マンションです。前記のとおり 3 路線 3 駅が利用可能であり、最寄駅の一つである「上前津」駅から名古屋市内有数の中心部である「栄」駅までは 2 駅であり都心接近性にも優れています。また、本物件の周辺に小売店舗等の生活利便施設が存し、本物件の 1 階にはスーパーが入居する等、生活利便性にも優れています。これらのことから、主な需要層としては交通利便性・生活利便性を志向する単身者から家族世帯まで幅広い層が考えられます。
(注 1)

前所有者に関しては、先方より開示についての承諾を得られていないことから非開示としています。なお、前所有者は、本投資法
人及び本資産運用会社との間に特筆すべき資本関係、人的関係及び取引関係はありません。

(注 2) 本物件の店舗部分を除く住居部分については、PM 予定会社をマスターリース会社とするマスターリース契約・賃料保証型の賃貸借契約を PM 予定会社との間で締結する予定です。
(注 3)

本物件の住居部分の一部は、本書の日付現在、積和不動産中部から本資産運用会社の利害関係人である積水ハウスに賃貸されています。

(2) ポートフォリオの状況
本募集取得予定資産取得後における本投資法人の保有に係る資産（以下「保有資産」といいます。）は、全て不動産を信託財産とする信託受益権であり、当該保有資産に係る信託不動産の概要は、以下のとおりです。
①

信託不動産の価格及び投資比率

物件名称

信託受託
（予定）者
(注 1)

住居 エスティメゾン
－1 銀座

みずほ信託
銀行株式会社

信託期間
取得
投資 貸借対照表
鑑定
担保
取得
満了
（予定）
比率
計上額
評価額
設定の
鑑定機関
（予定）
（予定）日
価格
（％） （百万円） （百万円）
有無
日
(注 2)
（百万円） (注 3)
(注 4)
(注 5)
(注 6)
平成 27 年
株式会社谷澤 平成 17 年
5,290
3.1
4,898
5,530
無
7 月 31 日
総合鑑定所
8月2日

住居 エスティメゾン－3 麻布永坂

みずほ信託
銀行株式会社

平成 27 年7 月 31 日

1,730

1.0

1,620

1,560

株式会社谷澤 平成 17 年
総合鑑定所
8月2日

無

住居 エスティメゾン－4 恵比寿Ⅱ

みずほ信託
銀行株式会社

平成 27 年7 月 31 日

1,960

1.1

1,866

1,750

株式会社谷澤 平成 17 年
総合鑑定所
8月2日

無

住居 エスティメゾン－5 恵比寿みずほ信託
銀行株式会社

平成 27 年7 月 31 日

700

0.4

661

759

株式会社谷澤 平成 17 年
総合鑑定所
8月2日

無

住居 エスティメゾン
－6 神田

みずほ信託
銀行株式会社

平成 27 年7 月 31 日

1,360

0.8

1,262

1,330

株式会社谷澤 平成 17 年
総合鑑定所
8月2日

無

住居 エスティメゾン－8 北新宿

みずほ信託
銀行株式会社

平成 27 年7 月 31 日

1,290

0.8

1,210

1,410

株式会社谷澤 平成 17 年
総合鑑定所
8月2日

無

住居 エスティメゾン－10 浅草駒形

みずほ信託
銀行株式会社

平成 27 年7 月 31 日

1,870

1.1

1,709

1,880

株式会社谷澤 平成 17 年
総合鑑定所
8月2日

無

住居 エスティメゾン－11 町田みずほ信託
銀行株式会社

平成 27 年7 月 31 日

1,360

0.8

1,166

1,400

株式会社谷澤 平成 17 年
総合鑑定所
8月2日

無

住居 エスティメゾン－12 川崎

みずほ信託
銀行株式会社

平成 27 年7 月 31 日

2,130

1.2

1,921

2,240

株式会社谷澤 平成 17 年
総合鑑定所
8月2日

無

住居 エスティメゾン－13 今池みずほ信託
銀行株式会社

平成 27 年7 月 31 日

300

0.2

274

197

株式会社谷澤 平成 17 年
総合鑑定所
8月2日

無

住居 エスティメゾン－14 新川崎

みずほ信託
銀行株式会社

平成 27 年
10 月 31 日

1,018

0.6

956

1,070

森井総合鑑定 平成 17 年
株式会社
11 月 1 日無住居 エスティメゾン－15 横浜みずほ信託
銀行株式会社

平成 29 年2 月 28 日

2,090

1.2

1,994

1,980

大和不動産鑑 平成 19 年
定株式会社
2 月 28 日

無住居 エスティメゾン－16 亀戸

みずほ信託
銀行株式会社

平成 28 年
1 月 30 日

1,650

1.0

1,501

1,360

平成 18 年
1 月 31 日無住居 エスティメゾン－17 目黒

みずほ信託
銀行株式会社

平成 28 年
1 月 31 日

887

0.5

826

平成 18 年
2月1日

無住居 エスティメゾン－18 八千代緑が丘

みずほ信託
銀行株式会社

平成 28 年1 月 22 日

1,348

0.8

1,223

大和不動産鑑定株式会社
一般財団法人953 日本不動産研
究所
株式会社立地
1,110
評価研究所

平成 18 年1 月 23 日無

住居 エスティメゾン－19 巣鴨

みずほ信託
銀行株式会社

平成 29 年
3月8日

1,510

0.9

1,502

1,420

森井総合鑑定 平成 19 年
株式会社
3月9日

無

住居 エスティメゾン－20 京橋

みずほ信託
銀行株式会社

平成 28 年3 月 31 日

2,774

1.6

2,487

2,670

株式会社立地 平成 18 年
評価研究所
4月3日

無

住居 エスティメゾン－21 目黒本町

みずほ信託
銀行株式会社

平成 28 年3 月 31 日

1,220

0.7

1,155

995

大和不動産鑑 平成 18 年
定株式会社
3 月 30 日

無

住居 エスティメゾン－22 白楽みずほ信託
銀行株式会社

平成 28 年
4月2日

844

0.5

762

825

大和不動産鑑 平成 18 年
定株式会社
4月3日

無

住居 エスティメゾン－23 南堀江

みずほ信託
銀行株式会社

平成 29 年
3月8日

1,055

0.6

992

963

森井総合鑑定 平成 19 年
株式会社
3月9日

無

住居 エスティメゾン－24 五反田

みずほ信託
銀行株式会社

平成 28 年
9 月 13 日

3,043

1.8

2,857

2,670

大和不動産鑑 平成 18 年
定株式会社
9 月 14 日

無

住居 エスティメゾン－25 大井仙台坂

みずほ信託
銀行株式会社

平成 28 年
9 月 13 日

2,440

1.4

2,304

2,370

大和不動産鑑 平成 18 年
定株式会社
9 月 14 日

無

住居 エスティメゾン－26 品川シーサイド

みずほ信託
銀行株式会社

平成 28 年
9 月 13 日

2,200

1.3

2,064

2,010

森井総合鑑定 平成 18 年
株式会社
9 月 14 日

無

住居 エスティメゾン－27 南麻布

みずほ信託
銀行株式会社

平成 28 年
10 月 22 日

1,300

0.8

1,238

1,150

住居 エスティメゾン－28 城東みずほ信託
銀行株式会社

平成 28 年
11 月 14 日

1,075

0.6

1,021

住居 エスティメゾン－29 塚本

みずほ信託
銀行株式会社

平成 28 年8 月 31 日

1,250

0.7

1,170

住居 エスティメゾン－30 川崎Ⅱ

みずほ信託
銀行株式会社

平成 29 年3 月 27 日

1,900

1.1

1,797

物件
番号

森井総合鑑定 平成 18 年
株式会社
10 月 23 日
一般財団法人
平成 18 年926 日本不動産研
11 月 15 日
究所
一般財団法人
平成 18 年
1,060 日本不動産研
12 月 1 日究所
森井総合鑑定 平成 19 年
1,900
株式会社
3 月 28 日

無
無

無
無

物件名称

信託受託
（予定）者
(注 1)

住居 エスティメゾン－31 麻布十番

みずほ信託
銀行株式会社

信託期間
取得
投資 貸借対照表
鑑定
担保
取得
満了
（予定）
比率
計上額
評価額
設定の
鑑定機関
（予定）
（予定）日
価格
（％） （百万円） （百万円）
有無
日
(注 2)
（百万円） (注 3)
(注 4)
(注 5)
(注 6)
平成 29 年
森井総合鑑定 平成 19 年
2,700
1.6
2,648
2,360
無
5 月 10 日
株式会社
5 月 11 日

住居 エスティメゾン－33 板橋本町

みずほ信託
銀行株式会社

平成 29 年8 月 20 日

1,000

0.6

952

878

森井総合鑑定 平成 19 年
株式会社
8 月 21 日無住居 エスティメゾン－34 大泉学園

みずほ信託
銀行株式会社

平成 29 年8 月 20 日

871

0.5

828

774

森井総合鑑定 平成 19 年
株式会社
8 月 21 日無住居 エスティメゾン－35 天神東Ⅰ

三井住友信託銀行株式会社

平成 29 年9 月 30 日

445

0.3

412

364

大和不動産鑑 平成 19 年
定株式会社
9 月 28 日

無住居 エスティメゾン－36 天神東Ⅱ

三井住友信託銀行株式会社

平成 29 年9 月 30 日

840

0.5

774

平成 19 年
9 月 28 日

無住居 エスティメゾン－37 四条西洞院

三井住友信託銀行株式会社

平成 30 年4 月 24 日

1,420

0.8

1,350

平成 20 年4 月 25 日

無住居 エスティメゾン－39 東品川

三井住友信託銀行株式会社

平成 30 年6 月 29 日

2,610

1.5

2,544

大和不動産鑑定株式会社
一般財団法人
1,040 日本不動産研
究所
大和不動産鑑2,250
定株式会社

平成 20 年
7月1日

無住居 エスティメゾン－40 八王子みなみ野

みずほ信託
銀行株式会社

平成 29 年3 月 23 日

1,000

0.6

936

平成 19 年
11 月 1 日無住居 エスティメゾン－41 西中島

みずほ信託
銀行株式会社

平成 29 年7 月 30 日

2,250

1.3

2,067

平成 19 年
11 月 1 日無住居 エスティメゾン－42 板橋区役所前

みずほ信託
銀行株式会社

平成 29 年
10 月 31 日

2,700

1.6

2,586

株式会社立地
評価研究所
一般財団法人1,870 日本不動産研
究所
森井総合鑑定2,350
株式会社

平成 19 年
11 月 1 日無住居 エスティメゾン－43 武蔵小山

みずほ信託
銀行株式会社

平成 29 年
11 月 29 日

1,012

0.6

994

946

森井総合鑑定 平成 19 年
株式会社
11 月 30 日

無住居 エスティメゾン－44 千駄木

みずほ信託
銀行株式会社

平成 30 年
2月5日

757

0.4

747

641

森井総合鑑定 平成 20 年
株式会社
2月6日

無

住居 エスティメゾン－45 四谷坂町

みずほ信託
銀行株式会社

平成 30 年4 月 24 日

2,300

1.3

2,284

1,820

森井総合鑑定 平成 20 年
株式会社
4 月 25 日

無住居 エスティメゾン－46 博多東

三井住友信託銀行株式会社

平成 30 年3 月 25 日

2,250

1.3

2,151

2,240

株式会社立地 平成 20 年
評価研究所
3 月 26 日

無住居 エスティメゾン－47 上呉服三井住友信託銀行株式会社

平成 30 年4 月 24 日

900

0.5

867

790

株式会社立地 平成 20 年
評価研究所
4 月 25 日

無住居 エスティメゾン－48 三軒茶屋

みずほ信託
銀行株式会社

平成 30 年
12 月 14 日

871

0.5

874

789

株式会社谷澤 平成 20 年
総合鑑定所
12 月 15 日

無住居 プライムメゾン－50 武蔵野の杜

三菱ＵＦＪ信託
銀行株式会社

平成 32 年9 月 30 日

1,560

0.9

1,546

1,750

株式会社谷澤 平成 22 年
総合鑑定所
10 月 1 日

無住居 プライムメゾン－51 東桜みずほ信託
銀行株式会社

平成 32 年9 月 30 日

1,140

0.7

1,117

1,290

株式会社谷澤 平成 22 年
総合鑑定所
10 月 1 日

無住居 プライムメゾン－52 萱場公園

みずほ信託
銀行株式会社

平成 32 年9 月 30 日

640

0.4

634

707

株式会社谷澤 平成 22 年
総合鑑定所
10 月 1 日無住居 エスティメゾン－53 三軒茶屋Ⅱ

三菱ＵＦＪ信託
銀行株式会社

平成 33 年3 月 31 日

714

0.4

708

771

株式会社谷澤 平成 23 年
総合鑑定所
3 月 25 日

無住居 エスティメゾン－54 板橋Ｃ6

三井住友信託銀行株式会社

平成 33 年6 月 10 日

2,260

1.3

2,246

2,300

平成 23 年6 月 10 日

無

住居
マスト博多
－55

三菱ＵＦＪ信託
銀行株式会社

平成 34 年
1 月 31 日

1,920

1.1

1,956

平成 24 年
2月1日

無住居 エスティメゾン－56 錦糸町

三井住友信託銀行株式会社

平成 34 年
1 月 31 日

1,050

0.6

1,099

大和不動産鑑定株式会社
一般財団法人
2,150 日本不動産研
究所
株式会社中央1,150
不動産鑑定所

平成 24 年
2月1日

無住居 エスティメゾン－57 武蔵小金井

三菱ＵＦＪ信託
銀行株式会社

平成 34 年3 月 31 日

1,450

0.8

1,512

1,590

株式会社谷澤 平成 24 年
総合鑑定所
3月2日

無

住居 プライムメゾン－58 御器所

三菱ＵＦＪ信託
銀行株式会社

平成 34 年3 月 31 日

1,640

1.0

1,650

1,710

平成 24 年
4月2日

無住居 プライムメゾン－59 夕陽ヶ丘

みずほ信託
銀行株式会社

平成 34 年3 月 31 日

810

0.5

814

平成 24 年
4月2日

無住居 プライムメゾン－60 北田辺

みずほ信託
銀行株式会社

平成 34 年3 月 31 日

540

0.3

544

平成 24 年
4月2日

無住居 プライムメゾン－61 百道浜

三菱ＵＦＪ信託
銀行株式会社

平成 34 年3 月 31 日

1,810

1.1

1,836

株式会社谷澤
総合鑑定所
一般財団法人
844 日本不動産研
究所
一般財団法人543 日本不動産研
究所
株式会社谷澤
1,890
総合鑑定所

平成 24 年
4月2日

無住居 エスティメゾン－62 秋葉原みずほ信託
銀行株式会社

平成 34 年6 月 30 日

1,560

0.9

1,600

1,700

株式会社中央 平成 24 年
不動産鑑定所 6 月 29 日

無住居 エスティメゾン－63 笹塚みずほ信託
銀行株式会社

平成 34 年9 月 30 日

2,830

1.7

2,869

2,910

大和不動産鑑 平成 24 年
定株式会社
9月5日

無

物件
番号

674

946

信託期間
取得
投資 貸借対照表
鑑定
担保
取得
満了
（予定）
比率
計上額
評価額
設定の
鑑定機関
（予定）
（予定）日
価格
（％） （百万円） （百万円）
有無
日
(注 2)
（百万円） (注 3)
(注 4)
(注 5)
(注 6)
平成 34 年
株式会社中央 平成 24 年
5,205
3.0
5,250
5,370
無
9 月 30 日
不動産鑑定所 10 月 1 日

物件名称

信託受託
（予定）者
(注 1)

住居 プライムメゾン－64 銀座イースト

みずほ信託
銀行株式会社

住居 プライムメゾン－65 高見

三菱ＵＦＪ信託 平成 34 年
銀行株式会社
9 月 30 日

905

0.5

918

945

株式会社谷澤 平成 24 年
総合鑑定所
10 月 1 日

無住居 プライムメゾン－66 矢田南

三菱ＵＦＪ信託 平成 34 年
銀行株式会社
9 月 30 日

715

0.4

727

740

株式会社谷澤 平成 24 年
総合鑑定所
10 月 1 日

無住居 プライムメゾン－67 照葉

みずほ信託
銀行株式会社

平成 34 年9 月 30 日

1,110

0.6

1,131

1,180

大和不動産鑑 平成 24 年
定株式会社
10 月 1 日無住居 エスティメゾン－68 東白壁

三菱ＵＦＪ信託
銀行株式会社

平成 34 年9 月 30 日

1,350

0.8

1,368

1,400

株式会社谷澤 平成 24 年
総合鑑定所
10 月 1 日無住居 エスティメゾン－69 千石

みずほ信託
銀行株式会社

平成 35 年2 月 28 日

1,075

0.6

1,124

1,150

大和不動産鑑 平成 25 年
定株式会社
2月8日

無

住居 エスティメゾン－70 代沢みずほ信託
銀行株式会社

平成 35 年2 月 28 日

1,870

1.1

1,947

1,910

大和不動産鑑 平成 25 年
定株式会社
2月8日

無

住居 エスティメゾン－71 戸越

みずほ信託
銀行株式会社

平成 35 年2 月 28 日

1,370

0.8

1,432

1,450

株式会社谷澤 平成 25 年
総合鑑定所
2月8日

無

住居 エスティメゾン－72 瓦町

三菱ＵＦＪ信託
銀行株式会社

平成 35 年2 月 28 日

1,640

1.0

1,680

1,760

株式会社谷澤 平成 25 年
総合鑑定所
3月1日

無

住居 エスティメゾン－73 西天満三井住友信託銀行株式会社

平成 35 年2 月 28 日

1,440

0.8

1,479

1,550

住居 エスティメゾン－74 白金台

三井住友信託銀行株式会社

平成 35 年2 月 28 日

1,900

1.1

1,988

住居 エスティメゾン－75 東新宿

みずほ信託
銀行株式会社

平成 35 年4 月 30 日

1,370

0.8

1,429

住居 エスティメゾン－76 元麻布

みずほ信託
銀行株式会社

平成 35 年4 月 30 日

1,170

0.7

1,218

1,230

株式会社谷澤 平成 25 年
総合鑑定所
5月1日

無

住居 エスティメゾン－77 都立大学

みずほ信託
銀行株式会社

平成 35 年4 月 30 日

729

0.4

760

783

株式会社谷澤 平成 25 年
総合鑑定所
5月1日

無

住居 エスティメゾン－78 武蔵小山Ⅱ

みずほ信託
銀行株式会社

平成 35 年4 月 30 日

844

0.5

883

884

大和不動産鑑 平成 25 年
定株式会社
5月1日

無

住居 エスティメゾン－79 中野みずほ信託
銀行株式会社

平成 35 年4 月 30 日

1,540

0.9

1,609

1,620

大和不動産鑑 平成 25 年
定株式会社
5月1日

無

住居 エスティメゾン－80 新中野

みずほ信託
銀行株式会社

平成 35 年4 月 30 日

847

0.5

885

896

大和不動産鑑 平成 25 年
定株式会社
5月1日

無

住居 エスティメゾン－81 中野富士見町

みずほ信託
銀行株式会社

平成 35 年4 月 30 日

863

0.5

901

916

株式会社谷澤 平成 25 年
総合鑑定所
5月1日

無

住居 エスティメゾン－82 哲学堂

みずほ信託
銀行株式会社

平成 35 年4 月 30 日

954

0.6

998

1,070

大和不動産鑑 平成 25 年
定株式会社
5月1日

無

住居 エスティメゾン－83 高円寺

みずほ信託
銀行株式会社

平成 35 年4 月 30 日

958

0.6

1,000

1,050

株式会社谷澤 平成 25 年
総合鑑定所
5月1日

無

住居 エスティメゾン－84 押上みずほ信託
銀行株式会社

平成 35 年4 月 30 日

1,950

1.1

2,040

2,120

株式会社谷澤 平成 25 年
総合鑑定所
5月1日

無

住居 エスティメゾン－85 赤羽

みずほ信託
銀行株式会社

平成 35 年4 月 30 日

2,730

1.6

2,862

2,830

大和不動産鑑 平成 25 年
定株式会社
5月1日

無

住居 エスティメゾン－86 王子

みずほ信託
銀行株式会社

平成 35 年4 月 30 日

1,380

0.8

1,448

1,430

平成 25 年
5月1日

無住居 プライムメゾン－87 早稲田

三菱ＵＦＪ信託 平成 35 年
銀行株式会社
9 月 30 日

1,280

0.7

－

平成 25 年
10 月 1 日

無住居 プライムメゾン－88 八丁堀

三井住友信託銀行株式会社

平成 35 年9 月 30 日

1,160

0.7

－

平成 25 年
10 月 1 日

無住居 プライムメゾン－89 神保町

みずほ信託
銀行株式会社

平成 35 年9 月 30 日

1,640

1.0

－

平成 25 年
10 月 1 日

無住居 プライムメゾン－90 御殿山イースト

みずほ信託
銀行株式会社

平成 35 年9 月 30 日

2,120

1.2

－

2,420

株式会社中央 平成 25 年
不動産鑑定所 10 月 1 日

無住居 マストライフ－91 秋葉原みずほ信託
銀行株式会社

平成 36 年
1 月 31 日

480

0.3

－

497

大和不動産鑑 平成 26 年
定株式会社
1 月 21 日無住居 エスティメゾン
－92 葵

株式会社
りそな銀行

平成 36 年
1 月 31 日

2,160

1.3

－

2,230

株式会社谷澤 平成 26 年
総合鑑定所
1 月 31 日無住居 エスティメゾン－93 薬院

三井住友信託銀行株式会社

平成 36 年3 月 31 日

2,008

1.2

－

2,140

株式会社谷澤 平成 26 年
総合鑑定所
3 月 28 日

無物件
番号

株式会社谷澤 平成 25 年
総合鑑定所
3月1日
一般財団法人
平成 25 年
2,130 日本不動産研
3月1日
究所
株式会社谷澤 平成 25 年
1,450
総合鑑定所
5月1日

大和不動産鑑定株式会社
一般財団法人1,360 日本不動産研
究所
一般財団法人
1,210 日本不動産研
究所
株式会社中央1,670
不動産鑑定所

無
無
無

信託期間
取得
投資 貸借対照表
鑑定
満了
（予定）
比率
計上額
評価額
（予定）日
価格
（％） （百万円） （百万円）(注 2)（百万円） (注 3)
(注 4)
(注 5)

物件名称

信託受託
（予定）者
(注 1)

住居 エスティメゾン－94 錦糸町Ⅱ

みずほ信託
銀行株式会社

未定

6,720

3.9

－

住居 エスティメゾン－95 大島みずほ信託
銀行株式会社

未定

7,120

4.2

－

住居 プライムメゾン－96 富士見台

みずほ信託
銀行株式会社

未定

1,755

1.0

－

住居 エスティメゾン－97 鶴舞三菱ＵＦＪ信託
銀行株式会社

未定

3,760

2.2

－

4,040

153,56289.8

120,699

153,786
2,239

物件
番号

住居

小計

鑑定機関

一般財団法人
平成 26 年
7,160 日本不動産研
5月1日
究所
一般財団法人
平成 26 年
7,820 日本不動産研
5月1日
究所
大和不動産鑑 平成 26 年
1,850
定株式会社
5月1日
大和不動産鑑 平成 26 年
定株式会社
5月1日
－

商業
浜松プラザ(注 7)－1

三菱ＵＦＪ信託
銀行株式会社

平成 37 年6 月 30 日

3,820

2.2

3,674

商業
b-town 神宮前Ⅱ
－2

みずほ信託
銀行株式会社

平成 27 年7 月 27 日

1,043

0.6

1,018

商業
三菱ＵＦＪ信託
りんくう羽倉崎プラザ－3
銀行株式会社

平成 37 年6 月 30 日

4,697

2.7

4,734

商業
b-town 南青山
－4

みずほ信託
銀行株式会社

平成 28 年4 月 30 日

1,530

0.9

1,511

森井総合鑑定株式会社
一般財団法人4,390 日本不動産研
究所
株式会社立地
1,140
評価研究所

商業
コジマ NEW 上福岡店
－5

みずほ信託
銀行株式会社

平成 28 年4 月 30 日

1,300

0.8

1,261

商業
b-toss 池袋－7

みずほ信託
銀行株式会社

平成 34 年
3月3日

1,980

1.2

商業
みずほ信託
ジョイスクエア湯河原－8
銀行株式会社

平成 28 年
10 月 22 日

1,810

ベルプラザ
商業
みずほ信託
ショッピングセンター－9
銀行株式会社(注 8)

平成 29 年
12 月 2 日

商業施設等

小計

本募集取得予定資産取得後のポートフォリオの合計

取得
（予定）
日

－

担保
設定の
有無
(注 6)
無

無
無
無
－

株式会社立地 平成 17 年
評価研究所
7 月 28 日

無平成 17 年7 月 28 日

無平成 17 年7 月 28 日

無平成 18 年5 月 17 日

無1,190

森井総合鑑定 平成 18 年
株式会社
5 月 17 日

無

1,966

1,580

株式会社立地 平成 18 年
評価研究所
10 月 23 日

無

1.1

1,712

1,520

1,355

0.8

1,385

17,536

10.2

17,264

14,176－－－

171,099

100.0

137,964

167,962

－

－

－

927

株式会社立地 平成 18 年
評価研究所
10 月 23 日
平成 19 年
12 月 3 日、
平成 21 年
株式会社立地1,190
8 月 31 日
評価研究所
及び
平成 24 年6 月 29 日

無無(注 1)「信託受託（予定）者」欄には、平成 26 年 2 月 28 日付で譲渡したエスティメゾン千駄ヶ谷を除く平成 25 年 9 月末
日現在の保有資産（以下「エスティメゾン千駄ヶ谷を除く第 16 期末保有資産」といいます。）及び第 17 期取得済資産に係る本書の日付現在の信託受託者又は本書の日付現在において本募集取得予定資産に係る信託の受託につき合意をしている信託受託予定者を記載しています。

(注 2) 「信託期間満了（予定）日」欄は、信託契約又は信託に係る受託者との確認書に基づき記載しています。
(注 3)「投資比率」欄には、上記表の「本募集取得予定資産取得後のポートフォリオの合計」欄の取得（予定）価格の合計に対するエスティメゾン千駄ヶ谷を除く第 16 期末保有資産、第 17 期取得済資産又は本募集取得予定資産の取得（予定）価格の占める比率を、小数第 2 位を四捨五入して記載しています。

(注 4)「貸借対照表計上額」欄には、エスティメゾン千駄ヶ谷を除く第 16 期末保有資産につき、平成 25 年 9 月末日現在の貸借対照表計上額を記載しています。

(注 5)「鑑定評価額」欄には、エスティメゾン千駄ヶ谷を除く第 16 期末保有資産については平成 25 年 9 月末日を価格時点とする不動産鑑定士による鑑定評価に基づく評価額又は不動産価格調査に基づく調査価額を、第 17 期取得済資産のうち、平成 25 年 10 月に取得した住居 4 物件については平成 25 年 8 月 1 日、平成 26 年 1 月に取得した住居 2 物件については平成 26 年 1 月 1 日、平成 26 年 3 月に取得した住居 1 物件については平成 26 年 2 月 1 日、本募集取得予定
資産については平成 26 年 3 月 1 日を価格時点とする不動産鑑定士による鑑定評価に基づく評価額をそれぞれ記載し
ています。

(注 6)

「担保設定の有無」欄には、エスティメゾン千駄ヶ谷を除く第 16 期末保有資産及び第 17 期取得済資産については、本書の日付現在の担保設定の有無を、本募集取得予定資産については本投資法人の取得後の担保設定の予定の有無を記載しています。

(注 7) 浜松プラザは、浜松プラザイーストエリアに所在する 5 棟の建物（イトーヨーカ堂棟、赤ちゃん本舗棟、ゼビオ棟、
ハマプラ・フレスポ棟及び管理棟）と浜松プラザウエストエリアに所在する 2 棟の建物（浜松ウエスト棟及び浜松プ
ラザスポーツ棟（ゼクシス））の合計 7 棟の建物から構成されている複合型商業施設です。本投資法人は、このうち、
ハマプラ・フレスポ棟及び浜松プラザスポーツ棟（ゼクシス）の建物以外の不動産に係る信託受益権を、平成 17 年 7月 28 日に取得し運用を開始しましたが、平成 24 年 3 月 30 日及び平成 25 年 9 月 30 日付でその一部を譲渡しており、浜松プラザイーストのイトーヨーカ堂棟及びその敷地を除く部分（以下「浜松プラザイーストのゼビオ棟その他部
分」といいます。）に係る不動産信託受益権の準共有持分 49％のみを保有しています。そのため、「取得（予定）価格」、「貸借対照表計上額」及び「鑑定評価額」欄には、当該譲渡部分は含んでいません。
(注 8)

ベルプラザショッピングセンターは、平成 19 年 12 月 3 日に取得価格 1,336 百万円で取得し運用開始したものですが、
平成 21 年 8 月 31 日に敷地内の水路跡地並びに近接する看板及びその敷地を取得価格合計 1 百万円で追加取得しています。また、敷地内に増築した建物を平成 24 年 6 月 29 日に取得価格 18 百万円で追加取得しています。

(注 9) 金額については、百万円未満を切り捨てて記載しています。

②

信託不動産の概要(イ) 信託不動産の名称、所在地、用途、敷地面積、延床面積、構造・階数及び建築時期

住居－1

エスティメゾン銀座

東 京 都 中 央 区 共同住宅、
銀座
店舗

636.36

構造・階数
(注 1)
(注 3)
ＳＲＣ、16Ｆ／
7,836.57
Ｂ1Ｆ

住居－3

エスティメゾン麻布永坂

東京都港区
六本木

677.452,317.87

住居－4

エスティメゾン恵比寿Ⅱ

561.582,452.69 ＲＣ、10Ｆ

住居－5

エスティメゾン恵比寿

住居－6

エスティメゾン神田

住居－8

エスティメゾン北新宿

住居－10

エスティメゾン浅草駒形

住居－11

エスティメゾン町田

住居－12

エスティメゾン川崎

住居－13

エスティメゾン今池

住居－14

エスティメゾン新川崎

住居－15

エスティメゾン横浜

住居－16

エスティメゾン亀戸

住居－17

エスティメゾン目黒

東京都目黒区
共同住宅
三田

住居－18

エスティメゾン
八千代緑が丘千 葉 県 八 千 代 共同住宅、
市緑が丘
事務所、店舗

住居－19

エスティメゾン巣鴨

住居－20

エスティメゾン京橋

住居－21

エスティメゾン目黒本町

住居－22

エスティメゾン白楽

住居－23

エスティメゾン南堀江

物件番号

住居－24
住居－25

物件名称

エスティメゾン五反田(注 4)
エスティメゾン
大井仙台坂

住居－26

エスティメゾン
品川シーサイド

住居－27

エスティメゾン南麻布

住居－28

エスティメゾン城東

住居－29

エスティメゾン塚本

住居－30

エスティメゾン川崎Ⅱ

住居－31

エスティメゾン麻布十番

所在地
(注 1)

用途
(注 2)

共同住宅、
店舗

東京都渋谷区
共同住宅
東
東京都渋谷区
共同住宅
広尾
東京都千代田共同住宅
区神田多町
東京都新宿区
共同住宅
北新宿
東京都台東区
共同住宅
駒形
東京都町田市
共同住宅
原町田
神奈川県川崎市 川 崎 区 小 川 共同住宅
町
愛知県名古屋
居宅
市千種区今池神奈川県川崎共同住宅
市幸区古市場神奈川県横浜共同住宅、
市神奈川区鶴店舗屋町
東 京 都 江 東 区 共同住宅、
亀戸
店舗

東 京 都 豊 島 区 共同住宅、
巣鴨
店舗
大阪府大阪市
共同住宅、
都島区
店舗
東野田町
東京都目黒区
共同住宅
目黒本町
神奈川県横浜
市神奈川区
共同住宅
六角橋
大 阪 府 大 阪 市 共同住宅、
西区南堀江
店舗
東京都品川区
西五反田
東京都品川区
東大井
東京都品川区
東品川

共同住宅、
事務所
共同住宅、
店舗
共同住宅

東京都港区
共同住宅
南麻布
大阪府大阪市共同住宅
城東区野江
大阪府大阪市
共同住宅
淀川区塚本
神奈川県
川 崎 市 川 崎 区 共同住宅
小川町
東京都港区
共同住宅、
麻布十番
店舗

敷地面積
（㎡）
(注 1)

延床面積
（㎡）
(注 1)

建築時期
(注 1)
平成 17 年 2 月 7 日

ＳＲＣ・ＲＣ、
平成 16 年 1 月 16 日
15Ｆ／Ｂ1Ｆ
平成 15 年 6 月 13 日

169.00871.90 ＳＲＣ、10Ｆ

平成 16 年 10 月 20 日

307.692,028.19 ＳＲＣ、12Ｆ

平成 16 年 2 月 20 日

504.412,204.07 ＲＣ、10Ｆ

平成 16 年 8 月 6 日

663.54

3,406.10 ＳＲＣ、13Ｆ

平成 16 年 7 月 28 日

587.484,033.59 ＳＲＣ、15Ｆ

平成 16 年 2 月 23 日

683.694,656.10 ＲＣ、13Ｆ

平成 16 年 7 月 15 日

360.54

1,375.76

1,992.09

ＳＲＣ・ＲＣ、
平成 3 年 10 月 15 日
10Ｆ

3,737.47 ＲＣ、5Ｆ

平成 11 年 3 月 5 日

611.41

3,076.45

ＲＣ、11Ｆ／
Ｂ1Ｆ

平成 19 年 1 月 23 日

438.432,899.67 ＳＲＣ、11Ｆ

平成 17 年 11 月 30 日

578.01

1,283.92 ＲＣ、5Ｆ

平成 17 年 11 月 28 日

1,289.14

5,420.53

ＳＲＣ、13Ｆ／
Ｂ1Ｆ

平成 10 年 1 月 10 日

965.702,785.83

ＲＣ、8Ｆ／
Ｂ1Ｆ

平成 19 年 2 月 22 日

799.685,995.82 ＲＣ、15Ｆ

平成 18 年 3 月 2 日

865.22

1,975.84

ＲＣ、3Ｆ／
Ｂ1Ｆ

平成 18 年 2 月 22 日

457.54

1,593.68 ＲＣ、7Ｆ

平成 18 年 2 月 2 日

475.06

1,994.14 ＲＣ、11Ｆ

平成 19 年 2 月 19 日

593.325,590.34

558.393,440.73 ＳＲＣ、15Ｆ

平成 18 年 8 月 10 日

1,049.00

Ⅰ、Ⅱ
ＲＣ、7Ｆ
3,127.48
Ⅲ
ＲＣ、9Ｆ

平成 18 年 6 月 23 日

487.27

1,479.61 ＲＣ、7Ｆ

平成 18 年 8 月 23 日

740.492,232.26 ＲＣ、9Ｆ

平成 18 年 8 月 31 日

808.542,565.66 ＲＣ、11Ｆ

平成 18 年 8 月 10 日

601.383,193.14 ＲＣ、14Ｆ

平成 19 年 2 月 27 日

380.26

2,097.45

ＳＲＣ、14Ｆ／
Ｂ1Ｆ

ＲＣ、12Ｆ／
Ｂ1Ｆ

平成 18 年 3 月 2 日

平成 19 年 2 月 22 日

用途
(注 2)

敷地面積
（㎡）
(注 1)

延床面積
（㎡）
(注 1)

構造・階数
(注 1)
(注 3)

物件番号

物件名称

所在地
(注 1)

住居－33

エスティメゾン板橋本町

東京都板橋区
大和町

共同住宅、
診療所

220.85

1,446.78 ＲＣ、12Ｆ

平成 19 年 2 月 27 日

住居－34

エスティメゾン大泉学園

東京都練馬区
東大泉

共同住宅

618.001,542.16 ＲＣ、6Ｆ

平成 19 年 2 月 22 日

住居－35

エスティメゾン天神東Ⅰ

福岡県福岡市
博多区須崎町共同住宅

239.18

1,158.70 ＳＲＣ、15Ｆ

平成 19 年 1 月 31 日

住居－36

エスティメゾン天神東Ⅱ

514.892,108.69 ＳＲＣ、13Ｆ

平成 19 年 5 月 23 日

住居－37

エスティメゾン
四条西洞院

400.593,374.74

ＲＣ、12Ｆ／
Ｂ1Ｆ

平成 20 年 4 月 8 日

住居－39

エスティメゾン東品川

住居－40

エスティメゾン
八王子みなみ野

住居－41

エスティメゾン西中島

住居－42

エスティメゾン
板橋区役所前東京都八王子共同住宅
市西片倉
大阪府大阪市東 淀 川 区 東 中 共同住宅
島
東京都板橋区
共同住宅
板橋

住居－43

エスティメゾン武蔵小山
(注 4)

住居－44

福岡県福岡市共同住宅
博多区須崎町京都府京都市
下京区西洞院
共同住宅
通四条下る妙伝寺町
東京都品川区
共同住宅
東品川

建築時期
(注 1)

1,028.92

3,338.12 ＲＣ、8Ｆ

平成 20 年 5 月 23 日

1,134.50

2,243.06 ＲＣ、5Ｆ

平成 19 年 3 月 6 日

969.02

3,947.24 ＲＣ、14Ｆ

平成 19 年 4 月 18 日

731.71

4,322.19 ＲＣ、14Ｆ

平成 19 年 4 月 22 日

東京都品川区
共同住宅
荏原512.62

1,616.87 ＲＣ、7Ｆ

平成 19 年 11 月 5 日

エスティメゾン千駄木(注 4)

東京都文京区
共同住宅
千駄木

250.44

1,239.10

ＲＣ・Ｓ、
15Ｆ

平成 20 年 1 月 9 日

住居－45

エスティメゾン四谷坂町(注 4)

東京都新宿区
共同住宅
坂町

905.083,675.01 ＲＣ、7Ｆ

平成 20 年 3 月 29 日

住居－46

エスティメゾン博多東

4,590.91

9,465.09 ＲＣ、9Ｆ

平成 19 年 11 月 21 日

住居－47

エスティメゾン上呉服

593.552,523.71 ＲＣ、14Ｆ

平成 20 年 3 月 14 日

住居－48

エスティメゾン三軒茶屋

153.83954.94 ＲＣ、13Ｆ

平成 20 年 1 月 22 日

住居－50

プライムメゾン
武蔵野の杜

東京都小平市共同住宅
上水本町

5,116.62

4,412.42 ＲＣ、3Ｆ

平成 19 年 12 月 19 日

住居－51

プライムメゾン東桜

愛知県名古屋共同住宅
市東区東桜

846.053,517.62 ＳＲＣ、14Ｆ

平成 20 年 2 月 15 日

住居－52

プライムメゾン
萱場公園

愛知県名古屋共同住宅
市千種区萱場

1,129.02

2,301.42 ＲＣ、10Ｆ

平成 18 年 11 月 7 日

住居－53

エスティメゾン
三軒茶屋Ⅱ

東 京 都 世 田 谷 共同住宅、
区下馬
店舗

473.85

1,006.89 ＲＣ、5Ｆ

平成 20 年 1 月 28 日

住居－54

エスティメゾン板橋Ｃ6773.485,249.34 ＲＣ、14Ｆ

平成 20 年 3 月 12 日

住居－55

マスト博多(注 5)2,457.01

11,621.67 ＳＲＣ、14Ｆ

平成 17 年 1 月 15 日

住居－56

エスティメゾン錦糸町

338.57

1,718.10 ＲＣ、10Ｆ

平成 18 年 9 月 6 日

住居－57

エスティメゾン
武蔵小金井

520.252,676.36

住居－58

プライムメゾン御器所

住居－59

プライムメゾン夕陽ヶ丘

住居－60

プライムメゾン北田辺

住居－61

プライムメゾン百道浜

住居－62

エスティメゾン秋葉原

東京都台東区共同住宅
上野458.322,821.47

住居－63

エスティメゾン笹塚

東京都渋谷区
共同住宅
笹塚

909.33

4,263.10 ＲＣ、10Ｆ

福岡県福岡市共同住宅
博多区吉塚
福岡県福岡市
博 多 区 上 呉 服 共同住宅町
東京都世田谷共同住宅
区三軒茶屋

東 京 都 板 橋 区 共同住宅、
大山東町
事務所
福岡県福岡市
博 多 区 博 多 駅 共同住宅
前
東京都墨田区
共同住宅
錦糸
東 京 都 小 金 井 共同住宅、
市本町
店舗
愛知県名古屋市 昭 和 区 阿 由 共同住宅
知通
大阪府大阪市共同住宅
天王寺区上汐大阪府大阪市東 住 吉 区 北 田 共同住宅
辺
福岡県福岡市
共同住宅
早良区百道浜ＳＲＣ・ＲＣ、
13Ｆ／Ｂ1Ｆ

平成 17 年 2 月 2 日

1,429.67

4,691.72 ＳＲＣ、14Ｆ

平成 20 年 10 月 28 日

547.152,336.49 ＲＣ、14Ｆ

平成 19 年 2 月 16 日

640.92

2,112.46 ＲＣ、10Ｆ

平成 18 年 6 月 13 日

4,069.42

8,945.61 ＲＣ、13Ｆ

平成 8 年 2 月 29 日

ＲＣ、12Ｆ／
Ｂ1Ｆ

平成 18 年 2 月 24 日
平成 16 年 9 月 7 日

住居－64

プライムメゾン
銀座イースト

東 京 都 中 央 区 共同住宅、
築地
店舗

969.10

構造・階数
(注 1)
(注 3)
ＲＣ、14Ｆ／8,724.48
Ｂ1Ｆ

住居－65

プライムメゾン高見

愛知県名古屋共同住宅
市千種区高見1,129.17

2,354.34 ＲＣ、12Ｆ

住居－66

プライムメゾン矢田南

愛知県名古屋共同住宅
市東区矢田南

1,148.53

2,430.23

住居－67

プライムメゾン照葉

福岡県福岡市共同住宅
東区香椎照葉

4,130.59

7,953.60 ＲＣ、10Ｆ

平成 17 年 8 月 31 日

住居－68

エスティメゾン東白壁

愛知県名古屋共同住宅
市東区芳野

1,959.76

4,232.39 ＳＲＣ、15Ｆ

平成 18 年 2 月 27 日

住居－69

エスティメゾン千石

東京都文京区
共同住宅
千石

1,002.14

2,068.21 ＲＣ、5Ｆ

平成 21 年 8 月 6 日

住居－70

エスティメゾン代沢

東京都世田谷共同住宅
区代沢

1,901.36

2,948.98 ＲＣ、3Ｆ

平成 22 年 2 月 18 日

住居－71

エスティメゾン戸越

東京都品川区
共同住宅
戸越679.82

2,545.90 ＲＣ、7Ｆ

平成 21 年 6 月 25 日

住居－72

エスティメゾン瓦町

大 阪 府 大 阪 市 共同住宅、
中央区瓦町
事務所

655.894,580.48 ＲＣ、14Ｆ

平成 18 年 10 月 17 日

住居－73

エスティメゾン西天満

大阪府大阪市共同住宅
北区西天満

519.65

4,514.05 ＲＣ、23Ｆ

平成 19 年 11 月 30 日

住居－74

エスティメゾン白金台

東京都品川区
共同住宅
上大崎

1,279.67

ＲＣ、7Ｆ／
Ｂ1Ｆ

平成 15 年 9 月 16 日

住居－75

エスティメゾン東新宿

東京都新宿区
共同住宅
新宿704.82

2,227.87 ＲＣ、6Ｆ

平成 21 年 4 月 17 日

住居－76

エスティメゾン元麻布

東京都港区
元麻布

共同住宅

755.991,699.44 ＲＣ、5Ｆ

平成 21 年 11 月 9 日

住居－77

エスティメゾン都立大学

東京都目黒区
共同住宅
平町

766.84

1,399.75 ＲＣ、3Ｆ

平成 21 年 2 月 23 日

住居－78

エスティメゾン
武蔵小山Ⅱ

東京都品川区
共同住宅
小山609.81

1,436.58 ＲＣ、5Ｆ

平成 21 年 5 月 25 日

住居－79

エスティメゾン中野

東 京 都 中 野 区 共同住宅
中央
店舗687.472,608.04 ＲＣ、10Ｆ

平成 21 年 6 月 24 日

住居－80

エスティメゾン新中野

東京都中野区
共同住宅
本町

747.64

1,508.07 ＲＣ、4Ｆ

平成 21 年 10 月 22 日

住居－81

エスティメゾン
中野富士見町

東京都中野区
共同住宅
弥生町

907.66

1,531.56 ＲＣ、3Ｆ

平成 21 年 2 月 16 日

住居－82

エスティメゾン哲学堂

東京都中野区
共同住宅
松が丘

686.93

1,858.00 ＲＣ、8Ｆ

平成 21 年 10 月 21 日

住居－83

エスティメゾン高円寺

東京都杉並区
共同住宅
高円寺南

1,100.15

1,977.24 ＲＣ、3Ｆ

平成 21 年 3 月 10 日

住居－84

エスティメゾン押上

東京都墨田区
共同住宅
業平

1,134.70

4,344.84 ＲＣ、7Ｆ

平成 22 年 4 月 23 日

住居－85

エスティメゾン赤羽

東京都北区
赤羽

共同住宅

1,157.02

5,675.18 ＳＲＣ、13Ｆ

平成 21 年 11 月 25 日

住居－86

エスティメゾン王子

東京都北区
王子

共同住宅

518.872,939.76 ＲＣ、16Ｆ

平成 22 年 7 月 6 日

住居－87

プライムメゾン早稲田

東京都新宿区
共同住宅
早稲田鶴巻町358.54

1,914.93

住居－88

プライムメゾン八丁堀

東京都中央区
共同住宅
八丁堀

302.07

1,901.58 ＲＣ、9Ｆ

平成 24 年 11 月 16 日

住居－89

プライムメゾン神保町

東京都千代田共同住宅
区神田神保町389.482,341.30 ＲＣ、14Ｆ

平成 25 年 3 月 1 日

住居－90

プライムメゾン御殿山
イースト

ＲＣ、4Ｆ／
Ｂ1Ｆ

平成 23 年 1 月 18 日

住居－91

マストライフ秋葉原

151.48939.79 ＲＣ、12Ｆ

平成 18 年 10 月 3 日

住居－92

エスティメゾン葵

906.67

5,107.47 ＲＣ、14Ｆ

平成 19 年 10 月 3 日

住居－93

エスティメゾン薬院

1,342.00①3,968.13 ①ＲＣ、15Ｆ②1,622.00 ②ＲＣ、11Ｆ

平成 18 年 2 月 2 日

物件番号

物件名称

所在地
(注 1)

用途
(注 2)

東京都品川区
共同住宅
北品川
東京都千代田区 神 田 佐 久 間 共同住宅
河岸
愛 知 県 名 古 屋 共同住宅、
市東区葵
店舗
①共同住宅
福岡県福岡市②共同住宅、
中央区平尾
店舗

敷地面積
（㎡）
(注 1)

2,167.60

延床面積
（㎡）
(注 1)

2,797.66

3,727.89

建築時期
(注 1)
平成 18 年 2 月 28 日
平成 20 年 8 月 27 日

ＲＣ・ＳＲＣ、
平成 19 年 7 月 18 日
12Ｆ

ＲＣ、13Ｆ／
Ｂ1Ｆ

平成 24 年 11 月 8 日

所在地
(注 1)

物件番号

物件名称

住居－94

エスティメゾン錦糸町Ⅱ

住居－95

エスティメゾン大島

住居－96

プライムメゾン富士見台

住居－97

エスティメゾン鶴舞
住居

用途
(注 2)

東 京 都 墨 田 区 共同住宅、
江東橋
店舗
東 京 都 江 東 区 共同住宅、
大島
店舗
愛知県名古屋市 千 種 区 富 士 共同住宅
見台
愛 知 県 名 古 屋 共同住宅、
市中区千代田 店舗

小計

－

商業－1

浜松プラザ(注 6)

商業－2

b-town 神宮前Ⅱ

商業－3

りんくう羽倉崎プラザ
(注 7)

商業－4

b-town 南青山

静岡県浜松市
東区上西町、
店舗、事務所
原島町、宮竹町
東京都渋谷区
店舗
神宮前
大阪府泉南郡田 尻 町 、 泉 佐 宅地
野市羽倉崎
東京都港区
店舗、
南青山
共同住宅

商業－5

コジマ NEW 上福岡店

埼玉県ふじみ
店舗
野市上福岡

商業－7

b-toss 池袋

商業－8

ジョイスクエア湯河原

商業－9

ベルプラザショッピング
センター(注 8)

商業施設等

東京都豊島区
西池袋
神奈川県
足柄下郡
湯河原町中央本募集取得予定資産取得後のポートフォリオの合計

延床面積
（㎡）
(注 1)

構造・階数
(注 1)
(注 3)

建築時期
(注 1)

1,679.75

11,160.19 ＲＣ、15Ｆ

平成 20 年 1 月 17 日

3,003.87

11,940.22 ＲＣ、15Ｆ

平成 19 年 9 月 13 日

4,882.14

6,173.03 ＲＣ、4Ｆ

平成 19 年 4 月 24 日

3,470.05

21,577.20

ＳＲＣ・Ｓ、
14Ｆ／Ｂ2Ｆ

平成 11 年 11 月 27 日

95,223.65

333,034.31－－

73,937.28

11,229.79

Ｓ、1Ｆ；Ｓ、
2Ｆ；Ｓ、2Ｆ

平成 12 年 11 月 7 日
及び
平成 12 年 11 月 9 日

283.83499.67

ＲＣ、2Ｆ／
Ｂ1Ｆ

平成 17 年 5 月 20 日

53,231.66
385.32
4,877.90

店舗

223.38

店舗

5,425.13－
797.63－
ＲＣ、3Ｆ／
Ｂ1Ｆ

3,413.40 Ｓ、2Ｆ
1,474.21

ＲＣ、9Ｆ／
Ｂ1Ｆ－
平成 18 年 2 月 28 日
平成 8 年 10 月 14 日
平成 17 年 11 月 12 日

6,326.53 Ｓ、2Ｆ

平成 18 年 9 月 22 日

23,304.57

6,283.76 Ｓ、1Ｆ

平成 4 年 11 月 30
日、
平成 18 年 7 月 12 日
及び
平成 24 年 6 月 26 日－

161,669.07

30,024.99－－－

256,892.72

363,059.30－－

長野県上田市
店舗
中丸子

小計

敷地面積
（㎡）
(注 1)

(注 1)「所在地」、「敷地面積」、「延床面積」、「構造・階数」及び「建築時期」については、いずれも登記簿上の表示に基づき記載しています。なお、エスティメゾン薬院は、登記簿上 2 棟の建物からなっており、「延床面積」
及び「構造・階数」について、①は家屋番号 224 番 4 の 1、②は家屋番号 224 番 4 の 2 の建物を記載しています。

(注 2)「用途」については、登記簿上表示されている種類又は地目のうち、本投資法人の取得に係る部分における主要なものを記載しています。

(注 3)「ＲＣ」は鉄筋コンクリート造、「ＳＲＣ」は鉄骨鉄筋コンクリート造、「Ｓ」は鉄骨造、「Ｆ」は階数、「Ｂ」は地下をそれぞれ意味します。

(注 4)

エスティメゾン五反田、エスティメゾン武蔵小山、エスティメゾン千駄木及びエスティメゾン四谷坂町に係る敷地権（所有権の共有持分）の割合は、それぞれ 426,933 分の 387,036、127,609 分の 117,678、103,842 分の 89,730 及
び 329,739 分の 245,317 ですが、「敷地面積」は、信託不動産に係る土地全体の面積を記載しています。また、「延床面積」は、建物全体の面積を記載していますが、本投資法人の取得に係る専有部分の延床面積はそれぞれ
3,637.18 ㎡、1,148.58 ㎡、867.27 ㎡及び 2,253.07 ㎡です。

(注 5) マスト博多は、独立行政法人都市再生機構を土地所有者とし、借地期間を平成 14 年 12 月 1 日から 50 年間とする
一般定期借地権が設定されている借地上の物件であり、「敷地面積」は、当該借地契約に表示されている借地面積を記載しています。
(注 6)

浜松プラザは、前記「① 信託不動産の価格及び投資比率」の(注 7)に記載のとおり、本投資法人は、浜松プラザイーストのゼビオ棟その他部分に係る不動産信託受益権の準共有持分 49％のみ保有していますが、「敷地面積」及
び「延床面積」については、浜松プラザイーストのゼビオ棟その他部分全体の面積を記載しています。なお、浜松
プラザイーストのゼビオ棟その他部分の敷地に存するハマプラ・フレスポ棟については、建物の敷地を賃貸しており、建物は敷地の賃借人所有となっているため、上記表中において「延床面積」には含めておらず、「構造・階数」及び「建築時期」は記載していません。

(注 7)

りんくう羽倉崎プラザは貸地であり、建物はテナント所有となっているため、「延床面積」、「構造・階数」及び「建築時期」については記載していません。

(注 8)

ベルプラザショッピングセンターは、複合型商業施設であり、合計 4 棟の建物（センター棟、ショップ棟、レス
トラン棟、クリスタル広場別棟）により構成されています。4 棟の建物の構造・階数は全て同じです。

(ロ) 地震リスクに関する評価報告書における PML 値
本投資法人は、エスティメゾン千駄ヶ谷を除く第 16 期末保有資産、第 17 期取得済資産及び本募集取得予定資産について、損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社からポートフォリオ地震 PML 評価報告書を取得しています。ポートフォリオ地震
PML 評価報告書の記載は報告者の意見を示したものにとどまり、本投資法人がその内容の正確性を保証するものではありません。
ポートフォリオ地震 PML 評価報告書記載の予想最大損失率（PML）は、以下のとおりです。なお、「予想最大損失率（PML）」とは、地震による予想最大損失率（Probable
Maximum Loss）を意味し、個別物件に関するものと、ポートフォリオ全体に関するものとがあります。PML についての統一された厳密な定義はありませんが、本書においては、想定した予定使用期間（50 年＝一般的建物の耐用年数）中に想定される最大規模の地震（再現期間 475 年、50 年間に起こる可能性が 10％の大地震）によりどの程度の被害を被るかを、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率（％）で示したものをいいます。
予想最大損失率
物件番号
物件名称（PML）（％）
(注 1)

住居－1
住居－3
住居－4
住居－5
住居－6
住居－8
住居－10
住居－11
住居－12
住居－13
住居－14
住居－15
住居－16
住居－17
住居－18
住居－19
住居－20
住居－21
住居－22
住居－23
住居－24
住居－25
住居－26
住居－27
住居－28
住居－29
住居－30
住居－31
住居－33
住居－34
住居－35
住居－36

エスティメゾン銀座
エスティメゾン麻布永坂
エスティメゾン恵比寿Ⅱ
エスティメゾン恵比寿
エスティメゾン神田
エスティメゾン北新宿
エスティメゾン浅草駒形
エスティメゾン町田
エスティメゾン川崎
エスティメゾン今池
エスティメゾン新川崎
エスティメゾン横浜
エスティメゾン亀戸
エスティメゾン目黒
エスティメゾン八千代緑が丘
エスティメゾン巣鴨
エスティメゾン京橋
エスティメゾン目黒本町
エスティメゾン白楽
エスティメゾン南堀江
エスティメゾン五反田 (注 2)
エスティメゾン大井仙台坂
Ⅰ
エスティメゾンⅡ
品川シーサイドⅢ
エスティメゾン南麻布
エスティメゾン城東
エスティメゾン塚本
エスティメゾン川崎Ⅱ
エスティメゾン麻布十番
エスティメゾン板橋本町
エスティメゾン大泉学園
エスティメゾン天神東Ⅰ
エスティメゾン天神東Ⅱ

5.0
3.6
8.8
4.1
6.6
5.1
6.1
3.2
8.3
12.7
5.0
8.2
4.8
8.4
6.1
4.7
12.5
4.9
12.0
5.3
4.7
5.9
8.8
9.7
10.3
10.3
13.5
11.9
6.4
5.8
7.2
6.6
0.7
0.7

物件番号

物件名称

予想最大損失率（PML）（％）
(注 1)

住居－37
住居－39
住居－40
住居－41
住居－42
住居－43
住居－44
住居－45
住居－46
住居－47
住居－48
住居－50
住居－51
住居－52
住居－53
住居－54
住居－55
住居－56
住居－57
住居－58
住居－59
住居－60
住居－61
住居－62
住居－63
住居－64
住居－65
住居－66
住居－67
住居－68
住居－69
住居－70
住居－71
住居－72
住居－73
住居－74
住居－75
住居－76
住居－77
住居－78
住居－79
住居－80
住居－81
住居－82
住居－83
住居－84
住居－85
住居－86
住居－87

エスティメゾン四条西洞院
エスティメゾン東品川
エスティメゾン八王子みなみ野
エスティメゾン西中島
エスティメゾン板橋区役所前
エスティメゾン武蔵小山 (注 2)
エスティメゾン千駄木 (注 2)
エスティメゾン四谷坂町 (注 2)
エスティメゾン博多東エスティメゾン上呉服
エスティメゾン三軒茶屋
プライムメゾン武蔵野の杜
プライムメゾン東桜
プライムメゾン萱場公園
エスティメゾン三軒茶屋Ⅱ
エスティメゾン板橋Ｃ6
マスト博多
エスティメゾン錦糸町
エスティメゾン武蔵小金井
プライムメゾン御器所
プライムメゾン夕陽ヶ丘
プライムメゾン北田辺
プライムメゾン百道浜
エスティメゾン秋葉原
エスティメゾン笹塚
プライムメゾン銀座イースト
プライムメゾン高見
プライムメゾン矢田南
プライムメゾン照葉
エスティメゾン東白壁
エスティメゾン千石
エスティメゾン代沢
エスティメゾン戸越
エスティメゾン瓦町
エスティメゾン西天満
エスティメゾン白金台
エスティメゾン東新宿
エスティメゾン元麻布
エスティメゾン都立大学
エスティメゾン武蔵小山Ⅱ
エスティメゾン中野
エスティメゾン新中野
エスティメゾン中野富士見町
エスティメゾン哲学堂
エスティメゾン高円寺
エスティメゾン押上
エスティメゾン赤羽
エスティメゾン王子
プライムメゾン早稲田

4.1
11.9
14.2
13.6
2.9
8.3
4.4
5.6
1.5
4.6
13.6
9.3
11.4
12.1
9.7
5.3
3.8
4.5
8.1
11.6
9.4
13.0
4.3
11.1
8.5
6.2
13.9
13.0
4.4
10.9
8.5
4.1
13.2
10.7
2.7
7.3
8.0
13.4
11.8
7.2
3.6
10.1
11.4
5.5
11.0
5.8
4.5
4.7
1.6

物件番号

物件名称

予想最大損失率（PML）（％）
(注 1)

住居－88
住居－89
住居－90
住居－91
住居－92
住居－93
住居－94
住居－95
住居－96
住居－97

プライムメゾン八丁堀
プライムメゾン神保町
プライムメゾン御殿山イースト
マストライフ秋葉原
エスティメゾン葵
エスティメゾン薬院
エスティメゾン錦糸町Ⅱ
エスティメゾン大島
プライムメゾン富士見台
エスティメゾン鶴舞
赤ちゃん本舗棟・
浜松プラザ
ゼビオ棟
商業－1
(注 2)
管理棟
商業－2 b-town 神宮前Ⅱ
商業－3 りんくう羽倉崎プラザ (注 3)
商業－4 b-town 南青山
商業－5 コジマ NEW 上福岡店
商業－7 b-toss 池袋
商業－8 ジョイスクエア湯河原
センター棟
ショップ棟
ベルプラザ
商業－9 ショッピング レストラン棟
センター
クリスタル広場
別棟
本募集取得予定資産取得後のポートフォリオ全体

(注 1)

8.0
5.6
10.5
12.7
11.0
12.5
5.1
5.0
13.5
11.2
6.4
7.3
6.2
－
7.2
5.1
4.4
14.6
4.6
3.4
4.7

「予想最大損失率（PML）」については、平成 26 年 2 月の調査時点の数値であり、小数第 2 位を四捨五入して記載しています。また、本募集取得予定資産取得後のポートフォリオ全体には貸地であるりんくう羽倉崎プラ
ザは含みません（後記(注 3)をご参照下さい。）。

(注 2)

エスティメゾン五反田、エスティメゾン武蔵小山、エスティメゾン千駄木及びエスティメゾン四谷坂町に関する予想最大損失率（PML）は、建物全体について記載しており、本投資法人が取得した信託受益権に係る建物の区分所有権のみに関するものではありません。
また、浜松プラザに関する予想最大損失率（PML）は、建物全体について記載しており、本投資法人が保有している信託受益権の準共有持分のみに関するものではありません。

(注 3)

りんくう羽倉崎プラザは貸地であり、建物はテナント所有となっているため、予想最大損失率（PML）は存在
しません。

③

賃貸借状況の概要
本募集取得予定資産取得後の信託不動産に係る賃貸借状況の概要、稼働率の推移及び主要なテナントの概要は、以下のとおりです。

(イ) 賃貸借状況の概要
物件
番号

物件名称

稼働率（％）
住居
総賃貸
(注 6)
テナ
賃貸 住居
可能
総賃貸面積
ント マスターリース 可能 賃貸 （予定）平成（㎡）数（予定）会社 （予定） 戸数
面積
第 8 第 9 第 10 第 11 第 12 第 13 第 14 第 15 第 16 26 年
(注 5)
(注 1)
戸数 (注 3) （㎡）
期末 期末 期末 期末 期末 期末 期末 期末 期末 1 月
(注 2)
(注 4)
末日

住居 エスティメゾン
-1 銀座

1

積和不動産
(注 7)

134

128

5,515.43

5,256.72 89.1 95.1 97.7 96.8 96.2 99.2 94.5 98.2 96.3 95.3

住居 エスティメゾン-3 麻布永坂

1

積和不動産
(注 7)

46

44

2,019.10

1,944.49 65.3 88.6 94.7 91.3 94.5 96.0 94.2 94.1 96.5 96.3

住居 エスティメゾン-4 恵比寿Ⅱ

1

積和不動産
(注 7)

42

40

2,062.10

1,947.00 78.2 83.6 92.3 100.0 100.0 92.6 87.6 88.1 91.7 94.4

住居 エスティメゾン-5 恵比寿

1

積和不動産
(注 7)

27

26

781.02755.74 93.5 96.8 96.1 100.0 96.8 96.1 96.8 92.1 100.0 96.8

住居 エスティメゾン
-6 神田

1

積和不動産
(注 7)

68

66

1,706.54

1,662.48 92.4 91.1 94.4 98.7 94.8 98.7 100.0 100.0 100.0 97.4

住居 エスティメゾン-8 北新宿

1

積和不動産
(注 7)

41

40

1,881.19

1,856.29 92.0 95.2 100.0 100.0 100.0 92.7 95.0 97.1 90.0 98.7

住居 エスティメゾン-10 浅草駒形

1

積和不動産
(注 7)

86

82

2,978.28

2,821.68 90.7 95.5 96.2 95.3 100.0 93.6 92.8 94.3 96.9 94.7

住居 エスティメゾン-11 町田

1

積和不動産
(注 7)

95

86

3,090.89

2,813.28 95.1 95.5 99.2 99.1 97.5 94.4 100.0 93.4 94.9 91.0

住居 エスティメゾン-12 川崎

1

146

140

3,741.01

3,586.71 87.2 94.5 99.3 96.8 97.4 97.3 90.1 98.7 95.4 95.9

49

47

1,296.22

1,253.93 88.8 90.2 86.8 98.5 100.0 91.9 87.2 93.0 100.0 96.754543,737.47

3,737.47 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0

住居 エスティメゾン-13 今池積和不動産(注 7)
株式会社東急コ
1 ミュニティー(注 7)

住居 エスティメゾン-14 新川崎1

住居 エスティメゾン-15 横浜

1

積和不動産
(注 7)

113

113

2,823.73

2,823.73 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0

住居 エスティメゾン-16 亀戸

1

積和不動産
(注 7)

87

81

2,279.21

2,136.46 97.9 95.9 97.8 97.0 97.9 98.0 96.9 100.0 99.0 93.7

住居 エスティメゾン-17 目黒

1

積和不動産
(注 7)

37

33

1,070.13

962.71 88.0 97.5 95.5 94.4 97.5 100.0 97.5 97.5 90.5 90.0

住居 エスティメゾン-18 八千代緑が丘

1

株式会社長谷工
ライブネット53

46

4,815.26

4,279.42 77.5 77.5 88.8 88.3 96.9 100.0 95.3 95.3 95.1 88.9

住居 エスティメゾン-19 巣鴨1

三井不動産住宅
リース株式会社

38

36

2,619.17

2,476.04 100.0 94.8 95.0 92.3 95.1 97.3 84.4 95.0 100.0 94.5

住居 エスティメゾン-20 京橋1

株式会社長谷工
ライブネット166

159

4,613.04

4,415.81 98.9 98.7 96.0 100.0 98.1 98.9 100.0 98.9 96.7 95.7

住居 エスティメゾン-21 目黒本町

1

積和不動産
(注 7)

30

27

1,656.02

1,503.05 77.6 84.2 89.9 86.4 96.9 100.0 93.8 93.8 96.9 90.8

住居 エスティメゾン-22 白楽

1

積和不動産
(注 7)

57

56

1,285.83

1,263.93 96.3 94.8 98.2 98.2 100.0 98.0 100.0 98.2 96.5 98.3

住居 エスティメゾン-23 南堀江1

積和不動産関西
(注 7)

60

58

1,804.48

1,747.25 96.8 100.0 98.4 98.2 97.0 100.0 96.8 96.8 98.4 96.8

－

物件
番号

物件名称

稼働率（％）
住居
総賃貸
(注 6)
テナ
賃貸 住居
可能
総賃貸面積
ント マスターリース 可能 賃貸 （予定）平成（㎡）数（予定）会社 （予定） 戸数
面積
第 8 第 9 第 10 第 11 第 12 第 13 第 14 第 15 第 16 26 年
(注 5)
(注 1)
戸数 (注 3) （㎡）
期末 期末 期末 期末 期末 期末 期末 期末 期末 1 月
(注 2)
(注 4)
末日

住居 エスティメゾン-24 五反田

1

積和不動産
(注 7)

83

81

3,871.15

3,786.08 78.0 93.0 97.8 96.0 95.5 93.2 98.7 98.5 98.4 97.8

住居 エスティメゾン-25 大井仙台坂

1

積和不動産
(注 7)

83

78

2,979.85

2,801.50 91.7 97.0 97.9 98.7 98.4 97.6 94.3 95.5 95.8 94.0

住居 エスティメゾン-26 品川シーサイド

1

積和不動産
(注 7)

110

103

2,602.30

2,440.59 97.5 96.1 94.8 97.2 96.5 99.0 97.1 96.7 93.6 93.8

住居 エスティメゾン-27 南麻布

1

積和不動産
(注 7)

52

47

1,082.12

978.07 86.5 96.2 96.2 100.0 100.0 96.2 94.2 100.0 94.2 90.4

住居 エスティメゾン-28 城東1

積和不動産関西
(注 7)

64

61

2,065.92

1,964.34 87.2 98.3 95.1 98.5 95.1 96.8 98.5 100.0 97.0 95.1

住居 エスティメゾン-29 塚本1

積和不動産関西
(注 7)

96

89

2,321.04

2,151.81 93.7 96.9 97.9 100.0 100.0 100.0 99.0 100.0 100.0 92.7

住居 エスティメゾン-30 川崎Ⅱ

1

積和不動産
(注 7)

99

91

2,824.86

2,648.96 97.7 96.9 97.6 92.1 100.0 97.7 100.0 98.4 97.0 93.8

住居 エスティメゾン-31 麻布十番

1

積和不動産
(注 7)

60

60

1,755.31

1,755.31 93.9 97.5 96.9 100.0 98.8 94.5 98.7 98.8 94.7 100.0

住居 エスティメゾン-33 板橋本町

1

積和不動産
(注 7)

60

57

1,274.49

1,215.33 83.0 100.0 96.9 90.7 100.0 100.0 95.3 100.0 90.7 95.4

住居 エスティメゾン-34 大泉学園

1

積和不動産
(注 7)

57

48

1,362.36

1,144.49 96.4 89.4 96.6 96.4 92.9 100.0 94.6 98.3 92.8 84.0

住居 エスティメゾン-35 天神東Ⅰ

1

株式会社
三好不動産

42

41

1,058.82

1,035.80 95.7 100.0 97.8 97.2 100.0 100.0 100.0 100.0 95.0 97.8

住居 エスティメゾン-36 天神東Ⅱ

1

株式会社
三好不動産

82

81

1,943.72

1,919.90 94.0 86.6 96.4 96.3 91.5 97.6 100.0 98.8 97.5 98.8

住居 エスティメゾン-37 四条西洞院

1

株式会社長谷工
ライブネット87

87

2,261.28

2,261.28 100.0 98.9 95.6 93.2 94.3 97.7 97.7 93.3 96.7 100.0

住居 エスティメゾン-39 東品川

1

積和不動産
(注 7)

94

91

2,936.72

2,838.20 92.7 96.9 93.4 96.7 93.1 99.2 92.5 94.5 96.4 96.6

住居 エスティメゾン-40 八王子みなみ野

1

積和不動産
(注 7)

86

83

2,155.16

2,079.98 89.5 94.2 94.2 88.4 98.8 87.2 89.5 88.4 93.0 96.5

住居 エスティメゾン-41 西中島1

積和不動産関西
(注 7)

120

113

3,643.42

3,428.60 92.2 96.5 98.3 99.1 94.4 99.2 95.5 98.5 96.2 94.1

住居 エスティメゾン-42 板橋区役所前

1

積和不動産
(注 7)

124

112

3,915.81

3,537.71 94.3 91.9 96.0 91.1 100.0 95.2 98.4 96.8 89.5 90.3

住居 エスティメゾン-43 武蔵小山

1

株式会社長谷工
ライブネット50

50

1,176.78

1,176.78 95.4 92.5 95.6 98.3 95.8 100.0 96.3 97.4 96.1 100.0

住居 エスティメゾン-44 千駄木1

株式会社長谷工
ライブネット39

38897.30872.83 97.3 97.3 90.9 100.0 97.3 97.3 93.1 100.0 93.2 97.3

住居 エスティメゾン-45 四谷坂町

1

三井不動産住宅
リース株式会社

59

55

2,453.17

2,297.18 90.3 96.5 98.8 96.0 92.4 96.7 96.3 95.8 94.4 93.6

住居 エスティメゾン-46 博多東

1

株式会社
三好不動産

160

155

9,106.08

8,801.18 98.1 96.7 99.4 97.3 98.2 98.3 97.0 96.7 96.8 96.7

住居 エスティメゾン-47 上呉服1

株式会社長谷工
ライブネット6257

2,261.91

2,100.51 92.7 94.3 95.5 94.2 95.5 98.5 97.2 100.0 97.3 92.9

物件
番号

物件名称

稼働率（％）
住居
総賃貸
(注 6)
テナ
賃貸 住居
可能
総賃貸面積
ント マスターリース 可能 賃貸 （予定）平成（㎡）数（予定）会社 （予定） 戸数
面積
第 8 第 9 第 10 第 11 第 12 第 13 第 14 第 15 第 16 26 年
(注 5)
(注 1)
戸数 (注 3) （㎡）
期末 期末 期末 期末 期末 期末 期末 期末 期末 1 月
(注 2)
(注 4)
末日

住居 エスティメゾン-48 三軒茶屋

1

積和不動産
(注 7)

36

33

856.08

住居 プライムメゾン-50 武蔵野の杜

1 積和不動産

7774

3,924.58

3,763.92－－－ 96.9 95.8 94.0 98.7 95.8 91.7 95.9

住居 プライムメゾン-51 東桜1 積和不動産中部

6460

3,118.11

2,925.84－－－ 93.6 93.7 95.6 98.6 100.0 98.7 93.8

住居 プライムメゾン-52 萱場公園

1 積和不動産中部

27272,163.98

2,163.98－－－ 96.1 85.0 92.4 92.8 96.3 96.3 100.0

住居 エスティメゾン-53 三軒茶屋Ⅱ

1

積和不動産
(注 7)

24

23

894.64868.21－－－ 97.0 97.0 97.0 95.0 100.0 100.0 97.0

住居 エスティメゾン-54 板橋Ｃ61 積和不動産

120

115

4,036.66

3,864.95－－－－ 94.7 96.8 94.3 98.2 94.3 95.7

住居 マスト博多-55 (注 8)

1 積和不動産九州

156

156

9,614.80

9,614.80

－

－

－

－

－ 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0

住居 エスティメゾン-56 錦糸町

1

積和不動産
(注 7)

54

47

1,611.54

1,388.34

－

－

－

－

－ 93.1 100.0 97.2 97.3 86.1

住居 エスティメゾン-57 武蔵小金井

1 積和不動産

96952,275.24

2,253.20

－

－

－

－

－ 86.3 94.2 97.1 98.1 99.0

住居 プライムメゾン-58 御器所

1 積和不動産中部

58544,427.65

4,139.13

－

－

－

－

－

－ 100.0 96.5 95.2 93.5

住居 プライムメゾン-59 夕陽ヶ丘

1 積和不動産関西

26262,040.35

2,040.35

－

－

－

－

－

－ 92.3 84.6 95.9 100.0

住居 プライムメゾン-60 北田辺1 積和不動産関西

26

241,798.97

1,667.00

－

－

－

－

－

－ 85.1 100.0 92.0 92.7

住居- プライムメゾン
61 百道浜(注 8)1 積和不動産九州

100

100

7,514.76

7,514.76

－

－

－

－

－

－ 100.0 100.0 100.0 100.0

住居- エスティメゾン
62 秋葉原

1

積和不動産
(注 7)

79

79

2,324.65

2,324.65

－

－

－

－

－

－ 98.7 100.0 93.7 100.0

住居- エスティメゾン
63 笹塚

1 積和不動産

9080

3,701.70

3,276.86

－

－

－

－

－

－ 92.0 97.5 94.6 88.5

住居- プライムメゾン
64 銀座イースト

1 積和不動産

143

139

6,177.20

5,998.77

－

－

－

－

－

－

－ 93.6 92.5 97.1

住居- プライムメゾン
65 高見

1 積和不動産中部

28222,016.79

1,598.80

－

－

－

－

－

－

－ 89.7 96.4 79.3

住居- プライムメゾン
66 矢田南1 積和不動産中部

26232,168.59

1,908.23

－

－

－

－

－

－

－ 91.9 91.5 88.0

住居- プライムメゾン
67 照葉(注 8)1 積和不動産九州

100

100

6,728.20

6,728.20

－

－

－

－

－

－

－ 100.0 100.0 100.0

住居- エスティメゾン
68 東白壁(注 8)1 積和不動産中部

45454,014.07

4,014.07

－

－

－

－

－

－

－ 100.0 100.0 100.056

54

1,498.13

1,457.73

－

－

－

－

－

－

－ 100.0 95.1 97.3

71

70

2,352.90

2,301.55

－

－

－

－

－

－

－ 93.3 97.8 97.8

住居- エスティメゾン
69 千石

住居- エスティメゾン
70 代沢

パシフィック・
ディベロップメ
1 ント アンド マ
ネージメント株
式会社
パシフィック・
ディベロップメ
1 ント アンド マ
ネージメント株
式会社

783.57 88.8 94.5 97.2 97.2 89.0 100.0 100.0 100.0 91.7 91.5

稼働率（％）
住居
総賃貸
(注 6)
テナ
賃貸 住居
可能
総賃貸面積
物件
ント マスターリース 可能 賃貸 （予定）
平成
物件名称
（㎡）
番号
数
（予定）会社 （予定） 戸数
面積
第 8 第 9 第 10 第 11 第 12 第 13 第 14 第 15 第 16 26 年
(注 5)
(注 1)
戸数 (注 3) （㎡）
期末 期末 期末 期末 期末 期末 期末 期末 期末 1 月
(注 2)
(注 4)
末日
パシフィック・
ディベロップメ
住居- エスティメゾン
1 ント アンド マ
83
81
1,943.17
1,887.61
－
－
－
－
－
－
－ 97.9 96.8 97.1
71 戸越
ネージメント株
式会社
住居- エスティメゾン
1 積和不動産関西
8580
3,486.48
3,287.41
－
－
－
－
－
－
－ 95.7 94.2 94.3
72 瓦町
住居- エスティメゾン
1 積和不動産関西
83792,877.90
2,766.67
－
－
－
－
－
－
－ 87.1 92.6 96.1
73 西天満アール・エー・
住居- エスティメゾン
アセット・マネ
1
37
33
2,675.11
2,305.63
－
－
－
－
－
－
－ 86.5 92.3 86.2
74 白金台ジメント株式会社
住居- エスティメゾン
株式会社東急コ
150
491,889.50
1,860.46
－
－
－
－
－
－
－
－ 95.5 98.5
75 東新宿ミュニティー
パシフィック・
ディベロップメ
住居- エスティメゾン
1 ント アンド マ
7
6
1,199.86
1,049.67
－
－
－
－
－
－
－
－ 87.5 87.5
76 元麻布
ネージメント株
式会社
パシフィック・
ディベロップメ
住居- エスティメゾン
1 ント アンド マ
20
17
1,035.78
889.42
－
－
－
－
－
－
－
－ 89.6 85.9
77 都立大学
ネージメント株
式会社
パシフィック・
ディベロップメ
住居- エスティメゾン
1 ント アンド マ
41
39
1,073.59
1,016.90
－
－
－
－
－
－
－
－ 97.4 94.7
78 武蔵小山Ⅱ
ネージメント株
式会社
パシフィック・
ディベロップメ
住居- エスティメゾン
1 ント アンド マ
6259
2,023.72
1,892.51
－
－
－
－
－
－
－
－ 96.6 93.5
79 中野
ネージメント株
式会社
パシフィック・
ディベロップメ
住居- エスティメゾン
1 ント アンド マ
41
39
1,107.57
1,001.27
－
－
－
－
－
－
－
－ 97.8 90.4
80 新中野ネージメント株
式会社
パシフィック・
ディベロップメ
住居- エスティメゾン
1 ント アンド マ
38
35
1,299.60
1,201.35
－
－
－
－
－
－
－
－ 84.6 92.4
81 中野富士見町
ネージメント株
式会社
パシフィック・
ディベロップメ
住居- エスティメゾン
1 ント アンド マ
48
47
1,531.89
1,475.59
－
－
－
－
－
－
－
－ 97.9 96.3
82 哲学堂ネージメント株
式会社
パシフィック・
ディベロップメ
住居- エスティメゾン
1 ント アンド マ
35
35
1,527.52
1,527.52
－
－
－
－
－
－
－
－ 98.5 100.0
83 高円寺
ネージメント株
式会社
パシフィック・
ディベロップメ
住居- エスティメゾン
1 ント アンド マ 102
95
3,180.90
2,973.41
－
－
－
－
－
－
－
－ 96.8 93.5
84 押上
ネージメント株
式会社

稼働率（％）
住居
総賃貸
(注 6)
テナ
賃貸 住居
可能
総賃貸面積
物件
ント マスターリース 可能 賃貸 （予定）
平成
物件名称
（㎡）
番号
数
（予定）会社 （予定） 戸数
面積
第 8 第 9 第 10 第 11 第 12 第 13 第 14 第 15 第 16 26 年
(注 5)
(注 1)
戸数 (注 3) （㎡）
期末 期末 期末 期末 期末 期末 期末 期末 期末 1 月
(注 2)
(注 4)
末日
パシフィック・
ディベロップメ
住居- エスティメゾン
1 ント アンド マ 120 118
4,302.84
4,201.24
－
－
－
－
－
－
－
－ 94.1 97.6
85 赤羽
ネージメント株
式会社
パシフィック・
ディベロップメ
住居- エスティメゾン
1 ント アンド マ
68
67
2,289.44
2,263.90
－
－
－
－
－
－
－
－ 95.5 98.9
86 王子
ネージメント株
式会社
住居- プライムメゾン
1 積和不動産
60591,650.66
1,625.66
－
－
－
－
－
－
－
－
－ 98.587 早稲田住居- プライムメゾン
88 八丁堀1 積和不動産

45421,382.32

1,244.35

－

－

－

－

－

－

－

－

－ 90.0

住居- プライムメゾン
89 神保町1 積和不動産

63

62

1,819.90

1,794.84

－

－

－

－

－

－

－

－

－ 98.6

住居- プライムメゾン
90 御殿山イースト

1 積和不動産

22212,512.91

2,393.82

－

－

－

－

－

－

－

－

－ 95.3

住居- マストライフ
91 秋葉原(注 8)1 積和不動産

2222803.36803.36

－

－

－

－

－

－

－

－

－ 100.0

住居- エスティメゾン
92 葵

1 積和不動産中部

72644,809.68

4,311.28

－

－

－

－

－

－

－

－

－ 89.6

住居- エスティメゾン
93 薬院

1

株式会社
三好不動産

168

161

5,201.46

4,892.39

－

－

－

－

－

－

－

－

－ 94.1

住居- エスティメゾン
94 錦糸町Ⅱ1

株式会社長谷工
ライブネット294

274

9,469.65

8,683.15

－

－

－

－

－

－

－

－

－ 91.7

住居- エスティメゾン
95 大島

1

株式会社長谷工
ライブネット313

295

9,905.97

9,354.18

－

－

－

－

－

－

－

－

－ 94.4

住居- プライムメゾン
96 富士見台

1 積和不動産中部

66

575,704.63

4,872.41

－

－

－

－

－

－

－

－

－ 85.4

住居- エスティメゾン
97 鶴舞

1 積和不動産中部

183

174

13,842.38

13,285.44

－

－

－

－

－

－

－

－

－ 96.0

住居小計

91

商業- 浜松プラザ
1 (注 9)

4

－

0

0

14,117.13

14,117.13 100.0 96.6 94.9 94.3 96.2 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0

商業b-town 神宮前Ⅱ
2

1

－

0

0

499.67499.67 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0

商業- りんくう
3 羽倉崎プラザ

3

－

0

0

53,276.28

53,276.28 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0

商業b-town 南青山
41

アール・エー・
アセット・マネジメント株式会社

3

2

769.93729.28 100.0 94.7 100.0 100.0 73.3 92.3 100.0 100.0 100.0 94.7

商業- コジマ NEW
5 上福岡店1－

0

03,413.40

3,413.40 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0

商業b-toss 池袋
7

1

株式会社スペー
ストラスト

0

0

1,332.88

1,183.19 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 88.8 77.5 66.3 77.5 88.8

1

東京美装興業株式会社

004,404.35

4,404.35 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0

1

東京美装興業株式会社

006,172.70

6,172.70 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0

32

83,986.34

83,796.00 100.0 98.2 97.3 96.9 97.8 99.8 99.7 99.6 99.6 99.8

商業- ジョイスクエア
8 湯河原
ベルプラザ
商業ショッピング
9
センター
商業施設等小計

13

合計

104

6,928 6,596 273,533.07 259,938.97 91.6 94.5 96.5 96.2 96.8 97.1 96.4 96.8 96.1 95.4

6,931 6,598 357,519.41 343,734.97 96.5 96.6 96.9 96.6 97.3 98.3 97.7 97.7 97.1 96.6

(注 1) 「テナント数」については、エスティメゾン千駄ヶ谷を除く第 16 期末保有資産及び第 17 期取得済資産に関して
は、平成 26 年 1 月末日現在における信託受託者との間で直接の賃貸借契約関係にある賃借人の数を記載しています。また、本募集取得予定資産に関しては、本投資法人による取得後において信託受託予定者と直接の賃貸借契約関係となることが予定されている賃借人の数を記載しています。ただし、エスティメゾン千駄ヶ谷を除く第 16 期
末保有資産、第 17 期取得済資産及び本募集取得予定資産に係る信託受託（予定）者とマスターリース（予定）会社との間でマスターリース契約を締結している場合又は締結予定の場合には、マスターリース（予定）会社が賃貸人となることの同意を全てのエンドテナントより取得したものと仮定して、マスターリース（予定）会社の数を記載しています。また、特定のテナントが複数物件にわたって貸室を賃借している場合については、「住居小計」、「商業施設等小計」及び「合計」欄の記載は、かかるテナントを各物件ごとに別のテナントとして計算しています。
本書において、「マスターリース（予定）会社」とは、マスターリース契約を本投資法人又は信託受託（予定）者との間で締結している又は締結を予定している賃借人をいい、「マスターリース契約」とは、本投資法人による取得後、マスターリース（予定）会社との間で第三者に転貸することを目的として締結される建物全体の賃貸借契約
をいいます。また、「エンドテナント」とは、マスターリース（予定）会社からの転借人及び本投資法人又は信託受託者との間で直接の賃貸借契約関係にある賃借人（マスターリース（予定）会社を除きます。）を総称するものとします。ただし、マスト博多、プライムメゾン百道浜、プライムメゾン照葉、エスティメゾン東白壁及びマスト
ライフ秋葉原に関しては、後記(注 8)をご参照下さい。
(注 2)「住居賃貸可能（予定）戸数」には、平成 26 年 1 月末日現在、エスティメゾン千駄ヶ谷を除く第 16 期末保有資産、第 17 期取得済資産及び本募集取得予定資産について住居を用途として賃貸可能な戸数を記載しています。

(注 3) 「住居賃貸戸数」には、平成 26 年 1 月末日現在、エスティメゾン千駄ヶ谷を除く第 16 期末保有資産、第 17 期取得済資産及び本募集取得予定資産について実際に住居を用途とする賃貸借契約が締結され、エンドテナントに対して賃貸している戸数を記載しています。ただし、第 17 期取得済資産のうちエスティメゾン薬院に係る住居賃貸戸数については前所有者から、本募集取得予定資産に係る住居賃貸戸数については、各本募集取得予定資産の現所有者から提供を受けた数値及び情報をもとに記載しています。なお、マスト博多、プライムメゾン百道浜、プライム
メゾン照葉、エスティメゾン東白壁及びマストライフ秋葉原に関しては、後記(注 8)をご参照下さい。
(注 4) 「総賃貸可能（予定）面積」は、エスティメゾン千駄ヶ谷を除く第 16 期末保有資産、第 17 期取得済資産及び本募集取得予定資産について賃貸が可能な面積（住宅、店舗、事務所等の用に供される面積に限り、駐車場の面積は含みません。）を意味し、平成 26 年 1 月末日現在の情報をもとに記載しています。ただし、浜松プラザに関しては、後記(注 9)をご参照下さい。なお、エスティメゾン鶴舞に関しては、平成 26 年 1 月末日当時存在していた店舗の賃貸可能面積に含まれる附属建物を本書の日付現在取り壊し済であり、取得完了までに新たな附属建物を取得先の責任と負担において建築する予定です。これに伴い総賃貸可能面積は、変動する可能性があります。
(注 5) 「総賃貸面積」は、エスティメゾン千駄ヶ谷を除く第 16 期末保有資産、第 17 期取得済資産及び本募集取得予定
資産について実際に賃貸借契約が締結され、エンドテナントに対して賃貸している面積を意味し、平成 26 年 1 月
末日現在の情報をもとに記載しています。ただし、住居、店舗、事務所等の用に供されている面積に限り、駐車場の面積を含まないものとします。なお、賃貸面積は、登記簿上の表示ではなく、賃貸借契約に表示されている賃貸
面積の合計を記載しています。ただし、賃貸借契約の表示に明白な誤謬がある場合は、竣工図面等をもとに記載しています。また、第 17 期取得済資産のうちエスティメゾン薬院に係る総賃貸面積については前所有者から、本募集取得予定資産に係る総賃貸面積については、各本募集取得予定資産の現所有者から提供を受けた数値及び情報をもとに記載しています。なお、マスト博多、プライムメゾン百道浜、プライムメゾン照葉、エスティメゾン東白壁
及びマストライフ秋葉原に関しては、後記(注 8)、浜松プラザに関しては、後記(注 9)をご参照下さい。また、エス
ティメゾン鶴舞に関しては、平成 26 年 1 月末日当時存在していた店舗の賃貸面積に含まれる附属建物を本書の日付現在取り壊し済であり、取得完了までに新たな附属建物を取得先の責任と負担において建築する予定です。これに伴い総賃貸面積は、変動する可能性があります。
(注 6) 「稼働率」には、エスティメゾン千駄ヶ谷を除く第 16 期末保有資産については平成 21 年 9 月期末（第 8 期末）
現在、平成 22 年 3 月期末（第 9 期末）現在、平成 22 年 9 月期末（第 10 期末）現在、平成 23 年 3 月期末（第 11期末）現在、平成 23 年 9 月期末（第 12 期末）現在、平成 24 年 3 月期末（第 13 期末）現在、平成 24 年 9 月期末（第 14 期末）現在、平成 25 年 3 月期末（第 15 期末）現在、平成 25 年 9 月期末（第 16 期末）現在及び平成 26 年
1 月末日現在の各保有物件の、第 17 期取得済資産及び本募集取得予定資産については平成 26 年 1 月末日現在の総賃貸可能（予定）面積に占める総賃貸面積の割合を記載しています。また、「住居小計」、「商業施設等小計」及び「合計」欄における稼働率は、それぞれの区分に属する各時点の保有物件について、その総賃貸可能面積の合計に占める総賃貸面積の合計の割合を記載しています。第 17 期取得済資産のうちエスティメゾン薬院に係る稼働率については、前所有者から、本募集取得予定資産に係る稼働率については、現所有者から提供を受けた数値及び情報をもとに記載していますが、小計及び合計欄の稼働率については、本投資法人による取得以前の稼働率となるた
め、エスティメゾン薬院及び本募集取得予定資産を除外して算出しています。割合は、小数第 2 位を四捨五入して記載しています。

(注 7) 平成 25 年 9 月期（第 16 期）及び平成 26 年 3 月期（第 17 期）中において本書の日付現在において保有する住居
全 87 物件のうち、34 物件のマスターリース会社の変更を実施し、そのうち 33 物件のマスターリース会社を積和不動産グループに集約しています。その概要は、以下のとおりです。
変更日
対象物件
変更前
変更後
エスティメゾン銀座
株式会社
エスティメゾン横浜
積和不動産
ジョイント・プロパティ
平成 25 年 6 月 1 日
エスティメゾン大井仙台坂
株式会社
エスティメゾン南堀江
積和不動産関西
東急コミュニティー
エスティメゾン北新宿
株式会社
ジョイント・プロパティ
エスティメゾン目黒
積和不動産
株式会社
エスティメゾン東品川
長谷工ライブネット
平成 25 年 7 月 1 日
エスティメゾン三軒茶屋Ⅱ
東急リバブル株式会社
エスティメゾン城東
株式会社
エスティメゾン塚本
積和不動産関西
ジョイント・プロパティ
エスティメゾン西中島
エスティメゾン恵比寿Ⅱ株式会社
平成 25 年 8 月 1 日
エスティメゾン目黒本町
積和不動産
ジョイント・プロパティ
エスティメゾン南麻布
エスティメゾン神田
株式会社
エスティメゾン亀戸
ジョイント・プロパティ
積和不動産
エスティメゾン板橋本町
平成 25 年 9 月 1 日
株式会社
エスティメゾン板橋区役所前
長谷工ライブネット
株式会社
株式会社
エスティメゾン今池
ジョイント・プロパティ
東急コミュニティー
エスティメゾン町田
エスティメゾン川崎
株式会社
平成 25 年 10 月 1 日
エスティメゾン白楽
積和不動産
ジョイント・プロパティ
エスティメゾン麻布十番
エスティメゾン大泉学園
エスティメゾン恵比寿
エスティメゾン浅草駒形
株式会社
平成 25 年 11 月 1 日
エスティメゾン五反田
積和不動産
ジョイント・プロパティ
エスティメゾン品川シーサイド
エスティメゾン八王子みなみ野
エスティメゾン麻布永坂
株式会社
エスティメゾン川崎Ⅱジョイント・プロパティ
エスティメゾン三軒茶屋
平成 25 年 12 月 1 日
積和不動産
ファーストブラザーズ
エスティメゾン錦糸町
リアルエステート株式会社
株式会社
エスティメゾン秋葉原
長谷工ライブネット(注 8)

マスト博多、プライムメゾン百道浜、プライムメゾン照葉、エスティメゾン東白壁及びマストライフ秋葉原は、
マスターリース会社との間でマスターリース契約・賃料保証型の賃貸借契約を締結しているため、エンドテナントとの賃貸借契約の有無にかかわらず、「住居賃貸戸数」及び「総賃貸面積」には住居賃貸可能戸数及び総賃貸可能
面積をそれぞれ記載しています。

(注 9)「① 信託不動産の価格及び投資比率」(注 7)に記載のとおり、本投資法人は、浜松プラザイーストのゼビオ棟その他部分に係る不動産信託受益権の準共有持分 49％のみ保有しているため、「総賃貸可能面積」及び「総賃貸面積」については、浜松プラザイーストのゼビオ棟その他部分全体の賃貸可能面積及び賃貸面積にそれぞれ持分割合を乗じ、小数第三位を切り上げて算出しています。なお、浜松プラザイーストのイトーヨーカ堂棟部分のテナントに対して、浜松プラザイーストのゼビオ棟その他部分の敷地上に存する共用平面駐車場を賃貸していますが、平成
25 年 9 月 30 日付で浜松プラザイーストのイトーヨーカ堂棟部分の本投資法人持分を譲渡したため、当該テナント
は上記テナント数に含まれていません。

(ロ) 主要なテナントの概要
平成 25 年 9 月期末（第 16 期末）保有資産及び第 17 期取得済資産（エスティメゾン薬院を除きます。以下本(ロ)において同じです。）に係る信託不動産における平成 26 年 1
月末日現在の主要なテナントは、以下のとおりです。ここでいう「主要なテナント」とは、以下のいずれかの条件に該当するテナントをいいます。
a.

賃貸面積（マスターリース会社とのマスターリース契約に基づく賃貸面積を含みます。）が総賃貸面積の合計の 10％以上を占めるテナント（マスターリース会社を含みます。）b.

上記 a.以外で、利害関係者であるテナント（マスターリース会社から転貸を受けている
場合を含みます。）
テナント名称

業種

不動産販売
及び賃貸業
不動産販売
積和不動産関西及び賃貸業
不動産販売
積和不動産中部及び賃貸業
不動産販売
積和不動産九州及び賃貸業

契約満了日 年間賃料
（百万円）
及び
賃貸物件
(注 1)
契約更改の
数
(注 2)
方法

比率
（％）
(注 3)

敷金・
賃貸面積
保証金
（㎡）
（百万円）
(注 4)
(注 2)

40 物件

(注 5)

4,244

45.8

592

89,620.00

8 物件

(注 6)

628

6.8

55

19,053.43

7 物件

(注 7)

582

6.3

76

21,061.33

3 物件

(注 8)

391

4.2

47

23,857.76

主要なテナントの合計

5,847

63.0

772 153,592.52

ポートフォリオの合計

9,275

100.0

1,969 303,322.41

積和不動産(注 1) 「年間賃料」については、平成 26 年 1 月末日現在における平成 25 年 9 月期末（第 16 期末）保有資産及び第17 期取得済資産に係る賃貸借契約に基づく平成 26 年 1 月の月額賃料（共益費を含みますが、駐車場やトラン
クルーム等の付属設備に係る使用料は除きます。）を 12 倍して得られた金額を記載しています。積和不動産をマスターリース会社とする賃貸物件のうちマストライフ秋葉原以外の 39 物件及び積和不動産関西をマスターリース会社とする賃貸物件並びに積和不動産中部をマスターリース会社とする賃貸物件のうちエスティメゾン東
白壁以外の 6 物件については、各社と信託受託者の間で締結されているマスターリース契約上、各社が支払う
マスターリース賃料とエンドテナントから各社に対して支払われる賃料とが同額となっているため、エンドテ
ナントとの間の賃貸借契約における月額賃料を 12 倍して得られた金額を記載しています。なお、かかる計算にあたっては、各社がマスターリース契約を締結する不動産等については、各社が賃貸人となることの同意を全てのエンドテナントより取得したものと仮定しています（(注 2)及び(注 4)において同様です。）。
(注 2) 「年間賃料」及び「敷金・保証金」については、百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、かかる金額
は、平成 26 年 1 月末日現在における平成 25 年 9 月期末（第 16 期末）保有資産及び第 17 期取得済資産に係る賃貸借契約に基づきます。
(注 3) 「比率」については、ポートフォリオの年間賃料の合計に対する各主要なテナントの年間賃料の割合を記載しています。なお、小数第 2 位を四捨五入して記載しています。
(注 4) 「賃貸面積」については、平成 26 年 1 月末日現在における平成 25 年 9 月期末（第 16 期末）保有資産及び第17 期取得済資産に係る賃貸借契約に表示されている賃貸面積を記載しています。積和不動産については、マストライフ秋葉原のみ信託受託者との間でマスターリース契約・賃料保証型の賃貸借契約を締結しているため、
マストライフ秋葉原については、エンドテナントとの賃貸借契約の有無に関わらず、総賃貸可能面積を賃貸面積とし、マストライフ秋葉原以外の 39 物件に係るマスターリース会社とエンドテナントとの間の賃貸借契約に表示された各賃貸面積との合計を記載しています。積和不動産関西については、同社がマスターリース会社として賃貸人となっている各物件に係るエンドテナントとの間の賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計を記載
しています。また、積和不動産中部については、エスティメゾン東白壁のみ信託受託者との間でマスターリー
ス契約・賃料保証型の賃貸借契約を締結しているため、エスティメゾン東白壁については、エンドテナントとの賃貸借契約の有無に関わらず、総賃貸可能面積を賃貸面積とし、エスティメゾン東白壁以外の 6 物件に係るマスターリース会社とエンドテナントとの間の賃貸借契約に表示された各賃貸面積との合計を記載しています。
更に、積和不動産九州については、各物件に係る信託受託者との間でマスターリース契約・賃料保証型の賃貸借契約を締結しているため、各物件に係るエンドテナントとの賃貸借契約の有無に関わらず、各物件の総賃貸
可能面積を賃貸面積とし、その合計を記載しています。

(注 5) 積和不動産をマスターリース会社とする賃貸物件の契約満了日及び契約更改の方法は、以下のとおりです。
契約満了日
賃貸物件
契約更改の方法
平成 26 年 3 月 22 日
エスティメゾン八王子みなみ野
エスティメゾン銀座、エスティメゾン麻布永坂、エスティメゾン恵比寿Ⅱ、エスティメゾン恵比寿、エ平成 27 年 7 月 31 日
スティメゾン神田、エスティメゾン千駄ヶ谷、エス
ティメゾン北新宿、エスティメゾン浅草駒形、エス
ティメゾン町田、エスティメゾン川崎
平成 28 年 1 月 30 日
エスティメゾン亀戸
平成 28 年 1 月 31 日
エスティメゾン目黒
平成 28 年 3 月 31 日
エスティメゾン目黒本町
期間満了 6 か月前までに意思表
平成 28 年 4 月 2 日
エスティメゾン白楽
示がなされなければ 1 年間自動エスティメゾン五反田、エスティメゾン大井仙台
平成 28 年 9 月 13 日
更新
坂、エスティメゾン品川シーサイド
平成 28 年 10 月 22 日 エスティメゾン南麻布
平成 29 年 2 月 27 日
エスティメゾン横浜
平成 29 年 3 月 27 日
エスティメゾン川崎Ⅱ
平成 29 年 5 月 10 日
エスティメゾン麻布十番
平成 29 年 8 月 20 日
エスティメゾン板橋本町、エスティメゾン大泉学園
平成 29 年 10 月 31 日 エスティメゾン板橋区役所前
平成 30 年 6 月 29 日
エスティメゾン東品川
平成 30 年 12 月 14 日 エスティメゾン三軒茶屋
定期建物賃貸借契約のため期間
平成 31 年 1 月 20 日
マストライフ秋葉原
満了にて終了平成 32 年 9 月 30 日
プライムメゾン武蔵野の杜
平成 33 年 6 月 10 日
エスティメゾン板橋Ｃ6
平成 33 年 7 月 31 日
エスティメゾン三軒茶屋Ⅱ
平成 34 年 1 月 31 日
エスティメゾン錦糸町
期間満了 6 か月前までに意思表
平成 34 年 3 月 31 日
エスティメゾン武蔵小金井
示がなされなければ 1 年間自動平成 34 年 6 月 30 日
エスティメゾン秋葉原
更新
平成 34 年 9 月 30 日
エスティメゾン笹塚、プライムメゾン銀座イースト
プライムメゾン早稲田、プライムメゾン八丁堀、プ
平成 35 年 9 月 30 日
ライムメゾン神保町、プライムメゾン御殿山イースト(注 6)

積和不動産関西をマスターリース会社とする賃貸物件の契約満了日及び契約更改の方法は、以下のとおりです。
契約満了日
賃貸物件
契約更改の方法
平成 28 年 8 月 31 日
エスティメゾン塚本
平成 28 年 11 月 14 日 エスティメゾン城東
期間満了 6 か月前までに意思表
平成 29 年 3 月 8 日
エスティメゾン南堀江
示がなされなければ 1 年間自動平成 29 年 7 月 30 日
エスティメゾン西中島
更新
平成 34 年 3 月 31 日
プライムメゾン夕陽ヶ丘、プライムメゾン北田辺
平成 35 年 2 月 28 日
エスティメゾン瓦町、エスティメゾン西天満(注 7)

積和不動産中部をマスターリース会社とする賃貸物件の契約満了日及び契約更改の方法は、以下のとおりです。
契約満了日
賃貸物件
契約更改の方法
定期建物賃貸借契約のため期間
平成 29 年 9 月 30 日
エスティメゾン東白壁
満了にて終了平成 32 年 9 月 30 日
プライムメゾン東桜、プライムメゾン萱場公園
期間満了 6 か月前までに意思表
平成 34 年 3 月 31 日
プライムメゾン御器所示がなされなければ 1 年間自動平成 34 年 9 月 30 日
プライムメゾン高見、プライムメゾン矢田南
更新
平成 36 年 1 月 31 日
エスティメゾン葵(注 8)

積和不動産九州をマスターリース会社とする賃貸物件の契約満了日及び契約更改の方法は、以下のとおりです。
契約満了日
賃貸物件
契約更改の方法
平成 29 年 1 月 31 日
マスト博多
定期建物賃貸借契約のため期間
平成 29 年 3 月 31 日
プライムメゾン百道浜
満了にて終了平成 29 年 9 月 30 日
プライムメゾン照葉(ハ)上位 10 テナント
平成 25 年 9 月期末（第 16 期末）保有資産及び第 17 期取得済資産（エスティメゾン薬院を除きます。以下本(ハ)において同じです。）に係る信託不動産における平成 26 年 1
月末日現在の主要なテナントを含む賃貸面積ベースの上位 10 社は、以下の表のとおりで
す。

テナント名

賃貸物件

1. 積和不動産

契約満了日

比率（％）
(注 2)

89,620.00

29.5

平成 41 年 1 月 31 日

27,815.58

9.2

エスティメゾン千石、エスティメ
平成 35 年 2 月 28 日
ゾン代沢、エスティメゾン戸越
エスティメゾン元麻布、エスティ
メゾン都立大学、エスティメゾン
3. パシフィック・ディベロ 武 蔵 小 山 Ⅱ 、 エ ス テ ィ メ ゾ ン 中ップメント アンド マネ 野、エスティメゾン新中野、エスージメント株式会社
ティメゾン中野富士見町、エステ 平成 35 年 4 月 30 日
ィメゾン哲学堂、エスティメゾン
高円寺、エスティメゾン押上、エスティメゾン赤羽、エスティメゾ
ン王子

25,139.67

8.3

4. 積和不動産九州(注 5)23,857.76

7.9

5. 積和不動産中部(注 6)

21,061.33

6.9

6. 積和不動産関西(注 7)

19,053.43

6.3

16,757.59

5.5

15,106.63

5.0

12,116.51

4.0

11,756.88

3.9

上位 10 テナントの合計

262,285.38

86.5

ポートフォリオの合計

303,322.41

100.0

2. コーナン商事株式会社

7. 株式会社コジマ

8. 株式会社
長谷工ライブネット

9. イオンタウン株式会社

(注 3)

賃貸面積
（㎡）
(注 1)

りんくう羽倉崎プラザ(注 4)

コジマ NEW 上福岡店

平成 26 年 3 月 8 日(注 8)

りんくう羽倉崎プラザ(注 4) (注 9)

平成 34 年 7 月 4 日

エスティメゾン八千代緑が丘

平成 27 年 1 月 31 日

エスティメゾン京橋

平成 28 年 3 月 31 日

エスティメゾン武蔵小山

平成 29 年 11 月 29 日

エスティメゾン千駄木

平成 30 年 2 月 5 日

エスティメゾン四条西洞院、
エスティメゾン上呉服

平成 30 年 4 月 24 日

りんくう羽倉崎プラザ(注 4)

平成 36 年 5 月 5 日

エスティメゾン天神東Ⅰ
10.株式会社三好不動産

エスティメゾン天神東Ⅱ
エスティメゾン博多東

平成 29 年 9 月 30 日
平成 30 年 3 月 25 日

(注 1) 「賃貸面積」については、平成 26 年 1 月末日現在における平成 25 年 9 月期末（第 16 期末）保有資産及び第17 期取得済資産に係る賃貸借契約に表示されている賃貸面積を記載しています。積和不動産については、マストライフ秋葉原のみ信託受託者との間でマスターリース契約・賃料保証型の賃貸契約を締結しているため、マストライフ秋葉原については、エンドテナントとの賃貸借契約の有無に関わらず、総賃貸可能面積を賃貸面積とし、マストライフ秋葉原以外の 39 物件に係るマスターリース会社とエンドテナントとの間の賃貸借契約に表示された各賃貸面積との合計を記載しています。パシフィック・ディべロップメント アンド マネージメント
株式会社、積和不動産関西、株式会社長谷工ライブネット及び株式会社三好不動産については、各社がマスターリース会社として賃貸人となっている各物件に係るエンドテナントとの間の賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計を記載しています。積和不動産九州については、各物件に係る信託受託者との間でマスターリース契約・賃料保証型の賃貸借契約を締結しているため、エンドテナントとの賃貸借契約の有無にかかわらず、各物件の総賃貸可能面積を賃貸面積とし、その合計を記載しています。積和不動産中部については、エスティメゾ
ン東白壁のみ信託受託者との間でマスターリース契約・賃料保証型の賃貸借契約を締結しているため、エスティメゾン東白壁については、エンドテナントとの間の賃貸借契約の有無にかかわらず、総賃貸可能面積を賃貸面積とし、エスティメゾン東白壁以外の 6 物件に係るマスターリース会社とエンドテナントとの間の賃貸借契約に表示された各賃貸面積との合計を記載しています。なお、賃貸面積に駐車場は含んでいません。
(注 2) 「比率」については、ポートフォリオの賃貸面積合計に対する各上位 10 テナントの賃貸面積の割合を記載しています。なお、小数第 2 位を四捨五入して記載しています。
(注 3) 前記「（ロ）主要なテナントの概要」(注 5)をご参照下さい。
(注 4) 貸地であり、建物はテナント所有となっています。
(注 5) 前記「（ロ）主要なテナントの概要」(注 8)をご参照下さい。
(注 6) 前記「（ロ）主要なテナントの概要」(注 7)をご参照下さい。
(注 7) 前記「（ロ）主要なテナントの概要」(注 6)をご参照下さい。
(注 8) 本書の日付現在における契約満了日は、平成 28 年 3 月 8 日となっています。
(注 9)

本書の日付現在において、りんくう羽倉崎プラザの建物所有者である株式会社コジマより平成 26 年 7 月 27 日
付で閉店予定である旨の通知を受領しています。また、本資産運用会社及び当該物件の信託受託者である三菱
ＵＦＪ信託銀行株式会社は、当該閉店と併せ、当該テナントと信託受託者との事業用借地権設定契約に基づき本件建物に入居する賃借人を募集することについて承諾しています。

6 投資リスク
以下は、参照有価証券報告書の「第一部 ファンド情報 第 1 ファンドの状況 3 投資リスク」に記載された投資リスクの全文を記載しています。なお、当該投資リスクに関し、同書の日付以降に発生した変更点は、＿罫で示しています。
(1) リスク要因
以下には、本投資法人が発行する本投資口（以下、本「6 投資リスク」の項において「本投資証券」といいます。）への投資に関してリスク要因となる可能性があると考えられる主な事
項を記載しています。ただし、以下は本投資証券への投資に関する全てのリスクを網羅したものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。また、本投資法人が取得している又は取得を予定している個別の信託受益権の信託財産である不動産（以下、本「6 投資リスク」の項において、信託受益権に係る信託財産である不動産を「信託不動産」といいます。）
特有のリスクについては、前記「5 投資対象 (1) 第 17 期取得済資産及び本募集取得予定資産の概要」及び参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報 第 1 ファンドの状況 5 運用状況
(2) 投資資産 ② 投資不動産物件 (へ) 個別信託不動産の概要」を併せてご参照下さい。
本投資法人は、可能な限りこれらリスクの発生の回避及びリスクが発生した場合の対応に努める方針ですが、回避及び対応が結果的に十分であるとの保証はありません。
以下に記載するリスクが現実化した場合、本投資証券の市場価格は下落すると考えられ、その結果、元本の欠損が生じる可能性があります。また、本投資法人の純資産額の低下その他財務状況の悪化により、分配率の低下が生じる可能性があります。
各投資家は、自らの責任において、本「6 投資リスク」を含む本書の記載事項を慎重に検討した上で本投資証券に関する投資判断を行う必要があります。
なお、本書に記載の事項には、将来に関する事項が含まれますが、別段の記載のない限り、当該事項は本書の日付現在において本投資法人及び本資産運用会社の判断又は仮定に基づくものであり、実際の結果と異なる可能性があります。
本「6 投資リスク」に記載されているリスク項目は、以下のとおりです。
① 一般的なリスク(イ) 投資証券の商品性に関するリスク(ロ) 本投資証券の払戻しがないことに関するリスク(ハ) 本投資証券の市場性に関するリスク(ニ) 本投資証券の価格変動に関するリスク(ホ) 投資口の希薄化に関するリスク(ヘ) 金銭の分配に関するリスク(ト) ローン・トゥー・バリュー比率に関するリスク(チ) 投資法人の法律上、税制上、その他諸制度上の取扱いに関するリスク(リ) 本投資法人の登録が取消されるリスク② 商品設計及び関係者に関するリスク(イ) 収入及び費用、キャッシュ・フローの変動に関するリスク(ロ) 借入れ及び投資法人債に関するリスク(ハ) 本投資法人以外の関係者への依存に関するリスク(ニ) プロパティ・マネジメント会社に関するリスク(ホ) 賃料保証会社に関するリスク(ヘ) 役員の職務遂行に係るリスク(ト) 本投資法人の運営に関与する法人の利益相反等に関するリスク(チ) スポンサー及びその他のパイプラインサポート会社に依存するリスク(リ) 敷金・保証金の利用に関するリスク(ヌ) 本投資法人の投資方針の変更に関するリスク

③

不動産関連資産－不動産に関するリスク(イ) 不動産の流動性、取引コスト等に関するリスク(ロ) 物件取得の競争に関するリスク(ハ) テナントの獲得競争に関するリスク(ニ) 不動産の物的及び法的な欠陥・瑕疵に関するリスク(ホ) 土地の境界紛争等に関するリスク(ヘ) 不動産に係る法規制等に関するリスク(ト) 区分所有物件に関するリスク(チ) 共有物件に関するリスク(リ) 借地物件に関するリスク(ヌ) 底地物件に関するリスク(ル) 鑑定評価額及び調査価額に関するリスク(ヲ) 賃貸借契約に関するリスク(ワ) 賃料の減額に関するリスク(カ) 不動産の運用費用の増加に関するリスク(ヨ) 入居者の建物使用態様に関するリスク(タ) 不動産の毀損等に関するリスク(レ) 災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク(ソ) 不動産に係る所有者責任に関するリスク(ツ) 転貸に関するリスク(ネ) マスターリースに関するリスク(ナ) 有害物質に係るリスク(ラ) 投資対象とする不動産の偏在に関するリスク(ム) テナントの支払能力に関するリスク(ウ) テナントの集中に関するリスク(ヰ) テナントの業種の偏りに関するリスク(ノ) 売主等の倒産等の影響を受けるリスク(オ) 開発物件に関するリスク(ク) フォワード・コミットメント等に関するリスク④ 不動産関連資産－信託受益権特有のリスク(イ) 信託受益者として負うリスク(ロ) 信託の受益権の流動性に係るリスク(ハ) 信託受託者に係るリスク⑤ 税制に関するリスク(イ) 導管性要件に関するリスク(ロ) 税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク(ハ) 不動産の取得に伴う軽減措置の適用が受けられないリスク(ニ) 一般的な税制の変更に関するリスク⑥ その他(イ) 不動産の売却に伴う責任に関するリスク(ロ) 減損会計の適用に関するリスク(ハ) 一部の投資主から本投資法人の解散請求がなされ、本投資法人が解散するリスク(ニ) 匿名組合出資持分への投資に関するリスク(ホ) 取得予定資産を取得することができないリスク

① 一般的なリスク(イ) 投資証券の商品性に関するリスク
投資証券は、株式会社における株式に類似する性質（いわゆるエクイティ証券としての性質）を持ち、投資金額の回収や利回りは本投資法人の業務又は財産の状況に影響され、また、譲渡による換価時に投資金額以上の回収を図ることができるとの保証はありません。また、本投資法人にかかる清算又は倒産手続においては、エクイティ証券として最劣後の地位となり、元本すなわち投資額の全部又は一部の支払が行われない可能性があります。
また、本投資法人は、破産法（平成 16 年法律第 75 号、その後の改正を含みます。）（以下「破産法」といいます。）上の破産手続、民事再生法（平成 11 年法律第 225 号、その後の改正を含みます。）（以下「民事再生法」といいます。）上の再生手続及び投信法上の特別清算手続(投信法第 164 条）に服する可能性があります。
(ロ) 本投資証券の払戻しがないことに関するリスク
本投資証券は、投資主からの請求による投資口の払戻しを行わないクローズド・エン
ド型です。従って、投資主が本投資証券を換価する手段は、投資主総会での決議に基づ
き本投資法人が解散し清算された場合の残余財産分配請求権等を除き、第三者に対する売却に限られます。本投資証券の売却が困難となった場合、特に本投資証券が金融商品取引所に上場されなくなった場合には、本投資証券を希望する時期及び条件で換価することが困難となります。
(ハ) 本投資証券の市場性に関するリスク
本投資証券は、本投資法人の資産総額の減少、投資口の売買高の減少その他により、
東京証券取引所の定める「有価証券上場規程」に規定される上場廃止基準に抵触する場
合には、本投資証券の上場が廃止されます。
本投資証券の上場が廃止された場合、又はその他の理由で本投資証券の上場市場における売却が困難又は不可能となった場合には、投資主は、本投資証券を希望する時期又は条件で換価できないか、全く換価できない可能性があり、これにより損害を被る可能性があります。
(ニ) 本投資証券の価格変動に関するリスク
本投資証券の市場価格は、金融商品取引所における需給関係や、不動産関連資産への投資の動向、他の資産への投資との比較、エクイティ市場の状況、金利情勢、経済情勢
等、市場を取り巻く様々な要因の影響を受け、大幅に変動する可能性があります。
本投資証券が金融商品取引所において一時的に大量に売却される場合、本投資証券の市場価格が大幅に下落する可能性があります。
(ホ) 投資口の希薄化に関するリスク
本投資法人は、資産の取得若しくは修繕等、本投資法人の運営に要する資金、又は債務の返済（敷金・保証金の返還を含みます。）等のための資金を随時必要とします。か
かる資金の調達手段の一つとして投資口を随時追加発行することがあり、既存の投資主が有する投資口の本投資法人の発行済投資口総数に対する割合が希薄化する可能性があります。
また、期中において追加発行された投資口に対して、その期の投資口保有期間が異なるにもかかわらず、既存の投資口と同額の金銭の分配を行うこととなるため、既存の投資口への分配額に影響を与える可能性があります。更に、追加発行の結果、本投資口 1
口当たりの純資産額や市場における需給バランスが影響を受けることがあります。

(ヘ) 金銭の分配に関するリスク
本投資法人は参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報資方針

第 1 ファンドの状況

2 投(3) 分配方針」に記載の分配方針に従って、投資主に対して金銭の分配を行う予定ですが、分配の有無、金額及びその支払は、如何なる場合においても保証されるもの
ではありません。
(ト) ローン・トゥー・バリュー比率に関するリスク
本投資法人のローン・トゥー・バリュー比率の上限は、本資産運用会社の運用ガイド
ラインにより 60％を目処としますが、資産の取得等に伴い一時的に 60％を超えることがあります。ローン・トゥー・バリュー比率の値が高まれば高まるほど、一般的に、分配可能金額が金利変動の影響を受け易くなり、その結果投資主への分配金額が減少するおそれがあります。
(チ) 投資法人の法律上、税制上、その他諸制度上の取扱いに関するリスク
投資法人に関する法律上、税制上その他諸制度上の取扱い若しくは解釈が大幅に変更
され、又は新たな法律が制定される可能性があり、それに伴い、本投資法人の現在の運用方針、運営形態等の変更が必要となる可能性があります。その結果、本投資法人の存続、収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
(リ) 本投資法人の登録が取消されるリスク
本投資法人は、投信法のもとで投資法人としての登録を受けており、将来にわたりこれを維持する方針ですが、一定の事由が発生した場合、登録を取消される可能性があります。その場合、本投資証券の上場が廃止されるとともに、本投資法人は解散し、清算されることになります。
②

商品設計及び関係者に関するリスク(イ) 収入及び費用、キャッシュ・フローの変動に関するリスク
本投資法人の収益は、主として本投資法人が取得する不動産関連資産又はその裏付けとなる不動産からの賃料収入に依存しています。かかる賃料収入は、物件の稼働率の低下、賃料水準の低下等により、大きく減少する可能性があります。また、テナントの支払能力又は信用状態によっては、当該テナントから賃料が回収できない場合もあります。
本投資法人は、本資産運用会社を通じて、支払能力及び信用力の高いテナントを確保すべく努力しますが、その目的が達成されるとは限りません。
また、収入の減少だけでなく、退去するテナントへの敷金・保証金の返還、多額の資本的支出、未稼働の物件に係る不動産関連資産の取得等は、キャッシュ・フローを減ずる効果をもたらし、投資主への分配金額に悪影響を及ぼす可能性があります。
更に、不動産関連資産に関しては、減価償却費、公租公課、保険料、管理組合費、水道光熱費、不動産管理費用、清掃衛生業務、保安警備業務及び設備管理業務等の建物管理業務に係る費用、維持修繕費用、借地借家料並びにテナント誘致費用（媒介手数料、広告料等）等の費用負担があります。かかる費用の額は状況により増大する可能性があります。
これらの要因により、投資主への分配金額の減少その他の悪影響を及ぼす可能性があります。

(ロ) 借入れ及び投資法人債に関するリスク
本投資法人は、本書記載の投資方針に従い、継続的に金融商品取引法に規定する適格機関投資家（ただし、租税特別措置法（昭和 32 年法律第 26 号。その後の改正を含みます。）（以下「租税特別措置法」といいます。）第 67 条の 15 第 1 項第 1 号ロ(2)に規定する機関投資家で、かつ、地方税法施行令（昭和 25 年政令第 245 号。その後の改正を含みます。）附則第 7 条第 7 項第 3 号に規定する適格機関投資家のうち総務省令で定めるものに該当するものに限ります。）からの借入れ及び投資法人債の発行による資金調達を行います。
借入れ及び投資法人債の発行の可能性及び条件並びにその後の金利負担は、金利情勢
その他の要因による影響を受けるため、本投資法人の希望する時期及び条件で借入れ及び投資法人債の発行を行うことができるという保証はなく、また、変動金利により調達した場合には、その後の金利変動により利払額が増加する可能性があります。加えて、金利、担保提供、財務制限条項等の点でより不利な条件での借入れを余儀なくされる可能性があります。
更に、本投資法人が借入れ又は投資法人債の発行に際し、当該借入れ又は投資法人債の発行の条件として、資産・負債等に基づく一定の財務指標上の数値の維持、本投資法
人の信用状態に関する評価の一定水準の維持、投資主への金銭の分配や担保権の設定等の制約等の義務を課す財務制限条項が設けられる場合があり、かかる制約が本投資法人の運営に支障をもたらす可能性がある他、これらの制約により投資主への金銭の分配が制限され、利益配当等の損金算入要件（詳細は後記「⑤ 税制に関するリスク (イ) 導管性要件に関するリスク」をご参照下さい。）を満たせなくなる等、投資主への金銭の分配に重大な悪影響を及ぼす場合があります。
本投資法人の借入金及び投資法人債については、前記のような一般的な財務制限条項が設けられていますが、本書の日付現在において、当該財務制限条項に抵触する事実又は抵触する恐れがある事実は生じていません。
また、本投資法人の借入れ又は投資法人債に関し、本書の日付現在において担保が設定されている不動産関連資産はありませんが、今後、不動産関連資産に担保を設定した場合、担保の解除手続その他の事情により、本投資法人が希望する時期、価格及び条件で当該不動産関連資産を売却できない可能性があります。また、不動産関連資産の評価額が引き下げられた場合等、一定の条件のもとに不動産関連資産に対して追加担保を設定することを要求される可能性もあります。
更に、借入れ又は投資法人債の返済資金を調達するために、本投資法人の希望しない
時期、価格及び条件で不動産関連資産を売却せざるを得ない可能性や希望する時期、価格及び条件で不動産関連資産を売却できずに債務不履行となる可能性もあります。また、
本投資法人が借入れ又は投資法人債について債務不履行となった場合、それらの債権者により本投資法人の資産に対して仮差押え等の保全処分や差押え等の強制執行が行われることがあり、本投資法人に対して破産等の倒産手続の申立が行われる可能性もあります。
(ハ) 本投資法人以外の関係者への依存に関するリスク
本投資法人は、投信法に基づき、資産の運用を本資産運用会社に、資産の保管を資産保管会社に、一般事務を一般事務受託者及び資産運用会社に委託しています。本投資法
人の円滑な業務遂行の実現は、これらの関係者の能力、経験及びノウハウによるところが大きいと考えられますが、これらの関係者が業務遂行に必要な人的・財政的基礎等を維持できるとの保証はありません。本資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者
は、委託を受けた業務の執行につき金融商品取引法及び投信法上の善良な管理者としての注意義務（以下「善管注意義務」といいます。）を負い、また、法令、本投資法人の規約（以下「規約」といいます。）及び投資主総会の決議を遵守し投資法人のため忠実に職務を遂行する義務（以下「忠実義務」といいます。）を負っていますが、これらの者による業務の懈怠その他義務違反があった場合には本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。

また、一定の場合には、本資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者との委託契約が解約又は解除されることがあります。投信法上、資産の運用、資産の保管及び一般事務に関しては第三者への委託を要するものとされているため、委託契約が解約又は解除された場合には、本投資法人は新たな資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者を選任する必要があります。また、本資産運用会社、資産保管会社又は一般事務受
託会社が、破産等により金融商品取引法における登録又は業務遂行能力を喪失する場合には、新たな資産運用会社、資産保管会社又は一般事務受託会社への委託が必要となります。しかしながら、新たな資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者を速やかに選任できるとの保証はなく、速やかに選任できない場合には本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性がある他、場合によっては本投資証券が上場廃止になる可能性もあります。
また、資産運用会社等の変更は、本投資法人の借入金債務及び投資法人債の期限の利益の喪失事由となる可能性があります。
(ニ) プロパティ・マネジメント会社に関するリスク
本投資法人は、個別の不動産毎にプロパティ・マネジメント会社を選定しています。
建物の保守管理並びにテナントの募集及び管理を含めたプロパティ・マネジメント業務全般の成否は、プロパティ・マネジメント会社の能力、経験、ノウハウに大きく依存す
ることになりますが、プロパティ・マネジメント会社においてかかる業務遂行に必要な
人的・財政的基礎が維持される保証はありません。また、プロパティ・マネジメント会
社が、破産及びその他の法的倒産手続等により業務遂行能力を喪失する場合においては、
本投資法人の業務遂行に影響を及ぼす可能性があります。
(ホ) 賃料保証会社に関するリスク
本投資法人は、保有物件のうち住居物件については、原則として信託受託者とプロパ
ティ・マネジメント会社との間で、マスターリース契約（賃貸借契約）を締結しており、そのうち一部のエンドテナントについて賃料保証会社の滞納賃料保証システムを導入しています。当該保証システムは、プロパティ・マネジメント会社、エンドテナント及びエンドテナントの賃料債務等にかかる保証人たる賃料保証会社の 3 者間の保証契約に基づくものであり、当該保証契約上、エンドテナントにおいて賃料の滞納が発生した場合、プロパティ・マネジメント会社が賃料保証会社に代位弁済を請求することが可能ですが、賃料保証会社が破産及びその他の法的倒産手続等に入った場合、プロパティ・マネジメ
ント会社が同社から当該代位弁済の履行を受けることができなくなる可能性や、エンド
テナントが賃料相当額を賃料保証会社に支払っている場合には、その回収が困難となる可能性があります。エンドテナントによる賃料の支払が円滑になされている限りにおいては重大な影響を受けないものの、エンドテナントの賃料の滞納や不払いが発生した際には、本投資法人の収益に影響を及ぼす可能性があります。

(ヘ) 役員の職務遂行に係るリスク
投信法上、投資法人を代表しその業務執行を行う執行役員及び執行役員の職務の監督等を行う監督役員は、投資法人からの受任者として善管注意義務及び忠実義務を負っていますが、本投資法人の執行役員又は監督役員が、職務遂行上、善管注意義務又は忠実義務に反する行為を行った場合、結果として投資主が損害を受ける可能性があります。
なお、本投資法人においては執行役員が本資産運用会社の専務取締役を兼任しています。
(ト) 本投資法人の運営に関与する法人の利益相反等に関するリスク
金融商品取引法上、本資産運用会社は、本投資法人の資産の運用に係る業務を遂行するに際して善管注意義務及び忠実義務を負う他、本資産運用会社の利害関係人等の利益を図るため本投資法人の利益を害することとなる取引を行うことが明示的に禁止されています。
更に金融商品取引法において業務遂行に関して本資産運用会社の行為準則が詳細に規定され、加えて運用ガイドラインに基づく自主的なルールも定められています。
本資産運用会社の株主は本資産運用会社を介して本投資法人が行う取引について、それぞれの立場において自己又は第三者の利益を図ることが可能な立場にあります。そのため、本資産運用会社が、自己の株主の利益を図り、自己の株主に有利な条件で本投資法人に資産を取得させるおそれがあり、また、本投資法人とかかる株主が資産の取得若
しくは処分又はその賃貸借若しくは管理委託等に関して競合する場合、本資産運用会社
が株主又はその顧客等の利益を優先し、その結果本投資法人の利益を害することとなる
おそれがあります。
例えば、積水ハウスはジャパンエクセレント投資法人との間で、積水ハウスが保有又は開発する主としてオフィスビルの用に供される不動産等に関する物件情報等サービス提供契約を締結しており、また、スプリング・インベストメントは、豪州証券取引所に上場されているアストロ・ジャパン・プロパティ・トラストが投資する日本国内の不動産・不動産信託受益権の運用業務等を主な業務としていることから、これらの事業と本投資法人との取引又は競合において利益相反が起こる可能性があります。また、積水ハ
ウスは、自ら又は同社の関連会社により不動産に関連する様々な業務を行っており、本投資法人又は本資産運用会社と積水ハウス又は同社の関連会社とが資産の取得若しくは処分、賃貸借又は管理運営等に関し競合する可能性は否定できず、かかる競合の結果、
本投資法人に不利益が生じ、結果として本投資法人の投資主の利益が害される可能性があります。
金融商品取引法及び投信法は、損害が生じた場合に本資産運用会社の責任を追及できるよう、本資産運用会社や投資法人の帳簿等が公正な手続で作成され、証拠として蓄積されるような体制を充実させるよう定めています。更に、本資産運用会社は、一定の資産取得の場合に特定資産の価格等の調査を一定の専門家に行わせることで、価格の公正さを確保し、投資判断の決定プロセス等に客観性・公明性を持たせる体制をとっています。
しかしながら、本資産運用会社が上記の行為準則に反し、あるいは、法定の措置を適正にとらない場合には、投資主に損害が発生する可能性があります。
(チ) スポンサー及びその他のパイプラインサポート会社に依存するリスク
本投資法人及び本資産運用会社は、スポンサー及び積和不動産等との間で物件情報等の提供等を目的とするパイプラインサポート契約を締結しています。しかしながら、これらの契約に基づく物件取得機会が実際に本投資法人の外部成長につながる保証はありません。パイプラインサポート契約の概要については、参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報 第 1 ファンドの状況 2 投資方針 (1) 投資方針 ② ポートフォリオ構築
方針 (ニ) 積水ハウス、スプリング・インベストメント及び積和不動産等とのパイプラ
インサポート契約について」をご参照下さい。

また、本投資法人による安定した収益の確保と成長にあたってはスポンサーとの強固な関係が不可欠であり、本投資法人は上記のパイプラインサポート契約の締結等によりそのような関係を構築していく意向ですが、スポンサーからのサポート体制が十分でない等の理由により、本投資法人の成長戦略が実現できる保証はなく、本投資法人に悪影響が及ぶ可能性があります。
(リ) 敷金・保証金の利用に関するリスク
本投資法人は、不動産の賃借人が賃貸人に対し無利息又は低利で預託した敷金又は保証金を投資資金として利用する場合があります。しかし、そのような場合において、賃貸借契約の中途解約により想定外の時期に予想外の金額の敷金又は保証金の返還義務が生じた場合には、本投資法人は、敷金又は保証金の返還資金をそれらの投資利回りよりも高い調達コストによる借入れ等により調達せざるを得なくなることもあります。また、敷金又は保証金の投資運用が失敗に終わり損失が生じる可能性もあります。
(ヌ) 本投資法人の投資方針の変更に関するリスク規約に記載されている資産運用の対象及び方針等の基本的な事項の変更には、投資主総会の承認が必要ですが、本投資法人の役員会及び資産運用会社の取締役会が規約に定める資産運用の対象及び方針等を具体化するために定めたより詳細な投資方針、運用ガ
イドライン等については、投資主総会の承認を得ることなく変更することが可能です。
そのため、本投資法人の投資主の意思が反映されないまま、かかる詳細な投資方針等が変更される可能性があります。
③

不動産関連資産－不動産に関するリスク
本投資法人の主たる運用資産は、参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報
ドの状況

2 投資方針(2) 投資対象

第 1 ファン

① 投資対象とする資産の種類」に記載のとおり、不動産関連資産等です。不動産信託受益権その他不動産を裏付けとする資産の所有者は、その信託財産である不動産又は裏付けとなる不動産を直接所有する場合と、経済的には、ほぼ同様の利益状況に置かれます。従って、以下に記載する不動産に関するリスクは、不動産信託
受益権その他不動産を裏付けとする資産についても、ほぼ同様にあてはまります。
なお、信託の受益権特有のリスクについては、後記「④ 不動産関連資産－信託受益権特有のリスク」をご参照下さい。
(イ) 不動産の流動性、取引コスト等に関するリスク
一般に、不動産の有する特徴として、不動性（非移動性）、永続性（不変性）、個別性（非同質性、非代替性）等が挙げられます。また、上記の特徴の他に、取引当事者の属性や取引動機等の取引事情等によってもその価格が影響される等の特性もあります。
これらの特性のため、不動産は、一般的に流動性が相対的に低い資産と考えられています。
経済環境や不動産需給関係の影響や個別性の高い不動産の調査に要する費用及び時間によっては、取得を希望する物件を希望どおりの時期・条件で取得できず、又は売却を希望する物件を希望どおりの時期・条件で売却できない可能性もあります。これらの結果、本投資法人はその投資方針に従った運用ができず、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。

(ロ) 物件取得の競争に関するリスク
本投資法人は、その規約において、不動産関連資産を主たる投資対象として、中長期的な観点から、安定した収益の確保と着実な運用資産の成長を目指して運用を行うこと
をその投資の基本方針としています。しかしながら、不動産投資信託その他のファンド、大小の投資家等による不動産投資が活発化し、物件取得の競争が激化する場合があります。このような状況下にあっては、希望した条件での物件取得ができない等の事情により、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最適と考える資産ポートフォ
リオを実現できない可能性があります。
(ハ) テナントの獲得競争に関するリスク
通常、不動産関連資産は、他の不動産とのテナント獲得競争にさらされているため、競合する不動産の新築、リニューアル、募集賃料の引下げ等の競争条件の変化により、賃料引下げや稼働率の低下を余儀なくされ、本投資法人の収益が悪化する場合があります。
また、高級賃貸用住宅は、相対的に需要（入居者）が限定されていて市場が小さく、このような住居が他から新規供給された場合、市場への影響が少なくないことがあります。加えて、既存テナントが退去した場合、代替テナントが入居するまでの空室期間が長期化し、不動産の稼働率が大きく低下する場合もあり、時として代替テナント確保のために賃料水準の引下げが必要となることもあります。また、そのような賃貸用住居は、海外から派遣される赴任者等を主な入居者として想定しているため、経済情勢、国際情勢の変化等により需要が大きく減少し、そのために不動産の稼働率が大きく低下したり、
代替テナント確保のために賃料水準引下げを余儀なくされる可能性があり、そのような場合、賃料収入が大きな影響を受ける可能性もあります。
商業施設やオフィスビルについては、賃貸住宅に比べて相対的に需要が限定されており、また、その商圏ないし地域も限定されていることから、テナント獲得競争が相対的に激しい傾向にあります。特に周辺商圏において他の商業施設が新設された場合などには、他の商業施設との競合によって、本投資法人の保有する物件のテナント獲得にかかる競争力が相対的に低下し、その結果賃料減額を余儀なくされ、あるいは既存テナントが退去するおそれがあり、また、周辺商業施設に入居するテナントとの競合により本投資法人の保有する商業施設のテナントの業績が悪化し、賃料支払の遅延又は不払いが生ずるおそれがあります。また、既存テナントが退去した場合には、代替テナント入居までの空室期間は、これら不動産の賃貸需要が相対的に低いことや、各テナント毎の物件の内装等の仕様が一般的に異なることから、長期化する傾向にあり、その間不動産の稼働率が大きく低下する可能性があり、各テナントからの賃料が賃貸住宅に比べて相対的に高いこととあいまって、本投資法人の賃料収入を大幅に低下させる可能性があります。
また、企業をテナントとすることから、経済情勢の変化等により需要が大きく減少し、稼働率の低下や賃料水準の低下を招くおそれがあります。
また、新規テナントの募集に際し、内装工事等に多額の費用負担が生じるケースがあります。

(ニ) 不動産の物的及び法的な欠陥・瑕疵に関するリスク
一般に、不動産には地盤・地質、土壌、構造、材質等に関して欠陥、瑕疵等（隠れたるものを含みます。）が存在している可能性があります。また、適用される法令上の規制の不遵守や、周辺の土地利用状況等が瑕疵や欠陥となる可能性もあります。そこで、
本資産運用会社が不動産関連資産の選定・取得の判断を行うにあたっては、対象となる不動産について利害関係のない第三者の専門業者に一定の調査を依頼することとしています。しかしながら、建物エンジニアリング・レポート等の調査には、提供される資料の内容やその調査範囲及び時間的な制約等から一定の限界があり、不動産に関する欠陥・瑕疵について完全に報告がなされる保証はありません。更に、このような調査の報告書において指摘されなかった事項であり、建築基準法等の行政法規が求める所定の手続を経た不動産であっても、建築基準関係規定の求める安全性や構造耐力等を有するとの保証はなく、また、不動産に想定しえない隠れた欠陥・瑕疵等が存在し、又は不適正な設計施工等が存在し、それが当該不動産関連資産の取得後に判明する可能性もあります。また、報告書の中には調査時期が本投資法人設立当初のものがあり、法令等の改正により調査結果内容が現行法令に必ずしも即していない可能性があります。なお、建物の構造計算書偽装等の事件が発覚した際に保有資産に係る建物全てについて、建物のPML 値の評価を実施するという一般のプロセスに加え、建物の構造上、建築基準法で定める耐震性能を疑わせる特段の事情がないことにつき、第三者専門機関より確認を得ていますが、かかる第三者専門機関の確認についても、上記のとおり一定の限界があり、完全であるとの保証はありません。
また、本投資法人は、原則として不動産関連資産の売主から売買契約等において譲渡の時点における一定の表明及び保証を取得するとともに、一定の瑕疵担保責任を負担させることとしています。しかしながら、かかる表明及び保証の内容が真実かつ正確であるとは限らず、また、表明及び保証の期間及び責任額は一定範囲に限定されるのが通例であり、また、瑕疵担保責任の期間及び責任の範囲が限定されることもあります（なお、
強制競売で購入した物件については、瑕疵担保責任の追及はできません。）。更に、不動産関連資産の売主が表明及び保証を全く行わず、若しくは制限的にしか行わない場合、又は瑕疵担保責任を全く負担せず、若しくは制限的にしか負担しない場合であっても、本投資法人が当該不動産関連資産を取得する可能性があります。本投資法人が特別目的会社から不動産関連資産を取得する場合、本投資法人が取得する信託受益権の購入にかかる（停止条件付）信託受益権譲渡契約上、かかる売主は、責任財産を限定してのみ瑕疵担保責任を負うこととされます。
不動産に欠陥、瑕疵等が存在する場合、その程度によっては、当該不動産関連資産の資産価値が減少する可能性があり、又は、これを防ぐために、買主である本投資法人が当該欠陥、瑕疵等の補修その他に係る予定外の費用負担を余儀なくされる可能性があります。また、これらに関し売主に対して表明及び保証違反を理由とする損害賠償責任や瑕疵担保責任を追及することが法的には可能であっても、売主が特別目的会社や経済的に破綻した会社である等のため、その資力が十分でない等の事情により、責任追及に実効性がないおそれがあります。
不動産をめぐる権利義務関係も、その特殊性や複雑性のゆえに種々の問題を引き起こす可能性があります。本投資法人は不動産関連資産を取得するにあたって、不動産登記簿を確認する等売主の所有権の帰属に関する調査を行いますが、不動産登記にいわゆる
公信力がない一方で、実際の取引において売主の権利帰属を確実に知る方法が必ずしもあるとはいえないため、本投資法人の取得後に、当初より売主が所有権を取得していなかったことが判明する可能性があります。また、本投資法人が取得した権利が第三者の権利の対象になっていることや第三者の権利を侵害していることが、本投資法人による取得後になって判明する可能性があります。これらの問題が発生した場合、前述した欠陥や瑕疵等と同様、法律上又は契約上の瑕疵担保責任や表明保証責任を追及できることもありますが、そのような責任追及には実効性がないおそれもあります。

(ホ) 土地の境界紛争等に関するリスク
不動産を取得するまでの時間的制約等から、隣接地権者からの境界確定同意が取得できず又は境界標の確認ができないまま、不動産を取得する事例が一般に少なからず見られ、本投資法人において今後取得する物件についてもその可能性は小さくありません。
従って、状況次第では、後日かかる物件を処分するときに事実上の障害が発生し、また、その保有期間中においても、境界に関して紛争が発生して、所有敷地の面積が減少し、又は損害賠償責任の負担を余儀なくされる等、不動産について予定外の費用又は損失を負担する可能性があります。同様に、越境物の存在により、不動産の利用が制限され賃料に悪影響を与える可能性や、越境物の除去等のために追加費用を負担する可能性もあります。
(ヘ) 不動産に係る法規制等に関するリスク
不動産のうち建物は、建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する基準等を定める建築基準法の規制に服します。その建築確認取得時点においては、建築基準法上及び関連法令上適格であった建物でも、その後の建築基準法等の改正に基づく規制の変更により、変更後の規制の下では不適格になることがあります。
その他、不動産は、消防法（昭和 23 年法律第 186 号。その後の改正を含みます。）（以下「消防法」といいます。）や都市計画法等の国の法令の他、各地方公共団体の条例や行政規則等による種々の規制に服します。例えば、駐車場の付置義務、住宅の付置
義務、福祉施設の付置義務等の他、これらの義務に関連して、建物の新築・増築に際して地方公共団体等と協議する義務等を課されることがあります。また、敷地の一部が道路として指定されることにより敷地として利用可能な面積が減少し、その結果、建蔽率
及び容積率にかかる規制との関係で建築可能な建物に影響を及ぼすこともあります。
法規制の変化によりかつて法令に適合していながら後日適合しなくなった建物を「既存不適格」と呼ぶことがあります。既存不適格の建物は、これを改築したり、建替えたりしようとする際に、従前の建物と同等の建蔽率・容積率・高度・設備等を維持できな
くなり、追加の設備が必要とされ、又は建替え自体が事実上困難となる可能性があります。このような場合には、不動産の資産価値や譲渡価格が下がる可能性があります。
以上の他、土地収用法(昭和 26 年法律第 219 号、その後の改正を含みます。)や土地区画整理法(昭和 29 年法律第 119 号、その後の改正を含みます。)のような私有地の収用・制限を定めた法律の改正等により、不動産の利用及び用途等に規制が加えられ、収用、再開発若しくは区画整理等がなされ、又は不動産の保有、管理、処分その他の権利関係等に制限が加えられることがあり、その結果、関連する費用等が増加し又は不動産価値が減殺される可能性があります。更に、環境保護を目的とする現行法令等又は将来制定・施行される新法令等により不動産関連資産について、大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務、所有者としての無過失責任等が課され、又は義務が強化される可能性があります。また、エネルギーや温室効果ガス削減を目的とした法令、条例等の制定、運用・改正によっても追加的な費用負担が発生する可能性があります。このように、法令又は条例の制定・改廃等が本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。

(ト) 区分所有物件に関するリスク
区分所有建物とは建物の区分所有等に関する法律（昭和 37 年法律第 69 号、その後の改正を含みます。）（以下「区分所有法」といいます。）の適用を受ける建物で、単独所有の対象となる専有部分（居室等）と共有となる共用部分（建物の躯体、エントラン
ス部分等）から構成されます。不動産が区分所有物件である場合には、その管理及び運営は区分所有法及び区分所有者間で定められる管理規約等に服します。この管理規約等
は、原則として区分所有者及びその議決権の各 4 分の 3 以上の多数決によらなければ変更できません。なお、建替え決議等においては更に多数決の要件が加重されています。
また、区分所有者の議決権数は、必ずしも区分所有割合（専有部分の床面積割合）に比
例するわけではありません。本投資法人又は信託受託者が議決権の 4 分の 3 を有していない場合はもとより、これを保有している場合においても頭数において劣るため、区分所有物件の管理及び運営について本投資法人の意向を十分に反映させることができない
可能性があります。
区分所有者は、自己の専有部分を原則として自由に処分することができ、本投資法人の意向にかかわりなく他の区分所有者が変更される可能性があります。この場合、新区分所有者の資力、数、属性等の如何によっては、不動産の価値や収益が減少する可能性があります。これに対し、管理規約等において当該不動産の区分所有権（敷地の共有持分を含みます。）を処分する場合に他の区分所有者の先買権又は優先交渉権、処分における一定の手続の履践義務等が課される場合があります。この場合、本投資法人が区分所有権を処分する際に事前に他の区分所有者と優先的に交渉を行う等の制約を受けます。
また、区分所有者は自己の専有部分を原則として自由に賃貸その他使用収益することができます。その結果、本投資法人の不動産関連資産の価値や収益は、他の区分所有者
による使用収益の状況によって影響を受ける可能性があります。
加えて、他の区分所有者が自己の負担すべき公租公課、修繕費、保険料等の支払又は積立てを履行しない場合、本投資法人が不動産関連資産の劣化を避けるため、その立替払を余儀なくされるおそれがあります。なお、区分所有建物では、敷地利用権を有しない専有部分の所有者が出現する可能性があります。そのような場合には、区分所有建物と敷地の権利関係が複雑になるため、不動産の鑑定評価及び市場での売買価格の決定等において、減価要因が増加する可能性があります。
(チ) 共有物件に関するリスク運用資産である不動産が第三者との共有物件である場合には、その保存・利用・処分等について単独で所有する場合には存在しない種々のリスクがあります。
まず、共有物の管理は、共有者間で別段の定めをした場合を除き、共有者の持分の過半数で行うものとされているため（民法（明治 29 年法律第 89 号。その後の改正を含みます。）（以下「民法」といいます。）第 252 条）、持分の過半数を有していない場合には、当該不動産の管理及び運営について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。また、共有者はその持分の割合に応じて共有物の全体を利用することができるため（民法第 249 条）、他の共有者によるこれらの権利行使によって、本投資法人の当該不動産の保有又は利用が妨げられるおそれがあります。
更に、共有の場合、他の共有者からの共有物全体に対する分割請求権行使を受ける可能性（民法第 256 条）、及び裁判所により共有物全体の競売を命じられる可能性（民法第 258 条第 2 項）があり、ある共有者の意図に反して他の共有者からの分割請求権行使
によって共有物全体が処分されるリスクがあります。

上記の分割請求権を行使しないという共有者間の特約は有効ですが、この特約は 5 年を超えては効力を有しません。また、登記済みの不分割特約がある場合でも、特約をした者が倒産等手続の対象となった場合には、管財人等はその換価処分権を確保するために分割請求ができるとされています。ただし、共有者は、倒産等手続の対象となった他の共有者の有する共有持分を相当の対価で取得することができます（破産法第 52 条、会社更生法（平成 14 年法律第 154 号、その後の改正を含みます。）第 60 条、民事再生法
第 48 条）。
他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、共有されていた物件全体について当該共有者（抵当権設定者）の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶことになると考えられています。従って、運用資産である共有持分には抵当権が設定されていなくても、他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、分割後の運用資産についても、他の共有者の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶこととなるリスクがあります。
共有持分の処分は単独所有物と同様に自由に行えると解されていますが、共有不動産については、共有者間で共有持分の優先的購入権や先買権の合意をすることにより、共有者がその共有持分を第三者に売却しようとする場合に他の共有者が優先的に又は排他的に購入できる機会又は権利を与えるようにする義務を負い、またその他物件の自由な売却その他の処分が制限される場合があります。
不動産の共有者が賃貸人となる場合には、賃料債権は不可分債権となり敷金返還債務
は不可分債務になると一般的には解されており、共有者は他の賃貸人である共有者の信用リスクの影響を受ける可能性があります。
共有不動産については、単独所有の場合と比べて上記のような制限やリスクがあるた
め、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の低下要因が増す可能性があります。
(リ) 借地物件に関するリスク
借地権（土地の賃借権及び地上権）と借地権設定地上の建物については、土地建物ともに所有する場合に比べ、特有のリスクがあります。
まず、借地権は、土地の賃借権の場合も地上権の場合も、永久に存続するものではな
く、期限の到来により消滅し、借地権設定者側に正当な事由がある場合には更新を拒絶され、又は借地権者側に地代不払等の債務不履行があれば解除により終了することもあります。借地権が消滅すれば、建物買取請求権が確保されている場合を除き、建物を取り壊して土地を返還しなければなりません。仮に、建物買取請求が認められても本投資法人が希望する価格で買い取られる保証はありません。
更に、敷地が売却され、又は抵当権の実行により処分されることがありますが、この場合に、本投資法人が借地権について民法、建物保護ニ関スル法律（明治 42 年法律第 40号、その後の改正を含みます。）又は借地借家法（平成 3 年法律第 90 号、その後の改正を含みます。）（以下「借地借家法」といいます。）等の法令に従い対抗要件を具備しておらず、又は競売等が先順位の対抗要件を具備した担保権の実行によるものである場
合、本投資法人は、譲受人又は買受人に自己の借地権を主張できないこととなります。
また、借地権が土地の賃借権である場合には、これを取得し、又は譲渡する場合には、賃貸人の承諾が必要です。かかる承諾が得られる保証はなく、また、得られたとしても承諾料の支払を要求されることがあります。その結果、本投資法人が希望する時期及び条件で建物を処分することができないおそれがあります。
また、本投資法人が借地権を取得するに際して支払う保証金については、借地を明渡す際に、敷地所有者の資力が保証金返還に足りないときは、保証金の全部又は一部の返還を受けられないおそれがあります。

また、借地契約では、多くの場合、賃料等の借地内容について、定期的に見直しを行うこととされています。賃料等の改定により賃料等が増額された場合、投資主に損害を与える可能性があります。
(ヌ) 底地物件に関するリスク
本投資法人は、第三者が賃借してその上に建物を所有している土地、いわゆる底地を取得することがあります。底地物件の場合は特有のリスクがあります。借地権は、定期借地権の場合は借地契約に定める期限の到来により当然に消滅し、普通借地権の場合には期限到来時に本投資法人が更新を拒絶しかつ本投資法人に更新を拒絶する正当事由がある場合に限り消滅します。借地権が消滅する場合、本投資法人は借地権者より時価での建物買取を請求される場合があります（借地借家法第 13 条、借地法（大正 10 年法律第 49 号。その後の改正を含みます。）（以下「借地法」といいます。）第 4 条）。普通
借地権の場合、借地権の期限到来時に更新拒絶につき上記正当事由が認められるか否かを本投資法人の物件取得時に正確に予測することは不可能であり、借地権者より時価での建物買取を請求される場合においても、買取価格が本投資法人が希望する価格以下である保証はありません。
(ル) 鑑定評価額及び調査価額に関するリスク
不動産の鑑定評価額及び調査価額は、個々の不動産鑑定士による地域分析、個別分析
等の分析の結果に基づく、ある一定時点における不動産鑑定士の判断や意見を示したものにとどまります。同一物件について鑑定評価又は価格調査を行った場合でも、個々の不動産鑑定士によって、その適用する評価方法又は調査の方法若しくは時期、収集した資料等の範囲等によって鑑定評価額又は調査価額が異なる可能性があります。また、かかる評価の結果が現在及び将来において当該鑑定評価額又は調査価額による売買を保証又は約束するものではなく、不動産が将来売却される場合であっても鑑定評価額又は調査価額をもって売却されるとは限りません。
(ヲ) 賃貸借契約に関するリスク
不動産に係る賃貸借契約では、契約期間が満了しても、その後別段の意思表示がない
限り自動的に更新されるとするものが多く見られますが、契約期間が満了する際、常に契約が更新されるとの保証はありません。商業施設ではほとんどのテナントとの契約は事業用定期借家契約となっていますが、施設の運営方針上、事業用定期借家契約の契約満了日を同時期に設定する場合があります。ほぼ同時期にテナントが契約満了を迎え、その多くが更新を拒んだ場合、一度に多数のテナントが退店するため、当初予定していた収益の確保が難しくなり、利益が減少する可能性があります。
また、賃貸借契約が更新されず又は契約期間中に解約された場合、すぐに新たなテナントが入居するとの保証はなく、その結果、賃料収入が減少する可能性があります。賃
貸借契約には、契約期間中に賃借人が解約した場合の違約金、かかる違約金に関して敷金・保証金の没収について規定することがありますが、かかる規定は状況によってはその全部又は一部が無効とされ、その結果、本投資法人に予定外の費用負担が発生する可能性があります。商業施設などにおける大口テナントとの契約において、現在かかる規定が置かれているものがあり、当該大口テナントが契約期間中に解約した場合には、これに伴う多額の違約金等の受領又は没収がなされることがありますが、その後当該大口テナントがかかる規定の効力を争う場合には、本投資法人の収益が大幅に変動するおそれがあります。

本投資法人は地域によっては更新料をテナントから徴収しています。更新料はテナン
トと締結された賃貸借契約を根拠として徴収していますが、消費者契約法等の解釈から更新料を徴収することの根拠が否定される可能性があります。また、過去に遡及して更新料の払い戻しを請求される可能性があり、その場合、当初予定していた利益を確保できない可能性があります。
なお、賃貸人からの賃貸借契約の更新拒絶及び解約は、正当事由の存在が認められる場合を除いて困難であることが多いのが実情です。
(ワ) 賃料の減額に関するリスク
不動産のテナントが支払うべき賃料は、賃貸借契約の更新時であるか、契約期間中であるかを問わず、賃貸人とテナントの合意により減額される可能性があります。更に、テナントが賃貸人に対し、借地借家法、借地法又は借家法（大正 10 年法律第 50 号、その後の改正を含みます。）に基づく賃料減額請求権を行使する可能性もあります。また、
本投資法人が保有する不動産関連資産と競合すると思われる不動産の賃料水準が全般的に低下した場合には、新たに入居するテナントとの間で締結される賃貸借契約における賃料の額が従前の賃料の額と比較して低下するとともに、上記のような賃料減額の可能性もより増大することになり、本投資法人の賃料収入の減少をもたらす可能性があります。
上記に対し、建物賃貸借については、一定の要件を満たすことにより、比較的長期の契約期間中、借地借家法上の賃料増減額請求権に服さない建物賃貸借（以下「定期建物賃貸借」といいます。）が存在します。もっとも、定期建物賃貸借においてテナントが契約期間の定めにかかわらず早期解約した場合、契約上の当然の権利として又は違約金条項に基づく権利として、残期間の賃料全てについて必ずテナントに対して請求できるかどうかは、未だ事例の蓄積が乏しいため定かでありません。なお、契約上、違約金の額が一定期間の賃料に対応する額に限られている場合もあり得ます。また、賃貸人にとって、定期建物賃貸借には、通常の賃貸借に比べ契約期間中の賃料収入の安定が期待できるという有利な面がある一方で、賃料が低く抑えられがちであったり、特約の定め方
によっては一般的な賃料水準が上昇する場合でもそれに応じた賃料収入の増加を期待することができない等、不利益な面もあります。
なお、本投資法人又は信託受託者が賃貸している不動産を賃借人が転貸している場合には、転貸条件が必ずしも賃貸条件と同一ではなく、何らかの理由で本投資法人又は信託受託者が転借人と直接の賃貸借契約関係を有することとなったとき、低額の賃料を甘受せざるを得ない可能性があります。
また、本投資法人が保有する住居及び商業施設等のテナントから賃料減額の要望が出た場合、賃貸借契約に基づいた対応をしていますが、当該テナントから賃料の減額訴訟が提起される可能性があり、訴訟の結果によっては大幅な賃料の減額や訴訟に係る費用が発生する可能性があります。
(カ) 不動産の運用費用の増加に関するリスク
経済全般のインフレーション、人件費や水道光熱費の高騰、不動産管理や建物管理に係る費用又は備品調達等の管理コストの上昇、建物の経年劣化による修繕費の負担、各種保険料の値上げ、公租公課の増大その他の理由により、不動産の運用に関する費用が増加する可能性があります。一方で、不動産関連資産からの収入がこれに対応して増加するとの保証はありません。

(ヨ) 入居者の建物使用態様に関するリスク
建物そのものが法令や条例等の基準を満たす場合であっても、入居者による建物への変更工事、内装の変更その他入居者による建物の使用方法等により、建築基準法・消防法その他の法令や条例等に違反する状態となり、本投資法人が、その改善のための費用を負担する可能性があります。また、賃貸借契約における規定の如何にかかわらず、入居者による転貸や賃借権の譲渡が本投資法人又は信託受託者の関与なしに行われる可能性があります。その他、暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律（平成 3 年法律第 77 号、その後の改正を含みます。）に定める暴力団又はその関係者の入居や、入居者による風俗営業等の規制及び業務の適正化等に関する法律（昭和 23 年法律第 122 号、その後の改正を含みます。）に定める風俗営業の開始等入居者の建物使用態様により不動産のテナント属性が悪化し、これに起因して建物全体の賃料水準が低下する可能性があります。
(タ) 不動産の毀損等に関するリスク
不動産につき滅失、毀損又は劣化等が生じ、修繕が必要となり、多額の費用を要する場合があります。また、修繕工事の内容やその実施の方法によっては、テナントの使用収益に影響を与えたり、テナントの館内移転が必要となったりするため、賃料収入等が減少し又は少なからぬ付帯費用が発生する場合があります。他方、かかる修繕が困難又は不可能な場合には、将来的に不動産から得られる賃料収入等が減少するおそれがあります。
(レ) 災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク
火災、地震、津波、暴風雨、洪水、爆発、落雷、竜巻、風ひょう雪災、電気的事故、
機械的事故、戦争、暴動、騒乱、テロ等（以下「災害等」といいます。）により、不動産が滅失、劣化又は毀損し、その価値が消滅、減少する可能性があります。このような場合には、滅失、劣化又は毀損した個所を修復するため一定期間又は修復することが出来ない場合には永久的に不動産の不稼働を余儀なくされることにより、また、不動産自体が滅失、劣化又は毀損しなかった場合においても電気、ガス、水道等の使用の制限やその他の外部的要因により不動産の不稼働を余儀なくされることにより賃料収入が減少することがあります。加えて、災害等の影響で周辺環境が悪化することにより、不動産等の価値が下落する可能性があり、また、賃料水準の下落又は稼働率の低下により賃料収入が減少する可能性もあります。このような不動産等の価値の下落又は賃料収入の減
少の結果、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。また、これらの災害等によりテナントの支払能力等が悪影響を受ける可能性もあります。
また、平成 23 年 3 月に発生した東北地方太平洋沖地震及びそれに伴う津波によって、
本投資法人の運用状況に重大な影響を及ぼす被害は生じませんでしたが、今後、同規模又はそれ以上の地震その他の天災、事故等が発生する可能性を否定できません。その場
合には、本投資法人が保有又は取得する物件が滅失、劣化又は毀損するおそれがあるほか、周辺地域及び日本の経済全体が悪影響を受ける可能性があり、それらの結果、本投資法人の収益や本投資法人の保有に係る資産価値等に悪影響が生じるおそれがあります。
本投資法人は、災害等による損害を補填する火災保険や包括賠償責任保険等を付保する方針ですが、不動産の個別事情等により、保険契約が締結されない可能性、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生する可能性、保険契約でカバーされない災害等（例えば、故意によるもの、戦争やテロ行為等に基づくものは必ずしも全て保険でカバーされるものとは限りません。）が発生する可能性又は保険契約に基づく支払が保険会
社により行われず若しくは遅れる可能性も否定できません。

地震リスクに対応するため、建物を取得する際には全て PML 値の評価を実施しています。PML 値は損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率で示されますが、将来地震が発生した場合、予想以上の多額の復旧費用が必要となる可能性があります。また、地震保険については、参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報
2 投資方針(1) 投資方針④ 運用方針第 1 ファンドの状況(ホ) 付保の方針」に記載の方針に従って付保しますが、かかる方針に従い地震保険が付保されているのは浜松プラザのみです。また、保険金が支払われた場合でも、行政上の規制その他の理由により事故発生前の状態に回復させることができない可能性があります。
(ソ) 不動産に係る所有者責任に関するリスク
本投資法人又は信託受託者の保有する不動産の瑕疵等を原因として、第三者の生命、身体又は財産その他の利益が侵害された場合に、損害賠償義務が発生し、結果的に本投資法人が予期せぬ損失を被る可能性があります。特に、土地の工作物の所有者は、民法上、占有者に過失がない場合は無過失責任を負うこととされています。
不動産に関しては、取得にあたり施設賠償責任保険等の適切な保険を付保しています。
しかし、不動産関連資産の個別事情等により、保険契約が締結されない可能性、保険契
約で支払われる上限額を上回る損害が発生する可能性又は保険契約に基づく支払が保険会社により行われない若しくは遅れる可能性は否定できません。
(ツ) 転貸に関するリスクa.

転借人に関するリスク
本投資法人又は信託受託者は、その保有する不動産につき、転貸を目的として賃借人に一括して賃貸することがあります。このように、賃借人に投資対象不動産の全部又は一部を転貸させる権限を与えた場合、本投資法人は、投資対象不動産に入居するテナン
トを自己の意思により選択できなくなったり、退去させられなくなる可能性があります。
また、賃借人の賃料が、転借人から賃借人に対する賃料に連動する場合、転借人の信用状態等が、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。

b.

敷金等の返還義務に関するリスク
転貸を目的とした賃貸借契約が合意解約された場合には賃貸人である本投資法人又は信託受託者が転貸人の地位を承継し、転貸人の転借人に対する敷金等の返還義務が本投資法人又は信託受託者に承継される可能性があります。

(ネ) マスターリースに関するリスク
投資対象不動産において、プロパティ・マネジメント会社が投資対象不動産の所有者である本投資法人又は信託受託者との間でパス・スルー型のマスターリース契約を締結
してマスターリース会社となり、その上でエンドテナントに対して転貸する場合があります。
当該契約を締結した場合、マスターリース会社の財務状態の悪化により、エンドテナ
ントからマスターリース会社に対して賃料が支払われたにもかかわらず、マスターリー
ス会社から賃貸人である本投資法人又は信託受託者への賃料の支払が滞る可能性があります。

また、本投資法人では、一部の住居物件においては、エンドテナントが賃料を本投資法人又は信託受託者の口座に直接振り込む方法により賃料を収受しています。しかし、賃料の支払の遅延等の理由でマスターリース会社がエンドテナントから賃料を回収した
後、マスターリース会社が財務状態の悪化などに陥った場合は、マスターリース会社から賃貸人である本投資法人又は信託受託者への賃料の支払が滞る可能性があります。また、マスターリース会社が破綻し、かつ、エンドテナントからの賃料の支払が延滞している場合には、当該延滞部分の賃料相当額がマスターリース会社に対する倒産債権となると解釈される可能性があり、かかる解釈が採用された場合、延滞部分の賃料相当額の回収が非常に困難となり、本投資法人の財務状況等に悪影響を及ぼすおそれがあります。
(ナ) 有害物質に係るリスク
土地について産業廃棄物等の有害物質が埋蔵され、又は、地下水が汚染されている場
合、当該敷地及び建物の価値に悪影響を及ぼす可能性があります。また、かかる有害物
質を除去するために土壌の入替えや洗浄が必要となって予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。本投資法人は、取得を検討する物件について、専門家に依頼して環境調査を実施し、土地や地下水の有害物質による汚染の有無については、当該物件の使用歴の調査や土壌や地下水のサンプリング調査等により調査しますが、かかる調査が完全であるとの保証はなく、専門家による調査において汚染の可能性がない、又は低いと報告された場合であっても、後日汚染の存在が判明する可能性は否定できません。
また、建物の建材等にアスベストその他の有害物質を含む建材等が使用されているか、又は使用されている可能性がある場合やＰＣＢが保管されている場合等には、状況によって当該建物及びその敷地の価値に悪影響を及ぼす可能性があります。更に、かかる有害物質を除去するために建材等の全面的又は部分的交換や、保管・撤去費用等が必要となって予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。
また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、不動産の所有者として損害を賠償する義務が発生する可能性があります。
(ラ) 投資対象とする不動産の偏在に関するリスク
本投資法人は、参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報
投資方針

第 1 ファンドの状況

2(1) 投資方針」に記載された投資方針に基づき資産の運用を行いますが、その投資対象とする不動産が一定の地域に偏在した場合、当該地域における地震その他の災
害、市況の低迷による稼働率の低下、賃料水準の下落等が、本投資法人の収益等又は存続に著しい悪影響を及ぼす可能性があります。
更に、テナント獲得に際し賃貸市場において投資対象とする不動産相互間で競合し、結果として賃料収入が減少し、本投資法人の収益に影響を与える可能性があります。
また、一般に、資産総額に占める個別の投資対象とする不動産の割合は、資産総額の規模が拡大する過程で低下していくと予想されるものの、資産総額に占める割合が大きい不動産に関して、地震その他の災害、稼働率の低下、賃料水準の下落等の事情が発生した場合には、本投資法人の収益等又は存続に著しい悪影響をもたらす可能性があります。

(ム) テナントの支払能力に関するリスク
テナントの財務状況が悪化した場合又はテナントが破産手続、会社更生手続、民事再生手続その他の倒産手続の対象となった場合には、賃料等（共益費、水道光熱費他、場合により原状回復費用その他の損害金を含みます。）の支払が滞り、又は支払がなされない可能性があります。このような延滞された賃料等の合計額が敷金及び保証金で担保される範囲を超えると、投資主に損害を与える可能性があります。また、一部不動産については、敷金無しで賃貸する場合があります。この場合、原則として保証会社による保証等を付すことを条件としますが、テナントの財務状況が悪化した場合において、保証会社等の保証人の財務状況も悪化している場合には、賃料等を回収することができな
いこととなります。また、代金回収会社に委託して口座振替によりテナントから賃料等を回収することがありますが、この場合において代金回収会社の財務状況が悪化した場
合には、代金回収会社からの賃料等の入金が滞り又は回収ができなくなるおそれがあります。更に、賃貸人が賃貸借契約上の債務の履行を怠った場合には、テナントは賃料等の不払をもってこれに対抗することができるため、テナントが賃貸人側の何らかの落ち
度を理由に意図的な賃料等の不払をもって対抗する可能性もあり、その場合には当該不動産から得られる収入にも影響を及ぼすこととなります。本投資法人は、かかるリスクを低減するために、テナント信用力を勘案したテナント選定及び賃料支払状況等の管理体制の整備を行いますが、かかるリスクが現実化しないという保証はありません。
(ウ) テナントの集中に関するリスク
投資対象不動産のテナント数が少なくなる場合、本投資法人の収益等は特定のテナン
トの退去、支払能力の悪化その他の事情による影響を受けやすくなります。すなわち、賃貸面積の大きなテナントが退去した場合には、稼働率が低くなる上に、他のテナントを探し稼働率を回復させるのが難しくなることがあり、その期間が長期にわたる場合には、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。また、全賃料収入のう
ち特定のテナントからの賃料収入が占める割合が高い場合においては、当該テナントの賃料の支払能力が低下し、又は失われた場合には、総賃料収入に与える影響が大きくなります。本投資法人は、かかるリスクを低減するために、投資対象及びテナントの適切な分散を図りますが、かかるリスクが現実化しないという保証はありません。
(ヰ) テナントの業種の偏りに関するリスク
商業施設の場合、その立地条件や建物の構造により、テナントの業態を大きく変更す
ることは困難であることが多く、投資対象不動産のテナントの業態が、総合スーパーマーケット、百貨店等の特定の業態に偏った場合には、当該業態が、消費性向の変化に伴い小売業としての競争力を失う等により、本投資法人の収益に著しい悪影響を及ぼす可能性があるなど、当該テナントの業種に係る事業上のリスクの影響を受けるおそれがあります。
(ノ) 売主等の倒産等の影響を受けるリスク
一般に、不動産又は信託受益権を売却した後に売主が倒産手続に入った場合や、建物の建築請負業者が倒産手続に入った場合、当該不動産又は信託受益権の売買若しくは完
成建物の移転又はそれらについての対抗要件具備が当該売主又は建築請負業者の管財人等により否認される可能性があります。また、財産状態が健全でない売主が不動産若し
くは信託受益権を売却した場合、又は、財産状態が健全でない建築請負業者が建物の建築を請け負っていた場合、当該不動産又は信託受益権の売買又は当該建物の請負が当該売主又は建築請負業者の債権者により詐害行為を理由に取消される可能性があります。

また、売買取引を担保付融資取引であると法的に性格づけることにより、依然としてその目的物が売主（又は倒産手続における管財人ないし財団）に属すると解される可能性があり、特に担保権の行使に対する制約が、破産手続等に比較して相対的に大きい会
社更生手続においては深刻な問題となり得ます。
(オ) 開発物件に関するリスク
本投資法人は、参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報
投資方針(1) 投資方針

第 1 ファンドの状況

2④ 運用方針」に記載のとおり、建設中の不動産を取得する場

合があります。建設中の物件については、既に完成した物件を取得する場合に比べて、地中障害物や土壌汚染等の発見、工事請負業者の倒産若しくは債務不履行、天変地異、
行政上の許認可手続きその他予期せぬ事情により、開発の遅延、変更若しくは中止を余儀なくされ、あるいは、開発コストが当初の計画を大きく上回るといったリスクが加わります。本投資法人は、竣工後のテナントの確保が十分可能と判断され、かつ完工・引渡しのリスクが低く、当該不動産にかかるデュー・ディリジェンスの結果に問題がないと判断される場合、建物竣工後の取得を条件として、当該建設中の不動産等に係る不動産関連資産の取得に関する契約を締結することとしますが、上記のリスクが顕在化した
結果、開発物件からの収益等が予想を大きく下回り、あるいは、予定された時期に収益が得られず又は予想外の費用、損害若しくは損失を被るおそれがあります。
(ク) フォワード・コミットメント等に関するリスク
本投資法人は、不動産等を取得するにあたり、フォワード・コミットメント等を行うことがあります。フォワード・コミットメント等を行った場合に、買主が不動産等の売買契約を解約し、又は履行しないときは、買主は、違約金や債務不履行による損害相当額の支払義務を負担します。フォワード・コミットメント等の場合、契約締結後、決済・物件引渡しまでに一定の期間があるため、契約締結後速やかに決済される取引に比べ、市場環境等の変化等により当事者の当初の想定と異なった環境での決済を強いられる可能性が高いといえます。本投資法人は、フォワード・コミットメント等を行う際には、フォワード・コミットメント等を履行できない場合の損害賠償額の上限を必ず定めること、フォワード・コミットメント等の違約の際に損害賠償の支払に充てることが可
能な資金及び投資主に対する配当原資となる利益に比して過大な損害賠償額の支払を義務づけられるようなフォワード・コミットメント等を行わないこと、その他本資産運用会社が定める社内ルールを遵守することとしていますが、フォワード・コミットメント
等による売買契約締結後の金融市場・不動産市場の変化等により不動産等の取得資金を調達できなくなった場合には、売買契約を解約せざるを得なくなり、違約金又は損害賠償金の支払義務を負担することにより、本投資法人の財務状態が悪化する可能性があります。

④

不動産関連資産－信託受益権特有のリスク(イ) 信託受益者として負うリスク
信託受益者とは信託の利益を享受するものですが、他方で信託受託者が信託事務の処理上発生した信託財産に関する租税、信託受託者の報酬、信託財産に瑕疵があることを原因として第三者が損害を被った場合の賠償費用等の信託費用については、最終的に受益者が負担することになっています。すなわち、信託受託者が信託財産としての不動産を所有し管理するのは受益者のためであり、その経済的利益と損失は、最終的には全て受益者に帰属することになります。従って、本投資法人が不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権を取得する場合には、信託財産に関する十分なデュー・
ディリジェンスを実施し、保険金支払能力に優れる保険会社を保険者、信託受託者を被保険者とする損害保険を付保すること等、本投資法人自ら不動産を取得する場合と同等の注意をもって取得する必要がありますし、一旦不動産信託受益権を保有するに至った
場合には、信託受託者を介して、原資産が不動産である場合と実質的にほぼ同じリスクを受益者たる本投資法人が負担することになります。
(ロ) 信託の受益権の流動性に係るリスク
本投資法人が信託の受益権を保有運用資産とする場合、信託受託者を通じて信託財産としての不動産を処分するときは、既に述べた不動産の流動性リスクが存在します。また信託の受益権を譲渡しようとする場合には、信託受託者の承諾を契約上要求されるのが通常であり、上場有価証券等に比し流動性は極めて低いといえます。また、信託受託者は原則として瑕疵担保責任を負っての信託不動産の売却を行わないため、本投資法人の意思にかかわらず信託財産である不動産の売却ができなくなる可能性があります。
(ハ) 信託受託者に係るリスクa.

信託受託者の破産・会社更生等に係るリスク信託法（平成 18 年法律第 108 号、その後の改正を含みます。）（以下「信託法」といいます。）上、信託受託者が破産手続、会社更生手続その他の倒産手続の対象となった
場合、信託財産は信託受託者の破産財団又は更生会社の財産その他信託受託者の固有財産に属しないものとされています。また、信託法によれば、信託財産をもって履行すべき債務等に係る債権者以外の債権者による差押えは禁止されています。ただし、信託財産であることを破産管財人等の第三者に対抗するためには、信託された不動産に信託設定登記をする必要がありますので、不動産を信託する信託の受益権については、この信託設定登記がなされるものに限り本投資法人は取得する予定です。しかしながら、必ずこのような取扱いがなされるとの保証はありません。

b.

信託受託者の債務負担に伴うリスク
信託財産の受託者が、信託目的に反して信託財産である不動産を処分した場合、又は信託財産である不動産を引当てとして、何らかの債務を負うことにより、不動産を信託する信託の受益権を財産とする本投資法人が不測の損害を被る可能性があります。かかるリスクに備え、信託法は信託の本旨に反した信託財産の処分行為の取消権を受益者に認めていますが、かかる処分行為の相手方が権限に属しない処分であることを知らず、また、知らなかったことについて重大な過失がない場合には取り消すことができません。
また、かかる権利の行使により損害を免れることができるとは限りません。

不動産信託受益権を取得するに際しては、十分なデュー・ディリジェンスを実施し、（ⅰ）信託契約上、当該信託の目的が受益者の利益にあることが明確にされていること、（ⅱ）信託財産の処分や信託財産に属する金銭の運用等についても、信託受託者に厳しい制約を課されていることが満たされているもののみを投資対象とすることで、信託財産が勝手に処分されたり、信託財産が新たに債務を負担して、その結果として本投資法
人が不利益を被る可能性は回避されると考えられますが、常にそのようなことを回避できるとの保証はありません。
⑤

税制に関するリスク(イ) 導管性要件に関するリスク
税法上、「投資法人に係る課税の特例規定」により、一定の要件（導管性要件）を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等を投資法人の損金に算入することが認められています。
投資法人の主な導管性要件
配当等の額が配当可能利益の額の 90％超であること（利益を超えた金銭の分配を行った場合には、金銭の分配の額が配当可能額の 90％超であること）
投資法人規約において、投資口の発行価額の総額のうちに国内に国内 50％超募集要件 おいて募集される投資口の発行価額の占める割合が 50％を超える旨の記載又は記録があること
機関投資家（租税特別措置法第 67 条の 15 第 1 項第 1 号ロ(2)に規借入先要件定するものをいう。次の所有先要件において同じ。）以外の者から借入れを行っていないこと
事業年度の終了の時において、発行済投資口が 50 人以上の者に
所有先要件
よって所有されていること又は機関投資家のみによって所有されていること
事業年度の終了の時において、投資主の 1 人及びその特殊関係者
非同族会社要件
により発行済投資口総数あるいは議決権総数の 50％超を保有されている同族会社に該当していないこと
支払配当要件

会社支配禁止要件

他の法人の株式又は出資の 50％以上を有していないこと（一定の海外子会社を除く）

本投資法人は、導管性要件を満たすよう努める予定ですが、今後、下記に記載した要因又はその他の要因により導管性要件を満たすことができない可能性があります。本投資法人が導管性要件を満たすことができなかった場合、利益の配当等を損金算入できな
くなり、本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。

a.

多額の法人税等の納税の引当てにより支払配当要件が満たされなくなるリスク
平成 21 年 4 月 1 日以降に終了する各事業年度における支払配当要件については、会計上の税引前当期純利益を基礎とした配当可能利益の額（会計上の税引前当期純利益に前期繰越損失、負ののれん発生益、減損損失及び正ののれんの償却費にかかる法人税額、買換特例圧縮積立金の調整を加えた後の額）と税引後の当期純利益を基礎とした実際の利益配当等の額の比較によりその判定を行うこととされています。会計上減損損失及び正ののれんの償却費が発生した場合又は本投資法人の資産若しくは本投資法人に関する会計基準（かかる会計基準に関する解釈・運用・取扱いを含みます。）の変更その他の理由により会計処理と税務処理との取扱いに不一致が生じた場合、会計上発生した費用・損失について、税務上、その全部又は一部を損金に算入することができない等の理由により、多額の法人税等が発生することがあります。本投資法人がその納税の引当てを行う必要がある場合、減損損失及び正ののれんの償却費以外の要因にかかる法人税額については判定上の調整が行われないため、支払配当要件を満たせない可能性があります。

b.

資金不足により計上された利益の配当等の金額が制限されるリスク
導管性要件に基づく借入先等の制限や資産の処分の遅延等により機動的な資金調達ができない場合には、配当の原資となる資金の不足により支払配当要件を満たせない可能性があります。

c.

借入先要件に関するリスク
本投資法人が何らかの理由により機関投資家以外からの借入れを行わざるを得ない場
合又は本投資法人の既存借入金に関する貸付債権が機関投資家以外に譲渡された場合、あるいはこの要件の下における借入金の定義が税法上において明確ではないためテナン
ト等からの預り金等が借入金に該当すると解釈された場合においては、借入先要件を満たせなくなる可能性があります。

d.

投資主の異動について本投資法人のコントロールが及ばないリスク
本投資口が市場で流通することにより、本投資法人のコントロールの及ばないところ
で、所有先要件あるいは非同族会社要件が満たされなくなる可能性があります。

(ロ) 税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク
本投資法人に対して税務調査が行われ、導管性要件に関する取扱いに関して、税務当局との見解の相違により更正処分を受け、過年度における導管性要件が事後的に満たされなくなる可能性があります。このような場合には、本投資法人が過年度において行った利益の配当等の損金算入が否認される結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
(ハ) 不動産の取得に伴う軽減措置が適用されないリスク
本投資法人は、規約における投資方針において、特定不動産の価額の合計額の本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合を 100 分の 75 以上とすること（規約第 27 条第 5 項第 1 号）としています。本投資法人は、上記内容の投資方針を規約に定めること、及びその他の税法上の要件を充足することを前提として、直接に不動産を取得する場合の不動産流通税（登録免許税及び不動産取得税）の軽減措置の適用を受けることができると考えています。しかし、本投資法人がかかる軽減措置の要件を満たすことができない場合、又は軽減措置の要件が変更された場合には、軽減措置の適用を受けることができない可能性があります。

(ニ) 一般的な税制の変更に関するリスク
不動産、不動産信託受益権その他本投資法人の運用資産に関する税制若しくは本投資法人に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、公租公課の負担が増大し、その結果本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
また、投資口に係る利益の配当、資本の払戻し、譲渡等に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、本投資口の保有又は売却による投資主の手取金の額が減少し、又は、税務申告等の税務上の手続面での負担が投資主に生じる可能性があります。
⑥

その他(イ) 不動産の売却に伴う責任に関するリスク
本投資法人が運用不動産を売却した場合において、運用不動産に物的又は法的な瑕疵があった場合には、法令に従い、瑕疵担保責任を負担する可能性があります。特に、本投資法人は、宅地建物取引業法（昭和 27 年法律第 176 号、その後の改正を含みます。）
上のみなし宅地建物取引業者となりますので、買主が宅地建物取引業者でない場合には、
本投資法人の瑕疵担保責任に関するリスクを排除できない場合があります。
また、売買契約上の規定に従い、物件の性状その他に関する表明保証責任や瑕疵担保責任を負う可能性があります。
これらの法令上又は契約上の表明保証責任や瑕疵担保責任を負担する場合には、買主から売買契約を解除され、又は、買主が被った損害を補償しなければならず、本投資法
人の収益等に悪影響が生じる可能性があります。
更に、賃貸不動産の売却においては、新所有者が賃借人に対する敷金返還債務等を承継するものと解されており、実務もこれにならうのが通常ですが、旧所有者が当該債務を免れることについて賃借人の承諾を得ていない場合には、旧所有者は新所有者とともに当該債務を負い続けると解される可能性があり、予想外の債務又は義務を負う場合があります。
(ロ) 減損会計の適用に関するリスク
固定資産の減損に係る会計基準（「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意見書」（企業会計審議会 平成 14 年 8 月 9 日）及び「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第 6 号平成 15 年 10 月 31 日））が、平成 17 年 4 月 1日以降開始する事業年度より強制適用されることになったことに伴い、本投資法人においても第 1 期計算期間より「減損会計」が適用されています。「減損会計」とは、主として土地・建物等の事業用不動産について、収益性の低下により投資額を回収する見込みが立たなくなった場合に、一定の条件のもとで回収可能性を反映させるように帳簿価額を減額する会計処理のことをいいます。「減損会計」の適用に伴い、地価の動向及び運用不動産の収益状況等によっては、会計上減損損失が発生し、本投資法人の業績は悪影響を受ける可能性があり、また、税務上は当該不動産の売却まで損金を認識することができない（税務上の評価損の損金算入要件を満たした場合や減損損失の額のうち税務上の減価償却費相当額を除きます。）ため、税務と会計の齟齬が発生することとなります。その結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。

(ハ) 一部の投資主から本投資法人の解散請求がなされ、本投資法人が解散するリスク
発行済投資口数の 100 分の 3 以上の口数の投資口を 6 ヶ月以前から引き続き所有している投資主は、投資主総会の招集を請求する権利を有します。その投資主から本投資法
人の解散の議案が提出された場合、投資主総会においてその議案に対する投資主の意思を確認する必要があります。そこで、その議案が決議された場合は、本投資法人の清算手続きを進める必要があります。本投資法人が清算される場合、投資主は、すべての債権者への弁済（投資法人債の償還を含みます。）後の残余財産による分配からしか投資
金額を回収することができません。本投資法人の保有資産の価値が下落し又は出資金に欠損が生じている場合には、借入れ及び投資法人債を弁済した後の残余財産が全く残らないか、又は出資総額を下回ることとなり、投資主は、投資金額の全部又は一部について回収することができない可能性があります。
(ニ) 匿名組合出資持分への投資に関するリスク
本投資法人はその規約に基づき、不動産に関する匿名組合出資持分への投資を行うことがあります。本投資法人が出資するかかる匿名組合では、本投資法人の出資金を営業者が不動産等に投資しますが、当該不動産等に係る収益が悪化した場合や当該不動産等の価値が下落した場合等には、本投資法人が匿名組合員として得られる分配金や元本の償還金額等が減少し、その結果、本投資法人が営業者に出資した金額を回収できない等の損害を被る可能性があります。また、匿名組合出資持分については契約上譲渡が制限されていることがあり、又は、確立された流通市場が存在しないため、その流動性が低
く、本投資法人が譲渡を意図しても、適切な時期及び価格で譲渡することが困難となる可能性があります。
(ホ) 本募集取得予定資産を取得することができないリスク
本投資法人は、前記「5 投資対象

(1) 第 17 期取得済資産及び本募集取得予定資産の概要」に記載の本募集取得予定資産を取得する予定ですが、経済環境等が著しく変わった場合、その他相手方の事情等により売買契約において定められた前提条件が成就しない場合等においては、本募集取得予定資産を取得することができない可能性があります。
この場合、本投資法人は、代替資産の取得のための努力を行う予定ですが、短期間に投資に適した物件を取得することができる保証はなく、短期間に物件を取得することができず、かつかかる資金を有利に運用することができない場合には、投資主に損害を与える可能性があります。また、本募集取得予定資産の取得はできても、その全部又は一部について予定していた時期に取得することができない可能性があります。取得時期が遅延した場合、予定していた時期に取得できた場合に比して賃料収入等が減少し、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。なお、本投資法人は、本書の日付現在保有する資産及び本募集取得予定資産のみを取得することを目的としておらず、今後、
新たな特定資産を取得し又はこれらの一部を売却することがあります。

(2) 投資リスクに対する管理体制
上記の様々なリスクに鑑み、本投資法人及び本資産運用会社は、本投資法人の資産運用に関し、以下のガバナンスを通じ、実効性のあるリスク管理体制を整備し、かつ、かかる管理体制が最大限の効果を発揮するよう努めています。本投資法人及び本資産運用会社は、可能な限り、本投資証券への投資に関するリスクの発生の回避及びリスクが発生した場合の損害の極小化等の対応に努める方針ですが、これらの措置が結果的に十分な成果を収める保証はありません。
①

本投資法人の体制
本投資法人は、投信法に基づき設立され、執行役員 1 名及び監督役員 2 名により構成される役員会により運営されています。執行役員は、3 ヶ月に 1 回以上の頻度で役員会を開催し、法令で定められた承認事項に加え、本投資法人の運営及び本資産運用会社の業務遂行状況の報告を行います。この報告手続きを通じ、本資産運用会社又はその利害関係人等から独立した地位にある監督役員は的確に情報を入手し、執行役員の業務執行状況を監視する体制を維持しています。同時に、かかる報告により、本投資法人は本資産運用会社の利害関係人等との取引について、利益相反取引のおそれがあるか否かについての確認を行い、利益相反等にかかるリスクの管理に努めています。
本投資法人は、資産運用委託契約上、本資産運用会社から各種報告を受ける権利及び本資産運用会社の帳簿及び記録その他の資料の調査を行う権利を有しています。かかる権利の行使により、本投資法人は、本資産運用会社の業務執行状況を監視できる体制を維持しています。
また、本投資法人は、内部者取引管理規程を定めて、役員によるインサイダー取引の防止に努めています。

②

本資産運用会社の体制
本資産運用会社は、運用及び管理に係るリスクについて、原則としてレベルの異なる複数の検証方法を通じてモニタリングし、管理しています。
(イ)

本資産運用会社は、運用ガイドラインにおいて、分散投資によるポートフォリオの構築
方針、投資対象の選定方針、安定した収益の確保等を目指した運用方針、投資を行う場
合の取得基準、物件のデュー・ディリジェンスの基準、物件の管理運営方針（プロパティ・マネジメント会社の選定基準及びその業務のモニタリングを含みます。）、付保方
針及び投資計画等を定めています。かかる運用ガイドラインを遵守することにより、不動産や不動産信託受益権に係るリスクの管理に努めています。

(ロ)

本資産運用会社は、委員会規程を定めて本投資法人の資産運用に係る重要な事項の決定プロセスの明確化を図っている他、不動産等の調査、取得、管理運営その他の業務それ
ぞれについて、客観的な業務手順を確立して、リスクの管理に努めます。また、投資委員会が決定した資産の運用等に関するすべての事項について、コンプライアンス委員会の審議及び決定を経たうえ、本資産運用会社の取締役会に付され、取締役の過半数が出
席の上、出席取締役の過半数をもって取引に係る議案を決するものとされています。

(ハ)

利害関係者と本投資法人との間の取引については、自主ルールとして利害関係者取引規程を定めており、これを遵守することにより利益相反に係るリスク管理を行います。

(ニ)

本資産運用会社は、内部者取引管理規程を定めて、役員及び従業員によるインサイダー取引の防止に努めています。

(ホ)本資産運用会社は、コンプライアンス規程を定めて、リスク管理・コンプライアンス室により投資委員会等付議案件の事前審査等を行い、コンプライアンス・オフィサー及びコンプライアンス委員会により、投資委員会による審議の経過及び投資判断について審議し、法令遵守の状況を監視します。また、その結果については、内容により取締役会の決議事項とされています。

(ヘ)

本資産運用会社は、コンプライアンスに関する社内体制を整備し、コンプライアンス上の問題の発生について、対応を講じています。また、コンプライアンス・マニュアルを作成し、コンプライアンス基本方針や役職員の行動規範を定めるのみならず定期的にコンプライアンス研修を実施します。

7 課税上の取扱い
日本の居住者又は日本法人である投資主及び投資法人に関する課税上の一般的な取扱いは下記のとおりです。なお、税法等の改正、税務当局等による解釈・運用の変更により、以下の内容は変更されることがあります。また、個々の投資主の固有の事情によっては異なる取扱いが行われることがあります。
①

投資主の税務(イ)

個人投資主の税務

Ａ．利益の分配に係る税務
個人投資主が上場投資法人である本投資法人から受け取る利益の分配の取扱いは、原則として上場株式の配当の取扱いと同じです。ただし、配当控除の適用はありません。
(ⅰ)

源泉徴収
分配金支払開始日

源泉徴収税率

平成 26 年 1 月 1 日～平成 49 年 12 月 31 日 20.315％ （所得税 15.315％ 住民税 5％）
平成 50 年 1 月 1 日～

20％ （所得税 15％ 住民税 5％）※1 平成 26 年 1 月 1 日～平成 49 年 12 月 31 日の所得税率には、復興特別所得税（所得税の額の 2.1％相当）を含みます。
※2 大口個人投資主（配当基準日において発行済投資口総数の 3％以上を保有）に対しては、上記税率ではなく、所得税 20％（平成 26 年 1 月 1 日～平成 49 年 12 月 31
日は 20.42％）の源泉徴収税率が適用されます。
(ⅱ)

確定申告
確定申告をしない場合

金額にかかわらず、源泉徴収だけで納税を完結させることが可能（確定申告不要制度）

確定申告を行う場合

総合課税か申告分離課税のいずれか一方を選択※1 総合課税を選択した場合であっても、投資法人から受け取る利益の分配については、配当控除の適用はありません。
※2 上場株式等を金融商品取引業者等（証券会社等）を通じて譲渡等したことにより生じた損失（以下「上場株式等に係る譲渡損失」といいます。）の金額は、その年分の上場株式等に係る配当所得の金額（申告分離課税を選択したものに限る。）と損益通算することができます。申告分離課税を選択した場合の税率は、上記(ⅰ)の源
泉徴収税率と同じです。
※3 大口個人投資主（配当基準日において発行済投資口総数の 3％以上を保有）が 1 回に受け取る配当金額が 5 万円超（6 ヶ月決算換算）の場合には、必ず総合課税による確定申告を行う必要があります（この場合には申告分離課税は選択できません。）。
(ⅲ) 源泉徴収選択口座への受入れ
源泉徴収ありを選択した特定口座（以下「源泉徴収選択口座」といいます。）が開設されている金融商品取引業者等（証券会社等）に対して『源泉徴収選択口座内配当等受入開始届出書』を提出することにより、上場株式等の配当等を源泉徴収選択口座に受け入れることができます。
※ 配当金の受取方法については「株式数比例配分方式」を選択する必要があります。
(ⅳ) 少額投資非課税制度（NISA：ニーサ）
平成 26 年 1 月 1 日から平成 35 年 12 月 31 日までの 10 年間、金融商品取引業者等（証券会社等）に開設した非課税口座の非課税管理勘定で取得した上場株式等（新規投資額で年間 100 万円を上限）に係る配当等で、その非課税管理勘定の開設年の 1 月 1 日
から 5 年内に支払を受けるべきものについては、所得税及び住民税が課されません。

※1 非課税口座を開設できるのは、その年の 1 月 1 日において満 20 歳以上である方に
限ります。
※2

配当等が非課税となるのは、配当金の受取方法について「株式数比例配分方式」
を選択した場合に限ります。

Ｂ．利益を超えた金銭の分配に係る税務投資法人が行う利益を超えた金銭の分配は、投資法人の資本の払戻しに該当し、投資主に
おいては、みなし配当及びみなし譲渡収入から成るものとして取り扱われます。
(ⅰ) みなし配当
この金額は本投資法人から通知します。みなし配当には、上記Ａ．における利益の分配と同様の課税関係が適用されます。
(ⅱ) みなし譲渡収入
資本の払戻し額のうちみなし配当以外の部分の金額は、投資口の譲渡に係る収入金額とみなされます。各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価(注 1)を算定し、投資口の譲渡損益(注 2)を計算します。この譲渡損益の取扱いは、下記Ｃ．における投資口の譲渡と原則同様になります。また、投資口の取得価額の調整（減額）(注 3)を行います。
(注 1) 譲渡原価の額＝従前の取得価額×純資産減少割合※※ 純資産減少割合は、本投資法人から通知します。
(注 2) 譲渡損益の額＝みなし譲渡収入金額－譲渡原価の額(注 3) 調整後の取得価額＝従前の取得価額－譲渡原価の額
Ｃ．投資口の譲渡に係る税務
個人投資主が投資口を譲渡した際の譲渡益は、株式等に係る譲渡所得等として、申告分離課税の対象となります。譲渡損が生じた場合は、他の株式等に係る譲渡所得等との相殺を除き、他の所得との損益通算はできません。
(ⅰ)

税率
譲渡日

申告分離課税による税率

平成 26 年 1 月 1 日～平成 49 年 12 月 31 日 20.315％ （所得税 15.315％ 住民税 5％）
平成 50 年 1 月 1 日～

20％ （所得税 15％ 住民税 5％）※ 平成 26 年 1 月 1 日～平成 49 年 12 月 31 日の所得税率には、復興特別所得税（所得税の額の 2.1％相当）を含みます。
(ⅱ) 上場株式等に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除
上場株式等に係る譲渡損失の金額は、確定申告により、その年分の上場株式等に係る配当所得の金額（申告分離課税を選択したものに限る。）と損益通算することができます。また、上場株式等に係る譲渡損失のうち、その年に損益通算してもなお控除しきれない金額については、翌年以後 3 年間にわたり、株式等に係る譲渡所得等の金額及び申告分離課税を選択した上場株式等に係る配当所得の金額から繰越控除することができます。
※ 繰越控除をするためには、譲渡損失が生じた年に確定申告書を提出するとともに、その後の年において連続して確定申告書を提出する必要があります。
(ⅲ) 源泉徴収選択口座内の譲渡
源泉徴収選択口座内の上場株式等の譲渡による所得は、源泉徴収だけで納税が完結し、確定申告は不要となります。源泉徴収税率は、上記(ⅰ)の申告分離課税による税率と同じです。また、上場株式等の配当等を源泉徴収選択口座に受け入れた場合において、その源泉徴収選択口座内における上場株式等に係る譲渡損失の金額があるときは、年末に損益通算が行われ、配当等に係る源泉徴収税額の過納分が翌年の年初に還付されます。

(ⅳ) 少額投資非課税制度（NISA：ニーサ）
平成 26 年 1 月 1 日から平成 35 年 12 月 31 日までの 10 年間、金融商品取引業者等（証券会社等）に開設した非課税口座の非課税管理勘定で取得した上場株式等（新規投資額で年間 100 万円を上限）を、その非課税管理勘定の開設年の 1 月 1 日から 5 年内に譲渡した場合には、その譲渡所得等については所得税及び住民税が課されません。
※1 非課税口座を開設できるのは、その年の 1 月 1 日において満 20 歳以上である方に
限ります。
※2

非課税口座内で生じた譲渡損失はないものとみなされるため、上記(ii)及び(iii)の損
益通算や繰越控除には適用できません。

(ロ)

法人投資主の税務

Ａ．利益の分配に係る税務
法人投資主が投資法人から受け取る利益の分配については、受取配当等の益金不算入の適用はありません。
上場投資法人である本投資法人から受け取る利益の分配については、下記の税率により所
得税の源泉徴収が行われますが、源泉徴収された所得税は法人税の前払いとして所得税額控除の対象となり、また復興特別所得税は復興特別法人税（復興特別法人税の課税期間終了後は法人税）からの控除対象となります。
分配金支払開始日

源泉徴収税率

平成 26 年 1 月 1 日～平成 49 年 12 月 31 日 15.315％ （復興特別所得税 0.315％を含む）
平成 50 年 1 月 1 日～

15％

Ｂ．利益を超えた金銭の分配に係る税務投資法人が行う利益を超えた金銭の分配は、投資法人の資本の払戻しに該当し、投資主に
おいては、みなし配当及びみなし譲渡収入から成るものとして取り扱われます。
(ⅰ) みなし配当
この金額は本投資法人から通知します。みなし配当には、上記Ａ．における利益の分配と同様の課税関係が適用されます。
(ⅱ) みなし譲渡収入
資本の払戻し額のうちみなし配当以外の部分の金額は、投資口の譲渡に係る収入金額とみなされます。各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価を算定し、投資口の譲渡損益を計算します。また、投資口の取得価額の調整（減額）を行います。
※

譲渡原価、譲渡損益、取得価額の調整（減額）の計算方法は、個人投資主の場合と同じです。

Ｃ．投資口の譲渡に係る税務
法人投資主が投資口を譲渡した際の譲渡損益は、原則として約定日の属する事業年度に計
上します。

②

投資法人の税務(イ) 利益配当等の損金算入
税法上、「投資法人に係る課税の特例規定」により、一定の要件（導管性要件）を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等
を投資法人の損金に算入することが認められています。
投資法人の主な導管性要件
支払配当要件

配当等の額が配当可能利益の額の 90％超であること（利益を超えた金銭の分配を行った場合には、金銭の分配の額が配当可能額の 90％超であること）

国内 50％超募集要件

投資法人規約において、投資口の発行価額の総額のうちに国内において募集される投資口の発行価額の占める割合が 50％を超える旨の記載又は記録があること

借入先要件

機関投資家（租税特別措置法第 67 条の 15 第 1 項第 1 号ロ(2)に規定するものをいう。次の所有先要件において同じ。）以外の者から借入れを行っていないこと

所有先要件

事業年度の終了の時において、発行済投資口が 50 人以上の者によって所有されていること又は機関投資家のみによって所有されていること

非同族会社要件

事業年度の終了の時において、投資主の 1 人及びその特殊関係者により発行済投資口総数あるいは議決権総数の 50％超を保有されている同族会社に該当していないこと

会社支配禁止要件

他の法人の株式又は出資の 50％以上を有していないこと（一定の海外子会社を除く。）(ロ）不動産流通税の軽減措置
Ａ．登録免許税
本投資法人が平成 27 年 3 月 31 日までに取得する不動産（倉庫及びその敷地を除く。）に対しては、所有権の移転に係る登録免許税の税率が軽減されます。
平成 24 年 4 月 1 日
不動産の所有権の取得日～平成 27 年 3 月 31 日
土地（一般）
1.5％
建物（一般）

2.0％（原則）

本投資法人が取得する不動産

1.3％

平成 27 年 4 月 1 日～

2.0％（原則）

Ｂ．不動産取得税
本投資法人が平成 27 年 3 月 31 日までに取得する一定の不動産に対しては、不動産取得税の課税標準額が 5 分の 2 に軽減されます。
※1 共同住宅及びその敷地にあっては、建物の全ての区画が 50 ㎡以上のものに限り適用されます。
※2 倉庫及びその敷地は対象外です。

8 その他
参照有価証券報告書提出後、平成 26 年 3 月 20 日付で、本投資法人執行役員及び本資産運用会
社の役員体制が以下のとおり異動しました。本投資法人の執行役員については、更に、以下のとおり、平成 26 年 6 月に選任議案を付議する予定です。
(1) 本投資法人の執行役員の異動
本投資法人の執行役員であった井上順一が、平成 26 年 3 月 20 日付で辞任し、補欠執行役員であった坂本光司が同日付で執行役員に就任しました。
平成 26 年 3 月 20 日付で就任した執行役員の本書の日付現在の略歴は、以下のとおりです。
役職名

氏名

主要略歴
平成3年4月
平成11年1月
平成11年4月

執行役員

坂本

株式会社大京 入社
株式会社ジョイント・コーポレーション 入社
株式会社ジョイント・ランド（現 株式会社ジョイント・レジデンシャル不動産）転籍 営業部課長
平成15年4月 同社 業務部業務企画課長
平成16年4月 同社 業務部次長
平成17年4月 同社 経営企画室長代理
平成17年12月 同社 経営企画室長
光司
平成18年6月 同社 取締役就任
平成20年1月 株式会社ジョイント・キャピタル・パートナーズ（現 積水ハウス・ＳＩ アセットマネジメント株式会社）転籍 代表取締役社長就任
平成22年6月 積水ハウス・ＳＩ 投資法人 執行役員就任
平成24年5月 積水ハウス・ＳＩ アセットマネジメント株式会社
専務取締役就任（現任）
平成26年3月 積水ハウス・ＳＩ 投資法人 執行役員就任（現任）

所有
投資口数

0

なお、平成 26 年 6 月に開催予定の第 6 回投資主総会において以下のとおり執行役員の選任議案を付議する予定です。
執行役員候補者

南 修

執行役員候補者の本書の日付現在の略歴は、以下のとおりです。
役職名

氏名

主要略歴
昭和58年4月

執行役員候補者

南修

平成3年8月
平成11年4月
平成18年4月
平成22年2月
平成22年5月
平成24年5月
平成24年6月
平成26年3月
平成26年3月

積水ハウス株式会社 入社
都市開発事業部
同社 東京都市開発事業部
同社 開発事業部
同社 開発企画部長
同社 東日本開発企画部長
同社 東日本開発事業部長
同社 開発事業部 部長
日本郵政株式会社 出向 不動産企画部 部付部長
積水ハウス・ＳＩ アセットマネジメント株式会社
出向 顧問
同社 代表取締役社長就任（現任）

所有
投資口数

0

(2) 本資産運用会社の役員体制の異動
本資産運用会社の代表取締役社長であった井上順一が平成 26 年 3 月 20 日付で辞任し、同日付で南修が代表取締役社長に就任しました。
本資産運用会社の取締役副社長に、平成 26 年 3 月 20 日付で佐藤信義が就任し、本資産運用会社の取締役であった木田敦宏が平成 26 年 3 月 20 日付で辞任しました。また、本資産運用会
社の監査役であった吉本継蔵が平成 26 年 3 月 20 日付で辞任し、河村直樹が同日付で監査役に就任しました。その結果、本資産運用会社の役員体制が平成 26 年 3 月 20 日付で、以下のとおり異動しました。
＜旧体制＞
役職名
代表取締役社長
専務取締役
取締役
取締役
取締役
監査役
＜現体制＞
役職名
代表取締役社長 ※取締役副社長 ※
専務取締役
取締役
取締役
監査役 ※
（※印は新任）

氏名
井上 順一
坂本 光司
桂
正樹
稲澤 良樹
木田 敦宏
吉本 継蔵

氏名
南
修
佐藤 信義
坂本 光司
桂
正樹
稲澤 良樹
河村 直樹

備考（常勤・非常勤の別等）－
ＩＲ・財務部・不動産投資部・管理部担当
不動産運用部担当
非常勤（積水ハウス株式会社 経理財務部 部長）
非常勤（積水ハウス株式会社 経理財務部（経理グループ）部長)
非常勤（積水ハウス株式会社 秘書部 部長）

備考（常勤・非常勤の別等）
積水ハウス株式会社から出向、平成 26 年 4 月 1 日付で転籍
前ＩＲ・財務部長
ＩＲ・財務部・不動産投資部・管理部担当
不動産運用部担当
非常勤（積水ハウス株式会社 経理財務部 部長）
非常勤（積水ハウス株式会社 法務部 課長）

平成 26 年 3 月 20 日付で就任した代表取締役社長、取締役副社長及び監査役の本書の日付現在の略歴は、以下のとおりです。

役職名

氏名

代表取締役社長

南

取締役副社長

佐藤

監査役

河村

修

主要略歴

前記「(1) 本投資法人の執行役員の異動」をご参照下さい。
平成 6 年 4 月
オリックス株式会社 入社
不動産鑑定部
平成 10 年 3 月 同社 大阪営業第二部
平成 14 年 3 月 同社 プロジェクトファイナンス部
平成 17 年 3 月 同社 ストラクチャードファイナンス部
平成 19 年 4 月 ラサールインベストメントマネージメント株式会社（現 ラサール不動産投資顧問株式会社）入社
投資営業部 アソシエイトディレクター
信義
平成 21 年 4 月 株式会社ジョイント・コーポレーション 入社
株式会社ジョイント・キャピタル・パートナーズ（現 積水ハウス・ＳＩ アセットマネジメント株
式会社）出向ＩＲ・財務部 担当部長
平成 21 年 4 月 同社 ＩＲ・財務部長
平成 22 年 3 月 同社 転籍 ＩＲ・財務部長
平成 26 年 3 月 同社 取締役副社長就任（現任）
平成 8 年 4 月
積水ハウス株式会社 入社
総務部
平成 14 年 8 月 同社 法務部
直樹
平成 22 年 4 月 同社 法務部 課長（現職）
平成 26 年 3 月 積水ハウス・ＳＩ アセットマネジメント株式会社
監査役（非常勤）就任（現任）

所有
株式数
0

0

0

第3【参照書類を縦覧に供している場所】
積水ハウス・ＳＩ 投資法人

本店

（東京都千代田区麹町二丁目12番地）

株式会社東京証券取引所（東京都中央区日本橋兜町2番1号）

第三部【特別情報】
第 1【内国投資証券事務の概要】
1 名義書換の手続、取扱場所、取次所、代理人の名称及び住所並びに手数料
本投資口は振替投資口であるため、投資主は、本投資法人又は投資主名簿等管理人であるみずほ信託銀行株式会社に対して、投資口の名義書換を直接請求することはできません。また、本投資口については、投資証券を発行することができず、権利の帰属は振替口座簿の記載又は記録により定まります（振替法第 226 条第 1 項、第 227 条第 1 項）。本投資口に係る投資主名簿の記載又は記録は、総投資主通知（振替機関が本投資法人に対して行う、投資主の氏名又は名称、保有投資口数等の通知をいいます。）により行われます（振替法第 228 条、第 152 条第 1 項）。投資
主は、振替機関又は口座管理機関に対して振替（譲受人がその口座における保有欄に譲渡に係る数の増加の記載又は記録を受け、譲渡人がその口座における保有欄に当該数の減少の記載又は記録を受けることをいいます。以下同じです。）の申請を行い、本投資口の振替が行われることにより、本投資口の譲渡を行うことになります（振替法第 228 条、第 140 条）。なお、本投資口の譲渡は、原則として、本投資口を取得した者の氏名又は名称及び住所を投資主名簿に記載し、又は記録しなければ、本投資法人に対抗することができません（投信法第 79 条第 1 項）。
投資主名簿に係る取扱場所、取次所、代理人の名称及び住所並びに手数料は、以下のとおりです。
取扱場所

みずほ信託銀行株式会社 本店証券代行部
東京都中央区八重洲一丁目2番1号
取次所なし
代 理 人 の 名 称 みずほ信託銀行株式会社
及び住所
東京都中央区八重洲一丁目2番1号
手数料
なし

2

投資主に対する特典
該当事項はありません。

3

内国投資証券の譲渡制限の内容
該当事項はありません。

4その他内国投資証券事務に関し投資者に示すことが必要な事項
該当事項はありません。

第 2【その他】
1
2

新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙及び裏表紙に、本投資法人の名称及び英文名
称（Sekisui House SI Investment Corporation）並びに本投資法人のロゴマークを記載します。
新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙裏以降に、以下のとおり記載します。
「募集又は売出しの公表後における空売りについて(1) 金融商品取引法施行令（昭和40年政令第321号。その後の改正を含みます。）（以下「金商法施行令」といいます。）第26条の6の規定により、有価証券の取引等の規制に関する内閣府
令（平成19年内閣府令第59号。その後の改正を含みます。）（以下「取引等規制府令」といいます。）第15条の5に定める期間（有価証券の募集又は売出しについて、有価証券届出書が公衆の縦覧に供された日の翌日から、発行価格又は売出価格を決定したことによる当該有価証券届出書の訂正届出書が公衆の縦覧に供された時までの間）において、当該有価証券と同一の銘柄につき取引所金融商品市場又は金商法施行令第26条の2の2第7項に規定する私設取引システムにおける空売り(注1)又はその委託若しくは委託の取次ぎの申込みを行った投資家は、
当該募集又は売出しに応じて取得した有価証券により当該空売りに係る有価証券の借入れ(注2)の決済を行うことはできません。
(2) 金融商品取引業者等は、(1)に規定する投資家がその行った空売り(注1)に係る有価証券の借入れ(注2)の決済を行うために当該募集又は売出しに応じる場合には、当該募集又は売出しの取扱いにより有価証券を取得させることができません。
(注 1) 取引等規制府令第 15 条の 7 各号に掲げる、次の取引を除きます。
・先物取引
・国債証券、地方債証券、社債券（新株予約権付社債券及び交換社債券を除きます。）等の空売り
・取引所金融商品市場における立会外売買による空売り(注 2) 取引等規制府令第 15 条の 6 に定めるもの（売戻条件付売買又はこれに類似する取引による買付け）を含みます。」

3

新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙裏以降に、金融商品の販売等に関する法律（平成12年法律第101号。その後の改正を含みます。）に係る重要事項の記載を行います。
「不動産投資証券は、主に不動産への投資の成果を投資家に還元することを目指した商品です。
運用の目的となる不動産の価格や収益力の変動、不動産投資証券市場その他の有価証券市場の相場、金利水準、不動産市況の変動等により取引価格が下落し、損失を被ることがあります。また、倒産等、発行者の財務状態の悪化により損失を被ることがあります。不動産投資証券を募集等により取得する場合には、購入対価のみお支払いいただくことになります。」

4

新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙裏以降に、以下のとおり記載します。
「今後、発行価格等（発行価格、発行価額、各引受人の引受投資口数、売出価格及び引受人の手取金をいい、以下「発行価格等」といいます。）が決定された場合には、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項（発行価額の総額、一般募集における手取金、一般募集と同日付をもって決議された第三者割当による新投資口発行の手取金上限、オーバーアロットメントによる売出しの売出数及びオーバーアロットメントによる売出しの売出価額の総額をいい、以下「発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項」といいます。）について、目論見書の訂正事項分
の交付に代えて、発行価格等決定日の翌日付の日本経済新聞及び発行価格等の決定に係る有価証券届出書の訂正届出書の提出後から申込期間の末日までの期間中のインターネット上の本投資法人ウェ ブ サ イ ト （ [URL]http://www.shsi-reit.co.jp/ja_cms/press/index.html ） （ 以 下 「 新 聞 等 」 と い い ます。）において公表します。なお、発行価格等が決定される前に有価証券届出書の記載内容について訂正が行われる場合には、目論見書の訂正事項分が交付されます。また、発行価格等の決定に際し、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項以外の記載内容についての訂正が含まれる場合には、目論見書の訂正事項分が交付され、新聞等による公表は行いません。」

5

新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙、表紙裏以降、裏表紙裏及び裏表紙に、保有物件の写真及び本募集取得予定資産の写真を含む以下の内容を掲載します。