〇〇マンション
所在

建物 1388 ㎡
18世帯
3Ｒ×18 世帯

土地 1087 ㎡

現状表面利回り5.9%

合計

築 27 年

18 世帯【初期投資費用】
25,000万円

約▲

546万円

▲

1800万円

諸費用合計 約 ▲2346万円

物件購入価格合計

約 27,346 万円

■

物件価格

■

諸費用

■

初期修繕

内訳

・仲介手数料 約 276.5
・登記費用
約 100
・火災保険料 約 110・固都税精算 約 60万円 （価格×1％+６万円）×消費税万円 概算万円 （ 10 年一括地震無し）
万円

【ローン】
自己資金

500

26,846 万円
借入金額
月々支払額 1,234,654 円

万円

金利 1.0%
年間支払額

20 年
返済期間
14,815,852 円【賃料査定】
現況
査定賃料
間取
月額賃料 月額共益費 月額合計
月額賃料 月額共益費 月額合計
64 ㎡ 80,000 円 6,000 円 86,000 円 66,000 円 3,000 円 69,000 円
64 ㎡ 69,000 円 5,000 円 74,000 円 66,000 円 3,000 円 69,000 円
64 ㎡ 65,000 円 5,000 円 70,000 円 66,000 円 3,000 円 69,000 円
64 ㎡ 65,000 円 5,000 円 70,000 円 66,000 円 3,000 円 69,000 円
64 ㎡ 66,000 円 6,000 円 72,000 円 66,000 円 3,000 円 69,000 円
64 ㎡ 62,000 円 6,000 円 68,000 円 66,000 円 3,000 円 69,000 円
64 ㎡ 75,000 円 6,000 円 81,000 円 67,000 円 3,000 円 70,000 円
64 ㎡ 67,000 円 6,000 円 73,000 円 67,000 円 3,000 円 70,000 円
64 ㎡ 60,000 円 5,000 円 65,000 円 67,000 円 3,000 円 70,000 円
0 円
67,000 円 3,000 円
70,000 円
空 64 ㎡円
円
64 ㎡ 67,000 円 6,000 円 73,000 円 67,000 円 3,000 円 70,000 円
64 ㎡ 67,000 円 5,000 円 72,000 円 67,000 円 3,000 円 70,000 円
64 ㎡ 71,000 円 6,000 円 77,000 円 68,000 円 3,000 円 71,000 円
64 ㎡ 71,000 円 6,000 円 77,000 円 68,000 円 3,000 円 71,000 円
64 ㎡ 85,000 円 6,000 円 91,000 円 68,000 円 3,000 円 71,000 円
0 円
68,000 円 3,000 円
71,000 円
空 64 ㎡円円64 ㎡ 68,000 円 6,000 円 74,000 円 68,000 円 3,000 円 71,000 円
64 ㎡ 65,000 円 6,000 円 71,000 円 68,000 円 3,000 円 71,000 円
月間 1,103,000 円 91,000 円 1,194,000 円 1,206,000 円 54,000 円 1,260,000 円
合計
14,328,000 円
15,120,000 円
年間

部屋№
101
102
103
105
106
107
201
202
203
205
206
207
301
302
303
305
306307【キャッシュフロー・ツリー】
運営費内訳

総潜在収入（GPI）- 空室損 （ 5 ％）＝ 実効総収入（EGI)
+ 雑収入
- 運営費
＝ 営業純利益（NOI)- 年間借入金返済（ADS)＝ 税引前キャッシュフロー（BTCF)

15,120,000
756,000
14,364,000
540,000
1,145,280
13,758,720
14,815,852-1,057,132円円円円円円円
円

管理手数料816,480 円/年 （総潜在収入×5.4％）
28,800 円/年 （1世帯800円×2回）
退室リフォーム積立 300,000 円/年 （年 1 室 30 万円）
円/年
水道代他【NOI利回り（NOI÷物件購入価格合計）】
購入価格 25,000 万円 （諸費用 2346 万円）⇒ 5.03%
定期清掃（月2回）

購入価格 23,000 万円 （諸費用 2346 万円）⇒ 5.43%【投資指標】
ローン定数（K%)
5.52%
NOI利回り（FCR）
5.03%
自己資金収益率（CCR） -21.14%
債務回収返済比率（DCR）
0.93

ADS/借入金額
NOI/物件価格
BTCF/自己資金
NOI/ADS

K％ 5.52%

CCR -21.14%＞

FCR 5.03%＜14,815,852
13,758,720-1,057,132
13,758,720／ 268,464,800／ 273,464,800／ 5,000,000／ 14,815,852

【5年間想定賃料（年1％ダウン想定）】
1年目
2年目
3年目
4年目
5年目
総潜在収入（GPI） 15,120,000 円 14,968,800 円 14,819,112 円 14,670,921 円 14,524,212 円
756,000 円
748,440 円
740,956 円
733,546 円
726,211 円- 空室損 （ 5 ％）＝ 実効総収入（EGI) 14,364,000 円 14,220,360 円 14,078,156 円 13,937,375 円 13,798,001 円
540,000 円
540,000 円
540,000 円
540,000 円
540,000 円+ 雑収入
1,145,280
1,137,115
1,129,032
1,121,030
1,113,107円
円
円
円
円- 運営費＝ 営業純利益（NOI) 13,758,720 円 13,083,245 円 12,949,124 円 12,816,345 円 12,684,894 円- 年間借入金返済（ADS) 14,815,852 円 14,815,852 円 14,815,852 円 14,815,852 円 14,815,852 円＝ 税引前キャッシュフロー（BTCF) (1,057,132) 円 (1,732,607) 円 (1,866,728) 円 (1,999,507) 円 (2,130,958) 円■5年間のBTCF

【5年後

計
3年目

(8,786,932)(1,866,728)

1年目
4年目

円円

(1,057,132)(1,999,507)

2年目
5年目

円円

(1,732,607)(2,130,958)

円
円

売却査定】

①投資用として■期待表面利回り

8.0%
5年後の想定総潜在収入■物件価格

181,552,646 円

■諸費用

約▲

14,524,212 円

604.7 万円

内訳

期待表面利回り÷

8.0%

・仲介手数料 約 594.7 万円 （価格×3％+６万円）×消費税万円 概算
約 10・譲渡税0万円 （譲渡額-取得費）×20％
約・抹消登記費用等■手残り額

約 175,505,540 円 ※ここから借入残金の返済が必要です。

【予定収入額】
166,718,608円

手残り額
175,505,540 円+5年間のBTCF(8,786,932) 円

万円

×60

②土地売却として■売却査定

約 19,761■諸費用

約 ▲ 4,974 万円■手残り額

約 14,786

329.3424242

坪万円/坪

・解体費
約 2,523 万円
・立退き料
約 1800 万円
・仲介手数料 約 646.7 万円
5・その他約万円0・譲渡税
約万円

420.5 坪 × 6 万円
18 世帯 × 100 万円
売却価格×3％+6万円×消費税
抹消登記費用等（譲渡額-取得費）×20％

万円 ※ここから借入残金の返済が必要です。

【予定収入額】
139,073,669円

手残り額
147,860,601 円+5年間のBTCF(8,786,932) 円

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駐車場 7台 ＠9000*7台＝63,000円（満車） 756,000円（Ｐ年収） 駐車場稼働率70％計算≒54万
外壁塗装（屋上防水除く）1500万防水（250万）or室内改修（300）