株式会社 多摩ニュータウン開発センター
経営改革プラン（2021 年度～2023 年度）

株 式 会 社 多 摩 ニュ ー タウ ン 開 発 セ ン ター は 、南 大 沢 駅 前 に所 有 す る ビル ・ 駐 車 場 の管 理 ・ 運 営 を 通 じ 、 活 気 あ る 南 大 沢 の く ら しを サ ポー ト し て い ま す 。

株式会社多摩ニュータウン開発センター
(所管局)

１

都市整備局

基礎情報
設立年月日
所在地

団体の使命

2020年8月1日現在
1988年7月16日
東京都八王子市南大沢2-2

パオレビル7階

・多摩ニュータウン西部の南大沢地区における地域住民の生活利便のための商業・業務施設等の管理運営を通じて、地域の健全な発展に貢献（１） 複合ビル及び商業ビルの賃貸（複合ビル「パオレ」 、商業ビル「ガレリア・ユギ」 、駅前店舖棟「プラザＡ」 ）事業概要（２）駐車場経営（第１駐車場（パオレビル内）、第２駐車場（ガレリア・ユギ併設））
役員数

6 人

(都派遣職員3 人

都退職者0 人）

役

常勤役員数

2 人

(都派遣職員1 人

都退職者0 人）職

非常勤役員数4 人(都派遣職員2 人

都退職者0 人）

常勤職員数

7 人

(都派遣職員1 人

都退職者5 人）非常勤職員数0 人

員
数

発行株式数

17,940 株

資本金897,000 千円

都持株数

9,180 株

都持株比率51.2 ％

他の出資団体の持株数

・パオレ

株式会社みずほ銀行

897 株

株式会社三菱ＵＦＪ銀行

897 株

株式会社三井住友銀行

6,069 株

その他

18 団体

（東京都八王子市南大沢2-2）

・第１駐車場
その他資産

897 株

(東京都八王子市南大沢2‒2）

・ガレリア・ユギ
・第２駐車場・プラザＡ（東京都八王子市南大沢2-28-1）（東京都八王子市南大沢2‒28‒3）（東京都八王子市南大沢2-29）

２ 財務情報（２０１９年度決算・単位：千円）
区分

売上高

事業全体

1,605,926

構成割合

営業費用

100%

構成割合

1,232,769

100%（償却前損益）損益
373,157
642,341

不動産賃貸事業

1,325,478

82.5%

1,153,204

93.5%

172,274

駐車場賃貸事業258,961

16.1%

74,723

6.1%

184,238

21,487

1.3%

4,842

0.4%

16,645

その他（手数料・その他収入）

事業
別損
益

※固定資産への投資額：157,346
営 業 費 用 内 訳

売 上 高 内 訳
駐車場賃貸事業

手数料・その他 21,487

駐車場賃貸事業258,961

不動産賃貸事業

不動産賃貸事業

1,325,478

1,153,204＜不動産賃貸事業 内訳＞＜不動産賃貸事業 内訳＞

パオレビル

493,609パオレビル

442,887

ガレリア・ユギビル

758,086

ガレリア・ユギビル

664,895

プラザA

73,783

プラザA

45,422（資産の部）（負債の部）

1 流動資産2,990,063

現金及び預金2,952,539

有価証券

貸借対
照表

手数料・その他 4,842

74,723

その他

37,524

3 流動負債

716,505

借入金・社債

73,824

その他

642,681

4 固定負債

4,404,037

2 固定資産7,275,298

借入金・社債

2,542,296

固定資産

7,267,154

その他

1,861,742

負債合計

5,120,543

有価証券
その他

8,143

（純資産の部）
5 資本金897,000

6 剰余金

4,247,818

7 その他
純資産合計
資産合計

10,265,360※計数処理の関係で合計が合わない場合があります。

負債・純資産合計

5,144,818
10,265,360

≪「売上高」、「都財政受入額」、「職員数」の推移からの分析≫
３－１ 売上高から見る事業動向
・平成27年度は、三井アウトレットパークへの土地貸付による暫定土地利用事業が11月末で終了し、都が直接貸し付けることになったため、当社の地代収入が減少。また、都の土地活用方針
により、26年度末で第３駐車場が閉鎖し駐車場収入が減少。以上のことなどにより、売上高は約108百万円減少

売上高の推移（単位：百万円）

1,621

1,623

1,592

1,541

・平成28年度は、パオレの大規模空室に入居があるなど、テナントからの賃料収入は増加した。一方、暫定土地利用事業収入が皆減となったことなどに伴い、約80百万円減少

1,606

・平成29年度は、平成28年度にパオレの大規模空室に入居したテナントの入居状態を引き続き維持できたことなどにより、約51百万円増加
・平成30年度は、10月に長年空室となっていたパオレ高層棟の10階にテナントの入居があり、約31百万円増加
Ｈ27

Ｈ28Ｈ29Ｈ30Ｈ31・平成31年度は、ガレリア・ユギにおいて７月及び10月に一部テナントの退去があったが、1月及び２月に新たなテナントの入居があり、約17百万円減少

３－２ 都財政受入額の推移から見る都施策との連動性

都からの補助金、委託料なし
３－３ 職員数の推移から見る経営状況
・都派遣職員２名、固有職員１名、常勤嘱託職員３～５名、非常勤職員０～２名の、合計８名体制

職員数 （単位：人）
1025%

25%

25%

81828180543451212121212Ｈ28Ｈ29
固有職員

Ｈ30

Ｈ31
常勤嘱託職員25%
850Ｈ27
都派遣職員

25%

非常勤職員

・都派遣職員は、決算・給与福利などの総務部門を担当。都退職者は、テナント調整や建物維持管理などの営業部門を担当

職員数に占める
都派遣職員割合

都退職者 職員数 （単位：人）86475%

75%

661524205263%

50%

50%

412・都派遣職員２名を除く職員（固有、常勤嘱託、非常勤）のうち、平成31年度の常勤嘱託職員2名以外は都退職者

40311111Ｈ27Ｈ28Ｈ29Ｈ30Ｈ31

非常勤職員

常勤嘱託職員

固有職員

職員数に占める都退職者の割合

４ 主要事業分野に関する分析
（１／1）
事業分野

不動産・駐車場賃貸事業

・複合ビル「パオレ」、商業ビル「ガレリア・ユギ」、駅前店舗棟｢プラザＡ」の賃貸による賃料・共益費収入
事業 ・暫定土地利用事業による土地貸付料（平成27年度まで）
概要 ・駐車場賃貸収入
・その他の収入（手数料、その他事業）各指標に基づく分析

不動産・駐車場賃貸事業の売上高（単位：百万円）

1,621

1,541

1,592

1,623

1,606

21250
136

22251
022255

21260

21259

1,214

1,268

1,316

1,341

1,325

売上高

・平成3１年度決算では、不動産賃貸収入（テナントからの賃料収入・共益費）が、売上高の82％以上を占めている。
・暫定土地利用事業（204百万円/年の土地貸付料収入）は平成27年11月末で終了
・都からの委託、補助による収入はない。

H27

H28

H29

不動産賃貸

H30

土地貸付料

H31

駐車場

その他

不動産・駐車場賃貸事業における費用（単位：百万円）

1,180

1,111929857

1,185

1,161,127865896

事業費用※ 人件費には管理部門に携わる職員分が含まれている。

176
86180
92

220
105

Ｈ27

Ｈ28
人件費

Ｈ29
外注費

Ｈ30
その他

Ｈ31

都受託事業の再委託無し

55510%

0
Ｈ27

Ｈ28

540%

Ｈ29

20.0%
常勤嘱託職員

30%

固有職員

124

都派遣職員

30.0%

555143職員構成
2・費用の約８割は、水道光熱費、租税公課、修繕費などの実費及び減価償却費が占めている。

17084

職員構成（単位：人）
5860

166
85

再委
託費

6・費用に占める人件費は９％程度。外注費（警備費・植栽管理費）は１９％程度で、都からの受託事業はない。

0%0%
Ｈ30

10.0% 非常勤職員

Ｈ31

職員数に占める

0.0% 都派遣職員の割合

・常勤嘱託職員・非常勤職員は、テナント対応・募集や施設管理を担当
・常勤嘱託職員・非常勤職員のうち、テナント対応・募集を担当する職員は事務系職員。施設管理を担当する職員は技術系職員・５名の内訳は、事務系職員が３名、技術系職員が２名で技術系職員が40％を占めている。
※ 管理部門に携わる職員は含んでいない。

主な事業成果

テナント入居率の推移
99.7%
98.8%

事業
成果
①97.5%

96.6%

91.6%
Ｈ27

Ｈ28

Ｈ29

Ｈ30

Ｈ31

駐車場利用率の推移

事業
成果
②2.67

2.65

2.61

2.59

2.6

（単位：台／H27

H28H29H30Ｈ28Ｈ29Ｈ30・平成27年３月に料金体系の見直しや新規入居テナントによる駐車券発行、駅周辺駐車場の集約化などの結果、利用率が増加し、増加基調が続いている。
・平成29年４月より第１駐車場において、シネマコンプレックスとの提携により、利用が増えたこともあり、利用率が増加している。

H31

再生債務累計 （単位：百万円）
Ｈ27

・平成28年度に「パオレ」高層棟の大規模空室のうち、７階、８階及び９階に金融機関システム開発部門などが入居したことにより、入居率が大幅に改善し、平成29年度末で97.5％となっている。
・平成30年度に空室となっていた「パオレ」高層棟10階にコールセンターの入居があった。このため、入居後の入居率は100％となり、平均入居率は98.8％となった。
・平成31年度は「ガレリア・ユギ」に一部退去があったが、２月以降は新たなテナントが入居し、入居率

Ｈ31・平成13年の民事再生当初に債務償還の弁済期日が定められていた債権約91億５千万円は、銀行団等への弁済により、平成2７年度末時点で約33億円まで減少
・平成23年度よりキーテナントに対し、毎年約１億２千万円償還したことなどにより、平成31年度末時点で約21億３千万円まで減少している。

事業
成果③-3,264-3,147-2,956-2,543-2,130・残りの約21億３千万円について、令和２年度までのキーテナントへの弁済に加え、平成29年度から東京都への弁済を開始しており、令和8年度の完済を予定している。
※ 敷金等、退去時に返還することとされている債務を除く。

（様式１）
団体 (株)多摩ニュータウン開発センター

戦略名（所管局） 都市整備局

現プランとの関係

３年後（2023年度）の到達目標

戦略番号

目標

経営

事業

ポスト 先進的

区分

改革

執行

コロナ なDX

財務

民間等

都長期連携

戦略

①ビル管理、文書管理、電子決裁、会計システムを統合した総合マネジメントシステム
戦略

機能的な組織運営の実施

１の構築

新

②電子決裁率規組織100％③会計システムへの直接入力割合を80％減※現行直接入力100％

運営〇④専門知識をもつ人材を育成し、生産性向上を図る。

戦
略
２

戦
略
３

安定した収益確保と計画的なビル管理見直し南大沢地域に貢献する活新動の推進

規1①コロナ流行前の収入を確保する。約12.2億円（賃料、駐車場収入）

事業②民事再生債務縮小

運営

都への債務残高

7.1億円（2023年度末）①実証的、段階的な取組で一定の効果が認められたものについて事業化実施②キーテナントとのプロモーション活動強化などによる先端技術の地域実装③駐車場利用における利便性の向上

事業
運営

〇

〇

〇

〇

〇

（様式２）(株)多摩ニュータウン開発センター

組織

戦略１ 機能的な組織運営の実施

経営

事業

ポスト

先進的改革

執行

コロナなDX

運営

財務

民間等

長期連携

戦略

〇

【戦略を設定する理由・背景】
ペーパーレス化による働き方改革や業務効率化のためデジタル化が加速している。コロナの影響により、生活様式が大きくかわり、企業もデジタル技術を活用し、ビジネスモデルや業務プロセスの変革が求められている。

団体における現状(課題)

課題解決の手段◆テナントに関する情報管理が紙ベースの◆テナントに関する全ての情報をシステム【目標①】

ものがほとんどで手書きのものも多い。決化して、社内で共有化を図る。さらに起案・ビル管理、文書管理、電子決裁、 総合マネジメントシステ

裁も全て紙ベースである。

文書など従来紙で保存していた書類につい会計システムと連携した総合マネジ ムの構築て、全てシステムで保存する。

メントシステムの構築

システムと共有されていないため、請求や◆ペーパーレス化によるコスト削減、決裁【目標②】

支払の情報が会計システム内で共有化されのスピードアップ、文書保存場所の削減、・電子決裁率ず、会計処理に手間がかかる。

文書の迅速な検索など業務効率化を図るた◆テナントビル管理システムの情報が会計め、電子決裁を導入する。

専門知識を持った人材の100％【目標③】・会計システムへの直接入力割合を◆テナントビル管理システムと会計システムとの連携を図り、情報を一元化し、会計80％減※現行直接入力100％

システムの処理業務を簡素化する。
◆当社主要業務が不動産賃貸事業における【目標④】

リーシングであることから、都OBで経験を ◆リーシングなどのテナントビル管理だけ・専門知識をもつ人材を育成し、生有する人材が極めてまれである。都OB以外 でなく、施設全体の集客向上につながる販産性向上を図る。

からの人材確保ルートを構築したが、昨今促企画や広告、プロモーションなどができの人材難から確保が難しいこともある。

る人材を自社で育成する。

個別取組事項３年後（2023年度）の到達目標

育成

到達目標

①②③

④

（様式２）

３か年の取組（年次計画）

2020年11月時点の実績

2020年10月テナントビル管理システム稼働、運用

2021年度

2022年度

2023年度

テナントビル管理システムと会計システムとの連携における 前年度の調査・検討をもとにテナントビル管理システムと会 2020年度に構築したテナントビル管理システムに、電子決事前調査・検討

計システムとの連携及び構築（新システム）

裁機能を加えた総合マネジメントシステムの構築、運用

リーシング業務に必要な不動産の知識などを外部の研修を積
事業分析から求められるスキルを検証し、社員のスキル、経 リーシング業務に必要な不動産の知識や幅広い専門的なビジ 極的に受講させ習得させる（１人）（新規）

験、各種能力などの現状を確認して、新たなニーズに合うよ ネスの知識を含め外部の研修を積極的に受講させ、ビル管理 各テナントの売上向上の施策提案や施設全体の集客向上につうな育成手法を決め、人材育成計画を作成するの専門知識を習得させる（1人）

ながるプロモーションや販促事業の専門知識を外部の研修を積極的に受講させ習得させる（１人）

（様式２）(株)多摩ニュータウン開発センター

事業

戦略２ 安定した収益確保と計画的なビル管理

経営

事業

ポスト

先進的改革

執行

コロナ

なDX

運営

〇

財務

民間等

長期連携

戦略

〇

【戦略を設定する理由・背景】
コロナ禍において、近隣地域で店舗売上低迷の結果、飲食店やサービス店などの閉店が多くなっている。テナントの撤退を防止し、安定した収益を確保するため、建物の魅力を高め競争力向上を図る。

団体における現状(課題)

課題解決の手段

３年後（2023年度）の到達目標◆2017年度から東京都に対する債務償還が ◆今後の債務弁済と大規模修繕のための費【目標①】

始まり、2026年度まで今後、毎年３億円程 用増加に対し、主要事業である不動産賃貸・コロナ流行前の収入を確保する。

度、計約27億円を弁済することになる。

※12.2億円（賃料、駐車場収入）

においてテナントを確実に維持し、安定的個別取組事項

到達目標

建物の魅力を高め競争力向上につながるリニュー①

アルの着実な実施

一方では、主要ビルが築27年経過し、建 に収入を確保し続けることが必要不可欠で物、設備の老朽化が進行しており、大規模ある。このため、大規模修繕計画に基づき【目標②】

修繕のため2026年度までには総額約37億リニューアルを着実に進め、新型コロナウ・民事再生債務縮小円の費用を見込んでいる。

イルス感染症対策を踏まえた非接触型機器

都への債務残高の導入など、執務・滞在環境の向上により（2023年度末）

上記必要資金の確保のため、主要事業である不動産賃貸において、適正な賃料水準のもと、テナントの維持・確保が必要である。

競合ビルとの差別化を図る。

収益の安定的な確保※7.1億円①②（様式２）

３か年の取組（年次計画）

2020年11月時点の実績(パオレビル）
エレベーターリニューアル設計中（ガレリア・ユギ）
2020年10月
受変電設備改修工事契約締結

2021年度

2023年度

2022年度（パオレビル）（パオレビル）（パオレビル）

避難誘導灯改修、トップライト改修

エレベーターリニューアル（５基）

駐車場内装改修（ガレリア・ユギ）（ガレリア・ユギ）

受変電設備改修（工事）、エスカレーター改修、給排水設備

受変電設備改修工事、屋上防水工事

工事（ガレリア・ユギ）
エスカレーター改修、給排水設備工事

コロナ禍において、積極的なリーシングによるテナント確保 コロナ禍において、積極的なリーシングによるテナント確保 コロナ禍において、積極的なリーシングによるテナント確保
賃貸収入

約6.0億円及び駐車場割引認証施設の拡大などにより安定した収益確保 及び駐車場割引認証施設の拡大などにより安定した収益確保 及び駐車場割引認証施設の拡大などにより安定した収益確保

駐車場収入

約1.4億円と着実な返済を履行する必要がある。

債務残高

約16.6億円（都への債務残高）

賃貸収入

約9.2億円、駐車場収入

債務残高

約13.4億円（都への債務残高）と着実な返済を履行する必要がある。
約2.4億円と着実な返済を履行する必要がある。

賃貸収入

約9.4億円、駐車場収入

約2.5億円

債務残高

約10.2億円（都への債務残高）

賃貸収入

約9.6億円、駐車場収入

債務残高

約7.1億円（都への債務残高）

約2.6億円（様式２）(株)多摩ニュータウン開発センター

事業

戦略３ 南大沢地域に貢献する活動の推進

運営

経営

事業

ポスト

先進的改革

執行

コロナ

なDX

〇

財務

民間等

長期連携

戦略

〇

〇

【戦略を設定する理由・背景】
都の施策により南大沢地区が最先端の研究とICT活用による住民生活の向上が融合した持続可能なスマートエリアとして発展が望まれている。また、南大沢
駅前に３棟の商業・業務施設、２カ所の駐車場を運営する都の政策連携団体として、地域住民の生活利便のため、地域の健全な発展に貢献する。

団体における現状(課題)

課題解決の手段

個別取組事項◆新型コロナウイルス感染症の影響で、新◆前年度に実施した一般的なニーズ把握調【目標①】

たな生活様式が求められているが、それに査をさらに掘り下げ、地域のニーズ把握を・実証的、段階的な取組で一定の効 地域貢献に資する新規事対応した取組が無い。従来ビル管理事業が随時行い、会社の保有資産を活用した取組

果が認められたものについて事業化 業実施

主体のため、地域のニーズも把握していなを実証的、段階的に実施する。

実施

３年後（2023年度）の到達目標

い。
◆南大沢スマートシティ協議会のメンバー◆都と連携しながら会社の地域貢献事業の【目標②】として、先端技術の活用を図りながら、地実施を進める。

・キーテナントとのプロモーション域の課題や対応策についての検討が求めら活動強化などによる先端技術の地域れている。

実装

②

進

駐車場精算機のキャッシュレスシステムの導入◆現在、非接触ICカードや携帯電話を利用◆駐車場精算機のキャッシュレスシステム【目標③】した電子決済が急速に普及しているが、駐への対応

・駐車場利用における利便性の向上 近隣商業施設との連携

車場精算が現金のみで、利便性に欠ける。

◆近隣商業施設との駐車場割引サービスのまた近隣商業施設の割引サービスの合算処

合算処理の実現

よる駐車場利用者の増加が期待できない。

①

５Gなど先端技術を活用したスマートシティの推理ができず、施設利用者の回遊性の向上に到達目標

駐車場合算処理に向けた③③

（様式２）

３か年の取組（年次計画）

2020年11月時点の実績
2020年9月
南大沢地区におけるサテライトオフィス等のニーズ調査実施
し、自由意見欄により、新規のサービス需要についても調査実施

2021年度な活用など会社の強みを生かした事業計画を通して、地域の貢献に資する地域のニーズ調査の実施
南大沢駅周辺では未設置のリモートワークステーションを開献に資するパイロット事業の試行に基づき地域の貢献に資する事業化の実施

前年度のスマートシティ協議会の検討を踏まえ、利用者の利 前年度までの取組みを検証し、利用者の利便性、経済性等をし、商業施設内にデジタルサイネージを活用した広告活動の 便性、経済性等を検討しながら、先端技術活用策を具体化し 検討しながら、先端技術活用策を具体化した店内案内や会計
実施

駐車場精算機のキャッシュレスシステム導入に向け交渉中

前年度に実施した地域ニーズの調査結果に基づき、地域の貢 前年度の実施したパイロット事業の検証を踏まえ、調査結果設し、実証実験の実施

東京都が実施している南大沢スマートシティ協議会と連携(新規）

2023年度

2022年度

地域の公的セクターとしての信用や所有する不動産の積極的駐車場の集客力を向上させ、スムーズな入出場の実現を目指
し、駐車場管理会社とのコスト面や機器等の調整、導入準備

た店内案内や会計精算等の実施

前年度に調整及び準備した結果を踏まえ精算機を導入

精算等の実施-新型コロナウイルス感染拡大のため、駐車場収入が大幅に減 地域の回遊性や滞在性を高めることにより、地域の賑わいの額となり、駐車場業務の外部委託による地域連携提案検討を 向上や利用者の利便性の向上を図るため、地域の事業主体と 前年度の調整及び連携策を踏まえ、駐車場合算処理を試行
中止

課題解決のための調整を進め、連携案策定

前年度の試行を踏まえ、駐車場合算処理の機能拡大

(株)多摩ニュータウン開発センター

共通戦略

手続のデジタル化・５つのレスの推進・テレワーク

現状

取組事項

手続のデジタル化

はんこレス

FAXレス（2020年11月末現在）

2021年度末の到達目標

建物内の作業や工事等のための事業者からの届出が主であるため、できるだけファックス届出をする事業者にメールにて電子データで書類を提出するよう周知徹底を図り、事業者ではなく、電子データで送信してもらうように周知している。の都合で対応できない場合を除き、100％デジタル化を推進する。

団体の規程等に基づく、対外的な案件は無し

ー

建物内の作業や工事等のための事業者からの届出が主であるため、できるだけファックス届出をする事業者にメールにて電子データで書類を提出するよう周知徹底を図り、事業者ではなく、電子データで送信してもらうように周知している。の都合で対応できない場合を除き、100％デジタル化を推進する。

テナントビル管理システムが構築され、文書の保存を電子データで行い、ペーパーレスのテナントビル管理システムによる文書登録活用により、システムで対応可能なものについ推進に取り組んでいる。て、2021年度のコピー用紙総使用量を40％減少させる。（2019年度対比）

５
つのペーパーレス

レス
キャッシュレス

タッチレス

賃料や使用料は会社口座に入金されるため、現金での対応は無い。

ー団体の規程等に基づく、対外的な案件は無し

ー2020年８月にモバイル端末、ルーターを整備し、テレワーク実施を可能した。
テレワーク

テレワーク実施率5％【実施件数/当月の勤務日数/テレワーク可能な職員数】

テレワーク可能な職員による実施率 40％【実施件数/当月の勤務日数/テレワーク勤務可能な職員数】