住宅地研究

埼玉県越谷市の場合官民協調した街づくり
越谷市街づくり協調会 会長

若色欣爾
1. 越谷市の都市化への変遷

巡され、総延長は1,000kmを超えての通勤時間が1時間以内という交通の越谷市は、埼玉県の東南部に位置いる。このため全国的にも珍しい川便に恵まれ、急激な人口増加の時代し、東京都心から北へ25kmの地点にの立体交差である伏せ越しも見られを迎えることになる。

ある首都圏の都市である。江戸時代る。この水路も、都市化により暗渠

1958年の市制施行当時は48,000人には日光道中第三の宿駅にあたり宿にされたり、放置されたままになっ余りだった人口は66年度には増加率

場町として商業が発達し、周辺地域ている。これらの水路をいかに再生のピークを迎え、73年の武蔵野線のの中心地としてにぎわいを見せていし水郷都市として蘇生させることが開通により、社会的にも経済的にもた。また、「水郷こしがや」と呼ばれ大きな課題である反面、越谷市のまその影響を受けて人口は急激な増加るように多くの河川・用水が流れ、ちづくりにおいて大きな可能性を秘を続け、現在は32万人を超えてまだ米や野菜を中心に農業が盛んに行わめている。

微増している。

れてきたほか、ひな人形、だるま、

1960年以降の高度成長経済の進展

このように人口増に伴う都市化は桐箱などの手工芸品が生産されてきに伴う都市化現象は、東京近郊の場住宅地の乱開発へと進み、スプローた。こうした農産物や手工芸品は江合、首都西部の中央線沿線や神奈川ル化現象を起こす心配が生じた。そ戸や周辺都市へ送られ、人々の生活県において早くから進んだ。埼玉県

こで越谷市では無秩序な開発を防止を支えてきた（写真1）。

はそれらに比べ交通基盤の整備が遅するために、1974年に開発指導要綱

越谷市内には、いまも水路が無数れていたことから、都市化現象はやを制定し、都市計画法と併せてよりに残り、元荒川・新方川・古利根川・や遅れて始まったが、越谷市では、よいまちづくりを形成するように指綾瀬川・中川等の一級河川を中心と地下鉄日比谷線と東武線の北越谷駅導してきた。その後、開発指導要綱して、中小用水が編み目のように張までの相互乗り入れによって都心への見直し経て、2003年に「越谷市まちの整備に関する条例」が施行された。
スプロール化した住宅地は計画性に乏しいが、一方では土地区画、住宅の種類や形態、住宅の供給年代の多様性をもたらしている。このため住民の年齢構成に偏りが小さく多様な所得階層が混在する。そのため計画的に形成されたニュータウンで指摘されるような人口減少や急速な若年層の減少、高齢化といった諸問題を緩和させているという側面も持っている。スプロール化された郊外は、人口密度が比較的低く押さえられる

写真1 水郷こしがやを代表する風景（越谷市役所屋上から元荒川を望む）

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家とまちなみ 60〈2009.9〉

限りは、住宅周辺に細分化された状

態で田畑や山林が残る。しかし、かプロジェクト名 せんげん台・彩の路

越谷ゆいまーる

かる田畑や山林は未だ宅地化されて事業主

株式会社博進株式会社中央住宅いないだけであって計画的に保全さ所在地

越谷市大道（西大袋土地区画整理地内）

越谷市大道（西大袋土地区画整理地内）

開発面積

4004.44㎡

1575.65㎡

住宅戸数25戸

8戸

竣工時期

2005年5月

2008年10月れたわけではない。つまり、いずれ無秩序に開発され、結果的に地域が狭小住宅の密集地と化す可能性があるので、住環境を保つためには、ス

コンセプト

Ecology & Community

えんのある暮らし特徴

建物の配棟軸を斜め30度とし、光と風のみちを作り、中央の路地コモンに向けて玄関を設置、道路面を車庫とした。市の歩行者専用道路と一体化した外構計画。

コモン広場の中央にケヤキを配し雨水利用のビオトープがある。玄関や駐車場をコモンアクセスとし、道路面敷地は１ｍ後退しグリーンベルトとして緑化協定。

共有地

のこぎり型の路地コモンで、幅員３ｍ小 広場コモン（えんコモン）がボンエルフ、川がある。東西にコモンゲートがあり、 クルドサックになっている。もう一つのビオトープやポケットパークとなってい コモンである街角広場が共用車庫。
る。

ちづくりを推進するため、1986年4月

協定等

地区計画、建築協定、住民協定、公共施 地区計画、建築協定、住民協定、灯りの設維持管理協定
協定に住宅産業事業者を中心とする任意管理組合

管理規約あり、管理費1,200円/月

管理規約あり、管理費2,000円/月

団体「越谷市街づくり協調会」（現在雨水利用

小川とビオトープ、各戸雨水タンク設置

ビオトープ、各戸に雨水タンク設置の会員数16事業所）が発足した。開住宅の特徴

全棟太陽光発電装備

CASBEE ー住まい（戸建て）認定

発指導要綱には法的な拘束力がなく、

表1 「せんげん台・彩の路」、「越谷ゆいまーる」のプロジェクト概要

プロール化が進みすぎない段階で何らかの対策を立てる必要が生じたのであった。

2. 越谷市街づくり協調会
そこで、越谷市と官民協力したま企業のモラルによるところが大きいので、当初はその運用に関する勉強ある美しい街づくりは、住宅産業にくりが求められている。開発に関す会や情報交換を中心に活動してきた。

携わっている企 業が 社 会的責 任る行政指導の方針も変わり、当会のちょうど、行政も人的交流を通して、（CSR）という視点からも積極的に推活動も近年では環境や景観へとテー

越谷市のまちづくりや民間業者の事進すべきであるが、現実は短期的なマが変わってきた。

情を理解する必要があった時期でも成果のみが優先されてきた感がある。

現在の越谷市は、水辺空間を中心あった。

それには法令だけの規制では限界がとする環境共生の大規模開発として開発指導要綱により6m道路の整備あり、今後は市民・事業者・行政の知られている「越谷レイクタウン」が進むなど、法令による規制が一定三者が協働して、街づくりのルールに代表される土地区画整理事業を中の役割を果たしてきた。その後、開をいかにつくっていくかが問われて心とした街づくりが完成する時期に発指導要綱の条例化に伴い、行政主いる。さらにストック社会への移行きており、名実ともに埼玉県東南部導型のまちづくりから誘導支援型にが本格化するこれからは、環境や景における中心都市として評価を得よ移行していく。これからのテーマで観に配慮しコミュニティを育む街づうとしている。

図1 せんげん台・彩の路街区図
写真2 せんげん台・彩の路

家とまちなみ60〈2009.9〉51

3. 集合保留地を活用した街づくり会」の設立を目指している。この協意が必要であり、手続きも煩雑になスプロール化を防ぐため土地区画議会には、開発事業者も賛助会員とることを考慮し、基本的なルールを整理による街づくりを積極的に推進して参加要請を行う予定であり、越定めた上で、「ルールの詳細や具体的してきたが、一方で画一的になり、谷市における三者協働の街づくりをな運用は運営委員会の決定にゆだね地域の特徴もなく、必ずしも魅力あ完結するためである。またこの活動る方法をとる」「建て替え・改修時のる街にはなっていないものもある。には今年度の「住まい・まちづくり手続きや審査基準、建物の色やデザそこで、越谷市では、良好な街並み担い手事業」の支援をいただき活動

インなどの細かいルールは細則で定を誘導するため保留地を集合させモを進めている。

めるか、別途任意の住民協定・まちデル住宅地とした。この保留地売却

さて、「建築協定を活用した街づくづくり協定で補完する」など、細かのため市内の事業者を対象としたコり」の一例として、筆者が20年以上い部分では柔軟に対応できるよう工ンペを行った。

前に係わった、「こしがや・四季の路」夫をした。2009年2月に名称を「こし（旧千間台・四季の路）を紹介しよう。

がや・四季の路」に変更し、認可申請、（1）建築協定の更新3月認可公告されている。建築協定のこのコンペは2004年と2006年の2回行われ、共に当会の会員が当選してそれぞれ「せんげん台・彩の路」、「越当該地区の建築協定は1989年に締更新に合わせて、建築協定運営細則

谷ゆいまーる」として事業化された。

結され、昨年2008年に満了を迎えた。の策定や管理規約の改正も検討されこれらはいずれもコモンのある計画

越谷市における建築協定の更新は最た。となっており、当会の勉強会や活動初の事例となった。当該地は21戸の（2）コミュニティの醸成で培われたノウハウや技術が活かさ分譲住宅地であり、開発当初設定し入居から20年を経て、若干住民もれたと考えている。表１に二つのプロ

た、建築協定、公共施設等維持管理入れ替わったが、新しい住民にも建ジェクト概要と特徴を一覧表とした。

協定などを入居した住民が管理組合

築協定への理解を得て、大きなトラをつくり、良好な住環境を維持管理ブルなく運営されている。管理組合している。の会合や共同作業、その後の懇親会

4. 建築協定を活用した街づくり
越谷市は建築協定地区が10地区あ協定の更新にあたって、四季の路・り、うち8地区が当会企業の関与した管理組合では、準備委員会を設立し、ものである。建築協定は行政が認可

住民のアンケート調査、勉強会、先進

とくにビオトープ作業部会の活動するものであるが、その後の運営は事例の視察調査などを行い、新たなには注目に値するものがある。当該地区住民に委ねられている。したが建築協定に関する合意形成を図った。

地区の道路および公園などは越谷市って、住民意識の差により必ずしも建築協定の更新案としては、ひとに帰属されているが、公共施設など運営がスムーズではなく、期限切れたび締結するとその変更には全員合の維持管理協定を越谷市と管理組合などを通じてコミュニティも良好に育成されている。

で失効してしまうことも多い。そこで当会では越谷市と協力して、建築協定の運営や更新手続きを支援するため「越谷市建築協定地区連絡協議コモンスペース
緑地帯（グリーンベルト）
ゴミ集積所
敷地境界線
道路境界線・隣地境界線

写真5 越谷ゆいまーる。コモン広場

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家とまちなみ 60〈2009.9〉■建築協定・住民協定によって定められた敷地利用概念図「コモン」は住民全員の共用の空間として、外周部分は緑地帯として、建物など建造物の構築を制限し、ゆとりある街並を創出します。
各戸敷地の所有権は明確にし、領域性・プライバシーを守りながら、景観と環境の維持を図ります。

図2 越谷ゆいまーる敷地利用概念図

写真6 こしがや・四季の路

写真8 共同作業後の懇親会の間で締結して、公園や水路沿いにるためには、住民も参加した維持管あるビオトープを住民が積極的に維理の仕組みが必要になると思われる。

持管理してきた。とくに、道路の洗当該地区は住民と行政との共同作業

い出しブロックの保守点検および軽で20年間維持管理してきた実績があ

微な補修は、越谷市より材料の支給り、住民が参加した公共施設の維持を受け管理組合で行っている。また、管理のあり方のモデルケースに成り得当該地区全体を流れる水路をより良ると考える。また、この活動を通して好な環境に維持管理するため、ビオ良好なコミュニティが醸成され、昨年トープ委員会を発足させ、小京都をの建築協定期限切れの際にも、全員コンセプトとして水路を手づくりでの合意を得て建築協定が更新された。

改修した。当初このせせらぎは、浄まちづくりには、地域の気候風土化槽にて循環していたが、その効果を良く理解し、地域に根ざした事業は十分ではなかった。これがビオト者でなければできない役割があるのープの自然浄化により活性炭を入れではないだろうか。私たちの活動は、なくとも良好な水質管理を実現した。

そのような確信のもとに今後とも微住宅地の道路や公園の管理は行政力ではあるがこの活動を継続し、越に任せきりになっている例が多いが、谷市の美しい街並みづくりに尽力し今後、良好な管理を長期的に継続すていきたいと考えている。

写真7 ビオトープ委員会の共同作業

若色欣爾（わかいろ きんじ）
1946年栃木県生まれ。㈱ガイア住環境技術研究所所長。埼玉大学理工学部卒業。化学薬品会社研究所を経て、78年越谷市内の不動産会社にて戸建分譲住宅の企画開発を担当。
以後、不動産コンサルとして街づくりにかかわる。現在のテーマは「団塊世代の終の棲家とは」。越谷市街づくり協調会会長、社会福祉法人寛友会理事
図3 こしがや・四季の路街区図

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