検証

千里ニュータウン（大阪府吹田市、豊中市）

有名住宅地その後

関西大学環境都市工学部建築学科准教授

木下光あるともいえる。高齢化によるコミのが事実である。2006年10月時点でュニティのあり方、集合住宅の老朽総計約41，600戸のうち、約6，000戸が化による建替え問題はその典型的事戸建住宅（給与住宅を除く）であり、日本最初のニュータウン開発であ例といえるだろう。とくに、土地利その割合は15％にすぎないが、住宅った千里ニュータウン（以後、千里用として住宅が制限され、ニュータ地面積としては約半分を占めていNT）は今年で着工から半世紀、まウンの商業業務の核として位置づける。戸建住宅地の今後は、千里NTちびらきから46年が経過する。造成られてきた千里中央地区は、近年、の有り様に大きく影響するものであされた大地が目立った風景も、現在土地利用変更がなされた。集合住宅る。このような状況下の千里NTにでは防犯を考慮して爆撃が必要なほ建設が可能となり、さらには千里おいて、戸建住宅地の歴史的経緯をどに緑豊かな景観を形成し、文化遺NTを維持、管理していた千里開発

踏まえてその現状を報告したい。

産としてDOCOMOMO100センターの改組に伴い、資産売却を選にも選ばれている。その一・方で、含む再整備事業コンペが行われた。

さまざまな状況の変化が生じ始めて現在、千里中央センタービル（愼文おり、ニュータウンは一つの節目、彦設計）が取り壊され、50階建て高千里NTは12の近隣住区（図1）で換言すれば、再生の時期を迎えつつ層住宅等の再開発が進んでいる。こ構成され、4住区（新千里北／南／1．はじまりつつあるニュータウ
ンの再生

i

『．

一．

JAPAN．

Ll：β東／西町）が豊中市、8住区（藤白台、コンセプトそれ自体の青山台、古江上、津雲台、竹見台、軌道修正が始まってい高野台、佐竹台、桃山台）が吹田市る。そのようなまちのに属している。完全な歩車分離と集変化にあわせて、近年、合住宅のみによる構成がなされた新〔購爵距豊中・吹田両市はそれ千里東町を除くll地区では、基本的

ぞれ千里ニュータウンに地区中心部近くに高層アパート、再生推進課、千里再生

次に中層アパート、外周部に低層独室というニュータウン立住宅が配置された（写真1）。ている。

64

千里ニュータウン全体図（参考文献）

家とまちなみ57〈2008．3＞〜ミキシングとクルドサック

1のように、千里NTの田ボ専属の部署を立ちあげ

図1

2．戸建住宅地開発の思想

この近隣住区に対する基本的な考え方は西山卯三らによって示され他方、戸建住宅地にた。大阪府からの委託研究である

関しては、所有や維持

1959年度「住宅地開発における住宅管理が個人単位である需要の測定とその供給方法に関するため、集合住宅に比べ調査研究」において、西山のコミュてどのような取り組み

ニティ形成に対する考え方が以下のがなされたり、どのよように記されている。

うな問題を抱えたりし「『ホーム・タウン』の分厚い風格ているか、見えにくいをつくるため、住区群単位以上の地域では、単一の居住階層に偏しないような、居住者層のミキシングを積極的に行なうべきである。」蟹騙文献
3150〜152頁）

これを受け大阪府独自の検討が行なわれ、住区はA1、A2、B3、Fの9種類の集団（E、C、D、E、Bl、B2、Fは単身者向け、C、Dは給与住宅）、主としてAl、

B1、：B2、

図2

津雲台における1960年2月案（参考文献1）

図3

津雲台における1960年5月案（参考文献1）

B3の5ができる。1960年2月案では、西山心として、複数の分区がつくられ、種類で構成するとしている。（Bはの考えを具現化するように、各種形その中や分区のつながりは歩車分離

公営、公団などによる集合住宅）。

式の住宅を大胆に混合し、変化のあの考え方であるラドバーンシステム

Alとは200〜300坪の高級住宅地（ブるまちなみが計画されているが、と行き止まりの袋路であるクルドサ

ルジョア向け／宅地分譲）、A2とは1960年5月案では各種住宅を経営すックによって構成された（写真2）。

100〜150坪の一般向け建売・宅地分る管理上の観点から軌道修正され、逆にいえば、住区の内部に複数設け譲を意味しているが、実際には、同一形式の住宅のみで、ある程度かられた小広場から四方八方に専用歩1963年、宅地債券制度が導入されてためられた現在のような住み分けの道が伸び、クルドサックによって道から、約270㎡前後（80坪）のコン姿が示されている（図2、3）。

路とつながることになる。それは、

A2、パクトな宅地が約1，000区画供給さ完全なミキシングからは後退した小広場を核として専用歩道が戸建住れた。大阪府は、西山の思想を踏まものの、5種類の住宅、すなわち、宅群を組織化することで共同体としえつつも、「都市は各種の階層があ土地のみの分譲地（住宅付の分譲地ての理念を明確に空間化、形態化しる程度混じり合っていることが必要（RC／木造／プレハブ）も含む）、た計画技法である。その一方で、篠だが、隣…近所とのつき合い、子弟の民間開発による集合住宅、それから沢健太らによる以下の指摘は極めて教育、近隣消費、住環境の保持等の公団、公社、公営の集合住宅がパッ興味深い。

点で、一定の規模で住宅の集団が均チワーク模様をつくるのは、山の手「これは単に計画技法の導入以上質性をもっていることも必要であと下町というようになかなか混ざりに、地形の複雑さをクリアするためる」（参考文献3

にくい既存の都市からすると珍しいの打開策として『クルドサックを採風景といえるだろう。

用する積極的な意義があった』。道156〜158頁）と修正している。

この軌跡は、プランが何度も検討また、もう一つの空間的特徴とし路網を緩やかな勾配で連続させるのされたA住区の津雲台でみることて、近隣住区内は近隣センターを中ではなく、車両動線と歩行者動線を遮断するポイントを地形の変換点（斜面）に設定することで、原地形を活かした（あるいは造成量を減らした）宅地開発が可能となり得たのである」（参考文献6図4）

この指摘を裏付けるように、専用歩道は階段になるケースがしばしばあり、写真3、4からも明らかなように、住宅地内部に設けられた小広場は住宅群を連続させるのではなく、高低差の緩衝地となっている。平面的には有機的にまとまりをつくっているようにみえるが、現地に行くと対照的に断面的には分断されていると感
写真1

公園や団地に囲まれる戸建住宅地（新千里北町）

家とまちなみ57〈2008．3＞

65

艦 ノ〆

写真2

幅員が十分あるクルドサック（津雲台）

写真3

クルドサックの突き当たりに配されるしばしば階段小公園（津雲台）

写真4 クルドサックと連続し、になる専用歩道（津雲台）じられる。それゆえに、少子高齢化

1967年、約630万円であり、土地のている。クルドサックでなくとも緑による児童数の減少も伴って、慰問

みは分譲が開始された1961年で坪1地帯によって住区幹線道路に直接面として活用されにくい一面をもって万円台、当初は低調だったもののそさない計画（写真5）になっており、地いる。図5のように戸建住宅地にはの後の建設の進捗に伴って最高1千

区内公園や専用歩道に面する土地なたくさんの専用歩道があり、広場や倍を超える応募率となった1969年忌

ども不動産として高く評価される。

公園と連続したネットワークを形成坪約5万円である。したがって、100開発から半世紀近くが経ち、千里している。これらの資産をどのよう坪の土地を100万から500万円で手にNTはきわめて利便性の高い居住地に活かすかは今後の重要な課題といすることができたということにな域という認識が一般的であろう。タえるだろう。

3．戸建住宅地の不動産評価

る。ちなみに大卒初任給は1961年でーミナル駅である千里中央から大阪1．5万円、1967年で2．5万円、1970年忌

市内のオフィス地区までは約20分では4万品目なっている。

通勤が可能であり、新大阪駅はそのでは、当時、一一体いくらで人々は路線価でみた場合、クルドサック途中に位置する。また、モノレール住まいを購入したのだろうか。公団に面した土地の方が幹線道路に面し開通で伊丹空港までは約15分、大阪の普通分譲集合住宅は1967年、3mた土地よりも㎡単価で6万円程度安

東部や奈良、和歌山ヘアクセスするKで約360万円であった。新千里東

くなっているが、クルドサックに面近畿道や名神、中国自動車道も近く町の高級分譲集合住宅（約100㎡前して接道幅が極端に小さい敷地やヘを通っている。結果的に日本で最も後／戸）は700万から1，400万円で、タ地でないならば、逆に通り抜けが交通インフラが充実した地域になっ現在、3，000万円前後（築38年）でなく、前述したようにクルドサックているといえる。そのような千里売買されている。これに対して、95と一体で小広場があり、安定した環NT内において、阪急千直線（吹田㎡のあるプレハブ住宅付土地80坪は境が得られるため、高い評価を受け市側）より御堂筋線沿い（豊中市側、一部吹田市有）の方が不動産価格は高く、その中でも千里中央地区に最も近い新千里北町が一番人気である。1億円程度の物件であれば、スムーズに売買が成立しているようである。現在、戸建住宅地の土地は平均して坪100万円前後で、高いところは120万円にもなるので、その購入価値は少なくとも20倍以上になっている。したがって、当時、戸建住宅地を運良く抽選で得た第一世代は、集合住宅取得者に比べて最も得をしたといえるだろう。近年、評価額が安定している戸建住宅地に対し
図4

千里ニュータウン地形図（参考文献1＞

図5

千里ニュータウン内の歩行者専用路（参考文献2）

66 P家とまち蝋〉

検謹霧名盤羅響地そ⑳後て、集合住宅は時問とともに評価が年に施行された「宅地譲渡契約に基専用住宅のみとし、敷地分割を禁止下がるため、建て替えができたかどづく協定」によって建蔽率40％以下、する、あるいは200㎡以上とするた

うかで資産としての明暗が分かれて

壁面後退は道路から2m以上、隣地め、現在のまちなみ（写真7）や住環いる。千里NTも日本の土地神話はからL5m以上となっている。また、境は維持されるが、前述したような崩れていない。

豊中市では1992年に定められた「豊高齢化による土地取引にどのような今後、戸建住宅地はどうなるだろ

中市千里ニュータウン地区住環境保影響を与えるか、見守る必要がありうか。注視しなければいけないのは、全に関する基本方針」によって紳士そうだ。また、高齢化によるコミュ

高齢化率と空き家であろう。2006年

協定ではあるが最低敷地面積230㎡

ニティ活動の停滞が指摘される今での戸建住宅における高齢化（65歳がうたわれている。このような規制

日、専用住宅のみの土：地利用とする以上）は、大きな区画で構成されてによって、吹田市の方が豊中市に比ことがいいのかどうかも今後、議論いる新千里北町で約34％と最も進ん

べて敷地分割の割合が高いものの、する必要があるだろう。

でおり、最も低い津雲台で21％、千全体では敷地分割等によって約250

現在、二つの行政の取り組み方は、里NT全体では27．5％となっている。

区画、約4％のみの増加にとどまっ

千里NT協議会においてコンセプト

したがって近い将来、戸建住宅地のている（写真6）。とくに壁面後退のを共有しているけれども、具体的な子への相続や売却が増加するだろ

規制は間口の広い敷地でなければ、レベルでいえば千里中央地区というう。その場合、1億円前後する土地分割しても家が建たないため、かな商業業務地区を持つか持たないかゆえに相続税の負担によって住み継りの歯止めになっている。

で、まちづくりに対する姿勢としてがれることが難しかったり、特定層地区計画や建築協定は、吹田市の微妙な差異が生じている。豊中市は、に限られた売買になるため、若年層取り組みが進んでいる。現在、吹田土地利用の変更と民間資本の導入にが増えなかったりすることが予想さ

市の津雲台、三白台、高野台の一部

よって、千里中央地区の再開発と高れ、集合住宅に比べて戸建住宅地でで地区計画が策定されている。藤白

層化を容認しているため、基本的なは高齢化の歯止めがきかない可能性

台と高野台は近隣センターに対する千里NTの開発理念は継承するものがある。これに、空き家の問題が加もので、その再開発から隣接地の戸の、土地利用などに関して地区ごとわると、コミュニティにさまざまな建住宅地を守るための方策といえのニーズに応じて、柔軟に修正・変影響を及ぼしかねないが、現在、きる。建築協定は丁単位で吹田市の桃更をかけようとしている。加えて、ちんとした資料がないのが実状であ山台2住区、佐竹台2住区、高野台、豊中市は自治会活動が停滞している

り、急ぎ調査する必要がある。その古江台、青山台の計7カ所に指定さため、戸建住宅地の高齢化に対して、ような現状において、NPO法人「千れている。他方、豊中市では、地区NPOの活動を支援しながら、対応

里すまいを助けたい1」による空き計画や建築協定の事例はなく、新千しようとしている。これに対して、家を所有者から定期借家し、子育て里南町の一部で景観協定が認定され吹田市は地区計画の事例に代表され世代に貸す事業は萌芽的であるが、ている。このような取り組みの違いるように、高層化といった開発を規重要な対策といえる。

は、総じて豊中市の戸建住宅地の敷制し、より主体的に開発をコントロ地の方が大きく、吹田市の方が小さールしょうとしている。また、自治いことが一・つの要因として挙げられ会活動が活発なため、コミュニティる。建築協定の多くは、建物用途ををベースに合意形成を目指している

4．ルールと行政の施策

千里NT内の戸建住宅地は、1963

顯繋

写真5

緑地帯に面する住宅地（青山台）

写真6

分割された敷地に新しく建つ住宅例

写真7戸建住宅地のまちなみ（新千里西町）（古江台）

家とまちなみ57〈2008．3＞

67このことは個々の敷地レベルでもる。戸建住宅地の未来を分かつものいえる。戸建住宅地は千里丘陵それは、見落としがちな千里NTに今備自体の複雑な微地形、通り抜けの少わってきた多様な環境をどう解読すない道路、専用歩道および小広場とるかというリテラシーであろう。そいった公共空間との関係性によっ

れは自治体経営の観点からも、適切道（古江台）て、微細かつ多様な文脈の違いを有に若い世代の居住率を高めていくとといえる。大別すれば、豊中市は開している。たとえば、千里NTと既いう直近の最重要課題につながって発誘導・NPO支援型、吹田市は開成市街地を分けている千里緑地に面いく。

発規制・自治会コミュニティ型とにする敷地もあれば、専用歩道と小広なるだろう。

場に面する敷地もある。背中合わせ

写真8

擁壁や塀によって閉鎖性のある専用歩

5．千里NT戸建住宅地の今後のフラットな矩形の敷地もあれば、高低差の大きな変形した敷地もある

近隣住区理論に基づいて、同じシといった具合に。ただ、住宅はどれステムが空間化された千里NTの戸も擁壁や塀で公共空間と分断されて建住宅地も今やさまざまな場所性がいる。したがって、これからは平面生じようとしている。地区計画や建的にも断面的にも敷地だけでみるの築協定、景観協定の有無はコミュニではなく、連続する地形という環境ティの結束の違いだけでなく、許容でとらえることが大切ではなかろうされる建築の差異に直結する。今後、か。それは宮城俊作（参考文献7）が吹田市では敷地分割が起こりにく指摘するランドスケープリテラシー

く、豊中市は未知数であるが、150という「敷地」を越えた環境の読み坪あるいは土地価格が2億円近くな書き能力の必要性を意味している。

参考文献
1）大阪府『千里ニュータウンの建設』1970
2）http：／／www．city．suita．osakajp／kobo／

senri／page／Ol1595．shtm1

3）片寄俊秀『実験都市』社会思想社、1981
4）山本茂他「ニュータウンに関する住環境ルールの変容に関する研究一千里ニュータウンを事例として一」日本都市計画学会都市計画論文集No39−3、649・654頁、2004
5）山本上之「居住者の定住意向から見たニュータウンの住環境保全の課題一千里ニュータウン戸建住宅地をケースに」日本建築学会計画系論文集596号、115−121頁、2005
6）篠沢健太他「千里丘陵の開発における地形の取り扱いと自然環境の構造」ラ
ンドスケープ研究69、817−822頁、2006

7）宮城俊作「Landscape

Literacyと都市建築」建築雑誌VoL120、53頁、2005
8）吹田市・豊中市千里ニュータウン連絡

ると基本方針を遵守せずに敷地分割北摂と呼ばれる北部大阪においが起きるかもしれない。千里NTのて、千里NTの戸建住宅地は地価が理念である住区よりも丁単位で場所示しているように人気の高い住宅地性が生まれていくだろう。になっている。しかしながら、阪神

10）山地秀雄「新しき故郷一千里ニュータ

他にも高齢化の度合い、小学校の間の地区と比べると、千里NTの戸11）千丁目ュータウン総合評価調査研究委

生徒数、近隣センターや隣i接する集建住宅地はそこまで高級ではない。

員会「千里ニュータウンの総合評価に関する調査研究」1984

合住宅の建替えといった周辺環境の豊中市側の住区は方位で分けた記号

変化は住区あるいは分区単位で異な的な名称であるのに対して、吹田市

るし、いわゆる医者村といわれた医側は旧小字名に由来し、丘陵地を意療システムも世代交代などによる再味する「台」をつけた対照的な町名構築の時期にきており、新しい医療であるが、これらの12のまちの名前ビルがつくられる住区とそうでないにどのようにブランドカをつけてい住区という違いも出始めている。こくか。戸建住宅地とはあくまで個人れらは、まさに40余年の時間が醸成による土地所有の集合体であるかした地域性といえるだろう。さらにら、住民の合意形成を育んでいくこ

今後、豊かな緑地帯や公園の維持管とはもちろん必要条件である。しか木下光（きのした・ひかる）

理や再生の仕方は戸建住宅地に大きし、どのように個々の建替えを誘導く影響を及ぼすであろう。すでに桜関西大学環境都市工学部建築学科准教授。1968年福岡県生まれ。19するか、戸建住宅地を組織化してい92年目都大学工学部建築学科卒業、並木のあるまちや紅葉の美しい通り

る小広場やクルドサックといったオなど、住区のアイデンティティとしープンスペースをどのように魅力あて明確な形で現れている。

るものにしていくかが十分条件であ68

家とまちなみ57〈2008．3＞

会議「千里ニュータウンの現況（資料集）」2006
9）大阪府企業局、「千里：千里ニュータウン」

1971

ウンの40年」NGS、2002

1996年、東京大学大学院工学系研
究科都市工学専攻博士課程中退。博士（工学）。アジアにおける公共空間等を研究。共著に「アジア建築研究」（lNAX出版）等。