平成 30 年 8 月号 NO.287[ トピックス ]・「夏季住宅セミナー」開催
・普及啓発事業「第30回まちなみシンポジウム」開催のご案内

夏季住宅セミナー
平成 30 年度夏季住宅セミナーが７月 27 日（金）東京プリンスホテルにおいて日本経済新聞社と当財団の共催で行われました。

竹中理事長あいさつ
開催の挨拶に先立ち、７月西日本豪雨でお亡くセミナーの様子なりになった方々に心よりご冥福をお祈り申し上げますとともに、被災された皆様に対しても心からお見舞いを申し上げます。我々住宅産業界も復が継続されるよう努めてまいりたいと思っており旧復興へ力を合わせ支援、協力していきたいと思ます。

います。

当財団は、1979 年に住宅及び居住環境の質の本日は、大変暑い中、ご多忙のところ、また台向上に取り組むことを目的に設立され、来年には風も近づいておりますが、日本経済新聞社との共記念すべき 40 周年を迎えます。この間、会員各催の平成 30 年夏季住宅セミナーに、ご参集いた社のおかげで、全国 450 ヵ所で２万戸余りの良だきありがとうございます。また、大変ご多忙の質な住宅を供給することができました。今後は、ところ国土交通省の眞鍋大臣官房審議官、長谷川

景観の維持、向上などに加え、低炭素化、健康福住宅生産課長、佐々木住宅企画官のお三方から貴祉、団地再生をはじめ、町なか再生への関与、既重なお話を伺いますので、よろしくお願いいたし

存住宅地を含めた事業展開、地域コミュニティのます。

育成など、より幅広いまちづくりに取り組む必要

住宅産業界の市場では、昨年度は９カ月連続でがあると考えております。関係者の皆様には引き対前年割れが続き、持ち家は、リーマンショック続きご指導、ご協力を賜りますよう、よろしくおの翌年と余り変わらない着工数が続いています。

願い申し上げます。

このような中、来年 10 月には消費税が 10％に引最後になりますが、本日のセミナーが皆様方のき上げられる見込みで、その後の落ち込み対策を、お仕事のお役に立つことを祈念いたしまして開会

住団連の活動等を通じ働きかけ、適切な住宅投資の挨拶とさせていただきます。

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住宅行政の最近の動向について眞鍋純大臣官房審議官
住生活基本法 10 年の節目となる２年前に、居住者、住宅ストック、産業・地域という３つの視点で政策、方向性の大きな見直しをし、新しい住生活基本計画が閣議決定されました。３つの視点に沿ってお話します。
人生 100 年時代構想会議でも複合型の働き方、生き方が提示され、住宅すごろく（昭和 48 年正月の新聞に掲載された造語）も、現在は「上がり」の先に更に道が続くようになったと思われます。
さまざまなライフスタイルに政策上どんな支援ができるのかが課題です。
昨年 10 月から公営住宅制度とは別に、賃貸住宅の空き家のミスマッチを解消し、高齢者、低所得者に限らず住宅を必要とする方も幅広く受け入れられる住宅を登録するセーフティネット制度がスタートしました。こうした制度やサービス付きの高齢者向け住宅などにより、最近は住宅に関連したサービスの幅が広がってきています。
空き家対策では、平成 27 年５月に全面施行された空家対策特措法により、問題のある空き家に対して公共団体が代執行などによる解決が可能になりました。また、本年４月から全面施行した宅建業法の改正によりインスペクションの活用を促す仕組みがスタートし、あわせて安心Ｒ住宅制度が始まり、既存住宅流通の活性化を図っています。さらに、公共団体などと連絡会議を設け、全都道府県に約 3,000 ある住宅団地のあり方に関して、今後の課題検討や情報交換等をしています。30 年度予算でも、住宅団地のストックを活用し再生を図る予算措置を設け、支援を開始いたしました。
既にある建物、住宅を活用する際、建築規制に阻まれるとのご指摘があり、通常国会では建築基準法の防火規定を中心に幅広く改正し、既に６月27 日に公布しました。例えば、戸建て住宅を福祉施設に転用する際に、防火上の規制で大規模なリフォームが必要でしたが、小規模なリフォームや設備の設置で転用可能になります。先の通常国会
では、建築基準法の改正だけでなく、所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特措法が制定されたほか、都市再生特別措置法の改正が行われました。町なかの遊休土地により都市再生が遅れている地域の土地利用を高める観点で改正されました。
既存の建物や住宅については、耐震化、省エネ化などへの支援策が重要です。大阪北部地震では学校のブロック塀が倒れて小学生が亡くなりました。熊本地震では、防災拠点である建物が倒壊はしないまでも機能継続できない例がありました。

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この反省を踏まえ、ブロック塀の点検作業が始められ、防災拠点の建物ガイドラインの作成など、支援策の構築を図っています。
最後は、産業・地域からの視点です。建築基準法の改正事項には、木材利用推進の観点からの規制の合理化があります。設計の自由度、材料の活用の自由度を高め多様化することが、関連する産業の改革につながると思います。加えて、直面する問題に働き方改革があります。皆様方にとっても非常に重大だと思います。建設キャリアアップシステムを構築することで、建設業に携わる方の地位やステータスの向上も大事です。また、建設業など国内企業の海外展開を支援するために、新しい法律ができ、独立行政法人等を活用した支援の業務が強化されました。
宅配ボックスをつくりやすくし、再配達を最小限にすることも働き方改革につながります。容積率規制の見直しなども進めるべく現在準備中です。

住宅・建築物の省エネ性能の向上について
長谷川貴彦住宅生産課長
省エネをめぐる背景として、2015 年７月パリ協定を明確化した「日本の約束草案」が国連の関連機関に提出され、日本は約 26％の削減を目標と し て い ま す。 住 宅・ 関 連 の 部 門 の 目 標 は、2030 年までに４割削減です。具体的には、2020年までにハウスメーカー等が新築する注文戸建て住宅の半数以上、それから 2030 年までに平均でZEH の実現を目指すこと、2020 年までに新築住宅・建築物について段階的に省エネルギー基準への適合を義務化することが閣議決定されました。
大きな動きとしては、昨年４月施行の建築物に特化した省エネ法です。2,000㎡米以上の非住宅の建築物の適合義務化が始まりました。また、住宅トップランナー制度により、年間 150 戸以上供給する戸建て住宅分譲事業者を対象に、国の定めるトップランナー基準を達成する努力義務が課せられています。
昨年の秋に、省エネ関係のさまざまな有識者、関連する事業者団体などからなる研究会がスタートしました。ミッションは、①建築物省エネ法のフォローアップ、②住宅・建築物の省エネ性能の実態調査、③今後の省エネ基準適合率の向上、適合義務化などをどのように進めるべきか、課題の整理をする、の３つです。
まず、フォローアップについては、昨年４月の大規模非住宅建築物への省エネ基準の適合義務化のあと、建物の審査日数に影響が出ていないと確認できました。運用状況として、届け出率は、一般の建築物は高い水準ですが、住宅は低いので、引き続き周知を図っていこうと考えています。
実態調査では、省エネ基準への特に住宅以外の建築物に比べ、住宅の適合率が低いという結果となりました。分析すると供給側、特に中小の事業者、建築士などの熟知度、対応度、技術の浸透が低く、結果、消費者の方へ提案がなされていないことが分かりました。今後は、BELS などで性能を明確化して、建築主に提供する仕組みの充実が求められると考えられます。また、住宅に関する投資の効率性の問題が議論されました。
研究会の議論でも、住宅は投資の効率性が低く、それを補うためにも、健康増進効果をきちんと分析して、消費者の方に PR を進めるべきとのご意見があります。住生活基本計画、平成 28 年に閣議決定で、命にかかわる病気、循環器系の疾患と住まいの関係が政策上、初めて取り扱われまし た。 循 環 器 疾 患 は 冬 に 増 加 傾 向 で、 ヒ ー ト
ショックや入浴中の死亡者は、東京都の関係行政法人の推計で、１年間に入浴中の死亡が約１万7,000 人とあります。仮に、住宅の工夫で１割減らせれば、年間の火災の死亡者数をゼロにするのと同様の効果がある、非常にポテンシャルの大きな分野です。寒い地方でヒートショックが増加するイメージですが、必ずしも高くなく、高断熱住宅の普及により、抑制されていると推測されます。
であれば、断熱性能を高めた暖かい家に住めば、循環器疾患が減りヒートショックの死者も減るといったエビデンスを積み上げることが重要となります。今年度までの補助事業ですが、さらにエビデンスを積み上げて、断熱性能が高い家が健康につながることも積極的にPRしたいと考えています。

住宅税制について佐々木俊一住宅企画官
住宅税制の概要、平成 30 年度の税制改正要望、平成 30 年度末までに期限を迎える税制特例、消費税率引き上げに係る住宅対策、今後の住宅税制の５項目についてご説明いたします。
住宅税制ですが、「取得」「保有」「譲渡」段階に整理できます。取得段階では、ローン減税、贈与税の非課税措置、登録免許税、不動産取得税とい う 流 通 税。 保 有 段 階 で は、 固 定 資 産 税、 リフォーム推進を促すために所得税で投資型減税、固定資産税の軽減措置などのリフォーム税制。譲渡段階では、所得税の 3,000 万控除。日本の税制は新築優遇と言われますが、中古には、固定資産税の軽減がないだけです。
平成 30 年度税制改正要望では、①新築住宅に係る固定資産税の特例措置、②認定長期優良住宅に係る特例措置、③認定低炭素住宅に係る特例措
置、④買取再販で扱われる住宅の取得にかかる特例措置、⑤リフォーム促進税制、⑥居住用財産の買い替え等の場合の譲渡損失の繰越控除等、⑦耐震基準を満たさない住宅を取得後、耐震改修を行った場合の特例措置を敷地にも拡充、以上の項目の延長と一部拡充を含め、ほぼ全項目できました。
平成 30 年度末までに期限を迎える税制特例等
は、①買取再販で扱われる住宅の取得に係る特例措置、②サービス付き高齢者向け住宅供給促進税制、③防災街区整備事業に係る特例措置、④空き家の発生を抑制するための特例措置、があり、この夏に要望しないといけないと思っています。
消費税率の引き上げに係る住宅対策です。５から８のときは、ローン減税、住まい給付金を 30万円。引き上げ後に反動減対策の緊急経済対策として、贈与税の非課税枠を 1,500 万に拡大、フラット 35 Ｓの金利引き下げ、省エネ住宅に係るポイントの創設を補正措置によって講じました。
８から 10 のときには、ローン減税、住まい給付金を 50 万円に拡充、贈与非課税措置 3,000 万円
拡充が既に決定しています。予算措置は現時点で未定です。
過去の消費税率引き上げ時は、駆け込み需要とその反動減が発生しています。前回５から８の後の状況ですが、持家・分譲住宅は引き上げ前の水準に戻りきっていないと分析しています。再度、現行パッケージの検証が必要だと思っています。
今後の住宅政策、住宅税制です。平成 34 年１月以降の住宅税制には、今から準備が必要だと思っています。１つ目は、住み手の居住選好が立地環境を非常に重視する傾向に変化している現状に、住宅税制の要件が今の形で対応しているのかを見直す必要があると思います。２つ目は、長寿命化により世帯の環境変化や住み替え回数の増加に、持ち家の住み替えを適宜選べる住宅市場になっているのか、また複数回繰り返されるような流通税、流通負担になっているのかということです。
最後に、マンションの修繕積立金を調べました。
30 年間でモデル的に１軒当たり 350 万円です。
そのほか管理費、専有部分のリフォームなど足し合わせたときに、住宅購入時と保有期間とのコストのバランスが変わってきているのではないか。
そうであれば、今の税制がその変化に対応しているのか。取得と保有の段階でのバランスを見直す必要があるのか分析しているところです。しっかり管理・修繕することは、資産価値の確保にもなりますので、こういうことを促進するような税制も考えていく必要があると思っています。

3住生活月間協賛 第 30 回
まちなみシンポジウムのご案内「郊外住宅地の多世代居住を進めるには」—住宅地マネジメントによる可能性を探る—

かつて住宅すごろくのあがりともいわれた郊外一戸建て住宅。いまこのような住宅地は高齢化や居住者の減少に直面しています。その要因の一つとして同時期に開発されて入居した住民が一様に年齢を重ねてきたという開発地特有の等質性が挙げられます。今後、住宅地の活性化のためには多世 代 居 住 を 進 め て い く 必 要 が あ り ま す。 空 き地・空き家への入居促進のみならず、既存住民のライフステージに合わせた適切な地区内住み替えなど、住宅地全体の居住マネジメントによる課題解決の可能性を探りたいと存じます。
日時：平成 30 年 10 月 19 日（金）13 時 30 分〜 16 時 30 分

会場：（独）住宅金融支援機構すまい・るホール（東京都文京区後楽 1-4-10）

主催：日本経済新聞社、当財団

後援：国土交通省、住宅金融支援機構、都市再生機構（予定）

開場：13：00 ／開演・主催者挨拶：13：30①基調講演：13：35 〜 14：35「大都市圏郊外住宅地の変容の実態と活性化の方策」

中西正彦氏②パネルディスカッション：14：50 〜 16：30
モデレーター：中西正彦氏
パネリスト：室田昌子氏、本多利明氏、横山 均氏※ご 参加は、郵便番号、住所、氏名、年齢、職業、電話番号を明記の上、ハガキ、FAX またはホームページで、下記財団本部あてお申込み下さい。（先着 300 名、参加無料）

ボンエルフ第 287 号
発行日：平成 30年 8 月 25日
編集発行人：青木 徹

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出演者のプロフィール
中西正彦（なかにしまさひこ）
横浜市立大学国際総合科学部まちづくりコース 准教授
2000 年東京工業大学大学院博士課程修了、日本学術振興会特別研究員、東京工業大学大学院社会理工学研究科助教等を経て、2013 年４月から現職。博士（工学）。専門分野は都市計画・土地利用計画。制度論・計画論研究、自治体の都市計画審議会委員等の他、近年は郊外住宅地の活性化に取り組む。主な著書に『都市縮小時代の土地利用計画：多様な都市空間創出へ向けた課題と対応策』（共著、学芸出版社、2017）。
室田昌子（むろたまさこ）
東京都市大学環境学部環境創生学科教授
2000 年東京工業大学大学院博士課程修了、07 年武蔵工業大学准教授を経て、13 年から現職。博士（工学）。
専門分野は都市計画・まちづくり・居住環境。郊外住宅地、空き家問題、コミュニティマネジメント等を研究している。日本不動産学会理事、コミュニティ政策学会理事、資産評価政策学会理事など。主な著書に『ドイツの地域再生戦略－コミュニティ・マネジメント』（単著、学芸出版社、2010）、『都市自治体と空き家』（共著、日本都市センター、2015）『生活の視点でとく都市計画』（共著、彰国社、2016）など。
本多利明（ほんだとしあき）
京浜急行電鉄株式会社生活事業創造本部 常務取締役
新規事業企画室長兼まち創造事業部長
1982 年中央大学経済学部卒業後、同年京浜急行電鉄に入社し、同社都市生活創造本部部長、京急イーエッ
クスイン取締役社長を歴任し、2016 年９月より現職。
現在は、京急沿線の駅周辺開発事業、マンション分譲事業（PRIME）、海外事業などを担当。また、横浜市南部地域を中心とした郊外住宅地の活性化にも取り組んでいる。
横山 均（よこやまひとし）
一般社団法人移住・住みかえ支援機構 副代表理事
1958 年神奈川県生まれ。81 年日本大学生産工学部建築工学科卒業。同年４月に住友林業に入社し住宅事業に携わる。2005 年住友林業ツーバイフォー取締役を経て 06 年から現職。国土交通省が管轄する（一財）高齢者住宅財団の制度である「住替支援保証業務」の事業実施主体として財団より認可を受け、空き家保証付きの賃貸を通して「空き家」をはじめとするマイホームの資産活用に取り組んでいる。

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