建築協定／現場からの報告

コモンの進化とガイドラインの活用
青葉台ぼんえるふ（第１回住まいのまちなみ賞受賞）

青葉台ぼんえるふ管理組合法人理事

関川進太郎
はじめにに詳細な規制項目などを建築協定のたちの所有であること、入居者の年

青葉台ニュータウンは、九州本島中に規定しており、1994年頃の入居

齢構成が若いこと、まちづくりへの北端の100万都市・北九州市の北西開始後、主に宅地部分を建築協定で、関心も比較的高いこと、などといっ端に位置しており、市の都心部であ共有地部分を管理組合規約でコントた理由もあり、維持管理活動を原則る小倉北区から、列車とバスを乗継ロールしてきた。比較的余裕のある的に自らの手で行うこととした。こいで約1時間の場所に新都市型の区建物配置や緑多い宅地・共有地は、のことが、近隣関係に代表される地画整理事業で造成された計画戸数

これらの制度を基礎にかたちづくら

域コミュティの早期形成を助け、日2,600戸・面積130haの典型的な郊外れ・維持されており、現在において常の共有地の管理業務の運営を容易型団地である。すぐ北側には田園風もこの考えに沿ったまちづくりが継にし、さらに居住者の建築協定に対景、さらに車で10分ほど北には美し続されている。

する一定の理解などにつながったもい自然海岸が……と、北九州市の中でもリゾートライクな団地でもある。

当初の取り組みのと考えている。
具体的な取り組みとしては、基礎

当団地全体には、地区計画で設定

このまちづくりの主体である団地となる定期的な施設（ハード）管理された比較的広い宅地とルールを持管理組合法人、建築協定運営委員会、（植栽管理、新築建物の届出協議）った植栽外構などにより、緑が多く、自治会（以下、管理組合などと略）は、に加え、コミュニティ形成やその前ゆとりある住宅景観が広がっている。

1994年の最初の入居から約2年が経提となる情報提供などのソフト面も私たちの居住する「ぼんえるふ」区

過した96年4月、入居が26世帯となっ重視し、イベントなどの親睦事業・画（全106戸、約3万㎡）は、その青た時点で結成され、それ以降、開発

まちづくり学習会を開催してきた。

葉台ニュータウンの東部に位置し、業者から共有地・施設などが順次移とくに、建築協定に関する情報提供

コモン（広場的・通路的共有地、約管された。に力を入れ、管理組合などの総会で6,500㎡）に面して、数戸〜10数戸単管理組合などの設立当時は、これ「学習会資料」を手づくりしたり、ビ位の住宅が囲むように配置・形成さといった手本・マニュアルがあるわ

ジュアル的でわかりやすいリーフレッれている。

けではなく、その運営に試行錯誤しト「建築協定ガイド」を作成するなど、た記憶があるが、広場・通路が自分居住者（管理組合員）に対してまちここでは、地区計画に加え、さらづくりの知識アップに努めてきた。
もちろん、こうした取り組みは、管理組合などの設立の早い時期から、新築建物の取り扱いなどでご支援をいただいてきた㈲アーバンセクショ
ンの二瓶正史先生、九州大学の柴田建先生といった専門家のアドバイスなしには語れず、お二人の手弁当に近い協力もあって、私たち管理組合役員の先生方に対する信頼はとても
図1 青葉台ぼんえるふ街区図厚いものとなっている。

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15年経過後の新たな方針づくり（1）節目を迎えたまちづくり──15（2）住民意向の確認ての質問であるが、「街並みの美しさ」

手始めに実施したのは居住者アン「個別の住宅の品質・暮らしやすさ」

ケートである。アンケート票は、2007「子どもの遊び環境」「コモン広場をこうして、美しく計画・整備され年11月に九州大学・福岡大学の学生介した日常的な近所付合い」「ぼんえた基盤や建物と、精緻に考慮されたによって全戸に配布され、管理組合るふ全体のコミュニティ活動」「安心・建築協定などのシステムで、コモン・役員が回収を担当した。その結果、安全な地域環境」「資産価値の維持

街並みを当初の姿のまま守り続ける対象となる「ぼんえるふ」102世帯の向上」「その他」の8項目より、最大3「維持・管理型」のまちづくりが確立

うち、77世帯からアンケート票が回つまでの選択とした。結果は、やはされた。しかしながら、入居開始か収できた（回収率75％）。以下にアン

り大半の居住者が「街並みの美しさ」

ら15年目が経過し、入居した家族のケート調査の概要を報告する。と回答している。続いて、「安心安全

ライフステージ、住宅・外構デザイ・今後大切にすべき価値な地域環境」、「住宅の暮らしやすさ」、年が経過してンのトレンド、安心・安全についてのまず、将来のまちづくりに関連し「近所付合い」も今後の重要な価値と関心の高まり、など「ぼんえるふ」を取り巻く環境が変化してきて、これまでの街並みの維持やコモンの使い方とは違った意見も出始めていた。
このような状況下の2005年、二瓶

1%55

先生より、新しく始まった住宅生産17%

52

振興財団主催の顕彰制度「住まいの20%

22
21

まちなみコンクール」に応募しては、62%16との提案があった。これまで、自治139

体レベル受賞経験はあったものの、1

全国レベルでの実力は到底ないものと、半ば冷やかし気分での応募であったが、「住まいのまちなみ賞」を受賞し、その上、非常に自由度の高い

28

活動費用の助成を受けることとなり、4893718

前述の問題解決などのため、この活6動資金を活用することが決定された。

12

もちろん、業務は「ぼんえるふ」1012118
1444の実情に精通し、また熱い思いがあ1

45

る、両先生にお願いし、快く受けていただいた。先生方との協議において、業務のテーマを「高齢化に向けたまちづくり調査」、成果イメージを「ぼんえるふの課題整理と今後の取り6%組み」とした。さらにその達成にあ16%

たっては「住民意向の確認」「現地状54%たことを念頭に置いて作業を進めることとした。

図2 居住者アンケートの結果（抜粋）

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4% 3%

24%

況の把握」
「専門家への諮問」といっ

42

8%

18%61%

なっている。ここで象徴的なのは、「子（3）現地状況の把握ョップで、将来に向けた取り組みと居住開始から15年ほど経過していして、「駐車場の増設」「外壁・屋根れたことである。

る「ぼんえるふ」において、今回のの色に関するガイドライン」「安心・まちづくりのルールの今後のあり方

現地調査は、当初計画の住環境が、安全な地域づくり」「高齢者等対応の次に、まちづくりツールである建どのように管理されているか、またスロープ設置」「住宅増改築・建替え築協定などについての質問であるが、どのような活用の変化が起こってい時の設計調整」「コモン広場の新しい「街並みを維持するため強化」「現状るかを明らかにするもので、宅地販使い方」の6項目を掲げることした。のまま維持」「課題に合わせて一部見売時のガイドライン図面を基に、ア方針の取りまとめに際しては、スロ直し」「個人の自由度のため緩和」「そーバンセクション・九州大学のスターガンじみたものでなく、居住者にの他」の5項目からの択一とした。結ッフで、目視を中心にコモンごとのわかりやすい具体的な「作業」レベ

果は、多くの居住者が、ルールの意調査を行った。

ルのものとした。

供の遊び場環境」が下位にランクさ義を認めた（別質問からの結果）う

結果は、宅地・共有地ともに概ねえで、新しい課題に対応するための良好な管理が行われていることがわ

一部見直しを望むことが判明した。

かったが、老朽化・破損した舗装材、この方針づくり（6つの取り組み）

・今後10年間に希望する工事

路上・コモン広場上での迷惑駐車、のうち、実現の可能性が高いと判断では、実際にどのような見直しの建築協定の基準に合致しない屋根のした3つの取り組みについては、計画要望があるのか。結果は、住宅外壁色・ガイドラインの範囲を逸脱するの完成を待たず着手したが、これにの塗替え、駐車場の増設、スロープ外壁の色、などが問題点として明らついての概要を以下に述べる。

設置と続くが、いずれもルールの見かとなった。

方針の実現に向けて（1）駐車場の増設直しを含む可能性が高いものとなっている。また、青葉台の特徴である「生（4）将来に向けての方針──6つのけ垣の今後の手入れ」に関しても、取り組み駐車場増設に関しては、喫緊の問題ではないが、景観への影響判断な多くは現状維持を望むものの、省力こうした居住者アンケートや現地ど、解決に時間を要することが予想化や最近流行のガーデニングスタイ調査から得られたデータをもとに、されたため、居住者からの具体的なルへの変更などの希望もみられた。

二瓶先生・柴田先生のアドバイスを要望に先行して検討を行うこととし・「ぼんえるふ」の近い将来の姿受けた管理組合理事によるワークシた。また、現実的な案の決めうちと最後に、居住者の年齢構成などについては、多くの世帯が入居から10年が経過した現在、世帯主年齢は、約半数が45〜55歳となっている。大半の世帯がこのまま住み続けることが予想されるため、10年〜20年後には多くが高齢世帯となる。
一方、将来的に子世帯が家を受け継ぐことを望む世帯が2/3も存在する
ことから、「ぼんえるふ」の豊かな住環境を次世代の「故郷」として継承するために、先に述べた課題解決を「高齢化」という視点で、持続的に取り組むことが必要であることが総括できた。

図3 現地調査の結果（抜粋）

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いうより、さまざまな可能性などをンに分けてモデル設計を行った。今振興財団・建築研究所・九州大学が含め多くの選択肢を揃え、居住者の後、この設計をもとに、先生方のアコーディネイト）で、防犯や交通安ニーズに対応できればと考えた。

ドバイスをいただきながら、景観的全に関するワークショップを実施しなアセスメントを行いたいと考えてた。
「ぼんえるふ」居住の参加希望者いる。

に対して、アンケート調査を行った

まず、景観に影響の少ない団地外（既存駐車場、農地借地）や改築を伴わない（未着工宅地・個人の未利用車庫のシェア）ものを調査し、続上で、この調査業務関係者全員によ（2）安心・安全のまちづくりる現地点検を行い、見通しの悪い交いて、コモン広場・宅地外構の改築

居住者アンケートにおいて、比較差点・歩行ルート上の暗がりなどを案によるスペース確保などを検討し的高いニーズであることが判明した

ピックアップし、防犯・交通安全マた。宅地の外構改築案については、「ぼ「安心・安全」については、2007年2ップとしてとりまとめた。今年度、こんえるふ」宅地をいくつかのパター月に、国土交通省の調査（住宅生産のマップや要望をもとに、照明灯の設置実験を行いたいと考えている。

宅地内での増設についてもモデル設計⇒今後アセスへ（3）コモンの新しい使い方
コモン広場については、これまで子供の遊び場所として、植栽の枝折れや芝生のはげなど、ハードな使用に耐えてきたが、子供の成長とともに静寂さを取り戻し、居住者の中にもその利用について幅広く考えてはという意見も出始めていた。そこで、これまでの維持管理型とは違った取り組みである「コモン広場の新しい使い方」をモデル的に実施した。
これまでは全コモン広場を同一のものとして維持管理を実施してきたが、同じコモン広場でも、それぞれ図4 駐車場の増設の検討異なる課題や要望が存在するため、ワークショップをブロック単位で実施した。新しいコモンづくりを共同作業で行うことを募集したところ、2つのコモンで応募があった。
1番目のケースは、子供の成長に伴い、親同士の交流が求められている
コモン広場であることから、共同管理による花壇、語らいの場となるテーブル・ベンチを設置した。2番目のケースは、まだ子供の多いコモン広場であることから、子供たちの活発な行動や比較的若い親世代の交流にも適当な木製デッキやテーブル・ベンチを設置した。いずれの施設も計

図5 安心・安全マップの作成

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画から整備までを自らの手で行った

と考えている。
「景観」とは、目に映る景色とそれを見る人の感情──思いが重なったものであると耳にしたことがある。
10数年前に入居した際は、ただ単にキレイな団地の景色に過ぎなかったものが、長い間の近隣とのコミュニケーションや共有地管理などといっ

図6 コモン広場の新しい使い方の提案が、このワークショップにおいても、さいごにたことの経験の蓄積により、少しずつではあるが、この景色が、私にと二瓶先生・柴田先生にコーディネイ

本年度以降の作業としては、これって誇らしい「景観」へと変容しつトやデザイン監修者として、快く参までに述べた「6つの取り組み」のなつある。それは、私だけでなく、多加いただいた。

かで、未着手である「外壁・屋根のくの居住者にもそう映っているのか色に関するガイドライン」「高齢者等もしれない。

（4）ルールの見直し対応のスロープ設置」「住宅リフォー

これらの取組みを進める中で前提

ム・建替え時の設計調整」を中心にとなるルールの見直しについても平進めていきたいと考えている。現在、行して検討を行ってきたが、建築協その活動の財源確保のため、「住まい・定の変更は、全員合意という点で非まちづくり担い手事業」採択に向け常に困難である上、「ぼんえるふ」のて申請業務に着手したところである。

建築協定には自動更新（10年）が備今後も居住者の「住みやすさ」とわっており、事実上、将来にわたり団地全体の「景観」「コミュニティ」変更不能と考えられる。そこで、協の均衡といったデリケートで取扱の定運営委員会での「運用─ガイドラ

面倒な問題について、われわれ管理イン」での対応を想定し、今後、法組合役員が、息切れせぬペースで、解釈の合理性と住民の賛同について専門家のアドバイスを受けつつ、積の作業を行っていく。

極的・持続的に取り組んで行きたい

関川進太郎（せきかわ・しんたろう）
北九州市建築都市局都市交通政策課勤務。主に都市計画道路網の再編やマストラ中心の交通計画づくりに携わる。地域においては、管理組合・建築協定運営委員会の設立時より、役員として「まちづくり」に参加

写真1 青葉台ぼんえるふの街並み

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