プレミア投資法人
運用状況報告会
証券コード：8956

品川シーズンテラス

大手町フィナンシャルシティ グランキューブ

秋葉様UDX

2021年3月26日（金）代表取締役社長

小杉 知義

芝浦アイランド エアタワー ブルームタワー

目次
プレミア投資法人 運用状況報告会
 最近の決算状況について（第36期 決算サマリー）

P.02

 投資法人名称変更・資産運用会社の合併について

P.03

 NTT都市開発のあゆみ

P.04

 NTT都市開発の主な事業について

P.05

 第37期取得物件（品川シーズンテラス）

P.06

 新たな資産運用会社等について

P.07

 注意事項P.08

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最近の決算状況について（第36期 決算サマリー）
 コロナウイルス感染拡大により、一部商業テナントで期間限定の賃料減免等が発生したものの収益への影響は軽微。
 オフィス契約更新時の賃料増額によりレントギャップ解消が大きく進んだこと等が寄与し、1口当たり分配金は前期実績比+51円にて着地。

分配金

 1口当たり分配金（第36期実績）：2,923円（前期比 +51円、業績予想比*1 +48円）
 1口当たり分配金（第37期予想）：3,890円（前期比 +967円、業績予想比*1 +1,080円）
 期中平均稼働率（前期比）：97.1%（- 0.7%）

内部成長 オフィス 98.2% （+ 0.1%）
 レジデンス 95.0% （– 2.3%）
 前期比月額賃料増加率
 オフィス 入替時 + 15.8% 更新時 + 14.7%
 レジデンス 入替時 + 9.6% 更新時 + 2.6%

外部成長

 第36期：NTT都市開発との入替取引（取得1件、売却1件）
 第37期：NTT都市開発のスポンサー・サポートを通じた第三者との入替取引（取得1件、売却1件）

 平均金利：0.6%（前期末比 - 0.0%）

財務戦略 残存年数：3.7年（前期末比 - 0.5年）
 LTV（総資産ベース）：45.3%（前期末比 + 0.7%）

組織再編 NTT都市開発によるプレミア・リート・アドバイザーズ（PRA）の完全子会社化の実施（2020年10月）
 NTT都市開発投資顧問㈱と合併し、同社が本投資法人の運営受託を継承（2021年4月）*1 「業績予想」とは、2020年6月18日付「2020年4月期決算短信（REIT）」において開示した第36期及び第37期の運用状況の予想を指します。

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投資法人名称変更・資産運用会社の合併について
 プレミア投資法人は、2021年4月に「NTT都市開発リート投資法人」に名称変更
 プレミア・リート・アドバイザーズ㈱は、2020年10月、NTT都市開発の完全子会社となり、2021年4月NTT都市開発顧問㈱と合併

2021年4月
名称変更

合併【投資法人名称変更に込めた思い】
投資法人名称が「NTT都市開発リート投資法人」に変更されたことを受けて、NTT都市開発投資顧問はNTT都市開発グループの一員として、「誠実に、革新的に」という企業理念を共有し、グループが掲げる街づくり事業の推進・拡大に貢献するとともに、社員一人ひとりが不動産運用のプロフェッショナルとして「お客様本位の業務運営に関する方針」にもとづき、投資主価値の最大化を図るべく業務遂行に努めてまいります。
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NTT都市開発のあゆみ
主な出来事

主な出来事

1986年 1月

設立

2005年 9月

｢アーバンネット名古屋ビル｣竣工

1987年 9月

｢アーバンネット三田ビル｣竣工

2006年 3月

｢秋葉原UDX｣竣工
不動産投資事業開始

1988年 4月

｢原宿クエスト｣竣工

2009年 4月

1990年 6月

｢アーバンネット大手町ビル｣竣工

1991年 1月

｢シーバンス｣竣工

2010年 5月

プレミア投資法人のスポンサー参画

1992年 2月

｢大手町ファーストスクエア｣I期工事（ウエストタワー）竣工

2012年 7月
10月

1994年 3月

｢NTTクレド基町ビル(パセーラ)｣竣工｢アーバンネット神田ビル｣竣工｢大手町フィナンシャルシティ ノースタ
ワー｣竣工

1996年 7月
10月

｢東京オペラシティ｣竣工｢グランパーク｣竣工

2013年 4月

｢グランフロント大阪」竣工

2014年10月｢トラッド目白｣竣工

1997年 5月

｢大手町ファーストスクエア｣Ⅱ期工事(イーストタワー)竣工

2015年 2月

｢品川シーズンテラス｣竣工

2000年 4月
6月

住宅分譲事業開始
NTT都市開発ビルサービス(株)設立

2016年 1月
2月

｢アーバンネット日本橋二丁目ビル｣竣工｢アーバンネット銀座一丁目ビル｣竣工

2003年 5月

｢アーバンネット博多ビル｣竣工

2018年 4月
8月

シェアオフィス事業「LIFORK」開始｢大手町プレイス｣竣工

2004年 1月
10月
11月

｢クエストコート原宿｣竣工｢アーバンネット札幌ビル｣竣工
東京証券取引所市場第一部上場

2019年 1月
4月

上場廃止
NTTアーバンソリューションズグループ発足

10月

大手町一丁目地区第一種市街地再開発事
業｢JAビル｣、｢経団連会館｣竣工
海外事業開始4

NTT都市開発の主な事業について【オフィス事業】【住宅事業】

革新的で快適なワークプレイスの提供により、お客様の多様なライフスタイルの実現をサポート

ライフスタイルの多様化に対応した住まいの提供により、快適な街づくりの推進に貢献【商業・ホテル事業】【グローバル事業】

商業・ホテル事業を通じた街の賑わい創出により、豊かなコミュニティを形成

全社成長の核として投資を積極化するとともに、海外での実績を国内外の新たな街づくりに展開

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第37期取得物件（品川シーズンテラス）
 最新鋭のスペックを備えた希少価値の高い都市型複合ビルの取得をスポンサーのパイプラインサポートにより実現
 開発事業者のNTT都市開発と持分を共同保有。NTTグループアセットが集積する品川港南でのプレゼンス向上を図る

NTTグループの街づくり事業における導入事例
・東京都及びNTT都市開発をはじめとする民間事業者4社による立体都市計画を活用した官民連携大規模事業として開発
・NTTならではの「最新ICT技術」と「建築・インフラ技術」を活かした「環境都市づくり」に貢献

立地特性
・多数の路線や新幹線が乗り入れ、グローバル企業の集積地として発展を続ける品川に立地。JR「品川」駅から徒歩約6分
・JR新駅「高輪ゲートウェイ」駅開業（2020年3月）、リニア中央新幹線の敷設等アクセス性に優れる

物件特性
・オフィスフロアは1フロア1,500坪と国内最大級を誇る。低層階には飲食店や会議室を誘致し、ビジネスの生産性向上を図る
・自然エネルギーの有効活用等により省エネ性能に優れた先端設備を導入。CASBEE新築（Sランク）等複数の環境認証を取得

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新たな資産運用会社等について
新資産運用会社（NTT都市開発投資顧問㈱）の組織図（予定） 第一運用管理部（本投資法人運用）、第二運用管理部（私募リート運用）、第三運用管理部（私募ファンド等の運用）運用責任者は他部署間兼務を実施しない体制
株主総会
監査役
取締役会
投資委員会

コンプライアンス委員会
代表取締役社長
優先検討者決定会議

内部監査室

投資営業部

第一運用管理部

コンプライアンス室

第二運用管理部

第三運用管理部

財務部

経営企画部

業務管理部

資産運用会社合併で期待される効果 効率的な資産運用体制の構築
 管理業務等の各資産運用会社で重複して行われてきた業務の集約・一元化による効率的な資産運用体制の構築を通じた、資産運用業務のクオリティ向上
 資産運用業務の高度化
 各資産運用会社の同一機能部門の一元化による運用ノウハウの集約と、これによる資産運用及びコンプライアンス体制の更なる高度化 物件情報取得機会の拡大
 本合併後新会社の運用受託残高の拡大を通じた、不動産マーケットにおける資産運用会社のプレゼンス及び認知度の向上、並びに上場REIT、私募REIT 及び私募ファンド等による物件取得に係る情報ルートの共有による物件情報の多様化及び物件取得機会の拡大
 スポンサーからの物件情報提供に係るパイプラインサポート（優先交渉権付与）の更なる明確化 人材の拡充
 各資産運用会社が有する知識や経験の集約を通じた、高度な専門性と豊富な運用経験を有する人材の育成及び拡充

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注意事項
 原則として金額及び数値については単位未満を切り捨てて表示し、パーセント表示については小数第二位を四捨五入して表示しています。
 本資料には、将来的な業績、計画、経営目標・戦略等に関する記述が含まれていますが、これらの将来予想に関する記述は、想定される出来事や事業環境の傾向等に関するプレミア投資法人の現時点での仮定及び判断に基づくものであり、これには既知又は未知のリスク、不確実性及びその他の要因が内在しており、それらの要因による影響を受ける恐れがあります。従って、かかる将来予想に関する記述は、将来におけるプレミア投資法人の業績、経営結果、財務内容等を保証するものではなく、実際の結果は、かかる将来予想に関する記述に明示的又は黙示的に示されるプレミア投資法人の将来における業績、経営結果、財務内容等と大きく異なる可能性があります。
 本資料は、プレミア投資法人の投資証券（以下「本投資証券」といいます。）への投資等の勧誘を目的として作成されたものではありません。本投資証券の取引価格は、経済環境、金融商品市場における相場を始めとした様々な要因により変動することなどから、投資主が損失を被る可能性があります。また、将来予想に関する記述は、将来におけるプレミア投資法人の業績、経営結果、財務内容等を保証するものではなく、実際の結果と大きく異なる可能性があります。本投資証券への投資等を行う際には、プレミア投資法人が作成する目論見書その他の書面の内容を十分にお読みいただき、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
 本投資証券は、投資主からの請求による投資口の払戻しを行わないクローズド・エンド型であるため、投資主が本投資証券を換価する手段は、第三者に対する売却に限定されます。本投資証券の市場価格は、取引所における投資家の需給により影響を受けるほか、金利情勢、経済情勢、不動産市況その他市場を取り巻く様々な要因の影響を受けて変動します。そのため、本投資証券を取得した価格で売却できない可能性があり、その結果、投資主が損失を被る可能性があります。
 プレミア投資法人は投資主に対して金銭の分配を行う予定ですが、分配の有無及びその金額は、いかなる場合においても保証されるものではありません。例えば、不動産の売却に伴う損益や建替えに伴う除却損等により、期間損益が大きく変動し、投資主への分配金が増減することがあります。
 上記の他、不動産投資証券は、運用の目的となる不動産の価格や収益力の変動等により取引価格が下落し、損失を被ることがあります。また、倒産等、発行者の財務状態の悪化により損失を被ることがあります。なお、本投資証券への投資に関するその他のリスクについては、プレミア投資法人 有価証券報告書（最新版）「第一部 ファンド情報／第1 ファンドの状況／3 投資リスク」をご参照下さい。
 本資料に提供している情報は、特に記載のない限り、金融商品取引法又は投資信託及び投資法人に関する法律並びにこれらに付随する関係政省令及び内閣府令で要求され、又は東京証券取引所上場規則等で要請される開示書類や運用報告書ではありません。
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 本資料で提供している情報には誤り、遺漏がないよう細心の注意を払っていますが、本資料は、皆様に簡便に情報参照していただくために作成されたもので、提供している情報に不正確な記載や誤植等を含むことがあります。本資料上の情報の正確性、完全性、妥当性及び公正性についてプレミア投資法人は一切の責任を負いません。また、予告なしに内容が変更又は廃止される場合がありますので、予めご了承下さい。
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〈投資法人〉

プレミア投資法人〈資産運用会社〉

プレミア・リート・アドバイザーズ株式会社
金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第393号 ／一般社団法人 投資信託協会会員

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