東京都生協連会館建設プロジェクト
プロジェクトの基本情報

CM業務委託者に関する情報プロジェクト名称

東京都生協連会館建設プロジェクト

所在地

東京都中野区中央5-41-18

完了時期

2016年10月

種別1

新築

種別2

住宅建築・非住宅建築

CM業務委託者名

東京都生活協同組合連合会

種別

その他（組合）CM業務委託者の所在地 東京都中野区中央5-41-18

応募者(法人)名
応募者に関する種別
情報応募者(法人)の所在地

株式会社プラスPM
CM専門会社
東京都千代田区鍛冶町1-7-11 KCAビル

業務契約期間CMRの参画時期

2010年12月～2016年10月■基本計画段階 ■基本設計段階 ■実施設計段階■工事発注段階 ■工事段階 ■完成後

CMRの選定方法■特命 ■その他（見積合わせ）設計と施工の発注形式

設計・施工分離

設計者の選定方法

プロポーザル

工事の発注区分

ゼネコン一括請負契約の形式

総価一式

施工者の選定方法

その他（ECI方式）

写真撮影者：株式会社プライズ■プロジェクトの背景 東京都生活協同組合連合会は、東京都下の72生協団体が加盟し、組合員総数約290万人の全国トップクラスの規模を誇る連合会組織である。
 単なる建設事業ではなく、加盟している各生協団体相互の関係強化や、団体間での活動で相乗効果を生むような仕組みづくりが求められた。
 組織の複雑さから、説明責任に資する『プロセスの透明性確保』『情報の見える化』が重要とされ、根拠のあるマネジメントが求められた。

光庭

店舗（コープ）

地域交流スペース「えんがわ」『地域貢献』という生協理念を発信する場としての複合ビルプロジェクトを成功に導くコンサルティング
プロジェクトの３つのポイント

様々なサービス事業を有機的に繋げ、相乗効果を発揮させたプロジェクトマネジメント
建設費を基本設計時の概算から約7.4％低減、年間エネルギーコストは計画より約3.5％軽減

テーマ1
CMRへ求められたこと

CM方式の採用理由

CMRの提案■コンサルティング■プロジェクトマネジメント■コスト適正化

生協理念の具現化と事業性の高い施設の実現化を期待

複雑な発注者組織の合意形成の支援を期待

建設費が高騰する中、当初予算通りでの建設を期待 『地域貢献』という生協理念の具現化

 東京都生協連は各生協団体が加盟した組織であり、事業を 予算内での新会館建設を実現したい 地域特性を考慮した確実性・継続性の高い事業計画策定

テーマ3
CMRがとった手法

テーマ4
CMRが受けた評価

 最適な建物品質を実現し、関連団体へのアピールを期待

マーケティングに基づいた施設計画の提案

ソフトとハードの知見を持つCMRが参画

マーケティングに基づいた施設計画の提案

 『地域貢献』に寄与する機能として、サ高住や地域交流 各種会議体の設定支援

 コスト低減やスケジュール短縮を目指しECI方式を提案

 CMR内に発注戦略担当を配置 『コスト調整会議』を設け、円滑な事業推進に寄与

スペースを提案

サ高住の開業6ヵ月以内で目標契約数を達成

テーマ2
CMRが目指したこと円滑に進める上での合意形成の支援を期待

プロジェクトの 綿密なマーケティングに基づく精度の高い事業収支計画
目標設定
 各事業者間の相乗効果による付加価値の創出

事業計画の改善提案により収益性を3％向上

計画スケジュールどおりの竣工とオープン

事業予算内での建設実現

 会議体運営手法を確立し、スケジュールの適正化を実現

 精度の高い概算工事費に基づく事業予算策定

 本体工事とテナント工事の調整により、遅延を防止

 東日本大震災後の急激な建設費高騰への対応

CMRの目標と業務スコープ  サービス・運営面での改善提案を行うとともに、運営経費を提言し事業性を向上

根拠に基づくマネジメントを行いスケジュールを最適化

予算内実現に向けたコストマネジメントと発注戦略

 意思決定手順を含めた事業フローを見える化し、

 精度の高い概算算出。合理的な工事・管理・試算区分のプロジェクトの 高齢者施設経験の少ない加盟生協団体にコンサルティング
課題抽出・  各生協団体にCMRが直接ヒアリングを行い、職員配置や整理サービス内容など事業計画上の課題を抽出・整理

複雑な組織での事業推進の透明性確保と説明責任対応

資産区分・工事区分の適正化。事業予算内での建設

 6事業者が参画、9事業施設が配置されたため、公平性と 抜け漏れ・重複のない区分の構築・関係者間の合意

課題解決に向けた提案・実行

評価

スケジュールの遅延・ブレを防止策定により、投資内容と維持管理費の最適化を実現

透明性の担保・説明責任への対応

 将来のコスト変動を予測したコストマネジメント

個別事業の事業計画改善提案と運営コンサルティング

選定評価基準の策定と透明性確保と説明責任対応

設計着手前の区分設定。ECI方式による発注提案 先行事例調査等を実施し、事業計画の改善を提案

 会議体の円滑な推進と決定プロセスの見える化 各区分協議は設計着手前に確定

 建設費の約5％分の補助金を取得

 設計者・施工者の選定手法の提案

 早期にVE/CD候補を抽出、十分な検討時間を確保

サ高住は募集開始２か月で契約目標80%を達成
収益性が約3-5%向上
先進事例としての価値

当初計画通りの期日で完成
補助金受領
各生協間の繋がりの強化

事業予算内でプロジェクトを完遂
建設費 7.4%低減、エネルギーコスト 3.5%軽減
建物品質の最適化■東京都生活協同組合連合会会館 新築工事発注スケジュール(案)2014年

234567

2015年

89

1011

121

234561)実施設計完了後に建設会社を選定する方法
2/27

設計者選定

3/11
理事会

基本設計段階実施設計段階国・都のサ高住補助金手続きから、この時期に建築確認取得が必要です

確認申請

請負金額確定設計監理契約3/31
入札・見積参加
業者選定■メリット
・設計事務所のノウハウが活きます
・建設会社の選定はコスト主体で手法が明確です

VE・
価格交渉

積算見積
現説

入札

VE・
価格交渉

着工
準備

施工者決定

■デメリット・金額調整のためのVEによる設計の手戻りで、追加設計監理費増のリスクがあります
・建設費は見積提出まで不確定リスクとして残ります
・生産ラインや協力会社確保難から辞退する建設会社が発生するリスクがあります

建築工事
工事請負契約

解体先行発注
解体工事準備

解体工事

2)基本設計完了時に建設会社を選定する方法
2/27

設計者選定

3/11

理事会

基本設計段階実施設計段階②

実施①

設計監理契約3/31

プロポ入札
施工者決定
参加業界
選定

VE提案

VE
採否

概算・
プレゼン

現説

竣工後アンケート

徹底したマーケティング調査

プロジェクト体制図■メリット
・基本設計後に建設費が明確になります
・実施設計に建設会社の技術力が活かせます
・生産ラインや協力会社を事前確保できますので、コスト・スケジュールに有利です

確認申請

建設会社による実施設計支援

国・都のサ高住補助金手続きから、この時期に建築確認取得が必要です

請負金額確定

精算見積

VE・
価格交渉

解体工事準備

着工
準備

建築工事

解体工事

発注方式の違いによる事業工程の差異比較■デメリット・設計期間が⾧くなります
・最終の価格交渉段階では低減率が減少する可能性があります
・新たに理事会等の承認が必要となります

株式会社プラスＰＭ