国土交通省・持続可能社会における既存共同住宅ストックの再生に向けた勉強会

別紙6

共同住宅ストック再生のための技術の概要（高齢者対応）国土交通省・持続可能社会における既存共同住宅ストックの再生に向けた勉強会

目次

１．共同住宅ストックの高齢者対応に関する課題と対応･････････････････････････1
１−１ 高齢者の利用に配慮した共同住宅の仕様・設備
１−２
１
２ 共同住宅におけるエレベ
共同住宅におけるエレベーターの設置
タ の設置
２ 高齢者対応に係る共同住宅の改修技術の概要
高齢者対応に係る共同住宅の改修技術の概要･････････････････････････････3
3
２−１ 調査・診断技術
２−２ 改修技術
３ 技術の活用（高齢者対応）･････････････････････････････････････････････････7
３ １ エレベーターの設置
３−１
レ
タ の設置
３−２ 団地における高齢者対応改修
３−３ 工事費の考え方

国土交通省・持続可能社会における既存共同住宅ストックの再生に向けた勉強会

１−１ 高齢者の利用に配慮した共同住宅の仕様・設備
・共同住宅の仕様・設備は、時期を追うごとに高齢者等が利用しやすいものへと変更されてきた。
共同住宅の仕様 設備は、時期を追うごとに高齢者等が利用しやすいものへと変更されてきた。
・既存共同住宅ストックでは、各部位で高齢者等の利用に配慮されていないものが見られる。
■浴槽●公営住宅建設基準の改正（H３年度）

縁の高さが高い浴槽より、縁の高⇒さが低い浴槽が利用されるようになっている。 （昭和40年代に公団住宅で採用していた浴槽）

公共賃貸住宅では、平成３年度から床の段差の解消等が標準化された
共賃貸住宅
成 年度から床 段差 解消等が標準化された○住戸内の床の段差の解消○浴室・便所への手すりの設置（下地の補強）○共用階段及び住戸内階段への手すりの設置○屋外通行部分において スロープ設置と○屋外通行部分において、スロープ設置と階段等への手すりの設置■便器
和式便器より、腰掛け式の便器が利用されるようになっている。

● 住宅のバリアフリー化の現状⇒● 高齢者の増加

30
20
100

出典「人口統計資料集」国立社会保障・人口問題研究所

６５歳以上人口の割合

２か所以上の手すり 総数の設置又は段差のない
共同
床に該当
住宅

30.0％

36.9％

22.9％

35.4％

２か所以上の手すり 総数の設置、段差のない床及び車椅子通行可能な 共同住宅
廊下幅の全てに対応

7.8％

9.5％

4 8％
4.8％

12 1％
12.1％

15.7％

24.1%

共用部分

６５歳以上人口の割合は年々増加ししている。
る（％）

40

住戸内︵専用部分︶（昭和30年代前半に公団住宅で採用していた便器）

全体

（参考）
住生活基本計
うち高齢者が居住する住宅 画での目標

道路から玄関まで車椅子で通行可

共同住宅（出典） 平成20年住宅・土地統計調査（特別集計）75％
(H32)

25％
(H32)

28％
(H32)

1

国土交通省・持続可能社会における既存共同住宅ストックの再生に向けた勉強会

１−２ 共同住宅におけるエレベーターの設置
・既存共同住宅を利用しやすくするため既存共同住宅を利用しやすくするため、高齢者対応の改修が進められている。
高齢者対応の改修が進められている・区分所有者が基本的に自由に改修できる専有部分では、居住者のニーズに応じた改修が行われている。
・管理組合が工事を実施する共用部分では、スロープの設置など簡易な改修が行われることが管理組合が工事を実施する共用部分では、スロ プの設置など簡易な改修が行われることがあるが、エレベーターの設置など大きく現状を変える工事は少ない。
■専有部分の改修

共同住宅へのエレベーターの設置状況
共同住宅の レタ の設置状況
(千むね)

700

624

600
500
400
手すりの設置■共用部分のスロープ設置

水廻り設備改修

33030016820084100
01071426

エレベーターなし

775354315

エレベーターあり(出典：平成20年 住宅・土地統計調査)2国土交通省・持続可能社会における既存共同住宅ストックの再生に向けた勉強会

２−１ 調査・診断技術 ①設計指針
・高齢者対応については、住宅の各部位の仕様等が示されている。
・各部位の寸法を測定することにより、高齢者対応の程度を把握することができる。
高齢者が居住する住宅の設計に関する指針（平成13年告示1301）
基本レベル：高齢者の移動などに伴う転倒等を防止し、介助用車いす使用者の生活行為を容易にするための基本的な措置
推奨レベル：上記のために特に配慮した措置
部位

基本レベル
・(蹴上げ×２＋踏面)が550〜650mm
勾配等・踏面240mm以上
共用階段
蹴込み30mm以下
手すり
少なくとも片側
踊り場−
段差
段差のない構造（5mmまで許容）
共用部 共用廊下
スロープ
勾配1/12以下等
幅員−
停止階少なくとも１階おきエレベーター 開口部幅員800mm以上
かごの奥行き −・高さ1,100mm以上
外部開放階段・廊下の・手すり子の内法110mm以下
転落防止手すり段差のない構造（次の段差等は許容）
・玄関出入口（20mm以下）
段差・玄関上がり框・浴室出入口（120mm以下＋手すり）
専用部 手すり便所、浴槽出入り用、玄関、階段等
通路
原則780mm以上
幅員
居室の出入口 750mm以上
便所
長辺1,300mm以上等
広さ
浴室
短辺1,200mm以上、面積1.8㎡以上

推奨レベル（同左）＋勾配7/11以下

指針の対象者

20mm以下両側段を設けない（同左）（同左）＋段の併設等
1,400mm以上
全階（同左）
1,350mm以上
（同左）
（同左）
・（同左）
・玄関上がり框（110mm以下）
・浴室出入口（段差のない構造）（同左）＋浴室出入り用等
原則850mm以上
800mm以上
短辺1,300mm以上等
短辺1,400mm以上、面積2.5㎡以上車いす使用者
以外も対象として想定
車いす使用者を対象として想定

3

国土交通省・持続可能社会における既存共同住宅ストックの再生に向けた勉強会

２−１ ②評価・共用部分、専有部分ともに高齢者の使い勝手に直結するものであり、その性能に対する評価は日々の生活の中で認識される。
・専有部分の性能は一つの世帯により評価されるが、共用部分の性能は複数の世帯に関わる専有部分 性能
世帯り評価、 用部分 性能 複数 世帯 関わものであり、その評価をまとめるためにアンケート等が活用される。

共用部分の性能に関するアンケート4国土交通省・持続可能社会における既存共同住宅ストックの再生に向けた勉強会

２−２ 改修技術①
・共同住宅を高齢者が暮らしやすいものにするため改修技術が活用されている。
共同住宅を高齢者が暮らしやす も にするため改修技術が活用される・改修は、共用部分の工事は管理組合が、専有部分の工事は区分所有者が実施する。

大分類：目的中分類：手段

小分類：技術の名称
踊場着床型エレベーターの設置

共用部 バ
共用部のバリアフリー化
化

高齢者対応

エレベーター設置
タ 設置

着床
タ設置（側）
フロア着床型エレベーターの設置（バルコニー側）
フロア着床型エレベーターの設置（階段室側）

スロープ設置アプローチにおけるスロープの設置

段差の解消

玄関の改修
洗面台の改修専用部のバリアフリー化

水廻り設備改修

キッチンの改修
トイレの改修
浴室の改修

手すり設置

廊下・階段・トイレ・浴室・玄関等の手すりの設置
インターホン改修

共用部分の居住性の向上

共用設備の改修

居住性の向上

エントランスの改修
オートロック改修
防犯対策改修スイッチの取替え

専有部分の居住性の向上

スイッチ・建具のとって等の交換建具のとって・引き手・錠の取替え
水栓金具の取替え5国土交通省・持続可能社会における既存共同住宅ストックの再生に向けた勉強会

２−２ 改修技術②■共用部分の改修（管理組合が実施）
エレベーターの設置

スロープの設置■専有部分の改修（区分所有者が実施）
段差の解消

水廻り設備の改修（洗面台）

水廻り設備の改修（トイレ）

水廻り設備の改修（浴室）

手すりの設置

上り框に式台設置（固定する場合）
段差解消機

6国土交通省・持続可能社会における既存共同住宅ストックの再生に向けた勉強会

３−１ エレベーターの設置 ①踊り場着床型・中層階段室型住宅へのエレベーター増設は、公共賃貸住宅において事例が見られる。既存階段室への後付け設置だけでなく、バルコニー側への設置や階段室を改造した設置などの取り組みも行われている。
踊場着床型の例（UR原市団地）

中層階段室型共同住宅へのエレベーター増設
既存階段室の踊り場にエレベーターを設置① ローコスト及び居付き施工が可能（特徴）② 半階段分の昇降が残る（課題）「踊り場着床型」模式図（後施工（ＥＶ）部分）

13.6m

EV
5F
バ ル コニー 側

4.5F
4F
3.5F
3F
2.5F
2F
（半階段の昇降）1F
GL

7

国土交通省・持続可能社会における既存共同住宅ストックの再生に向けた勉強会

３−１ ②フロア着床型（バルコニー側）
中層階段室型共同住宅へのエレベ タ 増設
中層階段室型共同住宅へのエレベーター増設

フロア着床型（バルコニー側）の例
フロア着床型（バルコニ側）の例（UR原市団地）

既存のバルコニー側にエレベーターを設置① 階段昇降の解消（バリアフリ
階段昇降の解消（バリアフリー化）（特徴）化）（特徴）② ローコスト及び居付き施工が可能（特徴）③ 居住者の日照・プライバシー（課題）④ 居住者の承諾が難しい（課題）■バルコニー廻り断面詳細図
バ
廻り断面詳細図

防犯性・プライバシー・バルコニー扉(鍵)設置(目隠し)

防犯性・住戸のサッシに鍵

エレベーターホールからバリアフリーでからリアフリ で住戸へアクセス

手摺高さを確保するため、嵩上げの手摺設置
1100以上確保（後施工（ＥＶ）部分）

EVﾎｰﾙ

アプロ チ通路
アプローチ通路

ﾊﾞﾙｺﾆｰ
スノコ（スノコ）

防犯性・プライバシー
・扉(鍵)設置し専用のエレベーター

約140

約110

8

国土交通省・持続可能社会における既存共同住宅ストックの再生に向けた勉強会

３−１ ③フロア着床型（階段室側）
フロア着床型（階段室側）の例（UR花畑団地）

中層階段室型共同住宅 の レベ タ 増設
中層階段室型共同住宅へのエレベーター増設
階段室を改造しエレベーターを設置
・階段昇降の解消(バリアフリー化)(特徴)
・既存玄関からの出入可能（特徴）・仮設階段等による高コスト（課題）
居付き施工の場合、日常生活の確保が課題
・施工中の迷惑・工事騒音（課題）（後施工（ＥＶ）部分）■バリアフリー化の概念図エレベー
ター

エレベーター

エレベーター

改修前

改修後

9国土交通省・持続可能社会における既存共同住宅ストックの再生に向けた勉強会

３−２ 団地における高齢者対応改修 ①安心住空間創出プロジェクト
・高齢者等ができる限り住み慣れた地域や家庭で自立し高齢者等ができる限り住み慣れた地域や家庭で自立し、安心して暮らし続けることができるよう、安心して暮らし続けることができるよう公営住宅・UR賃貸住宅団地を地域の福祉拠点として再整備する「安心住空間創出プロジェクト」
を推進している。
■団地居住者の高齢化が急速に進行
45 %
4035

高齢者がいる世帯率(UR賃貸住宅)
うち高齢者単身世帯率
高齢者がいる世帯率(全国)
うち高齢者単身世帯率

38.9
37.8
32.2

30

35.1
33.2

住宅の建替えと余剰敷地の有効活用

既存住宅・施設の有効活用

・介護・医療・子育てサービスを提供する施設の立地

・既存施設を改修して、医療・介護・子育て支援サービスを提供する事業所とし 活用る事業所として活用

29 1
29.1

2524.426.4

・サービス付き高齢者向け住宅、老人ホーム等の立地

25.520・既存住宅を改修して、サービス付き高齢者向け住宅等として活用

18.7

1514.912.2

1011.38.653.1
1.205.0
4.1

4.02.2

昭和60年 平成2年

8.2
6.5

7.99.0平成７年 平成12年 平成17年 平成22年

介護（出典：ＵＲ賃貸住宅は居住者定期調査、全国は国勢調査）■郊外住宅団地の高齢化率は既に平均（首都圏）を上回り、今後さらに進む見込み
60.0%

医療食事見守り

50.0%

交流
子育て

40 0%
40.0%
30.0%
20.0%

住宅・団地のバリアフリーの実現

団地内外にサービスが利用できる環境を実現

・住戸内・専有部分

・医療・介護・子育てサービス
医療 介護 子育てサ ビス

・屋外空間

・緊急時対応・施設への移動経路

・住み替え支援

10.0%
0 0%
0.0%
Ｈ7 Ｈ12 Ｈ17 Ｈ22 Ｈ27 Ｈ32 Ｈ37 Ｈ42 Ｈ47

首都圏むさし緑園都市（北坂戸）
洋光台（北側）多摩ＮＴ（諏訪・永山）
鳩山ＮＴ（楓ヶ丘）※Ｈ17年度までは国勢調査。Ｈ22年度以降は人口問題研究所による推計値（各住区はH２１年度国土交通省住宅局調査での推計値）。

10

国土交通省・持続可能社会における既存共同住宅ストックの再生に向けた勉強会

３−２ ②団地内施設を活用したサービス施設導入
・団地内に設置された店舗等の施設は、団地居住者の変化等に伴い、利用者が減少し、なか団地内に設置された店舗等の施設は、団地居住者の変化等に伴い、利用者が減少し、なかには遊休化するものも発生。一方、居住者の急速な高齢化に伴い高齢者向けのサービスを提供する施設は不足。このため、既存施設の用途を転用し、高齢者の生活を支援する施設を積極的 導入して る例 ある。
を積極的に導入している例がある。
■施設の高齢者支援施設への転用イメージ
周辺市街地の成熟、居住者の高齢化等により求められる機能が変化、空き店舗が発生

高齢者を支援するサービス提供施設の導入→既存施設を改修し、用途転用→団地管理者によるバリアフリー環境の整備
団地管理者による リアフリ 環境の整備■ＵＲ団地において施設を高齢者支援施設に転用した実績
業種

合計

訪問介護52

通所介護、ショートステイ、小規模多機能86

特養、老健、ケアハウス、有料老人ホーム、グループホーム等
特養、老健、ケアウス、有料老人ホ ム、グル プホ ム等

16

その他（地域包括支援センター、配食サービス等）

43

合計

197

11

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３−２ ②団地内施設を活用したサービス施設導入−２【事例】 霧ヶ丘グリーンタウン
霧 丘グリ ンタウン

横浜市緑区 昭和５６年建設 ８４８戸

■ 施設の概要 昭和５６年建設、２階建て、延べ床面積1,558㎡■ 改修前
空き店舗（平成１５年までス パ マ ケットとして利用）
空き店舗（平成１５年までスーパーマーケットとして利用）■ 改修後
ミモザ横浜霧が丘
提供サービス ２Ｆ 小規模多機能型居宅介護、デイサービス、グループホーム
１Ｆ 多世代交流拠点
改修工事の概要○団地管理者によるバリアフリー環境の整備
エレベーターの設置、建物アクセスの改善エレベーター設置(UR)
施設内装のバリアフリー改修（事業者）○事業者による施設の改修
スロープ設置など建物の床段差解消

２Ｆ平面図
平面図

スロープ設置（事業者）

施設内装のバリアフリー改修
（事業者）

１Ｆ平面図

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３−２ ③既存住宅を増築し高齢者住宅・サービス施設を導入
・敷地に余裕のある団地では、住棟へのエレベ
・敷地に余裕のある団地では住棟へのエレベーター設置やタ 設置や、住棟に隣接して施設を増築する
住棟に隣接して施設を増築することにより、既存住宅をサービス付き高齢者向け住宅に転用することができる。
多摩平団地（昭和33年竣工、250棟、2792戸）では、建替え・敷地の集約化とともに、既存の住棟を活用する取り組み
敷地の集約化とともに 既存の住棟を活用する取り組みがモデル的に進められている。
URから土地・建物を賃借した民間事業者が、高齢者向けサービス提供施設を増築するとともに、既存住宅を改修しサビス提供施設を増築するとともに、既存住宅を改修した高齢者向け賃貸住宅が供給された。

○既存の住宅■ 共同住宅２棟 計64戸 （４階建てRC造）○改修後の活用ーー■賃貸住宅：63戸（既存住棟の改修）（うち1棟32戸をサービス付き高齢者向け住宅に登録予定）
ーサービス付き高齢者向け住宅

ー■食堂兼多目的室 （増築）
＜一括前払い方式の場合の家賃＞
970万円（23㎡）〜2,880万円（42㎡）＜サポート費＞45,000円〜72,500円＜共益費＞10 000円
＜共益費＞10,000円■介護サービス提供施設（増築）（小規模多機能型居宅介護を提供予定）
13

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３−２ ③既存住宅を増築し高齢者住宅・サービス施設を導入−２
廊下、階段及びｴﾚﾍﾞｰﾀｰ増築（２階段室に１基）

デイルーム・ショートステイ等
シトステイ等＜小規模多機能居宅介護施設棟＞（平屋増築）
既存階段撤去２棟を結ぶ動線計画
雨に濡れない廊下及びｴﾚﾍﾞｰﾀｰ増築（２階段室に１基）

コミュニティ食堂等＜集会室棟＞
集会室棟（平屋増築）

既存階段撤去○改修工事の内容■既存住棟の改修
・階段室を撤去し、エレベーター・共用階段・共用廊下を増築
・屋根防水、外壁の修繕、建具のアルミサッシ化
根防 、修繕、建具・内装の撤去・新設■増築
・小規模多機能居宅介護施設棟 ・集会室棟

14国土交通省・持続可能社会における既存共同住宅ストックの再生に向けた勉強会

３-３ 工事費の考え方 ①エレベーター設置工事の工事費例
・中層共同住宅へのエレベーター設置は、建物や敷地の状況を踏まえて設計される。同じエレベーター機器を用いても、住棟へのアクセスの仕方や工事の内容により工事費にはばらつきが見られる。
■エレベーター設置工事
エレベーター設置工事は、エレベーターの機器の設置だけでなく、住棟を改修する工事 住棟周辺に埋設されている水る工事、住棟周辺に埋設されている水道・ガス等の管類の切り回し工事等から構成され、各工事の合計で費用が形成される。

工事費変動要因
建物特性（規模・形状等）
安い
不要 短い不要、短い切替不要
低い

安
くなる

切替少・範囲小・エレベーター棟外装仕様
・杭の要否、仕様
杭の要否 仕様
・住棟周囲埋設配管位置
施工特性（劣化や仕様等）
・機器類の品質、性能
・工事仮設

高
くなる

高い
要 長い
要、長い切替要高い
切替多・範囲大

上記の他にも、需給状況や、経済状況による物価変動も要因に挙げられる。

■工事費例
ＵＲ団地におけるエレベーターの設置実績（３５団地４３７基）から、右に工事費例を掲載したに工事費例を掲載した。
踊場着床型のエレベーターが比較的廉価であり実績も多い。

エレベーターの種類
階段室型
住棟

踊場着床型
フロア着床型

１基あたりの工事費（百万円）
１５〜１８

バルコニー側
階段室側

片廊下型住棟（フロア着床）

２４〜２７
５３
２０〜２６
設置後の保守・点検費用は含まない

15

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３-３ ②スロープ設置工事の工事費例
・共同住宅へのスロープ設置は共同住宅へのスロ プ設置は、建物や敷地の状況を踏まえて設計される。
建物や敷地の状況を踏まえて設計される。
・住棟へのアクセスの仕方や工事の内容により、工事費にはばらつきが見られる。
■スロープ設置工事
スロ プ設置工事は スロ プ本体の工事
スロープ設置工事は、スロープ本体の工事費だけでなく、既存の構造物や植栽帯等を解体・撤去する工事、手すりを新設する工事等から構成され、各工事の合計で工事費が形成ら構成され、各 事 合計事費 形成される。

大きい
安い
不要、少ない
切替不要
安い
切替少・範囲小■工事費例

安くなる

工事費変動要因
建物特性（規模 形状等）
建物特性（規模・形状等）
・高低差・外構仕様・既存部の撤去の要否
・住棟周囲埋設配管等・仕上げグレード
施工特性（劣化や仕様等）
・工事仮設

高
く
なる

小さい
高い
要、多い
切替要
高い
切替多・範囲大

上記の他にも、受給状況や、経済状況による物価変動も要因に挙げられる。

下図は、UR（２事例）と民間分譲マンショ
下図はUR（２事例）と民間分譲マンショ ■事例１ン（５事例）におけるスロープ設置実績の工事費とスロープ延長との関係を示している。

■事例２
平面図

工事費（千円）
2,500

事例２

2,000
1,500

植栽を一部撤去している

事例１1,000
500
00

5101520

スロープ延長（m）

1716