【表紙】【提出書類】

有価証券報告書【提出先】

関東財務局長【提出日】

平成18年12月26日【計算期間】

第２期（自【発行者名】

ジョイント・リート投資法人【代表者の役職氏名】

執行役員【本店の所在の場所】

東京都目黒区目黒二丁目10番11号【事務連絡者氏名】

株式会社ジョイント・キャピタル・パートナーズ
管理部長

平成18年４月1日
三駄

浅本

至 平成18年９月30日）

寛之

誠【連絡場所】

東京都目黒区目黒二丁目10番11号【電話番号】

03－5759－8848（代表）【縦覧に供する場所】

株式会社東京証券取引所（東京都中央区日本橋兜町２番１号）(1) ／ 2006/12/25 11:42 (2006/12/25 11:42) ／ F13709_e1_010_wk_06347658_表紙_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

第一部【ファンド情報】
第１【ファンドの状況】
１【投資法人の概況】(1）【主要な経営指標等の推移】①

主要な経営指標等の推移
期

単位

第１期 (注１)
平成18年３月

第２期
平成18年９月

営業収益（注２）

百万円

2,271

1,990

（うち賃貸事業収入）

百万円（2,271）（1,990）

営業費用

百万円

930

1,005

（うち賃貸事業費用）

百万円

（644）

（788）

営業利益金額

百万円

1,341

984

経常利益金額

百万円

969

728

決算年月

当期純利益金額

(a)

百万円

967

727

総資産額

(b)

百万円

55,59967,181

純資産額

(c)

百万円

29,45829,218

百万円

28,491

28,491(d)

口56,00056,000(c)／(d)円

526,046

521,764

(e)

百万円

967

727

出資総額
発行済投資口数
１口当たり純資産額
分配総額
１口当たり当期純利益金額
１口当たり分配金額（注３）(e)／(d)

百万円

24,185（17,358）

12,995円

17,277

12,995（うち１口当たり利益分配金）

円（17,277）（12,995）（うち１口当たり利益超過分配金）

円

（－）

（－）

総資産経常利益率（注４）％

2.3（3.4）

1.2（2.4）

自己資本利益率（注４）％

3.4（5.0）

2.5（4.9）

％

53.0

43.5

（注５）

％

99.9

99.9

（注６）

件

21

28

㎡

171,368.12

190,903.73

％

98.2

97.9

当期減価償却費

百万円

320

318

当期資本的支出額

百万円

9

8

自己資本比率(c)／(b)

配当性向(e)／(a)［その他参考情報］
投資物件数
総賃貸可能面積
期末稼働率

（注６）

賃貸ＮＯＩ（Net Operating Income）

（注４）

百万円

1,948

1,520

ＦＦＯ（Funds from Operation）

（注４）

百万円

1,289

1,047

１口当たりＦＦＯ（注４）

円

23,02018,704

有利子負債総額（注４）

百万円

23,16534,724ＬＴＶ（Loan to Value）

（注４）

％

41.7

51.7

有利子負債比率

（注４）

％

44.8

54.9

ＤＳＣＲ（Dept Service Coverage Ratio） （注４）

倍

7.2

4.9

－ 1 －
(1) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_020_wk_06347658_ファンド情報_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

（注１）平成18年３月期の計算期間は平成17年４月20日から平成18年３月31日までの346日です。なお、実質的な運用開始日（平成17年７月28日）を期首と見なした場合の計算期間の日数は247日です。
（注２）営業収益等には、消費税等は含まれていません。
（注３）１口当たり当期純利益金額は、当期純利益金額を日数による加重平均投資口数で除することにより算定しています。なお、第１期における実質的な運用開始日（平成17年７月28日）を期首とみなした日数による加重平均投資口数により算定した１口当たり当期純利益金額を（）内に併記しています。

（注４）記載した指標は以下の方法により算定しています。また、運用日数により年換算した数値を（）内に併記しています。なお、第１期は平成17年７月28日より実質的に運用を開始しており、総資産経常利益率及び自己資本利益率は、平成17年７月28日を期首とみなして計算
しています。
総資産経常利益率

経常利益金額／平均総資産額

平均総資産額＝（期首総資産額＋期末総資産額）÷２

自己資本利益率

当期純利益金額／平均純資産額

賃貸ＮＯＩ

当期賃貸営業利益（賃貸事業収入－賃貸事業費用）＋当期減価償却費

ＦＦＯ

当期純利益金額＋当期減価償却費

１口当たりＦＦＯ（当期純利益金額＋当期減価償却費）／発行済投資口数

平均純資産額＝（期首純資産額＋期末純資産額）÷２

有利子負債総額

借入金＋投資法人債＋有利子の敷金及び保証金

ＬＴＶ

期末有利子負債総額／期末総資産額

有利子負債比率

期末有利子負債総額／（期末有利子負債総額＋出資総額）

ＤＳＣＲ（当期純利益金額＋有利子負債に係る当期元金返済額＋支払利息＋当期減価償却費）／（有利子負債に係る当期元金返済額＋支払利息）（注５）配当性向については、記載未満の桁数を切捨てにより表示しています。
（注６）投資物件数は、社会通念上、一体と認められる単位で記載しています。また、稼働率は決算日時点における総賃貸可能面積に占める賃貸
面積の割合を記載しています。

②

運用状況（イ）当期の概況
Ａ．投資法人の主な推移
ジョイント・リート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号、その後の改正を含みます。 以下「投信法」といいます。）に基づき、平成17年４月20日に設立され、同年７月28日に東京証券取引所
不動産投資信託証券市場（J-REIT 市場）に上場（銘柄コード8973）いたしました。本投資法人は、中長期的な観点から、安定した収益の確保と着実な運用資産の成長を目指した運用を行うことを基本方針として、主として東京都心・城南地区、東京周辺都市部及び地方
主要都市部の住居及び商業施設から構成される不動産を裏付けとする信託受益権に投資し、運用を行ってまいりました。
Ｂ．運用環境平成18年都道府県地価調査に基づく地価動向は、三大都市圏では、住宅地、商業地ともに16年ぶりに上昇に転じ、東京都区部、大阪市、京都市及び名古屋市といった各圏域の中心都市の都心部においては上昇傾向を強め、利便性・収益性の高さを反映してより高い上昇率を示す地点も現れています。地方圏では、住宅地、商業地とも引き続き下落しましたが、下落幅は縮小し、中心都市では上昇地点が増加しており、総じて見れば、下落傾向が継続しているものの、三大都市圏及び地方の中心都市の都心部を中心に、平成18年地価公示で見られた地価の持ち直し傾向がより鮮明になっています。
（ⅰ）住居（レジデンシャル）の市場動向
賃貸住宅市場においては、東京都心をはじめとする大都市圏において、職住近接志向の拡大や、シニア層のライフスタイルの多様化により、都心回帰による賃貸需要は増加傾向にあります。
－ 2 －(2) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_020_wk_06347658_ファンド情報_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

一方、都心部での地価上昇に伴い、供給圧力は減少傾向にあり、また、バブル経済期に大量供給された賃貸住宅などの既存物件が経年劣化し、既存物件に必ずしも優良な物件が多くはないといえます。
（ⅱ）商業施設の市場動向
小売業の年間商品販売額は、平成４年頃から減少傾向が続いていましたが、平成14年上半期以降は回復に転じ、平成17年には増加するなど、緩やかながら消費回復の兆候がみられます（注）。このような状況において、都市型商業施設については、銀座、青山、表参道等の都心部を中心とするエリアにおいて、高級ブランド店舗、アパレルなどを中心とした商業店舗の出店意欲が強く、賃料も上昇傾向にあります。他方、郊外型商業施設については、不採算店舗の閉鎖と新規出店・既存店舗の増床等を積極化する動きが強まり、立地の選別と同時に高度に集積された大規模店舗化が進んでいます。
（注）経済産業省 「商業販売統計調査」（平成18年版）によります。

Ｃ．外部成長（ⅰ）第２期（平成18年９月期）の運用状況
本投資法人は、平成17年７月28日に東京証券取引所不動産投資信託証券市場に投資証券を上場して以来、本投資法人の資産運用の基本方針に従い、着実に物件を取得すること等を通じて運用資産の成長を図っており、平成18年９月末日現在における本投資法人の保有不動産等は、上場直後に取得した16物件（以下「上場時取得資産」といいます。）に加え、それ以外に第１期中に取得した５物件（以下「第１期追加取得資産」といい、上場時取得資産と併せて「第１期末保有資産」といいます。）及び第２期中に取得した７物件（以下「第２期取得資産」といい、第１期追加取得資産と併せて「上場後取得資産」といいます。また、上場時取得資産及び上場後取得資産を併せて以下「取得済資産」といいます。）の合計28物件、取得価格総額は617.1億円となり
ました。
（百万円）

100,000

80,00028物件
総額61,707

60,00016物件
総額41,392

21物件
総額47,516

23,93040,00021,10021,10020,00037,776
26,415

20,2920
上場時ポートフォ リオ

第１期末ポートフォ リオ

住居

第２期末ポートフォ リオ

商業施設（注）上場時ポートフォリオとは、上場時取得資産により構成されるポートフォリオをいい、第－ 3 －(3) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_020_wk_06347658_ファンド情報_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

１期末ポートフォリオとは、第１期末保有資産により構成されるポートフォリオをいい、第２期末ポートフォリオとは、第２期取得資産を含めた取得済資産により構成されるポートフォリオをいいます。以下同じです。なお、金額については、百万円未満を切り捨てて表示しています。したがって、各時点におけるポートフォリオの総額と用途別のポート
フォリオの合計額が一致しない場合があります。

本投資法人は、上記のとおり、本投資証券の上場以後、本投資法人の投資方針に沿って、安定した収益を確保しながら、着実な運用資産の成長を目指し、積極的に物件取得活動を行ってきました。
（ⅱ）ジョイントグループとの協調関係
物件取得にあたっては、以下の表に記載のとおり、パイプラインサポート会社である株式会社ジョイント・コーポレーション、株式会社エルカクエイ及び株式会社ジョイント・アセットマネジメント並びに情報提供会社である株式会社ジョイント・ラン
ド及び株式会社ジョイント・レントとの協働により確保している新規物件取得機会を活かし、スペーシア、b-town、フィットエルの各シリーズをはじめとする、築浅で設備・仕様の充実した物件の取得活動を行うとともに、ジョイントグループ（注）以外の物件取得情報網の積極的な構築に努め、着実な外部成長を図りました。
（注）ジョイントグループは、東京証券取引所市場第一部に株式を上場している株式会社ジョイント・コーポ
レーション並びにその子会社及び関連会社で構成されています。

特に、ジョイントグループの開発物件については、以下の表に記載のとおり、優先的な交渉権や情報提供を受ける中で、積極的に取得を進めました。
＜ジョイントグループの開発物件とその他の開発物件の取得＞
物件開発会社

第１期末保有資産

第２期取得資産スペーシア銀座
スペーシア麻布十番Ⅰ
スペーシア麻布十番Ⅱ
スペーシア恵比寿Ⅱ
スペーシア恵比寿Ⅲ
ジョイント 株式会社ジョイント・
グループ

コーポレーション

物件名称

スペーシア神田（注１）

スペーシア白楽

スペーシア千駄ヶ谷

スペーシア五反田

スペーシア北新宿

スペーシア大井仙台坂

スペーシア目黒不動前（注１）
スペーシア町田
スペーシア川崎
スペーシア目黒フィットエル駒形株式会社
エルカクエイ株式会社
ジョイント・ランド合計

物件名称

b-town神宮前Ⅱ
フィットエル亀戸

物件名称エルシエロ目黒本町

物件数

16物件

b-town南青山
フィットエル品川シーサイド

－
５物件

－ 4 －
(4) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_020_wk_06347658_ファンド情報_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

取得価格

247.9億円

総額

101.2億円

今池アイリス弐番館
浜松プラザ
りんくう羽倉崎プラザ

物件名称

グラシア・フィス

その他

S-RESIDENCE京橋
コジマNEW上福岡店

アクトヒルズ八千代
物件数
合計

取得価格
総額

５物件

２物件

227.2億円

40.7億円（注１）スペーシア神田及びスペーシア目黒不動前は、それぞれ株式会社ジェイヴィプランニング、株式会社
ティー・アール・イーが開発を行い、竣工後、株式会社ジョイント・コーポレーションがスペーシア
シリーズとして取得したものです。
（注２）金額については小数点第二位を四捨五入しています。

（ⅲ）開発物件の取得
本投資法人は、上記「（ⅱ）ジョイントグループとの協調関係」に記載のとおり、東京都心・城南地区を中心とする東京圏での分譲マンションの開発実績を有する株式
会社ジョイント・コーポレーション及び東京都心で商業施設の開発実績を有する株式会社エルカクエイを中心としたジョイントグループの開発物件の取得機会を確保するとともに、外部からの開発物件の取得にも努めてきました。
新しく開発中の物件の取得については、一般的に、開発の遅延、変更又は中止、開発コストが当初の計画を大きく上回るといったリスクや、入居者確保（リーシング）までに想定以上に時間がかかるといったリスクがありますが、特に住居用不動産については、収支の変動が相対的に小さく収支の予想が立てやすいことから、相対的にリーシングにかかるリスクは低く、開発物件の取得には、①物件獲得競争が激化しつつある現状において、入札による過当競争を回避することができること及び②開発段
階から一定の関与を行うことにより、本投資法人の投資方針に沿った設備仕様等の物
件のクオリティを確保しやすいといったメリットがあると考えられます。他方、開発物件の保有者からすると、開発段階において売却先を確保することにより、開発投資の資金回収の蓋然性を高めることができるというメリットがあるため、開発物件の取得機会は少なくありません。本投資法人は、このような開発物件取得のメリットを勘案しつつ、完工・引渡しのリスクが低く、デュー・ディリジェンスの結果に問題がな
いと判断される場合にのみ建物竣工後に取得することを条件とし、開発物件にかかるリスクの軽減を図りながら、開発物件の取得に積極的に取り組んできました。
＜開発物件の取得にかかる取り組み実績＞
物件名

用途

契約締結日

取得予定日

（仮称）メゾン横浜

住居

平成17年９月30日

平成19年２月28日（仮称）巣鴨四丁目プロジェクト

住居

平成17年12月26日

平成19年３月30日（仮称）南堀江二丁目計画

住居平成18年６月19日

平成19年３月15日

Ｄ．内部成長（ⅰ）リーシング活動の展開
資産運用会社は、賃料収入を長期的かつ安定的に高めるため、不動産の立地、物件－ 5 －(5) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_020_wk_06347658_ファンド情報_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

タイプ及び住居タイプ、テナントの分類に応じた周辺賃貸マーケットの動向やテナン
トの需要動向に留意しつつ、リーシングを行ってきました。テナント獲得活動においては、不動産賃貸仲介・賃貸管理を主たる事業として営む株式会社ジョイント・レン
トの有する幅広い顧客基盤及びノウハウを活かして、上記の方針に沿って積極的なリーシング活動を展開しています。また、入居時においては、資産運用会社が全てのテナント審査を実施し、テナントの信用力を審査するとともにテナントの嗜好を一元的に把握しています。これらのリーシング活動等の結果、本投資法人の保有する物件にかかる稼働率は、平成18年９月末日現在において、住居（レジデンシャル）93.4％、商業施設99.8％、ポートフォリオ全体では97.9％となりました。また、上記のとおり、テナントのニーズに応じた管理運営の実践並びに周辺の賃貸マーケットの動向及びテ
ナントの需要動向に留意したリーシングを実施した結果、平成18年４月から平成18年９月までの６ヶ月間で、スペーシア銀座28戸、スペーシア川崎31戸、スペーシア町田
13戸、スペーシア目黒不動前８戸、スペーシア白楽２戸と合計82戸において新規募集
賃料の上昇を実現しました。なお、各物件の稼働率については、後記「５.運用状況(2)投資資産 ③ その他投資資産の主要なもの（ニ）賃貸借状況の概要 Ａ．賃貸借状
況の概要」をご参照下さい。
＜稼働率の推移＞
100.0%

99.8%
98.0%

97.9%
96.0%

94.0%

93.4%

92.0%

90.0%

88.0%
平成17年7月 8月

9月

10月

11月

12月 平成18年1月 2月

3月

4月

5月

6月

住居小計

7月

8月

商業施設小計9月

合計（注）「稼働率」は、それぞれの区分に属する平成17年７月から平成18年９月までの各月末において本投資法人が保有する資産の総賃貸可能面積に占める総賃貸面積の比率を記載しています。比率は、小数点第二位を四捨五入しています。

（ⅱ）物件価値向上のための諸施策
資産運用会社は、本投資法人の保有する不動産関連資産の価値向上やテナント満足度の向上を目指し、適宜適切な修繕措置を施すほか、その施設の立地やテナントの業態に応じて以下のような諸施策を検討・実施してきました。
例えば、浜松プラザについて、施設土地を有効に活用した収入増加や、共用部分の水道光熱費などの費用削減によるキャッシュフローの向上を図りました。また、フォ－ 6 －(6) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_020_wk_06347658_ファンド情報_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

トコンテストや納涼祭の開催など集客力の向上を企図した各種イベントをテナントと共同で実施しました。
Ｅ．資金調達の状況
本投資法人は、運用資産の取得にあたり、当期は、機動的な物件取得資金の調達の観点から極度ローン（貸付上限額200億円）を中心に、総額117億円を金融機関からの借入れにより調達いたしました。
金融機関からの借入れについては、有利子負債に占める長期借入金の比率を高め、リ
ファイナンスリスクの軽減を図るとともに、金利上昇リスクに備えるために金利の固定化を図っています。具体的には平成18年７月31日に、短期借入金64.5億円について期限前弁済を行って長期借入金への借換えを行いました。そのうち49.5億円については固定金利で調達しました。この結果、本投資法人の当期末の有利子負債残高は347.2億円（うち長期借入金は192.5億円（１年以内返済予定長期借入金122億円を含む）、短期借入金は129億円、有利子保証金は25.7億円）となっています。
平成18年９月25日には、特定資産の取得資金の一部及び借入金の返済等に充当することを目的として、公募による新投資口28,500口（一般募集）と第三者割当による新投資口
1,500口（グリーンシューオプション行使に伴う第三者割当）の発行を決議いたしました。
なお、本書の日付現在、発行済投資口数は86,000口、出資総額は422.9億円となっています。
また、本投資法人は投資法人債の発行による資金調達手段の多様化を実現すべく、平成18年７月19日に株式会社格付投資情報センター（Ｒ＆Ｉ）より発行体格付けＡ（安定的）を取得しました。
＜格付け＞
格付機関
株式会社
格付投資情報センター

格付対象

格付け

格付けの方向性発行体格付けＡ

安定的Ｆ．業績及び分配の概要
上記のような運用の結果、当期の実績として、営業収益は1,990百万円、管理業務費、水道光熱費、資産運用委託報酬等の営業費用を控除した営業利益金額は984百万円となり、経常利益金額は728百万円、当期純利益金額は727百万円を計上しました。分配金については、税制の特例（租税特別措置法（昭和32年法律第26号、その後の改正を含みます。以下「租税特別措置法」といいます。）第67条の15）の適用により、利益分配金の最大額が損金算入されることを企図して、投資口１口当たりの分配金が１円未満となる端数部分を除く当期未処分利益の全額を分配することとし、この結果、投資口１口当たりの分配金は12,995
円となりました。
（ロ）次期の見通し
Ａ．投資環境日本銀行の経済・物価情勢の展望（平成18年10月）によると、日本の経済は、輸出が増加を続け、企業収益が高水準で推移する中で設備投資も増加を続け、個人消費は雇用者所得の増加に伴って着実な増加基調にあり、緩やかに拡大しています。平成19年度にかけて、内需と外需がともに増加し、企業部門から家計部門への波及が進むもとで、息の長い拡大－ 7 －(7) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_020_wk_06347658_ファンド情報_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

を続けると予想されています。
このような経済環境のもと、不動産市場においては、不動産価格の底入れ感から活発な取引が継続されることが予想される反面、将来の地価上昇を織り込み、不動産投資信託や各種不動産ファンドによる物件取得競争が一層厳しくなることが予想されます。
（ⅰ）住居（レジデンシャル）の市場動向
東京都の世帯数予測（注）によると、東京都の総世帯数は平成32年頃まで増加が予想されることから、東京都心部においては、今後も堅調な住宅需要が見込まれます。
このような中で、賃貸住宅については、築年数・設備及び立地条件等による二極化が進行することが予想されますが、駅近でグレードの高い良質な賃貸住宅への需要は底堅く推移すると考えられます。
（注）東京都総務局「東京都世帯数の予測」（平成18年版）によります。

（ⅱ）商業施設の市場動向
都市型商業施設については、引き続き、都心部を中心とするエリアにおいて、高級ブランド店舗、アパレルなどを中心とした商業店舗の出店意欲が強い状態が続くものと予想されます。他方、郊外型商業施設については、都市計画法（昭和43年法律第100号、その後の改正を含みます。以下「都市計画法」といいます。）の見直しで、大規模小売店舗の郊外への出店が難しくなることから、大型ショッピング・センターの物
件取得については厳しさを増すことが予想されます。他方、床面積10,000㎡未満のショッピング・センターの出店は増加するものと考えられます。
Ｂ．運用方針及び対処すべき課題（ⅰ）外部成長戦略
本投資法人は、その投資方針において用途別の投資比率を住居については45％から65％、商業施設については35％から55％と定め、安定的かつ持続的な成長を目指しています。上場後は主として住居を取得してきましたが、今後は積極的に商業施設の組
み入れを行っていきたいと考えています。また、当期はオフィスビル等のバランスア
セットの取得は行っていませんが、ポートフォリオの安定性に資すると判断される場
合には、オフィスビル等の組み入れも検討します。
住居の取得については、さらに、投資方針に則り地域分散を図ってまいります。現在、東京都心・城南地区及び東京・周辺都市部についてはジョイントグループからのパイプラインによる開発物件及び外部からの積極的な物件取得により着実に資産の組み入れを進めています。一方、政令指定都市等をはじめとする地方主要都市部についても投資を行うこととしており、住居のうち20％以下を目処として物件を取得していきます。本書の日付現在、三大都市圏を構成する大阪で３物件、名古屋で１物件を取得済みです。また、ジョイントグループ外からの物件取得についても、情報ルートの強化・拡大を図っており、物件の取得機会の拡大に努めます。
開発物件の取得についても、引き続き、積極的に取り組んでいきます。
（ⅱ）内部成長戦略
資産運用会社では、取得済物件の運用において以下のような取り組みを重ねることにより、賃料水準や稼働率の維持・向上を目指します。
ａ．住居における取り組み－ 8 －(8) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_020_wk_06347658_ファンド情報_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

定期的にテナント満足度調査を行い、テナントの声を運用に反映させることにより、テナントとの緊密な関係を構築するとともに、ＰＭ会社、不動産賃貸仲介・賃貸管理及び建物管理会社を有するジョイントグループとの協調を通じた適切なリー
シング活動等を展開し、内部成長に努めていきます。
ｂ．商業施設における取り組み
引き続き、物件の競争力の強化、物件の魅力の維持・向上を図るとともに、運営に伴う諸経費については継続して削減に取り組み、収益の拡大に努めていきます。
特に、浜松プラザについては、より一層の集客力強化を図る一環として、全テナン
トの協力を得て、公式ホームページを開設しており、さらに、これを機会にテナン
トとの協力関係を活かし、効率的かつ有効な販促活動を実施し、施設全体の集客力
強化ひいてはテナント満足度向上に引き続き注力してまいります。他方、相乗効果が期待できる業種の誘致も含め、浜松プラザ全体の魅力と内部成長を高める各種施策の検討も進めていきます。
（ⅲ）財務戦略等
本投資法人が保有する資産総額に対して借入金、投資法人債並びに有利子の敷金及び保証金の残高が占める割合（以下「ＬＴＶ」といいます。）の上限については、原則として60％を目途としますが、資産の取得及び評価額の変動や金利動向を踏まえ、適切なレバレッジコントロールに努めます。また、ＬＴＶについては当面保守的な運用を行う中で、今後、資産規模の拡大に伴い、資金調達手段の多様化を図るとともに、有利子負債については返済期限の分散化や金利の固定化を図るなど、財務の安定性向上に努めていきます。
Ｃ．決算後に生じた重要な事実
本投資法人において、第２期末（平成18年９月末日）後に生じた重要な事実は以下のとおりです。
（ⅰ）新投資口の発行
平成18年９月25日及び平成18年10月10日開催の役員会において、特定資産の取得
資金の一部及び借入金の返済等に充当することを目的として、下記のとおり新投資口の発行を決議し、公募による新投資口については平成18年10月18日、第三者割当による新投資口については平成18年11月16日に、それぞれ払込が完了いたしました。
この結果、出資総額は42,297,490千円、発行済投資口総数は86,000口となっています。
［公募による新投資口の発行]（一般募集）
発行新投資口数：28,500口
発行価格：１口につき477,260円
発行価格の総額：13,601,910,000円
払込金額（発行価額）：１口につき460,215円
払込金額（発行価額）の総額：13,116,127,500円
払込期日：平成18年10月18日［第三者割当による新投資口の発行]（グリーンシューオプション行使に伴う第三者割
当）
発行新投資口数：1,500口
払込金額（発行価額）：１口につき460,215円－ 9 －(9) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_020_wk_06347658_ファンド情報_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

払込金額（発行価額）の総額：690,322,500円
払込期日：平成18年11月16日（ⅱ）資金の借入れ
不動産信託受益権の取得資金等に充当するため、下記のとおり、資金の借入れを行
いました。
区

分

借入日

借入先
長
期 株式会社三井住友銀行
借
入
金
合 計
（注）

平成18年10月31日

借入金額
（百万円）

平均
利率

2,000 0.85091%

固定/
変動

返済期限

返済
方法

使途

摘要

変動

平成23年10月31日

期限
一括

不動産信
託受益権
取得資金

有担保

2,000

金額は、百万円未満を切り捨てて記載しています。

（ⅲ）借入金の一部返済
平成18年11月17日に、下記の借入金3,000百万円のうち1,600百万円について期限前返済を行いました。
区

分
借入先

短
期
借
入
金

借入日

借入金額
（百万円）

株式会社あおぞら銀行

750

住友信託銀行株式会社

750

株式会社みずほコーポ
レート銀行

平成18年５月17日

750

株式会社三井住友銀行

750

合

3,000

（注）

計

平均
利率

0.65545%

固定/
変動

返済期限

変動 平成19年５月17日

返済
方法

使途

摘要

期限
一括

不動産信
託受益権
取得資金

有担保

金額は、百万円未満を切り捨てて記載しています。

－ 10 －(10) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_020_wk_06347658_ファンド情報_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

（ⅳ）資産の取得
以下に記載の各物件を取得しました。なお、後記「５．運用状況 (2) 投資資産 ③
その他投資資産の主要なもの（ヘ）個別信託不動産の概要」記載の基準に準じて記載
しています。
ａ．平成18年10月23日付で、以下の３物件を取得しました。
[住居－27］物件名称： フィットエル南麻布
特定資産（信託受益権）の概要
所在地

土地（住所）東京都港区南麻布一丁目10番８号（地番）東京都港区南麻布一丁目２番40
所有形態

所有権

用途地域

準工業地域

面積（㎡）

487.27

容積率(用途地域指定)
建蔽率(用途地域指定)取得価格（百万円）

建物

所有形態

所有権

用途

共同住宅

延床面積（㎡）

1,479.61

400％

構造・階数

ＲＣ、７Ｆ

60％

建築時期

平成18年８月23日

1,300

前所有者

株式会社エルカクエイ

前々所有者

信託受託者

みずほ信託銀行株式会社

ＰＭ会社－
株式会社ジョイント・
アセットマネジメント

特記事項
１.

信託不動産にかかる土地の容積率は本来400％ですが、建築基準法第52条第１項及び第２項により247.2％となっています。
２. 信託不動産にかかる建蔽率は本来60％ですが、準工業地域、防火地域内の耐火建築物による緩和により80％となっています。
地域・物件特性
東京メトロ南北線及び都営大江戸線「麻布十番」駅徒歩約８分、東京メトロ南北線及び都営三田線「白金高輪」駅徒歩約12分に位置する賃貸マンションであり、都心接近性は良好です。「麻布十番」駅付近に商店街があり、物販・飲食店舗が数多くあります。都心接近性、最寄駅や勤務地への接近性等の立地条件を重視する女性を含むビジネスマン
等を中心とした需要が見込まれます。

－ 11 －(11) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_020_wk_06347658_ファンド情報_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

[商業－7］物件名称：b-toss池袋
特定資産（信託受益権）の概要
所在地

土地（住所）東京都豊島区西池袋一丁目38番３号（地番）東京都豊島区西池袋一丁目38番10

他１筆

所有形態

所有権

所有形態

所有権

用途地域

商業地域

用途

店舗

面積（㎡）

223.38

容積率(用途地域指定)
建蔽率(用途地域指定)取得価格（百万円）

建物

延床面積（㎡）

1,474.21

800％

構造・階数

ＲＣ、９Ｆ/Ｂ１Ｆ

80％

建築時期

平成17年11月12日

1,980

前所有者

有限会社フラックステン・キャピタル・パートナーズ

前々所有者

信託受託者

みずほ信託銀行株式会社

ＰＭ会社

株式会社Ｊ・ＣＯＭＳ

賃借人（注）

有限会社フラックステン・キャピタル・パートナーズ

賃貸方式（注）

マスターリース契約・
パススルー型

主なエンドテナント（店舗名）

ＪＯＭＯＮ－ＹＡ、多喜、Naniwaen、七志－

特記事項
１. 信託不動産にかかる建蔽率は本来80％ですが、商業地域、防火地域内の耐火建築物による緩和により100％となっています。
地域・物件特性
ＪＲ線、東武東上線、西武池袋線、東京メトロ有楽町線、東京メトロ丸ノ内線「池袋」駅徒歩４分の位置にあります。
（注）賃借人は、株式会社東急レクリエーションとマスターリース契約・賃料保証型を締結し、同社に転貸しています。

[商業－8］物件名称： ジョイスクエア湯河原
特定資産（信託受益権）の概要
所在地

土地（住所）神奈川県足柄下郡湯河原町中央一丁目1617番54（地番）神奈川県足柄下郡湯河原町中央一丁目1617番54
所有形態

所有権

用途地域

商業地域

面積（㎡）

他１筆
所有形態

所有権

用途
5,425.13

容積率(用途地域指定)
建蔽率(用途地域指定)取得価格（百万円）

建物

店舗、飲食店

延床面積（㎡）

6,326.53

400％

構造・階数

Ｓ、２Ｆ

80％

建築時期

平成18年９月22日

1,810

前所有者

株式会社ジョイント・
コーポレーション

前々所有者

信託受託者

みずほ信託銀行株式会社

ＰＭ会社

株式会社Ｊ・ＣＯＭＳ

賃借人

株式会社Ｊ・ＣＯＭＳ

賃貸方式

マスターリース契約・
パススルー型

主なエンドテナント

株式会社ノジマ、株式会社ＣＦＳコーポレーション－

特記事項
１．信託不動産にかかる建蔽率は本来80％ですが、角地による加算により90％となっています。
地域・物件特性
ＪＲ東海道本線「湯河原」駅東方約１kmに位置する地上２階建ての店舗です。
－ 12 －(12) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_020_wk_06347658_ファンド情報_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

ｂ．平成18年10月31日付で、以下の１物件を取得しました。
[商業－9］物件名称：ｂ６
特定資産（信託受益権（準共有））の概要
所在地（住所）東京都渋谷区神宮前六丁目28番６号（地番）東京都渋谷区神宮前六丁目28番６
所有形態

用途地域

面積（㎡）
土地

容積率
(用途地域指定)

建蔽率(用途地域指定)所有権（注）
Ａ棟 商業地域、第二種中高層住居専用地域
Ｂ棟 第二種中高層住居専用地域
2,165.54
Ａ棟 商業地域：500％
第二種中高層住居専用
地域：300％
Ｂ棟 第二種中高層住居専用
地域：300％
Ａ棟 商業地域：80％
第二種中高層住居専用
地域：60％
Ｂ棟 第二種中高層住居専用
地域：60％

取得価格（百万円）

所有形態

所有権（注）

用途

店舗、飲食店

延床面積（㎡）
建物
構造・階数

建築時期

前所有者

前々所有者

信託受託者

中央三井信託銀行株式会社

ＰＭ会社

エンドテナントの業態の
構成

Ａ棟
Ｂ棟

ＲＣ、６Ｆ/Ｂ２Ｆ
Ｓ・ＳＲＣ
２Ｆ/Ｂ１Ｆ平成18年９月12日

6,600
有限会社マーズ・キャピタル・パートナーズ

賃借人

6,980.57－
株式会社エルカクエイ

マスターリース契約・
パススルー型
ファッション（レディス、メンズ、スポーツなど）19店、アクセサリー及び雑貨８店、レストラン及びカフェ６店、並びにビューティーサービス６店の合計39店舗
株式会社エルカクエイ

賃貸方式

特記事項
１. Ａ棟の信託不動産にかかる土地の容積率と建蔽率は、用途地域の違いにより異なりますが、その対象面積による加重平均を算出すると、それぞれ402.32％、85.34％となります。
２．Ｂ棟の信託不動産にかかる土地の容積率は、本来300％ですが、前面道路の幅員規制により160％となっています。
地域・物件特性
東京メトロ千代田線「明治神宮前」駅徒歩２分に位置しています。
（注）本投資法人が取得した信託受益権の準共有持分の割合は33％です。

－ 13 －(13) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_020_wk_06347658_ファンド情報_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

ｃ．平成18年11月15日付で、以下の１物件を取得しました。
[住居－28]物件名称：ラルテ城東
特定資産（信託受益権）の概要
所在地（住所）大阪府大阪市城東区野江二丁目11番８号（地番）大阪府大阪市城東区野江二丁目59番
所有形態

所有権

用途地域

第一種住居地域

面積（㎡）
土地740.49

所有形態

所有権

用途

共同住宅

延床面積（㎡）

2,232.26

建物容積率(用途地域指定)

300％

構造・階数

ＲＣ、９Ｆ

建蔽率
(用途地域指定)

80％

建築時期

平成18年８月31日

取得価格（百万円）

1,075

前所有者

株式会社ジョイント・
コーポレーション

前々所有者

信和建設株式会社

信託受託者

みずほ信託銀行株式会社

ＰＭ会社

株式会社ジョイント・
アセットマネジメント

特記事項
該当事項はありません。
地域・物件特性
大阪市営地下鉄谷町線「野江内代」駅及び京阪本線「野江」駅徒歩８分に位置し、中高層の共同住宅、一般住宅のほか事業所等がみられる住宅地域に立地するやや広めのワンルームマンションです。大阪市都心部の梅田地区・淀屋橋地区へ10分程度で結ばれ、都心接近性・利便性を志向する単身者等の需要が見込まれます。

ｄ．平成18年12月１日付で、以下の１物件を取得しました。
[住居－29]物件名称：スペーシア塚本クラウンハイム
特定資産（信託受益権）の概要
所在地

土地（住所）大阪府大阪市淀川区塚本二丁目13番５号（地番）大阪府大阪市淀川区塚本二丁目15番３
所有形態

所有権

用途地域

第一種住居地域、準住居地域

面積（㎡）
容積率
(用途地域指定)
建蔽率(用途地域指定)

取得予定価格（百万円）

所有形態
808.54用途
建物

延床面積（㎡）

所有権
共同住宅、車庫
2,565.66

300％

構造・階数

ＲＣ、11Ｆ80％

建築時期

平成18年８月10日

1,250

前所有者

株式会社ジョイント・
コーポレーション

前々所有者

東昌建設株式会社

信託受託者

みずほ信託銀行株式会社

ＰＭ会社

株式会社ジョイント・
アセットマネジメント

特記事項
該当事項はありません。
地域・物件特性
ＪＲ東海道本線「塚本」駅徒歩５分に位置し、中高層の共同住宅（店舗付き含む）、一般住宅、事業所等が建ち並ぶ住宅地域に立地する賃貸マンションです。普通のみの停車駅とはいえ、「大阪」駅まで１駅（約３分）であり、さらに京都・神戸方面とのアクセスにも恵まれ、都心接近性・利便性は良好です。利便性の高いワンルームマンションであり、若年単身者等の需要が見込まれます。

－ 14 －(14) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_020_wk_06347658_ファンド情報_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

（参考情報）取得予定資産
平成17年９月30日付で（仮称）メゾン横浜、平成17年12月26日付で（仮称）巣鴨四丁目プロ
ジェクト及び平成18年６月19日付で（仮称）南堀江二丁目計画について、それぞれ停止条件付信託受益権譲渡契約を締結しており、第３期（平成19年３月期）において取得を予定しています。
［住居－15］物件名称：（仮称）メゾン横浜
特定資産（信託受益権）の概要（住所）神奈川県横浜市神奈川区鶴屋町三丁目
所在地（地番）神奈川県横浜市神奈川区鶴屋町三丁目33番１

土地

所有形態

所有権

用途地域

商業地域

面積（㎡）

611.41

容積率(用途地域指定)
建蔽率(用途地域指定)

500％

建物
（注）

80％

取得予定価格（百万円）

所有形態

所有権

用途

共同住宅

延床面積（㎡）

3,849.31

構造・階数ＲＣ、11Ｆ/Ｂ１Ｆ

建築（予定）時期

平成19年１月31日

2,090

前所有者

ダイドー住販株式会社

前々所有者

－

信託受託者

未定

ＰＭ会社

－

特記事項
１. 信託不動産にかかる土地の建蔽率は本来80％ですが、商業地域、防火地域内の耐火建築物による緩和により100％となっています。
地域・物件特性
ＪＲ「横浜」駅徒歩７分の、幹線道路である横浜駅泉町線沿いに位置する賃貸マンション（建築予定）です。近隣には、オフィスビル、共同住宅、一般住宅等があり、幹線道路の背後は、共同住宅を中心とする住宅地域となっています。当該地域は、各種商業施設が集積し各方面へのアクセスが良好なＪＲ横浜駅への近接性に優れ、高い生活利便性を享受し得ることから、利便性を重視する単身者等を中心とした需要が見込まれます。
（注）「用途」「延床面積」「構造・階数」「建築（予定）時期」欄は、建築確認申請書又は計画変更確認申請書の表示に基づき記載しています。

－ 15 －(15) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_020_wk_06347658_ファンド情報_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

[住居－19］物件名称：（仮称）巣鴨四丁目プロジェクト
特定資産（信託受益権）の概要
所在地（住所）東京都豊島区巣鴨四丁目（地番）東京都豊島区巣鴨四丁目７番１
所有形態

所有権

用途地域

第一種中高層住居専用地
域、近隣商業地域

面積（㎡）
土地

容積率
(用途地域指定)
建蔽率(用途地域指定)

所有形態

965.70
第一種中高層住居専用地域:300％
近隣商業地域:400％
第一種中高層住居専用地域:60％
近隣商業地域:80％

取得予定価格（百万円）

用途
延床面積（㎡）
建物（注１） 構造・階数
建築（予定）時期（注２）

所有権
共同住宅、店舗
3,115.00
ＲＣ、８Ｆ/Ｂ１Ｆ

平成19年３月下旬

1,510

前所有者

セントラル総合開発
株式会社

前々所有者

－

信託受託者

未定

ＰＭ会社

－

特記事項
１．信託不動産にかかる土地の容積率と建蔽率は、用途地域の違いにより異なりますが、その対象面積による加重平均を算出すると、それぞれ325.86％、77.76％となります。
地域・物件特性
老年層や観光客を中心に全国的に有名な「巣鴨地蔵通商店街」に面した店舗付賃貸マンション（建築中）です。ＪＲ
山手線「巣鴨」駅から徒歩12分、都電荒川線「庚申塚」駅から徒歩４分のところに位置し、「巣鴨」駅は都営三田線も接続しており、都心接近性は良好です。すべての住戸は日照・通風に優れた南東向きに配置されており、居住の快適性に優れ、日常の買い物や通勤・通学の利便性に優れていることから、ファミリー向けに堅調な需要が見込まれます。また、商店街の中心からやや離れているものの、店舗として一定の需要も期待できます。
（注１）「用途」「延床面積」「構造・階数」欄は、建築確認申請書又は計画変更確認申請書の表示に基づき記載しています。
（注２）建築確認申請書又は計画変更確認申請書に記載の竣工日は、平成18年10月31日となっていますが、実際の竣工は平成19年３月下旬を見込んでいます。

－ 16 －(16) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_020_wk_06347658_ファンド情報_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

[住居－23]物件名称：（仮称）南堀江二丁目計画
特定資産（信託受益権）の概要
所在地

土地（住所）大阪府大阪市西区南堀江二丁目（地番）大阪府大阪市西区南堀江二丁目12番１

他１筆

所有形態

所有権

所有形態

所有権

用途地域

商業地域

用途

共同住宅

面積（㎡）

475.06

容積率(用途地域指定)
建蔽率(用途地域指定)
取得予定価格（百万円）

建物

延床面積（㎡）

400％

構造・階数

80％

建築(予定)時期

2,692.92
ＲＣ、11Ｆ
平成19年１月31日

1,055

前所有者

日本リアルネット株式会社

前々所有者

信託受託者

未定

ＰＭ会社

大金株式会社－

特記事項
１．信託不動産にかかる土地の建蔽率は本来80％ですが、商業地域、防火地域内の耐火建築物による緩和により100％となっています。
地域・物件特性
大阪市営地下鉄長堀鶴見緑地線「西大橋」駅より徒歩７分に位置する、地上11階建ての賃貸マンション（建築中）です。近隣は事務所、営業所、マンション等が建ち並ぶ商業地域で、近年は心斎橋エリアに近接する立地条件や人気
ショップ出店の影響もあって、注目度の高い地域になっています。また、駅や商業施設などへの接近性から生活利便性も高く、単身者等を中心に堅調な需要が見込まれます。
（注）「用途」「延床面積」「構造・階数」「建築（予定）時期」欄は、建築確認申請書又は計画変更確認申請書の表示に基づき記載しています。

－ 17 －(17) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_020_wk_06347658_ファンド情報_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

（ⅴ）投資主総会
本投資法人は、平成18年11月14日開催の役員会において、平成19年２月９日に投資主総会を開催する旨及び平成18年11月30日を基準日として同日最終の投資主名簿に記載された投資主を当該投資主総会において議決権を行使することができる投資主とする旨を決議いたしました。
(2）【投資法人の目的及び基本的性格】①

投資法人の目的及び基本的性格
本投資法人は、中長期的な観点から、安定した収益の確保と着実な運用資産の成長を目指し、運用資産の運用を行うことを基本方針としています（本投資法人の規約（以下「規約」といいます。）第26条）。
本投資法人は、その資産の運用を資産運用会社に全て委託しています。本投資法人と資産運用会社との間で平成17年４月21日に締結された資産運用委託契約（その後の変更契約を含み、以下「資産運用委託契約」といいます。）の規定に従い、資産運用会社は、本投資法人の運用資産にかかる運用の方針につき、その社内規程として運用ガイドライン（以下「運用ガイドラ
イン」といいます。）を制定しています。

②

投資法人の特色本投資法人は、投信法に基づき、資産を主として特定資産に対する投資として運用することを目的とします。本投資法人は、投資主の請求による払戻しが認められないクローズド・エン
ド型です。

－ 18 －(18) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_020_wk_06347658_ファンド情報_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

(3）【投資法人の仕組み】①

本投資法人の仕組図
会計監査人

資産運用会社①
株式会社ジョイント・
キャピタル・
パートナーズ

本投資法人
あずさ監査法人②

ジョイント･リート投資法人

一般事務受託者・資産保管会社③

みずほ信託銀行株式会社
パイプライン
サポート会社

投資主総会④

株式会社ジョイント・
コーポレーション

投資主名簿等管理人
みずほ信託銀行
株式会社

株式会社エルカクエイ

役員会

株式会社ジョイント・
アセットマネジメント

執行役員：三駄 寛之
監督役員：高松薫
監督役員：小谷野幹雄

情報提供会社株式会社
ジョイント･ランド株式会社
ジョイント・レント

番号

契約名

①

資産運用委託契約②

優先交渉権等に関する覚書③

一般事務委託契約及び資産保管業務委託契約④

事務委託契約（投資口名義書換事務受託契約）－ 19 －(19) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_020_wk_06347658_ファンド情報_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

②

本投資法人及び本投資法人の関係法人の名称、運営上の役割及び関係業務の概要

運営上の役割
投資法人

名称

関係業務の概要

ジョイント・リート

規約に基づき、投資主より募集した資金等を運用資産に投資法人投資することにより、中長期的な観点から、安定した収益の確保と着実な運用資産の成長を目指して運用を行います。

資産運用会社株式会社ジョイント

資産運用会社は、平成17年４月21日付で本投資法人との・キャピタル・間で資産運用委託契約を締結しており、投信法上の投資パートナーズ

信託委託業者として、同契約に基づき、本投資法人の定める規約及び資産運用会社の社内規程である運用ガイド
ライン等に従い、資産の運用にかかる業務を行います。
資産運用会社に委託された業務は①運用資産の運用にかかる業務、②本投資法人が行う資金調達にかかる業務、③運用資産の状況についての本投資法人への報告業務、④運用資産にかかる運営計画の策定業務及び⑤その他本投資法人が随時委託する上記①ないし④に付随し又は関連する業務です。

一般事務受託者／

みずほ信託銀行

一般事務受託者／資産保管会社は、平成17年４月21日付

資産保管会社

株式会社

で本投資法人との間で一般事務委託契約及び資産保管業
務委託契約をそれぞれ締結しています。
上記一般事務委託契約に基づき、投信法上の一般事務受
託者（投信法第117条第４号ないし第６号）として、①
本投資法人の機関の運営に関する事務の一部、②計算に関する事務、③会計帳簿の作成に関する事務、④納税に関する事務及び⑤その他上記①ないし④に準ずる業務又は付随する業務で、別途定めるものを行います。また、
上記資産保管業務委託契約に基づき、投信法上の資産保管会社（投信法第208条）として、①投信法第208条第１項に基づく資産保管業務並びに②資産保管業務に付随する（イ）本投資法人名義の預金口座からの振込、（ロ）
本投資法人名義の預金口座の開設及び解約並びに（ハ）その他上記（イ）及び（ロ）に準ずる業務を行います。

－ 20 －(20) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_020_wk_06347658_ファンド情報_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

運営上の役割
投資主名簿等管理人

名称関係業務の概要

みずほ信託銀行

投資主名簿等管理人は、平成17年４月20日付で本投資法

株式会社

人との間で事務委託契約（投資口名義書換事務受託契約）を締結し、同契約に基づき、投信法上の一般事務受
託者（投信法第117条第２号及び第３号）として、①投資口の名義書換に関する事務、②投資証券の発行に関する事務、③投資主総会の招集通知、決議通知及びこれらに付随する参考書類等の送付、議決権行使書（又は委任状）の作成、並びに投資主総会受付事務補助に関する事
務、④投資主に対して分配する金銭の計算及び支払いに関する事務、⑤投資口に関する照会への応答、各種証明書の発行及び事故届出の受理に関する事務、⑥委託事務を処理するために使用した本投資法人に帰属する書類及び未達郵便物の整理・保管に関する事務、⑦法令又は本契約により本投資法人が必要とする投資口統計資料の作成に関する事務、⑧投資主及び実質投資主の権利行使に関する請求その他の投資主及び実質投資主からの申出の受付に関する事務、⑨委託事務にかかる印紙税の代理納付並びに⑩上記①ないし⑨に掲げる業務の他、これらに付随する業務を行います。

③

上記以外の本投資法人の主な関係者
役割

名称

業務の概要

パイプラインサポー

株式会社ジョイント

パイプラインサポート会社は、平成17年６月３日付で本ト会社・コーポレーション

投資法人、資産運用会社及び情報提供会社との間で優先

株式会社エルカクエ

交渉権等に関する覚書を締結し、同覚書に基づき、パイイ

プラインサポート会社又はその関連ＳＰＣ（注）が本投株式会社ジョイント

資法人の投資基準に合致した不動産等を一棟全体で一括・アセットマネジメ

売却しようとする場合には、本投資法人は当該不動産等

ントの取得につき優先交渉権を有するものとされています。
その詳細については、後記「２ 投資方針（1）投資方針② ポートフォリオ構築方針（ニ）ジョイントグループとの協調関係」をご参照下さい。

情報提供会社株式会社ジョイント

情報提供会社は、平成17年６月３日付で本投資法人、資・ランド

産運用会社及びパイプラインサポート会社との間で優先

株式会社ジョイント

交渉権等に関する覚書を締結し、同覚書に基づき、第三・レント者が保有し又は開発・保有を予定する不動産等にかかる売却・仲介情報を、本投資法人以外の者に先立ち、資産運用会社を通じて本投資法人に対して提供します。その詳細については、後記「２ 投資方針（1）投資方針 ②
ポートフォリオ構築方針（ニ）ジョイントグループとの協調関係」をご参照下さい。

（注）関連ＳＰＣとは、パイプラインサポート会社がその資産運用業務の委託を受け若しくは現に資産運用に従事しているか、又は、当該会社－ 21 －(21) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_020_wk_06347658_ファンド情報_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

の株式、匿名組合出資持分、特定出資、優先出資証券等のエクイティ持分の過半を保有している特例有限会社、特定目的会社その他の特別目的会社をいいます。

(4）【投資法人の機構】①

投資法人の機構
本書の日付現在、本投資法人の執行役員は１名以上、監督役員は２名以上（但し、執行役員の数に１を加えた数以上とします。）とされています（規約第16条）。
本書の日付現在、本投資法人の機関は、投資主により構成される投資主総会に加えて、執行役員１名、監督役員２名を構成員とする役員会により構成されています。また、本投資法人の会計監査人はあずさ監査法人です。
（イ）投資主総会
Ａ. 本投資法人の投資主総会は、東京都23区内において開催されます（規約第９条第２項）。
Ｂ. 投信法又は規約により定められる本投資法人に関する一定の事項は、投資主により構成
される投資主総会において決定されます。投資主総会の決議は、原則として、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席し、出席した当該投資主の議決権の過半数をもって決議されますが、規約の変更（投信法第140条、第93条の２第２項第３号）等一定の重要事項については、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席し、出席した当該投資主の議決権の３分の２以上にあたる多数による決議（特別決議）を経なければなりません。但し、投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、
当該投資主は、その投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場合において、
これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きます。）について賛成したものとみなされます（投信法第93条第１項、規約第14条第１項）。
本投資法人の資産運用の対象及び方針は、規約に定められています（規約第７章）ので、かかる規約中に定められた資産運用の対象及び方針を変更する場合には、上記のとおり投資主総会の特別決議が必要となります。
Ｃ. また、本投資法人は、資産運用会社との間で資産運用委託契約を締結し、本投資法人の資産の運用にかかる業務を委託しています。資産運用会社が資産運用委託契約を解約するためには本投資法人の同意を得なければならず、執行役員はかかる同意を与えるために原則として投資主総会の承認を得ることが必要になります（投信法第34条の９）。また、本投資法人が資産運用委託契約を解約する場合にも原則として投資主総会の決議が必要です（投信法第206条）。
（ロ）執行役員、監督役員及び役員会
Ａ. 執行役員は、本投資法人の業務を執行するとともに、本投資法人を代表して本投資法人の営業に関する一切の裁判上又は裁判外の行為を行う権限を有しています（投信法第109条第１項、同条第５項、会社法（平成17年法律第86号。以下「会社法」といいます。）第349条第４項）。但し、資産運用会社からの資産運用委託契約の解約への同意、投資主総会の招集、一般事務受託者への事務委託、資産運用委託契約又は資産保管業務委託契約の締結その他投信法に定められた一定の職務執行については、役員会の承認を得なければな
りません（投信法第109条第２項）。監督役員は、執行役員の職務の執行を監督する権限を有しています（投信法第111条第１項）。また、役員会は、一定の職務執行に関する上－ 22 －(22) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_020_wk_06347658_ファンド情報_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

記の承認権限を有する（投信法第109条第２項）他、投信法及び規約に定める権限並びに執行役員の職務執行を監督する権限を有しています（投信法第114条第１項）。
Ｂ. 役員会の決議は、法令又は規約に別段の定めがない限り、議決に加わることができる構成員たる執行役員及び監督役員の過半数が出席の上、出席者の過半数の議決によって行われます（投信法第115条第１項、会社法第369条第１項）。
Ｃ. 投信法の規定（投信法第115条第１項、会社法第369条第２項）及び本投資法人の役員会
規則において、決議について特別の利害関係を有する執行役員及び監督役員は議決に加わることができないことが定められています。
（ハ）会計監査人
Ａ. 会計監査人は、投資主総会において選任されます。但し、法令の規定により、設立の際に選任されたものとみなされる会計監査人はこの限りではありません（投信法第96条、第72条、規約第23条）。
Ｂ. 本投資法人は、あずさ監査法人を会計監査人に選任しています。会計監査人は、本投資法人の計算書類等の監査を行うとともに、執行役員の職務の執行に関して不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを発見した場合における監督役員への報告その他法令で定める職務を行います（投信法第115条の２第１項、第115条の３第１項
等）。
Ｃ. 会計監査人の任期は、就任後１年経過後に最初に迎える決算期後に開催される最初の投資主総会の終結の時までとします。会計監査人は、投資主総会において別段の決議がなされなかったときは、その投資主総会において再任されたものとみなされます（投信法第103条、規約第24条第１項及び第２項）。
②

投資法人の運用体制
前記のとおり、本投資法人の資産運用は、資産運用会社に委託されています。資産運用会社
は、本投資法人との間の資産運用委託契約に基づき、本投資法人の資産の運用を行います。
（イ）資産運用会社の組織
資産運用会社の組織は、以下に記載のとおりです。
資産運用会社は、かかる組織体制において、本投資法人より委託を受けた資産運用業務を行います。資産運用会社は、取締役会からの権限委譲を受けて規約に定める投資方針の具体化、資金調達及び分配政策、運用資産の取得及び売却並びに運用資産の運用管理方針を審議するための合議体として投資委員会を設置しています。また、コンプライアンス（法令遵守）を担当する機関としてコンプライアンス・オフィサーを設置し、また、コン
プライアンス・オフィサーを委員長としてコンプライアンスにかかる基本的事項及び重要事項につき審議、決定するコンプライアンス委員会を設置しています。資産運用業務は、投資運用部、ＩＲ・財務部及び管理部の分掌によって実施されています。なお、資産運用会社において新たな組織単位が必要となったときは、取締役会の承認によってこれを設置します。

－ 23 －(23) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_020_wk_06347658_ファンド情報_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

組織

株主総会

監査役

取締役会
コンプライアンス・オフィサー

代表取締役社長

投資委員会

投資運用部

コンプライアンス委員会

ＩＲ・財務部

管理部－ 24 －(24) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_020_wk_06347658_ファンド情報_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

（ロ）資産運用会社の各部の業務の概要
組織名称
投資運用部

各組織の業務の概要（1）投資方針及び計画の策定（年度・中長期）に関する業務（2）物件調査に関する業務（3）運用資産の取得の実行及び諸契約締結に関する業務（4）運用資産の売却方針及び計画の策定に関する業務（5）運用資産の売却の実行及び諸契約締結に関する業務（6）運用資産の価値維持・向上に関する業務（7）運用資産の管理状況の把握に関する業務（8）プロパティ・マネジメント業務受託者の選定及び指示・監督に関する業務

ＩＲ・財務部（1）ファイナンス方針及び計画の策定（年度・中長期）に関する業務（2）余資の運用方針及び計画の策定及び実行に関する業務（3）投資口発行に関する業務（4）投資法人債の発行及び償還に関する業務（5）借入金の借入れ及び返済に関する業務（6）苦情・クレーム以外の一般的事項に関する照会等に関する業務（7）本投資法人の情報開示（ＩＲ）・ディスクロージャーに関する業務（8）経済全般、市場の動向の調査及び分析に関する業務（9）分配方針及び計画の策定及び実行に関する業務

管理部（1）資産運用会社の年度経理方針・予算策定に関する業務（2）資産運用会社の経理及び出納に関する業務（3）年度人事方針・計画の策定に関する業務（4）人事に関する業務（5）資産運用会社の広報に関する業務（6）資産運用会社の株主総会・取締役会運営に関する業務（7）本投資法人の機関運営（投資主総会等）に関する業務（8）本投資法人の運用資産に関する会計、税務及び資金管理に関する業
務（9）行政機関への定例報告及び届出に関する業務（10）規程の改廃に関する業務（11）情報システム機器の運用、保全及び管理に関する業務（12）法務に関する業務（13）行政機関及び業界諸団体等対応に関する業務（ハ）委員会
資産運用会社には、本書の日付現在、投資委員会及びコンプライアンス委員会が設置されており、その概要は以下のとおりです。
Ａ．投資委員会（ⅰ）構成員
投資委員会は、代表取締役社長、管理部長、投資運用部長、ＩＲ・財務部長及びコンプライアンス・オフィサーで構成されます。但し、コンプライアンス・オフィサー
は議決権を有しません。また、代表取締役社長が投資委員会の委員長となります。
－ 25 －(25) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_020_wk_06347658_ファンド情報_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

（ⅱ）審議方法等
投資委員会は委員長の招集により原則として３ヶ月に１回開催されますが、その他
必要に応じて随時開催されます。投資委員会は、委員の全員の出席により成立し、その決定は、対象となる議案について議決権を有する全ての委員の議決権の過半数の賛成により決せられます。但し、決定事項につき特別の利害関係を有する委員は、当該議案につき議決権を有しないものとします。
（ⅲ）決定事項
ａ．運用資産の運用にかかる投資方針の策定及び改定
ｂ．本投資法人の資金調達及び分配政策にかかる基本方針の策定及び改定
ｃ．本投資法人による新規資産の取得及び保有資産の売却等についての案件の選定及び条件の決定ｄ．運用資産にかかる運用管理方針の策定及び改定
ｅ．その他の投資方針にかかる重要事項
Ｂ．コンプライアンス委員会（ⅰ）構成員
コンプライアンス委員会は、コンプライアンス・オフィサー、代表取締役社長及びコンプライアンス委員会の委員長が選任したコンプライアンスに精通した社外専門家
又は社外弁護士で構成されます。また、コンプライアンス・オフィサーがコンプライ
アンス委員会の委員長となります。
（ⅱ）審議方法等
コンプライアンス委員会は委員長の招集により原則として３ヶ月に１回開催されますが、その他必要に応じて随時開催されます。コンプライアンス委員会は、委員の全員の出席により成立し、その決定は、コンプライアンス・オフィサー及び社外専門家
又は社外弁護士が賛成し、かつ、対象となる議案について議決権を有する全ての委員の議決権の過半数の賛成により決せられます。
（ⅲ）決定事項
ａ．コンプライアンス規程の策定及び改定。但し、コンプライアンス規程の策定及び改定には取締役会の決議も必要となります。
ｂ．コンプライアンス・マニュアル及びコンプライアンス・プログラムの策定及び改定
ｃ．内部検査規程の策定及び改定。但し、内部検査規程の策定及び改定には取締役会の決議も必要となります。
ｄ．投資委員会による審議の経過及び投資判断におけるコンプライアンス上の問題の有無に関する判断
ｅ．投資委員会による審議に際して、その審議の手続経過における法令・諸規則の遵守状況その他コンプライアンス上の重大な問題の有無に関する判断
ｆ．コンプライアンス上不適切な行為及び不適切であるとの疑義がある行為に対する改善措置又は将来における防止措置等の必要な措置
ｇ．上記ａ．ないしｆ．に準ずる重要な事項－ 26 －(26) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_020_wk_06347658_ファンド情報_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

（ニ）コンプライアンス・オフィサー
Ａ．選任方法コンプライアンス・オフィサーの選任及び解任については、資産運用会社の取締役会の決議及び本投資法人の役員会の承認によりなされるものとします。コンプライアンス・オ
フィサーの職責の重大性に鑑み、資産運用会社におけるコンプライアンス・オフィサーは、
コンプライアンス業務を専任に取り扱うものとします。また、コンプライアンス・オフィ
サーには、法令・規範の遵守のための十分な審査・監督能力を有する人材が選任されます。
Ｂ．業務
コンプライアンス・オフィサーは、資産運用会社におけるコンプライアンスにかかる責任者として、社内のコンプライアンス体制を確立するとともに、法令その他のルールを遵守する社内の規範意識を醸成することに努めるものとします。このため、コンプライアン
ス・オフィサーは、コンプライアンス委員会を通じてコンプライアンス・マニュアル及びコンプライアンス・プログラムを制定するとともに、資産運用会社による本投資法人のための資産運用における業務執行が、法令、規約、その他の諸規則等に基づいていることを常に監視し、日常の業務執行においてもコンプライアンス遵守状況の監視監督を行います。

－ 27 －(27) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_020_wk_06347658_ファンド情報_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

（ホ）資産運用会社の意思決定手続
Ａ．投資方針（運用ガイドライン及び資産管理計画）の決定プロセス
資産運用会社は、規約に従って、本投資法人のための資産の運用についての基本的な投資方針等を定める運用ガイドライン、資産管理計画及びその他の資産運用の計画を作成します。これらの運用ガイドライン等の投資方針の決定については、以下に詳細を記載する
とおり、担当部により起案がなされ、その後、資産運用会社の投資委員会において内容を審議した後、資産運用会社の取締役会において最終的に審議の上、決定されます。
本投資法人の資産の運用にかかる投資方針の策定及び改定にかかる意思決定に関する手続きの流れは次のとおりです。
投資運用部による起案
変更又は中止の指示

コンプライアンス・オフィサーの承認:法令・諸規則の遵守状況その他
コンプライアンスの確認

投資運用部長が投資方針案を投資委員会に提案
問題点等の指摘
修正又は廃案の指示

投資委員会における審議及び決定（コンプライアンス・オフィサーが審議経過に問題があると判断した場合には、コンプライアンス・オフィサーは、投資委員会の審議の中断を命じることができます。）
問題点等の指摘
変更又は中止の指示

問題点等の指摘
修正又は廃案の指示

コンプライアンス委員会による投資委員会の決定についての審議及び決定

取締役会における決議
利害関係者との取引制限に問題点等の指摘
修正又は廃案の指示関する事項の決定及び変更の場合投資法人の役員会の承認

まず、投資運用部が、部内での詳細な検討を経た後に、運用ガイドライン等の投資方針案を起案します。
投資運用部は、当該投資方針案及びそれに付随関連する資料をコンプライアンス・オ
フィサーに提出し、当該投資方針案に関する法令・諸規則の遵守状況その他コンプライア－ 28 －(28) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_020_wk_06347658_ファンド情報_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

ンス上の問題の有無に関する確認を受けます。コンプライアンス・オフィサーは、当該投資方針案に法令・諸規則への違反又は抵触が認められず、かつ、その他コンプライアンス
上の問題がないと判断した場合には、当該投資方針案を承認し、当該起案をなした投資運用部の担当者に対してその旨を連絡します。
投資運用部の担当者は、コンプライアンス・オフィサーの承認を受けた当該投資方針案
を投資運用部長に提出し、投資運用部長は、当該提出を受けた投資方針案を投資委員会に議案として提案します。
投資委員会は、投資運用部長により提案された投資方針案について、規約との整合性、その時の不動産市場の動向、その時の本投資法人のポートフォリオの内容等を踏まえた本
投資法人の資産運用における投資戦略等の観点から、投資方針案の内容を審議し、投資方針案の採否につき決定します。投資委員会の承認が得られない場合は、投資委員会は投資運用部長に問題点等を指摘し、投資方針案の修正及び再提出又は廃案等の指示を出します。
投資委員会の承認が得られた場合、投資委員会の委員長は、当該投資方針案に関する書類をコンプライアンス委員会に提案します。
コンプライアンス委員会は、投資委員会の委員長により提案を受けた投資方針案に、法令・諸規則への違反又は抵触がないか、その他コンプライアンス上の問題がないかについて審議し、投資方針案についてのコンプライアンスの問題性の有無について決定をします。
コンプライアンス委員会において、コンプライアンスの問題がないと決定された場合には、コンプライアンス委員会の委員長は、投資委員会の委員長に対してその旨を伝達します。かかる伝達を受けた投資委員会の委員長は、当該投資方針案を取締役会に付議します。
これに対して、コンプライアンス委員会が当該投資方針案について法令・諸規則への違反若しくは抵触が認められる又はその他コンプライアンス上の問題が存在すると判断した場合には、コンプライアンス委員会の委員長は、投資委員会の委員長に対して当該投資方針案の中止又は内容の変更を命じます。中止の命令を受けた投資方針案については、投資委員会の委員長は、取締役会に付議することができず、内容の変更の命令を受けた投資方
針案については、内容の変更後に再度、コンプライアンス委員会による法令・諸規則の遵守状況その他コンプライアンス上の問題の有無に関する確認を受け、その決定を得た後でなければ、投資委員会の委員長は、取締役会に付議することができないものとします。
取締役会は、不動産、資本市場及び金融市場の動向、本投資法人の投資戦略及び諸法令の遵守状況等を総合的に勘案し、当該投資方針案を承認するか否かを決議します。取締役
会での承認が得られない場合、取締役会は投資委員会に問題点等を指摘し、当該投資方針
案の修正及び再提出又は廃案等の指示を出します。再提出の場合、再び上記と同様に投資委員会において審議をし、コンプライアンス委員会の承認を受けた上で取締役会に対して付議されることが必要となります。取締役会の承認が得られたことをもって、当該投資方
針案が資産運用会社で決定されたこととなります。
利害関係者（（a）投信法で定義される利害関係人等（以下「利害関係人等」といいます。）及び（b）かかる利害関係人等が運用の委託を受けている又は出資若しくは匿名組
合出資を行っている特別目的会社を意味します。以下同じです。）との取引に関する投資方針の策定又は改定の場合には、代表取締役社長は、取締役会の決議の後に当該投資方針
案を本投資法人の役員会の審議に付議し、役員会が当該投資方針案を承認するか否かを決議します。役員会での承認が得られない場合、役員会は取締役会に問題点等を指摘し、当該投資方針案の修正及び再提出又は廃案等の指示を出します。再提出の場合、再び上記と同様に、投資委員会、コンプライアンス委員会及び取締役会において審議及び決定又は決議をした上で役員会に対して付議されることが必要となります。役員会の承認が得られた－ 29 －(29) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_020_wk_06347658_ファンド情報_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

ことをもって、当該投資方針案が本投資法人のための資産運用会社の投資方針となります。
Ｂ．個別物件取得の決定プロセス
運用資産の取得に関する手続きの流れは、以下のとおりです。
投資運用部による取得候補運用資産の選定、物件デュー・ディリジェンス
及び取得計画案の起案変更又は中止の指示
コンプライアンス・オフィサーの承認:法令・諸規則の違反その他コンプ
ライアンスの確認

投資運用部長が取得計画案を投資委員会に提案

問題点等の指摘
修正又は廃案の指示
投資委員会における審議及び決定（コンプライアンス・オフィサーが審議経過に問題があると判断した場合には、コンプライアンス・オフィサーは、投資委員会の審議の中断を命じることができます。）
問題点等の指摘
変更又は中止の指示
問題点等の指摘
コンプライアンス委員会による投資委員会の決定についての審議及び決定

修正又は廃案の指示

取締役会における決議

利害関係者
から取得す
る場合

問題点等の指摘
修正又は廃案の指示

投資法人の役員会の承認

投資運用部は、取得候補の運用資産を選定し、当該運用資産に関する詳細な物件
デュー・ディリジェンス（鑑定価格調査、建物診断調査、地震リスク調査、法務調査等）を行い、その結果を踏まえた運用資産の取得計画案を策定し、コンプライアンス・オフィ
サーに提出します。コンプライアンス・オフィサーは、当該取得計画案における法令・諸規則の遵守状況その他コンプライアンス上の問題の有無について確認します。コンプライ
アンス・オフィサーは、当該案件が本投資法人の資産運用の基本方針に基づいていない場
合その他問題を確認した場合、当該取得計画案の修正及び再提出又は廃案を指示すること－ 30 －(30) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_020_wk_06347658_ファンド情報_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

ができます。コンプライアンス・オフィサーが当該取得計画を承認した場合は、投資運用部長は、当該取得計画案を投資委員会に提案します。
投資委員会では、当該運用資産が本投資法人の投資方針に適合していることを確認するとともに、デュー・ディリジェンスの結果を踏まえた適正な取得価格の審議を行い、当該運用資産に関する取得の実行及び取得価格の承認を含めた決定を行います。投資委員会は、
当該取得計画案の修正及び再提出又は廃案を投資運用部長に指示することができます。投資委員会の承認が得られた場合、投資委員会の委員長は、当該取得計画案に関する書類をコンプライアンス委員会に提案します。
コンプライアンス委員会は、投資委員会の委員長により提案を受けた取得計画案に、法令・諸規則への違反又は抵触がないか、その他コンプライアンス上の問題がないかについて審議し、取得計画案についてのコンプライアンスの問題性の有無について決定します。
コンプライアンス委員会において、コンプライアンスの問題がないと決定された場合には、コンプライアンス委員会の委員長は、投資委員会の委員長に対してその旨を伝達します。かかる伝達を受けた投資委員会の委員長は、当該取得計画案を取締役会に付議します。
これに対して、コンプライアンス委員会が当該取得計画案について法令・諸規則への違反若しくは抵触が認められる又はその他コンプライアンス上の問題が存在すると判断した場合には、投資委員会の委員長に対して当該取得計画案の中止又は内容の変更を命じます。
中止の命令を受けた取得計画案については、投資委員会の委員長は、取締役会に付議することができず、内容の変更の命令を受けた取得計画案については、内容の変更後に再度、コンプライアンス委員会による法令・諸規則の遵守状況その他コンプライアンス上の問題の有無に関する確認を受け、その決定を得た後でなければ、取締役会に付議することができないものとします。
取締役会は、付議された取得計画案を承認するか否かを決議します。取締役会が当該取得計画案の承認を決議しない場合、取締役会は、当該取得計画案の修正及び再提出又は廃案を投資委員会に指示することができます。取締役会の承認が得られたことをもって、当該取得計画案が本投資法人のための資産運用会社の取得計画となります。
利害関係者から物件を取得する場合には、代表取締役社長は、取締役会決議の後、当該取得計画案を本投資法人の役員会の審議に付議し、役員会が当該取得計画案を承認するか否かを決議します。役員会での承認が得られない場合、役員会は取締役会に問題点等を指摘し、当該取得計画案の修正及び再提出又は廃案等の指示を出します。再提出の場合、再び上記と同様に投資委員会、コンプライアンス委員会及び取締役会において審議及び決定又は決議をした上で役員会に対して付議されることが必要となります。役員会の承認が得られたことをもって、当該取得計画案が本投資法人のための資産運用会社の取得計画となります。
Ｃ．運用資産の売却及び運営管理並びに資金調達の決定プロセス
運用資産の売却及び運営管理に関する業務についても、運用資産の取得と全く同様の決定プロセスで決定されます。また、運用資産取得のための資金調達については、その計画案がＩＲ・財務部において起案されますが、それ以外については、運用資産の取得と全く同様の決定プロセスで決定されます。
（ヘ）コンプライアンス体制
Ａ．体制
資産運用会社は、投資信託委託業者としての社会的責任と使命を十分に認識し、本投資－ 31 －(31) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_020_wk_06347658_ファンド情報_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

法人の資産の運用業務を適正かつ公正に遂行するため、コンプライアンスの徹底を経営の基本原則として位置づけ、コンプライアンス規程等の社内規程を定め、コンプライアンス
業務の責任管理部署としてコンプライアンス・オフィサー（その詳細については、前記「（ニ）コンプライアンス・オフィサー」をご参照下さい。）を設置し、コンプライアン
スにかかる基本的事項及び重要事項等を審議・決定するコンプライアンス委員会（その詳細については、前記「（ハ）委員会

Ｂ．コンプライアンス委員会」をご参照下さい。）

を設置しています。
Ｂ．社内規程体系
コンプライアンスのために実践すべきコンプライアンス活動の基本的な内容についてはコンプライアンス規程に定められ、その細目については、役職員に対するコンプライアンスの手引書としてのコンプライアンス・マニュアルに定められます。また、コンプライア
ンス委員会は、コンプライアンスを実現するための具体的な実践計画として、コンプライ
アンス・プログラムを策定します。
Ｃ．投資判断におけるコンプライアンス
前記「（ホ）資産運用会社の意思決定手続」に記載のとおり、投資方針の決定、個別物
件の取得・売却の決定プロセス、運営管理及び資金調達の決定プロセス等の重要な意思決定手続において、コンプライアンス・オフィサー及びコンプライアンス委員会が関与して、法令・諸規則の違反その他のコンプライアンス上の問題の有無の確認をします。コンプラ
イアンス上の問題が確認された場合には当該問題の指摘がなされ、当該投資方針案や個別物件の取得・売却案等について、修正及び再提出又は廃案が求められます。
Ｄ．内部検査の方法（ⅰ）主体
内部検査は、コンプライアンス・オフィサーが統括し、担当します。コンプライア
ンス・オフィサーは、関係部長の了承を得て、関係部の担当者に検査の補助を行わせることができます。
（ⅱ）内部検査の内容
内部検査の対象は、全ての組織及び職種とし、その内容は以下のとおりとします。
ａ．各組織の業務及び運営が法令・諸規程に従って、適正かつ効率的に行われているか否かの検査ｂ．会計上記録されている諸取引が事実に基づくものであるか否か、正当な証拠書類
によって適正に表示され、帳票が法令・諸規程等に従って記載されているか否か等の会計に関する検査
ｃ．その他必要な事項の検査
内部検査は、原則としてコンプライアンス・プログラムに基づいて定期的に行われることとしますが、代表取締役社長が特別に命じた場合にも実施します（特別検査）。
内部検査の実施にあたって各部は、検査担当者の求める書類・帳簿等を提示して説明を行い、検査の円滑な実施に協力しなければならないものとされています。
（ⅲ）内部検査の結果に基づく是正措置
コンプライアンス・オフィサーは、検査結果について検査対象部に通知するととも－ 32 －(32) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_020_wk_06347658_ファンド情報_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

に、改善勧告を行うことができます。また、改善計画及び改善状況についての報告を
当該検査対象部に求めることができます。
(5）【投資法人の出資総額】（本書の日付現在）
出資総額42,297,490,000円

本投資法人が発行する投資口の総口数

2,000,000口

発行済投資口総数

86,000口

最近５年間における出資総額及び発行済投資口総数の増減は、以下のとおりです。
出資総額
年月日

発行済投資口総数

摘要

備考
増減

残高

増減

残高

平成17年４月20日

私募設立

100,000千円

100,000千円

200口

200口 （注１）

平成17年７月27日

公募増資

27,373,440千円

27,473,440千円

53,800口

54,000口 （注２）

平成17年８月29日

第三者割当増資

1,017,600千円

28,491,040千円

2,000口56,000口 （注３）

平成18年10月18日

公募増資

13,116,127千円

41,607,167千円

28,500口

84,500口 （注４）

平成18年11月16日

第三者割当増資

690,322千円

42,297,490千円

1,500口86,000口 （注５）

（注１）本投資法人は、平成17年４月20日に設立されました。なお、設立時における投資口の発行価格は１口当たり500,000円です。
（注２）１口当たり発行価格530,000円（引受価額508,800円）にて、新規物件の取得資金の調達を目的として公募により投資口を追加発行しました。
（注３）平成17年７月27日に行われた公募増資に伴い、１口当たり発行価額508,800円にて、みずほ証券株式会社に対して投資口の割当を行いました。
（注４）１口当たり発行価格477,260円（引受価額460,215円）にて、新規物件の取得資金及び借入金の返済資金等の調達を目的として公募により投資口を追加発行しました。
（注５）平成18年10月18日に行われた公募増資に伴い、１口当たり発行価額460,215円にて、みずほ証券株式会社に対して投資口の割当を行いました。

－ 33 －(33) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_020_wk_06347658_ファンド情報_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

(6）【主要な投資主の状況】
平成18年９月末日（第２期末）現在における主要な投資主の状況及び所有者別状況は以下のとおりです。
①

主要な投資主の状況（平成18年９月30日現在）

名称

住所

所有
投資口数
（口）

発行済投資口数の総数に対する所有口数の割合（％）

株式会社ジョイント・コーポレーション

東京都目黒区目黒二丁目10番11号

5,400

9.64

日興シティ信託銀行株式会社（投信口）

東京都品川区東品川二丁目３番14号

4,060

7.25

ルクセンブルグ オフショア ジャス
ディック レンディング アカウント

東京都中央区日本橋兜町６番７号（常任代理人 株式会社みずほコーポレート
銀行）

3,427

6.11

モルガン・スタンレー・アンド・カンパ
ニー・インターナショナル・リミテッド

東京都渋谷区恵比寿四丁目20番３号
恵比寿ガーデンプレイスタワー（常任代理人 モルガン・スタンレー証券株
式会社）

3,122

5.57

日本トラスティ・サービス信託銀行株式
会社（信託口）東京都中央区晴海一丁目８番11号

2,809

5.01

アメリカン
カンパニー

東京都品川区東品川二丁目３番14号（常任代理人 シティバンク、エヌ・エイ）

2,334

4.16

株式会社南都銀行

奈良県奈良市橋本町16番地

1,431

2.55

エイアイユーインシュアランスカンパ
ニー オーアルディー4レンディング

東京都品川区東品川二丁目３番14号（常任代理人 シティバンク、エヌ・エイ）

1,430

2.55

ステート ストリート バンク アンド ト
ラスト カンパニー 506155

東京都中央区日本橋兜町６番７号（常任代理人 株式会社みずほコーポレート
銀行）

1,253

2.23

モルガン・スタンレーアンドカンパニー
インク

東京都渋谷区恵比寿四丁目20番３号
恵比寿ガーデンプレイスタワー（常任代理人 モルガン・スタンレー証券株
式会社）

1,188

2.12

26,45447.23

ライフ インシュアランスジーエイ－エル

合計（注）発行済投資口数の総数に対する所有口数の割合は、小数点第二位未満を切り捨てにより表示しています。

②

所有者別状況
（平成18年９月30日現在）
投資口の状況
区分

金融機関(証券会社を含む)

その他の
国内法人

個人その他
（注２）

外国法人等

計

投資主数（人）

107

70

48

2,562

2,787

投資主数の割合（％）

3.84

2.51

1.72

91.93

100.00

所有投資口数（口）26,2706,923

17,345

5,462

56,000

所有投資口数の割合（％）

46.91

12.36

30.97

9.75

100.00（注１）割合については、小数点第二位未満を四捨五入しています。
（注２）「個人その他」には、株式会社証券保管振替機構名義の投資口１口（投資主１人）が含まれています。

－ 34 －(34) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_020_wk_06347658_ファンド情報_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

２【投資方針】(1）【投資方針】①

基本方針
本投資法人は、中長期的な観点から、安定した収益の確保と着実な運用資産の成長を目指し、資産の運用を行うことを基本方針として、主として不動産等及び不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等の特定資産に投資して運用します。資産運用会社は、規約及び本投資法人との資産運用委託契約に基づき、規約に定める基本方針を踏まえ、資産運用会社の社内規程として運用ガイドラインを制定し、本投資法人の運用資産にかかる運用及び管理の方針を、以下のとおり定めています。なお、運用ガイドラインは、一般的経済情勢の他、不動産市場、資本
市場及び金融市場の現況及び推移等を総合的に考慮して定められた社内規程であり、今後これらの状況の変化に即して、規約及び本投資法人との資産運用委託契約の規定を踏まえつつ、資産運用会社の判断により機動的に改定を行うこととします。

②

ポートフォリオ構築方針
本投資法人は、中長期的な観点から、安定した収益の確保と着実な運用資産の成長を目指した運用を行うことを基本方針とします（規約第26条）。
そのため、資産運用において、刻々と変化する不動産市場動向、地域経済動向及び金融情勢
並びに税制・法規制の変化及び本投資法人の財務内容等を十分に考慮し、かつ、各種のリスク軽減を図りつつ、以下の方針により最適なポートフォリオの構築を目指します。
（イ）投資対象の選定方針
本投資法人は、安定した収益の確保を最優先とし、運用資産のうち、コア・アセット（中核となる資産）として住居（レジデンシャル）及び商業施設の用に供される不動産関連資産に対して投資を行います。また、収益の安定性を確保すると同時に、分散投資によりポートフォリオのリスクを軽減するとの観点から、バランス・アセット（非中核資産）として、オフィスビル等の用に供される不動産関連資産に対して投資を行います。その投資比率については、後記「（ロ）用途別分散投資」をご参照下さい。
投資する不動産関連資産の選定にあたっては、その時々の一般的経済情勢や不動産市場動向等の一般的要因、不動産の立地する地域の周辺環境、都市計画の状況及びそれらの将来動向等の地域要因並びに土地及び建物の規模、形状及び接道状況等の個別的要因を総合的に考慮し、長期にわたり優位性を持つと考えられるものについて、その不動産の生み出
すキャッシュフローの予想及びそれに基づく収益価格等を検討及び判断して選定することとします。
（ロ）用途別分散投資
本投資法人は、中長期的に安定した収益の確保を目的として、運用資産における不動産
関連資産の用途の割合につき、以下の表に記載の比率を目処として資産運用を行うこととします。
なお、中長期的に安定した収益の確保に資すると同時に、ポートフォリオ構築上必要な
不動産関連資産を取得する場合には、その過程において一時的に以下の表の比率から乖離する場合があります。
＜投資不動産の用途区分＞－ 35 －(35) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_030_wk_06347658_投資方針_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

不動産関連資産の用途

組入比率（取得価格ベース）

住居（レジデンシャル）

45～65％

商業施設

35～55％

オフィスビル等

0～15％

コア・アセット
バランス・アセット

資産運用会社は、住居について、他の用途の不動産と比較した場合、テナントの大部分が個人であることから、商業施設やオフィスビル等に比べて、経済情勢等の変動の影響を受けにくく、安定的な需要が見込まれ、また、賃料相場も相対的に安定しているものと考えています。また、一物件あたりの投資規模が小さく、より多くの物件に投資できること、及び比較的テナント数が多くなることから、リスク分散効果が得られると考えています。
さらに、住居用不動産の潜在的なテナント需要に鑑み、比較的テナント確保が容易であると見込まれることから、本投資法人の収益安定への寄与が見込まれると考えています。
一方、商業施設は、その用途から、一般に長期のテナントを確保することが比較的容易であるため、テナントとの長期賃貸借契約を締結することにより、中長期にわたり、収益安定への寄与が見込まれると考えています。
本投資法人は、住居と商業施設のそれぞれ異なる安定性に着目し、これら２つの用途を
コア・アセットと位置づけています。コア・アセットへの投資については、住居をコア・
アセットの中でも中心的用途と位置付け、東京都心・城南地区を中心とする東京圏での分
譲マンションの開発実績を有する株式会社ジョイント・コーポレーション並びにその子会
社及び関連会社（以下併せて「ジョイントグループ」（注１）といいます。）の開発物件の取得機会を確保するとともに、外部からの物件取得に努めます。また、商業施設を、住居に次ぐ中心的用途と位置付け、東京都心で商業施設の開発実績を有する株式会社エルカ
クエイを中心としたジョイントグループの開発物件の取得機会を確保するとともに、外部からの物件取得に努めます。
（注１）ジョイントグループは、東京証券取引所市場第一部に株式を上場している株式会社ジョイント・コーポレーション並びにその子会社及び関連会社で構成されています。その概要については、後記「（ニ）ジョイントグループとの協調関係」をご参照下さい。

その他、本投資法人は、バランス・アセットとして、オフィスビル等、上記コア・アセットとは用途の異なる不動産関連資産への投資を行う場合があります。安定稼動が見込
まれる物件に厳選した上で投資を行うことを基本としつつ、コア・アセットとは異なる要因による収益の安定性及びリスク分散の効果を有するバランス・アセットに投資することにより、コア・アセットを補完し、より一層の収益安定及びリスク分散の効果が得られるものと考えています。
（ハ）地域別分散投資
本投資法人は、その規約により、主として東京圏（東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県をいいます。）及び政令指定都市をはじめとする全国の主要都市並びにそれらの周辺通勤圏をその投資対象地域とします。本投資法人は、かかる規約の下、安定した収益の確保を目指し、運用ガイドラインにおいて、その主な投資対象地域を東京都心・城南地区及び東京・周辺都市部（周辺通勤圏を含みます。以下同じです。）とします。これは、現状、
東京都心・城南地区及び東京・周辺都市部において不動産売買の機会と取得後の賃貸市場
規模が大きいためであり、かつ将来にわたり需給関係が良好と見込まれるためです。また、
さらに地域的分散投資を図ることにより東京圏における地域経済リスク・地震リスク等の－ 36 －(36) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_030_wk_06347658_投資方針_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

ポートフォリオのリスクを軽減し、収益の安定性を確保することにつながるため、東京都
心・城南地区及び東京・周辺都市部に限らず、政令指定都市をはじめとする地方主要都市部（周辺通勤圏を含みます。以下同じです。）の不動産関連資産に対しても投資を行うこととします。
上記の観点から、中長期的に安定した収益の確保を目的として、運用資産における組入
不動産の投資地域の割合につき、以下の表に記載の比率を目処として資産運用を行うこととします。
但し、中長期的に安定収益の確保に資すると同時に、ポートフォリオ構築上必要な不動産関連資産を取得する場合には、その過程において一時的に以下の表の比率から乖離する場合があります。
＜投資不動産の地域区分＞
組入比率（取得価格ベース）
エリア

具体的なエリア

東京都心・
城南地区

都心：千代田区、中央区、港区、文京区、渋谷区、新宿区
城南：世田谷区、目黒区、品川区、
大田区

50％以上

東京・周辺
都市部

東京都：上記以外の東京都全域（但し、島部を除きます。）
神奈川県：川崎市、横浜市等
千葉県：市川市、浦安市、船橋市、松戸市等
埼玉県：川口市、戸田市、さいたま市等
及びこれらの周辺通勤圏

東京都心・
城南地区と
合わせて
80％以上

地方主要都
市部
（注）

札幌市、仙台市、名古屋市、京都市、大阪市、神戸市、広島市、福岡市、北九州市等
及びこれらの周辺通勤圏

20％以下

住居におけ
る比率

商業施設に
おける比率

オフィスビ
ル等におけ
る比率

個別物件の
立地特性・
商圏を考慮
しつつ投資
します。

個別物件の
立地特性を
考慮しつつ
投資しま
す。

（注）政令指定都市をはじめとする地方主要都市部をいい、原則として人口50万人以上の都市又はそれと同等の商圏を有する都市を指します。

（ニ）ジョイントグループとの協調関係
本投資法人及び資産運用会社は、マンション開発に実績のある株式会社ジョイント・
コーポレーション、商業施設に開発実績のある株式会社エルカクエイ及びその他のジョイ
ントグループ数社との間で、以下のとおり物件取得に関する優先交渉権及び物件情報の優先的提供に関する「優先交渉権等に関する覚書」を締結しており、これにより、運用ガイ
ドラインに定める投資方針及び投資基準に合致する不動産等の取得機会をより広く確保することに努めています。ジョイントグループは、マンション分譲事業をグループの中核事
業としながら、不動産物件の企画・開発からリーシング、賃貸管理、建物管理、不動産流動化・証券化、アセットマネジメント等の不動産関連業務を展開しており、資産運用会社
は、上記のジョイントグループとの協調関係を通じた不動産等の取得機会を活用し、各不動産ごとに精査した上、本投資法人の投資方針及び投資基準に合致すると判断した場合に－ 37 －(37) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_030_wk_06347658_投資方針_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

これを取得します。
Ａ. パイプラインサポート会社との優先交渉権について
本投資法人は、中長期的に着実な運用資産の成長を図るため、株式会社ジョイント・
コーポレーション（注１）、その子会社である株式会社エルカクエイ（注２）及び株式会
社ジョイント・アセットマネジメント（注３）（以下併せて「パイプラインサポート会
社」といいます。）並びにこれらの関連ＳＰＣ（注４）が、運用ガイドラインに定める投資方針及び投資基準に合致する不動産等を一棟全体で一括売却しようとする場合、資産運
用会社を通じて本投資法人に対して、優先的にその売却を申し入れるものとし、本投資法
人がその取得を希望し、一定期間中に当事者間で売却条件に合意した場合には、本投資法
人に対して売却することを内容とする「優先交渉権等に関する覚書」を締結しています。
なお、売却条件が合意に達しなかった場合等には、パイプラインサポート会社及びその関連ＳＰＣは、当該不動産等を第三者に売却することができますが、第三者が提示する条件
が資産運用会社より提示された売却条件と同等又はこれを下回る場合には、本投資法人が優先的に当該不動産等を購入することができるものとされています。
なお、パイプラインサポート会社及びこれらの関連ＳＰＣから不動産等を取得する場合には、資産運用会社のコンプライアンス委員会及び本投資法人の役員会の承認を要します。
（注１）株式会社ジョイント・コーポレーションは不動産分譲事業を中核とする不動産会社です。東京でも相対的に需要の高い東京都心・城南地区を中心として、自社ブランドの分譲マンション「アデニウム」シリーズ等を開発し、平成17年３月期から平成18年３月期までの２営業期間中に、連結ベースで4,055戸のマンション等を供給しています。概要は以下のとおりです。なお、以下の情報は、時価総額を除き株式会社ジョイント・コーポレーションが平成18年６月に提出した有価証券報告書並びに平成18年11月に公表した平成19年３月期中間決算短信（連結）及び平成19年３月期個別中間財務諸表の概要に基づいています。
株式会社ジョイント・コーポレーション
業種：不動産販売事業
設立：昭和61年９月
資本金：15,800百万円（平成18年９月末日）
自己資本：67,239百万円（平成18年９月末日連結）
売上高：136,720百万円（平成18年３月期連結）
当期純利益：11,928百万円（平成18年３月期連結）
時価総額：188,831百万円（平成18年11月末日における東京証券取引所の同社普通株式の終値ベース）（注２）株式会社エルカクエイは、不動産販売事業を主力とする不動産会社です。近年では東京都心・城南地区においてb－
town神宮前Ⅱ、b－town南青山、ｂ６をはじめとする商業施設やマンションの開発実績があります。
株式会社エルカクエイ
業種：不動産販売事業
設立：昭和33年10月
資本金：3,000百万円（注３）株式会社ジョイント・アセットマネジメントは、ジョイントグループの不動産流動化・証券化ビジネスの根幹を担っています。各種不動産ファンドからの不動産運用に関するコンサルティング業務及び建物管理・賃貸管理等の業務の受託を軸とし、総合的なアセット・マネジメント業務及びプロパティ・マネジメント業務を展開しています。
株式会社ジョイント・アセットマネジメント
業種：不動産投資顧問業
設立：平成12年10月
資本金：150百万円（注４）「関連ＳＰＣ」とは、優先交渉権等に関する覚書で定義された関連ＳＰＣをいい、パイプラインサポート会社がその資産運用業務の委託を受け若しくは現に資産運用に従事しているか、又は、当該会社の株式、匿名組合出資持分、特定出資、優先出資証券等のエクイティ持分の過半を保有している特例有限会社、特定目的会社その他の特別目的会社をいいます。

－ 38 －(38) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_030_wk_06347658_投資方針_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

Ｂ. 情報提供会社からの情報提供について「優先交渉権等に関する覚書」に基づき、不動産販売事業を主たる事業として営む株式会社ジョイント・ランド及び不動産賃貸仲介・賃貸管理を主たる事業として営む株式会社
ジョイント・レント（以下併せて「情報提供会社」といいます。）は、第三者が保有し又は開発・保有を予定する不動産等にかかる売却・仲介情報につき、本投資法人以外の者に先立ち、資産運用会社を通じて本投資法人に対して提供するものとします。かかる不動産
等の売却・仲介に関する情報について、資産運用会社が当該情報にかかる不動産等の本投資法人による購入を検討するための一定期間中、情報提供会社はこれを第三者に提供しないものとされています。情報提供会社は、いずれも株式会社ジョイント・コーポレーションの子会社です。
③

投資態度（イ）本投資法人が取得する特定不動産（本投資法人が取得する特定資産のうち不動産、不動産の賃借権、地上権又は不動産、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権並びにこれらを裏付けとする投資信託をいいます。）の価額の合計額が本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合を100分の75以上となるよう運用します。
（ロ）本投資法人の資産の総額のうちに占める不動産（不動産信託受益権を含みます。）及び匿名組合出資持分（その出資された財産を不動産のみに運用することを定めた契約にかかるものに限ります。）の価額の割合として、財務省令で定める割合を100分の75以上とし
ます。

④

運用方針
資産運用会社は、上記の基本方針、ポートフォリオ構築方針及び投資態度に基づき、安定した収益の確保と着実な運用資産の成長を目指し、以下の運用方針により、本投資法人の資産の運用を行います。
（イ）保有期間
原則として、中長期保有を目的とした不動産関連資産の取得を行うこととし、短期売買を目的とした不動産関連資産の取得は行わないこととします。しかしながら、定期的なポートフォリオの見直しにより、中長期的な不動産市況、収益予測、資産価値の上昇・下落の見通し、立地地域の将来性、劣化に対応する資本的支出の見込み等、当該不動産関連資産の競争優位性を考慮した上で、当該不動産関連資産の売却を検討することとします。
また、取得した不動産関連資産について投資方針を満たさない事態が生じた場合、ポートフォリオへの影響を考慮の上、売却の検討を行うこととします。
（ロ）取得基準
本投資法人の投資対象となる不動産関連資産に投資を行う場合、以下の取得基準により投資を行うこととします。

－ 39 －(39) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_030_wk_06347658_投資方針_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

Ａ．構造
建物に投資を行う場合、その構造は、主たる部分において、原則として鉄骨鉄筋コンク
リート造、鉄筋コンクリート造又は鉄骨造とします。
Ｂ．築年数
建物に投資を行う場合、原則として、新耐震基準が採用された昭和56年６月以降に建築された建物を投資対象とします。但し、新耐震基準と同水準以上の性能が確保されたと認められる建物については投資対象に加える場合があります。
Ｃ．耐震性能建物に投資する場合、原則として新耐震基準に適合し、予想最大損失率（ＰＭＬ）(注)が20％以下の物件とします。但し、予想最大損失率（ＰＭＬ）が20％を超える場合でも、総合的に判断し、地震保険を付保することにより投資を行う場合があります。
（注）予想最大損失率（ＰＭＬ）については、後記「５ 運用状況 （2）投資資産 ③ その他投資資産の主要なもの（ロ）信託不動産の概要 Ｃ．建物エンジニアリングレポート（建物状況評価）等の概要」をご参照下さい。

Ｄ．具体的な投資基準（ⅰ）住居（レジデンシャル）
ポートフォリオの構築において、安定した収益を確保するためのコア・アセットとして、物件の数及び規模並びにテナント数において分散投資が図られ、かつ、テナン
ト確保が比較的容易な住居用不動産等への投資を行います。投資対象となる賃貸住宅のタイプについては、居住者の多様なニーズに対応するために、幅広いタイプの賃貸住宅に投資を行うこととします。その際、特に立地、物件規模及び権利関係の他、テナントの需要動向、賃料相場、周辺物件の稼働率、建物のグレード、賃貸条件等について、総合的かつ慎重に分析の上投資を行います。
ａ．立地
東京都心・城南地区を中心としつつ東京・周辺都市部及び政令指定都市をはじめとする地方主要都市部を投資対象とします。
また、原則として最寄駅からの距離が徒歩10分以内に立地する不動産等を投資対象とします。

－ 40 －(40) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_030_wk_06347658_投資方針_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

ｂ．物件規模
相対的に賃貸需要が高く、相対的に高い収益性が見込まれるシングル及びコンパクトの各住居タイプを中心に、ファミリー及びラージの各住居タイプにも投資を行います。いずれの住居タイプについても原則として、建物の延床面積が約660㎡（約200坪）以上の物件を投資対象とします。
住居タイプ

投資基準・分類方法①シングル「主たるテナント」
単身生活者「主たる投資対象地域」
東京都心・城南地区、東京・周辺都市部及び政令指定都市をはじめとする地方主要都市部「望ましい立地環境」
交通利便性、商業利便性が高い周辺住環境②コンパクト「主たるテナント」
子供のいない共働きの夫婦、所得水準の高い単身生活者、子供が独立した高齢の夫婦及び独立事業者（ＳＯＨＯ）「主たる投資対象地域」
東京都心・城南地区、東京・周辺都市部及び政令指定都市をはじめとする地方主要都市部「望ましい立地環境」
交通利便性、商業利便性が高く、文化施設至近の周辺住環境③ファミリー「主たるテナント」
家族数２から４名程度の一般的家族形態「主たる投資対象地域」
東京都心・城南地区、東京・周辺都市部及び政令指定都市をはじめとする地方主要都市部「望ましい立地環境」
職場への通勤利便性、教育施設への通学利便性が高く、かつ閑静で治安良好な周辺住環境④ラージ「主たるテナント」
家族数１から４名程度の家族構成の企業経営者、海外からの外
国人駐在員等の富裕層家族「主たる投資対象地域」
東京都心・城南地区及び東京・周辺都市部「望ましい立地環境」
職場への通勤利便性が高く、閑静で治安良好かつ外国人コミュ
ニティに近接した周辺住環境

ｃ．権利関係
住居を投資対象とする不動産等は、原則として完全所有物件としますが、区分所有物件にも投資を行うことがあります。なお、区分所有物件に投資を行う場合には、原則として本投資法人の持分比率が、75％以上となる物件とします。
また、共有物件は原則として取得しません。
なお、借地物件は、借地契約の内容を精査し、収益性、権利の安定性、経済性－ 41 －(41) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_030_wk_06347658_投資方針_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

（承諾料等）等において、資産運用会社が投資を妥当と判断する場合に限り、投資を行うことがあります。
（ⅱ）商業施設
ポートフォリオの構築において、安定した収益を確保するためのコア・アセットとして、長期にわたり安定的な賃貸収入の確保が得られると見込まれる商業施設等への投資を行います。投資対象となる商業施設については、テナントの業種分散、立地、
物件規模、テナントとの賃貸条件、権利関係、商圏の動向の他、建物のグレード等について、総合的かつ慎重に分析の上、投資を行います。
ａ．種類
投資対象とする商業施設の種類は、原則として百貨店、スーパーマーケット、
ショッピングセンター、高級ブランド店、専門店、専門量販店、ホームセンターの用に供される不動産等とします。
ｂ．立地（郊外型商業施設）
東京都心・城南地区、東京・周辺都市部及び政令指定都市をはじめとする地方主
要都市部の主要幹線道路沿い等で自動車によるアクセスが良好な、主として郊外の住宅地を後背地域に持つエリアに立地し、同一商圏内で競合する他の商業施設に対して競争力を確保できる物件に投資を行います。
（都市型商業施設）
広域商圏を有する商業施設で、東京都心・城南地区、東京・周辺都市部及び政令指定都市をはじめとする地方主要都市部の鉄道駅周辺等公共交通機関によるアクセスが良好なエリアに立地し、同一商圏内で競合する他の商業施設に対して競争力を確保できる物件に投資を行います。
ｃ．物件規模原則として、建物の延床面積が約660㎡（約200坪）以上の物件を投資対象とします。
ｄ．テナントとの賃貸借契約
賃借人の財務内容、営業成績、業種の成長性を慎重に調査し、資産運用会社が信用力のあるものと判断したテナントと、定期建物賃貸借契約又は原則として賃貸借期間を５年以上とする長期賃貸借契約を締結することにより、安定したキャッシュフローの確保を目指すこととします。また、テナントの選定にあたっては、ポートフォリオにおける商業施設等のテナント業種分散も考慮します。
ｅ．権利関係
商業施設を投資対象とする不動産関連資産は、原則として完全所有物件とします
が、区分所有物件、共有物件及び借地物件についても、商業施設としての運営、収益性、権利の安定性、換金性等に懸念がないと判断される場合には、投資を行う場
合があります。

－ 42 －(42) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_030_wk_06347658_投資方針_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

ｆ．その他
立地特性及び当該商圏の範囲を適正に認識し、かつ設定した上で、当該商圏の人口、人口動態、世帯数、平均所得等多岐に亘る商圏分析の上、当該商圏が有する潜在性、成長性等を的確に把握するとともに、テナント及び当該業態と商圏の適合性についての十分な調査分析を行うこととします。また競争力の観点から、現状の競合状況や今後の競合店出店計画及び潜在的開発余地等を含め、慎重に分析を行うこととします。
（ⅲ）上記以外の用途の不動産
ポートフォリオの構築において、バランス・アセットとして、オフィスビル等の用に供される不動産関連資産に投資を行います。安定稼動が見込まれる物件に厳選した投資を行うことにより、用途の分散によるリスク低減を図るとともに、本投資法人の収益安定への寄与を目指します。なお、立地、物件規模、賃貸条件、権利関係、建物のグレードの他、用途の特性等について、総合的かつ慎重に分析を行った上、投資を
行います。
ａ．立地
東京都心・城南地区、東京・周辺都市部及び政令指定都市をはじめとする地方主
要都市部に立地する物件に投資を行います。
また、原則として最寄駅からの距離が徒歩10分以内又は官公庁等当該都市の中心部を形成するエリアに立地する不動産関連資産を投資対象とします。
ｂ．物件規模原則として、建物の延床面積が約660㎡（約200坪）以上、基準階床面積（注）が原則として約260㎡（約80坪）以上の物件を投資対象とします。
また、建物の基準階の形状が賃貸に問題がないかどうかの確認を行うこととします。
（注）基準階床面積とは、当該建物における標準的なフロアの賃貸可能面積をいいます。

ｃ．テナントとの賃貸借契約
賃借人の財務内容、営業成績、業種の成長性等を慎重に調査し、資産運用会社が信用力のあるものと判断したテナントと賃貸借契約を締結することとします。また、テナントの選定にあたっては、テナントの業種分散及び賃貸面積の占有比率の分散にも留意することとします。
また、安定したキャッシュフローを確保するため、当該賃貸借契約の長期化に努めることとします。
ｄ．権利関係
オフィスビル等を投資対象とする不動産等は、原則として完全所有物件とします
が、区分所有物件にも投資を行うことがあります。なお、区分所有物件に投資を行う場合には、原則として本投資法人の持分比率が75％以上となる物件とします。
また、共有物件は原則として取得しません。
なお、借地物件は、借地契約の内容を精査し、収益性、権利の安定性、経済性（承諾料等）等において、資産運用会社が投資を妥当と判断する場合に限り、投資－ 43 －(43) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_030_wk_06347658_投資方針_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

を行うこととします。
ｅ．その他
内外装のグレード感、天井高、設備仕様（電気容量、空調方式、ＯＡフロア、通信回線数、セキュリティ等）等の建物の仕様を勘案し、当該エリア内の同一用途の施設に対して十分な競争力を有している不動産関連資産を投資対象とします。
Ｅ．建物の状況の確認
建物に投資を行う場合、資産運用会社は、利害関係を有しない独立した外部の専門業者による建物診断結果を確認した上、投資を行うこととします。
Ｆ．投資金額（ⅰ）１物件あたりの最低投資金額
物件管理コスト等を勘案し、原則として３億円（税金を含む必要経費を除きます。）以上とします。但し、区分所有物件の持分を買い増す場合、資産対応証券を対象とする場合、又は、不動産等を裏付けとする投資信託に投資を行う場合には、原則として１億円以上とします。
（ⅱ）１物件あたりの最高投資額
ポートフォリオの分散を確保するため、各不動産関連資産又は資産対応証券等の取得価格（税金を含む必要経費を除きます。）のポートフォリオ全体に対する割合は、原則として40％以内とします。
（ⅲ）取得価格の制限
ａ. 原則として市場価格とし、資産運用会社は、利害関係のない第三者機関の鑑定評
価額を参考に、投資採算を重視し総合的に投資判断を行うこととします。なお、利害関係者以外の第三者から不動産関連資産を取得する場合、投資採算、物件の質、
当該不動産等の立地、当該不動産等の将来の価値の維持等において資産運用会社が問題ないと判断した場合には、鑑定評価額を上回って取得する場合があります。
ｂ. 利害関係者から不動産等の取得を行う場合は、当該不動産等の取得価格は、原則として鑑定評価額以下とします。但し、利害関係人等が運用の委託を受けている若しくは出資又は匿名組合出資を行っている特別目的会社が本投資法人への物件譲渡を目的として不動産等を利害関係者以外の第三者から取得した場合においては、本投資法人の役員会の承認を得ることを条件として、鑑定評価額を上回る場合であっても、本投資法人はかかる特別目的会社による当該不動産等の取得価格と同額（但し、消費税及び固定資産税の精算金等を除くものとし、仲介手数料、信託登記に関する登録免許税、信託登記等に付随する司法書士報酬及び当初信託報酬相当額は別途これに上乗せすることができるものとします。）をもって当該不動産等を当該特別目的会社から取得することができることとします。なお、上記場合に該当するか否かについては、上記特別目的会社による不動産等の取得にあたり資産運用会社に提供される当該不動産等の取得に関連する書類（資産運用会社に対する当該不動産等の取得の目的等に関する通知を含みます。）の内容又は当該不動産等の精査の機会の有無及びその結果等に基づき判断するものとし、本投資法人がその取得を希望する場合には、当該不動産等に関する詳細なデュー・ディリジェンス、取得計画案－ 44 －(44) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_030_wk_06347658_投資方針_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

の承認その他の個別物件取得の意思決定プロセスを経て行います。
ｃ. 余剰資金の運用の一環として、不動産等及び不動産対応証券以外の特定資産に対して、安全性及び換金性等を勘案して投資を行う場合があります。この場合、原則として、市場価格がある場合には当該市場価格により、また、市場価格がない場合には公正な第三者によって提示された適正な価格により取得するものとします。
Ｇ．開発物件に対する投資
建設中の不動産について、完工・引渡しのリスクが低く、当該不動産にかかるデュー・
ディリジェンスの結果に問題がないと判断される場合、建物竣工後の取得を条件として、
当該建設中の不動産等にかかる不動産関連資産の取得に関する契約を締結できるものとします。
（ハ）投資不動産のデュー・ディリジェンス
資産運用会社は、本投資法人のために投資する個々の不動産等を選定するにあたり、弁護士、公認会計士、不動産鑑定士、エンジニア、マーケットリサーチャー等によって作成された不動産鑑定評価書及び各種デュー・ディリジェンスレポート等を精査し、当該不動産等の法令適合性、予想収益、立地エリアの将来性、建築仕様、耐震性能、権利関係、入居テナント、建物管理状況、環境・地質等を下記の基準に従って十分な調査を実施することにより、中長期的に安定した収益を確保し得る不動産等であるか否かの確認を行うものとします。
Ａ. 運用不動産等の経済的調査、物理的調査及び法的調査等の詳細な調査を実施します。
＜運用不動産等の調査事項＞
評価項目
テナント調査調査事項①テナントの信用状況②テナントの賃料支払状況等③テナントの業種、テナント数、賃借目的、契約内容、世帯状況（住居の場合）、用途等④現在及び過去の稼働率、平均入居期間、賃料推移及び将来の見通し⑤各建物における各テナントの占有割合、分布割合等

経済的調査⑥連帯保証人の有無とその保証能力
市場調査①市場賃料、稼働率②競合物件の有無及び競合状況③テナント需要動向等④周辺の開発計画の動向⑤商圏分析：商圏人口、世帯数、商業指標等－ 45 －(45) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_030_wk_06347658_投資方針_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

評価項目
収益関係

調査事項
①テナント誘致・物件の処分性等の競争力調査②レントロールの確認③賃貸借契約水準、賃貸借契約体系及び更新の可能性④費用水準、費用関連の契約体系及び更新の可能性

経済的調査⑤適正賃料水準、適正費用水準の調査、将来予想される費用負担の可能性⑥修繕履歴及び修繕計画との比較における実際の修繕積立状
況
⑦公租公課
立地要因

①鉄道等主要交通機関からの利便性、主要交通機関の乗降客
数②街路の状況
③利便施設、経済施設、教育施設、官公署、娯楽施設等の配置、近接性④周辺土地の利用状況及び将来の動向⑤都市計画及び地域計画⑥日照、眺望、景観、騒音等環境状況⑦公共サービス・インフラ整備状況⑧地域の知名度、評判等の状況

建築・設備・①意匠、主要構造、築年数、設計・施工業者等

仕様概要②内外装の部材の状況
＜住宅＞

物理的調査

戸数、住居タイプ、間取り、天井高、空調設備、防犯設備、放送受信設備、インターネット配備状況、給排水設備、昇降機設備、駐車場、駐輪場、エントランス仕様等その他共用設
備の状況等＜商業施設・オフィスビル等＞
前面道路との位置関係及び前面道路からの視認性、前面道路の繁華性、開口又は奥行等の形状と広さ、分割対応の可否、テナント数、階数、天井高、空調方式、電気容量、営業可能
業種、駐車場その他共有施設の利用状況、フリーアクセスフ
ロア、床荷重等
耐震性能診断①新耐震基準（昭和56年に改正・施行された建築基準法施行令に基づく建物等の耐震基準を指します。）又はそれと同水準以上の性能の確保②地震リスク分析及び耐震診断実施－ 46 －(46) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_030_wk_06347658_投資方針_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

評価項目

調査事項

建物・管理

①関係法規（建築基準法、消防法、都市計画法その他建築関

診断

連法規及び自治体による指導要綱等）の遵守状況等②建物状況評価報告書における将来（10～12年程度）の修繕
費見込み③建物管理状況の良否、管理規約の有無・内容、管理会社へ

物理的調査のヒアリング④施工業者からの保証及びアフターサービス内容⑤近隣住民との協定書の有無
環境・土壌等①アスベスト・フロン・ＰＣＢ等の有害物質の使用・管理状
況②地質状況、土地利用履歴、土壌等の環境調査

権利関係

共有、区分所有、借地物件等、本投資法人が完全な所有権を有しない場合、以下の点の適切性を確認①長期修繕計画に対する積立金の状況②敷金の保全状況③区分所有物件の場合、管理規約・協定書等の内容④共有物分割請求及び共有物分割等に関する措置

法的調査⑤借地の場合、借地権に対する対抗要件具備の状況
権利の付着

抵当権、地役権、通行権等の権利の付着の有無

契約関係①信託契約等の第三者との契約内容の確認②賃貸借契約の内容の確認

境界調査

境界確定の状況、越境物の有無とその状況

Ｂ. 個別の不動産等の調査・投資適格性の判断に関しては、デュー・ディリジェンスにおける調査をもとに、取引にあたって留意すべき事項を十分に調査、認識した上で投資適格性を判断します。
Ｃ. 専門性・客観性・透明性の観点から、建物調査（耐震判断を含みます。）、環境調査、鑑定評価については利害関係を有しない独立した外部の専門業者へ調査を委託することとします。
（ニ）物件の管理運営方針
Ａ. 基本方針
資産運用会社は、運用対象不動産の管理について、中長期にわたる稼働率の維持・向上
及び費用の低減により、安定した収益の確保及び資産価値の維持・向上を図ることを基本
方針とします。具体的には、以下の方針によることとします。
Ｂ. リーシング方針（ⅰ）住宅のリーシング方針
資産運用会社は、賃料収入を長期的かつ安定的に高めるため、不動産の立地、住居タイプ、テナントの分類に応じた周辺の賃貸マーケットの動向及びテナントの需要動向に留意しつつ、リーシングを行います。

－ 47 －(47) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_030_wk_06347658_投資方針_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

（ⅱ）商業施設・オフィスビル等のリーシング方針
資産運用会社は、賃料収入を長期的かつ安定的に高めるため、テナントの分類に応じた周辺の賃貸マーケットの動向、テナントの需要動向及び競合物件等の動向に留意しつつ、リーシングを行います。
また、可能な限り中長期の賃貸借契約の締結又は更新を図り、安定的な稼働率の維持・向上に努めます。
（ⅲ）テナントの審査基準
資産運用会社は、入居が見込まれるテナントについては、プロパティ・マネジメン
ト会社の協力の下で以下の項目について審査を行い、社会的属性及び信用力の良好なテナントとの賃貸借契約の締結に努めます。
審査項目
属性

法人テナント

個人テナント

・業種

・職業

・業歴

－

勤続年数

・企業規模

－

勤務先の業種・上場／非上場の別－勤務先の規模－

勤務先の上場／非上場の別・年齢・入居家族構成
業績

・財務状況

・所得水準

・株価動向
信用力

・企業信用調査会社の評価内容

・資産状況（補完的項目）

・格付
契約内容

・使用目的

・使用目的

・賃料・敷金・保証金

・賃料・敷金・保証金

・賃貸借期間・賃貸借期間・連帯保証人の有無及び状況

・連帯保証人の状況

Ｃ. テナント管理方針（ⅰ）テナント管理
資産運用会社は、プロパティ・マネジメント会社の協力の下でテナントとの良好な関係を構築し、テナントの意見・不満・要望等を取り入れた運営管理を行います。また、テナントのクレームに対しては、プロパティ・マネジメント会社と協働して誠実に対応します。これらを通じて、テナントの満足度の向上に努めます。
（ⅱ）賃料回収保全策
資産運用会社は、賃料延滞の発生時には、早期に督促を行い、延滞解消に努めます。
万一延滞が長期化し、その解消が見込めないと資産運用会社が判断した場合には、賃貸借契約を解除し、当該テナントの早期退去を求めるとともに敷金による清算を行います。
原則として、敷金の無い個人テナントとの賃貸借契約においては、保証会社による賃料保証を付することとし、万一賃料延滞が発生した場合には、当該保証会社に賃料督促及び賃料回収の代行の依頼を行い、一定期間内に回収できない賃料については、－ 48 －(48) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_030_wk_06347658_投資方針_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

当該保証会社に代位弁済を求めます。
Ｄ. 建物管理方針（ⅰ）日常の建物管理
資産運用会社は、プロパティ・マネジメント会社の協力の下に不動産関連資産の共有部分及び専有部分の各種設備の管理状態を定期的に確認します。点検の結果、不具合が発見された場合には、速やかに修繕を行い、不動産関連資産の価値の維持又は向上に努めます。
（ⅱ）修繕計画
資産運用会社は、プロパティ・マネジメント会社の協力の下に年度修繕計画及び中長期修繕計画を作成し、これに基づき修繕のための予算を計上します。
Ｅ. プロパティ・マネジメント会社（ＰＭ会社）を通じた管理運営（ⅰ）プロパティ・マネジメント会社の利用
資産運用会社は、本投資法人のポートフォリオ管理における運用対象不動産の賃貸
管理、建物管理等に関する種々の施策の実施や提案に関する業務遂行を、プロパ
ティ・マネジメント会社に委託します。
（ⅱ）プロパティ・マネジメント会社の選定基準
資産運用会社は、安定的な収益の確保を図るため、以下の点を考慮し、プロパ
ティ・マネジメント会社を業務委託先として選定します。
ａ．業歴
ｂ．財務体質ｃ．組織体制ｄ．当該物件所在地域の不動産市場に関する知識・経験
ｅ．当該不動産関連資産に関する精通度合い及びテナントとの関係
ｆ．新規テナントの募集能力
ｇ．当該不動産関連資産に関するレポーティング能力
ｈ．報酬及び手数料の水準（ⅲ）物件の管理運営状況の把握
資産運用会社は、プロパティ・マネジメント会社から原則として毎月以下の報告を受けることにより、物件の管理運営状況を把握し、運用対象不動産の運営計画と実績の差異の分析を行うとともに、プロパティ・マネジメント会社に指図し、安定した収益の確保を目指します。
ａ．テナントからの入金状況
ｂ．経費等の支出状況
ｃ．テナントの入退居の状況
ｄ．運用対象不動産関連資産の建物管理の状況（躯体・設備の維持・管理状況、修繕工事の実施状況と翌月以降の実施計画等）
ｅ．テナントからの要望・クレームとそれに対する対応状況
ｆ．当該運用不動産所在地近隣の賃貸市場動向－ 49 －(49) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_030_wk_06347658_投資方針_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

（ⅳ）プロパティ・マネジメント会社の評価
資産運用会社は、日々の資産運用を行う過程でプロパティ・マネジメント会社のプ
ロパティ・マネジメント業務の遂行状況についてモニタリングを行います。また、資産運用会社は、定期的（原則として１年ごと）に、プロパティ・マネジメント会社の運営実績に関し、利害関係を有しない独立した外部の評価機関に対して評価を委託することとします。その結果が、資産運用会社の期待する水準に満たない場合には、当該プロパティ・マネジメント会社に対して、業務内容の変更及び改善の指示を行うこととし、場合によってはプロパティ・マネジメント会社の変更を行うことがあります。
なお、上記の外部評価機関による評価については、株式会社住信基礎研究所に委託し、これを実施しています。
（ホ）付保の方針
Ａ. 損害保険の付保に関しては、火災等の災害や事故により生じる建物の損害又は対人対物事故を原因とする第三者からの損害賠償請求による損害等に対応するため、個別の物件の特性に応じ、適切と判断される付保内容の火災保険や包括賠償責任保険等の損害保険の付保を行います。
Ｂ. 地震保険の付保に関しては、大規模地震等の発生によりポートフォリオへの影響が大きいと判断される場合には、損害の可能性及び程度、付保の内容並びに保険料負担を総合的に判断し、地震保険の付保を行います。但し、個別物件において、ＰＭＬ値が20％を超える場合には、その物件について、地震保険の付保を行います。
（ヘ）売却方針
本投資法人は、中長期的に安定した収益の確保と着実な運用資産の成長を目指すことを運用の基本方針としていますが、資産運用会社による定期的なポートフォリオの見直し等により投資対象不動産の売却を行う場合には、以下の点を考慮の上、個別不動産の売却の判断を行います。
Ａ．中長期的な不動産市況
Ｂ．将来における収益予測
Ｃ．資産価値の上昇・下落の見通し
Ｄ．所在立地地域の将来性
Ｅ．劣化又は陳腐化に対応する資本的支出の見込み（ト）年度投資計画
資産運用会社は、本投資法人の各営業期間ごとに「年度投資計画」を策定し、当該計画に基づいた資産運用を行います。
Ａ. 年度投資計画の策定
本投資法人のポートフォリオ運営管理に関し、各営業期間ごとに取得計画、売却計画、経費予算、修繕計画、リーシング計画を策定し、物件ごと及びポートフォリオ全体の収支予算を策定します。
Ｂ. 年度投資計画の承認
年度投資計画は、各営業期間の開始時までに投資委員会の審議を経て承認を受けます。
Ｃ. 年度投資計画のモニタリング
資産運用会社は、年度投資計画の進捗状況に関し、毎月月次収支実績との対比を行うこ－ 50 －(50) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_030_wk_06347658_投資方針_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

とにより、実績の検証を行います。月次投資計画と実績の乖離が生じた場合には、その原因を分析するとともに、年度投資計画の修正が必要と判断される場合には、修正年度投資計画を策定します。
⑤

財務方針
本投資法人は、運用資産の着実な成長並びに効率的な運用及び運用の安定性に資するため、資産の取得、修繕費若しくは分配金の支払い、本投資法人の運営に要する資金、若しくは債務の返済（敷金・保証金並びに借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。）等の資金の手当てを目的として、投資口の追加発行並びに借入れ及び投資法人債の発行を機動的に行うものとします。
これらの資金調達にあたっては、財務活動の機動性と資金繰りの安定性及び収益の向上の諸点に留意しながら、最適な資金調達手段並びに資本及び負債の構成を選択・実現し、物件取得による本投資法人の外部成長を図ります。
（イ）エクイティ・ファイナンス（新投資口の発行）
投資口の追加発行に際しては、中長期的な観点から、本投資法人の運用資産の着実な成長を目指し、金融環境を的確に把握するとともに、投資口の希薄化（新規投資口の追加発
行による投資口の割合持分の低下及び投資口１口あたりの純資産額又は分配金の減少）に配慮しつつ実施するものとします。
（ロ）借入れ及び投資法人債の発行
Ａ. 借入金と投資法人債の限度額はそれぞれ１兆円とし、かつ、その合計額は１兆円を超えないものとします。
Ｂ. 借入れを行う場合、借入先は適格機関投資家に限るものとします。
Ｃ. 借入れ又は投資法人債の発行に際しては、資本市場及び金利の動向、本投資法人の資本構成又は既存投資主への影響等を総合的に考慮し、将来にわたる経済・社会情勢の変化を予測の上、借入期間、固定・変動の金利形態、担保提供の要否及び手数料等の条件といった借入条件を検討します。
Ｄ. 本投資法人は、運用資産の新規購入、敷金等のテナント預り金の返還又は運転資金等への機動的な対応を目的として、特定融資枠設定契約、コミットメントライン契約等の、事前の融資枠設定又は随時の借入れの予約契約を締結することがあります。
Ｅ. 借入れ及び投資法人債の発行に際して、本投資法人は運用資産を担保として提供することがあります。
Ｆ. 本投資法人が保有する資産総額に対して借入金、投資法人債並びに有利子の敷金及び保証金の残高が占める割合（以下「ローン・トゥー・バリュー比率」といいます。）の上限については、60％を目途としますが、資産の取得及び評価額の変動等に伴い、一時的に上記数値を超えることがあります。
（ハ）金融デリバティブ取引
本投資法人は、負債から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的として、金融デリバティブ取引を行うことがあります。
（ニ）キャッシュ・マネジメント
Ａ. 本投資法人は、運営にあたって想定される資金需要（運用資産の取得資金、賃貸を行う－ 51 －(51) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_030_wk_06347658_投資方針_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

投資対象不動産にかかる工事代金、分配金の支払、費用・小口債務の支払及び運転資金、敷金、保証金の返還等）に対応するため、妥当と考えられる金額の現預金を常時保有します。
Ｂ. 余剰資金の運用は、安全性、換金性等を考慮し、金利環境及び資金繰りを十分に鑑み慎重に行います。
Ｃ. テナントから預かった敷金・保証金を資金として活用することがあります。
⑥

開示方針（イ）本投資法人は、常に投資家の視点に立った迅速、正確かつ公平な情報開示を行うことを開示の方針とします。
（ロ）資産運用に関する情報その他上記（イ）に記載の開示方針に基づき投資家に対して開示すべき情報につき、迅速、正確かつ公平な情報開示を行うことができるよう、情報の集約
体制を整え、これを維持することに努めます。
（ハ）上記（ロ）に従って集約された情報については、適宜外部の専門家等に意見を求め、これを十分斟酌する等した上で、開示の要否、内容及び時期について速やかに検討し、開示について決定します。
（ニ）投信法、証券取引法、東京証券取引所、投資信託協会等がそれぞれ要請する開示情報につき、それぞれ所定の様式に従って開示を行います。
（ホ）自主的に投資判断上重要と考える情報を積極的に開示することに努めるとともに、投資家にとって分かりやすい情報の提供に努めます。

(2）【投資対象】①

投資対象とする資産の種類
以下、本投資法人による投資対象（規約第28条）を示します。
（イ）主たる投資対象
本投資法人はその規約で、主として以下に掲げる特定資産に投資するものとしています。
Ａ．不動産
Ｂ．次に掲げる各資産（以下併せて「不動産同等物」といい、不動産と不動産同等物を総称して、以下「不動産等」といいます。）（ⅰ）不動産の賃借権（ⅱ）地上権（ⅲ）不動産、土地の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権（不動産に付随する金銭と併せて信託する包括契約を含みますが、有価証券に該当するものを除きます。）（ⅳ）信託財産を主として不動産、不動産の賃借権又は地上権に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権（有価証券に該当するものを除きます。）（ⅴ）当事者の一方が相手方の行う（a）不動産又は（b）上記（ｉ）ないし（ⅳ）に掲げる資産の運用のために出資を行い、相手方がその出資された財産を主として当該資産に対する投資として運用し、当該運用から生じる利益の分配を行うことを約する契約にかかる出資の持分（以下「不動産に関する匿名組合出資持分」といいます。）－ 52 －(52) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_030_wk_06347658_投資方針_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

（ⅵ）信託財産を主として不動産に関する匿名組合出資持分に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権（有価証券に該当するものを除きます。）
Ｃ．裏付けとなる資産の２分の１を超える額を不動産等に投資することを目的とする次に掲
げるもの（以下併せて「不動産対応証券」といいます。）（ⅰ）優先出資証券（資産の流動化に関する法律（平成10年法律第105号、その後の改正を含みます。以下「資産流動化法」といいます。）第２条第９項に定める優先出資証
券をいいます。）（ⅱ）受益証券（投信法第２条第12項に定める受益証券をいいます。）（ⅲ）投資証券（投信法第２条第22項に定める投資証券をいいます。）（ⅳ）特定目的信託の受益証券（資産流動化法第２条第15項に定める特定目的信託の受益証券（上記Ｂ.（ⅲ）、（ⅳ）又は（ⅵ）に掲げる資産に該当するものを除きます。）（ロ）その他
本投資法人は、前項に掲げる特定資産の他、以下の資産に投資します。
Ａ．次に掲げる特定資産（ⅰ）預金（ⅱ）国債証券（証券取引法第２条第１項第１号で定めるものをいいます。）（ⅲ）地方債証券（証券取引法第２条第１項第２号で定めるものをいいます。）（ⅳ）特別の法律により法人の発行する債券（証券取引法第２条第１項第３号で定めるものをいいます。）（ⅴ）株券（ⅵ）譲渡性預金（ⅶ）コマーシャル・ペーパー（証券取引法第２条第１項第８号に定めるものをいいます。）（ⅷ）資産流動化法に規定する特定社債券（資産流動化法第２条第９項に定める特定社債券をいいます。）（ⅸ）金銭債権（投信法施行令第３条第11号に定めるものをいいます。）（ⅹ）信託財産を主として本Ａ.（ｉ）ないし（ⅸ）に掲げる資産に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権（有価証券に該当するものを除きます。）
Ｂ．金融デリバティブ取引に関する権利（投信法施行令第３条第14号に定めるものをいいます。）
Ｃ．商標法（昭和34年法律第127号、その後の改正を含みます。）に基づく商標権等（商標権又はその専用使用権若しくは通常使用権をいいます。）、温泉法（昭和23年法律第125号、その後の改正を含みます。）において定める温泉の源泉を利用する権利及び当該温泉に関する設備その他東京証券取引所が定める「不動産投資信託証券に関する有価証券上場規程の特例」において定める「不動産関連資産」
なお、株券については、運用ガイドラインにおいて、前記「（1）投資方針④ 運用方

針」に記載の運用方針に従って不動産関連資産を取得するにあたり、必要又は有用と認められる場合に限り、投資するものとしています。

－ 53 －(53) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_030_wk_06347658_投資方針_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

②

投資基準及び地域別、用途別等による投資割合（イ）投資基準については、前記「（1）投資方針 ④ 運用方針」をご参照下さい。
（ロ）地域別、用途別等による投資割合については、前記「（1）投資方針 ② ポートフォリ
オ構築方針」をご参照下さい。

(3）【分配方針】
本投資法人は、毎決算期最終の投資主名簿に記載された投資主又は登録質権者に対して、原則として以下の方針に従って金銭の分配を行うものとします。
①

利益の分配（イ）投資主に分配する金銭の総額のうち、利益（投信法第136条に規定される、本投資法人の貸借対照表上の純資産額から出資総額及び出資剰余金の合計額を控除して算出した金額をいいます。以下同じです。）の金額は、一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従って計算されるものとします。
（ロ）利益の金額を限度として分配を行う場合、分配金額は租税特別措置法第67条の15（以下「投資法人にかかる課税の特例規定」といいます。）及び租税特別措置法施行令（昭和32年政令43号、その後の改正を含みます。以下「租税特別措置法施行令」といいます。）第39条の32の３に規定される本投資法人の配当可能所得の金額（以下「配当可能所得」といいます。）の100分の90に相当する金額を超えて分配するものとして、本投資法人が決定する金額とします。なお、本投資法人は資産の維持又は価値向上に必要と認められる長期修繕積立金、支払準備金、分配準備積立金及びこれらに類する積立金等を積み立てることができるものとします（規約第34条第１項第２号）。
（ハ）利益の金額のうち、分配金に充当せず留保したものについては、本投資法人の資産運用の対象及び方針に基づき運用を行うものとします（規約第34条第１項第３号）。

②

利益を超えた金銭の分配（イ）本投資法人は、利益の金額が配当可能所得金額の100分の90に相当する金額に満たない
場合その他経済環境、不動産市場、賃貸市場等の動向により、役員会において適切と判断した場合、投信法第137条第１項の規定に従い、投資主に対し、投信法第131条第２項の承認を受けた金銭の分配にかかる計算書に基づき、利益を超えて金銭の分配をすることができるものとします。
（ロ）本投資法人は、利益を超えて金銭の分配を行う場合には、当該営業期間の利益の金額に、
当該営業期間に計上する減価償却額に相当する金額を加算した金額を上限とします。当該
金額が当該営業期間の租税特別措置法施行令第39条の32の３に規定する「配当可能額」の100分の90に相当する金額を超えない場合には、配当可能額の100分の90に相当する金額を超えて分配するものとして役員会が決定した金額をもって金銭の分配をすることができる
ものとします（規約第34条第１項第４号）。
（ハ）本投資法人は、安定的な分配金の支払いを重視しますが、利益を超えた金銭の分配に関して、かかる分配を受けた個人投資主がその分配の都度税務上の譲渡損益の算定を自己において行うことが必要とされる限りにおいては、投資主に対して利益を超えた金銭の分配－ 54 －(54) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_030_wk_06347658_投資方針_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

は行わないものとします。但し、本投資法人が租税特別措置法第67条の15に規定される課税の特例規定における要件を満たすことを目的とする場合等で、利益を超えた金銭の分配を行うことが必要であると本投資法人の役員会において判断される場合には、上記の分配方針に従い利益を超えた金銭の分配を行うことがあります。
③

分配金の支払方法
分配金は、金銭により分配するものとし、決算期における最終の投資主名簿に記載のある投資主又は登録質権者を対象に、原則として決算期から３ヶ月以内に投資口の所有口数に応じて分配します。

④

金銭の分配の時効等分配金は、その支払開始の日から満３年を経過したときは、本投資法人はその支払いの義務を免れるものとします。なお、未払分配金には利息は付さないものとします（規約第34条第２項）。

⑤

投資信託協会規則
上記の他、本投資法人は、金銭の分配にあたっては、社団法人投資信託協会が定める「不動産投資信託及び不動産投資法人に関する規則」に従うものとします（規約第34条第１項第６号）。

(4）【投資制限】①

規約に基づく投資制限
規約に基づく投資制限は以下のとおりです。
（イ）前記「（2）投資対象 ① 投資対象とする資産の種類（ロ）その他」に掲げる有価証券
及び金銭債権等は、積極的に投資を行うものでなく、安全性及び換金性又は「（2）投資対象 ① 投資対象とする資産の種類（イ）主たる投資対象」に掲げる特定資産との関連性を勘案した運用を図るものとします（規約第29条第１項）。
（ロ）前記「（2）投資対象 ① 投資対象とする資産の種類（ロ）その他」に掲げる金融デリ
バティブ取引に関する権利は、本投資法人にかかる負債から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的とした運用に限るものとします（規約第29条第２項）。
（ハ）本投資法人は、運用資産の着実な成長並びに効率的な運用及び運用の安定性に資するた
め、資産の取得、修繕費若しくは分配金の支払い、本投資法人の運営に要する資金、又は債務の返済（敷金・保証金並びに借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。）等の資金の手当てを目的として、資金を借入れ（コール市場を通じる場合を含みます。）又は投資法人債を発行することができます。なお、資金を借入れる場合は、証券取引法第２条
第３項第１号に規定する適格機関投資家からの借入れに限るものとします（規約第35条第１項）。その場合、本投資法人は運用資産を担保として提供することができます（規約第35条第２項）。借入金及び投資法人債発行の限度額は、それぞれ１兆円とし、その合計額が１兆円を超えないものとします（規約第35条第３項）。

－ 55 －(55) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_030_wk_06347658_投資方針_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

②

投信法による制限
本投資法人は投信法による投資制限に従います。主なものは次のとおりです。
（イ）資産運用会社による運用制限
登録を行った投資法人は、投資信託委託業者（資産運用会社）にその資産の運用にかかる業務の委託をしなければなりませんが、資産運用会社は、本投資法人の資産の運用にかかる業務に関して一定の行為を行うことが禁止されており、結果的に、投資法人が一定の投資制限に服することになります。かかる禁止行為のうち、後記「第二部 投資法人の詳
細情報 第３ 管理及び運営 2 利害関係人との取引制限」に記載される利害関係人等との取引制限を除く主なものは次のとおりです。
Ａ．投資法人相互間の取引
資産運用会社が資産の運用を行う投資法人相互間において取引を行うこと（投信法第34条の３第１項第５号）。但し、双方の投資法人の投資主の保護に欠けるおそれが少ないと認められる以下の場合を除きます（投信法施行令第33条）。
（ⅰ）次に掲げる要件の全てを満たす取引
ａ．次に掲げるいずれかの場合に該当するものであること。
Ⅰ．資産運用委託契約の終了に伴うものである場合
Ⅱ．投資口の払戻しに伴う払戻金の支払いに応じるために行うものである場合
Ⅲ．その資産について、法令の規定又は規約に定められている投資の割合を超える
おそれがある場合において、その割合を超えることを避けるために行うものである場合
Ⅳ．投資法人相互間で取引を成立させる意図をもって行うものでない場合
ｂ．有価証券の売買その他の「投資信託及び投資法人に関する法律施行規則」（平成12年総理府令第129号、その後の改正を含みます。以下「投信法施行規則」といいます。）で定める取引であって、同規則で定めるところにより公正な価額により行うものであること。
（ⅱ）個別の取引毎に双方の投資法人の全ての投資主の同意を得て行う取引（ⅲ）その他投資主の保護に欠けるおそれのないものとして監督官庁の承認を受けて行う取引
Ｂ．投資信託財産と投資法人の取引資産運用会社が投資信託委託業者として運用の指図を行う投資信託財産と資産の運用を行う投資法人との間において取引を行うことを受託会社に指図すること（投信法第15条第１項第３号）。但し、投資信託財産にかかる受益者又は投資法人の投資主の保護に欠ける
おそれが少ないと認められる以下の取引を除きます（投信法施行令第18条）。
（ⅰ）投資信託財産について、次に掲げる要件の全てを満たす取引
ａ．次に掲げるいずれかの場合に該当するものであること。
Ⅰ．投資信託契約の終了に伴うものである場合
Ⅱ．投資信託契約の一部解約に伴う解約金の支払いに応ずるために行うものである
場合
Ⅲ．法令の規定又は投資信託約款に定められている投資の割合を超えるおそれがある場合において、その割合を超えることを避けるために行うものである場合－ 56 －(56) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_030_wk_06347658_投資方針_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

Ⅳ．投資法人との間で取引を成立させる意図をもって行うものでない場合
ｂ. 有価証券の売買その他の投信法施行規則で定める取引であって、投信法施行規則で定めるところにより公正な価額により行うものであること。
（ⅱ）投資法人について、次に掲げる要件の全てを満たす取引
ａ．次に掲げるいずれかの場合に該当するものであること。
Ⅰ．資産運用委託契約の終了に伴うものである場合
Ⅱ．投資口の払戻しに伴う払戻金の支払いに応ずるために行うものである場合
Ⅲ．その資産について、法令の規定又は規約に定められている投資の割合を超える
おそれがある場合において、その割合を超えることを避けるために行うものである場合
Ⅳ．投資信託財産との間で取引を成立させる意図をもって行うものでない場合
ｂ．有価証券の売買その他の投信法施行規則で定める取引であって、投信法施行規則で定めるところにより公正な価額により行うものであること。
（ⅲ）個別の取引毎に全ての受益者及び全ての投資主の同意を得て行う取引（ⅳ）その他受益者及び投資主の保護に欠けるおそれのないものとして監督官庁の承認を受けて行う取引
Ｃ．第三者の利益を図る取引資産運用会社が特定の有価証券等に関し、当該投資法人の資産の運用としての取引に基づく価格、指数、数値又は対価の額の変動を利用して自己又は当該投資法人以外の第三者の利益を図る目的をもって、正当な根拠を有しない取引を行うこと（投信法第34条の３第１項第６号）。
Ｄ．投資法人の利益を害する取引資産運用会社が通常の取引の条件と異なる条件で、かつ、当該条件での取引が当該投資法人の利益を害することとなる条件での取引を行うこと（投信法第34条の３第１項第７号）。
Ｅ．その他投信法施行規則で定める取引
上記の他、資産運用会社が行う行為のうち、投資主の保護に欠け、若しくは投資法人の資産の運用の適正を害し、又は投資法人の信用を失墜させるおそれのあるものとして投信
法施行規則で定める以下の行為（投信法第34条の３第１項第８号、投信法施行規則第52条）。
（ⅰ）資産の運用の範囲及びその実行に関する事項、報酬の額又は支払いの時期その他の資産運用委託契約の内容の重要な部分の変更を、投信法第34条の７において準用する有価証券に係る投資顧問業の規制等に関する法律（昭和61年法律第74号、その後の改正を含みます。以下「投資顧問業法」といいます。）第15条第１項に規定する書面に準ずる書面を交付しないで行うこと（当該書面の交付に代えて、電磁的方法により当該書面に記載すべき事項を提供する場合にあっては、当該事項を提供しないで行うこ－ 57 －(57) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_030_wk_06347658_投資方針_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

と。）。
（ⅱ）資産運用会社が資産運用委託契約を締結した投資法人以外の者の利益を図るため、当該投資法人の利益を害することとなる取引を行うこと（投信法第34条の３第１項第６号及び第７号並びに第２項第１号ないし第３号に掲げる取引に該当する場合を除きます。）。
（ⅲ）他人から不当な制限又は拘束を受けて投資法人の資産の売買その他の取引を行い、又は行わないこと。
（ⅳ）特定の銘柄の有価証券等について、不当に売買高若しくは取引高を増加させ、又は作為的に値付けを行うことを目的とした取引を行うこと。
（ｖ）投資法人のために投資顧問業法第２条第13項に規定する証券取引行為を行う場合において、当該証券取引行為の相手方の代理人になること（但し、資産運用会社が証券業を営んでいる場合（資産運用会社が証券取引法第２条第12項に定める証券仲介業者
又は外国証券業者に関する法律（昭和46年法律第５号、その後の改正を含みます。）
第２条第２号の２に定める許可外国証券業者である場合を除きます。）はこの限りではありません。）。
（ロ）同一株式の取得制限
登録投資法人は、同一の法人の発行する株式につき、登録投資法人の保有する当該株式にかかる議決権の総数が、当該株式にかかる議決権の総数の100分の50を超えることとなる場合には、当該株式を取得することができません（投信法第194条、投信法施行規則第221条）。
（ハ）自己投資口の取得及び質受けの制限
投資法人は、自らが発行した投資口を取得し、又は質権の目的として受けることができません。但し、次に掲げる場合において自らが発行した投資口を取得するときは、この限りではありません（投信法第80条第１項）。
Ａ．合併後消滅する投資法人から当該投資口を承継する場合。
Ｂ．投信法の規定により当該投資口の買取りをする場合。
Ｃ．その他投信法施行規則で定める場合。
（ニ）子法人による親法人投資口の取得制限
他の投資法人（子法人）の発行済投資口の総口数の過半数にあたる投資口を有する投資法人（親法人）の投資口については、次に掲げる場合を除く他、当該子法人は、取得することができません（投信法第81条第１項）。なお、他の投資法人の発行済投資口の過半数の投資口を、親法人及び子法人又は子法人が有するときは、当該他の投資法人はその親法人の子法人とみなされます。
Ａ．合併後消滅する投資法人から親法人投資口を承継する場合。
Ｂ．その他投信法施行規則で定める場合。

－ 58 －(58) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_030_wk_06347658_投資方針_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

③

その他の投資制限（イ）有価証券の引受け及び信用取引
本投資法人は有価証券の引受け及び信用取引は行いません。
（ロ）集中投資
集中投資について法令上制限はありません。なお、不動産の用途・所在地域による分散投資に関する方針について、前記「（1）投資方針 ② ポートフォリオ構築方針」をご参照下さい。
（ハ）他のファンドへの投資
他のファンド（投資証券及び投資信託の受益証券）への投資について、規約上の制限はありません。

－ 59 －(59) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_030_wk_06347658_投資方針_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

３【投資リスク】(1）リスク要因
以下には、本投資証券への投資に関してリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しています。但し、以下は本投資証券への投資に関する全てのリスクを網羅したものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。また、本投資法人が取得している個別の信託の受益権の信託財産である不動産特有のリスクについては、後記「５ 運用状況（2）投資資産③ その他投資資産の主要なもの（ヘ）個別信託不動産の概要」を併せてご参照下さい。
本投資法人は、可能な限りこれらリスクの発生の回避及びリスクが発生した場合の対応に努める方針ですが、回避及び対応が結果的に十分であるとの保証はありません。
以下に記載するリスクが現実化した場合、本投資証券の市場価格は下落すると考えられ、その結果、元本の欠損が生じる可能性があります。また、本投資法人の純資産額の低下その他財務状況の悪化により、分配率の低下が生じる可能性があります。
各投資家は、自らの責任において、本「３ 投資リスク」を含む本書の記載事項を慎重に検討した上で本投資証券に関する投資判断を行う必要があります。
本「３ 投資リスク」に記載されているリスク項目は、以下のとおりです。
①

一般的なリスク（イ）投資口・投資証券の商品性に関するリスク（ロ）本投資証券の払戻しがないことに関するリスク（ハ）本投資証券の市場性に関するリスク（ニ）本投資証券の価格変動に関するリスク（ホ）投資口の希薄化に関するリスク（ヘ）金銭の分配に関するリスク（ト）ローン・トゥー・バリュー比率に関するリスク（チ）投資法人の法律上、税制上、その他諸制度上の取扱いに関するリスク（リ）本投資法人の登録が取消されるリスク（ヌ）投資主の権利が株主の権利と同一でないことによるリスク②

商品設計及び関係者に関するリスク（イ）収入及び費用、キャッシュフローの変動に関するリスク（ロ）借入れ及び投資法人債に関するリスク（ハ）本投資法人以外の関係者への依存に関するリスク（ニ）プロパティ・マネジメント会社に関するリスク（ホ）役員の職務遂行にかかるリスク（ヘ）本投資法人の運営に関与する法人の利益相反等に関するリスク（ト）ジョイントグループに依存するリスク（チ）インサイダー取引規制等が存在しないことによるリスク（リ）敷金・保証金の利用に関するリスク（ヌ）本投資法人の投資方針の変更に関するリスク③

不動産関連資産－不動産に関するリスク（イ）不動産の流動性、取引コスト等に関するリスク（ロ）物件取得の競争に関するリスク（ハ）テナントの獲得競争に関するリスク（ニ）不動産の物的及び法的な欠陥・瑕疵に関するリスク－ 60 －(60) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_040_wk_06347658_投資リスク_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

（ホ）土地の境界紛争等に関するリスク（ヘ）不動産にかかる法規制等に関するリスク（ト）区分所有物件に関するリスク（チ）共有物件に関するリスク（リ）借地物件に関するリスク（ヌ）鑑定評価額及び調査価額に関するリスク（ル）賃貸借契約に関するリスク（ヲ）賃料の減額に関するリスク（ワ）不動産の運用費用の増加に関するリスク（カ）入居者の建物使用態様に関するリスク（ヨ）不動産の毀損等に関するリスク（タ）災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク（レ）不動産にかかる所有者責任に関するリスク（ソ）転貸に関するリスク（ツ）マスターリースに関するリスク（ネ）有害物質にかかるリスク（ナ）投資対象とする不動産の偏在に関するリスク（ラ）テナントの支払能力に関するリスク（ム）テナントの集中に関するリスク（ウ）テナントの業種の偏りに関するリスク（ヰ）売主等の倒産等の影響を受けるリスク（ノ）開発物件に関するリスク④

不動産関連資産－信託受益権特有のリスク（イ）信託受益者として負うリスク（ロ）信託の受益権の流動性にかかるリスク（ハ）信託受託者にかかるリスク⑤

税制に関するリスク（イ）利益の配当等の損金算入に関する課税の特例の適用に関する一般的なリスク（ロ）税務調査等による更正処分のため、追加的な税金が発生するリスク及び導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク（ハ）不動産の取得に伴う軽減措置の適用が受けられないリスク（ニ）税制変更に関するリスク（ホ）借入金にかかる利益配当等の損金算入要件に関するリスク⑥

その他（イ）取得予定資産を組入れることができないリスク（ロ）本投資法人の資金調達（金利環境）に関するリスク－ 61 －(61) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_040_wk_06347658_投資リスク_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

①

一般的なリスク（イ）投資口・投資証券の商品性に関するリスク
投資口又は投資証券は、株式会社における株式又は株券に類似する性質（いわゆるエク
イティ証券としての性質）を持ち、投資金額の回収や利回りは本投資法人の業務又は財産の状況に影響され、また、譲渡による換価時に投資金額以上の回収を図ることができるとの保証はありません。また、本投資法人にかかる清算又は倒産手続においては、エクイティ証券として最劣後の地位となり、元本すなわち投資額の全部又は一部の支払いが行われない可能性があります。
（ロ）本投資証券の払戻しがないことに関するリスク
本投資証券は、投資主からの請求による投資口の払戻しを行わないクローズド・エンド型です。従って、投資主が本投資証券を換価する手段は、投資主総会での決議に基づき本投資法人が解散し清算された場合の残余財産分配請求権等を除き、第三者に対する売却に限られます。本投資証券の売却が困難となった場合、特に本投資証券が証券取引所に上場されなくなった場合には、本投資証券を希望する時期及び条件で換価することが困難となります。
（ハ）本投資証券の市場性に関するリスク
本投資証券は、本投資法人の資産総額の減少、投資口の売買高の減少その他により、東京証券取引所の定める「不動産投資信託証券に関する有価証券上場規程の特例」に規定される上場廃止基準に抵触する場合には、本投資証券の上場が廃止されます。
本投資証券の上場が廃止された場合、又はその他の理由で本投資証券の上場市場における売却が困難又は不可能となった場合には、投資主は、本投資証券を希望する時期又は条件で換価できないか、全く換価できない可能性があり、これにより損害を被る可能性があります。
上記に加えて、本書の日付現在では、不動産投資信託の将来の市場規模を予測することはできず、本投資証券がどの程度活発に市場で取引されるかは予測できず、さらに、不動
産投資信託証券の上場市場の存続も保証されていません。
（ニ）本投資証券の価格変動に関するリスク
本投資証券の市場価格は、取引所における需給関係や、不動産関連資産への投資の動向、他の資産への投資との比較、エクイティ市場の状況、金利情勢、経済情勢等、市場を取り巻く様々な要因の影響を受けます。
本投資証券が取引所において一時的に大量に売却される場合、本投資証券の市場価格が大幅に下落する可能性があります。
（ホ）投資口の希薄化に関するリスク
本投資法人は、資産の取得若しくは修繕等、本投資法人の運営に要する資金、又は債務の返済（敷金・保証金の返還を含みます。）等のための資金を随時必要とします。かかる資金の調達手段の一つとして投資口を随時追加発行することがあり、既存の投資主が有する投資口の本投資法人の発行済投資口総数に対する割合が希薄化する可能性があります。
また、期中において追加発行された投資口に対して、その期の投資口保有期間が異なるにもかかわらず、既存の投資口と同額の金銭の分配を行うこととなるため、既存の投資口への分配額に影響を与える可能性があります。さらに、追加発行の結果、本投資法人の投資－ 62 －(62) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_040_wk_06347658_投資リスク_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

口１口あたりの純資産額や市場における需給バランスが影響を受けることがあります。
（ヘ）金銭の分配に関するリスク
本投資法人は前記「２ 投資方針（3）分配方針」に記載の分配方針に従って、投資主に対して金銭の分配を行う予定ですが、分配の有無、金額及びその支払いは、如何なる場合
においても保証されるものではありません。
（ト）ローン・トゥー・バリュー比率に関するリスク
本投資法人のローン・トゥー・バリュー比率の上限は、資産運用会社の運用ガイドラインにより60％を目処としますが、資産の取得等に伴い一時的に60％を超えることがあります。ローン・トゥー・バリュー比率の値が高まれば高まるほど、一般的に、分配可能金額
が金利変動の影響を受け易くなり、その結果投資主への分配金額が減少するおそれがあります。
（チ）投資法人の法律上、税制上、その他諸制度上の取扱いに関するリスク
投資法人に関する法律上、税制上その他諸制度上の取扱い若しくは解釈が大幅に変更され、又は新たな法律が制定される可能性があり、それに伴い、本投資法人の現在の運用方
針、運営形態等の変更が必要となる可能性があります。その結果、本投資法人の存続、収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
（リ）本投資法人の登録が取消されるリスク
本投資法人は、投信法の下で投資法人としての登録を受けており、将来にわたりこれを維持する方針ですが、一定の事由が発生した場合、登録を取消される可能性があります。
その場合、本投資証券の上場が廃止されるとともに、本投資法人は解散し、清算されることなります。
（ヌ）投資主の権利が株主の権利と同一でないことによるリスク
投資法人の投資主は、投資主総会を通じて、投資法人の意思決定に参加できる他、投資法人に対して一定の権利を行使することができますが、かかる権利は株式会社における株主の権利とは重要な点において異なります。例えば、金銭の分配にかかる計算書を含む投資法人の計算書類等は、役員会の承認のみで確定し、投資主総会の承認を得る必要はない
ことから、投資主総会は、決算期毎に招集されるわけではありません。また、投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主はその投資主総会に提出された議案について賛成するものとみなされます。
これらの要因により、投資主による投資法人の運営に対する統制が効果的に行えない可能性があります。
②

商品設計及び関係者に関するリスク（イ）収入及び費用、キャッシュフローの変動に関するリスク
本投資法人の収益は、主として本投資法人が取得する不動産関連資産又はその裏付けとなる不動産からの賃料収入に依存しています。かかる賃料収入は、物件の稼働率の低下、賃料水準の低下等により、大きく減少する可能性があります。また、テナントの支払能力又は信用状態によっては、当該テナントから賃料が回収できない場合もあります。本投資法人は、資産運用会社を通じて、支払能力及び信用力の高いテナントを確保すべく努力し－ 63 －(63) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_040_wk_06347658_投資リスク_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

ますが、その目的が達成されるとは限りません。
また、収入の減少だけでなく、退去するテナントへの敷金・保証金の返還、多額の資本的支出、未稼働の物件にかかる不動産関連資産の取得等は、キャッシュフローを減ずる効
果をもたらし、投資主への分配金額に悪影響を及ぼす可能性があります。
さらに、不動産関連資産に関しては、減価償却費、公租公課、保険料、管理組合費、水道光熱費、不動産管理費用、清掃衛生業務、保安警備業務及び設備管理業務等の建物管理業務にかかる費用、維持修繕費用、借地借家料並びにテナント誘致費用（媒介手数料、広告料等）等の費用負担があります。かかる費用の額は状況により増大する可能性があります。
これらの要因により、投資主への分配金額の減少その他の悪影響を及ぼす可能性があります。
（ロ）借入れ及び投資法人債に関するリスク
本投資法人は、本書記載の投資方針に従い、継続的に適格機関投資家からの借入れ及び投資法人債の発行による資金調達を行います。
借入れ及び投資法人債の発行の可能性及び条件並びにその後の金利負担は、金利情勢その他の要因による影響を受けるため、本投資法人の希望する時期及び条件で借入れ及び投資法人債の発行を行うことができるという保証はなく、また、変動金利により調達した場
合には、その後の金利変動により利払額が増加する可能性があります。
また、本投資法人が借入れ又は投資法人債の発行に際し、投資主への金銭の分配や担保権の設定等を制約する等の財務制限条項が設けられる場合があり、かかる制約が本投資法
人の運営に支障をもたらす可能性がある他、これらの制約により投資主への金銭の分配が制限され、利益配当等の損金算入要件（詳細は後記「⑤ 税制に関するリスク（イ）利益の配当等の損金算入に関する課税の特例の適用に関する一般的なリスク」をご参照下さい。）を満たせなくなる等、投資主への金銭の分配に重大な悪影響を及ぼす場合があります。
借入れ又は投資法人債に関し、不動産関連資産に担保を設定した場合、担保の解除手続
その他の事情により、本投資法人が希望する時期又は価格で当該不動産関連資産を売却できない可能性があります。また、不動産関連資産の評価額が引下げられた場合等、一定の条件のもとに不動産関連資産に対して追加担保を設定することを要求される可能性もあります。
さらに、借入れ又は投資法人債の返済資金を調達するために、本投資法人の希望しない時期及び条件で不動産関連資産を処分せざるを得ない可能性もあります。また、本投資法
人が借入れ又は投資法人債について債務不履行となった場合、それらの債権者により本投資法人の資産に対して仮差押え等の保全処分や差押え等の強制執行が行われることがあり、
本投資法人に対して破産等の倒産手続の申立が行われる可能性もあります。
（ハ）本投資法人以外の関係者への依存に関するリスク
本投資法人は、投信法に基づき、資産の運用を資産運用会社に、資産の保管を資産保管会社に、一般事務を一般事務受託者に委託しています。本投資法人の円滑な業務遂行の実
現は、これらの関係者の能力、経験及びノウハウによるところが大きいと考えられますが、これらの関係者が業務遂行に必要な人的・財政的基礎等を維持できるとの保証はありません。資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者は、委託を受けた業務の執行につき投信法上の善良な管理者としての注意義務（以下「善管注意義務」といいます。）を負い、－ 64 －(64) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_040_wk_06347658_投資リスク_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

また、法令、規約及び投資主総会の決議を遵守し投資法人のため忠実に職務を遂行する義務（以下「忠実義務」といいます。）を負っていますが、これらの者による業務の懈怠その他義務違反があった場合には本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
また、一定の場合には、資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者との委託契約が解約又は解除されることがあります。投信法上、資産の運用、資産の保管及び一般事務に関しては第三者への委託を要するものとされているため、委託契約が解約又は解除された場合には、本投資法人は新たな資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者を選任する必要があります。また、資産運用会社、資産保管会社又は一般事務受託会社が、破産等により投信法における認可又は業務遂行能力を喪失する場合には、新たな資産運用会社、資産保管会社又は一般事務受託会社への委託が必要となります。しかしながら、新たな資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者を速やかに選任できるとの保証はなく、速やかに選任できない場合には本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性がある
他、場合によっては本投資証券が上場廃止になる可能性もあります。
また、資産運用会社等の変更は、本投資法人の借入金債務及び投資法人債の期限の利益の喪失事由となる可能性があります。
（ニ）プロパティ・マネジメント会社に関するリスク
本投資法人は、個別の不動産ごとにプロパティ・マネジメント会社を選定する予定です。
建物の保守管理並びにテナントの募集及び管理を含めたプロパティ・マネジメント業務全般の成否は、プロパティ・マネジメント会社の能力、経験、ノウハウによるところが大きく、これに大きく依存することになりますが、プロパティ・マネジメント会社においてかかる業務遂行に必要な人的・財政的基礎が維持される保証はありません。また、プロパ
ティ・マネジメント会社が、破産及びその他の法的倒産手続等により業務遂行能力を喪失する場合においては、本投資法人の日常の業務遂行に影響を及ぼすことになり、投資主への金銭の分配に影響を与える可能性があります。
（ホ）役員の職務遂行にかかるリスク
投信法上、投資法人を代表しその業務執行を行う執行役員及び執行役員の職務の監督等を行う監督役員は、投資法人からの受任者として善管注意義務及び忠実義務を負っています。なお、本投資法人においては執行役員が資産運用会社の代表取締役社長を兼任しています。本投資法人の執行役員又は監督役員が、職務遂行上、善管注意義務又は忠実義務に反する行為を行った場合、結果として投資主が損害を受ける可能性があります。
（ヘ）本投資法人の運営に関与する法人の利益相反等に関するリスク
投信法上、資産運用会社は、本投資法人の資産の運用にかかる業務を遂行するに際して善管注意義務及び忠実義務を負う他、資産運用会社の利害関係人等の利益を図るため本投資法人の利益を害することとなる取引を行うことが明示的に禁止されています。
さらに投信法において業務遂行に関して資産運用会社の行為準則が詳細に規定され、さらに運用ガイドラインに基づく自主的なルールも定められています。
資産運用会社の株主は資産運用会社を介して本投資法人が行う取引について、それぞれの立場において自己又は第三者の利益を図ることが可能な立場にあります。そのため、資産運用会社が、自己の株主の利益を図り、自己の株主に有利な条件で本投資法人に資産を取得させるおそれがあり、また、本投資法人とかかる株主が資産の取得若しくは処分又は－ 65 －(65) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_040_wk_06347658_投資リスク_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

その賃貸借若しくは管理委託等に関して競合する場合、資産運用会社が株主又はその顧客等の利益を優先し、その結果本投資法人の利益を害することとなるおそれがあります。
投信法は、損害が生じた場合に資産運用会社の責任を追及できるよう、資産運用会社や投資法人の帳簿等が公正な手続で作成され、証拠として蓄積されるような体制を充実させています。さらに、資産運用会社は、特定資産の価格等の調査を一定の専門家に行わせることで、価格の公正さを確保し、投資判断の決定プロセス等に客観性・公明性を持たせる体制をとっています。
しかしながら、資産運用会社が上記の行為準則に反し、あるいは、法定の措置を適正にとらない場合には、投資主に損害が発生する可能性があります。
（ト）ジョイントグループに依存するリスク
本投資法人及び資産運用会社は、株式会社ジョイント・コーポレーション及びそのグループ会社数社との間で物件取得に関する優先交渉権及び物件情報の優先的提供に関する「優先交渉権等に関する覚書」を締結し、物件情報の提供を受けるなどしています。詳細は前記「２ 投資方針（1）投資方針 ② ポートフォリオ構築方針（ニ）ジョイントグルー
プとの協調関係」をご参照下さい。また、本投資法人は取得済資産及び取得予定資産の一部について、株式会社ジョイント・アセットマネジメント、株式会社Ｊ・ＣＯＭＳ又は株
式会社エルカクエイにプロパティ・マネジメント業務及びマスターリース会社としての業務の双方又はプロパティ・マネジメント業務をそれぞれ委託し又は委託を予定しています。
このように本投資法人の運営は、ジョイントグループの能力、経験及びノウハウに大きく依存しており、資産運用会社とジョイントグループとの協働関係が失われた場合、ジョイ
ントグループからの情報の提供等と同等の情報の提供等を受けることが不可能又は著しく困難となり、本投資法人の運営に重大な悪影響を及ぼす可能性があります。
また、ジョイントグループが、本書の日付現在有している情報収集能力、助言能力、人的資源等を維持できなくなった場合には、本投資法人の運営に悪影響を及ぼす可能性があります。
加えて、ジョイントグループの利益は本投資法人の他の投資主の利益と相反する可能性があります。例えば、ジョイントグループは、他の投資法人を含む不動産関連事業に投資を行い、又は行う可能性があることから、これらの事業と本投資法人との取引又は競合において利益相反が起こる可能性があります。また、ジョイントグループと本投資法人の間で物件取得に関する競合が生じ、本投資法人が取得を希望する物件につき、かかる競合により取得できなくなる可能性があります。
（チ）インサイダー取引規制等が存在しないことによるリスク
本書の日付現在、上場投資証券は、上場株式等と異なり、証券取引法第166条に定める
会社関係者の禁止行為（いわゆる「インサイダー取引規制」）の対象ではありません。
従って、本投資法人の関係者が本投資法人にかかる一定の重要な事実を知り、その重要事
実の公表前に本投資証券の取引を行った場合であってもインサイダー取引規制に抵触しません。本投資法人の関係者が証券取引法で禁じられているインサイダー取引に類似する取引を行った場合には、取引市場における本投資証券に対する投資家の信頼を害し、ひいては本投資証券の市場価格の下落や流動性の低下等の悪影響をもたらす可能性があります。
なお、資産運用会社は、社内規程においてインサイダー取引の類似取引の防止規程を設けています。但し、かかる社内規程は法令に基づかないものであり、刑事罰の対象とならな
いため、法令と同程度の実効性が確保されるわけではありません。

－ 66 －(66) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_040_wk_06347658_投資リスク_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

（リ）敷金・保証金の利用に関するリスク
本投資法人は、不動産の賃借人が賃貸人に対し無利息又は低利で預託した敷金又は保証金を投資資金として利用する場合があります。しかし、そのような場合において、賃貸借契約の中途解約により想定外の時期に予想外の金額の敷金又は保証金の返還義務が生じた
場合には、本投資法人は、敷金又は保証金の返還資金をそれらの投資利回りよりも高い調達コストによる借入れ等により調達せざるを得なくなることもあります。また、敷金又は保証金の投資運用が失敗に終わり損失が生じる可能性もあります。
（ヌ）本投資法人の投資方針の変更に関するリスク規約に記載されている資産運用の対象及び方針等の基本的な事項の変更には、投資主総会の承認が必要ですが、本投資法人の役員会及び資産運用会社の取締役会が規約に定める資産運用の対象及び方針等を具体化するために定めたより詳細な投資方針、運用ガイドラ
イン等については、投資主総会の承認を得ることなく変更することが可能です。そのため、
本投資法人の投資主の意思が反映されないまま、かかる詳細な投資方針等が変更される可能性があります。
③

不動産関連資産－不動産に関するリスク
本投資法人の主たる運用資産は、前記「２ 投資方針（2）投資対象 ① 投資対象とする資産の種類」に記載のとおり、不動産関連資産等です。不動産信託受益権その他不動産を裏付けとする資産の所有者は、その信託財産である不動産又は裏付けとなる不動産を直接所有する場合と、経済的には、ほぼ同様の利益状況に置かれます。従って、以下に記載する不動産に関するリスクは、不動産信託受益権その他不動産を裏付けとする資産についても、ほぼ同様にあてはまります。
なお、信託の受益権特有のリスクについては、後記「④ 不動産関連資産－信託受益権特有のリスク」をご参照下さい。
（イ）不動産の流動性、取引コスト等に関するリスク
一般に、不動産の有する特徴として、不動性（非移動性）、永続性（不変性）、個別性（非同質性、非代替性）等が挙げられます。また、上記の特徴の他に、取引当事者の属性
や取引動機等の取引事情等によってもその価格が影響される等の特性もあります。これらの特性のため、不動産は、一般的に流動性が相対的に低い資産と考えられています。
経済環境や不動産需給関係の影響や個別性の高い不動産の調査に要する費用及び時間によっては、取得を希望する物件を希望どおりの時期・条件で取得できず、又は売却を希望する物件を希望どおりの時期・条件で売却できない可能性もあります。これらの結果、本投資法人はその投資方針に従った運用ができず、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
（ロ）物件取得の競争に関するリスク
本投資法人は、その規約において、不動産関連資産を主たる投資対象として、中長期的な観点から、安定した収益の確保と着実な運用資産の成長を目指して運用を行うことをその投資の基本方針としています。しかしながら、不動産投資信託その他のファンド、大小の投資家等による不動産投資は活発化しており、物件取得の競争は激化しています。このような状況下にあって、希望した価格での物件取得ができない等の事情により、本投資法－ 67 －(67) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_040_wk_06347658_投資リスク_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

人が利回りの向上や収益の安定化等のために最適と考える資産ポートフォリオを実現できない可能性があります。
（ハ）テナントの獲得競争に関するリスク
通常、不動産関連資産は、他の不動産とのテナント獲得競争にさらされているため、競合する不動産の新築、リニューアル、募集賃料の引下げ等の競争条件の変化により、賃料
引下げや稼働率の低下を余儀なくされ、本投資法人の収益が悪化する場合があります。
また、高級賃貸用住宅は、相対的に需要（入居者）が限定されていて市場が小さく、このような住居が他から新規供給された場合、市場への影響が少なくないことがあります。
加えて、既存テナントが退去した場合、代替テナントが入居するまでの空室期間が長期化
し、不動産の稼働率が大きく低下する場合もあり、時として代替テナント確保のために賃料水準の引下げが必要となることもあります。また、そのような賃貸用住居は、海外から派遣される赴任者等を主な入居者として想定しているため、経済情勢、国際情勢の変化等
により需要が大きく減少し、そのために不動産の稼働率が大きく低下したり、代替テナン
ト確保のために賃料水準引下げを余儀なくされる可能性があり、そのような場合、賃料収入が大きな影響を受ける可能性もあります。
商業施設やオフィスビルについては、賃貸住宅に比べて相対的に需要が限定されており、また、その商圏ないし地域も限定されていることから、テナント獲得競争が相対的に激しい傾向にあります。特に周辺商圏において他の商業施設が新設された場合などには、他の商業施設との競合によって、本投資法人の保有する物件のテナント獲得にかかる競争力が相対的に低下し、その結果賃料減額を余儀なくされ、あるいは既存テナントが退去するおそれがあり、また、周辺商業施設に入居するテナントとの競合により本投資法人の保有する商業施設のテナントの業績が悪化し、賃料支払の遅延又は不払いが生ずるおそれがあります。また、既存テナントが退去した場合には、代替テナント入居までの空室期間は、これら不動産の賃貸需要が相対的に低いことや、各テナント毎の物件の内装等の仕様が一般的に異なることから、長期化する傾向にあり、その間不動産の稼働率が大きく低下する可能性があり、各テナントからの賃料が賃貸住宅に比べて相対的に高いこととあいまって、
本投資法人の賃料収入を大幅に低下させる可能性があります。また、企業をテナントとすることから、経済情勢の変化等により需要が大きく減少し、稼働率の低下や賃料水準の低下を招くおそれがあります。
（ニ）不動産の物的及び法的な欠陥・瑕疵に関するリスク
一般に、不動産には地盤・地質、構造、材質等に関して欠陥、瑕疵等（隠れたるものを含みます。）が存在している可能性があります。また、適用される法令上の規制の不遵守や、周辺の土地利用状況等が瑕疵や欠陥となる可能性もあります。そこで、資産運用会社
が不動産関連資産の選定・取得の判断を行うにあたっては、対象となる不動産について利害関係のない第三者の専門業者に一定の調査を依頼することとしています。しかしながら、かかる専門業者の調査には、提供される資料の内容やその調査範囲及び時間的な制約等か
ら一定の限界があり、不動産に関する欠陥・瑕疵について完全に報告がなされる保証はありません。さらに、このような調査の報告書において指摘されなかった事項であり、建築基準法等の行政法規が求める所定の手続を経た不動産であっても、建築基準関係規定の求める安全性や構造耐力等を有するとの保証はなく、また、不動産に想定しえない隠れた欠
陥・瑕疵等が存在し、又は不適正な設計施工等が存在し、それが当該不動産関連資産の取得後に判明する可能性もあります。なお、建物の構造計算書偽装等の事件が発覚した昨今－ 68 －(68) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_040_wk_06347658_投資リスク_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

の状況を鑑み、取得済資産及び取得予定資産の建物全てについて、建物のＰＭＬ値の評価を実施するという一般のプロセスに加え、建物の構造上、建築基準法で定める耐震性能を疑わせる特段の事情がないことにつき、第三者専門機関より確認を得ておりますが、かかる第三者専門機関の確認についても、上記のとおり一定の限界があり、完全であるとの保証はありません。
また、本投資法人は、原則として不動産関連資産の売主から売買契約等において譲渡の時点における一定の表明及び保証を取得するとともに、一定の瑕疵担保責任を負担させることとしています。しかしながら、かかる表明及び保証の内容が真実かつ正確であるとは限らず、また、表明及び保証の期間及び責任額は一定範囲に限定されるのが通例であり、
また、瑕疵担保責任の期間及び責任の範囲が限定されることもあります（なお、強制競売で購入した物件については、瑕疵担保責任の追及はできません。）。さらに、不動産関連資産の売主が表明及び保証を全く行わず、若しくは制限的にしか行わない場合、又は瑕疵担保責任を全く負担せず、若しくは制限的にしか負担しない場合であっても、本投資法人が当該不動産関連資産を取得する可能性があります。本投資法人が特別目的会社から不動産関連資産を取得する場合、本投資法人が取得する信託受益権の購入にかかる（停止条件付）信託受益権譲渡契約上、かかる売主は、責任財産を限定してのみ瑕疵担保責任を負うこととされます。
不動産に欠陥、瑕疵等が存在する場合、その程度によっては、当該不動産関連資産の資産価値が減少する可能性があり、又は、これを防ぐために、買主である本投資法人が当該欠陥、瑕疵等の補修その他にかかる予定外の費用負担を余儀なくされる可能性があります。
また、これらに関し売主に対して表明及び保証違反を理由とする損害賠償責任や瑕疵担保責任を追及することが法的には可能であっても、売主が特別目的会社や経済的に破綻した会社である等のため、その資力が十分でない等の事情により、責任追及に実効性がないおそれがあります。
不動産をめぐる権利義務関係も、その特殊性や複雑性のゆえに種々の問題を引き起こす
可能性があります。本投資法人は不動産関連資産を取得するにあたって、不動産登記簿を確認する等売主の所有権の帰属に関する調査を行いますが、不動産登記にいわゆる公信力がない一方で、実際の取引において売主の権利帰属を確実に知る方法が必ずしもあるとはいえないため、本投資法人の取得後に、当初より売主が所有権を取得していなかったことが判明する可能性があります。また、本投資法人が取得した権利が第三者の権利の対象になっていることや第三者の権利を侵害していることが、本投資法人による取得後になって判明する可能性があります。これらの問題が発生した場合、前述した欠陥や瑕疵等と同様、法律上又は契約上の瑕疵担保責任や表明保証責任を追及できることもありますが、そのよ
うな責任追及には実効性がないおそれもあります。
（ホ）土地の境界紛争等に関するリスク
不動産を取得するまでの時間的制約等から、隣接地権者からの境界確定同意が取得できず又は境界標の確認ができないまま、不動産を取得する事例が一般に少なからず見られ、
本投資法人において今後取得する物件についてもその可能性は小さくありません。従って、状況次第では、後日かかる物件を処分するときに事実上の障害が発生し、また、その保有期間中においても、境界に関して紛争が発生して、所有敷地の面積の減少、損害賠償責任の負担を余儀なくされる等、不動産について予定外の費用又は損失を負担する可能性があります。同様に、越境物の存在により、不動産の利用が制限され賃料に悪影響を与える可能性や、越境物の除去等のために追加費用を負担する可能性もあります。

－ 69 －(69) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_040_wk_06347658_投資リスク_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

（ヘ）不動産にかかる法規制等に関するリスク
不動産のうち建物は、建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する基準等を定める建築基準法の規制に服します。その建築確認取得時点においては、建築基準法上及び関連法令上適格であった建物でも、その後の建築基準法等の改正に基づく規制の変更により、変更
後の規制の下では不適格になることがあります。
その他、不動産は、消防法や都市計画法等の国の法令の他、各地方公共団体の条例や行政規則等による種々の規制に服します。例えば、駐車場の付置義務、住宅の付置義務、福祉施設の付置義務等の他、これらの義務に関連して、建物の新築・増築に際して地方公共団体等と協議する義務等を課されることがあります。また、敷地の一部が道路として指定されることにより敷地として利用可能な面積が減少し、その結果、建蔽率及び容積率にかかる規制との関係で建築可能な建物に影響を及ぼすこともあります。
法規制の変化によりかつて法令に適合していながら後日適合しなくなった建物を「既存不適格」と呼ぶことがあります。既存不適格の建物は、これを改築したり、建替えたりしようとする際に、従前の建物と同等の建蔽率・容積率・高度・設備等を維持できなくなり、追加の設備が必要とされ、又は建替え自体が事実上困難となる可能性があります。このような場合には、不動産の資産価値や譲渡価格が下がる可能性があります。
以上の他、土地収用法や土地区画整理法のような私有地の収用・制限を定めた法律の改正等により、不動産の利用及び用途等に規制が加えられ、収用、再開発若しくは区画整理等がなされ、又は不動産の保有、管理、処分その他の権利関係等に制限が加えられることがあり、その結果、関連する費用等が増加し又は不動産価値が減殺される可能性があります。さらに、環境保護を目的とする現行法令等又は将来制定・施行される新法令等により不動産関連資産について、大気、土壌、地下水等の汚染にかかる調査義務、除去義務、損害賠償義務、所有者としての無過失責任等が課され、又は義務が強化される可能性があります。このように、法令又は条例の制定・改廃等が本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。
（ト）区分所有物件に関するリスク
区分所有建物とは建物の区分所有等に関する法律（昭和37年法律第69号、その後の改正を含みます。以下「区分所有法」といいます。）の適用を受ける建物で、単独所有の対象となる専有部分（居室等）と共有となる共用部分（建物の躯体、エントランス部分等）から構成されます。不動産が区分所有物件である場合には、その管理及び運営は区分所有法
及び区分所有者間で定められる管理規約等に服します。この管理規約等は、原則として区分所有者及びその議決権の各４分の３以上の多数決によらなければ変更できません。なお、
建替え決議等においてはさらに多数決の要件が加重されています。また、区分所有者の議決権数は、必ずしも区分所有割合（専有部分の床面積割合）に比例するわけではありません。本投資法人又は信託受託者が議決権の４分の３を有していない場合はもとより、これを保有している場合においても頭数において劣るため、区分所有物件の管理及び運営について本投資法人の意向を十分に反映させることができない可能性があります。
区分所有者は、自己の専有部分を原則として自由に処分することができ、本投資法人の意向にかかわりなく他の区分所有者が変更される可能性があります。この場合、新区分所有者の資力、数、属性等の如何によっては、不動産の価値や収益が減少する可能性があります。これに対し、管理規約等において当該不動産の区分所有権（敷地の共有持分を含みます。）を処分する場合に他の区分所有者の先買権又は優先交渉権、処分における一定の－ 70 －(70) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_040_wk_06347658_投資リスク_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

手続の履践義務等が課される場合があります。この場合、本投資法人が区分所有権を処分する際に事前に他の区分所有者と優先的に交渉を行う等の制約を受けます。
また、区分所有者は自己の専有部分を原則として自由に賃貸その他使用収益することができます。その結果、本投資法人の不動産関連資産の価値や収益は、他の区分所有者による使用収益の状況によって影響を受ける可能性があります。
加えて、他の区分所有者が自己の負担すべき公租公課、修繕費、保険料等の支払い又は積立てを履行しない場合、本投資法人が不動産関連資産の劣化を避けるため、その立替払を余儀なくされるおそれがあります。なお、区分所有建物では、敷地利用権を有しない専
有部分の所有者が出現する可能性があります。そのような場合には、区分所有建物と敷地の権利関係が複雑になるため、不動産の鑑定評価及び市場での売買価格の決定等において、減価要因が増加する可能性があります。
（チ）共有物件に関するリスク
不動産が第三者との間で共有されている場合、その保存・利用・処分等について単独で所有する場合には存在しない種々の問題が生じる可能性があります。
まず、共有物の管理は、共有者間で別段の定めをした場合を除き、共有者の持分の過半数で行うものとされているため、持分の過半数を有していない場合には、当該不動産の管理及び運営について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。また、共有者はその持分の割合に応じて共有物の全体を利用することができるため、他の共有者によるこれらの権利行使によって、本投資法人の当該不動産の保有又は利用が妨げられるおそれがあります。
共有物全体を一括処分する際には、全共有者の合意が必要です。従って、本投資法人は共有物を希望する時期及び価格で売却できないおそれがあります。共有者には共有物の分割を請求する権利があり、これにより分割後の不動産の単独の処分又は使用収益を行うことが可能ですが、現物分割が不可能である場合は、裁判所により共有物全体の競売を命じられる可能性があります。また、本投資法人が分割を請求できる反面、本投資法人が分割を望まないときでも、他の共有者からの請求に服さなければならない可能性があります。
共有者間で不分割の合意をすることは可能ですが、その場合であっても、合意の有効期間（５年が最長ですが、５年を限度に更新することも可能です。）が満了していたり、その合意が未登記であるために第三者に対抗できないことがあります。また、共有者について
破産手続、会社更生手続又は民事再生手続が開始された場合は、共有物の分割が行われる可能性があります（但し、共有者は、破産手続、会社更生手続又は民事再生手続の対象となった他の共有者の有する共有持分を相当の対価で取得することができます。）。共有不動産の分割がなされた場合、当該不動産にかかる賃料収入等に大幅な変動が生じる可能性がある他、現物分割又は価額償還の方法により分割がなされ、本投資法人が共有不動産の一部又は全部を取得する場合において、他の共有者が分割前にその共有持分に設定していた担保権に服することを余儀なくされる可能性もあります。
他方、共有持分については、共有者は自己の持分を原則として自由に処分することができ、本投資法人の意向にかかわりなく他の共有者が変更される可能性があります。この場
合、新共有者の資力、数、属性等の如何によっては、不動産関連資産の価値や収益が減少する可能性があります。これに対し、共有者間の協定書又は規約等において、当該不動産の持分を処分するに際し、他の共有者の先買権又は優先交渉権、事前同意の取得その他処
分における一定の手続の履践等が課されている場合があります。この場合、本投資法人が持分を処分する際に事前に他の共有者と優先交渉を行う等の制約を受けます。

－ 71 －(71) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_040_wk_06347658_投資リスク_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

共有不動産を賃貸に供する場合、賃貸人の賃料債権は不可分債権となり敷金返還債務は不可分債務になると一般的には解されています。従って、他の共有者（賃貸人）の債権者により当該共有者の持分を超えて賃料債権全部が差し押えられたり、賃借人からの敷金返還債務を他の共有者がその持分等に応じて履行しない場合に、敷金全部の返還債務を負わされる可能性があります。
また、他の共有者が自ら負担すべき公租公課、修繕費、保険料等の支払い又は積立てを履行しない場合、当該不動産やその持分が法的手続の対象となり、又は、劣化する等の可能性があります。
共有不動産については、上記のような制約やリスクがあるため、不動産の鑑定評価及び市場での売買価格の決定等において、単独所有の場合には存在しない減価要因が加わる可能性があります。
（リ）借地物件に関するリスク
本投資法人は、借地権（土地の賃借権及び地上権）と借地権設定地上の建物に投資することがありますが、このような物件は、土地建物ともに所有する場合に比べ、特有のリスクがあります。
まず、借地権は、土地の賃借権の場合も地上権の場合も、永久に存続するものではなく、期限の到来により消滅し、借地権設定者側に正当な事由がある場合には更新を拒絶され、又は借地権者側に地代不払等の債務不履行があれば解除により終了することもあります。
借地権が消滅すれば、建物買取請求権が確保されている場合を除き、建物を取り壊して土地を返還しなければなりません。仮に、建物買取請求が認められても本投資法人が希望する価格で買い取られる保証はありません。
さらに、敷地が売却され、又は抵当権の実行により処分されることがありますが、この場合に、本投資法人が借地権について民法、建物保護ニ関スル法律（明治42年法律第40号、その後の改正を含みます。）又は借地借家法（平成３年法律第90号、その後の改正を含みます。以下「借地借家法」といいます。）等の法令に従い対抗要件を具備しておらず、又は競売等が先順位の対抗要件を具備した担保権の実行によるものである場合、本投資法人
は、譲受人又は買受人に自己の借地権を主張できないこととなります。
また、借地権が土地の賃借権である場合には、これを取得し、又は譲渡する場合には、賃貸人の承諾が必要です。かかる承諾が得られる保証はなく、また、得られたとしても承諾料の支払いを要求されることがあります。その結果、本投資法人が希望する時期及び条件で建物を処分することができないおそれがあります。
また、本投資法人が借地権を取得するに際して保証金を支払うことがありますが、借地を明渡す際に、敷地所有者の資力が保証金返還に足りないときは、保証金の全部又は一部の返還を受けられないおそれがあります。

－ 72 －(72) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_040_wk_06347658_投資リスク_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

（ヌ）鑑定評価額に関するリスク
不動産の鑑定評価額及び調査価額は、個々の不動産鑑定士による地域分析、個別分析等の分析の結果に基づく、ある一定時点における不動産鑑定士の判断や意見を示したものにとどまります。同一物件について鑑定評価又は価格調査を行った場合でも、個々の不動産鑑定士によって、その適用する評価方法又は調査の方法若しくは時期、収集した資料等の範囲等によって鑑定評価額又は調査価額が異なる可能性があります。また、かかる鑑定の結果が現在及び将来において当該鑑定評価額又は調査価額による売買を保証又は約束する
ものではなく、不動産が将来売却される場合であっても鑑定評価額又は調査価額をもって売却されるとは限りません。
（ル）賃貸借契約に関するリスク
不動産にかかる賃貸借契約では、契約期間が満了しても、その後別段の意思表示がない
限り自動的に更新されるとするものが多く見られますが、契約期間が満了する際、常に契約が更新されるとの保証はありません。また、契約期間の定めにかかわらず、テナントが一定期間前の通知を行うことにより契約を解約できることとされている場合が多く見受けられます。賃貸借契約が更新されず又は契約期間中に解約された場合、すぐに新たなテナントが入居するとの保証はなく、その結果、賃料収入が減少する可能性があります。賃貸
借契約において契約期間中に賃借人が解約した場合の違約金や、かかる違約金に関して敷金・保証金の没収について規定することがありますが、かかる規定は状況によってはその全部又は一部が無効とされ、その結果、本投資法人に予定外の費用負担が発生する可能性があります。商業施設にかかるテナントなどの大口テナントとの間の契約において、現在かかる規定が置かれているものがあり、当該大口テナントが契約期間中に解約した場合には、これに伴う多額の違約金の受領又は没収がなされることがありますが、その後当該テ
ナントがかかる規定の効力を争う場合には、本投資法人の収益が大幅に変動するおそれがあります。
なお、賃貸人からの賃貸借契約の更新拒絶及び解除は、正当事由の存在が認められる場
合を除いて困難であることが多いのが実情です。
（ヲ）賃料の減額に関するリスク
不動産のテナントが支払うべき賃料は、賃貸借契約の更新時であるか、契約期間中であるかを問わず、賃貸人とテナントの合意により減額される可能性があります。さらに、テナントが賃貸人に対し、借地借家法、借地法（大正10年法律第49号、その後の改正を含みます。）又は借家法（大正10年法律第50号、その後の改正を含みます。）に基づく賃料減額請求権を行使する可能性もあります。また、本投資法人が保有する不動産関連資産と競合すると思われる不動産の賃料水準が全般的に低下した場合には、新たに入居するテナントとの間で締結される賃貸借契約における賃料の額が従前の賃料の額と比較して低下するとともに、上記のような賃料減額の可能性もより増大することになり、本投資法人の賃料収入の減少をもたらす可能性があります。
上記に対し、建物賃貸借については、一定の要件を満たすことにより、比較的長期の契約期間中、借地借家法上の賃料増減額請求権に服さない建物賃貸借（以下「定期建物賃貸借」といいます。）が存在します。もっとも、定期建物賃貸借においてテナントが契約期間の定めにかかわらず早期解約した場合、契約上の当然の権利として又は違約金条項に基づく権利として、残期間の賃料全てについて必ずテナントに対して請求できるかどうかは、
未だ事例の蓄積が乏しいため定かでありません。なお、契約上、違約金の額が一定期間の－ 73 －(73) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_040_wk_06347658_投資リスク_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

賃料に対応する額に限られている場合もあり得ます。また、賃貸人にとって、定期建物賃
貸借には、通常の賃貸借に比べ契約期間中の賃料収入の安定が期待できるという有利な面がある一方で、賃料が低く抑えられがちであったり、特約の定め方によっては一般的な賃料水準が上昇する場合でもそれに応じた賃料収入の増加を期待することができない等、不利益な面もあります。
なお、本投資法人又は信託受託者が賃貸している不動産を賃借人が転貸している場合には、転貸条件が必ずしも賃貸条件と同一ではなく、何らかの理由で本投資法人が転借人と直接の賃貸借契約関係を有することとなったとき、低額の賃料を甘受せざるを得ない可能性があります。
（ワ）不動産の運用費用の増加に関するリスク
経済全般のインフレーション、人件費や水道光熱費の高騰、不動産管理や建物管理にかかる費用又は備品調達等の管理コストの上昇、修繕費の負担、各種保険料の値上げ、公租公課の増大その他の理由により、不動産の運用に関する費用が増加する可能性があります。
一方で、不動産関連資産からの収入がこれに対応して増加するとの保証はありません。
（カ）入居者の建物使用態様に関するリスク
建物そのものが法令や条例等の基準を満たす場合であっても、入居者による建物への変更工事、内装の変更その他入居者による建物の使用方法等により、建築基準法・消防法その他の法令や条例等に違反する状態となり、本投資法人が、その改善のための費用を負担する可能性があります。また、賃貸借契約における規定の如何にかかわらず、入居者による転貸や賃借権の譲渡が本投資法人又は信託受託者の関与なしに行われる可能性があります。その他、暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律（平成３年法律第77号、その後の改正を含みます。）に定める暴力団又はその関係者の入居や、入居者による風俗営業等の規制及び業務の適正化等に関する法律（昭和23年法律第122号、その後の改正を含みます。）に定める風俗営業の開始等入居者の建物使用態様により不動産のテナント属性が悪化し、これに起因して建物全体の賃料水準が低下する可能性があります。
（ヨ）不動産の毀損等に関するリスク
不動産につき滅失、毀損又は劣化等が生じ、修繕が必要となり、多額の費用を要する場
合があります。また、修繕工事の内容やその実施の方法によっては、テナントの使用収益に影響を与えたり、テナントの館内移転が必要となったりするため、賃料収入等が減少し又は少なからぬ付帯費用が発生する場合があります。他方、かかる修繕が困難又は不可能な場合には、将来的に不動産から得られる賃料収入等が減少するおそれがあります。
（タ）災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク
火災、地震、暴風雨、洪水、爆発、落雷、風ひょう雪災、電気的事故、機械的事故、戦争、暴動、騒乱、テロ等（以下「災害等」といいます。）により、不動産が滅失、劣化又は毀損し、その価値が消滅、減少する可能性があります。このような場合には、滅失、劣化又は毀損した個所を修復するため一定期間建物が不稼働を余儀なくされることにより賃料収入が減少し、又は当該不動産の価値が下落する結果、投資主に損害を与える可能性があります。また、これらの災害等によりテナントの支払能力等が悪影響を受ける可能性もあります。
本投資法人は、災害等による損害を補填する火災保険や包括賠償責任保険等を付保する－ 74 －(74) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_040_wk_06347658_投資リスク_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

方針ですが、不動産の個別事情等により、保険契約が締結されない可能性、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生する可能性、保険契約でカバーされない災害等（例えば、故意によるもの、戦争やテロ行為等に基づくものは必ずしも全て保険でカバーされる
ものとは限りません。）が発生する可能性又は保険契約に基づく支払いが保険会社により行われず若しくは遅れる可能性も否定できません。
地震リスクに対応するため、建物を取得する際には全てＰＭＬ値の評価を実施しています。ＰＭＬ値は損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率で示されますが、将来地震が発生した場合、予想以上の多額の復旧費用が必要となる可能性があります。また、地震保険については、前記「２ 投資方針（1）投資方針 ④ 運用方針（ホ）付保の方針」に記載の方針に従って付保しますが、かかる方針に従い地震保険が付保されているのは浜松プ
ラザのみです。また、保険金が支払われた場合でも、行政上の規制その他の理由により事故発生前の状態に回復させることができない可能性があります。
（レ）不動産にかかる所有者責任に関するリスク
本投資法人又は信託受託者の保有する不動産の瑕疵等を原因として、第三者の生命、身体又は財産その他の利益が侵害された場合に、損害賠償義務が発生し、結果的に本投資法
人が予期せぬ損失を被る可能性があります。特に、土地の工作物の所有者は、民法上、占有者に過失がない場合は無過失責任を負うこととされています。
不動産に関しては、取得にあたり施設賠償責任保険等の適切な保険を付保しています。
しかし、不動産関連資産の個別事情等により、保険契約が締結されない可能性、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生する可能性又は保険契約に基づく支払いが保険会
社により行われず若しくは遅れる可能性は否定できません。
（ソ）転貸に関するリスク
Ａ. 転借人に関するリスク
本投資法人は、その保有する不動産につき、転貸を目的として賃借人に一括して賃貸することがあります。このように、貸借人に投資対象不動産の全部又は一部を転貸させる権限を与えた場合、本投資法人は、投資対象不動産に入居するテナントを自己の意思により選択できなくなったり、退去させられなくなる可能性があります。また、貸借人の賃料が、転借人から賃借人に対する賃料に連動する場合、転借人の信用状態等が、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
Ｂ. 敷金等の返還義務に関するリスク
賃貸借契約が合意解約された場合その他一定の場合には賃貸人が転貸人の地位を承継し、転貸人の転借人に対する敷金等の返還義務が賃貸人に承継される可能性があります。
（ツ）マスターリースに関するリスク
投資対象不動産において、プロパティ・マネジメント会社が投資対象不動産の所有者である信託受託者との間でマスターリース契約を締結してマスターリース会社となり、その上でエンドテナントに対して転貸する場合があり、本書に記載している取得予定資産のう
ち、住居については全てかかるマスターリース契約が締結される予定です。
本投資法人は、マスターリース契約を締結する場合、エンドテナントからの賃料が直接信託受託者の口座に振り込まれる形で賃料を収受する予定ですが、賃料の振込みがなされない場合等、マスターリース会社がエンドテナントから賃料を回収する場合、マスター－ 75 －(75) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_040_wk_06347658_投資リスク_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

リース会社の財務状態の悪化により、マスターリース会社から賃貸人である信託受託者への賃料の支払いが滞る可能性があります。
マスターリース契約上、マスターリース会社の倒産又は契約期間満了等によりマスター
リース契約が終了した場合には、本投資法人が信託受託者との間で新たなマスターリース
契約（以下「新マスターリース契約」といいます。）を締結し、エンドテナントとの間の転貸借契約及び旧マスターリース会社のエンドテナントに対する権利及び義務等を承継することが規定される場合があります。この場合において、本投資法人は、賃貸人である信託受託者に対して、新マスターリース契約に基づいて請求し得る敷金返還請求権等に比して過重な敷金返還債務等をエンドテナントに対して負担しなければならなくなる可能性があります。また、本投資法人がエンドテナントに対して、賃貸人たる地位を承継した旨を通知する前に、エンドテナントが旧マスターリース会社に賃料等を支払った場合、本投資法人は賃貸人たる信託受託者に対して賃料を支払う必要があるにもかかわらず、エンドテ
ナントに対して賃料を請求できなくなります。
（ネ）有害物質にかかるリスク
土地について産業廃棄物等の有害物質が埋蔵され、又は、地下水が汚染されている場合、当該敷地及び建物の価値に悪影響を及ぼす可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために土壌の入替えや洗浄が必要となって予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。本投資法人は、取得を検討する物件について、専門家に依頼して環境調査を実施し、土地や地下水の有害物質による汚染の有無については、当該物件の使用歴の調査
や土壌や地下水のサンプリング調査等により調査しますが、かかる調査が完全であるとの保証はなく、専門家による調査において汚染の可能性がない、又は低いと報告された場合であっても、後日汚染の存在が判明する可能性は否定できません。
また、建物の建材等にアスベストその他の有害物質を含む建材等が使用されているか、若しくは使用されている可能性がある場合やＰＣＢが保管されている場合等には、状況によって当該建物及びその敷地の価値に悪影響を及ぼす可能性があります。さらに、かかる
有害物質を除去するために建材等の全面的又は部分的交換や、保管・撤去費用等が必要となって予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。
また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、不動産の所有者として損害を賠償する義務が発生する可能性があります。
（ナ）投資対象とする不動産の偏在に関するリスク
本投資法人は、前記「２ 投資方針（1）投資方針」に記載された投資方針に基づき資産の運用を行いますが、その投資対象とする不動産が一定の地域に偏在した場合、当該地域における地震その他の災害、市況の低迷による稼働率の低下、賃料水準の下落等が、本投資法人の収益等又は存続に著しい悪影響を及ぼす可能性があります。
さらに、テナント獲得に際し賃貸市場において投資対象とする不動産相互間で競合し、結果として賃料収入が減少し、本投資法人の収益に影響を与える可能性があります。
また、一般に、資産総額に占める個別の投資対象とする不動産の割合は、資産総額の規模が拡大する過程で低下していくと予想されるものの、資産総額に占める割合が大きい不動産に関して、地震その他の災害、稼働率の低下、賃料水準の下落等の事情が発生した場
合には、本投資法人の収益等又は存続に著しい悪影響をもたらす可能性があります。

－ 76 －(76) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_040_wk_06347658_投資リスク_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

（ラ）テナントの支払能力に関するリスク
テナントの財務状況が悪化した場合又はテナントが破産手続、会社更生手続、民事再生手続その他の倒産手続の対象となった場合には、賃料の支払いが滞り、又は支払がなされない可能性があります。このような延滞された賃料等（場合により原状回復費用その他の損害金を含みます。）の合計額が敷金及び保証金で担保される範囲を超えると、投資主に損害を与える可能性があります。また、一部不動産については、敷金無しで賃貸する場合があります。この場合、原則として保証会社による保証等を付すことを条件としますが、テナントの財務状況が悪化した場合において、保証会社等の保証人の財務状況も悪化している場合には、賃料を回収することができないこととなります。また、代金回収会社に委託して口座振替によりテナントから賃料を回収することがありますが、この場合において代金回収会社の財務状況が悪化した場合には、代金回収会社からの賃料の入金が滞り又は回収ができなくなるおそれがあります。さらに、賃貸人が賃貸借契約上の債務の履行を怠った場合には、テナントは賃料不払をもってこれに対抗することができるため、テナン
トが賃貸人側の何らかの落ち度を理由に意図的な賃料不払をもって対抗する可能性もあり、その場合には当該不動産から得られる賃料収入にも影響を及ぼすこととなります。本投資法人は、かかるリスクを低減するために、テナント信用力を勘案したテナント選定及び賃料支払状況等の管理体制の整備を行いますが、かかるリスクが現実化しないという保証はありません。
（ム）テナントの集中に関するリスク
投資対象不動産のテナント数が少なくなる場合、本投資法人の収益等は特定のテナントの退去、支払能力の悪化その他の事情による影響を受けやすくなります。すなわち、賃貸
面積の大きなテナントが退去した場合には、稼働率が低くなる上に、他のテナントを探し
稼働率を回復させるのが難しくなることがあり、その期間が長期にわたる場合には、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。また、全賃料収入のうち特定のテ
ナントからの賃料収入が占める割合が高い場合においては、当該テナントの賃料の支払能力が低下し、又は失われた場合には、総賃料収入に与える影響が大きくなります。本投資法人は、かかるリスクを低減するために、投資対象及びテナントの適切な分散を図ります
が、かかるリスクが現実化しないという保証はありません。
（ウ）テナントの業種の偏りに関するリスク
商業施設の場合、その立地条件や建物の構造により、テナントの業態を大きく変更することは困難であることが多く、投資対象不動産のテナントの業態が、総合スーパーマー
ケット、百貨店等の特定の業態に偏った場合には、当該業態が、消費性向の変化に伴い小売業としての競争力を失う等により、本投資法人の収益に著しい悪影響を及ぼす可能性があるなど、当該テナントの業種にかかる事業上のリスクの影響を受けるおそれがあります。
（ヰ）売主等の倒産等の影響を受けるリスク
一般に、不動産又は信託受益権を売却した後に売主が倒産手続に入った場合や、建物の建築請負業者が倒産手続に入った場合、当該不動産又は信託受益権の売買若しくは完成建物の移転又はそれらについての対抗要件具備が当該売主又は建築請負業者の管財人等により否認される可能性があります。また、財産状態が健全でない売主が不動産若しくは信託受益権を売却した場合、又は、財産状態が健全でない建築請負業者が建物の建築を請け負っていた場合、当該不動産又は信託受益権の売買又は当該建物の請負が当該売主又は建－ 77 －(77) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_040_wk_06347658_投資リスク_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

築請負業者の債権者により詐害行為を理由に取消される可能性があります。
また、売買取引を担保付融資取引であると法的に性格づけることにより、依然としてその目的物が売主（又は倒産手続における管財人ないし財団）に属すると解される可能性があり、特に担保権の行使に対する制約が、破産手続等に比較して相対的に大きい会社更生手続においては深刻な問題となり得ます。
（ノ）開発物件に関するリスク
本投資法人は、前記「２投資方針（1）投資方針 ④ 運用方針」に記載のとおり、建設中の不動産を取得する場合があります。建設中の物件については、既に完成した物件を取得する場合に比べて、地中障害物や土壌汚染等の発見、工事請負業者の倒産若しくは債務不履行、天変地異、行政上の許認可手続きその他予期せぬ事情により、開発の遅延、変更
若しくは中止を余儀なくされ、あるいは、開発コストが当初の計画を大きく上回るといったリスクが加わります。本投資法人は、完工・引渡しのリスクが低く、当該不動産にかかるデュー・デリジェンスの結果に問題がないと判断される場合、建物竣工後の取得を条件として、当該建設中の不動産等にかかる不動産関連資産の取得に関する契約を締結することとしますが、上記のリスクが顕在化した結果、開発物件からの収益等が予想を大きく下回り、あるいは、予定された時期に収益が得られず又は予想外の費用、損害若しくは損失を被るおそれがあります。
④

不動産関連資産－信託受益権特有のリスク（イ）信託受益者として負うリスク
信託受益者とは信託の利益を享受するものですが、他方で信託受託者が信託事務の処理上発生した信託財産に関する租税、信託受託者の報酬、信託財産に瑕疵があることを原因として第三者が損害を被った場合の賠償費用等の信託費用については、最終的に受益者が負担することになっています。すなわち、信託受託者が信託財産としての不動産を所有し管理するのは受益者のためであり、その経済的利益と損失は、最終的には全て受益者に帰属することになります。従って、本投資法人が不動産、土地の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権を取得する場合には、信託財産に関する十分なデュー・ディリジェンスを実施し、保険金支払能力に優れる保険会社を保険者、信託受託者を被保険者とする損害保険を付保すること等、本投資法人自ら不動産を取得する場合と同等の注意をもって取得する必要がありますし、一旦不動産信託受益権を保有するに至った場合には、信託受託者を介して、原資産が不動産である場合と実質的にほぼ同じリスクを受益者たる本投資法人が負担することになります。
（ロ）信託の受益権の流動性にかかるリスク
本投資法人が信託の受益権を保有運用資産とする場合、信託受託者を通じて信託財産としての不動産を処分するときは、既に述べた不動産の流動性リスクが存在します。また信託の受益権を譲渡しようとする場合には、信託受託者の承諾を契約上要求されるのが通常です。さらに、不動産信託受益権については証券取引法上の有価証券としての性格を有していませんので、債権譲渡と同様の譲渡方法によって譲渡することになり、有価証券ほどの流動性があるわけではありません。また、信託受託者は原則として瑕疵担保責任を負っての信託不動産の売却を行わないため、本投資法人の意思にかかわらず信託財産である不動産の売却ができなくなる可能性があります。

－ 78 －(78) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_040_wk_06347658_投資リスク_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

（ハ）信託受託者にかかるリスク
Ａ．信託受託者の破産・会社更生等にかかるリスク
信託法（大正11年法律第62号、その後の改正を含みます。以下「信託法」といいます。）上、信託受託者が破産手続、会社更生手続その他の倒産手続の対象となった場合、信託財産が信託受託者の破産財団又は更生会社の財産その他信託受託者の固有財産に帰属するリスクは極めて低いと考えられます。また、信託法第16条によれば、信託財産に対する信託受託者自身の債権者による差押えは禁止されており、信託財産は信託受託者の債権者との関係では信託受託者自身の債務の引当財産にならないと考えられ、信託財産は管財人等による取戻リスクにさらされないものと考えられます。但し、信託財産であることを破産管財人等の第三者に対抗するためには、信託された不動産に信託設定登記をする必要がありますので、不動産を信託する信託の受益権については、この信託設定登記がなされるものに限り本投資法人は取得する予定です。しかしながら、必ずこのような取扱いがなされるとの保証はありません。
Ｂ．信託受託者の債務負担に伴うリスク
信託財産の受託者が、信託目的に反して信託財産である不動産を処分した場合、又は信託財産である不動産を引当てとして、何らかの債務を負うことにより、不動産を信託する
信託の受益権を財産とする本投資法人が不測の損害を被る可能性があります。かかるリスクに備え、信託法は信託の本旨に反した信託財産の処分行為の取消権を受益者に認めていますが、本投資法人は、常にかかる権利の行使により損害を免れることができるとは限りません。
不動産信託受益権を取得するに際しては、十分なデュー・ディリジェンスを実施し、（ⅰ）信託契約上、当該信託の目的が受益者の利益にあることが明確にされていること、（ⅱ）信託財産の処分や信託財産に属する金銭の運用等についても、信託受託者に厳しい制約を課されていることが満たされているもののみを投資対象とすることで、信託財産が勝手に処分されたり、信託財産が新たに債務を負担して、その結果として本投資法人が不利益を被る可能性は回避されると考えられますが、常にそのようなことを回避できるとの保証はありません。
⑤

税制に関するリスク（イ）利益の配当等の損金算入に関する課税の特例の適用に関する一般的なリスク
税法上、投資法人にかかる課税の特例規定により一定の要件（以下「導管性要件」といいます。）を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、投資法人による利益の配当等を投資法人の損金に算入することが認められています。本投資法人は、導管性要件を満たすよう努める予定ですが、今後、本投資法人の投資主の異動（投資法人の同族会社化、50人以上の投資主の保有又は適格機関投資家のみ保有の要件を充足できない場合等）、分配金支払原資の制限・不足、会計処理と税務処理の取扱いの差異、税務当局と本投資法人との見解の相違、法律の改正、その他の要因により導管性要件を満たすことができない可能性があります。本投資法人が、導管性要件を満たすことができなかった場合、利益の配当等を損金算入できなくなり、本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額等に悪影響をもたらし、本投資証券の市場価格に影響を及ぼす可能性があります。なお、導管性要件に関しては、後記「４ 手数料等及び税金（5）課税上の取扱い ② 投資法人の税務（イ）利益配当等の損金算入要件」をご参照下
さい。

－ 79 －(79) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_040_wk_06347658_投資リスク_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

（ロ）税務調査等による更正処分のため、追加的な税金が発生するリスク及び導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク
本投資法人に対して税務調査が行われ、導管性要件に関する取扱いに関して、税務当局との見解の相違により税務否認等の更正処分を受けた場合には、過年度における導管性要件が事後的に満たされなくなる可能性があります。このような場合には、本投資法人が過年度において損金算入した配当金が税務否認される結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額等に悪影響をもたらす可能性があります。
（ハ）不動産の取得に伴う軽減措置の適用が受けられないリスク
本投資法人は、規約における投資方針において、本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める特定不動産の価額の合計額の割合を100分の75以上とすること（規約第27条第５項）としています。本投資法人は、上記内容の投資方針を規約に定めることその他の税制上の要件を充足することを前提として、不動産を取得する場合の不動産流通税（登録免許税及び不動産取得税）の軽減措置の適用を受けることができると考えています。しかしながら、本投資法人がかかる軽減措置の要件を満たすことができない場合、又は軽減措置の要件が変更され若しくは軽減措置が廃止された場合において、軽減措置の適用を受けることができない可能性があります。
（ニ）税制変更に関するリスク
不動産、不動産信託受益権その他本投資法人の運用資産に関する税制若しくは本投資法
人に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、公租公課の負担が増大し、その結果本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。また、投資証券にかかる利益の配当、出資の払戻し、譲渡等に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、本投資証券の保有又は売却による投資主の手取金の額が減少し、又は、税務申告等の税務上の手続面での負担が投資主に生じる可能性があります。
（ホ）借入金にかかる利益配当等の損金算入要件に関するリスク
利益配当等の損金算入要件のひとつに、借入れを行う場合には証券取引法第２条第３項
第１号に規定する適格機関投資家のみから行うことという要件があります。従って、本投資法人が何らかの理由により適格機関投資家以外からの借入れを余儀なくされた場合、又は、建設協力金、保証金若しくは敷金等の全部若しくは一部がテナントからの借入金に該当すると解釈された場合においては、利益配当等の損金算入要件を満たせないことになります。その結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
⑥

その他（イ）取得予定資産を組入れることができないリスク
本投資法人は、前記「１ 投資法人の概況（1）主要な経営指標等の推移 ② 運用状況
（ロ）次期の見通し Ｃ．決算後に生じた重要な事実（ⅳ）資産の取得（参考情報）取得
予定資産」に記載の取得予定資産を購入する予定です。これに関連し、本投資法人は、取得予定資産たる不動産信託受益権の保有者との間で、停止条件付信託受益権譲渡契約を締結しています。しかしながら、資産取得までの間に、かかる契約に定められた一定の条件が成就しないことにより、取得予定資産を購入することができず、投資主に損害を与える－ 80 －(80) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_040_wk_06347658_投資リスク_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

可能性があります。
なお、本投資法人は取得済資産及び取得予定資産のみを取得することを目的として組成されたものではありません。今後、資産運用会社を通じて行う資産の運用において、取得済資産及び取得予定資産の売却及びこれら以外の特定資産の取得又は売却が行われる予定です。
（ロ）本投資法人の資金調達（金利環境）に関するリスク
本投資法人は、前記「１ 投資法人の概況（1）主要な経営指標等の推移 ② 運用状況
（ロ）次期の見通し Ｃ．決算後に生じた重要な事実（ⅳ）資産の取得（参考情報）取得
予定資産」に記載の取得予定資産を取得する予定ですが、その購入資金は、資金の借入れを行うことで調達する予定としています。しかし、本投資法人が取得予定資産を購入するまでに借入金利が著しく変更される等、資金の借入れに時間を要し、取得予定資産を購入することが遅れることで、投資主に損害を与える可能性があります。
また、借入れを予定どおり行い、本投資法人が取得予定資産を購入した後においても、
本投資法人の資産の売却により借入資金の期限前返済を行う場合には、期限前返済コスト（違約金等）が発生するその時点における金利情勢によって決定される場合がある等、予測し難い経済状況の変更により投資主に損害を与える可能性があります。
(2）投資リスクに対する管理体制
上記の様々なリスクに鑑み、本投資法人及び資産運用会社は、本投資法人の資産運用に関し、
以下のガバナンスを通じ、実効性のあるリスク管理体制を整備し、かつ、かかる管理体制が最大限の効果を発揮するよう努めています。本投資法人及び資産運用会社は、可能な限り、本投資証
券への投資に関するリスクの発生の回避及びリスクが発生した場合の損害の極小化等の対応に努める方針ですが、これらの措置が結果的に十分な成果を収める保証はありません。
①

本投資法人の体制
本投資法人は、投信法に基づき設立され、執行役員１名及び監督役員２名により構成される
役員会により運営されています。執行役員は、３ヶ月に１回以上の頻度で役員会を開催し、法令で定められた承認事項に加え、本投資法人の運営及び資産運用会社の業務遂行状況の報告を行います。この報告手続きを通じ、資産運用会社又はその利害関係人等から独立した地位にある監督役員は的確に情報を入手し、執行役員の業務執行状況を監視する体制を維持しています。
同時に、かかる報告により、本投資法人は資産運用会社の利害関係人等との取引について、利益相反取引のおそれがあるか否かについての確認を行い、利益相反等にかかるリスクの管理に努めています。
本投資法人は、資産運用委託契約上、資産運用会社から各種報告を受ける権利及び資産運用
会社の帳簿及び記録その他の資料の調査を行う権利を有しています。かかる権利の行使により、
本投資法人は、資産運用会社の業務執行状況を監視できる体制を維持しています。
また、本投資法人は、内部者取引管理規程を定めて、役員によるインサイダー類似取引の防止に努めています。
なお、執行役員は投信法第13条に基づく兼職承認を得たうえで、本投資法人の資産運用会社
である株式会社ジョイント・キャピタル・パートナーズの代表取締役社長が兼務しています。

②

資産運用会社の体制
資産運用会社は、運用及び管理にかかるリスクについて、原則としてレベルの異なる複数の検証方法を通じてモニタリングし、管理しています。
－ 81 －(81) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_040_wk_06347658_投資リスク_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

（イ）資産運用会社は、運用ガイドラインにおいて、分散投資によるポートフォリオの構築方
針、投資対象の選定方針、安定した収益の確保等を目指した運用方針、投資を行う場合の取得基準、物件のデュー・ディリジェンスの基準、物件の管理運営方針（プロパティ・マ
ネジメント会社の選定基準及びその業務のモニタリングを含みます。）、付保基準及び年度投資計画等を定めています。かかる運用ガイドラインを遵守することにより、不動産や不動産信託受益権にかかるリスクの管理に努めています。
（ロ）資産運用会社は、委員会規程を定めて本投資法人の資産運用にかかる重要な事項の決定プロセスの明確化を図っている他、不動産等の調査、取得、管理運営その他の業務それぞれについて、客観的な業務手順を確立して、リスクの管理に努めます。また、投資委員会が決定した資産の運用等に関するすべての事項について、コンプライアンス委員会の審議及び決定を経たうえ、資産運用会社の取締役会に付され、取締役の過半数が出席の上、出席取締役の過半数をもって取引にかかる議案を決するものとされています。
（ハ）利害関係者と本投資法人との間の取引については、自主ルールとして利害関係者取引規程を定めており、これを遵守することにより利益相反にかかるリスク管理を行います。
（ニ）資産運用会社は、内部者取引管理規程を定めて、役員及び従業員によるインサイダー取
引の類似取引防止に努めています。
（ホ）資産運用会社は、コンプライアンス規程を定めて、コンプライアンス・オフィサー及びコンプライアンス委員会により、投資委員会による審議の経過及び投資判断について審議
し、法令遵守の状況を監視します。また、その結果については、内容により取締役会の決議事項とされています。
（ヘ）資産運用会社は、コンプライアンスに関する社内体制を整備し、コンプライアンス上の問題の発生について、対応を講じています。また、コンプライアンス・マニュアルを作成
し、コンプライアンス基本方針や役職員の行動規範を定めるのみならず定期的にコンプラ
イアンス研修を実施します。

－ 82 －(82) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_040_wk_06347658_投資リスク_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

４【手数料等及び税金】(1）【申込手数料】
該当事項はありません。
(2）【買戻し手数料】
本投資法人は、投資主（証券保管振替制度に関する実質投資主（以下「実質投資主」といいます。）を含みます。）の請求による投資口の払戻しを行わないため（規約第５条）、該当事
項はありません。
(3）【管理報酬等】
以下は、本書の日付現在の状況です。
①

役員報酬
本投資法人の執行役員及び監督役員の報酬の支払基準及び支払時期は、次のとおりとします（規約第18条）。
（イ）執行役員の報酬は、１人あたり月額100万円を上限とし、役員会で決定する金額を、当該月の末日までに執行役員が指定する口座へ振込む方法により支払います。
（ロ）監督役員の報酬は、１人あたり月額50万円を上限とし、役員会で決定する金額を、当該月の末日までに監査役員が指定する口座へ振込む方法により支払います。
（注）本投資法人は、投信法の規定に従い、役員会の決議をもって、執行役員又は監督役員の責任を法令の限度において免除することができるものとしています。

②

資産運用会社への支払報酬
本投資法人は、資産運用会社と締結した資産運用委託契約に従い、資産運用会社に対して委
託業務報酬を支払います。当該報酬は、資産運用報酬①及び②並びに取得・売却報酬からなり、その計算方法及び支払いの時期は以下のとおりです。その支払いに際しては、当該報酬にかかる消費税及び地方消費税相当額を別途本投資法人が負担するものとし、本投資法人は、当該支払いにかかる委託業務報酬に、それにかかる消費税及び地方消費税相当額を加えた金額を、資産運用会社の指定する銀行口座へ振込（振込手数料並びに当該振込手数料金額にかかる消費税
及び地方消費税は本投資法人の負担とします。）又は口座振替の方法により支払います。
（イ）資産運用報酬①（規約第36条第１号）
本投資法人の各営業期間の直前の営業期間にかかる決算期において本投資法人が保有する不動産等及び不動産対応証券の評価額の合計金額に年率0.4％を乗じた金額（１年を365日とする各営業期間の実日数による日割計算。１円未満は切捨てとします。）を、資産運用報酬①とします。但し、本投資法人の第１期の営業期間については、当該期間中に本投資法人が取得した不動産等及び不動産対応証券の評価額の合計金額に年率0.4％を乗じた金額（本投資法人が当該不動産等及び不動産対応証券を取得した日（同日を含みます。）
から第１期の営業期間の末日（同日を含みます。）までの実日数による日割計算。１円未満は切捨てとします。）を、資産運用報酬①とします。なお、ここで不動産等の評価額とは、各不動産等（不動産以外の場合は、当該不動産等の対象となっている不動産）の直近－ 83 －(83) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_050_wk_06347658_手数料等_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

の当該不動産等にかかる鑑定評価額（直近において鑑定評価額を取得せず、価格調査等による算定価格を取得している場合には、当該算定価格）を意味するものとします。また、
不動産対応証券の評価額とは、規約第32条において定める資産評価の方法により算定された価格を意味するものとします。
資産運用報酬①は、各決算期から１ヶ月以内に支払うものとします。
（ロ）資産運用報酬②（規約第36条第２号）
本投資法人の各営業期間毎に算定される資産運用報酬②控除前の分配可能金額の3.0％に相当する金額を、資産運用報酬②とします。なお、「分配可能金額」とは、日本国において一般に公正妥当と認められる企業会計基準に準拠して計算される税引前当期純利益に、繰越欠損金があるときはその金額を填補した後の金額を意味するものとします。
資産運用報酬②は、当該営業期間にかかる決算の確定後１ヶ月以内に支払うものとします。
（ハ）取得・売却報酬（規約第36条第３号）
本投資法人が特定資産を取得又は売却した場合において、その売買代金額（但し、消費税及び地方消費税並びに取得に伴う費用を除きます。）に0.8％を乗じた金額（但し、本投資法人が利害関係者から特定資産を取得した場合は、その売買代金額に0.4％を乗じた金額）を、取得・売却報酬とします。
取得・売却報酬は、本投資法人が当該特定資産を取得又は譲渡した日（所有権移転等の権利移転の効果が発生した日）の属する月の月末から１ヶ月以内に支払うものとします。
③

一般事務受託者への支払報酬
本投資法人は、一般事務受託者であるみずほ信託銀行株式会社（以下「一般事務受託者」といいます。）に対して以下の業務を委託しています。
（イ）本投資法人の機関の運営に関する事務（投信法第117条第４号に規定する事務のうち、本投資法人が投資主名簿等管理人であるみずほ信託銀行株式会社との間で本投資法人の成立時に締結した事務委託契約（投資口名義書換事務受託契約）（以下「事務委託契約」といいます。）において投資主名簿等管理人に委託された事務以外のもの）（ロ）計算に関する事務（投信法第117条第５号に規定する事務）（ハ）会計帳簿の作成に関する事務（投信法第117条第６号及び投信法施行規則第169条第２項第６号に規定する事務のうち、上記の事務委託契約において投資主名簿等管理人に委託された事務以外のもの）（ニ）納税に関する事務（投信法第117条第６号及び投信法施行規則第169条第２項第７号に規定する事務）（ホ）その他上記（イ）ないし（ニ）に準ずる業務又は付随する一定の業務
上記の業務に対して以下のとおり、報酬を支払います。

－ 84 －(84) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_050_wk_06347658_手数料等_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

Ａ. 一般事務委託契約締結日又は４月若しくは10月の各１日から、その直後に到来する９月又は３月の各末日までを計算期間として、各計算期間の報酬（以下「一般事務報酬」といいます。）は、本投資法人の保有する資産が、不動産信託の信託受益権又は預金であることを前提に、次の各号に定める金額に消費税及び地方消費税相当額を加算した金額としま
す。
（ⅰ）一般事務委託契約締結日から、平成18年３月末日までについて、１年を365日として年3,000万円を日割計算した金額。但し、当該契約締結日における本投資法人の出資総額が５億円以下である場合は、本投資法人の出資総額がはじめて５億円を超えた日（投資口追加発行の際の払込期日であり、以下「基準日」といいます。）の前日ま
では年600万円、基準日以降は年3,000万円を、それぞれ１年を365日として日割計算
した金額とします。
（ⅱ）平成18年４月１日以降について、当該計算期間初日の直前の本投資法人の決算日における貸借対照表上の資産総額（投信法第129条第１項に規定する貸借対照表上の資産の部の合計額をいいます。）に基づき、６ヶ月分の料率を記載した後記基準報酬額
表により計算した金額を上限として、当事者間で別途合意した金額。
（基準報酬額表）
資産総額算定方法（６ヶ月分）

300億円以下の部分について

9,000,000円

300億円超の部分について

資産総額×0.0300％

Ｂ. 本投資法人は、各計算期間の一般事務報酬を、各計算期間の終了日の翌月末日までに一般事務受託者の指定する銀行口座へ振込又は口座振替の方法により支払います。支払いに要する振込手数料等の費用は、本投資法人の負担とします。
Ｃ. 経済情勢の変動等により一般事務報酬の金額が不適当となったときは、本投資法人及び一般事務受託者は、互いに協議し合意の上、一般事務報酬の金額を変更することができます。
Ｄ. 本投資法人の保有する資産に現物不動産が含まれることになった場合には、一般事務報
酬は、現物不動産１物件あたり月額20万円を上限として本投資法人及び一般事務受託者が合意した金額と上記Ａ．に定める金額との合計額に消費税及び地方消費税相当額を加算した金額とします。なお、本投資法人の保有する資産に、現物不動産、不動産信託の受益権又は預金以外の資産が含まれることとなった場合には、その追加的な業務負担を斟酌する
ため、本投資法人及び一般事務受託者は、一般事務報酬の金額の変更額について、互いに誠意をもって協議します。
④

投資主名簿等管理人への支払報酬
本投資法人は、投資主名簿等管理人であるみずほ信託銀行株式会社（以下「投資主名簿等管理人」といいます。）に対して以下の業務を委託しています。

－ 85 －(85) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_050_wk_06347658_手数料等_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

（イ）投資口の名義書換に関する事務
Ａ. 投資主名簿、実質投資主名簿の作成、管理及び備置に関する事務
Ｂ. 投資口の名義書換、質権の登録又はその抹消及び信託財産の表示又はその抹消に関する事務
Ｃ. 投資証券不所持の取扱に関する事務
Ｄ. 投資主、実質投資主及び登録質権者又はこれらの者の代理人等の氏名、住所及び印鑑の登録に関する事務Ｅ. 実質投資主通知及び実質投資主の登録又はその抹消に関する事項
Ｆ. 投資主、実質投資主等が委託者に対して提出する届出の受理に関する事務
Ｇ. 投資主及び実質投資主の名寄せに関する事務（ロ）投資証券の発行に関する事務
Ａ. 新投資証券の発行（投資口の併合又は分割に際しての投資証券の発行を含みます。）に関する事務
Ｂ. 新投資証券の交付に関する事務及び未交付投資証券の保管及び交付に関する事務（ハ）投資主総会の招集通知、決議通知及びこれらに付随する参考書類等の送付、議決権行使
書（又は委任状）の作成、並びに投資主総会受付事務補助に関する事務（ニ）投資主に対して分配する金銭の計算及び支払いに関する事務
Ａ. 投信法第137条に定める金銭の分配（以下「分配金」といいます。）の計算及びその支払いのための手続に関する事務
Ｂ. 配当金支払事務取扱銀行等（郵便局を含みます。）における支払期間経過後の未払配当金の確定及びその支払いに関する事務（ホ）投資口に関する照会への応答、各種証明書の発行及び事故届出の受理に関する事務（ヘ）委託事務を処理するために使用した本投資法人に帰属する書類及び未達郵便物の整理・保管に関する事務（ト）法令又は事務委託契約により本投資法人が必要とする投資口統計資料の作成に関する事
務（チ）投資主及び実質投資主の権利行使に関する請求その他の投資主及び実質投資主からの申出の受付に関する事務（リ）前各号に掲げる委託事務にかかる印紙税の代理納付（ヌ）前各号に掲げる事務の他、これらに付随する業務
上記の業務に対して以下のとおり、報酬を支払います。
Ａ. 本投資法人は委託事務代行の対価として、投資主名簿等管理人に対し、下表により計算した金額を上限として別途合意する手数料を支払うものとします。但し、上記（ロ）に掲－ 86 －(86) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_050_wk_06347658_手数料等_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

げる業務その他本投資法人が臨時に委託する事務については、その都度本投資法人及び投資主名簿等管理人が協議の上その手数料を定めるものとします。

項目

計算単位及び計算方法

対象事務の内容
１．投資主名簿の管理（消費税別）
１．毎月の基本料は、各月末現在の投資主数につき下投資主名簿の維持管理

記段階に応じ区分計算したものの合計額の６分の期末投資主の確定

１。但し、月額最低基本料を200,000円としま

２．期末統計資料の作成（所有者別、所有数別、地
基本料

名義書換料

す。
（投資主数）（投資主１名あたりの基本料）

域別分布状況）投資主数のうち最初の5,000名について

480円

投資主一覧表の作成

5,000名超10,000名以下の部分について

420円（全投資主、大投資主）

10,000名超

30,000名以下の部分について

360円

但しいずれも１部のみ

30,000名超

50,000名以下の部分について300円

３．除籍投資主名簿の整理

50,000名超 100,000名以下の部分について260円

４．新規投資主の登録

100,000名を超える部分について

225円

２．月中に除籍となった投資主１名につき70円

投資主の名義書換、質権の登録

名義書換料は、下記料率により計算した金額の合計

又はその抹消、信託財産の表示

額。

又はその抹消並びに投資証券の(1）受付投資証券の売買１単位につき110円

表示変更に関し投資証券及び投(2）受付投資証券の枚数１枚につき120円

１. 予備投資証券の保管

１．予備投資証券の廃棄１枚につき15円

２. 予備投資証券の廃棄

２．回収投資証券１枚につき80円

交付投資証券１枚につき80円

資主名簿への記載

３. 除権判決、毀損、汚損、分割、併合、満欄、引換等の投資証券事由による投資証券の回収

管理料

並びに交付

３．交付１件につき80円

４. 未引換及び未交付投資証券の管理
５. 未引換及び未交付投資証券の交付
１. 不所持申出受理

１．不所持申出について下記により計算した金額の合計不所持取扱
手数料

受付投資証券の売買単位１単位につき２. 不所持投資証券の交付

60円

２．不所持投資証券の交付について下記により計算した金額の合計
交付投資証券の売買１単位につき－ 87 －(87) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_050_wk_06347658_手数料等_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

60円

項目

（消費税別）

１．分配金支払原簿、分配金領

１．分配金等を受領する投資主数につき、下記段階に収書（又は郵便振替支払通応じ区分計算したものの合計額。但し、１回の対知書）、指定口座振込票、象事務の最低管理料を350,000円とします。

払込通知書の作成、支払済
分配金支払
管理料

計算単位及び計算方法

対象事務の内容（投資主数）（投資主１名あたりの管理料）

分配金領収証等による記帳

投資主数のうち最初の5,000名について120円

整理、未払分配金確定及び5,000名超10,000名以下の部分について110円

支払調書の作成、印紙税納10,000名超

30,000名以下の部分について100円

付の手続き。

30,000名超

50,000名以下の部分について

80円

50,000名超 100,000名以下の部分について60円

簡易払取扱期間）経過後の100,000名を超える部分について50円

分配金等の支払及び支払原

２．指定口座振込分については１件につき２．銀行取扱期間（又は総務省簿の管理。

130円を加算。
３．各支払基準日現在の未払い対象投資主に対する支払１件につき１．住所変更届、改印届、分配金受領方法指定書等の諸届

450円

１．諸届受理１件、又は回答１件につき600円

２．調査、発行又は確認１件につき

600円

の受理。

但し、調査・証明事項は名義人１名に電話による所有投資証券、つき１件とします。

印影、諸届受理有無及び投資口数の確認依頼に対する
諸届管理料

回答。
２．相続等による投資主名簿記
載事項の調査、税務関係の調査及び分配金支払証明書、投資主名簿登録証明書
等諸証明書の発行。
分配金振込指定銀行への口
座確認。
１．議決権行使書用紙（委任状

投資主総会
関係手数料

１．議決権行使書用紙（委任状用紙）の作

用紙）の作成並びに返送議成１通につき

決権行使書（委任状）の受議決権行使書用紙（委任状用紙）の集

理、集計。

計１通につき

２．投資主総会当日出席投資主

２．派遣者１名につき15円
30円
10,000円の受付、議決権個数集計の記録等の事務。
投資主総会の招集通知状、同決

封入物２種まで

議通知状、営業報告書、分配金

期末、基準日現在投資主１名につき郵便物関係領収証（又は指定口座振込通知封入物３種まで

手数料書）等投資主総会、決算関係書

期末、基準日現在投資主１名につき類の封入・発送事務。但し、宛

ハガキ

名印書、照合作業を含みます。

期末、基準日現在投資主１名につき－ 88 －(88) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_050_wk_06347658_手数料等_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

35円
35円
23円

項目

計算単位及び計算方法

対象事務の内容
１．実質投資主名簿の管理（消費税別）
１．毎月の実質投資主管理料は、各月末現在の投資主

２．実質投資主間及び一般投資数（実質投資主間名寄せ後）につき、下記段階に主と実質投資主間の名寄せ応じ区分計算したものの合計額。

管理

但し、月額最低管理料を50,000円とします。
（実質投資主数） （実質投資主１名あたりの基本料）

実質投資主
管理料

実質投資主数のうち最初の5,000名について

45円

5,000名超10,000名以下の部分について

40円

10,000名超

30,000名以下の部分について

35円

30,000名超

50,000名以下の部分について

30円

50,000名超の部分について25円

２．除籍となった実質投資主１名につき55円

３．参加者から提出された実質投資主票１
データ

実質投資主データの受付及び管

管理料

理

件につき

200円

データ１件につき150円

Ｂ. 投資主名簿等管理人は前Ａ．の手数料を毎月末に締切り、翌月20日までに本投資法人に請求し、本投資法人はその月末までにこれを支払うものとします。支払日が、銀行休業日の場合、前営業日を支払日とします。
Ｃ. 上記Ａ. の手数料は、経済情勢の変動その他相当の事由がある場合は、その都度本投資法人及び投資主名簿等管理人が協議の上、これを変更することができるものとします。
⑤

資産保管会社への支払報酬
本投資法人は、資産保管会社であるみずほ信託銀行株式会社（以下「資産保管会社」といいます。）に対して、本投資法人の資産の保管にかかる業務を委託しています。
上記の業務に対して本投資法人は、資産保管業務委託契約に従い、以下のとおり資産保管会
社に報酬を支払います。
（イ）上記の業務にかかる報酬（以下「資産保管業務報酬」といいます。）は、資産保管業務
委託契約締結日又は４月若しくは10月の各１日から、９月又は３月の各末日までを計算期間として、各計算期間について、本投資法人の保有する資産が、不動産信託の信託受益権
又は預金であることを前提に、次の各号に定める金額の合計額に消費税及び地方消費税相当額を加算した金額とします。
Ａ. 資産保管業務委託契約締結日から、平成18年３月末日までについて、１年を365日として年1,800万円を日割計算した金額。但し、当該契約締結日における本投資法人の出資総額が５億円以下である場合は、基準日の前日までは年360万円、基準日以降は年1,800万円
を、それぞれ１年を365日として日割計算した金額とします。
Ｂ. 平成18年４月１日以降について、当該計算期間初日の直前の本投資法人の決算日における貸借対照表上の資産総額（投信法第129条第１項に規定する貸借対照表上の資産の部の合計額をいいます。）に基づき、６ヶ月分の料率を記載した後記基準報酬額表により計算した金額を上限として、当事者間で別途合意した金額とします。
－ 89 －(89) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_050_wk_06347658_手数料等_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

（基準報酬額表）資産総額算定方法（６ヶ月分）

300億円以下の部分について

4,500,000円

300億円超の部分について

資産総額×0.0150％（ロ）本投資法人は、各計算期間の資産保管業務報酬を、各計算期間の終了日の翌月末日までに資産保管会社の指定する銀行口座へ振込又は口座振替の方法により支払います。支払いに要する振込手数料等の費用は、本投資法人の負担とします。
（ハ）経済情勢の変動等により資産保管業務報酬の金額が不適当となったときは、本投資法人
及び本資産保管会社は、互いに協議し合意の上、資産保管業務報酬の金額を変更することができます。
（ニ）本投資法人の保有する資産に現物不動産が含まれることになった場合には、資産保管業
務報酬は、現物不動産１物件あたり月額20万円を上限として本投資法人及び資産保管会社が合意した金額と上記（イ）に定める金額との合計額に消費税及び地方消費税相当額を加算した金額とします。なお、本投資法人の保有する資産に、現物不動産、不動産信託の受益権又は預金以外の資産が含まれることとなった場合には、その追加的な業務負担を斟酌するため、本投資法人及び資産保管会社は、資産保管業務報酬の金額の変更額について、互いに誠意をもって協議します。
⑥

プロパティ・マネジメント会社への支払報酬
本投資法人は、プロパティ・マネジメント契約に従い、プロパティ・マネジメント会社（「ＰＭ会社」）に対してプロパティ・マネジメント報酬を支払います。契約条件は、個々の物件毎に異なりますが、本書の日付現在取得し、又は取得を予定している信託受益権にかかる不動産において、利害関係者がプロパティ・マネジメント業務を受託する不動産については、主として以下の報酬体系とし、又は予定しています。
（イ）住居
住居にかかるプロパティ・マネジメント報酬は、賃貸管理報酬、建物管理報酬及び賃貸
手数料からなり、その計算方法及び支払いの時期は以下のとおりです。その支払いに際しては、当該報酬にかかる消費税及び地方消費税相当額を加えた金額を、プロパティ・マネ
ジメント会社の指定する銀行口座へ振込（振込手数料並びに当該振込手数料金額にかかる消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。）又は口座振替の方法により支払います。
Ａ．賃貸管理報酬
本投資法人が保有する不動産関連資産の賃料に３％を乗じた金額を、不動産関連資産毎に賃貸管理報酬として支払います。
Ｂ．建物管理報酬
建物管理報酬は、清掃委託費、消防点検費用等不動産の保有にかかる費用について、本投資法人が所有する不動産関連資産毎に建物管理報酬を定めます。建物管理報酬は、プロ－ 90 －(90) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_050_wk_06347658_手数料等_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

パティ・マネジメント会社の提案する見積りについて、建物管理の方法を確認し、管理人
常駐の有無、建物の規模、設備状況及び建物階層等の構造等を勘案し、資産運用会社においてその妥当性を総合的に検討の上、プロパティ・マネジメント会社への支払額を決定します。
Ｃ．賃貸手数料
本投資法人が保有する不動産関連資産について、新規に賃貸借契約が締結された場合には、当該賃貸借契約にかかわる賃借料の１ヶ月分を上限として、賃貸手数料を支払います。
また、賃貸借契約更新時においては、賃借人から受領する更新料の２分の１を手数料として支払います。
Ｄ．工事監理業務受託報酬
本投資法人が保有する不動産関連資産について、プロパティ・マネジメント会社が計画
修繕、補修工事等の工事監理業務を行う場合、工事金額が１件あたり300万円以上の部分につき、その３％を工事監理業務受託報酬として支払います。
（ロ）商業施設
商業施設にかかるプロパティ・マネジメント報酬は、当該報酬にかかる消費税及び地方
消費税相当額を加えた金額を、プロパティ・マネジメント会社の指定する銀行口座へ振込（振込手数料並びに当該振込手数料金額にかかる消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。）又は口座振替の方法により支払います。
Ａ．浜松プラザ
当該不動産の管理にあたって必要となる年間計画（予算計画・修繕計画）の作成、テナ
ント管理、建物管理、資金管理及びレポーティング等の業務にかかる報酬として、当該不動産のプロパティ・マネジメント会社である株式会社Ｊ・ＣＯＭＳに対し、年間9,600千円を支払います。
新規テナントの誘致業務にかかる報酬については、同社が自らテナントを仲介し、賃貸借契約が成立した場合には、当該賃貸借契約にかかわる賃借料の１ヶ月分を上限として、
賃貸手数料を支払います。現契約と同等以上の条件による更新については、月額新賃料の0.5ヶ月分の賃貸手数料を支払います。
当該不動産について、プロパティ・マネジメント会社が計画修繕、補修工事等の工事監
理業務を行う場合、工事金額が１件あたり50万円を超える場合、工事費総額の５％を上限とする工事監理料を支払います。
Ｂ．b-town神宮前Ⅱ
当該不動産の管理にあたって必要な清掃等のビルメンテナンス業務、レポーティング業
務等にかかる報酬として、株式会社Ｊ・ＣＯＭＳに対し、年間1,800千円を支払います。
Ｃ．コジマNEW上福岡店
当該不動産の管理にあたって必要となるテナント管理、建物管理及び年間計画（修繕計画等）の作成等の業務にかかる報酬として、当該不動産のプロパティ・マネジメント会社
である株式会社Ｊ・ＣＯＭＳに対し、年間1,800千円を支払います。
当該不動産について、プロパティ・マネジメント会社が計画修繕、補修工事等の工事監
理業務をを行う場合、工事金額が１件あたり300万円以上の部分につき、その３％を工事監理料として支払います。

－ 91 －(91) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_050_wk_06347658_手数料等_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

Ｄ．b-town南青山
当該不動産の管理にあたって必要となるテナント管理及びテナント募集等の業務にかかる報酬として、当該不動産のプロパティ・マネジメント会社である株式会社Ｊ・ＣＯＭＳに対し、その受領した賃料の２％の金額を支払います。なお、新規テナントの誘致業務にかかる報酬については、新規テナントとの賃貸借契約が成立した場合には、当該賃貸借契約にかかる賃借料の１ヶ月分を上限として、また、テナントとの賃貸借契約更新時には、
更新料の２分の１を上限として、それぞれ報酬を支払います。
また、建物管理等の業務にかかる報酬として、年間2,400千円を支払います。
当該不動産について、プロパティ・マネジメント会社が計画修繕、補修工事等の工事監
理業務を行う場合、工事金額が１件あたり300万円以上の部分につき、その３％を工事監
理料として支払います。
Ｅ．ｂ６
当該不動産の管理にあたって必要となるテナント管理及びテナント募集等の業務にかかる報酬として、当該不動産のプロパティ・マネジメント会社である株式会社エルカクエイ
に対し、年間21,000千円及び受領した賃料等の３％の金額を支払います。なお、新規テナントの誘致業務にかかる報酬については、新規テナントとの賃貸借契約が成立した場合には、当該賃貸借契約にかかる賃借料の１ヶ月分を、また、テナントとの賃貸借契約更新時（再契約後の賃貸期間が２年以上、かつ再契約後の賃料単価が再契約前より上回った場合に限ります。）には、成約賃料の１ヶ月分を、それぞれ報酬として支払います。
当該不動産について、プロパティ・マネジメント会社が計画修繕、補修工事等の工事監
理業務を行う場合、工事金額により、下表のとおり工事監理料として支払います。
工事費用

割合

金500,000円以下

０％

金500,000円超5,000,000円以下（工事費用－500,000円）×５％

金5,000,000円超10,000,000円以下（工事費用－5,000,000円）×３％＋225,000円

金10,000,000円超（工事費用－10,000,000円）×１％＋375,000円

また、建物管理等の業務にかかる報酬として、年間約55,900千円を支払います。
（注）上記では、当該信託不動産全体にかかるプロパティ・マネジメント報酬を記載しています。

Ｆ．b-toss池袋
当該不動産の管理にあたって必要となるテナント管理、建物管理及び年間計画（修繕計画等）の作成等の業務にかかる報酬として、当該不動産のプロパティ・マネジメント会社
である株式会社Ｊ・ＣＯＭＳに対し、年間1,800千円を支払います。
当該不動産について、プロパティ・マネジメント会社が計画修繕、補修工事等の工事監
理業務を行う場合、工事金額が１件あたり300万円以上の部分につき、その３％を工事監
理料として支払います。
Ｇ．ジョイスクエア湯河原－ 92 －(92) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_050_wk_06347658_手数料等_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

当該不動産の管理にあたって必要となるテナント管理及びテナント募集等の業務にかかる報酬として、当該不動産のプロパティ・マネジメント会社である株式会社Ｊ・ＣＯＭＳに対し、その受領した賃料の３％の金額を支払います。なお、新規テナントの誘致業務にかかる報酬については、新規テナントとの賃貸借契約が成立した場合には、当該賃貸借契約にかかる賃借料の１ヶ月分を上限として、また、テナントとの賃貸借契約更新時には、
更新料の２分の１を上限として、それぞれ報酬を支払います。
また、建物管理等の業務にかかる報酬として、年間16,830千円を支払います。
当該不動産について、プロパティ・マネジメント会社が計画修繕、補修工事等の工事監
理業務を行う場合、工事金額が１件あたり300万円以上の部分につき、その３％を工事監
理料として支払います。
⑦

会計監査人報酬
会計監査人の報酬は、１営業期間につき金1,000万円を上限として役員会で決定する金額とします。その支払いは当該営業期間の決算期から３ヶ月以内に会計監査人が指定する口座へ振込む方法により行います（規約第25条）。

(4）【その他の手数料等】
上記に加え、本投資法人は、以下に掲げる費用を負担します（規約第38条第２項）。
①

投資証券の発行に関する費用（券面の作成、印刷及び交付にかかる費用を含みます。）②

有価証券届出書、有価証券報告書及び臨時報告書の作成、印刷及び提出にかかる費用③

目論見書の作成及び交付にかかる費用④

法令に定める財務諸表、運用報告書等の作成、印刷及び交付にかかる費用（監督官庁等に提出する場合の提出費用を含みます。）⑤

本投資法人の公告にかかる費用及び広告宣伝等に関する費用⑥

専門家等に対する報酬又は費用（法律顧問、鑑定評価、資産精査及び司法書士等を含みます。）⑦

執行役員、監督役員にかかる実費、保険料、立替金等並びに投資主総会及び役員会等の開催
に伴う費用

⑧

運用資産の取得又は管理・運営に関する費用（媒介手数料、管理委託費用、損害保険料、維持・修繕費用、水道光熱費等を含みます。）⑨

借入金及び投資法人債にかかる利息⑩

本投資法人の運営に要する費用⑪

その他前各号に類する本投資法人が負担すべき費用(5）【課税上の取扱い】
日本の居住者又は日本法人である投資主及び投資法人に関する課税上の一般的な取扱いは、下記のとおりです。なお、税法等の改正、税務当局等による解釈・運用の変更により、以下の内容は変更されることがあります。また、個々の投資主の固有の事情によっては、異なる取扱いが行われることがあります。
①

投資主の税務（イ）個人投資主の税務
Ａ. 利益の分配にかかる税務
個人投資主が投資法人から受取る利益の分配は、株式の配当と同様に配当所得として取－ 93 －(93) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_050_wk_06347658_手数料等_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

り扱われます。従って、原則20％の税率により所得税が源泉徴収された後、総合課税の対象となりますが、各個人投資主が有する出資口数によって課税関係は異なります。なお、二重課税の調整措置を目的として設けられている配当控除の適用はありません。この取扱
いは、本投資法人が利益配当等の損金算入要件を満たさない場合も同様です。
（ⅰ）発行済投資口総数の100分の５未満の口数を有する小口個人投資主の取扱い
本投資法人の事業年度終了の日において本投資法人の発行済投資口総数の100分の５以上に相当する口数を有する者以外の個人投資主が、本投資法人より受取る利益の分配に対しては、20％（所得税15％、住民税５％）の税率により源泉徴収されます。
但し、特例により平成20年３月31日までに利益の分配を受取る際の源泉徴収税率に関しては10％（所得税７％、住民税３％）に軽減されています。また、小口個人投資主
が本投資法人から受け取る利益の分配については特例の対象となり、その金額にかかわらず、総合課税に代えて源泉徴収だけで納税手続を終了させる確定申告不要の選択が可能となります（住民税についても申告不要です。）。
（ⅱ）発行済投資口総数の100分の５以上の口数を有する大口個人投資主の取扱い
本投資法人の事業年度終了の日において本投資法人の発行済投資口総数の100分の５以上に相当する口数を有する個人投資主が、本投資法人より受取る利益の分配に対しては、20％（所得税のみ）の税率により源泉徴収され、総合課税となります。なお、１回に受取る分配金額が、10万円に配当計算期間の月数を乗じてこれを12で除して計算した金額以下の場合に限り、源泉徴収だけで納税手続を終了させる確定申告不要の選択が可能となります（住民税については別途申告が必要です。）。
Ｂ. 利益を超えた金銭の分配にかかる税務
個人投資主が本投資法人から受取る利益を超えた金銭の分配は、出資の払戻し（資本の払戻し）として扱われ、この金額のうち払戻しを行った本投資法人に対する出資等（本投資法人の資本金等の額）に相当する金額を超える金額がある場合には、みなし配当（注１）として上記Ａ．における利益の分配と同様の課税関係が適用されます。また、出資の払戻し額のうちみなし配当を上回る金額は、投資口の譲渡にかかる収入金額（注２）として取扱われます。各投資主は、この譲渡収入に対応する譲渡原価（注３）を算定し、投資口の譲渡損益の額（注４）を計算します。この譲渡損益の取扱いは、下記Ｃ. における投資口の譲渡の場合と同様になります。また、出資の払戻しを受けた後の投資口の取得価額は、この出資の払戻しを受ける直前の帳簿価額から出資の払戻しにかかる上記譲渡原価を控除した金額となります（注５）。
（注１）みなし配当の金額は、次のように計算されます。なお、この金額は、本投資法人からお知らせします。
みなし配当の金額 ＝ 出資の払戻し（資本の払戻し）額 －

投資主の所有投資口に相当する投資法人の出資等の金額（資本金等の額）（注２）投資口の譲渡にかかる収入金額は、以下のとおり算定されます。
投資口の譲渡にかかる収入金額 ＝ 出資の払戻し（資本の払戻し）額 － みなし配当金額（注１）（注３）投資主の譲渡原価は、次の算式により計算されます。
出資払戻し（資本の払戻し）
直前の取得価額※×

投資法人の出資払戻し（資本の払戻し）により減少した投資法人の資本剰余金の額※

投資法人の前期末の簿価純資産価額※※

この割合は、小数点第三位未満の端数がある時は切り上げとなります。この割合に関しては、本投資法人からお知らせします。

※※前事業年度末から払戻し直前までの間に資本金等の額が増加し又は減少した場合には、その増加額を加算した又－ 94 －(94) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_050_wk_06347658_手数料等_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

は減少額を控除した金額となります。
（注４）投資口の譲渡損益は、次のように計算されます。
投資口の譲渡損益の額 ＝ 譲渡収入金額（注２) － 譲渡原価の額（注３）（注５）出資の払戻しを受けた後の投資口の取得価額は以下のようになります。
出資の払戻しを受けた後の投資口の取得価額 ＝出資の払戻しを受ける－ 譲渡原価の額（注３）
直前の投資口の取得価額

Ｃ. 投資口の譲渡にかかる税務
個人投資主が本投資法人の投資口を譲渡した際の譲渡益の取扱いについては、株式を譲渡した場合と同様に、株式等の譲渡所得等として申告分離課税の対象となり、原則20％（所得税15％、住民税５％）の税率により課税されます。譲渡損が生じた場合は、他の株式等の譲渡所得等との相殺は認められますが、株式等の譲渡所得等の合計額が損失となった場合には、その損失は他の所得と相殺することはできません。但し、本投資法人の投資口を証券会社等を通じて譲渡等した場合は、以下の特例の対象となります。
（ⅰ）申告分離課税の上記20％の税率は、平成19年12月31日までの譲渡等に関しては10％（所得税７％、住民税３％）となります。
（ⅱ）本投資法人の投資口の譲渡等により損失が生じた場合において、その譲渡損失のう
ちその譲渡日の属する年度分の株式等にかかる譲渡所得等の金額の計算上控除しきれない金額は、確定申告書に上場株式等にかかる譲渡損失の金額の計算に関する明細書
その他一定の書類を添付し、その後も連続して確定申告書を提出することを要件にその年の翌年以降３年間にわたり、株式等の譲渡所得等の金額から繰越控除を行うことが認められます。
（ⅲ）証券会社等における特定口座の源泉徴収選択口座（所定の手続きにより源泉徴収を選択した特定口座）内において譲渡等した場合の所得に関しては、一定の要件の下に源泉徴収による申告不要の選択が認められます。源泉徴収税率は、平成19年12月31日までの譲渡等に対しては10％（所得税７％、住民税３％）、平成20年１月１日以後の譲渡等に対しては20％（所得税15％、住民税５％）となります。
（ロ) 法人投資主の税務
Ａ. 利益の分配にかかる税務
法人投資主が投資法人から受取る利益の分配は、株式の配当と同様に取り扱われ、原則として分配の決議のあった日の属する法人投資主の事業年度において益金計上されます。
利益の分配を受取る際には原則20％の税率により所得税が源泉徴収されますが、本投資法
人の投資口の利益の分配は特例の対象となり、この所得税の源泉税率は平成20年３月31日までに受取るものに関しては７％、平成20年４月１日以後に受取るものに関しては15％となります（住民税の徴収はありません。）。この源泉税は、法人投資主の法人税の申告上、利子配当等に対する所得税として所得税額控除の対象となります。なお、受取配当等の益
金不算入の規定の適用はありません。この規定は、本投資法人が利益配当等の損金算入要件を満たさない場合も同様です。
Ｂ. 利益を超えた金銭の分配にかかる税務
法人投資主が本投資法人から受取る利益を超えた金銭の分配は、出資の払戻し（資本の払戻し）として扱われ、この金額のうち払戻しを行った本投資法人に対する出資等（本投資法人の資本金等の額）に相当する金額を超える金額がある場合には、みなし配当（注－ 95 －(95) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_050_wk_06347658_手数料等_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

１）として上記Ａ．における利益の分配と同様の課税関係が適用されます。また、出資の払戻しのうちみなし配当を上回る金額は、投資口の譲渡にかかる収入金額（注２）として取扱われます。各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価（注３）を算定し、投資口の譲渡損益（注４）の額を計算します。この譲渡損益の額の取扱いは下記Ｃ．の投資口の譲渡の場合と同様になります。また、出資の払戻しを受けた後の投資口の取得価額は、この出資の払戻しを受ける直前の取得価額から出資の払戻しにかかる上記譲渡原価を控除した金額となります（注５）。
（注）上記の（注１）ないし（注５）については、前記「（イ）個人投資主の税務 Ｂ．利益を超えた金銭の分配にかかる税
務」に記載の（注１）ないし（注５）と同じです。

Ｃ. 投資口の譲渡にかかる税務
法人投資主が本投資法人の投資口を譲渡した際には、有価証券の譲渡として取り扱われ、原則約定日の属する事業年度に譲渡損益を計上されます。
Ｄ. 投資口の期末評価方法
法人投資主による本投資法人の投資口の期末評価方法については、税務上、売買目的有価証券である場合には時価法、売買目的外有価証券である場合には原価法が適用されます。
②

投資法人の税務（イ) 利益配当等の損金算入要件
税法上、投資法人にかかる課税の特例規定により一定の要件を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等を損金に算入することが認められています。利益の配当等を損金算入するために留意すべき主要な要件（導管性要件）は以下のとおりです。
Ａ. 投信法187条の登録を受けたものであること
Ｂ. 次のいずれかに該当するものであること（ⅰ）その設立時における投資口の発行が公募でかつその発行価額の総額が１億円以上であること（ⅱ）事業年度の終了時において発行済の投資口が50人以上の者によって所有されていること又は証券取引法第２条第３項第１号に規定する適格機関投資家のみによって所有されているものであること
Ｃ. 投資法人の規約においてその発行をする投資口の発行価額の総額のうちに国内において募集される投資口の発行価額の占める割合が100分の50を超える旨の記載があること
Ｄ. 事業年度の終了時において法人税法（昭和40年法律第34号、その後の改正を含みます。）第２条第10号に規定する同族会社に該当していないこと
Ｅ. 事業年度にかかる配当等の額の支払額が当該事業年度の配当可能所得の90％超（又は金銭の分配の額が配当可能額の90％超）であること
Ｆ. 他の法人の発行済株式又は出資の総数又は総額の50％以上に相当する数又は金額の株式又は出資を有していないこと（注）Ｇ. 借入れは証券取引法第２条第３項第１号に規定する適格機関投資家からのものであることＨ. その会計期間が１年を超えないものであること－ 96 －(96) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_050_wk_06347658_手数料等_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

Ｉ. 資産の運用にかかる業務を投資信託委託業者に委託していること
Ｊ. 資産の保管にかかる業務を資産保管会社に委託していること
Ｋ. 次の事実がないこと（ⅰ）資産運用以外の業務を行うこと（ⅱ）本店以外の営業所の設置（ⅲ）使用人の雇い入れ（注) 投資法人が平成19年３月31日までの間に特定目的会社の優先出資証券の全部を取得した際においては、一定の要件を満たすことにより上記Ｆ．の要件の除外事項となります。なお、この場合において、当該投資法人が支払いを受ける当該優先出資にかかる利益の配当があるときは、利益の配当等の損金算入規定が適用されたとしても、当該特定目的会社からの利益の配当の金額の100分の90に相当する金額の全部又は一部が損金の額に算入される配当等の額には含まれず、投資法人
として税負担が生じる可能性があります。

（ロ）不動産流通税の軽減措置
Ａ. 登録免許税
不動産を取得した際の所有権の移転登記に対しては、原則として登録免許税が課税標準
価格の２％の税率により課されますが、平成18年４月１日から平成20年３月31日までに登記される土地については１％の税率に軽減されています。但し、規約上、資産運用の方針
として、投資法人が取得する特定資産のうち特定不動産（不動産、不動産の賃借権、地上権又は不動産、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。）の価額の合計額が投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合（特定不動産割合）
を100分の75以上とする旨の記載があること、その他一定の要件を満たす上場投資法人が、
平成18年３月31日までに規約に従い特定資産のうち不動産の所有権を取得し当該取得後１年以内に登記を受ける場合には、当該所有権の移転登記にかかる登録免許税の税率が特例
により0.6％に軽減され、平成20年３月31日までに規約に従い特定資産のうち不動産の所
有権を取得し当該取得後１年以内に登記を受ける場合には、当該所有権の移転登記にかかる登録免許税の税率が特例により0.8％に軽減されます。
Ｂ. 不動産取得税
不動産を取得した際には、原則として不動産取得税が課税標準価格の４％の税率により課されます。但し、平成18年４月１日から平成21年３月31日までに取得される住宅又は土地については税率が３％に軽減され、平成18年４月１日から平成20年３月31日までに取得される住宅以外の家屋については3.5％に軽減されます。また、平成21年３月31日までに取得される宅地及び宅地比準土地にかかる不動産取得税については、その課税標準価格は当該土地の価格の２分の１に軽減されます。但し、規約に資産の運用方針として、「特定不動産割合」を100分の75以上とする旨の記載があること、その他の要件を満たす投資法
人が、平成19年３月31日までに規約に従い特定資産のうち一定の不動産を取得した場合には、特例により当該不動産の取得にかかる不動産取得税の上記課税標準価格が３分の１に軽減されます。

－ 97 －(97) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_050_wk_06347658_手数料等_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

５【運用状況】(1）【投資状況】
本投資法人の平成18年９月末日（第２期末）現在における投資状況の概況は、以下のとおり
です。
保有総額
（百万円）

対総資産比率（％）

東京都心・城南地区

24,78936.9

東京・周辺都市部

10,44315.5

地方主要都市部

3,233

4.8

38,46657.3

23,92635.6

62,39292.9

預金・その他の資産

4,788

7.1

資産総額計

67,181

100.0

資産の種類

用

途

地域等

信託不動産

住

居

住

居

計

商業施設
小

計

金額（百万円）

資産総額に対する
比率（％）

負債総額

37,962

56.5

純資産総額

29,21843.5（注１）保有総額は、決算日時点の貸借対照表計上額（信託不動産については、減価償却後の帳簿価額）によっています。
（注２）「東京都心・城南地区」とは、千代田区、中央区、港区、文京区、渋谷区、新宿区、世田谷区、目黒区、品川区及び大田区を、「東京・周辺都市部」とは、上記以外の東京都全域、川崎市、横浜市、市川市、浦安市、船橋市、松戸市、川口市、戸田市、さいたま市等及びこれらの周辺通勤圏を、「地方主要都市部」とは、札幌市、仙台市、名古屋市、京都市、大阪市、神戸市、広島市、福岡市、北九州市等及びこれらの周辺通勤圏をそれぞれ表します。

(2）【投資資産】①【投資有価証券の主要銘柄】
該当事項はありません。
②【投資不動産物件】
該当事項はありません。
③【その他投資資産の主要なもの】
本投資法人は、平成17年７月に東京証券取引所に本投資証券を上場するにあたり、16物件の不動産にかかる信託受益権を平成17年７月28日及び同年８月２日にそれぞれ取得し、また、
その後平成18年９月末日までに12物件の不動産にかかる信託受益権を取得しています。
なお、本投資法人は、コア・アセットとしての住居及び商業施設とバランス・アセットとしてのオフィスビル等の用途別に分散投資を図ります。以下では、取得済資産について、かかる用途を物件番号に付していますが、取得済資産の用途別の分類にあたっては、主として住居の用に供されるものを「住居」とし、主として商業施設の用に供されるものを「商業」としています。
また、本投資法人は、本書の日付現在、３物件の不動産にかかる信託受益権の取得を予定しており、現受益者（当該不動産の所有者で当該不動産を信託した後にその信託受益権を譲渡することを約している者を含みます。）との間で停止条件付信託受益権売買契約を締結しています。
（注）取得予定資産の詳細については、前記「（１ 投資法人の概況（1）主要な経営指標等の推移 ② 運用状況（ロ）次期の見通し Ｃ．決算後に生じた重要な事実（ⅳ）資産の取得（参考情報）取得予定資産」をご参照ください。

－ 98 －(98) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_060_wk_06347658_運用状況_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

本投資法人の平成18年９月末日（第２期末）現在の取得済資産の概要は、以下のとおりです。
（イ）投資不動産物件の価格及び投資比率
物件番号

物件名称

取得価格
（百万円）

貸借対照表
計上額
（百万円）

鑑定評価額
（百万円）
（注１）

住居－１

スペーシア銀座

5,290

5,322

5,650

株式会社谷澤
総合鑑定所

8.6

平成17年８月２日

住居－２

スペーシア麻布十番Ⅰ

960

965

1,110

株式会社谷澤総合鑑定所

1.6

平成17年８月２日

住居－３

スペーシア麻布十番Ⅱ

1,730

1,737

1,940

株式会社谷澤
総合鑑定所

2.8

平成17年８月２日

住居－４

スペーシア恵比寿Ⅱ

1,960

1,968

2,180

株式会社谷澤
総合鑑定所

3.2

平成17年８月２日

住居－５

スペーシア恵比寿Ⅲ

700

709

784

株式会社谷澤総合鑑定所

1.1

平成17年８月２日

住居－６

スペーシア神田

1,360

1,365

1,440

株式会社谷澤
総合鑑定所

2.2

平成17年８月２日

住居－７

スペーシア千駄ヶ谷

576

583

590

株式会社谷澤
総合鑑定所

0.9

平成17年８月２日

住居－８

スペーシア北新宿

1,290

1,308

1,300

株式会社谷澤
総合鑑定所

2.1

平成17年８月２日

住居－９

スペーシア目黒不動前

766

770

832

株式会社谷澤総合鑑定所

1.2

平成17年８月２日

住居－10

フィットエル駒形

1,870

1,877

1,910

株式会社谷澤総合鑑定所

3.0

平成17年８月２日

住居－11

スペーシア町田

1,360

1,365

1,400

株式会社谷澤
総合鑑定所

2.2

平成17年８月２日

住居－12

スペーシア川崎

2,130

2,139

2,260

株式会社谷澤総合鑑定所

3.5

平成17年８月２日

住居－13

今池アイリス弐番館

300

308

300

株式会社谷澤
総合鑑定所

0.5

平成17年８月２日

住居－14

グラシア・フィス

1,018

1,077

1,090

森井総合鑑定株式会社

1.6

平成17年11月１日

住居－16

フィットエル亀戸

1,650

1,690

1,670

大和不動産鑑
定株式會社

2.7

平成18年１月31日

住居－17

スペーシア目黒

887

901

940

財団法人日本不動産研究所

1.4

平成18年２月１日

住居－18

アクトヒルズ八千代

1,348

1,422

1,370

株式会社立地評価研究所

2.2

平成18年１月23日

住居－18

S-RESIDENCE京橋

2,774

2,925

2,800

株式会社立地評価研究所

4.5

平成18年４月３日

住居－21

エルシエロ目黒本町

1,220

1,250

1,220

大和不動産鑑
定株式會社

2.0

平成18年３月30日

住居－22

スペーシア白楽

844

869

854

大和不動産鑑
定株式會社

1.4

平成18年４月３日

住居－24

スペーシア五反田

3,103

3,160

3,140

大和不動産鑑定株式會社

5.0

平成18年９月14日

住居－25

スペーシア大井仙台坂

2,440

2,481

2,460

大和不動産鑑
定株式會社

4.0

平成18年９月14日

住居－26

フィットエル品川
シーサイド

2,200

2,263

2,200

森井総合鑑定株式会社

3.6

平成18年９月14日

住居37,776

38,46639,440

小計

鑑定機関

投資比率
（％）
（注２）

取得日

61.2

－ 99 －(99) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_060_wk_06347658_運用状況_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

物件番号

物件名称

取得価格
（百万円）

貸借対照表
計上額
（百万円）

鑑定評価額
（百万円）
（注１）

鑑定機関

投資比率
（％）
（注２）

取得日

商業－１

浜松プラザ（注３）

15,36015,276

15,570

森井総合鑑定株式会社

24.9

平成17年７月28日

商業－２

b-town神宮前Ⅱ

1,043

1,049

1,060

森井総合鑑定株式会社

1.7

平成17年７月28日

商業－３

りんくう羽倉崎プラザ

4,697

4,734

4,545

株式会社谷澤
総合鑑定所

7.6

平成17年７月28日

商業－４

ｂ-town南青山

1,530

1,549

1,558

株式会社立地評価研究所

2.5

平成18年５月17日

商業－５

コジマNEW上福岡店

1,300

1,315

1,310

森井総合鑑定株式会社

2.1

平成18年５月17日

商業施設

23,93023,92624,04338.8

61,70762,392

63,483100.0

61,70762,392

63,483100.0

小計

コア・アセット

小計合計（注１）「鑑定評価額」欄には、平成18年９月末日を価格時点とする鑑定評価書の鑑定評価額を記載しています。
（注２）「投資比率」欄には、上記表のポートフォリオ全体の取得価格の総額に対する各取得済資産の取得価格の占める比率を記載しています。
なお、小数点第二位を四捨五入しています。
（注３）浜松プラザについては、浜松プラザイースト（イトーヨーカ堂棟、赤ちゃん本舗棟、ゼビオ棟、ハマプラ・フレスポ棟及び管理棟の土地建物からなる商業施設をいいます。但し、ハマプラ・フレスポ棟に関し本投資法人が取得した不動産信託受益権にかかる信託不動産
は土地のみであり、建物は含みません。以下同じです。）及び浜松プラザウエスト（浜松ウエスト棟の土地建物からなる商業施設をいいます。以下同じです。）のそれぞれにつき信託が設定されており、本投資法人は当該各信託にかかる信託受益権を取得しました。なお、上記のとおり、浜松プラザイースト及び浜松プラザウエストについては、別個の信託が設定されていることから、上記表では、浜松プラザイースト及び浜松プラザウエストが合わせて一つの商業施設を構成するとの実態に鑑み、便宜上浜松プラザイースト及び浜松
プラザウエストの取得価格その他の数値を合計しています。なお、それぞれの取得価格は、浜松プラザイーストが13,220百万円、浜松
プラザウエストが2,140百万円です。
（注４）金額については、百万円未満を切り捨てています。

（ロ）信託不動産の概要
平成18年９月末日（第２期末）現在の取得済資産にかかる信託受益権の信託財産である不動産（以下当該不動産を「信託不動産」といいます。）は、以下のとおりです。
Ａ．信託不動産の名称、所在地、用途、敷地面積、延床面積、構造・階数及び建築時期
敷地面積
（㎡）
（注１）

構造・階数
（注１）
（注２）

建築時期
（注１）

7,836.57

ＳＲＣ、16Ｆ／Ｂ１Ｆ

平成17年２月７日

314.801,509.58

ＳＲＣ、12Ｆ

平成15年12月16日

共同住宅、
店舗

677.452,317.87

ＳＲＣ・Ｒ
Ｃ、15Ｆ／Ｂ
１Ｆ

平成16年１月16日

東京都渋谷区
東

共同住宅

561.582,452.69

ＲＣ、10Ｆ平成15年６月13日

スペーシア恵比寿Ⅲ

東京都渋谷区
広尾

共同住宅

169.00871.90

ＳＲＣ、10Ｆ

平成16年10月20日

住居－６

スペーシア神田

東京都千代田区神田多町

共同住宅

307.692,028.19

ＳＲＣ、12Ｆ

平成16年２月20日

住居－７

スペーシア千駄ヶ谷

東京都新宿区
大京町

共同住宅

340.49844.13

ＲＣ、９Ｆ

平成16年８月31日

住居－８

スペーシア北新宿

東京都新宿区
北新宿

共同住宅

504.412,204.07

ＲＣ、10Ｆ平成16年８月６日

住居－９

スペーシア目黒不動前

東京都品川区
西五反田

共同住宅、
店舗

217.381,044.37

ＲＣ、９Ｆ

平成17年１月12日

住居－10

フィットエル駒形

東京都台東区
駒形

共同住宅

663.54

3,406.10

ＳＲＣ、13Ｆ

平成16年７月28日

所在地
（注１）

用途
（注１）

スペーシア銀座

東京都中央区
銀座

共同住宅、
店舗

636.36

住居－２

スペーシア麻布十番Ⅰ

東京都港区
六本木

共同住宅、
店舗

住居－３

スペーシア麻布十番Ⅱ

東京都港区
六本木

住居－４

スペーシア恵比寿Ⅱ

住居－５

物件番号

物件名称

住居－１

延床面積
（㎡）
（注１）

－ 100 －
(100) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_060_wk_06347658_運用状況_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

構造・階数
（注１）
（注２）

建築時期
（注１）

4,033.59

ＳＲＣ、15Ｆ

平成16年２月23日

683.694,656.10

ＲＣ、13Ｆ平成16年７月15日

360.54

1,375.76

ＳＲＣ・Ｒ
Ｃ、10Ｆ

平成３年10月15日

共同住宅

1,992.09

3,737.47

ＲＣ、５Ｆ

平成11年３月５日

東京都江東区
亀戸

共同住宅、
店舗

438.432,896.67

ＳＲＣ、11Ｆ

平成17年11月30日

スペーシア目黒

東京都目黒区
三田

共同住宅

578.01

1,283.92

ＲＣ、５Ｆ

平成17年11月28日

住居－18

アクトヒルズ八千代

千葉県八千代
市緑が丘

共同住宅、
事務所、店舗1,289.14

5,420.53

ＳＲＣ、13Ｆ／Ｂ１Ｆ

平成10年１月10日

住居－20

S-RESIDENCE京橋

大阪府大阪市
都島区
東野田町

共同住宅

799.685,995.82

ＲＣ、15Ｆ平成18年３月２日

住居－21

エルシエロ目黒本町

東京都目黒区
目黒本町

共同住宅

865.22

1,975.84

ＲＣ、３Ｆ／
Ｂ１Ｆ

平成18年２月22日

住居－22

スペーシア白楽

神奈川県横浜
市神奈川区
六角橋

共同住宅

457.54

1,593.68

ＲＣ、７Ｆ

平成18年２月２日

住居－24

スペーシア五反田

東京都品川区
西五反田

共同住宅、
事務所

593.325,590.34

ＳＲＣ、14Ｆ／Ｂ１Ｆ

平成18年３月２日

住居－25

スペーシア大井仙台坂

東京都品川区
東大井

共同住宅、
店舗

558.393,440.73

ＳＲＣ、15Ｆ

平成18年８月10日

住居－26

フィットエル品川シーサ
イド

東京都品川区
東品川

3,127.48

壱番館、弐番館 ＲＣ、７
Ｆ
参番館 ＲＣ、
９Ｆ

平成18年６月23日

商業－１

浜松プラザ（注３）静岡県浜松市
上西町、原島
町、宮竹町

店舗、駐車
場、事務所

135,817.46

73,250.17

Ｓ、４Ｆ；
Ｓ、１Ｆ；
Ｓ、２Ｆ；
Ｓ、２Ｆ；
ＲＣ、４Ｆ；
Ｓ、１Ｆ

昭和54年10月20日、
平成12年11月７日又
は９日

商業－２

b-town神宮前Ⅱ

東京都渋谷区
神宮前

店舗283.83499.67

ＲＣ、２Ｆ／
Ｂ１Ｆ

平成17年５月20日

商業－３

りんくう羽倉崎プラザ（注４）

大阪府泉南郡
田尻町、泉佐野市羽倉崎

貸地

51,146.89

－

－

商業－４

ｂ-town南青山

東京都港区
南青山

店舗、
共同住宅

385.32797.63

ＲＣ、３Ｆ／
Ｂ１Ｆ

平成18年２月28日

商業－５

コジマNEW上福岡店

埼玉県ふじみ野市上福岡

店舗4,877.90

3,413.40

Ｓ、２Ｆ

平成８年10月14日

所在地
（注１）

用途
（注１）

敷地面積
（㎡）
（注１）

物件番号

物件名称

住居－11

スペーシア町田

東京都町田市
原町田

共同住宅

587.48住居－12

スペーシア川崎神奈川県川崎市川崎区小川
町

共同住宅

住居－13

今池アイリス弐番館

愛知県名古屋
市千種区今池居宅

住居－14

グラシア・フィス

神奈川県川崎
市幸区古市場

住居－16

フィットエル亀戸

住居－17

共同住宅

1,049.00

延床面積
（㎡）
（注１）

－

（注１）「所在地」、「用途」、「敷地面積」、「延床面積」、「構造・階数」及び「建築時期」については、いずれも登記簿上の表示に基づき記載しています。
（注２）「Ｓ」は鉄骨造、「ＳＲＣ」は鉄骨鉄筋コンクリート造、「ＲＣ」は鉄筋コンクリート造、「Ｆ」は階数、「Ｂ」は地下をそれぞれ意味します。
（注３）浜松プラザは、複合型商業施設であり、合計６棟の建物により構成されています。
（注４）りんくう羽倉崎プラザは貸地であり、建物はテナント所有となっているため、「延床面積」、「構造・階数」及び「建築時期」については記載していません。

－ 101 －
(101) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_060_wk_06347658_運用状況_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

Ｂ．不動産鑑定評価の概要
本投資法人は、平成18年９月末日（第２期末）現在の各取得済資産について、株式会社
谷澤総合鑑定所、森井総合鑑定株式会社、大和不動産鑑定株式會社、財団法人日本不動産研究所又は株式会社立地評価研究所から鑑定評価書を取得しています。不動産の鑑定評価
額は、不動産の鑑定評価に関する法律（昭和38年法律第152号、その後の改正を含みます。）及び不動産鑑定評価基準等に従って鑑定評価を行った不動産鑑定士が、平成18年９月末日の価格時点における評価対象不動産の価格に関する意見を示したものにとどまります。同じ不動産について再度鑑定評価を行った場合でも、鑑定評価を行う不動産鑑定士、鑑定評価の方法又は時期によって鑑定評価額が異なる可能性があります。不動産の鑑定評
価は、現在及び将来において当該鑑定評価額による売買の可能性を保証又は約束するもの
ではありません。なお、鑑定評価を行った株式会社谷澤総合鑑定所、森井総合鑑定株式会社、大和不動産鑑定株式會社、財団法人日本不動産研究所又は株式会社立地評価研究所と本投資法人との間には、利害関係はありません。
本投資法人が取得している不動産鑑定評価書の概要は以下のとおりです。
概要（単位：百万円／％）（注３）
物件番号

物件名称

取得価格
（百万円） 鑑定評価額

住居－１

スペーシア銀座住居－２

スペーシア麻布十番Ⅰ

住居－３

スペーシア麻布十番Ⅱ

1,730

住居－４

スペーシア恵比寿Ⅱ

1,960

住居－５

スペーシア恵比寿Ⅲ

700

784

住居－６

スペーシア神田

1,360

1,440

住居－７

スペーシア千駄ヶ谷

576

590

住居－８

スペーシア北新宿

1,290

1,300

収益還元法

出来上がり
利回り
(注１)

直接還元
価格

直接還元
利回り

ＤＣＦ
価格

原価法
割引率

最終還元
利回り

積算価格

5,290

5,650

5.0

5,750

4.9

5,610

5.0

5.2

5,590

960

1,110

4.9

1,120

4.9

1,110

5.1

5.2

990

1,940

5.0

1,980

4.9

1,920

5.1

5.2

1,730

2,180

5.0

2,220

4.9

2,160

5.0

5.2

1,320

4.9

802

4.8

776

4.9

5.1

617

5.1

1,470

5.0

1,430

5.1

5.3

831

5.4

597

5.3

587

5.3

5.6

402

5.3

1,310

5.3

1,290

5.3

5.6

843

住居－９

スペーシア目黒不動前

766

832

5.2

841

5.1

828

5.1

5.4

434

住居－10

フィットエル駒形

1,870

1,910

5.4

1,930

5.3

1,900

5.3

5.6

1,230

住居－11

スペーシア町田

1,360

1,400

5.6

1,400

5.6

1,400

5.5

5.9

1,140

住居－12

スペーシア川崎

2,130

2,260

5.6

2,270

5.6

2,260

5.4

5.9

1,450

住居－13

今池アイリス弐番館

300

300

6.0

294

6.1

303

5.6

6.4

267

住居－14

グラシア・フィス

1,018

1,090

5.7

1,110

5.6

1,070

4.0

5.9

1,250

住居－16

フィットエル亀戸

1,650

1,670

5.0

1,690

4.9

1,640

4.8

5.1

993

住居－17

スペーシア目黒

887

940

4.9

947

4.9

933

4.7

5.1

915

住居－18

アクトヒルズ八千代

1,348

1,370

5.8

1,380

5.7

1,360

5.4

5.8

1,142

住居－20

S-RESIDENCE京橋

2,774

2,800

5.2

2,819

5.2

2,793

5.1

5.3

1,796

住居－21

エルシエロ目黒本町

1,220

1,220

4.9

1,240

4.8

1,200

4.7

5.0

873

住居－22

スペーシア白楽

844

854

5.0

867

4.9

840

4.8

5.1

624

住居－24

スペーシア五反田

3,103

3,140

5.2

3,170

5.1

3,120

5.0

5.3

2,180

住居－25

スペーシア大井仙台坂

2,440

2,460

4.8

2,500

4.7

2,440

4.6

4.9

1,330

住居－26

フィットエル品川
シーサイド

2,200

2,200

4.7

2,220

4.7

2,170

4.4

5.0

1,500

商業－１

浜松プラザ（注２）

15,36015,570

6.1

15,7906.0

15,340

5.6

6.4

13,210

商業－２

b-town神宮前Ⅱ

1,043

1,060

4.6

1,060

4.6

1,060

4.2

4.7

680

商業－４

ｂ-town南青山

1,530

1,558

4.3

1,573

4.3

1,552

4.0

4.3

1,095

商業－５

コジマNEW上福岡店

1,300

1,310

5.9

1,320

5.8

1,300

5.5

6.1

1,430

（注１）「出来上がり利回り」欄には、各信託不動産に帰属する純利益（直接還元法ＮＣＦ）を鑑定評価額で除した利回りを記載しており、小数点第二位を四捨五入しています。
（注２）浜松プラザについては、浜松プラザイースト及び浜松プラザウエストのそれぞれにつき信託が設定されており、本投資法人は当該各信－ 102 －
(102) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_060_wk_06347658_運用状況_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

託にかかる信託受益権を取得しました。なお、上記のとおり、浜松プラザイースト及び浜松プラザウエストにつき、別個の信託が設定されていることから、そのそれぞれにつき取得価格及び鑑定評価額等が決定又は評価されましたが、上記表では、浜松プラザイースト
及び浜松プラザウエストが合わせて一つの商業施設を構成するとの実態に鑑み、鑑定機関の確認を得たうえで、便宜上浜松プラザイー
スト及び浜松プラザウエストに関する価格その他の数値を合計又は必要と認められる調整を行った上で表示（還元利回り及び割引率については、浜松プラザイースト及び浜松プラザウエストそれぞれの査定が同じ値となっており、従って当該値により表示）しています。
なお、それぞれの取得価格は、浜松プラザイーストが13,220百万円、浜松プラザウエストが2,140百万円であり、鑑定評価額は、浜松プラザイーストが13,400百万円、浜松プラザウエストが2,170百万円です。
（注３）金額については、百万円未満を切り捨てています。

概要（単位：百万円／％）収益還元法（有期還元式（注２））
物件番号

物件名称

取得価格
(百万円） 鑑定評価額

収益価格

純収益の現在
価値の総和

定期借地期
間における
割引率

復帰価格の
現在価値

定期借地期
間満了後の
復帰価格の
割引率

割合法によ
る価格
（注３）

4,545

2,671

6.0

1,874

6.5

3,375

りんくう羽倉崎プラザ
商業－３
（注１）

4,697

4,545

（注１）りんくう羽倉崎プラザは貸地であるため、他の取得資産の鑑定評価と評価方法が異なります。
（注２）「有期還元式」は、実際支払地代等に基づく純収益の現在価値の総和を求め、これに定期借地期間満了時の更地復帰価格の現在価値を加算して収益価格を求めるものです。
（注３）「割合法による価格」とは、同一需給圏内の類似地域等に存する底地事例及び事業用借地権価格との関連に基づき判定した底地割合に更地価格を乗じて求めるものです。
（注４）金額については、百万円未満を切り捨てています。

Ｃ．建物エンジニアリングレポート（建物状況評価）等の概要
本投資法人は、平成18年９月末日（第２期末）現在の各取得済資産にかかる信託不動産について、建物検査、建物評価、関連法規の遵守、修繕費評価及び環境アセスメント等に関する建物エンジニアリングレポートを株式会社竹中工務店又は日本管財株式会社から取得しています。建物エンジニアリングレポートの記載は報告者の意見を示したものにとどまり、本投資法人がその内容の正確性を保証するものではありません。
また、本投資法人は、日本管財株式会社から地震リスク分析報告書を取得しています。
地震リスク分析報告書の記載は報告者の意見を示したものにとどまり、本投資法人がその内容の正確性を保証するものではありません。
本投資法人が、取得している建物エンジニアリングレポートの概要及び地震リスク分析
報告書記載の予想最大損失率（ＰＭＬ）は以下のとおりです。なお、「予想最大損失率（Probable Maximum Loss）」とは、地震による予想最大損失率を意味し、個別物件に関するものと、ポートフォリオ全体に関するものとがあります。ＰＭＬについての統一された厳密な定義はありませんが、本書においては、想定した予定使用期間（50年＝一般的建物の耐用年数）中に想定される最大規模の地震（再現期間475年、50年間に起こる可能性が10％の大地震）によりどの程度の被害を被るかを、損害の予想復旧費用の再調達原価に対する比率（％）で示したものをいいます。

－ 103 －
(103) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_060_wk_06347658_運用状況_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

物件番号

修繕費（千円）（注１）

物件名称

緊急

１年以内

今後12年間

建物再調達価格 予想最大損失率（百万円）（ＰＭＬ）（％）
（注１）
（注２）

調査時点
（注３）

住居－１

スペーシア銀座

0046,200

2,019

12.6

平成17年５月

住居－２

スペーシア麻布十番Ⅰ

0015,410424

11.1

平成17年５月

住居－３

スペーシア麻布十番Ⅱ

0022,650672

4.3

平成17年５月

住居－４

スペーシア恵比寿Ⅱ

0028,380631

6.8

平成17年５月

住居－５

スペーシア恵比寿Ⅲ

0

0

6,760

256

13.0

平成17年５月

住居－６

スペーシア神田

0029,480528

10.8

平成17年５月

住居－７

スペーシア千駄ヶ谷

0

0

6,070

201

14.6

平成17年５月

住居－８

スペーシア北新宿

0011,560476

6.0

平成17年５月

住居－９

スペーシア目黒不動前

0

0

8,210

247

14.4

平成17年５月

住居－10

フィットエル駒形

0026,760845

12.4

平成17年５月

住居－11

スペーシア町田0044,820

1,032

14.8

平成17年５月

住居－12

スペーシア川崎

0029,230

1,125

13.8

平成17年５月

住居－13

今池アイリス弐番館

00

119,350351

11.4

平成17年５月

住居－14

グラシア・フィス

0130

120,980829

5.7

平成17年10月

住居－16

フィットエル亀戸

0027,530709

12.1

平成17年12月

住居－17

スペーシア目黒0015,620305

7.0

平成17年12月

住居－18

アクトヒルズ八千代

0079,2201,050

9.4

平成17年12月

住居－20

S-RESIDENCE京橋

0033,3101,175

9.5

平成18年３月

住居－21

エルシエロ目黒本町

0021,310427

6.5

平成18年３月

住居－22

スペーシア白楽

0022,010477

14.1

平成18年３月

住居－24

スペーシア五反田

0057,9491,177

6.7

平成18年８月

住居－25

スペーシア大井仙台坂

平成18年９月

住居－26

商業－１

0

0

43,800

833

6.1

壱番館

0

0

20,190292

12.7

フィットエル品川
弐番館
シーサイド
参番館

0

0

19,570

293

10.2

0

0

11,170174

9.4

イトーヨーカ堂棟

00247,290

4,042

14.2

平成17年５月

赤ちゃん本舗棟・
ゼビオ棟

0

0

145,980

1,059

6.9

平成17年５月

浜松
プラザ

平成18年８月

管理棟・外構0011,82026

7.1

平成17年５月

浜松ウエスト棟

00522,310

1,853

6.4

平成17年５月

商業－２

b-town神宮前Ⅱ

0

0

3,490

85

5.7

平成17年５月

商業－３

りんくう羽倉崎プラザ（注
４）

－

－

－

－

－

－

商業－４

ｂ-town南青山

0

0

6,250

153

6.0

平成18年３月

商業－５

コジマNEW上福岡店

028,150145,710420

4.3

平成18年３月

ポートフォリオ全体（注５）7.6（注１）「修繕費」及び「建物再調達価格」については、それぞれ千円未満、百万円未満を切り捨てています。
（注２）「予想最大損失率（ＰＭＬ）」については、小数点第二位を四捨五入しています。
（注３）「調査時点」については、建物エンジニアリングレポートの作成年月を記載しています。
（注４）当該信託不動産は貸地であり建物はテナント所有となっているため、建物修繕費は発生せず、また、建物再調達価格及び予想最大損失率（ＰＭＬ）は存在しません。
（注５）ポートフォリオ全体に関する予想最大損失率（ＰＭＬ）については、平成18年９月末日の調査時点の数値であり、貸地であるりんくう
羽倉崎プラザを含みません。上記（注４）をご参照下さい。

－ 104 －
(104) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_060_wk_06347658_運用状況_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

（ハ）運用資産の資本的支出
Ａ．資本的支出の予定について
既存投資物件に関し、現在計画されている改修工事等に伴う資本的支出の予定額のうち主要なものは以下のとおりです。なお、工事予定金額には、会計上の費用に区分経理される部分が含まれています。
不動産等の名称（所 在）工事予定金額（百万円）
目

的

予定期間
総

額

当期支払額

既支払総額

アクトヒルズ八千代（千葉県八千代市）

機械式駐車場修繕工事

自至

平成18年12月
平成18年12月

1

－

－

浜松プラザ
（静岡県浜松市）

駐車場等補修等工事

自至

平成18年12月
平成19年１月

7

－

－

浜松プラザ
（静岡県浜松市）

汚水管修繕工事

自至

平成19年１月
平成19年２月

5－－

S-RESIDENCE京橋（大阪府大阪市）

エントランスホール空調機設置自至

平成19年３月
平成19年３月

3－－

Ｂ．期中に行った資本的支出について
第２期において、本投資法人が信託不動産に対して実施した資本的支出の概要は以下のとおりです。また、当期の資本的支出の総額は８百万円であり、当期費用に区分された修繕費42百万円と合わせて51百万円の工事を実施しています。
不動産等の名称
（所 在）

目

的

期

支出金額
（百万円）

間

エルシエロ目黒本町（東京都目黒区）

エアコン取付工事

自至

平成18年５月
平成18年５月

3

アクトヒルズ八千代（千葉県八千代市）

１階テナント２区分化改
修工事

自
至

平成18年５月
平成18年５月

3

その他

2
合

計

8

Ｃ．長期修繕計画のために積立てた金銭（修繕積立金）
本投資法人は、物件ごとに策定している長期修繕計画に基づき、期中のキャッシュフ
ローの中から、中長期的な将来の大規模修繕等の資金支払に充当することを目的とした修繕積立金を、以下のとおり積み立てています。
（単位：百万円）
第１期
営業期間

第２期

自 平成17年４月20日

自 平成18年４月１日

至 平成18年３月31日

至 平成18年９月30日

前期末積立金残高

－

9

当期積立額

9

78

当期積立金取崩額

－

－

次期繰越額

9

88

－ 105 －
(105) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_060_wk_06347658_運用状況_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

（ニ）賃貸借状況の概要
平成18年９月末日（第２期末）現在の取得済資産の賃貸借状況の概要、稼働率の推移及び主要なテナントの概要は以下のとおりです。
Ａ．賃貸借状況の概要
テナント
物件番号

物件名称

数
（注１）

住居-１

スペーシア銀座1

住居-２

スペーシア麻布十番Ⅰ

1

住居-３

スペーシア麻布十番Ⅱ

1

住居-４

スペーシア恵比寿Ⅱ1

住居-５

スペーシア恵比寿Ⅲ1

住居-６

スペーシア神田1

住居-７

スペーシア千駄ヶ谷

1

住居-８

スペーシア北新宿

1

住居-９

スペーシア目黒不動前

1

住居-10

フィットエル駒形

1

住居-11

スペーシア町田1

住居-12

スペーシア川崎1

住居-13

今池アイリス弐番館

1

住居-14

グラシア・フィス

1

住居-16

フィットエル亀戸

1

住居-17

スペーシア目黒1

住居-18

アクトヒルズ八千代

1

住居-20

S-RESIDENCE京橋

1

住居-21

エルシエロ目黒本町

1

住居-22

スペーシア白楽

1

住居-24

スペーシア五反田

1

住居-25

スペーシア大井仙台坂

1

住居-26

フィットエル品川
シーサイド
住居小計

1

マスターリース
会社

可能戸数

戸数

（注２） （注３）株式会社ジョイント・
アセットマネジメント
株式会社ジョイント・
アセットマネジメント
株式会社ジョイント・
アセットマネジメント
株式会社ジョイント・
アセットマネジメント
株式会社ジョイント・
アセットマネジメント
株式会社ジョイント・
アセットマネジメント
株式会社ジョイント・
アセットマネジメント
株式会社ジョイント・
アセットマネジメント
株式会社ジョイント・
アセットマネジメント
株式会社ジョイント・
アセットマネジメント
株式会社ジョイント・
アセットマネジメント
株式会社ジョイント・
アセットマネジメント
株式会社ジョイント・
アセットマネジメント―
株式会社ジョイント・
アセットマネジメント
株式会社ジョイント・
アセットマネジメント
スターツアメニティー
株式会社
株式会社
長谷工ライブネット
株式会社ジョイント・
アセットマネジメント
株式会社ジョイント・
アセットマネジメント
株式会社ジョイント・
アセットマネジメント
株式会社ジョイント・
アセットマネジメント
株式会社ジョイント・
アセットマネジメント

23

総賃貸面積

稼働率（％）

面積（㎡）

（㎡）

（注６）

（注４）

（注５）

第１期末 第２期末

住居賃貸 住居賃貸 総賃貸可能

134

127

5,515.43

5,259.00

97.2

95.4

29

27

1,166.51

1,086.58

93.1

93.1

46

36

2,019.10

1,581.76

86.9

78.3

42

41

2,062.10

1,997.90

96.9

96.9

27

27

781.02781.02

100.0

100.0

68

64

1,706.54

1,617.81

92.2

94.8

20

19

762.98735.65

100.0

96.4

41

41

1,881.19

1,881.19

100.0

100.0

40

38

944.44898.93

100.0

95.2

86

81

2,978.28

2,812.20

96.2

94.4

95

93

3,090.89

3,041.65

94.7

98.4

146

139

3,741.01

3,559.92

98.7

95.2

49

46

1,296.22

1,232.45

96.7

95.1

54

54

3,737.47

3,737.47

100.0

100.0

87

86

2,262.53

2,014.50

90.1

89.0

37

37

1,070.13

1,070.13

100.0

100.0

53

49

4,815.26

4,101.59

94.5

85.2

166

164

4,613.04

4,562.12

－

98.9

30

15

1,656.02

846.33

3.1

51.1

57

57

1,285.83

1,285.83

－

100.0

83

78

3,871.15

3,562.96

－

92.0

83

79

2,979.85

2,861.19

－

96.0

110

109

2,602.30

2,581.77

－

99.2

1,583

1,506

56,839.29

53,109.95

92.4

93.4

－ 106 －
(106) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_060_wk_06347658_運用状況_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

テナント
物件番号

物件名称

数

マスターリース
会社

（注１）

総賃貸面積

稼働率（％）

面積（㎡）

（㎡）

（注６）

（注４）

（注５）

第１期末 第２期末

住居賃貸 住居賃貸 総賃貸可能
可能戸数

戸数

（注２） （注３）

商業-１

浜松プラザ

21

―

0

0

76,109.88

76,109.88

100.0

100.0

商業-２

b-town神宮前Ⅱ

1

―

0

0

494.84494.84

100.0

100.0

商業-３

りんくう羽倉崎プラザ

3

―

0

0

53,276.28

53,276.28

100.0

100.0

商業-４

ｂ-town南青山

1

株式会社Ｊ・ＣＯＭＳ

3

3770.04541.94

－

70.4

商業-５

コジマNEW上福岡店

1

―

0

0

3,413.40

3,413.40－

100.0

商業施設小計27

3

3 134,064.44 133,836.34

100.0

99.8

コア・アセット小計

50

1,586

1,509 190,903.73 186,946.29

98.2

97.9

合計

50

1,586

1,509 190,903.73 186,946.29

98.2

97.9

（注１）「テナント数」については、平成18年９月末日現在、各取得済資産について信託受託者との間で直接の賃貸借契約関係にある賃借人の数（マスターリース会社を含みます。）を記載しています。「マスターリース会社」とは、第三者に転貸することを目的とした建物全体の賃貸借契約（以下「マスターリース契約」といいます。）を本投資法人又は信託受託者との間で締結している賃借人をいい、「エンドテナント」とは、マスターリース会社からの転借人及び本投資法人又は信託受託者との間で直接の賃貸借契約関係にある賃借人（マスターリース会社を除きます。）を総称するものとします。
（注２）「住居賃貸可能戸数」には、平成18年９月末日現在、各取得済資産について住居を用途として賃貸可能な戸数を記載しています。
（注３）「住居賃貸戸数」には、平成18年９月末日現在、各取得済資産について実際に住居を用途とする賃貸借契約が締結され、エンドテナン
トに対して賃貸している戸数を記載しています。
（注４）「総賃貸可能面積」は、各取得済資産について賃貸が可能な面積（住宅、店舗、事務所等の用に供される面積に限り、駐車場の面積は含みません。）を意味し、平成18年９月末日現在の情報をもとに記載しています。
（注５）「総賃貸面積」は、各取得済資産について実際に賃貸借契約が締結され、エンドテナントに対して賃貸している面積を意味し、平成18年９月末日現在の情報をもとに記載しています。但し、住居、店舗、事務所等の用に供されている面積に限り、駐車場の面積を含まないものとします。なお、賃貸面積は、登記簿上の表示ではなく、賃貸借契約に表示されている賃貸面積の合計を記載しています。但し、賃貸借契約の表示に明白な誤謬がある場合は、竣工図面等をもとに記載しています。
（注６）「稼働率」には、平成18年３月末日（第１期末）現在及び平成18年９月末日（第２期末）現在の各取得済資産の総賃貸可能面積に占める総賃貸面積の比率を記載しています。なお、「住居小計」、「商業施設小計」、「コア・アセット小計」及び「合計」欄における稼働率は、ポートフォリオ全体にかかる総賃貸可能面積に占めるそれぞれの区分に属する取得済資産の総賃貸面積の合計の比率を記載しています。比率は、小数点第二位を四捨五入しています。

Ｂ．主要なテナントの概要
平成18年９月末日現在（第２期末）における取得済資産にかかる信託不動産における主要なテナントは、以下のとおりです。
ここでいう「主要なテナント」とは、以下のいずれかの条件に該当するテナントをいいます。
（ⅰ）賃貸面積（マスターリース会社とのマスターリース契約に基づく賃貸面積を含みます。）が総賃貸面積の合計の10％以上を占めるテナント（マスターリース会社を含みます。）（ⅱ）利害関係者であるテナント（マスターリース会社から転貸を受けている場合を含みます。）－ 107 －
(107) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_060_wk_06347658_運用状況_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

年間賃料
敷金・
比率
（百万円）
保証金
（％）
（注１）
（百万円）
（注４）
（注２）
（注２）

賃貸面積
（㎡）
（注３）

テナント名

業種

賃貸物件

契約満了日

契約更改の方法

株式会社ジョイン
ト・アセットマネ
ジメント

不動産投
資顧問業

スペーシアシリーズ、
フィットエルシリー
ズ、エルシエロ目黒本町及び今池アイリス弐
番館

（注５）

期間満了１ヶ月前
までに意思表示がなされなければ１
年間自動更新

2,117

50.3

239

40,708.77

株式会社
イトーヨーカ堂

小売業

浜松プラザ

平成32年
11月29日双方の協議により、協議が調わない場合は借地借家
法による

549

13.0

3,282

33,468.54

コーナン商事株式会社

小売業

りんくう羽倉崎プラザ

平成26年
１月28日

定期賃貸借契約のため期間満了にて
終了

228

5.4

120

27,815.58

浜松プラザ

平成19年
２月28日

期間満了６ヶ月前
までに意思表示がなされなければ１
年間自動更新581.4

38

700.92

平成28年
４月30日

商業施設部分については、定期賃貸
借契約のため期間満了にて終了主要なテナントの合計

2,953

70.1

3,681

102,693.81

ポートフォリオの合計（注６）

4,211

100.0

5,124

186,946.29

株式会社
Ｊ・ＣＯＭＳ

不動産
管理業
ｂ-town南青山（注１）平成18年９月末日現在の取得済資産にかかる賃貸借契約に基づく月額賃料（共益費を含みますが、駐車場やトランクルーム等の付属設
備の使用料は除きます。）を12倍して得られた金額を年間賃料として記載しています。株式会社ジョイント・アセットマネジメントについては、同社と信託受託者の間で締結されているマスターリース契約上、同社が支払うマスターリース賃料とエンドテナントから同社に対して支払われる賃料とが同額となっているため、エンドテナントとの間の賃貸借契約における月額賃料を12倍して得られた金額
を年間賃料として記載しています。なお、かかる計算にあたっては、同社がマスターリース契約を締結する不動産等については、同社が賃貸人となることの同意を全てのエンドテナントより取得したものと仮定しています（（注２）及び（注３）において同様です。）。
なお、住居については駐車場賃料を含まないものとし、商業施設については駐車場賃料を含みます。但し、株式会社イトーヨーカ堂については、共益費年間30,285千円及び従業員駐車場にかかる賃料年間18,000千円を除きます。
（注２）「年間賃料」及び「敷金・保証金」については、百万円未満を切り捨てています。なお、かかる金額は、平成18年９月末日現在の取得
済資産にかかる賃貸借契約に基づきます。
（注３）平成18年９月末日現在の取得済資産にかかる賃貸借契約に表示されている賃貸面積を記載しています。株式会社ジョイント・アセット
マネジメント及び株式会社Ｊ・ＣＯＭＳについては、同社がマスターリース会社として賃貸人となっているエンドテナントとの間の賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計を記載しています。なお、賃貸面積に駐車場は含んでいません。
商業施設の駐車場賃貸面積（立体、屋上、平面駐車場合計）は以下のとおりです。
株式会社イトーヨーカ堂

31,965.78㎡（別途従業員駐車場300台）

大和工商リース株式会社

8,107.37㎡（別途従業員駐車場 37台）

（注４）ポートフォリオの年間賃料合計に対する各主要テナントの年間賃料の割合については、小数点第二位を四捨五入しています。
（注５）スペーシア銀座、スペーシア麻布十番Ⅰ、スペーシア麻布十番Ⅱ、スペーシア恵比寿Ⅱ、スペーシア恵比寿Ⅲ、スペーシア神田、ス
ペーシア千駄ヶ谷、スペーシア北新宿、スペーシア目黒不動前、フィットエル駒形、スペーシア町田、スペーシア川崎及び今池アイリ
ス弐番館の13物件については平成27年７月31日、フィットエル亀戸については平成28年１月30日、スペーシア目黒については、平成28
年１月31日、エルシエロ目黒本町については、平成28年３月31日、スペーシア白楽については平成28年４月２日、スペーシア五反田、
スペーシア大井仙台坂、フィットエル品川シーサイドについては平成28年９月13日となります。
（注６）ポートフォリオの合計には株式会社イトーヨーカ堂の共益費及び従業員駐車場にかかる賃料（前記（注１）をご参照下さい。）は含まれていません。

Ｃ．上位10テナント
平成18年９月末日現在（第２期末）の主要テナントを含む賃貸面積ベースの上位10社は、以下の表のとおりです。

－ 108 －
(108) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_060_wk_06347658_運用状況_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

賃貸物件

契約満了日

賃貸面積
（㎡）
（注１）

１.株式会社ジョイント・
アセットマネジメント

スペーシアシリーズ、フィット
エルシリーズ、エルシエロ目黒
本町及び今池アイリス弐番館（注３）40,708.77

21.8

２.株式会社イトーヨーカ堂

浜松プラザ

平成32年11月29日

33,468.54

17.9

３.コーナン商事株式会社

りんくう羽倉崎プラザ(注４)

平成26年１月28日

27,815.58

14.9

４.大和工商リース株式会社

浜松プラザ(注４)

平成36年11月18日

17,594.12

9.4

コジマNEW上福岡店

平成24年３月８日
16,757.59

9.0

りんくう羽倉崎プラザ(注４)

平成34年７月４日

６.イオン株式会社

りんくう羽倉崎プラザ(注４)

平成36年５月５日

12,116.51

6.5

７.株式会社ニトリ

浜松プラザ

平成24年４月17日

7,016.91

3.8

８.ゼビオ株式会社

浜松プラザ

平成32年11月29日

6,651.12

3.6

９.株式会社
長谷工ライブネット

S-RESIDENCE京橋

平成28年３月31日

4,562.12

2.4

10.株式会社赤ちゃん本舗

浜松プラザ

平成32年11月29日

4,406.22

2.4

上位10テナントの合計

171,097.48

91.5

ポートフォリオの合計

186,946.29

100.0

テナント名

５.株式会社コジマ

比率（％）
（注２）

（注１）平成18年９月末日現在の取得済資産にかかる賃貸借契約に表示されている賃貸面積を記載しています。株式会社ジョイント・アセットマネジメント及び株式会社長谷工ライブネットについては、同社がマスターリース会
社として賃貸人となっているエンドテナントとの間の賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計を記載しています。なお、賃貸面積に駐車場は含んでいません。
（注２）ポートフォリオの賃貸面積合計に対する各上位10テナントの賃貸面積の割合については、小数点第二位を四捨五入しています。
（注３）上記「Ｂ．主要なテナントの概要」の（注５）をご参照ください。
（注４）貸地であり、建物はテナント所有となっています。

（ホ）ポートフォリオ分散の概要
平成18年９月末日（第２期末）現在の取得済資産のクラス別、用途別、地域別及び築年
数別のポートフォリオ分散状況の概要は、以下のとおりです。なお、取得価格については、
百万円未満を切り捨てており、また、投資比率については、小数点第二位を四捨五入しています。したがって、下記に記載の各投資比率の合計が100％とならない場合があります。
また、築年数については、平成18年９月末日現在における築年数を基準としています。
Ａ．クラス別分散状況
コア／バランス

取得価格（百万円）

コア・アセット
バランス・アセット
合計

投資比率（％）

61,707

100.0

－

－

61,707100.0－ 109 －(109) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_060_wk_06347658_運用状況_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

Ｂ．用途別分散状況
用途

取得価格（百万円）

投資比率（％）

住居

37,77661.2

商業施設

23,93038.8－－

61,707100.0

オフィスビル等
合計
Ｃ．地域別分散状況
地域

取得価格（百万円）

投資比率（％）

東京都心・城南地区

27,05543.8

東京・周辺都市部

11,52018.7

地方主要都市部

23,131

37.5

61,707100.0

合計（注）住居のみでは、東京都心・城南地区、東京・周辺都市部及び地方主要都市部に所在する物件への投資比率は、それぞれ
64.8％、27.1％及び8.1％となっています。

Ｄ．築年数別分散状況（注）築年数

取得価格（百万円）

投資比率（％）

１年未満

16,64829.2

１年以上５年未満

21,03536.9

５年以上10年未満

16,886

29.6

10年以上

2,440

4.3

（注）築年数別分散状況については、貸地であるりんくう羽倉崎プラザは含まれていません。なお、築年数は、平成18年９月
末日現在において竣工済みの取得済資産に関して記載しています。

Ｅ．用途別平均築年数
用途

平均築年数（注）

住居

2.0年

商業施設

7.8年

オフィスビル等－年（注）平均築年数は取得価格に基づき算出される投資比率で加重平均して算出し、小数点第二位以下を切り捨てています。な
お、平均築年数の算出にあたり、貸地であるりんくう羽倉崎プラザは含まれていません。また、平均築年数は、平成18年９月末日現在において、竣工済みの取得済資産のみを対象として記載しています。

－ 110 －
(110) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_060_wk_06347658_運用状況_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

（ヘ）個別信託不動産の概要
平成18年９月末日（第２期末）現在の取得済資産である信託受益権にかかる信託不動産の個別の概要は、以下のとおりです。
Ａ．「特定資産（信託受益権）の概要」欄に関する説明（ⅰ）「所在地（地番）」欄には、登記簿（登記記録を含みます。以下同じです。）上表
示されている地番を記載しています。
（ⅱ）「所有形態」欄には、信託不動産に関して不動産信託の受託者が保有する権利の種類を記載しています。
（ⅲ）「用途地域」欄には、都市計画法第８条第１項第１号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
（ⅳ）土地の「面積」欄には、登記簿上表示されている地積を記載しています。
（ⅴ）「容積率」欄には、建築基準法（昭和25年法律第201号、その後の改正を含みます。
以下「建築基準法」といいます。）第52条に定める、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる数値を記載しています。
（ⅵ）「建蔽率」欄には、建築基準法第53条に定める、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる数値を記載しています。
（ⅶ）建物の「用途」欄には、登記簿上表示されている種類のうち、主要なものを記載しています。
（ⅷ）建物の「延床面積」欄には、登記簿上表示されている床面積の合計を記載しています。
（ⅸ）建物の「構造・階数」欄には、登記簿上表示されている構造を記載しています。なお、「構造・階数」欄に記載の略称は、それぞれ以下を表します。
ＲＣ：鉄筋コンクリート造、ＳＲＣ：鉄骨鉄筋コンクリート造、Ｓ：鉄骨造、Ｆ：階、Ｂ：地下（ⅹ）建物の「建築時期」欄には、登記簿上表示されている当初新築時点を記載しています。
（ⅹⅰ）「取得価格」欄には、取得価格を記載しています。なお、百万円未満の金額を切り捨てています。
（ⅹⅱ）「前所有者」欄には、取得済資産である信託受益権の売主を記載しています。
（ⅹⅲ）「前々所有者」欄には、取得済資産である信託受益権の売主の前所有者を記載しています。
（ⅹⅳ）「前所有者」欄及び「前々所有者」欄に記載の以下の会社は、いずれも利害関係人
等である株式会社ジョイント・コーポレーション、株式会社エルカクエイ又は株式会社ジョイント・アセットマネジメントが資産の運用の委託を受けている、又は出資、匿名組合出資若しくは貸付を行っている若しくは行っていた特別目的会社です。
有限会社セジテリアス・プロパティー
有限会社アリエル・キャピタル・パートナーズ
有限会社エウロパ・キャピタル・パートナーズ
有限会社アース・キャピタル・パートナーズ
有限会社ウラヌス・キャピタル・パートナーズ（ⅹⅴ）「信託受託者」欄には、本投資法人が取得した信託受益権にかかる平成18年９月末日現在の信託受託者を記載しています。
（ⅹⅵ）「ＰＭ会社」欄には、平成18年９月末日現在において、各信託不動産についてプロ－ 111 －
(111) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_060_wk_06347658_運用状況_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

パティ・マネジメント業務を委託しているプロパティ・マネジメント会社を記載しています。
（ⅹⅶ）「賃借人」欄には、本投資法人又は信託受託者との間で直接の賃貸借関係にあるテ
ナント（マスターリース会社を含みます。）を記載しています。
（ⅹⅷ）「賃貸方式」欄には、賃借人が本投資法人又は信託受託者との間で締結している賃貸借スキーム（直接賃貸する方式、転貸人に賃貸する方式等）を記載しています。な
お、本書において「マスターリース契約・賃料保証型」とは、マスターリース会社が固定賃料を支払うこととされているマスターリース契約をいい、「マスターリース契約・パススルー型」とは、マスターリース会社が、エンドテナント等マスターリース
会社から物件を賃借する者から受領する賃料と同額の賃料を支払うこととされている
マスターリース契約をいいます。
Ｂ．「特記事項」欄に関する説明「特記事項」欄の記載については、以下の事項を含む、取得済資産の権利関係や利用等に関連して重要と考えられる事項の他、取得済資産の評価額、収益性、処分性への影響度を考慮して重要と考えられる事項を記載しています。
（ⅰ）法令諸規則上の制限又は規制の主なもの（ⅱ）権利関係等にかかる負担又は制限の主なもの（ⅲ）信託不動産と隣接地との境界を越えた構築物等がある場合や境界確認等に問題がある場合の主なものとその協定等（ⅳ）共有者又は区分所有者との間でなされた合意事項又は協定等の主なもの
Ｃ．「地域・物件特性」欄に関する説明（ⅰ）「地域・物件特性」欄の記載は、原則として各信託不動産にかかる鑑定機関の鑑定評価書又は価格調査書における記載を抜粋、要約又は参照して作成しています。
（ⅱ）駅からの徒歩による所要時間は、「不動産の表示に関する公正競争規約」（平成17年公正取引委員会告示第23号）及び同規約施行規則に基づき、道路距離80メートルにつき１分間を要するものとして算出した数値を記載しています。

－ 112 －
(112) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_060_wk_06347658_運用状況_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

［住居－１］物件名称：スペーシア銀座
特定資産（信託受益権）の概要（住所）東京都中央区銀座三丁目11番19号
所在地（地番）東京都中央区銀座三丁目201番５
所有形態
所有権
用途地域
商業地域
面積（㎡）
636.36
土地
容積率800％（用途地域指定）
建蔽率
80％（用途地域指定）取得価格（百万円）
5,290
株式会社ジョイント・
前所有者
コーポレーション

建物

信託受託者

ＰＭ会社

みずほ信託銀行株式会社

所有形態
用途
延床面積（㎡）

所有権
共同住宅、店舗
7,836.57

構造・階数

ＳＲＣ、16Ｆ／Ｂ１Ｆ

建築時期

平成17年２月７日

前々所有者－
株式会社ジョイント・
アセットマネジメント

特記事項
１. 信託不動産にかかる土地については、中央区の「街並み誘導型地区計画」「用途別容積型地区計画」の適用区域に該当するため、当該地区計画による容積率緩和（1,000％）を受け、信託不動産にかかる建物は、かかる容積率に準拠して建築されています。その後、平成15年７月に地区計画の内容が変更され、容積率の緩和条件が厳しくなったため、現在においては既存不適格建築物の状態となっています。また、建蔽率は本来80％ですが、商業地
域、防火地域内の耐火建築物による緩和により100％となっています。
地域・物件特性
東京メトロ日比谷線・都営浅草線「東銀座」駅徒歩３分、東京メトロ銀座線・丸ノ内線「銀座」駅徒歩５分に位置し、主に中高層の店舗兼事務所の他、マンション等が建ち並ぶ商住混在地域に立地しています。周辺には松屋や三越、松坂屋などの百貨店や、歌舞伎座や有楽町マリオンなど芸術文化スポットが点在しています。都心接近性や交通利便性を有するため、都心通勤者である若年単身者等を中心とした需要者層が見込まれる他、都心や臨海部立地の企業による法人契約等も期待できるため、幅広い需要が見込まれます。

［住居－２］物件名称：スぺーシア麻布十番Ⅰ
特定資産（信託受益権）の概要（住所）東京都港区六本木五丁目13番11号
所在地（地番）東京都港区六本木五丁目362番３ 他２筆
所有形態
所有権
所有形態
用途地域
近隣商業地域用途
面積（㎡）314.80
延床面積（㎡）
土地
建物
容積率
400％
構造・階数
（用途地域指定）
建蔽率
80％
建築時期
（用途地域指定）取得価格（百万円）
960
有限会社セジテリアス・
前々所有者
前所有者
プロパティー
信託受託者

みずほ信託銀行株式会社

ＰＭ会社

所有権
共同住宅、店舗1,509.58
ＳＲＣ、12Ｆ
平成15年12月16日
株式会社ジョイント・
コーポレーション
株式会社ジョイント・
アセットマネジメント

特記事項
１. 信託不動産にかかる土地の建蔽率は本来80％ですが、近隣商業地域、防火地域内の耐火建築物による緩和により100％となっています。
地域・物件特性都営大江戸線・東京メトロ南北線「麻布十番」駅徒歩４分の、都道高輪麻布線沿いの高層の事務所・マンションが建ち並ぶ路線商業地域に立地しています。当該地域は、「麻布」エリアと、「六本木」エリアの中間に位置し、都心接近性・利便性を志向する若年単身者、外資系企業社員や外国人などに人気のある地域で、これらのテナントからの需要が見込まれます。最寄り駅から徒歩５分圏内の交通利便性と、六本木ヒルズや芝公園等、商業施設及び公園との近接性から、生活利便性、自然環境が良好です。

－ 113 －
(113) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_060_wk_06347658_運用状況_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

［住居－３］物件名称：スぺーシア麻布十番Ⅱ
特定資産（信託受益権）の概要（住所）東京都港区六本木五丁目13番12号
所在地（地番）東京都港区六本木五丁目362番11 他９筆
所有形態
所有権
所有形態
近隣商業地域、用途
用途地域
第二種中高層住居専用地域
面積（㎡）677.45
延床面積（㎡）
近隣商業地域：400％
建物
土地
容積率
第二種中高層住居専用地域
構造・階数（用途地域指定）：300％
近隣商業地域：80％
建蔽率
第二種中高層住居専用地域
建築時期（用途地域指定）：60％
取得価格（百万円）
1,730
有限会社セジテリアス・
前々所有者
前所有者
プロパティー
信託受託者

みずほ信託銀行株式会社

ＰＭ会社

所有権
共同住宅、店舗
2,317.87
ＳＲＣ・ＲＣ、
15Ｆ／Ｂ１Ｆ
平成16年１月16日

株式会社ジョイント・
コーポレーション
株式会社ジョイント・
アセットマネジメント

特記事項
１．信託不動産にかかる土地の建蔽率は、本来近隣商業地域については80％、第二種中高層住居専用地域については60％ですが、防火地域内の耐火建築物による緩和及び角地による加算により、それぞれ100％、80％となっています。
２．信託不動産にかかる土地の容積率と建蔽率は、用途地域の違いにより異なりますが、その対象面積による加重平均を算出すると、それぞれ362.29％、92.45％となります。
地域・物件特性都営大江戸線・東京メトロ南北線「麻布十番」駅徒歩４分の、都道高輪麻布線沿いの高層の事務所・マンションが建ち並ぶ路線商業地域に立地しています。当該地域は、「麻布」エリアと、「六本木」エリアの中間に位置し、都心接近性・利便性を志向する若年単身者、外資系企業社員や外国人などに人気のある地域で、これらのテナントからの需要が見込まれます。最寄り駅から徒歩５分圏内の交通利便性と、六本木ヒルズや芝公園等の商業施設及び公園との近接性から、生活利便性、自然環境が良好です。

［住居－４］物件名称：スぺーシア恵比寿Ⅱ
特定資産（信託受益権）の概要（住所）東京都渋谷区東四丁目13番１号
所在地（地番）東京都渋谷区東四丁目16番１
所有形態
所有権
用途地域
第二種住居地域
面積（㎡）561.58
土地
容積率400％（用途地域指定）
建蔽率
60％（用途地域指定）取得価格（百万円）
1,960
有限会社セジテリアス・
前所有者
プロパティー
信託受託者

みずほ信託銀行株式会社

建物

所有形態
用途
延床面積（㎡）

所有権
共同住宅

構造・階数

ＲＣ、10Ｆ

建築時期

平成15年６月13日

前々所有者
ＰＭ会社

2,452.69

株式会社ジョイント・
コーポレーション
株式会社ジョイント・
アセットマネジメント

特記事項
１. 信託不動産にかかる土地の建蔽率は本来60％ですが、角地による加算（10％）及び第二種住居地域、防火地域内の耐火建築物による緩和（10％）により80％となっています。
地域・物件特性
ＪＲ山手線・埼京線・東京メトロ日比谷線「恵比寿」駅徒歩13分に位置し、中高層マンションの他に店舗、事務所などが混在する地域に立地しています。「恵比寿」・「広尾」エリアは東京23区内の高級住宅地の一つで、当該地周辺には著名な飲食店や物販店などが多いため生活利便性も高く、都心接近性・知名度を志向する単身者・都心通勤者・
ＤＩＮＫＳ等を中心とした需要が見込まれます。

－ 114 －
(114) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_060_wk_06347658_運用状況_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

［住居－５］物件名称：スペーシア恵比寿Ⅲ
特定資産（信託受益権）の概要（住所）東京都渋谷区広尾一丁目13番４号
所在地（地番）東京都渋谷区広尾一丁目17番３
所有形態
所有権
用途地域
商業地域
面積（㎡）
169.00
土地
容積率500％（用途地域指定）
建蔽率
80％（用途地域指定）取得価格（百万円）
700
有限会社アリエル・
前所有者
キャピタル・パートナーズ
信託受託者

みずほ信託銀行株式会社

所有形態
用途
延床面積（㎡）
建物

所有権
共同住宅
871.90

構造・階数

ＳＲＣ、10Ｆ

建築時期

平成16年10月20日

前々所有者
ＰＭ会社

株式会社ジョイント・
コーポレーション
株式会社ジョイント・
アセットマネジメント

特記事項
１. 信託不動産にかかる土地の建蔽率は本来80％ですが、商業地域、防火地域内の耐火建築物による緩和により100％となっています。
地域・物件特性
ＪＲ山手線・埼京線・東京メトロ日比谷線「恵比寿」駅徒歩５分の、明治通り沿いに立地しています。周囲はマンション・店舗・オフィスビルが連たんしており、明治通りと駒沢通りの交差点に近く、代官山・渋谷・広尾エリアへのアクセスも良好です。「恵比寿」エリアは東京23区内の高級住宅地の一つであり、当該地周辺には著名な飲食店や物販店などが多いため、都心接近性・生活利便性を志向する、若年単身者・ＤＩＮＫＳ等による需要が見込まれます。

［住居－６］物件名称：スペーシア神田
特定資産（信託受益権）の概要（住所）東京都千代田区神田多町二丁目３番４号
所在地（地番）東京都千代田区神田多町二丁目３番14 他３筆
所有形態
所有権
所有形態
用途地域
商業地域
用途
面積（㎡）
307.69
延床面積（㎡）
土地
建物
容積率
600％
構造・階数
（用途地域指定）
建蔽率
80％
建築時期
（用途地域指定）取得価格（百万円）
1,360
有限会社セジテリアス・
前々所有者
前所有者
プロパティー
信託受託者

みずほ信託銀行株式会社

ＰＭ会社

所有権
共同住宅
2,028.19
ＳＲＣ、12Ｆ
平成16年２月20日
株式会社ジョイント・
コーポレーション
株式会社ジョイント・
アセットマネジメント

特記事項
１. 信託不動産にかかる土地の容積率は本来600％ですが、千代田区の中神田中央地区地区計画による緩和により660％になっています。また、建蔽率は本来80％ですが、商業地域、防火地域内の耐火建築物による緩和により100％となっています。
地域・物件特性
ＪＲ山手線・中央線、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩３分に位置し、中高層の事務所ビル及び中高層マンションが建ち並ぶ商住混在地域に立地しています。「丸の内」・「大手町」・「日本橋」エリアに近いため都心通勤者、若年単身者に加え、周辺に大学、専門学校が多く点在するため学生にも人気の高いエリアです。付近には神田駅西口商店街があり、買い物等の生活利便性も良好です。

－ 115 －
(115) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_060_wk_06347658_運用状況_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

［住居－７］物件名称：スペーシア千駄ヶ谷
特定資産（信託受益権）の概要（住所）東京都新宿区大京町30番11号
所在地（地番）東京都新宿区大京町30番11
所有形態
所有権
用途地域
第一種住居地域
面積（㎡）340.49
土地
容積率400％（用途地域指定）
建蔽率
60％（用途地域指定）取得価格（百万円）
576
有限会社アリエル・
前所有者
キャピタル・パートナーズ
信託受託者

みずほ信託銀行株式会社

建物

所有形態
用途
延床面積（㎡）

所有権
共同住宅

構造・階数

ＲＣ、９Ｆ

建築時期

平成16年８月31日

前々所有者
ＰＭ会社

844.13

株式会社ジョイント・
コーポレーション
株式会社ジョイント・
アセットマネジメント

特記事項
１. 信託不動産にかかる土地の建蔽率は本来60％ですが、第一種住居地域、防火地域内の耐火建築物による緩和により70％となっています。
地域・物件特性
ＪＲ総武線「千駄ヶ谷」駅徒歩５分、都営大江戸線「国立競技場」駅徒歩４分、ＪＲ総武線「信濃町」駅徒歩６分に位置し、中低層の事務所ビル・マンションが混在する地域に立地しています。交通利便性とともに、新宿・原宿・青山等、商業集積度の高い地域からも近いことによる生活利便性、新宿御苑、明治神宮、神宮外苑等が近いことによる居住環境により、若年単身者・都心通勤者・ＤＩＮＫＳ等による需要が見込まれます。

［住居－８］物件名称：スペーシア北新宿
特定資産（信託受益権）の概要（住所）東京都新宿区北新宿一丁目28番17号
所在地（地番）東京都新宿区北新宿一丁目932番１
所有形態
所有権
近隣商業地域、用途地域
第一種中高層住居専用地域
面積（㎡）504.41
近隣商業地域：400％
土地
容積率
第一種中高層住居専用地域（用途地域指定）：300％
近隣商業地域：80％
建蔽率
第一種中高層住居専用地域（用途地域指定）：60％
取得価格（百万円）
1,290
株式会社ジョイント・
前所有者
コーポレーション

建物

信託受託者

ＰＭ会社

みずほ信託銀行株式会社

所有形態

所有権

用途

共同住宅

延床面積（㎡）

2,204.07

構造・階数ＲＣ、10Ｆ

建築時期

平成16年８月６日

前々所有者－
株式会社ジョイント・
アセットマネジメント

特記事項
１. 信託不動産にかかる土地の容積率及び建蔽率は用途地域の違いにより異なりますが、その対象面積による加重平均を算出すると、それぞれ395.02％、79.00％となります。
地域・物件特性
ＪＲ総武線「大久保」駅徒歩５分、山手線「新大久保」駅徒歩９分に位置し、中高層マンション、店舗、小規模ビル等の混在する商業地域に立地しています。大久保通り及び小滝橋通り等の道路交通条件が整っている他、新宿駅まで一駅の距離に位置する利便性を有しており、都心通勤者を中心とする、若年単身者向けの需要が見込まれます。

－ 116 －(116) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_060_wk_06347658_運用状況_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

［住居－９］物件名称：スペーシア目黒不動前
特定資産（信託受益権）の概要（住所）東京都品川区西五反田三丁目12番９号
所在地（地番）東京都品川区西五反田三丁目613番８
所有形態
所有権
用途地域
商業地域、準工業地域
面積（㎡）217.38
土地
容積率
商業地域：500％（用途地域指定） 準工業地域：300％
建蔽率
商業地域：80％（用途地域指定） 準工業地域：60％
取得価格（百万円）
766
株式会社ジョイント・
前所有者
コーポレーション

建物

信託受託者

ＰＭ会社

みずほ信託銀行株式会社

所有形態
用途
延床面積（㎡）

所有権
共同住宅、店舗
1,044.37

構造・階数

ＲＣ、９Ｆ

建築時期

平成17年１月12日

前々所有者

－
株式会社ジョイント・
アセットマネジメント

特記事項
１. 信託不動産にかかる土地の容積率及び建蔽率は用途地域の違いにより異なりますが、その対象面積による加重平均を算出すると、それぞれ468.67％、93.73％となります。
地域・物件特性東急目黒線「不動前」駅徒歩３分に位置し、中層マンション・店舗・事務所等が混在する地域に立地しています。東急目黒線は都内主要エリア・横浜・川崎方面への交通アクセスに優れ、交通利便性を有しています。また、「不動前」駅は都心接近性に優れており、駅周辺には、不動前駅通り商店街・大手スーパー等、生活利便施設が充実しています。都心接近性・生活利便性も兼ね備えており、都心通勤者・若年単身者・ＤＩＮＫＳ等の需要が見込まれます。

［住居－10］物件名称：フィットエル駒形
特定資産（信託受益権）の概要（住所）東京都台東区駒形一丁目10番９号
所在地（地番）東京都台東区駒形一丁目８番３ 他１筆
所有形態
所有権
用途地域
商業地域
面積（㎡）
663.54
土地
容積率
700％（用途地域指定）
建蔽率
80％（用途地域指定）取得価格（百万円）
1,870
有限会社エウロパ・
前所有者
キャピタル・パートナーズ

建物

前々所有者

株式会社エルカクエイ

信託受託者

ＰＭ会社

株式会社ジョイント・
アセットマネジメント

みずほ信託銀行株式会社

所有形態
用途
延床面積（㎡）

所有権
共同住宅
3,406.10

構造・階数

ＳＲＣ、13Ｆ

建築時期

平成16年７月28日

特記事項
１. 信託不動産にかかる土地の建蔽率は本来80％ですが、商業地域、防火地域内の耐火建築物による緩和により100％となっています。
地域・物件特性
東京メトロ銀座線・都営浅草線「浅草」駅徒歩２分に位置し、店舗・事務所が建ち並ぶなか、マンション等も見られる地域に立地しています。「浅草」エリアは観光客で賑わうエリアでもあり、浅草寺「雷門」をはじめ、「仲見世商店街」「花やしき」などショッピングやアミューズメントも充実しています。また都心部への交通アクセスも良好なため、近年では都心型マンション等の建築も見られます。単身者・ＤＩＮＫＳ等の需要が見込まれます。

－ 117 －
(117) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_060_wk_06347658_運用状況_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

［住居－11］物件名称：スペーシア町田
特定資産（信託受益権）の概要（住所）東京都町田市原町田二丁目１番17号
所在地（地番）東京都町田市原町田二丁目1272番６ 他３筆
所有形態
所有権
所有形態
用途地域
商業地域
用途
面積（㎡）
587.48
延床面積（㎡）
土地
建物
容積率
600％
構造・階数
（用途地域指定）
建蔽率
80％
建築時期
（用途地域指定）取得価格（百万円）
1,360
有限会社セジテリアス・
前々所有者
前所有者
プロパティー
信託受託者

みずほ信託銀行株式会社

ＰＭ会社

所有権
共同住宅
4,033.59
ＳＲＣ、15Ｆ
平成16年２月23日
株式会社ジョイント・
コーポレーション
株式会社ジョイント・
アセットマネジメント

特記事項
１. 信託不動産にかかる土地の建蔽率は本来80％ですが、商業地域、防火地域内の耐火建築物による緩和により100％となっています。
地域・物件特性
ＪＲ横浜線「町田」駅徒歩７分、小田急線「町田」駅徒歩９分に位置し、中層のマンション等も多く見られる商住混
在地域に立地しています。新宿、横浜へ乗り換えなしでアクセスできる交通利便性と、駅前に百貨店等の大規模商業施設の他、飲食店・小売店舗等が集積していることによる生活利便性により、都心通勤者・若年単身者・ＤＩＮＫＳ
等の需要が見込まれます。

［住居－12］物件名称：スペーシア川崎
特定資産（信託受益権）の概要（住所）神奈川県川崎市川崎区小川町14番24号
所在地（地番）神奈川県川崎市川崎区小川町14番24 他２筆
所有形態
所有権
所有形態
用途地域
商業地域
用途
面積（㎡）
683.69
延床面積（㎡）
土地
建物
容積率
800％
構造・階数
（用途地域指定）
建蔽率
80％
建築時期
（用途地域指定）取得価格（百万円）
2,130
有限会社エウロパ・
前々所有者
前所有者
キャピタル・パートナーズ
信託受託者

みずほ信託銀行株式会社

ＰＭ会社

所有権
共同住宅
4,656.10
ＲＣ、13Ｆ平成16年７月15日
株式会社ジョイント・
コーポレーション
株式会社ジョイント・
アセットマネジメント

特記事項
１. 信託不動産にかかる土地の容積率は本来800％ですが、建築基準法に基づく前面道路の幅員による制限及び特定道路にかかる緩和により593.10％となっています。また、建蔽率は商業地域、防火地域内の耐火建築物による緩和により100％となっています。
地域・物件特性
ＪＲ東海道線・京浜東北線・南武線「川崎」駅徒歩５分、京浜急行線「京急川崎」駅徒歩６分に位置し、都心部及び横浜エリアへの交通アクセスは良好です。駅前は商業施設が集積し、生活利便性にも優れるため、若年単身者等の需要が見込まれます。

－ 118 －
(118) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_060_wk_06347658_運用状況_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

［住居－13］物件名称：今池アイリス弐番館
特定資産（信託受益権）の概要（住所）愛知県名古屋市千種区今池三丁目12番28号
所在地（地番）愛知県名古屋市千種区今池三丁目1218番
所有形態
所有権
所有形態
用途地域
商業地域
用途
面積（㎡）
360.54
延床面積（㎡）
土地
建物
容積率
400％
構造・階数
（用途地域指定）
建蔽率
80％
建築時期
（用途地域指定）取得価格（百万円）
300
有限会社アリエル・
前々所有者
前所有者
キャピタル・パートナーズ
信託受託者

みずほ信託銀行株式会社

ＰＭ会社

所有権
居宅
1,375.76
ＳＲＣ・ＲＣ、10Ｆ
平成３年10月15日
有限会社プルート・キャピタ
ル・パートナーズ
株式会社ジョイント・
アセットマネジメント

特記事項
該当事項はありません。
地域・物件特性名古屋市営地下鉄東山線・桜通線「今池」駅徒歩４分に位置し、中低層のマンション・事務所等が混在する地域です。最寄り駅の「今池」駅周辺は、交通アクセスが良好な他、スーパー、飲食店及び、日常生活用品を扱う店舗も多いため、生活利便性に優れています。都心通勤者を中心とする若年単身者等の需要が見込まれます。

［住居－14］物件名称：グラシア・フィス
特定資産（信託受益権）の概要（住所）神奈川県川崎市幸区古市場一丁目４番
所在地（地番）神奈川県川崎市幸区古市場一丁目４番１
所有形態
所有権
所有形態
所有権
第一種中高層住居専用地域
用途
共同住宅
用途地域
第一種住居地域
面積（㎡）
1,992.09
延床面積（㎡）
3,737.47
建物
土地
容積率
200％
構造・階数
ＲＣ、５Ｆ
（用途地域指定）
建蔽率
60％
建築時期
平成11年３月５日（用途地域指定）取得価格（百万円）
1,018
前所有者
富士ライフ株式会社
前々所有者
－
信託受託者
みずほ信託銀行株式会社
ＰＭ会社
－
賃借人
富士ライフ株式会社
賃貸方式
直接契約
特記事項
１．信託不動産にかかる土地の建蔽率は本来60％ですが、角地による加算により70％となっています。
地域・物件特性
ＪＲ南武線「鹿島田」駅徒歩17分、ＪＲ横須賀線「新川崎」駅徒歩19分の多摩川沿いに立地するファミリー向け賃貸マンションです。最寄駅からやや距離はあるものの、近くに小学校・商店街等があり生活利便性に優れ、また、道路を隔てた多摩川河川敷には緑地やグラウンドがあるなど開放感があり、居住環境は良好です。住戸は全室南東向きのバルコニーを配し日照に優れ、駐車場も全戸数分を確保しています。

－ 119 －
(119) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_060_wk_06347658_運用状況_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

［住居－16］物件名称：フィットエル亀戸
特定資産（信託受益権）の概要（住所）東京都江東区亀戸六丁目57番11号
所在地（地番）東京都江東区亀戸六丁目57番２ 他１筆
所有形態
所有権
用途地域
商業地域
面積（㎡）
438.43
土地
容積率600％（用途地域指定）
建蔽率
80％（用途地域指定）取得価格（百万円）
1,650
前所有者
株式会社エルカクエイ
信託受託者

みずほ信託銀行株式会社

建物

所有形態
用途
延床面積（㎡）

所有権
共同住宅、店舗
2,896.67

構造・階数

ＳＲＣ、11Ｆ

建築時期

平成17年11月30日

前々所有者

－
株式会社ジョイント・
アセットマネジメント

ＰＭ会社

特記事項
１. 信託不動産にかかる土地の建蔽率は本来80％ですが、商業地域、防火地域内の耐火建築物による緩和により100％となっています。
地域・物件特性
ＪＲ総武線「亀戸」駅東口から徒歩１分の、京葉道路（国道14号線）沿いに位置する賃貸マンションです。近隣は低層階に小売・飲食店舗を有する共同住宅、事務所ビル等が建ち並ぶ地域です。当該地域はサンストリート亀戸など各種商業施設が集積し、都心中心部へのアクセスが良好なことから、利便性を重視する単身者等を中心とした需要が見込まれます。

［住居－17］物件名称：スペーシア目黒
特定資産（信託受益権）の概要（住所）東京都目黒区三田二丁目10番12号
所在地（地番）東京都目黒区三田二丁目36番１
所有形態
所有権
用途地域
第一種中高層住居専用地域
面積（㎡）578.01
土地
容積率
200％（用途地域指定）
建蔽率
60％（用途地域指定）取得価格（百万円）
887
有限会社ウラヌス・
前所有者
キャピタル・パートナーズ

建物

信託受託者

ＰＭ会社

みずほ信託銀行株式会社

所有形態
用途
延床面積（㎡）

所有権
共同住宅

構造・階数

ＲＣ、５Ｆ

建築時期

平成17年11月28日

1,283.92

前々所有者－
株式会社ジョイント・
アセットマネジメント

特記事項
１．信託不動産にかかる土地の容積率は本来200％ですが、前面道路の幅員規制により196％となっています。
地域・物件特性
ＪＲ山手線「目黒」駅西口から北へ徒歩10分のところに位置する賃貸マンションです。ＪＲ目黒駅は平成12年９月に
東急目黒線・都営三田線・東京メトロ南北線が相互運転を開始したことにより、ターミナル駅としての性格を帯び、利便性が大幅に向上しています。周辺地域は、４～５階建て程度の中高層共同住宅が建ち並び、一部に戸建住宅が点在する閑静な住宅地です。目黒駅周辺の利便性の大幅な向上に伴い、都心へのアクセスを重視する単身者向けの住宅として堅調な賃貸需要が見込まれます。

－ 120 －
(120) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_060_wk_06347658_運用状況_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

［住居－18］物件名称：アクトヒルズ八千代
特定資産（信託受益権）の概要（住所）千葉県八千代市緑が丘一丁目２番８号
所在地（地番）千葉県八千代市緑が丘一丁目２番36
所有形態
所有権
用途地域
商業地域
面積（㎡）
1,289.14
土地
容積率
500％
（用途地域指定）
建蔽率
80％（用途地域指定）取得価格（百万円）
1,348
前所有者
個人
信託受託者

みずほ信託銀行株式会社

建物

所有形態
用途
延床面積（㎡）

所有権
共同住宅、事務所、店舗5,420.53

構造・階数

ＳＲＣ、13Ｆ／Ｂ１Ｆ

建築時期

平成10年１月10日

前々所有者
ＰＭ会社

－
スターツアメニティー
株式会社

特記事項
該当事項はありません。
地域・物件特性
東葉高速鉄道「八千代緑が丘」駅北口から北へ徒歩３分のところに位置するファミリー向け賃貸マンションです。東
葉高速鉄道が、平成８年４月の開通以来、東京メトロ東西線と相互乗入をしたことにより、都心へのアクセスは良好です。周辺は、中高層共同住宅が建ち並び、また、複数の大規模商業施設が立地するなど、新興住宅地として生活利便性が高く、背後には戸建住宅が広がり、居住環境に恵まれた地域です。

［住居－20］物件名称：S-RESIDENCE京橋
特定資産（信託受益権）の概要（住所）大阪府大阪市都島区東野田町二丁目７番10号
所在地（地番）大阪府大阪市都島区東野田町二丁目７番２
所有形態
所有権
所有形態
用途地域
商業地域
用途
面積（㎡）
799.68
延床面積（㎡）
土地
建物
容積率
600％
構造・階数
(用途地域指定)
建蔽率
80％
建築時期
(用途地域指定)取得価格（百万円）
2,774
前所有者
有限会社キャピタル・エッジ 前々所有者
信託受託者

みずほ信託銀行株式会社

ＰＭ会社

所有権
共同住宅、店舗
5,995.82
ＲＣ、15Ｆ平成18年３月２日－
株式会社
長谷工ライブネット

特記事項
該当事項はありません。
地域・物件特性
大阪市営地下鉄長堀鶴見緑地線「京橋」駅の北方に近接し、同駅から徒歩１分のところに位置しており、また、京阪
本線「京橋」駅から徒歩３分に位置する地上15階建の店舗付賃貸マンションです。大阪市都島区の南部を東西に走る
国道１号線の南側背後地にあり、周辺は事務所ビルや中小飲食店舗・小売店舗等が建ち並び、一般住宅も混在する地域です。「京橋」駅北側周辺では、住宅需要の都心回帰傾向等により、商業系用途から住居系用途への転用がみられ、マンション需要が増加傾向にあり、梅田、淀屋橋、心斎橋へのアクセス利便性の高い地域であることから、単身者等を中心に堅調な需要が見込まれます。

－ 121 －
(121) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_060_wk_06347658_運用状況_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

［住居－21］物件名称：エルシエロ目黒本町
特定資産（信託受益権）の概要（住所）東京都目黒区目黒本町四丁目８番21号
所在地（地番）東京都目黒区目黒本町四丁目170番22 他１筆
所有形態
所有権
所有形態
用途地域
第一種中高層住居専用地域
用途
面積（㎡）
865.22
延床面積（㎡）
土地
建物
容積率
200％
構造・階数
（用途地域指定）
建蔽率
60％
建築時期
（用途地域指定）取得価格（百万円）
1,220
前所有者
株式会社ジョイント・ランド 前々所有者
信託受託者

みずほ信託銀行株式会社

所有権
共同住宅
1,975.84
ＲＣ、３Ｆ／Ｂ１Ｆ
平成18年２月22日－
株式会社ジョイント・
アセットマネジメント

ＰＭ会社

特記事項
１. 信託不動産にかかる土地の建蔽率は本来60％ですが、角地による加算により70％となっています。
地域・物件特性東急目黒線「西小山」駅より徒歩11分に位置し、中小規模一般住宅が建ち並ぶ中に、中低層の共同住宅も見られる地域に立地しています。目黒通り、26号線通り等の幹線道路からも距離があることから、車通りも少なく、閑静な住宅街を形成しています。付近には林試の森公園、清水池公園等があり、また、「西小山」駅や「武蔵小山」駅前には旧来からの商店街が見られる等、居住環境及び生活利便性は良好です。利便性及び住居の快適性を重視するシングル
層、ＤＩＮＫＳ等の少人数世帯の需要が見込まれます。

［住居－22］物件名称：スペーシア白楽
特定資産（信託受益権）の概要
所在地

土地（住所）神奈川県横浜市神奈川区六角橋一丁目18番19号（地番）神奈川県横浜市神奈川区六角橋一丁目121番１
所有形態

所有権

用途地域

近隣商業地域

面積（㎡）457.54

容積率(用途地域指定)
建蔽率(用途地域指定)

建物

所有形態

所有権

用途

共同住宅

延床面積（㎡）

1,593.68

300％

構造・階数

ＲＣ、７Ｆ

80％

建築時期

平成18年２月２日

取得価格（百万円）

844

前所有者

株式会社ジョイント・
コーポレーション

前々所有者

信託受託者

みずほ信託銀行株式会社

ＰＭ会社－
株式会社ジョイント・
アセットマネジメント

特記事項
１. 信託不動産にかかる土地の建蔽率は本来80％ですが、角地による加算により90％となっています。
地域・物件特性
東急東横線「白楽」駅徒歩４分に位置し、中低層の共同住宅、小売店舗等の建ち並ぶ商業地域に立地しています。近隣及び周辺は「白楽」駅から続く商店街となっており、小売・飲食店舗等があり、生活利便性は良好です。東京都心部及び横浜市中心部への通勤圏内にあり、交通利便性も良好であることから単身者等を中心に需要が見込まれます。

－ 122 －
(122) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_060_wk_06347658_運用状況_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

［住居－24］物件名称：スペーシア五反田
特定資産（信託受益権）の概要
所在地

土地（住所）東京都品川区西五反田七丁目７番２号（地番）東京都品川区西五反田七丁目７番１、他２筆
所有形態

所有権（共有）(注１)

用途地域

商業地域

面積（㎡）（注１）
容積率(用途地域指定)
建蔽率(用途地域指定)

所有形態
用途

593.32

建物

800％／700％80％

取得価格（百万円）

区分所有権
共同住宅、事務所

延床面積（㎡）（注２）5,590.34

構造・階数

ＳＲＣ、14Ｆ/Ｂ１Ｆ

建築時期

平成18年３月２日

3,103

前所有者

株式会社ジョイント・
コーポレーション

前々所有者

信託受託者

みずほ信託銀行株式会社

ＰＭ会社－
株式会社ジョイント・
アセットマネジメント

特記事項
１. 信託不動産にかかる土地の容積率は北東側接面都道より30ｍ以内は800％、30ｍ超は700％となっており、その対象面積による加重平均を算出すると792.89％となります。また、建蔽率は本来80％ですが、商業地域、防火地域
内の耐火建築物による緩和により100％となっています。
地域・物件特性
ＪＲ山手線・都営浅草線・東急池上線「五反田」駅徒歩６分、東急目黒線「不動前」駅徒歩９分、東急池上線「大崎広小路」駅徒歩４分に位置しています。当該地域は、山手通り沿いに、中高層の店舗付事務所ビル、共同住宅等が建
ち並ぶ商業地域です。３駅４路線の利用が可能となっているなど、交通利便性も良好です。また、「五反田」駅前は商業地となっており、生活利便性も良好なため、利便性及び居住の快適性を重視するシングル層、ＤＩＮＫＳ等の少人数世帯及びファミリー層を中心に需要が見込まれます。
(注１）敷地権（所有権の共有持分）の割合は426,933分の387,036ですが、面積は敷地全体の面積を記載しています。
(注２）建物全体の延床面積を記載しています。本投資法人の取得にかかる専有部分の延床面積は、3,637.18㎡です。

－ 123 －
(123) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_060_wk_06347658_運用状況_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

［住居－25］物件名称：スペーシア大井仙台坂
特定資産（信託受益権）の概要
所在地

土地（住所）東京都品川区東大井五丁目９番10号（地番）東京都品川区東大井五丁目500番７
所有形態

所有権

所有形態

用途地域

商業地域

用途

面積（㎡）

558.39容積率(用途地域指定)600％／500％

建蔽率(用途地域指定)80%

取得価格（百万円）

建物

所有権
共同住宅、店舗

延床面積（㎡）

3,440.73

構造・階数

ＳＲＣ、15Ｆ

建築時期

平成18年８月10日

2,440

前所有者

株式会社ジョイント・
コーポレーション

前々所有者

信託受託者

みずほ信託銀行株式会社

ＰＭ会社－
株式会社ジョイント・
アセットマネジメント

特記事項
１. 信託不動産にかかる土地の容積率は南東側接面都道及び南方都道より20ｍ以内は600％、20ｍ超は500％となっており、その対象面積による加重平均を算出すると582.89％となります。また、建蔽率は本来80％ですが、商業地
域、防火地域内の耐火建築物による緩和により100％となっています。
地域・物件特性
ＪＲ京浜東北線・東急大井町線・東京臨海高速鉄道りんかい線「大井町」駅徒歩４分に位置し、中高層店舗付共同住
宅、小売店舗等が建ち並ぶ地域に立地しています。最寄駅の「大井町」駅付近には商店街もあり、生活利便性は良好です。また、主要ビジネス街への接近性も良好で、羽田空港まで約30分の距離にあることから、羽田空港へのアクセスを選好するビジネスマン等の需要も見込まれる立地となっています。利便性及び居住の快適性を重視するシングル
層、ＤＩＮＫＳ等の少人数世帯及びファミリー層を中心に需要が見込まれます。

［住居－26］物件名称：フィットエル品川シーサイド
特定資産（信託受益権）の概要
所在地

土地（住所）東京都品川区東品川三丁目25番20号

他（地番）東京都品川区東品川三丁目100番１

他２筆

所有形態

所有権

用途地域

準工業地域

面積（㎡）

1,049.00

容積率(用途地域指定)
建蔽率(用途地域指定)

壱番館、弐番館
参番館

取得価格（百万円）

建物

所有形態

所有権

用途

共同住宅

延床面積（㎡）

300％

構造・階数

70％
60％

建築時期

3,127.48
壱番館、弐番館
ＲＣ、７Ｆ
参番館 ＲＣ、９Ｆ
平成18年６月23日

2,200

前所有者

株式会社エルカクエイ

前々所有者

信託受託者

みずほ信託銀行株式会社

ＰＭ会社－
株式会社ジョイント・
アセットマネジメント

特記事項
該当事項はありません。
地域・物件特性
京浜急行本線「青物横丁」駅徒歩６分、東京臨海高速鉄道「品川シーサイド」駅から徒歩７分に位置する賃貸マンションです。「青物横丁」駅周辺においては、日用品の販売等を行う店舗や飲食店が数多く、また再開発された品川シーサイドフォレストに存するジャスコの食料品売場は深夜24時まで営業しており、生活利便性は良好です。都心への交通利便性も高く、企業が集積している品川や川崎及び羽田空港に近いことから、職住近接を希望する個人需要だ
けでなく、社宅として利用する法人需要が見込まれます。

－ 124 －
(124) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_060_wk_06347658_運用状況_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

［商業－１］物件名称：浜松プラザ
特定資産（信託受益権）の概要（住所）静岡県浜松市上西町1020番１ 他
所在地 （地番）静岡県浜松市上西町字堂光1020番１ 他９筆、原島町字中ノ坪550番１ 他２筆、宮竹町字中島500
番、上西町字木ノ神985番 他１筆
所有形態

所有権

所有形態

－

用途地域

工業地域

用途

－

建物
（注１）
200％

延床面積（㎡）

－

構造・階数

－

60％

建築時期

－

面積（㎡）
土地

135,817.46

容積率(用途地域指定)
建蔽率(用途地域指定)取得価格（百万円）

15,360
株式会社ティーエムプ
ロパティーズ

前所有者

有限会社アース・キャピ
タル・パートナーズ

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株会社 ＰＭ会社

賃借人

株式会社イトーヨーカ堂、株式会社赤ちゃん本舗、ゼビオ株式会社、
大和工商リース株式会社、株式会社ニトリ、株式会社Ｊ・ＣＯＭＳ他

賃貸方式

直接契約

前々所有者

株式会社Ｊ・ＣＯＭＳ

特記事項
１. 信託受託者の株式会社イトーヨーカ堂に対する保証金及び敷金返還債務を担保するため、信託不動産の一部（土地25,198.70㎡、建物42,745.70㎡）につき抵当権が設定されています。
２. 信託不動産の一部（土地17,594.12㎡）につき賃借権設定仮登記（権利者：大和工商リース株式会社）がされています。
３. 信託不動産の一部（土地32,997.04㎡）につき賃借権設定仮登記（権利者：株式会社イトーヨーカ堂（持分5,670/10,000）、ゼビオ株式会社（持分1,127/10,000）、株式会社赤ちゃん本舗（持分746/10,000）、大和工商
リース株式会社（持分2,457/10,000））がされています。
４. イトーヨーカ堂棟（家屋番号：1020番の１）の火災保険につき株式会社イトーヨーカ堂が保証金及び敷金返還請
求権を被担保債権とする質権を設定しています。
５. 信託不動産の一部（株式会社イトーヨーカ堂賃貸建物42,745.70㎡及び土地25,198.70㎡）にかかる所有権を第三者に譲渡しようとするとき（信託受益権の譲渡は除きます。）は、賃借人である株式会社イトーヨーカ堂に優先買取交渉権があります。
地域・物件特性
ＪＲ東海道本線「天竜川」駅より約1.5kmに位置し、また「浜松」駅からも約3.5kmの距離に位置しています。
（注１）浜松プラザは、複合型商業施設であり、建物については以下のような構成となっています。

棟番号

各建物の名称

所有形態

用途

延床面積
（㎡）

構造・階数

建築時期

①

イトーヨーカ堂棟

所有権

店舗42,745.70 Ｓ、４Ｆ

平成12年11月７日②

赤ちゃん本舗棟

所有権

店舗4,409.49 Ｓ、１Ｆ

平成12年11月９日

③

ゼビオ棟

所有権

店舗

6,661.32 Ｓ、２Ｆ

平成12年11月９日④

ハマプラ・フレスポ棟（注）⑤

浜松ウエスト棟

所有権

店舗

⑥

管理棟

所有権

事務所

－

－

－

－

－

19,274.68

ＲＣ、４Ｆ・
Ｓ、１Ｆ

昭和54年10月20日

158.98 Ｓ、２Ｆ

平成12年11月７日（注）ハマプラ・フレスポ棟につき本投資法人が取得している不動産信託受益権にかかる信託不動産は土地のみであり、建物は含まれません。

－ 125 －
(125) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_060_wk_06347658_運用状況_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

［商業－２］物件名称：b-town神宮前Ⅱ
特定資産（信託受益権）の概要
所在地

土地（住所）東京都渋谷区神宮前五丁目３番13号（地番）東京都渋谷区神宮前五丁目３番７
所有形態

所有権

用途地域

第一種中高層住居専用地域

面積（㎡）283.83

容積率(用途地域指定)
建蔽率(用途地域指定)取得価格（百万円）

建物

所有形態

所有権

用途

店舗

延床面積（㎡）

499.67

200％

構造・階数

ＲＣ、２Ｆ／Ｂ１Ｆ

60％

建築時期

平成17年５月20日

1,043

前所有者

株式会社エルカクエイ

前々所有者

－

信託受託者

みずほ信託銀行株式会社

ＰＭ会社

株式会社Ｊ・ＣＯＭＳ

賃借人

ポール・スミスジャパン
リミテッド

賃貸方式

直接契約

特記事項
１. 信託不動産にかかる所有権又は信託受益権を第三者に譲渡しようとするときは、賃借人であるポール・スミス
ジャパンリミテッドに優先買取交渉権があります。
地域・物件特性
東京メトロ千代田線・銀座線・半蔵門線「表参道」駅徒歩５分に位置しています。

［商業－３］物件名称：りんくう羽倉崎プラザ
特定資産（信託受益権）の概要
所在地（住所）大阪府泉南郡田尻町大字嘉祥寺605 他（地番）大阪府泉南郡田尻町大字嘉祥寺605番１ 他16筆、泉佐野市羽倉崎二丁目3638番10 他１筆
所有形態

所有権

用途地域

準工業地域

面積（㎡）
土地

所有形態

－

用途

－

建物
（注１）
200％

延床面積（㎡）

－

構造・階数

－

60％

建築時期

－

51,146.89

容積率(用途地域指定)
建蔽率(用途地域指定)取得価格（百万円）

4,697
株式会社ティーエム
プロパティーズ

前所有者

有限会社アース・キャピ
タル・パートナーズ

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株会社 ＰＭ会社

株式会社
東急コミュニティー

賃借人

コーナン商事株式会社、株
式会社コジマ、イオン株式 賃貸方式
会社

直接契約

前々所有者

特記事項
１. 信託不動産にかかる土地の一部（イオン株式会社 賃借部分11,466.52㎡）の所有権又は信託受益権を第三者に譲渡しようとするときは、賃借人であるイオン株式会社に優先買取交渉権があります。
２. 信託不動産にかかる土地には賃借人（コーナン商事株式会社、株式会社コジマ及びイオン株式会社）の借地権が設定されています。
地域・物件特性
南海本線「羽倉崎」駅徒歩９分に位置しています。
（注１）貸地であり、建物はテナント所有となっています。

－ 126 －
(126) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_060_wk_06347658_運用状況_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

［商業－4］物件名称：b-town南青山
特定資産（信託受益権）の概要
所在地

土地（住所）東京都港区南青山三丁目６番７号（地番）東京都港区南青山三丁目87番10

他１筆

所有形態

所有権

所有形態

用途地域

第二種中高層住居専用地域

用途

店舗、共同住宅

面積（㎡）385.32

容積率(用途地域指定)

300％

構造・階数

ＲＣ、３Ｆ／Ｂ１Ｆ

建蔽率(用途地域指定)

60％

建築時期

平成18年２月28日

取得価格（百万円）

建物

所有権

延床面積（㎡）

797.63

1,530

前所有者

株式会社エルカクエイ

前々所有者

信託受託者

みずほ信託銀行株式会社

ＰＭ会社

株式会社Ｊ・ＣＯＭＳ

賃借人

株式会社Ｊ・ＣＯＭＳ

賃貸方式

マスターリース契約・
パススルー型

主なエンドテナントの業態

婦人服アパレル、美容室－

特記事項
１．信託不動産にかかる土地の容積率は本来300％ですが、前面道路の幅員規制により268％となっています。また、
建蔽率については本来60％ですが、角地による加算により70％となっています。
２．建築基準法第42条第２項により、70.57㎡の私道負担があります。
地域・物件特性
東京メトロ千代田線・銀座線・半蔵門線「表参道」駅より徒歩６分に位置しています。

［商業－5］物件名称：コジマNEW上福岡店
特定資産（信託受益権）の概要
所在地（住所）埼玉県ふじみ野市上福岡五丁目10番18号（地番）埼玉県ふじみ野市上福岡五丁目1131番１
所有形態
用途地域

土地

面積（㎡）

所有権
近隣商業地域
第二種中高層住居専用地域
4,877.90

容積率(用途地域指定)
建蔽率(用途地域指定)

他12筆

建物

200％
近隣商業地域：80％
第二種中高層住居専用地域：60％

取得価格（百万円）

所有形態

所有権

用途

店舗

延床面積（㎡）

3,413.40

構造・階数

Ｓ、２Ｆ

建築時期

平成８年10月14日

1,300

前所有者

株式会社ジョイント・
コーポレーション

前々所有者

株式会社大築インター
ナショナル及び個人

信託受託者

みずほ信託銀行株式会社

ＰＭ会社

株式会社Ｊ・ＣＯＭＳ

賃借人

株式会社コジマ

賃貸方式

直接契約

特記事項
１．信託不動産にかかる土地の建蔽率は用途地域の違いにより異なりますが、その対象面積による加重平均を算出す
ると、64.68％となります。
地域・物件特性
東武東上線「上福岡」駅より徒歩12分に位置しています。

－ 127 －
(127) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_060_wk_06347658_運用状況_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

（ト）個別信託不動産の収益状況
個別信託不動産の収益状況は、以下のとおりです。
「信託不動産の収益状況」欄に関する説明
Ａ．損益状況における金額は、平成18年４月１日以降（第２期取得資産については、本投資法人が資産を取得した時点以降）平成18年９月末日までの期間にかかる数値を記載しています。なお、物件に直接帰属しない収支については含めていません。
Ｂ．金額は、千円未満を切り捨てています。したがって、記載されている金額を足し合わせても合計値とは必ずしも一致しません。
Ｃ．収支金額は、発生主義にて計上しています。
Ｄ．「賃貸料収入」欄には、賃料、共益費、駐車場使用料及び地代等の合計額を記載しています。
Ｅ．「その他賃貸事業収入」欄には、礼金、更新時手数料、協賛金収入、水道光熱費収入及び自動販売機収入等、賃貸料収入以外の収入の合計額を記載しています。
Ｆ．「管理業務費」欄には、プロパティ・マネジメント報酬、建物管理費及び賃貸仲介手数料等の合計額を記載しています。
Ｇ．「修繕費」欄は、年度による差異が大きいこと及び定期的に発生する金額でないこと等から、対象期間における修繕費は本投資法人が取得済資産を長期にわたり継続して保有する場合の修繕費と大きく異なる可能性があります。
Ｈ．「固定資産税等」欄には、信託不動産にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等を記載しています。ただし、取得時における前所有者との間で精算された固定資産税、都市計画税及び償却資産税相当額は附随費用の一部として不動産等の取得原価に算入されており、賃貸事業費用としては計上されていません。また、前所有者が平成18年１月１日
以降取得した取得済資産（平成18年１月１日現在において竣工済みで前々所有者が所有していたもの）については、取得時における前々所有者との間で精算された未経過期間分の固定資産税、都市計画税及び償却資産税相当額は附随費用の一部として不動産等の取得原価に算入されており、賃貸事業費用としては計上されていません。
Ｉ．「その他賃貸事業費用」欄には、町内会費、有線放送使用料、消耗品費及びリース料等が含まれています。

－ 128 －
(128) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_060_wk_06347658_運用状況_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc（単位：千円）
物件番号

住居－１

住居－２

住居－３

住居－４

物件名称

スペーシア銀座

スペーシア麻布十番Ⅰ

スペーシア麻布十番Ⅱ

スペーシア恵比寿Ⅱ

運用期間

自：平成18年４月１日

自：平成18年４月１日

自：平成18年４月１日

自：平成18年４月１日

至：平成18年９月30日

至：平成18年９月30日

至：平成18年９月30日

至：平成18年９月30日

損益情報(A)賃貸事業収入 小計

177,041

38,26456,75962,583

175,924

36,596

53,692

61,250

その他賃貸事業収入

1,116

1,668

3,067

1,333

(B)賃貸事業費用 小計

27,446

7,012

11,006

9,675

管理業務費

20,076

5,120

7,039

6,670

水道光熱費

－

－

－

－

保険料

345

72

116

126

修繕費

855

326

750

627

固定資産税等

3,565

631

1,224

869

信託報酬

1,587

288

519

588

その他賃貸事業費用

1,016

572

1,356

793

(C)賃貸事業収支＝(A)－(B)149,594

31,25245,752

52,908

賃貸料収入(D)減価償却費

30,368

5,320

8,688

8,158

(E)賃貸事業損益＝(C)－(D)119,226

25,93237,06444,749

1,450

－

－

150

148,144

31,25245,75252,758(F)資本的支出(G)NCF＝(C)－(F)（単位：千円）
物件番号

住居－５

住居－６

住居－７

住居－８

物件名称

スペーシア恵比寿Ⅲ

スペーシア神田

スペーシア千駄ヶ谷

スペーシア北新宿

運用期間

自：平成18年４月１日

自：平成18年４月１日

自：平成18年４月１日

自：平成18年４月１日

至：平成18年９月30日

至：平成18年９月30日

至：平成18年９月30日

至：平成18年９月30日

24,86347,72819,171

48,218

賃貸料収入

23,66744,472

19,022

47,913

その他賃貸事業収入

1,196

3,256

149

304

損益情報
(A)賃貸事業収入 小計(B)賃貸事業費用 小計

4,244

8,942

4,972

8,878

管理業務費

3,002

6,199

3,057

7,142

水道光熱費

－

－

－

－

保険料

45

98

39

92

修繕費

212

756

273

567

固定資産税等

607

999

354

506

信託報酬

210

408

172

387

その他賃貸事業費用

165

479

1,075

181

(C)賃貸事業収支＝(A)－(B)20,61838,786

14,19939,339(D)減価償却費

3,530

7,422

2,943

6,977

(E)賃貸事業損益＝(C)－(D)17,08731,363

11,25532,362－－－－

20,61838,786

14,19939,339(F)資本的支出(G)NCF＝(C)－(F)－ 129 －
(129) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_060_wk_06347658_運用状況_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc（単位：千円）
物件番号

住居－９

住居－10

住居－11

住居－12

物件名称

スペーシア目黒不動前

フィットエル駒形

スペーシア町田

スペーシア川崎

運用期間

自：平成18年４月１日

自：平成18年４月１日

自：平成18年４月１日

自：平成18年４月１日

至：平成18年９月30日

至：平成18年９月30日

至：平成18年９月30日

至：平成18年９月30日

損益情報(A)賃貸事業収入 小計

27,94770,374

58,186

84,26927,69567,727

54,12679,086

その他賃貸事業収入

252

2,647

4,059

5,182

(B)賃貸事業費用 小計

4,765

11,807

14,01021,013

管理業務費

3,092

8,088

7,322

10,934

水道光熱費

－

－

－

－

保険料

45

162

188

210

修繕費

324

1,114

225

1,517

固定資産税等

892

1,325

5,596

4,080

信託報酬

229

561

408

639

その他賃貸事業費用

180

554

271

3,632

23,18258,56744,17563,255(D)減価償却費

4,305

12,111

14,765

15,875(E)賃貸事業損益＝(C)－(D)18,87746,45529,40947,379－－－－23,18258,56744,17563,255

賃貸料収入(C)賃貸事業収支＝(A)－(B)(F)資本的支出(G)NCF＝(C)－(F)（単位：千円）
物件番号

住居－13

住居－14

住居－16

住居－17

物件名称

今池アイリス弐番館

グラシア・フィス

フィットエル亀戸

スペーシア目黒

運用期間

自：平成18年４月１日

自：平成18年４月１日

自：平成18年４月１日

自：平成18年４月１日

至：平成18年９月30日

至：平成18年９月30日

至：平成18年９月30日

至：平成18年９月30日

17,70631,99848,49230,971

16,91631,99848,20730,969その他賃貸事業収入

790

－

284

2

(B）賃貸事業費用 小計

損益情報(A）賃貸事業収入 小計
賃貸料収入

5,041

4,848

6,541

4,038

管理業務費

2,921

－

4,635

2,549

水道光熱費

－

－

622

246

保険料

69

276

196

131

修繕費

648

－

31

－

1,130

3,660

－

－

信託報酬

90

305

495

266

その他賃貸事業費用

182

606

560

845

(C）賃貸事業収支＝(A)－(B)12,664

27,14941,95026,932(D）減価償却費

4,100

8,796

13,6775,413(E）賃貸事業損益＝(C)－(D)8,563

18,352

28,272

21,518

80

－

－

－

12,584

27,14941,95026,932

固定資産税等(F）資本的支出(G）ＮＣＦ＝(C)－(F)－ 130 －
(130) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_060_wk_06347658_運用状況_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc（単位：千円）
物件番号

住居－18

住居－20

住居－21

住居－22

物件名称

アクトヒルズ八千代

S-RESIDENCE京橋

エルシエロ目黒本町

スペーシア白楽

運用期間

自：平成18年４月１日

自：平成18年４月３日

自：平成18年４月１日

自：平成18年４月３日

至：平成18年９月30日

至：平成18年９月30日

至：平成18年９月30日

至：平成18年９月30日

損益情報(A)賃貸事業収入 小計

43,496

95,26813,04928,032

賃貸料収入

42,40984,571

9,334

27,913

その他賃貸事業収入

1,086

10,6973,715119(B)賃貸事業費用 小計

7,832

13,101

9,722

3,830

管理業務費

4,960

7,008

5,389

2,903

水道光熱費

924

1,295

215

261

保険料

354

287

177

109

修繕費

375

26

12

66

固定資産税等

－

－

－

－

信託報酬

404

821

369

250

その他賃貸事業費用

813

3,662

3,559

240

(C)賃貸事業収支＝(A)－(B)35,66382,167

3,326

24,201(D)減価償却費

15,23331,366

6,782

7,693

(E)賃貸事業損益＝(C)－(D)20,42950,800△3,456

16,508(F)資本的支出

3,156

－

3,270

－

(G)NCF＝(C)－(F)32,50682,16756

24,201（単位：千円）

物件番号

住居－24

住居－25

住居－26

商業－１

物件名称

スペーシア五反田

スペーシア大井仙台坂

フィットエル品川シーサ
イド

浜松プラザ

運用期間

自：平成18年９月14日

自：平成18年９月14日

自：平成18年９月14日

自：平成18年４月１日

至：平成18年９月30日

至：平成18年９月30日

至：平成18年９月30日

至：平成18年９月30日

9,118

5,842

6,355

672,914

9,118

5,842

6,355

626,195

その他賃貸事業収入－－－

46,719(B)賃貸事業費用 小計

損益情報(A)賃貸事業収入 小計
賃貸料収入

939

693

749

223,351

管理業務費

715

478

535

54,542

水道光熱費

－

－

－

51,442

保険料

24

15

14

7,414

修繕費

－

－

－

7,524

固定資産税等－－－

93,502

信託報酬

－

－

－

3,500

その他賃貸事業費用

200

200

200

5,425

(C)賃貸事業収支＝(A)－(B)

8,178

5,148

5,605

449,562(D)減価償却費

2,899

2,116

2,388

88,558(E)賃貸事業損益＝(C)－(D)

5,279

3,031

3,217

361,004

－

－

－

550

8,178

5,148

5,605

449,012(F)資本的支出(G)NCF＝(C)－(F)－ 131 －(131) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_060_wk_06347658_運用状況_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc（単位：千円）
物件番号

商業－２

商業－３

商業－４

商業－５

物件名称

b-town神宮前Ⅱ

りんくう羽倉崎プラザ

b-town南青山

コジマＮＥＷ上福岡店

運用期間

自：平成18年４月１日

自：平成18年４月１日

自：平成18年５月17日

自：平成18年５月17日

至：平成18年９月30日

至：平成18年９月30日

至：平成18年９月30日

至：平成18年９月30日

26,460187,341

21,70135,870

損益情報(A)賃貸事業収入 小計
賃貸料収入

26,460187,340

21,18535,870

その他賃貸事業収入

－

1

515

－

(B)賃貸事業費用 小計

3,360

20,831

2,934

27,645

900

1,800

1,589

1,044

管理業務費
水道光熱費

－

－

540

－

保険料

20

93

42

101

修繕費

50

－

－

26,0001,459

17,381

－

－

信託報酬

312

1,500

342

291

その他賃貸事業費用

616

56

419

208

(C)賃貸事業収支＝(A)－(B)23,099166,50918,7668,225(D)減価償却費

2,302

－

2,796

4,400

(E)賃貸事業損益＝(C)－(D)20,797

166,509

15,970

3,825

120

－

－

－

22,979166,50918,7668,225

固定資産税等(F)資本的支出(G)NCF＝(C)－(F)－ 132 －(132) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_060_wk_06347658_運用状況_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

(3）【運用実績】①【純資産等の推移】
本投資法人の総資産額、純資産総額及び１口当たりの純資産額は以下のとおりです。なお、
総資産額、純資産総額及び１口当たりの純資産額について、期中では正確に把握できないため、各月末における推移は記載していません。
総資産額（百万円）

純資産総額（百万円）

１口当たり純資産額（円）

平成18年３月31日（第１期）

55,599（54,632）

29,458（28,491）

526,046（508,769）

平成18年９月30日（第２期）

67,181（66,453）

29,218（28,491）

521,764（508,769）

年月日

（注）（

）内の数値は、分配落ち後の金額です。

本投資証券は、東京証券取引所に上場されており、同取引所における近時の市場相場は以下のとおりです。

事業年度別最高・最低
投資口価格

月別最高・最低投資口価格及び売買高

月別最高・最低投資口価格及び
売買高

期

第１期

第２期

決算年月

平成18年３月

平成18年９月

最高588,000円

574,000円

最低472,000円

475,000円

月別

平成17年
７月

平成17年
８月

平成17年
９月

平成17年
10月

平成17年
11月

平成17年
12月

平成18年
１月

平成18年
２月

平成18年
３月

最高

586,000円

588,000円

586,000円

577,000円

550,000円

517,000円

566,000円

585,000円

583,000円

最低550,000円

528,000円

565,000円

538,000円

514,000円

472,000円

498,000円

550,000円

518,000円

売買高11,812口

13,597口

3,917口2,493口1,795口3,248口3,850口3,381口2,261口

月別

平成18年
４月

平成18年
５月

平成18年
６月

平成18年
７月

平成18年
８月

平成18年
９月

最高

549,000円

529,000円

539,000円

544,000円

570,000円

574,000円

最低520,000円

490,000円

480,000円

521,000円

531,000円

475,000円

売買高2,003口1,094口1,282口1,105口2,811口6,033口

②【分配の推移】
本投資法人の分配総額、１口当たりの分配の額は以下のとおりです。
計算期間

第１期
第２期

自
至
自
至

分配総額

平成17年４月20日
平成18年３月31日
平成18年４月１日
平成18年９月30日

１口当たりの分配金967百万円

17,277円

727百万円

12,995円－ 133 －
(133) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_070_wk_06347658_運用実績_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

③【自己資本利益率（収益率）の推移】
本投資法人の自己資本利益率は以下のとおりです。
計算期間

第１期
第２期

自
至
自
至

自己資本利益率（注）平成17年４月20日
平成18年３月31日
平成18年４月１日
平成18年９月30日（注）自己資本利益率＝当期純利益金額／平均純資産額

年換算値

3.4％

5.0％

2.5％

4.9％

平均純資産額＝（期首純資産額＋期末純資産額）÷2

なお、第１期は平成17年７月28日より実質的に運用を開始しており、平成17年７月28日を期首とみなして計算しています。

－ 134 －
(134) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_070_wk_06347658_運用実績_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

第二部【投資法人の詳細情報】
第１【投資法人の追加情報】
１【投資法人の沿革】
平成17年４月19日

設立企画人（株式会社ジョイント・キャピタル・パートナーズ）による投信法第69条に基づく設立にかかる届出

平成17年４月20日

投信法第166条に基づく設立の登記、本投資法人の成立

平成17年４月22日

投信法第188条に基づく登録の申請

平成17年５月19日

投信法第187条に基づく内閣総理大臣による登録の実施（登録番号財務局長

平成17年７月28日

関東

第33号）

東京証券取引所に上場

２【役員の状況】（本書の日付現在）
役職名

氏名

主要略歴
平成元年４月大和証券株式会社入社

平成９年９月バークレイズキャピタル証券会社東京支店

所有投資口数入社
平成10年７月

モルガン・スタンレー・アセット・マネジ
メント投信株式会社入社

平成11年９月

大和証券エスビーキャピタル・マーケッツ
株式会社（現大和証券エスエムビーシー

株式会社）入社
平成13年７月
執行役員

三駄

寛之

プリヴェ

チューリッヒ証券株式会社入社

投資銀行本部執行役員就任
平成14年６月

株式会社ジョイント・アセットマネジメン
ト入社

商品部長

平成15年４月

同社投資運用部長

平成16年７月

株式会社ジョイント・キャピタル・パート
ナーズ

平成16年８月

株式会社ジョイント・アセットマネジメン
ト

平成17年４月

代表取締役社長就任（現任）

取締役就任

ジョイント・リート投資法人
執行役員就任（現任）－ 135 －
(135) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_080_wk_06347658_投資法人_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc0（本書の日付現在）
役職名

氏名

主要略歴

所有投資口数昭和53年４月

弁護士登録／第二東京弁護士会

昭和63年９月

日欧産業協力センター

平成４年11月

岡本・鈴木・高松法律事務所（現 隼国際法律事務所）設立

講師（現任）

パートナー弁護士（現任）平成12年６月

プリヴェ（現

チューリッヒ証券株式会社

ケンゾー・インベストメント株式会社）監査役就任（現任）
平成13年６月

株式会社サークル・アジア（現安子の電話）

平成13年６月

株式会社

監査役就任（現任）

イーチャージ株式会社（現イーチャー

ジ・プロセシング・サービス株式会社）監査役就任（現任）
監督役員

高松

薫

平成14年８月

産業能率大学

平成14年12月

プリヴェ

0

講師（現任）

チューリッヒ証券株式会社

監

査役就任（現任）
平成15年６月

イージャパンディーエヌエス株式会社（現株式会社クオンツ・キャピタル）監査役

就任（現任）
平成17年４月

ジョイント・リート投資法人

監督役員就

任（現任）
平成17年５月

株式会社ＤＲＩＶＥ

平成17年６月

プリヴェ

監査役就任（現任）

チューリッヒアセット・マネジ

メント株式会社（現KENZOアセットマネ

ジメント株式会社）監査役就任（現任）
平成17年７月

Media Elite Japan株式会社

監査役就任

（現任）

－ 136 －
(136) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_080_wk_06347658_投資法人_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

（本書の日付現在）
役職名

氏名

主要略歴

所有投資口数

昭和60年４月

大和証券株式会社入社

平成６年９月

小谷野公認会計士事務所

開業

所長就任

（現任）
平成11年４月

有限会社小谷野事務所（現総合研究所）設立

株式会社財経代表取締役就任（現任）
平成12年６月

ゼビオ株式会社

非常勤監査役就任（現任）平成12年７月

有限会社スリープ（現合研究所）

平成14年３月

有限会社小谷野総取締役社長就任（現任）

株式会社マスターピース

非常勤監査役就

任（現任）
監督役員

小谷野

幹雄

平成15年４月

財団法人船井情報科学振興財団

監事就任

（現任）
平成15年６月

日本システムウエア株式会社

0

非常勤監査

役（現任）
平成17年４月

ジョイント・リート投資法人

監督役員就

任（現任）
平成17年６月

株式会社小谷野事務所

代表取締役就任（現任）
平成17年９月

株式会社マリナー・フィナンシャル・サー
ビス

平成17年10月

非常勤監査役就任（現任）

株式会社ナノオプトニクス研究所

非常勤取締役就任（現任）
平成18年６月

株式会社ヴィクトリア

非常勤監査役（現任）（注）執行役員三駄寛之は、資産運用会社の代表取締役と本投資法人の執行役員を兼務しており、投信法第13条に基づき平成17年４月18日付で金融庁長官より兼職の承認を得ています。

３【その他】(1）役員の変更
執行役員及び監督役員は、法令に別段の定めのない限り、投資主総会において選任されます（投信法第72条、第96条、規約第17条第１項）。
執行役員及び監督役員の任期は、就任後２年です（規約第17条第２項）。但し、補欠又は増員のために選任された執行役員及び監督役員の任期は、前任者又は在任者の残存期間と同一とします（規約第17条第２項但書）。
執行役員及び監督役員の解任には、投資主総会の特別決議が必要とされ、発行済投資口の過半
数の投資口を有する投資主が出席し、出席した当該投資主の議決権の過半数をもってこれを行う必要があります（投信法第104条、第106条）。執行役員又は監督役員の職務の執行に関して不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があるにもかかわらず投資主総会において執行役員又は監督役員の解任が否決された場合には、発行済投資口の100分の３以上の口数の投資
口を６ヶ月前から引き続き有する投資主は、当該投資主総会の日から30日以内に訴えをもって当－ 137 －
(137) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_080_wk_06347658_投資法人_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

該執行役員又は監督役員の解任を請求することができます（投信法第104条第３項、会社法第854条第１項第２号）。
(2）規約の変更、事業譲渡又は事業譲受、出資の状況その他の重要事項①

規約等の重要事項の変更
本投資法人は、平成17年６月３日開催の第１回投資主総会において、本投資法人の設立に伴い不要となった規定を削除する等の規約の変更を行いました。なお、規約の変更手続について
は、後記「第３ 管理及び運営 １ 資産管理等の概要（5）その他 ③ 規約の変更に関する手続」をご参照下さい。

②

事業譲渡又は事業譲受
該当事項はありません。

③

出資の状況その他の重要事項
該当事項はありません。

(3）訴訟事件その他投資法人に重要な影響を及ぼすことが予想される事実
本書の日付現在、訴訟事件その他本投資法人に重要な影響を及ぼすことが予想される事実はありません。
(4) 格付け株式会社格付投資情報センター（以下、「Ｒ＆Ｉ」といいます。）は、平成18年７月19日、本投資法人に関する発行体格付け「Ａ」（シングルエー）を付与し、格付けの方向性は「安定的」とする旨公表しました。
Ｒ＆Ｉの発行体格付けは、発行体が負う金融債務についての総合的な債務履行能力に対する評価であり、原則として全ての発行体に付与されるものです。また、個々の債務（債券やローン）の格付けは、契約の内容や回収の可能性などを反映し、発行体格付けを下回る、または上回ることがあります。

－ 138 －
(138) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_080_wk_06347658_投資法人_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

第２【手続等】
１【申込（販売）手続等】
該当事項はありません。

２【買戻し手続等】
本投資法人は、クローズド・エンド型であり、投資主（実質投資主を含みます。）の請求による投資口の払戻しを行いません（規約第５条）。従って、該当事項はありません。
本書の日付現在、本投資証券は東京証券取引所に上場されており、本投資証券を東京証券取引所を通じて売買することができます。また、証券取引所外で本投資証券を譲渡することもできます。

－ 139 －
(139) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_080_wk_06347658_投資法人_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

第３【管理及び運営】
１【資産管理等の概要】(1）【資産の評価】①

１口当たりの純資産額の算出
本投資法人が発行する投資口の１口当たりの純資産額は、後記「（4）計算期間」記載の決算期毎に、以下の算式にて算出します。
１口当たりの純資産額②＝（総資産の資産評価額－負債総額）÷

発行済投資口総数

資産評価の方法
本投資法人の資産評価の方法は、投資法人の計算に関する規則（平成18年内閣府令第47号））、社団法人投資信託協会制定の不動産投資信託及び不動産投資法人に関する規則、同協会が定めるその他の諸規則及び一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従い、以下のとおり運用資産の種類毎に定めます。
（イ）不動産、不動産の賃借権及び地上権（規約第28条第１項第１号、第２号①又は②に定めるもの）
取得価額から減価償却累計額を控除した価額をもって評価します。なお、減価償却額の算定方法は、建物部分及び設備等部分については定額法により算定します。但し、設備等については正当な事由により採用した方法による評価が適当ではなくなった場合であり、かつ投資者保護上問題ないと合理的に判断できる場合に限り、他の評価方法に変更することができるものとします。
（ロ）不動産、土地の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権（規約第28条第１項第２号③に定めるもの）信託財産が（イ）に掲げる資産の場合は（イ）に従った評価を行い、金融資産の場合は一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従った評価をした上で、これらの合計額から負債の額を控除して当該信託の受益権の持分相当額を算定した価額とします。
（ハ）信託財産を主として不動産、不動産の賃借権又は地上権に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権（規約28条第１項第２号④に定めるもの）
信託財産の構成資産が（イ）に掲げる資産の場合は、（イ）に従った評価を行い、金融資産の場合は一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従った評価を行った上で、これらの合計額から負債の額を控除して当該信託の受益権の持分相当額を算定した価額とします。
（ニ）不動産に関する匿名組合出資持分（規約第28条第１項第２号⑤に定めるもの）
匿名組合出資持分の構成資産が（イ）ないし（ハ）に掲げる資産の場合は、それぞれに定める方法に従った評価を行い、金融資産の場合は一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従った評価を行った上で、これらの合計額から負債の額を控除して当該匿名組合
出資の持分相当額を算定した価額とします。

－ 140 －
(140) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_090_wk_06347658_管理及び_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

（ホ）信託財産を主として不動産に関する匿名組合持分に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権（規約第28条第１項第２号⑥に定めるもの）
信託財産である匿名組合出資持分について（ニ）に従った評価を行った上で、これらの合計額から負債の額を控除して当該信託受益権の持分相当額を算定した価額とします。
（ヘ）有価証券（規約第28条第１項第３号、第２項第１号②ないし⑤、⑦又は⑧に定めるもの）当該有価証券の市場価格がある場合には、市場価格に基づく価額（取引所における取引
価格、証券業協会等が公表する価格又はこれらに準じて随時売買換金等を行うことができる取引システムで成立する取引価格をいいます。以下同じです。）とします。市場価格がない場合には、合理的な方法により算定された価額とします。また、付すべき市場価格又は合理的に算定された価額は、評価の精度を高める場合を除き、毎期同様な方法により入手するものとします。市場価格及び合理的に算定された価格のいずれも入手できない場合には、取得原価で評価することができるものとします。
（ト）金銭債権（規約第28条第２項第１号⑨に定めるもの）
取得価額から、貸倒引当金を控除した価格とします。但し、債権を債権金額より低い価
額又は高い価額で取得した場合において、取得金額と債権金額との差額の性格が金利の調整と認められるときは、償却原価法に基づいて算定された価額から貸倒引当金を控除した
価格とします。
（チ）金銭の信託の受益権（規約第28条第２項第１号⑩に定めるもの）
信託財産の構成資産が（ヘ）又は（ト）の場合は、それぞれに定める方法に従って評価し、それらの合計額をもって評価します。
（リ）金融デリバティブ取引に関する権利（規約第28条第２項第２号に定めるもの）
Ａ．取引所に上場しているデリバティブ取引により生じる債権及び債務基準日における当該取引所の最終価格（終値、終値がなければ気配値（公表された売り
気配の最安値又は買い気配の最高値、それらがともに公表されている場合にはそれらの仲値））に基づき算出した価額により評価します。なお、基準日において最終価格がない場
合には、基準日前直近における最終価格に基づき算出した価額により評価します。
Ｂ．取引所の相場がない非上場デリバティブ取引により生じる債権及び債務
市場価格に準ずるものとして合理的な方法により算定された価額。なお、時価評価にあたっては、最善の見積り額を使用するものとしますが、公正な評価額を算定することが極めて困難と認められる場合には、取得価額により評価します。
Ｃ．一般に公正妥当と認められる企業会計の基準によりヘッジ取引と認められるものについてはヘッジ会計が適用できるものとします。
（ヌ）その他
上記に定めがない場合は、社団法人投資信託協会の評価規則に準じて付されるべき評価
額又は一般に公正妥当と認められる会計基準により付されるべき評価額をもって評価します。

－ 141 －
(141) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_090_wk_06347658_管理及び_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

③

資産運用報告書等に価格を記載する目的で、上記（ロ）と異なる方法で評価する場合には、下記のように評価するものとします（規約第32条第２項）。
（イ）不動産、不動産の賃借権及び地上権
原則として、不動産鑑定士による鑑定評価に基づく評価額（ロ）不動産、地上権又は土地の賃借権を信託する信託の受益権及び不動産に関する匿名組合
出資持分
信託財産又は匿名組合の構成資産が上記Ａ．に掲げる資産の場合は上記Ａ．に従った評
価を、金融資産の場合は一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従った評価をした
上で、これらの合計額から負債の額を控除して当該匿名組合出資持分相当額又は信託受益権の持分相当額を算定した価額④

資産評価の基準日は、本投資法人の各決算期としますが、規約第28条第１項第３号及び第２項に定める資産であって、市場価格に基づく価額で評価できる資産については、毎月末とします（規約第32条第３項）。

⑤

公表方法及び投資者による照会方法
１口当たりの純資産額については、貸借対照表に注記されることになっています（投資法人の計算に関する規則（平成18年内閣府令第47号））。貸借対照表を含む計算書類等は、営業期間毎に作成され（投信法第129条）、役員会により承認された場合には遅滞なく投資主に対してその旨が通知され、承認済みの計算書類等が会計監査報告とともに投資主に提供されます（投信法第131条）。
投資主は、純資産額の情報について、本投資法人の一般事務受託者（みずほ信託銀行株式会社）の本支店で入手することができます。

(2）【保管】
投資主は、証券会社等との間で保護預り契約を締結し、本投資証券の保管を委託することができます。保護預りの場合、本投資証券は混蔵保管され、投資主に対しては預り証が交付されます。また、保護預り証券について預り証を省略し、取引の都度、その時点で残高が記載された「取引明細書」を交付する方法によることも可能です。
投資主から本投資証券の保管の委託を受けた証券会社等は、当該投資主の承諾を得て、また当該投資主の請求に基づいて、当該投資主から保管の委託を受けた本投資証券を機構に預託することができます。この場合、機構は預託された本投資証券について分別管理せず混蔵保管によって集中管理します。機構は、預託された本投資証券について預託後相当の時期に機構名義
への名義書換えの請求を本投資法人に対して行います。機構に預託され機構名義に書き換えられた本投資証券について売買が行われた場合には、その決済のために本投資証券の券面を実際に授受するのではなく、機構に設けられた口座間の振替によって決済が行われます。なお、機構に本投資証券を預託した投資主は、本投資証券の保管の委託をした証券会社等に申出ることにより、機構に預託した本投資証券の券面の交付及び返還を受けることができます。
投資主は、記名式の本投資証券の券面を直接保有することもできます。保護預りを行わず直接保有する場合、本投資証券の券面は、投資主が自らの責任において保管することとなります。

－ 142 －(142) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_090_wk_06347658_管理及び_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

(3）【存続期間】
規約に存続期間の定めはありません。
(4）【計算期間】
本投資法人の営業期間は、毎年４月１日から９月末日まで及び10月１日から翌年３月末日までとし、各営業期間の末日をそれぞれ決算期とします。但し、本投資法人の第１期の営業期間
は、本投資法人成立の日（平成17年４月20日）から平成18年３月末日までとします（規約第33条）。
(5）【その他】①

増減資に関する制限（イ）投資口の追加発行
本投資法人の発行可能投資口の総口数は、2,000,000口とします（規約第６条第１項）。
本投資法人は、かかる投資口の総口数の範囲内において、役員会の承認を得た上で、投資口の追加発行ができます。投資口の追加発行における１口当たりの発行価額は、本投資法
人に属する資産の内容に照らして公正な価額として役員会で決定した価額とします（規約第６条第３項）。
（ロ）国内における募集
本投資法人が発行する投資口の発行価額の総額のうち、国内において募集される投資口の発行価額の占める割合は、100分の50を超えるものとします（規約第６条第２項）。
（ハ）最低純資産額の変更
本投資法人は、5,000万円を純資産額の最低限度として常時保持します（規約第８条）。
なお、投信法第67条第４項により、現在のところ5,000万円を下回る額を最低純資産額とする規約変更はできません。

②

解散事由
本投資法人における解散事由は以下のとおりです（投信法第143条）。
（イ）規約で定めた存続期間の満了又は解散の事由の発生（なお、規約において存続期間又は解散の事由の定めはありません。）。
（ロ）投資主総会の決議（ハ）合併（合併により本投資法人が消滅する場合に限ります。）（ニ）破産手続開始の決定（ホ）解散を命ずる裁判（ヘ）投信法第187条の登録の取消し③

規約の変更に関する手続
規約を変更するには、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席し、出席した当該投資主の議決権の３分の２以上に当たる多数をもって、規約の変更に関する議案が可決される必要があります（投信法第140条、第93条の２第２項第３号）。但し、書面による議決権行使及び議決権の代理行使が認められていること、及び投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときに議案に賛成するものとみなされる場合があることにつき、後記「３－ 143 －
(143) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_090_wk_06347658_管理及び_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

投資主・投資法人債権者の権利（1）投資主総会における議決権」をご参照下さい。
投資主総会において規約の変更が決議された場合には、東京証券取引所規則に従ってその旨が開示される他、かかる規約の変更が、運用に関する基本方針、投資制限又は金銭の分配方針
に関する重要な変更に該当する場合には、証券取引法に基づいて遅滞なく提出する臨時報告書
により開示されます。また、変更後の規約は証券取引法に基づいて本投資法人が提出する有価証券報告書の添付書類として開示されます。
本投資法人の登録申請書記載事項が変更された場合には、関東財務局に対し変更内容の届出が行われます（投信法第191条）。
④

関係法人との契約の更改等に関する手続
本投資法人と各関係法人との間で締結されている契約における当該契約の期間、更新、解約、変更等に関する規定の概要は、以下のとおりです。
（イ）資産運用会社（株式会社ジョイント・キャピタル・パートナーズ）との間の資産運用委
託契約
Ａ．契約期間資産運用委託契約は、本投資法人が投資法人として投信法第189条に基づき登録がなされた日に効力を生ずるものとし、その有効期間は効力発生の日から１年間とします。但し、期間満了の３ヶ月前までに双方いずれからも書面による別段の申出がないときは、さらに従前と同一条件にて自動的に１年間延長されるものとし、以後も同様とします。
Ｂ．契約期間中の解約に関する事項（ⅰ）本投資法人又は資産運用会社は、相手方に対し、３ヶ月前までに書面をもって解約の予告をし、本投資法人は投資主総会の承認を得た上で、資産運用会社は本投資法人の同意を得た上で、当該契約を解約することができます。
（ⅱ）上記（ⅰ）の記載にかかわらず、本投資法人は、資産運用会社が次に定める事由の一つにでも該当する場合には、役員会の決議により当該契約を解約することができる
ものとします。
ａ．資産運用会社が職務上の義務に反し、又は職務を怠ったとき
ｂ．上記ａ．に掲げる場合の他、資産の運用にかかる業務を引続き委託することに堪えない重大な事由があるとき（ⅲ）本投資法人は、資産運用会社が次に定める事由の一つにでも該当する場合、当該契約を解約しなければなりません。この場合、資産運用会社は当該契約の解約に同意するものとします。
ａ．投資信託委託業者でなくなったとき
ｂ．投信法第200条各号のいずれかに該当することとなったとき
ｃ．解散したときＣ．契約の内容の変更に関する事項
資産運用委託契約は、本投資法人及び資産運用会社の書面による合意により変更するこ－ 144 －
(144) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_090_wk_06347658_管理及び_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

とができます。
Ｄ．解約又は契約の変更の開示方法
資産運用委託契約が解約され、資産運用会社の異動があった場合には、証券取引法に基づいて本投資法人が遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。
また資産運用委託契約の概要が変更された場合には、関東財務局に変更内容が届け出られます（投信法第191条）。
（ロ）一般事務受託者（みずほ信託銀行株式会社）との間の一般事務委託契約
Ａ．契約期間一般事務委託契約の有効期間は、契約締結の日（平成17年４月21日）から２年間とします。但し、かかる有効期間の満了予定日の３ヶ月前までに、当事者のいずれか一方からその相手方に対して、有効期間の満了予定日をもって契約を解除する旨の書面による通知がなされなかったときは、当該契約の有効期間は自動的に期間満了の日の翌日よりさらに１
年間延長されるものとし、以後も同様とします。なお、かかる契約解除の通知があったときは、現行の有効期間の満了をもって当該契約は終了します。
Ｂ．契約期間中の解約に関する事項（ⅰ）当事者が、書面により契約解除に合意した場合。この場合、当該契約は当事者が合意して指定した日に終了します。
（ⅱ）当事者のいずれか一方が当該契約に違反し、当該契約の履行に重大な支障を及ぼすと認められるときに、相手方が書面にてその違反を通告してから30日間以内に違反した当事者が同違反を是正しない場合。この場合、相手方は同30日間の経過後に当該契約を解除することができます。
（ⅲ）当事者のいずれか一方に、解散原因の発生又は破産手続開始、特別清算開始、会社更生手続開始若しくは民事再生手続開始の申立その他これらに類似する倒産手続開始の申立があったとき。又は、当事者いずれか一方が、支払停止、手形交換所における取引停止処分、又は、差押え、仮差押え、仮処分、強制執行若しくは滞納処分を受けたとき。これらの場合、その相手方は当該契約を直ちに解除することができます。
Ｃ．契約の内容の変更に関する事項
一般事務委託契約は、本投資法人及び一般事務受託者が協議し合意の上、契約の各条項の定めを変更することができます。変更にあたっては関係法令を遵守するとともに、規約との整合性に配慮するものとし、書面をもって行うものとします。
Ｄ．契約の変更の開示方法
一般事務委託契約が解約され、一般事務受託者の異動があった場合には、証券取引法に基づいて本投資法人が遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。
また、一般事務委託契約の概要が変更された場合には、関東財務局に変更内容が届け出られます（投信法第191条）。

－ 145 －
(145) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_090_wk_06347658_管理及び_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

（ハ）投資主名簿等管理人（みずほ信託銀行株式会社）との間の事務委託契約
Ａ．契約期間事務委託契約の有効期間は、契約締結の日（平成17年４月20日）から１年間とし、当事者のいずれかから契約解除の通知がない限り、さらに１年間延長するものとし、その後も同様とします。なお、契約解除の通知があったときは、当該通知が相手方に到達した日から３ヶ月経過後最初に開催される本投資法人の投資主総会終結のときに、事務委託契約（投資口名義書換事務受託契約）は終了します。
Ｂ．契約期間中の解約に関する事項（ⅰ）当事者が、書面により契約解除に合意した場合。この場合、当該契約は当事者が合意して指定した日に終了します。
（ⅱ）当事者のいずれか一方が当該契約に違反し、当該契約の履行に重大な支障を及ぼすと認められるときに、相手方が書面にてその違反を通告してから30日間以内に違反した当事者が同違反を是正しない場合。この場合、相手方は同30日間の経過後に当該契約を解除することができます。
（ⅲ）当事者のいずれか一方が、手形交換所の取引停止処分、支払停止又は破産手続開始、再生手続開始、特別清算開始、若しくは会社更生手続開始の申立等により信用状態が著しく不安定になり、当該契約の履行に重大な支障を及ぼすと認められる場合。これらの場合、その相手方は当該契約を直ちに解除することができます。
Ｃ．契約の内容の変更に関する事項
事務委託契約の内容については、本投資法人及び投資主名簿等管理人が互いに協議し合意の上、変更することができます。変更にあたっては関係法令を遵守するとともに規約との整合性に配慮するものとし、書面をもって行うものとします。
Ｄ．契約の変更の開示方法
事務委託契約が解約され、投資主名簿等管理人の異動があった場合には、証券取引法に基づいて本投資法人が遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。
また、事務委託契約の概要が変更された場合には、関東財務局に変更内容が届け出られます（投信法第191条）。
（ニ）資産保管会社（みずほ信託銀行株式会社）との間の資産保管業務委託契約
Ａ．契約期間資産保管業務委託契約の有効期間は、契約締結の日（平成17年４月21日）から２年間とします。但し、かかる有効期間の満了予定日の３ヶ月前までに、当事者のいずれか一方からその相手方に対して、有効期間の満了予定日をもって契約を解除する旨の書面による通知がなされなかったときは、当該契約の有効期間は自動的に期間満了の日の翌日よりさらに１年間延長されるものとし、以後も同様とします。なお、かかる契約解除の通知があったときは、現行の有効期間の満了をもって当該契約は終了します。
Ｂ．契約期間中の解約に関する事項（ⅰ）当事者が、書面により契約解除に合意した場合。この場合、当該契約は当事者が合－ 146 －
(146) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_090_wk_06347658_管理及び_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

意して指定した日に終了します。
（ⅱ）当事者のいずれか一方が当該契約に違反し、当該契約の履行に重大な支障を及ぼすと認められるときに、相手方が書面にてその違反を通告してから30日間以内に違反した当事者が同違反を是正しない場合。この場合、相手方は同30日間の経過後に当該契約を解除することができます。
（ⅲ）当事者のいずれか一方に、解散原因の発生又は破産手続開始、特別清算開始、会社更生手続開始若しくは民事再生手続開始の申立その他これらに類似する倒産手続開始の申立があったとき。又は、当事者いずれか一方が、支払停止、手形交換所における取引停止処分、又は、差押え、仮差押え、仮処分、強制執行若しくは滞納処分を受けたとき。これらの場合、その相手方は当該契約を直ちに解除することができます。
（ⅳ）当事者のいずれか一方について、当該契約に定める業務の執行に著しく支障があると合理的に判断される場合。この場合、その相手方は書面にてその判断を通知することにより当該契約を直ちに解除することができます。
Ｃ．契約の内容の変更に関する事項
当事者は、互いに協議し合意の上、契約の各条項の定めを変更することができます。変更にあたっては関係法令を遵守するとともに規約との整合性に配慮するものとし、書面をもって行うものとします。
Ｄ．契約の変更の開示方法
資産保管業務委託契約が解約され、資産保管会社の異動があった場合には、証券取引法に基づいて本投資法人が遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。
また、関東財務局に資産保管会社の変更が届け出られます（投信法第191条）。
（ホ）会計監査人：あずさ監査法人
本投資法人は、あずさ監査法人を会計監査人とします。
会計監査人は、投資主総会において選任します。但し、法令の規定により、設立の際に選任されたものとみなされる会計監査人はこの限りではありません（規約第23条）。会計監査人の任期は、就任後１年経過後に最初に迎える決算期後に開催される最初の投資主総会の終結の時までとします。会計監査人は、上記の投資主総会において別段の決議がなされなかったときは、その投資主総会において再任されたものとみなします（規約第24条）。
⑤

公告の方法
本投資法人の公告は、日本経済新聞に掲載して行います（規約第４条）。

－ 147 －(147) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_090_wk_06347658_管理及び_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

２【利害関係人との取引制限】(1）法令に基づく制限①

資産運用会社は、法令の定めるところにより、利害関係人等との取引について以下の行為を行うことが禁じられています（投信法第34条の３第２項、投信法施行令第21条、投信法施行規則第53条）。ここで「利害関係人等」とは、資産運用会社の総株主の議決権の過半数を保有していること、その他の当該資産運用会社と密接な関係を有する者として投信法施行令で定める者を意味します（投信法第15条第２項第１号、投信法施行令第20条）。
（イ）資産運用会社の利害関係人等である次のＡからＧまでに掲げる者の当該ＡからＧまでのそれぞれに定める顧客等の利益を得るため、投資法人の利益を害することとなる取引を行うこと。
Ａ．投資信託委託業者

投資信託委託業に係る受益者又は投資法人資産運用業に係る投資法人

Ｂ．信託会社

信託の引受けを行う業務に係る受益者

Ｃ．信託業務を営む金融機関

信託の引受けを行う業務に係る受益者

Ｄ．投資顧問業者

投資顧問業に係る顧客又は当該投資顧問業者が締結した投資一任契約に係る顧客

Ｅ．宅地建物取引業者

宅地建物取引業に係る顧客

Ｆ．不動産特定共同事業者

不動産特定共同事業の事業参加者

Ｇ．上記ＡからＦまでに掲げる者のほ

投信法施行令で定める顧客等

か、特定資産に係る業務を営む者
として投信法施行令で定める者（ロ）資産運用会社の利害関係人等の利益を図るため、投資法人の利益を害することとなる取引を行うこと。
（ハ）資産運用会社の利害関係人等である以下に掲げる者の利益を図るため、投資法人の資産の運用の方針、投資法人の純資産の額又は市場の状況に照らして不必要と認められる取引を行うこと。
Ａ．証券会社等
Ｂ．登録金融機関
Ｃ．宅地建物取引業者
Ｄ．上記ＡからＣまでに掲げる者のほか、投信法施行令で定めるもの（ニ）資産運用会社の利害関係人等である証券会社が有価証券の引受けにかかる主幹事会社（投信法第15条第２項第４号に規定する主幹事会社をいいます。）である場合において、当該有価証券の募集又は売出しの条件に影響を及ぼすために実勢を反映しない作為的な相場を形成することを目的とした取引を行うこと。
（ホ）資産運用会社の利害関係人等である発行者、証券会社、証券仲介業者又は登録金融機関
が他の有価証券の募集、私募若しくは売出し又は募集、私募若しくは売出しの取扱いを行っている場合において、当該発行者、証券会社、証券仲介業者又は登録金融機関に対する当該有価証券の取得又は買付けの申込みの額が当該発行者、証券会社、証券仲介業者又は登録金融機関が予定していた額に達しないと見込まれる状況の下で、当該発行者、証券－ 148 －
(148) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_100_wk_06347658_利害関係人_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

会社、証券仲介業者又は登録金融機関の要請を受けて、当該有価証券を投資法人の資産をもって取得し、又は買い付けること。
（ヘ）資産運用会社の利害関係人等である不動産特定共同事業者が不動産特定共同事業契約の締結に係る勧誘をする場合において、当該不動産特定共同事業契約の締結額が当該不動産
特定共同事業者が予定していた額に達しないと見込まれる状況の下で、当該不動産特定共
同事業者の要請を受けて、当該不動産特定共同事業契約に係る匿名組合出資持分を投資法
人の資産をもって取得すること。
（ト）資産運用会社の利害関係人等である匿名組合の営業者が匿名組合契約の締結に係る勧誘をする場合において、当該匿名組合契約の出資額が当該匿名組合の営業者が予定していた額に達しないと見込まれる状況の下で、当該匿名組合の営業者の要請を受けて、当該匿名組合契約に係る匿名組合出資持分を投資法人の資産をもって取得すること。
（チ）資産運用会社の利害関係人等である信託業者等が信託契約の締結に係る勧誘をする場合
において、当該信託契約に係る信託財産の額が当該信託業者等が予定していた額に達しないと見込まれる状況の下で、当該信託業者等の要請を受けて、当該信託契約にかかる受益権を投資法人の資産をもって取得すること。
（リ）資産運用会社の利害関係人等である信託受益権販売業者が信託受益権の販売又はその代理若しくは媒介を行っている場合において、当該信託受益権販売業者に対する当該信託受益権の買付けの申込みの額が当該信託受益権販売業者が予定していた額に達しないと見込
まれる状況の下で、当該信託受益権販売業者の要請を受けて、当該信託受益権を投資法人の資産をもって買い付けること。
②

利益相反のおそれがある場合の書面の交付
資産運用会社は、資産の運用を行う投資法人と自己又はその取締役若しくは執行役、資産の運用を行う他の投資法人、運用の指図を行う投資信託財産、利害関係人等その他の投信法施行令で定める者との間における特定資産（投信法に定める指定資産及び投信法施行規則で定めるものを除きます。以下、本②において同じ意味で用います。）の売買その他の投信法施行令で定める取引が行われたときは、投信法施行規則で定めるところにより、当該取引に係る事項を記載した書面を当該投資法人、資産の運用を行う他の投資法人（当該特定資産と同種の資産を投資の対象とするものに限ります。）その他投信法施行令で定める者に対して交付しなければなりません（投信法第34条の６第２項）。但し、資産運用会社は、かかる書面の交付に代えて、投信法施行令で定めるところにより、当該資産の運用を行う投資法人、資産の運用を行う他の投資法人（当該特定資産と同種の資産を投資の対象とするものに限ります。）その他投信法施行令で定める者の承諾を得て、当該書面に記載すべき事項を電子情報処理組織を使用する方法
その他の情報通信の技術を利用する方法であって投信法施行規則に定めるものにより提供することができます（投信法第34条の６第４項、第26条第３項）。

③

資産の運用の制限
登録投資法人は、①当該投資法人の執行役員又は監督役員、②資産運用会社、③当該投資法人の執行役員又は監督役員の親族、④資産運用会社の取締役、会計参与（会計参与が法人であるときは、その職務を行うべき社員を含みます。）、監査役若しくは執行役若しくはこれらに－ 149 －
(149) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_100_wk_06347658_利害関係人_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

類する役職にある者又は使用人との間で以下に掲げる行為（投資家の保護に欠けるおそれが少ないと認められる行為として投信法施行令で定める行為を除きます。）を行ってはなりません（投信法第195条、第193条、投信法施行令第116条ないし第118条）。
（イ）有価証券の取得又は譲渡（ロ）有価証券の貸借（ハ）不動産の取得又は譲渡（ニ）不動産の貸借（ホ）不動産の管理の委託（ヘ）宅地の造成又は建物の建築を自ら行うことに係る取引以外の特定資産に係る取引
なお、投信法施行令第117条において、①資産運用会社に宅地又は建物の売買又は貸借の代理又は媒介を行わせること、②資産運用会社が投信法第34条の10第２項の届出をしている場合において資産運用会社に不動産の管理を委託すること等が認められています。資産運用会社は、本書の日付現在投信法第34条の10第２項の届出を行っていません。
(2）本投資法人の資産運用にかかる自主ルール（利益相反対策ルール）①

一般原則
資産運用会社は、利害関係者（投信法において定義される利害関係人等及び利害関係人等が運用の委託を受けている又は出資若しくは匿名組合出資を行っている特別目的会社をいいます。）との取引に関しては、法令上の問題点がないかのみならず、資産運用会社が本投資法人の資産の運用にかかる業務の受託者として当該取引においてその責務を果たすよう、資産運用
会社の内規である利害関係者取引規程に下記②以下のような定めをおいています。

②

手続
資産運用会社は、利害関係者との取引等に関する投資方針の策定若しくは改定を行おうとする場合又は利害関係者との間で下記③記載の取引を行おうとする場合には、投資委員会、コン
プライアンス委員会及び取締役会における審議及び決定又は決議に加えて、本投資法人の役員会の承認を得るものとします。

③

基準
利害関係者との以下の取引に関しては、それぞれの以下の基準に基づいて行うものとします。
但し、かかる取引が実行された後に遅滞なく、資産運用会社は本投資法人に当該取引の内容等を報告するものとします。
（イ）利害関係者からの特定資産の取得
Ａ．不動産及び不動産信託受益権の場合
不動産等資産１物件当たりの取得価格（不動産等資産そのものの取得金額とし、不動産鑑定評価額の対象となっていない税金、取得費用、信託設定に要する費用、信託報酬等受
益権の譲渡に要する費用等の他、信託勘定内の積立金、信託収益、固定資産税等の期間按分の精算額を含まないものとします。）は、取得に際して採用した不動産鑑定士の不動産評価額以下の金額とします。但し、利害関係人等が運用の委託を受けている若しくは出資
又は匿名組合出資を行っている特別目的会社が本投資法人への物件譲渡を目的として不動産等資産を利害関係者以外の第三者から取得した場合、本投資法人は、鑑定評価額を上回る場合であっても、かかる特別目的会社による当該不動産等資産の取得価格と同額（消費税及び固定資産税の精算金等を除きます。）で当該不動産等資産を取得することができる－ 150 －
(150) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_100_wk_06347658_利害関係人_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

ものとします。また、かかる特別目的会社において負担した取得費用の内、仲介手数料、信託登記に関する登録免許税、信託登記等に付随する司法書士報酬及び当初信託報酬相当額を当該物件取得価格に含めることができるものとします。
Ｂ．その他の特定資産の場合市場における時価を把握できる場合、時価により取得するものとします。それ以外の場
合、公正な第三者によって提示された適正な価格により取得するものとします。
（ロ）利害関係者への特定資産の売却
Ａ．不動産及び不動産信託受益権の場合
不動産等資産１物件当たりの譲渡価格（不動産等資産そのものの譲渡価格とし、税金及び譲渡費用等の他、信託勘定内の積立金、信託収益、固定資産税等の期間按分の精算額を含まないものとします。）は、譲渡に際して採用した不動産鑑定士の不動産評価額以上の金額とします。
Ｂ．その他の特定資産の場合市場における時価を把握できる場合、時価により譲渡するものとします。それ以外の場
合、公正な第三者によって提示された適正な価格により譲渡するものとします。
（ハ）不動産等資産の取得、譲渡又は賃貸の利害関係者による媒介Ａ．不動産等資産の取得にかかる媒介の場合支払うべき媒介手数料の金額は、宅地建物取引業法（昭和27年法律第176号、その後の改正を含み、以下「宅地建物取引業法」といいます。）に規定する報酬の範囲内（信託受益権の場合にはその目的となっている宅地又は建物を基準とします。）で、かつ、資産運用委託契約第13条第１項第３号規定の取得・売却報酬を控除した残額を上限とします。
Ｂ．不動産等資産の譲渡にかかる媒介の場合支払うべき媒介手数料の金額は、宅地建物取引業法に規定する報酬の範囲内（信託受益権の場合にはその目的となっている宅地又は建物を基準とします。）で、かつ、資産運用
委託契約第13条第１項第３号規定の取得・売却報酬を控除した残額を上限とします。
Ｃ．不動産等資産の賃貸にかかる媒介の場合支払うべき媒介手数料の金額は、宅地建物取引業法に規定する報酬の範囲内（信託受益権の場合にはその目的となっている宅地又は建物を基準とします。）とします。
（ニ）利害関係者への不動産等資産の管理の委託
Ａ．本投資法人が不動産等資産を取得したときに、当該不動産等資産のプロパティ・マネジ
メント会社が存在する場合で、かつ、当該プロパティ・マネジメント会社が別途資産運用会社が決定するプロパティ・マネジメント会社選定基準を満たす場合は、原則として当初のプロパティ・マネジメント業務委託契約満了までの期間、当該プロパティ・マネジメン
ト会社に対して引き続き管理業務を継続して委託するものとします。当該不動産等資産のプロパティ・マネジメント会社が存在しない場合、プロパティ・マネジメント会社を比較検討して、プロパティ・マネジメント業務委託先としての諸条件を具備していること及び手数料水準を総合的に検討した上で、プロパティ・マネジメント会社として利害関係者を－ 151 －(151) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_100_wk_06347658_利害関係人_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

選任することができるものとします。
Ｂ．当初のプロパティ・マネジメント業務委託契約が満了した場合又はパフォーマンス状況が悪い場合、プロパティ・マネジメント会社を比較検討して、プロパティ・マネジメント
業務委託先としての諸条件を具備していること、最も大きなパフォーマンス状況の改善が見込まれること及び手数料水準を総合的に検討し、プロパティ・マネジメント会社として利害関係者を選任することができるものとします。
（ホ）利害関係者への不動産等資産の賃貸
本投資法人と利害関係者との間の賃貸借契約の内容は、市場実勢及び対象の不動産等資産の標準的な賃貸条件を勘案して、適正と判断される条件によります。
（ヘ）利害関係者への不動産等資産にかかる契約金額500万円以上の工事の発注（但し、緊急修繕は除きます。）
利害関係者以外の第三者の見積価格・役務提供の内容等と比較検討した上で、役務提供の内容等に鑑み、見積価格が第三者の水準と著しく乖離していない場合に限り、利害関係者に対し同工事を発注することができるものとします。
(3）取得済資産及び取得予定資産にかかる資産運用会社の利害関係について
本投資法人は、取得済資産及び取得予定資産について、資産運用会社の利害関係人等である売主より取得する場合、その取得にかかる契約を締結するにあたり、前記「（2) 本投資法人の資産運用にかかる自主ルール（利益相反対策ルール）」に記載の自主ルールに従い、以下の審議及び決定又は決議を経ています。
①

コンプライアンス・オフィサーによる承認②

投資委員会による審議及び決定③

コンプライアンス委員会による審議及び決定④

資産運用会社取締役会による審議及び決議⑤

本投資法人の役員会による審議及び決議

３【投資主・投資法人債権者の権利】(1）投資主総会における議決権
投信法又は規約により定められる一定の事項は、投資主により構成される投資主総会で決議されます。投資主はその有する投資口１口につき１個の議決権を有します（投信法第94条第１項、会社法第308条第１項本文）。投資主総会においては、原則として発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席し、出席した当該投資主の議決権の過半数をもって決議されますが（投信法第93条の２第１項）、規約の変更その他一定の重要事項に関しては、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席し、出席した投資主の議決権の３分の２以上に当たる多数をもって決議されなければなりません（投信法第93条の２第２項）。
投資主総会において権利を行使すべき投資主は、役員会の決議を経て法令に従い予め公告して定める基準日現在の最終の投資主名簿に記載されている投資主とします（投信法第77条の３第２項、規約第15条）。
投資主は、投資主総会に出席する代わりに書面によって議決権を行使することも可能です（投信法第92条第１項）。また、投資主は、本投資法人の承諾を得て、電磁的方法により議決権を行使することができます（投信法第92条の２）。さらに、投資主は、代理人により議決権を行使す－ 152 －
(152) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_100_wk_06347658_利害関係人_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

ることができます。但し、投資主が代理人をもって議決権を行使しようとするときは、その代理人は本投資法人の議決権を有する投資主に限られます（規約第11条第２項）。また、投資主又はその代理人は、投資主総会毎に代理権を証する書面を予め本投資法人に提出しなければなりません（投信法第94条第１項、会社法第310条第１項、規約第11条第３項）。これらの方法にかかわらず、投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主は、その投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きます。）について賛成したものとみなされます（投信法第93条第１項、規約第14条第１項）。
(2）その他の共益権①

代表訴訟提起権（投信法第34条の８第３項、第116条、第119条、会社法第847条）
６ヶ月前から引き続き投資口を有する投資主は、本投資法人に対して書面をもって、資産運
用会社、一般事務受託者、執行役員又は監督役員の責任を追及する訴えの提起を請求することができ、本投資法人が請求の日から60日以内に訴えを提起しないときは、本投資法人のために自ら訴えを提起することができます。

②

投資主総会決議取消権等（投信法第94条第２項、会社法第830条、第831条）
投資主は、投資主総会につき、①招集の手続又は決議の方法が法令若しくは規約に違反し又は著しく不公正なとき、②決議の内容が規約に違反するとき、又は③決議につき特別の利害関係を有する者が議決権を行使したことによって著しく不当な決議がなされたときには、当該決議の日から３ヶ月以内に、訴えをもって投資主総会の決議の取消しを請求することができます。
また、投資主総会の決議が存在しない場合又は決議の内容が法令に違反する場合には、それぞれ投資主総会の決議の不存在又は無効を確認する訴えを提起することができます。

③

執行役員等の違法行為差止請求権（投信法第109条第５項、第153条の３第２項、会社法第360条第１項）
執行役員が本投資法人の目的の範囲外の行為その他法令若しくは規約に違反する行為をし、又はこれらの行為をするおそれがある場合において、当該行為によって本投資法人に回復することができない損害が発生するおそれがあるときには、６ヶ月前から引き続き投資口を有する
投資主は、執行役員に対してその行為をやめることを請求することができます。本投資法人が清算手続に入った場合には清算執行人に対しても同様です。

④

新投資口発行無効訴権（投信法第84条第２項、会社法第828条第１項第２号）
投資主は、新投資口発行について重大な法令・規約違反があった場合には、新投資口の発行の効力が生じた日から６ヶ月以内に本投資法人に対して新投資口発行無効の訴えを提起することができます。

⑤

合併無効訴権（投信法第150条、会社法第828条第１項第７号、第８号）
投資主は、合併手続に重大な瑕疵があった場合等には、本投資法人に対して合併の効力が生じた日から６ヶ月以内に合併無効の訴えを提起することができます。

⑥

設立無効訴権（投信法第75条第６項、会社法第828条第１項第１号）
投資主は、本投資法人の設立につき重大な瑕疵があった場合等には、本投資法人に対して本投資法人の成立の日から２年以内に設立無効の訴えを提起することができます。

－ 153 －
(153) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_100_wk_06347658_利害関係人_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

⑦

投資主提案権（投信法第94条第１項、会社法第303条第２項）
発行済投資口の100分の１以上の口数の投資口を６ヶ月前から引き続き有する投資主は、執行役員に対し、投資主総会の日の８週間前までに一定の事項を投資主総会の目的とすることを請求することができます。

⑧ 投資主総会招集権（投信法第90条第３項、会社法第297条第１項、第４項）
発行済投資口の100分の３以上の口数の投資口を６ヶ月前から引き続き有する投資主は、執行役員に対し、会議の目的である事項及び招集の理由を示して、投資主総会の招集を請求することができ、遅滞なく投資主総会招集の手続がなされない場合には、監督官庁の許可を得て自ら招集することができます。
⑨

検査役選任請求権（投信法第110条、第94条第１項、会社法第306条第１項）
発行済投資口の100分の１以上の口数の投資口を６ヶ月前から引き続き有する投資主は、投資主総会に係る招集の手続及び決議の方法を調査させるため、投資主総会に先立って検査役の選任を監督官庁に請求することができます。また、発行済投資口の100分の３以上の口数の投資口を有する投資主は、本投資法人の業務及び財産の状況を調査させるため検査役の選任を監
督官庁に申し立てることができます。

⑩

執行役員等解任請求権（投信法第104条第１項、第３項、会社法第854条第１項第２号）
執行役員及び監督役員は投資主総会の決議により解任することができますが、執行役員又は監督役員の職務の執行に関して不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があったにもかかわらず、投資主総会において当該執行役員又は監督役員を解任する旨の議案が否決された場合には、発行済投資口の100分の３以上の口数の投資口を６ヶ月前から引き続き有す
る投資主は、当該投資主総会の日から30日以内に訴えをもって当該執行役員又は監督役員の解任を請求することができます。

⑪

解散請求権（投信法第143条の３）
発行済投資口の10分の１以上の口数の投資口を有する投資主は、本投資法人が業務の執行において著しく困難な状況に至り、本投資法人に回復することができない損害が生じ、又は生じるおそれがあるときや、本投資法人の財産の管理又は処分が著しく失当で本投資法人の存立を危うくするときには、訴えをもって本投資法人の解散を請求することができます。

(3）分配請求権（投信法第77条第２項第１号、第137条第１項）
投資主は、投信法及び規約に定められた金銭の分配方針に従って作成された金銭の分配に係る計算書に従い、保有投資口数に応じて金銭の分配を受ける権利を有します。
(4）残余財産分配請求権（投信法第158条）
本投資法人が解散し、清算される場合、投資主は、保有投資口数に応じて残余財産の分配を受ける権利を有します。
(5）払戻請求権（規約第５条）
投資主は、投資口の払戻請求権を有しません。
(6）投資口の処分権（投信法第78条第１項、第３項）－ 154 －
(154) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_100_wk_06347658_利害関係人_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

投資主は投資証券を交付する方法により投資口を自由に譲渡できます。
(7）投資証券交付請求権及び不所持請求権（投信法第85条第１項、第３項、会社法第217条）
投資主は、本投資法人が投資口を発行した日以後遅滞なく、当該投資口にかかる投資証券の交付を受けることができます。また、投資主は、投資証券の不所持を申出ることもできます。
(8）帳簿等閲覧請求権（投信法第128条の３）
投資主は、本投資法人の営業時間内はいつでも、請求の理由を明らかにして、会計帳簿又はこれに関連する資料の閲覧又は謄写を請求することができます。

－ 155 －
(155) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_100_wk_06347658_利害関係人_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

第４【関係法人の状況】
１【資産運用会社の概況】(1）【名称、資本金の額及び事業の内容】①

名称株式会社ジョイント・キャピタル・パートナーズ（英文ではJoint Capital Partners Co., Ltd.と表示します。）

②

資本金の額
２億円（本書の日付現在）

③

事業の内容
投信法第２条第17項に規定する投資法人資産運用業を行います。
（イ）会社の沿革
年月日事項

平成16年７月28日

会社設立

平成16年10月23日

宅地建物取引業者免許取得（免許番号 東京都知事（1）第83732号）

平成17年１月27日

宅地建物取引業法上の取引一任代理等の認可取得（認可番号 国土交通大臣認可第31号）

平成17年４月18日

投信法上の投資法人資産運用業の認可取得（認可番号 内閣総理大臣第41号）（ロ）株式の総数及び資本金の額の増減Ａ．発行可能株式総数（本書の日付現在）
16,000株
Ｂ．発行済株式の総数（本書の日付現在）
4,000株Ｃ．最近５年間における資本金の額の増減年月日
平成16年12月15日

資本金の額の増減
資本金の額を1,000万円から２億円に増額－ 156 －
(156) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_110_wk_06347658_関係法人の状況_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

（ハ）経理の概況
資産運用会社の経理の概況は以下のとおりです。
Ａ．最近の事業年度における主な資産と負債の概況
平成18年３月31日
総資産（千円）

368,005

総負債（千円）

90,178

純資産（千円）

277,826

Ｂ．最近の事業年度における損益の概況
自至第２期
平成17年４月１日
平成18年３月31日

営業収益（千円）

405,258

経常利益（千円）

163,837

当期純利益（千円）

108,909（ニ）その他
Ａ．役員の変更
資産運用会社の取締役及び監査役は、株主総会において議決権を行使することができる
株主の議決権の過半数を有する株主が出席し、出席した当該株主の議決権の過半数の賛成により選任されます。取締役の選任については、累積投票によりません。取締役の任期は、就任後２年以内に終了する事業年度のうち最終のものに関する定時株主総会の終結の時までで、監査役の任期は、就任後４年以内に終了する事業年度のうち最終のものに関する定時株主総会の終結の時までです。但し、補欠又は増員として就任された取締役の任期は、前任者又は現任者の残任期間と同一とし、補欠として選任された監査役の任期は、前任者の残任期間とします。資産運用会社において取締役及び監査役の変更があった場合には、監督官庁へ遅滞なく届け出ます（投信法第10条の３第２項第１号、第８条第１項第３号）。
また、資産運用会社の常務に従事する取締役が他の会社の常務に従事し又は事業を営もうとする場合には、監督官庁の承認を必要とします（投信法第13条）。
Ｂ．訴訟事件その他資産運用会社に重要な影響を及ぼすことが予想される事実
本書の日付現在において、資産運用会社に関して、訴訟事件その他重要な影響を及ぼすことが予想される事実はありません。
（ホ）関係業務の概要
本投資法人が、資産運用会社に委託する業務の内容は以下のとおりです。
Ａ．本投資法人の資産の運用にかかる業務
Ｂ．本投資法人が行う資金調達にかかる業務
Ｃ．本投資法人の資産の状況についての本投資法人への報告業務
Ｄ．本投資法人の資産にかかる運営計画の策定業務
Ｅ．その他本投資法人が随時委託する上記Ａ．ないしＤ．に付随し又は関連する業務－ 157 －
(157) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_110_wk_06347658_関係法人の状況_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

(2）【運用体制】
資産運用会社の運用体制については、前記「第一部 ファンド情報 第１ ファンドの状況 １
投資法人の概況（4）投資法人の機構 ② 投資法人の運用体制」をご参照下さい。
(3）【大株主の状況】（本書の日付現在）
名称

所有株式数
（株）

住所

比率（％）
（注）

株式会社ジョイント・
アセットマネジメント

東京都目黒区目黒二丁目10番11号

2,800

70.0

株式会社ジョイント・
コーポレーション

東京都目黒区目黒二丁目10番11号

1,200

30.0

合計

4,000

100.0

（注）比率は、発行済株式総数に対する所有株式数の比率を表しています。

(4）【役員の状況】（本書の日付現在）
役職名
代表取締役社長

氏名
三駄

寛之

主要略歴

所有株式数

前記「第１ 投資法人の追加情報 ２ 役員の状況」をご参照ください。
昭和61年４月

株式会社第一勧業銀行入行

平成２年２月社団法人首都圏整備協会出向

0

国土庁大都市圏整備局出向
平成11年12月

第一勧業証券株式会社（現みずほ証券株
式会社）出向平成14年12月

株式会社みずほコーポレート銀行
ジョイント証券株式会社出向

取締役
ＩＲ・財務部長

北村浩一

平成15年４月

同社経営企画室長兼商品部長

平成15年12月

株式会社ジョイント・アセットマネジメ
ント出向

平成16年７月

株式会社ジョイント・キャピタル・パー
トナーズ

平成16年８月

取締役就任（現任）株式会社ジョイント・アセットマネジメ
ント

平成17年１月

管理部経営企画担当部長

取締役就任

株式会社ジョイント・キャピタル・パー
トナーズ出向ＩＲ・財務部長（現任）－ 158 －
(158) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_110_wk_06347658_関係法人の状況_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc0（本書の日付現在）
役職名

氏名

主要略歴

所有株式数

平成２年４月

藤和不動産株式会社入社

平成９年９月シー・アイ・ジーインターナショナル株
式会社入社

平成11年９月

アール・エステート株式会社入社

平成12年５月

ゼン・ダイナミックス株式会社入社

マ

ネージャー
取締役
（投資運用部

平成14年６月
富永

直輔

担当）

際コーポレーション株式会社転籍

店舗
0

開発部マネージャー
平成16年７月

ゼン・ダイナミックス株式会社

取締役就任
平成16年12月

株式会社ジョイント・コーポレーション
入社

平成18年11月

不動産流動化事業部課長

株式会社ジョイント・キャピタル・パー
トナーズ転籍取締役（投資運用部担当）就任（現任）

取締役（管理部担当）皆川丈人

昭和47年４月

株式会社トーメン入社

平成８年３月同社大阪建設部長

平成10年４月

同社大阪住生活産業部長

平成11年４月

同社開発建設部大阪担当部長

平成11年10月

同社開発建設部長

平成12年６月

トーメン都市興発株式会社

平成13年６月

同社

専務取締役就任

平成14年６月

同社

取締役副社長就任

平成17年２月

株式会社東京テナントセンター入社

取締役就任

開

発部長
平成17年８月

同社取締役アセットソリューション本

部長就任
平成18年２月

株式会社明豊エンタープライズ入社

営

業本部部長
平成18年12月

株式会社ジョイント・キャピタル・パー
トナーズ

取締役（管理部担当）就任（現任）－ 159 －
(159) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_110_wk_06347658_関係法人の状況_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc0（本書の日付現在）
役職名

氏名

主要略歴
昭和47年４月

所有株式数

角栄建設株式会社（現株式会社エルカクエイ）入社

平成９年６月同社取締役営業企画部長就任

平成12年２月

同社嘱託

平成12年３月

カクエイユニオンライフ株式会社（現株式会社エルテックホーム）出向
統括本部長

平成12年12月

株式会社ジョイント・コミュニティー
（現株式会社Ｊ・ＣＯＭＳ）出向

監査役
（非常勤）

鈴木

忠男

0

管理統括部長平成13年６月

同社取締役管理統括部長就任

平成15年４月

株式会社ジョイント・コーポレーション
出向

平成17年２月

経理部長

株式会社ジョイント・レント
監査役就任（現任）

平成18年６月

株式会社ジョイント・コーポレーション
監査役就任（現任）株式会社ジョイント・キャピタル・パー
トナーズ

監査役就任（現任）

なお、資産運用会社の取締役及び監査役以外の重要な役職者は、以下のとおりです。
（本書の日付現在）
役職名

氏名

主要略歴
平成２年４月

所有株式数

株式会社トーメン入社

建設不動産本部

管理開発室

投資運用部長山口敏樹

平成５年４月

トーメン都市興発株式会社出向

平成８年４月株式会社トーメン

平成10年４月

トーメン都市興発株式会社出向

平成13年４月

トーメン土地開発株式会社出向

平成17年１月

株式会社トーメン

平成17年11月

株式会社ジョイント・キャピタル・パー

東京建設部

食料本部食料企画部

トナーズ入社
平成18年２月

同社投資運用部長（現職）－ 160 －
(160) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_110_wk_06347658_関係法人の状況_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc0（本書の日付現在）
役職名

管理部長

氏名

浅本

主要略歴

誠

所有株式数

昭和60年４月

株式会社青木建設入社

平成４年７月同社東京本社管理本部経理部海外主計平成９年７月同社東京本社管理本部経理部主計平成12年４月

同社横浜支店営業部課長

平成14年４月

同社東京本店営業部課長

平成15年11月

髙松建設株式会社出向

平成16年４月

髙松建設株式会社転籍

平成16年６月

株式会社ジョイント・アセットマネジメ
ント入社

平成17年１月

投資運用部マネージャー

株式会社ジョイント・キャピタル・パー
トナーズ出向平成18年４月

0

管理部長（現職）

株式会社ジョイント・キャピタル・パー
トナーズ転籍管理部長（現職）

昭和49年４月

株式会社第一勧業銀行入行

昭和57年８月

株式会社ＣＲＣソリューションズ出向

昭和59年10月

株式会社第一勧業銀行

国際企画部国際企画課課長補佐
平成２年12月

ルクセンブルグ第一勧業銀行出向

平成７年２月同行検査部副検査役

平成７年４月同行業務開発部調査役

平成７年11月

第一勧業信託銀行株式会社（現 みずほ信託銀行株式会社）出向

平成12年４月

業務部長

同行国際金融部国際金融事務グループ次長

コンプライアンス・オフィサー平成14年４月
桂

崇文

株式会社みずほコーポレート銀行

投資0

ファイナンス営業部次長
平成14年12月

同行プロダクツ業務管理部次長

平成15年１月

同行内幸町営業第四部付参事役
東曹産業株式会社出向

取締役企画部長

平成16年２月

東曹産業株式会社転籍

取締役企画部長

平成17年１月

株式会社ジョイント・アセットマネジメ
ント入社
株式会社ジョイント・キャピタル・パー
トナーズ出向コンプライアンス・オ

フィサー（現職）
平成18年４月

株式会社ジョイント・キャピタル・パー
トナーズ転籍コンプライアンス・オ

フィサー（現職）－ 161 －
(161) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_110_wk_06347658_関係法人の状況_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

(5）【事業の内容及び営業の概況】
資産運用会社は、投信法に定める投資信託委託業者として、投資法人資産運用業を行っています。
本書の日付現在、資産運用会社が資産の運用を行う投資法人は、本投資法人のみです。

２【その他の関係法人の概況】
一般事務受託者、資産保管会社兼投資主名簿等管理人(1）【名称、資本金の額及び事業の内容】①

名称
みずほ信託銀行株式会社

②

資本金の額
247,231百万円（平成18年９月30日現在）

③

事業の内容
銀行法（昭和56年法律第59号、その後の改正を含みます。）に基づき銀行業を営むとともに、金融機関ノ信託業務ノ兼営等ニ関スル法律（昭和18年法律第43号、その後の改正を含みます。）に基づき信託業務を営んでいます。

(2）【関係業務の概要】
一般事務受託者としての業務及び資産保管会社としての業務(3）【資本関係】該当事項はありません。

－ 162 －
(162) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_110_wk_06347658_関係法人の状況_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

第５【投資法人の経理状況】
１．財務諸表の作成方法について
本投資法人の財務諸表は、第１期計算期間（平成17年４月20日（設立日）から平成18年３月31日まで）については、改正前の「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則」（昭和38年大蔵省令第59号、以下「財務諸表等規則」といいます。）及び同規則第２条の規定により、「投資法
人の貸借対照表、損益計算書、資産運用報告書、金銭の分配に係る計算書及び附属明細書に関する規則」（平成12年総理府令第134号）に基づいて作成しており、第２期計算期間（平成18年４月１日から平成18年９月30日まで）については、改正後の財務諸表等規則及び同規則第２条の規定により、「投資法人の計算に関する規則」（平成18年内閣府令第47号）に基づいて作成しています。財務諸表に記載している金額は原則、千円単位で表示し、単位未満を切り捨てています。
２．監査証明について
本投資法人は、証券取引法第193条の２の規定に基づき、第１期計算期間（平成17年４月20日（設立日）から平成18年３月31日まで）及び第２期計算期間（平成18年４月１日から平成18年９月30日まで）の財務諸表についてあずさ監査法人の監査を受けています。
３．連結財務諸表について
本投資法人は子会社がありませんので、連結財務諸表は作成していません。

－ 163 －
(163) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_120_wk_06347658_投資法人経理_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

１【財務諸表】(1）【貸借対照表】
第１期（平成18年３月31日現在）

区分

構成比
(％)

金額（千円）

第２期（平成18年９月30日現在）
構成比(％)

金額（千円）

資産の部
Ⅰ

流動資産
現金及び預金4,770,410

1,976,114

2,181,073

2,496,413

営業未収入金17,622

13,535

未収消費税等

431,790

88,677

前払費用

83,516

129,625

38

18

2,258

8,738

信託現金及び信託預金※１

繰延税金資産その他流動資産
流動資産合計Ⅱ

7,486,709

13.5

4,713,124

7.0

固定資産
１．有形固定資産
信託建物※１ 17,006,964

減価償却累計額
信託構築物

299,841※１

減価償却累計額
信託機械及び装置※１※１

有形固定資産合計

22,751,186

374,991
358,077

28,250106,079

346,740

189,029
101,868

10,107－

178,921

3,637

－
※１

601,413374,991

4,210

減価償却累計額
信託土地

16,707,122

16,914

減価償却累計額
信託工具器具及び備品

23,352,599－

190

30,917,625
48,084,694

3,447
39,111,993

86.5

62,392,289

92.9

２．無形固定資産
その他無形固定資産

6,833

無形固定資産合計

6,833

6,234
0.0

6,234

0.0

３．投資その他の資産差入敷金保証金

10,05010,050

長期前払費用

11,22743,313

その他投資その他の資産－

16,049

投資その他の資産合計

21,2770.0

69,4120.1

48,112,805

86.5

62,467,936

93.0

固定資産合計
資産合計

55,599,515 100.0

67,181,061 100.0－ 164 －
(164) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_120_wk_06347658_投資法人経理_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

第２期（平成18年９月30日現在）

第１期（平成18年３月31日現在）

区分

構成比
(％)

金額（千円）

構成比(％)

金額（千円）

負債の部
Ⅰ

流動負債
営業未払金

33,24075,1718,250,000

12,900,000－

12,200,000

199,297

198,896

未払費用

86,50898,649

未払法人税等

1,875

978248,682

304,004

その他流動負債

6,902

9,609

流動負債合計8,826,508

短期借入金※１
一年以内返済予定長期借入 ※１
金
未払金

前受金

Ⅱ

15.9

25,787,310

38.4

固定負債
長期借入金

※１

12,200,000

信託預り敷金保証金※１

5,114,433

固定負債合計
負債合計
純資産の部

7,050,000
5,124,967

17,314,433

31.1

12,174,967

18.1

26,140,941

47.0

37,962,277

56.5

－

－

28,491,040

42.4

※３

Ⅰ投資主資本
1.出資総額
出資総額
2.剰余金
当期未処分利益

－

剰余金合計

－

－

727,744

1.1－－

29,218,784

43.5

純資産合計

－

－

29,218,784

43.5

負債・純資産合計－－

67,181,061 100.0

28,491,040

51.3

－

投資主資本合計

出資の部
Ⅰ

※３

出資総額
出資総額

Ⅱ

727,744※２－

剰余金
当期未処分利益

967,533

剰余金合計

967,533

1.7

－

－

出資合計

29,458,573

53.0

－

－

負債・出資合計

55,599,515 100.0

－

－

－

－ 165 －
(165) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_120_wk_06347658_投資法人経理_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

(2）【損益計算書】
第１期（自 平成17年４月20日
至 平成18年３月31日）

区分

百分比
(％)

金額（千円）

第２期（自 平成18年４月１日
至 平成18年９月30日）
百分比(％)

金額（千円）

１．営業収益賃貸事業収入※１

2,271,970

2,271,970 100.0※１644,512788,237

資産運用委託報酬

146,165

119,417

資産保管委託報酬

13,1868,199

一般事務委託手数料

26,86819,494

役員報酬

6,283

その他営業費用

93,481

1,990,026

1,990,026 100.0

２．営業費用
賃貸事業費用

営業利益金額3,360
930,49741.0

1,341,472

59.0

66,9501,005,659

50.5

984,366

49.5

2,623

0.1

258,268

３．営業外収益
受取利息

31

還付加算金

－

4
31

0.0

2,619

４．営業外費用
支払利息

90,545

129,594

融資関連手数料

65,91770,682

新投資口発行費

81,00057,991

投資口公開関連費

74,622－

創業費償却

60,040372,12616.3

経常利益金額969,37742.7

728,72113.0
36.6

税引前当期純利益金額

969,37742.7

728,721

36.6

998

0.0

727,72236.6

法人税、住民税及び事業税

1,882

法人税等調整額△38

当期純利益金額
前期繰越利益
当期未処分利益

－

979
1,843

0.1

967,533

42.6

19

－

21

967,533

727,744－ 166 －
(166) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_120_wk_06347658_投資法人経理_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

(3）【投資主資本等変動計算書】
当期（自 平成18年４月１日

至 平成18年９月30日）（単位：千円）

投資主資本
剰余金

出資総額
※１
前期末残高

純資産合計
投資主資本合計

当期未処分利益

28,491,040

967,533

29,458,573

29,458,573

剰余金の分配－△967,512△967,512△967,512

当期純利益金額－

727,722727,722727,722－△239,789△239,789△239,789

28,491,040

727,744

29,218,784

29,218,784

当期変動額

当期変動額合計
当期末残高（注）当期より「投資法人の計算に関する規則」（平成18年４月20日内閣府令第47号）に基づき、投資主資本等
変動計算書を作成しています。

－ 167 －
(167) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_120_wk_06347658_投資法人経理_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

(4）【注記表】〔重要な会計方針に係る事項に関する注記〕
期 別項 目
１．固定資産の減価償却の方法

第１期（自 平成17年４月20日
至 平成18年３月31日）

第２期（自 平成18年４月１日
至 平成18年９月30日）① 有形固定資産定額法を採用しています。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
信託建物
3～60年
信託構築物
11～20年
信託機械及び装置
3～14年① 有形固定資産定額法を採用しています。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
信託建物
3～60年
信託構築物
11～20年
信託機械及び装置
3～14年
信託工具器具及び備品 3～ 6年② 無形固定資産同左② 無形固定資産定額法を採用しています。
２．繰延資産の処理方法① 創業費
支出時に全額費用として処理しています。
② 新投資口発行費
支出時に全額費用として処理しています。
なお、平成17年７月27日付一
般募集による新投資口の発行
は、引受証券会社が発行価額で引受を行い、これを発行価額と異なる発行価格で一般投資家に販売する買取引受契約（「スプレッド方式」という。）によっています。「スプレッド方式」
では、発行価格と発行価額との差額は、引受証券会社の手取金であり、引受証券会社に対する事実上の引受手数料となることから、本投資法人から引受証券
会社への引受手数料の支払いはありません。平成17年７月27日
付一般募集による新投資口発行
に際し、発行価格と発行価額との差額は、1,140,560千円であり、引受証券会社が発行価額で引受を行い、同一の発行価格で一般投資家に販売する買取引受契約（「従来方式」という。）
による新投資口発行であれば、
新投資口発行費として処理されていたものです。このため、「スプレッド方式」では、「従来方式」に比べ、新投資口発行
費は、1,140,560千円少なく計上され、また経常利益及び税引前
当期純利益は同額多く計上されています。

――――――② 新投資口発行費
支出時に全額費用として処理しています。

－ 168 －
(168) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_120_wk_06347658_投資法人経理_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

期 別
項 目
３．収益及び費用の計上基準

第１期（自 平成17年４月20日
至 平成18年３月31日）

第２期（自 平成18年４月１日
至 平成18年９月30日）

固定資産税等の処理方法
保有する不動産にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当期に納税する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。
なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投資法人が負担すべき初年
度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産の取得原価に算入しています。当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は103,588千円です。

固定資産税等の処理方法
保有する不動産にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当期に納税する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。
なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投資法人が負担すべき初年
度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産の取得原価に算入しています。当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は15,434千円です。

４．キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲

キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）
は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリ
スクしか負わない取得日から３ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。

５．その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項① 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
保有する不動産等を信託財産とする信託受益権につきまして
は、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある
下記の科目については、貸借対照表において区分掲記することとしています。
(1) 信託現金及び信託預金(2) 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託土地(3) 信託預り敷金保証金

同左① 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
保有する不動産等を信託財産とする信託受益権につきまして
は、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある
下記の科目については、貸借対照表において区分掲記することとしています。
(1）信託現金及び信託預金(2）信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具
器具及び備品、信託土地(3）信託預り敷金保証金－ 169 －
(169) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_120_wk_06347658_投資法人経理_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

第１期（自 平成17年４月20日
至 平成18年３月31日）

第２期（自 平成18年４月１日
至 平成18年９月30日）② 固定資産の減損に係る会計基準
固定資産の減損に係る会計基
準（「固定資産の減損に係る会
計基準の設定に関する意見書」（企業会計審議会 平成14年８月９日））及び「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」（企業会計基準委員会 平成15年
10月31日 企業会計基準適用指針第６号）が平成17年４月１日以後開始する事業年度から適用されることに伴い、これを適用しています。
これによる損益に与える影響はありません。

――――――③ 消費税等の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。なお、資産の取得に係る控除対象外消費税は、各資産の取得原価に算入しています。

③ 消費税等の処理方法
同左

期 別
項 目

〔会計方針の変更に関する注記〕
期 別
項 目
貸借対照表の純資産の部の表示に関する会計基準第１期（自 平成17年４月20日
至 平成18年３月31日）

第２期（自 平成18年４月１日
至 平成18年９月30日）――――――

当期より「貸借対照表の純資産の部の表示に関する会計基準」（企業会計基準第５号 平成17年12月９日）及び「貸借対照表の純資産の部の表示に関する会計基準等の適用指針」（企業会計基準適用指針第８号
平成17年12月９日）を適用しています。
なお、従来の「出資の部」の合計に相当する金額は29,218,784千円です。

－ 170 －
(170) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_120_wk_06347658_投資法人経理_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

〔貸借対照表に関する注記〕
第１期（平成18年３月31日現在）

第２期（平成18年９月30日現在）※１．担保に供している資産及び担保を付している債務※１．担保に供している資産及び担保を付している債務担保に供している資産は次のとおりです。

担保に供している資産は次のとおりです。
（単位：千円）（単位：千円）
信託現金及び信託預金

2,181,073

信託現金及び信託預金

2,496,413

信託建物

16,707,122

信託建物

22,751,186

信託構築物

358,077

信託構築物

346,740

信託機械及び装置

101,868

信託機械及び装置

178,921

信託土地

30,917,625

信託工具器具及び備品

合50,265,767

信託土地

39,111,993

合64,888,703

計

担保を付している債務は次のとおりです。

3,447

計

担保を付している債務は次のとおりです。

（単位：千円）（単位：千円）

短期借入金

8,250,000

短期借入金

12,900,000

長期借入金

12,200,000

一年以内返済予定長期借入金

12,200,000

信託預り敷金保証金

3,424,504

長期借入金

7,050,000

23,874,504

信託預り敷金保証金

3,282,801

合計合※２．発行する投資口の総数及び発行済投資口数
発行する投資口の総数
発行済投資口数※３．投資信託及び投資法人に関する法律
第67条第6項に定める最低純資産額

計35,432,801―――――――――

2,000,000口
56,000口
50,000千円※３．投資信託及び投資法人に関する法律
第67条第4項に定める最低純資産額

50,000千円－ 171 －
(171) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_120_wk_06347658_投資法人経理_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

〔損益計算書に関する注記〕
第１期（自 平成17年４月20日
至 平成18年３月31日）

第２期（自 平成18年４月１日
至 平成18年９月30日）※１．不動産賃貸事業損益の内訳※１．不動産賃貸事業損益の内訳（単位：千円）（単位：千円）Ａ．不動産賃貸事業収益

Ａ．不動産賃貸事業収益

賃貸事業収入賃貸事業収入

賃貸料収入

賃貸料収入

2,175,300

その他賃貸事業収入
不動産賃貸事業収益合計

1,901,861

その他賃貸事業収入

96,67088,164

不動産賃貸事業収益合計

2,271,970

Ｂ．不動産賃貸事業費用

Ｂ．不動産賃貸事業費用

賃貸事業費用

賃貸事業費用

1,990,026

管理業務費

197,382

管理業務費

179,719

水道光熱費

63,811

水道光熱費

55,548

保険料

12,497

保険料

10,873

修繕費

16,587

修繕費

42,285

信託報酬

16,248

固定資産税等

137,789

その他賃貸事業費用

17,019信託報酬

14,947

減価償却費

320,965

その他賃貸事業費用

28,078

不動産賃貸事業費用合計

644,512

減価償却費

318,995

Ｃ．不動産賃貸事業損益(A-B)

1,627,458

不動産賃貸事業費用合計

788,237

Ｃ．不動産賃貸事業損益(A-B)

1,201,789〔投資主資本等変動計算書に関する注記〕
第１期（平成18年３月31日現在）

第２期（平成18年９月30日現在）―――――――――※１．発行可能投資口の総口数及び発行済投資口数
発行可能投資口の総口数

2,000,000口

発行済投資口数

56,000口〔キャッシュ・フロー計算書に関する注記〕
第２期（自 平成18年４月１日
至 平成18年９月30日）

第１期（自 平成17年４月20日
至 平成18年３月31日）※

現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲載※されている科目の金額との関係

現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲載されている科目の金額との関係（単位：千円）（単位：千円）（平成18年３月31日現在）（平成18年９月30日現在）

現金及び預金4,770,410

現金及び預金1,976,114

信託現金及び信託預金

2,181,073

信託現金及び信託預金

2,496,413

現金及び現金同等物

6,951,484

現金及び現金同等物

4,472,527－ 172 －
(172) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_120_wk_06347658_投資法人経理_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

〔リース取引に関する注記〕
第１期（自 平成17年４月20日
至 平成18年３月31日）

第２期（自 平成18年４月１日
至 平成18年９月30日）

リース取引を行っていないため、該当事項はありませ同左ん。

〔有価証券に関する注記〕
第２期（自 平成18年４月１日
至 平成18年９月30日）

第１期（自 平成17年４月20日
至 平成18年３月31日）
有価証券取引を行っていないため、該当事項はありません。

同左〔デリバティブ取引に関する注記〕
第１期（自 平成17年４月20日
至 平成18年３月31日）

第２期（自 平成18年４月１日
至 平成18年９月30日）

デリバティブ取引を行っていないため、該当事項はあり
ません。

同左

〔退職給付に関する注記〕
第１期（自 平成17年４月20日
至 平成18年３月31日）
退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。

第２期（自 平成18年４月１日
至 平成18年９月30日）
同左－ 173 －
(173) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_120_wk_06347658_投資法人経理_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

〔税効果会計に関する注記〕
第１期（自 平成17年４月20日
至 平成18年３月31日）

第２期（自 平成18年４月１日
至 平成18年９月30日）

１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別

１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別

内訳

内訳（単位：千円）（繰延税金資産）（単位：千円）（繰延税金資産）

未払事業税損金不算入額

38

未払事業税損金不算入額

18

繰延税金資産合計

38繰延税金資産合計

18（繰延税金資産の純額）

38（繰延税金資産の純額）

18

２．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担

２．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳

因となった主要な項目別の内訳（単位：％）

法定実効税率

39.39

（調整）

（単位：％）
法定実効税率

39.39

（調整）

支払分配金の損金算入額△39.31

支払分配金の損金算入額△39.34

その他

0.11

その他

0.09

税効果会計適用後の法人税等の負担率0.19

税効果会計適用後の法人税等の負担率0.14〔持分法損益等に関する注記〕
第２期（自 平成18年４月１日
至 平成18年９月30日）

第１期（自 平成17年４月20日
至 平成18年３月31日）
本投資法人には関連会社が存在しないため、該当事項はありません。

同左－ 174 －
(174) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_120_wk_06347658_投資法人経理_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

〔関連当事者との取引に関する注記〕
第１期（

自 平成17年４月20日

至

平成18年３月31日）

至

平成18年９月30日）

１．親会社及び法人主要株主等
該当事項はありません。

２．役員及び個人主要株主等
該当事項はありません。

３．子会社等
該当事項はありません。

４．兄弟会社等
該当事項はありません。

第２期（

自 平成18年４月１日

１．親会社及び法人主要株主等
該当事項はありません。

２．役員及び個人主要株主等

属性

役員及び
その近親者

氏名

三駄

寛之

事業の内容又は職業本投資法人執行役員
兼株式会社ジョイン
ト・キャピタル・パートナーズ代表取
締役

議決権等
の所有
（被所
有）割合

取引の内容

取引金額
（千円）

科目

期末残高
（千円）

－

株式会社ジョイン
ト・キャピタル・パートナーズへの資産運用報酬の支払（注１）

187,278（注２）

未払金

157,909（注１）三駄寛之が第三者（株式会社ジョイント・キャピタル・パートナーズ）の代表者として行った取引であり、報酬額は、
本投資法人の規約で定められた条件によっています。
（注２）資産運用報酬額には、個々の不動産等の帳簿価額に算入した物件取得に係る運用報酬67,860千円が含まれています。
（注３）上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。

３．子会社等
該当事項はありません。

４．兄弟会社等
該当事項はありません。

－ 175 －
(175) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_120_wk_06347658_投資法人経理_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

〔１口当たり情報に関する注記〕
第１期（自 平成17年４月20日
至 平成18年３月31日）
１．

１口当たり純資産額

第２期（自 平成18年４月１日
至 平成18年９月30日）
526,046円

１口当たり当期純利益金額

１．

24,185円

１口当たり純資産額

521,764円

１口当たり当期純利益金額

12,995円（17,358円）
１口当たり当期純利益金額は、当期純利益金額を

なお、潜在投資口調整後１口当たり当期純利益金

日数加重平均投資口数で除することにより算定して額については、潜在投資口がないため記載していまいますが、実際に運用を開始した日である平成17年

せん。

７月28日を期首とみなして日数加重平均投資口数により算定した１口当たり当期純利益金額を括弧内に併記しています。
また、潜在投資口調整後１口当たり当期純利益金額については、潜在投資口がないため記載していません。
（注）１口当たり当期純利益金額の算定上の基礎は、以下のとおりです。なお、前期の１口当たり当期純利益金額については、実際に運用を開始した日である平成17年７月28日を期首とみなして日数加重平均投資口数により算定していますので、当該日数加重平均投資口数を括弧内に併記しています。

第１期（自 平成17年４月20日
至 平成18年３月31日）

第２期（自 平成18年４月１日
至 平成18年９月30日）

967,533

727,722－－普通投資口に係る当期純利益金額（千円）

967,533

727,722

期中平均投資口数（口）40,00556,000期 別
項 目
当期純利益金額（千円）
普通投資主に帰属しない金額（千円）（55,741）－ 176 －
(176) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_120_wk_06347658_投資法人経理_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

〔重要な後発事象に関する注記〕
第１期（自 平成17年４月20日
至 平成18年３月31日）

第２期（自 平成18年４月１日
至 平成18年９月30日）

1. 新投資口の発行―――――――――

平成18年９月25日及び平成18年10月10日開催の役員会において、特定資産の取得資金の一部及び借入金の返済等に充当することを目的として、下記のとおり新投資口の発行を決議し、公募による新投資口について
は平成18年10月18日、第三者割当による新投資口については平成18年11月16日に、それぞれ払い込みが完了いたしました。この結果、出資総額は42,297,490千円、発行済投資口総数は86,000口となっています。
[公募による新投資口の発行]（一般募集）
発行新投資口数：28,500口
発行価格：１口につき477,260円
発行価格の総額：13,601,910,000円
払込金額（発行価額）：１口につき460,215円
払込金額（発行価額）の総額：13,116,127,500円
払込期日：平成18年10月18日[第三者割当による新投資口の発行]（グリーンシューオプション行使に伴う第三者割当）
発行新投資口数：1,500口
払込金額（発行価額）：１口につき460,215円
払込金額（発行価額）の総額：690,322,500円
払込期日：平成18年11月16日

2. 資金の借入れ

2. 資金の借入れ

平成18年４月３日付にて、不動産信託受益権の取得
資金等に充当するため、下記のとおり資金の借入れを行いました。
[タームローン]① 借入先：株式会社横浜銀行② 借入金額 ：600百万円③ 利率：1.26625％④ 借入実行日：平成18年４月３日⑤ 返済期日 ：平成20年３月31日⑥ 担保の有無：有担保

平成18年10月31日付にて、不動産信託受益権の取得
資金等に充当するため、下記のとおり資金の借入れを行いました。
[タームローン]① 借入先：株式会社三井住友銀行② 借入金額 ：2,000百万円③ 利率：0.85091％④ 借入実行日：平成18年10月31日⑤ 返済期日 ：平成23年10月31日⑥ 担保の有無：有担保

平成18年５月17日付にて、不動産信託受益権の取得
資金等に充当するため、下記のとおり資金の借入れを行いました。
[極度ローン]① 借入先：株式会社あおぞら銀行：住友信託銀行株式会社：株式会社みずほコーポレート銀行：株式会社三井住友銀行② 借入金額 ：3,000百万円③ 利率：0.65545％④ 借入実行日：平成18年５月17日⑤ 返済期日 ：平成19年５月17日⑥ 担保の有無：有担保－ 177 －
(177) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_120_wk_06347658_投資法人経理_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

第２期（自 平成18年４月１日
至 平成18年９月30日）

第１期（自 平成17年４月20日
至 平成18年３月31日）―――――――――

3. 借入金の一部返済
平成18年11月17日付にて、下記の借入金3,000百万円のうち1,600百万円について期限前返済を行いました。
[極度ローン]① 借入先：株式会社あおぞら銀行：住友信託銀行株式会社：株式会社みずほコーポレート銀行：株式会社三井住友銀行② 借入金額 ：3,000百万円③ 利率：0.65545％④ 借入実行日：平成18年５月17日⑤ 返済期日 ：平成19年５月17日⑥ 担保の有無：有担保

4. 資産の取得

4. 資産の取得

本投資法人では、第１期末（平成18年３月末日）
後、以下の物件を取得しています。
① S-RESIDENCE京橋（取得の概要）取得資産 ：不動産を信託する信託の受益権
取得価格 ：2,774百万円
取得日：平成18年４月３日（取得資産の概要）
所在地：大阪府大阪市都島区
東野田町二丁目７番10号
用途：共同住宅、店舗面積：土地 799.68㎡：建物 5,995.82㎡
構造・階数：鉄筋コンクリート造15階建
建築時期 ：平成18年３月２日
総賃貸可能面積：4,613.04㎡

本投資法人では、第２期末（平成18年９月末日）
後、以下の物件を取得しています。
① フィットエル南麻布（取得の概要）取得資産 ：不動産を信託する信託の受益権
取得価格 ：1,300百万円
取得日：平成18年10月23日（取得資産の概要）
所在地：東京都港区南麻布一丁目10番８号
用途
：共同住宅
面積
：土地 487.27㎡：建物 1,479.61㎡
構造・階数：鉄筋コンクリート造７階建
建築時期 ：平成18年８月23日
総賃貸可能面積：1,082.12㎡②②

スペーシア白楽（取得の概要）取得資産 ：不動産を信託する信託の受益権
取得価格 ：844百万円
取得日：平成18年４月３日（取得資産の概要）
所在地：神奈川県横浜市神奈川区
六角橋一丁目18番19号
用途
：共同住宅
面積
：土地 457.54㎡：建物 1,593.68㎡
構造・階数：鉄筋コンクリート造７階建
建築時期 ：平成18年２月２日
総賃貸可能面積：1,285.83㎡

b-toss池袋（取得の概要）取得資産 ：不動産を信託する信託の受益権
取得価格 ：1,980百万円
取得日：平成18年10月23日（取得資産の概要）
所在地：東京都豊島区西池袋一丁目38番３
号
用途
：店舗
面積
：土地 223.38㎡：建物 1,474.21㎡
構造・階数：鉄筋コンクリート造地下１階、９階建
建築時期 ：平成17年11月12日
総賃貸可能面積：1,499.11㎡－ 178 －
(178) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_120_wk_06347658_投資法人経理_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

第２期（自 平成18年４月１日
至 平成18年９月30日）

第１期（自 平成17年４月20日
至 平成18年３月31日）
③

③

④

④

ｂ-town南青山（取得の概要）取得資産 ：不動産を信託する信託の受益権
取得価格 ：1,530百万円
取得日：平成18年５月17日（取得資産の概要）
所在地：東京都港区南青山三丁目６番７号
用途：店舗、共同住宅
面積：土地 385.32㎡：建物 797.63㎡
構造・階数：鉄筋コンクリート造
地下１階、３階建
建築時期 ：平成18年２月28日
総賃貸可能面積：770.04㎡
コジマNEW上福岡店（取得の概要）取得資産 ：不動産を信託する信託の受益権
取得価格 ：1,300百万円
取得日：平成18年５月17日（取得資産の概要）
所在地：埼玉県ふじみ野市
上福岡五丁目10番18号
用途
：店舗
面積
：土地 4,877.90㎡：建物 3,413.40㎡
構造・階数：鉄骨造２階建
建築時期 ：平成８年10月14日
総賃貸可能面積：3,413.40㎡

ジョイスクエア湯河原（取得の概要）取得資産 ：不動産を信託する信託の受益権
取得価格 ：1,810百万円
取得日：平成18年10月23日（取得資産の概要）
所在地：神奈川県足柄下郡湯河原町中央一丁目1617番54
用途：店舗、飲食店
面積：土地 5,425.13㎡：建物 6,326.53㎡
構造・階数：鉄骨造２階建
建築時期 ：平成18年９月22日
総賃貸可能面積：4,404.17㎡

ｂ６（取得の概要）取得資産 ：不動産を信託する信託の受益権（準共有）
取得価格 ：6,600百万円
取得日：平成18年10月31日（取得資産の概要）
所在地：東京都渋谷区神宮前六丁目28番６号
用途：店舗、飲食店
面積：土地 2,165.54㎡：建物 6,980.57㎡
構造・階数：A棟 鉄筋コンクリート造
地下２階、６階建
B棟 鉄骨造・鉄骨鉄筋コンクリー
ト造地下１階、２階建
建築時期 ：平成18年９月12日
総賃貸可能面積：4,363.39㎡（注）信託受益権の準共有持分の割合は33％⑤

ラルテ城東（取得の概要）取得資産 ：不動産を信託する信託の受益権
取得価格 ：1,075百万円
取得日：平成18年11月15日（取得資産の概要）
所在地：大阪府大阪市城東区
野江二丁目11番８号
用途
：共同住宅
面積
：土地 740.49㎡：建物 2,232.26㎡
構造・階数：鉄筋コンクリート造９階建
建築時期 ：平成18年８月31日
総賃貸可能面積：2,065.92㎡－ 179 －
(179) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_120_wk_06347658_投資法人経理_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

第２期（自 平成18年４月１日
至 平成18年９月30日）

第１期（自 平成17年４月20日
至 平成18年３月31日）⑥

スペーシア塚本クラウンハイム（取得の概要）取得資産 ：不動産を信託する信託の受益権
取得価格 ：1,250百万円
取得日：平成18年12月1日（取得資産の概要）
所在地：大阪府大阪市淀川区塚本二丁目13番5号
用途：共同住宅、車庫
面積：土地 808.54㎡：建物 2,565.66㎡
構造・階数：鉄筋コンクリート造11階建
建築時期 ：平成18年８月10日
総賃貸可能面積：2,321.04㎡－ 180 －
(180) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_120_wk_06347658_投資法人経理_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

(5）【金銭の分配に係る計算書】
区分

第１期（自 平成17年４月20日
至 平成18年３月31日）

第２期（自 平成18年４月１日
至 平成18年９月30日）

Ⅰ

当期未処分利益

967,533,654円

727,744,110円

Ⅱ

分配金の額

967,512,000円

727,720,000円（投資口１口当たり分配金の額)Ⅲ

次期繰越利益分配金の額の算出方法(17,277円）(12,995円）

21,654円

24,110円

本投資法人の規約第34条第１項第２号

本投資法人の規約第34条第１項第２号に定める「租税特別措置法第67条の15にに定める「租税特別措置法第67条の15に規定される本投資法人の配当可能所得の規定される本投資法人の配当可能所得の金額の100分の90に相当する金額を超え

金額の100分の90に相当する金額を超えて分配する」旨を基本方針とし、規約第て分配する」旨を基本方針とし、規約第34条第１項第４号に定める利益を超えた

34条第１項第４号に定める利益を超えた金銭の分配を行う場合、個人投資主が利金銭の分配を行う場合、個人投資主が利益を超える分配額に対してその都度譲渡益を超える分配額に対してその都度譲渡損益の算定を行うことが必要であること

損益の算定を行うことが必要であることを踏まえ、投資口１口当たりの分配金がを踏まえ、投資口１口当たりの分配金が１円未満となる端数部分を除く当期未処

１円未満となる端数部分を除く当期未処

分利益の全額である967,512,000円を利分利益の全額である727,720,000円を利益分配金として分配しています。

益分配金として分配しています。

－ 181 －
(181) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_120_wk_06347658_投資法人経理_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

(6）【キャッシュ・フロー計算書】
前期（自 平成17年４月20日
至 平成18年３月31日）

区分

（自
至

金額（千円）
Ⅰ

当期
平成18年４月１日
平成18年９月30日）
金額（千円）

営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益

969,377

728,721

減価償却費

321,576

319,686

受取利息

△31

△4

支払利息

90,545

129,594

営業未収入金の増加・減少額△17,6224,086

未収消費税等の増加・減少額△431,790

343,112

前払費用の増加・減少額△50,466△1,619

営業未払金の増加・減少額

33,24041,931

未払金の増加・減少額

199,297△5,147

未払費用の増加・減少額

67,734△17,334

前受金の増加・減少額

248,682

55,321

長期前払費用の増加・減少額△44,277△76,575

4,638△3,773

1,390,905

1,517,998

利息の受取額

314

利息の支払額△71,771△100,118－△1,876

1,319,165

1,416,007△48,405,659△14,626,591

無形固定資産の取得による支出△7,444△90

差入敷金保証金の支出△10,050－

信託預り敷金保証金の収入

5,263,981

190,674

信託預り敷金保証金の支出△149,547△180,141－△16,049△43,308,720△14,632,198

短期借入金の借入による収入

8,250,000

12,900,000

短期借入金の返済による支出－△8,250,000

長期借入金の借入による収入

12,200,000

7,050,000

投資口の発行による収入

28,491,040－－△962,765

財務活動によるキャッシュ・フロー

48,941,040

10,737,234

Ⅳ

現金及び現金同等物の増加・減少額

6,951,484△2,478,956

Ⅴ

現金及び現金同等物の期首残高－

6,951,484

Ⅵ

現金及び現金同等物の期末残高

6,951,484

4,472,527

その他
小計

法人税等の支払額
営業活動によるキャッシュ・フロー
Ⅱ

投資活動によるキャッシュ・フロー
信託有形固定資産の取得による支出

その他投資等取得による支出
投資活動によるキャッシュ・フロー
Ⅲ

財務活動によるキャッシュ・フロー

分配金の支払額※－ 182 －
(182) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_120_wk_06347658_投資法人経理_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

(7）【附属明細表】①

有価証券明細表
該当事項はありません。

②

特定取引及び為替予約取引の契約額等及び時価の状況表
該当事項はありません。

③

不動産等明細表
該当事項はありません。

④

その他特定資産の明細表
減価償却累計額

有形
固定
資産

資産の種類

前期末残高
（百万円）

当期増加額
（百万円）

当期減少額
（百万円）

当期末残高
（百万円）

信託建物

17,006

6,345

－

信託構築物

374

－

信託機械及び装置

106

信託工具器具
及び備品

当期償却額
（百万円）

23,352601

301

22,751

－

374

28

11

346

82

－

189

10

5

178

－

3

－

3

0

0

3

30,917

8,194－

39,111－－

39,111

48,405

14,626－63,032639

318

62,392

その他無形
固定資産

7

0

－

7

1

0

6

合計

7

0

－

7

1

0

6

信託土地
合計
無形
固定
資産

差 引
当期末残高
（百万円）

又は償却
累計額
（百万円）

⑤

投資法人債明細表
本投資法人では、投資法人債を発行していないため、該当事項はありません。

－ 183 －
(183) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_120_wk_06347658_投資法人経理_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

摘要

⑥
区

借入金明細表

分
借入金

平均

残

高

利率

(百万円) (百万円) (百万円) (百万円)

(注1)

当

残

増加額

高

期

当

期

減少額

みずほ信託銀行株式会社

1,000

－

1,000

－

0.61000%

三菱UFJ信託銀行株式会社

800

－

800

－

0.61000%

株式会社あおぞら銀行

425

－

425

－

0.51091%

住友信託銀行株式会社

425

－

425

－

0.51091%

株式会社みずほコーポ
レート銀行

425

－

425

－

0.51091%

株式会社三井住友銀行

425

－

425

－

0.51091%

株式会社あおぞら銀行

687

－

687

－

0.78785%

返

済

返済

期

限

方法

－

687

－

0.78785%

－

2,000

－

0.78785%

687

－

687

－

0.78785%

687

－

687

－

0.78785%

期限

－

750

－

750

0.65545%

一括

－

750

－

750

0.65545%

株式会社みずほコーポ
レート銀行

－

750

－

750

0.65545%

株式会社三井住友銀行

－

750

－

750

0.65545%

株式会社みずほコーポ
レート銀行

－

1,000

－

1,000

0.96909%

農林中央金庫

－

800

－

800

0.96909%

株式会社あおぞら銀行

－

2,025

－

2,025

0.78545%

住友信託銀行株式会社

－

2,025

－

2,025

0.78545%

株式会社みずほコーポ
レート銀行

－

2,025

－

2,025

0.78545%

株式会社三井住友銀行

－

2,025

－

2,025

0.78545%

8,250

12,9008,250

12,900株式会社あおぞら銀行

800

－

－

800

0.78000%

住友信託銀行株式会社

2,000

－

－

2,000

0.78000%

農林中央金庫

3,000

－

－

3,000

0.78000%

株式会社みずほコーポ
レート銀行

3,200

－

－

3,200

0.78000%

株式会社三井住友銀行

株式会社みずほコーポ
レート銀行

短期 株式会社三井住友銀行
借 株式会社あおぞら銀行
入 住友信託銀行株式会社
金合計

平成19年３月23日

平成19年８月２日

平成19年９月14日

－

－

3,200

－

600

－

600

株式会社あおぞら銀行

－

1,000

－

1,000

1.75000%

住友信託銀行株式会社

－

1,000

－

1,000

1.75000%

株式会社みずほコーポ
レート銀行

－

500

－

500

1.75000%

株式会社三井住友銀行

－

500

－

500

1.75000%

株式会社みずほコーポ
レート銀行

－

500

－

500

2.24000%

株式会社三井住友銀行

－

500

－

500

2.24000% 平成23年７月31日

株式会社りそな銀行

－

950

－

950

2.24000%

－

1,500

－

1,500

12,2007,050－

19,250計

有担保

平成19年８月２日

3,200

合

(注2) 有担保平成19年５月17日

株式会社横浜銀行

農林中央金庫摘要

平成19年１月31日

687

農林中央金庫使途

平成18年８月２日

2,000

住友信託銀行株式会社

長
期
借
入
金

当期末

前期末

(注3)

0.78000%
1.26625% 平成20年３月31日
期限平成21年７月31日

一括

1.09000% 平成23年７月31日（注１）平均利率は、期中加重平均利率を記載しています。
（注２）資金使途は、いずれも不動産信託受益権の取得資金等です。

－ 184 －
(184) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_120_wk_06347658_投資法人経理_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

(注2)

有担保

（注３）当期末において、貸借対照表上、一年以内返済予定長期借入金として流動負債に計上しています。
（注４）長期借入金の貸借対照表日後５年以内における返済予定額の総額は以下のとおりです。

（単位：百万円）
１年超２年以内

２年超３年以内３年超４年以内４年超５年以内

600

3,000

－

3,450

５年超
－

－ 185 －
(185) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_120_wk_06347658_投資法人経理_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

２【投資法人の現況】【純資産額計算書】（平成18年９月末日現在）
Ⅰ

資産総額67,181,061千円

Ⅱ

負債総額

37,962,277千円

Ⅲ

純資産総額（Ⅰ－Ⅱ）

29,218,784千円

Ⅳ

発行済数量

56,000口

Ⅴ １口当たり純資産額（Ⅲ／Ⅳ）

521,764円－ 186 －
(186) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_130_wk_06347658_投資法人現況_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

第６【販売及び買戻しの実績】
計算期間

自
至

自
至

第１期計算期間
平成17年４月20日
平成18年３月31日

発行日

販売口数

発行済口数

平成17年４月20日

200口
（0口）

0口
（0口）

200口
（0口）

平成17年７月27日

53,800口
（0口）

0口
（0口）

54,000口（0口）

平成17年８月29日

2,000口
（0口）

0口
（0口）

56,000口（0口）

第２期計算期間
平成18年４月１日
平成18年９月30日

（注１）（

買戻し口数

該当なし

）内の数は、本邦外における販売口数です。

（注２）本投資法人による投資口の買戻しの実績はありません。

－ 187 －
(187) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_140_wk_06347658_販売及び買戻し_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

第７【参考情報】
第２期計算期間の開始日から、本有価証券報告書提出日までの間に以下の書類を提出しました。
１．有価証券報告書
第１期（平成18年３月期）有価証券報告書（添付書類を含みます。）を平成18年６月29日に関東財務局長に提出しました。
２．有価証券届出書
有価証券届出書（添付書類を含みます。）を平成18年９月25日に関東財務局長に提出しました。
３．有価証券届出書の訂正届出書
上記２．の訂正届出書（添付書類を含みます。）を平成18年９月27日及び同年10月10日に関東財務局長に提出しました。

－ 188 －
(188) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_150_wk_06347658_参考情報_os2不動産_ジョイントＲ投資法人_有報.doc

独立監査人の監査報告書
平成18年６月28日
ジョイント・リート投資法人
役員会

御中
あ ず さ 監 査 法 人
指定社員
業務執行社員

指定社員
業務執行社員

公認会計士

渡邉

宣昭

印

公認会計士

浅野

俊治

印

当監査法人は、証券取引法第193条の２の規定に基づく監査証明を行うため、「投資法人の経理状況」に掲げられているジョイント・リート投資法人の平成17年４月20日から平成18年３月31日までの計
算期間の財務諸表、すなわち、貸借対照表、損益計算書、金銭の分配に係る計算書、キャッシュ・フロ
ー計算書及び附属明細表について監査を行った。この財務諸表の作成責任は経営者にあり、当監査法人の責任は独立の立場から財務諸表に対する意見を表明することにある。
当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監査の基準は、当監査法人に財務諸表に重要な虚偽の表示がないかどうかの合理的な保証を得ることを求めている。監査は、試査を基礎として行われ、経営者が採用した会計方針及びその適用方法並びに経営者によって行われた見積りの評価も含め全体としての財務諸表の表示を検討することを含んでいる。当監査法人は、監査の結果として意見表明のための合理的な基礎を得たと判断している。
当監査法人は、上記の財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、ジョイント・リート投資法人の平成18年３月31日現在の財産の状態並びに同日をもって終了する計算期間の損益及びキャッシュ・フローの状況をすべての重要な点において適正に表示しているもの
と認める。
追記情報
重要な後発事象に記載されているとおり、投資法人は資金の借入及び資産の取得を行っている。
投資法人と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係
はない。
以

上

（注）上記は、独立監査人の監査報告書の原本に記載された事項を電子化したものであり、その原本は本投資法人が別途保管しております。

独立監査人の監査報告書
平成18年12月25日
ジョイント・リート投資法人
役員会

御中
あ ず さ 監 査 法 人
指定社員
業務執行社員

指定社員
業務執行社員

公認会計士

渡邉

宣昭

印

公認会計士

浅野

俊治

印

当監査法人は、証券取引法第193条の２の規定に基づく監査証明を行うため、「投資法人の経理状況」に掲げられているジョイント・リート投資法人の平成18年４月１日から平成18年９月30日までの第２期計算期間の財務諸表、すなわち、貸借対照表、損益計算書、投資主資本等変動計算書、注記表、金銭の分配に係る計算書、キャッシュ・フロー計算書及び附属明細表について監査を行った。この財務諸表の作成責任は経営者にあり、当監査法人の責任は独立の立場から財務諸表に対する意見を表明することにある。
当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監査の基準は、当監査法人に財務諸表に重要な虚偽の表示がないかどうかの合理的な保証を得ることを求めている。監査は、試査を基礎として行われ、経営者が採用した会計方針及びその適用方法並びに経営者によって行われた見積りの評価も含め全体としての財務諸表の表示を検討することを含んでいる。当監査法人は、監査の結果として意見表明のための合理的な基礎を得たと判断している。
当監査法人は、上記の財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、ジョイント・リート投資法人の平成18年９月30日現在の財産の状態並びに同日をもって終了する計算期間の損益及びキャッシュ・フローの状況をすべての重要な点において適正に表示しているもの
と認める。
追記情報
注記表の「重要な後発事象に関する注記」に記載されているとおり、投資法人は新投資口の発行、資金の借入、借入金の一部返済、資産の取得を行っている。
投資法人と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係
はない。
以

上

（注）上記は、独立監査人の監査報告書の原本に記載された事項を電子化したものであり、その原本は本投資法人が別途保管しております。

(1) ／ 2006/12/25 11:43 (2006/12/25 11:43) ／ F13709_e1_160_wk_06347658／当期／os2不動産.doc