COMPANY RESEARCH AND ANALYSIS REPORT

企業調査レポート

AMBITION
3300 東証マザーズ
企業情報はこちら >>>2018 年 10 月 24 日（水）執筆：客員アナリスト

角田秀夫
FISCO Ltd. Analyst Hideo Kakuta

FISCO Ltd.
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AMBITION
3300 東証マザーズ

2018 年 10 月 24 日（水）https://www.am-bition.jp/ir/██目次■要約----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 01
1. 事業概要. .............................................. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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2. 業績動向. .............................................. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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3. 業績見通し........................................... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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4. 成長戦略. .............................................. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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5. 株主還元策........................................... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

02■会社概要----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 03
1. 会社概要と沿革................................... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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2. 事業内容. .............................................. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

04■事業概要----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 05
1. 投資用マンションのトータルサービスを行う.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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2. 首都圏に集中して物件を確保するサブリース事業.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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3. 強みは “ 客付け力 ”. .......................... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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4. 主要経営指標（サブリース事業）

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5. インベスト事業：ヴェリタス. ........ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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6. 今後期待される保険事業.................. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

08■業績動向----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 08
1. 2018 年 6 月期通期の業績概要...... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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2. 財務状況と経営指標.......................... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

10■今後の見通し------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 11● 2019 年 6 月期の業績見通し.......... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

11■中長期の成長戦略・トピック------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 12
1.「AMBITION DREAM 1000」を発表. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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2. 不動産テック（RPA）で自社業務を効率化、その先の業界効率化へ.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

13■株主還元策----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 14

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2018 年 10 月 24 日（水）https://www.am-bition.jp/ir/██要約2018 年 6 月期は東証マザーズ上場企業中 No.1 の増益率を達成。
売上高 1,000 億円（4.3 倍）、営業利益 100 億円（8.8 倍）を目指す「AMBITION DREAM 1000」を発表
AMBITION<3300> は、都心で若年層向けマンションのサブリース事業を中心に不動産関連サービスを展開する急成長企業である。主力はサブリース（転貸）事業※ 1 であり、「かりあげ王」のブランドで展開する。「不動産 SPA」のコンセプトのもと、賃貸仲介事業「ルームピア」「バロー」、売買事業※ 2「かいとり王」などを通じて、顧客の様々なライフステージに適応する事業を行っている。2017 年 10 月には投資用マンションの開発・販売の ( 株 ) ヴェリタス・インベストメント（以下、ヴェリタス）を連結化し、開発事業が大幅に強化された。
※1※2

サブリース（転貸）事業は、同社では「プロパティマネジメント事業」の一部である。
売買事業は、同社では「インベスト事業」の一部である。

1. 事業概要
主力はプロパティマネジメント事業であり、特に東京 23 区の DINKS・単身者向けマンション・デザイナーズ
マンションなどを借り上げてサブリース（転貸）する点に特徴がある。サブリース戸数は 2018 年 6 月末時点で
9,307 戸（前期比 6.3% 増）と堅調に伸びており全社売上高の 54.9% を占める。賃貸仲介事業は、首都圏 21 店
舗において自社物件を始めとする賃貸物件の仲介を行っており、サブリース（転貸）事業を援護する存在だ。また、首都圏の中古マンション流通の活況を背景に、購入・リノベーション・入居率向上・売買を行うインベスト事業
も業績を補完する存在だ。2017 年 10 月よりインベスト事業にヴェリタスの行うマンション開発事業が加わり、2 本目の柱となっている。
2. 業績動向2018 年 6 月期通期の連結業績は、売上高が前期比 59.7% 増の 23,278 百万円、営業利益が同 292.1% 増の 1,141
百万円、経常利益が同 278.8% 増の 1,017 百万円、親会社株主に帰属する当期純利益が同 311.0% 増の 611 百万円と記録的な増収増益を達成した。営業利益の伸び率は、東証マザーズ市場に上場する企業で No.1 である（直近 5 年間、2013 年期〜 2018 年期）。主力のプロパティマネジメント事業におけるサブリース戸数が 9,307 戸（前期比 6.3% 増）と堅調に伸びたのに加え、入居率が 97.0%（2017 年 6 月末は 92.1%）と 4.9 ポイント向上し、増収増益に貢献した。インベスト事業では、ヴェリタス（デザイナーズマンション開発）が 2017 年 10 月から連結され、2018 年 6 月末までに 229 件（売上高約 80 億円分）の引き渡しが完了した。都内のプレミアムエリ
アに新築投資用デザイナーズマンションを開発しており、安定した資産価値が支持され、販売は計画以上に進捗した。

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2018 年 10 月 24 日（水）3300 東証マザーズ

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要約

3. 業績見通し
2019 年 6 月期通期の連結業績は、売上高が前期比 20.6% 増の 28,085 百万円、営業利益が同 13.9% 増の 1,300
百万円、経常利益が同 7.0% 増の 1,088 百万円、親会社株主に帰属する当期純利益が同 5.9% 増の 648 百万円と、大きく飛躍した前期を超える業績を予想する。主力のプロパティマネジメント事業では、サブリース戸数の更なる増加を計画する。第 1 四半期時点で約 580 戸の大口のサブリースを受託しており、滑り出しは好調だ。今期のヴェリタスの新規開発物件の年間引渡し予定戸数は 250 戸から 300 戸を想定する。その他、利益水準を押し上げる要因と成り得るポイントでは、IT 化推進による業務効率・生産性のアップ（不動産テック）、営業組織体制の強化等によるシナジー効果、保険事業・電力事業などによる追加収入などがある。同社は 2018 年 6 月期に3 回の業績上方修正を行っており、2019 年 6 月期の予想に関しても、例年通り、保守的な予想ととらえるのが妥当だろう。
4. 成長戦略
同社は今後も積極的に成長機会に挑戦していくことを宣言するために、売上高で 1,000 億円、営業利益で 100
億円を中期的に目指す「AMBITION DREAM 1000」を発表した。2018 年 6 月期の売上高からすると、売上高
で 4.3 倍、営業利益で 8.8 倍でありハードルが高いものの、同社は過去 3 年間で、売上高で 3.3 倍、営業利益で 6.2倍に拡大しており、非現実な数字ではない。既存事業では新規物件の拡大による成長と不動産テックの推進による収益向上が基本戦略となる。上乗せ分の事業に関しては、1)M&A の推進、2) 保険事業の育成、3)RPA 事業、
4)IoT 関連を組み合わせて取り組む。M&A に関しては、これまでのルームピア、バロー、ヴェリタスいずれのケースでも連結後に買収先の増益を達成しており、買収及びその後の融合、相乗効果の顕在化に自信を深めている。
5. 株主還元策
同社は株主還元策として配当を実施している。配当の基本方針としては、成長のための投資と株主への適切な利益還元をバランス良く行う方針である。2015 年 6 月期から 3 年連続で年 5 円配当を継続したが、2018 年 6 月
期は大幅に利益水準が上がったために、配当金年 16.5 円に大幅に増配された。配当性向は 18.3%。2019 年 6月期は、前期と同じ配当金年 16.5 円を予想する。当期純利益予想が保守的な数値のため、前年同様に増配の可能性も考えられる。なお、同社は、2018 年 4 月 26 日付で普通株式 1 株につき 2 株の割合で株式分割を行っている。
Key Points

・投資用ワンルームマンションの開発からサブリース、入居者サービスまでを一気通貫で行う体制を確立
・2018 年 6 月期は東証マザーズ上場企業中 No.1 の増益率を達成。サブリース事業の入居率の向上
著しいプロパティマネジメント事業とマンション開発のヴェリタスの子会社化が貢献
・ 売 上 高 1,000 億 円（4.3 倍 ）、 営 業 利 益 100 億 円（8.8 倍 ） を 目 指 す「AMBITION DREAM1000」を発表。不動産テック（RPA）で業務効率化が進捗

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要約

通期業績の推移（連結）（百万円）

売上高（左軸）（百万円）

経常利益（右軸）㻟㻜㻘㻜㻜㻜

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出所：決算短信よりフィスコ作成

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██会社概要若年層の感性に合致するマンションのサブリースと開発が主力。
M&A で急成長
1. 会社概要と沿革
同社は、2007 年に現在も指揮を執る現代表取締役社長の清水剛（しみずたけし）氏により設立された新興の不動産会社である。東京 23 区を中心に、借り上げたマンションを転貸するサブリース（転貸）事業と賃貸仲介を行う店舗展開で急成長を遂げた。取り扱う物件の特徴はデザイナーズやペット可、スマートキーや IoT 付きの新築マンションが多く、いずれも若年層の感性にマッチしている。2012 年には住居用不動産を売買するインベスト事業にも進出。2014 年 9 月には早くも東証マザーズ市場に株式上場を果たした。上場後は、主力のサブリース事業を強化するとともに、M&A で店舗網を拡大し、民泊の事業機会開拓や海外事業、不動産開発事業など積極的に事業領域を拡大し、総合不動産会社としての体制を整えた。2017 年 10 月には投資用マンションの開発・販売のヴェリタスを M&A で連結化し、開発事業を大幅に強化。若年層の感性に合致するマンションを開発から販売、サブリース、賃貸仲介まで一気通貫で手掛ける、急成長企業である。

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2018 年 10 月 24 日（水）https://www.am-bition.jp/ir/

会社概要

会社沿革
年

主な沿革

2007年

設立（本社渋谷区）。プロパティマネジメント事業及び賃貸仲介事業を開始

2008年“ スーパーゼロプラン ” サービス開始

2010年

一部上場グループ ( 株 ) ジョイントルームピアを M&A で取得

2011年( 株 ) ルームギャランティを設立し、家賃保証業を開始

2012年

インベスト事業を開始

2014年

東証マザーズ市場に株式を上場

2015年

ベトナム・ホーチミンに会社設立

2015年

神奈川県を拠点とする管理 1,000 戸仲介店舗 5 店舗を展開する ( 株 )VALOR の株式を取得し 100% 子会社化

2016年

同社の大田区の民泊物件が東京で初めて「特区民泊」事業認定

2016年( 株 ) ホープ少額短期準備会社（現・( 株 ) ホープ少額短期保険）設立

2017年( 株 ) ホープ少額短期保険、金融庁から認可を受け保険事業開始

2017年( 株 ) ヴェリタス・インベストメントの全株式を M&A にて取得

2018年

ルームピア横浜店、本八幡店オープン

出所：ホームページよりフィスコ作成

2. 事業内容
主力はプロパティマネジメント事業であり、売上高の 54.9%、営業利益の 45.3% を占める。同社のサブリース（転貸）を中心に展開しており 9,307 戸（2018 年 6 月末、前期比 6.3% 増）の物件を転貸する。典型的なストックビジネスであり、リーマンショックや東日本大震災にもほとんど影響を受けずに売上げを積み上げてきた。「かりあげ王」のブランドで、首都圏の若年層向けマンション・デザイナーズマンションなど個性的な物件を仕入れる。
賃貸仲介事業はプロパティマネジメント事業で借り上げた物件を入居者に紹介する機能を果たす。売上高の4.3%、営業利益の 5.1% である。過去に M&A で取得した「ルームピア」や「バロー」の店舗も含めて都内・
神奈川県・埼玉県・千葉県に 21 店舗（2018 年 6 月期の新規 2 店舗）展開する。顧客のニーズを把握するチャネルとしても役割を果たしている。
インベスト事業は、物件を購入し、再生及び売却を行う事業であり、利益で会社に貢献する。売上高の 40.2%、
営業利益の 50.5%。2018 年 6 月期第 2 四半期（2017 年 10 月）に連結したヴェリタスの行うマンション開発・販売事業が、このセグメントの大きな割合を占める。「かいとり王」のブランドで中古マンション物件を中心に買い取り、顧客ニーズに合ったリノベーションを施して入居率向上を行った上で売却するという従来のビジネスモデルも健在。販売・売却後も管理を受託する場合が多い。
事業の内容と構成（連結、18/6 期）
事業セグメント

主な業務内容売上構成

営業利益構成

54.9%

45.3%

プロパティマネジメント事業

住居用不動産の賃貸借（サブリース）、賃貸管理

賃貸仲介事業

賃貸仲介用店舗（首都圏 19 店舗）における賃貸物件の仲介

4.3%

5.1%

インベスト事業

住居用不動産物件の売買、一般顧客の不動産物件の売買仲介

40.2%

50.5%

その他事業

海外事業

0.6%

出所：会社資料よりフィスコ作成-0.9%※利益調整前

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2018 年 10 月 24 日（水）https://www.am-bition.jp/ir/██事業概要
投資用ワンルームマンションの開発からサブリース、
入居者サービスまでを一気通貫で行う体制を確立
1. 投資用マンションのトータルサービスを行う
同社は投資用マンションの開発からサブリース、入居者サービスまでを一気通貫で行うことができる稀有な企業である。創業からの中核事業はサブリース（転貸）であるが、その後入居者探しを担うルームピア、バローを、さらには投資用マンションの土地の仕入れから企画・開発・販売を行うヴェリタスをグループ化した。また、入居者向けのサービスの開発にも積極的に取り組んでおり、保険サービス、様々な IT サービス（防犯、利便性向上）の提供を行っている。
投資用マンションのトータルサービス

出所：会社資料よりフィスコ作成

2. 首都圏に集中して物件を確保するサブリース事業
同社のサブリース管理物件の所在地は、東京都が 7,860 件（84.5%）と多く、大多数が東京都（23 区）に集中している。特に東京のプレミアムエリアと言われる渋谷区、港区、中央区、千代田区、品川区、新宿区、文京区などに物件が多い。次いで多いのが神奈川県、埼玉県と千葉県その他にもあるがいずれも都心エリアだ。分譲仕様のハイクオリティなデザイナーズマンションを中心として仕入れており、逆にアパート、コーポ、鉄骨造のマンションなどは対象外である。核家族化や単身世帯の増加などに対応すべく、単身者用や DINKS 向けの物件が主体である。日本全国では既に人口減少が始まっているが、東京 23 区に限れば 2020 年にピークを迎えた以降も人口の推移はゆるやかな予想である。特に、同社の事業に直結する単独世帯や夫婦のみ世帯は、2035 年まで
右肩上がりの予想である。

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事業概要

東京23区の人口、単独・夫婦のみ世帯数
単独、夫婦のみ世帯数（左軸）（千世帯）

人口（右軸）

（千人）

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出所：東京都公開資料よりフィスコ作成

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3. 強みは “ 客付け力 ”
一般論として、サブリース（転貸）事業には空室リスクが伴う。同社が成長に向けて積極的なサブリース物件の取得を行える背景には、空室リスクを避ける “ 客付け力 ” がある。借り上げ物件に入居者を付けられる自信があるからこそ、物件を増やせるのだ。客付け力は、(1) 自社店舗、(2) スタッフのノウハウ、(3) 良質な仕入れ、(4)IT 活用の 4 つの要素がある。
(1） 自社店舗はルームピア、バローの首都圏 21 店舗で顧客の的確なニーズを把握し提案する体制が整っており、サブリース物件の約 6 割を成約させている。
(2) スタッフのノウハウに関しては、“ 立地 ” 重視で選びがちな風潮のなかで、“ 物件 ” の魅力をきちんと伝える営業手法に定評がある。また適正な賃料設定ができるよう訓練されたスタッフがいることも強みだ。
(3) 良質な仕入れに関しては、上場を機に物件オーナーからの信用力も向上し、一棟で任されることも増えた。
首都圏の DINKS・単身向け、デザイナーズマンションに注力してきたことによる “ 目利き力 ” も有利に働く。
(4) IT 活用においては、インターネット広告を積極化するとともに、顧客の利便性を追求するために AI チャットなどを採用し、常に先進的な不動産取引の姿を追求している。

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事業概要

4. 主要経営指標（サブリース事業）
同社のプロパティマネジメント事業の主要な経営指標は、サブリース戸数と入居率である。サブリース戸数は、
ストックビジネスの特徴そのままに右肩上がりに推移してきた。2014 年 6 月末から 2018 年 6 月末までの 4 年間に年率 24.5% で増加し、9,307 戸（2018 年 6 月末）に達している。物件を積極的に仕入れると入居率は下がるという関係にある。例年、4 月から 12 月までの期間は物件仕入れを優先し入居率は低め、繁忙期の 1 月～
3 月に契約を増やし入居率が上がる。2018 年 6 月末の入居率は 97.0% となり 2017 年 6 月末の 92.1% から 4.9
ポイントも上昇、年度末の値としては過去最高を記録した。その理由としては、物件の仕入れを抑え目にしたことと、営業体制の整備が浸透したことが挙げられる。


サブリース戸数と入居率の推移
サブリース戸数（左軸）（戸）㻝㻜㻘㻜㻜㻜㻥㻞㻚㻢㻥㻡㻚㻞㻥㻞㻚㻣 㻥㻞㻚㻥㻥㻡㻚㻟

入居率（右軸）㻥㻣㻚㻣㻥㻟㻚㻜 㻥㻠㻚㻠 㻥㻟㻚㻟 㻥㻠㻚㻜

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（㻑）
㻥㻣㻚㻜

㻥㻟㻚㻤

㻝㻜㻜

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㻜

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㻡㻜

出所：会社資料よりフィスコ作成

5. インベスト事業：ヴェリタス
インベスト事業の主体となるのは、2017 年 10 月に連結した投資用デザイナーズマンションを開発・販売するヴェ
リタスである。ヴェリタスは、東京 23 区のプレミアムエリアと呼ばれる地域を中心に投資用マンションの開発
及び販売をしており、この領域におけるリーディングカンパニーの 1 社。「ヴェリタス」は「本物」を意味する
ように、高付加価値で個性的なマンションを手掛けるプロ集団として定評がある。世界的なインテリアデザイナー
森田恭通（もりたやすみち）氏やトップモデルとして活躍する押切もえ（おしきりもえ）氏、日本を代表する女
性写真家・映画監督でもある蜷川実花（にながわみか）氏などがプロデュースするデザイナーズマンションの開発実績がある。
一例として、2018 年 7 月に販売開始した新築投資用デザイナーズマンション「PREMIUM CUBE G 市谷甲良町」がある。東京都新宿区の都心エリアに建つこのマンションは、5 駅 6 路線利用可能なマルチアクセスの立地。ヴェ
リタスのデザイナーズマンションを数々手掛けてきたデザイナー森田恭通氏率いる GLAMOROUS 社がデザインを担当した、「品格と個性」あふれる物件である。

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事業概要「PREMIUM CUBE G

市谷甲良町」の概要

出所：会社資料より掲載

6. 今後期待される保険事業
同社は 2017 年 7 月に金融庁から認可を受け、「( 株 ) ホープ少額短期保険」として、保険事業を開始した。第
1 ステップは、同社の管理物件の顧客に対し、賃貸住宅入居者向け家財保険・賠償責任保険、賃貸オフィス・飲食店入居者向けの保険などを販売する。17,186 戸（うちサブリース 9,307 戸）に及ぶ管理物件及び今後の取扱物件の入居者が販売対象であり、確実性の高い追加収入が見込むことができる。さらに第 2 ステップとしては、販売代理店による同社管理物件以外への外販である。既に数社の販売代理店との提携が計画されている。

██業績動向2018 年 6 月期は東証マザーズ上場企業中 No.1 の増益率を達成。
サブリース事業の入居率の向上著しいプロパティマネジメント事業とマンション開発のヴェリタスの子会社化が貢献
1. 2018 年 6 月期通期の業績概要
2018 年 6 月期通期の連結業績は、売上高が前期比 59.7% 増の 23,278 百万円、営業利益が同 292.1% 増の 1,141
百万円、経常利益が同 278.8% 増の 1,017 百万円、親会社株主に帰属する当期純利益が同 311.0% 増の 611 百万円と記録的な増収増益を達成した。営業利益の伸び率は、東証マザーズ市場に上場する企業で No.1 である（直近 5 年間、2013 年期〜 2018 年期）。
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業績動向

主力のプロパティマネジメント事業におけるサブリース戸数が 9,307 戸（前期比 6.3% 増）と堅調に伸びたのに加え、入居率が 97.0%（2017 年 6 月末は 92.1%）と 4.9 ポイント向上し、増収増益に貢献した。管理戸数の増加率を従来よりも抑え目にし、営業体制の強化が浸透したことが奏功した形だ。また、サブリース以外も含む
管理戸数全体も 17,186 戸（前期比 17.2% 増）であり、首都圏において規模の経済がきくスケールに達している。
また、インベスト事業も記録的な増収増益の要因である。ヴェリタス（デザイナーズマンション開発）は 2017年 10 月から連結され、2018 年 6 月末までに 229 件（売上高約 80 億円分）の引き渡しが完了した。都内のプレミアムエリアに新築投資用デザイナーズマンションを開発しており、安定した資産価値が支持され、販売は計
画以上に進捗した。（引渡し戸数計画比 10.1% 増）
費用面では、売上原価や販管費が増えたものの売上高の圧倒的な伸び（59.7% 増）が上回り利益を押し上げた。
売上総利益率は 3.7 ポイント改善、営業利益率も 2.9 ポイント改善した。
2018 年 6 月期通期実績（単位：百万円）
17/6 期

18/6 期

通期実績

構成比

通期実績

構成比

前期比

売上高

14,578100.0%

23,278100.0%

59.7%

売上総利益

2,381

16.3%

4,644

20.0%

95.0%

販管費

2,090

14.3%

3,502

15.0%

67.5%

営業利益

291

2.0%

1,141

4.9%

292.1%

経常利益

268

1.8%

1,017

4.4%

278.8%

親会社株主に帰属する
当期純利益

148

1.0%

611

2.6%

311.0%

出所 : 決算短信よりフィスコ作成

セグメント別売上高の推移
（百万円）

㻝㻣㻛㻢期

㻝㻠㻘㻜㻜㻜

㻝㻤㻛㻢期㻝㻞㻘㻣㻣㻣

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㻝㻜㻘㻜㻜㻜

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㻤㻘㻜㻜㻜

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㻠㻘㻜㻜㻜
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㻝㻘㻜㻝㻝
㻝㻜

㻝㻟㻞

㻜
プロパティマネジメント
事業

賃貸仲介事業

インベスト事業

その他事業

出所：会社資料よりフィスコ作成

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業績動向セグメント別利益の推移
（百万円）

㻝㻣㻛㻢期

㻝㻤㻛㻢期

㻝㻘㻠㻜㻜
㻝㻘㻝㻠㻟㻌

㻝㻘㻞㻜㻜㻝㻘㻜㻞㻠㻌

㻝㻘㻜㻜㻜
㻤㻜㻜
㻢㻜㻜

㻠㻝㻞
㻟㻞㻜

㻠㻜㻜

㻞㻜㻜

㻣㻥

㻝㻝㻠㻌
㻞

㻜

㻙㻝㻥㻌

㻙㻞㻜㻜
プロパティマネジメント
事業

賃貸仲介
事業

インベスト事業

その他事業

出所：会社資料よりフィスコ作成

M&A により資産規模が大幅に拡大。
販売用不動産（仕掛含む）67 億円を保有
2. 財務状況と経営指標
2018 年 6 月期末の総資産残高は前期末比 10,617 百万円増の 14,590 百万円となり、資産規模が大幅に拡大した。
そのうち流動資産は 8,226 百万円増であり、販売用不動産（仕掛含む）の増加と現預金の増加が主な原因である。
固定資産は 2,384 百万円増であり、M&A に起因するのれんの増加や土地など有形固定資産の増加が主な要因である。
負債合計は前期末比 9,991 百万円増の 12,688 百万円となった。主な増加は、固定負債の 6,306 百万円増であり、長期借入金の増加が主な要因である。流動負債は 3,685 百万円増であり、1 年内返済予定の長期借入金と短借入金の増加が主な要因である。
純資産合計は前期比末比 625 百万円増の 1,902 百万円となったのは、利益剰余金の増加が主な要因である。
経営指標（2018 年 6 月期末）では、流動比率が 209.1%（前期末は 177.9%）と安全性の基準である 200% を上回っており、短期的な安全性には懸念はない。自己資本比率が大規模な M&A を経て 13.0%（前期末は 31.9%）と低めであり、中長期的に収益力を向上させ、資本を増強していく計画の途上にある。

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業績動向

連結貸借対照表、経営指標（単位：百万円）
17/6 期末

18/6 期末

増減額

2,958

11,185

8,226

2,314

3,834

1,520

405

6,775

6,370

固定資産

1,009

3,393

2,384

総資産

3,973

14,59010,617

流動負債

1,662

5,348

3,685

固定負債

1,034

7,340

6,306

負債合計

2,697

12,688

9,991

純資産合計

1,276

1,902

625

負債純資産合計

3,973

14,59010,617流動比率（流動資産÷流動負債）

177.9%

209.1%-

自己資本比率（自己資本÷総資産）

31.9%

13.0%

-

流動資産
（現預金）
（販売用不動産、仕掛含む）＜安全性＞

出所：決算短信よりフィスコ作成██今後の見通し
2019 年 6 月期予想は売上高・各利益ともに過去最高を更新する予想。
不動産テックの活用や保険事業の成長などによる更なる増益に期待● 2019 年 6 月期の業績見通し
2019 年 6 月期通期の連結業績は、売上高が前期比 20.6% 増の 28,085 百万円、営業利益が同 13.9% 増の 1,300
百万円、経常利益が同 7.0% 増の 1,088 百万円、親会社株主に帰属する当期純利益が同 5.9% 増の 648 百万円と、大きく飛躍した前期を超える業績を予想する。
主力のプロパティマネジメント事業では、サブリース戸数の更なる増加を計画する。第 1 四半期時点で約 580戸の大口のサブリースを受託しており、滑り出しは好調だ（前期のサブリース戸数の増加は 553 戸 / 年）。また、
ヴェリタスが今後販売するマンションの管理・サブリースも受託が期待され、業績の積み増しが期待できる。今後は、入居率を早期に昨年レベルの高水準にできるかが焦点となるだろう。今期のヴェリタスの新規開発物件の年間引渡し予定戸数は 250 戸から 300 戸を想定する。2018 年 7 月に販売開始した「PREMIUM CUBE G 市谷
甲良町」を始め、好立地の物件が販売される予定である。前期はヴェリタスの 9 ヶ月分の業績が連結されたが、今期は年間を通した連結となる。また、3 本目の柱である賃貸仲介事業は、店舗を展開するルームピア、バロー
ともに足元堅調であり、安定した成果が期待できる。その他、利益水準を押し上げる要因となりうるポイントでは、IT 化推進による業務効率・生産性のアップ（不動産テック）、営業組織体制の強化等によるシナジー効果、保険
事業・電力事業などによる追加収入などがある。

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今後の見通し同社は 2018 年 6 月期に 3 回の業績上方修正を行った。期初の売上高計画 15,099 百万円、経常利益計画 300
百万円に対して、売上高実績 23,278 百万円、経常利益実績 1,017 百万円で着地した。この成長はヴェリタスの連結による効果を差し引いても、余裕を持って計画を達成したことになる。2019 年 6 月期の予想に関しても、
例年どおり、保守的な予想と捉えるのが妥当だろう。
2019 年 6 月期通期連結業績予想( 単位：百万円 )18/6 期

19/6 期

実績

構成比

通期予想

構成比

前期比

売上高

23,278100.0%

28,085100.0%

20.6%

営業利益

1,141

4.9%

1,300

4.6%

13.9%

経常利益

1,017

4.4%

1,088

3.9%

7.0%

611

2.6%

648

2.3%

5.9%

親会社株主に帰属する
当期純利益

出所 : 決算短信よりフィスコ作成██中長期の成長戦略・トピック
売上高 1,000 億円（4.3 倍）、営業利益 100 億円（8.8 倍）を目指す「AMBITION DREAM 1000」を発表。不動産テック（RPA）で
業務効率化が進捗
1.「AMBITION DREAM 1000」を発表
同社はこれまで急成長を遂げてきたが、今後も積極的に成長機会に挑戦していくことを宣言するために、売上高
で 1,000 億円、営業利益で 100 億円を中期的に目指す「AMBITION DREAM 1000」を発表した。2018 年 6月期の売上高からすると、売上高で 4.3 倍、営業利益で 8.8 倍でありハードルが高いものの、同社は過去 3 年間で、売上高で 3.3 倍、営業利益で 6.2 倍に拡大しており、非現実な数字ではない。既存事業では新規物件の拡大による成長と不動産テックの推進による収益向上が基本戦略となる。上乗せ分の事業に関しては以下の 4 点の組み合わせで取り組む。
(1) M&A の推進(2) 保険事業の育成(3) RPA 事業(4) IoT 関連
これまでの M&A では、ルームピア、バロー、ヴェリタスいずれのケースでも連結後に買収先の増益を達成しており、買収及びその後の融合、相乗効果の顕在化に自信を深めている。

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中長期の成長戦略・トピック

AMBITION DREAM 1000

出所：決算補足説明資料より掲載

2. 不動産テック（RPA）で自社業務を効率化、その先の業界効率化へ
同社は業界でもいち早く顧客対応においてチャットツールや AI を活用し、業務の効率化と顧客満足の向上に役立ててきた。現在では、入居希望者だけでなく、入居者や不動産オーナーとのコミュニケーションも IT ツール
を使って効率的にできる体制にある。
同社は 2018 年 5 月に RPA テクノロジーズ ( 株 ) との業務提携を発表した。狙いは、自社業務の効率化にとどまらず、不動産業界向けの RPA 事業への参入である。同社が持つ不動産業の現場のノウハウと、RPA テクノロジー
ズが持つ RPA 領域での豊富な知見を連携することで、人とロボットを組み合わせた新しいビジネスソリューショ
ンを生み出す計画だ。手始めに同社自体の業務を RPA で効率化しており、40 種類以上に及ぶ対象業務のうち数十種類に関してはロボットが業務を代替するまで進捗している（物件情報入力ロボ、債権入力ロボなど）。特に同社は 1 万 7 千件を超える不動産管理業務を行っており、毎月発生する定型入力業務は膨大だ。本年度中には、
ソリューション（商品）を確立し、全国 12 万社以上ある不動産業界に提供し、業界の「働き方改革」に貢献したい考えだ。

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RPA 事業への参入

出所：決算補足説明資料より掲載██株主還元策2018 年 6 月期は、大幅な増益を背景に年 16.5 円に増配（11.5 円増配）
同社は株主還元策として配当を実施している。配当の基本方針としては、成長のための投資と株主への適切な利益還元をバランス良く行う方針である。2015 年 6 月期から 3 年連続で年 5 円配当を継続したが、2018 年 6 月
期は大幅に利益水準が上がったために、配当金年 16.5 円に大幅に増配された。配当性向は 18.3%。2019 年 6月期は、前期と同じ配当金年 16.5 円を予想する。当期純利益予想が保守的な数値のため、前年同様に増配の可能性も考えられる。なお、同社は、2018 年 4 月 26 日付で普通株式 1 株につき 2 株の割合で株式分割を行っている。（本レポートでは株式分割後の数値に換算して表記）

㻝株当たり配当金と配当性向（円）

㻝株当たり配当金（左軸）

㻝㻤㻚㻜㻜

㻞㻣㻚㻟㻑

配当性向（右軸）

㻞㻣㻚㻢㻑

㻝㻢㻚㻡㻜

㻟㻜㻚㻜㻑

㻞㻜㻚㻟㻑

㻞㻜㻚㻞㻑

㻝㻤㻚㻟㻑

㻝㻞㻚㻜㻜

㻢㻚㻜㻜

㻝㻢㻚㻡㻜

㻠㻚㻣㻡

㻡㻚㻜㻜

㻡㻚㻜㻜

㻡㻚㻜㻜

㻝㻠㻛㻢期

㻝㻡㻛㻢期

㻝㻢㻛㻢期

㻝㻣㻛㻢期

㻝㻣㻚㻟㻑

㻞㻜㻚㻜㻑

㻝㻜㻚㻜㻑

㻜㻚㻜㻜

㻜㻚㻜㻑
㻝㻤㻛㻢期

㻝㻥㻛㻢期（予）出所：会社資料よりフィスコ作成

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重要事項（ディスクレーマー）
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動を勧誘するものではありません。
本レポートは、対象となる企業の依頼に基づき、企業との電話取材等を通じて当該企業より情報提供を受けていますが、本レポートに含まれる仮説や結論その他全ての内容はフィスコの分析によるものです。本
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