M O N T H LY R E A L E S T AT E

［題字］故 野田卯一 会長

5
MAY

2020

外国人にやさしいまち︑白馬村［巻頭特 集 1 ］［特集２］

コロナショックによる今後の不動産市場［法律相談］

買主の追完請求権［不動産トラブル事例と対処法］

建物賃貸借における原状回復をめぐるトラブル［物件調査のノウハウ］

浄化槽排水の調査［海外不動産事情］

シンガポールの住宅事情と諸政策
公益社団法人 全日本不動産協会

公益社団法人 不動産保証協会

保証のお知らせ一般保証制度のご案内●法人代表者の個人保証（連帯保証）が不要
法人会員が初めて一般保証制度を申し込む場合でも「法人代表者の個人保証（連帯保証）」が必要ありません。

●お客様の署名押印が不要
当制度の申込みの際、お客様（被保証者）の署名押印が不要であるため、申込みまでの作業・時間が省略できます。

●一般保証制度登録制に登録すると、以下のメリットがあります
・一般保証登録宅建業者であることが保証協会のホームページで一般公開される。
・登録証、ステッカーが交付される。
・自社の物件広告等において、制度が利用できる広告表示が可能になる。
・一般保証制度の利用の申込みの際、法人の登記事項証明書の提出が免除される。

手付金保証制度・手付金等保管制度のご案内
お客様

手付金保証制度会員

売主・買主ともに一般消費者で、会員が流通機構登録物件を客付媒介する売買契約において、買主が売主に支払う手付金を万一のために保全（保証）する制度です。

協会

手付金等保管制度■ 制度の詳細（公社）不動産保証協会ホームページ（会員専用ページ）

会員が自ら売主となる完成物件の売買契約において、受領す■ 制度に関するお問い合わせ

る手付金等の額が 売買代金の10％または1,000万円を超え、（公社）不動産保証協会 総本部事務局
TEL.03-3263-7055

売主会員に保全義務が生じる場合に（宅建業法41条の2）、■ 制度の申込み窓口

当協会が売主会員に代わって手付金等を受領し、物件の登所属の地方本部事務局

記、引渡しがあるまで保全（保管）する制度です。

弁済制度について会員業者と宅地建物取引をしたお客様が損害を受け、苦情の令和元年度 第9回弁済委員会 審査明細

解決が困難な場合には、当協会がその債権を認証することで、被害相当額（上限あり）の払い渡しを受けることができます。

※各事案の詳細はホームページ（会員専用ページ）内に掲載されております。
の審査結果

社 数・件 数

金

額

認証申出

8社

8件

27,694,138 円

認

4社

4件

5,652,516 円

保留・条件付認証

3社

3件

否

1社

1件

32社

42件 129,839,631 円

証
決

令和元年度認証累計（公社）不動産保証協会ホームページ ▶▶

不動産保証協会検索

一般保証制度の他、法定研修会、弁済業務、各種保全制度など、保証協会の各種情報が掲載されております。

特集 1

04

外国人にやさしいまち、
白馬村

MONTHLY RE AL E STATE

5 2020

特集 2

08

MAY

コロナショックによる今後の不動産市場
みずほ総合研究所

宮嶋 貴之

不動産お役立ちQ&A＜法律相談＞

10

買主の追完請求権弁護士

渡辺 晋＜売買仲介営業＞

12

物件案内後の契約率を向上させるためのポイント
船井総合研究所

塔本 和哉＜賃貸管理ビジネス＞

14

スキルコントロールで提案力アップ
ideaman

今井 基次

宅建士講座

＜宅建士試験合格のコツ＞

16「その他」科目の対策
行政書士

連

植杉 伸介

載

＜不動産トラブル事例と対処法＞

18

建物賃貸借における原状回復をめぐるトラブル
ＴＭ不動産トラブル研究所

村川 隆生＜物件調査のノウハウ＞

20

浄化槽排水の調査
不動産コンサルタント 津村 重行＜海外不動産事情＞

写真：YUSUKE AKIYAMA/アフロ

COVER PHOTO

22

日本不動産研究所

白馬村の鯉のぼり
大型連休中、残雪の白馬三山（白馬岳、杓子

ループが、
白馬村の国道148号沿いの平川の土手の両側にある電柱にワイヤ―を張って設置

鈴木 祥華

その他

岳、
白馬鑓ヶ岳）
を背景に、色とりどりの鯉のぼりが泳ぐ。約30年前から白馬村の地域おこしグシンガポールの住宅事情と諸政策

2426

している。青空を泳ぐ約120匹の鯉のぼりは壮27

大で、見ごたえがある。

2930

新機能満載！ラビーネットのご紹介
地方本部の動き協会からのお知らせ
新入会員名簿NEWS FILEHA

KUBA VILLAGE

巻頭特集 外国人にやさしいまち

Vol.

白馬村
はくばむら

3

［長野県北安曇郡］

富山県

白馬村

岐阜県

長野
群馬県

長野県

埼玉県
山梨県

静岡県

「外国人との共生」と民宿発祥の地として繁栄していった白馬村

ム、昭和50年代のペンションブームの到

明治後期に伝わった登山と、大正の初めの

白馬 村の観 光の歴 史は古く、明 治40

それ以 降、スキー客の数は減 少。詳 細をスキーの普及から始まった観光地・白馬の年に白馬岳山中に山小屋が建てられたこ

白馬村役場観光課長の太田雄介氏に聞とが発端とされています。その数年後、白くと「平 成6年は全 体で380万 人 超の観馬 村にスキーが 伝わると、スキー講 習や光客が訪れていましたが、スキー客に関し

かしその裏には、国際化の流れに柔軟に大会が開催され、大正初期にはスキー小ていえば平 成3年の280万 人をピークに対応する地域の人々の存在がありました。

屋が建設されます。すると白馬村に多くの下降線をたどっています。直近の平成31

人々が訪れ、昭和12年に16の施設が宿年を見ると全体の利用客は240万人、ス

泊 許 可を申請し、日本 初となる「民宿」をキー客は100万 人を割るようになりまし

スタートさせました。やがて昭和30年代にた」とのこと（図表１）。
しかし平成初期の入るとスキー場の開 発が始まり、同 年 代

観光客はスキー需要が多く、その後観光半ばを迎えるころには、宿 泊 施 設の数が客は減少するものの、平成16年を境にス

235軒まで増加。昭和40年代の登山ブー

キー需要以外の一般観光客が増加して「世界水準の観光地」を目指して歴史。以降、国内のスキーブームや冬季五輪を経て、白馬村は「HAKUBA」
として世界有数のリゾート地へと変貌しています。
しJR 白馬駅に隣接されている足湯

04 月刊不動産 ｜ 2020.5

来を経て、平成初期にはスキーと山岳観
光は全盛期を迎えることになります。
しかし図表１ 目的別観光客数推計
5,000,000
4,500,000

一般観光旅行スキー

4,000,000

合計

3,500,000
3,000,000
2,500,000
2,000,000
1,500,000
1,000,000
500,0000

H2年 H3年 H4年 H5年 H6年 H7年 H8年 H9年 H10年 H11年 H12年 H13年 H14年 H15年 H16年 H17年 H18年 H19年 H20年 H21年 H22年 H23年 H24年 H25年 H26年 H27年 H28年 H29年 H30年 H31年

出典：白馬村役場

います。この現 象に太 田 氏は「冬 季だけ田 氏）。オーストラリア、北 欧、に頼らない通年型の観光地として皆がプ

北米への誘致活動は、平成16

ロモーションに力を入れてきた結果では」年に結成された行政と民間ででと語り、要 因のひとつに「通 年の外 国 人

きた組織の白馬村観光局が中観光客の増加」を挙げています。

心になって、平成25年ごろから

図表２

平成30年 外国人宿泊者数調査

１．調査概要（1）期 間：平成30年1月1日〜平成30年12月31日（2018年）（2）項 目：村内の宿泊施設を利用した外国人客の延べ宿泊者数（国別、月別）（3）対 象：村内の宿泊施設
区

中国

本格的に始動。現地旅行博な

冬季五輪の開催を契機に外国人観光客誘致活動へ

香港

どのイベントへ出向いてのプロ
モーション活動や、旅行代理店
その 結 果、アジア 圏 の みなら

増加傾向にあり、宿泊者数を見ると平成

ず、オセアニア地区からの観光

30年には16万4,377人を記録し、平成客が増加。団体客よりも多くの

17年の２万1,216人と比較すると８倍近個人客が訪れるようになったと

く増 加しています。また、世 界 各 国、特にいいます。この 成 果 に 太 田 氏

オーストラリアからの観光客が多く訪れては、「民 間と行 政が 一 体となっいることも白馬 村の特 徴です（図 表２）。

て誘 致 活 動を行ったからです。

その経緯を聞くと「平成10年に開催され

海 外の交 渉は民 間に任せ、わた冬季五輪の開催が大きなきっかけでし

れわれ行 政はWiFi、多 言 語パた。翌年には日本政府観光局と連携してンフレット、サイン（標識や案内

アメリカからのスキーツアー客の誘致や、地 図）の設 置など外 国 人 観 光

地元の有志たちが白馬村インバウンド推客を受け入れる環境づくりに徹進協議会を設立し、韓国からのスキー客しました」と語っています。

1,850

ベトナム

フィリピン

インド
小 計

アメリカ

カナダ
小 計

イギリス

ドイツ

フランス
イタリア

スペイン
北欧

ロシア
小 計
オセアニア

前年数値
4,852
7,441

9,603

タイ

インドネシア

ヨーロッパ

9,836

15,083

マレーシア

北アメリカ

宿泊者数/人4,076

台湾

シンガポールアジアを回って交渉してきたそうです。
白馬村を訪れる外国人観光客は毎年

分（国名）
韓国

8,056

10,973

12,39011,524
1,420

3,799

5,081

1,005

1,156

44

24

110

64

75

63

57,87150,654

14,692

7,318

1,866

1,765

16,558

9,083

4,505

3,063

570

316

694

561

266

304

2,438

1,725

9,793

7,017

219

162

1,101

886

オーストラリア

76,00344,870

小78,756

46,048164,377

113,970

ニュージーランド計

その他

合計（延べ宿泊者総数）

2,753

1,178

1,399

1,168

出典：白馬村役場

誘致を行いました。平成12年には韓国のソウルで白馬 村ソウル事 務 所を設 立し、
現地スタッフを雇用して、ホームページの外国人観光客誘致成功もさまざまなトラブルが増加

作 成、エージェント訪 問などプロモーショ
ンを行いました。振り返ってみれば、これ冬季五輪の開催は、外国人観光客誘が 外 国 人 誘 致 活 動 の 始まりです。その致以外に村の形成にも変化をもたらしま

後、同じようにオーストラリア、北欧、北米した。白馬 村の住 宅 事 情は冬 季 五 輪 以へと誘致の場を広めていったのです」（太降、不景気のあおりも受けて、日本人オーウィンタースポーツを安全に楽しむために作成された公式の白馬ルール（英語版）

2020.5 ｜ 月刊不動産 05

ゲレンデに向かう外国人観光客

シャトルバスのバスターミナルは大勢の外国人観光客でにぎわう

村に点在する神社仏閣に興味を示す

スキー場付近には西洋風のホテルや飲食店が立ち並ぶ

外資系のショップも白馬村に多く軒を連ねる

白馬村役場

ナーが経営していたホテルや店舗、住宅

為が 増えてしまったのです。その 要 因と意を拡散したりするなど、マナー遵守の呼は軒並み閉鎖や廃屋となる状況に。そこなったのがお酒でした。日本は、24時 間

び掛けに協力的だといいます。

で放 置されたホテルや店 舗、住 宅をリノ

コンビニエンスストアでお酒を購入できまベーションし、維持したのが外国人だった

すし、パスポートを見せる必 要もない。店といいます。そのような背 景もあり、白馬舗の方も購 入 者が日本 人であれば制 限に居住する外国人が増え、スキー場周辺はできたかもしれませんが、外国人となるの和田野地区や山麓地区には多くの外と言 葉の問 題もあり、そうはいきません。

外 国 人 観 光 客の増 加も影 響し、再び

国 人 居 住 者がいるといいます。その数は多量の飲酒によるけんかや、花火を使用

活気をとり戻しつつある白馬村ですが、平「令和元年12月27日時点、住民基本台

した深夜のどんちゃん騒ぎなどさまざまなト

成 初 期のころの活 況と比 較すると、その帳 の 登 録 者 数で見ると、白馬 村 全 体でラブルが多発しました。そこで村の住民か様 相は多 少 異なるといいます。その様 子

9,464人、そのうち外 国 籍が1,100人。

ら、規制することはできないかとの相談をを白馬村役場総務課企画調整係長の田

村の人口の11.6％が外国人居住者にな受け、平 成 27 年 12月に『美しい 村と快

中 洋 介 氏は「日本および 外 資の大 手 企

ります。12月は736 人 の 人 口 増 加があ

適な環 境を守る条 例（通 称：マナー条業の開 発 参 入が顕 著になったことです。

り、そのうちの715 人が 外 国 人です。基例）』を制 定したのです。条 例には、たば村 には大 規 模 開 発する際、基 準となる

本的に12月末に増加のピークを迎え、
３

このポイ捨て、路 上でのスキー・スノー『白馬 村 環 境 基 本 条 例』を定めています

月に転出する、そのような傾 向が数 年 前

ボード、歩 行 中の飲 酒の禁 止、そして酒が、実は平 成30年に基 準 変 更した経 緯から続いています」（白馬 村 役 場 総 務 課

類提供店の午前２時以降の営業禁止ながあります。大規模開発基準について村

課長補佐兼総務係長の下川浩毅氏）。

どが盛り込まれています」。

環境審議会に諮問し、答申を得て改正し村を活性化させるために
環境基本条例を改正

以 前から白馬 村に居 住する外 国 人としかし条 例を制 定して、すぐに迷 惑 行ました。その影響もあって、大手企業の参地 元 住民との関 係は、地 域で多 少 差が為がゼロになったわけではありません。毎入が増加した」と言います。ただ、外資のあるものの良好だといいます。
しかし、外年、マナー条 例 検 証 会 議を開き、集まっ参入には警戒する意見も、村内ではある

国人観光客に関していえば事情は変わった関 係 者と一 緒に対 策を講じているそう

そうです。田 中 氏は「外 国 企 業が日本のてくるようです。その状況を下川氏にたずです。そのメンバーには、外 国 人 経 営 者

土 地を購 入してはいけないという法 律はねると「外国人観光客誘致に力を入れたに よ っ て 結 成 さ れ た HIBA（Hakuba

ありません。だから我々は法律と条令に基こともあり、多くの外国人が来てくれるようInternational Business Association）

づき、企 業と話し合いをしながらベストなになりました。ただ、平成26年くらいでしょも含まれています。HIBAは、ポスターや手段を選んでいくしかないのです。例えば

うか。一部の外国人観光客による迷惑行

チラシを自主的に制作したり、SNSで注

建 物の高さは1 8 m までと制 限を設けて

06 月刊不動産 ｜ 2020.5

Interview

安心して住みやすい
地域づくりを目指して
外国人観光客と居住者の増加に伴い、
白馬
村では平成20年度に総務省が制定した「集白馬村集落支援員

田中 緑 氏

迷惑行為の防止を呼び掛けるポスターとチラシには「HIBA」の名称も落支援制度」を数年前に導入し、外国人とのコミュニケーション強化に努めています。

※令和元年11月着任

私の業務は、習得した語学（英語、
イタリア語）を生かして、
白馬に暮らす外国人の方が抱えている悩みを少なくすることが主です。役場に来る外国人の方は、住民登録や国民健康保険、子どもの健康診断、保育園の入園手続きなど、言語が壁となって事が進まないで悩む人がほとんどです。
そのようなときに通訳を介してサポートします。
また、差別がないように、日本人に与えられている権利を白馬村に住む外国人も同等に利用できるように呼び掛けや発信も行っています。外国人観光客の方が村でトラブルを起こした
ときもそうですね。いち早くその場所に駆けつけて、収束するように努めています。
これからも白馬村に来られる方が、不便を感じることがないよう円滑なコミュニケーションを育んで、安心して、住みやすい地域形成に参画したいと思っています。

白馬村観光局公式アプリ「HAKUBA VALLEY」。
観光情報やスキー場情報、
クーポンやレストラ
ン情報などをサイトから閲覧できる

毎月発行される白馬村の広報誌も田中さんが翻訳して発行される

います。これは村の財 産でもある後 立 山
連峰の自然を損ねないためです。開発は
景 観とのバランスが 非 常に重 要ですの校のクラスでは、ハーフや外国人のお子

少傾向にありますが、今後その数を現状で、白馬 村は令 和３年 度に景 観 行 政 団さんが日本 人のお子さんと一 緒になって維 持しながら、多くの外 国 人 観 光 客を誘体に移行する予定です」。

授 業を受ける光 景が昔に比べ、増えまし

致して、スキー産 業を基 幹に盛り上げてた。今の子どもたちが大人になるころは、

いきたいと考えています」（太田氏）。

村の将来を見据えて外国人との共生を視野に外国人だから という感覚は減るのでは白馬村は、平成30年に大手IT企業とないでしょうか」と将来について語ります。

協定し、スマートフォンやタブレット端末を

また観 光の面でも白馬 村は世 界と肩通してシャトルバスの位置情報やクーポン

人 口 減 少、少 子 高 齢 化など日本が 抱を並 べる観 光リゾート地を目指している

情 報が 配 信される白馬 村ガイドアプリをえる問題はますます深刻化し、地方都市といいます。
「白馬 村 観 光 局 のほか、近開 発するなど、ICT技 術を活 用した取 組

おたりに関しては若い世代の首都圏一極集中

隣 の 小 谷 村、大 町 市 と 手 を 組 ん でみにも着 手しています。地 域にいる人がの影響もあり、過疎化も進んでいます。そ『HAKUBA VALLEY』というエリアを形与えられた情報を平等に利用できる白馬のような状況の中、田中氏は「人口減少成しました。このエリアは良質な雪に恵ま村は、今 後も恵まれた観 光 資 源を元に、が続いているいま、外国人との共生が非れた10のスキー場から成ります。スキー

多 文 化が共 生するエリア、そして世 界 水

常に重要だと思います。現に、村内の学場だけでみれば、日本人観光客の数は減

準の観光地へと発展を続けていきます。

2020.5 ｜ 月刊不動産 07

コロナショックによる今後の不動産市場
宿泊業の資金繰りが不動産市場の鍵

巻頭特集2
ニュースの解説

新 型コロナウイルスの感 染 拡 大により、日本 経

企業収益の低下から需給バランスの悪化が予想されます。

済は景 気 悪 化局面に入ることが確 実です。不 動
産 市 場も企 業 収 益の減 少などを通じて、調 整局
面に入る見込みです。調整圧力が強まるかどうか
は、コロナショックで甚大な影響を受けている宿泊業の資金繰りが鍵を握ります。
みずほ総合研究所株式会社

宮嶋 貴之

コロナショックによる景気下振れは長引く2020年、新型コロナショックの感染

れません。

されます。
コロナショックによる景 気 後 退 入り

悪影響が直撃する宿泊業から遅れて、不 動 産 市 場はピークアウ
トしていくことになるでしょう。具体的には次に述べるようなプロセスを経て悪拡 大により、日本 経 済が危 機を迎えよ
うとしています。
２月から中国国内でのコロナショックの景 気 下 振 れは、不化するとみています。まず 企 業 収 益 が感染者数の爆発的な増加により、中国動産市場にも悪影響を及ぼすことにな

悪化し、それを受けて企業の求人意欲人を中心にインバウンド客 数が 減 少 、ります。

が低下することで新規オフィス需 要が

３月は前年比90％を超えるマイナスと

近 年 、不 動 産 市 場は① 景 気の底 堅

停滞します。その結果、新規賃貸オフィなりました。
３月下旬以降は、外食や宿さ、② 歴 史 的な低 金 利 、③ 経 済・社 会

スの空 室 率が 上 昇したり、二 次 空 室 ※泊 、娯 楽といったサービス消 費が大きの構造変化（人手不足や働き方改革、が発生したりするといった事態が起こ

く下 振 れしています。欧 米でも感 染 が

共 働き世 帯 やインバウンド客 数 の 増ります。

急 速に拡 大したことにより、世 界 経 済加 ）による実 需の発 現といった要 因にそれだけにとどまらず、コロナショッ

はリーマンショック以来の急激な景気支えられ、好調さを維持してきました。

クによる影 響 の 大きい 業 種 において悪化に見舞われることになるでしょう。

しかし、
コロナショックにより、①の要は、資金繰りの悪化を回避するために、

新型コロナウイルスの感染拡大が収因は当然はく落します。また、企業収益

既 存のオフィスビルを縮 小し、不 動 産

束に向かえば、景気は速やかに回復しや雇用所 得 環 境の悪 化 、インバウンドの売却を急ぐところも出てくるとみられていくと期待されますが、今のところ感

客の急 減を受けて、③による押し上げます。そうなると、不動産市場の需給バ

染 収 束の目途はたっていません。かつ効果も非常時においては、当面は期待

ランスは大幅に悪化し、不動産価格がてのスペイン風 邪のように、第２、第３

できません。
もともと高値ピーク感が強暴落するといった事態にまで発展しかの流行が発生して、コロナショックによかったこともあり、2020年の不動産市ねません。

る景気停滞局面は１年以上続くかもし

場は一転して調整局面入りすると予想

08 月刊不動産 ｜ 2020.5

コロナショックにより真っ先に悪 影

響を被ったのがホテル市場です。そもそ率（前年比）を試算してみます。すると、金繰りはかなり厳しい局面に追い込まも中国からの観光客が大きく減少して

大 企 業（ 資 本 金 1 0 億 円 以 上 ）はれることになります。

いたところに、３月は世 界 各 国で渡 航

5 5 . 3％、中 堅 企 業（ 同 1 〜 1 0 億 円 未

そして、８月末まで続いた場合、売上制限が発令されたため、訪日外国人客満）は44.4％、中小企業（同0.1〜1億高のシェアは52％となり、今度は大企数は９割減という状況です。加えて、日円未 満 ）は4 4 . 2％となり、この減 少 率

業の資金繰りすら危うくなるというワー

本国内での外出・イベント自粛により国に近づくほど資 金 繰りが枯 渇すること

ストケースとなります。既に8月の青 森

内客も急減しました。事実、日銀短観をがわかります。

ねぶた祭が中止になるなどイベント自みると、宿 泊・飲 食サービス業の景 況

コロナショックによる外出・イベント

粛が続く兆しが出始めており、このシナ感が急激に冷え込んでいるほか、資金自粛や渡航制限がいつまで続けば、上リオが現実化する確率は決して低いと繰り判断DIも悪化しています（図表）。

記の試算程度、売上高が減少するのでみるべきではないでしょう。

宿 泊 業の収 益が 急 激に悪 化して資しょうか。総務省「サービス産業動向調

資金繰りの悪化による大幅な雇用調

金 繰りが 苦しくなれば 、ホテル賃 料の査」を用いて、月別の売上シェアを確認

整や経営破綻といった最悪の事態を避支 払い遅 延や大 幅 減 額の要 求が 多くすると、３〜７月の売 上 高は年 全 体のけるためにも、経 済 対 策による宿 泊 業なり、ホテルオーナーの賃貸収入が悪約40％を占めます。つまり、感染拡大にへの早 急な資 金 供 給などの支 援が 必化します（ 直 営 、運 営 委 託の場 合は収よるホテル稼働率の大幅低下が７月末

要です。そして、何よりも感 染が一 刻も入が悪化する）。最悪のケースでは、資まで続いた場合、中堅・中小企業の資

早く終息することを願ってやみません。

金繰りが枯渇することでホテル経営が破綻に陥る可能性もあるでしょう。近年
は不動産業のみならず飲食業やブライダル業など異業種参入も大きな話題となっていただけに、影 響の広がりは大きいとみています。
コロナショックによる宿泊需要の急減は、ホテル部門の採算悪化を通じて、様々な業種の収益や資金繰りに悪影響を及ぼすことになるでしょう。
※入居していたテナントが新築ビルへ移転したことに伴って
空く部屋。

図表

資金繰り判断DI
宿泊・飲食サービス

（%PT）
5
0
▲5
▲10
▲ 15
▲ 20
▲ 25
▲ 30
▲ 35

宿泊業の資金繰り、夏場までが勝負所

▲ 40
▲ 45

2004/03

2006/03

2008/03

2010/032012/03

2014/03

2016/03

それでは、宿泊業の資金繰りが追い2018/03 2020/03（年 / 四半期）

出典：日本銀行「短観（調査全容）」込まれる蓋 然 性はどの 程 度 高いのでしょうか。財務省「法人企業統計調査」の季 報を用いて宿 泊 業の資 金 繰りを確認してみましょう。
まず変 動比率を2 0 1 9 年から一 定 、
特 別 損 益 は ゼ ロと仮 定したうえで 、
2 0 2 0 年の当期 純 利 益 が 手 元 流 動 性（ 2 0 1 9 年 末の現 預 金＋有 価 証 券 ）を超える赤 字となる場 合の売 上 高 減 少

みずほ総合研究所株式会社
調査本部経済調査部／
高度デジタル情報解析室、主任エコノミスト

宮嶋 貴之（みやじま たかゆき）
2009年入社、アジア調査部配属。2011年8月から内閣府に出向、
「月例
経済報告」
「 経済財政白書」等を作成。2013年8月に復帰。2016年4月
より経済調査部異動。2018年4月より高度デジタル情報解析室兼任。

2020.5 ｜ 月刊不動産 09

法律 ー

不動産お役立ちQ & A

Law

法律
相談
Vol.49

買主の追完請求権
山下・渡辺法律事務所 弁護士

渡辺 晋

1980年一橋大学卒業、三菱地所入社。1989年司法試験合格。1990年に三菱地所退社。1992年
弁護士登録（第一東京弁護士会所属）。マンション管理士試験委員。近著に『民法改正の解説』（2017年6月、住宅新報出版）など多数。

estionQu

不動産売買における物の欠陥（キズ）について、買主が追完請求をすることができるよ
うになったと聞きました。買主の追完請求というのは、どういう意味なのでしょうか。

Answer
１．修補、代替物の引渡しいう言葉で表していました。そのうえう言葉で表すことをやめたうえで、売で、物に瑕疵があったときには損害買契約の買主に、①追完請求権、②賠償請求が可能である、また、瑕疵

代 金 減 額 請 求 権 、③ 債 務 不 履 行にのために契約の目的を達成することよる損 害 賠 償 請 求 、④ 債 務 不 履 行

追 完 請 求とは、売買において、物ができないときには契約を解除する

による解除権の４つの権利を認めまの引渡しがなされたけれども、引きことができるという瑕疵担保責任のした。

渡された物が種類、品質または数量

仕 組みを設け、その一 方で、売買対において契 約の内 容に適 合しない

象が不動産の場合には、買主は、欠（ 契 約 不 適 合 である）ときに、買 主陥の修補などを請求することができ

改 正 民 法には、「引き渡された目が、売主に対し、目的物の修補、代替ないものとされていました。たとえ的物が種類、品質又は数量に関して物の引渡しまたは不足分の引渡しをば、中古建物の売買で雨漏りがあっ

契約の内容に適合しないものである

求めることです。2020年４月に施行

た場 合に買主の雨 漏りの修 補 請 求

ときは、買主は、売主に対し、目的物された民法によって、追完請求が、買を否定したケース（東京地裁平成19の修 補 、代 替 物 の引渡し又は不 足主の権利として定められました。

年5月29日判決）があります。

分の引渡しによる履 行の追 完を請または不足分の引渡しを求めること（３）追完請求権

求することができる」と定められてい2．民法改正によって、（２）改正後の契約不適合責任

ます（民法562条１項本文）。
この条

これに対して、民法が改正されて

文 によって認 められる買 主 の 権 利

2020年４月に施行されました。改正が、追完請求権です。たとえば、中古

民 法では、瑕 疵 担 保 責 任 が 廃 止さ

建物の売買につき、雨漏りのない建れ、「 契 約 不 適 合 責 任 」の仕 組みが物 が 売 買対 象であった場 合 、買主

従 前の民 法では、まず、売買契約導入されました。契約不適合責任では、雨 漏りの修 補を請 求することがにおける物の欠陥（キズ）を「瑕疵」とは、物の欠陥（キズ）につき瑕疵といできます。

契約不適合責任の仕組みがつくられたこと（１）改正前の瑕疵担保責任

10 月刊不動産 ｜ 2020.5

行わなければならないということに（４）契約内容の確認なります。

のほか、代替物の引渡しや不足分のところで、契約不適合責任は、引き引渡しもできるものとされており、ど渡された物が契約内容に適合していの方法を選択するかを決めるのは、ない場合の責任です。たとえば、土壌

一次的には買主です。ただし、買主に汚染についてみると、汚染がない土改 正 民 法による不 動 産 取引の実

不相当な負担を課するものでないと地として売買されていれば、土 壌 汚務が始まり、新たな契約書の準備やきは、売主は、「 買主が請求した方法

染は契約不適合ですが、汚染がある

依 頼 者からの問 合 せにご苦 労されと異なる方法による履行の追完をす

土 地として売買されていれば、土 壌ているのではないかと思います。民ることができる」とされています（同

汚染は契約不適合ではありません。

法改正は、当初わかりやすいものに法 5 6 2 条１項ただし書き）。つまり、また、一応は土壌汚染のない土地とすることを目的として作業が始まりま

買主から雨 漏りを理由にして、代 替して売買されていても、土 壌 汚 染のしたが、できあがった条文は、決して物（代替建物）や雨漏りのない構造

除却等は行わないという特約が定め

わかりやすいものではなく、むしろ理物の引渡しを請求されても、修補がられていれば、特約は有効であって、解 が 難しくなっています。適 正な不買主に不相当な負担を課するもので買主は、土壌汚染の除去等を請求す

動産取引を実現するために、不動産ないことを理由に、修補によって対応ることはできません。契 約 不 適 合 責

業者の皆様には、より一層民法の理することができるということになるわ

任の存否と内容を検討するには、必解を深めていただきたいと思います。

けです。

ず契約内容を確認するという作業を

3．まとめ

仲介
物件調査

修補、代替物・不足分の引渡し※

海外②代金減額請求権トラブル

契約不適合責任宅建士

契約不適合責任①追完請求権管理

図表

法律条 文 上 、追 完の方 法として、修 補③債務不履行による損害賠償請求④債務不履行による解除権※のどの方法によって追完を行うかは、一次的には買主に選択権があるが、売主は、買主に不相当な負担を課すものでなければ、買主の請求した方法とは異なる追完の方法を選択できる。

今回のポイント●契約不適合責任では、買主に、①追完請求権、②代金減額請求権、③債務不履行による損害賠償請求、④債
務不履行による解除権の４つの権利が認められる。
●民法上、引き渡された目的物が種類、品質または数量に関して契約の内容に適合しないときには、買主に追完請求権が認められ、目的物の修補、代替物の引渡しまたは不足分の引渡しによる履行の追完を請求することができる。
●追完の方法を選択するのは、一次的には買主であるが、売主は、買主に不相当な負担を課するものでないときは、買主が請求した方法と異なる方法による履行の追完をすることができる。
●契約不適合責任の存否と内容を検討するには、契約内容を必ず確認する必要がある。

2020.5 ｜ 月刊不動産 11

仲介 ー

不動産お役立ちQ & A

Brokerage

物件案内後の契約率を向上させるためのポイント

売買
仲介営業

株式会社船井総合研究所
不動産支援部 チームリーダー
シニア経営コンサルタント

不動産会社向けのコンサルティングサービスにおいて住宅・不動産業界に従事し、事業計画・採用計
画・組織体制や評価の立案から現場に入り込んだ営業研修・ツール作成等を行っている。不動産売
買事業の即時業績アップを得意としており、定評がある。

Vol.7
estionQu

塔本 和哉

ポータルサイトからのお客様の反響（以下、ポータルサイト反響）から、面談や物件案内には誘導できていますが、新人社員も含め、案内後の契約率を向上させるためにはどうすればよいでしょうか。

Answer
案内後契約率を上げるためのポイントは複数あり、ポイントを押さえれば、新人や未経験の社員の方でも入社
後半年〜１年以内で標準的な契約率に到達するはずです。以下で具体的に解説させていただきますので、ぜひ参考にしてください。

１．案内後契約率と目指すべき数字談（ 初 回 案 内 ）からの 契 約 件 数 をて設定しましょう。そのためには、当40％以上にする必要があります。

日申込みをしてもらうだけの準備がまた、ポータルサイト反 響から契できているか確認をする必要があり

ポータルサイト反響から契約につ

約までの日数は、１カ月以内を目標

ながる率は、私の経験に基づく業界としましょう。私のクライアント先の前 提として、後 述する電 話でのヒ平均値として15％と認識しています。

営業社員の場合、契約までの日数はアリングが 大 切になりますが 、案内

この契約率が店舗全体で15％に満

平均１カ月以内ですが、達成していする物件の下見やお客様への提案

たない場合、
まずは店舗全体で営業ない営業社員の場合はその日数が３時のポイント、希望条件との整合性、力を高め、仕組みを作ることが大切

カ月程度でした。つまり、反響から初

物件ごとの資金計画シミュレーショ

です。

回接客までの日数や次のアポイント

ン（月々支払い額）などは資料として一 方で、店 舗 全 体で2 0％程 度の設定、事前審査を通すスピード感の整理をしておく必要があります。

ポータルサイト反響の契約率があるある営業社員が数字も作っている傾会 社は、人 材の定 着の仕 組みを作向にあるといえます。

実 施 事 項として重 要なのが「 来 店 」

り、採用活 動を強 化し、営 業 社員の

2．案内後契約率を高めるための実施事項

ですが、多くの不動産会社で来店率らの契 約 率 1 5％を達 成するためにまずは、案内日当日に申込みをも会社の場合、新人社員の初回接客・は、ポータルサイト反 響からの面 談

らう、もしくは次 回の物 件 案 内のア

クロージングに、店舗の他の社員が（案内）率を40％以上（自社媒介物

ポイントをとること、事 前 審 査 書 類

同席できるため、店舗全体での契約件が多い場合は50％以上）、初回面に記入をしてもらうことをゴールとし率が高い傾向にあります。お客様は数を増 やすことで業 績 が 飛 躍 的にアップします。客 付け仲 介の反 響か

12 月刊不動産 ｜ 2020.5

ます。

案内後の契 約 率を高めるためのが低い傾向にあります。
一方で来店をさせる仕組みのある

さらに、初回接客時に事前審査書

様の物 件を提 案してもらうことがで類に記 入してもらうことも非 常に大きるため、まずは来店してもらい、自切です。事前審査を早めに通すこと面談から契約までにおいて契約を社を選んでもらえるように初回接客で営業面でのメリットもありますが、阻 害する要 因の排 除（ 図 ）ができてを行う必要があります。また、次回のお 客 様 の 心 理として、事 前 審 査 がいるかどうかも非常に重要です。

物件案内のアポイントをとるため、店通っていれば 住 宅 購 入に関して具

最後に、もっとも大切なポイントは

舗に来 店してもらわないとレインズ

体的に考えられるようになりますし、

上記に関して、ツール等を用いて視での物件提案や書類・ツールを活用

事 前 審 査を通した会 社で物 件を購

覚的にお客様にお伝えしているかど

した案内後の接客ができません。ち

入されるお客 様が 圧 倒 的に多い傾

うかです。多くの営業社員は、いまだなみに、店舗への来店誘導の仕組み

向にあります。

に口頭での提 案や手 書きが 多い傾

してもらうよう提案できます。

に説明をしないとお客様には伝わり

また、初回案内時は物件の買付申て、① 条 件ヒアリングと② 来 店 誘 導

ません。
また、
ツールがあれば接客時込みをしてもらえるか、次回の案内アをしておく必要があります。契約率のの提案の抜けもれがなくなりますし、

ポイントの取得がゴールになります。

高い営 業 社員は、反 響 対 応 時の電

何より新 人 でも真 似 がしやすいた

その場合、１物件のみの紹介ではお話の時間が15〜20分以上となってめ、新人営業社員の営業力向上のス

客様が決めきれませんので、比較検います。また、事 前 審 査の話が 電 話

ピードが上がります。

討のために３物件程度紹介をします。

対応時にできれば、事前審査の必要

物件調査には 、反 響 対 応 時 にお 客 様 に対しトラブル

反響契約率が高い傾向にあります。

宅建士

向ですが、ツール等を用いて視覚的管理

上記のような流れを実現するため

仲介のある会 社のほうが 店 舗 全 体での図

法律

書類を初回接客のタイミングで持参

どこの不動産業者に訪問をしても同面談から契約までの阻害要因の排除

購入時期

資金

競合排除

自社共感

決定権者

海外

希望条件

①100%希望条件に合う物件はないと納得してもらえているか。
希望条件の変更が可能な状態にしているか。
②「今購入したほうがお得」という購入時期に納得してもらえているか。
③事前審査が通っている等、資金面に問題なく購入可能か。
④・⑤競合へ流れず、自社や自分（営業社員）で購入をしてくれそうか。
⑥決定権者と面談ができているか。

案内後の契約率を高めるためのポイント①当日、買付申込み（または次回物件案内アポイント）を取得するための準備ができている。
②来店⇒案内⇒来店の接客フローが取れている。
③物件案内時、１物件のみはNG。１回の来店で３物件の案内を行い、比較検討をしてもらっている。
④初回面談時に事前審査書類に記入してもらえている。

ウ⑤契約を阻害する要因の排除ができている。
⑥ツールやマニュアルを使用し、視覚的にお客様に「お伝え」できている。
⑦反響から契約までの日数の削減を意識する。

当連載について、偶数月は「税務相談」、奇数月は「売買仲介営業Q&A」となります。

2020.5 ｜ 月刊不動産 13

管理 ー

不動産お役立ちQ & A

Management

スキルコントロールで提案力アップ
賃貸管理
ビジネス
Vol.31
estionQu

株式会社ideaman
代表取締役

今井 基次

賃貸管理ビジネスを行う企業に対しての経営・管理業務コンサルティング支援を行う一方、個人のファイナンシャルプランニング、相続、権利調整、土地活用、空室対策、賃貸住宅企画などの不動産コンサルティングも行っている。CFP®、CPM®等の資格を有する。

これから管理戸数を増やしていきたいと考えているのですが、正直なところ自社の強みとなる部分が弱く、広告をしようとしても表現が難しく困っています。管理を増やすにあたって、どんなところを強化すればよいのかを教えてください。

Answer
管理戸数を増やしていくたびに従業員も増えていくのですが、それと同時にオーナーに対する組織全体の改善
提案意識が欠如しやすくなります。従業員のスキルコントロール（能力統制）をして提案力が高い管理会社を目指しましょう。

1．成約数減少のなかのような背景のなかで、どのような経ただ、資産家であるオーナーは不営戦略を立てるのかが課題となるの動産の素人がたくさんいる会社に大だが、明確な自社の優位性を作らな

切な資産を預けるだろうか。管理戸

ければ 、近 隣ライバル会 社と競 合し数を増やすほど人手も足りなくなる

言いたいところだが、全国的に賃貸ても負けてしまうことになる。

ため、宅建保有者以外の人を入れる仲介の取扱件数が減っているという

2．オーナーが要望する必要となる経営戦略
繁忙期も終わってホッと一段落と声をよく聞く。首都圏の居住用賃貸
物件成約数を見ると、前年対比での成約数が11.7％も減少していること

資産運用提案に向けた知識を備えるがわかる（図表１）。仲介件数が減りそこで重要なのが従業員のスキル始めると、決まって賃貸管理事業へ

コントロール（能力統制）だ。不動産の方向転換の話となる。管理事業は業者の従業員で宅地建物取引士資ストックビジネスのため、仲介とは違格さえも持っていない人がたくさん

い、売 上の見 込みは立てやすい。たいるが 、これでは後 発 参 入しても勝だ、「 管 理を増やす」と決めても、不ち目はない。賃貸管理や仲介を作業

動 産 への融 資が厳しい現状では同的にこなすだけなら、不動産に関連

時 に 売 買 仲 介 件 数 が 減る。するとする知識がなくとも業務が成立して「管理替え」の機会も減るため、管理しまうため、一見宅建資格がなくても物件を増やしにくくなるのである。そよいという錯覚に陥る。

14 月刊不動産 ｜ 2020.5

図表１ 居住用賃貸物件成約数
2019年

前年比

東京23区

83,930件▲14.1％

東京都下17,304件▲10.0％

神奈川県

54,196件▲ 8.6％埼 玉 県

19,205件▲ 4.9％

千 葉 県

19,680件▲16.0％

首都圏計

198,315件▲11.7％

出典：アットホーム株式会社「市場動向―首都圏の居住用賃貸物件（2019年1年間）」

でき、不動産の位置付けを理解する業員のスキルをコントロールしにくく理解できるような人材を育てていきのには非 常に効 果 が 高い。２級 F Pなる。不 動 産 管 理 会 社は資 産 運 用

たい。

技能士でもよいが、できれば１級FP提案までやりたいのだが、オーナー側からすると管理会社にはそのスキ

3．従業員が取得すべき資格

技能士やCFP Ⓡまで保有できれば、格段に知識レベルが上がる。

ルがないと思っている。結 局 、オー

取得するべき資格としては、宅地ナーが発信している合図に気づき、

建 物 取引士 、賃 貸 不 動 産 経 営 管 理（ C P M Ⓡ ）にもチャレンジしてほし求められている情報を提案できる知士は必須としたい。
もちろん100％のい。不動産管理全体のことがわかる

識がないため、管理物件が離れ、同人が 保 有しているというのは、人のことはもちろん、金融商品としての不時に売買仲介の機会も得られないと入れ替わりがあるため厳しいと思う

動産管理（アセットマネジメント）をいう事態となり、管理会社は機会損が、70％程度が保有者という不動産

理 解することができるため、収 益 不失を起こしてしまうのである（ 図 表

会社は存在する。

動産売買の知識を格段に上げること

さらに 米 国 不 動 産 経 営 管 理 士

ンシャルプランナー（FP）を取得して各団体から発行されているようなない。外部の税理士や弁護士とも連ほしい。不動産、税金、相続、保険、金相続に関する資格などもよいとは思携を図ることはできるが、スピードを融商品など、資産全体のことを網羅

うが、FPでもある程度は網羅されて知識不足による機会損失

知識レベル

つかむことができれば、より安定したオーナーが発信する情報（売りたい、
買いたい、建てたい）

収益源となるはずだ。

税金

物取引士：10人、ファイナンシャルプ

法律

市場性資格保有者が増えれば、「 宅地建

ファイナンス

ランナー：５人」などと、ホームページ
や広告にも記載することができ、さらに提案力強化で差別化を売り出すことができれば 大きな優 位 性となる。
従業員のスキルを高め、それを統制

従業員数
オーナーは管理会社に税金、投資、法律、市場性、
ファイナンス等の一定の知識レベルを求めているが、管理会社の従業員数が増えるに従い、会社全体の知識レベルが下がる傾向にある。

できることが勝ち組管理会社への一歩である。

今回のポイント●賃貸管理事業の強化へ方向転換していく際は、明確な自社の優位性を打ち出せる経営戦略を立てることが必要である。

●オーナーは、資産運用における提案を求めているため、従業員のスキルコントロール（能力統制）が重要になる。

●オーナーが要望する提案が管理会社からない場合、管理物件が離れ、売買仲介の機会も得られないという事態になりかねないため、従業員のスキルの強化が必要となる。

●取得すべき資格や管理会社に必要な推奨資格としては、宅建士、賃貸不動産経営管理士、FP（できれば１級 FP 技能士、CFP Ⓡ ）、CPM Ⓡとなる。

●社内の資格保有者数をホームページや広告に掲載し、提案力強化で差別化を売り出せれば大きな優位性となる。

当連載について、偶数月は「賃貸相談」、奇数月は「賃貸管理ビジネス」となります。

2020.5 ｜ 月刊不動産 15

海外

投資

物件調査

いる。相続、売買、管理などの流れをトラブルにもスキルの強化をしなければなら

ができる。

宅建士

それから次のステップではファイナ

管理２）。このような事態に陥らないため

図表2

仲介

考えると自社内である程度の意味を法律ことになるが、増えれば増えるほど従宅建士 ー
Real Estate Notary

宅建士講座「その他」科目の対策

税その他２〜鑑定評価等、その他関連知識〜

宅建士試験合格のコツ
一般的に
「その他」
と呼ばれる科目の内容は、①鑑定評価・地価公示、②住宅

Vol.10Vol.14

金融支援機構、③不当景品類及び不当表示防止法（略して「景表法」）、④宅地
建物の統計、⑤土地、⑥建物の６問で構成されます。②〜⑥は、５点免除科目です。

鑑定評価と地価公示
鑑定評価か地価公示のどちらかから１問出題されます。
これは５点免除科目に含まれないので、全受験生が解答する必要があります。鑑定評価は難問が多いですが、地価公示は難易度が高くないので得点源にすることができます。

（1）土地・建物の鑑定評価

鑑定評価は、対象不動産に係る市場の特性等を適切に反映した複数の手法を併用して行うべきであるとされています。
原価法

対象不動産の価格時点における「再調達原価」を求め、これを「減価修正」
して積算価格を求める方式。要するに、対象不動産と同じものをつくるとしたらどの程度のお金がかかるかを求め、
これを築年数などによって減価して、不動産の価格を求めるのです。

取引事例比較法

多数の取引事例を収集し、適切な事例を選択して、これらに係る取引価格に必要に応じて補正等を行い、価格を求める方式。要するに、対象不動産と類似した条件にある取引事例を集めたう
えで、これを対象不動産と比較して価格を求めるのです。

収益還元法

対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現価の総和を求めることにより、対象不動産の価格を試算する方式。要するに、対象不動産を賃貸したらどの程度の賃料収入を得ることができるかという試算に基づいて、不動産の価格を求めるのです。

(２) 地価公示法①地価公示の目的
都市およびその周辺の地域等において、標準地を選定し、その正常な価格を公示することにより、一般の土地取引価格に指標を与えるなどして、適正な地価の形成に寄与することを目的とします。
②地価公示の手続
土地鑑定委員会が、全国から他の参考になりやすい土地を「標準地」
としてピックアップし、その標準地の正常な価格（毎年１月１日現在の価格）を官報に掲載することによって公示します（官報への掲載時期は、
３
月下旬ごろ）。
③公示価格の効力
公示価格を
「指標」
とするもの

土地取引を行う者の責務＊国または地方公共団体がその所有する土地の取引を行う場合においても、公示価格を指標として取引を行うよう努めなければならない。

公示価格を
「規準」
とするもの

①不動産鑑定士が行う土地についての鑑定評価②公共事業の用に供する土地の取得価格③土地収用に対する補償金の額の算定「指標」という場合は努力目標にすぎず法的拘束力はないが、「 規準」という場合は法的拘束力がある。

16 月刊不動産 ｜ 2020.5

法律

植杉 伸介
仲介

早稲田大学法学部卒業。宅建士、行政書士、マンション管理士・管理業
務主任者試験等の講師として30年以上の実績がある。
『マンガはじめて建物区分所有法 改訂版』
（住宅新報出版）など、
これまでに多くのテキストや問題集の作成に携わり、受験勉強のノウハウを提供している。

管理
宅建士

５点免除科目の対策

景表法

広告内容に関する規制が出題される。
ある程度、常識でも対応できるが、覚えなければならない
知識もあるので、しっかりと覚えて得点源にしよう。

統計

住宅着工戸数、地価の変動、土地の取引件数の推移、不動産業の売上高等の推移などについて、最新の統計データに基づいた出題がされる。統計データの細かい数字を暗記する必要はない。
データの変化の傾向（増えているのか減っているのかなど）を押さえておけばよい。完全に暗記物なので、一夜漬け的に直前に覚えればよい。試験開始直後、記憶が残っているうちに、統計の問
題（例年、問48として出題される）を解き終えてしまうのも一策。

土地・建物

土地に関する知識と建物に関する知識が、それぞれ１問ずつ出題される。その年によって問題の難易度には少しばらつきがある。難問は正解できなくてもよい。難易度が低めの問題を得点できるレベルを目指そう。

論点の確認とを知識の定着

海外

住宅金融支援機構の業務の範囲に関する出題が多い。細かい知識も出題されるが、基本的な知識を押さえることにより、
選択肢を２つに絞ることができる程度の実力がつけばよしとすべきである。

物件調査

住宅金融支援機構法

過去問を解いてみよう！

【Ｑ１】 鑑定評価の基本的な手法は、原価法、取引事例比較法及び収益還元法に大別され、実際の鑑定評価に際しては、地域分析及び個別分析により把握した対象不動産に係る市場の特性等を適切に反映した手法をいずれか１つ選択して、適用すべきである。
（H30年 問25）
【Ｑ2】 土地の取引を行なう者は、取引の対象となる土地が標準地である場合には、当該標準地について公示された価格により取引を行なう義務を有する。
（H29年 問25）

こう考えよう！＜解答と解き方＞
Answer 1 【解説】 １つの手法を選ぶのではなく、複数の手法を併用して行うべきであるとされている。

トラブル

５点免除とは、国土交通省指定の登録講習を修了すると46〜50問目の問題が免除（５問を全部正解したものとして扱われる）となる制度です。読者には５点免除の対象者が多いと思われるので、５点免除科目の対策についてはポイントだけを示すことにします。

Answer 2 【解説】 標準地の取引を行う場合であっても、公示価格を指標として取引をするように努力をすればよく、公 示 価 格で取引を行う義 務はない。

2020.5 ｜ 月刊不動産 17

トラブル対応 ー！

Trouble shooting

不動産

トラブル

建物賃貸借における原状回復をめぐるトラブル

事例と対処法

賃貸借契約が終了すると、賃借人には、賃借期間中に賃借物に生じさせた損傷が事例から対処法と防止法を探る

あるときは、その損傷を修復して明け渡さなければならない原状回復義務があります。この原状回復をめぐり、賃貸人（または管理会社）と賃借人との間で多くのトラ

Vol.3

ブルが生じています。

トラブル事例から考えよう

事例１. 賃借人が損傷等を生じさせたことの立証責任
Ａさんがアパートを退去しましたが、壁クロス・建具・下駄箱等にキズ、汚れがあることから、管理会社はＡさんに対し、これらのキズ・汚れはＡさんが入居期間中につけたものであるとして補修費用を請求しています。
しか
し、
Ａさんは、
これらのキズ、汚れは入居当初からあったもので自分がつけたものではないと主張しています。管
理会社はＡさんに対し、入居期間中につけたキズ、汚れでないのであれば証明するよう求めています。
入居中につけたキズ、汚れの補修費用を払ってください
キズ、汚れは入居当初からあったものです

管理会社

管理会社はＡさんに対して、入居中につけたキズ、汚れでないことの立証責任を問えるのか？
賃借人
Aさん

事例2. 原状回復特約による請求
２年間借りた賃貸マンションを退去したＢさんは敷金20万円を預け入れていますが、原状回復費用として30万円の請求を受け、10万円の追加支払いを求められています。
Ｂさんはタバコも吸わず、気を付けて生活していたので、
キズ、汚れもつけておらず、退去に際してはできる限りの清掃を行い、ゴミも処理しているとして敷金20万円全額の返還を求めています。
これに対し、管理会社は、契約の原状回復特約（建物明渡し時の室内ク
リーニング費用、
クロス・じゅうたんの張替費用、エアコンの清掃費用等は賃借人負担とする）に基づくものであり、正当な請求であると主張しています。
賃貸人

管理

委託

敷金20万円

原状回復費用30万円かかるので、追加で10万円を払ってください

管理会社

入居中にキズ、汚れをつけておらず清掃も行ったので、敷金20万円を返してください

入退去時の物件状況確認〈事例１〉01

国土交通省の「原状回復ガイド

18 月刊不動産 ｜ 2020.5

管理会社は、「原状回復特約があれば、費用の請求が正当である」と主張できるのか？
賃借人
Bさん

ライン＊１」は、原 状 回 復トラブル

借人負担となるキズ・汚れ等を双を防止するために、入・退居時に方で確認することが望ましいとして賃貸人と賃借人が立会いのうえで、います。入居時の立会い確認がな

建物・部屋の状況確認を行い、賃いことは少なくないようですが、退法律

法律として明文化したものです。

去時だけの立会いでは入居時の状

原状回復特約の効力を争う裁判

況が確認できていないので、入居では、賃借人側は「信義則に反し中に生じたキズ・汚れ等なのか判て消費者の利益を一方的に害する

然としません。退去時だけの確認条項は無効」とする消費者契約法

で、入居時の確認をしていなかっ

10 条により無効主張をすることがた場 合、事 例のようなトラブルが多くみられます。

仲介

新民法621条（賃借人の原状回復義務）
賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗
下この条において同じ。）がある場合■新民法と賃借人の原状回復義務■立証責任は賃貸人において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負

最 高 裁は、賃 借 物 件 の 損 耗 のていた損傷等の修復費用を求めら

賃 貸 人は、通 常 使 用による劣 化、れても負担義務はありませんので、損耗に係る経費は賃料に含ませて賃借人に特別の負担を求める原

その旨を主 張すればよく、損 害をいるとし、通常損耗、経年変化に状回復特約の有効性のハードルは生じさせていないことの立 証 責 任

ついて賃借人に原状回復義務はな

さらに高くなったといえます。

はありません。賃貸人は、賃借人いことを判示しています。また、原が否定するその損傷等の損害の賠

状 回復ガイドラインは、賃 借 人の償を求めるのであれば、賃借人が原 状 回 復を次 のように定 義して、契 約で約 束したことは守らなけ

入居中に生じさせた損害であること

賃借人が負う原状回復義務の範囲

ればなりませんが、特約があればを立 証しなければなりません。立を示し、通常損耗および経年変化

すべてが賃借人の負担になるとい

証責任は賃貸人にあります。

（自然損耗）についてはその対象にうことではありません。原則として、含まれない考え方を示しています。

賃借人が生じさせた損傷等でなけ

原状回復特約の効力

〈事例2〉
＊２

契約自由の原則（新民法521に帰することができない事由によるものであるときは、
この限りでない。

■事案の考え方と解決方法

れば賃借人に負担義務はありませ
原状回復とは、賃借人の居住、使ん。当事者間の話合いによる解決

用により発生した建物価値の減少のが困難である場合、賃借人は少額

うち、賃借人の故意・過失、善管注意
義務違反、その他通常の使用を超え訴訟制度を利用して敷金の返還を条）から、強行規定に反しない特るような使用による損耗・毀損を復旧求めることが可能です。特約の効約であれば、賃借人に一方的に不すること。

力、適用は裁判所が判断してくれます。

利なものであっても原則として有効です。しかし、原状回復ガイドライ

改 正 後 の 新 民 法 は、判 例、原ンは、次の３つの要 件を満たして状回復ガイドラインで示されている

いなければその効力が争われると現行の賃借人の原状回復ルールを＊１ 原状回復ガイドライン：「原状回復をめぐるト
ラブルとガイドライン」（平成23年8月再改訂）＊２ 新民法：2020年4月1日に改正施行された民法して、賃貸人に対し、注意を喚起
しています。
①特約の必要性があり、かつ暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること。
②賃借人が特約により通常の原状回復義務を超えた修繕義務を負うことを認識していたこと。
③賃借人が特約による義務負担の意
思表示をしていること。

一般財団法人不動産適正取引推進機構 客員研究員
TM不動産トラブル研究所 代表

村川 隆生
1973年大学（法学部）卒業後、住宅、不動産業界で住宅・仲介営業等に従事、2000年12月より一般財団法人不動産適正取引推進機構調査研
究部、2016年11月退職、2017年１月より現職。業界団体主催の各種研修会、消費者団体主催の相談員養成講座、その他の講師として全国で講演。宅地建物取引士・一級建築士。著書に『わかりやすい！不動産トラブル解決のポイント』
【売買編】
【賃貸編】
ほか
（住宅新報）
当連載について、偶数月は「進む！業界のIT化」、奇数月は「不動産トラブル事例と対処法」となります。

2020.5 ｜ 月刊不動産 19

海外当然に予定されているものであり、物件調査のではなく、入 居 時に既に存 在しトラブル発生は賃貸借という契約の本質上

宅建士

う。
ただし、
その損傷が賃借人の責め

賃借人は、自分が生じさせたも02

管理

並びに賃借物の経年変化を除く。以生じることになります。

物件調査 ー

物件調査のノウハウ

Vol.14

Research

不動産物件調査技術の基礎 〜役所調査編〜

浄化槽排水の調査
公共下水道区域外の個別浄化槽排水による建物の確認申請においては、排水方法は確認検査項目となっている
重要なポイントです。浄化槽排水では調査ミスによるトラブルが多いため、その詳細を述べます。

周囲が浄化槽排水でも、取引対象地が汲み取りの
場合がある

場 合、
Ｕ字 溝に、台 所から出たご飯②流末河川の状態において、最寄り

粒や洗剤などが流れ込み、ネズミなの放流先の河川がスムーズに下流にどが繁殖し、見るからに不衛生な状流れていることなどが必要です。「ここんな事例がありました。

態になります。
Ｕ字溝を観察する際、れまでは、川の水に問題なく流れもよ

土地の不動産調査のために現地にご飯粒や台所から出る生ごみなどのかったが、昨年から川の流れが止ま行きますと、隣地に新築住宅が建っ有無を目視調査します（ポイント１）。

り、淀んでいる」などというときは、ており、その建物は浄化槽排水の建２つ目は、合併浄化槽です。平成

浄化槽の許可が出ない場合がありま物です。今回、その隣の土地が販売

13 年４月１日から義務付けとなったす（ポイント２）。都市排水担当の課

され、広告では、「排水は個別浄化

浄化槽です。この方式は、トイレのに「浄化槽排水で許可が出ますか」

槽（以下、浄化槽）可」と記載され汚水、台所、風呂、洗濯機などの雑と質問すると、「確認申請が出されたています。しかし、役所調査をすると、排水を浄化槽で１つにして浄化するもら、現 地を見に行きます」と、後ろ「この地区は川の流れが悪く、今年かのです。

向きに回答されることが多くあります。

くらは、浄化槽排水での建築許可を出

現在、このシステムが単独浄化槽

このような状況では、売買の重要事せない」ということでした。つまり、と比べて衛生的であり、一般的に広項説明書を作成できません。そのた

この物件は「汲み取り便所」というこく流通しています。

め、役所調査の際、Ｕ字溝の状況や
川の流れの状況を撮影した写真を持とです。販売業者は隣家を見て、「浄化槽排水で建築許可が出る」と思い■浄化槽の仕組み

参して、担当課で写真を見せながら込んだようです。このようなトラブルを浄化槽は、バクテリアなどの微生質問をすると、その場で、「許可が出防止するためには、浄化槽に関する物により汚物をきれいな排水に分解るか否か」の回答をもらうことができ知識が必要です。

する仕組みで、いくつかの分離槽をます。

経由して、きれいな水をＵ字溝に排■浄化槽の種類
浄化槽は、大きく２つに分類され水し、そのＵ字溝を経由して、最寄りの河川などへ放流されます。

ます。１つ目は、単 独 浄 化 槽です。
トイレの汚水だけを浄化槽で処理をし■浄化槽の維持管理
浄化槽はバクテリアの働きで汚物を分解するため、送風機を浄化槽ポ■浄化槽排水の許可

ンプで動かし、バクテリアに酸素をて、その他の台所や洗濯機、風呂場、浄化槽による排水許可の要件は、送っています。このため、電源を落と洗面所から出る排水は、一部を浸透①Ｕ字溝が最寄りの河川まで整備さすと、バクテリアが死んでしまい、家させて、上澄みをＵ字溝（道路側溝）

れ、途中で破 損 や、泥の埋 設で機の周りが汲み取り便所のような悪臭へ排水する仕組みです。この方式の能していないなどの状態がないこと、が立ち込めることがあります。居住者

20 月刊不動産 ｜ 2020.5

を教えてください」と聞けば、すぐに

イント３）。

回答が出ます。使用履歴がある場合、ポンプだけは電源につないで使用中■浄化槽使用履歴の調査

売主に「浄化槽のすべてを撤去した

現在更地で、「過去に浄化槽を使か、下半分を残して埋設したか」とを落とす酸性の便器洗浄剤や漂白剤用していたかもしれない」という場合、質問し、売主の記憶が不鮮明の場合を使いすぎると、バクテリアが死滅し、浄化槽使用届を市区町村に出していは、「地中障害物あり」として取引を同じように、悪臭が発生します（ポるものについては、「浄化槽使用履歴することが大切です。

管理た、トイレの掃除のために、黄ばみ仲介の状態にしておくことが大切です。ま

法律がその建物から去った後も、浄化槽

ポイント 2

下の写真のように、
Ｕ字溝に洗濯した後の洗剤の泡や食べ物の残りかすなどが水に浮かんでいる場合は、雑排水が隣地から流れ出たもので、隣地は単独浄化槽を使用中ということがわかります。

過去に、水路の放流先となる川の水の流れが悪くなり、一時、浄化槽排水の許可が出ませんでした。
その後、河川の改修工事が行われ、浄化槽排水の許可が出るようになりました
（写真）。

宅建士

ポイント 1

トラブル
物件調査
海外

ポイント 3バクテリアの力により浄化する仕組みの浄化槽の利用の際、黄ばみを落とす酸性の便器洗浄剤や漂白剤を使いすぎると、バクテリアが死滅し、トイレの悪臭が発生することがあります。消費者には、トイレの使用方法を告知しておくことが大切です。

出典：環境省「よりよい水環境のための浄化槽の自己管理マニュアル」
より抜粋

不動産コンサルタント

津村 重行

昭和55年三井のリハウス入社。昭和59年に不動産物件調査業（デューデリジェンス業）に注目し、消費者保護を目的とした不動産売買取
引の物件調査を主な事業とする有限会社津村事務所を設立。研修セミナーや執筆活動等を行っている。著書に『不動産調査入門基礎の基礎４訂版』（ 住宅新報出版）などがある。

2020.5 ｜ 月刊不動産 21

海外 ー
Overseas

海外不動産事情 Vol.14

海外の市況と賃貸・売買・投資状況 シンガポール編①

シンガポールの住宅事情と諸政策
今号よりシンガポールの不動産事情を寄稿させていただくことになりました。
１回目の今回は、不動産市場を知る上で基礎となる同国の特徴や不動産法規制、住宅市場について説明します。

1．シンガポールの国土と人口

鈴木 祥華
一般財団法人日本不動産研究所国際部兼業務部。2018年サセックス大学大学院国際学修士課
程環境開発公共政策専攻修了。国内および海外の不動産調査・評価・分析業務を担当。

Development)が作成する世界競争

ス等を置くなど、東南アジアにおける力ランキングで第1位に輝きました。

ビジネスのハブとなっています。

同 国の総 人口は約 5 7 0 万 人

2．住宅事情と需要層

シンガポール（ 図 表１）の国 土 面（2019年）で、その内訳比率は、シン

積は、7 2 4 ㎢（ 2 0 1 8 年 時 点 ）で、東ガポール国 民 6 1％、外 国 人 一 時 滞

京23区の面積約627㎢をやや上回

在 者 3 0 ％ 、永 住 権 保 持 者（ P R：

る程度です。一方、同国の2019年のPermanent

Residence）
９％と、般的な居住形態は共同住宅であり、１人 当たりG D P は 6 5 , 2 3 3 米ドル

外国人が４割を占め、経済発展に外同国における住宅供給は政府機関のと、日 本 の 水 準（ 2 0 1 9 年 時 点 で国人の存在が大きく寄与しているこ

HDB（Housing and Development

40,313米ドル）を大きく上回ります。

とがうかがえます。全居住者の民族

Board）
によってコントロールされま

同 国は最も起 業 環 境 が 整う国と評

構 成 は 、中 華 系 7 4 ％ 、マレ ー 系

す。当局が供給する住宅をHDB（公価されており、2019年には国際経営

1 4％、インド系９％、その他３％と、営住宅）と呼び、民 間 企 業により供開発研究所 (IMD:International

同国の経済成熟度の高さから、諸外給されるコンドミニアムと同等の設

Institue for Management

国の企業がアジアの地域統括オフィ

備を有する高所得者層向けの公営

シンガポールの住宅市場では、一住 宅 に つ い て は 、E x e c u t i v e

図表１ シンガポールと周辺国

Condominium（EC）と呼ばれます。
タイ

ブルネイ

マレーシア

H D Bの購 入は、世 帯にシンガポー
ル 国 民 がいなければできませんが（PRは諸条件の下、２名以上で中古

マレーシア
シンガポールのH D Bの購 入が可 能 ）、E Cについて は 、最 初 の 居 住 許 可（ T O P：
Temporary Occupation Permit）

インドネシアインドネシアが下りてから10年経過していれば、外国人による購入が可能です。
したがって、外国人が購入できる
住 宅は、T O Pから1 0 年 経 過した場

シンガポールは東南アジアのマレー半島の先端に位置する

22 月刊不動産 ｜ 2020.5

合のECか、民間コンドミニアム等と

戸建て等
5%

より構成する指針が2013年に打ち

1&2-Room Flats
6%3-Room Flats
18%

1&2-Room Flats

85,7003-Room Flats

240,000

4-Room Flats

436,500

5-Room & Executive Flats

317,000

民間住宅

5-Room &Executive Flats
23%

4-Room Flats
32%

293,200

コンドミニアム等

222,000

戸建て等

69,000その他

2,200
合計：1,372,400世帯

働力強 化および外 国 人 就 労ビザの規制強化に立て続けに取り組んでいます。雇用規制に関する見通しは厳
しく、政府は、2020年1月にサービス業企業における外国人労働者雇用
上 限 率を引き下げ、2 0 2 1 年には建設業、造船業等においても同様に引き下げを予定しています。今後も外国関しては３段 階の累 進 課 税で最 大

人 向 けの 売 買・賃 貸 市 場 における居住世帯の居住形態を概観すると、課税率が３％となっています。

ファンダメンタルズ（基礎的需要）は

どで、HDB市場と比較すると需要はを及ぼす税制として、追加的購入者

シンガポールの良好なビジネス・

小さく、同需 要の担い手は、一 部の印 紙 税（ A B S D：A d d i t i o n a l

投資環境や足元の市況を鑑みると、高所得者層や駐在員を含む外国人

Buyer's Stamp Duty）があります。

住宅需要は増加すると予想されます

富裕層に限られます（図表２）。

住宅購入に際し、永住権保持者、外が 、同 国では潜 在 的に外 国 人 法 規

また土地に係る権利については、

国 人 、法 人は１軒目から、国 民は２制や税制等の政府の方針が住宅市

国が基本的に国土を所有しており、軒目以降にABSDが課税され、外国場に影響を及ぼしやすい傾向があり

完全な所有権は限定的です。民間事人および 法 人は国 民より課 税 率 がます。
また、中国、香港、中東をはじめ業者による分譲マンション開発用地

高く設定されています（20％およびとした諸外国における国際社会の動の仕入の多くは、政府が計画的に払25％）。
こうした不動産投機抑制に係向からも影響を受けやすく、同国のい下げる土地への入札によりますが、る規制強化により、近年のコンドミニ

住 宅 市 場 動 向および見 通しについ「払い下げ」といっても、基本的に99

アム等の取引は低調傾向にあります。

ては、国内外における社会経済の動

年の土地使用権の設定となります。

一 方 、賃 貸 市 場には外 国 人の雇3．民間住宅市場に係る諸政策

用政策が影響を及ぼしています。同国では国内総労働力の３分の２をシ

厳しい状況が続くと予想されます。

向に注目する必要があります。
次 回以 降はより具 体 的な住 宅 市
場について説明します。

売買市 場において購 入 者 全員に影 響を及 ぼす主 要な政 策は、総 債
務 返 済 負 担 比 率（ T D S R：T o t a l
Debt Servicing Ratio）と印紙税（BSD：Buyer's Stamp Duty）です。前者の総債務返済負担比率は、購 入する不 動 産のローン返 済 額を含む借り手の債 務 返 済額の月間合計が、月収の６割を上限とする不動産ローン審査規制です。後者の印紙税は、住宅に関しては４段階の累進課税で最大課税率が４％、非住宅に「シンガポール」のマレー語を直訳すると「ライオンの町」になるため、ライオンをモチーフにした「マーライオン」がある

2020.5 ｜ 月刊不動産 23

海外

また、外国人の不動産購入に影響

物件調査

民 間 住 宅に居 住する世 帯は２割ほトラブルなります。2019年における同国の全

宅建士

出典：シンガポール統計局

理職等におけるシンガポール人の労管理

HDB（公営住宅）
79%

1,079,200

仲介

民間住宅
21%

出され、その後、政府は専門職や管2019年 住戸タイプ別世帯数

HDB（公営住宅）

コンドミニアム等
16%

法律

ンガポール人および永住権保持者に

図表２ シンガポールの居住形態（2019年）

新機能 満載！

ラビーネットのご紹介

ラビーネット「契約書類作成システム」のバージョンアップ・新機能の追加！
！

さらに
使いやすく
なりました！

クラウド版のラビーネット「契約書類作成システム」がさらに便利に使いやす
くなりました。自分で作成した文章の登録機能のバージョンアップおよび旧書式から民法改正対応版書式へのデータ移行機能が追加されました。
ぜひこの機会にラビーネット契約書類作成システムをご利用ください！

Ⅰ「自分で作成した文章の登録機能」.
が大きくバージョンアップ！

◆登録した文章が探しやすい！
重要事項説明書の備考欄や契約書の特約欄等に自分で作成した文章を反映させる機能が便利になりました！
以前は、自分で登録した文章を呼び出して契約書に反映させる際、どこの入力欄でも登録した文章すべてが選択できる仕様になっていたため、「 登録した文章を探すのが大変…」といったストレスがありました。
今回の新機能により、作成した文章をカテゴリー別に区分できるようになったので、入力欄に該当するカテゴリーの文章のみ表示される仕様とし、探しやすくなりました。

「契約書作成システム」（クラウド版）
より①「基本情報・操作設定」をクリックし、「自分で作成した文章の登録・編集」
をクリック。

③

新規書類の作成 もしくは「自分で作成した文章の登録」画面から②「新規登録する」をクリックすると、上の画面になり、文章の登録をする。

既存書類を呼出で契約書作成画面へ。

契約書作成画面において「登録した文章を呼び出す」
をクリック。

④「自分で作成した文章を登録」をクリックすると、新たな文章を登録することも可能。

24 月刊不動産 ｜ 2020.5「文章反映」
をクリック。
⑤ 文章を選択し、◆キーワード検索で絞り込みが可能
重要事項説明書の「その他重要な事項」「 備考」および契約書の「特約」の各項目では、自分で登録したすべての文章を選択できるようにし、キーワード検索機能も搭載しました。検索機能があるので、たくさん表示されても絞り込みが可能で、反映させたい
文章を簡単に選択することが可能です。
「自分で作成した文章の登録」機能は、
ラビーネット「契約書類作成システム」
トップページ「基本情報・操作設定」から契約書を作成する前に新たな文章を登録することも、契約書を作成している途中で新たな文章を登録することも可能です。

◆既に「自分で作成した文章の登録機能」を利用している方へのお願い
既に本機能を利用している場合、登録されている文章はカテゴリー別に区分されていないので、すべての箇所に表示される仕様となっています。
「 基本情報」
より、
カテゴリー区分を設定していただくことで、
カテゴリー機能を利用できるようになります。

Ⅱ.「民法改正対応版書式へのデータ移行機能」が追加◆旧書式から新書式へのデータ移行
令和２年４月１日から民法が改正されたことに伴い、各種契約書類の内容に変更が生じています。現在、３月末までに作成された旧書式は、閲覧のみ可能となっており、編集ができなくなっています。
旧書式の内容を利用して、新規の契約書類を作成する場合は、
ラビーネット「契約書類作成システム」
トップページの「既存書類を呼出」から、該当する旧書式名もしくは該当書式の「民法改正対応版書式にデータ移行」というボタンを選択してください。
その後、旧書式から新書式へデータ移行確認画面が表示されます。
なお、一部賃貸借関係書式は、移行する新書式（連帯保証人・家賃債務保証業者・併用型）
を選択する必要があります。

案件名を変更し、民法改正対応版の書式を選択後、「決定する」
をクリック。
「民法改正対応版書式にデータ移行」
をクリック。

2020年３月末までに作成された旧書式

注意事項
・ 新データがコピーにて作成されるため、案件名を必ず書き換えてください。 ※旧書式と同じ案件名では保存ができません。
・ 共通の項目のみデータ移行されます。データ移行後に入力が必要となる項目があります。
・ 民法改正に伴い条項や条文、内容が大きく変更となっています。
使用する際にはすべての内容を再度ご確認の上、ご利用ください。
・ 民法改正の内容については、『月刊不動産』のバックナンバーをご確認ください。
また、民法改正に伴う全日版契約書の条文の改正については、「ラビーネット」
トップページにある、「 民法改正対応
全日版契約書の主な改正点の資料」
をご確認ください。

2020.5 ｜ 月刊不動産 25

地方本部の動き Activity Condition
REPORT

神奈川県本部

公正競争規約研修会・神奈川県出前労働講座を開催

令和元年12月３日（火）、神奈川県本部では県本部研修室において公正競争規約研修会と神奈川県出前労働講座を開催しました。

神奈川県出前労働講座では、「中小企業のためのハラスメント対策」
をテーマに、社会問題になっているパワハラ

公正競争規約研修会では、「 不動産広告の違反事例と留意事項」
をテーマに、公益社団法人首都圏不動産公

挨拶をする青木流通委員

正取引協議会の古賀氏に講演していただきました。

講師：（公社）首都圏不動産
公正取引協議会の古賀氏の概要と対策を、神奈川県かながわ労働センターの椿氏に講演していただきました。

講師：神奈川県かながわ労働センターの椿氏

研修の様子

REPORT

令和元年度第８回宅地建物取引士法定講習を実施
初の外部会場「藤沢商工会館ミナパーク」での開催！
令和元年12月11日（水）、神奈川県本部では初の外部講義終了後、宅地建物取会場での開催となる令和元年度第８回宅地建物取引士

引士証を交付いたしました。

法定講習を、藤沢市の「藤沢商工会館ミナパーク」におい

2019年度はほかに、令和２て実施しました。
題目は以下のとおりです。
①民法等関係法令と紛争事例及び実務上の留意事項
講師：弁護士年２月19日（水）に相模原市の「ユニコムプラザさがみはら」
において、外部会場における法定講習を開催しました。

法定講習の様子②宅地建物取引士の使命と役割に関する事項
講師：（一財）不動産適正取引推進機構職員③法令改正及び実務上の留意事項
講師：（一財）不動産適正取引推進機構職員④税制改正と紛争事例及び実務上の留意事項
講師：税理士

26 月刊不動産 ｜ 2020.5

米田公益事業推進委員長

神奈川県県土整備局事業管理部
建設業課の牛山主幹

REPORT

兵庫県本部

神戸支部忘年会を実施

令和元年12月10日（火）、神戸支部では昨年に引き続き、元町のがんこトアロード店２階を貸切りにして忘年会を開催しました。
45名の参加があり、時間いっぱいふぐ料理のフルコー

また、ビンゴ大会も開催され、抽選番号を発表すると各所で歓声が上がり、たいへん盛り上がりました。
ご参加いただきました皆様、大変お疲れさまでした。
ありがとうございました。

スを楽しみつつ、会員同士の交流を深めました。

スチームトースターがビンゴの景品に！

!

45名の会員が集まった神戸支部忘年会協会からのお知らせ Information

全日本不動産関東流通センター主催

令和元年度第２回 流通関連セミナーを開催
令和元年12月９日（月）、全日本不動産関東流通センター
は、「キャッシュレス決済と不動産〜キャッシュレス化の動向の導入がお店を選ぶ上での差別化要因になり得るかもしれません」と不動産業での可能性について解説しました。

と不動産業の未来〜」をテーマに、令和元年度第２回流通関連セミナーを開催しました。
講師は、一般社団法人キャッシュレス推進協議会の福田好郎常務理事が務め、キャッシュレス決済が推進されている
現状と導入メリット等について説明。
「例えば、不動産業でいうと世田谷区に住みたい30歳代の単身男性のライフスタイ
ル等の情報がわかり、それに応じた住宅を提案できるというメリットが生まれます。
またお客様にとっても不動産売買の決済手続等を早く済ませることができ、
キャッシュレス決済

全日東京会館「全日ホール」で行われた令和元年度第２回流通関連セミナー

2020.5 ｜ 月刊不動産 27

! 協会からのお知らせ Information
税金控除特例措置に係る特例措置の調査にご協力ください！
国土交通省の依頼により、「 特定住宅地造成事業等のために土地等を譲渡した場合の譲渡所得の1,500万円の特別控除」※に係る調査を実施しています。

今後の租税特別措置の存続の是非について検討するため、その適用見込みを幅広く把握するのが目的です。特に特別控除を利用したことがある、また利用予定の会員の方におかれましては、
このコロナ感染拡大防止対策中お忙しいところ恐縮ですが、調査にご協力いただきますようよろしくお願い申し上げます。
＜アンケート調査の提出方法＞
下記URLよりPDFをダウンロードいただき、ご回答いただきますようアンケート内容

よろしくお願いいたします。
http://www.zennichi.or.jp/2020/04/08/【国交省】特定住宅地造成事業等のために土地等/※「特定住宅地造成事業等のために土地等を譲渡した場合の譲渡所得の1,500万円の特別控除」
以下の①〜④のプロジェクトを行う事業者に対して、土地または土地の上に存する権利を譲渡した
場合、譲渡益から1,500万円が控除される。
都市計画法に基づく開発許可を受け、 ①プロジェクトの規模が5ha以上であること②住宅地を造成するプロジェクトであること③住宅地の分譲が公募により行われること④住宅地1区画あたりの敷地面積にゆとりがあること〈活用例〉
・エリア内に公園や幅の広い道路などが整備され、1区間あたりの敷地が170㎡以上とゆとりがあるよ
うなファミリー向けの住宅地を造成する事業・事業に土地を提供した地権者の譲渡所得から最大で1,500万円控除されるので、5年以上保有している土地を5ha以上集めて住宅地を造成した場合→地権者1人あたり最大300万円の所得税・住民税が軽減され、約1億円相当の事業費の圧縮が可能になる（地権者が30人の場合を想定）。
出典：国土交通省作成の資料より抜粋・編集

全日アンケート調査会員募集！
！
全日本不動産協会の「政策及び税制改正要望のためのアンケート」にご協力いただける会員の皆さまを募集しております。
アンケートにご協力いただける方は全日総本部ホームページの右
記のバナー（http://www.zennichi.or.jp/survey/）
をクリック
して、
ご登録ください。現在、311社の会員様が登録しています。

28 月刊不動産 ｜ 2020.5

Initiate Member

新入会員名簿［令和２年 ３月］

都道府県

市区町村

商号名称

都道府県

市区町村

商号名称

都道府県

市区町村

北海道

札幌市

NSホールディングス 株式会社

東京都

江東区

株式会社 Ｊｏｉｎｔ Ｈｅａｒ
ｔｓ

愛知県

岡崎市

株式会社 プレゼンス

三重県

鈴鹿市

ナッジ 株式会社

松阪市

株式会社 Ｗｏｎｄｅｒ Ｃｒ
ｅｃｕｅ

札幌市

株式会社

港区

株式会社 シンプルプラン

札幌市

スマイリーホーム 株式会社

新宿区

株式会社 スプリングボード

札幌市

株式会社 トライ

町田市

株式会社

虻田郡

株式会社 ＮｉｓｅｋｏＰｌｕｓＰｒｏｐｅｒ
ｔ
ｉｅｓ

新宿区

株式会社 ＴＲＫカンパニー

札幌市

フレックスアーバン 株式会社

新宿区

株式会社 デジタルリンク

札幌市

株式会社 ＭＯＲＩーＺＯ

中央区

株式会社 ＤＥＬＴＡ Ｅｓｔａｔｅ

青森県

青森市

有限会社 タウンマネジメント

板橋区

岩手県

盛岡市

ダイナリアルティ 株式会社

宮城県

仙台市

株式会社 セカンドカラー

寿不動産

野洲市

株式会社 アーバンファミリー

栗東市

エムズワークス 株式会社

京都市

株式会社 ＩＣＳ

京都市

朱雀不動産

東京ベストパートナーズ 株式会社

京都市

株式会社 トーシン

豊島区

株式会社 ＴＯＢＡＭＡ ＧＲＯＵＰ

京都市

株式会社 フロンティア不動産販売

千代田区

有限会社 ＴＲＹプロジェクト

京都市

ミクストプラン

住まいエージェント

仙台市

株式会社

ルニハウス

中野区

Ｎｉ
ｃｅＧｕｙｓ 株式会社

秋田県

秋田市

株式会社

東佳建材店

中野区

株式会社

山形県

山形市

株式会社 えび寿不動産

渋谷区

福島県

郡山市

株式会社 アオキマネジメント

渋谷区

茨城県

つくば市

株式会社 Ｂ−ｐｌａｎ

中央区

ひたちなか市株式会社 らいふ・WISDOM

芳賀郡

株式会社

宇都宮市

合同会社 しいね産業開発

前橋市

株式会社

ABC不動産

前橋市

栃木県
群馬県
埼玉県

千葉県

東京都

滋賀県

商号名称

京都府

大阪市

株式会社

大阪市

アイリハウス 株式会社株式会社 Ｎｏｄｏｍａｒｕ

堺市

株式会社 アイ・リンク

ハイブリッジホーム 株式会社

大阪市

株式会社 Ｏｗｌ Ｇｒｉｄ

Ｈａｕｓ Ｍｅｄｉａｔｉｏｎ 株式会社

阪南市

株式会社 アライズ

渋谷区

ＨＡＹＡＳＨＩＹＡ 合同会社

四條畷市

株式会社 ｅーｈｏｍｅ．

北区

株式会社 ビーエイチプラン

大阪市

ウィンツーアセット 株式会社

千代田区

株式会社 ピーシーエム

大阪市

Ｈ２Ｈ開発管理グループ 株式会社

府中市

ヒロインターナショナル株式会社 ニッポンアカデミーサービス

荒川区

サングランド

大阪府

株式会社

納富メディカルネット

Rアドバンス

大阪市

SEトラスト 株式会社株式会社 ファイロン

大阪市

エスユーアイディーオー 株式会社

台東区

合同会社 フィックス

大阪市

株式会社 キーステーション

渋谷区

ＦＡＩＴＨアセットマネジメント 株式会社

大阪市

クラシエル

千代田区

株式会社 ＰＬＹ不動産研究所

松原市

株式会社 クレディ・パートナー
サキコーポレーション 株式会社

有限会社

白岡市

章総研

北葛飾郡

株式会社

富士見市

川越不動産

さいたま市

環境エステート 株式会社

千代田区

プロパティホーム 株式会社

守口市

川越市

株式会社 セントレイ

新宿区

本生

大阪市

株式会社

さいたま市

千美不動産

港区

株式会社 マーシャルアーツキャピタル

大阪市

ＴＳＭ Ｒｅａｌ Ｅｓｔａｔｅ 株式会社

草加市

宅建マイスター冨永

港区

三好不動産

株式会社

枚方市

株式会社 ＴＹハウジング

久喜市

株式会社 ハウスバンク

港区

株式会社

みらい創新

寝屋川市

八不動産

株式会社

所沢市

有限会社

調布市

株式会社 ムサシノＢＡＳＥ

大阪市

株式会社

平野橋商事

松戸市

株式会社 あすまちホールディングス

江東区

百道

大東市

フォークティ・ライブ 合同会社

Ｍ´
ｓＧＲＯＵＰ
株式会社

株式会社
合同会社

初美

株式会社

株式会社

株式会社

住まい流通

千葉市

株式会社 ＣＲＥＡ Ｌ
Ｉ
ＦＥ

渋谷区

モンスターハウス 株式会社

吹田市

株式会社

鎌ケ谷市

ＪｕＫｏ 合同会社

昭島市

ヤマグチ建築設計

大阪市株式会社 ブルー松戸市

株式会社 フロンティアブリッジ

中央区

株式会社 ラインプロジェクト

堺市

ブルームハウジング 株式会社

船橋市

株式会社 リリエンス

渋谷区

株式会社 ＬＥＮＤＥＸ

東大阪市

株式会社 ライフイズム

三鷹市株式会社 Ａｒｋ不動産

台東区

ワイズアセット 株式会社

大阪市

合同会社 ＹＳコーポレーション

江戸川区

アチーブ住宅三浦郡

株式会社 エコライフ・コーポレーション

兵庫県

神戸市

有限会社

千代田区

合同会社 アップ横浜市

ＳＧＣ 合同会社

鳥取県

米子市

みつわビル管理千代田区

株式会社 アロック

横浜市

円寿

岡山県

倉敷市

株式会社 まちなみ

中野区

株式会社 Ｅ−３

横浜市

株式会社 オーシャン不動産

津山市

有限会社

森岡林業

町田市

イーノア 株式会社

横浜市

株式会社 Ｋ−ｍａ
ｒ
ｋｓ

和気郡

有限会社

山内組

新宿区

株式会社

川崎市

シンフォニー・ジャパン 株式会社

安芸郡

セイフティー不動産

新宿区

株式会社 イデアロジー

三浦郡株式会社 ＳａｍｅＰｉｃｔｕｒｅＣｏｍｐａｎｙ

広島市

ノアザコーポレーション 株式会社

新宿区

株式会社 イノベーションライフ

横浜市

株式会社 ビッグヴァン

福山市

不動産２０２０

港区

株式会社 インスティテュート・オブ・
マーケティング・アーキテクチュア

横浜市

プロテクト 株式会社

広島市

株式会社 フューチャーセーブ

魚沼市

有限会社

広島市

株式会社 フルハウス

長岡市

株式会社 にいがた不動産

佐賀県

武雄市

株式会社

滑川市

不動産 アクテイブ

熊本県

熊本市

住家不動産

富山市

株式会社

熊本市

株式会社 Ｐｌｕｓ Ｈｕｍａｎ

富山市

株式会社 ＲＥＶＯ

宮崎県

宮崎市

ＯＷＬＬ
Ｉ
ＦＥ

白山市

石川土地建物サポートセンター 株式会社

沖縄県

中頭郡

合同会社 オクマ商事

白山市

今村住宅

沖縄市

株式会社 Ｔｒ
ｕｓｔ Ｇｒ
ｏｕｐ

土岐市

合同会社

那覇市

株式会社 ＭＩＹＡＢＩ

岐阜市

ハウスアイビー

那覇市

株式会社 キーオーシャン浜松市

株式会社 ｉｌｌ企画

那覇市

株式会社 デザインリゾート沖縄

那覇市

合同会社 トミーズエステートサービス

株式会社

神奈川県

五十嵐

江戸川区

株式会社 インテック

中央区

株式会社 エコキューブ

港区株式会社 ＮＢＩファイナンシャルグループ

中央区

株式会社 エムズワン

墨田区

株式会社

渋谷区

株式会社 オルトリズム

板橋区

北としま事務所

港区

株式会社 クリフ

岡本工務店
株式会社

新潟県
富山県

石川県
岐阜県

広島県

佐藤工務店

安心住宅

中部住宅サービス

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志田不動産企画株式会社

世田谷区株式会社 クレスト・２１

葛飾区

株式会社 ＧＬＯＢＡＬ ＳＴＡＧＥ

浜松市

株式会社

渋谷区

サンロード 株式会社

沼津市

株式会社 フェイスコープス

沖縄市

プライムホームズプロジェクト 株式会社

千代田区

株式会社 シアリンク

豊田市

石塚興業

中頭郡

株式会社 Ｍａｋａｎａ Ｈｏｕｓｅ

港区

株式会社 シーブリッジ

名古屋市

株式会社 ウォーバル

那覇市

株式会社

島風

名古屋市

株式会社 ファミリークス

千代田区

株式会社

静岡県

株式会社

不動建装

愛知県

浜松土地建物株式会社

みらいパートナーズ

2020.5 ｜ 月刊不動産 29

不動産情報ニュースファイル

国土交通省など、不動産に関連する業界全般のニュースをご紹介します。

新型コロナ受け6団体にテナント賃料の猶予要請
国交省に対し、借入金の返済猶予等についての柔軟な対応要請がされており、資金繰り支援について取引先金融機関に積極的に相談すること。②同感染症の影響で賃料の支払いが困難になった取引先に対して賃料を国土交通省土地・建設産業局不動産業課は３月31減免した場合、その損害は税務上の損金として計上可

日、新型コロナウイルス感染症による飲食事業者等へ能であること。③売上が急減した中小規模事業者や個の影響を受け、主要不動産６団体に対しテナント賃料

人事業主を対象とした創設予定の給付金制度についの猶予などを要請した。

て。④売上に相当の減少があった事業者の税金につ要請先は、不動産協会、全国住宅産業協会、不動産
流通経営協会、全国宅地建物取引業協会連合会、全いて納付猶予や一部減免、全額免除する特例措置について―となっている。

日本不動産協会、
日本ビルヂング協会連合会の６団体。

このほか、家賃債務保証会社の保証利用時の留意

飲食店をはじめとする事業者の事業活動が縮小し、事項として「賃料の支払いを猶予している間は、家賃入 居 するテナントビル等の賃 料 支 払いが困 難になる

債務保証会社に代位弁済請求ができないことがある」

ケースが生じている。そのため同課は今回の要請におため、賃料の支払い猶予を行う場合などは事前に家賃いて、そうしたテナントの状況に配慮し、賃料支払いの債務保証会社に連絡するよう求めている。

猶予に応じるなど「柔軟な措置の実施を検討」するよう（『住宅新報』2020年４月14日号より抜粋・編集）依頼。各団体を通じて、賃貸ビルオーナーなどテナントに対する不動産賃貸事業を営む会員事業者への周知を求めた。
（『住宅新報』2020年４月７日号より抜粋・編集）

国交省が業界6団体に事業者支援策を通知

既存住宅耐震改修特例も延長措置

新型コロナ受け、経済対策
ローン減税、要件を緩和
新型コロナウイルス感染症による国民生活や経済への打撃を受け政府は４月７日、緊急経済対策を閣議決定した。住宅分野では、業界団体も強く要望していた、

国土交通省は４月９日、新型コロナウイルス対策の国

住宅ローン減税適用要件の緩和措置が盛り込まれた。

の支援策について、影響を受けている事業者への周知

住宅ローン減税は、2019年10月の消費増税に伴う住を図るため不 動 産 業 界 団 体 へ 事 務 連 絡 を通 知し宅取得支援策として、３年間の延長措置が講じられてた。対象は、不動産協会、全国住宅産業協会、不動産いる。
しかし、中国からの部材供給の停滞により工事の流通経営協会、全国宅地建物取引業協会連合会、全完了と引き渡しに遅延が発生しており、同延長措置に

日本不動産協会、
日本ビルヂング協会連合会の６団体。

規定する「2020年12月末までに入居」という適用要件

同通知の主な内容は４点。①金融庁から金融機関

30 月刊不動産 ｜ 2020.5を満たせない危険性が指摘されていた。

そこで今回の税制措置では、
この 入居要件 を緩和

受けられないという事態は当面回避できそうだ。

する。①同感染症の影響によって新築、建売、既存またなお、
これらの緩和措置を受けた場合にも通常どおは増改築等を行った住宅への入居が遅れたこと、②新り、住宅ローン控除可能額のうち所得税から控除しきれ築は2020年９月末、それ以外は同年11月末までに取得なかった額は個人住民税から控除され、全額国費で補や増改築等の契約を行ったこと、③2021年12月末までてんする。更に、耐震改修を行った住宅に係る不動産に②の住宅に入居していること―という諸条件を満た取得税の特例措置も、適用要件の緩和を盛り込んだ。

せば、同延長措置を受けられることとする方針だ。
これ

耐震基準不適合の既存住宅については、取得から６カにより、現在までに契約または着工済みの住宅に関して月以内に耐震改修を行い、かつ入居した場合には税制は、想定していた延長措置が適用されないという可能上の特例措置が設けられている。
この特例も住宅ロー性は極めて低くなる。更に住宅営業の現場においても、

ン減税とほぼ同様の枠組みで、同感染症の影響による「取得する住宅がローン減税延長措置の適用外になっ入居の遅れを容認し、措置を受けられるようにする。

てしまう」という不安を低減し、引き続き提案の際に訴求しやすくなると見られる。

●既存取得後のリノベも対応●次世代住宅ポイントも延長
加えて国 土 交 通 省は、消 費 増 税に伴う支 援 策の１つ、次世代住宅ポイント制度についても申請期間の延同様に、通常の住宅ローン減税についても、既存住長を決めた。同感染症の影響により、事業者から受注

宅取得時の「取得後６カ月以内の入居」という要件をや契約を断られる事例の発生を受けた措置で、８月31緩和する。①同感染症の影響によって、取得した既存日まで申請受付期間を延長する。延長期間における申住宅に行った増改築等と入居が遅れたこと、②①の増請については、2020年３月末までに契約できなかった理改築等の契約が当該住宅取得の日から５カ月後までに由の申告が必要。

行われていること等、③①の増改築等の終了後６カ月以内に当該住宅に入居していること―が条件。
増改築が完了次第の入居でよくなるため、既存住宅

このほか同対策案では、感染拡大防止や医療体制強化などをはじめ、雇用の維持、中小事業者や個人への支援、観光業など被害の大きな業界への支援など、取得後に自己資金で行ったリノベーション工事が完了

複数の施策を対策案に盛り込んでいる。

せず入居できないような場合にも、ローン減税の適用を（『住宅新報』2020年４月14日号より抜粋・編集）

STAFF LIST
● 広報委員会

横山鷹史、中野楠雄、松井皇一、
石原孝治、竹林香代、後藤義慶、正田雅史

● 発行人

原嶋和利

● 編集

公益社団法人 全日本不動産協会
公益社団法人 不動産保証協会
広報委員会

● 制作

株式会社住宅新報● 発行所

公益社団法人 全日本不動産協会〒 102-0094 東京都千代田区紀尾井町 3-30（全日会館）
TEL:03-3263-7030（代） FAX:03-3239-2198
公益社団法人 不動産保証協会〒 102-0094 東京都千代田区紀尾井町 3-30（全日会館）
TEL:03-3263-7055（代） FAX:03-3239-2159
URL http://www.zennichi.or.jp/

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原嶋 和利

ｅラーニングContents【 民法改正解説編】