民間 賃 貸 住 宅 の計画修繕
ガイドブック
あな た の 賃 貸 住 宅 は 何 歳 で す か？
建物も年をとれば、それに応じたメンテナンスが必要です。例えば、RC造の外壁は一般的に12年目くらいに補修・塗装工事が必要といわれており、2000年代前半に建てられた住 宅は、今 、まさにその時 期を迎えています。放っておくと、人が住めない状態にもなりかねません。
メンテナンスには、当然、費用もかかります。安定的な賃貸経営のためにも、大規模修繕に備え、本ガイドブックをご参考に、あらかじめ長期的な計画をつくって、適切なメンテナンスに取り組みましょう。
民間賃貸住宅（共同住宅）の建築時期（単位：万戸）1950年以前〈67歳以上〉 4

1951〜60年〈58〜67歳〉 5

1961〜70年〈48〜57歳〉

1971〜80年〈38〜47歳〉

1981〜90年〈28〜37歳〉

1991〜95年〈23〜27歳〉

167

1996〜00年〈18〜22歳〉

2001〜05年〈13〜17歳〉

2006〜10年〈 ７〜12歳〉

146
155
180

2011〜15年９月 〈 ４〜 ６歳〉

24
99
253

58
出典：
「平成25年住宅・土地統計調査」（総務省）

1 建物も人の身体と一緒です
建 物も人の身体と一 緒で、新 築 時はよくても、年をとれば 、色々と不 具 合が出てきます。
私たちが人 間ドックを受けたり、何かあればお医 者さんに行くように、建 物にも適 切なメンテナンスが欠かせません。

1

適切にメンテナンスしないと、例えばこんな不具合が！

屋 根

塗装や防水処理の劣化によって、漏水や雨漏りが発生！

外 壁

手すり

ひび割れやタイルが浮いて、外観の劣化とともに、雨水が建物内部に浸水！

錆や腐食によって、美観が損なわれるだけでなく、損壊・崩落の危険性が増大！

給湯器・エアコン給排水管

傷みや詰まりによって、水道水の濁りや室内に排水が逆流！

故障しがちになって、入居者からのクレームが続出！
1

民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック

2 不具合はいつごろから発生するの？
建て方・資材、立地等にもよりますが、主な部位について、一般的に修繕を行う目安は以下のとおりです。

屋

根

塗装・補修➡11〜15年目
防水・葺替➡21〜25年目

外壁塗装➡11〜18年目
タイル張り補修➡12〜18年目

給湯器・エアコン交換➡11〜15年目

給排水管
高圧洗浄➡５年目
取替➡30年目

階段・廊下
鉄部塗装➡４〜10年目
塗装・防水➡11〜18年目※修繕を行う目安については、国土交通省住宅局市街地建築課 マンション政策室「長期修繕計画作成ガイドライン」（ 2008年）、（ 公財）
日本賃貸住宅管理協会「賃貸住宅版 長期修繕計画案作成マニュアル（改訂版）」（ 2014年）、国土交通省 住宅局住宅総合整備課「公営住宅等長寿命化計画策定指針（改定）」（2016年）を参考に作成したものです。

3 修繕しないと、負のスパイラルに！
一般的に築年数が経つと、外観の劣化などにより、周辺の新築物件等と比べた競争力は低下してしまいます。これを放 置しておくと、家 賃収 入にも響いてくるでしょう。そうなると、いよいよ大 規 模な修 繕が必要というときに、費用を確保することもできず、一層の老朽化が進み、さらなる競争力の低下…
負のスパイラルに陥ってしまい、人が1

外観の劣化など

2

競争力の低下3

修繕費の確保困難

4

一層の老朽化

5

さらなる競争力の低下

住めない状態にもなりかねません。

6

人が住めない状態に！

2

2 負のスパイラルに陥らないための計画修繕
所有している大切な賃貸住宅が「負のスパイラル」に陥らないためには、どうしたら良いのでしょうか？ その答えが「計画修繕」です。
ここからは、計画修繕の流れを見ていきましょう。

1 準 備をしましょう
まずは、建物の各部位（屋根、外壁、階段・廊下、給排水管等）や外構などについて、それぞれどのようなタイミングで点検や修繕を行い、どの程度の費用が必要となるか把握することが重要です。賃貸住宅を建てるときの建設会社からの提案に、これらの情報が含まれている場合もあります。専門知識が必要な情報ですので、施工業者等に確認してもよいでしょう。
室内の設備（給湯器、浴室、キッチン等）についても、メーカーに確認等をして、交換する周期や費用の目安を把握しておきましょう。なお、これらの設備は、ライフスタイルの変化や入居者のニーズを踏まえ、交換時にグレードアップをすることも考えられます。
こうした準備のために、「点検チェックシート」や「長期修繕計画」を作成することをお勧めします。
■長期修繕計画のイメージ
部

チェックポイント、備考

位

５〜10年目
修繕内容

11〜15年目

金額の修繕内容
目安（円）

21〜25年目

金額の目安（円）

修繕内容

26〜30年目

金額の修繕内容
目安（円）

建物本体

屋根

割れ・ズレ・色あせ

塗装

44,000

葺替

319,000

外壁

ひび・シーリング部の劣化・汚れ・色あせ

塗装

115,500

塗装

115,500

塗装

7,150

塗装

7,150

割れ・ジョイント部の接合・雨漏り

雨樋

鉄部のさび・割れ・
色あせ・排水状況

ベランダ
階段・廊下
給排水管

鉄部のさび・割れ・
色あせ・排水状況

排水管・枡

洗浄

給配水管

継ぎ手・エルボー部分

その他
建具等

外部建具

玄関戸・雨戸・サッシ

外構

通路・フェンス・駐車場・駐輪場

合計
金額の（円）
目安（円）塗装

33,000 塗装・防水

53,900塗装・防水53,900塗装

33,000塗装

20,900 塗装・防水

49,500塗装・防水49,500塗装

20,900高圧洗浄等

5,500 高圧洗浄等

5,500

高圧洗浄等

5,500 高圧洗浄等

5,500

交換
調整

143,000
修理

室内設備

給湯器

故障がちになったら、一斉交換が望ましい

修理

4,950

交換

110,000

交換

110,000

修理

4,950

浴室設備

故障時対応

修理

5,500

部分交換

22,000

部分交換

220,000

修理

5,500

洗面台

故障時対応

修理

3,300

修理

3,300

部分交換

55,000

修理

3,300

トイレ

故障時対応

修理

3,300

修理

3,300

修理

3,300

修理

3,300

キッチン故障時対応

修理

3,300

部分交換

22,000

部分交換

110,000

修理

3,300

エアコン

故障がちになったら、一斉交換が望ましい

修理

5,500

交換

110,000

交換

110,000

修理

5,500

小計

合計（小計×戸数）

85,250546,150

1,158,850

228,250

1,705,000

10,923,000

23,177,000

4,565,000

3民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック

長期修繕計画によって、いつごろ、どのような修繕を行うべきで、どの程度の費用がかかるのか見通すことができます。
例えば、RC造20戸（1LDK〜2DK）の賃貸住宅では、次のようなイメージになります。

新築

ＲＣ造20戸（1LDK〜2DK）の修繕時期・費用のイメージ
ベランダ・階段・廊下（塗装）

5〜10年目

戸あたり9万円

室内設備（修理）

約

排水管（高圧洗浄等）（棟あたり 約170万円）
屋根・外壁（塗装）

11〜15年目

ベランダ・階段・廊下（塗装・防水）
給湯器等（修理・交換）
排水管（高圧洗浄等）

戸あたり55万円

約（棟あたり 約1,090万円）

ベランダ・階段・廊下（塗装）16〜20年目

室内設備（修理）
給排水管（高圧洗浄等・交換）
外構等（修繕）戸あたり23万円

約（棟あたり 約460万円）

屋根・外壁（塗装・葺替）

21〜25年目

ベランダ・階段・廊下（塗装・防水）
浴室設備等（修理・交換）
排水管（高圧洗浄）

戸あたり116万円

約（棟あたり 約2,320万円）

ベランダ・階段・廊下（塗装）26〜30年目

合計

室内設備（修理）
給排水管（高圧洗浄等・交換）
外構等（修繕）戸あたり23万円

約（棟あたり 約460万円）

225万円

戸あたり 約（棟あたり 約4,490万円）

30年目以降も修繕は必要になります。
※税制上の耐用年数は、RC造の場合、47年とされています。
※長期修繕計画及び上記のイメージは、（公財）
日本賃貸住宅管理協会「賃貸住宅版長期修繕計画案作成マニュアル（改訂版）」等を参考に作成したものです。個別の物件によって、具体的な時期や金額は異なります。

4例えば、RC造10戸（1K）では、次のようなイメージになります。

新築

RC造10戸（1K）の修繕時期・費用のイメージ
ベランダ・階段・廊下（塗装）

5〜10年目

室内設備（修理）
排水管（高圧洗浄等）

戸あたり7万円

約（棟あたり 約70万円）

屋根・外壁（塗装）

11〜15
年目

ベランダ・階段・廊下（塗装・防水）
給湯器等（修理・交換）
排水管（高圧洗浄等）

戸あたり

約

（棟あたり 約460万円）

ベランダ・階段・廊下（塗装）

16〜20
年目

室内設備（修理）
給排水管（高圧洗浄等・交換）
外構等（修繕）戸あたり18万円

約（棟あたり 約180万円）

屋根・外壁（塗装・葺替）

21〜25
年目

ベランダ・階段・廊下（塗装・防水）
浴室設備等（修理・交換）
排水管（高圧洗浄）

戸あたり90万円

約（棟あたり 約900万円）

ベランダ・階段・廊下（塗装）26〜30年目

合計46万円室内設備（修理）
給排水管（高圧洗浄等・交換）
外構等（修繕）戸あたり18万円

約（棟あたり 約180万円）

177万円

戸あたり 約（棟あたり 約1,770万円）

30年目以降も修繕は必要になります。
※税制上の耐用年数は、RC造の場合、47年とされています。
※上記のイメージは、（公財）日本賃貸住宅管理協会「賃貸住宅版長期修繕計画案作成マニュアル（改訂版）」等を参考に作成したものです。個別の物件によって、具体的な時期や金額は異なります。

5

民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック

2 負のスパイラルに陥らないための計画修繕
例えば、木造10戸（1LDK〜2DK）では、次のようなイメージになります。

新築

木造10戸（1LDK〜２DK）の修繕時期・費用のイメージ
ベランダ・階段・廊下（塗装）
室内設備
（修理）

5〜10年目

11〜15年目

排水管（高圧洗浄等）

給湯器等（修理・交換）（棟あたり 約90万円）

戸あたり64万円

約排水管（高圧洗浄等） （棟あたり 約640万円）
ベランダ・階段・廊下（塗装）
室内設備（修理）
給排水管（高圧洗浄等・交換）
外構等（修繕）

屋根・外壁（塗装・葺替）ベランダ・階段・廊下（塗装・防水）
浴室設備等（修理・交換）排水管（高圧洗浄）
ベランダ・階段・廊下（塗装）
室内設備（修理）
給排水管（高圧洗浄等・交換）

26〜30年目

合計

9万円

約

ベランダ・階段・廊下（塗装）

屋根・外壁
（塗装）

16〜20年目

21〜25年目

戸あたり

外構等（修繕）戸あたり23万円

約（棟あたり 約230万円）

戸あたり98万円

約（棟あたり 約980万円）

戸あたり23万円

約（棟あたり 約230万円）

216万円

戸あたり 約（棟あたり 約2,160万円）

30年目以降も修繕は必要になります。
※税制上の耐用年数は、木造の場合、22年とされています。
※上記のイメージは、（公財）日本賃貸住宅管理協会「賃貸住宅版長期修繕計画案作成マニュアル（改訂版）」等を参考に作成したものです。個別の物件によって、具体的な時期や金額は異なります。

6例えば、木造10戸（1K）では、次のようなイメージになります。

新築

木造10戸（1K）の修繕時期・費用のイメージ
ベランダ・階段・廊下（塗装）戸あたり

室内設備（修理）

5〜10年目排水管（高圧洗浄等）

7万円

約（棟あたり 約70万円）

屋根・外壁（塗装）

11〜15
年目

ベランダ・階段・廊下（塗装・防水）
給湯器等（修理・交換）
排水管（高圧洗浄等）

戸あたり

約

（棟あたり 約520万円）

ベランダ・階段・廊下（塗装）

16〜20
年目

戸あたり

室内設備（修理）
給排水管（高圧洗浄等・交換）

18万円

約

（棟あたり 約180万円）

外構等（修繕）
屋根・外壁（塗装・葺替）

21〜25
年目

ベランダ・階段・廊下（塗装・防水）
浴室設備等（修理・交換）
排水管（高圧洗浄）

戸あたり80万円

約（棟あたり 約800万円）ベランダ・階段・廊下（塗装）26〜30年目

合計52万円戸あたり室内設備（修理）
給排水管（高圧洗浄等・交換）

18万円

約（棟あたり 約180万円）

外構等（修繕）174万円

戸あたり 約（棟あたり 約1,740万円）

30年目以降も修繕は必要になります。
※税制上の耐用年数は、木造の場合、22年とされています。
※上記のイメージは、（公財）日本賃貸住宅管理協会「賃貸住宅版長期修繕計画案作成マニュアル（改訂版）」等を参考に作成したものです。個別の物件によって、具体的な時期や金額は異なります。

7

民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック

2 負のスパイラルに陥らないための計画修繕

2 点 検をしましょう
長期修繕計画によって、修繕のおおよその時期は把握できましたが、実際の修繕を効果的に実施するタイミングを判断するためには、こまめな点検が大切です。
日常的な清掃とあわせて行う点検や、1年に1回など定期的に行う点検により、不具合のある箇所を発見しましょう。早めに見つかれば、部分的な修繕による対応が可能なので、将来的なコストを抑える効 果も期 待できます。また、台風や地震などの後には、破損箇所等がないかを確認する臨時点検も実施するとよいでしょう。
なお、入居者の安全を確保するために、各種法令で義務付けられている点検等（法定点検）もあるので、ご注意ください。

3 修 繕をしましょう
点検等で不具合のある箇所を発見したり、長期修繕計画による修繕時期が近づいたら、劣化診断や精密な検査を行いましょう。その結果をもとに、具体的な修繕内容を設計し、工事費用の見積りを取って、修繕工事を実施しましょう。

4 次の修繕に備えましょう
修繕は一度だけ実施して終わりではありません。工事終了は、次の修繕に向けた出発点です。
次の修繕では、今回の実施状況（図面や現場写真等）が大変役に立ちますので、資料を整備・保管し、記録を残しておきましょう。

軽微

部分的補修の実施

問題なし
点検の繰り返し
8

記録作成

修繕・更新等の実施

専門的な検査定期的な点検等

長期修繕計画作成

問題あり修繕が必要3 修繕に欠かせない資金確保
適切なメンテナンスのために、日頃から行っておくべき大切なことは、建物の点検等だけではありません。修繕を実施していない賃貸人の多くは「資金的余裕がない」ことを理由として挙げています。
長期修繕計画によって、特に高額な修繕費が必要な時期も分かりますから、将来に備えて、計画的に資金を積み立てることをお勧めします。また、定期的な点検等によって、具体的な修繕のタイミングや費用が見込めたら、積立額を調整していくとよいでしょう。
修繕費と積立金の累計イメージ（単位：万円）

4,500
4,000

修繕積立金（単年）3,500

修繕積立金（累計）3,000

2,320万円

修繕費（累計）2,500
2,000460万円

1,5001,090万円

1,000170万円

5000123456789

10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25年目

※修繕費については、前掲のRC造20戸（1LDK〜2DK）のイメージによります。
また、積立金については、25年目までに必要な修繕費用をまかなえるように、毎月1戸あたり約7,000円と仮定したものです。

もし、積立額が不足しそうであれば、金融機関等からの融資が可能かどうか、早めにご相談しましょう。
修繕資金の確保方法
積立

修繕資金の確保方法

定期預金等の預貯金
金銭信託

融資

修繕等を目的とした共済など

9

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4 安全で質の高い住宅ストックを将来世代へ
管理会社へのアンケートによると、計画修繕の効果として、第一に「住宅性能の維持」、次いで「高い入居率」、「周辺物件に対する競争力」や「家賃水準の維持」が挙げられます。
計画修繕の効果（単位：％）

67.2

長期にわたり住宅の性能が維持できる

52.7
52.7
47.3

高い入居率を確保できる周辺物件に対し競争力が高まる
家賃水準を維持できる

26.9
18.9

オーナーにとって、節税効果が期待できる
長期的経営で、建て替える場合より高い利益が見込める
020％

40％

60％80％※「民間賃貸住宅の大規模修繕等に対する意識の向上に関する調査検討報告書」（平成28年3月国土交通省）
より作成したものです。

計画修繕による好循環
住宅性能の維持が高い入居率や家賃水準

長期修繕計画の策定・計画的な資金確保の確保につながり、次の修繕のための資金も計画修繕の実施確保できて、さらに、住宅性能が維持される。
こうした好循環によって、「負のスパイラル」に陥ることなく、賃貸経営を安定させて、入居者が安心・満足して暮らせる住まいを賃貸経営の入居率・安定化

家賃収入の確保

将来にわたって提供できるように、計画修繕を実施しましょう！

住宅性能の維持
入居者が安心・満足

長期修繕計画の作成をはじめ、計画修繕に必要なすべての業務を賃貸人が一人で行うことは大変です。分からないことなどがあれば、管理会社や施工業者等にご相談してみましょう。

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民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック

発行・お問い合わせ先

国土交通省 住宅局住宅総合整備課賃貸住宅対策室〒100-8918 東京都千代田区霞が関２-１-３ TEL：03-5253-8111（内線39365）