第３章 住宅政策のインパクト評価手法の考案
第１章、第２章では、住宅政策におけるアウトカム評価手法の高度化に向けて、住宅政策の特性に適応したロジックモデルの作成方法とロジックモデルに基づく指標を考案した。また、ロジックモデルの作成や指標の設定について、行政主体における実際の政策・施策の評価の場面への適用の考え方を提示した。
第３章では、アウトカム指標を用いた住宅政策の効果の客観的な評価の高度化に向けて、住宅政策の特性に適応した「インパクト評価」の手法について考案する。

３．１ 既往のインパクト評価手法の住宅政策の評価への適用可能性
インパクト評価とは、実施された施策が、政策目標の達成すなわち成果指標の目標値の達成にどの程度の効果を発揮しているのかを評価する手法である注１）。設定された成果指標の達成状況についての評価（アウトカム評価）に加えて、インパクト評価を実施することで、政策・施策の効果に着目した政策運営（PDCA サイクルの改善）を実施することが可能となる。
ここでは、既往のインパクト評価手法の住宅政策の評価への適用可能性について検討する。

１）既往のインパクト評価手法の概要
既往文献によると、一般的な公共政策のインパクト評価に用いられる既往の代表的な手法として、
表３-１に示す手法があることが紹介されている注２）。各手法については、ア）評価のために客観的なデータを取得・利用するか（データが存在するか又は取得できるか）、イ）比較グループが存在する
か又は形成できるか、ウ）施策実施前のデータを取得・分析するか（データが存在するか又は取得できるか）、エ）長期の評価をするか・短期の評価とするかなどにより、適用の考え方が異なる。評価
の目的や取得・利用可能なデータ等を踏まえて、最適な手法を選択・適用する必要がある注３）。
表３-１ 既往の代表的なインパクト評価手法と手法適用の考え方※1
手法適用の考え方

既往の代表的なインパクト評価手法

施策実施前のデータの取得・分析を ① ランダム実験モデル評価のために客観的なデー
タを取得・利用する比較グループ することが可能② 回帰・分断モデル

が存在又は形③ マッチング・モデル

成可能な場合施策実施前のデータの取得・分析をしない④ 統計的等価モデル⑤ 一般指標モデル

比較グループ 施策実施前からの長期間のデータの ⑥ クロスセクション・モデル※2が存在しない 取得・分析をする
又は形成が困 （長期間のデータ取得が可能）⑦ 時系列モデル

難な場合⑨ 単純事前・事後モデル

長期間のデータの取得・分析をしない⑧ パネル・モデル⑩ エキスパート評価 他

評価のために客観的なデータを取得・利用しない※1 文献 2～文献 4 を参考に作成。
※2 ⑥クロスセクション・モデルは、短期の評価（長期の評価をしない場合）にも適用が可能。

3－1

２）住宅政策の評価への既往のインパクト評価手法の適用可能性
表３-１に示した既往の一般的なインパクト評価手法は、［原因（インプットとしての施策）］→［効
果（アウトカム）］が１対１で対応する政策の場面においては適用が容易であり、かつ有効な方法であると言える。
住宅政策については、ロジックモデル上の『認知・理解』から『行動』の各段階において実施される施策が、その働きかけるアウトカムの達成に及ぼしている効果を評価するという場面では、既往のインパクト評価手法の適用が可能である。住宅政策の評価への既往のインパクト評価手法の適用のイメージを図３-１に示す。
市場でのプレイヤー等の活動

② 検討

アウトカム

③ 行動

④ 状態の改善

アウトカム

アウトカム

アウトカム

（成果・短期）（成果・短期）（成果・中期）

結果

結果

施策（インプット）

施策（インプット）

施策（インプット）

活動

活動

活動

（成果・短期）

結果

波及過程１

施策が働きかけるアウトカム① 認知・理解

⑤ 効果

施策

アウトカム
（効果・最終）

資源

資源

資源

アウトカム

アウトカム

（成果・短期）（成果・短期）（成果・中期）

結果

結果

施策（インプット）

施策（インプット）

施策（インプット）

活動

活動

活動

資源

資源

資源

アウトカム

アウトカム

アウトカム

（成果・短期）（成果・短期）

結果

結果

結果

施策（インプット）

施策（インプット）

施策（インプット）

活動

活動

活動

資源

資源

資源

（成果・短期）

結果

施策

波及過程３

施策が働きかける
アウトカム（成果・短期）

波及過程２施策が働きかける
アウトカム

アウトカム

アウトカム

アウトカム

居住者に
とっての
効果

（成果・長期）

社会に
とっての
効果

アウトカム
（成果・中期）施策：既往のインパクト評価手法の適用が可能な施策と対応するアウトカムの範囲。

『認知・理解』から『行動』の各段階について、各段階のアウトカムと、その達成のために実施される施策が（その達成に）どの程度効果的かを評価する場面では、既往のインパクト評価手法の適用が可能。

図３-１ 住宅政策の評価への既往のインパクト評価手法の適用のイメージ
3－2

そこで、第１章で示した住宅政策の各テーマについて、インパクト評価を行う際の［原因］→［効果］の関係になる代表的な「施策」と「アウトカム指標」の関係を整理し、既存のインパクト評価手法の適用可能性、適用するうえでの留意点等（理想的な手法と適用上の課題等）について検討した。
整理・検討結果を表３-２、表３-３に示す。表３-２は「テーマ４：既存住宅の流通・住み替え」
政策、表３-３は「テーマ 13：まちなか居住・コンパクトシティ」政策についての検討結果を示している。なお、表中、施策のうち直接的施策でなく、間接的に作用する施策については（ ）書きで表記している注４）。以下に基本的な考え方を解説する。
（１）政策・施策の実施状況の異なる地方公共団体間の比較により評価を行う方法
・対象政策・施策を実施していない地方公共団体等（以下「比較地方公共団体」という。
）を比較グ
）との
ループとして選定し注５）、評価を実施する地方公共団体（以下「実施地方公共団体」という。
比較を行う方法の適用がまず考えられる。
・例えば、「対象政策・施策の重要性を認知・理解している世帯（居住者）や事業者の割合」、「対象
政策・施策に係る住宅改善を検討している世帯の割合」、「対象政策・施策に係る住宅改善を実施した世帯の割合」等について、実施地方公共団体と比較地方公共団体との差を分析して評価する方法である。実際の手法の適用については、客観性の点から、「マッチング・モデル」→「統計的等化モデル」→「一般指標モデル」の順に適用を検討する。
・具体的には、住宅事情（住宅ストックの状況、住宅供給量や住宅価格等）等の政策の推進に影響を及ぼす要因（外部要因等）が類似している地方公共団体を比較対象地方公共団体として選定することが可能な場合は、「マッチング・モデル」を適用することで、外部要因等の影響を排除して対象
政策・施策の実施の効果を分析することが可能となる。
・一方、外部要因等の類似している比較地方公共団体の選定が困難な場合は、「統計的等化モデル」
を適用し、対象政策・施策の実施により比較地方公共団体と比べて統計的に有意な効果が現れてい「統計
る年齢・世帯型、住宅タイプ等の属性の集団を分析・特定する方法が考えられる注６）。また、的等化モデル」の適用が難しい場合は、最後に「一般指標モデル」の適用を検討する。実施地方公
共団体の指標値を比較地方公共団体全体（又は都道府県内の全市区町村）の平均値と比較する方法
であり、外部要因の影響を排除することはできないが、最も簡便に利用できる手法である注７）。
・なお、上記の一連の手法の適用にあたっては、比較地方公共団体の指標値が統計データ等を利用して比較的容易に把握できることなどが条件となる。
（２）実施地方公共団体内での時系列変化により評価を行う方法
・上記（１）の方法は、比較地方公共団体の指標値を収集・分析する必要があることや、実施地方公共団体と比較地方公共団体における住宅事情の違い等の外部要因の影響を考慮する必要があるな
ど、適用にはコストや難易度が高い場合が考えられる。
・このため、地方公共団体間での比較が難しい場合は、実施地方公共団体内における施策実施前後の指標値を比較・分析する手法を適用する。実際の手法の適用については、客観性の点から、「クロ
スセクション・モデル」→「時系列モデル」→「単純事前・事後モデル」の順に適用を検討する。
・具体的には、サンプル間での施策の利用状況の違いによる影響を評価に利用できる場合は、「クロ
スセクション・モデル」の適用が考えられる。同手法を適用することで、例えば、対象政策・施策に関するセミナー等への参加の有無が対象政策・施策の重要性の認知・理解度に及ぼす影響や、補助制度等の施策の活用の有無が住宅改善量に及ぼす影響を分析することが可能となる。
3－3

・一方、
「クロスセクション・モデル」の適用が難しい場合については、施策実施前後の長期間のデータの取得・利用が可能であれば「時系列モデル」を適用し、長期間のデータの取得が困難な場合
は、最も簡便な方法として、施策実施前後の２時点の指標値を比較する「単純事前・事後モデル」を適用する注８）。
表３-２ インパクト評価手法の適用に係る検討結果：「既存住宅の流通・住み替え」政策段階

施策 ［因］

アウトカム

アウトカム指標［果］

指標

手法適用の留意点等

1）既存住宅を 住宅の流通や 住宅の流通や住み替え 既 存 住 宅 を 資 ○自治体注９）間の比較を実施
資 産 と し た 住 住み替え等に 等に関する居住者向け 産とした住宅流 ・自治体間での施策の実施の宅流通の重要 関する居住者 セミナー等の参加者数 通の重要性を認有無や施策実施量の違いで性の 認知・ 理 向け セ ミ ナ ー 既存住宅が資産となる 知・理解してい比較グループを設定し、施策

解

住宅流通の重要性を る世帯の割合

対象自治体と比較グループ

認知・理解したセミナーの自治体間での居住者の認等参加者の割合

知度・理解度の違いを分析し

等の開催

〈居住者〉

安心Ｒ住宅制 安心Ｒ住宅制度に関す 安心Ｒ住宅の重て評価する。

度に関する居 る居住者向けセミナー 要 性 や 制 度 内 ・優先順位として、マッチング・
住者向けセミ 等の参加者数
容を認知・理解 モデル→統計的等化モデル
ナー等の開催 安心Ｒ住宅の重要性を している世帯の→一般指標モデルの順に適

認知・理解したセミナー 割合

用を検討する。

等参加者の割合・セミナーの実施回数・内容等

認知・理解

長期優良住宅 長期優良住宅に関する 長 期 優 良 住 宅の施策実施量の違いの把に関する居住 居住者向けセミナー等 の 重 要 性 や 制

握、外部要因の排除が課題。

度内容を認知・ ○自治体間の横断的比較が長期優良住宅の重要 理解している世 難しい場合は、対象自治体内者向け セ ミ ナ の参加者数
ー等の開催

性を認知・理解したセミ 帯の割合で、クロスセクション・モデル→

ナー等参加者の割合

時系列モデル→単純事前・事後モデルの順に適用を検討して時系列比較を行う。

2）既存住宅を 住宅流通に係 住宅流通に係る関連制 既 存 住 宅 を 資 ○アウトカム１）と同様。
資産とした住 る関連制度に 度に関する事業者向け 産とした住宅流
宅 流 通 の 重 関する事業者 セミナー等の参加者数 通に向けた取り要性の認知・ 向け セ ミ ナ ー 既存住宅が資産となる 組みの重要性を
理解

等の開催

〈事業者〉

住宅流通の重要性を 認知・理解して認知・理解したセミナー いる事業者の割等参加者の割合

合3）資産として継 長期優良住宅 長期優良住宅に関する 長 期 優 良 住 宅 ○アウトカム１）と同様。
承される長期 に関する事業 事業者向けセミナー等 の 重 要 性 や 制
優良住宅の重 者向け セ ミ ナ の参加者数

度内容を認知・要性の認知・ ー等の開催

長期優良住宅の重要理解している住理解

性を認知・理解したセミ 宅 事 業 者 の 割〈事業者〉

ナー等参加者の割合

3－4

合表３-２ インパクト評価手法の適用に係る検討結果：「既存住宅の流通・住み替え」政策（つづき）
段階

施策 ［因］

アウトカム

アウトカム指標［果］

指標

手法適用の留意点等

5）住み替えに 住み替えに係る 相談窓口等における既 住み替えを考え ○外部要因の影響が特に大よる居住改善 総 合的 な 相談 存住宅（持家）を資産とし ている世帯の割

きく、自治体間の比較が困難の検討

窓口の設置・相 て活用した住み替えに関 合と考えられるため注１０）、対象

〈居住者〉

談会の開催

自治体内で、クロスセクショ

する相談件数ン・モデル→時系列モデル→単純事前・事後モデルの順に適用を検討する。
6 ） 既 存 住 宅 既 存 住 宅 の 売 既存住宅の売却・賃貸に 持家からの住み ○基本的にアウトカム１）と同（ 持 家 ） の 売 却・賃貸に係る 係る住宅性能評価書の 替えにおいて現様。

却・賃貸の検 住 宅 性 能 の 見 取得費用、住宅履歴情 住宅を「安心Ｒ ・施策の実施の有無のほか、
討える化の経済的 報の生成費用の補助等 住宅」 と し て 売

自治体間の施策実施量の違

〈居住者〉

支援

却することを考いによる影響を考慮することえている世帯のが課題。

の件数

既存住宅状況 既存住宅状況調査を行 割合

・各自治体の補助対象や補助調査を行う専門 う専門家の無料派遣の率の違い等について確認・分

家の派遣

件数

類する必要がある。

住み替えに係る 相談窓口等における住○アウトカム 5）と同様

総 合的 な 相談 み替え検討における「現検討窓口の設置・相 住宅の売却・賃貸」に関談会の開催する相談件数

7）住み替え先 住み替えに係る 相談窓口等における住 住み替え先とし ○アウトカム 5）と同様。
の新たな住宅 総 合的 な 相談 み替え検討における「住 て「安心Ｒ住宅」の確保の検討 窓口の設置・相 み替え先の物件情報の の取得を考えて
〈居住者〉

談会の開催

入手」に関する相談件数 いる世帯の割合（安心Ｒ住宅制 （安心Ｒ住宅制度に関す○アウトカム１）と同様。

度に関する居住 る居住者向けセミナー等
者向けセミナー の参加者数）
等の開催）（安心Ｒ住宅の重要性を
認知・理解したセミナー
等参加者の割合）

住み替えに係る 相談窓口等における住 住み替え先とし ○アウトカム 5）と同様。
総 合的 な 相談 み替え検討における「住 て「長期優良住窓口の設置・相 み替え先の物件情報の 宅」の取得を考談会の開催入手」に関する相談件数 えている世帯の（長期優良住宅 （長期優良住宅に関する 割合
に関する事業者 事業者向けセミナー等の向けセミナー等 参加者数）の開催）（長期優良住宅の重要性を認知・理解したセミナー等参加者の割合）

3－5○アウトカム１）と同様。

表３-２ インパクト評価手法の適用に係る検討結果：「既存住宅の流通・住み替え」政策（つづき）
段階

施策 ［因］

アウトカム

アウトカム指標［果］

指標

手法適用の留意点等

8）住宅の流通 既存住宅状 既存住宅状況調査技術者 既存住宅の流通 ○アウトカム１）と同様。
のための体制 況調査を行 講習を受講した技術者の 促 進 の た め の 体
整備・技術者 う 人 材 の 養 登録者数

制整備・技術者育育成・技術蓄 成

成・技術蓄積に積

積

不動産の売 不動産の売却・取得のコン 極的に取り組んで ○アウトカム１）と同様。

〈事業者〉

却・取得のコ サルティング等を行う専門 い る 事 業 者の 割合ンサルティン 家の登録者数
グ等を行う
人材の養成

（安心Ｒ住宅 （住宅流通に係る関連制度 安心Ｒ住宅事業 ○アウトカム１）と同様。
に 関 す る 事 （安心Ｒ住宅）に関する事 者団体に所属す検討

業者向け セ 業者向けセミナー等の参 る宅地建物取引
ミ ナ ー 等 の 加者数）
開催）

業者の数

（安心Ｒ住宅の重要性を認知・理解したセミナー等参加者の割合）

9）長期優良住 長期優良住 長期優良住宅の供給に向 長期優良住宅の ○基本的にアウトカム１）と宅の供給のた 宅の 供給に けた研究や生産体制の整 供 給 の た め の 体

同様。

め の 体 制 整 向け た 体制 備等の活動を行う生産団 制整備・技術者育 ・施策の実施の有無のほ
備・技術者育 づくり等の支 体等の活動費用の補助等 成・技術蓄積に積か、自治体間の施策実施

成・技術備蓄極的に取り組んで量の違いによる影響を考い る 事 業 者の 割

慮することが課題。

合・各自治体の補助対象や

援

の件数

〈事業者〉

補助率の違い等について
確認・分類する必要がある。

3－6表３-２ インパクト評価手法の適用に係る検討結果：「既存住宅の流通・住み替え」政策（つづき）
段階

施策 ［因］

アウトカム

アウトカム指標［果］

指標

手法適用の留意点等

11 ） 既 存 住 宅 住み 替え に 既存住宅状況調査費 持家から住み替 ○基本的にアウトカム１）と同様。
（持家）の売却 係る前住宅 用の補助等の件数えをした世帯の ・施策の実施の有無のほか、自治又は賃貸の 流 通 （ 売 既存住宅状況調査を うち従前住宅を体間の施策実施量の違いによる〈居住者〉

却 又 は 賃 行う専門家の無料派 売却又は賃貸し影響を考慮することが課題。

貸）の支援

・各自治体の補助対象や補助率た世帯の割合遣等の件数
住宅性能評価書の取の違い等について確認・分類する

得費用の補助等の件必要がある。

数
住み 替え に 既存住宅状況調査費 持家から住み替 ○基本的にアウトカム１）と同様。
係る前住宅 用の補助等の件数えをした世帯の ・施策の実施の有無のほか、自治の 流 通 （ 売 既存住宅状況調査を う ち 前 住 宅 を体間の施策実施量の違いによる

却 又 は 賃 行う専門家の無料派 「安心Ｒ住宅」と影響を考慮することが課題。

貸）の支援

して売却した世 ・各自治体の補助対象や補助率

遣等の件数

住宅性能評価書の取 帯の割合の違い等について確認・分類する

得費用の補助等の件必要がある。

数12）住み替えに 持家への住 住み替えに係る持家 持家から持家に ○基本的にアウトカム１）と同様。

行動

よる新たな住 み 替え に 係 の購入・取得費用の 住み替えを行っ ・施策の実施の有無のほか、自治宅の 確保（ 購 る経済的支 補助の件数
入又は賃借）た世帯の割合援体間の施策実施量の違いによる影響を考慮することが課題。

〈居住者〉

・各自治体の補助対象や補助率の違い等について確認・分類する必要がある。
安心Ｒ 住宅 安心Ｒ住宅の購入・ 持 家 へ の 住 み ○基本的にアウトカム１）と同様。
への住み替 取得費用の補助の件 替 え に 際 し て ・施策の実施の有無のほか、自治えに係る経 数

「安心Ｒ住宅」を体間の施策実施量の違いによる済的支援取得した世帯の影響を考慮することが課題。

割合

・各自治体の補助対象や補助率の違い等について確認・分類する必要がある。

持 家 か ら 賃 一定の民間賃貸住宅 持家から賃貸住 ○基本的にアウトカム１）と同様。
貸住宅への に住み替えをした世 宅に住み替えを ・施策の実施の有無のほか、自治
住み 替え に 帯に対する家賃補助 行った世帯の割

体間の施策実施量の違いによる係る経済的 等の件数影響を考慮することが課題。

合支援・各自治体の補助対象や補助率の違い等について確認・分類する必要がある。

3－7

表３-２ インパクト評価手法の適用に係る検討結果：「既存住宅の流通・住み替え」政策（つづき）
段階

施策 ［因］

アウトカム

アウトカム指標［果］

指標

手法適用の留意点等

13）良質な （安心Ｒ住宅 （安心Ｒ住宅に関する 安心Ｒ住宅を扱っ ○アウトカム１）と同様。
住 宅 流 通 に 関 す る 事 事業者向けセミナー等 ている事業者の割サービスの 業者向けセ の参加者数）

合提供

ミ ナ ー 等 の （安心Ｒ住宅の重要性

〈事業者〉

開催）

を認知・理解したセミナ
ー等参加者の割合）（ 既 存 住 宅 （既存住宅状況調査技 既存住宅状況調査 ○アウトカム１）と同様。
状況調査を 術者講習を受講した技 の実施件数
行 う 人 材 の 術者の登録者数）
養成（ 住 宅 流 通 （住宅性能表示制度） 住 宅 性 能 評 価 書 ○アウトカム１）と同様。
に 係る 関連 に関する事業者向けセ （既存住宅）の取得制度に関す ミナー等の参加者数）を 行っ て い る 事業

る事業者向 （既存住宅を資産とした 者の割合、又は、住け セ ミ ナ ー 住宅流通の重要性を 宅性能評価書（既等の開催）

認知・理解したセミナー 存住宅） の 取得を等参加者の割合）

行った住宅の割合（ 住 宅 流 通 （住宅履歴情報に関す 住宅履歴情報の生 ○アウトカム１）と同様。

行動に 係る 関連 る事業者向けセミナー 成・保存サービスを制度に関す 等の参加者数）

提供し ている事業る事業者向 （既存住宅を資産とした 者の割合、又は、住け セ ミ ナ ー 住宅流通の重要性を 宅 履 歴 情 報 の 生
等の開催）

認知・理解したセミナー 成・保存サービスの等参加者の割合）提供を行った住宅の割合

買取再販事 買取再販で扱われる住 買取再販事業を実 ○税制による全国的施策であり、
業 に 対 す る 宅の取得に係る税制特 施し てい る不動産

実施・比較グループを設定しての経済的支援 例の適用件数

事業者の割合、又自治体間の比較は困難であるたは、買取再販によりめ、対象自治体内で、クロスセク

供給された住宅戸

ション・モデル→時系列モデル→

数の割合

単純事前・事後モデルの順に適用を検討して時系列比較を行う。

14）長期優 長期優良住 長期優良住宅（新築） 新築住宅に占める ○基本的にアウトカム１）と同様。
良住宅（新 宅（新築）の の供給に係る補助等の 長期優良住宅の割 ・施策の実施の有無のほか、自治築）の供給 供給に対す 件数
〈事業者〉

合

体間の施策実施量の違いによるる経済的支影響を考慮することが課題。

援・各自治体の補助対象や補助率の違い等について確認・分類する必
要がある。

3－8

表３-３ インパクト評価手法の適用に係る検討結果：「まちなか居住・コンパクトシティ」政策段階

施策 ［因］

アウトカム

アウトカム指標［果］

指標

手法適用の留意点等

1）「まちなか居 「 ま ち な か 居 「まちなか居住」に関す まちなか居住の魅 ○自治体間の比較を実施
住」 の 魅力や 住 」 に 係 る 居 る居住者向けセミナー 力や利点を認知・ ・自治体間の施策の実施の利点の 認知・ 住者向けのセ 等の参加者数

理解している世帯有無、実施量の違いで実理解

ミナー等の開 「まちなか居住」の魅力 の割合

施・比較グループを設定し、

〈居住者〉

催

や利点を認知・理解し両者の認知度・理解度の違たセミナー等参加者のいを検証して評価する。

割合

・優先順位としてマッチング・
モデル→統計的等化モデ
ル→一般指標モデルの順に適用を検討する。
・セミナーの実施回数、参加者の理解度等の施策実施

認知・理解

量の違いの把握、外部要因の排除が課題。
○自治体間の横断的比較が難しい場合、対象自治体内
で、クロスセクション・モデル→時系列モデル→単純事
前・事後モデルの順に適用を検討して時系列比較を行う。
2）「まちなか居 「 ま ち な か 居 「まちなか居住」に関す 「まちなか居住」の ○アウトカム１）と同様。
住」の魅力や 住 」 に 関 す る る事業者向けセミナー 魅力や利点を認
利点の認知・ 事業者向けの 等の参加者数

知・理解している理解

セ ミ ナ ー 等の 「まちなか居住」の促進 住宅事業者の割

〈事業者〉

開催

のための住宅供給の重 合要性を認知・理解したセミナー等参加者の割
合3－9

表３-３ インパクト評価手法の適用に係る検討結果：「まちなか居住・コンパクトシティ」政策
段階

（つづき）
施策 ［因］

アウトカム

アウトカム指標
指標［果］

手法適用の留意点等

4 ） 「 ま ち な か 「まちなか居住」に 「まちなか居住」に係 「まちなか外」から ○アウトカム１）と同様。
外」から「まち 係る 支援施策に る支援施策に関する 「まちなか」への住
な か 」 へ の 住 関する居住者向 居住者向け説明会へ み替えを考えてい
み替えの検討 け説明会の開催
〈居住者〉

の参加者数

る世帯の割合住み替え相談窓 住み替え相談窓口等○外部性が特に大きく、自治体

口等の設置・空き における「まちなか」

間の比較が困難と考えられる物件等の情報提 への住み替えに関すため注１１）、対象自治体内で、ク供ロスセクション・モデル→時系

る相談等の件数

列モデル→単純事前・事後モデルの順に適用を検討して時系列比較を行う。
5）「まちなか」 「まちなか居住」に 「まちなか居住」に係 「まちなか」内での ○アウトカム１）と同様。
で の 定住（ 住 係る 支援施策に る支援施策に関する 定住を考えている
み替え等の住 関する居住者向 居住者向け説明会へ 世帯の割合
宅改善）の検 け説明会の開催の参加者数

住み替え相談窓 住み替え相談窓口等○自治体間の比較のためのア〈居住者〉

口等の設置・空き における「まちなか」でウトカム指標の設定が困難な物件等の情報提 の住み替えに関するため、対象自治体内で、クロス

供セクション・モデル→時系列モ

検討

討

相談等の件数

デル→単純事前・事後モデルの順に適用を検討して時系列比較を行う。
既存空き家（町家 既存空き家（町家等）○アウトカム１）と同様。

等）の改修モデル の改修モデル住宅の・自治体間比較は、施策の実住宅の展示施の有無により行う。

見学者数6）「まちなか」 「まちなか居住」に 「まちなか居住」にふ 「まちなか」での住 ○アウトカム１）と同様。
での住宅供給 ふさわしい住宅・ さわしい住宅・居住環 宅供給の た め ののための体制 居住環境の設計 境の設計基準等の事 体 制 整 備 ・ 技 術
整備・技術者 基準等の事業者 業者向け説明会の参 者 育 成 ・ 技 術 備
育成・技術備 向け説明会の開 加者数

蓄に積極的に取り蓄催組んでいる事業〈事業者〉（「まちなか居住」 （「まちなか居住」に関 者の割合に 係る 事業者向 する事業者向けセミ
けのセミナー等の ナー等の参加者数）
開催）（「まちなか居住」の促進のための住宅供給の重要性を認知・理解したセミナー等
参加者の割合）3－10○アウトカム１）と同様。

表３-３ インパクト評価手法の適用に係る検討結果：「まちなか居住・コンパクトシティ」政策
（つづき）
段階

施策 ［因］

アウトカム

アウトカム指標
指標［果］

手法適用の留意点等

11）「まちなか」 「まちなか」への住 「まちなか」に住み 「まちなか」に住み ○基本的にアウトカム１）と同への住み替え み替えによる戸建 替えして戸建住宅 替えをして持家・様。

による持家・戸 住宅の新築・購入 を新築・購入又はリ 戸建住宅を新築・ ・施策の実施の有無のほか、
建 住 宅 の 新 等に 係る 経済的 フォームした世帯へ 購入又はリフォー

自治体間の施策実施量の築 ・ 購 入 （ 新 支援の費用の補助等の ムした世帯の割合違いによる影響を考慮する

築・既存住宅）件数ことが課題。

〈居住者〉

・各自治体の補助対象や補助率の違い等について確認・分類する必要がある。

12）「まちなか」 「まちなか」への住 「まちなか」に住み 「まちなか」に住み ○基本的にアウトカム１）と同への住み替え み替えによるマン 替えをしてマンショ 替えをしてマンショ様。

によるマンショ ションの購入に係 ンを購入した世帯へ ンを購入した世帯 ・施策の実施の有無のほか、ン の 購 入 （ 新 る経済的支援の購入費用の補助 の割合

自治体間の施策実施量の築・既存住宅）等の件数違いによる影響を考慮することが課題。

〈居住者〉

・各自治体の補助対象や補行動

助率の違い等について確認・分類する必要がある。
13）「まちなか」 「まちなか」への住 「まちなか」に住み 「まちなか」に住み ○基本的にアウトカム１）と同への住み替え み替えによる民間 替え を し て 民間賃 替えをして民間賃様。

による民間賃 賃貸住宅への入 貸住宅に入居した 貸住宅に入居した ・施策の実施の有無のほか、貸住宅の賃借 居に 係る 経済的 世帯への家賃補助 世帯の割合

自治体間の施策実施量の〈居住者〉違いによる影響を考慮する

支援

の件数

ことが課題。
・各自治体の補助対象や補助率の違い等について確認・分類する必要がある。
14）「まちなか」 「まちなか」内での 「まちなか」内で住 「まちなか」内で住 ○基本的にアウトカム１）と同での住み替え 住み替えによる持 み替えをして持家を み替えをして持家 様。
に よ る持家の 家 の 新 築 ・ 購 入 新築・購入（戸建住 を新築・購入（戸 ・施策の実施の有無のほか、新築・購入（戸建住宅・マンション）（戸建住宅・マン 宅・マンション）又は 建住宅・マンショ

自治体間の施策実施量のション）等に係る経 リフォームした世帯 ン）又はリフォーム

違いによる影響を考慮する

済的支援への費用の補助等 した世帯の割合ことが課題。

の件数

・各自治体の補助対象や補〈居住者〉

助率の違い等について確認・分類する必要がある。

3－11

表３-３ インパクト評価手法の適用に係る検討結果：「まちなか居住・コンパクトシティ」政策
（つづき）
段階

施策 ［因］

アウトカム

アウトカム指標［果］

指標

手法適用の留意点等

15）「まちなか」 「まちなか」での定 「まちなか」での定 「まちなか」での定 ○基本的にアウトカム１）と同での現住宅の 住のためのリフォ 住のための現住宅 住 の た め に 現 住

様。

リフォーム

ーム・アドバイザー のリフォームに対す 宅をリフォームし ・施策の実施の有無のほか、

〈居住者〉

の派遣

るアドバイザー派遣 た世帯の割合

自治体間の施策実施量のの件数違いによる影響を考慮することが課題。
・各自治体の補助対象や補助率の違い等について確認・分類する必要がある。

「まちなか」での定 「まちなか」での定○基本的にアウトカム１）と同住 の た め の 現 住 住のために現住宅様。

宅のリフォームに をリフォームした世

・施策の実施の有無のほか、対する経済的支 帯に対する補助等

自治体間の施策実施量の援違いによる影響を考慮するの件数ことが課題。
・各自治体の補助対象や補助率の違い等について確

行動

認・分類する必要がある。
16）「まちなか」 「まちなか」での住 「まちなか」に住み 「まちなか」に住み ○基本的にアウトカム１）と同での住み替え み替えによる民間 替え を し て 民間賃 替えをして民間賃様。

による民間賃 賃貸住宅への入 貸住宅に入居した 貸住宅に入居した ・施策の実施の有無のほか、貸住宅の賃借 居に 係る 経済的 世帯に対する家賃 世帯の割合

自治体間の施策実施量の〈居住者〉違いによる影響を考慮する

支援

補助の件数

ことが課題。
・各自治体の補助対象や補助率の違い等について確認・分類する必要がある。
17）「まちなか」 「まちなか」での良 「まちなか」での良 「まちなか」での住 ○基本的にアウトカム１）と同での良質な住 質な住宅供給へ 質な住宅を供給す 宅供給に取り組ん
宅供給
〈事業者〉

の経済的支援様。

る事業者に対する でいる事業者の割 ・施策の実施の有無のほか、建設費補助等の件 合

自治体間の施策実施量の数違いによる影響を考慮することが課題。

「まちなか」での良住宅の年間供給

質な住宅を供給す

戸 数 に 占 め る 、 ・各自治体の補助対象や補る事業者に対する「まちなか」での住建設費補助等の件 宅供給戸数の割
数

合

3－12

助率の違い等について確認・分類する必要がある。

３）住宅政策の評価への既往のインパクト評価手法の適用の課題
住宅政策は、政策の目標（最終アウトカム）の達成に向けて、『認知・理解』から『行動』の各段階において様々な市場でのプレイヤーを対象に複数の施策（実現ツールや対象等が異なる複数の施策等）を組み合わせて実施することが多い。このため、各施策のインパクト評価においては、上記２）で述べたインパクト評価の実施に加えて、市場でのプレイヤーの活動が集積して効果の普及・定着に達する『状態の改善』段階（又は最終アウトカムとしての『効果』段階）でのアウトカムの達成に対して、各施策が及ぼす効果を計測・評価することが重要となる。
しかし、『状態の改善』又は『効果』段階の１つの［果（成果指標が設定されるアウトカム）]に対して、複数の［因（施策）］が作用・影響することになるため、（因果が１対１で対応する政策を想定している）既往の一般的なインパクト評価手法を適用して、個々の施策の効果を評価することは困難である（図３-２）注１２）。
市場でのプレイヤー等の活動① 認知・理解

② 検討

③ 行動

④ 状態の改善

波及過程１

アウトカム

アウトカム

アウトカム

アウトカム

（成果・短期）（成果・短期）（成果・短期）（成果・中期）

結果

結果

結果

施策（インプット）

施策（インプット）

施策（インプット）

施策の効果の程
度？

活動

活動

活動

⑤ 効果

アウトカム
（効果・最終）

資源

資源

資源

波及過程２

アウトカム

アウトカム

アウトカム

アウトカム

（成果・短期）（成果・短期）（成果・短期）（成果・中期）

結果

結果

結果

施策（インプット）

施策（インプット）

施策（インプット）

施策の効果の
程度？

活動

活動

活動

資源

資源

資源

波及過程３

アウトカム

アウトカム

アウトカム

アウトカム

（成果・短期）（成果・短期）（成果・短期）（成果・中期）

結果

結果

結果

施策の効果の程度？

施策（インプット）

施策（インプット）

施策（インプット）

活動

活動

活動

資源

資源

資源

アウトカム
（成果・長期）

居住者に
とっての
効果

社会に
とっての
効果

成果指標
（アウトカム指標）

施策（インプット）が、『状態の改善』段階又は『効果（最終アウトカム）』段階に設定した成果指標の達成にどの程度の効果を有しているのかという評価に対して、既往のインパクト評価手法の適用は困難

図３-２ 住宅政策の評価への既往のインパクト評価手法の適用の課題
3－13

３．２ 住宅政策の特性に適応したインパクト評価手法の考案
３．１の３）で指摘した課題を踏まえ、３．１の１）で紹介した既往の一般的なインパクト評価手法とは別に、住宅政策の特性を踏まえた独自のインパクト評価手法を考案する。

１）住宅政策の特性を踏まえたインパクト評価手法の考え方（１）基本的な考え方
住宅政策の特性を踏まえたインパクト評価手法については、インパクト評価の意味合いを、少し俯瞰的な観点から、次のように捉え直すこととする。すなわち、インパクト評価の目的は、住宅政策の実施担当者が、政策目標すなわち成果指標を設定している『状態の改善』（又は『効果（最終アウト
カム）』）段階のアウトカムを達成するためには、どのような対象に、どのような施策を講じることが最も効果的であるかを探索的に明らかにすること」とする。具体的には、『状態の改善』（又は『効果』）
段階のアウトカム指標の定量的状態と注１３）、関連する『行動』段階までのアウトカムの定量的状況及
び施策の実施量の関係を分析し、その経年変化を見ることで、『状態の改善』レベルのアウトカムの改善に大きく寄与する効果的な施策を探索的に抽出する手法と捉え直す。
そのイメージを図３-３に示す。
『状態の改善』段階のアウトカムの達成状況と『行動』段階のアウ
トカムの達成状況の関係に着目すると、『状態の改善』段階のアウトカムの達成〈100〉に対して、５つの波及過程のうち、1-b が〈45〉と最も大きく寄与しており、ついで 1-c が〈30〉と大きく寄与
していることが分かる。この２つの波及過程に関しては、施策の実施後に改善量が増えていることになり（図３-３の右図）、今後施策の投入量をさらに増やすことが政策目標の達成に効果的であることが窺える。
こうした方法は、専門的な統計分析を必要としないため、各行政主体のインハウス職員が実施可能
な実践的手法として期待される。

① 認知・理解

② 検討

③ 行動

波及過程１

１-a

アウトカム

アウトカム
１-b

１-c
波及過程２

2-a

アウトカム

アウトカム
2-b

④ 状態の改善

アウトカム
〈10〉
アウトカム
〈45〉
アウトカム
〈30〉

アウトカム
〈100〉

アウトカム
〈10〉
アウトカム
〈5〉

『行動』段階のアウトカムの〈 〉内の各数字は、『状態の改善』段階のアウトカムの達成値 100 に対する寄与度を示している。

年次

アウトカム

施策

2000

20

なし

2005

20

なし

2010

25

補助実施

2015

45

年次

アウトカム

施策

2000

15

なし

2005

15

なし

2010

20

補助実施

2015

30

図３-３ 住宅政策の特性を踏まえたインパクト評価に係る分析イメージ
3－14

（２）インパクト評価の対象部分の絞込み（ロジックモデルに基づいたフレーミング）
ロジックモデル上の各アウトカムに、それぞれの達成度を評価する成果指標を設定し、インパクト評価を実施することが理想である。しかしながら、データの取得可能性や作業量等の観点から、それが困難である場合が少なくない。この場合、ロジックモデルを参照しながら、インパクト評価の対象とすべき部分を絞り込むための「フレーミング」を行うことが効果的である。
フレーミングについては、決まった基準や手法は存在しない。評価関係者の間で、政策全体を推進
していく上で、「どの部分の評価が重要であると考えるか」、「どの部分が全体的な政策推進の上でインパクトが大きいと考えるか」等について協議を行い、フレーミングをする範囲を決定する。ただし、一般的には、次のような観点から、評価対象を優先的に抽出・設定することが適切であると考える。
① 政策目標に照らして施策の投入量等のボリュームが大きい部分② 評価に用いるデータの入手が可能である部分③ 施策等による行政の支援・介入等が可能である部分
図３-４にフレ－ミングの例を示す。４つの波及過程のうち、施策を実施し、施策対象のボリュー
ムも大きい波及過程１と波及過程２をインパクト評価の対象に抽出している例を示している。

① 認知・理解

② 検討

波及過程１

アウトカム

③ 行動
１-a

アウトカム

施策②-1

④ 状態の改善アウトカム〈10〉
施策③-1-a

１-b

アウトカム
〈45〉

【評価対象のフレーミング】
４つの波及過程（波及過程
１～波及過程４）のうち、施策を実施しており、かつ施策対象のボリュームの大きい波及過程１、波及過程２をインパクト評価の対象として抽出・設定。

施策③-1-b
１-c

アウトカム
〈30〉

波及過程２

施策③-1-c
アウトカム

アウトカム

2-a

施策②-2

アウトカム
〈10〉
施策③-2-a

2-b

アウトカム
〈100〉

アウトカム
〈5〉
施策③-2-b

波及過程３

アウトカム

アウトカム

アウトカム

アウトカム
波及過程４

アウトカム

アウトカム

アウトカム

アウトカム

図３-４ 住宅政策の特性を踏まえたインパクト評価に係るフレーミングの実施イメージ
3－15

（３）インパクト評価に用いる指標値の収集整理

フレーミングを行ったロジックモデル上の評価対象のアウトカムについて、インパクト評価に用いるデータを収集・整理する。具体的には、次の内容についてデータの収集・整理をする。
ア）各「アウトカム」の達成状況を示す「指標」とその「指標値」
イ）アウトカムの達成を促す施策の投入量（予算・執行額・利用人口等）を示す「施策実績値」
成果目標を設定したアウトカムと、『行動』段階までの各アウトカムについて上記のデータの整理ができれば、次のような観点からみたインパクト評価をすることができる注１４）。
① 成果目標の達成に対する寄与度からみた、各施策の効果の評価② 施策の費用対効果（投資効果）からみた注１５）、各施策の効果の評価（４）インパクト評価の実施の考え方
図３-４に示したロジックモデルをもとに、インパクト評価の実施の考え方を示す。
① インパクト評価の目的『状態の改善』段階のアウトカムの達成に向けて、波及過程１及び波及過程２について施策が実施されている。こ波及過程１及び波及過程２を評価対象としてフレーミングし、『行動』段階の５
つの波及（1-1、1-2、1-3、2-1、2-2）を促すために実施している施策の効果を明らかにする。
② 施策の実施状況（仮定）『行動』段階の５つの波及の各アウトカムに働きかける補助事業としての施策（施策③-1-a、
施策③-1-b、施策③-1-c、施策③-2-a、施策③-2-b）を 2010 年より開始している。各施策の投入量（予算額）はすべて同様である。また、『検討』段階に働きかける、施策情報の提供・相談窓口の設置（相談会の開催）等の施策（施策②-1、施策②-2）も 2010 年より開始している。
③ 分析結果『状態の改善』段階のアウトカムの指標値は、2010 年の〈55〉から 2015 年には〈100〉と大幅に改善している。この『状態の改善』段階のアウトカムの改善に対する『行動』段階の各アウトカ
ムの「寄与度」をみると、波及過程 1-2 の【アウトカム③-1-b】が〈45〉と最も大きく、ついで波及過程 1-3 の【アウトカム③-1-c】が〈30〉と大きいことが分かる。
そこで次に、この２つのアウトカムに働きかける施策③-1-b、施策③-1-c を対象に「時系列モデル」を用いてインパクト評価を実施する。各アウトカムの指標値の施策実施前後の経年変化を図３-５に示している。施策実施後に当該アウトカムの改善量は大幅に改善しており（アウトカム③1-b：2010 年〈22〉→2015 年〈45〉、アウトカム③-1-c：2010 年〈18〉→2015 年〈30〉）、施策③-1-b、施策③-1-c の実施による効果が確認できる。なお、各施策の投入量はすべて同じのため、「費用対効果」の点でみても、これらの２施策の効果が最も大きいことになる。
また、『検討』段階に働きかける施策について、同様に時系列モデルで評価すると、波及過程 1 の【アウトカム②-1】においては、2010 年施策実施後の効果が確認できる。
④ 結論
本政策の目標達成のためには、【アウトカム②-1】から【アウトカム③-1-b】及び【アウトカム③-1-c】への波及過程を促す施策をより強化することが最も効果的である。一方、効果が十分発揮されていない他の波及過程については、施策の効果が発現していない原因について、外部要因等の分析による解明が必要である注１６）。
3－16

② 検討

【アウトカム③-1-a】【アウトカム②-1】
指標値

20

20

22

施策の効果

50

波及
過程
１

波及
過程
1-1

2005

2010

施策③-1-a

2000

2015

【アウトカム④】

指標値

4

6

2005

2010

4
2000

④ 状態の改善

③ 行動

10

2015

【アウトカム③-1-b】
指標値

施策③-1-b
45
22

20

20

2000

2005

2010

施策の効果

波及
過程
1-2

2015

指標値

【アウトカム③-1-c】

100

30
15

15

18

2000

2005

2010

【アウトカム②-2】

55
45

46

2000

2005

2015

【アウトカム③-2-a】

指標値

波及
過程
2

改善量

施策③-1-c
施策の効果

波及
過程
1-3

指標値

波及
過程
2-1

指標値

施策③-2-a

30
20

20

22
3

2000

2005

2010

2015

○施策の実施【アウトカム②-1】及び【アウトカム②-2】に働きかける、施策情報の提供・相談窓口の設置（相談会の開催）等の施策
を 2010 年より開始。

2000

4

5

2005

2010

10

2015

【アウトカム③-2-b】
波及
過程
2-2

指標値

施策③-2-b

3

3

4

2000

2005

2010

5

2015

○施策の実施【アウトカム③-1-a】から【アウトカム③-2-b】の５つのアウトカムに働きかける、
補助事業としての施策を 2010 年より開始。

図３-５ インパクト評価の実施イメージ
3－17

2010

2015

２）インパクト評価のケーススタディ
１）で示した住宅政策の特性を踏まえたインパクト評価手法の考え方を踏まえ、実際の政策・施策の実施状況と実績等の情報に基づき、インパクト評価のケーススタディを実施した。ケーススタディの対象として例示するのは、「テーマ 13：まちなか居住・コンパクトシティ」政策に関して、Ａ市の事例についてである注１７）。
（１）Ａ市における施策の実施状況
Ａ市においては、「まちなか居住・コンパクトシティ」政策を促進するため、表３-４に示す施策を具体的に実施している。すなわち、『認知・理解』段階での情報提供に加えて、『行動』段階でのアウ
トカムに働きかけ様々な補助等の支援施策を実施している。
表３-４ Ａ市における「まちなか居住・コンパクトシティ」政策に係る実施施策
段階

対象

施策

概要

①認知・ 居住者 ①ガイドブックの作成・公表
理解「まちなか居住」政策の重要性・必要性、制度内容等を紹事業者介したガイドブックを作成し、情報提供を実施。

居住者 ③-1-a 「まちなか」での持家・ 「まちなか」で一定水準以上の持家・戸建住宅を新築又は戸建住宅の新築・購入支援

購入する者に、取得費用のうちの一定額を補助。

③-1-b 「まちなか」での持家・ 「まちなか」で一定水準以上の持家・共同住宅は購入する共同住宅の購入支援

者に、取得費用のうちの一定額を補助。

③-1-c 「まちなか」の民間賃「まちなか」外から「まちなか」の民間賃貸住宅に転居した

貸住宅への住み替え支援③行動

者に、一定期間、家賃のうちの一定額を補助。

③-1-d 「まちなか」での既存「まちなか」の空き家を取得して一定水準以上のリフォーム

住宅のリフォーム支援を行う者、又は現住宅に住み続けるために一定水準以上のリフォームを行う者に、リフォーム費用のうちの一定額を補助。

事業者 ③-2-a 「まちなか」での共同「まちなか」で一定水準以上の共同住宅を建設する事業者

住宅の建設支援に、建設費のうちの一定額を補助。

③-2-b 「まちなか」の既存住「まちなか」の遊休化した業務ビルや商業ビルなどを改修し宅の転用支援て、一定水準以上の共同住宅に転用する者に、改修費用のうちの一定額を補助。

（２）インパクト評価の対象部分のフレーミング
第１章の図１-16 に示した、「テーマ 13：まちなか居住・コンパクトシティ」政策のロジックモデ
ル案をベースに、表３-４に示した施策の実施状況を踏まえて、インパクト評価の対象部分のフレー
ミングを行い、インパクト評価に用いるアウトカム指標と施策の体系を整理した。
その結果を図３-６に示す。Ａ市における「まちなか居住・コンパクトシティ」政策に係る施策は『認知・理解』段階での情報提供に加え、『行動』段階に働きかける施策であり、特に『行動』段階での施策が中心となる。そこで、Ａ市において取得可能なデータを調査・精査し、その結果により、『行動』段階から『状態の改善』段階へのアウトカムの波及に主に着目して表示している注１８）。また、施策は居住者（消費者）を対象とした施策と、事業者を対象とした施策とがあるが、（表３-４における）事業者を対象とした③-2-a の施策は、居住者を対象とした③-1-a～③-1-d の各施策と一体的

3－18

になって居住者の「まちなか」への転入行動に結実すると考えられることから、居住者の行動に係るアウトカムを代表として抽出・設定した。なお、図中、個々の施策を実施しているアウトカムとその波及過程を実線で、施策は実施されていないが『状態の改善』段階へのアウトカムの波及に影響すると考えられるアウトカムについては点線で表示している。

① 認知・
理解

③ 行動

④ 状態の改善〈対象：持家・戸建住宅〉③-1-a「まちなか」に住み替えをして戸建住宅（新築・既存住宅）を取得した世帯数「
まちなか居住」
政策の重要性の認知・理解「
まちなか外」
から「
まちなか」
への転入（
住み替え）

［経済的ｲﾝｾﾝﾃｨﾌﾞ］■戸建住宅の新築・取得費用の補助〈対象：持家・共同住宅〉③-1-b「まちなか」に住み替えをしてマンション（新築・既存住宅）を取得した世帯数［経済的ｲﾝｾﾝﾃｨﾌﾞ］■マンションの取得費用の補助④-1「まちなか」への転入人口〈対象：民間賃貸住宅〉③-1-c「まちなか」に住み替えをして民間賃貸住宅に入居した世帯数［経済的ｲﾝｾﾝﾃｨﾌﾞ］■民間賃貸住宅への転入者に対する家賃補助④-3「まちなか」の居住人口の社会増加〈対象：その他〉③-1-d「まちなか」に住み替えをしてその他の住宅に入居した世帯数〈対象：既存・持家・戸建住宅〉「
まちなか」
での定住のための住宅改善［情報提供］■「まちなか居住」に係るガイドブックの
作成・公表

③-2-a
「まちなか」での定住のために現住宅をリフォームした世帯数［経済的ｲﾝｾﾝﾃｨﾌﾞ］■既存住宅のリフォーム費用の補助〈対象：その他の住宅改善〉③-2-b「まちなか」でのその他の住宅改善（建替え、住み替え）をして定住している世帯数④-2「まちなか」での定住人口〈対象：その他〉③-2-c「まちなか」で住宅改善をせずに定住している世帯数

図３-６ インパクト評価に用いるアウトカム指標と施策の体系の整理

3－19

（３）インパクト評価の実施
図３-６に示したアウトカム指標の指標値及び施策実績値（件数、費用）に関して、関連するデー
タの収集・分析を行い、インパクト評価を実施する注１９）。
「まちなか居住・コンパクトシティ」政策の最大の目標は「まちなかの居住人口を増加させる」ことであるが、人口の社会増加を上回る自然減少が生じることがあり、人口の自然減少を政策でコントロールすることは困難である。このため、代替の目標としては、一般的には次の二つを設定することが考えられる。
ⅰ）「まちなか」への転入人口を増やす（図３-６の指標④-１）
ⅱ）「まちなか」における人口移動を社会増にする（図３-６の指標④-３）
このうち本検討では、Ａ市における政策・施策の実施が「まちなか」への転入促進施策が中心であることを踏まえ、ⅰの「「まちなか」への転入人口を増やす」ことをアウトカム目標に仮定して、施策の効果を計測する注２０）。
（３）－１ 「まちなか」への転入人口の推移
Ａ市より入手できたデータに基づき、政策の実施前後における「まちなか」への転入人口の推移
を示したのが図３-７である。Ａ市における政策の開始年をＴ年とし、その前後の各４年間をそれぞれ２期（１期＝２年）に分けて、推移を示している。
政策の開始以降、転入人口が（それまでの 3,000 人未満から）3,300 人超の水準に増加している。
「T-2/T-1 年度」からの変化をみると、「T+１/T+2 年度」は 365 人の増加、「T+3/T+4 年度」は370 人の増加となっている注２１）。
（転入人口（人））

政策開始

3,314

3,319

T+1/T+2

T+3/T+4

3,400
3,200
2,949

3,000
2,800

2,801

2,600
2,400
T-4/T-3

T-2/T-1

Ｔ年（年度）

図３-７ 「まちなか」への転入人口の推移（３）－２ 「まちなか」への転入人口の増加と各住宅タイプの関係
図３-６の『状態の改善』段階のアウトカム指標④-1 に関して、Ａ市より入手できたデータ及び直近時点の国勢調査（総務省統計局）の小地域集計データを組み合わせて、「まちなか」への転入者の住宅タイプ別の人口を推計する。
また、アウトカム指標④-1 に関係する『行動』段階の各アウトカム（③-1-a、③-1-b、③-1-c）に働きかける施策について、補助の件数及び補助金額の実績データを入手し、補助件数に各住宅タイプあたりの平均世帯人員の推計値を乗じて注２２）、各施策を利用して転入した人口（以下「施策利用人口」という。
）を推計する。

3－20

以上をもとに、「④-1 まちなかへの転入人口の増加」と、各住宅タイプ別の転入人口及び施策利用
人口との関係をアウトカムの波及過程として整理した結果を図３-８（「T+１/T+2 年度」の場合）及
び図３-９（「T+3/T+4 年度」の場合）に示している。

④ 状態の改善③ 行動〈対象：持家・戸建住宅〉③-1-a : 953 人

うち、施策利用人口：102 人「
まちなか外」
から「まちなか」への転入人口

［経済的ｲﾝｾﾝﾃｨﾌﾞ］■持家・戸建住宅の新築・取得費用の補助：32 件、1,549 万円〈対象：持家・共同住宅〉③-1-b： 1,236 人

うち、施策利用人口：153 人［経済的ｲﾝｾﾝﾃｨﾌﾞ］■マンションの取得費用の補助：59 件、2,672 万円〈対象：民間賃貸住宅〉③-1-c： 992 人

うち、施策利用人口：90 人④-1「まちなか」への転入人口：3,314 人
政策開始直前時点からの増加人口：＋365 人うち、施策利用人口：345 人［経済的ｲﾝｾﾝﾃｨﾌﾞ］■民間賃貸住宅への転入者に対する家賃補助：50 件、731 万円〈対象：その他〉③-1-d： 133 人

図３-８ 「まちなか」への転入人口と住宅タイプ別人口及び施策利用人口の関係（T+１/T+2 年度）④ 状態の改善③ 行動〈対象：持家・戸建住宅〉③-1-a : 1,067 人

うち、施策利用人口：128 人「
まちなか外」
から「まちなか」への転入人口

［経済的ｲﾝｾﾝﾃｨﾌﾞ］■持家・戸建住宅の新築・取得費用の補助：40 件、1,890 万円〈対象：持家・共同住宅〉③-1-b： 1,089 人

うち、施策利用人口：151 人［経済的ｲﾝｾﾝﾃｨﾌﾞ］■マンションの取得費用の補助：58 件、2,561 万円〈対象：民間賃貸住宅〉③-1-c： 1,050 人

うち、施策利用人口：106 人④-1「まちなか」への転入人口：3,319 人
政策開始直前時点からの増加人口：＋369 人うち、施策利用人口：385 人［経済的ｲﾝｾﾝﾃｨﾌﾞ］■民間賃貸住宅への転入者に対する家賃補助：59 件、1,241 万円〈対象：その他〉③-1-d： 134 人

図３-９ 「まちなか」への転入人口と住宅タイプ別人口及び施策利用人口の関係（T+3/T+4 年度）
3－21

（３）－３ 「まちなか」への転入人口の増加に及ぼす各施策の効果「まちなか」への転入人口の増加に対して、「持家・戸建住宅」（③-1-a）、「持家・共同住宅」
（③
-1-b）
、
「民間賃貸住宅」（③-1-c）の３施策が及ぼす直接的な影響（効果）について分析する。
まず、政策開始直前の「T-2/T-1 年度」を起点とし注２３）、政策開始後の「T+１/T+2 年度」及び「T+3/T+4 年度」における「まちなか」への転入人口の増加分を、政策の効果（インパクト）と仮（調査時点でのデータの制約上長期の計測が難しいため）３．１の２）で説明定する注２４）。これは、した「単純事前・事後モデル」の考え方を準用するものである注２５）。
上記の方法によると、政策の効果は、「T+１/T+2 年度」は 365 人の増加、「T+3/T+4 年度」では369 人の増加となる。このうち、施策利用人口は、「T+１/T+2 年度」は 345 人、「T+3/T+4 年度」
は 385 人と推計され、それぞれ「まちなか」への転入人口の増加分の 94.5％（345 人/365 人）、
104.3％（385 人/369 人）を占める注２６）。施策の実施が「まちなか」への転入人口の増加に大きく寄与していることが推察される。
次に、３施策の「まちなか」への転入人口の増加に対する寄与度を具体的に分析する。
図３-10 は、
「まちなか」への転入人口の増加に対する各施策の寄与度を、各住宅タイプ別の施策
利用人口の割合を用いて図化したものである。また、表３-５は、各住宅タイプの施策利用人口と施策として投入した補助金額との関係に着目した「費用対効果（人／万円）」の計算結果を示したものである。なお、図３-10 には、「費用対効果」の計算結果を併記している。
345 人
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%

385 人

26.1%

0.123 人/万円

27.5%

0.085 人/万円

44.4%

0.057 人/万円

39.2%

0.059 人/万円

29.5%

0.066 人/万円

33.3%

0.085 人/万円

T+1/T+2年度
持家・戸建住宅

T+3/T+4年度
民間賃貸住宅

持家・共同住宅

図３-10 「まちなか」へ転入した施策利用人口に占める３施策の割合
表３-５ 各施策利用人口と補助金額の関係からみた費用対効果
持家・戸建住宅の新築・購入費用の補助
T+１/T+2 施策利用人口
年度

補助金額
費用対効果

T+3/T+4 施策利用人口
年度

補助金額
費用対効果

持家・共同住宅（マンシ 民間賃貸住宅居住者
ョン）の購入費用の補助 への家賃補助

102 人

153 人

90 人

1,549 万円

2,672 万円

731 万円

0.066 人/万円

0.057 人/万円

0.123 人/万円

128 人

151 人

106 人

1,890 万円

2,561 万円

1,241 万円

0.068 人/万円

0.059 人/万円

0.085 人/万円

3－22

上記の分析結果から、次の点が指摘できる。
① 「まちなか」への転入人口のうち施策利用人口については、「持家・共同住宅（マンション）」の比率が最も大きく、ついで「持家・戸建住宅」であり、「民間賃貸住宅」の比率が最も小さい。
② 一方で、転入促進のための補助施策として投じられた補助金額と転入人口（施策利用人口）との関係を「費用対効果」でみると、「民間賃貸住宅への転入者に対する家賃補助」の費用対効果が最も大きくなる。一方で、転入者の施策利用人口の最も多い「持家・共同住宅（マンション）」
は、費用対効果の点では最も小さい。
③ ただし、民間賃貸住宅の居住者は、居住年数が相対的に短いことを念頭におく必要がある。持家を取得した居住者は、相対的に長期間居住することが期待されるのに対して、民間賃貸住宅の居住者は相対的に回転率が高く、短期間で住み替えをしてしまう可能性があり注２７）、特に「まちなか」外に住み替える可能性が持家取得者に比べて高いと考えられる。このため、民間賃貸住宅への転入者に対する家賃補助の効果については、「まちなか居住」の契機として一定の効果を認めることができるが、「まちなか居住」の定着に関する効果については、一定期間の経過後の定着率等も同時に分析した上で、慎重に評価する必要がある。
（４）「まちなか」での定住「まちなか」の居住人口の社会増加に影響を及ぼす要因として、「まちなか」への転入人口の増加に加えて、転出人口の抑制すなわち、「まちなか」での定住人口の維持が重要となる。
Ａ市より入手できたデータをもとに、「まちなか」での定住人口について整理したものが表３-６である。次のことが指摘できる。
① T+１/T+2 年度の２年間における定住人口は 20,100 人、T+3/T+4 年度の２年間では 20,061 人であった。住宅改善行動別の「まちなか」での定住人口の詳細はデータとして把握できなかったが、「まちなか」での定住人口の数は、「まちなか外」からの転入人口に比べてはるかに大きい。
② 住宅種類別の内訳は、持家・戸建住宅が、T+１/T+2 年度は 5,000 人（24.9％）、T+3/T+4 年度
は 4,900 人（24.4％）であるう。全体の３／４はその他の住宅（持家・共同住宅（マンション）、
民間賃賃住宅、公営住宅等）が占めている。
表３-６ まちなかでの定住人口
定住人口
合計
T+１/T+2 年度
T+3/T+4 年度

20,100 人
20,061 人

住宅種類別の定住人口
持家・戸建住宅 その他の住宅〈参考〉 施策
既存住宅のリフォーム費用の補助

5,000 人15,100 人

補助件数：50 件(24.9％）（75.1％）

補助金額：2,000 万円

4,900 人15,161 人

補助件数：53 件（24.4％）（75.6％）

補助金額：2,300 万円

3－23

（５）インパクト評価に基づいた考察（５）－１ 現行政策・施策の評価
Ａ市における「まちなか居住・コンパクトシティ」政策についてのインパクト評価に基づき、現行政策・施策の効果について考察すると、次の点が指摘できる注２８）。
① Ａ市における「まちなか」への転入人口は、政策の開始以前に比べて増加基調にある。
「まちなか」への転入人口を促進するため、「持家・戸建住宅の新築・取得費用の補助」、「マンション（持家・共同住宅）の取得費用の補助」、「民間賃貸住宅への転入者に対する家賃補助」の３施策が講じられており、政策の実施前後の「まちなか」への転入人口の増加分を「政策の効果」と捉えた
場合、３施策を利用して転入した人口が、ほぼ実際の転入人口の増加分に相当し、３施策が一定の効果を有していることが窺える。
② 各施策を利用した転入人口の大きさをみると、「持家・共同住宅（マンション）」への転入人口が最も多く、ついで「持家・戸建住宅」、「民間賃貸住宅」の順となる。
③ 一方、転入人口数と転入の促進のために投入した施策量（補助金額の総額）との関係に着目した「費用対効果」の観点からは、「民間賃貸住宅の居住者に対する家賃補助」が最も効果的であるといえる。
（５）－２ 今後の政策・施策の方向性（課題）
一方、今後の政策・施策の方向性（課題）を整理すると、以下のことが指摘できる。
① 「まちなか」への転入人口の促進を図るため上記の３施策が講じられているが、一方で、「まちなか」に居住している者の大半は、（対象期間中に）居住地移動をしていない定住者である。これらの者の３／４程度は、持家・共同住宅、民間賃貸住宅等の持家・戸建住宅以外の住宅タイプに居住しているが、持家・戸建住宅のニーズが高い地方都市においては、これらの者は将来的には持家・戸建住宅の取得にあたって「まちなか」外（郊外）への流出層になる可能性がある。
② このため、「まちなか」に居住している者に、将来も「まちなか」で持家取得等をして住み続けることを促すための施策を講じることで、「まちなか」の居住人口の転出を抑制し、人口の社会増加を促進していくことが求められる。
③ 具体的には、次のような対策が効果的と考えられる。
ア）費用対効果の高い“「まちなか」の民間賃貸住宅への転入者に対する家賃補助”を維持・推進し、民間賃貸住宅の需要層の「まちなか」外から「まちなか」への住み替えを誘引し、「まちなか」の民間賃貸住宅居住者を維持・増加させるとともに、民間賃貸住宅に居住している層が住み替える際の「まちなか」を選択するための促進施策（例えば、「まちなか」での持家の新築や購入の支援策）を連続的に講じる。
イ）転入人口の最も多い持家・共同住宅の所有者に対しても同様に、持家・戸建住宅を取得する際に「まちなか」の選択を促すための連続的な施策を講じる。
ウ）すなわち、「まちなか」での持家の取得に対する補助は、現時点では「まちなか外」からの転入者に限られているが、対象を「まちなか」において住み替えをする者に対しても拡大していくことが考えられる。
④ また、政策全体の実施効果を高めていくためには、補助等の経済的インセンティブ施策に加えて、「まちなか居住」の重要性・必要性に対する居住者や事業者の認知・理解を高めていく施策
も合わせて強化していくことが求められる注２９）。
3－24

３．３ まとめ －インパクト評価の高度化に向けて－
指標（成果指標・観測指標等）を用いたアウトカム評価に加えて、政策・施策の効果を把握するイ
ンパクト評価を実施することで、政策・施策の効果に着目した政策運営（PDCA サイクルの改善）を実施することが可能となる。そこで第３章では、既往の一般的なインパクト評価手法の住宅政策への適用性を検討し、住宅政策の特性に適応したインパクト評価手法を提示した。
インパクト評価の高度化に向けたポイントと今後の課題を整理すると以下のようになる。
① 既往のインパクト評価手法は、［因（インプットとしての施策）］→［果（アウトカム）］が１対１で対応する場面において有効な方法であるため、住宅政策への適用は、ロジックモデル上の『認知・理解』から『行動』の各段階での施策が、直接働きかける『認知・理解』から『行動』の各アウトカムの達成に及ぼしている効果を評価するという場面に限られる。
② そこで本章では、様々な市場でのプレイヤーを対象に複数の施策（実現ツールや対象等が異なる
複数の施策等）を組み合わせて実施されることが多い住宅政策の特徴を踏まえて、『状態の改善』
段階のアウトカムの定量的状況と、関連する『行動』段階でのアウトカムの定量的状況及び施策の実施量の関係に着目し、各施策の効果について「寄与度」や「費用対効果」の観点から分析することで、『状態の改善』レベルのアウトカムの改善に大きく寄与する効果的な施策を探索的に抽出する手法を提示した。
③ 本章の３.１で示した既往のインパクト評価手法を精緻な“木の評価”とすれば、本章の３.２で提案した手法は、いわば“森の評価”である。まず、“森の評価”で政策目標の達成状況を俯瞰的に分析することで、ロジックモデル上の各アウトカムの波及過程において効果を発揮しているルートと、あまり効果が発揮できていない（目標の達成状況の悪い）ルートを把握することが『認知・理解』から『行動』可能になる。次に、効果が発揮できていない波及過程を対象に注３０）、の各段階で講じられている各施策について“木の評価”を実施することで、各施策の効果を分析し、問題点の把握と改善策の検討を行うことが可能となる。
④ このように、複数の施策を組み合わせて実施する住宅政策のインパクト評価手法においては、“森の評価”と“木の評価”を組み合わせて実施することで、合理的な政策・政策評価をすることが可能となり、効果的な政策運営につながることが期待される。

3－25

注
注 1）施策の実施がアウトカムに及ぼす影響の評価については「社会的インパクト評価」と称される場合もある。文献１によると、『短期、長期の変化を含め、当該事業や活動の結果として生じた社会的、環境的な「アウトカム」』を「社会的インパクト」、『社会的インパクトを定量的・定性的に把握し、当該事業や活動について価値判断を加えること』を「社会的インパクト評価」と定義している。
注 2）政策評価に用いられているインパクト評価手法を解説している既往文献として文献２～文献４がある。
各手法の特徴等の詳細については、これらの文献を参照されたい。各文献によると、評価のために客観的なデータを取得・利用しない簡便的な手法として、「エキスパート評価」のほかに、「受益者評価」、「行
政官評価」があるとされている。なお、表３-１に示している手法適用の考え方は、文献２～文献４の情報を参考としつつ、「客観的なデータの取得・分析の必要性の有無」、「施策実施前のデータの取得・分析の必要性」及び「評価の期間」という筆者の視点を加えて整理したものである。
注 3）表３-１の手法適用の考え方による各分類の中では、丸数字の小さい手法ほど客観性が高い手法であるとされている。例えば、文献２の 51 頁、文献３の 44 頁。なお、両文献によると、客観性が高い手法は、データの収集や分析等に要するコスト、分析・利用の難易度も高くなると説明されている。
注 4）第１章の注 6 に説明したとおり、『認知・理解』から『行動』段階に講じられる各施策は、それが直接作用するアウトカムから、次の段階のアウトカムへの波及過程に対しても影響を及ぼすことになる。例えば、『認知・理解』段階のアウトカムの実現を促すための施策は、次の『検討』段階での検討の実施、その次の『行動』段階での具体的な住宅改善等の実施を間接的に促すことになる。
注 5）比較グループ（比較地方公共団体）の選定にあたっては、対象政策・施策を実施していない地方公共団
体だけでなく、対象政策・施策を実施しているが施策量が少ないなど実施地方公共団体と大きな違いがある地方公共団体を選定する場合も考えられる。ただし、この場合は施策量の違いが改善量に及ぼす影響を詳細に把握・考慮することが課題となる。
注 6）「統計的等価モデル」では、外部要因の類似性を考慮せずに、対象政策・施策を実施していない近隣の地
方公共団体など、比較地方公共団体を簡便に選定して実施することが可能である。
注 7）実施地方公共団体が、比較地方公共団体の居住者を対象に住民調査等を実施することは現実的に困難であることから、地方公共団体の比較を行う場合は、指標値が「国勢調査」、「住宅・土地統計調査」、「住生活総合調査」等の住宅関連統計調査において定量的に把握できることが条件となる。
注 8）「時系列モデル」を適用することで、施策実施前の指標値の経年変化から導かれる近似式の傾きと施策実施後の指標値の経年変化から導かれる近似式の傾きとを比較することで、施策の効果を（「単純事前・事後モデル」と比較して）より客観的に分析することが可能となる。
注 9）本研究報告では、都道府県及び市区町村について「地方公共団体」という表記を用いているが、本表においては、紙幅の都合上、「自治体」をいう表記を用いている。
注 10）民間による住宅供給量の多寡、地価（住宅価格）の水準等、各自治体の施策だけではコントロールできない外部要因が大きく影響するため、自治体間の比較ではなく、当該自治体内での施策前後の時系列での評価が適切と考えられる。
注 11）注 9 と同様である。
注 12）『認知・理解』から『行動』の各段階において講じられる各施策が、『状態の改善』段階又は最終アウト
カムとしての『効果』段階でのアウトカムの達成に影響を及ぼすまでの過程においては、非常に多くの外部要因が作用し、それらを取り除くことは事実上困難である。このため、既往の一般的なインパクト
評価手法の適用は現実的ではない。
注 13）『効果』段階におけるアウトカム指標については、他分野の政策（外部要因）の影響を排除することが技
術的に困難である場合が考えられるため、住宅政策の特性を踏まえたインパクト評価における達成目標とする成果指標［果］の設定は、『効果』段階のアウトカム指標よりも、『状態の改善』段階のアウトカ
ム指標を用いることが適当であると考えられる。
注 14）「施策のインパクトの大きさ」の評価については、一つの［果]に対して、一つの施策が［因］として対応するものについては、「エフェクトサイズ （全調査対象のアウトカム指標群の標準偏差に対する施策のインパクト［アウトカム指標の変化分］の比）」を利用した評価を検討する。式は次の通りである。
エフェクトサイズ＝（実施グループの平均値―比較グループの平均値）／プールされた標準偏差
なお、文献１の p.97 によると、一般的な判断のスケールは、「0.2 程度：インパクト小」、「0.5 程度：イ
ンパクト中」、「0.8 以上：インパクト大」とされているが、『ただし、これはあくまでも一般的な基準で3－26

あって、プログラム（施策）の性質や状況により異なるので、絶対的な基準ではない』とされている。
一方、住宅政策において、『状態の改善』段階のアウトカムである一つの［果］に対して、『行動』段階で実施される複数の施策が［因］として対応する場合については、簡易的な方法として次のような二つの分析を行うことで、各施策のインパクトの大きさを把握することが考えられる。
① 各施策の利用量の大きさが、『状態の改善』段階のアウトカムの指標値の変化に与える「寄与度」を分析する。
② 各施策の投入量（補助実施額等の事業費）と利用量（施策の利用者数等の実績値）の大きさに着目して「費用対効果」を分析する。
注 15）費用対効果は、アウトカムの達成状況を示す指標値の増分を、施策の投入量である施策実績値で割ることによって得ることができる。なお、費用対効果の比較は、分子であるアウトカム指標の比較が可能である組み合わせにおいてのみ実施可能であることに留意が必要である。
注 16）インパクト評価の目的は、どのような施策が、政策目標であるアウトカムの改善に効果的であるかを明らかにすることであるが、一方で、現状においてあまり効果が発現していない施策を抽出し、その要因（外部要因）を分析することも目的の一つである。このため、インパクト評価の実施により、効果的な施策の実施量をより増やすことと、効果的でない施策の改善を図ることで、政策目標の達成をより加速させることが期待される。
注 17）その他、「テーマ２：高齢者等支援」政策、「テーマ 11：地域材を用いた木造振興」政策についても、インパクト評価のケーススタディを実施したが、民間市場を対象とした施策の種類等の豊富さから、本研
究で提案しているインパクト評価手法の例示として最も適していると考えられるＡ市の「テーマ 13：まちなか居住・コンパクトシティ」政策について取り上げている。
注 18）アウトカム評価やインパクト評価の高度化のためには、施策が実施されていない段階やアウトカムについても、アウトカムの波及仮定を想定することが望ましい（第２章の２．１及び２．４を参照）。こうした観点からは、本来は『認知・理解』段階、『検討』段階のアウトカムも表示して、評価の対象とすべきであるが、本ケーススタディにおいては、当該段階のデータが（ケーススタディ時点で）Ａ市内に存在せず、また新規に取得することも困難であったことから、わかりやすさを重視する観点も含めて表示は割愛している。
注 19）高度な統計解析手法を用いる政策評価の手法は、行政主体（特に人口規模の小さい市町村等）の現状に鑑みれば、データ取得やインハウス職員のマンパワーの制約等により適用が難しい場合が多い。このため、ここでのインパクト評価の実施のケーススタディでは、行政主体（調査対象市）があまりコストをかけずに入手できる範囲のデータを用いて、一定の客観性をもって評価ができる手法を提示することに着眼している。
注 20）定住促進施策として「既存住宅のリフォーム費用の補助」施策は実施されているが、「転入促進施策」に比べると「定住促進施策」は質的又は量的に少ない。このため、転入促進施策を［因］とし、同施策が直接的に働きかけるアウトカウムの波及過程にある「「まちなか」への転入人口の増加」を［果］に設定
してインパクト評価を実施する（図参-１・左図）。
なお、『①認知・理解』段階での情報提供に係る施策に加えて、『行動』段階での「定住促進施策」も「転入促進施策」と同様に充実して実施されている場合は、『行動』段階で実施されている各施策を［因］とし、「「まちなか」人口の社会移動の増加」を［果］に設定してインパクト評価を実施することが考えられる（図参-１・右図）
。
① 認知・
理解

「まちなか」
居住の重
要性の認
知・理解を
高める施策

③ 行動

④ 状態の
改善

［因］

［果］

「まちなか」への転入促進に係る各種施策

「まちなか」の転入人口の増加「まちなか」での定住促進に係る各種施策

「まちなか」
からの転出
人口の抑制

① 認知・
理解

③ 行動

④ 状態の改善［因］「まちなか」
居住の重
要性の認
知・理解を
高める施策

「まちなか」の転入人口の増加「まちなか」での定住促進に係る各種施策

「まちなか」からの転出
人口の抑制

図-参 1 インパクト評価における因果の設定の考え方

3－27

［果］

「まちなか」への転入促進に係る各種施策

「まちなか」
人口の社会移動の増加

注 21） 参考までに、Ａ市より入手できたデータに基づき、「まちなか」での居住人口の社会増減の推移をみると、政策の開始以降、社会減少（転出超過）を続けていた「まちなか」人口は社会増加（転入超過）に転じており、T+１/T+2 年度は 150 人、T+3/T+4 年度は 166 人の社会増となっている（図参-２）。
（人口の社会増減数（人））
200

166

150

100
0
政策開始

-100
-200

-143

-300
-400

-338
T-4/T-3

T-2/T-1

T+1/T+2
Ｔ年

T+3/T+4（年度）

図-参２ 「まちなか」の居住人口の社会増減の推移

注 22）補助を実施した事例の住宅タイプ別の平均世帯人員のデータは入手できなかったため、直近の住宅・土地統計調査（総務省統計局）データの集計により、直近５年間に新築された各住宅タイプの平均世帯人員を算出した。その結果、持家・戸建住宅 3.2 人、持家・共同住宅 2.6 人、民間賃貸住宅 1.8 人となった。この値を各補助件数に乗じて、政策利用人口を推計した。
注 23）政策実施前の実績値については２期間（４年）分のデータしか取得できなかったため、「時系列モデル」
を適用することができないため、「単純事前・事後モデル」の考え方に基づき、政策実施前の直近値を起点として用いている。
注 24）Ａ市では、『認知・理解』段階の施策として、市場にプレイヤーに対して、「まちなか居住」政策の重要性・必要性、制度内容等を紹介したガイドブックを作成し、情報提供を実施している。
『行動』段階での経済的インセンティブ施策に加えて、こうした情報提供に係る施策も「まちなか居住人口の増加」に寄与していると考えた場合、『状態の改善』段階での「まちなかへの転入人口」の大きさを［果］としてイ
ンパクト評価を実施する方法も考えられる。
参考として、「持家・戸建住宅」、「持家・共同住宅」、「民間賃貸住宅」、「その他住宅」の各住宅タイプの「まちなかへの転入人口」の大きさへの寄与度を分析すると、「持家・共同住宅」の割合が最も大きいが、「持家・戸建住宅」、「民間賃貸住宅」もほぼ同比率を占める（図-参３）。少なくとも対象期間においては、これら３つの住宅への転入者がほぼ同様の寄与度を持っているといえる。
3,314 人3,340 人

100%

4%

4%

80%

30%

32%

37%

33%

29%

32%

60%
40%
20%
0%

T+１/T+2年度
持家・戸建住宅

T+3/T+4年度

持家・共同住宅

民間賃貸住宅その他の住宅図-参３「まちなか」への転入人口に対する住宅タイプ別人口の比率注 25）図３-１に示したように、「単純事前・事後モデル」等の既往のインパクト評価手法は、施策を［因］、施策が直接的に働きかけるアウトカムを［果］として捉え、両者の関係（例えば、図３-９において、③1-a のアウトカムとそれに働きかける持家・戸建住宅の新築・取得費用の補助施策）に着目した評価に適用されるものである。これに対して本検討では、『行動』段階の各施策を［因］とし、各施策の成果が集合して発現する『状態の改善』段階の指標の改善値を［果］として捉え、両者の関係性について「単純事前・事後モデル」の考え方を適用している。

3－28

注 26）「T+１/T+2 年度」から「T+3/T+4 年度」の変化をみると、「まちなか」への転入人口の総数は４人の増加に留まっているが、施策の利用実績でみると、件数で 16 件、施策利用人口（推計）では 40 人増加している。逆に言えば、「T+１/T+2 年度」から「T+3/T+4 年度」にかけて施策を利用していない転入者
は 35 人減少していることになる。その結果、「T+3/T+4 年度」の施策利用人口は、実際の「まちなか」
への転入人口の増加分を上回る水準となっている。
「T+１/T+2 年度」から「T+3/T+4 年度」にかけて、
政策・施策の認知や利用の普及が進んでいるとみることもできる。
注 27）民間賃貸住宅における入居期間については、特に単身世帯等が居住する延床面積の小さな住宅についての入居期間の短さは住宅政策分野で以前から指摘されているところである。筆者は文献７において、借家率の高い首都圏における中高層・民営借家を対象に分析を行い、民営借家の居住者の定住率は住宅延床面積の大小にかかわらず低いことを定量的に明らかにしている。
なお、家賃補助施策の場合、家賃補助の期間が有限であるのが一般的であるため、家賃補助期間が終了すると、住み替え（転出）要因になることも懸念される。
注 28）施策実施後の２期間（４年間）の実績値による考察であり、「まちなか」居住を推進するための各施策の効果については同様の分析を継続的に実施していく必要がある。
注 29）『状態の改善』段階のアウトカムの指標値を改善するためには、『行動』段階のアウトカムに働きかける
経済的インセンティブ施策の充実が重要である。ただし、経済的インセンティブについては、行政主体の財政的制約等により、補助件数や補助総額等に上限が設けられる場合も少なくない。第２章の２．６の２）で説明したとおり、こうした政策・施策の推進の障害となる「内部要因」は政策・施策担当部署の取り組みにより、除去又はその影響を小さくするように努めることが必要であるが、財源の確保には一定の限界があることも考えられる。このため、経済的インセンティブ施策に合わせて、市場のプレイヤーである居住者や事業者等に対して、当該政策・施策の重要性や必要性の認知・理解を高めるための各種の情報提供（セミナーや説明会、相談会等）に係る施策を積極的に展開することも重要である。
注 30）効果を発揮しているルートを対象に、施策の“木の評価”を実施することも考えられる。これにより、各施策の効果を確認する一方で、政策目標の達成に向けた、さらに効果的な施策の実施手段を検討することも可能となる。

文献
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成 28 年 3 月、p.6-p.7
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建築学会計画系論文集、第 519 号、p.233-239、1999 年 5 月

3－29