マンションリフォーム技術協会 会報

第 20 号◇高経年団地の外壁外断熱改修までの取組み◇マンション管理、今、問われているテーマは？
CONTENTS◆高経年団地の外壁外断熱改修までの取組み㈲モア・プランニングオフィス

尾崎京一郎…… 2

長寿命化に向けた新たな塗材の開発と今後
日本ペイント販売㈱………………… 22◆〔トピックス〕2014 年度定時社員総会開催 /marta の◆総会記念講演
マンション管理、今、問われているテーマは？
マンション管理士

三井一征……… 8◆編集後記…………………………………………………… 37◆集合住宅における鳥害対策〜生態を知り、結果を出してこそプロの仕事〜
marta 技術委員会建築部会委員

活動………………………………………… 26◆会員一覧…………………………………………………… 29◆ marta の特長… …………………………………………… 38

今井金美……… 17◆ marta 会員コーナー〈新技術・製品情報〉〈表紙写真

マラケシュのモスク〉

形状記憶塩ビ管更生工法の新技術
京浜管鉄工業㈱………………… 20

marta 第 20 号 2014.6

高経年団地の外壁外断熱改修までの取組み㈲モア・プランニングオフィス

尾崎 京一郎T 団地は横浜市緑区に神奈川県住宅供給公社が建設した分譲・賃貸併存型の団地で、分譲物件は 112
棟、総戸数 2,144 戸、管理組合数は 25 を数える。
団地内の T 住宅は、昭和 46 年に入居を開始した
4 階建て、6 棟、152 戸、壁式プレキャスト鉄筋コンクリート構造の住宅である。団地は、購入者が資金返済を終了するまで住戸と敷地の所有権が公社に留保される「長期分譲型」で、全ての区分所有権と敷地権が償還され、T 住宅の管理組合が設立されたのは平成 18 年である。大規模修繕工事は過去 2回行われている。

今回の大規模改修工事実施までの経緯① 2007 年

第 1 期長期計画検討委員会を設置

「修繕の繰返しではなく、長期計画に沿った修繕を」という問題意識を持つこと。

議論のぶつかり合い。
② 2008 年

建替え、改修、修繕かの判断をするために、先ず耐震診断を実施し、その報告会を「公開勉強「建替え」と「建替えを慎重に検討すべき」との会」として実施。

平面詳細図（1 戸分）竣工時

2 marta 第 20 号 2014.6

第 2 期長期計画検討委員会を設置

 2008 年に実施した耐震予備診断の結果は、「地

劣化状況は、躯体では PC 板ジョイント部に鉄筋盤及び配置については問題ない。耐震指標値はの発錆によるコンクリートの押出しや、開口部回り

目標値を満足している」「耐震本診断の必要性のコンクリートのひび割れが見られた。仕上材では、は低い」との所見であった。

現在は複層塗材で改修されており、経年による変退「建替え」「大規模改修」の公開勉強会を、現場の見学会を含め、4 回開催。
居住者の意識調査のアンケートを実施。
③ 2009 年

第 3 期長期計画検討委員会を設置

建築設計事務所に建物診断を依頼。

色やチョーキングが全般に見られた。
外壁の塗膜付着強度試験は既に管理組合において実施されていた。試験結果は、12 箇所中 5 箇所において基準の 0.7N/ ㎟を下回っていた。
今回採用した外壁断熱材メーカー（S 社）※ に断2009 年 6 月に実施した建物診断の結果は、熱材の必要付着強度を確認したところ、その回答は「コンクリートの圧縮強度、中性化共に、構造

0.4N/ ㎟（15 ㎝角の EPS 断熱材 ※ 貼り 72 時間後）体として健全な状態を保持している。今後このであった。

状態を維持するためには、保護機能を強化することが必須となる」「一方、塗装の剥がれ、コ

外壁断熱材の付着強度試験

ンクリートの曝裂など建物全体や居住スペース

既存外壁面に EPS 断熱材を貼り付け、また仕上において経年による劣化が進行しており、放置げを行ったときに落下する恐れがあるか、既存外壁できない状態にある」との所見であった。

と接着剤との接着力に問題が無いかを判断する。

議論の結果、長期計画の指針として「長寿命100 年マンション再生」とし、それに沿った基◎試験方法
既存外壁面に 300 ㎜ ×300 ㎜のスタンダード

本計画を立てた。
窓枠、ペアガラス改修提案について、工事内容、材質、工事期間、結露防止効果、断熱効果、工事費用などについての公開勉強会を、サッシメーカー等を招請して開催した。

メッシュ ※ をベースコート（接着剤）※ で貼り付ける。
 3 日後に接着部分を引っ張ることにより、剥れの有無等を確認する。
◎試験後の確認・判定

実施を検討している外壁の外断熱改修工事につスタンダードメッシュを剥がして既存の仕上面

いて、実際に施工した八王子市の南大沢を訪問が剥がれてきた場合、下地となる既存仕上げのし、見学を行った。

付着力が不足していると判断し、既存の仕上材

住宅版エコポイント制度が 2009 年 12 月に閣を剥がす必要がある。

議決定されたことを受けて、この制度を全面的既存の仕上面及びベースコート（接着剤）がそに活用し、地球温暖化防止に貢献する住まいづのまま残り、スタンダードメッシュのみが剥がくり、建物の長寿命化、結露の住宅問題の改善れた場合は、既存仕上面との付着力は問題が無を進めることを検討。

いと判断する。

④住宅版エコポイント制度を活用し、2012 年工事
予定を 3 年前倒しして、2010 年の大規模改修工事の提案を通常総会に提案、承認され、「長期計画推進専門委員会」を設置。

既存外壁下地補修工事
旧塗膜剥離後の下地調整においては、3 ㎜までの不陸は左官補修せずにそのまま外断熱工事の下地と⑤設計監理会社を選定し、大規模改修工事を実施。

して可能である。実際には新築時の PC 板の取付け（工期 2010 年 10 月中旬から 2011 年 2 月末）

精度によっては、左官による段差修正が必要となった。

外壁に断熱材を貼る

外壁断熱材は、少なくとも 30 年間はそのままメ

竣工後 39 年を経過している外壁に断熱材を貼る

ンテナンスは不要であるが、表層の汚れやシーリン

ことは、当然、既存の外壁仕上材の上に貼ることにグ打替えは発生する。断熱材施工後の外壁のメンテなるわけであるから、既存の外壁仕上材の健全度がナンスの際は、仮設足場の固定（足場繋ぎ）は、躯

どのような状況にあるかを知る必要があった。

体（PC 板）への支持となる。

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※S 社の湿式外断熱工法
透湿型接着モルタルを介して、透湿型 EPS 断熱材をコンクリート躯体を含む防耐火構造として認められた各種の下地構造
体に貼り付け、ボード表面をスタンダードメッシュで補強した透湿接着モルタルで被覆。水蒸気を透過させるフィニッシュ
コート ※ で仕上げる「水蒸気透過型」の外断熱工法。
※EPS 断熱材
難燃性ポリスチレン樹脂性発泡ビーズを一次発泡し養生・乾燥させた後、さらに二次発泡を行ってビーズを融着させ、ボード上に成形したもの。発泡にフロンガスを使用しないことや、熱伝導率が極めて小さいこと、吸水性がなく水蒸気は透過す
るが水は通さない、といった特長を持つ。また、防火性能としての自己消火性を確保している。
※ベースコート（透湿性接着樹脂モルタル）
接着樹脂モルタルは水性アクリル系のポリマーで、EPS 断熱材をコンクリートに接着する時と、EPS 断熱材の上に塗布してスタンダードメッシュを表面に埋め込むときに使用する。乾燥後はフィニッシュコートの下地材になる。
※スタンダードメッシュ
特殊加工された絡め織のグラスファイバー製メッシュで、高い強度を備えている。EPS 断熱材をメッシュとベースコート
で包み込み、ボード表面に必要な強度を確保している。
※フィニッシュコート
雨水など外部からの水は通さず、建物内部からの水蒸気は透過しやすい特長を備えた仕上材。
＊ S 社カタログより

平面図・立面図（3 階段タイプ）

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平面施工範囲図

断面施工範囲図
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外壁外断熱工事に関わる工事項目

スリーブ取替え：継管及びカバー新設①直接仮設工事

腰窓手摺盛替え：ボルト・サヤ管

作業用ステージ：足場各段

棟の両端各 1 箇

棟番号盛替え：ボルト・サヤ管所（1 棟に 2 箇所） 荷揚げ装置（ベビーウイン

外壁外断熱工事実施に対して発生した問題

チ）各所 1 台②外壁補修工事
外壁塗膜剥離：40Mpa

外壁面に断熱材を貼るにあたって、壁面は突起物
温水 80℃

工具併用

等の無い平面状態が理想であるが、長年にわたる各

躯体補修

居住者の建物使用によって、また、個々の判断によ③外壁外断熱工事

り住まい勝手上、壁面が改造されている住戸が見ら外壁外断熱：EPS 断熱材 厚 50 ＋メッシュ＋れた。特にバルコニー内においては湯沸かし器の新ベースコート＋フィニッシュコート

設とガス管新設、アンテナ線の挿入口、既存サッシ

外壁仕上げのみ：フィニッシュコート

換気小窓をエアコン配管用スリーブに改造、換気口

開口補強：メッシュ＋ベースコート

をスリーブに改造等、断熱材施工に際して障害とな

端部補強：メッシュ＋ベースコート

る物が問題となった。

エキスパンション目地：メッシュ＋ベースコート

管理組合と協議を行い、住まい勝手上、各住戸によって外壁に開けられた開口（穴）は美観上、正規④シーリング工事
開口部回り：変成シリコーンの状態に戻すこととなったが、下記のような問題は

切付部・基礎部：変成シリコーン

解決に至らなかった。

換気扇・コンセント回り：変成シリコーン①エアコンスリーブ移設（正規の穴へ配管を移設）。

エキスパンション目地：変成シリコーン

既に室内をリフォームしており、造り付け家具の設置状況から正規のスリーブへの移設を拒否。

⑤建築関連工事②個別に設置された湯沸かし器の移設は事実上不可

換気扇水切り新設（ステンレス製）

能。湯沸かし器を逃げて断熱材を貼る。

窓水切り新設（アルミ製）
バランス釜水切り新設（ステンレス製）

外壁外断熱工事施工状況と各所納まり◎断熱材ストックヤードと加工場※現場としては 10 畳程度の大きさの左官小屋（屋根付き）を各棟 1 箇所の要望があったが、代替スペース
として棟間の緑地に棟毎に設置。（屋根無し）

断熱材ストックヤードと加工場◎断熱材の貼付け（EPS 断熱材

断熱材に接着モルタル塗り

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熱線カッターで断熱材を加工作業用ステージ（足場各段）

厚 50 ㎜＋メッシュ＋ベースコート）

開口部下での断熱材（メッシュ）の付
着強度試験

断熱材の貼付け役物回り

樹脂モルタル＋メッシュ塗込み

湯沸かし器を逃げて断熱材を張る

窓水切り新設（断熱材 50 ㎜施工後）

バルコニー手摺支持回りの断熱材の逃げ

妻側引込み回りの断熱材の逃げ

竣工◎二次部材回り取合い

窓水切り新設試験施工（断熱材施工前）◎仕上げ（フィニッシュコート）バルコニー開口・スリーブ回り

大規模改修工事を終えて今回の大規模改修工事では、外壁外断熱工事の他に屋上断熱防水工事、窓サッシ断熱改修工事、玄関扉取替え工事等も同時に実施した。

40 年近く住まい続けてきた住環境において、急に生活習慣を変えることは意識すればそれほど難し
くはないと思う。
住宅を建て替えるか、改修して住み続けるかで議室内の気密性が高まり、住まいの環境が大きく変論はあったが、耐震性やコンクリート状況から、管わった一方、快適な住まい方に対する工夫も必要に理組合は「住み続ける」ことを決断した。大規模改なった。夏の過ごし方で特に注意することは、室内修工事完成祝賀会の席で管理組合理事長は、「終の温度の上昇を防ぐこと。冬は昼間の太陽熱を出来る棲家として 100 年持つ建物を作ろう。それが今回だけ室内に取り込み、夜間は厚手のカーテンなどでの工事で半分は出来たと思う」という言葉がとても

熱を逃がさないこと。冬型結露については、換気口

うれしく思えた。

は完全に閉鎖させないこと──などがある。

（marta 建築部会）

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定時総会記念講演

於：芝パークホテル（2014.2.25）

マンション管理、
今、問われているテーマは？
マンション管理士

三井 一征

実は、私は 8 年前にくも膜下出血で倒れ、失語す。まず、約 91 年前の関東大震災です。吉村昭さ症の克服に努めてきました。そのため今日はペーパ

んが書かれた「関東大震災」という本があります。

ーを読みながらの話になりますが、お許しを頂きた

私は 3 回読みました。読むたびに新たな発見があ

いと思います。田邉会長とは 27 ～ 28 年前からマりました。さらに、約 19 年前に阪神淡路大震災をンション問題をめぐってご一緒に活動してきまし経験しました。このときは田邉先生を始めマンショ

た。また、ほかにも沢山の方々と作業をしてきた経ン学会の皆さんと現地に飛んで色々と応援活動に従緯があります。そうしたことから非常に恥ずかしい

事した記憶があります。そして 3.11 東日本大震災のですが、講師としてお呼び頂いたのだと思います。

です。これらを踏まえて、私たちが今住んでいるマ

これからマンションに関連して色々お話いたします

ンションが一体どういうストックを重ね、あるいはが、中でも最も必要と思われる“今、問われている

どういう歴史を辿ってきたか、簡単にお話したいとテーマ”に重点を置いてできるだけ時間を割いてい思います。

きたいと思います。一つ注意して頂きたいことは、
私自身マンションという現場で仕事をしており、日常的にも現場で動いている方が圧倒的に長い時間をマンションのストック数、略史、「標準管理規約」の制定

占めています。その点では、本来、そこでの生きた2012 年末時点でマンションのストック数は約

情報をお伝えできればと思うのですが、現在は個人

590 万戸といわれています。国民の約 1 割が居住情報の保護ということで、その辺にかなりシビアなする計算になります。今日お集まりの皆さんにも関ブレーキが掛けられています。その点、ご了解頂きわる問題として旧耐震基準のストックが約 106 万たいと思います。

戸といわれています（＊1）。以上を踏まえてマンショ

日本列島の地震活動は「大震災の時代」

ンの略史を振り返ると、まず、区分所有法（＊2）の制定、そして被災マンション法（＊2）
、適正化法（＊2）等々

2011（平成 23）年 3 月 11 日 14 時 46 分、私たの経過があります。こういった法的基盤を背景に、ちのそれぞれがどこにいて、どう行動したか、一人「標準管理規約」の制定と改正が行われてきました。

一人にストーリーがあります。私たち自身が直接経

この「標準管理規約」制定以前は、分譲業者や管理験した地震であり、例えば、私は歯科医のベッドに会社が個々に規約を作成しており、私も今、色々な横になり治療を受けていて、先生の指示で外に出まマンションで規約改正のお手伝いをしていますが、したが、携帯電話もつながらなくなってしまいまし

やはり制定以前の管理規約を用いているマンション

た。また、いわゆる帰宅難民として 300 万人の人も何件かあります。

たちが都内に釘付けになりました。さらに、多くの「標準管理規約」の変遷について簡単に振り返っマンションで役員さんのいない状態を経験し、浦安ておきます。制定されたのは約 32 年前の 1982
（昭等では液状化現象が発生するなど色々な事例が挙げ和 57）年で「中高層共同住宅標準管理規約」としてられます。そういったものの総体が 3.11 でした。

当時の建設省が策定しました。17 年前の 1997（平新宿区でもマンション管理の集会で地震に関係して

成 9）年の改正で、現在よく見られるようになって何回か検討会を行いました。また、私がお手伝いをいる単棟型、団地型、複合用途型の 3 種のモデル

している各マンションでは専門委員会を設置して、が提示されました。そして約 10 年前の 2004（平それぞれのマンションに適した防災マニュアルの作成 16）年に「マンション標準管理規約」として初め成作業にも携わってきました。

てマンションという名前が使われました。そして約近年発生した 3 つの震災について触れておきま

8 marta 第 20 号 2014.6

3 年前の 2011（平成 23）年に、今日の話にも関わってきますが、役員の選任規定で、それまでは「現選での舛添さんの勝利を受けて、再稼働の動きが活に居住する組合員のうちから」と書かれていたもの

発化するのではないかと私は予測しています。

が「組合員のうちから」に改正されました。かなり大雑把ですが、このような経緯があります。

少し話が戻りますが、2012 年の民主党政権時代に「2030 年代に原発稼働ゼロ」が打ち出されました。この年の 3 月以降、毎週金曜日の夕方から夜＊１ 大都市のマンション居住
人口に占めるマンション居住の割合：東京都＝約 4 分の 1、神奈川県＝約 2 割、大阪府・京都府＝ 2 割弱；
特別区・指定都市＝ 3 ～ 4 割、東京都心 3 区（千代田・港・中央）＝ 5 割超にかけて永田町の首相官邸周辺で行われている反原＊ 2 マンションに関係する主な法律の動き①区分所有法（建物の区分所有等に関する法律） 1962（昭和 37）年 4 月 4 日公布
 1963（昭和 38）年 4 月 1 日に施行からおよそ半世
紀経過②被災マンション法（被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法） 1995（平成 7）年 3 月 24 日施行
 2013（平成 25）年 6 月 26 日に一部改正されて公布・施行（建物・敷地売却決議制度の創設）③適正化法（マンションの管理の適正化の推進に関する法律）・2000（平成 12）年 12 月 8 日公布（法律第 149 号）

党の「エネルギー環境調査会」で先程の原発ゼロへ

今、問われているテーマは？

エネルギー戦略の再検討
実は、この「エネルギー戦略」について今、国論発行動に同調する動きが全国に広がりました。その後、国会の事故調査会が根源的な原因は「自然災害ではなく明らかに人災である」との報告書を公表しました。そして電気料金の値上げなどが続き、民主の路線が打ち出されたわけですが、その後の安倍内閣の発足によって見直しの過程に入っています。
2013 年になると安倍内閣は別の動きを見せ始めます。まず、1 月に米エネルギー省は、原子力発電所から出る使用済み核燃料について 2048 年に最終処分場を建設し、地下に埋めて処分するという方針を公表しました。実は、2009 年にオバマ政権は、
地元の反対などを理由に西部ネバタ州のユッカ山地に最終処分場を建設する計画を白紙撤回しており、それを踏まえての路線です。同じ月、原子力規制委
員会（田中俊一委員長）が世界最高レベルの厳しさを持つという原発の新安全基準の骨子案を公表しました。その後、色々な動きがあり、7 月 16 日、日本総合研究所の寺島実郎理事長が毎日新聞の「原発再稼働を聞く」で次のような発言をしています。

が二分されています。今日はあくまで、私の立場か『2006 年以降、東芝が米ウェスチングハウス社

ら話す個人的な発言としてご理解頂きたいと思いまを買収、日立製作所が米ゼネラル・エレクトリックす。

社と合併会社を設立し日米原子力共同体が成立しまず、2 月 9 日に東京都知事選挙が行われ、舛添
要一さんが 200 万票台で知事になられました。脱た。原子力といえば軍事（核兵器）と民事（原発）は表裏一体の関係にある』

原発のスローガンを掲げた宇都宮さんと細川さん

この流れを受けて 8 月 26 日、やはり毎日新聞のは、新聞の見出しを引用すれば「細川・小泉劇場不“風知草”というコラムに『小泉純一郎の「原発ゼロ」』

発」というような形で惨敗しています。ここで振りという記事が掲載されました。私も気になってじっ返ってみると、いわゆる原子力の平和利用という問

くり読みましたが、その内容は、

題とマンションの歴史はほぼ同じ時期に始まってい『原発は“トイレなきマンション”といわれる。どます。1963 年 10 月に日本で初めて東海村原発がの国も使用済み核燃料の最終処分場、つまりトイレ

完成し、その後、原発には色々な歴史が刻まれますを造りたいのだが、危険施設なので引き受け手がな

が、
東日本大震災によって福島第一原発事故が起き、50 基ある原発の全面停止状態が現出しました。これをもって、原発の再稼働が可能なのか、それともエネルギー戦略を見直すのかという様々な議論がなされる中、2012 年 6 月、当時の野田首相がこのままでは日本は立ち行かないとして大飯原発 3 号機・4 号機の再稼働を明言しました。そして一昨年 12月の衆院選で圧倒的な勝利を収めた安倍首相が、民主党政権が打ち出してきた「新増設なし」の戦略を見直すと宣言されました。恐らく今回の東京都知事

現在も続けられている金曜デモ（朝日新聞より）
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9

い。現在、世界でただ一箇所、フィンランドが「オに PPS と呼ばれる「特定規模電気事業者」が 52 社

ンカロ」という施設を建設中で、2020 年から一部あり、そのうち 26 社が電力の小売りを手掛けていで利用が始まるという。そこで脱原発のドイツと原ます。その供給量は大手を含めた全国の販売電力量

発推進のフィンランドを視察してきた』の約３％に過ぎないという話です。こうした問題もとして、その結果について

この「新電力」の力については踏まえておかなけれ『オレの今までの人生経験から言うと、重要な問ばならないと思いますが、この電力料金も必ずしも題というのは 10 人いて 3 人が賛成すれば、２人は値下げが可能とは限らないという記事になっていま反対で、後の５人はどっちでもいいというようなケす。それぞれのマンションで色々な検討をしました。

ースが多い。
（中略）今回色々見て、“原発ゼロ”とい例えば、マンションにおける高圧一括受電への切替

う方向なら説得できると思った。益々その自信が深えについては『マンション学』第 42 号をご覧頂きまった』

た い と 思 い ま す。 ま た、 マ ン シ ョ ン 管 理 新 聞 にと言っています。今回の都知事選もその考えで流れ込んで行った経緯があります。そして昨年暮れに265 万円で太陽光発電を導入、補助金を使い自己資金 187 万円といった記事も出ています。

猪瀬さんが例の徳洲会グループから受領した 5 千万
円の責任を取って辞められました。年が変わり 1

駐車場の見直し

月の名護市長選挙で辺野古への移設に反対する現職

駐車場の問題というと、かつては駐車場の不足での稲嶺さんが前自民党県議を破って再選され、先ほしたが、現在は駐車場の空きが問題になっています。

ども言いましたが 2 月 9 日には東京都で舛添さん

また、機械式駐車場については更に色々問題が出てが勝利しました。

います。いずれにしてもマンションにおける駐車場

以上のような流れを踏まえて、それぞれの分野では「分譲型・留保型」と「賃貸型」が一般的で、圧倒

様々な努力がなされています。一部を紹介すると、的に多いのが賃貸型です。1998（平成 10）年の最国は「調達価格等算定委員会」で 7 月に導入する発高裁判決で 4 ～ 5 件出ましたが重要なのは次の 2電した電気を全て電力会社が買い取るという再生エ点です。まず 1 点目は、分譲型の専用使用権を特

ネルギーの原案価格を決定しています（＊3）。ところ

別多数決議で取り上げるのは区分所有法第31条（規がこの価格に対して、今度は茂木経済産業大臣が太約の設定、変更及び廃止）の第 1 項後段の「特別の陽光については少し引き下げると発言しています。

影響」に当たるので、その人の承諾が必要だという

ほかにも色々な動きがありましたが、次に 2012 年ことです。この判決があったため福岡高裁で管理組

5 月の東京新聞でマンション管理組合が抗議という合側に有利な判決がくつがえされました。ところが記事があります。東京電力による大口需要家向け料

同じ判決の中で、無償又は安い使用料を社会通念上金が昨年 4 月 1 日から値上げされた問題で、マン相当のものであれば、それは総会で「特別の影響」

ション管理組合でも東電と色々折衝をもったところには当たらない、つまり総会の決議によって変えらがあります。そのうちの一部の記事で、内容は別掲

れるという判決になっています。この判決は、そのの通りです（＊4）。

後の色々な駐車場問題に適用されています。

次に「新電力」の力ということで、結構、重要だ

最近の駐車場の問題として「国税庁の回答」があと思います。私が手伝っている管理組合でも調べたります。私がお手伝いしている新宿区内のあるマン

ところがあるのですが、大手電力会社 10 社のほかションも実際に管理組合で 33 台分の駐車場を持っ＊3

再生エネルギー買取価格原案（政府「調達価格等算定委員会」2012.4.25）
太陽光：42 円 風力：23 ～ 57 円 （単位：kwh） その他（地熱・中小水力・バイオマス）省略
2013 年の見直し方針で太陽光が 42 円から 30 円台後半に引き下げ。他は据え置き。

＊ 4 東京新聞 2012 年 5 月 11 日 「マンション管理組合が抗議」要旨
東京電力による大口需要家向け料金が 4 月 1 日から値上げされた問題で、一般的な「業務用電力」から、夜間料金が安い「業務用季節別時間帯別電力」に契約変更すれば割安になるケースがあるのに、東電側が一部の大口需要者に対して十分な説明をしていなかったことが分かった
マンション管理組合は、廊下などの共用部分の電気料金を 50kw 以上で契約している場合、企業などと同じ大口需要者とみなされる日本マンション管理士会連合会によると、･･･ 東電から 3 月にさかのぼって契約変更することを提案されたケースが ･･･ 他に複数ある
東電広報部は 10 日、･･･「一般論としても答えられない」とした

10 marta 第 20 号 2014.6

ていて、前年度は年間 80 万円台の税金を納めています。そうした現実を踏まえてお聴き頂きたいと思いますが、マンション管理組合が区分所有者以外の者へのマンション駐車場の使用を認めた場合の収益事業の判定について国交省が国税庁に問い合わせたのです。その回答が 2012 年 2 月に出されました。
3 つのケースへの回答です。まず、ケース 1 は「A 管理組合が行う外部使用（外部使用＝区分所
有者以外の方の使用。例えば、賃借人であったり、マンション外に住んでいる区分所有者でない人）は、
募集は外部に対しても広く行い外部使用の条件も区

駐車場の専用使用権なしのまま新しい標準管理規約

分所有者に対するものと同様の条件とする」、また、が使われています。したがって、先ほどお話したよ「区分所有者から駐車場の使用希望があったとしてうに色々な時代の管理規約が同時に存在しているのも、外部使用を受けている者に対して早期明け渡し

でマンションによって運営等の違いが出てくるのだ

を求めない」というケースで、これは「全体が収益と思います。

事業たる駐車場業に該当」するので税金を納めて下さいということになります。
このようにケース 2、ケース 3 と 3 つの形で分類が設定されています（＊5）

。

暴力団排除条例施行の問題
2011 年 10 月 1 日に東京都暴力団排除条令が施行され、すべての都道府県でこの暴力団排除条令がそして、標準管理規約の規定では、単棟型は次の施行されることになりました。これによってマンシ通りですが、賃貸型の場合ですのでケース 1 やケョン等不動産の所有者、つまり区分所有者は次のよース 2 の場合等は一部修正が必要になります。

うな責務を負うというように言われています。

「第 15 条（駐車場の使用）」の第 1 項が「管理組合①（そうした方々と）契約をしない義務は別添の図に示す駐車場について特定の区分所有者②確認の努力義務に駐車場使用契約により使用させることができる」。

③明文化の努力義務

第 2 項として「前項により駐車場を使用している者④（もしそうであることが分かった場合の）解除等の努力義務は、別に定めるところにより、管理組合に駐車場使用料を納入しなければならない」。第 3 項は「区分所有者がその所有する専有部分を、他の区分所有者です。また、不動産を媒介したり代理する業者には、又は第三者に譲渡又は貸与したときは、その区分所①助言その他の措置義務有者の駐車場使用契約は効力を失う」②知った上での代理・媒介禁止義務というように書かれています。また、よく議論にがあります。以上のような内容で、この条令が施なるのですが、1997（平成 9）年の標準管理規約改行されました。そして標準管理規約に導入すべき暴正の際に、それまで使われていた「（駐車場の）専用

排 条 項 に つ い て 国 交 省 も 色 々 発 言 し て い ま す。

使用権」という言葉が使われなくなり、それ以降は2012 年 4 月 9 日、国交省は「マンションの新たな＊ 5 国税庁の回答【ケース 2】
B 組合が行う外部使用についても、募集は外部に対しても広く行う。
区分所有者の使用希望がない場合にのみ外部使用を行うこととし、外部使用を行っている状態で区分所有者から駐車場の使用希望があった場合には、一定の期間（例えば 3 か月）以内に、外部使用を受けている者は明け渡さな
くてはならないといった条件を設定。
⇒使用者が区分所有者以外であり「共済的事業」及び「管理費の割増金」ではないため、駐車場業として収益事業に該当（収益事業から生ずる所得と収益事業以外の事業から生ずる所得に関する経理を区分して行う）…外部使用
が収益事業【ケース 3】
C 組合が行う外部使用は、積極的に C 組合が外部使用を行おうとしたわけではなく、相手方（区分所有者以外の者）の申出に応じたものであり、区分所有者の利用の妨げにならない範囲内で、ごく短期的に行うもの。
⇒管理業務の一環として行われている区分所有者に対する駐車場使用に付随して行われる行為であることから、この外部使用を含めた C 組合が行う駐車場使用の全体が収益事業には該当しない
marta 第 20 号 2014.6

11

管理ルールに関する検討会」の第 4 回会合で、暴力借し、専有部分及び共用部分の不当使用、区分所有

団等の反社会的勢力排除のための方策として、日弁者に対する威圧的態度及び暴力団同士の抗争等によ連へのヒアリングを踏まえて規約に導入すべき暴排り、区分所有者の共同利益に著しく反する行為を行条項を説明しています。1 点目は、暴力団関係者へった事案の判決で、1987（昭和 62）年に原告管理の譲渡・賃貸等の禁止、さらに、違約金の設定、2組合の賃貸借契約解除・明渡し請求を認める』とい

点目は、私も現場で経験があるのですが、暴力団をう画期的な内容です。

相手とする訴訟となるとどうしても皆さん萎縮しがちになります。理事長が訴訟の当事者になるのを嫌役員のなり手不足の打開策

がったり、ほかの区分所有者も私は遠慮するなどと◆規約の変更による対応例

言ったりして非常に困るのですが、このような現実

行く先々の管理組合で今、頭を痛めている問題でを踏まえて国交省は、委縮しがちな理事長や区分所す。私も採用してきた幾つかの方策を簡単に説明し有者に代わって専門家が原告になれるよう実効性確たいと思います。

保に関する定めの明記、こういったことを規約に入

1 番目は、規約の変更による対応例です。先程おれましょうと言っています。現在のところ、具体的話した 2011（平成 23）年の標準管理規約で、それには明文化されていませんが、次の改正で提示されまでの「現に居住する組合員」、つまりマンションる可能性があると思います。

内に住む組合員から選んでいた役員を「組合員」と従来の規約で私どもが書き込んできた事例を少ししてマンションの中に住んでいる人、外に住んでい紹介します。例えば、「第 20 条（区分所有者の責務）」

る人の両方を含めた組合員に変更した事例です。

に第 2 項を追加したり、別に［第 20 条の２（暴力団第 35 条（役員） 第 2 項の一例の排除責任）］を設ける方法もあります。その第 1「2号で暴力団構成員というように規定します

うちから、総会で選任する。

。と

（＊6）

ころが区分所有法第 57 条等での暴排対応というこ

一

理事及び監事は、次の各号に該当する者の組合員

二組合員が書面で届け出た組合員とが必要になります。暴力団排除条令は、その施行と同居する配偶者又は成年に達した親族

以前から既に所有者である区分所有者や賃借人に何員が法人である場合においては、組合員が書面で届らかの対応を求めるものではないのです。管理組合

け出た法人役員又は一定の権限を有する社員」そしとしては「他の区分所有者の共同利益に反する」とて次号は採用する管理組合とそうでない管理組合がして区分所有法の次の条項で対応しています。

ありますが「四第 57 条（共同の利益に反する行為の停止等の
請求）

三

組合

組合員が書面で委嘱した当該専有部分の占有者で、当マンションに 5 年以上居住する者（ただし、理事長、副理事長、会計担当理事及

第 58 条（使用禁止の請求）

び監事を除く理事に就くものとし、○名を限度とす

第 59 条（区分所有権の競売の請求）る。）」

第 60 条（占有者に対する引渡し請求）
私共が使う教科書に 1987（昭和 62）年に出された最高裁の判例が出ているので紹介します。
『暴力団がマンションの 1 室を組事務所として賃＊ 6 暴排条項追加の例
第 20 条の 2（暴力団等の排除責任）
区分所有者は、その専有部分を譲渡又は貸与する
ときは、次の各号に掲げる者に譲渡又は貸与してはならない。
一 暴力団構成員、反社会的政治結社構成員、反社会的宗教団体構成員その他反社会的な行為を行う
おそれのある者又は団体
二 賭博、売春、麻薬密売等違法行為を行う者又は団体
三 第一号及び第二号に掲げる者又は団体を対象
物件内に居住させ、又は反復継続して出入りさせる者
四 その他共同生活環境を侵害するおそれのある者又は団体

12 marta 第 20 号 2014.6ということで、実際にこのように変えたマンショ
ンがあります。
そして次に私自身の経験ですが、マンション外部の専門家を活用した例で、富士五湖の畔にあるリゾートマンションの管理組合法人での話です。1975（昭和 50）年竣工で 104 戸、このマンションの規約で「役員」の第 2 項第 4 号に「組合員でないものの、弁護士、マンション管理士、建築士その他マンションの管理等に関する専門的知識を有する者で、理事会がその決議により推薦する者（ただし、その人数は役員定数の 3 分の 1 を超えてはならない。）」と定めたところがあります。
◆「住民活動協力金」新設による事例「住民活動協力金」は、2010 年 1 月 26 日の最高裁判決を受けて規定されるようになった条項で、例を示します。

「第 25 条の２（住民活動協力金）

11 月に齋藤広子先生、篠原みち子先生、鎌野邦樹

当マンションに住まない区分所有者は、前条の管先生の共同執筆による「新・マンション管理の実務

理費等のほかに、総会が定める額の住民活動協力金と法律」という本が出ました。その中にこのタイトを管理組合に納入しなければならない。」

ルに関する記事もあります。私が今関わっているあと規約に明記します。私の知るところでは数件のる管理組合でも修繕積立金を取り崩して専有部分のマンションでこの条項を総会で可決し、規約に定め工事をしようということで、その規約改正の依頼をていますが、いずれも実施までには至っていないと受けていたのです。そのこともあって、ここで取りいう段階です。また、役員を輪番制で選んでいない

上げているのですが、まず、そのような場合、どのあるマンションの話で、416 戸の団地型ですが、ような規約変更が必要なのか、単棟型の場合ですが、理事会が総会に提案したものの、議論の末、取り下「第 28 条（修繕積立金）」に第三号を付け加えました。

げたという事例もあります。この「協力金」につい「長期修繕計画に組み込まれた給排水管等の専有部て議論する場合には、やはり再確認すべきことがあ分の更新又は更生工事」ということで関連して部分ると思うのです。それはマンションの管理に要する修正も行っています。そして第 2 項として「前項第コストがどのように構成されているかということで三号は、第 21 条第 2 項の規定を行うものとする」、す。
「①組合員全員が、②応分に、③金銭（管理費等）、

この第 21 条第 2 項は「専有部分である設備のうち、④労力（役員就任等）をもって負担する」のが原則

共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部

であり、特に④が重要だと思います。また、この全分の管理と一体として行う必要があるときは、管理員が応分に負担するという輪番制が崩壊したところ

組合は、これを行うことができる」と書かれているに問題が起きているわけです。

ところで、そこに該当するというように書いていま◆「管理協力費」徴収による事例す。以上のような例が規約の中に組み込まれていれ

この「管理協力費」は、今お話した「住民活動協

ば、専有部分等への修繕積立金の取崩しも可能であ力金」に似ていますが、性格が異なります。20 年

ろうということを先程の筆者の先生にも確認していほど前から、特に東京都内のマンションの規約に採ます。

用されている条項で、役員就任が困難な者から、その期だけの管理協力費を徴収するというものです。

脱法ハウス・違法貸しルームへの対応

次のような条項になります。

新宿区にはこの「脱法ハウス・違法貸しルーム」「第 35 条（役員） 第 4 項に該当するマンションが結構あります。そこで先日

４

前項により役員候補になることができない者

セミナーを開いて、今日も見えられている田村日出及び遠隔地居住その他の事由により役員に就任する男さんが講師になられて良い講演をしてくださいまことが困難な者に対しては、管理組合は、総会の決した。これからの話は、その講演をかなり参考にさ議により、その期のみの管理協力費を賦課すること

せて頂いています。

ができる。この場合において、管理協力費は、管理費会計に充当する。」

まず、「脱法ハウス・違法貸しルーム」とは何かという定義です。
「2 ～ 3 畳に仕切られた小スペースということで、実際に細則に書かれている金額をが住居用として貸し出されているものにシェアハウ

幾つか見てみると、年間で 6 万円、3 万 6 千円、1スがある。保証人や敷金、礼金が不要で賃料が格安、

万 2 千円と様々です。今まで、これらの条項によ

しかも都心に近い等のメリットがある反面、窓や避って裁判になった例は 1 件もありません。

難器具がなく、避難通路も確保されていない施設が◆役員報酬等の支払いによる事例

多く、建築基準法、消防法、建築関連条令等の上で2008 年のマンション総合調査では役員報酬を支の疑義がある。しかし、シェアハウス自体に明確な払っている管理組合が 17.7％ありました。金額は定義がなく違法か合法かの線引きが難しいため、『脱役員一律の場合で平均 3600 円／月、一律でない場

法ハウス・違法貸しルーム』と称されている」とい合の平均は理事長 9300 円／月、理事 5500 円／月、

うものです。

監事 4900 円／月となっています。

そして、いわゆるシェアハウスの違法性と問題点が問われる場合の根拠としては次の事項が挙げられ給排水管等専有部分更新等への修繕積立金の取崩し
この給排水管等専有部分に対する積立金の取崩しについては、既に皆さんもいろいろ経験され、会としての共通認識もお持ちのことと思いますが、昨年ます。
寝室１室の床面積は７㎡以上とすること。（東京都安全条令第 19 条第 1 項第一号）
寝室の天井の高さは 2.1m 以上でなければなら
marta 第 20 号 2014.6

13

ない。
（建築基準施行令第 21 条第 1 項）

分申請を訴えました。これに対して 10 月 24 日、

居室には採光のための窓その他開口部を設け、東京地裁は申し立てを却下する決定をしたというもその採光に有効な部分の面積は、その居室の床のです。この仮処分申請却下の主な根拠は次によっ

面積に対して 7 分の 1 以上とする。（建築基準ています。

法第 28 条第 1 項）

規約で事務所使用を認めており、もともと居住

寝室の窓は道路に面しているか、道路に面して者・従業員を判別できなかったし、区切られたいない場合は、避難上有効な通路か空き地が必個室の広さが、東京都条例で定める最低基準（7要。
（東京都安全条令第 19 条第 1 項第二号）㎡）を超えている。

避難上有効なバルコニー又は器具を設けるこ最大 7 人の居住は、1 世帯使用より若干増加すと。
（東京都安全条令第 19 条第 1 項第三号）

るに過ぎず、判別が相当困難になるとは認めら

寝室との間仕切り壁は、防火上耐火又は準耐火れない。

構造とし、床から天井裏に達せしめなければなという 2 点をもって申し立てを却下したわけでらない。
（建築基準法施行令第 114 条第 1 項）

す。こういった流れを受けて 10 月 25 日、国交省

更に、次が問題だと思います。

から「違法貸しルーム」に関する立入り調査等を行

すべての住戸が主要構造部を耐火構造で、各戸った 9 月 30日時点の状況報告が公表されていますの全居室から二方向避難ができることによっが、ここでは省略いたします。

て、消防法施行令の「共同住宅の特例」が受けられている。これにより、自動火災報知機や高第三者管理の検討

層階用の消火用スプリンクラー、屋内消火栓等

私も 30 年近くこの分野でお手伝いをさせて頂いの設置義務が免除されている。しかし、共同住ていますが、これまで幾度も管理組合、というより宅で１戸の内部を極小の個室に分けて別々に貸理事会の崩壊寸前の姿を見てきました。そして役員

すと、個室１つ１つを１戸ととらえられ、これの選任については、20 数年前から先ほど述べたよらの住戸も要件を満たさないと、「共同住宅のうな方法を採用しながら対応してきました。さらに特例」が外されることにより、管理組合は新た

は今、日本の高齢化が物凄い勢いで進んでいます。

な設備（自動火災報知設備等）を設けなくては

この高齢化と賃貸の増加等を背景に総会の出席率がならない可能性が出てくる。

急激に減りつつあります。当然、役員のなり手が不ということです。そうした点を踏まえ、最近のシ足します。今日ここにお集まりの皆さんの中にもェアハウスの動きと国交省の対応の一部を挙げてお色々な段取りで役員になったり手伝われている方もきます（＊7）。その 3番目ですが、昨年 8 月 22 日、いらっしゃると思います。このように特定の者に負

港区麻布十番の築 30 年 16 戸のマンションで、1担が偏重したり、管理が形骸化したりする状態をど住戸（3LDK 83 ㎡）を 8 人用のシェアハウスに改造して貸し出すのは「住人の共同利益に反する」、「シェアハウスの入居者はよく入れ替わるため、マンシ
ョンの住民が不安を募らせている」として、管理組
合がフロア所有者を相手取り使用禁止を求めた仮処＊ 7 シェアハウスに関する動きと国交省の対応
文京区音羽や江戸川区のマンション等でシェアハウス化の動きがあり、メディアが「脱法ハウス」として取り上げ始めた。
これを受けて 2013 年 7 月 12 日、国交省は「建築基準法違反の疑いがある」として、マンション管理の業界団体に類似物件の情報提供を要請し、
7 月 19 日に、建築士、不動産業者、建設業者が設計、仲介、工事に関与することを禁じる通知を業界団体に出した。
 8 月 22 日、港区麻布十番のマンション（築約 30 年、16 戸）の 1 住戸
（3LDK83 ㎡）を 8 人用のシェアハウスに改造して貸し出すのは「住民の共同利益に反する」、「シェアハウスの入居者はよく入れ替わるため、マンションの住民が不安を募らせている」として、管理組合がフロア所有者を相手取り使用禁止を求めた仮処分申請で、10 月 24 日、東京地裁は申し立てを却下する決定をした。

14 marta 第 20 号 2014.6（毎日新聞より）

う克服していくかという趣旨で、2012 年 1 月に国ンポジウム「マンションにコミュニティは必要か？

交省が「マンションの新たな管理ルールに関する検どうすべきか？」を開催、4 者により「コミュニテ

討会」を立ち上げたのですが、現在停滞中です。こィ条項不可欠」の共同宣言を行い、国交省に届け出の停滞をめぐって今、色々な動きが出ています。まています。実は、先ほど申し上げた現在停滞中の「新ず、全国マンション管理組合連合会（全管連）の山

たな管理ルールに関する検討会」では、このコミュ

本育三会長等は昨年 3 月 21 日、太田国交相と面談

ニティ条項削除の意見がかなり出てきていたのでして、第三者管理に反対の申し入れをしました。全

す。その流れに対して、今申し上げた 4 者が連携

管 連 は 2011 年 11 月 現 在、 全 国 18 団 体、2515

して現在の標準管理規約に明記されているコミュニ

管理組合、23 万 8 千戸強の組織です。もう一つ、

ティ条項を護ろうという動きであるかと思います。

マンション管理業協会（管理協、前高層住宅管理業

以上、非常に簡単ではありますが私の今回の問題協会。昨年 4 月名称変更）の山根弘美理事長が昨年

提起に変えたいと思います。

5 月 1 日に、やはり太田国交相に「コミュニティ条
項の削除はやめて頂きたい」と要望、これに対して国交相も了解の回答をされたとのことです。管理協
は 2013 年 9 月 3 日現在、正会員 386 社です。そして日本マンション学会も昨年 10 月 19 日に浦安の明海大学で、今申し上げた全管連、管理協、日管連（日本マンション管理士会連合会）との共催でシ

三井

一征氏

有限会社三井一征事務所代表取締役所長。マンション学会東京支部監査役。新宿区マンション管理相談窓口相談員。

？

◇マンション管理でお困りのことら◇大規模修繕などでお悩みのことら◇本誌で取り上げて欲しい記事など

ご質問・ご要望を当協会宛お寄せ下さい。

marta 第 20 号 2014.6

15

集合住宅における鳥害対策〜生態を知り、結果を出してこそプロの仕事〜
marta 技術委員会建築部会委員
1．はじめに

今井 金美

このように、問題となる野生動物は、人からの給餌に多くを依存していることがわかる。

鳥害のほとんどは、ドバトとカラス類であり、どちらも野生動物の一種である。野生動物と人との問

2．現状

題が発生する原因のほとんどは、餌付から始まっている。

集合住宅における鳥害対策は、問題発生初期は個

東京都のカラス問題も、人は餌付の意識が無くて人対応をしているのが普通である。それが被害の拡も、生ゴミの廃棄など豊富な餌を供給している点で大と共に、建物全体で対応することが必要と感じ始は立派な餌付である。公園、神社、駅前ではドバト

め、管理組合として検討を始める例が多い。

へ餌を与える人が絶えない。建物においても集合住

しかし、生態的特徴を無視した物理的対策を実施

宅、病院等で餌を与える人が見られ、これらはドバする例が多く、ほとんどは失敗している。対策とし

トの生息、飛来が大変多い場所となっている。

てネット、ワイヤ、剣山等を設置したものの、効果

ドバト

ハシブトガラス

失被害状況

敗

ハシボソガラス

例
対

策

結

果

室外機裏で営巣していた剣山を敷きつめた

ひさし、出窓に飛来していた

剣山を設置

バルコニーに営巣、ねぐら入りしていた

防鳥ネット設置

バルコニーに営巣、ねぐら入りしていた

屋上に防鳥ワイヤ設置

何の変化も効果もない

飛来して糞害がひどかった

磁石を設置

効果なし

間接照明内に営巣していた

防鳥ネット設置

ネットの上に飛来

プロテクター内へ営巣

無理矢理飛来し営巣を続けた
窓枠サッシ下部に移動した※ 被害箇所のみ

ネットの上へ飛来

隣に移動したプロテクター内へ侵入
marta 第 20 号 2014.6

17

特にドバトは伝書鳩と同じように帰巣本能が大変が得られずあきらめているのが現状であろう。

強いことを理解した上での対策が成功のポイントと一見して、設置箇所には飛来が減少したとしても、他への移動が多いため、新たな場所で新たな被害がなる。

発生し、結果的に建物全体としては効果なしという⑴ 生態及び被害の特徴
ドバトとカラスの生態及び被害の特徴を表 1 にことになる。

示す。

3．特徴⑵ 対策実施必要性の判断基準（確認事項）
飛来箇所の周辺状況及び飛来建物について対策実

ドバト、カラスの生態的特徴を理解した上で、効施の必要性を判断するめやすを表 2 に示す。

果的な対策を行う必要がある。
表1
項

目

ドバト

カラス

体
長
体
高
足
高
繁 殖 期
営巣場所
産卵回数
産 卵 数
餌

270 ㎜
210 ㎜
50 ㎜
一年中
駅舎、集合住宅、工場、倉庫、高架下、橋脚等
4 〜 5 回╱年
1 〜 2 個╱回
主に穀類（種子・菓子等） ※ 人に多くを依存

ハシブトガラス 450 ㎜ ハシボソガラス 400 ㎜
ハシブトガラス 290 ㎜ ハシボソガラス 270 ㎜
ハシブトガラス 90 ㎜
ハシボソガラス 80 ㎜
3 月〜 7 月
2 月〜 6 月
樹上、鉄塔、電柱、照明灯、屋上等
1 回╱年
1 〜 5 個╱回
雑食

そ の 他
生態的特徴

帰巣本能が大変強いため、営巣個体は建物に執 10 月下旬〜 2 月上旬までは大規模ねぐらに集着する。
まる。
壁面より 50 ㎜の凸部があるとねぐら入りが可 繁殖時期はなわばりを形成するため、なわばり能である。金属は 45 度、コンクリートは 60 内に位置する建物への飛来頻度は多くなる。
（被度以上の角度がないととまることが可能。
害も多くなる）

被害

糞害（悪臭、不快、不衛生）
糞害、シール・保護材破損、威嚇
健康被害（クリプトコッカス病、オーム病等） 健康被害（クリプトコッカス病、オーム病等）

被害箇所

バルコニー内、ひさし上部、出窓上部、はり上部、 屋上、アンテナ、高架水槽、設備機器、屋上緑
吹抜内部、換気口内部、窓枠上部等化、耐火被覆材等

ドバト

ハシブトガラス
表2〈周辺状況〉
項目
駅、神 社、公 園、高速道路、橋との距離
周辺の生息状況
周辺の対策状況
周辺での餌付〈建物診断〉
高い⬅対策の必要性➡

低い

項

目

近い

遠い

現在の飛来目的

多い
多い
有

少ない
少ない
無

現在の飛来数（営巣・ねぐら入り）
吹抜
梁が露出
ひさし
出窓
サービスバルコニー（室外機置場）
棟間距離
空室
建物内餌付

※ 営巣しているか、していないかが対策・計画上重要なポイントとなる。

18 marta 第 20 号 2014.6

高い⬅対策の必要性➡
低い
営 巣・ ね ぐ ら
日中の飛来
入り（採餌、休憩等）
多い

少ない

ある
ある
ある
ある

ない
ない
ない
ない

ある

ない

狭い
ある
有

広い
ない
無

4．対策 （調査費用￥30,000）⑴ バードトラップシステム（バードトラップによる捕獲）◆所轄官庁より「有害鳥獣捕獲許可証」を取得する必要がある。
ドバトは野生動物のため、勝手に捕獲することができない。
ドバトは帰巣本能が大変強いため、営巣、ねぐら入りした個体は建物に執着する。このため、現在の飛来箇所に物理的な対策（飛来・侵入防止）を実施
バードトラップシステム工程

しても近接した未対策箇所に移動するケースが多い。そのため新たな被害が発生し、根本的な対策に⑵ ラインシステム（防鳥ワイヤ設置）はならない。
ドバト対策では捕獲が効果の高い重要な対策とな

鳥類は、飛来初期は高所外周端部へ飛来し、安全る。大規模修繕工事に並行して行う場合は、工事開を確認する性質がある。何度かくり返し安全と知る

始 3 ヶ月前から実施する必要がある。

と、下階へ移動し、ねぐら入り、営巣を始める。

※ 捕獲状況により延長あり（捕獲率 99％）

このため、高所外周端部へ防鳥ワイヤを設置すると下部の安全が確認できないため、執着することは

〈仕様〉

ない。

期間

3 ヶ月間

設置場所

屋上

設置台数

1台

ど効果はない。（新たな飛来個体には大変有効）

メンテナンス

1 回／週〈基本的仕様〉

費用￥660,000（3 ヶ月間）

※ 生息数が多い場合や、多棟団地では複数設置（例）4 棟団地 2 台設置（3 ヶ月間）￥1,000,000〈対策実施判断〉
飛来目的が営巣、ねぐら入りである
卵を見たことがある夕方の飛来が見られる
被害が拡大傾向にある（複数箇所の被害）
飛来可能箇所全域への対策予算がない
確実に現在の被害をなくしたい

但し、現在飛来している状況で設置してもほとん

ドバト対策

カラス類対策・色黒マジョーラカラー（玉虫色）

・材質

SUS

SUS

・径（φ）

0.8 ㎜

1.0 ㎜

H100 ㎜・設置髙

接着・ステイピッチ

ビス留め※ 基本費用H150 ㎜@2,000接着@3,000@2,000ビス留め

m/@2,150 円〜 2,500 円〜 2,650 円※ 仮設費用は含まれていません。

〈対策実施判断〉

隣接建物に生息が多い新築時に設置

餌を与えている人がいる現在飛来が無いことを確認の上設置

周辺に高い建物が他にない〈注意事項〉
所轄官庁の許可を得て実施するとしても、居住者@3,000m/@2,000 円※ 周辺状況、建物構造上今後の飛来確率が高い場合
生息、飛来がある場合は、捕獲終了後に設置の中には愛鳥家と称し、反対する人もいることを考慮する必要がある。

ドバト捕獲（トラップサイズ：1,000×1,000×1,000）

防鳥ワイヤ設置例
marta 第 20 号 2014.6

19

⑶ ネットバリヤーシステム（防鳥ネット設置）
開口部に対して、完璧に侵入を防止することがで⑷ プロテクターシステム（剣山タイプ設置）
防鳥ワイヤを設置するには距離が短く、複雑な構造の場合に有効な対策となる。

きる。
但し、現在問題になっている箇所へ設置しても、未対策箇所に移動し、新たな被害を発生させること無い場合もある。
それほどドバトの帰巣本能が強いということであになる。
特定の場所へ絶対に侵入させたくない場合、または全域へ設置することによって効果が得られる。
〈仕様〉
防鳥ネット材質

ポリエチレン、SUS、ポリプロピレン

網目

40×40、15×15、50×50（SUS）

色

黒（※SUS 除く）※ 基本的に設置は枠ワイヤを設置し、その費用

但し、ドバトの場合、営巣場所に対しては効果が

る。
〈仕様〉
材質

ポリプロピレン、SUS

形状

多くの種類があります（※ 場所により選択）

費用m ／ 2,850 円～ 4,550 円〈対策実施判断〉目立たない場所（人目につかない）

枠ワイヤにネットを固定します。

他の対策が難しい㎡／＠ 2,250 円～ 3,500 円

部分的な対策にとどめたい＠ 9,500 円（SUS）〈対策実施判断〉開口部等ネットの設置により確実に侵入を防ぐ※ 建物全体的効果を問題としない場合■ プロテクター設置例

ことが可能（吹抜・外階段等）
全域への設置予算が可能
耐久性を求める（SUS）■ 防鳥ネット設置例

サインへ設置バルコニーへの設置

換気ダクトへ設置※ ⑴～⑷はプロが対策を実施することによって、有効な対策となるものであり、対策を実施する
順番や設置位置を誤ると効果の無いものになっ建物間へ設置20 marta 第 20 号 2014.6てしまう恐れがある。

⑷ その他※ 農業においては、ほとんどが収穫直前の一時①忌避剤

期に鳥害が集中しているため、一時的な効果で臭い、ベタ付感等で寄せつけないことを目的としている。ホームセンター等でも販売され、手軽に入も有効な対策である。
③磁石、超音波等

手・設置できる。価格も安価で、一般の方が自分で磁石や超音波は鳥害に対していかにも効果があり対策を検討するのに適している。しかし、ほとんどそうに思えるが、実際はほとんど効果がないのが現の商品は効果が期待できず、効果期間も短い。

状である。

一部、ジェル・粘性剤に効果を期待できるものもあるが、設置後の回収が難しく、場合によっては、建物を汚す結果となる。ゴミが付着する等、効果期間も短いことから、専門的立場での判断では使用に問題がある。

磁石（黒丸部）の横に飛来④威嚇用機器
有声音により威嚇（追い払い）する機器で、単純に音量により脅すものと、ディストレスコールを使

粘性型忌避剤用したものとがある。ディストレスコールは天敵の威嚇音や対象鳥の悲鳴等を発声させるもので、対象種ごとに音は異なる。
音量で脅すものについても、単に音を大きくしても効果は低く、衝撃波と言われる振動を感じるような音が必要となる。
どちらも住宅街での使用には不適である。

ジェル型忌避剤②デコイ
かかし、目玉風船、カラス模型等は、一般的には農業関係で広く使用されている。効果は一時的なため、建物での使用には不適と思える。

カラス対策用「センサーバード・5」※ ディストレスコールタイプ（株式会社シー・アイ・シー

カラスデコイ

鳥害事業本部）

目玉風船
marta 第 20 号 2014.6

21

marta 会員コーナー
新技術・製品情報

形状記憶塩ビ管更生工法の新技術

さも 2 ～ 5m と深く、開削した場合には住民の皆■工法の採用経緯
築 40 年以上経過している千葉県某団地の管理組

様に危険性が及ぶことも考えられるため穴掘りを行合から敷地内の埋設排水管が詰まっているようなのわない工法として形状記憶塩ビ管更生工事の検討をで見て欲しいとの依頼があった。

行った。

調査したところ埋設排水管は口径 250 ～ 150㎜のコンクリート管（ヒューム管）でヒューム管の内部に木の根が侵入し、生活排水の油が内側にこび■屋外埋設排水管更新工法と形状記憶塩ビ管更生工法のメリット・デメリット

りつき（写真1）、排水の流れを遮断していた。即刻、【更新工法】

対策が検討された。現場のロケーションは団地内の◆メリット

生活道路に位置し、道の両側には立派な樹木が植栽・管が新しくなり、工事の際、勾配の調整を行う

されている。したがって、穴を掘る工法では木の根ことができる。

を傷つけてしまう。また、道幅が狭いうえに埋設深形状記憶塩ビ管更生工法の流れ
1. 工場で生産した材料を既設横主管に挿入

2. マンホール内での作業（復元準備）

3. 加圧蒸気で既設管内径まで復元（工事完了）

資料提供：積水化学工業株式会社

22 marta 第 20 号 2014.6

形状記憶塩ビ管更生工法の実施〈現場工程写真〉

写真 1

写真 3

侵入根付着状況

写真 2

管内清掃状況

形状記憶塩ビ管パイプ挿入状況

写真 4

管内更生状況

◆デメリットに引き込み、高品質の更生を実現するためには既設・居住者の通行に支障をきたす。

排水管の中にある不純物を完全に取り除くのがポイ

・更生工事に比べ費用が高い。

ントとなる。木の根が侵入し底に油が固形状になっ・工事期間が長い。

ていた部分は、高圧洗浄で全て取り除くよう時間を【形状記憶塩ビ管更生工法】

かけての入念な作業となった。

◆メリット
・穴掘りがないため、通行支障が少ない。
・更新工事に比べ工事費用が安い。
・工事期間が、更生工事に比べ短い。
◆デメリット■集合住宅の屋外排水管の現状と今後について集合住宅の屋外埋設排水管の改修工事需要が、今後さらに増えてくることは確実である。
駐車場・駐輪場・花壇等、開削が難しく工事に危・逆勾配の直し等、調整はできない。

険が伴う場所や通行量の多い生活道路の工事では、・地盤沈下による管の破断に対応できない。

穴掘りが必要となる排水管更新工事だけではなく、形状記憶塩ビ管更生工法の検討も必要になってくる■実際の工事で大変だったことは？

と思われる。

排水制限を最小限にするための仮設排水ポンプの設置と、施工品質に悪影響を及ぼさないように留意した調査と清掃である。形状記憶塩ビ管をスムーズ

京浜管鉄工業株式会社

設備・リフォーム事業部
﨑山隆一

marta 第 20 号 2014.6

23

marta 会員コーナー
新技術・製品情報

長寿命化に向けた新たな塗材の開発と今後

１つ目はコンクリート中性化の主な要因である

１．市場の背景超高層マンションの大規模修繕工事は、２０１４

CO2 を遮断する点である。２つ目は性能を長期間

年以降に急増することが予測されている。超高層に渡って維持するという点である。従来の弾性塗

マンションや超高層ビルは塗材にとって過酷な環材では、コンクリート中性化の進行速度をどれだ境条件が揃う建物であるため、美観や機能・安全け遅くすることができるかという観点や、初期の性を長く保ち、ライフサイクルコストを抑え、長防水性をどれだけ長期間維持できるかという観点

寿命化を実現するための新工法が求められるようで性能が語られることはなかった。

になってきている。
３．新たな工法の技術開発
２．新たな工法の技術開発⑴ 主材⑵ 上塗り塗料

そしてこのような高い保護性能を有するベース

外装塗材において、防水性など躯体を保護する

塗材（主材）を保護する役割を担うのが上塗り塗料

役割を主に担うのは、ベース塗材（主材）である。

である。これまで高い耐久性を有する最上級の上

これまで躯体を保護するという観点では、主に防塗り塗料と言えば、フッ素樹脂塗料のことであっ水性を有するベース塗材（主材）を選定するというた。近年、樹脂合成技術が進歩し、高い耐久性をことがひとつの考え方として存在していた。近年有する無機塗料が実用化されてきた。

開発が進んできた新しい弾性塗材ではこの観点を無機塗料という発想は昔から存在していたが、さらに発展させ、従来にはなかった新たな２つの無機は耐久性が高いという反面、硬く割れやすい

高い性能が盛り込まれている。

といった性質も持つ。そのため建物を保護すると超高層マンション

24 marta 第 20 号 2014.6

超高層オフィスビル

中性化促進試験写真・弾性維持率データ表

いう重要な目的から見ると、塗料として用いるた塗材の耐久性が高くなっても、その他の建材・仕めには多くの課題があった。無機の欠点を補うた

上材も同様に高い耐久性を持つ必要がある。そのめに有機と複合させる技術が進歩したことで、無ため、高い耐久性を持つ塗材の採用が広く普及す

機塗料の実用化が進んだ。

るまでには至っていない。今後、それらが適切に

これらのベース塗材（主材）と上塗り塗料の組合

組み合わされた仕様の確立が求められる。

せにより、超高層マンションなどで求められる性

外装塗材は、シーリング材と必ず物理的に接触能により近いものができるようになった。これらする仕上材であることから、近年では塗材メーカーの材料は、従来の“微弾性フィラー＋高耐候性塗料”とシーリング材メーカーとが交流し、双方の製品と比較しても違和感なく塗装作業ができ、かつての相性データを取得するなどの情報交換活動も行の高耐候性塗料のようにタッチアップができない

われるようになっている。こうした活動がさらになどの不具合もなく、安心して採用できるように発展することで、様々な建材・仕上材全体の適性開発されている。

がより明確になることを期待したい。

４．今後の課題と展望

日本ペイント販売株式会社 森山和生

実際には、長期修繕計画のサイクルを延長し長寿命化を達成するための課題はまだ残されている。

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トピックス2014 年度定時社員総会開催

マンションの長命化に向けさらなる調査研究・技術研鑚を推進
当協会の 2014 年度（第 6 期）定時社員総会が 2 月 25 日東京・港区の芝パークホテルで開催され、調査研究活動の推進等を盛り込んだ第 6 期事業計画
を始め、すべての議案を全会一致で承認、新年度へのスタートを切りました。
総会では、冒頭、挨拶に立った田邉会長が「昨年来、景気が上向き、7 年

総会で挨拶する田邉会長

後の東京オリンピックの準備も控え建設業界はかなり追い風が吹くと言われ、改修業界も消費税アップによる駆け込み需要の影響もあり大変な状況を迎えているようだ。その一方で人件費の高騰や現場の人手不足という改修だ
けではない業界全体の構造的問題が表面化しているのが現状だ。昨年のmarta の事業としては技術委員会傘下の外装品質保証分科会が『精度の限界
パートⅡ“限界への挑戦”』を発行、昨年行った公開セミナーと会員セミナーに続いて、2 月には横浜で 2 回目の公開セミナーを開催し、いずれも参加者百名を超す盛況となった。また、設備部会でも高経年マンションの設備改修
で専有部分の工事が増加し、色々な問題が生じている現状を踏まえ、『やってはいけないマンション改修』として管理組合や居住者にも関心を持って頂こ三井氏が特別講演

うという内容の冊子を近々発刊の予定で作業を進めている。この成果もセミナー等を開催して社会に広めていきたい。さらに昨年 8 月、平成 22 年に採択された国交省の補助制度による『超高層マンションの大規模修繕』に続き、新たに『マンション管理適正化の再生推進に当たっての課題の解決に向けた成功事例の収集・分析等を行う事業』への参加が決まり、現在、理事会を中心とした実行委員会により作業に携わっているが、これもいずれ成果をまとめ啓蒙活動を行っていきたい。以上のように私共は各分野の会員が集い、収益事業は一切行わない一般社団法人としてこうした調査研究を主体に活動を行っている。そして会の運営は常に皆様の会費によって賄われているという点で、今後とも皆様には積極的なご参加、ご協力をお願いしたい」と述べ、同氏を議長に議案審議に移りました。
議案は① 2013 年度（第 5 期）
事業報告承認②同収支予算書及び財務諸表承認・監査報告③交代役員承認④ 2014 年度（第 6 期）事業計画（案）承認⑤同収支予算計画（案）承認の各件で、いずれも全会一致で承認、このうち新年度事業計画では技術委員会は、建築部会が星川晃二郎理事から新たに設置した「改修工事実践仕様書作成分科会」と超高層マンション改修分科会について、
また、設備部会は宮城秋治部会長から向上分科会・新築分科会・製品分科会について、続いて広報委員会については柴田幸夫
広報委員長からそれぞれ活動状況及び予定が報告されました。
議事終了後、新入会員が紹介され、柴田幸夫副会長の閉会の辞で総会を終了、休憩をはさんで三井一征氏（㈲三井一征事務所
所長）を講師とする特別講演『マンション管理、今、問われているテーマは？』が行われ、同氏から、最近のマンション管理に関わる種々の問題点に対する動向や対策が分かり易く述べられました。
（三井氏の講演内容は 8 頁～に掲載）
引き続き行われた懇親会では、列席の多数の来賓を前に、まず田邉会長が「私共はマンション改修に携わる設計事務所、工事業者、材料メーカーと異なる業種が集い色々な情報交換を行えるのが特徴の組織だ。活動は主に技術委員会を中心として既に◇◇◇◇◇ 懇親会での来賓挨拶 ◇◇◇◇◇

日本マンション学会・小林会長

全管連・山本会長

MKS・坂倉会長

問題が多い建替えの規制緩和よりも共用部分のリフォームを規制緩和する方が重要で効用も大きい。それら制度環境については当学会が研究・提言していくので、貴会には技術面のセンターとしての活躍を祈念する

高経年マンションの管理組合が長寿命化と同時に様々なニーズに応じて行ってきた改善行為の収集データを広く役立てていきたい。その中で特に設備も含めた marta の技術が果たす役割
は益々大きくなるだろう

4 月に始まろうという住宅リフォー
ムの団体登録制度は、大規模修繕業者の職域が公的に明確になる点で大変喜
ばしく励みになる。今後とも色々なご指導を頂きながら社会に貢献する団体として活動していきたい

26 marta 第 20 号 2014.6

種々の成果を公表している。特に 3 年前に発行した『精度の限界』は、大規模修繕の歴史が 30 年を超え、改修技術も目覚ましく進歩した一方、それでも工事終了後に色々な問題がトラブルやクレームとなる現状を踏まえ、様々な制約下で行われる改修
工事には新築とは異なる限界があることを明確にしたものだ。好評を頂いたが、限界を示すだけでは弁解と見られかねない。
そこで限界を乗り越えさらなる品質向上を目途として、その後 2 年をかけて昨年『精度の限界パートⅡ“限界への挑戦”』を発行した。とはいえ検討課題はまだまだ残されており、今後に期待して頂きたい。昨今、建替え要件の緩和などが言われているが、条件をクリアしてもマンションは容易に建て替えられるものではない。やはり、いかにマンションの長命化を図っていくかが
私達組織の目的であり使命と考え、今後とも社会に貢献できる活動に取り組んでいきたい」と述べ挨拶としました。引き続いて来賓紹介が行われた後、来賓を代表して日本マンション学会・小林秀樹会長、全国マンション管理組合連合会（全管連）・山本育三会長、マンション計画修繕施工協会（MKS）・坂倉徹会長から祝辞が述べられ、柴田副会長の発声で乾杯となり、星川理事の中締めまで歓談が続きました。

神管ネット共催セミナー“マンションの大規模修繕、今、何が問題なのか”『限界への挑戦』テキストに開催
昨年発行した当協会の新刊本『限界への挑戦～精度の限界Ⅱ～』をテキストとするセミナーが NPO 神奈川マンション管理組合ネットワーク（神管ネット）との共催により 2 月 21 日午後 6 時から横浜市中区寿町の「かながわ労働プラザ」で開催されました。神管ネット主催の「マンション相談員等のCPD 研修」セミナーの一環として行われたもので、同テキストによるセミナ

奥澤リーダーが趣旨と成果の概要を説明

ーは昨年 10 月の東京開催に続いて 2 度目。会場は、県内のマンション管理
組合、マンション管理士、業者など百名以上の聴講者で満席の盛況となりました。
セミナーは、まず、神管ネット理事でもある当協会・田邉邦男会長が挨拶に立ち「marta 技術委員会傘下の建築グループが一昨年発表した“精度の限界”
を踏まえ、限界の要因を追究し克服に向けて検討してきた成果をまとめたのが今回の“限界への挑戦”だ。もちろん残された課題も多い。品質向上への問題提起として、今日お見えの皆様にはご理解ご支援をお願いして更に努力していきたい」と述べ、次のプログラムで行われました。
（講師の敬称略）▷はじめに＝奥澤健一：marta 外装・品質保証分科会リーダー（㈱スペー

会場の様子

スユニオン）▷塗装、タイル＝水白靖之：同・塗装グループコーディネーター（水白建築設計室）▷防水、シール＝尾崎京一郎：
同・シーリンググループコーディネーター（㈱モア・プランニングオフィス）▷下地、建具・金物＝鈴木和弘：建具・金物グループコーディネーター（㈱八生設計事務所）▷質疑応答▷まとめ＝星川晃二郎：marta 理事・浜管ネット技術者部会長（㈱汎建築研究所）〈進行役＝三條場信幸：marta 外装・品質保証分科会下地グループリーダー（エスケー化研㈱）〉第 15 回会員セミナー

部会、分科会の活動成果・中間報告
昨年 11 月 28 日午後 1 時から東京・文京区後楽の日中友好会館大ホール
で会員セミナーが開催され、当協会の技術委員会を中心とした活動概要について各部会、分科会から活動の成果並びに経過が報告されました。
当日は田中昭光技術委員長の進行により、まず、田邉邦男会長が martaの技術委員会活動並びに 9 月に採択が決定した国交省補助事業の概要を説
明、協会活動への引き続いての積極参画を呼びかけて挨拶、引き続き報告会

会場風景に移り、建築部会からは 9 月に成果物として発行した『限界への挑戦“精度の限界Ⅱ”』の内容について各執筆担当グループのリーダーから、また、設備部会からは現在編集作業中の専有部の設備リフォ
ームをテーマとした小冊子について各担当者から概要が発表されました。

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設備部会・製品分科会

積水化学・滋賀栗東工場「工場見学会」開催
当協会法人会員で給排水設備機器メーカー最大手・積水化学工業（本社・東京）の滋賀栗東工場見学会が 4 月 23 日に行われ、設備部会メンバーを中心に 14 名が参加しました。
当日は草津駅に午前 11 時 30 分集合、タクシーに分乗し、約 15 分で栗東
市野尻の積水化学・滋賀栗東工場に到着しました。16 万㎡という広大な敷地に“FOR YOU”をスローガンに掲げて立つ、清潔感溢れるきれいな工場

お礼を述べる宮城設備部会長です。
早速、案内された“FOR YOU プラザ”で用意された昼食をいただいた後、工場関係者の挨拶から、宮城秋治設備部会長の答礼。見学会スケジュールに沿って、工場概要の説明を受けてから一同連なって、ＶＣ総合センターで展
示ホールを見学、製品の説明を受けました。続いて「立会実験」に移り、防災トイレ、「オメガライナー工法」（本誌 22 頁参照）、屋外での「耐火ＶＰパイプ」燃焼実演、さらに「エスロンタワー」の単管式排水システム実験に配管診断の実演、建物給水管用「ハイパーＡＷ」、給水・給湯用の接続具「エスロペック カチット」と興味深い機器の紹介も行われました。
そして小休止後、ラストスケ
ジュールとして塩ビ管とポリエ
チレン管の製造工程を見学、ガイド役の担当者から丁寧な説明
を 受 け 一 同 納 得、 再 び“FOR
YOU プラザ”に戻り、質疑応答が行われ、最後に田邉邦男会長の謝辞で午後 5 時 10 分に終了となりました。
屋内外での見学の様子

刊
新刊

行

物

案

内

マンション耐久性向上への手引き
マンション大規模修繕工事とマンション再生の成功事例
編著／マンションリフォーム技術協会
マンション性能向上データ集編集委員会
発行／一般社団法人マンションリフォーム技術協会

マンションの再生及び性能向上への取組みを推進・支援する有効な情報が満載！
マンション大規模修繕工事の工期・工事費・工事時期・合意形成の事例とともに、耐久性と性能向上改修が資産価値の維持・向上につながることからその成功事例を集積、解説した実例集。
【目次】▷マンション再生のための大規模修繕工事▷マンション再生のための改修成
功事例；調査の概要▷調査結果・調査事例の具体的内容；建築耐久性向上事◆体裁：A４判／ 180 頁
カラー◆定価：2,500 円（本体価格）

例（窓サッシ・玄関扉更新、廊下バルコニーの手摺更新他 )；省エネ事例（窓サッシ・玄関扉省エネ改修、屋根断熱改修、他）；バリアフリー事例（スロープの新設、手摺の新設、他）；グレードアップ事例（外壁仕上全体のグ
レードアップ更新、エントランス廻り（内外）仕上等、他）；設備耐久性向上事例（給水共用・専有設備、排水共用・専有設備、他）；外構施設事例（自走式立体駐車場の新・増・建替、他）；耐震改修事例（全面改修）；その他の事
例（アスベスト処理、ハト対策）▷成功事例から学ぶマンション再生の条件

28 marta 第 20 号 2014.6

マンションリフォーム技術協会
阿部一尋

一級建築士事務所㈱みらい（文京区）

Tel. 03-3830-0988

伊藤益英〒 302-0001

Tel. 0297-77-8298

今井章晴㈱ハル建築設計（東京都千代田区）

奥澤

健一

尾崎京一郎

個人会員［設計・コンサルティング］
法人会員［工事会社］
音順

50

会員一覧

茨城県取手市小文間 5160 − 182

Tel. 03-6265-3639㈱スペース・ユニオン（東京都豊島区）

Tel. 03-3981-1932㈲モア・プランニングオフィス一級建築士事務所（神奈川県横浜市）

Tel. 045-532-9260

岸崎隆生㈲日欧設計事務所（東京都練馬区）

Tel. 03-3557-4711

岸崎孝弘㈲日欧設計事務所（東京都練馬区）

Tel. 03-3557-4711

小島孝豊㈱ IK 都市・建築企画研究所（東京都港区）

Tel. 03-3457-6762

斉藤武雄㈱汎建築研究所（東京都中央区）

Tel. 03-5623-3881

塩崎政光㈱汎建築研究所（東京都中央区）

Tel. 03-5623-3881

志岐祐二㈱アーツコンサルタント（東京都豊島区）

Tel. 03-5958-5322

柴田幸夫㈲柴田建築設計事務所（東京都文京区）

Tel. 03-3827-3112

島村利彦㈱英綜合企画設計（神奈川県横須賀市）

Tel. 046-825-8575

鈴木和弘㈲八生設計事務所（東京都墨田区）

Tel. 03-3624-7311

須藤卓雄㈱日本建設サポートセンター（東京都武蔵野市）

Tel. 042-227-5821

田中昭光㈱ジャトル（東京都荒川区）

Tel. 03-5811-4560

田邉邦男

一般社団法人 マンションリフォーム技術協会

会長（東京都千代田区）

Tel. 03-5289-8641

田村日出男㈱ミュー建築（東京都新宿区）

Tel. 03-3361-3045

星川晃二郎㈱汎建築研究所（東京都中央区）

Tel. 03-5623-3881

水白靖之

水白建築設計室（千葉県鎌ヶ谷市）

Tel. 047-384-2159

宮城秋治

宮城設計一級建築士事務所（東京都渋谷区）

Tel. 03-5413-4366

山田俊二㈲八生設計事務所（東京都墨田区）

Tel. 03-3624-7311

井田洋一郎㈲エルグ〈設備〉（神奈川県横浜市）

Tel. 045-844-0844

今井

今井建築設備設計事務所〈設備〉（東京都西東京市）

Tel. 0424-65-8327

哲男

仲村

元秀

㈱ジェス診断設計〈設備〉（東京都千代田区）

Tel. 03-3288-5966

町田信男㈲トム設備設計〈設備〉（神奈川県横浜市）

Tel. 045-744-2711

松尾義一

NPO 法人 マンション IT 化支援センタ〈設備〉（東京都豊島区）

Tel. 03-3979-9946

柳下雅孝㈲マンションライフパートナーズ〈設備〉（東京都新宿区）

Tel. 03-3364-2457㈱アシレ〒 241-0802

神奈川県横浜市旭区上川井町 359 − 1

Tel. 045-923-8191㈱アルテック〒 231-0801

神奈川県横浜市中区新山下 2 − 12 − 43

Tel. 045-621-8917㈱安藤・間〒 107-8658

東京都港区赤坂 6 − 1 − 20

Tel. 03-6234-3756

一起工業㈱〒 110-0012

東京都台東区竜泉 1 − 12 − 7Tel. 03-3874-1964

井上瀝青工業㈱〒 141-0022

東京都品川区東五反田 1 − 8 − 1

Tel. 03-3447-3241㈱今井美装店〒 580-0005

大阪府松原市別所 5 − 6 − 7Tel. 072-336-2810

エースレジン㈱〒 206-0801

東京都稲城市大丸 327

Tel. 042-378-7221㈱エス・アイ・イー〒 130-0014

東京都墨田区亀沢 2 − 23 − 2

SMC リフォーム㈱〒 104-0051

東京都中央区佃 2 − 1 − 6 リバーシティM-SQUARE3 階Tel. 03-4582-3402㈱ NB 建設〒 221-0052

神奈川県横浜市神奈川区栄町 5 − 1

Tel. 045-451-8816

常田ビル 2 階Tel. 03-5819-7633

大阪ガスリノテック㈱ 〒 169-0075

東京都新宿区高田馬場 3 − 35 − 2 高田馬場第 2 長岡ビル 5 階 Tel. 03-3366-9251

奥村組興業㈱〒 103-0015

東京都中央区日本橋箱崎町 27 − 8Tel. 03-3669-7051

川本工業㈱〒 231-0026

神奈川県横浜市中区寿町 2 − 5 − 1

Tel. 045-662-2759㈱カンドー〒 143-0016

東京都大田区大森北 3 − 3 − 13

Tel. 03-5764-3232

クリステル工業㈱〒 164-0013

東京都中野区弥生町 2 − 3 − 10Tel. 03-3372-2451

ケーアンドイー㈱〒 162-8557

東京都新宿区津久戸町 2 − 1

Tel. 03-3266-0573

京浜管鉄工業㈱〒 160-0011

東京都新宿区若葉 1 − 12 − 5Tel. 03-3358-4873

建装工業㈱〒 105-0003

東京都港区西新橋 3 − 11 − 1

Tel. 03-3433-0503㈱サカクラ〒 235-0021

神奈川県横浜市磯子区岡村 7 − 35 − 16

Tel. 045-753-5700

三和建装㈱〒 188-0011

東京都西東京市田無町 1 − 12 − 6Tel. 042-450-5811㈱シー・アイ・シー〒 110-0014

東京都台東区北上野 1 − 10 − 14

Tel. 03-3845-8601㈱シミズ・ビルライフケア 〒 104-0031

東京都中央区京橋 2 − 9 − 2

第１ぬ利彦ビル

Tel. 03-6228-7836㈱ジェイ・プルーフ〒 130-0011

東京都墨田区石原 4 − 32 − 4

JP ビル 2 階Tel. 03-3624-9616㈱ジャパンリフォーム 〒 160-0022

東京都新宿区新宿 1 − 17 − 3

末松ビル

Tel. 03-3358-5666

シンヨー㈱〒 210-0858

神奈川県川崎市川崎区大川町 8 − 6Tel. 044-366-4840㈱スターテック〒 144-0052

東京都大田区蒲田 3 − 23 − 8Tel. 03-3739-8851

蒲田ビル 9 階

marta 第 20 号 2014.6

29

大成ユーレック㈱東京都品川区西五反田 7 − 23 − 1

第 3 TOC ビル

Tel. 03-3493-4797

法人会員［工事会社］㈱太平エンジニアリング 〒 113-8474

東京都文京区本郷 1 − 19 − 6Tel. 03-3817-5565㈱大和〒 232-0025

神奈川県横浜市南区高砂町 2 − 19 − 5Tel. 045-225-8200㈱ツツミワークス〒 170-0004

東京都豊島区北大塚 3 − 34 − 3Tel. 03-5907-6966㈱ティーエスケー〒 273-0014

千葉県船橋市高瀬町 31 − 3Tel. 047-434-1751㈱西尾産業〒 135-0016

東京都江東区東陽 3 − 2 − 1

Tel. 03-5632-2403

日本ウイントン㈱〒 145-0067

東京都大田区雪谷大塚町 13 − 1

鵜の木ビル

Tel. 03-3726-6604

日本設備工業㈱〒 104-0033

東京都中央区新川 1 − 17 − 25

東茅場町有楽ビル

Tel. 03-6222-3133㈱日本ネットワークヴィジョン 〒 151-0053

東京都渋谷区代々木 3 − 28 − 6

日本ビソー㈱〒 108-0023

東京都港区芝浦 4 − 15 − 33

日本防水工業㈱〒 338-0811

埼玉県さいたま市桜区白鍬宮田 57

埼玉支店

Tel. 048-858-0521

不二サッシリニューアル㈱ 〒 101-0064

東京都千代田区猿楽町 2 − 8 − 4

猿楽町菊英ビル

Tel. 03-5259-6020

フジミビルサービス㈱ 〒 103-0025

音順

50 ペンタビルダーズ㈱法人会員［メーカー・資材］
音順

50〒 141-0031

COI 西参道ビル 7 階Tel. 03-5333-6555
Tel. 03-5444-3887

東京都中央区日本橋茅場町 3 − 1 − 11

日本橋ピアザビル

Tel. 03-3639-7601〒 110-0005

東京都台東区上野 7 − 4 − 7

オリックス上野ビル

Tel. 03-5827-2254㈱北栄〒 142-0063

東京都品川区荏原 1 − 23 − 7

パルテノンオンダ 1 階Tel. 03-3784-5660㈱マサル〒 144-0052

東京都大田区蒲田 3 − 23 − 7Tel. 03-6424-9910

ヤシマ工業㈱〒 167-0023

東京都杉並区上井草 2 − 14 − 3Tel. 03-3394-1771

ヤマギシリフォーム工業㈱ 〒 140-8668

東京都品川区南品川 4 − 2 − 36

Tel. 03-3474-2927㈱ヨコソー〒 144-0046

東京都大田区東六郷 1 − 3 − 10Tel. 03-3736-7751

リノ・ハピア㈱〒 145-0062

東京都大田区北千束 3 − 1 − 3Tel. 03-3748-4021㈱リフォームジャパン 〒 116-0011

東京都荒川区西尾久 1 − 27 − 8Tel. 03-3800-1991㈱アイ・エス〒 103-0011

東京都中央区日本橋大伝馬町 17 − 4アーキヤマデ㈱〒 111-0052

東京都台東区柳橋 2 − 19 − 6

宇部興産㈱〒 105-8449

東京都港区芝浦 1 − 2 − 1

AGC ポリマー建材㈱〒 103-0013

東京都中央区日本橋人形町 1 − 3 − 8

沢の鶴人形町ビル 7 階 Tel. 03-6667-8421

エスケー化研㈱〒 169-0075

東京都新宿区高田馬場 1 − 31 − 18

高田馬場センタービル 8 階 Tel. 03-3204-6601

化研マテリアル㈱〒 105-0003

東京都港区西新橋 2 − 35 − 6

関西ペイント販売㈱〒 144-0045

東京都大田区南六郷 3 − 12 − 1

菊水化学工業㈱〒 171-0022

東京都豊島区南池袋 2 − 32 − 13㈱小島製作所〒 454-0027

愛知県名古屋市中川区広川町 5 − 1

Tel. 052-361-6551

コニシ㈱〒 101-0054

東京都千代田区神田錦町 2 − 3

竹橋スクエア

Tel. 03-5259-5737

三協立山㈱〒 164-8503

東京都中野区中央 1 − 38 − 1

住友中野坂上ビル 18 階Tel. 03-5348-0367㈱サンゲツ〒 140-8611

東京都品川区東品川 3 − 20 − 17

三和アルミ工業㈱〒 170-0005

東京都豊島区南大塚 3 − 40 − 5

昭和電工建材㈱〒 221-0024

神奈川県横浜市神奈川区恵比須町 2 − 1

Tel. 045-444-1695

杉田エース㈱〒 130-0021

東京都墨田区緑 2 − 14 − 15

Tel. 03-3633-5321

積水化学工業㈱〒 105-8450

東京都港区虎ノ門 2 − 3 − 17

双和化学産業㈱〒 108-0073

東京都港区三田 3 − 1 − 9

綱川ビル 3 階Tel. 03-3249-3531

柳橋ファーストビル 4 階Tel. 03-3861-1126

シーバンス N 館

第 3 松井ビル

Tel. 03-5419-6203

Tel. 03-3436-3010
Tel. 03-5711-8905

タクトビル 4 階Tel. 03-3981-2500

Tel. 03-3474-1245
三和ビル 4 階

虎ノ門 2 丁目タワー

大坂家ビル 7 階Tel. 03-5952-0226

Tel. 03-5521-0641
Tel. 03-5476-2371㈱染め Q テクノロジィ 〒 306-0313

茨城県猿島郡五霞町元栗橋 5971 − 31

Tel. 0280-80-0010

大日本塗料販売㈱〒 144-0052

東京都大田区蒲田 5 − 13 − 23

Tel. 03-5710-4503

タカラスタンダード㈱ 〒 131-0032

東京都墨田区東向島 3 − 39 − 3Tel. 03-5631-5191

タキロンマテックス㈱ 〒 108-6030

東京都港区港南 2 − 15 − 1

Tel. 03-5781-8150

田島ルーフィング㈱〒 101-8579

東京都千代田区岩本町 3 − 11 − 13

タマガワ㈱〒 141-0031

東京都品川区西五反田 7 − 22 − 17

品川インターシティ A 棟 30 階Tel. 03-5821-7711
TOC ビル

Tel. 03-5437-0170

ナカ・テクノメタル㈱ 〒 110-0014

東京都台東区北上野 2 − 23 − 5

日新工業㈱〒 120-0025

東京都足立区千住東 2 − 23 − 4㈱日邦バルブ〒 160-0023

東京都新宿区西新宿 7 − 22 − 35

日本ペイント販売㈱〒 140-8677

東京都品川区南品川 4 − 7 − 16

Tel. 03-5479-3613

白水興産㈱〒 105-0004

東京都港区新橋 5 − 8 − 11Tel. 03-3431-9713

住友不動産上野ビル 2 号館 5 階 Tel. 03-5826-0604
Tel. 03-3882-2571

オリックス新橋ビル 3 階

横浜ゴム MB ジャパン㈱ 〒 141-0031
		
東京ハマタイトカンパニー

東京都品川区西五反田 7 − 20 − 9㈱ LIXIL〒 110-0015

東京都台東区東上野 6 − 9 − 3

ロンシール工業㈱〒 130-8570

東京都墨田区緑 4 − 15 − 3

YKK AP ㈱〒 101-0063

東京都千代田区神田淡路町 2 − 6

渡辺パイプ㈱〒 104-0045

東京都中央区築地 5 − 6 − 1030 marta 第 20 号 2014.6

西新宿三晃ビル 2 階

KDX 西五反田ビル

Tel. 03-5338-2233

Tel. 03-5435-6801

住友不動産上野ビル 8 号館 2 階 Tel. 03-3842-7127
Tel. 03-5600-1866
神田淡路町二丁目ビル

Tel. 03-5256-2912

浜離宮パークサイドプレイス 5・6 階 Tel. 03-3549-3078

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36 marta 第 20 号 2014.6

きわやりなさい極めなさい、学ばなければ偉い人、セレ
ブになれないよ・・・と、言っているのだ。
たく・・・と、まあ立派なご託 を宣する資格が我にあ

天も忙しいだろう

るのか？わが身を振返えれば？
そむ

あっ、分かった！

「天は人の上に人を造らず、人の下に人を造らず」

やはり諭吉翁に背き、学問から逃げて、「後悔すれ言うまでもなく福沢諭吉翁の書になる、学問の勧め

ども反省せず」「証拠なければ口先で」あ～、それででの一節である。さまざまな状況で雑多な人々から、貧人下人になったんだな。しかし、もう手遅れだよ

口伝されている。近年、恰もこの金言の一節だけがなあ、学問の勧めならぬ競馬の勧めだよ。

あたか

独り歩きをしている感がある。その解釈が都合よく自分を利する時にだけ使われる。まったく腹立たし
い限りの場面に遭遇することが多い。

馬券を握って「この馬の前に◎を行かせず、この馬の後に△を行かせ」
いつもの状況で、この程度かなあ～。

まんべん

どこでとち狂ったのか、社会全体が万遍なく平等

ふぎょう

は

俯仰天地に愧じず・・・とは、いかないか。
（加藤であり、努力もしない怠惰な奴を可とする言い訳に憲）

なっている。決して、人権擁護派のための手段でもなければ、怠け者の言い訳を正当化するものでもな
うそぶ

たまい、まして犯罪者の嘯きに使われたのでは堪ったものではない。この一節の後には「学問を勧めて物事をよく知る者は貴人となり富人となり、無学なる者
は貧人となり下人となるなり」、つまり勉強をする人と怠け者では将来が違ってくるよ、だから学問をしなさい。これぞ学問の勧めである。格言「青表紙をかな

叩いた者には叶わぬ」
・・・青表紙とは、青い表紙を多く用いた四書五経など経書の事、要するに学問を★ 製 品 情 報 ★

MARTA1 号

MARTA2 号

当協会会員が共同開発した浴室防水改修用の排水専用部材です。
【特長】
床排水トラップ本体と金具枠の間に「FRP 防水板」を挟み込んだ構造で，現場施工する FRP
防水層との密着性を高め，防水の信頼性を高めます。

MARTA １号（竪引管用）〔共同開発者：㈱小島製作所，双和化学産業㈱，MARTA 設備部会〕

marta 第 20 号 2014.6

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特

長

一般社団法人マンションリフォーム技術協会は、設計コンサルタント、工事会社、メーカーが三位一体となった組織です。それぞれの立場のプロフェッショナルたちが一つになって質の高いマンション
リフォームを実現します。

設計コンサルタント
豊富な経験に基づくマンションリフォームの提案
調査診断
工事監理

修繕計画
長期修繕計画

設計

管理組合
工事会社
良質で安全・安心な工事の実現
大規模修繕工事（建築・電気・機械・ガス）
エレベーター・機械式駐車場工事
グレードアップ（バリアフリー・省エネ）
耐震補強工事メーカー・流通マンション改修に最適で良質な製品の提供
塗装材
防水材
タイル資材
下地補修材設備機器・配管材料

シーリング材
建具・金物類

一般
社団法人〒 101-0041

東京都千代田区神田須田町 2 − 13 − 1

ノルン秋葉原ビル 2F

Tel.03-5289-8641 Fax.03-5289-8642
E-mail：mansion@marta.jp URL：http://www.marta.jp/
平成 26 年 6 月 10 日 発行