マンションリフォーム技術協会 会報

第 38 号〔20 周年記念講演〕◇ 高経年マンションのプロパティマネジメントに向けて◇ 社員総会・設立 20 周年記念式典 開催◇〔CCU シンポ〕マンション修繕設計監理契約約款
CONTENTS◆会長就任挨拶

会長

宮城秋治…………………………

2◆ marta 会員コーナー〈新技術・製品情報〉
新型改修用水性弾性サーフェーサー◆ 20 周年記念式典講演

エスケー化研㈱………………… 24

高経年マンションのプロパティマネジメントに向けて
4◆（一社）クリーンコンサルタント連合会企画シンポジウム…………………………… 16◆会員一覧……………………………………………………… 31

東洋大学名誉教授

秋山哲一……………

◆ 2023 年度定時社員総会・設立 20 周年記念式典開催◆新理事就任にあたって … ………………………………… 21
岸崎孝弘／鈴木和弘／柳下雅孝／横尾佳奈子………………………………………… 26◆編集後記……………………………………………………… 39〈表紙写真

タリン地区（エストニア）〉

日下清治／田所保浩

marta 第 38 号

会長就任ご挨拶
一般社団法人マンションリフォーム技術協会会長

宮城秋治

マンションリフォーム技術協会（marta）が 20 周年を迎えた 2023 年３月に会長に就任いたしました宮城秋治です。あらためて 20 周年記念式典にはたいへん多くの方々のご列席ならびにご祝辞を賜り心より御礼を申し上げます。マンション改修業界を取り巻く環境は一層厳しさを増しており、構造的な人手不足やコロナ禍、
そしてロシアによるウクライナ侵攻を受けた資材の高騰や遅配など課題は山積しています。設計事務所、施工会社、材料メーカーが三位一体となって改修技術の向上に努めてマンション管理組合のみなさまに安全・
安心・快適な住環境を届けられるよう研鑽を続けていきますが、みなさまからのご指導ご鞭撻を引き続きお願い申し上げます。

marta の生い立ち
建築家としてマンションの修繕に積極的に取り組むメンバーが集まって 1987 年に現在の JIA 日本建築家協会の技術部会にメンテナンス分科会が誕生します。のちのメンテナンス部会です。門戸を大きく広げた部会で JIA 会員になる前の私も参加させてもらっていました。さらに会員以外の改修工事会社や材料メーカーも加わってリフォーム技術研究会を立ち上げ、市民のための大規模修繕工事セミナーを展開して多くの集客を得ていきます。当時はバブル経済の真っ只中で建築家も羽振りのいい時代です。他人が設計したマンションをちまちまと繕うなど建築家の仕事ではないとメンテナンス部会は JIA の中で蔑まれていましたが、会員でもないメンバーがセミナーで好評を博していることに JIA 本部から小言が伝わってきます。居心地がわるくなって思い切って外に飛び出したのが 2003 年マンションリフォーム技術協会（marta）の設立です。新橋の小西ビルに事務所を構えますが、2006 年には JASO 耐震総合
安全機構がやはり JIA の事務所を退去させられて小西ビルに同居することになります。1995 年の阪神淡路大震災を受けて 1996 年に JIA 日本建築家協会と JSCA 日本建築構造技術者協会と JABMEE 建築
設備技術者協会が設立した JARAC 建築耐震設計者連合が JASO の前身です。メンテナンス部会も阪神淡路大震災には調査団を派遣しています。この縁の深い２つの組織が奇しくも同じビルで産声を上げたわけです。

温暖化の進行わが家の食卓からサンマが消えてずいぶん経ちます。脂が乗って内臓も細い骨も食べられる安くて旨い庶民の味方でした。サンマのシーズンに魚屋を覗いてみるとびっくりするような値段で売っていました。しかも小ぶりで痩せていて脂が乗っているようには見えません。旨いサンマはどこに行ってしまったのでしょうか。
IPCC（気候変動に関する政府間パネル）の報告書では「大気や海洋などの広い範囲で急速な変化が起こっている」とした上で、漁業など食料生産にも悪影響が及んでいるとして、サンマの不漁の原因の一つに地球温暖化の影響が指摘されています。
１世紀以上にわたり化石燃料を燃やしてきたことと、不平等で持続不可能なエネルギー・土地の利用によって、世界の温暖化は産業革命以前と比べて 1.1℃進んでいます。その結果、異常気象の頻発化、激甚化が進み、世界のあらゆる地域の自然と人々にますます危険な影響をもたらしています。温暖化がわずかでも進むと被害は急速に深刻化していきます。激しさを増す熱波、降水量の増加などの異常気象は、
人々の健康や生態系にとってのリスクをさらに増大させていきます。気候変動に起因する食料と水の供
給の不安定化は、温暖化の進行とともに拡大すると予想されています。こうしたリスクがパンデミックや紛争などのほかの有害な事象と共に起きた場合に、これらを管理することはさらに困難となります。

2 marta 第 38 号 2023.6

カーボンニュートラル
政府は 2050 年までに温室効果ガスの排出を全体としてゼロにする、カーボンニュートラルを目指す
ことを宣言しました。
「排出を全体としてゼロ」というのは、二酸化炭素をはじめとする温室効果ガスの「排出量」から、植林、森林管理などによる「吸収量」を差し引いて、合計を実質的にゼロにすることを意味しています。そのためには、温室効果ガスの排出量を削減ならびに吸収作用を保全および強化する必要があります。
建築物省エネ法が改正されて 2025 年４月からはすべての新築住宅にも省エネ基準適合が義務付けられます。適合しないと確認済証や検査済証が発行されません。住宅金融支援機構では、脱炭素社会の実現に向け、住宅の省エネ性能の向上を促進するため、フラット 35S 等の省エネルギー基準を変更して、2023 年４月よりフラット 35 は省エネ基準が要件化されました。
例えば東京 23 区の地域では、屋根の外張断熱工法で断熱材の熱抵抗 R が 4.0 以上（押出法ポリスチ
レンフォーム３種 bA を 65 ㎜＋ 50 ㎜など）、有効な庇や軒等がない所に設置する開口部（窓、ドア）の熱貫流率 U が 4.7 以下（Low-E 二層複層ガラス A6 など）、給湯設備は石油潜熱回収型給湯機エコフィ
ール、ガス潜熱回収型給湯機エコジョーズまたは電気ヒートポンプ給湯機エコキュートのいずれかを設置しなくては省エネ基準に適合しません。これからは、マンションの大規模修繕工事においても省エネの意識が求められます。屋上防水の外断熱改修、外壁の外断熱改修、サッシやドアの断熱改修、照明器
具の LED 化、専有部分であっても給湯機の省エネ化を管理組合が区分所有者に推奨するなどの取り組みが考えられます。

出典「カーボンニュートラルとは」（環境省脱炭素ポータルより）省エネ改修
そうは言っても修繕積立金は現状維持の大規模修繕工事ですら心許ない現実があります。少しずつ省
エネ改修をおこなっていかざるを得ません。屋上防水の外断熱化は公共建築改修工事標準仕様書において標準仕様になっています。マンションにおいてもその断熱効果を最新の省エネ基準に適合させればい
いわけです。サッシやドアの断熱改修には国（国土交通省や経済産業省など）の省エネ補助金と自治体（東京都など）の省エネ補助金を併用することができます。住宅金融支援機構はマンション共用部分リフォーム融資で省エネ改修を含む大規模修繕工事には 20 年返済の枠を用意してくれています。マンション
管理計画認定を取得していると金利を下げてくれます。管理組合にとって大きなインセンティブになっているのです。一つずつ省エネ改修を積み重ねて 2050 年までにカーボンニュートラルなマンションが実現できればいいと思います。

これからの課題
働き方や休み方の改革が社会の急務になっています。平日働いて土日にマンション管理組合との打ち合わせが集中するのがマンション改修業界の現実です。長時間労働を是正して労働生産性を上げるためにわれわれはどのように取り組んでいけばいいのでしょうか。今のままだと特に若い方々にマンション
改修という仕事が魅力あるものに映っていないでしょう。これからはミレニアム世代や Z 世代にも刺さる職業にしなくてはなりません。女性の方々にも大規模修繕工事の設計監理や現場監督、材料メーカーの担当者としてもっともっと活躍してもらう必要があります。外国の方々にもさらに就労を加速してもらわないと工事が成り立たなくなります。マンション管理組合の支援をいただきながらマンションリフ
ォーム技術協会としてマンション改修業界の適切な人材の育成と改修技術の向上に努めてまいります。

marta 第 38 号 2023.6

3

marta 20 周年記念式典講演

於：アキバプラザ（2023.3.28）

高経年マンションのプロパティマネジメントに向けて
東洋大学名誉教授

秋山 哲一

今日は私が最近考えていることというより、martaて、専有部分改修は区分所有者が勝手に色々な時期に実をはじめマンション改修に関わられている皆さんや管理施するということで意思決定が全然違うわけですが、共組合の方々とコミュニケーションさせて頂いている中で有部分の改修時に専有部分も関係するし、専有部分をや実感していることをお話したいと思います。

るときに共用部分も関係してくることを考えると、両者

今日のテーマ「高経年マンションのプロパティマネジの改修を計画的にしていくことが今後必要になってく

メントに向けて」の高経年マンションとは、築 40 年超る、特に高経年ではそうなると考えているので、その話の３回目の大規模修繕を終えて次はどうしようと考えてをします。４番目は、マンションの機能や性能は年代別

いるマンションのことです。また、プロパティマネジメ

に全然違うわけですが、管理組合の方はその辺が十分にントというのは、聞きなれない、あるいはご存じでも色々理解できないこともあって、その違いと、自分のマンシな考え方があり、テナントが入居するオフィスビルのよョンと同年代の他のマンションのどこが違うかというこ

うな収益性を重視する不動産についてよく使われていとを十分認識したうえで改修目標を決めていくことが大て、マンションの場合は、そのような短期的な収益性と事だろうということで、ここでは私が勝手に名前を付けは異なる価値が求められるのでちょっと似つかわしくなていますが、自らのマンションの“ポジショニングマッ

い言葉だと思われるかもしれませんが、私の友人で東洋プ”を作って専門家と一緒に考え、改修工事目標を作っ

大 OB のプロパティマネージャーをされている方と議論ていくという話、これはトライアルなので結論的には皆していると、プロパティマネジメントは不動産を単に運さんが各自考えて頂ければいいと思っています。そして営管理するだけでなく、価値を最大化、あるいは安定化

最後がまとめになります。

させることなのだというように言われています。特に「新たな付加価値の創造（Value Up）を行い、テナントのはじめに～マンションの価値を維持するために～満足度を高めていく」こと、そしてテナントの満足度を

写真は首都圏ではなく、大阪の超高層マンションの屋上げていくためには改修などのハード面だけではなくソ上から撮影したもので、多様なマンションが建っている

フト面のバリューアップも含めて取り組んでいるということがよく分かると思いますし、それぞれの竣工時期も話でした。マンションのプロパティマネジメントに置き違い、住んでいる方も管理組合もまったく違うというこ換えると、テナントは区分所有者とか居住者になり、ととで、これらのマンションの価値を維持していくためのりわけマネジメントの対象期間としては４～５年とかの計画目標も多様であるし、その多様な計画目標を作って短期的な話ではなく、長期修繕計画のガイドラインでは

いくのに皆さん方、専門家が丁寧にサポートしていかな

大規模修繕工事の周期が元々12 年で明示されていたの

いといけない、このような情景を俯瞰的に見るだけで、が15 年と長くなっているので、計画期間が 30 年以上と非常に長期にわたる価値を考えるのがマンションのプ
ロパティマネジメントの話になります。そして付加価値というのは資産価値だけではなく、むしろ住んでいる居住者の満足度を高めるという使用価値の方がウェイトが高いと思っているわけで、今日はそうした価値の話を皆さんと共有して考えていきたいと思います。
話の内容は５つに分けて、始めに触りとして、マンシ
ョンの価値を維持するために、空き家を含めた問題先送りにしないマンションに向けてという話をさせて頂きます。次に、これからのマンション改修マーケットについて共有部分と専有部分に分けてお話しますが、この辺は皆さんご存じなので飛ばしていくイメージで、３番目は定期的に実施するのが定着している共有部分改修に対し4 marta 第 38 号 2023.6

林立する多様なマンションストック

図1

新築マンション供給戸数の推移フローとストック（国交省資料）

その必要性が感じられます。皆さんもご存じですが、高経年といわれる 40 年超のマンションは今のところ赤で囲まれた100 万戸くらい（図1）ですが、国交省のデータ（図2）で見るとどんどん増えていきます。次に（図 3）、縦軸は戸あたりの平均床面積、横軸は右の方が賃貸系、左が分譲系で、そのストック戸数の割合で分けていて、戸建は戸当たり床面積が約130 ㎡でストック戸数
全体の４割くらい、マンションはその隣で
面積は 70 ㎡強です。私が学生の頃は住宅
すごろくというものがあると教えられており、結婚したての民借に始まり、その後、※ 括弧内は築 40 年以上となるマンションの築年を示す。
※ 建築着工統計等を基に推計した分譲マンションストック戸数及び国土交通省が把握している除却戸数を基に推計。ただし、2016 年末、2011年末、2006 年末時点の築 40 年以上の分譲マンシ
ョンの戸数の推計に当っては除却戸数は加味していない。

図2

高経年マンション（築 40 年超）今後の推移（国交省資料）

公団などの賃貸に入って、その次がマンション、最後はやっぱり戸 建 で上りみたい な○ 我が国の居住されている住宅ストックは 5,362 万戸あり、うち 6 割が持家で 4 割が借家となっている○ 床面積の持家と借家の比率は、8：2 で、持家が大きく上回っている話でした。マンションというの は、まあ、半 分 我 慢してでも 住 んで 次を目指 すという位置づけが普 通 だったので すが、皆 さん もご存じ のようにマンション 総 合 調 査（図 4（次頁））を見ても、もう終の棲家にしようと思っている人が多くなっている。ということは長 期 間 住 む、そのための 価値が重要だということに なり、次の 段 階 ではなく、マンションで最大の価 値 を目指 さ なくてはいけないということになっている
ことは、皆 さん ももう納 得されていると思います。

※ 数値は居住世帯あり住宅総数を示す。なお、空き家等を含む住宅総数は 6,241 万戸。
※ 持家 3,272 万戸の内数として、「戸建」に「長屋建」分（30 万戸（0.6％））が含まれている。
「その他」は含まれない。
※ 持家・借家の他、不詳（175 万戸（3.3％））がある。

出典：総務省「平成 30 年住宅・土地統計調査」。
（

図3）内は「平成 25 年住宅・土地統計調査」

日本の所有関係別住宅ストック
marta 第 38 号 2023.6

5

日本全体で見ると空き家ストックがどん
どん増えていて、既にストック全体の約14 ％、７軒に１軒が空き家という時代になっています。図５はマンションも一般の戸建も入っているのですが、これもご存じと思うのですが、最新のマンション総合調査で空き家の調査（図６）もやられていて、円グラフの部分を見ると、空き家があるマンションが 35 ％くらい、空き家の区分所有者と連絡がつかない住戸が存在するというのが４％程度ということで、今のところはそれほど問題があるわけではないのですが、その隣のグラフを見ると年代別には古いマンションほど連絡がつかない住戸の割

図4

マンションにおける永住意識（国交省 マンション総合調査（平成 30 年度））

合が多く、昭和 54 年以前のマンションの場合連絡がつかない方が10 数％いらっしゃるということになって、このような場合
特別決議などの場合に合意形成も取りづらいということになりかねません。そうしたことで高経年ほど問題は大きいし、みんなで一緒に取り組まなくてはいけないことが多くなる一方で管理組合としての意思決定を進めていくことができない、そのようなリスクがどんどん増えてきていることを国もある程度意識して調査をしている段階にきているということです。

資料：総務省「住宅統計調査」
・「住宅・土地統計調査（2018 年）」

次は戸建ての話です。私の元同僚の野澤千絵さんという明治大学の先生が、現時点

図6

図5増加する空き家ストック（戸建・長屋建・共同建を含む）

マンションにおける空き室（国交省 マンション総合調査（平成 30 年度 2018 年度））

6 marta 第 38 号 2023.6

ではなくてこれから空き家になる“空き家予備軍”の統ものですが、大規模修繕３回目、築 40 年くらいまで計を出しています。ちょっと調査時期が古いのですが、しか書かれていません。でも管理組合の方々が必要な

2013 年の住宅土地統計調査で、その時点で 65 歳以のは、その先をどう考えていくかという話で、それを上の人しか住んでいない住宅、つまり 20 年後には 85示していくことが皆さんに期待されていることです。

歳以上の人しか住んでいないという住宅に焦点をあて

戸建住宅の場合は自己責任なので自分で判断すればよた分析です。残念ながらその人たちはそのころにはおいのですが、区分所有というマンションは計画的な対亡くなりになっている確率が高い、空き家になる確率

応が必要なので意思決定をする前、決定までの準備期が高いので空き家予備軍と彼女は呼んでいるのですが、間を含めて計画しないといけない非常に特徴的な建物

それが横浜とか東京で結構あり、しかも３割を超えてになります。図８は、私の研究室も協力したマンショ

います。戸建て住宅市場では、既に17 ％程度を占めてンリフォーム推進協議会（REPCO）の調査研究の一部

いる空き家が更に増えていく可能性が高いということ

で、左側ほど購入時期が新しいマンション、それに対を紹介されています。戸建とマンションとではマーケ

していつ大規模修繕を実施したかという統計です。10

ットが違うと思いますが、空き家が増加していく状況

年から15 年の間に１回目というのが典型的なほぼ正規になっていくことが想定されています。その当時、戸分布を示して高いピークができていますが、２回目、建の空き家を持ってらっしゃる方に市町村がアンケー

３回目となるにつれてピークが落ちてきています。周トをしたところ、売却したいと思っている
人よりも、具体的な内容は分からないのですが現状のままとか、あまり考えていない人が多い、私も京都に住んでいた家があって、中々売れずにそのままにしていて定年になったら処分しようと決めましたが、日本人というのは親や自分が長年所有していたものを手放すとか処分し難いという、つまり適切なプロパティマネジメント的判断ができない可能性があると思っています。
マンションは毎月管理費や修繕積立金などを支払わなければいけないプレッシャーがあるので少し違うかもしれませんが、そのような時代に直面しつつあると思います。
では、計画的にどう対応するかという話です。図７は国交省監修の「マンション再生手法に関するマニュアル」から引用した（出典：「改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル」／国土交通省に一部加筆）①改修：現状レベルを現時点で望まれるレベルまで回復させる（修繕＋改良）②修繕：現状レベルを新築当初のレベルまで回復させる③補修：現状レベルを実用上支障のないレベルまで回復させる

図7

マンションの補修・修繕・改修の概念図◦ 1 回目は比較的計画通りに実施されている◦ 2 回目、3 回目は実施時期がずれてマンションの個別性（ハード・ソフト）が反映された工事が実施される◦工事を実施できていないマンションも見受けられる

出典：REPCO

図82021 年度マンションリフォーム市場将来需要推計報告書

大規模修繕工事の実施状況
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期的には２回目は大体 25 年とかにピークがあります。

ます。とりわけ1980 年代以前の建物が、その対象にこの調査では４回目以降のマンションの調査対象がないなると思います。

ので、この先がどのように推移するか見えない状況です。
国交省が示してきた改定前の長期修繕計画ガイドライン

これからのマンション改修のマーケットの修繕周期12年に対して正規分布の山崩れがあるのは、皆さんご存じのことですが、図10 は国交省の修繕積劣化が早いので前倒しでやろう、あるいは劣化診断して立金ガイドラインに示されている大規模修繕の工事費のみたらあまり劣化していないので後倒しにしよう、もし

割合で、半分くらいが足場を掛ける大規模修繕工事、残

くは修繕積立金が足りないので止むを得ず遅らすというりの半分が設備中心の足場を掛けない工事です。今日はようなことでマンションごとにカスタマイズされていく

説明を飛ばしますが、REPCO では、そのそれぞれにつわけです。それぞれのマンションの特性に合わせた工事

いて調査していて、周期については今のところ12 年がの実施の仕方が表れてきて、それは皆さんのサポートがピークになって、後ろの方にずれていくのが多いことがあったうえでの実態だと思いますが、今後、この個別性分かっています。図11 は、それぞれ１回目、２回目、はより高くなっていくのではないかと思っています。そ３回目の大規模修繕工事の戸当たり平均工事費で、修繕

こで先ほどの図に 30 年先、40 年先を書き足してみた

積立金の積立て具合によりますが大体100 万円超になのですが（図９）、その時に当初よりも徐々に、その時っています。以前にこのデータを宮城秋治さんに見て頂代の新しい性能水準に近づけていこうという考えが元々いたときに、３回目以降はバリューアップを踏まえた付あって、それに合わせて青い部分はどんどん上げて行く

帯工事が増えていくのでもっと工事費自体は増えていくパターンですが、赤の部分はそうもいかない、修繕積立のではないかということで、この結果をちょっと心配さ

金の話も絡んで性能を上げられない、改修周期も長くせれていた感じでした。ただ、REPCO メンバーとともにざるを得ないという、あるいは赤い線がもっと下に行く

詳細に調べてみても、なぜ経年に伴って大規模修繕の工かもしれないということも想定されます。ただ、周期は事費が増加していないのか、という理由はあまり分析で防水や塗装、シーリングなど材料の寿命があるのでどんきていません。ということで、経年を経るにしたがって

どん伸ばすわけにもいかず、ある程度の周期性は考えな

工事費が増えていく可能性も高いと思われます。
そして、

く て は な り ま せ ん。 ま た、 性 能 ア ッ プ に つ い て は修繕積立金不足というのが１回目でも約 25 ％あるのが2050 年のカーボンニュートラルに向けて省エネ性能

若干心配で、特に４回目以降にどうなるのかということなどをできるだけ高めていくような改修が社会的にも求です。足りない分をどうしたかというと、３回目がほぼめられそうなので優先せざるを得ないような話もあり、借入金という形で融資を受けていることを考えると４回

ターゲットをどこにするのか、かなり難しい話になって目には借入金前提で改修プログラムを組まないと難しい

くるように思います。そして先ほど話したように、専有状況になっている、一方で負担する区分所有者も年金収部分と共用部分の両方を合わせて計画的に対応していか入だけの方とかで借入金までして工事を実施することにないといけない。皆さんは、基本は共用部分を中心にや抵抗を持たれる方も多いであろう中でどうするのか。管

られていると思いますが、後でお話しますが何百万円も理会社の担当者の話を整理すると、管理組合としては積するような専有部分改修も出てくるわけで、やはり専有

立金見直しに消極的かつ当初が非常に低額だったことも部分も含めた計画は必要であり、専有部分と共用部分があって中々改訂できない、などシビアな話になってきま合わさったいわば道連れ工事という範囲があって、そこす。

をきちんと計画することが大事な時代になると思ってい次に、設備関係の工事の話になります。図12 は足場
築 40 年以上の高経年の場合？？？？？

築100 年へ
12 年 〜 15 年 〜 18 年
防水、塗装、コーキング

2050
カーボンニュートラル
（出典：「改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル」／国土交通省に一部加筆）

図98 marta 第 38 号 2023.6

高経年マンションの改修の考え方

を掛けない工事で工事費が1000 万円以上の工事の発生状況で、赤が５年前、青が最近の調査です。右に行くほど設備改修工事実施の山が出てきて、右端部分はデータがないので減少しています。一般的に工事実施を先送り気味のサッシやエレベータの交換、電気設備の交換、耐震改修などは築 40 年以降から発生してきそうで、それらと外壁等の足場を掛ける工事をどう組み合わせていくか、長期修繕計画の中でどう位置付けていくか、そこでも積立金不足が発生してきていることが分かっていて、この話はもう当たり前だと皆さん考えられているわけですが、その辺も管理組合の方と上手く計画していく時間を取る必要があると思っています。
専有部分について、図12 のとおり青いヒス
トグラムが新しい調査ですが、５年前に比べ

図 10

長期修繕計画に含まれる改修工事費の割合・内訳て高経年の方で工事が増えてきています。図13（次頁）は工事金額の話で、20 万円以下の工事は調査外として扱っていませんが、もちろん小さい工事が多いのですが、400 万円を超えるような大きな工事も発生しています。図14（次頁）は年代別の工事金額を箱ひげ図で示しているもので、中央値は大体 100 万円くらいですが、古いマンションほど非常に大きい工事が発生していることが分かります。この古いものほど大きな工事が増えていく傾向が見られるのは中古流通も関係してきて、その場合は平均 380 万円くらい、また、住みながらの工事の場合でも平均170 万円くらいとな

参考：REPCO 調査っており、キャッシュで支払うには高額なので計画化していかなくてはならないと思いま

図 11

共用部分改修工事の単価推移

出典：REPCO 調査

図 12

新築時期別専有部分改修工事件数分布
marta 第 38 号 2023.6

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す。そこで、これからのマンション改修で共用部分と専ています。ただし、これを理事会で判断するのは中々難有部分の工事では、マンションリフォーム市場の中でボしく、結局、何か新しい要求が出てきたらそのまま認め

リューム的にどちらが多いかというと、共用部分が多いる形になっていたり、逆に改修不可のままにしたりしてと思われがちですが、図15 の左側の青色が専有部分、いるのが実態のようです。図16 は古いマンションが下

その上の白い部分が共用部分で、やはり共用部分の方が側、新しいマンションが上側で、横線の時期が標準管理

ウェイトは高いのですが、伸びしろで見ると白い方は規約に専有部分のリフォーム細則の規定が規定された年1.0 であまり増えておらず、青い方が大きい傾向になっています。この時点の調査の結論として言うと、マンショ
ンのストックが増えていくのでマンシ
ョン改修工事のマーケットは大きくな
りますが、新築マンションの戸数は減少しているので増加のスピードは鈍化します。共用部分に比べて専有部分は伸びしろがあるので共用部分と専有部
分の両方を考えて価値をアップする方向を目指さざるを得ないだろうと思われます。また、専有部分の改修について促進要因と抑制要因を考えてみると、促進要因は居住性の維持向上、即ち使用価値を高めることと中古流通な

出典：REPCO 調査

どによる改修需要が見込めるのに対し

図 13て、抑制要因は住みながらの工事にな

専有部分改修工事 工事金額別件数分布

ること、階高やスラブ厚、設備の状況など元々のストックとしての制約といったことともう一つ、管理組合が定めている専有部分のリフォームに関するルールがかなり抑制的な内容になっていることがあり、この辺も解決する必要があると思っています。この専有部分のルールについては REPCO でも、また、長年の共同研究者の宇治康直さんの博士論文でも言及していますが、当初の標準管理規約やそれに類するものでは特に記述がなく、1990 年代の後半頃から使用細則モデルの中で専有部分改修工事のルール作りを誘導する
ような内容になってきています。
表１は 2016 年に出された「別添 2」

出典：REPCO 調査

図 14

経年別の専有部分改修工事の築後年数別の工事金額分布の内容で、ここではそれぞれ専有部分について、区分所有者が独自に行う工事に対して届出不要、届出必要、管理組合の承認必要とがあり、例えば、エアコンをつけるために躯体にスリーブを開けなければならない場合に絶対に開けさせないというパターンがあると、せっかくの居住性向上ニーズに対応できないマンションになってしまいます。新しいマンションの場合は、あまり改変しないようにするのが大事ですが、古くなって現状の標準的な仕様
出典：2021 年度マンションリフォーム市場将来需要推計報告書 REPCOとかけ離れてきたときにどうするかという工夫はしていく必要があると思っ

10 marta 第 38 号 2023.6

図 15

マンションの市場推計（共用部分改修と専有部分改修の規模）

表1部

マンション標準管理規約における「別添 2」の内容
共用部分（専用使用権あり）

位
窓

玄関

共用部分
（専用使用権なし）

面格子・ルーバー

バルコニー

躯体・梁・スラブ・壁◦管理組合が管理する◦区分所有者が行う専有部分の工事が影響する場合の取扱いを定める

工事の実施主体と ◦管理組合が管理するが、区分所有者が専用使用する制限の考え方◦区分所有者の責任と負担で実施することが合理的な工事について、取扱いを定める

制限の目的

外観の統一、防犯・防音の確保（区分所有者の意識を踏まえて必要な場 バルコニーとしての適 主要構造部の構造安全
合に限り制限する）
正な利用性の確保
避難等の障害（他住戸に影響）躯体損傷（建物全体に防水機能の破壊（他住 影響）
戸に影響）制限すべき負の影響
美観、防犯・防音性能の低下（建物全体に影響）（事象）

理事会承認の必要な工事

バルコニーに物品を固躯体コンクリートへの共用部分である窓の工 玄関（扉・枠）の工事で 面格子・ルーバーの工 定する工事であらかじ理事会承認を穿孔又はアンカーボル
事で現在と異なる部材 現在と異なる部材を用 事で現在と異なる部材 め定められた場所への要する工事
ト等の金物の打込みを設置（エアコン室外機を用いるものいるものを用いるもの伴う工事
でないもの）

承認の条件◦避難上の支障等がな
いかを確認する◦ 色 彩、 形 状、 位 置、 ◦ 色 彩、 形 状、 位 置、 ◦ 色 彩、 形 状、 位 置、 ◦防水層、排水に悪影 ◦穿孔や金物の打込み
防犯・防音性の低下
防犯性の低下の可能
防犯性の低下の可能
響がないかを確認すにより躯体に悪影響の可能性を確認する性を確認する
性を確認する
るを与えないこと◦躯体にボルト等を打込まないか確認する

届出が必要な工事◦工事業者が出入りする工事については、工事時間、工事内容と業者名を管理組合に届出◦騒音・振動が発生する工事については、他の区分所有者がわかるよう工事期間と工事内容を掲示

届出も不要の工事◦他の区分所有者への直接・間接の影響がない工事（例：専有部分の電球の取替え、水道のパッキンの取替え、シャワーヘ
ッドの取替え、温水洗浄便座の取替え）代を示しています。それより新しくな
ると青が増えていて管理規約を変えてリフォームに対応できるようになっているのですが、それより古いもの、ネ
ズミ色の部分は規約に何も書かれていず勝手にできてしまう状況になっているので、何とかしていく必要もあると思われます。図17 は、管理会社の担当者がそのような状況をどう考えている
かということで、ルールはやっぱり変えていった方がいい、あるいは一度決めたとしても条件に合わせて弾力的に変えていく必要もあるという考え方が多く、この辺は管理組合だけでは判断

出典：宇治康直博士論文 2022

図 16

管理規約の専有部分改修工事に関する記載状況

できないので、皆さんのような技術的な専門家と、トラブルになる可能性もあるので弁護士など法曹分野の方と相談しつつ改訂をすることも必要だと思っていて、それが専有部分のリフォームの促進に関係してきていると思っています。その辺の話をまとめると、勝手なイメージですが、共用部分の工事と道連れ工事があり、さらに道連れでもないオプション工事と呼ぶようなもの、せっかくだから追加で居住性を良くしようというような工事がどんどん発生していって、それが連鎖して、元々

出典：宇治康直博士論文 2022

図 17

専有部分改修ルールについての考え
marta 第 38 号 2023.6

11

の発生源は共用部分の工事なのですが、それに合わせて

90 年代と耐震性はもちろん省エネや設備、配管など、専有部分もどんどん性能アップしていこうという動きがそれ以外もまったく違うわけで、皆さんは分かっていら出てきます。そのためには修繕積立金を使ってどこまでっしゃるけれど、管理組合の方は十分に理解できていま専有部分の工事をやるのか、とりわけ設備改修が関連すせん。しかも、JIA メンテナンス部会の 30 周年記念誌

ると思いますが、どこまでをみんなの財布で賄って、そなどでも、それぞれの項目については歴史的な展開が書の先は自分の財布でということを予め決めておいて計画

かれていますが、分野ごとの縦割りになっており、それ的に対応していくという話になります。一方、専有部分

らを横並びで見たらどうなのかということが多分管理組の方から言うと、やはり道連れ工事や取合い工事が発生合の方には分からないので、それが一目で分かるものがするため専有部分に手を付けると共用部分も触らなくて必要ではないかと思っていました。そして、それぞれのはいけない、そうすると先ほど話したように改修ルール

項目ごとにどのような改修工事が必要なのか、どのようも必要になり、それがきっかけとなって他の区分所有者

な道連れ工事が発生するかといったことを年代ごとにまも専有部分を改修して、付随して共用部分も変わっていず認識して頂くことが大事だろうと提案したところ、

くというようなことがどんどん動いていって、最終的にREPCO の方が協力してくださって、例えば、表２のよ専有部分と共用部分を全体として価値向上していくこと

うな1980 年代のものの分析に基づいたポジショニンになると思っています。可能であれば、専有部分についグマップ作成案が整理されてきました。結論から言うと、ては共用部分改修と一緒にやってもいいのだけれど、例①同一年代のマンションの竣工当初の標準的な性能

えば、柳下雅孝さんたちが提案されているように区分所
有者それぞれの状況によって、条件が合わなかったら何状況を示す②当該マンションが標準的なマンションではない可

年か後にやってもいいという、ただし、そのための準備能性があるので、その特徴を落とし込むはしておくような時間の系列を考慮した計画、そのよう③改修履歴を反映させた性能改善状況を示すな考え方が大事で、とりわけ共用部分と専有部分という④今後何をすべきかといった性能向上項目を洗い出

異なる領域の工事に対してタイムラグを飲み込むようなす計画化が必要ではないかということを皆さんの取組や工⑤工事の優先順位を決める

夫を伺いながら思いました。

⑥長期修繕計画を見直して反映させるという手順が要るだろうと考えています。まだポジシ

マンションの機能・性能の年代別の特徴を理解して改修目標を考える

ョニングマップの作成手順自体は完成していないのです
が、耐震性から始まる性能の諸項目についてパッと見てここからの提案が今日皆さんにも一緒に考えて欲しい

マンションの性能履歴が分かる図を想定しています。内と思っていることです。マンションの機能・性能を年代

側ほど築年数が古く、ゼロから１、２、３、４、５と外別に考えること、それは改修目標を立てるためです。とに行くにつれて新しい性能が反映されるようになっていりわけボリュームも多く、課題も含まれている1980

きます。ただ、この軸が必ずしも年代に沿って外側にグ

年代の民間マンションを中心に考えてみたいと思いま

レードアップしているのではなく、この辺は、その指標

す。REPCO との共同研究の紹介ですが、国交省の長期の置き方次第で、例えば耐震性は、図のように旧々耐震、修繕計画ガイドラインの中でも取り上げられているので

旧耐震、新耐震、検査済証の有無、などによってレベル

すが、マンションの現状の性能・機能のありようについ感を出すような感じにしています。この指標設定が妥当て、調査・診断の結果を踏まえて、長期修繕計画の見直かは皆さんで検討して頂ければと思っています。そのよしの計画期間においてどのような生活環境を望むのか、うな感じで、60 年代以降各年代の性能レベルを当てはそのためにはどのようなビジョン、目標が必要なのかをめていくと図18 のようになり、外に向いていくほど現検討する必要があるということです。宮城さんもたまた代仕様になっていくということで、これを共同研究者のま東洋大学の非常勤講師をして頂いた関係もあって、そ宇治さんが自分のマンションに適用した結果が図19 でうした目標を立てることの必要性を学生によく教えて頂す。大規模修繕を３回、そのほか小規模工事を何回か実いていた経緯があります。私自身もこの目標策定が非常施しているマンションですがその工事履歴を反映していに大事だと思っており、その目標作成の手順として、年くと徐々にポジションが外側に広がっていって、どこを代別に、まず、自分のマンションが1980 年代だとし目標にしてきたかということがよく分かるので面白い

たら平均的な性能はどのようなものか、それに比べて、し、役に立つかもという話でした。ただ、このチャート

また、他の 80 年代マンションと比べてどこが良くてどは点数式で分かり易いのですが、管理組合の人にとってこがダメなのか、これまでどのような改修をして、これは性能向上のための工事費用がいくら掛かるか分からなから先どうするのかということを考えておく必要がある

いので実際の工事優先順位を決める際には、これだけでだろうと考えています。

は判断材料にならないというもっともな指摘をいただき

これから説明するのは REPCO のメンバーと一緒にました。REPCO では工事費用を反映した形を含めて充

日本建築学会で発表したものですが、年代ごとに共用部実させていく予定になっていますが、皆さんもこれを参分と専有部分とを両方から考えるという視点です。共用

考にして何か考えて頂けるといいかなという提案です。

部分と専有部分を年代別に比べると 70 年代、80 年代、

昨年の６月に東洋大の公開講座でこの話題をしたら、参

12 marta 第 38 号 2023.6

表2

年代の俯瞰−約 10 年ごとに仕様を整理・課題等考察

黎明期（60 年〜 70 年代）
背

景

60 年代
70 年代

公団先行
民間増加

普及期
（1980 年代）

拡大期
（1990 年代）

民間本格参入プラン フロンテージセーブ

マンション安定供給

階高／スラブ厚2600 ／ 1302650 ／ 150

構造関連

旧耐震（帯筋規定 71）

新耐震へ（81）

省 エ ネ

規制なし

旧省エネ（80）

新省エネ（92）

設

備

在来浴室

ユニットバス普及

設備多様化

配

管

換

気

直接排気 システムダクト

内

装

直天・直床

大規模修繕時期
共用部修繕内容

階下配管

鋼管

階上配管

第 3 回以降建替も視野に入る時期

2700 ／ 180

銅管・鋼管

品確対応期
（2000 年〜）
高層化の進行
シェアハウス・民泊など発生
3000 ／ 260
性能評価
次世代省エネ（99）
低床

バリアフリー

樹脂管の普及ヘッダ採用進行

個別ダクトの普及

中間ダクトファン

24 時間換気義務化

置床導入期

置床普及・ダウンスラブ

置床

第3回
配管更新時期・建具改修

第2回

第1回
タイル剥離対策・高層対応

年代イメージ

高経年対応

ボリューム大・直近の課題

バブル期・設備多様化

性能評価・高層化対応

リフォームの課題

高経年・耐震・配管

配管対応

設備のグレード UP

性能評価有効利用

優良リフォーム

フルスケルトン・配管全更新

配管更新を視野

バリアフリー化

新築並みの性能向上

リフォームルール

技術基準（開口ルール）
スケルトン想定

道連れ工事

大きく関連（大前提）

発生しやすい年代別ポイント

配管がらみ、水回り難しい
高度な経験が必要

大規模リフォームに発展
共用部との関連が多い

共用部考慮の基準（開口・配管）規約化（届出）新省エネ（92）
設備単純交換は容易
ルール化は必要

高層対応の遵法ルール
技術基準の明確化
次世代省エネ（99）
ルールは届出中心高層化対応等ルール化へ

作成協力：REPCO

図 18

共用部分修繕の供給年代ごとのポジショニン
グマップ（供給時点の標準仕様）

宇治康直博士作成・提供

図 19

共用部分改修工事のポジショニングマップ事例

加者は大体管理組合の方だったのですが、興味を持たには、工事範囲というか工事パッケージを決めるときれた方がいてポジショニングマップの作り方をお教えに先ほどの話で私が取り込めていなかった工事費用のしたところ、自分でやってみたいということでした。

関係を示されていて、工事費用と工事優先度の２軸をご本人は定年になって自分のマンションのこともゆっ設定して、その中にプロットされた工事項目の中からくり考えるようになり、周りが見えるようになってき工事のパッケージを計画的に確認していく手順を踏んたので、こういうものも使いながら管理組合の中で改でおられるようです。みなさんにとってもさほど目新修目標の設定に向けて合意形成を図っていくうえで活しくもないかもしれませんが、先日お伺いしたところ、用していこうと思っていると話されていたので、全くその改良版を作成されていて、ここで詳しくは紹介で意味がないことでもないと思っています。

きませんけど、横軸に劣化度合、縦軸に建物性能に及東洋大学で宮城さんの後、非常勤講師を務めて頂いぼす影響度合、各工事項目の工事費のボリュームを丸ている江守芙実さんが学生向けに教えている資料の中印の大きさで表して、工事の優先順序を決めたり、先marta 第 38 号 2023.6

13延ばし、取捨選択をしたりしていくという、新しい取りられた財布の中身でどう対応していくかという難しい話

組みを進めておられる状況を紹介していただきました。

があります。最近ヒアリングさせて頂いた管理組合で、皆さんもこうした工夫をしながら、それぞれで取り組ん

長期修繕計画に基づいた修繕積立金のシミュレーション

でおられているとは思いますが、それを管理組合の人にですが、価格上昇率１％以内の場合は現状の修繕積立金

理解してもらうためのツールとしてビジュアル化したのの範囲で計画の遂行が維持できるが、工事費のインフレはかなりのノウハウだと思います。特に、マンションのが１％を超えてしまうと収支計画が収まらなくなること

長期修繕計画で 30 年先とか将来を考える意味では時間を自ら算出し明示されているのを見てびっくりしましの要素も入れることができるツールになっていると思う

た。これこそプロパティマネジメントの一つだと言えまので、皆さんも色々な方法でどんどんチャレンジしながすが、そういうことを考えて計画策定を進めておられる

ら検討していただき、marta もそのようなソフトの計人がいました。その人は、実は頼まれて管理組合の会計

画技術を相談し合うような組織として発展してもらいたを担当されていたそうですが、会計といえば普通は日常

いと思っています。

の管理費が適正に執行されているかを管理・確認するとまとめ～高経年マンションのプロパティマネジメントに向けて～ころかと思いますが、より長期にわたる会計の意味と認識して長期修繕計画の内容の妥当性確認も考えられるよ
うになったようなのです。ただ、個人的に思ったのは、

最近の話題として管理計画認定制度があります。そのここにいらっしゃる専門家としてのコンサルタントの認定制度の中身を検討する会議にたまたま参加させて頂方々と管理組合の方がキャッチボールする中で、多分こく機会があって、その時に、とりわけ弁護士の委員が言ういう分析も必要だろうと考えることができるようになわれていたのですが、今回の告示の最初に書かれているったのではないかなと思うに至りました。管理組合の方「管理組合は、自らの責任を自覚し、必要に応じて専門の能力も凄いのですが、それだけではなく、コンサルタ

家の支援を得ながら適切に管理を行う」ということと、ントとしては管理組合の担当者に長期マネジメント計画「区分所有者は、管理組合の一員としての役割及び修繕の重要性を認識してもらうような状況を伝えるというこの必要性を十分に認識して、管理組合の運営に関心を持とが重要ではないかと思います。そして日常の狭い意味

ち、積極的に参加する」ということ、言ってみれば当然での会計ではない長期修繕計画のマネジメント担当のよの話ですが、これがこれまであまり明確に表現されていうな人が必要であるとすれば、その位置づけを管理組合

なかったこともあり、きちんと書いておこうという話にの中できちんとする必要もあるのではないかと、その時なったので、一応、今日の話でも強調しておきたいと思に感じました。

います。もう一つ、自分のマンションのことだけではな

皆さんも長期修繕計画の見直しはこれから質的に変わく、相対化していくこと、他のマンションとどう違うのっていくだろうと実感されていると思います。まあ、か、自分のマンションの長所・短所を把握しておくこと

40 年までは定期的に調査診断に基づいて改修工事をデが非常に大事で、そのような情報が中々ないわけですが、ザインして、修繕積立金との整合性を取りながらインフ

それらを理解しながら自分のマンションの目標を設定しレの影響など各時点で修正していくようなやり方だと思ていくことが非常に大事だろうと思っています。それがいますが、高経年の場合は、まず、改修目標自体をもうできたら長期修繕計画に反映して修繕積立金も予め準備

一度考え直すことになろうかと思います。そして工事にしていくという話になると思います。

ついては、先ほど紹介した江守さんの工事優先度に基づ

私は、計画というのは見直しが非常に大事だと思っていた改修工事パッケージの選定ツールなどを使いながらいて、最初に計画を立てることももちろん大事なのです

大規模修繕の改修周期とどうすり合わせていくか、もちが、思い通りにいかないのが人生でもあるわけで、環境

ろん修繕積立金との関係やマンションのエンディングの条件が変わったときに当初の計画目標通りを目指すの話も考えながら計画していくので、かなり質的に違うもか、場合によっては目標も変えるかという見直しのプロのになり、時間の掛け方とか、当面の５年先あるいは３セスが絶えず必要で、長期修繕計画のガイドラインでも年先のプロジェクトに向けた長期修繕計画の見直しでは５年程度で見直しのパターンになっていますが、その見なく、そのプロジェクトが終わった後にどうするかとい直しも深い見直しと浅い見直しのような濃淡があって、う非常に長期の話になると思います。

その辺を理解しながら見直していく必要があると思って中長期的な長期修繕計画の見直しを含めたプロパティ

います。とりわけ定期的な見直しの場合で最近大変気に

マネジメントとなると私が経験したり研究したりしていなるのは建築費が上昇していることで、公共工事では価る範囲を超えているのですが、資産価値については次世

格変化が大きい時にはスライド条項を適用して調整され代への継承とか中古流通時の評価、空き家の解消が関係たりすることがありますが、民間工事はそうはいかない

してきて、そのようなテーマで研究されている方と連携状況だと思われます。最近の建設物価の状況はバブル期

しながら考えていく、また、使用価値についても住み心を上回る勢いで上昇しているという話もあって、それが地の確保とか居住の安全性、良好な区分所有者の関係な中々受発注者間で分かりづらい状況があります。また、

ど、もっと色々あると思いますが、この両方を考えてバ

公共工事設計労務単価でも職人さんの賃金がここ３～４

ランスをとっていく必要があり、管理組合の方だけでは年でどんどん上がってきている、一方で管理組合の決め難しいので、皆さん方のサポートが必要だと思っていま

14 marta 第 38 号 2023.6

す。そして繰り返しになりますが、モデル事例と相対の場限りのプロジェクト単位でなく、プロジェクトを化して目標を設定する、また、既に marta メンバーの超えてその時々に合わせていく関係が既にできている

中では取り組まれていると思いますが、管理組合と専ところもあるので、それを目指していって欲しいし、門家とはプロジェクト単位での付合いではなく、継続

そのような関係ができる社会になって欲しいと最近思的な支援関係あるいは顧問コンサルタント的な契約とうようになって、この話はぜひ紹介させて頂こうとおかが必要になると思います。マンションのビジョンと願いしてきました。

して国交省の長期修繕計画のガイドラインにも書かれ最後に、最初に大阪の超高層マンションからみた写ていますが、計画期間にどのような生活環境を望むの真からお見せして、多様なマンションがあり多様な計かといったこと、建替えか修繕かの判断の必要性も出

画目標があると、そして自らのマンションにどのようてきますが、この辺は、私は経験不足なのでもっと新な価値を求めるか、それはそれぞれ違っていて、それ

しい方、別な分野の方との情報交換が必要かと思いまを自分だけで考えるのではまとまらないので周辺のマす。そうしたことについての考え方は、マンション管

ンションや自分のマンションと同年代のマンションと理センターが 2020 年に公表したマンションの長期マ相対比較しながら目標を作っていく、目標を立てたらネジメント計画作成の手引きにまとめられています。

組み換えももちろんあるのですが 40 年経っているとここでは 30 年間とかではなく、より長期でのマネジ

し て、 さ ら に 30 年、40 年、50 年 と、 そ の 先 に は、

メントについてハードだけではなくソフトも含めた計

今日は触れませんでしたがエンディングの話もありま画化が必要であること、そして年代別に 80 年代以前と、す。そこで期待されるのがプロパティマネージャーで、

80 年代から 2000 年、その 20 年後、40 年後、60

建物価値を高めるための専門家が必要であり、高経年年後のそれぞれを区別して考える必要性が指摘されての場合は中低年よりも、より高い計画能力が求められいて、私もそれが大事だと思っています。

るという、そこがミソだろうということで皆さんもす

つい最近、これもびっくりしたのですが、marta メ

でに実感されていることと思っています。一方、管理

ンバーの鈴木和弘さんが関係されているマンションで組合としてのプロパティマネジメント能力が高経年化

たまたまヒアリングしたときに、そこの管理組合の方に伴い弱まっていくとすると、逆に、皆さんへの外部が主体的に作られた長期修繕計画で100 年くらい、や依存度が高まり、第三者管理とかもありますが、そのるべきことなど世代が代わっていく先まで、色々なこ

中で建築をベースとする技術者はもっと大事になるだとが書かれているのです。やはり管理組合の方が主体

ろうし、そうした計画をするために合意形成を含めた的に作っていて、現在の２回目の大規模修繕後も色々

準備期間もより長く十分に取らないといけないと思っ

考えていらっしゃって、具体的にどのような工事を組ています。そうした方向で marta の方々を始め、地方み合わせていくかといったことは鈴木さんに宿題とし公共団体の支援もこれから見直されていくと思いますて課されているそうですが、このような要望が管理組が、その辺も含めて今後は、かなりダイナミックに変合から出てくるということが凄いと思いました。多分わっていく、そういう10 年になると思っています。

上手くいくと思いますが、そうした専門家との関係が最後になりますが、marta の次の 30 周年が、皆さつながっていって、計画の中には多分変わっていくもんが長期マネジメント計画と呼ぶかどうかは別にして、のがあるのですが、それがなぜ変えられたのかといっそうした先進的な事例が報告されていく機会になるのたことも引き継がれていきます。それも３世代にわたではないか、あるいは、そうなって欲しいと思っていって自分の前に住んでいた人や自分の親たちが計画しるということで、結論はありませんが専門家集団としていたことが記録にも残っていくし、本当にきちんとて頑張って欲しいなという気持ちでお話させて頂きまやろうと思っていることにびっくりしました。そうしした。以上です。有り難うございました。

た管理組合もありますし、それに対応して一緒に、そ〈2023.3.28

於：アキバプラザ〉

marta 第 38 号 2023.6

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2023 年度定時社員総会・設立 20 周年記念式典開催
新会長に宮城氏、未来へつなぐ新たなステップへ始動

東洋大・秋山名誉教授が記念講演
設 立 20 周 年 を 迎 え た 当 協 会（ 田 中 昭 光 会 長 ）の2023 年度（第15 期）定時社員総会並びに記念式典が３月 28 日午後３時 30 分から東京・千代田区神田練塀町のアキバプラザで開催されました。総会では新年度
事業計画等全議案を全会一致で承認すると共に、宮城秋治新会長を始め新理事６名が選任され組織若返りを図った新執行部体制がスタート、また、20 周年記念式
典では東洋大学名誉教授・秋山哲一先生を講師とする特別講演が行われたほか、久々の対面立食による懇親会も催され、来賓共々大いに歓談を弾ませ 20 周年の節目を祝いました。
総会は星野泰史理事の進行のもと、宮城副会長が「今日は久しぶりに対面での総会となり感慨深い。重ねてんにご承認頂けるよう理事など執行部体制の若返りを

marta 20 周年式典も企画され大きな節目を迎えた」と図っている。これまで一所懸命やってきたつもりだが、述べると共に開会を表明、続いて壇上に立った田中会

年老いてくる設計者では追い付かず中々難しいところ

長が「一般社団法人として15 期、任意団体としては発もあるので marta の未来に向けて若い力を発揮して頂足 20 年を数え、会員数も当初の 48 から倍以上となり、ければと考えている。ぜひこの機会に皆様の更なるご着々と大きく育っている協会だと自負している。marta

協力を頂いて、この 20 年から一層の充実を図りながは賛助会員制を取らず、設計者、メーカー、施工業者

ら 30 周年を迎えることができるようにして頂ければがすべて平等の立場であり、そのため皆さんには執筆と思っている」と挨拶、同氏を議長に選出、議案審議に関係を始め色々なことで本当に手を煩わせたり、お手入りました。

伝いをして頂いたりで感謝しているが、それが皆さん

議案は① 2022 年度（第14 期）事業報告承認 ②同で作り上げていく協会なのだとご理解頂きたい。また、収支予算書及び財務諸表承認、監査報告 ③交代役員承多くの団体が存在する中で最も活発に活動しているの

認 ④ 2023 年度（第15 期）事業計画（案）承認 ⑤同収が恐らく marta ではないかと思っているが、それも皆支予算計画（案）承認の各件で、いずれも満場一致で承さん方の多大なご協力の結果だ。コロナの状況下で講認され、このうち③交代役員承認後に行われた臨時理習会等も開催できず、皆さん方との勉強会も行えなか

事会では新会長に宮城氏が選任されたほか、新副会長

ったが、その一方で分科会活動がここ１～２年非常にに奥澤健一氏が加わり、新理事６名を含む新たな執行充実を見せている。また、対面での活動の制約からユ部体制（別掲）が決定、承認されました。また、新年度ーチューブに marta チャンネルを作るなどでき得る限事業計画については宮城氏から基本方針が述べられたりの手法を用いながら情報の発信・交換を続け、今日後、各委員会を代表して、技術委員会の尾崎京一郎建の 20 周年を迎えることができた。
“未来へつなぐ”と築部会長と町田信男設備部会長、広報委員会・山田俊いう 20 周年のコンセプトに基づいて、このあと皆さ二委員長、事業委員会・宮城委員長から具体的な活動

総会で挨拶する田中会長

16 marta 第 38 号 2023.6

講演会風景

内容、スケジュール等が紹介されました。
審議終了後、事務局から別掲の新入会員（個人会員３名、法人会員１社）が紹介され、それぞれ挨拶が述べられた
後、井上幸雄副会長の閉会の辞でつつがなく総会を終了しました。
休憩後、午後５時から 20 周年記念講演会に移り、宮城会長の進行により第９回総会（2011 年）でも講演を頂いた講師の東洋大学名誉教授・秋山哲
一先生が紹介され、「高経年マンションのプロパティマネジメントに向けて」
を演題とする講演が行われました。講演では、築 40 年超の高経年マンショ
ンの価値を維持していくための修繕計
画に焦点を当て、先生のこれまでの研究や経験に基づく考え方や提案、最近のトピックなど示唆に富む内容が披露され、来賓も交えた聴講者の注目を集めました。
（当日の講演内容は４頁～）

20 周年を盛大に祝う

2023 年度役員体制（敬称略）
会長

宮城 秋治（宮城設計一級建築士事務所）

副会長

奥澤 健一（㈱スペースユニオン）

副会長

井上 幸雄（建装工業㈱）理事

今井 章晴（㈱ハル建築設計）

理事 尾崎京一郎（㈲モア・プランニングオフィス一級建築士事務所）

理事

岸崎 孝弘（㈲日欧設計事務所）〈新任〉理事

鈴木 和弘（㈲八生設計事務所）〈新任〉理事

水白 靖之（水白建築設計室）

理事

柳下 雅孝（㈲マンションライフパートナーズ）〈新任〉理事

横尾佳奈子（㈱ジャトル）〈新任〉理事

日下 清治（㈱ NB 建設）〈新任〉理事塩田 隆一（化研マテリアル㈱）

理

事

白岩

理

事

田所 保浩（タキロンマテックス㈱）〈新任〉理事戸田 雅巳（AGC ポリマー建材㈱）理事

新田 徳健（㈱ SMCR）

監事

山田 俊二（㈲八生設計事務所）

監事

星野 泰史（エスケー化研㈱）相談役柴田 幸夫（柴田建築設計事務所）
新入会員（敬称略）

個人会員

念懇親会が開かれました。多数の参会

江守 芙実（㈱江守建築設計）
坪内 真紀（坪内一級建築士事務所）

講演会終了後、午後６時 30 分から
レセプションホールに場所を移し、記博（㈱サカクラ）飯塚 敏志（㈲テーアイエンジニアリング）
法人会員

アイカ工業㈱ （担当：外山 雅之）

者で賑わい、20 周年を期して制作された marta 記念動画が会場両サイドのスクリーンに流動を未来へつなげる展望と意気込みといった内容でまされ雰囲気も盛り上がる中、山田俊二理事を進行役に、

とめた marta の履歴書ともいえるものだが、マンショ

まず、20 周年記念事業委員長・柴田幸夫相談役が来賓

ン改修技術の歴史から未来への展望を模索しているのを始めとする参会者に謝辞を述べると共に今回の 20

で、ぜひご一読頂ければと思う。次に、今、会場のス周年事業について「この事業は“未来へつなぐ”というクリーンに流されている動画が今回作成した記念動画 ,テーマで、これまで marta 20 年の歴史と活動、実績

で、皆様にお配りした記念品の USB メモリにデータを継承し、更なる未来へつなぐという主旨で企画、５が入っている。約 40 分と少々長いが折を見ながら我々

つの事業コンセプトをもとに３つの事業を行ってきた。

の生の声と姿をぜひご覧になって頂きたい。記念講演

一つは記念誌『未来へつなぐ』の編纂、２つ目は記念動会は先ほど秋山先生から『高経年マンションのプロパ画の作成、３つ目は先ほどの講演会とこの場の懇親会だ。まず、記念誌について、marta のこれまでの歴史と実績、現在の活動とその成果、そしてこれからの活

進行役の山田理事

謝辞を述べる柴田記念事業委員長

marta 設立 20 周年記念誌
marta 第 38 号 2023.6

17

ティマネジメントに向けて』という演題でお話を頂き、得る建物を作らなくてはいけない。もう私たちの古い改めてお礼申し上げる。従来の長期修繕計画を質的に頭では到底付いていけないところで迎えた今回の 20 周

も超え、終末期を見据えた長期計画の必要性をご提示

年だが、未来につなぐという思いで私が一番嬉しかっ頂いたと思う。また、marta に対しては10 年後の 30

たのは marta の若返りだ。宮城会長を始め、平均で周年において長期プロパティマネジメントに関わる先

13 歳ばかり若くなったと思う。秋山先生からも 30 周進的活動報告を期待されていたので、ぜひご期待に応年に向けたお話を頂いたが、新会長を始め新しい理事

えられるよう未来につないでいきたいと思う。改めてにこの思いを託していきたい。他団体を凌ぐ marta の皆様に感謝申し上げたい」と述べ、開会の辞としました。

活動の継続・発展に向けて今後とも皆さんのご協力を

続いて壇上に立った田中会長が「先ほどの総会で会長お願いする次第だ」と述べ、挨拶としました。

は代わったが、今日のこの場までは会長として挨拶さ引き続き、列席の来賓が紹介された後、来賓を代表せて頂きたい」との前置きで「本来あるべき 20 周年にして公益社団法人マンション管理センター総合研究所・

際しての皆様への感謝やこれまでの経緯については記

石原晃彦所長、NPO 法人日本住宅管理組合協議会・柿念誌や動画に紹介されているので、ここでは今日の秋

沼英雄会長、一般社団法人マンション計画修繕施工協

山先生のお話が大変興味深かったので、それに関係し会・坂倉徹会長から祝辞（別掲）が述べられ、続いて乾て感じた話をしたい。プロパティマネジメントを簡単

杯の挨拶に立った宮城副会長が「明日から marta 会長に言うと、新たなバリューアップをして住んでいる人を拝命することになった。工事費が上がり、高齢化がの満足度を上げていくというような話だと思うが、昨マンションでも進み、カーボンニュートラルも実現し

年11月頃から三重県四日市の石油工場がマシントラブ

なくてはいけない非常に多難な時代に田中会長から若ルで停止したのは皆さんもご存じと思う。そのため、返りを図るということで、決してそんなに若くはない

いわゆる熱アス、防水用アスファルトを作るブローンのだが諸先輩に比べれば若僧ということで選んで頂け

アスファルトの製造がストップして、いつ再開するかたと思っている。ただ、これからは我々よりもっと若という話からスーパーゼネコンを始め強烈なブローン

い世代に、そして女性の力を marta でもぜひ発揮してアスの争奪戦が起きた。私が思ったのは、まだそんな頂いて頑張ってもらわなければいけない、そのスターに熱アスを使うところがあるのかと、新築は大体２月

ト地点に立ったとも云え、今日ご来賓の皆様も含め、初旬が防水屋さんのピークになるが、それに合わせて

みんなで力を合わせてマンション管理組合の方々のた注文が殺到して在庫がなくなり、一部では道路用のスめに多くの汗をかいてい行きたいと思っている」と述

トレートアスファルトに添加剤を入れて、改質アスフ

べ、同氏による「ご列席の皆様の益々のご健勝、企業様ァルトとは言わないまでも、それで凌ぐような状況だの益々のご発展、そして何より世界の１日も早い平和ったと聞いている。そこで考えて頂きたいのは今、SDGs やカーボン
ニュートラルなどがいわれている中で、アスファルト関係もそうだし、建築には石油製品の使用がもの凄く多い。秋山先生の話の新たなバリューアップに対して私たちはこうした石油製品をどうしていくのか、また、職人の賃金アップや材料の値上げな
どすべてがコストアップして、さらに脱炭素だけでなく発がん物質の抑制など健康リスクが絡んで色々なものが排除されていく一方で、満足し懇親会で挨拶する田中会長

懇親会会場風景18 marta 第 38 号 2023.6

宮城副会長が乾杯の挨拶

を祈念して乾杯！」との発声で、一同、歓談の場へと入テリアル㈱、代理・杉山友秀氏）の３氏に田中会長からりました。

感謝状が手渡され、会場からも大きな拍手が送られる

歓談が打ち続く中、marta 20 年間の活動におけるなど、その後も引き続き井上副会長の中締めの挨拶（別功労者として星川晃二郎氏（相談役、元副会長・理事）、掲）まで、コロナ禍のうっ憤を晴らすかのような和気あ島村利彦氏（監事、元・理事）、下山田哲夫氏（化研マ

いあいの雰囲気で懇親の宴が繰り広げられました。

来賓ご挨拶（要旨）■ マンション管理センター・石原晃彦氏
マンションリフォーム技術協会が設立 20 周年を迎えられ、誠におめでとう。マンションリフォーム技術協会様におかれてはマンションリフォームに関わる多様な構成員を有する独自の協会として長年にわたり質の高い様々な活動を展開されてきたことに心から敬意を表する次第だ。また、マンション管理センターとしても日頃から様々な局面でお世話になっており、改めてお礼申し上げたい。本日の秋山先生のご講演でも指摘されているように、近年の高経年マンションの増加に伴う適切な管理、再生は喫緊の課題になっており、一方で今日のお話にもあった
令和２年の法令改正により創設されたマンション管理計画認定制度の施行から約１年が経過して本格的な普及が期待されると共に、国においてもマンションの長寿命化に向けて適切な修繕工事を促す新たな税制の創設、あるいは今後のマンシ
ョン政策に係る検討などが始まっている。このようにマンションの長寿命化対策の重要性の認識が広まりつつあるこの時期に、マンションリフォーム特有の技術に関する多様な専門家や専門会社からなる貴協会への期待は益々高まっていると思う。社会の期待に応えられ、貴協会の活動が今後一層発展されることを心よりお祈り申し上げる。また、マンションのリフォームあるいはリノベーションに関しては当センターでも秋山先生を中心に開催している研究会において、つい昨日、長期的なスパンで運用面まで考慮したような場合でも建替えと遜色ない総合的な省エネ性などを確保する課題なども話題となっている。このようなリフォーム、リノベーション等が広く話題になる中、マンション管理センターとしても貴協会と協力しながら管理組合への適切な情報提供などの支援に引き続いて努めて参りたいと思っている。

■ 日本住宅管理組合協議会・柿沼英雄会長
本日はマンションリフォーム技術協会様の創立 20 周年、おめでとう。心からお祝い申し上げる。私たちにとって本当に身近な団体として、いつも個人会員の技術者の方、施工会社等の皆様、メーカーの皆様にご指導を頂いている。日住協には日々管理組合から多くの相談が寄せられており、その中で特に気を遣うのがやっぱり大規模修繕、それから給排水管設備の工事に関する問合せだ。そうした技
術的なことについて私たちは全く分からないので、皆さんにご相談したり引き受けて頂いたりしている。また、いつも marta 会報をお送り頂いており、届くと大切に読んで参考にさせて頂き、会員管理組合にも配布している。居住者が安心してマンションに住むことができ、マンションの管理、特にハード面から支えて頂く団体、それが marta であり、次の 20 年、30 年先にも皆様のご活躍を期待しているので、ぜひ今後ともよろしくお願いする次第だ。

■ マンション計画修繕施工協会・坂倉徹会長
marta さんには何かとご指導を頂いており、私ども施工業者の団体として皆さん方のそうした技術が現場で生かされることが非常に有り難いことだと喜んでいる。
歴代の会長、新会長の宮城先生、そして会長を支えてこられた皆さん方、創立20 周年誠におめでとう。設立15 年の私どもにとって尊敬する先輩であり共に頑張っていきたいが、組織運営としては現場で仕事をする我々とは視点も異なることを踏まえて取り組んでいきたい。先日、国交省住宅局の要望もあって、大規模修繕を実施した管理組合の区分所有者の固定資産税を軽減する処置を議員に働き掛けたことから今年度の予算に組み込まれることになった。これが突破口になり
建物維持保全に関する補助制度が拡充されればと考えている。また、たまたまテレビの管理組合特集を見ていたら、大規模修繕の工事費を当初予算から大幅に減額して実施した新しい理事長さんを称えるような筋書きだったが、早い話が当初予定の工事を減らして減額しただけのことで、果たして管理組合のためになっているのか疑問の残る内容だった。そうした工事に対するアドバイスなど、我々の立場から何かできないかと考え、相談窓口的なものを作りマスコミに CM を流そうというような検討をしており、その際は marta さんに協力して頂ければ有り難いと思っている。何はともあれ設計技
術と施工能力が一体となって進んでいくことも必要だと思うので、ぜひ皆様方のご協力をお願い申し上げたい。

marta 第 38 号 2023.6

19

感謝状を授与された星川氏、島村氏、杉山氏（下山田氏代理）

井上副会長

中締め挨拶

本日は本当に多数のご参加を頂きお礼申し上げると共に、その分、皆様には狭い思いをさせお詫び申し上げる次第だ。２年半前に 20 周年記念事業委員会を立ち上げ準備をしてきた。その中で今回の最大テーマ“未来へつなぐ”というのは単に世代交代をしていくのではなく、マンション大規模修繕工事の先駆者たちが作り上げた土台を、これからのマンション改修工事並びに管理組合様との付合いでどう展開して次の世代に託していくか、我々の世代も既成概念にとらわれずに新しいことを次の世代に伝えていかなくてはならないということだと考えている。来年、2024 年は働き方改革関連法案が施行され、今まで緩和措置がとられていた建設業も来年はそうはいかず、職方さんの労務条件はもちろん、全てにおいて責任が生じ、罰則規定も課されることから本当に厳しい情勢になると考えている。コロナの反動もあって今、市場が非常に活発化してきた中で我々施工業者は技術者不足により仕事をお断りして管理組合の方々、設計の先生方にご迷惑をお掛けしたことを、この場を借りてお詫び申し上げたい。さらにここ１～２年の工事費の高騰は皆さんも肌に感じられていると思う。それが働き方改革により、建設業も就労時間の問題に関わってくるが、最も影響が大きいと言われる運送業は諸々の要因で単価が倍くらいになる可能性もあり、そうした世の中の流れを先生方も管理組合に説明して頂ければと思っている。２年前に比べ同じ仕事でも工事費が約２割上がっている厳しい状況で、特に首都圏では政策や法改正によるちょっとした景気の変化で大きな波が訪れるので、我々もその波をできるだけなだらかにする努力をしていきたい。未来へつなぐという大きなテーマと、この業界をさらに発展させていくためには、まずは、今の時代で求められるものにいかに応えていくか、従前の考え方をいかに切り換えていくか、色々な補助金制度の活用方策も含め、我々施工業者ももっと勉強して発信できるようにしていきたいと考えており、その中心を marta に担って頂いて情報も提供していきたい。
我々も努力するし、皆さんとも一緒にやっていきたいと思っている。本日ご列席の皆様のご健勝、marta の益々の発展と共に、先ほど宮城先生が言われた世界平和への願いも込めて３本で締めさせて頂きたい。

プロフィール、活動内容をリアルに紹介
marta20 周年記念動画が完成
今回の 20 周年記念事業の一環として marta のプロフィールや過去から現在進行中の活動概要などを、それぞれ関わってきた会
員がコメントを加えながら紹介する動画が製作され、記念式典当日に来場者への記念品（USB メモリ）として配布されました。
田中会長の挨拶、柴田相談役の組織の生い立ちや 20 周年事業の説明に始まる約 45 分の動画です。内容のハイライトは、何といっても marta の活動を支えている技術委員会の各部会、分科会のリーダー自らのスピーチによる活動内容の紹介。marta ならではの技術に対する真摯な取組み姿勢が各画面から伝わってきます。
また、終盤には次代を担う若手コンサルタント 5 氏による“未来へつなぐ”をテーマとする座談会のハイライトシーンが流され、各氏からマンション改修の未来に向けたメッセージが発信されるなど、20 周年に相応しい構成で全体がまとめられています。制作は 20 周年記念事業委員会動画 WG。

20 marta 第 38 号 2023.6

新理事就任にあたって
間時点での中規模な修繕を省略するなど、若干極端な長期修繕計画を策定することもあり得ます。
マンションは、適切に設備なども含めた長期修繕計画を策定し、想定される工事費用が適切に積み立㈲日欧設計事務所

岸崎 孝弘
今年度から理事に就任、更に広報委員長を拝命いたしました日欧設計事務所の岸崎です。

てられるように修繕積立金の改訂などを行い、居住者間のコミュニケーションが良好なコミュニティがあれば、200 年でも維持管理は可能である、と考えています。こういったことを素人集団である管理組合に如何にうまく説明できるか、合意形成のため皆様すでにご存知の通り、私のようなやや特殊（見の周到な説明の積み重ねを厭わないか、が極めて重た目も経歴も改修思想も（笑））な設計コンサルが、要であり、そのためのコンサルティング業務といういきなりこのような重責を担うのが団体として良いのは、単純に改修技術の知識があるとか、材料や工のか、という話もあるとは思いますが、なんとかマ法を熟知しているなどといったこととは異なる、誰

ンションリフォーム技術協会発展のためのお役に立にでも分かりやすく説明ができるコミュニケーショ

てればと思います。

ン能力が高いという、一種の特殊技術であると考え

私のマンション改修における基本的な考え方は、
いかに管理組合の共用の資産である修繕積立金を節ており、これは私が最も得意とするところでもあり
ます。

約しつつ、
建物を長期にわたって維持管理できるか、全ては管理組合の、そしてマンションの維持管理にあります。そのためであればやや長めの周期設定のため、これからも研鑽を積み重ねていきたいと考をし、最小限の改修で最大限の効果が得られるようえています。

な仕様や工法の工夫、これまでは一般的であった中Ｂグループのコーディネーターとして、新製品の共同開発などの活動をメンバーと共におこなっています。
2017 年からは事業委員会にも所属し、各種セ㈲八生設計事務所

ミナー開催等のお手伝いをさせていただきました。
今まで marta でお手伝いさせていただいた本の鈴木 和弘

出版やセミナー開催などによる改修技術の発信は、今期から理事に就任しました有限会社八生設計事

marta の重要な活動の一つであると考えています。

務所の鈴木です。
marta 発足時に弊社の近藤武志が理事を務め、理事に就任してからも、改修技術の発信活動に注力
していければと考えています。

2011 年に近藤が亡くなった後は山田俊二が理事

marta は今年の３月で 20 周年を迎えました。

を務めました。今期山田に変わって私が理事を務め

この 20 年の中で、マンション改修業界も少しずつることで、八生設計事務所における３代目の理事と変化をしていますが、今後は人手不足やデジタル技なります。

術の発達から、更なる変化が求められると考えてい

私は 2009 年に marta に個人会員として入会します。marta でも、この変化に合わせて新たな事ました。入会後は、建築部会の品質保証分科会に所業の取り組みや現在の事業内容を変化させていくこ

属し、2011 年に発刊した「精度の限界」の作成にとが必要であり、今後模索していければと考えてい関わらせていただきました。品質保証分科会は、ます。

2012 年に外壁分科会と統合して外装・品質保証

また、私が marta に入会した頃に若手コンサル分科会（その後大規模修繕実践マニュアル作成分科と言われてから、現在までの 14 年間ずっと若手と会に名称変更）となり、2013 年の「精度の限界Ⅱ」、言われ続けています。それだけマンション改修業界2018 ～ 2019 年の「マンション修繕工事施工実（特にコンサル）に若手が入ってこないということ

践マニュアル」上下巻の発刊に際し、作成に関わらであり、大きな課題であります。この課題にも取りせていただきました。現在は、改良製品開発分科会組んでいかなければと考えています。
marta 第 38 号 2023.6

21

新理事就任にあたって
marta 設備部会のみならず、マンション設備改
修業界そのものを築いてこられた方の後を継ぐのは恐縮至極なことですが、設備部会には数多くのベテラン会員さんがおられますので、これまで通りご指㈲マンションライフパートナーズ

柳下 雅孝

導を賜りながら更なる改修技術の向上と業界の発展のため精一杯努めさせていただく所存です。
さて、設備配管の改修は専有部分の中へ入室してこの度、町田信男さんの後任として設備部会長、行われることが常ですが、今回のパンデミックによ並びに理事を仰せつかりました有限会社マンション

り我々は新たなスキルを手にしました。築 50 年とライフパートナーズの柳下雅孝と申します。

いう物件が増えてきて、これまでの考え方では問題

町田信男さんと言えば、言わずと知れたマンショ

解決できない場面も出てきました。昔は耐久性が高

ン設備改修分野の第一人者であり、marta の母体いと言われていた排水用鋳鉄管の更新がこれから盛とも言うべき JIA メンテナンス部会の黎明期からんに行われることになります。配管の老朽化対策の活動されていた方です。昭和の頃から既にマンショ

みならず住まいやすくするための設備改修や、2050ンの改修を手掛け、2005 年には「マンション設備

年のカーボンニュートラルに向けた挑戦をしていか

改修の手引き」を当協会から発刊されております。

なければなりません。時代の変化の先を見極めながちょうど同じ年に私は現在の会社を設立しました

ら、どんどん早まる新たなステージを乗りこなすたが、その時に町田さんに声を掛けていただいたご縁

めのアップデートを marta を通して行えたらよいで、本日までマンションの設備改修の経験を積ませと思っております。

ていただくことができました。
サルタントなる仕事があることも驚きでしたし、知れば知るほどにその実務は奥が深く領域は広く、一般個人の団体である管理組合の皆様と仕事を進めていくことの難しさも相まって、暗澹たる思いを抱い㈱ジャトル

横尾 佳奈子
このたび、理事を拝命いたしました株式会社ジャトルの横尾でございます。

たことは一度や二度ではなかったと記憶しています。そのような中でも、社業を通してマンション改
修に携わる方々に様々なことを教えていただきながら、少しずつですが設計者として成長していると感じることも増えてきました。また、新型コロナウイ

マンション改修の設計者としての知見も経験も諸ルス対策の変遷に伴い、当協会の活動も対面で行わ先輩方には遠く及ばない中、このような大役を仰せれる機会が増え、特に昨年から参加している実践マ

つかり身の引き締まる思いです。理事、会員の皆様

ニュアルポケット版作成分科会の活動では、設計者、方のご助言、ご協力をいただきながら、職責を果たメーカー・工事業者会員の各メンバーが意見を出しすことができればと存じます。どうぞよろしくお願合い、出版に向けて打合せを重ねる様子に、当協会

い申し上げます。

の方針をまた少し身をもって知ることができたよう

わたしが当協会の前会長でもある田中前社長からに感じました。

代表を引き継いだのが 2021 年１月。間もなく新「女性」、「若手（語弊があるかもしれませんが）」、型コロナウイルス対策の特別措置法に基づく第２回「世代交代」と冠はいくつかありますが、そのどれ目の緊急事態宣言が発出され、マンション管理組合でもなく、本質的なところで一設計者として共に学の活動も軒並み中断を余儀なくされる中での船出でばせていただき、当協会の活動が未来へつながる一した。それまで積算事務所、ゼネコンに勤務し、新助となれますよう取り組ませていただきたいと存じ

築しか知らなかったわたしにとっては、改修を専門ます。

とする設計事務所があることも大規模修繕工事コン

22 marta 第 38 号 2023.6

新理事就任にあたって
績がございます。また、私自身も早いもので建築と設備の施工管理10 年、営業17 年の経験を持ち合わせており、会社としてのみならず、個人的にも技術（ハード面）的にお役に立てる場面があれば、と㈱ NB 建設の所存でございます。
今回拝命いたしました理事では技術的な面のみな

日下 清治

らず、組織運営というソフト面も重要な職務と認識

この度、marta 理事を拝命いたしました株式会しており、marta がますます大きく、充実した団社 NB 建設日下（くさか）でございます。

弊社は marta 加盟10 年を経過していない比較的新参者ではありますが、現在、事業委員会、超高層マンション改修分科会、改良製品開発分科会に属体へと発展していくため、潤滑油のような役目として少しでも（多大に、でなくてはいけませんね）寄
与できればとの抱負を持っております。
まだまだ至らない点だらけでございます。月並みではございますが、皆様からより一層のご指導ご鞭

しております。
marta は設計事務所の諸先生方、施工会社の皆撻を頂きたく存じます。

様、材料メーカーの皆様の全てが正に三位一体とな

最後になりますが、marta 加盟の皆様でまだおり、精力的に活動をしている団体、とのイメージが会いしたことの無い方も多くいらっしゃいますが、あり、緊張感と興味を持って参加しており、多々、

新型コロナウイルスも現時点では沈静化したこともご教授を頂いております。

あり、懇親会や研修旅行、見学会等、様々な機会で弊社は横浜の地場ゼネコンでございます。マンシ
ョンに関する工事は建築改修・設備改修・新築を手ご挨拶をさせて頂くことを楽しみにしております。
今後とも宜しくお願い申し上げます。

掛けており、特に大規模修繕工事は 25 年ほどの実儀ながら本文をもちまして御礼申し上げます。今回の理事就任にあたり、管理組合様は勿論、弊社の発展にご助力頂きました会員の皆様方に対して、恩返し出来ればと考えております。微力ではございます
タキロンマテックス㈱田所 保浩が、当協会の活動に邁進させて頂きますので、何卒宜しくお願い申し上げます。
さて、私事ではございますが、本年は弊社の防滑マンションリフォーム技術協会の活動に携わる会

性シートの発売 50 周年となります。マンション共

員の皆様、管理組合の皆様、日頃は大変お世話にな

有部にご採用頂く以前は全国各地のプール、特に教っております。タキロンマテックス株式会社の田所

育施設を中心に官公庁様を中心に御採用頂いてまい

保浩でございます。この度、会員として当協会の理りました。そうした活動の結果として、昨今では事という大役を拝命させて頂きました。

2022 年に東京で開催された世界規模の体育大会

当社は、プラスチック製品の加工業を生業としてのプールや、今年度に福岡で開催される世界大会のおります。マンション向けの製品と致しましては、プールでもご採用頂く運びとなりました。このプー「安心・安全」に主眼を置かせて頂き、共用廊下・ル用製品も管理組合様の皆様にご使用頂いておりま

バルコニー・共用階段向けの防滑性シートを販売さす製品と基本的には同じ製法で製造させて頂いておせて頂き、皆様の貴重なアドバイスを反映させて頂

り、屋外プールで培った高い耐久性の製品を皆様にきました製品開発の成果もございまして、長きに亘も提供させて頂いておると自負しております。７月

り様々なマンションにご採用頂いております。更にに福岡で開催される大会に親近感を感じて頂き、是は、防災の観点からゲリラ豪雨対策としてエレベー

非皆様も一緒に盛り上げて頂けましたら幸いです。

ター等の浸水防止に向けた止水板も取り扱いさせて末筆となりますが、本年度の当協会の活動に御助頂いております。これらの商品は、皆様方のアドバ力頂きますよう、宜しくお願い申し上げます。

イスの賜物であると考えております。改めまして略

marta 第 38 号 2023.6

23

marta 会員コーナー
新技術・製品情報

水性特殊合成樹脂エマルション系新型改修用サーフェーサー■開発の背景近年のマンション外壁の塗り替えでは、工期短縮のためにシーラーが不要でコスト面に優れる微弾性サー
フェーサーが最も多く使用されている。しかし、汎用の微弾性サーフェーサーはコスト面に優れるがひび割
れ追従性が劣り、また、従来の高品質サーフェーサーは付着力、ひび割れ追従性共に優れるが、コスト面が負担となっている。今回の新型サーフェーサーは端的に述べると両者の良いところを取り入れ、グレード的に市場の要望が高かった中間タイプとして上市されたものである。新型製品は従来の微弾性サーフェーサー
より比重が軽く使いやすいので環境に優しく、微弾性タイプより躯体の保護性能、ひび割れ追従性に優れるなどの性質を有し、この製品を下塗りに用いて、上塗りを高耐候性の製品と組み合わせれば、サーフェーサ
ーの躯体保護性能の相乗効果により、今の時代に求められている建物の長寿命化、メンテナンスサイクルの長期化にも貢献出来るものである。
■新型改修用サーフェーサーの４つの優れた特徴①「優れた隠蔽性」
従来型の汎用サーフェーサ

隠蔽性ーに比べて、新型改修用サーフェーサーは下地の隠蔽性（塗り重ねた時に以前の外壁の色が表面に透けず遮る効果）に優れる。
②「優れた低スパッタ性」
従来型の汎用サーフェーサ
ーに比べて、新型改修用サーフェーサーはスパッタ面積率

低スパッタ性（塗装時の塗料飛び散りによる汚れ）が約１／５に低減される。
③「優れた塗装作業性」
新型改修用サーフェーサー
は粒子制御およびレオロジー
コントロール技術により、軽24 marta 第 38 号 2023.6※ いずれも左：汎用サーフェーサー、右：新型会収容サーフェーサー

くて伸びやすい優れた作業性を実現
し て い る。 ま た、 滑 ら か な 表 面 は、上塗りの仕上がりをよりきれいにする。
＊従来品の汎用サーフェーサーは、塗付量（１㎡あたりの塗装重量）が厚塗り仕上（ゆず肌模様）で約 0.8～ 1.5 ㎏、薄塗り仕上（平滑模様）
で約 0.3 ～ 0.6 ㎏だったが、新型改修用サーフェーサーは比重が軽くなったので厚塗り仕上で約 0.5～ 1.0 ㎏、薄塗り仕上で約 0.2 ～ 0.5 ㎏となり、従来品より塗付量を少なく施工する事が可能になった。
そのため従来品より高品質になっただけでなく、作業負担軽減による工期短縮につながりトータルコス
ト低減にも貢献出来る。
④「優れたひび割れ追従性」
新型改修用サーフェーサーの弾性性能を有する塗膜は既存塗膜に発生している微細なひび割れ、巣穴等をカバーすると共に、ひび割れ追従性を発揮する。従来品に比べて約１．５倍の伸び比となる。

■改修用サーフェーサーの性能比較表（S 社製品の場合、全て水性タイプ、高弾性塗材のみサーフェーサーが無くシーラー要）＊ 2023.4 月度時点
一般名称

製品名

設計単価

所要量

伸び比

コメント

微弾性サーフェーサー

水性ソフトサーフ SG￥1,760/ ㎡

0.8 ～ 1.5kg/ ㎡

1（基準）

汎用タイプ
シェア約 9 割

新型弾性サーフェーサー

エスケー弾性プレミアムフィラー￥1,790/ ㎡

0.5 ～ 1.0kg/ ㎡

約 1.5 倍

新型タイプ
省エネ化

弾性サーフェーサー

水性弾性サーフエポ￥2,620/ ㎡

0.8 ～ 1.5kg/ ㎡

約2倍

従来の高品質タイプ

高弾性塗材

レナエクセレント A
ローラー用￥4,020/ ㎡

2.4kg/ ㎡（2 回）約3倍

追従性に一番優れる

■製品仕様
一般名称

水性特殊合成樹脂エマルション系弾性サーフェーサー

ホルムアルデヒド放散等級
主要構成成分

特殊合成樹脂（＊人工的に加工された樹脂の事）

用途

一般内外壁改装

荷姿

15kg 石油缶

設計価格

F ☆☆☆☆

標準塗坪

15 ～ 75 ㎡ / 缶

薄付け仕上げ：1,100 円 / ㎡

厚付け仕上げ：1,790 円 / ㎡

エスケー化研株式会社

東京支店

改装開発チーム

西村岳志

marta 第 38 号 2023.6

25

一般社団法人 クリーンコンサルタント連合会 企画シンポジウム

マンション修繕設計監理契約約款の制定～設計コンサルタントの役割を明確にする～（一社）クリーンコンサルタント連合会（CCU）企
画のシンポジウム「マンション修繕設計監理契約約款の制定～設計コンサルタントの役割を明確にする～」が当協会会員セミナーも兼ねて昨年12 月２日
YouTube 配信により開催されました。今回テーマとなったマンション修繕設計監理契約約款が昨年４月に制定された背景には、本会報記事に端を発し、CCU

■基調講演

板橋弘和
四会連合協定建築設計・監理等業務委託契約約款調査研究会運営委員会委員
民間（七会）連合協定工事請負契約約款委員会委員
株式会社久米設計 プロジェクト管理本部副本部長■パネリスト（所属は当時）

奥澤健一

設立の契機ともなった“不適切設計コンサルタント問

日本建築家協会 (JIA) 関東甲信越支部メンテナンス部会会長
株式会社スペースユニオン一級建築士事務所代表

題”があります。この問題への対応、是正に向けて業田中昭光

界側で検討してきた成果が今回の約款でもあり、コンマンションリフォーム技術協会 (marta) 会長
株式会社ジャトル相談役

サルタント業務を明確にして発注者である管理組合と共通認識に立って適正業務の遂行につなげることを目的ともしています。国もマンション施策の一環として強い関心を持ちながら制定されたこの新たな約款につ柴田幸夫
クリーンコンサルタント連合会 (CCU) 会長
柴田建築設計事務所代表■コーディネーター

いて、作成作業を担った当事者を始め、現在のマンショ

宮城秋治

ン改修業界団体を代表する経験豊富なコンサルタント

建築再生総合設計協同組合 (URD) 代表理事
宮城設計一級建築士事務所代表

をパネリストとして今後への足掛かりともなる有意義〈敬称略〉

な意見交換が行われました。

【基調講演】
マンション修繕設計監理契約約款制定の経緯について
マンション関連約款は大きく請負と設計の２つに分けられ、請負は民間（七会）連合協定工事請負
契約約款委員会が先行して 2016 年４月に民間（七会）連合協定マンション修繕工事請負契約約款を制定、2018 年に若干の改正、2020 年の民法改正を受けた大幅改正を経て現在に至っている。設計が今回、四会連合協定建築設計・監理等業務委託契約約款調査委員会によって策定された四会連合協定マンション修繕設計・監理等業務委託契約約款となる。請負約款策定時に設計約款もという要望もあったが、必ずしも一級建築士資格を必要としないマンションの改修設計業務に対して設計事務所団体が策定することに疑問があったのが当時実現に至らなかった要因でもある。今回の経緯における直接的なきっかけがマンショ
ン修繕設計・監理業務委託契約約款作成協議会（構成団体：建物診断設計事業協同組合、一般社団法人マンション改修設計
コンサルタント協会、一般社団法人マンション大規模修繕協議会、マンションリフォーム共同組合、一般社団法人マンショ
ンリフォーム技術協会、NPO 法人リニューアル技術開発協会）からの作成依頼で、この要請に基づいて日本建築士事務所
協会連合会、日本建築家協会、日本建築士会連合会、日本建設業連合会の各団体の委員による四会連合協定建築設計・監
理等業務委託契約約款調査研究会運営委員会で作成が提案された。提案内容は、マンション大規模修繕工事における設計監理業務について不適切な設計コンサルタントによる不正が社会問題化、それを助長している要因がマンション大規模修繕に適合した業務委託書や契約約款が存在しないためコンサルタントの業務内容が不明確なまま発注者が業務委託せざる得ない現状にあること、それを作成することによってマンション大規模修繕工事における課題解決や問題発生時の効率的解決に貢献するといったことで、前記協議会が「四会連合協定建築設計・監理等業務委託契約約款」をベースに作成した原案に対し、研究会内に検討 WG（主査・板橋）を立ち上げ、顧問弁護士のリーガルチェックや後押し、国交省担当官のアドバイスも受けながら作業が進められ 2022 年４月に発行された。
設計監理約款（新築）との違い
今回ベースとした新築の設計監理約款（以下、設監約款）との相違点を中心に説明する。第１条（総則）では業務内容にマンション大規模修繕に関わる調査、改修、耐震診断など新築とは異なるところを列挙、第３条（委託者の連絡担当者）では理事など管理組合からの複数情報の錯綜を防止するため委託者も受託者も受付窓口を明確にするなどの条項、第９条（個人情報の取扱い）として個人情報の取扱いが多いマンションの場合を考慮して新築にはない条項が設定された。
今回のポイントが、第 24 条（委託者の解除権の行使）の「解除該当理由」の９番目に、コンサルタントが不正に安い業務料で受託して施工会社から利益を受けることを抑制するため新たに「受託者が、本件委託業務又は本件修繕工事に関し、第三者から、社会的儀礼の範囲を超えて、利益の供与を受けたとき」の条文を明記したことにある。この条文の設置には色々意見があった。管理組合が「契約不適合または債務不履行責任」を立証するのは困難なので法的に意味がない、業界全体が26 marta 第 38 号 2023.6

問題改善に取り組んでいるところに発注者（管理組合）に誤解や悪いイメージを与えかねないので記載すべきでないなど。
大森弁護士の「法律的に実効性がないにしても少しでも不適切業務の抑止になるのなら入れるべき」の意見もあり全員一致
で記載を決定した。この載せ方についても独立した条文を新たに設ける案、受託者の根本的な注意義務として総則に入れる案など議論されたが、記載自体に反対意見があったことも踏まえ、「委託者の解除権」の一つとして入れるようにした。
業務委託内容書も今回の約款策定の大きな目的の一つで、大規模修繕工事における設計監理業務の内容があいまいだったために不適切コンサルタントが安い値段で受注して管理組合に入り込み、発注段階で施工会社からバックマージンを得るというやり方を、マンション大規模修繕工事設計監理に適合した業務委託書を作ることによって阻止しようというものだ。項目を細かくリストアップし、実際の業務に適合するよう修正してダウンロードできるようにしている。業務内容は「調査・診断」、「改修設計」、「耐震診断・補強設計」、「工事施工者選定補助」、「監理」、「その他」に大きく分け、それぞれを細分化した業務項目にチェックボックスを設け、チェックしたものは業務に含まれ、逆にチェックしなかったものは入らないというように業務内容が明確になるようにしている。管理組合との打合せや相談時の材料としても利用できるもので、また、各項目に併せて「委託者が対応する内容」という欄を設け、委託者も業務を発注する以上、過去の調査資料の整理や情報収集などやるべきことがあるので、それを明示した。
契約書は、例えば、調査業務だけの契約にも使えるように「マンション修繕設計等に関する業務委託契約書」というシン
プルなタイトルにして、ダウンロードできるようにしている。見積要項書、見積様式を添付してどちらもダウンロード可能にしており、見積様式は一式の不明確な額ではなく内訳が分かるようにするために示している。
現在、民法改正を反映したマンション修繕工事請負契約約款の解説書と今回の設監約款の解説を一冊にした解説書を作
成中で、来春には発行を予定している。

パネルディスカッション
それでは各パネリストから、これまで設計監理業務

工事終了後の問題で、良かれと思って対処したことが数年に携わられてきた立場からマンション修繕設計監理の課題

後に不具合を生じ、管理組合の要求に応えられないようなといった点についてお話しを頂きたい。

思わぬ事態を招くこともある。それが着工前に確認できたマンション大規模修繕（改修）は、ことならば一定の責任を負う必要もあると思うが、やって建築基準法で規定されている主要構造

みなければ分からないリスクを抱えながら設計や施工管理部の大規模な修繕や模様替えといわれなどの業務を行っていく中で、我々の責任はどのように問る建築士でなければできない独占業務

われてくるのか、それに対してどう取り組んでいけばよいではなく、建築士の資格がなくても設のかといった点についても皆様のご意見をお聞きしたいと計や業者選定、工事監理などを行える思っている。

のが実態だ。建物に手を入れる改修には材料の成り立ちや田中

相性、構造的知識も含めてトータルに考えねばならない場

委託契約約款については非常に役立つ

面が少なからずあり、相応の建築的な知識が求められる。

第一歩と感じているが、我々マンショ

また、ハード的な技術面だけでなく発注者である管理組合

ンリフォーム技術協会（marta）は設計との関係性というソフト面も重要だ。マンション管理組合

者、メーカー、施工者の３者に対しては執行機関である理事会が大体１～２年で入れ替わるた組合とのやりとりから材料や工事の品

め、大規模修繕工事という長期にわたるプロジェクトでは質も含めた技術向上を求める組織であり、この約款にもそクライアントのメンバーが変わっていく。そこで課題になうしたことを組み入れて頂ければと思っている。マンショるのが事業の継続性であり、求められるのが信頼関係の構ン大規模修繕は外壁や屋上防水の修繕のほかにもスロープ築だ。技術をベースにそうしたコミュニケーション力も含や手すりの設置など修繕以外の改修も含まれ、そうした勉

めて管理組合を支援していくことがマンション大規模修繕

強も行い技術者の育成に努めながら、これまで技術マニュ

工事に携わる設計者の本来の役割だと感じている。特に改アルの出版、器工具や大学との共同研究により超高層建物

修工事は着手前の調査段階でその状況を正確に把握するこに適用する超高強度コンクリート補修材の開発も行ってきとは困難に近い。目視と立入り可能な範囲での状況確認にた。ただ、私どもは実際の監理や修繕計画を行う前に管理

よって建物の損傷具合を判断し、工法、仕様などを考えて組合と接していかなくてはならない。先ほどお話があったいくためには経験値にも大きく左右され、それでもなお足ように管理組合の理事会や修繕委員会メンバーが１～２年場が掛かって実際に調査すると思いがけない状況が隠れてで変わる中で我々がコンサルを続けていくときに、理事会いたりする。例えば、外壁タイルが予想以上に浮いていての考えが変わり計画も変わってしまう場合はどうするの予算も含めて施工段階で問題になることも少なくない。そか。また、新築と異なり必ず人が居て、様々な制約がある

ういった改修工事ならではのやってみないと分からない事

中での作業に対する設計監理であることも、この約款にプ態に遭遇したときの管理組合と施工会社の間のコーディネ

ラスして考えていく必要があるのではないか。チェックリーター役も大きな役割の一つだ。そうした中で今回ご提示

スト方式も適切だが追加項目もあると思う。また、管理組頂いた設計監理契約約款はかなり現場の実態などを踏まえ

合には予算があり、例えば、タイルの浮きもすべてを直すてまとめられたと感じているが、その中でよく起きるのがのは簡単だが予算が不足している場合、何を削減するか、

宮城

奥澤

今回のマンション修繕設計監理

marta 第 38 号 2023.6

27

付着力によってどの範囲まで直すかといったことも計画し管理組合の執行部が１～２年で変わっていく難しさ、板橋ていかねばならない。今回の約款については今後補足しな

先生の基調講演でもマンション修繕の業務がそもそも建築

がら大規模修繕に特化した内容で出来上がっていけばと思

士法で定義されていないという話も頂いた。まず、この設う。

監約款が誕生した段階で四会連合として、マンションの修柴田

今回の約款が策定されたのは

繕設計業務は一級建築士が行うことが望ましいと考えてい2016 年 11 月にマンションリフォーム

るのか、板橋先生にお伺いしたい。

技術協会が会報誌に当時会長だった私板橋が書いた「不適切コンサルタント問題

として建築士資格は必要であるという意見も少なくなかっへの提言」を掲載したことが端緒になたが、国交省として、国交省管轄のマンション管理士の業ったと思っているが、その結果、国交務を狭めることになりかねないため、一級建築士資格が必省から通知が出されたり管理組合や管理組合団体から多く須と明言することは避けて欲しいとの要望があったと思の反響があった。その流れの中で CCU 設立に至っているう。また、理事会が変わって継続性がないという点についわけだが、提言を発表した当時、今回の約款制定につながて、継続して関わっていくコンサルが、短期間の任期で交るとは全く予想していず、望外のことと喜ばしく思ってい代する理事の考えを継続させていくような役割を果たしてる。今回のマンション修繕設計監理契約約款が作成される

頂けると管理組合も非常に助かるのではないかと感じた。

以前は、建築設計監理契約約款を基本にマンション大規模

宮城修繕に適合するように修正しながら流用していた。建物の要であるにしても、考え方が執行部の交代で変わってしま

修繕・改修の仕事はマンションに限らず建物が存在する以うといった点に対して、メンテナンス部会の設計者はどの上あるわけで、一般的な建物の修繕約款が作られる前に今ような対応をされているのか。

回の約款が作られたのは意義深い。この内容についてマン

奥澤ション修繕コンサルタント業務の要注意点あるいは特徴的と、理事会をサポートする大規模修繕委員会のような諮問な部分を３点取り上げたい。第１点は不適切コンサルタン

機関のもとで運営される場合の大きく２つあると思う。問トの排除規定、私が勝手に呼称を変えているが、24 条の「委題になりがちなのは理事会主体で運営していかざるを得な

託者の解除権の行使」の⑨の部分について、今回の約款のい小規模なマンションで、理事の引き継ぎに苦労される場

中で非常に大事な部分だと思う。訴えるにはハードルが高面が少なくないと思われる一方、小規模なだけに組合内部

すぎ実効性がないという意見もあったそうだが象徴的な意

でのコミュニティは上手くいくケースもある。逆に、諮問

味合いでも入れておくことは非常に大事なことで、特に管機関タイプでも修繕委員会がプロジェクトを主導的に進め理組合に承知して頂くことが不適切コンサルタントを減らていく中で組合内部が対立する場面もあり、それはそれですためにも重要だと思う。第２点はかなり細かく項目を挙

かなり苦労する。メンテナンス部会のメンバーは、そうしげている契約業務一覧について、大項目では耐震関係、施た中で継続的に付合いをしている管理組合が多いと思う。

工者選定補助がマンション修繕における新しい項目で、前

私自身も新規でご依頼を頂くのは極めて少なく、随時相談者は当然としても後者の施工者選定は違和感もあるが、マ等に関わらせて頂きながら継続していく形がほとんどといンション改修においては非常に大きなウェイトを占めておう状態だ。

り、不適切問題でキーポイントになる部分でもあるので追宮城加されたのだと思う。もう一つ、長期修繕計画作成業務が定された中で、約款における不適切コンサル排除条項の位

調査診断業務の一部として記載されている点、分類を集約

置づけと共に、業務一覧の中のマンション修繕に特化したして煩雑にしないためかとも思うが、これは単独の項目で条項、見積様式についても少し違和感があるというお話があるべきではないか。第３点は見積要項に提示されているあったが、この辺について田中会長の受け止め方、今後、

コンサルタントの業務報酬の見積書式について。管理組合

実際の業務で約款がしっかり機能していくための課題といがコンサルタントの業務見積を比較するために参考としてった点はいかがか。

示されているのだと思うが、新築の約款には記載がなく、田中

内容も一般の見積書と同じような形式でもあり、参考とす

士が望ましいが、少なくとも一級建築士事務所としてほしるのであれば国交書の告示に従った書式を採用して頂きたい。工事自体は仕様書ができていれば新築に比べてそう難かった。以上、利用するのは管理組合であり、内容をよくしいとは思わないが、フェンスを作る時の窓先空地避難通

チェックして契約書や見積要項など修正することを前提に

路関係、自転車置場の移動、足場の避難経路、万が一の出ご利用頂ければと思っている。

火時の居住者の避難経路、消防隊の進入マークの掲示など、

業務資格、理事会の継続性、設計瑕疵等の業務リスクなどに焦点

あまり目立たない法的な事柄は一級建築士がリーダーにな

建築士の資格の必要性については、技術的な裏付け

管理組合を相手に仕事をしていく以上、継続性は重管理組合の体制には理事会主体で運営される場合

柴田会長からは今回の設監約款の一式メニューが策その前に、資格の有無についてはもちろん一級建築ってやらなければならないと思っている。約款については
設計瑕疵の問題が一番気になっている。何かあるとコンサ皆さんから色々テーマを出して頂き、これからパネ

ルタントに責任が向かいがちで、コンサルタントが全てをルディスカッションに入るが、奥澤部会長、田中会長から監理しているのだから部屋の前、内部、バルコニーまで見は建築士法には縛られない業務の中でクライアントであるにきてくれるはずだったとか、超高層ではゴンドラがない宮城

28 marta 第 38 号 2023.6

marta では経験や実績に基づいた不具合対策の実と目視できない写真判定になるようなところも結構あり、田中

それらが理事会が変わった段階でコンサルは何をやって態本を作ったりしているが、そうした中で、従来標準といたのだとクレームになったりする。修繕委員会など継されてきた考え方を見直す必要が出てきているように感続性がある諮問機関であっても、理事会も諮問機関も住じることがある。また、塗料やシール関係にしても品質民なので、その間でトラブルにはしたくない、それで何がグレードアップしてきているので、それらへの対応もかミスがあった場合に第三者の責任にしようという動き図りながら監理の仕方も考えていきたい。そうしたことも見られ、中には、議事録にコンサルタントのミスリーが四会連合協定に反映されるかどうかは別にして、色々ドによるといった記載がされていて責任を一方的に負わなことを足掛かりにして調整していかないと技術的にもされるようなこともあり、そうした場合の監理の在り方

バランスを欠く恐れがあるので、関連する団体や機関とや対応についても検討して頂ければと思う。また、500

協力体制をとっていくことが大切だと考えている。

～ 600 戸という大型物件では全てを見ることが難しいの柴田で、それに対応する適切な重要事項の説明書があればと示されたこと自体に意義があると思っている。契約業務も思っている。

一覧表はよくここまで網羅したと思うくらい書かれてい不適切コンサル問題については、今回この約款が重責を担っている設計監理者の立場からクライア

るが、管理組合が誤解しないようにして頂きたいのは、

ントの継続性や過剰ともいえる要求といった点も含めて

これは業務を行うときの最大値ではなく、この中から選

色々な切り口で皆さんから意見を頂いたが、それぞれご択をするということで、多ければいいというものではな

自由にお話を頂きたい。

いということ。管理組合との打合せで、あれもこれもと

宮城興味を持ったのは継続の話と責任の所在の話、そ要望されることがあるが、必要なことを必要なだけ行え

れと柴田会長から一般的な建物の修繕約款よりもマンシばいいのであって、そのための相談材料として使って頂ョン改修の設監約款が先にできたという話があったが、きたい。見積様式については先ほど言ったように国交省

今、遅ればせながら一般建物改修の請負契約約款が必要の告示第15号に示されている報酬基準とは違和感があり、かという議論を始めている。難しいのはやはり既存建物

約款では例として示されているので深く考える必要はなの不具合問題で、誰の責任で見つけて誰の責任で直すのいかもしれないが、人工と単価を加算して直接経費と間か、発注者にそれを調べる義務を与えるか、あるいは設接経費を合計するという通常の物品売買と基本的に変わ計段階の設計約款でその義務を明記するか、設計の請負らない方式であり、経費の算定にも隔たりがあるので見約款とするにしても改修については改修設監約款の存在直して頂ければと思う。最後に、管理組合にとって有効が重要ではないかという意見もあり、その辺を今後研究な武器として利用して頂きたいが、色々注意すべき点もしていく必要があると思っている。コンサルに対する過ある。管理組合とコンサルタント双方の合意に基づき度な要求については、業務委託書もしくは業務内容書にWeb サイトからダウンロードして修正、追記しながら使盛り込むか、約款に条文を設定するか、例えば、結露はって頂きたい。場合によっては CCU，JIA メンテナンス部

新築でも設計の責任になったりするが、条件が揃うと防会、marta などをセカンドオピニオンとして利用して頂ぐには金も掛かり大変なので発注者に対する説明がポイ

ければとも思っている。

ントになることから、業務委託書に注意書きを入れて、まずは運用して議論の俎上に、新たな資格制度も視野に板橋

このような場合には結露の可能性があると盛り込んでおく、そのようなことで問題化する事態を阻止する手立てとなるのではないか。
奥澤マンションの大規模修繕に取り組んできて、やは

宮城

それでは最後に、まとめに向けてご意見などご自由にご発言を頂きたい。
業務内容書について一番重要だと思っているのが、り改修の設計監理は調査診断と設計で完結するものでは

板橋

なく、現場に出て隠れた部分をいかに拾い出し、直して入っていない業務が明確になっていること。新築の約款

いくか、設計段階では確認しえない部分を補完していくもそうだったが、以前はオプション業務を契約書に追記ような仕事でもあり、現場が重要だと常に思っている。

するようなケースがあり、入っている業務は分かる一方

その中で、費用や時間など色々なことで妥協した部分はで、入っていない業務が分からず、発注者が当然入って必ず後で不具合として出てくることを教訓、課題として持っているが、設計・調査段階では分かり得ないこともある。例えば、手の届かない部位のタイルの不具合などは中々確認できない。それが発見されたときに設計者として監理者として何ができるか。それを仲間とも話し合いながら管理組合側のスタンスで支援していくことが我々
メンテナンス部会の方向性だと思っており、今回の約款
では21条の受託者の責任についても整理されているので、この辺も含めて部会でも議論していきたいと思うと同時に、経験値の高い皆さんのご意見も伺っていきたい。
marta 第 38 号 2023.6

29

いると思っていた業務を後から指摘され、やらざるを得な求められていることではあるが、何か起きたときに後々不くなることがあった。それを新築の改定した約款と同様に、具合が出ないように現場監督をサポートし、適切なアドバ

項目をチェックする形式にして業務内容を明確にしたことイスをするのも我々の重要な役割だと思っている。ただ単が今回のポイントでもある。また、業務内容が若干異なるに見てチェックするだけではなく、彼らをサポートして底ような場合もあると思うが、必要に応じて表現を変えて頂上げしていくことも求められていると常々思っている。

いて煩雑にならないように使って頂ければと思う。

板橋

良心的な施工者が見つけた不備に正直に対処する

例えば、シーリング材の物性試験方法が参考としてと、仕事が増えて逆に不利益を被るとか、場合によってはチェックリストに記載されているが、実際には物性以外に見て見なかったことにしようとか、そうならないようにす

はく離や断面形状を調べるケースが多いので、そういったるにはどうすればよいかということも非常に重要なことだ

情報も備考などとして付記して頂くといいかと思う。

と考えている。

田中

板橋

先ほどお話したように現在、解説書を作成中で、そ宮城

パネリストの皆さんから大切な

うしたお気づきの点があればご指摘頂いて、ぜひ取り込ま

話をお伺いした。全体をまとめることせて頂きたい。

はとてもできないが、課題、問題点も試験施工などが何を目的にしているのか根本的なこ色々頂いたと思う。今回の約款作成にとを分からないまま行っている例も見受けられる。解説書

おいても国としてはマンション管理士には、その技術的な意味にも触れてほしい。冒頭に柴田会

活用の関係から一級建築士の独占業務

長が調査診断の中に長期修繕計画が設定されていると言わとするには程遠い印象があった。マンション修繕に特化しれたが、それと並列して劣化図面作成業務が入っている。

た今回の約款については管理組合（発注者）と設計監理者

個人的にはいくら高精度で診断時に劣化図面を作ったとしが業務一覧を互いに納得しながら取捨選択をして、それにてもあまり意味はないと思っているので、この辺も今後議費用がリンクしていくことを留意して、現場に適合し、管論できればと思う。

理組合の意向に沿った契約書式を作って頂ければと思う。

奥澤

調査段階の劣化図では精度に限界があり、かえってそのためには設計監理者に今回の約款を用いて議論の俎上

実際の工事に支障をきたすことにもなりかねない。では調に載せて頂くことがスタートでもあり、実際に利用して得査だけのために足場を架けるかという話にもなるので、やることも多いと思うし、それを四会連合に伝えて検討してはり考えるべきところだ。

頂くことも重要かと思う。柴田会長からお話があった告示柴田奥澤さんが改修工事の場合、着工してから見つかるについて、場合によっては国としてもマンション修繕特有不備とかが結構あるので施工者が困ったりしているようにの算定方法を考えていく、あるいは資格についても建築士

話されていたが、改修の約款を考えていく中で、例えば、の基礎的な知識・能力に加えて求められる管理組合とのコ開けてみたら豆板だらけだったというようなときにどのよーディネートやソフト面の計画技術をカバーした新たなマ

うな対応をしているのか、そのような事例があると参考に

ンション修繕に対する資格制度も視野に入ってくるのではなるのだが。

ないかという印象を持った。CCU としても今回の設監約

板橋

今、具体的には思い浮かばないが、建築士法で定義

款の制定を機に、改めて修繕設計の適正な姿、在り方に関されている工事監理では、その工事が契約通り行われていする情報を発信して頂ければと思う。長時間にわたり有り

るかどうか、その者の責任において確認するとされている。

難うございました。

奥澤？

設計通りに行われているかどうかを見定めることが我々に◇マンション管理でお困りのことら◇大規模修繕などでお悩みのことら◇本誌で取り上げて欲しい記事など

ご質問・ご要望を当協会宛お寄せ下さい。
30 marta 第 38 号 2023.6

マンションリフォーム技術協会

設計・コンサルティング
名20（2023.6.10 現在）

飯塚敏志㈱テーアイエンジニアリング（東京都荒川区）

Tel. 03-6458-3035

今井章晴㈱ハル建築設計（東京都千代田区）

Tel. 03-6265-3639

江守芙実㈱江守建築設計（東京都新宿区）

Tel. 03-6240-2922

奥澤健一㈱スペースユニオン（東京都新宿区）

Tel. 03-5990-2890

尾崎京一郎㈲モア・プランニングオフィス一級建築士事務所（神奈川県横浜市）

Tel. 045-532-9260

岸崎㈲日欧設計事務所（東京都練馬区）

Tel. 03-3557-4711

孝弘

齊藤

武雄

㈱汎建築研究所（東京都中央区）

Tel. 03-5623-3881

柴田幸夫

柴田建築設計事務所（埼玉県さいたま市）

Tel. 048-767-6454

鈴木和弘㈲八生設計事務所（東京都墨田区）

Tel. 03-3624-7311

田中昭光（千葉県鴨川市）

Tel. 090-4727-1226㈱ミュー建築（東京都新宿区）

Tel. 03-3361-3045

田村日出男

／

坪内

真紀

坪内一級建築士事務所（東京都武蔵野市）

Tel. 0422-56-8893

仲村

元秀㈱ジェス診断設計〈設備〉（東京都千代田区）

Tel. 03-6403-9782

町田信男㈲トム設備設計〈設備〉（神奈川県横浜市）

Tel. 045-744-2711

個人

水白

靖之

水白建築設計室（千葉県鎌ヶ谷市）

Tel. 047-384-2159

宮城秋治

宮城設計一級建築士事務所（東京都渋谷区）

Tel. 03-5413-4366

名2 柳下 雅孝
山田

俊二

横尾佳奈子

工事会社
音順

50

会員一覧

㈲マンションライフパートナーズ〈設備〉（東京都新宿区）

Tel. 03-3364-2457㈲八生設計事務所（東京都墨田区）

Tel. 03-3624-7311㈱ジャトル（東京都港区）

Tel. 03-5843-8340

渡辺友博㈱ UG 都市建築（東京都新宿区）

Tel. 03-5369-3120

伊藤益英

シャルム商事㈱（東京都中央区）

Tel. 03-3571-2508

渋谷貴博（一社）マンションあんしんセンター（東京都渋谷区）

Tel. 050-3479-1551㈱アシレ〒 241-0802

神奈川県横浜市旭区上川井町 359 − 1

Tel. 045-923-8191㈱アルテック〒 231-0801

神奈川県横浜市中区新山下 2 − 12 − 43

Tel. 045-621-8917

一起工業㈱〒 110-0012

東京都台東区竜泉 1 − 12 − 7Tel. 03-3874-1964

井上瀝青工業㈱〒 141-0022

東京都品川区東五反田 1 − 8 − 1

Tel. 03-3447-3241

内野建設㈱〒 176-8536

東京都練馬区豊玉北 5 − 24 − 15

Tel. 03-5999-2135

エースレジン㈱〒 206-0801

東京都稲城市大丸 327

Tel. 042-378-7221㈱ SMCR〒 104-0033 東京都中央区新川 2 − 27 − 1 東京住友ツインビルディング東館 18 階 Tel. 03-4582-3402

NS リノベーション㈱ 〒 104-0032

東京都中央区八丁堀 1 − 9 − 6㈱ NB 建設〒 221-0052

神奈川県横浜市神奈川区栄町 5 − 1㈱エフビーエス〒 103-0025

東京都中央区日本橋茅場町 3 − 1 − 11

奥村組興業㈱〒 103-0015

東京都中央区日本橋箱崎町 27 − 8Tel. 03-3669-7051

川本工業㈱〒 231-0026

神奈川県横浜市中区寿町 2 − 5 − 1

Tel. 045-662-2759㈱カンドー〒 143-0016

東京都大田区大森北 3 − 3 − 13

Tel. 03-5493-2516

京浜管鉄工業㈱〒 171-0031

東京都豊島区目白 2 − 1 − 1

建設塗装工業㈱〒 101-0044

東京都千代田区鍛冶町 2 − 6 − 1

建装工業㈱〒 105-0003

東京都港区西新橋 3 − 11 − 1

Tel. 03-3433-0503㈱サカクラ〒 235-0021

神奈川県横浜市磯子区岡村 7 − 35 − 16

Tel. 045-753-5700

三和建装㈱〒 188-0011

東京都西東京市田無町 1 − 12 − 6Tel. 042-450-5811㈱シー・アイ・シー〒 110-0014

東京都台東区北上野 1 − 10 − 14

Tel. 03-3845-8601㈱ジェイ・プルーフ

吉半八重洲通りビル 4 階
YCS ビル 10 階Tel. 03-3523-0611
Tel. 045-451-8816

日本橋ピアザビル

目白 NT ビル 6 階Tel. 03-3639-7601

Tel. 03-6871-9961

堀内ビルディング 6 階Tel. 03-3252-2512〒 130-0011

東京都墨田区石原 4 − 32 − 4

JP ビル 2 階Tel. 03-3624-9616㈱シミズ・ビルライフケア 〒 104-0031

東京都中央区京橋 2 − 10 − 2

ぬ利彦ビル南館 3 階

Tel. 03-6228-7836㈱ジャパンリフォーム 〒 160-0022

東京都新宿区新宿 1 − 17 − 3

末松ビル

Tel. 03-3358-5666

シンヨー㈱〒 210-0858

神奈川県川崎市川崎区大川町 8 − 6Tel. 044-366-4840㈱スターテック〒 144-0052

東京都大田区蒲田 3 − 23 − 8Tel. 03-3739-8852

蒲田ビル 9 階㈱太平エンジニアリング 〒 113-8474

東京都文京区本郷 1 − 19 − 6Tel. 03-3817-5565㈱大和〒 231-0017

神奈川県横浜市中区港町 6 − 28

Tel. 045-225-8200

高橋電気工業㈱〒 104-0045

東京都中央区築地 3 − 7 − 10

JS 築地ビル 3 階Tel. 03-6281-5893㈱ダックビル〒 135-0016

東京都江東区東陽 3 − 8 − 5

日向野ビル 4 階Tel. 03-6458-6440
marta 第 38 号 2023.6

31

工事会社
音順

50

社

45

㈱ティーエスケー〒 111-0056

東京都台東区小島 2 − 13 − 3㈱藤輝工業〒 183-0014

東京都府中市是政 3 − 23 − 32

Tel. 042-207-4951㈱ニーズワン〒 151-0073

東京都渋谷区笹塚 2 − 26 − 2Tel. 03-5351-1188㈱西尾産業〒 135-0022

東京都江東区三好 2 − 4 − 10Tel. 03-3820-2403

ティーエスケービル㈱日装・ツツミワークス 〒 170-0013

東京都豊島区東池袋 3 − 4 − 3

日本設備工業㈱〒 103-0015

東京都中央区日本橋箱崎町 36 − 2

日本ビソー㈱〒 108-0023

東京都港区芝浦 4 − 15 − 33

日本防水工業㈱NBF 池袋イースト 14 階Daiwa リバーゲート

Tel. 03-5809-3151

Tel. 03-5956-6777
Tel. 03-4213-4915
Tel. 03-5444-3887〒 177-0034

東京都練馬区富士見台 4 − 43 − 5

不二サッシリニューアル㈱ 〒 101-0064

東京都千代田区猿楽町 2 − 8 − 4㈱ベルテック〒 111-0042

東京都台東区寿 3 − 19 − 5㈱北栄〒 142-0063

東京都品川区荏原 1 − 23 − 7

前田道路㈱〒 141-8665

東京都品川区大崎 1 − 11 − 3Tel. 03-5487-0022㈱マサル〒 135-8432

東京都江東区佐賀 1 − 9 − 14

Tel. 03-6880-9030

ヤシマ工業㈱〒 165-0026

東京都中野区新井 2 − 10 − 11Tel. 03-6365-1818㈱ヨコソー〒 238-0023

神奈川県横須賀市森崎 1 − 17 − 18

Tel. 046-834-5191

リノ・ハピア㈱〒 145-0062

東京都大田区北千束 3 − 1 − 3Tel. 03-3748-4021㈱ YKK AP ラクシー 〒 130-0014

東京都墨田区亀沢 3 − 22 − 1

Tel. 03-3998-8721
猿楽町菊英ビル

JS ビル 6 階
パルテノンオンダ 1 階YKK 60 ビル 6 階Tel. 03-5259-6020
Tel. 03-5830-0231
Tel. 03-3784-5660

Tel. 03-6628-5240

メーカー・資材

アーキヤマデ㈱〒 131-0034

東京都墨田区堤通 1 − 19 − 9 リバーサイド隅田・セントラルタワー Tel. 03-6657-1563㈱アイ・エス〒 103-0011

東京都中央区日本橋大伝馬町 17 − 4

アイカ工業㈱〒 176-0012

東京都練馬区豊玉北 6 − 5 − 15

アサヒボンド工業㈱〒 173-0031

東京都板橋区大谷口北町 3 − 7Tel. 03-3972-4929

宇部興産建材㈱〒 105-0023

東京都港区芝浦 1 − 2 − 3Tel. 03-5419-6203

AGC ポリマー建材㈱〒 103-0013

東京都中央区日本橋人形町 1 − 3 − 8

エスケー化研㈱〒 169-0075

東京都新宿区高田馬場 1 − 31 − 18 高田馬場センタービル 8 階 Tel. 03-3204-6601㈱オンダ製作所〒 101-0032

東京都千代田区岩本町 1 − 10 − 5

化研マテリアル㈱〒 105-0003

東京都港区西新橋 2 − 14 − 1

関西ペイント販売㈱〒 144-0045

東京都大田区南六郷 3 − 12 − 1

菊水化学工業㈱〒 171-0022

東京都豊島区南池袋 2 − 32 − 13㈱クボタケミックス〒 104-8307

東京都中央区京橋 2 − 1 − 3㈱小島製作所〒 454-0027

愛知県名古屋市中川区広川町 5 − 1

Tel. 052-361-6551

コニシ㈱〒 338-0832

埼玉県さいたま市桜区西堀 5 − 3 − 35

Tel. 048-637-9950㈱サンゲツ〒 140-8611

東京都品川区東品川 3 − 20 − 17

Tel. 03-3474-1245

サンスター技研㈱〒 105-0014

東京都港区芝 3 − 8 − 2Tel. 03-3457-1990

綱川ビル 3 階Tel. 03-3249-3531

アイカ東京ビル 3 階Tel. 03-5912-2841

シーバンス S 館 10 階

沢の鶴人形町ビル 7 階 Tel. 03-6667-8421

TMM ビル 3 階Tel. 03-5822-2061

興和西新橋ビル B 棟

Tel. 03-5860-9956
Tel. 03-5711-8905

タクトビル 4 階Tel. 03-3981-2500

京橋トラストタワー 19 階Tel. 03-3245-3085

芝公園ファーストビル 4 階〒 170-0005

東京都豊島区南大塚 3 − 40 − 5〒 107-0051

東京都港区元赤坂 1 − 2 − 7

積水化学工業㈱〒 105-8566

東京都港区虎ノ門 2 − 10 − 4 オークラプレステージタワー 22 階 Tel. 03-6748-6510

32 双和化学産業㈱〒 108-0073

東京都港区三田 3 − 1 − 9

音順

三和アルミ工業㈱50 シーカ・ジャパン㈱三和ビル 4 階Tel. 03-5952-0221

赤坂 K タワー 7 階Tel. 03-6434-7634

社

大坂家ビル 7 階Tel. 03-5476-2371㈱染め Q テクノロジィ 〒 306-0313

茨城県猿島郡五霞町元栗橋 5971

Tel. 0280-80-0005

タキロンマテックス㈱ 〒 108-6015

東京都港区港南 2 − 15 − 1

Tel. 03-5781-8150

田島ルーフィング㈱〒 101-8579

東京都千代田区外神田 4 − 14 − 1

秋葉原UDX 21 階Tel. 03-6837-8888

タマガワ㈱〒 141-0031

東京都品川区西五反田 7 − 22 − 17

TOC ビル

Tel. 03-5437-0170

品川インターシティ A 棟 15 階

ナカ・テクノメタル㈱ 〒 110-0014

東京都台東区北上野 2 − 23 − 5

住友不動産上野ビル 2 号館 1 階 Tel. 03-5826-0603

日新工業㈱〒 120-0025

東京都足立区千住東 2 − 23 − 4Tel. 03-3882-2571

日本ペイント㈱〒 140-8677

東京都品川区南品川 4 − 7 − 16

Tel. 03-5479-3613

白水興産㈱〒 105-0004

東京都港区新橋 5 − 8 − 11

山本窯業化工㈱〒 141-0031

東京都品川区西五反田 8 − 1 − 2

新橋エンタービル 3 階㈱ LIXIL リニューアル 〒 130-0013

東京都墨田区錦糸 1 − 2 − 4

ロンシール工業㈱〒 130-8570

東京都墨田区緑 4 − 15 − 3

YKK AP ㈱〒 130-8521

東京都墨田区亀沢 3 − 22 − 1

32 marta 第 38 号 2023.6

第２平森ビル９階

アルカウエスト

Tel. 03-3431-9713
Tel. 03-6417-0250
Tel. 050-1790-5492
Tel. 03-5600-1866

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marta 第 38 号 2023.6

33

〒105-0003

東京都港区西新橋2丁目14番1号

TEL：03-5860-9956

FAX：03-6206-1085

ホームページ http://www.kaken-material.co.jp

34 marta 第 38 号 2023.6

興和西新橋ビルB棟

marta 第 38 号 2023.6

35

36 marta 第 38 号 2023.6

marta 第 38 号 2023.6

37

壊さないことへの挑戦。
ヤシマ工業は建物の長寿命化を通じ、社会と地球環境に貢献します。

リノベーション設計工事

耐震診断設計工事

大規模修繕工事

ヤシマ工業株式会社 tel：03-6365-1818 URL：www.yashima-re.co.jp

38 marta 第 38 号 2023.6

建物調査診断整理体系化し実践していく為の研究・討論・情報交
換の場をつくることを目的として発足している。
この趣意は、代替わりした会員の中にも生きておマンションリフォーム技術協会が発足から 20 年

り、実践されてきている。今まで発行された全 37経過した。～ 2003 年の発足時は任意団体マンショ

号の marta 会報に掲載されてきた工事事例報告、センリフォーム協会で、2009 年から一般社団法人マミナー開催情報、新技術・製品情報、書籍出版案内、

ンションリフォーム技術協会となっている～

業界紙への連載記事などがそれを物語っている。発2003 年の発足総会時の会員は個人会員 19 名、足当初から代々のメンバーのボランティアで培われ法人会員（工事会社）15 法人、法人会員（メーカー）てきた実績である。この先更なる 10 年後には、会

15 法人の合計 49 会員であったが、2023 年総会時

員も更に倍増し活動内容も豊富になり、業界やマンには個人会員 21 名、法人会員（工事会社）45 法人、ション管理組合への認知度がより高くなっているこ

法人会員（メーカー）32 法人で合計 98 会員と丁度とを期待する。

２倍になっている。会員数はこの 20 年の間に倍増（Ｓ . Ｙ）

しているが、20 年の経年により設立当初からの個
人会員は５名だけになり、他は退会あるいは交代し、また法人会員の担当者も多くが交代している。
設立時の趣意書によると、年ごとに増えていくマンションの耐久性の追求のみならず時代に応じた居住環境の改善を視野に入れた総合的居住性能の追求
を、設計者の「総合計画力」、工事会社の「技術力」、メーカーの「開発力」による共同生産行為によっていかに組織的・経済的・合理的に進めるか議論を重ね、

marta 第 38 号 2023.6

39

特

長

一般社団法人マンションリフォーム技術協会は、設計コンサルタント、工事会社、メーカーが三位一体となった組織です。それぞれの立場のプロフェッショナルたちが一つになって質の高いマンション
リフォームを実現します。

設計コンサルタント
豊富な経験に基づくマンションリフォームの提案
調査診断
工事監理

修繕計画
長期修繕計画

設計

管理組合
工事会社
良質で安全・安心な工事の実現
大規模修繕工事（建築・電気・機械・ガス）
エレベーター・機械式駐車場工事
グレードアップ（バリアフリー・省エネ）
耐震補強工事メーカー・流通マンション改修に最適で良質な製品の提供
塗装材
防水材
タイル資材
下地補修材設備機器・配管材料

一
般
社団法人

〒 101-0033

東京都千代田区神田岩本町 4長谷川ビル 3 階Tel.03-5289-8641 Fax.03-5289-8642
E-mail：mansion@marta.jp URL：http://www.marta.jp/

40 marta 第 38 号 2023.6

2023（令和 5）年 6 月 20 日 発行

シーリング材
建具・金物類