Company Research and Analysis Report
FISCO Ltd.
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エー・ディー・ワークス
3250 東証ジャスダック

伪伪ブルーオーシャン型のビジネスモデル確立を目指す
エー ・ ディー ・ ワークス <3250> は個人富裕層に向けて投資用一棟賃貸マンション等の収2014 年 12 月 8 日 （月）益不動産物件をリノベーション後に販売する収益不動産販売事業と、 保有不動産の売却までの期間に得られる賃貸収入や販売後のプロパティ ・ マネジメント収入等で構成されるストック型フィービジネス事業が両輪。 ブルーオーシャン型ビジネスモデルに特色がある。

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2015 年 3 月期第 2 四半期累計の連結業績は、 売上高が前年同期比 30.5% 減の 4,603 百万円、 経常利益が同 44.9% 減の 220 百万円となった。 収益不動産販売事業の販売棟数が前年同期で減少したことが減収減益要因となったが、 同社が中期戦略として進めている収益不動産残高の積み上げと、それに伴うストック型フィービジネス事業の強化は着実に進んでおり、企業調査レポート執筆 客員アナリスト
佐藤 譲

会社計画どおりの進捗となっている。
当期より本格的に事業活動を始めた米国での収益不動産販売事業は、 順調な滑り出しを見せている。 人気の高い西海岸エリアにおいて 5 件の仕入れを行い、 うち 1 件を売却した。
保有残高は 9 月末で 800 百万円程度だが、 米国市場の投資魅力が高いことから、 個人富
裕層の購買意欲は強く、 今後も積極的に収益不動産の仕入れを強化していく予定だ。
2015 年 3 月期の業績見通しは、 売上高が前期比 10.1% 増の 12,700 百万円、 経常利益が同 11.0% 増の 500 百万円と増収増益を見込む。 ストック型フィービジネスの拡大に加えて、下期は収益不動産物件の販売増を見込んでいる。 期末の収益不動産残高は 13,000 百万円
弱と 9 月末の 11,219 百万円からさらに積み上げ、 2017 年 3 月までに平均残高 15,000 百万円程度の水準まで拡大していく計画だ。
2017 年 3 月期までの 3 ヶ年中期計画では、 「事業規模の拡大」 と 「収益基盤の安定化」を図ると同時に、 「クローズド ・ マーケットの創造」 （顧客の囲い込み） を進めていくことで、より参入障壁の高いブルーオーシャン型ビジネスモデルの確立を目指していく。 顧客囲い込
みでは、 オーナーズクラブ 「torch （トーチ）」 を 2014 年 1 月に発足。 同クラブを通じて新規顧客の開拓を進めるほか、 地方の個人富裕層の開拓では地方金融機関などと連携していく。
同社がターゲットとする個人富裕層による投資用不動産の市場規模は年間約 500 億円以上と推定され、 今後も拡大が見込まれている。 米国での事業展開など商品メニューの拡充も図りながら顧客ニーズを掘り起し、 2017 年 3 月期の経営目標値である売上高 15,120 百万円、 経常利益 800 百万円の達成を目指す。

伪伪Check Point・ リノベーション後の売却とストック型フィービジネスが主要事業
・ 2 ケタ増収増益予想、 経常利益は保守的か
・ 2017 年 3 月期に売上高 15,120 百万円、 経常利益 800 百万円を目指す

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業績推移
（百万円）

売上高（左軸）㻝㻠㻘㻜㻜㻜

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エー・ディー・ワークス

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2014 年 12 月 8 日 （月）（百万円）

経常利益（右軸）㻥㻘㻟㻞㻤㻌

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㻝㻡㻛㻟期（予）伪伪事業概要リノベーション後の売却とストック型フィービジネスが主要事業（1） 事業内容
同社の事業セグメントは収益不動産販売事業、 ストック型フィービジネス、 その他事業の 3
つのセグメントに区分されている。 また、 連結子会社としてプロパティ ・ マネジメント事業 （以下 PM 事業） を行う ( 株 ) エー ・ ディー ・ パートナーズ （以下 AD パートナーズ）、 新築戸建
物件の分譲販売を主に行う ( 株 ) エー ・ ディー ・ エステート （以下 AD エステート） がある。
収益不動産販売事業とは、 中古賃貸マンションを仕入れ、 リノベーション等のバリューアッ
プを施してから販売する事業で、 同社の売上高、 利益の 8 割前後を占める主力事業となっている。 営業エリアは中古マンションの賃貸需要が旺盛な都心部が中心。 顧客の 8 ～ 9 割は個人富裕層向けで、 物件価格としては 200 ～ 300 百万円台の中古マンションが中心となっている。 こうした価格帯の物件は入居率が高く、 家賃収入が安定しているほか、 値下がりリス
クも相対的に低く、 個人富裕層が投資運用対象として手掛けるには手ごろな水準となっているためだ。 また、 販売対象物件として顧客ニーズに合わせて、 仕入価格で 500 百万円超のオフィスビルなども手掛けているが、 件数としては全体の 1 割程度の水準となっている。
ストック型フィービジネス事業とは、 販売用不動産で売却するまでに得られる賃料収入を柱として、 同社が保有 ・ 売却した物件に関するプロパティ ・ マネジメント収入 （入退去手続、賃料徴収等管理受託フィー）、 不動産鑑定、 デューデリジェンス、 相続対策まで含めたコン
サルティング収入から構成されている。 なお、 プロパティ ・ マネジメント事業については 2013年 7 月に子会社の AD パートナーズに事業移管している。
その他事業は子会社の AD エステートで行っている新築戸建の分譲販売及び、 中古戸建の仕入販売になるが、 同事業に関しては競争が激しく、 同社のコア事業とのシナジーが見込
みにくいことから、 当第 1 四半期までに新築戸建ての在庫販売をすべて完了し、 新たな仕入活動は行っていない。

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■事業概要■バリューイノベーション、 少ない競合、 模倣困難性に特徴（2） ビジネスモデルと特色
同社では自社のビジネスモデルをブルーオーシャン型と呼んでいる。 その特色は （a） バ

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リューイノベーション、 （b） 少ない競合、 （c） 模倣困難性、 に集約できる。 こうした独自のビ
ジネスモデルによって、 「高付加価値提供」 と 「低コスト」 を両立し、 顧客を囲い込みながら、参入障壁の高いクローズド ・ マーケットの創造を目指している。
（a） バリューイノベーション

2014 年 12 月 8 日 （月）バリューイノベーションとは、従来と異なる新たな価値の提供を意味する。 同社においては、顧客に対して同業他社とは異なった独自スタイルでのバリュー提供を行っている。 具体的には、 物件ありきの販売ではなく、 顧客ニーズを優先した販売を行っている。 また物件の仕入から、 リノベーション、 管理、 相続相談に至るまですべてをワンストップで提供する体制を構築しており、 顧客とは一度だけの取引で終わるのではなく、 長期的かつ継続的な関係の維持に努めることで、 生涯取引につなげる取り組み （CRM 戦略） に着手している。
顧客側の立場に立ってみれば、 不動産投資を行ううえで、 中古物件の仕入れからリノベー
ションする際のコスト、 あるいは売却時の税金対策や相続対策に至るまで、 様々な費用が発生する。 これらをその都度、 自身で行うよりも、 同社に一括して委託したほうが、 トータル的に 「低コスト」 を実現できることになる。 また、 リノベーション後の入居率も高まり、 投資収益の最大化 （＝高付加価値提供） を目指すうえで、 同社は重要なパートナーとなっている。
ワンストップソリューション

出所 ： 会社資料（b） 少ない競合
同社が主な仕入物件対象としている 200 ～ 300 百万円規模の投資用一棟賃貸マンション等の収益不動産物件は、 効率面から大手業者がほとんど参入していない。 また、 非上場の
中小不動産業者においては資金面から、 リノベーション等のバリューアップを施して販売することが難しい状況下にある。

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■事業概要■特に、中古不動産物件に関しては、瑕疵 （かし） 物件のリスクが必ず付きまとうだけに、いったん同社が物件を買い取って保有していること、 さらに販売後にも引き続きプロパティ ・ マネ
ジメントサービスを提供していることが、 買い主からの信頼を高める要因となっている。
同社が物件情報の入手先としているのは、 大手不動産会社や信託銀行等に在籍する約

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3,000 人の仲介営業担当者で、 日々 20 ～ 30 件の案件が同社へ優先的に持ち込まれている。
こうして集まってくる情報の中から、 収益化が見込まれる案件を取捨選択して仕入れる格好となるため、 必然的に良質の物件が同社に集まることになる。 売却物件情報が優先的に同社
へ持ち込まれるのは、 同社が個人富裕層という確実な需要家層を持っており、 売買につながる可能性が高いためだ。 また、 個人富裕層の不動産運用に関しては、 景気変動の影響を受2014 年 12 月 8 日 （月）けにくく、 一定の取引ニーズがある。 このため、 個人富裕層向けに特化して展開している同社の事業も安定性が高いと言えるだろう。
（c） 模倣困難性
大手不動産会社は物件視点型の販売手法並びに、 分業体制、 規模追求型のビジネスモ
デルであり、 同ビジネスモデルを転換することが効率面から考えても非常に困難であると言える。 逆にこうした大手の不動産業者等は、 同社と補完関係となっている。

伪伪決算動向減収減益だが計画通りの進捗、 ストック型フィービジネスは順調に拡大（1） 2015 年 3 月期の第 2 四半期累計業績について
10 月 31 日付で発表された 2015 年 3 月期の第 2 四半期累計 （2014 年 4 月 -9 月） 連結
業績は、売上高が前年同期比 30.5% 減の 4,603 百万円、営業利益が同 37.1% 減の 305 百万円、経常利益が同 44.9% 減の 220 百万円、 四半期純利益が同 43.9% 減の 135 百万円となった。
主力の収益不動産販売事業が前年同期比で落ち込んだのが主因だが、 同社が中期戦略において強化していくストック型フィービジネス事業が収益不動産残高の積み上げによって順調に拡大しており、 ほぼ計画どおりの進捗だったと言える。
2015 年 3 月期第 2 四半期累計連結業績
14/3 期 2Q 累計
実績
売上比
6,620
1,167
17.6%
680
10.3%
497
7.5%
486
7.3%
400
6.1%
241
3.7%
5,445
82.3%
6,457
97.5%

売上高
売上総利益
販管費
EBITDA
営業利益
経常利益
四半期純利益収益不動産残高 （平残）収益不動産残高 （期末）

（単位 ： 百万円）
15/3 期 2Q 累計
実績
売上比
前年期比
4,603
-30.5%
1,101
23.9%
-5.6%
795
17.3%
16.8%
320
7.0%
-35.5%
305
6.6%-37.1%
220
4.8%-44.9%
1352.9%-43.9%
10,699232.4%
96.5%
11,219243.7%
73.7%

注 ： EBITDA ＝営業利益＋減価償却費等

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■決算動向
■売上総利益は収益性の高い賃料収入などストック型フィービジネス事業が増加したことにより、 前年同期比 5.6% 減の 1,101 百万円にとどまり、 総利益率も 17.6% から 23.9% へと大きく上昇した。 一方、 販管費はプロパティ ・ マネジメント事業を中心に人員を増員した （9 月末の従業員数は前期末比 11 名増の 82 名） ことによる人件費増や本社フロアスペースの拡大による賃借料の増加などにより、 前年同期比で 16.8% 増となり、 販管費率も 10.3% から 17.3% に

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上昇した。
なお、 同社の事業構成は依然として収益不動産販売事業への依存度が大きいため、 同事
業の販売動向によって短期的な収益変動幅が大きくなる傾向にある。 事業別の概況は以下のとおり。

2014 年 12 月 8 日 （月）連結業績（四半期ベース）
経常利益

売上高

（百万円）

（百万円）
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○収益不動産販売事業（注）	EBITDA （償却前営業利益） ：EBITDA は償却費等のキャッシュアウトを伴わない費用を足し戻して計算するため、 実質的な収益力を示す指標として、
企業価値の算定等に用いられることが多い。

収益不動産販売事業の当第 2 四半期累計期間の売上高は前年同期比 29.2% 減の 3,964
百万円、 EBITDA （注） が同 30.5% 減の 475 百万円、 営業利益が同 30.6% 減の 475 百万円となった。 販売棟数が 14 棟と前年同期より 3 棟減少したことが減収減益要因となった。 ただ、EBITDA マージン （EBITDA ÷売上高） は 12.0% と前年同期の 12.2% とほぼ同水準を維持しており、 収益性に関しては引き続き高水準を維持している。
一方、 9 月末の収益不動産残高は 11,219 百万円と前期末の 10,124 百万円からさらに積み上がった格好となっている。 国内での仕入活動を引き続き注力したほか、 当期より事業を本格的に開始した米国で約 800 百万円の収益不動産の積み上げを行ったことも増加の要因となっている。 米国では人気の高い西海外エリアで事業活動を開始しており、 当第 2 四半期
累計期間で 5 棟の中古不動産を仕入れ、 うち 1 棟を日本の顧客に販売した。 販売額は 170
百万円弱となっている。

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■決算動向■収益不動産事業の業績推移㻱㻮㻵㼀㻰㻭

（百万円）

売上高

（百万円）

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2014 年 12 月 8 日 （月）

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㻞㻽累計

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㻞㻽累計

㻝㻡㻛㻟期
㻞㻽累計

収益不動産残高の推移（百万円）
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㻝㻟㻛㻟期

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○ストック型フィービジネス事業
ストック型フィービジネス事業の当第 2 四半期累計期間の売上高は前年同期比 44.5% 増の666 百万円、 EBITDA は同 85.4% 増の 262 百万円、 営業利益は同 88.3% 増の 258 百万円と大きく伸長した。 また、 EBITDA マージンも前年同期の 30.6% から 39.3% に上昇した。 前述したように収益不動産残高の積み上げにより、 賃料収入が同 70.8% 増の 322 百万円と順調に拡大したことが主因だ。 また、 子会社で展開するプロパティ ・ マネジメント事業も不動産管理
戸数の増加による管理収入の増加に加えて、 修繕収入などの関連収入も増加し、 売上増に貢献した。
EBITDA マージンの上昇に関しては、賃料収益率が 71.3% から 68.6% と若干低下したものの、
プロパティ ・ マネジメント事業が前期に実施した構造改革の効果により 2.6% から 11.9% に大きく改善したことが寄与した。 なお、 プロパティ ・ マネジメント事業に関しては、 収益不動産販
売事業の顧客向けのアフターサービスであり、 顧客囲い込みのための補完的事業としての位置付けとなる。 このため、 ストック型フィービジネスの収益は、 保有不動産残高の積み上げによる賃料収入の拡大によって伸ばしていく戦略となる。

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■決算動向■ストック型フィービジネス事業の業績推移（百万円）

㻱㻮㻵㼀㻰㻭

（百万円）

売上高
㻢㻢㻢

㻠㻜㻜

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エー・ディー・ワークス

㻟㻜㻜3250 東証ジャスダック

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2014 年 12 月 8 日 （月）

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㻞㻽累計

㻝㻡㻛㻟期
㻞㻽累計

賃料収入㻛収益の推移（百万円）

賃料収益＝㻱㻮㻵㼀㻰㻭ベース

賃料収入

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㻞㻽累計

㻜
㻝㻡㻛㻟期
㻞㻽累計

○その他事業
その他事業は前期より事業の縮小を進めてきた総合居住用不動産事業 （新築及び中古戸
建） が含まれており、 当第 1 四半期で新築戸建販売の在庫はすべて販売を完了している。
当第 2 四半期累計期間における売上高は 42 百万円 （前年同期は 578 百万円）、 営業損失
は 2 百万円 （同 20 百万円の黒字） となっている。

低金利下において財務レバレッジを効かせた事業拡大（2） 財務状況
2014 年 9 月末の財務状況は表のとおりで、 総資産残高は前期末比 643 百万円増の14,918 百万円となった。 主な増減要因は販売用収益不動産の増加 （+1,095 百万円） と現預金の減少（▲ 458 百万円）となる。 一方、負債は前期末比 885 百万円増の 9,664 百万円となった。 収益不動産の取得を目的とした有利子負債の増加 （+972 百万円） が主因となっている。
また、 純資産が前期末比 241 百万円減の 5,254 百万円となったが、 これは信託を用いた役員報酬制度による自己株式の取得 （▲ 299 百万円） が主因となっている。

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■決算動向
■主要経営指標を見ると、 自己資本比率は株主資本の減少によって 35.2% と前期末比の38.4% からやや低下し、 また、 有利子負債残高の増加により D/E レシオが 160.9% に上昇するなど安全性指標は若干悪化したものの、 低金利下において財務レバレッジを効かせた事業拡大を目指すなかで、 想定どおりの推移となっている。
貸借対照表

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2014 年 12 月 8 日 （月）（現預金）（販売用収益不動産）
総資産（有利子負債）
負債
純資産
経営指標
（安全性）
自己資本比率 （自己資本÷総資産）
D/E レシオ（有利子負債 / 株主資本）（収益性）
ROA （経常利益÷期中平均総資産）
ROE （純利益÷期中平均自己資本）
売上高経常利益率（効率性）
総資産回転率 （売上高÷総資産）

12/3 期
1,600
3,810
6,258
3,431
4,053
2,205

13/3 期
2,213
5,703
9,117
5,006
6,220
2,896

14/3 期
3,617
10,124
14,274
7,483
8,778
5,496

34.9%
157.3%

31.5%
174.3%

38.4%
136.4%

3.9%
6.5%
2.9%

4.7%
8.6%
3.7%

3.9%
6.5%
3.9%

1.62

1.08

0.81

（単位 ： 百万円）
14/9 期
増減額
3,159
-458
11,2191,095
14,918
644
8,455
972
9,664
886
5,254
-242

35.2%
161.0%

2 ケタ増収増益予想、 経常利益は保守的か（3） 2015 年 3 月期見通し
2015 年 3 月期の連結業績は、 売上高が前期比 10.1% 増の 12,700 百万円、 経常利益が同 11.0% 増の 500 百万円と期初計画を据え置いている。 首都圏における投資用賃貸マンションに関しては引き続き個人富裕層の投資意欲が強く、 主力の収益不動産販売事業の売上高は豊富な収益不動産残高を背景に、 前期比 15% 増の 11,000 百万円程度が見込まれる。
また、 保有不動産残高については期末に向けて 13,000 百万円弱の水準にまで引き上げたい考えで、 引き続き積極的な仕入を行っていく方針だ。 市場環境としては、 仕入競争が激化しており、 好条件の物件を仕入れづらくなってきているのは事実だが、 こうした環境下では、同業他社が見送るような物件 （築年数よりも経年劣化が進んでいる物件や、 空室率が高い物件など） をあえて仕込んでいく。 こうした物件をリノベーションすることで、 空室率を引き下げ、 一定利回り以上の投資不動産にバリューアップして販売するノウハウが同社の強みの一つでもあるためだ。 同社がバリューアップした物件の空室率は、 バリューアップ前と比較して平均で 20% 程度下がっており、 とりわけ築年数 20 年以上の物件に関しては同業他社と比較しても低い水準となっている。
一方、 ストック型フィービジネス事業では収益不動産の期中平均残高増加 （2014 年 3 月
期 7,229 百万円→ 2015 年 3 月期見込み 11,000 百万円） により、 賃料収入で 2014 年 3 月
期の 460 百万円から 2015 年 3 月期は 700 百万円程度への増加を見込んでいる。
経常利益に関しては、 2014 年 3 月期にライツ ・ オファリング関連費用 144 百万円を営業外費用として計上していることを考えれば、 実質減益を見込んでいることになるが、 これは消費増税の影響等不透明要素も強いことから、 保守的な計画となっているとみられる。

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■決算動向
■米国市場は分散投資先としての魅力、 中期的に収益貢献へ（4） 米国市場への展開について前述したように、 同社は収益不動産販売事業の商品ラインナップ拡充の一環として、 米国

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市場に進出した。 米国の賃貸不動産市場は人口増を背景に安定的な家賃上昇が見込まれる
ほか、 空室率も日本に比べて低いこと （東京 10.9%、 ロサンゼルス 5.1%）、 1 年契約の定期借家契約なので相場上昇に合わせて賃料の値上げをしやすいこと、 不動産流通市場が成熟していて流動性が高いことなど、 日本で投資用不動産を運用している個人富裕層にとってみれば分散投資先として魅力的な市場となっている。

2014 年 12 月 8 日 （月）米国での家賃は、 長期的に右肩上がりで上昇しており、 今後も年率 4% 程度の上昇が見込まれている。 実際に同社が保有している物件に関しては、 購入後既に約 8% 上昇している。
米国では建築基準が厳しく、 増加する需要に対して新築の供給戸数が少ないためで、 特に人口流入の大きい米西海岸でその傾向が強い。 このため、 同社では投資対象エリアとして人気の高いロサンゼルスエリアに絞り、 9 月末までに 5 棟の中古アパートを購入し、 うち 1 棟（7 ヶ月保有） を販売した。 9 月末時点での保有物件数は 4 棟で、 保有残高は約 800 百万円の水準だが、 11 月に 2 棟を仕入れている。
米国市場での収益性に関してみれば、 販売済みの物件に関しては粗利率で 10% 強、 賃料収入の利回りは 4% 程度の水準となっている。 国内と比較するとやや低いが、 空室率が低いことを考慮すれば遜色ない水準と言えよう。
物件の仕込みに関しては、 相対取引 （現地仲介ブローカーや不動産ファンド会社の紹介）で行っている。 販売に関しては、 既存顧客のほか金融機関 1 社と委託契約を結び、 新規顧客の紹介を受けているが、 現状では引き合いが強い状況で、 下期も少なくとも 1 棟の成約が見込まれる。 ただ、 同社ではあまり売り急がない方針を決めている。 米国経済の回復が続くなかで、 不動産価値の上昇が今後も見込まれるためだ。
今後の米国市場への取り組みに関しては、 保有残高で 3,000 百万円程度まで積み上げていく可能性があるとしており、 中期的に同社の収益に貢献するものとして期待される。

伪伪成長戦略
同社は 2015 年 3 月期からスタートする第 4 次中期経営計画を期初に発表している。 基本
方針としては、 「事業規模の拡大と収益基盤の安定化」 と 「クローズド ・ マーケットの創造」
を掲げている。 「クローズド ・ マーケットの創造」 とは、 前述したブルーオーシャン型のビジネ
スモデルにより、 高付加価値で低コストのサービスを提供し、 競合が少ない現段階において顧客となる個人富裕層を早期に取り込み、 参入障壁の高い市場を創り上げていく戦略だ。 「クローズド ・ マーケット」 ができれば、 そこはブルーオーシャン市場となり、 同社の業績も安定した収益性を維持しつつ、 持続的な成長が見込まれることになる。

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■成長戦略■

オーナーズクラブで囲い込み、 地方の開拓にも注力（1） クローズド ・ マーケット創造に向けた取り組み
クローズド ・ マーケットの創造に向けた具体的な取り組みとしては、 2014 年 1 月に同社がエー・ディー・ワークス
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発足した A.D.W. グループオーナーズクラブ 「torch」 が挙げられる。 同クラブは同社が販売した物件オーナーを対象にした会員制クラブで、 サービス内容としては専属のプライベートコン
サルタントが付くほか、 不動産経営診断システム 「IE ドック」 （Investment Efficiency） による無料診断サービスの提供、 各種セミナーや交流会等、 会員交流を目的としたイベントへの参加が可能となる。

2014 年 12 月 8 日 （月）会員数は 2014 年 9 月末には 150 名と着実に増加している。 新規オーナーは 100% 入会しており、 顧客囲い込みが着実に進んでいると言えよう。 同クラブの会員数目標としては、
2017 年 3 月に 240 名 （プロパティ ・ マネジメントサービスのみの顧客、 及び見込み客を含めると 300 名） を掲げている。
また、 新規顧客の開拓を進めるに当たって、 新たな取り組みも既に始まっている。 同社が未開拓エリアであった地方の個人富裕層の取り込みだ。 地方においても富裕層は多く存在しており、 運用先として首都圏の投資用不動産に対する関心も高い。 ただ、 従来は営業リソー
スが限られるなかで、 地方の顧客開拓は事実上不可能であった。 そこで、 同社は富裕層を顧客に持つ地方銀行と連携することで、 顧客開拓を進めていく方針を打ち出した。 金融機関
においても、 顧客に販売する投資運用商品が拡充することのメリットは大きい。 現段階でまだ成約実績はないものの、 いずれ顧客の開拓に結び付くものとして期待される。
同社が対象とする投資用不動産の国内市場規模は年間で約 500 億円以上と推定され、 今後も年間 100 ～ 200 億円規模で拡大すると想定されている。 前述したように個人富裕層の不動産投資ニーズは、 景気の影響を受けにくく安定した需要が見込まれる。 また、 相続税対策のニーズも今後拡大していくことが予想されるなかで、 同社では早期に顧客の囲い込みを進め、 参入障壁の高い 「クローズド ・ マーケット」 を創り上げていく戦略だ。

2017 年 3 月期に売上高 15,120 百万円、 経常利益 800 百万円を目指す
（2） 3 ヶ年業績計画
2017 年 3 月期までの連結業績計画は表のとおりで、 最終年度の 2017 年 3 月期は売上高
で 15,120 百万円、 経常利益で 800 百万円、 ROE で 7.5% を目標として掲げている。 3 年間の年平均成長率でみると売上高は 9.4%、 EBITDA （営業利益 + 償却費） は 12.9%、 経常利益
は 21.1% の成長となる。
3 ヶ年連結業績計画

14/3 期
売上高
EIBTDA（営業利益＋償却費）
経常利益
ROE （期末）
収益不動産残高 （期中平均）
賃料収益額
収益不動産販売事業 ROA

11,537
813
450
4.9%
7,229
296
14.3%

15/3 期
12,700
787
500
5.3%

16/3 期
13,910
935
600
6.0%

（単位 ： 百万円）
年平均
17/3 期
成長率
15,120
9.4%
1,170
12.9%
800
21.1%
7.5%
15,000
27.5%
700
33.2%
6.8%

（注） 収益不動産販売事業 ROA = 収益不動産販売に係る経常利益 */ 販売用収益不動産残高* 収益不動産販売に係る経常利益は、 収益不動産事業セグメント利益とは異なる。

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■成長戦略■

収益不動産の期中平均残高は、 2014 年 3 月期の 7,229 百万円から、 3 年間で 15,000 百万円まで積み上げていく計画。 また、 事業別売上高では収益不動産販売事業を 9,595 百万円から 12,000 百万円へ、賃料収入を 460 百万円から 1,000 百万円へ、その他事業（プロパティ・
マネジメント等ストック型フィービジネス、 海外事業） を 1,482 百万円から 2,100 百万円強へそ
れぞれ伸ばしていく。 なお、 2014 年 3 月期のその他売上高には事業縮小が決まっている総エー・ディー・ワークス
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合居住用不動産事業が 916 百万円含まれているため、 実質的には 3 年間で 4 倍の売上増を見込んでいる格好だ。 オーナーズクラブ 「torch」 の会員数増加により、 プロパティ ・ マネ
ジメント収入やその他ストック型フィービジネスが伸びるほか、 海外事業での売上高拡大を見込んでいる。 賃料収入に関しては、 収益保有不動産残高の積み上げによって拡大する。

2014 年 12 月 8 日 （月）事業別売上高（百万円）

収益不動産事業

賃料収入

その他（㻼㻹他）㻝㻢㻘㻜㻜㻜
㻞㻘㻝㻞㻜㻝㻠㻘㻜㻜㻜

㻝㻘㻜㻜㻜㻝㻞㻘㻜㻜㻜
㻝㻜㻘㻜㻜㻜

㻝㻘㻠㻤㻞
㻠㻢㻜

㻤㻘㻜㻜㻜
㻢㻘㻜㻜㻜
㻠㻘㻜㻜㻜

㻝㻞㻘㻜㻜㻜
㻥㻘㻡㻥㻡

㻞㻘㻜㻜㻜
㻜
㻝㻠㻛㻟期
※その他には撤退した総合居住用不動産事業を含む

㻝㻣㻛㻟期計画

経常利益 （共通費用控除前ベース） では、 収益不動産販売事業を 879 百万円から 1,000
百万円に、 賃料収益を 296 百万円から 700 百万円に伸ばす計画。 共通費用は 900 百万円
程度を見込んでいるため、 その他事業に関しては収支均衡ラインを想定しているとみられる。
経常利益 （共通費用控除前ベース） に占める賃料収益の比率は、 2014 年 3 月期の 40% から 2017 年 3 月期は 60% 弱に上昇することになり、 経営の安定性が一段と増すことが予想される。
なお、 有利子負債の水準については、 2017 年 3 月末で 10,000 百万円程度と、 2014 年 3
月末の 7,483 百万円からもう一段の増加を見込んでいる。 金融費用としては 200 百万円程度に膨らむことになるが、 保有不動産によって得られる賃料収益 （700 百万円） によって十分賄える範囲であり、 問題のない水準と言える。

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11伪伪株主還元策と事業リスクについて
業績に応じた安定的配当を総合的に勘案（1） 株主還元について

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株主還元策についてだが、 同社は配当による株主還元を基本としている。 配当政策については、 中長期的な視点に立って、 企業体質の強化と将来の事業展開のための内部留保の充実を図るとともに業績に応じた安定的な配当を総合的に勘案して実施していくとしている。

2014 年 12 月 8 日 （月）2015 年 3 月期は 1 株当たり 35 銭の配当金を予定している。

㻝株当たり配当金と配当性向
（円）

配当金

（㻑）

配当性向

㻜㻚㻢㻜

㻟㻜㻚㻜
㻞㻡㻚㻣

㻜㻚㻡㻜

㻞㻡㻚㻜
㻝㻥㻚㻝

㻜㻚㻠㻜
㻜㻚㻟㻜

㻝㻤㻚㻝

㻞㻜㻚㻜

㻝㻡㻚㻥

㻝㻡㻚㻜

㻝㻝㻚㻠

㻜㻚㻡㻜

㻜㻚㻞㻜

㻜㻚㻟㻡

㻜㻚㻟㻝

㻜㻚㻟㻡

㻜㻚㻞㻡

㻜㻚㻝㻜

㻝㻜㻚㻜
㻡㻚㻜

㻜㻚㻜㻜

㻜㻚㻜
㻝㻝㻛㻟期

㻝㻞㻛㻟期

㻝㻟㻛㻟期

㻝㻠㻛㻟期

㻝㻡㻛㻟期予想※注）配当金は株式分割等考慮し、過去遡及して修正している

低金利は当面継続、 REIT への優位性も維持（2） 事業リスク
同社の事業リスクに関しては、 不動産業界共通項目として、 金利上昇時における収益へのマイナスの影響が考えられる。 1 つ目には、 金利上昇によって不動産投資が冷え込む可能性があること、2 つ目には金融費用の増加による収益への直接的なマイナスの影響がある。
2014 年 3 月期における金融費用は 118 百万円で、 営業利益 790 百万円に対して 15% の水準となっており、 金利上昇の影響は少なくない。 ただ、 日銀ではインフレターゲットとして 2%という目標を設定しており、 2% を達成するまでは超低金利を維持していく方針を示している。
このため、 当面は経営に影響を与えるような金利上昇の可能性は極めて低いと考えられる。
また、 ここ数年で市場が拡大している REIT （不動産投資信託） に関しては、 低リスクで運用利回りが 5% 前後となるため競合先としてみられがちだが、 同社に対するマイナスの影響はほとんどないと弊社ではみている。 同社の顧客となる個人富裕層に関しては、 節税対策というメリットがない REIT （総合課税の対象となるため、 所得税率の高い富裕層にとっては不利）
は投資対象先としての魅力が薄いためだ。 ただ今後、 こうした税制に変更が生じた場合、 競合リスクが出てくる可能性があることには留意する必要がある。

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