COMPANY RESEARCH AND ANALYSIS REPORT

企業調査レポート

プロパスト
3236 東証 JASDAQ
企業情報はこちら >>>2018 年 2 月 9 日（金）執筆：客員アナリスト

国重 希
FISCO Ltd. Analyst Nozomu Kunishige

FISCO Ltd.
http://www.fisco.co.jp

COMPANY RESEARCH AND ANALYSIS REPORTFISCO Ltd.
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プロパスト3236 東証 JASDAQ

2018 年 2 月 9 日（金）http://www.properst.co.jp/ir/██目次■要約----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 01
1. セグメントと特長. ............................. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

01

2. 2018 年 5 月期第 2 四半期決算は大幅な増収増益決算.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

01

3. 2018 年 5 月期業績は会社予想を上回る可能性大. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

01

4. 2019 年 5 月期以降も堅調な業績を維持する見通し. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

02■会社概要----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 03
1. 会社概要. .............................................. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

03

2. 沿革........................................................ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

04■分譲開発事業------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 05
1. 事業概要. .............................................. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

05

2. 特長........................................................ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

06

3. 実績例. .................................................. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

06■賃貸開発事業------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 08
1. 事業概要. .............................................. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

08

2. 特長........................................................ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

08

3. 実績例 . ................................................. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

09■バリューアップ事業------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 09
1. 事業概要. .............................................. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

09

2. 特長........................................................ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

10

3. 実績例. .................................................. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

10■業績動向----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 11
1. 2018 年 5 月期第 2 四半期の業績. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

11

2. 財務状態及びキャッシュ・フローの状況. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

13■今後の見通し------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 15
1. 2018 年 5 月期の業績予想. ............. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

15

2. 2019 年 5 月期以降の見通し. ......... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

15■株主還元策----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 17

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2018 年 2 月 9 日（金）http://www.properst.co.jp/ir/██要約
コンセプトとデザインで新しい住環境を提案、業績は急回復
1. セグメントと特長
プロパスト <3236> は、総合不動産ディベロッパーで、セグメントは、分譲開発事業、賃貸開発事業、バリューアップ事業、その他の 4 つに分類される。2018 年 5 月期第 2 四半期累計のセグメント別売上高の内訳は、分譲開発事業 32.9%、賃貸開発事業 29.0%、バリューアップ事業 37.0%、その他 1.1%、営業利益の内訳は、分譲開発事業 18.9%、賃貸開発事業 40.8%、バリューアップ事業 35.2%、その他 5.0% である。同社は、都心の立地の良い場所に特化した不動産業を展開しており、都市生活を満喫できるような高いデザイン性が大きな強みと言えるだろう。ほかのディベロッパーとは異なり、物件名はそれぞれのコンセプトをもとに名付けている。
競争の激しい首都圏のマンション市場をマーケットにしながら、同社では情報整理とスピーディな判断による「仕入力」、地域のポテンシャルを最大限に引き出し、地域特性や周辺環境と調和したコンセプトの空間を創造する「企画力」や「デザイン力」などの強みを発揮して、成長を続けてきた。
2. 2018 年 5 月期第 2 四半期決算は大幅な増収増益決算
2018 年 5 月期第 2 四半期には、バリューアップ事業や賃貸開発事業における新規物件の取得や保有物件の売却
及び分譲開発事業の個別分譲販売を進めた結果、売上高は 8,131 百万円（前年同期比 6.6% 増）、営業利益 701
百万円（同 19.9% 増）、経常利益 499 百万円（同 30.6% 増）、四半期純利益 572 百万円（同 57.0% 増）と、大幅な増収増益決算となった。
セグメント別では、分譲開発事業では、売上高 2,673 百万円（前年同期比 70.2% 増）、セグメント利益 225 百万円（同 41.5% 増）となった。また、賃貸開発事業では、売上高 2,356 百万円（前年同期比 98.3% 増）、セグ
メント利益 485 百万円（同 63.3% 増）であった。さらに、バリューアップ事業では、売上高 3,012 百万円（前年同期比 37.5% 減）、セグメント利益 419 百万円（同 25.6% 減）となった。
事業拡大に伴う資産増加の結果、自己資本比率は 15.5％と前年度末の 15.7% からやや低下したものの、2013
年 5 月期末の 9.5% から大幅に上昇し、同社の安全性は着実に改善していると言える。また売上高営業利益率も8.6% と前年同期の 7.7% を上回り、収益性も向上基調にある。
3. 2018 年 5 月期業績は会社予想を上回る可能性大2018 年 5 月期の業績予想は、売上高 15,500 百万円（前期比 4.2% 増）、営業利益 864 百万円（同 25.6% 減）、
経常利益 601 百万円（同 25.0% 減）、当期純利益 521 百万円（同 1.9% 増）である。第 2 四半期の好決算にもかかわらず同社では期初の通期予想を据え置いており、予想を上回る可能性が大きいと見られる。また、配当についても、1 株当たり 2.0 円の当初計画を維持している。

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要約

4. 2019 年 5 月期以降も堅調な業績を維持する見通し
同社のマーケットである首都圏のマンション市場では、新築マンションの１戸当たり平均価格は徐々に上昇傾向にあることで、マンション契約率は低下するなど、今後の事業環境は必ずしも楽観できないが、同社の強みである物件の仕入力に、定評のある企画力・デザイン力が加わることで、来期以降も堅調な業績を維持できると弊社では考える。
Key Points

・総合不動産ディベロッパー。分譲開発事業、賃貸開発事業、バリューアップ事業が 3 本柱。激しい競争の首都圏マンション市場で、「仕入力」、「企画力」、「デザイン力」など、同社の強みを発揮
して成長を続けてきた。
・2018 年 5 月期第 2 四半期業績は、売上高が前年同期比 6.6% 増の 8,131 百万円、営業利益が同
19.9% 増の 701 百万円と増収増益決算となった。
・2018 年 5 月期の業績予想は期初計画どおり、売上高が前期比 4.2% 増の 15,500 百万円、営業利
益は同 25.6% 減の 864 百万円と減益を予想するが、第 2 四半期の実績からは、かなり保守的な予想と言えるだろう。配当予想も 1 株当たり 2.0 円の期初計画を継続する。
・来期以降の事業環境は必ずしも楽観できないが、同社の強みである仕入力、企画力、デザイン力を生かすことで、堅調な業績を確保できるとみている。

業績推移
売上高㻔左軸㻕㻔百万円㻕

営業利益㻔右軸㻕

㻔百万円㻕

㻝㻘㻝㻢㻞

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㻞㻜㻜

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㻜
㻝㻟㻛㻡期

㻝㻠㻛㻡期

出所：決算短信よりフィスコ作成



㻝㻡㻛㻡期

㻝㻢㻛㻡期

㻝㻣㻛㻡期

㻝㻤㻛㻡期㻔予㻕



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2018 年 2 月 9 日（金）http://www.properst.co.jp/ir/██会社概要
都心の DINKS などをターゲットに不動産事業を展開
1. 会社概要
同社は総合不動産ディベロッパーで、社名は property（資産）と trust（信託）の組み合わせに由来する。分譲
開発事業、賃貸開発事業、バリューアップ事業の 3 本柱と、不動産業務受託事業と賃貸事業から成るその他の
計 4 つのセグメントを持つ。
同社は都心のアクセスの良い立地に特化し、DINKS（double income, no kids の略、子供をつくらない共働きの夫婦のこと）などの小規模家族をターゲットにした物件を取り扱い、物件ごとに異なるコンセプトと高いデザイン性が特徴である。コンセプト重視のため、分譲物件はシリーズ化せず、物件名は個々に異なる。また、同社
では物件を「作品」と呼んでいる。
最近の「作品」には、グランデバンセ御殿山 ザ・レジデンス（東京都品川区北品川、2018 年 3 月竣工予定、
31 戸）、バンデルーチェ北斎通り（東京都墨田区亀沢、2017 年 6 月竣工、28 戸＋店舗）、ヴァント ヌーベル
代々木（東京都渋谷区千駄ヶ谷、2017 年 3 月竣工、47 戸＋店舗）、ベグレッタトーレ（東京都葛飾区新小岩、
2016 年 3 月竣工、37 戸）などがある。また、これまでの代表的な作品には、ガレリアサーラ（千葉県市川市
本八幡、2009 年 5 月竣工、250 戸）、ガレリアグランデ（東京都江東区有明、2006 年 2 月竣工、413 戸）、オ
リゾンマーレ（東京都江東区有明、2004 年 12 月竣工、396 戸）、ラ・プラースウエスト（東京都品川区西五反田、
2004 年 10 月竣工、120 戸）、ラ・マーレ白金（東京都港区白金、2004 年 1 月竣工、67 戸）、コンパートメン
ト東京中央（東京都中央区八丁堀、2002 年 3 月竣工、208 戸）、ラ・セーナ南青山（東京都港区南青山、2001
年 11 月竣工、33 戸）、レゾンデパン大磯（神奈川県中郡大磯町、2001 年 2 月竣工、48 戸）などがある。
2018 年 5 月期第 2 四半期累計のセグメント別売上高・営業利益（調整額除く）構成比は、分譲開発事業が売上高 32.9%、営業利益 18.9%、賃貸開発事業が売上高 29.0%、営業利益 40.8%、バリューアップ事業が売上高37.0%、営業利益 35.2%、その他が売上高 1.1%、営業利益 5.0% だった。特に、賃貸開発事業は近年開始した事業でありながら、同社の収益の柱の 1 つに成長している。

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会社概要㻞㻜㻝㻤年㻡月期第㻞四半期 セグメント別売上高・営業利益
分譲開発事業

バリューアップ事業

賃貸開発事業

その他㻔不動産業務受託事業と賃貸事業㻕

㻝㻚㻝㻑
㻡㻚㻜㻑
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㻝㻤㻚㻥㻑

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売上高㻔外側㻕：㻤㻘㻝㻟㻝百万円
営業利益㻔内側㻕㻦㻣㻜㻝百万円㻟㻡㻚㻟㻑㻟㻣㻚㻜㻑
出所：決算短信よりフィスコ作成
注：営業利益の構成比は、調整額を除いて算出

2. 沿革
1987 年 12 月に個人向け不動産の管理を目的として、株式会社フォレスト・アイとして設立。1991 年 1 月に現社名株式会社プロパストに商号を変更した。1991 年 4 月に不動産の仲介・コンサルティング・不動産鑑定等を開始。1994 年 3 月には、東京都日野市に初の新築戸建住宅を開発・分譲し、不動産開発事業に参入した。翌1995 年 6 月には、東京都中野区に初の新築マンションを開発、1996 年 2 月にはオフィスビル賃貸を開始した。
2005 年 6 月には、現在のバリューアップ事業の礎となる土地再開発、収益不動産再生を目的として資産活性化事業に参入。しかしながら、リーマンショック後の不動産市況の悪化に伴い業績が悪化、2010 年 5 月には上場を維持しながらも、民事再生法適用を申請した。
2011 年 2 月に再生手続き終結決定。その後は、経営資源を不動産販売事業に集中投下するほか、賃貸開発マン
ションの「コンポジット」と「グランジット」シリーズの販売を開始し、収益力強化に取り組んでおり、増収増
益決算を続けている。本来の姿を取り戻すにはまだ少し時間がかかるだろうが、収益力強化については、2017
年 5 月期の売上高営業利益率 7.8%、
自己資本比率の低さもあるが ROE 26.1%、ROA（総資産経常利益率）6.1%、
復配など十分に成果を挙げていると言えるだろう。なお、同社は 2017 年 12 月に創業 30 周年を迎えた。

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会社概要

沿革
年月
1987年12月

個人向け不動産の管理を目的として、株式会社フォレスト・アイを設立。

1991年 1月

株式会社プロパストに商号変更。

1991年 2月

不動産鑑定業の免許を取得。

1991年 4月

宅地建物取引業の免許を取得。不動産の仲介・コンサルティング・不動産鑑定等を開始する。

1994年 1月

不動産関連業務の委託を目的として、株式会社フォレスト・アイを設立する。

1994年 3月

東京都日野市に初の新築戸建住宅を開発・分譲し、不動産開発事業に参入する。

1995年 6月

東京都中野区に初の新築マンションを開発する。

1996年 2月

東京都中央区京橋のオフィスビル賃貸を開始し、賃貸その他事業に参入する。

2005年 1月

関係会社整備の一環として、株式会社フォレスト・アイ及び有限会社音羽女子学生会館を吸収合併する。

2005年 6月

土地再開発、収益不動産再生を目的として資産活性化事業に参入する。

2006年10月

一級建築士事務所登録。

2006年12月

ジャスダック証券取引所に上場する。

2007年 9月

第二種金融商品取引業登録。

2010年 5月

民事再生法適用を申請、翌 2011 年 2 月に再生手続き終結決定。

2015年 7月

賃貸開発マンション「コンポジット」、「グランジット」シリーズの販売を開始する。

2017年12月

創業 30 周年。

出所：有価証券報告書よりフィスコ作成██分譲開発事業
高いデザイン性を武器に都心の DINKS やファミリーをターゲットに展開
1. 事業概要
首都圏エリアを中心に同社の企画力・デザイン力を生かした分譲マンションを開発し、DINKS やファミリーを対象とした魅力あるマンションを販売している。分譲開発事業は、期間 1 ～ 2 年程度の長期プロジェクトである。
企画やデザインについては、当該物件の土地の特性や地域性及び周辺環境とのバランスを考慮して、プロジェク
トごとに独立したコンセプトによる空間デザインを創り出す。このため、ネーミングに関しても、それぞれのコンセプトに相応しい個別の名付けが行われる。また、この事業には専有卸のスキームで引き受けた上で、実需に基づいて分譲販売するケースも含まれる。その場合の期間は 1 年程度である。なお、ローンが付きやすいため、RC 造（鉄筋コンクリート造）を多く手掛ける。最近では１戸当たりの広さ 50 ～ 60㎡、販売価格は 70 ～ 80
百万円のマンションが中心である。
分譲開発事業の 2018 年 5 月期第 2 四半期累計の売上高は前年同期比 70.2% 増、セグメント利益も同 41.5% 増となったことから、セグメント利益率は前年同期の 10.1% から 8.4% に低下している。この結果、売上高では会社全体の 32.9%、営業利益では 18.9% を占めている。

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分譲開発事業

分譲開発事業の売上高、営業利益、営業利益率
㻔百万円㻕

売上高㻔左軸㻕

営業利益㻔左軸㻕㻟㻘㻜㻜㻜

営業利益率㻔右軸㻕
㻝㻞㻚㻜㻑

㻞㻘㻢㻣㻟
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㻤㻚㻜㻑
㻝㻘㻡㻣㻜

㻝㻘㻡㻜㻜

㻢㻚㻜㻑

㻝㻘㻜㻜㻜

㻠㻚㻜㻑

㻡㻜㻜

㻞㻞㻡

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㻜

㻞㻚㻜㻑
㻜㻚㻜㻑

㻝㻣㻛㻡期㻞㻽
出所：決算短信よりフィスコ作成

㻝㻤㻛㻡期㻞㻽



2. 特長
同社の強みの 1 つは、デザイン性の良さにある。特に、都会で生活を送る大人向けのマンションと位置付けられているようで、パンフレットからは間接照明がくつろぎを誘うような雰囲気を感じる。同社「作品」のデザイ
ンは自社内の設計部が行っており、これも強みにつながっているようだ。また、同社は土地の仕入力、企画力、販売力などにも自信を持っている。
リスクマネジメントに関しては、最近は土地や建設費の高騰もあり、無理に案件を取っていくことはないというスタンスだ。現在は事業部を 3 体制にし、現場力の増強を行っている。
不動産業で最も大きな影響を与え得る要因は、市況価格の変動であろう。リーマンショック後の完成物件の下落
率は 5 ～ 10% にとどまった一方、実際に下落幅で影響が大きかったのは、土地及び仕掛物件で下落幅は 30 ～
40% に及んだ。現在、同社は仕入れたら半年後には販売しているため、リスクは低く抑制できていると言える。
また、10 ～ 15% 程度の市況下落でも損は出ない仕組みを構築できたようだ。( 株 ) 不動産経済研究所のデータによれば、ここ 2 ～ 3 年では首都圏のマンション価格は上昇傾向にあり、それに伴い契約率は低下、販売戸数も減少している。そうした環境下でも、同社の強みである「仕入力」、「企画力」、「デザイン力」などを生かして、事業環境の悪化に対応すると見られる。
3. 実績例
最近の作品では、バンデルーチェ北斎通り（東京都墨田区亀沢、2017 年 6 月竣工、28 戸＋店舗）においては、
このエリアが江戸時代に碁盤の目が敷かれたような町並みであったことを受けて、スクエアをコンセプトとして
縦横の直線を強調した外観デザインとしている。また、グランデバンセ御殿山 ザ・レジデンス（東京都品川区
北品川、2018 年 3 月竣工予定、31 戸）は、JR 山手線「大崎」駅から徒歩 5 分の再開発地域という立地にあり、外観は各居住区間を大小のフレームでランダムに囲むなど、個性的なデザインを採用している。
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2018 年 2 月 9 日（金）http://www.properst.co.jp/ir/

分譲開発事業また、その他の実績例としては、ベグレッタ トーレ（東京都葛飾区新小岩、2016 年 4 月竣工）、LUXIO 日
本橋蛎殻町（東京都中央区日本橋蛎殻町、2015 年 6 月竣工）、レジデンシア新横浜（神奈川県横浜市港北区、2014 年 5 月竣工）などがある。
(1) バンデルーチェ北斎通り
バンデルーチェ北斎通り■所在地／東京都墨田区亀沢■戸数／ 28 戸＋店舗

■構造／ RC 造 9 階■竣工日／ 2017 年 6 月 ■完売／ 2017 年 9 月

東京駅 5km 圏内、錦糸町と両国を結ぶ北斎通りに沿いに建つ、歴史と今を融合させたデザインレジデンス

出所：会社資料より掲載(2) グランデバンセ御殿山 ザ・レジデンス
グランデバンセ御殿山 ザ・レジデンス■所在地／東京都品川区北品川 ■戸数／ 31 戸 ■構造／ RC 造 10 階 ■竣工日／ 2018 年 3 月
山手線他「大崎」駅徒歩 5 分、立体の幾何学的な美を抽出し、エッジを効かせ、美しく官能的なスタイルに表現されたレジデンス

出所：会社資料より掲載

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パターン化でデザイン性と低コストを両立
1. 事業概要
2 年半ほど前にスタートした事業であり、期間 1 年程度の中期プロジェクトである。利便性の高い物件を自社保有する。同社のネットワークを駆使して空室率を最小限に抑制するとともに、優良なテナント付けを行うなかで賃貸業務を行う。首都圏エリアを中心とした立地で、かつ、最寄り駅から徒歩 10 分圏内のマンション用地を取得し、40 ～ 50 坪程度の小さな土地を中心に、20 戸以下の小規模な中低層物件に狙いを定める。投資額は 1 物
件当たり土地購入を 1 ～ 2 億円程度にとどめ、20 戸程度の 1 棟で 3 ～ 5 億円程度での売却を目標としている。
賃貸開発事業の 2018 年 5 月期第 2 四半期累計の売上高は前年同期比 98.3% 増、営業利益も同 63.3% 増と急速に拡大した。営業利益率は前年同期の 25.0% から 20.6% に低下したものの、同社の中では最も収益性が高い事業である。売上高では会社全体の 29.0%、営業利益では 40.8% を占めている。同社では、相続税対策として銀行借入によって物件を購入する個人投資家層が多いことが同事業好調の一因と見ている。

賃貸開発事業の売上高、営業利益、営業利益率
㻔百万円㻕

売上高㻔左軸㻕

営業利益㻔左軸㻕

㻞㻡㻚㻜㻑

㻞㻘㻡㻜㻜

営業利益率㻔右軸㻕

㻞㻘㻟㻡㻢

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㻞㻜㻚㻢㻑

㻞㻘㻜㻜㻜

㻞㻜㻚㻜㻑

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㻝㻡㻚㻜㻑
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㻝㻜㻚㻜㻑
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㻡㻚㻜㻑

㻞㻥㻣

㻜

㻜㻚㻜㻑
㻝㻣㻛㻡期㻞㻽

出所：決算短信よりフィスコ作成

㻝㻤㻛㻡期㻞㻽



2. 特長
分譲開発事業などで培った同社のデザイン力を生かし、コストを抑制しながら、ハイセンスな賃貸マンションを建築することで個人投資家層を対象に売却を行う。小規模かつ中低層物件に特化することで、物件取得時以降の外部環境の変化や建築費用の上昇等の変動要因の影響を抑制する。竣工した物件については、一時的には同社で保有するものの、その後は外部環境を勘案しながら、売却時期を検討する。

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2018 年 2 月 9 日（金）http://www.properst.co.jp/ir/

賃貸開発事業

徹底的なコンセプト重視の分譲開発事業とは違い、賃貸開発事業ではパターン化を行うことで、外壁をコンクリー
トの打ちっぱなしにするなど、デザイン性を損なうことなく、低コストを実現している。「グランジット」シリー
ズは 6 階以上の物件でエレベーターが付くが、「コンポジット」シリーズは 5 階以下の物件でエレベーターはな
く、初期投資が安くできる。また、分譲開発事業と同じく、ローンが付きやすい RC 造にこだわって展開している。近年スタートした事業ではあるが、戦略的には重要な位置付けとなっている。
売却先に個人投資家を主な対象にしており、最近では、アジアの富裕層が全体の 15% 程度を占めるという。視覚的に訴求するような資料を作成し、建物や部屋のデザイン性を強調しながら、立地の良さや利回りを明記し提案に使用しており、仲介会社からも評判が良いようだ。
3. 実績例
賃貸開発事業の最近の主な実績例は以下のとおり。
(1) グランジット浅草橋（東京都台東区柳橋、2018 年 2 月竣工予定）(2) グランジット練馬春日町（東京都練馬区春日町、2018 年 1 月竣工）
(3) コンポジット要町（東京都豊島区千早、2017 年 12 月竣工）
(4) コンポジット錦糸町（東京都墨田区亀沢、2017 年 9 月竣工）
(5) コンポジット西大井（東京都品川区西大井、2017 年 6 月竣工）
(6) コンポジット日本橋三越前（東京都中央区日本橋本町、2017 年 5 月竣工）██バリューアップ事業
高速回転で買収から売却へ、市場リスクは小さい
1. 事業概要
バリューアップ事業では、6 ヶ月程度の短期案件を取り扱う。首都圏エリアを中心に 3 ～ 5 億円程度の中古の収益レジデンス等を購入し、バリューアップを実施することにより付加価値を高めた上で、個人投資家及び海外投資家を対象に売却を実施する。少額のバリューアップで効果的に付加価値を高めることで、短期間での売却及び資金回収を図る。同社は購入後すぐに工事に入るため、工事開始から 1 ヶ月後には販売を開始することもある。
買収から売却へ高速回転で事業を回しており、すぐ売却できるため市場リスクが小さいと言える。現状、同事業では年間 20 棟ペースで売却している。
バリューアップ事業の 2018 年 5 月期第 2 四半期累計の売上高は前年同期比 37.5% 減であったが、セグメント
利益は同 25.6% 減にとどまったことから、セグメント利益率は前年同期の 11.7% から 13.9% に上昇した。売上高では会社全体の 37.0%、営業利益では 35.2% を占めている。

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2018 年 2 月 9 日（金）http://www.properst.co.jp/ir/

バリューアップ事業

バリューアップ事業の売上高、営業利益、営業利益率
㻔百万円㻕
㻡㻘㻜㻜㻜

売上高㻔左軸㻕

営業利益㻔左軸㻕

営業利益率㻔右軸㻕

㻠㻘㻤㻝㻢

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㻝㻡㻚㻜㻑

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㻜㻚㻜㻑
㻝㻣㻛㻡期㻞㻽

出所：決算短信よりフィスコ作成

㻝㻤㻛㻡期㻞㻽



2. 特長
同社にはゼネコン出身者も多く、ノウハウに長けた人材が多い。特に、クリーニング、植栽、外光などの共用部分の管理が行き届かないところにもニーズはあり、資産価値の向上につなげている。
3. 実績例
最近の実績例として、幡ヶ谷プロジェクト（東京都渋谷区）、荏原プロジェクト（東京都品川区）、東陽２プロジェ
クト（東京都江東区）、上十条プロジェクト（東京都北区）、向丘プロジェクト（東京都文京区）、小山台プロジェ
クト（東京都品川区）などがある。

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2018 年 2 月 9 日（金）http://www.properst.co.jp/ir/██業績動向
収益拡大し、財務体質も急速に回復
1. 2018 年 5 月期第 2 四半期の業績
当第 2 四半期累計期間におけるわが国経済は、緩やかな回復を続けているなか、同社が属する不動産業界においては、先行指標となる新設住宅着工戸数では 2017 年 11 月が前年同期比で 5 ヶ月連続の減少となったほか、首都圏マンションの初月契約率については、5 月と 7 月に好不況の分かれ目となる 70% を上回ったものの、その他は 70% を下回る推移となるなど、弱含みでの動きとなっている。
このような状況下、同社は、バリューアップ事業や賃貸開発事業における新規物件の取得や保有物件の売却及び分譲開発事業の個別分譲販売を進めてきた。この結果、売上高は 8,131 百万円（前年同期比 6.6% 増）、営業利
益 701 百万円（同 19.9% 増）、経常利益 499 百万円（同 30.6% 増）、四半期純利益 572 百万円（同 57.0% 増）と、大幅な増収増益決算となった。2010 年 5 月期の赤字決算以降、同社の業績は着実に回復し、成長を持続している。
また、これに伴い、各段階の利益率、ROE、ROA 等の収益性指標も着実に改善、上昇している。
簡易損益計算書( 単位：百万円 )前年同期比

17/5 期 2Q
累計

18/5 期 2Q
累計

増減額

増減率

売上高

7,631

8,131

500

6.6%

売上原価

6,344

6,597

253

4.0%

売上総利益

1,286

1,534

248

19.3%

販管費

701

832

131

18.7%

営業利益

585

701

116

19.9%

経常利益

382

499

117

30.6%

四半期純利益

364

572

208

57.0%

売上総利益率

16.9%

18.9%

売上高営業利益率

7.7%

8.6%

売上高経常利益率

5.0%

6.1%

売上高当期純利益率

4.8%

7.0%

ROE

37.5%

44.9%

ROA( 総資産経常利益率 )

6.1%

6.3%

＜収益性＞

出所：決算短信よりフィスコ作成
注：ROE、ROA は利益を 2 倍して年度に換算

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2018 年 2 月 9 日（金）http://www.properst.co.jp/ir/

業績動向セグメント別には、分譲開発事業では、自社販売物件としてバンデルーチェ北斎通り（東京都墨田区）、クラッ
シィアルテときわ台（東京都板橋区）及びラフィネ ヴィエルテ（東京都江戸川区）の 3 物件の販売を実施した
結果、売上高は 2,673 百万円（前年同期比 70.2% 増）、セグメント利益は 225 百万円（同 41.2% 増）となった。
また、賃貸開発事業では、首都圏を中心に用地取得から小規模賃貸マンション建築・販売まで行っており、平野
3 プロジェクト、錦町プロジェクト及び宮前平プロジェクトなど、6 プロジェクトを売却した結果、売上高は 2,356
百万円（前年同期比 98.2% 増）、セグメント利益は 485 百万円（同 63.3% 増）となった。さらに、バリューアップ事業では、中古の収益ビルをバリューアップした上で売却しており、東陽 2 プロジェクト、鶴見中央プロジェ
クト及び荏原プロジェクト等、9 棟の収益ビルを売却した結果、売上高は 3,012 百万円（前年同期比 37.5% 減）、
セグメント利益として 419 百万円（同 25.6% 減）となった。その他では、固定資産として保有していた１物件の賃料収入と仲介手数料を計上しており、売上高は 90 百万円（前年同期比 60.9% 増）、セグメント利益として59 百万円（同 218.1% 増）となった。
同社では、2017 年 5 月期よりセグメント区分を変更している。2015 年 5 月期まで不動産販売事業が主力で売上高・利益ともに伸びてきたが、2016 年 5 月期からは、不動産販売事業が分譲開発事業とバリューアップ事業に分かれて順調に拡大したほか、賃貸開発事業が大きく収益貢献をし始めている。

セグメント別売上高（百万円）

分譲開発事業

賃貸開発事業

バリューアップ事業

その他

㻝㻜㻘㻜㻜㻜

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㻤㻘㻝㻟㻝
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㻡㻡

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㻝㻣㻛㻡期㻞㻽

㻝㻤㻛㻡期㻞㻽

出所：有価証券報告書及び会社資料よりフィスコ作成



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2018 年 2 月 9 日（金）http://www.properst.co.jp/ir/

業績動向セグメント別営業利益
㻔百万円㻕

分譲開発事業

賃貸開発事業

バリューアップ事業

㻝㻘㻡㻜㻜

調整額

㻣㻜㻝
㻡㻤㻡

㻝㻘㻜㻜㻜

その他

㻡㻥

㻝㻤

㻠㻝㻥
㻡㻢㻠

㻡㻜㻜

㻠㻤㻡
㻞㻥㻣

㻜

㻝㻡㻥

㻞㻞㻡

㻙㻠㻡㻠㻌

㻙㻠㻤㻤㻌

㻝㻣㻛㻡期㻞㻽

㻝㻤㻛㻡期㻞㻽

㻙㻡㻜㻜
出所：有価証券報告書及び会社資料よりフィスコ作成



2. 財務状態及びキャッシュ・フローの状況
当第 2 四半期末における資産は、前年度末比 3,527 百万円増加の 17,677 百万円となった。これは、固定資産の１物件を売却したことなどにより、有形固定資産が 898 百万円減少したものの、賃貸開発物件を中心に新規物件の取得を進めたことに伴い、販売用不動産と仕掛販売用不動産が合わせて 4,852 百万円増加したことによるものである。負債については、同 2,993 百万円増加の 14,862 百万円となった。これは、新規物件の取得に伴って借入金が 3,147 百万円増加したことによる。また、純資産は、同 533 百万円増加の 2,815 百万円となった。
これは、主に四半期純利益を 572 百万円計上したことによるものである。
事業拡大に伴う資産増加の結果、自己資本比率は 15.5% と前年度末の 15.7% からやや低下したものの、2013
年 5 月期末の 9.5% から大幅に上昇し、同社の安全性は着実に改善していると言える。

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業績動向

簡易貸借対照表( 単位：百万円 )17/5 期末

18/5 期 2Q 末

増減額

流動資産

13,11917,611

4,492

現預金

2,294

1,406

-888

販売用不動産

5,278

5,951

673

仕掛販売用不動産

4,228

8,408

4,180

1,030

65

-965

固定資産
有形固定資産

909

10

-899

建物

356

0

-356

土地

548

-

-548

2

1

-1

118

53

-65

資産合計

14,14917,677

3,527

流動負債

7,802

9,004

1,202

買掛金

85

83

-2

7,045

8,408

1,363

4,065

5,857

1,792

3,925

5,710

1,785

11,86814,862

2,993
3,148

無形固定資産投資その他の資産短期性借入金
固定負債
長期性借入金
負債合計( 有利子負債 )10,970

14,118

新株予約権

64

82

18

純資産合計

2,281

2,815

533

＜安全性＞
自己資本比率

15.7%

15.5%

D/E レシオ

4.95 倍5.17 倍流動比率168.1%

195.6%

出所：決算短信よりフィスコ作成

現金及び現金同等物の残高は前期末より 1,063 百万円減少し、1,114 百万円となった各キャッシュ・フローの状況について見ると、営業活動の結果使用した資金は 5,049 百万円となった。これは、たな卸資産が 4,852 百万円増加したこと等による。また、投資活動の結果獲得した資金は 894 百万円となった。これは、有形固定資産の売却により 1,011 百万円を獲得したことなどによる。さらに、財務活動の結果獲得した資金は 3,091 百万円となった。これは、保有物件の売却等により借入金を 7,190 百万円返済したものの、新規物件の取得資金等として借入により 10,338 百万円を獲得したことなどによるものである。
簡易キャッシュ・フロー計算書( 単位：百万円 )17/5 期 2Q
累計

18/5 期 2Q
累計

増減額

(a)

-1,132-5,049-3,917

投資活動によるキャッシュ・フロー (b)

1,079

894

-185

184

3,091

2,907

-53

-4,155-4,102

1,118

1,114

-4

営業活動によるキャッシュ・フロー
財務活動によるキャッシュ・フロー

フリー・キャッシュ・フロー (a) + (b)
現金及び現金同等物の期末残高
出所：決算短信よりフィスコ作成

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2018 年 2 月 9 日（金）http://www.properst.co.jp/ir/██今後の見通し
2018 年 5 月期は期初予想を上回る可能性大1. 2018 年 5 月期の業績予想
2018 年 5 月期業績予想は、売上高が前期比 4.2% 増の 15,500 百万円となるものの、前期に大きく貢献したヴァ
ントヌーベル代々木の反動もあり営業利益が同 25.6% 減の 864 百万円、経常利益も同 25.0% 減の 601 百万円を見込む。ただ、減損処理がなくなることから、当期純利益は同 1.9% 増の 521 百万円を予想している。
セグメント別には分譲開発事業では前期並みの売上高を予想するものの、営業利益では前期に大きく貢献した
ヴァントヌーベル代々木の反動減を見込む。賃貸開発事業は引き続き順調に売上げを伸ばしており、同社では今後も注力する方針である。バリューアップ事業は年間 20 棟ペースを維持するものの、売上高は前期を下回る見通しである。
同社では 2018 年 5 月期の業績予想について、期初予想を据え置いている。ただ、第 2 四半期段階で、売上高で通期予想比 52%、営業利益で同 81%、経常利益で 83%、当期純利益では 110% を達成していることから、非常に保守的な予想であり、特別な状況変化がなければ期初予想を上回って着地する可能性が大きいと考えられる。
業績予想( 単位：百万円 )17/5 期

前期比18/5 期 ( 予 )売上高14,87418.7%

15,500

前期比
4.2%

営業利益

1,162

28.6%

864

-25.6%

経常利益

801

43.3%

601

-25.0%

当期純利益

511

67.7%

521

1.9%

出所：決算短信よりフィスコ作成

2. 2019 年 5 月期以降の見通し
過去 2 ～ 3 年、首都圏のマンション市場では新築マンションの１戸当たり平均価格は徐々に上昇傾向にあることで、マンション契約率は低下し、販売戸数も減少している。今後は、国内景気の回復を背景にマンション市場
も徐々に回復基調を辿ると期待される。ただし、一方では建設労働者の需給状況のひっ迫や、資材や労務費を含めた建築費の上昇等による収益への影響などの懸念材料がある。こうした経済環境のもと、同社では分譲開発事
業においては都心部の開発用の土地を精査して購入し、デザイン性が高く価格競争力のある魅力的な物件を企画した上で、DINKS 層を中心に販売する方針である。また、賃貸開発事業では賃貸マンションの対象となる土地の取得・建築を継続する中で、竣工物件については一部、売却を実施する。さらに、バリューアップ事業では割安な収益不動産を厳選して購入し、バリューアップして販売する方針である。

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プロパスト3236 東証 JASDAQ

2018 年 2 月 9 日（金）http://www.properst.co.jp/ir/

今後の見通し不動産業界内では、好調な会社と不調な会社の二極化が進行している。同社では都心部で駅から徒歩 5 分程度の好立地物件にターゲットを絞り、買い付けの意思決定を迅速に行うことで他社に先駆けて好物件の仕入れが可能になっている。また、今後は好立地の町工場が事業継承できずに売却に出されるとの見方もある。同社では、こうした物件の仕入力に、定評のある企画力・デザイン力が加わることで、事業環境が厳しさを増すなかでも、来期以降も堅調な業績を維持できると弊社では考える。
同社では現状、対外的に中期経営計画を発表していない。同社の事業規模では、業績が振れる可能性が大きいため、計画を発表すると、投資家をミスリードする可能性があるとの経営判断によるものである。ただ、会社としての経営方針を明確化し、同社の投資家や従業員が同社の将来像を共有するためにも、中期経営計画の正式発表は有意義だろう。

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http://www.properst.co.jp/ir/██株主還元策
安定配当を継続
同社では業績悪化に伴い 2009 年 5 月期以降、無配を続けてきたが、ようやく配当を支払えるような状況にまで業績が回復した。2017 年 5 月期には 1 株当たり 2 円の配当を実施し、配当性向は 11.1% であった。同社は、復配したばかりなので、当面は配当原資の 10% を目安に安定配当の継続に注力する方針である。2018 年 5 月
期についても期初予想どおり年間 2 円の期末配当を計画しており、配当性向は 10.8% になる見通しである。
また、1 月 31 日には自己株式の取得を発表している。経営環境の変化に対応し、機動的な資本政策の遂行を可能とする目的であり、取得の規模としては上限が 25 万株（発行済み株数の 0.88％）、または 5000 万円。

㻝株当たり配当金と配当性向（円）

㻝株当たり配当金㻔左軸㻕

配当性向（右軸）

（㻑）

㻡㻚㻜

㻞㻜㻚㻜

㻠㻚㻜

㻝㻢㻚㻜

㻟㻚㻜

㻝㻝㻚㻝

㻝㻜㻚㻤

㻞㻚㻜

㻞㻚㻜

㻝㻞㻚㻜

㻞㻚㻜

㻤㻚㻜

㻝㻚㻜

㻠㻚㻜

㻜㻚㻜
㻜㻚㻜

㻜㻚㻜
㻝㻢㻛㻡期

㻝㻣㻛㻡期

㻝㻤㻛㻡期
㻔予㻕

出所 : 決算短信よりフィスコ作成

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