マンションリフォーム技術協会 会報 第 37 号

◇ 高経年マンションの設備改修の課題「在来工法浴室防水と接続排水管」（その2）◇〔設立 20 周年寄稿〕マンション改修の未来
長寿命化とメンテナンスフリーにより失われていくもの

CONTENTS㈲モア・プランニングオフィス一級建築士事務所・尾崎京◆高経年マンションの設備改修の課題

一郎／㈲日欧設計事務所・岸崎孝弘）………………… 14「在来工法浴室防水と接続排水管」（その2）㈲トム設備設計 町田信男 ………

2◆〔設立 20 周年寄稿〕マンション改修の未来
長寿命化とメンテナンスフリーにより失われていくもの◆トピックスmarta 設立 20 周年記念式典に向け準備／星川晃二郎氏合同慰労会…………………………………………………… 16

室岡成尚 ……… 12◆会員一覧…………………………………………………… 18◆〈マンション考現学〉コンサルタントが考えるマンション◆編集後記…………………………………………………… 27

marta 技術委員会建築部会の長寿命化と資産価値（㈱スペースユニオン・奥澤健一／〈表紙写真 キーウ市街地（ウクライナ）〉

marta 第 37 号

高経年マンションの設備改修の課題「在来工法浴室防水と接続排水管」（その２）㈲トム設備設計町田 信男

目 次
１． はじめに

４） 浴室防水パン周り

２． 給排水管改修の変遷

５） 浴室排水トラップ周り

１） 給水管改修の変遷
２） 排水管改修の変遷
３． マンション設備（給排水管等）の維持管理区分
１） 在来工法浴室の専有維持管理区分
２） 浴室防水パン等の専有維持管理区分
３） 在来工法浴室や浴室防水パン周りの維持管理区分
４） 工事について
４． 在来工法浴室等の種類
１） 単独浴室防水タイプ
２） 複合室防水タイプ
３） 浴室防水パンタイプ（ハーフユニットバス、フル
ユニットバス）〈以上、前号掲載〉

６） 浴室排水トラップ接続排水管周り
６． 在来工法浴室等の改修方法
１） 防水改修方法と排水トラップ及び工事期間
２） 防水継続使用する場合の排水トラップ改修と工事
期間
３） 改修事例の紹介
７． 在来工法浴室等の改修工事実施に向けて〜問題と対策
１） 管理組合が実施しないときちんとした工事ができない
２） 個人に任せるリフォーム工事には限界がある
３） 長期修繕計画に費用計上し修繕積立金に反映する
４） 共用排水管や住戸内設備配管の改修工事を行っていない場合

５． 在来工法浴室等の傷む場所〜見えないところが傷むのです
１） 在来工法浴室防水層周り
２） 在来工法浴室床排水トラップ周り
３） 在来工法浴室トラップ接続排水管周り

在来工法浴室等の傷む場所〜見えないところが傷むのです。
1）在来工法浴室防水層周り（図 15 ①②③）
①壁タイルの浮き・剥がれ・割れ部からアスファ
ルト防水層の裏を通って漏水。
②アスファルト防水層自体の劣化・ひび割れからの漏水。
③浴室床排水トラップ防水皿とアスファルト防水
層の剥離漏水。
2）在来工法浴室床排水トラップ周り（図 15 ④⑤⑥）
④浴室床排水トラップの腐蝕劣化による穴あき漏水。
⑤浴室床排水トラップ内面の錆腐蝕付着による排５） 共用排水管や住戸内設備配管の改修工事が行われていず資金計画が難しい場合
６） 共用排水管や住戸内設備配管の改修（更新）工事
がすでに終わっている場合
８． おわりに外し臭気の室内流入）
3）在来工法浴室トラップ接続排水管周り（図15 ⑦）⑦浴室床排水トラップ接続ネジ部の腐蝕劣化による穴あき漏水。
4）浴室防水パン周り（図 16（4 頁）①③）①壁タイルの浮き・剥がれ・割れ部から浴室防水
パンの裏を通って漏水。
②浴室防水パン床面の保護塗装劣化による鉄板の錆び腐蝕や FRP の補強ガラス繊維の露出。
5）浴室排水トラップ周り（図 16 ②）③浴室床排水トラップの腐蝕劣化による穴あき漏水。浴室床排水トラップ内面の錆腐蝕付着による排水の流れの悪化。
（お椀取外し臭気の室内流入）

水の流れの悪化。（お椀取外し臭気の室内流入）

6）浴室排水トラップ接続排水管周り（図 16 ④）⑥浴室床排水トラップに流入したエフロレッセン④浴室床排水トラップ接続ネジ部の腐蝕劣化によスが底部に付着、排水の流れが悪化。（お椀取

2 marta 第 37 号 2022.12

る穴あき漏水。

写真 1

写真 4

エフロレッセンスの溶出⑦トラップ接続部の腐蝕

図 15

在来工法浴室の傷む場所

写真 2

エフロレッセンスの溜り

写真 5⑦トラップ接続部の腐蝕

在来工法浴室等の改修方法
1）防水改修方法と排水トラップ及び工事期間
A‑ 現状復旧アスファルト防水改修：アスファル
ト防水層用排水トラップ：28 〜 30 日程度
B‑ 既存仕上げの上に露出 FRP 防水改修：FRP
防水層用排水トラップマルタ 1 号：7 日程度
C‑ 既存仕上げの上に露出 FRP 防水改修：既存
排水トラップ更生：4 日程度

写真 3

ベルトラップに取替え

写真 6⑦トラップ接続部の腐蝕

D‑ 既存浴室の大きさに合わせたユニットバスに更新：樹脂製横引排水トラップ：5 日程度
E‑ 既存浴室に入る既成ユニットバスに更新：樹脂製横引排水トラップ：5 日程度
2）防水継続使用する場合の排水トラップ改修と工事期間
F ① ‑ 既存浴室排水トラップのエポキシ樹脂塗装
更生：2 日程度
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3

図 16

写真 7

①防水パン保護塗装劣化

表4

浴室防水パンの傷む場所

写真 8②トラップの腐蝕

防水改修

在来浴室防水A

既存と同じアスファルト防水で改修

B

既存仕上げ上に、FRP 防水
排水金物（マルタ 1 号）更新

7 日程度

C

既存仕上げ上に、FRP 防水
F の既存排水トラップにエポキシ樹脂塗装更生

4 日程度

D

既存浴室の大きさに合わせたユニットバス化
（タカラ）

5 日程度

E

既存浴室に入る大きさでユニットバス化
TOTO、INAX、パナソニック他

5 日程度

4 週間程度防水継続使用アスファルトF- ①

排水金物更生：エポキシ樹脂塗装

2 日程度

F- ②

排水金物更生：エポキシ樹脂塗装＋ステンレス保護管

2 日程度

排水金物更生：エポキシ樹脂含浸クロス貼付け

F ② ‑ 既存浴室排水トラップのエポキシ樹脂塗装
更生＋ステンレス保護管：2 日程度
G‑ 既存浴室排水トラップのエポキシ樹脂含浸ク

4 marta 第 37 号 2022.12②トラップの腐蝕

在来工法浴室防水と排水トラップの改修フローG

ロス貼付け更生：2 日程度

写真 9

2 日程度

3）改修事例の紹介
A：現状復旧アスファルト防水改修（事例なし）
作業の流れ：器具類取り外し⇒ 浴室内床・壁・天井解体 ⇒ 排水トラップ・給排水給湯管

更新 ⇒ 防水下地モルタル ⇒ 乾燥 ⇒ アスファ
ルト防水 ⇒ 水張テスト ⇒ 床壁防水押えモル
タル ⇒ 乾燥 ⇒ 仮枠 ⇒ 洗い場コンクリート⇒ 乾燥 ⇒ 浴槽部モルタル仕上げ ⇒ 乾燥 ⇒洗い場部・壁部タイル下地モルタル ⇒ 乾燥 ⇒貼り仕上げ ⇒ 乾燥 ⇒ 器具類取付 ⇒ 使用開始
B：露出 FRP 防水改修（排水トラップ更新）
作業の流れを図 17 〜 25 に示しますのでご参照ください。

露出 FRP 防水施工浴室の既存状況

図 18 1 日目作業：露出 FRP 防水
作業場周り傷つけ防止・器具撤去・部分壊し・排水トラップ取替

露出 FRP 防水用排水トラップ（マルタ 1 号）
FRP 防水用に開発した排水トラップ

図 20 2 日目作業：露出 FRP 防水
防水下地清掃・補修・成形図 21 3 日目作業：露出 FRP 防水
下塗り防水・補強マット貼付け

図 22 4 日目作業：露出 FRP 防水
防水中塗り・上塗り（仕上げ）

図 17

図 19

天井下地・仕上げ貼り ⇒ 床・壁タイル仕上げ

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図 23 5 日目作業：露出 FRP 防水
給水・給湯配管、天井下地・仕上げ、水張り試験

図 24 6 日目作業：露出 FRP 防水
防水目地コーキング、洗い場シート張り

F ①：既存浴室排水トラップ更生工事（エポキシ樹脂塗布）
F ②のステンレス保護管を挿入しない写真
25 〜 27 と 30（8 頁）の作業工程となります。
F ②：既存浴室排水トラップ更生工事（エポキシ樹
脂塗布＋ステンレス保護管）（写真 25〜 30）
既存浴室排水トラップと接続排水管にエポキ
シ樹脂を塗布し、お椀受け筒に欠損部保護管を挿入して延命を図ります。リフォームでユニッ
トバスが設置されている場合、排水トラップの位置がずれていると更生工事ができません。
図 25

7 日目：露出 FRP 防水完了、引き渡し
検査・器具取付・確認・引き渡し

G：既存浴室排水トラップ更生（エポキシ樹脂含浸クロス貼付け）次の作業手順で行います。（8 頁へ）

C：露出 FRP 防水改修（排水トラップ更生）（改修事例なし）
既存の排水トラップはそのままで露出 FRP
防水を行っているリフォーム事例は見られます。
D：在来工法浴室からフルユニットバスへの改修
在来工法浴室の器具類を取り外し後、床・壁・天井の解体撤去を行い、ユニットバスを設置
して排水管を正確にしっかりと接続します。作業工程は写真 10 〜 24（6 〜 8 頁）までのよ
写真 10

うになります。

写真 11

天井解体

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写真 12

床・壁解体撤去

浴室内器具類・内装類撤去

写真 13

ドア枠解体撤去

ユニットバスの排水管は、既設の排水金物に差込み、または、放流する形となってしまい、適切な排水管接続ができません。

図 26 床・ドア枠上部コンクリート等一部解体
ドア上下のコンクリート壁の解体が必要

図 27

リフォームでの排水接続方法

新規横引き排水設置

脱衣場床解体新規横引き排水設置

新規横引き排水設置

写真 14

浴室排水配管

写真 15

浴槽パン排水配管

排水管接続後の流水検査

写真 20

洗い場パン設置

洗い場排水管・給水給湯管

湯・水を水栓に接続

湯・水の接続洗場排水漏水検査

写真 17

写真 16

写真 18

給水・給湯管接続配管

写真 21

浴槽設置

写真 19

給水・給湯管シャワー水栓
接続配管

写真 22
marta

床周り終了
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写真 24
写真 23

壁周り終了

水抜き・清掃・乾燥・研磨

写真 25

作業前

写真 26

写真 28

SUS 筒

写真 29 お椀受け筒に SUS 筒を差込み①既存乾燥研磨（写真 31）②強化ガラス繊
維 心 材（ ク ロ ス ）に エ ポ キ シ 樹 脂 注 入（ 写 真

ドア枠周り終了

写真 27 エポキシ樹脂塗布

写真 30

目皿とお椀を取替え残し部分（浴室排水トラップと接続排水管）が生じます。

32）③エポキシ樹脂含浸（写真 33、34）④②事故修繕対応での改修は居住者に長期にわたり含浸材を排水トラップにセット（写真 35）⑤

迷惑がかかる：取り残された工事箇所から漏水

圧着機で排水トラップ内面に貼付け（写真 36、した場合は応急処置しかできないので、再び漏37）⑥排水トラップ接続管端部（下階天井）処水事故が生じることになります。そのときに慌理（写真 38）ててユニットバス化しようとしても、ユニット
バスの納期と工事の手配などから修繕工事が終

在来工法浴室等の改修工事実施に向けて〜問題と対策

わるまで長期間浴室使用ができなくなるばかり

１）管理組合が実施しないときちんとした工事がでての工事になるので、下階住戸にも多大な迷惑きない

でなく、その間、下階住戸の浴室天井を解体しを掛けることになります。

①管理組合主導で一斉に行わないと工事できない③事故修繕対応は費用が高額になる：一事故の費場所が残る：「3. マンション設備の専有部分の用は調査費・下階天井工事費・漏水住戸のユニ維持管理区分」の 3）で在来工法浴室や浴室防ットバス化工事費など 150 万円以上掛かると水パン周りの専有部分と共用部分の維持管理区

想定されます。

分について説明したように、在来工法浴室や浴④事故修繕費用負担は組合・個人・保険？：漏水室防水パン周りの共用部分の工事を行うためにの原因が浴室排水トラップと接続排水管の場合は、専有維持管理区分を同時に行わないと取りは防水等が道連れとなり、ユニットバス化工事

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写真 31

水抜き・清掃・乾燥・研磨

写真 34

エポキシ樹脂含浸済

写真 37

作業後

写真 32

ガラス繊維にエポキシ樹脂
注入

写真 35

写真 38

写真 33 エポキシ樹脂塗布

排水トラップにセット

下階排水トラップ接続管端
部処理

写真 36

写真 39

圧着

立て割りサンプル

も管理組合が負担することになります。アスフ

ラップのお椀を外した鋳物製排水筒とを確実に

ァルト防水周りの専有部分が原因のユニットバ

接続することは困難です。
（図 27 リフォーム

ス化修繕工事でも、下階天井工事と浴室排水ト

での排水接続方法（7 頁）参照）

ラップ及び接続排水管工事は管理組合負担とな③リフォーム工事で設置しているユニットバスはります。また、保険対応は保険会社に確認する「取外し・再取付け」できない場合が多く、管必要がありますが、高経年マンションでは同じ

理組合が行う工事の際に取り替えないと排水接ような事故が多くなると保険でカバーできなく

続がきちんとできません。

なるといわれています。
⑤以上から、在来工法浴室等改修工事は管理組合主導で行う必要があります。
2）個人に任せるリフォーム工事には限界がある
ユニットバスの設置は防水上有効ですが、排水接
続がきちんとできないことが問題になります。

④リフォーム工事では浴室排水トラップと接続排水管の更生延命工事もできず、突合せや排水管
口径を縮小して差し込む方法しかないのです。
3）長期修繕計画に費用計上し修繕積立金に反映する
在来工法浴室（浴室防水パン・初期のユニットバス）を普及品ユニットバスに改修する工事費用は、①既存の浴室排水トラップと排水トラップから下管理組合が一斉に行った場合100 〜120万/戸（現階天井を配管して共用排水立て管まで接続する時点の概算）程度、また、同時に実施した方がよい

排水横枝管の取替えは、個人のリフォーム工事

共用排水管と住戸内設備配管（専有排水・給水・給ではできません。

湯管）の改修工事費用は 100 〜 200 万 / 戸（現時②新たなユニットバスの排水トラップ接続排水管（塩ビ管：接着接合）と、既存排水管の排水ト

点の概算）掛かります。
長期修繕計画における改修項目としては、共用排
marta

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図 28

既存在来工法浴室の排水配管（例）

図 29

管理組合ユニットバス化と排水管更新（例）

図 30

既存在来工法浴室の排水配管（例）

水管のみ、または、共用排水管と住戸内設
備配管の２つを計上している管理組合があると思いますが、在来工法浴室等を費用計上している組合は皆無と思われます。工事実施時に 100 〜 120 万円の一時金徴収はできないと思いますので、今後の見直し時には、在来工法浴室等の費用計上を行っていただきたいと思います。
管理組合が改修工事を実施した後は、個人のリフォームでユニットバスの取替えができるようになります。
４）共用排水管や住戸内設備配管の改修工事を行っていない場合（図 28、29）
在来工法浴室（浴室防水パン・初期のユニットバ

きちんと接続してもらう）。既存の浴室排水トス）等の改修を行う場合は、新たなユニットバス設

ラップは、きちんと蓋をしてもらう。（図 31）

置と、共用排水管及び住戸内設備配管とを併せて実③①と②の工事終了後、５年程度内に、個人でユ施して頂きたい。
①管理組合が実施する上下階同時入室工事が１回で済みます。

ニットバスへのリフォームを行うよう管理組合が組合員にお願いする。（その間にリフォームをする場合、修繕積立金から補助金を出して取②一度に行うことでコストメリットがあります。

替えを推進している組合もあります）（図 32）③既存浴室排水トラップと接続排水管及び下階天④個人のリフォーム後も既存浴室排水トラップと

井排水横枝管は撤去します。
５）共用排水管や住戸内設備配管の改修工事が行わ

接続排水管及び下階天井排水横枝管は残ります。
6）共用排水管や住戸内設備配管の改修（更新）工れていず資金計画が難しい場合

事がすでに終わっている場合

在来工法浴室（浴室防水パン・初期のユニットバ①ユニットバスの排水用の将来接続管を設置してス）を新たなユニットバスにリフォームする工事をいる場合は、図 32 のように排水管の接続をリ個人で行ってもらいたい管理組合。

フォーム工事で行ってもらう。

①共用排水管（下階天井排水枝管共）の改修時に、②ユニットバスの排水用の将来接続管を設置して専有部分との接点である浴室排水トラップと接いない場合は再度入室工事を計画し、ユニット

続排水管の延命工事（表 4（4 頁）の F またはバスの排水用の将来接続管を設置、または、合G）を行う。

わせてユニット化工事を行う必要があります。

②共用排水管（下階天井排水枝管共）の改修時に、洗面所等の浴室出入口前に将来に備えユニット

おわりに

バス排水接続管を新規に配管しておく（今後、本テーマの「在来工法浴室の防水と排水接続管」

在来工法浴室をユニットバスに取り替える際、の改修工事は、建築と設備の接点、かつ、共用部分

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①ユニットバス排水将来接続管の新設配管②工事に合わせて、ユニットバスに替えない
在来工法浴室住戸の浴室排水トラップと接続管の更生工事を行い、排水トラップ接続
管から共用排水立て管接続までの排水管を、暫定的に更新接続を行う③専有排水枝管の床上化を図る

図 31

管理組合が行う排水管改修工事（例）①ユニットバス排水トラップから洗面所床内の将来接続管に排水管を接続する②下階天井の暫定接続排水管は管理組合が撤去するのか、そのまま残すのかの判断が必
要③既存浴室排水トラップのお椀を取り外し、排水筒に蓋をかけ樹脂モルタルで埋める

図 32

排水管更新工事後、個人のリフォーム工事でユニットバス化を進める。

と思われます。この現状を管理組合が変え、積極的に「在来工法浴室の防水と排水接続管」の改修工事を進めないと、近い将来大問題になると思います。
マンション管理組合の設備改修のお手伝いを約 40 年間行ってきた経験から、本稿を読んでいただいた管理組合の皆様、このテーマに真剣に向かい合って戴きたくお願いします。本テーマを乗り越えて 100 年マンションを作り上げてください。最後に、本稿作成に当たり資料を提供していただ
図 33

いた本会会員の㈲マンションライフ

全ての住戸がユニットバスに替えた後の図

パートナズ・建装工業㈱と会員外のタと専有部分の接点でもあり、誰がいつどのように改

カラスタンダード㈱・㈱マルナカの各社に感謝いた

修工事を行うかも決まっておらず、必要性が分かっします。

ていても改修工事費が高額となるため、管理組合と（完）

しては個人のリフォーム工事に委ねているのが現状
marta 第 37 号 2022.12

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特別寄稿 marta20 周年に寄せてマンション改修の未来

長寿命化とメンテナンスフリーにより失われていくものmarta 技術委員会 建築部会

室岡 成尚

私はペンキ屋の倅ですので、塗装の話をします。

当時の私には分からなかった仕上げも、それから1970 年代よりセメントリシンから始まった外数十年経過したある団地の大規模修繕工事の競争入壁塗装。当時は骨材の入ったリシンや吹付タイルと札にお伺いした時、その仕上げの良し悪しが建物のいった１缶 20 ㎏以上もある材料をガン吹きと呼ば雰囲気を伝える事がわかりました。私は現在、集合れる機材で「ゆず肌」「吹き放し」「小粒」など、そ住宅の改修工事専業会社で営業をしていますが、昔、の独特な呼び名で仕上げていました。仕上げの均一

親父が吹いた大規模住宅に数十年後に出会う事が多性・美しさを整えるために１日で 50 缶もの材料をくなりました。

吹き、その模様には職人ならではの こだわり がありました。
私の父親はその吹付職人であり、仕上がりにこだ
わる昔ながらの頑固親父でした。

親父が描いた模様は今でも残っていて、その粒が均一で滑らかな肌をしていると、他の団地よりも劣化が進んでいないように見えます。たまに面によって肌が違ったり、粒が立ったりパターンが薄かった

学生時代は親父の手元として仕事を手伝っておりりする現場では、それなりに肌合わせも必要になりましたが、ベースの材料となる「主材」の粘度調整

ますが、仕事が良ければ補修に関わる工程も費用もを水で希釈する際、分量を間違えて殴られることがそれなりに抑えられるだろうというのは、親父との何度もありました。家では優しかった親父でしたが、仕事を、こうして思い起こすと理解できるのです。

現場ではとにかく厳しかった。主材の固さが違って

あの頃はその日をさっさと片付けて過ごして、バイは怒られ、材料を上階まで運ぶのが遅くては怒られ、ト代を貰う事だけを考えていて全く気付かなかった

養生が雑で怒られ、作業着を汚しすぎては怒られ、事が少しだけ理解できるようになりました。

とにかく現場ではずっと怒られていました。

12 marta 第 37 号 2022.12

技術革新により塗料の性能が上がり、性能が上が集合住宅の大規模修繕工事の特徴は、区分所有者

ると劣化しにくくなる、いわゆるメンテナンス周期の皆様が運営されることです。新築工事は仮囲いのが延びます。大規模修繕工事を生業としているもの

中で品質と安全の追求を行い、皆様により良い施設

にとっては上塗り材の性能がどんどん上がっていくを提供する建設製造業です。

し、下塗り材の接着性は昔より格段に向上しました。

しかし我々は皆様と共に仕事をする建設サービス

若年者でもそれなりに仕上げられる施工性の良い材業と言えます。その中で気持ちよく存分に仕事をす

料が主要製品となってきました。しかし、それでもるために、毎日の挨拶や身なりに気をつけつつ、技

やはり腕前は大事だと私は思います。

術を発揮します。

より良い出来栄えの仕事。ひとつひとつの工程を大規模修繕工事を運営される時、施主は皆様自身

大事に、品質を確認しながら、滑らかに均一に仕上であり、その上では機能の改善や維持修繕が一番のげるということ。これが塗装工事の最大の肝だと思目的である事は間違いありませんが、大規模修繕工います。

事自体の運営の楽しさや、見た目・味わいなど少しでもこだわりを残していけたらと考えております。

下塗りとは模様をつけるデザインのようなものですが、その模様の厚みが下地の微細な動きに追従し、大規模修繕工事の目的は、建物の維持修繕や機能改善です。

防水性を高め建物を守ります。その中で更に美しさ

施主はマンションにお住まいの皆様となり、工事を追求した結果が、何度も塗り重ねても写真のようにいたるまでの情報収集や意見のすり合わせなど大に美しく仕上がり、建物を守る過程となるのだと思変なことが多いと思います。

います。
この様なこだわりは時代遅れと言われるかもしれません。現在はよりスマートにシンプルで効率的な

そのような中、皆様方のお住まいがきれいになっていく様子を少しでも楽しめるように私たちはお手伝いができればと考えております。

ものが、好まれる傾向にあります。こだわりを貫こうとすると費用がかかり、理解を得られなければ無マンションリフォーム技術協会（通称マルタ）に

駄な高いものという結論になります。特に私たちがは、工事へのこだわりや技術を持った人達、その考生業としている分譲マンションの大規模修繕工事でえ方を継承した人達が多数在籍しています。数少なは、区分所有者の合議制で物事を決定していきます。

い偏屈の集まり集団として世の中の皆様の声をしっ

経済性やトレンドなどに反する選択をする事は、非

かりお聞きしつつ、プロとして技術を発揮して品質常に難しいと思います。だからこそ私達は職業人とでお応えする本当の意味で建物を守る団体を維持ししてのこだわりと、主に集合住宅においては「ライていきたいと思います。

フサイクルコスト（life-cycle cost）LCC」と住ん

今現在もこだわりを持って造られたマンションはで楽しい生活の実現のバランスを作ることに苦心し存在し、親父が吹き付けた模様も残っています。長

ています。せっかく集まったプロ集団ですから、皆く住むがゆえ、愛情が湧き、創意工夫が思い浮かび、様にお届けする仕事には、形は仕上げだけかもしれその声が届く集団としてこれらも頑張っていきまないがその中には理想と技術が詰まっている、そんす。皆様、これからも宜しくお願い致します。

な風にしたいと考えています。

（ヤシマ工業㈱ 営業本部 第三営業部 次長）

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マンション考現学
コンサルタントが考える
マンションの長寿命化と資産価値
当協会個人会員がリレー形式で執筆した業界紙の連載記事より

塗替えを行うのが通常とされてきたが、塗装材の耐久性も向上している傾向にあり、特に上位の耐久性を有するふっ素樹
脂系トップコートを採用した場合には、塗替えが必要となる
時期を 15 年以上延伸させることも十分に想定できる。塗料

高耐久性外装仕上塗材・防水材による改修㈱スペースユニオン

奥澤 健一の材料価格は高いものの 50 〜 60 年というような長い期間を考えた場合には、大規模修繕工事の実施回数を削減することも可能と考えられる。
〈屋上や床廻り防水材〉
マンションの屋上防水改修には、アスファルト系防水材、マンションの大規模修繕工事が本格化したのは 1980 年代

塩ビ系シート防水材、ウレタンゴム系塗膜防水などを採用す中盤からといわれる。それ以前にも行われていたが、工事のることが少なくない。これらの防水材料にあっても耐久性の呼称も「外壁塗装工事」とされるなど、汚れて見苦しくなっ向上が図られるようになっており、例えば屋上防水の場合にた外壁のお化粧直し的な内容であった。現在ではコンクリー

はこれまで 10 年程度が一般的な保証期間とされてきたが、ト躯体や下地の劣化した部分をきちんと直し、低下した美観

最近は塩ビ系シート防水にあって 15 年以上の保証を担保すや防水性能を回復させ、居住環境の維持あるいは向上を図る

るような改修仕様も提案されている。

ことを目的として実施されている。

バルコニーや共用廊下・階段などの床廻りは、直下が居室〈外壁等の塗替え用塗装材〉

でないことから新築時にきちんとした防水処理が行われてい建物の外装に施される仕上塗材は、外観を美装するだけでない場合がある。コンクリートは耐水材料ではあるが、床面なく、日射や風雨といった外部環境からコンクリート躯体をの防水処理を行わずに長期に渡り雨水などが浸透していた場保護するという重要な役割も果たしている。最近の大規模修合には、上裏面を仕上げている塗材のはがれが顕著に生じた

繕工事における外壁面の塗替えには、既存仕上塗材の上に一り、コンクリート内部の鉄筋腐食といった事象が発生する度

般に微弾性フィーラーといわれている「可とう形改修用仕上

合いも高くなる状況が見受けられる。大規模修繕工事ではウ塗材」を塗布し、トップコート（上塗材）を施して仕上げる方

レタンゴム系塗膜防水材や防滑性ビニル床シートなどによる法が主流となっている。微弾性フィーラーは塗装する面への防水改修を行うのが一般化しているが、建物の劣化を予防し付着性の改善や塗料の過度の吸込みを緩和させるシーラー

長寿命化を図るうえでも、コンクリートに対する防水処理はと、下地面の小さなひび割れや剥がれによる凹凸や不陸など重要と思われる。

を平滑にするために施すフィーラーの役割を併せ持たせた機〈その他の建築材料とのバランス〉

能を有する。1990 年代から登場して現在では改修専用の下建物には外装仕上塗材や防水材のほかにもシーリング材や地調整材として定着している。トップコートには塗料中の樹

鋼製部材などいろいろな建築材料が混在する。外装仕上塗材

脂成分により「アクリル樹脂系」「ポリウレタン樹脂系」「アや防水材といった特定の建築材料の耐久性だけではなく、他

クリルシリコン樹脂系」「ふっ素樹脂系」などの種類がある。

の建築材料が有する耐久性とのバランスにも留意が必要であ「アクリル樹脂系」＜「ポリウレタン樹脂系」＜「アクリルるし、日常的なメンテナンスが適切に実施されていることが、シリコン樹脂系」＜「ふっ素樹脂系」の順に耐久性が高く、建物全体の長寿命化と資産価値の維持・向上を図るうえで重かつ材料価格も高額となる。これまでは十数年程度で外装の要と考えられる。

維持保全は次世代への投資㈲モア・プランニングオフィス 一級建築士事務所

尾崎 京一郎（2018.11.15）

めの資金は「負担」ではなく、次世代へマンションを残すための「投資」と考えてみてはどうだろうか。終の棲家にプラス α を考えると、それはこれからの建物への投資であり、「保全＋再生」という維持保全の考え方が生まれるのではないかと思う。

マンションの維持保全計画において、先ず策定しなければ

築 40 〜 50 年の高経年団地の中には、広い自然環境を持つならないのが長期修繕計画である。そこで時々議論になるの団地がある。次世代の子供たちへの遊び場、子育て環境にはが、大規模修繕工事の周期設定において、修繕周期最後の大恵まれていて、最近の新築マンションには無い環境がそこに

規模修繕工事を終えてマンションの寿命を全うしようとするある。住宅性能の改善・向上、新しい家族構成のあり方に対考えである。

する住宅プランの再考、高齢者に対する生活環境の改善、高

確かに終の棲家として建物の終焉を迎えるという考えは否

齢者専用施設の併設、住宅設備の更新など、単なる建物の維定できない。例えば、計画的に大規模修繕を行うために必要持保全を考える以上にエネルギーを必要とする取組みも、目な資金の捻出はやはり負担となるし、また、修繕積立金が不標を定めれば、解決策が見えてくるように思う。特に空き家

足して建物の修繕に手が回らないため、終の棲家として最低が目立つ高経年団地においては、建物の昇降設備も無く、高限生活できればよいとする考え方も成り立つだろう。ただし、齢者にとって階段の上り下りはとても苦労する。階段室型団

そこには「次世代へ、いかに建物を残すか」という発想が残地へのエレベーターの設置は、中間階に踊場があると各着床

念ながら見いだせない。それならば、建物の修繕及びそのた階から住戸へのアプローチが問題となる。ならば高齢者は下14 marta 第 37 号 2022.12

マンション考現学
階に移り住んでいただき、建物の耐震性向上においても最上階を減築するような考えがあっても良いのではないだろうか。また、複数の住戸をひとつにまとめて高齢者施設へリノベーションすることができれば、そこに新しい仕事に携わる若い世代が住み移り、さらに、
子育て環境が整えられれば、新し【自然環境に恵まれた団地】

い団地として生まれ変わることが【長寿命化：築 40 年目にして外壁外断熱工事実施】できると思う。法的にクリアーしなければならないことや、区分所有者の合意形成などさまざ索することによって住環境を改善し、建物を循環させていく

まな問題はあるが、今後どのように住み続け、建物をどのよことが、長寿命化への投資になるのではないかと思う。

うに生まれ変わらせるか、次世代へ建物を残すための道を模

耐震化による長寿命化と資産価値向上㈲日欧設計事務所

岸崎 孝弘（2018.11.25）
交渉、場合によっては住戸補償などを検討する必要もある。
耐震改修を行っていれば概ね主要構造部に大きな損傷もな
く、倒壊や崩壊することは避けられ、建物内の居住者の人命を守り、救助や避難などの行動が可能な時間を確保することが可能になる。また、一部に損傷が出たとしても補修をする

昭和 56 年の建築基準法の改正により、それ以前の建物はことで、その後も既存の建物を永く使い続けることが可能に

全て旧耐震となった。分譲マンションでは耐震診断は行ったなる。実例として、耐震補強を行う前と後で二割以上も売買ものの、耐震改修まで進む物件は少ない現状が続いている。

価格が上がったというマンションもあり、耐震補強を行うこ

耐震診断の結果が基準値を下回る場合には、規定値を超えるとで資産価値が向上したと住民からも評価を頂いた建物も多補強設計を行い、耐震改修を実施しない限り地震に対して安く存在する。

全といえる建物にはならない。耐震診断の結果は不動産取引

耐震化は、計画修繕から外れたグレードアップ工事でもあ上の重要事項説明にも記載されるため、結果が悪ければ資産るため、資金計画が大きなポイントとなり、大規模修繕か耐価値が下がるといって、診断を行うことに反対される方が居震化かといった議論もあるが、耐震化は居住者の命に関わるられるが、それは大きな間違いである。診断していない建物

重要な案件であるので、その点を良く考慮し判断することがはどこが弱いか分からないため手の打ちようがないというこ

求められる。

とに他ならず、診断することでどこが弱いか分かれば補強などの対処が可能、という大きな違いがある。
また、旧耐震建物は新築時から都市計画の変更で用途地域
・建蔽率や容積率が減少している場合や、日影規制や高さ制

現在は多くの自治体で旧耐震マンションに対して耐震アド
バイザーの派遣や耐震診断、改修設計、改修工事への助成金などの支援策が行われているので活用することをお勧めする。

（2018.12.15）

限が追加されている敷地も多く、同じ敷地でも現行法では同等規模の建物が建てられない場合が多く見られる。そのようなケースで地震によって柱や梁などの主要構造部に建替えが必要となるような損傷を受けると大きな問題となってしまう。よって、旧耐震マンションの場合はまず建替えを想定して、余剰床が出るような敷地か、現状規模を確保できるのか、
規模が減少するのかを検討し、同等もしくは減少するようなら耐震診断を行い、強度が弱い個所があれば補強計画〜補強
設計を経て、現在の建物に対し、発災後も修繕によって維持管理が可能な程度まで、耐震補強工事を行っておくことが求められる。
耐震補強には鉄骨ブレースや柱補強、スリット、制震ブレ
ース、基礎免震など様々な工法があり、診断結果によりどのような工法を選択するか全体のバランスを検討しながら考える必要がある。ブレースによる補強などは比較的安価で強度が得られるので学校など公的な建物では採用事例も多いが、住宅であるマンションの場合は、設置する場所によっては居住者の合意を得られない可能性もあり、事前の丁寧な説明や

耐震改修後に売買価格が二割以上上昇した昭和 45 年築・14 階建ての分譲マンション。直付けアウトフレームを 150 構面設置、工事費は約 3 億 7 千万円、助成金、住宅金融支援機構からの借り入れなども活用、大規模修繕工事を先送りして耐震化を実現
marta 第 37 号 2022.12

15

トピックスmarta 設立 20 周年記念式典 未来へつなぐ
式典等、来春（3/28）開催へ準備着々
来年２月に迎える当協会設立 20記念事業に向けて委員会では、周年に向けて、現在、記念事業の企

これまで 20 年のあゆみの総括に画・実行を担っている 20 周年記念

加え、未来のマンション改修を事業委員会（柴田幸夫委員長）では展望する意味合いを込めてメイ

式典の開催をはじめ、記念動画の作

ンコンセプトを『未来へつなぐ』

成や記念誌の発行等、着々と準備作と設定、さらに具体的主旨とし業を進めています。

て５つのテーマを提示していま

当 協 会 は 2003 年 ２ 月、JIA 関す（ 別 掲 ）。 こ の 主 旨 に 沿 っ て、

東甲信越支部メンテナンス部会会員

現 在、 委 員 会 に 設 け た 記 念 誌と改修専門の施工業者を中心にマン

WG、 動 画 WG、 式 典 WG の ３

ション大規模修繕の技術研鑽を目的

グループで鋭意作業を進めていとして活動していたリフォーム技術

るところです。

研究会が発展的に解散し、新たな任

なお、式典は、2023 年度定時社

意団体として発足したことに始まり員総会と合わせて来年３月 28 日のます。会員も改修関係の資機材メー開催を予定しており、当日は、マン

会議風景

ションに関わる建築行政においてもご活躍されている東洋大学名誉教授・秋山哲一先生の記念講演も行われる予定です。

カ ー 並 び に 商 社 が 新 た に 加 入 し、2009 年には一般社団法人として組織を改め現在に至ります。この間、会員数も増加、大規模修繕を担う設計コンサルタント、施工業者、材料メーカーが三者一体となった活動を展開し、様々な技術成果も積み上げながら、節目となる 20 周年を迎える運びとなりました。

記念事業のメインコンセプト『未来へつなぐ』
５つの主旨① 今在るマンションを（負の遺産とせず）優良資産として次代につなぐ② マンションに住み維持保全へ傾けた人々の情熱を次代につなぐ③ これまでの改修技術を発展させ、新たな技術を開発し、将来へつなぐ④ 過去の弊害を認識し、無くし、明るい（公明正大な）未来につなぐ⑤ marta 設立の趣旨を継承し、これからを担う人々につなぐ？

◇マンション管理でお困りのことら◇大規模修繕などでお悩みのことら◇本誌で取り上げて欲しい記事など

ご質問・ご要望を当協会宛お寄せ下さい。

16 marta 第 37 号 2022.12

相談役 星川晃二郎さん合同慰労会開催
永年の貢献をねぎらう
当協会相談役（元副会長、理事）
・星川晃二郎氏の長年にわたる業界での活動と数々の貢献をねぎらう慰労会が 6 月 16 日午後 6時から横浜市中区の中華街「中国飯店」で開催されました。星川氏
が活動の拠点としていた 5 団体（JIA メンテナンス部会、マンションリフォーム技術協会、マンションユニオン保全設計協同組合、
クリーンコンサルタント連合会、横浜マンション管理組合ネット

星川氏と奥様ワーク）の共催により、各団体並びに元所属会社の㈱汎建築研究所など総勢 40 名が参加して行われました。
慰労会では、昨年喜寿を迎えた星川氏と奥様を囲んで終始和やかな雰囲気に包まれる中、歓談中に各団体代表者から寄せられたスピーチでは星川氏のこれまでの設計・監理、マンション改修に関連する功績が紹介されたほか、きわどいエピソードなども語られるなど、氏の人柄を象徴する和気あいあいのひと時が過ごされました。業
界の重鎮として、これからも当協会、ひいては改修業界をご指導くださるようお願い申し上げます。

marta 第 37 号 2022.12

17

マンションリフォーム技術協会 会員一覧

（2022.11.15 現在）

伊藤 益英㈱シー・アイ・シー（東京都台東区）

Tel. 03-5808-2167

今井 章晴㈱ハル建築設計（東京都千代田区）

Tel. 03-6265-3639

個人会員﹇設計・コンサルティング﹈

奥澤 健一㈱スペースユニオン（東京都豊島区）

Tel. 03-3981-1932

尾崎京一郎㈲モア・プランニングオフィス一級建築士事務所（神奈川県横浜市）

Tel. 045-532-9260

岸崎 孝弘㈲日欧設計事務所（東京都練馬区）

Tel. 03-3557-4711

齊藤 武雄㈱汎建築研究所（東京都中央区）

Tel. 03-5623-3881

柴田 幸夫

柴田建築設計事務所（埼玉県さいたま市）

Tel. 048-767-6454

島村 利彦㈱英綜合企画設計（神奈川県横須賀市）

Tel. 046-825-8575

鈴木 和弘㈲八生設計事務所（東京都墨田区）

Tel. 03-3624-7311

田中 昭光㈱ジャトル（東京都港区）

Tel. 03-5843-8340

田村日出男㈱ミュー建築（東京都新宿区）

Tel. 03-3361-3045

仲村 元秀㈱ジェス診断設計〈設備〉（東京都千代田区）

Tel. 03-6403-9782

町田 信男㈲トム設備設計〈設備〉（神奈川県横浜市）

Tel. 045-744-2711

水白 靖之

名

19 宮城 秋治
柳下 雅孝

水白建築設計室（千葉県鎌ヶ谷市）

Tel. 047-384-2159

宮城設計一級建築士事務所（東京都渋谷区）

Tel. 03-5413-4366㈲マンションライフパートナーズ〈設備〉（東京都新宿区）

Tel. 03-3364-2457

山田 俊二㈲八生設計事務所（東京都墨田区）

Tel. 03-3624-7311

横尾佳奈子㈱ジャトル（東京都港区）

Tel. 03-5843-8340

渡辺㈱ UG 都市建築（東京都新宿区）

Tel. 03-5369-3120

友博

㈱アシレ

〒 241-0802

神奈川県横浜市旭区上川井町 359 − 1

Tel. 045-923-8191㈱アルテック〒 231-0801

神奈川県横浜市中区新山下 2 − 12 − 43

Tel. 045-621-8917

一起工業㈱〒 110-0012

東京都台東区竜泉 1 − 12 − 7Tel. 03-3874-1964

井上瀝青工業㈱〒 141-0022

東京都品川区東五反田 1 − 8 − 1

Tel. 03-3447-3241

内野建設㈱〒 176-8536 東京都練馬区豊玉北 5 − 24 − 15

Tel. 03-5999-2135

エースレジン㈱〒 206-0801

Tel. 042-378-7221㈱ SMCR〒 104-0033 東京都中央区新川 2 − 27 − 1 東京住友ツインビルディング東館 18 階 Tel. 03-4582-3402

東京都稲城市大丸 327
東京都中央区八丁堀 1 − 9 − 6㈱ NB 建設〒 221-0052

神奈川県横浜市神奈川区栄町 5 − 1㈱エフビーエス〒 103-0025

東京都中央区日本橋茅場町 3 − 1 − 11

奥村組興業㈱〒 103-0015

東京都中央区日本橋箱崎町 27 − 8Tel. 03-3669-7051

川本工業㈱〒 231-0026

神奈川県横浜市中区寿町 2 − 5 − 1

Tel. 045-662-2759㈱カンドー〒 143-0016

東京都大田区大森北 3 − 3 − 13

Tel. 03-5493-2516

クリステル工業㈱〒 164-0013

東京都中野区弥生町 2 − 3 − 10Tel. 03-3372-2451

京浜管鉄工業㈱〒 171-0031

東京都豊島区目白 2 − 1 − 1

Tel. 03-6871-9961

建設塗装工業㈱〒 101-0044

東京都千代田区鍛冶町 2 − 6 − 1

建装工業㈱〒 105-0003

東京都港区西新橋 3 − 11 − 1

Tel. 03-3433-0503㈱サカクラ〒 235-0021

神奈川県横浜市磯子区岡村 7 − 35 − 16

Tel. 045-753-5700

50 三和建装㈱〒 188-0011

東京都西東京市田無町 1 − 12 − 6Tel. 042-450-5811

法人会員﹇工事会社﹈

NS リノベーション㈱ 〒 104-0032

吉半八重洲通りビル 4 階
YCS ビル 10 階
日本橋ピアザビル

目白 NT ビル 6 階
堀内ビルディング 6 階Tel. 03-3523-0611
Tel. 045-451-8816
Tel. 03-3639-7601

Tel. 03-3252-2512

音順㈱シー・アイ・シー〒 110-0014

東京都台東区北上野 1 − 10 − 14

Tel. 03-3845-8601㈱ジェイ・プルーフ〒 130-0011

東京都墨田区石原 4 − 32 − 4

JP ビル 2 階Tel. 03-3624-9616㈱シミズ・ビルライフケア 〒 104-0031

東京都中央区京橋 2 − 10 − 2

ぬ利彦ビル南館 3 階

Tel. 03-6228-7836㈱ジャパンリフォーム 〒 160-0022

東京都新宿区新宿 1 − 17 − 3

末松ビル

シンヨー㈱

〒 210-0858

神奈川県川崎市川崎区大川町 8 − 6㈱スターテック〒 144-0052

東京都大田区蒲田 3 − 23 − 8㈱太平エンジニアリング 〒 113-8474

東京都文京区本郷 1 − 19 − 6Tel. 03-3817-5565㈱大和〒 231-0017

神奈川県横浜市中区港町 6 − 28

Tel. 045-225-8200

高橋電気工業㈱〒 104-0052

東京都中央区月島 2 − 2 − 10

クエスト正徳ビル 3 階Tel. 03-3531-0231㈱ダックビル〒 135-0016

東京都江東区東陽 3 − 8 − 5

日向野ビル 4 階Tel. 03-6458-6440㈱ツツミワークス〒 170-0013

東京都豊島区東池袋 3 − 4 − 3

NBF 池袋イースト 14 階Tel. 03-5956-6777㈱ティーエスケー〒 111-0056

東京都台東区小島 2 − 13 − 3

ティーエスケービル

Tel. 03-5809-3151

18 marta 第 37 号 2022.12

蒲田ビル 9 階Tel. 03-3358-5666
Tel. 044-366-4840
Tel. 03-3739-8852

法人会員﹇工事会社﹈㈱藤輝工業〒 183-0014

東京都府中市是政 3 − 23 − 32

Tel. 042-207-4951㈱ニーズワン〒 151-0073

東京都渋谷区笹塚 2 − 26 − 2Tel. 03-5351-1188㈱西尾産業〒 135-0022

東京都江東区三好 2 − 4 − 10Tel. 03-3820-2403

日本ウイントン㈱〒 145-0067

東京都大田区雪谷大塚町 13 − 1

Tel. 03-3726-6604

日本設備工業㈱〒 103-0015

東京都中央区日本橋箱崎町 36 − 2

日本ビソー㈱〒 108-0023

東京都港区芝浦 4 − 15 − 33

日本防水工業㈱Daiwa リバーゲート

Tel. 03-4213-4915
Tel. 03-5444-3887

東京都練馬区富士見台 4 − 43 − 5
東京都千代田区猿楽町 2 − 8 − 4㈱ベルテック〒 111-0042

東京都台東区寿 3 − 19 − 5㈱北栄〒 142-0063

東京都品川区荏原 1 − 23 − 750 前田道路㈱㈱マサル〒 141-8665

東京都品川区大崎 1 − 11 − 3Tel. 03-5487-0022〒 135-8432

東京都江東区佐賀 1 − 9 − 14

Tel. 03-6880-9030

48 ヤシマ工業㈱音順〒 177-0034

不二サッシリニューアル㈱ 〒 101-0064

Tel. 03-3998-8721
猿楽町菊英ビル

Tel. 03-5259-6020

JS ビル 6 階Tel. 03-5830-0231

パルテノンオンダ 1 階Tel. 03-3784-5660

東京都中野区新井 2 − 10 − 11Tel. 03-6365-1818

東京都品川区東品川 1 − 2 − 5

リバーサイド品川港南ビル 3 階 Tel. 03-3474-1941㈱ヨコソー〒 238-0023

神奈川県横須賀市森崎 1 − 17 − 18

Tel. 046-834-5191

リノ・ハピア㈱〒 145-0062

東京都大田区北千束 3 − 1 − 3Tel. 03-3748-4021㈱ YKK AP ラクシー 〒 130-0014

東京都墨田区亀沢 3 − 22 − 1

アーキヤマデ㈱〒 131-0034

東京都墨田区堤通 1 − 19 − 9 リバーサイド隅田・セントラルタワー Tel. 03-6657-1563㈱アイ・エス〒 103-0011

東京都中央区日本橋大伝馬町 17 − 4

アイカ工業㈱〒 176-0012

東京都練馬区豊玉北 6 − 5 − 15

アサヒボンド工業㈱〒 173-0031

東京都板橋区大谷口北町 3 − 7Tel. 03-3972-4929

宇部興産建材㈱〒 105-0023

東京都港区芝浦 1 − 2 − 3Tel. 03-5419-6203

AGC ポリマー建材㈱〒 103-0013

東京都中央区日本橋人形町 1 − 3 − 8

社〒 165-0026

ヤマギシリフォーム工業㈱ 〒 140-0002

YKK 60 ビル 6 階Tel. 03-6628-5240

綱川ビル 3 階Tel. 03-3249-3531

アイカ東京ビル 3 階Tel. 03-5912-2841

シーバンス S 館 10 階

沢の鶴人形町ビル 7 階 Tel. 03-6667-8421

法人会員﹇メーカー・資材﹈

エスケー化研㈱〒 169-0075

東京都新宿区高田馬場 1 − 31 − 18 高田馬場センタービル 8 階 Tel. 03-3204-6601㈱オンダ製作所〒 101-0032

東京都千代田区岩本町 1 − 10 − 5

化研マテリアル㈱〒 105-0003

東京都港区西新橋 2 − 14 − 1

関西ペイント販売㈱〒 144-0045

東京都大田区南六郷 3 − 12 − 1

菊水化学工業㈱〒 171-0022

東京都豊島区南池袋 2 − 32 − 13㈱クボタケミックス〒 104-8307

東京都中央区京橋 2 − 1 − 3㈱小島製作所〒 454-0027

愛知県名古屋市中川区広川町 5 − 1

Tel. 052-361-6551

コニシ㈱〒 338-0832

埼玉県さいたま市桜区西堀 5 − 3 − 35

Tel. 048-637-9950
Tel. 03-5348-0367

TMM ビル 3 階Tel. 03-5822-2061

興和西新橋ビル B 棟

Tel. 03-5860-9956
Tel. 03-5711-8905

タクトビル 4 階Tel. 03-3981-2500

京橋トラストタワー 19 階

三協立山㈱三協アルミ社 〒 164-8503

東京都中野区中央 1 − 38 − 1㈱サンゲツ〒 140-8611

東京都品川区東品川 3 − 20 − 17

Tel. 03-3474-1245

サンスター技研㈱〒 105-0014

東京都港区芝 3 − 8 − 2Tel. 03-3457-1990

三和アルミ工業㈱〒 170-0005

シーカ・ハマタイト販売㈱ 〒 107-0051

住友中野坂上ビル 19 階Tel. 03-3245-3085

芝公園ファーストビル 4 階

東京都豊島区南大塚 3 − 40 − 5
東京都港区元赤坂 1 − 2 − 7

三和ビル 4 階Tel. 03-5952-0221

赤坂 K タワー 7 階Tel. 03-6434-7634〒 105-8566

東京都港区虎ノ門 2 − 10 − 4 オークラプレステージタワー 22 階 Tel. 03-6748-6510

双和化学産業㈱〒 108-0073

東京都港区三田 3 − 1 − 9

音順

50 積水化学工業㈱社

33 ㈱染め Q テクノロジィ 〒 306-0313

大坂家ビル 7 階Tel. 03-5476-2371

茨城県猿島郡五霞町元栗橋 5971

Tel. 0280-80-0005

タキロンマテックス㈱ 〒 108-6015

東京都港区港南 2 − 15 − 1

田島ルーフィング㈱〒 101-8579

東京都千代田区外神田 4 − 14 − 1

品川インターシティ A 棟 15 階
秋葉原UDX 21 階Tel. 03-6837-8888

Tel. 03-5781-8150

タマガワ㈱〒 141-0031

東京都品川区西五反田 7 − 22 − 17

TOC ビル

Tel. 03-5437-0170

ナカ・テクノメタル㈱ 〒 110-0014

東京都台東区北上野 2 − 23 − 5

住友不動産上野ビル 2 号館 1 階 Tel. 03-5826-0603

日新工業㈱〒 120-0025

東京都足立区千住東 2 − 23 − 4Tel. 03-3882-2571

日本ペイント㈱〒 140-8677

東京都品川区南品川 4 − 7 − 16

Tel. 03-5479-3613

白水興産㈱〒 105-0004

東京都港区新橋 5 − 8 − 11

山本窯業化工㈱〒 141-0031

東京都品川区西五反田 8 − 1 − 2

新橋エンタービル 3 階㈱ LIXIL リニューアル 〒 136-8535

東京都江東区大島 2 − 2 − 1

ロンシール工業㈱〒 130-8570

東京都墨田区緑 4 − 15 − 3

YKK AP ㈱〒 110-0016

東京都台東区台東 1 − 28 − 2

第２平森ビル９階

LIXIL WING ビル

Tel. 03-3431-9713
Tel. 03-6417-0250
Tel. 03-6748-3987
Tel. 03-5600-1866

台東 YF ビル 2 階Tel. 03-5816-7307

marta 第 37 号 2022.12

19

施工管理型・誘導加熱装置

IH ジョインター
位置
検知

温度
管理

仕上げ 3つの仕組みで
マグ 誰でも確実施工

設計推進本部 東日本設計推進課
https://www.a-yamade.co.jp

20 marta 第 37 号 2022.12

東京都墨田区堤通1-19-9
リバーサイド隅田・セントラルタワー
Tel.03-6657-1563

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壊さないことへの挑戦。
ヤシマ工業は建物の長寿命化を通じ、リノベーション設計工事

社会と地球環境に貢献します。

耐震診断設計工事

大規模修繕工事

ヤシマ工業株式会社 tel：03-6365-1818 URL：www.yashima-re.co.jp

建物調査診断marta 第 37 号 2022.12

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限界への挑戦〜精度の限界Ⅱ〜
編著／マンションリフォーム技術協会
外装・品質保証分科会
発行／一般社団法人マンションリフォーム技術協会
大規模修繕工事の精度の限界を打破して行くには─────────
よくあるトラブルやクレームの発生要因とその対応策・限界について解説。補修したひび割れが再発？／張り替えたタイルの色が合っていない？／塗り替えた塗装の模様にむらがある？／防水シートの固定
金物が外れた？／露出したままのシーリングが変色した？／戸車を交換してもサッシの動きがよくならない？
【目次】▷外壁塗装（塗替え）におけるパターンむら防止の限界への挑戦▷外壁塗装（塗替え）における色むら防止の限界への挑戦▷金属部の塗装（塗替え）における縮み・剥離発生防止の限界への挑戦▷タイル洗浄に伴う不具合防止の限界への◆体裁：A5 判／ 83 頁
フルカラー
◆定価：本体 1,200 円＋税

挑戦▷タイル張替え補修箇所の色合わせの限界への挑戦▷改修後のタイル剥離防止の限界への挑戦▷改質アスフ
ァルト防水トーチ工法の接着不良防止の限界への挑戦▷アスファルトシングル飛散防止の限界への挑戦▷塩ビシート防水機械固定工法のアンカー抜け防止の限界への挑戦▷露出シーリング目地変色防止の限界への挑戦▷シー
リング材の剥離防止の限界への挑戦▷シーリング材の仕上げ精度の限界への挑戦▷ひび割れ補修部からのひび割れ再発防止の限界への挑戦▷厚付けモルタル補修部の不具合再発防止の限界への挑戦▷薄付けモルタル補修部の不具合再発防止の限界への挑戦▷玄関ドアカバー工法改修時の枠傾き精度の限界への挑戦▷既存スチール手摺り
撤去時の切粉飛散防止の限界への挑戦▷アルミサッシを複層ガラスに改修した後の結露発生の限界への挑戦▷ア
ルミサッシ部品交換における機能・性能回復の限界への挑戦▷【参考】設計監理者が行う工事監理の限界

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マンション耐久性向上への手引き
マンション大規模修繕工事とマンション再生の成功事例
編著／マンションリフォーム技術協会
マンション性能向上データ集編集委員会
発行／一般社団法人マンションリフォーム技術協会

マンションの再生及び性能向上への取組みを推進・支援する有効な情報が満載！
マンション大規模修繕工事の工期・工事費・工事時期・合意形成の事例とともに、耐久性と性能向上改修が資産価値の維持・向上につながることからその成功事例を集積、解説した実例集。
【目次】▷マンション再生のための大規模修繕工事▷マンション再生のための改修成◆体裁：A４判／ 180 頁
カラー◆定価：2,500 円

功事例；調査の概要▷調査結果・調査事例の具体的内容；建築耐久性向上事
例（窓サッシ・玄関扉更新、廊下バルコニーの手摺更新他 )；省エネ事例（窓サッシ・玄関扉省エネ改修、屋根断熱改修、他）；バリアフリー事例（スロープの新設、手摺の新設、他）；グレードアップ事例（外壁仕上全体のグ
レードアップ更新、エントランス廻り（内外）仕上等、他）；設備耐久性向上事例（給水共用・専有設備、排水共用・専有設備、他）；外構施設事例（自走式立体駐車場の新・増・建替、他）；耐震改修事例（全面改修）；その他の事
例（アスベスト処理、ハト対策）▷成功事例から学ぶマンション再生の条件

色の可憐な花が気になったので尋ねたら、ちょっとおいでと、すぐ近くの畑に案内され、高さ 1m ほどの植物から同じ花を 4 輪ほど採って「さっと湯がい
都心から鉄道や車で 1 〜 2 時間ほどの郊外、田んて三杯酢、おいしいから」と手渡された。オクラのぼや畑に囲まれた民家の道端などで見かける掘っ立花である。当日の夜、早速試食（？）、これがなんとて小屋風の無人野菜直売所を覗くのが楽しい。買う

美味。ご存じの方には物足りぬレポになるだろうが、買わないは別にして、旬のものや地場産の目玉品、ふわっとした歯応えで、植物系の青臭さはなく、我

季節感や土地柄が表れていて、手書きの名札や値段

が家の食卓とは一線を画す、いかにも和食といったも何となく味があり、金銭箱も個性的で色々、とき

ほのかで上品な味わい。小母さん、ごちそうさまでには得体のしれないものも置かれている。先日、そした。次は何か買わせて頂きます。最近は道の駅がんな売り場を物色していたら、どこからともなく野脚光を浴びているけれど、掘っ立て小屋も頑張れ！

良着の小母さんが現れ「どこからきたの？」と。こ

（E.A）

っちはリュックを背負っているので地元の人間でな＊通称（商号）「東京スカイツリー」

いことは明らか。怪しまれたわけではないだろうが、田舎ではよく声を掛けられる。で、東京のどこどこと言っても大抵分からないので、最近は業平橋タワ
ー ＊ の近く（と言っても 2 〜 3 キロ離れているが）と説明するようにしているのだが、その小母さん、数年前までそのタワーの脚元近くに住んでいたそう
で、2011 年の東日本大地震で傷んだ家をご主人の定年退職と合わせて売り払い、数年前にこちらに引っ越してきたとのこと。今は趣味がてらの自営農業で、この売り場もその一部だった。別れ際（実は何も購入していない）に小母さんが手にしている薄黄

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特 長
一般社団法人マンションリフォーム技術協会は、設計コンサルタント、工事会社、メーカーが三位一体となった組織です。それぞれの立場のプロフェッショナルたちが一つになって質の高いマンション
リフォームを実現します。

設計コンサルタント
豊富な経験に基づくマンションリフォームの提案
調査診断
工事監理

修繕計画
長期修繕計画

設計

管理組合
工事会社
良質で安全・安心な工事の実現
大規模修繕工事（建築・電気・機械・ガス）
エレベーター・機械式駐車場工事
グレードアップ（バリアフリー・省エネ）
耐震補強工事メーカー・流通マンション改修に最適で良質な製品の提供
塗装材
防水材
タイル資材
下地補修材
設備機器・配管材料

一
般
社団法人

〒 101-0033

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2022（令和 4）年 12 月 5 日 発行

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