資料１空き家の現状について

令和５年７月３１日
交 野 市

目■１.現行計画の概要…Ｐ２■２.空き家特措法の改正（1）法改正の概要…Ｐ３■３.空き家の動向…Ｐ４（1）人口の推移（2）高齢化率の現状と見通し（3）住宅・土地統計調査■４.空き家実態調査…Ｐ７（1）調査概要（2）調査結果の情報共有（3）空き家数（4）地区別の空き家数（5）地区別の空き家数の推移（6）空き家の状態（7）接道状況（8）ハザードエリアの指定状況（9）福祉的利用の検討

次■５.所有者意向調査…Ｐ17（1）調査概要（2）対象建物の所有状況（3）対象建物の管理状況（4）今後の利用・管理の意向（5）無料相談の利用意向■参考.関連施策…Ｐ23（1）大阪府 空家対策の取組方針（2）マンション管理の適正化

1１．現行計画の概要■計画の目的■計画の対象・空き家特措法２条に規定する空家等、空き住戸のある長屋など・空き家対策を総合的かつ計画的に実施し、空き家の活用促進や地域住民の生活環境を保全■計画期間・2019年度～2023年度までの５年間■空き家対策の基本方針と取組
空き家対策の基本方針
・空き家の発生を抑制する。

空き家対策の取組①市民への意識啓発

基
本
方
針
１

空き家の発生抑制と流通 ・使用目的の定まっていない空き ②空き家所有者等への助言、意識家の流通促進、買い手などが見啓発
促進

基
本
方
針
２

・特色ある景観や良好な住環境を ①伝統的民家を活用した空き家対策維持しつつ、地域の課題解決に【旧来の集落】「まちづくり」の視点を資する空き家の活用を促進する。
持った空き家の活用
・空き家の活用を核としたまちの ②ゆとりのある敷地を維持した空き家対策【計画的住宅地】魅力づくりを支援する。

基
本
方
針
３

・問題のある空き家の適正管理を ①地域と連携した空き家の維持管理促し、危険かつ老朽化した空き家の除却を支援する。
②老朽化した空き家の除却
・特定空家等に対して法に基づく措置等を行う。
③特定空家等に対する措置つからない流通性の低い空き家の対策に取り組む。
③住宅ストックの良質化

管理不全な空き家の解消

2

２．空家等対策の推進に関する特別措置法の改正
・特定空家等の除却等の更なる促進に加え、周囲に著しい悪影響を及ぼす前の段階から空家等の有効活用や適切な管理を確保し、空き家対策を総合的に強化◎ポイント１

空き家の管理の確保＜状態＞
良

特定空家化を未然に防止する管理など
・特定空家になるおそれのある空家（管理不全空家）に対する指導・勧告が可能
・勧告を受けた管理不全空家は、固定資産税の住宅用地特例を解除◎ポイント２

空き家の発生（おおむね１年以上住んでいない、又は使われていない家）

新設

管理不全空家（管理が不十分で「特定空家になるおそれがあるもの」）

所有者の責務強化

・適切な管理に加え、行政施策に協力する努力義務を規定◎ポイント３

特定空家

空き家の活用拡大
悪（倒壊の危険など、周囲に著しい悪影響を及ぼす空き家）

空家等活用促進区域 ※中心市街地や地域の再生拠点などが対象
・区域や活用指針を定めた場合に接道規制や用途規制を合理化し、用途変更や建替え等を促進
・空き家の所有者等に対し指針に合った活用を要請
空家等管理活用支援法人制度
・空き家の管理や活用に取り組むＮＰＯ法人などを空家等管理活用支援法人として指定・所有者等への普及啓発、所有者との相談対応など◎ポイント４

特定空家等の除却等・命令等の事前手続きを経るいとまがないときの緊急時の代執行制度の創設など
3３．空き家の動向 （１） 人口の推移
・交野市の人口は、平成22年（2010年）の約7.8万人をピークに減少に転じ、令和２年（2020年）には約7.5万人となっている。
・将来の人口推計によると、2040年には約6.1万人と、令和２年（2020年）年からの20年間で約14.4千人減少する見込みとなっている。
■ 交野市独自推計における人口の推移（人）
90,000S45年～R2年国勢調査実績値

R7年～R42年市独自推計

H22年（2010年）
実績値ピーク77,64480,00077,68676,91972,40470,00076,43575,03372,55974,314

68,747
71,16765,30864,20561,425

R2年～R27年社人研推計

国勢調査実績値

64,71067,39260,681
63,40260,000

社人研推計

52,73250,000S46年（1971年）
市制スタート
S46年（1971年）～S49年（1974年）
団塊ジュニアの世代誕生

40,000

市独自推計
56,75359,45652,87355,60548,71744,28533,701
30,000
S45
S50
S55
S60
H2
H7H12H17H22
H27R2
R7R12R17R22
R27
R32
R37
R42 （年）（1970） （1975） （1980） （1985） （1990） （1995） （2000） （2005） （2010） （2015） （2020） （2025） （2030） （2035） （2040） （2045） （2050） （2055） （2060）

資料：交野市人口ビジョン（令和４年３月改訂版）

4

３．空き家の動向 （２） 高齢化率の現状と見通し
・令和２年（2022年）時点で、完成から40～50年以上が経過している住宅団地等において高齢化率が40％以上となっている。
・2040年には、全市で高齢化率が４割に迫ることが見込まれている。
■ 地区別の高齢化率

2022年

2040年

２８．８％
（全市）

３９．８％
（全市）

資料：交野市人口ビジョン（令和４年３月改訂版）

5

３．空き家の動向 （３） 住宅・土地統計調査
・交野市の空き家率は、大阪府全体の空き家率よりも低い水準となっているものの、空き家数は増加傾向にある。特に「その他の住宅」の空き家が大きく増加■ 空き家数及び空き家率の推移
（戸）
5,000

12.0%

4,000

8.3%

3,1602,740

3,000

2,340
1,830

1,010

2,000960

250

150

1,000

注１：二次的住宅とは、別荘など普段は人が住んでいない住宅

8.0%

注２：賃貸用の住宅とは、新築・中古を問わず、賃貸のために空き家になっている住宅

6.0%

注３：売却用の住宅とは、新築・中古を問わず、売却のために空き家になっている住宅

4.0%

注４：その他の住宅とは、上記以外の人が住んでいない住宅で、例えば、転勤・入院等のため居住世帯が長期にわたって不在の住宅や建替え等のために取り壊すことになっている住宅など（空き家の区分の判断が困難な住宅を含む。）

280
1,440

1,120

110

10.0%

9.8%

9.0%

100

50

960

0

2.0%
0.0%

平成20年
二次的住宅

平成25年

賃貸用の住宅

売却用の住宅平成30年
その他の住宅

空き家率

空き家地域

大阪府

交野市

内訳

住宅総数

H20

4,346 千戸

625 千戸16 千戸

392 千戸41千 戸177 千戸

14.4 ％

4.1 ％H254,586 千戸

679 千戸14 千戸419 千戸32千 戸214 千戸

14.8 ％

4.7 ％H30

4,680 千戸

709 千戸11 千戸454 千戸36千 戸209 千戸

15.1 ％

4.5 ％H20

28,030 戸

2,340 戸110 戸1,120 戸

150 戸

960 戸

8.3 ％

3.4 ％

H25

30,540 戸

2,740 戸50 戸1,440 戸250 戸1,010 戸

9.0 ％

3.3 ％

H30

32,120 戸

3,160 戸

100 戸

960 戸

280 戸

1,830 戸

9.8 ％

5.7 ％

資料：住宅・土地統計調査

総数

二次的住宅

賃貸用の住宅

売却用の住宅その他の住宅

空き家率

空き家率（その他の住宅）年度

6

４．空き家実態調査 （１） 調査概要
・空き家の判定、空き家の状態を把握するため、現地調査を実施
調査内容※空き家の判定基準は「空家実態調査の手引き（Ｈ22.1、国交省）を参考に設定、空き家の状態判定は「外観目視による住宅の不良度判定の手引き（案）（Ｈ23.12、国交省）を参考に設定

調査範囲

交野市全域

調 査 日

令和4年10月3日～11月11日

調査方法

平成29年度調査、⽔道閉栓情報、経過書＊から空き家候補を抽出し、現地にて目視調査

調査対象

専用住宅（市営住宅は除く）、店舗等との併用住宅

調査内容

空き家の判定、空き家の状態判定

調査フロー
空き家候補抽出
Ｈ29調査結果

空き家の状態判定

・不動産広告がある
・電気メーターが動いていない・外されている・ガスメータが閉栓・外されている・郵便物が溜まっている
・人が住んでいる気配が無い（入口閉鎖など）
・近隣住民情報 など

・建物の傾斜・屋根、外壁の破損
・外壁等落下のおそれ・ごみの堆積・悪臭、異臭、動物、虫の発生
・工作物の破損・立木等の突出、繁茂など

・調査結果は、ＧＩＳを活用してデータベース化

所有者意向調査

現地調査
空き家候補を地形図にプロット

水道閉栓情報経過書

空き家の判定基準

調査票・調査マニュアルの作成

現地
調
査

空の家
抽所
出有者

ア所
ン有ケー者
ト等

空き家データベース作成
調整査
理結
果のデのー空
作タ家
成ベー等
ス

調
分査
析結果の＊：市民等から通報のあった空き家に対する通知・助言等の経過を整理した台帳

7

４．空き家実態調査 （２） 調査結果の情報共有
・調査結果はＧＩＳを活用してデータベース化し、庁内関係部署が閲覧できるシス
テム（統合型ＧＩＳ）で空き家情報を一元管理■ 交野市統合型ＧＩＳ （※画面は平成29年度調査結果）※空き家情報を管理している画面のため、個人情報の関係等を鑑み非公表

8

４．空き家実態調査 （３） 空き家数
・市内の空き家は511件
・前回調査（平成29年度調査）の結果と比較すると、空き家数は168件増加■ 空き家数
現地調査の対象件数
令和４年度調査 空き家数
H29→R４空き家継続
平成29年度調査 空き家数

1,397件

平成29 年度成果（399 件）、⽔道閉栓情報（1,129件）、経過書（156 件）、それぞれの重複を除く

511件

区分所有長屋は戸数、その他の住宅は棟数

138件

棟数

343件

棟数

注１：空き家数は、現地調査で空き家と判定した建物等に対して所有者意向調査を実施し、所有者意向調査で空き家ではないと回答を得た
建物を除いた件数
注２：住宅土地統計調査結果は標本調査による推計値であり、空家等実態調査と調査方法及び集計単位が異なることから、両調査の結果に差が生じている。

◎平成29年度調査で空き家であった建物の内訳

・前回調査で空き家であった343件の６割で活用や解体がされている一方、残りの４割では、空き家の状態が継続

9

４．空き家実態調査 （４） 地区別の空き家数
・私部、郡津、倉治、星田等の旧来の集落で空き家が多く発生
・新興住宅地では、開発年代の古い妙見坂や私市山手等で空き家が比較的多く発生■ 地区別の空き家数（建て方）

注：区分所有長屋は戸数、その他の住宅は棟数

10

４．空き家実態調査 （５） 地区別の空き家数の推移
・前回調査の結果と比較すると、ほとんどの地区で空き家数が増加
・令和４年度調査では、区分所有長屋の空き家を戸数単位で把握した影響があるものの、旧来の集落において空き家数の増加が顕著
・前回で空き家であった建物の利活用等の状況をみると、郡津、倉治、星田等では、空き家の状態が継続している建物の割合が比較的高い。
■ 地区別の空き家数の推移■ 平成29年度調査結果で空き家であった建物の内訳

11

４．空き家実態調査 （６） 空き家の状態
・建物の外観に不具合がなく、利用可能と考えられる空き家（評価Ｄ）が約８割を占めている一方で、建物の破損が大きい空き家（評価Ａ・Ｂ）が11.2％存在
・前回調査の結果と比較すると、建物の破損が大きい空き家の割合が増加
・草木の繁茂など敷地の管理状態に不具合のある空き家が５割以上を占めている。
■ 建物の状態■ 敷地の状態（令和４年度調査結果）（令和４年度調査結果）

不具合が見られる
評

価

不具合なし

不具合が見られる
不明

合計

評

価

Ｃ

Ｄ

16件

41件

41件

407件

6件

511件

件

3件

344件

構 成 比 3.1％

8.0％

8.0％ 79.6％ 1.2％

100％

構 成 比 14.3％ 18.8％ 21.3％ 45.0％ 0.6％

100％

数

73件

96件

Ｃ

合計

Ｂ

数

Ｂ

不明

Ａ件

Ａ

不具合なし
Ｄ

109件 230件

注：建物及び敷地の状態の評価にあたっては、危険度判定項目（10ページ参照）において、最も危険度の高い判定結果を当該空き家の評価とした。（例：各判定項目においてＡ判定が１つ以上であれば、当該空き家の評価はＡ）

12４．空き家実態調査 （６） 空き家の状態■ 建物の状態の危険度判定項目
判定項目

建物の傾斜

屋根の破損

外壁の破損

外壁、屋根・看板等落下の恐れ

判定内容■ 敷地の状態の危険度判定項目
評価

著しく傾斜し崩壊の危険（1/20超）Ａ

傾斜あり（1/60超～1/20以下）

Ｂ

傾斜あり（1/60以下）

Ｃ

著しく変形、又は穴が開いているＡ

著しい剥落（全体の1/5or10㎡超）又は軒の垂れ下り

Ｂ

屋根材の一部に剥落、ずれあり

Ｃ

全体にわたって大きな亀裂がみられ、崩壊の危険
著しい下地の露出（1側面1/3以上）又は壁面に穴あり仕上げ材の剥落・腐朽・破損により一部下地露出
道路又は隣地へ外壁・屋根材等が既に落下している
道路又は隣地へ外壁・屋根材等が落下する恐れあり

Ａ

判定項目

ゴミの堆積
悪臭・異臭
動物・虫

判定内容

評価

道路又は隣地へ溢れているＡ

敷地内に多数堆積

Ｂ

敷地内に一部堆積Ｃ

排⽔・ゴミ放置・動物の糞尿等による悪臭

Ｂ

動物のすみつき又は虫の大量発生の形跡あり

Ｂ

カーポート・ 既に崩壊している
錆・腐食・破損により崩壊の恐れあり
倉庫等付属
工作物
一部錆・腐食・破損あり

Ａ

既に崩壊している

Ａ

ＣＡ
Ｂ

注：各判定項目において「問題なし」はＤ判定（敷地の状態も同様）

Ｃ

門扉・塀・柵 亀裂・破損・傾斜により崩壊の恐れあり等の破損

Ｂ

屋外機器の破 破損又は転倒により使用不可
損（室外機等） 一部破損、又は転倒しているＢ

一部亀裂・破損・傾斜あり

Ｂ

Ｂ

窓ガラスの破損

Ａ

多数割れているＢ

１、２箇所割れている

Ｃ

道路又は隣地へ突出（概ね50cｍ以上）

Ａ

植物の繁茂

Ｂ

敷地内で繁茂している

Ｃ

道路又は隣地へ突出（概ね100cｍ以上）

Ａ

高木 （ 高 さ 2.5 道路又は隣地へ突出（概ね50cｍ～100cｍ）
ｍ以上）

Ｃ

外部から進入できる又は造作により封鎖

雑草・低木・中木 （ 高 さ 2.5 道路又は隣地へ突出（概ね50cｍ未満）
ｍ未満）

Ｃ

Ｂ

道路又は隣地へ突出（概ね50cｍ未満）Ｃ

屋根・外壁が植物で覆われているＡ

繁茂により門扉から玄関まで通行できないＢ

13

４．空き家実態調査 （７） 接道状況
・前回調査の結果と比較すると、前面道路が２項道路の空き家や接道なし空き家の割合に大きな変化はみられないが、このような空き家が件数ベースでは増加
・建物の破損が大きい空き家（評価Ａ・Ｂ）の３割以上は前面道路の整備が不十分■ 接道状況

■ 建物の状態別の接道状況

注：２項道路とは、建築基準法第42条第２項に規定する道路であり、幅員４ｍ未満であっても建築基準法上の道路とみなす処置がとられる道路

14

４．空き家実態調査 （８） ハザードエリアの指定状況
・土砂災害警戒区域内の空き家が8.2％、洪水浸水想定区域内の空き家が１割を占めている。土砂災害特別警戒区域内に３件の空き家が存在している。
・前回調査と比較すると、ハザードエリア内の空き家の割合に大きな変化はない。
■ 土砂災害（特別）警戒区域の指定状況■ 洪水浸水想定区域の指定状況

注：洪⽔浸⽔想定区域は、前川、穂谷川、北川、天野川の各シミュレーション
結果を重ね合わせて、ハザードが最大となるように表現したもの

15

４．空き家実態調査 （９） 福祉的利用の検討
・高齢化率が高い地区において、通所・訪問系の介護保険サービス事業所が不足している地区がある。これらの地区において、活用可能な空き家が分布している。
（星田山手、妙見東、私市山手など）■ 65歳以上人口千人当たりの介護保険サービス事業所数と空き家数

注：65歳以上人口（高齢化率）は令和２年国勢調査、通所・訪問系介護保険
サービス事業所は令和４年12月末時点

16

５．所有者意向調査 （１） 調査概要
・空き家実態調査で空き家と判定した建物の所有者等に対し、その建物の利用状況や活用意向等を把握するため、アンケートを実施
調査内容
調査対象

空き家実態調査で空き家と判定した
建物の所有者
ただし、調査票の送付先がないこと等が判明している所有者等を除く。

調

令和４年12月22日～令和５年１月10日（３月15日までに返信のあった回答を結果に反映）

査

日

調査方法調査票の郵送配布、郵送回収調査票の回収状況

配布数616件に対し、有効回収数は331件であり、有効回収率は53.7％

調査対象の空き家の状
況

有効回収数331件のうち、問４で「誰も住んでいない」と回答された
方は192件（63.4％）

調 査 項 目ア 対象建物の利用状況（問４）居住の有無
イ 対象建物の所有状況（問１～３）
所有状況、建築時期、居住の有無 等

ウ 対象建物の管理状況（問５～８）
管理の頻度、空き家の期間・要因、建物内部の状態 等エ 今後の利用・管理の意向（問９～14）
売却・賃貸等の意向、売却・賃貸等で困っていること
オ 無料相談の利用意向

17

５．所有者意向調査 （２） 対象建物の所有状況◎空き家の所有状況◎空き家の建築時期

・「私が所有している」が74.5％と高い一方、権利者が複数存在すると考えられる「私と親族が共有」が１割を占めている。

・昭和40年代・50年代が大半を占めており、７割が旧耐震基準の時期に建築されている。

空き家の所有状況

空き家の建築時期

18

５．所有者意向調査 （３） 対象建物の管理状況◎空き家の管理の頻度◎空き家の期間・要因

・管理頻度の低い空き家（「管理していない」「数年に１回程度」）が15.2％を占めており、居住地が遠方になるほど管理頻度が低下している。

・空き家の期間は20年以上が約１割を占めている。
・空き家となった理由は、転居（38.0％）が高く、次いで居住者の死亡（22.9％）

空き家の管理の頻度

空き家の管理の頻度（居住地別）

空き家の期間空き家になった理由

注：北河内地域は、守口市、枚方市、寝屋川市、大東市、門真市、四条畷市、交野市を含む地域をいう。

19

５．所有者意向調査 （４） 今後の利用・管理の意向◎空き家の活用意向◎売却・賃貸等で困っていること・売却の意向（41.7％）が強い一方で、「現状のまま自己管理したい」が21.4％
・居住地が遠方になるほど「売却したい（してもよい）」が高くなっている。

・売却・賃貸で困っていることは、「買い手（借り手）が見つからない」が32.0％
・経済的な負担増に加え「解体業者を知らない」ことが空き家の解体の阻害要因

空き家の活用意向

売却・賃貸、解体で困っていること（上位３項目）
項 目
第１位
第２位
第３位

空き家の活用意向（居住地別）

売却・賃貸したい（してもよい）買い手（借り手）が見つからない 32.0％
売却・賃貸の手続きが面倒 27.8％
建物の補修が必要
21.6％

解体したい（してもよい）
解体費用の負担が大きい 68.8％
更地にすると固定資産税が上がる 50.0％
解体業者を知らない
21.9％

売却・賃貸で困っていること（居住地別）

注：北河内地域は、守口市、枚方市、寝屋川市、大東市、門真市、四条畷市、交野市を含む地域をいう。

20

５．所有者意向調査 （５） 無料相談の利用意向■ 空き家の利活用に関する相談内容
連番地区

居住地建築時期

相談内容

1

松塚

北河内地域以外

2

神宮寺

交野市内

3

私部

交野市内

4

星田

交野市内

5

私部

北河内地域以外

昭和41～
50年
昭和21～
30年
昭和41～50年
昭和20年以前
昭和21～30年

6私部南

北河内地域以外

昭和41～
50年

・当面は現状を維持したいと案が得ております。しかるべき時期にご相談をさせていただきたいと思いますので、連絡方法をご教示いただければ幸いです。12月24日に上記住所へ引っ越し致しました。旧住所からの転居手続きをあわせてお願いします。（旧住所の記載は省略）

7

倉治

交野市内

昭和41～
昭和50年

・品物の処分8

倉治

北河内地域以外

昭和41～
50年・６年前、転居時に売却しようと不動産屋に連絡、見積売却額が300万（市街化調整区域で前の道路が狭いため）、所有者（長女）があまりの安さに反対した。コロナで（当該物件を見に）行けず、１年前に道路際の植木だけ植木屋に切ってもらった。空き家にしておくのも心配。

9松塚

10

星田山手

北河内地域以外
北河内地域以外

昭和41～50年
昭和51～56年

11

妙見坂

交野市内

昭和41～50年

12倉治

北河内地域他市

不明

13

私市

交野市内

昭和41～50年

14倉治

北河内地域以外

平成4年～ ・早期に売却して生活資金に充当したい。以前に売却を検討した時、住民票を置いている人物がいてできな13年かった。今は早く処分して売却したい。

・家屋については責任を持てないので、土地のみを賃貸として出したいが更地にする費用を用意できない。
（連絡先のみ記載）

・税務関係について・解体の見積もり・できれば貸したい（賃料は低額でＯＫ）ので相談を希望します。

・賃貸として活用したい
・売却に必要な要件、解体に必要な費用、賃貸する場合の要件と費用・都合よく買い取ってくれる業者がいれば。土地は自分の土地だが地番等の表示がわかりにくい。もと田を貸してしまった。
・売却等の費用や方法など
・名義変更について（所有者の親が亡くなったため）、リフォーム費用について。

21

５．所有者意向調査 （５） 無料相談の利用意向■ 空き家の利活用に関する相談内容（つづき）
連番

地区

居住地

建築時期

相談内容

北河内
地域以外

昭和51～
56年

・2022年１月に賃借人が転居され空き家の状態です。賃借人転居後すぐにリフォームし、新しい賃借人が（住居用として）すぐに住めるようにしています。現在、賃貸募集です。また、売却の方も価格面での要望はありますが検討中です。

北河内地域以外
北河内地域他市

昭和57～
平成3年
昭和41～
50年
昭和51～
56年

15

倉治

16

青山

17

星田北

18

星田

交野市内

19

向井田

北河内地域以外

不明

・たぶん父親が所有していると思うのですが、現在入院中であり、今後も自身での判断は難しいと思われる。
子供は、私を含めて３人おりますが、現段階では、３人とも処分できるのであればという考えですが、どうして良いかわかりません。

20

星田

北河内地域他市

昭和51～56年・修繕をして借り手が見つかるのか不安。一度、賃貸にしたいと相談したが内装のリフォームに200～300万かかると言われた。賃貸にした時の確定申告の方法が分からない。資金がない。

21

森

交野市内

昭和57～
平成3年

・賃貸物件として管理したい。家賃は６万円前後。現況の建物のままで建物内は自由にリフォームしても良く、退去時は建物内の改装の費用は賃借人からの請求はしないという条件で賃貸できればと考えています。

22

私市

交野市内

23

私市

24

神宮寺

25

倉治

26

天野が原町

27

私市山手

・売却の手続き、状況、期間など
・相続問題、解体費用、店舗併用住宅への建替え

・土地の境界、測量の件

北河内地域以外
北河内地域以外

昭和51～
・未定
56年
平成4年～
・売却（賃貸）など（残ローンも含めて）
13年
平成14年
・見に行くのも怖い現状。どうしたらいいかご教授願いたい。
～23年

北河内地域他市

昭和31～40年

北河内地域以外
北河内地域他市昭和41～50年
昭和41～50年

・今後の土地活用ほか・遠方に住んでいるため、なかなか行動に移せない。どのようにすれば良いか相談したい。
・売却への手順や手続きなどについて

22参考．関連施策 （１） 大阪府 空家対策の取組方針

空き家対策の取組方針（大阪府）

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参考．関連施策 （２） マンション管理の適正化

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