住まいを売る時の価格査定「価格査定マニュアル」を利用した査定方法について

１ 住まいの売却と価格査定
２ 価格査定の概要
３ 価格査定マニュアルとは４ 価格査定マニュアルによる中古戸建住宅の査定
５ 価格査定マニュアルによる中古マンションの査定
６ 査定結果の見方など

公益財団法人 不動産流通推進センター
The Real Estate Transaction Promotion Center１ 住まいの売却と価格査定
自宅などの売却にあたっては取引全体の流れをつかみ、価格査定の位置づけをよく理解しましょう。

売却の流れと査定の位置づけ
住まいの売却は何度も経験するものではありません。スムーズな売却に向けて、全体の流れを把握しましょう。売却にはいくつものステップがありますが、初期段階で重要となるのが「価格査定」です。
「価格査定」は、売り出し価格を設定する際の根拠となるもので、後の売却活動を左右する大切なものです。

■住まいを売却する際の流れ
物件を引き渡す

売買契約を結ぶ

重要事項説明等のため情報を提供

購入希望者と交渉する物件を売り出す（売却活動）（売出価格の設定・媒介契約締結）

不動産会社に仲介を依頼する

物件価格の査定を依頼する

不動産会社を探す

周辺の相場を知る

査定価格と売買価格
まず売主の売却希望価格と不動産会社の査定価格を踏まえ、売主が売り出し価格を設定します。
購入を希望する買主が現れると、価格等の条件交渉が行われ、最終的な売買価格が決まります。

物件による査定方法の違い
価格査定では、法令等に定められた具体的な算定方法はありませんが、中古戸建住宅と中古マンションにおける代表的な方法は、次のとおりです。

■中古戸建住宅：「土地」と「建物」を分けて査定することが一般的です。
土地査定地と同じ様な取引事例の土地を選んで、周辺環境や物件が持つ様々な条件を比べることで価格を算出します。（事例比較方式と呼ばれます）

建物新築時の価格に対する現時点の価格について、築年数や使用している建材のグレード、リフォーム状況などから価格を算出します。（原価方式と呼ばれます）■中古マンション：「土地」と同じ様に事例比較方式を用いることが一般的です。
ﾏﾝｼｮﾝ

1

査定マンションと同じ様な取引事例のマンションを選んで、周辺環境や物件が持つ様々な条件を比べることで価格を算出します。（事例比較方式と呼ばれます）

公益財団法人 不動産流通推進センター

２ 価格査定の概要
価格査定は、不動産取引の専門家である不動産会社が物件の媒介価額に関する意見を述べる際に行うものです。ここでは、その種類や流れ、留意点について紹介します。

査定の種類
査定には、一般に「簡易査定（机上査定）」と「詳細査定（訪問査定）」といわれるものがあります。

簡易査定（机上査定）

周辺の取引事例や地価公示等の公的な価格データから算出した簡便な査定。売却検討の初期段

詳細査定（訪問査定）

実際に物件の状態（土地の形状、接道状況、日当たり、周辺施設、建物の傷み具合等）を細かく確認

階で、おおむねの相場や不動産会社の対応等を把握するために利用される。

するとともに、法務局や行政庁などで登記簿や物件に対する法規制、上下水道等のインフラの整備状況も調査する詳細な査定。 実際の売り出し価格の設定時に利用される。

相場を知る・住まいを売却する際、いくらで売り出すかを決めなければなりません。スムーズな取引に必要な査定価格の算出や売り出し価格の決定には、まず相場を知ることが大切です。
・相場からかけ離れた価格設定をしないためにも、査定依頼をする前に自身で周辺の物件価格を調べ、相場感をつかんでおくことが大切です。

不動産価格の捉え方
・不動産は個別性が強く、価格の判断が難しいという特徴があります。最終的には不動産会社等の意見を参考にしながら売り出し価格を決めますが、不動産価格に関する基本的な捉え方を理解した上で、できるだけ多くの情報を集め、自分自身が納得して取引することが重要です。
■不動産価格の特徴
・同じ地域の土地や同じ棟のマンションでも、立地条件や物件自体の特徴によって価格は変わります。
・同じ物件でも取引時期によって価格は変わるため、市場全体の動向も踏まえて検討する必要があります。
・最終的な取引価格は、売主と買主が個別に希望条件を調整し、合意に至ったときにはじめて確定します。

不動産会社を選ぶ
・大体の相場感をつかんだ後は、価格査定を依頼する不動産会社を選んでみましょう。住まいの売却においては、信頼できる不動産会社との出会いが大切です。
・大手や中小を問わず、地域に精通し査定対象と同じような物件を取り扱っている複数の会社を選ぶと良いでしょう。不動産会社については、その特徴や基本情報も調べておきましょう。

査定を依頼する・住まいの売却可能価格や不動産会社の対応を確認するため、依頼する不動産会社の候補を決めて査定を依頼します。
・詳細な査定の前に「簡易査定」を依頼して、提示された価格や各社の対応等を比較します。
・「詳細査定」では、実際の物件の状態などを調査する担当者が訪問します。その際、過去の購入時の各種書類や、購入後のリフォーム等に関する書類があれば準備しておきましょう。

公益財団法人 不動産流通推進センター

2

３ 価格査定マニュアルとは不動産取引に関する「宅地建物取引業法（第 34 条の 2 第 2 項）」により、不動産会社が媒介(仲介)価格について意見を述べる際、その根拠を明示することが義務付けられています。
「価格査定マニュアル」は、中古住宅の査定業務で価格の根拠を合理的に算出する方法を示したもので、実際に査定が可能なシステムを不動産流通推進センターが不動産会社向けにインターネット上で有償提供※しています。

価格査定マニュアルの構成■ＷＥＢ版価格査定システム入力画面（戸建住宅編の初期画面）「価格査定マニュアル」は、戸建住宅･住宅地･マンションの３編で構成されています。
パソコン等を利用してインターネット上の「WEB 版価格査定システム」から条件入力すると、結果が自動的に算出されるようになっています。
■入力項目（戸建住宅の例）① 管理情報・基本情報② 建物のグレード(品等)③ 部位別のリフォーム・維持管理状態④ その他の付加価値項目等⑤ 目視による物件の現況評価⑥ 流通性

価格査定マニュアルの特徴
１．インターネット上で査定項目の入力ができます2015 年度から WEB 方式を採用しました。特定のＯＳやアプリケーションソフトに依存することなく、インターネットの接続環境があればどこでも使うことができます。

２．売却価格提案書の印刷ができます
査定結果をレポートにまとめた売却価格提案書が作成できます。不動産会社が売却希望者からの媒介受託に向けて、売り出し価格を提案する際の資料として活用できます。

３．戸建住宅の建物評価方法の改訂を行いました
戸建住宅の建物価格の査定では、建物の耐用年数で一律に減価させるのではなく、使用している部材や設備ごとにグレードを評価し、過去のリフォーム状況等も考慮して現時点の残存価格を算出します。このため、住宅が適切に維持管理されていれば、それを反映した価格を提示できます。
100%－リフォームによる価値向上の例－
築 15 年目でリフォームを実施した場合、建物の評価が 15％以上高まります。
築 25 年目でもリフォーム無しの場合より12％以上高く評価されます。
（普及品を使用した一般的な木造戸建住宅で外部建具・内部建具・内装仕上げを全面取替えしたケース）

リフォームの有無による価値向上の違い（現価率のイメージ）

90%
80%

築15年目で取替工事

70%

53.2%

60%
50%
40%

価値向上分
15.7％

30%

築25年目

21.7%
37.5%

価値向上分
12.4％

20%
10%

9.3%

0%

（築年数） 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30

リフォーム等何も行わないケース※ＷＥＢ版価格査定システム・ホームページ（http://www.retpc.jp/chosa/satei-2）

4050

外部建具・内部建具・内装仕上げを全面リフォームしたケース

年間利用料金3,240 円（税込）※業界団体に所属している宅地建物取引業者は、2016 年 4 月 30 日までに所属団体の会員専用ページを経由して利用登録した場合、利用料が 1 年間無料となります。

3

公益財団法人 不動産流通推進センター

４ 価格査定マニュアルによる中古戸建住宅の査定
１．土地の価格査定
戸建住宅では、土地と建物部分を分けて査定し、それぞれの結果を合算して戸建住宅全体の物件価格を算出します。ここでは「価格査定マニュアル」に基づく内容を紹介します。

土地の査定方法■土地部分における価格査定方法の一例（査定地 100 ㎡の場合）

価格査定マニュアルでは、土地は「事例比較方式」で査定されます。
「事例比較方式」は査定地と同じ様な取引事例地を選んで比較・評価し、価格を算出するものです。
その考え方は・・・『事例地は評価の結果、評点○○点・○○○○万円で売れたが、これと比較して査定地の評価の評点は◎◎◎点なので、査定価格は◎◎◎◎万円となる』といったものです。
右図は「価格査定マニュアル」で採用している査定項目と評価の考え方です。
■土地の査定価格の算出式

査定地評点

110

事例地単価

10.0 万円/㎡×105

査定地の面積×

流通性比率

100.0 ㎡ ×

査定価格

1.00 ≒

1,048 万円

事例地評点

土地の評価項目
土地では、特に交通の便や日照・採光、道路幅員や方位、敷地の形状などによって評価が大きく変わります。価格
査定マニュアルでは各項目について、以下のような評点（例）を設定しています。
■土地に関する評点の例（一部の項目）（評点）
181614121086420-2-4-6-8-10-12-14-16-18日照・採光

交通の便 （駅からの徒歩分数）★駅から近いほど、評点は上がり評価額は高く査定されます。

優れる★日照・採光が良いと、評点は上がり評価額は高く査定されます。

やや優れる（標準±０点）普通（標準）
やや劣る
劣る
極端に劣る

（標準）
±０点

-20-15-10-50510 （評点）

道路幅員
★幅員が広いほど、評点は上がり評価額は高く査定されます。
12345

←駅に近い

6

789 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 20分
駅から遠い→
超

6ｍ以上5ｍ以上 6ｍ未満

（標準±０点）

4ｍ以上 5ｍ未満
3ｍ以上 4ｍ未満（車両進入可能）3ｍ未満（車両進入不可）※各評点は「価格査定マニュアル」に基づく代表例です。
-15-10-50510 （評点）

公益財団法人 不動産流通推進センター

4４ 価格査定マニュアルによる中古戸建住宅の査定
２．建物の価格査定
建物部分の査定では、同じ建物を現時点で建てた場合の新築価格をもとに経過年数やリフォーム等の維持管理状況等を踏まえて、現在の建物価格を求めます。建物の評価方法にも様々なものがあります
が、ここでは「価格査定マニュアル」に基づく内容を紹介します。

建物・物件全体の査定方法・評価項目
価格査定マニュアルでは、新築時の単価をもとに建物の規模や耐震性、使用している部材や設備のグレードと耐用年数、リフォームや維持管理状態などを考慮して現時点の残存価格を算出します。住宅性能や省エネ設備等の付加価値が確認できれば加点され、さらに物件の外観等の現況を評価して建物価格を査定します。
最後に、土地と建物の価格を合算し、必要に応じて「流通性比率」を考慮して、戸建住宅全体の価格を算出します。
■建物部分の価格査定の考え方■流通性比率とは土地価格と建物価格を合算した戸建住宅価格について、市場での流通性に優劣が認められる場合、最後に「流通性比率」を乗じて価格を調整します。
「流通性比率」はその物件が売りやすいか、売りにくいか、という流通性の度合いを示す比率です。
1.00（100％）を基準に、マイナス 15％からプラス 10％の範囲内で、売りやすければプラス、売りにくければマイナスとして評価します。
また、土地だけの場合や中古マンションでは、1.00（100％）を基準にマイナス７％からプラス７％の範囲内で、売りやすければプラス、売りにくければマイナスとして評価します。

5

公益財団法人 不動産流通推進センター

５ 価格査定マニュアルによる中古マンションの査定
中古マンションの査定では、同一または類似のマンションにおける取引事例の住戸を選び、各種条件を比較することにより、査定物件の価格を求める方法（事例比較方式）が一般的です。

中古マンションの査定方法■中古マンションにおける価格査定方法の一例（専有面積 70 ㎡の場合）

価格査定マニュアルでは、中古マンションは「事例比較方式」で査定されます。
「事例比較方式」は、査定マンションと同じ様な事例マンションを選んで比較評価し、価格を算出するものです。
その考え方は・・・『事例ﾏﾝｼｮﾝは評価の結果、評点○○点で○○○○万円で売れたが、これと比較して査定ﾏﾝｼｮﾝの評価の評点は◎◎◎点なので、査定価格は◎◎◎◎万円となる』といったものです。
右図は「価格査定マニュアル」で採用している査定項目と評価の考え方です。

中古マンションの評価項目
中古マンションでは、対象住戸の所在階や室内の維持管理状況、耐震性の確保などによって評価が大きく変わります。価格査定マニュアルでは各項目について、以下のような評点（例）を設定しています。
■中古マンションに関する評点の例（一部の項目）
所在階室内の維持管理状況★室内の維持管理状況が良いと、評点は上がり評価額は高く査定されます。

★物件の所在階数が高いと、評点は上がり評価額は高く査定されます。

特に優れる

59575553514947454341393735333129272523211917151311975-5優れる
やや優れる
普通（標準）（標準±０点）

やや劣る
劣る
悪い-15-10-5051015 （評点）

耐震性
★耐震性が高いほど、評点は上がり評価額は高く査定されます。
耐震性能が高い（長期優良住宅相当）
耐震性能は建築基準法に準拠（標準）（標準±０点）

旧耐震基準
旧耐震基準を満たさない

３階（標準）
10510（評点）152025-4-3-2-101234 （評点）※各評点は「価格査定マニュアル」に基づく代表例です。

公益財団法人 不動産流通推進センター

6６ 査定結果の見方など
査定結果は「査定報告書」などの形で提示されます。査定価格の根拠や仲介担当者の説明内容についてしっかりと確認した上で、媒介契約を結ぶ会社を選びましょう。

査定結果の説明を受ける
査定結果が出たら、不動産会社の担当者から説明を受けます。価格査定では物件の様々な項目に評点をつけて評価を行います。評価の仕方は駅からの徒歩分数といった客観的なものと、外観や眺望の良否といった主観的なものがあります。どの箇所がどういった評価を受けているか、その根拠は何かを確認しましょう。

■売却価格提案書（価格査定マニュアル）の例□ 土地の評価目

依頼 太郎 様■査定条件表（建物）次

査定価格 1,106万円＜算出式＞□ 査定不動産の概要

項目名
１．基本情報
標準建築費（単価）
規模修正率

査定物件情報197,200円／㎡

評点

不動産売却価格ご提案書□ 査定不動産の特徴

事例地単価□ 周辺の取引事例

14.5

査定価格
築年月

㎡ ＝ 経過年数
1,106万円

新耐震基準の適合性
２．建物のグレード
基礎・躯体
外部仕上げ

1999年 6月
16年
適合

Ｂランク
屋根材 Ｂ仕様■評価の内容外壁材 Ｂ仕様
外部建具 Ｂ仕様
・土地の査定価格は、査定不動産の土地の評点と事例地の評点を比較して算出します。
内部仕上げ
内部建具 Ｃ仕様
Ｃ仕様
評価の考え方査定地
事例地
内装仕上げ Ｂ仕様
Ｂ仕様
Ｂ仕様
①交通の便
-7.0
0.0 駅までの徒歩圏・バス便の利便性を評価
設備
台所 Ｃ仕様
浴室・洗面・トイレ Ｃ仕様②近隣の状況
10.0
3.0 店舗・公共施設等への利便性、街並みを評価
Ｃ仕様
Ｃ仕様
③環境
1.0
3.0 騒音・振動、日照・採光、眺望・景観の良否を評価
給排水・給湯設備 Ｃ仕様
照明器具・電気設備 Ｂ・Ｃ仕様④供給処理施設
0.0
0.0 排水施設、ガス施設の整備水準を評価
３．部位別のリフォーム・維持管理状態
基礎・躯体の状態
建物検査等なし⑤街路状況
5.0
19.0 土地の方位、前面道路の幅員、街路の整備状況を評価
外部仕上げリフォーム
屋根材 あり外壁材 あり⑥画地の状況
0.0
0.0 土地の間口、形状の良否を評価
外部建具 あり
内部仕上げリフォーム
内部建具 あり□ 建物の評価□ 査定結果□ 売出価格のご提案□ 弊社からのご案内□ 附属資料⑦その他画地の状況（査定不動産の外観写真などを貼り付け）

所在地 ： 千代田区永田町1-11-30

145.03125.0□ 土地の評価

査定算出日 2015年 7月 28日

査定地の面積××事例地評点□ 付近の公示価格等（戸建住宅版）(135㎥以上：0.95、75～135㎡：1.00、75㎡未満：1.05）

65.7
万円/㎡

□ 周辺の売出事例-43.0

0.0 路地状敷地、崖地、都市計画予定地等の有無を評価

内装仕上げ あり

電話 ： 03-5843-2065
担当 ： ○○不動産（株）営業一課 査定 次郎

合 計

66.0

125.0 １００＋①＋②＋③＋④＋⑤＋⑥＋⑦
設備リフォーム（ 現地調査を踏まえた上で行った、単なる机上査定でない点をPR )■評価に関するコメント

・この報告書は「不動産の鑑定評価に関する法律」に基づく鑑定評価書ではありません。他の用途にご利用いただくことはできませんので、ご注意ください。

備考

所在地 ： 東京都 構造（工法） ： 木造軸組
1.00 延床面積 ： 100.00㎡

査定地評点

４．その他の付加価値項目等
１）基礎的な資料の整備状況

・この報告書に記載された内容は、ご報告年月日現在のものですので、その後の法令改正や市場動向などにより変化が生じる可能性がございます。

２）情報開示等に関する評価

・この報告書は、公益財団法人不動産流通推進センターの「既存住宅価格査定マニュアル」を利用して、作成したものです。

台所 あり
浴室・洗面・トイレ あり
給湯設備 あり
あり
あり
なし
なし

査定日 ： 2015年 7月 28日
0.95
耐用年数：４０年
1.00
1.00
1.00
0.80 （対象：室内ドア）（対象：ふすま・障子戸）
1.00 （対象：床）（対象：壁）（対象：天井）0.80
0.80 （対象：浴室）（対象：洗面）（対象：トイレ）
0.80
0.90
0.90 とくに点検・補修を行った形跡がみられない

最終取替工事：2010年6月 工事範囲：大最終取替工事：2010年6月 工事範囲：大（対象：室内ドア、ふすま・障子戸）
最終取替工事：2010年6月 工事範囲：大（対象：床・壁・天井）
最終取替工事：2010年6月
最終取替工事：2010年6月
最終取替工事：2010年6月
1.01 新築時の設計図書等
1.01 建築基準法に基づく 検査済証
1.00 既存住宅売買瑕疵保険事前検査
1.00 建築士等の専門機関の実施したイン スペクショ ン 結果報告書

査定結果の見方
査定価格は通常、現状の市況や周辺の取引動向などを考慮して、３ヶ月程度で買い手が付くことを目安にしています。査定価格を参考に、早く売りたいのか、多少時間がかかっても高く売りたいのかなどを判断し、売主として売り出し価格を決める材料にします。
※価格査定は仲介業務の一環として通常無料で行われるもので、不動産鑑定評価とは異なります。

仲介を依頼する会社を選び、媒介契約を結ぶ
査定結果の金額だけでなく、その根拠や説明など各社の対応をみて、仲介を依頼する（媒介契約を結ぶ）不動産会社を選びましょう。査定結果に差が生じる場合もありますが、価格の根拠が丁寧に説明され、その説明が合理的で納得できるものかを判断しましょう。不動産会社にはそれぞれ得意分野があります。対象物件や周辺エリアを熟知している会社は、媒介契約後の売却活動でも頼りになります。

公益財団法人 不動産流通推進センター 企画調査部－2015 年度版－

〒100-0014 東京都千代田区永田町１－１１－３０ サウスヒル永田町 8 階
TEL 03-5843-2065

7

FAX 03-3504-3522

公益財団法人 不動産流通推進センター

ホームページ http://www.retpc.jp/chosa/satei-2