第 5 号（2016/5/16）
発行：株式会社 寿資産評価 愛知県刈谷市寿町四丁目 303 番地カメリオンビル 1st2F-2
Tel.0566-45-6118 Fax.0566-45-6119 URL.http://www.kotobuki-pro.co.jp
タイトル【不動産鑑定士の視点】求めてもらうべき価格は？

カテゴリー
評価の前提条件の明確化＜状況類似地域区分で反映＞
規制区域外

規制区域内

標準宅地

標準宅地状類Ａ

固定資産評価＜路線価で反映＞

規制区域外

規制区域内

標準宅地状類Ｂ同一状類

平成２８年度は評価替えの中間年度であり、当年度昨今の裁判例等から次に挙げる要因項目については、の最重要業務といえば、夏頃に予定されている『標準法的規制項目として特に重要性が高いことから、ここ宅地の鑑定評価の不動産鑑定士への依頼』が代表的なに例示を挙げ、さらに、反映方法毎に標準宅地の鑑定もののひとつといえます。

評価依頼に際しての留意点を挙げてみたいと思います。

この平成２７年評価替えにおいて、新たに実施すべ≪法的規制項目≫き補正項目等について、①対象とする『要因項目』や、・地区計画②「状況類似地域区分」、「路線」、「画地」のいずれの・線引き後宅地にかかる補正段階で反映するかという『反映方法』を、評価替え初・土砂災害特別警戒区域等の補正など年度たる昨年度に、多くの市町村では、既に決定・選択済みであると思われます。

≪地区計画≫＜「状況類似地域区分」で反映する場合＞

この「状況類似地域区分」、「路線」、「画地」の各段

例：状況類似地域内が全て規制区域の場合など

階での反映方法の別によって、求めてもらうべき価格が異なります。
つまり、評価に際して、必要となる価格はどんな価＜評価の前提条件＞
地区計画区域内の規制等を反映した価格

格かを事前に、かつ、的確に把握することが非常に重要となります。そして、この必要な価格を算定しても＜評価書記載に際しての留意点＞

らうためには、予め『価格算定に際し、評価の前提条様式４「標準宅地調書」の行政的条件欄に記載（別件を明確』にしておくことは欠かせません。

紙参照）＜「路線価」で反映する場合＞
例：路線区分で規制区域を区別できる場合など＜評価の前提条件＞
土砂災害特別計画区域などの指定・規制のかかっていない宅地としての価格＜評価の前提条件＞① 標準宅地を地区計画区域外に設置した場合は、＜評価書記載に際しての留意点＞

地区計画の規制等を反映しない価格

様式３「個別的要因の格差率の内訳」に記載※路線価算定に際し、路線比準項目に規制区域※鑑定価格を求める際の個別格差は、可能であればの内外の格差を反映することに留意

市町村の採用している補正率と同率を採用してもらうと良い。

② 標準宅地を地区計画内に設置した場合は、規制等を反映した価格

様式４「標準宅地調書」の行政的条件欄に記載（各別紙参照）＜評価書記載に際しての留意点＞① 標準宅地を地区計画区域外に設置した場合⇒評価書には特に記載なし『標準宅地の鑑定評価』の依頼まで、まだ時間があります。法的規制項目等を評価のどの段階で反映する「どんな価かが既に決定している場合には、今一度、② 標準宅地を地区計画区域内に設置した場合格を求めてもらう」必要があるのか、すなわち、「価⇒様式４「標準宅地調書」の行政的条件欄に記載格の評価前提条件」を課内で事前にすり合わせ、明確（別紙参照）にしておくことが重要となります。
そして、これらを反映した資料・情報の不動産鑑定≪線引き後宅地に係る補正≫

士への提供は、適切な評価へ繋がるものと考えます。

＜「画地」で反映する場合＞
例：個々の土地で指定が異なる場合で、所要の補正項目として評価している場合等

なお、上記の法的規制項目について、まだ評価補正項目の対象としていない場合には、早急に対応されることをお勧めさせていただきます。

＜評価の前提条件＞
線引き前宅地など補正のない宅地としての価格

最後に、この情報が有意義な評価員会議の実現及び適切な評価の一助となれば幸いです。

＜評価書記載に際しての留意点＞
様式３「個別的要因の格差率の内訳」に記載※鑑定価格を求める際の個別格差は、可能であれば市町村の採用している補正率と同率を採用してもらうと良い。
様式４「標準宅地調書」の行政的条件欄に記載（各別紙参照）≪土砂災害特別警戒区域等に係る補正≫＜「画地」で反映する場合＞
例：個々の土地で指定が異なる場合で、所要の補正項目として評価している場合等

以上

Ⅱ．鑑定評価額の決定の理由の要旨（その２）No.
(1)標準宅地番号(2)所在及び地番（住居表示）(3)地積○○市○○町○○123番○○○

156.00 ㎡()

公 示 （基 準） 価 格 を 規 （比） 準 と し た 価 格
(47)

(48)

標(基)準地番号

公示(基準)価格

(49)

(50)

時点修正

(51)
個別的要因の標準化補正

地域要因の比較

100

100(52)
規(比)準価格(48)×(49)×(50)×(51)(円/㎡)
標準地(円/㎡)

平成26年 1月

[ 100.0 ]126,000100[ 100.0 ][ 104.9 ]

ない

○○5‑3

補正項目
補正率の内訳

基準地

[]

街路条件

‑1.0

交通・接近条件

‑2.0

環境条件

+2.0

行政条件

+6.0

100

100

[120,000100]

[]

補正項目
補正率の内訳(53) 市 場 の 特 性
同一需給圏は○○市及び周辺○○内の幹線・準幹線道路沿いの路線商業地域あるいは駅前商業地域の範囲。近隣地域は、周辺企業従業員及び近隣住民を顧客とする飲食店、金融機関、事業所等が建ち並ぶ。需要者は地元を中心に営業活動を行う企業及び個人事業主が主体となる。○○駅前は第2種市街地再開発事業施工中であり、街並みが整備されつつある地域である。市場での需要の中心となる価格帯は、業種や規模によってかなり幅があるものの、１２万円〜１５万円／㎡程度である。

(54) 試 算 価 格 の 調 整 と 標 準 価 格 の 査 定(55)採用した取引事例は類似地域における客観的で信頼性の高い事例である。近隣地域内は賃貸物件も若干見られるが、商業事業者向けの賃貸市場の熟成の程度は総じて低く、自用目的の取引が大半である。よって、収益性を重視し1平方メートル当たりた価格形成は認められず、収益価格は低位に求められた。従って、信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較標準価格考量して、更に公示価格等を規（比）準とした価格等との均衡にも留意して、さらに最近の不動産市場の動向等にも(円/㎡)留意して、標準価格を右記のとおり決定した。
128,000

２．鑑定評価額の決定(56) 評 価 対 象 地 （対 象 標 準 宅 地） の 鑑 定 評 価 額 の 決 定
標準地の個別的要因について検討したところ、個別的要因の格差率の内訳に記載の通り価格修正を施す必要があるので、標準価格に対して当該格差率を乗じて1㎡当たりの価格を求め、これに評価数量を乗じて鑑定評価額を決定した。

(58)
①標準価格
（円/㎡）

②個別的要因の格差率[ 80.0 ]128,000 ×＝100③（円/㎡）102,000 ×(57)

個別的要因の格差率の内訳

線引き後宅地④地 積(㎡)
156.00 ＝③（①×②）（円/㎡）
102,000

鑑⑤総額(③×④)(円)

総15,900,000

定

評

額

価

額

1平方メートル
当たり価格

(円)

(円/㎡)

15,900,000

102,000

‑20.0

（様式３）

標

準宅

地調書
No.

(1) 標準宅地番号(2) 所在及び地番（住居表示）(3) 地積○○市○○町○○123番○○○

156.00 ㎡(１.

)

近隣地域の状況（標準価格査定の根拠）(4)近隣地域の範囲

標準宅地を中心として東40ｍ、西20ｍ、南15ｍ、北20ｍ(5)道路幅員・舗装の有無

（幅員）

18.0m

（舗装）

有

無

国道 ・ 都道府県道 ・ 市町村道 ・ 私道 ・ その他(
路線名（)

街 (6)道路の種別
路条
件 (7)道路の系統・連続性

優普通)

劣

(8)その他(9)最寄駅への距離
交通・接
近条
件

名鉄名古屋本線○○駅(10)最寄バス停への距離

240 m (道路 ・ 直線)
バス停(道路 ・ 直線)から

(道路 ・ 直線)から

11.8 km (道路 ・ 直線)から(道路 ・ 直線)(11)圏域の中心（住宅地域）(12)商業中心への接近性（商業地域）○○駅(13)幹線道路への距離（工業地域）(14)その他○○店(15)供給処理施設

290ｍ

上水道
有
(施設名

(16)公害・嫌悪施設の影響（住宅地域）
環 (17)自然的状態（住宅地域）
境条
件 (18)地域の種別（商業地域）

有

無

下水道

有無

都市ガス

有無無)

平坦地 ・ 高台地 ・ 低地 ・ 傾斜地 ・ 埋立地 ・ その他()

高度商業地域 ・ 準高度商業地域 ・ 普通商業地域 ・ 近隣商業地域
郊外路線商業地域 ・ その他()(19)土地区画整理事業・市街地再開発事業等

施行済 ・ 施行中 ・ 未施行 ・ 事業計画なし(20)その他
市街化区域 ・ 市街化調整区域 ・ 非線引都市計画区域
準都市計画区域 ・ 都市計画区域外
1低専 ・ 2低専 ・ 1中専 ・ 2中専 ・ 1住居 ・ 2住居 ・ 準住居 ・ 近商
商業 ・ 準工 ・ 工業 ・ 工専 ・ その他()
容積率
指定建ぺい率
60 ％
200 ％
80 ％
(指定・基準)(21)区域
行 (22)用途地域
政的 (23)容積率等条
件 (24)防火規制

防火地域 ・ 準防火地域 ・ 無(25)その他○○地区計画(27)形状正方形 ・ ほぼ正方形 ・ 長方形 ・ ほぼ長方形
台形 ・ ほぼ台形 ・ 不整形 ・ ほぼ整形

12.0(29)接面関係

中間画地 ・ 角地 ・ 準角地 ・ (20.0(31)高低差

等高 ・ 高低差((26)地積(㎡)

240.00

標 (28)間口
準的 (30)奥行
画
地(32)その他(ｍ)(ｍ)(33)標準的使用〜)方路地
高 ・ 低）

低層店舗住宅併用地

２．評価対象地（対象標準宅地）の状況(35)形状正方形 ・ ほぼ正方形 ・ 長方形 ・ ほぼ長方形
台形 ・ ほぼ台形 ・ 不整形 ・ ほぼ整形

7.5(37)接面関係

中間画地 ・ 角地 ・ 準角地 ・ (11.3(39)高低差

等高 ・ 高低差((34)地積(㎡)

156.00(36)間口画
地条 (38)奥行件

(ｍ)
(ｍ)

〜)方路地
高 ・ 低）(40)その他(41)利用の現況(42)最有効使用

低層店舗住宅併用地
低層店舗住宅併用地（様式４）