運用基準１．建築物等の用途の制限□制限の必要性地区計画の目標と地区の土地利用の方針を定めるとともに、土地利用の方針と用途の鈍化という観点から一つ一つの用途について検討を行い、地区における建築物等の用途制限の内容を定める。

□制限の内容下の表に基づき次に揚げる用途以外を建築してはならない。
なお、建築の用途の細区分として日本標準産業分類に基づき別表１に定める。
建物の用途誘導地区１ 日用品の販売を主た 東崎商業地区Ａる目的とする店舗東崎商業地区Ｂ２ 百貨店，マーケットその他 東崎商業地区Ｂの物品販売業を営む店舗（専ら性的好奇心をそそる写真その他の物品の販売を行うものを除く）３ 飲食店、食堂、喫茶 東崎商業地区Ａ
店東崎商業地区Ｂ誘導理由東崎商業地区ＡＢは、商業経営を目的とした建物の立地を誘導する地区であるため、日用品の販売を主たる目的とする店舗を誘導する。
東崎商業地区Ｂは、商業経営を目的とした建物の立地を誘導する地区であるため、百貨店、マーケットその他の物品販売を営む店舗を誘導する。

４ 理髪店、美容院その他これらに類するサービスを営む店舗５ 華道教室その他これらに類する施設東崎商業地区Ａ東崎商業地区Ｂ６ 事務所東崎商業地区Ａ東崎商業地区Ｂ東崎商業地区Ａ東崎商業地区Ｂ東崎商業地区ＡＢは、商業経営を目的とした建物の立地を誘導する地区であるため、飲食店、食堂、喫茶店を誘導する。
東崎商業地区ＡＢは、商業経営を目的とした建物の立地を誘導する地区であるため、理髪店、美容院その他これらに類するサービス業を営む店舗を誘導する。
東崎商業地区ＡＢは、商業経営を目的とした建物の立地を誘導する地区であるため、華道教室その他これらに類する施設を誘導する。
東崎商業地区ＡＢは、商業経営を目的とした建物の立地を誘導する地区であるため、事務所を誘導する。
東崎商業地区ＡＢは、商業経営を目的とした建物の立地を誘導する地区であるため、ホテル又は旅館を誘導する。

８ ボウリング場、バッテ 東崎商業地区Ｂ
ィング練習場、体育館、スポーツの練習場９ 劇場、映画館又は演 東崎商業地区Ａ
芸場東崎商業地区Ｂ10 公会堂又は集会場東崎商業地区Ａ東崎商業地区Ｂ11 公衆浴場（個室付浴場 東崎商業地区Ａに係る公衆浴場を除く） 東崎商業地区Ｂ東崎商業地区Ｂは、商業経営を目的とした建物の立地を誘導する地区であるため、ボウリング場、バッティング練習場、体育館、スポーツの練習場を誘導する。
東崎商業地区ＡＢは、商業経営を目的とした建物の立地を誘導する地区であるため、劇場、映画館又は演芸場を誘導する。
東崎商業地区ＡＢは、商業経営を目的とした建物の立地を誘導する地区であるため、公会堂又は集会場を誘導する。
東崎商業地区ＡＢは、商業経営を目的とした建物の立地を誘導する地区であるため、公衆浴場を誘導する。

12 診療所東崎商業地区Ａ東崎商業地区Ｂ東崎商業地区ＡＢは、商業経営を目的とした建物の立地を誘導する地区であるため、診療所を誘導する。

13 自家販売のために食品製造 東崎商業地区Ａ業を営むパン屋、菓子屋その 東崎商業地区Ｂ他これらに類するもので作業場の床面積の合計が ５０㎡以内のもの（原動機を使用する場合にあっては、その出力の合計が 0.75ｋＷ以下のものに限る）東崎商業地区ＡＢは、商業経営を目的とした建物の立地を誘導する地区であるため、自家販売のために食品製造業を営むパン屋、菓子屋その他これらに類するものを誘導する。

７ ホテル又は旅館東崎商業地区Ａ東崎商業地区Ｂ-1-

別表１日用品の販売を主たる目的とする店舗大分類中分類日本標準産業分類（平成１９年１１月改定）小分類細分類卸売業・小織物、衣服、 呉服・服地・寝具小売業5711（呉服店）5712（ふとん小売業）売業関係身の回り品男子服小売業5721（洋服店）小売業婦人・子供服小売業、5731（洋裁店）5732（ベビー服小売業）靴・履物小売業、5741（ゴム靴小売業）5742（げた屋）その他の織物・衣服・身5791（かばん小売業）5792（Ｔシャツ小売業）の回りの品小売業5793（化粧道具小売店）5799（洋傘小売店）飲食料品小各種食料品小売業5811（食料雑貨店）売業野菜・果実小売業5821（八百屋）5822（果物屋）食肉小売業5831（肉屋）5832（卵小売店）鮮魚小売業5841（魚屋）酒小売業5851（酒屋）菓子・パン小売業5861（洋菓子小売業（製造小売））5862（洋菓子小売（製造小売でないもの））5863（パン小売業（製造小売））5864（パン小売業（製造小売でないもの））その他の飲食料小売業5891（コンビニ）5892（牛乳スタンド）5893（清涼飲料小売業）5894（コーヒー小売業）5895（惣菜屋）5896（豆類小売業）5897（豆腐小売業）5898（乾物屋）5899（夕食材料宅配業）その他の小家具・建具・畳小売業6011（洋家具小売業）売業じゅう器小売業6023（ガラス器小売業）6029（漆器小売業）他に分類されない小売6093（花屋）

業百貨店、マーケットその他の物品販売業を営む店舗（専ら性的好奇心をそそる写真その他の物品の販売を行うものを除く）大分類中分類小分類細分類卸売業・小各種商品小百貨店、総合スーパー5611（デパートメントストアー（従業員が売業関係売常時５０人以上のもの））その他の各種商品小売5699（デパートメントストアー（従業員が常時５０人以下のもの））-2-

飲食店、食堂、喫茶店大分類宿泊業、飲中分類飲食店食サービス小分類細分類食堂・レストランそば・うどん店7611（大衆食堂）7621（日本料理店）7622（料亭）7623（中華料理店）7624（ラーメン店）7625（焼肉店）7629（フランス料理店）7631（そば屋）すし店7641（すし屋）酒場、ビアホール7651（居酒屋）喫茶店7671（カフェ）7691（ハンバーガー店）7692（お好み焼き店）7699（フライドチキン店）専門料理店業関係その他の飲食店理髪店、美容院その他これらに類するサービスを営む店舗大分類中分類小分類細分類生活関連サ洗濯・理容・ 理容業7821（理容店）ービス業・美容・浴場業美容業7831（美容室）娯楽業関係関係その他の公衆浴場業7851（スパ業）その他の理容・美容業7892（エステ業）7899（ネイルサロン業）自動車賃貸業7041（レンタカー業）物品賃貸業スポーツ・娯楽用品賃貸7051（スポーツ用品賃貸業）関係

業不動産業、物品賃貸業その他の物品賃貸業7091（演劇用諸道具賃貸業）7092（レンタルビデオ業）7093（貸衣しょう業）7099（貸本屋）事務所大分類中分類小分類細分類生活関連サその他の生旅行業7911（旅行業）7912（旅行業代理業）ービス業・活関連サー物品預り業7941（コインロッカー業）娯楽業関係ビス業他に分類されない生活7992（結婚相談所）関連サービス業7993（写真現像・焼付業）7999（観光案内所／ｶﾞｲﾄﾞ）-3-

ホテル又は旅館大分類宿泊業、飲中分類宿泊業小分類細分類旅館・ホテル7511（観光ホテル）食サービス7521（簡易宿泊所）業関係その他の宿泊業7599（合宿所）ボウリング場、バッティング練習場、体育館、スポーツの練習場大分類生活関連サ中分類娯楽業小分類細分類スポーツ施設提供業8041（プール）8042（体育館）ービス業・8045（ボウリング場）8046（テニス場）娯楽業関係8047（バッティングセンター）8048（フィットネスクラブ）劇場、映画館又は演芸場大分類生活関連サ中分類娯楽業ービス業・小分類細分類映画館8011（映画館）興行場、興行団8021（劇場）8022（寄席）8023（劇団）娯楽業関係8024（楽団）8025（曲芸・軽業団）公会堂又は集会場大分類中分類生活関連サその他の生ービス業・活関連サー娯楽業関係ビス業小分類細分類冠婚葬祭業7962（結婚式場業）公衆浴場（個室付浴場に係る公衆浴場を除く）大分類中分類小分類生活関連サ洗濯・理容・ 一般公衆浴場業ービス業・美容・浴場業娯楽業関係関係細分類7841（銭湯業）-4-華道教室その他これらに類する施設大分類中分類小分類細分類教育・学習その他の教支援関係育、学習支援8243（華道教室）.8244（そろばん塾）

業8245（英会話教室）教育・技能教授業8241（カラオケ教室）8242（書道教室）8246（ダイビングスクール）8249（料理教室）他に分類さ他に分類されない教育、れない教育、 学習支援業8299（料理・洋裁学校（専修学校、各種学校でないもの））学習支援業診療所大分類医療、福祉中分類医療業小分類細分類一般診療所8321（医院（有床のもの））8322（医院（無床のもの））自家販売のために食品製造業を営むパン屋、菓子屋その他これらに類するもので作業場の床面積の合計が５０㎡以内のもの（原動機を使用する場合にあっては、その出力の合計が 0.75ｋＷ以下のものに限る）大分類中分類小分類細分類宿泊業、飲持ち帰り・配持ち帰り飲食サービス食サービス達飲食サー

業業関係ビス業配達飲食サービス業7711（持ち帰り弁当屋）7721（宅配ピザ屋）◆ 大学又は高等専修学校、専修学校、各種学校、病院については、別途協議する。
◆ 上記に掲げている業種等で、細分類に含まれていない場合は別途協議する。
◆ 娯楽業にある「遊技場・その他娯楽業」については別途協議する。

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２．建築物の容積率の最高限度及び建ぺい率の最高限度□制限の必要性建築物の規模を一定限度以下に制限しつつ、ゆとりある快適な空間を形成するため、容積率及び建ぺい率の制限を行う必要がある。

□制限の内容東崎商業地区Ａは、シンボルロード（臨港道路２号線）及び西原マリンパーク管理棟に面しているため、当該道路と一体となった開放的で賑わいのある空間を確保する。
また、隣接する東崎都市緑地や周辺環境に配慮して、眺望の阻害要因とならないよう建物は低中層とする。
東崎商業地区Ｂは、臨港道路１号線に面しているため、当該道路と一体となった開放的で賑わいのある空間を確保し、隣接するホテル用地や周辺環境に配慮して建物は低中層とする。
また、マリーナ施設やホテル用地等との連携を考慮して、町民や来訪者の交流を促進する施設配置とする。
そのため、各々の敷地規模から容積率の最高限度を３００％、建ぺい率を８０％とする。容積率の最高限度建ぺい率の最高限度東崎商業地区Ａ３０／１０８／１０東崎商業地区Ｂ３０／１０８／１０３．建築物の敷地面積の最低限度□制限の必要性敷地の細分化を防止することにより、ゆとりのある個性的な商業地の形成を図り、地区にふさわしい建築物を誘導する観点から、建築物の敷地面積の最低限度を定める必要がある。

□制限の内容東崎商業地区ＡＢの敷地面積は、ゆとりある良好な環境の形成を図るために敷地面積の最低限度は両地区とも６，６００㎡（約２，０００坪）とする。
なお、事業計画において、敷地内に数棟建築する場合、用途上、可分扱いとなるものについては、制限の対象外とする。建築物の敷地面積の最低限度東崎商業地区Ａ６，６００㎡（約２，０００坪）東崎商業地区Ｂ６，６００㎡（約２，０００坪）-6-

敷地面積の最低限度6,600 ㎡（約 2,000 坪）分割2,000 ㎡4,600 ㎡（約 600 坪）建築不可（約 1,400 坪）建築不可４．壁面又は柱面の位置の制限□制限の必要性道路等の公共の場所に接する境界線から建築物等の壁面又は柱面を後退させることにより、道路と一体となった開放的な環境を確保するとともに、隣地境界線からも壁面又は柱面を後退させることにより、ゆとりある回遊空間をつくりだすために壁面又は柱面の位置の制限を行う必要がある□制限の内容道路境界線及び隣地境界線からの壁面又は柱面の位置は２～３ｍ以上後退した位置とする。本地区においては、建ぺい率８０％、敷地面積の最低限度６，６００㎡としており、建ぺい率８０％で確保することができる建築可能面積を後退による建築可能面積が上回っている。
このことから本地区の道路境界線までの壁面または柱面の位置は３．０ｍ、また、隣地境界線までの壁面または柱面の位置は２．０ｍとする。
なお、次のいずれかに該当するものは、制限の対象外とする。
・ 臨港道路に面する角地及び臨港道路と国道３２９号バイパスに接する角地・１階の占用ではないデッキテラス等で手すりが透視可能なもの・２階以上のデッキテラス等で手すりが透視可能なもの・開放された構造で、かつ管理運営上必要な付帯施設道路境界線までの距離隣地境界線までの距離東崎商業地区Ａ３．０ｍ２．０ｍ東崎商業地区Ｂ３．０ｍ２．０ｍ-7-隣地境界線道路境界線デッキテラスベランダ2.0ｍ3.0ｍ外階段デッキテラス※外階段やベランダ等も壁面の位置の制限に含める。

壁面又は柱面の位置についての算定式・建ぺい率が８０％、建築物の敷地面積の最低限度が６，６００㎡、敷地 3 面が道路に面する場合１００ｍ道路側 3.0ｍ道路側 3.0ｍ隣地側 2.0ｍ隣地側 2.0ｍ道路側 3.0ｍ、隣地側 2.0ｍ敷地（６，６００㎡）壁面後退による建築可能線控除される面積-8-６６．００ｍ隣地側 2.0ｍ・建ぺい率による建築可能面積：６，６００㎡×８０％≒５，２８０㎡・壁面後退による建築可能面積：敷地を１００ｍ×６６．００ｍ＝６，６００㎡で計算すると｛１００ｍ－（３．０ｍ＋３．０ｍ）｝×｛６６．００ｍ－（３．０ｍ＋２．０ｍ）｝＝９４ｍ×６１．００ｍ＝５，７３４．００㎡建ぺい率による建築可能面積＜壁面又は柱面の後退による建築可能面積・・・OＫ５．建築物の高さの最高限度□制限の必要性都市景観形成の観点、特に海辺という特性に配慮し、眺望の阻害要因にならないよう建物等の高さの制限を行う必要がある。

□制限の内容東崎商業地区Ａは、隣接する東崎都市緑地や周辺環境に配慮し、建築物等の高さの最高限度を敷地地盤面から１５ｍとする。
東崎商業地区Ｂは、隣接するホテル用地や周辺環境に配慮し、建築物等の高さの最高限度を敷地地盤面から２０ｍとする。建築物の高さの最高限度□東崎商業地区Ａ１５ｍ東崎商業地区Ｂ２０ｍ東崎商業地区Ａ及び東崎商業業地区Ｂ１５ｍ以下（地区Ａ）２０ｍ以下（地区Ｂ）敷地地盤面敷地地盤面-9-

６．建築物等の形態及び意匠の制限□制限の必要性周辺との調和を図り、美観や風致を損なうことなく秩序ある建築物を誘導するため、また、快適でゆとりある良好な環境を維持・保全するため建築物の形態及び意匠を制限する。

□制限の内容１）屋根及び外壁の色彩の制限について平成 28 年 3 月に策定した西原町景観計画を踏まえ、屋根及び外壁の色彩について制限を行う。
・屋根及び外壁の色彩の制限外壁の基調となる色彩は、マンセルカラーシステムで明度 8 以上、彩度 2 以下とする。外壁面の色彩について、派手な色（彩度 10 以上）を用いる場合、その使用面積は、市街化調整区域及び市街化区域の住宅系用途地域の場合は、見付面積の 5％以内とし、その他の地域の場合は 10％以内とする。

３）広告物について屋外広告物については、自己の用に供するものとし、美観や風致を損なうものについては設置してはならない。また周辺の景観に調和するよう規模、形態等に配慮し秩序あるものにする。

- 10 -☆

ｱｲｳ☆

ＡｱｲｳＡＢＣＢ
Ｃ※建築物の屋上広告物及び建築物より突出するものは設置しないこと。
上記以外の広告物については、沖縄県屋外広告物条例を準用する。
４）建築物の外壁及び屋根に設ける設備について建築物の外壁及び屋根に設ける設備類は、建築物本体及び周辺景観との調和に配慮し目立たないよう設置する。

デザイン壁等管理点検口管理点検口周囲の景観に配慮※管理点検口を除いた部分以外については、周囲の景観に配慮しデザイン壁等で囲う。

７．かき又はさくの構造について- 11 -

□制限の必要性かき又はさくに関しては、緑豊かで開放的な空間を創出し、良好な環境の確保や防災上の観点からできるだけ生け垣やコンクリート・石積み等と植栽の組み合わせたものを用いることが望ましい。

□制限の内容コンクリート・石積み等と組み合わせの場合、敷地に接する道路の最高地点から１．５ｍ以下とし、基礎部分については、６０ｃｍ以下とする。
・生け垣の場合・コンクリート・石積み等と植栽の組み合わせ道路境界線道路境界線９０ｃｍ以下敷地地盤面敷地地盤面歩道６０ｃｍ以下１．５ｍ以下歩道※隣地境界線は、かき又はさく等の構造物は設置せず、遊歩道等の整備に努める。

８．敷地内の計画地盤高について□制限の必要性臨港道路１号線からの歩行者・自動車等の出入や地区内各施設の回遊ができるよう地区内の計画地盤面の基準を定める。

□制限の内容敷地の計画地番盤高は、敷地に面する臨港道路１号線の歩道の最高地点から０．４ｍ未満とする。

道路境界線道路境界線国道３２９号バイパス臨港道路１号線

計40cm以内車道

画地歩道９．敷地内の緑化について- 12 -盤

面□制限の必要性潤いやリゾート感を演出するため、敷地内の緑化に努める。

□制限の内容都市計画法第２９条の開発行為を行う場合、同法第３３条第３項及び「都市計画法に基づく開発行為の許可の基準に関する条例」により、敷地面積の 5％以上の緑地等を確保する必要があります。
但し、開発区域の境界から 250ｍ以内に公園、緑地等がある場合は対象外となっており、当該地区周辺も、東崎都市緑地や西原マリンパーク（海浜緑地）が整備されているため、敷地内の緑化については、緑化率などの基準は設けず、緑化に努めると規定している。

９.建築物の敷地が地区整備計画区域の内外にわたる場合の措置「西原町地区計画の区域内における建築物の制限に関する条例」第１０条について、下図のとおり、敷地の１／２以上が地区整備区域に属する場合、当該建築物及び敷地の全部について地区計画の適用範囲とする。
地区整備区域① 敷地の過半が区域内適用範囲建築物③ 敷地の過半が区域外建築物- 13 -