Энергосбережениеблагодаря реновацииквартирного домаBEEN

(Baltic Energy Efficiency Network for the Building StockВ рамках проекта– Сеть энергосбережения для жилищного фонда стран Балтийского моря) к концу2007 года была завершена реконструкция квартирного жилого дома, расположенного в Таллинне, по адресу Палдиское ш. 171, в качестве образцового проекта.
В этом доме, выбранном в ходе конкурса «Сделай свой квартирный дом болееэкономичным», была произведена комплексная реконструкция. В рамках проекта выполнены работы по реконструкции кровли, фасада и балконов, кроме того,все старые окна заменены новыми окнами с микровентиляцией. Однотрубнуюсистему отопления перестроили в двухтрубную, и установили систему индивидуального учёта теплопотребления. Цель реконструкции заключалась в достижениимаксимально возможного энергосбережения.

2Квартирный дом Палдиское ш. 171 –ситуация до реновацииГод постройки:Типовой панельный жилой дом:5 этажей, 60 квартирОтапливаемая площадь:3035 м2Потребление тепла в 2005 году (в т.ч. горя527 МВт*ччая вода) :• утепление торцевых стенпенополистиролом толщиной100 мм (2002)• замена внешних дверей (2004)Квартирное товарищество основано в 2001 году.

Крупные реновационные работы:3Определение наличия опасности длясохранности домаСогласно теории жизненного цикла строения, средняя продолжительность срока
службы панельного жилого дома составляет примерно 50-70 лет. Конструкции итехнические системы дома такого возраста можно считать устаревшими как физически, так и морально, в связи с чем здание нуждается не только в постоянных
работах по техническому обслуживанию, но и в крупномасштабных работах пореконструкции (исследование ТТУ «Строительно-техническое состояние и прогнозируемый срок жизни крупнопанельного жилищного фонда Эстонии», 2009).

В доме по адресу Палдиское ш. 171 выполнена...
••
•
•

2003
2004
20042005экспертиза кровлиэкспертиза конструкцийпроектировочные условия для надстройки 6-го этажа
энергоаудит и термоаудит, из которых следует, что если применитьвсе рекомендованные меры, в квартирном доме можно сэкономить
до 50% тепловой энергии.

Реконструкция квартирного домаВ целях успешного осуществления проекта реконструкции, обеспечения надлежащего качества работ и ведения надзора собственника, к работам был привлечён
руководитель проекта, который, в числе прочего, помогал квартирному товариществу при оформлении заказов проектов, подборе строителей, заключении строительных договоров и приёмке строительных работ. Привлечение руководителяпроекта/услуги надзора собственника имеет очень большое значение именно сточки зрения обеспечения качества работ, и при выполнении крупномасштабных
работ по реконструкции следует обязательно воспользоваться услугой руководителя проекта/ надзора собственника уже на начальном этапе рабочего процесса.

ПроектированиеПроекты реконструкции жилого дома были заказы в AS SWECO Projekt (бывшееAS Eesti Projekt).
• Проект реновации кровли и рекомендации по реновации вентиляционнойсистемы
• Проект реконструкции фасадов
• Проект модернизации системы отопленияВыполнение работ по реконструкции дома во времястроительного бума 2006-2007 гг.
Проектирование реконструкции многоквартирного дома и выполнение строительных работ совпали с наблюдавшимся в 2006 году бумом на строительном рынкеЭстонии, который привёл к задержке как проектировочных, так и строительных
работ в связи с недостатком рабочей силы, а также к увеличению стоимости
строительных работ. Характерным явлением стала примерно двукратная средняя
разница между наибольшей и наименьшей стоимостью ценового предложения.

Меры по предотвращению разрушения квартирногодома

КрышаВ 2004-2005 годах на общих собраниях члены квартирного товарищества пытались достичь согласия по вопросу реконструкции дома, но необходимого большинства голосов не удалось получить. Принятию решения способствовало
получение субсидии на образцовую реконструкцию в 2006 году, благодаря чемумногие собственники квартир, которые прежде выступали против крупномасштабных работ, сочли целесообразным приступить к работам по реконструкции
жилого дома.

На крышу установили стекловату толщиной 200 мм в качестве утеплителя изатем покрыли двухслойным материалом SBS. При вырезке отверстий для люков
дымоудаления обнаружилось, что при строительстве здания использовалисьнекачественные панели кровельного перекрытия – при вырезке отверстий возникла опасность обрушения. Работы пришлось приостановить на время проектирования и возведения металлических опорных конструкций, чтобы укрепитьпотолки подъездов.
Благодаря дополнительной теплоизоляции крыши нормализовались жилищные
условия в квартирах на пятом этаже – если ранее на пятом этаже зимой ком-45натная температура была на 5-6 градусов меньше, чем в квартирах на нижнихэтажах, то зимой 2006/2007 года комнатные температуры выровнялись во всёмдоме.

Окна/двери

Утепление внешних стенНа внешние стены установили пенополистирол толщиной 100 мм, который покрыли слоем тонкой штукатурки. Дополнительно произвели отделку и покраску торцевых стен дома, которые со временем разрушились и были изрисованы граффити.

В рамках проекта заказали изготовление и установку 47 оконных/дверных комплектов для балконов/лоджий, 52 квартирных окна и 20 коридорных окон. Окнаизготовлены из пластика и оборудованы микровентиляцией.
Поскольку в некоторых квартирах окна были уже заменены, замену окон не стали
финансировать за счёт ремонтного фонда. С каждым собственником квартирыотдельно заключили график выплаты расходов на замену окон – собственникиквартир могли заплатить за окна сразу или в рассрочку (кредит от квартирноготоварищества).

БалконыМонтаж балконов осложнялся крайне низким качеством первоначального монтажа бетонных балконных панелей – отклонения по вертикали и в плане достигаливосьми сантиметров, это нужно было выправить при установке опорных столбови их оснований, в связи с чем опорные столбы нуждались в дополнительнойобработке на строительной площадке.
Для замены ограждений и перегородок на балконах использовали закалённоестекло, над балконами пятого этажа установили кровлю из закалённого и ламинированного стекла. Балконы застеклили безрамными стеклянными системами. Вкачестве дополнительной работы на лоджиях установили перила, так как старые
перила были амортизированы.

Система отопленияВместо прежней однотрубной системы отопления построили новую двухтрубную
систему. Существующий тепловой узел отремонтировали, и циркуляционный
насос отопительной воды заменили насосом меньшей мощности, оборудованнымчастотным преобразователем. Существующие отопительные приборы заменили
современными радиаторами, и на каждый радиатор установили термостатныеклапаны с предварительной регулировкой. Чтобы обеспечить максимальную экономию тепловой энергии, в жилом доме установили электронную систему учётапотребления тепла (MESA) и датчики на отопительные приборы (распределителирасхода тепла) для определения потребления тепла.
Балконы до реновации		Балконы после реновации67Стоимость реконструкции составила 6 306 128 крон,в том числе:Руководство проектом/строительныйнадзорПроектированиеРеконструкцияКрышаОкна/двериЗастекление балконов/лоджийУтепление фасадовРеконструкция системы отопления
Система инд. учёта теплопотребления120 000 крон93 220 крон818 714 крон730 132 кроны
1 688 735 крон1 870 807 крон808 040 крон176 480 кронОбщая инвестиция составила 2 006 кр/м², что в 2006-2007 году было очень высоким показателем для многоквартирного дома.
Благодаря комплексной реконструкции жильцы платят в течение года за тепловую
энергию в среднем 7,5 кр/м2/мес (2009), что по сравнению с расположенным пососедству аналогичным нереновированным домом (14 кр/м2/мес) почти на половину меньше – разница в 6,5 кр/м2/мес позволяет сделать инвестицию в размере3,3 млн. крон для реконструкции дома (реновационный кредит для квартирногодома на 20 лет) без привлечения дополнительных средств.

Финансирование
Размер взноса в ремонтный фонд увеличили уже в 2005 году с 4,6 до 9,9 кр/м2/мес, чтобы доказать банку и самому себе способность привести в порядок жилойдом за счёт банковского кредита. Это дало возможность частично профинансировать работы за счёт уже накопленных средств в размере около 600 000 крон.
В рамках проекта BEEN была получена субсидия 1,017 млн. крон и от Эстонского
государства – 507 000 крон.
Для финансирования оставшейся стоимости работ взяли в Swedbank (бывшийHansapank) кредит в размере 4,2 млн. крон. При этом первоначальная сумма
кредита была запланирована в размере 3,2 млн. крон, но в связи с подорожанием работ товарищество впоследствии дополнительно взяло ещё 1 млн. крон.
Процентная ставка составляет почти 7%, и она зафиксирована на 5 лет, то естьразмер выплат по кредиту квартирного дома составляет 39 590 кр/мес, или 12,60
кр/м²/мес. Для обслуживания кредита начиная с июля 2008 года увеличен размервзноса в ремонтный фонд до 11,03 кр/м² - остальная часть финансируется за счётвыплачиваемых квартирами платежей по кредиту, взятому для финансирования
замены окон/дверей на балконах.
Строительство предусмотренной в проекте системы водоотвода и реконструкция
отмостки здания (частично выполнена в 2009 г.) запланированы на последующие
годы по мере возможности.
8Квартирный дом Палдиское ш. 171 –ситуация сегодняРезультатом осуществлённого проекта реконструкции стал утеплённый квартирный дом с современным внешним видом и системой индивидуального учёта
потребления тепла, в котором по окончании первого после реновации отопительного сезона 2008/2009 гг. энергосбережение составило 46% по сравнению с отопительным сезоном 2005/2006 гг., причём если взять за основу расчётов толькорасходы на отопление, полученное энергосбережение составит 50%. Цена натепловую энергию за этот же период выросла более чем в два раза, но благодаря
достигнутому энергосбережению жильцы платят за тепловую энергию лишь на25% больше.

Отношение жильцов к изменениям вжизненной средеИз исследования, проведённого Таллиннским техническим университетом вноябре 2007 года (на тот момент работы не были завершены), следует, что:• Отношение жильцов, особенно тех, кто выступал против реновации, постепенно изменялось в ходе рабочего процесса, по мере появления видимых результатов реновации. В этом процессе обнаружилась чёткая связь удовлетворённости и обеспеченности информацией с интерпретацией и пониманием этойинформации. Поэтому распространение информации играет крайне важную
роль во всём процессе реновации.
• Собственники квартир высоко ценят изменения во внешнем виде своего домаи существенные улучшения в системе отопления: возможность регулировки
согласно индивидуальным потребностям. Они надеются, что новая система
станет эффективной и экономичной. С учётом всех положительно оцениваемых изменений жильцы предполагают, что рыночная стоимость квартир тожеповысилась.

9Возможности реконструкцииквартирного дома сегодняСведения о теплопотреблении в квартирном доме за 2005-2009 гг.
2009296Учтённое теплопотреблениев т.ч. на отопление

МВт*ч/гТариф на тепло(среднегодовой)

EEK/
МВт*ч

948

Расход тепловой энергии(среднегодовой)EEK/м2/г

7,43183Расход тепловой энергии в отопительные сезоны (с поправкой на градусо-дни):Возьмём за основу данные по проекту на Палдиском ш. 171 (строительные работы, расход энергии) и сравним их с сегодняшними ценами на строительство ивозможностями финансирования.
По сравнению с 2006/2007 гг. цены на строительство снизились, по меньшей
мере, на 20%, в связи с чем в случае аналогичного проекта объём инвестиций
составит не 6,2 млн. крон, а 5 млн. крон. Начиная с 2009 целевое учреждение
KredEx предлагает долгосрочный реновационный кредит для квартирных жилыхдомов с льготной процентной ставкой, благодаря чему финансирование работокажется намного дешевле.

2005/2006

510 МВт*чПалдиское ш. 171

Реконстр. (2010)Стоимость работ по реконструкции

EEK

6 306 128

5 044 903

2006/2007 - реновация крыши, окна/двери

500 МВт*чКредит

EEK

4 200 000

4 288 167процент%74,0период

год1515ежемесячный платёжEEK

39 59031 719процент в течение периода

2007/2008 - фасад (с балконами) и система отопления334 МВт*ч

2008/2009 - первый отопительный сезон в реновированном доме273 МВт*чБлагодаря дополнительной теплоизоляции отопительный сезон примерно на двамесяца короче, чем обычно.

Уменьшение потребления тепловойэнергии в один отопительный сезон
составило 46% за период 2005-2009 гг.!

EEK

2 600 000

1 421 262*

СамофинансированиеEEK

582 128756 735

СубсидияEEK

1 524 000**Выплата по кредиту

EEK/м2/месяц12,6010,09Средний расход на тепловую энергиюEEK/м2/месяц

7,437,43Выплата по кредиту и расход наEEK/м2/месяц

20,03

17,52

тепловую энергию, всего* благодаря льготной процентной ставке, выплаты по проценту в течение периода кредита примерно на 1,18 млн. крон меньше
** субсидия в рамках проекта BEENСледовательно, в настоящее время расход на тепловую энергию вместе с выплатами по кредиту составил бы 17,52 кроны на квадратный метр в месяц (среднегодовой), если взять за основу средний расход тепловой энергии (МВт*ч) в 2009году и цену 948 крон.

Сколько платите Bы за тепловую энергиюв месяц с квадратного метра?

1011

Рекомендации:• Комплексная реконструкция жилого дома представляет собой процесс, а неоднократное действие – посвятите достаточное время подготовке и планированию этого процесса.
• Помните, что граничные конструкции, система отопления и система вентиляции образуют единое целое.
• Достижение хороших результатов при реконструкции предполагает точнуюоценку текущей ситуации – закажите экспертизу и/или энергоаудит здания.
• Все делопроизводство заказчика перед реконструкцией доверьте специалисту– наймите руководителя проекта и услугу надзора собственника.
• Проект реконструкции следует составить в объёме, который позволит правильно определить стоимость строительства, выполнить работы согласно этойстоимости и организовать надзор собственника.
• В ходе конкурса предложений сделайте оптимальный выбор, учитывая стоимость работ по реконструкции, предполагаемое качество работ и гарантии,предоставляемые строителем.
• Не всегда получается так, как было изначально запланировано. Запланируйте
более крупные расходы (непредвиденные расходы) и запас времени в парумесяцев.
• Старайтесь как можно больше информировать собственников квартир о рабочем процессе, и начните это делать уже на начальном этапе.

В квартирном доме разумно выполнить целостную
реконструкцию – достигаемая экономия расходов наэнергию позволит выплатить кредит.
С условиями предоставления реновационного кредита для квартирного дома исубсидий на работы по реконструкции, а также с итоговыми отчётами об образцовой реконструкции, выполненной в рамках проекта BEEN, можно ознакомиться надомашней странице KredEx по адресу www.kredex.ee.

Hobujaama 4, 10151 Tallinn

12kredex@kredex.ee		

www.kredex.ee