BEEN
Baltic Energy Efficiency Network for the Building StockПрибалтийская сеть энергосбережения в жилищном фонде

Результаты проекта BEEN с подробными выводами ирекомендациями

Практическое пособиек вопросу:„„Как начать широкомасштабную
энергосберегающую санацию
панельных домов?“www.been-online.net

Project supported within the frameworkof the BSR INTERREG III B ProgrammeВыходные данные
Ведомство Сената Берлина по городскому развитию
Отдел IV C
Württembergische Str. 6
D – 10707 Berlinwww.stadtentwicklung.berlin.deВедущий партнер проекта BEENТекстПетер Воллшлегер
Перевод: Мария Хартенштайнпо состоянию на ноябрь 2007г.

2

ПредисловиеЭто обобщение результатов проекта BEEN (Прибалтийская сеть энергосбережения вжилищном фонде) программы Европейского союза INTERREG III B является
дополнительным документом, подготовленным к заключительной конференции
проекта, состоявшейся 11.12.2007г. в Берлине.
Пособие более подробно рассматривает и обосновывает результаты и рекомендации,обобщенные в «стратегической концепции» („Policy Paper“) проекта BEEN иобращается к тем, кто хотел бы подробнее узнать о проблемах, подходах ивозможностях инициирования санации панельных домов в странах Центральной иВосточной Европы.
При санации панельных домов большое внимания уделяется энергосберегающим
мероприятиям, так как утепление одновременно ведет к экономии тепловой энергии иустранению строительных дефектов на фасаде здания. Преимущества работ поэнергосбережению являются более чем убедительными, в особенности, дляпанельных домов: Сокращение потребления тепловой энергии на 40-50% легко достижимо. Темсамым сокращается потребность в первичных источниках энергии в среднем на 0,50,7 тонн SKE («единица каменного угля»)1 на квартиру в год. Это обозначает
сокращение выбросов CO2 в среднем на 1,0-1,4 тонн на квартиру в год.
 Утепление фасада ведет к сухим и теплым наружным стенам, таким образом, могут
быть приостановлены начинающиеся из-за осадков повреждения фасадов. Растет
комфортность проживания при более низких расходах на отопление, и больше нетопасности в образовании плесени на утепленных внешних стенах.
Ввиду этих преимуществ остается только один вопрос, какие мероприятия, исходя изоценки эффективности расходов, являются оптимальными с точки зрения
энергосбережения и каким образом можно обеспечить их финансирование.
Это пособие по результатам проекта BEEN состоит из шести разделов:1. Потенциал экономии энергосберегающих мероприятий
2. Резервы финансирования энергосберегающих мероприятий с учетом жилищных
расходов и доходов
3. Приватизация панельных домов и дееспособность основных формсобственности, получивших распространение после приватизации, в ходепроведении санации
4. Правила принятия решений о проведении санации
5. Рентабельность основных энергосберегающих мероприятий
6. Опыт финансирования и целевые программы поддержки санации.
В конце каждого раздела подводится итог, какие выводы были сделаны в ходе проекта
BEEN, какие проблемы были выявлены и какие рекомендации по началу
широкомасштабной санации следуют, исходя из этого. Поэтому пособием также можно
пользоваться следующим образом: сначала читать резюме и рекомендации в конце
разделов и только при дополнительном интересе ознакомиться со всем содержанием
раздела. Для облегчения поиска резюме и рекомендации выделены разными цветами.
Петер Воллшлегер
1

SKE = «единица каменного угля» = коэффициент для энергетической оценки различных
энергоносителей. 1кг каменного угля соответствует 7-8 кВт-ч. Теплота сгорания 1 литра жидкого
топлива составляет от 9,5 до 12,3 кВт-ч. Теплота сгорания 1м³ природного газа приблизительно
равняется 9 кВт-ч.

3Содержание
1 Потенциал экономии энергосберегающих мероприятий .................................. 8
1.1 Жилищный фонд панельной застройки и его определение ...................................... 8
1.2 Основные типы панельных домов и их главные характеристики .............................. 9
1.3 Зависимость потребления тепловой энергии от климатических условий ................ 10
1.4 Коэффициент теплопередачи (величина U) и потенциал экономии энергии наотопление в панельных домах .............................................................................. 11
1.5 Толщина утеплителя ................................................................................................. 14
1.6 Выбросы CO2 ............................................................................................................... 16
1.7 Экономия энергии при горячем водоснабжении ........................................................ 17
1.8 Резюме по разделу 1................................................................................................... 18

2 Резервы финансирования санации с учетом жилищных расходов идоходов семьи .............................................................................................. 19
2.1 Типичные жилищные расходы ................................................................................... 19
2.2 Соотношение жилищных расходов и доходов .......................................................... 20
2.3 Резервы для отчислений на санацию......................................................................... 21
2.4 В какой мере энергосберегающие мероприятия могут финансироваться засчет экономии расходов на отопление? ............................................................... 21
2.5 Какая экономия расходов на отопление достигается благодаря различным
энергосберегающим мероприятиям?.................................................................... 23
2.6 Резервы финансирования санации ........................................................................... 24
2.7 Резюме по разделу 2 ................................................................................................. 26

3 Приватизация панельных домов и дееспособность основных формсобственности после приватизации .......................................................... 27
3.1 Структура собственности панельных домов до приватизации ................................. 27
3.2 Структура собственности после приватизации.......................................................... 27
3.3 Цена продажи квартир при приватизации .................................................................. 29
3.4 Характеристики форм собственности......................................................................... 30
3.5 Значение трех форм собственности для начала широкомасштабной санации ...... 31
3.6Инновационная идея: сделать сообщества собственников более
дееспособным через создание ТСЖ (товарищества собственников жилья)...... 31

3.7 Инновационная идея в Польше: даже в кооперативах можно приобрести
жилую собственность............................................................................................. 33
3.8 Единичные муниципальные квартиры........................................................................ 34
3.9 Существуют ли пробелы в дееспособности раздичных форм собственности? ...... 36

4

3.10 Существуют ли пробелы в дееспособности сообществ/товариществ
собственников? ..................................................................................................... 37
3.11 Резюме по разделу 3 ................................................................................................ 38

4 Правила принятия обязательных решений о проведение санации ................. 39
4.1 Виды санации............................................................................................................... 39
4.2 Законодательные обязательства по проведению санации....................................... 39
4.2.1 Предусмотренные законом обязательства по проведению необходимых
ремонтных работ..............................................................................................................39
4.2.2 Предусмотренные законом обязательства по дополнительному проведению
определенных энергосберегающих или других мероприятий.......................................40
4.2.3 Обязательства по использованию строительных материалов с новейшими
энергетическими стандартами при проведении крупны ремонтных работ .................41
4.3 Правила принятия обязательных решений о проведении санации ..........................424.3.1 Правила принятия решений в сообществах/товариществах собственников
(форма собственности 1 и 1A) .......................................................................................424.3.2 Правила принятия решений в кооперативах (форма собственности 2 и 2A) ......43
4.3.3 Правила принятия решений в домах, сдаваемых в наем (форма собственности
3)............ ...........................................................................................................................43
4.4 Правила принятия решений о финансировании санации всообществах/товариществах собственников (форма собственности 1 и 1A)......45
4.4.1 Правила принятия решений об образовании накоплений ....................................46
4.4.2 Правила принятия решений о покрытии расходов на проведение запланированных мероприятия при недостаточном количестве накопленных средств ....................47
4.4.3 Правила принятия решений о получении кредита (без залога недвижимости) ..48
4.4.4 Получение кредита под залог недвижимости........................................................48
4.4.5 Правила учета мнений собственников квартир, голосовавших против или несогласных с решением большинства ............................................................................49
4.5 Разграничение индивидуальной и общей собственности при проведении
санации .................................................................................................................. 49
4.6Подсчет
голосов
припринятии
решений
большинством
всообществах/товариществах собственников........................................................ 51

4.7 Резюме и рекомендации по разделу 4 ....................................................................... 53
4.7.1 Резюме и рекомендации к разделу 6 Директивы ЕС по энергетическим
характеристикам зданий .................................................................................................53
4.7.2 Резюме и рекомендации по предписанным законом энергосберегающим
мероприятиям ...............................................................................................................54
4.7.3 Резюме по существующим законным правилам принятия обязательных
решений о проведение санации в сообществах/товариществах собственников.........55
4.7.4 Резюме и рекомендации по отношению к личной инициативе жильцов призамене окон и входных квартирных дверей ...................................................................55

5 Рентабельность энергосберегающих мероприятий .......................................... 56
55.1 Какие энергосберегающие мероприятия являются целесообразными?

.............. 56

5.2 Расходы на энергосберегающие мероприятия .......................................................... 58
5.3 Рентабельность энергосберегающих мероприятий....................................................59
5.3.1 Рентабельность в жилищном хозяйстве и срок окупаемости...............................59
5.3.2 Рентабельность энергосберегающих мероприятий в жилищном хозяйстве (длямероприятий и расходов в пункте 5.2) ..........................................................................60
5.3.3 Рейтинг рентабельности энергосберегающих мероприятий (рейтинг
эффективности) ...............................................................................................................61
5.3.4 Дополнительные преимущества энергосберегающих мероприятий....................63
5.4 Рентабельность расчета расходов на отопления в зависимости отфактического потребления .................................................................................... 64
5.4.1 Три ступени расчета расходов по фактическому потреблению ..........................64
5.4.2 Расчет расходов на отопление по измеренному фактическому поквартирному
потреблению ...................................................................................................................67
5.4.3 Когда расчет расходов по фактическому потреблению рентабелен? .................67
5.4.4 Как поступать при расчете фактического потребления с несправедливостями,связанными с расположением квартир? ........................................................................71
5.5 Другие целесообразные энергосберегающие мероприятия ..................................... 73
5.5.1 Энергопаспорт и энергоаудит согласно параграфу 7 Директивы ЕС поэнергетическим характеристикам зданий ......................................................................73
5.5.2 Стандарт низкого энергопотребления ...................................................................75
5.5.3 Возобновляемые источники энергии ....................................................................76
5.6 Резюме и рекомендации по разделу 5 ........................................................................77
5.6.1 Резюме и рекомендации по «реформе отопления» (расчет расходов пофактическому потреблению)...........................................................................................77
5.6.2 Резюме по оптимальному пакету энергосберегающих мероприятий ..................78
5.6.3 Резюме и рекомендации по поэтапной санации, если весь пакет мероприятий
(см. пункт 5.6.2) не может быть реализован за один раз...............................................78
5.6.4 Резюме и рекомендации по реализации параграфа 7 Директивы ЕС поэнергетическим характеристикам зданий (энергопаспорт и энергоаудит) ...................80

6 Целевые программы по санации ...................................................................... 82
6.1 Вид и объем целевых программ в странах проекта BEEN........................................ 82
6.1.1 Обзор существующих целевых программ .............................................................82
6.1.2 Объем целевых программ и связанных с ними инвестиций в санацию ............ ..83
6.1.3 Общая потребность в санации по отношению к существующим целевым
программам ....................................................................................................................86
6.1.4 Возможность совместного финансирования с помощью средств структурного
фонда ЕС..........................................................................................................................87
6.1.5 Реализация энергосберегающих мероприятий на основе «контрактинга» .........88
6.2 Какие инвестиции в санацию стали результатом целевых программ? ....................896

6.3 Значение кредитного финансирования ...................................................................... 94
6.4 Необходимость в гарантиях по кредитам на санацию............................................... 95
6.4.1 Практика гарантий по кредитам из опыта прежних целевых программ ...............95
6.4.2 Возможности для обеспечения гарантий по кредиту на санацию через
поземельную книгу...........................................................................................................97
6.4.3 Залоговая стоимость панельных домов ................................................................98
6.5 Целевая поддержка семей с низкими доходами........................................................ 99
6.5.1 Плата отчислений на санацию в рамках муниципальной помощи (социальная
помощь) .........................................................................................................................100
6.5.2 Зависимые от доходов дотации по отчислениям на санацию в рамках «дотацийна проживание» .............................................................................................................101
6.6 Резюме и рекомендации раздела 6.......................................................................... 103
6.6.1 Резюме и рекомендации по мероприятиям, финансируемым через целевые
программы......................................................................................................................103
6.6.2 Резюме и рекомендации по виду и размеру целевой поддержки .....................104
6.6.3 Резюме и рекомендации по государственным гарантиям (поручительствам) врамках целевых программ.............................................................................................1086.6.4 Резюме и рекомендации по дополнительной поддержке семей с низкими
доходами ........................................................................................................................110
6.6.5 Резюме и рекомендации по финансированию через «контрактинг»..................111
6.6.6 Резюме и рекомендации по использованию средств ЕС для совместного
финансирования национальных целевых программ ...................................................112

7

1Потенциал экономии энергосберегающих мероприятий

1.1Жилищный фонд панельной застройки и его определение

Если речь идет о санации панельных домов, первым возникает вопрос, какую долюсоставляют квартиры в панельных домах по отношению ко всему жилищному фонду.
С технической точки зрения панельные дома представляют собой здания, несущие
конструкции которых состоят в основном из сборных бетонных панелей.
В соответствии с практическим значением этого пособия, ориентированным наразвитие широкомасштабной санации приватизированного, бывшего государственного
жилищного фонда, панельные дома получили следующее определение: Многоэтажные жилые дома, возведенные в 1950-1990 годы методом серийной
застройки государственными застройщиками или жилищными кооперативами.
 К панельным домам относятся также типичные для названного периода
кирпичные и блочные дома.
 Жилые дома, возведенные после 1990 года, не рассматриваются в этомпособии, так как благодаря более высоким строительным стандартам, которые
использовались при их строительстве, они, как правило, не нуждаются вкомплексной санации. Не рассматриваются также одно- и двухквартирные дома.
 Для сравнения данных и стратегий санации Германии анализируется жилищный
фонд Восточной Германии, так как только многоэтажные жилые дома 1950-1990годов постройки Восточной Германии и Восточного Берлина (бывшая ГДР)можно непосредственно сравнивать с панельными домами в странах
Центральной и Восточной Европы.
Обзор жилищного фонда панельной застройки в новых странах ЕС, участвующих впроекте BEEN, представлен в следующей таблице:Страна

Эстония (EE)Латвия
(LV)
Литва
(LT)
Польша (PL)Восточная Германия (G) 19902005Восточный Берлин
Германия в целом

Жильцы,2 Жилищный
Панельные
млн.
фонд
дома3
2
в целом
число квартир
число квартир

Жильцы4в квартире

624.000

406.5702,242,4

958.000

416.460

2,51

3,51.295.000

790.000

2,70

38,2

11.800.000

5.200.600

3,24

14,7

6.570.000

2.150.000

2,24

1,4

7.710.000

1,91
273.000

82,538.500.000

2,14

2

Эти данные были получены из общедоступных статистических источников с небольшими
отклонениями в зависимости от источника.
2
3

Эти данные были предоставлены партнерами проекта BEEN в связи с данными оприватизации. Число приватизированных квартир, включая число квартир в кооперативах,практически соответствует числу квартир в панельных домах, которые являются предметом
исследования этого пособия. В соответствии с общедоступными статистическими данными
число квартир в панельных домах меньше числа квартир во всем жилищном фонде,возведенном в 1950-1990 годы.
4Эти данные рассчитаны путем деления колонки 1 на колонку 2. В статистических сборниках
приводятся и другие цифры: 2,4 для Эстонии и Латвии, 3,0 для Польши.

8Большое значение, которое придается санации панельных домов, обосновано тем, чтов странах ЕС из Центральной и Восточной Европы более половины населения
проживает в панельных домах. Также примерно половина населения Восточного
Берлина проживала в районах панельной застройки.
1.2Основные типы панельных домов и их главные характеристикиВ анализируемых странах было спроектировано и построено много домов массовых
серий застройки. Согласно потребности в проведении энергосберегающей санации
можно выделить три основных типа панельных домов:
Тип

Годы
постройки

Строительные
характеристики

Tип 1

с 1950 до~ 1965
с 1962 до~ 1980Кирпичные и блочные
внешние стены
Внешние стены изоднослойных бетонных
панелей (высотой водин этаж)Tип 3

с 1975Новоестроительство

с 1990Внешние стены изтрехслойных бетонных
панелей (высотой водин этаж)(«сандвичпанели») внутри слойутеплителя (~ 5 cм)В основном индивидуальное проектирование
строительства (отсутствие серийной застройки)Tип 2Характерная
Характерное потресистема отопления бление энергии наотопение, кВт-ч на
1м² в годПечное отопление
150 - 180Центральная
система отопления –в большинстве
однотрубное
отопление(в Польше двухтрубное
отопление)140 - 170Центральное
отопление
(двухтрубное
отопление)75 - 90

100 - 140Что касается распространенности трех типов панельных домов в странах проекта
BEEN, была собрана следующая статистика:

Tип
Tип 1
Кирпичные и блочные
внешние стены
Tип 2Внешние стены изоднослойных бетонных
панелей
Tип 3Внешние стены изтрехслойных бетонных
панелей

Эстония
(EE)
35,0%Латвия
(LV)
40,0%

Литва
(LT)
35,0%

Польша
(PL)35,0%Восточная
Германия (G)
33,0%

50,0%

50,0%

50,0%

50,0%

30,0%

15,0%

10,0%

15,0%

15,0%

37,0%

Самым распространенным в новых странах ЕС является 2-ой тип с характерной
системой центрального отопления. Панельные дома 3-го типа не очень
распространены в странах Центральной и Восточной Европы (в отличие от Восточной
Германии). Это имеет определенные преимущества при проведении санации: 1-ый и 2-ой типы панельных домов являются, как правило, более статически
устойчивыми. Утепление можно проводить без статического укрепления
фасада.

9Для 3-го типа панельных домов характерны навесные фасадные трехслойные
бетонные панели. Перед утеплением фасада таких домов необходимо
перепроверить статическую устойчивость креплений фасадных элементов.
С другой стороны, внешние стены домов 3-его типа со слоем утеплителя, который
находится между панелями, обладают более высоким коэффициентом теплоизоляции(и более новые по году постройки), поэтому дополнительное утепление фасада таких
домов является менее необходимым из энергетических соображений.


1.3Зависимость потребления тепловой энергии от климатических
условий

Потребность в тепловой энергии одного дома (например, панельного дома 2-го типа)зависит от климатических условий региона. Характерные для региона изменения
внешней температуры определяют начало отопительного периода.
При проведении строительно-физического расчета потребности в тепловой энергии
влияние климата отображается в «числе градусодней», которое рассчитывается последующей формуле:Число градусодней = продолжительность типичного отопительного периода(дни) x усредненная разница между внутренней и внешней температурой (°C)В национальных нормативных документах предписано, для какого числа градусодней
должно быть рассчитано здание.
Однако, реальное потребление тепловой энергии одного дома определяется на основе
фактического «числа градусодней», которое рассчитывается из фактической
продолжительности отопительного периода и температуры, реально достигаемой впомещении.
Опросы партнеров проекта BEEN показали, что в анализируемых странах существуют
различные по продолжительности отопительные периоды и различные температурные
стандарты для отопления квартир зимой. Поэтому более продолжительный
отопительный период с большим комфортом отопления в условиях более мягкого
климата может привести к такому же потреблению тепловой энергии, как и более
короткий отопительный период (с низкой температурой в квартирах в переходный
период) в условиях более холодного климата: Длительный отопительный период в Германии объясняется тем, что даже запределами обычного отопительного периода (с 01.10. по 30.04. = 212 дней)помещения отапливаются, если в течение 22 часов температура падает ниже12 °C (и такая погода держится определенное время) Более короткий отопительный период в странах Прибалтики (несмотря на более
холодный климат) объясняется сокращением отопления в переходный период
(при этом жильцы в качестве индивидуального дополнительного отопления
часто используют электронагреватели).

10Климатические
характеристики
отопительного периода 5Продолжительность
отопительного периода, дниСредняя внешняя температура,°CСредняя температура впомещении, ° CЧисло градусодней
Процентное отношение числа
градусодней
Потребность в тепловой энергии
одного условно одинакового
панельного дома 2-го типаЭстония

Латвия

ЛитваПольша

Германия

210

206

197

225

252

- 1,00- 0,40

0,20

2,30

4,90

19,00
4.200

19,00
3.996

19,00
3.704

19,00
3.758

20,00
3.805

110%

105%

97%

99%

100%

171,08

162,79150,86

153,06

155,00При сравнении стран-участниц проекта BEEN не были установлены существенные
различия. Кроме того, существующие климатические отличия смягчаются влиянием
технических отопительных стандартов: В Германии средняя температура в помещениях в отопительный период достигает
20 °C (ночью ниже, днем выше); жильцы имеют возможность при помощи
термостатных регуляторов индивидуально устанавливать температуру впомещении между 18 и 25 °C. С целью поощрения экономного обращения степловой энергией расходы на отопления рассчитываются по фактическому
потреблению (подробнее см. пункт 5.4).
 В странах Центральной и Восточной Европы (за исключением Польши)распространена однотрубная система центрального отопления без термостатных
регуляторов. Таким образом, жильцы не могут регулировать температуру впомещениях (кроме как открыв окно). Они вынуждены пользоваться отоплением втакой мере, в какой оно поступает. Недостатком однотрубной системы отопления
является то, что равномерного теплоснабжения всех квартир достичь трудно.
Существуют две возможности: или система отопления настраивается так, что даже в самых холодных
квартирах становится достаточно тепло (это ведет к чрезмерному отоплению
других квартир), или система отопления настраивается так, что в среднем никто не мерзнет;однако, на практике это ведет к тому, что в угловых квартирах зимой холодно.
Поэтому, если будут проведены энергосберегающие мероприятия, и после санации
можно будет индивидуально регулировать температуру в квартирах, то это означает,что не только тепловая энергия будет сэкономлена, но и в квартирах, в которых ранее
было холодно, после проведения санации станет теплее. Однако, этотдополнительный эффект соответствующим образом сокращает достижимый
потенциал энергосбережения.
1.4Коэффициент теплопередачи (величина U) и потенциал экономии
энергии на отопление в панельных домахПри энергосберегающих мероприятиях различают потребность в тепловой энергии ипотребление тепловой энергии. Потребление тепловой энергии – это фактическое
потребление тепловой энергии, зарегистрированное на теплоэлектростанции, которое
учитывается при расчете расходов жильцов на отопление. Потребность в тепловой
5Эмпирическая оценка на основании данных партнеров проекта BEEN; окончательное
согласование не было достигнуто в рамках проекта BEEN.

11энергии – это теоретическая величина, которая рассчитывается стандартизированным
методом и обеспечивает объективное сравнение энергетических характеристик
зданий.
Для того, чтобы у жильцов сформировалось правильное мнение о проведении
энергосберегающих мероприятий, необходима конкретная информация о том, какие
энергосберегающие мероприятия являются обоснованными и какую экономию
расходов на отопление они принесут.
Так как при энергосберегающей санации толщина утеплителя и коэффициенты
теплопередачи ДО и ПОСЛЕ санации играют большую роль, стоит подробнее узнать орасчете энергосбережения, тем более что эти строительно-физические взаимосвязи
совсем несложные.
Коэффициент теплопередачи (величина U) (Вт/м²K) – это энергетический
показатель элементов здания. Он измеряет, сколько тепловой энергии в ваттах(Вт) проходит через 1 м² площади строительного элемента здания (при 1 °C или
1°K разницы между внутренней и внешней температурой6).
Потери тепловой энергии (трансмиссионные потери тепла) через стены, перекрытия иокна рассчитываются по следующей формуле:Потери тепловой энергии (Вт-ч) = Размер площади
строительного элемента (м²) x «число градусодней»7 x 24 xкоэффициент теплопередачи строительного элемента
зданияЧем ниже коэффициент теплопередачи, тем меньше потери тепловой энергии. Таким
образом, решающим для экономии энергии является ответ на вопрос: как за счетпроведения
соответствующих
мероприятий
можнопонизить
коэфициент
теплопередачи.
В последующей таблице отражены строительные элементы здания, ведущие косновным потерям тепловой энергии, а также необходимые энергосберегающие
мероприятия и коэффициенты теплопередачи, характерные для обычного панельного
дома 2-го типа ДО и ПОСЛЕ санации.

6
7

Разница температур указывается в °K, хотя 1 °K по величине соответствует 1 °C.
См. «число градусодней» в разделе 1.3; умножаем на 24 для пересчета дня в часы.

12До санации
После санации
Строитель- Характерный Потери
Энергосберега- Характер- Потери
Экономияные элемен- коэффици- тепловой
ющиеный коэф- тепловойты зданияент теплопе- энергии,мероприятия
фициент энергии,редачи,кВт-ч/м² в годтеплокВт-ч/м² в годВт/м²К
передачи,Вт/м²К
Внешние
1,30
82,00 8 см утепление
0,35
22,08
73,1%
стены
внешних стенОкна(трансмиссия)Окна(проветривание)Перекрытие верхнего этажа
Перекрытие
подвала
Теплопровод
Суммапотерь
тепловой
энергии
Экономия
тепла засчет инсоляции ивнутренних
энергоисточников
Потребность втепловой
энергии

3,40

41,00 Новые окна(стеклопакет)

1,30

15,68

61,8%

20,50

50,0%

Потери тепла через
неплотные
швы
1,00

41,00 Проветривание
только принеобходимости
8,00 10 cмдополнителое
утепление

0,30

2,40

70,0%

1,80

4,00 6 cм утепление

0,50

1,11

72,2%

2,00

50,0%

180,00

63,76

64,6%

- 25,00- 25,00

155,0038,76

4,00 Утепление

Достижимое на практике сокращение потребления тепла

75,00

51,6%

Задача этой таблицы – показать основные энергетические недостатки панельных
домов и параметры возможных улучшений: Основные потери тепловой энергии происходят через внешние стены и окна.
Несмотря на то, что площадь окон в панельных домах значительно меньше, чемплощадь внешних стен (на 25-30%), потери тепла через окна и внешние стены
практически одинаковые. Это объясняется тем, что для окон характерны не только
трансмиссионные
теплопотери,которые
измеряются
коэффициентом
теплопередачи, как для окон, так и для стен, но и потери тепла, возникающие припроветривании помещения, а также неумышленно из-за неплотных оконных швов.
 Преимуществом новых герметичных окон является то, что они не только обладают
более низким коэффициентом теплопередачи (стекол и рам), но и полностью
устраняют теплопотери через неплотные швы. Однако все равно остается
потребность в тепловой энергии для подогрева свежего воздуха, необходимого дляздорового проживания (порядка 20м³ свежего воздуха на человека в час), что13составляет в совокупном потреблении тепловой энергии приблизительно 20 кВт-чна 1м² общей площади квартиры в год.
Кроме того, таблица показывает, что для стен можно достичь значительно более
низкого коэффициента теплопередачи, чем для окон. Поэтому особенно важно призамене окон использовать изолирующее теплозащитное остекление скоэффициентом теплопередачи 1,1-1,3 Вт/м²К (соглано сертификату). Еслиустанавливаются окна с простым изолирующим остеклением (без внутреннего слояи без специального утепляющего наполнителя) коэффициент теплопередачи
составляет 2,80 Вт/м²К, что не целесообразно, так как окна с теплозащитным
остеклением можно приобрести в странах ЕС практически по такой же цене.

Как следует из таблицы, трансмиссионные теплопотери могут быть сокращены на 6070%. Однако на практике обычно достигается экономия «только» в размере 45-55%.
В чем причина?
Во-первых, это объясняется тем, что до санации дома отапливались в недостаточной
степени и после санации комфортность полноценного отопления уменьшает
потенциально достижимую экономию.
Во-вторых, теоретически рассчитанная экономия сокращается за счет обусловленных
конструкциями трудно избегаемых на практике «мостиков холода»8. «Мостики холода»в основном встречаются в следующих местах: В районе лоджий и балконов, где практически невозможно обеспечить сплошное
утепление. Идеальным решением были бы лоджии, пристроенные к внешним
стенам.
 В районе цоколя и верхнего перекрытия.
 В районе оконных откосов и подоконников.
1.5Толщина утеплителяКак показано в таблице в пункте 1.4, утепление внешних стен ведет к наибольшему
эффекту экономии. При этом возникает вопрос об оптимальной толщине утеплителя сучетом эффективности затрат.
Для этого, прежде всего, необходимо знать, что коэффициент теплопередачи внешних
стен и толщина утеплителя не имеют линейной зависимости, как видно из таблицы играфика.
2Толщина
утеплителя
Внешние стеныбез утеплителя
(панельный дом
2-го типа)
1cм
2cм
4cм
8cм
12cм
16cм
20cм

Коэффициент
теплопередачи,Вт/м²К

Потери тепловой
энергии,кВт-ч/м² в годЭкономия

Прирост

1,30

82,00

–

–

0,98
0,79
0,57
0,35
0,27
0,21
0,17

61,82
49,83
35,95
22,08
17,03
13,25
10,72

24,6%
39,2%
56,2%
73,1%
79,2%
83,8%
86,9%

24,6%
14,6%
16,9%
16,9%
6,2%
4,6%
3,1%

8

«Мостики холода», в сущности, являются «мостиками тепла», так как с строительнофизической точки зрения холода нет, а проходит только тепло.

14

1,40

Коэффициент тепоперевачи, Вт/м
²К

1,20

1,00

0,80

0,60

0,40

0,20

0

5

10

15

20

25

Толщина утеплителя, смТаблица и график показывают, что первые 8cм утеплителя снижают потребность втепловой энергии на 60 кВт-ч/м² в год, двойное увеличение слоя утеплителя приносит
дополнительный эффект экономии только в размере 7 кВт-ч/м² в год. Поэтому слойутеплителя толщиной более 8-10cм имеет смысл только в том случае, если это неприведет к дополнительным расходам.
Коэффициент теплопередачи стен ниже 0,40 Вт/м²К дает на практике дополнительный
эффект лишь при одновременном устранении всех «мостиков холода», так как прикоэффициенте теплопередачи ниже 0,40 Вт/м²К «мостики холода» начинают оказыватьвсе большее влияние. Кроме того, окна становятся еще более уязвимыми местами, таккак при двухслойном остеклении, к сожалению, невозможно достичь коэффициента
теплопередачи ниже 1,10 Вт/м²К.
Соответствие стандартам низкого энергопотребления (30-50 кВт-ч/м² в год) требует
проведения в рамках санации дополнительных дорогостоящих работ (см. также пункт
5.5.2):

 Окна

сизолирующим
трехслойным
теплопередачи: от 0,90 до 1,10 Вт/м²К);остеклением

(коэффициенты Контролируемая центральная вентиляция с установкой для регенерации тепла; Тепловая гелиоустановка для предварительного подогрева воды системы
отопления.
До сих пор такие проекты существуют даже в Германии только как единичные
пилотные проекты (так называемые дома низкого энергопотребления).

15

1.6

Выбросы CO2

В связи с изменением климата и подписанием международных соглашений осокращении выбросов в атмосферу большой интерес уделяется вопросу сокращения
выбросов углекислого газа за счет проведения санации зданий. В Германии долявыбросов CO2 в результате отопление квартир составляет 17-18%9.
Чтобы достичь поставленные национальные и европейские цели по сокращению
выбросов СO2, необходимо провести утепление всех еще не утепленных фасадов,если это не противоречит требованиям о защите памятников архитектуры. ВВосточной Германии благодаря практически завершенной энергосберегающей
санации панельных домов был сделан значительный вклад к достижению этих целей.
Величина
возможного
сокращения
выбросов
CO2
послепроведения
энергосберегающей санации зависит от вида производства тепла и используемых
теплоносителей. В новых странах ЕС и в Восточной Германии панельные дома вбольших населенных пунктах, как правило, подключены к центральной системе
отопления.
Последующая таблица показывет, сколько килограммов выбросов CO2 вызывает
1кВт-ч тепловой энергии (конечная энергия).

Вид тепловой энергии
Центральное отопление
Центральное отопление,поступаемое от ТЭЦИндивидуальное производство
теплаПроизводства тепла изэлектрического токаИспользуемые первичные источники энергии (кг)Жидкое Каменный ДревесПриродДревесина
топливо угольный уголь ный газ
0,36
0,44
0,44
0,27
0,39
0,20

0,24

0,24

0,14

0,21

0,31

0,31

0,37

0,23

0,33

0,84

1,03

1,02

0,62

0,90

После проведения энергосберегающих мероприятий выбросы CO2 в расчете на однуквартиру площадью 54м² в панельном доме 2-го типа сокращаются на 1 тонну в год.
До санации

Послесанации

Экономия

Характерное потребление тепловой
энергии, кВт-ч/м² в годГодовое потребление тепловой энергии,кВт-чВыбросы CO2 при центральной системе
отопления, поступаемого от ТЭЦ, кг на
1кВт-ч тепловой энергии

155,00

75,00

80,00

8.370,00

4.050,00

4.320,00

Выбросы CO2, кг на квартиру в год

2.008,80

972,001.036,80

0,24

9

В литературе эта величина доходила до 40%, однако, она относилась ко всему фонду
недвижимости (включая промышленные здания) и всему потреблению энергии (включая
горячую воду, приготовление пищи, освещение, кондиционирование). Доля энергопотребленияна отопление квартир (17%) рассчитывается следующим образом: среднее потребление
тепловой энергии (приблизительно 185 кВт-ч/м² общей площади квартиры в год) для 38,5миллионов квартир (площадью в 3,3 млрд. м²) разделить на общее годовое потребление
первичной энергии, прибизительно 500 млн. тонн SKE («единица каменного угля»), и среднюю
теплоту сгорания конечной энергии, равную 6,5-7,0 кВт-ч на 1кг SKE («единица каменного
угля»).

16

1.7Экономия энергии при горячем водоснабженииЭто пособие концентрируется на энергосберегающих мероприятиях в сфере
отопления, так как на отопление приходится основная часть энергопотребления
жилого дома (энергопотребление на отопление квартиры площадью 54м² до санации
составляет порядка 8.400 кВт-ч в год).
Энергосберегающие мероприятия в сфере горячего водоснабжения в этом пособии
детально не рассматриваются. Однако, следует отметить: Оптимальным является децентрализованное снабжение горячей водой через
газовый проточный водонагреватель (и это в сочетании с использованием газа дляприготовления пищи). Конечное потребление энергии для децентрализованного
горячего водоснабжения составляет приблизительно 1.500 кВт-ч (200м³ газа в год)для одной средней квартиры.
 Однако, для газового проточного водонагревателя необходима газоотводная труба,которая часто отсутствует, таким образом, в жилых домах с центральным
отоплением снабжение горячей водой должно осуществляться тоже центрально
(отдельные циркуляционные трубопроводы для горячей воды). При центральном
снабжении горячей водой возникают большие теплопотери в сети трубопроводов ив водохранилище, в ходе чего расходы на горячую воду могут составлять до одной
трети расходов на отопление (до 3.000 кВт-ч на среднюю квартиру).
 Поэтому при проведении энергосберегающих мероприятий целесообразно
осуществлять утепление сетей горячего водоснабжения. Кроме того, прицентральной системе горячего водоснабжения в качестве энергосберегающего
мероприятия рекомендуется использовать солнечную энергию (тепловые
гелиоустановки на крыше).

17

1.8

Резюме по разделу 1

1. Отопление жилых домов требует большого количества энергии и является
причиной высоких выбросов CO2, возникающих в процессе сгорания припроизводстве тепловой энергии. Для отопления одной средней квартиры внесанированном панельном доме требуется 1-1,5 тонны жидкого топлива в год(=1000-1500м³ природного газа) в зависимости от коэффициента полезного
действия производства и распределения тепловой энергии.
2. Потребление тепловой энергии панельных домов можно сократить наполовину припомощи достаточно простых и недорогих мероприятий (в итоге до 70-80 кВт-ч на
1м² жилой площади в год)10, что приведет к сокращению выбросов CO2 в среднем
на 1-1,4 тонн на квартиру в год.
3. С позиции энергоресурсов и изменения климата энергосберегающие мероприятия
способствуют не только сокращению энергопотребления и выбросов CO2.
Утепление фасада в то же время способствует сохранению панельных домов иповышению качества проживания: Энергосбережение не является ограничением комфорта, а наоборот ведетк улучшению условий проживания.
 Теплоизоляция, как ключевое мероприятие в энергосбережении,защищает бетонные фасады от климатических воздействий, избавляет отремонта фасада, устраняет опасность образования плесени и придает
невзрачным бетонным фасадам новый облик.

10Сокращение потребления тепловой энергии до еще более низкого уровня (например, 35-45
кВт-ч/м² в год = стандарт низкого энергопотребления как в новом строительстве можно достичьс небольшими затратами) в существующем жилищном фонде обходится очень дорого и по этойпричине не является предметом изучения проекта BEEN, так как реализация основного пакета
энергосберегающих мероприятий сама по себе является довольно непростой целью (см. также
пункт 5.5.2).

18

2Резервы финансирования санации с учетом жилищных
расходов и доходов семьи

2.1

Типичные жилищные расходы

Можно разработать очень хорошие технические концепции санации, однако ихпрактическая реализация зависит от доходов жильцов, их возможностей оплатить
расходы на санацию.
Исходным пунктом для расчета финансовых возможностей жильцов для проведения
санации являются жилищные расходы ДО санации.
В последующей таблице представлены типичные ежемесячные жилищные расходы наквартиру, предоставленные партнерами проекта BEEN (по состоянию на конец 2006г.):Площадь квартиры, м²Расходы на эксплуатацию
жилфонда (холодная вода,вывоз мусора и т.д., исключая
отопление)Расходы на управление
Оставшаяся задолженностьпо строительству домаРасходы на срочный ремонт
Накопления на большие
ремонтные работы
Электричество и газ дляприготовления пищиРасходы на отопление
Горячая водаСумма типичных жилищных
расходов

Эстония
55,00
25,22 €

Латвия
50,00
7,00 €

Литва
59,60
16,09 €

Польша
50,00
26,00 €

Восточная
Германия
58,00
89,32 €––

5,00 €–

0,70 €–

10,00 €–

25,00 €
29,00 €–
14,10 €

3,50 €–––

1,50 €
14,37 €

16,11 €
32,22 €

7,61 €

9,66 €–

16,04 €

28,33 €

23,14 €
6,60 €
76,67 €

21,00 €
6,00 €
52,16 €

24,44 €
11,92 €
53,15 €

28,94 €
12,50 €
109,35 €43,50 €
13,34 €
276,82 €Данные новых стран ЕС представляют собой типичные жилищные расходы
собственников, проживающих в своих квартирах. Данные по Германии являются
типичными текущими расходами квартир в панельных домах, сдаваемых в наем. Этирасходы возникают при эксплуатации жилого дома, сдаваемого в наем (без расходовна финансирование санации). В Германии за арендуемые квартиры кроме жилищных
расходов необходимо платить чистую арендную плату, которая в целом покрывает
расходы на управление, оставшуюся задолженность, текущий и капитальный ремонт.
Чтобы обеспечить возможность непосредственного сравнения стран проекта BEEN,предполагается, что излишки чистой арендной платы используются дляфинансирования санации, а не рассматриваются как прибыть от сдачи в аренду.
Последующая таблица показывает типичные жилищные расходы (помимо отопления игорячей воды) на примере структуры расходов в Берлине:19Типичные расходы на эксплуатацию жилфонда в Германии, € на 1м² в месяц
€ за 1м² в месяц€ в месяц

Питьевая водаСточная вода, канализация
Дворник, уборка домаВывоз мусора
Налог на землю
ЛифтБлагоустройство, уборка снега
Страховки
Освещение домаТелевизионная антенна, кабельное телевидение
Уборка улицы

0,23 €
0,32 €
0,22 €
0,21 €
0,14 €
0,12 €
0,09 €
0,07 €
0,05 €
0,05 €
0,04 €

13,34 €
18,56 €
12,76 €
12,18 €
8,12 €
6,96 €
5,22 €
4,06 €
2,90 €
2,90 €
2,32 €

Сумма

1,54 €

89,32 €

Расходы на воду и канализацию составляют основные расходы помимо расходов наотопление и горячую воду: в Берлине 1м³ питьевой воды стоит порядка 2,00 €, 1м³ сточной воды - 3,00 €, в Германии потребление воды составляет приблизительно 100 литров начеловека в день (приблизительно 40м³ на человека в год).
2.2Соотношение жилищных расходов и доходов

Следующим шагом в рассуждении о финансировании санации является вопрос осоотношении средних жилищных расходов и средних доходов семьи. Партнеры
проекта BEEN предоставили следующие данные по среднему доходу семьи11 (после
вычета налогов и социальных отчислений) (по состоянию на конец 2006 г.).

Средний доход семьи
Ежемясячные жилищные
расходы
Доля жилищных расходов вдоходе семьи на сегодняшний
деньДопустимая доля жилищных
расходов в доходе семьи, %Допустимые ежемесячные
жилищные расходы

Восточная
Германия
1.700,00 €Эстония
450,00 €Латвия
350,00 €ЛитваПольша
366,00 € 530,00 €

76,67 €

52,16 €

53,15 €

109,35 €276,82 €

17,0%

14,9%

14,5%

20,6%

16,3%

132,50 €425,00 €25,0 %
112,50 €87,50 €

91,50 €

Если исходить из того, что жилищные расходы, составляющие до 25% среднего
дохода семьи, являются допустимой нагрузкой, то в странах проекта BEEN существуют
резервы для отчислений на санацию.

11В рамках образцовых («best practice») проектов были указаны более высокие средние
семейные доходы, что объяснимо экономическим подъемом в новых странах ЕС. Таким
образом, при рассмотрении вопроса о резервах финансирования санации можно исходить изтого, что средние семейные доходы в новых странах ЕС скорее всего превышают названные
величины.

20

2.3

Резервы для отчислений на санацию

Если исходить из жилищных расходов и доходов, описанных в пунктах 2.1 и 2.2, вновых странах ЕС существуют резервы для финансирования санации в размере
ежемесячных отчислений в среднем до 25 € на квартиру. В Восточной Германии
аналогичные отчисления составляют порядка 125 € в месяц.

Допустимые ежемесячные
жилищные расходы
Жилищные расходы насегодняшний деньДопустимые жилищные
расходы за вычетом прежних
жилищных расходов
Резерв для ожидаемого роста
жилищных расходов
Резерв для отчислений насанацию

Эстония

Латвия

ЛитваПольша

Восточная
Германия

112,50 €87,50 €

91,50 €

132,50 €425,00 €76,67 €

52,16 €

53,15 €

109,35 €276,82 €35,83 €

35,34 €

38,35 €

23,15 €

148,18 €10,00 €

10,00 €

13,00 €

2,00 €

23,00 €

25,83 €

25,34 €

25,35 €

25,15 €

125,18 €Высокое значение этого показателя в Германии объясняет, почему в Восточной
Германии удалось профинансировать санацию в большом масштабе. Незначительные
объемы санации в новых странах ЕС говорят о том, что растущие финансовые
возможности пока мало использовались.
При этом, в независимости от способа расчета, возникает вопрос, акцептируется ли напрактике предположение о допустимых средних отчислениях на санацию в размере
25 € на квартиру. Как результат проекта BEEN, предположение о едином для всехновых стран ЕС допустимом уровне отчислений на санацию в размере 25 € наквартиру считается на сегодняшний день целесообразным и необходимым вособенности по следующим причинам: Предположение этой или другой величины является небходимым для более
детального обсуждения последующих рассуждений о финансировании санациии целевых программах (программах развития и финансовой поддержки).
 В ходе экономического развития новых стран ЕС средние доходы значительно
возросли по сравнению с данными в пункте 1.2, поэтому на сегодняшний день25 € можно рассматривать как обоснованное предположение. С другой стороны,следует полагать, что жилищные расходы (см. пункт 1.1) тоже выросли. В целом
можно ожидать, что более точные и актуальные данные по жилищным
расходам и доходам приведут к более высокому показателю средних
отчислений на санацию, чем 25 € в месяц. Однако, для дальнейших
рассуждений в рамках этого пособия вполне достаточного использовать
вышеназванную предполагаемую величину.
2.4

В
какой
мере
энергосберегающие
мероприятия
могутфинансироваться за счет экономии расходов на отопление?

Энергосберегающие мероприятия ведут к сокращению энергопотребления и, темсамым, к экономии расходов. Идеальными с экономической точки зрения были быэнергосберегающие мероприятия, в результате которых экономия превышала бызатраты12.

12Такие мероприятия существуют (например, утепление отопительного трубопровода илиперекрытия верхнего этажа, где есть чердачное помещение).

21Если согласно пункту 1.4 после комплексной энергосберегающей санации можно
сократить потребление тепловой энергии приблизительно на 50%, какова будет втаком случае экономия расходов на отопление?
Для панельных домов 1-го и 2-го типа рассчитан следующий потенциал экономии:EE LV LT PL 13Расходы на отопление за 1 кВт-ч тепловой энергии
Площадь квартиры, м²Среднее годовое потребление тепловой энергии,кВт-ч/м²Годовое потребление тепловой энергии, кВт-ч насреднюю квартиру
Средние годовые расходы на отопление
Ежемесячные расходы на отопление
Потенциал экономии за счет энергосберегающих
мероприятий
Средняя достижимая годовая экономия тепловой
энергии, кВт-ч на квартиру
Ежемесячная экономия расходов на отоплениена квартиру
Годовая экономия расходов на отопление наквартиру

Восточная
Германия

0,03 €
54,00

0,06 €
58,00

155,00155,008.370,00

8.990,00

251,10 €20,93 €

539,40 €44,95 €

50,0%

50,0%

4.185,00

4.495,00

10,46 €

22,48 €

125,52 €269,76 €Потенциал экономии коммунальных расходов за счет реализации энергосберегающих
мероприятий в панельных домах 1-го и 2-го типа (при экономии 50%) на сегодняшний
день составляет в новых странах ЕС порядка 10,00 € на квартиру в месяц. В Германии
достижимая экономия расходов на отопление в два раза больше, так как цены за 1
кВт-ч тепловой энергии в два раза выше.
Цены за 1 кВт-ч тепловой энергии оставались с 2000г. по 2006г. довольно
стабильными, порядка 0,03 € за 1 кВт-ч энергии в новых странах ЕС (или 0,06 € за
1кВт-ч в Восточной Германии). С 2007г. цены на энергоносители стали расти. Так вЭстонии стоимость 1 кВт-ч теплоэнергии 1 августа 2007г. возросла с 0,03 € до 0,04 €.
С другой стороны, так как пилотные проекты 2003-2007 годов показали, что реально
достигнутая экономия соответствовала 40-50%, лучше не обещать жильцам слишком
многого и исходить из того, что в среднем экономия расходов на отопление может
составить 10 € на квартиру в месяц.
Аргумент экономии расходов на отопление имеет для жильцов только в том случае
смысл, если жильцы полностью оплачивают расходы, связанные с отоплением их
дома. Эта ситуация характерна для стран проекта BEEN, но не для всех других стран.
Поэтому для дискуссии с другими странами следует отметить следующее: Финансовая мотивация к проведению энергосберегающих мероприятий возникает
только в том случае, если жильцам показать, сколько расходов на отопление онимогут сэкономить благодаря санации.
 Основной предпосылкой для этого является то, что в каждом здании ведется учетпотребляемой тепловой энергии и жильцы должны платить только за тепловую
энергию, фактически потребленную в их доме (см. также пункт 5.4.1). Поэтому дляпервичной мотивации вполне достаточно, если расходы на отопление домараспределяются между жильцами в зависимости от площади квартиры.
Рассчитывается ли дополнительно поквартирное потребление теплоэнергии или13

EE= Эстония; LV= Латвия; LT= Литва; PL = Польша

22

нет, это второстепенный вопрос (см. пункт 5.4). Решающим для мотивации жильцовк проведению энергосберегающих мероприятий является то, что результаты
санации будут зафиксированы техническими измерительными приборами иприведут к более низким расходам на отопление их дома.
2.5Какая экономия расходов на отопление достигается благодаря
различным энергосберегающим мероприятиям?

Последующая таблица показывает экономию расходов на отопление, возникающую
после реализации соответствующих энергосберегающих мероприятий в панельных
домах 1-го и 2-го типа14.
Группа мероприятий AУтепление ограждающих конструкций
Утепление внешних стенНовые окна (стеклопакеты)Утепление перекрытий верхнего этажа
Утепление перекрытий подвала

Характеристика
мероприятий
слой утеплителя от 8 до
12 cм (при  < 0,04)коэффициент
теплопередачи 1,3 Вт/м²Кслой утеплителя от 12 до
16 cм (при  < 0,04)слой утеплителя от 4 до
8 cм (при  < 0,04)Экономия
24% - 28%
23% - 26%
4% - 5%2% - 3%Утепление отопительного трубопровода (запределами квартиры)Группа мероприятий БДополнительные мероприятия
Модернизация котельной (современная
техника автоматического управления ирегулирования)экономия, если прежде
помещения избыточно
отапливались

Запорные клапаны на стояках

равномерное отопление

Радиаторные вентили

экономия, если прежде
помещения избыточно
отапливались

(+/-) 15%мотивация к экономии

до 15%

Счетчики учета и расчет расходов пофактическому потреблению
Системы отопительных труб:замена однотрубного отопления надвухтрубное (при сохранении однотрубной
системы для отводов к радиаторам)Новые радиаторы

до 2,5%

до 10%

предпосылка длятермостатических вентилей

если старые не пригодныдля установки счетчиков

Проветривание (вентиляционные отверстия
обеспечение достаточногоили вентили в окнах; вентиляционный люкпроветриваниядля туалета; вентиляторы на вентиляционных
шахтах)Сумма достижимой экономии

50% - 55%14

В разделе 5 более точно будет рассмотрена рентабельность отдельных мероприятий с точки
зрения эффективности расходов.

23Обычно в панельных домах 1-го и 2-го типа при реализации всех мероприятий
достигается экономия расходов на отопление в размере от 45 до 55%. Более высокую
экономию можно достичь в том случае, если дом до санации зимой избыточно
отапливался, а не наоборот, если многие квартиры оставались холодными (как,например, в пилотном проекте в Бросени – Латвия). Кроме того, более высокая
экономия предполагает, что «мостики холода» будут устранены.
Часто задается вопрос, можно ли достичь значительной экономии при модернизации
только лишь котельной. В единичных случаях это возможно, но зависит от того,насколько можно сократить существующие теплопотери за счет модернизации
котельной: Если с модернизацией котельной связано улучшение теплоизоляции отопительной
установки и трубопроводов в подвале, это позволит сэкономить тепловую энергию,так как сократятся прежние потери тела.
 Тепловая энергия экономится также в том случае, если современная техника
автоматического управления и регулирования (вместе с более эффективным
регулированием стояков) способствует более равномерному распределению теплапо квартирам. Прежде избыточно отапливаемые зимой квартиры смогут потреблять
тепловую энергию только в необходимом количестве.
 Но если модернизация котельной в основном приведет к тому, что ранее холодные
квартиры теперь получат достаточное количество тепла, потребление тепловой
энергии даже увеличится.
Похожая ситуация и с термостатическими вентилями. Если будут установлены только
термостатические вентили, то это приведет к экономии энергии там, где до этого
помещения избыточно отапливались, и термостатические вентили будут
использоваться для регулирования комнатной температуры.
Таким образом, самые лучшие эффекты можно достичь при реализации всего пакета
энергосберегающих мероприятий. Если проводится лишь часть мероприятий,необходимо их точно обдумать, чтобы не было неприятных неожиданностей
(например, образование плесени после замены окон, см. пункт 5.6.3).
2.6Резервы финансирования санацииДля того, чтобы разработать реальные концепции санации, необходимо знать
приблизительные резервы ее финансирования.
Из пунктов 2.3 и 2.4 можно сделать вывод о существующих резервах финансирования
санации панельных домов:Средняя площадь квартиры, м²Допустимые отчисления на санацию (на квартиру вмесяц)
Резерв рефинансирования из энергосберегающих
мероприятий (на квартиру в месяц)Сумма отчислений на санацию (на квартиру в месяц)Месячная нагрузка на квартиру за вычетом экономии
расходов на энергию

EE LV LT PL
54,00Восточная
Германия
58,00

25,00 €

125,00 €10,00 €
35,00 €

20,00 €
145,00 €25,00 €

125,00 €24Если эти финансовые возможности использовать для получения кредита, типичные
условия финансирования будут выглядеть следующим образом:Срок кредитования
Проценты
Аннуитет (ежегодный платеж процентов и части основного долга в %)EE LV LT PL
7 - 12 лет
4,5 - 7%16%

Восточная Германия
20 - 25 лет
4,0 - 5,5%
(7,0 - 8,5% в 1990-ые гг.)7,0%
(8,5% - 9% в 1990-ые гг.)Какие инвестиции в санацию можно было бы профинансировать при этих условиях
кредитования?
EE LV LT PLВосточная Германия
Отчисления на санацию
35,00 €
145,00 €Аннуитет (ежегодный платеж процен16,0%
8,5%15тов и части основного долга в %)Возможный кредит на санацию
2.625,00 €20.470,59 €Сколько приблизительно стоит пакет
энергосберегающих мероприятий, как вприблизительно 8.000 € на
5.000 - 6.000 € на квартиру
пилотном проекте Oзолсиема 46/3 вквартиру
Риге16?

Исходя из этих данных следует:В Восточной Германии при этих условиях финансирования можно былореализовать полный пакет энергосберегающих мероприятий. Кроме того,существовали достаточные возможности для проведения общих работ по санации.
В новых странах ЕС обычного банковского финансирования до сих пор было недостаточно, чтобы профинансировать санацию в более широком масштабе.
В разделе 6 подробно рассматриваются существующие целевые программы
поддержки финансирования санации и возможности их оптимизации.

Целью проекта BEEN является поиск путей финансирования, которые позволили быреализовать полный пакет энергосберегающих мероприятий для каждого панельного
дома в новых странах ЕС (при расходах приблизительно 5.000 € на квартиру)(см. рекомендации в конце раздела 6).
Однако, прежде чем заниматься оптимизацией схем финансирования, необходимо
подробнее проанализировать потенциальных инвесторов и правила принятия решенийо проведении санации в домах с соответствующей формой собственности.

15С целью сравнения с новыми странами ЕС для Германии были взяты условия кредитования,существовавшие в 1990-ые гг., когда была проведена санация основной части жилищного
фонда Восточной Германии.
16Здесь использовались величины расходов на энергосберегающие мероприятия, которые
будут более подробно представлены в разделе 5.

25

2.7

Резюме по разделу 2

1. Во всех странах проекта BEEN потребление тепловой энергии рассчитывается длякаждого здания, и все расходы на отопление дома распределяются между
квартирами. Поэтому жильцы в целом положительно воспринимают проведение
строительных работ, которые ведут к сокращению расходов на отопление.
2. Основываясь на практически одинаковых энергетических характеристиках
несанированных панельных домов и на существующих ценах на энергоносители вновых странах ЕС (0,03-0,04 € за 1 кВт-ч тепловой энергии) при проведении
энергосберегающих мероприятий можно исходить из экономии расходов наотопление в размере 10 € на квартиру в месяц.
3. Средний доход семей в новых странах ЕС между тем достаточно высок, чтобы
паралельно с оплатой в полном размере всех жилищных расходов оставался
финансовый резерв для отчислений на санацию. Средние допустимые отчисленияна санацию составляют на сегодняшний день минимум 25 € на квартиру в месяц.
4. Вместе с резервом рефинансирования, возникающим после реализации
энергосберегающих мероприятий (10 € на квартиру в месяц), в целом можно
исходить из среднего резерва финансирования санации в размере 35 € на квартирув месяц. Для жильцов это означает ежемесячную дополнительную нагрузку вразмере 25 € на квартиру (за вычетом экономии расходов на отопление).
5. Этот резерв финансирования санации будет постепенно увеличиваться придальнейшем экономическом развитии новых стран ЕС и росте цен на энергию. Длясравнения: резерв финансирования в Восточной Германии составляет 145 € наквартиру, при этом рефинансирование из экономии расходов на отопление
составляет в среднем 20 € на квартиру в месяц.
6. Что касается использования этих резервов финансирования санации дляполучения кредита, то до сих пор для новых стран ЕС характерен 8-12 летний сроккредитования (для сравнения, в Германии – 20-25 лет), что ведет к высоким
ежегодным платежам процентов и части основного долга по кредиту. Присуществующих резервах финансирования и таком коротком сроке кредитования
можно реализовать лишь санацию стоимостью приблизительно 2.500 € наквартиру. Очевидно, что соотношение расходов и достигаемых в ходе санации
улучшений представляется не очень привлекательным для проведения санации вбольшом объеме. Поэтому целью проекта BEEN являются схемы финансирования
(см. раздел 6), которые позволят удвоить инвестиции в санацию в два раза,приблизительно до 5.000 € на квартиру.

26

3Приватизация панельных домов и дееспособность
основных форм собственности после приватизации

Целью проекта BEEN является начало процесса энергосберегающей санации
серийных многоэтажных домов, возведенных в 1950-1990 годы по государственным
проектам (см. пункт 1.1). Важно то, что весь жилищный фонд, находящийся ранее вгоссобственности, был приватизирован во всех странах проекта BEEN. Поэтому дляразработки концепций санации необходимо провести анализ структуры владельцев
приватизированного жилья и степень дееспособности основных форм собственностипри проведении санации.
3.1

Структура собственности панельных домов до приватизацииДо приватизации жилищный фонд панельной застройки имел следующую структуру
собственности17:ГодОбщее число квартир впанельных домах
Квартиры в государственной
собственности
Доля, %
Квартиры в собственности
кооперативов (ведомственное
жилье)
Доля, %

Эстония

Латвия

2004

2005

406.570ЛитваПольша

2001Восточная
Германия

1994

1990

416.460

790.000 5.200.600

2.150.000

374.792

357.000

650.000 2.030.600

1.450.000

92,18%

85,72%

82,28%

39,05%

67,44%

31.77859.460140.000 3.170.000

700.000

7,82%

14,28%

17,72%

32,56%

60,95%

Существовало две формы собственности: государственная и кооперативная.
Помимо государства в 1950-1990 годы кооперативы также имели право строить
многоэтажные жилые дома (в основном для обеспечения жильем сотрудников
предприятия).
Высокая доля кооперативной собственности в Польше и Германии объясняется
сильными традициями коопeративного строительства жилья в этих странах.
Приватизация коснулась в принципе только государственного жилищного фонда,потому что кооперативная собственность уже и так является частной собственностью.
3.2

Структура собственности после приватизацииВо всех странах BEEN бывший государственный жилищный фонд был приватизирован: В странах Прибалтики и в Польше прежним нанимателям было предложено
купить квартиры в бывших государственных домах. В странах Прибалтики доляприватизированного жилья уже достигла более 90%.
 В Восточной Германии процесс приватизации происходил совершенно подругому (в целях адаптации к западногерманской правовой системе): весьбывший государственный жилфонд был передан коммунальным жилищным

17По данным смотри объяснения в пункте 1.1. Информация о долях кооперативной игосударственной собственности была предоставлена партнерами проекта BEEN и следует изнациональных статистических данных о приватизации.

27предприятиям. Жильцам предлагалось покупать квартиры только после санации
(без большого успеха).
Кооперативы, как форма собственности, сохранились во всех странах проекта
BEEN (за исключением Литвы). В Восточной Германии доля кооперативов дажеувеличилась за счет продажи им жилищного фонда.

Таблица показывает структуру собственности жилищного фонда панельной застройки
после приватизации с разделением на три основные формы собственности.
Эстония
ГодЛатвия

416.460

790.000 5.200.600

2.150.000

374.792

357.000

790.000 2.030.600

100.000

337.492

273.000

767.000 1.015.300

50.00037.30084.00023.000 1.015.300

–

–

–

90,05%

76,47%

97,09%

2-ая форма собственности (кооперативы)31.77859.460–3-я форма собственности (сдаваемые внаем квартиры)

мало

мало

социальное жилье
–b. в собственности частных или муниципальных жилищных
предприятий

406.5702001Восточная
Германия182004

a. в собственности
муниципалитетов

2005

Польша
1994Общее число квартир впанельных домах
1-ая форма
собственности
(частные квартиры)a. частные квартиры,используемые
собственниками
b. непроданные
квартиры (еще всобственности
муниципалитетов)c. непроданные
квартиры (еще всобственности жилищных предприятий)Доля приватизированного жилья

2004

Литва

–

–

50.00050,00%

3,45%

3.170.000

800.000мало

–

1.250.000социальное жилье

социальное жилье

–

–

–

–

–

1.250.000Очевидны различные доли приватизированного жилья, что тесно связаны с ценой
покупки квартир бывшими нанимателями.

18Ориентировочные данные, ниже официальной общей цифры (2.150.000 квартир), длясравнения порядка величин.

28

3.3

Цена продажи квартир при приватизации

Различные доли приватизированного жилья взаимосвязаны с ценой продажи квартирпри приватизации, которую должны были оплатить бывшие наниматели:Эстония
Цена продажи
несанированных
квартир

Цена продажи
санированных квартир
Оставшаяся задолженность по строительству
дома, которая переносилась на новых
собственников







Латвия

ЛитваПольша

Практически бесплатно (цену можно было 250 € (до 25 €)оплатить приватизационными сертифика- за 1м² жилой
тими / ваучерами). Недостающие илиплощади
лишние сертификаты можно было купитьили продать.

-

-

-

-

-

-

-

-

Восточная
Германия
приблизительно
1.000 € за 1м²
до 75 € за 1м²(входило в ценупродажи)В странах Прибалтики доля приватизированного жилья превышает 90%, так каксобственником своей квартиры можно было стать, практически не вкладывая
никаких собственных средств.
В Польше доля приватизированного жилья в размере 50% значительно ниже,так как стоимость покупки (в начале 250 € за 1м²) необходимо было оплачивать
наличными.
В Восточной Германии доля приватизированного жилья (3,5%) очень низкая,потому что только отдельные наниматели захотели приобрести свои квартиры
после санации по цене 1.000 € за 1м² или дороже.

29

3.4

Характеристики форм собственностиВ последующей таблице, в качестве основы для дальнейших рассуждений,сравниваются важнейшие характеристики трех основных форм собственности после
приватизации:1-ая форма собственности (частные квартиры)Правовая форма
Сообщество собственников как гражданско-правовая форма.
Характеристика 1Частная собственность (индивидуальная собственность) наопределенную квартиру связана с долей в общей собственности.
Собственник
Характеристика 2Собственники квартир должны нанять управляющего для управления
общей собственностью.
Управляющий
Характеристика 3Каждая частная квартира имеет свой лист в поземельной книге, вкотором записан собственник (индивидуальная собственность).
Право пользования
Характеристика 4Каждый собственник квартиры должен участвовать в расходах науправление общей собственностью. Расходы на индивидуальную
Оплата расходов засобственность несет каждый самостоятельно.
пользование
квартирой
2-ая форма собственности (кооперативы)Правовая форма
Кооператив является юридическим лицом.
Характеристика 1Собственники кооператива являются членами кооператива. Каждый
жилец может стать членом кооператива, оплатив паевой взнос.
Характеристика 2Управление осуществляет правление кооператива.
Характеристика 3Каждый жилец (даже если он является членом кооператива) обязан
заключить с правлением кооператива договор на пользование
квартирой.
Характеристика 4Каждый жилец должен платить отчисления (или арендную плату) науправление собственностью кооператива.
3-ая форма собственности (квартиры, сдаваемые в наем)Правовая форма
Неделимая собственность.
Характеристика 1Собственник является частным или муниципальным жилищным
предприятием или частным лицом.
Характеристика 2Собственник
самзанимается
управлением
илинанимает
управляющего.
Характеристика 3Каждый жилец должен заключить с собственником договор о наймедля получения права пользовния квартирой.
Характеристика 4Величина арендной платы определяется согласно национальным
нормам о найме жилья.

30Значение трех форм собственности для начала широкомасштабной
санации

3.5

Три самые актуальные после приватизации формы собственности имеют различное
значение для начала процесса санации согласно их доле в жилищном фонде в странах
проекта BEEN.

1-ая форма собственности
(частные квартиры)2-ая форма собственности
(кооперативы)3-ая форма собственности
(квартиры, сдаваемые внаем)Эстония

Латвия

оченьбольшое

очень
очень
очень
большое большое большое

маленькое маленькое
–

–

Литва

Польша

Восточная
Германия
––большое

большое

––очень большоеИз этого следует необходимость в различном законодательном регулировании:3.6

В странах Прибалтики и в Польше необходимы хорошие законы о частной
собственности на жилье для того, чтобы сделать сообщества/товарищества
собственников в полной мере дееспособными.

В Восточной Германии для санации панельных домов, которая насегодняшний день практически завершена, были необходимы четко
регулирующие законы о найме жилых помещений.

В Польше и Германии необходимо хорошее законодательное регулированиедля кооперативов.

В самой большой поддержке нуждаются сообщества собственников
(1-ая форма собственности).



2-ая и 3-я формы собственности обладают достаточной дееспособностью
благодаря их централизованной структуре управления.

Инновационная идея: сделать сообщества собственников более
дееспособными через создание ТСЖ (товарищества собственников
жилья)

Для того, чтобы укрепить дееспособность сообществ собственников (1-ая форма
собственности), в новых странах ЕС были созданы прововые основы, которые даютвозможность сообществам собственников получить статус юридического лица дляуправления общей собственностью. В странах Прибалтики это происходит через
официальное создание «товарищества собственников жилья» (ТСЖ), в Польше
сообщество собственников получает такой статус после регистрации всоответствующем реестре.
В последующем сообщество собственников в форме ТСЖ (или после регистрации, какв Польше) будет называться формой собственности 1A (или ТСЖ).

31Характеристики формы собственности 1A:Сообщество собственников как гражданско-правовая форма сюридическим лицом для управления общей собственностью
(товарищество собственников)Характеристика 1 как 1-ая форма, со следующей особенностью:В Польше сообщество собственников подлежит регистрации, после чего онополучает статус юридического лица. Каждый собственник квартиры со своей
долей в общей собственности автоматически становится членом
юридического лица.
В странах Прибалтики собственники квартир могут на добровольной основе
создать товарищество собственников жилья (ТСЖ) для управления общей
собственностью.
Характеристика 2 Правление юридического лица (ТСЖ) является управляющим или назначает
управляющего.
Характеристика 3 Юридическое лицо (ТСЖ) владеет имуществом только в размере отчислений,оплаченных собственниками жилья. Не существует центрального листа впоземельной книге.
Характеристика 4 Каждый собственник жилья платит свою долю расходов юридическому лицу(ТСЖ).
Правовая
формаПреимущества формы собственности 1A (ТСЖ) по отношению к сообществу
собственников как гражданско-правовой форме (1-ая форма собственности):1-ая форма собственности
Форма собственности 1A(сообщество собственников как (ТСЖ с юридическим лицом
гражданско-правовая форма)19для управления общей
собственностью)Внешние обязательства Солидарная ответственность
Преимущество:(платежные обязательства
ответственность несет только
Каждый собственник квартиры
сообщества/товарищества
ТСЖотвечает по обязательствам
собственников, например, посообщества
каксовладелец
Ответственность несет ТСЖдоговорам обслуживания: тепло,(юридическое лицо). Кредиторы
вода, вывоз мусора; ремонтные (солидарная ответственность).
работы)Кредитор может предъявитьТСЖ не могут предъявлять своитребования каждому собственнику требования непосредственно
квартиры.
собственникам отдельных
квартир.
Внутренние
Солидарная ответственность
Преимущество: пропорциообязательства (оплата
нальная ответственость
Каждый собственник квартиры
управляющему отчислений заобязан оплатить свою долю вОтдельные собственники несут
тепловую энергию, воду, вывоз
совместных расходах
ответственность только за своюмусора, ремонтные работы)управляющему. Если отдельные
долю расходов. Неплатежи
собственники не платят, другие
должно компенсировать ТСЖ.
обязаны оплатить более высокие ТСЖ финансирует свои обязаотчисления (взнос с условием
тельства из пропорциональных
возврата после востребования
отчислений собственников кваруправляющим причитающихся
тир. Собственники сильно заинденег с должников).
тересованы в том, чтобы ТСЖоставалось платежеспособным.
19Здесь описаны характеристики сообщества собственников, как формы гражданского права,которое несет солидарную ответственность по отношению к третьим лицам. В Германии
согласно новой редакции закона о жилой собственности от 1.7.2007г. сообщества
собственников имеют частичную правоспособность по отношению к общей собственности, такчто теоретически каждый собственник несет ответственность по отношению к третьим лицам
только за свою долю собственности. Это в основном соответствует правовому статусу ТСЖ вновых странах ЕС.

32Дееспособность впринятий решения охозяйственном
управлении

Кредитоспособность

Длительный процесс принятия Преимущество: более
решений
быстрый процесс принятия
решенийДля всех вопросов, которые
неоднозначно относятся к сфереДля всех вопросов, которые некомпетенций управляющего,нуждаются в решении
необходимо решение большинства большинства собственников, всобственников.
ТСЖ возможна более быстрая
процедура принятия решений.
Стоимость имущества
Недостаток: стоимость
Стоимость имущества складывает- имущества ТСЖ соответствует только имуществу,ся из стоимости частных квартир
которое находится в ее(указано в листах поземельной
книги). Требования кредиторов по управлении
отношению к товариществуТСЖ владет только имущестсобственников (управляющему)вом, которое находится в еепокрываются стоимостью
управлении в форме ликвидных
имущества отдельных
накоплений и гарантийных
собственников, которые несут
отчислений для компенсации
солидарную ответственность, если несвоевременной оплаты позаконом не предусмотрено
счетам отдельными
ограничение ответственности.
собственниками. Для получения
кредитов на санацию ТСЖнеобходимы дополнительные
гарантии (государственные
гарантии или отрегулированная
процедура, когда каждый собственник обязуется возвратить
свою долю кредита, гарантируя
залогом собственной квартиры).

В Германии до сих пор не существует однозначного статуса юридического лица дляобщей собственности. Однако, согласно вступившим в силу 1.7.2007г. изменениям
немецкого закона о праве собственности на жилье для товариществ собственников вГермании допускается возможность частичной правоспособности в отношении общей
собственности. Для жилищного фонда, рассматриваемого в проекте BEEN, вВосточной Германии это не имеет практического применения, так как санация вВосточной Германии происходила только на основе права найма жилья, но этоизменение касается приблизительно 5 миллионов частных квартир в Западной
Германии и подчеркивает правильность развития в направлении ТСЖ в новых странах
ЕС.
3.7Инновационная идея в Польше: даже в кооперативах можно
приобрести жилую собственностьС учетом того, что в Польше большая часть панельных домов является
собственностью кооперативов (2-ая форма собственности), часто задавался вопрос,почему жильцы кооперативных квартир не могут стать собственниками своих квартир
(как жильцы приватизированных бывших государственных жилых домов)?
С 2000г. в Польше существует возможность приобрести в частную собственность
квартиру в кооперативе (в последующем форма собственности 2A).
Характеристики
Как 2-ая форма собственности (кооператив), со следующей особенностью:формы собственно- Управляющим общей собственностью является кооператив (правление).
сти 2A (собственОднако, каждый собственник квартиры получает свой лист в поземельной
ность на квартиру в книге и владеет всеми правами собственности, как и собственник 1-ойкооперативе)формы собственности.

33

Форма собственности 2A (собственность на квартиру в кооперативе) объединяет
преимущества 1-ой и 2-ой форм собственности:Критерии

Сравнение с формой собственности 1A (ТСЖ)Как в форме собственности 1A:Ответственность несет кооператив (юридическоелицо). Кредиторы кооператива не могут предъявлять
свои требования к собственникам квартир.
Как в форме собственности 1A:Внутренние обязательстваНо долевая ответственность: собственники квартир
(оплата управляющему отчислений за тепловую
отвечают только за свою долю расходов. Неплатежи
энергию, воду, вывоз мусора, ремонтные работы)должен компенсировать кооператив.
Преимущества по сравнению с формой
Дееспособность в принятии решений собственности 1A:
о хозяйственном управлении
Быстрый процесс принятия всех решений, за которые
согласно уставу отвечает правление кооператива.
Преимущества по сравнению с формой
собственности 1A:Кооператив владеет имуществом (= здание заКредитоспособность
вычетом стоимости частных квартир) и является
кредитоспособным в рамках стоимости этого
имущества. Для санации кооперативу необходимы
только дополнительные гарантии.
Внешние обязательства

(платежные обязательства собственников жилья,например, по договорам обслуживания: тепло,вода, вывоз мусора; ремонтные работы)По данным польских партнеров форма собственности 2A пользуется в Польше
большой популярностью и ее доля уже составляет 20% кооперативного жилищного
фонда. Однако собственники квартир должны считаться с возможностью, чтокооперативы могут вывести жилой дом с большой долей частных квартир из своего
фонда, как самостоятельное сообщество/товарищество, то есть потом форма
собственности 2A превратится в форму собственности 1 или 1A.
3.8Единичные муниципальные квартиры

Следующим вопросом касательно дееспособности сообществ собственников (1-аяформа собственности) является успешность реализации процесса приватизации
жилья. Ведь квартиры, которые не были проданы жильцам, продолжают принадлежать
муниципалитетам.

ГодЧисло бывших
государственных квартир
Квартиры, проданные
жильцам
Доля приватизированного
жильяЕдиничные муниципальные
квартиры
в%Эстония Латвия
2000
2004

Литва Польша
2001
2002

Восточная
Германия
2005

374.792 357.000 650.000 2.030.600

1.450.000

337.492 273.000 630.000 1.015.300

50.000

90,0%

76,5%

96,9%

50,0%

3,4%

37.30084.00023.000 1.015.300

нет

10,0%

23,5%

3,5%

50,0%

0,0%

34

В странах Прибалтики доля квартир, оставшихся в муниципальной собственности
составляет от 4 до 25%, в Польше в среднем 50%.
В этой связи возникает вопрос, влияющий на начало процесса санации: ухудшают лиоставшиеся
вмуниципальной
собственности
квартиры
дееспособность
сообществ/товариществ собственников и если да, то насколько?
Какие проблемы существуют в муниципалитетах с оставшимися в их собственности
единичными квартирами?
EE LV LT PLВосточная Германия
Проблема 1: Долевые расходы на хозяйственное управление (отчисления) должДаны быть оплачены из муниципального
бюджета
Расходы
Проблема 2: Обычная плата за наем(отчисления)муниципальной квартиры не покрывает
приблизительно вДарасходыдва раза выше, чемплата за наемКакие проблемы существуют у сообществ/товариществ собственников с единичными
муниципальными квартирами?
EE LV LT PLВосточная Германия
Проблемы?
Проблем нет, только
преимущества
Преимущество 1: Муниципалитет подключен кДасолидарной ответственности
Преимущество 2: Кредиторы могут предъявлять
свои требования муниципалитету, как самому
Дабогатому собственнику
Преимущество 3: Сообщества/товарищества
собственников с единичными муниципальными
квартирами (из-за участия муниципалитета вДасолидарной ответственности) являются более
кредитоспособными
Возможный недостаток: Муниципалитет тормозит
принятие решения о проведении санации поДо сих пор таких
причине отсутствия средств в муниципальном
случаев не былобюджетеС точки зрения ответственности оставшиеся в муниципальной собственности квартиры
приносят для сообществ/товариществ собственников скорее преимущества.
По-другому обстоят дела для муниципалитетов. Так как отчисления на общие расходы,которые необходимо платить за оставшиеся в их собственности (до сих порнепроданные) квартиры, обычно значительно превышают плату за найм,муниципалитеты заинтересованы в быстрой продаже оставшихся в их собственности
квартир. Передача этих квартир в управление частной управляющей компании (безпередачи права собственности) ничего не изменит в роли муниципалитета, каксобственника квартир.

35

3.9

Существуют ли пробелы в дееспособности различных формсобственности?

При управлении (эксплуатации) жилого дома, вне зависимости от формы
собственности, возникают многочисленные задачи, которые можно разделить на трисферы:
Задачи по надлежащему управлению жилым домом

Степень
важности

Задача 1Заключение договоров на обслуживание (тепло, вода,канализация, вывоз мусора); отчетность и расчет
отчислений за жилищные расходы

очень важно

Задача 2Поручение, отчетность и оплата необходимых ремонтных
работ (например, повреждение трубы)очень важно

Задача 3Поручение, отчетность и оплата крупных ремонтных
работ, работ по модернизации и энергосберегающих
мероприятий

желательно, еслипозволяют
финансовые
возможности

1-ая и 2-ая задачи являются обязательными для правильной эксплуатации жилого
дома. 3-я задача является желательной, если позволяют финансовые возможности
(более подробно будет рассмотрена в разделах 4-6).
Предпосылкой для желательной санации является наличие дееспособности привыполнении 1-ой и 2-ой задач.
Как с этим обстоят дела в формах собственности, распространенных после
приватизации?
В каких формах собственности обеспечивается выполнение 1-ой и 2-ой задач?
Обеспечивается? Обоснование
Форма собственности 1(частные квартиры)Форма собственности 1A(частные квартиры сюридическим лицом)Форма собственности 2(кооперативы)Форма собственности 2A(частные квартиры вкооперативах)Форма собственности 3(квартиры, сдаваемые в наем)?
?

Не так просто определить, необходимо
проведение дополнительного анализа

Да
Дa

Дa

Правление кооператива является
ответственным и дееспособным
Собственник является ответственным илиможет назначить управляющего, как своего
представителя

Дееспособность сообществ/товариществ собственников оценить не так просто, как во
2-ой и 3-ей формах собственности. Но так как дееспособность сообществ/товариществ
собственников в отношение 1-ой и 2-ой задач является предпосылкой для начала
широкомасштабной санации, в последующем разделе (3.10) будут представлены
подробные рассуждения на эту тему.

36

3.10 Существуют ли пробелы в дееспособности сообществ/товариществ
собственников?
Вопрос о дееспособности сообщества/товарищества собственников практически
соответствует вопросу о наличии дееспособного управляющего.
Какие пробелы
собственников?
... к вопросу:могутвозникнуть

приуправлении

сообществом/товариществом

Существует ли управляющий, ответственный за 1-ую Существует
и 2-ую задачи по управлению общей собственностью? ли пробел
да / нет?

Ответственными являются государственные органы поФаза 1: ДО приватизации
управлению жильем (нераздельная собственность).
Государственные органы по управлению жильем (сотрудники)Шаг 2: Правовое
являются управляющими или нанимают третье лицо.
преобразование квартир,Уполномоченный управляющий может быть частным
сдаваемых в наем, вуправляющим или частной управляющей компанией (причастную собственность
необходимости с долевым муниципальным участием).
Шаг 2: Продажа первых Как правило, нет изменений в управлении (или случай 1, иликвартир жильцам
случай 2).
Случай 1: Создание ТСЖ Члены ТСЖ назначают управляющего (член или третье лицо,(юридического лица для или прежний управляющий). ТСЖ перенимает договора суправления общей
поставщиками. До того, 1-ая задача остается в компетенции
собственностью)прежнего управляющего.
Случай 2: Увольнение
Большинство собственников сообщества (или ТСЖ) недовольны
управляющего
прежним управляющим и большинством голосов принимают
собственниками квартир решение об его увольнении.
Случай 3: Назначение
Большинство собственников (или ТСЖ) назначают решением
управляющего
большинства голосов нового управляющего.
собственниками квартир
Если в случае 2 или 3 решения не могут быть приняты
Случай 4: Управляющий
большинством голосов, каждый собственник имеет правоне выполняет 1-ую и 2потребовать назначения другого управляющего в судебномую задачи
порядке.
Случай 5: Бездеятельный управляющий исобственники

Длительная неактивность управляющего может привести к тому,что поставщики перестанут снабжать дом теплом и водой. Тогда
наступает случай 4 или муниципалитет назначает временного
управляющего.

нет

нет

нет
нет
да, если
только
увольнение
(без нового
назначения)

нет

нет

временно
возможно

Национальные законы о жилой собственности обеспечивают дееспособность
сообществ/товариществ собственников при исполнении основных задач поуправлению (жилищные расходы и срочно необходимые ремонтные работы).
Ответственный управляющий в принципе есть всегда. Однако могут возникнуть
временные пробелы, если старый управляющий будет уволен, а новый еще не будет
назначен, или если управляющий и все собственники некоторое время ведут себянеактивно. Тогда, при необходимости, может быть назначен временный управляющий.

37

3.11 Резюме по разделу 3
1. Все три формы собственности, которые считаются основными после приватизации
панельных домов, в том числе и сообщества собственников, обладают достаточной
дееспособностью в отношении выполнения основных задач по управлению жильем
(договора на обслуживание и проведение необходимых ремонтных работ) (см.
пункты 3.9, 3.10).
2. Для улучшения дееспособности сообществ собственников в новых странах ЕСбыли разработаны ценные инновационные идеи, связанные с созданием
«товариществ собственников жилья» (ТСЖ) (см. пункт 3.6).
3. Следующая инновационная модель частной собственности на жилье существует вПольше с 2000г., согласно которой жильцы могут приобрести свои кооперативные
квартиры в частную собственность. Эта модель объединяет для жильцов
преимущества частной собственности на квартиру с преимуществами центрального
управления в кооперативах (см. пункт 3.7).
4. Бездеятельность или временное отсутствие управляющего в одинаковой степени
встречается в сообществах/товариществах собственников во всех странах проекта
BEEN. Во всех странах BEEN у каждого собственника есть возможность
потребовать назначения управляющего в судебном порядке (см. пункт 3.9).
5. Зачастую товарищества собственников в новых странах ЕС упрекаются вотсутствии мотивации к проведению комплексной санации. Но это не означает, чтотоварищество собственников ведет себя безответственно. Если отсутствуют
финансовые возможности для проведения санации, не следует ожидать
проявления какой-либо активности. Поэтому в последующих рассуждениях оначале широкомасштабной санации речь идет в основном о поиске схемфинансирования, которые бы устраивали и мотивировали к активным действиям,по-возможности, все сообщества/товарищества собственников.
6. То обстоятельство, что в Польше (иначе, чем в странах Прибалтики) жильцы
должны были платить достаточно много денег (до 250 € на 1м²) за покупку своей
несанированной квартиры (см. пункт 3.3), может оказаться большим препятствиемдля проведения широкомасштабной санации, так как из-за возникшей ранее
финансовой нагрузки может не хватить денег для финансирования санации.

38

4Правила принятия обязательных решений о проведении
санации

Решение о виде и объеме работ по санации принимает собственник, так как онявляется заказчиком и плательщиком и вынужден нести экономический риск. Как втаком случае выглядят правила принятия решений соответствующими формами
собственности? Каким образом жильцы участвуют в принятии решений?
Этот раздел посвящается рассмотрению способов принятия решений, которые восновном закреплены законом. Особое внимание уделяется сообществам/товариществам собственников, как важнейшей форме собственности для начала
широкомасштабной санации в новых странах ЕС.
4.1

Виды санацииС точки зрения строительных работ можно выделить два вида санации:Ремонт – это работы по устранению строительных недостатков, возникших врезультате износа и под влиянием метеорологических факторов, с целью
востановления первоначального состояния

Модернизация (к чему относятся и энергосберегающие мероприятия) – это работы поулучшению жилищных стандартов с целью адаптации к современным условиям
проживания, ориентируясь в основном на стандарты нового строительстваНа практике крупные ремонтные работы, как правило, связаны с улучшением
жилищных стандартов, как, например, замена старых строительных элементов нановые. Если есть возможность выбора между различными видами выполнения работ,то часто имеет смысл выбрать более высокое качество, так как дополнительные
расходы будут компенсированы за счет дополнительных преимуществ. Так при замене
старых окон следует устанавливать только стеклопакеты с коэффициентом
теплопередачи ниже 1,3 Вт/м²К.
4.2

Законодательные обязательства по проведению санации

4.2.1 Предусмотренные

законом
необходимых ремонтных работ

обязательства

попроведениюНа первый взгляд, обязательство по проведению необходимых ремонтных работ
является само собой разумеющимся. Так как само собой разумеется, что собственник
здания должен регулярно проводить необходимые строительные работы длясохранения здания.
Однако на практике проведение ремонтных работ зависит от реальных финансовых
возможностей.
 В Германии на протяжении последний 20 лет проведение ремонтных работ
является обязанностью собственников (а в сообществах собственников –управляющего). Поэтому в Германии существуют сообщества собственников, вкоторых управляющий сразу же устраняет малейшее повреждение и здание всегда
находится в первоклассном состоянии. С другой стороны, это может привести кочень высоким отчислениям на необходимые ремонтные работы.
 Если собственники или жильцы являются менее обеспеченными, есть хорошее
основание уточнить понятие «необходимые» ремонтные работы. Необходимость

39определяется также финансовыми возможностями. Действительно «необходимы»только неотложные ремонтные работы по сохранению функциональных
характеристик здания (см. пункт 3.9). Если крупные ремонтные работы желательны,но не являются первоочередными, они могут быть перенесены на более позднее
время. Является ли отсрочка экономически целесообразной или нет, это денежный
вопрос (так как отсрочка чаще всего приводит к удорожанию стоимости ремонтных
работ). При ограниченных финансовых резервах проведение крупных ремонтных
работ рассматривается в такой же степени мало необходимым, как и желательных
работ по модернизации.
Таким образом, в странах проекта BEEN осуществление крупных ремонтных работ
определяется финансовыми возможностями собственников. В то время как вГермании на протяжении последних 20 лет проведение необходимых крупных
ремонтных работ считается обязанностью каждого собственника (илиуправляющего сообщества собственников), в новых странах ЕС это зависит отреальных финансовых возможностей. Наниматель, который платит за своюквартиру 350 € в месяц (как в Германии), может ожидать более высокого уровня
технического состояния дома (и он его получит), чем собственник квартиры внесанированном доме со средним доходом 350 € в месяц (как в новых странах ЕС).

4.2.2

Предусмотренные законом обязательства по дополнительному
проведению определенных энергосберегающих или других
мероприятийДля государства существует простая возможность через законодательные
предписания (при введении соответствующего переходного периода) влиять напроведение определенных санационных работ в жилищном фонде. В правовом
государстве такие предписанные законом дополнительные обязательства могут
распространяться только на мероприятия, которые являются экономически
целесообразными и преследуют большой общественный интерес.
Законодательные предписания по обязательному проведению энергосберегающих
мероприятий:
EE
LV
LT PL
Германия
Утепление доступных, но ранее
––––Обязательства понеутепленных отопительных
осуществлению дотрубопроводов
31.12.2005г. (§ 9 Положения
Утепление доступных перекрытий
–––– об экономии энергии)верхнего этажа
Обязательный расчет расходов по фактическому потреблению при центральной системе
отопления
Установка термостатных вентилей
––––Обязательства поосуществлению доУстановка приборов учета
––––31.12.1995г. (Положение опотребления
расходах на отопление)Обязательный расчет расходов по фактическому потреблению при центральной системе
горячего водоснабжения
Установка приборов учета
––––Обязательства попотребления
осуществлению до
31.12.1995 (Положение орасходах на отопление)Рентабельность этих мероприятий будет обсуждаться в разделе 5.

40

4.2.3Обязательства по использованию строительных материалов сновейшими энергетическими стандартами при проведении
крупных ремонтных работ

Проведение комплексной санации (также на добровольной основе) подразумевает
осуществление строительных работ в соответствии с современными техническими
стандартами (например, если устанавливаются новые окна, то окна с низким
коэффициентом теплопередачи). Чтобы придать значение этому принципу, все страныЕС призваны (согласно разделу 6 Директивы ЕС по энергетическим характеристикам
зданий) выработать национальные требования к проведению крупных ремонтных
работ.
Соответствующие требования20 в странах проекта BEEN отражены в следующей
таблице:Национальные требования к крупным ремонтным работам на основании раздела 6Директивы ЕС по энергетическим характеристикам зданий
Латвия Польша Эстония Литва
Германия
Требования длязданий площадью
НетДаменее 1.000м²> 25 % площади
> 20 % площади
Определение «крупстроительных
строительныхДо сих пор нетных ремонтных
элементов будет
элементов будет
определения
работ»
отремонтировано
отремонтировано
Требования (максимальный коэффициент теплопередачи, Вт/м²К) в случае крупных
ремонтных работ
Внешние стены
0,30
0,30 0,30
0,45 / 0,35
0,40
1,90
1,70
Окна
1,80
1,70 Опре1,90делено
1,50
в 2007г. 1,90
Остекление
0,25
0,30 / 0,25
Крыша
0,20
0,25
0,35
0,40 / 0,50Перекрытие подвала 0,25

20

По состоянию на 2006г.

41

4.3

Правила принятия обязательных решений о проведении санации

4.3.1 Правила

принятия
решений
всообществах/товариществах
собственников (форма собственности 1 и 1A)Правила принятия решений для реализации строительных мероприятий всообществах/товариществах собственников (форма собственности 1 и 1A)Эстония Латвия Литва Польша ГерманияВид мероприятия
НеобходимыеНет необходимости в принятии решения собственниками (относится кремонтные работы
обязанностям управляющего); необходимо проинформировать
жильцов (объявление), согласовать время предоставления доступа в(M1)квартиру для проведения строительных работ
Крупные ремонтные
работы
Общая модернизацияКак в M1Необходимо решение
большинства (50% +1)собственников квартир иличленов ТСЖЭнергосберегающие
мероприятия
Строительные
изменения
Строительные
мероприятия,Как в M1предписанные законом

Необходимо 100% согласие всехсобственников квартир
(с 1.7.2007г.: 75%)Согласно немецкому закону о праве собственности на жильё каждый собственник
квартиры имеет законное право на поддержание своего имущества в надлежащем
состоянии с целью сохранения его стоимости. Поэтому для проведения необходимых
ремонтных работ согласие большинства необязательно. В новых странах ЕС длякрупных ремонтных работ, которые выходят за пределы срочно необходимых,требуется согласие большинства собственников или (как в форме собственности 1A)членов ТСЖ. С другой стороны, в новых странах ЕС для проведения модернизации
необходимо согласие только большинства, в то время как в Германии – 100% согласие
(с 1.7.2007г.: 75%) всех собственников. Поэтому в Германии очень эффективно
действует инструмент предписания законом энергосберегающих мероприятий (см.
пункт 4.2.2), которые должны быть реализованы сообществами собственников жилья ине нуждаются в 100% согласии (с 1.7.2007г.: 75%) собственников, необходимом вдругих случаях.
Что касается практического значения правил принятия решений, необходимо отметить
следующее: Правила принятия решений, действующие для сообществ/товариществ
собственников, имеют большое значение в странах Прибалтики, так как свыше
90 % панельных домов получили после приватизации эту правовую форму.
 Для Польши они имеют такое же большое значение (хотя доля 1-ой формы
собственности составляет приблизительно лишь 40%), так как весь бывший
государственный жилищный фонд был преобразован в 1-ую форму
собственности.
 В Восточной Германии, наоборот, правила частной собственности жилья неиграли большой роли при санации панельных домов, так как санация
происходила исключительно на основании 2-ой и 3-ей форм собственности.
Однако эти правила принятия решений важны приблизительно для 5 миллионов
частных квартир в Западной Германии, если речь идет о проведении
энергосберегающих мероприятий. В основном по этой причине 1.7.2007г.
кворум для принятия решения большинства был снижен до 75%.

42

4.3.2Правила принятия решений в кооперативах (форма собственности 2и 2A)Форма собственности «кооперативы» в жилищном фонде панельной застройки больше
всего распространена в Польше и Германии с долями 60% и 43% соответственно
(см. пункт 3.2). В Латвии и Эстонии на кооперативы в панельных домах приходится
всего лишь 10%. В Литве их нет совсем.
Между кооперативами Германии и новых стран ЕС существует большая разница. В товремя как жилищные кооперативы Германии действуют на основе права найма жилья,кооперативы новых стран ЕС, как и товарищества собственников, ориентируются напокрытие расходов (финансовые планы с отчислениями). Решения о взымании
отчислений принимает правление кооператива. Наблюдательный совет, избранный
членами кооператива, следит за тем, чтобы правление реализовывало только
концепции санации, которые могут быть профинансированы жильцами (членами
кооператива) через отчисления. Члены кооператива могут требовать созыва общего
собрания, на котором на основании большинства голосов может быть принято другое
решение.
В соответствии с уставом решение о финансировании санации (кредит или наличные
средства из аккумулированных накоплений) принимает только правление, как орган
юридического лица. В Польше для получения кредита на основе гарантийной записи впоземельную книгу правлению необходимо согласие большинства собрания членов
кооператива. Таким образом, кооперативы в новых странах ЕС осуществляют
финансирование санации за счет ежемесячных отчислений, которые рассчитываются
правлением и подтверждаются наблюдательным советом (при кредитном
финансировании: платежи процентов и части основного долга).
В Германии жильцы кооператива (в том числе и члены кооператива) платят запользование своей квартирой по правилам зданий, сдаваемых в наем. Соответственнопри проведении санации для членов кооперативов действуют такие же правила, как идля нанимателей (см. пункт 4.3.3 – 3-я форма собственности, дом, сдаваемый в наем).
4.3.3

Правила принятия решений в домах, сдаваемых в наем (форма
собственности 3)3-я форма собственности (дома, сдаваемые в наем) для санации панельных домов вновых странах ЕС не имеет практически никакого значения: Существует очень мало панельных домов, сдаваемых в наем. Они относятся ксоциальному жилью, принадлежащему муниципалитетам, и характеризуются
низкой платой за наем.
 Муниципалитеты могут провести непосредственно необходимую санацию; всвоих действиях они бывают редко ограничены возможностями муниципального
бюджета.
 Дляединичных
муниципальных
квартир,оставшихся
всообществах/товариществах собственников, (еще непроданных нанимателям)муниципалитеты должны подчиняться правилам принятия решений,действующим для частной собственности на жилье (см. пункт 4.3.1). Особые
права для них не предусмотрены.
Правила принятия решений для домов, сдаваемых в наем, имели большое значениедля проведения санации в Восточной Германии. Вся санация панельных домов вВосточной Германии (включая кооперативы) происходила через 3-ю форму
собственности «дома, сдаваемые в наем» (см. пункт 3.2), так как в Германии дажекооперативы обладают уставом, ориентированным на право найма жилья.

43Решение о проведении санации в домах, сдаваемых в наем, происходит в Германии последующим правилам: Ремонтные работы (по сохранению в исправности) должны без ограничений
допускаться нанимателями квартир. При этом отсутствуют конфликты сквартиросъемщиком, так как ремонтные работы не могут являться основаниемдля повышения платы за наем. Расходы собственника на сохранение дома всоответствующем состоянии покрываются за счет оговоренной платы за наем21.
 О проведении модернизации и энергосберегающих мероприятий (кроме
предписанных законом мероприятий – см. пункт 4.2.2) принимает решение
только собственник.
Но даже если в Германии собственник сам принимает решение о виде, объеме ифинансировании санации, которая выходит за рамки необходимых ремонтных работ
(модернизация) и ведет к повышению платы за наем, он должен соответствующим
образом проинформировать жильцов. Этот процесс состоит из трех этапов:Информация о виде, объеме и времени проведения предусмотренных работв письменной форме.

Расчет планируемого увеличения платы за наем в письменной форме.

Нанимателю дается
собственника.

срок

для

проверки

правомерности

требований

Наниматели не могут воспрепятствовать модернизации, целью которой является
приведение квартир в нормальное состояние (§ 554 Гражданского кодекса). Но онимогут отказаться от более широких работ по модернизации, если в результате
увеличение платы за наем будет для них неприемлемо высоким.
За модернизацию (включая энергосберегающие мероприятия) собственник может
потребовать увеличения платы за наем в размере 0,917% (= в год 11%) расходов намодернизацию. Расходы на сэкономленные ранее срочно необходимые ремонтные
работы (например, замена старых окон на новые стеклопакеты) следует вычесть прирасчете отчислений.
Плата за наем (включая увеличение вследствие модернизации) не должна
значительно превышать арендную плату, характерную для данной местности, и заравноценную квартиру. Плата за наем (без жилищно-коммунальных расходов)санированных квартир в Берлине составляет от 4,50 до 5,50 € за 1м².
В следующей таблице представлен пример увеличения платы за наем после
модернизации:21Только в начале 1990-х гг., когда плата за наем в Восточной Германии была достаточно
низкой, можно было за определенные ремонтные работы требовать соответствующего
увеличения платы за наем, чтобы стимулировать собственников к проведению ремонтных
работ.

44Пример повышения платы за наем после модернизации
Площадь картиры, м²

58,00
Строительные
расходы

Плата за наем (без жилищно-коммунальных расходов) ДО модернизации
Расходы на отопление и горячую водуДругие жилищно-коммунальные
расходы
Общая плата за наемДолевые расходы на модернизациюЗа вычетом сэкономленных расходовна срочно необходимые ремонтные
работы (например, замена старых
окон)Расходы на модернизацию, которые
можно перенести на жильцов
Ежемесячное повышение платы занаем (11% в год)0,9167%
Плата за наем (без жилищно-коммунальных расходов) ПОСЛЕ модернизации
Расходы на отопление и горячую водуДругие жилищно-коммунальные
расходы
Общая плата за наем4.4

€ за 1м² в месяц€ в месяц

3,50

203,00

0,98

56,84

1,54

89,32

6,02

349,16 €1,11 €

64,17 €

4,61
0,64

267,17 €
36,84

1,54
6,78

89,32
393,33 €8.000,00 €- 1.000,00 €7.000,00 €Правила принятия решений о финансировании санации всообществах/товариществах собственников (форма собственности
1 и 1A)В то время как правила принятия решений о финансировании санации во 2-ой и 3-ейформах собственности (кооперативах и домах, сдаваемых в наем) являются очень
простыми и легко обозримыми на основе их централизированной организационной
структуры,правила
принятия
решений
офинансировании
санации
всообществах/товариществах собственников представляются более сложными. В силуих значения для начала процесса комплексной санации в новых странах ЕС они более
подробно будут освещены в последующих разделах.

45

4.4.1 Правила принятия решений об образовании накоплений
Правила принятия решений о ежемесячных накопительных платежах (дляфинансирования строительных работ) в сообществах/товариществах собственников
(форма собственности 1 и 1A)
ВидЭстония Латвия
ЛитваПольша Германия
мероприятий
НеобходимыеНет необходимости в принятии решения собственниками квартир
ремонтные работы (предъявление требования о достаточном накоплении на ремонт является
(M1)обязанностью управляющего)Крупные ремонтОбразование достаточныхные работы
накоплений является
обязанностью управляющего
Общая модерниОбразование накоплений длязацияфинансирования мероприятий требует
Необходимо 100% согласие
решения
большинства
(50%+1)собрания
собственников наЭнергосберегаюфинансирование. С 1.7.2007г.
щие мероприятия собственников квартир или членов ТСЖдостаточно 75% согласия
Изменения строибольшинства.
тельных конструкций
Строительные работы, предписанные закономТак как для проведения этих мероприятий предусмотрены длительные
сроки, своевременно могут быть предприняты меры для увеличенния
фонда накопления (как для M1)Основанием для финансирования санации являются собранные средства
(ежемесячные отчисления на образование фонда накопления).
Сбор достаточного количества средств для оплаты необходимых ремонтных работ
(M1) во всех странах проекта BEEN является бесспорной обязанностью управляющего.
Это правило действует и на практике. В Германии к обязанностям управляющего также
относится сбор накоплений для предвидимых необходимых крупных ремонтных работ.
В новых странах ЕС для сбора обязательных ежемесячных отчислений на крупные
строительные работы (начиная от крупных ремонтных работдо комплексной
модернизации) необходимо решение большинства в сообществе собственников или (вформе собственности 1A) членов ТСЖ. Принятие этого решения о финансировании
является большим препятствием для проведения ремонтных работ в новых странах
ЕС, по сравнению с ситуацией в Германии. С другой стороны, препятствие дляпринятия решений о финансировании модернизации (включая энергосберегающие
мероприятия) в новых странах ЕС все-таки не так велико (50% + 1), в то время как вГермании для модернизации (а также взносов на финансирование модернизации) досих пор требовалось 100% согласие (с 1.7.2007 г.: 75%) всех собственников квартир.
Таким образом, предписанные законом энергосберегающие мероприятия являются
очень важными для сообщества собственников в Германии (см. пункт 4.2.2).

46

4.4.2Правила принятия решений о покрытии расходов на проведение
запланированных мероприятий при недостаточном количестве
накопленных средств

Правила принятия решений об однократных отчислениях на финансирование
запланированных строительных мероприятий при недостаточном количестве
накопленных средств в сообществах/товариществах
собственников (форма
собственности 1 и 1A)
ВидЭстония Латвия
ЛитваПольша Германия
мероприятий
НеобходимыеНет необходимости в принятии решения собственниками квартир (каждый
ремонтные
должен оплатить отчисления, если накопленных средств будет
работы (M1)недостаточно)Крупные ремонтОбязанность оплатить отчисные работы
ления на оставшиеся
расходы
Если в ходе реализации решений большинОбщая
ства о проведении мероприятий останутсяЗа проведение согласомодернизация
расходы, кото-рые не могут быть покрыты
ванных мероприятий (приЭнергосберегаю- через накопи-тельный фонд, каждый
100% или с 1.7.2007 г. 75%
щие мероприятия собственник должен оплатить свою долю всогласии) каждый собстоставшихся расходах
Изменения
венник должен оплатить
строительных
свою долю расходов
конструкций
Строительные
работы, предписанные законом

Если накоплений будет недостаточно, каждый собственник обязан
оплатить свою долю в оставшихся расходах

Правила для однократных отчислений на первый взгляд являются более простыми инепроблематичными, чем для образования накоплений, так как каждый собственник
должен оплатить свою долю расходов на санацию, одобренную большинством
(см. пункт 4.3.1).
Однако, эта мнимая простота обманчива. Однократные отчисления на расходы
функционируют без проблем только в сочетании с решениями о регулярных
ежемесячных отчислениях (см. пункт 4.4.1), если в ходе санации, одобренной
решением большинства, останутся расходы, которые не смогут быть полностью
покрыты через накопления.

47

4.4.3 Правила принятия решений о получении кредита (без залога

недвижимости)Правила принятия решений о получении кредита (без залога недвижимости) прифинансировании строительных работ в сообществах/товариществах собственников
(форма собственности 1 и 1A)
ВидЭстония Латвия
ЛитваПольша Германия
мероприятий
Необходимые
Финансирование мероприятия M1 с помощью кредитов не распространено
ремонтные
работы (M1)Крупные ремонтДопустимо только как временныйные работы
вариант финансирования порешению управляюшего, вслучае, если собственники неоплачивают свои взносы
ОбщаяДля получения кредита необходимо
Только при согласии всех собстмодернизация
решение большинства (50% +1);венников (при 100% или сЭнергосберегаю- одновременно принимается решение
1.7.2007 г. 75% согласии); кажщие мероприятия большинством об увеличении прежнихдый собственник имеет право саотчислений в фонд накопления (дляИзменения
мостоятельно профинансирооплаты кредита)строительных
вать свою долю расходов (наличконструкций
ными или за счет частного кредита)Строительные
Если накоплений будет
работы, предпинедостаточно, производятся
санные законом
отчисления (без кредита)В новых странах ЕС решение о получении кредита на санацию без залога
недвижимости может быть принято большинством голосов.22 При этом в новых странахЕС существует такая практика, когда управляющие перед решением о получении
кредита на санацию проверяют платежеспособность сообщества/товарищества
собственников следующим образом: прежде всего они требуют отчисления
ежемесячных взносов в размере необходимых ежемесячных платежей по возврату
кредита (как в «best practice» проекте BEEN в Таллине). Только, если эти платежи
будут надежно выполняться, получение кредита на санацию является обоснованным (сточкизрения
фактической
солидарной
ответственности23всообществах/товариществах собственников). Также банки, готовые предоставить
кредит, требуют доказательства платежеспособности сообщества/товарищества
собственников. Согласие простого большинства (50% + 1) является для нихнедостаточным.
4.4.4 Получение кредита под залог недвижимостиС точки зрения теоретических возможностей получения совместного кредита насанацию под залог недвижимости ситуация во всех странах проекта BEEN выглядит
одинаково: собственник квартиры не может быть вынужден против своей воли взять
22На основании изменения закона о праве собственности на жилье в Германии, вступившего всилу 1.7.2007г., принятие решения о получении совместного кредита без залога недвижимости
75%-ым большинством голосов представляется более вероятным, чем прежде. При этомучитывается желание собственников оплатить свои взносы наличными.
23Даже если в ТСЖ внешняя ответственность каждого собственника ограничена пределами егоквартиры (и так соответственно в Германии с 1.7.2007г.), каждое сообщество/товарищество
собственников жилья заинтересовано в полном исполнении своих обязательств по отношениюк третьим лицам в целях избежания сложного и очень дорогостоящего судопроизводства.

48

кредит на санацию под залог собственной квартиры. Даже в том случае, если банк,предоставляющий кредит, с точки зрения различной платежеспособности отдельных
собственников был бы к этому готов. Предоставление кредита на санацию под залог
недвижимости возможно только в том случае, если отдельные собственники хотят
профинансировать свою долю расходов через кредит. Поэтому решения большинствао финансировании санации посредством ипотечного кредита являются всообществах/товариществах собственников неприемлемыми.
4.4.5 Правила

учета мнений собственников квартир,против или не согласных с решением большинства

голосовавших

Правила
учетамнения
(несогласны
иликатегорически
возражают)сообществах/товариществах собственников (форма собственности 1 и 1A)

вВид мероприятий Эстония Латвия Литва Польша Германия
Необходимые
Мнение не учитывается
ремонтные работы
(M1)Крупные ремонтПосле принятого решения
Мнение не учитывается
большинства (50% +1):ные работыНет обязательства к подчинению
меньшинство должно подчиниться (необходимо согласие всехОбщаясобственников); с 1.7.2007 г.:модернизация
подчинение 75% решению
Энергосберегаюбольшинстващие мероприятия
Изменения
строительных
конструкций
Строительные
Мнение не учитывается
работы, предписанные закономС действующими решениями большинства о проведении и финансировании санации
(см. пункты 4.4.1 - 4.4.4) автоматически связано то, что собственники, выступающие
активно или пассивно против проведения работ, все равно обязаны подчиниться
решению большинства.
Согласно правилам принятия решений в Германии, проведение необходимых
ремонтных работ предусматривает подчинение без ограничений. Предписанные
законом дополнительные энергосберегающие мероприятия (см. пункт 4.2.2), также каки необходимые ремонтные работы подлежат исполнению без ограничений.
4.5

Разграничение индивидуальной ипроведении санации

общей собственности приЕсли в предыдущих разделах речь шла о принятии решений проводить мероприятияпо санации в домах с частной собственностью на жилье (форма собственности 1 и 1A),то имелась в виду санация общей собственности жилого дома. За индивидуальную
собственность отдельной квартиры каждый отвечает сам.
Этот принцип присутствует во всех национальных законах о жилой собственности.

49

При более точном рассмотрении практически все основные работы по санации домакасаются общей собственности. Без сомнения, к индивидуальной собственности
относится лишь то, что касается красоты и комфортности внутри квартиры. Все, чтокасается эксплуатации и поддержания в надлежащем состоянии других квартир,относится к общей собственности, даже если это находится в сфере пользования
индивидуальной собственности.
Принципиальное отличие между индивидуальной и общей собственностьюВид собственности

Пояснения

Индивидуальная
собственность

Индивидуальная собственность на Например, качество
оборудования ванны иотдельную квартиру
кухниОбщая собственность

Общая собственность – это все, чтонеобходимо для надежной
эксплуатации и пользования всеми
квартирами в доме (стандарты
качества, защита от климатических
воздействий и совместное
снабжение теплом, водой и т.д.).
Все, что касается эксплуатации иподдержания в надлежащем
состоянии других квартир,относится к общей собственности,даже если это находится впределах индивидуальной
собственности

Отличие между
индивидуальной иобщей собственностью

Примеры

Например, все несущие
стены и перекрытия; крыша;фасад, стояки, лестничные
площадки

Например, несущие стены
внутри квартиры, стояки
(электричество, вода,канализация, отопление),окна, входная дверьНа практике при разграничении общей и индивидуальной собственности могут
возникнуть значительные проблемы. Основные проблемы появляются в тех случаях,когда собственники по своей инициативе меняют окна, входные двери в квартиру иизменяют вид лоджий.

50

Проблематичность инициативных решений при пересечении индивидуальной и общей
собственности
Виды часто встречающихся инициативных
вмешательств
Новые окнаСтарые негерметичные окнаменяются на новые пособственной инициативе;результат: неоднородный видфасада и окна с плохими
коэффициентами теплопередачи
Новые входные двери В целях безопасности по собств квартиру
венной инициативе устанавливаются противовзломные двери;результат: неоднородные входные
двери в квартиры на лестничной
площадке
Решетки на лоджияхВ целях безопасности на нижних
этажах по собственной инициативе устанавливаются решетки налоджиях; результат: очень
неоднородный некрасивый видфасадаВид пересечения
индивидуальной и общей
собственности
Окна, что касается внешнего
вида и теплопроводности(а также свойств по защите отпогодных воздействий), всущности, относятся к общей
собственности
Однородный вид игерметичность входных дверейв квартиры на лестничной
площадке относится к сфере
общей собственности
Внешний вид фасада лоджий
относится к сфере общей
собственностиНа практике возникают следующие проблемы:Так как, несмотря на простой процесс принятия решений большинством голосов, напрактике до сих пор были проведены только единичные мероприятия по санации
общей собственности, многие собственники по личной инициативе осуществляют
ремонт элементов дома, находящихся на пересечении индивидуальной и общей
собственности. По собственной инициативе устанавливаются новые окна,противовзломные входные двери в квартиры и решетки на лоджиях. При этоминициативные собственники пренебрегают требованиями общей собственности(в особенности, что касается, единого внешнего вида).

Но кто мог и хотел запретить жильцам в 1990-ые гг. проявлять такого родаинициативу? В ситуации, когда никакая санация не проводится, еще и говорить, чтоникто не имеет право по собственной инициативе осуществлять какие-либо работыпо улучшению своей квартиры? Но сейчас после 2006г. пришло время и в новых
странах ЕС установить правила для часто встречающихся инициативных
вмешательств, которые бы отвечали интересам сообщества/товарищества иотдельных собственников.

4.6

Подсчет голосов при принятии решений
сообществах/товариществах собственников

большинством

вЕсли речь идет о решениях большинства в сообществах/товариществах собственников
неизбежно возникает вопрос: Как ведется подсчет голосов собственников квартир?
На первый взгляд этот вопрос кажется банальным, но при подробном рассмотрении –очень интересным. Ведь на практике существуют три метода подсчета голосов: один голос на одну квартиру (модель A) весомость голоса зависит от доли в общей собственности (модель B) каждый собственник имеет один голос (модель C)

51

Эти три вида подсчета голосов представлены в странах проекта BEEN следующим
образом:Весомость голоса в сообществах/товариществах собственников
Эстония Латвия Литва Польша
Moдель A:Каждая частная квартира имеет один голос
Moдель B:Каждая частная квартира имеет одинголос, весомость которого зависит от долив общей собственности (= большая
квартира имеет более весомый голос)Moдель C:Каждый собственник (все равно, сколько унего квартир или какого они размера)имеет только одни голос

Германия

Да

Да

Да

-

-

-

-

-

Да

-

-

-

-

Да, если >20% с этимсогласны

ДаВ Германии с целью избежания использования крупными собственниками
большинства голосов в своих интересах каждый собственник, все равно, сколько у негоквартир или какого они размера, имеет только одни голос24.
В странах Прибалтики каждая квартира имеет один голос, что до сих пор не создавало
никаких проблем, потому что крупными собственниками могут быть только
муниципалитеты со своими еще непроданными квартирами.

24

Это законное предписание подлежит пересмотру с согласия сторон: другая модель может
быть согласована в декларации о разделе общей собственности и в правилах совместного
проживания.

52

4.7

Резюме и рекомендации по разделу 4

4.7.1 Резюме и рекомендации по разделу 6 Директивы ЕС по энергетическим
характеристикам зданий
Очень хорошим началом со стороны ЕС является зафиксированная в разделе 6Директивы по энергетическим характеристикам зданий цель, при проведении крупных
ремонтных работ предъявлять требования к приближению соответствующих
строительных элементов здания к энергетическим стандартам новостроек (см. пункт
4.2.3).
Однако существующее регулирование и его практическая реализация в недостаточной
мере соответствуют поставленной цели (см. пункт 4.2.3) и должны бытьоптимизированы в следующих направлениях:Рекомендация 1:Раздел 6 Директивы ЕС по энергетическим характеристикам зданий должен
ориентироваться также и на небольшие жилые дома (а не только на дома сполезной площадью свыше 1.000м²)
 Хотя национальные нормативы могут предъявлять требования к энергетическим
стандартам здания в независимости от его площади (как в Германии), однако чащевсего реализуются лишь минимальные требования ЕС.
 Для панельных домов пороговая величина в 1.000м² не является
оченьсущественной, так как многоэтажные панельные дома, как правило, имеют
большую жилую площадь.
Рекомендация 1a:Раздел 6 Директивы ЕС по энергетическим характеристикам зданий должен
ориентироваться также и на небольшие ремонтные работы в жилых домах, вособенности на замену окон в жилых помещениях, так как зачастую при санациив небольших объемах, характерной для новых стран ЕС, не происходит
последовательного улучшения энергетических стандартов.
В этом случае национальные нормативы также могут предписывать требования кнебольшой санации, но даже в Германии крупными ремонтными работами
считаются те ремонтные работы, которые затрагивают более 20% площади
строительных элементов здания.
Что касается практической стороны санации, следует четко отрегулировать, чтокаждое новое окно должно соответствовать требованиям нового строительства.
Это является столь важным, потому что в новых странах ЕС жильцы часто пособственной инициативе меняют окна и при отсутствии четкого вышеуказанного
регулирования устанавливают окна с плохими энергетическими характеристиками,что на долгое время ухудшает стандарт энергоэффективности всего здания.

Рекомендация 1b:
Национальные энергетические требования к замене окон должны бытьпростыми для практического применения и не должны абстрактно ссылаться насложные нормативы нового строительства. Нет никакого разумного объяснениядля разрешения установки новых окон с коэффициентом теплопередачи свыше
1,3 Вт/м²К.
Национальные правила реализации раздела 6 Директивы ЕС по энергетическим
характеристикам зданий (хотя с объективной точки зрения это и не оправдано)перенимают
длясанации
диапазон
коэффициентов
теплопередачи,53соответствующих новому строительству, и, тем самым, допускают использование
окон с плохими энергетическими свойствами, оправдываясь тем, что этоцелесообразно с точки зрения эффективности расходов.
Это рискованно, так как гибкость расчетов, к которой стремятся припроектировании нового строительства, не играет никакой роли для санации. Зданиеуже существует. И для замены окон необходимо четкое законодательное
предписание, что должны устанавливаться стеклопакеты (коэффициент
теплопередачи < 1,3 Вт/м²К). Все остальное на протяжении многих лет будет
приводить к ненужному потреблению тепла на отопление, так как окна имеют
долгий срок эксплуатации.

Рекомендация 1 c:Национальные энергетические требования к утеплению фасадов должны бытьпростыми для практического использования. Исходя из практики, необходимо
отрегулировать (вместо диапазона коэффициентов теплопередачи для нового
строительства) минимальную толщину для нового утепленного фасада
(например, минимум 8cм) и обращать внимание на возможности избежания
«мостиков тепла».
Как и в случае окон, требования к утеплению фасадов в недостаточной мереориентируются на практику. Так как при санации домов, нуждающихся втеплоизоляции, на практике не может идти речь об определении высоких
абстрактных
коэффициентов
теплопередачи,необходимо
установить
целесообразную минимальную толщину утеплителя с точки зрения эффективности
затрат (при соответствующем коэффициенте теплопроводности).
Толщина утеплителя 8 см в панельных домах 1-го и 2-го типа приводит ккоэффициенту теплопередачи 0,35 Вт/м²К. Это вполне достаточная величина
(см. пункт 1.5). Важнее, чем достижение еще лучших коэффициентов
теплопередачи внешних стен, является конструктивное проектирование ивыполнение работ таким образом, чтобы уменьшить влияние «мостиков тепла».

4.7.2

Резюме и рекомендации по предписанным законом энергосберегающим
мероприятиямВ Германии оправдала себя практика законодательного предписания проведения
определенных энергосберегающих мероприятий (с переходным периодом) (см. пункт
4.2.2).
Рекомендация 2:В новых странах ЕС также должна быть введена практика энергосберегающих
мероприятий, предписанных законом, однако в первую очередь важны: последовательное утепление доступных трубопроводов отопления и горячей
воды за пределами жилых помещений и дополнительное утепление доступных перекрытий верхнего этажа.
Эти энергосберегающие мероприятия уже экономически целесообразны и в новых
странах ЕС (см. пункт 5.3.3).
Введение расчетов потребления, в том числе и для центрального отопления (приустановке необходимого для этого оборудования) является важным с точки зрения
эффективности расходов и требует дифференцированного подхода (подробнее см.
пункт 5.4).
В новых странах ЕС, как само собой разумеющееся, за основу берутся
существующие стандарты учета потребления тепла для каждого дома вотдельности. Там, где это еще не применяется, необходимо введение этихстандартов. Первый и основной принцип расчета потребления – это

54индивидуальный учет теплопотребления каждого дома и только это потребление
должно распределяться между жильцами (см. пункт 5.4.1).

4.7.3

Резюме по существующим законным правилам принятия
обязательных
решений
опроведении
санации
всообществах/товариществах собственниковВ новых странах ЕС был избран хороший подход, ввести решение большинства
(50%+1) в качестве минимального барьера для принятия обязательных решений опроведении санации. Хотя это из финансовых соображений (см. пункты 4.4 и 6),конечно, не приведет к началу широкомасштабной санации, но, по крайней мере, несоздаст препятствий при голосовании.
Такой подход был введен и в Германии с вступлением в силу изменений закона ожилой собственности от 1.7.2007г. Необходимое до сих пор 100%-ое согласие
собственников на проведение модернизации (к чему относятся и энергосберегающие
мероприятия) было заменено в Германии на 75%.
Правильным подходом для практики санации в новых странах ЕС является правило
принятия решений большинством, в том числе, и для крупных ремонтных работ
(которые выходят за пределы необходимых ремонтных работ). Другой подход, как вГермании, когда организация всех необходимых ремонтных работ относится кобязанностям управляющего (и нет необходимости в голосовании), на практике имеет
место только в том случае, если здание находится в хорошем техническом состоянии.
4.7.4

Резюме и рекомендации по отношению к личной инициативе жильцовпри замене окон и входных квартирных дверейТак как в новых странах ЕС до сих пор комплексная санация была реализована тольков небольших объемах, многие жильцы по собственной инициативе осуществляли
ремонтные работы строительных элементов зданий, которые находятся в сфере
пересечения общей и индивидуальной собственности (в особенности это касается
окон, входных квартирных дверей, механизмов противовзломной защиты) (см. пункт
4.5).
Рекомендация 3:Личная инициатива жильцов по установке новых окон, новых входных
квартирных дверей и решеток на лоджиях должна быть четко отрегулирована внациональных законах о жилой собственности с учетом практических интересов
общей и индивидуальной собственности.
Нормативное регулирование с учетом практических особенностей могло бы выглядеть
следующим образом: Если существуют конкретные планы в ближайшее время заменить
соответствующие строительные элементы здания на новые по единому образцу(в случае, если новые еще не были установлены), тогда общая санация должна
иметь преимущество перед индивидуальными работами.
 Если общая санация в ближайшее время не ожидается, нельзя запретить
собственникам по личной инициативе заменять старые строительные элементы
дома на новые при условии, что внешний облик дома от этого не пострадает. Но вэтом случае инициативному собственнику необходимо согласовать свои планы суправляющим. Новые окна должны иметь коэффициент теплопередачи < 1,30
Вт/м²К, так как потери тепла через окна (при распределении расходов наотопление) касаются всех собственников.

55

5Рентабельность энергосберегающих мероприятий

5.1

Какие энергосберегающие мероприятия являются
целесообразными?

Мероприятия по сбережению тепловой энергии, прежде всего, необходимо разделитьна две группы: Группа мероприятий A: Непосредственно энергосберегающие мероприятия(по теплоизоляции), которые сокращают потери тепла, Группа мероприятий B: Необходимые сопутствующие мероприятия наотопительных установках в целях реализации возможной экономии за счетмероприятий группы A (при осуществлении только мероприятий A в квартирах
станет очень жарко, а тепловая энергия не будет сэкономлена!)Целесообразные мероприятия
сбережению тепловой энергиипо Функция и цель мероприятий

A. Группа мероприятий A
A.1a Утепление торцевых стенA.1b Утепление продольных стенA.2 Утепление перекрытия верхнего
этажа
A.3 Утепление перекрытия подвала
A.4 Утепление отопительного
трубопровода
A.5 НОВЫЕ окнаУменьшение теплопотерь ограждающих конструкций
здания
Избежание теплопотерь в трубопроводах
1. Уменьшение теплопотерь через остекление и рамы2. Избежание теплопотерь через негерметичные
оконные швы

A.5.1 Вентиляционные зазоры вокнах
A.5.2 Приточные вентили вокнах
A.5.3 Чердачные вентиляторы
A.5.4 Вентиляционные клапаны/Обеспечение достаточного притока свежего воздуха
(приблизительно 20м³ свежего воздуха на человека вчас) и (мероприятия A.5.3 и A.5.4) для избежания
неприятных запахов в домешахтаМероприятия A.5.1-5.4 являются сопутствующими. Однако, они непосредственно
относятся к окнам и необходимы для обеспечения проветривания квартир, так какновые окна очень плотно закрываются (в противоположность старым негерметичным
окнам).

56

B. Группа мероприятий B (Сопутствующие мероприятия)B.1 Модернизация котельной
B.1.1 Запорные вентили наотопительном трубопроводе

Рациональное снабжение квартир горячей водой дляотопления (в соответствии с уменьшенной
потребностью в тепле после утепления)Для точного регулирования подачи горячей воды постоякам с возможностью отключения при ремонте

B.2 Модернизация отопительных
трубопроводов и радиаторовДля точного регулирования потребности в отоплении
квартир
Экономные радиаторные вентили (основная проблема:B.2.1 Альтернатива 1: сохранение
термостатические вентили в старых трубопроводах
однотрубной системы отопления25могут легко закупориваться из-за образования
ржавчины)Индивидуальное регулирование температуры впомещении; термостатический вентиль (иначе, чем
B.2.1a (Термостатические) вентили
простой вентиль) самостоятельно держит
установленный уровень температуры
Является предпосылкой для установки радиаторных
B.2.1.b Обводная труба
вентилей при однотрубной системе
B.2.2 Альтернатива 2:переоборудование в двухтрубную
Лучший вариант с технической точки зрения
систему отопления
B.2.2a (Термостатические) вентили как B.2.1a
B.2.2b Второй стояк
B.2.2c Подключение радиаторов кстоякам поступления и стока водыB.3 Счетчики учета потребления нарадиаторах
B.3.1 Замена непригодных радиаторов
B.3.2 Учет потребления и расчет
расходов
B.3.2.1 Альтернатива: собственные
инвестиции
B.3.2.2 Альтернатива: лизинг
B.4 Ремонт лестничных клеток

Один стояк для подачи и один для стока горячей водыдля отопления с целью равномерного обеспечения
теплом
Подключение радиаторов к новой двухтрубной системе
отопления
Учет поквартирного потребления (и расчет расходов взависимости от потребления) для повышения
мотивации жильцов к рациональному отоплению
квартир
Если имеющиеся радиаторы непригодны дляустановки счетчиков учета потребления тепла
Существует две альтернативы для оборудования
приборами учета и снятия показаний
Собственные инвестиции и самостоятельное снятие
показаний счетчика для расчета расходов
Передача заказа энергетической компании наоборудование и проведение расчетов
Является составляющим компонентом полноценной
санацииС точки зрения финансирования на первом плане стоят классические
энергосберегающие мероприятия. Однако, в разделе 8 дополнительно будут
рассмотрены более широкие энергосберегающие мероприятия, необходимые длядостижения стандартов низкого энергопотребления.

25

По информации организации NAPE (Польша) в Польше нет этой альтернативы, так как вПольше центральное отопление всегда строилось как двухтрубное. Поэтому в Польше, чтокасается мероприятия B.2, речь идет об установке термостатических вентилей. Это объясняет,почему энергосберегающие мероприятия в Польше дешевле, чем в других странах.

57

Расходы на энергосберегающие мероприятия

5.2

Перед тем, как делать выводы о рентабельности целесообразных энергосберегающих
мероприятий, необходимо определить расходы на реализацию этих работ. Вследующей таблице представлены расходы по двум проектам санации домов 2-го типа(однослойные
бетонные
панели),непосредственно
схожих
пообъему
энергосберегающих мероприятий:Пилотный проект Озолсиема 46/3 в Риге (Латвия) (2001г.) иПохожий проект Ландесбергер аллея 68 – 72 (Берлин) (1995г.).

Расходы на энергосберегающие мероприятия Германия

Латвия

Площадь квартиры (м²)
58,00
A. Утепление ограждающих конструкций здания
A.1a Утепление торцевых стена
448,45 €A.1b Утепление продольных стен2.035,96 €A.2 Утепление перекрытия верхнего этажа26
134,02 €A.3 Утепление перекрытия подвала
491,40 €A.4 Утепление отопительных трубопроводов
58,00 €
A.5 НОВЫЕ окна2.223,55 €A.5.1 Вентиляционные зазоры в окнах
-€A.5.2 Приточные вентили в окнах
20,30 €
A.5.3 Чердачные вентиляторы
203,00 €A.5.4 Вентиляционные клапаны/ шахта
49,30 €

54,00

B. Сопутствующие мероприятия
B.1 Модернизация котельной
696,00 €B.1.1 Запорные вентили на отопительном
трубопроводе
40,60 €
B.2.1 Сохранение однотрубной системы отопления
101,50 €B.2.1a Термостатические вентили
301,60 €B.2.1b Обводная труба
B.2.2 Переоборудование на двухтрубную систему отопления
B.2.2a Термостатические вентили
101,50 €B.2.2b Стояки
493,00 €B.2.2c Подключение радиаторов
101,50 €B.3 Счетчики учета потребления
B.3.1 Замена непригодных радиаторов
870,00 €58,00 €
B.3.2.1 Собственные инвестиции
B.3.2.2 Лизинг
-€B.4 Ремонт лестничных клеток
406,00 €Сумма расходов ВКЛЮЧИТЕЛЬНО переоборудование на двухтрубную систему
8.372,59 €Сумма расходов при сохранении однотрубной
системы
8.079,69 €

313,91 €1.308,83 €
116,15 €
312,71 €35,10 €
1.819,27 €-€
18,90 €
129,60 €37,80 €

486,00 €29,70 €
94,50 €
189,00 €94,50 €
270,00 €64,80 €
594,00 €48,60 €-€
189,00 €5.820,28 €5.674,48 €26

Эти расходы касаются «холодного чердака» (это означает, что над перекрытием последнего
этажа находится технический неотапливаемый этаж, т.е. с небольшими издержками наперектытие верхнего этажа можно положить теплоизолирующий материал). Если имеется
«теплый чердак», дополнительное утепление экономически целесообразно, как правило,только при необходимости обновления кровельного покрытия.

58

Разница в расходах объясняется следующим образом:В странах ЕС цены на высококачественные стройматериалы являются
относительно одинаковыми
(например, утеплитель, термостатические
вентили), так как они производятся компаниями, представленными намеждународных рынках.

Ценовые отличия в основном объясняются разницей в уровне заработной
платы региональных строительных компаний.

Сравнение долей расходов на заработную плату и материальных расходов выглядит
следующим образом:Германия (D)Расходы наматериал
Расходы наперсонал
Техническая
реализация
Расходы настроительство

Расходы

ДоляРасходы

ДоляРасходы
Отношение
LV к D

3.767 €

45%

3.767 €

64,7%

100,0%

3.767 €

45%

1.801 €

31,0%

47,8%

837 €

10%

251 €

4,3%

30,0%

8.372 €

Латвия (LV)

5.820 €

69,5%Проекты немецко-латвийской пилотной программы по экономии энергии и эстонский
пилотный проект в рамках проекта ЕС BEEN подтвердили уровень этих расходов.
5.3

Рентабельность энергосберегающих мероприятий

5.3.1 Рентабельность в жилищном хозяйстве и срок окупаемостиДля определения рентабельности энергосберегающих мероприятий необходимо
соответствующим образом сравнить инвестиционные расходы и сокращение жилищнокоммунальных расходов (экономия расходов на отопление), в результате этихинвестиций. Для этого существует два способа (индикатора): индикатор 1: фактор рентабельности в жилищном хозяйстве индикатор 2: срок окупаемостиНа первый взгляд определение рентабельности через срок окупаемости мероприятия
кажется верным методом. Необходимо только рассчитать, сколько времени
потребуется, чтобы инвестиционные расходы были компенсированы экономией
расходов на отопление. Этот метод предполагает наличие средств для осуществления
инвестиций.
Для жилищного хозяйства характерно финансирование долговременной санации
преимущественно через кредиты, так как экономически нецелесообразно откладывать
такого рода инвестиции до тех пор, пока не накопится необходимое количество денег.
Поэтому для рентабельности в жилищном хозяйстве единственным решающим
фактором является сравнение годовой нагрузки по уплате процентов и погашения
кредита с ежегодно достигаемой экономией расходов на отопление. Если получается
фактор меньше 1, мероприятие считается рентабельным, так как экономия превышает
текущие кредитные расходы.
В следующем разделе рентабельность целесообразных энергосберегающих
мероприятий будет в основном определена на основе фактора рентабельности вжилищном хозяйстве, для сравнения также будет указан срок окупаемости.

59

5.3.2 Рентабельность

энергосберегающих мероприятий вхозяйстве (для мероприятий и расходов в пункте 5.2)

жилищном

Рентабельность энергосберегающих мероприятий двух проектов, анализируемых впункте 5.2, рассчитывается для средней квартиры следующим образом, при этомэкономия расходов на отопление, которая была достигнута в ходе реализации
мероприятия, финансируемого через кредит (на типичных для страны условиях – см.
пункт 2.6), сравнивается с отчислениями на оплату кредита.
Германия
Расходы на отопление за 1 кВт-чГодовые расходына отопление ДОсанации
Кредитные расходы
(ежегодная сумма
процентов и погашения кредита в %)Латвия

0,06 €

0,03 €

553,17 €271,54 €Германия

Латвия

7,0%

15,0%

Экономия и расходы в ходе реализации мероприятия... (€ на квартиру за год)Германия
Латвия
Экономия расходов наотопление
A.1a Утепление
торцевых стенA.1b Утепление
продольных стенA.2 Утепление
перекрытия
верхнего этажа
A.3 Утепление
перекрытия подвала
A.4 Утепление
отопительного
трубопровода
A.5 НОВЫЕ окнаB. Сопутствующие
мероприятия
Сумма/ годСумма/ месяц
Экономия расходовна отопление в %Германия Латвия
Германия
Латвия
Кредитные
Отчисления за вычетом
отчисления
экономии

27,47 €

13,12 €

31,39 €

47,09 €

3,92 €

33,97 €

95,81 €

45,68 €

142,52 € 196,33 €

46,71 €

150,64 €23,85 €

11,54 €

9,38 €

17,42 €

- 14,47 €

5,88 €

11,08 €

5,87 €

34,40 €

46,91 €

23,32 €

41,04 €

9,13 €
131,38 €4,84 €
65,58 €

4,06 €
5,27 €
155,65 € 272,89 €- 5,07 €24,27 €

0,43 €
207,31 €-€298,71 €24,89 €-€
146,63 €12,22 €

222,98 € 289,58 €
600,38 € 875,47 €
50,03 € 72,96 €

222,98 €
301,66 €25,14 €

289,58 €728,84 €60,74 €

54,0%

54,0%

К сожалению, в обеих странах жилищно-экономический результат получился
неположительным. Пакет энергосберегающих мероприятий не рефинансируется засчет экономии расходов на отопление.
Хотя инвестиционные расходы в Германии приблизительно на 30% выше, отчисления
жильцов на санацию значительно ниже (25,11 € в отношении к 60,74 € в месяц). Этообъясняется следующим образом:60В Латвии (так же, как и в других странах ЕС) ежегодные отчисления по кредиту насанацию в два раза больше, чем в Германии (из-за разницы в типичных сроках
кредитования: от 8 до 12 лет по сравнению с 20-25 годами в Германии).

Расходы на отопление в Германии в два раза выше27 (приблизительно 0,06 посравнению с 0,03 € за 1 КВт-ч тепловой энергии). Тем самым, и экономия расходовна отопления, достижимая в ходе реализации энергосберегающих мероприятий,оказывается в два раза выше.

Более низкие строительные расходы (приблизительно на 30%) в новых странах ЕСмогут уменьшить этот двойной эффект до соотношения 1:2,4.
5.3.3 Рейтинг рентабельности энергосберегающих мероприятий (рейтинг

эффективности)Если существуют конкретные данные по рентабельности энергосберегающих
мероприятий, то результаты можно обобщить и составить рейтинг энергосберегающих
мероприятий.
Такой относительный рейтинг особенно полезен, если по финансовым причинам невсе необходимые мероприятия могут быть одновременно реализованы, аразрабатывается поэтапная концепция санации (см. пункт 5.6.2). В таком случае
хорошо иметь рейтинг, которой показывает, какие энергосберегающие мероприятия сточки зрения эффективности затрат приносят больший эффект.
В нижеследующем рейтинге указано отношение расходов и эффектов экономии,представленных в пунктах 5.2 и 5.3.2. Рейтинговая таблица показывает следующее:В колонке «фактор рентабельности в жилищном хозяйстве» отражено отношение
расходов по финансированию мероприятия (= ежегодные платежи процентов ичасти основного долга по кредиту на санацию) к достижимой экономии расходов наотопление. Если этот фактор больше 1, то отчисления на санацию превышают
достижимую экономию. Если фактор меньше 1, то речь идет о рентабельном
мероприятии, которое полностью окупается за счет эффекта экономии.

В колонке «срок окупаемости» показано количество лет, за которое суммарная
экономия расходов на отопление сравняется с расходами на реализацию
мероприятия.

В обоих колонках (фактор рентабельности и срок окупаемости) указаны
статические величины (в случае, если расходы на отопление останутся
неизменными) и величины при предполагемом ежегодном росте расходов наотопление на 5% в Германии и 10% в Латвии (= динамические величины).
Показатели рентабельности естественно лучше при динамическом развитии.

В последней колонке отражены результаты: рейтинговая последовательность
энергосберегающих мероприятий. Таблица показывает, что в независимости отиспользуемого
метода
определения
рентабельности
рейтинговая
последовательность остается одинаковой. Поэтому сроки окупаемости могут
использоваться для определения относительного рейтинга. При этом сроки
окупаемости не позволяют сделать никаких выводов (во всяком случае
непосредственных) о рентабельности в жилищном хозяйстве.

27

В то время как цены на энергоносители в 2000-2006гг. оставались довольно постоянными, с2007г. обозначилась тенденция к росту: тарифы на тепловую энергию в Латвии возросли с
1.8.2007г. с 0,03 до 0,04 € за 1 кВт-ч (см. «best-practice» пилотный проект BEEN в Таллине).

61Относительная рентабельность энергосберегающих мероприятий (ЭСМ)Фактор рентабельности Срок окупаемостив жилищном хозяйстве
ЭСМ, лет
Рост расходов на энергию, %
5,0%
5,0%
Энергосберегающие
динамиче- статичединамимероприятия
статически ски
ски
чески
A.1a Утепление торцевых стен
1,05
0,82
14,97
11,36
A.1b Утепление продольных
стен
1,36
1,06
19,49
14,21
A.2 Утепление перекрытия
верхнего этажа
0,36
0,28
5,15
5,15
A.3 Утепление перекрытия
подвала
2,85
2,26
40,67
28,11
A.4 Утепление отопительного
трубопровода
0,41
0,32
5,82
5,65

Германия

A.5 НОВЫЕ окнаB. Сопутствующие
мероприятия
Сумма

1,09

0,85

15,52

11,76

1,84

1,45

24,81

18,61

Фактор рентабельности Срок окупаемостив жилищном хозяйстве
ЭСМ, лет

Латвия

Рост расходов на энергию, %Энергосберегающие
статически
мероприятия
A.1a Утепление торцевых стен3,75
A.1b Утепление продольных
стен
4,48
A.2 Утепление перекрытия
1,57верхнего этажа
A.3 Утепление перекрытия
подвала
8,34
A.4 Утепление отопительного
трубопровода
1,14
A.5 НОВЫЕ окнаB. Сопутствующие
мероприятия
СуммаРейтинг
эффективности

3
5
1
6
2
4

Рейтинг
эффективности

10,0%динамически
1,98статически
24,97

10,0%
динамически
12,16

2,37

29,90

13,90

5

0,85

10,50

7,05

2

5,23

55,60

26,82

6

0,71

7,57

6,45

4,34

2,41

28,95

14,11

1
4

6,23

3,57

40,38

20,64

3

Сравнение относительных показателей рентабельности приводит к следующим
выводам:В Германии некоторые мероприятия (утепление перекрытия верхнего этажа,утепление
отопительных
трубопроводов)являются
экономически
целесообразными. Поэтому их проведение предписано законом (см. пункт
4.2.2).

В то время как в условиях Германии (уровень цен на энергию, условия
финансирования) первичные энергосберегающие мероприятия являются
практически рентабельными, в Латвии (и других странах проекта BEEN)наблюдается совершенно другая ситуация. Поэтому в новых странах ЕСнеобходима целевая финансовая поддержка (см. раздел 6).

Таблица
такжепоказывает,чторентабельность
отдельных
энергосберегающих мероприятий нельзя рассматривать изолированно,в анализ следует вовлекать и необходимые сопутствующие мероприятия

62

(по отопительной системе). На рентабельность пакета мероприятий в целом(на примере пакета мероприятий пилотного проекта Озолсиема 46/3 в Риге(см. пункт 5.2) существенное влияние оказывает объем сопутствующих
мероприятий, необходимых для реального достижения экономии в ходереализации утеплительных мероприятий.
5.3.4 Дополнительные преимущества энергосберегающих мероприятий
Если весь пакет энергосберегающих мероприятий, как в пилотном проекте Озолсиема
46/3 в Риге (см. пункт 5.2) даже в Германии не в полной мере рентабелен, это неозначает, что его реализация вообще экономически нецелесообразна. Ведьсовокупная рентабельность определяется не только достижимой экономией расходовна отопление.
Утепление здания является не только ключевым мероприятием по экономии тепловой
энергии, но и устраняет множество строительных недостатков пенельных домов:Утепленный фасад экономит ремонтные работы по устранению
повреждений бетонных стен. Дальнейшие разрушения приостанавливаютсяза защитным слоем утеплителя.

Благодаря слою утеплителя стены больше не подвержены влиянию
наружных температурных колебаний и влажности. Влажность, находящаяся встенах, высыхает. Начавшееся ржавление элементов армирования
приостанавливается.

В панельных домах утепленный фасад автоматически устраняет проблему
возникновения плесени на внешних стенах и в углах помещений. Этопроисходит потому, что мороз больше не проникает в стены (а остается вовнешнем слое утеплителя). За счет этого увеличивается температура стен,таким образом, во внешних стенах практически больше не может
образовываться конденсат и поэтому исчезает опасность возникновения
плесени.

Эффект «промерзания», которому зимой подвергаются неутепленные стены,исчезает. Даже в самую холодную зиму мороз не проникает через внешний
слой утеплителя. Внутренняя сторона внешних стен имеет практически такуюже температуру как в помещениях и остается даже в самую холодную зимудостаточно теплой. Исчезновение эффекта «промерзания» зимой
приводит к тому, что температура помещения 20 °C воспринимается какдостаточно теплая. Устранение эффекта «промерзания» дает жильцу
возможность достичь дополнительной экономии расходов на отопление вразмере 7%.

Благодаря утеплителю стены практически постоянно сохраняют такую жетемпературу как в помещениях и компенсируют температурные колебания.
В переходный период (весной, осенью) не нужно много топить, потому чтостены отдают накопленное в них тепло как батарея. Летом утеплитель
действует как кондиционер. Утеплитель препятствует перенагреванию стенпод воздействеим солнечных лучей. Если летом правильно проветривать
помещения (открывать окна ночью, а днем держать закрытыми, опустив
жалюзи), стены имеют охлаждающий эффект.

63Распределение температур во внешней стене ДО и ПОСЛЕ санации (с утеплителем и без)30,00 ° Cбетонутеплитель

20,00 ° C

18,
37
°C

20,00 ° C

12,
82
°C

14,31 ° CТемпература, ° C

10,00 ° C

10,50 ° C

0,00 ° C
-10

-

15,
00
°C

10

20

30

40

50

-5,14 ° C

-10,00 ° C-13,25 ° C-20,00 ° CСтроение стены

5.4

Рентабельность расчета расходов на отопление в зависимости отфактического потребления

5.4.1 Три ступени расчета расходов по фактическому потреблениюС расчетом расходов на отопление в зависимости от потребления многие связывают
только учет поквартирного потребления тепла и соответствующий расчет расходов наотопление.
При более подробном рассмотрении этот «расчет расходов по фактическому
потреблению» соответствует лишь третьей ступени справедливого расчета расходовна отопление. Только потому, что первые две ступени в странах проекта BEEN ужедавно применяются (но еще не во всех странах Восточной Европы), они считаются
само собой разумеющимися и поэтому недооцениваются в своей значимости.
Существуют три следующие ступени расчета отопительных расходов в соответствии спотреблением при системе центрального теплоснабжения:Расчет потребления 1-ая ступень: Введение отчислений на отопительные
расходы, покрывающих издержки (и все расходы на жилищно-коммунальные услуги
– без дотаций)28. Для расходов на отопление это означает: каждая семья должна
ежемесячно перечислять предоплату на отопительные расходы. В конце
отопительного сезона осуществляется расчет фактических расходов на отопление идоли каждой квартиры в соответствии с ее размером. В зависимости от результата
расчета в конце отопительного сезона семья должна или доплатить, или получить
обратно переплаченные деньги.

28Так жильцы оплачивали в Восточной Германии до 1990г. (во времена ГДР) за отопление (каки за другие жилищно-коммунальные расходы) только часть расходов. Таким образом, не былостимула к экономному обращению с тепловой энергией и водой.

64Расчет потребления 2-ая ступень: Отделение сети центрального отопления отраспределения тепла в зданиях. Пунктом разделения является место перехода
тепла в здание (станция подключения дома). Каждый дом получает счетчик
расхода тепла. Каждый дом оплачивает только то количество тепла, которое былопотреблено согласно домовому счетчику. Теплоснабжающее предприятие больше неможет перераспределять свои расходы (расходы на все потребленное количество
первичной энергии, в том числе более или менее плохой КПД установки попроизводству тепла, теплопотери сетей трубопроводов), а обязано определить тариф
за 1 кВт-ч конечной энергии, поставленной зданию29.
Расчет потребления 2-й ступени преследует следующие две цели:Цель 1 (мотивация поставщиков тепла к экономии первичной энергии)В результате определения расходов на конечную энергию за 1 кВт-ч в тепловом
переходном пункте для поставщиков возникает стимул к улучшению КПДтеплогенерирующей установки и сокращению теплопотерь в сетях (за счетулучшения утепления трубопроводов). В результате сравнения измеренной
конечной энергии для здания и произведенной первичной энергии поставщик может
определить свои теплопотери (КПД установки, потери в трубопроводах). Еслипоставщик энергии со своими тарифами неконкурентоспособен, ему необходимо
учитывать тот факт, что собственники могут выбрать другого поставщика
(предложения по децентрализованному теплоснабжению) или построить своюкотельную. 2-я ступень реформы отопления, как правило, ведет к тому, чтопоставщики при помощи энергосберегающих мероприятий могут сократить расход
первичной энергии до 50% (улучшение КПД при производстве тепловой энергии,утепление распределительных трубопроводов)!

Цель 2 (мотивация жильцов к проведению энергосберегающих мероприятий вдоме)Если каждый дом должен оплачивать лишь действительно потребленную имтепловую энергию (по единому тарифу за 1 кВт-ч), которая будет измеряться натепловом переходном пункте, возникает стимул к проведению энергосберегающих
мероприятий. Если в результате утепления потребность в тепловой энергии
сократится в два раза, то это полностью пойдет на пользу конкретного
санированного дома. До измерения потребления тепловой энергии для каждого
здания при помощи счетчика расхода тепла воздействие определенного
энергосберегающего мероприятия нельзя бы было определить для конкретного
здания.

Расчет потребления 3-я ступень: Только на данном этапе может идти речь обустановке приборов учета потребления на каждом радиаторе и расчете расходов
согласно измеренному поквартирному потреблению вместо существующего
распределения расходов на отопление в зависимости от площади квартиры.
Чтобы правильно оценить значение трех ступеней реформирования расчета расходовна отопление, необходимо уточнить степень их влияния на народнохозяйственную
экономию первичной энергии:

2-я ступень (в сочетании с 1-ой) дают самый большой эффект: Поставщик
тепловой энергии сокращает прежний расход первичной энергии почти на 50%.
Необходимо еще раз осознать: только одни энергосберегающие мероприятиясо стороны поставщика тепловой энергии (улучшение КПД теплогенерирующей
установки и утепление сетей) могут привести к тому, что для обеспечения до29Это не исключает того, что дополнительно к тарифу на потребление для покрытия основных
расходов также взимается тариф за подключение.

65

сих пор существовавшего теплоснабжения потребуется только половина
прежней первичной энергии!
Если собственники дома со своей стороны проведут энергосберегающие
мероприятия (как в пилотном проекте Озолсиема 46/3 в Риге – см. пункт 5.1 и5.2), тогда потребление конечной тепловой энергии сократится еще разнаполовину. Осуществление энергосберегающих мероприятий со стороны
поставщиков энергии и собственников жилья приведет к уменьшению прежнего
потребления первичной энергии (1-я и 2-я ступени) на 75%.

Напротив, 3-я ступень (переход от усредненных отчислений на отопительные
расходы к расчету расходов с учетом фактического поквартирного потребления)принесет дополнительный эффект экономии только в размере 10-15%30конечного потребления энергии на отопление. В перерасчете на прежнее
потребление первичной энергии (по сравнению с 1-ой и 2-ой ступенями,приносящими экономию до 75%) 3-я ступень дает, тем самым, дополнительный
народнохозяйственный эффект экономии первичной энергии в размере 2,53,75%!

Но 3-я ступень в расчете расходов на отопление (переход от усредненных отчислений
за м² к расчету фактического потребления) даст этот дополнительный эффект
экономии только при наличии возможности избыточного отопления квартир жильцами.
Поэтому 3-я ступень предполагает:Батареи должны быть оборудованы вентилями, при помощи которых жильцы
могли бы индивидуально регулировать комнатную температуру (в пределах
определенного диапазона). Если индивидуальное регулирование температуры
невозможно (например, нет вентилей на батареях), измерение поквартирного
потребления тепла не имеет смысла.

То же самое действительно, если отопительная установка поставляет зимой
недостаточное количество тепла. Поквартирный расчет потребления (3-яступень) является лишь тогда целесообразным, если жильцы обладают
возможностью чрезмерно обогревать свои квартиры за счет индивидуальной
регулировки посредством вентилей (возможно повышение комнатной
температуры до 23-26 °C).

Эффект экономии, вызванный 3-ей ступенью, заключается лишь в том, что у жильцов
появляется стимул устанавливать радиаторные вентили не на самую высокую
мощность. По расчету фактического потребления тепла жильцы, избыточно
отапливающие свои помещения, должны платить больше, чем те, кто устанавливают
экономный режим.

30В литературе, комментирующей законодательное внедрение в Германии в 1980-ых гг.
расчета расходов по фактическому потреблению, исходят в целом из эффекта экономии вразмере 10-15%. Эта величина вероятна, если учесть, что комнатная температура, меньшая на
1 °C, ведет к 6% экономии расходов на отопление.

66

5.4.2 Расчет расходов на отопление по измеренному фактическому

поквартирному потреблению
1-я и 2-я ступени энергосберегающего фактического расчета расходов на отопление
реализованы во всех странах проекта BEEN.
В Германии, кроме того, законом предписана и 3-я ступень (расчет расходов согласно
измеренному поквартирному потреблению). В Восточной Германии существовал дляэтого переходный период до 31.12.1995г. (см. пункт 4.2.2).
Проблемой расчета расходов на отопления по измеренному поквартирному
потреблению является то, что необходимое для этого оборудование (приобретение,установка, ремонт и снятие показаний прибора) требует дополнительных средств.
Ежегодные расходы на расчет фактического потребления составляют (в зависимостиот поставщика и техники) от 30 до 60 € за квартиру и должны оплачиваться
дополнительно к отопительным расходам.
Но даже если эти дополнительные расходы значительны и частично сокращают
эффект экономии (возникающий в результате экономного поведения жильцов), то всеравно жильцы поддерживают это нововведение, так как расчет расходов пофактическому потреблению (3-я ступень) отвечает принципу справедливости:вознаграждает за отопление в экономном режиме и избавляет от необходимости
платить за расточительство других.
Кроме того, в Германии отрегулировано законом, что расчет расходов пофактическому потреблению может производиться энергетическим предприятием и чтоежегодные расходы по расчету (включая установку и ремонт приборов по учету
потребления на лизинговой основе) могут оплачиваться вместе с отопительными
расходами.
В новых странах ЕС расчет расходов по фактическому потреблению в пределах
жилого дома до сих пор относится к добровольным энергосберегающим
мероприятиям, решение о реализации которых, как и других энергосберегающих
мероприятий, принимается собственниками (см. пункт 4.3).
5.4.3 Когда расчет расходов по фактическому потреблению рентабелен?
Прежде всего, необходимо отметить, что расчет затрат на отопление по фактическому
потреблению сам по себе не является энергосберегающим мероприятием. Способ
расчета расходов на отопление становится лишь тогда энергосберегающим
мероприятием, если он в целом приводит к экономии затрат на отопление. ОпытГермании показывает, что расчет расходов по фактическому потреблению в среднем
позволяет сэкономить приблизительно 10-15% расходов на отопление по сравнению сусредненным способом расчета отопительных расходов на м² площади квартиры.
И все-таки расчет расходов на отопление по фактическому поквартирному
потреблениюне всегда целесообразен. Расчет расходов по фактическому
потреблению (3-я ступень расчета затрат на отопление) лишь тогда имеет смысл, есливыполнены три условия:67Условия введения расчета затрат по фактическому потреблению (3-я ступень)1-ое условие

2-ое условие

3-е условие

например,Латвия
например,Германия

Технические решения
Регулируемые вентили
(лучше всего термостатические вентили) накаждой батареии
Отопительная установка
должна обеспечивать
более высокую комнатную температуру (2025 °C), чем только минимальные температуры
Дополнительные расходы на оборудование
приборов, снятие показателей и расчет не должны превышать достижимую экономию (приблизительно 10-15%),возникающую в результате расчета затрат пофактическому потреблению (и вызванного
этим более экономного
отношения жильцов котоплению)При ежегодных расходахна отопление после
санации в размере ....

Целесообразность расчета ...
имеет смыслне имеет смысла
Необходимое условиеБЕЗ них не имеет
смысла

Стимул к экономному
отоплению с учетом
потребностей

Если при
соответствующей
установке вентилей
перегревание
помещений
невозможно

... если дополнительные
расходы на расчет затратпо фактическому
потреблению непревышают 10% расходовна отопление

... если дополнительные расходы на расчет
затрат по фактическому потреблению превышают 15% расходов на отопление

.. составило бы...

.. составило бы...

240 €< 24,00 €> 36,00 €480 €< 48,00 €> 72,00 €Таблица показывает следующее:Расчет расходов на отопление по фактическому поквартирному потреблению
целесообразен только в том случае, если все батареи оборудованы
регулируемыми вентилями (лучше всего автоматические термостатные вентили).
Жильцы должны иметь возможнасть индивидуально устанавливать комнатную
температуру. Без регулируемых радиаторных вентилей невозможно бережливоеили расточительное отношение жильцов к отоплению, так как теплом приходится
пользоваться в такой мере, в какой оно предоставляется отопительной установкой.

Отопительная установка должна быть настроена таким образом, чтобы все жильцы
имели возможность индивидуально регулировать комнатную температуру всреднем диапазоне (между 18 и 24 °C). Если жильцы не могут «избыточно»отапливать квартиры, так как отопительная установка обеспечивает только
минимально необходимую температуру, тогда расчет расходов по фактическому
потреблению не принесет никакой экономии и соответственно является излишним.

Кроме того, расчет расходов на отопление имеет лишь тогда смысл, еслидополнительные затраты, связанные с установкой оборудования для расчета
фактического потребления, не превышают экономию. По крайней мере, в этомзаинтересованы жильцы. С народнохозяйственной точки зрения в любом случае
желательно достижение дополнительной 10-15% экономии конечной энергии, даже68если это не дает жильцам никаких преимуществ (в отношении расходов наотопление, включая расходы по расчету потребления).
Для того, чтобы можно было рассчитывать расходы по фактическому потреблению,необходимо установить соответствующее оборудование.
Варианты технического
потреблению

оборудования

порасчету

расходов

пофактическому

Целесообразность расчета ...
имеет смыслне имеет смысла

Вариант 1Вариант 2Вариант 2aВариант 2bДиапазон
расходов
(варианта 2)Технические решения
Кольцевой трубопровод длядля новогодля санации слишком
каждой квартиры с прибором
строительства
дорого
учета тепла
недорогое
Приборы учета потребления
решение прина каждой батарее
санации
Индивидуальные инвестициии индивидуальный расчеткак правило, невыгодно
расходов
«Лизинг» расчета расходов по .....как правило, нефактическому потреблению
дороже, чем инди(договор с энергетическим
видуальные инвепредприятием)стиции (использование конкуренции между поставщиками!)от 30,00 € до 60,00 €Дополнительное оборудование квартир точными приборами учета фактического
поквартирного потребления тепловой энергии стоит дорого. Необходимое для этого
оборудование предусматривается, как правило, только при новом строительстве.
В существующих зданиях для учета индивидуального поквартирного потребления
тепла на батареях устанавливаются приборы учета, которые регистрируют
температуру батарей в течение отопительного периода («распределитель расходов наотопление»). Результат считывается по шкале. Отметка на шкале ничего не говорит офактическом потреблении тепловой энергии. Только когда все результаты будут
суммированы, можно рассчитать долю тепла, которая была затрачена на однуквартиру.
Предпосылкой учета индивидуального потребления тепла при помощи относительно
недорогих «распределителей расходов на отопление» является техническое
соответствие радиаторов для установки таких приборов. Пластинчатые радиаторы невыполяют это требование, поэтому для расчета фактического потребления часто
сначала необходимо установить новые батареи.
В последующей таблице с учетом вышеназванных рассуждений анализируется
целесообразность расчета фактического потребления для трех часто встречающихся
случаев:69

Примеры целесообразности расчета фактического потребления
Целесообразность расчета ...
Технические решения
имеет смыслне имеет смысла
Случай 1 Несанированный дом; радиаторы
Xбез вентилей
Случай
Расходы на отопление 480 € наX
1aквартиру в год (Германия)Случай
Расходы на отопление 240 € наX
1bквартиру в год (Латвия)Случай 2 Как 1, но есть регулируемые
Расчет фактического потребления позволяет
вентили и возможно увеличение экономить от 10 до 15% расходов на отопление.
температуры подающего
Это....
трубопровода (возможно
перегревание помещения
отдельными жильцами)..при расходах на отопление 600 € экономия от 60 до 90 € на квартиру в годна квартиру в год (Германия)(благодаря расчету фактического потребления)..при расходах на отопление 300 € экономия от 30 до 45 € на квартиру в годна квартиру в год (Латвия)(благодаря расчету фактического потребления)Случай 3 ПОСЛЕ энергосберегающих
Расчет фактического потребления позволяет
мероприятий как на Озолсиема
экономить от 10 до 15% расходов на отопление.
46/3
Экономия расходов на отопление составляет...
СлучайПри расходах на отопление 240 € на ... от 24 до 36 € на квартиру в год
3aквартиру в год (Германия)СлучайПри расходах на отопление 120 € на ... от 12 до 18 € на квартиру в год
3bквартиру в год (Латвия)Случай 1 подтверждает, что учет поквартирного потребления и расчет расходов пофактическому потреблению не имеют смысла, если жильцы не могут индивидуально
регулировать поступление тепла.
Случай 2 показывает, что расчет расходов на отопление по фактическому
потреблению дает большую экономию в неутепленных домах, в которых радиаторы
оснащены вентилями и отопительная установка обеспечивает достаточную
температуру подающего трубопровода. Если эти условия не выполняются, внесанированных домах нет смысла устанавливать это оборудование (т.е. только
радиаторные вентили и повышение температуры теплоносителя подающего
трубопровода отопительной установки). Такая частичная санация бессмысленна, таккак она может даже увеличить потребление тепловой энергии.
Целью же энергосберегающей санации является сокращение энергопотребления иодновременно увеличение комфортности проживания. Этого можно достичь толькопри внедрении целесообразного пакета энергосберегающих мероприятий (включая
утепление внешних стен и высококачественные окна) (случай 3). Недостатком этого
случая является лишь то, что потребность в тепловой энергии после реализации
энергосберегающих мероприятий сократится в два раза, соответственно
дополнительный эффект экономии при расчете расходов по фактическому
потреблению также уменьшится. Таким образом, даже в Германии рентабельность
этих мероприятий спорна.
Более комплексный подход к анализу преимуществ и недостатков, а также интереса красчету расходов на отопление по фактическому потреблению возникает при учете
влияния строительно-физических факторов расположения квартир внутри дома.

70

5.4.4 Какпоступать при расчете фактического потребления
несправедливостями, связанными с расположением квартир?

сЕсли бы преимущества и недостатки расчета фактического потребления
ограничивались лишь указанными в пункте 5.4.3, принятие решений не было бы очень
сложным. Сложность заключается в том, что теплопотери квартир, которые
суммируются в потребление тепловой энергии дома, являются различными для всехквартир (даже если бы все они были одного размера и одинаково отапливались).
Теплопотери каждой конкретной квартиры зависят от количества и площади
ограждающих наружных конструкций. Квартира, расположенная в центре дома(граничащая с другими квартирами снизу, сверху и по сторонам), имеет меньшие
теплопотери (и, тем самым, меньшее потребление тепловой энергии), чем угловая
квартира под крышей.
Потери и соответственно потребление тепла
расположения в здании следующий диапазон:выявляют

взависимости

отРазница в строительно-физической потребности в тепловой энергии в зависимости отрасположения квартиры в здании
Среднее потребление тепловой
энергии
100%
100%
РасположениеДо санации
ПОСЛЕ санации
граничат со всех сторон сдругими квартирами (толькодве продольные стены вприблизительно
Внутренние квартиры
качестве внешних стен)80-90%
90%примыкают к торцевым
стенам или расположенына первом и последнем
этажах (т.е. по сравнению свнутренней квартирой
имеют дополнительную
границу с внешней
приблизительно
Крайние квартиры
средой)до 120%110%расположены в углах
здания (т.е. по сравнению свнутренней квартирой
имеют две дополнительные границы с внешней
приблизительно
средой)130%Угловые квартиры
до 180%Это означает, что фактическое потребление тепловой энергии в угловой квартире (приодинаковой площади квартир и одинаковых комнатных температурах) может быть вдва раза выше, чем в квартире, расположенной внутри здания.
При усредненной форме расчета расходов на отопление (на м² площади квартиры) обеквартиры должны нести одинаковые затраты на отопление. При расчете затрат пофактическому потреблению сразу выявляются различия, которые определяются
строительно-физическими характеристиками расположения квартир.
Справедливо ли это, что в результате расчета расходов на отопление жильцы одной
квартиры должны платить в два раза больше, чем другой? Какое влияние в этомслучае оказывает экономное и менее экономное поведение жильцов?

71Результаты расчета расходов по фактическому потреблению
расположении квартир внутри здания ДО и ПОСЛЕ санации
Исходные данные

56,00

при

различном

м²

0,06 € за 1кВт-чПОСЛЕДО санации
санации
кВт-ч/м² вкВт-ч/м²
160,00
год
80,00
в год
Данные по средней квартире (в среднем) при отсутствии расчета расходов пофактическому потреблению (т.е. усредненный расчет расходов на отопление за м²площади квартиры)кВт-ч на€вкВт-ч на ква€вквартиру в годмесяцртиру в годмесяцПотребление тепловой
8.960
энергии и затраты
100%
44,80 €
4.480
22,40 €
Данные по средней квартире (в среднем) при расчете расходов по фактическому
потреблению
Эффект экономии прирасчете расходов пофактическому
кВт-ч накВт-ч на ква€впотреблению
15% квартиру в год € в месяц
ртиру в годмесяцПотребление тепловой
7.616
энергии и затраты
38,08 €
3.808
19,04 €
Потребность в тепловой энергии в зависимости от расположения квартиры в здании присреднестатистическом поведении жильцов
Внутренняя квартира
85%
6.474
32,37 €
90%
3.427
16,18 €
Крайняя квартира
115%
8.758
43,79 €
110%
4.189
21,90 €
Угловая квартира
150%
11.424
57,12 €
130%
4.950
28,56 €
Диапазон от экономного до избыточного отопления в зависимости от расположения
квартир в здании
Очень экономное
отопление
88%
18 ° CИзбыточное отопление 124%
24 ° CкВт-ч накВт-ч на ква€в
A. Экономное
квартиру в год € в месяц
ртиру в год
месяц
5.697
3.016
Внутренняя квартира
88%
28,48 €
15,08 €
7.707
3.686
Крайняя квартира
88%
38,54 €
18,43 €
10.0534.356
21,78 €
Угловая квартира
88%
50,27 €
B. Избыточное
8.027
4.250
21,25 €
Внутренняя квартира
124%
40,14 €
Крайняя квартира
124%
10.86054,30 €
5.194
25,97 €
14.166
6.138
Угловая квартира
124%
70,83 €
30,69 €
Результаты введения частично усредненного принципа распределения затрат 50,0%кВт-ч накВт-ч на ква€в
A. Экономное
квартиру в год € в месяц
ртиру в год
месяц
6.656
3.412
Внутренняя квартира
88%
33,28 €
17,06 €
7.662
3.747
Крайняя квартира
88%
38,31 €
18,74 €
8.835
4.082
20,41 €
Угловая квартира
88%
44,17 €
B. Избыточное
7.822
4.029
20,14 €
Внутренняя квартира
124%
39,11 €
9.238
4.501
Крайняя квартира
124%
46,19 €
22,51 €
10.8914.973
Угловая квартира
124%
54,45 €
24,87 €

72Таблица, в которой отражен диапазон потребления тепла при экономном и избыточном
индивидуальном отоплении, очень четко показывает следующее: При расчете расходов по фактическому потреблению однозначно выигрывают
квартиры, расположенные внутри дома. В проигрыше остаются угловые квартиры.
Даже если они очень экономно используют отопление, при расчете расходов пофактическому потреблению они вынуждены платить больше, чем расточительные
теплолюбивые жильцы внутренних квартир.
 Поэтому при введении расчета расходов по фактическому потреблению
необходимо найти решения, которые хотя бы частично компенсировали этунесправедливость. В Германии существует подход, согласно которому минимум
30%, максимум 50% отопительных расходов должны распределяться взависимости от площади квартиры (на м²). Последний блок таблицы показывает,насколько это правило компенсирует разницу в расходах между угловыми ивнутренними квартирами. Лучший результат для расчета расходов пофактическому потреблению достигается ПОСЛЕ проведения энергосберегающей
санации. Утепление торцевых стен, перектытий верхнего этажа и подвала приводитк сверхпропорциональному сокращению теплопотерь через наружные поверхности
(до 75%) и, тем самым, уменьшает значительные теплопотери через внешние
стены и крышу. В результате даже у жильца угловой квартиры при расчете
расходов по фактическому потреблению появляется возможность платить небольше, чем при усредненном расчете затрат на отопление.
Следует заметить, что на практике преимущества квартир с центральным
расположением еще значительнее, чем это отражено в таблице: Маленькая потребность в тепловой энергии внутренних квартир может привести ктому, что одних вертикально проходящих отопительных трубопроводов (призакрытом отопительном вентиле) достаточно для полноценного отопления
квартиры.
 Кто желает больше сэкономить, может воспользоваться и тем, что теплые стены
соседних квартир при различие температур тоже отапливают («кража тепла»).
Однако, интересы жильцов выглядят обычно следующим образом: Для жильцов внутренних квартир выгоден расчет расходов по фактическому
потреблению. А в многоэтажных жилых домах большинство квартир расположено
внутри здания (и, тем самым, обеспечивают большинство при голосовании –см. пункт 4.3).
 Крайние квартиры обычно занимают нейтральную позицию и при расчете расходовпо фактическому потреблению имеют незначительные преимущества.
 В проигрыше при расчете затрат по фактическому потреблению остаются жильцы
угловых квартир. Они находятся в меньшинстве, но, тем не менее, должны иметь
право на более менее справедливое обращение при распределении отопительных
расходов по фактическому потреблению.
 А государство однозначно заинтересовано в расчете расходов по фактическому
потреблению, так как это ведет к сокращению потребления конечной энергии
приблизительно на 10-15%.

5.5Другие целесообразные энергосберегающие мероприятия

5.5.1 Энергопаспорт и энергоаудит согласно параграфу 7 Директивы EСпо энергетическим характеристикам зданийВ результате растущих цен на энергию и международных усилий по сокращению
выбросов CO2 энергетические стандарты становятся все более важными длястоимости здания. Но так как для оценки энергетического стандарта необходимы
профессиональные знания, параграф 7 Директивы ЕС по энергетическим

73

характеристикам зданий предписывает странам-членам ЕС введение энергопаспортадля определения энергетического стандарта здания. На основе информации,содержащейся в энергопаспорте, потенциальные покупатели и наниматели могут
соответствующим образом учесть энергетические характеристики дома в стоимости
покупки или найма квартиры (как с холодильником энергетического класса от A до D).
Одновременно у собственников появляется стимул к проведению энергосберегающих
мероприятий, чтобы в случае продажи или сдачи в наем можно было ссылаться нахорошие энергетические показатели.
Согласно последнему предложению 2-го абзаца параграф 7 Директивы ЕС поэнергетическим характеристикам зданий к энергопаспорту следует добавить
«рекомендации по экономичному
улучшению общей энергоэффективности»(энергоаудит).
В рамках проекта BEEN (рабочая программа 1) было установлено, что к концу 2007г.
страны BEEN выполнили свои обязательства по национальной реализации параграфа
7 Директивы ЕС по энергетическим характеристикам зданий. К сожалению, в рамках
проекта BEEN не было сделано сравнения между особенностями реализации этого
параграфа в отдельных странах.
Однако, удалось установить следующее:Германия:Для Германии законодательные предписания по реализации параграфа 7 ДирективыЕС по энергетическим характеристикам зданий вступили в силу 1.10.2007г., при этомдля применения отдельных предписаний действует переходный период до 2009г.
Этому предшествовали интенсивные дискуссии о методе расчетов, так каксоставление энергопаспорта стоит денег, которые должны оплачивать собственники.
Дешевый вариант – это энергопаспорт на основе фактического потребления тепловой
энергии за последние отопительные периоды. Значительно дороже энергопаспорт наоснове теоретического определения потребности в энергии по стандартизированному
методу, как при новом строительстве.
Результат продолжительной дискуссии: для жилищного фонда практически существует
свобода выбора между двумя методами.
Эстония, Латвия, Литва, Польша:В рамках исследования существующих целевых программ (см. раздел 6) и рабочей
программы 5 («best-practice» проекты BEEN) было установлено, что на практике
большое значение придается составлению энергоаудита. Поэтому возникает
впечатление, что в новых странах ЕС особое внимание в отношении реализации
параграфа 7 Директивы ЕС по энергетическим характеристикам зданий уделяется
последнему предложению 2-го абзаца.
В принципе это неплохой подход, так как необходимость в проведении
энергосберегающих мероприятий очевидна. Но именно поэтому возникает вопрос оцелесообразности прежних затрат и расходов по энергоаудиту, так как всеэнергоаудиты приводят к довольно одинаковым заключениям и рекомендациям.
Поэтому есть смысл задуматься о практической упрощенной схеме реализации
параграфа 7 Директивы ЕС по энергетическим характеристикам зданий в отношении
панельных домов в новых странах ЕС, в особенности в следующем направлении: Несанированные панельные дома не обязаны оформлять энергопаспорт, так какпотребность в энергии существующих панельных домов можно оценить в общем
(см. пункт 1.2).
 Рекомендации по проведению энергосберегающих мероприятий определяются наоснове стандартизированных рекомендаций (как разработанные в рамках проекта
BEEN – см. пункт 5.3). Ведь если фасад панельного дома еще не утеплен,ключевым мероприятием по энергосбережению является утепление. Для этой74рекомендации не нужно делать энергоаудит. Эти деньги можно сэкономить ииспользовать для инвестиций.
Индивидуальные энергопаспорты для панельных домов стоит заводить лишь после
проведения энергосберегающих мероприятий, чтобы показать, каких высоких
энергетических стандартов здание достигло ПОСЛЕ санации.

5.5.2 Стандарт низкого энергопотребленияВ пунктах 5.1-5.4 рассматривались «классические» энергосберегающие мероприятия.
С их помощью потребление тепловой энергии в панельных домах уменьшается
приблизительно от 155-180 кВт-ч/м² в год до 70-80 кВт-ч/м² в год.
Можно, конечно, ставить перед собой более высокие цели. Здание с низким
стандартом энергопотребления расходует лишь от 35 до 50 кВт-ч/м² в год. При новом
строительстве целесообразно с самого начала планировать стандарт низкого
энергопотребления, так как дополнительные расходы в этом случае относительно
низкие.
Однако, в существующих зданиях достижение стандарта низкого энергопотребления
посредством санации обходится, как правило, значительно дороже. Чтобы
продемонстрировать, что это технически возможно, в Германии были реализованы
некоторые пилотные проекты. Для достижения стандарта низкого энергопотребления
дополнительно к «классическому» пакету энергосберегающих мероприятий
необходимо проведение следующих работ: установка окон с тройным остеклением, утеплитель толщиной 16-20cм (вместо 8-10cм), повышенные конструктивные затраты по устранению «мостиков холода», контролируемое проветривание квартир через приток воздуха (из приточных
каналов), который подогревается посредством регенерации тепла, подогрев воды для отопления и потребления через тепловую гелиоустановку31.
Проблема при реализации дополнительных энергосберегающих мероприятий длядостижения стандарта низкого энергопотребления заключается в необходимых
дополнительных инвестиционных расходах и достижимой при этом экономии расходовна отопление. В то время как сокращение потребности в тепловой энергии от
155 кВт-ч/м² в год до 75 кВт-ч/м² в год (приблизительно на 80 кВт-ч/м² в год) в новых
странах ЕС стоит порядка 5.000 € на квартиру (в Германии приблизительно 8.000 €),дальнейшее сокращение потребности в тепловой энергии еще на 20-30 кВт-ч/м² в годтребует сверхпропорциональных затрат: Так контролируемое проветривание с предварительным подогревом воздуха
позволяет экономить до 10 кВт-ч/м² в год (см. пункт 1.4), что, однако, связано сболее плохим качеством воздуха в результате подачи через вентиляционные
каналы.
 Двойная толщина утеплителя от 8 до 16cм также приносит лишь дополнительное
сокращение теплопотерь приблизительно на 7 кВт-ч/м² в год, в то время, какпервые 8cм уменьшают теплопотери в среднем на 40 кВт-ч/м² в год.
 Окна с тройным остеклением дают лишь дополнительное улучшение в размере
приблизительно 5 кВт-ч/м² в год, в то время как установка герметичных
стеклопакетов
степлозащитным
остеклением
позволяет
экономить
приблизительно 30 кВт-ч/м² в год.
Ввиду того, что на сегодняшний день жильцы панельных домов в новых странах ЕСмогут оплатить лишь санацию стоимостью приблизительно 2.500 € на квартиру,31Невозможно при центральной системе теплоснабжения. При центральной системе
теплоснабжения было бы возможно лишь в случае децентрализированного снабжения горячей
водой и использования центральной тепловой энергии только для отопления.

75

проведение классического пакета энергосберегающих мероприятий (с расходами вразмере приблизительно 5.000 € на квартиру) представляется довольно высокой
целью для начала широкомасштабной санации.
5.5.3 Возобновляемые источники энергииВ качестве возобновляемых источников энергии в жилищном фонде могут
использоваться: установки для регенерации тепла (например, для использования тепла отводимого
воздуха и сточных вод), тепловые гелиоустановки (для подогрева воды для отопления и потребления), фотовольтаика, децентрализованное
теплоснабжение
скомбинированной
выработкой
электрической и тепловой энергии.
Из возобновляемых источников энергии самыми экономичными в рамках санации
являются тепловые гелиоустановки. Однако, технически они могут использоваться
только при децентрализованном теплоснабжении, а не при центральном. Похожая
ситуация и с установками по комбинированной выработке электрической и тепловой
энергии; они целесообразны при высоких ценах на центральное теплоснабжение,когда децентрализованное теплоснабжение является более экономичным.
Фотовольтаика не приводит к экономии энергии отдельных зданий. Полученный приэтом электрический ток (приблизительно 600 кВт-ч в год от установки мощностью 1кВтв северных широтах), как правило, не может использоваться напрямую в здании,обычно он полностью поступает в электросеть предприятия-поставщика
электроэнергии. В Германии собственник системы (фотовольтаика) получает отпоставщика энергии вознаграждение32 за 1 кВт-ч подведенного тока. Рентабельность
фотовольтаики схожа со стандартом низкого энергопотребления: В то время как классический пакет энергосберегающих мероприятий стоимостью
приблизительно 5.000 € на квартиру (в Германии порядка 8.000 € на квартиру)позволяет ежегодно экономить 4.200 кВт-ч тепловой энергии (см. пункт 2.4),
фотовольтаика (мощностью приблизительно 1кВт) при инвестиционных расходах вразмере 5.000 € вырабатывает ежегодно лишь порядка 600 кВт-ч33.
Ввиду того, что на сегодняшний день жильцы панельных домов в новых странах ЕСмогут оплатить лишь санацию стоимостью приблизительно 2.500 € на квартиру, впервую очередь, стоит заботиться о реализации классического пакета
энергосберегающих мероприятий.

32В Германии согласно «закону о возобновляемых источниках энергии» поставщики энергии
обязаны выплатить покрывающее расходы вознаграждение, которое вычитается от общей
стоимости электричества.
33
При средней инсоляции севернее 53-го градуса широты.

76

5.6

Резюме и рекомендации по разделу 5

5.6.1 Резюме и рекомендации по «реформе отопления» (расчет расходовпо фактическому потреблению)Положительным является то, что во всех странах проекта BEEN были реализованыобе первые ступени расчета расходов по фактическому потреблению при центральном
теплоснабжении (см. пункт 5.4.1):
 отчисления жильцов на отопительные расходы (и все другие жилищнокоммунальные услуги), покрывающие издержки (отсутствие поголовного
дотирования жилищно-коммунальных расходов34), измерение теплопотребления каждого здания (на тепловом переходном пункте) и расчет расходов на отопление дома на основе тарифа на поставленную конечную
энергию)Третья ступень расчета расходов по фактическому потреблению, а именно: распределение расходов на отопление внутри здания по фактическому
поквартирному потреблению вместо усредненного расчета, исходя из площади
квартиры (см. пункт 5.4.2)
до сих пор введена только в Германии. В новых странах ЕС решение о способе
расчета расходов на отопление внутри дома, как мероприятие по модернизации,принимается сообществом/товариществом собственников (или собственниками). Врезультате расчет расходов на отопление по фактическому поквартирному
потреблению остается исключением.
Рекомендация 4:В новых странах ЕС пока следует оставить возможность добровольного
введение расчета расходов по фактическому поквартирному потреблению
(вместо усредненных отчислений на отопительные расходы в зависимости отплощади квартиры). В случае, если сообщества/товарищества собственников
принимают решение в пользу расчета расходов по фактическому потреблению,минимальные требования (например, сохранение минимальной долиусредненных отчислений, минимальные требования к оборудованию) должны
быть отрегулированы в законодательном порядке с целью избежания принятия
большинством несправедливых решений («угловые квартиры», «кража тепла»).
Законодательное предписание расчета расходов по фактическому поквартирному
потреблению как в Германии было бы неприемлемым при существующем уровнецен на энергию, так как связанные с этим способом расчета дополнительные
расходы превышали бы ожидаемую экономию, в особенности в маленьких
квартирах (см. пункт 5.4.3).
В случае, если сообщество/товарищество собственников (или другие формы
собственности) решают в пользу расчета расходов по фактическому потреблению,необходимо законодательное регулирование минимальных требований к расчету
отопительных расходов, иначе жильцы «внутренних» квартир, которые выигрываютпри расчете расходов по фактическому потреблению и в панельных домах
представляют большинство, могут принять решения, ущемляющие интересы
«крайних и угловых» квартир.

34

В любом случае нет оснований предполагать, что дотирование расходов на отопление имеет
место. Пока достаточно низкие цены на энергоносители в новых странах ЕС (0,03 € за 1 кВт-чтепловой энергии, в Эстонии с 1.8.2007г. возросли до 0,04 € за 1 кВт-ч) объясняются лишьнизкими закупочными ценами и низкими дополнительными расходами на теплоснабжение.

77

5.6.2 Резюме по оптимальному пакету энергосберегающих мероприятий
Партнеры проекта BEEN согласились с тем, что классический пакет
энергосберегающих мероприятий, как в пилотном проекте Озолсиема 46/3 в Риге (см.
пункты 5.1-5.3), с точки зрения эффективности расходов является оптимальным. Вэтой связи необходимо разработать финансовую концепцию (см. раздел 6), которая
позволила бы каждому сообществу/товариществу собственников реализовать полный
пакет энергосберегающих мероприятий (стоимостью приблизительно 5.000 € наквартиру) (см. пункт 6.6.1).
«Best-practice» пилотные проекты, реализованные в рамках проекта BEEN в Таллине
(Эстония) и Пиасечно (Польша)35, и другие проекты латвийско-немецкой пилотной
программы36 2003-2005гг. показали, что расходы в размере приблизительно 5.000 €являются реалистичными для классического пакета энергосберегающих мероприятий.
Расходы в пилотном проекте в Таллине были немного выше и составили 6.500 € наквартиру, что объясняется большими затратами на ремонт балконов и утепление
плоской крыши.

5.6.3 Резюме и рекомендации по поэтапной санации, если весь пакет

мероприятий (см. пункт 5.6.2) не может быть реализован за один разТак как в условиях, существующих в новых странах ЕС, проведение всего пакета
энергосберегающих мероприятий является исключением, и даже при улучшении
условий финансирования (согласно разделу 6) многие сообщества/товарищества
собственников будут сохранять выжидательную позицию, возникает вопрос опоэтапном осуществлении пакета энергосберегающих мероприятий.
Поэтапная санация считается только в том случае целесообразной, если невозможно
добиться решения о реализации всего пакета энергосберегающих мероприятий.
Однако при принятии решения о поэтапной концепции санации необходимо учитыватьдва аспекта (см. пункт 5.3.3):
 Во-первых, концепция санации должна
рентабельности необходимых мероприятий,ориентироваться

нарейтинг Во-вторых, необходимо учитывать, что не любая комбинация мероприятий
целесообразна, а некоторые – даже вредны.

35Расходы пилотного проекта в Пиясечно (153 квартиры) по актуальным расчетам составляют
2.810€ на квартиру. Более низкие расходы объясняются тем, что в Польше все отопительные
установки имеют двухтрубную систему, соответственно экономятся расходы на установку
обводных труб.
36Средние расходы на санацию всех 466 квартир, включенных в программу, составили 3.420 €на квартиру.

78Рекомендация 5:При поэтапной концепции санации (если невозможно добиться решения опроведении всего пакета энергосберегающих мероприятий) для достижения
оптимальной эффективности расходов необходимо соблюдение следующей
последовательности
постепени
рентабельности
необходимых
энергосберегающих мероприятий:1. Утепление отопительных трубопроводов, если они доступны и непроходят через квартиры
2. Дополнительное утепление перекрытия верхнего этажа при наличии
доступа к чердачному помещению; дополнительное утепление плоской
крыши только в комплекте с необходимым обновлением герметичности
кровли
3. Утепление торцевых стен (без окон или при их небольшом количестве)4. Утепление гладких продольных стен (без лоджий и балконов)5. Новые окна (гладкие продольные стены)6. Утепление продольных стен с лоджиями и балконами
7. Новые окна (на стороне лоджий и балконов)8. Утепление перекрытий подвала
9. Радиаторные вентили, лучше сразу термостатическиеЭти мероприятий по утеплению целесообразны лишь в том случае, еслиотопительную установку можно приспособить к более низкой потребности втепле или модернизировать ее соответствующим образом.

Различие продольных стен с и без лоджий/балконов объясняется следующим образом: Окна со стороны лоджий обычно находятся в более хорошем состоянии, так какблагодаря прилегающим лоджиям они лучше защищены от погодных воздействий.
 Гладкие продольные стены в большинстве случаев ориентированы на наветренную
сторону (север), в то время, как лоджии и балконы на солнечную (юг). Тем самым,гладкие продольные стены больше нуждаются в защите от погодных воздействий
(герметичные окна, утепление), чем стены с лоджиями.
 Кроме того, расходы на новые окна и утепление для гладких продольных стенменьше, чем соответственно для стен с лоджиями (сложнее из-за балконных
дверей и приспособления утеплителя к конструкциям лоджий и балконов).
Радиаторные вентили не являются обязательно необходимыми для экономии энергии.
Однако, они повышают комфорт отопления. Регулируемые вентили могут привести кдвум результатам:Они вызывают рост потребления тепла, если прежде квартиры зимой недостаточно
отапливались.
 Они могут привести к сокращению потребления тепла, если прежде здание
избыточно отапливалось.
Термостатические вентили лучше простых вентилей, потому что они поддерживают
установленную температуру. Они самостоятельно перекрывают прохождение воды всистеме отопления при достижении желательной комнатной температуры. Этопозволяет оптимально использовать в частности солнечную энергию (инсоляция).


79Рекомендация 5a:При поэтапной санации необходимо обязательно учитывать, что новые
герметичные окна приводят к увеличению влажности воздуха в жилых
помещениях. Это способствует образованию плесени и может сделать квартиры
непригодными для проживания. Чтобы в результате установки новых оконизбежать образования плесени на стенах, необходимо утеплить внешние стены.
От утепления при поэтапной санации можно пока отказаться лишь в том случае,если не все окна будут заменены и сохранится достаточный воздухообмен.

5.6.4 Резюме и рекомендации по реализации параграфа 7 Дирекивы ЕС поэнергетическим характеристикам зданий (энергопаспорт и энергоаудит)В параграфе 7 Директивы ЕС по энергетическим характеристикам зданий содержится
приниципиально очень хороший подход к стимулированию достижения хороших
энергетических стандартов в жилищном фонде посредством энергопаспорта исодержащихся в нем рекомендаций по проведению энергосберегающих мероприятий
(энергоаудит) (см. пункт 5.5.1). Однако, что касается практических нуждэнергосберегающей санации панельных домов, предписания параграфа 7 ДирективыЕС по энергетическим характеристикам зданий привели в новых странах ЕС косуществлению часто малоцелесообразных мероприятий. Так, много денег тратитсяна составление энергоаудита, не учитывая тот факт, что исходная ситуация ипотребность в санации панельных домов допускают более простое и дешевое
исполнение данных предписаний.
Рекомендация 6:В параграфе 7 Директивы ЕС по энергетическим характеристикам зданий должно
быть четко указано, что в жилых домах серийной застройки с типичными
энергетическими стандартами и типичной потребностью в санации можно
ссылаться на исследования соответствующих строительных серий (согласно
третьему предложению первого абзаца параграфа 7 Директивы).
Рекомендация 6a:В национальных правилах по реализации параграфа 7 Директивы ЕС поэнергетическим характеристикам зданий необходимо четко установить, чтоиндивидуальные энергопаспорта для жилых домом серийной застройки должны
составляться
только после проведения крупных энергосберегающих
мероприятий.
Лишь энергопаспорты по конкретным санированным домам содержат интересные
высказывания (доказательства достигнутых энергетических стандартов). Длянесанированных жилых домов серийной застройки экспертная оценка выглядит всегда
одинаково. Всеобщее введение индивидуальных энергопаспортов (как в Германии)имеет смысл при существовании большого количества как минимум частично
санированных зданий и если различия в энергетических стандартах трудно
распознаваемы.
Рекомендация 6b:
В новых странах ЕС накопленный опыт в области потребности в санации
основных серий панельных домов следует объединить в руководства/пособия,а не составлять большое количество однообразных новых энергоаудитов.

80Никакой другой тип зданий не является таким наглядным в отношении потребности вэнергосберегающей санации как панельные дома:Жилищный фонд панельной застройки выглядит явно незавершенным, как будтобы для завершения ему не хватает утепления фасада. Поэтому, в первую очередь,речь идет об утеплении внешних стен (минимальная толщина 8cм). Чем большую
площадь можно утеплить (не сталкиваясь с интересами по защите памятников
архитектуры, как в старых домах с фасадами с лепниной), тем лучше.
С окнами такая же ситуация. Старые гнилые окна должны быть заменены новыми
герметичными окнами с теплозащитным остеклением. С точки зрения
эффективности лучше, если еще не все старые окна по собственной инициативе
жильцов были заменены плохими новыми окнами!

Рекомендация 6c:При объявлении конкурса и предоставлении заказа на реализацию
энергосберегающих
работсообществам/товариществам
собственников
необходимо предоставить стандартизированное описание работ. Так как текстыс описанием работ обязательны для исполнения, то, исходя из качества
описанных работ, можно в основном определить качество проведения
строительства.

Так как при энергосберегающих мероприятиях речь идет постоянно об одних и тех жеработах, для описания работ стоит использовать опробованные стандартизированные
тексты. Они особенно полезны для менее опытных сообществ/товариществ
собственников, управляющих или архитекторов и позволяют избежать упущения
качественных характеристик, необходимых для точного определения хорошего
качества строительства. Например, утепленный фасад без трещин будет обеспечен
лишь в том случае, если в описании работ содержится задание, над углами окондополнительно наклеить по диагонали тканевые сетчатые полосы.

81

6Целевые программы по санации

6.1

Вид и объем целевых программ в странах проекта BEEN

6.1.1 Обзор существующих целевых программВо всех странах проекта BEEN уже существуют целевые программы по санации. Какони выглядят? Для каких работ по санации они предназначаются? На какие формы
собственности распространяются?
Следующая таблица дает обзор целевых программ (по состоянию на 2006г.):Основная
целевая
программа
(Программа 1)Дополнительная целевая программа (Программа 2)Финансируемые мероприятия

Начало
программы
Видподдержки
Программа 1Видподдержки
Программа 2







Латвия

Польша

Кредитная
программа

Программа Программа
тепловой
санации
санации

Пилотная
программа
энергосбережения

Дополнительные
городские
программы

ВсеЭнергосбемероприятия регающие
(Программа 2: мероприятолько энерго- тия на осносберегающие) ве энергоаудита
с 2001г.
с 1998г.
(Программа 2:
2003-2005гг.)Государствен- Субсидия вные гарантии размере 18по возврату
20% в зависимости откредита
рассчитанной экономии расходов на отопление

Энергосберегающие
мероприятия

Всемероприятия

с 1996г.

с 2003г.

с 1993г. (Программа 2 в Берлине: до 2001г.)Субсидия вразмере 1530% инвестиционных
расходов(в зависимости от экономии расходовна отопление)Субсидия вразмере10% инеобходимые
гарантии покредиту

Льготный
кредит (10 лет,2% удешевление процента)Льготный
кредит (процент в 1-омгоду 4,3% до
9,1% в 11-ом
году)

Литва

Эстония
Программа
ремонта

Восточная
Германия
Программа
КфВ (кредитных банк реконструкции)Дополнительные целевые
программы
федеральных
земельВсе необходимые мероприятия; с 2000г. восновном: энергосберегающие

Дополнительное дотирование процентапри крупной
санации,поручительствапо кредитуВ Польше, Литве и Эстонии поддержка осуществляется при помощи субсидий от
10% до 30%.
В Польше целевая программа сконцентрирована на энергосберегающие
мероприятия. Размер субсидий зависит от соотношения расходов и экономии приреализации мероприятия.
В Латвии с 2001г. существует кредитная программа (без льготного процента).
В 2003-2005гг. в Латвии в рамках немецко-латвийской кооперации при участии КфВи немецкого министерства по охране окружающей среды работала целевая

82пилотная кредитная программа для проведению энергосберегающих мероприятийпо примеру пилотного проекта Oзолсиема 46/3.
Таблица описывает целевые программы, изученные в рамках проекта BEEN посостоянию на 2006г. В ней встречается весь диапазон возможных механизмов
поддержки.
Необходимо внести дополнение по разнообразию актуальных целевых программ вГермании, так как в рамках проекта BEEN речь идет об обобщении принципов
поддержки, существовавших в Восточной Германии в 1990-ые годы, когда проводилась
массовая санация. Введение запланированных с 2008г. в Латвии условий поддержки с
20%-ми субсидиями не приведет к новым выводам, так как соответствует программе,уже существующей в Литве.
6.1.2 Объем

целевых

программ исвязанных

снимиинвестицийв санациюВ следующей таблице указаны объем целевых средств и инвестиции в санацию,которые повлекли за сабой эти программы:83Объем целевых программ и связанных с ними инвестиций в санацию

Основная целевая
программа
(Программа 1)Дополнительная
целевая программа
(Программа 2)Кредит
Льготный кредит
Субсидии настроительные
расходы
Субсидии наудешевление
процента
Временной период

Латвия

Польша

ЛитваКредитная
программа

Программа Программа
тепловой
санации
санации

Пилотная
программа
энергосбережения

Дополнительные
городские
программы

Эстония
Программа
ремонта

Дополнительные целевые
программы
федеральных
земель

Программа 1:
1,6 млн. €Программа 2:
1,6 млн. €Программа 1:
20.000 млн. €41,5 млн. €с 2001г.
(Программа 2:
2002-2005гг.)Восточная
Германия
Программа
КфВ

6,0 млн. €3 млн. €Программа 2(Берлин): 500
млн. €
с 2003г. до
с 1993г. до
2005г.
2001г.

с 1999г. до
30.6.2005г.

с 1996г. до
2004г.

150.000

35.700Достигнутый объем инвестиций в санацию
Программа 1
1,6 млн. €250 млн. €Программа 2
1,6 млн. €20 млн. €30 млн. €19.000 млн. €1.740 млн. €560,00 €442,00€14.500,00 €Число квартир,получивших
поддержку

Программа 1:
2.000 квартир
Программа 2:
466 квартир

Средние инвестиции на одну квартиру
Программа 1
800,00 €1.730,00 €Программа 2
3.435,00 €Средний размер оказанной поддержки на одну квартиру
Программа 1
332,00 €168,00 €Программа 2

1.120,00 €Программа 1:
68.000 1.350.000квартир
Программа 2(Берлин): 60.000

29.000,00 €
44,20
€

-

2.900,00 €8.300,00 €Положительным фактом является то, что в Польше и Литве целевые программы
ориентрованы на энергосберегающие мероприятия и размер поддержки зависит отдостижимой экономии расходов на отопление.
Однако только в Польше были осуществлены достойные упоминания крупные
энергосберегающие инвестиции (в среднем 1.730,00 € на квартиру при средней
экономии расходов на отопление в размере 40%) для большого количества квартир
(порядка 150.000 квартир). При этом удивительны до сих пор довольно низкие
строительные расходы по сравнению со значительной экономией расходов наотопление в среднем на 40%37. Но с 2006г. в Польше отмечается значительный ростцен на стройматериалы. Так в 2006г. средние строительные расходы в программе
тепловой санации составляли 2.000 € на квартиру. В польском «best-practice» проекте

37Данные предоставил польский парнер проекта BEEN – организация NAPE.

84

BEEN в Пиясечно строительные расходы предположительно должны составить 2.800 €на квартиру.
Целевая программа в Эстонии (10% субсидий) и основная целевая программа вЛатвии (кредит) не делают различий между энергосберегающими и общими работамипо санации. Целевые программы в Латвии не вызвали широкомасштабной санации. ВЛатвии комплексные мероприятия по санации были реализованы лишь в рамках
немецко-латвийской пилотной программы по энергосбережению (в среднем 3.435 € наквартиру) и в берлинско-рижском пилотном проекте Oзолсиема 46/3 (6.500 € наквартиру).
В Восточной Германии, напротив, практически все основные мероприятия по санации
панельных домов были профинансированы льготными кредитами КфВ (при объеме
кредитования более 20 млрд. €). Средний размер инвестиций для одной квартиры
составил 20.000 €.

85

6.1.3 Общая потребность в санации по отношению к существующим

целевым программам
Если сопоставить инвестиции в санацию, которые до сих пор были достигнуты припомощи целевых программ, и оцененную общую потребность в санации, товырисовывается следующая картина:Потребность в санации по сравнению с прежними результатами целевых программ
Латвия
Польша
ЛитваЭстония
Восточная
Германия
Число квартир в многоэтажных домах
416.460
5.200.600
790.000
406.570
2.150.000
1950-1990гг.
постройки
Предполагаемая
средняя потребность
8.000,00 €8.000,00 €8.000,00 €8.000,00 €20.000,00 €38
в санации наквартиру
Общая потребность
3.332
41.605
6.320
3.253
43.000в санации, млн. €Инвестиции, вызванные целевыми прог3
250
20
30
30.00039
раммами, млн. €Потребность в санации, которую уда0,10%
0,60%
0,32%
0,92%
69,77%
лось покрыть через
целевые программы

Объемы целевых программ в новых странах ЕС по сравнению с потребностью всанации незначительны, даже если потребность в инвестиционных расходах наквартиру оценить приблизительно в 8.000 €. Только в Польше в рамках программы
тепловой санации были проведены крупные энергосберегающие мероприятия длязначительного количества квартир (150.000), но с учетом всего жилищного фонда
(5,5 млн. квартир) это можно оценивать только как начальную стадию.
Напротив, в Восточной Германии санация панельных домов в основном завершена.
Так, только в Восточном Берлине до 2005г. в санацию 273.000 квартир в панельных
домах было инвестировано 5,5 млрд. €: в 60% квартир была проведена комплексная санация, в 15% - частичная санация, средние инвестиции в санацию составили 20.000 € на квартиру, в энергосберегающие мероприятия в среднем было инвестировано 8.000 € наквартиру, на благоустройство было израсходовано приблизительно 1.000 € на квартиру,38

20.000 € на квартиру составляет средняя потребность в инвестиционных расходах насанацию, рассчитанная в начале 1990-х гг. для панельных домов в Восточном Берлине (см.
пункт 7.1).
39Более высокое значение (примерная оценка), чем в пункте 6.1.2, так как другие
восточногерманские федеральные земли также, как и Берлин (дополнительно к федеральной
поддержке через кредиты КфВ) имели дополнительные земельные целевые программы. ВВосточной Германии общие инвестиции в санацию панельных домов скорее превысили
30 млрд. €, если учесть, что в Восточном Берлине (273.000 квартир) средние инвестиции всанацию составили 20.000 € на квартиру.

86порядка 11.000 € на квартиру было израсходовано в рамках комплексной
санации на общие мероприятия (санация инженерных коммуникаций дома,санация балконов и лоджий и т.д.).

6.1.4 Возможность совместного финансирования с помощью средств

структурного фонда ЕСВ ходе расширения ЕС уже долгие годы обсуждался вопрос о возможности получения
новыми членами поддержки из структурного фонда ЕС для сохранения имодернизации национального жилищного фонда. До 2006г. средства структурного
фонда ЕС могли использоваться только для инвестиций в коммунальную
инфраструктуру. Жилищный фонд считался частной собственностью и, тем самым, несоответствовал критериям поддержки.
Согласно критериям новой программы поддержки ЕС на 2007-2013гг. новые страны ЕСполучили воможность определеную часть своих средств из структурного фонда
(до 3%) использовать для совместного финансирования национальных программ
поддержки санации (энергосберегающие мероприятия или общие ремонтные работы).
Это означает, что расходы на национальные целевые программы до 85% могут
рефинансироваться из средств ЕС. Остается вопрос, какие акценты ставят новые
страны ЕС в своих целевых программах, и какая часть средств, предоставляемых
структурным фондом, пойдет на санацию жилищного фонда.
По этому вопросу в рамках проекта BEEN была собрана следующая информация40:Страны-партнеры проекта BEEN (Эстония, Латвия, Литва, Польша) используют
средства структурного фонда ЕС в рамках своих целевых программ по содействию
энергосберегающим мероприятиям в жилищном секторе. Но до сих пор они неполностью исчерпывают существующие возможности. Доля использования данных
средств составляет 0,5-2,22% от всех мероприятий по энергоэффективности, включаядва основных вида расходов: энергосберегающие мероприятия в многоэтажном жилищном фонде и энергосберегающие мероприятия для социального жилья, которое находится всобственности муниципалитетов или общественных организаций.

Страна

Использование фонда ЕС (Европейский
фонд регионального развития) в рамках
всего периода поддержки 2007-2013гг.
%€Максимальная долядля энергосберегающих мероприятийв Европейском фонде регионального
развития (%)Эстония
ЛитваЛатвия
Польша42[0,5 ]41
2,22
1,13
1,47

3,00
3,00
3,00
3,00

87,2 млн.
58,9 млн.
29,9 млн.
243,139 млн.

40Информация подобрана и составлена партнером проекта BEEN (PP04) (Шлезвиг-Хольштайн,г-н Шульц) при сотрудничестве с парнерами проекта BEEN из соответствующих стран.
41Информация из «CEE bankwatch network, Friends of the Earth Europe: „Channelling EU funds
into efficient and renewable energy“, briefing paper“, 2006». Указанная величина не авторизована
Эстонией.
42Общее количество жилых домов во всех 16 польских регионах.

87

6.1.5 Реализация

энергосберегающих

мероприятий

наоснове

«контрактинга»Обычное финансирование энергосберегающих мероприятий выглядит следующим
образом: Сообщество/товарищество собственников принимает решение о проведении
энергосберегающих мероприятий.
 В соответствии с решением о финансировании (доля собственных средств, кредит,при необходимости средства поддержки) берется кредит (например, в размере
5.000 € на квартиру).
 После завершения все результаты осуществленных работ становятся
собственностью дома.
 Управляющий в рамках ежегодных финансовых планов распределяет расходы
между отдельными собственниками (например, 30 € на квартиру в месяц) Собственники получают выгоду от проведенных энергосберегающих мероприятий вформе более низких расходов на отопление (например, в результате 50%сокращения раходов на отопление ежемесячные отчисление на отопления
уменьшаются на 12 € на квартиру) В результате определяется ежемесячная дополнительная нагрузка (в примере:18 € на квартиру). Несмотря на это собственники проголосовали «за», так каксовокупность преимуществ, возникших в результате санации (повышение комфорта
отопления, новый фасад, увеличение стоимости недвижимости), оправдывают этудополнительную нагрузку (см. пункт 5.3.4). Кроме того, экономия расходов наотопление увеличивается (по сравнению с несанированными домами) с ростом ценна энергоносители.
Основная идея «контрактинга» как альтернативы нормальным инвестициям
заключается в следующем: Инвестор (например, строительная фирма) предлагает сообществу/товариществу
собственников
жильяреализовать
весь
пакет
предусмотренных
энергосберегающих мероприятий за свой счет.
 Сообщество/товарищество собственников больше не должно беспокоиться офинансировании.
 Инвестор требует только подписания договора («контракта», отсюда понятие
«контрактинг»), в котором сообщество/товарищество собственников обязуется
ежемесячно выплачивать инвестору за его работу определенную сумму (например,на протяжении 20 лет 15 € на квартиру в месяц).
Идея «контрактинга» заключается в том, что инвестор имеет возможность реализовать
энергосберегающие мероприятия дешевле, чем это могло бы сделать
сообщество/товарищество собственников. Если бы инвестор предложил контракт навышеописанных условиях, то сообщество/товарищество собственников без сомнения
приняло бы это предложение. Ведь ежемесячные платежи в размере 15 € намного
меньше, чем 30 €, которые сообщество/товарищество собственников должно было быплатить при самостоятельном финансировании, как в примере. Предложение было быдаже идеальным, так как расходы на санацию практически полностью могли быпокрываться за счет экономии расходов на отопление (ежемесячные платежи поконтрактингу 15 €, экономия расходов на отопление вначале 12 €, с ростом цен наэнергоносители растет и экономия).
На практике пока еще не было таких предложений по контрактингу на весь пакет
энергосберегающих мероприятий по санации жилых домов. В основном этообъясняется тем, что предприятия не обладают таким количеством собственного

88капитала, чтобы обеспечить более дешевое финансирование, чем на нормальных
рыночных условиях.
До сих пор «контрактинг» использовался для жилых домов (по-другому, чем в таких
общественных зданиях,43 как школы, административные здания) только дляреализации отдельных энергосберегающих мероприятий.
В жилых домах «контрактинг» больше всего распространен при расчете расходов наотопление по фактическому потреблению (см. пункт 5.4.2) в форме «модели лизинга»: Вместо собственных инвестиций в приборы учета потребления поставщики энергии
берут на себя установку, ремонт, уход и обновление приборов, а также снятие
показаний и расчет расходов по фактическому потреблению.
 Платежи по лизингу, оговоренные поставщиками энергии в контракте, (30-60 € наквартиру в год) не превышают расходов, которые возникли бы присамофинансировании.
 Контрактинг в этой сфере привлекателен, потому что собственник больше недолжен беспокоиться о приборах, снятии показаний и расчете расходов.
 Поставщика энергии цена устраивает, так как при обслуживании многих тысяч
квартир (при доставке и расчете) он имеет более низкие затраты, чем одинсобственник, который инвестирует только в приборы для своей квартиры.
В Германии контрактинг становится все более популярным как в строительстве, так и вэксплуатации децентрализованных отопительных установок, в качестве альтернативы
центральной системе отопления и индивидуальным котельным: Предложения по контрактингу от региональных энергетических компаний
основываются на том, что сегодня при помощи децентрализованного
теплоснабжения (для одного или нескольких домов) можно более дешево получать
отопление и горячую воду (за счет установки с комбинированной выработкой
электрической и тепловой энергии, использования отходящего тепла, тепловых
гелиоустановок), чем от некоторых поставщиков центрального теплоснабжения.
 Если поставщик центральной теплоэнергии предлагает энергию по тарифу 0,07 €за 1 кВт-ч, то вполне может быть, что энергетические компании предложат
сообществу/товариществу
собственников
засвоисредства
построить
децентрализованную отопительную установку и поставлять тепло за 0,05 € за
1 кВт-ч.
 На практике проблемы заключаются лишь в том, как гарантировать в контракте
долгосрочное снабжение и ценовые преимущества.
6.2

Какие инвестиции
программ?

всанацию

сталирезультатом

целевыхДля того, чтобы обсуждать сильные и слабые стороны прежних целевых программ,следует рассмотреть структуру финансирования типичных проектов, которые былиреализованы при помощи целевых программ.
Типичные примеры поддержки основных целевых программ выглядят следующим
образом (данные по типичной средней квартире):43В административных зданиях, напротив, энергетический контрактинг в рамках управления
недвижимостью пользуется большим успехом. Однако он ограничивается лишь энергосберегающей
эксплуатацией зданий (в которых есть больше возможностей, чем в жилых домах, для центрального
регулирования и внедрения мероприятия, как например, освещение). Контрактинг не распространяется напроведение утепления и замену окон (эти работы были бы для инвестора непосильными с финансовой
точки зрения, также как и в жилых домах!), к тому же в административных зданиях в отношении этих работ
(из-за защиты памятников архитектуры и т.д.) возможности для удешевления строительных затрат ещеменьше, чем в жилых зданиях. В Берлине для 5.000 муниципальных зданий существует контрактинг поэнергосберегающей эксплуатации зданий. Энергосберегающие мероприятия, проводимые подрядчиком,финансируются за счет достигнутой экономии энергии при эксплуатации дома.

89Латвия

Польша

ЛитваЭстония

Восточная
Германия

Программа
Основная целевая Кредитная Программа Программа Программа
программа тепловой санации
ремонта
КфВпрограмма
санации
(Программа 1)Характерные расхо800,00 €1.730,00 €560,00 €442,00 €14.500,00 €ды на санацию наквартиру
Финансирование
Собственные
398,00 €56,00 €
44,20 €
средства
Субсидия
332,00 €168,00 €44,20 €
Льготный кредит
800,00 €14.500,00 €Необходимый
1.000,00 €336,00 €353,60 €банковский кредит
Размер поддержки
Субсидии
332,00 €168,00 €44,20 €
Величина удешевле2.900,00 €ния процента
Платежи по кредиту
Характерный срок8-12 лет
20-30 леткредитования
Характерный
сегодня 4,5-6%
1990-е гг.: 7-8%процент
Характерный аннуи15,00%
9,3%
тет (ежегодный пла(1990-ые гг.);теж процентов и час(сегодня: 7,0%)ти основного долга)Аннуитет после уде15,00%
7,30%
шевления процента
Ежемесячные отчис10,00 €12,50 €
4,20 €
4,42 €
88,21 €
ления на санацию наквартиру
Рефинансирование за счет энергосберегающих мероприятий, проведенных типичным
способом
Расходы на отопле20,00 €20,00 €
20,00 €
20,00 €
40,00 €
ние на квартиру вмесяц до проведения работ
Экономия в ходе10,00%
40,00%
20,00%
10,00%
50,00%
энергосберегающих
мероприятий
Сэкономленные рас2,00 €8,00 €
4,00 €
2,00 €
20,00 €
ходы на отоплениена квартиру в месяц
Ежемесячные отчисления на санацию (за вычетом экономии расходов на отопление)8,00 €
4,50 €
0,20 €
2,42 €
68,21 €90Эти примеры показывают, в частности, следующее: До сих пор целевые программы в новых странах не стали толчком для начала
широкомасштабной санации, которая бы использовала резервы дляфинансирования санации, рассмотренные в пункте 2.6 (отчисления на санацию вразмере 25 € на квартиру в месяц за вычетом сэкономленных расходов наотопление). Это означает, что предлагаемые условия поддержки являются неочень привлекательными.
 Удивительно, что в рамках литовской целевой программы в среднем
финансируется такой небольшой объем санационных работ, несмотря напредоставление субсидий до 30%, в то время как в Эстонии в «best-practice»проекте в Таллине при субсидиях в целом до 24,8% удалось инициировать
инвестиции в санацию в размере 6.500 € на квартиру. Как более точно былопроанализировано в рамках пилотного проекта в Таллине, причина заключается втом, что даже при субсидиях от 25% до 30% доля собственного участия икредитная нагрузка остаются довольно высокими. Таким образом, проведение
комплексной санации под силу лишь богатым сообществам/товариществам
собственников (как в пилотном проекте в Таллине).
 Исключением является программа тепловой санации в Польше. Польская
программа тепловой санации стала очень привлекательной с точки зрения
эффективности затрат благодаря тому, что расходы на энергосберегающие
мероприятия до сих пор были очень низкими и при инвестициях в размере 1.730 €на квартиру можно было достичь 40%-ой экономии расходов на отопление44, в товремя как в Прибалтике уровень расходов был в два раза выше,. Поэтому польскую
программу тепловой санации можно считать удавшимся началом процесса
комплексной санации, даже если (из-за удивительно низкого уровня расходов)ежемесячные отчисления на санацию составляют 12,50 € на квартиру (до вычета
экономии расходов на отопление). В ходе отмечаемого роста расходов (2006г.: всреднем 2.000 € на квартиру; «best-practice» проект BEEN в Пиясечно
приблизительно 2.800 € на квартиру) растут и отчисления на санацию, но посравнению со странами Прибалтики остаются все еще значительно ниже («bestpractice» проектв BEEN в Таллине: приблизительно 5.000 € на квартиру заэнергосберегающие мероприятия).
Важным вкладом в такой высокий уровень эффективности затрат в польской
программе тепловой санации стал способ расчета поддержки (субсидии): Субсидия составляет 25% строительных расходов за вычетом доли собственного
финансирования (минимум 20%), т.е. максимум 20% строительных расходов На основании расчетов (энергоаудит) должно быть доказано, что кредитная
нагрузка через 10 лет не будет превышать достижимую экономию расходов наотопление. Если это нельзя обеспечить, то необходимо увеличить долюсамофинансирования так, чтобы эта цель была достигнута. В результате
увеличивается необходимая доля собственного капитала (минимум 20%) в среднем
до 23%. Тем самым, сокращается субсидия (максимум 20% строительных
расходов).
 Эта не очень простая система расчета размера поддержки вызывает тем не менее
интерес и стремление к проведению пакета мероприятий с оптимальным
соотношением расходов и экономии. И, исходя из прежних разультатов программы,цель была без сомнения достигнута (= строительные расходы 1.730 € при всреднем 40%-ой экономии расходов на отопление45).

44
45

Информацию предоставил польский партнер проекта BEEN, организация NАРЕПо данным партнера проекта BEEN, организации NАРЕ

91Недостатком этой системы поддержки является довольно высокая долясобственного участия. Это дает основание полагать, что кроме кооперативов46целевая
программа
доступна
лишьдостаточно
состоятельным
сообществам/товариществам собственников.

Характерные примеры поддержки в рамках немецко-латвийской пилотной программы
энергосбережения и берлинской целевой программы содействия комплексной санации
выглядят следующим образом (данные по типичной средней квартире):Дополнительная целевая
программа
(Программа 2)Характерные расходы на санацию наквартиру
Финансирование
Собственный капитал
Субсидия
Льготный кредит
Необходимый банковский кредит
Размер поддержки
Субсидии
Величина удешевления процента
Дополнительное субсидирование
процента
Платежи по кредиту
Характерный срок кредитования
Характерный процент
Характерный аннуитет (1-й год)Аннуитет после удешевления кредита

Латвия
Пилотная программа
энергосбережения

Восточная Германия
Программа КфВ и дополнительная берлинская
целевая программа

3.435,00 €29.000,00 €- €- €3.435,00 €
- €

- €
- €
14.500,00 €14.500,00 €- €- €1.120,00 €- €2.900,00 €8.300,00 €20 лет
9,10%
14,10%
9,40%

25 лет
7,50%
9,3% (1990-е гг.)6,23%Ежемесячные отчисления на квартиру
26,91 €
150,58 €Рефинансирование за счет энергосберегающих мероприятий, проведенных типичных
способом
Расходы на отопление на квартиру в
20,00 €
40,00 €
месяц ДО проведения мероприятий
Экономия входе энергосберегающих
42,50%
50,00%
мероприятий
Сэкономленные расходы на отопление
8,50 €
20,00 €
на квартиру в месяц
Ежемесячные отчисления на санацию
18,41 €
130,58 €(за вычетом экономии расходов наотопление)Примеры проектов, осуществленных в рамках целевых программ, показывают
следующее:В рамках немецко-латвийской пилотной программы энергосбережения былипроведены энергосберегающие мероприятия для 466 квартир со средними
инвестиционными расходами в размере 3.435 € на квартиру. Условия программы
были направлены на реализацию всего пакета мероприятий, как в пилотном

46

По данным партнера проекта ВЕЕN, организации NAPE, программа в равной мереиспользовалась кооперативами (форма собственности 2) и сообществами собственников
(форма собственности 1).

92проекте Озолсиема 46/3, ежемесячные отчисления на санацию составили до 25 €на квартиру согласно пункту 2.6. Неожиданным результатом этой программы былото, что, несмотря на предоставленный общий объем финансирования программы
(сумма кредитов) в размере 5,0 млн. € и изначально поданные заявки наосуществление более 130 проектов, в течение трех лет срока действия программы
было израсходовано лишь 1,6 млн. € для 7 зданий. Причины этого исоответствующие выводы будут рассмотрены ниже (см. пункт 6.6.2).

В Восточной Германии целевые программы с самого начала были направлены накомплексную санацию панельных домов. Цели программ были в основном
достигнуты. Отчисления на санацию с учетом целевой поддержки (= повышение
платы за наем, так как в Германии санация происходила исключительно в домах,сдаваемых в наем – см. разделы 3 и 4) не должны были в полной мере отразитьсяв повышении арендной платы. Как описано в пункте 4.3.3, в Германии можно
повышать плату на наем только за проведение модернизации. Таким образом,плата за наем складывется из прежде договоренной (характерной для местности)арендной платы, которая уже включает резервы для финансирования санации, идополнительных платежей на модернизацию. Если в примере, описанном выше,были рассчитаны ежемесячные отчисления на санацию в размере 150 €, то напрактике это обозначает, что отчисления на модернизацию составляют до 100 € наквартиру, а 50 € могут быть профинансированы за счет прежде внесенной
арендной платы. Для средней общей платы за наем квартиры после санации вразмере 425 € (см. пункт 2.2) это обозначает, что арендная плата до санации
составляла 325 € и после санации увеличилась на 100 € до 425 € за квартиру вмесяц.

93

6.3

Значение кредитного финансирования

Если рассмотреть структуру финансирования проектов, реализованных в рамках
прежних целевых программ, по доле субсидий, собственных средств и кредита, товырисовывается следующая картина:Доля кредита в прежних целевых программах
Латвия

Польша

Кредитная Программа
программа тепловой
санации
Минимальный
собственный
капитал

–Субсидия

–Кредит из целевой программы
Рыночный кредит

100%Сумма кредитов
целевой программы, млн. €Доля кредита вфинансировании
санации

20-25%(в среднем
23%); (в зависимости от экономии энергии)в среднем
19,2% (= 25%инвестиционных расходов
минус необходимые собственные средства)ЛитваЭстония

Программа Программа
санации
ремонта

Восточная
Германия
Программа КфВ

10%

10%

–

15-30%(в зависимости отэкономии
расходовна отопление)

10%

–

100%
57,8%
(в среднем)60-75%

80%

3,2

144,5

14,0

24,0

при потребностив кредитовании
более 250 € за
1м²
20.740,0

100%

57,8%

60-75%

80%

100%

Этот обзор показывает, что основным компонентом финансирования даже в целевых
программах с субсидиями все равно остается кредит (58-80%).
Поэтому программы с субсидиями также основываются на наличии достаточного
количества применимых на практике предложений по кредитному финансированию,как основному компоненту в структуре финансирования санации.
При этом очевидно, что получение кредита является такой же не простой процедурой,как и получение субсидии. Какие проблемы возникают при кредитном финансировании
санации? На что необходимо обращать внимание?

94

6.4

Необходимость в гарантиях по кредитам на санацию

6.4.1 Практика гарантий по кредитам из опыта прежних целевых программ
Средства для кредитов на санацию банки берут или на рынке капитала, или изсредств, временно предоставленных им под проценты.
Поэтому основным принципом предоставления кредитов является обеспечение
гарантии того, что заемщик вовремя и полностью осуществит согласованные платежипо кредиту (проценты и погашение). В случае просрочки платежа должно бытьгарантировано, что долг будет сразу же погашен.
Очевидными предпосылками предоставления кредита на санацию являются: проект санации должен быть рентабельным, заемщик должен быть платеже- и кредитоспособным, т.е. иметь хорошую
репутацию по возврату прежних кредитов и выполнению своих финансовых
обязательств.
Как выглядят гарантии по кредитам в прежних целевых программах?
Вид гарантий по кредиту
Латвия

Польша

ЛитваИпотека с запи–сью в поземельную книгу
Государственные 3,20 млн. €поручительства вразмере до...

––Компетентный
LHZB банк
орган, предоставляющий поручительства

–Специальная
частная гарантийная система
Учреждение

––144,50 млн. €–BGK банк

Эстония
–Восточная
Германия
24.000,00

14,00 млн. € 24,00 млн. € как дополнительная гарантия прибольших кредитах
HLI
Kredexцелевые банки
федеральных земель (в Берлине:Инвестиционный
Банк Берлин IBB)
–
–
–

–

–

–

Объем компенсации рисков посредством гарантии и платежи за предоставление
кредита
Латвия
Польша
ЛитваЭстония
Восточная
Германия
Гарантия
Кредит доКредит до100%
до 75%
100%компенсирует
500.000 € на
300.000 €5 лет; кредит
убытки до ...
до 65.000 €на 10 летПлатежи запредоставление
гарантии (поручительства)Включены в 1-й год: 1%;
процент в
2- 5-й годы:качестве
2%
маржи

5,18 - 6,84%(в зависимости от числа проголосовавших
«за»жильцов)1,2 - 1,7%ежегодноот суммы
гарантируемого
кредита

Одноразово 2%от суммы гарантируемого
кредита

95Для Германии в отношении гарантий по кредиту характерно следующее: В Германии банки (целевые или коммерческие банки) предоставляют кредиты насанацию только на условиях залога недвижимости, что дает возможность взыскать
оставшуюся часть долга в судебном порядке, если заемщик не в состоянии
выполнить свои обязательства.
 Банки различают гарантированный размер обеспечения (приблизительно 50%рыночной стоимости недвижимости) и превышающий эту величину рискованный
размер обеспечения (зона 1b).
 Кредиты на санацию «зоны 1b», в большинстве предоставляются при наличии
государственного поручительства. В Восточной Германии поручительства покредитам «зоны 1b» предоставляются в индивидуальном порядке при наличии
общественного интереса в проведении крупной санации и доказательств
экономической рентабельности проекта. Кроме того, заемщик должен быть вдостаточной степени кредитоспособным.
 Гарантия по кредиту через поземельную книгу (залог недвижимости) соответствуетне только интересам банка, который таким образом обеспечивает возврат кредита,но и интересам заемщика: более низкие проценты по ипотечному кредиту, так как банк не добавляет кпроцентам маржу по риску неплатежа.
 банк может предложить более длительный срок кредитования из-за надежных
гарантий.
В новых странах ЕС практика гарантий по кредиту совершенная иная: Обеспечение гарантии по кредиту на санацию путем записи в поземельную книгудо сих пор совершенно не распространено.
 Это понятно и необходимо в отношении сообществ/товариществ собственников
(форма собственности 1 и 1A), как описано в пунктах 4.4.4 и 6.4.2. Не совсем
понятна эта практика в отношении кооперативов, для которых внесение
соответствующей записи в поземельную книгу является вполне возможным.
 Но даже сами банки до сих пор не придают большого значения гарантиям покредитам
насанацию,предоставляемым
сообществам/товариществам
собственников (залог недвижимости или государственные гарантии), как показал,например, «best-practice» проект BEEN в Таллине с кредитом в размере 268.432 €(4.473 € на квартиру). О том, что новые страны ЕС понимают проблему
сообществ/товариществ собственников с обеспечением гарантий по кредиту через
залог недвижимости, говорят программы поручительств, уже созданные в Литве иЭстонии, даже если они на данном этапе мало используются.
 До сих пор великодушное предоставление банками кредитов на санацию в новых
странах ЕС объясняется следующим образом: Запрашиваемые кредиты на санацию в общем объеме и в расчете на величину
отдельного кредита на квартиру небольшие, и пока в этой сфере не былосерьезных случаев невозврата кредита.
 Кроме того, банкам удавалось в достаточной мере обеспечить необходимые
гарантии. Предоставление кредитов в рамках польской программы тепловой
санации происходит следующим образом (похожая процедура и в странах
Прибалтики): во-первых, сообщества/товарищества собственников должны
доказать, что ранее они выполняли все свои платежные обязательства.
Во-вторых, они должны накопить достаточное количество средств. В-третьих,они должны обязаться перечислять на особый кредитный счет 130% отрегулярных кредитных платежей до тех пор, пока не накопится достаточный длябанка гарантийный резерв.

96

6.4.2 Возможности для обеспечения гаранитий по кредитам на санацию

через поземельную книгу
Несмотря на то, что в рамках целевых программ, существующих в новых странах ЕС,вопрос о гарантиях через поземельную книгу или поручительствах до сих пор не играл
большой роли, в будущем с началом широкомасштабной санации ситуация должна
измениться.
Для дальнейших рассуждений об оптимизации целевых программ прежде всего
необходимо систематизировать примеры возможностей обеспечения гарантий покредитам на санацию через поземельную книгу, а также те случаи, где дополнительно
обязательно требуются государственные гарантии. Если есть возможность
использовать гарантии через поземельную книгу, то нет необходимости вгосударственных гарантиях. Но если для крупных санаций, имеющих общественное
значение, невозможно предоставить гарантии через поземельную книгу, тоосуществить работы можно только при наличии государственных гарантий
(поручительств) по кредитам.
Гарантия через поземельную книгу предполагает наличие свободных отзадолженности листов, которые можно использовать в качестве залога по кредиту и вкоторые можно внести кредитную задолженность в качестве обременения
недвижимости.
Какие листы поземельной книги существуют для трех форм собственности,распространенных в панельных домах после приватизации (см. пункт 3.2)?
Частная жилая
собственность

Кооперативы

Здания,сдаваемыев наем
форма 2A (частные форма 3квартиры в рамках (здания,кооператива )сдаваемыев наем)форма 1форма 1A форма 2(граждан(юридиче- (обычный
ско-правоское ликооператив)вая форма) цо)Наличие листов в поземельной книге
Центральная
поземельная
ДаДаДакнига (лист)Лист в поземельной книге дляДаДакаждой квартиры
Лист в поземельной книге дляДакаждой проданной квартиры
Стоимость собственности зафиксирована (важно для внесения в поземельную книгу
долговых обязательств)...
В неразделимой
Да, за вычетом
центральной
Дастоимости проданных
Дапоземельной
квартир
книгеВ поквартирных
Да, для проданных
листах поземельДа
Даквартирной книги

Исходя из этого, существуют следующие возможности для обеспечения гарантий пообщим кредитам на санацию через поземельную книгу:97В кооперативах (форма собственности 2) и домах, сдаваемых в наем, (форма
собственности 3) без сомнения существуют свободные от задолженности
центральные листы поземельной книги, которые позволяют гарантировать
выполнение кредитных обязательств путем внесения соответствующих записей.
 Во всех странах проекта BEEN сообщества/ товарищества собственников (форма
собственности 1 и 1A) не имеют центральных листов поземельной книги, гдефиксируются права и обязанности общей собственности. Существуют «лишь»листы поземельной книги для каждой частной квартиры.
Таким образом, теоретически существует возможность и для сообществ/ товариществ
собственников обеспечить гарантии по кредиту на санацию через поземельную книгу,если разделить весь кредит между собственниками и внести в каждый отдельный листпоземельной книги соответствующую долю кредитных обязательств. Однако, напрактике это не осуществимо по следующим причинам (см. пункт 4.4.4):
 Внесение записи в каждый лист поземельной книги отдельного собственника
приведет к несоразмерно большим дополнительным расходам по кредиту.
 Разделение общего кредита на санацию в соответствии с долей каждого
собственника формально обозначает отдельный кредитный договор для каждой
частной квартиры. Это предполагает, что банк и заемщик готовы добровольно
подписать такой кредитный договор. Даже если собственник квартиры согласилсябы на это, то банк предложил бы частичный кредит только в том случае, если самсобственник обладает достаточной кредитоспособностью и лист поземельной книгине перегружен другими долгами.
Поэтому для начала широкомасштабной санации для сообществ/товариществ
собственников необходимо найти более оптимальный путь обеспечения гарантий пообщим кредитам, позволяющий избежать перечисленные выше трудности.


6.4.3 Залоговая стоимость пенельных домов
Условием для предоставления гарантии через поземельную книгу является не только
наличие формальной возможности гарантийного обеспечения (см. пункт 6.4.2), нотакже и наличие достаточной залоговой ценности листов поземельной книги. В случае,если заемщик не выполнит свои кредитные обязательства, банк должен быть уверен,что прибыль, полученная в ходе принудительной продажи имущества с аукциона, какминимум погасит остовшуюся часть долга по кредиту.
Поэтому при гарантии через поземельную книгу всегда задается вопрос о стоимости
недвижимости, зафиксированной в листе поземельной книги, которая может служить
залогом по кредиту.
Для стран проекта BEEN характерны следующие цены на жилье в панельных домах47:47

По состоянию на 2006г.

98Характерные цены на жилье в панельных домах (многоэтажные жилые дома 1950-1990годов постройки)Латвия
Польша
ЛитваЭстония
Восточная
Германия
Рыночная стоимость, € за 1м² (если отсутствуют другие пометки, то речь идет о ценах нанесанированные здания)Форма собственности 1 и 1A приблизи- до 600 € до 700 € за приблизи- санированные:(частные квартиры)тельно
тельно
приблизительно
за 1м²1м²300 € за300 € за1.000 € за 1м²
1м²
1м²
Форма собственности 2до сих пор нет рынка для целых ансамблей до 250 € за 1м²(кооперативы)(санированные: дозданий
600 € за 1м²)Форма собственности 2A(частная собственности врамках кооператива)-до 600 €за 1м²Форма собственности 3(здания, сдаваемые в наем)--Принципы определения залоговой стоимости
«Обеспеченная»нет опыта
залоговая стоимость
Залоговая стоимость
«фактором риска»с нет опыта

--до 250 € за 1м²(санированные: до
600 € за 1м²)
до 50% рыночной
стоимости
(зона 1a)более 50% рыночной стоимости
(зона 1b)Таблица показывает, что цены на несанированные квартиры в новых странах ЕС наудивление довольно высокие. Это может быть объяснено отсутствием на рынке
дешевого жилья, сдаваемого в наем, и наличием лишь одной альтернативы – нового
строительства с финансированием без привлечения субсидий.
Однако, высокая рыночная стоимость квартир в панельных домах обладает одним
побочным эффектом: они располагают достаточно высокой залоговой стоимостью длякредитов на санацию даже в том случае, если гарантированный размер обеспечения
определяется только 50%-ми рыночной стоимости недвижимости.
6.5

Целевая поддержка семей с низкими доходамиДо сих пор все рассуждения концентрировались на средние резервы финансирования
санации и средние допустимые отчисления на санацию (см. пункт 2.6). Но что могут
принести решения простого большинства (см. пункт 4.4), если значительное
меньшинство «против», потому что эти жильцы в силу своих маленьких доходов немогут оплатить ежемесячные отчисления на санацию, считающиеся в среднем
допустимыми? Банки также захотят узнать, как сообщество/товарищество
собственников собирается выплатить долю кредитов жильцов, проголосовавших
«против».
Какие существуют концепции, не принуждающие семьи с низкими доходами выезжатьиз своих квартир лишь потому, что они не в состоянии оплатить отчисления насанацию, одобренные большинством?
Целевая поддержка на жилищные расходы в зависимости от дохода семьи
различается следующим образом:

99





процентуальные дотации на жилищные расходы, где размер дотации зависит отуровня дохода (так называемые дотации на проживание – ежемесячные дотациидля обеспечения платы за наем квартиры) игосударство полностью оплачивает все жилищные расходы (социальная помощь).

6.5.1 Плата отчислений на санацию в рамках муниципальной помощи

(социальная помощь)Признаком «социальной помощи» является то, что семья на данный момент не всостоянии оплачивать свои жилищные расходы и государство полностью компенсирует
расходы, необходимые для нормального уровня проживания.
Здесь, прежде всего, необходимо отметить, что во всех странах проекта BEENсуществует социальная помощь для людей, неспособных самостоятельно обеспечить
себя жильем. При необходимости муниципалитеты могли бы взять на себя отчисленияна санацию за таких жильцов или переселить их в более дешевое муниципальное
жилье.
Доля таких семей в жилом фонде, подлежащем санации, как правило, незначительна,так как в основном они являются не собственниками своих квартир, а нанимателями
(= до сих пор непроданные квартиры, далее продолжающие принадлежать
муниципалитетам – см. пункт 3.8).
Социальная помощь для семей с очень низкими доходами (в среднем < 30 %)Могут ли расходы на проживание
(включая жилищно-коммунальные
расходы) быть полностью компенсированы в рамках социальной
помощи?
Компенсируются ли также отчисленияна санацию?
Имеют ли собственники жилья правона социальную помощь?
Регулируется ли законом размер
социальной помощи?

Латвия

Польша

ЛитваЭстония

Германия

Да

Да

Да

Да

Да

Да

Да

Да

Да

Да

Да

Да

Да

Да

Да

Нет, платежи зависят от муниципального
бюджета

ДаЕсли государство компенсирует расходы на проживание, то отчисления на санацию впринципе должны быть тоже компенсированы. В сущности для получателя социальной
помощи нет основания голосовать «против» при принятии решения о проведении
санации.
Однако, на практике такая ситуация характерна только для Германии. В новых странахЕС не существует законного предписания о компенсации расходов по проживанию иразмере этой компенсации. Все зависит от возможностей муниципального бюджета.
Разумеется, в Германии тоже есть ограничения по возмещению расходов попроживанию. Если расходы по проживанию в результате санации очень высоки,муниципалитет может потребовать у семьи переселиться в более дешевую квартиру.

100

6.5.2 Зависимые от дохода дотации по отчислениям на санацию в рамках

«дотаций на проживание»Признаком дотаций на проживание является то, что семья в зависимости от своего
дохода может сама оплатить только часть расходов по проживанию.
Большая часть жильцов, выступающих против санации, относится к лицам с доходами
немного ниже среднего, но выше уровня получателей социальной помощи, а также
жильцам предпенсионного возраста или опасающимся безработицы.
Дотации по отчислениям на санацию в рамках дотаций на проживание в странах
проекта BEEN выглядят следующим образом:Дотации на проживание (процентуальные) по отчислениям на санацию для семейс низким доходом (< 90 % в среднем)Латвия

Польша

ЛитваЭстония

Германия

Нет

Да

Да

Нет

Да

-

Да

Да

-

Нет

-

Да

Нет

-

Да

-

Да

Да

-

Да

Регулируется ли законом размер
социальной помощи?

-ДаНет, зависит отбюджета

-ДаСуществует ли верхняя граница
размера дотаций на проживание?

-

Да

да

-

Да

-

Зависит отдохода
до 50%
расходовпо проживанию

-Зависит отдохода
до 90%
расходов попроживанию

Существуют ли дотации (на проживание) для семей с низким доходом?
Выплачиваются ли процентуальные
дотации (на проживание) на жилищно-коммунальные расходы (отопление, горячую воду)?
Выплачиваются ли процентуальные
дотации на проживание по отчислениям на санацию?
Имеют ли собственники жилья правона социальную помощь?

Принцип расчета дотаций напроживание-В Литве «дотации на проживание» предоставляются только на отопление и горячую
воду. Поэтому поддержка энергосберегающих мероприятий связана исключительно сожидаемым уменьшением потребности в дотациях на проживание в результате
сокращения расходов на отопление после санации.
В Германии дотации на проживание предоставляются лишь на расходы попроживанию за вычетом жилищно-коммунальных расходов. Жилищно-коммунальные
расходы каждый должен оплачивать полностью сам.
В Германии и Польше дотации на проживание платятся также для отчислений насанацию. На основании таблицы дотаций на проживание каждый может самрассчитать, на сколько возрастет дотация при определенном размере отчислений насанацию. Если семья с низким доходом изначально может рассчитать, что она недолжна полностью оплачивать отчисления на санацию, а, например, половина будет
компенсирована за счет увеличившейся дотации на проживание, то семья не должна
голосовать против санации из финансовых соображений.

101Во всех странах, в которых есть дотации на проживание, размер которых зависит отуровня дохода, дотации предоставляются не только нанимателям квартир, но ималообеспеченным собственникам, которые сами пользуются своей квартирой.
Существование законодательно регулируемого размера дотации по отчислениям насанацию является очень важным, потому что банкам-кредиторам недостаточно
решения большинства (50% + 1), которое едва превышает 50%-ую границу. Банки
хотят знать, как сообщество/товарищество собственников в целом собирается вовремя
выплачивать предусмотренные кредитные отчисления, если многие собственники
проголосовали «против».
Поэтому банки, как правило, требуют как минимум 75%-ого согласия. Это и является
основной причиной того, почему большинство из более 130 проектов, изначально
проявивших интерес к немецко-латвийской пилотной программе, не удалось
реализовать (см. пункт 6.6.2).

102

6.6

Резюме и рекомендации по разделу 6

6.6.1 Резюме и рекомендации по мероприятиям, финансируемым через

целевые программы
Положительным фактом является наличие во всех странах проекта BEEN целевых
программ по санации:В Литве и Польше целевые
энергосберегающих мероприятий.

программы

концентрируются

наподдержкуВ Польше размер поддержки даже напрямую зависит от экономии расходов наотопление в результате энергосбережения.
В Эстонии и Латвии поддержку могут получить любые мероприятия поэнергосбережению. Только немецко-латвийская энергосберегающая пилотная
программа (2003-2005гг.) ориентировалась на энергосберегающие мероприятия пообразцу пилотного проекта Озолсиема 46/3.
В Восточной Германии в 1990-ые гг. подержка предоставлялась на реализацию
комплексной санации, при этом энергосберегающие мероприятия являлись составной
частью всего пакета.
Рекомендация 7:Целевые программы в странах EС должны ставить перед собой в качестве целиреализацию классического пакета энергосберегающих мероприятий (см. пункт
5.6.2), а именно утепление ограждающих конструкций здания, новые окна с теплоизолирующим остеклением и модернизацию системы отопления.
Для того, чтобы достичь широкомасштабной санации, вид и размер поддержки
должны учитывать финансовые возможности менее платежеспособных
сообществ/товариществ собственников (форма собственности 1 и 1A), которые
тоже должны быть способными оплатить весь этот пакет энергосберегающих
мероприятий (см. рекомендации 8-10).

При существующих резервах финансирования (см. пункт 2.6) в новых странах ЕСдаже при применении оптимированных подходов к целевой поддержке
(см. следующие рекомендации) пока не могут быть осуществлены
широкомасштабные инвестиции в панельный жилищный фонд в размере указанных
5.000 € на квартиру. Этот резерв финансирования более целесообразно с точки
зрения эффективности затрат использовать для реализации классического пакета
энергосберегающих мероприятий. Ведь утепление корпуса дома является нетолько ключевым мероприятием по энергосбережению, но и одновременно поувеличению стоимости жилья и сохранению жилого дома (см. пункт 5.6.2).

103Рекомендация 7a:При проведении классического пакета энергосберегающих мероприятий общие
работы по санации тоже должны быть включены в сферу поддержки, но ненаоборот. Поэтапные мероприятия (см. пункт 5.6.3) или стихийные комбинации
мероприятий не должны быть предметом поддержки. Целевые программы
должны концентрироваться на особо рациональных пакетах мероприятий,направленных на достижение важных общественных интересов, которые былобы невозможно достичь без их поддержки.










Целевые программы должны поддерживать общие необходимые при санации
мероприятия (например, санация лоджий, балконов, подъездов, ремонт
лестничных клеток).
Ни в коем случае нельзя поддерживать стихийные комбинации мероприятий.
Целевые программы всегда должны ориентироваться на поддержку наиболее
целесообразных мероприятий, которые иначе невозможно профинансировать.
Поэтапная санация, даже же если она оправдана (см. пункт 5.6.3), не должна
поддерживаться при существовании целевых программ, ориентированных на более
крупные комплексные пакеты мероприятий.
Нет смысла в утеплении только части внешних стен, за исключением
трехслойных бетонных панелей с внутренним слоем утеплителя. В остальном
«голые» невзрачные фасады панельных домов 1-го и 2-го типа явно требуют
срочной защиты от климатических воздействий и эстетического преображения.
Целевые программы, сфокусированные на комплексных мероприятиях, приводят ктому, что потребность в индивидуальной энергетической экспертизе возникает
только при наличии определенных особенностей здания (например, панельный
дом 3-го типа или при децентрализованном теплоснабжении) (см. также
рекомендации 6-6b).

6.6.2 Резюме и рекомендации по виду и размеру целевой поддержкиВ отношении вида и размера целевой поддержки необходимо отметить следующее: В Эстонии, Литве и Польше предоставляются субсидии в размере 10-30%. Приэтом быстрее всего раздаются 10%-ые субсидии в маленькой эстонской программе
(сумма субсидий в 2003-2005гг. составила лишь 3 млн. €).
 Самых больших успехов (в отношении объема энергосберегающих мероприятий,числа санированных квартир, достигнутой экономии расходов на отопление всравнении с выданными субсидиями) добилась польская программа тепловой
санации. Особенно удивляет сохранившийся до сих пор низкий уровень
строительных расходов (сегодня приблизительно 2.000-2.800 € на квартиру), чтопозволяет достичь 40% экономии расходов на отопление.
 В Германии санация панельных домов в основном была профинансирована припомощи льготных кредитов государственного банка реконструкции KфВ (сумма
кредитов приблизительно 20 млрд. €).
 В Латвии целевая поддержка до сих пор также осуществлялась кредитами
латвийского ипотечного банка, но с небольшим успехом и незначительным общим
объемом кредитов в размере 3,2 млн. € с 2001г. по 2005г. Латвия намерена с 2008г.
перейти на предоставление субсидий (20%).
Какие выводы можно сделать из этих заключений для оптимирования вида и размера
целевой поддержки?
Прежде всего следующие: Польша должна продолжить уже зарекомендовавшую себя программу тепловой
санации, пока будет сохраняться такое хорошее соотношение между
предоставляемой субсидией и экономией расходов на отопление.

104






Эстония, Латвия и Литва должны ориентироваться в своих целевых программах напольскую программу тепловой санации.
Недостатком польской программы тепловой санации является довольно высокая
доля собственного участия (в среднем 23%), что вызывает предположение одоступности программы (кроме кооперативов) только для обеспеченных
сообществ/товариществ собственников. Кроме того, успех зависит в основном оттого, что уровень строительных расходов останется таким же низким (до сих порсоответствует лишь половине уровня строительных расходов в странах
Прибалтики).
Отрицательно воздействует на привлечение к санации менее обеспеченных
сообществ/товариществ собственников в Польше тот факт, что в рамках
приватизации жильцы должны были оплатить довольно высокие цены за своиквартиры (до 250 € за квартиру – см пункт 3.3). Экономическая нагрузка в связи сприобретением квартиры сокращает резервы финансирования санации. Окажет лиэто обстоятельство позитивное или негативное воздействие, пока не известно,ввиду того, что в результате высоких покупных цен доля приватизированного жильяв Польше относительно низкая, приблизительно 50% (по сравнению с более 90% вПрибалтике) и, тем самым, муниципалитетам принадлежит до 50% квартир
(см. пункт 3.8). Эта проблема дополнительной финансовой нагрузки в ходеприватизации жилья не существует в Прибалтике, так как прежние наниматели
смогли стать собственниками своих квартир практически бесплатно. Таким
образом, финансирование санации не обременено прежними нагрузками.

Если теперь вернуться к рекомендациям по оптимированию целевой поддержки,тогда отмечаются следующие цели: Реализация классического пакета энергосберегающих мероприятий (включаяпри необходимости общие работы по санации) со стоимостью затрат
приблизительно 5.000 € на квартиру.
 Вторая цель – это достижение того, что не только обеспеченные, нопринципиально все сообщества/товарищества собственников, возникшие
после приватизации, могут позволить себе реализовать этот пакет
мероприятий, ведь только тогда будет достигнут эффект распространения
широкомасштабной комплексной санации.
Рекомендация 8:Оптимальной считается поддержка при помощи льготного кредита по принципу
«одного окна», который финансирует до 100% расходов на санацию.
Программы субсидирования (в Литве до 30% - см. пункт 6.1) стоят государству
больших денег. При этом они требуют, чтобы получатель субсидии смог покрыть
большую часть инвестиций за счет банковского кредита и внести необходимую
долю собственного капитала.
Тем самым, программы субсидирования являются часто недоступными длямалообеспеченных собственников, в особенности для сообществ/товариществ
собственников, возникших в новых странах ЕС после приватизации.
Поэтому программы субсидирования пригодны для собственников, которые впринципе не нуждаются в поддержке, так как уже имеют необходимые дляинвестиций средства. Предложенная субсидия охотно используется, даже если онаочень маленькая (например, 10%), хотя в ней нет особой необходимости (= такназываемый «сопроводительный эффект»). Например, такая же ситуация
существует теперь в Германии в актуальной программе санации зданий по нормам
CO2, когда в качестве альтернативы кредиту предоставляется субсидия до 10%, стем чтобы собственники, не нуждающиеся в кредитном финансировании, тожеполучили небольшую поддержку. В среднем маленькие инвестиции, достигнутые
эстонской целевой программой с 10%-ми субсидиями подтверждают то, чтособственники, и без того планировавшие проведение небольших необходимых

105



ремонтных работ, охотно используют предложенную субсидию, даже если она итакая маленькая.
Тем не менее в поддержке нуждается лишь тот, кто не имеет достаточных дляинвестиций средств и без поддержки не может осуществить инвестиции в полном
объеме. Тому, кто действительно нуждается в поддержке, необходим кредит наусловиях, которые он мог бы себе позволить. С другой стороны: тот, кто ненуждается в кредите, так как располагает необходимым финансированием, ненуждается и в поддержке.

Если поддержка при помощи кредитов является оптимальной, почему тогда кредитные
целевые программы в Латвии пользуются наименьшим успехом? Немецко-латвийская
пилотная программа энергосбережения (лишь 33%-ое использование 5,00 млн. € всейсуммы кредитов, предоставленных в распоряжение) не пользовалась успехом последующим причинам: Рефинансирование суммы кредитов в размере 5 млн. € происходило в 2002г. засчет процентов в размере 5,7%. Включая банковскую маржу, конечные процентыдля получателя кредита составляли 9,1%. В первом году они удешевлялись до
4,4%, но в последующие годы ежегодно увеличивались на 0,32% до 9,1% в 11-омгоду. Когда в 2004г. и 2005г. программа была предложена сообществам/товариществам собственников, проценты (в рамках целевой программы) быливыше, чем на кредиты на свободном рынке. Партнерам не удалось адаптировать
условия кредитования к уровню процентов и, тем самым, остаться такими жепривлекательными, как предполагалось в 2002г. (при создании программы).
 Второй проблемой стали негибкие (неориентированные на нужды сообществ/товариществ собственников) кредитные договора промежуточного латвийского
банка. Например, банк был не готов предоставить заемщикам бесплатную
возможность досрочного возврата кредита.
 Третьим проблемным моментом было то, что большинство заинтересованных вподдержке сообществ/товариществ собственников не смогли добиться согласия
75%большинства.
Небылпредусмотрен
инструмент
поддержки
малообеспеченных семей, что могло бы подтолкнуть их проголосовать «за».
Рекомендация 8a:Льготный кредит предоставляется возобновляемым фондом санации, который
управляется государственным органом (целевой фонд или банк).
В Германии, например, КфВ, как государственный целевой банк, имеет задание посбору необходимых средств на рынке капитала для предоставления кредитов насанацию. В первую очередь, это ораганизационная задача, поначалу не требующая
целевых средств из госбюджета. КфВ, как государственный целевой банк, обладает
лучшим банковским рейтингом, что позволяет ему приобретать средства для своих
льготных кредитов на рынке капитала по самым низким процентам. Уже это приводит ктому, что КфВ может предлагать кредиты на санацию под процент на 0,5% дешевле,чем коммерческие банки.
Следующий шаг заключается в том, что КфВ получает из государственного бюджета
целевые субсидии для удешевления процента по кредитам на определенные цели(например, санация панельных домов в 1990-ые гг. или для конкретных пакетов
энергосберегающих мероприятий). Таким образом, КфВ может предлагать кредиты вотдельных случаях по более низким процентам (например, конечные проценты длязаемщика в размере 2% на кредиты для определенных энергосберегающих
мероприятий).

106Рекомендация 8b:
Льготные кредиты предоставляются на таких условиях выплаты процента ипогашения основного долга, при которых каждое сообщество/товарищество
собственников может позволить себе реализацию классического пакета
энергосберегающих мероприятий (при инвестиционных расходах до 5.000 € наквартиру) и ежемесячной нагрузке не более 25 € на квартиру (для квартиры
среднего размера). Это обозначает: кредит до 100% инвестиционных расходов (максимально 5.000 € на квартиру), срок кредитования: 20 лет, проценты максимум 4-5% (минимум на 0,5% ниже типичных рыночных
процентов), фиксированная ставка процента в течение 10 лет, в форме аннуитетного кредита с постоянным размером отчислений попроценту и части основного долга.
Только при значительном увеличении срока кредитования до 20 лет (по сравнению ссуществующей практикой кредитования в новых странах ЕС) можно достичь
ежемесячных платежей по кредиту с привлекательным соотношением финансовой
нагрузки и преимуществ санации. Этой цели служит и предоставление аннуитетных
кредитов с одинаковыми ежемесячными платежами процента и части основного долга.
Только благодаря этому уже при проценте 5% ежемесячная нагрузка за вычетом
экономии расходов на отопление составляет приблизительно 23 € (без экономии
расходов на отопление 33 €) на квартиру.

30,00 €

кредитная нагрузка (сумма процентаи погашения) при кредите в 5.000 €процент 5,0%; аннуитет: 7,91%

7,77 €

10,00 €

6,51 €

10,11 €

нагрузка за вычетом
экономии расходов на отопление
при 5,0%-ом росте цен на энергию
8,97 €

11,20 €

12,24 €

15,00 €

13,22 €

14,16 €

15,06 €

15,91 €

16,72 €

17,50 €

20,00 €

18,23 €

18,93 €

19,60 €

20,24 €

20,84 €

21,42 €

25,00 €

21,97 €

22,49 €

Ежемесячные отчисления на санацию, €35,00 €

32,95 €

Ежемесячная нагрузка на квартиру при льготном кредите на комплексную
энергосберегающую санацию (в размере 5.000 € на квартиру)5,00 €

-

€
1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25 год

107Рекомендация 8c:Кредиты предоставляются на условиях, которые оцениваются заемщиком каксправедливые и привлекательные. Это обозначает: В любой момент возможно досрочное возвращение кредита или погашение
более высокими суммами без компенсации за досрочный возврат кредита.
 100% выплата суммы кредита; административные сборы включены вконечную ставку процента заемщика.
 Гарантия в договоре, что в 11-ом году произойдет адаптация ставки процентак актуальному более низкому уровню рыночного процента.
 Справедливое обеспечение рисков по кредиту (по рекомендации 9).

Как показал опыт немецко-латвийской пилотной программы энергосбережения, очень
важно, чтобы сопутствующие условия кредитования оценивались как справедливые.
К этому, в первую очередь, относится: Отсутствие скрытых дополнительных расходов (100% выплата, без повышения
процента) Несмотря на то, что сообщества/товарищества собственников признают
преимущества и целесообразность 20-летнего срока кредитования, они боятся
связывать себя обязательствами сроком на 20 лет. Только предоставлнение
возможности для преждевременной выплаты кредита создает необходимое в этойсвязи доверие. Это, например, является стандартом в немецких программах КфВ.
Для возобновляемого фонда санации это имеет преимущество более раннего
возврата денег, которые могут использоваться для новых проектов.
 Для случая прекращения действия фиксированного процента сообществам/товариществам собственников необходим пункт в договоре, регулирующий
корректировку процента в соответствии с рыночным уровнем, что позволит неопасаться возможного удвоения ставки процента.
6.6.3 Резюме

ирекомендации
погосударственным
(поручительствам) в рамках целевых программ

гарантиям

Результаты рассуждений по гарантийному обеспечению кредитов на санацию
выглядят следующим образом (см. пункт 6.4.2):
 Формы собственности 2 и 3 (кооперативы и здания, сдаваемые в наем) могут безособых сложностей обеспечить гарантии по кредитам на санацию через внесение
соответствующей записи в поземельную книгу (долг, обеспеченный залогом
недвижимости; залог недвижимости; ипотека). Государственные поручительства
необходимы лишь тогда, когда залоговая стоимость оценивается какнедостаточная.
 Но сообщества/товарищества собственников (форма собственности 1 и 1A) немогут использовать гарантийное обеспечение через поземельную книгу (см. пункт
6.4.2). С этим полностью согласны все новые страны ЕС48.
 По этой причине в Литве и Эстонии существуют принципиально позитивные
подходы по устранению этих пробелов через поручительские программы (см. пункт
6.4.1). В Польше банки, задействованные в программе тепловой санации,разработали частно-правовой способ предоставления гарантий, который до сих поруспешно сопровождал реализацию программы (см. пункт 6.4.1).

48

Это является причиной того, почему в Германии сообщества собственников (в целом
приблизительно 5 млн. сообществ собственников в Германии!) до сих пор не могут
использовать льготные кредиты КфВ на энергосберегающую санацию.

108



Однако, существующие подходы к гарантийному обеспечению являются
недостаточными для крупных кредитных программ в соответствии срекомендациями в пункте 6.6.2.

Поэтому для обеспечения кредитной программы в соответствии с пунктом 6.6.2 даются
следующие рекомендации по государственным гарантиям:Рекомендация 9:Целевой фонд (см. рекомендацию 8a) предоставляет сообществам/товариществам собственников (форма собственности 1 и 1A) кредиты насанацию (до 5.000 € на квартиру) без обеспечения через поземельную книгу. Приэтом целевой фонд получает необходимые государственные гарантии.
Государство устанавливает по отношению к целевому фонду критерии выдачи
кредитов с целью ограничения риска неплатежа. К ним относятся прежде всего: Общий кредит на санацию получают лишь сообщества/товарищества
собственников,вкоторых
минимально
необходимое
количество
собственников (например, 75%) проголосовало за кредит49.
 В случае неплатежа необходимо заключение соглашений, позволяющих
применять принудительные меры по отношению к неисправным
плательщикам (например, внесение гарантийной ипотеки в лист поземельной
книги неисправного собственника).

Необходимое государственное поручительство на случай прекращения платежей недолжно вести к тому, что неисправно платящие собственники смогут обогащаться засчет государства. При необходимости в законы о собственности на жилье должен бытьвключен механизм, позволяющий в случае неплатежа по упрощенной процедуре
быстро внести гарантийную ипотеку в лист поземельной книги неисправного
плательщика.
Рекомендация 9a:Как и в рекомендации 8c условия предоставления гарантий должны бытьсправедливыми и ясными для сообществ/товариществ собствеников: За предоставление государственной гарантии по кредиту вполне можно
требовать оплаты взноса с целью компенсации средних потерь принеплатеже.
 Однако взнос не должен превышать 2% обеспеченного гарантией кредитаи содержать дополнительные скрытые расходы50.
 Государственная гарантия должна предоставлять целевому банку 100%гарантию в случае неплатежа. Ограниченная гарантия, при которой
сообщество/товарищество собственников не знает, чего следует ожидатьв крайнем случае, непродуктивна51.
 Это не исключает, а скорее даже требует максимальной ясности о том, чтогосударственный гарантийный орган согласовывает и устанавливает сцелевым банком процедуру, как целевой банк должен поступать ссообществами/товариществами собственников при просрочке платежей,для того, чтобы максимально снизить риски неплатежа.

49

Это было бы не трудно достичь при условиях, указанных в пункте 6.6.2, и субсидиях наотчисления на санацию, зависящих от уровня дохода, в соответствии с пунктом 6.6.4.
50
Платежи, которые до сих пор требовались в гарантийных программах (см. пункт 6.4.1),
несоразмерно высокие.
51
Так же как и прежние процентуальные органичения в существующих гарантийных программах
(см. пункт 6.4.1), когда никто не знает, что это может означать на практике.

109

6.6.4 Резюме и рекомендации по дополнительной поддержке семей снизкими доходами
Действующее во всех новых странах ЕС правило принятия решений о санации присогласии минимального большинства голосов 50% + 1 (см. пункт 4.4) является
оптимальным для решений, если речь идет о санации, которая может быть проведеназа счет накопленных средств. Но такое незначительное большинство недостаточнодля предоставления кредита. Банки хотят знать, как сообщество/товарищество
собственников собирается обеспечить выплату всеми собственниками своих долей
кредита (см. пункт 4.4.3). Поэтому в рекомендации 9 сказано, что подавляющее
большинство (минимум 75%) собственников должны проголосовать «за», чтобы
максимально ограничить риск неплатежа.
К тому же опыт, в частности, немецко-латвийской пилотной программы
энергосбережения показал, что простое большинство достижимо легко, но 75%-оебольшинство и выше получить сложно (лишь в 7 из 130 проектов – см. пункт 6.2). Напрактике это означает следующее: Едва ли хотя бы один собственник сомневается в смысле и преимуществах
санации.
 Соглашаются в основном собственники, способные оплатить отчисления насанацию.
 Против санации голосуют лишь семьи, неспособные покрыть отчисления насанацию, потому что они на данный момент располагают небольшим доходом (пенсионеры, доходы
ниже среднего) или они опасаются в скором будущем иметь меньше денег в своем распоряжении (из-заугрозы безработицы или предстоящего ухода на пенсию).
Рекомендация 10:Дополнительно к льготному кредитованию (рекомендации 7-9a), которое
ориентируется на средние семейные доходы, для семей с низким доходом
необходимо субсидирование ставки процента в зависимости от дохода или субсидирование отчислений на санацию в зависимости от дохода
(индивидуальная поддержка), чтобы семьи с доходами ниже среднего также
могли позволить себе желаемую большинством санацию. При этом следует
отметить, что сопровождающая индивидуальная поддержка, зависящая отдохода, дает лишь тогда результат, когда жильцы с самого начала могут
уверенно рассчитывать на поддержку и оценивают ее как надежную.
Оценка того, что cообщества/товарищества собственников в новых странах ЕС могут
позволить себе санацию с ежемесячными отчислениями в размере приблизительно
25 € на квартиру, основывается на средних доходах (см. пункт 2.2). Для семей сдоходами значительно ниже среднего это означает, что при сохранении адекватного
соотношения между доходами и жилищными расходами только часть отчислений насанацию может быть оплачена, но не все отчисления полностью.
Зависящие от дохода дотации на отчисления на санацию имели бы следующие
необходимые эффекты: При зависящие от дохода дотациях, которые покрывают часть отчислений насанацию, даже малообеспеченные семьи могут согласиться с проведением
санации, таким образом, может быть достугнуто согласие большинства свыше 75%.
 С другой стороны, сообщества/товарищества собственников могут отдать заказ настроительные работы, несмотря на отсутствие полного согласия, так как они знают,что малообеспеченные семьи получат соответствующую дополнительную

110поддержку и, тем самым, нет опасности, что семьи с небольшим доходом не смогут
позволить себе санированные квартиры.
Чтобы дополнительная поддержка, зависящая от дохода, принесла желаемый эффект,с самого начала должна существовать уверенность в возможности ее получения. Еслизависящая от дохода поддержка только потенциально возможна (может быть да, аможет быть нет), нет никакого смысла ее вообще предлагать.
Рекомендация 10a:Введение сопровождающих зависящих от дохода дотаций не должно потерпеть
крушение из-за сложностей процедуры определения уровня дохода. Простые
критерии дохода являются достаточными, так как речь идет не о дотациях напроживание в целом, а лишь о целевой индивидуальной поддержке дляреализации проектов комплексной санации.
Попытка введения оптимальных критериев дохода лишь для целей сопровождающей
индивидуальной поддержки по отчислениям на санацию изначально загубила бы этотподход.
Пока в новых странах ЕС нет практики свидетельства о размере доходов,необходимого для других целей (общие жилищные дотации, уровень дохода дляполучения муниципального социального жилья), должны быть разработаны повозможности простые критерии, например:простая градация индивидуальных дотаций: например 25% и 50%,например, пенсионеры и семьи с детьми получают 25% дотации,более высокие дотации (например, 50%) предоставляются при получении отсоответствующих муниципальных властей подтверждения о нуждаемости семьи.

6.6.5 Резюме по финансированию через «контрактинг»Финансирование через «контрактинг» (лизинг), как альтернатива собственным
инвестициям, до сих пор получило распространение в жилых домах (в отличие отадминистративных зданий52) лишь в сфере учета и расчета расходов пофактическому потреблению.
Однако следует ожидать увеличения предложений по «контрактингу» отэнергетических предприятий в сфере децентрализованного теплоснабжения какальтернативы центральному теплоснабжению при дальнейшем росте тарифов натепло.
Дешевых предложения по «контрактингу» в сфере проведения комплексного пакета
энергосберегающих мероприятий ожидать не стоит (см. пункт 6.1.5). Даже врезультате реализации пилотного проекта Озолсиема 46/3 в Риге в 2001г. неудалось привлечь предприятия к проведению хотя бы одного последующего
пилотного проекта на основе «контрактинга».

52Но там только в отношении оптимирования энергетического обслуживания здания, но не сточки зрения инвестиций в улучшение теплоизоляции ограждающих конструкций здания – см.
сноску 43.

111

6.6.6 Резюмеи рекомендации по использованию средств ЕС длясовместного финансирования национальных целевых программ
Впервые для новых стран ЕС в период поддержки 2007-2013гг. существует
возможность использования средств структурного фонда ЕС для рефинансирования
национальных программ, способствующих санации жилья (см. пункт 6.1.4).
Рекомендация 11:Возможность рефинансирования национальных целевых программ по санации
жилого фонда, существующая для новых стран ЕС в период поддержки ЕС 20072013гг., должна полностью использоваться для образования новых обширных
целевых программ санации с учетом осуществления рекомендаций 7-10 проекта
BEEN.

Осуществление рекомендаций проекта BEEN с уверенностью привело бы к началу
широкомасштабной санации в новых странах ЕС. К тому же необходимы более
крупные по сравнению с существующими целевые программы. С 2007г. существующая
возможность по рефинансированию расходов этой программы до 85% из средств
структурного фонда ЕС устранила последние препятствия для широкомасштабного
распространения санации (в особенности энергосберегающей) при наличии
соответствующих национальных целевых программ в интересах сохранения
жилищного фонда и как эффективный вклад в защиту климата и окружающей среды.

112