暮らしの判例
国民生活センター 消費者判例情報評価委員会

消費者問題を考えるうえで参考になる判例を解説します

家賃債務保証業者との保証委託契約における一部条項について、消費者契約法 10 条に該当するとして差止請求が認容された事例
かか

賃貸住宅に係る賃料債務等の保証委託及び連帯保証に関する契約書中の、賃料等の不払等があるときに連帯保証人が無催告で賃貸借契約を解除することができる旨を定める条項、並びに賃料等の不払等の事情が存するときに連帯保証人が賃貸住宅の明渡しがあったものとみなすことができる旨を定める条項が、ともに消費者契約法 10 条に該当して無効と判断され、差止請求が認容された事例。
（最高裁判所令和 4 年 12 月 12 日判決、『判例タイムズ』1507 号 41 ページ、裁判所ウェブサイト）

原告・被控訴人・上告人：X（適格消費者団体）
被告・控訴人・被上告人：Y（家賃債務保証業者）

上怠り、(2)Y が合理的な手段を尽くしても賃借事案の概要

人本人と連絡がとれない状況の下、(3)電気・ガ

賃料債務等の保証を業とする Y は、賃貸住宅ス・水道の利用状況や郵便物の状況等から本件の賃貸人、賃借人等との間で、「住み替えかんた建物を相当期間利用していないものと認められ、んシステム保証契約書」（本件契約書）と題する契かつ (4) 本件建物を再び占有使用しない賃借人約書を用いて、賃貸人と賃借人との間の賃貸借の意思が客観的に看取できる事情が存する（以契約（原契約）に関し、賃借人が Y に対して賃料下、本件 4 要件）ときは、賃借人が明示的に異議債務等を連帯保証することを委託し、Y が賃貸を述べない限り、これをもって本件建物の明渡人に対して当該賃料債務等を連帯保証することしがあったものとみなすことができるものとす等を内容とする契約を締結している。適格消費る条項（本件契約書 18 条 2 項 2 号）

者団体 X は、本件契約書中のいくつかの契約条

第1審（参考判例①）は、❶について、一般的な項について、消費者契約法 12 条 3 項に基づき差無催告解除特約に比して原契約賃借人にとって止めを請求した。主として争点となったのは、格別不利益なものとはいえず、消費者契約法 10次の 2 つの条項である。

条後段に該当しないとしたが、❷については、❶ Y は、賃借人が支払を怠った賃料等（賃料、賃借人が賃借物件内に残置した動産類を賃貸人共益費・管理費、駐車場使用料その他の定額費）および保証業者が任意に搬出、保管することにおよび変動費（光熱費など）の合計額が賃料 3 か賃借人が異議を述べない旨を定める条項（本件月分以上に達したときは、無催告にて原契約を契約書 18 条 3 項）及び同条同項の規定により Y解除することができるものとする条項（本件契が搬出して保管している動産類のうち、賃借人

約書 13 条 1 項前段）が搬出日から 1 カ月以内に引き取らないものに❷ Y は、(1) 賃借人が賃料等の支払を 2 か月以ついては、賃借人は所有権を放棄し、以後 Y が随国民生活
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意に処分することに異議を述べない旨を定める

法 10 条後段に該当しないとした。

条項（本件契約書 19 条 1 項）と相まって、消費者

最高裁は、❶ ❷ともに消費者契約法 10 条に該契約法 8 条1項 3号にいう事業者の不法行為によ当するとした。

り消費者に生じた損害を賠償する責任を全部免理由除する条項に該当するとしてXの請求を認めた。

1. 本件契約書 13 条 1 項前段について控訴審（参考判例②）は、❶について、継続的契約である賃貸借契約の賃貸人からの解除につい原判決の引用する参考判例③は、賃貸人が無て、参考判例③は、賃貸借契約における無催告催告で賃貸借契約を解除することができる旨を解除権の前提とされる要件を満たしていたとし定めた特約条項について、賃料が約定の期日にても、なお、不払が当事者間の信頼関係を破壊支払われず、そのため契約を解除するに当たりするものとは認められない場合には、解除を認催告をしなくてもあながち不合理とは認められめないとしており、Y があえて本件契約の適用ないような事情が存する場合に、無催告で解除について、この判例法理の適用を除外している権を行使することが許される旨を定めた約定でことをうかがわせる事情は存在しないから、消あると解したものである。他方で、本件契約書

費者契約法 10 条後段に該当しないとした。賃貸13 条 1 項前段は、賃貸人ではなく、賃料債務等借契約の当事者ではない Y に解除権を付与しての連帯保証人である Y が原契約につき無催告でいる点についても、賃料未納の場合に、賃貸人解除権を行使することができるとするものであが保証人である Y から弁済を受けることによりる上、連帯保証債務が履行されたことにより、事実上未払リスクがない反面、Y は未払リスク

賃貸人との関係において賃借人の賃料債務等がをいつまでも負担する可能性があるから、Y に消滅した場合であっても、無催告で原契約を解解除権を与えることは消費者契約法 10 条後段除することができるとするものであるから、参に該当しないとした。

考判例③が判示した特約条項とはおよそかけ離また、❷についても、本件契約書18条 2 項 2 号れた内容のものである。

は、原契約が継続している場合にはこれを終了さ本件契約書 13 条 1 項前段は、賃借人が支払をせる権限を Y に付与する趣旨の規定であると解怠った賃料等の合計額が賃料 3 カ月分以上に達するのが相当であるが、そのことにより賃借人した場合、賃料債務等の連帯保証人である Y がが受ける不利益は、必ずしも大きいものとはいえ何らの限定なく原契約につき無催告で解除権をず、むしろ、賃借人は、自ら現実の明渡しをする行使することができるものとしている点におい債務を免れるとともに、Yとは別の本来の連帯保て、任意規定の適用による場合に比し、消費者証人と共に賃料等ないし賃料等相当損害金のさである賃借人の権利を制限するものというべきらなる支払義務を免れるという利益を受けるこである。とができる。他方、Y にとって、速やかに原契約

原契約は、当事者間の信頼関係を基礎とするを終了させて、未払賃料等の支払義務を免れる継続的契約であるところ、その解除は、賃借人こと等によりY が受ける利益は大きい。したがっの生活の基盤を失わせるという重大な事態を招て、本件契約書 18 条 2 項 2 号、同条 3 項、19 条 1

来し得るものであるから、契約関係の解消に先項の各条項は、相応の合理性を有するものであ立ち、賃借人に賃料債務等の履行について最終る反面、賃借人の不利益は限定的なものにとどま的な考慮の機会を与えるため、その催告を行うるから、本件契約書18 条 2 項 2 号は、消費者契約必要性は大きいということができる。
ところが、

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本件契約書 13 条 1 項前段は、所定の賃料等の支明示的に異議を述べた場合には、Y が本件建物払の遅滞が生じた場合、原契約の当事者でもなの明渡しがあったとみなすことができないもの

い Y がその一存で何らの限定なく原契約につきとしているが、賃借人が異議を述べる機会が確無催告で解除権を行使することができるとする

保されているわけではないから、賃借人の不利ものであるから、賃借人が重大な不利益を被る益を回避する手段として十分でない。

おそれがあるということができる。

解説

2. 本件契約書 18 条 2 項 2 号について
本件契約書 18 条 2 項 2 号には原契約が終了し【1】建物賃貸借において、通常の連帯保証人ている場合に限定して適用される条項であることは別に、家賃債務保証業者が連帯保証人としとを示す文言はなく、また、原契約を終了させて加わる、あるいは加わることを賃貸人から要る権限を Y に付与する趣旨を含むことをうかが求される例が増えており、追い出し屋問題といわせる文言は存しない。

う負の側面も発生している。参考判例⑤及び⑥

Y が、原契約が終了していない場合において、は、家賃債務保証業者による違法な賃料取立て

本件契約書 18 条 2 項 2 号に基づいて本件建物の行為や追い出し行為について、不法行為の成立明渡しがあったものとみなしたときは、賃借人が認められた事例である。

は、本件建物に対する使用収益権が消滅してい【2】家屋の賃貸借契約において、賃借人が賃ないのに、原契約の当事者でもない Y の一存で、料を 1 か月分でも遅滞したときは催告を要せずその使用収益権が制限されることとなる。その契約を解除することができる旨を定めた特約条ため、本件契約書 18 条 2 項 2 号は、この点にお項については、賃貸借契約が当事者間の信頼関いて、任意規定の適用による場合に比し、消費係を基礎とする継続的契約関係であることに鑑者である賃借人の権利を制限するものというべ

み、賃料が約定の期日に支払われず、このためきである。

契約を解除するに当たり催告をしなくてもあな

そして、このようなときには、賃借人は、本がち不合理とは認められないような事情が存す

件建物に対する使用収益権が一方的に制限される場合に、無催告での解除権の行使を許す旨をることになるうえ、本件建物の明渡義務を負っ定めた規定であると解されている（参考判例③）。ていないにもかかわらず、賃貸人が賃借人に対また、賃料の不払に対し賃貸人からの催告がして本件建物の明渡請求権を有し、これが法律あったにもかかわらず、なお賃料が支払われなに定める手続によることなく実現されたのと同い場合であっても、当事者間の信頼関係を破壊様の状態に置かれるのであって、著しく不当とするものとは認められない特段の事情があるというべきである。

きは、債務不履行による賃貸借契約の解除は認

また、本件 4 要件のうち、本件建物を再び占められないものと解されている（参考判例④）。

有使用しない賃借人の意思が客観的に看取でき

本判決は、本件契約書13条1項前段について、る事情が存することという要件は、その内容が連帯保証債務が履行されたことにより賃料債務一義的に明らかでないため、賃借人は、いかなの不履行状態が消滅した場合でも、賃貸人ではる場合に本件契約書 18 条 2 項 2 号の適用がある

ない Y に原契約の無催告解除権を付与したもののかを的確に判断することができず、不利益をであるから、参考判例③は先例にはならないと被るおそれがある。

して、消費者契約法 10 条の該当性の判断を行っている。

なお、本件契約書 18 条 2 項 2 号は、賃借人が国民生活
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本件契約書 18 条 2 項 2 号についても、原契約本件高裁判決後の 2021 年 4 月 1日に、本件契約が解除されておらず、賃借人に明渡義務がない

書 13 条 1 項前段は、「賃借人が支払を怠った賃にもかかわらず、本件 4 要件を満たせば、Y は料等及び変動費の合計額が賃料 3 か月分以上に明渡しがあったものとみなすことができるとい達したことなどにより、賃借人に賃料等の支払う点を中心に消費者契約法 10 条の該当性の判能力がないことが明らかとなり､ 原賃貸借契約断を行っている。

及び本契約における賃貸人・連帯保証人 Y と賃

【3】なお、控訴審判決は、無催告解除権を定め借人との間の信頼関係が破壊された場合には、た本件契約書 13 条 1 項前段について、賃貸借契Y は、無催告にて原契約を解除することができ約におけるいわゆる無催告解除特約の効力や、賃るものとする」と改訂されるとともに、同 18 条 2

料不払を原因とする債務不履行による賃貸借契項 2 号は削除とされている（Y から X への回答

約の解除の要件に関する上記の判例法理は、賃書によると 2020 年 1 月 1 日版で既に削除）。

貸借契約を規律する実体法規範の一部を成してさらに、本件最高裁判決を受けて、2023 年 1いるということができるのであって、契約の文言

月 1 日版の契約書では、13 条 1 項前段は、それ上は、上記判例法理を適用する旨が定められな以前の「無催告にて」の部分が、「5 日以上の期間かったとしても、特にこれを排除することが明を定めた催告のうえ」として、催告を要件とするらかとされているなど特段の事情のない限り、当ことが明記された。また、
18条1項の冒頭に、「原該契約にも上記判例法理が適用されると解する契約が終了するときは、」という文言が加えられ、のが相当であり、このことは、消費者契約法 12同条が、契約の解除等による終了を前提として条 3 項に基づく差止訴訟であるか、個別具体的ないることが明確にされた。

紛争の解決を目的とする一般の民事訴訟（個別訴

ところが、2023 年 2 月 20 日の Y の公表情報訟）であるかによって異なるところはないとする。によると、Y は、2023 年 4 月末をもって「住み替

この点で、最高裁は、消費者契約法に基づくえかんたんシステム」の新規受付を終了し、今差止請求の制度は、消費者と事業者との間の取後は、テナント保証と高級賃貸保証に特化する引における同種の紛争の発生または拡散を未然方針とされている。に防止し、もって消費者の利益を擁護すること

参考判例を目的とするものであるところ、上記差止請求①大阪地裁令和元年 6 月 21日判決（『判例タイムズ』1475 号 156 ページ）、本件の第 1 審判決②大阪高裁令和 3 年 3 月 5 日判決（『判例タイムズ』1500 号 88 ページ）、本件の控訴審判決③最高裁昭和 43 年 11 月 21日判決（『判例タイムズ』229 号 145 ページ、『最高裁判所民事判例集』22 巻 12 号 2741 ページ、裁判所ウェブサイト）④最高裁昭和 39 年 7 月 28 日判決（『判例タイムズ』165号76ページ、『最高裁判所民事判例集』
18 巻 6 号 1220 ページ、裁判所ウェブサイト）⑤東京地裁平成 24 年 9 月 7 日判決（『判例時報』2171 号 72 ページ）
⑥大阪地裁平成25年10月17日判決（『判例時報』
2216 号 100 ページ）の訴訟において、信義則、条理等を考慮して規範的な観点から契約の条項の文言を補う限定解釈をした場合には、解釈について疑義の生ずる不明確な条項が有効なものとして引き続き使用され、かえって消費者の利益を損なうおそれがあることに鑑みると、本件訴訟において、無催告で原契約を解除できる場合につき何ら限定を加えていない本件契約書13条1項前段について、信頼関係の破壊を要件としているとの限定解釈をすることは相当でないと述べている点が、今後の同種訴訟において参考になる。
【4】本判決を受けての Y の公表情報によると、
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