消費者問題
アラカル「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」
について

ト

中戸 康文

Nakato Yasufumi

一般財団法人不動産適正取引推進機構 調査研究部上席研究員

同機構にて、不動産取引に関する紛争事例等の調査研究業務に従事。1989 年不動産鑑定士登録。国土交通省「不動産取引における心理的瑕疵に関する検討会」委員（2020 年 1 月 〜 2021 年 9 月）などを務める

はじめには削除され、名称は「宅建業者による人の死の告知に関するガイドライン」に修正されました。

宅地建物取引業者（以下、宅建業者）の取引において、過去に取引不動産で人の死に関する事

本ガイドラインの概要案（以下、事故等）が生じていた場合に、適切な調査や告知に関する判断基準がなく、取引現場(1) 本ガイドラインの位置づけの判断が難しいことで、賃貸住宅において高齢①宅建業者の義務の判断基準者の入居が制限される例がみられるなどの、円

本ガイドラインは、事故等が生じた「居住用滑な不動産の流通や取引の阻害が生じていると不動産」（事業用不動産は対象外）の取引に際しの指摘がされていました。
そのような背景から、て、宅建業者が宅建業法上の義務として取るべ国土交通省は、宅建業者が宅地建物取引業法（以き対応について、可能な範囲で、現時点におい下、宅建業法）上負うべき義務の解釈について、て、一般的に妥当と考えられるものを整理し、妥当と思われるものを整理して取りまとめ、取りまとめたものとされています。

2021年 5 月にガイドライン案を公表して意見公宅建業者は、不動産取引に際して、本ガイド募（以下、パブコメ）を行い、パブコメ意見に基ラインを参考とする必要がありますが、他の取づく対応を行って、同年 10 月に「宅地建物取引引当事者（貸主・管理会社等）に、本ガイドライ業者による人の死の告知に関するガイドラインンを参考とする義務はありません。

（以下、本ガイドライン）」を策定しました。

②民事上の責任との関係

本稿は、住宅を購入・賃借する際において、本ガイドラインは、宅建業法上のものであっ取引不動産に過去、事故等が生じていたかに関て、民事上の心理的瑕疵に関するものではありし、宅建業者が、どのような調査を行い、どのません。宅建業者は、本ガイドラインに沿ったような基準で告知を行うかを紹介することによ対応を行った場合でも、民事上の責任を負うこり、事故等に関する宅建業者の告知水準の理解とがありますし、行わなかった場合でも、民事に役立てていただこうとするものです。なお、上の責任を負わないことがあります（図 1）。

本稿における意見等は執筆者の私見によるもの

図 1 告知が必要とされる範囲のイメージであることを、あらかじめご承知ください。
パブコメ意見によるガイドライン案の修正

本ガイドラインで告知を要する人の死

ガイドライン案の名称は「宅建業者による人のかし死に関する心理的瑕疵の取扱いに関するガイドライン」
でしたが、「心理的瑕疵は迷信に基づくもの」などのパブコメ意見により、「心理的瑕疵」の表現
国民生活
2023.79

民事上、心理的瑕疵と判断される事故等

消費者問題ルラカアト
合等には告知が必要」

パブコメ意見によるガイドライン案の修正としています。

ガイドライン案では「ガイドラインは、宅建業者

図 2 は、本基準の内容を、筆者が事案の類型のみならず取引当事者の判断においても参考にされることを期待」とされていましたが、「ガイドライ別、告知のレベル別に整理したものです。

ンは民事上の契約関係を拘束するものではないことを明確にすべき」などのパブコメ意見により、宅パブコメ意見によるガイドライン案の修正建業者のガイドラインであることを明確化し、他のガイドライン案では、告知が必要とされる期間取引当事者が参考とすべき旨は削除されました。

について、「売買取引の場合は、事故等よりの経過期間にかかわらず買主に告知を要する」などとしていましたが、「人の死に関する事案は、万人にとって(2) 宅建業者の告知の対応基準

重要な事項とはいえず、心理的瑕疵に該当した場

本ガイドラインによる告知の対応基準（以下、合でも、その程度は事案により異なり、時間的に希本基準）は、事故等につき、釈される」「自殺に対する偏見を助長する内容である。これまで以上に差別・偏見が強固になること①「告げなくてもよい範囲」を明らかにし、が懸念される」などのパブコメ意見により、告知に②それ以外の範囲については、「取引の相手方関する明確化の範囲について、「告げる範囲」
ではな等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる

く、「告げなくてもよい範囲」に修正し、また、売買取引においては、「告げる範囲」
・「告げない範囲」と場合には告知が必要」とし、もに一般的なルールを定めることが難しいことか③ただし、①、②にかかわらず「買主・借主から、「自然死等以外の死については、引き続き個別ら問われた場合及び買主・借主において把握の取引ごとの判断とする」などの修正がされました。

しておくべき特段の事情があると認識した場
本ガイドラインによる、宅建業者の告知の原則的対応基準

図2
ＡＢ
Ｃ

なし
：告知は不要。
通常なし：告知は不要。ただし、事件性、周知性、社会に与えた影響が特に高い事案は、告げる必要がある。
事案対応：取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合は、告げる必要がある。
住宅の売買取引対象不動産

日常通常使用する集合住宅共用部※ 2

隣接住戸※ 3・日常通常使用しない集合住宅共用部

でき①

自然死・日常生活の中での不慮の死（階段からの転落、入浴中の溺しA

ご えん

死や転倒事故、誤嚥など）

なし

Aなし

Aなし

住宅の賃貸借取引②①で特殊清掃※ 1 等が行われた場合

C

事案対応

C

事案対応

B

通常なし

③

自殺事故・殺人事件等、①以外の死

C

事案対応

C

事案対応

B

通常なし

①

自然死・日常生活の中での不慮の死（階段からの転落、入浴中の溺死や転倒事故、誤嚥など）
おおむ②①で特殊清掃※ 1 等が行われた
場合③

自殺事故・殺人事件等、①以外の死

Aなし

Aなし

A

なし

事案発生から、概ね 3 年間経過前

C

事案対応

C

事案対応

B

通常なし

事案発生から、概ね 3 年間経過後

B

通常なし

B

通常なし

B

通常なし

事案発生から、概ね 3 年間経過前

C

事案対応

C

事案対応

B

通常なし事案発生から、概ね 3 年間経過後

B

通常なし

B

通常なし

B

通常なし

ただし
上記にかかわらず、買主・借主から事案の有無について問われた場合や、社会的影響の大きさから買主・借主において把握しておくべき特段の事情があると認識した場合等には、宅建業者は告げる必要がある。
※ 1 孤独死などが発生した住居において、原状回復のために通常清掃では対応できない死臭やシミなどの消臭・消毒や清掃を行うサービス※ 2 ベランダ等の専用使用が可能な部分のほか、共用の玄関・エレベーター・廊下・階段のうち、買主・借主が日常生活において通常使用すると考えられる部分が該当するものと考えられる※ 3 隣接住戸の事故等に関する情報は、その遺族などに関する「個人情報」に該当する場合があることから、実務上通常告知は行われない

国民生活
2023.710消費者問題ルラカアト(3) 宅建業者の調査方法・調査範囲（4）
宅建業者の告知の方法

宅建業者が媒介等を行う場合の、事故等に関宅建業者が、人の死に関する事案発生を告げする通常の調査は、売主・貸主に、過去に生じる場合は、前記 (3) の調査を通じて判明した、た事故等の存在について、告知書等への記載を・事案の発生時期（特殊清掃等が行われた場合求める方法により行われます（宅建業者に、事には発覚時期）

故等の存在を疑う事情があるときは、売主・貸・場所、死因（自然死・他殺・自殺・事故死等、主に確認を行い、適切な告知を求めます）。

不明である場合にはその旨）

宅建業者が、事故等の存在を知った場合には、・特殊清掃等が行われた場合にはその旨

本基準に従って、「告知する・しない」
について、について、宅建業者が、売主・貸主・管理業者売主・貸主にアドバイスを行います。に照会した内容をそのまま告げる方法によって行われます＊ 2。

なお、宅建業者は、原則、宅建業者自身が周辺住民へ聞き込みを行うとか、インターネット

なお、宅建業者が、売主・貸主・管理業者かサイトを調査するなどの、自発的な調査は行いら不明であると回答された場合、あるいは無回ません＊1参考答の場合には、その旨が告げられます。

。

心理的瑕疵に関する裁判例について（4）過去自殺事故があった更地（居住用）の売買におけ（一財）不動産適正取引推進機構が収集した心理的瑕疵に関する裁判例には、次のような事例がみられまる告知義務

す＊ 3。

心理的瑕疵を否定した事例として、取引の 2 年前の自殺事故（参考裁判例⑤）、取引の 8 年 7 カ月前の自殺（1）
自然死と心理的瑕疵
自然死について心理的瑕疵を否定した事例として、事故（参考裁判例⑥）など、告知義務を認めた事例とし参考裁判例①などがみられます。なお、収集した事例て、20 年以上前の自殺事故（参考裁判例⑦）、取引のにおいて心理的瑕疵を肯定した事例はみられません。

1 年 4 カ月前の自殺事故（参考裁判例⑧）などがみられ（2）
隣室の自殺事故と心理的瑕疵

ます＊ 4。

隣室の自殺事故について、告知義務を否定した事案
として、参考裁判例②、③などがみられます。なお、収集した事例において、告知義務を認めた事例はみら参考裁判例①東京地裁平成 22 年 1月15 日判決（RETIO79-96）②大阪高裁平成 30 年 6 月19 日判決（判例集未登載）れません。

③東京地裁平成 26 年 8 月5 日判決（RETIO98-138）（3）貸室で自殺事故があった場合における次の貸主へ④東京地裁平成 13 年 11月 29 日判決（RETIO55-72）の告知義務⑤大阪地裁平成 11年 2 月18日判決（判例タイムズ 1003218）「事故直後の借主には、当該事故について告知する義務はあるが、同借主が通常の賃貸期間を経過して退⑥東京地裁平成 19 年 7 月 5 日判決（ウエストロー・ジャパン）

去した後、新たな借主が賃借する際に当該事故を告知⑦ 高 松 高 裁 平 成 26 年 6 月 19 日判決（ 判 例時 報 2236101）

する義務はない（参考裁判例②）」、「本件事件は 2 年程度を過ぎると瑕疵と評せなくなり、他に賃貸するに当⑧東京地裁平成 18 年 7 月 27 日判決（ウエストロー・ジャパン）たり、告知義務はない（参考裁判例④）」などの事例がみられます。
＊1

宅建業者の自発的調査義務を否定した事例として、東京地裁平成 25 年 7 月 3 日判決（RETIO94-78）などがみられる＊2

亡くなった方やその遺族等の名誉及び生活の平穏に十分配慮し、これらを不当に侵害することのないようにする必要があることから、亡くなった方の氏名、年齢や、具体的な死の態様、発見状況等は告げられない＊ 3 （一財）不動産適正取引推進機構では、「RETIO 判例検索システム」（ https://www.retio.or.jp/case_search/search_top.php ）や「続・心理的瑕疵に関する裁判例について（RETIO112-60）（ https://www.retio.or.jp/attach/archive/112-060.pdf ）において、収集した心理的瑕疵に関する裁判」
例を紹介している＊4

売買取引における心理的瑕疵に関する裁判所の判断は、買主の使用目的や取引の経緯、事故等の内容、周辺地域の状況など、事案の態様を総合的に考慮して行われることから、裁判例から「何年経過すれば心理的瑕疵が風化し、告知が不要となるか」の一般的な傾向を得ることは難しい

国民生活
2023.711