運用基準１．建築物等の用途の制限□ 制限の必要性地区計画の目標と地区の土地利用の方針を定めるとともに、土地利用の方針と用途の鈍化という観点から一つ一つの用途について検討を行い、地区における建築物等の用途制限の内容を定める。
□ 制限の内容建築物等の用途の制限必要性：用途の混在を防止し、当該区域の用途構成の適正化、地区の住環境の保持、商業その他の業務の利便の増進などにより、良好な環境を持った地区を形成・維持するため、地区の土地利用の方針に応じた用途の制限を行う必要がある。

・建築物等の用途の制限建物の用途規制理由① ボーリング場、スケ ・沿道の商業施設、観光関連施設との調和、背後の住宅地の住環境をート場、ゴルフ練習保護するため、ボーリング場、スケート場、ゴルフ練習場、バッティング上、バッティング練練習場を規制する。

習場等② 麻 雀 屋 、 ぱ ち ん こ ・沿道の商業施設、観光関連施設との調和、背後の住宅地の住環境を屋、射的場、馬券保護するため、ボーリング場、スケート場、ゴルフ練習場、バッティング投票券発売所、場練習場を規制する。

外車券売場③ 自動車教習所・沿道の商業施設、観光関連施設との調和、背後の住宅地に配慮しつつ一定規模以下の商業・業務施設を誘導する地区であるため、自動車教習所を規制する。

④ 自 動 車 車 庫 （ 付 属 ・沿道の商業施設、観光関連施設との調和、背後の住宅地に配慮しつ車庫を除く）つ一定規模以下の商業・業務施設を誘導する地区であるため、自動車車庫等を規制する。・⑤ 畜舎・畜舎は騒音や臭気を発生するなど、背後の住宅地の住環境に影響を与える恐れがあることから、規制する。ただし、ペットとして飼育する犬、猫等の小動物の畜舎で 15 ㎡以下のもの並びに動物病院及びペットショップその他これらに類するものを除く。

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⑥ １階で兼久ﾏﾘﾝﾀｳﾝ ・沿道の商業施設、観光関連施設との調和、背後の住宅地に配慮しつ線及び臨港道路につ一定規模以下の商業・業務施設を誘導する地区であるため、１階面する部分を住で兼久ﾏﾘﾝﾀｳﾝ線及び臨港道路に面する部分は住宅、共同住宅、宅、共同住宅、寄寄宿舎又は、下宿を規制する。

宿舎又は、下宿、の用途に供するもの。
⑦ 危険物貯蔵施設等 ・沿道の商業施設、観光関連施設との調和、背後の住宅地に配慮しつつ一定規模以下の商業・業務施設を誘導する地区であるため、危険物貯蔵庫施設等（建築基準法別表第２（と）四号）を規制する。

⑧ 神 社 、 寺 院 、 教 会 ・賑わいを創出する沿道利用を促進するため、神社、寺院、教会等を規等⑨ 葬祭場制する。・沿道の商業施設、観光関連施設との調和、良好な住環境を保護するため、葬祭場を規制する。

⑥兼久マリンタウン線・臨港道路に面する１階部分は、店舗等とする。
１階で兼久ﾏﾘﾝﾀｳﾝ線及び臨港道路に面する部分は住宅、共同住宅、寄宿舎又は、下宿を規制する。

Cafe□１階店舗等住宅等面する部分の定義・部分とは、1 敷地を指す。
・面するとは、車両、歩行者等の出入り可能な 1 敷地を指す。
下図のように 1 敷地が複数の道路に面している場合、兼久ﾏﾘﾝﾀｳﾝ線及び臨港道路から出入り可能であれば、敷地全体が制限の対象となる。その他の道路区画道路等面する部分（敷地）県道に面する部分（敷地）県道（4車線）兼久マリンタウン線・臨港道路-7-

２．建築物の敷地面積の最低限度必要性：敷地の細分化を防止することにより、ゆとりある住環境の形成、防災上危険な建てづまりを防止し、また、地区にふさわしい建物を誘導する等の観点から、敷地面積の最低限度を定める必要がある。

西原西地区等の町内他地区との整合を図るとともに、都市計画法施行令第 29 条の規定の準用及び、中規模な商業業務施設の誘導、空地や駐車場の確保などを確保するため、敷地面積の最低限度を 200㎡とする。
・敷地面積の最低限度敷地面積の最低限度200 ㎡（約 60 坪）例）告示日において敷地面積が最低限度に満たない場合（２００㎡以下の場合）１５０㎡（約 45 坪）１５０㎡（約 45 坪）１５０㎡（約 45 坪）

分

割80㎡-8-70㎡分割しなければ建築可分割して 200 ㎡以下は建築不可

３．壁面の位置の制限必要性：道路等の公共の場所に接する境界線から建築物等の壁面を後退させることにより道路等の機能を高め、隣地境界線からも壁面を後退させることにより通風や採光などを確保し、ゆとりのある空間をつくり出すため、壁面位置の制限を行う必要がある。

●兼久ﾏﾘﾝﾀｳﾝ線・臨港道路境界線西地区等の町内他地区との整合を図るとともに、道路等の機能を高め、ゆとりある空間をつくり出すため、道路境界線（兼久マリンタウン線・臨港道路）からの壁面の位置は、地盤面から高さ３m以下の部分は 1．5ｍ以上、高さが３ｍを超える部分は１ｍ以上後退した位置とする。
●その他の道路道路境界線（その他の道路）からの壁面の位置は、地盤面から高さ３m 以下の部分は 1.0ｍ以上、高さが３ｍを超える部分は 0.5ｍ以上後退した位置とする。
●隣地境界線西地区等の町内他地区との整合を図るとともに、ゆとりある空間をつくり出すため、隣地境界線からの壁面の位置は、1．0ｍ以上後退した位置とする。ただし、告示日に敷地面積が 200 ㎡未満の場合は 0．5ｍ以上とする。
●次に該当するものは、隣地境界線から壁面又は柱面の位置は０．５ｍ以上とする。
（１）外壁又はこれに代わる柱の外周面の長さの合計が３．０ｍ以下のとき。
（２）附属建築物の簡易な物置その他これに類するもの（自動車車庫等を除く）で軒の高さが２．３ｍ以下で、かつ、床面積の合計が５㎡以内であるもの。
(例)給湯設備、水槽、ボイラー設備等（３）延べ床面積に算入されない出窓。
（４）建築物の庇。・壁面の位置の制限壁面の位置兼久マリンタウン線地盤面高さ３ｍ以下：1.5ｍ以上臨港道路地盤面高さ３ｍ超:1.0ｍ以上その他の道路地盤面高さ３ｍ以下：1.0ｍ以上地盤面高さ３ｍ超:0.5ｍ以上1.0ｍ以上隣地境界線※ただし、告示日に敷地面積が 200 ㎡未満の場合は0．5ｍ以上※解放された簡易な構造の車庫は、この限りではない。

-9-参考イメージ図※その他の道路は（道路境 界線【兼久ﾏﾘﾝﾀｳﾝ線・臨港道路から】）書き兼久ﾏﾘﾝﾀｳﾝ線臨港道路※その他の道路歩道１ｍ以上（0.5ｍ以上）建築物1.5ｍ以上３ｍ以下（1.0ｍ以上）公共民有地【隣地境界線から】隣地境 界線※告示示日に敷地面積が 200 ㎡未満は（）書き出窓１ｍ以上

庇0.5ｍ以上１ｍ以上（0.5ｍ以上） （0.5ｍ以上）敷地地盤面※隣地境界（解放された簡易な構造の車庫は、この限りではない。）屋根は透光性のある材質1.5ｍ（1.0ｍ）- 10 -隣地境界線道路境界線解放された簡易な構造道

路道

路隣地境界道路境界 1.5ｍ（1.0ｍ）
壁面の制限の位置解放された建物簡易な構造1.0ｍbｂ
aA 物置等0.5ｍ以上0.5ｍcaｃ軒の高さ２．３ｍ以下面積A≦５㎡以下a+b+c ≦３ｍ以下４．建築物等の高さの制限必要性：統一感のあるまち並み形成や通風、採光の確保、隣家とのプライバシー保護などの住環境上の観点から、高さの制限を行う必要がある。

町道兼久マリンタウン線に面した地区であり、中高層の沿道利用により、集合住宅や店舗、事務所等の立地を誘導するシンボルロードと位置づけている。高さの最高限度を統一することで、統一感あるまち並み形成などを図る観点から、高さの最高限度を 20ｍとする。
・建築物等の高さの制限兼久マリンタウン線沿線地区最 高 限 度最 低 限 度20ｍ－30ｍ20ｍ建築不可建築可20ｍ20ｍ建築可- 11 -建築可５．建築物等の形態又は意匠の制限（１）屋根及び外壁の色彩の制限必要性：色彩は景観に大きな影響を与える。周辺の建築物との統一性や連続性、また、アクセントやリズム感を出す工夫が求められることから、これを制限する必要がある。

平成 28 年 3 月に策定した西原町景観計画を踏まえ、屋根及び外壁の色彩について制限を行う。
・屋根及び外壁の色彩の制限外壁の基調となる色彩は、マンセルカラーシステムで明度 8 以上、彩度 2 以下とする。外壁面の色彩について、派手な色（彩度 10 以上）を用いる場合、その使用面積は、市街化調整区域及び市街化区域の住宅系用途地域の場合は、見付面積の 5％以内とし、その他の地域の場合は 10％以内とする。

（２）屋外広告物の制限必要性：広告等の工作物は必要以上に大きく、また華美になりがちであるととも に、無秩序に乱立した場合には、景観を阻害する要因となるものである。従って、広告等の設置に当たっては、周辺の景観に調和するよう、規模、形態等に配慮し、秩序あるものにする必要がある。

・屋外広告物の制限屋外の広告物等については、自己の用に供するものとし、美観や風致を損なう刺激的な色彩または装飾を用いたものについては設置してはならない。

・広告、看板類を建築物に表示又は独立して建造、設置する場合は、沖縄県屋外広告物条例の規定を準拠します。
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◆沖縄県屋外広告物条例に規定する許可地域における設置位置等の基準（３）建築物設備類に関する制限必要性：建築物に設ける設備類は、景観上目立つ存在であるため、景観上の取り扱いは重要であり、建築物や周辺景観と調和した意匠・デザインとなるよう配慮する必要がある。

東崎地区等の町内他地区を参考に制限を行う。
・建築物設備類に関する制限建築物の外壁及び屋根に設ける設備類は、建築本体及び周辺景観との調和に配慮し、目立たないように設置する。

- 13 -（４）敷地地盤面の高さの制限必要性：盛土等による地盤高の不統一を防ぎ、擁壁や高い塀を抑制するため、これを制限する必要がある。

建築基準法では、建築の高さが規制できるのみで、切土、盛土等の土地の区画形質の変更に対する制限については、具体的な規制がない。
盛土等による地盤高の不統一を防ぎ、良好なまち並みを形成するため、町内他地区を参考に地盤高の制限を行う。・敷地の地盤面の高さの制限敷地の地盤の高さは、敷地に接する道路の最高地点から４０cm 以下とする。

◆敷地地盤面の高さの制限のイメージ６．かき又はさくの構造の制限必要性：かき又はさくに関しては、緑豊かで開放的な空間を創出するといった住環境の観点や、災害時のブロック塀の倒壊を防ぐなどの防災上の観点から、できるだけ生垣を用いるものとする。さらに、一定の高さ以上についてはネットフェンス等の透視可能な構造とすることにより道路景観にうるおいを与えることができる。
かき又はさくの構造について他地区を参考に制限を行う。
・かき又はさくの構造の制限かき又はさくの構造は次に掲げるとおりとする。ただし、門柱及び門扉についてはこの限りではない。
１．生け垣２．フェンス等の高さは敷地に接する道路の最高地点から１.５ｍ以下とする。
３．コンクリート基礎等とフェンスの併用の場合は、敷地に接する道路の最高地点から１.５ｍ以下とし、構造は透視可能な構造とする。
４．コンクリート基礎等の高さは、敷地に接する道路の最高地点から０.９ｍ以下とする。

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◆かき又はさくの構造の制限（イメージ）透視可能な構造とする。
（開口率５０％以上）

全体1.5ｍ以下90ｃｍ90ｃｍ以下以下７．建築物の敷地が地区整備計画区域の内外にわたる場合の措置「西原町地区計画の区域内における建築物の制限に関する条例」第１０条について、下図のとおり、敷地の１／２以上が地区整備区域に属する場合、当該建築物及び敷地の全部について地区計画の適用範囲とする。
地区整備区域① 敷地の過半が区域内適用範囲③ 敷地の過半が区域外適用外建築物建築物8．緑化率の最低限度必要性：うるおいのあるまち並みを創出するため、積極的な緑化が必要であることから、景観計画とも連携した緑化の誘導を行う平成 28 年 3 月に策定した景観計画を踏まえ、敷地内の積極的な緑化を促進する。
・地区計画において緑化率の数値設定はしないが、景観計画の基準を守るよう誘導を行う。

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