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〜古民家等を活用したまちづくり〜
はじめに人口減少に伴い古民家等が増加する中、国家戦略特区の対象分野として「歴史的建築物の活用」が挙げられるなど、古民家等を活用したまちづくりが注目を集めている。地域の歴史を物語る資源である古民家等は、大規模修繕（リノベーション）などにより地方の雇用機会の創出や観光客誘致につながる可能性があることから、国内各地で先進的な取組が始まっている。
熊本県内では、熊本地震の影響で歴史的建築物をはじめ多くの建築物が損傷し、町の風景が変わりつつある中で、国内外の観光客向けの宿泊施設やＩＴ関連企業のサテライトオフィスなどとして活用する動きがある。
本レポートでは、古民家等を活用した地域経済の活性化の可能性を探ってみたい。
本レポートでは、町屋、武家屋敷、農家等の伝統的な建築物のみならず、築５０年を超える一般の民間住宅なども含み幅広く捉えて、これらの建築物を「古民家等」と定義している。

1．古民家等を取り巻く環境
古民家等は全国的に減少傾向にあり、特に東日本大震災後は宮城県や福島県の減少が顕著にみられる。
熊本地震を経験した本県でも、災害後の古民家等の維持管理が課題として浮き彫りとなっている。

（１）
１９６０年以前に建てられた住宅の状況
地域には古い町並みを構成する町屋をはじめ、国、県、市町村の指定文化財だけでなく、地域の特色を示したいわゆる古民家等が数多く存在している。
古民家等を取り巻く環境をみると、国宝や重要文化財等の指定を受けた建築物は保存のための公的な支援が手厚いものの、一般建築物は保存よりも放置される事例が多くみられる。地方では人口減少に伴い空き家が増加しており、都市部でも再開発等で古民家等が解体される機会が多くなっている。

そこで、５年ごとの調査である「住宅・土地統計調査」で、都道府県別に１９６０年以前に建てられた住宅の減少率をみてみたい。２００３年を基準年とした全国の減少率をみると、２００８年は△１５.５％、直近調査の２０１３年は△２８.２％と３割近くも減少している。都道府県別では、再開発が進む東京都や大阪府、神奈川県など都市圏の減少が大きい一方で、東日本大震災の影響を受けた宮城県や福島県でも３０％を超える減少となっており、熊本地震を経験した本県でもさらに減少率が大きくなる可能性がある（図表１）。

図表１ １９６０年以前に建てられた住宅の減少率ȪĦȫı஠࣭໹޳ɢĲĶįĶɓȪĳııĹාȫĮĲıĮĳıĮĴıĳııĹාĳıĲĴා‫ؗ‬ථ৅঱ോ‫ॄݠ‬ఱ໦ߧུಿॄऎٖ໛‫ؖ‬ࣞ౶Քຎࣝ୼ඃോ५࢛ࢩോ‫ؖ‬५ോआು৾გ‫ظ‬५ජၻ໶ࡩఱि‫ނ‬സসٖ२ਹՔ౶୓‫ؖ‬‫່ܚ‬ಿ࿤५ၐ໛֔୞୼ີ५
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（２）熊本地震後の住宅着工状況（持ち家）
ここで、被災家屋の公費解体の進捗にあわせて建替えられる古民家等も多いことから、熊本県内の住宅着工（持ち家）の推移をみてみたい。
公費解体が実施されている県内の市町村別に、着工が本格化している２０１６年９月から２０１７年３月までと前年同時期の持ち家の住宅着工戸数の推移を比較すると、地震の被害が集中した西原村、御船町、嘉島町、甲佐町では２００％を超える増加率となっており、宇城市や大津町など７市町で１００％を超えている。また、熊本市の増加率は７３.７％となり被害の大きかった東区や南区で特に増加している（図表２）。
このように、今後も持ち家の建替え需要を中心に住宅着工の増加傾向は続くものとみられるが、それに伴い有形無形の町の 記憶 をつないできた見慣れた風景が変わる可能性がある。例えば、熊本城の城下町として古い町並みが残る新町や古町地区は、町屋と呼ばれる民間所有の木造家屋が深刻な被害を受けている。昨年６月には、文化財保護に取り組む日本イコモス※１ 国内委員会が未指定文化財も含めた被災建造物の復旧支援の必要性を緊急アピールで表明しており、災害後の古民家等の維持の難しさが県内各地で浮き彫りになっている。

図表２

熊本県内の住宅着工戸数（持ち家）の増加率
小国町
和水町

南小国町

南関町

産山村

菊池市
阿蘇市

玉名市
玉東町 北区 合志市

大津町

菊陽町

0%未満
０〜５０％
５１〜１００％１０１％以上空白 非該当西区 中央区

熊本市

南区

東区

西原村

南阿蘇村

益城町

嘉島町
御船町

宇土市

山都町

甲佐町
宇城市

美里町

氷川町
八代市
上天草市

芦北町

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※１…イコモスとは、国際記念物遺跡会議（ICOMOS/ InternationalCouncil on Monuments and Sites）のこと

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２０
１
３年の住宅・土地統計調査によると、東日本大年以前に建てられた持ち家の改修も築年数が短い持震災で被災箇所の改修工事をした持ち家数は５７.２万

ち家と同程度実施される可能性があると思われる。

戸で、全国の持ち家数３２１６.６万戸の１.８％となって図表３いる。
都道府県別にみると、茨城県が最も多く１３.１万戸、持ち家の改修工事割合（建築時期別）
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次いで宮城県が１２.５万戸、千葉県が６.３万戸、東京都が４.４万戸などとなっており、首都圏でも持ち家のĳĳįĴĲĺķĲȡĲĺĹı
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多くの改修工事が実施されている。

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このうち、上位２県の茨城県と宮城県の建築時期別の改修工事状況をみたものが図表３である。１９６０年以前に建てられた各県の持ち家のうち改修された

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持ち家の割合をみると、茨城県が１７.８％、宮城県が２３.２％となっている。同様に１９８１年から２０００年の間ĳĸįĴĲĺķĲȡĲĺĹı
ĲĺįĶĲĺĹĲȡĳıııに建てられた持ち家をみると、茨城県が１９.２％、宮ĲĵįķĳııĲȡĳıĲĴ

城県が１９.５％となっており、１９６０年以前に建てられた持ち家の改修割合とあまり変わらない結果となっıている。この結果をみると、熊本地震における１９６０ Ķ

ĲıĲĶĳıĳĶĴıȪĦȫ2．古民家等の活用
観光面では、古民家等を宿泊施設へリノベーションし、潜在的な観光需要を創出する取組みが増加。
働き手確保のために、古民家等を活用してサテライトオフィスを誘致する地域間競争が激化。

（１）地域での取組み①観光面での活用

同地区は江戸時代の城下町として栄えた歴史的な古民家等の維持管理が地域の課題となる中で、町並みが人気の観光地であるものの、主要都市圏国内各地で、古民家等の大規模改修（リノベーからのアクセス面や宿泊施設が整備されていないション）を施して観光面で活路を見いだす事例がことが課題となっていた。行政と連携した事業者数多くみられる。

によって整備される宿泊施設は、和の趣がある部

政府も地方の古民家等を複数まとめて改修し、屋などに関心をもつ外国人観光客や国内のアッ宿泊施設や飲食店として活用するファンドを立ちパーミドル層をターゲットにしているとのことで上げて地域の観光産業を後押ししている。また、あり、潜在的な観光需要を開拓することが期待さ地域金融機関においても、地方創生の一環としてれている。

政府系ファンドと連携しながら古民家等の再生事

これらの取組みは、地域内に点在する古民家等業を支援する事例が増えている（図表４）。

を活用した宿泊施設や飲食店などを、点ではなく宮崎県日南市では、文化庁が指定する重要伝統お面として展開するものであり、地域の魅力を高め

び的建造物群保存地区である 飫 肥 地区で、政府系る取組みとして本県でも参考になると思われる。

ファンドと地元金融機関が協調して古民家を活用した宿泊事業を支援している。報道等によると、
図表４

地域金融機関における古民家等の活用支援例

銀行

内容

千葉銀行

減少傾向にある古民家の保存をめざし設立された「人と古民家」社の古民家再生事業に融資

紀陽銀行

一般社団法人ノオトと歴史的建築物活用に関する協定を締結し、古民家活用に関するワークショップを開催

京都銀行

京町屋の購入増改築向けの住宅ローンを展開南都銀行

町屋を改修して事業展開する事業者向けに事業性融資を展開

宮崎銀行

日南市の飫肥地区の空き家の古民家を再生し宿泊施設を開業する事業に、政府系ファンドの地
域経済活性化支援機構（REVIC）と協調支援

〜ファンドを活用して改修中の古民家（宮崎県日南市）〜
飫肥城下町にある元武家屋敷で、リノベーションを実施し宿泊施設として開業。
（写真：当研究所撮影２０１７年２月）

②サテライトオフィス等での活用
観光面での活用と同様に期待されているのは、

技術）環境の整備に伴い過疎地域でも、都市部とサテライトオフィス等の地方で働く場としての古同様にインターネットを利用して仕事ができるこ民家等の活用である。とから、政府は地方への普及を進めている。

政府が今年３月末にまとめた働き方改革実行計

その一環として、総務省は、ＩＣＴ利活用により画の中で、柔軟な働き方を実現しやすい環境整備

地方への人や仕事の流れを創出する「ふるさとテの一つとして、働く場所を選ばない「テレワーレワーク推進事業」を実施しており、２０１６年度はク」の推進が明記され注目を集めている。「テレ全国２２地域でサテライトオフィスやテレワークセワーク」は、在宅勤務、移動先でのモバイルワーンター等の設置などの実証、補助事業が行われてク、オフィス等の総称であるが、ＩＣＴ（情報通信いる。
図表５

一方で、実際にテレワークをしている従業員向けのアンケート結果でテレワークを行っている地
域をみると、回答者が所属する企業の事業所所在地から離れた「遠隔都道府県」の割合は１１.２％にとどまっており、地方へのテレワークの普及の余地があることがうかがえる（図表５）。
ただ、行政が地域で空き家となっている古民家等を改修して、自然や生活環境のよさをアピールしながら都市圏の企業向けに誘致を働きかける例は数多くある。働き方改革の時流を捉えたサテラ
イトオフィス誘致の地域間競争は、激しさを増してきている。

従業員がテレワークを行っている地域‫ڞ׿‬സൽຸࡇĲĲįĳɓႋ୪സൽຸࡇĲĳįĲɓസൽຸࡇ֚౿ĸķįķɓ

（２）国内の先進事例①一般社団法人ノオト（兵庫県篠山市）■取組の概要（観光面での活用）
一般社団法人ノオトは、「空き家の活用」、「スローフード」、「暮らしのツーリズム」の各事業をベースに活動している団体で、地域の「資源」をリノベーションして、集落再生や地域再生等など地域活性化に取り組んでいる。同社は兵庫県篠山市をはじめ国内各地で古民家等の歴史的建造物を数多く再生し、宿（旅館、農家民宿）、レストラン、カフェ、ギャラリー、お試し滞在アパート（若手就農希望者や事業希望者のための短期滞在施設）等を運営し、地域の活性化につなげている。

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ションし、複合宿泊施設として再生することで地域全体の魅力を高めていく「ＮＩＰＰＯＮＩＡ」の取組みを展開している。
篠山市内の城下町では、市の中心に位置する篠山城跡を取り囲むように元銀行経営者の住宅など４棟を宿泊棟として再生し、城下町全体をひとつのホテルと見立てた宿泊施設を運営している。
過疎地域の集落再生 人通りは 村人のみ の限界集落に生まれた高付加価値の農家民宿
篠山市内の小さな集落（丸山集落）は、１２戸のうち７戸が空き家状態の消滅寸前の限界集落であったが、空き家３棟を宿泊できるフレンチレストラン等にリノベーションすることで、自治体等の視察を含め年間５,０００人以上が訪れる集落へと再生した。宿泊施設の運営に地域住民が関与することで新たな雇用の場が生まれ、集落内の耕作放棄地が再生するなど地域コミュニティ維持にも貢献している。

■主な取組内容と効果
ＮＩＰＰＯＮＩＡ（ニッポニア） 歴史的な古民家や町並みを複合宿泊施設として再生
各地に点在する古民家を、その歴史性を尊重しながら宿泊施設や飲食店、店舗としてリノベー〜旧山陰街道沿いにあるＮＩＰＰＯＮＩＡの宿 ＯＮＡＥ棟〜〜古民家の宿として再生した「集落丸山」の遠景〜

元銀行経営者の住居で、篠山城下町の町屋の特徴を活かしたリノベーションを実施（写真：当研究所撮影２０１７年１月）

里山の暮らしを体験する場として、観光客の人気を集めている。
（写真：当研究所撮影２０１７年１月）

②特定非営利活動法人グリーンバレー

菜店、ゲストハウスなど、町の将来を考える上で（徳島県神山町）

必要な事業者を誘致している。多様な事業者を町■取組の概要（サテライトオフィス等での活用）内の商店街に呼び込むことで、今までにない中山間地における商店街モデルを形成している。

特定非営利活動法人グリーンバレーは、１９９０年
代初めからアートや環境をテーマに人口５,６１２人（２０１７年２月現在）の徳島県神山町と世界をつなぐ活動を展開し、起業者の移住や、サテライトオフィス誘致による雇用創出に取り組んでいる。
創造的過疎（ ）をキーワードに過疎化の現状を受け入れたうえで、外部から若者やクリエイティブ人材を誘致することによって町内の人口構造の健全化を図っている。また、ＩＣＴインフラ等を活用し、多様な働き方を実現できるビジネスの場としての価値を高めることに〜東京のＩＴ会社「プラットイーズ社」のえんがわオフィス〜

よって、農林業のみに頼らないバランスのとれた

元は築９０年の古民家で、広い縁側が目を引くオフィス。同社グループで働いている従業員の半数近くは神山町内に在住している。
（写真：当研究所撮影２０１７年２月）

持続可能な地域を目指している。

神山塾

持続可能なまちづくりに欠かせない後継人材を育成
町の将来を担う人材を育成するため、首都圏出身者や独身者、業種はクリエイター系など幅広い人材を対象にした職業訓練を実施している。
これまで８期、１０５名が修了しており、そのうち、神山町に移住してきた人が約５０％、サテライ〜 川 WORK する人たち〜

トオフィスに就職した人が１０名を数える。

神山町の自然豊かな環境の中で、移住してきた若者たちが場所を選ばずクリエイティブな仕事に取組む。
（写真提供：特定非営利活動法人グリーンバレー）■主な取組内容と効果サテライトオフィス ＩＴ、映像、デザインなど

働く場所を選ばない企業を誘致
これまでに１６社がサテライトオフィスの設置や、本社移転、新会社設立をしており、合計３０名の新規雇用を生み出している（２０１７年１月現在）。
エンジニアやプログラマーだけでなく、営業部門の業務も展開されるなど、幅広い分野の人材が〜神山バレー・サテライトオフィス・コンプレックスの内部〜
元縫製工場の建屋を改修したコワーキングスペース（共同の仕事場）で企業やクリエイター、大学、行政の方にもスペースを貸し出し、ドロップイン（立ち寄り利用）から月極め利用も可。複数人の会議やイベントなどでも活用されている。
（写真：当研究所撮影２０１
７年２月）

集まっている。
ワークインレジデンス

町の将来にとって必要な働き手や起業者を逆指名して空き家を提供
ビストロ、カフェ、パン屋、ピザ屋、靴屋、惣

3．持続可能なまちづくりの方向性
持続可能なまちづくりの実現に向けて、古民家等を活用して新たな誘客や柔軟な働き方に対応した継続的な取組が求められる。

（４）地域内経済循環型のまちづくり

ここまでみてきた古民家等を活用する先進地におけるまちづくりの特徴を、行政の関与が高いもさらに、地域が主体的に未来像まで見据えた長のから地域の関与が高い取組みまで、段階的に整期的な視点で移住者や起業者、ＩＴ関連事業者な理したものが図表６である。同図表に基づき、持どを受け入れる風土や態勢を構築していく段階が続可能性のあるまちづくりの方向性を考えてみ必要と考えられる。移住者やサテライトオフィスたい。

等の集積度が高まるにつれて、新たな事業者や移（１）情報共有による関係づくり

住希望者が自発的に流入してくる継続的なまちづ

古民家等を活用して新しい働き方に取組む都市くりが想定される。

圏の事業者や人を地方に呼び込むためには、まず図表６

立地する地域の知名度の向上が必要である。そこ
行政の関与高いで、行政や地域内の企業が発注する業務等を通じて、誘致対象の事業者や人と地域に関する情報を共有する関係の構築が求められる。

古民家等活用の先進地の特徴①情報共有による関係づくり（特徴）
行政や地元企業が発注する業務等を通じて、誘致対象企業や人が地域に関心を持つよう働きかけ（多数事例あり）（２）行政によるサテライトオフィス等の整備②行政のオフィス整備によるまちづくり

次のステップとして、行政が古民家等をサテラ（特徴）
行政が古民家や空き店舗等をサテライトオフィス向けに整備して、地方創生に関心のある企業や人を誘致（事例：宮崎県日南市 等）

イトオフィスや短期滞在型の体験施設等に整備して、地方創生に関心のある事業者や人を誘致することが考えられる。その際には、地域との間にあ③中間事業者によるまちづくり

る地理的、心理的な距離感を縮めるために、短期（特徴）
外部者を含む地域の有志から成るまちづくり会社等の中間事業者が、古民家等を整備して企業や人を誘致（事例：ノオト社 等）

滞在型の体験施設の活用等が有効と思われる。
（３）中間事業者によるまちづくり
地域の有志や外部者から構成されるまちづくり④地域内経済循環型のまちづくり会社等が主体的に地域の持続性を考慮しながら、誘致する事業者や人を選び、まちをデザインする
地域の関与高い段階にあたる。この段階では、行政だけでなく地域のステークホルダーの関与がより強まる。

（特徴）
長期的な視点で移住者、起業者、IT関連事業者を地域で受け入れる風土、態勢を構築（事例：グリーンバレー 等）

おわりに古民家等は全国的に減少傾向にあり、熊本地震

地域の魅力を高め誘客を図る取組みが有効になるを経験した本県では維持管理が課題として浮き彫と思われる。

りになっている。見慣れた町並みが変わりつつあ

また、都市圏に集中する企業の仕事を地方でる一方で、古民家等は新たな雇用と誘客を生み出シェアするテレワークなどの新しい働き方は、育す貴重な地域資源として見直されている。

児や介護との両立や生産性向上に効果があるとみ

今年４月には、菊池川流域の米作りが人吉球磨られていることから、地方で働く場所としての古地域に続き、地域の有形・無形文化財を国内外に民家等に新たな価値が生まれつつある。持続可能発信する日本遺産に認定された。地域内に点在すなまちづくりに即効性のある処方箋がない中で、る地域資源を点から面につなげるために、古民家身近な古民家等の活用は重要なポイントになると等を宿泊施設や飲食店として利活用することで、考えられる。