第 9 回
中古住宅を 買うとき売る
とき残金の支払いと物件の引渡し・取引でトラブルになったら中古住宅を買うとき売るとき

中戸 康文

一般財団法人不動産適正取引推進機構 調査研究部上席研究員

Nakato Yasufumi

不動産適正取引推進機構では、不動産取引に関する紛争事例や行政処分事例等の調査研究を行っており、それらの成果を機関誌『RETIO』やウェブサイトにて情報提供している https://www.retio.or.jp/

残金の決済（支払い）と物件の引渡し②売主の明示による境界の確認を引渡し日までに行う

中古住宅の売買では、契約後は一般に図 1 の後日の隣地との境界トラブルを避ける観点か流れで進んでいきます。

ら、売主・買主の現地での境界明示・確認（ま（1）気をつけておきたいポイント

たは、隣地との境界確認書による境界確認）は、①ローン特約の契約解除期限を変更する場合は決済・引渡し日までに漏らさず行っておきます。
③決済・引渡し前において、取引不動産の状況書面を必ず取り交わすについて立ち会い確認をする〈推奨〉

解除権保留型ローン特約において、買主のローン解除の申し出が解除期限後であった（あ中古住宅の売買では、引渡し後に「建物・設るいは、買主が解除期限の延長を申し出ていた備に不具合があった、引き継ぐ予定の付属設備が、売主が承諾していない）として、ローン解がなかった」
等のトラブルがよく聞かれます。
決済・引渡し直前において、売主・買主が立除が否定されてしまう例がみられます。

ち会い、取引不動産の状況確認を相互に行って買主のローン審査が解除期限に間に合わない場合は、必ず、解除期限より前に、解除期限変おくことが推奨されます。

更の合意書を売主と結ぶか、結べない場合には（2） 決済・引渡し前の事前準備ローン解除を行うようにします。

買主側の資金準備、売主側の不動産引渡しの図 1 一般的な中古住宅売買（土地実測売買）における契約後の流れ

買主の流れ

売主の流れ

住宅ローン申し込み

金融機関に抵当権抹消手続きの準備を依頼

住宅ローン承認（①）

土地測量の手配（土地実測売買の場合）※売買契約締結準備ができたら、決済・不動産の引渡し日を決定し、媒介業者に確認を取りながら、次の確認・準備作業を行っていきます。
・残 代金の準備（融資金融機ローン解除期限関への連絡・確認）

手付解除期限隣地境界確認・土地測量完了

・決済日の決定 決済時に必要となる資金・書類等の確認・準備・売主より買主への境界明示
（②）
・〈推奨〉
決済・引渡し前の取引不動産の立ち会い確認（③）

・固定資産税等の精算金の確認
・司 法書士 ＊ 1 への登記手続の依頼と、登記に必要な書決済・不動産の引渡し類・登記関係費用の確認・※実測は売主が行うとする契約が多いが、買主が行うとする場合もある。
なお、実測作業において、引渡しまでに測量等が完了しないことが判明した場合は、決済日の変更等について、売主・買主間で速やかに協議を行う＊1

準備

 主のローン金融機関は、買主の所有権移転登記と同時に抵当権設定登記を行うことから、買主は、依頼する司法書士を同金融機関に紹介して買もらう方法もある

2022.9国民生活14

中古住宅を 買うとき売るとき適合責任に関する条項に従い、売主が担保責任・残代金等の支払い方法（送金、銀行保証小切を負うものについては、その履行を売主に求め手、現金）の確認・媒介手数料の準備ます。

（3）決済・物件の引渡しの流れ●書類の保存決済・物件の引渡しは、一般に次のような流不動産のトラブルは、取引をしてから数年あれにより、売主・買主の履行を同時に行います。

るいは十数年後に発生することがあります。売

①買主および買主のローン金融機関依頼の司法買契約書や重要事項説明書等の取引関係書類、書士が、売主・売主抵当権者等が用意した登売主より引き継いだ書類等は、大切に整理・保記手続書類（所有権移転登記、抵当権抹消登管してください。

記等）の確認を行う。
②買主は、売主より引き継ぐ書類等（建物の鍵、取引でトラブルになったら建物に関する建築確認済証・検査済証・建物図面、測量図、隣地境界確認書等）を確認する。

不動産取引は、内容がさまざまな分野にわた③買主は、①・②の確認が得られた後、残代金・り専門性も強いため、トラブルになった場合に固定資産税精算金等を売主に引き渡す。

的確なアドバイスを得るには、その内容に応じ④売主が、残代金等の受取り＊2た相談窓口を見つけることが必要です＊ 4。

を確認したら、買主（買主・ローン金融機関依頼の司法書士）

トラブル解決や相談窓口を探す際の参考としは、①・②で確認した登記手続書類等を受領て、公的機関等のウェブサイト掲載の情報（Ｑして、決済・引渡しを終了する。

＆Ａ等）を調べてみる、関係団体の電話相談を

なお、不動産の決済・引渡しは、同時履行が利用するなどの方法があります＊ 5。

原則で、片側が先行して履行することは、相手宅地建物取引業者とトラブルになったら方が履行しないリスクがあることから、通常行●国土交通省または都道府県に相談をする＊3

われることはありません。もし、相手方の履宅地建物取引業者（以下、宅建業者）とトラブ

行の全部または一部が決済日に間に合わないよ

ルになった場合は、宅建業者が免許を受けていうであれば、決済・引渡し日の延期等を検討しる、国または都道府県の宅地建物取引業法（以ます。

下、業法）所管課（以下、業法所管行政庁）に、訪（4）引渡しを受けたら問・相談する方法があります。業法所管行政庁●引渡しを受けた取引不動産の確認は、民事上のトラブルに介入しません（民事不介入）が、相談の対象となった取引において、取引不動産について、契約不適合となる不具

宅建業者に業法違反がある場合は監督・指導を合等が発生していないか確認を行います。

行います。

もし、引渡し時に、契約不適合が存していた

なお、消費者および宅建業者が、話し合いにことが判明した場合には、売買契約書の契約不＊2

 金の場合、振込み手続きだけでは売主銀行口座に入金されない場合があることから、売主銀行口座への入金確認がされた時点で資金の受渡し送完了となる＊3

 外的に、新築マンション分譲の場合は、引渡し日に売主業者の引渡し事務が集中することから、引渡し日より前に買主が売主業者の銀行口座
例に残代金等を振り込む（預ける）ことが行われる

（一財）
不動産適正取引推進機構『不動産売買の手引き』69-71 ページ「困ったときは」「困ったときのご相談窓口」 ＊ 4 【参考】https://www.retio.or.jp/info/ebook/baibai/html5.html#page=75（改訂によりページが変わる場合あり）＊5

 治体などによっては、弁護士による法律相談や宅建業者による不動産相談を開設している場合があるので、自治体に相談会を行っていないか自尋ねてみる方法もある

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中古住宅を 買うとき売るときよる民事的解決を望んでいて、その調整手続が、図 2 保証協会の苦情解決・弁済業務の流れ（一財）不動産適正取引推進機構（以下、機構）の会員業者と宅建業に係る取引を行った取引者

特定紛争処理事業＊ 6 の要件を満たすものについては、両者に、同事業を紹介する場合があり苦情相談ます。
（一財）不動産適正取引推進機構の特定紛争処理事業について苦情解決

苦情未解決
認証審査

〈特定紛争処理事業の主な要件・特徴〉
かか

・消費者と宅建業者との宅建業に係る取引かつ売買に関する紛争で、両当事者が特定紛争処理事業による民事的解決を望むもの

認証

・機構への調整手続の要請は、業法所管行政庁が行う（紛争当事者から直接機構へ調整手続の要請はできない）

弁済・調整手続会場は、東京・大阪の 2 カ所のみ

●宅建業者が会員となっている宅地建物取引業

・費用は原則無料＊ 7

保証協会に相談をする（公社）全国宅地建物取引業保証協会および〈特定紛争処理事業の流れ〉
紛争当事者

認証否決

消費者

8
（公社）
不動産保証協会＊（以下、保証協会）
では、宅建業者

その会員業者と宅地建物取引業（以下、宅建業）
第１次処理機関

業法所管行政庁に係る取引を行った取引者からの、苦情相談を解決する業務や、当該取引において取引者が損（一財）不動産適正取引推進機構

害を被った場合に、会員業者に代わって弁済業
ほ てん

調整手続【担当委員】原則3名

務保証金から損害補 填 の弁済（上限がある）＊ 9（うち1名は弁護士）を行う業務を行っています
（図 2）
。

調整案

会員業者とのトラブルについては、保証協会和解成立に相談をする方法があります。

不調〈保証協会の弁済業務〉

打切り

取引者より弁済の申請があった場合、苦情解決業務を行います。
解決ができなかった場合は、〈和解成立例〉
・前面道路について拡幅計画がある説明が、宅建業者より買主になかった取引者が、会員業者との宅建業に係る取引によ⇒宅建業者が買主に解決金を支払うことにより和解査を行い、認証したものについて、取引者に対り生じた債権＊ 10 を有することについて認証審して弁済を行います。

＊ 6 （一財）
不動産適正取引推進機構ウェブサイト https://www.retio.or.jp/info/pdf/tokuteifunsou.pdf＊7鑑定費用等がかかる場合、当事者負担となることがある＊8 公社 ) 全国宅地建物取引業保証協会ウェブサイト https://www.hosyo.or.jp/(( 公社 ) 不動産保証協会ウェブサイト https://www.fudousanhosho.or.jp/＊9 法所定の営業保証金の金額
業（主たる事務所 1000 万円＋その他の事務所ごと 500 万円の合計額）まで、なお、先順位の認証申出がある場合は、その認証金額控除後の金額まで＊10 業法上の宅地建物取引に関する契約の債務不履行、取引の際の不法行為等により生じた債権が該当する。宅建業者との取引であっても、業法上の宅地建物取引に該当しない取引（原野商法による山林の取引、建物の請負契約に関する取引、金銭の消費貸借に関する取引等）により生じた債権は、その対象にはならない

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