第5 章

居住誘導区域第５章 居住誘導区域
１．居住誘導区域とは「居住誘導区域」とは市全体の人口減少が進行する中においても一定のエリアにおいて居住を誘導し、人口密度を維持することによって、持続的な生活サービスやコミュニティの確保を目指す区域です。
本市における居住誘導区域の設定においては、居住誘導区域の設定の対象となる用途地域内において、人口集積性・都市機能集積性・公共交通利便性・災害安全性が高いエリアや既に土地区画整理事業施行区域、「佐伯市市街地グランドデザイン」の重点エリアといった政策的に整備を進めているエリアに対して居住誘導区域を設定し、誘導を図ります。

２．居住誘導区域の設定方針（１）本市における居住誘導区域設定の考え方
前提条件

用途地域内に区域を設定

用途地域内の区域において誘導区域を設定します。ただし、多様な都市機能の集積が望ましくない工業系用途地域（工業専用地域、工業地域、準工業地域）は除外します。

設定方針１

人口が一定程度集積している区域を設定

居住誘導区域内の人口密度を維持するためには、すでに一定の人口集積が見られるエリアへの居住の誘導が重要であることから、人口が集積する区域に居住誘導区域を設定します。
●令和２年国勢調査における人口集中地区（DID）に居住誘導区域を設定します。

設定方針２

都市機能が一定程度集積している区域を設定

居住誘導区域内の生活利便性の確保と効率的な都市機能の利用を促進するため、各種都市機能の集積状況や用途地域等を踏まえ、居住誘導区域を設定します。
●既に多様な都市機能（商業機能、医療・福祉機能、子育て支援機能）の集積する場所からの徒歩圏500ｍが重なるエリアに居住誘導区域を設定します。

設定方針３

歩いて移動しやすい区域を設定

都市機能誘導区域に徒歩や自転車、公共交通を利用して都市機能間を移動できる居住誘導区域とするため、鉄道駅やバス停を中心とした徒歩圏に居住誘導区域を設定します。
●鉄道駅から徒歩圏 800ｍのエリアに居住誘導区域を設定します。
●路線バス停留所から徒歩圏 300ｍのエリアに居住誘導に区域を設定します。

51

第５章
居住
誘
導区域

設定方針４

すでに基盤整備が行われているもしくは市街地グランドデザインの区域を設定

一定の基盤整備が進められている区域は、良好な居住環境が形成されているため土地区画整理事業の区域を誘導区域設定の対象とします。また、中心市街地内の 20 年後を見越した将来像を示した「佐伯市市街地グランドデザイン」のエリアは、政策的な整合を図るため誘導区域設定の対象とします。
●既存ストックの観点から土地区画整理事業等のエリアに居住誘導区域を設定します。
※設定方針１～３を満たさない場合であっても居住誘導区域の対象とする。
●「佐伯市市街地グランドデザイン」の重点エリア（城下町エリア、駅前・港エリア）、まちなか暮らしエリアに居住誘導区域を設定します。

設定方針５

災害リスクを踏まえた区域を設定

居住誘導区域内の安全性を確保するために災害リスクを踏まえ、対策の実施によるリスクの低減が可能なエリアに居住誘導区域を設定します。
●災害リスクの状況及び防災対策の可否を踏まえて居住誘導区域を設定します。

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（２）居住誘導区域の設定の流れ【前提条件】用途地域内に区域を設定（工業専用地域、工業地域、準工業地域を除く。
）

居住誘導区域に含む区域①【設定方針１】【設定方針２】【設定方針３】

人口の集積が都市機能が一定程度歩いて移動しやすい区域

みられる区域

かつ集積している区域

かつ人口集中地区内

多様な都市機能の集積する鉄道駅からの徒歩圏 800m

（DID）

場所からの徒歩圏 500ｍ

バス停からの徒歩圏 300m

または居住誘導区域に含む区域②【設定方針４】
すでに基盤整備が行われているもしくは「佐伯市市街地グランドデザイン」の区域
土地区画整理事業施行区域内／市街地グランドデザインの区域内

居住誘導区域の基本となる区域（災害リスク除外前）
検討

除外
居住誘導区域に含まない区域

居住誘導区域の指定を検討する区域【設定方針５-１】【設定方針５-２】

法に定められた居住誘導区域へ含まない居住誘導区域の指定を慎重に検討すべき区域

こととすべき区域

居住誘導区域の基本となる区域（災害リスク除外後）

居住誘導区域の設定

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第５章
居住誘
導区
域

３．居住誘導区域の基本となる区域の設定
前提条件

用途地域内に区域を設定（工業専用地域、工業地域、準工業地域を除く。
）

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設定方針１

人口の集積がみられる区域を設定（人口集中地区内（DID）
）

第５章
居住誘導区
域

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設定方針２

都市機能が一定程度集積している区域を設定（多様な都市機能の集積する場所からの徒歩圏 500ｍ）

56

設定方針３

歩いて移動しやすい区域を設定（鉄道駅からの徒歩圏 800m、バス停からの徒歩圏 300m）

第５章
居住
誘導区
域

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設定方針４

すでに基盤整備が行われているもしくは市街地グランドデザインの区域（土地区画整理事業施行区域内／市街地グランドデザインの区域内）

58

＜居住誘導区域の基本となる区域（災害リスク除外前）＞

第５
章
居住
誘導区
域

59

設定方針５

災害リスクを踏まえた区域を設定

設定方針５-１：法に定められた居住誘導区域へ含まないこととすべき区域
次に示す区域は、都市再生特別措置法及び同法施行令により、居住誘導区域に含めないこととされています。本市では災害危険区域のうち、条例により住居の用に供する建築物の建築が禁止されている区域、土砂災害特別警戒区域、急傾斜地崩壊危険区域が該当しますが、本市においても法令に従い居住誘導区域から除外します。
■都市計画運用指針との対応及び本市における誘導区域の取り扱い
区域
市街化調整区域
災害危険区域のうち、条例により住居の用に供する建築物の建築が禁止されている区域
農用地区域

根拠法令
都市計画法第７条第１項

有無
×

誘導区域での取り扱い
該当なし

〇

含まない

×

該当なし

×該当なし

×

該当なし

×該当なし

×該当なし

×該当なし

〇

含まない

×

該当なし

〇

含まない×

該当なし

建築基準法第 39 条第１項、第２項

農業振興地域の整備に関する法律第８条第２項第１号
農地法第５条第２項第１号ロ

農地、採草放牧地の区域

同法第 43 条第１項の規定により同号ロに掲げる農地を含む。

特別地域

自然公園法第 20 条第１項
森林法第 25 条若しくは第 25 条の２、同法第 30 条若保安林の区域

しくは第 30 条の２

原生自然環境保全地域、特別地区保安林予定森林の区域、保安施設地区
又は保安施設地区に予定された地区
土砂災害特別警戒区域
地すべり等防止法の地すべり防止区域
急傾斜地崩壊危険区域
浸水被害防止区域

自然環境保全法第 14 条第１項森林法第 41 条、同法第 30 条
土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律第 9 条第１項
地すべり等防止法第３条第１項
急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律第３条
第１項
特定都市河川浸水被害対策法第 56 条第 1 項※「有無」は、用途地域内の状況を示す。

設定方針５-２：居住誘導区域の指定を慎重に検討すべき区域
次に示す区域は、都市計画運用指針 第 12 版（令和 5 年 7 月/国土交通省）の居住誘導区域の設定において、災害リスク、警戒避難体制の整備状況、災害を防止し、又は軽減するための施設の整備状
況や整備見込み等を総合的に勘案して検討することとされています。
本市の用途地域内においては土砂災害警戒区域（指定予定含む）、津波災害警戒区域の指定、浸水想定区域（洪水、高潮）、津波浸水想定区域の想定がされており、これまでの防災・減災対策の実施状況や防災指針に位置づける今後の防災・減災対策等を総合的に勘案して居住誘導区域を検討します。
■都市計画運用指針との対応及び本市における誘導区域の取り扱い区域
土砂災害警戒区域

根拠法令
土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律第７条第１項

津波災害警戒区域
津波防災地域づくりに関する法律第 53 条第１項
浸水想定区域水防法第 15 条第１項４号
都市洪水想定区域、都市浸水想定区
特定都市河川浸水被害対策法第 32 条第１項、同条第２域項
基礎調査により判明した災害の発生
土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進のおそれのある区域に関する法律第４条第１項
津波浸水想定における浸水の区域
津波防災地域づくりに関する法律第８条第１項
その他の調査結果等により判明した災害の発生のおそれのある区域※「有無」は、用途地域内の状況を示す。

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有無

誘導区域での取り扱い

〇含む

〇
〇

含む
含む

×

該当なし

〇

含む

〇
〇

含む含む

①土砂災害警戒区域
土砂災害警戒区域は、急傾斜地の崩壊等が発生した場合に市民等の生命又は身体に危害が生じるおそれがあると認められる区域です。本市の用途地域内においては、城山の山裾や濃霞山、渡町台地区等において指定されています。指定後は市町村にハザードマップの整備などが義務付けられますが、建築等に関する規制はありません。
また、2ｍ以上（角度 30 度以上）の崖地の周辺において住居等を建築する場合は大分県建築基準法施行条例に基づく建築構造等とする必要があるため、結果として土砂災害警戒区域内においては土砂災害に耐えうる構造等と認められる建築物等のみが許可されることになります。
さらに、本市ではハザードマップ整備により避難場所、避難路、土砂災害に関する情報の伝達方法等の周知を行っていることや、大分県と連携して急傾斜地崩壊対策事業を推進していること、近隣に避難施設が整備されていること等の状況を踏まえ、後述する防災指針に更なる防災対策を位置づけて推進することとして居住誘導区域に含めることとします。
■参考：本市における土砂災害の周知状況

第５章
居住誘
導区
域

資料：佐伯市土砂災害ハザードマップ

61

②津波災害警戒区域、津波浸水想定区域
津波災害警戒区域は津波災害を防止するために警戒避難体制を特に整備すべき区域であり、指定にあたり基準水位も公表されます。
本市の用途地域内においては鶴岡西町を除く大部分において津波浸水想定区域が指定され、津波浸水想定区域と同様の範囲において津波災害警戒区域が指定されていますが、建築や開発行為の規制はありません。また、地域防災計画に位置づけられた社会福祉施設や学校、医療施設などにおいては、避難確保計画の作成、避難訓練の実施が義務付けられます。
くわえて、用途地域内では池船津波避難タワー、⾧島防災高台の整備等により、特定津波避難困難地域が解消されていること等の状況を踏まえ、人命を守ることを最優先とした「佐伯市津波防災地域づくり推進計画」との連携に努めつつ、後述する防災指針に更なる防災対策を位置づけて推進することとして、居住誘導区域に含めることとします。
■参考：本市における津波対策について【津波防災地域づくりの基本方針】
津波災害から命を守り、将来の世代へ繋げるまちづくり方針
取組施策の方向性
方針１【生命を守る】「逃げる」ことを想定したソフト対策を中心とした取組みの推進

方針２【被害を減らす】「地震・津波被害」を想定したハード対策を中心とした取組みの推進【津波に備える】
孤立地域対策や防災意識の醸成を図るための取組の推進

方針３

方針４

方針５

①避難場所、避難所の確保②避難経路の確保③情報伝達の充実④自主防災組織の育成⑤要配慮者の避難対策①既存施設等を活かした津波防護ラインの確保②地震被害の軽減①自助、共助、公助での備蓄対策②防災意識の醸成③学校と地域の連携④孤立地域対策⑤地域防災拠点等の整備①道路啓開、災害廃棄物対策等②広域支援体制の整備③地域間連携①生活再建支援対策②事前復興対策【津波から復旧する】
早期に救援・救助・復旧を図るための取組の推進【津波から復興する】
被災地域の早期復興及び生活再建のための取組の推進

津波防災地域づくり推進のために行う事業実施箇所図（津波浸水想定区域内における主な取組）
・津波避難ビルの拡充
・津波避難路の整備
・津波避難施設原材料支給及び重機借上げ補助
・海抜表示板設置
・津波避難地案内標識設置
・津波対策用市地区倉庫設置補助

資料：佐伯市津波防災地域づくり推進計画

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③浸水想定区域（洪水）洪水浸水想定区域は、水防法第 14 条に基づき、洪水時の円滑かつ迅速な避難を確保し、又は浸水を防止することにより、水災による被害の軽減を図るため、当該河川が氾濫した場合に浸水が想定される区域と水深を表示するものです。洪水浸水想定区域には、計画規模（L1：年超過確率 1/100）と想定最大規模（L2：年超過確率 1/1,000）があります。本市の用途地域内においては、JR 海崎駅周辺を除く大部分において洪水浸水想定区域が想定されています。
本市では洪水浸水想定区域を公表し、「佐伯市地域防災計画」において洪水浸水想定区域ごとに洪水予報等の伝達方法、避難場所及び避難経路、避難訓練の実施に関する事項等を記載するとともに、これらについてハザードマップを作成し住民への周知を行っています。
また、これまでの治水対策にくわえ、「番匠川水系流域治水プロジェクト」に基づき、国・県・市が一体となって「流域治水」を計画的に推進しています。これらの状況を踏まえるとともに、洪水浸水想定区域が降雨状況から事前の避難が可能であることを考慮し、後述する防災指針に更なる防災対策を位置づけて推進することとして、居住誘導区域に含めることとします。
■参考：本市における洪水対策（番匠川水系流域治水プロジェクト）
第５章
居住誘導区域④洪水浸水想定区域（高潮）高潮浸水想定区域は台風等を起因として発生するもので、本市の用途地域内では鶴岡西町を除く大部分において高潮浸水想定区域が想定されています。台風の進路や規模を事前に予測することが可能であることから、高潮浸水想定区域は気象庁の高潮警報・高潮注意報等及び本市の避難勧告等をもとに回避行動が比較的取りやすい災害です。また、最悪の事態を想定した我が国における既往最大規模の台風を基本としてシミュレーションされており、発生確率が比較的低いことから後述する防災指針に更なる防災対策を位置づけて推進することとして、居住誘導区域に含めることとします。
63

＜居住誘導区域に含まない区域＞
居住誘導区域に含まない区域は、以下の通りです。居住誘導区域の基本となる区域から居住誘導区域に含まないエリアを除外します。

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＜居住誘導区域の基本となる区域（災害リスク除外後）＞
設定方針１～５を踏まえて抽出した居住誘導区域の基本となる区域は、以下の通りです。以下の区域を基本として政策的に追加すべき区域等を考慮しつつ、地形地物等により居住誘導区域を設定します。

第５章
居住誘導区域65

４．居住誘導区域の設定
居住誘導区域の設定方針に従って検討した「居住誘導区域の基本となる区域（災害リスク除外後）」を参考としながら設定します。
具体的な区域設定にあたっては、原則として、道路、鉄道、河川等の地形、地物等土地の範囲を明示するのに適当なものおよび用途地域界により定めます。
なお、居住誘導区域内に残存する災害リスク（洪水浸水想定区域（想定最大規模）、高潮浸水想定区
域、津波浸水想定区域、基礎調査により判明した災害の発生のおそれのある区域）は、防災指針において具体的な防災対策を定めます。
■居住誘導区域

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■居住誘導区域（詳細）

第５章
居住
誘導区
域

●居住誘導区域面積：524.7ha●用途地域（1,167ha）に占める割合：45.0％■人口・人口密度（令和２（2020）年）
面積(ha)

人口(人)（R2）

人口密度(人/ha)

用途地域

1,16730,85426.4

居住誘導区域

524.7

20,85239.7■人口・人口密度（令和 27（2045）年）
面積(ha)

人口(人)
（R27）

人口密度(人/ha)

用途地域

1,167

21,07818.1

居住誘導区域

524.7

14,25427.2※計画期間は令和 25（2043）年までだが、人口推計値が 5 年間隔で算出されるため、令和 27（2045）年時点の人口及び人口密度を記載

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