人口激減都市における市街地集約化のシナリオと事業評価－北海道夕張市における都市再編研究 その10－
都市縮小 コンパクトシティ 人口減少
事業評価 シナリオ 財政的効果

1．
研究の背景と目的
人口減少により地方小都市では虫食い状の居住形態が進み、非効率な地域運営と生活環境レベルの低下が喫緊の課題となっている。
そのため、維持管理費削減と生活環境向上を目指し、集約型コンパクトシティ形成に向けた計画検討が行なわれているが、実際の事業効果は明らかにされていない。
また、人が減る地域が抱えている問題は個別に存在し、画一的な集約化の方法論では解決することができず、状況に応じた柔軟なシナリオや将来像を示す必要がある
が、実際の事業効果に基づく将来像や実現に向けたシナリオは明らかにされていない。
夕張市では都市計画マスタープランにおいて集約型コンパクトシティ形成を目標像に掲げている。
実際に真谷地地区においてわが国初の公営住宅再編による市街地集約化事業を行った。
そこで、本研究では夕張市真谷地地区公営住宅集約化事業を事例として、事業評価を行い、コンパクトシティ実現に向けた真谷地地区の将来像シナリオを明らかにすることを目的とする。
2. 研究の方法
本研究の方法として、①夕張市まちづくりマスタープ※1
ランより夕張市の都市将来像と真谷地地区の地区将来像を明らかにする。
②既往論文※2 より、真谷地地区集約化事業プロセスを整理し、維持管理 / 生活環境における検討項目・実施項目を抽出した上で、真谷地地区集約化事業の評価項目を明らかにする。
③②より評価項目に対する評価を行う。
【生活環境】住民・北総研のヒアリン
グ※3 から事業効果と要点を明らかにする。
【維持管理費】
市の参考文献※4 より事業費を算出し、事業効果と要点を明らかにする。
④①、③より事業評価に基づく真谷地地区の将来像とシナリオを作成する。
その後、それぞれのシナリオに対して財政収支の経過年別シミュレーションを行う。
⑤④より将来像実現に向けた政策判断を考察する。
3. 真谷地地区市街地集約化事業の評価項目
真谷地地区では平成 24 年度に真谷地地区集約化計画を策定し、平成 25,26 年度に住民の移転を行い、事業を完遂した。
既往論文より真谷地地区集約化事業の事業プロセス（図１－[a]）を項目ごとに整理し、検討項目、実施項目から管理面、生活環境面における事業評価の評価項目と評価内容を抽出した（図１－[b]）。
4. 生活環境の評価[ 方法 ] 住替え世帯の全 25 世帯と非住替え世帯で特に周正会員
同○尾門北原

あいり *
海 ***

同
同

瀬戸口 剛 **
松村 博文 ****

囲に人が増えた 21 世帯を調査対象として選出した。
対象者の各住戸を訪問し、3. の評価項目に対する聞き取り調査と５段階評価を行った。
また、温熱環境に関しては北総研の協力のもとで計算シミュレーションを行った。
[ 効果 ]５段階評価の全体平均は 3.3 であり、地区に住み続けていくための十分な生活環境の維持・改善が行われた。
特に【階段】【部屋の改修】【温熱環境】【共同浴場】【コミュニティ】【除雪】【家賃】などが評価が高い ( 図３ [c])。
また、温熱環境は集約住棟である 6 棟を平均すると、住替え前後において、居間の温度が 3.0℃上昇した。
暖房費は、住替え世帯で 59,000 円 / 世帯
［年］、非住替え世帯で 36,000 円 / 世帯
［年］減少していると考えられる。
除雪面積は、住替え世帯で 15 ㎡、非住替え世帯で 5 ㎡減少していると考えられる。
[ 集約化事業の要点 ]［1］配管の修繕や現行家賃での住替えなど、住替え世帯の意向に、修繕内容の追加や条件の設定を行うことで答えた。
［2］住民全体の課題の階段昇降の負担や部屋の寒さを、手摺設置や断熱改修を行い、改善した。
［3］共同浴場の維持という住民全体の意向に、浴場を維持改修することで答えた。
［4］住民同士の交友関係や、風呂付き住戸への住替えなど、個人の意向について、調整を行い、住替え先を決定し、意向に答えた。
5. 維持管理費の評価[ 方法 ] 真谷地地区における収支項目を整理し、集約化事業による初期投資費と、維持管理に関わる維持管理費を明確にし、事業・管理費の計算 / シミュレーションを行った。
維持・管理費の算出方法とその結果を表１，２に示す。
[ 効果 ][1] 浄化槽維持管理費が 4,808,069 円削減された。[2] 集約の実行による事業費が事業後 5 年目に回収
表１. 維持・管理費の算出方法
評価項目

定量評価

浄化槽維持管理費
浄化槽負担金
手摺設置費
階段交付金
入居修繕費
給水管取替費部屋の改修 一般修繕費
交付金
内窓改修費
３階床断熱改修費
温熱環境交付金
浴場改修費
浴場交付金
コミュニティ
浄化槽

除雪

屋根除雪費

家賃・経済 家賃収入
移転料
引越
交付金
利便性
集会所改修費集会所
交付金

Planning Scenarios for Evaluation of Resizing Urban Area in Population Reducing City- A Study on Downsizing Urban Area of Yubari City in Hokkaido vol.10-

維持管理
維持管理費の算出方法（委託料＋電気料＋修繕費）［円］× 住棟数［棟］
336,000［円］入居戸数［戸］× 平均余命［年］
実費
社会資本整備総合交付金（入居修繕費）［円］× 移転世帯数［人］
実費（１棟あたりの一般修繕費）［円］× 住棟数［棟］
社会資本整備総合交付金
実費
実費
社会資本整備実費
社会資本整備総合交付金（1 棟あたりの屋根除雪費）［円］× 住棟数［棟］［円］×入居戸数［戸］×平均余命［年］（各戸の減免込家賃）（移転料）［円］× 移転世帯数［人］
社会資本整備総合交付金

実費
社会資本整備総合交付金

OKADO Airi, et al.

事業プロセス[a]
年月 段階
H
24 6
年

市大学

維持管理の課題

評価項目別プロセス [b]

住民全体
個別

北総研

生活環境の課題

浄化槽
市 浄化槽維持管理費の負担

STEP1
市 浄化槽削減

7の必要

大学・市役所・北総研会議
集約化の検討項目

階段部屋改修 温熱環境

大 階段昇降の 北 入居修繕の 大
北北必要性
負担

寒さ/暖房費の負担

大 3階居住/手 北 修繕/バリア 大 温熱環境向
北 摺/バリアフ
フリー工事 北 上の必要

リーの必要

STEP3

大 地区への愛

着が強いこと戸に風呂がないこと
大 浴場廃止/ワークショップ・ふれあいサロン
課題に対する住民の意向

大 3階への住替 大 住替え世帯

大 空き家の減の選定は浄化槽の単位

市 えはしない 市 数と入居修市 少による温市

繕

住 業者に頼ん

11
月

STEP6
12
月
H 5 STEP725 月

10月

住 1階に住替

えたい/手摺のついた住棟へ行きたい

大 公共交通、 大 コミュニテ

相互扶助の必要

ィの場の必
要

住

送迎車や移動販車が存在

住 ふれあいサロン実施住 引越費用や世帯数をはっきりして欲しい
大 居住密度の 大 家賃増加の 大市 ミュニティ

市 向上による 市

住 住戸内を暖

住 風呂付き住維持

住 友人，家族戸へ住替え
たい

かくして欲
しい/暖房費が安くなってほしいが近くにいる/一緒に住替えたい

大 浴場改修費

低減

市

移転対象者数削減

除雪面積の低減

大 共同浴場、 大 集会所存続
市 集会所への 市

利便性向上

住 引越が面倒住 除雪負担を/引越費用がかかる

減らしたい

大 コミュニテ

市 給排水管取替 大 室内 市

住 モデルルー

ムへの意見(水回り改善の要望）

温度上 断熱改
昇/暖房 修費費削減
住 部屋が暖か

大移転費

大 集会所改修費

大 除雪面積の市 現行家賃で削減の住替え

住 友人の隣にくなるならば住替えたい凡例

住 引越サポー

住替えたい

トが欲しい
市 移転料説明大市 3階入居者の低層住替
え実施

住 住戸修繕されるなら住替える

市 ：市役所

課題・意向

大 ：大学検討事項

北 ：北総研

決定事項

住 ：住民

実施事項

町 ：町内会

課題・意向 課題・意向

大 コミュニテ削減

計画手法（財政面） （生活環境面）

住替えパターン

大 浄化槽一部

ィ検討事項

検討事項

具体的な住替え意向を把握する必要

決定事項

決定事項

実施事項

実施事項

住 部屋が寒い

住周りが住替

住 除雪が楽に住 引越サポー/暖かくしたい

えるなら住替える

なるなら住替える

トが欲しい

住
市

効果を判断する事項

全33世帯の住替え先決定
浴場改修
市 浴場改修市 入居修繕
市 内窓/3階断 市シャワー/ボ
給水管取替
イラー交換
熱改修

町 町内会で引住

市

市

ため引越が負担

は家賃高い

大 地区内でコ

大修繕工事

事業評価
集約化の効果 [c]になるのであれば住替えたい/配管が悪いム公開

引越
STEP11

住 住戸が綺麗市 モデルルー

住民説明会・アンケート
住替え先住戸の意向

H
26 8月

住 新しい住棟 住 高齢である

ィ

役員説明会
事業内容への意向
STEP10でいる

続/
希望者は風呂付き住戸

大 手摺設置費 大 入居修繕費

市 手摺設置

個別聞き取り調査
STEP9 確定する住替え先住戸の意向
対象世帯の住替え先決定

ンティアの必要

家賃増加や住戸修繕などの条件を改善することで住替えをすすめる事が可能/維持管理費を削減には、浄化槽廃止のため住替えたくない意向の世帯の住替えも必要

シナリオの定量シミュ
レーション
集約時の条件決定

住替えシミュレー
ション
集約の課題

る場が必要

物が不便

住替えシナリオ不可

大越の負担

北 っ越しボラ

大 共同浴場存大大 浄化槽削減

集約の課
題

STEP86月

えたい/手摺やスロー
プ欲しい

住民アンケート
住替え意向

STEP5

北集約化計画の決定
住 低層に住替

シナリオ作成集会所
大 住民の集ま

熱環境向上

大10
月
STEP4

利便性
大 通院・買い

市 移転料支給は困難/風呂のため外に出て人に会うのが楽し
み/1人で入るのは不安

市 集約化住棟

大学・市役所・北総研会議
集約化計画

引越
大 集約時の引ュニティの 北 軽減の必要
維持の必要へ風呂設置の必要

れている

運動/階段昇降が辛い

家賃 ・ 経済

高齢化/空き家増加

大 既存のコミ 大 除雪負担の

北 住戸、住棟

住 寒いのに慣住 3階は足の除雪
大北

大 移転料・引住 住民で管理

町内会ヒアリング
ワークショップの議論内容に関する意見

9

コミュニティ

大 ボイラー改
北 修必要/住費の必要

8

STEP2

浴場

浄化槽3基停止市 維持管理費の削減

手摺設置

住 市替え

市 移転 町 業者

市 集会所改修料支給 手配他棟住替え（一部低層住替え）

住 市

低層住替え

住階段3.7越業者手配
市 現行家賃住

部屋改修 3.7

温熱3.6

5段階総合評価 【総合】 3.3
共同浴場3.5 コミュニティ3.3
除雪3.3

経済3.2

引越2.7

利便性2.7

集会所2.9図１. 真谷地地区集約化事業の事業プロセスと評価項目別プロセスの整理[ 集約化事業の要点 ]［1］住棟や浄化槽の削減など、財政される。[3] 単年度の支出が収入を上回り赤字運営にな負担低減の効果が出るように集約化計画の方針を決定
る年が、集約を実行しなかった場合、20 年目 (b) であっし、完遂した。
[2] 集約化計画のシナリオについて、段階的たが、集約の実行により 30 年目 (c) になった。[4] 集約に事業の定量的効果を把握し、事業効果のあるレベルまの実行により、24 年目に集約を実行しなかった場合の収で事業を遂行した。
[3] 集約化事業を短期間で完了させる
支累計を上回る。
表２. 集約実施と現状維持の場合の収支比較ことで、時間経過に伴う財政負担を低減させ、より高い効維持管理費果を得た。
評価項目
評価項目
分類
分類 集約する 集約しない
6. 真谷地地区の将来像シナリオ
入居修繕費（初年度）
021,608,5500給水管取替費（初年度）
20,012,460
マスタープランにおける将来像と 5. の事業評価に基支出
部屋の改修
定量 住戸内手摺設置費（初年度）
05,260,890
住棟修繕費
2,757,930
2,757,930
づき、真谷地地区の３つの将来像（図２-[a]）、８つのシナ
収入0
各種交付金（初年度）
22,082,304
リオ ( 図２-[b]) を作成した。
また、各シナリオに対し、地
階段手摺設置費（初年度）0
支出
3,052,740
階段定量
収入
各種交付金（初年度）
01,433,131
区世帯数が０になる
66
年後までの財政収支項目( 図２家賃収入
18,410,400
18,396,600
収入
家賃・経済
1,948,800
1,948,800
定量 浄化槽負担金収入[c]) の経年変化を検証した。
浄化槽維持管理費
支出
4,192,252
9,000,321
内窓改修費（初年度）
33,009,120
0《将来像》【０】
集約化を行わなかった場合
支出
定量 ３階床断熱改修費（初年度）
4,800,000
0
温熱環境
各種交付金（初年度）
収入17,094,995
0《方針》
集約前と同様の地区運営を行う
道路除雪費
2,416,050
2,416,050
定量
除雪支出《シナリオ》【0】なにもしない 状況[20 年目 ] 家賃収入の激
屋根除雪費
88,200352,800
支出
04,596,000
移転補償費（初年度）減により、単年度収支が赤字になる。
[51 年目 ] 収支累計
定量
引越収入
0
各種交付金（初年度）
2,298,000
浴場改修費（初年度）
015,753,150
が赤字になり、赤字運営が続く。
支出
489,199
共同浴場・風呂 定量 浴場維持管理費（初年度）
732,860
05,235,000【0’】計画修繕のみ行う 状況 [１年目 ] 計画修繕により単収入
各種交付金（初年度）
01,993,950
支出
集会所改修費（初年度）
集会所
定量
年度収支が赤字になる[１年目以降 ] 収支累計が継続的
0663,000
収入
各種交付金（初年度）に赤字であり、赤字運営が続く。
※計画修繕費を回収できない。
《将来像》
【1】
集約化を行い、将来的に拠点集約する《方針》：計画修繕は行わない。
/ 屋根、外壁要修繕《シナリオ》【1-A】集約化 + 住戸改善 + 共用部改善 + 施設改善を行う（本事業）状況 [１年目 ] 集約化事業の事業費により単年度収支が赤字になる。[5 年目 ] 収支累計が黒字になり、集約化事業の事業費を回収できる。[13 年目 ]収支累計の蓄積が集約化事業の事業支出を超える。
[30 年目 ] 家賃収入の激減により、単年度収支が再び赤字になる。
[67 年目 ] 住民はいなくなるが、収支累計は黒字のまま蓄積されている。
【1-B】集約化 + 住戸改善 + 共用部改善 + 施設改善 + 除却を行う 状況 [１年目 ] 集約化事業の事業費により単年度収支が赤字になる。
[10 年目 ] 収支累計が黒字になり、集約化事業の事業費を回収できる。
[30 年目 ] 家賃収入の激減により、単年度収支が再び赤字になる。
[67 年目 ] 住民はいなくなるが、収支累計は黒字のまま蓄積されている。
【1-C】集約化 + 住戸改善 + 共用部改善 + 施設改善 + 除却 +菜園整地を行う[１年目 ] 集約化事業の事業費により単年度収支が赤字になる[11 年目 ] 収支累計が黒字に状況なり、集約化事業の事業費を回収できる。
[30 年目 ] 家賃収入の激減により、単年度収支が再び赤字になる。
[67 年目 ] 住民はいなくなるが、収支累計は黒字のまま蓄積されている。
[ 将来像 【] 2】
集約化を行い、地区を維持存続する場合《方針》
集約化と同時に屋根、外壁の計画修繕も実施《シナリオ》【2-A】集約化 + 住戸改善 + 共用部改善 + 施設改善 + 計画修繕を行う[１年目 ] 集約化事業の事業状況
費により単年度収支が赤字になる[16 年目 ] 収支累計が黒字になり、集約化事業の事業費を回収できる。
[30 年目 ]家賃収入の激減により、単年度収支が再び赤字になる。
[50 年目以降 ] 収支累計が赤字になり、赤字運営となる。
【2-B】集約化 + 住戸改善 + 共用部改善 + 施設改善 + 計画
修繕 + 除却を行う[１年目 ] 集約化事業の事業費により単年度収支が赤字になる [１年目以降 ] 収支累計が状況赤字運営が続く。
継続的に赤字であり、※事業費を回収できない。
[30 年目 ] 家賃収入の激減により、単年度収支が再び赤字になる。
【2-C】集約化 + 住戸改善 + 共用部改善 + 施設改善 + 計画
修繕 + 除却 + 菜園整地を行う[１年目 ] 集約化事業の事業費により単年度収支が赤字になる [１年目以降 ]状況
収支累計が継続的に黒字であり、赤字運営が続く。
※事業費を回収できない [30 年目 ] 家賃収入の激減により、単年度収支が再び赤字になる。
8. 将来像実現に向けた政策判断
夕張市のヒアリングより、集約化を行わない場合、外壁、屋根、給水管のみ計画修繕を行っていく可能性が高いこ
***
***
****

積水ハウス株式会社 工修
北海道大学大学院工学研究院 教授 博士（工学）北海道大学大学院工学院 修士課程
北方建築総合研究所 環境科学部部長 博士（工学）とを把握した。
そこで、
【0’】
集約化を行わず、計画修繕のみ行う場合と比較することで、将来像【１】【２】の実現に向けた政策判断を以下に示す。
《将来像》
：
【１】
集約化を行い、将来的に拠点集約する《シナリオの比較》将来像実現を踏まえたとき、維持管理の観点から A が最も効果が高い。
また、BC のシナリオは生活環境レベルが A より高いが、本事業評価において生活環境の評価は 3.3 を超え、十分な効果を得ている。
そこで
【1-A】
における経過年ごとの政策判断を考察する。
《政策判断》[１年目 ] 集約化事業実施により支出が収入を上回り、赤字運営となるため、初期投資を回収するために地区を維持存続する必要がある。
また、【0’】と比べると収支累計は黒字であり、集約化の効果は初年度以降蓄積され続ける。[5 ～ 11 年目 ]5 年目に収支累計が黒字に転じ、事業の初期投資が回収される。
その後 11 年目に収支累計額が初期投資額を上回るので、本事業と同規模の集約化事業を行うことが可能である。[22 年目 ] 入居率が集約前の入居率を下回り、住棟が老朽化が激しく、生活環境の悪化が著しい。
また維持管理においても、30 年目から赤字運営化することから、拠点集約を行う必要がある。
《将来像》【２】集約化を行い、地区を維持存続する。
《シナリオの比較》将来像実現を踏まえたとき、BC のシナリオでは計画修繕費を回収することができないため実現可能性は低い。
そこで【2-A】における経過年ごとの政策判断を考察する。
《政策判断》[1 年目 ] 集約化の事業投資と計画修繕のため、収支が赤字になる。
また、【0’】と比べると収支累計は黒字であり、集約化の効果は初年度以降蓄積され続ける。
[16 年目 ] 事業の初期投資を回収できる [30 年目～ 50 年目 ]30 年目に収入が支出を上回り赤字運営になるが、その後 20 年間集約化の効果を消費しつつ地区運営を行う。
50 年目には累計収支が赤字になるが、２世帯のみの居住となるため地区を維持存続するためには地区世帯数が 0世帯になる 67 年目まで地区外からの支援を行う必要がある。
9. 最後に
本研究により、真谷地地区集約化事業は生活環境の向上、維持管理費の削減双方から大きな効果があることが明らかになった。
また、今後の拠点集約に向けて、集約化事業による維持管理費削減効果を、清水沢地区への拠点集約や、集約先の拠点形成への活用など、積極的なコンパクトシティ実現の可能性を見出すことができた。
本研究は、平成 26 年度科学研究費挑戦的萌芽研究の研究助成を受けた。
補注】※1 2012年3月17日 夕張市「夕張市まちづくりマスタープラン」※2「住民が安心して住み続けるための市街地集約化に向けた相互プランニング研究」尾門あいり(2012 卒業論文)/「人口激減都市におけるコンパクトシティ計画と地区内集約に向けた方法論」長尾美幸（2012修士論文）/「 夕張市における市街地集約化の方法論」加持亮輔（2013 卒業論文）/「 都市縮小に向けた市街地集約化事業の評価」岡部優希（2013 修士論文）※3 2014年7月10日 夕張市
役所ヒアリング/ 2014年8月18日～21日 真谷地地区住民ヒアリング 住替え世帯25世帯中24世帯実施、非住替え世帯21世帯中15世帯実施、合計46世帯中39世帯実施、7世帯未回答/ 2014年9月26日 北方建築研究所ヒアリング**********SEKISUIHOUSE, Ltd , M.Eng.
Professor , Graduate school of Hokkaido Univ., Dr.Eng.
Graduate Student, Graduate school of Hokkaido Univ.
Chief Director,Northern Regional Building Research Institute.,Dr.Eng.

将来像 [a]現状維持（集約化を行わない）

【０】

支出

収入

シナリオ [b](1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)(8)(9)(10)(11)(12)(1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)(8)(9)(10)(11)(12)(13)(14)(15)(16)(17)【0】なにもしない【0’】計画修繕のみ行う※本事業【1-A】集約化 + 住戸改善 + 共用部改善 + 施設改善を行う

集約化を行い、【1-B】集約化 + 住戸改善 + 共用部改善 + 施設改善 + 除却を行う
将来的に拠点集約する【１】【1-C】集約化 + 住戸改善 + 共用部改善 + 施設改善 + 除却 + 菜園を行う【2-A】集約化 + 住戸改善 + 共用部改善 + 施設改善 + 計画修繕を行う

集約化を行い、地区を維持存続する【2-B】集約化 + 住戸改善 + 共用部改善 + 施設改善 + 計画修繕 + 除却を行う【２】【2-C】集約化 + 住戸改善 + 共用部改善 + 施設改善 + 計画修繕 + 除却 + 菜園を行う

収入集約化事業の収支 ( 初期投資費 )1) 家賃収入
2) 浄化槽負担金

住戸改善

共用部改善施設改善

3) 入居修繕費交付金4) 移転料交付金

5) 給水管工事費交付金
6) 住戸内手摺設置費交付金
7) 内窓取替設置費交付金8) 断熱工事費交付金
9) 共用部手摺設置費交付金

10) 共同浴場改修費交付金
11) 集会所改修費交付金[c]

住棟集約住戸改善

2) 屋根除雪費

4) 入居修繕費
5) 移転料

3) 一般修繕費※住替対象 (25 世帯 ) のみ

6) 給水管工事費
7) 住戸内手摺設置費
8) 内窓取替設置費

1) 浄化槽維持
管理費

集約前

経過年数

シナリオの収支 ( 初期投資 )

住棟集約※住替対象 (25 世帯 ) のみ支出

財政収支項目※4

通常収支

共用部改善除却
12) 除却費交付金

施設改善

9) 断熱工事費
10) 共用部手摺設置費

計画修繕

11) 共同浴場改修費
12) 集会所改修費

13) 屋根改修工事費
14) 外壁改修工事費
15) 給水管取替工事費※4【計算参考文献】*収支共通(1支出)(2)(3)(4)(5)(6)(7)(8)(9)(10)(11)(12支出)真谷地地区集約に伴う維持費及び住棟集約事業概要等について/夕張市*収入(1)平成25年度家賃比較/夕張市(12)平成25年効果促進事
業に関する取り扱いガイドライン/北海道建設部住宅局*支出(13)(14)(15)
長寿命化改善費単価/夕張市(16)H22
年度夕張市清陵団地除却設計費/夕張
市(17)H25年度夕張市道営めばえ団地
面積あたり菜園整地費/夕張市

除却16) 除却費

菜園整地17) 整地費

1 2 3 4 5 6 7 8 9 101112131415161718192021222324252627282930313233343536373839404142434445464748495051525354555657585960616263646566

世帯数 70 70 70 69 69 69 69 68 67 65 65 62 59 54 49 47 39 37 35 30 30 27 25 20 20 19 17 17 16 15 12 12 12 12 11 11 11 11 10 9 6 5 4 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 1入居率(% 32 32 32 32 32 32 32 31 31 30 30 29 27 25 23 22 18 17 16 14 14 13 129.39.38.87.97.97.46.95.65.65.65.65.1 5.15.1 5.14.64.22.82.31.91.4 1.4 1.4 1.41.4 1.4 1.4 1.4 1.4 1.4 1.4 1.4 0.90.90.90.90.90.90.90.90.90.90.5

入居率(% 81 81 81 79 79 79 79 78 78 75 75 71 67 61 54 51 46 44 43 36 36 32 29 25 25 24 21 21 19 18 14 14 14 14 14 14 14 14 13 11 6.96.94.22.82.82.82.82.82.82.82.82.82.82.82.81.41.41.41.41.41.41.41.41.41.41.4

集約後

基礎的情報

住棟数 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 11 11 11 11 11 11 11 11 9 9 9 9 9 9 9 9 9 8 6 5 4 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 1世帯数 58 58 58 57 57 57 57 56 56 54 54 51 48 44 39 37 33 32 31 26 26 23 21 18 18 17 15 15 14 13 10 10 10 10 10 10 10 10 9 8 5 5 3 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1

住棟数 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 5 5 3 3 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1
集約前の入居率を下回る

60

10世帯未満世帯数 30

100

【1-A】

20

収支額の差

10年間で世帯数が半減10年間で世帯数が更に半減
【0'】

【百万円】

0-10

現状維持の場合赤字運営～-30 ～～～

200①拠点集約(地区外移転)

【百万円】
100

①’拠点集約(地区外移転)

人がいなくなったあとも事業効果が残る

初期投資の回収

0-200
-100

収支累計の蓄積が集約化事業時の事業支出計を上回る-300

財政的効果：事業実施＞現状維持
-400

通常収支

全戸数：58 戸

収入（円）

家賃

浄化槽負担金 通常収入計

集約化事業費 + 計画修繕費 ( 初期投資費 )

全戸数：58 戸

通常収支計※a H25-H26 に実施の集約化事業費を計算※b 地区内住み替え (21 世帯 )※c 住み替え対象 (33 世帯 )（円）入居修繕費交付金移転料交付金給水管工事交付金住戸内手摺設置交付金共用部手摺設置交付金内窓取替交付金 断熱工事交付金共同浴場改修交付金集会所改修交付金 事業収入計 事業収支計

1 年目 20,195,200 1,948,800 22,144,000 11,724,613 ※a全経費 ※b10,804,275※c2,298,00011,773,467 2,395,916 1,433,131 14,880,518 2,214,477 5,235,000 663,000

支出/ 全戸数 348,193
33,600381,793（円）浄化槽維持管理費 屋根除雪費 一般修繕費
1 年目 7,570,317/ 全戸数

130,522

91,140
1,571

202,148
通常支出計/ 全戸数 ※b514,489 ※c 69,636
移転料（円） 入居修繕費

202,991

41,30924,709給水管工事 住戸内手摺設置 共用部手摺設置

256,561

38,181

内窓取替

断熱工事 共同浴場改修 集会所改修

90,25911,431

2,757,930 10,419,387 ※a全経費 ※b21,608,550 ※c4,596,00020,012,460 5,260,890 3,052,740 33,009,120 4,800,000 15,753,1501,993,950
82,759271,606
34,37890,70552,633569,123
47,550179,644 / 全戸数 ※b1,028,978 ※c139,272 345,042

収支額の差

51,697,784-58,389,076
1,249,566 -1,364,930
計画修繕

事業支出計

0
0

110,086,860
2,614,496
【0'】

【百万円】

【2-A】

赤字運営

10
0

-10-180-330

収支累計額の差

現状維持の場合赤字運営

～～～
～

20年間

50 【百万円】

初期投資の回収

収支累計赤字:外からの支援必要

0

財政効果の蓄積が消費される-100-200-300-350

財政的効果：事業実施＞現状維持

通常収支

全戸数：58 戸収入
支出

集約化＋住戸改善＋共用部改善＋施設改善＋計画修繕②集約化を行い、将来的に地区を維持存続する

20

【2-A】

【1-A】

赤字運営

10-330

収支累計額の差

本
集約化＋住戸改善＋共用部改善＋施設改善※事業①集約化を行い、将来的に拠点地区へ集約する

将来像ｼﾅﾘｵ（円）

家賃

浄化槽負担金 通常収入計

集約化事業費 + 計画修繕費 ( 初期投資費 )

全戸数：58 戸

通常収支計※a H25-H26 に実施の集約化事業費を計算※b 地区内住み替え (21 世帯 )※c 住み替え対象 (33 世帯 )（円）入居修繕費交付金移転料交付金給水管工事交付金住戸内手摺設置交付金共用部手摺設置交付金内窓取替交付金 断熱工事交付金共同浴場改修交付金集会所改修交付金 事業収入計 事業収支計

1 年目 20,195,200 1,948,800 22,144,000 11,724,613 ※a全経費 ※b10,804,275※c2,298,00011,773,467 2,395,916 1,433,131 14,880,518 2,214,477 5,235,000 663,000/ 全戸数 348,193
33,600381,793（円）浄化槽維持管理費 屋根除雪費 一般修繕費
1 年目 7,570,317/ 全戸数

130,522

91,140
1,571

202,148
通常支出計/ 全戸数 ※b 514,489 ※c 69,636
移転料（円） 入居修繕費

202,991

41,30924,709給水管工事 住戸内手摺設置 共用部手摺設置

256,561

38,181

内窓取替

断熱工事 共同浴場改修 集会所改修

90,25911,431

51,697,784-204,189,076
1,249,566 -3,878,723
計画修繕

事業支出計

2,757,930 10,419,387 ※a全経費 ※b21,608,550 ※c4,596,00020,012,460 5,260,890 3,052,740 33,009,120 4,800,000 15,753,1501,993,950 145,800,000255,886,860
90,70552,633569,123
82,759271,606
34,378 2,513,793 5,128,289
47,550179,644 / 全戸数 ※b 1,028,978※c 139,272 345,042

図２. 市街地集約化のシナリオ