増える空家とさまざまな背景

全国的に空家が増加の一途を辿っています。
北海道にいたっては世帯総数より住宅総数の方が上回り、使い道の決まっていない戸建の空家が増加しています。

道内における住宅総数・世帯総数・空家戸数の推移

道内における空家の内訳別の建て方【資料：平成 25 年住宅・土地統計調査（総務省）】【資料：平成 25 年住宅・土地統計調査（総務省）】
0.3%

300万戸

50万戸

4.0%
0.4%

二次的住宅（別荘など）/ 12,00戸

9.3%

賃貸・売却用住宅 / 233,700戸

40万戸

200万戸

30万戸

150万戸
20万戸

100万戸
50万戸

空家総数

住 宅 総 数・世帯 総 数

250万戸

3.1%

その他の住宅 / 139,500戸【使い道が決まっていない空家】

35.9%
21.9%

61.0%

一戸建（木造）/ 85,200戸
一戸建（非木造）/ 1,500戸

10万戸

長屋建 / 15,500戸

0万戸

その他 / 1,500戸

共同住宅 / 36,200戸

0万戸
S33 S38 S43 S48 S53 S58 S63 H5
住宅総数

世帯総数

H10 H15H20 H25

空家戸数

空家が増える背景
戸建に住んでいるが冬季の除雪が大変。

空家に関するお悩み
空家の「適正な管理」の方法がわからない。

家を売ってマンションに住み替えする。
なかなか定期的に管理をすることが難しい。
転勤になった。遠方なのでなかなか頻繁に戻ってきて管理することができない。

修理・修繕が必要なのは分かっているが、費用を捻出することが難しい。

両親が亡くなり実家を相続したが、すでに家を所有していて住む予定がない。
冬場の雪の管理で手間や費用がかかるのが大変。
高齢になったため施設へ入居することになった。

子供と同居することになった。

01

特定空家とは？厳しくなる管理責任

さまざまな社会情勢・時代変遷を経て増え続けている空家の中には、適切な管理がなく放置されているケースが増加しています。それらの空家は周辺地域へ衛生・防災・景観上の空家の調査深刻な影響を及ぼしており、損害賠償問題や法的紛争などのトラブルに発展する事も少なくありません。

国はさらなる問題深刻化を懸念し、危険な空家の増加を食い止めるべく、平成２６年に「空家対策特別措置法」を制定。
それに伴い市町村は空家状況調査をより強化しており、ガ特定空家に指定

イドラインに基づいて著しく状態が好ましくない 空家を『 特定空家 』として指定します。

特定空家に指定されると、税制面の優遇措置が適用されなくなったり、行政処分や罰則を科される可能性も高くなるな助言・指導

ど、空家所有者にとってはとても大きなデメリットとなります。
空家所有者の管理責任をより厳しく追及し、処分や活用を促す法令となりました。

罰則勧告
住宅用地特例対象から除外「空家対策特別措置法」では適正管理をしない所有者に対して、市町村が助言・指導・勧告といった行政指導、そして勧告をしても改善されなかった場合は命令を出すことができるようになりました。

最も厳しい行政処分に相当する命令を受けても所有者の対命令
違反した場合 50 万円以下の過料処がない場合は、50 万円以下の罰金が科されます。また命令を受けた空家に改善が見られない場合、行政が所有者の代わりに撤去・解体などの対処をし、発生した費用は所有者に請求されます。

行政代執行
特定空家に指定されるには相応に放置すると危険だと判断される状態にありますので、行政からの連絡があった時点で早めに対応するようにしましょう。

02どんな空家が特定空家の対象？ ­ 大きく分けて 4 種類 ­実際にどのような状態だと「特定空家」に指定されるのでしょうか。
「特定空家等に関する措置」のガイドラインを基に調査項目の例を用い、具体的にご説明します。

CASE

1

放置すれば倒壊など著しく保安上危険となる恐れのある状態● 建築物が倒壊する恐れがある。
［参考の考え方］

1/20 超 の 傾きが 認 められる場 合。平 家

1 著しい傾斜

基礎に不同沈下あり。
柱が傾斜している。

以外で 2 階のみが傾いている場合も同様の数値で取り扱うこともある。
※財団法人日本建築防災協会全 国 被 災建 築 物 応 急 危 険 度 判 定 協 議 会「被 災 建築物応急危険度判定マニュアル」より● 建築物の構造耐力上、主要な部分の損傷がある。

1 基礎・土台

基礎に大きな亀裂、多数のひび割れ、変形、破損。
土台が腐食、蟻害により大きな断面欠損発生。
基礎と土台に大きなズレが発生している。

2 柱、梁、筋交い、柱と梁の接合など柱、梁、筋交いが腐食、変形している。
柱と梁にズレが生じている。

03

どんな空 家が特 定 空 家の対 象？

CAS E

2

放置すれば著しく衛生上有害となる恐れのある状態● 建築物または設備などの破損などが原因で地域住民の日常生活に支障を及ぼしている。

1 アスベスト（石綿）などが飛散し暴露する可能性が高い状況。
［アスベスト（石綿）］2 浄化槽などの放置・破損などによる汚物の流出や臭気の発生がある。

吸引してしまうと肺がんなどの健 康 被 害を受ける可能性があります。

3 排水の流出などによる臭気の発生がある。

［浄化槽の破損］
浄化槽などの破損は異臭だけでなく害虫や害獣の発生にもつながります。

● ゴミなどの放置、不法投棄が原因で以下の状態にある。

1 ゴミなどの放置、不法投棄により・・・①

臭気の発生。
多数のネズミ、ハエ、蚊などが発生
これらにより地域住民の日常生活に支障を及ぼしている。

［害虫・害獣の発生］
不 法 投 棄されたゴミを放 置すると、臭 気で発 生した害虫・害 獣を目的に他の害虫・害 獣を連 鎖的に集めてしまいます。早めの対処が肝要です。

04

どんな空 家が特 定 空 家の対 象？

CAS E

3

適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態● 適切な管理が行われていない結果、既存の景観に関するルールに著しく適合しない状態となっている。
例）建築物または考察物の形態や意匠などが著しく適合しない。

● その他、さまざまな状態によって周囲の景観と著しく不調和な状態。

窓ガラスなどの割れゴミの投棄

屋 根・外 壁などが汚 物や落 書

敷 地内にゴミなどが散 乱、山きなどで外見上大きく傷んだり積みのまま放置されている。

汚れたまま放置されている。
多 数 の 窓ガラスが 割 れたまま放置されている。
外 観が荒れていると不 法 投 棄を誘 発するなど、状 態がさらに悪ゴミの放置は更なる不法投棄につながります。なるべく早く片付化してしまう恐れがあります。

ける必要があります。

植物

看板の破損

立 木などが建 築 物の全 面を看 板 が 原 型を留めず本 来 の覆う程度まで繁茂している。

用をなさない程 度まで 破 損、汚損したまま放置されている。

ツタが建物に絡まってしまうと、外壁や雨樋などを痛める原因に看板が破損していると景観を損ねるだけでなく落下の危険性もなります。

あるため、撤去など早急な対応が必要です。

05どんな空 家が特 定 空 家の対 象？

CAS E

4

その他周辺の生活環境保全のために放置することが不適切である状態● 立木が原因で以下の状態にある。
立 木 の 腐 朽、倒 壊、枝 折 れ などが 生じ、近隣の道路や家屋の敷地などに枝葉が大量に散らばっている。

近 隣 住 民からの声で一 番 多いのが、立木や草に関することです。
トラブルにならないようにしっかり

立 木 の 枝 葉 が 近 隣 の 道 路 などにはみ出とした管理が必要です。

し、歩行者などの通行を妨げている。

● その他、以下のような状態にあり、周囲の景観と著しく不調和な状態にある。
鳴き声

糞尿

動 物 の 鳴き声その 他 の 音 が 頻

動 物の糞 尿その他 汚 物の放 置に繁に発生し、地域住民の日常生より臭気が発生し、地域住民の日活に支障を及ぼしている。

常生活に支障を及ぼしている。

動 物が空 家に住みつき繁 殖すると、動 物同士の争いも起きやすくなり鳴き声も大きくなります。

動 物は建 物内でも構わずに糞 尿をするため、それが原 因で老朽化が進むことがあります。

羽ネズミなど敷 地 外に動 物 の毛または 羽 毛

多 数のネズミ、ハエ、蚊 、ノミなどが大量に飛散し、地域住民の日が 発 生し、地 域 住 民 の日常 生 活常生活に支障を及ぼしている。に支障を及ぼしている。

大 量の毛が散 乱していると景 観 悪 化や悪 臭の原 因にもなります。

空 家は害 獣の恰 好の住 処になります。病 気を媒 介していることも多いため早急な対応が必要です。

近隣家屋への影響住みついた動物が周辺の土地や家屋に侵入し、地域住民の生活環境に悪影響を及ぼすおそれがある。
シロアリが大量に発生、近隣の家屋に飛来し、地域住民の生活環境に悪影響を及ぼすおそれがある。

害虫・害 獣の中でも、特にシロア
リは 近 隣 住 宅 にも大きな 被 害 を与える可 能 性 があるため注 意 が必要です。

06特定空家のリスク所有者のみならず、周辺地域にもリスクになりうる特定空家。
実際にどのようなリスクが伴うのでしょうか。

リスク1

建物の劣化に伴う資産価値下落

使わなくなった建物は急速に老朽化が進みます。
老朽化は建物の資産価値に影響し、相場を下回る価額となる可能性もあります。

リスク 2

窓ガラスの割れ屋根材の劣化やズレ

内壁の剥がれ雨漏りによる天井や床の腐食

玄関ドアの損傷

動物が住みつく

外壁の汚れ・破損

湿気による土台腐食

建物劣化に伴う事故・二次災害の誘発

天 候 や季 節により近 隣 住 民 へ 危 険 が 及んだり、衛 生 上 有 害となる可 能 性が考えられます。また防 犯・防 災 面でも好ましくありません。不 法 侵 入などにより、犯 罪のゴミが投棄・積雪などにより放火などにより放置される倒壊事故が起こる

火災が起こる

強風などにより敷地外まで伸びた屋根や外壁材などが雑草や屋根からの落雪で落下・飛散する

近隣に迷惑をかける温床となる可能性も考えられます。

不 動 産 所 有 者には 工 作 物 責 任と言って所有物を適正に管理する義務があります（民法 第 717 条）。義務を怠り第三者への実害に及んだ場合、損害賠償問題に発展するケースも少なくありません。
「 個 人の問題」「 一軒の問題」と考えずに、しっかりと手入れ・管理を行いましょう。
不審者が侵入したり不法滞在する07

特 定 空 家のリスク

リスク 3

固定資産税の特例対象外

土 地 、 戸 建 には 固 定 資 産 税 がかかりますが 、住 宅 が資 産 税は最 大 6 倍 、都 市 計 画 税は最 大 3 倍になる可 能

建っている土 地は「 住 宅用地の特 例 」という軽 減 措 置性があります。

があり、固定資産税は最大 1/6 、都市計画税は最大 1/3

ただし特 定 空 家に指 定されても、原 因となっている状に軽減されています。

態を改 善する事で特 定 空 家の指 定が解 除されますの使用しない空家でも取り壊さすに残していることが多いで、税 制 面においても空 家の危 険 性を取り除きしっかのはこのためです。もし所 有の空 家が特 定 空 家に指 定り管理することが肝要だといえます。

されると、この「 住 宅用地の特 例 」対 象から外れ、固 定

リスク 4有効活用されないリスク

本 来なら居 住しない場 合であっても、賃 貸 住 宅やマン確かに大 切なお家を他の方に貸したり譲ったりする事ションなどに活用することで収 入 源となりますし、管 理は大変心苦しいですよね。

が難しいようなら不動産業者へ依頼して売却する事でしかし空家のまま放置する事は、お家のためにも所有者現金化する事もできます。

や近隣住民のためにもならず、デメリットが伴います。

空 家を放 置しても固 定 資 産 税はかかりますし、前 述の管 理 運用するのは大 変な事ではありますが、負の財 産

通り税 制 優 遇が受けられず、割 高な納 税をしなければにしてしまわない為にもご自身に合った活用方 法を模ならない可能性もあります。

索する必要があります。

空家のままにしておく方の中に「思い入れのあるお家だから」と仰る方も少なからずおられます。

MEMO08

特定空家に指定されない為の対策

今後住む予定がない空家であっても、所有者は適切に管理を続ける必要があります。
いずれ売却したりお住まいになる事も想定し、資産価値低下を防ぎ安全かつ衛生的に保持していく事が大切です。

所有者自身が管理する空家となった場合、ほとんどの方が最初はご自身で管理をします。
「どのように管理したらよいかわからない」というお声も相続等で突然空家の管理をしなくてはならなってしまった場合、比較的多く伺います。
こちらでは基本的な管理の方法、定期的に行う事などをご紹介します。

基本的な作業● 貴重品や荷物の搬出

空家へは不審者や泥棒の侵入の可能性があります。万が一、泥棒が入ったことを考えて貴重品は運び出しておきましょう。

● 郵便受けの確認

郵便受けにチラシ等が溜まっていると「人の出入りが少ない空家」
として空巣、不法侵入者に狙われやすくなり、防犯上好ましくありません。場所にもよりますが戸建なら月1 回程度訪問し郵便受けの確認、整理をおすすめします。

● 水抜き

貯 水タンクや水 道 管に水が貯まっていると、冬に凍 結して破 裂する可 能 性があります。水抜きは単に水抜き栓を閉めるだけでは不十分で複数の工程がある事から、可能であれば専門の業者に依頼する事をお勧めします。

● 台風に備えて庭のものを整理

庭に置いてある物置や物干し竿、鉢植えなどを撤去しておきましょう。簡単に撤去できない場合は、紐で括るなどの対策を講じましょう。

09特 定 空 家に指 定されない為の対 策

定期的に行うこと月に 1 度程度の頻度で、空家の風通しや清掃などを行いましょう。
一般的な作業内容と流れをご紹介します。
● ご近所への挨拶

作業の前には、周辺住人へ空家の持ち主であることを伝え、挨拶をしましょう。ご近所の方と顔見知りになり連絡先を渡しておけると、万が一トラブルがあった場合などもスムーズに対応できます。

● 換気・風通し

空家が傷むー番の原因は湿気によるカビです。まずは家のドアや窓を開けて室内に風を通し、換 気をおこないましょう。靴 箱やタンスなどが残っている場合は、それらのドアも開けると良いでしょう。

● 水通し

下水道は長期間使っていないと水道管が乾いて悪臭の原因となる場合があります。水道が通っている場合は5 分ほど水を流しましょう。水道の契約を停めている場合は、ペットポトルに水を入れて持参し、その水を流すと良いでしょう。

● 室内・家の周りのごみ拾い

空家の清掃や確認に行くときには、こんな道具を持っていきましょう。

草むしりなどの清掃○ほうき○ちりとり○軍手○マスク○ゴミ袋○雑巾

○バケツ

○スリッパ

○掃除用の水（水道が通っていない場合）

室内の掃除は、電気が通っているなら掃除機で、電気を止めている場合はほうきを使って掃き掃除をしましょう。動物や鳥のフンが散乱していないかも確認してください。
家の周りのごみ拾い、庭の草むしりも大 事です。自分の家のそばだけでなく、周辺エリアまで確認するようにしましょう。雪が降る地域では、冬には除雪や屋根の雪下ろしなども必要です。

● 内装、外装、屋根などに雨漏りがないか、外壁の屋根、雨どいにひびや損壊がないかを家の中、外か劣化や損傷がないか確認

らぐるりと目視で確 認しましょう。ひびや損 壊は建 物の劣 化につながるので、早めに整理してください。

● 施錠を確認して終了

清掃や確認を終えたら、全ての窓やドアを閉めて、施錠を確認して終了します。
10

特 定 空 家に指 定されない為の対 策

台風や大雨の後には確認を老朽化した建物は、台風や大雨で損壊することがあります。
天候が落ち着いて危険が去った後には、必ず空家の様子を見に来るようにしましょう。
自分で管理を行う場合は汚れても良い、動きやすい格好で行いましょう。夏の時期に行う● 服装

際は、ハチなどの害虫との遭遇も考えられるため、長袖・長ズボンを着用し、なるべく作業のしやすい日中に行い、日が暮れるまでには作業を終えることをおすすめします。

● 持ち物

当日は敷地内のゴミを処理するため、ゴミ袋を用意しましょう。
また、汚れないように軍手やスリッパ、電気を止めている場合は、懐中電灯を忘れずに持参してください。

あると便利な掃除道具○ほうき（ 掃 除 機 ）○はたき○雑巾（モップ ）○お掃 除 洗 剤など定期的に管理を行うために用意するもの● カメラ

雨 漏り、ひび 割 れ、破 損 、腐 敗など気になる箇 所は毎 回同じ角度から撮 影し、進 行の状 態を見比べる必 要があります。

● チェックシート／ペン

事 前にどの箇 所を確 認するかチェックリストがあると便 利です。

11

特 定 空 家に指 定されない為の対 策

空家管理の代行会社に任せる
空家の清掃や状況の確認といった定期的な管理を、所対応するサービスによっても費用が異なります。

有 者に代わっておこなってくれる代 行サービスを提 供

特に遠方に住んでいてなかなか空家の様子を見に行けする会社もあります。

ないという方は、管 理がおろそかになって空 家が荒れ忙しくて空 家の管 理ができない、遠 方に住んでいて定てしまう前に依頼することをオススメします。距離によっ期的に足を運ぶのが難しいという方は、管理会社へ空ては、管 理のための交 通 費や宿 泊 費と比較しても、そ家の管理を依頼するのもよいでしょう。

う高くはないケースも多いでしょう。

清掃をしてくれる、セキュリティ管理までしてくれるなどMEMO

12

空 家 売 却もご 検 討を自分で管理が大変な空家は売却してしまうのもひとつの方法です。
売却して手放してしまえば管理の手間や費用がかからないのはもちろん、固定資産税の負担もなくなります。

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13

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14広 い 活 動 エリアと豊 富な実 績 。
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01 1-374-8202

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0133-77-5870

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5 条 1 2 丁目 13 - 30
ノルテビル 2 F

札幌市北区北 32 条
西 5 丁目 3 - 27
レガート北 32 1 F

小樽市花園 2 丁目6 - 7

小樽市稲穂

プラムビル 3 F

3 丁目 8 - 7

石狩市花川南1 条 4 丁目 250
オカムラビル

江別店

岩見沢店

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01 1-391-5800

0126-38-4110

0135-48-5251

0125-28-8801

0125-35-7520

江別市野幌町

岩見沢市 5 条東 8 丁目

余市郡余市町大川町

滝川市栄町 4 丁目

美唄市大通西 1 条北50 - 5

1 - 334 丁目 64 - 14 - 29

2 丁目 1 - 28

https://hokusho-fudousan.jp/shop/

WEB サイトで詳しく見る
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Q & A コーナー

空家に関する疑問・質問にお答えします！

QQ.

自分で月に一回通っているけど、これって空家じゃないよね？

A
A.

国の定めたガイドラインでの空家とは「建物が 1 年間にわたって使われていないこと」と定められており、人の出入リや水 道・ガス · 電 気の使用状 況を目安として自治 体が判 断することとされています。しかし、実際にどの程度の頻度であれば空家だと判断されないという明確な基準はあリません。気になる方は一度自治体へ相談されることをお勧めします。

Q.
Q

空家でも加入できる火災保険ってあるの？

A
A.

商品によっては空家でも火災保険に加入することが出来ます。 ただ、通常の住宅用の火災保険に比べると保険料が高額になる傾向にあります。

Q.
Q兄弟（共有者）と仲が悪いため、自分たちだけでどうにかしたいAA.

空家の所有者が複数いる場合、管理や活用には共有者の同意が必要となるケースがほとんどです。不仲であってもしっかりと話し合うことが大切です。

Q.
Q

自治体に寄付できないの？

AA.

自治 体は使用目的が明 確ではない不 動 産の寄 付は受け付けません。残 念ながら空 家を寄 付するというのはあまり現実的な解決方法ではありません。

Q.
Q

空家に家財がいっぱい！ 整理ってどのくらいの費用がかかるの？

A
A.

費用は空家の立地や家財の量、作業の進め方によって大きく変わってきます。複数社に見積もリを依頼し、信頼できる業者へ作業を依頼しましょう。

Q.
Q

自治体から通知文書が来た！ これって対応しなきゃいけないの？

AA.

自治 体からの通 知 文 章には、必ず対 応して下さい。放 置していると自治 体から改 善する意 思がないと判断されてしまうおそれがありますので、まずは自治体の担当者へ連絡をしましょう。

16