22-D-0065

2022 年 4 月 21 日
株式会社日本格付研究所（JCR）は、以下のとおり信用格付の結果を公表します。

コンフォリア・レジデンシャル投資法人 （証券コード：3282）【見通し変更】
長期発行体格付
格付の見通し

ＡＡ－
安定的

【据置】
債券格付

ＡＡ－→

ポジティブ

■格付事由
(1) 賃貸住宅を主たる投資対象とする J-REIT。資産運用会社である東急不動産リート・マネジメント（TRM）のスポンサーは東急不動産。現在のポートフォリオは、東急不動産がプロデュースする都市型賃貸レジデンス「コンフォリア」シリーズのコンセプトに則った高品質な物件を中心に構成され、146 物件、取得金額総額2,771 億円の規模となる。物件運営においては、同グループのマンション管理と賃貸住宅運営に係るノウハウが活用され、安定した運営が継続されている。
(2) スポンサーによって開発されたクオリティの高い物件を中心に、継続的な外部成長の実績が積み上がっている。22 年 2 月に 9 年連続となる公募増資を実施して、6 物件・156 億円の新規物件を取得し、22 年 7 月には新築の賃貸住宅 1 物件の取得が予定されている（取得後のポートフォリオは 147 物件、取得金額総額 2,810億円となる予定）。資産規模の拡大に伴いポートフォリオの分散化が進展し、キャッシュフローの安定性は相応に高い。また、保有する賃貸住宅は東京 23 区を中心に立地面で競争力の高い物件が多く、設備面の水準も高い。新規取得済の 6 物件はいずれもスポンサーグループからの取得（うち 5 物件はスポンサー開発物件）であり、引き続き外部成長におけるスポンサーからのサポートは手厚い。今後についても、豊富なスポンサーパイプライン物件を有し、良質な物件の取得機会が確保されている。また、スポンサーグループの東急住宅リースからの PM 業務に係るサポート体制を踏まえると、引き続き安定した賃貸運営が継続されるものと考えられる。以上を踏まえ、格付を据え置くものの、見通しをポジティブとした。今後の外部成長の動向と物件の運営状況を確認し、格付に反映させていく。
(3) ポートフォリオの平均稼働率は 22/1 期で 96.1％。新型コロナウイルス感染症の影響により低下傾向が続いていたが、TRM による柔軟なリーシング活動等もあり、21/1 期の 95.1％から回復基調にある。また、全住戸タイプにおいても稼働率が改善している。ポートフォリオ平均築年数は 22/1 期末で 11.9 年。賃貸住宅を主たる投資対象とする他の J-REIT と比べて相対的に築浅である。当面の間、CAPEX や修繕費負担の大幅な増加は想定されないが、キャッシュフローの平準化の観点から大規模修繕を含めた物件の競争力の維持・向上に対する取り組みについては引き続きフォローしていく。
(4) 金融機関との良好な取引関係を重視し、安定した財務基盤が構築されている。有利子負債の平均残存年数の長期化（22/1 期末で 4.6 年）及び返済期日の分散化が進み、金利の固定化比率も高く（22/1 期末で 98.0％）、金利上昇リスクに対する耐性も相応に高い。総資産ベースの LTV は、22/1 期末で 50.2％。物件取得時に公募増資を実施することで、概ね 50％の水準で安定的にコントロールされている。また、財務バッファーとなる物件の含み益率は、29.4％まで拡大している。比較的流動性の高い賃貸住宅による分散の効いたポートフォリオが構築されている点を考慮すれば、足元の調達構成に特段の懸念はないと判断している。
（担当）杉山1/3
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成夫・秋山高範■格付対象発行体：コンフォリア・レジデンシャル投資法人【見通し変更】
対象

長期発行体格付

格付

見通しAA-

ポジティブ

発行額

発行日

【据置】
対象

第 2 回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）
第 3 回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）
第 4 回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）
第 5 回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）
第 6 回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）
第 7 回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）
第 8 回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）（グリーンボンド）
第 9 回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）
第 10 回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）（グリーンボンド）
第 11 回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）

償還期日

利率

格付

10 億円 2017 年 7 月 18 日

2022 年 7 月 15 日

0.230%

AA-20 億円 2017 年 7 月 18 日

2027 年 7 月 16 日

0.520%

AA-

10 億円 2018 年 6 月 14 日

2023 年 12 月 14 日

0.230%

AA-

15 億円 2018 年 6 月 14 日

2033 年 6 月 14 日

0.950%

AA-

10 億円 2019 年 7 月 18 日

2024 年 7 月 18 日

0.230%AA-15 億円 2019 年 7 月 18 日

2034 年 7 月 18 日

0.900%

AA-

15 億円 2020 年 7 月 30 日

2030 年 7 月 30 日

0.550%

AA-20 億円

2021 年 7 月 8 日

2026 年 7 月 8 日

0.180%

AA-30 億円

2021 年 7 月 8 日

2031 年 7 月 8 日

0.460%

AA-

16 億円

2021 年 7 月 8 日

2036 年 7 月 8 日

0.730%

AA-

2/3
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格付提供方針に基づくその他開示事項
信用格付を付与した年月日：2022 年 4 月 19 日
信用格付の付与について代表して責任を有する者：涛岡
主任格付アナリスト：杉山 成夫

由典

評価の前提・等級基準：
評価の前提および等級基準は、JCR のホームページ（https://www.jcr.co.jp/）の「格付関連情報」に「信用格付の種類と記号の定義」（2014 年 1 月 6 日）として掲載している。
信用格付の付与にかかる方法の概要：
本件信用格付の付与にかかる方法の概要は、JCR のホームページ（https://www.jcr.co.jp/）の「格付関連情報」に、「J-REIT」（2017 年 7 月 3 日）として掲載している。
格付関係者：（発行体・債務者等）

コンフォリア・レジデンシャル投資法人

本件信用格付の前提・意義・限界：
本件信用格付は、格付対象となる債務について約定通り履行される確実性の程度を等級をもって示すものである。
本件信用格付は、債務履行の確実性の程度に関しての JCR の現時点での総合的な意見の表明であり、当該確実性の程度を完全に表示しているものではない。また、本件信用格付は、デフォルト率や損失の程度を予想するものではない。本件信用格付の評価の対象には、価格変動リスクや市場流動性リスクなど、債務履行の確実性の程度以外の事項は含まれない。
本件信用格付は、格付対象の発行体の業績、規制などを含む業界環境などの変化に伴い見直され、変動する。また、
本件信用格付の付与にあたり利用した情報は、JCR が格付対象の発行体および正確で信頼すべき情報源から入手したものであるが、当該情報には、人為的、機械的またはその他の理由により誤りが存在する可能性がある。
本件信用格付に利用した主要な情報の概要および提供者：
・ 格付関係者が提供した監査済財務諸表
・ 格付関係者が提供した業績、経営方針などに関する資料および説明
利用した主要な情報の品質を確保するために講じられた措置の概要：
JCR は、信用格付の審査の基礎をなす情報の品質確保についての方針を定めている。本件信用格付においては、独立監査人による監査、発行体もしくは中立的な機関による対外公表、または担当格付アナリストによる検証など、当該方針が求める要件を満たした情報を、審査の基礎をなす情報として利用した。
JCR に対して直近 1 年以内に講じられた監督上の措置： なし■留意事項
本文書に記載された情報は、JCR が、発行体および正確で信頼すべき情報源から入手したものです。ただし、当該情報には、人為的、機械的、またはその他の事由による誤りが存在する可能性があります。したがって、JCR は、明示的であると黙示的であるとを問わず、当該情報の正確性、結果、的確性、適時性、完全性、市場性、特定の目的への適合性について、一切表明保証するものではなく、また、JCR は、当該情報の誤り、遺漏、または当該情報を使用した結果について、一切責任を負いません。JCR は、いかなる状況においても、当該情報のあらゆる使用から生じうる、機会損失、金銭的損失を含むあらゆる種類の、特別損害、間接損害、付随的損害、派生的損害について、契約責任、不法行為責任、無過失責任その他責任原因のいかんを問わず、また、当該損害が予見可能であると予見不可能であるとを問わず、一切責任を負いません。また、JCR の格付は意見の表明であって、事実の表明ではなく、信用リスクの判断や個別の債券、コマーシャルペーパー等の購入、売却、保有の意思決定に関して何らの推奨をするものでもありません。JCR の格付は、情報の変更、情報の不足その他の事由により変更、中断、または撤回されることがあります。格付は原則として発行体より手数料をいただいて行っております。JCR の格付データを含め、本文書に係る一切の権利は、JCR が保有しています。JCR の格付データを含め、本文書の一部または全部を問わず、JCR に無断で複製、翻案、改変等をすることは禁じられています。

■NRSRO 登録状況
JCR は、米国証券取引委員会の定める NRSRO（Nationally Recognized Statistical Rating Organization）の 5 つの信用格付クラスのうち、以下の 4 クラスに登録しています。(1)金融機関、ブローカー・ディーラー、(2)保険会社、(3)一般事業法人、(4)政府・地方自治体。米国証券取引委員会規則 17g-7(a)項に基づ
く開示の対象となる場合、当該開示は JCR のホームページ（https://www.jcr.co.jp/en/）に掲載されるニュースリリースに添付しています。

■本件に関するお問い合わせ先
情報サービス部

TEL：03-3544-7013

FAX：03-3544-7026

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