.

環境省＋21世紀⾦融⾏動原則
環境不動産WGセミナー
2020.08.26

リノベーションによる地域活性化の可能性

仕掛⼈

内⼭

一般社団法人リノベーション協議会

21世紀行動原則・環境WG

博⽂

u.company inc.

Photo Takeshi Ishii© 2020 u.company inc.

代表の内⼭博⽂は現在、⼀般社団リノベーション住宅推進協議会会⻑会⻑を務め国交省「中古住宅市場活性化ラウンドテーブル」の委員など国の政策関連の委員も多数務める。
実際の不動産ベンチャー2社（UDS、リビタ）の⽴ち上げの経験を持って、新しい住宅市場の形成や事業構築を得意とするコンサルティング会社です。
その中でも、（株）リビタは既存住宅の再⽣（リノベーション）事業のリーディングカンパニーとして創業時より11年間代表そして役員として牽引し2016年退職。

豊かなくらし、新たな住まいの選択肢を創造する「仕組み」をデザイン。

2© 2020 u.company inc.

不動産ベンチャー
役員としての28「実績事例」
年間での実績

⾸都圏を中⼼に遊休不動産をリノベーションを施し、分譲マンションやシェアハウスなど⼿がける株式会社リビタを創業。在籍中、6事業を⽴ち上げ70棟以上の⼀棟リノベーションを⼿がけリーディングカンパニーへと成⻑。

全国7地点の遊休不動産に、⽤途変更を伴うリノベーションを施し、宿泊施設、飲⾷店、シェアスペース、店舗等で構成するホテルへ再⽣。運営も⾏う事業の⽴ち上げ。
『THE SHARE HOTELS』のブランド構築。

リビタを含む不動産ベンチャーを2社⽴ち上げ、空間作りから場づくりまで幅広く、これまでの住宅業界に⼀⽯を投じる事業をプロデューズ。3,000⼾を超えるこだわりの住宅を供給。

2008年リノベーショ
ン住宅推進協議会を不会⻑として⽴ち上げ現在全国800社を超える組織へと成⻑。現在その会⻑を務め、リノベーションを軸に社会の仕組みを構築し、全国で啓蒙活動を続ける。
事業実績（17年3⽉）

140

およそ棟4,000

⼾超

新築・リノベーション
3併せて© 2020 u.company inc.

リノベーション協議会の全体概要

2009年に設⽴。
消費者が安⼼して既存住宅を選べる市場をつくり、既存住宅の流通を活性化。
リノベーション住宅の品質基準の設定や、普及・啓蒙活動、事業環境整備等を⾏う。

業界業種の枠を超えて既存住宅流通に関わる様々な企業が参加。
会員数 932社（2018年2⽉9⽇現在）

684社
賛助会員 232社

正会員

特別会員（4名・9法⼈・3⾃治体）

21世紀行動原則・環境WG© 2020 u.company inc.

空き家・空ビル≠老朽化による劣化が原因

5© 2020 u.company inc.

複雑な社会構造の変化に対応できていないだけ

6© 2020 u.company inc.

空き家・空ビル＝地域の資源

7© 2020 u.company inc.

地域の物語を受け継ぎ新たな市場へと受け継いでいく貴重な素材であり

8© 2020 u.company inc.

既存ストックを活用することで生まれる経済合理性や余白や特徴をうまく活用することより新築では実現できない何かが実現できる器である。

9© 2020 u.company inc.

リノベーションとは、駄目な建物を、機能的に改善するだけではなく（社会の）問題解決に必要な、手法であること。

10© 2020 u.company inc.

HOW TO RENOVATION?

11© 2020 u.company inc.

1.目的を明確にする（コンセプト）
2.誰のための事業なのかを考える（ターゲティング&マーケティング）
3.そこに何が必要かを考える（コンテンツ企画）
4.持続可能な事業計画をねる（プロフィットから逃げない）
5.建築リスクの検証（用途変更の可否や建築コスト）
6.事業スキームの検討（契約スキーム）

注
この順
番
で
'
考える
ことが大切

12

© 2020 u.company inc.

1.目的を明確にする（コンセプト）
2.誰のための事業なのかを考える（ターゲティング&マーケティング）
3.そこに何が必要かを考える（コンテンツ企画）
4.持続可能な事業計画をねる（プロフィットから逃げない）
5.建築リスクの検証（用途変更の可否や建築コスト）
6.事業スキームの検討（契約スキーム）

注
この順
番
で
'
考えることが大切

13© 2020 u.company inc.

前回お話しした金沢の事例を、見て皆さんどう思われますか？

14© 2020 u.company inc.

物件概要
・⾦沢市橋場町に建つ築48年の古ビルを宿泊施設にコンバージョン。
・⾦沢市では初となる検済なし物件の⽤途変更事例
・⾦沢市中⼼市街地活性化基本計画にも採択されている街づくりプロジェクト
住居表示

交通

土地
土地面積
用途地域

物
件
概
要

建物

石川県金沢市橋場町3-18
JR金沢駅より
・北鉄バス11・12・88番系統などで8分
バス停：「橋場町」下車、徒歩すぐ
・城下まち金沢周遊バスで12分、バス停：「橋場町」下車、徒歩すぐ
323.23 ㎡
商業地域

所有者

株式会社リビタ

建物種類

店舗

延床面積

945.12 ㎡

築年月日

1966年4月

97.77 坪285.89 坪
築48年

構造規模

鉄筋コンクリート造 陸屋根地下1階付地上4階

所有者

株式会社リビタ

SHARED ROOM（ドミトリータイプ）
PRIVATE ROOM（個室）合計定員 94人

66ベッド
9室
15
© 2020 u.company inc.

16
© 2020 u.company inc.

17
© 2020 u.company inc.

18
© 2020 u.company inc.

19
© 2020 u.company inc.

20
© 2020 u.company inc.

21
© 2020 u.company inc.

BEFORESHARED ROOM（ドミトリータイプ）
66ベッド
PRIVATE ROOM（個室）9室
合計定員 94人のホテルとして再生

AFTER

北陸ツーリズムの発地
22© 2020 u.company inc.

リノベーション事業としての必要な“ソリューション”
マーケット調査はもちろん、客観的な評価が難しい耐震診断や劣化調査なども取りまとめし提案、推進。収益性を鑑みたマーケティングと、そこからブランディング、商品企画へと落とし込む

マーケティング

商品企画
プランニングデザイン

建物調査

建築・設計・・市場調査
・バリューアップ提案
マーケティング ・建物劣化調査 ディレクション
・セグメンテーション
・遵法制確認・設計・監理・ターゲティング
・お客様に提供する価値・ベネフィット（利益）・耐震性能調査・確認
・インフラ性能・劣化調査
・改修⼯事提案

プロジェクトマネジメントリーシング＆セルマネジメント

企画・
スケジュール・事業計画検討・⽴案
・スケジュール管理
マネジネント・関係⾏政協議・コンストラクション
マネジメント・コストマネジメント

・デザイン提案
・デザイナー選定
・ディレクション業務

管理・運営
プロパティマネジメント

不動産・・管理内容調査
・管理コスト削減
管理・修繕

・リーシング戦略⽴案
・サブリース（家賃保証）
・販売
・プロモーション戦略⽴案
・販売・仲介・コミュニティ・マネジメント21世紀行動原則・環境WG© 2020 u.company inc.

リノベーション事業として必要な“ソリューション”
マーケット調査はもちろん、客観的な評価が難しい耐震診断や劣化調査なども取りまとめし提案、推進。収益性を鑑みたマーケティングと、そこからブランディング、商品企画へと落とし込む

マーケティング

建物調査

商品企画
プランニングデザイン

建築・設計
マーケティン
・市場調査
・建物劣化調査・バリューアップ提案
これらを取り巻く・セグメンテーション
・遵法制確認・設計・監理グ・ターゲティング
・お客様に提供する価値・ベネフィット（利益）プロジェクトマネジメント

⾦融・法律に詳しくないと壁を突破できない
リーシング＆管理・運営
プロパティマネジメント
セルマネジメント
ことが多い
・耐震性能調査・確認
・インフラ性能・劣化調査
・改修⼯事提案

・デザイン提案
・デザイナー選定
・ディレクション業務

企画・ディレクシ
不動産・管・リーシング戦略⽴案
・事業計画検討・⽴案
・管理内容調査ョン理・サブリース（家賃保証）
・スケジュール管理・管理コスト削減
・関係⾏政協議・コンストラクションマネジメント
・コストマネジメント

・販売・プロモーション戦略⽴案
・販売・仲介・コミュニティ・マネジメント

21世紀行動原則・環境WG© 2020 u.company inc.