公共施設マネジメントの実践に向けた中心市街地における公共ストックの利活用評価- 北海道北見市「まちきた大通ビル」を事例として 公共施設マネジメント
市街地集約化ストック活用

エリア再生

リノベーション

正会員

地方中小都市

同○渡邊

天磨 *

瀬戸口

剛 **の 2 拠点 1 軸の整備方針を固めた。北見駅前では「複合多くの地方自治体では、人口減少による財政難の中、 交通・地域交流拠点」の整備に向けて平成 27 年から新市庁舎建設、まちきた大通ビル改修事業が進められている。
高度成長期に建設した大量の老朽化ストックの更新・統
5．まちきた大通ビルの利活用検討の現状廃合による財政改善が急務である。秦野市などの先進事
5-1. 基本情報
例では、施設情報の調査やライフサイクルコストの試算
まちきた大通ビルは昭和 57 年に建設され、平成 19 年に基づいた再編方針の決定とその実行に取り組んでいる。の百貨店撤退後に北見市が無償譲渡を受けて再生させた
しかし、これらは文化施設等の用途別方針や、全市的複合商業施設である。施設運営・維持管理は、北見市がな維持管理コストの試算に留まり、公共施設マネジメン筆頭株主である第 3 セクター「㈱まちづくり北見」が行っトの実践に向けて、具体的な施設を対象とした利活用評ている。元々フロアの一部を市役所として活用していた価や移転機能の検討・評価は十分に行われていない。
が、新市庁舎建設計画に伴い、北見市では、現在 4-7 階
そこで本論では、北見市「まちきた大通ビル」を対象の延べ約 4900 ㎡の空きフロアの公共施設・民間テナント・として、公共施設マネジメントの実践に向けた中心市街外郭団体による複合利活用を検討している。
地における公共ストックの利活用評価を目的とする。
5-2. まちきた大通ビルの利活用による収支試算（図 2）
2. 研究手法
まちきた大通ビルを、改修後に耐用年数となる 30 年後
北見市の公共施設マネジメント計画 1) と都市再生計画 2)まで利活用した際の北見市の収支を試算する。
を整理し、ⅰまちきた大通ビルの利活用検討の現状を把握する。更に、ⅰの要検討事項・計算方法より、ⅱまちきた 【収入】①民間テナントからの賃料収入注 2、②公共施設から大通ビルの利活用シナリオの導出・分析・評価を行う。の共益費収入注 3、③催事場の利用による収入注 4、④屋内遊技
3. 公共施設マネジメントの実践に向けた視点
場の利用による共益費収入注 5、⑤貸室の利用料収入注 6、⑥外
本論では、公共施設マネジメントの実践にあたり、財郭団体からの賃料収入注 7、⑦設備改修に係る補助金注 8、の政難などの課題を抱える行政だけでなく、施設の利用者7 項目を想定する。となりうる市民や民間企業、さらに施設単体を超えたま 【支出】
⑧まちきた大通ビルの改修費用、⑨まちづくり北見ちへの影響を考慮した、公共・民間・まちの 3 主体の目への賃料支払い、の 2 項目を想定する。
線から、モノ・カネ・コトの 3 視点で公共ストック利活収支の項目計算式用の評価を行うことを視点とする。（図１）①：民間テナントからの賃料収入（円 / 年）
= （ 1,200( 円 / 月㎡ ) ＋ 1,000( 円 / 月㎡ ) ） × 12 × 2,500( ㎡ )1. 研究背景・目的

公共施設利活用の 3 視点

(行政)
主導

税/ノウハウ (市民/企業/大学)

民間

まち（中心市街地/住宅/公共施設/自然環境）②：公共施設からの共益費収入（円 / 年）

= 1,000( 円 / 月㎡ ) × 12( カ月 ) × 500( ㎡ )③：催事場の利用による収入（円 / 年）

= 2,000,000( 円 / 年 )④：遊戯場の利用による共益費収入（円 / 年）

= 1,000 （円 / 月㎡） × 12 × 500( ㎡ ) ＋ 4,000,000( 円 / 年 )⑤：貸室の利用料収入（円 / 年）

= 8,000,000( 円 / 年 )

公共

民間

モノ：
公共不動産

モノ：企業/事業者⑥：外郭団体からの賃料収入（円 / 年）

= 2232( 円 / 月㎡ ) × 12 × 500( ㎡ )

コト：
供給効率

コト：
市民ニーズ

⑦：設備改修に係る補助金（円）= 400,000,000 （円）

カネ：
行財政

カネ：
商業利益

⑧：まちきた大通ビルの改修費用（円）= 230,000 （千円） ＋ 910,000 （千円） ＋ 1,300,000 （千円）⑨：まちづくり北見への賃料支払い（円 / 年）

= 収② ＋ 収④ ＋ 収⑥⑩：公共施設の建替費用の削減額（円）= 500( ㎡ ) × -500,000 （円）

まちモノ：
大学/産業

支出 削減額就業 生/活施設再編

雇用 産/業振興

利用

空間

都市整備 経/営

ニーズ 施/設情報

公共サービス
情報公開

収入

公共施設再編の 3 主体⑪：施設集約による維持管理費用の削減額 *（円） = -15,000,000 （円 / 年） × 2 × 30 （年）コト ：将来ビジョン

図 2：北見市検討シナリオの収支試算

カネ：経済循環【削減額】⑩公共施設の建替費用の削減額注 7、⑪施設集約による維持管理費用の削減額注9、の 2 項目を想定する。
4. 北見市の現状【合計収支】上記の（収入 -（支出 - 削減額））で計算される、
4-1. 北見市の公共施設マネジメント計画
北見市が試算した「北見市検討シナリオ」によると、30
北見市では、平成 27 年に延床面積 100 ㎡以上の全公共年間で 11 億 8,600 万円、年間平均収支（以下、収支）で施設を対象とした「公共施設白書」を策定した。白書では、 は 3,953 万円の赤字となる。
「集会施設」、「児童福祉施設」などの施設用途ごとに老朽 【要検討事項】上記試算中での公共施設・民間テナント・化率（＝築年数 / 耐用年数）や人件費・維持管理費等の外郭団体の各移転面積の各割合や、民間テナントの設定コスト、利用者数をまとめ、ポートフォリオ分析注 1 によ賃料の値や、公共施設の集約による削減効果が得られるる同用途施設での相対評価を行っている。翌年には、「公かどうかは不確定要素であり、更なる検討が必要である。
共施設マネジメント基本計画」を策定し、複合化・多機
6. まちきた大通ビルの利活用シナリオの評価能化などの再編手法や施設整備方針を提示している。し6-1. 利活用シナリオの導出
かし、具体施設での計画の実行にまでは至っていない。
４章の【要検討事項】より、さらに詳細な検討が求め
4-2. 北見市の都市再生計画られる条件 A、B、C を抽出し、それらの組合せから新た
平成 22 年に「北見市都市再生基本計画」を基に「高度に 16 の利活用シナリオの収支を試算した。
医療拠点」、「複合交通・地域交流拠点」、「中央大通・骨格軸」 A：公共・民間・外郭団体の組合せ
図１：公共施設マネジメントの実践に向けた視点

The Evaluation of Public Facility Renovations in Downtown Area on Public Facility Management-A Case Study of Machikita Odori Building in Kitami City, Hokkaido-WATANABE Temma, SETOGUCHI Tsuyoshi3 者の利用パターンによって賃料・共益費による収入（①、②、⑥）と、公共施設の集約による維持管理費の削減額（⑪）の有無が異なる。従って、公共のみ、民間のみの利用、公共•民間、公共•民間•外郭団体、公共•外郭団体、民間•外郭団体による複合利用の計 6 つに場合分けする。
B：移転元施設の分離・保有
公共施設の集約移転による移転元施設の建替費用の削減
額（⑩）は、その施設を民間に譲渡するなど、公共の管理から分離させる必要がある。従って、移転元施設を公共から分離する場合、公共が保有する場合の 2 つに場合分けする。
C：民間の賃料設定
まちきた大通ビルの老朽化を考慮し、民間からの賃料収入（①）を相場の賃料と、低額賃料の 2 つに場合分けする。
条件 A,B,C のかけ合せにより、16 のシナリオを導出した。
6-2. 利活用シナリオの分析（図 3）
A、B、C の各条件が各シナリオで試算された収支結果にどの程度影響したのか、以下、分析する。
A：公共・民間・外郭団体の組合せ
収支の上位 3 位は上から公共のみ、公共•民間、民間のみの組合せとなっており、どれも -3,000 万円前後の収支となっている。
一方、下位 3 位は公共•外郭団体、民間•外郭団体といった外郭団体の割合の大きい組合せが該当し、収支はいず
れも -1 億円を超える赤字となっている。
公共•民間•外郭団体の組合せによる収支は、-5,000 万円から -9,000 万円程度と、中間的な結果となっている。
B：移転元施設の分離・保有
公共施設を 4,900 ㎡、2,450 ㎡、1,960 ㎡移転させた場合、移転元施設の分離・保有の違いで、それぞれ収支に 8,198万円、4,830 万円、3,267 万円もの開きがあり、公共施設の移転面積が大きいほど、移転元施設の分離可否が収支に大きく影響した。移転元施設を公共が保有しながら集約した場合の収支は最も良くても -7,313 万円に留まる。
C：民間の賃料設定
民間に 4,900 ㎡、2,450 ㎡を貸出した場合、民間の賃料設定によって、それぞれ収支に 1,319 万円、660 万円の開前提条件

A：組合せ B：分離・所有 C：民間賃料
公共のみ（4,900 ㎡）

集約する場合集約しない場合***公共（2,450 ㎡）
×民間（2,450 ㎡）

公共（1,960 ㎡）
×民間（2,450 ㎡）
×
外郭団体（490 ㎡）公共（2,450 ㎡）
×
外郭団体（2,450 ㎡）
民間のみ（4,900 ㎡）
民間（2,450 ㎡）
×
外郭団体（2,450 ㎡）

きがあり、民間への貸出面積が大きいほど、賃料設定が収支に大きく影響した。しかし、収支への影響度は B の金額の 6 分の 1 しかなく、比較的小さい。
6-3. 利活用シナリオの評価
収支の最もよいシナリオは分離集約重点型である。しかし、移転元施設の管理を委託できない場合には十分な効果は見込めないため、民間賃料によって収支が向上する公民所有集約型や民間重点型も検討すべきである。
民間賃料の引上げによる収入の増額よりも、移転元施設の建替費用削減額の方が約 6 倍も大きくなるため、行財政の改善には、公共施設の譲渡・賃貸が有効である。
外郭団体の移転はあまり収支の向上には寄与しないた
め、行財政の改善には、民間収入や公共施設集約による削減額が同時に見込める公民外分離集約型が望ましい。
7. 総合考察
まちきた大通ビルの利活用に当たって、公共施設を移転集約し、かつ移転元施設の管理・所有を公共から切り離した場合が最も行財政の改善に有効である。これは、特に地方都市では、民間テナントの設定賃料が都心と比べて安価であり、公共施設の移転集約による維持管理費・建替費の削減効果が、民間テナントからの収益よりも大きくなるためであると考えられる。
一方、たとえ公共施設の移転集約を行ったとしても、公共が移転元施設を手放さずに、改修・建替を行い続ける場合は、行財政の改善はほとんど見込めない。そのため、反対に民間テナントを中心とした機能移転による効果の方が大きくなる。従って、公共施設の移転集約の際には、移転元施設を民間に指定管理委託するなど、公共から管理・所有を切り離すことが重要である。
【参考文献】
1)：北見市「北見市公共施設白書」（平成 27 年）、北見市「北見市公共施設マネジメント基本計画」（平成 28 年） 2)：北見市「北見市都市再生基本構想」（平成 22 年）【注釈】
注 1：北見市では公共施設の供給・財務（ソフト）と品質（ハード）を 2 軸としたグラフに核施設の値をプロットし、類似用途施設の状況を可視化している。 注 2：築年数を考慮して相場の半額程度を見込む。相場は「日本ショッピングセンター協会」の算出する都市規模別立地別テナントの平均賃料（サービス業）のうち、＜人口 5-15 万人の都市における中心地域＞を用いている。 注 3：（＝水道光熱費＋共用部分の利用負担金）とし、現在北見市がまちづくり北見に払っている金額を参考とする。 注 4：現在の催事場収入をもとに試算。 注 5：市が利用用途を指定しているため、運営費は市が負担する。 注 6：周辺の類似施設から利用料収入を試算。 注 7：北見市受領資料より抜粋。 注 8：（＝建設工事費 230,000 千円＋電気工事費 910,000 千円＋機会工事費 1,300,000 千円）とする。
注 9：100 ㎡以上の公共施設の年平均維持管理費を用いる。3 施設を 1 ヶ所に集約し、2 施設分の維持管理費を削減した場合を想定。

北見市のまちきた大通ビル利活用による年間平均収支

シナリオ名

移転元施設を公共から分離

分離集約重点型

移転元施設を公共が保有

所有集約重点型

支出

年間平均収支-2,911万円-3,230万円-3,890万円（円/月㎡） 公民保有集約型 ( 高 )移転元施設を 2,232
公共が保有 1,200（円/月㎡） 公民保有集約型 ( 低 )-7,313万円-7,973万円

2,232（円/月㎡） 公民外分離集約型 ( 高 )-4,986万円

移転元施設を1,200（円/月㎡） 公民外分離集約型 ( 低 )公共から分離1,200（円/月㎡） 北見市検討シナリオ-5,646万円-3,953万円（円/月㎡） 公民外保有集約型 ( 高 )移転元施設を 2,232-8,253万円

1,200（円/月㎡） 公民外保有集約型 ( 低 )移転元施設を公共から分離

公外分離集約型

移転元施設を公共が保有

公外保有集約型-8,912万円-1億1,764万円-1億5,847万円

2,232（円/月㎡） 民間重点型 ( 高 )-3,474万円

1,200（円/月㎡） 民間重点型 ( 低 )2,232（円/月㎡） 民外複合型 ( 高 )

削減額-1億1,109万円

2,232（円/月㎡） 公民分離集約型 ( 高 )移転元施設を公共から分離 1,200（円/月㎡） 公民分離集約型 ( 低 )

公共が保有

収入-4,793万円-1億2,008万円

1,200（円/月㎡） 民外複合型 ( 低 )-1億2,667万円
図 3：まちきた大通ビル利活用シナリオごとの年間平均収支

株式会社リビタ 工修
北海道大学大学院工学研究院 教授 博士 ( 工学 )***ReBITA, Inc., M.Eng.
Professor, Graduate school of Eng.,Hokkaido Univ.,Dr.Eng.