Architectural Institute of Japan7398

日本建築学会大会学術講演梗概集（北海道） 2013 年 8 月

選抜梗概

地方中核都市における木造建築の自律更新による木造コンパクトシティの形成−北海道釧路市の中心市街地を事例として−
コンパクトシティ 地方中核都市 中心市街地
まちなか居住 木造建築 自律更新

2. 研究の方法
本論では以下の６点を行う。①文献整理により、木造コンパクトシティの重要点を抽出する。②現地調査と既往論文より、釧路市中心市街地（以下、中心市街地）の現状を把握する。③住宅地図の比較から、中心市街地における過去 10 年間の建物の変化を把握し、新築や用途変更の変化が行われた建物の所有者に対しアンケート調査を行い、変化の際の理由を明らかにする。④中心市街地内で行われた木造自律更新を評価する。⑤その評価結果と、地元建設業者へのヒアリングより、木造自律更新の可能性と課題を明らかにする。⑥最後に、木造自律更新による木造コンパク
トシティ形成に向けた方向性について考察する。

Ⅰ. 木造コンパクトシティの都市像②③中心市街地市街地

農村 / 中山間地域①市街地拡大の抑制 / コンパクト化②低未利用地への低層木造建築の充填③木材利用による森林の保全①
Ⅱ . 木造コンパクトシティの重要点
空間 経済 機能 環境 計画

1. 背景と目的
中心市街地の空洞化が進む地方中核都市 1） では、コンパクトシティ形成のため、再開発事業を用いて中心市街地の高層・高容積化を図ることが目指されているが、床需要の低下などの理由から、全国一律の手法である再開発事業は実現が難しい。一方、民間による自律的な建物の更新は小規模ながら着実に行われており、この動向を踏まえた地域の実情に適した整備手法が求められる。また、低炭素社会実現のため、建築物への木材利用が推進されており、低層および木造の建築を活用した市街地整備が考えられる。
そこで本論では、全国的にも空洞化が著しい北海道釧路市の中心市街地 2） を対象として、民間により個別に行われた低層 3) 木造建築による更新（以下、木造自律更新）の動向を明らかにし、さらに評価した上で、木造コンパク
トシティ 4) の形成へ向けた可能性と課題を明らかにすることを目的とする。

正会員 ○ 坂本 昌士 ＊同
瀬戸口 剛 ＊＊
同
松田 耕 ＊＊＊

コ
コ木・密度の高い市街地の形成
・地域固有の町並みの創出
コ木・建物、空間の多様性と連続性 コ ・ヒューマンスケールな都市空間
木
コ・効率的な財政運営
・地域経済への貢献
木コ・適正規模の開発・低コストな木材活用
木・複合的な土地／建物の利用 コ ・身体負荷の少ない木造建築
コ・適切な機能配置と供給
コ 木 ・炭素固定量の増加
木・良好な居住環境
コ 木 ・炭素排出量の削減
木・自然環境の保全
コ
コ
・安全／安心な市街地
・住民による目標像の共有と計画
コ・自助更新が容易な個別型更新による整備 木
・ストックの有効活用
コ
コ・歩車分離と共存
・事業リスクの軽減【凡例】コ コンパクトシティの重要点
木 木材利用の可能性

図 1. 木造コンパクトシティの都市像と重要点

市はこのような現状を脱却すべく、平成 20 年から再開
発事業計画を中心とした中心市街地活性化基本計画（以下、中活計画）を策定中である。しかし、キーテナントの不在などの理由から計画は難航しており、中活計画も見直し段階にきている。従来の整備手法による中心市街地整備は、釧路においては適さないと言える。
４−２．中心市街地の建物の利用実態（図３）
現地調査および植地 7） より、中心市街地の建物の利用実態を把握した。床面積をみると、中心市街地の全建物の延べ床面積のうち、1 と 2 階部分が 60.4％を占めている。
また、用途分類 8） を見ると、３階部分では９種類に留まるのに対し、１，２階部分では１４種類の用途で利用されている。これより、釧路市中心市街地では、２階以下の低層部での用途の複合性が高く、多様な都市機能が低層部に集中していることが明らかになった。

５. 中心市街地における過去１０年間の建物の変化（図４）
住宅地図 9) の比較より、中心市街地内で、新築 10）101 件、用途変更 11）166 件、解体 12）100 件、空き家化 13）178 件の変化を把握した。
新築された建物のうち、82％が低層建築の変化であり、そのうち 78％が木造建築である。さらにその低層木造建築のうち 80％が戸建住宅と集合住宅である。これらより、釧路市中心市街地の過去１０年間に起きた変化は木造自律
４．釧路市の中心市街地の現状更新が主であることが明らかになった。
（図４①）４-1. 釧路市の中心市街地の衰退の現状（図２）
また新築された建物の分布をみると、中高層建築は防火
現地調査および住宅地図および不動産業者へのヒアリン
地域の拠点部に集中しており、低層木造建築はその拠点周グより、中心市街地の現状を把握した。（図２）
辺部に建てられている。
（図４②）
図２に見られるように、中心市街地は空家と駐車場が非さらに、新築または用途変更の変化が見られた建物の所常に多い状態になっており、衰退の度合いが激しい。
有者に対してアンケート調査を行い、整備の際の意向を把Shaping the Wooden Compact Cities with Redevelopment of Wooden Buildings in Regional Core Cities- The Case Study of Downtown Area of Kushiro City, Hokkaido SAKAMOTO Masashi

3. 木造コンパクトシティの都市像と重要点 ( 図１）
木造コンパクトシティ 4) とは、市街地を高層・高容積化する従来の像とは異なり、個別更新が容易な木造建築を活用し、市街地を低層・高密とする都市像 5）である。
本論では、海道 5)、小林 6) から、 炭素放出量の削減、自助更新が容易な個別型更新による整備などを木造コンパクトシティの重要点として抽出した。

― 831 ―NII-Electronic Library Service

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中心市街地の駐車場と空家の現状【凡例】
中心市街地の範囲
駐車場

空家

再開発事業予定地握した。低層木造建築が多い理由としては、「建設コストが安価」、「低層建築で十分であったから」、「木材の性質を重視した」が主であることが明らかになった。（図４③）
６. 中心市街地整備の方向性
以上より、釧路市の中心市街地における従来市街地整備の課題（表１）を把握し、釧路市の地域の実情に適した新たな整備の方向性（表２）を大きく８項目抽出した。
従来の整備課題

・大規模事業主の不在・土地の細分化／所有者特定の困難化
・建物の除却費用の負担大／新規参入が困難
・再開発の採算性が不透明

整備の方向性酒亭

表１. 従来の整備とその課題
・大規模な建築、土地収用による整備
・高層／高容積化による土地の高度利用・一極集中型の整備
・行政、大規模事業者による整備

・低未利用地に対する重点的な整備
・低層／木造建築を中心とした整備
・小規模／低リスクの整備
・住民の積極的参加を促す自助更新の整備・分散型で連鎖的な事業展開による整備
・実際の市街地の動向を踏まえた整備
・公共交通利用を踏まえた整備・除却までを踏まえた計画に基づく整備表２. 新たな整備の方向性

図２. 中心市街地の駐車場と空家の状況
低層階と中高層階の建物の利用状況①各階床面積の絶対値の割合
5F
4F
3F
2F
1F
0
②各階床面積の相対値の割合
5F
4F
3F
2F
1F0％
【凡例】

集合住宅

戸建住宅

10000020%200000

40%

ホテル

公共施設

行政関連

300000 ㎡

60%
飲食

大型小売

80%
サービス

遊興

病院

100%
ケア

事務所

宗教施設

図３. 中心市街地における建物の階層別利用実態― 832 ―NII-Electronic Library Service

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住宅地図の比較により見られた、中心市街地における過去 10 年の建物の変化①新築された建物の内訳
新築 :101

変化

82% 中高層 18

低層建築:83

階層78%

66

構造
34

用途

【凡例】

19880% 4833 11

木造S造
RC 造
その他
戸建住宅
集合住宅
サービス
飲食
医療関係
宗教事務所
販売

酒亭

【凡例】

②新築された建物の分布
防火地域

0211

空家化 178 件

1432その他

52125変化

準防火地域

新築
用途変更
共通釧路川釧路川
準防火地域

解体 100 件

アンケート実施日 平成 24 年 10 月実施
アンケート対象 中心市街地内で過去 10 年間に新築・用途変更された建物の所有者
アンケート内容 変化・構造・階層・立地の理由と、今後の意向を把握/選択方式・記述方式を併用
配布 / 改修
126 名にアンケートを郵送 / 回収数44( 回収率 34.4％ )
低層木造建築（26)
S造/RC造建築（18)

釧路駅

防火地域

中心市街地の範囲
用途変更 166 件③アンケート結果
分布【凡例】

新築 101 件

低層木造建築

低層建築(木造以外)

中層建築

変化の理由

老朽化したため生活空間の向上のため
規模拡大のため

６ 老朽化したため
５ 規模拡大のため
１ 災害対策のため

６５３構造の理由

建設コストを重視したため ９ 安全・耐久性重視
低層建築のため
７ ３F 以上が必要
木質・自然環境を重視したため ４ 用途の性質を考慮

10４４

階層の理由

低層で十分だったため
５ 低層で十分だったため
８
バリアフリーを重視したため ５ 中高層が必要だったため
３
税金対策のため３ 街並みや景観を意識したため ３変化の理由

建物を有効利用するため商売を行うため転居のため

２ 建物を有効利用するため
２ 老朽化したため
２ 事業拡大のため

４
３２構造の
理由

建設コストを重視したため減価償却を考慮したため安く除却 / 購入できたため

４ 安全・耐久性重視したため
２ ３F 以上が必要だったため
ー
２

２
１

階層の理由

低層で十分だったため
３ 床需要の見込みがあったためバリアフリーを重視したため １ーー

２

立地の理由

中心市街地は公共交通や公共施設が充実しているから中心市街地は商業的な立地がいいから中心市街地を活気付ける活動を行うため

17
10９

今後の意向

特に更新等の予定は無く、現状のまま使い続ける
手放したい／賃貸物件にしたい
建て替えるつもりがある。その際は建設コストを優先する

37５２

図４. 中心市街地過去 10 年間に起きた建物の変化― 833 ―NII-Electronic Library Service

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７. 木造自律更新による木造コンパクトシティの形成
７−１．木造自律更新の評価対象
３，４，５, ６より、釧路市の中心市街地では木造自律更新より考える、木造コンパクトシティの形成の可能性について検証していく意味があるといえる。
そこで、一般的な再開発事業が 10 年程度の事業年数を必要することを考慮し、過去 10 年間の木造自律更新（表（表3-A）と、従来の市街地整備手法による再開発事業計画 14）3-B）を比較する。本論では木造コンパクトシティの重要点（図１- Ⅱ）に基づき設定した、a 〜 m の 13 の評価項目を用いて評価した。（表 4)
７−２．木造自律更新による整備の可能性
評価結果より、木造自律更新による整備は、従来の再開発事業と比べて以下の可能性がある。
【空間】a. 過去 10 年間で、再開発事業と同程度の床面積を供給することができ、低未利用地への充填により密度を向上できる。b. 低層木造の連続した街並みを形成できる。
【経済】c. 整備に携われる事業所が 85 か所と多く、地域内雇用を生み出す。d. 釧路振興局内には木材製材所が 15か所あるため、材料を供給しやすい。e. 年間 6.6 件の更新が継続して行われ、雇用・経済活動を維持できる。
【機能】f. 住宅が 125 戸整備され、まちなかの人口が増える。
用途は再開発事業に比べ規模は小さいが、多様となる。
【環境】再開発事業と比べて、g. 炭素放出量が 0.24 倍、h. 炭
素固定量 3.77 倍となり、低炭素社会の実現に貢献する。
【計画】i,j．総事業費・除却費用がそれぞれ約 1/2 と安価であり、整備に要する時間が短いため、更新がしやすい。
m. 事業所数や材料供給、更新の継続性、建設費、除却費
より、被災した時の復旧が早くでき、復元力 15) が高い。

７−３. 木造自律更新による整備の課題
評価結果と地元建設業者へのヒアリングから、大きく以下の２点が整備の際の課題として挙げられた。
【延焼や津波被害など防災面について】k,l より、個別の木造建築だけでは防災への対応が十分ではないため、街区や地区レベルでも、オープンスペースの配置や既存の RC建築を活用しながら適切な避難路と避難場所の確保をしていくことが求められる。
【木造建築の資産価値について】木造建築は安価であるため、資産価値が低く、民間による投資を誘導しにくい。長期優良住宅など、木造建築の減価償却期間を見直し、木造建築の資産価値の維持と向上を図っていく必要がある。
８．結び
本論では、釧路市中心市街地において、木造自律更新は再開発事業と同等、あるいはそれ以上の効果が得られることが明らかになった。これらの小規模な更新であっても、連続的・計画的に実施することで、木造コンパクトシティを形成していくことができる。
この将来像形成のためには、再開発の実現に偏った現在の目標像を見なおし、コンパクトシティを目指す都市マスや中活計画において、木造自律更新を活用した整備を位置づけ、個々の更新を適切に誘導、促進し、連続的な展開を図っていく必要がある。
《注釈および参考文献》1）地方都市の中でも、人口規模 20 〜 30 万人前後であり、周辺市町村へのサービス提供など重要な役割を担う都市とする。2）「釧路市中心市街地活性化基本計画骨子案」により定義される範囲全域。3)1 〜 2 階建てを低層、３階以上を中高層とする。4)「地方中規模都市における木造コンパクトシティの提案」/ 松田耕より。5）コンパクトシティの計画とデザイン / 海道清信。6）木造都市の設計技術 / 小林正美など。7)「地方中核都市における木造コンパクトシティの提案」/ 植地剛 8）各階の延べ床面積に対して、空家・駐車場、その他を除き各階で１％以上を占める用途を指す。9）釧路市のゼンリン住宅地図地図 2002 年度版と 2012 年度版を比較。10) 建物が新しく出来たもの。（公共投資がなされたものを除く。増築、建て替えを含む）。11) 建物の中の名前が変わったもの。12) 建物の中の表記がなくなったもの。13) 建物が無くなったもの。14）釧路市が H20 年から計画中である。
15) 「震災からいかに早く復旧・復興ができるか」という概念であり、本論では、建物の建てやすさ、材料の供給地、事業所数の数、年間の工事の数から考えられるものと定義する。

表３. 比較対象の概要
N

計画予定地

北大通

比較対象
《A》過去 10 年に起きた木造自律更新《B》計画中の再開発事業計画
医療関係事務所
サービス販売飲食
合計
集合住宅 商業機能 医療関係 イベントホール 合計
宗教
用途 戸建住宅 集合住宅
数（住宅戸数） 34(39) 19(82)
4(2)
3(1)
3(1)
1(0)
1(0)
1(0) 66(125) 35(35)未定
未定
1 未定(35)
延床面積 [ ㎡ ]
5,133
4,990
783
334
939
92340
410 13,027
4,835
6,220
3,691
971 15,717
事業費 [ 千円 ] 74,371 72,582 1,1389
3,700,000
4,858 13,658
1,338
4,945
5,964 1,894,923
構造 / 階層RC 造（一部 S 造）/10 階建て( 4 F 〜 集合住宅（基壇型))
木造 / １階建てまたは２階建て
権利者 / 事業者
66 名（個人 52, 地元企業 6，不明８ ）/同左
69 名（内 67 名が計画を了承）/ 未定
備考 延床面積・事業費はそれぞれ個別に起こった動きを合計した値を用いている
商業機能はサービス・販売・飲食として用いられる

４丁目
３丁目

表４. 比較結果図
評価方法

a.密度の向上整備された床面積より評価

空間

評価項目

b.街並みの形成
c.地域雇用

比較結果

評価結果
《A》
整備された床面積 13,027[㎡]《B》
整備される面積 15,717[㎡]倍数は 《 A》/《B》 により算出整備される床面積は 0.82 倍《A》低層の連続した街並みを形成
基壇型の高層建築 《B》周囲の建物と異なる階層とデザイン

経済

複数の低層木造建築《A》の方が 85 事業所分多く携われる
木造建築工事事業所数:85、一般土木建築工事事業所数:43
木材の運搬時間に上限はない
生コンの運搬時間の上限は一般的に約 1.5 時間 《A》の方が近距離に 5 箇所多く材料供給所がd.材料供給の近接性 製材所などの分布より材料流通の合理性を評価 釧路振興局内の製材所15箇所
釧路振興局内のｺﾝｸﾘｰﾄ工場10箇所 あり、運搬時間の制約がない
工事数 6.6[ 件 / 年 ]工事数 1[ 件 ] 《A》は小規模だが雇用創出を継続できる
e.整備の継続性
工事の数と事業費の分散性から評価
事業費 189,492[ 千円 / 年］
事業費 3,700,000[ 千円］ 《B》は大規模だが単発で、継続出来ない
8 用途（住宅機能 125 戸）
6 用途（住宅機能 35 戸） 《A》の方が住宅を 90 戸多く整備でき、用途のf.建物の用途
表 2 より供給された用途の種類と床面積から評価 住宅以外の商業用床面積 2,898［㎡］ 住宅以外の商業用床面積 6,220［㎡］ 多様性は同程度で商業用床面積は約 0.5 倍
g.炭素放出量
使用建材の単位面積あたりの炭素放出量から建物全体を評価
492,368［kg-C］
2,067,231［kg-C］ 炭素放出量は 0.24 倍
h.炭素固定量
使用建材の単位面積あたりの炭素固定量から建物全体を評価
464,732［kg-C］
123,288［kg-C］ 炭素固定量は 3.77 倍
i.建設コスト
表 2 の事業費より評価
1,894,923［千円］
3,700,000［千円］ 事業費用・除却費用共に約 1/2 倍である
j.除却費用除却費用を試算し評価
木造建築 : 約 2［万円 / 坪］、RC 造建築：約 4［万円 / 坪］
ことから、建物の更新が行いやすい
k.延焼延焼可能性を評価
耐火建築であり、延焼の可能性が低い延焼する可能性が高い
道が試算した 500 年周期地震による津波の浸水深 0 m :17 件、1m以上49件
浸水深1〜2m 木造と RC 造の構造によるところが大きく、浸水深および建物の構造の特性より評価
津波による倒壊の可能性は低い 《B》の方が延焼・津波共に防災性能が高い
l.津波
2m以上の津波で倒壊する可能性が高い
周囲の建物との高さを比較し評価整備に携わることのできる事業所数より評価

機能 環境

防災 復興計画

整備＊m.復元力c,d,e,i,j より総合的に評価

北海道大学大学院工学院
北海道大学大学院工学研究院
＊＊＊
文部科学省
＊＊

材料供給がしやすく、事業所が多い持続的に工事 材料供給がしにくく、事業所が少ない計画に時間がか 震災時の材料供給、建設・除却コスト、日常的が生み出されている事業費・除却費が安価である かり工事は単発である事業費・除却費が高額である な仕事の継続性から、復元力は《A》の方が高い

修士課程
教授 博士（工学）
工修

＊
＊＊
＊＊＊

Graduate Student,Graduate School of Eng.,Hokkaido Univ.
Prof.,Graduate school of Engineereng,Hokkaido Univ.,Dr.EngMEXT.,M.Eng― 834 ―NII-Electronic Library Service