21世紀金融行動原則 第１回環境不動産WG「不動産鑑定評価におけるESG配慮に係る評価に関する検討業務」報告書
解説 補足資料
2021年9月22日
CSRデザイン環境投資顧問㈱ 代表取締役社長
UNEP FI 不動産WG アドバイザー
堀江 隆一©CSRデザイン環境投資顧問

1１章（ESG、SGDsに関する基本事項）
解説©CSRデザイン環境投資顧問

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ESG不動産投資とSDGsの関係©CSRデザイン環境投資顧問

出典： 国土交通省

ESG不動産投資のあり方検討会

中間とりまとめ3

©CSRデザイン環境投資顧問

出典：「不動産鑑定評価におけるESG配慮に係る評価に関する検討業務」報告書

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©CSRデザイン環境投資顧問

出典：「不動産鑑定評価におけるESG配慮に係る評価に関する検討業務」報告書

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不動産ESG投資とは

1. 選別（スクリーニング）、テーマ型投資• 環境不動産を選別する投資• 環境性能が低い不動産を除外する投資

2. 関与（エンゲージメント）• 物件への関与：既存ビルの省エネ改修投資• テナントへの関与：グリーンリース

3. 統合（インテグレーション）• 不動産運用プロセスへのESGの体系的な組込み©CSRデザイン環境投資顧問

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１．選別（スクリーニング）• ポジティブ・スクリーニング（環境不動産を選別）• 米国REITの例：新規開発は原則
LEEDシルバー認証以上を取得• ネガティブ・スクリーニング（環境性能が低い不動産を除外）• 英国では、2018年4月以降、エネルギー性能が一定以下の物件の賃貸が違法に©CSRデザイン環境投資顧問

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２－1．関与（エンゲージメント）
ー 省エネ改修投資• 既存ビルの省エネ改修投資
NYのエンパイア・ステート・ビル• 省エネ改修投資: $13-20M
シミュレーションにより、費用対効果の高い施策のみ実施• エネルギー費用削減:▲38%（年$4.4M)• 入居希望が殺到・賃料が改修前の２倍に©CSRデザイン環境投資顧問

出典: Report by Jones Lang LaSalle8２－2．関与（エンゲージメント）
ー グリーンリース
LED照明や空調設備などの省エネ改修の実施により・・・©CSRデザイン環境投資顧問

出典： 国土交通省「グリーンリース・リーフレット」

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３．統合（インテグレーション）
GRESB(ｸﾞﾚｽﾋﾞｰ､ｸﾞﾚｽﾌﾞ)

グローバル不動産サステナビリティ・ベンチマーク• PRIの中心メンバーである欧州の公的年金が創設した不動産会社・ファンドのESG指標• “環境規制強化”と”テナントの選好による不動産市場の二極化“を想定、ESG配慮が長期的な株主価値の向上に寄与するとの考え方• グローバルで1200以上の不動産会社・ファンドが評価を受け、120以上の機関投資家がその結果を投資判断や対話に活用©CSRデザイン環境投資顧問

10発展形としてのインパクト投資
1. 選別（スクリーニング）、テーマ型投資• 環境不動産を選別する投資• 環境性能が低い不動産を除外する投資

2. 関与（エンゲージメント）• 物件への関与：既存ビルの省エネ改修投資• テナントへの関与：グリーンリース

3. 統合（インテグレーション）• 不動産運用プロセスへのESGの体系的な組込みインパクト投資• 環境・社会・経済への正のインパクトを意図した投資©CSRデザイン環境投資顧問

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SDGs - ポジティブ・インパクト金融• SDGs達成には約250兆円/年の民間資金が必要• 投融資リターンを犠牲にせず、環境・社会・経済にポジティブなインパクトをもたらす金融• ポジティブ・インパクトを当初から意図• ネガティブ・インパクトも総合的に考慮• 内容・プロセス・結果の透明性©CSRデザイン環境投資顧問

出典： PRI “The SDG Investment Case

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UNEP FI ポジティブインパクト不動産投資
フレームワーク• 2018年 UNEP FI不動産WGより「ポジティブインパクト不動産投資フレームワーク」公表• 2021年6月、上記に基づいた「不動産インパクト分析ツール」公表©CSRデザイン環境投資顧問

出所：https://www.unepfi.org/wordpress/wp-content/uploads/2019/06/PI-RealEstate-Investment-Framework_Japanese.pdf
https://www.unepfi.org/positive-impact/unep-fi-impact-analysis-tools/real-estateimpact-analysis-tool/13

国交省「我が国不動産へのESG投資の促進に向けて」©CSRデザイン環境投資顧問

出典： 国土交通省

ESG不動産投資のあり方検討会

中間とりまとめ14

TCFDとは気候関連財務情報開示タスクフォース(TCFD)：• 2015年 G20 金融安定理事会（FSB)により設立（議長：M. ブルームバーグ元NY市長）

気候変動のリスクと機会の長期的な影響につき金融機関等は説明すべき• 2017年6月最終報告書で、開示の推奨枠組を公表
ガバナンス• 取締役の関与• 管理職の関与©CSRデザイン環境投資顧問

戦略

リスク管理

指標と目標

• 短中長期のリスクと機会の説明• ビジネス戦略への影響• 2℃シナリオ下でのビジネスのレジリエンス• リスク評価方法• リスク管理方法• 全社的なリスク評価
プロセスとの関係• リスクと機会を評価するための指標• Scope1,2,3のGHG
排出量• リスクと機会に関する目標と達成度

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国交省「不動産分野のTCFD対応ガイダンス」• 国交省「不動産分野におけるESG-TCFD実務者WG」（2020年6月～）にて議論し、2021年3月に公表• WGには不動産金融に係る金融機関、不動産AM、不動産デベなどが、委員として参加©CSRデザイン環境投資顧問

1616脱炭素化による移行リスクを定量化する動き
CRREM（クレム）
排出量(原単位ベース)
座礁ポイント１
対象不動産における炭素排出基準値

気候変動による潜在的な影響(HDD/CDD)
一定排出量

座礁ポイント２

改修工事１

グリッド電力の脱炭素化

改修工事２
セクター脱炭素化目標©CSRデザイン環境投資顧問

出典：https://www.crrem.eu/wp-content/uploads/2020/05/CRREM-

Press-Release_11-05-2020.pdf

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３章から６章
補足情報©CSRデザイン環境投資顧問

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不動産取得時の評価へESG要素を組込©CSRデザイン環境投資顧問

出典：https://jre-esg.com/environment/environment.html

19認証取得によりﾊｰﾄﾞﾙﾚｰﾄ引下げ
2021/6/16プレスリリースより抜粋

DBJ Green Building 認証や、CASBEE、LEEDといった、環境・社会への配慮を評価する認証を取得している物件（中略）について、優位な収益性が見込まれることから、ハードル・レートを引き下げることを可能としています。

©CSRデザイン環境投資顧問

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健康・快適性レポート• 健康・快適性に関する取組みをテナントが牽引• 特にオフィス・住居セクターから強いシグナル• 投資家の取組みは以前からあったがパンデミックにより加速• 取組みの動機は多様（以下がトップ５）• COVID-19• 人の健康• テナント満足度• 市場での差別化• 評判の向上

UNEP FIの不動産WGなどが2021年3月に発行したレポート• 健康・快適性が投資リターンにつながることの証左が増加• 指標と報告を標準化することで市場変革をサポートする期待©CSRデザイン環境投資顧問

出典：UNEP FI PWG 2021 1Q call 資料

21健康的な建物のビジネスケース• ESG投資40.5兆ドル（4375兆円）/2020年（直近８年間で３倍以上に上昇）• 健康認証を取得した建物
・4~7％高い賃料を獲得（商業施設）
・建物所有者の約半数（46％）が健康的な建物は従来の建物に比べて早くリースが決まったと報告• 住宅市場・居住者は健康的な居住空間を優先して考えることが明らかに。
ex.フィットネス設備、自転車インフラ、ソーシャルスペース
・住宅購入者は公園の近くの物件には10%高い賃料を払ってもよいと考える。
©CSRデザイン環境投資顧問

出典：Sadikin, N., Turan, I., and Chegut, A. MIT Real Estate Innovation Lab. (2020).
The Finanical Impacts of Healthy Buildings.
CBRE. (2016). Millennials: Myths and Realities.

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