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環境省＋21世紀⾦融⾏動原則
環境不動産WGセミナー
2019.08.06
リノベーション事業を通して、学んだこと。業界が変わらなくてはいけないこと。

ひとつのシェアホステルが地域を変える～THE Share Hotels HATCHi金沢の事例～

仕掛⼈

内⼭

一般社団法人リノベーション協議会

博⽂u.company inc.

Photo Takeshi Ishii

21世紀行動原則・環境WG© 2020 u.company inc.

内山 博文
1968年愛知県出身。筑波大学卒業後、大手デベロッパーを経て、都市デザインシステム（現UDS）で、コーポラティブ事業の立ち上げや 不動産活用コンサルティングを手がける。
05年 リビタを設立し、 リ ノベーションやシェアハウスの企画・運営他新しいビジネスモデル の創造に取組む。09年、リビタ常務取締役兼事業統括本部長、リノベーション住宅推進協議会副会長に就任、13年より会長。14,15年に、国交省「中古住宅市場活性化ラウンドテーブル」委員。
16年に独立し、不動産、建築の事業構築や企業経営のコンサルティング事業を主に⼿がける。

豊かなくらし、新たな住まいの選択肢を創造する「仕組み」をデザイン。
本来、住まいに必要な価値を提唱し続けてきた。
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最近の取り組み
その他大小、複数社のコンサルティングに従事

U&CO./u.company inc.

代表
仕掛⼈の肩書きで、様々な企業からの悩みを伺い、新たなソリューション提供を仕掛るコンサル会社を⽴ち上げる。
世の中を元気にするために、⼈を成⻑させより⼤きなスケールでビジネスを展開する。
設⽴

cowcamoアドバイザー(株)ツクルバが運営する東京の厳選した中古リノベーション住宅を紹介するオンラインマーケット事業。

NCN/株式会社エヌ・シー・エヌ社外取締役
⽊造住宅の性能向上のための耐震化や温熱計算などのためのプラットフォーム的な⽴ち位置の部材メーカー。

Jam／Japan. asset management 設⽴「開発型アセットマネジメント会社」

既存ストック再⽣事業の取得時のバリュエーションから企画・プランニング・リーシング・販売までを⼀環してワンストップで、ディレクション及びマネジメントを⾏うア
セットマネジネント会社を9⽉に設⽴。
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リノベーション協議会の全体概要

2009年に設⽴。
消費者が安⼼して既存住宅を選べる市場をつくり、既存住宅の流通を活性化。
リノベーション住宅の品質基準の設定や、普及・啓蒙活動、事業環境整備等を⾏う。

業界業種の枠を超えて既存住宅流通に関わる様々な企業が参加。
会員数 932社（2018年2⽉9⽇現在）

684社
賛助会員 232社

正会員

特別会員（4名・9法⼈・3⾃治体）

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時代の実先とポートフォリオ

リノベーションという⼿法を通して、こんな暮らしあったらいいな︕を形にしてきた。
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不動産事業会社としての必要な“ソリューション”
マーケット調査はもちろん、客観的な評価が難しい耐震診断や劣化調査なども取りまとめし提案、推進。収益性を鑑みたマーケティングと、そこからブランディング、商品企画へと落とし込む

マーケティング

商品企画
プランニングデザイン

建物調査

建築・設計・・市場調査
・バリューアップ提案
マーケティング ・建物劣化調査 ディレクション
・セグメンテーション
・遵法制確認・設計・監理
・ターゲティング
・お客様に提供する価値
・ベネフィット（利益）・耐震性能調査・確認
・インフラ性能・劣化調査
・改修⼯事提案

プロジェクトマネジメントリーシング＆セルマネジメント

企画・
スケジュール・事業計画検討・⽴案
・スケジュール管理
マネジネント・関係⾏政協議・コンストラクション
マネジメント・コストマネジメント

・デザイン提案
・デザイナー選定
・ディレクション業務

管理・運営
プロパティマネジメント

不動産・・管理内容調査
・管理コスト削減
管理・修繕

・リーシング戦略⽴案
・サブリース（家賃保証）
・販売
・プロモーション戦略⽴案
・販売・仲介・コミュニティ・マネジメント21世紀行動原則・環境WG© 2020 u.company inc.

不動産事業会社として必要な“ソリューション”
マーケット調査はもちろん、客観的な評価が難しい耐震診断や劣化調査なども取りまとめし提案、推進。収益性を鑑みたマーケティングと、そこからブランディング、商品企画へと落とし込む

マーケティング

建物調査

商品企画
プランニングデザイン

建築・設計
マーケティン
・市場調査
・建物劣化調査・バリューアップ提案
これらを取り巻く・セグメンテーション
・遵法制確認・設計・監理グ・ターゲティング
・お客様に提供する価値・ベネフィット（利益）プロジェクトマネジメント

⾦融・法律に詳しくないと壁を突破できない
リーシング＆管理・運営
プロパティマネジメント
セルマネジメント
ことが多い
・耐震性能調査・確認
・インフラ性能・劣化調査
・改修⼯事提案

・デザイン提案
・デザイナー選定
・ディレクション業務

企画・ディレクシ
不動産・管・リーシング戦略⽴案
・事業計画検討・⽴案
・管理内容調査
ョン理・サブリース（家賃保証）
・スケジュール管理・管理コスト削減
・関係⾏政協議・コンストラクションマネジメント
・コストマネジメント

・販売・プロモーション戦略⽴案
・販売・仲介・コミュニティ・マネジメント

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リビタという会社で持続可能な事業が多く生み出されたリノベーション的再生・再構築とは？

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1.目的を明確にする（コンセプト）
2.誰のための事業なのかを考える（ターゲティング&マーケティング）
3.そこに何が必要かを考える（コンテンツ企画）
4.持続可能な事業計画をねる（プロフィットから逃げない）
5.建築リスクの検証（用途変更の可否や建築コスト）
6.事業スキームの検討（契約スキーム）

注
この順
番
で'
考
える
ことが大
切

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物件概要
・⾦沢市橋場町に建つ築48年の古ビルを宿泊施設にコンバージョン。
・⾦沢市では初となる検済なし物件の⽤途変更事例
・⾦沢市中⼼市街地活性化基本計画にも採択されている街づくりプロジェクト
住居表示

交通

土地
土地面積
用途地域

物
件
概
要

建物

石川県金沢市橋場町3-18
JR金沢駅より
・北鉄バス11・12・88番系統などで8分
バス停：「橋場町」下車、徒歩すぐ
・城下まち金沢周遊バスで12分、バス停：「橋場町」下車、徒歩すぐ
323.23 ㎡
商業地域

所有者

株式会社リビタ

建物種類

店舗

延床面積

945.12 ㎡

築年月日

1966年4月

97.77 坪285.89 坪
築48年

構造規模

鉄筋コンクリート造 陸屋根地下1階付地上4階

所有者

株式会社リビタ21世紀行動原則・環境WG© 2020 u.company inc.

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21世紀行動原則・環境WG© 2020 u.company inc.

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BEFORESHARED ROOM（ドミトリータイプ）
66ベッド
PRIVATE ROOM（個室）9室
合計定員 94人のホテルとして再生

AFTER

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概念図

北陸のプレイヤーがコンテンツを展開できる街に開かれたホテル
ここでの交流を通じて北陸各地へとツーリズムが⽣まれる。
まちづくり活動に参加する⼯芸作家の⼯房や酒蔵を訪れる、農業体験に出かける・・・

ドミトリー・個室
宿泊

地域志向を求める
⽇本⼈（U35）
参加宿泊産直マーケット

ワーク
ショップ

期間限定ショップ
⼀⽇カフェ

ツアー
パッケージ

ツーリズム

送客

シェアキッチン北陸エリアを周遊する外国⼈観光客

ポップアップショップ
イベントカフェオープンテラス

新たな発想で北陸を盛り上げるプレイヤー（農家、職⼈、起業家、メーカー、産地⾃治体）

ReBITAコーディネーター

場の提供、情報発信サポート
21世紀行動原則・環境WG

出店・講師・ツアー連携© 2020 u.company inc.

SHARED ROOMS/
ドミトリータイプ
プライバシーを確保し、収納も充実させるなどコンパクトながら過不⾜の無い⼼地よさを追求した2段ベッド。ひとり旅⾏者や友⼈グループでの旅⾏者などに。

個室×4室

PRIVATE BANK BED
個室タイプ
カップルやファミリー、⼥⼦グループに適した6〜20㎡の各種個室。
天井の⾼さを活かした⽴体構成のDORMITORY(20名)

部屋などもあり、狭いながらも充実した機能を備えています。

PRIVATE ROOFTOP
個室タイプ
DORMITORY(8名)

最上階にあるプライベートルーフガーデン付きの個室。室内にはシャワー・トイレも設置。

2F・3F平⾯図

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DOMITORY(10名)

KITCHENキッチン
宿泊者のための⾃炊スペース。ローカルフードのワークショップを開催したり、昼間には地域プレイヤーにスペースレンタルしたり。

シャワールーム
ベッドや部屋がコンパクトな分
SHOWER ROOM

シャワールームは少し贅沢なつくりに。

B1F平⾯図

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空間構成
ダイニング＆カフェ
旅⾏者とローカルの交流拠点となるバースペース。地域プレイヤーがバーテンとなる企画など交流機会を創出。
またひがし茶屋街の観光客がふらっと⽴ち寄れる場をめざします。
LOUNGE

キオスク
レセプションカウンターを兼ねたキオスク
CAFÉ / BAR

は、北陸の魅⼒を集めたギフトショップ[g]iftが出店し、HATCHiのためにスーベニアをセレクトしています。

RECEPTIONPOP UP SHOPOPEN TERRACE
1F平⾯図

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ROOMSCAFEKITCHEN

OPEN TERRACEPOP UP SHOP
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リノベーション事業のポートフォリオReBITAで実現したこと。
リノベーションという⼿法を通して、を⽬指してきたのはなくを展開してきた。

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これまでの住宅業界。

私自身は、誰かの真似をするのではなく従来型のマーケット(既存のルール）の延長線上にいるだけでは発展的成長はない。
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リノベーションとは、駄目なものを単にきれいにしたものはなく（社会の）問題解決に必要な、手法であること。
そのためには、従来のプロダクトアウト的発想からマーケットアウト的発想への転換が必要。
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日本の住宅は圧倒的に、プロダクトアウト型で成長してきた。
これからは、マーケットアウト（顧客やそれに関わるプレイヤーのストレスに着目）に移行するべき21世紀行動原則・環境WG© 2020 u.company inc.

これから必要とされるマーケティングとは？
これまでは過去を振り返るデータ収集力が必要
未来を予測する
マーケティングセンスが必要

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常識を疑うとは前提条件を疑うということ。
• 前提は、固定概念に非常にとらわれやすい。
時として前提は、思考の枠を狭める・制限してしまう方向に働いてしまう恐れがある。
常識や前提を疑うことで、新しい発想を生み出すことができる。
例えば、トヨタは「在庫は少ないほうがいいが、必要だ」という常識を疑い、「在庫をなくす」という発想から、ジャスト・イン・タイムの生産方式を生み出した。
このことにより、在庫費用を削減し、生産効率も上げるという二律背反を克服することを実現した。
ダイソンは「掃除機の吸引力が落ちる原因のフィルターをどう改良するか」という前提を離れ、「永久に吸引力が落ちない」ことを目指し、遠心分離の原理による新しい掃除機を発明した。
思考の枠を狭める・制限してしまう恐れのある前提は、これまでの積み重ねでもあり、簡単になくせるものではない。
なので、時には一度立ち止まって前提を考え直す・疑うことが必要である。
これまで見えなかった物事の新たな側面が見えるかもしれない。
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今後のマーケットアウト思考で不動産ビジネスで成功するための必要なキーワード「空家・空ビル」

「多様性」

「ICT」

多様性とは「幅広く性質の異なるものが存在すること」「相違点」という意味。組織でのダイバーシティとは「多様な人材を活かす戦略」。さまざまな違いを尊重して受け入れ、「違い」を積極的に活かすことにより、変化しつづけるビジネス環境や多様化する顧客ニーズに最も効果的に対応し、企業の優位性を創り上げること。

ICTとは情報処理や通信に関連する技術、産業、設備、サービスなどの総称です。 ICTは
「Information and CommunicationTechnology（インフォメーション アンド コ
ミュニケーション テクノロジー）」の略語
で日本では「情報通信技術」と訳されています。

空き家はよく問題視されますが、今まで実現できなかったことができるようになった。例えば、写真は三浦半島で100万円で空き家を買い週に３日だけ働くというスタイルの生活を実現した単身女性のお家。

× 金融の仕組み
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マーケットアウトを起こす為のプロジェクトの価値軸

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マーケットアウト的イノベーションを起こす上での軸の切り方

機能・役割としてのデザイン

収益・合理性としてのデザイン

地域・社会問題解決のデザイン

安⼼・安全暮らしのデザイン

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マーケットアウト的イノベーションを起こす上での軸の切り方

機能・役割としてのデザイン

収益・合理性としてのデザイ
ン

不動
産的視点

地域・社会問題解決のデザイン

安⼼・安全暮らしのデザイン

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マーケットアウト的イノベーションを起こす上での軸の切り方

機能・役割としてのデザイン

収益・合理性としてのデザイン

家築建 点視的
地域・社会問題解決のデザイン安⼼・安全
暮らしのデザイン

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マーケットアウト的イノベーションを起こす上での軸の切り方

機能・役割としてのデザイン

地域・社会問題解決のデザイン

収益・合理性としてのデザイン

点視的界
業 安⼼・安全
設
暮らしの建
デザイン
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マーケットアウト的イノベーションを起こす上での軸の切り方

機能・役割としてのデザイン

収益・合理性としてのデザイ
ン

点
視的
融
⾦

地域・社会問題解決のデザイン

安⼼・安全
暮らしのデザイン

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マーケットアウト的イノベーションを起こす上での軸の切り方

機能・役割としてのデザイン

収益・合理性としてのデザイン

地域・社会問題解決のデザイン

安⼼・安全
暮らしのデザインのらか
位
待
⽅
期全をがと
点
こ視る的な
融
⾦ 価と評

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