住まいとまちづくり30VOL.
2017 年 3 月 31 日発行

公益社団法人かながわ住まいまちづくり協会がお届けする総合住情報

良質な住宅ストック形成へ— 有効活用したい国のリフォーム補助rAfte

住宅ストックの増大や人口の長寿命化を背景に、住まいのリフォームの重要性が一段と増しています。手入れが行き届かないまま住み手を失った老朽空家の問題が深刻化していることもあり、建物を長持ちさせたり、流通価値を高める工事の促進に向けて、国もさまざまな支援策を打ち出しています。そうしたリフォー
ムを取り巻く最新事情に、目を向けてみました。

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住まいのカタチ
話題の住宅を紹介します！

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耐震補強、壁断熱… etc.

良質な住宅ストックの形成に向けて、国が現在、力を入れている施策の一つに、「長期優良住宅認定制度」が挙げられます。
長期に使用するための耐久性や優れた性能、維持保全の期間・方法などの計画を定めて認定を受け、建てられた住宅に対して、税制面などの優遇措置を設けて普及を図っていこうとする制度。新築住宅を対象に 2009 年にスタートし、2016 年 4 月からは、増築・改築を行った既存住宅も対象に加えられました。
しかしながら一般社団法人住宅性能評価・表示協会の集計によると、所管行政庁の認定に先立ち技術的審査の適合証の交付を受けた増改築の事例は、昨年末現在、全国で 105 戸。県内
では 2 戸にとどまっています。開始したばかりでまだあまり認知度が高まっていないこともありますが、長期優良住宅は一定以上の面積規模に加え、家全体として構造躯体等の劣化対策●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

1-3 面：特集

良質なストック形成へ

インデックス ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ●—有効活用したい国のリフォーム補助

4-5 面：県内高校生の表彰作品などを展示・紹介が講じられ、耐震性、省エネルギー性、維持管理・更新の容易性など、多岐にわたって高い水準を有することが求められるため、既存住宅を増改築してそれを満たすとなると、古い建物ほど大がかりな工事になるであろうことは容易に想像がつきます。また、マンションなどの共同住宅については 1 戸単位で認定を受けられることになっていますが、住戸面積や耐震等級、共用廊下の幅など、そもそも専有部分のリフォームによっては改変できない要件が存在しているという難しさもあります。
（2 面に続く）

6-7 面：TOPIC ／事務局だより
8 面：住宅地探訪 あの街は今…
／其の十一 大和・旧下鶴間宿

（2）まち協広報紙「住まいとまちづくり」

第 30 号長寿命化、性能向上が一層求められる時代に（1 面から続く）

これに対して、もう一つ国が３年前から実施しているのが、「長期優良住宅化リフォーム推進事業」。①工事前のインスペクション（建物調査）を経て、②性能の向上を図るリフォームを行い、③リフォーム履歴と維持保全計画の作成によって完成後も適正に管理され、既存住宅ストックの長寿命化に資する優良な取り組みに対し、費用の一部を補助するものです。
2016 年度はそれまでの事業内容が一部変更され、前述の増改築による長期優良住宅認定を後押しする措置が講じられたほか、三世代同居など複数世帯の同居に対応する改修工事が対象に追加されました。また申請方法については、リフォーム事業者の方で予め補助金の枠を確保しておく「事前採択タイプ」と、工事の発生時に随時申請可能な「通年申請タイプ」があるのですが、後者の通年申請を発注者（施主）ができるようになりました。
2015 年度の通年申請は施工業者に限られ、１業者につき１リフォームに対する国の補助金制度の概要

補助対象 【戸建て住宅の場合】となる工事等インスペクション（施工前の劣化状況調査）

次の①～③のいずれか 1 つが必須で、補助額の合計が５万円以上になること。
リフォーム履歴

維持保全計画の＆ の作成（施工後） ＆ 作成（施工後）

＆
必須項目

劣化対策

選択項目

耐震性

省エネ性

③設備エコ改修（エコ住宅設備のうち、3 種類以上を設置する工事）
エコ住宅設備：太陽熱利用システム、節水型トイレ、高断熱浴槽、高効率給湯機、節湯水栓

維持管理・更新の容易性Ｓ基準＋④併せて対象とするリフォーム等

新築の長期優良住宅と概ね同程度の水準

A. バリアフリー改修（手すり設置、段差解消等）
B. エコ住宅設備の設置（1 種類または 2 種類の設置）
C. 木造住宅の劣化対策工事（土間コンクリート打設等）

Ａ基準

D. 耐震改修

一定の性能向上が見込まれる水準

E. リフォーム瑕疵保険への加入
リフォーム前の水準
性能向上工事によるレベルアップ
長期優良住宅（増改築）の認定を受けるために必要なレベルアップ＋
その他性能向上工事
インスペクションで指摘を受けた劣化個所の改修、外壁・屋根の改修、バリアフリー対応工事、 エ コ 住 宅 設 備 の 導 入 な ど（こちらのみの工事を行う場合は補助対象にはなりません）

補助率①開口部の断熱改修（ガラス交換、内窓設置、外窓交換、ドア交換）②外壁、屋根・天井又は床の断熱改修（一定量の断熱材を使用）

特定性能向上工事
リフォーム後に劣化対策、耐震性がＡ基準に達していないと補助は受けられません。

住宅ストック循環支援事業（エコリフォーム）※ ①、②の断熱改修および③、④ - Ｂのエコ住宅設備は、事務局に登録された製品のみが対象。また、④ - Ｃの工事はリフォーム瑕疵保険に加入するものが対象となります。

三世代同居改修工事
キッチン、浴室、トイレまたは⽞関のうち、いずれか２つ以上を複数個所に増設する工事（劣化対策・耐震性のＡ基準を満たす住宅は、こちらのみの工事でも補助が受けられます）

１／３

定額（工事内容に応じて予め決められた額）
例：窓ガラス交換 3,000 〜 8,000 円
外壁の断熱改修 12 万円など

補助限度 ●一定レベルの性能向上を満たす工事…100 万円／戸額
●長期優良住宅（増改築）の認定を取得する場合…200 万円／戸
＋三世代同居改修工事…50 万円／戸30 万円／戸（耐震改修を行う場合は 45 万円／戸）— 有効活用したい国のリフォーム補助件という制約がありました。申請を発注者（施主）がする場合は、どの施工業者に依頼するかは自由なため、複数の長期優良住宅化リフォームを受注できるようになったということで、業績アップに向けて積極的に活用を図る施工業者も増えてきました。
株式会社大船住研栄上郷営業所の津田隆行所長も、この補助金制度のメリットを認識し顧客の掘り起こしに意欲を燃やす一人。
長期優良住宅化リフォーム事業では、満額の補助を受けて長期優良住宅の認定を目指すこともできますし、最高レベルでなくても耐震性などが一定の水準に達していれば部分的な改修でも補助対象となるため、利用価値は高いと言います。「特に浴室は、木造住宅におけるユニットバスの設置、高効率給湯器の導入などが特定性能向上リフォーム工事に、高断熱浴槽の採用やバリアフリー対応がその他性能向上工事に該当し、補助と絡めやすい部位だと感じています。もちろん、ほかにも選択肢はいろいろあり、限定的なリフォームであっても補助金を活用すればワンランク上のグレードが手に入るということを知ってもらいたいですね」と、津田さんは強調しています。
2016 年度の長期優良住宅化リフォーム推進事業は、2017年２月をもって交付申請の受け付けを終了しましたが、2017年度についても前年並みの予算が確保され、継続されることになっています。
また、住宅の省エネ性能の向上をバックアップする国の施策としては、2016 年度の第２次補正予算に基づいて「住宅ストック循環支援事業」が実施され、エコリフォームについては１戸あたり最高 30 万円（耐震改修を併せて行う場合は 45 万円）の補助が受けられます。こちらも、必須となる断熱改修やエコ住宅設備の導入工事とセットで、耐震改修以外にバリアフリー改修や木造住宅の劣化対策工事の費用なども対象に組み込むことが可能。補助金の交付申請は予算に達した時点で打ち切られますが、現時点では 2017 年６月 30 日が期限となっています。

共同住宅共用部の改修にも利用可能
これらの補助金制度は共同住宅の共用部分の改修にも活用でき、住宅ストックの質の向上や長寿命化を図るという趣旨からすれば、的を射た使い道といっていいでしょう。しかし、分譲マンションでは管理組合としての合意形成がネックとなり、居住者の高齢化などと相俟って耐震補強や性能向上を図る出費には消極的で、自治体で提供している補助などもあまり使われていない現状があります。
問題が生じたら修復すればよいというような意識に対して、「それでは良質なストックとはみなされず、資産価値は下がる一方です。また、建物を維持していくためのコストという面で言えば、管理組合として加入している損害保険に目を向けてみてください」と指摘するのは、一般社団法人神奈川県マンション管理士会の川井征理事です。
分譲マンションにおける損害保険は、火災や風水害などに備える基本補償と、突発的な事故によって管理組合や区分所有者が法律上の責めを負ったときに保険金が下りる賠償責任保険をセットにしていることが一般的ですが、この賠償責任保険の適用の大半を占めているのが給排水管からの漏水事故。配水管がN ew

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住まいのカタチ

長期優良住宅化リフォームの補助を受けて実施された木造住宅浴室の改装（ユニットバス化）。㊤が施工前、㊨が完成後＝提供 株: 式会社大船住研

長期優良住宅化リフォーム推進事業

良質な住宅ストック形成へ2017 年 3 月 31 日発行 （3）老朽化すればそうしたリスクが高まるという認識から、築年数の経過に対する損害保険会社の保険料の査定は、年々厳しくなってきているといいます。他方、古いマンションであっても給排水管の保守管理がしっかり行われている建物については、ローリスクを正当に評価して保険料に反映させる動きも広まっていて、メンテナンス状況や漏水事故の発生率に応じて保険料が安くなる商品が近年登場しています。
省エネ性や断熱性に関しても同様の観点でとらえれば、現状回復ではなく性能向上を図ることで、各戸における光熱費の負担軽減につながる可能性があります。「長年にわたって暮らし良い生活環境を保っていく上でも、管理組合として前向きな発想と賢い選択をしたいものです」と、川井さんも呼びかけています。
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ご利用ください！

初回
無料

まち協のマンション管理相談
水・金曜日

9：00 〜 12：00（祝日、年末年始を除く）

専用ダイヤル☎ 045-664-9179

経験豊富なマンション管理士が、管理組合の運営や管理規約、修繕積立等に関する相談にお答えしています。まち協事務所（横浜市中区・神奈川県建設会館４階）のブースへお越しになるか、専用の直通ダイヤルをご利用ください。事前予約不要、先着順。

（4）まち協広報紙「住まいとまちづくり」

第 7 回高校生の「建築甲子園」㊤のパネルと模型が、神奈川大会で優勝して全国大会に進み奨励賞を受賞した川崎総合科学高校生徒さんの「Engawa Style
Engawa Story」。第７回建築甲子園のテーマは「地域のくらし—空き家を活かす」で、三浦市三崎のまちづくりに目を向けて、縁側と交流拠点を用いた通りのつながりと活性化を提案しました。㊨は、神奈川工業高校生徒さんによる「街の中の、見えない空家」（神奈川大会特別賞）。こちらは空き家の立地条件に着目し、①角地②袋小路③両隣が住宅の場合の 3 つの形態に見合った活用の仕方を考察しています。

その他の表彰事例等

どに触れる中、今後の成長に対してエールを送りたい気持ちに駆られました。

課題研究や実習作品

第 16 回 高 校 生 も の づ く り コ ン テ ス ト（木材加工部門）の関東大会で優勝した
神奈川工業高校生徒さんの作品

昨年度の第 62 回日本大学全国高等学校・建築設計競技で奨励賞を受賞した川崎総合科学高校生徒さん（卒業生）の作品
造形実習のミニチュアや課題研究の力作も併せて展示されていました。

2017 年 3 月 31 日発行 （5）㊤が日本工業大学建築設計競技、㊦が道都大学美術学部高校生住宅設計コン
クールに出展された神奈川工業高校生徒さんの作品

公益社団法人日本建築士会連合会が主催する第 7 回高校生の「建築甲子園」に神奈川代表として出場した作品をはじめ、川崎市立川崎総合科学高校、神奈川県立神奈川工業高校の生徒さんたちの表彰事例や課題研究などを集めた展示会が、2017 年 2 月 9 日〜 21 日、横浜市中区の安協サービスセンター２階のギャラリーで催されました。主催は、一般財団法人神奈川県建築安全協会。一般社団法人神奈川県建築士会、一般社団法人神奈川県建築士事務所協会、一般社団法人神奈川県建設業協会、公益社団法人日本建築家協会関東甲信越支部神奈川地域会、日本建築学会関東支部神奈川支所が後援。
見学に訪れて、製図や木工技術を競う全国大会、大学が行っている設計コンペなど、高校生を対象にいろいろと実力を試す場が設けられていることを知りました。
また作成されたパネルや模型から、高校生の時点で建築の道を志し専門的な学習に打ち込む姿を思い浮べるとともに、住まいまちづくりに対する純粋な視野や発想な明日の建築界を担う県内高校生の表彰作品などを紹介

神奈川県建築安全協会が２月に展示会

第 30 号

（6）まち協広報紙「住まいとまちづくり」

第 30 号

住まいの耐震性向上を強くアピール
3 つの町で防災訓練等に併せてセミナー実施

1995 年の阪神・淡路大震災の発生を受けて、神奈川県が啓発事業として継続開催している耐震セミナー。2016年度は、「どこに住んでも油断大敵・備えていますか？
住まいの地震対策、首都直下地震対策」をテーマに、防災訓練等のイベントが行われた開成町、寒川町、愛川町において開催されました。3 会場における開催概要は次のとおりで、昨年 4 月に起こった熊本地震の被災状況を伝える写真パネルの展示や、木造住宅の倒壊模型の実演などが高い関心を集めました。

第 2 回（寒川町）

開催日／ 2016 年９月 25 日（日）会 場／一之宮小学校
内

容／午前８時、相模トラフを震源とするＭ 8.2、震度 7 の「大正型関東地震」が発生し、多数の負傷者や家屋の倒壊、ライフラインなどが大筋交いを外して揺らすと、一瞬のうちに倒れてしまう
木造住宅倒壊模型「ピノキオぶるる」の実演風景＝開成町のセミナー

きな被害を受け、火災も発生したという想定による防災訓練と併せて開催。熊本地震の被災状況や首都直下地震対策に関するパネル展
示のほか、木造住宅倒壊模型の実演、耐震診断・改修の必要性の説明、パンフレットや家具転倒防止金具などの配布を行いました。
参加者／約 200 人

第 3 回（愛川町）

参加者／約 200 人

第１回（開成町）

開催日／ 2016 年９月４日（日）
会 場／南部コミュニティセンター
内

住まい探しに関するガイドブック「住まい探し便利貼」= 写真左＝を発行したほか、高齢者や障害者などが民間賃貸住宅へ入居する際に支援を行うサポーターの養成講座を 5 回実施。10 月から 1 月までに 5 回開催した同講座には理論編・実践編を合わせて延べ 92 人が参加し、地域における住まい探し支援体制の強化を図りました。

❖ サービス付き高齢者向け住宅の登録更新が始まる
平成 23 年から始まったサ高住制度。登録期限の 5 年度経過した住宅の更新事務が今年度から始まりました。制度開始後 5 年を経て策定された県や各市の整備指針による登録基準による適合確認を行っていきます。

❖ 住宅省エネルギー技術講習会が当初計画の５年目を完了
平成 24 年度から 5 年計画で全国 20 万人の大工等の受講を見込んで始まった本講習会。当初の計画からは下方修正となりまし
たが、今年度末までに受講者は全国で 10 万人を超え、神奈川県においても約 3,700 人が受講しました。単一テーマの講習会としては異例の規模で、今後は修了者の差別化と習得技術の活用が期待されます。

2017 年 3 月 31 日発行

太田町郵便局

横浜スタジアム

横浜市役所

みなと大通り❸市営地下鉄・関内駅出口
❶←横浜

神奈川県庁

❶MM21線・日本大通り駅出口

ベイスターズ通り

編集責任者／塚田 操六

関内ホール

本町通り
関内桜通り

発行人／寶積 泰之

MM21線・馬車道駅出口❼
関内大通り

こちらは紙の模型を組み立てて、筋交いの果たす役割の重要性を理解することができる配布用の「紙ぶるる」〒 231-0011 横浜市中区太田町 2-22 神奈川県建設会館 4 階☎ 045-664-6896 FAX 045-664-9359
http://www.machikyo.or.jp/
E-mail admin@machikyo.or.jp

まち協

馬車道通り

発行／公益社団法人かながわ住まいまちづくり協会
愛川町ふるさとまつりにおける出展風景

熊本地震の被災状況の紹介や、木造住宅の耐震のための筋交い、耐震壁、柱の接合部の金具、屋根の軽量化、基礎の補強などを説明しました。
参加者／約 450 人❖ 住宅確保要配慮者支援事業を県から受託

住まいとまちづくり VOL.30

容／牛島自主防災会および宮台自主防災会の防災訓練参加者を対象に、30 年以内に 7 割の確率で発生すると予測されている首都直下型地震への備えや既存建築物の耐震性の向上を図るた
め、耐震診断や耐震改修の重要性・必要性の普及・啓発を目的とするセミナーを２回開催。

かながわ住
まいまちづくり協会ではこれまで、建築士によるリフォーム相談やマンション管理や組合運営に関わる相談、あるいは自治体から受託した高齢者等の住まい探し相談会など、さまざまな消費者相談の取り組みを行ってきました。そうしたノウハウを生かしつつ、県民の皆様からのさらに多岐にわたる住まいに関する悩みや問題解決に対応するため、総合相談窓口を平成 28 年 8 月から 2 月まで試行的に開設しました。
相談室並びに事務局を「まち協」事務所内に置き、建築士のほか、曜日を決めてマンション管理士や弁護士が常駐する日を作るとともに、宅地建物取引士、司法書士等の団体と連携し、多様な相談内容に迅速に対応できる体制を整えました。また、特に必要と認めるときは、適切な専門家を派遣する現地相談も行いました。
料金は初回無料で、2 回目以降もしくは現地相談は有料。約 7カ月間の相談実績は電話 45 件、相談室への来訪と現地相談が 12件、合計で 57 件ありました。
内容については、障害のある方の住宅リフォーム、生活保護受給者の不動産賃貸、高齢者へのあんしん賃貸住宅・協力不動産店の紹介、空き家や空き地の活用、老朽空き家の解体工事、マンションの改修といった相談に加え、工務店の倒産による工事の中断、耐震改修工事の施工不備、大雨のたびに湧き水が敷地に溢れる新築住宅の原因究明と契約解除など、従来はなかなか対応しきれなかったトラブル案件も受け付けました。
こうした実績を総括し、来年度から再び相談窓口を開設する予定となっています。今回の取り組みを通して、相談内容に精通する専門家の選定、現地相談の日程調整など人脈や組織連携を深められたことは、大いに意義があったととらえています。一方で、まだまだＰＲが不足しており、年間を通じた相談事業を確立するためには、有料相談を発展させていく必要があります。今後の課題として、多様な相談種別に従い、それぞれを具体的なアクションに結びつけるフローを整理し、専門家とのマッチングを図っていくことが重要になってくるでしょう。

模 型 に よ り、 省 エ ネ 住 宅の施工ポイントについて説明を受ける受講者

改修の必要性の説明、パンフレットや家具転倒防止金具などの配布を行いました。

❖ まち協住まいの相談室を開設

相談者の要請に応じて建物調査も実施

開催日／ 2016 年 10 月 23 日（日）会 場／愛川町役場
内 容／「第 32 回愛川町ふるさとまつり」テントに出展。町民の防災意識や建築物の耐震性の向上を図るため、熊本地震や首都直下地震対策のパネルを展示するとともに、来場者とふれあいながら木造住宅倒壊模型の実演、耐震診断・まち協・事務局だより

まち協事務所の一角に設けられた相談室

高い関心を集めた熊本地震のパネル展示＝寒川町のセミナー

Topics2017 年 3 月 31 日発行 （7）JR関内駅

JR根岸線・関内駅北口、南口から徒歩５分
横浜市営地下鉄・関内駅１番、3番出口から徒歩5分
みなとみらい線・日本大通り駅１番出口から徒歩5分
みなとみらい線・馬車道駅7番出口から徒歩10分

横浜メディア・ビジネスセンター隣

魅力ある住宅地を維持するには、100 選」
みなち何が必要なのでしょうか。
まのわ
県内の緑豊かな住宅街や雰囲気の良い「かなが世紀半
商店街のたたずまいを記録した「かなが４ら選定かわのまちなみ 100 選」が発行されたのが 1987 年。４半世

住宅地探訪
あの街は今…

紀が経った今もなお、魅力ある住宅地に隠されたヒントを見つけに、カメラ片手にルポして回ります。

其の十一 大和・旧下鶴間宿
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東京都
町田市

中央林間駅

東急田線
園都市

「まちなみ 100 選」選
定時に、写真で紹介された風景。㊨が現在、㊧（出典：かながわのまちなみ 100 選）が当時の景観です。

つきみ野駅
56

246

小田50

江戸・東海道の脇街道で、大山詣にも利用された矢倉沢往還（大山街道）の、宿駅として発展したところ。商家や旅籠が集積していたエリアは、寺社や風格のある家が連なり、往時の名残を現代にとどめていました。そんな歴史あるまちなみ景観が、「100 選」の一つに加えられました。

道端に「相州鶴間村宿」と刻まれた碑。両側には「是より東江戸十里」「是より西大山七里」と表記されています。

急江線

渡辺華山が宿泊したとされる旅籠の「まんじゅう屋」跡地。
説明板と道標もあり。

©2016 Google ZENRIN●

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200 m

●
2/2

大黒天開運神社（大山阿夫利神社御分霊社）

鶴林寺

境川

大和市
鶴間駅56観音寺ノ島

大和市教育委員会
による旧下鶴間宿の説明掲示板。

横浜市
瀬谷区

●246

日枝神社

東急田園都市線・つきみ野駅から徒歩で約 20分、区画整理された住宅地を抜けて旧街道へ。
まず訪れたのは「大和市下鶴間ふるさと館」。
江戸末期に建てられた商家（旧小倉家住宅）の母屋と土蔵を市指定重要文化財として復元保存し、2006 年に開館したものです。「まちなみ 100 選」
選定当時はなかった施設で、年中行事を催したり境内の隅に矢倉沢往座敷等を貸し出しているほか、商家から見つかっ還と滝山街道の交差た物品や下鶴間宿に関わる資料展示も行われて●を示す道標などがあいます（見学無料）。
ります。
渡辺華山や伊能忠敬測量隊なども宿泊したと©2016 Google ZENRIN
100 m
いう歴史ロマンに思いを馳せつつ街道沿いを歩いてみると、寺社巡りに加え、宿場があったこと.google.co.jp/maps/place/%E7%9B%AE%E9%BB%92%E5%85%AC%E5%9C%92/@35.4987003,139.4626237,17z/data=!4m6!3m5!1s0x0:0x88f4582c7814719c!4b1!8m2!3d35.5018721!4d139.4629826
を示す碑や大和市教育委員会による説明板などを見て回ることができます。また、敷地のゆったりしたお屋敷が結構多く、倉や外構の立派な造りからも、経済的に豊かなまちが長年にわたって受け継がれてきたことが感じられました。
折しも神奈川県では今年度、県民の健康づくりに対する意識啓発と地域振興を目的とした「大山街道ウォーキングスタンプラリー」を、2016 年
12 月 17 日〜 2017 年 2 月 26 日にわたって開催。
大和市 下鶴間ふるさと館
併催イベントで、かながわボランティアガイド協
開館時間／ 10：00 〜 16：00
議会の協力による「宿場探訪ウォーキング」も行
休 館 日／月曜・火曜（祝日の場合は開館）とわれ、このまち並みを目にした人たちも多かった祝日の翌日（土曜・日曜、祝日は除く）、年末年始のではないでしょうか。

街道沿いで目にしたお屋敷の例

まち協広報紙「住まいとまちづくり」／ VOL.30