地方都市に適した低層低容積再開発の方法論−北海道富良野市・名寄市・伊達市における空間計画手法−
コンパクトシティ 地方都市 中心市街地
第一種市街地再開発事業 低層低容積再開発

正会員 ○ 山崎 厚 ＊同
瀬戸口 剛 ＊＊
同坂本 昌士 ＊＊＊

1. 背景と目的の容積を担保している。権利床としての建物を個別所有に全国の地方都市 1) では、中心市街地を再開発し、コンしたことで、個別建替のように整備できた。街区ごとに段パクトシティを形成していくことが目指されている。しか階的な整備を行うことで、移転や仮店舗を使用せず、権利し、地方都市では、大量の保留床処分を前提とした、再開者の移動がスムーズに行えた。市が地区外にある保育所を発の事業自体の成立が困難な状況にある。従来の目標像を2 つを集約し、保留床を取得した。土地を分筆化し、建物見直し、床需要など、地域の実情に適した再開発を行うこを個別所有とすることで、飛び地など柔軟な計画区域の設とが必要である。そこで本論では、低層で低容積の小規模定ができた。
【主体】複数のハード・ソフト事業を行っていな建物を活用した再開発 ( 以下、低層低容積再開発 ) を行
るふらのまちづくり会社が施行した。ふらのまちづくり会
う際の方法論を明らかにすることを目的とする。
社が SPC を設立し保留床を取得、施設の管理運営等を行う。
2. 研究の方法
以上より、同市における再開発では地区外への転出が少2)
3)① : 参考文献 や全国の再開発の事例 より、低層低容なく、商業者は従前の事業を継続することができた。さら積再開発の視点を抽出する。② : 先進的な事例である富良に、この事業を契機として、隣接する地区でも低層低容積
4)5)6)
野市、名寄市、伊達市における市街地再開発事業に再開発の機運が高まっている。
着目し、現地調査やヒアリングより、各事業の特徴を明ら名寄市、伊達市の事業でも【空間】【仕組み】【主体】にかにする。③ : ①②より低層低容積再開発を行う際の方法
おいて同様のことが明らかになった。( 図 2-Ⅱ,Ⅲ )5. 低層低容積再開発を行う際の方法論 ( 表 1)論を明らかにする。④ : ③をもとに、低層低容積再開発のケーススタディとして、北海道北見市の中心市街地におい 【空間】最低限の保留床を一部の中層の建物が担う。中層て空間像のモデルを考察する。
以外の建物は低層による建替を行う。建物を道路側へ、駐3. 低層低容積再開発の視点
車場を裏手に配置し、複数街区に及び面的に整備する。建
低層低容積再開発とは、低層で低容積の小規模な建物を築線や建物高さ、色等を揃え街並を整備する。個々の建物活用し、市街地を複数の街区にわたって面的に整備していの配置を調整し、広場など屋外の共用空間を創出する。街く再開発である。参考文献や全国の再開発事業の事例より、 灯の統一や緑の挿入により景観の形成を図る。
低層低容積再開発の視点 7) を以下のように示した。( 図 1) 【仕組み】建物を個別所有とし、土地を分筆所有とするこ■空間■仕組みとで、権利者が抜けても事業の推進を可能にする。権利床・低層低容積の建築の活用
・複数街区にわたる整備
・低層による街並の形成
・個人の土地に応じた建物の所有を個別の建替のように整備する。建物・機能・土地を効果
・建物間の共用空間の整備
・建物の非共有化によるリスクの分散的に再配置する。建物を低層低容積とすることで再開発の■主体
・土地交換による地価の非顕在化による事業費の軽減
・公民連携による事業の推進・協調的な建替リスクを低減する。保留床は中層の建物へ集約する。保留・TMO/SPC による施行 / 管理運営
図 1: 低層低容積再開発の視点
床処分の際に集合住宅や公共施設を導入し、事業の実現性
4. 低層低容積再開発の事例調査（図 2）を高める。公共施設の導入の際には、その移転集約を進め全国の低層低容積再開発の中でも、特に先進的な事例でる。地元商業の継続や、転出者を低減するために、複数街ある富良野市、名寄市、伊達市の 3 つの事業に対し、現区に渡り段階的な整備を行う。
地調査及びヒアリングを行い、各事業の特徴を明らかにし 【主体】まちづくり会社や SPC 等、まちづくりを目的とした。さらに、3 で示した視点に沿って分類した。本梗概でた公民連携主体が施行や保留床取得、施設の管理運営を行は、富良野市における事業について解説する。( 図 2-Ⅰ)う。管理運営主体が積極的に施設・広場の活用を促進する。
6. 効果・課題
同市では、ふらのまちづくり会社が施行者となり、中活計画 8) の中に位置付けられた事業として再開発を行った。
本論より、地方都市では低層低容積再開発が適しており、【空間】7 層の共同住宅 1 棟と、3 層の建物 12 棟で構成さ事業の推進の際には以下の効果・課題が考えられる。
れている。複数の街区に及び、土地や機能の交換による計 【効果】①地区外への転出を抑えることで、地区内で地元画的な再配置を行い、東 4 条通側に商業施設、裏手に駐車住民や商業者が居住や事業を継続することができる。②公場等を整備した。協調的な建替により建築線を統一し、街共施設を導入し集約することで、コンパクトシティの形成並を形成した。プランター等を屋外空間に整備し、街並のに寄与できる。【課題】①事業を成立させるためには、行形成を図った。
【仕組み】地権者の土地や建物への要望に応政やまちづくり会社などの主な主体が、保留床を処分する
じ、建物を区分所有から個別所有へ計画を変更した。7 層など、事業リスクを負う可能性がある。②低層低容積再開の共同住宅 ( 保留床 ) が、他の低層で低容積の建物 ( 権利床 )発により街並を創出していくためには、計画区域外とも連
The Programs of Low-Rise Low-Density Redevelopments Desire for Small Local Cities.
- The Space Planning at Furano City, Nayoro City, Date City in Hokkaido YAMAZAKI Atsu,et al.

動した地区計画などを用いて、事業及び今後の個別の建替を適切にコントロールする必要がある。

Ⅰ. 富良野市 , 東４条街区地区第一種市街地再開発事業《注釈および参考文献》1) 人口 50 万人以下の都市を地方都市とする。2) 新たな再開発のあり方に関する提言 /( 社 ) 再開発コーディネーター協会 著、多様で柔軟な市街地整備手法について / 国土交通
省 著、これならわかる再開発 / 遠藤哲人 著、全国における再開発事業の動向 / 栗原徹 著 3) 地方都市で、2004 〜 2014 年の間に施行及び施行中の市街地再開発事業。4) 富良野市 : 東 4 条街区地区第一種市街地再開発事業 5) 名寄市 : 風連本町地区第一種市街地再開発事業 6) 伊達市 : 伊達駅前 AB 地区第一種市街地再開発事業 7) 視点を【空間】【仕組み】【主体】の項目から抽出した。
【空間】: 再開
発により形成された空間的特徴【仕組み】: 空間を作る際に用いられた手法【主体】: 再開発の際の主体の関係・主体が行ったこと 8) 富良野市中心市街地活性化基本計画 ( 平成 23 年 3 月〜平成 28 年3 月 ) 9)RC 造の建設単価を 120 万 / 坪、資産評価単価を 7 万 / ㎡と仮定。

Ⅱ. 名寄市 , 風連本町地区第一種市街地再開発事業
道国
寄
名

権利状態と空間のダイアグラム

通条
五東

通

D 地区
共同住宅

2 街区

市営住宅

地域交流センター

1 街区

国道
狩勝

薬局

錦大

総合支援施設
薬局・住宅

店舗
保育所
サ高住

Ⅲ. 伊達市 , 伊達駅前 AB 地区第一種市街地再開発事業

A 地区

C 地区

B 地区

店舗
A 地区

3 街区

事業概要

凡例
施行者
敷地面積
延床面積
主要用途

権利床

保留床

B 地区
伊達駅

フラノ・マルシェ開発事業

建物の所有者の土地共有化されている土地

まちづくり会社所有の土地

再開発計画区域

AAA 保留床の機能

BBB 地区街区名、周辺施設

従前
権利変換

…ふらのまちづくり株式会社 (TMO)
施行者…株式会社ふうれん (TMO)
施行者 …アルファーコート伊達駅前 AB 地区開発株式会社 (SPC)…9,604.66 ㎡…12,507 ㎡
容積率：約 94% 敷地面積
容積：約 156% 敷地面積 …3,582.41 ㎡
容積：約 127%…9,032.95 ㎡
延床面積…9,229.61 ㎡
延床面積 …4747.28 ㎡…診療所、薬局、店舗併用住宅、サ高住、住宅、保育所 主要用途
…公共施設、店舗、共同住宅、住宅
主要用途 …市営住宅、住宅、店舗
3 街区
2 街区
1 街区
A 地区
C 地区
B 地区
D 地区
B 地区
A 地区

従後空間

元土地建物所有者
元借家権者（保留床への矢印は増床したことを意味する）
権利床取得への流れを示している
元土地所有者
凡例
・7 層の共同住宅が 1 棟、店舗や住宅など 3 層の建物 12 棟で構成している。・A 地区に 4 層、D 地区に 2,3 層の公共施設が 1 棟ずつ、低層の建 ・B 地区は 3 層以下の権利床や保留床、A 地区には 5 層の市営住宅
物 5 棟で構成している。
がある。
・複数の街区に及ぶ計画範囲内で、土地や機能の交換を行い店舗は商店街・分棟型の建物の配置を調整し、広場や駐車場を創出している。 ・2 地区にわたる計画範囲で、土地や建物の交換を行い、通り沿いの通りへ集約、住宅や駐車場は奥へと、計画的な配置を行った。
・まちづくり会社が駐車場用地を取得、計画範囲の裏側で整備している。 ・建物を、屋根やエキスパンションジョイントでつなげることによ に駐車場、裏側に建物を再配置した。
・床需要にあわせ、B 地区の建物を低層、分棟化とした。
・再開発の中で協調的な建替により建築線を統一し、街並の整備を行った。 り、複数の建物を一棟扱いとし、全て 3 層扱いとしている。
・共用空間の街灯の統一 / プランターの設置等による街並の創出を図った。・建物の配置により創出した広場と集会施設を隣接させ、天候に左 ・建替の際に、駐車場用地を創出している。
右されず、さまざまなイベントを行うことが可能である。
・色合いに関して統一感を出している。
・計画区域内に、計画区域外の部分が飛び地で存在している。
・年間を通して天候に影響されないアトリウムを設置している。
・公営住宅以外の部分を RC 造ではなく軽量鉄骨造にすることで、・ニーズに合わせて土地と建物の交換 / 供給を行った。
・個人施行とし、土地の分筆所有を可能とした。
・地権者（商業者）のニーズにあわせて、建物の区分所有から低層低容積 ・土地は分筆所有とし、所有に応じた建物の区分所有としている。 固定資産税や将来の更新の際の除却費用を抑えている。
・土地を出来る限り分筆、個人所有としている。の建物へと計画を変更した。
・公共施設と共同住宅が保留床処分の大部分を行っている。
・従前は土地の細分化や、土地と建物の権利関係が複雑になってい・7 層の共同住宅が他の低層の建物の容積（再開発要件）を担保している。・農協のホールが他の建物の容積を担保している。
・街区ごとに段階的な整備を行い、商業者の事業の継続を可能としている。・個人の要望を計画に反映させ、土地の個人所有、建物を個人所有 たが、面的な整備を行うことで事業を進めることが可能とした。
・公共施設は、郊外から移転建替を行うとともに、保留床を取得している。 とし、地区外転出者数を低減・商業者の事業の継続を可能とした。・公営住宅が他の建物の分の容積を担保している。
・保育所やサ高住など公共公益施設が保留床処分のメインとなっている。 ・従前に分散していた周囲の集会機能を、再開発と同時に集約した。・地区ごとに段階的な開発を行っていくことで商業者の事業の継続を可能とした。
・土地を分筆、建物を共有化しないことで、計画区域の飛び地や欠落を可・老朽化した多数の公営住宅を集約して移転建替を行った。
能としている。
・市や商工会議所、その他多数の出資者によってふらのまちづくり株式会 ・町と町民で出資し、株式会社ふうれんが設立され施行者となった。・民間へのプロポーザルで施行者を決定、SPC を設立し施行した。
社が設立された。
・株式会社ふうれんは解散したが、地区の利用を高めるために風っ ・駅前商店街の人々等による出資でまちづくり会社を設立し、保留床処分を行った。
・まちづくり会社が再開発事業だけでなく空き店舗利用やフラノ・マルシェ 子プロジェクトという自主事業の実施団体が設立された。
開発事業など、複数のソフト / ハード事業を行っている。
・広場やホールにおいて、様々なイベント活動が行われている。 ・まちづくり会社所有の駐車場はお祭りの際などに、広場として活・まちづくり会社が SPC を設立し、保留床を取得している。
・利用者会議を行い利用者のニーズを把握している。
用している。
・パブリック的なアトリウムをまちづくり会社が管理することで自由な利用を可能としている。

仕組み
特徴
主体

図 2. 富良野・名寄・伊達の再開発の事例
表 1. 低層低容積再開発の方法論可能になること
事業

Ⅲ,Ⅶ

富外構

伊 名
名 富富空間伊名
富 富

建物

伊 伊名 名富 富

方法論①地方都市では、低容積の建物で最低限の保留床処分を行うこと。
Ⅰ②複数街区にわたり小規模で低層な建物を用いた整備を行うこと。
Ⅶ③計画区域内に中層建物が 1 棟、その他が低層低容積による建物で構成すること。
④低容積で分棟の建物を作っていく際に個々の建物の建築線や高さを揃えること。
Ⅵ
Ⅲ,Ⅷ,Ⅺ⑤建替の際に、建物の配置を調節し、広場や駐車場を創出すること。
Ⅵ⑥再開発の際に、協調的な建替を行い建築線や色などを統一すること。
Ⅵ,Ⅷ⑦共用空間を整備し、街灯の統一や緑を用いること。
⑧建物の配置の調節し屋外空間を整備すること。
Ⅷ
伊名 伊
富 名
富名

名
富名
富施設

富富名伊名
富伊名
伊富名
富＊
北海道大学大学院工学院＊＊ 北海道大学大学院工学研究院＊＊＊ 北海道建設部

機能凡例

名
富⑲まちづくり会社等、まちづくりのノウハウを持った主体が再開発を行い市街地を面的に整備すること。
Ⅺ⑳まちづくり会社が保留床を取得し、施設の管理運営等を行っていること。
Ⅻ㉑管理運営する主体が積極的に施設 / 広場の活用を促進していくこと。
Ⅻ名
伊富名
富保留床
主体

空間名 名
富 富

仕組み

権利床

Ⅳ
⑨建物を個別所有 / 土地を分筆所有とすること。
Ⅺ,Ⅶ⑩建物 / 機能 / 土地を効果的に配置 / 交換することができる。
Ⅰ,Ⅴ⑪建物を低層低容積とすることで、再開発におけるリスクを小さくすること。
⑫小規模な建物を個別に整備し複数街区にわたる整備を段階的に行うこと。
Ⅱ
Ⅰ,Ⅲ,Ⅶ⑬北海道では比較的地価が安いので、計画区域をより広く取り低層で面的な整備を行うこと。
Ⅳ⑭北海道では建物や土地の個別所有の意向が強く、土地を分筆化、建物の非共有化とすること。
Ⅴ⑮保留床は中層の大きい建物へまとめ、権利床は個別に建替のように整備していくこと。
⑯将来の機能の変更のなども考慮した計画をたてること。
Ⅴ,Ⅸ⑰集合住宅による保留床処分を行うこと。
Ⅴ,Ⅹ⑱公共施設が保留床処分を行うこと。

Ⅰ 事業費を低減できる
Ⅱ 権利者の地区外への転出を防ぎ、地元商業者が事業を継続することができる
Ⅲ 権利者が抜けても事業に大きな支障をきたさず、事業を円滑に進行できる
Ⅳ 合意形成の円滑化ができる
Ⅴ 最開発の実現性を高めることができる
Ⅵ 整った景観の形成を行うことができる
Ⅶ ヒューマンスケールな空間を形成することができる
Ⅷ 快適な歩行空間やたまりの空間となる広場を整備することができる
Ⅸ まちなか居住に寄与できる
Ⅹ 公共施設の集約を行うことができる
Ⅺ 市街地に回遊性が生まれる
Ⅻ 効率的な施設の活用が可能となり、施設の利便性が向上する

ー富良野市の事例より明らかになった方法論 Ⅰ〜Ⅻ
方法論に対応するー名寄市の事例より明らかになった方法論
可能になることー伊達市の事例より明らかになった方法論

修士課程＊Graduate Student,Graduate School of Eng.,Hokkaido Univ.
教授 博士（工学） ＊＊ Prof.,Faculty of Engineereng,Hokkaido Univ.,Dr.Eng
工修＊＊＊Hokkaido Government Construction Department.,M.Eng