住まいとまちづくり18 号
2013 年 2 月 28 日

社団法人

かながわ住まい・まちづくり協会会報

空き家利活用等の支援システムの構築に向けて県内市町村の実態把握へアンケート実施

前号で国の交付決定が下りたことをご報告しました「空き家利活用等を支援する住宅総合マネジメントシステムの構築」事業について、その後の調査の進捗状況をご報告します。
一口に空き家と言いましても、その実態はさまざまですが、大きな括りとしましては、居住世帯がない住宅を言います。このなかにはアパートなどの空き部屋や分譲住宅など売却用の住宅も含んでおり、この２つで空き家総数の約 67％強を占めています。この他に別荘などの二次的住宅が約５％強あり、残り約 28％弱がその他の住宅と呼ばれ、いろいろな問題を発生させ、空き家対策の対象となるものです。
神奈川県におきましては、既に昭和 43 年には、住宅数が世帯数を上回っていましたが、その後も、空き家が増加してきています。右のグラフは、昭和 63 年から５年毎の住宅・土地統計調査から空家数と空家率の推移を示したものですが、最も最新のデータである
平成 22 年の調査では、空き家総数が約 43 万戸、空家率が約 10.5％となっており、この空家率は 47 都道府県中２番目に少ない数字となっています。

【空き家数と空き家率の推移】

このように、率では全国平均を下回るといえども、空き家数そのものは着実に増加してきており、今後も（2 面に続く）

ー インデックス ー

１・２面…空き家利活用等の支援システムの構築に向けて — 市町村アンケート調査の結果
３〜５面…特集／サービス付き高齢者向け住宅〜増加する登録件数〜

６面…公益社団法人移行認定再申請手続きの進捗状況のご報告
７面…まち協・事務局だよりまち協・住まいとまちづくり No.18_2013.2.28 （3）まち協・住まいとまちづくり No.18_2013.2.28 （2）空き家利活用等の支援システムの構築に向けて／サービス付き高齢者向け住宅 増加する登録件数

特集
3〜5頁

（１面から続く）
一定数の新築住宅が建築され、世帯数が減少してくればさらに空き家数が増加するものと予想され、早急な対策が急がれるところです。
このため、今年度、本事業に着手したわけですが、前号でご紹介しましたように、今年度の事業は次の３項目についての検討に取り組んでいます。このうち調査が進んでいる⑴について、本号ではご紹介します。
⑴空き家利活用システムの検討⑵住み替え促進システムの検討⑶機能向上システムの検討

市町村アンケート調査の結果となっており、住宅・土地統計調査などの統計上の数値で把握しているという回答が多く、独自の調査により把握しているという回答数は僅か３件です。やはり、空き家の実態把握というのは、大きな市になればなるほど難しく、把握していると回答した３町は比較的小さな町です。
次に、空き家に関して今後「推進する主な空き家対策は何か（５選択肢の中から複数回答可）」という質問に対し、回答は図 B のとおりです。
回答は比較的分かれていますが、これは大きな市になるほど複数の対策を回答しているためで、問題意識の高さを示していると言えます。

サービス付き高齢者向け住宅（以上県、横浜市、川崎市、相模原市、横須賀「サ高住」という。）は、「高齢者の居市から受託して一昨年の 10 月 20 日か住の安定確保に関する法律」（平成 13ら県域のすべての市町村における登録事年 4 月 6 日法律第 26 号。以下「高齢者務を行っています。

住まい法」という。）の平成 23 年４月

会員の皆様には、すでに会報第 13 号の改正で、これまでの「高円賃」「高専（平成 23 年 10 月 31 日）で登録基準の賃」「高優賃」が廃止され、サ高住に一概要をご説明しましたが、サ高住は、社本化されたもので、平成 23 年 10 月 20

会の高齢化の進展に伴い、マスコミ等に日から施行されています。

おいても非常に注目される制度となってB：【今後推進する空き家対策】

県内の全市町村を対象に空き家に関するアンケート調査と、アンケート結果を踏まえて横須賀・三浦地区と県西地区でヒアリングを実施しました。
そこで、アンケート調査の結果ですが、「空き家の数及び実態を把握しているか（５選択肢の中から複数回答可）という質問に対しては、図 A のような回答

このサ高住を建築しようとして、補助金等の優遇措置を受ける場合には、都道府県知事などによる登録が要件となっています。まち協では、この登録事務をおり、すでに登録戸数が 4,000 戸を超えるに至っております。
そこで、本号では、最新のサ高住の登録状況についてご報告します。

A：【空き家数の実態把握】

１
次に、「市町村で対処すべき課題は何か（自由回答）」という質問では、やはり、防犯、防災対策と空き家の利活用が上位を占めていますが、人口の増加しているところでは、空き家問題を環境問題として捉え、逆に人口が減少あるいは高齢化が進んでいるとこ
ろでは、空き家の利活用を考えるという傾向があるようです（下表）。

【市町村で対処すべき課題】
回答数
7653
2

回答内容
防犯対策
防災対策
空き家の利活用
人口減少・高齢化による空き家発生
不適正管理
生活環境の保全
景観
実態把握
解体対策

1

庁内での体制づくり
コミュニティ崩壊
所有者の特定が困難

登録戸数（図 1）１棟当たりの登録戸数の分布

平成 25 年 1 月 9 日現在、サ高住の登録棟数は 114棟、登録戸数は 4,384 戸となっています。これを市町村別に見てみますと、次の表のようになり、やはり横浜市と川崎市とで棟数で 57 棟になり、県全体のちょうど半分、登録戸数でも県全体の 50％強を占めています。
市町村名

棟数

戸数

市町村名

棟数

戸数

横浜市

40 1,593

川崎市

17681

相模原市

７338

横須賀市

１15

平塚市

４80

藤沢市

６159

鎌倉市

３70

小田原市

２67

逗子市

１22

茅ヶ崎市

５174

秦野市

５175

三浦市

２43

海老名市

２55

大和市

４142

伊勢原市

３171

座間市

２93

綾瀬市

２125

大井町

１30

開成町１40

寒川町

１48

二宮町

１33

葉山町

１23

真鶴町

１78

湯河原町

２129

それでは、登録済の 114 棟の登録内容について詳細に見ていきます。

２１棟当たりの登録戸数（図１）は、１棟当たりの登録戸数の分布を示したものですが、20 戸以上 70 戸未満で全体の 3 分の２となっており、平均は 38.5 戸です。
最も小規模なものは３戸で、大規模なものは 102戸、これは川崎市高津区にある（株）メッセージのＣアミーユ多摩川です。70 戸以上の大規模なものはやはり横浜、川崎に多いようです。

特 集

＝

まち協・住まいとまちづくり No.18_2013.2.28 （4）身・高齢者単夫婦世帯が安心して居住できる賃貸 住

高齢者にふさわしいハード○○＆

バリアフリー構造
一定の面積、設備

宅安心できる見守りサービス
ケアの専門家による○ 状況把握サービス○ 生活相談サービス

上記以外の介護・医療等のサービス提供が事業者等により行われ、自らのニーズにあった住まいの選択が可能です。
３最小住戸面積（図２）は、最小住戸面積の分布を示したものです
が、法定の床面積の原則である 25 ㎡以上と 25 ㎡未満に分けると、25 ㎡以上のものがやや多いものの、ほぼ拮抗しているといえます。25 ㎡未満のものは図でも分かるように、20 ㎡以上のものは少なく、20 ㎡未満のものでも 18 ㎡台のギリギリのものがほとんどです。一方、25 ㎡以上のものでも、25 ㎡以上 30 ㎡未満のものが 70％以上を占めており、その中でも 25㎡台のものがそのほとんどを占めています。
また、最近夫婦でも別室という方が多いですが、特に高齢者になるほどその傾向が強いと言われています。
そこで、夫婦で住み、別室となるとどうしても 30 ㎡以上はほしいところですが、最小住戸面積では 30 ㎡以上のものは 15％強に過ぎません。ただ、全ての住戸が同じサイズというものと、いろいろな大きさのものを取り揃えてあるものとがあります。

（図 2）最小住戸面積の分布

特 集

まち協・住まいとまちづくり No.18_2013.2.28 （5）の他の市町村に 25 ㎡未満のものが多かったわけですから、当然ながら、横浜・川崎には最低家賃が８万円以上のものが多く、その他の市町村では８万円以上のものは比較的少なく、８万円未満のものが多くみられるという結果になっています。
また、最低家賃が５万円台（因みに５万円以下というのは皆無です。）のものは 11 棟と非常に少ないのですが、横浜・川崎ではそのほとんどが木造で、１棟当たりの登録戸数が小規模なものとなっています。一方、その他の市町村では逆に木造のものは少なくＲＣ造などになっていて、必ずしも小規模なものではありません。
逆に、10 万円以上の高額物件となると、まさに最小住戸面積が 25 ㎡未満というものは３件の例外を除いて見られませんが、最小住戸面積とともに、例えば住戸内に浴室があるにもかかわらず、共用の浴室があるなど生活支援施設が充実していることなどがあります。

（図 3）最低家賃の分布（図 4）サービスの対価の分布

他のサービス、特に食事提供をするかしないかで対価に大きく影響します。また、神奈川県では、全ての行政庁で食事提供をすると、有料老人ホームとしての取り扱いを受けますので、食事提供サービスが分岐点となります。
そこで、やはり最も安い価格帯である５万円未満で見てみますと、17 件あるわけですが、２件の例外を除いて食事提供がないケースです。しかも、食事提供をしない 15 件のうち、１件の例外を除いて基礎サービス以外のサービス、例えば「介護・家事援助」「健康管理」なども提供されないケースです。５万円未満の価格帯に次いで安い価格帯である５万円以上７万円未満のケースが 14 件あるわけですが、この価格帯になりますと例外なく食事提供があるケースとなります。さらに、便宜上５万円以上７万円未満の価格帯で統計をとりましたが、実は５万円台は１件もなくすべて６万円台ですので、６万円が食事提供をする場合の最低線と言ってよいと思います。
また、基礎サービスと食事提供だけというケースは少なく 30％程度で、あとの 70％は食事提供と「介護・家事援助」又は「健康管理」との組み合わせか、「食事提供」「介護・家事援助」「健康管理」すべての組合せとなっています。

６

さらに、地域的にみると、地価の高い横浜・川崎に 25 ㎡以上のものが多く、逆にその他の市町村には 25 ㎡未満のものが多いという特徴があります。この
結果、次の最低家賃において差が出てきます。

４

最低家賃

（図３）は、最低家賃の分布を示したものですが、８万円未満のものと８万円以上のものとがちょうど半分半分です。最小住戸面積のものと最低家賃のものとがそれぞれ対応していると考えられますので、先の横浜・川崎に最小住戸面積 25 ㎡以上のものが多く、そ５

サービスの対価（図４）は、サービスの対価の分布を示したものですが、この項目については、かなりばらつきが見られますが、10 万円未満が約４分の３を占めています。
また、このサービスの対価はサービスの質と内容によるものですから、余り地域性によるものは少ないと考えられますが、意外なことに、最も安い価格帯である５万円未満のケースは、そのほとんどが横浜、川崎に立地するもので、その他の市町村には余りみられません。これは、立地ポテンシャルが横浜・川崎に比べ劣るその他の市町村に立地するサ高住はサービスで勝負しようとしているのかも知れません。
次に、サ高住のサービスの内容ですが、高齢者住まい法により、少なくとも状況把握（安否確認）サービスと生活相談サービス（以上を「基礎サービス」と呼んでいます。）を提供しなければならないので、その最後にサ高住は、これを建設又は運営しようとする事業者にとっては、国からの補助金（新築の場合、建設費の１割以内で戸当たり 100 万円が上限）、税制上の優遇及び住宅金融支援機構からの融資など特典が多く、権利金や礼金等の金銭を徴収できないものの、有利な投資対象といえます。
一方、入居しようとする人にとっては、これまで紹介したように、平均的なもので共益費を入れて１人当たり月 16 万円ぐらいかかりますので、一般的な有料老人ホームに入れるような収入のある人だけが入居できるというのが現実で、もう少し多くの人が入居できるようになることが望まれます。
そこで最後に、当協会のサ高住登録の担当である京野担当課長から、一言、入居者が希望するサ高住の条件についてのコメントを紹介します。
１２３４

できるだけ安い物件
食事提供をしてくれること
夫婦で入居できること
介護施設が併設されていること

まち協・住まいとまちづくり No.18_2013.2.28 （7）まち協・住まいとまちづくり No.18_2013.2.28 （6）

公益社団法人移行認定再申請手続きの進捗状況のご報告

まち協・事務局だよりお知らせ・行事予定等

平成 23 年度に神奈川県に提出したまち協の公益社団法人認定のための申請内容は、「遊休財産が保有制限を超え、認定基準を満たさない」との指摘を受け、去る平成 24 年
10 月 5 日開催の臨時総会において申請書取り下げと、再申請についての決議をいただきました。その後、税理士等専門家への相談、調整を経て、新たに平成 24 年度予算に基づいて申請することになりましたので、その後の経過についてご報告をいたします。

ながら、財務関係書類の作成、添付書類の整備を行いました。
平成 24 年度予算（10 月補正後）を基にして、公益目的事業は「高齢者等の住まい探しの支援」、「住まいづくりの支援」、「マンション管理等の支援」及び「まちづくりの支援」の４本事業とし、個別の事業内容は「公益社団法人及び公益財団法人の認定等に関する法律（略称 : 認定法）」別表の事業に該当し、かつ、「不特定多数の者の利益の増進に寄与していること」等の公益目的事業のチェックを行いました。収益事業は、「入居者への情報提供等■再申請に向けての考え方の整理の支援」、「住まいの各種支援」及び「出版物等の販売」の３本の事業として整理しました。

平成 23 年度申請に係る取下げ結果を真摯に受けまた「収支相償」は、公益目的事業に係る収入の止め、まず、専務理事以下事務局職員総参加のもと額がその事業に必要な費用を賄う額を超えないことに原点に返って移行認定申請の問題点と今後の進むの要件では、２段階評価の中で第１段階ではすべてべき方向等について議論したところ、「当協会の設の事業が要件の範囲内となり、第２段階では特定事立経過、その後の活動実績から、公益社団法人とし業に関連付けられない会費、協賛金等の加算などのて進むべきである。」との意見に帰着しました。

要因により若干の超過となりましたが、翌年度に特最終移行期限が見え始めた今、当協会の理事会、総会がこれまで進めてきた方向に向け、再度の申請手続を速やかに開始しました。

■専門家等との相談・調整顧問税理士の紹介で、公益法人の移行申請に多く別な収入減が見込まれ、要件に適合しました。
公益目的事業比率では、公益、収益の事業を見直したため、公益比率は前回申請に比して数パーセント下がり、60.5％となりました。

■理事会の申請承認及び神奈川県への電子申請❖入原担当課長が国の委員会の委員に選定される

分野や視点から、ワークシートやイラスト、写真な当協会の入原担当課長が国土交通省の委員会の委教えやすい内容にしようと、皆さん張り切っていた員に選定されました。この委員会は「高齢者等の入居における賃貸人の不安解消に関する検討ワーキング」（座長：井上由起子日本社会事業大学准教授）数多く開催されます。前号でご紹介した住宅省エ

しい課題となっていますが、このワーキングの検討

ネ施工技術講習会もその一つですが、この他にものなかから新たな政策を提案していきたいと国土交「消費者向け住宅リフォーム講座」やら【フラッ通省は考えており、大きな使命を持ったワーキングト 35】対応「木造住宅工事仕様書」説明会など目です。

白押しで、急きょ開催が決まり、会員の皆様に事前

入原担当課長は、神奈川県居住支援協議会の事務にお知らせできないものもあり大変申し訳なく思っ局を務めており、また、高齢者等の住まい探し相談ておりますが、今後とも講習会のテーマなどについ会など高齢者が民間賃貸住宅を探しているときのおて、どしどしご提案をいただきたいと考えておりま手伝いなど幅広く活躍しており、こうした経験が今す。

回委員に選ばれることになったものと思われます。
ワーキングは既に２回開催され、第１回は国土交
通省からの資料をもとに検討されましたが、第２回を紹介して大いに気を吐きました。今後、ワーキングがある程度進んだときに、入原担当課長から直に報告してもらいますので、会員の皆様においても楽しみにしていただきたいと考えています。

を説明し、意見とご指導をいただきました。

げ以降の経緯、課題の整理、再申請に向けた作業経❖住教育冊子（副読本）作成編集会議の作業
進む

過及び申請内容の説明を行い、再申請手続きの開始

当協会では、今年度の新たな試みとして、子供たその後、平成 24 年 12 月 5 日付けで県の申請窓（ＦＡＱ）」が、平成 24 年 8 月に改正されたこと口である担当課に対し事前審査のご協力を依頼しまにより、当協会の案件の解決が可能であることが判したところ熱心にご指導をいただきました。

明しました。さらに、事業の安定性を考えた場合の

平成 25 年 1 月 8 日には県から「事前申請内容の確方向性、公益社団法人としてのメリット、申請事業認が終了したので、再度内容を見直し正式な手続き

本数など多岐にわたる意見を頂戴できたので今後のに入るように。」とのご連絡をいただき、早速、申申請の参考としました。

請内容全般を確認し内部決裁を経て、同日付で正式■移行認定申請書作成の開始
専門家の意見を参考に事業内容の精査、顧問税理士等と相談を行うとともに、県のご指導をいただきに電子申請を行いました。
今後は、神奈川県の審査の無事終了と併せ、公益移行認定後の諸事業の展開に対し、会員各位の一層のご支援、ご協力を期待しております。

3月

では入原担当課長からも当協会での具体的な取組み

日に理事会を開催し、平成２３年度の申請書の取下ている「新しい公益法人制度に係る質問への回答❖ 2013 年 4 月までの行事予定

貸住宅等の市場ベースのなかでどう確保するかが新会計士事務所を訪ね、当協会の申請経緯と問題点等についてご承認をいただきました。

だいています。

毎年、年度末になると当協会主催の講習会などが申請書内容がほぼ固まった平成 24 年 11 月 26

方について、内閣府公益認定等委員会事務局が出しる、また、教職員の方々にも授業等で使いやすく、で、高齢者、障害者の方の住まいの安心を、民間賃の経験を有する東京渋谷に事務所を構える税理士・

ここでは、遊休財産額の保有制限についての考えどを多用しながら、子供たちに興味をもってもらえ

4月

4日

住宅省エネ施工技術者講習会

7日

全国木造住宅生産体制推進協議会・第３回
全国事務局連絡会議

12 日

住まい探し相談会（大和市）

18 日

住まい探し相談会（相模原市）

22 日

第 3 回高齢者にやさしいまち認定制度検討委員会

28 日

住まい探し相談会（茅ヶ崎市）

29 日

第 36 回通常総会・理事会

1日

辞令交付式

（注）上記のほか、①毎週水・金曜日の午前中、マ

ちに住環境・まちづくりの意識を高めてもらおう

ンション管理相談と、「技術・家庭科」などの科目の副読本に活用で相談を、実施しています。

きるような小冊子の作成を、編集会議をつくって作業を進めています。
この編集会議では、妹尾理子香川大学准教授を議長に、県関係各課、工務店関係団体、建築士事務所協会、障害者の団体にご協力をいただき、また、当協会田隝理事にも参加していただいております。
編集会議は始まったばかりで、来年度にも引き続き作業を進める予定ですが、既にある「住教育」テキストとは差別化を図り、当協会がこれまで取り組んできた「福祉」「防災」「まちづくり」といった②毎月第２木曜日、リフォーム

New

まち協・住まいとまちづくり No.18_2013.2.28 （8）✿ 新規事業のご案内 ❀財団法人 神奈川県建築安全協会☎ 045（212）3956

FAX 045（201）2281

低炭素建築物新築等計画に係る技術的審査業務を始めました。
「都市の低炭素化の促進に関する法律」（略称：エコまち法）が 2012 年 12 月 4 日に施行され、「低炭素建築物」を認定する制度が創設されました（認定されると住宅ローン減税などの優遇措置が受けられます）。
これを受けて神奈川県建築安全協会では、一戸建ての住宅を対象に、所管行政庁による低炭素建築物新築等計画の認定基準への適合に関【技術的審査等の流れ】
する技術的審査業務
お客様所管行政庁
建築安全協会（住宅部）
を、2013 年 1 月 7日からスタートさせ設計
１．設計ました。
所管行政庁に認定
申 請 す る 前 に、 あ ら
かじめ建築安全協会
で審査し適合証の交付をお受けになる場
合、 事 前 相 談 に も 応
じ て お り ま す の で、ぜひご活用ください（右図参照）。

２．事前相談事前相談

事前相談受付・質疑３．技術的審査依頼

技術的審査依頼・入金依頼受付・手数料受取審査業務契約
引受承諾書

受取り

審査

４．審査
５．交付

適合証の受理適合証の交付

認定申請

認定申請受理「リフォーム評価ナビ」に関する業務を受託しました。

http://www.refonavi.or.jp/

神奈川県建築安全協会協会では平成 25 年２月より一般
財団法人住まいづくりナビセンターと連携し、リフォーム事業者選びのお手伝いをする web サイト「リフォーム評価ナビ」に関する業務を受託し、神奈川県内に本社または主たる事業所 ( 営業所 ) がある事業者様の登録の受け付け等を行っています。

【登録の 5 大メリット】❶ 少ない経費でお客様に情報発信ができる。成約手数料は一切無し !
❷ 口コミが直接投稿されるサイトなので、お客様の信頼が得られる !
❸ 全ての事業者がリフォーム瑕疵保険に登録しているので、お客様は安心 !
❹ メールマガジン等でリフォームに関する最新情報を得られる !
❺ 「PR ページ」はホームページとして使える。安価で手軽 !
「住まいとまちづくり」／発行：（社）かながわ住まい・まちづくり協会

編集責任者：鈴木富男〒 231-0011 横浜市中区太田町 2-22,Tel.045-664-6896,Fax045-664-9359,Email-admin@machikyo.or.jp,http://www.machikyo.or.jp