地方小都市における空き家ライフサイクルプランニング- 空き家活用による地方都市再生 その４空き家対策 空き家改修 ライフサイクル
地域再生 移住 北海道下川町

正会員
同同○寺嶋啓介 *瀬戸口剛 **
渡部典大 ***

即入居 要修繕

The Life Cycle Planning for Reusing Vacant Houses in Small Local Cities-The Revitalization of Local Cities with Reusing Vacant Houses #4-

即入居 周囲への可能悪影響

住戸の損傷状況1. 研究の背景と目的
実態調査から、市街地の空き家動向を空き家ランク毎に日本では地域の人口減少に伴い、空き家が増加してお整理し、以下の空き家動向の特徴を明らかにした。【A ラり、無秩序に発生する「空き」に対して計画的に対処すンク】売買される空き家が比較的多かった。また、空きることが求められており、地方小都市においては移住定家期間が他ランクに比べて短かった。【B ランク】A ラン
住促進事業の一環として空き家の利用が行われている。 クと同程度売買が見られた一方で、除却された空き家も北海道下川町では、空き家の増加が見込まれており、移見られた。【C ランク】A、B ランクより売買された空き家住定住促進とともに空き家対策事業に取り組んでいる。 は少なく、空き家期間が比較的長いことがわかった。また、
本研究室では、町と協働して空き家実態調査を行ってお件数は他ランクより多く、除却された空き家も見られた。
り、利用や解体促進に向けて、空き家の損傷状態で空き 【D ランク】利用する際に大規模修繕を想定しているが、家ランクの判定をしている（図 1）。空き家ランクの判定実際に利用された事例はなく、除却された空き家も見らを行った空き家の利活用実態を明らかにすることは、空れた。【E ランク】利用されるものはなく、残存もしくはき家の流通と利用による建物のライフサイクル（以下、 除却されており、D ランクと大きな違いは見られなかった。
空き家ライフサイクル）を計画する上で重要である。
5. 空き家改修の実態
本論では、5 年間の空き家実態調査による空き家動向の町内で利用された空き家のうち、改修が行われた事例整理と、改修を行った専門業者と空き家利用者へのヒアについて、改修を行った専門業者と空き家利用者にヒアリングから得られた、改修して利用された空き家（以下、 リングを行い、以下に結果を整理した。
改修空き家）の情報を用いて、空き家の利用実態を明ら
5-1. 利用方法と改修内容
かにし、今後発生する「空き」と移住希望に対応するたヒアリングで得られた内容をまとめたものを図 2 に示
めの空き家ライフサイクルの計画手法構築を目的とする。
す。空き家利用者は、11 件中 8 名が移住者であった。空
2．研究の方法
き家の利用方法と改修内容の特徴は次のとおりである。
【A ランク】［利用方法］住宅利用のみ。［改修内容］一本論では、①下川町の移住定住促進事業と空き家対策部の変更のみで、既存をほぼそのまま利用していること事業の内容を整理する。②2017-2021 年に行った空き家実がわかった。【B、C ランク】［利用方法］ペットの飼育」
態調査を用いて、空き家動向を整理する。③改修を行ったが 2 件見られた他、自社（工務店）で取得から改修まで専門業者と空き家利用者へヒアリングを行い、改修空きを行い、賃貸住宅として利用したり、サロンやカフェな家の利用方法と改修内容、改修の要望と利用者が抱えてどを開業するといった「企業型の利用」が見られた。［改いる課題、空き家流通プロセスを明らかにする ④①-③を用いて、空き家の流通と利用に向けた知見を整理し、 修内容］改修による変更箇所は多く、主に C ランクで断熱改修など住宅の性能的な改修が行われていることがわ
空き家ライフサイクルの計画手法を構築する。
かった。一部では自身の DIY により、経費を抑えている
3．下川町における取り組みの整理ことがわかった。さらに、A ランクより建物代が安く、経3-1. 移住定住促進事業費を抑えつつも自身の要望に合わせた改修を行っていた。
下川町は、積極的な移住サポートに取り組み、移住者
5-2. 改修の要望と利用者が抱えている課題と定住実績において近年増加傾向にある 1)。
改修の要望として「断熱性能の向上」をあげていた。
3-2. 空き家対策事業抱えている課題として、「遠方住まいで、感染症蔓延の影
空き家対策事業では、空き家実態調査を行い、空き家響もあって十分なコミュニケーションが取れなかった」の状態を把握している ( 図 1)。2017-2021 年度に実施した空き家実態調査により次のことがわかった。市街地に 「購入時の空き家情報が不足しており、改修時に更なる検立地する空き家では、A ランクと B ランクの空き家は、近年減ってきており、C ランクの空き家の戸数が多くなって市街地（x）無しAきていることがわかった。一方、E ランクでは、特定空き2017 2018 2019 2020 2021
可能
家等 *1 の認定を用いて除却へ繋げていることもあり、ほ一部
B
4263
A 9
要修繕
とんど増加は見られなかった。
CB 151372016
また下川町では、空き家バンクを用いた物件の紹介や無し
C1719171723大部分
仲介を、主に人的サポートと WEB による情報共有によっD
71488D 7て行っている他、住宅の改修や中古住宅の取得、住宅の有り
管理
78668
解体・撤去などにかかる費用を補助している。
不全 E
大破・倒壊部分有り E
4．空き家動向の整理
4850545758合計
空き家対策事業における 2017-2021 年度までの空き家
図 1 空き家判定フロー 2) と空き家実態調査結果

TERAJIMA Keisuke, et al.

テラス
和室→洋室

LDK

車庫
和室→洋室

居間

A-x17
1F のみ改修
S53, 木造 ,2 階 ,450 万円
不明 / 不明 / 移住者 / 不明

※郊外

1F のみ改修【利用】住宅A-y1 【改修費用】不明
H26, 木造 ,2 階 ,1100 万円
40 代 ,2 人 , 移住者 , 道外

【利用】住宅【改修費用】不明
1F

台所

居間

和室→洋室和室

居間

和室

2F和室→洋室
和室
洋室

A-x18

洋室

B-x13

1F のみ改修

S48, 木造 ,2 階 ,200 万円 【利用】住宅
S43, 木造 ,2 階 ,180 万円 【利用】住宅【改修費用】不明
不明 , 不明 , 移住者 , 不明 【改修費用】不明 50 代 ,4 人 , 町民 , ー
和室→洋室
（子供室）

納屋→WCL

和室→洋室

和室→洋室

（子供室）

（夫婦寝室）

1F

B-x23

2F

S58, 木造 ,2 階 ,600 万円 【利用】住宅
40 代 /4 人 / 町民 / ー【改修費用】不明※改修部以外詳細情報なし（1F）

S51, 木造 ,2 階 ,130 万円
30 代 ,1 人 , 移住者 , 道外

B-x27
和室→洋室

和室
→洋室
（LDK）

【利用】サロン , カフェ , 住宅
【改修費用】500 万円（補 60 万円）

1F のみ改修
1F

台所
玄関

LDK
カウンター

水洗化

【利用】賃貸住宅
C-x40【改修費用】300 万円
S32, 木造 ,2 階 ,150 万円 （補 74 万円）
40 代 , 不明 , 町民 ,-和室→居間→
サロン
カフェ
スペース スペース
テラス

和室
（事務室）

討事項が増えた」「購入金額などで所有者との協議を必要とした」があがった。
5-3. 空き家流通プロセス
11 件中 10 件が空き家バンクを通しており、そのうち 5件が民間不動産業者＊2 と提携していた。また空き家バンクの利用において、WEB 利用によって直接的に成約に至った事例は一つのみで、人的サポートの成果が大きいことがわかった。
6. 結論［1］空き家ランクの有用性
空き家ランクと利用状況の違いに対応が見られ、空き家ランクが空き家ライフサイクルを構築する上で、有効であることを明らかにした。
[2] 改修を用いた空き家利用
空き家ランクに応じて、利用者の利用方法や改修内容が異なることがわかった。A ランクは住宅利用のみで、改修箇所は比較的少かった。B、C ランクは住宅のみの利用だけではなく、「ペットの飼育」や「企業型」の利用が見られた。C ランクのような、住宅性能の改修が必要で売却価格の低い空き家は、改修によって自由な使い道を実現でき、改修を用いた空き家利用の価値が見込めることが明らかになった。
一方で、空き家動向から B や C ランクであっても利用されずに除却される空き家がみられた。改修利用実態を用いて改修利用の価値を共有すること、移住者に向けて改修済みの空き家を提供することなどが有効であると考えられる。
[3] 空き家流通プロセス
空き家バンクの取組みが有効に利用されている一方、「遠方からのコミュニケーションや内見の困難」「空き家の詳細情報の不足」により、改修時に問題が生じており、移住希望者に有用な情報収集・情報共有を取り入れる必要がある。「紹介」において生じる「所有者との協議」が困難に感じられており、所有者から購入者への引き渡しがスムーズに行える仕組みが求められている。この際、空き家バンクは人的サポートの成果が大きく、運営側の人材にも留意する必要がある。
以上の成果に基づき、今後発生する「空き」と移住希望に対応するための空き家ライフサイクルの計画手法を明らかにした（図 3）。

店入口

老朽2F

空き家ランク判定

押入＋屋根裏→WCL

和室→洋室

洋室
→L・D・K
和室→洋室
（居間）

C-x41

居間
和室→洋室
（寝室）

全て和室（寝室）

A ランク

即入居 / 改修 小B ランク

改修 大C ランク
バルコニー

※土台・柱・小屋組・屋根残し、内外装全て撤去

E ランク

30 代 ,2 人 , 移住者 , 道外

図2
***
***

居住住宅
住宅以外
空き地

登録
解体

C-x2 地元工務店＋DIY 【利用】住宅 / ペッ C-y1 設備業者＋DIY 【利用】工房 / カト【改修費用】480
フェ / 住宅（別棟）S52, 木造 ,2 階 ,200 万円 万円（補 430 万円） S34, 木造 ,1 階 , 非公開 【改修費用】
40 代 ,1 人 , 移住者 , 道内 60 万円（補 不明）
50 代 ,2 人 , 移住者 , 道外
ト【改修費用】
不明 , 木造 ,2 階 ,150 万円 600 万円（補 130万）

新築

D ランク

S52, 木造 ,1 階 ,180 万円 【利用】住宅
50 代 ,1 人 , 移住者 , 道内 【改修費用】不明

C-x42 地元工務店＋DIY 【利用】住宅 / ペッ

空き家バンク

改修箇所（業者）
床下部基礎改修
改修箇所（DIY）
断熱改修撤去築年数 ,構造 ,階数 ,取引価格
施主年代 ,世帯人数 ,属性 ,前居住地

空き家改修事例

清水建設株式会社
工修*
北海道大学大学院 工学研究院長 教授 博士（工学） **北海道大学大学院 工学研究院 助教
博士（工学） ***図3

空き家ライフサイクル<参考文献> 1) 下川町過疎地域持続的発展市町村計画（案）,2021.9 2)小規模農山村型空き家流通基盤構築事業-事業報告書,2017 注釈> *1 危険性や周囲への悪影響が発生している又は発生するおそれの高い空家等 *2 仲介件数、管理戸数、店舗数とも道内最多の不動産業者である常口アトム（札幌）。2017年に下川町と包括連携協定を結んでいる。

SHIMIZU CORPORATION. M.Eng.
Dean, Prof.,Graduate school of Engneering, Hokkaido Univ., Dr.Eng.
Assist.Prof., Graduate school of Engneering, Hokkaido Univ.,Dr.Eng.