地方都市における低層低容積再開発の事業手法と方法論
地方都市のまちなか再生研究 その８
正会員
同市街地再開発
低層低容積再開発
木造コンパクトシティ 中心市街地再開発モデル
地方中小都市

1. 背景と目的
中心市街地の衰退が著しい地方都市注 1) では、大規模な再開発事業注 2) の実現が困難である。床需要などを鑑みると、低層で小規模な建築による再開発事業 ( 以下、低層低容積再開発 ) による市街地整備が適している。
低層低容積再開発を実現する際には、運用資金の調達や保留床処分の方法など、事業手法を明確にする必要がある。しかし、未だ事業手法は確立されていない。
本論では、低層低容積再開発の事例分析と、低層低容積再開発モデルの評価により、地方都市に適する低層低容積再開発の事業手法と将来像を明らかにすることを目的とする。地方都市の対象事例として、低層低容積再開発に該当する、名寄市、富良野市、伊達市の市街地再開発事業注 3) 注 4) 注 5) を取り上げ、稚内市において再開発モデルを作成する。
2. 研究の方法
1: 行政や関係者へのヒアリングより、低層低容積再開発が行われた事例三都市の、空間像と整備手法を明らかにする。2:1 を基に、稚内市中心市街地の将来像と低層低容積再開発像を作成し、比較を行う。3: 低層低容積再開発の、今後の展開を考察する。
3. 低層低容積再開発を捉える視点 ( 図 1)
参考文献 1)2)3) や先進事例 4) より、低層低容積再開発事業を捉える視点を示す。低層低容積再開発とは、以下の 7 項目を満たす再開発事業である。(A) 平均 3 階建て以下の低層による建築群を整備する。(B) 容積率が 150%(NET) 程度以下注 6) の低容積による街並を形成する。(C) 街区全体で面的に権利変換を行う。(D) 建築群を低層にするため、中層の建物で保留床を確保する。(E)街区内に公共空間を積極的に整備する。(F) 公民連携により事業を推進する。(G) 地方都市の拠点に適する空間や機能を整備する。
目標像

低層低容積再開発の要素○ 山崎 厚 *瀬戸口 剛 **

低層低容積再開発のイメージ

中心市街地の再生拠点施設の形成

低層低容積再開発(A) 平均 3 階建て以下の低層による建築群の整備(B) 容積率が 150% 程度以下の低容積による街並の形成(C) 街区全体で面的に権利変換を実施(D) 建築群を低層にするため中層の建物の保留床を確保(E) 街区内に公共空間を積極的に整備(F) 公民連携により事業を推進(G) 地方都市の拠点としての空間や機能を整備

図 1- 低層低容積再開発の視点
4. 低層低容積再開発の事例調査と整備手法
先進的な低層低容積再開発の事例として、北海道名寄市、富良野市、伊達市の再開発事業に着目し、現地調査及びヒアリングにより、各事業の整備手法を明らかにした。( 図 2)4-1. 名寄市風連本町地区第一種市街地再開発事業
保留床処分の 88.2% を名寄市が負担しており、権利者の負担は約 8% と少ないため、殆ど無償で建替えが出来た。特定業務代行として地元企業を募ることで、事業資金を捻出している。都市再生整備計画を策定した
ため交付対象となったまちづくり交付金により、市の保留床処分の建物建設費のうち、起債として全額 75%が国から補助され事業費に補填された。地権者のうち4 名が権利床のみで建物の建替えが出来、4 名が一部転出補償金を受け取り、建替えも可能としている。行政と民間が保留床処分主体であるが、行政が主に負担をし、再開発が成立した。
4-2.富良野市東 4 条街区地区第一種市街地再開発事業
保留床処分の 59.6% を富良野市、19% を地元民間企業が負担しており、地元権利者の負担は約 19% と低い負担で建物の建替えが可能であった。道路公管金注 7) の補助を受け、快適な街路空間を同時に整備した。再開発事業の特例として身の丈再開発注 8) に該当し、社会資本整備総合交付金を 1.35 倍増額し交付された。市負担分である保育所の事業費の 90% を過疎債として起債ができ、その内 70% を交付税措置として、国から補償された。行政、まちづくり会社、民間が保留床処分の主体であり、様々な主体の負担により再開発が成立した。
4-3. 伊達市駅前 AB 地区第一種市街地再開発事業
権利者の保留床処分の負担金を、従前の地元権利者が転出補償金の 5% を全員出資して補填した。保留床処分の 97% を伊達市が負担し、地元権利者は低い負担で建物の建替えが可能となった。地域住宅交付金を活用し、市が負担する建物の費用のうち 90% を国の補助で補填した。
32 名の権利者のうち 6 名のみ残留したが、その他の権利者は周辺の空き地や空き家に移転したため、地区人口は減少しなかった。行政が主な保留床処分主体であり、行政の負担により再開発が成立した。
5. 低層低容積再開発の空間像と整備手法
関係資料や行政や関係者へのヒアリングより、事例
地域の空間像や事業手法の特徴を分析し、低層低容積再開発の空間像や事業手法を示した。
【低層低容積再開発の空間像】1 最低限の保留床処分

The Project Schemes and Methods of the Low-Density Redevelopments for Small Local Cities.
-The Study on the Revitalization of Urban Cores for Local Cities-

YAMAZAKI Atsu, et. alⅠ. 名寄市 , 風連本町地区第一種市街地再開発事業

Ⅱ. 富良野市 , 東４条街区地区第一種市街地再開発事業

道国寄
名Ⅲ. 伊達市 , 伊達駅前 AB 地区第一種市街地再開発事業
錦大通通条五
東D 地区

店舗
保育所

地域交流センター

サ高住
C 地区

B 地区

市営住宅
共同住宅

1 街区
A 地区

国道狩勝

薬局

2 街区

3 街区

フラノ・マルシェ開発事業

店舗

A 地区

支出億円

薬局・住宅

転入者

30 億円

0.50 億円

住宅・店舗等 0.98 億円

雑収入・清算金他

0.44 億円

地元権利者

補償費
2.56 億円

保留
床

保育所
11 億円
0.41 億円
共同住宅・駐車場
0.53 億円

富良野市

雑収入他

0.7 億円

収入
補助金
3.34 億円

国

権利者
③

伊達市

国

③

富良野市

転入者
まちづくり会社

事業費
14.93 億円

地権者
その他地権者空間①A 地区に 4 層、D 地区に 2,3 層の公共施設が 1 棟ずつ、低 ①7 層の共同住宅が 1 棟、店舗や住宅など 3 層の建物 12 棟で構成している層の建物 5 棟で構成している②複数の街区に及ぶ計画範囲内で、土地や機能の交換を行い店舗は商②分棟型の建物の配置を調整し、広場や幅広な並木道や平店街の通りへ集約、住宅や駐車場は奥へと、計画的な配置を行った
面駐車場を整備することができ、市民のオープンスペー ③まちづくり会社が駐車場用地を取得、計画範囲の裏側で整備しているスを創出している④再開発の中で協調的な建替により建築線を統一し、街並の整備を③建物を、屋根やエキスパンションジョイントでつなげること行ったにより、複数の建物を一棟扱いとし、3 層以上を満たしている ⑤共用空間の街灯の統一 / プランターの設置等による街並の創出を④建物の配置により創出した広場と集会施設を隣接させ、図った
天候に左右されず、さまざまなイベントを行うことを可 ⑥計画区域内に、計画区域外の部分が飛び地で存在している
能としている⑦年間を通して天候に影響されないアトリウムを設置している
⑤
「雪」
「風」
「もち米」と、地域の風土イメージに合わせた建物の色彩やボリュームとし、愛着のある市街地とした仕組み
空間像の特徴①ニーズに合わせて土地と建物の交換 / 供給を行った②土地は分筆所有とし、所有に応じた建物の区分所有としている③公共施設と共同住宅が保留床処分の大部分を行っている④農協のホールが他の建物の容積を担保している⑤個人の要望を計画に反映させ、土地の個人所有、建物を個人所有とし、地区外転出者数を低減・商業者の事業の継続を可能とした⑥従前に分散していた周囲の集会機能を、再開発と同時に集約した（保留床への矢印は増床したことを意味する）

支出

薬局億 高齢者住宅 3.1 億円
円 権利者住宅 3.42 億円＋1128＋○○＋○○±0＋○○±0±0±0±0±0±0＋342＋1100±0

単位：百万円

補償費
3.21 億円

保留
床

11.58

12.55

補償費
3.65 億円

公共施設
11.07 億円

＋○○0

事業費
保留
床

A 地区＋340①③③
名寄市

BBB 地区街区名、周辺施設

B 地区

権利者

補助金
11.7 億円

AAA 建物の用途…アルファーコート伊達 事業期間
…平成 21 年 6 月〜
平成 28 年 1 月
駅前 AB 地区開発株式
会社 (SPC) 個人施行 保留床処分主体…行政･民間･地権
用途地域 …商業地域者 ( 増床 )･まち
敷地面積 …3,582.41 ㎡
づくり会社
延床面積 …4,747.28 ㎡
所有面積割合…行政 :81%
主要用途 …市営住宅 , 住宅 , 店舗
まちづくり会社 :
指定容積率 …400%
3%
容積率
…127%
施行者

1 街区

元借家権者

収入

国

事業費
25.47 億円

＋175(-122）

元土地建物所有者

18.46

資金計画ダイアグラム

補助金
12.48 億円

2 街区

支出

権利者
①③
名寄市

±00＋395

元土地所有者＋41

74.87＋50.3 50.27

395

93.35

38.90

1.94
±0＋9.96 48.86

収入

3 街区

＋1.61 73.25−54.15

30.80

4.15

25.76

±030.47

38.18

51.04

42.01

30.47
±0＋65.6 103.7

D 地区＋921.3

22.31

21.3

18.69
＋1.87 20.6

±03.6226.19＋3.27 29.5

19.18

＋4.12 7.74

＋2.97 22.2425

2.31714

15.90

398

13.17
−2.72

−27.5

権利床取得への流れを示している

再開発計画区域負担金＋712

B 地区

増床による床…ふらのまちづくり株式会 事業期間
…平成 21 年 6 月〜
社 (TMO) 個人施行
平成 28 年 1 月
保留床処分主体…行政･民間･地権者
用途地域 …商業地域
敷地面積 …9,604.66 ㎡( 増床 )･まちづく
延床面積 …9,032.95 ㎡
り会社
主要用途 …診療所,薬局,店舗併用住宅, 所有面積割合…行政 :19%
サ高住 , 住宅 , 保育所
まちづくり会社 :12%
指定容積率 …300%
民間 :31%
容積率…94%

負担金

権利床額 建設費 負担金権利変換と資金計画

凡例

C 地区

−0.99 21.32

事業概要

A 地区

共有化されている土地施行者±0＋30.0±0±0±0±0±0

まちづくり会社所有の土地＋○○

建物の所有者の土地保留床…株式会社ふうれん 事業期間
…平成 16 年 10 月〜(TMO) 個人施行
平成 23 年 2 月
用途地域 …商業地域
保留床処分主体…行政･民間･地権者
敷地面積 …12,507 ㎡( 増床 )
延床面積 …9,229.61 ㎡
所有面積割合…行政 :41%
主要用途 …公共施設 , 店舗 ,民間 3%
共同住宅 , 住宅
指定容積率 …400%
容積率
…73.%

±0

権利床

施行者

＋○○

凡例

B 地区
伊達駅

±0

権利状態と空間のダイアグラム

総合支援施設
薬局・住宅

A棟
公営住宅
11.28 億円

億円

③④

伊達市

①B３棟 商業施設
0.3 億円
雑収入他

0.01 億円②

まちづくり 権利者 地元信金会社
×26 人融資①B 地区は 3 層以下の権利床や保留床、A 地区には 5 層の市営住宅がある。
②2 地区にわたる計画範囲で、土地や建物の交換を行い、通り沿いに駐車場、裏側に建物を再配置した。
③床需要にあわせ、B 地区の建物を低層、分棟化とした。
④建替の際に、駐車場用地を創出している。
⑤色合いに関して統一感を出している。

①公営住宅以外の部分を RC 造ではなく軽量鉄骨造にす①個人施行とし、土地の分筆所有を可能としたることで、固定資産税や将来の更新の際の除却費用②地権者（商業者）のニーズにあわせて、建物の区分所有から低層を抑えている。
低容積の建物へと計画を変更した③7 層の共同住宅が他の低層の建物の容積（再開発要件）を担保している ②土地を出来る限り分筆、個人所有としている。
④街区ごとに段階的な整備を行い、商業者の事業の継続を可能としている ③従前は土地の細分化や、土地と建物の権利関係が複⑤公共施設は、郊外から移転建替を行うとともに、保留床を取得している 雑になっていたが、面的な整備を行うことで事業を進めることが可能とした。
⑥保育所やサ高住など公共公益施設が保留床処分のメインとなっている⑦土地を分筆、建物を共有化しないことで、計画区域の飛び地や欠 ④公営住宅が他の建物の分の容積を担保している。
⑤地区ごとに段階的な開発を行っていくことで商業者落を可能としているの事業の継続を可能とした。
⑥老朽化した多数の公営住宅を集約して移転建替を行った。

主体①町と町民で出資し、株式会社ふうれんが設立され施行者 ①市や商工会議所、その他多数の出資者によってふらのまちづくりとなった
株式会社が設立された②株式会社ふうれんは解散したが、地区の利用を高めるために ②まちづくり会社が再開発事業だけでなく空き店舗利用やフラノ・風っ子プロジェクトという自主事業の実施団体が設立された
マルシェ開発事業など、複数のソフト / ハード事業を行っている③広場やホールにおいて、様々なイベント活動が行われて ③まちづくり会社が SPC を設立し、保留床を取得しているいる④パブリックな空間であるアトリウムをまちづくり会社が管理する④利用者会議を行い利用者のニーズを把握していることで自由な利用を可能としている①民間へのプロポーザルで施行者を決定、SPC を設立し施行した。
②駅前商店街の人々等による出資でまちづくり会社を設立し、保留床処分を行った。
③まちづくり会社所有の駐車場はお祭りの際などに、広場として活用している。

事業計画の特徴①保留床処分の 88.2％を名寄市が負担しており地元権利者の ①保留床処分の 59.6％が富良野市、地元民間企業が 19％負担してお ①権利者の保留床処分の負担金を、商店街土地権利者が負担は約 8％と少なく殆ど無償で建替えが出来た
転出補償金の 5％を全員出資をして事業費に補填したり、地元権利者の負担は約 19％と低い負担で建物の建て替えが可②事業費の 94％が公共が負担している②事業費全体の 98％が公共が負担している能であった③特定業務代行として地元企業を募ることで、事業資金を ②事業費の 76％が公共が負担している③保留床処分の 97％を伊達市が負担し、地元権利者は捻出している
低い負担で建物の建替えが可能となった③道路公管金の補助を受け、快適な街路整備を整備した④都市再生整備計画を策定したため交付対象となったまちづくり ④再開発事業の特例として身の丈再開発に該当し、社会資本総合交 ④地域住宅交付金を利用し市の負担する建物の費用の交付金により、市の保留床処分の建物建設費のうち、起債とうち 90％を国の補助で補填した付金を 1.35 倍増額し交付された
して全額 75％が国から補助され事業費に補填された⑤市負担分である保育所の事業費の 90％を過疎債として起債ができ、 ⑤32 名の権利者のうち 6 名のみ残留したが、その他の⑤地権者のうち 4 名が権利床のみで建物の建替えが出来、4 名が その内 70％を交付税措置として、国から補償された権利者は周辺の空き地空き家に移転したため地区人一部転出補償金を受け取り、建替えも可能としている
口は減少しなかった

図 2- 名寄市、富良野市、伊達市の再開発の空間像と事業計画

JR 稚内駅 / キタカラ
稚内中心市街地 重点地区のエリアの位置付け

賑わい促進エリア
相沢商品百貨店
駅前軸

日常生活エリア

日常生活エリア中央軸

対象街区

日常生活エリア

将来像

稚内郵便局

日常生活エリア

稚内市役所

N

S=1/2000

地区の活性化 賑わいの創出 居住人口の増加 利便性の向上

エリア
エリアの方針機能
賑わい促進 市民が集うことができる機能を整備。 公共施設 ( 例：生涯学習施設、児童福祉施設、コミュニティセンター )エリア 賑わいの増進を図る
日常生活
住宅機能をまちなかに集積し、駅周辺 集合住宅 / 高齢者住宅 / 商業エリア の人口と賑わいの増加を目指す。
施設
駅前軸
駅から郵便局までをつなぐ、日用消耗 商店、スーパー等品を中心に販売する店を中心に配置
中央軸
中央地区を南北につなぐ。買い回り商 商店等品を中心に販売する店舗の集積を図り、商店街内の回遊を図る

整備方針

を一部の中層の建物が担う (D)。2 建替えの際に建物を道路側へ、駐車場を裏手に配置し街並を形成する (A)。
3 複数街区に渡る計画区域を設定し、市街地を面的に整備する (C)。4 協調的な建替えを行い、建築線や建物の高さ、建物の色彩等を揃えることで街並を整備する(C)。5 個々の建築の配置を調整し、広場や歩行空間など屋外の公共空間を創出する (E)。6 外灯の統一や植栽の設置により景観の形成を図る (A,B)。7 建物を個別所有、土地を分筆所有とし、権利を明確に分けることで、円滑な事業の推進を可能にする。例えば計画課程で権利者が抜けた場合、柔軟に計画を変更することができる (C)。8 権利床を個々の建物・機能・土地に分割し、効果的に再配置する (A,C)。9 保留床処分先を集合住宅や公共施設とし、行政が保留床を買い取ることで、事業の実現性を高める (F,G)。10 公共施設の導入の際には老朽化した公共施設の移転集約を進める (G)。11 地
域商業者の事業の継続や、地区内で住み替えられるよう、複数街区に渡り段階的な整備を行う (C)。12 まちづくり会社や SPC が公民連携を図り、施行や保留床取得、施設の管理運営を行う (F)。
【低層低容積再開発の事業手法】1 保留床を担保する中層の建物と、2 階以下の低層の建物で市街地を形成し、平均 3 階建てを担保する (A,D)。2 容積率は 150%(NET)以下の低容積とし、事業規模を小さくする (B)。3 土地は分筆所有、建物は個別所有とし、権利区分を明確にする (C)。4 分棟の建物で公共空間を含めた整備を面的に行う (E)。5 公共が保留床の大部分を負担し、地元権利者の負担を軽減する (F)。6 まちづくり会社や SPC を設立し、行政の補助を受け、拠点形成を推進する (F,G)。
6. 稚内市における低層低容積再開発モデルの検討
稚内中心市街地において、低層低容積再開発モデルを 3 つ作成し、比較を行う。
6-1. 再開発の対象地区とその将来像 ( 図 3)
参考資料 5) やヒアリングより、現在地区の再生にむけて再開発事業の検討が行われている重点地区を対象地区とする。対象地区は、古くからの商店街である。
しかし、人口減少、少子高齢化、他地区に進出した大規模商業施設の影響により、商業の衰退・空地空き店舗の増加が進み、空洞化が進んでいる。中心市街地活性化を目指し、「北防波堤ドーム公園」、「国内・国際フェリーターミナル」、JR 稚内駅周辺地区再開発による「キタカラ」の整備など、各拠点となる施設整備が進められたが、依然として商店街の衰退は改善されていない。
そこで、地区の活性化、賑わいの創出、居住人口の増加、利便性の向上が急務である。以上の背景を基に、対象地区周辺の将来像を設定し、「賑わい促進エリア」「日常生活エリア」「駅前軸」「中央軸」の 4 つのエリアを設けた。対象地区は 4 つのエリアが集積する地区として位置付けられる。

図 3- 稚内市の中心市街地と対象地区の位置付け
6-2.3 つの低層低容積再開発モデル ( 図 4)
5 章で明らかにした事業手法をもとに再開発モデルを作成する。3 事例における、それぞれの延床面積に対する、行政、まちづくり会社、民間会社の 3 主体が処分した保留床の床面積の割合注 9)、保留床処分の主体、保留床の機能を基に、稚内市における再開発モデルとして「名寄型低層低容積再開発像 ( 以下名 )」「富良野型低層低容積再開発像 ( 以下富 )」「伊達型低層低容積再開発像 ( 以下 伊 )」の 3 モデルを作成した ( 図 4)。
また、対象地区において現在も商業を営んでいる地権者は、全員再開発に参加し、権利変換を行い、現在の商業床と同等の面積を取得するものとする。
6-3. 再開発モデルの比較
比較項目を【空間】【機能】とし、3 モデルの空間像の比較を行う。
【空間】公共施設面積がモデルのなかで一番多い。平
均階高が 1.9 階と、低層による街なみの形成が実現される。( 名 ) まちづくり会社による商業施設整備により、対象地区の商業施設床面積が 3 モデルの中で一番多い。平均階高が 1.9 階と、低層による街なみの形成が実現される。( 富 ) 公営住宅が 8 層と、稚内の市街地に対して高く、圧迫感が生じる。( 伊 )【機能】集合住宅の保留床処分によって、地区の居住人口が約 29 人増加する。キタカラの隣に公共施設が整備されることで、地区周辺の賑わいの増加や、回遊性の向上が期待される。( 名 ) まちづくり会社が唯一参加するモデルであり、新たな商業施設が整備される。
まちづくり会社の取組によって、新たな商業施設や公益施設が生み出される。キタカラの隣に公共施設が整備されることで、地区周辺の賑わいの増加や、回遊性の向上が期待される。( 富 ) 公営住宅による保留床処分によって、地区の居住人口が約 211 人増加し、居住人口の増加数は 3 モデルのなかで一番多い。( 伊 )低層低容積再開発を行うことによる効果として、①
地方都市の市街地に見合う、低層建築による街並が形成される。②従前の権利者の事業の継続が可能となる。
③集合住宅など住居機能を整備することで、市街地の居住人口が増加する。④建物の高さや規模を小規模に抑えることで、事業費を抑えることができる。⑤従前の権利者の地区外への移転を抑えることができ、地区内に住み続けることができる。⑥市街地に新たな公共権利状態と空間のダイアグラム

名寄型低層低容積再開発を採用した場合

山側街区

事業概要

商業施設
商店兼住宅

保留床

増床による床…地権者 / 行政 / 民間

権利変換と資金計画

海側街区

凡例

集合住宅
公共施設

1,161.6 ㎡
2,632 ㎡

商業施設

公営住宅 8F

公共施設 2F
商店兼住宅 2F

商業施設 1F
集合住宅 / 高齢者住宅 2,3F

権利床1,052.8 ㎡
2,892.8 ㎡

山側街区

商店兼住宅 2F

総事業費 …26.1 億円
敷地面積 …5,166 ㎡
容積率 …150%
延床面積 …7,739.2 ㎡
建ぺい率 …80%
保留床面積 …3,793.6 ㎡
平均階層 …1.9 階
権利床面積 …3,945.6 ㎡
機能…商業施設、商店兼住宅、集合住宅、公共施設

JR 稚内駅
キタカラ

海側街区

商業施設

公共施設 3F

集合住宅 2F

参加主体

伊達型低層低容積再開発を採用した場合
JR 稚内駅
キタカラ

海側街区

商業施設

商店兼住宅 2F

凡例

【参考文献】1)「新たな再開発のあり方に関する提言」/ 再開発コーディ
ネーター協会 2)「多様で柔軟な市街地整備手法について」/ 国土交
通省 3)「これならわかる再開発」/ 遠藤哲人 4)「機関誌 市街地再開発」/ 全国市街地再開発協会 5) 稚内市都市計画マスタープラン (H27 年 ),稚内市中心市街地活性化基本計画 (H21)【注釈】注 1) 北海道総合計画 / 平成 28 年における地域中心都市程度の規模を想定している。注 2) 本論では第一種市街地再開発事業を指す。注 3) 名寄市風連本町地区第一種市街地再開発事業 注 4) 富良野
市東 4 条街区地区第一種市街地再開発事業 注 5) 伊達市駅前 AB 地区
第一種市街地再開発事業注 6) 建ぺい率 50% に対して平均 3 階建てを想定。注 7) 道路の整備に要する費用に対して補助する「公共施設管理者負担金」注 8) 都市機能誘導区域内の中心拠点区域内の中心拠点区域内において立地適正化計画に基づけ行われる事業に対する特例補助。( 現在は補助を終了している ) 注 9) 名寄 ( 行政 41%, 民間3%)、富良野 ( 行政 19%, まちづくり会社 12%, 民間 31%)、伊達 ( 行政81%, まちづくり会社 3%, 民間 16%)富良野型低層低容積再開発を採用した場合
JR 稚内駅
キタカラ

海側街区
山側街区

施設や高齢者住宅、商業施設などが整備され賑わいが向上する。以上の 6 点が挙げられる。また、課題として、⑦床需要の低い地方都市においては、行政やまちづくり会社による保留床処分が必要となる。

駐車場

再開発計画区域

AAA 建物の用途

総事業費 …26.1 億円
敷地面積 …5,166 ㎡
容積率 …151%
延床面積 …7,793.6 ㎡
建ぺい率 …80%
保留床面積 …3,848 ㎡
平均階層 …1.9 階
権利床面積 …3,945.6 ㎡
機能…商業施設、商店兼住宅、集合住宅、高齢者住宅、
公共施設
参加主体 …地権者 / 行政 / まちづくり会社 / 民間

参加主体

商業施設
1,052.8 ㎡
公共施設
商店兼住宅
2,892.8 ㎡
商業施設 / 集合住宅 / 高齢者住宅

商業施設
商店兼住宅

海側街区

山側街区

元土地建物所有者が権利変換により権利床を取得、増床による保留床取得…地権者 / 行政2,105.6 ㎡
1,742.4 ㎡
山側街区

権利変換者

BBB 地区街区名、周辺施設

総事業費 …43.4 億円
敷地面積…5,166 ㎡
容積率 …239%
延床面積…8,156.8 ㎡
建ぺい率 …80%
保留床面積 …4,211.2 ㎡
平均階層 …3.5 階
権利床面積 …3,945.6 ㎡
機能…商業施設、商店兼住宅、公営住宅

1,052.8 ㎡
2,892.8 ㎡
海側街区

転出者

建物の所有者の土地

公営住宅

8,422.4 ㎡

山側街区

まちづくり会社所有の土地

特徴①保留床処分に行政、民間会社。
①保留床処分に行政、まちづくり会社、民間会社。 ①保留床処分に行政。
②行政は延床面積の 34%、民間会社は 15% の保留床
②行政は延床面積の 27%、まちづくり会社は 7% の、 ②行政は延床面積の 68% の公営住宅を保留床処分す処分を行う。
民間会社は 15% の保留床処分を行う。
る。
③海側街区には 1 層の商業施設、3 層の公共施設、③海側街区には 1 層の商業施設、2 層の公共施設、 ③海側街区には 1 層の商業施設、8 層の公営住宅、山側街区には、2 層の商店兼住宅、2 層の集合住宅。 山側街区には 2 層の商店兼住宅、3 層のうち 1 階山側街区には 2 層の商店兼住宅、駐車場。に商業施設、2,3 階に集合住宅と高齢者住宅。

空間

ⅰ公共施設面積が 3 モデルのなかで一番多い。
ⅱ平均階高が 1.9 階と、低層による街なみの形成が実現される。

機能ⅰ集合住宅の保留床処分によって、地区の居住人口が約 29 人増加する。
ⅱキタカラの隣に公共施設が整備されることで、地区周辺の賑わいの増加や、回遊性の向上が期待される。

ⅰまちづくり会社による商業施設整備により、対象 ⅰ公営住宅が 8 層と、稚内の市街地に対して高く、地区の商業施設床面積が 3 モデルの中で一番多い。 圧迫感が生じる。
ⅱ平均階高が 1.9 階と、低層による街なみの形成が実現される。
ⅰまちづくり会社が唯一参加するモデルであり、ま ⅰ公営住宅による保留床処分によって、地区の居住ちづくり会社が事業に参加することによって新た人口が約 211 人増加し、居住人口の増加数は 3 モな商業施設が整備される。
デルのなかで一番多い。
ⅱまちづくり会社の取組によって、新たな商業や公益施設が生み出される可能性がある。
ⅲキタカラの隣に公共施設が整備されることで、地区周辺の賑わいの増加や、回遊性の向上が期待される。

図 4- 稚内中心市街地における再開発モデルと評価*   株式会社北海道日建設計 工修**  北海道大学大学院工学研究院 教授 博士 ( 工学 )* Hokkaido Nikken Sekkei Ltd., M. Eng.
** Professor, Graduate school of Eng., Hokkaido Univ., Dr. Eng.