日本建築学会大会学術講演梗概集（九州） 2016 年 8 月

選抜梗概

地方都市の拠点形成に寄与する低層低容積再開発の事業手法
名寄市、富良野市、伊達市を事例として低層低容積再開発

市街地再開発低層コンパクトシティ

拠点形成

事業手法

正会員

地方都市

同1．研究の背景と目的
中心市街地の衰退が著しい地方都市 1) では、大規模な再開発事業 2) の実現が困難である。床需要などを鑑みると、低層で小規模な建築による再開発事業（以下、低層低容積再開発）が望ましい。低層低容積再開発を実現する際には、運用資金の調達や保留床の処分方法など、事業手法を明確とする必要がある。しかし、未だ事業手法は確立されていない。
本論では、地方都市の低層低容積再開発の事例を分析し、地方都市に適する低層低容積再開発の事業手法とその効果を明らかにすることを目的とする。対象事例として、第 3 章に示す低層低容積再開発の定義に当てはまる、北海道名寄市、富良野市、伊達市の市街地再開発事業 3) 4)
5)を取り上げた。

2．研究の方法
まず、①：文献資料や行政へのヒアリングにより、事例 3 都市における低層低容積再開発の都市計画上の位置づけを明らかとする。②：文献資料と行政へのヒアリン
グにより、低層低容積再開発の空間的な特徴を明らかとする。③：文献資料や施行者へのヒアリングにより、低層低容積再開発の事業計画の手法を明らかとする。④：
低層低容積再開発の効果を明らかとし、さらに今後の市街地再開発事業の展開を考察する。
第３章
第４章
第５章
第６章
第７章

文献

低層低容積再開発の視点整理

関係資料
ヒアリング
関係資料
ヒアリング
関係資料
ヒアリング
関係資料
ヒアリング

名寄市風連本町地区

事業手法

低層低容積再開発の事業手法の効果と今後の検討点

効果と検討点

3．低層低容積再開発事業を捉える視点（図 2）
参考文献 *1 *2 *3 *4 や先進事例から、低層低容積再開発の視点を示す。低層低容積再開発とは、以下の 7 項目を満たす再開発事業である。(A) 平均 3 階建て以下の低層による建築群を整備する。(B) 容積率が 150％（NET）程度以下 6) の低容積による街並を形成する。(C) 街区全体で面的に権利変換を行う。(D) 建築群を低層にするため、中層の建物で保留床を確保する。(E) 街区内に公共空間目標像

＊＊

地域特性
【人口】5,234 人 (H17) 【高齢化率】28.8％【地区面積】158.2ha( 都市再生整備計画地区 )【特性】農林業を基幹産業とし、JA なよろの施設が存在する。名寄市と合併【課題】①基幹産業の衰退②商業施設の郊外転出③JA なよろの転出の動き

再開発事業の位置づけ①空洞化が進む旧風連町のまちの顔としての中心市街地地区の再生
凡例
再開発範囲 ②基幹商業施設であった JA なよろの転出を止め、地区内に留める
他の事業③郊外に出来た大型ショッピングセンタ
都市再生整備 ーによる市街地の購買力の郊外流出を市
計画範囲
街地に取り戻す

富良野市東四条街区地区

事例地域の再開発事業の事業計画

剛

農林業を基幹産業とし、まちの基盤施設として JA なよろが存在していた旧風連町は、平成 18 年に合併をし名寄市となった。風連地区は基幹産業の衰退や大型ショッピングセンターの郊外転出による購買力の流出、さらには、合併による JA なよろの移転構想が上がることでまちの中心が喪失する状況であった。そのため、中心市街地活性化基本計画及び都市再生整備計画を策定
し、空洞化の進む中心市街地の再生のため、行政主体による市街地再開発事業が計画された。

事例地域の地域特性と再開発事業の位置づけ 位置づけ
空間像

瀬戸口

航希 ＊

都市計画マスタープラン、中心市街地活性化基本計画、市街地総合再生基本計画及び行政へのヒアリングから、地域特性と再開発事業の位置づけを示す。
4-1．名寄市風連地区

視点整理

事例地域の再開発事業の空間像○ 久保山を積極的に整備する。(F) 公民連携により事業を推進する。(G) 地方都市の拠点に適する空間や機能を整備する。
4．地域特性と再開発事業の位置づけ（図 3）

地域特性【人口】23,028 人 (H27)【高齢化率】27.5％【地区面積】77Ha( 中心市街地地区 )【特性】観光を中核として発展したまち
ルーバンフラノ構想による計画【課題】①観光地が郊外にあるため中心市街地が衰退②病院移転による空地

図 1 研究のフロー

中心市街地の再生拠点施設の形成
低層低容積再開発

事業費の軽減建物の整備

7003

再開発事業の位置づけ

凡例
再開発範囲
他の事業
中心市街地
計画範囲

伊達市伊達駅前 AB 地区①中心市街地に人々を呼び込むための仕掛けづくり②街中に出来る広大な空地の利活用③市民の生活利便性の向上④連鎖的な市街地整備の起爆剤としての役割

地域特性【人口】35,551 人 (H27)【高齢化率】27.0％
凡例
再開発範囲 【地区面積】6.18Ha（市街地総合再生計画区域）
他の事業 【特性】駅前の商業機能が集積し、中心市
市街地総合再街地としての一つの核を形成
生計画範囲 【課題】①高齢化と中心市街地の衰退②商店街の衰退③公営住宅の散在

再開発事業の位置づけ

低層低容積再開発の要素(A) 平均 3 階建て以下の低層による建築群の整備(B) 容積率が 150％程度以下の低容積による街並の形成(C) 街区全体で面的に権利変換を実施(D) 建築群を低層にするため中層の建物の保留床を確保(E) 街区内に公共空間を積極的に整備(F) 公民連携により事業を推進(G) 地方都市の拠点としての空間や機能を整備①まちなか居住の推進や、増加する高齢者に対応した散在している公営住宅の集約化②市民の利便性向上のため中心市街地の商店街機能の整備や集約化③空地や老朽化した建物の更新

図 2 低層低容積再開発を捉える視点
・低層低容積の建築の活用

図 3 対象事例の地域特性と再開発事業の位置づけ

The Low-Density Redevelopments Project-Managements for Planning Urban Cores of Small Local Cities.
-The Case Study of Nayoro City, Furano City and Date City in HokkaidoKUBOYAMA Koki, et al.

―9―

住宅 2F

共同住宅 7F

薬局 3F
クリニック 3F

施行者
…株式会社ふうれん (TMO) 個人施行
地区計画…有用途地域 …商業地域
敷地面積 …12,507 ㎡
事業期間…平成 16 年 10 月〜平成 23 年 2 月…9,229.61㎡
延床面積
容積率…約 73.8%
指定容積率 …400％
主要用途 …公共施設、店舗、共同住宅、住宅

住宅 3F
フラノ・マルシェ開発事業

権利床 保留床
建物の所有者の土地まちづくり会社所有の土地権利者が増床した床 AAA 建物の用途 BBB 地区街区名、周辺施設共有化されている土地再開発計画区域

施行者…ふらのまちづくり株式会社 (TMO) 個人施行
地区計画…有用途地域 …商業地域
敷地面積 …9,604.66 ㎡ 事業期間…平成 21 年 6 月〜平成 28 年 1 月
延床面積 …9,032.95 ㎡
容積率…約 94%指定容積率 …300％
主要用途 …診療所、薬局、店舗併用住宅、サ高住、住宅、保育所

仕組み
特徴

特徴

①7 層の共同住宅が 1 棟、店舗や住宅など 3 層の建物 12 棟で構成している②複数の街区に及ぶ計画範囲内で、土地や機能の交換を行い店舗は商店街の通りへ集約、住宅や駐車場は奥へと、計画的な配置を行った③まちづくり会社が駐車場用地を取得、計画範囲の裏側で整備している④再開発事業の中で協調的な建替により建築線を統一し、街区全体で統一館のある街並の整備を行った⑤低容積な建物により生じた共用空間の街灯の統一やプランターの設置等を行うことで街並の創出を図った⑥合意形成を迅速に進めるため、計画区域内に計画区域外の部分が飛び地で存在している⑦公共空間に年間を通して天候に影響されないアトリウムを設置している①個人施行とし、土地の分筆所有を可能とした。
②地権者（商業者）のニーズにあわせて、建物の区分所有から低層低容積の建物へと計画を変更した。
③7 層の共同住宅が他の低層の建物の容積（再開発要件）を担保している。
④街区ごとに段階的な整備を行い、商業者の事業の継続を可能としている。
⑤公共施設は、郊外から移転建替を行うとともに、保留床を取得している。
⑥保育所やサ高住など公共公益施設が保留床処分のメインとなっている。
⑦土地を分筆、建物を共有化しないことで、計画区域の飛び地や欠落を可能としている。
①市や商工会議所、その他多数の出資者によってふらのまちづくり株式会
社が設立された。
②まちづくり会社が再開発事業だけでなく空き店舗利用やフラノ・マルシェ開発事業など、複数のソフト / ハード事業を行っている。
③まちづくり会社が SPC を設立し、保留床を取得している。
④パブリックな空間であるアトリウムをまちづくり会社が管理することで自由な利用を可能としている。

仕組み
主体

図 4-1 風連本町地区市街地再開発事業の空間像

主体①A 地区に 4 層、D 地区に 2,3 層の公共施設が 1 棟ずつ、低層の建物 5 棟で構成している。
②分棟型の建物の配置を調整し、広場や駐車場を創出している。
③建物を、屋根やエキスパンションジョイントでつなげることにより複数の建物を一棟扱いとし事業要件である平均３層以上を満たしている。
④建物の配置により創出した広場と集会施設を隣接させ、天候に左右されず、さまざまなイベントを行うことを可能としている。
⑤建物を低容積とすることにより、広場や広幅な並木道や平面駐車場を整備することが出来、市民のオープンスペースを生み出している。
⑥建物の色彩やボリュームを「雪」「風」「もち米」と地域の風土イメージに合わせて整備することにより、市民に愛着感のある市街地となる。
①ニーズに合わせて土地と建物の交換 / 供給を行った。
②土地は分筆所有とし、所有に応じた建物の区分所有としている。
③公共施設と共同住宅が保留床処分の大部分を行っている。
④農協のホールが他の建物の容積を担保している。
⑤個人の要望を計画に反映させ、土地の個人所有、建物を個人所有とし、地区外転出者数を低減・商業者の事業の継続を可能とした。
⑥従前に分散していた周囲の集会機能を、再開発と同時に集約した。
①町と町民で出資し、株式会社ふうれんが設立され施行者となった。
②株式会社ふうれんは解散したが、地区の利用を高めるために風っ子プロ
ジェクトという自主事業の実施団体が設立された。
③広場やホールにおいて、様々なイベント活動が行われている。
④利用者会議を行い利用者のニーズを把握している。

2 街区

1 街区

空間が飛び地保育所 2F
サ高住 3F

凡例

共有化されている土地
再開発計画区域

住宅・商店 3F

マルシェ 1F

3 街区

空間の設置等

住宅・商店 3F

C 地区

事業概要

事業概要ている体で統一

権利床 保留床
建物の所有者の土地
まちづくり会社所有の土地権利者が増床した床 AAA 建物の用途 BBB 地区街区名、周辺施設

住宅・商店 3F

通条
五
東

道
国
寄名

権利状態と空間のダイアグラム

B 地区
JA なよろ・スーパー 1F
A 地区

凡例

しているは商店街

している

総合支援施設 3F

薬局・住宅 2F

住宅・商店 2F
D 地区集合住宅 4F
広場
地域交流センター 4F

富良野市 , 東４条街区地区第一種市街地再開発事業

権利状態と空間のダイアグラム

名寄市 , 風連本町地区第一種市街地再開発事業

合再生基本計画を策定し、C 地区の公営住宅整備と同時に行政主体による市街地再開発事業が計画された。
5．低層低容積再開発の空間像
事例地区の空間像の特徴 ( 図 4-1、4-2、4-3) を、3章で示した 7 項目の視点と対応させ、低層低容積再開発の空間像の手法を示した。
①最低限の保留床処分を一部の中層の建物が担う(D)。②建替えの際に建物を道路側へ、駐車場を裏手に配置し街並を形成する (A)。③複数街区に渡る計画区域を設定し、市街地を面的に整備する (C)。④協調的な建替えを行い、建築線や建物の高さ、建物の色彩等を揃えることで街並を整備する (C)。⑤個々の建築の配置を調整し、広場や歩行空間など屋外の公共空間を創出する(E)。⑥外灯の統一や植栽の設置により景観の形成を図る (A,B)。⑦建物を個別所有、土地を分筆所有とし、権利を明確に分けることで、円滑な事業の推進を可能にする。例えば計画課程で権利者が抜けた場合、柔軟に計画を変更することができる (C)。⑧権利床を個々の建物・

国道
狩勝

4-2．富良野市東 4 条街区地区
富良野市は観光業を中核として発展してきた。東 4 条街区地区は商店を営む人が多く存在していたが、観光地が郊外に存在し、観光客が市街地に訪れる機会が無く、中心市街地の衰退や病院移転による広大な空地が発生したことが課題であった。そのため、中心市街地活性化基本計画を策定し、ルーバンフラノ構想を掲げた。そして、中心市街地に観光客や市民を呼び込むための仕掛けづくりとしてフラノマルシェを成功させ、市民の生活利便性の向上や連鎖的な市街地整備の起爆剤のモデルタウンとして、民間（まちづくり会社）主体による市街地再開発事業が計画された。
4-3．伊達市伊達駅前 AB 地区
伊達駅前 AB 地区は駅前の商業機能が集積し、中心市街地としての一つの核を形成していた。しかし、市民の高齢化や商業施設の郊外移転による中心市街地や商店街の衰退が課題であった。また、公営住宅が郊外に散在し老朽化が進んでいた。そのため、まちなか居住の推進や散在している公営住宅の集約化、中心市街地の商店街機能の整備、老朽化した建物の更新を行うため、市街地総図 4-2 東４条街区地区市街地再開発事業の空間像― 10 ―

伊達市 , 伊達駅前 AB 地区第一種市街地再開発事業

名寄市 , 風連本町地区第一種市街地再開発事業

錦大通

A 地区

C 地区

B 地区

D 地区

権利状態と空間のダイアグラム

権利床 保留床
建物の所有者の土地
まちづくり会社所有の土地権利者が増床した床 AAA 建物の用途 BBB 地区街区名、周辺施設共有化されている土地
再開発計画区域

収入
補助金
12.48 億円

事業費25.47 億円

0395＋395

050.27
＋50.3

74.87
73.25
＋1.61

93.35
1.94±038.90
48.86
＋9.96

4.15

25.76
−5

42.01

30.80

4.15
±051.04＋930.4730.47±038.18
103.7
＋65.6

21.3

22.31
21.32
−0.99

18.69
20.6

21.3
±0

29.5
＋3.27

3.62
7.74
＋4.12

26.19

22.2

19.18

15.90
13.17
−2.72

425

＋2.97

＋1.87

元土地所有者

元土地建物所有者 元借家権者

権利者
①③

名寄市

国

③

名寄市億円
12.55

補償費
3.65 億円

公共施設
11.07 億円

転入者

薬局・住宅 0.50 億円
住宅・店舗等 0.98 億円

雑収入・清算金他 0.44 億円

地元権利者

特徴

①保留床処分の 88.2％を名寄市が負担しており地元権利者の負担は約 8％と少なく殆ど無償で建替えが出来た。
②事業費の 94％が公共が負担している。
③特定業務代行として地元企業を募ることで、事業資金を捻出している。
④都市再生整備計画を策定したため交付対象となったまちづくり交付金により、市の保留床処分の建物建設費のうち、起債として全額 75％が国から補助され事業費に補填された⑤地権者のうち 4 名が権利床のみで建物の建替えが出来、4 名が一部転出補償金を受け取り、建替えも可能としている。

主体

機能・土地に分割し、効果的に再配置する (A,C)。⑨保
留床処分先を集合住宅や公共施設とし、行政が保留床を買い取ることで、事業の実現性を高める (F,G)。⑩公共施設の導入の際には老朽化した公共施設の移転集約を進める (G)。⑪地域商業者の事業の継続や、地区内で住み替えられるよう、複数街区に渡り段階的な整備を行う(C)。⑫まちづくり会社や SPC が公民連携を図り、施行や保留床取得、施設の管理運営を行う (F)。
6．低層低容積再開発の事業手法の特徴
6-1．風連本町地区市街地再開発事業保留床処分の 88.2％を名寄市が負担しており、権利者の負担は約 8％と少ないため、殆ど無償で建替えが出来た。特定業務代行として地元企業を募ることで、事業資金を捻出している。都市再生整備計画を策定したため交付対象となったまちづくり交付金により、市の保留床処分の建物建設費のうち、起債として全額 75％が国から補助され事業費に補填された。地権者のうち 4 名が権利床のみで建物の建替えが出来、4 名が一部転出補償金を受け取り、建替えも可能としている。
6-2．東 4 条街区地区市街地再開発事業
保留床処分の 59.6％を富良野市、19％を地元民間企業が負担しており、地元権利者の負担は約 19％と低い

単位：百万円

支出

仕組み
特徴

図 4-3 伊達駅前 AB 地区市街地再開発事業の空間像

権利床取得への流れを示している

保留床空間①B 地区は 3 層以下の権利床や保留床、A 地区には 5 層の市営住宅がある。
②2 地区にわたる計画範囲で、土地や建物の交換を行い、通り沿いに駐車場、裏側に建物を再配置した。
③床需要にあわせ、B 地区の建物を低層、分棟化とした。
④建替の際に、駐車場用地を創出している。
⑤色合いに関して統一感を出している。
①公営住宅以外の部分を RC 造ではなく軽量鉄骨造にすることで、固定資産税や将来の更新の際の除却費用を抑えている。
②土地を出来る限り分筆、個人所有としている。
③従前は土地の細分化や、土地と建物の権利関係が複雑になっていたが、面的な整備を行うことで事業を進めることが可能とした。
④公営住宅が他の建物の分の容積を担保している。
⑤地区ごとに段階的な開発を行うことで商業者の事業の継続を可能とした⑥老朽化した多数の公営住宅を集約して移転建替を行った。
①民間へのプロポーザルで施行者を決定、SPC を設立し施行した。
②駅前商店街の人々等による出資でまちづくり会社を設立し、保留床処分を行った。
③まちづくり会社所有の駐車場はお祭りの際などに、広場として活用している。

凡例

資金計画ダイアグラム

事業概要

施行者
…アルファコート伊達駅前 AB 地区開発株式会社 (SPC) 個人施行
用途地域 …商業地域
地区計画…有
敷地面積 …3,582.41 ㎡ 事業期間…平成 21 年 3 月〜平成 26 年 6 月
延床面積 …4747.28 ㎡
容積率…約 127%
指定容積率…400％
主要用途 …市営住宅、住宅、店舗

2.31

C 地区
凡例

398

市営住宅

＋712

伊達駅

−27.5

店舗 1F
B 地区

権利床額 建設費 負担金

権利変換と資金計画

A 地区

714

市営住宅 5F
住宅・店舗 3F

図 5-1 風連本町地区市街地再開発事業の事業計画負担で建物の建替えが可能であった。道路公管金 7) の補助を受け、快適な街路空間を同時に整備した。再開発事業の特例として身の丈再開発 8) に該当し、社会資本整備総合交付金を 1.35 倍増額し交付された。市負担分である保育所の事業費の 90％を過疎債として起債ができ、その内 70％を交付税措置として、国から補償された。
6-3．伊達駅前 AB 地区市街地再開発事業
権利者の保留床処分の負担金を、従前の地元権利者が転出補償金の 5％を全員出資して補填した。保留床処分の 97％を伊達市が負担し、地元権利者は低い負担で建物の建替えが可能となった。地域住宅交付金を活用し、市が負担する建物の費用のうち 90％を国の補助で補填した。32 名の権利者のうち 6 名のみ残留したが、その他の権利者は周辺の空き地や空き家に移転したため、地区人口は減少しなかった。
以上から低層低容積再開発の事業計画の特徴として、①行政や地元企業が保留床処分の大部分を負担し、地元権利者の負担額を抑え、地区に定住できる環境を作る。
②特定業務代行を地元企業で募り、運用資金を補填するとともに、地域にお金が落ちる仕組みを作る。③自治体
は保留床処分の負担を軽減するため、事業に合った交付金や他の補助制度を活用する。④個々の建物を増床し、少ない費用で権利者生活に適した規模の建物を建設出来― 11 ―

伊達市 , 伊達駅前 AB 地区第一種市街地再開発事業

富良野市 , 東四条街区地区第一種市街地再開発事業
3 街区

2 街区

B 地区

1 街区

単位：百万円

収入

権利者
①③

富良野市

国

③

富良野市

転入者

保育所 11 億円
薬局
0.41 億円
共同住宅・駐車場 0.53 億円
高齢者住宅

3.1 億円

権利者住宅

3.42 億円

地権者

特徴①保留床処分の 59.6％が富良野市、地元民間企業が 19％負担しており、地元権利者の負担は約 19％と低い負担で建物の建て替えが可能であった。

特徴②事業費の 76％が公共が負担している。
③道路公管金の補助を受け、快適な街路整備を整備した。
④再開発事業の特例として身の丈再開発に該当し、社会資本総合交付金を 1.35 倍増額し交付された。
⑤市負担分である保育所の事業費の 90％を過疎債として起債ができ、その内 70％を交付税措置として、国から補償された。

株式会社久米設計 工修
北海道大学大学院工学研究院

博士（工学）

権利者

補助金
3.34 億円
事業費14.93 億円

＋1128±0

収入

元土地建物所有者 元借家権者

A棟
公営住宅

③

伊達市

国

③④

伊達市

11.28 億円①
B３棟 商業施設 0.3 億円

雑収入他

0.01 億円②

まちづくり 権利者 地元信金
会社 ×26 人 融資

①権利者の保留床処分の負担金を、商店街土地権利者が転出補償金の 5％を全員出資をして事業費に補填した。
②事業費全体の 98％が公共が負担している。
③保留床処分の 97％を伊達市が負担し、地元権利者は低い負担で建物の建替えが可能となった。
④地域住宅交付金を利用し市の負担する建物の費用のうち 90％を国の補助で補填した。
⑤32 名の権利者のうち 6 名のみ残留したが、その他の権利者は周辺の空き地空き家に移転したため地区人口は減少しなかった。

(F)。⑥まちづくり会社や SPC を設立し、行政の補助を受け、拠点形成を推進する (F,G)。
低層低容積再開発の事業手法による効果として、①地方都市の拠点に見合った低層の市街地が形成される。②
医療福祉施設や公共施設、商業施設など、拠点として求められる機能が存続、または新たに形成される。③従前の地元住民が他地区に移転せず、地区内に住み続けられる。④自治体は中心市街地に公共施設を整備する場合、単独事業に比べ、再開発事業の恩恵を受けることが出来る。以上の 4 点が挙げられる。
最後に、地方都市において今後考えられる低層低容積再開発の展開として、以下のことを挙げる。①市民や地元企業の出資により、まちづくり会社や SPC を設立し、市民が主導となって再開発を行う仕組みを確立する。②
地方都市では、再開発の要件である平均 3 階建てを緩和し、街並に合わせた低層の再開発を可能とする。③建物の整備は新築のみではなく、空き家の耐震補強や改修も可能とする。④地元住民の生活を担保するため、都市計画決定や権利変換の合意形成など、事業を短期間で行えるようにする。
【参考文献】*1「新たな再開発のあり方に関する提言」/ 再開発コーディネーター協会 *2「多様で柔軟な市街地整備手法について」/ 国土交通省 *3「これならわかる再開発」/ 遠藤哲人
*4「機関誌 市街地再開発」/ 全国市街地再開発協会【注釈】1) 人口 30 万人以下を想定している。2) ここでは第一種市街地再開発事業を指す。3)
名寄市 : 風連本町地区第一種市街地再開発事業 4) 富良野市 : 東４条街区地区第一種市街地再開発事業 5) 伊達市 : 伊達駅前 AB 地区第一種市街地再開発事業 6) 建ぺい率 50％に対して平均 3 階を想定（50％× 3=150％）7) 道路の整備に擁する費用に対して補助する「公共施設管理者負担金」8) 都市機能誘導区域内の中心拠点区域内の中心拠点区域内において立地適正か計画に基づけ行われる事業に対する特例補助。
＊教授

支出

元土地所有者

図 5-3 伊達駅前 AB 地区市街地再開発事業の事業計画

図 5-2 東４条街区地区市街地再開発事業の事業計画るようにする。以上の 4 点を示した。
7．低層低容積再開発のまちへの効果
3 都市の低層低容積再開発の効果を示す。【名寄市】①地元地権者の約半数が残り、商業を営んでいるため、継続した地域形成が進んでいる。②公共施設の利用者が年々増加し、通りに賑わいが戻った。【富良野市】①フラノマルシェと連動した商業施設が完成したため、観光客数が増加し、郊外に存在した観光客がまちなかにも訪れるようになった。②保育所やクリニックなど、生活者の利便性が向上し、まちなか居住の推進に繋がった。【伊達市】①周辺部に存在していた公営住宅を C 地区と同時に集約出来たため、まちなか居住を推進することが出来た。②衰退していた商店街の機能を維持し、転出者も地区内に移転したため、コミュニティを継続しながら新たな駅前通りを形成出来た。
8．低層低容積再開発の事業手法と効果
第 4 章から第 7 章の分析より、低層低容積再開発の事業手法を示す。①保留床を担保する中層の建物と、2 階以下の低層の建物で市街地を形成し、平均 3 階建てを担保する (A,D)。②容積率は 150％ (NET) 以下の低容積とし、事業規模を小さくする (B)。③土地は分筆所有、建物は個別所有とし、権利区分を明確にする (C)。④分棟の建物で公共空間を含めた整備を面的に行う (E)。⑤公共が保留床の大部分を負担し、地元権利者の負担を軽減する＊＊

単位：百万円

補償費
3.21 億円

その他地権者

0.7 億円

権利床取得への流れを示している億円
11.58億円
18.46

まちづくり会社

雑収入他±0＋30.0±0±0±0±0±0＋○○＋○○

凡例

保留床

保留床

資金計画ダイアグラム

補償費2.56 億円±0

元土地建物所有者 元借家権者

補助金
11.7 億円
事業費30 億円＋○○＋340
元土地所有者

資金計画ダイアグラム

支出±0±0±0±0±0±0＋○○±0＋342＋1100＋○○±0＋41±0

権利床取得への流れを示している

負担金＋○○

権利変換と資金計画

負担額金
権
利床

権利変換と資金計画

権利状態と空間のダイアグラム＋175(-122）
凡例

＊A 地区

＊＊― 12 ―KUME Sekkei Ltd., M. Eng.
Professor, Graduate school of Eng., Hokkaido Univ., Dr. Eng.