移住者に向けた空き家情報の提供と利活用方針の提案
ーIT活用による地方再生研究 その1ー
空き家対策
IT活用

住宅情報
地域再生

移住促進
北海道下川町

1.研究の背景と目的
地方小都市では人口減少が進み空き家が増加している。また、不動産事業が確立されていない現状から空き家の流通が困難である。一方、人口減少を抑制すべく移住促進事業が進められており、移住者のための多様な生活様式に対応した住宅が求められる。移住者は離れて住むため、ITを活用した情報提供が有効である。従って本論では、空き家の建築と立地の評価を行い、移住者の住宅や移住のニーズを把握することで、ニーズと空き家の関係を分析し、情報発信の手法と空き家の利活用方針を提案することを目的とする。本論では移住促進事業に取り組む北海道下川町を対象とする。
下川町の概況

近年の下川町の人口の動き

3900
10
面積:644.2㎢/主産業:林産業
5
総人口:3,344人/世帯数:1,785(H29.1月時点) 3800
0戸建て:793戸/賃貸住宅:542戸(H27時点)
3700-5【町に関する事】：町域の 90% が山間地域 3600
-10-15であり、中心部の平地部に市街地がある。 3500-20
総人口の約 8 割が市街地で生活している。 3400-25
2011 年に環境未来都市の選定を受けて3300-30
H22 H23 H24 H25 H26 H27 H28
持続可能な暮らしに向けたまちづくり地
総人口
社会動態増減域再生に取り組んでいる

図1.下川町の概況整理と近年の人口動態

2.研究の方法①下川町の概況 1)2)より『元々の町民』と『移住者』、『移住希望者』を調査対象者とした。②資料*1を元に空き家調査と建築や立地の評価3)から、現在の空き家の実態把握と空き家の状態のランク付けを行った。③移住者と移住希望者にヒアリング調査*2*3及び町が行った住み替えアンケート調査*4から、住まいに関するニーズ及び移住の経緯･移住のニーズを把握した。④タウンプロモーションへのヒアリング調査 *5及び空き家検討委員会 *6への参加から、空き家の利活用に向けた情報発信のペーパーの作成やHPの作成などにより空き家情報発信の方策を提案する。⑤以上から、ニーズと空き家の関係性を把握し、空き家の情報発信の方策･利活用の方針を提案する。

4.移住者のニーズ(図4-A)
下川町への移住を決める要素として下記のことが挙げられた。[自然環境]豊かな自然の中で暮らしたい。[仕事]下川町で林産業関連の仕事•NPO団体で活動したい[子育て環境]都会の環境より田舎で子育てをしたい。[コミュニティ]住民や移住者と良好なコミュニティを形成したい。
[その他]下川町で持続可能な暮らしを送りたい。
移住希望者特有のニーズとして[住宅]すぐに住めて出られる賃貸住宅に住みたい。情報に関しては住宅よりも【周辺環境】([子育て環境][買い物環境][福祉環境][コ○伊勢谷
瀬戸口拓也 *剛**同同樫村松田圭亮***かりん ****ミュニティ])や空き家の場合、前住人の情報を求める。
移住者特有のニーズとして[住宅]子供が生まれ戸建てに住みたいことや、住む以外の用途(ギャラリー･ゲストハウス･木工製造場)として空き家を活用したい。情報に関しては【住宅】性能や内観、間取りの情報を求める。
5.情報発信の手法の提案(図4-C)
4章で示した移住者の求める情報を内包させた情報発信の手法として、Facebookを活用した情報発信、HP作成による情報発信、Google-My-Mapを用いた情報発信、360°カメラを用いた情報発信、改修像の提案を行った。
HPでは【住宅】建物の外観や内観の情報【コミュニティ】近所付き合い【自然環境】景観のよさや建物周辺の自然を感じれる箇所【周辺環境】周辺の主要な施設までの具体的な距離や時間(【子育て環境】学校までの具体的な時間、【買い物環境】主要な店までの具体的な時間、【福祉環境】病院までの具体的な時間、【コミュニティ】近所住んでいる人)の情報を発信した。
FacebookではHPの内容に加え、360°カメラの内観映像の発信、受け手とのやり取りが可能で反応を得られる。
Google-My-Mapでは【住宅】住宅の位置、【周辺環境】
主要な施設が町のどこにあるかの情報(【子育て環境】小･中学校【福祉環境】病院･福祉施設【買い物環境】スーパー･飲食店)の情報を発信した。
情報発信を対象地で行っていき、今後はこれらの手法の成果を評価していく必要がある。
6.移住促進に向けた空き家の利活用方針の提案
本研究より、以下の2点が明かになった。(1)賃貸住宅を求める移住希望者に対して、改修不要ですぐに住めるA,Bランクを町外からきて町外に移り住む人などへの仮住まい(賃貸)として活用出来る。(2)町内に住んでいる移住者に対して、改修が必要なCランクを改修させて住宅に限らない別の用途(ゲストハウス)として活用出来る。 以
上より空き家が移住者への多様な利活用に寄与出来、赤矢印で空き家を活用したパターンを示す(図3)。
体験移住コスト（賃料・宿泊費）

3.空き家の建築と立地の評価(図4-B)
空き家の調査及び評価により、現状クラスター推進部が把握している市街地の空き家49件と農村部の空き家32件の実態を把握出来た(図2)。 利活用を進める空き家 再生
利用可 要改修 不可
再生が可能なDランク以上の
A B C D E 計
空き家を利活用の対象とし、
市街地 9 16 16 4 4 49
『コミュニティ』や『自然環 農村部 0 6 5 1 20 32
境や景観』といった地域特有 全合計 9 22 21 5 24 81の項目で評価を行った。
図2.ランクごでの空き家の戸数

正会員
同

五味温泉
結いの森
美桑の家

仮住まい
賃貸住宅

定住
持ち家･新築･森とイエ

既存住宅（空き家）長期の体験移住
改修
空き家
C‐Dランク空き家
A‐Bランク

ゲストハウス

売買
公営住宅/賃貸住宅
一の橋バイオビレッジ

一の橋バイオビレッジ宿泊棟
ヨックル
アイキャンハウス
気動車
1泊

1週間

1ヶ月

6ヶ月

1年

定住

滞在期間

図3.移住促進の中での空き家活用の流れ(従来の流れ:黒矢印)<参考文献> 1)下川町HP･移住交流サポートWEBタノシモ 2)下川町の概要-町勢要覧資料-(2017年版) 3)下川町特定空家等判断基準に関する提言書(H29/2月)<注釈> *1下川町で空き家対策事業に取り組んでいる第三セクターであるクラスター推進部
が2015年に行った空き家の事態調査 *2移住者:下川町の移住促進に取り組む団体タウンプロモーション(以下,TP)が企画する町内の移住者が集うタノシモカフェでのヒアリング調査を指す(H29/10/7,11/11) *3移住希望者:TPが企画する移住希望者を対象とした体験移住である
くらしごとツアーでのヒアリング調査を指す(H29/9/15-17) *4下川町内の住民を対象に行った今後空き家になると予想される住宅及び住まいのニーズを把握するための調査を指す(H29/12月)*5TPの活動及びTPが把握している移住者の住まい･移住のニーズを把握するためのヒアリング調査を指す(H29/12/8) *6クラスター推進部が主催の下川町空き家流通事業自立検討委員会での議論を指す(H29/9/12,12/7)

The Proposal of Vacant Houses Information and Utilization for Newcomers- Regional revitalization study using IT Part 1 -ISETANI Takuya

***
***
****

移住希望者

移住者
元々の町民

北海道大学工学院
修士課程*
北海道大学大学院 副工学研究院長 教授 博士(工学) **
竹中工務店
工修
***
国土交通省
工修
****

既存の空き家B

改修が必要なく生活の利便性が良い
空き家予備軍改修が必要なく生活の利便性を求めない
空き家予備軍即入居が可能な家具付きの住宅【媒体】HP による情報発信【内容 1】ライフスタイル提案ペーパー【内容 2】Google My Map による周辺環境
生活の利便性が良く菜園もできる住宅

生活の利便性が良く自然に囲まれた住宅【媒体】Facebook による情報発信【内容 1】360°カメラでの内観映像【内容 2】不動産情報
利便性がよく築年数が新しい住宅

子育て環境の良い子育て世帯向けの住宅

利便性が良く公園の自然を感じれる住宅【媒体】Facebook による情報発信【内容 1】360°カメラでの内観映像【内容 2】不動産情報

生活の利便性が良くコミュニティの良い住宅

生活の利便性を求めないコミュニ
ティの良い住宅

自然を感じれて広い庭のある住宅【媒体】回覧板での情報発信【内容】ライフスタイル提案ペーパー【媒体】チラシでの情報発信【内容】ライフスタイル提案ペーパー【媒体】移住者交流カフェでポスター掲示【内容】ライフスタイル提案ペーパー【媒体】HP による情報発信【内容 1】ライフスタイル提案ペーパー【内容 2】Google My Map による周辺環境

生活の利便性が良い
DIY 向けの住宅

A ランク住宅（即入居可）

図4

移住・居住に関するニーズと空き家の関係図

B ランク住宅（要小規模改修）

C ランク住宅（要大規模改修）

Ex) 元町ー④Ex) 元町ー①
Ex) 元町ー①
Ex) 幸町ー⑥
Ex) 共栄町－⑧
Ex) 幸町ー②
Ex) 三島さん宅Ex) 元町ー⑤
Ex) 幸町ー③
Ex) 緑町ー⑤
ランク ：A
ランク ：A
ランク ：A
ランク ：B＋
ランク ：Aランク ：B＋
ランク ：A
ランク ：B－
ランク ：C＋
ランク ：B＋Ex) 錦町－⑤Ex) 緑町－⑫
建築年度：S42
建築年度：S44
建築年度：S41
建築年度：S39,S52 建築年度：S54
建築年度：S54
建築年度：S33
建築年度：S62
建築年度：S40
建築年度：S55
ランク：A
ランク：A
【住宅規模】50㎡【庭】【住宅規模】133.76【住宅規模】126 ㎡ 【生活環境】【生活環境】【コミュニティ】 【コミュニティ】 【庭】【即入居可】
建築年度：S32
建築年度：S40
単身用の住宅規模
草木を手入れすれ㎡
役場・図書館に近 家族向けの住宅規模 役場・図書館に近く、 近隣の付き合いが 近隣の付き合いが 表と裏に庭があ・売却で 500 万円
近年内装を改修
近年内装を改修り、自然環境に囲 ば、庭にできる良い
４～５人家族には最 【立地】
また買い物できる環 良い
く、また買い物で 【周辺環境】
・改修いらず【状態】【状態】
適な住宅規模である 商店街通りと名寄川 きる環境が周辺に 小学校に近く、子供 境が周辺にあり、生 【景観・自然環境】 【景観・自然環境】 まれた中で家庭菜 【改修】【家財】
ダム工事の人が入居 ダム工事の人が入居の間に位置する。自 あり、生活の利便 のことを考えられた 活の利便性がよい
大規模改修が可能
名寄川沿いにある 名寄川沿いにある 園を営めることすぐにでも生活でき 【改修の有無】
しており、2018 年 1 している。
【景観】
で、改修を前提と【生活環境】
立地
公園が側にある。
るぐらい家具が充実 改修の必要性がない 然環境と買い物の利 性がよい
月に退去予定である 退去日未定
便性が整っている。
名寄川沿いにある した利活用が必要
閑静な住宅街情報の発信・受信C

移住の最初は公営住宅などの賃貸の住宅に入居

Y さん (26 歳、夫婦近々 Y さん (32 歳、夫婦今後子供 F さん (27 歳、単身者 ) S さん (40 歳、子 NPO 団体森の生活 M さん (36 歳、単 左記と同一人物
Y さん (31 歳、子 F さん (24 歳、単身 Ｈさん (50 歳、子育て 男性 (30 代）
匿名女性 (30 代、育て世帯）
出産予定 )を持つ予定 )【現在の住宅】【空き家のニーズ】 身者 )M さん (36 歳、単 育て世帯 )者)世帯）【空き家のニーズ】 子育て世帯）【現在の住宅】【現在の住宅】【現在の住宅】
賃貸住宅
空き家を改修して 【現在の住宅】
身者 )【現在の住宅】【現在の住宅】【現在の住宅】
空き家を改修して 【現在の住宅】
民間賃貸住宅賃貸住宅
賃貸住宅【移住の経緯】
ゲストハウスとし 公営住宅
【空き家のニーズ】 公営住宅
公営住宅
民間賃貸住宅家具製作工房とし 公営住宅
【移住のニーズ】【移住の経緯】『自然環境』：自然環境 【移住の経緯】ての利用を考えて 【移住の経緯】
活動している部で 【移住の経緯】【移住の経緯】【移住の経緯】て利用したい。 【住宅】
『森の生活』の活 作品を展示する『雇用』：林業関連の仕事 『雇用』：新規就農に興味があ に恵まれてところに暮 介護の仕事で下川 いる。
元々下川町生まれ NPO 団体に興味があ 下川町役場の仕事に就生まれたばかり町に移住をした。
動に興味を惹かれに就きたく移住を考えた り、農業を営みたい
らしたい
ギャラリーを求め で、友人から下川 り、下川町の NPO 職し移住してきたの子供がおり、【住宅】て移住した。
元々、『子育て』：自然に恵まれ 『子育て』：自然に恵まれた環 『生活環境』：買い物はており空き家を物 町の現状を聞き、 団体の募集があり、【住宅】
子育て環境を気様々な地域を巡っ 色中。状態が悪く 生まれ育った下川 下川町で NPO 団体 家族が増えて広さがあた環境で子育てをしたい 境で子育てをしたい
ネットで済ませている 今の住宅の断熱性にしている。衛ていた。当分は下 てもかまわない。 町で地域のために に就職した。他の る戸建ての住宅を希望『暮らし』：都会では出来 『コミュニティ』：地域コミュ ので、中心市街でなく が悪く転居を決め生的な面を気にたが、家族向けの川町で暮らす予定なかった家庭菜園を営み ニティが良いところを求める ても良いが、車の免許取り組みたいと移 地域の NPO 団体に している。年齢的にローしており新しう
賃貸住宅も公営住【住宅のニーズ】
たい『住宅』：賃貸では愛犬を買え がなく、公共交通の必住をしてきた
興味が沸けば、転 ンを組んでまで新築を断熱性能のよい宅も入居不可で単身向けの住宅で『住宅』：移住したはじめ るものが少なく戸建てを求め 要性がある出することを視野 購入したくない。築年住宅を希望してあったため空き家断熱がしっかりとは賃貸を希望している。 ているに入れている数が新しい住宅を希望。
いる。
を検討中。
した住宅がよい
【条件】
【条件】
【条件】
【条件】
【住宅の要望】【住宅の要望】
【条件】
【条件】
【条件】
【条件】
【条件】
【条件】
家族向けのA
愛犬を買えないことから単身者向けで売買で改修が単身者向けのギャラリー
住宅規模が単身者向けで家族向けの売買で改修が家族向けの広さ
すぐに住める賃貸住宅
住宅規模
すぐに住める戸建ての住宅 公共交通に不便が可能な住宅
状態が良い住宅として活用
家族世帯に一時的な住宅規模
可能で 200V のが十分あり【住宅の要望】【住宅の要望】
なくすぐに住める 【住宅の要望】
出来る空き家見合った住宅住まいとして【住宅の要望】
電力供給が可能【住宅の要望】
自然環境の良い職場･学校に近い近隣コミュニティがよく【住宅の要望】
利用できる住宅
築年数が新しいな空き家
状態のよい住宅
家庭菜園が営める住宅
自然環境の良い
自然環境の良い住宅 市街地にある

移住・住まいに関するニーズ

Graduate Student school of Eng,Hokkaido Univ
Vice Dean of Engineering Faculty, Hokkaido Univ., Prof., Dr. Eng.
TAKENAKAKOUMUTEN,Ltd.,M.Eng
Ministry of Land,Infrastructure,Transport and Tourism M.Eng.