公営住宅比率の高い地方小都市における民間賃貸住宅施策の役割
北海道夕張市における都市再編研究 その 18
民間賃貸住宅 公営住宅 コンパクトシティ
人口減少 移住政策 北海道夕張市

正会員
同同
同
同

○松田 かりん
瀬戸口 剛
樫村 圭亮
佐藤 愛美
松村 博文

***************

1. 研究の背景と目的
地方小都市では人口減少が著しく、コンパクトシティ計画が進められている。また、地方小都市は公営住宅比率が高く、居住者のニーズに合った住宅の供給が不十分である。そのため、集約化を進める際には公営住宅整備だけではなく、民間賃貸住宅 ( 以下、民賃 ) 整備の可能性を検討する必要がある。本論では、研究室と共に集約型コンパクトシティ計画に取り組んでおり、公営住宅の割合が極めて高い北海道夕張市 ( 図 1) を事例とし、民賃建設による住民への効果と財政効果を把握することで、公営住宅比率の高い地方小都市における民賃施策の役割を明らかにすることを目的とする。

より、人口減少抑制と集約型コンパクトシティ実現に向けた民賃施策の役割と効果を明らかにする。
3．夕張市における住宅供給の課題
市は財政破綻後、既存公営住宅からの住み替えによる市街地集約化を進めるため、公営住宅 147 戸を都市拠点となる清水沢地区に建設した。しかし、公営住宅建設は行政の負担が大きいため、今後は住み替え促進方法の見直しが求められる。また、市は若年層単身世帯の市内定住を目的に民賃 66 戸を清水沢地区と市外連携の強い紅葉山地区に建設させた。公営住宅に住む100 名超の収入超過者の住み替えも想定されている。
以上より、【①市街地集約化促進】【②公営住宅から夕張市の概況の住み替え促進】【③市外転出抑制】【④市内転入促進】
N
至三笠
至岩見沢
【面積】763.07k㎡【人口構成】【⑤財政負担軽減】を視点に分析を行う。
【人口】8,390人＊1
生産年齢：4,372人
本庁・若菜
4. 夕張市における人口移動の実態
至栗山【人口密度】11.97人/k㎡ 老年：4,490人/ 札幌南部
4-1. 夕張市の人口減少夕張市
北海道全国
夕張市
民間賃貸住宅
6.0%
31.7%
28.8%
夕張市の人口は最も多い 1960 年の 107,972 人から、清水沢
真谷地
公営住宅
44.8% 6.9% 5.5%
2017 年 10 月現在では 8,390 人と 1 万人を下回っており、
紅葉山:都市骨格軸 沼ノ沢
給与住宅
5.0% 3.5% 2.5%
:都市骨格軸2030 年には 3,885 人になると予測される。夕張市の将:都市拠点
43.0% 56.7% 62.3%:地域内再編地区 至札幌 至帯広 持ち家
来人口に対する社会増減の影響度は自然増減よりも高
図１ 夕張市の概況整理
いため、社会増減に着目する必要がある。人口移動が2. 研究の方法 ( 図２)０になった場合、2030 年の人口は 5,896 人にまで上昇
本論の研究方法は、①市の資料 1) より、住宅供給の課すると予測されている。
題を抽出する。②策定委員会資料 2) と総合戦略アンケー
H25 年度の人口移動の転入元は札幌市 (65 名 )、道外ト調査 3) より、人口移動の傾向を把握する。③総合戦略(45 名 )、岩見沢市 (17 名 )、江別市 (13 名 ) 等、転出アンケート調査と市民・通勤者ヒアリング調査 4) より、 先は札幌市 (157 名 )、栗山町 (36 名 )、岩見沢市 (27 名 )人口移動の決定要因を把握する。④民間賃貸住宅入居者等、札幌市や周辺市町村への移動が多い。
アンケート調査 5) より、民賃入居者の人口移動と生活4-2. 夕張市の人口移動の実態 ( 図３)実態を把握する。⑤財政シミレーションと市ヒアリング
人口移動の傾向を把握するために、以前の居住と将調査 6) より、民賃事業の財政効果および地域経済への来の転居希望を元に市民を４つに分類し、さらに市外影響を把握する。⑥収支シミレーションと企業ヒアリン
から市内企業に通う者が多いことから通勤者を加え調グ調査 7) より、民賃事業推進の方法を把握する。⑦以上査対象を以下の５分類にした。
３
総合戦略アンケート調査より、市外から来て市外に分析の視点
住宅供給の課題章
出て行く「転住者」は回答者の 42% と最も多く、公務
４
人口移動の実態章
員や教師、市外に親会社を持つ企業に勤める工業従事
効果Ⅰ
５
人口移動の決定要因
住民への効果章者が多い。市内に住み続けたい「定住者」は回答者の６
民賃入居者の人口移動と生活実態
23% で、土地とのつながりが深い農業従事者や市の職章７員がいる。将来的に市内から市外に出て行きたい「転効果Ⅱ財政効果
民賃事業の財政効果と地域経済への課題
章
８出者」は 17%、市外から来て市内に定住したい「移住者」
事業の促進方法
民賃事業推進の方法
章は 17% であり「通勤者」は建設業 (211 名 ) と製造業従９施策の役割と民賃施策の役割および効果と課題
章
効果・課題
事者 (207) が多い。
図２

研究の方法フローThe Role of Private Rental Housing Strategy in Small Local Cities with High Ratio of Public Housing-A Study on Downsizing Urban Area of Yubari City in Hokkaido vol.18-

MATSUDA Karin, et al.

対象数
市内に住み続けている
70/305(23%)
「定住者」
市内から市外に出ていく
51/305「転出者」(17%)
市外から市内に住み替える
53/305「移住者」(17%)
市外から来て市外に出ていく 128/305
「転住者」
(42%)
時系列

分類

市外に住み、市内に通勤する

図３

過去

移動②

現在

未来

QOL 項目の分類

市外
市外
市外
転出者の可能性

市外
市外

⑴
⑵
⑶
⑷

人口移動の分類

アンケート ヒアリング

○×○×

○
○××

凡例 ○: 調査対象の 50% 以上が回答した QOL ×: 調査対象者の 50% 以下が回答した QOL

図４移住者の可能性

移住者㋪

人口移動の決定要因[ⅰ] 市内転入の決定要因

経済27/53(51%)

教育
25/53
(47%)

利便性 医療・福祉 住環境
3/53
0/53(6%)(0%)

余暇

コミュニティ 地域性
19/53
0/53
(36%)
(0%)

4/6(67%)

0/6(0%)

0/6(0%)

0/6(0%)

1/6(17%)

0/6(0%)

41/128
(32%)

1/128
(1%)

0/10
(0%)

1/10(10%)9/36(25%)

9/36(25%)

2/15(13%)0/15(0%)73/128 70/128(57%) (55%)

㋐

1/128
(1%)

7/10(70%)0/10(0%)0/10(0%)0/10(0%)0/10(0%)16/36(44%)

10/36(28%)

28/36
(78%)

18/36(50%)

28/36(78%)

3/15(20%)

5/15(33%)

9/15(60%)

7/15(47%)

8/15(53%)

経済
37/51(73%)

教育

34/51
(67%)

利便性 医療・福祉 住環境
30/51(59%)

26/51
(51%)

18/51
(35%)

余暇 コミュニティ 地域性
22/51
1/51(43%)(2%)

12/14(86%)

8/14
(57%)

5/14(36%)

3/14
(21%)

2/14(14%)

2/14(14%)

㋐
㋪

転出者

7/128
(5%)

㋪

通勤者

0/6(0%)㋐

転住者

0/6(0%)㋪［ⅱ］市外転出の決定要因

0/10(0%)2/15(13%)

4/14(29%)

1/14(7%)59/128 86/128 70/128 75/128 22/128 61/128 15/128(46%) (67%) (55%) (59%) (17%) (48%) (12%)

㋐

転住者㋪5. 人口移動の決定要因 ( 図４)
調査結果を 8 つの QOL 項目＊3[ 経済 ][ 教育 ][ 利便性 ][ 医療・福祉 ][ 住環境 ][ 余暇 ][ コミュニティ ][ 地域性 ] で整理した。アンケート調査から転入転出に対し関心のある QOL 項目、ヒアリング調査から人口移動の決定要因となる QOL 項目を把握し４つに分類した。
5-1. 市内転入の決定要因 ( 図５-ⅰ)「移住者」の決定要因は [ 経済 ] 転職や就職といった仕事上の都合がある。「移住者」には夕張市出身者も多く、地元に戻るため夕張市の就職先を選ぶ傾向がある。
「転住者」の決定要因は [ 経済 ] 転勤や転職、就職といった仕事の都合で、望んで夕張市内に来た者は少ない。[ 教育 ] は関心はあるが決定要因にならない。
「通勤者」の決定要因は [ 利便性 ] 夜遅くまで日常の買い物ができる場所を整備すること、[ 住環境 ] 公営住宅は収入制限があるため、低家賃の民間賃貸住宅を整備することがある。[ 医療・福祉 ] は関心は高いが、周辺市町村の病院などに通うため、市内に機能はあまり求めてられていない。
5-2. 市外転出の決定要因 ( 図５-ⅱ)「転出者」の決定要因は [ 経済 ] 高校卒業後の働き口が不十分なこと、収入が少なく転職すること、公共料金や税金 8)、ガソリン代が高いこと、[ 教育 ] 小中高が１校ずつしかなく子どもの選択肢がないこと、学力や部活動のレベルが低いこと、高校卒業後に進学できる大学や専門学校がないことがある。[ 利便性 ] と [ 医療・福祉 ] は周辺市町村や札幌市に行きつけがあり、市内の機能は最低限で十分なため決定要因にはならない。
「転住者」の決定要因は [ 経済 ] 転勤があること、収入が少なく転職すること、[ 教育 ] 子どもの選択肢がないことや市外の高校に通うサポートがないこと、子育てへのサポートがなく不安が大きいこと、[ 住環境 ]公営住宅は収入制限があり民間賃貸住宅は数が少なく家賃が高いことや市営住宅の除雪トラブルが面倒なことがある。[ 利便性 ] と [ 医療・福祉 ] は市外で補っているため決定要因にならない。
5-3. 人口減少を抑制するための方策
市内転入と市外転出の決定要因となる [ 経済 ][ 教育 ][ 住環境 ][ 利便性 ] の４つの QOL 項目は優先度が高く、総合的な整備を進めていく必要がある。一方、[ 医療・福祉 ] は関心は高いが、市外機能を利用した生活が成り立っており、市内に多くの機能を求められていないため、なるべく市外の機能で補っていく。

人口移動の決定要因の分類

関心は高く、決定要因になる QOL 項目
関心は低いが、決定要因になる QOL 項目
関心は高いが、決定要因にならない QOL 項目
関心は低く、決定要因にならない QOL 項目

㋐

「通勤者」

移動①

6/10(60%)

7/10(70%)

3/10(30%)

2/10(20%)

5/10(50%)図５

人口移動の決定要因

0/10(0%)2/10(20%)

1/10
(10%)

6. 民間賃貸住宅入居者の人口移動と生活実態
民賃入居者の人口移動の意向と転居理由、現在の生活環境に対する満足度を把握した。
6-1. 入居者の人口移動と入居理由 ( 図６,７)
回答者の人口移動の意向をみると、「定住者」13%、「転出者」19%、「移住者」19%、「転住者」48% と「転住者」の割合が最も多い。「定住者」と「転出者」の入居理由
としては、[ 利便性 ] 買い物しやすいこと、[ 住環境 ]住宅の広さがちょうど良いこと等があり、以前は職員住宅や公営住宅入居者が多い。
「移住者」の入居理由は、[ 経済 ] 市内企業への就職、[ 住環境 ] 断熱等の住宅性能の良さがあり、周辺市町村から来た 20 代前半の者が多い。
「転住者」の入居理由は、[ 経済 ] 市内への転勤、[ 住環境 ] ちょうど良い住宅の広さ等があり、公務員や教員、市内に子会社をもつ製造業の勤労者が多い。「転住者」は転勤のため既に転出が決まっている者が多い。
「通勤者」は入居していないため、既に市外に住んだ者を転入させることは困難だが、民賃建設がこれから就職や転勤になる者の市内転入の促進につながる。
6-2. 生活環境の満足度 ( 図８)
入居者に生活環境を４段階 (1: とても不満、2: 不満、3: 満足、4: とても満足 ) で評価してもらった。
住宅の満足度は高く、特に部屋の大きさ (3.48) と除雪等の管理 (3.07)、住宅の立地 (3.39) の満足度が高い。
一方、家賃制限がついていない民賃の家賃が高いため、家賃 (2.61) の満足度は低い。周辺環境の満足度は [ 利便性 ](2.68) 買い物する場所が近いこと等、[ 医療・福祉 ](2.79) 介護施設が近いこと等、[ コミュニティ ](2.66) 程良い距離感の人間関係であること等、[ 地域性 ](3.07) 自然環境が良いこと等が高い。[ 教育 ](2.33)、[ 余暇 ](2.18)、[ 経済 ](2.21) の満足度は低い。
以上より、清水沢地区に民賃を建設することによって、人口移動の決定要因である [ 利便性 ][ 住環境 ] は改善され始めている可能性がある。
7. 民間賃貸住宅建設による経済影響7-1. 民間賃貸住宅施策による財政効果 ( 図 10)
実際の事業費＊4＊5 を元に、戸当たり 300 万円の補助金 8) を交付して民賃を建設した場合と市営住宅を建設した場合の財政シミレーションを行った。
民賃建設により、市は建物と売却した市有地の固定資産税および「移住者」と「転住者」の地方税を新たに回収できる。さらに人口増加による普通交付税の増額も見込める。以上より税収を視野に入れると、交付財政破綻後に建設された民賃の概要
住棟名称

入居者世帯形態
元居住地
戸数 単身 単身 夫婦 子育て住戸形態
市外 市内( 男 ) ( 女 ) 世帯 世帯

建設地区

Woody Villa

６１１０５３ 1LDK 2LDK H26 年

６１１０５３1LDK

４０００３１1LDK

５２００６１1LDK

H27 年

５３００６７1R

H28 年

清水沢地区 16 今後入居予定 (H29 年 12 月現在 )

1R

H30 年

清水沢地区 ８

Simizusawa Hills 清水沢地区 ８
ルミネール

紅葉山地区 ４

アーバンコート 清水沢地区 ８
プレミアム
AGAP

清水沢地区 ８

合計

Fiore,Regalo

清水沢地区 30

19%
19

移住者 %

48

００2348

17

長沼町

北広島市

13

南富良野町

市内間移動

栗山町 １

夕張市

３

民間賃貸住宅入居者の元居住地
転居理由

4/6(67%)

0/6(0%)

0/6(0%)

3/6(50%)0/4(0%)

0/15(0%)

図７

占冠村

道外首都圏

利便性 医療・福祉 住環境

15/15

清水沢地区：５
紅葉山地区：１
鹿の谷地区：２
本庁・若菜地区：２

由仁町

教育

転住者 % (100%)

富良野市

１経済
0/4(0%)

2/6(33%)

H26 年

2/4(50%)0/4(0%)

4/4(100%)

余暇
0/4(0%)

2/6(33%)0/6(0%)

3/6(50%)0/6(0%)

4/15
(26%)

0/6(0%)

0/15(0%)4/6(67%)

10/15
(50%)

0/6(0%)

0/15(0%)

コミュニティ 地域性
0/4
0/4(0%)(0%)
1/6(17%)

1/6(17%)0/15(0%)

0/6(0%)

0/6(0%)

0/15(0%)

入居者の人口移動意向と転居要因

周辺環境の満足度評価
住環境の満足度評価
地域性
経済
家賃の安さ
住民同士の
3.072.21
コミュニティ
2.61
2.94
コミュ
教育
ニティ
2.33
2.66
住宅
部屋のの立地大きさ
2.18
2.68 3.39
3.48
余暇利便性
3.07
2.87
2.79
2.79
住宅管理
住宅性能
住環境
医療・福祉

図８

民賃事業 ( 木造２階建ての１棟８戸１K：35.29 ㎡ / 戸 )54,540,000 円 補助金
建設費
土地取得費 ( 市有地 ) 2,695,000 円 家賃 ( 駐車場 1,000)
概要諸費 ( 保険料等 ) 1,498,000 円 借入金 (25 年貸入 )

図９

岩見沢市

6

図６

転出者

０２

三笠市

南幌町

13
定住者
%

８

15

H26 年

２ 1LDK 2LDK H27 年

民賃アンケート回答者の元居住地

江別市

対象

2266 48

旭川市：１ 仁木町：１
釧路市：１ 帯広市：１
深川市：１ 別海町：１
石狩市
新篠津村

札幌市

入居
年度

した補助金はわずか８年で回収することができる。
公営住宅建設は事業費の回収に 45 年ほどかかることから、民賃建設による財政負担軽減の効果は大きい。
7-2. 民間賃貸住宅施策による地域経済への影響
公営住宅建設時には地元企業が大きく関わっていたが、今後公共の仕事が減る中でどのように地元企業を存続させるかは大きな課題となる。財政破綻後の民賃事業では地元の経営者や工務店が関わっているものもあるが、ほとんどは市外企業のみで建設されている。
地元と市外の企業が連携して事業を進めるために、内外一体となった企業組織の設立 9) や地元企業を支援する補助金制度＊6 の見直し等の必要性が考えられる。
8. 民間賃貸住宅事業の促進方法
8-1. 民間賃貸住宅事業の収支計画 ( 図 11)
実際の事業収支計画＊7( 図 9) を元に、民賃事業による建設企業の収支シミレーションを行った。
建設費を 681 万円 / 戸、家賃 38,500 円 ( 家賃制限40,000 円以下 )、補助金 300 万円 / 戸の場合、入居率100％で 15 年目に初期投資を全て回収し黒字経営になるが、補助金なしの場合、入居率を保っても回収するまでに 28 年かかり事業成果を出すことは難しい。

住環境および生活環境の満足度評価

54,540,000 円
38,500 円 / 戸
35,000,000 円

事業費概要

8-2. 民間賃貸住宅事業の促進方法
建設企業ヒアリング調査より、民賃事業推進の効果がある市の取り組みを把握した。
効果のある市の取組みとして、①公営住宅建設を抑制することによる民賃の市場開発や②市有地の提供による建設地探しの負担軽減、③都市拠点複合施設 ( 以下、複合施設 ) 建設など総合的な施策の展開による居住環境の向上等がある。民賃建設への補助金交付以外に、多方面からのサポートが重要となる。
9. 民間賃貸住宅施策の役割
8 章までの分析で示した住民への効果と財政効果より、民賃施策の６つの役割と効果を明らかにした。
【役割① 市街地集約化促進】
集約撤退対象である真谷地地区などからの住み替えはないため、現状では市街地集約化促進は見込めない。
対象地域には高齢者が多く、住民同士のコミュニティが強く根付いているので、住戸タイプの見直しや集団住み替えの検討を行う必要がある。
【役割② 公営住宅からの住み替え促進】
公営住宅と職員住宅から来た民賃入居者がいるため、公営住宅からの住み替え促進効果はある。
公営住宅に住む収入超過者の解消、維持管理費や管理人材の削減など行政の負担軽減につながる。
【役割③ 市民の市外転出抑制】
市外転出の決定要因である [ 住環境 ] が改善されているため、市民の市外転出抑制効果の可能性はある。

10. 総合考察
民賃施策の効果を向上させるためには、複合施設整備など総合的施策の展開がされている都市拠点に建設を誘導したり、ニーズに合った多様性のある住戸プランを提供するなど市が民間活力を利用して戦略的に民賃施策を推進することが重要である。市民が住み続けていくためには、[ 教育 ] 高校の魅力化 ( 拠点施設 )、[ 経済 ] 職種の充実 ( 市内 ) などの施策を住環境整備と共に今後どう進めていくか検討する必要がある。

市民が住み続けるためには、単身向けだけではなく夫婦や子育て世帯向けの住戸整備や中古住宅の改修支援を行う必要がある。さらに [ 教育 ] 放課後の居場所の整備 ( 拠点施設 )、[ 経済 ] 主婦の働き口の整備 ( 市内 )など周辺環境の整備も進めることで効果は向上する。
【役割④ 「移住者」の市内転入促進】
市内転入の決定要因である [ 利便性 ][ 住環境 ] が改善され、住宅性能の良さなどを理由に「移住者」が入居しているため、市内転入促進効果はある。しかし、一度市外に住んだ通勤者への効果は現状見込めない。
定住を促進するためには、ライフスタイルの変化に対応できる多様な住戸タイプの整備も必要になる。
【役割⑤ 「転住者」の一時的市内転入促進】
市内には「転住者」の割合が非常に多く、民賃入居者も転住者が半数近くを占めているため、「転住者」の一時的な市内転入促進も新たに認識する。
数年の間に転勤者が入れ替わるので、人数を把握し、循環させていく支援を行う必要がある。
【役割⑥ 財政負担の軽減】
民賃建設のために交付した補助金はわずか８年で回収できるため、財政負担軽減の効果は大きい。

【参考資料】*1 夕張市住民基本台帳 (2017.10),*2 夕張市都市計画マスタープラン (2011),*3「地方小都市における住民の生活意向に基づいた集約型都市像の計画研究」( 長尾美幸 : 北海道大学 ),*4 地方財政マップ (RESAS：2018.1 閲覧 ),*5 H29 年度市町村別交付決定額 ( 総務省 HP：2018.1 閲覧 ),*6 道内自治体が用意する主な住宅系補助金一覧 ( 北海道住宅新聞：2017.4),*7 夕張市清水沢宮前町 APA 棟新築工事事業計画書 ( 潮産業：2017.8)【注釈】1) 夕張市の住宅供給状況 ( 夕張市 :2017),2) 夕張市策定委員会資料 ( 株式会社ドーコン :2015),3)
夕張市総合戦略アンケート ( 市民、通勤者 )( 夕張市 :2015),4) 市民・通勤者ヒアリング調査 ( 実施日 :2015.07 ～ 09 月中 , 対象者 : 中学生から高齢者までの 50 人、市外から通う通勤者 15 人 ),5) 夕張市民
間賃貸住宅入居者アンケート ( 実施日 :2017.10, 対象者 : 財政破綻後に建設された民間賃貸住宅に入居している 66 世帯 , 回収率 :48%),6) 市役所ヒアリング調査 ( 実施日 :2017.11),7) 潮産業ヒアリ
ング調査 ,AKIRA ヒアリング調査 ( 実施日 :2017.11),8) 超過税率は
H16 ～ H28 年で採用されていた。

5,000,000 〈民賃建設時の収入〉建設地と建物の固定資産税

転入者の地方税と普通交付税

0

民賃建設時の黒字運営

民賃建設時の赤字運営

5,000,000

公営住宅建設時の赤字運営

10,000,000

15,000,000

公営住宅収入

1年目

2年目

3年目

4年目

5年目

6年目

7年目

8年目

9年目

10年目

11年目

12年目

13年目

14年目

15年目

195,239

195,239

195,239

195,239

195,239

195,239

195,239

195,239

195,239

195,239

195,239

195,239

195,239

195,239

195,239

公営住宅支出 15,065,911

47,00047,00047,00047,00047,00047,00047,00047,00047,00047,00047,00047,00047,00047,000

民賃収入

381,439

381,439

381,439432,799432,799432,799432,799432,799432,799432,799432,799432,799432,799432,799432,799

民賃支出

3,000,000

00000000000000

公営住宅収支 14,870,672 14,722,434 14,574,195 14,425,957 14,277,718 14,129,480 13,981,241 13,833,003 13,684,764 13,536,526 13,388,287 13,240,049 13,091,810 12,943,571 12,795,333
2,603,561 2,207,123 1,810,684 1,362,885

民賃収支

915,086

467,287

19,488428,311876,110

1,323,909 1,771,708 2,219,507 2,667,306 3,115,105 3,562,904

図 10：民間賃貸住宅と公営住宅整備による財政シミレーション
パターン②の赤字経営◇パターン① 8000000
入居率100％の場合◇パターン②
入居率が築年数ごとに変動する場合

パターン①の黒字経営

パターン①の赤字経営

4000000

0-4000000-8000000

収入合計①
支出合計①
収入合計②
支出合計②
所得累計①
所得累計②

1年目

2年目

3年目

4年目

5年目

6年目7年目

8年目

9年目

10年目

11年目

12年目

13年目

14年目

15年目

16年目

17年目

18年目

19年目

20年目

21年目

22年目

3840000

3840000

3840000

3840000

3840000

3840000

3840000

3840000

3840000

3840000

3840000

3840000

3840000

3840000

3840000

3840000

3840000

3840000

3840000

3840000

3840000

3840000-2821010 -2785406.4 -2749803-2714199-2678595-2642991-2607387-6446648 -4438539.3 -4163551.2 -4340145.2 -4139614.5 -3967106.2 -3817877.7 -3687999.3 -3574210.3 -3473801.7 -3315507.8 -2882339.5 -2840945.6 -3082593.3 -3019956
3648000

369408035827203559680

3421440

3421440

3421440

3421440

34214403144960

3144960

3144960

3144960

3144960

2999040-6446648 -4438539.3 -4163551.2 -4340145.2 -4139614.5 -3967106.2 -3817877.7 -3687999.3 -3574210.3 -3473801.7 -3315507.8 -2882339.5 -2840945.6 -3082593.3 -3019956

2999040

2999040

2999040

2999040

2999040-2821010 -2785406.4 -2749803

2999040

2999040-2714199-2678595-2642991-2607387-2606648 -3205187.3 -3528738.5 -4028883.7 -4328498.2 -4455604.3 -4433482 -4281481.3 -4015691.6 -3649493.3 -3125001.1 -2167340.6 -1168286.2 -410879.52 409164.4721428154.472482748.113572945.114698746.115860151.117057160.118289773.11-2798648 -3543107.3 -4123938.5 -5648863 -6203409.3 -6749075.5 -7145513.2 -7412072.5 -7564842.8 -7893684.5 -8064232.3 -7801611.7 -7497597.4 -7435230.7 -7456146.7 -7278116.7 -7064483-6815246-6530405-6209960-5853911-5462258

図 11：民間賃貸住宅事業の収支シミレーション
国土交通省 技官 工修
北海道大学大学院 副工学研究院長
竹中工務店 工修******* 北海道大学大学院工学院 修士課程***** 北方建築総合研究所 地域研究部長***教授

博士(工学)Engineering Official, Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism, M.Eng.
Vice Dean of Engineering Faculty, Hokkaido Univ., Prof., Dr. Eng.
Takenaka Corporation,M.Eng.
******* Graduate Student, Graduate School of Engnieering Hokkaido Univ.
***** Director, Northern Regional Bugional Building Research Institute,Dr. Eng.
***