共用排水管特別清掃のご提案

２０２３年５月３０日 ㈱富士クリーン

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更新2023/5/30

1オーバーラップ工法（通常定期清掃）
下階から上階の順で洗浄を進めます。

１．現在施工方法（通常施工方法）

住戸排水管洗浄の際に、高圧ホースを立管まで伸ばして洗浄します。

専有部（専有部枝管）はオーバーラップ工法（＊１）
共用部（共用排水管）は共用工法（＊2） ＋オーバーラップ工法（＊2の不可能な箇所）併用

５F
４F
３F
２F
１F

清掃可能な箇所は＊1共⽤⼯法（排⽔桝、共⽤管掃除⼝など）＊2. 太いホースで高圧洗浄出来る部分の工法（屋外桝や共用部に掃除口がある場合等）

経年劣化によるサビ瘤汚れ付着イメージ

２．「１．現在施工方法」における近年の発生事案

経年新築

錆汚れ

共用排水管（立管、横引管、オフセット含む）の閉塞による住戸内への汚水の専有部

専有部

流入事故の増加＊注. 本書に於いては“共用管”＝“共用排水管”。同じ意味で表記しています。

汚れ

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錆2

３．発生事案の主な原因
ⅰ）共用管内（鋳鉄管、アルファコーティング管など）で「発生した鉄サビ瘤」が、年々堆積し続け、管径が狭くなるケース。
ⅱ）共用管内の（鉄サビ等）に加え、鉄サビや固い油汚れなどで付着し易くなった髪の毛・洗剤料理等の油分等が「年々堆積し続け硬質な堆積物（スケール）」となるケース。
ⅲ）経年劣化に依り、㋑横引管の勾配が緩くなったり、㋺埋設部等での配管不具合（勾配やズレ等）発生が起こる他、㋩ディスポーザー配管に流された卵殻の堆積等が、 排水不良の要因となるケース。
→これらの要因が、「経年の中で重なり合う」ことで、スケール「塊の堆積、剥がれ、落下」等に依り、横引き管・立管いずれかで「共用管に蓋する状況」が発生した場合「上流（上階）から流れてくる汚水が逆流」する事故が全国的に増えている。

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2023.5更新2023/5/303４．現在施工方法（通常定期清掃）による限界
ⅰ）マンション建築竣工当初は、共用管内にサビ等の発生は無く、流れも良い状態である事が通常である為、一般に現在施工方法（通常定期清掃）でも十分な清掃効果を得られる。
ⅱ）しかし、３．に挙げた様な「経年劣化」と共に増える「鉄サビ瘤や硬い堆積物、配管不具合」等は現在施工方法 （通常定期清掃）では（共用管に対し“細いホース”の水圧・水量では）十分に“共用管汚れ”を落とし難くなっている近年の現状（技術上の限界。*3）がある。※改良版オーバーラッ
プ工法として「圧力損失を最小限に抑え最適化された工法」が広く施工され改良も続けられているが、共用管内に既に出来上がった錆瘤等に対しては“太いホースによる工法＊2”が一般に不可欠とされる。
ⅲ）現在の施工方法（＊１+＊２）では①“太いホース”を使用しての共用管清掃（共用工法＊2）をするのに必要な点検口・掃除口が設置されていない建物が一般に多く、また②屋外桝（マンホール）から建物内の共用管清掃を行うにも、他の複数の共用管が途中に合流している場合やオフセット部の端から端迄は、“太いホース”を届かせる事自体が不可能な建物が一般に存在する。
→つまり「共用管全系統の清掃」は一般に“太いホース”による共用工法（＊2）を使う事の出来ない区間が存在する為“細いホース”によるオーバーラップ工法（＊1）も併用せざるを得ない現状がある。
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５．特別清掃（共用工法＊2）の特徴と懸念点ⅰ）“太いホース”を使用する為、通常定期清掃（オーバーラップ工法）よりも高い水圧・多い水量となり、洗浄力が増し、その結果“共用管閉塞”事故の「発生率」が低下する。
（全国的な過去事故発生条件の傾向分析と共用管清掃の実績データに基づ く。）

ⅱ）“太いホース”は管径の関係で、専有部からホース挿入する事が不可能な為（技術上の限界。*4）①屋上通気（排水立管の延長の屋上部分）から“太いホース”挿入と清掃が可能な場合通気管から共用管全てを清掃可能なマンションもあるが、②一般には「共用管（立管、横引き管）清掃」は「専用の掃除口」を設けて清掃する必要がある。
ⅲ）ⅱ）について通常定期清掃方法による閉塞リスクは、近年顕在化してきた事象である為、多くのマンションに 於いては“特別清掃に対応した建物の仕様（通気管と立管が直線になっている、必要な掃除口が設けられている等）”にはなっていないのが現状。
ⅳ）特別清掃は通常定期清掃に追加して行う作業（異なる設備、追加の人員等）となる事から、別途費用となり、管理組合様の収支へ影響する。
ⅴ）ⅲ）の対応として掃除口新設などの初期費用も発生する。但し、共用管や建物構造に依り対策が不可能な場合もある。
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参考

洗浄ホース太さと排水管太さ。洗浄可否と洗浄品質
排⽔管内径

洗浄ホース内径
内径φ4.6mm 外径 9mm"細い”

専有部使⽤ホース

内径φ6.3mm 外径11mm
”太い”

定義

共⽤部使⽤ホース

特別清掃＝

Φ40~50mm

Φ80〜250mm(専有部内）

（共⽤部）

〇

△(＊3)
〇

×(＊4）

作業コスト

現⾏の洗浄費⽤
マンション毎別途お⾒積りさせていただきます。

「点検口(床・壁・天井等）及び掃除口(共用管）設置工事(初回のみ)」＋「共用管専用洗浄(1～2年毎)」（特別清掃周期は建物や配管の状況による為、周期1～2年は平均的な目安。）

６．まとめ
共用管（立管、横引管、オフセット部分含む）の閉塞事故に依る逆流及び住戸内への汚水流入リスクを少しでも軽減する為、特別清掃の実施を提案させて頂きます。先ずは、弊社にて竣工年・管種・オフセット有無等建築条件から判断し、通常定期清掃時に内視鏡カメラ（サンプル調査）で共用管内の現状を確認させて頂いた上で、点検口・配管掃除口新設、特別清掃の施工内容（マンション毎に異なる為）について、理事会様ご説明と協議を進めさせて頂ければ幸いです。
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6資料1-①
閉塞リスク“汚れレベル”
⼤

経年劣化 + 管内錆び瘤等成長 + 共用閉塞発生迄の相関イメージ
仮に、竣⼯後⼀度も排⽔管清掃（⾼圧洗浄)しなかった場合の経年堆積量の類推

１a. オーバーラップ⼯法△通常版

１b. オーバーラップ⼯法◯改良版（※部屋内から⼊る“細いホース”にて洗浄。
＊２共⽤⼯法＋＊１オーバーラップ⼯法の併⽤。）で清掃し続けた場合の共⽤管内“経年堆積量”の類推。

（圧⼒損失を減らした効率改良版。※部屋内から⼊る“細いホース”にて洗浄。＊２共⽤⼯法＋＊１オーバーラップ⼯法の併⽤。）で清掃し続けた場合の共⽤管内“経年堆積量”の類推。

共⽤閉塞 事故発⽣レベル (しきい値)（圧⼒・⽔量共に最も効率的。
※共⽤管に直接⼊れる“太いホース”にて洗浄。）
で清掃し続けた場合の共⽤管内“経年堆積量”の類推。
※ 実際に特別清掃実施物件で共⽤閉塞未発⽣の実績より。

⼩＊全ての共⽤管に対する掃除⼝設置をはじめ「特別清掃を可能」にした上で「開始・継続」した場合の堆積推移

竣⼯時

築年数

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7資料1-②

特別清掃実施に向けた変遷

・⼤⼿分譲マンションにおける特別清掃実施のための変化（１）2009年頃からマンション竣⼯前の段階で、管理会社＋排⽔管清掃業者のコメントを、竣⼯前に設計に反映させるべく、設計ヒアリングが実施され始めた。
・特別清掃実施のための設備の変化（２）2015年頃から“実際に掃除⼝が10m毎に設置され始めた”“鋳鉄管”採⽤のマンション竣⼯が無くなった。
注）特別清掃のための設備の変化については、あくまでも実施され始めた時期であり全国での一般的な動向で、すべてのマンションで改良がおこなわれているものではありません。

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8伸頂通気管

資料２〇 通気管：⽴管＝1：1で通気オフセットなし☓ 通気管：立管＝１：Nの場合 不可（ほぼ不可）☓ 通気オフセットある場合 不可（一般に不可）☓ 壁通気の場合 不可（事実上不可）

×⼯法４．第⼀桝から各共⽤横引管へ振分け
⽴管（共⽤横引管）N本：排⽔横主管１本の場合○ ピット内で音を聞き分ける作業員Aが指示し、第一桝から作業員Bがホース振分け☓ 工法４では排水オフセットは一般に清掃不可能☓ 排水横主管から共用横引き管へのエルボが上に登る場合も到達（清掃）不可

×
排⽔⽴管

屋外第１桝

敷地排⽔管

屋外桝
敷地排⽔管

排⽔⽴管

排⽔⽴管

⼯法２．⽴管掃除⼝から☓ 専有部内掃除口は一般に使えない（臭気などの問題）○ PS内立管掃除口は一般に使える。

共⽤管（排⽔⽴管、オフセット、共⽤横引管、排⽔横主管、敷地排⽔管）
⾼圧洗浄⼯法1~5の実際（2022.7⽉現在）

排⽔⽴管（⼤⼿管理会社70物件に於いて、弊社が施⼯した実績を元にした統計。）

伸頂通気管⼯法１．通気管から通気から清掃可能な物件は全体の約半分程度しかありません。

掃除⼝

共⽤横引管掃除⼝から②⼯法５．オーバーラップ☓ 工法１～３が不可能な建物（工法４は一般にオフセット清掃不可能）は、工法５でしか出来ない建物も非常に多い。

公共桝
下⽔道本管

△ オフセットある場合、直近オフセット上側エルボ迄で限界☓ オフセット超えた先の立て管へは通常到達（清掃）不可

2010〜2015年以前のマンションの場合掃除⼝が設置されていないことが多い為特別清掃実施する為には⼀般に点検⼝・掃除⼝の設置が必要となります。

⼯法３．共⽤横引管掃除⼝から①△ 摩擦が大きい為、一般に最高５F程度迄清掃可能。
☓ 一般に６階以上は清掃不可

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更新2022/7/21

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資料3■

洗浄方式の補足説明

オーバーラップ方式（通常定期清掃）
下階から上階の順で洗浄を進めます。

特別清掃

屋上通気から洗浄出来ない事例

住戸清掃の前に共用管を先行して洗浄します。専用の洗浄ホース・ノズルを使用して洗浄します。

住戸排水管洗浄の際に、高圧ホースを立管まで伸ばして洗浄します。

５F不在のときは、⾼圧ホースを上階から１フロア分伸ばして⽴て管を洗浄します

５F４F

５F

４F

３F

４F
不在

２F

３F
２F

１F

１F

屋上直下で⻑く横振り

壁通気

ドルゴ通気

３F
２F
１F通気⼝を兼⽤オーバーラップで縦に連続して不在のときは、上階から１フロア分（約３㍍）追加で高圧ホースを入れて清掃します。
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資料4

■

共用排水管洗浄（特別清掃）◆ CCDカメラでみる排⽔管内

共用排水管の洗浄箇所： ①屋外排水管（札下まで） ②屋内横引管 ③立管

③

立管清掃前

②
①
③屋上通気から⽴管洗浄

立管清掃後

共用管専用のホース・ノズルを使用して洗浄を行います。
※屋上通気からの立管洗浄は配管の状況により実施できない場合があることをご了承下さい。
②屋内横引管

①屋外排⽔管FUJICLEAN

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資料5

逆流事故

浴室洗面洗面廊下

洗面FUJICLEAN

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廊下
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資料6

壁・天井点検口新設について
共用部洗浄において、屋上伸長通気から洗浄できない場合、作業に伴い、対象位置に点検口及び配管掃口が設置されていない場合は、新設の必要があります。
※点検口新設は、管理組合様、区分所有者様もしくは居住者様のご了承を頂いてからの工事となります。
また、清掃作業中は臭気が発生するため、その点は予めご了承ください。

点検口取付前
専有部内壁

開口、枠取付後取り付け後点検口取付前共用部天井開口、枠取付後取り付け後

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資料7

配管掃除口設置について（共用部）

配管開口後

配管開口

配管開口部復旧後
SAジョイント※共用部排水管に穴（掃除口）35φを開け、そこから管内の洗浄を行います。
開口後はSAジョイントにて復旧いたします。
一度設置すると、SAジョイント脱着することにより繰り返し配管掃除口として使用できます。
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更新2023/5/3014（終）