決算説明会

Ｑ＆Ａメモ

ジャパンリアルエステイト投資法人／2013 年 9 月期 決算説明会（2013 年 11 月 19 日開催）
ジャパンリアルエステイトアセットマネジメント株式会社
本メモは、2013 年 11 月 19 日開催の当投資法人 2013 年 9 月期決算説明会において、参加者の皆様から挙がった質問事項を「Ｑ」、ジャパンリアルエステイトアセットマネジメント株式会社からの回答を「Ａ」とし、主な質疑応答内容を記載したものです。
直近の決算説明会の様子については、当投資法人ホームページのトップページに掲載の「決算説明会動画」のボタンからご覧頂けますので、動画配信とあわせて本Ｑ＆Ａメモも是非ご活用下さい。
＜Ｑ１＞過去６ヶ月間は相対的に取得が少なかった印象だが、物件価格の高騰によって取得が厳しくなってきたということか、それとも買い時ではなくなったということなのか、外部成長に関する見通しについて教えて欲しい。
＜Ａ１＞取得環境は少しずつ厳しくなっているが、足許の６ヶ月については、サイクルの中の取得が少ない時期だったとご理解頂きたい。我々の手の届かないところまでマーケットが過熱してしまう前に、数物件の取得は可能だと考えている。
＜Ｑ２＞詳細検討中物件８００億円は前期から横這いだが、中身の入れ替わりがあったかを教えて欲しい。また、取得確度が高くなっているものはどのくらいあるか？
＜Ａ２＞検討中物件の中身は殆んど入れ替わっている。中には取得確度の高いものも、まだこれから内容を詰めていくものも両方ある。不動産の取引は契約するまで分からない面もあるので、詳細についてはお答えしにくい。
＜Ｑ３＞取得のキャップレート目線の４．６％について、複数物件組み合わせて目線に合わせていくという考え方もあるが、どのように考えるか。
＜Ａ３＞私どもも複数物件を組み合わせ、均して４．６％程度となるように取得を行っていく方針である。
＜Ｑ４＞実物不動産の利回りに対してインプライドキャップレートが低い水準にある中、物件の取得があまり進まなかった印象があるが、今後このペースを挽回するような大型の取得を行う可能性はあるのか？
また、物件価格の高騰により手が届かなくなる前に取得を行いたいとのことだが、取得可能な期間はあとどの位続くとみているか？
＜Ａ４＞現在は、基本方針としては外部成長重視の局面である。新規取得についてはマーケットの状況に関わらず、無理をしないペースで取得をしていくという基本方針を大切にしていきたい。この方針に従った結果、１期に７００～８００億という金額の取得が可能となるのであれば行っていきたい。また、そのような機会がないわけではないと考えている。
あとどの位かという期間についてはお答えが難しいが、買えなくなった時には内部成長が戻ってくると考えているので、その際の外部成長から内部成長へのバトンタッチは重要だと考えている。
＜Ｑ５＞ここ数期１５，０００円超という分配金水準が続いているが、金融緩和や政府のサポートもある中で分配金水準が横這いでは物足りない印象がある。ＬＴＶを上げてでも分配金を増やす等の明確なストーリーを教えて欲しい。
＜Ａ５＞３０％～４０％のＬＴＶ水準については、この方針に着目して保有頂いている投資家がいることからも簡単に変更することは難しい。保守的なＬＴＶ水準により金融市場の状況に影響を受けず、例えば５００億円程度の物件であってもＰＯを行わずに取得が可能となっている。分配金水準は、２６期に新規取得物件の固都税が発生する（約２６０円／口※）が、既存物件の収益増でそれを補える想定になっている。極力早い段階で２７期以降少しずつでも分配金を上げていきたいと考えている。
※投資口分割前の 594,140 口をベースとしております。

＜Ｑ６＞ＬＴＶ３０％～４０％の方針については理解している前提ではあるが、デットの調達環境は非常に良好でもあり、足許では積極的にデット調達で物件取得していく局面でもあると思う。デットによる取得の方針について今一度確認したい。
＜Ａ６＞現在は外部成長重視の時期であると考えている為、上限の４０％を超えてここ何期かは推移をしている。これから先についてもＬＴＶ３０％～４０％の基本方針は維持しながら、マーケット環境に応じて柔軟な調達姿勢を貫いていこうと考えている。
＜Ｑ７＞外部成長が難しくなる時期にはＬＴＶ水準が４０％以下になっていると考えて良いか。
＜Ａ７＞時期のズレはあるかもしれないが、内部成長が可能な状況になれば４０％以下に戻したいと考えている。
＜Ｑ８＞５００億を超える物件を狙っていきたいとのことだが、売主はどういうところになりそうか？スポンサーからか？大手製造業は一巡したと感じているがどうか。
＜Ａ８＞ＬＴＶを保守的にすることで金融環境に関わらず機動的な物件取得が可能という意味で、例として５００億円という数字を申し上げたもの。具体的に５００億の物件が取得可能であった場合、どのような売主からかという質問であれば答えるのは難しい。仮にその規模の物件取得が実現した際にはご説明できると思う。
＜Ｑ９＞２４期に名古屋の物件を取得しているが、名古屋のマーケットに対する見方はどうか？
＜Ａ９＞大型の新規供給が控えており、その影響がどの位出てくるのかが敢えて言えば懸念材料だが、取得物件は名古屋駅前の大型物件とは価格帯が違うため、直接競合することはないと考えている。
＜Ｑ10＞スポンサーのサポート姿勢は、日頃ディスカッションを行っている中で過去と較べサポーティブになっているのか？私募リートの方にサポートが向かっているということはあるか？
＜Ａ10＞日頃の会話の中で変化を感じているということはない。引き続き強いサポートがあると感じている。
＜Ｑ11＞２００３年問題の時に比べ、現在は回復のペースが遅い。その背景について、供給面、需要面でどのように考えているか。特に、Ａクラスビルの供給増によるコモディティ化という供給面の問題、グローバル化により設備投資が海外に向けられているという需要面の問題、これらの構造的問題につきどう考えているのか？
＜Ａ11＞現在との大きな違いは、２００３年当時は企業業績が好調であり供給増に需要増が追いついた点である。現在は政策効果もあり需要が少しずつ増えている状況。足許でプラスに評価できる点はＢＣＰに対するテナントニーズが非常に強く、耐震性に優れた物件に対する需要が強い点である。また業界全体で訴えていきたいが、国には海外から企業を新規誘致できるような都市の魅力作り（税制面含めて）に取り組んでいって欲しいと考えている。現在のインフラ状況を含め、その可能性は十分にあると考えている。
＜Ｑ12＞２６期以降収益の底打ち、反転が見えてくるとのことだが、収益が増えるタイミングでは賃料ギャッ
プは０になっているイメージか？
＜Ａ12＞予想するのは難しいが、我々が持っているイメージとしてはギャップが０になる前に収益が反転していくと思っている。
＜Ｑ13＞２５期は新規取得物件の影響を除くと、既存物件で下振れしていることになるが、その背景は何か？
退去や減額が増えたからなのか、良い条件でリーシングをする為に稼働が遅れているというポジティ
ブな理由からなのか？
＜Ａ13＞どちらかというと前者の理由である。大型の退去はないが、中規模クラスの退去が減っていない。テ
ナント入替が大きくなることでフリーレント等が収益の圧迫要因になってきている。都心５区の空室率は着実に下がってきているので、この移転の動きも落ち着いてくるものと考えている。

＜Ｑ14＞丸の内のトップレントも順調に上がっているとまでは言えない中で、今後どのような物件、エリアの賃料が上昇していくとみているか？
＜Ａ14＞私どものポートフォリオでは査定賃料の推移が示すように千代田区が上昇している。またここ数期は渋谷エリアが上昇しており、渋谷エリアに空室が無い中周辺地域にも上昇傾向が広がり始めている。
また、テナントの耐震性、ＢＣＰに対する関心は非常に強くなっているので、それを満たす高スペックのビルの賃料が上昇していくのではないかと考えている。
＜Ｑ15＞Ｐ４６に業種分類が掲載されているが、この中で賃料増額に前向きな業種はあるか＜Ａ15＞ポートフォリオ全体でみるとどの業種が強いとは言えない。渋谷エリアに限って言うとＩＴ関連企業が非常に強い。
＜Ｑ16＞第９回投資法人債をＴスプレッドにした理由は何か？
＜Ａ16＞５年で今回の利回りだとＬＩＢＯＲ基準ではスプレッドがほぼ０となってしまうため、ＬＩＢＯＲベースでプライストークをすることが事実上難しい。その結果、国債利回りを基準としたスプレッドで投資判断をする投資家をターゲットとしたマーケティングとなった。
※本質問に対する回答は本メモにて回答を補足させて頂いております。

＜Ｑ17＞この１年間で約５３０億の借換、償還が控えていると思うが、新たに投資法人債を発行する可能性があるか否か、また今後もＴスプレッドにしていく予定か。
＜Ａ17＞銀行借入か投資法人債かはその時々の状況に合せて有利な方を選択している。またそのような状況に常にしておくことが重要だと考えている。
＜Ｑ18＞投資口の分割比率を２分割とした理由は何か？６０万円程度だとＮＩＳＡでも買いにくいという印象があるが。
＜Ａ18＞投資口分割による投資主のメリットとして期待しているのは、個人の方を中心に長期安定的に保有頂ける層が拡大し、投資口価格が安定することだが、同時に投資主数の増加によるコストの増加がデメリットともなる。メリットとデメリットの検証が難しい中、コストのみが増えてメリットが無い結果となってしまうと、既存投資主に損失を与えることとなる。時間を要するかもしれないが、今回の２分割による結果を検証して、更なる分割の可能性を模索していきたい。