C O N T EN T S
参加者名簿…………………………………………………………………………………2

Ⅰ

セッションの概略
1.高圧送電線 ─ 評価 …………………………………………………………………8
2.樹木根と地下埋設電線への影響 …………………………………………………19
3.土地収用の最新情報：米国のケース（トップ10）とそこに見える傾向 …31
4.イギリスにおける評価の概要 ……………………………………………………43
5.強制収用の奨励金 …………………………………………………………………52
6.デザイン・ビルド（設計・施工一括発注方式）による用地買収移行業務 …………………………………………………………………63

Ⅱ

調査報告
1.ルイジアナ州ニューオリンズ市再開発局 ………………………………………80

1

参加者名簿【順不同・敬称略】

団

長

所

属

酒井 信一
所

6日本補償コンサルタント協会
専務理事

門間
所

紀国 隆二
属

（株）栄光コンサルタント
代表取締役

勝

属

櫻井 正博
所

（財）公共用地補償機構
業務本部長

属

（財）公共用地補償機構
用地技術部長

菊川 俊英
所

属

池村
所

（株）用地補償システムズ
代表取締役

属

（株）ナガサクコンサルタント
調査部 課長石村 崇嗣
所属（株）国土開発センター
用地補償事業部用地部 部署長

2

参加者名簿

巧

満園 清実
所

属

（株）萩原技研
福岡出張所 所長

嘉川
所

肇

属

（株）国土鑑定センター
代表取締役

添乗員
所

幹

事

所

属

佐々木千鶴子

6日本補償コンサルタント協会
国際部長

荻原 一朗

属

ティ・シィ・アイ・ジャパン（株）
営業本部長

参加者名簿

3

セッション毎の担当分担表

月 日

時

間

6/10

午前

6/13

セッション

担

当

ニューオーリンズ市再開発局○門間・櫻井

8:00〜9:30

高圧送電線−評価○櫻井・紀国・石村〃

10:00〜11:30

樹木根と地下埋設電線への影響○菊川・池村・満園〃

13:30〜15:00〃

15:30〜17:00

イギリスにおける評価の概要○嘉川・石村・櫻井

6/14

9:00〜10:30

強制収用の奨励金○満園・池村・菊川〃

10:30〜12:00

土地収用の最新情報：米国のケース（トップ10）とそこに見える傾向

デザイン・ビルド（設計・施行一括○池村・菊川・紀国○石村・門間・嘉川

発注方式）による用地買収移行業務○印は責任者

4

調査団業務分担国際用地協会 IRWA
第57回教育セミナー出席
日 年月日
数 （曜日）

1

都

市

日
現
時

名

東京（成田1北） 発
ミネアポリス着
2011年（時差−14時間）
6／9
発（木） ミネアポリス
ニューオリンズ
着（時差−14時間）

2 10（金）4 12（日）5 13（月）

6 14（火）

発
着

15：55
12：55

DL−622（11時間）

要（午後1時30分成田空港集合）
デルタ航空にて、ミネアポリス乗り継ぎ
ニューオリンズへ【ニューオリンズ泊】

16：15
18：54

逐次通訳
（1名）
専用バス

◎公式訪問
ニューオリンズ市再開発局（NORA）
ハリケーン災害地（再開発地域・堤防）【ニューオリンズ泊】

専用バス

ニューオリンズ市内視察（ウォーターフロント開発地区等）

DL−1293
夕方、空路アトランタへ（1時間39分）
着後、専用バスにてホテルへ【アトランタ泊】

同時通訳
（2名）

アトランタ

13：45

8 16（木） 東京（成田1北） 着 16：50◆ セミナー会議登録（午前10時頃）◆ 国際用地協会常任理事会メンバー並びに国際協力会員メンバーと意見交換及び昼食会（11：00−13：15）◆ オープニングセレモニー出席（14：00−16：00）◆ ネットワーキングレセプション（17：00−）【アトランタ泊】◆ セッション出席◆ セッション出席◆ 受賞昼食会◆ セッション出席◆ セッション出席（08：00−09：30）（10：00−11：30）（11：45−13：15）（13：30−15：00）（15：30−17：00）【アトランタ泊】

同時通訳
（2名）

◆ セッション出席◆ セッション出席（09：00−10：30）（10：30−12：00）

専用バス

午後、アトランタ市内視察（オリンピック関連施設な等）【アトランタ泊】

同時通訳
（2名）

アトランタ

発

摘

14：30 DL−5726 着後、専用バスにてホテルへ
17：11 （2時間41分）

アトランタ

7 15（水） アトランタ

表地 交通機関・通訳
間 （所要時間）

ニューオリンズ

ニューオリンズ
3 11（土） アトランタ

程専用バス
午前11時頃バスにて空港へ
DL−281 空路、帰国の途へ（14時間05分）【機内泊】

着後、空港にて解散

5

行

程

カナダ

航 空 機

バンクーバーシャトル

日本から

モントリオール

ミネアポリス

オタワ

ポートランドトロント
ポートランドバッファロー

デトロイト

日本へ

デモイン

ボストン

シカゴ
クリーブランド

ソートレークシティー
デンバー

ニューヨークピッツバーグカンサスシティーフィラデルフィヤ

インディアナポリス

ワシントン

セントルイスサンフランシスコラスベガス

ロスアンゼルス

サンディエゴフェニックス

ダラス

アトランタ

リフエ
ヒューストン

ニューオリンズ
ホノルル

マイアミ

カフルイ

ハワイ諸島

ナッソー
ハバナ

キューバ

コナ
ヒロ

6

メキシコシティハイチ

Ⅰ セッションの概略
第57回IRWA教育セミナーにおいて、JCCAが参加した6つのセッションの概略をまとめましたので、ご紹介します。
まとめにあたって、同時通訳を通しての録音からテープを起こしたため、かなり聞き取りにくく聴取不能な部分も多々あり、完全に復元することはできませんでしたが、概要をご理解いただければ、幸甚です。

1. 高圧送電線 ━ 評価
2. 樹木根と地下埋設電線への影響
3. 土地収用の最新情報：
米国のケース（トップ10）とそこに見える傾向
4. イギリスにおける評価の概要
5. 強制収用の奨励金
6. デザイン・ビルド（設計・施工一括発注方式）
による用地買収移行業務◆ セッション1

高圧送電線 ━ 評価
スピーカー

担当者

Orell Anderson

櫻井正博

Bell Anderson&Sanders 会社（財）公共用地補償機構（不動産損害賠償会社）

用地技術部長Thomas O. Jackson

紀国隆二

不動産分析会社（株）栄光コンサルタント
代表取締役

司

会

石村崇嗣

John Rolling（株）国土開発センター

不動産鑑定・コンサルタント会社

用地補償事業部

1概 要

用地部

部署長

ています。
更地の販売事例385件（高圧送電線直下の土地；88件、高圧送電線から離れた土地；297件）に基づく分析結果は、次のとおりです。

.

1 はじめに① 高圧送電線直下の更地の販売価格は、高圧送電線がない更地と比較し、1.11％〜2.44％

本セッションは、高圧送電線の存在が資産価低い。

値に及ぼす影響について、送電線下の土地又は② 高圧送電線が更地の隅を横切っている場合

周辺の土地の査定・影響解析の結果並びに土地（Edge Position又はClipping Position）の販価格に及ぼす影響を最も適切に判断する手法等

売価格は、高圧送電線がない場合と違いはについて、その概要を紹介したものです。

ない。

Thomas O.Jacksonは、過去における調査・③ 高圧送電線が更地の中央又は対角線上に横分析等の事例紹介と高圧送電線周辺の土地の販切っている場合（Middle/Diagonal Position）

売価格に基づく分析結果を発表しています。

の販売価格は、高圧送電線がない場合と比較

Orell Andersonは、土地価格に影響を与える
要因と適切な調査方法等について、その概要を発表しています。

し、2.11％〜3.44％低い。
建付地の販売事例107件（高圧送電線直下の土地；19件、高圧送電線から離れた土地；88件）に基づく分析結果は、次のとおりです。

.

2 概要

① 高圧送電線直下の建付地の販売価格は、高圧送電線がない建付地と比較し、3.24％低い。

最初の発表者は、高圧送電線が土地の価格に2番目の発表者は、高圧送電線が土地の価格与える影響を把握するにあたって、ウィスコンに与える影響を把握するにあたっては、地域

シン州における1999年〜2008年の更地及び建付の特性、地理的条件、環境条件、家族の属性

地の販売事例に基づき、高圧送電線の位置と販及び建物形態等の様々な要因を把握した上で、売価格との関係について、整理・分析等を行っ

整理・検討を行うことが重要であり、土地等

8

セッション1

の所有者の価値観や購買意欲等について、面

価と市場性の減退による減価（高圧送電線によ談によるヒアリング調査を実施し、検討等をる危険感、嫌悪感、眺望阻害感等により快適性行うことも有効な一つの方法であると考えらが阻害される。）について考慮し、市場性の減れています。

退による減価は、工業地＜住宅地＜優良住宅地

自宅から高圧送電線が目視できる31名についの傾向にあります。

てヒアリング調査を実施した結果では、高圧送

また、土地の鑑定評価にあたっては、特別高電線からの距離が200フィート（約61m）以内

圧電線路が対象地の上空を通っていることによである場合と高圧送電線の電圧が500kv以上でり発生する減価を中心として検討することとなある場合に、土地価格への影響が大きいというり、その減価要因は、①最有効使用が制限され結果となっています。

ることによる物理的減価、②景観や心理的圧迫感など嫌悪施設としての減価、③強風時におけ.

3 おわりにる騒音、④電波障害、⑤電磁波による健康被害の不安感です。

高圧電線路の線下地では、物理的な土地利用が制限される場合、土地利用の制限がなくても

近年、高圧送電線や鉄塔付近における電磁波

市場性において減価が見られる場合及びどちらの人体への影響が取り上げられることが多くなも特に見られない場合等のさまざまなケースがっています。現実の問題として、高圧送電線等見受けられます。

による不安感が市場性の減退要因となっている

公共用地の取得に伴う土地評価にあたって
は、通常、線下地の減価要因として、物理的減と考えられるため、更なる実証的な研究等の成果が待たれるところです。

セッション192からありがとうございます。私は博士課程で過調査議事録

去10年間、この題目について教えています。ビ
ジネスカレッジで40〜50名の学生を対象に教え、また、MAIの修士課程での必須課程で教司会者（John Rolling）

おはようございま

えています。全米商業不動産投資協会（CCIM）

す。本日最初のトピックは、高圧送電線の周辺というのはご存じでしょうか。そこでも教えてへの影響について話をして貰います。皆さん、います。これは一般住宅を対象とした講義で、勉強熱心な方で感服しています。今日の話し手

学生に人気がある科目の一つになっています。

には、専門家である方に来て貰っています。

では、今日の題目に移りたいと思います。ま最初のプレゼンターは、Thomas O.Jackson

ず高圧送電線の影響については、いくつかの原さんです。彼について少し話をしたいと思いま

稿を書いています。他の研究を基にして書き上す。彼は、博士号を持つテキサスA＆M大学のげたのですが、これまでに15〜20の研究がされ教授であり、今回の題目については適役だと確ています。それを取り纏めて一冊の本にしまし

信しています。それからテキサスのカレッジス

た。Compilationと呼ばれるものですが、いろテーションで教鞭をとり、アメリカの不動産協

いろな論文を集めた本ということで、発行され会計画委員会にも入っておられます。

ています。皆さん、時間があればこれを参考にいろいろな本を書き、特に汚染された地域、して頂ければと思います。これは、昨年11月に物件についてのエキスパートであります。それ発行されたものですが、私のウェブページで確から「鑑定士ジャーナル」に投稿して、いろい

認してください。

ろな原稿を書いておられます。高圧送電線につ見え難いかと思いますが、二つのカテゴリー

いてもエキスパートでもあり、いろいろな記事

でリサーチしました。まず一つは既存資料の調を書いておられます。

査です。これは感覚的なリサーチで結果を出しお馴染みの「Right of Way Magazine」にもたものですが、この既存資料の調査は100％科

記事を書き、2010年には高圧送電線のメリッ

学的に証明するものではありません。しかし、

ト・デメリットについての記事を書いておられ非常に有効で、一般の人々がそれを一つの指標ます。

にして、将来の決定をするということについて

それからもう一人のプレゼンターは、Orellは有益です。

Andersonさんです。非常に有名な方で、「Realまず一つのリサーチですが、私の友人が1967

Estate Damages」という本を書いておられます。

年に行ったものです。この部門ではパイオニア

いろいろな損傷問題についてのエキスパートでと言えます。一般住居についていろいろな区分

す。カリフォルニアで、Anderson ＆ Sanders、をし、そこにおける高圧送電線の影響について

LLCという会社を経営するスティグマの影響に彼が書いています。

ついてのエキスパートであり、その方面のスー

コネチカット州のハートフォードという所をパーガイと呼ばれています。米国不動産鑑定協

対象に数字を出しています。これでは驚くよう

会教育プログラム（MAI）のRight of-Way

な発見はありませんでしたが、その後、1985年

Associationのメンバーでもあります。また弁に、高圧送電線は思ったより危険ではないとい護士でもあり、鑑定評価の弁護士として非常にう結果を出しています。

有名な方です。では、まずJacksonさんからお話をして頂きます。
Thomas O.Jackson

次に、テモンズ氏が1992年に行ったアンケー
ト調査によると、回答者の約84％が否定的で、

おはようございます。

人体に悪いという結果を出しています。一般住素晴らしい聴衆で私は興奮しています。朝早く宅の価値に対してマイナスの影響を与えるとい10

セッション1

う結果を出しています。これは268名の土地鑑
定士からの調査結果です。

二つ目の調査の対象地域は、一般の住宅地であり、送電線の種類は138キロボルトの送電線

また同じく1992年のキャンアンドシーゴといです。依存している変動因子は、土地の売価とう所の評価によると、約50％が目に対しての影しています。土地の売価に影響を与えている因響があり、約72％が目に良くないという結果を子は、送電線から物件までの距離、これはフィ出しています。1996年の結果では、約87％が近ートで表されています。そして、その地域内に隣の美観を損ねるという結果となっており、住送電線の塔があるかないか。そして、1カ月以宅の価値に否定的な影響をもたらすという論文

内に何件の物件が販売されたかなどです。そのを出しています。

調査の結果、判明したのは、送電線と対象物件

ここで私が話したい事項をリストにしています。「後退分析」というのはご存じですか。ことの距離が、売価に明らかにマイナスの影響を与えるというものです。

れについてご存じの方は手を上げてください。

三つ目の調査のご説明をさせて頂きますが、我々はこの「後退分析」について、大学で45

こちらの方も一般住宅地に対して実施されたも時間のコースの中で必須項目として教えていのです。この調査結果も先ほどの調査と同様に、ます。

高圧送電線と物件との距離が地価に直接影響をカリキュラムのレベル1の項目として教えて与えるということと、もう一つは、そのマイナいるわけですが、良いか悪いかが一目瞭然といスの影響、すなわち送電線と不動産との距離がう形で、数字で整理しています。土木技師や技因子となって発生している価格の後退は、時間

術者等は、これを基に土地の評価額を決めるとが経つにつれ減少するという新たな結果が出ていうことで、大きな一つの指針になっています。

います。すなわち、時間尺と距離が地価に直接

もちろん広さや道路がどこに走っているか、

影響を与えていることが判明しました。

そういったことが土地評価額に影響しますが、最後の調査ですが、ミシガン州でリンパウ氏

マイナスという形で差し引きしていって、結果が行ったものです。先ほど紹介させて頂いた二を出すというものです。そのマイナスしていっ

つの調査は住宅地ですが、これはリフレッショ

た項目の中で、結果的にいくらの数字が残って、

ナル・ダムと呼ばれている娯楽施設の土地に対それが土地にいくらの影響を与えるかを数字でして実施されています。これに関しては、高圧出すやり方です。

送電線は直接地価に影響を与えないという結果

不動産の価値に対して、その価格に影響を与が出ています。

える変動因子を洗い出し、その因子と価格との続けて、一般住宅地において行われた調査に相互関係を示す。そして影響を与える因子を後ついてご説明をさせて頂きます。こちらの方は退因子として価格と関連づけ、地価の予測を立ハミルトン・シュワンツ氏が実施しました。組

てるということであります。

み込まれた変動因子はこのようなものです。そそれについて実施した調査があります。一つ目の調査を実施したのはブラームス氏であり、の結果、距離が地価に与える影響の度合いは1％であるという低い割合が出ています。

調査は1965年から70年に行っています。対象地

この調査においては、高圧送電線との距離だ域は農地であり、高圧送電線の種類、敷地の広けではなく、その位置も調査しています。そのさ、売価を比較しています。関連付けている変結果、高圧送電線が物件の正面にある場合、す

動因子は、こちらの方に記載しています。これ

なわち正面玄関に面する場合は、その不動産のは高圧送電線の数に対して、どれだけの広さの価値に対する影響は絶大であるということが判

土地が売られたのか。そして、どれほどの売価明しました。

で売られたかというのを表しています。

近くに高圧送電線があっても、人の目に入らセッション1

11

なければ、不動産の価値は7.4〜9.2％増加する

市場価格を表しているかどうか疑問ですが、政という結果となっています。また、高圧送電線

府の介入は頻繁にあります。見て解かるように、が150m以上不動産から離れている場合は、こ

ここでの政府の買収額は高い数字となっていまのマイナスの影響は消失するという結果が出てす。その理由は、政府のモチベーションが高かいます。この調査で興味深いのは距離だけではったということだと思いますが、今の所それ以なく、その位置を対象として調査したという点

外の理由は、解かっていません。それからカウです。

ンティによって、値段が違う。オンラインとあ残りの二つの説明をさせて頂きます。マモラ

りますが、これは高圧送電線の直下の土地のこン氏は、ワシントン州で不動産に対するデータとです。これも否定的な数字が出ています。土

評価・調査に関して有名な方です。これはワシ地の大きさは、55エーカーから58エーカーが平ントン州とオレゴン州で実施した一般住宅地の均となっています。

調査結果ですが、与える影響は1.4〜3.2％となっオンラインとオフラインの違いは、オンライていますので、影響はあるけれども、それほどンは、高圧送電線下の土地、オフラインは、高絶大な影響はないという結果になっています。

圧送電線から離れたところの土地という定義に最後の調査は、私の同僚のジム・カーマー氏なります。ここで見ると解かるように、価格にのものです。カルパー博士という方と一緒にマは大きな影響は出ていないということの一つのサチューセッツ州で実施した調査です。この調証拠になっているわけです。

査によると、若干の影響はあるが、それ程ではないという結果が出ています。
以上がデータ分析により調査された高圧送電線が地価に与える影響です。これらはPLDと呼次のモデルを見てください。これは私が実施したものです。これは土地の価格について物価指数を基に出した数字で、以下のものになります。

ばれて、業界内の分析専門誌にも発表されてい出た数字は、この1,027ドルという数字です。

るデータであり、一般に発表されているデータ

先ほどのオンラインとオフラインの私の結果ではありません。

は、次のようなものです。これはいわゆる更地

では、続けてウィスコンシン州で実施されたです。カウンティを対象として、いろいろな条

実際の地価の調査事例について、ご説明をさせ

件の違う土地を調べました。そのなかで、土地て頂きます。地図にプロットされた点は、調査の上に建物がない更地だけを選び、数字を出しを実施した敷地が存在している場所を表していたものです。ですから、これが土地そのもののます。ウィスコンシン州の真ん中の地域で、南価値ということになります。パーセンテージは、の地域も若干含まれていますが、茶色は高圧送

マイナス1〜1.2％という結果を出しました。中

電線がない敷地、赤色は送電線がある敷地です。

央又は対角線上に位置する場合の土地価格は、

字が小さく読みにくいですが、辛抱してくだ

2〜3％の違いが出てきますが、マイナスの影響

さい。地役権について記載しています。これはがあるという結果を出しました。

農場ですので、例えば1エーカーに対して、こ今、高圧送電線の塔を考慮に入れましたかと

れは1,962ドル、1,394ドル、これは1,261ドルという質問が出されましたが、後で触れることにいう数字が出ています。いかにウェトランドエ

させて貰います。

ーカーの土地の価値が低いか解かって貰えると思います。

オフラインでの距離は、0.5マイル離れた場所を考えて計算しています。将来、高度な土地

一つには、そこに野生動物がいるため、国に使用がないということを基本としています。でよって守られているということがあります。そすから、現在あるものを集めて数字を出しただの下は政府による買収額です。これが果たしてけで、将来を見込んでの数字は出していません。

12

セッション1

では、どういった条件が、この土地に紐付きの広さは、どのような影響を与えるものですか。

条件となって残っているかというと、トータル（回答）

ではまず損失額から考えていくと、すべての地のサイズも変動因子として取り込んでいます。

役権などを引いたとしても、その土地に対して

これは田舎の場合ですので、住宅地に存在するの影響はないという結果を出しています。そこ

物件ではないです。住宅地になると、また状況

でいろいろな紐付き条件を35.7％と出していまが変わってきます。また更地を中心に実施したすが、この35％というのを全体的に見ると、調査で、家付きの物件に対する評価データは数2％の影響しか与えないという結果となっていが少ない状況です。

家のある土地に対しては、その土地ます。もちろん中には裁判問題になって、以上で時間となりました。多々素晴らしいご100％の費用をそれに対して出すという事にな質問を頂き、ありがとうございます。ちなみに、りますから、結局、それがマイナスになって、私がご説明させて頂いた調査分析の結果は、私その紐付き条件を悪くすることはあります。一が出しているホームページにPDFファイルで番大きな影響が出るのは地役権が掛かっている

掲載していますので、そちらにアクセスして頂所だけで、その他の所についての影響はないときたいと思います。ご清聴、ありがとうございいう結果が出ています。

ました。

それを複合的に纏め高圧送電線のオンライ（質問）

この分析結果は、発表者の方自体がン、オフラインを中心にした数字を出してみま

統計的データの専門家ではないので、この数値した。どういう違いが出ているかというと、家は、ちょっと信憑性に欠けるということになりの年代、これを考えると、1年間につき542ドル

ませんか。

の違いが出てくる。それが高圧送電線の下に掛（司会）かっていると5,000ドルのマイナスになるといOrell Anderson

う数字が出ています。ですから、家がある場合

聞いて、私もいろいろと興味深く拝聴させて頂とない場合での大きな違いが、ここに出ているきました。先ほどの発表者の方より経験もまだことが解かって貰えると思います。

浅いですが、IRWAに属し、不動産の弁護士も

高圧送電線の電圧は、同一としています。高さは、かなり高い高圧送電線の塔の下での家の話です。

必ずしもそうではないと思います。
先ほどの発表者のご説明を務めています。おかげさまで様々な場所でセミナーや講義等をさせて頂いております。
題目は、先ほどと同じ高圧送電線が地価に与調査の纏めですが、比較対照した二つ事例にえる影響であり、それに対する地役権等についおいて、高圧送電線が与えた影響は2.44％からてご説明をさせて頂きます。地役権が発生した

1.11％であります。これは更地の場合です。家場合の状況を、このように映画の1シーンから付きの場合は、3.24％の価格に対する影響が発ご覧になって頂いています。このような状況で生したという結果が出ています。

す。これは昨日撮影した写真ですが、レストラ

先ほどから紹介している例は、田舎の地域でンの後ろに、高圧送電線が見事に走っています。

実施した調査結果ですが、都心部に存する物件

不動産に影響を与える条件、10項目を洗い出の価値に与える影響も調査しています。

してご説明させて頂きます。高圧送電線が地価、（質問）

地役権に与える影響です。

対角線上に高圧送電線が走っている

場合は、敷地の中心に近づけば近づくほど価格

これはジョージア州のアトランタのラブジョに影響が出るということですか。

イというところで撮影した写真です。この高圧（回答）

送電線は、500キロボルトの送電線ですが、こそのような調査はしていないので、解かりません。

のように都市部の真中に電線が走っている一例（質問）です。何を申し上げたかったかと言うと、この

例えば、狭い土地と広い土地、土地

セッション113

ように高圧送電線が走っている場合の人々の自ということも定義に入ってきます。例えば、こ己イメージはこんな感じですかね。自分がちっのような電線は高圧送電線に該当するか。そしぽけに感じられるのではないでしょうか。

て、それが土地の所有者にとって、どのように次の写真をご覧頂くと、これはマンションの近くなのですが、そのような地域に、これ見よ
がしに高圧送電線の塔が建っていたりします
が、社会的、環境的に正当性があるのか。
次の写真は、ユニオンミッションというチャ
リティ団体の建物の近くに、多数の高圧送電線映るのか。例えば、このような電線は、如何でしょうか。
写真の送電線は、明らかに高圧送電線ですが、
このような送電線を中心にお話を続けさせて頂きます。このような送電線が住宅地などで敷設された場合に、どういうことが起こるか。

が走っており、人を助けるべきチャリティ団体

今日、私がお話ししたいのは、高圧送電線のの建屋の近くが、このような劣悪な環境になっ

否定的な影響が、どのように家の値段に反映さている。

れるかということですが、これは合っているか

カリフォルニア州などは、社会的、環境的、どうか、正しいか間違っているかという話し

そして政治的にも非常に意識の高い地域です

合いから、どんどん話を進めていきたいと思が、このような状況が発生しています。高圧送います。

電線がこのようにしっかり通っているという訳

まず、これを取り上げたいと思います。私とです。地価に影響を与えるか否かだけではなく、私の同僚が一緒に超軽量飛行機に乗って、外にこの高圧送電線が建てられた当時は、地価は出て500フィート昇って、上空からこのような50％も割引されて売り出されていました。結局、写真を撮りました。上空から見るとこのような売れなかったので公園になってしまったという写真が撮れました。この広大な耕地の中で、一例です。

500キロボルトの高圧線が延びています。写真

高圧送電線がある場合とない場合に、どの物では見にくいですが、ここを走っています。ご件を購入するか。その地価はどういったものか

覧になってください。これがどういった影響をを比較対照する調査です。その比較というのは、与えるか、レーザーを使って紹介したいと思い70年代のシボレー車と小さい安物の車と比較します。

て、どちらを買うかを決めるのと同等のことです。

まず、我々がチェックする前の状況はこういう状況でした。この場所を見てください。地役

基本的な査定のコンセプトをこのように纏め権がこのように入っています。一つの区域にてみました。これは実施した調査の条件であり、230キロボルトのラインが走っています。とこ

地役権に纏わる定義であります。

ろが、これに加え4本の250キロボルトのライン

調査結果を摘出する方法として実施した手法
は、統計データの比較であります。例えば、工場に近い物件と工場がほとんどないような物件を比較して、簡単な引き算をするということでを這わせました。その違いはどうでしょうか。
マーケットの研究をやりました。
そこで出た結果は、我々の分析として、まずデータ形式で出すようにしました。

あります。すなわち、信頼されている物件と信これはラスベガスの近郊だったのですが、よ

頼されていない物件の差異であります。その差く似た場所を7カ所選んで、それを比較分析し異を求め、後退分析を実施しました。

たわけです。その中で二つのことが明らかにな

続けてご説明させて頂くにあたって、まずおりました。

さらいしておきたいのは、高圧送電線とはいか最初の研究ですが、1,600軒以上、家の売買なるものか。高圧送電線は、250キロボルト以があるところを選びました。同様にラスベガス

上のラインである。また、どんな形状であるかの近くで1,500軒近く家の売買があるところを

14

セッション1

例に取りました。データ数としては十分なのか

つとも230キロボルトのラインが二つ走ってい否か。十分な場合は、十分な家の売買があって、ました。一つはラスベガスの湖のところに、も比較することが比較的簡単にできた。その中かう一つはラスベガスの東のところに走っていまらサンプルを抽出し、売買価格に基づきどういした。これを基にして出した数字が次のようなった影響が出ているかということを出すことがものです。

できました。

まず、この調査のやり方ですが、調査のデザ二番目は、大胆な方法ですが、例えば大きなインを決める。どういった人達が、どういったバルーンを打ち上げて、空から目で勘定したと物件を買って、どういった生活をしているかという大ざっぱなやり方です。データとしては、いうことを調べる。これが調査デザインと呼ば非常に意義のある結果が出たと思います。土地れるものです。どういった仕事をしているか、鑑定士としては、必要でないと思われる地域もどういった学校なのか。近所の人達は、どうい

含めて、これだけの数があり、家の値段を公にった人たちが住んでいるのか。こういったことして出しているものが次の結果です。

を予測して決めていきます。これは非常に時間

結果は、50％の低下となり、これは問題になります。様々な要素がこの値段を決定するのにのかかるタフなことですが、これをやらなければいけません。

入ってきている訳ですが、我々自身、この大きこの調査デザインが決まると、その次に可能な違いがあるのを認めることはできません。そ性として現れる快適性、フリーウェーが走っての理由は、高圧送電線が走っているという要因いるとなると、マイナスの快適性になる訳です。

以外に、例えば古い家を貸しているという要素

それから、その調査デザインの中には、走っても見逃すことができません。したがって、全部いる道路にどういった障害物があるか。例えば、一纏めにして結果を出すのは、非常に難しいとどういった野生動物が住んでいるか。野生保護

いうことが解かりました。

地区があるのかといったことを、予想として考

最近、皆さん、違ったやり方で、こういう分析を出された方はいますか。特にマップを使った調査には大きな欠点があり、要因の見落としが大きいということが、これで解かりました。

えなければいけません。その他、自転車のラン
ニングスペースも影響します。
公園や樹木等もその要素に入ります。このよ
うに色々な質問を尋ねなければなりません。

皆さんには、地理情報システムを使って調べ

住んでいる人達に、高圧送電線を知っていまることをお勧めします。一般の人たちが使うマすか。高圧送電線の影響があると思いますか。

ップや肉眼による上空からのチェックよりも、それによって自分の意思が変わりますか。など

地理情報システムのデータは、非常に信頼が置

アンケートすることになります。

けるものです。

多数のごみ箱があり、その上を送電線が走っそれから、その近所に住む人達が均一性であている。それに対する影響はどうなのか。ある

るかどうかも重要です。均一性というのは、例

いは集塵施設がある。そこに送電線が走っていえば、年齢、家の規模、家の建築程度等においる場合、そういった影響はどうなのかというこて、果たして均一性を持っているかどうかといとも考慮に入れなければなりません。

うことも問題になります。

高圧送電線の電圧は、いったいどの程度であそれから送電線がどういう具合に走っているるのか。一般の人は電圧についての概念を持っかという影響。可能な限り、同じ条件、同じ状ていません。カリフォルニア州やウィスコンシ

況下にあることを求めますが、これは実際にはン州に住む人達に聞いても、電圧についての影

難しいことです。

響を知っている人は、まずいないからです。

二つの近所を例にとって、ここは幸運にも二150フィート以上、上空にラインを走らせてセッション115

いる以上、人体に影響がないだろうというのが、度がアメリカにはあります。10％のチップを置一般の人達の考えです。送電線の形状が、危険

く人も、20％のチップを置く人もいるわけです。

性があるような形であれば影響が大きく、安全

20％のチップを出したお客様には、レストランな形状であれば影響はないだろうというとする側が食後のキャンディを渡していたことが判明

一般の人々の見方も、無視できません。これはしました。、品物で釣るというのも一つの手段

大事なことで、我々の研究の中でも、塔が大きです。

いか小さいかということでも、人々の見方は変
わってきます。

また、必要に応じて、社外のプロのアンケー
ト調査者を雇うというのも、一つの方法です。

このようなことをその現場へ行って、調査を私もネバダ大学の教育学部の調査センターが実する訳です。現場で調査を実施していることを施している高圧線の距離の評価で、調査要員を一般の方がご覧になるというのが重要な訳で雇って調査を実施しました。必要であれば、そす。これは電話をかけてヒアリングするよりも、の査定・鑑定においても様々なプロの方を雇う

優良な手法です。例えばフットボールの試合をわけです。

観戦するにしても、現場で見れば臨場感が全然

通常は鑑定員が鑑定するわけですが、地元の違う訳であります。そして、顔を見ながら話を専門家を雇う場合もあります。不動産の価値をすると、話しやすいという利点もあります。

評価・鑑定するにあたって、150マイルも離れ

もう一つ、調査の仕方についてですが、イエた地域に出かけて、地域の知識なしに調査をす

ス・ノーで回答できるようなアンケートにした

るようなものです。また、その調査員も十分なほうが、比較調査が行い易いということです。

経験を積んだ方でないと、意味のあるデータが答えて頂くような質問は、最後にとって置くと出てきません。

いう調査の仕方です。調査の質問状は、もちろ

仮想評価という査定は、条件付きの査定と申ん英語で纏めるわけですが、スペイン語とかベし上げますか、このような条件が整えば、不動

トナム語、その他の言語に翻訳する必要がある

産を買いますというやり方なのですが、この場のか。こういったことも考慮する必要があり合の鑑定はちょっと状況が変わってきます。こます。

の仮想評価調査と呼ばれている条件付き査定の

実際に調査を実施する上で重要となってくる

アンケートは、若干数値が通常のアンケートとのは、身だしなみを整えて、歯を磨いて、必要

変わってくる訳です。すなわち、約束した額ととあらばマウスウォッシュを使って清潔な井出

違う支払額を出してくるような状況と似てい達で調査を行うということです。服装はクールます。

ビズにして、フレンドリーな感じで調査を実施する訳です。

調査データの解釈ですが、どういったやり方
で解釈をするかというと、もちろん出てきたア

このような調査をされたことはありますか。

ンケートのデータをまず読み、解読するという調査時に、ちょっとした記念品等のお土産を持こと。そして、その回答を物件の所在地ごとにっていくと、雰囲気が全然変わります。「アン

地図作成を行う。そして、それぞれの回答の種

ケートにお答え頂き、ありがとうございまし

類ごとに、ある一定のパターンがあるかないかた。」と何か品物をあげると、答えなければい

を見極める等々です。そのパターンとは、高圧

けないという気分になってしまう訳です。とて送電線が所在しているか、そしてそれに対するも有効でした。

意識であります。

他に何か実際に現場へ行って調査をされた方で、何かいいアイデア等はありますか。
例えばレストランに行って、チップという制

16

セッション1

これは不動産の関係で、紛争や告訴にまで進展したような場合、非常に重要なデータになってきます。というわけで、そのデータの総計にあたっては、三つの指標を使います。
その第一は、後退分析、そして事例の解析です。
二つ目に実施するのは、それぞれのアプロー
チごとの強みと弱点を摘出する。

これは、我々が実際に使用したアンケート調
査表です。評価書であり、このような様式になっています。
最初に、自己紹介をします。それから、この対象地域において、高圧送電線に対する一般の後退分析とはどのような分析でしょうか。デ

方々の意識の調査を行っていますというようータ数が膨大であることが強みです。後退分析に、最初の質問に移ります。現在、居住してかの強みは他にもありますか。もう一つは地図をら何年になりますか。

使う。地図を使うため非常に精度が高い。これ二つ目の質問になりますが、特にこの物件をを使って価格の変動、その変動因子と価格の因購入するにあたって、どのようなことを考えら果関係を摘出することができる訳で、非常に強れましたか。近所の環境とか学校、立地、価格い分析指標であります。

という項目がありますが、これはイエス、ノー

弱点は、告訴になった場合に審判員が理解し辛いデータであることです。

で答えられる簡単な質問構成になっています。
この調査は、なるべく固定観念を排除した形

ウィスコンシン州の方はいらっしゃいますで実施する必要があります。質問している最中か。ウィスコンシン州でも不動産関係の紛争やに、このようなことがこの近所にありますね。

告訴に、後退分析というのは使えるのですか。

不動産の価格に影響が出ますよね。という言い使えません。使えない場合はどうすれば良いか。

方をしてはいけない訳です。

これはラスベガスで起こった告訴の例です。

もう一つは、例えば、近所の環境を自宅を購私が担当した告訴ですが、簡単な計算式を用い入するときに考えましたと言われた場合は、どて、こちら側の言い分を提示した訳ですが、判のような環境ですかとさらに質問を進める。そ事が、弁護士さん、あなたはいま数学の計算式の中で、高圧送電線があるか否かという話が出を用いられましたか。はい、使いました。申したら、さらにその質問を続けるという形で、自訳ないのですが我が法廷では計算式は用いませ

宅から高圧送電線までの距離といったところまん。そういう場合もありますので、気を付けてで質問を進めるような方法で調査を行いました。

ください。
後退分析、事例の分析、そして普通の調査とこれは各自宅まで調査員が出かけて行って、対面しヒアリングを行いました。

いう三つの手法を使うわけですが、この三つのそのヒアリングの結果、31名の方に調査に参調査手法の強み、弱点をそれぞれ摘出し、その加して頂きました。その自宅からは、高圧送電

対象、調査に最も見合った分析手法を使用する

線がすべて見えるという状況になっています。

必要がある訳です。

調査した内の28軒が、フットボール場程度の以前行っていた調査のアプローチとしては、距離に高圧送電線があった。それでも家の方達

明白なデータだけを使うということですが、統にそれほど影響は出ないという回答であった。

計調査というのは可能性、すなわち可能なシナ

どの程度の距離から家の値段が変わってくるリオの基に予測を立てている訳です。

かということですが、このエリアに居住する場

この予測はベルカーブという曲線ですが、最合、アンケートでは、200フィート以内であれも起こり得る確率が高いもので、その他のシナ

ば、その違いが大きいです。それ以上の場合は、リオもまったく発生しないかというと、そのよあまり影響は現れていないということです。

うには言い切れないということを理解した上要約すると、パーセンテージから判断した場

で、統計データの分析の結果を使用する必要が合、高圧送電線からの距離が200フィート以内あります。

である。そして高圧送電線の電圧が500キロボ

セッション117

ルト以上である。とその影響は大きいという結立つものですが、これに慣れるには、トレーニ

果が出ました。

ングが必要です。概要として皆さんに理解してカリフォルニア州の例と比較しました。どう頂ければと思っています。

いった違いが出ているかということを知りたか

司会者った訳です。結果的には、大きな違いがありの方法を学んで欲しいと思います。鑑定士のジ

我々を驚かせました。こういった違いが生じる

ャーナルを見てみると、これに似たような記事ということは、否定できないことです。

が沢山出ています。古いテクニックに新しい解かなり急いだ話になりましたが、皆さん、ご清聴ありがとうございました。

釈の仕方を加えたものです。これは良いことだと思います。

Thomas O.Jackson Orell Andersonさんの後半の話は、かなり複雑な話です。非常に役に皆さん、ご清聴ありがとうございました。
（拍手）セッション風景18

セッション1

土地鑑定士の人は是非これに慣れ、こ◆ セッション2

樹木根と地下埋設電線への影響
スピーカー

担当者

Christoph Bennerscheidt

菊川俊英

ドイツ地下インフラ研究所（株）用地補償システムズ

William Busch代表取締役

サンディエゴ郡水道局

池村

巧（株）ナガサクコンサルタント

司

会

調査部

課長

William Busch

紀国隆二

サンディエゴ郡水道局（株）栄光コンサルタント
代表取締役

1概 要

リスクに対処する必要性を説明しています。
まずは、水道局に勤務するWilliam Busch氏の布設済みのパイプラインが受ける損傷の説明から始まり、ここ近年の調査によりその要因の一.

1 はじめにつとして樹木の根の浸食が影響していることを、そして損傷したパイプラインの補修をすること

このセッションは、樹木根が地下埋設物インに伴い一般的な建物等、プール、樹木、あるいフラに与える影響と、それ係る諸問題という、は地役権といった問題が絡まって、多くのリス

長年日本の道路の整備、あるいは、工事に起因クが発生しているということを紹介しています。

する地盤変動等による損害調査等に偏重して補そして、このセッションにはIKT-Institute

償業務に携ってきた私にとってみては新鮮な内社のChristoph氏がパネラーとして参加され、容でした。

ドイツでも同様な樹木根による地下埋設物イン

主な内容は、樹木根によって損傷を受けたパ

フラ等による被害が報告されていること、実際

イプライン等の補修、つまり影響樹木を伐除すに調査した樹木による地下埋設物等への浸食被ることによって生じる多様なリスクなどを説明

害の実態、また、樹木根の性質の科学的検査

しています。

データを紹介、また、その補修方法、ドイツ

さらに、説明は、地球温暖化対策の緑化に進み、樹木が通常の状態で植栽されれば、その根としてこのリスクに対する取り組みを紹介しています。

は成長し、下部にある構造物に何らかの影響を与えることは避けて通れないこと、このような状況下では植栽スペース等と地下埋設物インフ

.

2 概要

ラ等との共生は難しいこと、地球温暖化対策の「樹木根とその地下埋設管への影響」の要約

面でもそれは許されないこと、それを可能とす（1）パイプラインの補修と補修が周辺に与るためには、これらの状況を定量化して、整合性のあるデータをとり、評価分析し、体系化し、えるリスク
このパイプラインは150キロ以上の遠隔にあセッション219

るカウンティに水を供給し、60年前から累々と根を持つ樹木を伐採すれば済むという単純なも整備を続けてきたものである。ところが、経年のではない。

劣化により、パイプが破損し、非常に大きな問（3）樹木との共生とそのための体系整備題になった。パイプの結合部の材種がゴムなど地域のコミュニティにある樹木についても、による場合は、樹木根の浸食により、パイプに長大遠路なパイプラインの損傷場所にある樹木

ひび割れが生じ、土が入り、パイプラインが損についても、樹木根がパイプラインを損傷して傷をきたすことがある。

いるならその樹木を伐採すればいいわけである

これに気がついたのは80年代で、そのボードし、また、樹木根がパイプラインを損傷するな

ディレクターたちが、どのようにして地役権をらば、パイプラインを布設してある上部のオー行使するか、土地収用権を使ったら、どこまでプンスペースには植栽しなければよいわけであ

我々はやれて、どこまでの連携できるかというるが、地球温暖化等の環境面に対する社会的、ことを協議した。

政策的なプレッシャーは非常に強くてなかなか

また、こういうところでパイプラインを掘り簡単にできない。逆にその社会的、政策的状況

起こし補修することは、一般的な建物等、プーの中、きちんとした樹木を植えて、管理、保存

ル、樹木、あるいは地役権といった問題が絡ましていくことが強く求められている。特にこれって、多くのリスクが発生している。したがっは大きなコミュニティにおいては大事とされ、て、単に損傷したパイプラインを取り除けばい

オープンスペースに広がる植栽をどのようにしいという問題ではなく、どういう方法でそれをて守っていくか、そして、その下に布設される修理して、どういう方法でマッチしていくか。

公共事業によるパイプラインなどは、どういっ

その中でどういったプライオリティがあるのかた影響を受けるのかといったことを、体系的にといったことをシステム的に協議した。

まとめ、樹木根がパイプラインに影響を与えな（2）樹木根による影響と樹木に対する価値観

いようにするにはどういう手法をとれば良いか

時間とともに、パイプラインは樹木根の浸食を検討することが必要になる。

により、損傷をきたすことになることが多くあそのためには樹木根によるパイプの劣化、そる。したがって、その様な場合、どのように補してあらゆる状況を定量化して、整合性のある修していくか、浸食している樹木に対してどのデータをとる必要があるわけで、その整合性のように補償していくかということが問題になるあるデータを評価分析するために、さまざまなのである。パイプラインと樹木との距離がある

リサーチが行われている。

場合は地役権を行使することはできない。だか

また、パイプラインのリスクの問題はこれがら、そういった場合、いろいろな要因が入って高ければ高いほど、早い処理が必要で、弾力的くるので、その要因に対して、我々はアクショな政策が必要である。また、樹木の種類によっンを起こさなければならない。我々は、これらてパイプラインに対してのダメージを軽減化すの諸問題をシステム化して、どのように樹木をることができるということで、樹木の選択も非除去するか、そして土地所有者、家の所有者に常に大事になってきている。

どのような説明をするか。特に長期化する先の（4）ドイツにおける樹木根の浸食実態問題を見越して、所有者たちと話し合い、それ・トレンチへの根の侵入に関するコストを説明することが重要である。

・下水道管への根の侵入

また、樹木というものはその地域のコミュニ

・水道配管への根の侵入

ティにとって非常に感情的な、センチメンタル

・水道のポンプ場配管への根の侵入なものであるから、その点についても考慮に入（5）ドイツにおける樹木根の科学実験

れ方策を考えなければならない。ただ単にその20

セッション2・根の成長とその形態

・根の育つ方向

訳を読むに付けおぼろげではありますが、よう・根の伸長する圧力

やく理解の兆しが見えてきた。それは、アメリ・根が張る圧力カの一つの水道局におけるパイプラインの損傷

・パイプ材別の根の成長圧力の比較の補修と、その損傷原因を取り除くために係る・土壌の違いと根の成長の違い補償に関する（具体的にどうするということは（6）ドイツの樹木根の影響に対する取組み

わからなかったが）ことでありました。また、

まず、ドイツでは根の成長していく一定の法

樹木根がパイプラインに影響を及ぼすことは確則を検証しようとしている。どのようにして根実であり、それを防ぐために、上部に植栽するの問題を検証して、解決していくかということ

樹木の選択、土壌の選択、布設方法の選択が必であるが、ドイツでは毎年、これに対して90ミ要であるという、我々の移転補償とはやや趣をリオンドルの費用を費やして検証を継続して異にする内容であったかと思います。

いる。

しかし、日本での研修と言えば、基準や細則

また、どの土壌が根の成長に適していて、どの解釈、運用面の統一、算定方法の解説など、の土壌を嫌うかということを検証し、すでに実いかに基準や要領を理解して、間違いがないよ

証段階に来ていて、水道、ガス管等の配管時のうに業務を行うかを研修することが主流であ埋め戻しに樹木根が嫌う特殊なソイルを使用

り、したがって、このセッションのようにし、パイプラインを樹木根から守るようにしてright-of-wayに関する多種・多様な業務の紹介、いる。

エージェントの取り組みを紹介する研修は新鮮でした。

.

3 おわりに

私はこのセッション参加を通じて、インターナショナル・ライト・オブ・ウェイ・アソシエ

現地でのセッションでは英語が理解できないーション略してIRWAというアメリカ、カナダのと、同時通訳の人の通訳も私自身が解釈するを中心に世界で約8,000人の会員を有する組織

前に次々と移って行くことから、プロジェクタ

について、また、アメリカ、いや、世界におけーで映し出される写真が何を示す写真なのかをる補償制度はどのようになっているのか、また、理解した程度でした。しかし、このレポートを

世界の補償業務にはどのような業務が存在して書くに当たって渡された録音したプレゼンの翻いるのか、興味を持つこととなったのです。

セッション221

いったプライオリティがあるのかといったこと

2
司会

調査議事録

をシステム的に話し合いました。これについてのお話を、我々の視点から話をしたいと思います。

William Buschさんです。サンディエゴ

水道局が管理・使用するパイプラインは7イ

カウンティの水道局から来ていただきました。

ンチ直径から100インチ直径のパイプラインが水道局に30年勤められ、多くの経験をもたれるあります。材質の多くはコンクリートでできて方です。そしてもうひとりの方、今日は国際的います。しかし、鉄でできているものもありまなセッションです。ドイツから来ていただいてすし、鉄でコーティングしてあるのもあります。

いるChristophさんです。今日のテーマついて、

時間とともに、コンクリートコーティングの

ドイツではどういう方法で樹木への対処・管理

場合は、土厚がパイプラインを押し潰すだけでをしていくのかということについて、話していはなくて、樹木根の浸食により、パイプにひび

ただきます。

割れが生じ、土が入り、パイプラインが損傷をそれではBuschさんに、どのようにしてこのきたすことになることも多くあります。ですか

話し合いを持つようになったかをお話していたら、その中でどのようにしてそれを直していく

だきたいと思います。

か、補償していくかということが問題になるの

Busch

です。

まず水道局では大きなパイプラインを布設しています。これらパイプラインを使用

この写真の古い建物を見てください。この写してカウンティに水を供給するわけですが、水真の裏にパイプラインが布設してあるのです

道局施設とカウンティまでは150キロ以上離れが、これが樹木の根の浸食を受けている、とのています。我々は40年、50年、60年昔から、現調査結果がでていました。その原因として、こ代の需要、それから軍隊の需要に間に合わせるの写真には家もプールも映っていますが、家のために、累々と整備を続けてきました。

建物は大丈夫だと。ところが、木はどうなのか

ところが、right-of-wayの立場から見ると、という問題が、ここ3、4年の問題になってきま

経年劣化により、パイプが割れて破損していて、した。この家の裏庭を見ますと、大きなユーカ

これが非常に大きな問題になっている。これをリの木があります。高さが250フィートありま

何とかしなければいけない。

す。パイプラインの地役権を見ると、この木とこれに気がついたのは80年代で、途中で直さ

パイプラインの距離がありすぎて、地役権を行なければいけないということで、そのボードデ使することはできない。ですから、そういったィレクターたちが話し合いまして、どのように場合、いろいろなファクターが入ってきますか

して地役権を行使するか。それから我々はどこ

ら、それを要因にして、我々はアクションを取までできるか。土地収用権を使ったら、どこま

らなければいけません。では、どういった要因

で我々はやれて、どこまでの連携できるかといがあるかというと、まずどういったポリシーがうことを話し合いました。

我々の行動を助け、あるいはセーブしていくか

こういうところでは、一般的な建物等、プーというところです。

ル、樹木、あるいは地役権といった問題が絡ままた、樹木というものはその地域のコミュニって、多くのリスクが発生しているわけです。

ティにとって非常に感情的な、センチメンタルですから、単にパイプラインが古くなっているなものです。ですから、これはこれでやらなけから、それを取り除けばいいという問題ではあればいけない。また、地役権の面からいくと、りません。どういう方法でそれを修理して、どこの樹木を守るという立場にもあります。です

ういう方法でマッチしていくか。その中でどうから、簡単に樹木を枯らすことはできない。

22

セッション2

また、この問題は、樹木の根が問題なのか、ん。それからどうして私の木を切るのか、どうあるいはパイプラインの直径の問題なのかといして他人の木を最初に切らないのかといった苦うことを中心に検討することも重要です。

情を寄せる場合もあります。これについて、まこういった問題を避けるために、いろいろなた後で詳しく話をしてもらいます。

要件が必要になってきます。これは1959年の昔

それから、特にコミュニティにある樹木は非の契約書です。この中で詳細に書かれています。

常に難しいものになります。大都市におけるグオーナーは、樹木を煩雑に成長させてはならな

リーン化ということで、樹木を伐採することにいということが書いてあります。ですから、家対しての社会的、政治的なプレッシャーは非常のオーナーが樹木の世話に対しては責任があるに強くて、なかなか簡単にはできません。それわけです。それに対しては、また後に触れたいから二酸化炭素に対する緑化運動ということでと思います。

も、樹木を切ることに対しての反対があります。

それからこういった樹木根がパイプラインにそれから地球温暖化に対する政策ということ

与えるダメージ、これについては後でChristophで、アメリカ政府の上院、下院とも木を伐採すさんに話をしてもらいます。Christophさんはることに対して、非常に関心を示しています。

IKT-Instituteというドイツの会社で働いてい

特に大都会においては、それが顕著であります。

ます。

それから大都市に関しては、きちんとした樹

IKT社は主に樹木根をどのように処理するか木を植えて、管理して、保存していくというこということで活躍している会社です。私がインとが求められています。特にこれは大きなコミ

ターネットでどういったテクノロジーを使った

ュニティにおいては大事とされていて、オープ

り、どういった要因で樹木根を処理するかといンスペースに広がるグリーンをどのようにしてうことを検索していたら、彼の会社にたどり着守っていくか。そして、その下に布設される公きました。そして今回、Christophさんに講演

共事業によるパイプラインなどは、どういったをお願いした次第です。

影響を受けるのかといったことを、体系的にまご覧ください。これだけ精力的に延びている

とめ上げることが必要になります。

樹木根もあるわけです。これはキプロスの木でこれをしないと、緑にやさしい社会をめざす

す。見てください。こういった感じで、明らか

我々にとってはマイナスの面が大きくなってくに木の根っこが影響していることがわかりまるわけです。ですから、これに対して素早い対す。これは後ほど、Christophさんのスピーチ応が要求されています。プライオリティの中での中で話をしていただきます。

も、これは高い順番になっていることを理解しでは、どういった木の種類が大きな影響を与えるのか。これはカシの木です。それからユーていただきたいと思います。特に大都会においては、そうであります。

カリの木、これが我々としては非常に関心事がこれは国によっても違うと思いますが、どう

大きい樹木です。これから我々はどういった政いった環境をどういったかたちで保存していく

策を作り上げるか。こういった樹木が我々にどかということ、これは特に将来を考えたときにういった影響を与えるかということを考察するは大きな問題です。サンディエゴの水道局の例

ことが必要です。

です。南カリフォルニアの南で、メキシコの国

我々には、この中でどういった取り組みが必

境に接しています。ここに120インチの大きな要か。社会的な政治的な責任があります。それ

パイプラインがあります。通路に対してはオー

で、なかなか樹木を処理することができない。

プンスペースをつくっています。

もちろん個人に関する権利もあります。簡単に

ここで最終的な公共事業の責任として、我々他人の家にある樹木を伐採することはできませは簡単に樹木を切れないということで、樹木をセッション223

切らずに、どのようにしてそのパイプラインをプラインの劣化につながっているわけですが、守っていくかというのが、我々の大きな問題の

この劣化、そしてあらゆる状況を定量化して、一つです。どういった樹木が十分で、どういっ整合性のあるデータをとる必要があるわけでた樹木が十分でないのかという一つの体系を作す。その整合性のあるデータを評価分析するたること、これも重要なところです。

めに、さまざまなリサーチが行われていますが、では、どうしてオーナーたちは自分たちで樹どのような因子を摘出し、そして定量的に分析

木を切ることができないのか。実践として、不をしているか、IKT-Institute 社のChristophさ

動産の権利というものもあらわれてきます。例

んにご説明を続けていただきます。

えば家の売買の契約書の中で、まず家のオーナ

Christoph

ーは樹木をある一定以上成長させてはいけない

昨年、ご訪問いただきまして、要請を受けて、ということが、権利書の中に書かれています。

業界誌に記事を書かせていただきました。といこれをどのように理解し、どのように裁判所

うわけで、今回は共同でプレゼンテーションをが判断を下すか。これはもちろんカウンティ、

今紹介いただいたChristophです。

させていただきます。

あるいは州によって違うわけですが、これは時実施しているプロジェクトですが、1998年に間のかかる、また微妙な言葉づかいで、これか

パイプラインに対する樹木根の営業の調査を実らの問題になるところです。

施しました。なぜそのような調査を実施したか

オーナーに強制的に木を切除せよと、一方的というと、このような現状があったからです。

に要請できないという状況で、さらにこの状況

すなわち都心部に、このように目に見えていまを分析すると、この一例で説明させていただき

せんが、パイプラインがたくさん流れているわます。埋設インフラがこのように流れています。

けです。その上に植林され、その樹木根がパイ

これがパイプラインです。田舎の地域ですので、プラインに影響を与えるわけです。

障害物となるようなものはないわけです。これというわけで、埋設インフラの調査を実施しは昔の状態でして、これは現在、開発後の地域

ました。これはドイツでした調査ですが、アメです。

リカで発生している状況とまったく同等のもの

ご覧ください。パイプラインが通っているのであると思います。このような状況で、この地は、ちょうどこのような形状です。そして樹木下にガスのパイプ、電線、通信網、そして通常が植え込まれていますので、この埋設インフラのパイプライン、水道管などが通っています。

が懸念事項となるわけです。すなわち、この植このように土地開発で地下に埋設したインフラ

木の根がインフラの腐敗を引き起こす状況になの上に植林をしているわけですが、地元の大学っているわけです。それでは一体どうすればいに要請を受て1998年に始めた調査ですが、植林いかということになるわけです。

をすると、樹木は根をはるものです。その結果

まず、その一例ですが、建築物は何もない、ですが、ご覧ください。このように植林されてこれはサンディエゴ郡です。田舎です。その何いる樹木の根が、さまざまなトラブルを引き起もない更地のところに、パイプラインが並んでこしているのがご覧になっていただけるかと思いるわけです。樹木が生えているのをご覧いたいます。

だけますか。これは植林された樹木です。結局、

例えばこのトレンチのエリアですが、トレン

パイプライン埋め込み工事をしたあとに、このチというのは根が入り込みやすいのです。そしように植林がされるわけです。

てもう一つは下水道のパイプですが、1967年以

この樹木が埋設インフラに対してどのような前に埋め込み工事が済んだ排水管です。これは問題を引き起こすか、もう一度ご説明させていパイプ結合部分が古い旧式のゴム製でしたの

ただきます。このように伸びている根が、パイで、そのゴム製の結合部分に根が入り込んでい24

セッション2

るという状況が発生していました。
この接合部分から根が入り込んで、これはゴとは地盤が軟らかいほうに先端で硬度を認識して育っていくわけです。

ムの接合部分で、ゴムというのは年数がたつとということで、このような装置を使って、根劣化するわけです。そしてここから根が入り込の育っていく伸びる圧力を計測しています。下んで、排水管のところにまで根が育っているとのほうにゴムの材を敷きまして、小さな木を植いう状況でした。

えつけます。対象の樹木ですが、カシの木です。

もう一つ実施した水道配管の場合ですが、こ次にご覧になっている写真は、10cmのペース

れはPVCで使っています。これは水道水を使ト状のものをゴムの材のところにつけていまっている配管ですが、ご覧ください。こちらのす。ちょっと見づらいのですが、小さな根が育中にも根っこが入り込んでいます。これも一例っています。

ですが、これはポンプ場です。水道のポンプ場

これを開けると、このように小さな根がすでで調査をした結果、判明した根の浸食です。こに張られているわけです。サイズとしては大豆のように大きな根っこ。ただ、これはどこからほどのサイズのカシの木ですが、まず垂直に伸来ているか、わからなかったのですが、太いパ

びて、そこから横ばいに根がさらに伸び始める。

イプが詰まった状態になって、この水道管の中

そして伸び始めている、この横ばいの根から、に根がはびこっているという状況が判明しま

さらに横ばいに根が伸びるというわけで、このした。

ように排水管のほうに容易に入り込むことがで樹木の根の育ち方というのをご覧になってください。この状況をさらに理解するためにです

きるということがご覧になっていただけると思います。

が、ドイツで有名な生物学者の方がなさった樹

もう一つご覧ください。これは根っこですが、木根の成長です。有名なプロジェクトですが、トライアングル形になっています。垂直、そし調査をした結果を若干ご説明させていただきて水平状態で、縦に伸びる根が硬く地中の中にます。

根を張り、残りの軟らかい若い根が、このよう樹木の根ですが、根自体はもともとは何ミリレベルの非常に小さなサイズのものです。これに根を張り始めるわけです。このような形状になっています。

が最終的に大きな根を地中に張るわけですが、もう一つ測定しました。これは根が張る圧力

このような髪のような根になっているわけでのところに測定したのは、これは種でして、同す。この髪のような元の根が、地中にその根を等のカシの木を使用しました。これは圧力を測張り始めるわけです。その先の部分は若干軟らっていまして、圧力に敏感なレイヤーをこちらかくなっています。この軟らかい先端部分が差のほうに張りました。これは自動車業界でも使し込める地中のスペースを探しているわけです。

われている測定機器であります。

そしてこの根の育つ方向ですが、縦横、両方実施したのは、締め具で高い圧力を与えまし

可能であります。しかしながら、まず根を張るた。すなわち、圧力を与えるその圧力により、という段階においては、このように上から下に圧力が高くなれば高くなるほど、根が伸びるの育ってきています。この根を張る圧力ですが、が困難になるのか否か。これは種から実験した

これは樹木の種類により違いがあります。それ

わけですが、その実験を実施しました。ご覧くを測定することも可能です。

ださい。

どのような形で根を張っていくかというと、パソコンのほうでこのようにシミュレーショ

先端部分の柔らかい部分で土の違った種類を検ンをすることができるのですが、ご覧ください。

知するわけです。すなわち地中には気泡がある

ここのところ、チャンネルといわれている溝ののですが、この気泡の大きいほうに、ということころから種が育っていくのですが、32時間以セッション225

降、7.1バーの圧力が設定されて、測定されてました。ご覧ください。これは第2次世界大戦

います。40時間後、64時間後と、かけている圧時につくられた防空壕の中に入り込んでいる根力を測定しました。そして70時間後は12.3バーです。ほとんど忘れられていた防空壕ですが、の圧力を応力として適用しました。これは海水

防空壕の中に潜ってみると、このような状況での120mの深さに潜った時点での圧力です。

あったわけです。ちょっと信じられない状況で

これは圧力を与えているエリアのサイズというのを考慮に入れていません。いずれにしても、す。というわけで、警告を鳴らすような状況でありました。

樹木根に与えている圧力、これを違った樹木のなぜこのような状況が発生していたかという種類ごとに比較対照で分析してみました。いちと、この防空壕の中は湿度が高かったというこ

ばん左が木の種類で、圧力をかけた時間長、そとです。十分な湿度があったので、根がこのよして根っこにかかっている圧力です。最後の種

うに伸びてしまったという状況であります。

類ですが、4バーの圧力をかけています。とい

過去13年間、このように樹木の根がどのよううわけで、これは種から測定して、根を張り始なところに生えているかという調査をしていた

める状況を調査しました。

わけですが、このように不思議なところに生えということで、木の種類ごとに圧力が違うこているケースがあります。こちらはトイレの中とが判明しました。根自体の圧力の測定が終了に根を張っています。これは壁のほうに固定さしましたので、今度はパイプラインの接合部分れているトイレですが、こちらが水が流れるとの接合圧を調査しました。このパイプラインでころです。

すが、ジャスケットで接合しているので、接触

根は、土がなくても伸びることができるんで圧が発生しています。これはパイプラインの種

す。どこからこの根が入り込んでいるかという類ごとに違うのですが、ドイツで通常使われてことですが、この小さな根をご覧いただけます

いるパイプラインで調査をしました。

か。壁の裏のほうから入り込んでいるわけです。

その結果ですが、上のほうでご覧になっていこの壁の中の軟らかい部分を狙って、このようただいているのは、PVCでできているパイプにメインの根っこが根を張り、そしてトイレのでして、これは近所の量販店で買えるようなレ

ほうまで根が入り込むという状況が発生していベルのパイプです。そのパイプに4バーの圧力ます。

を加えました。もう一つ、比較対照として実施

こちらはケージの中に植林された樹木です

したパイプですが、これは鉄製のパイプです。

が、自然界の中で、どのように樹木は根を張っ

これは水道水に使われている配管で、150cm径ているか、ご覧になっていただきます。地上かのものであります。カウンティによっては、水ら見ると、根を見ることはできませんが、植林

道水だけではなく、下水にも使われている配管にせよ、自然に育っている木にせよ、このようです。

に根を張って成長しているわけです。

圧力をかけて、パイプ、すなわち配管の材をアメリカにおいては、このようなトラブルで変えて、圧力の比較を実施しました。先ほど申は技術者のせいにされてしまうのですが。ドイ

し上げたPVCからVCP、そしてポリプロピレ

ツでもそうです。

ンでできている配管等々、そして鉄製でダクタというわけで、これは自然に生えている樹木

イルアイアンと呼ばれている材でつくられていの根の一例です。これはスチュッチェル博士が、る配管、それぞれ接続圧という最高数値を比較

これは自然に倒れてしまった木ですが、それをした結果、このような数値になっています。

見て調査をしています。木の種類によって、根

それではトレンチに根が入り込んだ場合は、どんなことが生じるかという調査も同様に行い

26

セッション2を張る深さが変わってきます。もう一つは土の種類にもよります。

これは自然の状態です。これは植林されていンチ、塹壕と呼んでいますが、穴を掘ったとこる都心部における樹木の根です。地下埋設イン

ろにどのように進入していくか。ドイツでは毎フラ、これは天然ガスの配管ですが、その工事

年、これに対して90ミリオンドルの費用を費やをするときに、ドイツでは天然ガスのパイプはして、こういった処理をしています。

歩道のところに埋め込むことは禁止されていままず右と左のところに塹壕を掘ります。そしして、なぜかというと、それは植林に影響を与て別の違った土を埋め込みます。一つはいい土えるからです。

を埋め、右のほうには悪い土を埋めます。そし写真が元に戻りますが、先ほどの木の根がどて根がどのように引っ張られるかということをういう具合に広がっているかというところで探すわけです。これによって、どちらの土が根す。町の中ではこういった状況には気がつかなっこに適していて、どちらの土を根っこが嫌う

いと思います。ですから、これを処理するのはかということを探し当てるわけです。

簡単ではありません。まずパイプのところにス

新しい家の水道等をつくる場合は、土の選択

ペースを作って、根をカットするわけです。

にこれを選びます。まず小さな塹壕があります。

通りの下には根はないだろう。材質、例えば

ここには今のところまったく問題がありませアスファルトなどの材質が上に敷かれていますん。下のほうにコンクリートを流し込むのも問ので、空気が下に入らない。そういったことか

題がありません。ここで埋め込むことによって、ら根が横に広がらないと、私は見ています。

完全な塹壕、トレンチを埋め込む作業が終わる

一つの例ですが、何と深さ7mまで生えていわけです。これに対して、我々はエンジニアがる根を見つけました。そして70cmから1mの深必要なわけですから、ここできちんと仕事をしさ、それから7mまで入っているわけです。7m

なければいけないということが要求されていだと、非常に深いものです。

ます。

特に例として、二つの例があります。ナンバ

これは一つの例で、先ほどの市の例からガスー2とナンバー4です。そこに2本の木がありまパイプです。80cmの直径のラインです。そこ

す。家まで下水管が通っています。そして、こに特殊なソイルを流し込みます。そして直接、こがブロックされたわけです。どうしたのかとこれがガスパイプに触れるわけです。これでもいうことで、そこに穴を掘ってみるました。

って数年後に土が固まりますが、ここに根が進

ここに穴を掘ったわけですが、私たちが発見入する心配はありません。先ほど言ったように、したのは……。いわゆる塹壕という穴を掘った

木の嫌がるソイルを液状化して流し込んでいるのですが、それに沿ってこういった根っこがパからです。

イプラインのまわりにしがみついて、パイプコ

これはドイツの環境庁との連携した市の例

ネクションのところをストップさせ、ここではで、トラクターで穴を開ける作業をします。そパイプを割り、根が中に入っているところが見して穴を開けたところがいったいどういった状

つかりました。

況になっているかを見て、将来のリサーチにつ根にとっては、そこがベストのところなんでなげます。

す。なぜかというと、その根が前進していくのBuschに、邪魔するものがない。例えば地上の上のほたが、次はどのようにして樹木を管理していく

うですと、人が歩くので、どんどん土地が硬くかというポリシーを打ち立てること。パイプラなっていく。パイプの下はそのままの状況なの

インのコンディション、それから公共事業に関で、進展しやすいということです。

してのパイプライン、いろいろなリスクがあり

Christophさんに話をしてもらいましでは、どのようにして根の問題を検証して解ますが、エリアによっても問題が出てきます。

決していくかということですが、まず根がトレ

樹木の問題、どんな木の種類か、ロケーション

セッション227

はどうするか、これがプライオリティとしてはます。アボカドにしろ果汁にしろ、パイプライ

高いものになっていきます。

ンに近ければ近いほど、その木の種類にかかわこのプライオリティを上から下まで並べて、らず、ダメージ率は高くなるわけです。

上から片づけていくというきちんとしたかたちですから、セットバックの距離を考えること

で組織的にやっていくことが大事です。ここには非常に大事だとされています。そのデータは吸気口がありますが、どういったかたちになっ

Christophさんの会社から提供されています。

ているか、これを調べる。そこからもし空気がまた木の種類が大事なもので、その種類を考え入っているところが壊れていれば、音がして聞る場合、リスクのランクも出てきます。ですか

こえます。ですから、その音をもとに、どこがら、収用問題においても、そういった木の種類

壊れているか、どういった状況になっているかも考慮されてきます。

ということを探知することができます。

それからパイプラインのリスクの問題、これですから、パイプラインは我々に将来、影響が高ければ高いほど、早い処理が必要で、政策を与えるということを考慮において、こういっが必要ということです。それから根の深い木。

た器具を使って、早めにその破損を探知し、そパイプラインはいいのですが、樹木の種類によして将来の問題をミニマム化していくことが大ってパイプラインに対してのダメージを軽減化事だということで、それを受けて我々は動いてすることができるということで、樹木の選択もいます。特に樹木の根の問題は、どこに住もう

非常に大事になってきます。

とも、非常に高い問題のうちになります。それ

これを機に、我々はシステム化して、どのよ

を3年、5年後、パイプはいつかやられるだろう

うに樹木を除去するか、そして土地所有者、家ということを念頭に置いて、我々はそれを評価の所有者にどのような説明をするか。特に長期して処理する。

化する先の問題を見越して、ホームオーナーた

今度はパイプの種類ですが、それがコンクリ

ちと話し合いをすることが重要とされていまートかスチールか、そして、どのようにライン

す。もちろん、そのあいだにきちんとしたそれ化するかというところが、もっと大きな問題だに関するコストも説明する必要があります。

と思います。また、問題はより時間がかかればでは、将来についてはどうでしょうか。将来かかるほど、こういったコンクリートにしろ、は大都市において、こういった問題が大きくな

スチールにしろ、そのつなぎ目がやられてくる

ることは目に見えています。また同時に、クリという可能性は大であります。

ーンガスとかクリーンエアといった問題がある

また、パイプラインにかかる圧力も考慮に入わけですから、必ずしもすべて樹木を除去すれれなければなりません。どこにそれを布設するば問題が解決するわけではありません。どうのかという問題、これが住宅地なのか。住宅地

いった樹木を残して、どういったパイプライン

であれば、どれだけのプレッシャーが必要なのを選択すべきかというのが大きな問題になりか。それから水の容量もパイプラインの破損のます。

大きな要因になります。これらを考慮に入れて、それから穴を掘るところのトレンチ、その技

リスクに対してどういった防御をするか、どう術も改良されることが必要になってきます。特

いった政策をとるかということを、我々は考えに皆さんの環境を考えると、道路、通りの形、ていかなければなりません。

状況を鑑みて、その改良が必要になってきます。

また、電線との関係。この電線からの連絡網

Christophさんが触れられたと思いますが、も必要になってきます。これをきちんとしてお我々はそういうことでパートナーシップをとっかないと、結果的にパイプラインのダメージをて、right-of-wayのエージェントが我々に参加遅らせて、その破損率を高めることになってきして働いているという状況です。これで我々の28

セッション2

プレゼンテーションを終わります。あとは皆さんの質疑のほうに向けたいと思います。

Q4

その対応としては、現在のところは、ちょっとそれは未知数でありますという回答になると思うんですね。というのは、これは掘ってみないと、まだわからないからです。たA1

調査をされているパイプラインの直径と、そして根のサイズの因果関係というのも調査されましたか。また、その土地の地質のだ、その状況を是正するためにも現在の調査を続けていかなければなりません。
A5

果実のとれる木は価値があるとか、そう

種類により決まってくると言うことができまいう財産感みたいなものがありますね。でも、すか。

よく調査してみると根による被害のほうが、

Q1

もちろん根の直径とパイプラインの直径は因果関係があるというのは明白であります。そして地質が軟らかければ軟らかいほど、

実はひどいということは判明しているわけです。そういう場合どうしておられますか。
Q5

果実がなる木の調査は、我々はしていま

先ほど申し上げましたが、気泡があればある

せんが、でもおっしゃるとおり、木の種類にほどという言い方をしていますが、実際軟ら

よって深く根を張る種もあれば、張る根が深かければ軟らかいほど根を張り、そして成長

くないものもありまして、その種類もつかめすることもできます。ですから、軟らかい土ていますが、もちろんすべての種類の樹木に地のところは根が太く長くなる環境ができて対して、それが実施されているわけではないいます。

ので、やはり見てみないとわからない。すな

A2

地主の方に、パイプライン、地下埋設イ

わち、掘ってみて調査をする。最終的には調

ンフラに根が入り込んでいますと。そして入査をしないと、そしてそれをデータベースにり込んでいる木の生えている土地の所有者

入れ込まないと、わかりづらいと思います。

が、木を切除し、取り除くということになり

例えばカシとかマツも、はっきり言って、ましたら、そのコストはそのオーナー負担で7m、25フィートですか、それまで根を張るすか。

というのはつかめています。ざっくり言って。

Q2

回答は、イエスであります。ただ、このアボカドとか、あと柑橘系の木は本当に根を木が古い木で、用地も歴史のある用地で、例張っても非常に浅くて、パイプラインやそう

えばその木を切り倒さなければいけないといいった地下埋設インフラには影響を与えない

う時点以前に、オーナーは何人もいるわけでと、掘らなくてもつかめている品種もありす。そのような場合、また違った計算式を用ます。

いる必要があるかと思います。ただ、自然にだけど、カシやマツを見れば、ちょっとや生えている木の場合は、我々がコストを請けばいなと断定することはできます。アボカド負う必要があると思います。

とか、先ほどご質問にあった果実のなる木は

A3

土地の所有者が、その木が長いこと生え悪いのではないかという都市伝説があるといているので、自分負担で木を取り除く義務はうことですが、柑橘系に限っては、そのようありませんと拒否される場合はありますか。

なことはないということは断定することはでQ3 あります。
A4

きます。

土地の所有者が、うちの土地には木があということで、今後も木の種類によりデーりますと。その木がもしかしたらパイプライ

タベースを構築していく必要があります。とンに根が入り込んでいるかもしれないので、いうことと、構築していく必要があるという調査をしていただけますかと言われた場合は

ことは、データベースがまとまっていない木

どういうふうに対応しますか。

の品種もあるということです。もう一つは、

セッション229

地質にもよります。
Q6

れにしても、どのようなメッセージを伝える

7m伸びるというのは、これは縦伸びです

か、横伸びですか。
A6かというのは重要ですが、まず伝わらなければいけないという必要性はもちろんあります。

この7mは、深さです。これはドイツでや

例えばそのような、いちばん悪さをしていった調査で、これは縦、横、両方でした。伸

る樹木が集中しているエリアなどは、気をつびている方向ですが、7mというのは。これ

けて近所の住民たちに通達する必要があるとは2軒で調査したと申し上げましたが、その私は思います。

ケースにもよりますが、例えば水の多い湿った土地では、縦よりも横に伸びていたりとい

司会

うことです。

いました。というわけで、今おっしゃっていま

Q7

これをどういうふうに一般の人に訴えていくべきだと思われますか。
A7

興味深いデータでした。ありがとうござしたが、とにかく何か問題先取り型のアクションを起こす必要があるという点に関しては、私

これは公に広く知らしめる必要があるは同意していますし、今後もこの問題について、と。ただ、風評災害につながってもいけませ

意欲的に研究活動を続けてまいる所存です。本んので、あまり大げさに事を荒立てるような

日はどうもありがとうございました。

メッセージではまずいということです。いずセッション風景30

セッション2◆ セッション3

土地収用の最新情報：
米国のケース（トップ10）とそこに見える傾向
スピーカー

担当者

John Murphy

池村弁護士・収用専門家（株）ナガサクコンサルタント
調査部

司

会

巧
課長

菊川俊英

William Busch（株）用地補償システムズ

サンディエゴ郡水道局

紀国隆二（株）栄光コンサルタント

1

代表取締役
代表取締役

ており、国際的に見た強制収用の考察、今後ど概のように変化していくかの予測も加えて発表さ要れているセッションです。

.

.

2 概要

1 はじめに『eminent domain』法律用語で（土地）収用権という意味であり、本セッションだけでなく、
アメリカでは関係者において一般的に（土地）収用強制として使用されている単語です。

強制収用という言葉はいくつも言い方がある（1）国際的な視点での強制収用
アメリカ以外の中国、インド、日本、オーストラリアの4ヵ国について以下のポイントからの考察。
中

国…2000年頃のeminent domainから近らしく、『expropriation』、『acquisition』など

年の動きの変化及び根本的な問題。

があり、イギリスでは『compulsory purchase』

インド…共産主義、マルクス主義が崩れてかという言い方をするそうです。
日本で強制（土地）収用というとかなり限定

ら浮き彫りとなった問題点。
日

本…成田空港事件の教訓から現在の政策。

されたイメージなのですが、アメリカでは強制

オーストラリア…『ザ・キャッスル』という収 用 と い う 言 葉 は 嫌 う ら し く 、『 e m i n e n t

映画のシーンから見て取れるオース

domain』においても広い意味を持たせている

トラリアの強制収用の現状。

と感じました。

やはり急激な経済成長、政治的変化をした中本セッションではその強制（土地）収用につ国への関心が高く、eminent domainについて

いて、アメリカ国内で近年行われたケースの中も、これからの変化がアメリカとして無視できから典型的な例を10個程度選んで、内容を紹介ない動きになっています。

していただいています。

（2）現在の状況としてまた、そこに見える傾向からこの1年間の八つの課題を挙げ、その課題に焦点を当てて論じ

法的な問題として、昨年のセミナー（カナダ・カルガリー）から何が起きたか。

セッション331

変化によって1年間に起きた強制（土地）収用の反対派と賛成派ということではなく、ヘイ用の八つの課題から、法廷がどのような判決を

リー・バーバーは「強制収用に対して住民が法下したか、どのような法案が出されたか。

律を変えていくことは良い動き（結果的には強キロケースが基になって各州でも法の改正が制収用行使の制限が厳しくなる）だが、ミシシ行われ、多くの州で「公共のため」という言葉

ッピーのように不景気に陥っている地域に対しが強く謳われたためにeminent domainは、こては強制（土地）収用を行っても良いのではなれから難しくなるだろうと予想されています。

いか」と述べています。

（3）『eminent domain』過去のケースの紹介

不景気に陥っている地域が強制（土地）収用

近年行われたeminent domainの中で、面白によって、ビジネスや住民のコミュニティの繁いと思われるケース、興味深いケース。

栄につながるのであればということですが、マ法廷で下された判決や持ち込まれた条件が、イケル・ブルームバーグは「大都市こそ強制面白いと思われるケース、興味深いケースの内（土地）収用の力を使わなければ何も変えるこ容を紹介しており、そこに見える課題がどのよとが出来ない」という意見でした。

うなものかを論じています。

（4）将来の予測

結局、マイケル・ブルームバーグはニューヨークという大都市の市長として、単に強制（土

過去からの変革、展開から来年どんなことに地）収用の制限に反対するのではなく、不景気

なるか、我々がどういう方向に向かって行くか。

な地域の繁栄だけに捉われないで、大都市でも変革のためには強制（土地）収用は充分必要で.

3 おわりに
環境汚染のある地域の強制（土地）収用にはある。という反対意見を述べたのではないかと
私は自分なりに解釈しました。この辺がアメリカ的なのだと。

肯定的な意見が多いのですが、そこに起こり得

また、キロケースの後、州によって異なる法る問題を過去のケースから紹介して、これから案が出されたり、法廷で同様の条件でも異なっの変革、展開の予測をされています。

た判決が下されたりと興味深い話もありました

通訳の方がおっしゃっていたのですが、今回が、なによりも、立場的に弱いと思われる住民お話しいただいたいくつかのケースというのたちが強制（土地）収用の様々な案件を法廷には、アメリカではかなり話題となったケースだ

持ち込んで争い、法廷で決着を着けようとしてそうです。

いることに驚きました。私が日本で馴染みが無私は恥ずかしながら勉強不足で、本セッショ

いだけかも知れませんが、この辺もいわゆるンのキーワードのひとつである「キロvs.ニュ『訴訟大国 アメリカ』といったところなのでしーイングランド」のキロケースも含め、殆どがょうか。

始めて耳にすることばかりでした。
そんな中、最後のコメントの部分で、キロケ最後に本セッションは、スライドや写真（映画の1シーンも含め）が多く使用され、ースから一連の強制（土地）収用の流れからヘスピーカーの方もユーモアを交えながら発表

イリー・バーバーとマイケル・ブルームバーグをされており、大変分かりやすいセッションだの意見が真っ向から対立しているのがアメリカったと思うのですが、かなり丁寧に同時通訳を的だとありました。

していただいたのにも関わらず、やはり聞き手

もちろんミシシッピー州知事とニューヨーク

の英語力の無さ、理解力の無さに尽き、分かり

市長という非常に政治的に力のある二人の対立

にくい議事録になってしまったことをお詫び申ということなのですが、単純に強制（土地）収し上げます。

32

セッション3

の子どもがいますが、真ん中の子どもがUSCの

2

調査議事録

司会者

今回、何度も来てくださっているお二

朝ご飯を食べながら、子どもが「20ドル（ガ人の方を改めてご紹介したいと思います。

ソリン代）をちょうだい」と言いました。「20John Murphyさん、Murphy＆Evertz事務所か

ドルいるのか、何に使うんだ」「20ドルくれたら来てもらっています。IRWAでは強制収用のら、お母さんがあなたのこと、何と言っている面で非常に深いかかわりを持ってもらっておか教えてあげるよ」「本当かね、20ドルかね」

り、今回も来ていただいて、非常にうれしく思20ドルをあげて、「何と言っているんだ、うちいます。大変興味深いプレゼンテーションをこのワイフは」「あなたのワイフは、シャツにのの午後にしてもらえると思います。

りをかけ始めているよ」ということを言ってく

大学を卒業しました。誇りに思っています。先日の日曜日に家に帰ってきて、ブレックファス
トを一緒にとりました。

皆様のプログラムを見てみると、28ページになります。またModeratorでWilliam Buschされました。ただそれだけのことに、私は20ドルを払うはめになったわけです。

んが来ています。USCの卒業生で、ミシシッピ

そういうことで我々はゴシップには非常に興ーから南カリフォルニア大学に移られたという味があるものです。このeminent domain、強異例の履歴の持ち主です。娘さんと21歳になる

制収用に関しても、かなりゴシップの面がある

息子さんの二人の子どもがおられ、何か理由がということを皆さん理解してください。

あるのでしょうか、毎年、このセッションにごこれは米国のみならず、ほかの国でも起きて家族連れで来ていらっしゃいます。ところが、います。ですから、「ゴシップ」ということも今回彼は、ご家族から離れて来られています。

含めて、今からお話をしたいと思います。

これもそれなりに理由があるのでしょうね。そでは、どういったことがあるか、現在の状況

れでは皆さん、温かい拍手でお二人をお迎えくを話したいと思います。まず、法的な問題としださい。

て、去年、カルガリーから何が起きたか。カル（拍手）

ガリーでは自動販売機のことをお話ししましJohn Murphy

まず、これだけの方に来ていた。変化は常に起きている。ところが、自動販

ただいて、ありがとうございます。また素晴ら売機だけは変わっていないという話をしたと思しい紹介、大変うれしく思います。それから私いますが、すみません、最近は自動販売機も変の母からも頑張ってこいと、ひと言もらってき

わっています。ですから、変化は必須です。

ました。

2番目、過去1年間に起きた八つの問題につい

今回、5回目になります。ボストン、カルガて話したいと思います。昨年、その前、その3リーでも発表しました。インディアナポリスで年前も発表しました。そのあいだにいろいろなも発表しました。大変な冒険ですが、毎回来る変化があり、それについても話したいと思いま

たびに皆さんの期待が高くなっていますので、す。メインのポイントは、どういった問題が起それに対して私たちは緊張しながらお話をする

きたか、どういった問題が法廷で行われたか、ことになります。たくさんのことをお話しした

どういった問題が成立して、どういった問題がいのですが、カルガリー以来、昨年以来何が起まだ成立していないか、ということになると思きているか、どんなことが起きているか、実際います。

にたくさんのことが起きています。それについて手短に話をしたいと思います。
まず始める前に個人的な話です。私には3人

まずアメリカの法律、法廷状況です。例えば
コロラド、カリフォルニアではまったく違う法案を結果として出したことがあります。コロラ

セッション333

ドは完全にeminent domainに関する申し立てけです。

を拒否してしまいました。それにも触れたいと

それで、これは賛否両論、持ち上がっている

思いますが、アメリカのあいだだけでもそれだ

わけですが、「ニューヨークタイムズ」などほけ違う法廷、裁判決定が行われているわけです。

かのメディアも取り上げていて、例えば「ニュそのなかで将来の予測もしたいと思います。

ーヨークタイムズ」では、中国政府はミドルク

来年、どんなことになるか、我々は一体どうい

ラスの土地を買い上げている、中国には土地にう方向に向かっているのか。そういうことで、関する権利が個人にはない、こういったことを過去からの変革、展開、そして将来どういった

取り上げています。しかしながら、これを否定ことになるかということを中心にお話をしたいする中国の首脳の意見が、最近では中国で流行と思います。

っています。

過去に、175件のeminent domainの例がありそれから、かつては毛沢東が個人の土地所有ます。将来はどうなるかという予測をするのは、は禁ずるということから、この歴史が始まって

例えばニューヨークヤンキースのかつての名監いるわけですが、それがこれからどのように変督ヨギ・ベラでも難しいと言っています。それ化をしているのかということは、我々アメリカ

からアメリカの大統領だったアイゼンハワー人としても無視できない動きです。

も、その言葉の中で、将来のことを占うのは非

まずシステムとしては、中国を見ると非常に常に難しい。賢者であっても、勇気ある者でも、おもしろい動きがあります。皆さん、この写真

将来の歴史を変えることはできないし、占うこを見たことはありますか。見た方は手を挙げてとは難しいと言っています。それからロバーください。非常に有名な例です。これは強制収

ト・ギャラガーですが、変化は必須である。変

用の極端な例ということで、世界中で有名になわらないのは自動販売機であると、有名な言葉

りましたが、2007年、少林寺拳法をやっているです。

道場が、国に対して、ショッピングセンターを

では、始める前に、国際的なことからこの強造るために自分たちの土地は手放さない、とい

制収用を見てみたいと思います。ここ数年、どうことで反対しました。ところが、まわりのうなっているでしょうか。例えば外国を例にと280名の住民はすべてギブアップしたわけです。

って、まず、四つの国に焦点をあてて話をした

どうして簡単に動いたかというと、やはりおいと思います。まず中国を選びました。インド、金だと思います。国はこの土地を7万ドルで渡日本、それからオーストラリア、この4ヵ国ですように言ったのですが、この少林寺拳法の道す。中国とインドは急激な社会的、政治的変化

場は拒否しました。結局、まわりはどんどん買を経験しています。中国は世界で一番人口総数

収されて土地が削られていったのに、最後に彼の多い国で、これからどうなるのか、非常に興の家だけ残ったという状況で、これは世界中に味があるところです。GDPもランクが3位にな

インターネットで発表された衝撃的なニュースっています。

でした。

では、そこでのeminent domainはどうでし

中国には、三つの根本的な問題があります。

ょうか。まず2000年の中国を見ると、eminent

まず政府がきちんとしたお金を払わない、それ

domainを行使して造られたダムです。こういから市場価格をどうしてはかるのか、不動産業った人たち（スライドの写真）が村人を強制的者が国と結びついている、という問題があるわに追い出して、このダムを造ったのですが、近けです。

年はその動きが変わってきました。変わらざるでは、インドを見てみましょう。インドでもをえなくなったということです。これは世界の同じことが起きています。人口では世界ナンバ

世論から突き動かされたということが大きいわ

ー2、GDPではナンバー5です。強制収用に関34

セッション3

しては、いろいろな問題がインドで起きていまることを国はあきらめました。その代わり、す。特に1977年、共産主義、マルクス主義が崩

土地を埋め立てて、例えば関西空港などはいれてから、いろいろな面が現れてきています。

い例ですが、土地の埋め立てでもって、そう誰が補償を受けるのか。政府は、強制収用のいった強制収用の衝突を免れるという政策を力をどこまで行使することができるのか。マー

とっています。

ケットバリューのきちんとした査定はできてい最後はオーストラリアです。ここは、かつてるのか。こういうところが大きなポイントになはイギリスのコロニーでした。ですから、彼らっています。

の法律は、イギリスの法律をもとに使っていま「ニューヨークタイムズ」によると、政府がす。そういったことから、イギリスの法律でも個人の土地をディベロッパーのために買い取るってオーストラリアの人民の土地は守られていということはすべきでないと言っていますが、ます。ところが、イギリスのキングはそういうそれが実際いま中国で起きていることです。こ

強制収用の力を持っていません。なぜならば、

れはキロvs.ニューイングランドの例を思い出

キングは自分たちの土地を持たないからです。

される方が多いと思います。

オーストラリアにはキングはいません。そうい「トロ」という農場があります。トロ自体はうことから今までの例が当てはまりません。

タージマハールにつながる農場になっていま

では、オーストラリアはどういった具合に強す。これを手放さないということで、3名の農制収用をしているのでしょうか。強制収用に対夫が殺されたという事件があります。キロケー

する映画がありました。『ザ・キャッスル』、おスの場合は大変な問題になりましたが、まだイ城というオーストラリアの映画がありました

ンドではこれが大きな問題にはなりませんでしが、皆さん見たことはありますか。アメリカのた。政府がどのようにトロの土地の問題を解決

ビデオストアには最近、置いてあるかどうかわしたのかですが、きちんとした補償金を払った

かりませんが。

のかということが問題になっていまして、これが今も明らかになっていません。
では、次に日本です。非常に大きな経済成功を収めた国ですが、1億人を超える人間が住ん

もちろんここに来られている方々は、強制収用に関係されている方々だと思いますが、エリック・バナという俳優が出た映画です。彼は『ブラックホークダウン』、『ハルク』、でいます。国土の大きさはカリフォルニアと一それから『ターミネーター』にも出ていたと緒です。カリフォルニアは人口が多いと言って思います。最後のサルベーションというシリー

も4,000万人しかいません。ところが、日本にズです。

はその約3倍の人たちが住んでいるわけです。

ところで、この『ザ・キャッスル』という映GDPは、我が国に次ぐ第2位の成長国になって画は米国ではヒットした映画で、10億円の売りいます。

上げをした映画です。どういったストーリーかでは、そこではeminent domainはどうでしというと、非常に貴重な土地を主人公、エリッ

ょうか。皆さんは1970年の成田空港事件を思いク・バナが持っていて、それを国が買うという出されると思います。成田空港は非常に問題がのだが、彼はなかなか手放さない。

ありまして、1970〜1978年まで暴動が続いて何

これはコメディですが、こういった映画のポ名かが亡くなりました。反対派は、特に農場だスターで非常におもしろい映画でした。その主ということで、そこを置いておきたいという農人公が非常にセンチメンタルに自分の家を守ろ

夫たちのセンチメンタルな問題が大きな原因とうとするところが、うまく描かれていて、皆さなって、強制収用はうまくいきませんでした。

んにお勧めする映画です。

ですから、空港のために土地を強制収用す

この中に土地鑑定士の方がおられると思いまセッション335すが、そういう方はぜひこの映画を見てくださた。これについてすべて話すことはできません

い。非常におもしろいです。この主人公がどのが、できるだけ典型的な例について話したいとように土地鑑定士を手玉にとるかというのも、思います。そしてその中から10個のケースを選

映画の中のおもしろい場面になっています。そんでお話ししたいと思います。

の一部分を見てもらいます。

まず八つのキーイシュー（課題）がここにあ

土地鑑定士が来て彼のところで話し合いをしります。どういったものかというと、①司法のて、「家を見ていいか」ということで、今、彼改革の中で、どれだけバランスが取れているか、が家の中を見せるところです。あのコーナーの②公共の使用のために、どれだけの法的なリミ安い作り物を、ビクトリアの素材が使ってある、

ットが加えられているか、③法に対しての

あの安いアンテナを、世界中のケーブルが見ら

violation、法を破った行為はないか、④地役権れる、という具合に、大げさに言っているわけに関しての不正はないか。

です。滑走路が裏庭のすぐ近くにあるが、毎回それから、⑤環境を壊さないためのコストはすばらしい光景が見られる、とも言っているわ

どれだけかかっているのか、⑥どういった引っけです。動物を飼っているところを、レモン畑

越し、移転のための要求がなされているのか、にしようと、あなたはレモンについて何を知っ⑦結論が出ず、放棄されているものはないか、ているんだと、土地鑑定士を手玉にとっている

最後に、⑧エージェントの不正行為はないか、

主人公の話です。

こういったことが、この1年間のeminent

もう一つ見てもらいます。3分弱ですので、見てください。弁護士と法廷で彼がやり合うとdomainの八つの問題としてあり、そこにフォーカスしてお話ししたいと思います。

ころで、女性のジャッジに彼がどういう論理で過去5年間を見てみると、大きな問題は変わ向かうかというところを中心に見てください。

っていません。まず、ここから始めましょう。

結局、彼の口のうまさに弁護士も負けてしまっ

これは皆さんご存じですね。有名なスゼット・て、それに対して女性のジャッジがどのようにキロです。2005年、6年前に米国の最高裁で、反応するかを見てください。

彼女は自分たちの住んでいるコミュニティを守これは法律の決定が出されるところです。オるために、自分たちの地域をまとめようとしまーストラリアの憲法の何ヵ条かに違反するといした。相手はニューイングランド開発局でした。

うので、いったい憲法の何ヵ条かとジャッジがニューイングランド開発局は、キロの土地に一聞くと、彼は答えられない。ジャッジがもっと般住宅とコンドミニアム、ショッピングセンタ

特定した話をしなさい、と言うと、彼は、もうーと両方の施設を造ろうとしたわけです。

ちょっと明確な話をしたいと思います、時間をスゼット・キロの話を何度も聞いて、皆さんください、151条を探しました、と答えました。

いい加減うんざりした方もいると思います。結これはオーストラリアの「マーバ」という勝局、キロさんは負けたわけですが、それから皆手に作り上げた架空の現地人に対して、政府がさんの土地、建物がいつ取り上げられても不思

強制収用をしようとした典型的な例だと。そう

議ではないという状況になりました。そのことすると、ジャッジのほうはそのマーバに対してから、もし我々の出した州の法律が気に食わな「アストリア」という例を知っているかと。ジ

いなら、どうか市民の力でキロのケースを基にャッジと弁護士は二人とも、マーバとアストリして、これから法律を変えていこうという動き

アと、口からでまかせを言ったということをおが出ました。そのリーダーシップを取ったのが、互いに知っているわけですね。

このヘイリー・バーバーです。

話の最初に175件の連邦政府、あるいは州のこのような提案をして、キロのニューイング

eminent domainのケースがあったと話しましランドケースを基にしたこれからの新しい法律

36

セッション3

の制定に向けて動き始めました。このヘイリ

キーポイントです。

ー・バーバーですが、この動きが出てから、州

キロのケースをもとにして、買い手がきちんとしてはいい仕事をした。だが、ミシシッピーとした土地の用途の明記と、出来てからその用の例を見てみろ。ミシシッピーは不景気に陥っ途をきちんと実現しない限り、その買収した土ている。だから、こういったところに土地の強地を元のオーナーに戻すということも制定しま

制収用を適用するのはいいじゃないか。とも言した。これも大きなポイントです。それから下っています。

には、買い手の方からの反対の意見も出ていま

ところが、ニューヨークの市長、マイケル・す。というのは、経済の状況でどう変わるかわ

ブルームバーグがこれに対して反対する意見をからないという言い分なわけですが、これにつ述べました。彼はeminent domainの力がなかいてはまだテキサスの裁判所で話し合いが続いったら、特に大きな市では何もできないじゃなています。

いか、ということで、強制収用の賛成派です。

ミネソタでは公共事業に使うためという一筆

また昨年も、スゼット・キロ女史とこういったが加えられました。それ以外はeminent

大手の政治家との意見は世論を分けています。

domainは効力をもたないというかたちになり4ヵ月間に法的な問題でどういった違いがあっます。

たかということをお話ししましょう。

ワイオミングでも同じような法律が通りまし

まず地図を見てください。キロとニューイン

た。公共事業以外では、eminent domainの手

グランドのケースについて、どういった反応が法は、よほどのことがない限り認められないとあったか、色で州別に分けています。オレンジ

いう判決が下りました。

の色、7州がキロのケースを認めました。残りモンタナではおもしろい例が出ました。二つは反対しているわけです。キロ対ニューイング

のことが決まりましたが、まず地主へのプロテランドの法令には、いろいろなループホール、クションが強くなりました。二つ目には、バイ落とし穴があった、政治的・保安的に、これをヤーの方が買収をきちんとしない限り、土地は訂正しようという動きがこれです。

元のオーナーに戻す。その際の料金に関してはいちばん大きな動きをとったのがテキサスです。テキサスは新しい強制収用の法律を、こう

すべてバイヤー持ち、という判決が下りました。
これがモンタナの例です。

いった具合に訂正しました。これがテキサスでこのようにキロのケースのインパクトは非常の新しい強制収用の法律です。まず強制収用すに大きなものがあります。この1年だけでも、る場合には、「公共のために」という1文が強くミシシッピーはいま洪水で大きな事件が起きて打ち出されています。それ無しには裁判所にもいますが、このあとeminent domainがどういそのケースは持ち込めないという具合に、テキったかたちになるかというのは、非常に大きなサスでは解釈しました。

興味をもって見られています。去年11月からミ

それから土地を買うための申し出に関して

シシッピーあたりで、これまではeminent

も、まず土地鑑定士を両方が雇い、その土地鑑

domainの意識が低かったのですが、非常に高定士の額があまりにも食い違えば、我々は受けくなっていまして、難しくなると思われます。

入れないという一筆も書かれました。これは裁それからノースキャロライナのケースです

判所からの決定書です。それからpublic

が、これもバージニアの例をもとにとって、

domainに関する裁判所での判定の時間、これ「公共の使用のため」という一筆をきちんとしも一定には設定しない。どれだけ時間がかかろない限り、eminent domainは法律に持ち込む

うとも公正さを求めるということで、時間的なことも出来ないという判決を下しました。

リミット、限度が外されました。これは一つのそれからジョージアでも、フランクリンといセッション337

う上院議員が同じような法案の提出をしていまわけです。

す。2005年に下院は、個人の土地を買収するた

このユニオン・パシフィックは我々のプライ

めのeminent domainを施行するための政府のベートの土地を使うことはできないと、法廷にファンドをストップすべきだという法案を提出

持ち込みました。法廷もこれに賛成しました。

しています。このように反対派の意見が非常にエクソン・モービルが造ろうとしたパイプライ強くなり、またその理論も高度なことになってンは、公的な目的には沿わない、ということで。

きているということで、これからは過去のキロ

もちろん、エクソン・モービルは、パイプライ

ケースからの反動ということで、eminent

ンは自分たちで安全に守る、そういったこともdomainはこれから12ヵ月先を見ても、よりい

自分たちが責任を持つから、と裁判所に持ち込っそう難しくなると見られています。

みました。ところが、答えはやはりノーでした。

特に強くなったのは、今年のモンタナの例でなぜならば、これは例のキロケースが根本にあ明らかになっています。中にはまったく関係なったからです。ですから、個人的な使用では、いという人もいます。モンタナに我々は住んで

eminent domainを使うのは非常に難しいこといないんだ、ミシシッピーは我々の土地ではなが証明されたわけです。

いんだ、と言う人もいます。ところが、テキサ

では、次にロサンゼルス市と最高裁の例をおスなどでこういった法律が通ると、インパクト

話ししたいと思います。ロサンゼルスの空港のは大きいわけです。テキサスで起こるのなら、近くに一つのコミュニティがありまして、良いほかの州でも起きるだろうという恐れをみんな

エリアではなく、ギャングがいるところ、非常持っているわけです。

に危ない場所で、無法地帯なのですが、ロサン

では、次に最初に言った10個のケースについ

ゼルス市、エアポートの職員が、その土地をほて話をしたいと思います。まず二つのケース。

しい、だけど強制収用の権利は使わない、その

これは公共のための例ですが、まず誰が強制収代わり、あなたたちの地域を綺麗にするという用の対象になるか、中国とインドの例を取って申し出をしました。

みましょう。非常に微妙なところがあって、中そうしたら彼らは、非常に小さな場所だった

国、インドのシステムとは違うところがありのですが、それを228万ドルで買い取ってほします。

い、と言いました。市としては、「いいですよ」

誰が強制収用の対象になるのかというのを見という返事をしたのですが、ロサンゼルス市はてみると、アメリカではクリアなわけです。と途中で意見を変えまして、この228万ドルが数ころが、中国、インドではそれがまだクリアに個の家を買うには高すぎると、買収を途中でやされていないところが問題なわけです。

めました。

それでは、二つのケースを見てみますが、エ

ところが、買おうとした家は、すでに、家をクソンという石油会社と鉄道会社で、これはル

立ち退きのために壊していました。そういったイジアナのケースです。これはおもしろいケー

ときに、まだ土地を売らなかった住民たちにこスです。エクソンは皆さん、ご存じですね。大の話をしたら、買うと言っていたのに買わない

手の石油会社です。そしてユニオン・パシフィというのはconspiracy、陰謀ではないかと、住ックという大手の鉄道会社です。ハイウェイワ

民たちは逆にそのケースを裁判所に持ち込みまンのところにパイプラインを這わせたい、とエした。

クソン・モービルが言ってきました。それを鉄このあたりは法律がややこしいのですが、ど道会社に許可をもらおうとしました。エチレン

ういった法律の判断が下されたかというと、いのパイプラインを造ろうとしたのですが、ユニ

くつかの家はもうすでに立ち退きで壊されていオン・パシフィックの鉄道会社はノーと言ったて、数人はまだ残っているという微妙な問題を

38

セッション3

どうするかということと、取り壊しを行ったた

いろな問題が起きてきます。そういったケース

めにガレキがいっぱい詰まっており、火事の可を扱ったのが次の論件です。

能性があって危ないということで、住民たちは最高裁に持ち込んでいるわけです。

この例ですが、このキャンティーンサービスというのは、我々弁護士にとってチャレンジで最高裁での判決は、まず、住民たちは危険なはありますが、非常に頭の痛いケースでもあり地域に住んでいる。いつ火事が起きても不思議ます。昨年のケースでは、インディアナの最高ではない。しかし、この火事のもとになるガレ

裁と、Kimcoという会社の問題があります。こキを駆除するのは、住民の責任である。住民はのケースで、Kimcoはショッピングセンターな

その責任を果たせない。土地自体は空港のためのですが、2.5ミリオンでこの土地をインディの公共の施設に使われるという論説から、そのアナ州に手渡すという予定でしたが、途中で土地を住民たちは自発的に去るべきだという判

2.5ミリオンが3ミリオンになりました。

決を出したという例です。

これがどのように片づいたかというと、この

この二つのケースがあります。不思議ですが、ショッピングセンターの中に州としては道路をスゼット・キロの例が反映されているんです

走らせたかった。その走らせる道路の位置を変ね。一つにはノー、一つにはイエスという働きえるということは、人の流れ、車の流れが変わをしたというおもしろい判決の例になります。

るからキャンティーンの方は嫌だと言っていた

私が次に話すのは、そんなにも論争になったのですが、キャンティーンは、道路のアクセス

わけではありません。論争の問題になったのはポイントを変えるということで仲介案を出しま

移転についてでした。強制収用はうまくいったした。州の言い分は町のために、ここにドライ

のに、残りの移転問題で問題になったケースでブウェイを走らせたいということだったのです

す。この二つのケースは、その移転についてのが、そこに走ることによって、Kimcoというシ

ガイドラインがなかったということが大きな問ョッピングセンターに入る人々の流れが中断さ題でした。

れてしまう。それを危惧して、ショッピングセ

まず一つはオクラホマ、二つ目がテキサスでンターの中のショップオーナーたちが、自分たす。一つ目のオクラホマですが、オクラホマ州

ちのビジネスのリスクにつながるということでとEvansという会社の例になります。住民たち

反対したわけです。結局、結果的には州が折れが自分たちの土地の移転で、裏庭のスペースがるというかたちになりました。

次の場所では十分でないという言い分を出しま

こういった頭の痛いケースは我々にとってはした。移転に際しての補償の問題になるのです

大変ですが、弁護士協会にとっては恒例というが、裏庭のスペースが新しく移転した場所ではことで捉えています。あくまでもポジティブな削り取られてなくなってしまっている。その補態度で我々は立ち向かうということを忘れない

償をどうするかということが中心になりました。

ようにしています。

市がその土地を没収したときに裁判になった

最後に飛ばしますが、Wardany（企業名）のですが、移転というのが大きな問題で、リロとサンジャシント市という例があります。これ

ケーションの法律があるのですが、Federal

は市と一般企業の争いですが、結局、時間がか

Government、連邦政府の法律がそれに当てはかりすぎて、今は中断しているというのが実情

められ、結局、移転法に違反するという決定がです。

最高裁で下されて、余剰の賠償金が払われたというケースになります。

では、最後に、これからどうなるのかという予測をしたいと思います。昨年、一昨年、私はそれから次の問題ですが、その物件に道を造ずっと予測をしてきていますが、まず環境に対りたい。特にドライブウェイを造る場合にいろしての考え方が変わると私は聞いています。特セッション339

にカリフォルニアの判決や、ニュージャージー

が、それを例にとってカリフォルニアの場合はや他の州を見ていても、汚染された地域においガバメント、政府がカリフォルニアの亜鉛問題ての強制収用は行われるべきだ、ということにをクリーンにするために、通常の3倍もの費用

ついては、皆さん異論はないように思います。

を持つという話が進んでいます。政府が今、こところが、そういうことをすると、南カリフの経済的な軸の中で、どこまでそれを受け入れ

ォルニアのすべての家はレッド、亜鉛によってて進めていくかというのは大きな問題になって汚染されているということになります。これはいます。

とてつもない大きな問題です。我々はこれをど

それから一般的に言って、オーナーはそういのように解決することができるでしょうか。

った汚染問題についてのクリーンアップのフィ

我々エージェンシーとしては、例えばガススタ

ーは、自分も持つことになっています。ただ、ンドの火事をみると、1軒だけでも100万ドルはこういった大きなミリオンを超える物件になるします。これに対しての仲介案、あるいは仲介と、当然政府の介入がないと出来ないわけです。

費を考えると、200万ドル以上かかるわけです。

そのあたりで、どういったバランスを取るのか。

これだけの費用を、いったいどこがどのようにこれまでオーナーたちは、政府ということから、して抽出して話を進めることができるでしょう

ボランティアでこの土地を半分捨てるようなかか。まず無理なことです。

たちで売ってきました。ところが、近年、土地カリフォルニアのケースを話しますと、オイへの執着心が非常に強くなっていて、オーナー

ルケースですが、オイルのクリーンアップが終

たちはなかなか手放さない、その分を政府の援わらない限り、土地の収用は進まないと言って助金に頼ろうという動きになっています。

います。土地のクリーンアップに対して、オイ

非常に極端な例ですが、カリフォルニアの判

ル会社はどこまで介入することができるか、ど決、それからコロラドの判決、これを見てみる

こまで責任を持つことができるか、というのがと、例えばコロラドの法案は完全にカリフォル

大きな問題になります。

ニアの判決を拒否しています。どういうことか

例えばサンタフェスプリングズというところ

らこれが起きたかというと、二つの条件があるがあります。カリフォルニアのフリーウェイ省わけです。部分的に取り上げるということと、が2,500万ドルを払って、ここをクリーンにす

すべてを取り上げるということの大きな違いがるように指示を出しましたが、進んでいません。

出てきています。

ミネソタの例を出しますと、ここの利権とい例えばこれが農場であり、そこを人々が住む

うのは、判例が非常に大きな影響を持って、ニ地域にしていいということになりますと、将来ュージャージーの判例にも影響を与えていまの可能性を考え、土地が農業をするよりも良いす。いわゆるナショナルレベルでの影響になっ使用に耐え得るということで、強制収用が認可ています。ミネソタは非常に田舎で、メジャーされる可能性が高くなります。これはテキサスな都市ではないと思われていました。ところが、で出たことであり、カリフォルニアでもこういナショナルレベルでの判例的による力を持ち始う考え方は受け継がれています。

めたということは、メディアも新しい焦点を当てて見るようになっています。

キロのケースで一度下火になった土地収用ですが、これまで使われなかった土地、例えば農ミネソタの例は石油が漏れて、その土地が汚場などを人々が住むコミュニティに変えるとい染された。その汚染された土地をクリーンにすう、土地の利用度を一番高いものに変えることるために160万ドルかかる。それはどこが持つは、強制収用の認可の対象になるのではないかべきか。汚染された土地のクリーン費をどこかという意見もあがっています。

ら出すかということが問題になったわけです40

セッション3問題はそこに家を建て、コミュニティを造ろうとしたのですが、ゾーニングの小分けにおい

一時中断しただけだということで、これからもて、ここは農業地区にしか成り得ない。いわゆ

このケースは続けるという態度をとっていまるお米とか野菜しかできない地区になっている

す。ですから、それに対しての賠償金は払わなということです。そこで何が問題か、法律を変いという論理です。

えればいいじゃないかというとになりますが、次はNorma Fayeという会社とパットナム郡

そこでの土地は1エーカー当たりが1ドル、あるとの法律の例です。ここでは430万ドルに関し

いは1ドルに満たない価格しか付いていない。

ての負債が、このケースによって生まれました。

ところが、これが住宅の価格になると、20倍にこれはホームオーナーたちに、自分たちの権利も30倍にも上がるわけです。

をすべて放棄しろ、そのために430万ドルを払

カリフォルニアでは、これはどうでしょうか。

うからということで、この郡の職員は迫ったの

カリフォルニアでも農業使用の土地では1ドルですが、それをホームオーナーたちに拒否され26セントしかかかりません。コロラドでは、4た。結局、430万ドルは、これまでかけてきた

ドル24セントを払う。4倍もの補償を払うとい時間と、それから鑑定士はじめいろいろなスタ

うことになりました。なぜならば、これは将来ッフに払うお金だったわけで、これが負債としの住宅での値上がりを見越した、州の買い取りて郡の肩にかかってきたかたちになります。

価格という考え方を前に打ち出せるからです。

次にテネシーコート、テネシーの裁判所の判ですから、現在のマーケットバリューという決ですが、おもしろい例です。一度裁判所に持のをコロラドでは考慮に入れていません。こう

ち込まれて中断して、またその判決がもち直しいった動き、コロラドの判決が、残りのアメリて、二度裁判所に持ち込まれたユニークな例でカの州に影響を与えるかということが興味を持す。これは初期から問題があり、結局その方たたれている現実になっています。これがコロラ

ちが裁判をお互いに取りやめたのですが、ホードのケースです。また、ミネソタがカリフォル

ムオーナー側が、自分たちが本来かかった経費

ニアの判決を拒否したということも、おもしろを取り戻そうということで、再度、裁判に持ちいことだと思います。

込んだ、変わった例です。

それでは次は、いろいろな法案の放棄、断念

その中で中断法というのがあります。この中ですが、今のところセントルイスのカウンティ

断法のなかで、どちらがどちらの経費を払うのとBerckという会社とのやりとりが、話が進まかというのがやりとりになりました。これはまずに、とうとうこの判決は中断しました。結局、だカタがついていません。特にテネシー州におここでの中断による負債ですが、強制収用をしいては、権利の移行においては一定期間内に売ようとしたエージェンシーが2〜3ミリオンを越り手から買い手に行わなければいけない。そのす費用を払って終わってしまったという例にな

期間が過ぎたために中断になり、それに不満をります。

示したホームオーナーたちが提訴したという流

それからGramm（企業名）対ストックブリッ

れです。

ジ市というのがあります。250万ドルの負債を二つおもしろい例があります。これは実はエ抱えて中断しました。おもしろかったのは、こージェンシーが不正行為をしたケースです。最こでの土地のオーナーが土地を手放すために、初のケースですが、エビデンスが問題になりまエキストラのお金を要求しなかったということした。土地の価値を出して、そのあと強制収用があります。ですから、比較的こういった低いにもっていったのですが、郡の方がその土地の負債での計画の中断につながったわけです。

価値を出した数字、その根拠が明らかにされて買い取りサイドに乗り出した郡、カウンティ

いないということが裁判所でのやりとりの大きの論理でいうと、我々はあきらめてはいない、なポイントになりました。結局、エージェンシ

セッション341

ーがこれで負けてしまったという例です。これナーたちに支払われるという結果になりましは完全にエージェンシーの準備不足だったわけ

た。実際はもっと複雑なのですが…。

です。

話は、これぐらいにしたいと思います。

結局、裁判所への持ち込みが成功し、エージ

William Busch

これでだいたい我々の話はェントサイドは不正とは認めないのですが、市おしまいですが、もう少し私がコメントを付け民法に反したということで反論が出来ずに、ホたいと思います。ヘイリー・バーバーとマイケ

ームオーナーたちが勝ったということです。

ル・ブルームバーグのケース、いちばん最初のもう一つはカリフォルニアの例です。カリフ
ォルニア北部の郡での話です。

ケースに戻りますが、この二人の政治的人物がお互いに真っ向から対立するという例は非常に

次はコネチカットの例ですが、ニューイング

アメリカ的な話だと思います。

ランドの不動産と、ブランフォードという町のそれから二つ目、私のポイントは、この収用ケースです。14ミリオンの賠償金をブランフォ

がビジネスの繁栄につながる、それから住民のードという町が提唱しました。ランドオーナー

コミュニティの繁栄につながる、ということでたちは、オプションなどを施行して、それに対あること。このことから、これまでは政府一辺するハウジングを造るということで、町はオー倒の強制収用であったのが、市民の意見をも組ケーを出しました。

み入れて、時間をかけて解決するというかたち

ところが、その中で低所得者たちのハウジンに変わってきているということです。これが最グも造るということだったのですが、実際には近のeminent domainの流れになります。
（拍手）それがまったく施行されなかった。それが司会者

permit、建設許可の中で発見され、市民がブラた。皆さんに馴染みのあるもの、ないものがあンフォードの町を提訴したという例になります。

ると思いますが、ぜひ皆様から、セッションに

ここで問題が二つあります。実は過去14年間、登場したケースの中で質問がありましたら、聞この土地が汚染されていたということが隠されいろいろなケースの例を話されまし

いていただきたいと思います。

ていました。ですから、各オーナーに対して

まずその前にお二人に、今回も再び出席して3,000〜4,000ドル、トータルで5ミリオンの賠償いただいた労をねぎらって、記念品を進呈した金が、このニューイングランドの不動産のオー

いと思います。（拍手）セッション風景

42

セッション3◆ セッション4

イギリスにおける評価の概要
スピーカー

担当者

Philip Maude

嘉川

英国土地収用協会会長（株）国土鑑定センター

肇
代表取締役

石村崇嗣
司

会

（株）国土開発センター

Douglas Hummel

用地補償事業部

コネチカット運輸局

櫻井正博

用地部

部署長

（財）公共用地補償機構
用地技術部長1概 要.

1 はじめにイギリスの特徴のひとつは我が国に比べて、です。（強制収用が発生した場合にもこの等価の原理が適用される）不動産のオーナーは売値以上の支出があってはならないという原理です。この原理が基本となりますが、等価の原理に関してその原理の正当性、妥当性さらには損失の度合いを見極めながら評価を行うことが必

国土が2/3程度、人口が約1/2で人口密度が我が要です。

国よりはやや低いものの、土地が狭く、地価が（2）評価高い状況は同様のようです。もう一つは王室制

まず損失を計算するうえで、計算式において（立憲君主制）であること。これよりイギリス

二重に重複して計算されないよう注意を要しまにおける不動産の所有者は女王陛下から許可さす。また、正当な取引上での土地の売買価格はれて土地、建物を所有しているという基本的な市場における等価原理であり、その市場価格が概念があるようです。

最低限度です。

2012年に開催が予定されているロンドンオリ

買い手がほとんどいないであろうと考えられンピックの関連事業において、強制収用の事例

る教会の場合は市場価値はないことになりまが多く発生しています。加えて被補償者からのす。この場合、同等レベルの教会を新しい場所

告訴に発展する事例もあり、その告訴の基礎とに建築した場合どれだけの費用がかかるかといなる部分は人権侵害だという理由を楯に告訴す

う計算を行うことになります。これは例外的にるというのが通例だということです。すなわち適用される等価の再計算という原理です。

発生している告訴の60％が人権侵害に関する問題で争われることになります。

土地の評価はオープンマーケット価値すなわ
ち市場価格がもちいられます。例えば、原子力発電所用地を購入する場合、農地の市場価格で.

2 概要（1）評価の基本原理
その基本原理となっているのは「等価原理」

決定されると法律で定められています。これは原子力発電所になるということを予測した結果、土地所有者が農地から別の用途区画に変更
して地価をつり上げることを防止する、いわゆ

セッション443

る土地価格上昇の回避です。

これの価値があるという証明をしなければなり

土地の一部が収用され、収用されない残っません。それに対する補償を要求するわけです

た土地に対しては収用前と収用後の価格の比が、委員会の承認なしでは決定されません。

較を行い、価格が下がればその分の補償が発生します。

これらの問題をふまえ、現在イギリスでおこ
なわれている収用の手順を改訂する必要がある

土地が収用されなかった場合の補償、すなわと思っています。紛争に発展した場合、責務がち日照阻害、騒音、振動等の事業損失について発生すると同時にその責務の額が非常に高額で補償が必要となりますが、補償されるのは強制あるということ、さらには規制が複雑過ぎると収用の発生した12ヶ月以内に発生した状況に対いう観点からです。

しておこなわれます。

（3）起きている問題
土地を強制収用する場合、起業者はマーケッ.

3 おわりにトバリューでアプローチしながら、これはどのイギリスにおける評価の基本原理である「等国でも同じだと思いますが、オーナーが被らな価の原理」において、収用される対象物件のければならない損失は必ず補填したいと願いま

様々な状況の下でその原理の正当性、妥当性にす。しかし、土地所有者はいろんなクレームを苦慮されている様子が伺えます。その要因のひ考えて突きつけてきます。イギリスの場合、どとつは法律の体系にあると考えられます。最近、

ういう損失を被ったかはそのことを主張する側

改正された条例はあいまいな表現が多く解釈のが証明しなければなりません。その課程でいろ

面でなお議論の必要があるとのことでした。まいろな問題が起きています。

た、強制収用対象地域における中流階級の住民

ビジネスが移転する場合、移転先での業務量

は、組織化して多大な形でのキャンペーンを打の減少、利益の減少に対して3，4年先をみるとつのが非常に上手でキャンペーンのキャラクタ

いろんな要素が出てその損失の証明が非常に困

ーが羊、「私たちは迷える羊になる」とのキャ難です。さらにビジネス自体が消滅してしまう

ンペーンだそうです。我が国においては、強制場合にはさらに困難といえます。

収用にからみ過去いくつかの苦い、哀しい出来

イギリスでは、今、住宅市場が崩壊し家の価事が起きていますが、民主主義の熟したイギリ格が大変な状況にあります。この場合どのようスならではのものかと多少ほんのりとした気持な補償をするかが大きな問題となってきます。

ちにさせられます。

この場合実際の価格、現在の市場価格より上回移転補償に関する制度の違いはその国の国土る価格を提示しています。これに対して、アメの大小（今回、アメリカの国土の広大さを目のリカやイギリスの政治家は非常に関心を示してあたりにして敢えて強調します）、地勢、歴史、います。

文化等で異なるというその当然さを実感させら次に開発する場合の土地の価格の問題です。

れた会議でした。

イギリスにおいては開発ということがあると価同時通訳を通じた国際会議におけるセッショ

格により敏感になります。そのため、開発するンへの参加は初めての経験で、日頃の勉強不足、

場合の土地に関して非常に難しいルールが課さ

理解不足もあり議事録の作成及び報告書の作成れています。土地の価格に関し調停を行うコミにおいて必ずしも充分でないことを反省し、今ッション（委員会）があり、土地所有者はこれ後の課題とさせていただきたいと思います。

44

セッション4

は女王から許可をされて、土地、家屋を所有し

2
司会

調査議事録

ているという位置付けですので、アメリカとは違います。
アメリカでは州法でその条令が設定されていでは、ただいまから発表するプレゼンテ

るのですが、イギリスはどちらかというと国レーションですが、イギリスにおける評価の概要

ベルで設定されている条令が運用されていて、です。スピーカーの方ですが、Philip Maudeさ

こちらのほうが強制収用にも反映されています。

んでして、Squire Sanders Dempseyという法

はじめに、強制収用においてご説明させてい律事務所にお勤めです。またもう一つ、イギリ

ただきたい部分ですが、これはヨーロッパの連スにおける強制収用、すなわち用地協会の理事合で設定されている人権のガイドラインです。

を務めておられます。この法律事務所にお勤め

イギリスにおいて強制収用の場合、紛争もしくになる前は、過去24年間強制収用の業務に携わは告訴が発生しますと、その告訴の基盤となるってこられています。

部分は人権侵害だという理由を盾に、告訴をすというわけで、現在のところも、それらのプるというのが通例です。すなわち発生している

ロジェクト、そして補償関係のコンサルタント

訴訟の60％が、人間的、基本的人権が侵害されをしておられます。特にオリンピック開催によたということです。

り発生している強制立ち退きにまつわる補償関係のプロジェクトも担当しておられます。

では、評価の原理のご説明をさせていただきます。評価の原理の基本原理となっているのは、個人的にもお付き合いをさせていただいてい等価原理です。すなわちその不動産のオーナー

るPhilip Maude氏です。満場の拍手をもっておは、売値以上の支出があってはいけないという迎えください。

原理です。この原理が基本になっていますが、Maude

皆様こんにちは。まず、はじめに通まず見極めなければいけないのは、この原理は訳を通して発表させていただいていますので、正しい原理であるのか、すなわち正当性がある

お話は言葉を選んでゆっくりお話しさせていたのか否か。もう一つは、その損失額の強度です。

だきたいと思います。質問があったり、私が説二つ目に評価として念頭に置かなければいけ明しているあいだにわかりづらいところがあれないのは、計算式の中で重複が発生しないようば、途中でも結構ですので、手を挙げていただにしなければいけない。これは損失分を計算す

いて、ご質問をしていただければ順次ご説明さるうえで、計算金額、損失金額が二度計算されせていただきます。というのは、イギリスにおる事態を避ける必要があるということです。

ける評価の手法がアメリカと若干違っています

そして三つ目に念頭に置かなければいけない

ので、わかりづらい点もあるかと思います。疑のは、強制収用が発生したときに、この等価の問等ございましたら、ご質問していただきます

原理を適用するということです。というのは、ように、よろしくお願いいたします。

これはすなわち正当な取引上での土地の売買のもう一つ、イギリスの特徴といたしまして土価格でありますが、これは市場における等価原

地が狭いということと、そして地価が高いとい理でありまして、その市場価格が最低限度であ

うことがあります。まずお話しさせていただくります。

イギリスですが、イギリス国は王朝であります。

もう一つ比較する必要があるのは、等価の原

イギリスの法律ですが、この法律により、こ理、すなわち損失分をこちらが、その額の計算のように王室が設定されておりまして、イギリをするのですが、それと比較する等価の再計算

スにおける不動産の所有者、つまり例えば住宅であります。例えば教会の売買になりますが、を所有しているということは、所有しているの教会は買い手がほとんどいませんので、価値はセッション445

ないわけです。価格をつけがたいという状況が止するために制定されている法律、条令であり発生いたします。教会に移転していただく場合ます。ということにより、土地価格の上昇の回は、収用される土地の上にある教会と同等の価避にもつながっています。

値のある、すなわち同等レベルの教会を新しい

もう一つ、土地がありますが、その一定の土場所に建築した場合、どれほどかかるかという地を改良したら、その分は相殺されなければい計算をする必要があります。

けない。例えば農業を営んでいる方が、その農この原理の計算は非常にコストの高い計算法

地の一部が収用されて、そしてそこの部分が高ですので、そのような場合、これは例外に適用

速道路になりました。そして残りの農地を住宅されるのですが、適用されるのが等価の再計算

地に変えましょうということで、変えるわけでという原理です。こういうことになると、専門す。そうすると残りの土地、すなわち保有して家が計算する必要が発生してきます。

いる土地が農地ではなく住宅地になりますのでは、権利、これは土地に対する補償の原理

で、価値が上がりますので、政府が収用するべですが、これは条令がありまして、第2条令とく買収している事業用地に使われる土地の価値いうように設定されています。イギリスにおいは、上昇した価値を差し引いた額で購買されるては土地の評価において、市場価格が用いられというわけです。

ています。これは主にどれほど金がかかったかというコストに着目したものです。

ご覧になっていただいているスライドです
が、今度新しく建設される予定である道が、こ

例えば、家を所有している。自分にとってはのように点線で表示されています。収用されて非常に付加価値の高い住宅であっても、オープいる土地は、この赤のエリアです。青の土地は

ンマーケット市場で販売された場合、オーナー

まだ残っている土地です。そうすると、この残が思っているほどの価格ではない場合が発生すりの土地の価格は、価格が下降するわけで、下ることがあります。そういうわけで、比較対照

降した部分の価格に補償が生じるわけです。

の物件と価格の比較をし、分析をする必要が発

その補償は二つのアプローチがありまして、

生するわけです。土地の価格はある一定時期に一つはこの全体の土地の価値を、ビフォー、ア

固定されています。土地の価格はその一定時期

フターを基本にして、全体の土地の価格で、収に固定されていると申し上げましたが、支払い用前、収用後で比較する。もしくは、収用され日とはまた別です。

た土地と残った土地を別々に計算するという二もう一つイギリスの法律で制定されているのつのアプローチがあります。収用前、収用後のですが、土地の価格が確定するために、わざとアプローチをすると、土地全体で収用前、収用遅延させてはいけないというように制定されて後の価値を比較して、それを対象として補償をいます。例えば、原子力発電所建築のために、支払うというのが、より好ましいアプローチ

新しい用地が必要である。そして用地を購入すです。

る必要があったとします。そちらのほうは農地

もう一つは、例えば大きな橋がここにあったであったところを開拓して建築をするということすると、この大きな橋はこの残りの土地の価とですが、イギリスで設定されているのは、そ

値にマイナスの影響を与えている場合がありまの価格は農地の市場価格で決定されると設定さす。これは数年前に告訴したのですが、その判れています。

定によると、収用した用地だけではなく、このなぜかというと、これが原子力発電所になる全体の用地に大型の橋があると、大型の橋があということを予測した結果、農地のオーナーがるということで土地の価値が下がるんです。

その土地価格の用途を農地からまた別の用途のところが、この橋がかかっているところの残区画に変更して、国に地価をつり上げるのを防っている土地に対しての損失分ではなく、数年

46

セッション4

前にこれは政府が法律を変えたのですが、橋ななってくるのは鉄道が通ることにより発生する

どのような公共の施設がある場合は、収用され騒音です。高速鉄道は、現在のスケジュール通なかった土地の減少した価値に対して補償が生りにいくと2026年に完成する予定であります。

ずるのではなく、用地全部、すなわち収用され2026年に鉄道が完成するのですが、このた土地も含めて、全部の用地の価値に対して補compensation、すなわち補償を要求すること償が支払われると、その規制を変更しました。

が可能な期間、2027年と設定されていますので、これを実施した実例があって、これは電力会

そこでもトラブルが発生すると予想されてい社ですので、電線のスチールに対して発生したます。

事例です。ところが、この改正された条令です

ここまで概して、補償ということを考えてきが、あいまいな表現が多いので、解釈の面におました。そこでどういった問題が起きてくるか

いては現在のところも、なお議論が必要な条令というと、オーナーが考えている価値に対するです。以上が、補償の発生の仕方であります。

ロスですが、土地を強制収用しますと、市場価土地が収用されなかった場合の補償。そのう値で我々はアプローチするわけですが、オーナ

ちの一つは、建物を建築することにより、太陽ーが被らなければいけない損失は必ずリカバーの光が当たりにくくなる。すなわち家が暗くなしたいと願います。これはアメリカでも日本でったというようなことです。二つ目は一般家庭も同じだと思います。もちろん、ここに参加さと、そして会社に発生するのですが、これは工れているお国でも一緒だと思います。土地所有

場などが建設されたときの振動や異臭、そして者はいろいろなクレームを考えて、突きつけて騒音です。ちなみに何かの大型の建築物が建っきます。

たために、前が見えなくなったというシナリオ
では、補償が発生いたします。

英国の場合は、あなたがどういう損失を被ったかというのは、まず土地所有者は強制収用にこれが適用されるのは、強制収用が発生した

よって、どういう損失を被ったかという証明を12カ月以内に発生するという状況です。その実しなければいけない。これは簡単な問題ではあ例ですが、イギリス国は高速の鉄道を国の公共りません。いくつかの例題を示したいと思いま

事業としてロンドンから建築するというプロジ

すが、いろいろな問題が起きてきます。

ェクトを始めていて、これをバーミンガム市、

例えば損失を被った者が、遠隔地にいて強制

そしてそれ以上に拡張しようというプロジェク

収用を被った。いわゆる遠隔地に住んでいるがトを進めています。

ために、その土地を強制収用されたという場合ということで、強制収用にあたって、政府がですが、それに関して一つの例は、移転の際に、対象地域の住民に対してコンサル業務を行って会社はその土地を取り上げたあと、どこの場所います。特に高級住宅地に住んでいる方々とのに移すかというのは非常に難しい。なぜなら、交渉が現在進んでいますが、イギリスの中流階

地主自体が遠隔に住んでいるという状況だから

級は組織化して多大なかたちでのキャンペーン

です。

を打つのが非常に上手です。というわけで、もそれから調停問題に必ず持っていって、そこちろん対象地域の住民はたいへん対応していまでの調停を重視するということを、我々は重要す。その反対キャンペーンのキャラクターは羊視しています。お互いに考え方を主張して、そでして、迷える羊になってしまうといったもの

こで話し合いがつくということはなかなか難しです。

いことが起きてきます。うまくいけばそれに越というわけで、この鉄道のプロジェクトです

したことはないのですが、やはりお金が欲しい

が、鉄道は細長い設備、施設ですので、収用さという感情は誰でも持っているものです。です

れる土地のサイズは小さいものですが、問題とから、裁判所で補償問題になるときは、なるべセッション447

くそういった文書でもって証明することが必要

ビジネスを消滅させてしまわなければいけないになってきます。

場合、非常に注意しなければいけないのですが、次の原則ですが、コストです。評価の日にち

こういった我々の計画で強制収用を行う場合、でのコスト、これはきちんとするのは難しいの常にできるだけ早く、それを済ませたいというですが、土地が収用された時に被った損失。あ欲望があります。ところが、そうしてしまうと、なたが事業を営んでいて、そしてそこに住んでイギリスの場合、移転も含めて補償が難しくないる場合、それが収用される場合、収入がなくってきます。

なってきます。所得が取られてしまいます。だ

特に地主がその土地に住んでいる場合、移転から、それに対して、あなたは投資してきたもに関しては強制が確認されて通知がされて、役のに対しての議論をしなければいけません。そ人が来て、その手続きを前に進める場合、イギ

ういった収入の喪失、これがこの原則に当てはリスであった例ですが、経済がいま悪くなってめると難しくなっているわけです。

いる。そうすると、役人がここで移転をやめてそれから3番目に、投機的な損失。強制収用

しまう。そうした場合は、地主に補償がぜんぜによって、将来これだけの損失を我々は被ってん支払われないということが起きてしまいま

しまうということを出すのはあまりにも投機的す。そういった場合、法廷での調停問題は非常で、これは合意書には組み込められないことがに複雑になってきます。ですから、常に善意で多いということがあります。

もって我々があたることを大事にしています

もう一つの原則ですが、新しい設備、新しい
家具、新しい家の部品を持っている場合、こうが、その中でもどういった額を決めるかというのが大きな問題になっています。

いうことに対しての損失、これは比較的簡単にこの移転に関してプロジェクトマネージャー

出ます。つまりビジネスに機械を導入します。

がいますが、例えば土地の価値を出す場合、正ところが、これが10年たって、すでに10年使っ

確に言えない場合があります。特に補償問題がて、そして10年の寿命が残っているという場合、ありますから、三つないし四つのクレームがあどういった計算法にもっていくか。これは10年

ると、それですぐに百万を超えるポンドの補償

後には新しい機械と変えなければいけない。そ額になってしまいます。そのへんの問題は、こういったことでは、この機械に対するダメージ

ういったところを注意しなければいけないわけ

報酬というアプローチであたります。

です。

非常に問題になっているのが、アメリカの場

もう一つ非常に難しい議論になるのは、いろ合は知りませんが、ビジネスが移転する場合、いろな不動産物件がイギリスの場合、負債に悩

善意でもって我々はあたります。ビジネスがそまされています。いわゆる家の価値がマイナスの場所を占領しているとき、ビジネスが移転すになるわけです。これに対して強制収用を仕掛ることによって、ビジネスの量が少なくなってけますと、補償金が生まれない状況になります。

しまいます。そうすると、これまでの少なくなですから、もし土地所有者がオーケーだというったプロフィット、利益に対して、どういったことで、ネガティブな家の等価価値を受けてく補償を国ができるかということが問題になりまれるなら問題はないわけです。

す。3、4年を見るといろいろな要素が出てきま

ところが、いま住宅市場が崩壊しています。

すから、これを証明するのは非常に困難なわけ

特にイングランドでもそうであります。住宅市です。これが強制収用の、特に土地に対しての場が崩壊して、家の価格が大変な状況になって大きな問題になっています。

いる。では、こういった場合は、どういった補特異な例では、ビジネス自体をもう消滅して償をするかというのが大きな問題になります。

しまう。なかには300万ポンド、400万ポンドのこれは強制収用がネガティブな家の価値を生み48

セッション4

出しているわけではありません。そこをまずて、まず開発の許可を取ります。それでもって、我々はクリアにします。

それが住宅地になるか、商業地区になるか、決

まず我々は、どういった計画を持っているか。
特に我々がエネルギー関係の計画を持っている

まってくるわけです。これが土地の価値を決める二つ目の要因です。

場合は、政府が土地を補償します。その土地が三つ目は、土地を買おうとする当局がありま

負の市場価値を持っている場合、土地のオーナ

すが、この当局から強制収用を通じて買収の額

ーは土地をずっと持っていようとします。それを提示します。町の中の土地を使って住宅地をに対して政府は、助けようという立場であたり造る場合、獲得する市の当局者がその土地の価ます。どういったかたちで助けられるかという値を決めますが、その場所によっていろいろなと、例えば地主が家に対してのマイナスの負債要素が入ってきます。

を抱えている。これを政府がいかに助けるかということになります。

4番目ですが、レギュレーションが入ってきます。一つの開発に対して、ほかの選択はない

そういった意味で、政府は実際の価格、現在

かということを考えます。スライドを見ていたのマーケット価格よりも、それを上回る額を出だくと、一人の男が草原の中に座りながら、こします。それに対して、アメリカ、イギリスのの土地が上のような写真に変わったら価値があ

政治家は非常に関心を示しています。英国におるのにと思う。これはしばしばあることですが、いては、土地の価値というのは非常にセンシテ

これは現実から離れた価値付けになります。

ィブなことで、開発ということがあると、値段

例えば一つの計画があって、これが公共事業にセンシティブになります。ですから、開発すでパイプラインになったりしますと、開発の可る場合の土地に関しては非常に難しいルールが能性が生まれます。こういうことがない限り、課されています。

現実の面での強制収用と補償というかたちにな

例えばそこが一つの開発地に入るのならば、ります。これを我々はホープ・バリュー、期待

いくらかのポンドの土地を、百万ポンドにもつする価値と呼んでいますが、これによってプレり上げるということが起きます。そういうとき

ニアムを期待する。

は、コミッションもあります。コミッションが

例えば私が土地を買う場合、まず住宅の市場

その中に入りまして調停しますが、あなたはそ

価格調査をします。だから、あなたにはこれだの委員会の前で、これこれの価値があるというけの額を払いますよと。実際、現実の土地より証明をしなければなりません。そして、それにも将来は価値が出るからということで、イギリ対する補償を要求するわけです。その委員会のスの場合、少しのお金を余分に払うのですが、承認なしには、話は進みません。

これもいったいどれだけのお金が余分にかかる

イギリスの強制収用協会が、こういった運営においての政府の立場を変えるように働きかけ

かということは、イギリスでは非常にチャレン
ジングなビジネスになっています。

ています。これは非常に複雑でテクニカルなも手短に今で話したなかで、強制収用の場合ののでもあります。実際、混乱をきわめていると過剰な支払いについて話したいと思います。特いうことも言えます。

に、一般住宅の場合です。まず家の価値がありスライドの中にありますが、実際にある土地ます。これが10％の市場価値をなくしたとする。

を続けて利用する場合。地域区分計画といってビジネスは10％の損失を見込んで、我々は新しもいいと思います。まずコミットを取る必要がいスタイルを組み込みます。

あります。そこで地域区分が決まってきます。

最後に話が進まない場合、裁判所での論争にそれでCTOを通じて、それが開発できるかどなるわけですが、お互い相互の話し合いのもとうかということが決まってきます。そこを通じで、どこらでカタをつけるかということですが、セッション449

調停者がいるわけです。この調停は私のクライいうことで、こちらがオファーする価格と、オ

アントのところに行って、両関係者にテーブル

ーナーの価格に差異が生じるわけで、これは私をかざして、座り合って話し合おうと。そして、が1年前にさせていただいた判例ですが、400か

お互いの言い分を言ってください、彼の立場、ら500ポンドの値段の差異がありました。この

自分の立場を言ってくださいという調停の時間

500ポンドの差異の支払い命令が発生していまを持ちます。

す。このような紛争が告訴にまで発展すると、私の客は、そんなことは絶対に話はしない。

そちらのほうで発生する告訴にまつわる費用で彼は絶対に許さない、自分の主張は決して譲ら

すが、こちらはかなりの額にのぼるときがあるないと言います。そうすると調停者は、いいでわけです。リスクを負担するということを念頭

すよ、では私が代わりにやりましょうと。彼がに置く必要があります。

10分から20分後に帰ってきて、出された額に対結論として申し上げるのは、現在イギリスでして、どうですかと。IRWAではほとんどこう

行われている収用の手順を改正する必要があいったケースはないと思います。10分、20分でる。というのは、紛争に発展した場合は責務が調停が終わるとは思わないと思います。ところ発生する。そして、その責務の額が非常に高いが、我々のところではそういったやり方を主に額であるということ。そしてもう一つは、法律します。

の規制が複雑すぎるということですので、業界、また論争の中で、これが議会に持ち込まれる

すなわち強制収用に携わる事業主たち、そしてこともあります。特別委員会に持ち込まれ、こその協会がこの規制の変更を求めています。

れは正式な手続きになってきますが、強制収用

以上が、イギリスで実施している強制収用のの場合にはしばしば特別委員会に持ち込まれま手順です。改正を求めている手順ですので、皆す。そこでは証拠を提出して、事実を提出して、さん参加していらっしゃる国、それぞれの担当

そこでの判決を待つことになります。これは法地域、もしくはお国のなかで、もっと有効な強律で定められた手続きです。メンバーは、弁護

制収用の手順などをしておられる成功例などが士だったり、鑑定士、調整員だったりします。

あったら、ご紹介いただければ、そのまねをさこのような紛争になった場合、誰がそれにかせていただいて、この法律の規定の改正に役立かった費用を支払うのかという点ですが、例えば用地を収用している代行者だったとすると、てたいと思います。
何か質問はございますか。

まず収用となっている土地の対象のオーナー

質問者に、まずある一定の価格のオファーをいたしま

ローチになるのですか。

す。そして人権を侵害しているとか何とかかん

Maude

とか、もちろん文句は出てくるわけですが、そまず最初にそのようなプロジェクトが発生する

ういうのもちゃんと話を聞いて、わかりました、

プロモーションをしている最中に、誰がその意

この価格でお願いしますと。

思決定をするかというと、収用を決定する何ら

そのときに、強制的にこの価格を支払えというような態度で臨むと、まず交渉は決裂してし教会の建物を動かすときは、どのアプ教会といった建物を移転する場合、かのかたちの法律の団体、意思決定をする機関がそれを設定するわけです。

まいます。私は専門家として進言させていただ

結局、移転をするにあたって、教会側がそのいているのは、例えば相手が25万ポンドの価値

価格を不当とした場合、もしくは移転に反対しがあると思っているかもしれないけれども、そた場合は、打開策を見いだす調停の手順がすでういった場合は例えば30万ポンドをオファーしに設定されています。もしくは教会側が移転にてみる。

合意する代わりに、補償を支払っていただくと

ところが、実際の価格は25万ポンドであると50

セッション4

いう条件付きで同意することも可能です。

そうすると、関連団体が計算をして、実際に支払いが発生するのか否かの断定をするわけでを踏んだうえでの売買の契約を用いて、移転していただく場合ももちろんあります。

すが、教会を移転するということになると、そ補償の場合は、損失分とか、そういった分もれと同等の建物と比較をします。比較対照の建文書のほうに盛り込む必要があります。という物が希少ですので、話がややこしくなってきま

わけで、正当なかたちでの取引でなければいけす。そして紛争が多々発生するプロジェクトで

ません。

あります。

質問者

質問者

対比して、土地全体、すなわち収用された土地

この手順はすべての強制収用に適用さ残りの土地に対して計算される補償とれるのですか。

も含めての全体の用地に対して支払われる補償

Maudeというご説明をしていただきましたが。

どのようなプロジェクトでも、買収はちゃんと合意書の契約書に調印されて、オーMaude

ナーの移管が、もちろん譲渡される場合もありにかかってきます。そうすると、合意に至るのます。しかし、例えばパイプラインなどを埋めは困難になってきて、訴訟に進展するわけです。

込む工事などが発生すると、もちろん多数の結局は弁護士を雇いまして、訴訟になってくる

方々に立ち退きをしていただくことになるのと思います。そうすると、逆支払いをしていたで、そうすると結局、強制収用計画に持ち込んだく必要も発生します。そうするとこちら側ので、その手順を踏むことになります。

プラスとなります。

しかし、例えばパイプラインとなると、こち司会

やはりそうなるとポンドの額の交渉

Maudeさん、発表、どうもありがとう

ら側がオプション型にして補償などの条件を入ございました。記念品を贈呈させていただきた

れてオファーをする場合もあります。というわ

いと思います。（拍手）けで、必ずしも強制収用ではなく、正当な手順

セッション風景

セッション451

◆ セッション5

強制収用の奨励金
スピーカー

担当者

Lisa Barnes

満園清実

ORC Training 会社 副社長（株）萩原技研

Joan Morgan 連邦住宅都市開発局
John Reed テキサス運輸局
Marshall Wainright 連邦道路局

池村

福岡出張所

所長

巧

（株）ナガサクコンサルタント
調査部

課長

菊川俊英
司

会

（株）用地補償システムズ

Donna Roche

代表取締役

Pinnacle コンサルタント管理団体

1

問題点等：対象事業の選定・助成金との重複・債

概

務超過の物件・移転関連以外の使途

要.

3 おわりに.

1 はじめに奨励金は、過去から試行錯誤しながら対応しこのテーマは、通常の用地補償に加えて、別てきた経緯があるようです。最近では、その効

途、支出する奨励金のことです。この制度は、果の大きさが実例として多く報告され、また、事業効果の早期発現のために極めて有効な手段

昨年、ある実施機関が掲げたEvery Day Countであるとして、各州において広く活用されてい「一日一日に価値がある」というメッセージにるようです。本セッションの内容は事例紹介、多くの機関が共感すると共に、この奨励金は事今後の改善策等です。

業期間の縮減に直結し、コストの大幅縮減につながるということで、活用事例は多くなってお

.

2 概要
目

的：事業効果の早期発現……生活再建援助（双方効果）効り、今後幅広く定着するのではないかとのお話でした。事業のスピードアップと用地取得の円滑化という問題意識はどこも一緒の筈です。我が国においては、この「奨励金」導入はあり得

果：プロジェクトの所要時間の削減、コるのか。公平・公正という補償制度の基本的考

スト削減……移転先のグレードアップ

え方、また、税法上の恩恵との兼ね合いなど法

仕 組 み：移転費プラスαとして奨励金を加令上のことを中心に立ちはだかる問題は多くあ算。対応期間を細分化し早期に応ずるような気がします。しかし、このグローバル

るほど高額で、段階的に低額となり、化の時代にあっては、官も既成概念にとらわれ対応期間（オファー期間）に達する

ることなく民の手法を積極的に導入しているのと計上なし。権利者全てにオファーも事実です。そんなことを考えながら興味深くし、強要するものではない。

勉強させてもらった次第です。

52

セッション5

Lisa Bames

過去20年において、いろいろ

2

調査議事録

司会者

皆さん、おはようございます。朝早い

こで試みとして、一つの例題を立ち上げて、協ですが、目は覚めていますか。朝食のあと、皆力を求めるための恩恵をどのように立ち上げるさんのモチベーションが高いことを願っていま

かということを、我々はデモンストレートします。

きょうのお話は、移転に関する補償金とした。まず時間を縮めること、つぎに経費を軽いうことですが、どのようなインセンティブで、減し、移転にあたっての建設費用を制限するこできるだけスムーズに移転を行うか、という非とです。そのことによって人件費を縮小して、常に面白い課題です。そこをプレゼンターの方

ほかの方向に向けること、これらを大きなポリにお話しいただきます。それに関する基本的なシーということで考えました。次に連邦政府の問題、どういったことをしなければいけないか、

お金が、このパイロット計画の中で移転、買収

どういったかたちでインセンティブのプログラに支払われるという期待大きくなると同時に、ムが取り入れられているか。そのあたり、どう

当然、移転に関する時間を短縮すべきだといういうかたちで実施されているか、聞いていただ

期待が高まりました。政府の資本が出るのはいきたいと思います。それから将来への移転の補いのですが、この移転の手続きを性急にしろと償金のあり方についても聞いていただきます。

いうプレッシャーがかかったわけです。

Marshall Wainrightさ ん を 紹 介 し ま す 。

Uniform Actというのができまして、これまで

Marshallさんは、ショーターサザン大学から来バラバラだった移転のやり方を、できるだけ均られています。Marshallさんは非常に技術的な一化しよう、ユニフォーム化しようという動き

ことが専門で、テクニカル面での講師をされてになりました。こういった変化が起きたことは、

いまして、移転に関してのコーディネーション、

ここ数年の間に皆さんも見られたことと思いま

手続きについて最後まで面倒をみるという役割

す。どういう変化があったかというと、まず州を果たしてこられました。次はJoan Morganさの法律のもとでこういう補償金のインセンティ

んです。HUDで働いておられます。今回の移ブを支払うということが、非常に多く見られる転のことを中心に巾広い知識をもっておられようになりました。2番目に、住居地区の建てます。

替えということについては、安全で適当で、そなプレッシャーがあって、特に移転を時間的に早急に進めることは第1の課題でした。住民に負担をかけることなく早急ということです。そ

さて、移転に関するインセンティブですが、して衛生面のことも考慮することが必要だとい

FHWAは政策の中でいったいどの様に考えてうことになりました。3番目ですが、不動産価

いるのか、そこでの支払い、それから早急な移値は強制収用の価値に見合うものを、きちんと転は、どのようにやっているか、今から聞いてマーケットのトレンドに合わせて出すべきだといただきます。どうして我々はインセンティブいうことになりました。それから次に移転に関を払わなければいけなくなったのか。

する補償金は、きちんとした正当価値を出すと2002年に国際レベルで、ほかの国と比べていいうことが、再び正当化されました。これはす

い方策を我々は行うべきだというストレスがあべて国からファンドが出るということを前提とったものですから、世界各国の例をもとに、ベしての要求です。このインセンティブの政策でストの政策を出そうと働きかけました。それがすが、どのようによくなったかというと、これ

我々の奨励金へのインセンティブを増す理由には自発的な問題ということで、州自体がこのイなりました。Lisa Bamesさんのほうから詳しンセンティブのプログラムの責任を負っている

くこの例について話をしてもらおうと思います。

ということではなく、州はリクエストを文書でセッション553

提出しなければいけない。特にFHWAに対しに提供されるものとする。そして、これはハウての要求は文書でということになっています。

ジングの支払いの計算に影響を与えるものであ

それからFHWAに対する要求は、この提案がってはならないということです。以上が、報酬

いかに妥当であり、そしてコストエフェクティ

制度、奨励金の制度の概要であります。2002年

ブであるということの証明が必要とされていまに優良事例の情報交換を行い、2008年に奨励金す。このポリシーは、第三者が見ても非常にフ制度の骨子を設定しました。というわけで、過ェアであることが認められなければなりませ

去2年において、皆さん国際レベルで標準化さん。また、このインセンティブはそのプロジェ

れた奨励金の制度というお話を聞いておられる

クトがよくて、そしてスケジュールに沿った以

かと思います。しかしながら、2008年時点は骨外には、使ってはならないということです。イ子を設定しただけで、最終版はまだできていな

ンセンティブプログラムはスケジュールに沿っいということですので、これを受けて試験的にてきちんと進めていくということであり、その取り組みを始めました。これが2010年、昨年に中で移転を加速しなければならないということなったら、米連邦高速道路管理局のほうがが明記されるようになりました。それから想定

Every Day Counts、「1日1日に価値がある」とされる問題点を、きちんと明記しなければならいうプログラムを発表をいたしました。このない。これが州の必要事項です。また、支払金

Every Day Countsのプログラムの趣旨は、プ

額もきちんと記述されなければならない。このロジェクトのリードタイムの短縮、これは用地報酬制度、すなわち奨励金ですが、こちらは通買収だけではなく、全プロジェクト、すなわち常の用地買収、および強制収用でも同等に適用

これはインフラ建設のプロジェクト全体にかかされる方針ではありますが、適用方法が違ってっているわけで、引き渡しまでの所要時間を短いますので、用地買収においても強制収用にお縮するということです。その短縮を図る取り組

いても、このプロジェクトに係わる用地の所有

みの内容は、例えば引き渡しまでの時間短縮

者すべてに、この奨励金のオファーをするべき

10％という目標値をつけるといったことでありであるということです。用地買収の奨励金につます。そしてEvery Day Countsというプログ

いては、基本的には強要してはいけないというラムが掲げられたのも、もう何年も前からそのことです。すなわち、調印するために、この方ようなリードタイム短縮の話が出ているのです

法を取りなさいという言い方は出来ません。まが、とにかく何か実行に移し、プロジェクトのた、通常の手順に従って、合意に至るというこ

所要時間の短縮をしようということでありまともあり得るわけです。すなわち、奨励金なし

す。まず前向き考え、すぐにプロジェクトに着で合意に至るのであれば、そのように実施する手する。これが重要であるということです。そということであり、この場合は、書式化し、きして引渡しまでの期間を短縮するためには、短ちんと記録に残します。用地買収で使われる奨縮に見合った手順を設計し、そして設計するに励金は、所有者の移転補助に影響を与えてはい

あたっては、買収までのあいだに発生しうるト

けない。すなわち、通常の移転にまつわる援助

ラブルスポットを摘出し、そしてその改善策をは、当然所有者にはそちらのほうに使っていた

盛り込み、それをもとに企画を立てて、そしてだくということですので、インセンティブ、す

堅固なリーダーシップチームを編成し、取り組

なわち奨励金はそのプラスアルファの制度であみのプログラムに柔軟性をつけ、観測を実施すります。移転のためにお金を払うのではなく、るというわけです。

プラスアルファで提供させていただくという位

うにEvery Day Countsのプログラムの事例な置付けであるというわけです。また、これはプども紹介しています。そちらをご覧になっていロジェクトに対して移転が発生するすべての人

ただいても結構なのですが、例えば連邦政府で

54

セッション5

我々のホームページのほやっている用地取得にあたっては、2日かけていうのはチェンジにアレルギー反応を示すもの

10回サミットを実施します。すなわちセミナー

であります。というわけで、この奨励金の取りを実施して、事例の情報交換、優良事例の情報

組みは新しく、すなわち前例のないチェンジで交換をもとに、実際の着手にあたっての計画があるので、意欲的に取り組むような態度は欠如

立てられています。この奨励金の制度のメリッしている。これは組織内での話ですが、そういトをいくつか紹介させていただきます。まず先う状況も発生しうるということであります。重ほど申し上げたように、プロジェクトの所要時

要なのはトップの人間がこのメッセージを強く間の削減、コスト削減とコストパフォーマンス

訴えて、関係者がすべてその打ち合わせに参加が高くなるということです。ということで、米するように、組織内すべてに浸透させていく必

連邦高速道路管理局が実施している奨励金、そ要があるということ。

の他ご利用いただく情報源を、リソースリスト

この奨励金ですが、これはボーナスであるととしてまとめています。2004年のパイロットモ

いう位置付けであります。すなわち、移転にあデル活動の概要、そして2008年に実施したプロ

たっては、さまざまな支払い金がありますが、グラムの優良事例、そして実施した奨励金の支この計算とはまた別個のものである。すなわち、払いの情報交換、これら学習項目をもとにまと

移転コスト等は別計算で支払われるものである

めて、この取り組みを今度は海外に水平展開すということです。

るということでして、今後また新しい水平展開

もう一つ、エージェンシーとして準備段階での事例が出ると予測されています。以上、ご説実施することは、きちんと宿題項目をきちんと明させいただいたのが奨励金の取り組みのさわまとめあげるということです。奨励金のプログりの部分であります。

ラムを実施する前に、まずこの制度を使って何はじめにプレゼンテーションを全部発表させを達成したいのか、その目標を設定するというていただいたあとで、ご質問をしていただきたことです。すなわち、その目標はプロジェクト

いと思います。というわけで、背景のほうのごの所要時間の短縮であるのか、コスト削減であ紹介をさせていただきました。Marshallさんかるのかというところを明確化する必要がある。

らプレゼンテーションの補足資料をいただきま

そのような目標設定をするうえで必要となってして、そのスライドがとてもよかったので、そくるのは、過去のデータであります。これは用のまま借用し、当取り組み制度の実際の中身を地買収が中心になってくると思いますが、過去説明している資料を中心にご説明をさせていたの取り組みのデータをもとに、それを洗い直しだきます。これは州レベルのDOTが実施した、て、現状を把握したうえで、この制度を取り入実施の事例のご紹介であります。モデル活動でれることにより、何を狙いとしているのか。そ学んだことを、さらに改良し、方針化して、もしてプロジェクトが終了した時点で、その取りしくはガイダンスの書類に、いかにしてその学組みの効果の評価をする必要がある。ただやっ習項目を盛り込んでまとめたか、ご説明をさせて、それで終わりというのではなくて、実際にていただきます。実際の活動の具体的な内容を有効な奨励金のプログラムであったか否かといご紹介させていただく前に、どのような準備がうのを、見極める作業をする必要があるという必要だったかというご説明をさせていただきまことです。そして手落ちのエリアがあれば、そす。まずMarshallさんからいただいた資料ですの学習項目をさらに今後の取り組みに盛り込んが、準備段階で何をしたかというと、その前提でいって、さらにいいプログラムを水平展開し条件は、それぞれ参加しているエージェンシーていく活動に役立てるということです。

のリーダーシップ、すなわちトップダウンでのもう一つMarshallさんがおっしゃった非常に実施が必要不可欠であるということです。人と重要な点ですが、これは通常なされている移転

セッション555

計画の代用品ではない。奨励金が代用品となっ名に対して提供された額は100万ドルを超えるてはいけない。すなわち通常のプロジェクト企

コストでしたが、リードタイムは18カ月から8画を、奨励金を出すという理由だけで手落ちにカ月で済んで、このような橋が無事に建築されしてしまってはいけない、企画自体はしっかりたということです。

行うべきであるというわけです。

次の例をお話ししたいと思います。次の例はその奨励金を実際に使って行ったモデル活動

セントルイスの国際空港の例ですが、この制度

ですが、これはバージニアのDOTが実施したは、いかに効率的でスムーズかというのに驚き

プロジェクトです。こちらは18カ月かけて橋をました。まずここに四つのアパートメントがあ建築するということですが、もともとプロジェりました。そこに16のテナントが家族と一緒にクトのリードタイムは18カ月でした。これを8住んでいたわけですが、これは60日以内にといカ月に短縮したという業界でははじめての取りう状況になりました。これに対してコストエフ

組みで、非常に有名な事例です。この事例は、

ェクティブの方法を考えて、この16の家族にど橋のプロジェクトで、333名のテナントが住んのようにして立ち退いてもらうかというアイデでいるアパートの移転です。移転命令が出ます

アがこれです。

と、このテナントの方々に通達をするわけです。

ちょっと見てください。数字についてはあと

すなわち通達があってから90日で対象の住人はで触れますが、実際のスケジュールも非常に早移転する必要があるのですが、どのようなオフ

く済ますことができました。どういうことが起ァーをするかというと、移転の発表が出た30日

きたかというと、まず建物自体が古くて、もう以内に引っ越しをしていただきますと、通常の壊れそうな建物でした。だから、デザインは非移転費にプラスアルファして、4,000ドルをお出

常にまずいものでした。ですから、これはリロ

ししましょうという提案をするわけです。例えケーションの問題ではなくて、デザインの問題

ば31日から60日までに移転をすれば、2000ドルだということになりました。10月のおしまいま

差し上げましょうという提案をするわけです。

でに出てくれるのならば、非常に高いインセン申し上げたように、これは強制していませんで、ティブを出しますと我々はアピールしました。

自主的に受けていただく支払い金です。もう一

まず10月31日までなら2,000ドルというインセつはこのオファーの条件ですが、30日と設定しンティブを出したわけです。そして16のすべてていますので、35日ということはできないわけの住民が、セットで新たなアパートに変わるとです。35日に引っ越しするけれども、それで奨いうことで、我々は、まず一時的にハウジング

励金は何か出ませんかと尋ねられますと、一貫を与える。そして、2,000ドルのインセンティ

して毎回ノーという必要があります。というのブでもって、例えば2名から4名のファミリーメ

は、4,000ドルというのは結構お高い額ですよ

ンバーにあたる移転をカバーすることにつながね。ですから、このオファーしているオファー

るという提案をしました。結果として、非常に期間は、しっかり遵守させなければいけない。

大きなセービングをすることができました。

というわけで、その移転をなさる住居の方々は、

インディアナの場合、移転のインセンティブ

この4,000ドルを新居のコストに役立てていたのプログラムは、移転と、新しい土地の取得をだくということと、プロジェクトをやっている同時に行いました。その結果、そこで時間がセエージェンシーに対しては、これがプロジェクーブされるということで、コンストラクション、

トの時間短縮につながるということで、両者ウ

建築費用もセーブできました。これを当初からィン・ウィンの状況であるというわけです。

働きかけたということが、非常に功を奏した理

コスト効果を成果としてご説明させていただ

由です。買収へのインセンティブと、移転へのくと、この奨励金の支払いでありますが、333奨励金を並行して同時に行ったことが、成功し

56

セッション5

た大きな理由になっています。この奨励金といいうことを忘れないでください。これをきちん

うのは、30日以内に受け入れなければならないと説明しないと、あとで問題になりクレームがという条件を付けたということが、大きなポイ来ることが考えられます。

ントです。移転に関して、日にちを決めたこと

今年の1月に新しいプログラムが出ました。

が大きな成功の理由です。日にちを決めなけれ

これは手続きが雑誌にきちんと発表されましば、インセンティブの効果は望めません。しかた。人々がきちんとこういった手続きを理解す

も、両方、同時にやる必要があります。それがるというガイドラインが、文書によって渡され今回の大きな成功の理由だったと理解していまるということになりました。これによって、迅す。そのときに大事なのは、移転に関するコス

速に我々の仕事が保障されるということを記し

トの見積もりです。まずスケジュールにのったたものです。住民自体も、どういった条件でど移転として、そのトータルの10％を実際にかかういったことを守らなければいけないかというるコストとして見積もっています。そこから計ことを学びます。彼らは、それによって迅速に算して100％の奨励金を出す場合は、まず30日決断して、行動を取らなければいけないという以内として設定できます。例えば一般住宅の移インストラクションを与えるわけです。このガ転の場合、我々はここにスケジュールを立てま

イドラインには、これによって、いかにコストす。スケジュール以内だったら、1,000ドルを削減につながるかということも、きちんと書い出します。それを30日以内にやると、5,000ドています。

ルのインセンティブが出る。それはスライドをでは、このプロジェクトの中のインセンティ

使ったスケールの計算方式で、31日〜60日以内

ブがどういった分析になるかFHWAの中でいは60％、これをミニマムで計算すると、2,000ド

ろいろなランクがあって、その時のマーケット

ルになります。ですから、これを80日に延ばしにより毎年のレートが変わってきます。そのレたとしても、まだ1,000ドルの奨励金が出ます。

ートについての分析をすることが必要になって80日を超えると、移転に関してのインセンティ

きています。その中で、いかにお金をセーブす

ブのお金はまったく出ません。ですから、80日

るかということが重要な問題なわけですが、そというのが我々の設定した最下限の例であり、のお金をセーブするための対象項目をきちんと

とにかくこれより日にちを短くして移転しても明らかにすることが必要です。実際、そのプロらうということにベストを尽くしたわけです。

グラムを最初からつくり変えるということでグ

こういったレッスンから我々はどういうこと

レードアップしていくか。そして、よくしていを学んだかというと、まずこういうインセンテ

くなかで、どういったところをコスト削減に結ィブのプログラムはどういうことに働くか、きびついているかということを明記することが必ちんと説明しないといけない。これは補償問題、

要とされています。

移転問題、両方について言えます。対象の人々

ウィスコンシン州において実施されたモデルに対して、これをきちんとクリアに説明しなけ活動です。2件あって、州の北東部のほうのプ

ればいけない。我々が設定した80日以内に出な

ログラムは、用地買収に適用される奨励金と、いと、補償金を受け取ることが出来ず、その結強制収用の奨励金を実施しました。南東部のほ果、それがリロケーション、移転にも反映されうで実施されたモデルの取り組みですが、こちないというわけです。

らは事業が移転するときに限って、そのオーナ

また、インセンティブで出したお金は税金がかかってきます。これは忘れてはいけません。

ーに用地買収用のインセンティブ、奨励金を出したというものです。

移転に関する補償には多く課税されませんが、どのような額が奨励金として計算して出されこのインセンティブに関しては税金がかかるとたかというと、一般家庭のオーナーの方には、セッション557

これは北東部でされた取り組みですが、45日以プログラムを実施した。その事例をご説明させ内に引っ越しをすると1万ドルお支払いするとていただきます。

いうことであります。これは移転コスト、プラ

私は、テキサスのDOTに勤めて、移転評価

スアルファの1万ドルです。テナントの方にはなどをさせていただいています。過去5、6年、45日以内に移転していただくと5,000ドル、も移転のプロジェクトを実施しています。その中

う一つ60日以内に移転された場合は、住宅のオ

で、地域の不動産の条例でありますが、これはーナーには5,000ドル、テナントには2,500ドル

先ほどUniform Actのご説明がありましたが、で90日以内に移転していただくと、オーナーに移転に関し支払われる支払い金の上限が決めら

は2,500ドル、テナントには1,250ドルです。

れていまして、州レベルで移転が発生する場合というわけで、このモデル活動で奨励金の取は、どのような移転にまつわるコストの方針も、り組みを試験的に実施しているわけですが、そ法律の条例で拠出金の上限額を超えないものとの効果の評価は短縮できた時間です。すなわち、すると設定されているわけです。というわけで

プロジェクトの所要時間のベースラインがありすので、このProperty Codeと言われるこちら

まして、それに比較してどれだけの日数分、時の条例を厳しく調べる必要がある。これは厳し間が短縮できたかということです。

く移転にまつわるコストを計算したうえで、条その成果です。ご覧になっていただくと、

例とコンプライアンスをちゃんとクリアできて

107日標準でかかっていたのが、36日に短縮さいるかというのを見極める必要があるというこれた。もう一つは移転の場合、平均所要時間がとです。この対象となっている条例、Uniform

117日であったのが14日。これは前代未聞です。

Actというものですが、これは州の法律です。

これは奨励金を使って奨励したうえで、短縮し対象となる移転コスト、インセンティブが支払た所要日数は245日から50日です。インセンテ

われる居住民の資格条件ですが、これは米国にィブを使う対象プロジェクトの選定にあたって

住んでいる人を対象とする。そして州の公証人

は、選定の条件を明確化し、設定する必要があの証明によって、合法的に居住している人でなるわけです。このプロジェクトの対象とする条ければいけないということ。そして、30日前に件ですが、まずright of wayのコスト、これがその通達が出るのですが、その期間内にちゃん

今後も増加すると予測されている市場で実施すと移転した人と設定されています。というわけること。もう一つは、この奨励金を出すことにで、通達を受けた80％が、その期間内、その前より、予定されているプロジェクトリードタイに移転しています。これは成果の話になってしムの加速が十分進むと断定されているプロジェ

まったのですが、このように時間を短縮した結クトに限るということ等々です。

果、コスト効果としては、支払った奨励金は25

私がご説明させていただいた内容ですが、詳万ドルで、建築コストのコスト効果としては細な内容はホームページに掲載されていて、そ

250万ドルでしたので、費用対効果としては、のタイトルは2008年Incentive Payment Peer

投資額が25万ドル、そして回収は250万ドルでExchangeで、これは優良例の情報交換のサイした。その他の成果ですが、コスト効果に併用

トですが、こちらにアクセスしてご覧になってして、さらに成果として確認できたのは、移転いただければよろしいかと思います。発表を終する住民に対しては、通常の移転費にプラスア

わります。ありがとうございます。（拍手）

ルファの支払いの資格を取り、そしてそれがも司会者

では、次の発表ですが、John Reedさん。

らえたということ。そして、時間の余裕がある

John Reed テキサス州であったことですが、ので、移転先をどこにしようかと、いろいろ考

まず奨励金のプログラムですが、うまくいかな

える時間ができたということです。すなわち、かったことに対して改善し、また新たに有効なもらう額が増えたので、例えば2万5,000ドルと58

セッション5

いう額ですが、いろいろチョイスが増えるわけ司会者です。この活動を実施した2年後に、テキサス

おもしろい話題で、プログラムの修正案についと似たようなプログラムを実施しました。これて話をしていただきます。

は住宅地に住んでおられる方々の移転なのです

Joan Morgan

が、それぞれの方々に奨励金のオファーをしま

政府の住居投資計画を発表しました。移転につしたら、100％の方がこの奨励金をご利用いた

いて我々のファンドのやり方を認めてくれましだき、そしてすぐに移転してくださったというた。特にエキスパートが言っているのは、こうことです。

いったインセンティブの問題が、どれだけコス

次はJoan Morganさんですが、非常におはようございます。きょうプログラムの中には収入に応じて、その奨励トを抑えられるかということです。いま現在の金が設定されたものもあります。すなわち経済

経済の条件から、プライベートのマーケットを的に困難な方々には上乗せをして支払いを行っみて、特に低所得者あるいは中間所得者の住居

たということですので、貧困層の方々は市営住については、そういった関心事が必要です。お宅などに移転をする必要はなく、通常の住宅に金をいかに住民が賢く使うことができるかとい

移転することができるようになったという意味

うことを、修正の中に盛り込むことが重要とさでも、非常に有益なプロジェクトです。

れています。それによって、こういった住民にでは、このように有効な奨励金のプログラム
でありますが、なぜそれがそれほど活用されていないのかという理由です。それはこのプログ
ラムの認知度が低いということです。

対してのサービスがよりいっそう強化されるわけです。
改善点ですが、人口の多いところで、衛生面等の問題を抱えるところ、また人々の住んでい現在のところ、準備段階ではありますが、もる状況下で、お金を出してくれるなら移るよ、

う一つ実施しているのは、事業主の移転におけ親戚がいるから移るよと、こういったお金があるモデル活動です。その支払い金は、事業主のるからといったかたちで、次の仕事や条件を考テナントで90日を設定しています。資格上限とえずに簡単に飛びつく人たちに対しては、我々

しては、一般住宅と同等のものであります。こはこういった人たちに、警告を出さなければいの支払いは、先ほどもご説明がありましたが、けないというところに移ってきています。これ

通常の移転費として、支払われる限度額のプラ

は住民、オーナーにとっても、将来に対してのスアルファで支払われているという点です。

ベネフィットを考えたうえでの話で、ただ単に、

この支払額は州ごとにまちまちですが、数年人々がこの土地からいなくなったから、そして前ですか、多くの州が、この奨励金の制度を導

インセンティブのお金を払ったから、それで良入しているというのでけっこう驚きました。かいというのではなくて、次のハウジングに移らなりの数の州が奨励金の制度を取り入れていまれたあとの条件、状況も考慮したうえでのプロ

す。このへんでご質問などはありますか。

グラムを、我々は提出すべきだと変わってきて質問います。特に我々が与えるインセンティブの中移転のコストの上限が設定されているよ

うな州の方はいらっしゃいますか。

でのお金、これを住民たちがいかにインテリジ

回答

テキサスでは2年ぐらい前まで移転コス

ェント、知的に使うことができるかということ

トというのはUniform Actというかたちで上限も、大きなこれからの修正案の中に盛り込まれが設定されていたのですが、うまい具合にこのる条件になります。そしてインセンティブをように奨励金の制度を導入することができた。

我々が出す大きな理由は、移転に関して以前の

これは州の規制で設定されている上限にコンプところから新しいところに、いかにスムーズに

ライアンスしたかたちで、実施することができ

移転することができて、次の新しい生活ができた取り組みであるというわけです。

るか。新しい生活の手配ができるかというとこセッション559

ろに、きちんとした整合しなければいけないわ

司会者

けです。これがないときちんとした新しい生活制度を乱用する可能性はまぬがれないので、現ができないということで、ただ単にお金を与え在のところ、このような奨励金の制度は導入しるから、次のペイメントを心配しなくてもいい、ていない、現在のところ検討中であるというご車も買える、ほかのぜいたくもできるというこ説明でした。

とでは、将来の問題の解決にはならないわけで質問者す。こういった考え方がその他のレベルの中でが、コミュニティ・ミーティングの中で、債務盛り込まれる必要があります。特にハウジング

超過の物件に対してどのような奨励金を出すのの当局者は、支援プログラムの中で実践していかという懸念事項として挙がりました。

くことが大事だと思います。特にテナントがキ

回答

ャッシュ、チェックをもらったら、それで終わ住宅はすでにその債務が超過しているというこ

りということではなくて、長期的な、また彼らとを事前に把握している場合、実際にこの奨励の子どもの利益までも考えた支援が必要なわけ

金を出す資格があるのか否かという、その見極です。ですから、新しく移ったところで働くこめです。なかなかその見極めが厳しいということによって得られるインカムが、その新しい生とです。それが多くを占めてしまうと奨励金を活を支えるインカムに相当するまでの支援が重出す条件として設定するのはいかがなものか要と考えるようになりました。これが新しいと、切り口を変えた見方もあるわけです。

HUDからのガイドラインになっています。こ質問

ういったところにアイデアを合わせていくこととなっているのは、アドバイザーのサービスでが、これから我々が必要とされていることだし、す。先ほどの用地買収における奨励金の制度を非常におもしろい新しい挑戦だと考えて、我々確実に活用しておられるので、そのような方々

はきちんとした州のファンドを使っていくことにそれを遂行するエージェンシーに教育していが大事だとされています。もちろん、それに関ただいて、人々を配置するということもアプロ

してある程度のコストが必要とされます。それーチの一つではないかと思います。

に対しては、我々はいかにそれを成功するのか

回答ということで正当化し、州あるいは国からも承してJohnさんが実際にされた事例ですが、い認がもらえるものというぐあいに理解していまずれにしても何らかのかたちの恩恵を、関連しす。なぜならば、我々は当然推進したいのみなている人々が受けているというわけです。ただ、らず、住民、それからランドオーナーにとって先ほど申し上げたように、これは任意に利用しも、そのプロセスが先に進むことを望んでいるていただくプログラムですので、100％の方がからです。誰もそこで立ち止まって、ずっと時

その恩恵をというわけでもない。というわけで、間をロスしてしまうということは望んでいない

Johnさんのプログラムはちゃんとアドバイザからです。

ーサービスが、コンサル会社のように住人に対というわけで、HUDとしては、補償

私は移転関連の事業に従事しています

実施するエージェンシーが、対象となる

もう一つ、そのミーティングの中で議題

Lisaさんがおっしゃったプログラム、そそういった意味から、政府レベル、あるいはして「90日以内に引っ越しいただけると、これ

州レベル、そして皆さんのなさっていることにだけお支払いいたします、それまでに移転され対して、大きな拍手を送りたいと思います。こない場合は、強制的に移転していただきます」

れが新しいプログラムの中に盛り込まれて、新と、きちんと順序だてて説明をしたために成功しいハウジングプログラムについての一つの指したのではないかと私は認識しています。

針となることを願っています。どうもありがと

質問

うございました。一つの動きということで、話いたのですが、特に高速道路を管理している事をさせていただきました。（拍手）業体に属している我々は、その段取りにかまけ

60

セッション5

もう一つお話しを聞きながら私は思ってて技術的なところは明るくないです。あとで技いけませんよね。これは公団に住んでいる。と術的なトラブルがあると、その時にはじめてころが、そのような方が奨励金の資格があると「どうしよう」という状況になるわけです。

断定された場合は、所得というように申請され回答るべきなのではないですか。何れにしても、税

企画段階で時間を短縮するといったことを、用地買収においても、強制収用にも適用さ理士に相談してみる必要があると思います。

れる奨励金の制度を取り決めて、そして着手す

質問

ることにより、さらに時間短縮に役立てることやその住居の空きの状況を調査した結果、一度はできないだろうかという取り組みをするといに多額の助成金を出すよりも、利用している家

うことです。

賃に適用されている政府の助成金を継続的に長

テキサス州においては、公団のアパート

もう一つはコストであります。これは人件費期に利用していただくほうが好ましいだろうとのことですが、一度に多くの方が移転するといいうことですので、一定の金額を設定したわけ

うことですので、それに対応するその担当エーです。たしか私が覚えている範囲内では、制度

ジェントの数も増えてきますので、人の配置、を利用していて、そしてその制度、すなわち賃そしてスケジュールもあらかじめしっかり設定

金のほうの割引をあきらめられた方は、また1する必要がある。合理的な配置によって、人件から申請していただくことになっています。

費の超過を回避することができるわけです。

回答

質問

これは市営住宅、公団で実施されたパイ進んでいまして、特にハウジング・チョイス、

ロットモデル活動ですが、政府として助成金をバウチャー、すなわち家賃に国の助成金が出て負担します。これが課税対象となるということ

いる低所得層に対して、奨励金はどのように運になると、その所得レベルの資格というのはど営していくかということですが、移転に関するれくらいの収入の方をおっしゃっているので支払いは、すでに受け取られている国からの助すか。

成金と重複してはいけませんという話です。こ回答違います。これは課税控除ですので、収れは基本のアプローチですが、この場合、国の入として課税はされません。これは所得申請の助成金、拠出金の額が減額されてきていますのときに、控除対象と書き込んでくださいというで、特に重要です。

ことです。すなわち、奨励金は課税対象となり実を言うと、HUDの中でもその討論がというわけで、もう一度所得を再計算する必ません。

要があるのかないのか、見極める必要がある。

質問

国の助成金を受けている対象の方々が、助成金所得レベルの資格制限があるかと云うことです。
例えば、バーチャル・プログラムというのがとして一括払いで手に入る現金は、所得として申請すべきなのか、申請しないでいいのか。

ありますよね。ハウジング・チョイス。すなわ

それに対しては、逆にこの対象となっている

ち公団、これは市営住宅とかそういったところ

住人は、自分から引っ越したいと願ったわけでですが、その方が奨励金をもらった。これは通はなく、その意に反して引っ越さざるを得ない

常の移転コスト、移転の支払い、プラスアルフ

ので、政府はそれにまつわる経費を払う責任がァですよね。プラスアルファの奨励金で5000ドあるという法の解釈をすることもできますね。

ルをもらったということは、これは所得になる

しかしながら、奨励金は引っ越しにかかっていのではないですか

く、直接に関連する経費ではありませんよね。

回答

税制、税法の兼ね合いですが、すみませ

この移転を促すために、すなわちそのプロジェん。私は税金には明るくないのですが。でも、クトの時間尺を短縮するのに使われているのインディアナ州では公団に住んでいらっしゃる

で、そうすると正当な、プラスアルファの所得方が移転される場合、ちょっと考えてみないとになるのではないですかということで、解釈はセッション561

いろいろありますね。

すとか、手取り足取りのようなサービスは提供

まだHUDのほうではその制度は導入していさせていただきませんよ、といったルールがあないわけで、現在調査中で、専門家に移転エーります。そしてコスト面ではこのような上限額

ジェンシーとバウチャーを使っている公団のがありますというように、ちゃんと説明をする

方々にアンケート調査をして、ディスカッショ

ことにより、現在受けている助成金、これは家ンを早いうちに始めるということで、さまざま賃に出される助成金ですが、このバウチャーと討論されています。

呼ばれる資格を失ってしまわないように、気をこのHUDというものの資格ですが、この資つけるようにちゃんと教育し説明をする必要が格を得て、バウチャーが取られますと、すでにありますね。この奨励金をご利用いただいたあ

参加している公団に住む権利が与えられるわけとに、政府からの助成金を受ける権利がなくなです。ところが、移転先が公団である場合は、ってしまったということがあとで判明しないよ

それ以上の援助は政府のほうは実施していない

うに、きちんと教育していく必要があります。

わけです。もちろんオーナーとリースの契約書

もう一つはこの住宅の状況ですが、清潔で妥のお手伝いはしますが、移転先の新規の住居の当な住宅ということですので、移転先の住居の契約にあたっては、政府はほとんど支援をして定義もはっきりしておかなければいけない。でいないという状況です。

すから、これはケース・バイ・ケースでして、ですから、この対象住民はちゃんとHUDのその家庭ごとにエージェントが訪ねていって、ほうから、これはリロケーション・エージェン

ヒアリングを行う必要があると思います。

シーと呼ばれている移転エージェンシーが説明

司会者

しなければいけないのですが、これを受けて奨定の時間が参りましたので、この辺で終了しま

励金を出しますが、HUDとしては移転先を探す。どうも有り難うございました。（拍手）セッション風景

62

セッション5

質問がまだお有りかと思いますが、予◆ セッション6

デザイン・ビルド（設計・施工一括発注方式）
による用地買収移行業務
スピーカー

担当者

Bruce Bradley 連邦道路局
Florence Green

石村崇嗣（株）国土開発センター

ノースカロライナ運輸局

用地補償事業部

Darryl Root

門間

Paragon Partners 会社（財）公共用地補償機構

嘉川
司

会

用地部

部署長

勝
業務本部長

肇

（株）国土鑑定センター

代表取締役

Arlene Kaplan 公共用地取得会社

1といった一直線形式で流れていき、それぞれの

概

要

.

1 はじめにプロセスにおいて契約行為が必要であった（デザイン・ビッド・ビルド方式）。
しかし、設計と施工を一括で発注する方式、
いわゆるデザイン・ビルド方式では、設計が終わった箇所から施工を順次始めるといった形式

本セッションでは、用地買収に係わる一連ので、それぞれの業務が複層的に進行していき、業務について、それらをスムーズに進めていく

契約行為も一つで済む。また、それにより、責ための方策等について論じています。その中心

任の所在も明確となる。

となる方策は、デザイン・ビルド（設計・施工

一連の用地買収業務においても、このデザイ

一括発注方式）と呼ばれるものであり、その方

ン・ビルド方式を活用していくことにより、複策を中心として、移転の際の報奨金制度、資産数の用地、複数のプロジェクトを同時進行して評価の免除制度等を紹介するとともに、組織のいくことが可能となるが、それらをどうやってあり方、意識改革の必要性等についても言及し管理していくか、どうやってケアしていくかとています。

いったことが重要となってくる。
スタートレックに出てくるミスター・スポッ.

2 概要（1）ダリル・ルート氏による講演
用地買収におけるプロセスをいかにしてスムーズに進めていくかという内容。

クがチェスをするとき、同時に複数のゲーム版
でチェスを行っているが、それが新規に提案するデザイン・ビルド方式の業務の流れである。

（2）ブルース・ブラッドリー氏による講演
用地買収におけるデザイン・ビルド方式の業

従来の手法では、設計、不動産の査定、買収、務に柔軟性を持たせることが重要という内容。

移転、財産管理がそれぞれ単独の業務として一［設計］→［入札により施工会社を決定］→

つの業務が終わったら次の業務スタッフに渡す［施工］というデザイン・ビッド・ビルド方式

セッション663

は、紀元前1800年代から行われていたが、1990

らプロジェクトに組み込んでおくべきであり、年代に「ナンバー14」という、とにかくプロジ

工程の遅れを取り戻すために後になって使用す

ェクトの所要時間を短縮しようという試みが行るべきではない。

われ、1998年に新規の条例によりデザイン・ビ

本来のあり方として我々が知っておかなけれルド方式が正規のモデルとして採用されることばならないことは、原則を理解し、重要な時間となった。この方式を採用する州はどんどん増とコストをいかに軽減していくかということをえているが、この方式の最大のメリットは、時中心に行動すべきであり、土地建物鑑定をしっ間短縮とリスク回避にある。

かりと行い、用地買収、移転に関する住民説明

米連邦道路局において実施している「Every
Day

Counts

Initiative（一日一日に価値があをしっかりと行い、住民とコミュニケーション
を深めて協力を得るということが必要となる。

る）」という取り組みがあるが、その目的はプ
ロジェクトの時間短縮であり、その中で使用されている施策の一例として、用地買収及び移転の際に支払われる報奨金制度や資産評価の免除制度がある。

.

3 おわりに日本における公共事業（工事）では、昭和34年事務次官通達において「設計コンサルティン

ある会議で、デザイン・ビッド・ビルド方式

グ業務の外注にあたっての設計・施工分離の原とデザイン・ビルド方式のどちらが有益かとい則」が提示されて以来、設計と施工を別々の主

う会議がいまだになされていた。この認識の欠体で実施することにより、設計のチェック・品

如も現在直面している問題点の一つであり、組質確保・コスト管理を行うことを基本としてき織の体質改善が必要である。リーダー、組織のました。しかし、近年の公共工事に対する国民トップを堅固にし、用地買収に携わる者は家族の信頼低下等の問題に対し、「公共事業の発注として運命共同体にあるという認識の下、業務にあたって、公正さを確保しつつ良質なものをを遂行して行く必要がある。

低廉な価格でタイムリーに調達するために、最（3）フローレンス・グリーン氏による講演

適な発注方式を選択する」原則の下、「設計・用地買収の多分野にまたがった視点からプロ

施工一括発注方式（デザイン・ビルド）」が建ジェクト成功の鍵を説明した内容。
プロジェクトにおいて使用される各種制度
は、コストが上昇することと、時間が遅れることを避けることが主目的となっている。

設執行の入札方式の一つとして取り上げられ、試行的な取り組みが始まっています（国土総合研究機構のホームページより引用）。
また、補償コンサルタントの分野においては、

その制度の一つとして報奨金の制度がある。

用地調査と物件調査が一括で発注されるという土地については、90日以内に移転に同意しなけことは現在も行われていますし、将来的には用ればならないという条件に加えて、最初の30日

地調査、土地評価、物件調査、公共用地交渉ま以内に移転に同意すれば土地価格の10％の奨励でが一括で発注されるケースも存在するかもし金を与えるといった内容であり、アパートの住れませんが、日本の文化、風土、国民性から考人であれば、60日の移転期限のうち、最初の30

えると、今後も現在の発注形式が継続していく

日以内に退去すれば、1万ドルの報奨金を与えるのではないでしょうか。

といった内容である。実際にアパートの住人の

このセッションにおいて私が一番興味を持っ例では、75％以上が30日以内に退去してくれた。

たのは、デザイン・ビルドよりもむしろその中

しかし、これらの制度を強制しているのではで使用されている柔軟な取り組み、公共事業へ

なく、すべてのプロジェクトに有効というわけの協力者に対する報奨金制度、資産査定の免除ではない。また、これらの制度は、事業当初か

制度です。

64

セッション6

日本において、報奨金制度に近い制度と考えられるのは、租税特別措置法による譲渡所得の今後日本で取り入れられる見込みは薄いかと思います。

特別控除などが考えられますが、アパートの住

今回、諸外国における補償制度に触れること

人など、借家人にまで報奨金制度を活用できるができ、各国における文化の違いというものをという法制度は、司法取引が行われているアメ

改めて実感することができました。それと同時リカならではの、タイム イズ マネーを象徴すに、お互いの文化を尊重しあい、ときにはお互るある意味合理的な制度だなと感心しました。

いの良い部分を積極的に取り入れていくというまた、資産査定の免除制度についても、価格の柔軟性も必要だと感じました。

安い土地を買収するために高額な査定（土地評最後になりましたが、今回、貴重な経験をさ価）を発注する必要はないという、こちらもいせていただきながら、自身の英語力のなさで、かにも合理的な発想で共感できる部分も多いか十分な議事録の作成、報告書の作成ができなかと思います。しかし、これらの制度についても、ったことをお詫び申し上げます。

セッション風景

質疑応答の様子

セッション665

2
司会

動産会社の副社長をされています。

調査議事録

では、皆さんもし質問がありましたら、最後の講演者が終わるまで待ってください。しかし、どうしても聞きたいということがありました

今日は、いかに移転をスムーズにするから、各講演者が終わったあとで質問を取りたいという方法についてのお話を聞いていただきまと思います。それ以外の場合は、最後までお待す。いろいろ朝はもめているようですが、皆さちください。

まの意見の違いをここでコーヒーでも飲みながでは、ルートさんからお話をしていただき

ら検証していただいて、お話を聞いていただきます。

たいと思います。

ルート

おはようございます。私の仕事は移転

移転計画とは、どういうことでしょうか。二計画をどのようにしていくかということです

つのやり方があります。まずきちんとしたスムが、私の移転のプロセスのなかで、「一日一日ーズな移転、それから費用を見込んだ移転、こに価値があるという話がありますが、その中にの二つの面があります。そのあいだに、いろい

盛り込まれていることと重複する部分があるかろな規則や法律が絡んできます。これを我々はと思いますが、その話をさせてもらいます。

連邦政府と一緒に働きながらやっていくというのが、きょうのポイントになります。

用地買収にかかわっている方は、この中に何人おられますか。手を挙げてみてください。鑑

きょうの講演者からはいろいろな提案があり定士の方。移転専門の方。それからエンジニアます。これを話させていただきますが、それがの方、いわゆる土木関係の仕事をされている方。

皆さんの参考になることを願っています。皆さ（挙手しない人もいるのを見て）皆さんそれぞんのプログラムの中で使っていただいて、利益

れ仕事をされているわけだから、それでいいとになることを願っています。

思います（笑）。では、私のプレゼンテーショ

私の名前はアーレーン・カプランです。ヒュ
ーストンの都市部のほうでコンサルタントを行

ンが皆さんに何らかのかたちで役に立つことを願っています。

っている者です。私はこの移転計画問題にかか

きょうの私のトピックは、まず用地買収プロ

わっています。また今日は何枚かのCD−Rをセスの移行とはどのようなものか。それから伝用意しています。皆さんの分は十分にはありま

統的な用地買収のやり方、新しいやり方を話しせんが、興味がある方はリクエストしてくださたいと思います。それから移行において、一つい。皆さんに差し上げる用意をしています。まの業務段階から次の業務段階に移るときの計画

た、きょうCD−Rを受け取れなかった方は、の仕方、この三つについてお話をしたいと思い

名刺を置いていってください。そうすれば、私ます。

が責任をもって2日以内に、このCD−Rを皆さんのところにお送りします。

まず移行について。移行とは何か。一つの段階から他の段階に移行することです。まずそこ

では、きょうのプログラムに入りたいと思いには鑑定士が入ってきます。鑑定士が土地鑑定ます。まずきょうの講演者ですが、ダリル・ルをします。物件の鑑定をします。そして、それートさんです。用地買収の移転の補助業務をさを用地買収のスタッフに委託します。そしてそれています。パラゴン・パートナーズという会れが移転のスタッフに回され、そして最後は財社をお持ちです。それからブルース・ブラッド

産管理というかたちに流れていくわけです。こリィさん、SR/WA、連邦政府道路局で仕事をれがきちんとできないと、用地買収業務がうまされています。同じくSR/WAであるフローレ

く流れません。

ンス・グリーンさん。ノースキャロライナの不66

セッション6では、もう一度、1のところ、どのようにして移転を計画するかというところに戻りたいと

プロジェクトが済むと、次の仕事、スタッフに思います。この移転の計画で働かれている方、流されました。そこでまた次のスタッフと、一手を挙げてください。

直線の流れだったわけです。ところが最近では設計した後、施工会社を入札し、施工すると複数の流れにして、そこに競争感をもたせていいう形（デザイン・ビッド・ビルド）と、設計ます。ですから、ここでは複数の仕事が一直線と施工を一括発注する形（デザイン・ビルド）

ではない、複数の線で同時に進行しているといの二種類があります。これは別ですので、各々うことが、最近の用地買収の仕事の現実になっについて話をしたいと思います。

ています。

はじめにデザイン・ビッド・ビルドですが、

コンサルタントが両方、設計と実際の建築を

これは一つのラインとして流れていきます。エ

する場合、設計に即した建設をスムーズに行う

ンジニアが次の担当者に流します。土地鑑定士

ことが大事になってきます。このあいだには鑑が次のスタッフに流すということで、一直線に定士、そして財産管理担当とのあいだで一貫性流れていくというかたちで中断はあり得ないとが必要になってきます。まずデザインが100％終いうのが理想のやり方です。各行政機関に関しわる。そうすると、土地鑑定士に持っていかれて、流れの中でミステークというのは許されまる。そして鑑定士がもう一度レビューする。そせん。それぞれの担当者がそれぞれの部分でのうすると、それが用地買収につながる。それが責任を持つことが大事であります。

100％終わると、建物のマネージャーのところに

また、設計においては、まず建築部分についそれが流れていくというかたちになります。

て話をしますと、一つの契約書を作ります。そこれが100％の用地買収でない場合は、一部の契約書に従って流れていくわけです。できる分、例えば60％、70％といったプランになるこだけ早く、迅速に、そして大事なことは、このとがあります。そうなっても、そこでは必ずデような経済状況の中ではできるだけ費用対効果

ザイン・ビルドが必要ですし、そのデザイン・が高く、安価で提供することが必要とされていビルドによって流れていくということは、移行ます。

をきちんとマネジメントするということにな

この中で一つの契約を持つということになっり、用地買収がうまくいくということです。

ています。それがコンストラクション、建築もデザイン・ビルドのプロジェクトになります

手掛けます。ところが、これが一つの流れでなと、このように単位業務をそれぞれ終えてから、く、いくつかの流れが並行して進行する場合。

次の業務に移るということではありませんで、

例えば私の後ろの掲示物を見てください。これ同時進行で一度にその業務を遂行することがではいくつかのセグメントが並行して流れていく。

きるということですので、このプロジェクトがですから、いくつかの小さなプロジェクトが並予定どおりに完成する達成率ですが、予定どお行して流れていって、一つの大きなプロジェク

りに実施することができるということです。

トを形成するというかたちを取っています。

従来型の設計ですが、この設計においては通すべてこれは、それぞれの小さな部門が一つ

常予定どおり、100％実施されることはないわの方向に向かって流れていく。ですから、一つけです。というのは、査定、買収、収用、地所の用地の中で一つの区分がどれだけの重要性を管理、それぞれ単独に業務を行っていますので、持つのか。それぞれの小さな部門自体が、最後

その業務ごとの移管、移行が速やかに行われてには大きな一つのロットとなって自由性を持っいないということです。

ていきます。我々はそれに対して、レース、競争させるというかたちになっています。
これまでは一つの流れということで、一つの用地買収の場合は、もちろんその交渉に重要な時間を取る必要があるのですが、交渉している担当者はデザイン・ビルドのモデルである

セッション667

と、この交渉者はコミッショナーのヒアリング

その説明をさせていただきます。それでは次のをどのように急いでするかと言っているか。も講演者の方が壇上に上がっていただくまでに時

しくは不動産の債務者がミズーリー州やテキサ間が空いていますので、ご質問していただけまス州などでは、コミッショナーのほうにこの情すか。

報を提供しなければいけないのですが、その情ルート

報をいかに迅速に流していかなければいけない

ルドというモデルは、用地買収の数を増やすこ

かということですので、用地買収の申し立てをとができる。それはもちろんおっしゃるとおり

いかに迅速に実施し、そして移転をしていただ

なのですが、それは予算との兼ね合いは、どの

くか、いろいろ考えなければいけないわけです。

ように設定されるのですか。プロジェクト前にというわけで、従来型の手順は、業務は一直バジェット、予算のガイドラインがありますよ

線型で進んでいましたが、新規のデザイン・ビ

ね。というのは、買収件数が増えるということ

ルドのモデル、すなわち業務の流れは、このよ

は、予算のガイドラインを再設定する必要があ

うにいくつかの層が重複し、複数の用地、プロ

るのではないですか。

ジェクトが複数の業務により同時進行で行われ司会るというわけです。

S11、130というプロジェクトをテキサスで私おっしゃるとおり、このデザイン・ビ

私の背景をご説明させていただきます。

ですから、この重複しているプロセス、買収、は経験させていただいています。これはデザイ

移転、用地、地所管理をいかにうまく管理してン・ビルドの初めての試みだったのですが、そいくか。そして管理するというだけではなく、のプロジェクトを実施したときに、初日から申

そのさまざまな複雑な同時進行している業務し上げたのは、企画、企画、企画。とにかくあを、どういったかたちでケアしていくかというらかじめ計画を立て、コミュニケーションをとことが重要になってきます。

り、そしてそれを伝達する、協力するというの「スタートレック」の番組をご覧になったこが非常に重要だということです。

とはありますか。ミスター・スポックという登このようにコミュニケーションを密にするこ場人物ですが、ミスター・スポックがチェスをとにより、買収件数が増大したというわけです。

するときに、一つのチェスをしておられますか。

そのために法務上かかってくる経費が上昇した

だいたいその画面になるとシューという音がしということと、そしてスケジュール時間も上昇て、ミスター・スポックは一つだけのゲーム盤したというわけです。それをすべて管理していではなく、複数のチェスのゲーム盤でチェスをくのに重要だったのは、企画と計画立てです。

しています。それが新規に私どもが提唱していこのデザイン・ビルドのプロジェクトは、週るデザイン・ビルドのモデルの流れです。

に1度の割合で改定しているような状態ですの

この新規のデザイン・ビルドの移行プロセス

で、あらかじめの準備、すなわち企画が非常にを実施することにおいては、それぞれの業務専重要であるということです。特にこれは道を造門家がコミュニケーションを密にし、遂行モデる施工業者の工事スケジュールですが、この道ルとして総体的に遂行していく必要が発生して路の建築の期日までに建築が済まなかった場います。

合。これは後ほどご説明がありますが、強制収司会

それではブラッドリーさんのほうから、用、撤去が発生するのを回避するという策があ

連邦道路局がしている「Every Day Counts

るんですね。デザイン・ビルドで厳しく工程管（EDC）」と呼ばれている「一日一日に価値が理を進めていますが、スケジュールが遅れてしある」というのは、これはまさに一直線型からまうということも発生しうるので、何が重要か

私がご説明させていただいている用地買収におというと、そのような状況を回避するために、ける移行業務、マルチ移行業務の実例ですので、しっかり企画を立てるということです。

68

セッション6

もう一つはしっかりした交渉をすることにより、強制退去を回避するというのは重要であると認識しています。
それではブラッドリーさん、ご説明をお願いします。
ブラッドリーを、もちろん規制内ですが、これを、ご説明させていただきます。
デザイン・ビルドのプロジェクトでして、このプロジェクトの数は年々増加しています。この手法は、さまざまなツールの連携付けをし、

おはようございます。私は小学移行プロセスで発生しているネック業務を摘出生のときにボーイスカウトのような活動をしてし、そしてスムーズなかたちで業務を遂行する

いて、私は一番背が高かったので、一番前に立ということです。

たされたんですよね。そのときにパレードなど

では、建築プロジェクトは、過去どのようなで行進をさせられて、「右向いて、左向いて」

かたちでなされていたか。そして変遷してきたという指令が出るわけです。そう言われているかというのをご紹介させていただきます。これのですが、どのタイミングで右に向くのか、左は紀元前1800年代ですが、メソポタミアの時期に向くのか、よくつかめなかったということがから大型の建築というのが発生して、ルネッサあります。

ンス期を経ました。そしてルネッサンス期にま成人して就職をしたあと、例えばこれを規ず設計をし、そしてその設計をもとにいくつか制します、この条例を遵守しなさい、あの条の業者、すなわち建設業者に落札をさせ、そし例を遵守しなさいということで、その遵守すて建築をさせるという手法、これはルネッサンる内容である条例も刻々と変わってくるといス時代に始まりました。もちろんいちばん安いうことです。そのような環境の中で、どうい

アウトソースの業者に、そのプロジェクトをさったかたちで業務を遂行していくか。重要なせるという流れです。そのような流れで現在の部分は、柔軟性を取り組みにもたせる、といところまで来たわけです。

うことであります。

ところが、民間業者のなかで環境の変化が生

もう一つ、この会議に参加するときに、連邦

じてきました。すなわち1990年代に発生した環パートナーという名称がついた名札をいただき境の変化ですが、これは特殊な実験型のプロジました。連邦政府は、ひと昔前のように、何かェクト、これはナンバー14という、とにかくプのときに赤紙を出して、あれはだめ、これはだ

ロジェクトの所要時間を短縮しようという試み

め、あれもだめ、これもだめというような規制であります。それを受けて、1998年に新規の条団体ではなく、国はパートナーとして、現在や例ができて、デザイン・ビルドのモデルが正規っている業務のプロセスを検討し、そしてトラのモデルとして採用されることになりました。

ブル個所、不具合を摘出し、それを改善する取どのようなことが起こったかというと、もとり組みの援助をするパートナーであるという位

もとは入札時に最も経費の低い業者に建築を任置付けであります。

せていたのですが、デザイン・ビルドの手法と、ということで、そのような立場の者から申しもう一つは最も優秀な建築業者。これは金はど上げさせていただくプレゼンテーションです

れだけかかってもいいから、金に糸目をつけずが、連邦政府レベルでのご説明であります。こに優秀な業者を雇うと、この二つのモデルであれは政府としてこのような手法でなければいけりましたが、デザイン・ビルドはこの二つのメ

ないというアプローチではなく、このようなやリットを合わせたところで、実際にプロジェク

り方があると。こちらのほうは事例としては非トを実施することができるモデルです。

常に有効性の高い手法であるということをご紹

その結果、規制法にも若干変更を加えまして、介させていただくとともに、そのプロジェクト

例えば立案の申請とか、技術的な設計のひな型

自体にも柔軟性をつける必要があるということの手順というのも短縮されて、任意の形になりセッション669

ました。例えばこれは予備設計ですが、橋の既クの回避です。

存の設計を使って、新規の設計にそれをフィー

まずリスクを管理する要因は、全体の業務のドバックしていくことができる。そちらのほう

なかでどのような役割を務める人間が最もふさ

もローコストのもとに妥当な設計をすることがわしいのか。このようなプロジェクトにはリスできるということですので、こちらのほうは民クの因子がつきまとうわけです。そのリスクを間両方でできるプロジェクトの強みです。

ご覧になっていただいていますが、考えていなということで、こちらのほうをご覧になってければいけないリスクがあります。どういった

いただいています。この条例により、コストパリスクがあるかというと、これは買収コストで、フォーマンスが高い非常に優秀な技術の人間がすなわち買収コストはどれくらいかかるのか。

設計をし、そしてプロジェクトを遂行すること

ルートさんがおっしゃったように、例えばプができるようになったわけです。

ロジェクトの遂行の加速をつけるためにかかっなぜこのような話をしているかというと、行てくるその他の追加の支払い。これをどういっ

政機関、これは私が連邦政府の道路局に勤め始

たかたちで回避することができるか。もしくは、めたころですが、私はフレッシュマンでしたが、このようなリスクを調査することにより、例え

自分的には経験が豊富だと思っていたわけでばプロジェクトの遂行時間を短縮して、交渉のす。しかしながら、実際はそうではなかったわ

時間にもっと時間をかけるとか、もしくは買収

けです。なぜこのような話をしているかというにまつわる交渉がカツカツで、そのスケジューと、なぜこのようなモデルに進化してきたかとルを見ると、査定の報告書をまとめ、買収し、いう背景をご説明するために、正直に話していそして収用するという残りの業務に支障が生じるわけです。

ることもあるわけです。

1990年におけるデザイン・ビルドの新規の規もう一つリスクは、移転の遅延です。移転の制に従ってされた公共調達の新規の規制です。

流れは、プロジェクトによりますが、非常に複

このように1993年から2007年まで、採用する州雑なものもあります。そのように複雑な要因がの数がどんどん増えています。これを詳細にご絡み合って、プロジェクトが遅れてしまうとい

覧になっていただきますが、1990年に米連邦道

うことは容易に発生します。これはタイヤを売路局が州とパートナーを組みまして、デザイっているブリヂストンの移転のプロジェクトだ

ン・ビルドの契約者をright of wayの責任におったのですが、お客さまは、移転の対象の事業

いて設定しまして、テキサス州やミズーリー州、主ですが、時間がない、時間がないと文句を言ワシントン州などで採用されるようになった、っておられたんですね。

その報告書であります。

では、時間がないというのなら、これらにか

この報告書でありますが、骨子を説明した報かってくるリスクを回避するために、コンサル

告書は私どものホームページのほうにアクセス

タントの方のご助力をお願いしましょうというしていただくと、骨子だけではなく、それに基ことになって、それで計算した結果、コストとづいて実施した実例の情報などにアクセスしてしては5,000ドルぐらい過剰にかかるというリ

いただくことが可能です。

スクが判明しましたので、それを回避するため

デザイン・ビルドはこういうものですというにコンサルタントを雇うことになりました。

定義付けができましたので、なぜこの手法が従

もう一つは、強制退去であります。もしくは来型の設計をし、入札をし、そして複数の業者

法的な紛争に至った場合は、弁護士を雇うコスに建築をさせる、その入札をさせるという手法

トも発生しますし、またもう一つは裁判のスケと、どういった点で有効かという部分ですが、ジュールによっても過剰にコストが発生する可それはリスク回避にあります。時間短縮とリス能性がある。そしてその他ということで、さま70

セッション6

ざまなリスクがあります。
リスクを回避するというのが大きなメリット

らのアドレスにアクセスいただきますよう、よろしくお願いいたします。

であるとともに、もう一つは時間の節約で、こ

それでは、このようなプロジェクトで使用しれが大きなメリットです。先ほどご説明したよ

た実施ツールのご紹介をさせていただきます。

うに、従来型の手法でいくと、最初に設計がさ

これは政府がプロジェクトを実施したあと、アれ、そしてその設計を数社の建築業者に入札をンケートをした結果、2011年の末までに用地買させたわけです。ところが、それに対して、私

収をデザイン・ビルドの手法で柔軟性をもたせが説明しているデザイン・ビルドのモデルは、たプロジェクトとして実施するに見合ったプロ

設計をしながら、もうすでに建築に着手するこジェクトは、現在進行形中のもので20％のプロとができる。用地をいくつかの区画に分けて、ジェクトであることが判明しました。

その区画ごとに設計を行い、設計の済んだもの

例えば新規の手法を実施するにおいて、使用からどんどん建築に着手するということでありしている斬新なツールがあります。まず一つ目ます。

は用地買収、そして移転が発生するときに与えですから、密に建築業者とコミュニケーショ

られる奨励金の支払いであります。もう一つは、ンを取ることができます。このデザイン・ビル

連邦用地の譲渡のときのright of entryというドのプロジェクトですが、チームとして業務に取り組みです。これは以前、用地の確保に3年あたるので打ち合わせの頻度も増えます。そのかかっていたんですね。しかしながら、right

ことにより、業者のほうからのインプットを設

of entryという手法を実施する、すなわちスケ

計時点でどんどん反映させることができるといジュールを先取り型で実施することにより、時うことです。

間の短縮につながった。

この企画をしているチームも、初頭の段階でもう一つは相互利益の問題ですが、この問題参加し始めるということです。ですから、そのを解決すべく鑑定士と交渉者が協力をするとい担当職員も早いうちにこのプロセスに参加する

うこと。もう一つは評価の免除であります。例

ことにより、プロジェクトの遂行に加速をつけ、えば評価自体に1万ドルかかるような評価を出そして問題先取り型で、トラブルの発生を未然す必要がないということです。これは査定ですに防ぐような遂行型の業務を実施することがでが、査定の免除であります。査定を実施するにきるわけです。

しても、不動産のオーナーに数人の人間がヒア

連邦道路局が実施しているEvery Day Counts
Initiative、「一日一日に価値がある」という取り組みですが、そちらのほうをご紹介させていただきます。その趣旨ですが、これはプロジェク

リングをする必要がありますので、それにかかってくるコストを回避することができる。
もう一つは条件付きでありますが、用地買収の認定書が出るということ。

ト遂行時間の短縮がまず一つ目です。さまざま

そういうわけで、例えば上司にスコーピングな切り口があるのですが、用地買収のプロジェ

ミーティングに参加しなさいと言われるわけでクトにおける遂行時間の短縮です。これは既存す。それでそのプロジェクトミーティングに参の規制を遵守すると同時にプロジェクトのリー

加するわけですが、何をすべきでしょうか。どドタイムを短縮することができるわけです。

のツールを使うかというのは断定しなければい

これは中断なく遂行業務を実施することによけませんが、このツールを使い、プロジェクト

り、業務の重複を削減することができるというの早い時点で実施することにより、プロジェク

ことと、プロジェクトの遅れを回避することがトの実施短縮を図るということです。

できるということです。それらの情報は私ども

この手法で実施するプロジェクトの中での盲のホームページに掲載されていますので、こち点ですが、課題点、落とし穴としては、早い時セッション671

点で協力関係が結べない場合。もう一つは、用の人間がいかにトップの人間を説得していくか

地買収自体のコストがかかりすぎるといったもというところが、非常に重要になってきます。

のです。ということで、用地買収は非常に高い

もう一つ、そのような状況が整ったうえでや

プロジェクトだと誤解しているわけです。

るべきことは、それが日々の業務に反映される

メリーランドにあったデザイン・ビルドの会

ような環境を整える、態勢を整えるということ

議に参加したときに、デザイン・ビッド・ビルです。これらのことを実施することにより、用ド、もしくはデザイン・ビルドか、どちらの手

地買収の遂行時間を短縮することができるわけ

法のほうが有益かという話がまだされているわです。

けです。この認識の欠如をこちらも教育をして、これは政府の予算が出ているさまざまなプロ

デザイン・ビルドの有益性を訴えることによ

グラムの流れであります。企画から財務で予算

り、プロジェクトを短縮することができる。でを取り、そして環境に行きという流れですが、すから、認識の欠如も現在直面している課題でこの流れを先ほど申し上げたように一直線型であります。

はなく、さまざまな単位業務を同時進行にする

これは体質改善にまつわるところでして、今ことができる。そしてまた、企画の人間がコスまでやっていたやり方とまったく違ったやり方

トの予測をするような業務にも携わることがでですので、そのような教育をしていく必要があきるということで、機能重複型の活動をするこるというわけです。そのような体質改善にあたとにより、コストを節約し、そしてその節約しって、いかにして文化を変えていくことができたコストをまた必要なところに投入するというるかということですが、これはスコーピングのこと。

プロセスにおいて、先取りのかたちでスコーピ

例えば環境関係においては、環境面のプロセングを行うということ。そして企画、環境の調スにも参加する。私個人の経験ですが、私は直査、設計といったものを一手に引き受ける統合

接環境に携わるものではなかったのですが、個型、もしくは機能横断型のチームを編成し、そ人的に興味があったので、コストの予測を立てのアプローチで同時進行していくチーム編成をました。そして何人の方に移転していただくこするということ。もう一つはリーダーシップ、とになるという報告書を提出したあと、報告書トップを堅固にする必要性です。

の中身はいったいどういったことを言っている

組織のリーダーの参加なしには、このようなのか。というわけですので、もっと用地買収とプログラムは実施することができない。例えば

プロセス全体に深いかたちで、立ち入ったかた「設計における技術部門の業務です」という理ちで参加する必要があるということです。

解が、まだあるわけです。「自分は正式な担当

その遂行を具現化するために何が必要かとい者ではない」という文化があるわけですが、そうと、これは意識をチェンジするというわけでれを打破するために、上司、組織内のリーダー

す。ご覧になっていただきますと、これは浸水

シップが、まず何をするべきか。いかにそれをしているボートですが、片方の人達はあわてて遂行するべきか。そして、団体組織として設定入ってきた水をボートから出そうとしている。

している目標をどういったかたちで達成する

もう片方の人達は水がないエリアに座って、のか、理解する必要がある。

んきに「船のこちら側でなくてよかった」とい例えばプロジェクトのスケジュールが12カ月かかっていたものを6カ月に短縮することがでう無関心が発生している。このような意識を変えていくということです。

きたということを、トップ、上司にしっかりし

例えば皆さんどのような方も家族の一員でいた事例で発表すると、上司のほうはそれですご

らっしゃると思いますが、企業のほうでもこのくやる気が出るわけです。というわけで、現場ように家族の一員だという話をしますよね。例

72

セッション6

えば既婚者であると、配偶者がファミリー、自分の家族の一員であるということです。

ます。
それを学んで、もちろんそれぞれの州の規ですから、用地買収の業務に携わる者は、家制内で遂行するべきですが、例えば名義のプ族として運命共同体であるということですの

ロセスチェックですとか、調停を実施するので、家族の一員として正直に皆さまに申し上げか否か。このやり方を操作性の高いアプロー

ますが、とりわけ敵はどこにいるかというと、チで実施していくことがある。この操作性が己が自分に対する最強の敵であるということで高いというのは、固定観念の外でと申し上げす。このプロジェクトですが、その査定部、買ましたが、これは何もびっくり箱のように目収部、収用部ごとに、その組織内で紛争が生じ

新しい、人を脅かすような取り組みを言ってるわけです。責任のなすりつけ合いになり、最いるのではありません。

終的には運命共同体としての機能を発揮できなくなってしまうということです。

これは固定観念から本当に離れたところで、今まではこういうやり方でやってきましたと。

ですから、このデザイン・ビルドのプロジェ

予算もキツキツであった。予算的にも遂行時間、クトをやるにあたって必要なのは、この意識を所要時間的にも、もっと有用なやり方をするこまずいったんチェンジする、変える。包括的なとは可能かということを考えてみる。その機会

アプローチでプロジェクトをやってみよう。包が与えられるわけです。

括的にプロジェクトをするにあたっては、どの

もう一つは契約についてですが、担当社が1ような仕事のやり方をすればいいのか。それを社、もしくは担当者が1名であるために、その可能にする移行型業務というのは、どういった業者にとっても商機として非常に魅力的なもの

ものかというのを理解する。

であるということです。もう一つは、土地の所必要なことを遂行されるために、この取り組有者に接触をとる人の数を制限することができみをするわけです。ジム・コリンズさん、るということです。もう一つはQC・QAツール、『Good to Great』という本を書いている方です

もう一つは公の人々の参加が強化されるというが、この本でうたわれていることは、最初にす点であります。

ることは「誰」を決める。そして「何」を決め

いろいろなことを話していますが、まずいろる。そして適材適所の人間をつける。その適材

いろなスタッフ、いろいろな人間がここで働い適所である人間は誰かというのを明確化する。

てくれています。その中でいろいろな方向性を

これは正しい考えなのか、そしてプロジェクト

我々は決めてきたのですが、いろいろな計画、を包括化したかたちで進めるということです。

いろいろな公共事業、いろいろな問題、いろい

同じバスに乗るというように、運命共同体としろな計画の変化、こういったものを皆さんはウて業務を遂行していくということです。

ェブサイトで見ることができます。ですから、ということで、移行業務の中で存在しているもしクエスチョン＆アンサーということで皆さ機会ですが、これはプロジェクトの早い時点でん質問がありましたら、このウェブサイトを見みんなに参加させる可能性があるということ。

ていただくと非常に役に立つかと思います。

リスクの話をしましたが、これはテキサス州で先ほどびっくり箱の話をしましたが、これを実施した買収、収用の活動の取り組みですとか、見てもらうことによって、その驚きを避けるこあるいはユタ州で実施された優良例がたくさんとができます。ですから、皆さんが見ているとあります。またミズーリー州で実施された優良ころよりもちょっと外を見て、そして皆さんの例。これは用地買収のデザイン・ビルドを採用業界に戻ってこられると、こういった衝突や驚して実施した、さまざまな実例であります。こきも少ないと思います。

れが「Peer Review」のページに掲載されていそれでは質問の時間にするか、次のスピーカセッション673

ーに移るかということで、次のスピーカーをご紹介します。グリーンさんです。
グリーン

いうことをします。
例えばそれが一つの区画が1,000ドルであろ

おはようございます。先ほどの男性

うが、5,000ドルであろうが、我々のところでと違って私は背が低いので、マイクの調整をさはきちんとファイルにすることが義務付けられせてください。

ています。

では、ここで学際的なアプローチということ

では、次に移転に移ります。まず土地鑑定がを話させてください。ブラッドリーさんがすば終わります。そうすると我々のプロセスのなからしい提起をされて、我々は毎日が大切、で、次にエージェントが来て、いろいろな不動

Every Day Countsという話をされました。そ

産の部門をクリアにしますと、それはもちろん

してデザイン・ビルド、デザイン・ビッド・ビ

ファイル、書類化されなければいけませんが、ルドの話をしてもらいました。

それが終わると移転に移ります。

それでは、そのなかでどういったものが成功

先ほどEDCのツールを話しましたが、大事に結びつくかという要因を話させていただきた

なことはまず支払いです。用地買収では、まずいと思います。まずプランニングの面で公共事

支払いの中でポイントは、いかに事務処理を早業を例に取ると、どういった公共事業が必要な

く早期に進めるかということですから、補償金のか。公共事業を一つ例にとって、我々のデザを早急に住民たちに送る。その中で一つ例とし

インに合わせていく。そして、そこで土地収用ては、奨励金制度がありますが、この奨励金制が必要であるとなれば、公共事業をプランニン

度が土地の鑑定、例えば2万5,000ドルと我々がグから用地取得、そして土地鑑定、買収、移転、言っていたのなら、10％のインセンティブを与そして最後にその建物を取り壊して新しい建物える。これが例えば90日だったのが30日で移転を構築するということですが、そこまでに学際に同意するということであれば与えるというこ的なアプローチということで、これらを飛び越とで、これは我々が与える用地買収での奨励金えて話をしたいと思います。

の1例です。

まず我々が使うツールは、コストと時間が遅また移転に関して、同じように早く移転をすれるということをまず避けたい。これが原則とるために奨励金を考えています。それによって、してあります。そしてその中で、用地買収のエ

我々は立ち退いたあとの区画に早くアクセスでージェントが鑑定からイニシアチブを取って移きる、再利用できるということがあります。

転までを担当するわけですが、例えば1万ドル

例えば400名住んでいたアパートがありまし

かかる、あるいは1万5,000ドルかかる、2万ドた。手短なスケジュールの中で、60日しかあり

ルかかるというところは、そのプランニングのません。みんなにできるだけ早く出てほしい。

ところでエージェントがこれだと思う額を決めでは、そういうときは、実際に60日では無理でます。アクセスする額になって、次は土地鑑定す。でも、住民に我々が例えば「最初の30日にに移ります。

出ていきなさい。そうすれば、1万ドルの余分

土地鑑定にいきましょう。まず地価の安い一の奨励金を差し上げる」と言うと、75％以上の区画の土地を選びます。それが単純な区画でしテナントが30日以内に退去してくれました。

たら、鑑定の免除ということもあります。単に

これは我々が強制している政策ではありませスタッフを送って鑑定させて、そして土地のオん。ただ、皆さんのプロジェクトの必要性から、ーナーがそこに関与していくというよりも、土こういった奨励金制度を我々は勧めているわけ

地鑑定を免除することによって、土地オーナーです。このインセンティブのプログラムは、すさえそれに対して受け入れる用意があれば、そべてにおいて働く、有効であるということは言れをすぐに文書にして次の段階に進めていくとえません。あくまでも必要に迫られた奨励金制

74

セッション6

度であるということを理解してください。

て、コミュニケーションして住民のヘルプを得

特にこれは連邦政府の行政機関との交渉が必る。そして協力を得ることが必要になります。

要になります。ですから、例えば二つのビルがそれらのすべてを一つにして実践するというこあって、一つのビルにはこういった奨励金の特とで、成功に導くプロジェクトになります。

権を与える。隣のビルの住民に対しては、奨励（拍手）

金は与えないというわけにはいきません。あくでは、今まで話されたなかで、皆さん質問がまでもその一つの地域において、均一な平等なありましたら、どうぞ。奨励金のお話しをしま

奨励金制度を与えることが明記されています。

したが、とにかく奨励金はコストエフェクティ

我々の学際的なアプローチの中で、公共事業

ブ、そしていろいろな問題をできるだけ避けるにおいては土地鑑定が終わり、用地買収に移るということから、これはルートさんが説明され時点において、いろいろな情報を各スタッフがましたが、あなたが実際に実践されるプロジェ

共有することが必要です。そして奨励金を与えクトの中で、これを実践することが必要です。

る場合には、明快な情報を公共に明らかにするでは、先ほどお話しされたなかで質問がありことが必要とされています。また、その奨励金ましたら、お尋ねください。

の条件、金額とかがすべての人間にとって満足

質問者できる額である、あるいは条件であることが必のオーナーが住民に対して奨励金によって出要です。

ていくパーセンテージはどうですか。

だから、そういった中で奨励金を使うというグリーン

程度はどうですか。例えばアパート

例えばテナントが30日のサイクルでことは、非常に差し迫っている、後がない。例

早く出ていくということに関しては、オーナー

えば24カ月のスケジュールで始めたんですが、サイドに対してプロテクトするプログラムを持900名を退去させなければいけないときに、工っていますが、早く出てくれないと、例えば1事関係の人たちが12カ月かかってしまった。で人、2人でも残ると、オーナーとしてはマイナ

は、どうなるのか。あと12カ月しかない。

スになります。それに対してのプロテクション

では、このあと12カ月のあいだに問題を片づのプログラムを持っています。

けるために、奨励金を使おうというのではない

まずその建物は95％の占有率がある。そしてわけです。事業計画において元より準備されな部屋代は、市場価格を払っていた。そうなると、ければいけません。奨励金は最後の結末で、も残りの5％に対しては、オーナーに対して市場

う時間がないからということで与えられるべき価格を支払います。これはアパートのオーナーではないわけです。

に対して防御するプログラムですが、これは最また、中枢の原則として我々スタッフが知っ初のうちからそういったプログラムを設定しておかなければいけないこと。これはまず原則て、テナントのみならずオーナーも守るというを知って、重要な時間とコストをいかに軽減さかたちで話を進めていきます。

せていくか、これを中心にして動いていくわけ

質問者

ですが、特別なツールがない場合は、スタンダ

地鑑定などを免除できるという話がありました

ードなやり方で進めていくべきです。この学際が、これについて話してください。

的な移転のなかで、過去と比べてどういった違

グリーンいが出てきているかというと、公共事業はどうにスライドを見てもらいましたが、これはすべいったものかをきちんと明確にして、そしてそての州で利用して恩恵を受けています。例えばの使われる用地、建物に対しての鑑定価値をきカリフォルニア州の例を取りますと、そこは進ちんと出して、それに必要とされる用地買収、歩的なところですから、これを有効に使っていそして移転に関する説明をきちんと住民に行っます。

デザイン・ビルドのなかで、例えば土デザイン・ビルドのツールに、最後セッション675私の会社は、カリフォルニア、Paragon社でが、本日ご紹介させていただいたデザイン・ビ

すが、カリフォルニア州ではデザイン・ビルド

ルドの事例は、これは解釈によって、行政機関の概念はほかの州よりも遅れてきました。キャや州の規制に合わせて、調節していただくことルトランスという運輸局があります。そこはこが可能であります。

れまで10個のプロジェクトをやりましたが、以というわけで、金太郎アメみたいに、一つの前はこういった考え方を入れていませんでした

やり方、標準化されたやり方が、全部の州に適が、近年ではデザイン・ビルドという考え方を用されるというわけでもありません。

取り入れるようになりました。

グリーン

それを受けて発言させていただきま

例えば病院、学校、ハイスク−ルなどの体すが、カリフォルニアで実施しているプロジェ

育館、これは2000年以降はあまり考えられなクトですが、これはデザイン・ビルドで進めてかった考え方なのですが、郡が体育館が大事います。これは鉄道関係ですが、カリフォルニ

だ、ハイスク−ルは別だ。これは特定の目的

アにおいては鉄道に対しては非常に厳しい規制ということで、すでに目的が設定されていまがされていますので、コンサルタントのアドバす。そして、将来こういったものが運輸局とイスにより、カスタム化をしてプロジェクトものかかわりによって必要になってくるという進めています。

ことがあれば、すでにそこで運輸局の利益をこのデザイン・ビルドの手法でいちばんネッ

考えて、例えばParagon、うちの会社がやってクとなってくるのは、トップの人間にこのアイいるところはハイスピード事業をこちらでや

デアをコンセプトとして説得する。すなわちそっていますが、これはすでに将来必要だといの所定のプロジェクト、そしてこのタイミング

うことで、先を見てやるということで、これでデザイン・ビルドの手法が最も適しているんまでそういった問題に対しては反応が遅かっだというのを説得するのがなかなか難しいとこたのですが、将来を見込んで、その概念を受ろだと、私は理解しています。

け入れるようになっています。

先ほど申し上げたように、一つの州でうまくですから、デザイン・ビルドを修正しながらいったから、それをそのまま二番煎じでその他

よくしていくという概念で動いています。これの州で実施するという趣旨のツールではありまは州のほうからリクエストがあって、我が社はせん。あくまでもそれぞれの州ごとにカスタム

それを中心に動いています。これまでの遅れを化をしていただいて、実施していただきたいととるために、非常に急速なアクションをとっていうことであります。

います。もちろん、それは連邦政府の定めた規

質問者制を遵守するように話を進めています。非常にビルドの財務的な部分での違いはどうですか。

近年の話のことです。

DVだけではなく、DVFMOのようなモデルをデザイン・ビルドの概念をより使うようにな

アルソン・モーアです。デザイン・実施するときの財務的なインパクトはどうでるか、あるいは多様にするか、あまり使わない

すか。

かというのは、それぞれの行政機関に任されるグリーンことですが、その利点を考えると、私は推奨す

りはありません。ですから、連邦政府が制定しるというかたちになります。

ている規制にコンプライアンスすることは絶対

質問者条件です。というわけで、条例で設定されていエミー・フィッシャーです。デザイ

ン・ビルドのやり方ですが、従来型のデザイ

規制は規制であります。それに変わる中の規定に従うことは前提条件です。

ン・ビッド・ビルドのプロジェクトをずっとやあるとき技術の人間がプロジェクトのスケジってきたので、デザイン・ビルドは将来的なプュールの話をしていて、移転の話が出てきたとロジェクトの進め方という認識だったのです

きに、90日前に通達する必要があるんですよと76

セッション6

申し上げましたら、技術の人間が、90日と言の発起点から全員で何らかのかたちでその業務っているけれども、本当に90日なのですか。

に携わることになりますので、州際通商委員会

75日という言い方もできませんかと聞かれたでやったときは、ニバのプロセスにも参加をいんですね。

たしました。ニバのほうの手順が整ったあと、そのときの答えは、違います、90日と規定さ参加しているプロジェクトの担当者は、すべてれているということは、90日であるということ

自分がやるべきことを把握して、ただちにそれです。

を遂行することができたというわけです。これ

もちろんこのようなツールを使って、移転のは実際、デザイン・ビルドのプロジェクトを遂期間を正しく、そして同時進行で実施すること

行する以前の段階で、そのように準備段階が整により、短縮することは可能ですが、規制で設っていたということです。

定されている移転にかかわる日数に変更は生じません。

というわけで、鑑定ですが、これはオーナーに話すのではなく、一部の用地の収用のプロジ

コメントをさせていただきたいのですが、基ェクトだったのですが、早い段階から鑑定士と本的に若干、微調整を行う場合、これはフロリ

コミュニケーションを取ることができたというダ州であった実施例ですが、行政機関が用地買ことです。というわけで、企画と連絡・調製が収を条件として出すということです。それはペこのような取り組みには非常に重要になってく

ナルティが発生するのですが、これは行政機関るという点もご指摘させていただきたいと思いが国の代行、州の代行として用地買収、すなわます。

ち移転の条件を出すという若干微妙なアプロー

司会 ほかに質問はありますか。

チですが、こういう実例がありました。

質問者

どのようなプロジェクトを採用するにもう一つ、ネルサン・カソラレルさん、先ほせよ、連邦運輸局はどの手法を取りなさい、すど質問していただいたカソラレルさんですが、なわちデザイン・ビッド・ビルドにすべきか、

この方は連邦政府の道路局の方ですが、そのレデザイン・ビルドにするかというように、こち

ベルでコメントが一つか二つ、あります。

らから設定することはないのでしょうか。

ネルソン

グリーン

はい、させていただきます。技術部

連邦運輸局のほうから設定しませ門の観点からの意見ですが、私は実際にメリーん。どの手法にするかという選定は、それぞれランドなどで用地買収のプロジェクト、州際通の地方自治体なりプロジェクトチームにかかっ

商委員会などのプロジェクトに参加させていたているわけです。というわけで、さまざまなプ

だいています。これは5,000万ドルの規模のプロ

ログラムのやり方が全国に存在していますが、ジェクトです。というわけで、デザイン・ビル

それぞれで決めてやっていただくというのが、ドをする場合は、その意思決定をプロジェクト

連邦運輸局の姿勢です。

の頭の部分で決定してしまわなければいけない
わけです。

皆さま、ご清聴ありがとうございます。以上
でセッションを終了させていただきます。

用地買収の業務をやる人間は、プロジェクト

セッション677

MemoⅡ 調査報告1. ルイジアナ州
ニューオリンズ市再開発局

ルイジアナ州
ニューオリンズ市再開発局
出席者

担当者

Jasmine Haralson

門間

ニューオリンズ市再開発局マネージャー（財）公共用地補償機構

John T. Marshall

櫻井正博

ニューオリンズ市再開局

主任弁護士

勝

（財）公共用地補償機構

業務本部長
用地技術部長

ルイジアナ州最大の都市ニューオリンズ市

被災した建物のほとんどが放置されたままの状は、2005年8月末にアメリカ合衆国の南東部を態の地区、復旧が概ね完了し嵩上げした住宅が襲ったハリケーン・カトリーナ（Hurricane

建つ地区、復旧された運河堤防及び排水ポンプ

Katrina）の直撃を受け、市の市街地を守る堤施設等の現地調査を実施した。

.

1 はじめに防が多数の箇所で破堤したため、市街地が約1ヶ月間水に浸かったままの状態となり、人的かつ物的に壊滅的な被害を被った。
今回の専門調査においては、ニューオリンズ
市 開 発 局 （ New Orleans Redevelopment
Authority，略称：NORA）から、ハリケー
ン・カトリーナによる被災から今日までの間の復興の取り組みや住宅関連支援の具体的内容等

建替えにより嵩上げした建物について、ヒアリングを実施するとともに、約6年を経過した被災地の実態を把握するため、放置された状態の建物放置された状態の建物

80

写真：6月10日午後（現地時間）撮影.

2 ハリケーン・カトリーナの概要
ハリケーン・カトリーナ（Hurricane
Katrina）は、2005年8月末にアメリカ合衆国の南東部を襲った超大型のハリケーンである。
ハリケーンの強さを表すシンプソン・スケー
ル（1分間平均の最大風速と中心気圧により強度（カテゴリー1〜5）を識別する。）では、フロリダ半島上陸後のメキシコ湾上で最強のカテ
ゴリー5となり、ルイジアナ州ニューオリンズ
付近へ再上陸した時は、カテゴリー3〜4の強さ
出典：NOAA Web siteよりであった。
ハリケーン・カトリーナによる災害は、ルイ

特に、ルイジアナ州のニューオリンズ市では、ジアナ州、ミシシッピ州、アラバマ州を中心と市内を走る主要な運河堤防が破堤したこと等にして、強風・降雨・高潮による甚大な被害が発より、市域の8割が水没し、ポンチャートレイ

生し、ルイジアナ州からフロリダ州までの9万ン湖に面した高級住宅街地区やアフリカ系アメ平方マイル（約23.3万km 、日本の国土37.8万

リカ人が多く居住する地区を中心に、壊滅的な

km 2の6割強。）以上の地域が『連邦災害地域』

被害を受けた。

2に指定され、約130万人が避難民となった。

ハリケーン・カトリーナの発生から消滅までの経緯は、次表のとおりである。

ハリケーン・カトリーナの発生から消滅までの経緯

年月日
2005年 8月23日
8月24日
8月25日
8月26日
8月29日
8月30日
8月31日

概
要
バハマ南東沖で熱帯低気圧が発生。
別の熱帯低気圧の残骸と合体し、12番目の熱帯低気圧となる。
11番目のハリケーンとなり、「カトリーナ」と名付けられた。
フロリダ半島の南端に上陸。その後、一旦メキシコ湾へ抜ける。
ブッシュ大統領は、ルイジアナ州とミシシッピ州に非常事態宣言。
ニューオリンズ市は、全市民に避難命令を発令。
勢力を増したハリケーンは、午前6時10分にニューオリンズ付近に再上陸。
その後、勢力を落としながら北上。
ミシシッピ州の東部を通過中に熱帯低気圧となる。
ニューオリンズ市の約8割が水没したと報道。
カナダ南東部に達し、前線の一部となる。

ハリケーン・カトリーナと1959年（昭和34年）

ハリケーンの風速は1分間平均値（10分間平に発生した伊勢湾台風の最大風速、中心気圧等

均値の1.3倍程度）であり、日本の台風の風速を比較した結果並びに今年の3月11日に発生しは10分間平均値であるため、カトリーナ再上陸

た東北地方太平洋沖地震（東日本大震災）の被時の風速（62m/s）は、伊勢湾台風上陸時の風災状況等について比較した結果は、下記表のと速（45m/s）と同程度と考えられる。

おりである。

81

ハリケーン・カトリーナと伊勢湾台風との規模等の比較

規模等

伊勢湾台風

ハリケーン・カトリーナ

上陸日

2005年8月29日（再上陸）1959年9月26日

上陸地点

ニューオリンズ付近

和歌山県潮岬

最大風速

78m/s

75m/s（伊良湖45.4m/s）

最大瞬間風速

約90m/s

伊良湖55.3m/s

最低中心気圧

902 hPa894 hPa

暴風域半径

180km

350km

上陸時風速

62m/s

45m/s

上陸時気圧

920 hPa929 hPa

ハリケーン・カトリーナと伊勢湾台風との規模等の比較

項目
浸水区域面積

東日本大震災ハリケーン・カトリーナ
2

約374km （ニューオリンズ市）

約535km2（4割超が浸水深さ2m以上）※1
人的被害

被災建物棟数

死者1,836名

死者15,683名

行方不明者705名

行方不明者4,830名（2006年4月18日時点）

負傷者5,712名 ※2

損壊建物約35万棟

被災建物約22万棟

全壊建物約30万棟（全壊(流失含む)約12万棟）※1

被災住宅133,280戸（ニューオリンズ市）
浸水区域の人口・人口約37万人（ニューオリンズ市）

人口602,200名

世帯数
水害高さ

世帯数211,426世帯 ※3
最大浸水深6m程度（ニューオリンズ市）

最高津波高15.8m（陸前高田市）

浸水家屋約16万戸（ニューオリンズ市）

津波遡上高38.9m（岩手県宮古）※4※1：国土交通省都市局「東日本大震災による被災現況調査結果について（第1次報告）」（平成23年8月4日）より。
※2：警察庁緊急災害警備本部「平成23年（2011年）東北地方太平洋沖地震の被害状況と警察措置」（平成23年8月8日）広報資料より。
※3：総務省統計局「浸水範囲概況にかかる人口・世帯数（平成22年国勢調査人口速報集計結果による）」（平成23年4月25日更新）より。
※4：社会実情データ図録（http://www2.ttcn.ne.jp/honkawa/）より。

.

3 ニューオリンズ市の地理的特性（ゼロメートル地帯）

陸地が467.6km2、水地域が439.4km2であり、総面積の約48％を水地域が占めている。
ニューオリンズ市の地盤高は、海抜−6.5フ

ニューオリンズ市は、アメリカ合衆国南部のィート（約−2m）〜20フィート（約6m）であルイジアナ州（州都は、バトンルージュ市）にり、海抜0m以下の土地が陸地の約7割を占めてある州最大の都市であり、市街地の北側はポンいる。

チャートレイン湖、東側は広大な湿地帯とボー

このため、ポンチャートレイン湖側とミシシン湖、南側はミシシッピ川にそれぞれ接し、メッピ川側にそれぞれ標高約5〜7mの堤防を設置

キシコ湾から約100マイル（約160km）ほど遡し、かつ、市内には多くの運河（300マイルったミシシッピ川河口部（左岸）の堆積地上に（約480km））が張り巡らされ、湖や河川へ水を形成されている。

ポンプアップし排水する方法で治水対策が行わ

アメリカ合衆国統計局の資料では、ニューオ
リンズ市の総面積は907.0km2となっているが、

82

れている。

ハリケーン・カトリーナによるニューオリン

のであり、陸地の約8割が水没し、ニューオリ

ズ市街地の浸水災害は、運河に設けられた堤防

ンズ市の総住宅ストック数の73.2％にあたる（アメリカ陸軍工兵隊（United States Army

133,280戸の住宅が何らかの被害を受けた。

Corps of Engineers，略称USACE）が構造物

アメリカ陸軍工兵隊の発表では、ニューオリを設置した後、堤防の管理は市が行う。）が、ンズ市近郊部も含め、計19ヶ所の堤防が破堤しポンチャートレイン湖から逆流した大量の水のたとのことである。

水圧に耐え切れず破堤したことにより生じたも

ミ
シ
シ
ッ
ピ
川
側

写真：米国土木学会調査団(独)土木研究所 田中茂信氏による

ポ
ン
チ
ャ
ー
ト
レ
イ
ン
湖
側

出典：NOAA Web siteより83.

4 ルイジアナ州住宅再建支援プログラム（1）米国における過去の地震等における住宅関連支援

小企業局（Small Business Administration，略
称：SBA）のローン融資、民間賃貸住宅の斡
旋及び家賃補助等であり、ハリケーン・カトリ
ーナ災害以前には、住宅の再建資金に補助金を支給するような大規模なプログラムが実施され米国の過去の地震やハリケーンにおける住宅

た例は見当たらない。

関連支援については、持家を対象とした連邦中

過去の地震等における被災状況と住宅関連支援の概要

名称・年月日ロマ・プリータ地震
1989年10月17日

被災状況と支援等の概要
カリフォルニア州北部で発生したマグニチュード6.9の大地震。
サンフランシスコ周辺を襲い、建物の損傷、橋梁の崩落、高速道路の倒壊などの被害が発生した。この地震による死者は63名。
連邦中小企業局から持家主と賃貸住宅所有者に対して、合計5億8,200万ドルの補助金が支給された。そのうちの7割は、持家世帯主の住宅再建に係わるローン融資であった。
しかし、融資を受けるにあたっての審査が厳しく、低所得者層の再建は困難であった。

出典：WikipediaのWeb siteより

ハリケーン・アンドリュー
1992年8月24日（フロリダ州上陸）

フロリダ州南部に上陸(最大風速67m/s)した後、ルイジアナ州モーガンシティの西30kmの地点に再上陸した。
このハリケーンにより、フロリダ州の総住宅戸数の59％にあたる約80,000戸が、水害により被害を受けた。死者は65名。ハリケーン・カトリーナによる災害まで、米国史上最大の経済的損失をもたらした。
連邦中小企業局によるローン融資の他に、住宅都市開発省（HUD）による賃貸
住宅居住者に対する家賃補助（4年間）、1,600戸のアフォーダブル住宅の修繕に対する補助金（1億9600万ドル）が支給された。
ただし、被害を受けた住宅のうちの約3/4は、洪水保険で賄われた点が地震災害と大きく異なっている。

出典：WikipediaのWeb siteより84名称・年月日
ノースリッジ地震
1994年1月17日

被災状況と支援等の概要
カリフォルニア州ロサンゼルス市ノースリッジ地方で発生したマグニチュード
6.7の地震。
震源が14.6Kmと極めて浅かったため、高速道路が崩壊するなどの被害を受け、米国史上最も経済的損失の大きい地震となった。
この地震による死者は57名、負傷者約5,400名、入院1,467名。
上記2つ災害の経験を踏まえ、仮設住宅支援や民間賃貸住宅の家賃などに対す
る素早い対応がとられたが、依然として、その後の長期的な住宅再建を支える仕組みは不足していた。

出典：WikipediaのWeb siteより（2）ニューオリンズ市における復興計画の策定
ニューオリンズ市の復興計画については、連最終案に至るまでに策定等された復興計画の概要等は、下記表のとおりである。

邦政府、ニューオリンズ市長主導の復興委員会、

特に、ニューオリンズ市長主導の復興委員会

市議会、民間プランナー等といった異なる主体

が2006年1月に策定した計画は、市域を縮小し、によって策定され、それらを統合し、災害から低地を緑地化するという提案に対して、当面の1年7ヶ月が経過した2007年3月に、『ニューオリ

住宅確保や広域避難から市内への帰還を望んでンズ市復興戦略計画（Unified New Orleas

いた市民から激しい批判を受け、事実上、白紙

Plan，通称：UNOP）』として取り纏められた。

撤回されている。

策定等された復興計画の概要

ESF-14(Emergency Support
Function-14)

Bring New Orleans Back
Commission〔2006年1月〕
Lambert Plan
(New Orleans Neighborhood Rebuilding Plan)

UNOP(Unified New OrleasPlan)〔2007年3月〕

計画主体と計画概要等
連邦緊急事態管理庁（FEMA）が支援する災害支援サービスの一つに位置付けられている。
ニューオリンズ市では、長期的に洪水リスクを軽減し、都市を段階的に復興させて行くとする戦略性を持った計画でない点に限界があり、機能していない。
市長が設置した復興委員会により、公共交通システムの改善や文化の再生など総合的な復興計画が公表された。
市域を縮小し、低地に位置する地域を緑地化するという提案に対して、市民から批判を受け、この計画は白紙撤回された。
市議会が都市計画コンサルタント等を雇用し、市内の73地域のうち2m以上浸水した43地域を対象として策定した地区レベルの復興計画である。
洪水リスクは、堤防の強化によって都市の安全性を確保することができるという前提のもとで、地区の再建を描いたものであり、安全性に対する考慮がない点に問題があると指摘された。
都市復興を専門とする民間プランナー等により、市全体をガバーする『ニューオリンズ市
復興戦略計画（UNOP）』が策定された。
市全体計画と市内13地区ごとの計画で構成され、洪水リスクや人口減少リスク等のニューオリンズ市が抱える問題を考慮した復興計画となっている。

85

都市再建にあたっての具体の方法としては、の特異性として、①ニューオリンズ市の住宅被「重点復興地区の指定による復興事業の推進」

害の原因が堤防決壊という人為的な原因によると「土地収用・不動産買収を伴う開発」が計画ものであること、②米国の水害に対する住宅再されている。

建施策の基本となる全米洪水保険プログラムが想定する洪水危険地域を越えて高潮による浸水「重点復興地区の指定による復興事業の推進」が発生したため、全米洪水保険に加入していなについては、市復興本部によって、2007年3月

い多くの住宅に被害が発生したことの2点が挙に計17の重点復興地区が選定された。その後、げられている。

2007年9月に策定された重点復興地域計画（3ヵ年計画）では、さらに1地区を加え、18地区内

我が国における被災者再建支援法に基づく支における短中期・長期的プロジェクトと市全体

援金は、通常、被害の程度によって決定されるを対象としたプロジェクトが示されている。

が、ロードホーム・プログラムでは、災害以前の住宅の価値を基本として支援金が決定される「土地収用・不動産買収を伴う開発」についことから、このプログラムは住宅補償としてのては、2006年12月の議会において、市内の放棄性格が強いものと言える。

住宅、空き地、抵当流れ住宅等をニューオリン

ただし、建物の価値が低い低所得者地域におズ市再開発局（New Orleans Redevelopment

いては、支援金が少なくなる上に、再建資金のAuthority，略称：NORA）が収用することが不足分を確保する能力も低いことから、住宅を可決された。

再建することが困難となることも多いと懸念さ

これは、以前から問題となっていた市街地内

れている。

の空き地や抵当流れ住宅等を行政が収用し、収ロードホーム・プログラムは、米国で初めて用した土地を活用して開発等を手掛けることに行われた戸建住宅に対する大規模な再建支援プ

より、市民の帰還を支援することや無秩序な再ログラムであり、ルイジアナ州では、連邦政府

建を防止すること等を目的としたものである。

からの資金を基に、2006年7月から開始して土地収用という大きな権限を持つようになっいる。

たNORAは、従来のようなトップダウン手法の当初、ルイジアナ州が見積もった対象者数はスクラップ＆ビルド方式ではなく、ハリケー

123,000世帯であったが、最終的には151,711世

ン・カトリーナ災害後の復興においては、市民帯が受給対象となり、平均支給額は64,059ドルとの対話を確保しながらコミュニティの改善をとなっている（2009年8月時点）。

行っていくことを強く打ち出している。

ロードホーム・プログラムの内容と具体の取扱いは、以下のとおりである。

（3）ロードホーム・プログラム（TheRoad Home Program）の概要
連邦政府において、持家戸建住宅に対して最Q − 1 ：ロードホーム・プログラムの対象者
は？

大15万ドルの再建支援金を支給することが連邦

Ans：当初は、持家戸建住宅の所有者のみを議会で可決された。これがハリケーン・カトリ

対象とした支援プログラムであったが、後に、ーナ災害に対して用意された住宅再建支援プロ

民間賃貸住宅の所有者に対する修繕支援も同プグラム（通称：ロードホーム・プログラム

ログラムの枠組みで行っている。

（Road Home Program））である。
このような公的支援を行うことが決定された
背景には、ハリケーン・カトリーナによる災害

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Q−2：支援金の受給にあたっての要件は？
Ans：持家戸建住宅の場合は、被災時に実質

（参考）ニューオリンズ市における床上げ高さの規則（出典：中央防災会議「大規模水害対策に関する専門調査会」第3回資料より）○アメリカの建築基準は、FEMAが定義する洪水危険区域内（100年に1度の生起頻度の洪水により浸水する区域）では、氾濫水位に相当する基本洪水位以上の高さに設計洪水位を定め、床高を設計洪水位以上とすることを規定。
○設計洪水位は、全米洪水保険への加入に合わせて地域ごとに定める。
○ニューオリンズ市の洪水危険区域内の設計洪水位は、基本洪水位と宅地面から3フィートの高さのいずれか高い方に設定。また、洪水危険区域外の住宅についても、宅地面から3フィート以上の床高が必要。
○FEMAは、洪水の危険性が高い地域の保険加入者に対し、嵩上げ費用等が家屋価格の50％以上の場合に最高3万ドルまで補助。

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的に居住していること、事前に連邦緊急事態管金の取扱いは？

理 庁 （ Federal Emergency Management

Ans：全米洪水保険及び民間保険等の保険金

Agency of the United States，略称：FEMA）が支払われる場合は、それらの保険金を差し引で被災者登録を済ませていること、住宅被害額

いた金額が支援金となる。

が5,200ドルを超過していること及び次の3つの

なお、FEMAの定義する洪水危険区域内条件のうち、いずれかに該当することが要件と（全米洪水保険への加入が義務付けられていなっている。

る。）で全米洪水保険に加入していない場合は、

1）屋根に601平方フィート（約56m ）以上の2

支援金の30％を減額している。

被害があり、天井、家具等にも被害がある。
2）家屋の構造上に大きな被害を受けている。

Q−7：洪水対策として、地盤の嵩上げや高床

3）1階床から1フィート（約30cm）以上の高さ式建物とする場合の支援等は？

まで浸水が達している。

Ans：このロードホーム・プログラムの中に、連邦政府の被害抑止プログラム（Stafford Act

Q−3：支援金の上限額（15万ドル）は、何を

Hazard Mitigation Grant Program Fund）をもとに決められたか？

組み込むことにより、地盤の嵩上げや高床式建

Ans：支援が必要な住宅の再建・修繕にかか物とする住宅に対しては、上限300ドルを加算る費用に基づき算出されたものであるが、明確して支給している。

な根拠は不明である。
Q−4：住宅再建の場所は、従前居住地に限定
されるか？

.

5 まとめ
ニューオリンズ市の復興の現状は、人口につAns：住宅再建場所については、①従前居住いては、被災直後に約6万人（13.2％）まで減地に再建する、②不動産を売却した上でルイジ

少した人口が、1年後には約21万人（45.8％）、

アナ州内に再建する、③不動産を売却した上で3年後には約34万人（74.0％）となり、3年目以ルイジアナ州外に再建するの3つの選択枝が降の人口増加は徐々に鈍っているものの、5年ある。

後の2010年には、約37万人（80.3％）まで回復するに至っている。

Q−5：支援金の算定方法は？

また、NORAの事業パンフレットでは、市にAns：持家戸建住宅の場合は、15万ドルを上存する68地区のうち59地区が概ね回復したと記限として、原則として、次により算定している。

載されている。

1）修理する場合：災害以前の住宅の価格まで保証する。不足分については低金利融資する。

我が国の東日本大震災から5ヶ月を経過した

2）再建する場合：災害以前の住宅の価格まで保現状は、宮城県の『宮城県震災復興計画（最終証する。不足分については低金利融資する。

案）平成23年8月』、仙台市の『仙台市震災復興

3）買上移転（危険地域の住宅）の場合：災害

ビジョン（仙台市震災復興計画素案）平成23年以前の住宅の価格まで保証する。不足分に5月』など、各地方自治体の復興計画が策定さ

ついては低金利融資する。

れつつある段階にある。

4）売却する場合：ルイジアナ州内で住宅を求

この仙台市の復興計画素案では、住まいの安める場合は、60％の価格で買上げる。

全と土地利用に関する基本的な考え方として、「海岸線から近く、家屋が流失・1階天井まで浸Q−6：別途、保険金が支給された場合の支援88

水するなど特に甚大な被害のあった地域のうち

ハリケーン・カトリーナの発生から消滅までの経緯

出典：米国統計局の統計値に基づき作成。

集落や住宅地などでは、より安全な西側地域へプログラムの是非、国庫補助対象事業のあり方の集団移転などにより、生活の安全性を確保し等についての十分な検討がなされ、被災されたます。」としている。

方の生活の再建や被災地域の復興が、一日でも早く実現できることを心から望んでおります。

これらを受け、政府は、東日本大震災の地震や津波で被害を受けた地域の集団移転について、財政規模の小さい市町村では移転費用を賄

参考文献

えず、計画が進まない可能性が高いことから、

1）近藤民代「米国ハリケーン・カトリーナ災害におけるルイジアナ州住宅再建支援プログラムの実態と課国の補助率を引き上げる方針を決めた（2011年
8月22日 日本経済新聞より）。
また、集団移転する住宅団地の規模は、規定上10戸以上の規模であることが必要であるが、2004年（平成16年）の新潟県中越地震による災害の特例（平成17年度拡充措置）と同様に、5戸以上に緩和するなどの検討がなされている。
東日本大震災の被災地は広範囲にわたり、都市部ばかりではなく、過疎・高齢化の進む地域も多く含んでいる。このため阪神・淡路大震災
における神戸市のような都市型の復興計画と同様に考えることができないことを踏まえ、ハリ題」関西学院大学災害復興制度研究所研究紀要『災害復興研究』第2号
2）近藤民代「米国ハリケーン・カトリーナ災害のニューオリンズ市における地区ごとの復興格差−カトリ
ーナ災害3年目の考察−」
3）近藤民代「ハリケーン・カトリーナ後のニューオリンズ市復興プランニングの課題−カトリーナ災害2年目の考察−」（社）日本都市計画学会

都市計画

論文集 No.43-3 2008年10月
4）牧紀男・林春男「ハリケーン・カトリーナの災害対応と復旧・復興−米国の危機管理システムは如何に機能したか−」京都大学防災研究所巨大災害研究センター 自然災害科学（2006）

J.JSNDS 25-2 221-231

5）国土交通省中部地方整備局「ハリケーン・カトリー
ナによる被害の概要」中部地方の天変地異を考える会（第1回検討会 資料−6）平成18年1月18日

ケーン・カトリーナ災害のような住宅再建支援

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Memo