まちなか空き家相談取次ぎ連携促進事業 （大阪府不動産コンサルティング協会）
課題

空き家問題解決を阻害する諸問題の解消

目的「潜在的相談者」の掘り起こしと空き家の問題解決処理能力の向上

取組内容

空き家相談取次ネットワーク（地域空き家予防ネットワーク）の構築／相談員や専門家の研修・育成／地域の専門家との連携体制の構築／相談実務の実施／空き家相談形式の「新しい生活様式」への対応検討、模索、実証／在日外国人が所有する空き家の問題解決の検証

成果

電話相談対応手引書vol.2（在日外国人が所有する空き家の問題解決事例他を追加掲載）」／
改良版・「空き家相談の取次支援ツール」／「電話相談事例、傾向と対策」
取組内容と主な成果③在日外国人の空き家問題に関する研究①空き家相談取次ネットワークの構築

・在日韓国人（特別永住者）が所有する空き家
問題解決における課題や相続に関する調査
・在日韓国人の戸籍と相続に関する勉強会
・在日韓国人の空き家問題解決支援実証調査→問題解決1件、権利整理完了2件、糸口なし2件

チラシ（改良版）

説明会（個別訪問を含めて14箇所で実施）＜YouTube動画＞②相談員や専門家の研修・育成

・研修用資料の整備と・相談員研修会の開催
・空き家相談事案進捗状況報告会の開催
・相談対応実務のOJTを実施
・弁護士会との空き家相談事例研究会を実施
・専門職者・専門事業者等との連携関係の整備④相談対応

・意識啓発セミナー・相談会の開催
・電話相談、面談相談、出前相談
・区役所空き家セミナーへの講師・
相談員の派遣→事業期間中100件の相談に対応⑤空き家問題解決支援

相談員研修会

財産管理人の申立支援事例・「空き家相談の取次ぎ支援ツール」の改良
改良点：取次ぎ者目線で悩みの例を記載、YouTube動画への誘導など
・「空き家相談取次ぎネットワーク」の構築
連合町会長会議などで事業の説明を実施

・専門職者、専門事業者等と連携した問題解決
支援実務

月別相談件数一覧

支援内容 応急処置

借地

長屋

件数

8

6

3

4

4

15

割合

22%

17%

8%

11%

11%

42%

支援内容

売却

企画

その他

件数

20

13

5

12

2

割合

56%

36%

14%

33%

6%

相続関係 弁護士連携

接道なし 活用検討

除却36件

令和２年度国土交通省「空き家対策の担い手強化・連携モデル事業」
完了実績報告書
事 業 名 称

まちなか空き家相談取次ぎ連携促進事業

事業主体名

一般社団法人大阪府不動産コンサルティング協会連

大阪市 24 区空家相談窓口

携

先対 象 地 域

大阪市
・相談員や専門家の研修・育成
・空き家相談取次ネットワーク（地域空き家予防ネットワーク）の構築

事 業 概 要・地域の専門家との連携体制の構築
・相談実務の実施
・空き家相談形式の「新しい生活様式」への対応の検討
・在日外国人が所有する空き家の問題解決の研究と検証
・借地や連棟建て（長屋）、囲繞地など、「流通性の低い空き家」を対象にした相談とその対策支援の経験を踏まえ、総合的な空き家問題処理実務を実践
・相続登記未了の空き家や問題解決するための資金を調達できない空き家所有者へのサポートなど、解決困難事例への対応の研究と実践

事業の特徴

・
「空き家相談取次ぎネットワーク（地域空き家予防ネットワーク）」の構築や、在日外国人が所有する空き家問題の解決の研究など、地域の空き家予防に効
果的な取組の実施・弁護士、司法書士等の専門家や専門事業者との連携による高度な空き家問題の解決の実践にと、事例解説やＯＪＴによる相談員の拡充とレベルアップを

成果

成果の公表方法

通じた空き家問題処理能力の向上
・電話相談対応手引書 vol.２（在日外国人の空き家問題、新しい生活様式への対応ノートを追加掲載）
・空き家相談の取次支援ツール
・電話相談事例、傾向と対策
・ホームページ

http://oreca.jp/

・ホームページ

http://akiya.osaka.jp/

１．事業の背景と目的
空き家に関する相談・対策支援の需用は広範囲にわたるが、セミナーや相談会などのイベント型相談や窓口型相談にコンタクトできない相談希望者や問題意識のない空き家所有者等の潜在的相談者は多い。そこで、空き家の所有者等（いわゆる予備軍を含む）の身近で既に何らかの関係がある方々を「空き家相談窓口への取次ぎ者」と位置づけ、これらの取次ぎ者に対して空き家問題解決に導くための情報を提供することを通じて、「潜在的相談者」の掘り起こしを行った。
一方、本事業地域で空き家相談において、在日外国人が所有する空き家に関する相談を受けることが多くなり、それらの中には、日本人が所有する空き家の場合と比較して問題解決が容易でない案件あることを経験してきた。そこで、本事業において、在日外国人が所有している空き家に関する問題
解決の研究と実践に取組むこととした。
これらの空き家問題に関する活動を通じて「地域の空き家予防」への効果を期待すると共に、空き家相談窓口として多種多様な課題を解決することにより、地域価値向上による地域の活性化に貢献することを目的とする。

２．事業の内容（１）事業の概要と手順
事業の概要と手順を、以下の①取組フロー図、②業務役割分担表、③取組の進捗状況表にまとめた。

①取組フロー図【フロー図】
空き家ステージ

通常期

予備期

空き家

取組ステップ実施⑤空き家問題解決支援（専門家等との連携）
実証調査

提案

④相談対応
電話相談「ホットライン」の運営

面談による相談、出前相談

セミナー・相談会の開催

相談①取次ぎネットワーク構築

対応②相談体制の整備（研修等）③在日外国人の空き家問題に関する研究

図‐１ 取組フロー図

OJT

②業務役割分担表【役割分担表】取組内容

具体的な内容（小項目）

担当者（組織名）

業務内容①取次ぎネットワー「空き家相談の取次ぎ支

プロジェクトチー

大阪市への協力要請、支援ツール

クの構築

援ツール」を改良とネット

ムの開発、YouTube 動画の制作

空き家取次ネットワーク

大阪市内担当会

区役所連携先訪問、町会長会議の連携先の拡大

員等にて事業説明、回覧板用のパンワークの拡大、拡充

フレットを配布②相談体制の整備

研修用資料の整備

プロジェクトチー

電話相談対応手引書の整備、研ム

修資料（WEB）の作成

実務担当者

事例研究会の開催

プロジェクトチー

相談対応マニュアルを用いた研修ムと空き家相談対応事例の紹介など

専門家等との連携関係

プロジェクトチー

専門家団体の空き家相談体制のの整備

ム

整理、実務での連携

実務担当者

弁護士会との勉強会の開催

大阪市空家相談窓口等

プロジェクトチー

大阪市本庁との連携との連携

ム

相談員研修の実施

電話相談担当者

相談案件進捗状況等に関する報告、連絡、相談等③在日外国人の空

調査担当者、実務経き家問題に関する
研究④相談対応

情報の収集と整理験者
研究、まとめプロジェクトチー

行政書士等専門家との勉強会の

ム

開催

とりまとめ

担当者

課題整理とまとめセミナー・相談会の開催

講師担当者、相セミナーによる意識啓発と相談対

談員担当者

応

相談担当者

相談対応

電話相談担当者

相談対応、行政への報告、連絡、面談による相談、出前相談
電話相談「ホットラインの運営」

相談⑤空き家問題解決専門家、専門事業者と支援連 携した 空 き家問 題 解

相談担当者

携したサポート

決支援
表‐１

専門家、専門事業者、行政等と連役割分担表

③取組の進捗状況【進捗状況表】

取組
内容
①取次
ぎネット
ワークの
構築
②相談
体制の
整備

8月 9月

具体的な内容

10

11

12

月

月

月

「空き家相談の取次ぎ支援ツール」を改良とネットワークの拡大、拡充
空き家取次ネットワークの連携先の拡大
研修用資料の整備
面談相談・出前相談相談員研修の実施●●

専門家等との連携関係の整備
③在日
調査
外国人
の空き家
研究、まとめ
問題に
関する研
究
とりまとめ
④相談
対応

セミナー・相談会の開催●

面談による相談、出前相談
電話相談「ホットラインの運営」⑤空き家 専門家、専門事業者と連携した空き家問
問題解
題解決支援
決支援
在日外国人が所有する空き家に対する問題解決支援の検証
表‐２

進捗状況表

●x2

1月 2月 3月

（２）事業の取組詳細①取次ぎネットワークの構築
空き家相談取次ぎネットワークの構築、整備のため、次の取組を行った。
ⅰ）「空き家相談の取次ぎ支援ツール」の改良
令和元年度に作成したパンフレット「地域の力で空き家を防ぐ」に加えて、「空き家相談取次ぎネットワーク」チラシ（A4 両面）を制作した。

図‐２

令和元年度作成のパンフレット【改良のポイント】
・気づきの内容の例をあげ、取り次ぎ者にわかりやすいように表記した。
・空き家所有者の目線で記載された表記を削除し、取次ぎ者の目線に統一した。
・コロナ禍で会議等での情報提供の場を設定してもらいにくいことから、説明なしで理解してもらえ
るよう表記をシンプルにするとともに、スマホから YouTube 動画を試聴できるよう QR コードを追加した。（YouTube 動画「地域の力で空き家を防ぐ」へリンク）

図‐３

改良版チラシⅱ）ネットワークの構築
コロナ禍により「空き家相談取次ぎネットワーク」の説明会が相次ぎ中止されたなかで、以下の取組を実施することができた。
9 月 18 日

港区民生委員児童委員協議会９月期地区委員長会議

9 月 19 日

生野区「生野9 月 30 日

旭区・連合町会長会議

10 月 13 日

港区・合同地域会長会

10 月 14 日

生野区連合町会長会議

10 月 15 日

東住吉区連合町会長会議

10 月 20 日

東淀川区連合町会長会議

12 月 14 日

淀川区連合町会長会議

2 月 24 日

西淀川区連合町会長会議

空き家シンポジウム」

図－4 事業説明の模様（9/18）

個別訪問・チラシ配布：西区、西成区、福島区、北区、此花区など

図－５

港区広報（2020 年 12 月）②相談体制の整備
空き家相談体制を整備するため、以下の取組を実施した。
ⅰ）研修用資料の整備
基礎講義には昨年度までに作成した「空き家相談対応手引書」を用い、新たに相談員実践用教材を作成して相談員研修用資料とした。

図－６

相談員研修用資料の抜粋

ⅱ）相談員研修会
空き家相談員の相談品質の安定化とスキルアップを目的に、2 回の相談員研修会を実施した。
令和 2 年度第１回空き家相談員研修会
日時：令和 2 年１０月８日（木）会

場：大阪大学中之島センター 10 階ホール

講師：井勢敦史、米田淳

内容：相談員の心得と相談対応のコツ
第一部・基礎講座

第二部・実践講座

令和 2 年度第 2 回空き家相談員研修会
日時：令和 2 年 12 月 2 日（水）会

場：大阪大学中之島センター 10 階ホール

講師：大前久明子

内

容：実際の空き家相談における相談対応
事例の紹介とディスカッション形式による全員参加型の研修会

図－７

第二回空き家相談員研修会ⅲ）空き家相談事案進捗状況報告会（兼事例検討会）
9 月 8 日、9 月 30 日、11 月 13 日の 3 回にわたって報告会兼検討会を開催し、相談対応方法や問題解決支援方法について検討と検証を行った。

ⅲ）相談対応ＯＪＴ実施した相談対応方法や内容に関して、随時ＯＪＴを実施した。

ⅳ）弁護士会との空き家相談事例研究会
令和 2 年 11 月 16 日、弁護士会から講師を招き、空き家相談事例研究会を実施した。
テーマ①

借地非訟事件について

テーマ②

妨害予防請求権について

テーマ③

長屋の解体、切り離しについて

テーマ④

その他

図－８ 事例研究会資料

ⅳ）専門家等との連携関係の整備
空き家相談においては、相続関係人調査が必要になることが多々あることから、司法書士との連携において相続関係人調査を定額部分（15,000 円税別）+実費の料金で受託する司法書士と連携した。

③在日外国人の空き家問題に関する研究
本事業地域には在日外国人が所有する空き家が多数存在する。この中には、「相続関係人の調査ができない。」「戸籍がない。」などによって、老朽化した建物が放置されたままになっているケースもある。
本事業者の空き家相談窓口にも、このような問題を抱えた相談が寄せられるようになってきたことから、在日外国人（特に在日韓国人）が所有していた空き家の問題解決に関する研究と実証調査を実施した。
具体的な取組は、以下のとおり。

ⅰ）在日韓国人（特別永住者）が所有する空き家問題解決における課題や相続に関する調査研究会を開催して、調査結果や事例説明等を行い、課題の共有を行った。

ⅱ）在日韓国人の戸籍と相続に関する勉強会
12 月 16 日、専門職者（行政書士）を招聘して、「韓国戸籍制度の仕組みと注意点」「在日韓国人の相続手続きの落とし穴」「帰化手続きでの注意事項」などについて学んだ。

ⅲ）在日韓国人の空き家問題解決支援実証調査
在日韓国人が所有していた空き家の相談を通じて、研究した課題の実証調査を実施した。

④相談対応ⅰ）意識啓発セミナー・相談会の開催
9 月 26 日、大阪市立住まい情報センターとのタイアップセミナー「空き家解消！知って得する相談のコツと税金の話」を開催した。

講師：櫛野将相談をしたいが何をどのように相談していいのかわか
らないという方も多いのではないでしょうか。先送りにされがちな空き家の相談ですが、整理しておくポイントから揃えておきたい書類まで、気軽に的確に相談ができるコツを相談対応のプロが事例を交えながらわかりやすくお伝えします。
講師：吉村一成家のことについて、意外と知らない税金の話。相続した
空き家の売却でも、税金が安くなる方法があります。売
却以外にも保有や相続など、あらゆる場面で知らないと損をする空き家に関する税金についての知識を、税理士で不動産鑑定士でもあるプロがわかりやすくお伝えします。
図－９

セミナー＆相談会ⅱ）電話相談、面談相談、出前相談
電話相談「空き家相談ホットライン」のチラシを大阪市
24 区の空き家相談窓口に送付し、空き家所有者等への案内に活用してもらった。
ⅲ）区役所主催空き家セミナーへの講師・相談員の派遣
12 月 12 日に開催された阿倍野区・西成区合同空き家
セミナー、12 月 13 日に開催された３区（都島区/東淀川区/城東区）合同空き家セミナーに講師、相談員を派遣し、空き家に関する意識啓発や問題解決を支援した。
図-10 空き家相談ホットラインチラシ

図-11

12/12 セミナー・相談会チラシ

図－12

12/13 セミナー・相談会の模様

⑤空き家問題解決支援
不動産コンサルティング事業者はもとより、解体工事業者、不動産業者、専門問職者（弁護士、司法書士、行政書士、土地家屋調査士等）、さらには大阪市や 24 区の空き家担当者等と連携して、様々な空き家問題解決支援実務を行った。
⑥その他
8 月 17 日に事業連絡会議を実施したほか、適宜 WEB を用いるなどして連絡会議を開催した。
（３）成果①取次ぎネットワークの構築
取次ぎネットワークの構築により次のような相談の紹介を受けた。
a)町会長

3件

b)福祉関係者（ヘルパー）

1件c)その他（近隣住民）

4件※ネットワーク効果が確認できたもののみ
この内、1 件については、18 名の法定相続人の合意を得て換価分割コンサルティングを完了し、3件については問題解決に向けて支援中、他の 4 件については、電話相談のみで対応が完了した。
②相談体制の整備
第１回空き家相談員研修会には３３名、第２回には２５名の事業者構成員が参加した。これにより、
過去の相談員経験者を含めて４０名を超える空き家相談員が確保できた。
空き家相談実務については、新型コロナ禍により実践の舞台となるセミナー・相談会が激減し、ＯＪＴの実施件数は想定を大幅に下回った。空き家相談対応に関して、必ずしも正解が明確でないところで検証を行う作業は難しい取組みであることから、今後も慎重に実施し、課題を整理していく必要がある。
なお、ＯＪＴを実施するにあたり、相談者の個人情報の保護に関して特段に配慮しなければならず、相談者の同意を得ることが必要になるのは言うまでもない。
本事業では、相談員の裾野を広げる作業に取り組むだけではなく、相談対応を充実させるために研究会・勉強会や問題解決支援のための連携事業等を実施した。これらの取組を通じて、コンサルティ
ングの企画商品として活用できる可能性があることが認識できた。

③在日外国人の空き家問題に関する研究「戸籍がない」「戸籍を調べられない」など、在日韓国人の相続が韓国法（本国法）に従って行われることで、登記名義人が日本人である場合の空き家対策と大きく違うことになることが理解できた。

2018 年 6 月現在の大阪市在住の韓国人は 65,000 人であるが、在日韓国人の相続関係人には、Ⓐ韓
国籍・朝鮮籍、Ⓑ帰化者、Ⓒ在日と結婚した日本人、Ⓓ在日と日本人との子供たち、Ⓔ韓国内の親族などが該当し、これらを含む潜在的な者は決して少なくない。
在日韓国人の空き家問題解決支援実証調査では、相続財産管理人の申立をし、問題解決に向かっている案件が２件、問題解決（完了）をした案件が１件あったが、いまだに問題解決の糸口が見えず問
題解決支援すらできないケースも２件あった。

④相談対応
事業期間中に電話相談、面談を合計して 100 件の相談に対応することができた。
月

件数

月

件数

8

11

12

12

9

18

1

15

10

16

2

16

11

12

合計

100

表－３

期間中の空き家相談対応件数

相 談

苦情

図－13 大阪市の空き家相談体制のイメージ図

図－12 大阪市の特定空家等の状況

相談件数のほとんどは、大阪市の 24 区相談窓口の紹介による相談であり、連携体制は、十分に確保できていたといえる。

⑤空き家問題解決支援
100 件の相談のうち、36 件の案件に対して空き家問題解決支援を実施した。
支援内容（重複あり）は、次表のとおりであった。

支援内容 応急処置

借地

長屋

接道なし 活用検討

除却

件数

8

6

3

4

4

15

割合

22%

17%

8%

11%

11%

42%

支援内容

売却

企画

その他

件数

20

13

5

12

2

割合

56%

36%

14%

33%

6%

表‐４

相続関係 弁護士連携

36件

問題解決支援内容別件数注 1）売却には、無償に近い譲渡を含む。
注２）単なる業者の紹介は、問題解決支援に含まない。
注３）事業期間中に終了していないものは、期間内の実績で記載した。

・支援実績によれば、売却や除却の相談が多く、売却の 20 件、除却の 15 件のうち 10 件が「売却と除却」の支援になっている。
・老朽化した建物の場合に問題解決に時間がかかることから、22％応急処置が必要と判断されている。
・36％の相談で相続関係人調査が必要になっており、相続放棄や換価分割等による処分も実施されている。
・弁護士と連携した問題解決支援の取組が５件あり、研究だけではなく実務面においても連携の効果が見られる。
・コンサルティング（企画提案）が必要になった案件が３分の１あり、単なる不動産売買や賃貸、リフォームでは解決できないケースが一定程度含まれていることがわかる。（そもそも困難事例が寄せられているためであるとも考えられる。）

図‐14

成果の紹介 WEB ページ（akiya.osaka.jp）

３．評価と課題①取次ぎネットワークの構築
空き家相談取次ぎネットワークの取次ぎネットワークでの相談件数は８件であり、必ずしも潜在的
空き家相談者の掘り起こしに成功したとは言えない。
しかし、取次ぎネットワークは、空き家所有者のプライバシーに立ち入ることもあることから、公共性に関する意識が強いか所有者と結びつきが深い方々からの相談を想定していただけに、町会長やケースワーカーから「何とかしなければならない」レベルの相談が寄せられたことは興味深い。
このような取組が根付くまでには相当の時間がかかると思われるが、継続実施のためには行政の協力が不可欠であり、行政担当者に負担を軽減するか負担をかけてまで実施してもらえるような環境の整備が必要となる。
空き家問題解決を個人の空き家対策から地域の空き家対策に進化させ、エリア価値の向上を目指す
ためにも、本事業で取り組んだ「地域の空き家予防」の活用を課題として取り組んでいきたい。

②相談体制の整備
新型コロナの影響により実践の舞台となるセミナー・相談会が激減したことは想定外であった。
しかし、２回の相談員研修会により一定数の相談員を確保でき、かつ事例検討会や弁護士との勉強会を通じて相談品質のレベルアップも図ることができた。また、相続関係人調査を実施する司法書士との連携や弁護士との連携などは、研究だけでなく実務にも反映できた。相談対応におけるツールの活用なども問題なく実施できている。
今後は、本事業で取り組んだノウハウを汎用化して外部に提供していくことが課題になると考えている。

③在日外国人の空き家問題に関する研究
在日韓国人の空き家問題のソリューションは、日本人の場合よりも難易度が高いことやその原因を明確にすることができた。しかし、「理解できた」ことと「解決できる」ことは次元が違うことから、難題に直面した場合に、状況の把握の適格性の向上や連携先との協力による問題解決力の向上は期待できるものの、問題解決に導けないケースが数多くあることも容易に想像できる。
したがって、空き家予防の観点から、在日韓国人や帰化者、日本人配偶者等に対する情報の提供方
法、意識啓発の仕方などを検討していくことが今後の課題になる。
なお、今年度の事業において、在日韓国人以外の在日外国人と空き家問題に関する研究には踏み込めなかったが、当面、在日韓国人以外の在日外国人については都度の対応とし、在日韓国人と空き家問題の研究や対策を優先することで差し支えないと考えている。

④相談対応事業期間中の相談対応件数は 100 件となったが、過去の実績と比較すると、台風 21 号の大阪直撃により甚大な被害があった平成 30 年度の相談件数とは比較にならないものの、新型コロナ禍でも昨年を上回る相談件数があったことがわかり、安定した相談窓口になっていることがわかる。

年度・月

8

9

10

11

12

1

2

合計

R02

11

18

16

12

12

15

16

100

R01

16

25

16

11

8

8

11

95

H30

16

27

32

15

25

19

19

153

表‐５

年度別空き家相談件数の比較

今年度から、区役所等から紹介を受けた相談者については、相談後に区役所に報告を行うこととした。ただし、相談内容によっては、行政と相談者は利益相反関係に当たる可能性があることから、相談者の利益を守る立場にあることは言うまでもない。
なお、「空き家相談ホットライン」では、受付で個人情報の取り扱いや録音許可のアナウンスなどは行っていないが、今後、それらを含む受付方法等の整備が運用上の課題である。
※必要性がある時で許可を得た場合に、通話を録音することがある。
また、本事業者と相談対応の連携先である大阪市２４区の空き家相談窓口とは、本事業者が平成２９年度から４年度にわたり運営してきた「空き家相談ホットライン」を、区の相談窓口が問題を抱えている空き家所有者等に紹介する形で連携してきた。しかし、この連携は、国土交通省補助事業を実施する上での連携に止まっていることから、今後の連携のあり方は、相談体制を継続するための抜本的な課題となっている。

⑤空き家問題解決支援「借地」や「長屋」で、建物は「老朽化」し、近隣からのクレームがあり、「相続」問題を抱え、問題を解決するための「資金を調達」できないのが、流通性の低い空き家相談の典型である。
このような状態を基準にすると、例えば、「自己所有地」の空き家は難易度が低くなるし、老朽した建物であってもきちんと手入れされていれば、借地の長屋でも借地権付き建物として売却できる可能性が見えてくる。こうして、少しでも「まし」なところに着眼することによって、問題解決への道
筋が開けてくることがある。
所有者等をサポートする問題解決支援者と相談窓口との連携については、現在のところ良い関係が築けており、相談窓口が支援者の得意な形、受け入れやすい形で支援者にバトンタッチできるように配慮することにより、解決支援が問題解決につながる割合が高くなっている。

「受付-相談-（調査）-問題解決支援」のあり方については、走りながら常に改善していく必要があり、その体制の継続も課題になる。

４．今後の展開
本事業者は、大阪市の空き家問題解決に長年取り組んできた。なかでも「空き家相談ホットライン」
を中心とした空き家の相談件数は、大阪市において空き家相談を実施している民間団体で最多である。
また、「空き家相談ホットライン」で相談の対象にしている「売れない」「貸せない」など流通性の低い空き家については、一般的に様々な問題が複合していることから、相談者だけで問題解決が困難である。そこで、本事業者は、必要に応じて「相談」から「調査」「問題解決支援」という手順で空き家の問題解決支援に数多く携わっており、「引き取り」や「集約」の手法や、金融機関が融資できない案件に対する一時的な資金提供、法定相続人間の合意形成や財産管理人の選任、相続放棄などの支援、出口に向かうための空き家管理サポートなどを行っている。これらの支援を含む「空き家相談
ホットライン」の相談については、大阪市との連携関係の継続を前提に、質を落とさずに継続実施する予定である。
一方、取り次ぎネットワークの構築や在日韓国人と空き家の問題の研究・対策など、さらに進化させていかなければならない課題も抱えている。今年度の事業にはない「空き家の引き取り」や「引き取り支援」についても、その体制の確立が課題となっている。これらの課題については、本事業者の空き家利活用プロジェクトチーム事業化検討会議で研究を進め、課題解決に向かって進む予定にしている。
なお、これらの経験を元にした空き家対策ノウハウは、各地で真剣に空き家対策に取組む方々とも共有できる財産であり、新設 WEB サイトなどで提供していく。

■事業主体概要・担当者名
設立時期

平成 6 年 1 月

代表者名

代表理事

連絡先担当者名

米田

連絡先

米田

淳

住所

〒541-0052

電話

06-6261-3340

ホームページ淳
大阪市中央区安土町 1 丁目 4 番 11 号エンパイヤビル 3 階

http://oreca.jp/

「大阪の空き家相談ホットライン」
電話相談の手引き

令和３年２月一般社団法人大阪府不動産コンサルティング協会

「大阪の空き家相談ホットライン」電話相談の手引き
１．（確認事項）はじめに本会の電話相談「空き家相談ホットライン」では、⼤阪市の 24 区相談窓⼝と連携して実施していることから、各区役所の担当者の紹介と⼤阪市⽴住まい情報センターの紹介が中
⼼になります。
⼤阪市の各区役所の相談窓⼝には、

図－１

空き家相談ホットラインへの相談経路

地域住⺠からの通報が寄せられることから、相談の対象になる住宅には、⻑年放置され⽼朽化したものが多くあります。
なかには「売れない、貸せない」な
ど流通性の低い空き家も多く、借地の建物や連棟建物（⻑屋）、狭⼩道路に接道する建物や再建築が困難な建物などがこれに当たります。
また、従前の所有者死亡時に相続登

区役所の相談窓⼝が空き家の所有者に「啓発・⽀援・指導記がされず、放置されているケースも等」を⾏うにあたり、参考資料として本会の「空き家相談

よく⾒かけます。

ホットライン」が渡されています。

したがって、電話相談員は、空き家相談の⼀般的な知識に加えて、このような流通性の低い空き家特有の相談に対応できるよう、あらかじめ準備をしておくことが⼤切です。具
体的には、「２．相談員の基礎知識」などを参考にして下さい。
図－２

チラシ

1

２．相談員の基礎知識
⼤阪市を対象にした空き家の電話相談を⾏うにあたり、空き家相談の⼀般的な知識に加えて相談員に必要な知識には、次のようなものがあります。

①空き家等対策の推進に関する特別措置法の知識など
・空き家相談対応マニュアル（令和元年５⽉版、以下「相談マニュアル」という。）P２３〜参照②大阪市や他団体の相談窓口（別添資料参照）
・⼤阪市の空き家対策と⼤阪市２４区空家相談窓⼝
・⼤阪の住まい活性化フォーラム（事務局：⼤阪府）の総合相談窓⼝と専⾨相談窓⼝・⼤阪弁護⼠会空家無料電話相談③危険防止に関する事項（応急処置、補修）
テープやバリケードによる危険の表⽰、壁や⽡などの落下防⽌、空き家管理と劣化防⽌策などとその依頼（紹介）先④家財の処分や解体工事
・家財処分や解体⼯事の依頼（紹介）先表－１

依頼先・紹介先一覧表

業種

業者名

エリア

電話番号

応急処置

■■■■

⼤阪市

XX-XXXX-XXXX

雑⼯事

■■■■

⼤阪市

XX-XXXX-XXXX

家財処分

■■■■

⼤阪市

XX-XXXX-XXXX

解体⼯事

■■■■

⼤阪市

XX-XXXX-XXXX

2

備考

・解体⼯事費の相場
⼤阪市では⽊造住宅で坪あたり７〜８万円（平成 30 年に⼤阪を通過した台⾵ 21 号の被害後、価格が⼤幅に上昇。）
・解体⼯事の⼿順
業者の選び⽅から解体⼯事業者の取毀証明書・印鑑証明書（滅失登記に必要）の受け取りと建物滅失登記まで
・⼤阪市の除却費補助制度「狭隘道路沿道⽼朽住宅除却促進制度」や「防災空地活⽤型除却費補助制度」がありますが、いずれも密集住宅市街地の重点整備エリア（別添参照）にある住宅が対象
・⼤阪の⾦融機関の除却費融資制度
ＪＡバンク⼤阪、池⽥泉州銀⾏、関⻄みらい銀⾏、紀陽銀⾏、⼤阪厚⽣信⽤⾦庫などの⾦融機関が、空き家の解体⼯事費に対応できるローン商品を取り扱う
・その他
相談マニュアル P７４〜７５「除却に関する知識」参照⑤借地への対応
相談マニュアル P３１に借地に関する記述がありますが、あまり詳しく記載されていな
いので別添資料で説明します。

⑥連棟建物（長屋）について空き家が連棟建物（⻑屋）の場合には、⼾建住宅と異なり次のような点に注意します。
ⅰ）長屋の特性・注意点⻑屋とは、⼀棟の細⻑い建物を壁で仕切って複数の住⼾に分けた集合住宅で、区画を仕切る壁や柱を共有しています。また、それぞれの住⼾に⽞関が付いています。建物は、「⼀棟の建物と専有部分」という形で登記されている場合もあれば、区画ごとに登記されてい3

る場合もあります。⻑屋全体（⼀棟）を所有している場合は、問題ありませんが、区画ごとに所有者が異なる場合は、次の点に注意する必要があります。
〇柱、壁、屋根が共有となっている為、修理発⽣時の問題
・隣家が修理を⾏わないとき・隣家が修理費⽤を負担出来ないとき〇連棟建物のため、売却しづらい〇境界が明確でないことが多い〇解体時に注意が必要な点
・切り離し同意書
・共有になっている柱が被越境となる・解体費⽤が⾼くつくことが多い（隣家の壁補修）〇更地にして建替えする時は、従前と同等の建物は建築不可となる可能性あり
ⅱ）長屋の取り壊し
⻑屋等の連棟建物の⽼朽化等による取り壊しについては、切り離し後の耐震性の低下
や遵法性の問題等に注意する必要があります。また、隣接家屋の所有者に建物の切り離しに関する同意をもらうのが⼀般的です。
隣接家屋の所有者から切り離の同意がもらえなかったり、同意にあたり過剰とも思えるような隣接家屋の補強等を要求されたりすることがありますので、その場合は、弁護⼠相談を視野にいれた相談対応をします。
なお、切り離し⼯事は、共有している区画を仕切る壁や柱を残すことになりますので、将来の建替え時の越境部分の撤去について、合意を得ておくことも⼤切です。
⑦相続登記未了の空き家
ⅰ）相続関係調査
相続関係調査の依頼（紹介）先の司法書⼠は、相談室では、特に指定していません。

4

特に依頼（紹介）先がない場合は、会員の司法書⼠に依頼できます。
表－２

会員の司法書士等

業種

事務所名称

エリア

電話番号

司法書⼠

■■■■

⼤阪市

XX-XXXX-XXXX

司法書⼠

■■■■

⼤阪市

XX-XXXX-XXXX

備考

司法書⼠の紹介にあっては、実費以外の費⽤が明確であれば紹介し易いので、あらかじめ調査費⽤について確認しておくと良いでしょう。

ⅱ）相続、相続登記と相続放棄
相談マニュアルＰ３２〜４１「相続と相続放棄⼿続き」を参考にしてください。
なお、Ｐ３６の最下⾏からの次の記述は、必ずしも適切であるとは⾔えませんので、以下の注１）、注 2）を参考にして対応しましょう。
Ｐ３６の最下⾏からの次の記述「また相続財産管理⼈が選任されていない場合は、⺠法９４０条に基づき相続放棄者が相続財産の管理⼈となり、空き家対策特別措置法上も管理者としての適切な管理業務を負うことになっていますので、いずれの場合も注意が必要です。」

注 1）「最後に相続を放棄した者」の管理責任（参考）H27.12.25 ⽇付国交省・総務省⽂書（抜粋）「最後に相続を放棄した者」には第三者⼀般との関係で⺠法第 940 条義務を負っているわけではないことから、当該「最後に相続を放棄した者」に空家法第 14 条第 1
項⼜は第 2 項に基づく「必要な措置」を⾏う権原はない（すなわち、当該「最後に相続を放棄した者」は市町村⻑による助⾔・指導⼜は勧告の名宛⼈にはなるものの、必要な措置を講ずる権原がないことから、助⾔・指導⼜は勧告を講ずる実質的な意味がない）と考えられる。また、「必要な措置」を⾏う権原がないことは空家法第 14 条第3 項の「正当な理由」に該当することから、助⾔・指導⼜は勧告を講ずる実質的な意
味がない）と考えられる。また、「必要な措置」を⾏う権原がないことは空家法第 145

条第 3 項の「正当な理由」に該当することから、そのような者に対して市町村⻑は当該必要な措置を命ずることはできないと考えられる。

注２）相続放棄と管理（参考）⼤阪弁護⼠会空家対策プロジェクトチーム所属弁護⼠からの助⾔
相続放棄をしようとする相続⼈が、相続放棄が受理され次の相続⼈が相続財産の管理を始めることができるまで建物の管理を⾏なっていたとき、誤って「建物の価値を⾼める⾏為」をしてしまうことが起こり得る。この場合、相続放棄の適正性が問題となり、単純承認をしたものとして債権者等から請求を受ける恐れがあるので、疑わしい⾏為をしないようにした⽅が良い。

⑧隣地所有者等の調査
隣地所有者等の調査については、相談マニュアルＰ２８「所有者等（権利者）の調査、特定についての課題」を参考にしてください。
なお、弁護⼠、司法書⼠、⼟地家屋調査⼠、⾏政書⼠等がその職務の履⾏に当たり必要な場合は調査可能です。例えば、⻑屋の所有者で、⻑屋の切り離し同意を求めるために、同じ棟で隣接する⻑屋の空き家所有者を調査する必要があり、⾏政書⼠に依頼して調査したケースがこれに当たる。
【注】⾏政の窓⼝によっては、対応が変わる場合があります。

⑨在日外国人と空き家の問題
最近、空き家所有者（登記名義⼈）が在⽇韓国⼈で、除却や売却、利活⽤など空き家を処分する際に相続登記が必要になるような相談を受けることが増加してきました。空き家相談においても、⽇本⼈と外国⼈の相続法の違いや相続関係⼈の調査⽅法など、基礎的な知識が必要になることがあります。なお、この⼿引書では、在⽇外国⼈の空き家相談の6なかでも⼤部分を占める「在⽇韓国⼈の空き家」について記載します。
注）以下、「在⽇総合サポート⾏政書⼠事務所の鄭相憲⾏政書⼠」の講演を参考に、研究成果を加えて作成しました。

ⅰ）在日韓国籍・朝鮮籍の人口統計
2018 年末現在のわが国の在留外国⼈数は約 273 万⼈（うち特別永住者 32 万 1 千⼈）で、このうち 44 万 9 千⼈が韓国籍です。⼤阪府の外国⼈数は 23 万 9 千⼈（韓国籍 10 万⼈・特別永住者 7 万 8 千⼈）で、韓国籍や特別永住者の⼈数は、いずれも全国最多となっています。
また、⼤阪市在住の韓国⼈は約 64,400 ⼈（特別永住者を含む）で、⽣野区がほぼ 3 分の1 の 21,200 ⼈（⽣野区の⼈⼝の約 16％）と突出しています。
⼤阪市市区町村別
市 区 町 村
大

阪

総

数韓

国中

国籍・地域別国ベ ト ナ ム台

在留外国⼈

湾 フィリ ピン ネ パ ール 米

国ブラジルそ の 他

市

139,134

64,43634,851

13,323

5,214

3,960

1,892

1,684

995

12,779

都 島 区

3,195

1,117

1,001

299

145

98

60

65

22

388

福 島 区

1,496

631

356

63

57

69

14

71

9

226

此 花 区

2,066

647

520

434

52

108

36

34

17

218

西

区

4,719

1,234

1,773

277

413

78

137

125

27

655

港

区

3,030

757

1,040

332

118

184

71

106

20

402

大 正 区

1,571

525

346

303

56

76

62

6

62

135

天王寺区

4,794

2,413

1,336

268

229

54

20

88

19

367

浪 速 区

8,895

2,186

3,499

1,250

750

232

79

133

50

716

西淀川区

3,881

1,387

663

551

58

273

104

22

204

619

東淀川区

7,066

2,440

2,491

713

282

205

158

81

25

671

東 成 区

7,337

4,872

1,087

486

144

99

37

61

13

538

生 野 区

28,064

21,200

2,507

2,045

396

141

167

89

27

1,492

旭

324

区

2,277

1,067

357

283

67

60

30

27

62

城 東 区

5,417

2,417

1,616

309

180

179

40

75

37

564

阿倍野区

3,093

1,157

815

454

202

40

59

85

7

274

住 吉 区

4,379

1,776

1,222

405

169

144

97

62

39

465

東住吉区

3,536

1,647

951

273

148

140

24

45

11

297

西 成 区

9,227

3,794

2,108

1,879

268

290

108

38

43

699

淀 川 区

6,888

2,282

2,246

744

307

271

156

100

35

747

鶴 見 区

2,019

1,085

492

124

41

62

21

21

7

166

住之江区

3,722

1,207

1,151

401

120

215

70

27

81

450

平 野 区

8,294

3,965

2,329

907

95

284

89

25

47

553

北

区

5,579

1,833

1,893

221

326

144

106

160

34

862

中 央 区

8,589

2,797

3,052

302

591

514

147

138

97

951

（在留外国⼈統計：2018 年末現在）

7

特別永住者は本⼈⼜は⽗⺟が⽇本国籍の保有者であったという歴史的経緯から、⽇本に継続して在留していることが特別永住者の要件になっていますので、⽇本⼈の場合と同様に不動産の相続や空き家の問題が⽣じることになります。
また、不動産の相続や空き家の問題は、特定永住者を含む在⽇韓国⼈に限るものではありません。在⽇韓国⼈の 80〜90％が⽇本⼈と結婚していることから、⽇本⼈の配偶者やその⼦も関係することになります。したがって、在⽇韓国⼈と空き家の問題は、潜在的な在⽇韓国⼈を含む相続関係⼈（韓国籍・朝鮮籍、帰化者、在⽇韓国⼈と結婚した⽇本⼈、在⽇韓国⼈と⽇本⼈との⼦供たち、韓国内の親族）の問題でもあります。

ⅱ）在日韓人の相続
⽇本国籍を有していない在⽇韓国⼈は、婚姻、出産、相続の際に本国法である韓国の法律で処理する必要があります。その中でも特に、相続⼿続や遺産分割協議を⾏う場合には、韓国法や⼿続きを理解しておくことが⼤切です。
相続財産が不動産である場合、その不動産が⽇本国内にあっても韓国の法律で処理しなければなりません。また、被相続⼈だけが韓国籍で、相続⼈全員が帰化して⽇本国籍を有していても、その相続は、韓国⺠法によることになります。被相続⼈の配偶者や⼦が⽇本⼈であっても同様です。
以下に、空き家の相談において必要になる在⽇韓国⼈の相続の知識を紹介します。
ア）相続順位
基本的に、韓国の相続では、⽇本よりも相続の範囲が広くなっています。
韓国⺠法

⽇本国⺠法

第⼀順位

直系卑属（⼦や孫）⼦

第⼆順位

直系尊属（⽗⺟や祖⽗⺟）

直系尊属

第三順位

兄弟姉妹

兄弟姉妹

第四順位

４親等以内の傍系⾎族（おじ，おば，おい，めい，いとこなど）なし

注 1）被相続⼈に⼦や孫がいる場合に、孫は相続⼈になりません。
注 2）⼦が複数⼈いる場合には共同して相続する事になります。
注 3）⼦が全員相続放棄した場合、孫が直系卑属として第１順位の相続⼈になります。

8

配偶者については、第⼀順位の直系卑属が相続⼈になるとき、及び第⼆順位の直系尊属が相続⼈になるときには、その相続⼈と同順位で共同相続⼈になり、第⼀順位と第⼆順位の相続⼈がいない場合は、配偶者のみが単独相続⼈になります。また、⽇本⺠法とは異なり、兄弟姉妹との共同相続とはなりません。
⽇本では，⼦が相続放棄を⾏った際，相続放棄は代襲相続の原因とされていませんので，孫が相続⼈となることはありませんが，韓国では，「直系卑属」が法定相続⼈とされているために，⼦すべてが相続放棄を⾏った場合，孫が法定相続⼈となります。したがって，孫についても相続放棄を検討すべきことになります。

イ）法定相続分
⽇本では，配偶者の相続分について，⼦と共同で相続する場合は，2 分の 1，直系尊属と共同相続する場合は 3 分の 2，兄弟姉妹と共同相続する場合は 4 分の 3 と定められています。これに対し韓国法では，他の相続⼈の 1.5 倍とされています。
韓国⺠法
配偶者と⼦
配偶者と⼦ 2 ⼈
配偶者と⼦ 3 ⼈

1.5：１
（３：２）
1.5：１：１（３：２：２）
1.5：１：１：１（３：２：２：２）

⽇本⺠法
１：１
２：１：１
３：１：１：１

配偶者については、第⼀順位の直系卑属が相続⼈になるとき、及び第⼆順位の直系尊属が相続⼈になるときには、その相続⼈と同順位で共同相続⼈になり、第⼀順位と第⼆順位の相続⼈がいない場合は、配偶者のみが単独相続⼈になります。
ウ）遺言韓国⺠法においても被相続⼈の遺⾔がある場合には、その遺⾔の内容に従って相続財産が処分されます。また、在⽇韓国⼈の場合、遺⾔で⽇本法を相続の準拠法に指定することが出来ます。
第１順位の⼦には遺留分があり、遺留分迄の財産を相続する事は可能です。第１順位の遺留分は相続財産の 1／2 です9エ）相続放棄
相続放棄とは、相続による権利義務の承継を⼀切拒否するものです。相続の放棄をした者
は、その相続に関しては初めから相続⼈とならず、被相続⼈の財産も負債も⼀切承継しません。韓国⺠法は、相続の開始を知った⽇から３ケ⽉以内に放棄することができると規定しており、この点は⽇本⺠法と同じです。
オ）相続登記
全員韓国籍で遺産分割協議をする場合に、⽇本国内の不動産の相続登記に必要な書類は次のとおりです。
・被相続⼈の韓国除籍謄本とその⽇本語訳本（被相続⼈の出⽣申告時〜死亡に⾄るまで）（出⽣時からではない。出⽣申告がなければ⼾籍に記載されていないから。）
・被相続⼈の「基本」「家族」「婚姻」「⼊養」の 4 種類証明書【詳細】と⽇本語訳本
・被相続⼈の住⺠票（除票）
・被相続⼈の閉鎖外国⼈登録原票（登記簿住所から転居している時に必要、ただし、不動産の権利証があれば不要）
・相続⼈の基本証明書【詳細】と家族関係証明書【詳細】と⽇本語訳本
・相続して不動産の名義⼈となる相続⼈の住⺠票・相続不動産の固定資産税評価証明書
・遺産分割協議書
・全員の印鑑証明書（法定相続分とおりの相続の時は不要）
・相続関係図（「法定相続情報証明制度」は、外国⼈・帰化⼈には適⽤されない。
）
・不動産の登記済み権利証書、または登記識別情報（住所の沿⾰がつかない場合）
韓国から取り寄せなければならない書類が多くあり、その翻訳も必要であることから、⽇本⼈の相続より時間と費⽤がかかります。さらに、在⽇韓国⼈の⼾籍がない（登録されていない）場合も少なくありません。

ⅲ）韓国戸籍（家族関係登記簿の各種証明書）の調査
韓国⼾籍を取り寄せるためには、該当する⼾籍の本籍・⼾主名・事件本⼈名（取り寄せる
⼾籍に記載されている⼈）の情報が必要です。⼾籍制度の廃⽌に伴って新たに作成された家
族関係登録簿の各種証明書を取り寄せる場合は、登録基準地と事件本⼈名等が必要です。
委任者は、事件本⼈の直系⾎族または配偶者です。兄弟や元配偶者は不可だそうです。

10⽇本の「弁護⼠法２３条照会」を適⽤して韓国⼾籍を取得しようとしても、⽇本の法律の効⼒が外国である韓国にまで及ばないためできません。空き家等対策特別措置法に基づく⼾
籍の調査についても、同様に不可能です。
裁判所からの嘱託で、外務省、⼤使館を通じて調査ができるケースはあるようですが、それほど⼿間のかかることです。

ⅳ）在日韓人の空き家対策
在⽇韓国⼈の名義で相続登記が未了になっている空き家の相談は、⽇本⼈が名義の空き家の相談よりも難易度が⾼く、⺠間では解決しようがない事案に遭遇する可能性も⾼くなります。
そこで、相談員は、前述の基本的な知識を理解するとともに、在⽇韓国⼈名義の不動産の相続登記や相続放棄などの⼿続きに⻑けた司法書⼠や⾏政書⼠、弁護⼠等との連携に加えて、問題解決までの時間的な概念の再確認とそれに伴う対処策の想定（コストを含みます。）
することが⼤切です。

ⅴ）在日韓人の住まいと空き家予防
前述のように在⽇韓国⼈の相続登記は、⽇本⼈の場合よりはるかに時間とコストがかかります。したがって、⼾籍等の整備をし、空き家に限らず登記を実態と合わせておくことが重要です。
特に、潜在的在⽇と⾔われる「在⽇韓国⼈と結婚した⽇本⼈」や「在⽇韓国⼈と⽇本⼈との⼦供たち」には、韓国の⼾籍や相続のことが「関係ない。」と思っている⼈が少なくないと聞いています。そのような⽅々がいわゆる「負動産」を相続することになって困ることがないよう、空き家予防として⼾籍や相続登記のことを考えてもらうことも、⾏政や相談窓⼝の役割になるでしょう。
さらに、在⽇韓国⼈の名義になっている借地権付建物の地主に対して、「⼦や孫が相続放棄をしてしまうと、地代が⼊らず解体できずの状況に陥ってしまいかねない。」と、注意を呼び掛けることも空き家予防策の⼀つと⾔えるでしょう。

11

３．転送電話の設定
本会のホットラインの電話番号は、０６−６２１０−３７４０ですが、この電話は次の４ヶ所の相談員の携帯電話に転送できるように設定しています。
表－３

転送先

転送電話の設定

転送先リスト番号①●●携帯XXX-XXXX-XXXX

転送先リスト番号②●●携帯XXX-XXXX-XXXX

転送先リスト番号③●●携帯XXX-XXXX-XXXX

転送先リスト番号④●●携帯XXX-XXXX-XXXX（パスワード■■■■）パスワードは、事務職員と責任者が管理します。

４．電話相談本会のホットライン電話相談の受付は、事務職員が受け付けて相談員につなぎ、相談員があらためて相談者に電話する場合と、相談員が直接携帯電話等で受け付けてそのまま相談に⼊る場合とがあります。
１）事務職員が受付する場合
事務職員が相談受付をする場合、必要最⼩限の情報を聞くに留めるようにします。内容を聞かなくても相談者が話し始めてしまうケースがありますが、その場合は、失礼にならない
タイミングで「相談員につなぐ」ことを説明します。
・電話のベルが鳴ったら、２〜３回待ってから電話を取ります。
・電話をとったら、事務所名（専⽤の空き家相談セクションであればその旨・「空き家相談
ホットライン・受付です。」）を告げます。
・後ほど相談員から連絡することを説明し、「相談者のお名前・電話番号」「ホットラインを知った経緯」「相談員からの連絡時間の希望」などを確認し、当番の相談員と責任者に報告します。
相談以外の電話や「空き家相談ホットライン」の運営者等に関する問い合わせなどには、通常の電話対応をします。また、⾏政（区役所担当者）からの電話は、その内容を確認して責任者に連絡します。

12

表－５

相談受付報告の例＜受付報告例①＞●●様＜受付報告例②＞

電話 XX-XXXX-XXXX●●様

電話 XXX-XXXX-XXXX

・⼤阪市の空き家ハンドブックをみて相談

・⻄淀川区の HP を⾒て連絡

・空き家：鶴⾒区（住所は相談時に伝える。とのこ

・在住：■■市と）・空き家：⻄淀川区●●X 丁⽬ XXX-XX

・築：40 年ほど住める状態でない解体が必要

・３棟 8 軒がコの字型の住宅

・三軒⻑屋

2 軒⽬：相談者が家族と住んでいる

右隣：建替え済みで切り離し

3 軒⽬：現在、空き家

左隣：つながっている

所有者は、姉、妹の共有・所有者：⽗（⾼齢の為、相談者が対応）

以前は、親が住んでいた

元は、叔⽗所有者で⺟の所有になる・今後、更地にして⼟地運営良いのか？

⺟が３⽉に死亡・・・

借り上げ制度の利⽤がよいのか？

・両隣との解体⼿順を相談したい（境界線等の事相談にしたい。

も）本⽇か、明⽇の 4 時以降に連絡ください。とのこ

本⽇中に連絡を希望とのことです。

とよろしくお願いいたします。

【注】⾚⽂字は必須の項⽬

⽒名や電話番号を⾔わない相談者の場合は、その旨記載。

２）相談員が受付から相談まで一貫して実施する場合
電話相談受付では、さまざまな内容の照会を受けますが、原則として相談業務対象外の相談は受付けません。「⼤阪の空き家相談ホットライン」は、⼤阪市にある全ての空き家（流
通性の低い空き家に限らない。）相談と予防や地域の空き家問題など空き家に関連する相談、空き家の利⽤に関する相談、などを相談業務の対象にしています。
また、個別具体的な相談事案ではなく⼀般的な質問などについては、専⾨家として助⾔できる範囲で回答します。
①業務開始前の準備
・電話相談の受付場所に相談受付⽤品（「電話相談受付票」、カレンダー、筆記⽤具、メモ⽤紙、相談対応マニュアル（本書）、関連情報を取得するためのパソコン、スマホなど）があることを確認します。
・固定電話の場合は、受話器をあげ、通話可能な状態であることを確認します。

13

②電話相談対応（事務所など）
・電話のベルが鳴ったら、２〜３回待ってから電話を取ります。
・電話をとったら、「⼤阪の空き家相談ホットライン」であることを告げます。
・相談業務対象外の相談については、この業務で受け付けできる相談内容を説明して、適切な相談対応窓⼝があれば紹介します。
・相談対象となる空き家が⼤阪市以外であった場合は、全国不動産コンサルティング協会が実施する全国版の空き家相談窓⼝や本会の⼤阪版の空き家相談につなぐことができるので、「⼤阪の空き家相談ホットライン」の相談ではなく、それら窓⼝の受付対応に切り替えます。
・個別具体的な相談ではなく⼀般的な質問については、⼀般論として助⾔できる範囲で回答します。なお、情報に限りのある電話での判断は正確を⽋く恐れがありますので、安易に結論を出さないことが⼤切です。
・「電話相談受付票（別添資料）」に定められた内容に沿って聞き取りを⾏います。ただし、「電話相談受付票」に記載された項⽬の全ての情報を聞き出す必要はありません。まずは相談者の話を聞くことに傾注します。受付票の項⽬に空⽩部分があっても構いません。
・空き家の相談の場合、その空き家を特定することが重要です。住所や地番、住宅地図、
Google のストリートビューなどを利⽤して、相談者に質問をしながら空き家の場所を特定します。この際、相談者から必ずしも適切な情報が⼊⼿できるとは限りませんので、区役所、現地、登記情報などの補⾜調査や相談者に情報の提供を依頼することがあります。
・⼀通り聞き終えたら相談内容を整理し、相談者に確認します。
・相談内容の整理が困難な場合、新たな情報を必要とする場合、その場で回答することが難しい場合などは、改めて電話することにするか、⾯談による相談を⾏います。例えば⼀週間程度の調査時間を申し出て、調査後に相談を継続することもあります。
・その場で回答が可能な相談については、必要な助⾔や紹介等を⾏います。
・⾯談を⾏う場合は、⾯談⽇時を取り決め、その際に持参して頂くものを連絡します。
・⾯談⽇程の調整及び変更、また⾯談時に持参するものの追加がある場合など、受付後に相談者と連絡を取ることが必要になる場合がありますので、連絡先・連絡⽅法を確認してお
きます。

14

③電話相談対応（出先など）
電話相談は、出先などでも可能です。ただし、情報量が事務所などと⽐較して少なくなりますので、そこで得られている情報の範囲内でしか判断できないことを理解して対応します。
また、相談者のプライバシーに関わる問題（質疑応答などが周囲に漏れないか。）、時間的な制約の問題、通話が切れてしまう問題など、事務所などでの相談と異なる⾯も多くありますので、注意が必要です。

④報告・記載内容を整理した「電話相談受付票」に補⾜説明があれば適宜、⽤紙に記載し、相談業
務の運営責任者に対して所定の報告を⾏うとともに、必要がある場合は問題解決⽀援に移⾏します。

５．問題解決支援
空き家問題解決⽀援は、「⼤阪の空き家相談ホットライン」での相談の後、企画提案や事業サポート等を⾏なうものに位置づけています。相談者からの依頼に基づき、実施します。

⼀般社団法⼈⼤阪府不動産コンサルティング協会作成
令和 3 年２⽉⼀部修正

15

電話相談受付票16

大阪市の空き家対策＜お役立ち情報＞●セミナー・イベント情報
大阪府・各区役所連携の空家等セミナーなどをご案内しています。
●空家相談
各区役所の空家に関する相談窓口、専門家団体等の相談窓口をご紹介しています。
（次頁参照）●空家の適正管理・利活用の方法
空家の適正管理や利活用について、事前準備や利活用の方法などをご紹介しています。
●被相続人居住用家屋等確認書の交付について
平成 28 年 4 月に創設された「空き家の発生を抑制するための特例措置（空き家の譲渡
所得の 3,000 万円控除）に係る「被相続人居住用家屋等確認書」の申請についてご案内
しています。
＜大阪市の空家等対策について＞●大阪市空家等対策計画と各区役所空家等対策アクションプラン等

大阪市空家等対策

計画と各区の空家等対策アクションプラン等を公表しています。
●大阪市空家等対策協議会等
大阪市空家等対策計画の策定等について協議を行う外部委員会についてご紹介しています。

※本会の米田淳が協議会委員を務めています。
●これまでの取組
平成 26 年 11 月に空家等対策法が公布（全面施行は平成 27 年 5 月）以後の本市空家等対策の取組についてご紹介しています。
＜空家等対策の推進に関する特別措置法の命令＞「空家等対策の推進に関する特別措置法の命令を行った特定空家等（保安上危険）一覧
表」のページ
https://www.city.osaka.lg.jp/toshikeikaku/page/0000406800.html（大阪市ホームページの情報に一部加筆修正して作成）

17

大阪市２４区空き家相談窓口一覧表
区

名

担当部署

住

北区

政策推進課広聴広報・
企画調整担当都島区

まちづくり推進課

北区扇町 2 丁⽬ 1 番 27 号
(北区役所 4 階 42 番窓⼝）
都島区中野町 2 丁⽬ 16 番 20 号
（都島区役所 2 階 22 番窓⼝）
福島区⼤開 1 丁⽬ 8 番 1 号（福島区役所 4 階 43 番窓⼝）
此花区春⽇出北 1 丁⽬ 8 番 4 号（此花区役所 3 階 31 番窓⼝）
中央区久太郎町 1 丁⽬ 2 番 27 号
（中央区役所 5 階 51 番窓⼝）
⻄区新町 4 丁⽬ 5 番 14 号
（⻄区役所 4 階 43 番窓⼝）
港区市岡 1 丁⽬ 15 番 25 号
（港区役所 5 階 52 番窓⼝）
⼤正区千島 2 丁⽬ 7 番 95 号
（⼤正区役所 4 階 40 番窓⼝）
天王寺区真法院町 20 番 33 号
（天王寺区役所 3 階 31 番窓⼝）
浪速区敷津東 1 丁⽬ 4 番 20 号
（浪速区役所 6 階 61 番窓⼝）
⻄淀川区御幣島 1 丁⽬ 2 番 10 号
（⻄淀川区役所 4 階 41 番窓⼝）
淀川区⼗三東 2 丁⽬ 3 番 3 号（淀川区役所 5 階 51 番窓⼝）
東淀川区豊新 2 丁⽬ 1 番 4 号（東淀川区役所 1 階 9 番窓⼝）
東成区⼤今⾥⻄ 2 丁⽬ 8 番 4 号（東成区役所 4 階 41 番窓⼝）
⽣野区勝⼭南 3 丁⽬ 1 番 19 号
（⽣野区役所 4 階 44 番窓⼝）
旭区⼤宮 1 丁⽬ 1 番 17 号
（旭区役所 1 階 2 番窓⼝）
城東区中央 3 丁⽬ 5 番 45 号
（城東区役所 3 階 33 番窓⼝）
鶴⾒区横堤 5 丁⽬ 4 番 19 号
（鶴⾒区役所 1 階 8 番窓⼝）
阿倍野区⽂の⾥ 1 丁⽬ 1 番 40 号
（阿倍野区役所 2 階 23 番窓⼝）
住之江区御崎 3 丁⽬ 1 番 17 号
（住之江区役所 1 階 3 番窓⼝）
住吉区南住吉 3 丁⽬ 15 番 55 号
（住吉区役所 3 階 32 番窓⼝）
東住吉区東⽥辺 1 丁⽬ 13 番 4 号（東住吉区役所 5 階 53 番窓⼝）
平野区背⼾⼝ 3 丁⽬ 8 番 19 号
（平野区役所 2 階 21 番窓⼝）
⻄成区岸⾥ 1 丁⽬ 5 番 20 号
（⻄成区役所 7 階 73 番窓⼝）

福島区
此花区
中央区
⻄区
港区

企画総務課
（まち魅⼒推進担当）
企画総務課（総合調整）
市⺠協働課
きずなづくり課（広聴担当）
協働まちづくり推進課
安全・安⼼グループ

⼤正区

政策推進課（地域）

天王寺区

危機管理課

浪速区

市⺠協働課

⻄淀川区

地域⽀援課
（安全まちづくり）

淀川区

政策企画課

東淀川区

地域課
（企画調整グループ）

東成区

市⺠協働課

⽣野区

地域まちづくり課

旭区

市⺠協働課（防災安全）

城東区

市⺠協働課

鶴⾒区

市⺠協働課

阿倍野区

市⺠協働課
（市⺠協働）

住之江区

保健福祉課

住吉区

総務課広聴担当

東住吉区

政策推進課

平野区

安全・安⼼
まちづくり課

⻄成区

市⺠協働課

18

所

電話番号
06-6313-9683
06-6882-9734
06-6464-9908
06-6466-9683
06-6267-9734
06-6532-9683
06-6576-9743
06-4394-9743
06-6774-9899
06-6647-9883
06-6478-9897
06-6308-9683
06-4809-9927
06-6977-9042
06-6715-9734
06-6957-9007
06-6930-9045
06-6915-9848
06-6622-9787
06-6682-9857
06-6694-9683
06-4399-9683
06-4302-9979
06-6659-9734

大阪の住まい活性化フォーラム相談窓口一覧表（大阪の住まい活性化フォーラムチラシから抜粋）

19

大阪弁護士会空家無料電話相談（弁護士会ホームページからダウンロードして転載）

20

借地権付建物に関する空き家相談対応について
大阪市の空き家相談で、借地権付建物と言えば、ほぼ旧法の借地権と考えて間違いありません。旧法の借地権とは、「借地借家法が施行された日（平成４年８月１日）より前に成立した借地権であって、旧借地法にもとづく借地権のこと。」をいいます。したがって、ここでいう借地権は、旧法の借地権を想定しています。

１．借地権建物の特性、注意点
借地権付建物には、次のような特性があるので注意する必要があります。
１）売却しづらい
売却に地主の承諾が必要であったり、購入の融資が受けにくかったりと、借地権付建物は、売却しづらいのが一般的です。
２）費用の発生
地代以外に地主に対して「譲渡承諾料（借地権価格の１０％程度）」「更新料」「建替え承諾料」などの費用が発生します。ただし、借地権の相続であれば、地主に名義書き換え料を支払う必要はありません。

２．借地権付建物の出口戦略
１）建物の滅失と借地契約の終了について期間の合意がある（更新後の存続期間を含みます）借地権付建物の場合、借地上の建物が滅失した場合であっても、当然に借地契約は終了しません。借地人は借地契約の期間中
は建物を所有して借地を使用する権利をもっているため、建物が滅失しても、再築して借地を使用することができます。
２）借地契約の終了と建物の除却について借地契約を終了したいとき、「地主から建物を除却して更地にして返すようにと言われ、壊すのにもお金がかかるので困っている。
」という相談が多くあります。借地人にとって必要がなく老朽化が著しい借地権付建物の地代・維持管理費等のコストや工作物責任21

による損害賠償のリスク、借地権の価値の低下などを考えると、できるだけ早く建物を解体して借地契約をするのは一つの選択肢になり得ます。しかし、借地のロケーションや形
状、建物の状態などよっては、借地権や建物に価値を見い出せることもありますので、安易に解体工事を勧めないようにする必要があります。
３）借地権付建物の売却について借地契約を売却する場合、その売却先は、第三者、隣接家屋所有者、地主の３通りが考えられます。地主への買取交渉を相談窓口（相談員）が行うと非弁行為になる可能性がありますので、不動産業者が借地権付建物の売買の媒介契約を締結して行うか、弁護士に依頼するか、相談者に行ってもらう必要があります。
なお、地主以外への売却にあたっては、地主の承諾が必要になり、地主が承諾してくれ
ない場合、裁判所に地主に代わる許可を求めることができる借地非訟事件の対象になります。
４）建物の賃貸について
借地権付建物を建て替え・リフォームするなどして賃貸用不動産とする方法があります。不動産投資の事業リスクはありますが、借地権や建物に価値がある場合には、有効な選択肢の一つになります。
５）借地の買取りについて
借地人が底地（借地権の目的となる土地）を買取ることにより、借地の関係を解消することが考えられます。ただし、買取りをしただけでは、老朽建物の本質的な問題は解決されませんので、買取り後の対処策についても検討しておく必要があります。
６）共同売却について
地主と借地人が共同で売却することにより、問題解決を図る方法も考えられます。売買
代金の配分は、地主と借地人の合意により決定されます。
７）その他借地関係の解消策
このほか、等価交換や共同事業などにより借地関係を解消する方法がありますが、利用できるケースは多くありません。

22８）適切な管理の実施
借地権付建物を建て替え・リフォームして自ら利用し、あるいは借地関係を解消することができれば問題は解決するのですが、建物の所有者が認知症で後見人がいなかったり、共有者間で合意ができなかったりして問題解決に時間を要してしまいそうなケースもあります。
このような場合には、適切な管理をしておくことが必要になり、相談者にその意識をもってもらうことが重要になります。

23

狭あい道路沿道老朽住宅除却促進制度24

防災空地活用型除却費補助制度

25

大阪市空家利活用改修補助事業

26

27

28

29

空き家相談・新しい生活様式への対応ノート

空き家は年々増加傾向にあり、少子高齢化や相続登記未了・所有者不在物件などに伴う空き家は、不動産の資産価値減少は当然ながら、近隣・周辺・地域にも影響を及ぼし、建物倒壊・リスク植木の繁茂・ゴミ屋敷等の外部不経済によるトラブルも少なくなく、空き問題は、所有者等は勿論、地域住民、行政が取り組むべき喫緊の課題でとなっている。
そのような状況下において、2015 年 5 月 26 日に空家等対策の推進に関する特別措置法が全面施行されたのを機に、国民の空き家に対する意識は徐々に変わってきた。
各自治体も空き家の利用・活用・管理・除却の相談が増加しており、本会においても、
自治体主催の空き家セミナーや相談会及び、地域の自治会や個別の対面相談を行う一方、遠方の相談者にはスカイプや電話相談等を通じて空き家の相談対応してきた。
空き家の問題を解決することで社会に貢献する事を目的として、様々な取り組みを通じて相談スキームを構築してきたが COVID19 におけるコロナ禍の中、相談者との対面の相談
業務は感染予防対策の観点から制限を受けるようになり、令和 2 年度の自治体主催の相談会は、相次いで中止された。
コロナ禍の中、社会に変化をおこし、時代に新しい常識や常態が生まれるあろうコロナ禍
におけるニューノーマル時代の「非対面の空き家相談スキーム」も検討しなければならな
いことを前提にし、以下の 2 点からコロナ禍での相談形態を検討し、空き家対策に役立てることを試みた。
１．空き家の相談内容や相談形態に変化があるのか？
２．変化があるとすれば？

30

１．空き家の相談内容や相談形態に変化があるのか？
１）空き家の相談内容の変化について
ⅰ）本会の相談実績からの検証➀電話相談件数の増減
令和 2 年度 8 月から翌 2 月空き家相談件数をその前年度、前々年度と比較した。台風 21号の大阪直撃により甚大な被害があった平成 30 年度の相談件数とは比較にならないものの、新型コロナ禍でも昨年を上回る相談件数があった。令和 2 年度については、相談会の縮小や中止などにより対面の相談の機会が減少したことから、増加傾向にあると言える。
年度・月

8

9

10

11

12

1

2

合計

R02

11

18

16

12

12

15

16

100

R01

16

25

16

11

8

8

11

95

H30

16

27

32

15

25

19

19

153

年度別空き家相談件数の比較②対面の相談会の自粛に伴う直接面談件数の増減
面談数は減少したが、面談を希望される方が少なくなったという印象はない。緊急事態
宣言下で相談会をキャンセルされた方はあったが、事務所への来訪や現地での立ち合いを躊躇された経験はなかった。なお、「施設に入所した親と話ができていない」ことで、判断能力の有無がわからず、問題解決支援に支障が生じているケース見られた。
③HP や配布物を介しての相談件数の増減
顕著な傾向はみられない。
④連携自治体を通じての相談件数の増減
相談の大部分が連携自治体の紹介であり、➀と同じ。
⑤連携士業を通じての相談件数の増減
以前から少なく、変化は見られない。
⑥その他を通じての相談件数の増減
大きな内容の変化は、読み取れない。

31

セミナーや相談会は昨年より減っているが（回数、定員）電話相談は、減っていない。

以上により、コロナ禍であるから相談会の開催や定員等の制限はあるものの、空き家で困っておられる方の「相談したい。
」「解決したい。」という意向が読み取れる。

ⅱ）他の要因についての検証①家族で過ごす時間が増え、家族で話す機会ができたことによる相談の増減不明②コロナ禍で管理に行く機会が減少したことによる相談の増減
増加③自粛に伴い、都心部から地方の実家へ転居に伴う相談の増減増加④特定空家に伴う勧告や注意により、「何とかしないといけない」いうケースや、空き家の近隣居住者からの「どうにかならないのか？」のＳＯＳによる増減増加

・・・大阪市では、勧告に至るルールが変更され、条件付きではあるが一定期間経過後に「勧告に踏み切る」ことになった。

以上により、暫定的にではあるが、「コロナ禍による相談内容の変化は読み取れない。」と結論付ける。

２）空き家の相談形態の変化について
ⅰ）既存の相談形態
既存の相談形態には、以下ものがある。

32

①自治体の相談受付
自治体の窓口（住宅政策課等）や自治体主体セミナー等に相談員を派遣して相談を受ける。
②自治体からの依頼
自治体との協定に基づいて、自治体からの依頼により相談を受ける。
③相談対応
自治体等の紹介を受けた相談書やホームページ、セミナー等の情報を見た相談者からの相談に電話もしくは面談で対応する。
④調査等
相談内容に応じて現地調査、登記等の調査、関係士業連携

関係業者見積り等を行う。

⑤媒介契約等相談者からご依頼があればコンサルティング業務委託契約

媒介契約締結等を行う。

⑥その他
一般的な相談スキームなどがある。
コロナ禍であってもこれらの基本的な部分は変わっていない。

ⅱ）新しい相談形態
オンラインツールの活用が急速に普及してきた。
ZOOM、ベルフェイス、Skype、LINE、FaceTime などのオンラインツール活用によりビデ
オ通話が普及し、オンライン通話等で遠隔地の相談者との空き家相談や連携士業や関係者とも相談可能となった。
これまでは、解決案がまとまりかけていた話が、最終段階に遠方で会えていなかった関係者の意向で、中断してしまったり、別方向に進んでしまったりするがあったが、オンラ
インツールを活用し関係者を同時に繋ぐことで、相談の早い段階で関係者の意思統一や各自の意見をヒアリングできるようになり、問題解決への効果が期待できるようになった。

33

ただし、相談者の中には、これらのオンラインツールが使えない、または使うことに慣れていない方も多く、普及には少し時間がかかると思われる。
一方、ZENRIN の地図サービスや Goggle Map、Google Earth などの WEB ツールの活用により相談時の物件の特定が行いやすくなり、相談時の対応を深めることが可能になった。

以上により、相談内容に変化は見られないが、相談形態については変化の可能性が見られる。

２．転入転出の変化と空き家相談との関係「コロナ禍で都会から地方への移住に関心が高まっている。」とか「空き家バンクのアクセス数も増加している。」という情報が報道されており、地方都市の可能性についても耳にするようになった。
一見すると、空き家にとっては『追い風』に思われるがその実態はどうなのか？
東京都は、コロナ禍で転出超過となっているが、2020 年 9 月までの住民基本台帳人口移動報告から集計したところ、報道されているように近隣県（埼玉・静岡・神奈川など）への移動が増加したのではなく、東京都への転入減が主たる要因であった。都市部から地方への回帰がクローズアップされているが、移動の増減を前年との増減で比較することな
く、報道にイメージ先行の傾向があることは否めない。東京都の転入転出状況については、今後再度分析するとして、大阪市の状況について分析した。
2020 年 4 月～12 月合計

前年同期間からの増減

大阪市へ転入（全国）

80,924 人－1,157 人

大阪市から転出（全国）

71,849 人－2,863 人

転入超過（全国）

9,075 人大阪市の転入転出は共に減少し、コロナ禍で人が移動しなくなった傾向がみられる。特に、大阪市しからの転出が大幅に減少している。
そこで、移動先、移動元の東京都について集計した。

34

2020 年 4 月～12 月合計

前年同期間からの増減

大阪市へ転入（東京都）

6,683 人－41 人

大阪市から転出（東京都）

7,258 人－1,357 人

転出超過（東京都）

575 人

大阪市から東京都への転出超過は変わらないものの、大阪市への転入者数がほぼ変わらず、東京都への転出がお幅に減少している。
次に、近隣府県との関係を集計したところ、若干移動がすくなくなったものの、昨年と状況はあまり変わっていない。
2020 年 4 月～12 月合計

前年同期間からの増減

大阪市へ転入（近隣）22,079 人－151 人

大阪市から転出（近隣）17,286 人－545 人

転入超過（近隣）

4,793 人注）近隣府県（近隣）は、兵庫県、京都府、滋賀県、奈良県、和歌山県の合計

このように、大阪市からの転出の流れは見られず、逆に「移動しない。」傾向が強くなっている。
個別の情報として、大阪府の郊外の豊能郡の空き家が人気となっており、また、大阪南部岬町の空き家に転出する法人や大阪市内のマンションを引き払って和泉市に移住を検討している方がいらっしゃるなど、郊外への動きが見られるが、ムーブメントになるには至っていないのが現状といえる。
まとめ◎ コロナ禍で相談内容の変化はみられなかった。
◎ コロナ禍での相談形態は、今後変化していく可能性がある。
◎ コロナ禍で「移動しない。」「特に東京に移動しない。」傾向が見られる。

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