La Congiuntura
Immobiliare in Italia
PRIMO SEMESTRE 2024

Indice03 ................... INTRODUZIONE
06 .................. IL MERCATO IMMOBILIARE ITALIANO
14 ................... IL MERCATO RESIDENZIALE
20 ................... LIVING
46 ................... IL MERCATO TERZIARIO
52 ................... IL MERCATO RICETTIVO ALBERGHIERO
63 ................... IL MERCATO LOGISTICO
66 ................... IL MERCATO LIGHT INDUSTRIAL
71 ................... IL MERCATO COMMERCIALE
78 ................... IL MERCATO IMMOBILIARE DI MILANO
93 ................... IL MERCATO IMMOBILIARE DI ROMA

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presente ricerca non è quindi intesa ad orientare il comportamento e/o le scelte di qualsivoglia soggetto, persona fisica
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Introduzione
Nel primo trimestre del 2024, l'economia italiana ha mostrato segni di ripresa, con una crescita del PIL dello 0,3% rispetto
ai tre mesi precedenti, che si erano chiusi con un +0,1% (dato rivisto al ribasso dal +0,2%). Secondo le ultime stime ISTAT“L’economia italiana è cresciuta nel primo trimestre del 2024 dello 0,3% rispetto al trimestre precedente e dello 0,6%
rispetto al primo trimestre del 2023. […] Si tratta della terza variazione positiva, dopo la flessione registrata nel secondo
trimestre 2023. […] Con questo risultato, di cui si sottolinea la natura provvisoria, la variazione acquisita per il 2024 si
attesta allo 0,5%”.
Il Fondo Monetario internazionale (FMI), in base ai dati divulgati nel mese di aprile 2024, ha confermato la previsione di
crescita del PIL dello 0,7% su quest'anno per l'Italia, in rallentamento dopo il +0,9% del 2023, mentre ha rivisto al ribassole stime del Pil italiano per gli anni successivi al 2024. Infatti, per l’anno in corso, il Fondo ha previsto una crescita dello
0,7% in linea anche con le previsioni di ottobre 2023, ma superiore rispetto alle stime ISTAT (+0,5%). Anche per il 2025
è prevista una crescita dello 0,7%, con una revisione al ribasso di 0,4 punti percentuali rispetto alle precedenti stime; l'Italia
sarebbe così la nazione con il minor tasso di crescita economica tra le grandi economie dell'area euro.
Il conflitto Russo-Ucraino ed il conflitto in Medio-Oriente continuano ad alimentare la già elevata volatilità dei mercati
globali. Perdurano conseguenze negative su costi energetici e disponibilità di risorse naturali che hanno indotto la
Comunità Internazionale a favorire la diversificazione delle fonti di approvvigionamento energetico.

Paese

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

Francia
Germania

2,5
1,8

0,9
-0,3

0,7
0,2

1,4
1,3

1,6
1,5

1,5
1,1

1,4
0,8

1,3
0,7

Grecia

5,6

2,0

2,0

1,9

1,7

1,3

1,3

1,3

Italia

4,0

0,9

0,7

0,7

0,2

0,3

0,8

0,8

Portogallo
Spagna

6,8
5,8

2,3
2,5

1,7
1,9

2,1
2,1

2,0
1,8

1,9
1,6

1,9
1,6

1,9
1,6

Giappone

1,0

1,9

0,9

1,0

0,8

0,6

0,6

0,4

Regno Unito

4,3

0,1

0,5

1,5

1,7

1,7

1,6

1,4

Stati Uniti

1,9

2,5

2,7

1,9

2,0

2,1

2,1

2,1

Euro area
Mondo

2,5
3,5

1,0
3,2

1,4
3,2

1,8
3,2

1,7
3,2

1,6
3,1

1,6
3,1

1,5
3,1

Prodotto Interno Lordo, Variazione annua (%), Fonte: Elaborazione su dati Fondo Monetario Internazionale, aprile 2024

9,5

8,7

9,0

A maggio l’inflazione evidenzia un nuovo calo, scendendo a+0,8% su base annua, riportandosi allo stesso livello di
gennaio e febbraio. La lieve decelerazione risente in granparte della dinamica tendenziale dei prezzi dei Beni
energetici non regolamentati e dei Servizi relativi ai trasporti,
oltre che dei prezzi dei Beni alimentari. L’inflazione acquisita
per il 2024 è pari a +0,8% per l’indice generale, in netto
rallentamento dal +5,6% di maggio 2023.

8,5
8,0
7,5
7,0
6,5
6,0
5,5

5,9

5,0
4,5
4,0
3,5

2,9

3,0
2,5
2,0

3,3

1,6

1,9

1,5
1,0
0,5
0,0
-0,5

1,2

0,2 0,1

1,7

1,3 1,20,6-0,1

2,0 2,02,0 2,0-0,1-1,0ItaliaArea EuroInflazione, Fonte: Elaborazione su dati Fondo Monetario
Internazionale, aprile 20243

Dopo l’ultimo rialzo, avvenuto il 20 settembre 2023, il
Consiglio direttivo della Banca Centrale Europea (BCE) hamantenuto i tassi invariati al 4,50% nelle successive
riunioni fino al 6 giugno 2024. In tale data il Consiglio
direttivo della BCE ha deliberato la riduzione di 25 puntibase dei tassi di interesse, a partire dal 12 giugno 2024.
Il tasso di riferimento sui rifinanziamenti principali passada 4,50% a 4,25%. Inoltre, è stato confermato il tasso di
inflazione target al 2%.

Trend aggiornamento Tassi BCE
Fonte: Elaborazione su dati Banca Centrale Europea

Trend aggiornamento BTP e Spread
Fonte: Elaborazione su dati d’Italia e Bloomberg

Per quanto riguarda le prospettive per l’economia italiana, Confindustria ad aprile 2024 afferma che: “Dopo il calo nel 4°
trimestre dello scorso anno, la spesa delle famiglie è attesa in recupero moderato nel corso del 2024, tanto che in media
d’anno avanzerà del +0,2% nonostante il trascinamento negativo dal 2023 (-0,6%). La crescita dei consumi è prevista
acquisire slancio nel 2025, ad un tasso medio annuo del +1,2%. Nel 2024 tornerà a crescere il reddito disponibile reale,
dopo il calo degli ultimi due anni, grazie sia al rafforzamento della dinamica dei salari nominali e all’inflazione bassa, sia alprotrarsi dell’espansione occupazionale, seppur su ritmi più moderati. Il rialzo del reddito, tuttavia, si tradurrà solo
parzialmente in un aumento dei consumi, dato il contemporaneo aumento del tasso di risparmio dai minimi del 2023.
D’altronde, lo scorso anno si è chiuso con una spesa sia di beni sia di servizi sui livelli di fine 2019, e si può quindi
considerare esaurita la spinta ai consumi proveniente dal recupero della spesa “compressa” durante la pandemia. Nel
2024 la volontà di ricostituire il risparmio utilizzato negli ultimi due anni si materializzerà in una crescita dei consumi delle
famiglie molto contenuta in media d’anno. Nel 2025, invece, il consolidamento del reddito disponibile reale e un contesto
economico più favorevole alle decisioni di spesa, grazie a tassi di interesse attesi più bassi, rafforzerà la crescita dei
consumi delle famiglie.

4

La buona performance degli investimenti nel 2023 è dovuta principalmente alla forte crescita nel 4° trimestre (+2,4%),dopo il lieve aumento nel 3° (+0,7%) e la stagnazione nel 2°. Questo balzo è stato trainato dall’accelerazione della spesa
in costruzioni: +3,8%, un tasso di variazione che non si registrava dal 1° trimestre 2022. A trainare la componente hanno
contribuito sia gli investimenti abitativi (+4,2%), spinti dal Superbonus al 110% in scadenza a fine anno, sia i fabbricati
non residenziali (+3,2%), plausibilmente per effetto dell’attuazione dei progetti inclusi nel PNRR. […] A partire dallaseconda metà del 2024, il taglio dei tassi di interesse, con il conseguente effetto positivo sulla dinamica del credito,l’implementazione dei nuovi incentivi governativi e del PNRR, daranno più slancio agli investimenti, specialmente quelli in
impianti e macchinari, che cresceranno del 6,1% all’anno in media nel biennio 2024-25. Il graduale depotenziamento delSuperbonus avrà un impatto negativo sulla componente residenziale, attesa in forte calo nel 2024 (-5,8%) e, a ritmi ancorapiù intensi, nel 2025 (-11,4%). La caduta sarà solo parzialmente attutita dalla crescita della spesa in fabbricati non
residenziali, grazie al progressivo avanzamento dei progetti finanziati con i fondi del PNRR”.
Il mercato immobiliare, caratterizzato da una persistente situazione di incertezza, resta di non facile lettura. La prospettiva
continua ad essere segnata da un elevato grado di tensione, tuttavia è possibile intravedere margini di miglioramento nel
breve-medio periodo in termini di operazioni di capital market, stante alcune operazioni importanti rilevate nella prima
parte dell’anno; occorre dunque monitorare l’andamento delle transazioni.

5Il mercato immobiliare italiano

Investimenti
In Italia il volume degli investimenti corporate nel
primo semestre 2024 ha totalizzato circa di 3,6
miliardi

di

euro

(+71%

vs.

H1

2023),

confermando il trend di ripresa del mercato
rilevato nel IV trimestre 2023. In termini assoluti,
il risultato conseguito si certifica un volume ditransazioni pin linea con i periodi gennaio-giugno
degli anni 2018, 2020 e 2021.
La riduzione dei tassi di riferimento decisa dalla
BCE ad inizio giugno si prevede possa dare una
svoltasignificativa

seconda

metà

agli

dell'anno.

investimenti
Questonella

potrebbe

tradursi in un aumento sia quantitativo che divalore delle transazioni ed inoltre impattare
sull’attrattività dei capitali.
Si precisa che l’ammontare complessivo del H12024 non considera il deal dell’anno, ovvero

Kroll Advisory su fonti variel'acquisizione della società proprietaria di Palazzo del Monte, di proprietà di Blackstone, da parte di Kering per 1,3 miliardi
di euro, come da comunicato stampa ufficiale della parte acquirente diffuso in data 4 aprile 2024.
Nel dettaglio, il primo trimestre del 2024 ha raccolto un volume di investimenti di poco inferiore ai 2 miliardi di euro,
raddoppiando il risultato di quanto totalizzato nello stesso periodo del 2023 (950mln €). Nel trimestre aprile-giugno 2024
sono stati raccolti circa 1,7mld €, importo che seppur lievemente inferiore alle performance del I trimestre, conferma la
crescita degli investimenti.
Per quanto riguarda l’articolazione degli investimenti per asset class gli Uffici pesano per il 25% sul totale con investimentidi poco inferiori ai 900mln di euro, seguiti al secondo posto da Hospitality e Healthcare, che raggiungonocomplessivamente quota 23% pari a 820 mln di euro. Il settore Residenziale (Living e Sviluppi), eccezionalmente
posizionato al terzo posto, con circa 683 mln di euro rappresenta il 19% degli investimenti totali.

6

L’asset class che ha trainato le transazioni del primo semestre 2024 è stata quella degli “Uffici” che ha attratto la maggior
parte degli investimenti (890 milioni€, il 25% sul totale), superando il segmento della Logistica che ha raccolto circa 550
mln di euro (15%), che aveva dominato nella prima parte dell’anno del 2023. Gli investimenti si sono concentrati
principalmente nelle zone centrali di Milano e Roma, guidati da strategie di riposizionamento e massimizzazione del valoredegli asset in contesti caratterizzati da bassi livelli di vacancy e una forte domanda per immobili di primario standing. In
questi mercati, la disponibilità di capitale per operazioni value-add è molto elevata, ma le opportunità rimangono limitate.

*data center / infrastrutture /energy / mixed use
Kroll Advisory su fonti varie

La componente “hotellerie” rappresenta poco più
del 90% dell’asset class “Hospitality” (hotel ehealthcare),confermando

l’interesse

per

gli

immobili turistici del segmento luxury o prodotti difascia media in un’ottica di valorizzazione. Si
sviluppa anche il settore dei serviced apartment incittà d'arte e in destinazioni leisure, dove il loro
successo si pone in continuità con le ottime
performanceregistratenegli

ultimianni

dall'industria ricettiva. Permane l’interesse per gli
investimenti nel segmento “healthcare”.
L’asset class Residenziale, che comprende Living e
Sviluppi, rappresenta il 19% sul totale attestandosi
a circa 683 mln di euro; questa performanceeccezionale è dovuta al perfezionamento, in data
28/03/2024, della vendita da parte di FS Sistemi*data center / infrastrutture /energy / mixed use
Kroll Advisory su fonti varie

7

Urbani degli scali ferroviari Farini e San Cristoforo, per un importo di 489,5 mln di euro, alla cordata composta da Unicredit,
Prelios e Hines che, nel mese di dicembre 2023, si era aggiudicata la gara per l’acquisto dei due scali. KROLL ha partecipato
all’operazione in qualità di advisor industriale di FS Sistemi Urbani per quanto riguarda la consulenza specialistica inmateria di determinazione del valore dei compendi immobiliari oggetto della procedura di vendita.
L’asset class Retail rappresenta l’16% sul totale attestandosi a circa 580 mln, segnando uno dei volumi semestrali più alti
degli ultimi tre anni ed un forte recupero rispetto ai risultati del primo trimestre dell'anno, soprattutto grazie a due grandi
operazioni nel settore out-of-town che hanno visto come protagonisti centri commerciali e immobili della grande
distribuzione organizzata.
Nel secondo semestre del 2024 il settore Logistica ha visto investimenti per un totale di 550 milioni di euro (15%). Gli
investimenti in questo settore continuano a essere ostacolati dai persistenti divari tra le aspettative di prezzo dei venditori
e quelle dei potenziali acquirenti, nonostante la buona disponibilità di capitali pronti per essere investiti.
Gli investimenti, finora frenati dalle restrizioni nell'accesso al credito e aggravati dai continui aumenti dei tassi d'interesse
imposti dalla BCE per contrastare l'inflazione, potrebbero vedere una svolta significativa in seguito al primo taglio dei tassi
deciso dalla BCE nella riunione del 6 giugno 2024. Questa misura ha ridotto il costo del denaro sia per chi dipende dai
mutui per acquistare casa sia per i grandi investitori, potenzialmente traducendosi in un aumento sia quantitativo che divalore delle transazioni ed inoltre impattare sull’attrattività dei capitali. Tuttavia, permangono incertezze riguardo al nuovo
punto di equilibrio che i tassi raggiungeranno e alla velocità della loro discesa.
Il taglio dei tassi di interesse da parte della BCE ad inizio giugno, insieme al calo dell'inflazione e al conseguente recuperodel potere d'acquisto delle famiglie, lascia intravedere uno scenario ottimistico. Nella seconda metà del 2024 si prevede
una ripresa dell'attività di investimento, con un focus maggiore sui segmenti più influenzati dai macro-trend che dominano
il mercato. Per quanto riguarda le asset class maggiormente dinamiche emergono gli studentati, i data center ed ilsegmento dell’Healthcare. Anche il settore degli hotel è destinato a proseguire il trend di crescita iniziato lo scorso anno,
consolidando ulteriormente la sua posizione nel mercato.
Dal punto di vista geografico i volumi transati nel primo semestre 2024 riflettono il primato degli investimenti ubicati a
Roma che raggiunge quota pari al 38% degli investimenti complessivi, mentre Milano si attesta al 33%. Infine, si osserva
una contrazione degli investimenti ubicati in altre location, città capoluogo minori.

Kroll Advisory su dati MSCI RCA e varie8I flussi di capitali nel primo semestre 2024 provengono in modo pressoché equo da investitori domestici e da piazze
internazionali: con una lieve prevalenza dei primi (56%) rispetto ai secondi (44%). Nel dettaglio l’origine dei flussi stranieriè per il 49% Stati Uniti, seguiti dalla Francia con il 26% e dalla Germania con il 14%.

Kroll Advisory su dati MSCI RCA

Driver investimenti per asset class
Il 2024 è iniziato con una ripresa nell'attività immobiliare in Italia, che ha interrotto il trend di decrescita che era iniziato
nell'ultimo trimestre del 2022 e che aveva caratterizzato l'intero 2023, dovuto al protrarsi del conflitto russo-ucraino,
all'insorgere della guerra in Medio Oriente e alle politiche di aumento dei tassi di riferimento adottate dalla BCE.
Quest’ultima, infatti, ha comunicato il 6 giugno 2024 la decisione di ridurre i tassi di interesse di 25 punti base, segnando
la prima inversione di tendenza dal luglio 2022, quando i tassi erano stati aumentati dallo 0% allo 0,5%, dopo oltre 11
anni di costante discesa. Tuttavia, è verosimile che la discesa dei tassi sia relativamente lenta, poiché le previsioni
sull'inflazione sono state riviste al rialzo per il 2024 e il 2025.
In questo contesto, l'allentamento graduale delle politiche monetarie e il calo dell’inflazione daranno nuovo respiro al
mercato immobiliare, aiutandolo a trovare un nuovo equilibrio nel proseguo di quest’anno anno. La seconda metà del 2024
si contraddistinguerà per una ripresa dell’attività transattiva.

Residenziale
Per garantire l’attrattività del settore, sarà cruciale introdurre sul mercato prodotti maggiormente in linea con icomportamenti di consumo e stili di vita. Una nuova fase nel settore immobiliare è determinata da un cambiamento nei
criteri di scelta delle abitazioni da parte delle famiglie, che valorizzano elementi come smart-working rooms, orti, palestre,
servizi di laundry. Si pone sempre più enfasi sulle comunità e sui quartieri smart, dove l’attenzione è rivolta alla creazione
di spazi che promuovano la socialità. Queste nuove esigenze influenzeranno la progettazione del prodotto immobiliare innuova costruzione, il quale dovrà adeguarsi a queste dinamiche, tenendo conto di una domanda potenziale che da anni
non trova soddisfazione nell'offerta attuale in Italia.

Uffici
Sempre più attenzione viene posta sulle nuove esigenze dei tenant, che privilegiano la modernizzazione degli spazi internie la creazione di ambienti di lavoro ibridi, anche a discapito della superficie complessiva dei propri uffici. Si parla di "flight-

9to-quality", la tendenza della maggior parte dei tenant a scegliere immobili che offrano servizi, amenities, eccellente
location, efficienza energetica e attenzione alle politiche ESG.
Cresce inoltre l'interesse per le tematiche ESG legate alla transizione energetica degli edifici, un elemento chiave delladomanda corporate, che ha riflessi sugli aspetti economici e reddituali degli investimenti (valori, canoni, rendimenti).
Questo alimenta il ripensamento del layout degli spazi terziari, con l'obiettivo di soddisfare le nuove esigenze in termini divivibilità e flessibilità.

RetailI Retail Specialist procedono le politiche di rilancio delle gallerie/centri commerciali, sia attraverso la revisione delmerchandising mix e del layout (grazie a interventi di riposizionamento interno e al lancio di nuovi formati distributivi) che
attraverso l’efficientamento energetico, con sempre maggiore attenzione all’approfondimento delle tematiche ESG. Ad
ogni modo, alcuni rischi peculiari come la necessità di adeguamento del prodotto, il rischio percepito e la difficoltàdell’accesso al credito, rendono il mercato attualmente poco liquido e fanno prevedere che la ripresa sarà graduale e potrà
saturarsi nel medio periodo, con una vera ripartenza attesa nella prima metà del 2025.

Hotel
Il settore alberghiero in Italia ha dimostrato un’elevata resilienza nel 2023 e si prevede che nel 2024 avrà una crescita
costante. Nel panorama dell'hospitality, si osserva una crescente tendenza verso formati non tradizionali, gli Apart Hotele le branded residences, residenze di lusso legate a famosi brand con servizi di alto livello. Queste soluzioni ibride offrono
una combinazione unica di servizi e comfort tipici degli hotel, uniti alla flessibilità e all'autonomia degli appartamenti o dellecase vacanza. Marchi internazionali e nuovi operatori stanno interessandosi sempre più al mercato italiano, riflettendo
l'interesse crescente per queste alternative alloggiative. Inoltre, sta crescendo la consapevolezza sull'importanza di
un'offerta orientata alla sostenibilità ambientale e ai servizi green. Questi elementi sono diventati driver fondamentali dimarketing e di posizionamento sul mercato, specialmente per quanto riguarda la domanda straniera ad alto potenziale dispesa.

Logistica
Si consolida l’ingresso di nuovi operatori di rilievo internazionale, essendo il mercato italiano meno maturo rispetto a quelloeuropeo e quindi con ampie opportunità di espansione. Si evidenzia un consolidamento dell’interesse per le zone prossime
alle Location Prime e per le Location Secondarie, anche in ragione della saturazione delle location prime e delle maggiori
possibilità insediative connesse ai vincoli urbanistici offerte dai comuni minori. Si conferma una moderata crescita dei
canoni locativi a fronte di una decompression dei rendimenti con outlook prudenti. Le location secondarie rimangono nei
radar di investitori in cerca di rendimenti più elevati, forti del mercato in crescita che può ridurre il rischio. Anche il
Mezzogiorno comincia a far registrare l’interesse degli investitori, seppur con riferimento a progetti specifici / built to suit
con tenant solidi. In crescita gli sviluppi speculativi, seppur prevalentemente in macro-location di rilievo. Di interesse
risultano essere anche immobili “light-industrial” ubicati in location strategiche, da riconvertire o da acquisire per mezzo
di operazioni di sales & leaseback. Particolare attenzione inoltre viene posta al tema Environmental Social Governance(ESG).
Ci si attende che il mercato possa confermare il trend in atto; è ragionevole attendersi il consolidamento anche dei nuovi
format quali Centri di Distribuzione Urbana (CDU) a supporto dell’e-commerce, della logistica di prossimità (last mile) equella dei cold storage; quanto sopra, anche alla luce del PNRR, sarà sostenuto dalla crescita in investimenti su
infrastrutture.

10

Altro (Data Center, Centraline Telefoniche, Cliniche Specializzate e Centri Diagnostici del Settore Sanitario)
La categoria degli investimenti immobiliari alternativi presenta un rischio di vacancy attuale e prospettico molto limitato a
causa della scarsità di immobili idonei a specifiche funzioni rispetto alla domanda degli utilizzatori. Un numero crescente
di investitori sta esplorando questi nuovi settori, concentrandosi in particolare sugli operational real estate asset, comestrutture sanitarie, data center, terreni per la produzione di energie alternative e infrastrutture di vario genere, che operano
secondo logiche diverse dall'immobiliare tradizionale.

Sviluppi
Gli investimenti immobiliari in operazioni di valorizzazione e trasformazione urbana sono stati impattati sensibilmentedall’elevato costo del denaro che ha condizionato sfavorevolmente l’accesso al credito dei developer. Altresì le incertezze
a livello globale dettate dai conflitti in corso hanno raffreddato l’ingresso di capitali esteri. Allo stesso tempo gli istituti dicredito hanno attuato politiche di maggior controllo circa la finanziabilità dei progetti, privilegiando operazioni focalizzate
su asset class con un profilo di rischio medio-basso o portate avanti da operatori finanziariamente solidi.
Interventi puntuali legati al segmento dell’hospitality, soprattutto per quanto riguarda il ricettivo di fascia alta e i serviced
apartment, e del living, declinato in studentati e senior living, continuano a trovare terreno fertile. Nel caso degli studentati
spesso si tratta di recupero di edifici esistenti, posizionati in città universitarie, in posizioni connotate da un’elevata
accessibilità; tali interventi fungono da volano per l’avvio di processi di riqualificazione del tessuto edilizio nel quale sono
inseriti, richiamando anche l’interesse per il posizionamento di attività retail e servizi alla persona.

*In particolare i target 4Stelle, 4Stelle Superior e 5Stelle Lusso
Kroll Advisory

11Compravendite
Nel 2023 il Numero di Transazioni Normalizzate (NTN)
riferite alla destinazione residenziale è stato pari a circa
709.600, mentre le NTN non residenziali hanno raggiunto
quasi quota 74.700, rilevando, rispettivamente -9,5% e+1,7% rispetto alle transazioni registrate nel 2022.
I risultati delle compravendite del 2023 registrano
variazioni positive rispetto nell’anno pre-pandemia, il
2019 (+17,6% per le NTN residenziali e +28,6% per le
NTN non residenziali).

Analizzando la distribuzione

geografica delle NTN per macroaree si osserva che il Nord
ha registrato il 53% delle compravendite totali (di cui il
34% al Nord Ovest e il 19% al Nord Est), seguito dal
Centro (20%), Sud (17%) e Isole (9%).
L’ammontare delle compravendite registrate nel periodo
gennaio-marzo 2024 registra un rallentamento rispetto al

Kroll Advisory su dati Agenzia delle Entrate (OMI)

2023, registrando quasi 173.350 transazioni residenziali e non residenziali pari a -6% rispetto ai primi tre mesi del 2023
(circa 183.600 unità). Se confrontati con i risultati del I trimestre 2022, le NTN complessive del periodo gennaio-marzo
2024 risultano inferiori del -13%. Dal punto di vista geografico, il Nord ha intercettato più della metà (52%) del totale delletransazioni del periodo I trimestre 2024, che si concentrano soprattutto nel Nord ovest (34%, di cui circa 52.000 NTN
residenziali e 6.200 NTN non residenziali).

Kroll Advisory su dati Agenzia delle Entrate (OMI)12

Il Patrimonio immobiliare gestito italiano
Per quanto riguarda il patrimonio immobiliare gestito italiano,nel 2023, ultimo dato disponibile, i fondi immobiliari destinatia investitori istituzionali (fondi riservati) hanno raggiunto laquota di 721 (-41 vs 2022), mentre i fondi immobiliari di tipo
retail sono passati da 9 a 8 (-1), lasciando presumibilmente
maggior spazio nel mercato alle Società di Investimento a
Capitale Fisso (SICAF) che secondo gli ultimi dati diffusi dalla
Banca d’Italia sono passate da 55 nel 2021 a 61 nel 2023.
Secondo la Banca d’Italia: “è emerso che nei fondi immobiliari
investono soprattutto assicurazioni ed enti di previdenza e
che alcuni fondi immobiliari rivolti agli investitori al dettaglio
in scadenza hanno difficoltà a dismettere gli investimenti.
L’asset allocation geografica continua ad essere sbilanciata
verso i mercati del nord Italia, mentre il resto del Paese
continua a rivelarsi meno interessante per i fondi, con l’unica
eccezionedegli

immobiliadusologistico,

che

si

distribuiscono comunque prevalentemente in Lombardia,
Emilia-Romagna e Veneto.
La situazione degli strumenti quotati risulta deficitaria, confondi retail in fase di dismissione e performance negative,nonché società immobiliari quotate incapaci di attrarre
investimenti come avvenuto in altre esperienze europee
messe a confronto.”

Kroll Advisory su dati Nomisma e Banca d’Italia13Il mercato residenziale

L'aumento del costo dei mutui ha impattato il mercato immobiliare italiano. Dopo il raggiungimento di un record nel 2022
- il più alto dal 2011 - le vendite residenziali (NNT) sono scese del 9,7% nel 2023, a causa dell'incremento dei tassi
d'interesse riflesso nei costi dei mutui. Nonostante ciò, i fondamentali del mercato immobiliare italiano rimangono solidi ele prospettive per il 2024 appaiono incoraggianti, infatti si prevede che la riduzione dei tassi avvenuta ad inizio giugno
possa contribuire alla ripresa nella seconda metà dell’anno.
Infatti, il calo del 2023 e dei primi mesi del 2024 è imputabile in gran parte alla componente di domanda che è uscita dalmercato perché' dipendente dal credito (-26%), mentre gli acquisti senza mutuo continuano a crescere (+4,8%) (fonte
Nomisma). Secondo l'Agenzia delle Entrate, nel 2023 il Numero di Transazioni Normalizzate (NNT) è stato di circa 709.600(-9,7% su base annua), tuttavia, pur rappresentando una diminuzione rispetto ai volumi del record del 2022, questo dato
evidenzia la resilienza del mercato immobiliare rispetto al contesto macroeconomico, in contrasto con la generale
diminuzione degli investimenti CRE.
La prospettiva di una ripresa nel mercato immobiliare potrebbe concretizzarsi nella seconda metà del 2024, a seguito di
una maggiore accessibilità al credito derivante dalla riduzione dei tassi, della disponibilità di nuove abitazioni in vendita e
di un'accresciuta propensione all'acquisto, sostenuta anche dall’onerosità dei canoni di locazione.
Una nuova fase del settore immobiliare è guidata dai cambiamenti nei criteri di scelta delle abitazioni da parte delle
famiglie, che ora valorizzano smart-working rooms, orti, palestre e servizi di lavanderia. C'è una crescente enfasi su
comunità e quartieri smart, focalizzati sulla socialità. Queste nuove esigenze influenzeranno la progettazione delle nuove
costruzioni, che dovranno adeguarsi a una domanda non soddisfatta dall'attuale offerta in Italia.

Focus: costo di costruzione
In materia di “caro materiali” si segnala che è stato pubblicato sul sito del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti (MIT)il decreto direttoriale n. 80 del 2 aprile 2024, approvazione dell’elenco delle istanze presentate dalle stazioni appaltanti
per accedere ai fondi per la copertura degli extracosti registrati nel quarto trimestre del 2023. Si tratta dell’esito delle
domande presentate dal 1° gennaio 2024 al 31 gennaio 2024 nell’ambito della quarta finestra temporale prevista per
accedere al Fondo per la prosecuzione dei lavori pubblici e coprire i maggiori costi registrati nel corso del 2023, a causa
dei rincari dei materiali e dei costi energetici.

14

Il decreto ammette a finanziamento 5.024 domande, a fronte di 5.109 istanze presentate, per la copertura di circa 763,6
milioni di euro di extracosti per i lavori in corso nel quarto trimestre 2023. Tale somma si aggiunge a quella erogata relativa
al terzo trimestre 2023 che si attesta a circa 458 milioni equivalenti a 3.264 domande accolte. Si tratta dell’esito delle
domande presentate dal 1° ottobre 2023 al 31 ottobre 2023 nell’ambito della terza delle quattro finestre temporali previste
dalla Legge di bilancio 2023 (Legge 197/2022, articolo 1, comma 458), che ha esteso al 2023 le importanti misure, giàpreviste per il 2022, per fronteggiare i rincari dei materiali e dei costi energetici. La presentazione delle istanze di accesso
al Fondo per la prosecuzione dei lavori pubblici per le lavorazioni effettuate nell’anno 2024, potranno essere inviate dal 1°
al 31 luglio 2024, come stabilito dal decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti n. 47 del 28 febbraio 2024.
Nel dettaglio, l’indice del costo di costruzione di un fabbricato residenziale ad aprile 2024, ultimo dato disponibile e
provvisorio alla stesura del seguente report, si attestato a 122,5, dato sostanzialmente allineato da ottobre 2023 ed
invariato rispetto ad aprile 2023 (-0,2%). Si ritiene opportuno monitorare costantemente l’andamento dei costi nel tempo
in quanto soggetti a variazioni, anche importanti, in base all’andamento di fattori geopolitici e macroeconomici. Al
momento si ritiene ragionevole ipotizzare una continua stabilizzazione e una tendenza al ridimensionamento.

Kroll Advisory su dati ISTAT

Caratteristiche della domanda: mercato privato e corporate
La riduzione dei tassi di interesse di 25 punti base al 4,25%, decisa dalla Banca Centrale Europea il 6 giugno 2024,
costituisce un cambiamento significativo per l'area euro. Questo provvedimento offre alle banche, che in parte avevano
già previsto il taglio, la possibilità di migliorare ulteriormente le condizioni dei mutui per le famiglie e dei prestiti per leimprese nei prossimi mesi. Secondo le ultime analisi, effettuate prima del taglio da parte della BCE, della Federazione
Autonoma Bancari Italiani (FABI, giugno 2024), “Le famiglie indebitate, in Italia, sono 6,8 milioni, pari a circa il 25% deltotale: di queste, 3 milioni e mezzo hanno un mutuo per l’acquisto di una casa. Nel corso del 2022 e del 2023, i tassi diinteresse sui prestiti sono assai aumentati con il costo del denaro progressivamente arrivato al 4,5%. […] Da alcuni mesi,tuttavia, le banche, in previsione di un ritorno a una politica monetaria meno restrittiva da parte dell’Eurotower, hanno
anticipato la prevista riduzione dei tassi e la discesa potrebbe proseguire nei prossimi mesi. […] Per quanto riguarda i mutuierogati lo scorso anno, le rate di quelli a tasso fisso erano di fatto raddoppiate, mentre per quelli a tasso variabile il“rimborso” mensile è salito del 60-70% o anche oltre.”
Secondo analisi di CRIF, la domanda di mutui da parte delle famiglie italiane ha mantenuto un trend negativo per tutti i 12
mesi del 2023, dove il dato annuale registra un -17,2%. I nuovi mutui erogati si sono contratti del -24%, con l'importo
medio di un ammontare record di 152.550 euro.

15

A seguito dei segnali di indebolimento del mercato delle compravendite residenziali, si conferma l’interesse per il compartodelle locazioni, con una decisa tendenza al rialzo dei canoni di locazione, sostenuta sia dal calo dell'offerta sia
dall'espansione della domanda. In Italia, il multifamily, ovvero l'investimento residenziale da parte di grandi investitori
istituzionali, stenta a svilupparsi a causa di barriere culturali difficili da superare. Le operazioni di Build-to-Rent conclusesono poche e concentrate principalmente a Milano, il che limita la sperimentazione necessaria per cambiare le abitudinidella domanda e impedisce la creazione di economie di scala sia nell'investimento e realizzazione che nella gestione.
Al fine di mantenere attrattivo il comparto sarà fondamentale immettere sul mercato prodotti maggiormente in linea con icomportamenti di consumo e di vita. Inoltre, la promozione di iniziative residenziali di elevato appeal ubicate in areesecondarie, ma caratterizzate da una elevata accessibilità, oltre a qualificarsi come opportunità di rigenerazione,
produrranno un innalzamento della qualità dell’abitare, contribuendo all’espansione delle città.

Volumi di compravendita
Var. % NTN

Var. % NTN

Quota NTN

2023 vs2023 vsper area

2019

2022

(2023)

135.41711,7%-11,7%

19,1%

266.578242.737

16,5%

-8,9%

34,2%

123.101

162.209141.18514,7%-13,0%

19,9%

Sud

99.743132.881122.956

23,3%

-7,5%

17,3%

Isole

51.70669.52567.296

30,2%

-3,2%

9,5%

ITALIA

604.168

784.486709.591

17,4%

-9,5%

100,0%

Il consuntivo del 2023 mostra segnali diArearallentamento rispetto all’anno record 2022;

Nord Est

121.211153.292

infatti, il numero degli scambi si ferma a quasi

Nord Ovest

208.407710milaCentrotransazioni,

-9,5%

vs.

2022,

segnando però +17% vs. 2019, anno prepandemia.

NTN 2019

NTN 2022

NTN 2023

Nel dettaglio, il Sud e le Isole insieme hanno intercettato circa il 27% deltotale delle transazioni di abitazioni e hanno registrato rispettivamentevariazioni di -7,5 e -3,2% rispetto al 2022; il Centro ha raccolto circa il 20%
del totale delle transazioni totalizzando -13% vs. 2022. Il Nord che nel
complesso ha assorbito più del 53% delle transazioni rileva per il Nord Est
variazioni pari a -11,7% e per il Nord Ovest -8,9% rispetto al 2022.
Il trend negativo si protrae nel primo trimestre del 2024, in cui l’ammontaredelle compravendite conferma il rallentamento già osservato nei trimestri
precedenti.
In particolare, nel Q1 del 2024 sono state rilevate circa 155mila transazioni
segnando un calo del -7% rispetto allo stesso periodo del 2023.

Kroll Advisory su dati Agenzia delle Entrate (OMI)

16Superficie media unità abitative
L’ultimo Rapporto immobiliare residenziale di OMI
riporta che nel 2023 sono state venduteabitazioni per un totale di oltre 75 milioni di metri
quadrati (mq), in diminuzione del 10,3% rispetto
al 2022 con una superficie media per unità
abitativa compravenduta pari a circa 106 mq che
risulta in lieve diminuzione rispetto al 2022 (-0,7mq). La contrazione più accentuata in termini disuperficie residenziale scambiata si riscontra nel
Centro (-13,9%), seguito dal Nord Est (-11,9%),dal Nord Ovest (-10%), dal Sud (-8,1%) e dalle
Isole (-3,2%). La superficie media per le unità
compravendute nel 2023 risulta più elevata nel
Nord Est (114,5 mq) e più contenuta nel Nord
Ovest (101,3 mq). Anche per il 2023, le abitazioni
maggiormente compravendute in assoluto sonoquelle con superficie tra 50 m2 e 85 m2, quasi
221 mila abitazioni (NTN) pari a circa il 31% deltotale; quasi 188 mila acquisti hanno riguardato

Kroll Advisory su dati Agenzia delle Entrate (OMI)

abitazioni con superficie compresa tra 85 m2 e 115 m2, il 26% del totale. La quota di acquisti di abitazioni con superficie
oltre 145 m2 nel 2023 supera il 17% del totale, in linea rispetto all’anno precedente.

Fatturato e take up
Nel 2023 il fatturato residenziale in Italia ha registrato un volume pari a 117 miliardi di euro, segnando una variazione del+3,5% su base annua. L'offerta di spazi ad uso residenziale ammonta a 93 milioni di mq, con una variazione rispetto
all'anno precedente del -13%, mentre le superfici scambiate si attestano a 67 milioni di mq (-11% rispetto all'anno
precedente). L'assorbimento, ovvero il rapporto tra la superficie scambiata e la superficie offerta, è pari al 72%, un valore
superiore alla media dei 5 anni.

Kroll Advisory su dati Scenari Immobiliari

17

Prezzi e rendimenti
Il trend dei prezzi delle abitazioni nel primo semestre 2024

Var. % prezzi I 2024/II 2023

mostra valori in crescita, di poco inferiori all’3%, nelle zone
centrali.

Taledinamica

interessa

principalmenteilsegmento delle abitazioni di lusso ubicate in grandi
capoluoghi italiani, considerati location di investimento“sicure” nell’attuale periodo storico di incertezza e volatilità
dei mercati. Le zone semicentrali sono interessate
prevalentemente da una crescita dei valori, si assiste adaumenti nell’intorno dello 2,3%; tale dinamica riguarda
prodotti nuovi immessi sul mercato e velocemente

CentroSemicentro

Periferia

Bari

4,9%

2,7%

7,2%

Bologna

0,8%

2,6%

4,0%

Firenze

3,5%

2,9%

4,7%

Milano

2,8%

1,4%

3,2%

Napoli

3,1%

2,9%

1,9%

Roma
TorinoVenezia (Laguna)

2,9%
3,8%
0,6%

1,9%
1,8%
2,4%

2,8%
5,1%
-2,4%

MEDIA

2,8%

2,3%

3,3%

assorbiti. Il calo del numero di compravendite registrato lo

Kroll Advisory

scorso anno e nei primi 3 messi dell’anno, dovuto soprattutto alle politiche monetarie di rialzo del costo denaro che hannoraffreddato in modo importante il mercato dei mutui, ha dato un forte segnale al mercato i cui prezzi potrebbero subire
un’inversione di tendenza nel breve periodo grazie al taglio dei tassi da parte della BCE avvenuto ad inizio giugno. Si
segnala che tale trend ha favorito in modo importante lo sviluppo del mercato della locazione portando le richieste di unità
in locazione ai massimi storici sia in termini di numero di unità richieste che di canone euro/mq/mese. I rendimenti lordi
medi rimangono stabili rispetto alla fine dello scorso anno e si attestano nell’intorno del 4,5%; per gli immobili di pregio
posizionati in centro e in località turistiche attrattive ci si attesta nell’intorno del 4,0%. Per immobili ubicati in posizioni
periferiche o di scarsa qualità il posizionamento è mediamente del 5,5%.

Previsioni
Alla luce dei fattori esogeni che caratterizzano il mercato immobiliare e in particolare derivati, dal protrarsi del conflitto
Ucraina-Russia ed in Medio-Oriente, e dagli strumenti finanziari messi in atto dal Governo e dall’Unione Europea, sia peril rilancio dell’economia, che per il contenimento dell’inflazione, si riporta di seguito lo scenario previsionale che tiene inconsiderazione:-

dati forniti dai primari istituti di ricerca;-

dati resi disponibili dall’Agenzia delle Entrate;-

dati relativi al volume degli investimenti corporate;-

dati macroeconomici previsionali divulgati dalla Commissione Europea

utili allo scopo di determinare la stima al 2024 e la previsione al 2025 del volume di compravendite e trend dei
prezzi unitari.
VARIAZIONE YOY - RESIDENZIALESTIMAPREVISIONE

2019

2020

2021

2022

2023

2024*

2025**COMPRAVENDITE

4,3%

-7,6%

34,2%

4,8%

-9,7%

-2,1%

-0,9%

PREZZI

0,2%

-0,9%

0,8%

6,7%

1,5%

1,4%

1,4%

Kroll Advisory18

Kroll Advisory

Principali transazioni – H2 2023 e H1 2024
Data

Nome immobile

Città

Prov

ValoreCompratore(Mln di €)Venditoregiu-24

Futuro Studentato

PI

Pisa

n.d. Finint Investments

n.d.

mag-24

Asset Piazzale Susa

MI

Milanon.d. Redbrick Investment Group

n.d.

MI

Milanon.d. REAM SGR S.p.A.

Proges Cooperativa Sociale di Parma

RM

Roma

n.d. Savills IM, Barings

BNL Fondi ImmobiliariMI

Milanon.d. Arrow Global

Castello Sgr, DeA Capital Real EstateMI

Milanon.d. Gruppo Arrow Global

n.d.

MI

Milano489,5 Unicredit, Prelios SGR, Hines

MI

Milanon.d. Kervis Asset Management

TO

Torino6,4 REAM SGR S.p.A.

MI

Milanon.d. Harrison Street RE Cap, Artisa Group

n.d.

MI

Sesto Sangiovannin.d. Redo Sgr, Coima SGR

Hines, Cale Street Partners LLPMISesto Sangiovannin.d. Redo Sgr, Coima Res SICAF

Hines, Cale Street Partners LLPMIMilanon.d. Bain Capital, Borio Mangiarotti

Hines, Prelios SpA

mag-24mag-24apr-24apr-24
mar-24
mar-24feb-24dic-23

1

Portafoglio

Adriano Community
CenterFuturo Umberto Partini
CampusAsset Via Morimondo
26
2 asset Navigli
Ex Scali Farini e San

1

Cristoforo
Asset Via Lario
Ex Ospedale Maria
Adelaide
Asset Viale Monza

nov-23

MilanoSesto

nov-23

Unione 011
1

FS Sistemi Urbanin.d.
Citta della Salute e della Scienza di
Torinoott-23

Ex Ippodromo del Trottoott-23Cefalonia 18MI

Milanon.d. Tel Aviv Investimenti Srl

Borio Mangiarotti

set-23

Aparto Milan Giovenale

MI

Milanon.d. Colliers Global Investors Italy

Blue Noble LLP, Hines

ago-23

Viale Rimembranze diGreco 45

MI

Milanon.d. Borio Mangiarotti, Cornerstone Groupn.d.

ago-23

Milano Bonola

MI

Milano10,0 Borio Mangiarottin.d.

lug-23Gessi 8/Costanza 12-19

MI

Milanon.d. Maghen Capital Spa

Kryalos

sviluppi misti a prevalenza residenziale.
Kroll Advisory su MSCI RCA e principali testate giornalistiche del settore.

19

Living

Negli ultimi anni il settore residenziale è interessato da profondi cambiamenti che riguardano sia l’utilizzo degli spazi, conconseguenti modifiche al layout distributivo delle unità abitative, sia alle modalità di accesso al “sistema casa”, non più
solo l’acquisto, ma anche il consolidamento dell’affitto. L’evoluzione del concetto di abitare è stata sicuramente accelerata
dallo shock pandemico: la diffusione della pratica dello smart working e del lavoro agile ha generato infatti nuove tendenze
nell’ambito della domanda abitativa (ricerca di più ampie metrature, attenzione agli spazi comuni e qualità dei servizi
dell’abitare).
In particolare, si assiste ad una specializzazione del sub segmento residenziale del micro-living con un’ulteriore
articolazione che non vede più l’età dei fruitori - studenti o generazione silver – come principale discriminante, ma si ad
un’ibridazione generazionale, che si affianca a quella degli spazi e dei servizi: Hybrid living.
Le dinamiche in corso, quali l’attuale incremento dei prezzi dell’energia e beni di consumo, il mancato adeguamento dei
salari, la crescita inflattiva e degli asking price delle unità residenziali hanno appesantito ulteriormente un clima diincertezza già tangibile e dato un booster alla scelta di soluzioni alternative all’acquisto dell’abitazione. È aumentato il
numero di famiglie che prendono in considerazione l’affitto in complessi build to rent o l’affitto con riscatto, soprattutto
nelle principali metropoli italiane. In risposta, il settore residenziale si sta evolvendo come nuova asset class perinvestimenti a reddito, altresì chiamato PRS - Private Rented Sector, allineandosi alle tendenze degli altri Paesi Europei estrutturandosi sempre più come un mercato “corporate”, ovvero costituito da investitori privati, istituzionali e player
specializzati che operano per immettere sul mercato prodotti maggiormente in linea con i comportamenti di consumo e divita. L’abitare tradizionale si sta evolvendo in Living, inteso come residenziale di nuova generazione che integra allesoluzioni abitative amenities tipiche dell’hôtellerie (es. spazi co-working, palestra, spa, ecc); sul mercato lo si trova
declinato nelle sue varie forme, quali: multifamily, student housing, senior living, micro-living ibrido, quest’ultimo inteso
come unità di dimensioni ridotte destinate a un target di user misto (ad es. studenti, young professional, ma anche coppie
giovani o silver).

20

Al consolidamento del segmento residenziale come asset class indipendente, si affianca la consapevolezza dell’impattodell’ambiente costruito sui consumi di risorse naturali e sulle dinamiche sociali in aree urbane, che ha moltiplicato
l’attenzione alle politiche green e di sostenibilità nel mercato immobiliare.
Interventi mirati a conoscere lo stato qualitativo degli immobili e degli ambienti che li compongono, oltre alla verifica
dell’effettivo rispetto della normativa di riferimento sono alcune delle attività che puntano al miglioramento del patrimonio
immobiliare con vantaggi di sicurezza, sostenibilità e di appeal per l’asset. In aggiunta, l’attuazione delle pratiche aderenti
alle policy Environmental, Social, Governance (ESG) hanno indotto i principali player ad investire più risorse ed aderirevolontariamente ai protocolli Leed e Breeam per ottenere certificazioni di immobile performante dal punto di vista
energetico e riconosciuto sul mercato.
Si ipotizza che il settore residenziale, nei prossimi anni, possa riprendersi il ruolo centrale all’interno del panorama
immobiliare, ma con una funzione diversa dal passato: la casa come reale possibilità per tutti grazie ai nuovi format
abitativi, alle condizioni economiche di accesso al mercato e alle politiche macroeconomiche di sostegno messe in campo.
La promozione di iniziative residenziali di elevato standing sarà altresì in grado di valorizzare aree secondarie che inpassato erano ritenute meno attrattive, offrendo una qualità della vita migliore rispetto alle principali metropoli italiane.
Anticipare l’impatto culturale di un prodotto innovativo, capendo le esigenze e i gusti delle prossime generazioni, tramite
layout e servizi pensati per loro e attraverso interventi puntuali di rigenerazione del parco edilizio e recupero di aree
dismesse potrebbe essere la soluzione “win-win” per il rilancio dell’intero settore.

21

Social Housing

Il Social Housing per sua connotazione ha da sempre riguardato la popolazione inclusa nella cosiddetta “fascia grigia”,
ovvero tutti coloro che non rientrano nei canoni di povertà economica (come, ad esempio, i nuclei familiari monogenitoriali,
le giovani coppie, i single, gli anziani soli, gli studenti e i lavoratori precari) previsti per l’accesso ad alloggi di Edilizia
Residenziale Pubblica (ERP) e che non sono in grado di soddisfare sul mercato le proprie esigenze abitative. I soggetti
inclusi in queste categorie “deboli” appaiono in aumento, fenomeno da collegare alle conseguenze dell’aumento dei prezzi
al consumo e delle politiche monetarie sul costo del debito.
Nel secondo rapporto Censis di Federproprietà, si attesta che il 24,6% degli italiani, specialmente di età più giovane,considera il social housing come una soluzione transitoria prima di poter acquisire una casa di proprietà. Il 22,2% dellapopolazione ritiene invece che il social housing sia la soluzione a necessità abitative di medio-breve termine dovute a
motivi di studio e lavoro. Infine, il 28,1% ritiene che il social housing possa essere una valida alternativa all’acquisto dellacasa di proprietà.

Incidenza di povertà in Italia e le politiche per la casa
L’incidenza di povertà assoluta in Italia varia a seconda del titolo di godimento dell’abitazione in cui si vive, e la situazione
è particolarmente critica per chi vive in affitto. Le oltre 866mila famiglie povere in affitto rappresentano il 43,1% di tutte lefamiglie povere, a fronte di una quota di famiglie in affitto pari al 18,3% sul totale delle famiglie residenti. Le famiglie
affittuarie nel Mezzogiorno sono in povertà assoluta nel 22,1% dei casi, rispetto al 18,1% del Nord e al 12,3% del Centro.
Il titolo di godimento dell’abitazione è fortemente legato all’età della persona di riferimento, così come alla cittadinanza deicomponenti. Le famiglie con persona di riferimento giovane (frequentemente con minori al loro interno) e quelle con
stranieri, vivono più frequentemente in affitto, poiché scontano sia una minore capacità reddituale sia una minore
probabilità di avere accumulato risparmi o di aver avuto accesso a beni ereditari. La quota di affittuari nella popolazione
totale scende al crescere dell’età della persona di riferimento (dal 39,4% se è under35 al 10,9% se ha 65 anni e più) e
contestualmente aumenta la quota di proprietari (dal 43,6% all’82,8%). Guardando la cittadinanza, vive in affitto il 70,7%delle famiglie povere con stranieri mentre solo il 15,6% ha una casa di proprietà contro, rispettivamente, il 32,2% e il
55,7% delle famiglie in povertà di soli italiani. Tra le famiglie con minori, quelle in affitto sono povere nel 25,4% dei casi, il
7,0% sono proprietarie e il 13,3% usufruttuarie o in uso gratuito. L’affitto medio per le famiglie in povertà assoluta è paria circa 330 euro mensili, contro i 433 euro pagati dalle famiglie non in condizione di povertà. Tuttavia, poiché la spesa
media mensile complessiva delle prime è molto più bassa di quella delle seconde (918 euro contro 1.938), la voce per22

l’affitto pesa per il 35,9% sul totale delle spese familiari quando si è poveri (39,0% nel Nord, 36,0% nel Centro, 31,0% nel
Mezzogiorno) e per il 22,3% quando non si è poveri. Paga un mutuo il 19,8% delle famiglie in povertà assoluta che vivono
in casa di proprietà (19,5% delle famiglie non povere).
Dal punto di vista economico, questa voce di bilancio è un investimento, e non rientra quindi nella spesa per consumi.
Tuttavia, per le famiglie che la sostengono rappresenta un’uscita gravosa, in particolare per quelle che scendono sotto la
soglia di povertà anche a causa di questo esborso che sottrae risorse alle spese per consumi. La rata media effettiva perle famiglie che pagano un mutuo è di 459 euro mensili per le famiglie povere e di 549 euro per quelle non povere.
La nuova domanda abitativa è spinta inoltre da cambiamenti sociali, culturali e del mondo del lavoro. Da un lato i giovani
che a causa della diffusione di rapporti di lavoro precari hanno sempre meno capacità di accedere al mercato immobiliaree, per questo, sempre più orientati all’affitto rispetto alla proprietà. Dall’altro l’invecchiamento della popolazione, checomporta tre ordini di problemi: l’incidenza dei canoni di locazione, soprattutto in presenza di redditi da sola pensionesociale; i problemi di adeguatezza dello spazio abitativo rispetto alle condizioni fisiche (scale, spazi sovradimensionati,ecc.); il rischio di isolamento. Il Social Housing dopo la grande spinta avuta con il sistema integrato dei fondi immobiliari(2008/2009), si appresta oggi ad affrontare una nuova fase di sviluppo e di ripensamento; tale processo già in atto risultarafforzato dagli effetti della pandemia.
Secondo quanto riporta Nomisma (2021), la cooperazione di abitanti ha fornito una risposta concreta alla domanda diaffordable housing. Negli ultimi 10 anni, infatti, le principali cooperative aderenti a Legacoop Abitanti hanno introdotto
un’offerta di locazione pari a oltre 9.600 alloggi, il 77% dei quali si trova in un capoluogo metropolitano, dove il livello dei
canoni di locazione è spesso insostenibile. Inoltre, poco meno del 40% delle cooperative riesce a garantire un
abbassamento dei canoni di mercato del 20-30%, di fatto equiparabili ai livelli del canone concordato.
A differenza delle politiche abitative tradizionali, che affrontano il disagio abitativo quasi esclusivamente attraverso
l’offerta di alloggi a canone calmierato, l’Housing Sociale cerca di migliorare la condizione abitativa intervenendo anche
sulla dimensione sociale. Il Co-Housing e l’Abitare collettivo sono ben visti dai governi locali in quanto vedono in esso
uno strumento con cui promuovere non solo l’inclusione abitativa, ma anche quella sociale. La partecipazione degli abitanti
nella gestione dei progetti abitativi può facilitare la responsabilizzazione nella manutenzione degli alloggi, un obiettivo
importante in contesti abitativi spesso caratterizzati dall’incuria. (Fonte dati Rivista Solidea 3/2021, Chiara Lodi Rizzini)

La questione abitativa in Europa
In Europa cresce costantemente l’implemento di politiche volte allo sviluppo del housing sociale. L’Unione Europea
prioritizza all’interno dei 20 pillar dell’Agenda 2030 l’accesso a soluzioni abitative economiche, sostenibili e inclusive perle persone che superano le soglie di povertà ma che non riescono a sostenere i costi di mercato per una casa (Conferenzadi Bruxelles 2024). Si tratta specialmente di giovani che sono entrati da poco nel mercato immobiliare e che devono
soccombere alle lunghe attese per l’accesso a edifici devoti al social housing, e che quindi rinunciano alla loro indipendenza
rimanendo a casa dei genitori.
Nonostante il potere decisionale sulle politiche per la casa sia affidato ad ogni governo nazionale, l’UE si impegna a fornire
linee guida e liquidità per lo sviluppo di abitazioni economicamente sostenibili, specialmente vista la crescente domanda
di alloggio degli ultimi anni. Questo fenomeno è il risultato di fattori strutturali quali l’aumento di migranti nei centri urbani,
ridotte percentuali di matrimonio e aumenti del numero di divorzi (aumentando la domanda per unità abitative di piccole
dimensioni), aumento dei prezzi, lo scoppio della pandemia e la guerra in Ucraina (che ha fortemente influenzato i prezzi
dei canoni di energia).
Il report della Commissione Europea per il 2023 segnala la ristrutturazione di 28.000 alloggi tra il 2014 e il 2020. Inoltre,
conferma la disposizione del 7% dei fondi destinati alla coesione sociale e territoriale, 10% del RFF, per la creazione disoluzioni social housing e social infrastructure. Secondo l’Investor Sentiment Survey condotto da Savills nel 2024, oltre al
13% di investitori che già opera nell’ambito del social housing, il 18% degli intervistati ha dichiarato di essere interessato
a investire nel settore nel corso dei prossimi 3 anni. Questi valori sono però diminuiti del 12% rispetto alle intenzioni
manifestate nel 2023.

23

La questione abitativa in Italia(estratto da un articolo di Alberto Fontana, Presidente Fondazione Housing Sociale)

La questione abitativa ha, in Europa come in Italia, seppure con evidenze e intensità diverse, un ruolo di primo piano nel
dibattito pubblico. Nel periodo pre-pandemia, il mercato immobiliare era in costante aumento, e anche oggi, pur con
qualche variazione nei contenuti della domanda (es. esigenze derivate dalla diffusione dello Smart Working) i prezzi dellecase mostrano segnali di crescita; tale andamento genera difficoltà all’ingresso su libero mercato della popolazione con
reddito medio/basso e nella fascia di popolazione giovanile.
Il costo di costruzione è un parametro fondamentale ai fini della determinazione dei canoni d’affitto, quello italiano èallineato a quello degli altri Paesi europei; una casa in affitto a canone calmierato a Milano e a Vienna costa circa 400
euro/mese, la differenza è nel rapporto con lo stipendio medio: se per il cittadino italiano questo importo rappresenta unterzo del proprio stipendio, per il cittadino viennese corrisponde a un sesto. Sulla base dei dati forniti da Banca d’Italia, il
43% delle famiglie italiane è caratterizzato da redditi inferiori ai 24.000 euro annui. Il protrarsi di questa sostanziale rigiditàdel reddito disponibile delle famiglie sta riportando il tema dell’accesso alla casa e al fabbisogno di servizi abitativi, alcentro di un’attenzione crescente tra cittadini, istituzioni (attuazione di politiche pubbliche) e gli operatori del mercato
immobiliare. L’obiettivo dell’Housing sociale è creare un’offerta adeguata a migliorare la condizione abitativa e sociale dellepersone.
In Italia è realizzato soprattutto da soggetti non-profit, da fondi immobiliari dedicati all’edilizia sociale e dalle cooperativesociali. La nascita di questa forma di offerta risale a circa venti anni fa, in un momento di poche e limitate risorse del settore
pubblico, affiancato da un progressivo indebolimento delle politiche di welfare. L’Housing Sociale intercetta quella grande
fascia della popolazione che sta nella terra di mezzo, tra gli estremamente poveri e la classe media. Tra chi non è
abbastanza indigente per avere accesso all’edilizia popolare (ERP), ma, allo stesso tempo, non è abbastanza facoltoso dacomprarsi una casa. Per far fronte a queste difficoltà strutturali si ritiene necessario definire una programmazione a lungo
termine di politiche abitative dove pubblico e privato sono parti attive e procedono a collaborare mediante condivisioni diprogetti a più livelli; occorre promuovere un sistema di edilizia sociale volto sia alla rigenerazione urbana, sia alrafforzamento delle relazioni sociali.

Focus: I finanziamenti
Sul fronte dei finanziamenti, fondamentale è l’avvio degli interventi definiti dal Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza(PNRR), articolazione italiana del Recovery Fund “Next Generation EU”, istituito nel mese di luglio 2020 dal Consiglio
Europeo, a favore dei paesi più colpiti dalla pandemia, per un importo complessivo pari a 750 miliardi di euro, reperiti
grazie all’emissione di debito garantito dall’Unione Europea.
Il Governo ha inserito nel PNRR la misura “M5C2 Rigenerazione Urbana e Housing Sociale” che, oltre alle necessità diinvestire in progetti di rigenerazione urbana, ha come mission l’azione Investimento 2.3: Programma innovativo dellaqualità dell’abitare. L’investimento si articola in due linee principali, la riqualificazione e aumento dell'Housing Sociale,
con l’attuazione di misure per la gestione, l'inclusione e il benessere urbano e interventi sull’edilizia residenziale pubblica
ad alto impatto strategico sul territorio nazionale. Il Piano è un’opportunità unica per l’Italia, che deve recuperare molto a
livello Europeo, è prevista la co-progettazione con il Terzo settore ai sensi dell’art. 55 decreto legislativo 3 luglio 2017
n.117 e il coinvolgimento di investimenti Privati. Il settore sociale potrà usufruire di circa 11 miliardi di risorse (che salgono
a 19,8 mld se si considera tutta la “Missione 5” riferita al tema Inclusione e Coesione) che puntano a implementare soluzioni
abitative e percorsi per l'autonomia delle persone con disabilità e anziani. A questi finanziamenti se ne aggiungeranno altri
che verranno erogati dal Piano REACT-EU e dal Fondo complementare, il cosiddetto Recovery domestico, per un totale diquasi 30 miliardi di finanziamenti. La linea di attività più corposa del progetto, per circa 300 milioni, è finalizzata a finanziare
la riconversione delle RSA e delle case di riposo per gli anziani in gruppi di appartamenti autonomi, dotati delle attrezzaturenecessarie e dei servizi attualmente presenti nel contesto istituzionalizzato. Elementi di domotica, telemedicina emonitoraggio a distanza permetteranno di aumentare l'efficacia dell'intervento, affiancato da servizi di presa in carico e
rafforzamento della domiciliarità.

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Nel secondo rapporto di Fondazione Censis si sottolinea l’importanza della rigenerazione urbana per lo sviluppo disoluzioni di Social Housing e la trasformazione di immobili già presenti. La tematica risulta essere specialmente rilevante
per i centri urbanizzati e le conseguenti periferie, vista la scarsa redditività di progetti conseguiti al di fuori dei limiti urbani.
Portare edifici adibiti a Social Housing nei centri città promuove un movimento contrario alla consolidazione di agglomerati
e ghetti ai perimetri delle metropoli, quindi ripopolare le aree più centrali con persone dalle diverse disponibilità
economiche.
Ulteriori linee di sviluppo previste saranno l’housing temporaneo e le stazioni di posta, un investimento da 450 milioni. Il
primo vedrà protagonisti i Comuni, che metteranno a disposizione appartamenti fino a 24 mesi e attiveranno progetti
personalizzati per singola persona/famiglia al fine di attuare programmi di sviluppo della crescita personale e aiutarli araggiungere un maggiore grado di autonomia; le seconde saranno centri che offriranno, oltre a un'accoglienza notturna
limitata, ulteriori servizi quali quelli sanitari, di ristorazione, orientamento al lavoro, distribuzione di beni alimentarli ecc.
L’obiettivo è di soccorrere 25.000 persone che vivono in grave deprivazione materiale.
Di interesse per il settore è anche la linea di intervento "Rigenerazione Urbana e Housing Sociale", che può contare su unbudget di 9,02 miliardi di euro. Tre le linee di investimento previste sul tema dal Recovery plan:Progetti di rigenerazione urbana per comuni sopra i 15.000 abitanti, volti a ridurre situazioni di emarginazione e
degrado sociale (3,30 miliardi) e che si declinano in interventi di manutenzione per il riutilizzo e la rifunzionalizzazione
di aree e strutture edilizie pubbliche esistenti (inclusa la demolizione di opere abusive eseguite da privati;
miglioramento della qualità del decoro urbano e del tessuto sociale e ambientale, anche attraverso la ristrutturazione
edilizia di edifici pubblici; interventi per la mobilità sostenibile)

Piani Urbani Integrati (2,92 miliardi) così descritti nel PNRR: “l’intervento Piani urbani integrati è dedicato alle
periferie delle Città Metropolitane e prevede una pianificazione urbanistica partecipata, con l’obiettivo di trasformare
territori vulnerabili in città smart e sostenibili, limitando il consumo di suolo edificabile”

Programma innovativo della qualità dell’abitare (2,8 miliardi), ovvero interventi per realizzare nuove strutture diedilizia residenziale pubblica e ridurre le difficoltà abitative.

I principali player del Social Housing in Italia
Cassa Depositi e Prestiti - CDP Real Asset Sgr
Sul fronte delle infrastrutture sociali CDP Real Asset Sgr vuole promuovere interventi caratterizzati da un elevato impattosociale sul territorio e focalizzati sulle “3S” dell’abitare sostenibile: Social, Student e Senior housing. Il tutto attraverso due
fondi dedicati all’abitare sociale gestiti dalla Sgr.
Entrando nel dettaglio la società è stata pioniera del sostegno al social housing attraverso il “FIA” (Fondo Investimenti perl’Abitare), il fondo di fondi lanciato nel 2010. II FIA ha impiegato 2 miliardi di euro di risorse proprie e attivato sui territori
ulteriori due miliardi di risorse di terzi, per un programma che ha coinvolto circa 200 co-investitori terzi, operato 29 fondi
gestiti da 9 SGR (SIF – Sistema Integrato dei Fondi) e che punta alla realizzazione di 19.000 alloggi sociali e 7.000 posti
letto in residenze temporanee e per studenti in 110 comuni d’Italia. 50 interventi sono ancora in fase di completamento.
Ad oggi, dei 19.000 alloggi sociali, il 69% è in locazione, il 7% è in locazione con patto di futura vendita e il 24% è invendita condizionata.
Inoltre, in coerenza con il Piano Strategico di CDP, che individua nelle infrastrutture sociali uno dei dieci campi di interventodel Gruppo, il Fondo Nazionale Abitare Sociale si affianca al FIA per replicare il modello virtuoso di collaborazione trasoggetti pubblici e privati, tra i quali un ruolo di primo piano è svolto dalle Fondazioni bancarie. Il target di investimento è
di un miliardo di euro, da perseguire anche grazie al coinvolgimento di risorse europee, in particolare del Fondo Europeo
per gli Investimenti con cui è stato avviato un tavolo di lavoro, nell’ambito di un più ampio accordo tra i gruppi CDP e Banca
Europea per gli Investimenti (BEI). Tra gli obiettivi di questa prima fase di investimenti c’è il contributo alla realizzazione dicirca 10 mila nuovi posti letto per studenti nelle città universitarie e l’avvio all’offerta di soluzioni abitative destinate adanziani auto sufficienti.
(Secondo Rapporto Censis)

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Promuovere la rigenerazione urbana per contribuire alla coesione sociale e all’integrazione culturale, creando nuovi spazi
da dedicare ai settori dell’istruzione e della ricerca. Sono questi gli obiettivi dei futuri interventi del Fondo Nazionaledell’Abitare Sostenibile (FNAS), promosso da Cassa Depositi e Prestiti (CDP) e gestito da CDP Immobiliare Sgr (CDPI
SGR), in coerenza con il Piano Strategico 2022-2024 e, in particolare, con le priorità di intervento individuate dalle Linee
Guida Strategiche Settoriali relative a infrastrutture sociali.
Il FNAS intende integrare e rinnovare lo stesso modello promuovendo interventi immobiliari fino ad 1 miliardo di euro
caratterizzati da un elevato impatto sociale sul territorio e focalizzati sulle “3 S” dell’abitare sostenibile: social, student e
senior housing. I futuri progetti avranno l’obiettivo di fornire una risposta concreta alle nuove tendenze sociali emerse in
Italia e relative a: evoluzione demografica della popolazione (“nuove categorie” di proprietari immobiliari), trasformazionedelle strutture familiari e aumento delle disparità socioeconomiche e territoriali.
(fonte dati cdp.it)

Fondazione Housing Sociale
La Fondazione Housing Sociale è una fondazione senza scopo di lucro, la cui missione principale è la sperimentazione disoluzioni innovative per strutturare, finanziare, realizzare e gestire interventi di housing sociale e collaborativo. Oggi FHS
è principalmente attiva come promotore del settore dell'edilizia sociale in Italia e come consulente tecnico e sociale per i
Fondi che investono nel social housing nel Paese. Le attività della Fondazione coprono tutte le dimensioni dello sviluppo
di un intervento di social housing, dagli aspetti urbanistici, architettonici, sociali e finanziari al supporto del processo di
coinvolgimento della comunità dedicato ai residenti.
La Fondazione Housing Sociale, su commissione di CDP, ha sviluppato un “modello integrato per la valutazione dellaperformance sociale” degli interventi, capace cioè di valutare e monitorare gli interventi indagando diverse dimensioni,
combinando e valutando il valore finanziario e sociale generato, affiancando differenti framework, metodologie e
strumenti. Alcuni strumenti sono stati progettati e vengono attuati autonomamente dalla FHS, altri in collaborazione con
soggetti terzi. Il modello integrato di valutazione qui approfondito si compone di tre diversi framework e strumenti dianalisi, i quali concorrono a monitorare il raggiungimento degli obiettivi e a misurare il valore sociale generato: ilmonitoraggio attivo, il rating sociale e l’analisi delle reti di supporto.
(fonte dati Nomsima)

InvestireRE SgrInvestiRE Sgr è un primario operatore indipendente del risparmio gestito specializzato nella valorizzazione di portafogli
immobiliari in differenti settori di mercato, che fa parte del gruppo Banca Finnat Euramerica Spa. Con un patrimonio ingestione di circa 7 miliardi di euro e 60 fondi gestiti, opera su tutto il territorio nazionale.
Investire è la prima SGR italiana che abbia attivato gli investimenti di un fondo immobiliare etico dedicato al Social Housinged è oggi, con i suoi 11 fondi dedicati, il principale player nazionale del settore.
(Fondo HS Italia Centrale, Fondo Veneto Casa, Fondo SH Cascina Merlata, Fondo SPSH, Fondo Housing Toscano FHT, Fondo FASP, Fondo Cà Granda,
Fondo FERSH, Fondo IBI, Fondo FHCR, Fondo Ferrara Social Housing).

Nel 2022 il fondo Housing Toscano, gestito da InvestiRE Sgr, ha continuato la valorizzazione del portafoglio e finalizzato
acquisizioni per altri 17 mila mq, per un totale di 160 unità abitative, situate prevalentemente a Prato e Pisa. Il portafogliodel Fondo Housing Toscano conta 1.100 appartamenti (situate a Firenze e provincia, Scandicci, Sesto Fiorentino,Montelupo Fiorentino, Piombino, Pistoia, Prato, Livorno, Pisa, Monsummano e Pistoia), con prospettiva di raggiungere
circa 1.300 unità. Le prossime operazioni del fondo prevedono la riqualificazione di immobili rilevati da procedurefallimentari o da dismissioni demaniali, che versano in stato di degrado.
Da informazioni riportate sulla stampa si rileva che nel 2023 il fondo Fondo Ca’ Granda, gestito da InvestiRE Sgr, haottenuto un finanziamento da 34 milioni di euro sottoscritto da BEI (Banca Europea per gli Investimenti) e InvestiRE Sgrper realizzare oltre 200 alloggi nel quartiere Sarpi, a Milano. È la prima volta che la Banca europea per gli investimenti
realizza un’operazione finanziaria, realizzata direttamente con un fondo immobiliare dedicato interamente all’edilizia
sociale.
(fonte dati investiresgr.it e siti stampa specializzata)

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Redo Sgr
Redo Sgr è una società benefit di gestione di investimenti immobiliari con impatto sociale nata nel 2019 con l’obiettivo dicreare valore condiviso attraverso la promozione del social housing, dello student housing e della rigenerazione urbana,nel rispetto dell’ambiente e come forma di attivazione e potenziamento delle comunità. Redo gestisce il Fondo Immobiliare
di Lombardia, il primo fondo per il social housing promosso da Fondazione Cariplo e Regione Lombardia.
Il FIL annovera tra i propri quotisti importanti istituzioni come il Fondo Investimenti per l’Abitare gestito da CDP
Investimenti Sgr e sottoscritto da Cassa Depositi e Prestiti per 1 miliardo di euro, le stesse Fondazione Cariplo e Regione
Lombardia e altri investitori istituzionali. Il FIL aderisce alla Fondazione Housing Sociale, la quale svolge attività di Advisor
in numerosi progetti immobiliari del FIL.
(fonte dati redosgr.it e siti stampa specializzata)

Fondazione Cariplo
Fondazione Cariplo da sempre svolge un ruolo importante nel contrasto alla povertà abitativa. Nei suoi 30 anni di attività
la Fondazione ha sostenuto e realizzato 356 progetti di housing sociale, attraverso oltre 66 milioni di euro di investimenti
sul territorio e creando 6.000 posti letto, soprattutto per soggetti fragili. Nel 2022 ha stanziato oltre 2,5 milioni di euro perl’abitare sociale dei soggetti più fragili. In particolare, nel territorio lombardo ha promosso 5 progetti di housing evalorizzazione del territorio, per un investimento complessivo pari a 1,3 milioni di euro. (Albosaggia (SO), Cremona, Lainate(MI), Retorbido (PV), Bolgare (BG).
Per il 2023 ha promosso 5 nuovi progetti sul territorio lombardo, di cui uno in provincia di Lodi, uno di Brescia, uno di
Varese, uno di Como, uno nel VCO per un importo complessivo di oltre 1,33 milioni di euro.

Gli strumenti digitali dell’abitare sociale
La piattaforma digitale “ioabitosocial”
Dal punto di vista della digitalizzazione, si segnala la piattaforma “ioabitosocial” lanciata dalla Compagnia di San Paolo nelmese di marzo 2019. L’iniziativa nasce dall’intento di mettere in rete e a sistema la domanda e l’offerta, ovvero famiglie egestori. Sulla base dei key driver del Social Housing, ovvero coesione, rete, condivisione e socialità, sulla piattaforma
possono dialogare con facilità persone che cercano soluzioni abitative per periodi brevi e i gestori di “residenze
temporanee” in Italia.
Utilizzando “ioabitosocial” è possibile:

cercare le strutture tramite la visualizzazione su mappa;

cercare le strutture in base a uno dei 6 target principali individuati: stress abitativo (famiglie, donne/uomini soli,monogenitori, persone con disabilità intellettiva, con disagio psichico, ecc.), studenti, professionisti in viaggio, cityuser, persone anziane e giovani coppie;

perfezionare la ricerca selezionando nel calendario il periodo di permanenza e nei filtri la tipologia di sistemazione(appartamento riservato, stanza privata, stanza in condivisione) e i servizi (lavanderia, spazi comuni riservati agliabitanti, locali deposito, spazi comuni aperti al territorio, ecc.);

inviare una richiesta/verifica di disponibilità direttamente all’ente gestore della struttura prescelta.

“Ioabitosocial” offre una grande opportunità, che si inserisce nel solco degli investimenti in infrastrutture digitali e che
cerca di ricreare online quella stessa comunità fatta di relazioni e socialità che gli interventi di social housing si prefiggono.

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Pipeline
Città

Nome Progetto

Ente

Nr. Alloggi

Anno apertura

32

2025

93

n.d

88

n.d

Porta San

InvestiRE Sgr, CDP Real

Giovanni (AR)Asset Sgr e Fondazione C.R.

Social Housing

BergamoFondazione Mia

DebouchèTorinoSocial Housing

Venezia

-

32

n.d

Legacoop Lombardia

700

n.d

82

n.d

-

n.d

Porta San GiovanniSocial Housing

1

MilanoSocial Housing

2

Granarolo (BO)

Affordable Housing

MilanoCoop. Di Vittorio e Crescere
Insieme

CDP Real Asset Sgr e BCC
Banca Iccrea
Redo SGR e EuroMilano

1. Investimento pluriennale da 206,6 milioni
2. 56 appartamenti per la locazione convenzionata e 28 per vendita convenzionata
Kroll Advisory su fonti varie

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Senior Housing / Senior Living

La popolazione italiana si conferma essere tra le più longeve al mondo, con un’aspettativa di vita che aumenta di anno inanno si posiziona al secondo posto dietro al Giappone. In Italia ci sono oltre 14 milioni di over 65, pari al 24,1% del totaledella popolazione, mentre più di 4 milioni superano la soglia degli 80 anni; nel 2035 si prevede che gli ultraottantennisaranno circa 5,6 milioni. Considerando un orizzonte temporale al 2060, la quota di popolazione over 65, pari a più del
23% nel 2021 aumenterà di 10 punti percentuali.

Kroll Advisory su dati ISTATSecondo i dati riportati dall’ultima indagine di ISTAT segnala un aumento dell’età media della popolazione, che avviene incontemporanea all’entrata della generazione del Baby Boom nella fascia d’età compresa tra i 64 e i 74 anni, cosìsottolineando l’importanza di un aumento di vita vissuto in condizioni di “Buona Salute”.
“Longellians” (I longevi del terzo millennio) è un termine recentemente utilizzato per indicare gli over 60 in autosufficienti
ed economicamente stabili, che costituiscono una importante fetta del mercato di consumo che tocca sia la sfera sanitaria
che quella del Real Estate.
L’allungamento della vita media e il conseguente innalzamento dell’indice di vecchiaia, uniti al fenomeno dellanuclearizzazione delle famiglie (ovvero, la costituzione di più nuclei familiari autonomi) e alla presenza di un patrimonio
edilizio esistente piuttosto vetusto e caratterizzato da schemi abitativi tradizionali, ha posto l’esigenza di creare nuovi
concept.

29

Come riportato nell’ultimo report sulla Finanza dell’Abitare di Nomisma “Per la popolazione in uscita dal mercato del lavoro,
che rientra nella fascia di età over 65 anni, cambiare casa ha implicazioni di tipo culturale, economico e sociale. L’aspetto
culturale scaturisce da un mercato nel quale prevale l’offerta di strutture e case di riposo per anziani e per questo risultadifficile proporre modelli alternativi ai tradizionali modelli abitativi. Solo il 14% degli over 65 intervistati da Nomisma
sarebbe disposto a cambiare abitazione, ma basta scomporre l’insieme della popolazione in due fasce di età per avernumeri differenti. La disponibilità a cambiare abitazione sale al 24% tra le persone di età compresa tra i 65-74 anni escende al 5% per gli over 75 anni, per i quali la stabilità ottenuta ed il sistema di relazioni costruito possono costituire
fattori di ostacolo al cambiamento. Da ciò ne consegue che gli over 65 anni costituiscono un insieme eterogeno e variegato
di persone rispetto al quale è indubbiamente complesso trovare proposte e soluzioni uniformi.
Secondo il 2° Rapporto Federproprietà – Censis, il senior housing incontra il favore di circa l’80% degli over 65 (del 78,9%
per la precisione), superando le eventuali diversità di ordine sociale, economico, demografico e territoriale. Questa
soluzione per gli over 65 piace in modo pressoché trasversale ed il consenso si manifesta sia tra le famiglie con figli (79,2%)
sia tra le coppie senza figli (78,6%); infatti oltre l’83% di chi ha almeno 65 anni ambisce ad affrontare la vecchiaia con più
tranquillità vivendo in un ambiente protetto.
Per il Censis, “la trasversalità del consenso verso il social housing riflette la frammentazione della nostra società,
conseguente alla rarefazione delle relazioni di comunità, al ridimensionamento dei nuclei familiari e al bisogno di sostegno,
protezione e relazionalità che si origina nel periodo della terza età, una fase della vita in cui isolamento e solitudinerischiano di essere le condizioni di vita quotidiana di un numero sempre crescente di individui”. Inoltre, secondo il Rapporto“al gruppo maggioritario di chi guarda al senior housing come una soluzione abitativa protetta, se ne aggiunge un altro,più ridoto (20,7% del totale), che intravede nella soluzione del senior housing la possibilità di un accesso agevolato a
servizi sanitari e/o socioassistenziali e che esprime pertanto una domanda più strutturata di protezione”.
Dalle ricerche sulla cosiddetta Silver Economy (fonte Confidustria) gli over 65 risultano avere un consumo pro-capite
medio annuo più elevato, 15,7mila euro (contro i 12,5 mila euro per gli under 35); un reddito medio più alto, 20mila euro(a fronte di 16mila degli under 35) e una solidità finanziaria superiore. Il venir meno dei grandi nuclei familiari
multigenerazionali, e quindi dell’assistenza a livello famigliare, porta a una domanda crescente di servizi e soluzioni
abitative specifiche per over 65 ancora attivi.

Le caratteristiche del Senior Housing
Il Senior Housing declinato in Senior Living, Silver Living o Assisted Living e talvolta anche Senior Co-housing indica unsistema di appartamenti privati e indipendenti organizzati intorno a una serie di servizi comuni aggiuntivi, pensati per ibisogni di persone over 65 autosufficienti e attivi, rispondenti a un nuovo concetto di terza età.
Il format si è diffuso a partire dalla fine degli anni ’60 nel nord Europa, successivamente questo stile abitativo si è diffuso
negli Stati Uniti, in Canada, Giappone e in quei Paesi europei dove la funzione assistenziale della famiglia viene meno.
All’estero iniziano a diffondere anche le strutture di Cohousing Intergenerazionale che avvicinano il mondo degli anziani equello dei giovani. Una soluzione dove gli inquilini “silver” di fatto convivono con un’altra generazione. In cambio dell’affitto,i giovani conviventi offrono servizi in cucina o di pulizia, di accompagnamento o compagnia ai coinquilini più avanti con gli
anni.
Dal punto di vista della location e del posizionamento all’interno del tessuto urbano risulta premiante la prossimità el’accessibilità a servizi utili, come supermercati, cinema e farmacie. Alcuni sorgono nei pressi di spazi verdi, ideali per
andare in bicicletta, passeggiare o semplicemente per svolgere attività leisure (leggere un giornale o giocare a carte).
L’assistenza sanitaria è garantita dalla vicinanza di poliambulatori, alle convenzioni con qualificati centri specializzati o alla
possibilità di visite mediche a domicilio. Nonostante si tratti di soggetti in buona salute la tempestiva gestione diun’eventuale emergenza o di criticità non programmabili tale servizio è molto apprezzato in quanto aumenta la percezione
di sicurezza.

La differenza tra Senior Housing vs. Case di Riposo, RSA, RSD.
- Casa di riposo è una soluzione per gli over 65 quasi completamente autosufficienti, senza gravi patologie; la differenzadi fondo, sia nel caso di strutture pubbliche o private, è che l’offerta è costituita da camere doppie o singole e non daappartamenti privati indipendenti. In questa formula abitativa il personale infermieristico è sempre a disposizione degli
ospiti. Negli spazi comuni si svolgono attività ricreative, ludiche o culturali;30

- Le Residenze Sanitarie Assistenziali - RSA sono strutture pensate per l’accoglienza dei soggetti più fragili che hanno
necessità di un’assistenza sanitaria garantita h24 grazie alla presenza di medici, infermieri e personale dedicato alla
vestizione, nutrizione, igiene. All’interno delle RSA le attività ricreative e di assistenza sono specializzate sui bisogni dei
singoli ospiti;- Le Residenze Sanitarie per Disabili - RSD destinate all’assistenza qualificata per un familiare disabile, può trovare una
valida risposta nella formula che può andare dal centro diurno alla struttura residenziale. L’obiettivo di queste strutture è
offrire agli ospiti la possibilità di sviluppare la propria autonomia, attenuando quei disagi e disturbi legati alla disabilità.
(fonte seniorhousingitalia.it)

PNRR e Senior Housing
Il Governo italiano, attraverso l’adozione del Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza (PNRR), […] sostiene la necessità diintervenire sulle strutture abitative esistenti e favorire nuovi modelli abitativi. La Componente 2 della Missione 5 (M5C2),“Infrastrutture sociali, famiglie, comunità e terzo settore”, affronta la dimensione “sociale” delle politiche sanitarie,
urbanistiche, abitative, dei servizi per l’infanzia, per gli anziani e per i soggetti più vulnerabili. Il fine è quello di prevenire
l’esclusione sociale e assicurare il recupero della massima autonomia delle persone. La linea di attività più corposa delprogetto (con un impegno di oltre 300 milioni di euro) è finalizzata a finanziare la riconversione delle RSA e delle case diriposo per anziani in gruppi di appartamenti autonomi, dotati delle attrezzature necessarie e dei servizi attualmente
presenti nel contesto istituzionalizzato. (estratto da Finanza dell’Abitare, Nomisma, 2023)

Allo scopo di promuovere modelli abitativi ottimali per il senior housing, si riportano di seguito alcuni format abitativi
esemplificativi e applicati sia nel territorio nazionale, che internazionale da promotori/gestori di primario standing per ilsettore.
Format abitativo

Promotore/Gestore

L’edificio è dotato di spazi comuni quali il soggiorno/terrazza attrezzata a verde, ristorante, caffetteria,

Korian, gruppo europeo, gestore diresidenze per la terza e quarta età, opera inarea benessere, palestra. Sono previsti anche alloggi per un uso temporaneo/breve periodi (visita aparenti, degenza post-ospedaliera, ecc.). L’edificio è prossimo ad una RSA.

Italia con i marchi Segesta e Senior Service

Format classico: 110-140 appartamenti. Spazi comuni: in termini percentuali variano tra il 10-15% della Domitys, società di gestione del gruppo
superficie totale. La tipologia più diffusa è il bilocale. Servizi di base: reception h24, sorveglianza, accesso AGIDE, partecipata da Nexity, societàaree comuni, partecipazione attività animazione, merenda. Sevizi à la carte: fisioterapista, parrucchiere,immobiliare multinazionale francese

ristorazione, bar, pulizia. Bar aperto al pubblico.

quotata in Borsa

Abitazioni in affitto, in affitto temporaneo o in affitto con riscatto. Attenzione alla progettazione degli
spazi per facilitare l’accesso all’alloggio e dotazione di spazi aggregativi anche in autogestione (areaverde, orto, ecc.). Posizione dell’edificio prossima ai servizi di comunità (centro sociale, centro
commerciale, fermata dei mezzi pubblici, ecc.). Posizione dell’edificio prossima a presidi socio-sanitari

Appartamenti protetti “Parco del Navile”,
gestiti dalla Cooperativa Sociale CADIAI(ad esempio RSA).
Alloggi per anziani in condomini multigenerazionali: unità al piano terra oltre a spazi complementari alla
residenza per lo svolgimento di attività sociali in autogestione e spazi per attività di servizio e diassistenza (esempio: ambulatori, nido. ecc.).
Appartamenti con spazi di socialità, presidiati h24 e con la possibilità di fruire di servizi socio-sanitari perla vicinanza a RSA o a Centri Diurni. È prevista la presenza della badante convivente (alloggi canguro).

Cooperativa a proprietà indivisa
Risanamento (con il supporto di cooperativesociali per la gestione dei
servizi)
ASP Città di Bologna

Fonte Nomisma

Economia
Tariffe euro/mese-

Location secondarie: singolo 700 euro/mese; 1.000 euro/mese due persone;
Location primarie: singolo 1.200 - 1.600 euro/mese o 1.600 – 1.900, range in base ai servizi che vengono attivati;
1.800 – 2.700 euro/mese due persone;

Cap Rate Lordi attesi. I senior living possono raggiungere rendimenti lordi compresi tra il 5,5% - 6% in base alla locatione servizi offerti.

31Normativa
In Italia non ci sono ancora normative specifiche che regolano il Cohousing e di conseguenza il Senior Housing che rientra
in questa categoria. Per il futuro del Senior Housing in Italia, una soluzione oggetto di analisi è quella delle Viviendas
Dotacionales catalane: queste strutture prevedono un’intesa fra soggetto pubblico, progettisti e costruttori. Un accordo
che definisce le specifiche della costruzione, come la distanza massima dai servizi utili, la qualità edilizia e le modalità dirapportarsi fra anziani e personale. Successivamente, il soggetto pubblico stipula un contratto con una cooperativa socialeche mette a disposizione una serie di figure professionali idonee alla struttura.
Anche se nel nostro Paese non ci sono normative volte a regolare questa tipologia di abitazioni, stanno nascendo nuove
partnership sociali tra soggetti pubblici, imprese e fondazioni d’impresa per aumentare le opportunità di investimento in
opere di rilevanza sociale. Si cominciano a concretizzare convenzioni e agevolazioni promosse da comuni, assicurazioni,
fondi, aziende ed enti per includere il Senior Housing in ambito previdenziale. (fonte seniorhousingitalia.it)

Principali informazioni dal settore
In Italia il mercato del settore «senior living & care» ha dimensioni strutturali certamente ridotte rispetto ad altri Paesi
europei, ma presenta una costante crescita e un notevole aumento dell’interesse degli investitori, date le grandi
potenzialità dovute anche al suo attuale sottodimensionamento. La sua carente rilevanza, rispetto al resto d’Europa, è
dovuta alla dispersione geografica degli anziani sul territorio italiano, spesso dislocati in piccole aree rurali che impedisconola creazione di ampi complessi immobiliari, la mancanza di incentivi che favoriscono l’edilizia per anziani e una conseguente
incertezza normativa per il settore e una forte influenza della cultura e tradizione italiana, che predispone le famiglie avoler prendersi cura personalmente dei famigliari più anziani.
Una particolarità del settore italiano consiste nel fatto che le strutture più consolidate sono le RSA e le case di cura, mentre
non sono ancora sviluppate le forme di Independent Living verso le quali inizia però ad esserci anche a livello nazionale uncerto interesse.

Spazio Blu – INPS, Gruppo CDP, Gemelli e Investire SGR
Sorgerà a Roma nel quartiere Camilluccia-Trionfale, presso l’ex Inpgi, un complesso da 300 appartamenti adattati alleesigenze della generazione Silver. Si stima un valore progettuale che raggiunge i 130 milioni di euro, che si dividono in 30
milioni di riqualificazione e altri 100 per la trasformazione degli immobili. INPS si identifica come il proprietario degli asset
immobiliari, che verranno adattati da CDP Real Asset SGR. Il piano di rinnovo prevede miglioramenti energetici,
implementazioni tecnologiche, l’implemento di aree di socializzazione, oltre che a spazi dedicati alla componente sanitaria.
Quest’ultima verrà applicata da Gemelli a Casa, il servizio di assistenza sanitaria domiciliare, tele-monitoraggio eteleassistenza fornito da Fondazione Policlinico Gemelli. L’apporto di Investire SGR si rifletterà nella creazione diinfrastrutture sociali per la creazione di servizi a valore aggiunto.
L’investimento fa parte di un progetto che intende supportare le esigenze degli over 65 autosufficienti. La selezione degliabitanti nel complesso verrà adattata al fine di migliorare i rapporti intra-generazionali.

Vivismart – Villaggio Novoli
A Firenze in via Baracca è stato inaugurato, nell’aprile 2024, il “Villaggio Novoli”, una struttura di senior housing progettata
per garantire autonomia agli over65, un progetto innovativo di Vivismart realizzato con il contributo della Fondazione CR
Firenze grazie alla collaborazione tra il Consorzio Fabrica, il Consorzio Co&So e la cooperativa Il Girasole. Dotato di 37
appartamenti indipendenti con spazi comuni e servizi personalizzati, culturali e sociosanitari (alcuni servizi di base con lapossibilità di servizi aggiuntivi ad hoc).

Guild Living e Specht Group Italia
Il 2 giugno 2023, a Siena, è stato inaugurato un complesso di 83 appartamenti per senior attivi, concepiti per accogliere
una o due persone per un minimo di tre mesi. Frutto della collaborazione tra due operatori internazionali, Guild Living eSpecht Group Italia, il progetto segue il successo di residenze per anziani realizzate dallo stesso gruppo Guild Living indiverse parti del mondo, quali Inghilterra, Germania, Australia, Nuova Zelanda ed alcuni paesi asiatici.

32

Lo studio internazionale di architettura e interior design Life3A, specializzato nella progettazione per la terza età, ha ideato
gli spazi secondo una formula flessibile che permette di avere spazi adattabili alle esigenze degli ospiti. Tutti i servizi e leattività saranno aperti al pubblico, promuovendo l’integrazione con la comunità locale. I canoni di locazione partono dai
2.950 euro al mese, variando in base alle dimensioni dell’appartamento e dei servizi scelti. L’obiettivo è quello di estendere
il modello “senior living” ad altre città italiane, con aperture previste a Torino e a Salò per il prossimo anno.

Aegide Domitys – Quarto Verde
La prima struttura di senior living è stata introdotta in Italia dal gruppo francese «Aegide Domitys» (sviluppatore è il gruppo
italiano «Immobiliare Percassi») ed è stata inaugurata nel primo trimestre del 2020; si tratta della residenza «Quarto Verde»a Bergamo. Su una superficie complessiva di 6.000 mq, Domitys Quarto Verde dispone di 124 appartamenti di media
dimensione, dal monolocale al trilocale (da 45 mq a 65 mq), disponibili per l’affitto e pensati per anziani autosufficienti: gli
appartamenti sono situati vicini a servizi quali supermercato, cinema, farmacia e ospedale; inoltre la struttura è dotata dipiscina, sauna e palestra attrezzate ed un’area benessere con parrucchiere, estetista e sala massaggi.

Inps, Inarcassa e Enpap avvio del Fondo Aristotele Senior
Nel mese di dicembre 2021 è stato presentato il primo progetto di residenze per la terza età frutto di un partenariato
virtuoso tra investitori istituzionali - Inps, Inarcassa ed Enpap – che ha come scopo il lancio in Italia del senior living. Il
progetto è promosso da Inps, attraverso il suo fondo di gestione immobiliare Aristotele Sanità; si tratta del primo fondo,
costituito da enti previdenziali in compartecipazione pubblico-privato, che propone questo tipo di iniziativa in Italia. Inps
apre ai capitali di Inarcassa ed Enpap la propria piattaforma di investimenti real estate dedicata al comparto senior, conl’obiettivo di sviluppare nuovi progetti residenziali dedicati ad over 65 autosufficienti.
L’asset class del senior housing costituisce uno dei driver immobiliari più strategici per il sistema Paese, con forti margini
di sviluppo a fronte del progressivo incremento della domanda di tale servizio. Si tratta di un nuovo concetto diresidenzialità, con appartamenti dati in locazione ad anziani autosufficienti e forniti di servizi comuni, quali servizi sanitari,lavanderie, aree di uso comuni, assistenza e trasporti, ambienti per attività sportiva e ricreativa, ecc. Il tutto inserito inlocalità urbane, possibilmente di pregio, nel quale le persone possano godere di una buona qualità di vita.
Il Fondo Aristotele Sanità ridenominato in Aristotele Senior, gestito da Fabrica Sgr, svilupperà un programma diinvestimenti da 500 milioni di euro, aperto ad ulteriori contributi di altri investitori istituzionali interessati a partecipare ad
un’iniziativa a supporto del welfare, in linea con i target del PNRR in tema di sviluppo di infrastrutture sociali. Esso diventacosì la prima operazione di sistema, in Italia, dedicata al senior living.
Il segmento del senior living è spesso inserito in strutture ibride in cui convivono RSA, student housing e Private Rented
Sector, tutte formule di residenza in locazione che ad oggi non prevedono la vendita frazionata. I tassi netti di rendimento
attesi sono compresi in un range tra il 5-6% su base nazionale. Considerato l’ampio deficit di offerta, la media di occupancy
si attesta intorno al 90%, ma non sono rari i casi in cui tocca il 100%.

Invimit - Fondo i3 Silver
Nella primavera del 2018 Invimit SGR ha avviato il fondo immobiliare denominato «Fondo i3 Silver» che rientra nel più
vasto progetto lanciato da Invimit denominato “Silver House” finalizzato a realizzare un modello di valorizzazione degli
asset pubblici in «chiave senior» sempre più in grado di cogliere le richieste provenienti da questo segmento di clientela.
I3-Silver si qualifica come un veicolo chiuso ad apporto di immobili di proprietà dell’Inps e dello Stato, che investe
prevalentemente in immobili a reddito o a dismissione. Il progetto prevede la realizzazione di trecento alloggi di pregio
riservati a “over 65”, realizzati in residenze appositamente pensate per il mercato della “terza età”, con la possibilità dicondurre una vita indipendente ma potendo usufruire di una serie di servizi collettivi studiati appositamente per gli anziani.
Risultano apportati dall’Inps sei asset. I primi due, apportati a luglio 2018: Lido Alberoni, centro vacanze situato a Venezia,
e la ex colonia Rosa Maltoni Mussolini, casa di soggiorno climatica di Giulianova, in provincia di Teramo. Per latrasformazione in senior housing dei due immobili, del valore complessivo di 10 milioni di euro, Invimit aveva previsto un
investimento di 24,6 milioni di euro.
Nell’ottobre 2018 sono stati apportati altri due asset: l’ex Convitto femminile di Spoleto e Villa Pullè a Verona, quest’ultima
costituita da due edifici storici. Costo della riqualificazione stimato in 18 milioni.

33

Infine, non è mai stato comunicato ufficialmente, ma è noto che l’Inps ha apportato al fondo I3-Silver anche il complesso
immobiliare di Fano “Convitto Vittoria Colonna”, situato a poca distanza dal centro storico della cittadina (Inoltre, secondo
quanto riferito dalla stampa, l’Inps ha apportato al fondo anche il complesso Villa Primazzina a Lerici, ex colonia marina
estiva immersa nel verde, in posizione panoramica con vista sull’intero Golfo Spezzino. Si stima che il costo dellariqualificazione degli immobili in portafoglio sarà di circa 60 milioni
Si segnala che molte SGR stanno indirizzando gli investimenti sul senior living dopo aver dedicato molte risorse alcomparto degli studentati.

34

Student Housing

Secondo i dati del Ministero dell’Istruzione – Ministero dell’Università e della Ricerca (MIUR) in Italia, nell'anno accademico(A.A.) 2022/2023, ultimo dato disponibile, il numero di studenti iscritti nelle università italiane ha raggiunto 1.595.000
unità, in leggera diminuzione rispetto al precedente anno (-0,2% rispetto al 2021/2022). Nel dettaglio la quota di iscritti
aventi residenza all’estero è di quasi 51.200 unità, pari al 3% sul totale degli immatricolati nell’Anno Accademico (A.A.)
22/23. Dall’A.A. 2012/2013 il numero di studenti internazionali iscritti nelle Università italiane ha registrato un trend di
crescita costante con un volume medio di quasi 36.200 unità.

Kroll Advisory su dati MIUR

35

Prendendo in considerazione gli studenti iscritti negli
Atenei 1 italiani nell’A.A. 22/23 si rileva che le prime 8
Università con studenti che arrivano da Regioni diverseda quella di localizzazione dell’Ateneo sono al Nord, inparticolare l’Università di Ferrara (con il 61% degli iscritti
sul totale proveniente da fuori Regione) seguita
dall’Università di Bologna (48% sul totale), il Politecnico
di Torino (47%) e il Politecnico di Milano (56%). In
termini assoluti, invece, l’Università che registra ilmaggior numero di iscritti sul totale dell’Ateneo èl’Università di Bologna (più di 38.000 studenti con
provenienza fuori Regione sul totale di oltre 80.000),

Kroll Advisory su dati MIUR

l’Università degli studi "La Sapienza" di Roma (23.300 su
104.400) e il Politecnico di Milano (21.300 su 46.700).
Più del 24% degli studenti con cittadinanza straniera è iscritto
nelle Università della Lombardia, seguito a distanza dal
numero di immatricolati negli Atenei della Regione Lazio(17%), Emilia-Romagna (12%). Guardando la classifica degli
Atenei con il maggior numero totale di iscritti con cittadinanza
straniera troviamo al primo posto l’Università Bocconi di Milano(22% sul totale di 13.269 iscritti), del Politecnico di Torino(20% di 33.077 iscritti), Politecnico di Milano (17% di 46.730).
In termini assoluti rispetto al numero di iscritti, sia italiani che
stranieri per ciascun Ateneo, risultano più numerosi gli studenti
di origine internazionale de La Sapienza di Roma (9.606
studenti), seguita dall’Università degli studi di Bologna (8.997),

Kroll Advisory su dati MIURe del Politecnico di Milano (8.147); nel complesso le tre
Università raccolgono più del 22% del totale degli iscritti con cittadinanza straniera negli Atenei italiani, mentre le prime
20 poco meno del 70% degli studenti.

Kroll Advisory su dati MIUR

1

Sono esclusi dall’elaborazione gli Atenei telematici

36

L’offerta abitativa universitaria in Italia
L’offerta abitativa in Italia viene classificata in tre categorie da parte del Ministero dell’Istruzione – Ministero dell’Università
e della Ricerca (MIUR):
1.

le residenze degli organismi regionali per il Diritto allo Studio Universitario (DSU);

2.

i posti letto gestititi direttamente dagli atenei;

3.

i posti letto gestiti dai collegi statali e non statali legalmente riconosciuti, dedicati a studenti che nel corso degli studi
superiori abbiano dimostrato doti e impegno di rilevanza ottenendo risultati di eccellenza.

I dati diffusi dal MIUR per l’anno 2023 mostrano un’offerta totale di posti letto per gli studenti universitari di circa 52.850
unità. L’offerta è composta dalla componente "Alloggi DSU", con circa 47.750 unità, in decrescita rispetto al 2022, e dalla
componente "Letti nei collegi" con 5.100 unità in aumento su base annua.

Regione2013

Posti Letto offeti da DSU e Collegi universitari Legalmente Riconosciuti (n.)
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020

2021

2022

2023

Abruzzo
Basilicata

370
137

385
137

385
110

385
115

636
115

506
115

395
71

391
95

325
80

75
85

329
110

Calabria
Campania

2.242
794

2.014
1.063

2.299
1.340

2.307
1.274

2.127
1.574

2.326
1.562

2.315
1.759

2.311
1.616

2.293
1.616

2.655
1.280

2.648
1.276

Emilia Romagna

3.366

3.692

3.693

3.717

3.717

3.728

3.744

3.641

3.670

3.979

3.919

Friuli Venezia Giulia
Lazio

1.129
2.393

1.129
3.044

1.200
3.084

1.213
3.020

931
3.020

1.106
3.060

1.102
3.034

1.190
2.895

1.119
2.895

1.148
3.632

962
3.476

Liguria

931

931

958

1.016

909

1.015

1.015

1.015

1.015

1.015

1.015

Lombardia

7.912

10.891

11.71612.00312.001

12.46812.442

10.831

10.7649.608

10.925

Marche

3.433

3.365

3.328

3.320

2.922

3.178

3.459

3.247

3.230

3.203

3.507

MolisePiemonte

2.366

4.745

4.626

4.877

5.181

5.042

5.118

4.369

4.365

4.558

5.296

Puglia

1.563

1.607

1.891

1.873

1.877

1.878

1.878

1.973

1.972

1.766

1.978

Sardegna
Sicilia

1.433
1.818

1.319
2.242

1.310
2.331

1.146
2.114

1.162
2.162

1.186
2.078

1.187
2.057

1.157
1.815

896
1.817

967
1.921

1.070
5.951

Toscana
Trentino Alto Adige

4.458
2.211

6.289
2.123

6.438
2.123

6.402
2.120

6.373
1.986

4.774
1.904

4.770
1.761

4.760
1.848

4.287
1.892

3.405
1.952

3.829
1.952

UmbriaValle d'aosta

1.396
-

1.248
-

1.248
-

1.248
-

1.248
-

1.243
-

1.111
-

1.050
-

928
-

819
-

1.148
-

Veneto

2.065

3.161

3.438

3.328

3.369

3.503

3.376

2.943

2.779

2.665

3.452

TOTALE

40.01749.38551.51851.47851.31050.67250.59447.14745.94344.73352.843

Kroll Advisory su dati MIUR

Nel 2023, il maggior numero di posti letto in residenze direttamente gestite (in totale circa 2.970 posti) è degli Atenei:
Università LUISS di Roma (416), Scuola superiore studi universitari e perfezionamento "S. Anna" di Pisa (309) e Universitàdegli studi “La Sapienza” di Roma (240). I posti letto che afferiscono a residenze in strutture convenzionate o affidate ingestione a terzi (in totale più di 3.000 posti) sono invece gestiti principalmente dall’ Università degli studi "Cà Foscari"di Venezia (842), Università commerciale "Luigi Bocconi" di Milano (352) e Università "Carlo Cattaneo" di Castellanza(VA) (342).

Kroll Advisory su dati MIUR37

Le residenze studentesche rappresentano un'importante infrastruttura per l'Italia e la domanda è in crescita, il Paese sta
supportando il processo di strutturazione del mercato degli alloggi per studenti. In particolare, ad agosto 2022, il MIUR ha
reso disponibile l’accesso “a 300 milioni di euro previsti dal Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza utili al cofinanziamento
di interventi volti all’acquisizione della disponibilità di posti letto per studenti universitari. […] Come per le altre misurepreviste dal PNRR (Missione 4, Componente 1), anche in questo caso è previsto che il 40% dell’investimento complessivo
di 300 milioni sia destinato a soggetti proponenti con sede legale nelle regioni del Mezzogiorno.” L’obiettivo è la creazione
di 60.000 unità d’alloggio per studenti universitari durante il 2026, come recentemente ribadito nell’ultimo decreto
ministeriale, rilasciato a febbraio del 2024.
Attraverso un comunicato stampa del 19 aprile 2023, InvestiRe Sgr (Gruppo Banca Finnat) e CDP Real Asset Sgr (Gruppo
Cassa Depositi e Prestiti) annunciano l’avvio dell’operatività del Fondo iGeneration, con l’obiettivo di realizzare su tutto il
territorio italiano circa 1.800 posti letto in residenze universitarie innovative: “verrà realizzata una nuova tipologia di alloggi
ibridi destinati a studenti e giovani lavoratori, grazie all’integrazione tra componente residenziale e servizi come spazi dico-working, incubatori di start-up, hub tecnologici e di ricerca anche in collaborazione con gli atenei universitari. La
piattaforma prevede un primo programma di investimento di complessivi 130 milioni circa, che saranno coperti dal Fondo
Nazionale per l'Abitare Sociale (FNAS, promosso da CDP Real Asset) fino ad una quota massima del 50%.”
A novembre 2023, il Ministro Anna Maria Bernini ha confermato il finanziamento del Ministero dell’Università e della
Ricerca attraverso il V bando della legge sugli alloggi universitari, la 338/2000. “Confermiamo la priorità della tutela deldiritto allo studio. Con l’assegnazione di questi 500 milioni facciamo un altro passo avanti che ci permetterà di avere 5.400
posti letto in più che vanno ad aggiungersi agli 8.500 che abbiamo già realizzato nell’ultimo anno. Si tratta di risorse cheha messo a disposizione il Governo e che consentiranno di avere anche edifici più moderni e più attenti all’ambiente.
Lavoriamo con l’obiettivo di risultati concreti per trasformare una criticità mai risolta in tutti questi anni, in una
grande opportunità”,
Secondo primari Istituiti di Ricerca 2 in Italia “la copertura dei posti letto offerti si attesta al 10,5%. Al momento lamaggioranza di questa disponibilità deriva da enti strutturati, che tramite le loro residenze e collegi coprono l’8,1% deltotale, il restante 2,4% deriva da strutture gestite da enti privati. […] Meno della metà delle 14 maggiori realtà universitarie
supera la media nazionale, a risulta ancora lontana dalla capacità di soddisfare il fabbisogno di posti letto minimo richiesto.
Il fabbisogno teorico stimato dell’offerta strutturata di posti letto deve essere pari ad almeno il 20% degli studenti fuorisede in ciascun capoluogo di provincia sede di ateneo. Il numero di posti letto che ad oggi sarebbero necessari per far sìche l’offerta strutturata raggiunga la copertura target rispetto alla popolazione di studenti fuori sede è superiore alle
130mila unità. Di conseguenza, sarebbe necessaria la creazione di circa 80.000 nuovi posti letto in studentati e collegi cheerogano il servizio tramite i fondi per il diritto allo studio.
Il mercato dello student housing è in continua crescita in tutta Europa. Nei primi 9 mesi del 2023 l’ammontare totale degli
investimenti nel settore degli studentati ha raggiunto 3,6 miliardi di euro. In Italia, dove il numero di studenti iscritti
all’università è cresciuto del 10% negli ultimi cinque anni, la quota di posti letto diviso il numero totale di studenti è pari al
4%, a differenza del 30% in Gran Bretagna. Nel corso degli anni post-pandemia, Roma ha registrato un forte aumento dipresenze, stimando la necessità di 70.000 posti letto aggiuntivi per soddisfare la richiesta dei prossimi anni. Ad oggi,
108.000 studenti sui 300.000 totali sono fuori sede. Dunque, la presentazione al Mipim di Cannes del “Next Generation
Rome”, un programma che prevede l’investimento di 11 miliardi di euro entro il 2030. Il conseguimento degli obiettivi
viene ulteriormente supportato da una semplificazione degli iter burocratici.
Allo stesso modo, a Milano l’offerta abitativa per studenti non soddisfa le necessità e le disponibilità economiche delmomento. Un sondaggio sottoposto agli studenti dell’Università Bicoccca sottolinea la necessità di implementare nuove
unità abitative nei pressi dell’università, a prezzi più accessibili. I prospetti per il futuro sono positivi, visto lo stanziamento
dei fondi del PNRR e l’esponenziale aumento dei volumi d’investimento (12%) negli ultimi 5 anni. L’attrattività del settore
è in parte dovuta all’affluenza di studenti internazionali, che aumentano la richiesta di soluzioni abitative, e in parte alla
mancata offerta di studentati all’avanguardia.

2

Lo Student Housing tra PNRR e mercato, Scenari Immobiliari e Camplus, 2023

38

Le principali testate giornalistiche affermano lo sviluppo di nuovi progetti, il 51% dei quali tra Milano e Torino, da parte diAparto a Milano Bovisa, The Social Hub a Firenze, oltre che a Roma e Torino. Collegiate, nuovamente intento a investire a
Milano, Campus X impegnato con l’apertura a Novate Milanese, Trieste e Napoli. Infine, Camplus che progetta aperture aFirenze e Udine, mentre Joivy sbarca a Roma.

* si intendono studenti con residenza diversa dalla città universitaria o a 50 km da essa** i posti letto individuati sono la differenza tra quanto previsto da target PNRR e quanti DSU sono già presenti
Kroll Advisory su dati Scenari Immobiliari

Pipeline
Proprietà

Struttura
CX Trieste

1

Città

GestorePosti letto

Anno apertura-Campus X

Trieste298 (camere)

2024

CX Naples-

Campus X

Napoli

249

2025

CX Bologna-

Campus X

Bologna

633

2026

The Social Hub Belfiore-

The Social Hub

Firenze

550

2025

The Social Hub Torino-

The Social HubTorino525

2025

The Social Hub Roma-The Social Hub

Roma

-

2025

Studentato

Temprano Capital-

Bologna520

2025

CA Ventures-

Bologna

680

2025

Hines

-

Milano550

2025

Studentato Mind

Lendlease - Ream SGR-

Milano400

2025

Studentato

Prelios SGR-

Sesto San Giovanni (MI)

750

2026

Studentato

Coima SGR-

Milano

1.700

2026

Camplus Firenze Pietrapiana

Europa Gestioni Immobiliari

CamplusFirenze

200

n.d.

Studentato

Asp Città di Bologna-

Bologna

250-280n.d.

Studentato

Castello SGR

Collegiate AC

Milano470

n.d.

Studentato Ex Ospedale Maria Adelaide

REAM SGR-

Torino400n.d.

Studentato
Studentato "Durando"

122Apertura rimandata a settembre 2024
300 posti letto dei 550 previsti saranno immessi nel libero mercato
Kroll Advisory su fonti di stampa

39

Canoni e Rendimenti
Un punto di forza del mercato dello Student Housing si identifica nella diversificazione delle location, ovvero anche cittàqualificate come secondarie per altre asset class raggiungono lo stesso appeal di quelli che notoriamente si qualificano
come primari centri urbani.
Città di medie dimensioni come Bologna, Firenze e Torino, ma anche Pisa e Padova
ospitano infatti prestigiose Accademie che attraggono molti studenti, aumentando, diCittà

Canoni medi(€/stanza, mese)

Milano1.000 - 1.330

Roma

800 - 1.050

Firenze

980 - 1.300

Padova600 - 800

Bologna

700 - 900

Torino650 - 850

conseguenza, la domanda di alloggi per gli studenti fuori sede.
In questo scenario i canoni medi per camere singole o per appartamenti con un posto letto
nelle principali città universitarie si attestano mediamente tra 800 – 1.000 €/mese, conpunte superiori per le prime location, quali Milano e Firenze, seguite da Roma. Si assiste
ad un aumento medio dei canoni del 13% su base annuale, con picchi del 24% a Roma edel 17% a Milano.
In generale, si assiste ad una contrazione dei rendimenti lordi che in città come Roma,Torino, Bologna e Padova si attestano tra il 7%-8%; a Firenze i valori di comprimono
ulteriormente attestandosi nell’intorno del 6,5%, mentre Milano si conferma il luogo più
attrattivo per eccellenza con rendimenti lordi che si posizionano tra il 5,5% e il 6,5%.

Kroll Advisory su varie fonti

PNRR e Studentati
L’attrattività del settore è confermata dalle opportunità promosse dal Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza (PNRR) che
attraverso la missione “Istruzione e Ricerca” ha stanziato più di 1 miliardo di euro di finanziamenti per la realizzazione dinuovi alloggi per studenti con l’obiettivo di aumentare il numero di posti letto per i fuorisede a 60mila posti letto entro il
30 giugno 2026. Il MUR si impegna a predisporre una quota pari ai primi tre anni del canone di locazione per le nuove
unità.
Secondo il decreto ministeriale n.481 di febbraio 2024, vengono stanziati 1,189 miliardi il conseguimento della missione
4, componente 1 (M4C1) del PNRR. Il decreto prevede l’erogazione di contributi pari a 19.966,66 euro per posto letto, ai
soggetti gestori delle residenze universitarie. I soggetti gestori dovranno provvedere agli oneri di realizzazione, oltre chegarantire una riduzione del 15% sui prezzi di mercato dei canoni, per i 9 anni consecutivi ai primi tre, stipendiati dal PNRR.
Dei 60.000 posti, 40% dovranno essere localizzati nella regione del mezzogiorno, mentre 30% del totale dovrà essere
riservato a studenti meritevoli DSU, ai quali dovrà essere garantita una riduzione del canone dal terzo al dodicesimo anno,pari al 25%.
A settembre 2023 – il Ministero dell’Università e della Ricerca pubblica il decreto ministeriale n.1269 del 27 settembre
2023 con il quale è stato adottato l’elenco degli immobili ritenuti idonei da destinare ad alloggi o residenze universitarie.
La ricognizione di mercato ha consentito di individuare 593 immobili per 67.292 posti letto, di cui:-292 immobili per 41.618 posti letto al Nord (62%);-

177 immobili per 15.148 posti letto al Sud (23%);-124 immobili per 10.526 al Centro (16%).

A luglio 2023 - il target quantitativo dei 7.500 posti letto viene trasformato in una milestone qualitativa:


il target quantitativo dei 7.500 posti letto per studenti da assegnare entro il 31 dicembre 2022 che l'Italia non èriuscita ad assicurare entro l'anno scorso) viene trasformato in un target qualitativo, ovvero l'avvio delleassegnazioni per completare l'obiettivo di 60mila letti entro il 2026, da raggiungere entro il 30 giugno 2023 e
viene aggiunto come proposta di modifica per la revisione degli obiettivi della quarta rata del PNRR.

i finanziamenti sono dilazionati: la somma totale per il 2023 resta di circa 35 miliardi, ma gli esborsi si modificano:la terza rata prevedrà 54 obiettivi per 18,5 miliardi di euro, mentre la quarta 28 obiettivi per 16,5 miliardi.

40

l’obiettivo sfidante dei 60mila nuovi posti letto entro il 2026 può essere realizzato in così poco tempo solo con
l’aiuto dei privati; ma l’assegnazione ai privati è avvenuta senza vincoli sulle tariffe gli affitti; dunque, l’assenza diregole chiare e precise mantiene ad ora il problema del caro affitti irrisolto.

A maggio 2023, l’Università: MUR, avvia gruppo interministeriale su alloggi studenti:ai tecnici è chiesto di individuare il costo medio calmierato per ogni posto letto a livello territoriale, tenendo contodei valori di mercato di riferimento, delle tipologie degli immobili e del livello di servizi offerti. Inoltre, è prevista
una riduzione del 15 per cento a determinare il costo finale per posto letto.

nelle prossime ore verrà lanciata una manifestazione di pubblico interesse per una ricognizione di possibili
strutture dismesse da poter convertire a studentati da mettere a disposizione degli atenei.

A febbraio 2023 – vengono introdotte riforme della legislazione sugli alloggi per studenti. Le principali innovazioni
prevedono:procedure snellite e digitalizzate per velocizzare l’assegnazione degli alloggi agli studenti;

l’apertura del mercato agli investitori privati e ai partenariati pubblico-privati per lo sviluppo dell’offerta
residenziale universitaria; le condizioni sono definite dal MUR in coordinamento con gli enti per il diritto allo studio;

supporto alla sostenibilità degli investimenti privati, con garanzia di un regime di tassazione simile a quelloapplicato per l'edilizia sociale, che però consenta l'utilizzo flessibile dei nuovi alloggi quando non siano adibiti adospitare studenti;adeguamento degli standard degli alloggi, mitigando i requisiti di legge relativi allo spazio comune per studente
in cambio di camere singole meglio attrezzate;



agevolazioni per la ristrutturazione e il rinnovo delle strutture al posto di nuovi edifici green-field, i progetti
presentati devono garantire il più alto standard ambientale.

41

Micro-living: la realtà dell’Hybrid Living

Hybrid Living: una nuova concezione dell’abitare
L’hybrid living è un termine coniato per indicare una specifica categoria del mercato residenziale del micro-living, chenell’immaginario collettivo è costituito da unità abitative di piccole dimensioni, concesse in locazione, corredate di servizi
che solitamente sono destinate a studenti (student housing) o alla generazione silver (senior living).
L’hybrid living è costituito da immobili ad uso residenziale indirizzati ad un target articolato e complementare: studenti
in corso o specializzandi, giovani professionisti, lavoratori nomadi, creativi o senior autonomi. Non è quindi l’età dei fruitori
a determinare la tipologia della struttura, come nel caso di student housing o senior housing. Le figure interessate all’hybrid
living sono alla ricerca di soluzioni abitative flessibili, sia in termini di durata dei contratti, sia di esigenza di spazi, soluzioni
indipendenti ma anche in condivisione (co-living). Le unità abitative sono dotate di tutti i comfort e servizi accessori,
attivabili on demand, oltre alla dotazione di aree comuni, come ad esempio la cucina, spazi per la convivialità, spazi
attrezzati per il co-working e lo smart working, sala palestra, sala per la visione di film o dedicate all’ascolto della musica.
La pratica dell’affitto di appartamenti o la condivisione di stanze “tra privati”, così come è nota, riguarda esclusivamente ilbene casa, inteso come puro spazio fisico; rivolgendosi al mercato strutturato il concetto di abitare si arricchisce di unnuovo significato, in quanto prende in considerazione anche la logica esperienziale, ovvero tutta la sfera dei servizi cheaumentano la percezione della qualità dell’abitare, dello stare bene in un determinato ambiente con persone che
condividono esigenze e spazi comuni. Si parla di Integrated Living quando ci si riferisce all’offerta di servizi relativi alla
domotica, smart home o e-commerce, che ultimamente vengono integrati ai progetti di co-housing. Cresce anche lanecessità di rendere gli spazi di Co-Living sostenibili. I temi in materia ambientale sono sempre più rilevanti all’internodella società odierna, che cerca soluzioni abitative in linea con i propri valori.
Una nuova idea di community è alla base di questa innovativa concezione dell’abitare, già presente a livello europeo ma
ancora poco conosciuta in Italia, in cui attualmente non è presente un track record di esperienze significativo e in cui si sta
strutturando un mercato dell’investimento in immobili a reddito a destinazione residenziale. Gli operatori maggiormente
attivi in corso di affermazione nel panorama italiano sono: DoveVivo, Halldis, Artisa, Camplus e la recente aggiunta Homizy
di Abitare.In.

42

Tendenze in Europa
A livello europeo il mercato dell’hybrid living risulta molto più consolidato rispetto alla situazione italiana, specialmente
nella regione settentrionale dove, ad esempio in Danimarca, il 2% di popolazione che abita in cohousing. I fruitori
dell’offerta di appartamenti in affitto, di size contenuta, e completi di servizi sono single, giovani professionisti, studenti
che proseguono con specializzazioni post-laurea, e manager che lavorano spesso in trasferta. Nelle principali realtà
europee, in città come Londra, Amsterdam o Berlino la scelta verso per questa soluzione abitativa è spinta dalla volontàdi abitare in una zona dinamica e completa dal punto di vista dell’offerta dei mezzi di trasporto (urbani e collegamenti extra
urbani), di servizi e attività culturali, in quanto la maggior parte del tempo è trascorso fuori casa tra lavoro, studio e
attività leisure.
La localizzazione dell’offerta è un key factor dato che coloro che scelgono l’opzione dell’hybrid living sono soggetti con unbudget contenuto disponibili ad una sorta di compromesso, ovvero abitare in spazi ridotti, ma in location prossime al centro
città. All’interno degli stessi edifici sono presenti spazi in sharing a disposizione di tutti coloro che vi abitano, sale dovelavorare, incontrare persone, socializzare, aree break, alla lavanderia. Gli affitti si attestano nel range tra 550 e 700
euro/mese, ma possono superare i 1.000 euro/mese in base alla posizione, alla dimensione dell’unità (20-25 mq per quellepiù piccole sino a 40 mq) e ai servizi opzionati. Tra le possibili soluzioni contrattuali, prevalgono le soluzioni “all-inclusive”
che coprono i costi dovuti alle bollette domestiche, pulizie e manutenzione, oltre alle spese di locazione. Generano dei
rendimenti lordi annui compresi fra il 3,5% e il 5%: negli ultimi anni si è riscontrata una contrazione dei rendimenti inquesto segmento. I rendimenti lordi a livello mondiale si attestano tra il 4,5% e il 5,5% con differenze legate alla posizione
molto importanti. In città come Londra, Berlino, Amsterdam i rendimenti nelle posizioni centrali possono attestarsi intorno
al 3,5%, mentre nelle zone più periferiche può aumentare anche fino a 2 punti percentuali. Secondo un’indagine condotta
da Savills, il co-living è uno dei settori che però ha subito un forte calo d’interesse tra il 2023 e il 2024: la volontà degli
investitori di operare in questo settore è passata dal 51% al 39%.
I principali player di mercato a livello europeo sono The Collective, The Stay Club, Rent24, Urban Campus e Habyt.

Tendenze in Italia
Le mutate esigenze della domanda delineano le nuove tendenze del mercato immobiliare residenziale. I diversi tipi difruitore (studente, business man, giovani professionisti, senior, ecc.) cercano unità abitative differenti da quanto offerto
sino ad ora dal punto di vista dimensionale, energetico/sostenibilità e della flessibilità.
Il fattore sociodemografico ha contribuito in modo significativo al cambiamento delle dinamiche di mercato; a fronte dinuove tipologie di famiglie (costituite da un solo componente o coppie senza figli) e della maggiore mobilità sul territorio,la casa di proprietà non risponde alle nuove esigenze di flessibilità.
Nel corso degli ultimi 5 anni si sono sviluppate sul mercato piattaforme che offrono la possibilità di locare unità abitative
di privati, posizionate in diversi stabili, con una gestione unitaria emaggiormente orientate dell’hybrid living (a titolo esemplificativo si
citano Airbnb, MyPlace, ItalianWay), offrendo tutele sia al locatore (ades. in caso di morosità dell’inquilino), sia al locatario (maggiore
garanzia dello stato del bene e gestione di eventuali criticità). Esse
sono state inizialmente rivolte al segmento turistico/leisure e
successivamente al segmento business o, nel caso degli studenti,
realizzate per far fronte alla domanda non soddisfatta da canali
tradizionali (studentati e affitti/sub affitti di stanze non sempre
correttamente regolamentati).
In Italia il mercato dell’affitto risulta interessante in quanto esiste una
domanda potenziale molto ampia che sta suscitando notevoleattenzione da parte dei principali player già attivi a livello europeo.

43

I principali capoluoghi di provincia e le relative aree metropolitane, in particolare del nord e centro Italia, caratterizzate daun’elevata concentrazione di sedi universitarie e business-districts (Milano, Roma, Firenze, Bologna, Torino) offrono dellesignificative opportunità, anche perché maggiormente dinamiche dal punto di vista della mobilità per motivi di studio e
professionali. Milano è la città italiana in cui il modello di hybrid living è maggiormente sviluppato. L’offerta prevede
principalmente appartamenti da 3 (superfice media per trilocale pari a 101 mq) a 6 camere da letto, con dimensioni medie
per camera tra i 10-18 mq, con bagni e cucina in condivisione.
Da un punto di vista progettuale si parla di unità abitative connotate da un dimensionamento ridotto in termini di superficelorda di pavimento, corredate da spazi destinati a servizi comuni e da un’elevata dotazione di tecnologia.
Gli immobili rilevati per queste finalità provengono sia dal patrimonio immobiliare di investitori istituzionali, comeassicurazioni e fondi pensione ma anche da privati. La destinazione garantisce un’elevata fungibilità dell’immobile inquanto gli edifici adibiti ad hybrid living al termine del contratto con il gestore possono essere ripristinate ed essere offerte
su libero mercato (in vendita o in locazione) come se fossero delle unità abitative standard, completamente slegate dacontratti che includono la quota relative alle utenze o altri servizi.
In Italia i rendimenti lordi per questo segmento sono compresi tra il 5,5% e il 6% annuo, contro il 4% in media delresidenziale, in base alla città e all’ubicazione dell’immobile (centro, semicentro, quartieri strutturati, periferia). Riflettono il
basso livello di rischio, puntando a garantire una stabilità dei ritorni sul lungo periodo. In generale i rendimenti dell’hybrid
living sono superiori a quelli della residenza standard di 1,5% punti percentuali.

Principali novità del settore
Il Cohousing in Italia, report di Homers e Gabetti 2024-

Oltre al co-living emerge nel mercato italiano il co-housing, che si differenzia dal primo per durata (principalmente
a lungo termine), proprietà e gestione condivisa, e focus sulla creazione di una comunità. Questo tipo di abitazione
è prediletta dai Millennials, alla ricerca di soluzioni abitative più economiche, in grado di soddisfare le necessità
tecnologiche, ecologiche e sociali della propria generazione. In Italia, principalmente al nord, sono recentementestati avviati 21 nuovi progetti, sottoforma di nuove costruzioni e recupero di vecchi immobili, per la creazione disoluzioni cohousing. Prevalgono gli spazi comuni quali aree polifunzionali, cucine attrezzate e lavanderie, maanche giardini e orti.
Si segnalano i progetti a Milano, 124 unità per un totale di 8200 mq ai quali si aggiungono 344 mq destinati alle
aree comuni, e Torino, dove il Cohousing Borgo Rossini prevede il recupero di 7 unità abitative e la creazione diun’area wellness, cucina condivisa, posti bici, terrazze, orti e giardini. Infine, la proposta di e-co housing situata a
Borgo Cornalese, nelle strette vicinanze di Torino. 28 abitazioni per un totale di 3750 mq di aree residenziali che
si compongono di 3 monolocali, 4 bilocali, 1 trilocale, 13 quadrilocali, 6 loft e 1 villa, tutti dotati di spazi condivisi(400 mq) e elevate classi energetiche, sorgono sulle radici del complesso storico.

Camplus 2024-

La ormai affermata realtà di Camplus prevede l’apertura di due nuove strutture di Co-Living, una a Udine e l’altraa Firenze. Camplus propone una gamma di soluzioni abitative, quali residenze, collegi di merito, appartamenti ehotel, volte a soddisfare le differenti necessità, che si distinguono per prezzo, localizzazione e servizio. A Udine
sorgerà una residenza da 250 posti letto per studenti e giovani lavoratori, mentre a Firenze Buonarroti la struttura
da 200 posti letto, distribuiti in camere singole e doppie, ospiterà anche attività commerciali e direzionali.

Europa 2024-

A Copenhagen sorge il nuovo progetto realizzato da BIG – Bjarke Ingles Group, studio di architettura danese, dalnome “KAKTUS TOWERS”. Si tratta due torri residenziali da 60 e 80 metri, per un totale creazione di 495

44appartamenti che aderiscono al concetto di micro-living. La grandezza media di ogni appartamento si attesta
attorno ai 30mq. Il progetto fa parte di un’iniziativa che si estende per 74 mila metri quadri, destinati all’edilizia
residenziale e alla fornitura di servizi pubblici.

Luglio 2023-

Halldis spa, storico operatore italiano degli affitti brevi con sede a Milano annuncia di avere ottenuto la nuova
gestione di Htm – Hybrid tower Mestre. Alto 81 metri, l’edificio di Mestre, realizzato nel 2016 nell’area dismessa
e bonificata dove un tempo sorgeva il deposito di Actv, l’azienda di trasporto locale, è dotato di 34 appartamenti,
dal monolocale al trilocale, distribuiti su nove piani, che si alternano a quelli degli uffici e dell’health center, che si
concludono nel ristorante agli ultimi due, sormontati dalla terrazza panoramica da cui si può ammirare sia lalaguna che le prealpi venete. Il target di clientela è medio-alto, si rivolge sia al turista globalizzato che vuole
raggiungere il centro di Venezia con comodità rimanendo fuori dal caos, raggiungibile in pochi minuti col tram
che parte nelle immediate vicinanze, sia alla clientela business per durate medio-lunghe, attratta dalla vicina
stazione dei treni, l’aeroporto e il comodo e ampio parcheggio, al fenomeno del cosiddetto digital nomad, il fattocioè che un professionista decida di lavorare alcuni periodi dell’anno in un paese straniero e porti con sé lafamiglia, così da conciliare lavoro, relax e turismo di qualità.

Settembre 2022-

Tra luglio e settembre 2022 è stato avviato il cantiere del primo progetto di City Pop italiano a Milano, firmato da
Lombardini22 per gli esterni e da Artisa Architektur AG per gli interni, che prevede la completa riqualificazione
di un vecchio stabile di 15.000 mq destinato ad ospitare 260 appartamenti microliving, monolocali e bilocali, oltre
a spazi ricreativi e commerciali e posti auto a disposizione degli inquilini. Il completamento dei lavori è previsto afine 2024. Il progetto City Pop, situato in Viale Monza a Milano, rappresenta una nuova forma dell'abitare,organizzato su appartamenti completamente arredati e destinati agli affitti di breve-media durata. Il primo City
Pop italiano ospiterà 260 appartamenti, progettati ed allestiti per vivere, non solo per soggiornarvi, con tagli che
vanno dai monolocali di 28 mq ai bilocali di 33 mq. In un'ottica di una maggiore condivisione e interazione fra gli
ospiti, in tutte le strutture del progetto sono stati pensate delle zone di incontro e spazi di collaborazione e coworking. Nel piano interrato è prevista una sala fitness e una sala musica insonorizzata, per offrire agli inquilini
la possibilità di suonare i propri strumenti in tutta tranquillità; al piano terra, oltre al deposito biciclette e alla
lavanderia, si apre una sala multiuso di 250 mq, con ampie vetrate sul giardino interno e isole per il coworking eil cocooking, una zona lounge, una sala movie da 18 posti e un’area play con tavolo da ping pong e calcio balilla.
Il primo piano, infine, ospita una meditation room, con cuscini, divanetti, tatami e pareti di bambù.
Al piano terreno trova spazio un giardino interno di 2.000 mq, nel quale zone verdi piantumate a prato e arbusti
si alternano ad aree pavimentate pensate come “piazzette”, con panchine disposte lungo il perimetro per favorirel’aggregazione fra gli inquilini. Oltre a quello di viale Monza, sempre a Milano in via Alzaia del Naviglio Grande
118 sarà avviato il cantiere di un secondo City Pop, con 109 appartamenti. In Europa sono in programma altri 11
progetti a Basilea, Francoforte, Ginevra, Praga, L’Aia, Berlino, Losanna, San Gallo, Baden, oltre a due a Zurigo,
per un totale di oltre 3.000 appartamenti (fonte: ingenio-web.it).

45

Il mercato terziario

In termini di volumi di investimento nell’H1 24, il settore degli uffici è tornato a dominare la scena del mercato con pocomeno di 900 milioni di euro investiti, circa il 25% del totale, segnando un netto recupero rispetto al 2023, quando la
Logistica aveva conquistato il primato fra le asset class. Si conferma pertanto il trend di progressiva stabilizzazione delmercato avviato nella seconda metà del 2023. Roma attrae il maggior volume di investimenti nel settore direzionale,
superando Milano: insieme, le due principali città italiane attraggono complessivamente quasi il 90% dei capitali investiti
nel mercato degli uffici.
Il perdurare del contesto geo-politico significativamente critico continua a condizionare i mercati finanziari (e diconseguenza quelli immobiliari) alimentando una situazione di “incertezza” nel breve/medio periodo. Nonostante il recente
taglio dei tassi di 25 punti base, questo primo annuncio non è sufficiente per rilanciare immediatamente il settore
immobiliare, che avrà bisogno di tempo per riprendersi.
La difficoltà ed il costo di accesso al credito rendono di fatto sostenibili quasi esclusivamente operazioni full-equity,
quest’ultime rese possibili per il segmento uffici, per esempio, grazie a club deal di investitori. Si osserva un prolungato
atteggiamento “wait and see” degli investitori sia italiani che esteri.
Rimangono privilegiati per gli investitori i (pochi) prodotti “core-trophy” presenti sul mercato che devono scontare
comunque rendimenti in crescita. In altre parole, la domanda ha premiato e continuerà a premiare gli asset a reddito,
caratterizzati da flussi di cassa consolidati per effetto di contratti long term o di tenancy strutturate con particolare
riferimento alla fascia dei “trophy asset” e “core asset” ubicati in location “prime”. Segnali marcati di repricing e lievi
continue decompressioni dei rendimenti continuano a registrarsi nelle location periferiche o secondarie e riguardano gli
spazi ufficio di medio/grandi dimensioni, talvolta non più rispondenti ai requisiti della nuova domanda “ibrida”.
Nel medio breve medio termine si potrebbe assistere ad un sempre maggiore peso della situazione locativa/occupazionale
nella formazione dei “prezzi” ed una sostanziale tenuta degli attuali livelli degli “economics” di riferimento per gli spazi
prime a reddito o per gli spazi di rappresentanza. A livello generale, ci si attende un tendenziale “repricing” degli asset“office” in termini di valore di mercato ed un moderato innalzamento dei rendimenti medi di riferimento.
Ancora, sempre maggiore si conferma e si consoliderà l’interesse per le tematiche ESG legate alla transizione energetica
degli edifici (certificazioni ambientali, ricorso ad energie rinnovabili, regolamenti e normative volti a ridurre le emissioni inatmosfera di sostanze inquinanti, controllo e riduzione dei consumi energetici, etc) quale elemento caratterizzante delladomanda corporate, con riflessi anche sugli aspetti economici e reddituali degli investimenti (valori/canoni/rendimenti).

46

Tema centrale e attuale continua ad essere quello dei finanziamenti “Green Loans”, ovvero quegli strumenti messi a
disposizione dal mondo bancario/finanziario per gli interventi legati alla transizione energetica, la riduzione delle emissioni
e il contrasto ai cambiamenti climatici.

Volumi di compravenditaIlconsuntivo

del

2023

ha

confermato il rallentamento delletransazioni, portando il numero
degli scambi leggermente al di
sotto

dei

risultati

del

2022

(variazione

annua-0,9%).

In

termini assoluti, i dodici mesi delArea
Nord Est
Nord Ovest
CentroSud
Isole
ITALIANTN 2019

NTN 2022

NTN 2023

2.669
3.770
2.090
1.336
680
10.544

3.346
4.635
2.837
1.717
842
13.377

3.366
4.384
2.690
1.899
925
13.263

Var. % NTN
2023 vs2019

Var. % NTN
2023 vs
2022

26,1%
16,3%
28,7%
42,2%
36,0%
25,8%

Quota NTN
per area(2023)

0,6%
-5,4%
-5,2%
10,6%
9,8%
-0,9%

25,4%
33,1%
20,3%
14,3%
7,0%
100%

2023 hanno registrato complessivamente circa 13.260 compravendite contro le quasi 13.380 del 2022.
Nel dettaglio il Sud ha intercettato il 14,3% del totale delletransazioni di uffici registrando una variazione di +10,6% rispetto
al 2022, mentre nelle Isole si sono registrate il 7% delle transazioni,
pari una variazione su base annua del +9,8%; il Centro ha rilevato
circa il 20,3% del totale delle transazioni con risultati pari a -5,2%
rispetto al 2022. Il Nord che nel complesso ha assorbito poco più
del 58% delle transazioni, rileva per il Nord Est variazioni pari a+0,6% vs 2022, mentre il Nord Ovest, che da solo intercetta il 33,1%
del totale delle transazioni evidenzia performance pari a -5,4%
rispetto a 2022.
Nel periodo gennaio-marzo 2024, l’ammontare delle compravendite
registra un risultato positivo, registrando più di 3.280 transazioni,
pari a +11% rispetto ai primi 3 mesi del 2023, ma +7% rispetto al

Kroll Advisory su dati Agenzia delle Entrate (OMI)

2022. Dal punto di vista tutte le macro-aree hanno registrato
performance positive, soprattutto il Centro (+35%). Il Nord ha intercettato il 67% delle transazioni, seguito dal Centro
con il 23%.

Fatturato e take up
Nel 2023 il fatturato terziario in Italia ha registrato un volume pari a 3,2 miliardi di euro, segnando una variazionedel -14% su base annua. L'offerta di spazi ad uso ufficio ammonta a 7,2 milioni di mq, con una variazione rispetto all'anno
precedente del +4%, mentre le superfici scambiate si attestano a 3,1 milioni di mq (+13% rispetto all'anno precedente).
L'assorbimento, ovvero il rapporto tra la superficie scambiata e la superficie offerta, registra un valore superiore alla media
dei 5 anni ed è pari al 43%.

Kroll Advisory su dati Agenzia delle Entrate (OMI) e Scenari Immobiliari

47

CanoniNel primo semestre 2024 si continuano a rilevare gli effetti della crescita inflattiva sui valori dei canoni. Nel dettaglio
emerge un duplice trend delle quotazioni: quello riferito alle zone centrale e semicentrali che mediamente presentano valoriin crescita e quello riferito alle zone periferiche in cui si assiste ad un decremento medio del -24%, con punte del -30% incittà come Napoli.
Var. % Canoni I 2024/ II 2023
CentroSemicentro Periferia

Bari

-0,3%

2,7%

-25,3%

Bologna

1,6%

3,3%

-25,2%

Firenze

3,5%

1,9%

-21,0%

Milano

1,2%

-0,4%

-28,3%

Napoli

-1,4%

-0,7%

-30,0%

Roma

3,5%

2,1%

-27,9%

Torino

1,9%

-1,0%

-15,8%

Venezia (Laguna)

2,8%

2,4%

-21,3%

Media

1,6%

1,3%

-24,4%

Kroll Advisory su Nomisma

Rendimenti
I rendimenti lordi nel primo semestre 2024 sono rimasti stabili rispetto all’H2-23 e si posizionano tra il 4,5% e l’8,5% perzone centrali e semicentrali delle città medio-grandi e nei business district consolidati, mentre la forchetta si amplia tra il
7,25% e il 10,0% nelle zone periferiche e in generale nelle location secondarie. Anche per le prime location (Milano eRoma) si sono registrati nella prima parte dell’anno rendimenti lordi stabili, nel dettaglio di circa 4% per i trophy asset nellacittà di Milano, mentre a Roma si sono registrati rendimenti lordi medi del 4,5%. Nella prima parte dell’anno, nelle zone
centrali e semicentrali/business district consolidati delle città medio-grandi e nelle zone periferiche/location secondarie sisono registrati rendimenti lordi leggermente più elevati. Nel dettaglio, il margine inferiore è aumentato di 25 bps passando
rispettivamente al 6,25%- 8,5% e al 7,25%-10%. Si segnala comunque che nel settore direzionale si sta spostando
sempre più l’attenzione verso il tenant, oltreché alle caratteristiche dell’asset e alla location. Pertanto, si possono trovare
operazioni dove la situazione locativa e il rating elevato dei tenant possono influire in modo importante sui tassi direndimento attesi, che possono comprimersi rispetto alla media del mercato di riferimento.

Vacancy rate
Nel periodo gennaio-marzo 2024, ultimo dato disponibile, lepercentuali di sfitto di spazi uffici registrano due trend: il primo
riferito a spazi “prime” ovvero nuovi o valorizzati secondo
standard di ultima generazione e localizzati in aree ad alto livellodi accessibilità e presenza di servizi, il secondo a uffici “non prime”.
Nel primo caso il tasso di vacancy rimane molto basso, mentre nel
secondo si assiste a una crescita, quest’ultima dovuta an basso
appeal del prodotto. In particolare, a Milano la percentuale divacancy nelle zone centrali si posiziona nell’intorno del 7%
arrivando a valori superiori al 14% nelle location periferiche. A
Roma, nelle zone centrali, si attesta attorno al 2% e arriva a valori
superiori al 14% nelle zone periferiche.

Kroll Advisory su fonti varie48

Tempi medi di commercializzazione e scontiGli ultimi dati disponibili del secondo semestre 2023 sui tempi di vendita e relativi le città intermedie rilevano una
compressione che in termini assoluti scende sotto la soglia dei 9 mesi. Anche gli sconti in fase di trattativa risultano ridotti:
il divario medio tra prezzo di vendita e di acquisto, ultimo dato disponibile riferito a Q1 24, è pari al 14,3%, 0,5 punti
percentuali in meno rispetto al 2023.
Gli ultimi dati disponibili del 2023 sui tempi di vendita rilevano un aumento a Milano (da 5,5 mesi nel 2022 a circa 6 mesi),anche a Roma si registra una dilatazione dei tempi (da 8 a 8,3 mesi). Lo stesso trend differenziato per Milano e Roma si
registra anche negli sconti in fase di trattativa. A Milano il divario medio tra prezzo di vendita e di acquisto è pari al 10,8%(+0,8% rispetto al 2022), ed a Roma è pari al 13,3% (+0,3% rispetto al 2022).

Kroll Advisory su dati Nomisma

Investimenti
Nel primo semestre 2024 il settore degli uffici torna arappresentare la prima asset class del mercato italiano

Kroll Advisory su fonti varie

con circa 890 milioni di euro investiti, incidendo per più
del 25% sul totale degli investimenti corporate (nel primosemestre 2023 aveva intercettato il 20% circa degli
investimenti). In particolare, Roma attrae il maggior
volume di investimenti nel settore direzionale, superando
Milano per il secondo trimestre consecutivo: insieme, ledue principali città italiane rappresentano quasi il 90% delmercato degli uffici.
Kroll Advisory su fonti varie

Previsioni
Alla luce dei fattori esogeni che caratterizzano il mercato immobiliare e in particolare derivati, dal protrarsi del conflitto
Ucraina-Russia ed in Medio-Oriente, e dagli strumenti finanziari messi in atto dal Governo e dall’Unione Europea, sia peril rilancio dell’economia, che per il contenimento dell’inflazione, si riporta di seguito lo scenario previsionale che tiene inconsiderazione:-

dati forniti dai primari istituti di ricerca;-

dati resi disponibili dall’Agenzia delle Entrate;-

dati relativi al volume degli investimenti corporate;-

dati macroeconomici previsionali divulgati dalla Commissione Europea

49

utili al fine di determinare la stima al 2024 e la previsione al 2025 del volume di compravendite e la tendenza dei prezzi.
VAR. YOY - UFFICISTIMAPREVISIONE

2019

2020

2021

2022

2023

2024*

2025**COMPRAVENDITE

4,9%

-9,7%

31,2%

7,6%

-2,2%

0,5%

0,2%

PREZZI

-0,7%

-1,9%

0,7%

6,5%

0,3%

-0,3%

-0,1%

Kroll Advisory

Kroll Advisory su fonti varie

Principali Transazioni - H2 2023 e H1 2024
Data

Portafoglio

Nome immobile

Prov

Città

Valore (Mln
Compratoredi €)Venditoregiu-24

Torre NordPI

Cisanello

20,0 ATI Project

Gruppo Bulgarella

giu-24

Asset Viale Certosa 218

MI

Milanon.d. City Club Srl

Kryalos

giu-24

Palazzo A5 Milanofiori

MI

Assago14,0 Comete, Alderann.d.

mag-24

Conde Nast

MI

Milanon.d. n.d.

n.d.

Villino Morani

RM

Roma

n.d. n.d.

Marseglia Group

RM

Roma

100,7 Coima SGR

Morgan Stanley, Zurich Insurance

RM

Roma

38,9 Coima SGR

Morgan Stanley, Zurich Insurance

RM

Roma

60,4 Coima SGR

Morgan Stanley, Zurich Insurance

RM

Roma

n.d. Principal RE Europe

GWM Group

RM

Roma

4,8 n.d.

Fondo Alpha - Dea Capital Sgrmag-24mag-24mag-24mag-24apr-24apr-24

Sapphire Portfolio

Galleria Sciarra Colonna

2024
Sapphire Portfolio

di Carbognano

2024
Sapphire Portfolio
2024

Palazzo Verospi
Palazzo del Monte di
Pieta
Asset Via Cavour 224
Asset via Emilio
LongoniCompagnia di Sant'Orsola – Secularmar-24

Casa Betania

MI

Milanon.d. San Vittore 49 srl

mar-24

Asset Via Paolo Di Dono
223

RM

Roma

n.d.

mar-24

Asset Piazza San BabilaMI

Milanon.d. n.d.

REAM SGR S.p.A.

mar-24

Asset Via LorenteggioMI

Milanon.d. n.d.

Kryalos SGR

Invel Real Estate Partners, DeA Capital
Real Estate

Institute of Sant'Angela Merici
AXA IM Alts

50

Data

Portafoglio

Nome immobile

Prov

Città

Valore (Mln
Compratoredi €)Venditore

feb-24

Future HQ CampariMI

Milano110,0 Campari

BNP Paribas REIM

feb-24

HQ Deloitte

RM

Roma

270,0 Deka Immobilien

Ardian, Prelio sgr

feb-24

Asset Tortona 37/41

MI

Milanon.d. Kervis SGR

feb-24

Asset Via Arno

RM

Roma

n.d. n.d.

Asset Bologna

BO

Bologna

14,5 Borgosesia Gestionio SPA

n.d.

Palazzo di Fuoco

MI

Milano70,3 Corum, SCPI Eurion

Blackstone, Kryalos

4 asset ex Enpam

varie

varie

120,0 n.d.

Kryalos SGR

Torre di Francia

GE

Genovan.d. n.d.

Investire SGR

MI

Milanon.d. n.d.

Rexer

gen-24

Borgosesia acquires
IT Office Portfolio

gen-24gen-24gen-24dic-23

Kryalos OBO Apollo IT
Office Portfolio 2024

Asset in Via Cascina
Belcasule

BNP Paribas REIM
Prelios SGR, Cassa Dei Dottori
Accountisti

dic-23

Asset a Albenga

SV

Albengan.d. n.d.

Aquileia Capital Services

dic-23

Asset in Viale Manzoni

RM

Roma

n.d. n.d.

Bayview Italia Srl

nov-23

Asset in Viale Forlanini

MI

Milanon.d. SCPI Corum Origin, Corum

BNP Paribas Cardif

MI

Assagon.d. Inovalis

Ardian, Prelios SpA

MIMilanon.d. n.d.

Goldman Sachs

BA

Bari

94,0 n.d.

Cromwell EREIT

nov-23ott-23ott-23

Palazzo A - Centro
Direzionale Milano Fiori
Corso Vittorio Emanuele
II 24-28
Guardia di Finanza

set-23

Asset in Via Longoni

set-23

Torre Nuvolariago-23

Bottega Veneta HQ

ago-23

Asset in Alzaia Naviglio
PaveseRM

INPS Istituto Nazionale Previdenza

Roma

15,4

Milano25,2 Gruppo Lactalis

BNP Paribas REIM

MIMilano200,0 UniImmo: Deutschland

QIA, Coima SGR

MI

Milanon.d. Cittamoderna, PGIM Real Estaten.d.

SocialeFondo Socrateago-23

Asset in Via Imperia 35

MI

Milanon.d. n.d.

DeA Capital Real Estatelug-23

Enel

NA

Napolin.d. n.d.

Intrum Italy Spa

MIMilano28,3 Coima SGR

Comune di Milano

RM

Roma

20,0 Gruppo Azimutn.d.

lug-23lug-23

Asset in Largo Aldo de
Benedetti 1
Ex Magazzini dello
StatutoKroll Advisory su MSCI RCA e principali testate giornalistiche del settore51

Il mercato ricettivo alberghiero

Secondo le stime di Istat e del Ministero del Turismo, il 2023 segna un record storico per il turismo in Italia, con oltre 134
milioni di arrivi e 451 milioni di presenze negli esercizi ricettivi, superando i livelli pre-pandemici del 2019. Rispetto al
2022, gli arrivi sono aumentati del 13,4% (+16mln) e le presenze del 9,5% (+39mln). Tra il 2019 e il 2023, gli arrivi sono
cresciuti di 3 milioni (+2,3%) e le presenze di 14,5 milioni (+3,3%).
Dopo il periodo pandemico, la componente estera della clientela è tornata a prevalere, con il 52,4% delle presenzeturistiche attribuite a clienti stranieri.
Il settore extra-alberghiero ha registrato una crescita significativa rispetto al 2022, con un aumento del 16,9% negli arrivi
e dell'11,0% nelle presenze, superando il settore alberghiero.
Lazio e Lombardia hanno mostrato i maggiori incrementi, grazie all'incremento delle presenze turistiche a Roma e Milano.
Il Nord-est ha registrato il maggior numero di presenze (39,2% del totale nazionale), seguito dal Centro (24%) e dal Nordovest (17,7%). Il Veneto è la regione con il maggior numero di presenze (15,9% del totale nazionale), seguita da TrentinoAlto Adige, Toscana, Lombardia e Lazio, tutte con poco più del 10%. La Campania è la prima regione del Mezzogiorno,
con il 4,5% delle presenze nazionali.
Secondo Demoskopika, per la stagione estiva si prevede un aumento dei flussi turistici in Italia, con 65,8 milioni di arrivi e
oltre 266 milioni di presenze, segnando una crescita rispettivamente del 2,1% e dell'1,1% rispetto allo stesso periodo
dell'anno precedente. Di questi, 35,5 milioni saranno turisti stranieri, rappresentando il 54% del totale degli arrivi previsti
e generando 135,5 milioni di pernottamenti.
Focus Legge di Bilancio 2024 - Interventi in ambito turistico3
A seguito dell'approvazione in via definitiva della Legge di Bilancio 2024, si propone un approfondimento sulle misurerivolte al settore turistico-ricettivo:

Detassazione lavoro: detassazione del lavoro notturno e del lavoro straordinario nei giorni festivi per i dipendenti
di strutture turistico-alberghiere. La misura consiste in un trattamento integrativo speciale pari al 15% delle

3

Fonte: Ministero del Turismo

52retribuzioni lorde, riferite al primo semestre del 2024, corrisposte in relazione al lavoro notturno e alle prestazioni
di lavoro straordinario effettuato nei giorni festivi;Affitti brevi: modifiche alla relativa disciplina fiscale, fissando la tassazione al 26% per chi ha optato per lacedolare secca, sostitutiva dell’imposta sul reddito e delle relative addizionali, nonché delle imposte di registro dibollo sul contratto di locazione. L’aliquota è ridotta al 21 per cento per i redditi derivanti dai contratti di locazione
breve relativi ad una sola unità immobiliare individuata dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi;

Rifinanziamento fondi destinati al Turismo per un importo di 260 Mln di euro per il triennio 2024-2026;

Rifinanziamento fondo impianti risalita per un importo di 110 milioni di euro per il triennio 2024-2026;

Rifinanziamento FUNT per un importo di 135 milioni di euro per il triennio 2024-2026;

Rifinanziamento Cammini per un importo di 15 milioni di euro per il triennio 2024- 2026;

Turismo accessibile: nell’ambito del Fondo Unico per l’inclusione delle persone con disabilità (dotazione pari a552.177.454 euro per l’anno 2024 ed a 231.807.485 euro annui a decorrere dal 2025). Una parte delle iniziative
sono dedicate al turismo accessibile;Giubileo 2025: istituito un Fondo per la pianificazione e realizzazione delle opere e degli interventi funzionali
all’evento, pari a 75 milioni di euro per il 2024, 305 milioni di euro per il 2025 e 8 milioni di euro per il 2026.

Analisi della domanda turisticaNel 2023 le strutture ricettive alberghiere italiane hanno
registrato 93,7 milioni di arrivi (+12,4% vs 2022) e circa 275,4
milioni di presenze (+9%). Considerando anche gli esercizi
extralberghieri i flussi sono stati pari a 133,6 milioni di arrivi(+70%) e 447 milioni di presenze (+61%).
Comparando i flussi del 2023 anche con quelli dell'anno prepandemia (2019), gli arrivi gli arrivi registrando una variazionedel -4% e le presenze del -2%. Il confronto con i risultati del2019 evidenzia come il trend di arrivi e presenze del 2023 haconfermato la ripresa del settore del turismo, anche se in termini
di volumi i flussi rimangono lievemente sotto quanto registrato
negli anni pre-pandemia.
Nel dettaglio gli arrivi italiani sono stati circa 48,1 milioni, pari a
una variazione annua del +3%; le presenze, invece, ammontano
a circa 136,1 milioni (+0,7% su base annua). La componente
straniera rappresenta strutturalmente il 49% degli arrivi e il 47%
delle presenze sul totale dei flussi turistici alberghieri: gli arrivi
stranieri ammontano a circa 45,5 milioni, mentre le presenzesono state 139,2 milioni, registrando rispettivamente +24,3% e+18,5% su base annua, mentre rispetto al 2019, il delta dei flussi
turistici internazionali si è accorciato registrando -4% di arrivi e-1% di presenze.
Il settore alberghiero ha intercettato il 70% degli arrivi e il 61%
delle

presenzedell’intero

comparto(alberghieroed

Kroll Advisory su dati ISTAT

extralberghiero). La maggior parte degli arrivi e delle presenzeè stata registrata negli alberghi di 4 stelle, seguiti dalle strutture a 3 stelle.

53

L'offerta turistica: strutture e posti letto
Nel 2023 sono stati censiti circa 32.195 esercizi

ALBERGHI PER

alberghieri. Su base annua si rileva un saldo

CATEGORIA

Hotel

Posti letto

Camere% incidenza Hotelsul totale

negativo pari a più di 230 strutture. In particolare,

5 stelle e 5s Lusso

686

96.09843.9502%

si osserva l’apertura di 40 strutture di categoria 4

4 stelle

6.416

840.020395.252

20%

3 stelle

14.736874.152436.88946%

2 stelle

4.985

154.664

81.26515%

1 stella

2.329

56.91230.525

7%

RTA

3.042

210.95380.441

9%TOTALE

32.1942.232.799

1.068.322

100,0%

stelle, di 41 alberghi a 5s e 5s lusso, a fronte dellachiusura di quasi 340 alberghi a 1 stella e 2 e 3stelle. I dati confermano il trend in atto già daqualche anno che favorisce investimenti inalberghi di categoria di fascia medio-alta. In termini di posti letto lestrutture a 4 e 5 stelle registrano un incremento medio del 1,7% inragione d'anno mentre si segnala un calo medio dell’1,6% per gli hotela 1 stella e 2 e 3 stelle.
Quasi il 40% dell'offerta di posti letto è costituita da strutture dicategoria 3 stelle mentre il 38% circa è riferibile ai 4 stelle; i 5 stelle
coprono solo il 4% dell'offerta totale di posti letto.

La propensione ad investire nel segmento ricettivo è sostenuta dalsentiment positivo degli operatori sia del comparto alberghiero che
extra-alberghiero sull’andamento degli arrivi nelle strutture nel 2023
e che dovrebbe proseguire nel 2024, trend sostenuto soprattutto dalpotenziale aumento della permanenza media legato all’opportunità diKroll Advisory su dati ISTAT

poter lavorare in modalità “smart working” nelle località turistiche. In
quest’ottica, la ricettività sarà anche ampliata attraverso i canali della residenzialità short stay (unità residenziali messe a
disposizione per affitti brevi indirizzati a diversi target).

Performance KPI Milano, Roma, Venezia e Firenze
Gli indicatori dell'Italian Hotel Monitor di Trademark Italia evidenziano una crescita nel primo trimestre 2024 per l'industria
alberghiera italiana, con un aumento dell'occupazione camere pari a 65,3% (+2,6%) e del prezzo medio camera pari acirca 127€ (+10%) rispetto allo stesso periodo del 2023, con una tendenza positiva del movimento turistico business ed
ancor più di quello leisure, sostenuto dal ritorno in massa dei clienti stranieri, in particolare americani. Anche rispetto
al primo trimestre 2019 si registra un incremento sia per l’occupazione camere (+5,5%) sia per il prezzo medio
camera (+30%).
Da un lato, l'aumento rilevante di R.O. e ADR nei primi tre mesi dell'anno è un risultato molto positivo per il settore italianodell’hospitality, dall'altro, il marcato aumento dei prezzi potrebbe suscitare preoccupazioni, specialmente riguardo alla
capacità di spesa dei clienti italiani.
Tutte le tipologie ricettive mostrano un buon andamento, con il settore luxury (5 stelle) in crescita per ADR (+1,7%) e R.O.
(+4,7 punti), l'upscale (4 stelle) che registra aumenti per ADR (+10,8%) e R.O. (+2,8 punti), e il midscale (3 stelle) in crescita
di +2,1 punti di R.O. e +15,9% di prezzo medio camera.
L'analisi del TOC su scala nazionale rivela che solo Milano supera il 70%. Nel ranking Top 5 per ADR, confermano il vertice
Venezia, seguita da Milano, Firenze, Roma e Como.

54

Nel dettaglio, secondo i dati diffusi da STR Global CoStar nel 2023, a Milano, Roma, Venezia e Firenze, ilTasso di Occupazione Camere (TOC), ovvero il rapporto
percentuale tra camere vendute e ca mere disponibili, si
è attesta mediamente al 71%, registrando un delta
positivo di circa 7% rispetto allo stesso periodo

TOC

Var. TOC

ADR(€/camera)

Var ADR (delta)

2023

2023 vs 2022

2023

2023 vs 2022

Milano

71%

13%

203

24

Roma

72%

10%

234

39

Venezia

67%

8%

445

5

Firenze

74%

14%

267

34

del 2022.
Il TOC più elevato è stato registrato a Firenze con l’74%,
seguono Roma e Milano, rispettivamente con al 72% e
71%, chiude Venezia con il 67%, che segna un aumento
di 8 punti percentuali rispetto al 2022.
Nel medesimo periodo l’ADR – Average Daily Rate –definito come prezzo medio delle camere vendute,

TOC

Var. TOC

ADR(€/camera)

Var ADR (delta)

2023

2023 vs 2019

2023

2023 vs 2019

Milano

71%

-4%

208

Roma

73%

1%

238

64
89

Venezia

68%

3%

460

143

Firenze

76%

1%

274

101

netto IVA e netto colazione, a Venezia registra laperformance migliore con circa 445 euro/camera, conKroll Advisory su dati STR Global - CoStar

un lieve aumento sul 2022. Lo scostamento maggiore è
stato rilevato per la città di Roma che ha visto un incremento pari a 39 euro/camera, segue Firenze con +34 euro/camerae chiude Milano che registra uno scostamento minore pari a +24 €/camera, con un’offerta che si attesta a circa 203
euro/camera. Complessivamente si nota un generale aumento dell’ADR nelle diverse città, in media di circa
100euro/camera, rispetto al periodo pre-pandemico.
Confrontando i dati del 2023 con l’anno pre-pandemia, il 2019, emerge come il TOC sia rimasto ancora di poco sotto il
livello di performance (delta medio del -1%), mentre l’ADR rileva un più positivo per tutte e quattro le città, evidenziando
dunque la ripresa del settore rispetto al periodo pre-pandemico.

Rendimenti Lordi
I rendimenti immobiliari del comparto alberghiero relativi al primo semestre 2024 si stanno muovendo in due direzioni: laprima che vede una lieve decompressione per gli immobili in location “prime” come Milano, Roma, Venezia, Firenze, e “top”
coma la costiera amalfitana e Cortina d’Ampezzo; la seconda che registra una stabilità per prodotti e destinazioni meno
attrattive per gli investitori (Resort e Hotel in location a vocazione stagionale).

Gross Yields %Luxury andUpscale andUpper Upscale Upper Midscale

Midscale andEconomyMilanoVenezia
Firenze

3,5% - 5,5%

5,5% - 7%

6,5% - 7,5%

Top location*

3,5% - 5%

5% - 6,5%> 6,5%

Leisure - Resort/Hotel**

5,75% - 7%

6,75% - 8%

> 8%

Other destinations

5,75% - 7%

6,75% - 8%

> 8%

Roma

*Ad es. Costiera Amalfitana, Taormina, Cortina d'Ampezzo, Portofino, Costa Smeralda**Località stagionali (mare, montagna, lago)
Kroll Advisory55

Hotels & Chain: prossime aperture
Il 2023 è stato un anno di notevole ripresa dell’operatività del settore, raggiungendo quasi i livelli degli anni pre-pandemia.
L’offerta di strutture ricettive in Italia registra segnali di decrescita sostenuta dalla chiusura di alberghi di categorieeconomiche; in parallelo le catene alberghiere hanno acquisito 71 nuove proprietà, con un incremento netto di chiavi dipiù di 8.180 unità (+4,1% a.a.).
Nel 2023 il segmento Upscale mantiene il primato di camere offerte (73%), rappresentando il 66% delle nuove chiavi
immesse nel mercato; l'aumento delle chiavi registrato nell’ultimo anno (+59% a.a) è dovuto principalmente al segmento
Upper Upscale & Luxury, che rappresenta il 32%, mentre il segmento Midscale rappresenta solo il 3%.
Rispetto agli ultimi 5 anni, Milano conferma la crescita più significativa di camere (quasi 2.400), seguita da Roma (2.000
camere) e a distanza da Venzia (700 camere). Nel frattempo, Firenze ha registrato la crescita più significativa con un CAGR
del 7% in 5 anni, passando da 4.800 a 6.200 camere.
Nel 2023, il numero totale di brand presenti in Italia è 307, di cui più della metà (160) sono di origine nazionale. La
copertura dei player è trasversale a tutte le categorie di strutture, di cui la maggior parte operante nel segmento Upscale.

Kroll Advisory su dati Hotels & Chains in Italy, ed. 2024

A livello di copertura delle catene internazionali in Italia, BWH "Best Western Hotel Group" è la più presente sul territorio
nazionale, con poco più di 11.795 camere in 164 strutture, seguita da Marriot International (più di 10.915 camere in 64
strutture) e Accor (circa 9.725 camere in 77 strutture). Tra le catene nazionali si evidenzia l'importante presenza di TH
Resorts (oltre 5.435 camere in 28 strutture), Gruppo UNA (4.955 camere in 43 strutture), Bluserena (quasi 4.170 camerein 13 hotel) e ITI Hotels (poco più di 4.010 camere in 27 hotel).
Nel dettaglio, il segmento Economy & Midscale è dominato da B&B, con circa 5.355 camere, seguito da Accor (1.925
camere) e BWH Hotel Group (poco meno di 1.680 camere). Nel segmento Upscale & Upper Upscale si posiziona in cima
alla classifica BWH Hotel Group con 10.075 camere seguito a distanza da Minor Hotels (7.500) e Accor (7.315). Gli hoteldella catgeoria Luxury sono invece gestiti principalmente da Marriott International (3.330 camere).
Entro il 2026, con l’ingresso nel mercato italiano di nuovi player internazionali, si prevede l’immissione nel mercato di circa
29.560, inclusi i doppi conteggi, di cui la metà si riferirà alla categoria Upscale e quasi il 30% al segmento Upper-Upscalee Luxury. Le regioni interessate dagli sviluppi saranno principalmente Lazio, Lombardia, Sicilia, Veneto e Toscana che
insieme raccoglieranno più del 60% delle iniziative, per un totale di 137 hotel e 19.200 chiavi (esclusi i doppi conteggi).
Per gli operatori sia domestici, che internazionali, si conferma l’interesse per le città d’arte, anche se si ritiene importantesegnalare l’emergente attrattività per le località marittime della penisola.

56

Investimenti
Nel primo semestre 2024, l'asset class Hospitality che
include i segmenti hotel ed healthcare ha registrato un
volume di investimenti pari a poco più di 820 milioni dieuro (23% sul totale) derivato principalmente dalletransazioni del segmento hotel. Questo risultato è da
attribuire soprattutto all'elevato numero di deal conclusi.
Si conferma l’interesse per gli immobili turistici delsegmento luxury o prodotti di fascia media in un’ottica divalorizzazione. Si sviluppa anche il settore dei serviced
apartment in città d'arte e in destinazioni leisure, dove illoro successo si pone in continuità con le ottime
performance registrate negli ultimi anni dall'industria

Kroll Advisory su fonti varie

ricettiva.

Principali Novità H1-20244
Giugno 2024-

Arriva un ‘retreat’ di lusso sul lungolago di Stresa: all’interno di un parco di 12mila metri quadrati, verranno
recuperate tre ville storiche (Basile, Marina e Ielmini) di proprietà della famiglia Zanetta, e costruiti ex novo di altri
sei edifici, di cui è appena partito il cantiere. L’investimento previsto è di 50 milioni di euro.

-

Concluso il bando per il palazzo dei Portici Meridionali di piazza Duomo, il Comune di Milano ha approvato nei
giorni scorsi la delibera che cambia la destinazione d’uso per il complesso della Galleria Ciro Fontana. L’immobile
potrà essere trasformato in un albergo a 5 stelle, grazie a una concessione da 36 anni e 1,15 milioni all’anno.

-

Limestone lancia il primo Aethos Hotel sul mare, Aethos Sardinia, nell’ex Villa del Golfo a Cannagione. L’hotel
comprende un totale di 64 camere e suite e servizi aggiuntivi come piscine di acqua dolce e una palestra.

-

Il Savoy Hotel &Spa a Paestum, grazie alla recente ristrutturazione firmata dall’architetto Giampiero Panepinto e
con un investimento di 8 milioni di euro, è diventato un hotel 5 stelle.

-

Soho House Milano, in programma nel 2026, sorgerà nell’edificio che in precedenza era il Cinema Arti. Si trattadel secondo Soho House in Italia, dopo quello di Roma, e sono in programma anche due aperture in Spagna, una
a Madrid e l’altra a Barcellona.

-

Maison Roma Piazza di Spagna Una Esperienze, boutique hotel a quattro stelle, ha riaperto dopo un importante
progetto di rinnovamento, restyling e renaming.

Maggio 2024-

Passa di mano Villino Costanzi a Roma: lo spazio verrà gestito da Marriott con il marchio Tribute Portfolio. Si
tratta del terzo Tribute in Italia e del secondo a Roma per il colosso alberghiero americano.

-Arriva un mega complesso di lusso in Puglia, Masseria La Maviglia, ovvero un complesso di oltre 200 ettari,situato a Maruggio, in provincia di Taranto, che è stato acquistato dalla società svizzera Ultimate Collection, con
un investimento di 200 milioni di euro. Il complesso avrà 70 suite individuali, un hotel da 20 camere, 35 ville,
un’area benessere di 5.000 metri quadrati e un campo da golf da 18 buche. Debutto nel 2027.

-

Il marchio portoghese Tivoli Hotels & Resorts, che fa capo alla thailandese Minor Hotels, raddoppia in Italia e
dopo il debutto a Portopiccolo inaugura a giugno 2024 Tivoli Palazzo Gaddi Firenze Hotel, che offre 86 camere,
incluse 4 suite, un ristorante guidato dalla chef italiana con una stella Michelin Iside De Cesare. La struttura
dispone di cinque spazi per riunioni, con una capacità fino a 200 persone.

-

Mandarin Oriental Hotel Group arriva a Roma con una formula inusuale: dieci villini del diciannovesimo secolo
immersi in un parco, su una superficie di oltre 18mila mq tra Via Piemonte e Via Sallustiana, all’interno dei Giardini

4

Notizie estratte da Pambianconews Hotellerie57

di Sallustio, antico sito archeologico romano. Le proprietà saranno gestite da Merope Asset Management, societàitaliana di investimento e sviluppo immobiliare che ha acquisito gli immobili nel 2021 da Colony Capital; Merope
si occuperà inoltre del restauro per un investimento complessivo di circa 100 milioni di euro.
-

La thailandese Minor Hotels sta portando avanti un’identità aziendale unica ed in quest’ottica Nh Hotel Group
opererà d’ora in poi come Minor Hotels Europe & Americas, mossa strategica che rafforza anche la strutturacommerciale e operativa globale. Presto due opening in Italia.

-

Leonardo Hotels amplia anche in Italia il suo portfolio europeo, con l’apertura di una seconda struttura a Roma.
Si tratta dell’ex Hotel Cicerone Roma, che dopo una ristrutturazione completa, riaprirà ad inizio 2025. L’hotel ècaratterizzato dalla presenza di quasi 300 camere, distribuite su otto piani, oltre che di un ristorante, un bar, un
cortile con terrazza e un parcheggio multipiano.

-

Continua la corsa degli stellati nell’ospitalità, Enrico Bartolini, chef da tredici stelle Michelin, ha aperto il suo
decimo ristorante in Italia all’interno della nuova struttura ricettiva Palazzo Utini, situata a Noceto (Parma).

Aprile 2024-

Botania Relais & Spa, il resort che fa capo al gruppo Imperatore Travel di Luigi e Rita Polito, inaugura le 10 ville‘Costa del Capitano’ a Ischia, i cui spazi variano dai 65 ai 100 mq.

-

Hilton ha aperto a Firenze Anglo American Hotel Florence, Curio Collection by Hilton, dotato di 118 camere esuite, ampliando così la sua presenza in Italia che conta già 36 hotel.

-

Tre nuove strutture per Bwh Hotels Italia: a Milano con Best Western Plus The Hub Hotel (162 camere), a Parmacon Best Western Hotel Green City (48 camere) e sul Garda, a Torri del Benaco, con Hotel Al Caminetto (17suites) che entra nel portfolio degli alberghi del gruppo con il brand Worldhotels Crafted.

-

Holleis Hotels, una realtà molto nota nel mercato turistico austriaco e centro europeo, entro tre anni aprirà una
struttura di grande qualità nell’area del Lago di Garda.

-

Aquardens si apre all’hospitality: in arrivo un hotel con un investimento di 50 mln di euro.

Marzo 2024-

Gruppo Della Frera Hotel, dopo aver aperto a maggio 2022 un DoubleTree by Hilton a Solbiate Olona con 240
stanze, inaugura adesso Hilton Garden Inn Milan Malpensa a Somma Lombardo. L’Hotel comprende 143 camere,
un’area business con quattro sale meeting con una superficie totale di 350 mq a disposizione per la realizzazione
di convegni o eventi privati.

-

Il gruppo R Collection Hotels, che ha appena inaugurato due alberghi in montagna e per il 2026 conta di aprirne
altri tre a Venezia, Firenze e Roma (hotel 5 stelle e 5 stelle lusso), ha in progetto per quest’anno altre due
acquisizioni di gestione ‘ancillari’: si tratta cioè di due beach club, il Victoria Lido Beach sul lago di Como e Marina
di Bardi Beach Club nella Portofino coast.

-Due nuove acquisizioni di gestione per Blu Hotels: si tratta di due strutture 4 stelle, l’Hotel Atilius a Limone sul
Garda e Artnatur Dolomites nella cornice dell’Alpe di Siusi.

-

Castello Sgr ha concluso l’acquisto di un complesso immobiliare a Poltu Quatu, in Sardegna, composto oggi daun hotel di 139 camere e da oltre 100 unità residenziali. L’operazione consiste nel rilancio dell’intero complesso
immobiliare.

Febbraio 2024-

Passaggio di proprietà di Sofitel Roma Villa Borghese, hotel 5 stelle di AccorInvest, che vende per 75 milioni dieuro a un gruppo francese, che ha comprato anche Sofitel Lisboa Liberdade, albergo di lusso sempre di proprietà
di AccorInvest.

-

Il gruppo Renco, attraverso la catena alberghiera Stay Fancy, prende in gestione il Relais Mont Blanc a La Salle(Courmayeur) in Valle d’Aosta. Attualmente, il gruppo attivo soprattutto nel settore energetico e immobiliare,conta altre due strutture in Italia, Hotel Villa Soligo, una villa palladiana completamente ristrutturata nella
campagna tra Conegliano e Valdobbiadene, e l’hotel La Suite a Matera.

-

Villa d’Este Hotels diversifica l’offerta, acquisendo l’Harry’s Bar di Cernobbio

58-Roscioli Hotels aprirà un 4 stelle lusso in via Torino a Milano. Si tratta di un palazzo di quattro piani
precedentemente adibito a uffici che ospita anche un quinto piano con terrazza. Il gruppo romano fa il bis nel
capoluogo meneghino, infatti conta già The Corner Duomo Hotel.

-

Le Dune Piscinas Resort, nell’area della Costa Verde nella Sardegna sud-occidentale, diventa un 5 stelle. La
proposta enogastronomica è appositamente studiata dallo chef Fabio Ciervo, già una stella Michelin presso la
Terrazza dell’hotel Eden di Roma.

-

Rocco Forte Hotels insieme alla famiglia Colella gestiranno un nuovo albergo 5 stelle lusso a Napoli, che vedrà laluce nel 2027 all’interno di Palazzo Caravita di Sirignano. Il progetto – la cui ristrutturazione dal valore di 60
milioni di euro è stata affidata all’archistar Michele Bönan – prevede 46 suite, un rooftop con piscina panoramica,
due ristoranti, giardini privati, bar e una grande Spa. Rocco Forte Hotels va così a contare 14 alberghi e resort dilusso. Per il gruppo in futuro sono previste diverse aperture: Rocco Forte House a Milano nel 2024; The Carlton,
Milano e Costa Smeralda, Sardegna nel 2025.

-

Mangia’s Resort, brand del gruppo Aeroviaggi, debutta nei city hotel con un 5 stelle lusso, compiendo un ulteriorepasso nell’ottica del riposizionamento: il gruppo, infatti, conta attualmente 13 resort, di cui tre sono 5 stelle (duein Sicilia e uno in Sardegna).

Gennaio 2024-

Lo storico Palazzo Molin Erizzo a Venezia diventerà un hotel a 5 stelle, infatti pochi giorni fa, dopo anni di attesa,
il Demanio ha scelto il locatario.

-

Si consolida la presenza del Gruppo Bwh e del brand Best Western in Puglia grazie all’apertura prevista a maggiodel BEST Western Hotel Massafra, i quali raggiungono così un totale di quattro alberghi nella regione. L’albergo
comprenderà 49 camere, disposte su due piani, un ristorante di circa 120 metri quadrati e una sala fitness.

-

Il gruppo francese Leitmotiv, che conta due strutture nella località sciistica alpina Coeur de Mègeve e La Fantaisie
a Parigi, apre in primavera a Roma la prima proprietà italiana: Casa Monti.

-

Il gruppo tedesco Ruby Hotels debutta in Italia: aprirà a Firenze nel terzo trimestre 2024 e a Roma nel 2025.

-

Palazzo Singer rinasce quasi un secolo dopo come albergo di lusso: il Singer Palace. Strategicamente posizionato
nel cuore di Roma, propone 30 camere e due magnifiche terrazze direttamente affacciate sui tetti della Capitale,che ospitano i servizi di food and beverage aperti ad ospiti esterni.

-

Nascerà un altro 5 stelle sul Lago di Como, la new entry sarà in quello che fino ad oggi è conosciuto come Grand
Hotel Cadenabbia, attualmente chiuso e che questa primavera non aprirà.

-Nel 2024 il brand hospitality di Lvmh, Belmond, succede a Marriott nel management dell’Hotel Romazzino in
Costa Smeralda, di proprietà di Smeralda Holding.

-Room Mate Hotels, catena spagnola già presente in Italia con due alberghi a Firenze, uno a Roma e uno a Milano,
nonché gli appartamenti appena inaugurati a Venezia, si espande in Italia con la prossima apertura di un altro
hotel a Roma. La struttura, posizionata tra Piazza San Marco e il Ponte dell’Accademia, si sviluppa su quattro
piani e ospita 16 appartamenti con una metratura che spazia dai 65 ai 328 mq (33 camere da letto).

59

Pipeline
Nome Progetto

Città

Tipo struttura

categoria(stelle)Camere (n)Stato pipeline

Apertura(prevista)

Valtur Gallipoli Beach Resort

Gallipoli (LE)

Hotel

5

122 Cantiere

2024

W Milan – DuomoMilanoHotel

5

202 Cantiere

2024

W Napoli

NapoliHotel

5

95 Cantiere2024

W Florence

Firenze

Hotel

5

120 Cantiere

2024

The Goethe Hotel

Roma

Hotel

5

n.d. Cantiere

2024

San Domenico Hotels

Cortina d'Ampezzo

Hotel

5

38 Cantiere

2024

Boutique Hotel Piedra Rome City Center

Roma

Hotel

n.d.

n.d. Cantiere

2024

Numa Sempione

Milano

Hotel

n.d.

36 Cantiere

2024

Corinthia Rome

Roma

Hotel

5

81 Cantiere

2024

Romeo Roma

Roma

Hotel

5

74 Cantiere

2024

Rosewood Hotel

Roma

Hotel

5

157 Cantiere

2025

Rosa Alpina Hotel & Spa

San Cassiano (BZ)

Hotel

5

52 Cantiere

2025

Regina Olga

Cernobbio (CO)

Hotel

4S

80 Cantiere

2025

Hotel

n.d.

n.d. Cantiere

2025

Terme Berzieri

Salsomaggiore Terme(PR)

Ruby Hotel

Roma

Hotel

5

165 Progetto

2025

Mandarin Oriental Villini Sallustiani

Roma

Hotel

5

n.d. Cantiere

2025

Four Seasons - Palazzo della Rovere

Roma

Hotel

5

77 Progetto

2025

Hotel Bauer

Venezia

Hotel

5

110 Progetto

2025

Rosewood Palazzo Branca

MilanoHotel

5

70 Cantiere

2025

Brach Hotel

Roma

Hotel

5

n.d. Cantiere

2025

Radisson Blu Hotel Firenze

FirenzeHotel

4

328 Progetto

2025

Hotel

5

83 Cantiere

2025

Hotel

5

38 Cantiere

2025

Mandarin Oriental Cristallo
Hotel Ancora

Cortina d'Ampezzo(BN)
Cortina d'Ampezzo(BN)

Colonia Olivetti di Marinella

Sarzana (SP)Resortn.d.

92 Cantiere

2025

Le Géant Courmayeur Homesuite

Courmayeur (AO)

Apartmentsn.d.

47 Cantiere

2025

Falkensteiner Park Resort Lake GardaSalò (BS)Resort5

97 Cantiere

2025

Nyx Hotel Rome by Leonardo Hotels

Roma

Hotel

n.d.

300 Cantiere

2025

The Carlton

MilanoHotel

5n.d. Cantiere

2025

Nobu Hotel Roma

Roma

Hotel

5

122 Cantiere

2025

Continua60

Nome Progetto

Città

Tipo struttura

categoria(stelle)Camere (n)Stato pipeline

Apertura(prevista)

JK Place

MilanoHotel

5

40 Cantiere

2025

The Langham Venice Hotel

VeneziaHotel

5

138 Progetto

2026

Soho House Milano

MilanoHotel

5

50 Cantiere

2026

Grand Hotel Convento (Anantara)

Amalfi (SA)

Hotel

5

52 Progetto

2026

Ritz Carlton

Bellagio (CO)

Hotel

5

105 Progetto

2026

Palazzo delle Stelline

MilanoHotel

5n.d. Cantiere

2026

Cheval Blanc Pitrizza

Liscia di Vacca (SS)

Hotel

5

n.d. Cantiere

2026

Grand Hotel Gardone Lago di Garda

Gardone (BS)

Hotel

5

160 Cantiere

2026

Baglioni Hotel Forte dei Marmi

Forte dei Marmi (LU)

Hotel

5

58 Progetto

2026

Mandarin Oriental Porto Cervo

Porto Cervo (SS)

Hotel

5

83 Cantiere

2026

R Collection Hotel Venezia

VeneziaHotel

5n.d. Progetto

2026

R Collection Hotel Firenze

FirenzeHotel

5n.d. Progetto

2026

R Collection Hotel Roma

Roma

Hotel

5

n.d. Progetto

2026

Six Senses

MilanoHotel

5n.d. Progetto

2026

Four Seasons

Roma

Hotel

5

124 Progetto

2027

Mandarin Oriental

Roma

Hotel

5

111 Progetto

2027

Masseria La Maviglia

Maruggio (TA)

Hotel

5

n.d. Progetto

2027

Hotel Scarampo

Milano

Hotel

n.d.

n.d. Progetto

2030

W Hotel

Poltu Quatu (SS)

Hotel

5

240 Cantieren.d.

Palazzo Rota

Venezia

Apartments

n.d.

n.d. Progetton.d.

Kroll Advisory su testate giornalistiche specializzate del settore

61

Principali Transazioni – H2 2023 e H1 2024
Data

Portafoglio

Città

Nome Hotelcategoria(stelle)Camere(n)Valore(Mln di€)€/camera Compratore

Venditoregiu-24

Hotel Arenella

Siracusa

4

460

n.d.

Alpitour GroupYork Capitalgiu-24

Hotel Corso

Padova

3

65

n.d.

Urban Homy

n

Roma

5

109

75,0

Sofitel Roma Villa

mag-24

Borghesemag-24688.073 Extendam

AccorInvest

Barcelo Hotels &170.940
Resorts
Gruppo Pellicano
500.000
HotelsCHC Holding SpA

Zeitgeist AssetManagement

Midas Palace Hotel Roma

Roma

4

351

60,0

Relais La Suvera

Casole d'Elsa

5

36

18,0

Holiday Inn Napoli

Napoli

4

327

n.d.

My One Hotel Bologna

Bologna

4

96

n.d.

CDH Hotel Villa Ducale

Parma

4

113

n.d.

apr-24

Meininger Hotel

Milano

2

131

n.d.

n.d.

Coviviomar-24Villa del Golfo

Arzachena

5

64

n.d.

Limestone Capital

n.d.

5

240

70,3

292.917 Castello SGR

mag-24apr-24

CHC acquires IT

Hotel Portfolio 2024
CHC acquires IT
apr-24
Hotel Portfolio 2024
CHC acquires IT
apr-24
Hotel Portfolio 2024

Poltu Quatu(City Hotels
CHC Holding SpA(City Hotels
CHC Holding SpA(City Hotels

mar-24Grand Hotel Poltu Quatu

feb-24NH Mantegna

Padova

4

200

19,5

97.500 Savim s.r.l.

feb-24Golden Palace Hotel

Torino

5

192

39,8

207.098

Roma

5

109

82,8

759.993 n.d.

Sofitel Roma Villa

gen-24

Borghesegen-24dic-23

Dolce Milan Malpensa
Gruppo Amapa
Portfolio

dic-23

3 assetResortAsset Roma - Boutiquenov-23

hotel
Novotel Firenze Nordott-23

Somma
Lombardo

4

Varie

Hotel Torino Lingotto
Congress
Il Pelagone Hotel & Golf

nov-23(SS)

Popolare, Intesa San

Zeus International

AccorInvest

Hotels and Resorts

Prodea Investments

4

240

n.d.

n.d.

IPI Spa

4

n.d.

20,0

n.d.

FCR Immobilien AG

Roma
Sesto

n.d.

n.d.

4

180

n.d.

1 Hotel Nautilus

Forte dei Marmi

3

n.d.

Giada Hotel
Collection
Borletti Group

245,0 2.578.947 Gruppo Statuto
5,0Forte Real Estate
ENPACL - Enten.d.
Elaia S.p.a.
Orion CapitalManagers, CDS
Scialli

varie

n.d.

n.d.

n.d.

3,0

Bulgarella GroupSant'Anna Real
Estate

88

n.d.

n.d.

Montello SpA

n.d.

n.d.

Campus X (CX)A&O Hotels & Hostels

79

23,0 1.000.000 Coima SGR

ago-23

1 Motel Agip

Palermolug-23

Hotel Ritter

MilanoHD8 Hotel

REAM SGR S.p.A.

Gavorrano

set-23lug-23

EstateBPER Banca, Banco

Torino95

VeniceGruppo Della Frera,

Gruppo Amapa

5

lug-23

Mediolanum Real

n.d.

Roma

A&O Hotel and Hostel

Pulcini Group50,0

Six Senses

6 asset

n.d.

n.d.

ott-23

Portfolio 2023

n.d.

n.d.

Fiorentino

set-23n.d.

207

Aeroporto

Oaktree IT Hotel

n.d.

3

Venezia
Milano4

nazionale diOaktree

Covivio

Nota: Il valore del transato potrebbe includere elementi extra-immobiliari quali ad esempio quote societarie e contratti di gestione che non sono scorporabiliin quanto non si ha evidenza numerica del dato.
Kroll Advisory su dati MSCI RCA e testate giornalistiche del settore62

Il mercato logistico

La logistica è un segmento di mercato oramai specializzando sia in termini di tipologia edilizia (immobili flessibili vs
immobili built to suit, medium-high size, e-commerce, last mile, corriere espresso, cold storage, ecc…) che di tipologia diinvestitori, quali: investitori istituzionali (medium-high size con ticket > 20-30 MLN nelle location prime), investitori
specialistici (diversificazione fondi nei diversi mix di tipologie logistiche e anche verso zone prossime alle Location Primee Location Secondarie), developer / investitori, ecc.. A livello nazionale si è registrato un record in termini di volume transato
nel 2022, con molti deals e dati in termini di cap rate / capital value e rents. I dati del 2023 confermano l’appetibilità perquesta asset class, nonostante il contesto macroeconomico di riferimento e la contrazione del volume transato registrato,in ragione della stretta monetaria da parte della BCE e della yield decompression sui titoli di stato e sul mercato
obbligazionario in generale. Il mercato della logistica si dimostra solido, resiliente e particolarmente attivo, con una
domanda sostenuta dopo le performance record registrate per il 2021 ed il 2022; nonostante i volumi transati registrati,
significativamente minori rispetto agli anni passati, nel 2023 l’asset class logistica si conferma essere tra le più performantidel panorama italiano. Si evidenzia un consolidamento dell’interesse per le zone prossime alle Location Prime e per leLocation Secondarie, anche in ragione della saturazione delle location prime e delle maggiori possibilità insediative
connesse ai vincoli urbanistici offerte dai comuni minori. Si consolida l’ingresso di nuovi operatori di rilievo internazionale,essendo il mercato italiano meno maturo rispetto a quello europeo e quindi con ampie opportunità di espansione. Si
conferma una moderata crescita dei canoni locativi a fronte di una decompression dei rendimenti con outlook prudenti. Le
location secondarie rimangono nei radar di investitori in cerca di rendimenti più elevati, forti del mercato in crescita chepuò ridurre il rischio. Di interesse risultano essere anche immobili “light-industrial” ubicati in location strategiche, dariconvertire o da acquisire per mezzo di operazioni di sales & leaseback. Particolare attenzione inoltre viene posta al tema
Environmental Social Governance (ESG).
Ci si attende che il mercato possa confermare il trend in atto; è ragionevole attendersi il consolidamento anche dei nuovi
format quali Centri di Distribuzione Urbana (CDU) a supporto dell’e-commerce, della logistica di prossimità (last mile) equella dei cold storage; quanto sopra, anche alla luce del PNRR, sarà sostenuto dalla crescita in investimenti su
infrastrutture.

63

Investimenti
Nel primo semestre 2024 il settore industriale e logistico(che include anche il light industrial e data centre) ha
continuatoaraccoglieresignificativi

volumidiinvestimenti, anche se in minor proporzione rispetto aglianni precedenti. I 550 milioni di euro totalizzato dell’asset
class “Logistica e Light Industrial”, stabili rispetto all’H1
23, ha inciso per il 15% sul totale degli investimenti
corporate. Pur nel contesto di una riduzione dei volumi
rispetto ad altre asset class, peraltro inferiore secomparata ad altre nazioni europee, il mercato logisticoitaliano conferma il proprio peso specifico.
Kroll Advisory

Sviluppi
L’espansione del segmento della logistica è confermata dall’intensa attività delle iniziative immobiliari in atto mirate, sia arealizzare nuovi spazi “built-to-suit” che a rinnovare il parco immobiliare non solo le location prime, ma anche centri
secondari che, per effetto dell’importante crescita di richieste di spazi risultano coinvolti nei processi di strutturazione
strategica e sostenibile della rete logistica. Il “fil rouge” degli sviluppi logistici fa riferimento alla rispondenza del prodotto
agli standard di sostenibilità sociale-economica e ambientale (ESG); inoltre il settore della logistica guarda con sempre
maggiore interesse all’innovazione tecnologica e ai processi di digitalizzazione volti ad aumentare l’efficienza del lavoro.
Entro il 2027 si stima l’immissione nel mercato di oltre 3,5 milioni di metri quadrati di GLA, principalmente localizzati al
Nord (Piemonte, Lombardia, Veneto ed Emilia-Romagna), ma anche al Centro e Sud, in particolare tra Lazio e Campania
e in Puglia. La geografia degli sviluppi segue l’interesse dei player a posizionarsi in prossimità di nodi intermodali strategici
per il trasporto sia su gomma, ma anche su ferro; questa nuova tendenza è da considerarsi un effetto degli importanti pianidi sviluppo infrastrutturale di alta velocità in corso in Italia. Nel dettaglio, grazie ai fondi PNRR destinati alla Mobilità
Sostenibile (25,4 mld€, di cui 14,1mld€ destinati a nuovi progetti) è prevista la realizzazione di nuove tratte di Alta Velocità
tra Salerno-Reggio Calabria, Napoli-Bari, Palermo-Catania oltre al prolungamento dell'Alta Velocità Torino-Venezia finoa Padova.

Kroll Advisory su dati Scenari Immobiliari e principali testate giornalistiche del settore

64

Canoni e Rendimenti
Nel primo semestre 2024 si registra una generale

LOGISTICA - H1 2024
Canoni prime

stabilizzazione dei prime rent e dei tassi di rendimento. La
riduzione dei tassi di interesse, a seguito del graduale

Città

ritorno dell’inflazione nell’Eurozona verso i livelli target,
suggerisce un outlook moderatamente positivo, conaspettative di un incremento dell’attività di investimento
nei prossimi mesi dell’anno.
Le condizioni di incertezza del mercato e la tipologia diprodotto transato hanno portato ad una riduzione delnumero di operazioni chiuse nella prima parte dell’anno,
ma i solidi fondamentali dei settori logistico e produttivo
continuano a rendere il segmento attrattivo per gli
investitori.
La situazione macroeconomica rimane in divenire,
caratterizzata da una volatilità nel breve periodo
maggiore rispetto al passato; permangono incertezze€/mq/amin max

vsPrime gross yield

H2
2023

vs

%
min

max

Milano

60-80

5,70%

6,50%

Roma

50-73

5,80%

6,70%

Genova

47-65

6,95%

7,65%

Torino

48-58

6,65%

7,35%

Verona

48-59

6,15%

6,85%

Bologna

55-68

6,00%

6,75%

Piacenza

55-68

6,00%

6,75%

Firenze

48-72

6,15%

6,85%

Napoli

37-47

7,25%

7,75%

Bari

37-47

7,75%

8,25%

Nota: per immobili ad uso "last-mile" / "corriere espressi" / "e-commerceavanzati" / "logistica del freddo", i valori riportati possono incrementare
sensibilmente (sino ad un +30% ca.)
Kroll Advisory

riguardo all’andamento dell’inflazione ed al nuovo punto
di equilibrio che i tassi raggiungeranno.

65

Il mercato light industrial

L’aumento significativo dei costi delle materie prime iniziato nel 2020, proseguito 2021 e accelerato nel 2022 dalla
repentina crescita dei beni energetici si è ripercosso sui costi del settore delle costruzioni. I cantieri, tra cui quelli in atto
per lo sviluppo di immobili a vocazione industriale, richiedono legno, acciaio, rame, cemento e altri materiali che essendopoco disponibili hanno subìto un rapido innalzamento dei costi. A partire dalla fine del 2022, il trend dell’indice del costo
di costruzione appare essersi stabilizzato, seppur a livelli molto più alti rispetto alla media degli anni precedenti (indice paria 103 nel 2020 e 112 nel 2021). Nel dettaglio, l’indice del costo di costruzione di un fabbricato industriale ad aprile 2024,
ultimo dato disponibile e provvisorio alla stesura del seguente report, si attestato a 125,4, il +0,6% in più rispetto anovembre 2023 ed il -2% rispetto a aprile 2023. Al momento non è possibile prevedere se tali costi continueranno il trend
di ridimensionamento o si consolideranno nel tempo; pertanto, è doveroso procedere con un monitoraggio di tali parametri.

Kroll Advisory su dati ISTAT

66

Focus Data CenterIn un contesto di transizione digitale e climatico-ambientale, i Data Center emergono come una classe di attività cruciale
a livello globale e nazionale. Nel 2023, l'industria globale dei data center ha registrato una crescita senza precedenti spinta
dai progressi nell'intelligenza artificiale (AI), raggiungendo i 325,9 miliardi di dollari di fatturato e destinato a crescere a438,7 miliardi di dollari entro il 2028. Il significativo aumento del fatturato riflette l’interesse crescente da parte di operatori
e investitori.
I “Data center” sono edifici caratterizzati da uno spazio ibrido industriale-uffici e attrezzature con infrastruttura IT.
Solitamente si trovano nel centro delle città o in un nodo strategico della rete urbana. Il mercato italiano dei data centersta avendo successo, con Milano emergente come hub strategico grazie alla connettività e alla disponibilità di energia.
Tuttavia, i vincoli normativi e la scarsità di terreni stanno spingendo gli investitori a esplorare luoghi alternativi, favorendo
una maggiore concorrenza e l'aumento dei prezzi dei terreni.
In Italia, il valore delle compravendite e degli affitti di infrastrutture per server ha raggiunto i 654 milioni di euro nel 2023,
con un aumento del 10% rispetto al 2022, e si prevede che possa raddoppiare entro il 2025. Secondo il report diMordorIntelligence, si stima che la dimensione del mercato dei data center in Italia sarà 411,4 MW nel 2024 e si prevedeche entro il 2029 raggiungerà 805,2 MW, con un tasso di crescita annuale composto (CAGR) del 14,37%. Inoltre, si
prevede che il mercato genererà un fatturato da locazione di 2.006 milioni di dollari nel 2024 e che raggiungerà 3.926,3
milioni di dollari entro il 2029, crescendo a un tasso CAGR del 14,37% durante il periodo di previsione (2024-2029).
Nel 2023, 23 organizzazioni, tra cui otto nuove sul mercato italiano, hanno annunciato l’apertura di 83 nuove infrastrutture
tra il 2023 e il 2025, con un potenziale investimento complessivo fino a 15 miliardi di euro. Hines in joint venture con
Compass sta lavorando alla realizzazione di uno dei Data Center Campus più grande in Italia a Noviglio. Il sito si estendesu circa 220.000 metri quadrati e punta a supportare più di 48 MW di carico IT. Nonostante questo slancio, la penetrazionedel mercato italiano rimane inferiore rispetto a quello europeo, rendendolo un terreno fertile per lo sviluppo di nuovi
immobili destinati ai data center nei prossimi anni.
I principali attori nel mercato italiano sono Aruba SPA, Data4, Equinix, Inc., Irideos SpA e Vantage Data Centers LLC.
Aruba ha guidato il mercato nel 2023, con una quota del 18,6% e una capacità operativa di 72,8 MW. Si prevede chel'azienda rafforzerà la sua presenza nel mercato italiano sviluppando una struttura con una capacità di carico IT di 30 MW
a Roma.
Il PNRR ha contribuito a dare una spinta importante al prodotto Data Center che attraverso la missione Digitalizzazione,
innovazione, competitività, cultura e turismo, ha messo a budget 900mln€ di investimenti “per garantire che i sistemi, idataset e le applicazioni della Pubblica Amministrazione siano ospitati in data center altamente affidabili e con elevati
standard di qualità per sicurezza, prestazioni, scalabilità, interoperabilità europea ed efficienza energetica. A tal fine,l'investimento prevede la creazione di un'infrastruttura ibrida nazionale all'avanguardia basata su cloud (denominata"Polo Strategico Nazionale", PSN) o la certificazione di alternative cloud pubbliche sicure e scalabili a cui seguirà lamigrazione di dataset e delle applicazioni della pubblica amministrazione. Il fine ultimo è quello di rendere più sicuri i data
center italiani aumentandone l’affidabilità, l’efficienza e la capacità elaborativa.” (fonte: italia domani PNRR) Nel dicembre
2022, il Dipartimento per la trasformazione digitale ha formalizzato la creazione dell’infrastruttura cloud Polo Strategico
Nazionale (PSN). (fonte: Dipartimento per la trasformazione digitale)

Volumi di compravendita
Il consuntivo del 2023 ha confermato il rallentamento delle transazioni, dopo il trend positivo iniziato nel 2021, portando
il numero degli scambi al di sotto dei risultati dell’anno precedente (variazione annua -4%). In termini assoluti, i dodici mesidel 2023 si sono registrate complessivamente circa 15.670 compravendite contro le 16.265 del 2022 e di 12.125 del
2019.

67

Var. % NTN

Quota NTN

2023 vsper area

2022(2023)

4.357

2%

28%

6.403

6.084

-5%

39%

Centro

2.704

2.650

-2%

17%

Sud

2.238

1.918

-14%

12%

Isole

656

662

1%

4%

16.26315.671

-4%

100%

Area

Nord Est
Nord
Ovest

ITALIA

NTN

NTN

2022

2023

4.262

Kroll Advisory su dati Agenzia delle Entrate (OMI)

Nel dettaglio, il Nord ha assorbito il 67% delle transazioni: il Nord
Est ha rilevato il 28% delle NTN totali, mantenendosi stabilerispetto al 2022, mentre il Nord Ovest, che da solo intercetta il
39% delle transazioni nazionali, evidenzia performance pari a 8% rispetto a 2022. Il Centro e il Sud seguono a distanza con
rispettivamente il 17% e il 12% del totale delle compravendite,mentre le Isole intercettano il rimanente 4%; tutte e tre lemacroaree rilevano performance negative.

Nel

periodogennaio-marzo2024,

l’ammontare

delle

compravendite si attesta a quasi 3.860 transazioni, risultato
superiore al primo trimestre 2023 (+16%), anche sopra i risultati
del medesimo periodo del 2022 (+12%).

Kroll Advisory su dati Agenzia delle Entrate (OMI)

Tempi di commercializzazione e sconti
Nella prima metà del 2024, prosegue il trend legato ai tempi di commercializzazione e sconti a due velocità. La prima eriferita a prodotti “built to suit” che appare mantenere i positivi trend rilevati a inizio 2020, la seconda legata a operazioni
opportunistiche, che invece appare subire gli effetti dei fattori esogeni del mercato (politiche monetarie restrittive, costo
di costruzione a livelli sopra la media, ecc.) e che registra una dilatazione dei tempi di vendita e di locazione oltre che didifferenziale tra prezzo di mercato e di acquisto del prodotto immobiliare.
Nel dettaglio, nel 2023, ultimo dato disponibile, si è registrato un rialzo del trend dei tempi di vendita e che si attesta a una
media di quasi 9 mesi. I tempi di locazione, invece, segnano una sostanziale decrescita, sostenuta soprattutto dal mercatodelle grandi città, in primis Roma, attestandosi mediamente a meno di 7 mesi.

Kroll Advisory su dati Nomisma

68Per quanto riguarda lo sconto medio sul prezzo dicompravendita si rileva una generale contrazione del divario
rispetto al prezzo offerto: il delta più significativo si riferisce
ai capannoni industriali ben localizzati.

Kroll Advisory su dati Nomisma

Canoni e Rendimenti
Nel primo semestre 2024 si continuano a rilevare buone
performanceanche

nel comparto

industriale, chemantiene performance stabili rispetto a giugno 2023,
dopo che gli effetti dell’aumento del costo del debito e laconseguente stagnazione del mercato dei capitali
avevano fatto registrare una decompressione media
rispetto al 2022 di 50 bps dei rendimenti. Nelle location
prime, ovvero nuclei industriali strutturati e forniti diadeguati servizi per le attività produttive, si attestanonell’intorno del 9%, mentre nelle zone periferiche/location
secondarie raggiungono valori medi del 9,5 - 10%.

Kroll Advisory su dati Agenzia delle Entrate (OMI)

Previsioni
Alla luce dei fattori esogeni che caratterizzano il mercato immobiliare e in particolare derivati, dal protrarsi del conflitto
Ucraina-Russia ed in Medio-Oriente, e dagli strumenti finanziari messi in atto dal Governo e dall’Unione Europea, sia peril rilancio dell’economia, che per il contenimento dell’inflazione, si riporta di seguito lo scenario previsionale che tiene inconsiderazione:-

dati forniti dai primari istituti di ricerca;-

dati resi disponibili dall’Agenzia delle Entrate;-

dati relativi al volume degli investimenti corporate;-

dati macroeconomici previsionali divulgati dalla Commissione Europea

utili al fine di determinare la stima al 2024 e la previsione al 2025 del volume di compravendite e tendenza dei prezzi.
VARIAZIONE YOY - INDUSTRIALESTIMAPREVISIONE

2019

2020

2021

2022

2023

2024*

2025**COMPRAVENDITE

0,0%-12,1%

41,6%

6,9%

-5,3%

0,7%

0,3%

PREZZI

2,0%

-1,2%

1,0%

0,2%

0,1%

0,0%

0,1%

Kroll Advisory69

Principali Transazioni – H2 2023 e H1 2024
Data

Portafoglio

Nome immobile

Tipologia Prov

Città

Valore(Mln di €)Compratore

Venditoregiu-24

Futuro Prologis Cepagatti DC

LogisticoPE

Cepagatti

n.d.

Prologisn.d.

giu-24

Mantova DC

Logistico

MN

San Giorgio di Mantova

70,0Patrizia

Savills Fund Management
GmbH, Barings

giu-24

Futuro Gaggiano DC

LogisticoMI

Gaggianon.d.

Kryalos, Logicor (CIC)n.d.

giu-24

Santa Palomba DC

Logistico

RM

Roma

n.d.

Kryalosn.d.

mag-24

Terreno - futuro G-Park Colleferro
Logistico
3

RM

Colleferro

n.d.

GLP

n.d.

mag-24

Futuro Sulbiate DC

LogisticoMB

Sulbiaten.d.

Logicor (CIC), Kryalosn.d.

mag-24

Asset Parma

Logistico

PR

Parma

n.d.

Davines

Kryalos SGR

apr-243 asset logistici

Logistico

varie

varie

n.d.

Kryalos SGR, Crossbay

n.d.

RM
Industrial
Logistico/
Asset ad uso misto logistico/light industrial BO
Light

Roma

n.d.

Kryalos SGR, Blackstone

Idea Group

Bentivoglio

n.d.

n.d.

Sardaleasing S.p.A

Asset LogisticoPI

Pontederan.d.

Logistics Capital Partners

n.d.

TO

Torinon.d.

Asja Ambiente Italia S.p.A.

apr-24

Idea Group IT Industrial Portfolio
2024

apr-24
mar-242 asset Light Industrial

Light

Logistico
Light

Bonafous Spa, CDP Cassa

mar-24Thyssenkrupp

mar-24

TerrenoLogisticoFI

Quarrantan.d.

Logicor, Kryalos SGRn.d.

feb-24

Asset logistico Milano

LogisticoMI

Milanon.d.

PGIM Real Estaten.d.

feb-24

Ex Cementir

AL

Arquata Scrivia

n.d.

Officine Makn.d.

feb-24

TerrenoLogistico

MN

San Giorgio Bigarellon.d.

Baringsn.d.

feb-24

Asset logistico

LogisticoMI

Gorgonzolan.d.

Kryalos SGR

AXA IM Alts

feb-242 asset logistici

LogisticoLO

Borgo San Giovannin.d.

PGIM REn.d.

feb-24

Asset logisticoCastel Guelfo di Bologna
Logistico

BO

Castel Guelfo di Bologna

n.d.

Kervis SGR

n.d.

Asset logistico Milano

MI

Milano

n.d.

varie

varie

~210,0

VR

VeronaPD
VC

feb-24gen-24Fedrigoni IT Industrial Ptf - 12 lightLight
Industrial

LogisticoLightindustrial assets

gen-24

Industrial

Industrial
Asset Verona

Logistico
Light
Industrial
Light
Industrial

Depositin.d.

Gaslini Sviluppo

WP Carey REIT, Savills IM

Fedrigonin.d.

Realterm

Figura 11

Padovagen-24

Tesla Padova

n.d.

n.d.

n.d.

gen-24

Area

Baloccon.d.

Barings, Savills IM

n.d.

dic-23

Piattaforma nel Mercato Agroalimentare
Logisticodi Milano
MI
Milanon.d.

Prologis

Sogemidic-23

2 asset logistici

Logistico

varie

varie

50,0

Patrizia

Scannel Properties

dic-23

2 asset logistici

Logistico

varie

varie

n.d.

GLP

n.d.

dic-23Legnano Last-Mile logistics

LogisticoMI

Legnanon.d.

Kryalosn.d.

dic-23

Area ex Liquigas

LogisticoMS

Carraran.d.

Gruppo Tirrena

n.d.

nov-23

Bergamo DC

Logistico

BG

Covo

n.d.

Garbe Group

Officine Mak

nov-23

Milan Data Center

MI

Milanon.d.

Radius Global Infrastructure, Incn.d.

nov-23

Pieve Emanuele DC

LogisticoMI

Pieve Emanuele

n.d.

Crossbay, Kryalos

ott-23

Passo Corese DC

Logistico

RI

Fara in Sabinan.d.

BentallGreenOak, DeA Capital RealTechbauEstateott-23

Desenzano del Garda DC

LogisticoBS

Desenzano del Gardan.d.

Kryalosn.d.

ott-23

Parma DC

Logistico

PR

Parma

n.d.

Kryalosn.d.

set-23

Piacenza Business Park

Light
Industrial

PC

Piacenza

70,0Patrizia

Akno Group

set-23

Uggiate-Trevano DC

LogisticoCO

Uggiate-Trevanon.d.

New Cleaning Group Srl

Bain Capitalset-23Rivoli DC

LogisticoTO

Rivolin.d.

REAM SGR S.p.A.

Castello SgrLightIndustrialn.d.

set-23

Lonigo DC

LogisticoVI

Lonigon.d.

Gruppo Tonon

Prelios SpA, Eos Fundago-23

Pomezia DC

Logistico

RM

Pomezian.d.

Kryalosn.d.

ago-23

Asset Como

Logistico

CO

Como

n.d.

Invesco RE

n.d.
Kryalos, Blackstoneago-23

Boreal JV Cadillac Fairview IT
Industrial Ptf

4 asset light industrial

Light
Industrial
Logistico

varie

varie

160,0

Boreal IM, Cadillac Fairview

SV

Quilianon.d.

Colliers Global Investors Italy, Hines
n.d.

LU

Forte dei Marmi

7,3

n.d.

Covivio, Intrum AB

NA

Napoli20,0n.d.

Stellantis

PD

Cittadellan.d.

P3 Logistic Parks (GIC)n.d.

Casciana Terme Larin.d.

Cromwell Property Group, Bain Capitaln.d.

lug-23

Conad Nord Ovest DC

lug-23Forte dei Marmi

lug-23Via de Roberto 7

lug-23P3 Cittadella

Logisticolug-23Lari DC

LogisticoPIlug-23

Via Messina 53

lug-23

DHL Logistics

Light
Industrial
Light
Industrial

Light
Industrial
LogisticoMI

Milano2,2Coima SGR

Comune di Milano

n.d.

n.d.

55,8

Value Partners Group Ltd

Cromwell Property Group

Kroll Advisory su MSCI RCA e principali testate giornalistiche del settore70

Il mercato commerciale

I primi sei mesi del 2024 continuano ad evidenziare come il settore retail, e con esso quello dei centri commerciali, sia
caratterizzato da un’ottima capacità di adattamento e reazione ai cambiamenti, mostrandosi resiliente nonostante gli
stress test multipli affrontati (competizione del canale online, pandemia, conflitti, crisi energetica, inflazione ecc).
ll sottostante economico dei centri commerciali evidenzia una tendenza di crescita continua, sia in termini di recupero delfootfall (anche se non sono ancora stati raggiunti i livelli del 2019) che di vendite che hanno invece superato il periodo
preCovid, in particolare per la ristorazione (vendite 2023 in incremento del 10,3% rispetto al 2019) e abbigliamento. I
centri commerciali stanno ritrovando anche la loro vocazione leisure e di svago, con un miglioramento delle presenze nei
cinema (il 2023 si è chiuso con un -28% rispetto al 2019)
Ottimi anche i dati di rent collection in particolare per quanto riguarda i centri commerciali prime e top secondary.
Il primo semestre del 2024 presenta ancora volumi d’investimento molto limitati, pur se in crescita rispetto al primosemestre del 2023. Il nord del Paese si conferma ancora come contesto privilegiato dagli investitori, con particolare focus
verso immobili secondary localizzati out-of-town. Le transazioni registrate nel primo semestre riguardano infatti quasi
esclusivamente questo segmento, in particolare con una prevalenza nel numero di transazioni nel centro-nord. Le
transazioni registrate sono state in prevalenza opportunistiche, in ottica di vendita forzata e secondo logiche di strategia
di portafoglio. Dal 2017 sono assenti transazioni su centri commerciali prime.
Positivo anche l’interesse per gli asset mixed-use lungo le vie commerciali più prestigiose, considerati investimenti sicuri
con profili di rischio-rendimento bassi nel medio-lungo termine. D’altro canto, però, la scarsa liquidità del mercato delinea
una forte carenza di investitori con profilo Core o Core+, i quali prediligono ancora asset percepiti come più resilienti, comeimmobili cielo-terra high street, che tuttavia risultano estremamente limitati come tipologia di prodotto.
Ad ogni modo, alcuni rischi peculiari come la necessità di adeguamento del prodotto, il rischio percepito e la difficoltàdell’accesso al credito, rendono il mercato attualmente poco liquido e fanno prevedere che la ripresa sarà graduale e potrà
concretizzarsi nel medio periodo, con una vera ripartenza attesa nella prima metà del 2025.

71

E-Commerce
Secondo i dati pubblicati dall’Osservatorio eCommerce B2C Netcomm – School of Management del Politecnico di Milano,
l’’eCommerce B2c per prodotti in Italia toccherà i 38,6 miliardi di euro nel 2024 (+6% vs. 2023).
Il tasso di penetrazione dell’online sui consumi totali (online + offline) si conferma stabile (da ormai tre anni) per lacomponente prodotto all’ 11%.
Nel 2024 il mercato eCommerce B2C di prodotto continua a crescere (+2,2 miliardi di euro rispetto al 2023), ma con ritmi
più contenuti. In particolare, i settori Arredamento e home living, Auto e Ricambi e Food & Grocery mostrano una crescita
superiore alla media (con tassi tra il +8% e il +12%), mentre Beauty, Informatica ed Elettronica di consumo e Abbigliamento
mostrano una crescita in linea con quella del settore (con tassi tra il +7% e il +5%). Il settore dell’Editoria mostra un
andamento stazionario.
Dalla lettura di questi dati, si evince come il digitale sia diventato ormai un canale molto importante per il Retail. L’online
ha, infatti, confermato la sua capacità di amplificare, attraverso una molteplicità di touchpoint, la relazione tra brand e
consumatori e di estendere, in termini spazio-temporali, una visita occasionale e discontinua (in negozio) in una relazione
potenzialmente continua.
Una strategia di vendita al dettaglio omnicanale migliora l’esperienza del cliente e fornisce più canali per l’acquisto, che si
tratti di dispositivi mobili, web o nei negozi. La disponibilità di più canali di acquisto porta ad un aumento delle vendite edel traffico. I clienti omnicanale spendono dal 15 al 30 % in più rispetto ai clienti single o multicanale. Uno studio congiunto
di Google, Ipsos MediaCT e Sterling Brands ha inoltre rilevato che il 75% dei consumatori è più propenso a visitare unnegozio se si imbatte in informazioni di vendita al dettaglio locali sul web. Sfruttando più canali, la vendita omnicanale nonsolo favorisce le entrate dalla vendita online, ma consente di indirizzare anche un traffico significativo verso i negozi,
aumentandone ulteriormente le entrate.

72

High Street
Il segmento delle high street continua a mantenersi vivace non solo nelle città simbolo (Milano, Roma, Venezia, Firenze)
ma anche nelle città secondarie, città di provincia e nuovi luoghi dello shopping all’interno delle piazze commerciali italianepiù importanti.
Resta forte l’interesse da parte degli investitori per immobili cielo-terra, mixed use lungo le vie commerciali più prestigiose,
ritenuti sicuri e con profili rischio-rendimento bassi, nel medio-lungo periodo. Per quanto riguarda il mercato delle locazioni,
gli ultimi dati testimoniano una significativa crescita dei canoni nelle top locations delle principali città italiane, con una
vacancy limitata alle vie più secondarie.
Milano si conferma ai vertici della classifica per dinamismo, canoni e valori. Le principali high street milanesi sono sempre
state molto ricercate: lo sfitto è molto limitato e gli spazi disponibili spesso non soddisfano le esigenze dei brand. La
richiesta di spazi retail in trophy asset e in posizioni privilegiate ha avuto l'effetto di aumentare i canoni di locazione, tanto
che Via Montenapoleone ha registrato il secondo posto tra le vie commerciali più costose al mondo per canone di locazione
al metro quadro richiesto (Rapporto: "Main streets across the world 2023", Cushman & Wakefield). I valori locativi di punta
lungo via Montenapoleone si attestano intorno ai 15-20.000 €/mq/anno per le superfici commerciali al piano terra, una
cifra in costante aumento a causa della mancanza di stock disponibile e dell'attrattiva commerciale della strada.
Stabili i canoni lungo corso Vittorio Emanuele II, compresi in un range medio che si attesta tra 6.000 e 10.000 €/mq/annoe forte l’interesse da parte dei retailer che continuano a scegliere il Corso come «place to be», il luogo ideale dove aprire illoro primo punto vendita, flagship store o sperimentare nuovi formati che oggi integrano il mondo virtuale con quello fisico,con strategie sempre più omnichannel.
L’apertura della fermata della metropolitana M4 e della nuova piazza San Babila, oltre all’allargamento e sistemazione deltratto di marciapiede compreso tra Corso Venezia, via Bagutta e Corso Matteotti, Corso Europa e Largo Toscanini, stanno
contribuendo ad allargare la geografia delle high street milanesi.
Le recenti aperture, come quella del negozio "END" in via Mercanti (febbraio 2023) e il progetto di rigenerazionedell'edificio ex Credito Italiano, noto come "The Medelan", hanno generato un importante interesse da parte dei retailer su
piazza Cordusio. Proprio il progetto The Medelan è stato scelto da Coin per l'apertura del suo nuovo negozio Excelsior, da
Arket per il suo primo flagship store in Italia e dal marchio di arredamento Kave Home.
Buone le performance registrate anche a Roma, dove in via Condotti si registra un rialzo dei canoni con punte fino a 13.000
Euro/mq/anno. Stabili i prime rent delle altre high street della Capitale (Via del Corso, Piazza di Spagna, Via del Babuino).

Yield – High Street
La vivacità del settore e la conferma dell’interesse da parte degli investitori e dei retailer si traduce in una stabilitàdegli yield.

High Street - Rendimenti Lordi
Top High Street
MilanoRoma

Via Montenapoleone

Via dei Condotti

3,75 % - 5,00%

4,00% - 5,25%

Venezia

Firenze

4,75% - 6,00%

4,50% - 5,25%

Top Cities*

Zone Centrali

Secondary HighHigh Street città

Zone Periferiche
Negozi di vicinato -Streetsecondarie

Medie Superfici di Vendita

5,25% - 7,25%

5,75% - 8,50%

7,50% - 9,50%*grandi città a vocazione turistica

Gross Cap rate. Fonte: Elaborazioni Kroll73

Centri Commerciali, Retail Park e Factory Outlet
Secondo l’ultimo osservatorio del Consiglio Nazionale dei Centri Commerciali (CNCC) in collaborazione con EY finalizzato
ad analizzare mensilmente gli andamenti del settore dei Centri Commerciali Italiani e basato su un panel rappresentativo,
costante e omogeneo, di circa 300 strutture commerciali pianificate in Italia, gli ultimi 12 mesi hanno fatto registrare un
un trend positivo nei dati di affluenze, pari al +3,3%.
Per quanto riguarda i fatturati, i primi 4 mesi del 2024 registrano un –0,7% rispetto al medesimo periodo del 2023.
Più in dettaglio, le categorie che hanno registrato le migliori performance nei primi quattro mesi del 2024, rispetto al 2023,
sono: la Cura Persona e Salute (+8,5%), le Attività di Servizi (+2,5%), mentre trend stabili registrano la Ristorazione (0,1%) e l’Abbigliamento (-0,1%). In calo l’Elettronica di consumo (-5,7%), la Cultura, tempo libero e regali (-4,0%) e i Beni
per la casa (-2,9%).

Kroll Advisory su dati CNCC

Il settore grocery continua a confermarsi come uno dei settori più capaci di assorbire le difficoltà registrate durante la
pandemia grazie alle caratteristiche anticicliche e alla minor elasticità della domanda. Nonostante il contesto
macroeconomico ed il connesso aumento dei prezzi al dettaglio a seguito della crisi energetica e la contrazione del potered’acquisto delle famiglie, i consumi al dettaglio di alimenti, bevande e tabacco hanno fatto registrare segnali positivi
rispetto al 2019. Le caratteristiche intrinseche del settore continuano ad attirare l’attenzione degli investitori, tipicamente
per operazioni di sales&leaseback. Le ragioni sono da imputarsi alla presenza di flussi di cassa relativamente costanti sul
lungo periodo ed alla resilienza della tipologia di asset rispetto al rischio rappresentato dal commercio digitale.
Il miglioramento nel legame di fiducia e partnership tra landlord e tenant continua infine, a favorire la ripresa dell’occupancy
e un ottimo tasso di rent collection.
I retailer continuano le loro attività all’interno delle strutture commerciali pianificate, anche attraverso nuove aperture. I
retailer più dinamici ed attivi, in termini di numero di aperture e reletting sono rappresentati da “Pepco” e “JD”.
Nella categoria della somministrazione i più attivi sono invece “La Piadineria”, “MC Donald’s”, “Alice Pizza” e “Billy Tacos’”.
I retailer della somministrazione in particolare sviluppano nuovi format e migliorano gli spazi esistenti, trainati anche dalla
ripresa delle vendite del settore.

Yield - Centri commerciali e Retail Park
Alcuni investitori evidenziano un outlook in miglioramento nei prossimi cinque anni, considerando i centri commerciali
come terza asset class più attrattiva, dopo logistica e residenziale, ma prima di uffici e hospitality. Il mercato degli
investimenti parla di una ripresa della raccolta con la decisione di allocare capitale sul retail; si stima che oggi il repricing
sia terminato, dopo un lungo periodo nel quale il settore ha assorbito e reagito positivamente a stress test drammatici
come la Pandemia e la fiammata inflattiva causata dai costi energetici.

74

Il primo taglio dei tassi da parte della BCE a giugno 2024 contribuisce a migliorare l’outlook sui rendimenti immobiliari,rimasti già prevalentemente stabili nell’ultimo trimestre. Permane comunque un atteggiamento di generale prudenza, acausa di una serie di freni dovuti ancora al rischio percepito per gli effetti combinati di vendite online, all’incremento dei
costi operativi e alla riduzione della capacità di spesa dei consumatori.
I rendimenti risultano stabili su base semestrale.

Centri Commerciali - Rendimenti Lordi
Regional (superprime*)
6,00% - 7,00%

Retail Park - Rendimenti Lordi

Prime*Top Secondary

Secondary

Prime

Secondary

6,50% - 8,00%

6,75% - 9,00%

8,50% - >10%

6,75% - 8,75%

8,25% - >10%

*Con il termine di centri commerciali prime si qualificano quegli schemi dominanti rispetto al proprio bacino d'utenza,
con elevati volumi di footfall e capacità di attrarre top brand, indipendentemente dall'ubicazione nelle principali città
metropolitane.

Gross Cap rate. Fonte: Elaborazioni Kroll

75

Pipeline e Trasformazione
L'Osservatorio dei centri commerciali “Reno” prevede 13 nuove aperture fra 2024 e 2026, molte delle quali slittamenti diprogetti già annunciati da anni. Negli ultimi 12 mesi l’Osservatorio, in collaborazione con Confimprese, ha registrato 3
nuove aperture (tra cui Merlata Bloom) e la chiusura di n.5 strutture di piccola dimensione e bacino di utenza
prevalentemente locale (tra cui il Freccia Rossa a Brescia).
La pipeline di sviluppo conferma le tendenze degli ultimi anni: ampliamenti / ammodernamenti di strutture esistenti epoche nuove aperture
Le tendenze in atto riguardano in particolare:la rigenerazione urbana, mutuata da Leisure e F&B come ancore trainanti

il riposizionamento di strutture esistenti, attraverso la miglior definizione del corretto merchandising mix, nuove
aree Food Court, restyling architettonici ed interventi sul sistema impiantistico/energetico, l’inserimento di nuovi
servizi per i Clienti ( spazi di coworking, aree lounge, spazi per lo studio, ecc).

Compravendite
Nel 2023 il Numero di Transazioni Normalizzate (NTN) riferite alla destinazione commerciale* è stato pari a circa 45.760
unità, mostrando una variazione del +4,4% in ragione d’anno.
Var. % NTN Var. % NTN
Area

NTN 2019

NTN 2022

NTN 2023

2023 vs2023 vs

2019

2022

Quota
NTN perarea(2023)

Nord Est

6.520

8.012

8.255

26,6%

3,0%

18,0%

Nord Ovest

11.27913.722

14.206

25,9%

3,5%

31,0%

Centro

7.988

9.725

10.209

27,8%

5,0%

22,3%

Sud

6.676

8.610

9.030

35,3%

4,9%

19,7%

Isole

3.004

3.765

4.062

35,2%

7,9%

8,9%

ITALIA

35.46743.83445.761

29,0%

4,4%

100,0%

Nel dettaglio, il Sud e le Isole insieme hanno intercettato circa il 29% del totale delle transazioni di negozi e hanno registrato
rispettivamente variazioni di +4,9 e +7,9% rispetto al 2022; il Centro ha raccolto circa il 22% del totale delle transazioni
totalizzando +5% vs. 2022. Il Nord che nel complesso ha assorbito più del 49% delle transazioni rileva per il Nord Est
variazioni pari a +3% e per il Nord Ovest +3,5% rispetto al 2022.
Il trend positivo ha accellerato, nel periodo gennaio-marzo 2024: in particolare, nel o Q1 2024, sono state rilevate circa
11.430 transazioni segnando un aumento del +30% rispetto allo stesso periodo del 2023.

*i dati elaborati fanno riferimento alle NTN aggregate dalla fonte e riferite a Negozi_
Laboratori sommate alle NTN di categoria catastale D08
Kroll Advisory su dati Agenzia delle Entrate (OMI)76

Investimenti
Nel primo semestre 2024 gli investimenti in immobili retailhanno registrato un volume di circa 580 milioni di euro (16%sul totale), confermando l’accelerazione generale degli
investimenti corporate in Italia.

Alcune delle principali transazioni del semestre sono stateregistrate proprio nell’asset class Retail. Tra queste si
Kroll Advisory su fonti variesegnalano:l’importantissima operazione di Blackstone Property Partners Europe Lower Fund 2 che ha venduto al gruppodel lusso Kering, un immobile in Via Monte Napoleone 8 a Milano, per un importo di 1,3 miliardi di Euro. Si tratta
dell’operazione immobiliare più rilevante, come valore per singolo asset, mai avvenuta in Italia, con un prezzo al
metro quadro di oltre 110mila euro. Tale operazione non viene registrata nelle transazioni dei primi 6 mesi del2024 in quanto secondo indiscrezioni di mercato, non ancora perfezionata;l’operazione di IGD Siiq Spa che ha siglato un accordo con Sixth Street, Starwood Capital e Prelios Sgr Spa perla cessione di un portafoglio composto da 13 asset (prevalentemente grocery, oltre ad una galleria e un retailpark), per un prezzo pari a 258 milioni di euro.

l’acquisizione del “Centro Commerciale Roma Est” (esteso su una Gla di circa 100.000 mq), da parte del gruppo
Klepierre, posto in vendita da Gic, fondo sovrano di Singapore nel mese di maggio 2024;

I primi giorni di luglio 2024 hanno fatto registrare un’ulteriore importante transazione. Hayfin Capital Management haconcordato l'acquisto del “Forum Palermo”, da Blackstone per circa 200milioni di euro. Il “Forum Palermo” si estende su
una Gla di oltre 49.000 mq e 130 negozi, tra cui “Zara”, “Nike”,”H&M”, “Mediaworld”, “Cisalfa”, “Stradivarious”, “Pull&Bear”
e un Uci Cinemas di 7 sale.

Principali Transazioni – H2 2023 e H1 2024
Data

Portafoglio

Nome immobile

Città

Prov

Valore(Mln di €)Compratore

Venditoremag-24

Roma Est Shopping Centre

RM

Roma

225,0

KlepierreGIC

mag-24

Asset Via TorinoMI

Milanon.d.

n.d.

Bain Capital, Gruppo BPVi

apr-24

Raffaello

RM

Roma

4,8

n.d.

DeA Capital Real Estate

varie

varie

258,0

Sixth Street, Starwood Capital

IGD SIIQ

RM

Valmontone

n.d.

Promos Srl

n.d.

apr-24 Portafoglio IGD SIIQ
mar-24future Valmontone Retail Centermar-24 Tecnomat IT Retail Portfolio 2024
gen-24

Asset Via Albricci

RM

Roma

n.d.

MI

Milanon.d.

Polis Fondi, LeadCrest CapitalPartners

Groupe Adeo

Greenstone SICAF

n.d.

Kryalos, Hayfin Capital

BNP Paribas REIM, Apollo

Management

Global RE, AXA Real Estate

dic-23

Bicocca Village

MI

Milano60,0dic-23Happio

RM

Roma

20,0

n.d.

n.d.

nov-23 Unicoop IT Retail Portfolio 2023

5 asset retail

varie

varie

37,0

Tikehau Capital, Pradera

Unicoop Tirreno

nov-23

Piazza Umbra

PG

Trevi

20,0

PAC2000A ( Conad)

Talete Srl

nov-23

Galleria PortaSiena

SI

Siena

16,0

Indotek GroupAXA IM - Real Assets

ott-23

AironePD

Monselice

8,0

n.d.

Partners Group, Kryalos

set-23

Shopping Center Il Grifone

VI

Bassano del Grappa

28,0

SES Spar EU Shopping Ctrs

Marathon AM

lug-23 Coop Alleanza IT Retail Portfolio 2023 3 asset retail

varie

varie

50,0

Arrow Global, DeA Capital Real
EstateCoop Centro italia

Kroll Advisory su MSCI RCA e principali testate giornalistiche del settore

77

Milano in evoluzione: 2024
2023 e oltre

Gli interventi di rigenerazione e valorizzazione urbana, sia puntuali, sia riguardanti porzioni di territorio di ampio respirostanno proseguendo la tendenza positiva innescata a partire da metà 2020. La distribuzione geografica delle operazioni
immobiliare vede una forte concentrazione al nord Italia, in particolare in Lombardia.
Milano domina in modo preponderante questo specifico segmento del mercato immobiliare.
Gli investitori mostrano grande interesse soprattutto per interventi mixed use, in grado di garantire una diversificazionedel rischio, caratterizzati da una forte incidenza della componente residenziale e del living: multifamily, co-living, student
housing, senior living, social e microliving. Fondamentale sarà il monitoraggio delle condizioni di mercato, normativo, e delcontesto territoriale nel quale gli sviluppi sono inseriti.

Mappatura dei principali progetti di valorizzazione a scala urbana e gli interventi puntuali (vision 2024 / 2030).
I progetti di trasformazione urbana che interessano il territorio della città di «Milano allargata» * in base aldimensionamento, possono essere distinti in:

I progetti di valorizzazione a scala urbana con una Slp > di 50 mila mq, pari a circa 7,5 milioni di mq;

Gli interventi puntuali con una Slp ˂ a 50 mila mq, pari a circa 3,2 milioni di mq;

In totale ammontano a circa 10,7 milioni di mq di Slp articolati in:Fase di cantiere (circa 4,3 milioni di mq di Slp): pari a circa il 40 % della Slp totale;

Fase di progetto (circa 6,4 milioni di mq di Slp): pari a circa il 60 % della Slp totale.

I progetti di trasformazione urbana che interessano il territorio della città di «Milano allargata» sono distribuiti
geograficamente come segue:

Zona centrale «bastioni»: pari a circa il 3% della Slp totale;

Zona centrale «circonvallazione esterna»: pari a circa il 10% della Slp totale;

Zona semi-periferica: pari a circa il 19% della Slp totale;

Zona periferica: pari a circa il 36% della Slp totale;

Comuni limitrofi: pari a circa il 32% della Slp totale.

78

* «Milano allargata»: si intende il territorio della città capoluogo e gli interventi di rilievo ubicati in altri Comuni a ridosso del confine amministrativo del Comune
di Milano.

Kroll Advisory

La stima dei tempi di realizzazione dei progetti di valorizzazione urbana e degli interventi puntuali
I progetti di valorizzazione a scala urbana e gli interventi puntuali ubicati nella città di «Milano allargata» che si
svilupperanno in un arco temporale 2023 / 2030 possono essere distribuiti in base alle seguenti fasce temporali:

Kroll Advisory

Principali novità urbanistiche rilevanti per i progetti di trasformazione
I 9 progetti che cambieranno il volto dei 9 municipi milanesi. Il 1° settembre 2023 vengono elencati gli sviluppi
dei 9 principali progetti intrapresi nei confini della metropoli. Di questi, uno finanziato dal PNRR (Crescenzago),
due bandi del Comitato interministeriale per la programmazione economica (CIPE) (Gorla e Corvetto) e tre
PINQUA (Niguarda, San Siro e Giambellino). I progetti che manifesteranno a breve il loro valore aggiunto sono ilavori in piazza Castello o gli interventi in piazzale Santorre di Santarosa.

79



o

Municipio 1 – Piazza CastellooMunicipio 2 – Sant’ErlembaldooMunicipio 3 – Via RizzolioMunicipio 4 – ERP Omero/BarzonioMunicipio 5 – Piazza dell’AssuntaoMunicipio 6 – Via dei GaggiolioMunicipio 7 – PINQUA San Siro/AretusaoMunicipio 8 – Piazzale Santorre di SantarosaoMunicipio 9 – PINQUA Niguarda/San Dionigi

Con Deliberazione del Consiglio Comunale n. 28 del 17 maggio 2023, il Comune di Milano ha proceduto ad
aggiornare gli oneri di urbanizzazione primaria, secondaria e dello smaltimento rifiuti, dovuti per i titoli
abilitativi di interventi di nuova costruzione, ampliamento di edifici esistenti e ristrutturazione edilizia.
Il Comune ha scelto di differenziare gli oneri di urbanizzazione con un aumento del 3% per le zone perifericheesterne alla circonvallazione e del 10% per gli interventi in centro.
Tali incrementi, tuttavia, possono beneficiare di specifiche riduzioni come, ad esempio, la diminuzione del 20 per
cento del costo per le opere private costruite con criteri di neutralità carbonica e del 50 se ospitano servizi
convenzionati con il Comune, oppure l’azzeramento per gli alloggi in edilizia sociale convenzionata in sostituzionedell'edilizia libera, l’abbattimento totale per i servizi privati se convenzionati e tra l'80 e il 90% se comunquericonosciuti di interesse pubblico.

Possibile aumento della quota obbligatoria di social housing. Come riportato nel documento “una nuova
strategia per la casa”, approvato a metà 2023, è molto probabile la revisione della quota minima obbligatoria disocial housing prevista per i progetti immobiliari. In particolare, ad oggi, per ogni intervento immobiliare sopra i
10.000 mq è previsto che l’operatore ne costruisca il 40% in social housing. Il documento riporta che “Il prossimo
PGT potrebbe offrire all’Amministrazione l’occasione di riesaminare questa percentuale e quindi di abbassare lasoglia al di sopra della quale è chiesto al privato di contribuire all’offerta abitativa sociale della città, nella direzione
di aumentare significativamente la quota residenziale nella pianificazione urbana.”Canone concordato. Il contratto a canone concordato (L. 431/98) agevola sia gli inquilini che i proprietari offrendo
prezzi calmierati per gli inquilini e supportando i proprietari attraverso agevolazioni fiscali (come ad esempio:
cedolare secca al 10%, riduzione dell’IMU e della base imponibile per l’IRPEF e l’imposta di registro).
Lo scorso 27 luglio 2023 è stato sottoscritto il nuovo accordo locale per la città di Milano che suddivide il
territorio comunale in 5 zone omogenee e fissa per ciascuna di esse 3 fasce, con un limite massimo e minimo
per il canone di affitto. La fascia viene individuata grazie a un punteggio che viene calcolato anche in base alle
caratteristiche dell’alloggio, a seguito della compilazione di specifiche domande sulle caratteristichedell'appartamento. La novità del nuovo accordo è rappresentata dall'introduzione di tariffe tipo per le singole
stanze per gli studenti universitari (requisiti necessari, la dimensione della stanza almeno 12mq e l’accesso libero
alle parti comuni, che possono essere il soggiorno o la cucina).

80

Le grandi trasformazioni urbane e i valori immobiliari
Osservando la localizzazione dei progetti si può notare che
alcuni grandi interventi (ancora in fase di completamento)
hanno avuto, e continuano ad avere, un forte richiamo perl’ubicazione di ulteriori interventi generando così unprocesso di rinnovamento del tessuto edilizio delle
immediate vicinanze.
Tale attrattività ha generato un aumento del valore degli
immobili nelle aree limitrofe ai grandi progetti di
trasformazione.

Kroll Advisory

Segue una disamina dei principali interventi in atto sul territorio milanesePorta Garibaldi – iniziano i lavori di piazza Freud per mano di Rete Ferroviaria Italiana in collaborazione con FS
Sistemi Urbani e il Comune di Milano, dal valore di circa 3 milioni di euro, a carico del Comune di Milano mediante
i fondi del PNRR. Gli interventi che aspirano a migliorare qualità, comfort e percezione dei viaggiatori dovrebbero
essere conclusi entro il 2026.

Ex Scalo Farini e Scalo San Cristoforo – in data 21/12/2023 Sistemi Urbani ha diffuso un comunicato stampa in
cui viene annunciata l’assegnazione degli ex scali ferroviaria Farini e San Cristoforo alla cordata Unicredit, Hines
e Prelios per un importo pari a 500 milioni di euro. L’immobile è stato acquistato da un fondo gestito da Prelios,
di cui UniCredit è l’unico investitore e garante, mentre lo sviluppo del progetto, per il quale si stima una durata
lavori di 7 anni, è stato affidato a Hines. L'area, di circa 620.000 mq, di cui 450.000 mq affittabili, sarà destinata
a diverse funzioni, tra cui 94.000 mq di abitazioni a prezzi calmierati, 110.000 mq di uffici, hotel e spazi
commerciali, e 145.000 mq a uso residenziale libero mercato. Il progetto, con una scadenza nel 2030, prevede lariconversione del magazzino storico per fare spazio all'Accademia di Brera, un campus di 20.000 mq e undormitorio di 3.000 mq.

Scalo di Porta Romana – il 7 marzo del 2023 il Fondo di investimento immobiliare di Porta Romana gestito da
Coima Sgr, Covivio e Prada Holding, finanziato da Intesa San Paolo, annuncia l’anticipato completamento inelevazione dei sei edifici, per una superficie di 30.000 mq, che andranno a comporre il Villaggio Olimpico delle
Olimpiadi invernali Milano-Cortina 2026. Inizia quindi la rifinitura delle facciate e degli interni e i lavori per laristrutturazione dei due palazzi storici. Al termine delle Olimpiadi, il villaggio verrà trasformato in uno studentato
da 1.700 posti letto. I 10.000 mq adibiti a servizi per gli atleti verranno trasformati in aree destinate a servizi
pubblici. (Aggiornamento del 26 marzo 2024)



Symbiosis – è un progetto di rigenerazione urbana nel sud della città, un nuovo Business District che si estende
per più di 125.000 mq, oltre ai 13.000 mq di superficie guadagnati dal recupero di Piazza Olivetti, a firma dellostudio Antonio Citterio Patricia Viel e sviluppato dal gruppo Covivio. È ancora in fase di costruzione la nuova sededi Snam da 19.000 mq. È inoltre stato recentemente venduto un complesso scolastico, tramite Dils advisor, uncomplesso scolastico che risiede all’interno del distretto.

81



MIND (Milano Innovation District) – Milano Nord Ovest: l’ex sito Expo 2015 inizia a popolarsi con l’attuazionedel Federated InnovationTM @MIND. Si tratta di un modello che attualmente raggruppa 32 fondatori, impreseleader nei rispettivi settori di appartenenza a livello nazionale e internazionale, volto a generare iniziative di ricerca
e innovazione. Le attività di ricerca e innovazione ruoteranno su due macro-temi: Future of Health e City of the
Future. Il primo passo è stata l’inaugurazione nel 2022, della sede della casa farmaceutica Astrazeneca così comegli insediamenti di Bio4Dreams e Rold, gli uffici di Illumina e del Nuovo Ospedale Galeazzi che ha iniziato adaccogliere i primi pazienti a partire da Agosto 2022. Nel dicembre 2021 Esselunga ha firmato un accordo con
Lendlease per predisporre una superficie di 1.000 mq all'interno del Mind Village, destinata a sperimentare
un concetto innovativo di retail, per intercettare nuove esperienze e tendenza di consumo. Lo store è ora aperto
al pubblico.
Una parte fondamentale di MIND è il distretto West Gate. Quest’area, oltre a immobili residenziali e dedicati
all’hospitality verranno ospitate circa 150.000 mq a uso direzionale, tra cui anche la sede italiana di E.ON. In
quest’area sorgeranno 4 immobili direzionali di grado A+: l’Innovation Hub, immobile iconico ad uso uffici per un
totale di circa 7.800 mq; lo Zenith, che ospiterà uffici per una superficie di oltre 21.000 mq; l’Horizon di circa
20.500 mq e il Molo, un edificio che ospiterà un laboratorio di oltre 6.000 mq e spazi uffici
Un secondo importante distretto è quello dedicato al Campus scientifico dell’Università Statale. A Ottobre 2023
è stata posata la prima pietra. Il Campus ospiterà una comunità di oltre 23mila persone tra studenti, ricercatori,
docenti e personale di staff, con 18.376 mq per l’area didattica e 35.525 mq di laboratori. A completare il progetto
si segnalano 5.500 mq di area verde da destinare all’orto botanico, impianti sportivi, nidi aziendali e, soprattutto,
le residenze per studenti (1.100 posti letto).
Secondo l’ultimo aggiornamento fornito in data 20 marzo 2024, lo sviluppo di MIND è ad oggi oltre un terzo deltotale; sono stati inoltre avviato i cantieri di MoLo (parcheggi, energy centre e retail) e Horizon, spazi di coworking che verranno terminati entro il 2025. È stata inoltre presenziata una cerimonia per il taglio del nastro che
ha inaugurato l’apertura del MIND Village.



Cascina Merlata – avanzamento cantiere. Avanzano le costruzioni del terzo lotto R7 di Città Contemporanea edel lotto R9, mentre risultano essere ultimati i restanti lotti di UpTown, quartiere che dovrebbe ospitare da 12.000
a 15.000 persone. Per quanto riguarda il lotto R8, è stato reso pubblico ad aprile 2024 il nuovo rendering di Mab
Arquitectura e sponsorizzato da Euromilano del nuovo complesso targato “Inspire UpTown”. Resta ancors in fasedi stallo l’inizio dei lavori.



Sei Milano – di Borio Mangiarotti e Mario Cucinella Architects, proseguimento cantieri e, come segnalato dal Sole
24 ore, sono stati consegnati nel mese di giugno 2023 i 500 appartamenti del primo lotto residenziale. A ottobre
2023 è stato aperto il primo lotto del parco. Dopo l’aggiornamento di marzo 2024 risultano essere ancora
incomplete tre residenze centrali di via Bianca Ceva.

Ex Palasharp – Milano Lampugnano: il cronoprogramma previsto della durata di dieci mesi dopo la vittoria di
Ticketone e MCA Events è stato abbandonato in seguito ad un rincaro dei prezzi, da 18 milioni a 46.

Milano Fiera: Quartiere di CityLife: sul lato di Largo Domodossola stanno proseguendo i lavori per la realizzazione
di CityWave, ovvero il Portico dalla lunghezza di oltre 200 metri di BIG – Bjarke Ingels Group che si sviluppa tradue edifici denominati “East” e “West”. Sarà resa fruibile anche l’ultima porzione del Parco di CityLife.



Milano Porta Nuova Gioia – nei primi mesi del 2022 sono stati ufficializzati i progetti Pirelli 39, Pirelli 35 e Pirelli
32. Pirelli 32 prevede un piano di investimenti di oltre 30 milioni, per la riqualificazione dell’edificio ad oggi diproprietà di Coima RES. Pirelli 35, sempre di proprietà Coima, sarà un nuovo centro direzionale progettato dagli
Studi Park Associati e Snøhetta, incaricati di riqualificare e ampliare un complesso degli anni ‘60 posto su un lotto82

di circa 47.500 mq. Infine, Pirelli 39 grazie al progetto dello studio Boeri Associati, vedrà la realizzazione dellanuova Torre Botanica e della riqualificazione del cosiddetto “Pirellino”
Inoltre, sono da poco i lavori di un nuovo progetto, il Porta Nuova 19, firmato da Lombardini22. Il progetto
restituirà alla città di Milano l’immobile di Corso di Porta Nuova, 19/Via Fatebenesorelle, 1-3, per una superficie
complessiva di circa 35.000mq. Entro il 2025, l’edificio ospiterà spazi uffici moderni e funzionali, risponderà adelevati standard di sostenibilità che saranno attestati dalle più elevate certificazioni, come Core&Shell LEED
Platinum, WELL Platinum, BREEAM Excellent, Wiredscore Platinum.
Il progetto di ACPV Architects per “Gioia 20” è suddiviso in “Gioia 20 Est”, alto 98 metri di fronte a “Gioia 22”
e “Gioia 20 Ovest” di 64 metri. Le due torri ad uso andranno a coprire gli ultimi due buchi rimasti in questa
porzione del Centro Direzionale. Sono stati conclusi i lavori della torre Gioia 20 Est e Gioia 22, mentre si
prevedono altri 3 anni per concludere i lavori della torre Ovest.
Bosco della Musica: si prevede un investimento complessivo di 47 milioni di euro, di cui 20 milioni finanziati dal
Mims, 15 milioni dal ministero dell’Università e della Ricerca e i restanti 12 milioni dalla Regione Lombardia. Il
bando ha previsto la progettazione di una struttura polifunzionale destinata al Conservatorio G. Verdi di Milano,
dotata di aule, laboratori, un auditorium, residenze per gli studenti, aree di ristoro e la rigenerazione dellapalazzina ‘ex-chimici’ delle acciaierie Redaelli puntando su una architettura green e sostenibile, dunque conattenzione alle aree verdi.



Milano Est: Lambrate, completamento del complesso residenziale di East Garden; Città Studi completato ilprogetto Armonia 19 di via Botticelli e piazza Occhialini. Inoltre, è stato reso noto il vincitore del Concorso
internazionale “Magnifica Fabbrica “. I progettisti hanno previsto un unico grande volume composto da una
maglia modulare regolare, circondato dal verde e dai canali d’acqua del Parco della Lambretta e affiancato dal
Palazzo di cristallo, restaurato nelle sue strutture portanti e riconvertito in un giardino d’inverno, chiamato
Fabbrica verde della biodiversità. È così quasi completata la progettazione della Grande funzione urbana
Rubattino, oltre 300.000 m2 complessivi suddivisi tra proprietà pubblica comunale (quasi 180.000 m2) e privata(Rubattino 87 Srl e Camozzi). Nell’area pubblica, oltre ad alcune opere di urbanizzazione (ampliamento esistemazione di strade) è prevista anche la realizzazione di un nuovo plesso scolastico in via Caduti in missioni dipace a servizio del quartiere, finanziato con 13,5 milioni nell’ambito del PNRR. Il primo atto dei lavori, i cui costi
complessivi sono stimati in 120 milioni di euro, riguarderà l’ampliamento del Parco, con inizio previsto nel 2024.
Welcome Crescenzago nasce grazie ai piani dello studio dell’architetto giapponese Kengo Kuma e lacollaborazione del botanico Stefano Mancuso. Welcome trasformerà l’ex storica sede di Rizzoli in una strutturache diventerà spazio di lavoro con al centro elementi naturali. Sarà il fabbricato in legno più grande d’Italia eospiterà uffici, aree di coworking, un supermercato, un centro medico, servizi. Di fronte a ‘Welcome’ si affaccerà‘Green Between, tessiture urbane’, per la cui realizzazione è capofila Redo SGR. Sono ora in corso i lavori.
Park Towers Milano, progetto di Asti Architetti e gestito da BlueStone, si compone di due torri residenziali di 77
e 55 metri d’altezza, che si svilupperanno su un’area verde con affaccio sul parco Lambro di circa 5.000 metri
quadrati. Confermate a febbraio 2024 le accuse di abuso edilizio, per un progetto che era stato sponsorizzato
come una ristrutturazione di edifici esistenti.



Ex Macello: si tratta di un'area che si estende per 15 ettari e in quella zona nel corso dei prossimi anni si svilupperà
il progetto "Aria". Un progetto di riqualificazione proposto dall’operatore immobiliare Redo e uscito vincitore
nell’ambito della seconda edizione di Reinventing Cities del 2021. Verrà costruito un “quartiere low cost” per1.200 residenti con canoni a partire da 500 euro, il nuovo campus IED, un nuovo polo museale scientifico, un
grande parco e servizi per residenti. La prima parte sarà inaugurata nel 2026.

Milano Barona: in zona M2 Romolo si è conclusa la costruzione di Arca, in via Rimini, per la nuova sede delGruppo Cap Holding e anche la riqualificazione dello stabile San Vigilio Uno - noto come Palazzo Savoia

83Assicurazioni e Riassicurazioni progettato da Gio Ponti nel 1971. Sempre nel distretto della Barona, nei pressidella Stazione M2 Famagosta, via Palatucci ha iniziato ad elevarsi il progetto The Skydrop, ora diventato TheTris,
di proprietà di Real Estate Center, società del gruppo Carfin92; si tratta di una nuova torre di 20 piani fuori terra
e due interrati, 38.800 metri quadrati di superficie totale di progetto, 1.500 mq a piano, 250 posti auto coperti, 9mila mq di aree verdi, 3.500 mq di giardini pensili. Un investimento da 25 milioni di euro solo per i lavori: l’immobile
sarà destinato ad un uso direzionale e commerciale.
Il progetto TPR prevede la costruzione di un complesso edilizio multifunzionale di 19.000 mq su una posizione
strategica lungo la ferrovia Milano-Mortara. Il complesso sarà composto da una grande lastra orizzontale di due
livelli fuori terra, sormontata da una torre di 20 piani per un’altezza di 75 metri, con uno Sky bar e un ristorante
con vista a 360°. La progettazione definitiva è in fase di ultimazione, l’orizzonte per il fine lavori è il 2025.
Milano Rogoredo - Santa Giulia – Nella porzione nord dell’area di Santa Giulia continuano gli scavi per lebonifiche e per permettere l’inizio delle operazioni di posa delle fondazioni dei vari edifici. Si segnala inoltre che,a settembre 2021 Risanamento e la società tedesca Cts Eventim (leader internazionale dell’entertainment) hanno
presentato il progetto per la realizzazione della nuova Msg Arena. Un investimento da 180 milioni. Ospiterà
16mila persone ma anche ristoranti, negozi e 10mila mq di “piazza” esterna per eventi all’aperto. L’arena“Palaitalia” sarà inclusa anche nel progetto delle Olimpiadi Milano-Cortina 2026



BEIC, la Biblioteca Europea: La Biblioteca Europea si estenderà su un’area di 30.000 mq. Verranno costruitedue strutture speculari tra loro strutturate così: due “navate” trapezoidali, entrambe in vetro e metallo. Per
realizzarla sono stati messi a disposizione 101,574 milioni di finanziamento già previsti nel bilancio dello Statonell’ambito del PNRR. Ci sarà un deposito robotizzato ipogeo, un forum, un auditorium e una piazza verde
pubblica. I lavori sono iniziati nel 2024 e terminare entro la fine del 2026.

Milano 3.0 – nel contesto della “Milano allargata” è importante menzionare il nuovo sviluppo “next generation
living “: sei nuove palazzine, per un totale di 260 appartamenti prenderanno posto tra il laghetto di Basiglio e il
parco. Gli appartamenti mettono a disposizione tagli diversi, che giocano sull’interior design differenziato
dall’Atelier(s) Alfonso Femia.

84Il mercato immobiliare residenziale della città di Milano

Nel primo semestre 2024 i prezzi e i canoni del capoluogo lombardo si mantengono ben oltre la media nazionale
confermando la dinamicità e l’attrattività del mercato delle abitazioni milanese. La centralità economica di Milano continua
ad attrarre una domanda sempre più ampia sia in termini di età (dai giovani lavoratori ai senior), che spesso però non
incontra un’offerta di prodotto adeguata. Le numerose iniziative immobiliari di rigenerazione urbana, promosse da player
specializzati, che nella maggior parte dei casi si qualificano come importanti occasioni di recupero di brani di città o disingoli edifici fanno da traino e i tempi di assorbimento dei prodotti rimangono molto stretti, questo soprattutto grazie alla
diversificazione dell'offerta residenziale, che consente l'introduzione sul mercato di nuove costruzioni in grado disoddisfare le esigenze di utenti con diverse disponibilità finanziarie. Il sensibile aumento dei costi delle materie prime e, diconseguenza, dei costi di costruzione al momento sembrano incidere solo in parte sulla vivacità del mercato immobiliare
milanese.

Fatturato e take up
Nel 2023 il fatturato residenziale del comune di Milano ha registrato un volume pari a 10.800 milioni di euro, segnando
una variazione del -7% su base annua. L'offerta di spazi ad uso residenziale ammonta a 3.180.000 mq, con una variazione
rispetto all'anno precedente del -9%, mentre le superfici scambiate si attestano a 2.900.000 mq (-12% rispetto all'anno
precedente). L'assorbimento, ovvero il rapporto tra la superficie scambiata e la superficie offerta, registra un valore
superiore alla media dei 5 anni (91%).

Kroll Advisory su dati Scenari Immobiliari

85

Compravendite
Nel 2023, il Numero di Transazioni
Normalizzate

(NTN)

di

Milanoimmobili

Abitazioni compravendute pertipologia (%)

residenziali registrate nel comune di
Milano è stato pari a circa 24.830 unità

MQ

2022

2023

con una variazione del -13% rispetto

< 50

21,3%

21,1%

all'anno

50 - 85

44,3%

43,6%

85 - 115

20,3%

20,6%

115 - 145

7,9%

8,0%

>145

6,2%

6,7%

precedente.

Ilcapoluogo

assorbe il 37% delle NTN dell'intera
provincia. Nel 2023, nel capoluogo iltaglio dimensionale dello spazio abitativo
più richiesto è stato tra 50 e 85mq. Le
NTN del 2023 risultano inferiori alla media
dei 5 anni.

NTN = Numero di Transazioni Normalizzate: rappresenta il numero di transazioni, normalizzate rispetto alla
quota di proprietà compravenduta, avvenute in un determinato periodo di tempo.

Kroll Advisory su dati Agenzia delle Entrate (OMI)

Nel primo trimestre 2024 a Milano si sono
registrate circa 5.140 NTN residenziali, -13% rispetto allo stesso periodo del 2023, risultato inferiore anche a quanto
totalizzato nel periodo gennaio-marzo 2019 (-16%). Per contro, il comparto della locazione conferma il trend crescenteche ha avuto inizio nel secondo semestre 2021; tale tendenza è dovuta all’aumento dei prezzi euro/mq delle abitazioni ealle difficoltà di accesso al credito.

PrezziNel primo semestre del 2024, nonostante la diminuzionedelle compravendite e dei mutui concessi, i prezzi simantengono elevati. Il mercato delle locazioni rimane
dinamico, con una domanda crescente che spinge icanoni verso l'alto.
Le macro-aree centrali e periferiche della città mostrano
per lo più variazioni positive. Le buone performance delcentro, considerato un investimento sicuro in un periodo
di incertezza e volatilità, sono sostenute dal segmentodel lusso, che continua ad avere una forte domanda. La
macroarea del semicentro continua a suscitare interesse,

Elaborazione Kroll Advisory su dati Agenzia delle Entrate (OMI)

grazie a numerosi progetti di rigenerazione urbana eriqualificazione di immobili esistenti, con prezzi in aumento soprattutto nelle zone vicine alle nuove fermate dellametropolitana. Similmente, la periferia mostra buone performance nelle quotazioni, attirando una domanda abitativa con
budget contenuti, orientata verso soluzioni più ampie e con spazi esterni.

86

H1 2024
ZONE

Prezzi mediPrezzi

€/mq

Prime

min max€/mq

Centro - Quadrilatero / Brera

10.350 - 17.250

20.700Centro - storico

8.550 - 12.600

17.250Castello - Palestro

6.900 - 9.750

11.400Porta Genova - Navigli

4.500 - 6.500

8.500

Cenisio - Farini

5.300 - 7.800

8.500

Sempione - Portello

4.950 - 7.650

10.700Isola - Repubblica

4.950 - 8.000

11.000Pt. Venezia

6.000 - 9.300

10.950Pt. Romana

7.700 - 9.900

13.200Città Studi

3.300 - 5.500

7.500

Tibaldi - Lodi

3.900 - 5.200

7.000

San Siro

3.600 - 5.250

5.850

Bovisa - Istria

3.000 - 3.900

4.900

Gallaratese - Merlata - Certosa

2.700 - 3.500

5.000

Niguarda - Monza - Lambrate

2.650 - 3.700

4.300

Forlanini - Corvetto

2.200 - 3.600

4.300

Vigentino - Chiesa Rossa

2.250 - 3.400

4.900

Famagosta - Forze armate - Baggio

2.700 - 3.500

4.300

Porta Nuova

7.500 - 9.000

13.000City Life

9.400 - 12.000

12.300N.B.: i range di prezzi medi €/mq indicati in mappa e in tabella sono
riferiti ad unità abitative nuove e usate.
Kroll Advisory87Principali transazioni – H2 2023 e H1 2024
Data
mag-24mag-24apr-24
mar-24

Nome immobile

2 asset Navigli
Ex Scali Farini e

dic-23

Asset Viale Monza

set-23ago-23

1

San Cristoforo
Asset Via Larioott-23Prov

Asset Piazzale
Susa
AdrianoCommunity Centermar-24ott-23

1

Portafoglio

Ex Ippodromo delTrottoCefalonia 18
Aparto Milan
Giovenale
Viale
Rimembranze di

1

Città

Valore(Mln di €)Compratore

Venditore

MI

Milanon.d. Redbrick Investment Group

n.d.

MI

Milanon.d. REAM SGR S.p.A.

Proges Cooperativa Sociale di ParmaMI

Milanon.d. Gruppo Arrow Global

n.d.

MI

Milano489,5 Unicredit, Prelios SGR, Hines

MI

Milanon.d. Kervis Asset Management

n.d.

MI

Milanon.d. Harrison Street RE Cap, Artisa Group

n.d.

MI

MilanoMI

Milanon.d. Tel Aviv Investimenti Srl

Borio MangiarottiMI

Milanon.d. Colliers Global Investors Italy

Blue Noble LLP, Hines

MI

Milanon.d. Borio Mangiarotti, Cornerstone Groupn.d.

250,0 Bain Capital, Borio Mangiarotti

FS Sistemi Urbani

Hines, Prelios SpA

ago-23

Milano Bonola

MI

Milano10,0 Borio Mangiarottin.d.

lug-23Gessi 8/Costanza
12-19

MI

Milanon.d. Maghen Capital Spa

Kryalos

sviluppi misti a prevalenza residenziale
Kroll Advisory su dati MSCI RCA e testate giornalistiche del settore88

Il mercato immobiliare terziario della città di Milano

Le sfide esterne al mercato, quali la crescita inflattiva e l'aumento dei costi delle materie prime, influenzano solo
parzialmente il contesto milanese, che continua ad essere interessato da interventi volti alla realizzazione di headquarterper le società leader nei settori assicurativi, bancari e per i brand dell’informatica e tecnologia avanzata. L’attenzione ai
temi della sostenibilità energetica e alla riorganizzazione degli spazi, sono i driver di una domanda che ricerca spazi
localizzati in aree della città facilmente accessibili, di metrature minori rispetto al passato e dotate di servizi che nepremiano la vivibilità (ad esempio la predisposizione di spazi accessori, quali terrazze e roof-top fruibili nei momenti dipausa). Gli operatori dimostrano interesse sia per immobili di nuova costruzione che per quelli soggetti a significativeriqualificazioni; tuttavia, si registra un rallentamento nei tempi di consegna dei progetti immobiliari. La competizione per iprogetti prime sosterrà la crescita degli affitti prime, mentre gli standard ESG e le certificazioni di sostenibilità diventano
requisiti fondamentali. Si prevede un miglioramento del mercato degli investimenti fino alla fine dell'anno, con un crescenteinteresse per i prodotti ufficio prime a Milano e un aumento del divario tra località centrali e periferiche.

Fatturato e take up
Nel 2023 il fatturato terziario del comune di Milano ha registrato un volume pari a 2.360 milioni di euro, segnando una
variazione del +5,5% su base annua. L'offerta di spazi ad uso ufficio ammonta a 710.000 mq, con una variazione rispetto
all'anno precedente del +9%, mentre le superfici scambiate si attestano a 530.000 mq (+6% rispetto all'anno precedente).
L'assorbimento, ovvero il rapporto tra la superficie scambiata e la superficie offerta, registra un valore inferiore alla media
dei 5 anni ed è pari al 75%.

Kroll Advisory su dati Scenari Immobiliari

89

Compravendite
Nel 2023 il Numero di Transazioni Normalizzate (NTN) di
immobili ad uso terziario/direzionale registrate nel comune di
Milano è stato pari a 935 unità con una variazione del -23%
rispetto all'anno precedente. Anche nell' ultimo quinquennio si
rileva una variazione negativa (-24%). Il capoluogo assorbe il
58% delle NTN dell'intera provincia. Le NTN del 2023 risultano
inferiori alla media dei 5 anni. Nel primo trimestre 2024, a Milano
si sono registrate 280 NTN di uffici, il 44% in più rispetto allo
stesso periodo del 2023, e risultato superiore al periodo
gennaio-marzo 2019, in cui si erano registrate 105 NTN (175 inmeno rispetto al Q1-24).

Kroll Advisory su Agenzia delle Entrate (OMI)

NTN = Numero di Transazioni Normalizzate: rappresenta il numero di transazioni,
normalizzate rispetto alla quota di proprietà compravenduta, avvenute in undeterminato periodo di tempo.

Canoni e rendimenti
Dopo che nel 2023 il mercato delle locazioni di Milano harecepito in quasi tutte le zone gli effetti della crescita
inflattiva e delle conseguenti ricadute sulle politichemonetarie delle Banche Centrali, nella prima parte del 2024
i canoni medi rimangono stabili, in attesa dell’eventuale
recepimento da parte del mercato della riduzione del costodel denaro da parte della BCE avvenuta nella riunione delloscorso 6 giugno. I canoni prime si mantengono stabili, conuna previsione di crescita dettata anche dalla limitata
disponibilità di immobili. In generale, i canoni possono subire
variazioni significative al rialzo, soprattutto in caso di

Elaborazione Kroll Advisory su dati Agenzia delle Entrate (OMI)

immobili di nuova costruzione o valorizzati secondo i più alti
livelli prestazionali (grado A), rispondenti alle attuali esigenze dei conduttori e degli investitori.
Considerata l’attuale situazione di attesa del recepimento da parte del mercato della riduzione del costo del denaro, si
assiste a una stabilizzazione dei rendimenti su base semestrale.

90PrimeH1 2024
Canoni€/mq/aGross yield

Centromin max
460 - 650

min max
4,25% 5,00%

Venezia/Buenos Aires

325 - 460

5,00% 5,80%

Porta Romana

185 - 290

5,50% 6,50%

Città Studi

175 - 280

6,00% 6,50%

Genova210 - 290

6,00% 6,50%

Sempione

190 - 260

5,75% 6,45%

Zara

165 - 265

6,00% 7,10%

Bovisa130 - 240

6,50% 7,30%

Padova100 - 185

7,00% 7,30%

Forlanini

115 - 190

6,50% 7,10%

Rogoredo

150 - 210

6,50% 7,30%

Gratosoglio

85 - 130

6,00% 7,30%

Famagosta

135 - 205

6,00% 6,80%

Lorenteggio

155 - 215

6,00% 6,80%

Baggio80 - 150

7,00% 7,30%

San Siro

115 - 215

6,00% 6,80%

Certosa

125 - 190

6,00% 6,50%

Affori145 - 240

6,00% 6,50%

Niguarda

145 - 185

6,00% 6,80%

Monza

120 - 205

6,00% 6,80%

Canoni€/mq/aGross yield

Centro CBD

min max
650 - 715

min max
4,00% 5,00%

Pta Nuova Garibaldi

460 - 640

4,00% 5,00%

City life

380 - 420

4,75% 5,25%

Scalo di Pta Romana

400 - 440

4,75% 5,25%

Fulvio Testi

300 - 350

5,25% 6,25%

Santa Giulia

300 - 350

5,25% 6,25%

ZONE

ZONE

Nota: i canoni di locazione e i rendimenti lordi indicati nella
tabella sono da considerarsi medi rispetto alla zona diriferimento. I canoni prime sono riferiti a edifici certificati
Leed, Breeam, Well, con rating elevato, occupati da tenantdi primario standing.

Kroll Advisory91Principali transazioni – H1 2024
Data

Portafoglio

Nome immobile

Città

Indirizzo

ValoreCompratore(Mln di €)Venditoregiu-24

Asset Viale Certosa
218

MilanoViale Certosa 218

n.d. City Club Srl

Kryalos

giu-24

Palazzo A5 Milanofiori

AssagoStrada 4

14,0 Comete, Alderann.d.

mag-24

Conde Nast

MilanoPiazzale Cadorna 5n.d. n.d.

n.d.

mar-24

Casa Betania

MilanoVia Enrico Tazzoli 17

n.d. San Vittore 49 srl

mar-24

Asset Piazza San
BabilaMilanoPiazza San Babila 5

n.d. n.d.

REAM SGR S.p.A.

mar-24

Asset Via Lorenteggio

MilanoVia Lorenteggio

n.d. n.d.

Kryalos SGR

feb-24

Future HQ Campari

MilanoCorso Europa 2

110,0 TOfeb-24

Asset Tortona 37/41

MilanoVia Tortona 37/41

n.d. Kervis SGR

BNP Paribas REIM

gen-24

Palazzo di Fuoco

MilanoViale Monza 1

70,3 Corum, SCPI Eurion

Blackstone, KryalosCompagnia di Sant'Orsola – Secular
Institute of Sant'Angela Merici

BNP Paribas REIM

Kroll Advisory su dati MSCI RCA e principali testate giornalistiche del settore

92

Roma, la città che cambia

Roma si qualifica come capitale in grande fermento grazie ad una serie di manifestazioni di rilievo internazionale, alcune
già confermate, altre in attesa di conferma, che la vedranno protagonista nel prossimo quinquennio.
Tali eventi avranno ricadute socioeconomiche non trascurabili e altresì impatteranno sulla gestione del territorio, sia da un
punto di vista di realizzazione di infrastrutture relative la viabilità, sia di edifici ad hoc necessari alla buona riuscita delle
manifestazioni.
Tra i principali eventi nel medio periodo si segnala il Giubileo 2025 e Giubileo straordinario per l’anniversario della
Redenzione 2033/34.
In una recente intervista, il sindaco di Roma, ha ricordato che sono previsti investimenti per 13 miliardi. Alla cifra totale
concorrono 2,6 miliardi di opere PNRR, 1,3 miliardi del piano Giubileo, 4,2 miliardi di fondi nazionali aggiuntivi e 4,8 miliardi
di «altri fondi» in cui sono compresi i fondi strutturali europei. La mobilità sostenibile è il capitolo più ricco con 7 miliardi cui
seguono l’economia circolare e la gestione idrica con 3,3 miliardi, la rigenerazione urbana con 3,3 miliardi e verde urbano
e il decoro con 3 miliardi.

Mappatura dei principali progetti di valorizzazione a scala urbana e gli interventi
I progetti di trasformazione urbana che interessano il territorio della città di Roma Capitale in base al dimensionamento,
possono essere distinti in:

I progetti di valorizzazione a scala urbana con una Slp > di 50 mila mq, pari a circa 1 milione di mq;

Gli interventi puntuali con una Slp ˂ a 50 mila mq, pari a circa 0,6 milioni di mq;

In totale ammontano a circa 1,6 milioni di mq di Slp articolati in:Fase di cantiere (circa 0,6 milioni di mq di Slp): pari a circa il 40 % della Slp totale;

Fase di progetto (circa 1 milioni di mq di Slp): pari a circa il 60 % della Slp totale.

93

Kroll Advisory

PNRR – Le opportunità per Roma
Roma Capitale considera le risorse del PNRR come un importante vettore di accelerazione del processo di trasformazionedella città in una prospettiva di maggiore sostenibilità, innovazione ed inclusione. L’approccio strategico implementato
nella capitale ha permesso il finanziamento di 279 progetti dal valore totale di 1,15 miliardi di euro, con un tasso di
successo pari al 90%. Le risorse del PNRR sono state investite in diverse macroaree:11,7 milioni impiegati per il finanziamento di 10 progetti di digitalizzazione;

238,7 milioni per la valorizzazione del patrimonio culturale, artistico e storico della città;

526 milioni spesi in 19 progetti di mobilità sostenibile;

123,3 milioni investiti in interventi sociali quali il potenziamento del servizio d’istruzione, sport e inclusionesociale;

21 milioni per lo sviluppo energetico, immobiliare del territorio, per un totale di 6 progetti edilizi.

Roma è interessata in particolare da quattro delle sei Missioni del PNRR:-

Missione 1: digitalizzazione, innovazione, competitività, cultura, con un totale di 10, di cui due interventi principali.
Il primo relativo al turismo (M1C3: Turismo e Cultura 4.0), valorizzazione dell’attrattività di Roma attraverso la
riqualificazione di percorsi turistici minori, per un totale di 142 progetti dal valore di 238,723 milioni di euro. Il
secondo relativo allo sviluppo dell’industria cinematografica, con il Progetto Cinecittà, che prevede il rilancio di
un polo europeo strategico. In particolare, l’investimento del PNRR garantirà a Cinecittà circa 260 milioni di € che
si divideranno su tre linee d'azione:o

Costruzione di nuovi studi e recupero di quelli esistenti, insieme alla realizzazione di nuovi teatri di alto
livello con edifici supplementari. Il numero di teatri aumenterà da 20 a 25, mentre la capacità produttiva
e i relativi servizi cresceranno del 60%. Recenti sviluppi hanno condotto all’abbandono di opere diampliamento in zona Torre Spaccata, inizialmente prevista dal progetto iniziale.

oInvestimento innovativo per potenziare le attività di produzione e formazione del Centro Sperimentale
per la Cinematografia, compresi nuovi strumenti per la produzione audiovisiva, l'internazionalizzazione
e gli scambi culturali. Sarà prevista anche la creazione di un laboratorio fotochimico per la conservazione
dei film;

94

oAttività per lo sviluppo di infrastrutture (live set di produzione virtuale) sia per uso professionale che
didattico attraverso l'e-learning. Si rafforzeranno le capacità e le competenze professionali e digitali
nell'intero settore audiovisivo, al fine di favorire la trasformazione tecnologica in maniera più
performante e continuativa;
2 milioni di euro verranno impiegati per la riqualificazione di Villa Ada, i cui lavori sono in corso con
prevista conclusione in data 31 marzo 2026, 3,2 milioni per il miglioramento energetico di cinema eteatri e 1,49 milioni per la rimozione delle barriere fisiche e cognitive all’interno di musei, biblioteche earchivi.

-

Missione 2: energia rinnovabile, idrogeno, rete e mobilità sostenibile che prevede un rafforzamento dei
collegamenti infrastrutturali diagonali con il potenziamento delle tratte Roma-Pescara, Roma-Ancona e RomaPerugia, oltre alla chiusura dell’anello di Roma.
A favore della mobilità green, verrà implementato l’acquisto di veicoli pubblici a idrogeno, mentre verranno
costruite le relative stazioni di ricarica. Roma si impegna a sviluppare una rete di ciclabili più efficiente e arafforzare la rete tramviaria della città.
Gli obiettivi di miglioramento energetico si rifletteranno nei lavori di riqualificazione sugli edifici ERP e sulla Scuola
Statale “Tullia Zevi”.

-

Missione 4: progetti per istruzione e ricerca per il potenziamento dell’offerta dei servizi d’istruzione, dunque la
costruzione di nuovi asili nido e scuole per l’infanzia (26,38 milioni), il potenziamento delle infrastrutture sportive
nelle scuole (0,27 milioni) e la costruzione di nuove mense (1,28 milioni).

-

Missione 5: progetti per l’inclusione e la coesione quali la realizzazione di infrastrutture sociali per famiglie,
comunità e terzo settore.

Roma e la Città Metropolitana hanno ottenuto dal PNRR anche progetti come Caput Mundi e quelli sulla mobilità
sostenibile, oltre a una serie di progetti potenzialmente finanziabili che riguarda la rigenerazione urbana (es. rigenerazionedel patrimonio scolastico e del patrimonio residenziale pubblico).

Nel dettaglio, il progetto Caput Mundi, per l’adempimento della missione 4, ha come obiettivo sviluppare un modello diturismo sostenibile e creare un itinerario turistico per Roma e per i percorsi nazionali meno noti. Il progetto mette adisposizione circa 500 milioni di € ed è ripartito in 335 interventi su 283 siti archeologici/culturali da realizzarsi a cura divari soggetti attuatori (Ministero del Turismo, Ministero della Cultura, con il coinvolgimento delle varie Soprintendenze,
Parco Archeologico del Colosseo, Parco Archeologico dell’Appia Antica, Diocesi di Roma, Regione Lazio e Roma Capitale).
Tra le opportunità collaterali a questa iniziativa vi è la formazione e la creazione di nuovi posti di lavoro. Inoltre, verrà
sviluppata un’app dedicata contenente le informazioni turistiche, culturali e logistiche utili ai turisti.
L'investimento gestito dal Commissario Straordinario Giubileo, nonché sindaco di Roma, Roberto Gualtieri prevede sei
linee di intervento:-“Patrimonio Culturale Romano per EU-Next Generation”, che riguarda la rigenerazione e il restauro del patrimonio
culturale e urbano e dei complessi di alto valore storico-architettonico della città di Roma;-“Percorsi giubilari” (dalla Roma pagana a quella cristiana), finalizzati alla valorizzazione, messa in sicurezza,consolidamento antisismico, restauro di luoghi ed edifici di interesse storico e percorsi archeologici;-#LaCittàCondivisa, che riguarda la riqualificazione di siti in aree periferiche;-#Mitingodiverde, che copre interventi su parchi, giardini storici, ville e fontane;-#Roma 4.0, che prevede la digitalizzazione dei servizi culturali e lo sviluppo di app per i turisti;-#Amanotesa, finalizzata ad aumentare l'offerta di offerta culturale alle periferie per l'integrazione sociale.

L'elenco dei beneficiari ed enti attuatori comprenderà: Roma Capitale; Soprintendenza Archeologica per i Beni Culturali,
Ambientali e Paesaggistici di Roma (MIC); Parco Archeologico del Colosseo; Parco Archeologico dell'Appia Antica; Diocesidi Roma; Ministero del Turismo; Regione Lazio.

95

L’attuazione del progetto è articolata nelle seguenti tappe:-

Giugno 2022: presentato il progetto “Caput Mundi”-

Entro dicembre 2024: avanzamento della riqualificazione – raggiungere almeno il 50% della riqualificazione dei
siti culturali e turistici individuati;-

Entro giugno 2026: riqualificazione – riqualificare almeno 200 siti culturali e turistici.

Da luglio 2023 Invitalia in qualità di Centrale di Committenza, per conto del Commissario Straordinario di Governodelegato dal Ministro del Turismo, ha dato via alle prime procedure di gara per Accordi Quadro, del valore di oltre 359
milioni di euro.
Per ogni accordo quadro possono essere stipulati un massimo di 4 accordi, per ogni sub-lotto prestazionale. Invitalia èstata incaricata di stipulare gli Accordi con gli operatori che sono risultati Aggiudicatari per ogni lotto.
In particolare:-

la procedura AQ 1, “Riqualificazione e restauro del patrimonio culturale della città di Roma e delle province delLazio”, per le categorie di opere OG2, è stata suddivisa in 5 lotti e vale oltre 221,3 milioni di euro;-

la procedura AQ 2, “Riqualificazione e restauro del patrimonio culturale della città di Roma e Frosinone”, per lecategorie di opere (OG2 – OS2A) vale quasi 137,8 milioni di euro ed è suddivisa in 4 lotti prestazionali.

Il termine ultimo per gli Accordi Quadro, quindi per il raggiungimento delle loro finalità, è fissato al 30 giugno 2026, checorrisponde anche allo scadere dell’investimento “Caput Mundi – Next Generation EU per grandi avvenimenti turistici”. Gli
Accordi avranno effetti vani anche in occasione dell’esaurimento somme stimate per ciascun lotto.

Per quanto riguarda la mobilità sostenibile, le risorse stanziate dal PNRR prevedono oltre 3,5 miliardi di euro perl’ammodernamento tecnologico e 2,6 miliardi per la valorizzazione delle reti regionali e il rilancio del trasporto pubblico
locale. A questa tranche vanno aggiunti poi 186 milioni di euro per il programma di ripristino e riapertura delle linee
turistiche. 1,9 miliardi sono destinati al potenziamento e sviluppo infrastrutturale delle aree metropolitane. Il progetto
fondamentale sarà il completamento dell’anello ferroviario di Roma nord tra la linea FL3 Roma-Viterbo, la linea Tirrenica
e l’innesto sulla linea “merci” (direzione Chiusi e direzione Tiburtina).
In particolare potranno essere realizzati: la riattivazione e il raddoppio della tratta Valle Aurelia-Vigna Clara (intervento da
30 milioni di euro; appalto affidato ad un gruppo di imprese scelte da RFI); il nuovo tracciato tra la fermata Vigna Clara ela stazione Val d’Ala comprensiva della nuova stazione Tor di Quinto che renderebbe possibile l’interscambio con la linea
Roma – Viterbo gestita da Atac e della diramazione per Roma Smistamento (Bivio Tor di Quinto); la nuova tratta a doppio
binario Vigna Clara-Tor di Quinto, miglioramenti al Piano regolatore di Roma Tiburtina e l’interconnessione con la linea
Roma – Grosseto (Bivio Pineto).
In occasione degli eventi che vedranno Roma come palcoscenico naturale, il 26 e il 27 giugno i rappresentati per la mobilitàsono a Valencia per l’assemblea del progetto UPPER – Unleashing the Potential of Public Transport in Europe, dove si
discute del trasporto pubblico locale nelle principali metropoli europee. Il progetto dalla durata di 4 anni e un investimento
di 20 milioni di euro coinvolge 10 città e 41 partner per sostenere la transizione verso una mobilità ad emissioni zero entro
il 2030. L’impegno di UPPER nei confronti delle città che vi hanno aderito è quello di fornire chiare linee guida, a Romasono previsti nove interventi, affinché i centri urbani possano raggiungere alti livelli di sicurezza ed efficienza dei trasporti,
oltre che all’implemento di nuove tecnologie nel settore.

Per quanto riguarda il patrimonio residenziale pubblico il PNRR destina 150 milioni alla riqualificazione dell’edilizia
popolare a Roma. Ater Roma ha presentato alla Regione sei progetti per un totale di 60 milioni: due, a Corviale e Pineto“Villa Aurelia”, dove procedono i lavori per la riqualificazione e l’efficientamento energetico degli immobili. Roma Capitale
per far pronte alle lunghe liste di attesta (12mila le famiglie in lista d’attesa) ha avviato i cantieri di due progetti nella zonadel Collatino (edifici Erp in via Sebastiano Satta e piazza Balsamo Crivelli per quasi 35 milioni di euro). Inoltre, a Ostia èstata individuato un blocco di appartamenti in via del Sommergibile per circa 15 milioni mentre in via dell’Archeologia

96

(Torre Angela) si stimano lavori per 14 milioni. Per le opere di riqualificazione in via Pisino, a Villa Gordiani, si stimano 7,1
milioni, e 19,5 milioni per interventi in via delle Alzavole (Torre Maura).

Per quanto riguarda il Giubileo 2025, l’obiettivo è la realizzazione di 135 progetti per un totale di 2,1 mld, per facilitare esostenere il rapporto tra la città di Roma e i pellegrini. Gli interventi riguardano molteplici aspetti della città, come lariqualificazione e valorizzazione dei luoghi della Roma cristiana e pagana, il potenziamento della viabilità veicolare, lamanutenzione straordinaria delle linee della metropolitana A e B, la riqualificazione di strutture per l’accoglienza dipellegrini e cittadini e l’attivazione di interventi per la cura del territorio.
A luglio 2023 è partito il primo pacchetto di 87 opere per il Giubileo 2025 - 32 progetti di riqualificazione e valorizzazione,
altri 23 relativi ad accessibilità e mobilità, 8 dedicati al capitolo accoglienza e partecipazione e 24 per ambiente e territorio- per 1,8 miliardi di risorse complessive, di cui un miliardo di fondi giubilari. Tra gli interventi più significativi si menziona il
Sottovia di Piazza Pia, il cui cantiere raggiunge costi pari a 70 milioni e che verrà ultimato entro il Q2 del 2025.
All’interno di questa cornice si inserisce il progetto per la riqualificazione di Piazza dei Cinquecento e dell’ambito
circostante alla stazione di Roma Termini. Gli interventi costeranno 30 milioni di euro. Di questi fondi, 12 milioni
impatteranno sulle casse del Giubileo, mentre gli altri 18 milioni saranno a carico del Ministero delle Infrastrutture e Mobilità
Sostenibili.

Progetto di riqualificazione del Foro Italico.
Il governo ha stanziato 80 milioni di euro per recupero e la valorizzazione del Foro Italico di Roma. I fondi sono stati messi
a disposizione dal Ministero delle Politiche giovanili e lo Sport per i 150 anni di Roma Capitale. Le risorse economiche sonostate affidate all’azienda pubblica Sport e Salute Spa che si occupa dello sviluppo dello sport in Italia. Il progetto diriqualificazione del Parco del Foro Italico di Roma prevede anche la realizzazione di un Hub Community, ovvero uno spazio
innovativo e digitale che sia in grado di aggregare contenuti e idee intorno allo sport. Viale dell'Obelisco, il complesso ex
Civis edificio B, le ex foresterie Sud, lo stadio dei Marmi, l'ex palazzo delle terme, lo stadio del nuoto e l'ex accademia di
educazione fisica verranno restaurati e rifunzionalizzati.
Recenti sviluppi riportano la presentazione del 17 maggio di un nuovo progetto che promuove l’apertura di campi datennis nell’area militare golenale del Lungotevere della Vittoria.
Fonte: romatoday.it, altri siti di informazione

Reinventing cities “Campo Urbano” – Trasformazione Ex Scalo Ferroviario Roma Tuscolana
Il progetto Campo Urbano è il vincitore di Reinventing Cities e permetterà di riqualificare l’area ferroviaria della stazione
Tuscolana che copre una superficie di 45.000 metri quadrati. Il masterplan vincitore è del gruppo interdisciplinare Fresia
RE con lo studio d’architettura Arney Fender Katsalidis. FRESIA RE presenta il progetto come “un regno urbano car-free
inserito in un distretto residenziale e industriale consolidato. Istruzione, sviluppo professionale e cultura per sfruttare la
rigenerazione urbana. Un vero sviluppo ad uso misto con residenze, uffici, spazi flessibili, un hotel per studenti, un centro
energetico e negozi, che promuove la città di 15 minuti e la mobilità integrata”. L’area interessata dal progetto si estende
per oltre 45.000 mq e mira al miglioramento della vivibilità del contesto territoriale e ridurre significativamente il traffico
automobilistico. La rete di mobilità sostenibile farà parte del teorico “Green Ring”, un insieme di spazi pubblici e cittadiniche corre lungo l’asse ferroviario tra la stazione Trastevere e Tiburtina. Il concept progettuale punterà sulla flessibilità e lapolifunzionalità degli spazi prevedendo la costruzione di uno student hotel, di un energy center, di spazi di laboratorio e
servizi commerciali. Sarà presente anche un intero quartiere certificato LEED alimentato unicamente grazie all’energia
rinnovabile prodotta all’interno del paesaggio verde. I punti chiave sono:-

trasformazione di un ex-scalo ferroviario in un’area pedonale ad uso promiscuo secondo il modello città in 15
minuti;-promozione del trasporto ecologico quali biciclette e pedoni;

97-

promuovere uno stile di vita sostenibile attraverso un uso consapevole di energia, acqua, e gestione dei rifiuti;-

ristrutturazione di edifici esistenti, costruzioni di nuove strutture modulari e in legno per ridurre l’impatto delcarbonio almeno dell’85%, e nello stesso tempo garantire gli standard LEED;-

sviluppo di un centro distrettuale dell’energia con l’obiettivo di funzionare al 100% con energia rinnovabile entro
il 2025 e raggiungere l’obiettivo emissioni zero entro il 2050;-

il progetto cercherà di raggiungere un sistema ecologico per la gestione del 100% dei rifiuti, sfruttando biomassa,
compostaggio e riciclaggio;-

l’area a verde aumenterà del 90%, mentre il 40% del suolo totale spostato durante la costruzione sarà bonificato
aumentando così il potenziale per lo sviluppo della biodiversità vegetale.

Fonte: Urbanfile

I progetti finanziati dal PINQuA.
Il Programma Innovativo Nazionale per la Qualità dell’Abitare (PINQuA) è un programma di investimenti promosso dal
Ministero delle Infrastrutture e della Mobilità Sostenibili (MIMS) per realizzare interventi di edilizia sociale e rigenerazione
urbana in tutta Italia, rispondendo in maniera innovativa ai fabbisogni legati in particolare alla “questione abitativa” cheaffigge da tempo il nostro Paese, e specialmente alcune aree di esso. Il PINQuA è una delle linee di intervento del Piano
Nazionale di Ripresa e Resilienza (PNRR).
Il Comune di Roma avrà accesso a circa 40 milioni di € suddivisi in tre differenti progetti:-

Rigenerazione urbana ed edilizia del comparto di edilizia economica e popolare R5 a Tor Bella Monaca(intervento finanziato per 15 milioni di € per circa 430 alloggi)oL’intervento propone il recupero energetico, tecnologico e il miglioramento sismico di tutti gli edifici,
necessario per adeguare le prestazioni degli immobili e assicurare il comfort ambientale interno. Il piano
terra e il piano primo su Via dell’Archeologia saranno soggetti ad una riqualificazione più radicale mirata
a diversificare le funzioni per donare nuova vitalità a via dell’Archeologia e garantire l’accesso agli edifici
direttamente dalla strada, assicurando maggiore sicurezza. Per questi due piani è prevista anche una
riarticolazione delle tipologie abitative e l’inserimento di spazi collettivi e di servizi per il quartiere. Il
progetto è attualmente in corso e si prevede la conclusione a marzo 2026.

-

Porto Fluviale REC House (intervento finanziato per 11 milioni di € per circa 50 alloggi)oL’ambito di intervento è il recupero edilizio e sociale di una ex-caserma a Roma. L’edificio è oggetto dal
2003 di un’occupazione abitativa di 56 nuclei familiari. Il progetto intende mantenere la comunità, giàinserita nella vita del quartiere e già attiva nella fase di co-progettazione. La terrazza ospiterà un giardino
fotovoltaico che potrà consentire l’attivazione di una comunità energetica. Il cortile sarà una piazza
pubblica aperta al quartiere. Saranno attivati i seguenti servizi: mercato a km 0; sportello antiviolenza;usi civici e collettivi intergenerazionali e tecnologico- digitali per didattica a distanza e trasferimento
tecnologico. Si è tenuto in data 7 giugno un sopralluogo che ha confermato la risoluzione dei dubbi
iniziali riguardanti l’aspetto residenziale della riqualifica, oltre che allo sviluppo dei lavori. La fine dei
lavori è prevista nel 2026.

-

Programma integrato di edilizia residenziale pubblica e sociale in via Cardinal Domenico Capranica(intervento finanziato per 14 milioni di € per circa 70 alloggi)oLa proposta prevede la realizzazione di un complesso di edilizia residenziale pubblica, social housing, ecohousing con alloggi da destinarsi alle assegnazioni temporanee sulla base del principio di rotazione. l
piano terra sarà destinato a servizi di pubblica utilità quali un centro anziani, una ludoteca, unlaboratorio/osservatorio di quartiere, uno spazio per lo svolgimento di attività di intrattenimento e uncentro per le attività culturali. È prevista, per la parte scoperta dell’area, la realizzazione di parcheggi
pubblici, verde e spazi aperti. Sono ad ora iniziati i lavori di demolizione dell’ex Istituto Scolastico, chefino a pochi anni fa era luogo di abitazioni abusive.

98Sempre in ambito residenziale si segnalano le seguenti iniziative immobiliari:-

Zona Portuense, in particolare Collina della Muratella, con oltre 1.000 unità in fase di realizzazione è l’area della
Capitale più vivace: si contano oltre 2.800 unità di cui quasi 1.500 in progetto, 1.000 in costruzione o in fase dicompletamento e le restanti 300 concluse.

-

Nel Municipio Roma XI sono stati avviati i lavori di demolizione dell’ex Centro direzionale Alitalia di Muratella, 4edifici abbandonati per anni, ora sottoposti ad un intervento di riqualifica. L’intervento prevede la realizzazione
di 1.300 unità abitative per un investimento da circa 300 milioni di euro. 320 alloggi verranno destinati a locazione
a canone calmierato (social housing). L’area verrà rifornita di servizi quali un supermercato e altri servizi
commerciali, un auditorium, un sistema di mobilità che incentivi l’uso dei mezzi pubblici e delle nuove aree verdi.

99

Il mercato immobiliare residenziale della città di Roma

Il mercato immobiliare residenziale di Roma è profondamente influenzato dalla natura policentrica della città. Nell'area delCentro Storico, l'offerta abitativa si indirizza principalmente verso il segmento di domanda del lusso e del turismo. Nei nodi
urbani adiacenti al GRA e nei punti infrastrutturali strategici, si manifestano sia iniziative volte alla realizzazione di nuovi
complessi, sia significative operazioni di riqualificazione di immobili preesistenti, destinati anche alla locazione a brevemedio termine. L'emergere di player strutturati nel segmento residenziale implica inevitabilmente una riflessione sui layout
delle unità abitative e la creazione di spazi comuni in grado di soddisfare una domanda abitativa alternativa. È interessanteosservare nel corso del tempo la risposta del mercato romano a questa innovativa interpretazione del segmento
residenziale di nuova generazione, che incorpora nelle soluzioni abitative amenities tipiche dell'hotellerie, come palestre,
spa-wellness, spazi di co-working e orti urbani.

Fatturato e take up
Nel 2023 il fatturato residenziale del comune di Roma ha registrato un volume pari a 12.000 milioni di euro, segnando
una variazione del -10% su base annua. L'offerta di spazi ad uso residenziale ammonta a 3.300.000 mq, con una
variazione dell’-8% rispetto all'anno precedente, mentre le superfici scambiate si attestano a 3.050.000 mq (-9% rispetto
all'anno precedente). L'assorbimento, ovvero il rapporto tra la superficie scambiata e la superficie offerta, registra un valore
superiore alla media dei 5 anni (92%).

Kroll Advisory su dati Scenari Immobiliari

100Compravendite
Nel

2023

il

NumerodiTransazioni

Roma

Normalizzate (NTN) di immobili residenziali

Abitazioni compravendute pertipologia (%)

registrate nel comune di Roma è stato pari a

MQ

2022

2023

< 50

9,7%

10,3%

50 - 85

41,9%

42,0%

(+5%). Il capoluogo assorbe il 65% delle NTN

85 - 115

27,1%

27,1%

dell'intera provincia. Nel 2023 nel capoluogo

115 - 145

11,8%

11,7%

>145

9,5%

8,9%

circa 34.340 unità con una variazione del 14% rispetto all'anno precedente. Nell' ultimo
quinquennio si rileva una variazione positiva

il taglio dimensionale dello spazio abitativo
più richiesto è stato tra 50 e 85mq. Le NTN
del 2023 risultano superiori alla media dei 5
anni.

NTN = Numero di Transazioni Normalizzate: rappresenta il numero di transazioni, normalizzate rispetto
alla quota di proprietà compravenduta, avvenute in un determinato periodo di tempo.

Nel primo trimestre 2024 a Roma si sono

Kroll Advisory su dati Agenzia delle Entrate (OMI)

registrate circa 7.700 NTN residenziali, -7%
rispetto allo stesso periodo del 2023, ed anche risultato inferiore se paragonato al periodo gennaio-marzo 2019 (-3%).
Nel mercato romano, la flessione del volume delle compravendite residenziali, che interrompe una crescita che hacaratterizzato tutti gli anni dal 2015 in avanti, con la sola eccezione del 2020, conferma un fenomeno generalizzato
imputabile alla minore erogazione di mutui, dovuta al progressivo innalzamento del tasso di interesse sui prestiti. Per
contro, il comparto della locazione conferma la tendenza crescente che ha avuto inizio nel secondo semestre 2021.

PrezziNel primo semestre 2024 si rileva una tenuta delle quotazioni.
Viene confermato l’interesse per quanto riguarda abitazioni dilusso ubicate in posizioni centrali, grazie ad acquirenti italiani einternazionali. Il semicentro e la periferia mantengono leperformance intercettando la domanda abitativa caratterizzata
da budget contenuti e orientata a soluzioni con taglio
dimensionale più ampio complete di spazi esterni accessori. Il
mercato della Capitale è caratterizzato dalla presenza diiniziative di nuova realizzazione localizzate a ridosso del GRA.
La domanda è costituita da nuovi nuclei familiari e giovani
lavoratori.
Per l’anno in corso si prevedono rialzi dei prezzi per i nuovi

Kroll Advisory su dati Agenzia delle Entrate (OMI)

sviluppi, infatti, gli acquirenti pongono sempre più attenzione alla
qualità degli immobili.
I canoni di locazione, spinti da una domanda che non trova sufficiente offerta di qualità e da condizioni di finanziamento
restrittive, sono cresciuti più dei prezzi di vendita.

101

H1 2024

N.B.: i range di prezzi medi €/mq indicati in mappa e in tabellasono riferiti ad unità abitative nuove e usate.

ZONE

PrezziPrezzi Prime

€/mq

€/mq

min max
Kroll Advisory

Centro - Navona / Condotti

8.300 - 10.000

11.500Centro - storico

5.700 - 9.300

10.200Prati - Trieste

4.200 - 5.800

6.500

Ostiense - Appio Latino

2.800 - 3.800

4.500

Acquatraversa - Farnesina

2.800 - 4.200

4.600

Portuense - Trionfale

2.400 - 3.400

4.100

Ottavia - Pietralata2.700 - 3.500

3.800

Eur - Mezzocammino

3.100 - 4.500

5.100

Alessandrino - Tor Vergata

2.000 - 2.900

3.200Madonnetta - Ostia Vecchia

1.700 - 2.550

2.800

Malgrotta - Selva Candida1.900 - 2.700

3.100

Giustiniana

1.700 - 2.550

2.800

Bufalotta

1.800 - 2.700

3.000

Lido di Ostia

2.000 - 3.050

3.550

102

Il mercato immobiliare terziario della città di RomaI fondamentali del mercato sono rimasti positivi nella prima parte dell’anno, con una preferenza per asset in aree centrali
dotate di buone infrastrutture e conformi agli standard di sostenibilità. Il mercato delle locazioni di uffici a Roma ha
registrato una prevalenza di transazioni di piccole dimensioni, con circa l’80% degli accordi riguardanti spazi inferiori ai
1.000 mq. I locatari si concentrano ancora principalmente sul CBD e sul Greater EUR, dove si è verificato oltre i due terzidell'assorbimento complessivo. Tuttavia, il mercato è ancora influenzato dalla disponibilità limitata di spazi di qualità inlinea con gli standard di sostenibilità ed efficienza richiesti dai locatari. Di conseguenza, gli edifici per uffici inefficienti esottoutilizzati potrebbero essere demoliti o convertiti per rispondere alle nuove tendenze del mercato. Si prevede che ilmercato degli investimenti migliorerà e seguirà un trend positivo fino alla fine dell'anno, quando l'impatto del taglio dei
tassi di interesse sarà più tangibile e gli investitori si sentiranno più sicuri.

Fatturato e take up
Nel 2023 il fatturato terziario del comune di Roma ha registrato un volume pari a 980 milioni di euro, segnando una
variazione del +12% su base annua. L'offerta di spazi ad uso ufficio ammonta a 315.000 mq, con una variazione rispetto
all'anno precedente del +7,5%, mentre le superfici scambiate si attestano a 190.000 mq (+14% rispetto all'anno
precedente). L'assorbimento, ovvero il rapporto tra la superficie scambiata e la superficie offerta, registra un valore
superiore alla media dei 5 anni (60%).

Kroll Advisory su dati Scenari Immobiliari

103

Compravendite
Nel 2023 il Numero di Transazioni Normalizzate (NTN) di immobili
ad uso terziario/direzionale registrate nel comune di Roma è statopari a 702 unità con una variazione del -3% rispetto all'anno
precedente. Anche nell' ultimo quinquennio si rileva una variazione
positiva (+31%). Il capoluogo assorbe l'82% delle NTN dell'intera
provincia. Le NTN del 2023 risultano superiori alla media dei 5 anni.
Nel primo trimestre 2024, a Roma si sono registrate circa 234 NTN
di uffici, il 75% in meno rispetto allo stesso periodo del 2023, marisultato superiore al periodo gennaio-marzo 2019, in cui si erano
registrate 95 NTN (39 in meno rispetto al Q1-23).

NTN = Numero di Transazioni Normalizzate: rappresenta il numero ditransazioni,

normalizzate

rispetto

alla

quota

di

proprietà

compravenduta, avvenute in un determinato periodo di tempo.

Kroll Advisory su dati Agenzia delle Entrate (OMI)

Canoni e rendimenti
Dopo che nel 2023 il mercato delle locazioni di Roma ha
registrato lievi segnali di crescita, recependo gli effetti dellacrescita inflattiva e delle conseguenti ricadute sulle politichemonetarie delle Banche Centrali, nella prima parte del 2024 i
canoni medi rimangono stabili, in attesa dell’eventuale
adeguamento del mercato della riduzione del costo del denaro
da parte della BCE avvenuta nella riunione dello scorso 6 giugno.
In questa fase di attesa si assiste a una stabilizzazione dei
rendimenti su base semestrale.
Elaborazione Kroll Advisory su dati Agenzia delle Entrate (OMI)

Gli immobili di nuova costruzione o oggetto di completa riqualificazione secondo i più alti livelli prestazionali registrano
maggiore attrattività per i potenziali tenant, mostrando canoni di locazione richiesti più elevati rispetto alla zona in cui gli
asset sono inseriti.

104

H1 2024
Canoni
ZONE

Gross yield€/mq/amin max

min max

Centro315 - 420

5,25% 6,25%

Semicentro

200 - 315

5,75% 7,25%

Greater EUR

220 - 315

5,25% 7,25%

Tiburtina - GRA Est

90 - 180

7,25% 9,25%

Periferia

80 - 140

7,50% 9,50%

Range H1 2023
Canoni €/mq/aGross yield %Centro CBD

330 - 530

4,50% 5,25%

EUR prime

315 - 370

5,00% 6,25%

Zone Primemin

Nota: i canoni di locazione e i rendimenti lordi indicati nella tabellasono da considerarsi medi rispetto alla zona di riferimento. I canoni
prime sono riferiti a edifici certificati Leed, Breeam, Well, con rating
elevato, occupati da tenant di primario standig.
Kroll Advisory

max

105

Principali transazioni – H1 2024
Data

Portafoglio

Nome immobile

Città

Indirizzo

ValoreCompratore(Mln di €)mag-24Villino Morani

Roma

Via Sicilia 136

Sapphire Portfolio
mag-242024
Sapphire Portfolio
mag-242024
Sapphire Portfolio
mag-242024

Galleria Sciarra Colonna
di Carbognano

Roma

Via del Corso

100,7 Coima SGR

Morgan Stanley, Zurich Insurance

Palazzo VerospiRoma

Via del Corso

38,9 Coima SGR

Morgan Stanley, Zurich Insurance

Palazzo del Monte di
Pietà

Roma

Piazza del Monte diPietà

60,4 Coima SGR

Morgan Stanley, Zurich Insurance

apr-24

Asset Via Cavour 224

Roma

Via Cavour 224

n.d. Principal RE Europe

GWM Group

Roma

Via Emilio Longoni 3/7

4,8 n.d.

Fondo Alpha - Dea Capital SgrRoma

Via Paolo di Dono 223

Invel Real Estate Partners, DeA Capitaln.d.
Real Estate

AXA IM Alts

apr-24
mar-24

Asset via Emilio
Longoni
Asset Via Paolo Di Dono223

feb-24

HQ Deloitte

Roma

Via Vittorio Veneto 89

feb-24

Asset Via Arno

Roma

Via Arno

n.d. n.d.

Venditore

270,0 Deka Immobilien
n.d. n.d.

Marseglia Group

Ardian, Prelio sgr
Prelios SGR, Cassa Dei Dottori
Accountisti

Kroll Advisory su dati MSCI RCA e principali testate giornalistiche del settore106

Informazioni su Kroll
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