【表紙】【提出書類】

有価証券届出書【提出先】

関東財務局長【提出日】

2020年11月24日【発行者名】

GLP投資法人【代表者の役職氏名】

執行役員【本店の所在の場所】

東京都港区東新橋一丁目５番２号【事務連絡者氏名】

GLPジャパン・アドバイザーズ株式会社
執行役員CFO 兼 経営企画部長
三木03-3289-9630（代表）【電話番号】【届出の対象とした募集
内国投資証券に係る投資法人の名称】【届出の対象とした募集
内国投資証券の形態及び金額】
安定操作に関する事項【縦覧に供する場所】

三浦

嘉之
汐留シティセンター
久武

GLP投資法人

形態：投資証券
発行価額の総額：その他の者に対する割当
2,279,901,672円（注）発行価額の総額は、2020年11月16日(月)現在の株式会社東京
証券取引所における終値を基準として算出した見込額です。
該当事項はありません。
株式会社東京証券取引所（東京都中央区日本橋兜町２番１号）

第一部【証券情報】
第１【内国投資証券（新投資口予約権証券及び投資法人債券を除く。）】（１）【投資法人の名称】
GLP投資法人（以下「本投資法人」といいます。）（英文ではGLP J-REITと表示します。）（２）【内国投資証券の形態等】
本書により募集の対象とされる有価証券は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年
法律第198号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法」といいます。）に従って設立された本投資法人の投資口（以下「本投資口」といいます。）です。本投資口は、社債、株式等の振替に関する法律（平成13年法律第75号。その後の改正を含みます。）（以下「社債株式等振替法」といいます。）の規定の適用を受ける振替投資口であり、社債株式等振替法第227条
第２項に基づき請求される場合を除き、本投資口を表示する投資証券を発行することができません。
また、本投資口は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エンド型です。
本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され、若しくは閲覧に供された信用格付又は信用格付業者から提供され、若しくは閲覧に供される予定の信用格付はありません。
（注）投信法上、均等の割合的単位に細分化された投資法人の社員の地位を「投資口」といい、その保有者を「投資主」といいます。本投資口を購入した投資家は、本投資法人の投資主となります。

（３）【発行数】
15,338口（注１）上記発行数は後記「第５ 募集又は売出しに関する特別記載事項 / ２ オーバーアロットメントによる売出し等について」に記載のオーバーアロットメントによる売出し（以下「オーバーアロットメントによる売出し」といいます。）に関連して、野村證券株式会社を割当先として行う第三者割当による新投資口発行（以下「本件第三者割当」といいます。）の発行数です。野村證券株式会社は後記「第５ 募集又は売出しに関する特別記載事項 / ２ オーバーアロット
メントによる売出し等について」に記載の口数について申込みを行い、申込みの行われなかった口数については失権します。
（注２）割当予定先の概要及び本投資法人と割当予定先との関係等は以下のとおりです。

割当予定先の氏名又は名称

野村證券株式会社

割当口数15,338口

払込金額

2,279,901,672円（注）

割
当
予
定
先
の
内
容

本
投
資
法
人
と
の
関
係

本店所在地

東京都中央区日本橋一丁目13番１号

代表者の氏名代表取締役社長

資本金の額

10,000百万円

事業の内容

金融商品取引業

大株主

野村ホールディングス株式会社

出資
関係

本投資法人が保有している割当予定先の株式の数―

割当予定先が保有している本投
資法人の投資口の数（2020年８月31日現在）16,102口

森田

敏夫

100％

取引関係

国内一般募集（後記「第５ 募集又は売出しに関する特別記載事項 / １ 国内市場及び海外市場における本投資口の募集及び売出しについて」に定義します。以下同じです。）の共同主幹事会社です。

人的関係

―

本投資口の保有に関する事項―（注）払込金額は、2020年11月16日(月)現在の株式会社東京証券取引所における終値を基準として算出した見込額です。

- 1 -（４）【発行価額の総額】
2,279,901,672円（注）発行価額の総額は、2020年11月16日(月)現在の株式会社東京証券取引所における終値を基準として算出した見込額です。

（５）【発行価格】
未定（注）発行価格は、2020年12月１日(火)から2020年12月３日(木)までの間のいずれかの日（以下「発行価格等決定日」といいます。）に国内一般募集において決定される発行価額（本投資法人が引受人より受け取る投資口１口当たりの払込金額）と同一の価格とします。

（６）【申込手数料】
申込手数料はありません。
（７）【申込単位】
１口以上１口単位（８）【申込期間】
2021年１月４日(月)（９）【申込証拠金】
該当事項はありません。
（１０）【申込取扱場所】
本投資法人 本店（東京都港区東新橋一丁目５番２号 汐留シティセンター）（１１）【払込期日】
2021年１月５日(火)（１２）【払込取扱場所】
株式会社三井住友銀行 本店営業部（東京都千代田区丸の内一丁目１番２号）（１３）【引受け等の概要】
該当事項はありません。
（１４）【振替機関に関する事項】
株式会社証券保管振替機構
東京都中央区日本橋茅場町二丁目１番１号（１５）【手取金の使途】
本件第三者割当における手取金上限（2,279,901,672円）については、手元資金とし、将来の借入金返済資金の一部、投資法人債償還資金の一部又は特定資産の取得資金の一部に充当する予定です。なお、本件第三者割当と同日付をもって決議された国内一般募集における手取金（32,568,940,908円）及び海外募集（後記「第５ 募集又は売出しに関する特別記載事項 / １
国内市場及び海外市場における本投資口の募集及び売出しについて」に定義します。）における手取金上限（18,764,669,916円）については、後記「第二部 参照情報 / 第２ 参照書類の補完情報 / ３ 取得予定資産の概要」に記載の本投資法人が2020年12月11日付で取得を予定している不動産信託受益権（以下「取得予定資産」といいます。）の取得資金の一部に充当する予定です。
（注）上記の手取金は、2020年11月16日(月)現在の株式会社東京証券取引所における終値を基準として算出した見込額です。

（１６）【その他】
Ａ．申込みの方法は、前記「（８）申込期間」に記載の申込期間に前記「（10）申込取扱場所」に記載の申込取扱場所へ申込みをし、前記「（11）払込期日」に記載の払込期日に新投資口払込金を払込むものとします。
Ｂ．野村證券株式会社は、後記「第５ 募集又は売出しに関する特別記載事項 / ２ オーバー
アロットメントによる売出し等について」に記載の口数について申込みを行い、申込みの行われなかった口数については失権します。

- 2 -第２【新投資口予約権証券】
該当事項はありません。

第３【投資法人債券（短期投資法人債を除く。）】
該当事項はありません。

第４【短期投資法人債】
該当事項はありません。

- 3 -第５【募集又は売出しに関する特別記載事項】
１

国内市場及び海外市場における本投資口の募集及び売出しについて
本投資法人は、2020年11月24日(火)開催の本投資法人役員会において、本件第三者割当とは別に、本投資口の日本国内における募集（以下「国内一般募集」といいます。）並びに米国、欧州及びアジアを中心とする海外市場（但し、米国においては1933年米国証券法に基づくルール144Ａに従った適格機関投資家に対する販売に限ります。）における募集（以下「海外募集」といいます。）並びに本投資口の日本国内における売出し（オーバーアロットメントによる売出し）を行う
ことを決議しています。
国内一般募集及び海外募集の発行投資口総数は345,346口であり、国内一般募集口数219,107口及び海外募集口数126,239口（海外引受会社の買取引受けの対象口数117,980口及び海外引受会社に付与する追加的に発行する本投資口を買取る権利の対象口数8,259口）を目処に募集を行いますが、その最終的な内訳は、需要状況等を勘案した上で、発行価格等決定日に決定されます。また、国内
一般募集における発行価額の総額は32,568,940,908円（注１）であり、海外募集における発行価額の総額は18,764,669,916円（注２）です。
オーバーアロットメントによる売出し等の内容につきましては、後記「２ オーバーアロットメ
ントによる売出し等について」をご参照ください。
（注１）国内一般募集における発行価額の総額は、2020年11月16日(月)現在の株式会社東京証券取引所における終値を基準として算出した見込額です。
（注２）海外引受会社に付与する追加的に発行する本投資口を買取る権利の全てが行使された場合の上限金額です。海外募集における発行価額の総額は、2020年11月16日(月)現在の株式会社東京証券取引所における終値を基準として算出した見込額です。

２

オーバーアロットメントによる売出し等について
本投資法人は、2020年11月24日(火)開催の本投資法人役員会において、本件第三者割当とは別に、本投資口の国内一般募集及び海外募集を行うことを決議していますが、国内一般募集に当たり、その需要状況等を勘案した上で、国内一般募集とは別に、国内一般募集の事務主幹事会社である野村證券株式会社が本投資法人の投資主から15,338口を上限として借入れる本投資口の日本国内における売出し（オーバーアロットメントによる売出し）を行う場合があります。本件第三者割当は、オーバーアロットメントによる売出しに関連して、野村證券株式会社が上記本投資法人の投資主から借入れた本投資口（以下「借入投資口」といいます。）の返還に必要な本投資口を野村證券
株式会社に取得させるために行われます。
また、野村證券株式会社は、国内一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しの申込期間の終了する日の翌日から2020年12月28日(月)までの間（以下「シンジケートカバー取引期間」といいます。）、借入投資口の返還を目的として、株式会社東京証券取引所においてオーバーアロット
メントによる売出しに係る口数を上限とする本投資口の買付け（以下「シンジケートカバー取引」といいます。）を行う場合があります。野村證券株式会社がシンジケートカバー取引により取得した全ての本投資口は、借入投資口の返還に充当されます。なお、シンジケートカバー取引期間内において、野村證券株式会社の判断でシンジケートカバー取引を全く行わず、又はオーバーアロット
メントによる売出しに係る口数に至らない口数でシンジケートカバー取引を終了させる場合があります。
さらに、野村證券株式会社は、国内一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しに伴って安定操作取引を行うことがあり、かかる安定操作取引により取得した本投資口の全部又は一部を借入投資口の返還に充当することがあります。
オーバーアロットメントによる売出しに係る口数から、安定操作取引及びシンジケートカバー取引によって取得し借入投資口の返還に充当する口数を減じた口数について、野村證券株式会社は本件第三者割当に係る割当てに応じ、本投資口を取得する予定です。そのため本件第三者割当における発行数の全部又は一部につき申込みが行われず、その結果、失権により本件第三者割当における最終的な発行数がその限度で減少し、又は発行そのものが全く行われない場合があります。
上記記載の取引に関して、野村證券株式会社は、ＳＭＢＣ日興証券株式会社、みずほ証券株式会
社、三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券株式会社及びシティグループ証券株式会社と協議の上、これを行います。

- 4 -第二部【参照情報】
第１【参照書類】
金融商品取引法（昭和23年法律第25号。その後の改正を含みます。）（以下「金商法」といいます。）第27条において準用する金商法第５条第１項第２号に掲げる事項については、以下に掲げる書類をご参照ください。

１【有価証券報告書及びその添付書類】
計算期間
局長に提出

第17期

（自

2020年３月１日

至

2020年８月31日）

2020年11月24日関東財務２【半期報告書】
該当事項はありません。

３【臨時報告書】
上記１の有価証券報告書提出後、本書提出日（2020年11月24日）までに、金商法第24条の５第４項並びに特定有価証券の内容等の開示に関する内閣府令（平成５年大蔵省令第22号。その後の改正を含みます。）第29条第１項及び同条第２項第１号に基づき、2020年11月24日に、臨時報告書を関東財務局長に提出（注）なお、発行価格等決定日に、本３記載の臨時報告書の訂正報告書が関東財務局長に提出されます。

４【訂正報告書】
該当事項はありません。

- 5 -第２【参照書類の補完情報】
以下は、参照書類である2020年11月24日付の有価証券報告書（以下「参照有価証券報告書」といいます。）に関して、参照有価証券報告書提出日後本書の日付現在までに補完すべき情報を記載したものです。
なお、以下に記載の事項を除き、参照有価証券報告書に記載されている将来に関する事項については、本書の日付現在、変更がないと判断しています。
また、本書に記載の将来に関する事項は、別段の記載のない限り、本書の日付現在において本投資法
人が判断したものです。

１

インベストメント・ハイライト
本募集（国内一般募集、海外募集及び本件第三者割当の総称をいいます。以下同じです。）の意義の概要（オファリング・サマリー）は以下の通りです。
Ⅰ. 新規上場以降最大（７物件：982億円）の物件取得により、１口当たり分配金の向上に資する外部成長を目指す（注１）Ⅱ. GLPグループ（注２）が開発した高品質の先進的物流施設を中心とする規模・質・バランスを追求した取得物件群（ポートフォリオ）（注１）
Ⅲ. 「AA」信用格付を付与される強固な財務基盤の堅持（注３、４）（注１）金額は、取得予定資産に係る取得予定価格の合計に基づき記載しています。取得予定資産の詳細については、後記「２補足情報 / B.分散の効いた安定的なポートフォリオの構築」及び「３ 取得予定資産の概要」をご参照ください。
（注２）「GLPグループ」とは、GLPジャパン・アドバイザーズ株式会社（以下「資産運用会社」といいます。）の親会社である
日本GLP株式会社（以下「日本GLP」といいます。）並びにその親会社であるGLP Pte.Ltd.（ジーエルピー・ピーティー
イー・エルティーディー）（以下「GLP」といいます。）及びそのグループ会社をいいます。以下同じです。
（注３）本書の日付現在、本投資法人は、株式会社日本格付研究所（以下「JCR」といいます。）から長期発行体格付としてAA（安定的）を取得しています。なお、本格付けは、本投資法人の長期発行体格付であり、本投資口に付与された格付ではありません。また、本投資口について、本投資法人の依頼により信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供された
信用格付、又は信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供される予定の信用格付はありません。
（注４）本投資法人の財務状況の詳細については、後記「A.今後の成長戦略 / （へ）財務/ESG」をご参照ください。

また、本募集に際し本投資法人が訴求する点（インベストメント・ハイライト）は、以下のとおりです。
Ａ．今後の成長戦略
本投資法人は、好調な物流不動産マーケットの下で、本投資法人が積み上げてきた確固たる成長実績を基に、以下の４つの成長戦略を実行することで、安定と成長の両立を継続し、投資主価値の最大化を目指します。

- 6 -（注１）「MSCI Global Standard Indexes」とは、米国のMSCI社が算出・公表している世界的な株価指数です。MSCIStandard Indexのうち、MSCI Japan Indexは、日本に上場する大・中型株を対象にしたインデックスです。以下同じです。
（注２）各J-REIT（後記「（ロ）資本市場でのプレゼンス向上」に定義されます。以下同じです。）の時価総額は、各JREITの2020年10月末日時点の投資口価格及び発行済投資口の総口数に基づき算出しています。以下同じです。
（注３）本書において「物流J-REIT」とは、本書の日付現在において物流施設を取得（予定）価格ベースで90％以上保有
するJ-REITをいい、日本ロジスティクスファンド投資法人、日本プロロジスリート投資法人、ラサールロジポー
ト投資法人、三井不動産ロジスティクスパーク投資法人、三菱地所物流リート投資法人、CREロジスティクスファ
ンド投資法人、伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人、SOSiLA物流リート投資法人及び本投資法人がこれに該当します。以下同じです。
（注４）「物流J-REIT最大級」又は「物流J-REIT最大級の資産規模」については、本投資法人が取得予定資産を取得する
予定の2020年12月11日時点において保有又は保有する予定の全保有物件の取得（予定）価格の合計と、2020年10月末日までの他の物流J-REITの有価証券届出書、有価証券報告書及び適時開示による公表情報に基づき、他の物流J-REITが2020年12月11日時点において保有しているものと想定される物件の取得（予定）価格の合計を比較しています。なお、本書において、本投資法人の資産規模及び取得予定資産の規模を金額で表す場合には、別途明示する場合を除き、取得（予定）価格に基づいて記載しています。以下同じです。
（注５）「含み益」とは、鑑定評価額と帳簿価額の差額をいいます。以下同じです。

（イ）日本の不動産へ投資家からの資金が流入
新型コロナウイルスの世界的な感染拡大以降、緊急事態宣言の発令に伴う外出自粛や、いわゆる３密を回避する新しい行動様式等により、ホテル、飲食等の商業施設等への需要の減退が見られます。一方、足元では国内の感染拡大が世界各国対比で抑えられていることや、
コロナ禍で打撃を受けた企業による不動産売却に伴う取得機会拡大への期待などを背景に、海外投資家からの投資を中心に日本の不動産マーケットへ資金が流入していると考えられ、ジョーンズ ラング ラサール株式会社（以下「JLL」といいます。）の調査によると、2020年
上半期における世界の都市別不動産投資総額は東京が約150億米ドルと最も多くなっています。
シービーアールイー株式会社（以下「CBRE」といいます。）が2020年６月に実施した投資家調査によると、コロナ禍での日本におけるアセットタイプ別の投資需要においては、新型
コロナウイルスの感染拡大に伴う行動制限等の直接の影響を受けるホテルや商業施設、在宅勤務の拡大により先行きに懸念のあるオフィス等を抑え、宅配需要の増加等によりファンダ
メンタルズが良好な物流施設は投資家にとって最も魅力的なアセットタイプとなっています。
このように、コロナ禍の状況下、世界の不動産投資家が注目している東京を含む日本において、他のアセットタイプ対比で投資需要が旺盛な物流施設は、今後も継続した投資資金の流入が期待されると本投資法人は考えています。

- 7 -＜東京（日本）は世界で有数の不動産投資対象都市＞＜コロナ禍でも物流アセットへの投資需要は旺盛＞

出所：JLL「ジャパンキャピタルフロー2020年上半期」及び「Global
Real Estate Perspective August 2020」を基に資産運用会社
にて作成（注）都市別不動産投資総額は、JLLが2020年上半期（１月から６月まで）の商業用不動産等の取引額（不動産を保有するSPC株式の取得、実質的に不動産取引である等一定の条件を満たす不動産会社のM&Aによるものを含みますが、法人単位の取引、開発案件及び集合住宅への投資は含みません。）を世界の都市
別に米ドルに換算しています。取引額を米ドルに換算する上では、取引が行われた四半期の平均為替レートを用いています。

出所：CBRE「COVID-19下の不動産投資戦略」を基に資産運用会社にて作成（注）CBREが、不動産投資家を対象として、2020年６月（９日～30日）に実施したアンケート調査において「投資対象として魅力的なアセッ
トタイプ」３つを質問し、その回答結果を集計しています。なお、
各アセットタイプにおける割合の算出時に小数第一位を四捨五入していることから、全アセットタイプを合計した割合が100％を超えています。

（ロ）資本市場でのプレゼンス向上
本投資法人は、着実な外部成長と安定した運用実績により資産規模と時価総額を拡大しており、良好な物流不動産マーケットも背景として時価総額は2019年12月末日時点から2020年10月末日時点において24％増加し、国内上場不動産投資法人（以下「J-REIT」といいます。）の中での時価総額順位は2019年12月末日時点の第９位から５位上昇して2020年10月末日時点で第４位の時価総額となりました。2020年６月にはMSCI Global Standard Indexesに組み入れられたことにより、MSCI Japan Indexの構成銘柄に採用されており、日本の代表銘柄の一員として、より多くの投資家の投資対象になることが期待されると本投資法人は考えています。
2020年９月にはFTSE Global Equity Index Series（注）へのJ-REITの組入れに伴い、本投資法人はFTSE Global Equity Index Series Mid Cap（注）の指数に組み入れられており、同指数を参照して日本株に投資する投資家層への広がりも期待されます。
（注）「FTSE Global Equity Index Series」とは、英国のFTSE社が算出・公表している世界的な株価指数であり、「FTSE Global
Equity Index Series Mid Cap」とは、FTSE社がFTSE Global Equity Index Series Ground Rulesにて定めるルールにおいて、FTSE社が算出・公表している世界的な株価指数である「FTSE Global Equity Index Series」のユニバース（組入対象銘柄）全体の時価総額の上位68％未満、86％以上に位置することその他の条件を満たす銘柄を示します。以下同じです。

- 8 -（注）各J-REITの時価総額は、各J-REITの2020年10月末日時点の投資口価格及び発行済投資口の総口数に基づき算出しています。また、2020年10月末日時点のMSCI Global Standard Indexes組入銘柄に基づき記載しています。

- 9 -（ハ）外部成長～外部成長の蓋然性～
本投資法人のスポンサーであり、資産運用会社の親会社である日本GLPは、年間1,000億円～1,500億円の開発投資を継続する予定であり、2021年竣工予定の開発物件のみで「GLPALFALINK 相模原Ⅰ」等合計８物件、延床面積（GFA:Gross Floor Area）ベースで合計約75万㎡を予定しており、本投資法人は約１兆円（延床面積合計約400万㎡）（注１）もの潤沢なス
ポンサー・パイプライン（注２）を有しています。
本投資法人は、今後もGLPグループ開発物件（注３）を含む大規模なスポンサー・パイプラインを活用することで、投資主価値の向上を伴う外部成長を目指します。
（注１）金額については、2020年９月末日現在において竣工済の物件（但し、改修中の物件は除きます。）については取得済の直近の鑑定評価額、改修工事を実施している物件については改修後の想定評価額、未竣工の物件については開発計画上の想定評
価額に基づいてその合計の概算値を記載しています。また、延床面積合計については、2020年９月末日現在において竣工済の物件（但し、改修中の物件は除きます。）については主たる建物の検査済証、建築確認通知書又は建築確認申請書のいずれかに記載された延床面積、改修工事を実施している物件については改修後の想定延床面積、未竣工の物件については開発計画上の延床面積に基づいてその合計の概算値を記載しています。なお、これらの金額及び面積は、2020年９月末日現在の計画及び一定時点における評価に基づくものであり、今後の投資計画の変更や工事の進捗状況・評価の前提の変動等により変動する可能性があります。以下スポンサー・パイプラインについて同じです。
（注２）「スポンサー・パイプライン」又は「パイプライン」とは、GLPと資産運用会社の間で締結された物件情報提供契約に基づ
く本投資法人による取得に係る優先的な物件情報提供の対象物件（以下「物件情報提供契約対象物件」といいます。）及び本投資法人が「Optimal Takeout Arrangement (OTA)」と称する、一定の取得期間中の本投資法人が指定する日に物件を取得する権利又は取得に係る優先交渉権を有し、取得する時期によっては取得価格を一定程度逓減させることができる契約形
態の対象資産（以下「OTA対象資産」といいます。）を含む、本投資法人がスポンサー・サポートを活用して取得に係る優先交渉権を有する物件並びにGLPグループが自ら若しくはGLPファンド（GLPグループ及び第三者との共同出資によるジョイ
ント・ベンチャー等をいいます。以下同じです。）を通じて保有し、GLPグループが運営・管理する物件、又はGLPグループ
が物流施設用地として自ら若しくはGLPファンドを通じて保有する土地において今後自ら若しくはGLPファンドを通じて開発
し、運営・管理する予定の物件（以下「GLPファンド物件」といいます。）からなるポートフォリオを意味します。スポン
サー・パイプラインのうち物件情報提供契約対象物件については、物件情報提供契約により、GLPは、GLPグループが物件情報提供契約対象物件を売却しようとする場合に、一定の場合を除き、資産運用会社に対して売却情報の提供を優先的に行い、一定期間誠実に協議を行う義務を負っているものの、当該物件を本投資法人に売却する義務はありません。なお、本書の日付現在、物件情報提供契約対象物件はありません。スポンサー・パイプラインのうちOTA対象資産については、参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報 / 第１ ファンドの状況 / ２ 投資方針 / （１）投資方針 / ②成長戦略 /Ａ. 外部成長 / （ト）ブリッジスキームを活用した将来の物件取得機会の確保」をご参照ください。また、スポンサー・パイプ
ラインのうちGLPファンド物件については、当該物件の取得に関して、本書の日付現在本投資法人又は資産運用会社に契約上の権利はありません。いずれの物件についても、本投資法人の投資基準に適合するかについて判断を行っているものではなく、また、将来本投資法人が取得を決定し又は取得できることを保証するものではありません。詳細については、後記「５ 投資リスク / （１）リスク要因 / ② 投資法人の関係者及び仕組みに係るリスク / Ｆ．売買予約契約、物件情報提供契約及びOptimal Takeout Arrangement (OTA)に基づく物件取得等が想定通りに行えないリスク」をご参照ください。
以下同じです。なお、上記スポンサー・パイプラインの規模は、GLPファンド物件の規模を記載しており、OTA対象資産については含めていません。以下同じです。
（注３）「GLPグループ開発物件」とは、GLPグループの開発事業により開発された物件（GLPの大口株式を間接保有する機関投資家
が事業者から間接的に取得しGLPがその後取得した物件のうち、当該機関投資家による取得前の当該事業者において開発された物件を含みます。）をいい、GLPグループが第三者と共同出資する開発型ファンド等を通じた開発物件を含みます。な
お、「GLP 浦安Ⅱ」については、既存棟についてはGLPグループ外の第三者が開発していますが、建替棟をGLPグループが開発していることから、「GLPグループ開発物件」に含めています。以下同じです。

- 10 -

（注１）いずれの物件も、本書の日付現在、本投資法人が保有する物件ではなく、本投資法人の投資基準に適合することにつき判断を行っているものでもなく、また、将来本投資法人が取得を決定し又は取得できることを保証するものでもありません。
（注２）上図は、竣工予定の建物を想定して作成した完成予想図であり、実際とは異なる場合があります。
（注３）「リース内定済」とは、本書の日付現在において賃貸可能面積の全てにつき竣工後の賃貸借契約を締結済みであることを意味します。以下同じです。

（ニ）物件売却～売却による含み益の還元～
本投資法人は、前記「（イ）日本の不動産へ投資家からの資金が流入」に記載のとおり、
コロナ禍においても旺盛な物流施設への投資ニーズを捉え、2020年８月期に「GLP 西神」、
2021年２月期に「GLP 廿日市」の計２物件について帳簿価額及び鑑定評価額を大きく上回る
譲渡価格での売却を行い、それぞれ492百万円、1,078百万円の売却益を実現しています。なお、当該売却における鑑定キャップレート（注１）と売却キャップレート（注２）の差は「GLP 西神」が70bp、「GLP 廿日市」が110bpとなっており、買主が鑑定キャップレート水準
を大きく下回る水準で取得していることは、買主が物流不動産マーケットについて強気に評価しているためと考えられ、良好な物流不動産マーケットが、鑑定評価額を大きく上回る価格で売却できた要因の一つであると本投資法人は考えています。本投資法人のポートフォリ
オは、物流J-REITで最多（注３）の物件数、最大級の資産規模で、分散の効いたポートフォ
リオの安定性を有している一方、１物件当たりの資産規模が相対的に小さく、含み益率（注４）が大きいという特性を有しています。本投資法人は、良好なファンダメンタルズを背景とした物流施設への強い投資ニーズと本投資法人のポートフォリオの特性を活かし、継続的な売却の実施により、今後も売却益を計上し、豊富な含み益の顕在化と投資主への還元を目指します。
（注１）「鑑定キャップレート」とは、「GLP 西神」については2020年２月末日を価格時点とし、「GLP 廿日市」については2020年８月末日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された直接還元法上の還元利回りをいいます。以下同じです。
（注２）「売却キャップレート」とは、「GLP 西神」については2020年２月期、「GLP廿日市」については2020年８月期における実績NOIの年換算額を譲渡価格で除した比率をいいます。以下同じです。
（注３）本投資法人が取得予定資産を取得する予定の2020年12月11日時点において保有又は保有する予定の全保有物件の物件数と、2020年10月末日までの他の物流J-REITの有価証券届出書、有価証券報告書及び適時開示による公表情報に基づき、他の物流J-REITが2020年12月11日時点において保有しているものと想定される物件数を比較しています。以下同じです。
（注４）「含み益率」とは、含み益を帳簿価額で除した比率をいいます。以下同じです。

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（ホ）内部成長（ⅰ）継続的な内部成長
本投資法人のスポンサーである日本GLPは、後記「２ 補足情報 Ｃ．GLPグループの物件運営力」に記載のとおり物流不動産の賃貸に豊富な経験を有するインハウス（GLPグループ内）のリーシングチームを有しています。本投資法人はこの強力なリーシングチームのサポートを活用し、高位安定的な稼働率を維持しており、2020年８月期も99.9％の高稼働を達成しています。また、2020年８月期の賃貸借契約の改定対
象面積全体で4.2％という高い賃料増額率（注１）も継続しています。
また、2021年２月期に満期を迎える賃貸借契約は15契約、賃貸面積約25万㎡と大きいものの、2020年10月末日時点での契約内定見込率（注２）は約80％、賃料増額率は３～５％（注３）を想定しており、コロナ禍の状況においても順調に継続的な内部成長を実現できる見込みです。
（注１）「賃料増額率」とは、当該計算期間に賃貸借期間が満了する賃貸借契約のうち同一テナントとの再契約又はダウンタイムなしでの新たなテナントとの新契約について、マルチテナント型物件（開発当時において複数テナント利用を前提として企画・設計された賃貸用物流施設。以下同じです。）は倉庫部分、BTS型物件（Build to
Suit: 顧客の要望に沿った立地及び設備を有する賃貸用物流施設。以下同じです。）は全区画の賃料を基に、再契約又は新契約締結前の契約賃料（共益費を含みます。）に対する賃料の増額率を賃貸面積ベースで加重平均して算出し、小数第二位を四捨五入しています。なお、フリーレント等を勘案せず、賃貸借契約書に記載された月額賃料（共益費を含みます。）の額を基準としています。以下同じです。
（注２）「契約内定見込率」とは、2021年２月期において賃貸借期間が満了する賃貸借契約に係る賃貸面積のうち、新
たな契約締結が完了している又は新たな契約の締結について合意の上契約手続中（但し、賃借人の機関決定未了のものを含みます。）の賃貸借契約に係る賃貸面積の割合をいいます。以下同じです。
（注３）2021年２月期に賃貸借期間が満了する賃貸借契約のうち、新たな契約締結が完了している又は新たな契約の締結について合意の上契約手続中（但し、賃借人の機関決定未了のものを含みます。）の賃貸借契約に係る契約
条件に、契約協議中の契約条件を加味した上で、現行の契約賃料に対する賃料増額率を賃貸面積ベースで加重平均して算出した概算値を記載しています。以下同じです。

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なお、2020年８月期及び2021年２月期に満期を迎える賃貸借契約の主な賃料増額改定事例は以下のとおりであり、立地、物件タイプ、築年数に関係なく賃料増額を実現しています。
＜主な賃料増額改定事例（2020年８月期及び2021年２月期）＞（ⅱ）GLPグループとの協業によるアクティブ・アセットマネジメント
資産運用会社は、本投資法人の全ての保有資産についてプロパティ・マネジメント
業務を委託している日本GLPを通じ、グループ内に施設開発・運営の全ての機能を有するGLPグループ独自の強みを活かし、リーシング及びコスト削減に対し積極的に活動（アクティブ・アセットマネジメント）することで、収入及びコストの面から多面
的に本投資法人の保有資産のNOI向上を目指しています。
リーシングの面では、カスタマー（テナント）のあらゆる物流課題をGLPグループの強力なネットワークを活かした円滑なマッチング（仲介）等を通じて解決・支援するプラットフォームであるGLPコンシェルジュにより、拠点最適化、資材・備品のレンタル・売買、自動化といったハード面のみならず、輸配送、施設運営及び雇用支援といったソフト面においてもカスタマーを全面サポートしています。GLPグループ- 13 -

は、このようなカスタマーの満足度を高める取組みを通して、カスタマーリレーショ
ンにおける競合との差別化により、リーシングを一層強化しています。
また、コストの面では、本投資法人の保有資産19物件を含む、GLPグループが運営・管理する全マルチテナント型物流施設35物件についてまとめて電力会社入札を行うことにより、スケールメリットを活用して電力コストの削減を図っています。

（注１）「施設出入企業数」は、GLPグループが管理しているデータを基に、GLPグループが運営する物流施設を利用する企業の１日当たりの合計の概数を記載しています。また、「GLPグループコンタクト企業数」は、GLPグループが管理している顧客企業（潜在的顧客企業を含みます。）リスト記載の企業の概数を記載しています。
（注２）一般世帯の年間電気使用量につき、総務省統計局が2015年２月27日付で公表している家計調査の結果における、2014年の１世帯当たりの電気使用量を基に算出しています。
（注３）「アメニティ業者」とは、「快適性及び快適な環境を提供する業者」を意味し、物流施設においては主に当該施設に勤務する従業員に快適性を提供する売店や自動販売機、カフェテリア及び食堂等を運営する企業のことをいいます。

GLPグループは、経験豊富なリーシングチーム、国内最大（運営・管理延床面積ベース）（2020年６月末日現在）の賃貸用物流施設を管理するプロパティマネジメント
チームに加え、上記のようなGLPコンシェルジュ、GLPグループの事業拡大とリンクする戦略的投資を行う日本GLPキャピタルパートナーズ株式会社、先進テクノロジーを活用したソリューションサービスを提供する株式会社モノフルや施設自動化へのソリューションを提供するプラスオートメーション株式会社（注）等、インハウスに様々な機能を有することを強みとしています。本投資法人は、こうした様々な機能を持つ
GLPグループと積極的に協業し、アクティブ・アセットマネジメントを実施すること
で、賃料増額のみならず多面的にNOI向上の実現を目指します。
（注）「プラスオートメーション株式会社」は、三井物産株式会社、日本GLP及び株式会社豊田自動織機の合弁会社です。以下同じです。

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（注）リーシングチーム及びプロパティマネジメントチームの人数は、いずれも2020年９月末日現在の人数を記載しています。また、「国内最大」は、2020年６月末日時点の運営・管理面積に基づいています。

（ヘ）財務/ESG（ⅰ）適切なLTVコントロール
本投資法人は、総資産LTV（注１）につき60％を上限の目途としつつ、当面は45％～55％を目安に機動的に運営を行う方針の下、上場以降この範囲内で総資産LTVをコントロールしてきました。本投資法人の保有資産の鑑定評価額の継続的な増大により、ポートフォリオの含み益は増加傾向にあり、その結果、鑑定LTV（注２）は低下傾向にあり、本投資法人の財務の安定性・柔軟性が向上していると本投資法人は考えています。

（注１）「総資産LTV」とは、各時点における本投資法人の総資産に対する有利子負債の比率をいいます。以下同じです。「本借入れ実行後」の「総資産LTV」は以下の計算式により求められる、本借入れ実行後における有利子負債の総資産に占める割合を、小数第二位を四捨五入して記載しています。なお、「本借入れ」とは、取得予定
資産取得に伴い実施することを予定している借入れをいいます。以下同じです。詳細は後記「（ⅱ）本借入れの概要」をご参照ください。
本借入れ実行後の総資産LTV＝（2020年８月期末現在の貸借対照表上の有利子負債総額 ＋ 本借入れ及び本件第三者割当により調達した資金により実施することを予定している借入金の期限前弁済を前提とした2020年９月１日から本借入れ実行後までの有利子負債増減見込額） ÷ （2020年８月期末現在の貸借対照表
上の総資産額＋本借入れ及び本件第三者割当により調達した資金により実施することを予定している借入金の期限前弁済を前提とした2020年９月１日から本借入れ実行後までの負債増減見込額＋2020年９月１日から
本借入れ実行後までの純資産増減見込額）×100
本投資法人は、国内一般募集及び海外募集における発行価額の総額並びに本件第三者割当における発行価額の総額として、それぞれ51,333百万円及び2,279百万円を見込んでいますが、これらの金額は2020年11月16日(月)- 15 -

現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。この金額は、海外引受会社に付与する追加的に発行する本投資口を買取る権利が対象投資口の全部について行使され、かつ、本件第三者割当における募集投資口数の全部について野村證券株式会社より申込みがあり、発行が行われた場合を前提とした本書の日付現在の見込額であり、実際の本募集における発行価額の総額と一致するとは限りません。このため、「本借入れ実行後」の「総資産LTV」も実際の指標と一致するとは限りません。具
体的には、国内一般募集及び海外募集における実際の発行価額並びに本件第三者割当における実際の発行価額が上記見込額よりも低額となった場合又は海外引受会社に付与する追加的に発行する本投資口を買取る権利の全部若しくは一部が行使されず、若しくは、本件第三者割当における募集投資口数の全部若しくは一部について申込みが行われず、発行が行われなかった場合には、本募集における発行価額の総額は上記見込額より減少することとなり、本借入れの金額はその限度で変動し、実際の総資産LTVは上記記載の数値より高くなります。
また、国内一般募集及び海外募集における実際の発行価額並びに本件第三者割当における実際の発行価額が上記見込額よりも高額となった場合には、実際の発行価額の総額が上記の見込額よりも増加することとなり、本借入れの金額はその限度で変動し、実際の総資産LTVは上記記載の数値よりも低くなります。
（注２）「鑑定LTV」とは、各時点における本投資法人の総資産に含み益を加算した額に対する有利子負債の比率をいいます。「本借入れ実行後」の「鑑定LTV」は以下の計算式により求められる、本借入れ実行後における有利子負債が総資産に含み益を加算した額に占める割合を、小数第二位を四捨五入して記載しています。
本借入れ実行後の鑑定LTV＝（2020年８月期末現在の貸借対照表上の有利子負債総額 ＋本借入れ及び本件第三者割当により調達した資金により実施することを予定している借入金の期限前弁済を前提とした2020年９月１日から本借入れ後までの有利子負債増減見込額） ÷ （2020年８月期末現在の貸借対照表上の総資産額＋本借入れ及び本件第三者割当により調達した資金により実施することを予定している借入金の期限前弁済を前提とした2020年９月１日から本借入れ実行後までの負債増減見込額＋2020年９月１日から本借入れ実行後までの純資産増減見込額＋本書の日付現在の保有資産における2020年８月期末時点における含み益＋取得予定資産の鑑定評価額合計－取得予定資産の取得予定価格合計）×100「本借入れ実行後」の「鑑定LTV」は、国内一般募集及び海外募集における発行価額の総額並びに本件第三者割
当における発行価額の総額につき、（注１）と同様の基準により算出した見込額であり、実際の指標と一致す
るとは限りません。
なお、2020年８月期末時点及び本借入れ実行後における、本投資法人の保有資産の鑑定評価額の合計に対する有利子負債の比率はそれぞれ、36.9％及び37.8％（見込み）となります。

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（ⅱ）本借入れの概要
本投資法人は、取得予定資産の取得資金の一部に充当するため、2020年12月11日を借入実行予定日とする本借入れを以下のとおり行うことを予定しています。但し、各借入先による貸出審査手続における最終的な決裁が完了し、借入先が合理的に満足する内容の融資に係る契約が締結されること及び別途定められる貸出前提条件を全て充足すること等を条件とします。

借入先

借入
予定額
（注２）

利率

返済期限
（注３）

株式会社三井
住友銀行

30億円

基準金利に
0.150％を加えた利率（注４）

2021年
12月10日20億円

基準金利に0.150％を加えた利率（注４）

2021年
12月10日51.9億円

基準金利に0.195％を加えた利率（注５）

2025年
10月14日121.4億円

基準金利に0.230％を加えた利率（注５）

2027年
12月10日株式会社三井住友銀行及び株式会社三菱ＵＦＪ銀行を
アレンジャーとする協調融
資団

67億円

基準金利に
0.250％を加えた利率（注５）

2028年
10月13日株式会社三井住友銀行及び株式会社三菱ＵＦＪ銀行を
アレンジャーとする協調融資団

178.4億円

基準金利に0.325％を加えた利率（注５）

2029年
12月11日株式会社三菱
ＵＦＪ銀行

株式会社三井住友銀行及び株式会社三菱ＵＦＪ銀行を
アレンジャーとする協調融資団
株式会社三井住友銀行及び株式会社三菱ＵＦＪ銀行を
アレンジャーとする協調融
資団

返済方法

使途

摘要

期限一括
返済

取得予定資産の取得資金の一部及びそれに関連する費用

無担保
無保証（注１）上記借入れは、借入先が合理的に満足する内容の融資に係る契約が締結されること及び別途定められる貸出前提条件を全て充足すること等を条件とします。また、協調融資団からの借入れについては、借入先が合理的に満足する内容の融資に係る契約が締結されることを条件とします。
（注２）実際の借入額は、本募集による調達金額等を勘案した上で決定されるため、「借入予定額」に記載された金額と実際の借入額は異なる可能性があります。
（注３）協調融資団からの借入れに係る返済期限は、本書の日付現在における予定を記載したものであり、最終的な借入実行の時点までに変更されることがあります。
（注４）基準金利は、借入実行日の２営業日前の時点における一般社団法人全銀協TIBOR運営機関が公表する１ヶ月物の日本円TIBOR（Tokyo Interbank Offered Rate）をいいます。かかる基準金利は利払日毎に見直されます。
（注５）基準金利は、借入実行日の２営業日前の時点における一般社団法人全銀協TIBOR運営機関が公表する３ヶ月物の日本円TIBOR（Tokyo Interbank Offered Rate）をいいます。かかる基準金利は利払日毎に見直されます。なお、本借入れの借入金総額468.7
億円のうち418.7億円については、金利スワップにより金利を固定化する予定です。

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（ⅲ）サステナビリティボンドの発行
本投資法人は、2020年９月25日にJ-REIT初となるサステナビリティボンドを発行
し、環境への取組みを強化しています。本投資法人は、ESG領域に紐づく投資法人債の発行により新規投資家の需要を掘り起こすことができたものと考えています。

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Ｂ．本投資法人の強みと特徴（イ）本投資法人の強み
本投資法人は、多様なバックグラウンドを持つ人材を擁するプロフェッショナル集団である資産運用会社の運用力と、取得予定資産取得後に物流J-REIT最大級に拡大する資産規模及びスポンサーの物件運営力を背景に、安定と成長の両立を継続する方針です。
（ⅰ）物流J-REIT最大級の資産規模
本投資法人の資産規模は、取得予定資産の取得により7,411億円（注）となり、物流J-REIT最大級の資産規模に拡大する予定です。
（注）取得予定資産取得後の数値を取得（予定）価格に基づいて記載しています。以下同じです。

（ⅱ）確かな外部成長の蓋然性
日本において最大（運営・管理延床面積ベース）（2020年６月末日現在）の賃貸用
物流施設運営事業者であるGLPグループをスポンサーとする本投資法人は、約１兆円（延床面積合計約400万㎡）のスポンサー・パイプラインを有しています。また、スポンサーは年間1,000億円～1,500億円の先進的物流施設の開発投資を計画していることを公表しており、スポンサー・パイプラインの更なる拡大も期待されます。
（ⅲ）含み益の顕在化余地
本投資法人は、物流J-REITで最多の物件数を誇るポートフォリオ及び的確な物件選定により積み上げた含み益（1,525億円）（注）を有しています。本投資法人の2020
年10月末日時点の保有資産ベースのポートフォリオ全体の含み益率は25％（注）であり、本投資法人は前記「Ａ．今後の成長戦略 （ニ）物件売却～売却による含み益の還元～」に記載のとおり、上記の強みを活かした継続的な物件売却により、今後も豊富な含み益の顕在化と売却益の投資主への還元を目指します。
（注）2020年８月末日時点の数値を基に2020年10月９日に売却した「GLP 廿日市」を除いた数値を記載しています。な
お、含み益を有していることは、将来の物件売却により当該含み益を顕在化できることを保証するものではありません。

（ⅳ）継続的な内部成長
本投資法人は、ポートフォリオ全体について、高い稼働率を継続的に維持しつつ、スポンサーの物件運営力と約11％の賃料ギャップ（注１）を活用することで、上場来16期連続で賃料増額を実現し、安定した賃料増額実績を積み重ねています。
（注１）「賃料ギャップ」は、以下の計算式により求められる数値を、小数第一位を四捨五入して記載しています。以下同じです。
賃料ギャップ＝（市場賃料（注２）-現行賃料（注３））÷現行賃料×100（注２）「市場賃料」は、CBRE「対象不動産における物流施設市況調査」における本投資法人が2020年２月期末時点において保有していた全75物件のうち取得価格が50億円以上の物件の2019年12月末日時点の坪当たり想定成約賃料水準（共益費を含みます。）（表面賃料）を、賃貸面積ベースで加重平均して算出しており、小数第一位を四捨五入して用いています。なお、想定成約賃料水準は新規又は既存のテナントとの賃貸借契約における賃料を反映した数値ではありません。
（注３）「現行賃料」は、本投資法人が2020年２月期末時点において保有していた全75物件のうち取得価格が50億円以上の物件の2020年２月期末時点の坪当たり契約賃料（共益費を含みます。）を、賃貸面積ベースで加重平均して算出しており、小数第一位を四捨五入して用いています。

（ⅴ）スポンサーの多面的な物件運営力
本投資法人のスポンサーグループは、2020年６月末日現在、運営・管理延床面積において国内最大の賃貸用物流施設運営事業者であり、国内において「GLP 新木場」を開発し運営を開始した2002年以後18年を超える物流施設の運営・管理実績を有する、
先進的物流施設プロバイダーとしての地位を確立しています。本投資法人は、このよ
うな豊富な物流施設の運営・管理実績を有するGLPグループのノウハウ等を保有施設の運営・管理に積極的に活用していきます。
また、前記「Ａ．今後の成長戦略 （ホ）内部成長」に記載のとおり、スポンサー
グル－プにおいては施設自動化へのソリューションサービスの提供や先進テクノロジ- 19 -

ーを活用したソリューションサービスの提供にも取り組んでおり、これらを活用した
アクティブ・アセットマネジメントによりNOIの向上を目指します。

（注）「ALFALINK」とは、「陸・海・空をシームレスにつなぎ、物流に未来の「＋α」を生み出していくこと」をブランドコン
セプトとして掲げる、日本GLPが開発する物流プラットフォームです。

（ロ）本投資法人は今後も安定と成長の両立の継続を目指す
本投資法人は、上場来平均期末稼働率99.6％（注１）という高稼働率の維持、延べ144社の着実なテナント・ネットワークの構築によるテナント分散及び保守的なLTVの運営という安定性を維持しつつ、スポンサー・パイプラインを活用した継続的な物件取得による資産規模の拡大、上場来16期連続となる継続的な賃料増額の実現及び着実な１口当たり分配金の成長と年平均9.5％の１口当たりNAVの成長による投資主価値の向上を図り、今後も安定性と成長性の両立を継続することを目指します。

（注１）「稼働率」は、各期末時点において保有する各資産に係る賃貸可能面積の合計に対して賃貸面積の合計が占める割合を示しており、小数第二位を四捨五入して記載しています。なお、「上場来平均期末稼働率」は、各期末時点における稼働率を、単純平均して算出しており、小数第二位を四捨五入して記載しています。
（注２）「物流J-REITトップクラスのテナント数」は、本投資法人については、2020年８月期末時点の数値に基づき記載しています。なお、他の物流J-REITについては、2020年10月末日時点における直近の期末時点のテナント数を基に比較しています。
（注３）「賃料増額率」については、前記「Ａ．今後の成長戦略（ホ）内部成長 （ⅰ）継続的な内部成長」をご参照ください。なお、上記
表中の賃料増額率の算定に当たって、計算期間の「８月期」とは各年の９月１日から翌年８月末日を指すものとして算出しています。
（注４）「１口当たりNAV年平均成長率」は、2013年８月期末から2020年８月期末にわたる１口当たりNAVの１年当たりの平均成長率を示しており、小数第二位を四捨五入して記載しています。以下同じです。なお、「１口当たりNAV」の詳細については、後記「２ 補足情報
Ａ．本投資法人の成長実績～継続的な投資主価値の向上～」に記載の注記をご参照ください。

- 20 -

２

補足情報
Ａ．本投資法人の成長実績～継続的な投資主価値の向上～
本投資法人は、2012年12月の上場以降、投資主価値の向上のため、１口当たり分配金の成長及び１口当たりNAV（注）の向上を重視した運用を行ってきており、継続的な外部成長や
上場来16期連続の賃料増額、金利コストの低減等を実行し、それぞれ着実に増加させてきました。本投資法人の１口当たり分配金の年額は2013年度の4,379円から2020年度の5,411円まで年平均成長率3.6％、１口当たりNAVも2013年８月期末の63,691円から2020年８月期末の120,142円まで年平均成長率9.5％と大きく成長しています。また、１口当たりNAVは本募集
後にさらに123,331円まで増加する見込みであり、本投資法人は、本募集及び本借入れによる資金調達並びに物件の追加取得により、更なる投資主価値の向上を図ります。
１口当たり分配金の成長
１口当たりNAVの向上（注）「１口当たりNAV」は、以下の計算式により求められる、鑑定評価額（又は調査価格）に基づく１口当たり純資産額を意味し、貸借対照表に記載されている純資産額の１口当たりの金額とは異なります。
１口当たりNAV＝ NAV÷発行済投資口数「NAV」とは、以下の計算式により求められる、本投資法人が保有する不動産関連資産の価額を鑑定評価額（又は調査価格）に基づいて評価した場合における、本投資法人の資産と負債の差額（純額）であり、貸借対照表に記載されている純資産額とは異なります。
NAV＝ 総資産額＊１＋（不動産関連資産の鑑定評価額（又は調査価格）合計額＊２－不動産関連資産の簿価合計額＊１）－総負債額＊１－分配金額＊３＊１ 「総資産額」、「不動産関連資産の簿価合計額」及び「総負債額」は、各期末時点における貸借対照表上の金額を用いています。
＊２ 「不動産関連資産の鑑定評価額（又は調査価格）合計額」は、各期末を価格時点とする鑑定評価額又は調査価格を用いています。
＊３ 「分配金額」は、各期の金銭の分配に係る計算書上の分配金額（利益超過分配金を含みます。）を用いています。
但し、本募集後の１口当たりNAVは、以下の計算式により求められる、鑑定評価額（又は調査価格）に基づく
１口当たり純資産額を意味します。
１口当たりNAV（本募集後）＝ NAV（本募集後）÷本募集後の発行済投資口数＊４
NAV（本募集後）＝ NAV（2020年８月期末）－GLP 甘日市の2020年８月末日時点の含み益＋本募集における発行価額の総額＊５＋取得予定資産の鑑定評価額合計額＊６－取得予定資産の取得予定価格合計額＊４ 「本募集後の発行済投資口数」とは、本書の日付現在の発行済投資口数に本募集により新規に発行される投資口数を加えた口数をいいます。なお、海外引受会社に付与する追加的に発行する投資口を買取る権利の対象投資口の全部について権利が行使されることを前提としており、また、本件第三者割当については、募集投資口
数の全部について野村證券株式会社より申込みがあり、発行が行われた場合を前提としています。したがって、海外引受会社に付与する追加的に発行する投資口を買取る権利の全部若しくは一部が行使されず、又は、
本件第三者割当における募集投資口数の全部若しくは一部について申込みが行われず、発行が行われなかった
場合には、実際に本募集により新規に発行される投資口数は上記口数より少なくなります。
＊５ 「本募集における発行価額の総額」は、2020年11月16日(月)現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した、海外引受会社に付与する追加的に発行する投資口を買取る権利の全部が行使され、また、本件第三者割当に係る募集投資口数の全てが発行された場合を前提とする本書の日付現在の見込額であり、実際の本募集における発行価額の総額と一致するとは限りません。実際の発行価額が見込額よりも低くなった場合や、海外引受会社に付与する追加的に発行する投資口を買取る権利の全部若しくは一部が行使されず、又は、本件第三者割当における募集投資口数の全部若しくは一部について申込みが行われず、発行が行われなかった場合には、本募集における発行価額の総額も減少することとなります。このため、実際の１口当たりNAV（本募集後）が低くなる可能性があります。
＊６ 「取得予定資産の鑑定評価額合計額」は、2020年８月末日を価格時点として作成された各不動産鑑定評価書（取得時鑑定評価書）に記載された評価額を用いてそれぞれ算定しています。

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Ｂ．分散の効いた安定的なポートフォリオの構築
本投資法人は、本募集により、スポンサーによる再開発物件である「GLP 浦安Ⅱ」を含む
質の高いGLPグループ開発物件６物件と高い収益性を持つ第三者物件（注１）１物件の合計７物件を取得予定です。取得予定資産は全て関東圏（注２）及び関西圏（注２）に立地していることに加え、関東圏の物件は湾岸エリアから圏央道エリアまで立地が分散しており、立地バランスの取れた取得を実現することで分散の効いた安定的なポートフォリオの構築が図られると考えています。
なお、取得予定資産の取得により、資産規模は7,411億円と物流J-REITで最大級の規模へ拡大し、安定と成長の強化に資する、より強固なポートフォリオになると本投資法人は考えています。
（注１）「第三者物件」とは、本投資法人が外部（GLPグループ及びGLPファンド外）から取得する物件又は本投資法人がGLPグル
ープ若しくはGLPファンドから取得する物件のうちGLPグループ若しくはGLPファンドが外部から取得した物件をいいます。以下同じです。
（注２）「関東圏」とは、東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、茨城県、栃木県、群馬県及び山梨県を、「関西圏」とは、大阪府、兵庫県、京都府、滋賀県、奈良県及び和歌山県を指します。以下同じです。

（注１）「取得（予定）価格合計」は、取得（予定）資産に係る売買契約書に記載された代金（税金は含みません。）に基づき記載しています。
（注２）「鑑定評価額合計」は、2020年８月末日を価格時点として作成された各不動産鑑定評価書に記載された評価額を用いてそれぞれ算定しています。
（注３）「平均NOI利回り」は、2020年８月末日を価格時点とする不動産鑑定評価書における直接還元法での評価上のNOIに基づき、取得（予定）価格に対する比率を取得（予定）価格ベースで加重平均しており、小数第二位を四捨五入して記載しています。
（注４）「平均残存賃貸借期間」は、2020年８月末日現在において締結されている取得（予定）資産の建物に係る賃貸借契約に基づき、同日現在における残存賃貸借期間を賃貸面積ベースで加重平均しており、小数第二位を四捨五入して記載しています。但し、準共有の形態で保有している物件については、準共有の持分割合を乗じた賃貸面積を用いて算定しています。
（注５）「稼働率」は、2020年８月末日現在における取得（予定）資産に係る建物の賃貸可能面積合計に対する同日現在においてテナントが入居している賃貸面積合計が占める割合を、小数第二位を四捨五入して記載しています。

＜エリア別比率（注１）（取得（予定）価格ベース）＞＜取得予定資産＞＜取得予定資産取得後＞（注１）比率は、小数第二位を四捨五入して記載しています。そのため、各エリア別比率を合計した割合が100.0％とならない
場合があります。
（注２）「その他」とは、関東圏及び関西圏以外の地域を指します。以下同じです。

Ｃ．GLPグループの物件運営力
本投資法人は、中国、ブラジル、米国、欧州等グローバルでビジネスを展開するリーディ
ング物流施設プロバイダーであるGLPグループによる継続的なスポンサー・コミットメントによってこれまで安定的な成長を実現してきました。GLPグループは、日本においても国内最大（2020年６月末日現在）の運営・管理延床面積を誇る物流不動産投資のリーディング・プレ
イヤーとして日本の物流市場でのプレゼンスを有しており、多種多様なテナントとのリレー- 22 -

ションを活用して事業を展開しています。本投資法人は、国内物流施設運営・管理延床面積トップの日本GLPからの継続的なサポートを受け、引き続き、GLPグループ及び日本の物流市場をリードする日本GLPとの協業により、経験豊富なリーシングチーム、資産管理チームの知見・ノウハウの提供やテナントとのネットワークなどを最大限に活用し、投資主価値の向上を図っていく方針です。
＜GLPグループの概要＞

出所：日本GLP（注）「総延床面積」及び「運営・管理面積」は、それぞれ2020年６月末日現在において日本GLPが運営・管理する物流施設（開発予定を含みます。）の延床面積又は運営・管理面積に基づいています。「開発・運営中施設数」は、GLP グループ
が公表している2020年６月末日時点の数値（開発予定を含みます。）を記載しています。また、「トップマネジメント層の豊富な経験年数（平均）」は、2020年９月末日現在における日本GLPのトップマネジメント層10名の物流業界における平均経験年数に基づいています。「テナント・ネットワーク」は2020年９月末日現在において日本GLPが運営・管理する物流施設において賃貸借契約を締結しているテナントの社数に基づいています。また、「リーシングチーム」及び「プロパティマネジメントチーム」は、2020年９月末日現在において日本GLPにおいてリーシングを担当する営業開発部及びプ
ロパティマネジメントを担当するプロパティーマネジメント部に在籍する役職員の人数をそれぞれ記載しています。

- 23 -

３

取得予定資産の概要

本投資法人は、国内一般募集及び海外募集の対象となる本投資口の発行による手取金、本借入れ並びに手元資金によって以下に記載の取得予定資産を取得することを予定しています。本投資法人
は、2020年11月24日付で、現信託受益者との間で各取得予定資産の取得に係る信託受益権売買契約を締結しています。
なお、各取得予定資産の取得先は、投信法第201条及び投資信託及び投資法人に関する法律施行
令第123条に規定する利害関係人等に該当せず、本資産運用会社の社内規程である「利害関係人取引規程」上の利害関係人にも該当しません。

- 24 -

Ａ．取得予定資産の一覧＜物流施設＞

地
域

取得予定
価格
（百万円）
（注２）

鑑定評価額
（百万円）
（注３）

取得
予定日

2004年３月31日から2030年12月31日まで

24,272

25,4002020年
12月11日三井住友信託銀行株式会社

2019年１月31日から2030年12月31日まで

21,63022,0002020年
12月11日GLP 東扇島Ⅲ

三菱ＵＦＪ信託
銀行株式会社2007年10月30日から2030年12月31日まで

6,320

6,400

2020年
12月11日関東圏-43

GLP 浦安Ⅱ

三菱ＵＦＪ信託
銀行株式会社

2004年２月２日から2030年12月31日まで

16,885

17,6002020年
12月11日関東圏-44

GLP 柏Ⅱ

三井住友信託銀行株式会社

2019年１月31日から2030年12月31日まで

8,106

8,450

2020年
12月11日関東圏-45

GLP 八千代Ⅱ

三井住友信託銀行株式会社

2020年６月12日から2030年12月31日まで

13,03914,2002020年
12月11日90,253

94,050

－

－

物件
番号

物件名称

信託受託者
（注１）

信託期間
（注１）

関東圏-37

GLP 横浜（準共有持分
60％）

三菱ＵＦＪ信託
銀行株式会社

関東圏-41

GLP 狭山日高Ⅱ

関東圏-42

売主

取得予定資産

関
東
圏

関東圏小計

ブルーロジスティクス３合同会社
ブルーロジスティクス５合同会社
ＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社
ＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社
ブルーロジスティクス４合同会社
ブルーロジスティクス５合
同会社

7,981

8,320

2020年
12月11日ブルーロジスティクス４合
同会社

関西圏小計

7,981

8,320

－

－

合計

98,234102,370

－

－

関
西
圏

関西圏-22

GLP 六甲Ⅲ

三菱ＵＦＪ信託
銀行株式会社

2019年10月31日から2030年12月31日まで（注１）「信託受託者」及び「信託期間」は、各取得予定資産の取得時における信託受託者及び信託期間を記載しています。
（注２）「取得予定価格」は、取得予定資産に係る各信託受益権売買契約書に記載された各信託受益権の売買代金（税金は含みません。取得諸経費及び消費税等を除きます。以下同じです。）を記載しています。
（注３）「鑑定評価額」は、2020年８月末日を価格時点として作成された各不動産鑑定評価書に記載された評価額を記載しています。なお、各不動産鑑定評価書の鑑定評価機関及び概要については、後記「Ｂ．取得予定資産の概要」の「鑑定評価書の概要」をご参照ください。

- 25 -

Ｂ．取得予定資産の概要
取得予定資産である信託受益権及び信託受益権に係る信託不動産の個別の概要は以下のとおりです。
なお、以下に記載する各取得予定資産の「特定資産の概要」、「特記事項」、「主要な賃貸借の概要」、「鑑定評価書の概要」及び「本物件の特性」の各欄に関する説明は以下のとおりです。
（イ）「特定資産の概要」欄に関する説明
・「取得予定年月日」は、各売買契約書に記載された取得予定年月日を記載しています。
・「取得予定価格」は、各売買契約書に記載された売買代金（税金は含みません。）又は売主との間で別途合意した金額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
・土地の「所在地」は、住居表示を記載しており、住居表示がないものは登記簿上の建物
所在地（複数ある場合にはそのうちの一所在地）を記載しています。
・土地の「面積」は、登記簿上の記載に基づいており、現況とは一致しない場合があります。
・土地の「用途地域」は、都市計画法（昭和43年法律第100号。その後の改正を含みます。）第８条第１項第１号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
・土地の「容積率」は、建築基準法（昭和25年法律第201号。その後の改正を含みます。
以下「建築基準法」といいます。）第52条に定める、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる容積率の上限値（指定容積率）を記載しています。指定容積率は、敷地に接続する道路の幅員その他の理由により緩和若しくは割増しされ、又は減少することがあり、実際に適用される容積率とは異なる場合があります。
・土地の「建ぺい率」は、建築基準法第53条に定める、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる建ぺい率の上限値（指定建ぺい率）を記載しています。指定建ぺい率は、防火地域内の耐火建築物であること及びその他の理由により緩和若しくは割増しされ、又は減少することがあり、実際に適用される建ぺい率とは異なる場合があります。
・土地及び建物の「所有形態」は、信託受託者が保有する権利の種類を記載しています。
・「PM会社」は、プロパティ・マネジメント業務を委託する予定のプロパティ・マネジメ
ント会社を記載しています。
・「マスターリース会社」は、各不動産等についてマスターリース契約を締結し、マスターリース会社からエンドテナントに転貸されている場合におけるマスターリース会社を記載しています。
・「マスターリース種別」は、賃料保証のないマスターリース契約が締結されているものについて「パス・スルー」と記載しています。
・建物の「建築時期」は、原則として、主たる建物の登記簿上の新築年月日を記載しています。登記簿に新築年月日の記載がない場合は、検査済証の交付年月日を記載しています。
・建物の「構造と階数」及び「用途」は、主たる建物の登記簿上の記載に基づいています。
・建物の「延床面積」は、登記簿上の記載に基づいており、別途記載があるものを除き附属建物は含まれていません。
・「テナント数」は、各不動産等に係るそれぞれの賃貸借契約書に表示された建物に係る賃貸借契約数の合計を記載しています（したがって、太陽光発電設備を賃貸している場
合においても、当該太陽光発電設備の賃借人の数は含みません。）。なお、当該不動産等につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントの総数を記載
しています。
・「担保設定の有無」は、本投資法人が信託受益権を取得した後に負担することが予定されている担保がある場合にその概要を記載しています。

- 26 -

（ロ）「特記事項」欄に関する説明「特記事項」には、以下の事項を含む、本書の日付現在において各不動産等の権利関係・利用・安全性等及び評価額・収益性・処分性への影響等を考慮して重要と考えられる事項を記載しています。
・法令諸規則上の制限又は規制の主なもの
・権利関係等に係る負担又は制限の主なもの
・賃貸借に係るテナント若しくはエンドテナントとの合意事項又はテナント若しくはエンドテナントの使用状態等の主なもの
・不動産の境界を越えた構造物等がある場合又は境界確認等に問題がある場合の主なもの（ハ）「主要な賃貸借の概要」欄に関する説明
・「主要な賃貸借の概要」は、各不動産等に関し、賃貸面積の合計上位３テナントについて、2020年８月末日現在において効力を有する賃貸借契約の内容を記載しています。なお、当該不動産等につきマスターリース契約が締結され、マスターリース会社からエンドテナントに転貸されている場合には、エンドテナントとマスターリース会社との転貸借契約の内容を記載しています。
・「賃貸面積」は、2020年８月末日現在における各不動産等に関する賃貸借契約書に表示された建物に係る賃貸面積の合計を記載しています。
（ニ）「鑑定評価書の概要」欄に関する説明「鑑定評価書の概要」は、本投資法人が、各不動産鑑定機関に投資対象不動産の鑑定評
価又は価格調査を委託し作成された各不動産鑑定評価書の概要を記載しています。当該各
不動産鑑定評価は、一定時点における評価者又は調査者の判断と意見であり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。
「鑑定評価書の概要」のうち、「運営収益」、「運営費用」、「運営純収益」及び「純収益」の数値は、百万円未満を切り捨てて記載しています。
（ホ）「本物件の特性」欄に関する説明「本物件の特性」は、各取得予定資産に関する基本的性格、特徴等を記載しています。
「本物件の特性」に記載されている数値は、不動産鑑定評価書等に基づいて記載しています。なお、天井高、柱スパン及び床荷重については、倉庫部分に関する数値を記載しています。
また、「本物件の特性」に記載の以下の用語は、以下に記載の意味を有します。
・垂直搬送機：垂直方向に搬送ルートを有した荷物専用の自動搬送設備であり、上下階の荷物の運搬を容易にします。
・バース：トラックが荷積み、荷降ろしを行うために停車するスペースをいいます。
・ドックレベラー：コンテナやトラックの荷台とプラットフォーム（建物の搬出入口の床面）の高低差を調整する装置をいいます。

- 27 -

＜取得予定資産＞
関東圏-37

GLP 横浜（準共有持分60％）
特定資産の概要

特定資産の種類

不動産信託受益権取得予定年月日
取得予定価格
鑑定評価額
信託
信託設定日
受益
信託受託者
権の
概要
信託期間満了日
土
所在地
地（住居表示）
面積
用途地域
容積率／
建ぺい率
所有形態

2020年12月11日
24,272百万円
25,400百万円
2004年３月31日
三菱ＵＦＪ信託銀行株式
会社
2030年12月31日
神奈川県横浜市鶴見区生麦二丁目２番26号
51,072.79㎡（注２）
工業専用地域

建
物
状
況
評
価
の
概
要

調査業者

建
物

建築時期
構造と階数
延床面積
用途
所有形態

200％／60％
所有権（準共有持分
60％）
－
－

調査書日付
緊急
修繕費用
中長期
修繕費用

PM会社

東京海上日動リスク
コンサルティング株式会社
2020年11月４日
０円（注１）
建築物：849,750千円／12年（年平均：70,812千円）（注１）
2005年６月13日
鉄筋コンクリート造陸屋根５階建
99,352.09㎡（注３）
倉庫・事務所
所有権（準共有持分60％）
日本GLP株式会社

マスターリース会社
テナント数
５
マスターリース種別
担保設定の有無なし
特記事項：
本物件の土地の一部について、ガス導管埋設及びその維持管理を目的とする地上権が設定されています。
（注１）信託受益権の準共有の持分割合である60％を乗じた数値について千円未満を切り捨てて記載しています。
（注２）全体の敷地面積を記載しています。
（注３）一棟の建物全体の延床面積を記載しています。

賃借人名
株式会社ニコン

主要な賃貸借の概要
業種
賃貸面積（賃貸可能面積に占める割合）
製造業

株式会社エヌ・ティ・ティ・ロジスコ

３ＰＬ（注）

SBS リコーロジスティクス株式会社

３ＰＬ

25,551.57㎡（26.8％）
23,369.49㎡（24.5％）
23,369.49㎡（24.5％）

契約更改・改定株式会社ニコン
契約の種類：定期建物賃貸借契約
賃料改定：原則として改定しないこととされています。
中途解約：賃貸借契約期間中に本契約を解約することはできません。
株式会社エヌ・ティ・ティ・ロジスコ
契約の種類：定期建物賃貸借契約
賃料改定：原則として改定しないこととされています。
中途解約：賃貸借契約期間中に本契約を解約することはできません。
SBS リコーロジスティクス株式会社
契約の種類：定期建物賃貸借契約
賃料改定：原則として改定しないこととされています。
中途解約：賃貸借契約期間中に本契約を解約することはできません。
（注）「３ＰＬ」とは、サードパーティー・ロジスティクス事業（顧客企業からそのサプライチェーン・マネジメント機能の一部又は全部を請け負う物流サービスを提供する事業）をいいます。以下同じです。

- 28 -

鑑定評価額

鑑定評価書の概要
25,400百万円

鑑定機関
価格時点

JLL森井鑑定株式会社
2020年８月31日
項目

収益価格
直接還元法による価格
運営収益
可能総収益
空室等損失等
運営費用
維持管理費
水道光熱費
修繕費
PMフィー
テナント募集費用等
公租公課
損害保険料
その他費用
運営純収益
一時金の運用益
資本的支出
純収益
還元利回り
DCF法による価格
割引率
最終還元利回り
積算価格
土地比率
建物比率
鑑定評価額の決定に当たり留意した事項

内容
25,440百万円（注１）26,340百万円（注１）
非開示（注２）
非開示（注２）
非開示（注２）
非開示（注２）
非開示（注２）
非開示（注２）
非開示（注２）
非開示（注２）
非開示（注２）
非開示（注２）
非開示（注２）
非開示（注２）
1,000百万円（注１）
非開示（注２）
非開示（注２）973百万円
（注１）

概要等

3.7％
25,020百万円
（注１）
3.5％
3.9％
15,300百万円
（注１）
79.3％
20.7％
市場参加者（需要者）の対象不動産に対する収益性を重視した価格形成過程及び依頼目的並びに「貸家及びその敷地」としての類型を踏まえ、投資家の投資採算性を適切に反映した収益価格を標準とし、積算価格による検証を行って、収益価格にて鑑定評価額を決定しています。
なお、本件鑑定評価では、投資法人規約に従った運用方法を所与とした投資採算価値を表す価格を求めましたが、当該価格は市場価値を表示する適正な価格（正常価格）と一致するため、価格の種類は正常価格となります。

（注１）準共有持分60％に相当する数値について百万円未満を切り捨てて記載しています。
（注２）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると資産運用会社が判断したことから非開示としています。

- 29 -

本物件の特性
湾岸と内陸の要所への高い交通利便性■ 隣接する首都高速横羽線「生麦」JCTを経由して、羽田空港及び東名高速道路までアクセス可能なことに加え、横浜港へもアクセス容易な希少な好立地■ JR鶴見線「国道」駅まで徒歩約８分、京浜急行電鉄本線「生麦」駅まで徒歩約15分の場所に立地し、通勤利便性が高く、雇用の確保に有利テナントの事業活動をサポートする最新設備を完備■ マルチテナント型の大型物流施設で、ダブルランプウェイによりスピーディーな各階アクセスが可能■ 免震構造を備えており、BCP（事業継続性）対応に強く安全性の高い先進的物流施設
今後の賃料増額余地を残す高い内部成長余力■ 2020年６月に賃貸借期間が満了となったテナント（賃貸面積ベースで66.9％）の平均賃料増額率は+5.9％■ 引き続き賃料ギャップがあり、今後の賃料増額余地を有する
高い稼働率■ 2005年の竣工以降、平均稼働率は常に99％以上を維持しており、高い安定性を有した施設＜テナント構成（注）＞（注）「テナント構成」は、2020年８月末日時点の賃貸面積の合計に占める各テナントの賃貸面積の割合を記載しています。また、「３ＰＬ」の括弧内には顧客企業の業種を記載しています。以下同じです。なお、「GLP 横浜」の各テナントの賃貸面積の割合は、「３ＰＬ」については小数第一位を切り捨て、「精密機器」及び「スポーツ用品」については、小数第一位を四捨五入することで、合計を100％としています。

- 30 -

関東圏-41

GLP 狭山日高Ⅱ
特定資産の概要

特定資産の種類

不動産信託受益権取得予定年月日
取得予定価格
鑑定評価額
信託
信託設定日
受益
信託受託者
権の
概要
信託期間満了日
土
所在地
地（住居表示未実施）
面積
用途地域
容積率／
建ぺい率
所有形態
マスターリース会社

2020年12月11日
21,630百万円
22,000百万円
2019年１月31日
三井住友信託銀行株式会
社
2030年12月31日
埼玉県日高市大字上鹿山
字茗荷沢788-１
43,218.00㎡
指定なし

マスターリース種別
特記事項：－

賃借人名

建
物
状
況
評
価
の
概
要

調査業者

建
物

建築時期
構造と階数

調査書日付
緊急
修繕費用
中長期
修繕費用

延床面積
用途
所有形態

200％／60％
所有権
GLP J-REITマスター
リース合同会社
パス・スルー

東京海上日動リスク
コンサルティング株式会社
2020年11月４日
０円
建築物：326,209千円／12年（年平均：27,184千円）
2016年９月５日
鉄筋コンクリート造合金
メッキ鋼板ぶき５階建
77,501.10㎡
倉庫
所有権

PM会社
テナント数

日本GLP株式会社
２

担保設定の有無なし

主要な賃貸借の概要
業種
賃貸面積（賃貸可能面積に占める割合）

アスクル株式会社

小売業

アサヒロジ株式会社

３ＰＬ

契約更改・改定
アスクル株式会社
契約の種類：定期建物賃貸借契約
賃料改定：原則として改定しないこととされています。
中途解約：賃貸借契約期間中に本契約を解約することはできません。
アサヒロジ株式会社
契約の種類：定期建物賃貸借契約
賃料改定：原則として改定しないこととされています。
中途解約：賃貸借契約期間中に本契約を解約することはできません。

- 31 -

46,256.43㎡（61.1％）
29,462.70㎡（38.9％）

鑑定評価額

鑑定評価書の概要
22,000百万円

鑑定機関
価格時点

株式会社谷澤総合鑑定所
2020年８月31日

項目
収益価格
直接還元法による価格
運営収益
可能総収益
空室等損失等
運営費用
維持管理費
水道光熱費
修繕費
PMフィー
テナント募集費用等
公租公課
損害保険料
その他費用
運営純収益
一時金の運用益
資本的支出
純収益
還元利回り
DCF法による価格
割引率（１～３年度）
割引率（４年度以降）
最終還元利回り
積算価格
土地比率
建物比率
鑑定評価額の決定に当たり留意した事項

内容
22,000百万円
22,600百万円
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
984百万円
非開示（注）
非開示（注）
970百万円

概要等

4.3％
21,800百万円
4.1％
4.3％
4.4％
19,700百万円
53.7％
46.3％
市場参加者（需要者）の対象不動産に対する収益性を重視した価格形成過程及び依頼目的並びに「貸家及びその敷地」としての類型を踏まえ、投資家の投資採算性を適切に反映した収益価格を標準とし、積算価格による検証を行って、収益価格にて鑑定評価額を決定しています。
なお、本件鑑定評価では、投資法人規約に従った運用方法を所与とした投資採算価値を表す価格を求めましたが、当該価格は市場価値を表示する適正な価格（正常価格）と一致するため、価格の種類は正常価格となります。

（注）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると資産運用会社が判断したことから非開示としています。

- 32 -

本物件の特性広域配送及びエリア配送の双方に対応可能な好立地■ 圏央道「狭山日高」ICから約3.4㎞に立地し、圏央道経由で、東名・中央・関越・東北・常磐・東関東の各主要高速道路にアクセス可能■ 上記ルートによる東北地方及び中部地方以西への広域配送に加え、埼玉県西部及び首都圏西部等のエリア配送の双方に対応が可能
BCP対応に優れた立地と機能、高積みにも対応の仕様■ 強固な地盤に立地。免震構造を採用し、バックアップ電源や井水設備等を備え、BCP対応に強いスペック■ ランプウェイにより、１F、３F及び４Fの合計３フロアに接車が可能なマルチテナント型物流施設。最大６テナ
ントへの分割賃貸も可能。多様なニーズに対応し安定した運営が可能■ 有効天井高5.5ｍの通常フロアに加え、５Fの有効天井高は5.6ｍ～7.1ｍを確保。高積みの需要にも対応が可能な競争力のある仕様
GLPグループの開発力を活かした土地の相対取得■ GLPグループの開発ネットワークを活かし、市街化調整区域の土地を相対により取得して開発＜テナント構成＞（注）「GLP 狭山日高Ⅱ」の各テナントの賃貸面積の割合は、小数第一位を四捨五入して記載しています。

- 33 -

関東圏-42

GLP 東扇島Ⅲ（①事務所棟、②倉庫棟（注））特定資産の概要

特定資産の種類

不動産信託受益権取得予定年月日
取得予定価格
鑑定評価額
信託
信託設定日
受益
信託受託者
権の
概要
信託期間満了日

2020年12月11日
6,320百万円
6,400百万円
2007年10月30日
三菱ＵＦＪ信託銀行株式
会社
2030年12月31日

土
地

所在地
（住居表示未実施）

面積

建
物
状
況
評
価
の
概
要

調査業者

建
物

建築時期

構造と階数
神奈川県川崎市川崎区東扇島18番地５
延床面積11,309.80㎡

用途地域

用途

商業地域

容積率／
建ぺい率
所有形態
マスターリース会社
マスターリース種別
特記事項：－

調査書日付
緊急
修繕費用
中長期
修繕費用

所有形態

400％／80％
所有権
GLP J-REITマスター
リース合同会社
パス・スルー

東京海上日動リスク
コンサルティング株式会社
2020年11月４日
０円
建築物：318,721千円／12年（年平均：26,560千円）①1990年12月20日②1999年11月２日（建築）2007年７月13日（増築）①鉄骨造陸屋根３階建②鉄筋コンクリート・鉄骨造陸屋根・合金メッキ鋼板ぶき７階
建①573.27㎡②30,237.32㎡
①事務所
②倉庫
所有権

PM会社
テナント数

日本GLP株式会社
１

担保設定の有無なし（注）②倉庫棟は附属建物として登記されていますが、実質的には倉庫として使用されています。

賃借人名
株式会社日立物流南関東

主要な賃貸借の概要
業種
賃貸面積（賃貸可能面積に占める割合）
３ＰＬ

契約更改・改定
株式会社日立物流南関東
契約の種類：定期建物賃貸借契約
賃料改定：原則として改定しないこととされています。
中途解約：賃貸借契約期間中に本契約を解約することはできません。

- 34 -

29,787.10㎡（100.0％）

鑑定評価額

鑑定評価書の概要
6,400百万円

鑑定機関
価格時点

JLL森井鑑定株式会社
2020年８月31日

項目
収益価格
直接還元法による価格
運営収益
可能総収益
空室等損失等
運営費用
維持管理費
水道光熱費
修繕費
PMフィー
テナント募集費用等
公租公課
損害保険料
その他費用
運営純収益
一時金の運用益
資本的支出
純収益
還元利回り
DCF法による価格
割引率
最終還元利回り
積算価格
土地比率
建物比率
鑑定評価額の決定に当たり留意した事項

内容
6,400百万円
6,640百万円
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
296百万円
非開示（注）
非開示（注）
278百万円概要等

4.2％
6,290百万円
3.9％
4.4％
4,940百万円
74.8％
25.2％
市場参加者（需要者）の対象不動産に対する収益性を重視した価格形成過程及び依頼目的並びに「貸家及びその敷地」としての類型を踏まえ、投資家の投資採算性を適切に反映した収益価格を標準とし、積算価格による検証を行って、収益価格にて鑑定評価額を決定しています。
なお、本件鑑定評価では、投資法人規約に従った運用方法を所与とした投資採算価値を表す価格を求めましたが、当該価格は市場価値を表示する適正な価格（正常価格）と一致するため、価格の種類は正常価格となります。

（注）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると資産運用会社が判断したことから非開示としています。

- 35 -

本物件の特性
立地の利便性がさらに向上するポテンシャルを有する物流拠点■ 首都高速湾岸線「東扇島」ICまで約1.5kmの京浜湾岸エリアに立地し、東京都心部や横浜等の大消費地へのアクセスに優れている物流適地に位置■ 東扇島ふ頭から川崎市内方面への川崎港臨港道路東扇島水江町線の橋梁開通や川崎市と羽田空港を連結する羽田連絡道路が今後開通予定のため、交通配送利便性の更なる向上が見込まれるエリアに立地
汎用性の高い物件スペック■ 既存棟は天井高6.2ｍ、床荷重1.0t/㎡、増築棟は天井高5.5m、床荷重1.5t/㎡と汎用性の高いスペックに加え、各フロアに荷物用エレベーター１基、垂直搬送機２基（既存棟）、荷物用エレベーター３基（建替棟）を備え物流運営効率の高い施設
GLPグループのソーシング力を活かした物件取得■ リーシング、PMチーム等を内包するグループ力を結集してスピーディーに物件検討を実施■ 仲介会社と築き上げた強いリレーション及び取引実績を活かし相対取得を実施＜テナント構成＞- 36 -

関東圏-43

GLP 浦安Ⅱ (①既存棟、②建替棟)
特定資産の概要

特定資産の種類

不動産信託受益権取得予定年月日
取得予定価格
鑑定評価額
信託
信託設定日
受益
信託受託者
権の
概要
信託期間満了日

2020年12月11日
16,885百万円
17,600百万円
2004年２月２日
三菱ＵＦＪ信託銀行株式
会社
2030年12月31日

土地

千葉県浦安市港77番５

所在地（住居表示未実施）
面積

建
物
状
況
評
価
の
概
要

調査業者

建
物

建築時期
構造と階数

延床面積

24,444.00㎡

用途地域

用途

準工業地域

容積率／
建ぺい率
所有形態
マスターリース会社
マスターリース種別
特記事項：－

賃借人名

調査書日付
緊急
修繕費用
中長期
修繕費用

所有形態

200％／60％
所有権
GLP J-REITマスター
リース合同会社
パス・スルー

東京海上日動リスク
コンサルティング株式会社
2020年11月４日
０円
建築物：412,952千円／12年（年平均：34,412千円）①1998年７月31日②2020年２月７日①鉄骨造陸屋根５階建②鉄骨造合金メッキ鋼板ぶき７
階建①20,863.67㎡②25,900.64㎡①事務所・倉庫
②倉庫
所有権

PM会社
テナント数

日本GLP株式会社
１

担保設定の有無なし

主要な賃貸借の概要
業種
賃貸面積（賃貸可能面積に占める割合）

－(注)

小売業

契約更改・改定－(注)
契約の種類：－(注)賃料改定：－(注)中途解約：－(注)（注）テナントの承諾が得られていないため開示していません。

- 37 -

47,192.44㎡（100.0％）

鑑定評価額

鑑定評価書の概要
17,600百万円

鑑定機関
価格時点

一般財団法人日本不動産研究所
2020年８月31日

項目
収益価格
直接還元法による価格
運営収益
可能総収益
空室等損失等
運営費用
維持管理費
水道光熱費
修繕費
PMフィー
テナント募集費用等
公租公課
損害保険料
その他費用
運営純収益
一時金の運用益
資本的支出
純収益
還元利回り
DCF法による価格
割引率
最終還元利回り
積算価格
土地比率
建物比率
鑑定評価額の決定に当たり留意した事項

内容
17,600百万円
17,900百万円
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
701百万円
非開示（注）
非開示（注）
681百万円概要等

3.8％
17,200百万円
3.2％
4.0％
17,800百万円
71.8％
28.2％
市場参加者（需要者）の対象不動産に対する収益性を重視した価格形成過程及び依頼目的並びに「貸家及びその敷地」としての類型を踏まえ、投資家の投資採算性を適切に反映した収益価格を標準とし、積算価格による検証を行って、収益価格にて鑑定評価額を決定しています。
なお、本件鑑定評価では、投資法人規約に従った運用方法を所与とした投資採算価値を表す価格を求めましたが、当該価格は市場価値を表示する適正な価格（正常価格）と一致するため、価格の種類は正常価格となります。

（注）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると資産運用会社が判断したことから非開示としています。

- 38 -

本物件の特性
都心から約15㎞圏内の好立地に所在■ 首都高速湾岸線「浦安」ICより約3.5㎞、都心から約15㎞圏内の好立地に所在。工業団地内のため24時間操業が可能■ 都心に近い浦安に立地するロケーションは賃貸ニーズの高い千葉湾岸の中でも好立地
スポンサーの開発力を活かし、一部建替工事により利便性・効率性が向上■ 既存棟は天井高4.2～6.5m、床荷重2.1t/㎡、各フロアに貨物用エレベーター２基、垂直搬送機１基を設置。建替棟は天井高5.5～6.5m、床荷重２t/㎡（基準階）、各フロアに荷物用エレベーター３基を設置し、汎用性の高いスペックを有する■ 既存棟と建替棟を連結させたことで、２棟全体でのワンフロアオペレーションが可能。荷物の収容力も1.5倍となり、生産性・利便性・効率性が向上
長期安定稼働が期待できる物流施設■ 入居テナントとのリレーションを活用し、テナントニーズを反映した再開発を実施したことにより、長期の賃貸借契約を締結しており、今後も安定した稼働が期待できる施設＜テナント構成＞（注）「その他」とは、３ＰＬ、日用消費財、スポーツ用品、精密機器、Eコマース以外の業種をいいます。

- 39 -

関東圏-44

GLP 柏Ⅱ
特定資産の概要

特定資産の種類

不動産信託受益権取得予定年月日
取得予定価格
鑑定評価額
信託
信託設定日
受益
信託受託者
権の
概要
信託期間満了日
土
所在地
地（住居表示）
面積
用途地域
容積率／
建ぺい率
所有形態
マスターリース会社

2020年12月11日
8,106百万円
8,450百万円
2019年１月31日
三井住友信託銀行株式会
社
2030年12月31日
千葉県柏市大島田二丁目
18番６号
17,440.06㎡
工業専用地域

マスターリース種別
特記事項：－

賃借人名
RIZAPグループ株式会社

調査業者

建
物

建築時期
構造と階数

200％／60％

建
物
状
況
評
価
の
概
要

所有権
GLP J-REITマスター
リース合同会社
パス・スルー

調査書日付
緊急
修繕費用
中長期
修繕費用

延床面積
用途
所有形態

東京海上日動リスク
コンサルティング株式会社
2020年11月４日
０円
建築物：95,551千円／12年（年平均：7,962千円）
2017年１月10日
鉄骨造合金メッキ鋼板ぶき４階
建
32,493.83㎡
倉庫・事務所
所有権

PM会社
テナント数

日本GLP株式会社
１

担保設定の有無なし

主要な賃貸借の概要
業種
賃貸面積（賃貸可能面積に占める割合）
その他

契約更改・改定RIZAPグループ株式会社
契約の種類：定期建物賃貸借契約
賃料改定：原則として改定しないこととされています。
中途解約：賃借人は一定の条件のもと、本契約を解約できることとされています。

- 40 -

32,363.57㎡（100.0％）

鑑定評価額

鑑定評価書の概要
8,450百万円

鑑定機関
価格時点

株式会社谷澤総合鑑定所
2020年８月31日

項目
収益価格
直接還元法による価格
運営収益
可能総収益
空室等損失等
運営費用
維持管理費
水道光熱費
修繕費
PMフィー
テナント募集費用等
公租公課
損害保険料
その他費用
運営純収益
一時金の運用益
資本的支出
純収益
還元利回り
DCF法による価格
割引率（１～４年度）
割引率（５年度以降）
最終還元利回り
積算価格
土地比率
建物比率
鑑定評価額の決定に当たり留意した事項

内容
8,450百万円
8,850百万円
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
376百万円
非開示（注）
非開示（注）
371百万円

概要等

4.2％
8,280百万円
4.2％
4.3％
4.4％
7,760百万円
58.0％
42.0％
市場参加者（需要者）の対象不動産に対する収益性を重視した価格形成過程及び依頼目的並びに「貸家及びその敷地」としての類型を踏まえ、投資家の投資採算性を適切に反映した収益価格を標準とし、積算価格による検証を行って、収益価格にて鑑定評価額を決定しています。
なお、本件鑑定評価では、投資法人規約に従った運用方法を所与とした投資採算価値を表す価格を求めましたが、当該価格は市場価値を表示する適正な価格（正常価格）と一致するため、価格の種類は正常価格となります。

（注）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると資産運用会社が判断したことから非開示としています。

- 41 -

本物件の特性
首都圏全域への広域配送を可能にする立地■ 常磐自動車道「柏」ICから約12.5kmに立地し、近接する国道16号の利用によって首都圏全域への広域配送を実
現
雇用環境・輸配送にも優れた物流適地■ 工業団地内に立地することから24時間操業にも対応可能■ 近隣には広大な住宅地があるため雇用確保においても優位な立地■ 強い物流需要が期待できる３ＰＬのトラックターミナルに近接しているだけでなく、周囲には様々な大手企業
も配送拠点を配備しており、長期的に安定した稼働が見込まれる施設
GLPの強固なリレーションを活用した物流適地での物件開発■ GLPグループは物流不動産のリーディングカンパニーとして数多くの物件開発を行っており、本物件の土地の売主であるゼネコン業者とも強いリレーションを構築■ 売主との強いリレーションを活かし、需要の強い物流適地の土地を相対取得し開発＜テナント構成＞- 42 -

関東圏-45

GLP 八千代Ⅱ
特定資産の概要

特定資産の種類

不動産信託受益権取得予定年月日
取得予定価格
鑑定評価額
信託
信託設定日
受益
信託受託者
権の
概要
信託期間満了日
土
所在地
地（住居表示未実施）
面積
用途地域
容積率／
建ぺい率
所有形態
マスターリース会社

2020年12月11日
13,039百万円
14,200百万円
2020年６月12日
三井住友信託銀行株式会
社
2030年12月31日
千葉県八千代市緑が丘西
八丁目７番２、３
28,039.03㎡
準工業地域

マスターリース種別
特記事項：－

賃借人名
株式会社ロコンド

建
物
状
況
評
価
の
概
要

調査業者

建
物

建築時期
構造と階数

調査書日付
緊急
修繕費用
中長期
修繕費用

延床面積
用途
所有形態

200％／60％
所有権
GLP J-REITマスター
リース合同会社
パス・スルー

東京海上日動リスク
コンサルティング株式会社
2020年11月４日
０円
建築物：194,082千円／12年（年平均：16,173千円）
2020年３月９日
鉄骨造合金メッキ鋼板ぶき４階
建
54,406.44㎡
倉庫
所有権

PM会社
テナント数

日本GLP株式会社
１

担保設定の有無なし

主要な賃貸借の概要
業種
賃貸面積（賃貸可能面積に占める割合）
小売業

契約更改・改定株式会社ロコンド
契約の種類：定期建物賃貸借契約
賃料改定：一定の条件のもと改定できることとされています。
中途解約：賃貸借契約期間中に本契約を解約することはできません。

- 43 -

54,240.25㎡（100.0％）

鑑定評価額

鑑定評価書の概要
14,200百万円

鑑定機関
価格時点

シービーアールイー株式会社
2020年８月31日

項目
収益価格
直接還元法による価格
運営収益
可能総収益
空室等損失等
運営費用
維持管理費
水道光熱費
修繕費
PMフィー
テナント募集費用等
公租公課
損害保険料
その他費用
運営純収益
一時金の運用益
資本的支出
純収益
還元利回り
DCF法による価格
割引率
最終還元利回り
積算価格
土地比率
建物比率
鑑定評価額の決定に当たり留意した事項

内容
14,200百万円
14,100百万円
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
593百万円
非開示（注）
非開示（注）
593百万円

概要等

4.2％
14,200百万円
3.7％
4.1％
11,100百万円
43.9％
56.1％
市場参加者（需要者）の対象不動産に対する収益性を重視した価格形成過程及び依頼目的並びに「貸家及びその敷地」としての類型を踏まえ、投資家の投資採算性を適切に反映した収益価格を標準とし、積算価格による検証を行って、収益価格にて鑑定評価額を決定しています。
なお、本件鑑定評価では、投資法人規約に従った運用方法を所与とした投資採算価値を表す価格を求めましたが、当該価格は市場価値を表示する適正な価格（正常価格）と一致するため、価格の種類は正常価格となります。

（注）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると資産運用会社が判断したことから非開示としています。

- 44 -

本物件の特性
京葉道路・東関道の利用により、首都圏及び全国への広域配送にも適した立地■ 東京都心まで30km圏の千葉県内陸に位置し、京葉道路「武石」ICまで約10.0㎞、東関東自動車道「千葉北」ICまで約11.0㎞の、首都圏及び全国への広域配送、千葉エリアの地域配送に適した立地に所在■ 24時間稼働が可能な工業団地内に所在しながら、周辺に新興住宅街が点在し、雇用確保が容易な立地
テナントオペレーションの最適化を実現する充実した設備■ 大型シーリングファンを30台以上設置し、良好な労働環境を確保■ 電動自転車を入居企業に無償提供するほか、民間バス会社と連携し、近隣住民も利用可能な路線バスの引き込
みを実現■ オペレーションに必要な無線LAN設備を倉庫エリアに配備。事務所・スタジオスペースを広く確保するほか、事務所と倉庫の往来が容易な設計により、テナントのECオペレーションを最適化
テナントは八千代地区に拠点集約、長期賃貸借の安定稼働物件■ テナントの株式会社ロコンドは日本GLPが近隣で開発中のGLP 八千代Ⅲとともに八千代地区に拠点を集約し、両施設を一体運用予定■ 長期の賃貸借契約により、安定した運営が見込まれる施設＜テナント構成＞- 45 -

関西圏-22

GLP 六甲Ⅲ
特定資産の概要

特定資産の種類

不動産信託受益権取得予定年月日
取得予定価格
鑑定評価額
信託
信託設定日
受益
信託受託者
権の
概要
信託期間満了日
土
所在地
地（住居表示未実施）
面積
用途地域
容積率／
建ぺい率
所有形態
マスターリース会社

2020年12月11日
7,981百万円
8,320百万円
2019年10月31日
三菱ＵＦＪ信託銀行株式
会社
2030年12月31日
兵庫県神戸市東灘区
向洋町西六丁目14番地
15,994.31㎡
準工業地域

マスターリース種別
特記事項：－

賃借人名

建
物
状
況
評
価
の
概
要

調査業者

建
物

建築時期
構造と階数

調査書日付
緊急
修繕費用
中長期
修繕費用

延床面積
用途
所有形態

200％／60％
所有権
GLP J-REITマスター
リース合同会社
パス・スルー

東京海上日動リスク
コンサルティング株式会社
2020年11月４日
０円
建築物：122,535千円／12年（年平均：10,211千円）
2019年９月８日
鉄骨・鉄筋コンクリート造合金
メッキ鋼板ぶき４階建
32,153.59㎡
倉庫
所有権

PM会社
テナント数

日本GLP株式会社
２

担保設定の有無なし

主要な賃貸借の概要
業種
賃貸面積（賃貸可能面積に占める割合）

株式会社上組３ＰＬ

水岩運送株式会社

３ＰＬ

契約更改・改定
株式会社上組
契約の種類：定期建物賃貸借契約
賃料改定：原則として改定しないこととされています。
中途解約：賃貸借契約期間中に本契約を解約することはできません。
水岩運送株式会社
契約の種類：定期建物賃貸借契約
賃料改定：原則として改定しないこととされています。
中途解約：賃貸借契約期間中に本契約を解約することはできません。

- 46 -

20,570.25㎡（65.8％）
10,669.21㎡（34.2％）

鑑定評価額

鑑定評価書の概要
8,320百万円

鑑定機関
価格時点

JLL森井鑑定株式会社
2020年８月31日

項目
収益価格
直接還元法による価格
運営収益
可能総収益
空室等損失等
運営費用
維持管理費
水道光熱費
修繕費
PMフィー
テナント募集費用等
公租公課
損害保険料
その他費用
運営純収益
一時金の運用益
資本的支出
純収益
還元利回り
DCF法による価格
割引率
最終還元利回り
積算価格
土地比率
建物比率
鑑定評価額の決定に当たり留意した事項

内容
8,320百万円
8,510百万円
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
354百万円
非開示（注）
非開示（注）
348百万円

概要等

4.1％
8,120百万円
3.9％
4.3％
7,980百万円
49.8％
50.2％
市場参加者（需要者）の対象不動産に対する収益性を重視した価格形成過程及び依頼目的並びに「貸家及びその敷地」としての類型を踏まえ、投資家の投資採算性を適切に反映した収益価格を標準とし、積算価格による検証を行って、収益価格にて鑑定評価額を決定しています。
なお、本件鑑定評価では、投資法人規約に従った運用方法を所与とした投資採算価値を表す価格を求めましたが、当該価格は市場価値を表示する適正な価格（正常価格）と一致するため、価格の種類は正常価格となります。

（注）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると資産運用会社が判断したことから非開示としています。

- 47 -

本物件の特性
神戸港に隣接、大阪・神戸へもアクセス容易な好立地■ 日本の５大港の一つである神戸港に隣接。阪神高速５号湾岸線「六甲アイランド北」ICより約3.0kmに位置しており、神戸港のみならず大阪中心部及び神戸等の消費地へもアクセス容易な好立地■ 近隣に複数の住宅地があることから、雇用確保においても優位性が高い
賃貸倉庫の供給が限定的な神戸湾岸エリア■ マルチテナント型物流施設の新規供給が限定的な中、竣工より１年以上前にテナントのリーシングを100％達成
した需給環境がひっ迫する神戸湾岸エリアに立地■ 神戸港は2019年の日本国内におけるコンテナ取扱量が東京港、横浜港を抜き国内１位。今後も継続的なニーズが見込まれるエリア
GLPグループの開発力を活かした物件開発■ GLPグループ独自の強いリレーションにより土地を相対取得し、新規供給が限定的なエリアに、最新鋭の先進的物流施設を供給＜テナント構成＞- 48 -

４

取得予定資産取得後の本投資法人のポートフォリオの概要
Ａ．ポートフォリオの概要
本投資法人の2020年８月末日現在（注記に別途記載のあるものを除きます。）の取得予定資産を含み、本書の日付現在で譲渡済みの資産を除くポートフォリオの概要は以下のとおりで
す。

物件
番号

不動産等の
名称

取得
鑑定
投資
（予定）
帳簿価額
評価額
比率
価格
（百万円）
（百万円） （％）（百万円） （注２）
（注３） （注４）
（注１）

賃貸
可能面積
（㎡）
（注５）

賃貸面積
（㎡）
（注６）

稼働率
（％）
（注７）

テナ
NOI
ント
利回り
総数
（％）
(注８) （注９）

取得済資産
関東圏-１

GLP 東京22,70021,36631,3003.1

56,757.92

56,757.92

100.0

３

5.0

関東圏-２

GLP 東扇島

4,980

4,842

6,830

0.7

34,582.00

34,582.00

100.0

１

6.1

関東圏-３

GLP 昭島

7,555

7,330

9,910

1.0

27,356.63

27,356.63

100.0

３

5.6

関東圏-４

GLP 富里

4,990

4,461

6,080

0.7

27,042.59

27,042.59

100.0

１

5.8

関東圏-５

GLP 習志野Ⅱ

15,22014,195

20,1002.1

101,623.59

101,623.59

100.0

２

6.8

関東圏-６

GLP 船橋

1,720

1,884

2,110

0.2

10,465.03

10,465.03

100.0

１

6.1

関東圏-７

GLP 加須11,500

10,31914,4001.6

76,532.71

76,532.71

100.0

１

6.1

関東圏-８

GLP 深谷

2,380

2,179

2,890

0.3

19,706.00

19,706.00

100.0

１

6.9

関東圏-９

GLP 杉戸Ⅱ

19,00017,226

26,2002.6

101,272.40

100,345.84

99.1

５

5.6

関東圏-10GLP 岩槻

6,940

6,388

9,990

0.9

31,839.99

31,839.99

100.0

１

5.8

関東圏-11

GLP 春日部

4,240

3,819

5,390

0.6

18,460.73

18,460.73

100.0

１

5.5

関東圏-12

GLP 越谷Ⅱ

9,780

9,126

14,6001.3

43,533.28

43,533.28

100.0

２

5.8

関東圏-13

GLP 三郷Ⅱ

14,86813,93422,0002.059,208.59

59,208.59

100.0

２

5.8

関東圏-14

GLP 辰巳

4,960

4,794

6,770

0.7

12,925.58

12,925.58

100.0

１

5.1

関東圏-15

GLP 羽村

7,660

7,244

10,0001.0

40,277.93

40,277.93

100.0

１

5.6

関東圏-16GLP 船橋Ⅲ

3,050

2,950

4,340

0.4

18,281.84

18,281.84

100.0

１

5.9

関東圏-17

GLP 袖ヶ浦

6,150

5,621

8,060

0.8

45,582.06

45,582.06

100.0

１

6.2

関東圏-18

GLP 浦安Ⅲ

18,76017,77222,8002.5

64,198.11

64,198.11

100.0

２

4.8

関東圏-19

GLP 辰巳Ⅱa

6,694

6,579

8,580

0.9

17,108.52

17,108.52

100.0

１

4.8

関東圏-21

GLP 東京Ⅱ

36,37334,62547,8004.9

79,073.21

79,073.21

100.0

６

4.8

関東圏-22

GLP 桶川

2,420

2,333

3,140

0.3

17,062.92

17,062.92

100.0

１

6.2

関東圏-23

GLP 新木場

11,54011,406

12,8001.6

18,341.73

18,341.73

100.0

１

4.7

関東圏-24

GLP 習志野

5,320

5,268

5,570

0.7

23,548.03

23,548.03

100.0

３

5.1

関東圏-26

GLP 杉戸

8,481

8,193

10,4001.1

58,918.12

58,918.12

100.0

１

5.4

関東圏-27

GLP 松戸

2,356

2,399

3,270

0.3

14,904.60

14,904.60

100.0

１

6.6

関東圏-28

GLP・MFLP
市川塩浜
（注10）

15,50015,09917,9502.1

50,813.07

50,813.07

100.0

５

4.7

関東圏-29

GLP 厚木Ⅱ

21,10020,29624,2002.8

74,176.27

74,176.27

100.0

２

4.8

関東圏-30

GLP 吉見

11,20010,685

11,8001.5

62,362.89

62,362.89

100.0

１

5.0

関東圏-31

GLP 野田吉春

4,496

4,412

5,370

0.6

26,631.40

26,631.40

100.0

１

5.9

関東圏-32

GLP 浦安

7,440

7,442

7,910

1.0

25,839.60

25,839.60

100.0

１

4.4

関東圏-33GLP 船橋Ⅱ

7,789

7,733

8,480

1.1

34,699.09

34,349.01

99.0

１

4.6

関東圏-34

GLP 三郷16,93916,76919,0002.3

46,892.00

46,892.00

100.0

１

4.4

関東圏-35

GLP 新砂18,30018,27918,9002.5

44,355.46

44,355.46

100.0

５

4.3

関東圏-36

GLP 湘南

5,870

5,868

6,200

0.8

23,832.60

23,832.60

100.0

１

4.9

関東圏-37

GLP 横浜（準共有持分40％）（注11）

16,14816,261

17,0002.2

38,124.96

38,124.96

100.0

５

4.1

関東圏-38

GLP 川島12,15012,22012,4001.6

42,187.92

42,187.92

100.0

４

4.4

関東圏-39GLP 船橋Ⅳ

7,710

7,773

8,270

1.0

31,576.60

31,576.60

100.0

１

5.0

関東圏-40

GLP 東扇島Ⅱ

2,365

2,465

2,510

0.3

11,362.32

11,362.32

100.0

１

5.0

関西圏-１

GLP 枚方

4,750

4,513

6,390

0.6

29,829.56

29,829.56

100.0

１

6.9

関西圏-２

GLP 枚方Ⅱ

7,940

7,398

9,410

1.1

43,283.01

43,283.01

100.0

１

5.5

関西圏-３

GLP 舞洲Ⅱ

9,288

7,938

12,2001.3

56,511.10

56,511.10

100.0

１

6.2

- 49 -

物件
番号

不動産等の
名称

取得
鑑定
投資
（予定）
帳簿価額
評価額
比率
価格
（百万円）
（百万円） （％）（百万円） （注２）
（注３） （注４）
（注１）

賃貸
可能面積
（㎡）
（注５）

賃貸面積
（㎡）
（注６）

稼働率
（％）
（注７）

テナ
NOI
ント
利回り
総数
（％）
(注８) （注９）

関西圏-４

GLP 津守

1,990

2,019

2,790

0.3

16,080.14

16,080.14

100.0

１

7.5

関西圏-５

GLP 六甲

5,160

4,950

6,130

0.7

39,339.00

39,339.00

100.0

１

6.4

関西圏-６

GLP 尼崎24,96322,92330,5003.4

110,224.41

110,224.41

100.0

７

5.2

関西圏-７

GLP 尼崎Ⅱ

2,040

1,919

2,590

0.3

12,342.95

12,342.95

100.0

１

6.8

関西圏-８

GLP 奈良

2,410

2,014

2,990

0.3

19,545.35

19,545.35

100.0

１

7.1

関西圏-９

GLP 堺

2,000

1,776

2,260

0.3

10,372.10

10,372.10

100.0

１

5.8

関西圏-10

GLP 六甲Ⅱ

3,430

3,071

4,350

0.5

20,407.30

20,407.30

100.0

１

7.0

関西圏-11

GLP 門真

2,430

2,415

3,270

0.3

12,211.73

12,211.73

100.0

１

6.6

関西圏-13

GLP 福崎

3,928

3,484

4,850

0.5

24,167.83

24,167.83

100.0

１

6.6

関西圏-14

GLP 神戸西

7,150

6,564

7,620

1.0

35,417.31

35,417.31

100.0

１

5.1

関西圏-15

GLP 深江浜

4,798

4,561

4,870

0.6

19,386.00

19,386.00

100.0

１

5.2

関西圏-16

GLP 舞洲Ⅰ

19,39018,845

19,4002.6

72,948.78

72,948.78

100.0

１

4.5

関西圏-17

GLP 大阪36,00035,43537,2004.9

128,504.34

127,642.38

99.3

12

4.3

関西圏-18

GLP 摂津

7,300

7,329

7,630

1.0

38,997.24

38,997.24

100.0

１

5.4

関西圏-19

GLP 西宮

2,750

2,719

2,810

0.4

19,766.00

19,766.00

100.0

１

5.9

関西圏-20

GLP 滋賀

4,550

4,565

4,720

0.6

29,848.70

29,848.70

100.0

１

5.3

関西圏-21

GLP 寝屋川

8,100

7,969

8,670

1.1

26,938.02

26,938.02

100.0

１

4.4

その他-１

GLP 盛岡

808

724

867

0.1

10,253.80

10,253.80

100.0

１

7.5

その他-２

GLP 富谷

3,102

2,868

3,890

0.4

20,466.98

20,466.98

100.0

１

6.6

その他-３

GLP 郡山Ⅰ

4,100

3,605

4,590

0.6

24,335.96

24,335.96

100.0

１

6.1

その他-４

GLP 郡山Ⅲ

2,620

2,586

2,800

0.4

27,671.51

27,671.51

100.0

４

6.7

その他-５

GLP 東海

6,210

5,814

8,360

0.8

32,343.31

32,343.31

100.0

１

6.0

その他-６

GLP 早島

1,190

1,191

1,690

0.2

13,527.76

13,527.76

100.0

１

8.8

その他-７

GLP 早島Ⅱ

2,460

2,119

2,880

0.3

14,447.48

14,447.48

100.0

１

6.2

その他-８

GLP 基山

5,278

4,455

5,910

0.7

23,455.96

23,455.96

100.0

１

5.8

その他-10

GLP 仙台

5,620

5,173

6,940

0.8

37,256.23

37,256.23

100.0

１

6.2

その他-11

GLP 江別

1,580

1,415

2,380

0.2

18,489.25

18,489.25

100.0

１

8.2

その他-12

GLP 桑名

3,650

3,261

4,310

0.5

20,402.12

20,402.12

100.0

１

6.7

その他-14

GLP 小牧

10,748

9,997

14,3001.5

52,709.97

52,709.97

100.0

２

5.6

その他-15

GLP 扇町

1,460

1,395

1,660

0.2

13,155.28

13,155.28

100.0

１

7.1

その他-16

GLP 広島

3,740

3,528

4,390

0.5

21,003.04

21,003.04

100.0

２

6.7

その他-19

GLP 鳥栖Ⅰ

9,898

9,118

11,0001.3

74,860.38

74,860.38

100.0

１

5.3

その他-20

GLP 富谷Ⅳ

5,940

5,681

6,480

0.8

32,562.60

32,562.60

100.0

１

5.8

その他-21

GLP 岡山総社Ⅰ

12,80012,478

13,1001.7

63,015.53

62,363.43

99.0

６

5.2

その他-22

GLP 岡山総社Ⅱ

12,70012,364

12,8001.7

63,234.92

62,986.79

99.6

５

5.2

その他-23

GLP 藤前

1,980

1,986

2,030

0.3

12,609.00

12,609.00

100.0

１

5.5

642,898

613,756

766,34786.7

2,873,380.26

2,870,345.71

99.9

143

5.1

小計
取得予定資産関東圏-37

GLP 横浜（準共有持分60％）（注11）

24,272－

25,4003.3

57,187.45

57,187.45

100.0

０

4.1

関東圏-41

GLP 狭山日高Ⅱ

21,630－22,0002.9

75,719.13

75,719.13

100.0

２

4.6

関東圏-42

GLP 東扇島Ⅲ

6,320

－

6,400

0.9

29,787.10

29,787.10

100.0

１

4.7

関東圏-43

GLP 浦安Ⅱ

16,885－

17,6002.3

47,192.44

47,192.44

100.0

１

4.2

関東圏-44

GLP 柏Ⅱ

8,106

－

8,450

1.1

32,363.57

32,363.57

100.0

１

4.6

関東圏-45

GLP 八千代Ⅱ

13,039－14,2001.8

54,240.25

54,240.25

100.0

１

4.5

関西圏-22

GLP 六甲Ⅲ

7,981

－

8,320

1.1

31,239.46

31,239.46

100.0

２

4.4

小計

98,234－102,370

13.3

327,729.40

327,729.40

100.0

８

4.4

ポートフォリオ合計

741,132－

868,717100.0

3,201,109.66

3,198,070.83

99.9

151

5.1

（注１）「取得（予定）価格」は、売買契約書又は価格合意書に記載された各不動産又は信託受益権の売買代金（取得諸経費及び消費税等を除きます。）の金額を記載しています。
（注２）「帳簿価額」は、2020年８月末日の金額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、太陽光発電設備が付帯している物件については、当該帳簿価額に当該太陽光発電設備の取得価格を合算しています。
（注３）「鑑定評価額」は、本投資法人規約に定める資産評価の方法及び基準並びに一般社団法人投資信託協会（以下「投資信託協会」といいます。）の規則に基づき、不動産鑑定士による2020年８月末日を価格時点とする鑑定評価額又は調査価格を記載しています。

- 50 -

（注４）「投資比率」は、取得（予定）価格の合計に対する各不動産又は信託不動産の取得（予定）価格の比率であり、小数第二位を四捨五入して記載しています。
（注５）「賃貸可能面積」は、各不動産又は信託不動産に係る建物の賃貸が可能な面積であり、賃貸借契約書又は建物図面等に基づき賃貸が可能な面積を、小数第二位未満を切り捨てて記載しています。なお、契約更改に伴い、賃貸可能面積が変更になる場合があります。
（注６）「賃貸面積」は、各不動産又は信託不動産に係る賃貸借契約書に表示された建物に係る賃貸面積の合計を、小数第二位未満を切り捨てて記載しています。なお、当該不動産又は信託不動産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントとの間で実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積の合計を記載しています。
（注７）「稼働率」は、小数第二位を四捨五入しています。但し、四捨五入した結果が100.0％となる場合においては、小数第二位を切り捨てて99.9％と記載しています。
（注８）「テナント総数」は、各不動産又は信託不動産のうち建物に係る賃貸借契約におけるテナントの総数を記載しています。
（注９）「NOI利回り」は、前記（注３）記載の不動産鑑定評価書又は調査報告書における直接還元法での評価上のNOI（運営純収益）に基づ
き、取得価格又は取得予定価格に対する比率を小数第二位を四捨五入して記載しています。
（注10）GLP・MFLP 市川塩浜は信託受益権の50％を保有する準共有物件です。「賃貸可能面積」及び「賃貸面積」は信託受益権の準共有持分割
合（50％）を乗じた数値を記載しています。
（注11）GLP 横浜のうち、取得済資産については信託受益権の準共有持分（40％）に相当する数値を、取得予定資産については信託受益権の準共有持分（60％）に相当する数値をそれぞれ記載しています。

- 51 -

Ｂ．保有資産の概要

地域

物件番号

物件名称

所在地

建築時期
（注１）

年間賃料
（百万円）
（注２）

敷金・保証金
（百万円）
（注３）

土地面積
（㎡）

取得済資産
関東圏-１
関東圏-２
関東圏-３
関東圏-４
関東圏-５
関東圏-６
関東圏-７
関東圏-８
関東圏-９
関東圏-10
関東圏-11
関東圏-12
関東圏-13
関東圏-14
関東圏-15
関東圏-16
関東圏-17
関東圏-18
関東圏-19関東圏-21
関東圏-22
関東圏-23
関東圏-24
関東圏-26
関東圏-27
関東圏-28
関東圏-29関東圏-30
関東圏-31
関東圏-32
関東圏-33
関東圏-34
関東圏-35
関東圏-36
関東圏-37
関東圏-38
関東圏-39関東圏-40
関東圏小計
関西圏-１
関西圏-２
関西圏-３
関西圏-４
関西圏-５
関西圏-６
関西圏-７
関西圏-８
関西圏-９
関西圏-10
関西圏-11
関西圏-13
関西圏-14
関西圏-15関西圏-16
関西圏-17
関西圏-18
関西圏-19

GLP 東京GLP 東扇島
GLP 昭島GLP 富里GLP 習志野Ⅱ
GLP 船橋GLP 加須GLP 深谷GLP 杉戸Ⅱ
GLP 岩槻
GLP 春日部
GLP 越谷Ⅱ
GLP 三郷Ⅱ
GLP 辰巳GLP 羽村GLP 船橋Ⅲ
GLP 袖ヶ浦
GLP 浦安Ⅲ
GLP 辰巳Ⅱa
GLP 東京Ⅱ
GLP 桶川
GLP 新木場
GLP 習志野
GLP 杉戸
GLP 松戸
GLP・ MFLP 市 川
塩浜（注５）
GLP 厚木Ⅱ
GLP 吉見GLP 野田吉春
GLP 浦安GLP 船橋Ⅱ
GLP 三郷GLP 新砂GLP 湘南
GLP 横浜（準共有持分40％）（注６）
GLP 川島GLP 船橋Ⅳ
GLP 東扇島Ⅱ

東京都大田区
神奈川県川崎市
東京都昭島市
千葉県富里市
千葉県習志野市
千葉県船橋市
埼玉県加須市
埼玉県深谷市
埼玉県北葛飾郡
埼玉県さいたま市
埼玉県春日部市
埼玉県越谷市
埼玉県三郷市
東京都江東区
東京都羽村市
千葉県船橋市
千葉県袖ケ浦市
千葉県浦安市
東京都江東区
東京都江東区
埼玉県桶川市
東京都江東区
千葉県習志野市
埼玉県北葛飾郡
千葉県松戸市2003年11月17日
1987年８月27日
2001年２月10日
2007年７月３日
1991年８月26日
1990年４月14日
2005年３月11日
1991年１月23日
2007年１月18日
2008年８月５日
2004年７月15日
2006年７月28日
2008年９月19日
2003年９月８日
2009年１月13日
2001年１月24日
2007年６月15日
2006年３月６日
1986年８月28日
2006年４月20日
1993年７月31日
2002年８月29日
1989年９月26日
2005年７月４日
1999年４月５日

1,334
（注４）
（注４）
（注４）
（注４）
（注４）
（注４）
（注４）
1,283
（注４）
（注４）
（注４）
（注４）
（注４）
（注４）
（注４）
（注４）
（注４）
（注４）
2,044
（注４）
（注４）
321
（注４）
（注４）

273
（注４）
（注４）
（注４）
（注４）
（注４）
（注４）
（注４）
397
（注４）
（注４）
（注４）
（注４）
（注４）
（注４）
（注４）
（注４）
（注４）
（注４）
459
（注４）
（注４）
44
（注４）
（注４）

14,879.68
25,313.64
30,939.95
39,398.15
55,185.00
5,804.04
38,278.86
31,666.62
53,792.06
17,277.60
18,269.08
16,056.14
30,614.09
6,500.01
26,712.92
9,224.00
32,524.00
33,654.00
6,384.51
31,998.97
9,913.68
11,224.54
14,047.00
48,237.80
12,088.34

千葉県市川市2014年１月14日

900

151

52,887.00

神奈川県愛甲郡
埼玉県比企郡千葉県野田市
千葉県浦安市
千葉県船橋市
埼玉県三郷市
東京都江東区
神奈川県藤沢市

2016年６月１日
2015年９月４日
2012年９月19日
2003年４月７日
1989年１月13日
2006年１月25日
1987年３月31日
1999年12月24日

（注４）
（注４）
（注４）
（注４）
（注４）
（注４）
906
（注４）

（注４）
（注４）
（注４）
（注４）
（注４）
（注４）
256
（注４）

38,241.60
33,911.95
17,026.44
16,054.00
16,346.00
38,992.48
22,831.21
14,384.17

神奈川県横浜市

2005年６月13日

710

184

20,429.11

埼玉県比企郡千葉県船橋市
神奈川県川崎市

2017年３月15日
1993年10月27日
1991年３月28日

GLP 枚方
GLP 枚方ⅡGLP 舞洲ⅡGLP 津守
GLP 六甲
GLP 尼崎GLP 尼崎Ⅱ
GLP 奈良
GLP 堺
GLP 六甲Ⅱ
GLP 門真GLP 福崎GLP 神戸西GLP 深江浜
GLP 舞洲Ⅰ
GLP 大阪GLP 摂津
GLP 西宮大阪府枚方市
大阪府枚方市
大阪府大阪市
大阪府大阪市
兵庫県神戸市
兵庫県尼崎市
兵庫県尼崎市
奈良県大和郡山市
大阪府堺市
兵庫県神戸市
大阪府門真市
兵庫県神崎郡兵庫県神戸市
兵庫県神戸市
大阪府大阪市
大阪府大阪市
大阪府摂津市兵庫県西宮市1985年９月20日
2000年12月11日
2006年10月15日
1981年10月14日
1991年３月４日
2006年12月８日
1992年２月12日
1969年11月22日
2007年９月18日
2006年７月26日
1980年１月29日
2004年７月20日
2015年１月８日
2007年２月28日
2006年７月10日
2004年８月19日
1981年３月20日
1979年10月31日

576
（注４）
（注４）
22,294
（注４）
（注４）
（注４）
（注４）
（注４）
1,551
（注４）
（注４）
（注４）
（注４）
（注４）
（注４）
（注４）
（注４）
（注４）
1,818
（注４）
（注４）

173
（注４）
（注４）
7,220
（注４）
（注４）
（注４）
（注４）
（注４）
608
（注４）
（注４）
（注４）
（注４）
（注４）
（注４）
（注４）
（注４）
（注４）
422
（注４）
（注４）

26,857.45
16,718.00
5,000.00
939,664.09
25,290.30
31,131.17
24,783.06
9,021.75
24,969.30
59,078.60
4,310.06
13,420.77
10,000.03
18,212.00
8,436.79
40,466.90
20,999.95
18,242.52
25,834.92
45,953.22
37,718.42
14,639.04- 52 -

地域

物件番号

関西圏-20
関西圏-21
関西圏小計
その他-１
その他-２
その他-３
その他-４
その他-５
その他-６
その他-７
その他-８
その他-10
その他-11
その他-12
その他-14
その他-15
その他-16
その他-19その他-20その他-21
その他-22
その他-23
その他小計取得予定資産

敷金・保証金
（百万円）
（注３）
（注４）
（注４）
3,391
（注４）
（注４）
（注４）
55
（注４）
（注４）
（注４）
（注４）
（注４）
（注４）
（注４）
（注４）
（注４）
（注４）
（注４）
（注４）
258
250
（注４）
2,164

2005年６月13日

1,065

277

30,643.67

2016年９月５日
2015年12月20日
1998年７月３日（既存棟）
2020年２月７日（建替棟）
2017年１月10日
2020年３月９日
2019年９月８日

（注４）
（注４）

（注４）
（注４）

43,218.00
11,309.80

（注４）

（注４）

24,444.00

建築時期
（注１）

GLP 滋賀
GLP 寝屋川滋賀県草津市
大阪府寝屋川市

1991年10月16日
2018年４月４日

GLP 盛岡GLP 富谷GLP 郡山Ⅰ
GLP 郡山Ⅲ
GLP 東海GLP 早島GLP 早島Ⅱ
GLP 基山GLP 仙台GLP 江別
GLP 桑名GLP 小牧
GLP 扇町
GLP 広島GLP 鳥栖Ⅰ
GLP 富谷Ⅳ
GLP 岡山総社Ⅰ
GLP 岡山総社Ⅱ
GLP 藤前岩手県紫波郡宮城県富谷市
福島県郡山市
福島県郡山市
愛知県東海市
岡山県都窪郡岡山県都窪郡佐賀県三養基郡
宮城県仙台市
北海道江別市
三重県桑名市
愛知県小牧市
宮城県仙台市
広島県広島市
佐賀県鳥栖市
宮城県富谷市
岡山県総社市
岡山県総社市
愛知県名古屋市

1980年８月27日
2006年４月５日
2008年８月21日
1993年２月17日
2004年７月14日
1989年11月28日
2007年12月７日
2008年11月５日
2007年１月４日
2009年１月20日
2006年９月４日
2008年２月15日
1974年８月９日
1989年３月31日
2008年１月31日
1998年11月24日
2013年２月６日
2015年10月13日
1987年10月21日

神奈川県横浜市
埼玉県日高市
神奈川県川崎市

関東圏-41
関東圏-42

GLP 横浜（準共有持分60％）（注７）
GLP 狭山日高Ⅱ
GLP 東扇島Ⅲ

関東圏-43

GLP 浦安Ⅱ

千葉県浦安市

関東圏-44
関東圏-45関西圏-22

GLP 柏Ⅱ
GLP 八千代Ⅱ
GLP 六甲Ⅲ

千葉県柏市
千葉県八千代市
兵庫県神戸市

関東圏-37

年間賃料
（百万円）
（注２）
（注４）
（注４）
9,564
（注４）
（注４）
（注４）
237
（注４）
（注４）
（注４）
（注４）
（注４）
（注４）
（注４）
（注４）
（注４）
（注４）
（注４）
（注４）
769
769
（注４）
6,323

所在地

物件名称

土地面積
（㎡）
32,678.54
13,328.77
478,516.11
10,244.70
19,525.08
18,626.32
22,862.07
18,987.22
12,808.41
14,675.59
73,225.00
19,276.01
35,111.40
46,811.76
27,640.00
10,354.95
15,603.94
51,843.52
24,947.28
33,054.58
33,061.77
17,972.76
506,632.36

（注４）
（注４）
17,440.06（注４）（注４）
28,039.03（注４）（注４）
15,994.31
小計
4,623
1,803
171,088.87
ポートフォリオ合計
42,805
14,5802,095,901.44（注１）「建築時期」は、原則として、主たる建物の登記簿上の新築年月日を記載しています。主たる建物が複数ある場合は、登記簿上最も延床面積が大きい建物の新築年月日を記載しています。登記簿に新築年月日の記載がない場合は、検査済証の交付年月日を記載しています。
（注２）「年間賃料」は、2020年８月末日現在における各不動産又は信託不動産に係る賃貸借契約書に表示された建物に係る月間賃料（共益費を含みます。）を12倍することにより年換算した金額（複数の賃貸借契約が締結されている不動産又は信託不動産についてはその合計額）（消費税等は含みません。）を、百万円未満を切り捨てて記載しています。したがって、各不動産又は信託不動産の「年間賃料」の合計が各小計又はポートフォリオ合計と一致しない場合があります。また、太陽光発電設備や駐車場等に係る賃料は含んでいません。
（注３）「敷金・保証金」は、2020年８月末日現在における各不動産又は信託不動産に係る賃貸借契約書に基づく敷金・保証金の残高の合計額を百万円未満を切り捨てて記載しています。したがって、各物件の「敷金・保証金」の合計が各小計又はポートフォリオ合計と一致しない場合があります。
（注４）テナントの承諾が得られていないため開示していません。
（注５）「年間賃料」及び「敷金・保証金」は、信託受益権の準共有持分割合である50％を乗じた数値を記載しており、土地面積は、物件全体
に関する数値を記載しています。
（注６）「年間賃料」、「敷金・保証金」及び「土地面積」は、信託受益権の準共有持分割合である40％を乗じた数値を記載しています。
（注７）「年間賃料」、「敷金・保証金」及び「土地面積」は、信託受益権の準共有持分割合である60％を乗じた数値を記載しています。

- 53 -

Ｃ．鑑定評価書の概要
収益価格
物件番号

物件名称

鑑定機関

価格時点

鑑定
評価額
（百万円）
（注１）

直接還元法

DCF法

価格
（百万円）

還元
利回り
（％）

価格
（百万円）

31,30032,0003.5

30,600

3.3

3.7

6,830

6,960

4.1

6,700

3.9

4.3

9,910

10,100

4.1

9,720

3.9

4.3

6,080

6,220

4.6

6,020

1y 4.6％2y-10y 4.7％

4.8

20,10020,4004.7

19,900

4.6

4.7

2,110

2,100

4.5

2,110

14,40015,0004.5

14,100

2,890

2,980

4.8

2,850

26,20026,6003.9

25,700

3.7

4.1

9,990

10,200

3.9

9,770

3.7

4.1

5,390

5,480

4.2

5,290

4.0

4.4

14,60014,8003.8

14,3003.6

4.0

22,00022,4003.8

21,600

3.6

4.0

6,770

6,910

3.6

6,620

3.4

3.8

10,00010,1004.2

9,950

1y-3y 4.0％
4y-10y 4.2％

4.4

4,340

4,360

4.0

4,340

3.8

4.1

8,060

8,190

4.6

7,930

4.4

4.8

22,80023,0003.8

22,7001y-2y 3.7％
3y-10y 3.8％

3.9

8,580

8,760

3.6

8,390

3.4

3.8

47,80048,2003.6

47,400

3.3

3.7

3,140

3,080

4.6

3,140

4.4

4.7

12,80013,4003.9

12,5001y-2y 3.9％
3y-10y 4.0％

4.1

5,570

5,640

4.6

5,540

4.6

4.7

10,40010,600

4.2

10,100

4.0

4.4

3,270

3,340

4.4

3,190

4.2

4.6

17,95018,0004.0

17,850

3.7

4.2

24,20024,300

4.1

24,20011,80012,100

4.6

11,600

最終還元
利回り
（％）

割引率
（％）

取得済資産
関東圏-１

GLP 東京

関東圏-２

GLP 東扇島

関東圏-３

GLP 昭島関東圏-４

GLP 富里関東圏-５

GLP 習志野Ⅱ

関東圏-６

GLP 船橋関東圏-７

GLP 加須関東圏-８

GLP 深谷

関東圏-９

GLP 杉戸Ⅱ

関東圏-10GLP 岩槻

関東圏-11

GLP 春日部

関東圏-12

GLP 越谷Ⅱ

関東圏-13

GLP 三郷Ⅱ

関東圏-14

GLP 辰巳

関東圏-15

GLP 羽村関東圏-16GLP 船橋Ⅲ

関東圏-17

GLP 袖ヶ浦

関東圏-18

GLP 浦安Ⅲ

関東圏-19

GLP 辰巳Ⅱa

関東圏-21

GLP 東京Ⅱ

関東圏-22

GLP 桶川関東圏-23

GLP 新木場

関東圏-24

GLP 習志野

関東圏-26

GLP 杉戸

関東圏-27

GLP 松戸

関東圏-28

GLP・MFLP
市川塩浜（注２）

関東圏-29

GLP 厚木Ⅱ

関東圏-30

GLP 吉見JLL森井鑑定株式
会社
JLL森井鑑定株式
会社
JLL森井鑑定株式会社
株式会社谷澤総合鑑定所
株式会社谷澤総合
鑑定所

2020年
８月31日
2020年
８月31日
2020年
８月31日
2020年
８月31日
2020年
８月31日

株式会社谷澤総合
鑑定所

2020年
８月31日

株式会社谷澤総合鑑定所
株式会社谷澤総合
鑑定所
JLL森井鑑定株式
会社
JLL森井鑑定株式
会社
JLL森井鑑定株式
会社
JLL森井鑑定株式
会社
JLL森井鑑定株式
会社
JLL森井鑑定株式会社
株式会社谷澤総合鑑定所
シービーアールイ
ー株式会社
JLL森井鑑定株式会社
株式会社谷澤総合
鑑定所
JLL森井鑑定株式会社
一般財団法人日本
不動産研究所
シービーアールイ
ー株式会社
株式会社谷澤総合鑑定所
株式会社谷澤総合
鑑定所
JLL森井鑑定株式
会社
JLL森井鑑定株式
会社

2020年
８月31日
2020年
８月31日
2020年
８月31日
2020年
８月31日
2020年
８月31日
2020年
８月31日
2020年
８月31日
2020年
８月31日
2020年
８月31日
2020年
８月31日
2020年
８月31日
2020年
８月31日
2020年
８月31日
2020年
８月31日
2020年
８月31日
2020年
８月31日
2020年
８月31日
2020年
８月31日
2020年
８月31日

一般財団法人日本
不動産研究所

2020年
８月31日

株式会社谷澤総合鑑定所
株式会社谷澤総合
鑑定所

2020年
８月31日
2020年
８月31日

- 54 -

1y 4.4％2y-3y 4.5％
4y- 4.6％
1y 4.4％2y-10y 4.6％
1y-2y 4.7％
3y-10y 4.9％

1y-6y 4.0％
7y-10y 4.1％
1y-5y 4.5％
6y-10y 4.6％

4.7

4.7
5.0

4.2
4.7

収益価格
物件番号

物件名称

鑑定機関

価格時点

株式会社谷澤総合鑑定所
株式会社谷澤総合
鑑定所
JLL森井鑑定株式
会社
JLL森井鑑定株式会社
株式会社谷澤総合鑑定所
株式会社谷澤総合
鑑定所

2020年
８月31日
2020年
８月31日
2020年
８月31日
2020年
８月31日
2020年
８月31日
2020年
８月31日

GLP 横浜（準共有持分40％）（注３）

JLL森井鑑定株式
会社

2020年
８月31日

関東圏-38

GLP 川島株式会社谷澤総合
鑑定所

2020年
８月31日

関東圏-39GLP 船橋Ⅳ

関東圏-40

GLP 東扇島Ⅱ

関西圏-１

GLP 枚方関西圏-２

GLP 枚方Ⅱ

関西圏-３

GLP 舞洲Ⅱ

関西圏-４

GLP 津守関西圏-５

GLP 六甲

関西圏-６

GLP 尼崎関西圏-７

GLP 尼崎Ⅱ

関西圏-８

GLP 奈良

関西圏-９

GLP 堺

関西圏-10

GLP 六甲Ⅱ

関西圏-11

GLP 門真関西圏-13

GLP 福崎関西圏-14

GLP 神戸西

関西圏-15

GLP 深江浜

関西圏-16

GLP 舞洲Ⅰ

関西圏-17

GLP 大阪関西圏-18

GLP 摂津

関西圏-19

GLP 西宮関西圏-20

GLP 滋賀

一般財団法人日本
不動産研究所
JLL森井鑑定株式会社
一般財団法人日本
不動産研究所
一般財団法人日本
不動産研究所
一般財団法人日本
不動産研究所
一般財団法人日本
不動産研究所
一般財団法人日本
不動産研究所
一般財団法人日本
不動産研究所
一般財団法人日本
不動産研究所
JLL森井鑑定株式会社
一般財団法人日本
不動産研究所
株式会社谷澤総合鑑定所
シービーアールイ
ー株式会社
一般財団法人日本
不動産研究所
一般財団法人日本
不動産研究所
一般財団法人日本
不動産研究所
一般財団法人日本
不動産研究所
JLL森井鑑定株式会社
一般財団法人日本
不動産研究所
一般財団法人日本
不動産研究所
JLL森井鑑定株式
会社

2020年
８月31日
2020年
８月31日
2020年
８月31日
2020年
８月31日
2020年
８月31日
2020年
８月31日
2020年
８月31日
2020年
８月31日
2020年
８月31日
2020年
８月31日
2020年
８月31日
2020年
８月31日
2020年
８月31日
2020年
８月31日
2020年
８月31日
2020年
８月31日
2020年
８月31日
2020年
８月31日
2020年
８月31日
2020年
８月31日
2020年
８月31日

関東圏-31

GLP 野田吉春

関東圏-32

GLP 浦安

関東圏-33GLP 船橋Ⅱ

関東圏-34

GLP 三郷関東圏-35

GLP 新砂関東圏-36

GLP 湘南関東圏-37

鑑定
評価額
（百万円）
（注１）

直接還元法

DCF法

価格
（百万円）

還元
利回り
（％）

価格
（百万円）

5,370

5,410

4.8

5,350

7,910

8,000

4.0

7,870

8,480

8,680

4.0

8,280

3.8

4.2

19,00019,4003.8

18,6003.6

4.0

18,90019,6003.9

18,800

6,200

6,230

4.5

6,180

17,00017,5603.7

16,680

3.5

3.9

4.3

最終還元
利回り
（％）

割引率
（％）
1y-5y 4.4％
6y-10y 4.6％
1y-2y 3.9％
3y-10y 4.0％

1y-2y 3.9％
3y-10y 4.0％
1y-2y 4.4％
3y-10y 4.5％

4.8
4.1

4.1
4.6

12,40012,5004.2

12,3001y-2y
4.0％
3y-10y
4.2％

8,270

8,390

4.3

8,150

4.0

4.4

2,510

2,610

4.1

2,460

3.8

4.3

6,390

6,420

4.8

6,350

4.4

5.1

9,410

9,520

4.5

9,300

4.3

4.7

12,20012,300

4.6

12,000

4.3

4.8

2,790

2,830

5.0

2,750

4.7

5.3

6,130

6,180

5.0

6,070

4.6

5.3

30,50030,9004.2

30,000

4.0

4.4

2,590

2,630

5.0

2,550

4.6

5.4

2,990

3,020

5.4

2,950

5.2

5.6

2,260

2,260

5.1

2,250

4.7

5.3

4,350

4,400

4.8

4,330

1y 4.8％2y-10y 5.0％

5.0

3,270

3,300

4.6

3,270

4.4

4.7

4,850

4,900

5.1

4,790

4.7

5.4

7,620

7,640

4.7

7,590

4.7

5.1

4,870

4,940

4.8

4,800

4.5

5.0

19,40019,600

4.4

19,100

4.2

4.6

37,20038,7003.9

36,600

3.7

4.1

7,630

7,730

4.8

7,520

4.6

5.0

2,810

2,840

5.3

2,780

4.7

5.1

4,720

4,800

4.8

4,640

4.6

5.0

- 55 -

収益価格
物件番号

物件名称

鑑定機関

価格時点

鑑定
評価額
（百万円）
（注１）

直接還元法

DCF法

価格
（百万円）

還元
利回り
（％）

価格
（百万円）

8,670

8,830

4.0

8,500

3.8

4.2

867

891

6.3

857

6.1

6.5

最終還元
利回り
（％）

割引率
（％）

JLL森井鑑定株式会社
株式会社谷澤総合
鑑定所

2020年
８月31日
2020年
８月31日

GLP 富谷

株式会社谷澤総合
鑑定所

2020年
８月31日

3,890

3,970

5.1

3,850

その他-３

GLP 郡山Ⅰ

株式会社谷澤総合
鑑定所

2020年
８月31日

4,590

4,620

5.4

4,580

その他-４

GLP 郡山Ⅲ

2,830

5.4

2,790

GLP 東海

8,360

8,510

4.3

8,210

4.1

4.5

その他-６

GLP 早島

1,690

1,710

5.7

1,670

5.5

5.9

その他-７

GLP 早島Ⅱ

2,880

2,890

5.2

2,860

4.9

5.4

その他-８

GLP 基山

5,910

5,980

4.9

5,830

4.4

5.3

その他-10

GLP 仙台

6,940

7,000

4.9

6,910

1y 4.6％2y-10y 4.8％

5.1

その他-11

GLP 江別

2,380

2,420

5.2

2,340

5.0

5.4

その他-12

GLP 桑名

4,310

4,350

5.4

4,290

1y 5.4％2y-10y 5.6％

5.6

その他-14

GLP 小牧

14,30014,5004.1

14,000

3.9

4.3

その他-15

GLP 扇町

1,660

1,670

5.8

1,660

1y-2y 5.3％
3y-10y 5.5％

5.8

その他-16

GLP 広島

4,390

4,420

5.4

4,360

5.1

5.6

その他-19

GLP 鳥栖Ⅰ

11,000

11,2004.6

10,8004.2

5.0

その他-20

GLP 富谷Ⅳ

2020年
８月31日
2020年
８月31日
2020年
８月31日
2020年
８月31日
2020年
８月31日
2020年
８月31日
2020年
８月31日
2020年
８月31日
2020年
８月31日
2020年
８月31日
2020年
８月31日
2020年
８月31日
2020年
８月31日

2,800

その他-５

株式会社谷澤総合
鑑定所
JLL森井鑑定株式会社
一般財団法人日本
不動産研究所
一般財団法人日本
不動産研究所
一般財団法人日本
不動産研究所
株式会社谷澤総合
鑑定所
JLL森井鑑定株式会社
株式会社谷澤総合
鑑定所
JLL森井鑑定株式会社
株式会社谷澤総合鑑定所
一般財団法人日本
不動産研究所
一般財団法人日本
不動産研究所
JLL森井鑑定株式
会社

6,480

6,580

5.0

6,380

4.8

5.2

その他-21

GLP 岡山総社
Ⅰ

株式会社谷澤総合
鑑定所

2020年
８月31日

13,10013,1005.0

13,100その他-22

GLP 岡山総社
Ⅱ

株式会社谷澤総合
鑑定所

2020年
８月31日

12,80013,1005.0

12,700その他-23

GLP 藤前

株式会社谷澤総合
鑑定所

2020年
８月31日

2,030

2,180

4.7

2,150

JLL森井鑑定株式
会社

2020年
８月31日

25,40026,3403.7

25,020

関西圏-21

GLP 寝屋川

その他-１

GLP 盛岡その他-２

1y-2y 4.8％
3y-4y 4.9％
5y-10y 5.0％
1y 5.1％2y-3y 5.2％
4y-10y 5.3％
1y 5.1％2y-10y 5.3％

1y 4.9％2y-4y 5.0％
5y- 5.1％
1y 4.9％2y-5y 5.0％
6y- 5.1％
1y-2y 4.7％
3y-10y 4.8％

5.3

5.6

5.6

5.2

5.2

4.9

取得予定資産関東圏-37

GLP 横浜（準共有持分60％）（注３）
GLP 狭山日高
Ⅱ

3.5

3.9

株式会社谷澤総合
2020年
1y-3y 4.1％
22,00022,6004.3
21,800
4.4
鑑定所
８月31日
4y- 4.3％
JLL森井鑑定株式
2020年
関東圏-42 GLP 東扇島Ⅲ
6,400
6,640
4.2
6,290
3.9
4.4
会社
８月31日
一般財団法人日本
2020年
関東圏-43 GLP 浦安Ⅱ
17,60017,9003.8
17,200
3.2
4.0
不動産研究所
８月31日
株式会社谷澤総合
2020年
1y-4y 4.2％
関東圏-44 GLP 柏Ⅱ
8,450
8,850
4.2
8,280
4.4
鑑定所
８月31日
5y- 4.3％
シービーアールイ
2020年
関東圏-45 GLP 八千代Ⅱ
14,20014,1004.2
14,200
3.7
4.1
ー株式会社
８月31日
JLL森井鑑定株式
2020年
関西圏-22 GLP 六甲Ⅲ
8,320
8,510
4.1
8,120
3.9
4.3
会社
８月31日
（注１）「鑑定評価額」は、本投資法人規約に定める資産評価の方法及び基準並びに投資信託協会の規則に基づき、不動産鑑定士による2020年
８月末日を価格時点とする鑑定評価額又は調査価格を記載しています。
関東圏-41- 56 -

（注２）GLP・MFLP 市川塩浜の鑑定評価額は、信託受益権の準共有持分割合（50％）に基づく価格であり、収益価格は当該準共有持分割合である50％を乗じた数値を記載しています。
（注３）GLP 横浜の鑑定評価額は、取得済資産については信託受益権の準共有持分割合（40％）に基づく価格であり、収益価格は当該準共有持分割合である40％を乗じた数値を記載しており、取得予定資産については信託受益権の準共有持分割合（60％）に基づく価格であり、収益価格は当該準共有持分割合である60％を乗じた数値を記載しています。

- 57 -

Ｄ．建物状況調査報告書及びポートフォリオ地震リスク評価報告書の概要

物件番号

物件名称

調査業者

調査書日付

緊急
修繕費用
（千円）
（注１、注２）

中長期
修繕費用
（千円）
（注１、注３）

PML
（％）
（注４）

取得済資産
関東圏-１

GLP 東京―446,000

8.5

関東圏-２

GLP 東扇島―

337,520

11.3

関東圏-３

GLP 昭島（注５）―

206,370

11.6

関東圏-４

GLP 富里―90,0608.4

関東圏-５

GLP 習志野Ⅱ―

1,117,350

11.4

関東圏-６

GLP 船橋

―167,750

14.0

関東圏-７

GLP 加須―392,050

12.9
5.1

2017年８月31日

関東圏-８

GLP 深谷―307,300

関東圏-９

GLP 杉戸Ⅱ―406,6409.2

関東圏-10GLP 岩槻

―71,95014.8

関東圏-11

GLP 春日部―

167,98014.9

関東圏-12

GLP 越谷Ⅱ―

139,890

8.7

関東圏-13

GLP 三郷Ⅱ（注５）―

168,62011.7

関東圏-14

GLP 辰巳―54,52014.9

関東圏-15

GLP 羽村―61,54012.5

関東圏-16GLP 船橋Ⅲ―

127,98011.3

関東圏-17

GLP 袖ヶ浦―

63,0009.3

関東圏-18

GLP 浦安Ⅲ―

296,600

12.0

関東圏-19

GLP 辰巳Ⅱa―

145,790

13.6

関東圏-21

GLP 東京Ⅱ（注５）―343,710

1.7

デロイトトーマツPRS株式会社

2018年８月31日

2020年１月31日

関東圏-22

GLP 桶川―208,38014.2

関東圏-23

GLP 新木場―

243,98014.9

関東圏-24

GLP 習志野―

230,950

11.4

関東圏-26

GLP 杉戸
（注５）―

276,775

9.3

2015年12月14日―

142,870

10.9

2016年４月12日―

220,6441.7―

180,143

1.4―

142,536

8.8―

62,226

11.8―

82,84914.3―

262,84714.7―

211,73412.9―

298,63912.5―

142,715

8.3―

339,900

1.6―

154,2889.2―

376,392

10.8―

205,23910.1

関東圏-27

GLP 松戸

関東圏-28

GLP・MFLP 市川塩浜（注６）

関東圏-29

GLP 厚木Ⅱ

関東圏-30

GLP 吉見

関東圏-31

GLP 野田吉春

関東圏-32

GLP 浦安

関東圏-33GLP 船橋Ⅱ

関東圏-34

GLP 三郷関東圏-35

GLP 新砂関東圏-36

GLP 湘南関東圏-37

GLP 横浜（準共有持分40％）（注７）

関東圏-38

GLP 川島関東圏-39GLP 船橋Ⅳ

関東圏-40

GLP 東扇島Ⅱ

2015年７月27日

東京海上日動リスクコン
サルティング株式会社

2016年８月３日
デロイトトーマツPRS株式会社
東京海上日動リスクコン
サルティング株式会社

東京海上日動リスクコン
サルティング株式会社

2015年７月１日

2017年８月18日

2018年７月30日

2020年２月29日- 58 -

物件番号

物件名称

調査業者

調査書日付

緊急
修繕費用
（千円）
（注１、注２）

中長期
修繕費用
（千円）
（注１、注３）

PML
（％）
（注４）

関西圏-１

GLP 枚方―376,400

9.3

関西圏-２

GLP 枚方Ⅱ―236,350

14.6

関西圏-３

GLP 舞洲Ⅱ（注５）―271,900

10.5

関西圏-４

GLP 津守―143,330

16.6

関西圏-５

GLP 六甲

―406,840

12.6

関西圏-６

GLP 尼崎（注５）―

204,430

12.9

関西圏-７

GLP 尼崎Ⅱ―

136,600

10.8

関西圏-８

GLP 奈良―146,790

26.1―

39,80012.9―

353,530

8.5―

111,490

16.6―

144,190

5.3

2017年８月31日
デロイトトーマツPRS
株式会社

関西圏-９

GLP 堺

関西圏-10

GLP 六甲Ⅱ

関西圏-11

GLP 門真関西圏-13

GLP 福崎（注５）

2020年７月10日

関西圏-14

GLP 神戸西2015年１月28日―

57,3406.2

関西圏-15

GLP 深江浜（注５）

2016年８月３日―

219,97912.8

関西圏-16

GLP 舞洲Ⅰ2017年８月18日―

407,3022.4

関西圏-17

GLP 大阪―459,059

1.5

関西圏-18

GLP 摂津

―413,78522.6

関西圏-19

GLP 西宮―227,195

13.5

関西圏-20

GLP 滋賀

―215,42111.1

関西圏-21

GLP 寝屋川―

63,718

12.0

その他-１

GLP 盛岡

―52,660

13.5

その他-２

GLP 富谷（注５）―84,040

12.4

その他-３

GLP 郡山Ⅰ―

56,4009.4

その他-４

GLP 郡山Ⅲ―

315,200

8.9

その他-５

GLP 東海―151,53014.9―

144,200

8.7―

51,5506.6―

233,9208.0
10.8

2018年８月31日

東京海上日動リスクコン
サルティング株式会社

2018年７月30日

2017年８月31日

その他-６

GLP 早島その他-７

GLP 早島Ⅱその他８

GLP 基山（注５）

その他-10

GLP 仙台―134,980

その他-11

GLP 江別―74,5409.5

その他-12

GLP 桑名―

126,470

10.5

その他-14

GLP 小牧

―227,250

5.2

その他-15

GLP 扇町―

101,303

16.3

その他-16

GLP 広島―198,710

7.3

その他-19

GLP 鳥栖Ⅰ（注５）

2015年７月27日―

187,234

10.0

2016年８月３日―

233,500

12.8―

161,102

1.5―

161,224

1.5

デロイト
トーマツPRS株式会社

2018年８月31日

2020年７月10日

東京海上日動リスクコン
サルティング株式会社

その他-20

GLP 富谷Ⅳ

その他-21

GLP 岡山総社Ⅰ

その他-22

GLP 岡山総社Ⅱその他-23

GLP 藤前2018年７月30日―

143,851

13.9

関東圏-37

GLP 横浜（準共有持分60％）（注７）

2020年11月４日―

509,850

1.6

関東圏-41

GLP 狭山日高Ⅱ

2020年11月４日―

326,2091.5

関東圏-42

GLP 東扇島Ⅲ

2020年11月４日―

318,72112.5

関東圏-43

GLP 浦安Ⅱ

2020年11月４日―

412,952

12.2

2018年１月15日

取得予定資産東京海上日動リスクコン
サルティング株式会社

関東圏-44

GLP 柏Ⅱ

2020年11月４日―

95,551

10.7

関東圏-45

GLP 八千代Ⅱ

2020年11月４日―

194,08210.9

関西圏-22

GLP 六甲Ⅲ

2020年11月４日―

122,535

12.1

ポートフォリオPML（注４）1.80- 59 -

（注１）「緊急修繕費用」及び「中長期修繕費用」は、いずれも「建物状況調査報告書」又は「エンジニアリング・レポート」によるものです。
（注２）「緊急修繕費用」は、調査書日付から起算して１年以内に必要とする修繕費用を示します。
（注３）「中長期修繕費用」は、調査書日付から起算して12年以内に必要とする修繕費用の合計額を示します。
（注４）物件ごとのPML及びポートフォリオPMLは、2020年11月10日付「ポートフォリオ地震リスク評価報告」に基づき、小数第二位を四捨五入して記載しています。
（注５）太陽光発電設備が付帯している物件の「緊急修繕費用」及び「中長期修繕費用」は、2018年１月15日付「建物状況調査報告書（太陽光発電設備）」における修繕費用を合算した数値を記載しています。
（注６）GLP・MFLP 市川塩浜は信託受益権の50％を保有する準共有物件です。緊急修繕費用及び中長期修繕費用は、信託受益権の準共有持分割
合（50％）を乗じた数値を記載しています。
（注７）GLP 横浜のうち、取得済資産は信託受益権の40％を保有する準共有物件、取得予定資産は信託受益権の60％に相当する準共有物件です。緊急修繕費用及び中長期修繕費用は、信託受益権の準共有持分割合（40％又は60％）をそれぞれ乗じた数値を記載しています。

- 60 -

Ｅ．主要な不動産の物件に関する情報
本投資法人による取得予定資産の取得後において、「年間賃料合計」が「ポートフォリオ全
体の年間賃料総額」の10％以上を占める不動産等はありません。
（注）算定にあたっては、信託受益権の準共有の形態で保有している物件については、持分割合を乗じた数値を用いています。

Ｆ．主要なテナントに関する情報
本投資法人による取得予定資産取得後の資産のうち、当該テナントへの賃貸面積がポートフ
ォリオ全体の総賃貸面積の10％以上を占めるテナント（主要なテナント）はありません。
（注）算定にあたっては、信託受益権の準共有の形態で保有している物件については、持分割合を乗じた数値を用いています。

Ｇ．ポートフォリオの分散
本投資法人の取得予定資産の取得後における信託不動産の各区分の分散状況は、以下のとおりです。
（イ）エリア別比率
延床面積（㎡）（注１）

比率（％）（注２）

取得（予定）価格（百万円）

比率（％）（注２）関東圏

2,087,668.90

57.8

476,900

64.3

関西圏

897,566.08

24.9

168,34822.7

その他

623,666.41

17.3

95,88412.9

3,608,901.39

100.0

741,132

100.0

地域

合計

（注１）「延床面積」は、主たる建物（GLP 東扇島Ⅲについては、主たる建物である事務所棟及び附属建物として登記されている倉庫棟）の検査済証、建築確認通知書、建築確認申請書のいずれかに記載された延床面積を基準としています。なお、信託受益権の準共有の形態で保有している物件については、物件全体に関する数値に基づいて記載しています。
（注２）「比率」は、小数第二位を四捨五入して記載しています。したがって、合計が100.0％とならない可能性があります。

（ロ）築年数分散
物件数

延床面積（㎡）（注２）

20年以上

30

818,320.08

22.7

140,56319.0

15年以上20年未満

14

719,741,730

19.9

175,96423.7

10年以上15年未満

25

1,241,364.47

34.4

251,76534.0

５年以上10年未満

４

269,229.84

7.5

39,946

5.4

５年未満

10

560,245.27

15.5

132,89117.9

833,608,901.39

100.0

741,132

100.0

築年数
（注１）

合計

比率
（％）（注３）

取得（予定）価格（百万円）

比率（％）（注３）（注１）「築年数」は、原則として主たる建物（但し、GLP 浦安Ⅱについては、延床面積の大きい建替棟）の登記簿上の新築年月日
から2020年８月末日までの期間を算出しています。
（注２）「延床面積」は、主たる建物（GLP 東扇島Ⅲについては、主たる建物である事務所棟及び附属建物として登記されている倉庫棟）の検査済証、建築確認通知書、建築確認申請書のいずれかに記載された延床面積を基準としています。なお、信託受益権の準共有の形態で保有している物件については、物件全体に関する数値に基づいて記載しています。
（注３）「比率」は、小数第二位を四捨五入して記載しています。したがって、合計が100.0％とならない可能性があります。

- 61 -

（ハ）延床面積別比率
延床面積（㎡）（注１）

物件数

100,000㎡以上

７

870,909.87

16

取得（予定）価格（百万円）

比率（％）（注２）

24.1

187,476

25.3

1,118,525.43

31.0

224,25230.3

25954,190.92

26.4

198,26926.8

35665,275.17

18.4

131,135

17.7

10,000㎡未満

０

0.00

0.0

０

0.0

合計

83

3,608,901.39

100.0

741,132

100.0

50,000㎡以上
100,000㎡未満
30,000㎡以上
50,000㎡未満
10,000㎡以上
30,000㎡未満

延床面積（㎡）（注１）

比率（％）（注２）（注１）「延床面積」は、主たる建物（GLP東扇島Ⅲについては、主たる建物である事務所棟及び附属建物として登記されている倉庫棟）の検査済証、建築確認通知書、建築確認申請書のいずれかに記載された延床面積を基準としています。なお、信託受益権の準共有の形態で保有している物件については、物件全体に関する数値に基づいて記載しています。
（注２）「比率」は、小数第二位を四捨五入して記載しています。したがって、合計が100.0％とならない可能性があります。

（ニ）残存賃貸借期間別比率
賃貸借期間（残存期間）（注１）

賃貸面積（㎡）（注２）

比率（％）（注３）

年間賃料（百万円）（注４）

７年以上

504,385.09

15.8

6,871

16.1

５年以上７年未満

170,224.83

5.3

2,705

6.3

３年以上５年未満

710,278.63

22.2

9,021

21.1

１年以上３年未満

1,287,181.53

40.2

17,58341.1

526,000.74

16.4

6,623

15.5

3,198,070.83

100.0

42,805

100.0

１年未満
合計

比率
（％）（注３）（注１）「賃貸借期間（残存期間）」は、2020年８月末日現在において締結されている各不動産又は信託不動産に係る賃貸借契約に基づき、当該時点以後の賃貸借期間の残存期間を基準としています。
（注２）「賃貸面積」は、2020年８月末日現在における各不動産又は信託不動産に係る賃貸借契約に表示された建物に係る賃貸面積
を各賃貸借期間（残存期間）の区分毎に合算し、小数第二位未満を切り捨てて記載しています。なお、信託受益権の準共有の形態で保有している物件については、持分割合を乗じた数値に基づいて記載しています。
（注３）「比率」は、小数第二位を四捨五入して記載しています。したがって、合計が100.0％とならない可能性があります。
（注４）「年間賃料」は、2020年８月末日現在における各不動産又は信託不動産に係る賃貸借契約に表示された建物に係る月額賃料（共益費を含みます。）を12倍することにより年換算して算出した金額（複数の賃貸借契約が締結されている不動産又は信託不動産についてはその合計額）（消費税等は含みません。）を各賃貸借期間（残存期間）の区分毎に合算し、百万円未満を切り捨てて記載しています。また、太陽光発電設備や駐車場等に関する賃料は含んでいません。なお、信託受益権の準共有の形態で保有している物件については、持分割合を乗じた数値に基づいて記載しています。

- 62 -

５

投資リスク

以下は、参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報 / 第１ ファンドの状況 / ３ 投資リスク」に記載された投資リスクに関する記述の全文を記載しています。なお、参照有価証券報告書提出日以後、本募集に関連して、その内容について変更又は追加があった箇所は下線で示しています。
(１）リスク要因
以下において、本投資法人の投資口（以下「本投資口」といいます。）及び投資法人債（以下「本投資法人債」といいます。）への投資に関するリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しています。但し、以下は本投資口及び本投資法人債への投資に係る全てのリスクを網羅したものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。以下における不動産に関する記述は、不動産を主たる信託財産とする信託の受益権（以下「不動産信託受益権」といいます。）その他の不動産関連資産についてもほぼ同様に当てはまりますが、資産としての種類の違いに応じて、この他にも発生する可能性のあるリスクがあります。また、本書又は参照有価証券報告書に記載の事項には、特に本投資法人及び資産運用会社の目標及び意図を含め、将来に関する事項が存在しますが、別段の記載のない限り、これらの事項は本書の日付現在における本投資法人及び資産運用会社の判断、目標、一定の前提又は仮定に基づく予測等であって、不確実性を内在するため、実際の結果と異なる可能性があります。
本投資法人は、可能な限りこれらのリスクの発生の回避及びリスクが発生した場合の対応に努める方針ですが、回避及び対応が結果的に十分であるとの保証はありません。
以下に記載するリスクが現実化した場合、分配金の額が低下し、又は本投資口若しくは本投資法人債の市場価格が下落する可能性があり、その結果、各投資家が投資した金額を回収できなくなる可能性があります。
各投資家は、自らの責任において、本項及び本書における本項以外の記載事項並びに参照有価証券報告書の記載事項を慎重に検討した上で本投資口及び本投資法人債に関する投資判断を行う必要があります。
①

一般的なリスク
Ａ．投資口・投資証券の商品性に係るリスク
Ｂ．投資口又は投資法人債の市場性に係るリスク
Ｃ．投資口の払戻しがないことに係るリスク
Ｄ．投資口又は投資法人債の価格の変動に係るリスク
Ｅ．投資口の希薄化に係るリスク
Ｆ．金銭の分配に係るリスクＧ．投資法人債の償還・利払いに関するリスク
Ｈ．総資産に対する有利子負債の比率に係るリスク
Ｉ．投資法人の資金調達に係るリスク
Ｊ．投資主の権利が株主の権利と同一でないことに係るリスク
Ｋ．投資法人の法律上、税制上、その他諸制度上の取扱いに係るリスク②

投資法人の関係者及び仕組みに係るリスク
Ａ．業務委託に係るリスク
Ｂ．資産運用会社に係るリスク
Ｃ．投資法人の登録取消リスク
Ｄ．投資法人の倒産リスク
Ｅ．GLPグループへの依存に係るリスク
Ｆ．売買予約契約、物件情報提供契約及びOptimal Takeout Arrangement (OTA)に基づく物
件取得等が想定通りに行えないリスク- 63 -

③

不動産に係るリスク
Ａ．不動産の流動性に係るリスク
Ｂ．投資対象を物流施設に特化していることによるリスク
Ｃ．不動産の偏在に係るリスク
Ｄ．不動産の瑕疵及び契約不適合に係るリスク
Ｅ．土地の境界等に係るリスク
Ｆ．建物の毀損・滅失・劣化に係るリスク
Ｇ．建築基準法等の規制に係るリスク
Ｈ．有害物質に係るリスク
Ｉ．不動産の所有者責任に係るリスク
Ｊ．共有物件に係るリスク
Ｋ．借地権に係るリスク
Ｌ．仮換地及び保留地に係るリスク
Ｍ．売主の倒産等の影響に係るリスク
Ｎ．専門家報告書等に係るリスク
Ｏ．マーケットレポートへの依存に関するリスク
Ｐ．収入及び支出に係るリスク
Ｑ．PM会社に係るリスク
Ｒ．テナント集中に係るリスク
Ｓ．敷金及び保証金に関するリスク
Ｔ．転貸に係るリスク
Ｕ．マスターリースに係るリスク
Ｖ．フォワード・コミットメント等に係るリスク
Ｗ．地球温暖化対策に係るリスク
Ｘ．固定資産の減損に係る会計基準の適用に係るリスク
Ｙ．太陽光発電設備が付帯した物件に係るリスク
Ｚ．底地物件に関するリスク④

不動産信託受益権に係るリスク
Ａ．信託受益者として負うリスク
Ｂ．不動産信託受益権の流動性に係るリスク
Ｃ．不動産信託受託者の破産等の倒産手続に係るリスク
Ｄ．不動産信託受託者の信託違反に伴うリスク
Ｅ．不動産信託受益権の準共有等に係るリスク⑤

税制に係るリスクＡ．導管性要件に係るリスク
Ｂ. 多額の法人税等の発生により配当可能利益の額の90％超を配当できないリスク
Ｃ. 利益が計上されているにもかかわらず資金不足により配当が十分にできないリスク
Ｄ. 借入れに係る導管性要件に関するリスク
Ｅ. 同族会社に該当するリスク
Ｆ. 投資口を保有する投資主数に関するリスク
Ｇ．投資口の国外募集に関するリスク
Ｈ．税務調査等による更正処分のため、追加的な税負担が発生するリスク及び導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク
Ｉ．不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
Ｊ．一般的な税制の変更に係るリスク
Ｋ．会計処理と税務処理との不一致により税負担が増大するリスク⑥

その他
Ａ．匿名組合出資持分への投資に関するリスク
Ｂ．取得予定資産を組み入れることができないリスク
Ｃ．本投資法人の資金調達（金利環境）に関するリスク- 64 -

①

一般的なリスク
Ａ．投資口・投資証券の商品性に係るリスク
投資口又は投資証券は、株式会社における株式又は株券に類似する性質を持ち、投資金額の回収や利回りの如何は、投資法人の収益又は財産及び業務の状況に影響され、譲渡による換価時点において投資金額以上の金額の回収を図ることができるか否かは定か
ではありません。
投資口に対して投下された投資主からの投資金額については、いかなる保証も付されておらず、また、投資口は金融機関の預金等と異なり、預金保険等の対象ではありません。
したがって、投資法人につき、投資主総会での決議等に基づく通常の清算手続が開始され又は倒産手続により清算される場合、投資主は、投資法人の全ての債権者への弁済の後でなければ、投資口の払戻しを受けることはできません。特に倒産手続に基づく清算の場合には、債権の弁済後の投資法人の資産が投資口全ての投資金額に不足し、投資主が投資金額を回収できない可能性があります。
Ｂ．投資口又は投資法人債の市場性に係るリスク
本投資法人の資産総額の減少、本投資口の売買高の減少その他により、東京証券取引所の定める有価証券上場規程に規定される不動産投資信託証券の上場廃止基準に抵触する場合には、本投資口の上場が廃止されます。本投資口の上場市場における売却が困難
又は不可能となった場合には、本投資口の売却を希望する投資主は、相対による売却による他なく、本投資口を希望する時期や売却価格を含む条件で換価できないか、全く換
価できない可能性があり、これにより損害を被る可能性があります。
また、投資法人債は一般に上場されないことから、流動性は低く、希望する時期や価格で売却することができず、その償還期限前に換金することが困難となる可能性があり、これにより損害を被る可能性があります。
Ｃ．投資口の払戻しがないことに係るリスク
本投資口については、投資主からの請求による払戻しは行われません。したがって、投資主が本投資口を換価するためには、これを売却することが必要となります。本投資
口の売却が困難となった場合には、希望する時期や売却価格を含む条件で換価できない
か、全く換価できない可能性があり、これにより損害を被る可能性があります。
Ｄ．投資口又は投資法人債の価格の変動に係るリスク
投資口及び投資法人債の譲渡価格や当初の投資金額については、いかなる保証も付されていません。投資口の市場価格は、金利動向や為替相場等の金融環境の変化に影響されることがあるほか、投資口の売買高及び需給バランス、不動産投資信託証券以外の金融商品に対する投資との比較における優劣、不動産投資信託証券市場以外の金融商品市
場の変動、市場環境や将来的な景気動向、感染症の拡大（パンデミック）等によって左右され、場合によっては大幅に変動することがあります。また、金利上昇局面においては、投資口の分配金利回りの魅力が相対的に低下し、投資口の市場価格が下落する可能性があります。また、投資法人債についても、金利動向や不動産市場その他の市場環
境、信用格付の変更等によりその価値が変動し、取得価格を下回るおそれがあります。
また、投資口及び投資法人債は、不動産投資信託証券市場の動向、不動産市場の趨勢、
不動産賃貸市場の需給バランス、不動産の賃貸需要を左右することのある経済の全般的状況、法制又は税制の変更等、不動産関連市場を取り巻く要因による影響を受けることもあります。
特に、感染が世界的に拡大している新型コロナウイルスの影響により、経済活動は停滞し、不動産投資信託証券の市場価格も影響を受けています。今後、新型コロナウイル
ス感染症が更に拡大し、又はその影響が長期間にわたる場合には、経済活動の抑制又はその長期化が生じ、金融商品市場や本投資口の市場価格に影響を及ぼす可能性があります。
また、投資口が取引所において一時的に大量に売却される場合、投資口の市場価格が大幅に下落する可能性があります。

- 65 -

Ｅ．投資口の希薄化に係るリスク
投資法人は、その事業遂行のために必要に応じて資金を調達しますが、その資金調達が投資口の追加発行により行われる場合には、既存の投資主が有する投資口の投資法人の発行済投資口の総口数に対する割合が希薄化し、また、投資口１口当たりの純資産額の減少等のため投資口の投資利回りが低下し、投資口の価値が下落する可能性があります。また、期中において投資口が追加発行される場合、その期の投資口保有期間にかかわらず、既存の投資口と同額の金銭の分配がなされるため、既存の投資口への分配額に影響を与える可能性があります。さらに、今後、投資口の追加発行がなされる場合、市場における投資口の需給バランスに悪影響を与える場合があり、その結果、投資口の価格が悪影響を受けるおそれがあります。
Ｆ．金銭の分配に係るリスク
本投資法人は参照有価証券報告書記載の分配方針に従って、投資主に対して金銭の分配を行う予定ですが、本投資法人による金銭の分配の有無、金額及びその支払は、いかなる場合においても保証されるものではありません。想定している不動産等の取得又は売却が行われない場合やその時期に変更が生じた場合、資産から得られる賃料収入の低下、保有資産の売却による損失や減損損失、建替えに伴う除却損等の損失の発生、現金不足等が生じた場合などには、予想されたとおりの分配を行えない可能性があります。
また、本投資法人は、利益の範囲内で行う金銭の分配に加え、参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報 / 第１ ファンドの状況 / ２ 投資方針 / （３）分配方
針 / ② 利益を超える金銭の分配」に記載の方針に従い、利益を超える金銭の分配を行います。
毎期継続的な利益を超える金銭の分配（税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し）を行うに当たり、本投資法人では、保有資産の競争力の維持・向上に向けて必要となる資本的支出の金額及び本投資法人の財務状態に十分配慮して、その実施及び金額を決定することとし、当面の間は当該分配を実施する計算期間の直前の計算期間に計上された減価償却費相当額の100分の30に相当する金額を目処として分配を行う予定です。
しかしながら、上記の方針にかかわらず、経済環境、不動産市場の動向、保有資産の状況及び財務の状況等によっては、利益を超える金銭の分配（税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し）の額が上記の目処を下回る可能性や、利益を超える金銭の分
配を一切行わない可能性があり、この場合には、投資主が利益を超える金銭の分配を踏まえて期待した投資利回りを得られない可能性があります。また、利益を超える金銭の分配の実施は手元資金の減少を伴うため、突発的な事象等により本投資法人の想定を超えて資本的支出等を行う必要が生じた場合に手元資金の不足が生じる可能性や、機動的な物件取得にあたり資金面での制約となる可能性があります。
また、本投資法人は、GLPグループの開発力を活用したバリューアップ工事等の実施を検討する場合があり、これに関連して一時的に賃料収入の減少や建物取壊費用等が発生することに伴い利益分配金額が減少する可能性があります。かかる施策の実施を含む
建物若しくは設備等の除却や大規模修繕又は新投資口の発行等の資金調達等に伴い一時的な１口当たり分配金額が一定程度減少することが見込まれる場合においては、分配金水準の安定性の維持を目的とした一時的な利益超過分配を実施する方針を採用していますが、かかる一時的な利益超過分配の実施は、保有資産の競争力の維持・向上に向けて必要となる資本的支出の金額及び本投資法人の財務状態に十分配慮して決定することとしており、実際にかかる利益超過分配を実施する保証はありません。
さらに、投資法人の利益を超える金銭の分配に関する投資信託協会の規則等につき将来新たな改正が行われる場合には、改正後の投資信託協会の規則等に従って利益を超える金銭の分配を行う必要があることから、これを遵守するために、利益を超える金銭の分配の額が参照有価証券報告書記載の方針による金額と異なる可能性や、利益を超える金銭の分配を一時的に、又は長期にわたり行うことができなくなる可能性があります。

- 66 -

Ｇ．投資法人債の償還・利払いに関するリスク
本投資法人の信用状況の悪化その他の事由により、本投資法人債について元本や利子の支払が滞ったり、支払不能が生じるおそれがあります。
Ｈ．総資産に対する有利子負債の比率に係るリスク
本投資法人の総資産に対する有利子負債の比率（LTV）は、60％を上限の目処としつつ、当面は45％～55％を目標とする安定的な水準で運営していく方針です。しかしながら、資産の取得等に伴い一時的にかかる水準を超えることがあります。本投資法人のLTVの値が高まれば高まるほど、一般的に、分配可能金額が金利変動の影響を受け易くなり、その結果投資主への分配金額が減少するおそれがあります。
Ｉ．投資法人の資金調達に係るリスク
本投資法人は、参照有価証券報告書記載の投資方針に従い、継続的に適格機関投資家からの借入れ及び投資法人債の発行による資金調達を行います。本投資法人が資金調達を行う場合、借入れ及び投資法人債の発行の条件は、その時々の金利実勢、本投資法人の収益及び財務状況、一般的な経済環境のほか、投資法人債に係る信用格付、貸付人の自己資本比率規制その他の法的・経済的状況等の多くの要因に従って決定されるため、
本投資法人が必要とする時期及び条件で機動的に借入れ又は投資法人債の発行を行うことができる保証はありません。
なお、借入れについて返済期限が到来した場合に、同一の借入先からほぼ同一の条件
で新規の借入れを行う借り換えについても、かかる借り換えができないことや、金利、担保提供、財務制限条項等の点でより不利な条件での借入れを余儀なくされることがあります。
借入れについては、貸付人の保全措置の一環として、他の債務のための担保提供の制限、本投資法人の収益状況や財務状態が一定の条件を下回った場合における担保の提供
及びキャッシュ・リザーブ積立額の付加その他の一定資産の留保、一定の財務指標を基準とした追加借入制限、資産取得の制限、投資主への分配に係る制限、その他本投資法
人の収益状況や財務状態及び業務に係る約束や制限（以下「財務制限条項」といいます。）が課されることがあります。このような約束や制限が本投資法人の運営に支障をもたらし、又は投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。また、借入れに当たり、本投資法人は、保有する資産又はその原資産の全部又は一部を資金の貸付人に対して担保に供することがあります。この場合、本投資法人は、被担保債権を弁済しない限り、担保対象たる資産を処分し、又は不動産たる建物の建替等を行うに当たり、貸付人の承諾を取得する等の制限を受けることとなります。その結果、本投資法人が必要とする時期や売却価格を含む条件で資産や不動産を処分できないおそれがあります。なお、本書の日付現在、本投資法人が借入先に対して担保に供している資産はありませんが、本投資法人が借入先との間で締結する金銭消費貸借契約には上記のような一般的な財務制限条項が設けられています。さらに、本投資法人の資産の売却等により借入資金の期限前返済を行う場合には、期限前返済コスト（違約金等）が発生する
場合があります。この場合、このコストはその発生時点における金利情勢によって決定される場合がある等、予測し難い経済状況の変更により投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
本投資法人が資金を調達しようとする場合には、借入れのほか、投資法人債若しくは短期投資法人債の発行又は投資口の追加発行の方法によることがあります。投資口の追加発行により資金調達を行う場合、投資口の発行時期及び価格はその時々の市場価格により左右され、場合により、本投資法人の希望する時期及び条件でこれを発行することができないおそれがあります。また、投資法人債又は短期投資法人債の発行を行う場
合、一般に、様々な財務制限条項や誓約事項が規定されます。かかる財務制限条項等に抵触する場合、本投資法人は投資法人債又は短期投資法人債についての期限の利益を喪失することがあります。
また、本投資法人は、中長期的に安定的な財務基盤を構築するため、強固なバンクフォーメーションの構築、長期・固定化の進展及び返済期限の分散化を図る方針ですが、- 67 -

これらの財務方針が実現できる保証はなく、また意図した効果をもたらす保証もありません。
Ｊ．投資主の権利が株主の権利と同一でないことに係るリスク
本投資法人の投資主は、投資主総会を通じて、一定の重要事項につき本投資法人の意
思決定に参画できるほか、本投資法人に対して一定の権利を行使することができます
が、かかる権利は株式会社における株主の権利とは同一ではありません。例えば、金銭の分配に係る計算書を含む本投資法人の計算書類等は、役員会の承認のみで確定し（投信法第131条第２項）、投資主総会の承認を得る必要はなく、投資主総会は決算期毎に招集されるわけではありません。また、投資主総会に出席せず、かつ議決権を行使しないときは、当該投資主はその投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場
合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除き、また、投信法第104条第１項（役員及び会計監査人の解任）、第140条（規約の変更）（但し、みなし賛成に関連する規定の策定又は改廃に限ります。）、第143条第３号（解散）、第205条第２項（資産の運用に係る委託契約の解約に対する同意）又は第206条第１項（資産の運用に係る委託契約の解約）に係る議案を除きます。）について賛成するものとみなされます（投信法第93条第１項、規約第15条第１項、同条第２項）。さらに、本投資法人は、資産の運用に係る業務その他の業務を資産運用会社その他の第三者に委託しています。これらの要因により、投資主による資産の運用に係る業
務その他の業務に対する統制が効果的に行えない可能性もあります。
Ｋ．投資法人の法律上、税制上、その他諸制度上の取扱いに係るリスク投資法人に関する法律上、税制上、その他諸制度上の取扱い若しくは解釈が大幅に変更され、又は新たな法律が制定される可能性があり、それに伴い、本投資法人の現在の運用方針、運営形態等の変更が必要となる可能性があります。その結果、本投資法人の存続、収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。

- 68 -

②

投資法人の関係者及び仕組みに係るリスク
Ａ．業務委託に係るリスク
投資法人は、資産の運用以外の行為を営業として行うことができず、使用人を雇用することはできません。資産の運用については、投資法人は、「資産運用会社にその資産の運用に係る業務の委託をしなければならない」こと（投信法第198条第１項）となっています。また、投信法には、投資法人が、「資産保管会社にその資産の保管に係る業務を委託しなければならない」こと（投信法第208条第１項）、並びにその資産の運用及び保管に係る業務以外の業務に係る事務であって投信法第117条に定めるものを、投信法施行規則で定めるところにより他の者に委託しなければならないことが定められています。したがって、投資法人の業務全般が円滑に執行されるか否かは、資産運用会
社、資産の保管に係る業務の委託を受けている資産保管会社及び投資法人の投信法第117条に定める事務の委託を受けている一般事務受託者の能力や信用性に依拠することになります。
金商法上、資産運用会社は投資運用業の登録が必要とされており、また、投信法上、資産保管会社は一定の要件を満たす法人に資格が限定されており、一般事務受託者については、投資法人の設立時及び設立後に新たに行う一般事務受託者との契約締結時に、不適当な者でないことの調査が執行役員及び監督役員により行われています。しかし、それぞれの業務受託者において、業務遂行に必要とされる人的・財産的基盤が今後も維持されるとは限らず、かかる人的・財産的基盤が損なわれた場合には、業務遂行が十分に行われず、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
また、資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者の業務遂行は適正に行われることが必要であるため、金商法及び投信法上、これらの者はそれぞれ、投資法人に対して善管注意義務を負い、また、投資法人のため忠実義務を負いますが、そのいずれかが職務遂行上、善管注意義務又は忠実義務に反する行為を行った場合は、結果として投資主又は投資法人債権者が損害を受ける可能性があります。
投資法人の規約に記載されている資産運用の対象及び方針等の基本的な事項の変更には、投資主総会の承認が必要ですが、資産運用会社は、より詳細な投資方針を定める運用ガイドライン又はこれに類する投資方針に係る社内規程を、投資主総会の承認を経ることなく、変更することが可能です。そのため、投資法人の投資主の意思が反映されな
いまま、運用ガイドラインが変更される可能性があります。
その他、資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者のそれぞれが、破産手続又は会社更生手続その他の倒産手続等により業務遂行能力を喪失する場合においては、投資法人はそれらの者に対する債権の回収に困難が生じるおそれがあり、更に資産運用会
社、資産保管会社及び一般事務受託者との契約を解約し又は解除することが求められることがあります。そのような場合、投資法人は、投信法上、資産の運用、資産の保管及び一般事務に関しては第三者へ委託することが義務付けられているため、日常の業務遂行に影響を受けることになります。また、委託契約が解約又は解除された場合には、新たな資産運用会社、資産保管会社又は一般事務受託者を選定し、これらの者に対して上記各業務を委託することが必要とされます。しかし、投資法人の希望する時期及び条件で現在と同等又はそれ以上の能力と専門性を有する第三者を選定し、上記各業務及び事務を委託できるとの保証はなく、そのような第三者を速やかに選定できない場合には、投資法人の収益等が悪影響を受けるおそれがあります。また、適切な資産運用会社を選定できない場合には、東京証券取引所の有価証券上場規程によりその投資口が上場廃止になる可能性もあります。

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Ｂ．資産運用会社に係るリスク
投信法上、投資法人は、資産の運用行為しか行えず、また資産運用会社にその資産の運用に係る業務を委託しなければならないため、投資法人の資産の運用成果は、資産の運用に係る業務を行う資産運用会社の業務遂行能力に依拠することになります。資産運
用会社についての主なリスクは以下のとおりです。
(イ）資産運用会社の運用能力に係るリスク
資産運用会社は、投資法人に対し善管注意義務を負い、また、投資法人のために忠実義務を負いますが、資産運用の結果に対して何らの保証を行うものではありません。また、金商法上、資産運用会社は投資運用業の登録が必要であり、金融庁等の監督官庁による監督を受けており、その信用力の維持には一定限度の制度的な裏付けがあります
が、金商法はその運用能力まで保証するものではありません。監督官庁により金融商品取引業者としての登録の取消しを含む処分等がなされた場合には、投資法人の資産運用業務にも影響が生じ、結果として投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
投資法人は、一般的には運用能力の不足する資産運用会社を解任することができます
が、他方、投資法人は、投信法上、資産の運用に係る業務を資産運用会社に委託しなけ
ればならないため、解任するまでに後任の資産運用会社の選定が必要になります。かかる選定に時間を要することがあり、その期間中は、能力不足と判断された資産運用会社
による運用資産の運用が続くことになります。また、後任の資産運用会社が適切な運用能力を有することが保証されているわけでもありません。それらの場合には、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
(ロ）資産運用会社の行為に係るリスク
資産運用会社は、投資法人に対し善管注意義務を負い、また、投資法人のために忠実義務を負いますが、更に資産運用会社の行為により投資法人が損害を被るリスクを軽減するため、金商法において資産運用会社の業務遂行に関して行為準則が詳細に規定されています。
しかしながら、資産運用会社が、行為準則に反し、又は法定の措置を適正に取らない
場合には、投資主に損害が発生するリスクがあります。
その他、投資法人の資産運用会社に関し、その株主、その役職員の出向元企業又はその関係会社等といった関係者が、投資法人の資産又は不動産について、その取得又は運用に関する取引に関与する可能性があります。また、金商法上、資産運用会社自身による投資活動は禁止されていません。そのような場合、上記のとおり、金商法により一定の行為が禁止され、その結果、投資法人、ひいては投資主の利益が害されないように法的な規制はなされていますが、個別具体的には、実質的にどのような基準でこれらの取引がなされた場合に金商法の規制が遵守されたかが一義的には明らかではなく、したがって、結果として資産運用会社が自己又は第三者の利益を図るため、投資法人の利益を害することとなる取引を行わないとの保証はありません。
Ｃ．投資法人の登録取消リスク
投資法人は、資産の運用を行うために投信法に基づき投資法人としての登録を受けますが、一定の事由が発生した場合、かかる登録を取り消される可能性があります。登録が取り消されると、本投資口の上場が廃止されるとともに、投資法人は解散することとなります。投資法人が解散し、清算する場合には、投資主又は投資法人債権者は、当初の投資金額の回収を期待できない可能性があります。

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Ｄ．投資法人の倒産リスク
投資法人は、一般の法人と同様に、その資産を超える負債を有する状態となる可能性があります。投資法人は現行法上の倒産手続として破産法、民事再生法及び投信法上の特別清算手続に服します。投資法人につき、これらの倒産手続を回避するための特別の制度や保証はありません。
投資法人におけるこれらの法的倒産手続により、投資主又は投資法人債権者が損害を受ける可能性があります。
Ｅ．GLPグループへの依存に係るリスク
本投資法人は、当初ポートフォリオのすべてをGLPグループから取得したほか、参照
有価証券報告書記載の投資方針のとおり、今後もGLPグループのバリューチェーンを積極的に活用していく方針です。具体的には、GLPグループが所有し、本投資法人の投資基準に適合すると考えられる物流施設について、将来における当該物件の取得機会確保の観点から売買予約契約を締結することが有用であると判断するときには、売買予約契約を締結することがあります。加えて、GLPグループが国内において保有する他の物流施設（GLPファンド物件等を除きます。）を対象とする追加の売買予約契約の締結に向け誠実に協議する旨合意しています。また、日本GLPとのスポンサー・サポート契約に基づき、マーケットリサーチ、物件取得業務の補助、運用物件の運営・管理に関する助言等の業務支援及び物件情報提供契約対象物件以外の物流施設の売却情報の提供を受けることができることとなっています。さらに、本投資法人は、原則としてGLPのグルー
プ会社である日本GLPを運用資産のPM会社に選定する方針です。上記の他、本投資法人
は、参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報 / 第１ ファンドの状況 / ２ 投資
方針 / （１）投資方針 / ②成長戦略 / Ａ. 外部成長 / （ニ）GLPファンド物件の取得機会の活用」に記載のとおり、GLPファンドが開発・保有する先進的物流施設の取得
を、本投資法人の外部成長の柱の一つと位置付けています。
また、GLPは、本書の日付現在、そのグループ会社を通じて、本投資法人の投資口
169,440口（発行済投資口の総口数の4.3％）を保有しており、大口投資主として本投資法人の運営に一定の影響を及ぼし得るほか、資産運用会社の株式の全てを間接的に保有しており、同社の役職員のうち大半はGLPグループの出身者であることから、GLPグルー
プは、資産運用会社を通じて本投資法人の資産運用に重大な影響を及ぼしており、また、資産運用会社の人材はGLPグループからの人材供給に相当程度依存しています。したがって、本投資法人がGLPグループとの間で、本書の日付現在と同様の関係を維持できなくなった場合等には、本投資法人に重大な悪影響が及ぶ可能性があります。
また、運用資産の取得を含む本投資法人とGLPグループとの間の取引においては、本投資法人と資産運用会社とは利益相反の関係にあり、PM業務やその他の業務支援においても、GLPグループが、自己又はその顧客の利益を図るために本投資法人の投資主又は投資法人債権者の利益に反する行為を行う可能性があります。GLPグループは、日本国内において、GLPグループが保有する物流施設、及びGLPファンドが保有する物流施設を管理・運営しており、また、今後も日本国内において物流施設の開発若しくは取得を行
い、又はその管理・運営を受託する場合があります。これらの物流施設を含むGLPグループが保有し、又はGLPファンドが保有し、管理・運営する物流施設等と、本投資法人の保有する物流施設が、テナントリーシング等において競合する可能性があります。かかる利益相反リスクに対する対策については、後記「(２）投資リスクに関する管理体
制」をご参照ください。本投資法人及び資産運用会社は、これらの対策を含む投資主又は投資法人債権者の利益を害することがないよう適切と考えられる体制を整備していますが、これらの体制及び対策にもかかわらず、GLPグループが本投資法人の利益に反する取引を行った場合には、投資主又は投資法人債権者に損害が発生することがあります。

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Ｆ．売買予約契約、物件情報提供契約及びOptimal Takeout Arrangement (OTA)に基づく物
件取得等が想定通りに行えないリスク
本投資法人は、GLPグループが保有する一定の物流施設につき、将来本投資法人が一定期間内に予約完結権を行使することにより当該物流施設を取得できることを内容とする売買予約契約を締結することがあります。この場合、本投資法人が将来予約完結権を行使して、対象物件の取得を希望するか否かは、その時点における本投資法人の財務状
況、ポートフォリオ構成、資金調達条件等の諸要素を勘案して判断されます。また、売買予約契約の対象物件が予約完結権行使の時点において本投資法人の投資基準に適合す
るとの保証はありません。さらに、予約完結権行使時における当該物件の直近の鑑定評
価額（予約完結権の行使に先立つ６ヶ月以内の日を基準日とする鑑定評価額とします。）が売買金額を下回り、その乖離率が利害関係人取引規程に基づき設定された乖離許容率を超過する場合には、本投資法人は予約完結権を行使しないこととしています。
本投資法人が予約完結権を行使するか否かはこれらの将来における諸要因に応じて決定されることとなるため、本投資法人が売買予約契約を締結した場合においても、本投資法人が売買予約契約に基づく予約完結権を行使し、対象物件の一部又は全部を購入するとの保証はありません。本投資法人が定められた期間内に予約完結権を行使しなかった場合には、手付金は返還されないこととなります。
なお、本投資法人は、その財務状況、対象となる物件の状況その他の諸般の状況に鑑み、GLPグループが所有し、本投資法人の投資基準に適合すると考えられる物流施設について、将来における当該物件の取得機会確保の観点から売買予約契約を締結することが有用であると判断するときには、GLPグループに対して新たな売買予約契約の締結を申し入れることがありますが、GLPグループがかかる申し入れに応じて売買予約契約の締結が実現するとの保証はありません。また、GLPとの間で締結した物件情報提供契約
において、GLPは、本投資法人が締結済みの売買予約契約に基づく予約完結権の全部又は一部を行使した場合には、GLPグループが国内において保有する他の物流施設（GLPフ
ァンドが保有する物流施設等を除きます。）を対象とする追加の売買予約契約の締結に向け誠実に協議する旨合意していますが、かかる合意は、追加の売買予約契約の締結をGLPに義務づけるものではなく、誠実協議を行った結果追加の売買予約契約が締結できるとの保証はありません。
また、資産運用会社は、GLPとの間で、GLPグループが国内において保有する特定の物
件の売却情報の優先的提供に関する物件情報提供契約を締結しています。しかし、GLP
グループは、当該契約に基づき、対象となる物流施設の売却活動を開始する場合に、資産運用会社に売却情報を優先的に提供し、本投資法人が取得を希望する場合には、売買の条件につき誠実に協議する義務を負うに過ぎません。GLPグループが将来それらの物
件の売却活動を開始する保証はなく、また、本投資法人が当該物件の取得を希望した場
合でも、GLPグループはそれらの物件を本投資法人の希望する価格で売却する義務等を負っているわけではありません。さらに、本投資法人は、現時点において物件情報提供契約の対象物件が本投資法人の投資基準に適合するか否かの判断を行っておらず、GLP
グループが売却活動を開始する時点で、対象となる物件がかかる投資基準に適合する保証はありません。
なお、本書の日付現在、物件情報提供契約の対象となる物流施設は存在せず、今後資産運用会社が、将来における取得機会確保の観点から有用であると判断し、GLPグループに対して物件情報提供契約対象物件の追加を申し入れた場合においても、GLPグルー
プがかかる申し入れに応じ、物件情報提供契約対象物件が追加・拡充される保証はありません。
また、本投資法人は、本書に記載のとおり、GLPファンドが開発・保有する先進的物
流施設の取得を、本投資法人の外部成長の柱の一つと位置付けていますが、上記のとおり、GLPファンドが開発・保有する物件については、物件情報提供契約の対象とはなっておらず、したがってGLPファンドが保有する物件を売却する場合に本投資法人又は資産運用会社がその取得につき優先的に情報提供を受け、交渉する機会を提供されることについて契約上の保証はありません。また、GLPは、2020年８月に、先進的物流施設に対して投資するオープンエンド型私募ファンドであるGLP Japan Income Fund（以下「JIF」といいます。）を設立し、2020年10月より関東圏及び関西圏に立地する先進的- 72 -

物流施設を当初ポートフォリオとして運用を開始しています。GLPファンドにはGLPグループ以外の第三者が出資しており、GLPファンド側の事情やJIFの運用によりGLPファン
ドからの物件取得戦略に一定の影響を及ぼすこととなる可能性があります。また、そのような事情がない場合であっても、本投資法人が期待通りにGLPファンドの開発・保有
物件を取得できず、本投資法人の外部成長に寄与しない可能性があります。
また、本投資法人は、参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報 / 第１ ファン
ドの状況 / ２ 投資方針 / （１）投資方針 / ②成長戦略 /Ａ. 外部成長 / （ト）ブ
リッジスキームを活用した将来の物件取得機会の確保」に記載のとおり、一定の取得期
間中の本投資法人が指定する日に物件を取得する権利又は取得に係る優先交渉権を有し、取得する時期によっては取得価格を一定程度逓減させることができることとするよ
うな取り組みとして、「Optimal Takeout Arrangement (OTA)」と称する契約形態での売買契約の締結又は優先交渉権の取得を行っており、かかる取り組みを、優良物件の取得機会を確保するためのブリッジスキームの一つとして位置付け、外部成長戦略の一つとしています。しかしながら、OTAが売買契約による場合には、定められた期間中に本投資法人が取得義務を負うこととなることから、後記「③ 不動産に係るリスク /Ｖ．フォワード・コミットメント等に係るリスク」に記載のリスクがあり、また、優先交渉権を取得しているに過ぎない場合には、本投資法人が優先交渉権を行使した場合であってもOTA対象資産を取得できる保証はなく、また、取得する場合においても、本投資法人がOTAによって企図した取得価格の逓減が実現できる保証はありません。
なお、資産運用会社の社内規程である利害関係人取引規程に基づき、本投資法人が
GLPグループから不動産を取得する場合の取得価格は、鑑定評価額に資産運用会社の投資委員会が定める一定の乖離許容率を乗じた額を上乗せした額が上限となり、かつ当該乖離許容率は10％を超えてはならないこととされています。一般に市場価格が鑑定評価額に反映されるまでには一定のタイムラグがあること、特に不動産の市場価格が上昇している局面では、鑑定評価額が実勢市場価格を下回る傾向にあることから、GLPグルー
プからの取得が困難となるおそれがあります。

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③

不動産に係るリスク
本投資法人が投資対象とする不動産及び不動産信託受益権の信託財産である不動産については、以下のリスクがあります。
Ａ．不動産の流動性に係るリスク
不動産は、それを譲渡する場合、流通市場の発達した有価証券と比較すると、相対的に流動性が低いという性格を有します。また、売買時に相当の時間と費用をかけてその物理的状況や権利関係等を詳細に調査する（デュー・ディリジェンス）こともあります。デュー・ディリジェンスの結果、当該不動産の物理的状況や権利関係等について重大な欠陥や瑕疵等が発見された場合には、流動性が低下したり、売買価格が下落する可能性があります。その他、不動産もそれ以外の資産と同様、経済変動等によりその市場
価格は変動します。
また、物件取得競争が激化するなど市場環境の動向や、投資採算の観点から、希望した価格や時期その他の条件での物件取得ができず、又は物件取得資金を調達できない等の事情により、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最適と考えるポー
トフォリオの実現や、物件の取得による外部成長を達成できない可能性があります。
さらに、本投資法人が不動産を取得した後にこれらを処分する場合にも、投資採算の視点から希望どおりの価格や時期その他の条件で売却できない可能性があります。これ
らの結果、本投資法人の投資方針に従った運用ができず、本投資法人が悪影響を受ける可能性があります。
Ｂ．投資対象を物流施設に特化していることによるリスク
参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報 / 第１ ファンドの状況 / ２ 投資方
針 / （１）投資方針」記載のとおり、本投資法人は、先進的物流施設について引き続き底堅い需要が継続するものと考えており、主として先進的物流施設に対して投資を行っていく方針です。しかしながら、３ＰＬ事業の拡大及び電子商取引市場の拡大等の先進的物流施設に対する需要を高めていると考えられる要因に変動が生じ、あるいは先進的物流施設の供給が想定以上に増加し競合状況に変動が生じる可能性があり、先進的物
流施設について希少性が高く需要が供給を上回る状態が今後も持続するとは限りません。その場合、本投資法人の収益に悪影響が生じる可能性があります。
また、本投資法人は、上記以外にも主たる投資対象を物流施設とすることに伴う特有のリスクを抱えています。
例えば、運用資産の周辺の市街地化により、共同住宅・戸建住宅や学校・病院等の公益施設の建設が近隣で行われ、周辺環境が変動し、テナントの操業に支障が発生することがあります。その結果、テナント需要が後退し、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。また、現状の船舶、鉄道、航空機、自動車による物流輸送の役割が、技術革新や、インフラの利便性の変化、環境関連法規の制定による規制等により大きく変化し、それぞれを主要な輸送手段とする物流施設の役割が衰退することとなった場合、当該物流施設のテナント需要が低下する可能性があります。さらに、本投資法人が投資対象としている物流施設には海外への輸出又は海外からの輸入拠点として使用される物件も含まれることから、それらの物件のテナント需要は、為替相場や経済情勢にも左右される可能性があります。
また、景気減速により消費者行動が影響を受ける結果、テナントの事業及びその物流施設に対する需要が悪影響を受けるなど、物流業界全体における全般的な景気が悪化した場合、本投資法人の収益に悪影響が生じる可能性があります。
さらに、今後も物流市場の変化、電力供給不足等による施設の稼働状況、テナントの事業活動への支障が生じること等により、本投資法人の収益に悪影響が生じる可能性があります。
物流施設スペースの供給過剰若しくは需要の低下又は賃料水準の低下等物流施設に関する市況悪化により物流施設が不採算となる可能性や、他の物流施設との競争の状況、物流施設への潜在的テナントの誘致力並びに既存物流施設の保守、改修及び再開発能力等によっても、本投資法人の収益は左右されます。

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さらには、用途指定・用途制限、収用及び再開発等に関連する法令及び税法等の改正により、これらに関する規制が変更又は強化され、物流施設運営に影響を与える場合には、本投資法人の収益が悪影響を受けるおそれがあります。また、港湾労働法（昭和63年法律第40号。その後の改正を含みます。）に規定する港湾に所在する物流施設については、港湾労働法その他関係法令の適用を受けまた一定の事業慣行の影響を受けるた
め、テナントの人件費及び営業費用が他の地域に比べ高くなる場合があり、テナントの事業への悪影響を通じ本投資法人の収益にも悪影響が生じる可能性があります。
上記のほかにも、本投資法人が物流施設を投資対象としていることから、その建物の特性、適用規制、テナント特性等に起因して、特有のリスクが生じ、これらが本投資法
人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
Ｃ．不動産の偏在に係るリスク
本投資法人は、参照有価証券報告書記載の投資方針に基づき資産の運用を行います
が、本投資法人の運用資産が一定の地域、特に首都圏に偏在するおそれがあります。また、本投資法人の投資対象は物流施設等に限定されています。したがって、一定地域、
特に首都圏の物流施設等における収益環境等の変化が本投資法人の収益に悪影響を及ぼすおそれがあります。
さらに、本投資法人の不動産が近接して所在する場合には、物流施設等のマーケット
において相互に競合し、その結果、本投資法人の収益に悪影響を与えるおそれがあります。
Ｄ．不動産の瑕疵及び契約不適合に係るリスク
不動産は、物件毎に個性を持ち、代替性が低いという性質を有しています。したがって、本投資法人が取得する不動産（不動産信託受益権の原資産たる不動産を含みます。
以下同じです。）に一定の瑕疵があった場合、又は種類、品質若しくは数量に関して契約の内容に適合しない場合、本投資法人は損害を被ることがあります。かかる瑕疵又は契約不適合が存在する場合として、例えば、建物の構造、用いられる材質、地盤、特に土地に含有される有毒物質、地質の構造等に関する欠陥や瑕疵等があり、このほか、不動産には様々な法規制が適用されているため、法令上の規制違反の状態をもって瑕疵又は契約不適合とされることもあり得ます。また、不動産に関する権利が第三者の権利により制限を受け、又は第三者の権利を侵害していることもあり得ます。また、民法の一部を改正する法律（平成29年法律第44号）（以下「民法改正法」といいます。）による民法改正（以下「民法改正」といい、民法改正前の民法を「旧民法」といいます。）が施行された2020年４月１日より前に締結された不動産の売買においては、旧民法の規定が適用され（民法改正法附則第34条第１項等）、特約で排除されていない限り、その対象となる不動産に隠れた瑕疵があった場合には、売主は、旧民法第570条により買主に対して瑕疵担保責任を負うことになります。買主は瑕疵があることを知った日から１年以内に解除権又は損害賠償請求権の行使をすることができます。したがって、本投資法
人が特定の不動産の買主となる場合、不動産に係る物理的、法的な瑕疵があり、それが隠れたものである場合には、上記に従い、本投資法人は売主に対して瑕疵担保責任を追及することができますが、かかる期間制限を超えて瑕疵担保責任を追及することはできません。
他方で、民法改正法が施行された2020年４月１日以降に締結された不動産の売買においては、改正後の民法が適用され、その対象となる不動産が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであった場合には、特約で排除されていない限り、売主は、買主に対して契約不適合による担保責任を負うことになります。買主は、契約不適合を知った時から１年以内に、売主に対して契約不適合であることについて通知をした
場合、責任を追及することができ、また、売主が不動産の引渡しの時にその不適合を知り、又は重大な過失によって知らなかったときには、かかる期間制限なく、契約不適合による担保責任を追及することができます。買主は、契約不適合が買主の責めに帰すべ
き事由によるものである場合を除き、責任の追及として、契約不適合が売主の責めに帰すべき事由によるものであるか否かを問わず、履行の追完請求権や代金減額請求権を行使することができます。また、買主は、不履行の程度が契約及び取引上の社会通念に照- 75 -

らして軽微であるときを除き、契約を解除することができます。さらに、買主は、契約
不適合について売主の責めに帰すべき事由がある場合、履行利益も含み得る損害賠償責任を追及することができます。したがって、本投資法人が特定の不動産の買主となる場
合、上記に従い、本投資法人は売主に対して契約不適合による担保責任を追及することができますが、上記一定の場合を除き期間制限を超えて責任を追及することはできません。
上記に加え、本投資法人が買主であるときに、売主が既に解散・清算されている場
合、又は売主が倒産し、若しくはその主要な資産が本投資法人に売却した不動産のみであったためにその資力が十分でない場合には、買主である本投資法人は、実際には売主との関係において上記の瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任による保護を受けることができず、損害を被ることになります。また、個別の事情により、売買契約上売主が瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を負担する期間又は補償金額を限定し、又はこれを全く負わない旨の特約をすることがあります。さらに、売主が表明・保証した事項が真実かつ正確であるとの保証はなく、表明・保証は法律上の制度ではない
ため、個別の事情により、売主が行う表明・保証の対象、これに基づく補償責任の期間又は補償金額が限定され、あるいは表明・保証が全く行われない場合もあり得ます。
不動産信託受益権においても、直接の売買対象である不動産信託受益権又はその原資産である不動産に隠れた瑕疵又は契約不適合があった場合については、上記と同様のリスクがあります。そこで、不動産の信託契約及び受益権譲渡契約において、売主に信託
設定日等において既に存在していた原資産である不動産の瑕疵又は契約不適合について
瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を負担させ、又は一定の事実に関する表明
及び保証を取得することがあります。しかし、このような責任を負担させても上記のよ
うに実効性がない場合及びそもそも責任を負担させなかった場合には、当該不動産の実質的所有者である本投資法人がこれを負担することになり、予定しない補修費用等が発生し、本投資法人の収益が悪影響を受ける可能性があります。また、当該瑕疵の程度によっては、補修その他の措置を執ったとしても、不動産の資産価値の減耗を防ぐことができない可能性があります。
なお、投資法人は、宅地建物取引業法上宅地建物取引業者とみなされ（同法第77条の２第２項）、投資法人が宅地建物取引業者でない者に対して不動産を売却する場合には、民法改正の前後を問わず、宅地建物取引業法上、不動産の売主として民法上負う瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を完全に排除することができません（同法第40条）。したがって、本投資法人又は不動産信託受託者が不動産の売主となる場合には一定限度の瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を負うことになる場合があります。
加えて、わが国の法制度上、不動産登記にはいわゆる公信力がありません。したがって、不動産登記簿の記載を信じて取引した場合にも、買主は不動産に係る権利を取得できないことや予想に反して当該不動産に第三者の権利が設定されていることがあり得ます。このような場合、上記と同じく、本投資法人は売主等に対して法律上又は契約上許容される限度で責任を追及することとなりますが、その実効性があるとの保証はありません。

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Ｅ．土地の境界等に係るリスク
わが国においては、土地の境界が曖昧であることが稀ではありませんが、隣地の所有者若しくは占有者からの境界確認書その他境界を確定させる書面が取得できない場合、又は境界標の確認ができないまま当該不動産を取得する場合には、後日、このような不動産を処分するときに事実上の障害が発生する可能性や、境界に関して紛争が発生し、所有敷地の面積の減少、損害賠償責任の負担等、これらの不動産について予定外の費用又は損失が発生する可能性があります。同様に、越境物の存在により、不動産の利用が制限され賃料に悪影響を与える可能性や、越境物の除去費用等の追加負担が本投資法人に発生し、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
Ｆ．建物の毀損・滅失・劣化に係るリスク
建物の全部又は一部は、突発的な事故又は地震・津波や風水害・土砂災害等の天災地変によって、毀損、滅失又は劣化する可能性があります。このような場合には、毀損、滅失した個所を修復するため予期せぬ費用が発生するばかりでなく、一定期間建物が稼
働不能となることを余儀なくされ、賃料収入が減少して、費用が増加することで本投資法人が損害を受ける可能性があります。また、完全な修復が行われたか否かにかかわらず、評価額が下落するおそれもあります。
本投資法人は、火災・水害等による損害を補償する火災保険（特約による利益補償としての財産保険、家賃保険を含むことがあります。）又は賠償責任保険等を一般的に付保します。このような複数の保険を組み合わせることによって、予期せざるリスクが顕在化した場合にも、かかる保険による保険金をあてることで、原状回復を行うことが一定程度期待できます。但し、個々の不動産に関する状況により保険契約が締結されない可能性、保険金の上限額を上回る損害が発生する可能性、保険でカバーされない災害や事故（戦争やテロ行為等に基づくものは必ずしも全て保険でカバーされるとは限りません。また、通常の火災保険では地震による火災はカバーされません。）が発生する可能性、又は保険会社が当該保険会社の財務状態の如何にかかわらず保険金を完全に支払わず、若しくは支払が遅れる可能性も否定できません。また、保険金が支払われた場合でも、行政上の規制その他の理由により、建物を事故発生前の状態に回復させることができない可能性があります。
加えて、天災地変とりわけ広い地域に被害をもたらす大地震・大津波・豪雨が起こった場合、本投資法人の保有する不動産のうち複数の建物が同時に天災地変の影響を受ける可能性は否定できません。本投資法人は、取得する資産について、専門家による地震リスク診断に基づき地震保険の付保の要否を検討・判断しますが、その結果、地震保険を付保しないこととした物流施設については、地震・津波によりこれらの資産に損害が生じた場合に、保険によりこれを回復することはできません。また、地震保険を付保することとした物流施設であっても、対人的被害の賠償については保険でカバーされないこともあります。

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Ｇ．建築基準法等の規制に係るリスク
不動産のうち建物は、建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する基準等を定める建築基準法の規制に服します。その建築時点（正確には建築確認取得時点）においては、
建築基準法上及び関連法令上適格であった建物でも、その後の建築基準法等の改正に基づく規制の変更により、変更後の規制のもとでは不適格になることがあります。例えば、建築基準法は、耐震基準について1981年にいわゆる新耐震基準を採用し、それ以降に建築されるべき建物にはそれ以前とは異なる耐震基準が適用されています。
その他、不動産は、様々な規制の下にあり、国の法令のほか、各地方公共団体の条例や行政規則等による規制があることもあります。例えば、駐車場の付置義務、住宅の付置義務、福祉施設の付置義務等のほか、これらの義務に関連して、建物の新築・増築に際して地方公共団体等と協議する義務等を課されることがあります。また、道路指定により敷地面積・容積率が結果として減少することもあります。そして、これらの規制も、随時改正・変更されています。
法規制の変化によりかつて法令に適合していながら後日適合しなくなった建物を「既存不適格」と呼ぶことがあります。既存不適格の建物は、これを改築したり、建替えたりしようとする際に、従前の建物と同等の建ぺい率・容積率・高さ・設備等を維持できなくなり、追加の設備が必要とされ、又は建替自体が事実上困難となる可能性があります。このような場合には、不動産の資産価値や譲渡価格が下がり、その結果、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
以上のほか、土地収用法や土地区画整理法のような私有地の収用・制限を定めた法律の改正等により、不動産の利用、用途、収用、再開発、区画整理等に規制が加えられ、又はその保有、管理、処分その他の権利関係等に制限が加えられることがあり、その結果、関連する費用等が増加し、又は不動産の価値が減殺される可能性があります。
Ｈ．有害物質に係るリスク
土地については、一般的に産業廃棄物等の有害物質が埋蔵されている可能性は否定できず、不動産たる土地に係る有害物質が埋蔵されている場合には当該土地の価格が下落する可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために土壌の入替や洗浄が必要となる場合には、予想外の費用が発生する可能性があります。さらに、かかる有害物
質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は不動産信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務を負担する可能性があります。
特に、本投資法人が主たる投資対象とする物流施設の立地する地域は、工場跡地等の土壌汚染が懸念される地域であることが多く、上記リスクは他の物件を取得する場合に比して相対的に高いものとなります。
土壌汚染等に関しては、土壌汚染対策法が制定され、2003年２月より施行されています。同法に規定する特定有害物質に係る一定の施設を設置していた場合や土壌の特定有害物質による汚染により人の健康に係る被害が生ずるおそれがあると認められる場合には、その土地の所有者、管理者又は占有者等は、かかる汚染の状況について調査報告を命じられ、又は当該汚染の除去、当該汚染の拡散の防止その他必要な措置を講ずべきことを命じられることがあります。この場合、本投資法人に多額の負担が生じる可能性があり、また、本投資法人は支出を余儀なくされた費用についてその原因となった者やその他の者から常に償還を受けられるとは限りません。
また、建物について、一般的に建材等にアスベスト、ＰＣＢその他の有害物質を含む
建材又は設備が使用され、又は過去に使用されていた可能性があります。かかる場合には、当該建物の価格が下落する可能性があります。また、かかる有害物質を除去するた
めに建材の全面的又は部分的交換が必要となる場合には予想外の費用が発生する可能性があります。さらに、有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は不動産信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務を負担する可能性があります。
また、環境関連法令につき、将来不動産に関して規制が強化され、不動産の所有者に
大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務が課され、又は過失がなくても責任を問われることとなる可能性があります。

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Ｉ．不動産の所有者責任に係るリスク
土地の工作物（建物を含みます。）の設置又は保存に瑕疵があり、そのために第三者に損害を与えた場合には、第一次的にはその占有者、そしてその占有者が損害の発生を防止するに必要な注意を行っていた場合には、その所有者が損害の賠償義務を負うとされ、この所有者の義務は無過失責任とされています（民法第717条）。したがって、本投資法人の不動産の設置又は保存に瑕疵があり、それを原因として、第三者に損害を与えた場合には、直接又は不動産信託受託者を通じて間接的に、本投資法人が損害賠償義
務を負担するおそれがあります。
本投資法人は、その運用資産に関し、賠償責任保険その他の適切な保険を付保する方
針ですが、保険契約に基づいて支払われる保険金の上限額を上回る損害が発生しないとの保証はなく、また、保険事故が発生した場合に常に十分な金額の保険金が適時に支払われるとの保証はありません。
Ｊ．共有物件に係るリスク
不動産を単独で所有している場合に比べ、共有不動産は、法的に様々な側面で制約を伴います。
まず、共有者間で別段の定めをした場合を除き、共有物の変更に当たる行為には共有
者全員の合意を要し（民法第251条）、変更に当たらない管理は共有者の持分の過半数で決定する（民法第252条）ものとされています。したがって、特に本投資法人が持分の過半数を有していない場合には、当該不動産の管理及び運営について本投資法人の意
向を反映させることができない可能性があります。また、共有者はその持分の割合に応じて共有物の全体を利用することができるため（民法第249条）、他の共有者によるかかる権利行使によって、本投資法人の当該不動産の利用が妨げられる可能性があります。
共有不動産を賃貸する場合、賃料債権は不可分債権であり、敷金返還債務は不可分債務であると一般的には解されています。したがって、他の共有者（賃貸人）の債権者が当該共有者の持分の割合を超えて賃料債権全部を差し押さえ、又は他の共有者がテナン
トからの敷金返還債務をその持分の割合に応じて履行しない場合に、本投資法人が敷金全額を返還せざるを得なくなる可能性があります。これらの場合、本投資法人は、差し押さえられた賃料のうち自己の持分に応じた金額の支払や返還した敷金のうち他の共有者の持分に応じた金額の償還を当該他の共有者に請求することができますが、当該他の共有者の資力の如何によっては、支払又は償還を受けることができない可能性があります。共有不動産に課税される固定資産税等の公租公課、共有不動産の修繕費、保険料等にも、他の共有者が債務を履行しない場合につき、同様の問題があります。
また、不動産を共有する場合、他の共有者から共有物の分割請求（民法第256条）を受ける可能性があります。分割請求が権利の濫用等として排斥されない場合で、現物による分割が不可能である場合又は著しくその価値を損なうおそれのある場合は、本投資法人の意向にかかわらず、裁判所により共有物全体の競売を命じられる可能性があります（民法第258条第２項）。共有者間で不分割の合意をすることは可能ですが（民法第256条）、合意の有効期間は５年以内とされています。しかも、不動産に関する不分割特約は、その旨の登記をしなければ当該不動産の共有持分の譲受人等第三者に対抗できないことがあります。また、共有者において、破産手続、会社更生手続又は民事再生手続が開始された場合は、特約があっても、管財人等は分割の請求をすることができます。但し、共有者は、破産手続、会社更生手続又は民事再生手続の対象となった他の共有者の有する共有持分を相当の対価で取得することができます（破産法第52条、会社更生法第60条、民事再生法第48条）。
共有者は、自己の共有持分を自由に処分することができます。したがって、本投資法
人の意向にかかわりなく他の共有者が変更される可能性があります。これに対し、共有者間の協定書等において、共有者が共有持分を処分する場合に他の共有者に先買権若し
くは優先交渉権を与え、又は一定の手続の履践義務等が課される場合があります。この- 79 -

場合は、本投資法人の知らない間に他の共有者が変動するリスクは減少しますが、本投資法人がその共有持分を処分する際に制約を受けることになります。
また、他の共有者の共有持分に抵当権又は根抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、共有されていた不動産全体について、当該共有者（抵当権設定者）の持分割合に応じて当該抵当権の効力が及ぶことになると考えられています。したがって、
本投資法人の不動産である共有持分には抵当権が設定されていなくても、他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、分割後の本投資法人の不動産についても、他の共有者の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶこととなるリスクがあります。
以上のとおり、共有不動産については、単独所有の場合と比べて上記のような制限やリスクがあるため、既に述べた流動性のリスクや、それらのリスクを反映した価格の減
価要因が増す可能性があります。
Ｋ．借地権に係るリスク
本投資法人は、借地権（土地の賃借権及び地上権）と借地権設定地上の建物（以下「借地物件」といいます。）に投資することがありますが、借地物件は、土地建物ともに所有する場合に比べ、特有のリスクがあります。
まず、借地権は、土地の賃借権の場合も地上権の場合も、永久に存続するものではな
く、期限の到来により消滅し、借地権設定者側に正当な事由がある場合には更新を拒絶されることがあり、また、借地権者側に地代不払等の債務不履行があれば解除により終了することもあります。借地権が消滅すれば、建物買取請求権が確保されている場合を除き、建物を取り壊して土地を返還しなければなりません。仮に、建物買取請求が認められても本投資法人が希望する価格で買い取られる保証はありません。
さらに、敷地が売却され、又は抵当権の実行により処分されることがありますが、この場合に、本投資法人が借地権について民法、借地借家法等の法令に従い対抗要件を具備しておらず、又は競売等が先順位の対抗要件を具備した担保権の実行によるものである場合、本投資法人は、譲受人又は買受人に自己の借地権を主張できないこととなります。
また、借地権が土地の賃借権である場合には、これを取得し、又は譲渡する場合には、賃貸人の承諾が必要です。かかる承諾が速やかに得られる保証はなく、また、得られたとしても承諾料の支払を要求されることがあります。その結果、本投資法人が希望する時期や売却価格を含む条件で借地物件を処分することができないおそれがあります。
また、本投資法人が借地権を取得するに際して保証金を支払うこともあり得ますが、借地を明渡す際に、敷地所有者の資力が保証金返還に足りないときは、保証金の全部又は一部の返還を受けられないおそれがあります。
Ｌ．仮換地及び保留地に係るリスク
本投資法人は、土地区画整理法に基づく土地区画整理事業において仮換地又は保留地として指定されている土地を敷地とする物件に投資することがありますが、かかる物件には特有のリスクがあります。仮換地に関しては、仮換地は将来の換地処分において換地と一致するとは限らないため、換地として当初想定していた土地と物理的に同一の土地に係る権利を最終的に取得できるという保証はありません。また、仮換地には従前地の権利関係の影響が及ぶため、従前地に関する権利が第三者の権利により制限を受けていた場合は、仮換地に関する権利も同様の制限を受けることとなります。さらに、仮換
地の取得時に従前地の権利関係に関する十分な情報を入手できないことも少なくありません。
保留地に関しては、保留地予定地の所有権は、換地計画に当該土地が保留地として定められ、かかる換地計画に基づき換地処分がなされた場合に、かかる換地処分の公告があった日の翌日において、土地区画整理事業の施行者が原始取得します。そのため、上記の換地処分がなされない限り、本投資法人は、保留地予定地の所有権を取得できません。また、保留地予定地は将来の換地処分において実際に保留地として指定される土地- 80 -

と一致するとは限らないため、想定していた保留地と物理的に同一の土地に係る所有権を最終的に取得できるという保証はありません。また、換地処分の公告の日の翌日以降でなければ、仮換地及び保留地に係る権利（所有権、賃借権等）についての登記をすることができないため、相当期間かかる権利の取得について第三者に対する対抗要件を具備することができない可能性があります。
Ｍ．売主の倒産等の影響に係るリスク
本投資法人が不動産等を取得した後に、売主について破産手続、民事再生手続、会社更生手続等の倒産手続が開始された場合、当該不動産等の売買契約又はその対抗要件具
備行為は、倒産した売主の管財人等により否認される可能性があります。この場合、不動産等は、破産財団等に取戻される一方で、本投資法人が売主に支払った売買代金等の返還請求権は、倒産手続における平等弁済の対象となり、著しく低い金額しか回収できないことがあります。倒産手続が開始されない場合であっても、売主の財務状況が劣悪である場合には、当該不動産等に係る売買契約が当該売主の債権者により詐害行為を理由に取り消される可能性があります。
また、いわゆる真正売買の問題として、裁判所又は管財人等が、本投資法人を買主とするある売買取引を、その実質に従い又はその他の理由により、担保付融資取引の性質を持つ取引であると法的に評価し、その結果、当該不動産等がなおも売主（倒産手続であればその財団等）に属すると判断することがあります。この場合には、本投資法人
は、あたかも当該不動産等についての担保権者であるかのように取り扱われ、担保権（とみなされた権利）の行使に対する制約を受けることとなります。特に、会社更生手
続では、担保権の実行は会社更生手続に従って行われ、弁済金額が切下げられることとなるなど、担保権の実行を手続外で行える破産手続等に比較して、本投資法人はより大きな損害を受けるおそれがあります。
また、上記否認の問題は、売主の前所有者（本投資法人から見て前々所有者等）が倒産した場合にも生じ得ます。すなわち、本投資法人が、不動産等を取得した際に、前所有者である売主が前々所有者から否認を主張される原因があることを認識していた場合には、かかる否認の効力が転得者である本投資法人にも及ぶことになります（破産法第170条、会社更生法第93条、民事再生法第134条）。
以上のとおり、本投資法人又はその売主の売買契約が否認され、詐害行為取消権の行使を受け、又は真正売買性が否定された場合には、本投資法人に損害が生じるおそれがあります。
本投資法人においては、売主等の財務状況等も十分に検討した上で投資を決定します
が、売主又はその前所有者に関する正確な財務情報が入手できる保証はなく、上記リスクが現実化するおそれは否定できません。
Ｎ．専門家報告書等に係るリスク
不動産の鑑定評価額及び不動産価格調査の調査価格は、個々の不動産鑑定士等の分析に基づく、分析の時点における不動産鑑定士等による評価を示したものにとどまります。また、その評価の目的・方法は、必ずしも転売や再取得の場合における市場価格を算出することではありません。加えて、同じ不動産について鑑定等を行った場合でも、不動産鑑定士等、評価方法又は調査の方法若しくは時期によって鑑定評価額や調査価格が異なる可能性があります。したがって、かかる鑑定及び価格調査の結果は、現在及び将来において当該鑑定評価額や調査価格による売買を保証又は約束するものではなく、不動産が将来売却される場合であっても当該鑑定評価額又は当該調査価格をもって売却されるとは限りません。特に、不動産の市場価格が大幅に変動する市場環境にあっては、不動産の鑑定評価額及び不動産価格調査の調査価格が、市場における実勢価格と大幅に乖離する可能性もあります。
本投資法人では、不動産を取得するに際して、建物の構造、耐震性、法令や条例の適合状況、有害物質等の有無、隣地との境界等について、専門業者からのエンジニアリン
グ・レポート（建物状況調査報告書）、地震リスク評価報告書等を取得することとして- 81 -

います。建物状況調査報告書及び地震リスク評価報告書等には、建物の評価に関する専門家が、設計図書等の確認、現況の目視調査及び施設管理者への聞取りを行うことにより、現在又は将来発生することが予想される建物の不具合、必要と考えられる修繕又は更新工事の抽出及びそれらに要する概算費用及び再調達価格の算出並びに建物の耐震性
能及び地震による損失リスク等を検討した結果が記載されており、本投資法人では、これらの専門業者からの報告書等をもとに取得対象資産の欠陥及び瑕疵の有無、耐震性能評価の確認を行うこととしています。
しかし、専門業者から提供されるこれらの諸資料の内容とその精度には限界があり、提供される資料の内容、依頼を受けた専門家の能力、売主やその前所有者やテナントの協力の程度、調査が可能な書面等の範囲及び時間的な制約等から、取得対象資産に欠陥、瑕疵等が存在しないことを保証又は約束するものではなく、本投資法人による取得
後に、取得した不動産に欠陥や瑕疵等が判明する可能性があります。
また、不動産の地震リスク分析の結果算出されるPMLも個々の専門家の分析に基づく
予想値に過ぎません。PMLは、予想損失額の再調達価格に対する比率で示されますが、将来地震が発生した場合、予想以上に多額の復旧費用が必要となる可能性があります。
Ｏ．マーケットレポートへの依存に関するリスク
第三者によるマーケット分析は、個々の調査会社の分析に基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものに留まり、客観的に適正なエリア特性、需要と供給、マーケットにおける位置づけ等と一致するとは限りません。同じ物件について調査分析を行った場合でも、調査分析会社、分析方法又は調査方法若しくは時期によってマーケ
ット分析の内容が異なる可能性があります。特に物流施設に関する情報はオフィスビル
や住宅に比べるとサンプル数が少ない等、投資判断に必要なすべての情報が網羅されている訳ではありません。
Ｐ．収入及び支出に係るリスク
一般的に本投資法人の収入は、本投資法人が取得する不動産等の賃料収入に主として依存します。不動産に係る賃料収入は、不動産の稼働率の低下等により大きく減少する可能性があるほか、賃借人との協議や賃借人からの請求等により賃料が減額されること等により減少する可能性があります。
本投資法人の主たる投資対象である物流施設に関するテナントとの賃貸借契約の期間
は、比較的長期間であることが一般的ですが、このような契約においては、多くの場
合、賃料等の賃貸借契約の内容について、定期的に見直しを行うこととされています。
また、テナントは、定期賃貸借契約において明文で排除されている場合を除き、賃料が不相当に高い場合には借地借家法に基づく賃料減額請求権を行使することができます。
したがって、本書の日付現在の賃料が今後も維持される保証はなく、賃料改定又は賃料減額請求により賃料が減額されることにより不動産に係る賃料収入が減少する可能性があります。
本投資法人の主要な営業費用は減価償却費、固定資産税や都市計画税等の固定的な費用で構成されており、賃料収入の減少により本投資法人の収益性や分配金の水準が大きく悪化する可能性があります。
また、退去するテナントへの預り敷金及び保証金の返還、多額の資本的支出、不動産の取得等に要する費用、その他不動産に関する支出が状況により増大する可能性があります。
さらに、賃貸借契約において、賃貸借契約が更新される際の更新料、契約期間中に賃借人が解約した場合の違約金に関して敷金・保証金の没収について規定することがありますが、かかる規定は状況によってはその全部又は一部が無効とされ、その結果本投資法人に予定外の収入の減少や費用負担が発生する可能性があります。
不動産からの収入の減少及び不動産に関する支出の増大の、双方又は一方の事由が生じた場合、本投資法人の収支が悪影響を受ける可能性があります。

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また、民法改正後の民法においては、①賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し、若しくは賃貸人がその旨を知ったにもかかわらず、賃貸人が相当期間内に必要な修繕をしないとき、又は②急迫の事情がある場合、賃借人が修繕権を持つものとされています。かかる修繕権を賃貸借契約上特約で排除していない場合、予期しない金額で賃借人が賃貸人のコントロールの及ばない修繕を行うおそれがあり、かかる費用の請求を受けるおそれがあります。
Ｑ．PM会社に係るリスク
一般に、オフィスや住居等の不動産に比べて物流施設のテナント候補は限定されており、テナントとの良好かつ強固な関係を有するPM会社を選定し、そのリーシング能力を活用することが極めて重要です。また、建物の保守管理、テナントの管理を含めた不動産の管理状況等の良否も、建物を管理するPM会社の能力、経験、ノウハウによるところが大きく、本投資法人においても、リーシングの成否、管理の良否及びそれらの結果としての収益性の確保について、PM会社の業務遂行能力に大きく依拠することになります。本投資法人がPM会社を選定するに当たって、その候補業者の資質、経験、ノウハ
ウ、テナント・リレーション等を慎重に考慮し、十分な能力を持つ業者を資産運用会社に選定させる場合でも、選任に係る調査は完全であるとは限らず、選定されたPM会社における人的・財産的基盤が優良である保証はありません。また、仮に選任時点では優良であってもそれが将来にわたって維持されるとの保証もありません。PM会社の業務遂行能力に大きな変化があった場合やPM会社が交替する場合等、当該不動産の管理状況が悪化し、収益の悪化等により本投資法人が損失を被るおそれがあります。
Ｒ．テナント集中に係るリスク
本投資法人の保有する物流施設の多くは、極めて少数のテナントに依存しています
が、不動産が一又は少数のテナントに賃貸される場合には、当該テナントの資力、退去、利用状況等により、当該不動産の収益が大きく影響を受けるおそれがあります。かかるテナントが賃料の支払能力を失った場合や賃料の減額を要求する場合には、収益が大きく圧迫されます。さらに、かかるテナントが退去する場合には、敷金等の返還のため一度に多額の資金の出捐を余儀なくされ、かつ、大きな面積の空室が生じるため、一
時的に当該不動産の収益が急激に悪化することがあります。さらに、多くのテナントを誘致するのは、時間を要し、その誘致に要する期間と条件次第では、本投資法人の収益が悪影響を受けるおそれがあります。特に、物流施設はBTS（Build to Suit: 顧客の要望に沿った立地及び設備を有する物流施設）を前提に供給される物件が比較的多いこともあり、相対的に代替テナントとなりうる者が限定され、代替テナントが入居するまでの空室期間が長期化する可能性や改装等のために多額のコスト負担が生じる可能性があります。その結果、物件の稼働率が大きく減少し、代替テナント確保のために賃料水準を引き下げざるを得なくなり、賃料収入が大きな影響を受ける可能性があります。
Ｓ．敷金及び保証金に関するリスク
物流施設においては、賃借人が多額の敷金及び保証金を長期間にわたって無利息又は低利で賃貸人に預託することが多く、本投資法人は、今後、これらの資金を資産の取得
資金や資産の運用にかかる支出の一部として活用することを想定しています。しかし、賃貸市場の動向、賃借人との交渉等により、本投資法人の想定よりも賃借人からの敷金及び保証金の預託額が少なくなり、又は預託期間が短くなる可能性があります。この場合、必要な資金を借入れ等により調達せざるを得なくなり、その結果、本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。
Ｔ．転貸に係るリスク(イ）転借人に係るリスク
本投資法人は、その保有する不動産等につき、転貸を目的として賃借人に一括して賃貸することがあります。このように、賃借人に不動産等の全部又は一部を転貸- 83 -

させる権限を与えた場合、本投資法人は、不動産等に入居するテナントを自己の意
思により選択できなくなったり、退去させられなくなる可能性があります。また、賃借人の賃料が転借人から賃借人に対する賃料に連動する場合、転借人の信用状態
等が、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
(ロ）敷金等の返還義務に係るリスク賃貸借契約が合意解約された場合その他一定の場合には賃貸人が転貸人の地位を承継し、転貸人の転借人に対する敷金等の返還義務が賃貸人に承継される可能性があります。
Ｕ．マスターリースに係るリスク投資対象となる不動産等において、PM会社等が当該不動産等の所有者である本投資法
人又は信託受託者との間でマスターリース契約を締結してマスターリース会社となり、その上でエンドテナントに対して転貸する場合があります。
本投資法人又は信託受託者がマスターリース契約を締結する場合、マスターリース会
社の財務状態の悪化により、マスターリース会社の債権者がマスターリース会社のエンドテナントに対する賃料債権を差し押さえる等により、マスターリース会社から賃貸人である本投資法人又は信託受託者への賃料の支払が滞る可能性があります。
Ｖ．フォワード・コミットメント等に係るリスク
本投資法人は、不動産等を取得するにあたり、いわゆるフォワード・コミットメント（先日付の売買契約であって、契約締結から一定期間経過した後に決済・物件引渡しを行うことを約する契約）等を行うことがあります。不動産売買契約が、買主の事情により解約された場合には、買主は債務不履行による損害賠償義務を負担することとなります。また、損害額等の立証にかかわらず、不動産等売買価格に対して一定の割合の違約金が発生する旨の合意がなされることも少なくありません。フォワード・コミットメン
ト等の場合には、契約締結後、決済・物件引渡しまでに一定の期間があるため、その期間における市場環境の変化等により本投資法人が不動産取得資金を調達できない場合
等、売買契約を解約せざるを得なくなった場合には、違約金等の支払により、本投資法
人の財務状態が悪化する可能性があります。
Ｗ．地球温暖化対策に係るリスク
法律又は条例により、地球温暖化対策として、一定の不動産の所有者に温室効果ガス
排出に関する報告や排出量制限の義務が課されることがあります。これらの制度の創設又は拡充に伴い、排出権削減のための建物改修工事を実施したり、排出権等を取得する等の負担を余儀なくされる可能性があります。
またテナントの事業はトラック輸送に大きく依存しているため、地方公共団体の自動車排出窒素酸化物及び粒子状物質の総量規制等の規制が強化された場合、テナントの費用が増加する結果、物流施設に対する需要が縮小する可能性があります。
Ｘ．固定資産の減損に係る会計基準の適用に係るリスク
固定資産の減損に係る会計基準（「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意見書」（企業会計審議会 2002年８月９日））及び固定資産の減損に係る会計基準の適用指針（企業会計基準委員会 企業会計基準適用指針第６号 2003年10月31日）によれ
ば、収益性の低下により投資額の回収が見込めなくなった不動産等については、一定の条件の下で回収可能額を反映させるように固定資産の帳簿価額を減額する会計処理（減損処理）を行うこととされており、今後、本投資法人の保有する不動産等の市場価格及び収益状況によっては減損処理を行う可能性があります。この結果本投資法人の財務状
態や収益が悪化する可能性があり、また、税務上は当該資産の売却まで損金を認識することができない（税務上の評価損の損金算入要件を満たした場合や減損損失の額のうち税務上の減価償却費相当額を除きます。）ため、税務と会計の齟齬が発生することとな
り、本投資法人の税負担が増加する可能性があります。但し、一時差異等調整引当額の- 84 -

増加額に相当する利益超過配当を行うことで、かかる税負担を回避又は軽減できる可能性があります。
Ｙ．太陽光発電設備が付帯した物件に係るリスク
本投資法人は太陽光発電設備が付帯している物件を保有しており、当該太陽光発電設
備を太陽光発電事業者に対して賃貸しています。当該テナントとの賃貸借契約上、賃料についてはテナントによる売電事業の売電収入に連動する変動賃料が含まれており、本投資法人の賃料収入はテナントの売電事業の成果により影響を受けることとなっています。売電事業については、天候、売電事業者間の競争環境、売電事業に関する国の施策及び規制その他様々な要因によるリスクを伴い、これらの要因により、当該テナントによる売電事業の売電収入が減少した場合、本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。例えば、太陽光発電設備の性能が取得後に想定以上に低下し、又は太陽光発電設備に故障、不具合等が発生し、想定していた発電量が得られず、売電収入に連動する変動賃料が減少する可能性があります。さらに、太陽光発電設備の発電量は日射量によって変動するため、季節変動が生じやすく、夏場の変動賃料に比べ冬場の変動賃料が大幅に減少する可能性があります。また、発電事業者は、原則として、太陽光発電設
備が接続電気事業者の送電設備に電気的に接続され、当該送電設備その他の送電に関連する第三者の設備が維持されている場合のみ売電することができます。したがって、これらの設備が故障又は損壊した場合、発電事業者は、一定期間太陽光発電設備の不稼働を余儀なくされる可能性があり、結果として本投資法人の太陽光発電設備に係る変動賃料が減少し又はかかる賃料が得られなくなる可能性があります。なお、電気事業者による再生可能エネルギー電気の調達に関する特別措置法施行規則（平成24年経済産業省令第46号。その後の改正を含みます。）によれば、天災事変による接続電気事業者の電気工作物の故障又は故障を防止する装置の作動による停止等の場合、売電の停止（出力の抑制）に対する補償は行われないこととなっています。これらの場合、賃借人である発電事業者の売電収入が減少する可能性があり、その結果、本投資法人の受領する変動賃料が減少し、本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。
Ｚ．底地物件に関するリスク
本投資法人は、さらなる収益の確保と運用資産の成長を図るとの観点から、第三者が賃借してその上に建物を所有している土地、いわゆる底地を取得することがあります。
なお、底地の取得に際しては、底地上に物流施設が存在している底地だけではなく、再開発により将来その上に物流施設を建設することが可能と見込まれる底地に対して投資を行う場合があります。かかる底地に対する投資についての主なリスクは以下のとおりです。
（イ）底地物件に係る一般的なリスク
底地に設定される借地権は、定期借地権の場合は借地契約に定める期限の到来により当然に消滅し、普通借地権の場合には期限到来時に本投資法人が更新を拒絶しかつ本投資法人に更新を拒絶する正当事由がある場合に限り消滅します。借地権が消滅する場合、本投資法人は借地権者より時価での建物買取を請求される場合があります（借地借家法第13条、借地法（大正10年法律第49条。その後の改正を含みます。）第４条）。普通借地権の場合、借地権の期限到来時に更新拒絶につき上記正当事由が認められるか否かを本投資法人の物件取得時に正確に予測することは不可能であり、借地権者より時価での建物買取を請求される場合においても、買取価格
が本投資法人が希望する価格以下である保証はありません。
また、借地権が賃借権である場合、借地権者による借地権の譲渡には、原則として、本投資法人の承諾が必要となりますが、裁判所が承諾に代わる許可をした場合（借地借家法第19条）や、借地契約上事前に一定範囲での借地権の譲渡を承諾している場合には、本投資法人の承諾なく借地権が譲渡される結果、財政状態に問題がある等の本投資法人が望まない者に借地権が譲渡される可能性があり、その結果、
本投資法人の収益に悪影響が生じる可能性があります。
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さらに、借地契約に基づく土地の賃料の支払が滞り、延滞賃料の合計額が敷金及び保証金などで担保される範囲を超える場合は、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。加えて、土地の賃料の改定又は借地権者による借地借家法第11条に基づく土地の借賃の減額請求により、当該底地から得られる賃料収入が減少し、本投資法人の収益に悪影響が生じる可能性があります。
（ロ）底地上の建物に係るリスク
本投資法人が、再開発により将来物流施設を建設することが可能と見込んだ場
合、底地上の建物の用途が物流施設以外の場合であっても、当該底地に対して投資する場合があり、また、再開発までの期間が長期にわたる可能性もあります。
この場合、当該建物の用途が物流施設以外であることに伴う当該用途特有のリス
ク、例えば工場である場合の土壌汚染リスクやテナントの操業停止等に伴う賃料延滞又は賃料減額請求等のリスクがあり、物流施設特化型である本投資法人のポートフォリオに物流施設以外の用途に係る投資リスクが生じるうえ、資産運用会社が当
該用途特有の運用リスク等に必ずしも精通していない結果、取得時における評価を適切に行えない可能性や、取得後に想定外の損失が生じる可能性も否定できません。
（ハ）再開発に係るリスク
本投資法人が、物流施設への再開発を見込んで底地物件を取得し、当該底地上で再開発を行う場合、工事期間中のテナント退去により当該底地からの賃料収入が得られなくなる可能性があり、また、ａ）開発途中において、地中障害物、埋蔵文化
財、土壌汚染等が発見されることなどにより、開発の遅延、変更又は中止を余儀なくされる可能性、ｂ）工事請負業者の倒産又は請負契約の不履行により、開発が遅延、変更又は中止される可能性、ｃ）開発コストが当初の計画を大きく上回る可能性、ｄ）天災地変により開発が遅延、変更又は中止される可能性、ｅ）行政上の許認可手続により開発が遅延、変更又は中止される可能性、ｆ）開発過程において事
故又は近隣等との間で紛争等が生じる可能性、ｇ）その他予期せぬ事情により開発が遅延、変更又は中止される可能性等の開発リスクがあります。また、再開発後の物流施設を想定どおりにテナントに賃貸することができず、又は想定した賃料収入が得られない可能性もあります。これらの結果、底地物件取得時に企図した物流施設への再開発を実現できず売却を余儀なくされ、又は再開発中若しくは再開発後の物件からの収益が本投資法人の期待を大きく下回り又は全く得られないこととな
り、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性や、本投資法人が想定外の費用、損
害又は損失を被る可能性があります。

- 86 -

④

不動産信託受益権に係るリスク
本投資法人が投資対象とする不動産信託受益権については、以下のリスクがあります。
なお、以下、2007年９月30日施行の信託法（平成18年法律第108号。その後の改正を含みます。）を「新信託法」といい、従前の信託法（大正11年法律第62号。信託法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律（平成18年法律第109号）（以下「信託法整備法」といいます。）による改正を含みません。）を「旧信託法」といいます。信託契約等に別段の定めがない限り、2007年９月30日より前に効力を生じた信託については、信託財産についての対抗要件に関する事項を除き、旧信託法が適用されます（信託法整備法第２条）。
Ａ．信託受益者として負うリスク
信託の収益は、信託交付金等の形で信託受益者に引渡され、信託が終了するときは、
信託契約等の定めにもよりますが、信託財産全てが信託受益者に交付されるのが通例です。他方で、旧信託法の下では、信託財産に関する租税、不動産信託受託者の報酬、信託財産に瑕疵があることを原因として第三者が損害を被った場合の賠償費用等（以下「信託費用等」といいます。）は、信託受益者に対して直接補償請求することができるとされているなど、最終的に信託受益者が負担することになっています（旧信託法第36条、第37条、第54条等）。また、新信託法の下でも、信託費用等は、不動産信託受託者
が信託財産から償還・賠償を受けることができ、最終的に信託受益者が負担することになっています（新信託法第48条、第53条等）。さらに、受託者は、信託受益者と合意することにより、旧信託法に基づく信託と同様に、信託受益者に対して直接信託費用等の支払を求めることもできます（新信託法第48条第５項、第53条第２項等）。すなわち、旧信託法においても、新信託法においても、信託受益者は、名義上は信託財産の所有者
ではありませんが、信託財産に係る経済的利益及び損失の最終的な帰属主体といえます。したがって、不動産信託受益権を保有する場合も、不動産そのものを所有する場合と同様に不動産に係るリスクを負うことになります。
Ｂ．不動産信託受益権の流動性に係るリスク
本投資法人が不動産信託受益権を資産とする場合において、不動産信託受託者を通じて信託財産たる不動産を処分する場合には、既に述べた不動産の流動性リスクが存在します。
また、不動産信託受益権を譲渡しようとする場合には、通常、不動産信託受託者の事
前の承諾を要求されます。さらに、不動産信託受益権は金商法上の有価証券とみなされますが、指名債権と同様の譲渡方法によって譲渡することになります。対抗要件としては、不動産信託受託者への確定日付のある通知又は承諾が必要です。
Ｃ．不動産信託受託者の破産等の倒産手続に係るリスク
不動産信託受託者につき破産手続、民事再生手続、会社更生手続その他の倒産手続が開始された場合における信託財産の取扱いに関しては、旧信託法の下では、明文の規定はないものの、同法の諸規定や信託財産の独立性という観点から、信託財産が破産財
団、再生債務者又は更生会社の財産その他不動産信託受託者の固有財産に属すると解釈される可能性は、極めて小さいものと考えられていました。新信託法においては、信託
財産は不動産信託受託者の固有財産に属しない旨が明文で規定されています（新信託法第25条第１項、第４項及び第７項）。但し、不動産、地上権又は土地の賃借権の場合には、信託の登記が必要です。

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Ｄ．不動産信託受託者の信託違反に伴うリスク
不動産信託受託者は、信託業務を行うにあたり、受益者に対して忠実義務及び善管注
意義務を負います（信託業法（平成16年法律第154号。その後の改正を含みます。）第28条第１項、第２項）。また、受益者を害するおそれのある一定の行為を行ってはならないものとされています（同法第29条第１項、第２項）。しかし、不動産信託受託者
が、かかる義務又は信託契約上の義務に反して信託財産である不動産を処分すること、又は信託財産である不動産を引当てとして何らかの債務を負うこと等がないとはいいき
れず、これらの場合には、不動産信託受益権を保有する本投資法人が不測の損害を被る可能性があります。かかるリスクに備え、旧信託法及び新信託法は、信託の本旨に反した信託財産の処分行為の取消権を信託受益者に認めていますが（旧信託法第31条及び新信託法第27条）、常にかかる権利の行使等により損害を回避・回復できるとは限りません。
Ｅ．不動産信託受益権の準共有等に係るリスク
不動産信託受益権が準共有されている場合、単独で保有する場合には存在しない種々の問題が生じる可能性があります。旧信託法の下では、所有権以外の財産権の準共有については、所有権の共有に関する規定が可能な限り準用されます（民法第264条）。新
信託法の下では信託受益者が複数の場合の意思決定の方法に関する明文規定があり（新
信託法第105条以下）、不動産信託受益権が準共有されている場合にもかかる規定の適用があるものと解されるため、所有権の共有に関する民法の規定に優先してかかる規定がまず適用されます。
準共有持分の処分については、旧信託法及び新信託法いずれの下でも、準共有者は、不動産信託受託者の承諾を得ることを条件として、自己の準共有持分を自己の判断で処分することができます。したがって、本投資法人の意向にかかわりなく他の準共有者が変更される可能性があります。これに対し、準共有者間の協定書等において、準共有者
が準共有持分を処分する場合に他の準共有者に先買権若しくは優先交渉権を与え、又は一定の手続の履践義務等が課されている場合があります。この場合は、本投資法人の知らない間に他の準共有者が変動するリスクは減少しますが、本投資法人がその準共有持分を処分する際に制約を受けることになります。
旧信託法では、準共有者間で別段の定めをした場合を除き、準共有されている不動産
信託受益権の変更に当たる行為には準共有者全員の合意を要し（民法第251条）、変更に当たらない管理は、準共有者の準共有持分の過半数で決定する（民法第252条）ものと考えられます。したがって、特に本投資法人が準共有持分の過半数を有していない場
合には、当該不動産の管理及び運営についての信託受益者の指図に本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。
一方、新信託法の下では、信託契約において意思決定の方法が定められていない場
合、一定の行為を除き、準共有者の全員一致によることになるものと解されます（新信託法第105条第１項本文）。この場合には、他の準共有者全員が承諾しない限り、当該不動産の管理及び運営についての信託受益者の指図に本投資法人の意向を反映させることができないこととなります。また、信託契約において別の意思決定の方法が定められている場合でも、当該方法が本投資法人の意向を反映するような形で定められているとは限らず、同様に信託受益者の指図に本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。
不動産信託受益権の準共有者が不動産信託受託者に対して有する信託交付金の請求権及び不動産信託受託者に対して負担する信託費用等の支払義務は、別段の合意のない限
り、準共有される財産に関する債権債務として不可分債権及び不可分債務であると一般- 88 -

的には解されています。したがって、他の準共有者の債権者が当該準共有者の準共有持分の割合を超えて信託交付金請求権全部を差し押さえ、又は他の準共有者が不動産信託受託者からの信託費用等の請求をその準共有持分の割合に応じて履行しない場合に、本投資法人が請求された全額を支払わざるを得なくなる可能性があります。不動産自体が共有されている場合と同様、これらの場合、本投資法人は、差し押さえられた信託交付金請求権のうち自己の準共有持分に応じた金額の支払や支払った信託費用等のうち他の準共有者の準共有持分に応じた金額の償還を当該他の準共有者に請求することができま
すが、当該他の準共有者の資力の如何によっては、支払又は償還を受けることができない可能性があります。

- 89 -

⑤

税制に係るリスク本投資法人には、以下のような税制に関するリスクが存在します。本投資法人は、本投資法人の会計処理に関する助言を専門家に継続的に依頼して、税制についての情報や現行の税制についての税務当局の見解を収集して、できる限り事前に対応する体制を取っています。
Ａ．導管性要件に係るリスク
税法上、「投資法人に係る課税の特例規定」により一定の要件（以下「導管性要件」といいます。）を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、投資法人による利益の配当等を投資法人の損金に算入することが認められています。
本投資法人は、導管性要件を満たすよう努める予定ですが、今後、本投資法人の投資主の異動、多額の法人税額等の発生、分配金支払原資の制限・不足、機関投資家以外の者からの借入の発生、税務当局と本投資法人との見解の相違、法律の改正、その他の要因により導管性要件を満たすことができない可能性があります。本投資法人が、導管性要件を満たすことができなかった場合、利益の配当等を損金算入できなくなり、本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。なお、導管性要件に関しては、参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報 / 第１ ファンドの状況 / ４ 手数料等及び税金 / (５）課税上の取扱い / ② 投資法人の税務 / Ａ．利益配当等の損金算入」をご参照ください。
Ｂ. 多額の法人税等の発生により配当可能利益の額の90％超を配当できないリスク
導管性要件のうち、配当可能利益の額（会計上の税引前当期純利益に前期繰越損失、
買換特例圧縮積立金、一時差異等調整積立金及び繰越利益等超過純資産控除項目額に係る一定の調整を加えた後の額）の90％超（又は配当可能額の90％超）の分配を行わなければならないとする要件（以下「支払配当要件」といいます。）については、会計上の税引前当期純利益を基礎とした配当可能利益の額と税引後当期利益を基礎とした実際の利益配当等の額（一時差異等調整引当額の増加額に相当する利益超過配当金額を加えた後の額）の比較によりその判定を行うこととされていますが、何らかの要因によって本投資法人に多額の法人税等の課税が行われる場合（但し、一時差異等調整引当額の増加額に相当する利益超過配当を行うことで、かかる課税を回避又は軽減できる可能性があります。）には、支払配当要件を満たすことが困難となり、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
Ｃ. 利益が計上されているにもかかわらず資金不足により配当が十分にできないリスク
本投資法人において利益が生じている際の配当原資が不足する場合、借入金や資産の処分により原資を確保する可能性があります。しかし、導管性要件を満たすための借入先の制限や資産処分の遅延等により機動的な資金調達ができない場合には、支払配当要件を満たせなくなる可能性があります。この場合、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
Ｄ. 借入れに係る導管性要件に関するリスク
導管性要件のひとつに機関投資家（租税特別措置法第67条の15第１項第１号ロ（２）に規定するものをいいます。以下、Ｆ.において同じです。）以外の者から借入れを行っていないことという要件があります。したがって、本投資法人が何らかの理由により機関投資家以外からの借入れを行わざるを得ない場合、機関投資家以外の者に借入れにかかる債権を譲渡された場合、又は保証金若しくは敷金等の全部若しくは一部がテナン
トからの借入金に該当すると解釈された場合には、導管性要件を満たせないことになります。この結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。

- 90 -

Ｅ. 同族会社に該当するリスク
導管性要件のうち、事業年度の終了時に同族会社のうち一定のものに該当していない
こと（発行済投資口の総口数又は一定の重要な事項に関する議決権の50％超が上位１位の投資主グループによって保有されていないこと）とする要件については、本投資口が市場で流通するため、本投資法人の意思にかかわらず、結果としてこれを満たさなくなる可能性があります。この場合、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
Ｆ. 投資口を保有する投資主数に関するリスク
導管性要件のひとつに、事業年度の終了時において投資法人の投資口が機関投資家のみにより保有されること、又は50人以上の者に保有されることという要件があります。
本投資法人は投資主による本投資口の売買をコントロールすることができないため、本投資法人の投資口が50人未満の者に保有される（機関投資家のみに保有される場合を除きます。）こととなる場合においては、導管性要件を満たせないことになります。この
結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
Ｇ．投資口の国外募集に関するリスク
本投資法人は、規約において、本投資法人の投資口の発行価額の総額のうち、国内において募集される投資口の発行価額の占める割合は、100分の50を超えるものとすると定めており、この規定により導管性要件のうちの投資口の50％超国内募集要件を満たすことを予定しています。しかし、本投資法人が何らかの理由により、国外募集による多額の投資口の発行を余儀なくされ、投資口の発行価額の総額のうちに国外において募集される投資口の発行価額の占める割合が100分の50以上となった場合には、上記要件を満たせないことになります。かかる場合、利益の配当等の額を損金算入することができなくなることにより本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額等に悪影響をもたらす可能性があります。
Ｈ．税務調査等による更正処分のため、追加的な税負担が発生するリスク及び導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク
本投資法人に対して税務調査が行われ、税務当局との見解の相違により過年度の課税所得計算について追加の税務否認項目等の更正処分を受けた場合には、追加的な税負担が発生することがあります。また、導管性要件に関する取扱いに関して、税務当局との見解の相違により更正処分を受け、過年度における導管性要件が事後的に満たされなくなる場合には、本投資法人が過年度において損金算入した配当金が税務否認される結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
Ｉ．不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
本投資法人は、規約において、特定不動産（不動産、不動産の賃借権若しくは地上権
又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。）の価額の合計額の本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合を100分の75以上とすること（規約第31条、規約別紙１ Ⅱ ４）としています。本投資法
人は、上記内容の投資方針を規約に定めることその他の税制上の要件を充足することを前提として、不動産を取得する場合の不動産流通税（登録免許税及び不動産取得税）の軽減措置の適用を受けることができると考えています。しかし、本投資法人がかかる軽減措置の要件を満たすことができない場合、又は軽減措置の要件が変更され若しくは軽減措置が廃止された場合において、軽減措置の適用を受けることができない可能性があります。なお、投資法人に係る登録免許税及び不動産取得税の軽減措置は2021年３月31日までとされています。

- 91 -

Ｊ．一般的な税制の変更に係るリスク
不動産、不動産信託受益権その他投資法人の運用資産に関する税制若しくは投資法人に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、公租公課の負担が増大し、その結果投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。また、投資口に係る利益の配当、出資の払戻し、譲渡等に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、投資口の保有又は売却による投資主の手取金の額が減少し、又は、税務申告等の税務上の手続面での負担が投資主に生じる可能性があります。
Ｋ．会計処理と税務処理との不一致により税負担が増大するリスク
会計処理と税務処理との間に不一致が生じた場合、会計上発生した費用・損失について、税務上その全部又は一部を損金に算入することができない等の理由により、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。但し、利益を超える金銭の分配のうち一時差異等調整引当額の増加額と同額である当該分配を行うことでかかる課税を回避又は軽減できる可能性があります。

- 92 -

⑥

その他
Ａ．匿名組合出資持分への投資に関するリスク
本投資法人はその規約に基づき、不動産に関する匿名組合出資持分への投資を行うことがあります。匿名組合に出資する場合、本投資法人の出資を営業者が不動産等に投資することになりますが、当該不動産等に係る収益が悪化した場合、当該不動産等の価値が下落した場合、意図されない課税が生じた場合や匿名組合に係る不動産等が想定した価格で売却できない場合等には、当該匿名組合出資持分より得られる運用益や分配される残余財産の減少等により本投資法人が営業者に出資した金額を回収できない等の損害を被る可能性があります。また、匿名組合出資持分については契約上譲渡が禁止若しくは制限されている場合があり、又は、確立された流通市場が存在しないため、その流動性が低く、本投資法人が譲渡を意図しても、適切な時期及び価格で譲渡することが困難となる可能性があり、又は、予定より低い価額での売買を余儀なくされる可能性があります。また、匿名組合出資持分への投資は、営業者が開発する新規物件に係る優先交渉権の取得を目的として行われることがありますが、かかる優先交渉権により当該新規物件を取得できる保証はありません。
Ｂ．取得予定資産を組み入れることができないリスク
本投資法人は、本投資口の払込期日後、前記「３ 取得予定資産の概要 / Ｂ．取得
予定資産の概要」に記載の取得予定資産を取得する予定です。これに関連し、本投資法
人は、取得予定資産たる信託受益権の保有者との間で、信託受益権売買契約を締結しています。しかしながら、本書の日付以後資産取得までの間に、かかる契約に定められた一定の条件が成就しないため契約が終了し、取得予定資産を購入することができず、投資主に損害を与える可能性があります。
Ｃ．本投資法人の資金調達（金利環境）に関するリスク
本投資法人は、前記「３ 取得予定資産の概要 / Ｂ．取得予定資産の概要」に記載の取得予定資産の一部の取得資金等に充当するため、適格機関投資家からの借入れを行う予定であり、借入先となる協調融資団のエージェント及び一部参加予定金融機関から、協調融資団の組成及び貸出実行の意向を有する旨の確認をそれぞれ得ています。しかしながら、協調融資団は本書の日付現在においては、未だ組成されておらず、また、各参加予定金融機関における与信審査等の内部手続も未了であることから、本投資法人が希望する額及び条件による協調融資団の組成及び貸出しの実行がなされる保証はありません。本投資法人が取得予定資産を購入するまでに借入金利が著しく変更される等、資金の借入れに時間を要し、取得予定資産を購入することが遅れることで、投資主に損害を与える可能性があります。
また、借入れを予定どおり行い、本投資法人が取得予定資産を購入した後においても、本投資法人の資産の売却等により借入資金の期限前返済を行う場合には、期限前返済コスト（違約金等）が発生する場合があります。この場合、このコストはその発生時点における金利情勢によって決定される場合がある等、予測し難い経済状況の変更により投資主に損害を与える可能性があります。

- 93 -

(２）投資リスクに関する管理体制
上記の様々なリスクに鑑み、本投資法人及び資産運用会社は、本投資法人の資産運用に関し、以下の検証システムを通じ、実効性のあるリスク管理体制を整備し、最大限の効果の発揮に努めています。本投資法人及び資産運用会社は可能な限り、本投資口及び本投資法人債への投資に関するリ
スクの発生の回避及びリスクが発生した場合の対応に努める方針ですが、これらの措置が結果的に十分な成果を収めるとの保証はありません。
①

本投資法人の体制
本投資法人は、投信法に基づき設立され、執行役員１名及び監督役員２名により構成される役員会により運営されています。執行役員は、３ヶ月に１回以上の頻度で役員会を開
催し、法令で定められた承認事項に加え、本投資法人の運営及び資産運用会社の業務遂行状況の詳細な報告を行います。この報告手続を通じ、資産運用会社又はその利害関係人から独立した地位にある監督役員は的確に情報を入手し、執行役員の業務執行状況を監視できる体制を維持しています。同時に、かかる報告により、本投資法人は、資産運用会社の利害関係人との取引について、利益相反取引のおそれがあるか否かについての確認を行い、利益相反等に係るリスクの管理に努めています。
本投資法人は、資産運用委託契約上、資産運用会社から各種報告を受ける権利及び資産運用会社の帳簿その他の資料の調査を行う権利を有しています。かかる権利の行使により、本投資法人は、運用会社の業務執行状況を監視できる体制を維持しています。
また、本投資法人は、内部者取引管理規則を定めて、役員によるインサイダー取引の防止に努めています。

②

資産運用会社の体制
資産運用会社は、運用及び管理に係るリスクについて、原則としてレベルの異なる、かつ複数の検証システムを通じてモニターし、管理しています。
Ａ．資産運用会社は、リスク管理規程及びリスク管理マニュアルを定め、資産運用会社の経営及び投資法人から委託された運用資産に対して直接間接に影響を及ぼすリスクを定期的に分析・評価し、それに対する対策を講じ、またモニタリングすることにより、リスクの管理に努めています。
Ｂ．資産運用会社は、運用ガイドラインにおいて、分散投資によるポートフォリオの構築方
針、投資を決定する際の物件調査基準及び物件評価基準、並びに運営管理方針（テナント
管理及び賃貸方針、不動産運営管理、売却方針、付保方針並びに外部委託管理方針を含みます。）等を定めています。かかる運用ガイドラインを遵守することにより、不動産や不動産信託受益権に係るリスクの管理に努めています。
Ｃ．資産運用会社は、参照有価証券報告書記載の本投資法人の運用体制のとおり、委員会規程を定めて本投資法人の資産運用に係る重要な事項の決定プロセスの明確化を図っている
ほか、不動産等の取得、管理運営その他の業務それぞれについて、客観的な業務手順を確立して、リスクの管理に努めています。
Ｄ．資産運用会社は、参照有価証券報告書記載の運用体制（コンプライアンス体制）のとおり、コンプライアンス規程及びコンプライアンス・マニュアルを定めて、コンプライアン
ス・オフィサー及びコンプライアンス委員会による法令遵守の確認、コンプライアンス委員会による利害関係人との取引等についてのコンプライアンス上の問題の有無の確認を行い、これによって、法令違反のリスク、利益相反のリスクの防止に努めています。
Ｅ．資産運用会社は、内部者取引管理規程を定めて、役員及び従業員によるインサイダー取引の防止に努めています。
- 94 -

第３【参照書類を縦覧に供している場所】
GLP投資法人 本店（東京都港区東新橋一丁目５番２号

汐留シティセンター）

株式会社東京証券取引所（東京都中央区日本橋兜町２番１号）- 95 -

第三部【特別情報】
第１【内国投資証券事務の概要】
１

名義書換の手続、取扱場所、取次所、投資主名簿等管理人及び手数料

本投資口は振替投資口であるため、投資主は、本投資法人及び本投資法人の投資主名簿等管理人である三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社に対して本投資口の名義書換を直接請求することはできません。
本投資口については、本投資法人は投資証券を発行することができず、権利の帰属は振替口座簿の記載又は記録により定まります（社債株式等振替法第226条第１項、第227条第１項）。本投資口に係る投資主名簿の記載又は記録は、総投資主通知（振替機関である株式会社証券保管振替機構が本投資法人に対して行う、投資主の氏名又は名称、保有投資口数等の通知をいいます。）により行われます（社債株式等振替法第228条、第152条第１項）。投資主は、振替機関又は口座管理機関に対して振替（譲渡人の口座における保有欄の口数を減少させ、譲受人の口座における保有欄の口数を増加させることをいいます。以下同じです。）の申請を行い、本投資口の振替が行われることにより、本投資口の譲渡を行うことになります（社債株式等振替法第228条、第140条）。本投資口の譲渡は、原則として、本投資口を取得した者の氏名又は名称及び住所を投資主名簿に記載し、又は記録しなければ、本投資法人に対抗することはできません（投信法第79条第１項）。
投資主名簿に係る取扱場所、取次所、投資主名簿等管理人の名称及び住所並びに手数料は、次のとおりです。
取扱場所：

取次所
投資主名簿等管理人の名称及び住所

：
：

手数料

：

２

東京都千代田区丸の内一丁目４番５号
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社 証券代行部
該当事項はありません。
東京都千代田区丸の内一丁目４番５号
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
なし

投資主に対する特典
該当事項はありません。

３

内国投資証券の譲渡制限の内容
該当事項はありません。

４その他内国投資証券事務に関し投資者に示すことが必要な事項
該当事項はありません。

- 96 -

第２【その他】
該当事項はありません。

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