決算説明会

Ｑ＆Ａメモ

ジャパンリアルエステイト投資法人／2013 年 3 月期 決算説明会（2013 年 5 月 17 日開催）
ジャパンリアルエステイトアセットマネジメント株式会社
本メモは、2013 年 5 月 17 日開催の当投資法人 2013 年 3 月期決算説明会において、参加者の皆様から挙がった質問事項を「Ｑ」、ジャパンリアルエステイトアセットマネジメント株式会社からの回答を「Ａ」とし、主な質疑応答内容を記載したものです。
直近の決算説明会の様子については、当投資法人ホームページのトップページに掲載の「決算説明会動画」のボタンからご覧頂けますので、動画配信とあわせて本Ｑ＆Ａメモも是非ご活用下さい。

＜Ｑ１＞所謂都心のオフィスを昨年以降取得していないが、その理由は何か？戦略的に利回りを稼ぐためか？
価格目線が合わない、物件情報がないということか？また、スポンサー保有の都心優良物件を買える可能性はあるのか？
＜Ａ１＞その時々で取得のチャンスがある物件を厳選して取得してきた結果。長い目でみれば既存のポートフ
ォリオと同じく首都圏７割以上、地方３割未満となるように取得していきたいと考えている。引き続き都心物件中心の取得を重ねていきたい。スポンサーからの物件についても同様に積極的に取得していきたい。
＜Ｑ２＞取得の目線を 20bp 下げたとのことだが、ポートフォリオ賃料の回復が６ヶ月遅れ、24 期については従前予想から減配している中で、敢えて取得目線のキャップレートを下げている背景は何か？
＜Ａ２＞取得時のキャップレート目線については、瞬間風速のインプライドキャップレートや投資口の価格で決めているわけではない。長期的な視野で考える中で、昨年からの投資口価格の上昇を一部勘案した結果。
＜Ｑ３＞レバレッジの水準が相対的に見てもかなり低いので、財務的には物件を取得可能な状況だが、そのような状況下でも新規物件を買うことができなかった理由は何か？利回りの目線が合わなかったからか、売主の都合で取引が遅れているのか、その背景を教えて欲しい＜Ａ３＞取得予定だった物件が遅れているということはない。たまたま私どもの目線に合う物件で、売買の合意に至った物件がこれら３物件のみだったということである。
＜Ｑ４＞今後の売買マーケットの動向について、J-REIT はスポンサーとの取引が多いものの、海外ファンド等と、スポンサー以外との取引についてはある程度競合することがありえるのか。
＜Ａ４＞買手側の意欲が高まってきて、これから段々と厳しい状況になってくると思う。売主にＪＲＥの取得能力の高さ、資金調達力の高さをアピールして相対取引を行えるか否かが今後の取得のポイントとなると思われる。
＜Ｑ５＞現時点の継続鑑定でも十分にキャップレートの水準は低いと思われるが、賃料の上昇スピードに比べキャッシュフローの査定はそれほど急に変わらないので、キャップレートは更に下がってくるということか。
＜Ａ５＞継続鑑定評価については鑑定会社の判断に因るが、一般論としてマーケット賃料が上がっていくと併せて契約賃料が上がり、将来のキャッシュフローに対する蓋然性が増してくるので、キャップレートも下がってくるという事かと思う。
＜Ｑ６＞前期決算時に話していた 2013/9 期（24 期）テナント入れかえが少なくなり既存ポートの収益も落着いてくるという話がずれた理由は何か？
＜Ａ６＞さまざまな要因を検討した結果。マーケット賃料の底打ちは従前から申し上げている通り昨年末で変わらなかったが、回復のスピードが鈍い状況。24 期もテナントの入替については 22 期、23 期とそれほど変わらない見込みであり、前期の移転理由の内訳は、積極的な移転拡張が全体の３割、５割以上が賃料削減を目的とした後ろ向きの移転である。そういった要因をふまえて半年程度遅らせた。経済政策による企業業績の回復を引き続き期待したい。
＜Ｑ７＞マーケット賃料の回復について強気に見ているエリアはあるか？
＜Ａ７＞前期から回復が続く渋谷については、マーケット賃料を上げたうえで、入居率も上げていける状況にある。足許では渋谷からその周辺エリアへ需要が染みだして、例えば青山エリア辺りにも広がっている。
＜Ｑ８＞フリーレント期間は短縮傾向にあるか？その足許の状況について教えて欲しい。
＜Ａ８＞元来、私どもは営業施策としてフリーレントによる賃料の調整を大きくは行っていない。とはいえ若干過去長めになっていた。足許でも全国平均では変わっていない。具体的には３ヶ月台後半。全国平均を下げる要因にまでは至っていないが、地方でのフリーレント期間は短くなってきている。
＜Ｑ９＞既存契約のＦＲが解消して、既存物件の収益が底上げされるのはまだ？
＜Ａ９＞フリーレントによるマイナスの影響額は 22 期が最も大きかった。23 期に入りそのマイナスの影響額は大きく縮小したが、23 期に発生しているフリーレントもあるので全体でプラスにはなってない、24 期に入りプラスマイナス０、大きくプラスに転じるのは 25 期と見込んでいる。
＜Ｑ10＞決算説明資料 P11 の契約賃料月額の増減について、半年前の説明では賃貸条件変動による増減が2013/9 期にはプラスに転じるとの話だったが、賃貸条件変動の増減の今後の見込みはどのようになっているか？
＜Ａ10＞テナント入替による増減は 24 期が 23 期と同程度、翌 25 期にはそのマイナス幅が若干ではあるが拡大する見込み。一方、賃料改定による増減は、24 期に若干縮小し、翌 25 期には 24 期の半分程度になる見込みである。合算した賃貸条件変動による増減は、24 期は 23 期と同程度、25 期は若干縮小すると考えている。
＜Ｑ11＞P13 で説明したレントギャップについて、直近では共益費込賃料月額の 6.8％とのことだが、移転に要するコストを考えると、業績予想で見込むほど続いて減額改定やテナント入替による改定が無いと思うが、賃料の減少圧力が根強く残る背景は何か？
＜Ａ11＞P12 の新規マーケット賃料の推移に示す通り、都心部ではマーケット賃料が高くなっている物件がある。しかしこれはいずれも新規契約時の賃料なので既存契約にこの賃料をそのまま適用することは難しい。この表の 2012/12 を過去の賃料上昇局面にあった 2004/12（7 期）と同じ時期に当たると想定
すると、P51 上段表の“賃料改定による増減”で±0 となっている 10 期が 3 期後であるため、前回と同じ形で回復すると考えた場合、26 期位には既存契約の賃料も反転するかと思う。一方、P51 でみるようにテナント入替による増減は先行して戻ってくる見込み。今回の業績予想には織り込んでいないが、現時点で空室の床は付加的なプラス要因としたい。
＜Ｑ12＞前期の移転理由のうち５割超が賃料削減を目的とした後ろ向きのテナントが多い一方、P12 の資料上募集賃料が上昇しているのはなぜか？
＜Ａ12＞P12 の資料は、外部機関に委託している査定賃料を基にしているものであり、私どもの希望等が加味されているものではない。ビル所在エリアの状況、競合ビルの状況等をみて決めているもの。
＜Ｑ13＞2014 年の半ばにＪＲＥのポートフォリオ賃料が反転するという話だが、改定して契約賃料が増加するのみで、収益の反転、内部成長はもう少し後ということになるのか。
＜Ａ13＞反転するのはポートフォリオの平均賃料であるというイメージ。フリーレントの戻りや、この期からのフリーレント等もあり営業収益の増減が計算される。26 期以降徐々にフリーレントがネットでプラスに寄与してくるのでその点はポジティブに捉えて良いと思う。
＜Ｑ14＞有楽町電気ビルは入居率が 90％を下回っているが、足許の賃料水準や賃料改定のトレンド、今後の入居率の上昇等の見通しを教えて欲しい。
＜Ａ14＞個別ビルの賃料水準は申し上げていない。丸の内エリアの中では築年数等を勘案すると高い分類には入らない。区分所有であり所有している床も大きくないため、一部が埋まらないとその入居率に大きく反映されてしまう。そのような状況下においても利益を上げられるようなリーシングを進めていきたい。
＜Ｑ15＞アジアヘッドクォーター特区、アベノミクス特区等の話が出てきている中、広大な地域で容積率緩和等が起こると、ビルの大量供給リスクが生じ、既存の REIT にとってはあまり良い話ではないように聞こえるが、どのように捉えているか？また、そのような状況下で既存のポートフォリオを守る、投資口価格を守るためにＪＲＥはスポンサーとも協同してどのような取り組みを行っていくつもりか？
＜Ａ15＞新規ビル開発の規制緩和が極端に進むことは資産保有型のビジネスモデルにとっては、あまり喜ばしい話ではない。都市インフラが東京ほど優れている都市が無い中、東京がアジアの都市間競争において香港・シンガポールに比較し、なぜ負けるのかという問いに対しては、英語の問題もよく言われるが、法人税の問題が最も大きいと感じている。現状のアジアヘッドクォーター特区において対象となる、研究開発拠点やヘッドクォーター機能だけでなく、幅広い企業に適用されるよう、その対象範囲を広げてもらいたい。