2023 年 10 月期（第 18 期）決算説明会原稿及び質疑応答（要約）2023 年 12 月 21 日（木）17 時 00 分～18 時 00 分イベント概要

[登壇者]

5名
積水ハウス・アセットマネジメント株式会社 代表取締役社長
阿部 亨 （以下、阿部）

積水ハウス・アセットマネジメント株式会社 取締役 経理部 総務部担当
木田 敦宏（以下、木田）
積水ハウス・アセットマネジメント株式会社 取締役 IR 部 財務部担当
佐藤 信義（以下、佐藤）
積水ハウス・アセットマネジメント株式会社 取締役 ESG 推進室担当
大谷 仁誉（以下、大谷）
積水ハウス・アセットマネジメント株式会社 取締役 投資運用本部長
竹内 禎聡（以下、竹内）

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阿部：皆様、こんにちは。いつもお世話になっております。積水ハウス・アセットマネジメントの阿部でございます。本日は、積水ハウス・リート投資法人、2023 年 10 月期ウェブ決算説明会にご参加いただきまして、誠にありがとうございます。
それでは、決算内容につきまして、ご説明させていただきます。
まず、資料 3 ページ目をご覧ください。運用ハイライトと今後の取組みになります。
まず、1 口当たりの分配金ですが、2023 年 10 月期の第 18 期は、1 口当たり 1,976 円となり、前期比プラス 195 円、公表予想比プラス 81 円となりました。また、2024 年 4 月期の第 19 期、2024 年 10 月期の第 20 期の予想分配金につきましては、それぞれ 1,835 円、1,732 円と予想しております。
巡航 EPU は、当期純利益から発生した譲渡益、および譲渡益に係る資産運用報酬を控除し、ATAを加算した 1 口当たりの利益として、前期からお伝えをしておりますが、東京でのオフィスビルの収益低下を主因として、減額予想となっております。今後、この巡航 EPU の回復に向けては、抜本的な対策を行っていく必要があると考えております。
下の表の記載の内容です。

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まず外部成長についてですが、資産の入れ替えについては、第 18 期で既に契約を行っております、御殿山ＳＨビル、10 分割での売却の第 1 回目、10%分の持分の譲渡を行っております。また、金沢に所在しております、シャーメゾンステージ金沢西泉についても、収益性の悪化等により、今後の期待ができないということで、売却をさせていただいております。取得については、住居 1 物件、川崎市にございます、エスティメゾン登戸の取得を行っております。
そして第 19 期では、御殿山ＳＨビルの第 2 回目の、10%の持分の譲渡が予定されております。取得については、本日発表させていただきました住居 3 物件、そしてオフィス 1 物件、こちらを第19 期で取得してまいります。
今後の方針・戦略につきましては、まず足元のリーシング状況、非常に苦労しておりますけれども、ガーデンシティ品川御殿山について譲渡をしていく方針を立てております。その上で、現状のオフィス賃貸状況、市況を踏まえまして、ポートフォリオ構築方針を変更させていただくことにいたしました。スポンサーパイプラインを活用しまして、住居を主たるアセットにする、住居を中心にするという取得方針とさせていただきます。
次に内部成長の記載ですが、まずオフィスビルでは、期末の稼働率については、前期末より 0.8%アップの 94.4%となりました。赤坂ガーデンシティで新規契約と増床で 93.5%まで回復した一方、ガーデンシティ品川御殿山では新規契約が 2 件ございましたけれども、稼働率はほぼ横ばいとなっております。また、ガーデンシティ品川御殿山については、その鑑定評価額が前期末の 880 億円から 667 億円と大きく低下いたしました。
続いて住居ですが、期末の稼働率は 97.3%。引き続き 97%を堅持し、新規契約時の賃料変動率もプラスの 4.2%に上昇しております。東京 23 区のシングルタイプでもプラスの 1.9%に上昇しているということで、全体的に回復から好調に移行しているという段階に入ってきていると思います。
東京 23 区のシングルタイプの復調については、非常に力強く、また全国主要都市の稼働も引き続き好調です。今後も高稼働率を維持・継続しながら、賃料増額、礼金取得による収益向上を図ってまいりたいと思っております。
ホテルについては、現在保有しているセントレジスホテル大阪でもインバウンド需要が戻り、業績については回復してきております。引き続き、固定マスターリース契約の継続を基本としつつ、更新後の契約内容について検討してまいりたいと思います。
財務の部分につきましては、後ほどご説明させていただきます。
最後に ESG ですが、一つトピックとして、DJSI Asia/Pacific で新たに構成銘柄へ選定されました。

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それでは続いて、5 ページ目をご覧ください。
2023 年 10 月期第 18 期の決算、こちらの前期からの変動要因について、投資口 1 口当たりをベースにご説明いたします。
まず、資料中央に記載しております通り、御殿山ＳＨビルの持分 10%とシャーメゾンステージ金沢西泉の譲渡益で、プラスの 250 円となっています。
左側、不動産賃貸事業利益ですが、オフィスビルでは、ガーデンシティ品川御殿山での賃貸事業収入の減少と、固定資産税、都市計画税の増加などを主因に△13 円。住居では固定資産税、都市計画税の増加がありつつも、賃料アップによる賃貸事業収入の増加でカバーしまして、+8 円。ホテルについては△1 円。これらを合計し、不動産賃貸事業利益では△6 円となりました。
販管費等では、今期に発生しました資産譲渡による資産運用報酬分が増額になったことと、租税効果が増加しましたことを主因に△65 円。
これらの結果、第 18 期の 1 口当たり分配金は、前期比+195 円の 1,976 円となりました。

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次のページで、アセットごとの前期比公表予想比、および変動要因を記載しておりますので、後ほどご確認いただければと思います。

それでは 7 ページへ進んでいただきまして、2024 年 4 月期（第 19 期）と 2024 年 10 月期（第 20期）の業績予想になります。
第 19 期は、オフィスビルにおいて、本日発表しました、新宿ヒロセビルの取得で+13 円ございま
すが、御殿山ＳＨビルの持分譲渡による収益減、それと東京 2 物件の空き区画の長期化が下押し要因となり、△60 円。住居では、第 19 期に新規取得する 3 物件でのリーシング費用で△7 円。既存物件では収益増となるものの、管理委託料、また修繕費の増加を見込んで、△20 円で、トータル、△26 円としております。
販管費では、資産運用報酬と支払利息の増加を見込みまして、△32 円としています。御殿山ＳＨ
ビルの 2 回目の 10%分の譲渡益で+224 円を見込み、第 18 期比は△141 円の 1,835 円と予想しております。
続く第 20 期につきましては、オフィスビルで賃貸事業収入の減少と、御殿山 SH ビルの持分譲渡での賃貸事業収入の減少で、△87 円。住居では、第 19 期取得物件の寄与と、既存物件での賃料ア5ップを見込んでおりますけれども、固定資産税、都市計画税、また借地料や減価償却費の増加で△17 円を見込み、不動産賃貸事業利益は△106 円を見込んでおります。
御殿山ＳＨビルの譲渡益の部分については、第 19 期対比で+3 円となりまして、1 口当たりの分配金は 1,732 円を予想しています。
今後の物件入替で安定性の高い住居の比率を増やして、底打ちを図ってまいりたいと考えております。

それでは、10 ページまでお進みください。外部成長についてになります。
まずは、ガーデンシティ品川御殿山についてです。
稼働率につきましては、今後、新規契約、また館内増床がなかった場合には、発表しておりますとおり、来年の 7 月末で大口テナントの退去が控えておりますので、その稼働率が 50%を下回る見込みとなっております。現在もリーシングを続けておりますので、少し上振れてくるとは思っておりますが、非常に厳しい稼働率になると予測しております。

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また、期末の鑑定評価額についてですが、今回、新規契約での賃料水準が低下したこと、同時に周辺ビルの募集賃料等の下落をベースにして、前期末の 880 億円から△213 億円の 667 億円となりました。こちらの額については、期末の帳簿価格を 27 億円下回るという内容になっております。
本物件を継続保有するということで、巡航 EPU の押し下げ要因となることもございますので、基本、譲渡をしていくという方針を持っていきたいと考えております。

続いて、11 ページになります。ポートフォリオの構築方針の変更についてです。
大規模オフィスビルの需給に不透明感があること、一方、住居についてはコロナ前の水準まで回復して、コロナ禍もオフィスビルほどの影響が出なかったこと、またスポンサーパイプラインでは、引き続き住居のパイプラインの物件が多く揃っているということなどから、ポートフォリオの構築方針につきまして、これまで住居、オフィスビル、それぞれ 45%程度という目標としておりまし
たが、今後につきましては、住居 65%程度、オフィスビル 30%程度と変更させていただくことにいたしました。
スポンサーグループが最も得意としている住居を主軸にわれわれのアセットを構築していくことで、収益の安定性を構築してまいりたいと考えております。

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続いて、スポンサーパイプラインになります。
パイプラインの総額は、約 2,500 億円でございます。そのうち、住居で約 1,000 億円、オフィスなどで約 1,500 億円です。
右側の一覧の主な開発状況のうち、賃貸マンション、プライムメゾンシリーズで、竣工済の物件が12 物件、建築中が 7 物件ございます。また、物件名の左に ZEH とマークを付けている物件は、ZEH マンションとして建設されておりますので、今後の取得により、GHG 排出削減、ネットゼロの目標にも貢献していってくれると期待しております。
また、引き続き、パイプラインの総額には含まれておりませんが、積水ハウス不動産各社も住居物件の開発を行っておりますので、これらスポンサーパイプラインを活用して、資産入替を含む外部成長を図ってまいります。

8今回発表させていただきました、資産入替の概要になります。
ご案内のとおり、2023 年 10 月期（第 18 期）より、御殿山ＳＨビルを毎期、持分 10%ずつ譲渡を行ってまいります。今回は 2023 年 10 月期、そして 2024 年 4 月（第 19 期）の 2 回の譲渡分について、資産入替として、右側に記載しております 4 物件の購入を決定いたしました。
取得を決定しました 4 物件については、次のページにまた一覧で載せてございます。

9左側のエスティメゾンの住居 3 物件は全て新築未入居の物件になります。本日以降、速やかにリーシングを開始しまして、物件引き渡し予定の 3 月時点から少しでも早期に収益化になるよう、リーシングを進めてまいりたいと考えております。
また、右側、新宿ヒロセビルにつきましては、築 38 年のオフィスビルですけれども、これまで長年にわたり高稼働を維持して、現在のコアテナントも 1998 年より入居しております。将来的なお話にはなりますけれども、立地的にオフィスビルへも、またマンションへも建て替えが可能なポテンシャルを持っていると判断しております。

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鑑定評価額の推移です。
第 18 期末の鑑定評価額の総額は、先ほどもお伝えした、ガーデンシティ品川御殿山で 213 億円低下し、御殿山ＳＨビルの持分とシャーメゾンステージ金沢西泉を譲渡したことによって、6,275 億円となりました。
住居におきましては、今期もキャップレートが 0.1 ポイント低下したことを主因に上昇しています。
含み益につきましては、前期比では△160 億円の 965 億円となっております。

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1 口当たり分配金と NAV の推移でございます。
1 口当たり NAV につきましては、ガーデンシティ品川御殿山の鑑定評価額が下がりまして、前期比△3,938 円の 86,983 円となりました。

12続いて、内部成長についてご説明いたします。18 ページまでお進みください。
まずはオフィスビルについてですが、オフィスビル全体の運用状況で、第 18 期末の実績は赤枠で囲んだ箇所になります。
全体の稼働率は 94.4%となりまして、赤坂ガーデンシティで埋め戻しが進み、前期対比で 0.8%上昇しています。
下段にテナント更新・リーシング動向を記載しておりますけれども、第 18 期の退去の区画 1 件に対して、新規と増床での契約が 5 件になっております。ですが、賃料の増減率については△4.1%と、その減少率が大きくなっております。

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次に、空き区画が発生しております、ガーデンシティ品川御殿山と赤坂ガーデンシティの状況について、少し掘り下げてご説明いたします。
まずは、ガーデンシティ品川御殿山です。
本物件について、第 18 期で新たに 2 区画、1,166.26 ㎡の契約がありました。前期末に発生した減少分をほぼ埋め戻しをしておりまして、現時点での空き区画は、合計で 6,053.86 ㎡となっています。
現、第 19 期でも 2 区画、1,870.66 ㎡の契約が完了しておりますが、逆に 2 区画、1,852.36 ㎡の退去と減少も確定しております。
リーシングにつきましては、引き合い数、内覧数ともに増えてきておりまして、具体的交渉につながってきております。希望される床の面積も少し大きめになってきているという傾向も出てはおりますが、2024 年 7 月の大口テナントの退去分を含めて埋め戻しをしていくには、相当の時間が必要になるのではないかと予想しております。

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続いて、赤坂ガーデンシティでございます。
第 18 期に 1 件の退去が発生いたしましたけれども、3 件の新規契約がありまして、増減では+1,328.12 ㎡となりまして、第 18 期末時点での空き区画は 1,412.13 ㎡となっております。
第 19 期で 2 区画、395.04 ㎡の契約が確定しておりまして、稼働率は 95%台まで回復してきております。引き続き、具体性の高いテナント候補との交渉を続けていき、なるべく早期に 100%稼働へ回復することを目指してまいりたいと思っております。

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では、21 ページをご覧ください。こちらでは、その他、大阪圏と名古屋圏、保有しているビルの運用状況を記載しております。全て引き続き 100%の稼働率を維持している状況です。
大阪につきましては、今後、大型物件の新規供給が続くということで、賃貸市場の弱含み懸念も出てきておりますが、保有 3 物件については、テナントリレーションを強化しながら、安定運用を目指してまいりたいと思っております。

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賃料動向です。
賃料の改定およびレントギャップの状況を記載しています。第 18 期の賃料改定では、据え置きが全体の 58.7%、増額が 25.1%、そして減額が 16.2%でした。賃料増減率は、ガーデンシティ品川御殿山の減額が響きまして、マイナスの 4.1%となりました。
中段、下段では、東京圏および大阪圏のレントギャップをそれぞれ記載しておりますが、今期におきましても、トレンドに変化はないという状況です。東京圏ではレントギャップが+25.9%、大阪圏では△12.7%です。東京圏では、引き続き賃料減額も視野に入れながらの早期埋め戻し、稼働率を上げていくことを重視したいと思います。大阪圏についても、稼働を重視しつつ、可能な限りの増額交渉に注力したいと考えております。

17こちらは、マーケット状況の参考になります。
東京ビジネス地区は、2021 年以降、ほぼ空室率横ばい、下落した平均賃料については、その下落幅も小幅になってきているという状況です。
大阪ビジネス地区については、空室率が若干減少してきております。賃料も横ばいの状況ということでございます。
それでは、次のページから住居物件についてご説明いたします。

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まず稼働率ですが、住居のポートフォリオにおいては、第 18 期の平均稼働率は 97.2%、期末時点で 97.3%まで回復しております。
東京 23 区内シングルタイプの稼働につきましても、下段のグラフになりますが、10 月末時点で96.5%まで回復してきております。
引き続き、東京都は人口流入の傾向が強く、また有効求人倍率も上昇しておりますので、23 区の稼働率向上と賃料アップについて、今後さらに注力していきたいと考えております。

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続いてのページです。賃料動向です。
新規契約と更新契約をそれぞれ載せておりますが、左側、新規契約時の賃料変動率ですが、全体で+4.2%となり、本投資法人での期末上昇率の記録を更新しております。
右側の更新契約時の賃料動向の更新率が 85.9%と、わずかですが+0.3%となり、プラスを維持しております。
礼金の取得率も前期から 1.5 ポイント上昇し、55%を超えてきております。
更新率については、88.7%まで上昇しています。
今後もさらなる収益アップを、住居についてしっかり図ってまいりたいと思っております。

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次のページでは、新規契約の部屋タイプ別での住居全体と、東京 23 区の動向を記載させていただ
きました。
どちらも、下段に記載しているファミリータイプの上昇が著しく、続いて、真ん中のコンパクトタイプとなっております。
需給バランスの影響が大きいと思いますが、シングルタイプの増賃をどこまで行っていけるか、今後の成長に非常に大きく関わってまいりますので、各 PM 会社と連携して、稼働率と賃料増のバランスを取りながら収益アップを図ってまいります。

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こちらでは、先ほどお話しした東京 23 区への人口流入と、有効求人倍率の推移を示すデータを直近まで記載させていただいておりますので、ご参照ください。

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次のページでは、今期実施いたしました、バリューアップ工事の事例を掲載しております。
賃料増額をするためには、一定のバリューアップも必要と考えておりますし、ダウンタイムの縮小と賃料増額が同時に実現できるよう、こちらも計画的に、そして継続して実施していきたいと考えております。

23それでは、ホテルのご案内になります。
現在、ホテルについては、大阪にございますセントレジスホテル大阪 1 物件を保有しております
が、こちらもインバウンド需要の継続もございまして、運営状況は安定してきております。
ただし、一定レベル以上の利益に対して支払われる収益連動賃料については、現時点で発生していないという状況です。
資料中、右側のグラフからもご覧いただけるとおり、訪日中国人客数について、直近 4 カ月を見ても、2019 年対比で 3 割程度になっております。
現行のマスターリース契約がございますけれども、これからこのホテルがさらに上向いてくるかどうかは、やはり中国からの旅行者の方々が増加してくるかが鍵だと思っております。ここに期待していきたいと考えております。

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続いて、財務についてご説明いたします。31 ページへお進みください。
財務指標について、ご覧のとおり、前期末と今期末ということで記載しております。
平均調達金利は、前期末と比べて 3 ベーシス高くなって 0.61%となっております。
右側に直近のファイナンス実績を掲載しており、基本、グリーンファイナンスとして実施しておりまして、若干ではありますが、借入利率の抑制も行ってきております。
今後、さらなる金利上昇も予測はされますが、短期や一部変動も織り交ぜながら、コスト上昇を少しでも抑える工夫をしながら、オペレーションをしてまいりたいと考えております。
また、当期末の総資産 LTV につきましては、45.2%になっております。仮に 47%まで上昇させた場合の物件取得余力については、約 200 億円となっております。

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今回、LTV のコントロール方針を見直しさせていただきまして、45%から 50%を巡航水準の目処に運営をしてまいります。
今後の資産入替で、より安定性の高い住居の比率が大きくなることを前提としております。ただし、すぐに LTV を上げていくということではなく、コスト上昇も見据えながら、適切なコントロールを目指してまいりたいと考えております。

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それでは最後に、ESG についてです。34 ページをご覧ください。
気候変動への対応ということで、まずは GHG 排出量削減の状況です。
2030 年度までの中期目標の 42%削減に対しまして、50.7%削減となっております。
また、右下にございますエネルギー消費量については、2028 年度までに 10%との目標に対しまして、8.3%まで削減しております。
加えて、左下に記載しております、CRREM を用いた分析になりますが、1 年前ではオフィスビルのみで分析を行いました。本年は、ポートフォリオ全体での分析を行っております。ですので、多くの住居物件が含まれたという形になっております。
結果としては、目標のパスウェイが従前よりも厳しい曲線に置き換えられたということもございま
すが、さらなる GHG 排出量の削減を行っていかなければ、パスウェイをクリアできなくなるという状況が、見て取れているということが分かります。この分析結果を基に、物件の改修や売却などを含む事業戦略の検討と、ネットゼロ達成に向けたロードマップの策定にしっかりと活用してまいります。

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次のページですが、ポートフォリオのグリーン認証の取得状況についてです。
前期末の 78.9%から、今期末は 82.8%まで進捗しております。目標 KPI としております 70%以上を継続しておりますので、引き続き取り組んでまいります。
私からのご説明は以上でございます。
ご説明させていただきましたとおり、ガーデンシティ品川御殿山のリーシングに時間を要しまして、また賃料水準の落ち込みからも収益が悪化してきております。
一方、住宅の回復は大変力強い状況となっております。資産入替をはじめ、ポートフォリオ全体の収益性回復、そして維持・向上という結果を出すべく、スポンサーグループとも連携を継続しまして、新たな方策も幅広く検証しながら、投資主の皆様への価値を最大化していくということに努めてまいりたいと考えております。どうぞ、これからも引き続きご支援くださいますよう、よろしくお願いいたします。
ご清聴ありがとうございました。

28質疑応答[Q]：ガーデンシティ品川御殿山の売却についてです。確度や価格の目安に関して見通しをいただければというのと、最新の鑑定評価額を踏まえると、売却損が出る可能性もあると思うのですが、それに対して何らかの対応をされるかということも含めて、売却全体の組み立てや考えをご説明いただければと思います。
また、ポートフォリオ構築方針で、今後メインのアセットを住宅にしていくということについてです。住宅をどのような資産と位置付けて、重点投資されていく方針なのか、ご説明いただければと思います。従来どおり、やはり安定性が売りのアセットとして位置付けられているのか、それとも、現在賃料が上がってきていて、多少リスクを取ってでも賃料単価を積極的に引き上げていけるグロースアセットとして住宅を続けられているのか、今後の考え方に関してご説明をいただければと思います。
阿部 [A]：まず一つ目の、ガーデンシティ品川御殿山の売却についてですが、売却の方針は立てさせていただいて、既に動きは取らせていただいております。しかし、アセットの価格が非常に大きい物件であるということ、それと現在のオフィスマーケットの環境から、買主になっていただく方々の対応も、現時点で慎重になっているということで理解をしております。
今回、鑑定が大きく下がってきておりますが、ここはやはり賃料水準が一番大きく影響したと思っております。前期までの水準では、空室は出ていましたが、まだ館内平均の賃料が 26,000 円を超えているという状況でした。その後リーシングを続けていく中で、2 万円前後に現状なってきているということで、今回、査定賃料のところが、22,000 円レベルまで下げた結果、こういった価格になったということでございます。
購入を検討いただく買主になられる方々の目線、今後の利用方法等も含めて、それぞれの視点が異なるかと思いますが、今回の継続鑑定評価額は目安の一つになってくるのは間違いないと思っております。
その上で売却を進めていこうとすると、先ほど説明の中でもお話ししたとおり、私どもの今期末の帳簿価額としては 694 億円ですので、鑑定価額レベルで売却させていただいた場合でも、譲渡損が発生するということになります。そうなってでもこれは進めるべきではないかというのが、私の現時点での考えでございますので、その部分、少しでも投資主の方々へのインパクトを和らげる手法については、施策については、しっかりとっていかなければならないと考えております。

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具体的な方法として考えられるものは、別の物件での譲渡益で充てていくということや、利益超過分配、また譲渡資金を活用した自己投資口買いも視野に入れていく必要があると考えております。
二つ目のご質問の住宅に関しての方針ですが、約 3 年間のコロナ禍を経て、それぞれのアセットでいろいろな変化がございました。当リートでは、住宅、オフィスビル、それからホテルと、三つのタイプを保有しながら運用してまいりましたが、結果的にボラティリティが少なかったのは住宅であるということ、先ほどもパイプラインをご紹介しましたが、スポンサーグループが最も得意としているのはやはり住宅であるということ等を考慮し、ボラティリティの少ない比率にしていきたいという考えが一番にございます。
安定性を求めるのか、成長性を求めるかというご質問ですけれども、現在は非常にコロナ禍の影響から強い状況になっていて、成長性の高い部分が取り沙汰されているという状況で、私たちもしっかり来年の春に向けても成長させていかなければいけないと思っております。
やはり不動産投資信託という特性もあって、まずは安定して分配をさせていただくということを第一義的に達成しなければならないと、私自身、強く日頃から思って運用させていただいております
ので、住宅については、成長性もさることながら、やはり安定性を重視したいと考えています。
日本のマーケットではボラティリティが少ない分、上がり率も海外のように大きくはないかもしれませんが、悪いときの下がり率も非常に少なかったというのを実感として経験しておりますので、今回住居の比率を 65%まで引き上げていきたいということを決めさせていただきました。

[Q]：今回のガーデンシティ品川御殿山の売却方針に関することです。仮の話ですけど、売却されるということになれば、金額としても大きいものですから、何もやらなければ巡航 EPU はより下がっていき、先ほどから社長も、巡航 EPU を切り上げていくというお話もされていますし、先ほど自己投資口の取得も検討の一つというお話もありました。とはいっても、それだけだと足りないことから、もしガーデンシティ品川御殿山を売却する際は、抜本的に住居パイプラインの 1,000 億円分を丸ごと買うような大きな取引も可能性としてはあるのでしょうか。
それから、巡航 EPU を切り上げるのであれば、キャップレートとしても、しっかりした利回りを確保する必要があると思っていますので、取得のキャップレート目線はどの程度考えているのか。
本日発表された取得施策ぐらいの 3.5%程度なのか、もしくは 4%は欲しいとか、具体的に教えてください。

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加えて住居パイプラインの 1,000 億円を取得するとなると、ローン・トゥー・バリューもそれに応じて引き上げるという話に持っていくのか。先ほどからローン・トゥー・バリューのレンジも切り上げというお話もありましたので、いま一度お伺いできればと思います。
阿部 [A]：おっしゃったとおり、売却が相なれば、かなりの金額のキャッシュインになり、稼いでる部分もしっかり補わなければ EPU は賄えないということになりますので、まずはパイプラインをしっかり活用していくというのが一番だと思います。
本日、外部から新築住居 3 物件の取得を発表しましたが、（外部からの取得）住宅については、数も少なくて、出てきている物件も非常に（取得価格が）高いと認識しております。まずはスポンサーパイプラインの ZEH 物件の取得をしっかり取り組んでいきたいと思います。
キャップ目線については、物件のロケーション等によっても当然変わってきますので、スポンサー物件といえども、東京 23 区内のロケーションの中心部に所在するものが多く、おそらく調達コストもかなり掛かっての仕上がりになっているので、われわれとしては、これまでもずっとお伝えしておりますが、償却後で分配金に充てられる利回りベースで、取得価格ベースで 3%はしっかりキープしていきたいという方針です。
もちろん、表面で 4%しっかり出るような物件も組み入れていきたいと思っておりますが、これは都心部ではまだしばらく難しいだろうと思っていますので、一部、地方都市にも目を向けていくということはしていきたいと思っております。
ローン・トゥー・バリューにつきましては、既に格付け会社ともヒアリング、コミュニケーションを取っていて、格付けにも問題はないということでのお話はいただいておりますが、コスト増につながる話になりますので、これまでは 45%台半ばをステーブルにやっていきたいということでお伝えしておりましたけれど、少し柔軟性を持たせていただいて、47%もしくは 48%ぐらいまで利用させていただく可能性は、状況に応じて考えていければと思っております。むやみに上げていくということは考えておりません。
また、1 口当たりの実力をしっかりキープして上げていくことは非常に重要だと思っております。
具体的に近づけられる施策については、（ガーデンシティ品川御殿山の）売却が決まった後、しっかり取り組んでいくべきだと考えておりますので、また 1 件 1 件進めながら、皆様にご説明させていただきたいと思っております。

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[Q]：決算説明資料 29 ページのセントレジスホテル大阪の契約更新についてです。現段階だと、収益連動賃料は未発生ですが、（発生するまで）まだ結構遠いんですか。まだ乖離が発生しているとのことだが、どのぐらいあれば上がるか。今後の交渉にも影響が出てくると思うので、どういう状況なのか、少し補足いただきたいです。
また、今回の取得物件の中に新宿ヒロセビルという、ちょっと築年数が経過したビルが入っていて、住宅中心の中で少し異質だと感じましたが、このビルのポテンシャルについて教えてほしいです。例えば、再開発エリアに割と近く、当分運用に問題ないと感じているのか、何年か後には再開発の種地として結構高いイグジットが見込める可能性があるのか、あるいは現状の容積率等の未消化があるのか、少し先になるかと思いますが、アップサイドについてお伺いできればと思います。
阿部 [A]：まずセントレジスホテル大阪の収益連動型賃料について、稼働や ADR は回復してきていますが、それ以外の回復がコロナ前と比較してまだ弱いため、よかったときの期当たり収益連動賃料 800 万円水準まで至っていないのが現状です。1 年間の期間の結果を経て、連動部分が発生するかが決まりますが、現時点では、その状況までは戻っていません。
2024 年も収益連動賃料が発生するのは考えづらく、先ほど資料でもご説明したとおり、中国からの旅行者の団体旅行等の戻りによって、非常に大きなポテンシャルにつながっていくのではないかと考えております。
新宿ヒロセビルの取得についてですが、立地は、四谷 4 丁目の交差点の角地に立っておりまして、非常に視認性が高いです。これまで SHR が直接購入するタイプではないですが、御殿山 SH ビルの譲渡が 10 分割で断続的に続いていきますので、減少部分については資産の取得を行う必要があること、また、これまでのコロナ禍での東京オフィスマーケットを見たときに、大規模に特化するのはやはりかなりリスクが大きいということなので、中規模程度のビルでしっかり運用に寄与できるものについては、検討していこうという方針を今年になってからさせていただいて、ご縁があって購入させていただいた物件になります。
魅力といいますと、その立地だと思っております。加えて、非常に長く入居いただいているテナントさんがこれまで多いということで、現在のアンカーテナントは 1998 年から入居されており、直近でも一部内装をいじられて、継続で利用されています。まだしばらくこちらのビルでテナントとして入居いただけるものと考えているというところが、取得の判断に至った一つでもあります。
また、説明の中でも、将来の話として、再開発するという場合のポテンシャルについてもお話をさせていただきましたけれども、周辺地域には意外と古いビルが建っており、今後少しずつ建て替え32

が進んでいく中で、住宅ないしは小規模のオフィスビルでの需要がかなり見込めるのではないかということです。
容積率が余っている、余っていないというところでいうと、そんなに大きな敷地ではないので、さらに上乗せをして再建築するというのは難しいと思っていますが、一応、取得の段階で再建築、要は新築をした場合のボリュームチェックはしっかりとさせていただいて、将来的に生かしていけるポテンシャルのある土地であるという判断をさせていただいて、購入の決断をさせていただいております。
ちょっと説明が足りないかもしれませんが、以上でございます。

[Q]：なかなか直接的な表現は難しいとは思うんですけれども、ガーデンシティ品川御殿山のほうは既に売却に向けて動いているというお話でありましたが、目処等について何かしらご示唆いただ
ければありがたいです。
加えて、DPU、EPU のところです。半年前、DPU が 1,800 円、EPU が 1,500 円を目標としてセットされたと思います。これは、今でも生きているのか、それとも、今回ダイナミックにポートフォリオの用途別の構成を変えることになりましたので、いったん、目標水準は取り下げて、別の目標をまた後日お話しいただくような形になるのか。
阿部 [A]：ガーデンシティ品川御殿山の件ですが、まだ具体的にお伝えできる状況にはないというのが正直なところでございます。これからの具体的なやり取り、交渉も含めて、どういったレベルで、いつごろになるのか等については徐々に分かってくると思いますが、現時点でお伝えできる状
況にはないというところでございます。
それから、DPU と EPU の目線につきまして、1,800 円、1,500 円を引き続き目標としています。
今回の資料にも、あらためてまたそこを掲載するということをしておりませんでしたが、現時点で、EPU1,500 円、DPU1,800 円というのは、引き続きターゲットにさせていただきたいと考えております。
具体的な大きな資産の入れ替えが起こっていく中で、目標水準の見直しを図っていく必要があるという可能性はゼロではないとは思いますが、基本的には、EPU1,500 円、DPU1,800 円をターゲッ
ト目線とし、先ほどもお伝えした施策を織り交ぜながら実現していくという方針で、継続してまいりたいと思っております。
［了］

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注）質疑応答は[Q]は質問、[A]は回答を示す

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