NEWS RELEASE
2013年01月28日【格付維持】
ジャパンリアルエステイト投資法人
発行体格付：ＡＡ[格付の方向性：安定的]格付投資情報センター(R&I)は上記の格付を公表しました。
【格付理由】
ジャパンリアルエステイト投資法人（JRE）は2001年9月に上場した不動産投資法人（J-REIT）。投資
対象はオフィスビルに特化している。スポンサーは三菱地所を筆頭に、第一生命保険、三井物産の3社から成る。
JREは東京都心部を中心に競争力の高い大規模ビルに投資し、良質なポートフォリオを構築している。
東京都心3区に所在する保有物件の比率は取得価格ベースで56.6％と高い。スポンサーとの強固な関係や、これまでの取引で構築したネットワークを活用して着実に外部成長を進めており、2013年1月時点の資産規模は取得価格ベースで7800億円超に拡大。J-REIT業界トップクラスの強い事業基盤を維持している。
近年、築浅の大規模ビルへの投資に一層注力しており、運用期間の経過にかかわらず、平均築年数の維持ないし低減が図られている。
保有物件の稼働率は2012年11月末時点で95.1％と、2010年ごろを底にして着実に回復している。ただ、契約賃料は依然としてマーケット水準を一定程度上回っており、賃料単価はまだしばらく弱含みで推移する可能性が高い。保有物件の競争力は総じて高く、テナント構成も分散しているため、稼働率については安定的に推移しようが、賃料水準の回復動向については引き続き一定の注意が必要である。
総資産有利子負債比率は現状で40％を若干超える水準とみられる。2012年中に2度の公募増資を実施し、負債比率を引き上げることなく、外部成長を達成した。JREは負債比率の目安を30％台とする非常に保守的な目標を掲げており、資本市場へのアクセスも良好であるため、今後も健全な財務内容が維持されよう。2012年9月末時点の期末評価額は帳簿価格を上回っており、含み益の状態にある。
有利子負債は長期固定金利主体で、平均残存年数は4年超と長い。全額が無担保・無保証で、返済期日は2025年まで十分に分散している。借り入れはメガバンク・信託銀行を中心とする国内金融機関から相対的に有利な条件で調達しており、良好な取引関係を維持している。合計430億円のコミットメントライン（2013年1月時点で全額が未使用）を設定しており、相応の流動性も確保している。
格付の方向性は安定的。オフィス市況の低迷は引き続き懸念材料だが、保有物件の優れた競争力、分散の進んだポートフォリオ、資産運用会社およびスポンサーの高い運用能力などにより、キャッシュフローへの更なる影響は軽減されよう。また、保守的なレバレッジ運営方針や優れた資金調達能力が現行の高い格付を下支えしよう。
【格付対象】
発行者：ジャパンリアルエステイト投資法人(証券コード：8952)
名称

格付

格付の方向性発行体格付AA（維持）

安定的■お問合せ先■報道関係のお問合せ先
株式会社：インベスターズ・サービス本部：経営企画室（広報担当）

格付投資情報センター

TEL.03-3276-3511
TEL.03-3276-3438

E-mail infodept@r-i.co.jp〒103-0027東京都中央区日本橋1-4-1 日本橋一丁目ビルディング

http://www.r-i.co.jp

信用格付は、発行体が負う金融債務についての総合的な債務履行能力や個々の債務等が約定通りに履行される確実性（信用力）に対するR&Iの意見であり、事実の表明ではありません。また、R&Iは、信用リスク以外のリスクにつき意見を表明するものではなく、投資判断や財務に関する助言や、投資の是非等の推奨をするものではありません。R&Iは、信用格付に際し関連情報の正確性等につき独自の検証を行っておらず、これに関し何ら表明も保証もいたしません。R&Iは、信用格付（変更・取り下げ等を含む）に関連して発生する損害等につき、何ら責任を負いません。信用格付は、原則として発行体から対価を受領して実施したものです。なお、詳細につきhttp://www.r-i.co.jp/jpn/policy/policy.html をご覧下さい。

ⓒRating and Investment Information, Inc.

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発行日

償還日

格付

第4回無担保投資法人債

発行総額(億円)
100

2005年09月29日

2025年09月29日

AA（維持）

第6回無担保投資法人債

150

2007年06月18日

2014年06月18日

AA（維持）

第7回無担保投資法人債

100

2010年04月23日

2015年04月23日

AA（維持）

第8回無担保投資法人債

100

2010年07月23日

2015年07月23日

AA（維持）

名称■お問合せ先■報道関係のお問合せ先
株式会社：インベスターズ・サービス本部：経営企画室（広報担当）

格付投資情報センター

TEL.03-3276-3511
TEL.03-3276-3438

E-mail infodept@r-i.co.jp〒103-0027東京都中央区日本橋1-4-1 日本橋一丁目ビルディング

http://www.r-i.co.jp

信用格付は、発行体が負う金融債務についての総合的な債務履行能力や個々の債務等が約定通りに履行される確実性（信用力）に対するR&Iの意見であり、事実の表明ではありません。また、R&Iは、信用リスク以外のリスクにつき意見を表明するものではなく、投資判断や財務に関する助言や、投資の是非等の推奨をするものではありません。R&Iは、信用格付に際し関連情報の正確性等につき独自の検証を行っておらず、これに関し何ら表明も保証もいたしません。R&Iは、信用格付（変更・取り下げ等を含む）に関連して発生する損害等につき、何ら責任を負いません。信用格付は、原則として発行体から対価を受領して実施したものです。なお、詳細につきhttp://www.r-i.co.jp/jpn/policy/policy.html をご覧下さい。

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NEWS RELEASE
信用格付に関わる事項
信用格付業者
登録番号

株式会社格付投資情報センター
金融庁長官（格付）第6号
直近一年以内に講じられた監督上の措置は、ありません。

主任格付アナリスト

松田

信用格付の付与について代表して責任を有する者

神林 尚

信用格付を付与した日

2013年01月24日

主要な格付方法

R&Iの信用格付の基本的な考え方 [2012.05.07]
J-REITの格付方法 [2010.08.24]

史彦

上記格付方法は、格付を行うにあたり考慮した他の格付方法とともに以下のウェブサイトに掲載しています。
http://www.r-i.co.jp/jpn/cfp/about/methodology/index.html
評価の前提は、以下のウェブサイトの格付付与方針に掲載しています。
http://www.r-i.co.jp/jpn/ratingpolicy/index.html
格付符号とその定義は、以下のウェブサイトに掲載しています。
http://www.r-i.co.jp/jpn/cfp/about/definition/index.html
格付関係者
ジャパンリアルエステイトアセットマネジメント
ジャパンリアルエステイト投資法人
注 格付関係者は、金融商品取引業等に関する内閣府令第三百七条に基づいて、R&Iが判断したものです。

利用した主要な情報
品質確保のための措置

情報提供者

決算書類、適時開示情報
公認会計士の監査済みである、またはそれに準じた信頼性が確保されている決算書類であること。証券取引所に開示された情報であること。
格付関係者

信用格付の前提、意義及び限界
R&Iの信用格付は、発行体が負う金融債務についての総合的な債務履行能力や個々の債務等が約定通りに履行される確実性（信用力）に対するR&Iの意見です。R&Iは信用格付によって、個々の債務等の流動性リスク、市場価値リスク、価格変動リスク等、信用リスク以外のリスクについて、何ら意見を表明するものではありません。信用格付は、いかなる意味においても、現在・過去・将来の事実の表明ではありません。また、R&Iは、明示・黙示を問わず、提供する信用格付、又はその他の意見についての正確性、適時性、完全性、商品性、及び特定目的への適合性その他一切の事項について、いかなる保証もしていません。
R&Iは、信用格付を行うに際して用いた情報に対し、品質確保の措置を講じていますが、これらの情報の正確性等について独自に検証しているわけではありません。R&Iは、必要と判断した場合には、信用格付を変更することがあります。また、資料・情報の不足や、その他の状況により、信用格付を保留したり、取り下げたりすることがあります。

■お問合せ先■報道関係のお問合せ先
株式会社：インベスターズ・サービス本部：経営企画室（広報担当）

格付投資情報センターTEL.03-3276-3511
TEL.03-3276-3438

E-mail infodept@r-i.co.jp〒103-0027東京都中央区日本橋1-4-1 日本橋一丁目ビルディング

http://www.r-i.co.jp

信用格付は、発行体が負う金融債務についての総合的な債務履行能力や個々の債務等が約定通りに履行される確実性（信用力）に対するR&Iの意見であり、事実の表明ではありません。また、R&Iは、信用リスク以外のリスクにつき意見を表明するものではなく、投資判断や財務に関する助言や、投資の是非等の推奨をするものではありません。R&Iは、信用格付に際し関連情報の正確性等につき独自の検証を行っておらず、これに関し何ら表明も保証もいたしません。R&Iは、信用格付（変更・取り下げ等を含む）に関連して発生する損害等につき、何ら責任を負いません。信用格付は、原則として発行体から対価を受領して実施したものです。なお、詳細につきhttp://www.r-i.co.jp/jpn/policy/policy.html をご覧下さい。

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