RESAS「不動産取引」の⾒⽅と考え⽅
⼭形⼤学 ⼈⽂社会科学部
⼭⽥ 浩久

報告の流れ１ はじめにRESASにおける「不動産取引」項⽬の所在「不動産取引」で使⽤される『不動産取引価格情報』

２ ⼀物六価
⼀物⼀価の法則が適⽤されない地価複数の側⾯を持つ⼟地評価において，取引価格を考察する意味

３ 東京特別区の事例
地価公⽰と不動産取引価格情報との⽐較
実際の⼟地産取引に⾒られる特徴

４ RESASでの活⽤不動産取引情報の⽐較︓⼟地取引という静態的な⼟地評価の時系列「不動産取引」がまちづくりマップの項⽬にある理由

５ おわりにRESASの出⼒画⾯について
RESAS「不動産取引」を活⽤する利点と改善点

RESASにおける「不動産取引」項⽬の所在

不動産取引の説明⽂「不動産の種類別の取引⾯積1㎡あたり平均取引価格を表⽰します。不動産取引価
格情報の分布や⼤規模⼟地取引の利⽤⽬的別の件数・⾯積なども表⽰します。」
不動産取引は，「まちづくりマップ」のサブメニューの⼀つにあります。
不動産取引は，⼟地評価に関わる情報を容易に確認することができるRESASの重要な項⽬の⼀つだと思われますが，RESASに付属する『授業モデル』，『データ分析』，『サマリー』で⽤いられてはいません。
不動産取引の項⽬を活⽤するためには，対象⾏政区画（都道府県，市区町村）を個別に視覚化できるというRESASの特徴から⼀旦離れ，不動産取引が持つ特徴を整理・理解することが必要と思われます。

「不動産取引」で使⽤される『不動産取引価格情報』

RESAS 「 不 動 産 取 引 」 の 元 デ ー タ は ， 国 ⼟ 交 通 省『⼟地総合情報システム 不動産取引価格情報』です。
（ただし，宅地の2,000m ２以上，及び農地と林地の5,000m２以上の取引は除かれています。）
不動産取引価格情報は，国⼟交通省が，登記情報に基づき，不動産購⼊者へアンケート調査票を送付し，個⼈情報を特定できないようにして，宅地（⼟地，⼟地建物），中古マンション等，農地，林地の取引事例における地区（おおよそ町⽬界），⽤途*，取引価格，取引⾯積，最寄駅，⼟地形状，建物構造，前⾯道路，建蔽率，容積率，取引時期等を四半期ごとに公表しているもので，2006年４⽉から運⽤されています（データは2005年の第3四半期から存在）。
RESAS「不動産取引」では，このうち各種⽬の地区，⽤途，取引価格，取引⾯積が，2009年から１年単位にまとめられて使われています。
＊⼟地取引の場合，地価公⽰等に準じ，住宅系⽤途地域を「住宅地」，商業系⽤途地域を「商業地」としています。

⼀物⼀価の法則が適⽤されない地価
⼀物⼀価の法則︓
⾃由な市場において決定される，同⼀時点の同⼀財の価格は⼀つ
しかし，不動産の売買や賃貸借においては，完全に⾃由な市場が約束されているわけ
ではありませんし，同⼀の不動産⾃体が存在しません。
そのため，不動産取引価格を取引時に決定される実勢価格とすれば，まず，当該地に対する鑑定評価額が，それぞれ１年ごとに半年間ずらして公表される地価公⽰と都道府県地価調査を参考に算定されます。
また，取引が発⽣しなくとも，⼟地には税⾦が課せられるため，地価公⽰や都道府県地価調査を参考にして，固定資産税評価額，相続税（贈与税）評価額が決定されます。
これらのことから，⼟地は，⼀物三価[取引時に提⽰，決定される鑑定地価及び取引価格]，[公的に⽰される地価]，[課税評価額（路線価）]とも，それぞれを分けて捉える⼀物六価とも⾔われており，複数の側⾯を持ち，評価⽬的や算定⽅法が異なることが特徴です。

取引価格を考察する意味
取引価格︓RESAS「不動産取引」（不動産取引価格情報）
実際の不動産取引の場において決定された地価（価格）なので，当該物件に関わる⼟地関係者の思惑なども⼊った極めて局地的な「⼟地評価」と⾔えます。
また，同⼀の⼟地が毎年取引されることはないので，同⼀地点での連続的な観察には適しません。
しかしながら，取引価格は，⼟地評価の状況を最も端的に⽰す値であることは確かで，標準地（地価公⽰）や基準地（地価調査）の設置数を超えることが多い取引事例をまとめて，その傾向を明らかにすれば，⼀時点ながら，当該地域における⼟地評価の状況を⾯的に捉えることができます。そのため，他地域の傾向や他年次の傾向と⽐較する，あるいは，地域内での傾向から⼤きく外れた⼟地取引の内容を個別に考察する，といった分析に適しています。
⼀⽅で，不動産取引の指標として公的に⽰される地価公⽰や都道府県地価調査の地価は，鑑定⽅法が明⽰され，鑑定地点も⼀定期間固定されるので，同⼀地点での連続的な観察が可能で，広範囲かつ⻑期間にわたる地価変動パターンの分析に適していると⾔えます。
なお，不動産所有者に⼀時的な負荷や連続的な負荷をかけることになる課税評価額は変動を抑え，低めに設定される傾向があるため，不動産取引や地価変動の実態を明らかにするような分析には適していません。

地価公⽰と不動産取引価格情報との⽐較
東京都の千代⽥区と中央区を事例にして，⼟地の総額／取引価格と⼟地⾯積との散布図を作成し，地価公⽰と不動産取引価格情報の差異を⾒ると，⾼地価地区の⼟地取引は，⼩規模なものに限定されていることが分かります。
総額・取引価格(百万円,30,000

総額
・取
引価
格
(百万円
,

地価公示_商業地
地価公示_住宅地
取引価格_商業地
25,000

取引価格_住宅地

20,00030,000
地価公示_商業地
地価公示_住宅地
取引価格_商業地
25,000

取引価格_住宅地

20,00015,00015,00010,00010,000

5,000

5,000

0

0
0

200

400

600

800

1,000

1,200

地積・面積（m^2）(a) 千代田区

図１

1,400

1,600

1,800

2,000

0

200

400

600

800

1,000

1,200

1,400

1,600

1,800

地積・面積（m^2）(b) 中央区

千代⽥区と中央区の2020年における地価公⽰と不動産取引価格情報との⽐較

千代⽥区（地価公⽰︓住宅地6地点，商業地43地点，取引価格情報︓住宅地3件，商業地13件）
中央区 （地価公⽰︓住宅地9地点，商業地49地点，取引価格情報︓住宅地4件，商業地15件）

2,000

実際の⼟地取引に⾒られる特徴
同じ東京都でも⼤⽥区や江⼾川区においては，地価公⽰と不動産取引情報との⽐較が可能になります。地価公⽰の⽬的を考えると，両者の乖離は，当該年次における市場動向（買⼿市場／売⼿市場）を⽰していると⾔えます。
総額
・
取引
価
格
(百万円
,1,500
地価公示_商業地

地価公示_住宅地

取引価格_商業地

取引価格_住宅地

線形 (地価公示_商業地)

線形 (地価公示_住宅地)

線形 (取引価格_商業地)

線形 (取引価格_住宅地)

総額
・取引
価
格(百万円
,1,0001,500
地価公示_商業地

地価公示_住宅地

取引価格_商業地

取引価格_住宅地

線形 (地価公示_商業地)

線形 (地価公示_住宅地)

線形 (取引価格_商業地)

線形 (取引価格_住宅地)

1,000

y = 698932x
R² = 0.8775（公）y = 1180198x
R² = 0.6854
y = 1167653x
R² = 0.8901

y = 422805x
R² = 0.9882

y = 593208x
R² = 0.9144

y = 716345x
R² = 0.7672
500

500

y = 495626x
R² = 0.8731

y = 334111x
R² = 0.7904

00
0200

400

600

800

1,000

地積・面積（m^2）(a) 大田区

図２1,200

1,400

1,600

0200

400

600

800

1,000

1,200

1,400

1,600

地積・面積（m^2）(b) 江戸川区

⼤⽥区と江⼾川区の2020年における地価公⽰と不動産取引情報の回帰直線

⼤⽥区 （地価公⽰︓住宅地55地点，商業地36地点，取引価格情報︓住宅地256件，商業地29件）
江⼾川区（地価公⽰︓住宅地71地点，商業地16地点，取引価格情報︓住宅地128件，商業地16件）

⼟地取引という静態的な⼟地評価の時系列
現実の⼟地評価に近い不動産取引情報を時系列を⾒ることによって，当該年次における都⼼商業地と周辺住宅地の平準化を視覚的に確認できます。
200

取引
価格%
百万円)

200

山形市_商業地

取引
価格%
百万円)

山形市_住宅地180

線形 (山形市_商業地)
線形 (山形市_住宅地)

160
140120

200

取
引
価格%
百万円)

180
160
140120y = 95166x
R² = 0.6966

100

180
160
140
120

y = 76209x
R² = 0.6761

100

100

80

8080

60606040402020

y = 42041x
R² = 0.8583

0y = 41500x
R² = 0.7777

500

1000

1500

2000

面積（m^2）（a）2010年
95,166/42,041=2.26

図３y = 46487x
R² = 0.742

40
2000

y = 112172x
R² = 0.7955

00500

1,000

1,500

2,000

0500

面積（m^2）（b）2015年
76,209/41,500=1.84

1000

1500

2000

面積（m^2）（c）2020年
112,172/46,487=2.41

⼭形県⼭形市における不動産取引情報の時系列

「不動産取引」がまちづくりマップの項⽬にある理由
中⼼市街地を再活性化させるために⾏われる都市計画事業やまちづくりの成果を⽬に⾒える形で表すことができます。
80

取
引
価
格%百万円)

80

米沢市_商業地

取
引
価
格%
百万円)

米沢市_住宅地
線形 (米沢市_商業地)

70

線形 (米沢市_住宅地)

60

50

40

y = 16664x
R² = 0.7227

308070

取
引
価
格%
百万円)

y = 39904x
R² = 0.9607

60706050504040
y = 13442x
R² = 0.7441

3030202020101010

y = 21874x
R² = 0.8786

000500

1000

1500

2000

面積（m^2）（a）2010年
21,874/16,664=1.31

図４y = 30357x
R² = 0.883

y = 17756x
R² = 0.7852

00500

1000

1500

2000

0500

面積（m^2）（b）2015年
39,904/13,442=2.97

1000

1500

2000

面積（m^2）（c）2020年
30,357/17,756=1.71

⼭形県⽶沢市における不動産取引情報の時系列

RESASの出⼒画⾯について
RESAS「不動産取引」の「市町村単位で散布図を⾒る」「⽐較」の出⼒結果(a)商業地

図５(b)住宅地

⼭形県⽶沢市に対する商業地と住宅地の出⼒結果出⼒される散布図は他地域，他⽤途，多時期との⽐較を⾏なうことで初めて考察対象となりますが，⽐較は，同⼀時期，同⼀種類（⼟地利⽤）の１他市町村との間のみで可能で，軸スケールも⾃動で設定されてしまいます。

RESAS「不動産取引」を活⽤する利点と改善点
・個々の不動産取引の価格は，⼀時点における単発の⼟地評価の結果です。
・そのため，⼀地点における連続的な分析はできません。広範囲，⻑期の動向の把握やパターン変移に関する分析には公的地価を利⽤すべきです。
・しかし，公的地価である地価公⽰（地価調査）と併せて考察することが可能な地域では，当該地域内での市場動向を捉えることができます。
・地⽅都市では標準地（基準地）の設置数が絶対的に少ないため，不動産取引情報から地域内の⼟地評価を捉えた⽅が，実態に即した考察ができる場合があります。
・特に，成果の特定が難しいまちづくり施策の評価に効果的と考えます。
・ただし，これらの分析は⼟地利⽤が分散している地域には適しません。
・いずれにしても，考察対象となる地域の⼟地評価を表す指標の特性や整備状
況を正確に捉えることが必要です。
・「不動産取引」を効果的な活⽤を促進するためにも，データを載せるだけではなく，開発者側の意図を明⽰して頂ければと思います。
・RESASのみで「不動産取引」を活⽤するためには，出⼒⽅法や出⼒画⾯をカスタマイズできるにようにする必要があります。

ご清聴ありがとうございました

⼭形⼤学 ⼈⽂社会科学部
⼭⽥浩久

ご意⾒／ご質問は以下にお願いしますhyamada@human.kj.yamagata-u.ac.jp