さくら通信
管理運営物件入居率

2023年10月末現在

Presented by
株式会社さくらリアルティ
福岡市大名2丁目4番22号(新日本ビル5F)

TEL：092-737-8588
FAX：092-737-8522
さくらリアルティ

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~今月の主な内容~
ご挨拶
今月の特選物件
賃貸管理コーナー
業界ニュース
相続相談コーナー
ソリューションコーナー
マンスリーのご案内ご挨拶
我が社はお客様の大切な資産を守り育てるコンサルティングファームです。
創業以来、700億円を超える不動産取引、8000件を超える不動産ソリューション事業（鑑定評価、売買仲介、Ｍ＆Ａ、不動産証券化事業、不動産アドバイザリー事業）の実績を積み重ねてまいりました。
スタッフには、不動産鑑定士、不動産コンサルタント、ファイナンシャルプランナーなど不動産サービスに特化したスタッフが揃っています。
不動産に関するあらゆる業務に豊富な経験とノウハウを持ち、お客様のご相談に応じて、的確で総合的なアドバイスと具体的な支援を行います。
さまざまなお客様のご相談に対して、遵法性を重視し、誠実な姿勢で、大胆かつ勇気をもってご支援しています。日本経済が大きく変遷していく中で、お客様の唯一無二のパートナーとしてこれからも誠実に、そして力強く、お客様の資産価値の最大化をサポートして参ります。
㈱さくらリアルティ代表取締役 井上 慶一

今月の特選物件
物件名：舞鶴SKビル

住所：福岡市中央区舞鶴1-5-6

土地：310.72㎡（93.99坪）

建物：RC造7階建

オーナー様限定情報です。
ご了承ください。
1992(H4)年1月新築

床面積：972.01㎡（294.03坪）

売却価格：530,000,000円（税込）
引渡時期：ご相談
利回り：5.2％℡ 092-737-8588
担当：不動産ソリューション事業部 小林・宮田

売却・購入のご相談・お問い合わせ- -11 -

賃貸管理コーナー
コロナ以前と現在の家賃変動について
新型コロナウイルスの感染拡大やロシア・ウクライナ戦争などの影響によって、2022年から円安・インフレが続き日本では歴史的な円安水準、またインフレを引き起こしていました。今現在もインフレは加速しておりますが、これは賃貸経営にも大きな影響も与えております。今回はその中でも、家賃の変動状況についてみていきましょう。
不動産鑑定士CPM(米国不動産経営管理士）
下の表は、コロナ以前の2019年8月と、2023年8月の全国の平均家賃を表し井上 慶一ております。エリア毎の傾向を見ていきましょう。

【2018年8月と2023年8月の全国平均家賃】
都道府県
北海道
青森県
秋田県
岩手県
山形県
宮城県
福島県
群馬県
栃木県
埼玉県
茨城県
千葉県
東京都
神奈川県
山梨県
長野県
新潟県
富山県
石川県
福井県
静岡県
愛知県
岐阜県
三重県
滋賀県
奈良県
和歌山県
京都府
大阪府
兵庫県
鳥取県
岡山県
島根県
広島県
山口県
徳島県
香川県
愛媛県
高知県
福岡県
佐賀県
長崎県
大分県
熊本県
宮崎県
鹿児島県
沖縄県
全国

2018年8月：総平均賃料
47,77845,37544,08351,60747,921
52,46648,45446,047
46,69259,93848,202
56,38672,186
66,177
49,824
49,84249,60844,63048,26450,63954,88553,25348,48950,334
52,66451,04946,78655,627
59,164
57,844
43,14748,80549,00054,13945,36748,49746,002
45,67347,99454,74845,36854,787
46,79349,336
46,79951,17851,89554,712

2023年8月：総平均賃料
48,044
46,77944,47650,27344,75454,06848,42746,04146,50660,65347,051
58,711
71,76567,52151,50950,39950,83046,40348,03050,09555,24355,331
49,63549,96853,921
54,39846,98058,39160,50357,18243,07451,864
51,79253,19048,08447,02346,89345,50747,64455,541
47,122
56,97945,312
48,901
47,11553,86954,08355,154

賃料差額
266
1,404
393
-1,334-3,167
1,602
-27
-6
-186
715
-1,151
2,325
-421
1,344
1,685
557
1,222
1,773
-234
-544
358
2,078
1,146
-366
1,257
3,349
194
2,764
1,339
-662
-73
3,059
2,792
-949
2,717
-1,474
891
-166
-350
793
1,754
2,192
-1,481
-435
316
2,691
2,188
442

出典：全管協少額短期保険(株)契約実績より

こちらのデータを見ると、この5年間で全国平均で442円、家賃が上昇していることがわかります。都道府県別でみると、3,000円以上家賃が上昇しているのは奈良県：3,349円と岡山県：3,059円となっております。2,000円以上家賃が上昇しているのは、島根県、京都府、山口県、鹿児島県、千葉県、長崎県、沖縄県、愛知県ですが、地方都市でも家賃が上昇しているエリアがあることがわかります。ただし、地方部の場合、居住ニーズの高い県庁所在地や、特需（工場地帯など）のあるエリアに限定されるものだと想定されます。
一方で家賃が下がっているエリアに目を向けると、山形県が－3,167円と大きく下がっていることがわかります。人口減少に起因している部分も少なからずあると予測されますので、人口減少傾向のあるエリアの皆様は今後家賃下落のリスクはあるものと思っておきましょう。
そして、東京都でも実は家賃は下落傾向です。土地や分譲マンションの価格は上がり続けているのですが、家賃と土地価格には、そこまでの相関関係がないことがわかります。
いずれにせよ、賃貸経営は今後空室が増え続けることによって、どんどん厳しくなっていくと言われています。どうしたら家賃を維持できるか気になる方は、是非弊社までご相談ください。

空室募集、空室対策、工事、売却・購入のご相談・お問い合わせ℡ 092-737-8588

担当：長・蒲原-3-2-業界ニュース
2023年12月施行〜空家等対策推進法の改正について～
不動産鑑定士CPM(米国不動産経営管理士）

井上 慶一

皆様もご存知のとおり、空家の増加が社会問題となっており、この20年間でその数は約1.9倍となり今後さらに増加することが見込まれています。この対策として、空家等対策推進法の改正法が施行され、本年12月から施行予定です。その内容を確認しておきましょう。

方向性としては、空家の「①活用拡大」「②管理の確保」「③除却（取り壊し）等」の3本柱での対応が強化されます。
①活用拡大（1）空家等活用促進区域
空家等活用促進区域が創設され、用途変更や建替え等が促進されます。
・接道規制の合理化（建築基準法）
前面に接する道が幅員4m未満でも、安全確保策を前提に、建替え、改築等を特例認定
・用途規制の合理化（建築基準法）※各用途地域で制限された用途でも、指針に定めた用途への変更を特例許可
・市街化調整区域内の空家の用途変更
・用途変更許可の際､指針に沿った空家活用が進むよう知事が配慮（2）所有者不在の空家の処分（3）自治体や所有者等へのサポート体制②管理の確保（1）特定空家化の未然防止 ※周囲に著しい悪影響を与える空家（2）管理不全建物管理制度の活用（3）所有者把握の円滑化③特定空き家の除却（1）代執行の円滑化
1.緊急代執行制度（創設）
2.代執行費用の徴収円滑化（2）相続放棄、所有者不明･不在の空家への対応（3）状態の把握「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律」（国土交通省住宅局資料より作成）
内容としては、①空家を活用しやすくするために、接道規制や用途規制が合理化されます。これまで接道義務を満たさないために建替えができなかったケースでも特例により建替えができる可能性があります。
また、②管理の確保の制度が整います。放置すれば特定空き家となるような空家について、勧告された場合には、固定資産税の住宅用地特例が解除され、固定資産税の負担が大きくなるなどの可能性があります。
さらには、③特定空家の除却といって、取り壊しのルールが改正されます。崩落しかけた建物などで緊急時にはより代執行（取り壊し）が行いやすくなり、また、その代執行費用の徴収についても円滑化されます。
今回の改正により、空家活用の可能性が広がるとともに、空家を放置したことでの負担も大きくなります。
空き家対策として法律が改正されている点を確認しておきましょう。
-3-4-

相続相談コーナー
年内の贈与を検討するなら、そろそろご準備を税理士法人タックスウェイズ
税理士 後藤 勇輝 氏

年末まで残り3か月を切りました。この時期からご相談が多くなるのが、親族間で贈与するか否かについてです。年末までに向けてどのようにしていったらいいのか、贈与と贈与税度についてみていきましょう。

贈与について贈与は、贈与者が財産を受贈者に無償で与えることをいい、民法上では当事者の一方がある財産を無償で相手方に与える意思を表示し、相手方が受諾をすることによって、その効力を生ずる契約であるとされています（民法第549条）。

税法上の贈与について

税法上の贈与は、何かを無償で与えることのほかに、贈与の額が時価より著しく安いよ
うな場合のその差額や、親が子の住宅ローンを立て替えてしまった場合の金額などは、贈z
与税の課税対象とされております。そのため、日常の金銭のやりとりで思わぬ贈与税が発生することもよくあり、税務署から指摘を受けることも多いです。

暦年贈与について贈与税は、1人が1月1日から12月31日までの間にもらった財産などの金額を対象として、基礎控除額110万円を差し引いて残額がある場合は、翌年の3月15日までに申告
zと納税が必要となります。これはよく話題に出る暦年贈与と呼ばれるものです。
もらう側（受贈者）が1年間の贈与で110万円まで非課税となりますが、渡す側（贈与者）一人当たり110万円ではありませんのでご注意ください。

暦年贈与について上記で記載した通り、贈与につきましては、贈与する方が「あげるよ」と意思表示し、もらう方は「いただきます」と意思表示をする受諾が必要です。口頭契約も成立しますが、撤回することもできますので、書面で結んでおくことが大切です。贈与契約書を作成し、自署押z印をしておけば万全だと思われますが、最も確実な手続きは、公証人役場で作成してもらい、確定日付をもらっておくことです。贈与契約をせずに、贈与税の申告をして、少しだけ納税すれば、税務署からお咎めなしといった都市伝説もあるようですが、これは法律的も成立しませんので十分お気を付けください。
以上、参考にして頂けましたら幸いです。
具体的な手続きは、税理士・税務署にて詳細の確認をされて進めて頂けるようお願いいたします。

各税制度の特例の利用には一定の条件があります。資産税に詳しい各専門家（税理士・弁護士・鑑定士等）と連携してサポートしています。
【ご相談・お問い合わせ】オーナー様：相続＆不動産ご相談窓口℡ 092-737-8588
担当：長-5-4-ソリューションコーナー
空室を埋めるために必要な知識と具体策
賃貸経営で最も大事なことは、物件の収益性を維持することです。そのために一番大事なことは各部屋の稼働率を維持することになります。空室が増えると収益性が下がりますので、どういった視点で空室対策を行うべきかポイントと具体策を整理しておきましょう。

エリアの賃貸需要を知りましょう
賃貸物件に住んでいる方は、平均で4～5年に1回引っ越すと言われています。平成30年に総務省にて実施された『住宅土地統計調査』によると、日本全国で民営借家に住んでいる世帯数は、19,064,700世帯となっております。この方々が4～5年に1回引っ越すと考えると、19,064,700世帯÷4.5年＝4,236,600世帯/年 の需要が見込めます。
更に月間の需要を考えると、19,064,700世帯÷4.5年÷14か月＝302,614世帯/月 となります。※繁忙期の2～3月は倍の需要があるため1年間を14か月と換算する。
ご自身の所有物件所在地の民営借家世帯数は下記サイトよりご確認いただけます。
【総務省統計局：住宅土地統計調査】
https://www.e-stat.go.jp/dbview?sid=0003355563
この302,614世帯の方々は、賃貸物件への引っ越しだけを選択されるわけではなく、家を購入する方も一定数おりますが、要はこの方々に選ばれる物件づくりが、賃貸オーナーの皆様に求められます。空室対策の基本となりますので、是非押さえておいてください。

所有物件の競合となる物件を把握しましょう
所有物件の近隣のエリアで、同じくらいの築年数、間取り、広さの物件をピックアップし、比較してみましょう。具体的には、家賃、初期費用、外観、室内設備、あたりになりますが、お部屋探しをしている方の目線で見て、競合より選ばれやすいよう商品化がされているかがポイントです。
左の図は、大手ポータルサイトのSUUMOでお部屋探しをする際の条件を指定する画面です。これは一部だけですが、この中で、ご自身の物件の賃料や間取り、設備といった条件にチェックしていくことで、競合物件が検索され表示されます。
家賃や初期費用が適正か、不足している設備はないか等、競合となる物件と比較し劣っている箇所を少しでも減らしていきましょう。中には金銭面的な問題や、物理的な問題で不可能な対策もあるかと思いますが、できることから始めていくことが大切です。
2024年の繁忙期に向けて、そろそろ物件づくりの準備を始めていかなければならない時期になってきました。今回お伝えした内容は、空室対策の基本となる考え方の部分ですが、こういったデータを把握できていないオーナー様が多いと感じております。ご自身で判断できないことや、ご相談事などございましたら、是非一度弊社までご相談いただけますと幸いです。
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また居住中のトラブル一切の処理と退室のクリーニングまでもトータルでサポートしております。保険についても通常の入居者の加入保険と同時に加入しますので、オーナー様にもご入居者様にもご安心いただけます！

810-0041 福岡県福岡市中央区大名2-4-22
株式会社さくらリアルティ
マンスリー事業部

担当：吉木、宮原、日永田

URL https://monthly-fukuoka.co.jp/－ 6 －会社紹介

【代表】 井上 慶一【住所】 福岡市大名2丁目4番22号 新日本ビル5F【TEL】 ０９２－７３７－８５８８【FAX】 ０９２－７３７－８５２２
定休日
土日祝日
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