リサーチ・メモ「住まいの買いどき感」について
2016 年 12 月 1 日

11 月 2 日、株式会社リクルート住まいカンパニーが「『住まいの買いどき感』調査（2016 年 9 月度）」を発表した。この調査は、同社が、広く一般生活者を対象に、今が「買いどき（住宅の購入、建築・リフォームのタイミング）」だと感じているかどうか実態を把握するため、7 大都市圏（首都圏、関西、東海、札幌市、仙台市、広島市、福岡市）を対象に 3 カ月に 1 度定期的に実施している調査であり、各回の回収サンプル数が 5 万 6 千～5 万 8 千に及ぶ大規模な調査である。本稿では、この調査の調査結果について、2013 年 6 月以降の推移を辿りながら、これら大都市圏を中心に住宅市場の動向に関わる住宅需要者の意向（買いどき感）について考えてみたい。
１．住まいの買いどき感の推移（図１）は、2013 年 6 月以降の住み替え検討者の検討住宅タイプ別の買いどき認識（＝買いどき感）の推移である。一般生活者でなく住み替え検討者であるから、取得する住宅について一定の意向を持った潜在需要者の買いどき感と考えることができる。そのピークは 2013 年 6 月、2015 年 3 月、2016 年 6月であり、ボトムは 2014 年 3 月～9 月、2015 年 9 月・12 月である。
この推移は、検討住宅タイプを問わずほぼ共通しているが、買いどき感の高さは、基本的に新築分譲マンション→新築分譲一戸建て→注文住宅→中古一戸建て→中古マンションの順となっている。ただし、2015 年 9 月以降は、新築分譲マンションが新築分譲一戸建てと中古一戸建てを下回るようになっている。
また、注文住宅は、相対的に山谷の変動が小さい。これは、住宅着工統計をみても、景気の変動等に対し持家が最も安定的に推移していることに対応するものと考えられる。
２．住まいの買いどき感の理由(1)消費税率の引き上げ(図２)は、住まいの買いどき感を左右する主な理由の推移である。図にあるとおり、消費税率の引き上げが最も大きな理由となっている。
消費税率は、周知のとおり、2014 年 4 月 1 日に 5％→8％に引き上げられた。これに向け 2013 年 6 月～12 月に「今後、消費税率の引き上げがあるから」が極めて大きな理由となっており、これが最初のピーク 2013 年 6 月とこれに続く 9 月・12 月の買いどき感の高まりの主因と考えられる。いわゆる消費税増
税の駆け込み需要であり、住宅着工戸数も 2015 年が最近のピークの年となった。
消費税率は次いで 2015 年 10 月に 8％→10％に引き上げられる予定であったが、2014 年 11 月 18 日に2017 年 4 月まで 1 年半延期され、さらに本年 6 月 1 日に 2019 年 10 月まで 2 年半再延期されることになった。増税延期は増税予定日の約 10 ヶ月前に決定されており、その後は 2013 年 6 月～12 月のような駆け込み需要の高まりは現れていない。
本年 6 月の消費税増税再延期の影響をみたのが（図３）である。これは買いどき認識がある検討行動者の消費税延期に伴う住宅購入意向の変化である（2016 年 9 月度調査の図の一部）。「2017 年 4 月まで

一般財団法人 土地総合研究所

1（図１）住み替え検討者の検討住宅タイプ別 買いどき認識推移（単位：％）

55.0
50.0
45.0
注文住宅計
新築分譲マンションの購入
新築分譲一戸建ての購入

40.0
35.0

中古マンション計
中古一戸建て計

30.0

2016年9月

2016年6月

2016年3月

2015年12月

2015年9月

2015年6月

2015年3月

2014年12月

2014年9月

2014年6月

2014年3月

2013年12月

2013年9月

2013年6月

25.0（資料）株式会社リクルート住まいカンパニーが「『住まいの買いどき感』調査」（図２）「今は住宅を買うタイミング、建築・リフォームするタイミングだと感じている」理由（買いどき認識者/複数回答/主な項目の推移）（単位：％）

60.0
消費税率の引き上げが予定されているから

50.0
住宅価格が上昇しそうだから物価が上昇しそうだから

40.0

景況感が上昇しているから

30.0今のほうが住宅ローン減税などの税制優遇のメリットがありそうだから20.0

お金が借りやすいから10.0

金利が下がりそうだから

2016年9月

2016年6月

2016年3月

2015年12月

2015年9月

2015年6月

2015年3月

2014年12月

2014年9月

2014年6月

2014年3月

2013年12月

2013年9月

2013年6月

0.0
金利が上がりそうだから（資料）株式会社リクルート住まいのカンパニーが「『住まい買いどき感』調査」※「買いどき認識者」：「持ち家非意向者＆未定者以外」のうち、「今は住宅を買うタイミング、建築・リフォームするタイミングだと感じている」人
※項目「消費税率の引き上げが予定されているから」：2016 年 3 月までは下記の調査名で調査「今後、消費税率の引き上げがあるから」（～2014 年 9 月）
「消費税率の引き上げが 2017 年に予定されているから」（2014 年 12 月～2016 年 3 月）
※項目「今のほうが住宅ローン減税など税制優遇のメリットがありそうだから」：2014 年 9 月までは「今のほうが住宅ローン減税など税制優遇のメリットがあるから」として調査

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2

に購入/建築したいと思っており、増税は延期となったが、購入を先延ばしにするつもりはない」が 29.7％、「増税前に購入/建築することにはこだわっていない」が 24.9％と約 55％の人が影響なしとしている。
しかし、「増税前に購入/建築したいと思っていたが、増税延期のため、購入/検討も延期する予定」が23.8％、「増税前に購入/建築することにはこだわっていなかったが、増税延期にあわせて、2019 年 10 月までに購入建築したいと思う」が 21.6％と、今は買いどきと感じ情報収集等何らかの検討行動を行っている人でも、約 45％の人が増税延期に伴いその購入/建築を先延ばしする意向を示しており、消費税への関心とその影響の強さが伺われる。また、検討住宅のタイプ別には、注文住宅・中古一戸建てで影響なし、新築分譲マンション・新築分譲一戸建て・中古マンションで先延ばしの傾向が強くなっている。
(2)住宅価格の上昇「住宅価格が上昇しそうだから」は、「物価が上昇しそうだから」とともに、2013 年 6 月以来、傾向的に低下してきている。
（図４）は、首都圏における住宅タイプ別一戸当たり平均価格の推移である（成約ベース。資料の制約から首都圏に限られ、必ずしも 7 大都市圏と対応していないが、ウェイトの高さから一定の代表性があるものと考え、以下分析する）。これによると、新築マンションの平均価格は、2013 年以降 2015 年まで継続的に上昇し、本年に入り横ばいとなっている。また、中古マンションもこれを追うように上昇し、本年も緩やかに上昇している。一方、新築戸建住宅と中古戸建て住宅は、永く横ばいで推移してきたが、本年に入りやや上昇している。低下傾向にあった買いどき理由の「住宅価格の上昇」は、本年 6 月・9 月は横ばいとなったが、それまでの間、2013 年以降のマンション価格の上昇は買いどき理由にさほど現れていない。しかし、検討住宅タイプ別の住まいの買いどき感は、上記１．のとおり、2015 年 9 月以降新築分譲マンションが新築分譲一戸建て・中古一戸建てを下回っており、価格上昇による割高感がその低下に繋がっているのではないかと推測される。
(3)景況感の上昇「景況感が上昇しているから」は、2013 年 12 月～2014 年 6 月、2015 年 3 月・6 月に高まり、2016 年3 月～9 月は低水準で推移している。
2014 年 3 月・6 月の高さが買いどき感の高まりに結び付かなかったのは、やはり 2014 年 4 月の消費税増税の影響であろう。約 1 年を経過した 2015 年 3 月に、買いどき感は第 2 のピークを迎える。増税による反動減やマインドの冷え込みからの脱却、2014 年 10 月の日銀の第 2 段の「異次元緩和」、12 月の緊急経済対策・法人実効税率引下げの決定、原油価格の低下、円安の進行と株価の上昇等により（円相場 2015
年 5 月 124 円/ドル、日経平均株価 2015 年 6 月 20,868 円）、人々の景況感が上昇し、これが買いどき感の高まりに結び付いたものと考えられる。
(4)金融情勢2016 年 6 月は買いどき感の第 3 のピークである。その主因は、「金利が下がりそうだから」と「お金が借りやすいから」、次いで「金利が上がりそうだから」の高まりと考えられる。
(図５)は、国債金利と旧公庫融資基準金利を指標として金利水準（利回り水準）の推移をみたものである。日銀は、黒田総裁の下、2013 年 4 月の「量的・質的金融緩和」の導入、2014 年 10 月の「量的・質的金融緩和」の拡大、2016 年 1 月の「マイナス金利付き量的・質的金融緩和」の導入、2016 年 9 月の金融緩和強化のための新しい枠組み「長短金利操作付き量的・質的金融緩和」等の決定を行ってきた。
これにより、金利水準は長期にわたり低下してきたが、特に本年 1 月のマイナス金利導入による低下が一般財団法人 土地総合研究所

3

（図３）消費税増税延期に伴う住宅購入意向の変化（買いどき認識がある検討行動者/単一回答）（2016 年 9 月）

（単位：％）（資料）株式会社リクルート住まいカンパニーが「『住まいの買いどき感』調査」（2016 年 9 月度）８頁図の一部（図４）首都圏における住宅タイプ別一戸当たり平均価格の推移

2016・92016・7

2016・5

2016・3

2016・12015・112015・92015・72015・5

2015・3

2015・1

2014・112014・92014・7

2014・5

2014・3

2014・1

2013・112013・92013・1

中古戸建住宅2013・7

中古マンション

2013・5

新築戸建住宅

6500
6000
5500
5000
4500
4000
3500
3000
2500
2000
2013・3

新築マンション

(単位：万円)（資料）新築マンション：株式会社不動産経済研究所「首都圏マンション市場動向」
新築戸建住宅、中古マンション、中古戸建住宅：公益財団法人東日本不動産流通機構「月例マーケットウオッチ」(図５)金利水準の推移（単位：％）
3
2.5

0
2016/11/4

2016/9/4

2016/7/4

2016/5/4

2016/3/4

2016/1/4

2015/11/4

2015/9/4

2015/7/4

2015/5/4

2015/3/4

2015/1/4

2014/11/4

2014/9/4

2014/7/4

2014/5/4

2014/3/4

2014/1/4

2013/11/4-0.5
2013/1/4

旧公庫融資基準金利

2013/9/4

国債30年

10.5

2013/7/4

国債20年

1.5

2013/5/4

国債10年

2

2013/3/4

国債5年(資料)国債金利：財務省「国債金利情報」、旧公庫融資基準金利：住宅金融支援機構「旧公庫融資基準金利の推移」

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4著しく、これが「金利が下がりそうだから」と「お金が借りやすいから」の顕著な高まりに結び付いた。
金利のあまりに急速な低下と本年 7 月の「総括的検証」の発表、9 月の長短金利を誘導目標とする「新しい枠組み」の導入等の中で金利水準はやや巻き戻し、6 月・9 月の買いどき理由は、「金利が下がりそうだから」が 3 月から低下し、逆に「金利が上がりそうだから」が増加している。「お金が借りやすいから」は引き続き大きな買いどき理由となっている。
３．住まいの買いどき感の現状認識
さて、本年 9 月の住まいの買いどき感は、6 月から低下した。その理由を基に現状をまとめれば次のようになるであろう。
①消費税：消費税の増税は人々の最も高い関心事項である。しかし、その実施は 3 年先の 2019 年 10 月の予定であり、ここ 2 年ほどは買いどき感に対する影響は低いと思われる。
②住宅価格：本年は、これまで上昇してきた新築マンション価格が横ばいとなる一方、中古マンション、新築・中古戸建住宅の価格がやや上昇している。しかし、理由「住宅価格の上昇」は全体として低下しており、買い急ぎや先延ばしが生ずる可能性は低いと思われる。
③景況感：理由「景況感の上昇」もこのところ低下している。今後も国内情勢的には業況感に大きな変化をもたらすような状況は見当たらないように思われる。ただし、今般の米国大統領選挙後円安と株高が進行し、他方では英国のＥＵ離脱国民投票結果も合わせ先行きに対する不透明感が増している。大きな変化があるとすれば、海外情勢の変化によるのではないかと思われる。
④金融情勢：超金融緩和状態は当分継続し、引き続き「お金の借りやすさ」と金利水準の低さが買いどき感を支える要因となる。その中で、金利の低下も行き着くところまで行き着いたとの感があり、今後は「金利が上がりそうだから」の方が「下がりそうだから」より買いどき感を左右する要因になると思われる。しかし、日銀の「新しい枠組み」が変更されず金融政策に対する信頼が失われない限り、その影響は小幅なものにとどまると思われる。
以上総合すれば、住宅の買いどき感は、総じて高まりに欠けるものの、金融情勢に支えられて安定的に推移するのではないかと思われる。ただし、海外情勢の変化には留意が必要であろう。現状は、住宅の買い急ぎや先延ばしが生ずることは少なく、どのような住まい方を実現するのか、将来のライフプランをどう描くのかなど、住宅取得本来の検討に落ち着いて取り組むことができる環境にあるとも言えるのではないだろうか。
(丹上 健）

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