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土地総合研究 2016年冬号

特集 不動産流通の課題 

不動産流通業の課題
東京理科大学大学院イノベーション研究科 教授  橘川 武郎きっかわ たけお

１．不動産流通業の重要性であったが、経常利益では ～％に及んだ。
不動産業は、日本の重要産業の一つである。表

このように、不動産業はわが国の主要産業の一 が示すように、近年、不動産業の法人数は、着つであるが、そのなかで大きな役割をはたしてい実に増加している。その結果、全産業法人数に占るのは、仲介業等の不動産流通業である。 年める不動産業法人数の比率も、上昇傾向をたどっ

度の不動産業において、資本金  万円未満の法ている。

人が、法人数では ％、売上高ないし経常利益で表  不動産業の法人数とそれが全産業法人数に

は ％を、それぞれ占める 。これらの小規模不占める比率（～ 年度）動産企業の多くは、不動産流通業に携わっている。
年度

法人数

全産業法人数に占める比率（％）

1999

261,12810.4

2000

265,166

10.4

2001

270,555

10.4

2002

273,202

10.4

るためには、わが国における不動産業の歴史を踏

2003

277,14310.5

まえる必要がある。筆者（橘川）は、粕谷誠と共2004

281,046

10.4

編で  年に、『日本不動産業史－産業形成から2005

284,69310.5

ポストバブル期まで－』と題する書物を、名古屋

2006

288,638

10.6

2007

293,33010.6

大学出版会から刊行したことがある。以下では、

2008

297,586

10.7

2009

299,818

10.8

2010

301,004

10.9

2011

302,93911.0

粕谷誠は、日本の不動産業に関する史的研究が2012

304,000

11.1

十分な成果をあげてこなかったことを指摘したう2013

306,280

11.2

えで、その理由について、次の  点を指摘してい（出所）公益財団法人不動産流通推進センター「 不動産業統計集（ 月期改訂）」。原資料は、財務省「財政金融統計月報」。

表  は、～ 年度における不動産業の売上高と経常利益の推移を表したものである。同表からわかるように、全産業に占める不動産業のウエートは、この  年間で売上高では ～％

２．不動産業の歴史が教えるもの
不動産流通が直面する今日的課題を明らかにす

この『日本不動産業史』の内容を簡単に紹介し、わが国の不動産業がこれまで歩んできた軌跡とこれから進むべき方向性を概観することにしたい。

る 。
第  は、不動産は非常に差別化された財であるため、不動産価格の動向を把握することが困難な点である。そのことは、日本の場合、 年になってようやく、都市部の不動産価格調査（日本勧業銀行による調査）が行われるようになった事実

土地総合研究 2016年冬号

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表  不動産業の売上高・経常利益とそれが全産業のなかで占める比率（～ 年度）（単位：兆円、％）
年度

売上高（兆円）

全産業売上高に経常利益（兆円）占める比率（％）

全産業経常利益に占める比率（％）

2004

33.3

2.3

2.24.9

2005

34.5

2.3

2.34.4

2006

33.9

2.2

3.56.4

2007

37.1

2.3

3.4

6.4

2008

38.7

2.6

2.9

8.2

2009

41.0

3.0

3.1

9.7

2010

36.6

2.6

3.3

7.6

2011

35.7

2.6

3.3

7.3

2012

32.7

2.4

3.1

6.4

2013

37.7

2.7

4.16.9    （出所）表 1 と同じ。に、端的にしめされている。不動産には外部経済
性が強く作用する ことも、不動産価格の動向の把握を難しくしている。

かった点を考慮した措置である。
『日本不動産業史』では、明治初期から今日までを五つの時期に区分し、それぞれの時期に一つ

第  は、不動産業の分析に当たっては、多様なずつの章を割り当てて、分析を進めた。具体的に要因を考慮に入れなければいけない点である。人は、第  章は明治維新から第  次世界大戦直前ま

口・世帯数の推移、都市の変容、法制度の変転、での時期、第  章は第  次大戦勃発から日中戦争

産業構造の変化、金融市場の動向などによって、直前までの時期、第  章は第  次世界大戦前後の不動産業のあり方は、大きくその姿を変えるので経済統制期、第  章は統制解除から高度経済成長ある。

にかけての時期、第  章は石油危機以降の時期に

第  は、不動産業の担い手の実態を統一的に考ついて、それぞれ検討を加えた。

察することが困難な点である。なぜなら、不動産

第  は、日本不動産業史の全体像の解明に、力業の担い手は、専業の大手企業だけではないからを注いだことである。つまり、不動産が差別化さである。日本不動産業史においては、電鉄会社やれた財であるため、不動産業の全容を描くことは信託会社などによる不動産業の兼業も活発であっ困難だという問題にチャレンジしたわけである。

た。また、生業的な小規模不動産業者も、重要な『日本不動産業史』では、各章の第  節で、そ役割をはたし続けてきた。
これらの問題の存在によって、重要産業であるにもかかわらず、日本の不動産業に関する史的研

れぞれの時代の不動産業の概況を記述した。そこ
では、人口・世帯数の推移とともに、可能な限り、地価等の不動産価格の動向にも言及した。

究は立ち遅れてきた。
それでは、『日本不動産業史』

第  は、多様な要因を考慮に入れて、分析を進では、諸問題をどのように克服しようとしたのか。
めたことである。これは、人口・世帯数の推移だ『日本不動産業史』の主要な構成は、資料  のけでなく、都市の変容、法制度の変転、産業構造とおりである。同書の特徴としては、次の  点をの変化、金融市場の動向などの諸要因も、不動産あげることができる。

業のあり方を規定づける点に配慮した措置である。
第  は、日本で不動産業が形成された明治初期『日本不動産業史』の執筆者には、都市形成（高から、バブル景気の崩壊を経た今日までの全期間

嶋修一・名武なつ起）、都市法（原田純隆）、工場を、分析対象としたことである。これは、先行業立地（渡邉恵一・沼尻晃伸）、農地転用（加瀬和俊・

績において、検討対象時期が限定されることが多永江雅和）、不動産金融史を含む金融史（植田欣44

土地総合研究 2016年冬号

次・邉英治）に詳しい研究者が、名を連ねている。

『日本不動産業史』では、分析対象を、大手不同書の各章の第  節以下では、不動産業のあり方動産企業だけでなく、小規模不動産業者にまで広を規定づける様々な要因について検討した。

げた。さらには、鉄道会社や信託会社、土地区画

第  は、不動産業に携わる主体の動向に、注目整理組合などによる不動産開発事業にも、目を向したことである。これは、先行業績において、日けた。同書の執筆者には、鉄道史に詳しい研究者

本不動産業の担い手に必ずしも十分な光があてら（中村尚史）も加わっている。

れてこなかった点を考慮した措置である。
資料  『日本不動産業史：産業形成からポストバブル期まで』の主要な構成
序 章 不動産業の史的研究［粕谷誠］
   1．不動産業の性格   2．本書の課題
第 1 章 資本主義の形成と不動産業：江戸期／1867-1913
   1．江戸時代の不動産経営［粕谷誠］
   2．都市形成と不動産業－東京と大阪を中心に－［粕谷誠］
   3．不動産ビジネスの形成［粕谷誠］
   4．郊外宅地開発の開始［中村尚史］
第 2 章 都市化・重化学工業化と不動産業の展開：1914-1936
   1．都市化の進展と不動産業［中村尚史］
   2．都市の拡大と宅地開発［高嶋修一］
   3．都市開発とオフィスビル［粕谷誠］
   4．京浜工業地帯の埋立［渡邉恵一］
   5．
「市街地金融」の発展と不動産銀行の役割［植田欣次］
第 3 章 経済統制と不動産業への影響：1937-1951   1．開発と地価・地代への統制［沼尻晃伸］
   2．都市部の動向［沼尻晃伸］
   3．農地転用等をめぐる動向［加瀬和俊］
   4．戦時下の「市街地金融」と不動産銀行［植田欣次］
第 4 章 高度成長と不動産業の発展：1952-1973   1．経済成長と地価上昇［永江雅和］
   2．地価上昇と農地転用［永江雅和］
   3．市街地の動向［名武なつ起］   4．大手不動産業者の事業展開［名武なつ起］   5．都市開発を促進する法制度の整備［原田純孝］
   6．高度成長期の不動産金融－迂回的資金供給から直接的資金供給へ－［邉英治］
第 5 章 土地神話と不動産業の変転：1974-2004   1．
「土地神話」の極大化と崩壊［橘川武郎］
   2．ビジネスチャンスの変化と不動産業［橘川武郎］
   3．不動産企業の動向［橘川武郎］
   4．
「土地バブル」の法制度的基盤［原田純孝］
   5．さらなる規制緩和と高度・高密度利用へ－バブル崩壊後の法制度－［原田純孝］
   6．バブル期の不動産金融の本格的展開と特質［植田欣次］
終 章 日本不動産業発展の軌跡と針路［橘川武郎］
   1．不動産業の発展と日本経済   2．資産効果経営の終焉と本来機能への回帰  注：［ ］内は、執筆者。

土地総合研究 2016年冬号

45『日本不動産業史』は、何を明らかにしたのだ

中や  年代半ば以降の東京一極集中は、日本経ろうか。以下では、同書の主要な分析結果を紹介

済全体に大きなメリットをもたらした 。その大し、日本不動産業がこれまで歩んできた軌跡を概

阪や東京で、オフィスビルを建設するなどして、観する。

都心部の商業地開発をリードしたのは、大手不動

まず、不動産業の発展と日本経済の動向はどの産業者である。それは、 年の三菱による丸のように関係してきたか、という論点に目を向ける。

内・三菱  号館建設に始まり、 年の森ビルにこの点については、基本的に、日本経済全体の動よる六本木ヒルズ竣工など、今日も続いている。

きが、不動産業のあり方を規定づけてきたと言う

不動産業のあり方が都市形成のあり方に大きな影響を及ぼしたのは、商業地についてだけではなことができる。
明治の初期に不動産業が産業として成立したのかった。住宅地についても、同様の現象が観察さも、明治維新後の社会変革を通じて、近代的な土れたのであり、それは、とくに大都市の郊外にお地所有が確立したからである。第  次世界大戦期

いて顕著だった。 年の箕面有馬電気軌道によの好景気、 年代～ 年代初頭の慢性不況、る池田新市街住宅分譲に始まった日本の郊外宅地 年以降の景気回復という景気変動は、地価の開発は、第  次世界大戦後の高度経済成長期にお動きを決定づけ、不動産業の業況に大きな影響をけるニュータウン開発で、ピークを迎えた。その及ぼした。日中戦争の開始を受けて戦時経済統制プロセスでは、民間デベロッパーだけでなく、耕が始まり、 年に地代家賃統制令、 年に宅地整理組合、土地区画整理組合、日本住宅公団な地建物等価格統制令が発令されると、不動産業はど様々な主体が、不動産業の担い手として活躍し活力を失い、地価上昇は抑制された。敗戦後、経た。

済統制が解除されると、 年ごろから、不動産不動産業は、都市化の進展だけでなく、重化学業は活気を取り戻し、地価が上昇するようになっ工業化の進展に関しても、重要な役割をはたした。

た。地価上昇は長期化し、石油危機によって高度重化学工業の発展のためには、生産設備を収容す経済成長が終焉したのちも変わることなく、バブる広大な工場用地が必要であるが、日本では、不ル景気が崩壊する  年まで継続した。この間、動産業に携わる様々な担い手が、農地の転用や沿日本の不動産業は、実需だけでなく、地価上昇に岸部の埋立などを推進することによって、工場用よって生じた資産効果にも支えられて、急速な成地の供給を実現した。不動産業は、商業地と住宅長をとげた。しかし、バブル崩壊後、日本経済が地を開発することを通じて都市化を促進し、工業長期不況に陥ると、地価は低落傾向を示すように用地を開発することを通じて重化学工業化に貢献なり、不動産業の業況も悪化した。このように、したのである。

大きくみれば、日本経済全体の動きが不動産業のあり方を規定づけたことは、明らかである 。

この開発機能は、不動産業が日本の経済発展のなかで発揮した最大の機能の一つである。まず、

しかし、ここで注意を要するのは、部分的、具個人や特定の企業が単独では成し遂げることがで体的な局面では、不動産業のあり方が経済全体のきないほど大規模で、有用な土地利用プランを立動向に影響を及ぼしたことである。そのような局案する。そのうえで、必要な資金を調達し、プラ面としては、都市化と重化学工業化をあげることン遂行に必要な土地を購入する。最後に、プランができる。に沿って、購入した土地の利用可能性を具現化す

八田達夫と田渕隆俊によれば、一企業レベルの規模の経済と範囲の経済、一産業レベルの集積の経済（地域特化の経済）、多産業レベルの都市化の

経済 が重なることによって、戦前の大阪一極集る。
このようなプロセスをたどる開発機能にこそ、不動産業固有の機能は凝縮されている。
開発機能を担うためには、不動産業者の規模は、大きくならざるをえない。大規模な開発プランを

46

土地総合研究 2016年冬号

遂行するのは、多くの場合、民間デベロッパーで性を展望し、なかでも不動産流通業が達成すべきあるが、もし、民間企業で担うことができない場

課題を明らかにすることによって、本稿の結びに合には、公共的な性格をもつ組合や公団が、その代えたい。

役割を代行する。日本不動産業史において、大手

今日、日本の不動産業は、歴史的な転換点に立民間デベロッパーや、各種の組合・公団が華々したされている。その転換とは、一言でいえば、「資い活躍をとげたのは、このような理由による。

産効果経営」からの脱却である。

しかし、ここで見落としてはならない点は、日不動産業を他の産業と区別する最大の特徴は、本における不動産業の担い手は、大手の事業者だ

事業対象である不動産が資産としての価値をもち、けに限られたわけではなかったことである。むし

その資産価値が変動する点に求めることができる。

ろ、日本不動産業の注目すべき特徴は、過去にお第  次世界大戦後の日本では、不動産の資産価値いても、現在においても、零細性が著しい点に求の中核を占める地価が、長期にわたって継続的にめることができる。明治初期から今日まで、不動上昇した。そして、地価上昇→不動産評価額拡大

産業界では、大手事業者だけでなく、きわめて多→含み益増加→不動産担保借入れ拡大→需要と設数の小規模事業者が活動してきた。このことは、備投資の増大→不動産業の規模拡大と要約できる、不動産業が、わが国の経済発展のなかで、開発機資産効果に立脚した成長のメカニズムが観察され能とは異なる別の機能もはたしてきたことを、強た。資産効果経営とは、このメカニズムに依存しく示唆している。て事業拡大を図る不動産業経営のことである。

不動産業がはたした別の機能としては、不動産

日本の地価は、 年の終戦からしばらくして取引にかかわる情報コスト等の費用を削減したこ

経済統制が解除されると、上昇を開始した。そしとが、とくに重要である。この取引費用削減機能て、 年代初頭の工業用地ブーム期、 年代の担い手に関しても、規模の経済は作用するが、前半の列島改造ブーム期、 年代後半のバブル

小規模不動産業者が、つねに大手不動産業者に比経済期という三つの急騰局面を経験しつつ、ほぼべて不利だとは限らない。不動産は非常に差別化一貫して右肩上がりで推移した。しかし、周知のされた財であるため、不動産取引を円滑に進めるように、 年代初頭のバブル経済の崩壊は、こためには、個別物件ごとのきめの細かい対応が求のような地価動向を反転させた。 年から地価められる。この点が、小規模不動産業者の存在理の下落が始まり、 年を  とする基準地価指由となるのである。

数は、 年から  年にかけて、全国住宅地

このように、不動産業は、日本の経済発展のなで  から  へ、全国商業地で  から  へ、かで、開発機能と取引費用削減機能という、二つ東京圏住宅地で  から  へ、東京圏商業地での固有の機能を発揮した。大手不動産業者は主と から  へ、それぞれ急落した 。

して開発機能の担い手として、小規模不動産業者

もはや、資産効果経営の前提条件である継続的はおもに取引費用削減機能の担い手として、それな地価上昇が終焉したことは、誰の目にも明らかぞれ重要な役割をはたしたのである。

である。日本の不動産業は、戦後長く吹き続けた



３．不動産流通業の課題
本稿ではここまで、わが国における不動産流通業の重要性を指摘したうえで、『日本不動産業史』

地価上昇という「追い風」に乗って、事業を拡大するわけにはいかなくなった。
これまでのように、実需だけでなく資産効果をも織り込んで、経営を展開することができなくなったのである。の内容を紹介し、日本不動産業がこれまで歩んで資産効果経営からの脱却は、「不動産業新時代 」きた軌跡を振り返ってきた。最後に、これらの検の到来を意味する。地価上昇という「追い風」が討をふまえて、日本不動産業が今後進むべき方向消えた日本の不動産業界で成長を実現するために

土地総合研究 2016年冬号

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は、実需に立脚し、「無風」でも「向かい風」でも容させているのは、開発事業においてだけではな通用する、きちんとしたビジネスモデルを確立すい。賃貸・管理事業おいても、同様の事態が生じる必要がある。ここでは、この点を事業分野ごとている。不動産証券化の進行と特定目的会社の登に概観し、日本不動産業の未来像を展望しておこ場により、不動産企業は、資産をすべて保有するう。

ことなく（場合によっては、まったく保有するこ開発事業では、資産効果経営の終焉は、事業者が地価上昇を見込んで、長期にわたり事業リスクとなく）、賃貸・管理事業に携わることができるようになったわけである。

を負う、従来型のビジネスモデルの終焉を意味す

分譲事業においても、実需だけでなく資産効果る。新たなリスク負担の仕組みが求められているをも織り込んで事業を展開する既存のビジネスモのであり、その「切り札」として注目されているデルは、通用しなくなっている。実需のみに立脚のが、不動産証券化である。

したビジネスモデルに移行せざるをえなくなった

不動産業の基本的なあり方は、土地を取得したのであり、分譲物件にかかわる商品企画力の大小うえで、土地造成・建物建設などを行って付加価が、事業の成否を決定づける時代が到来したと言値を高め、そこから事業収益を得ることにある。

える。例えば、分譲マンションについては、間仕

この不動産の有する収益性を担保にして有価証券切りや内装に関するオプションの拡大、バリアフを発行する仕組みが、不動産証券化である。不動リー化、防音機能や気密性の向上、ペット飼育を産証券化によって、開発事業のリスクは投資家や可能にする仕組みの導入などが、重要なセールス土地所有者にも分担されることになり、その分だポイントとなるにいたった。

け、開発事業者のリスク負担は軽減される。

資産効果の消滅は、補修事業にとっては、ビジ不動産証券化の進行にとって大きな意味をもっネスチャンスの拡大を意味する。継続的な地価上たのは、 年の「投資信託及び投資法人に関す昇が見込めない状況下では、いったん住宅を取得

る法律」の一部改正である 。この法改正によっした消費者の買い替えは従来のようには進まず、て、投資信託の運用先として、不動産が認められむしろ補修ニーズを高めると考えられるからであるようになった 。これを受けて  年には、不動産投資信託（日本版 5(,7 ）が、東京証券取引所に初めて上場された。

る。
一方、流通事業にとっては、資産効果の消滅による従来型の住宅買い替え需要の停滞は、そのま不動産証券化の促進要因となったもう一つの制までは、ビジネスチャンスの縮小につながってし

度変更は、 年の「特定目的会社による特定資まう。しかし、ここで重要なことは、商品企画力



産の流動化に関する法律」（63& 法）の施行であの増大を反映した不動産各物件の差別化の進行は、る 。特定目的会社（63&）は、①特定社債や優先資産効果の実現とは区別される実需の実現という、出資証券を発行し、不動産購入資金を調達する、新しいタイプの不動産取引に関するニーズを喚起②不動産会社等の所有者から、不動産を購入する、する可能性が高いという点である。この新タイプ③新たなオーナーとして不動産を賃貸・管理し、のニーズに応えることができれば、不動産流通業テナントからの賃料を受領する、④受領金を投資にとってのビジネスチャンスは、資産効果の消滅家に配分する（まず、特定社債の購入者に利子をによってむしろ拡大すると言えるかもしれない。

支払ったうえで、余剰金が残った場合には、優先

本稿の冒頭で指摘したように、「近年、不動産業の出資証券を購入した投資家に配当を支払う）、とい法人数は、着実に増加している」という事実は、う手順で事業を展開する。特定目的会社は、不動このような流通業にとってのビジネスチャンスの産証券化の重要な担い手として機能している。

拡大が現実のものとなっていることを示唆してい資産効果経営の終焉がリスク管理のあり方を変る。

48

土地総合研究 2016年冬号

ここでの事業別概観をふまえると、資産効果経営が終焉した今日、日本不動産業に求められているのは、実需に立脚して本来の機能に回帰することだと、結論づけることができる。本来の機能と価動向について』、 年、など）参照。
橘川武郎「不動産業新時代」（株）不動産流通研究所『月刊不動産流通』1R（ 年  月号）、年、 頁参照。
以下の不動産証券化に関する記述は、社団法人不動産は、不動産に関する開発機能と取引費用削減機能

協 会 「 日 本 の 不 動 産 業  ： 不 動 産 証 券 化 」という、明治期以来不動産業が発揮してきた、二（KWWSZZZIGNRUMSUHSRUWHVWDWHD\XPLKWP、つの固有機能のことである。大手不動産業者は主 年  月現在）による。

として開発機能の担い手として、小規模不動産業者はおもに取引費用削減機能の担い手として、それぞれ重要な役割をはたす。このような本来の姿

投資信託とは、多数の投資家から集めた資金を専門家が運用し、その結果得られた利益を投資家に分配する商品のことである。この法改正までは、投資信託の運用先は、事実上、有価証券に限定されていた。に立ち返ることなくして、
日本不動産業の未来は、

5(,7 は、5HDO(VWDWH,QYHVWPHQW7UXVW の略である。

切り開けないであろう。

63& は、6SHFLDO3XUSRVH&RPSDQ\ の略である。



63& 法は  年に一部改正され、運用の柔軟化と適注

用範囲の拡大が進んだ。

公益財団法人不動産流通推進センター「 不動産

業統計集（ 月期改訂）」（原資料は、財務省「財政金融統計月報」）参照。
粕谷誠「不動産業の史的研究」橘川武郎・粕谷誠編『日本不動産業史－産業形成からポストバブル期まで－』
名古屋大学出版会、 年、参照。
この点では、不動産物件は近隣の影響を受けやすいことを想起すべきである。
バブル景気下での地価上昇は、一見すると、不動産企業の経営行動によって引き起こされたものであるかのように映る。もちろん、不動産企業が地価上昇をあおる役割をはたしたことは事実であるが、そこに「地価バブル」の真因を求めるのは、妥当性に欠ける。真因は、金融自由化や金融緩和がもたらした資金循環の変化にあったと言うべきであろう。この点については、
例えば、野口悠紀雄『バブルの経済学』日本経済新聞社、 年、参照。
地域特化の経済と都市化の経済が生じるのは、「様々な財・サービスを共同で利用できたり、取引費用や輸送費用を節減できるからである」（八田達夫・田渕隆
俊「東京一極集中の諸要因と対策」八田達夫編『東京一極集中の経済分析』日本経済新聞社、 年、頁）。八田・田渕前掲論文  頁参照。一方で、八田達夫と田渕隆俊は、東京一極集中がもたらす弊害についても言及している（同論文  頁参照）。
 社 団 法 人 不 動 産 協 会 「 不 動 産 関 連 デ ー タ 」（KWWSZZZIGNRUMSUHSRUWHVWDWHGDWDKWP、
 年  月現在。原資料は、国土交通省土地・水資源局『平成  年都道府県地価調査に基づく最近の地