表紙・裏表紙の写真説明◉表紙写真：秋惜しむ聖湖
長野県を北信、東信、中信、南信と４つのエリアでとらえ、自然、産業、風土等々分析することがよくあるが、聖湖がある麻績村はそのうち中信エリアの最北端で、北は千曲市及び長野市、南は筑北村に接面する
人口２, ４８１人（２０２１年１１月現在）、農業と観光が中心の村といえるが、村外通勤者も多いようだ。

聖高原別荘地は約１, ７００区画あり、そのうち４００棟ほどの別荘があり、聖博物館などもある。

麻績村は平安時代は東山道の支道として駅が設けられ、伊勢神宮の麻績御厨がおかれ、戦国時代は武田・上杉両軍の折衝地で、江戸時代は天領として北国脇往還の麻績宿がおかれ、善光寺参拝客やお伊勢参りにとにぎやかな往来があったようだ。

県立公園聖高原の中心にあって、聖湖はかつては「ばんばの池」といわれた沼池で、１９６４年造成され、別名猿ヶ馬場池ともいわれ、ボート遊びとへら鮒釣り等を人々は楽しんでいる。
ひじりうみ

聖なる湖を抱きて山粧ふ 達幸

さしきりきょう◉裏表紙写真：晩秋の 差 切 峡
差切峡がある筑北村は、麻績村の南に隣接し、平成１７年に坂井村、本城村、坂北村この３村が合併して人口４, ０８１人（２０２１年１１月１日現在）の筑北村が誕生した。

この差切峡は県立自然公園で、筑北村の北西部、坂北荘前から山清路へと続く麻績川沿いの奇岩の渓谷で、真珠渕、ドの渕、大滝八たんなどと呼ばれるスポットがあり、見る人を飽きさせない。

春はツツジやヤマブキ、夏には新緑、秋には紅葉が美しく、冬景色

は神秘的といわれ、かつて長野自然百選の一つであった。

差切峡は６００～８００万年前、小川累層の硬い礫岩や砂岩の地層に麻績川がほぼ垂直に流れ込んで出来た渓谷といわれている。

差切峡古代の姿秋深し 達幸

会員■撮影データカメラ： FUJIFILM X-S10

レンズ： FUJINON 18-135mm ｆ/3.5-5.6 にて

高橋 達幸

目次
表紙・裏表紙の写真説明 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 表 2

◎挨拶
ごあいさつ

一般社団法人 長野県不動産鑑定士協会会長 畔上 豊 ・・・・・・・・・・・・・・・ 2

ごあいさつ

長野県企画振興部長 伊藤 一紀 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 3◎特集
平成 30 年土地基本調査（法人土地・建物基本調査）の結果について
長野県企画振興部総合政策課 ・・・・・・・・・・ 4据置年度における固定資産税（土地）の価格の修正について
長野県企画振興部市町村課税制係 ・・・・・・・・・・・・・・ 8
長野競売評価事務研究会 活動報告 金子 和寛 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 10◎協会の活動内容
移住してみたい 15 年連続 1 位長野県
軽井沢、上伊那テレワーク需要に今後も期待を寄せる～第 12 回長野県不動産市況 DI 調査から～・・ 11◎委員会事業計画報告
総財務委員会

委員長 宮坂 祐里 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 13

公益事業委員会

委員長 西入 将光 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 14

評価研究委員会

委員長 朝倉 宏典 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 16

公的土地評価委員会

委員長 茅野 武弘 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 17◎寄稿
遊水地の利用制限及び利用権登記～導水路及び遊水路を含めて～

内藤 武美 ・・・・・・・・・ 18◎新入会員
五十嵐 正之 一般財団法人日本不動産研究所 長野支所・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 24◎資料
会員名簿 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 25
編集後記 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 29

1

挨拶

一般社団法人 長野県不動産鑑定士協会
会長 畔上 豊ごあいさつ
会報誌「鑑定しなの」第２８号の発刊に当たり、一言ごております。さらに、自然災害による被災者の中には住宅

あいさつ申し上げます。

ローンを抱えている方もおり、このような方で債務整理を

令和２年より感染が拡大した新型コロナウイルス感染症

希望される場合は長野県弁護士会と連携した不動産の評

は、令和３年になっても感染者数の増減を繰り返し、社会・価業務を行っています。令和３年はコロナ特則によって自経済活動に多大な影響及ぼしました。特に飲食・旅行業

然災害ではなく、新型コロナウイルス感染症の影響でロー界の落ち込みは大きく、閉店した店舗も多く見られました。

ン返済が困難になった方にも対応いたしました。

ただ、夏場以降はワクチン接種も進み令和３年の終盤にな不動産鑑定士は他士業と比べると、個人に対する業務がると海外では再拡大する中で国内の感染者数はかなり押さ少なく、知名度も劣ることは否めませんが、無料相談会のえられました。今後は治療薬も見込まれ、早い段階での収継続や今後自然災害時の会員派遣等を通じて皆様の一助束が望まれます。

となれるよう努力する所存でございます。

長野県内の地価もコロナ禍の中で、特に観光産業の比重

この会報が多くの皆様にお読みいただき、当協会の活動の高い都市の駅前等の商業地の下落率が拡大しました。外にご理解いただければ幸いです。

国人観光客が増加していた中、コロナ禍で入国出来なくな
り、国内外の観光客の激減による影響が大きくなりました。
ただし、軽井沢町等一部の観光地では、リモート会議が主流となったことから、その需要により上昇率が拡大した所もありました。
当協会の事業の柱のひとつである無料相談事業も、感染拡大の中で当初は中止せざるを得なくなりましたが、その後は電話相談に切り替え、会場での相談においても可能な限り感染予防対策をした上で行っており、相談者の方には十分満足していただけるかどうかは分かりませんが、感染状況に応じた相談業務を実施してまいりました。
また、地震や台風等近年頻発する自然災害は、県内においても大小の被害が見られることから、日本不動産鑑定士協会連合会等と連携し、住家被害認定調査に対応できるように研修会等を実施しております。建物等に被害が出た市町村があれば、今後会員を派遣出来るように準備をし2

挨拶

長野県企画振興部長

伊藤 一紀

ごあいさつ
会報誌「鑑定しなの」第 28 号の発刊に当たり、一言ご

令和２年９月に国土交通省は「平成 30 年土地基本調査」

あいさつ申し上げます。

の結果を公表しました。土地対策を適切に進めていくため

会員の皆様方には、日ごろから本県の土地対策の推進には、土地の所有及び利用、建物の実態を明らかにするこに格別な御協力を賜り、厚く御礼申し上げます。

とが不可欠です。土地基本調査は、土地及び建物の所有・

貴協会におかれましては、公益事業として、不動産鑑定

利用状況等に関する全国及び地域別の実態を明らかにし、評価制度の普及啓発を図るための研修会や無料相談会を土地政策を進めるうえで必要となる基礎的な統計データを積極的に実施されるとともに、評価研究事業、公的土地収集・整備することを目的としています。本誌上で、「平成評価事業を計画的に行い、不動産鑑定士としての社会的30 年土地基本調査」の概要について、紹介させていただ

責務を果たされ、協会並びに不動産鑑定士の地位向上にいておりますので、ぜひ御覧ください。

努めておられることに深く敬意を表する次第です。
また、今年度も会員の皆様の御協力により、地価調査最後になりましたが、貴協会のますますの御発展と会員事業が円滑に実施できたことについて重ねて御礼申し上げの皆様方の御活躍を祈念申し上げまして、あいさつといた

ます。

します。

令和３年の長野県地価調査の状況を見ますと、平均変動率は住宅地で -0.9％と 25 年連続の下落、商業地も同
じく-1.3％と 29 年連続の下落となりました。下落率は住
宅地では縮小、商業地では拡大となりました。住宅地については、首都圏からの移住需要が高まった別荘地や、商業施設の周辺など利便性等に優れた地域で、商業地については、国外からの投資需要は減退したものの国内事業者等からの需要が堅調な観光・リゾート地・別荘地周辺等で上昇が見られましたが、全体としては、新型コロナウ
イルス感染症の影響等により、地価の下落傾向が継続したものと見られます。
リニア中央新幹線新駅予定周辺地域においては、今後、大きな地価の変動が想定されることから、県としても地価の動向をより一層注視してまいります。

3

特集

平成 30 年土地基本調査（法人土地・建物基本調査）の結果について
長野県企画振興部総合政策課
２．法人の土地所有の状況

I はじめに（１）業種別法人所有土地面積

国土交通省は令和２年９月に、「平成 30 年土地基本調

業種別では H25 年と同様に「製造業」「林業」「宗査」の結果を公表しました。土地基本調査は「法人土地・教」「サービス業」で法人が所有している土地の面

建物基本調査」及び「世帯土地統計」（総務省「住宅・土積の 50％超を占める

地統計調査」の転写・集計により作成）の２つの調査から業種別に法人が所有している土地の面積を比較する

なります。平成５年に調査を開始して以来、５年ごとに実と、「製造業」が約 5,801㎢で最も大きく、次いで「林施されているため、「平成 30 年土地基本調査」は６回目業」が約 3,716㎢、「宗教」が約 2,333㎢、「サービの調査となります。

ス業（宗教を除く）」が約 1,778㎢となり、これら上位

このうち、「法人土地・建物基本調査」について、今回４業種で法人土地面積全体の 52.0％を占める結果とは「鑑定しなの」の貴重な紙面を拝借し、調査の結果の概なりました。

要をご紹介させていただきます。

II 調査結果の概要
１．法人の土地・建物の所有状況

土地所有率は 36.4％、建物所有率は 40.9％
法人（国及び地方公共団体を除く）のうち、土地を所有している法人は全国で約 71 万３千法人で、法人総数の 36.4％（土地所有率）となりました。また、建物を所有している法人は全国で約 80 万１千法人で、法人総数の 40.9％（建物所有率）となりました。

4

特集 : 平成 30 年土地基本調査（法人土地・建物基本調査）の結果について（２）資本金階級別

土地所有法人数割合・面積割合（３）法人が所有している低・未利用地

・土地を所有している会社法人は、資本金 3,000

・法人が所有している「宅地など」の土地のうち、低・万円未満の階級が８割

未利用地の面積は 12.6％

土地を所有している会社法人を資本金階級別にみ法人が所有している「宅地など」の土地の利用状況

ると、「1,000 万円未満」層が約 22.3 万法人（土地のうち低・未利用地（「駐車場」「資材置場」「利用で

で「1,000 ～ 3,000 万 円 」 層が 約 22.2 万 法 人（ 同

926㎢であり、法人が所有している「宅地など」の土

きない建物（廃屋等）」「空き地」の合計）の面積は約を所有している会社法人の 41.6％）と最も多く、次い地総面積の 12.6％となっています。

41.4％）となっており、この両者で８割を占めています。

長野県の低・未利用地は約 15.7㎢であり、これは法長野県においては、「1,000 万円未満」層が約 6,210

人が所有している「宅地など」の土地総面積の 10.3％

法人（同 39.1％）と最も多く、次いで「1,000 ～ 3,000となっています。

万円」層が約 5,400 法人（同 34.0％）となっています。
・会社法人が所有している土地の面積は、資本金１億円以上の階級が６割

会社法人が所有している土地の面積を資本金階級別にみると、「100 億円以上」層が約 6,774㎢（会社法人が所有している土地総面積の 41.7％）と最も大きく、次いで「１～ 100 億円」層が約 3,171㎢（同 19.5%）となっており、この両者で会社法人が所有している土地総面積の６割を占めています。

長野県においても同様に「100 億円以上」層が約76.3㎢（同 37.3％）と最も大きく、次いで「１～ 100億円」層が約 46.0㎢（同 22.5％）となっています。

・法人が所有している低・未利用地の８割は５年前から低・未利用地状態

法人が所有している低・未利用地（約 926㎢）のうち、「５年前から低・未利用」であった土地は約 725㎢

（78.4%）と、多くは継続的に低・未利用の状態となっています。このうち、今後も「転換の予定はない」土地
は約 560㎢と、法人が所有している低・未利用地全体に占める割合は 60.5％となっています。

長野県においても全国と同様の傾向が見られ、法人が所有している低・未利用地（約 15.7㎢）のうち、「５年前から低・未利用地」であった土地は約 12.0㎢（76.4％）となっています。このうち、今後も「転換の予定はない」土地は約 8.6㎢と、法人が所有している低・未利用地全体に占める割合は 54.7％となっています。

5

特集 : 平成 30 年土地基本調査（法人土地・建物基本調査）の結果について

３．法人の建物所有の状況（１）業種別法人所有建物面積

業種別ではH25年と同様に「不動産業、物品賃貸業」

が２割で最も大きい

業種別に法人が所有している工場以外の建物の延べ床面積を比較すると、「不動産業、物品賃貸業」が約288㎢（法人が所有している「工場以外の建物」の延べ床総面積の 20.3％）で最も大きく、次いで「医療、（２）資本金階級別 建物所有法人数・延べ床面積割合

福祉」が約 173㎢（同 12.2％）、「教育、学習支援業」

・建物を所有している会社法人は、資本金 3,000が約 132㎢（同 9.3％）となっています。

万円未満の階級が８割

建物を所有している会社法人を資本金階級別にみると、「1,000 万円未満」層が約 28.3 万法人（建物を所有している会社法人の 45.3％）と最も多く、次いで「1,000 ～ 3,000 万 円 」 層 が 約 24.8 万 法 人（ 同39.6％）で、この両者で８割を占めています。

・会社法人が所有している建物の延べ床面積は、資本金１億円以上の階級で全体の半数以上

会社法人が所有している建物の延べ床面積を資本金
階級別にみると、「１～ 100 億円」層が約 429㎢（会6特集 : 平成 30 年土地基本調査（法人土地・建物基本調査）の結果について

社法人が所有している建物の延べ床面積の 26.9％）と最も大きく、次いで「100 億円以上」層が約 409㎢
（同25.6％）となっており、この両者で会社法人が所有している建物の延べ床総面積の半数以上を占めています。

（３）新耐震基準への適合状況

法人が所有している新耐震基準を満たす建物が調査開始（平成 20 年）以降、初めて７割を超える

新耐震基準の施行後の昭和 56 年以降の建物の件数割合（67.8％）と昭和 55 年以前で新耐震基準を満たしている建物の件数割合（4.2％）を合わせて、調査開始以降、法人が所有している建物件数のうち新耐震基準に適合しているものが初めて７割を超えました。

Ⅲ

おわりに

以上、簡単ではありますが、「平成 30 年土地基本調査」

より「法人土地・建物基本調査」の結果について紹介させていただきました。

なお、土地基本調査について、詳しくは、下記ＵＲＬより国土交通省のホームページをご覧ください。

h t t p s : // w w w . m l i t . g o . j p / t o t i k e n s a n g y o /totikensangyo_tk2_000058.html

7

特集

据置年度における固定資産税（土地）の価格の修正について
長野県企画振興部市町村課税制係

断基準を定めることは困難であるので、各市町村における１ 据置年度の下落修正措置が講じられることとされた考え方

状況を勘案して市町村長が判断を行うこととなります。

下落修正措置の適用がある場合には、当該土地の修正

固定資産税における土地の評価額は、地方税法（以下「法」

前の価格を、総務大臣の定める修正基準によって修正したといいます。）上、基準年度に評価替えを行い、その価格

価格で土地課税台帳等に登録された価格が課税標準とさを３年間据え置くこととされています（法 349 条）。これは、れます。総務大臣は修正基準を定めたときは、これを告示

課税事務の簡素化を図り、徴税コストを最小に抑えるといしなければならないとされており（法附則第 17 条の２⑦

う観点から講じられている措置です。この制度は、地価の項）、「令和４年度又は令和５年度における土地の価格に関上昇局面においては、納税者に不利益をもたらすものではする修正基準」（以下「修正基準」といいます。）が令和３ありませんが、地価の下落局面においては、第２年度又は年７月１日付け総務省告示第 220 号で告示されたところで第３年度の賦課期日における価格が、基準年度における価す。

格を下回ることとなり、納税者は当該年度の賦課期日における価格を上回る価格に基づく税負担を求められる場合も３あり得ることになります。

このような地価の下落局面において顕著となる納税者不利の状況を改善するという要請と、課税事務と徴税コストの増大をできる限り抑えるという要請とを調和させるため、

今回告示された修正基準は、平成 30 年度に告示された「平成 31 年度又は平成 32 年度における土地の価格に関する修正基準」から年度更新以外の変更はありません。

平成９年度税制改正で下落修正措置が講じられ、その後、

令和４年度における宅地の価格の修正の順序は、次のと数次にわたり延長されてきました。

おりです。
（令和５年度も同様です。）

令和２年地価公示価格においても、地価が下落してい（１）宅地の価格の下落状況を把握する。

る地点が存在することから、地価下落をできる限り評価額

都道府県地価調査及び不動産鑑定士等による鑑定評に反映させるため、令和４年度及び令和５年度においても、価を活用し、令和２年１月１日（基準年度の価格調査基

引き続き、据置年度の下落修正措置が講じられることとさ準日）から令和３年７月１日までの下落状況を把握する。

れました。

２

修正基準による価格の修正方法（２）固定資産評価基準（以下「評価基準」といいます。）
第１章第３節二 ( 一）２(1) に規定する商業地区、住宅

据置年度の下落修正措置の要件

地区、工業地区、観光地区等（以下「用途地区」という。）

当該措置は、以下の２つの要件を満たす場合に行われ（中略）を基本に宅地を区分し、その区分ごとに修正率①①

を適用する。

ます（法附則 17 条の２①項）。

当該市町村の区域内の自然的及び社会的条件から内の宅地の価格の下落状況に幅があり、用途地区ごみて類似の利用価値を有すると認められる地域においとに修正率を適用することが不適当であると認める場て地価が下落していること。

②

用途地区を基本とするが、市町村長は、用途地区

合には、用途地区を更に区分することができる。

市町村長が、当該土地の前年度分の価格を、その②

まま当年度分の固定資産税の課税標準とすることが、①の区分ごとに評価基準第１章第３節一から三まで

及び第 12 節一によって求めた価格に市町村長が修正

固定資産税の課税上、著しく均衡を失すると認めるこ

基準第２節二によって把握した下落状況からみて最もと。

適切であると判断した修正率を乗じる。

個々の市町村の状況が、上記に該当するかどうかは、土（３）令和３年度において価格の修正を行った宅地につい地の価格の状況や税負担の水準等により、一律にその判8

特集：据置年度における固定資産税（土地）の価格の修正についてて所要の措置を行う。

なお、主な市の令和４年度の変動率は、商業地区では、

令和３年度における価格の修正（評価基準第１章第長野市で△ 1.3％、松本市では 0.5％、上田市で△ 0.6％、

12 節二：令和２年１月１日から令和２年７月１日までの飯田市で△ 1.5％、諏訪市で△ 1.7％、伊那市で△ 1.8％、修正）を行った宅地については、次に掲げる①又は②

中野市で△ 1.1％、大町市で△ 1.2％、佐久市で△ 0.3％のいずれか低い価格によって価格を求めるものとする。
①②となっています。

令和３年度における修正を行った後の価格住宅地区では、長野市で△ 0.2％、松本市で△ 0.3％、

修正基準第２節二及び三によって修正を行った後の上田市で△ 0.6％、飯田市で△ 1.4％、諏訪市で△ 1.0％、価格

伊那市で△ 1.1％、中野市で△ 0.5％、大町市で△ 0.6％、佐久市で△ 0.2％となっています。

４

令和４年度の下落修正措置の予定

また、宅地全体の変動率において、下落幅が大きい市
町村は、順に、山ノ内町（△ 3.5％）、上松町（△ 3.4％）、「令和３年地価調査（令和３年７月１日時点）」では、継南木曽町（△ 3.0％）となっています。

続調査地点 384 地点のうち、長野市 11 地点、松本市 16地点、上田市１地点、塩尻市４地点、安曇野市４地点、軽6

井沢町８地点、御代田町３地点、山形村１地点、白馬村４地点、小布施町２地点の計 54 地点で上昇、また、長野

固定資産税は、市町村税の中でも、市町村民税ととも

市９地点、松本市５地点、上田市４地点、飯田市５地点、に主要な税目であり、安定した基幹税源として、今後ます

須坂市１地点、中野市１地点、大町市１地点、塩尻市５地点、

ます多様化する行政需要を賄う役割を果たしていくことが佐久市７地点、千曲市２地点、安曇野市７地点、軽井沢町

期待されます。

１地点、原村１地点、南箕輪村１地点、山形村１地点、朝

このため、納税者の信頼を確保する観点から、公平・日村１地点、松川村１地点、白馬村１地点、小谷村１地点、公正な税負担はもとより、課税の基礎となる固定資産の評

小布施町２地点の計 57 地点が横ばい、それ以外の地点

価につきましては、これまで以上に均衡化・適正化が求めは全て下落となりました。

られています。

また、用途別の平均変動率は住宅地で△ 0.9％、商業

今後とも固定資産税の評価及び課税事務につきまして、

地で△ 1.3％となり、住宅地は昨年度調査より下落幅が縮より一層の御支援と御協力を賜りますようお願い申し上げ

小しましたが、商業地は下落幅が拡大しました。

ます。

令和４年度の下落修正措置に向けて、上記地価調査のほか不動産鑑定士等による鑑定により地価下落が把握された結果、71 市町 村（全市町 村 77 市町 村のうち92.2％）で下落修正措置を行う予定となっています（令和４年１月１日現在）。

5

おわりに

評価変動割合の状況
下落修正措置の適用に伴う宅地の評価変動割合調（下落修正措置に伴う翌年度評価見込額と当該年度評価額との変動割合を調査するもの）による変動率の推移を見ますと、平成 25 年度以降の評価見込額の変動率は下落幅が小さくなっており、昨年度は上昇に転じましたが、来年度は下落する予定となっております。

9

特集

長野競売評価事務研究会
金子 和寛

活動報告

１. 当研究会の現状

近年の豪雨災害の増加により、ハザードマップに対する社会的関心が高まり、情報の重要性も増していることから、当会の評価人候補者は令和 3 年 1 月１日現在２５名と浸水想定区域についての記載の是非、記載方法についてなっています。

検討いたしました。

2. 令和 3 年度の活動状況
長野県の評価候補人の執行体制は県下において、長野・
上田・佐久・松本・諏訪・伊那・飯田の各支部から幹事をコロナ対応融資の効果などで競売件数は落ち着きを見せておりますが、競売評価は平和で安定した社会を形成するために必要不可欠な業務であることから、私たち評価人選出し、会長・副会長合計６名の２年任期で会の運営を行っは日々弛まぬ研鑽を積み、適切な評価業務を行うことがております。

必要と考えます。

本年度の活動状況は前体制に引き続き裁判所から主席、次席、主任にご出席頂き、長野・上田・佐久・松本・諏訪・伊那・飯田の各幹事合同の競売幹事会を下記日程で開催しました。
第１回（８月２７日）、第２回（１１月２６日）、第３回（２月１８日開催予定）、開催場所は生涯学習センター又はリモート開催となりました。
BIT 業者の変更に伴い、今年度より競落情報として提供される情報が BIT での公表情報のみになりましたが、引き続き評価人の皆様に落札状況データの配布を継続いたします。
全国競売評価ネットワーク総会は、令和４年４月１５日
又は１６日に大阪ブロックで開催する予定になっています。
東京管内ブロック会議は、例年１１月に開催されてきましたが、新型コロナ感染症の影響で中止になりました。
評価人合同研究会は、新型コロナ感染症の感染状況及
び協議すべき議題の両面から検討した結果、今年度の開催は見送りました。各支部単位での協議会も同様の理由から、原則として、開催しないこととしました。
このように今年度の当会の運営は必要最小限にならざるを得なかったことから、今年度の会費を 3 万円に引き下げました。
10

協会の活動内容

移住してみたい 15 年連続 1 位長野県

軽井沢、上伊那テレワーク需要に今後も期待を寄せる～第 12 回長野県不動産市況 DI 調査から～評価研究委員会

朝倉 宏典■地域別住宅地取引件数の感触（６ヵ月前との比較で上昇

横這

下降から選択した DI 値）

長野県不動産市況調査、不動産 DI 第 12 回が 2021 年

市況の悪化を脱却しつつあることを示しているものと推察

10 月時点の結果が発表。不動産 DI は不動産会社の取引される。なお不動産会社意見によればコロナ禍による不価格、取引件数の感触を数値化したものであり緊急事態宣

動産市況への悪影響はすでに過ぎ去っており、一方でウッ言が明けた時点の調査内容である。

ドショックによる不動産の買い控えを心配する声が多数聞

DI 値の結果では住宅地に関しては新型コロナウィルスのかれている。各地域地区毎の取引件数のグラフ推移に目を11

協会の活動内容：移住してみたい 15 年連続 1 位長野県

向ければ、軽井沢地区・上伊那地域が比較的好調である
印象を受ける。取引件数の実感値、予測値でプラスになった軽井沢、上伊那地域に注目してみる。
長野県は宝島社発行の田舎暮らし本（2021 年 2 月号）
で移住したい都道府県 15 年連続 1 位に輝いており、移住が活発が県である。
長野県の中でも軽井沢は全国で最も有名な別荘地のひとつであり、コロナ禍によるテレワーク普及もあいまって、移住目的の需要が増加して大幅なプラスとなった。
上伊那地域の取引件数は、2019 年 4 月以降初めてプラスとなった。上伊那地域の不動産会社のコメントを不動
産 DI に記載しているが、調査地域の中で最も田舎暮らし
や移住の不動産需要に期待しているコメントが多かった。
不動産会社の期待が数値やグラフに現れていると推測される。
私が居住している茅野市でもコロナ禍、テレワークによる勤務が東京の大企業を中心に普及し移住希望者は従来 50 代、60 代の二地域居住者が中心であったが、テ
レワーク普及により 30 代、40 代の子育て世代にも広がった。テレワーク移住の検討者は東京の大手法人勤務者が多く年収は 1000 万円を超えている。さらに、2 拠点ではなく、1 拠点で移住を考えており土地建物の予算が2500 万円から 6000 万円と多い。公表された事例：茅野市豊平の住宅団地「グリーンヒルズヴィレッジ 226 区画」が 2021 年 9 月 15 日までに 13 区画を販売し、商談中が 10 区画あり、まだ半年も時間があり、昨年度の 17区画を上回るのは確実である。茅野市は 2020 年の夏から新型コロナによる移住需要が続いているとみている。これまでの販売済み区画は 175 区画。13 区画のうち、首都圏など県外からの購入は 5 区画、県内は 8 区画。これまで半年ほどかかっていた商談期間が 1 か月に短縮。
茅野市は諏訪地域に含まれるが DI の取引件数は実感値
は横ばい、今後はマイナスを予測している。移住需要の増
加より地元の不動産需要減少が上回る形となった。今回の不動産 DI の結果を受けて地域全体の不動産需要の良し悪しは移住だけでなく、総合的な地域の民力にも左右されるものだと改めて実感された。
出所：公益社団法人長野県宅地建物取引業協会・一般社団法人長野県不動産鑑定士協会
12

軽井沢、上伊那テレワーク需要に今後も期待を寄せる

委員会事業計画報告

総財務委員会
委員長

宮坂 祐里

④ その他

令和 3 年度の総財務委員会の活動内容と、現在までの状
況は以下の通りです。

他の委員会の所掌に属さない事項に対処するとともに、① 適正な財務管理と予算執行及び事務管理体制の事務局運営の円滑化をサポートすることに努めてまいりま

適正に予算を執行するため、税法その他の法令を遵守し最後に、当協会は、限られた予算内で組織運営を行う

つつ、収入・支出を適切に管理します。また、会計ソフト、ことから、今後も一層の事務効率化と経費節減策を推し

インターネットバンキング等を有効に活用することによっ

進めてまいりますので、会員の皆様にもご理解とご協力をて、予算管理の精度を高めるとともに、会計処理の合理化

賜りたく、よろしくお願い申し上げます。

す。

整備を図っていきます。
今年度より会計顧問をお願いしている太田公認会計士からの提案を受け、会計ソフトの変更、支払調書作成のための簡易ソフトの外注、計算書の簡便化、源泉徴収税額の計算の一本化等の見直しを行い、事務作業の合理化を図りました。
今後も、事務局職員の負担軽減と事務効率の向上のため、必要な見直しを行ってまいります。

② 規程等の見直し
当協会の定款、規程類について、法令や実態との整合性の確認作業を継続し、必要な場合は適宜修正を行っていきます。また、定款、規程類の変更等を行った場合は、会員専用のサーバーに迅速にアップしていきます。

③ 各種会議の運営とサポート
総会の開催、理事会や各委員会の会議が円滑に運営されるようサポートしていきます。また、理事会における検討・協議・決議・報告事項等をできるだけ簡潔かつ迅速に会員の皆様に報告することを心がけます。報告に当たっては、会員専用のサーバーに理事会議事録としてアップする
ことにより行っております。

13

委員会事業計画報告

公益事業委員会
委員長 西入 将光

２. 無料相談会の実施について

令和３年度における公益事業委員会の活動内容をご報告いたします。

不動産に関する無料相談会は、地価公示普及月間である４月（春）と長野県地価調査基準地価格公表後の１０月

１. 研修会の開催について（秋）に県内各市（長野市、須坂市、上田市、佐久市、松本市、飯田市、諏訪市、駒ケ根市）において例年行われ

主に会員の研鑽、資質向上を目的とした研修会を毎年ているところでありますが、今年度についても例年と同様

継続して行っております。しかしながら、コロナ禍の影響に対面方式にて開催することができました。コロナ禍の影により研修会の開催に際し、例年以上の配慮が求められ響はありましたが、各市、地区商工会議所等のご協力を頂ました。一昨年度より予定しております「リニア中央新幹線事業の概要と進捗状況等に関する研修会その 2

き、感染対策（検温、アルコール消毒、換気、仕切板の設置、

山梨相談者の連絡先の確認等）を十分に施した上で無事に開編」（甲府市）につきましては、県を跨ぐ移動の自粛が求催するに至りました。相談会には多くの県民の皆様がご来められる等の感染防止策が求められる中、多人数での隣

場くださり、様々な相談に応じることができました。

県訪問については関係諸団体との調整に時間を要すること

なお、長野市、松本市、上田市、飯田市においては、春・及び会員の安全確保を考慮した上で、本年度の開催を断念し開催を翌年度以降に延期することとしました。また、例年総会開催日に実施しております総会時研修会につきま

秋の無料相談会に加え毎月又は隔月において定期的に相談事業を行っております。これらの相談会におきましては、開催場所の環境に応じ、対面での実施若しくは電話でのしても、昨年度と同様に総会の開催自体をオンライン化し対応により実施しております。

たことに鑑み、中止しております。
このような状況下のため、１０月１５日にＷｅｂ（Ｚｏｏｍウェビナー）を利用したリモートにて「アフター（ウィズ）
コロナ市場におけるホテルの賃料分析、投資判断及び評価

３. 長野県地価調査書の作成・発行について
本年度も昨年度と同様、冊子版（紙媒体）として無事にについて」に関する研修会を開催しました。本研修におき

令和３年１１月に発行することができました。情報のＩＴ化

ましては、ホテル評価の第一人者である、株式会社日本ホが進む中、発行形態の在り方については引き続き検討してテルアプレイザル代表取締役の北村剛史先生より、具体例

参りますが、情報が集約され一元化していること、販売実や経験談を交えてご講義頂きました。高度な専門的知識績も比較的安定していること、使い勝手の良さから紙媒体に触れられる良い機会となったことはもちろん、ホテル業を望む声が多いこと等に鑑み、今後も冊子版での発行を

界はコロナ禍により最も大きな影響を受けた業界の一つで中心に考えて参りたいと考えています。なお、販売価格にあり、今後コロナが終息に向かっていく中でどのように変つきましては、地価調査書発行の公益性に鑑み、利用者化していくのか大きな注目を集めております。このようなタの方々に幅広く利用していただく環境を整える観点から1

イミングで本研修会を開催できたことは大変有意義であっ冊あたり 2,200 円（税込）となっております。

たと思います。
また、年度内におきましては、令和 4 年 2 月中旬に「継続賃料」に係る研修会を、同年 3 月には内容は未定です

４. 広報誌「鑑定しなの」の発刊についてが研修会を予定しており、今後も継続して会員の評価スキ
ルや知識の更なるブラッシュアップを図るため不動産鑑定

広報誌「鑑定しなの」は、当士協会の対外的な情報発関連における情報のアップデートをサポートして参りたいと信の重要なツールであることから、協会活動報告等を中心考えています。

に、不動産鑑定士や不動産の鑑定評価の啓蒙普及活動に
14

委員会事業計画報告：公益事業委員会

資するよう努めるとともに、会員のみならず一般の方々に興味を持っていただけるような内容を探りながら、編集・発行に努めているところであります。なお、発行方法についてはＷＥＢ（ＰＤＦ版）での配信（ホームページ掲載）をもって、今後も引き続き内容の充実を図って参りたいと考えております。

５. 協会ホームページの運営について
不特定多数の方が閲覧する士協会活動の情報発信ツールとして、常に最新情報を提供できるよう、随時更新を行い、できる限り見やすい内容・レイアウトとなるよう努めて参りました。また、本年度もアクセス解析を行うことにより、どの方面からどのような情報を求められているのかを分析しました。その結果を踏まえ、「求められている内容を適時に更新し発信する」という好循環を維持できるよう、今後とも尽力して参ります。

15

委員会事業計画報告

評価研究委員会
委員長 朝倉 宏典

調査は長野県の後援のもと公益社団法人長野県宅地建物

令和３年度における評価研究委員会の活動内容をご報告します。

取引業協会との共同事業として行い、結果は当士協会ホームページに掲載いたしました。

１. 取引事例閲覧制度について

4. 鑑定士間情報共有の促進

事例管理・閲覧システム（Rea-Jirei）が再構築されまし

会員間での鑑定評価に係る情報共有を促進すべく、当たが、新システム移行後も会員がスムーズに制度を利用で士協会で運用されている会員専用ホームページにおいてきるように士協会において行っております取引事例閲覧制『鑑定士間情報共有』のページ更新・管理を行いました。

度の登録・管理・事務業務のうち、賃貸事例の登録業務

具体的には先に述べました調査研究事業のデータ・調査結を当士協会、連合会と連携して行いました。

果等の掲載を行いました。

２. 公的土地評価の地点数の取纏等
令和 4 年の公的評価の事例閲覧制度おける相続評価において、会員の閲覧申請の書類の省略（委託を証する書面等）を目的として、会員が担当する相続評価の担当地点数の取り纏め及び連合会への申請当士協会の事務局と共同で行ったほか、公的評価の申請喚起を当士協会の事務局と共同で行いました。

３. 調査研究事業について
下記（1）～（3）の調査研究を行いました、これからも会員の要望等の必要に応じて参考となる経済データを検討
し、鑑定評価作業に役立つデータ整備を行っていきます。
（1）一般的要因資料の各種データ整備

一般的要因資料の整備を行いました。具体的には、人口・世帯数・高齢化率、観光地利用者統計、市郡別着工新設

住宅統計等の各種データを整備し、会員への配布及びホームページでの掲載を行いました。

（2）取引件数等動向調査について

本年 10 月に不動産の取引件数等動向調査を行い、当該整備した Excel データをホームページに掲載いたしました。

（3）不動産ＤＩ調査

本年 4 月及び 10 月に不動産ＤＩ調査を実施しました。

本年４月及び 10 月に不動産 DI 調査を実施しました。当16

委員会事業計画報告

公的土地評価委員会
委員長 茅野 武弘④ バランス検討用 GIS の活用検討

当委員会は、公的土地評価の均衡・適正化等に関する事項、固定資産税評価替えにおける鑑定評価の実施体制

地価公示、地価調査、相続税標準地評価はもちろん、に関する事項、県・市町村との協議等に関する事項及びそ個人レベルのバランス検討においても活用可能な地図情報の他関連する事項を所掌しており、公的評価業務の円滑システムとして「Ｐ－ＭＡＰ（不動産鑑定評価データ共有地

な遂行が可能な環境を整備することを通じて、不動産の図表示システム）」を平成 29 年 10 月に導入し、供用を開

適正な価格の形成に寄与して参ります。

始しました。今後、さらなる活用法を検討して行きたいと

今年度は価格均衡化会議等の開催はありませんが、次回考えております。

（令和 6 年）評価替えや時点修正業務が円滑に実施できる
よう、引き続きインフラ整備・改善に注力します。
令和 4 年度に計画している公的土地評価委員会の活動
内容と現在までの状況は、以下のとおりです。

① 特定種別の土地に係る地価情報の整備
固定資産税評価替えの際、県内の多くの市町村において、特定種別の土地（ゴルフ場、工場地、別荘地、温泉地等）
についての評価が実施されています。これら特定種別の土地についても市町村間での価格バランスの検討は重要であり、時系列的な調査結果は時点修正に際して有益な参考資料となります。
来年度は固定資産評価替えなので、会員向けにアンケー
トを実施する予定です。

② 時点修正業務のサポート
例年の定型的業務として実施している固定資産税標準
宅地に係る時点修正業務について、協会契約締結手続をはじめ、適切なサポートを行って参ります。

③ 公的評価にかかる役員等の計画的選任準備のための連絡調整公的評価に関連する役職としては、当協会の理事、地価公示等の分科会幹事、国税の主管・副主管鑑定評価員、競売評価事務研究会の幹事等がありますが、役職の重複による負担の偏重等を回避し、各組織において円滑な運営が可能となるよう、当委員会で情報の収集と提供を行って参ります。

17

寄稿

遊水地の利用制限及び利用権登記～導水路及び遊水路を含めて～不動産鑑定士内藤 武美
降水量が 421mm を記録したが、これは約２か月分に令和元年台風 19 号の千曲川洪水により甚大な被害を相当する雨が１日の間に降ったことになるという。その被った地域に、国土交通省が遊水地を数箇所設置する計ため各地で被害が相次ぎ、刈谷田川では堤防が 4 か

画が新聞記事（信濃毎日新聞）に掲載されていた。

所破壊（破堤延長 30m ～ 70m）、稚児清水川では 2

水害対策には色々あるが、近年、遊水地を造ることが増か所が破壊（破堤延長 50m、102m）された。

えてきた。実際、新潟県見附市（みつけし）の刈谷田川で

その後、対策工事として刈谷田川沿岸付近に遊水は大規模な遊水地が 6 箇所設置されていて、筆者は利用関係や地役権割合を調べて過去に現地調査をしたことが地 6 箇所（図 1 参照・Ａ池～Ｆ池）が平成 22（2010）

そこで、本稿では刈谷田川の遊水地を例に、土地利用

画区域外）された。遊水地は面積合計 912,000㎡、

年に整備（非線引都市計画区域内無指定及び都市計ある。

計画貯水容量 2,347,000㎥の規模を持ち、たとえる関係、登記関係及び地役権割合（個別性）について述べと東京ディズニーランド＋東京ディズニーシー（合計たい。なお、水害対策としての導水路及び遊水路について

100 万㎡）より 10% 程度少なく、東 京ドーム（124も言及した。

万㎥）の 2 倍弱の容量を持つ大規模な施設である。

遊水地は、洪水時に堤防の一部が 2m ～ 3m 低く

1. 遊水地

なった箇所（越流堤）から河川の水を一時的に流れ込（1）遊水地

ませる施設で、これにより下流部の川の水位を低くし遊水地とは，河川堤防の一部を低くして河道からあて洪水による被害を防止または軽減させる役目を持っふれた洪水を一時的に貯留することで、洪水被害を軽ている。

減するためにつくられる池のことをいう 1。

平成 23 年 7 月豪雨の時、刈谷田川の増水した水がこの遊水地に流れ込み、巨大なプールの役割を果たし（2）刈谷田川( かりやたがわ )の氾濫及び遊水地の設置たため下流域に大きな被害をおよぼすことがなかった。

文献 2 によると平成 16 年 7 月 12 日夜半から13 日

同 16 年 7 月の豪雨（1 時間雨量 44mm）よりも1 時にかけて記録的豪雨が発生して、長岡市、見附市、中間雨量（同雨量 68mm）が多かったにもかかわらず、之島町では全壊家屋 70 棟、床上浸水 2178 棟、床堤防が決壊しなかった。できたばかりの遊水地が一定下浸水 6117 棟の被害におよんだ。栃尾観測所では日の機能を果たしたことが大きかったようだ。

ただ、この豪雨では、遊水地の農作物被害が発生し、特にＡ池や刈谷田川と稚児清水川が合流するＣ池の被害が著しかった。この箇所は平成 16 年の水害の際にも堤防決壊などの大きな被害が発生している。

遊水地は、河川より集落の方が高くなるよう設計（図2 参照）されており、越流堤に近いほど水がたまりやすく、堤防と越流堤の間には樋門が設けられ排水をおこなう。そのため越流堤に近い水田ほど被害に遭いやすく、一度泥をかぶった稲は商品にならない。

18

寄稿：遊水地の利用制限及び利用権登記～導水路及び遊水路を含めて～（3）土地利用制限（4）登記記載例

公共が遊水地の用地を買収するのではなく、権利設

遊 水 地 を 登 記 する 場 合、 越 流 堤 の 敷 地 を要 役

定をおこなう方針が示され、地上権、賃借権、地役権

地、遊水地が承役地となる。目的１及び２は登記先例設定が検討された。地上権や賃借権は第三者（公共機（S54.11.16. 民三第 5776 号民事局長回答）から地それに賃借権は民法第 604 条で存続期間が 20 年とに示す。

関）に利用権を渡すため所有者は耕作ができなくなる。
定められているため永久的な期間の利用ができない。

地役権は、遊水地内の土地改変を行わないため、土地利用（農地）がそのまま継続できる。水深が浅く

役権設定登記が認められている。その登記例を下記＜承役地の登記（地目：田・所有者：個人）＞

・登記の目的 地役権設定
・原

1 箇所あたりの調節容量が少ないため、遊水地面積及因 平成〇年〇月〇日設定

・目び箇所を多く必要とする 3。その結果、権利者と所有

的

１ 越流堤の設置に起因する浸水及び冠水の認容者が共同利用でき、かつ、存続期間が永久的な地役２権が選ばれた。

地役権設定後、河川法第 6 条 1 項 3 号（高水敷）に基づく河川区域の指定をおこなっている。もともと農業振興地域（農業振興地域の整備に関する法律）の農用地に指定されていたため、資材置場への転用
（雑

・範
・要

遊水地の機能の保全の妨げとなる工作物の設置その他行為の禁止
役

囲 全部
地

＜要役地の登記（地目：堤・所有者：国土交通省）＞

種地）や倉庫といった宅地への転用は不可能な状況に・登記の目的かの用途に利用することは、不可能に近い。

・目あった。このため遊水地に指定されると現況農地をほ・承ほかに遊休地の設置に伴い農地に対する地役権の１

設定 をおこなっているのは下記の８箇所（平成 20 年

２的広場等として利用し、洪水時に遊水地の働きをする・範4時）がある。なお、通常は公園、テニスコート、多目
境川遊水地 もある。
5

〇〇〇

役

要役地地役権地 〇〇〇的

越流堤の設置に起因する浸水及び冠水の認容

遊水地の機能の保全の妨げとなる工作物の設置その他行為の禁止
囲 全部

承役地と要役地は隣接している必要はないから図 1

・一関遊水地（岩手県一関市、平泉町、北上川、貯のＣ土地にも地役権は設定できる。地役権（要役）の・大 和 田 遊 水 地（ 北 海 道留 萌 市、 留 萌 川、 面 積

規模な遊水地ともなると所有者が多いため何十、何百・大沼遊水地（北海道稚内市、声問川、越流堤 1 箇

は 62 件の設定におよぶ。

・蕪栗沼遊水地（宮城県栗原市・大崎市及登米市、

研究 444 号）や「地代」は登記できないが、当事者

水池面積 1450ha、総貯水量 7680 万㎥）

登記は承役地の所有者ごとに登記されることから、大38ha、総貯水量 50 万㎥）の登記がされる。例えば刈谷田川の要役地登記（Ｂ池）
地役権設定登記において「存続期間の定め」（登記所、面積 1050ha、総貯水量 1900 万㎥）
声問川、総貯水量 1050 万㎥）・大久保遊水地（山形県村山市・河北町、最上川、

面積 200ha、第一第二遊水地、総貯水量 900 万㎥）・母小島遊水地（茨城県筑西市、面積 160ha、総間の契約で定めているケースが多い。また、大正時代
初期には「目的

大正〇年〇月〇日から向う 999 年

間前記土地上に建物を建設し竹木を裁植し土盛を為す

等流水自然の流通を妨げる工事をしない」といった契約例（長野市誌第八巻）があるから昔は目的に存続期

貯水量 500 万㎥）間を追加して契約した例があったようである。

・上野遊水地（三重県伊賀市、面積 248.5ha、総貯水量 900 万㎥）

・牟田辺遊水地（佐賀県多久市、面積 53ha、総貯水量 90 万㎥）

19

寄稿：遊水地の利用制限及び利用権登記～導水路及び遊水路を含めて～（5）地役権割アされた。一つは類似事例からの検討で、上野遊水

地、小貝川遊水地及び牟田辺遊水地の割合が 25%

遊水地の地役権割合～ 30% であった点、二つ目は堤外地価格（河川敷）

一般的に遊水地の地役権設定対価補償額（地役権価格）は、純農地（田）と思われる土地価格のの堤内地（堤防内）価格に対する割合を基にしてい遊水地に住宅がある場合、移転せざるを得ないが、と河川保全区域もしくは保全区域外の堤防内の農地

25% ～ 35% におよび、30% が多い。

る点。つまり、河川区域たる河川敷の農地取引事例

その場合は宅地価格が基になる。通常の道路用地の取引事例を比較したところ 30% 前後の開差 9 であっ買収にあたっては宅地見込地の価格を基にすることたという。

まであるから純農地価格が基になったようである。

定に伴う補償額の算定は、事業予定地および周辺の格等に関する調査結果）によると当時、新潟県の中評価の比較検討の結果、遊水地予定地の標準的なていた場合、地役権割合を 35% とすると地役権価おおむね 30% 増の価格である。」とあり、上記と同積が全国 2 位で他県に比べ非常に多いため、田のなお、遊水地の設定された土地の固定資産評価

また、蕪栗沼遊水地について文献 10 に「地役権設が多かったが、遊水地の地役権設定前後は農地のま全国農業会議所の統計資料（H22 年田畑売買価

堤内地・堤外地を 10 数カ所選んで鑑定評価を行い、田価格は1,031円／㎡であり、3,000㎡の水田を持っ価格差を 75 万円／ 10a と決定した。これは地価の

格は 108 万円程度となる。新潟県は、田の耕地面

様な方法を参考にして割合を決定している。

平均価格は全国平均価格（1,363 円／㎡）より低く

額は、純農地であるから非常に安く、宅地のような補正をする必要性に乏しい。

ならざるをえない。

1,031 円／㎡ ×3,000㎡ ×35% ≒ 108 万円（6）地役権割合の個別性

上記統計資料によると中田価格は、平成 7 年以降

文献 11 に「（参考）地役権補償率決定に係る問題点

16 年連続下落を続けており、その主な要因として米価など農産物価格の低迷（34.8%）、農地の買い手について①牟田辺遊水地は、10 ～ 15 年に 1 度程れている。そのため耕作放棄した荒地が刈谷田川沿

較においても、冠浸水確率を考慮すべきであろう。②の減少（19%）、生産意欲の減少（14%）が挙げら

度の冠水、浸水を予定しているが、先例地割合との比岸でも増えつつある。

当該地は地形的に農地高低差があり、洪水時の冠水、イ

浸水に差が生じるが、地役権割合の冠浸水に係る個別ほかの遊水地の地役権割合

比準が必要ではないだろうか。
（略）」とあり、浸水す

ほかの遊水地やダムの地役権割合 は以下のとお
6

る確率および浸水しやすい場所とそうでない場所の地り。

役権割合を検討する必要性を指摘している。

牟田辺遊水地 30% 相当、一関遊水地概ね 30% 程

確かに遊水地によって冠浸水する率は異なっていて

度、蕪栗沼 ( かぶくりぬま ) 遊水地 30% 相当、上一関遊水地は 10 年に 1 回 12、大沼遊水地は越流堤か

野遊水地 30% 相当、小貝川遊水地 25% 相当ら浸水する確率は 7 年に 1 回 13 である。

また、文献に下記割合 7の記載がある。

遊水地設置後の洪水に対して新たに補償は支払わ

大久保遊水地 30% 相当

室 生ダム 30%、 小 原ダム（ 富山県 ）33%（1/3）、
祖山ダム（富山県）40%

れないため、収穫できず減収となった場合、各個人の農業共済で対応している。

実際、平成 23 年 7 月豪雨の際、刈谷田川沿岸地元

笠置ダム（岐阜県）30%、角川ダム（富山県）50%（崩の人は「厚さ 30cm 程度の泥や多量のゴミが流れ込ん

壊地）

木曽ダム（長野県） 設計洪水位 +1m の範囲 45%、
設計洪水位 +2m の範囲 30%だ。越流堤に近い所では厚さ 50 ～ 60cm にもおよぶ所があった。造る時 50 年に一度という説明だった

はずが、造って翌年に起きてワセ（稲）を中心に被害

大久保遊水地の地役権補償において、地役権のは大きかった。泥やゴミの除去は県の方でやってくれ

価格を 30% と定めた経緯に２つの考え方 8 が重視るが、積雪が多く今後心配だ」と言っていたように越20

寄稿：遊水地の利用制限及び利用権登記～導水路及び遊水路を含めて～流堤に近い場所は農地及び農作物被害が著しかった。

川、嘉瀬川の 3 つの大河川と、その間を流れる中小て被害の大小が生じている。農業共済制度（農業災害

置されている。

特にＡ池及びＣ池の被害が際立っていて、場所によっ補償法）によって補償されるとはいえ、100% 補償で河川は延長約 23km の導水路で結ばれ、調整池が設（2）登記設定例（導水路）

はないため生産者にとって厳しい現実である。

文献 （蕪栗沼遊水地補償）に「県の提示額は、土
14

導水路施設設置を目的とした区分地上権設定例 15

地を 1・2 等級に区分し、それぞれ 66 万円、65 万円／ 10a の補償額であったが、地権者会からの反対で、一律の補償となった。補償金の支払いは 3 年間継続があり、この導水路（内径 2.3m）は一部既設水路（開渠およびトンネル）の下を通っている。

公共の区分地上権には珍しく存続期間が有期であで行われることとなった。」とあり、実務上個別性導入る。特約３は木造２階建建物の荷重を考慮して 1 トの困難さを指摘している。

ンと定められていて、地上に建てられる建物が制限されている。

＜参考サイト＞

水を流すトンネルである導水路は、場所によって一般社団法人全国農業会議所

は非常に長い。例えば北千葉導水路は利根川と江戸https://www.nca.or.jp/publication/statistics/

川を結び、地下水路 22.2km、開水路 6.3km、総延一般財団法人公共用地補償機構

長 28.5km で構成されている。

https://www.hosyoukikou.jp/gaiyou/index.html

また、那珂導水路は、長さ約 43km、深さ約 20m～ 50m の地中に設けられており、那珂川と霞ヶ浦をつないでいる。ちなみに那珂川導水路は買収地以外、

2. 導水路

区分地上権の設定によっている。

（1）導水路の目的＜地上権設定例＞

導水路とは水を流すための人工的に造られた構造物をいう。その役割は、川の水を広域的に飲み水、農・原

因

平成〇年〇月〇日

・範囲

東京湾平均海面の下 1.80 メートルか・目

業用水などに利用できるようにしたり、洪水を防いだ

りすることである。また、川の水が少なくなった場合、お互いの川の水量のいずれかに余裕があった場合に的

ら上 21.10 メートルの間

・存続期間

は、余裕のある川から水が少ない川へ水を送って水不足を解消する役割を持っている。

・地

代

・特

約

・支 払 期

図 3 は三本の川を結ぶ地下導水路があり、調整池へ注ぐよう設計されている。洪水の際、川の水を導水路に通して調整池へ流し込み、川の氾濫を防ぐ役割を〇〇導水路施設設置

60 年

60 年分 1 平方メートル〇円

契約の日と同時に全期間前払１

前記記載の区分地上権設定の範囲を掘削し、２土地に建物及び堅固な工作物を設置しようと

又形質を変更しないものとする。

担っている。実際、佐賀平野を代表する筑後川、城原するときは、事前に地上権者の同意を得るものとする。
３

土地に 1 平方メートル当たり1.0 トン以上の荷重をかけてはならない。
＜参考サイト＞

国土交通省九州地方整備局

佐賀河川事務所

http://www.qsr.mlit.go.jp/saga/

21

寄稿：遊水地の利用制限及び利用権登記～導水路及び遊水路を含めて～

3. 放水路（2）登記設定例（放水路）

下記は、水害対策として地下に放水路を通す際、区（1）放水路の目的

分地上権の設定登記をした例 16 である。特約２は建物

川を人工的に新たに開削し、海や他の川に放流するの荷重を考慮して 2 トンと定められていて、導水路同水路のことを放水路または分水路といい、川の蛇行部

様、地上に建てられる建物が制限されている。

分をショートカットし、洪水を早く下流へ流すために人工的に開削した水路を捷水路（しょうすいろ）という（図＜地上権設定例＞

4 参照・河川用語集サイトの放水路の図を引用加工）。
放水路として有名な首都圏外郭放水路は、埼玉県春

国道 16 号直下約 50m 地点に設けられた世界最大級

１

幸松川といった中小河川が洪水となった時、これらの放水路施設の敷設

代

約

放水路施設の存続する期間

無償

東京湾平均海面上 100.616 メートルから上

83.216 メートルの間は掘削し、又は形質を変更

洪水の一部を江戸川に流すようになっている。

しないこと。

洪水の被害を軽減する外郭放水路は大きく３つの機２能で構成されている。

東京湾平均海面上 100.61 メートルにおいて

1 平方メートル当たり 2.0 トン以上の荷重をかけないこと。

水を地下空間に貯めておく機能

３

水路施設の維持管理の障害となる建設及び４

土地に建物及び工作物の設置をする場合は、堅牢な工作物を設置しないこと。

■総貯水量 670,000㎥■最大排水量

東京湾平均海面の上 100.616 メート・特周辺の中川、倉松川、大落古利根川、18 号水路、

貯まった水をはき出す機能

囲・地

使われたことでも知られている。

③

・範

的

・存続期間

映画「仮面ライダー」で、ショッカーの秘密基地として②

平成〇年〇月〇日設定

ルから上 83.216 メートルの間の地下放水路である。この施設内は地下神殿と呼ばれ地上の溢れた洪水を地下に取り込む機能

因・目

日部市の上金崎地から小渕にかけての延長約 6.3km、①・原

その設計、工法等について事前に区分地上権者と1 秒間に 200㎥

協議するものとする。

■トンネル延長 6,300 ｍ

５

上記排水ポンプの性能は格段に優れており、小学

土地の用法及び形質を変更するときは、あらかじめ区分地上権者の同意を得るものとする。

校 の 25 ｍ プ ー ル（25 ｍ ×16 ｍ ×1.5 ｍ =600 ㎥）の水を 3 秒間で空にする能力には驚かされる。

＜参考サイト＞

河川用語集～川のことば～（国土交通省国土技術政策総合研究所）

http://www.nilim.go.jp/lab/rcg/newhp/yougo/
words/085/085.html
首都圏外郭放水路

https://gaikaku.jp/1

神奈川県（境川遊水地）

https://www.pref.kanagawa.jp/docs/ex5/river/sakaigawa_yusuichi.html
2

7.13 新潟豪雨洪水災害調査委員会編「7.13 新潟豪雨

洪水災害調査委員会報告書」平成 17 年 5 月

22

寄稿：遊水地の利用制限及び利用権登記～導水路及び遊水路を含めて～3

冨樫祐一郎（新潟県土木部河川管理課）「平成 23 年

新潟・福島豪雨における刈谷田川遊水地の効果と課題」

4 「衆議院議員松木謙公君提出サロベツ川流域など水害補償施策に関する質問に対する答弁書一の 1」平成 20 年
2 月 29 日受領答弁第 100 号
5

神奈川県立境川遊水地公園

6

立川博司「牟田辺遊水地に係る地役権設定について」

7

建設省東北地方建設局山形工事事務所用地第一課長

http://kanagawa-park.or.jp/sakaigawa/map.html
用地ジャーナル 1996 年 5 月号、⑬項

佐藤修一「大久保遊水地事業に伴う地役権補償について」
用地ジャーナル 1998 年 5 月号、41 ～ 42 項
8

財団法人日本不動産研究所山形支所の調査報告書（地9

建設省東北地方建設局山形工事事務所用地第一課長

役権補償率）

佐藤修一「大久保遊水地事業に伴う地役権補償について」
用地ジャーナル 1998 年 5 月号 41 項
10

内田和子
「遊水地と治水計画 応用地理学からの提言」

11

立川博司「牟田辺遊水地に係る地役権設定について」12

一関遊水地長島水門新設工事

13

北海道開発局「声問川水系河川整備計画【指定河川】

14

内田和子
「遊水地と治水計画 応用地理学からの提言」

15

水資源開発公団房総導水路建設所用地課「区分地上16

近畿地方建設局用地部「河川事業における区分地上

85 項、古今書院

用地ジャーナル 1996 年 5 月号、⑬項

http://genba-story.com/iwate6/index.html（原案）について」7 項、平成 20 年 12 月 19 日
85 項、古今書院

権設定事例について」用地ジャーナル 2001 年 3 月号

権 ( 地下使用 ) の設定について」用地ジャーナル③区分地
上権の登記 1998 年 4 月号

23

新入会員

2 年 3 月に不動産鑑定士登録を行いました。今後は様々な地域で幅広い案件を積み重ね、一人前の不動産鑑定士になれるよう努力していきたいと思います。
長野県には、赴任するまでほとんど訪れたことがなく、初めての土地で一からのスタートとなりますが、できるだけ多くのことを学び、長野県の綺麗な風景やおいしい
食べ物を堪能しながら、日々精進していきたいと思っております。未熟者ではございますが、微力ながらも地域

五十嵐 正之に貢献できるよう努めて参りますので、どうぞよろしく

一般財団法人日本不動産研究所 長野支所

お願いいたします。

令和 3 年 4 月に長野県不動産鑑定士協会に入会させていただいた、一般財団法人日本不動産研究所長野支所の五十嵐正之と申します。平成 29 年 12 月に同所に入所後、埼玉県の部署で主に証券化対象不動産や会計目的の不動産等の鑑定評価業務を中心に行っておりました。
令和 3 年 4 月に長野支所に赴任し、現在は長野県内各
地のホテルや工場、公共公益施設等、様々な不動産の鑑定評価業務に従事しております。
出身は新潟県新発田市で、地元の高校を卒業後、東京の私立大学に進学しました。大学では経済学を中心に学び、その中で経済活動の基盤となる不動産に興味を持ち、高い専門性が求められ、社会に与える影響の大きな仕事に就きたいと思い、大学卒業後は東京の不動産会社に就職しました。そこでは、事務所や店舗等の事業用不動産の仲介営業に従事しておりました。厳しい売上目標があり、寝る時間もないほど忙しく、大変さもありましたが、日々様々な人と出会い、成約に至るまでの駆け引きや、
不動産に対するニーズを直接感じ取ることができ、大変貴重な経験をすることができました。
その後、宅建の資格を取得したことをきっかけに、より専門性の高い仕事に就きたいと思い、会社を辞め、不動産鑑定士の勉強を始めました。論文式試験は必死に勉
強しても不合格が続き、何度も諦めそうになりました
が、平成 29 年に合格することができました。同年 12月に日本不動産研究所に入所し、実務修習を経て、令和
24

会員名簿

一般社団法人 長野県不動産鑑定士協会 会員名簿
個人会員（51 名)【不動産鑑定士】
会員名
赤羽根

資裕

( 令和 4 年 1 月 7 日現在 )〒380-0865朝倉宏典

391-0003

畔上豊

380-0803五十嵐正之

380-0824

今牧

一宏

395-0821岩瀬朋久

380-8568大井邦弘

384-0032

大井岳

380-8682

奥原清

390-0811奥村淳

380-0823

奥村

節夫

395-0801

大日方

一成

390-0814

金井久雄

381-2226金子和照

386-0022金子

和寛

386-0022

所属事務所名

電話番号

所在地

ＦＡＸ番号

(有)大蔵不動産鑑定所

TEL 026-234-2803

長野市長野花咲町1250-5

FAX 026-234-2813

八ヶ岳ライフ(株)TEL 0266-72-5880

茅野市本町西5-23

FAX 0266-72-5884

畔上事務所

TEL 026-214-3785

長野市三輪8-53-12

FAX 026-214-3786

一般財団法人 日本不動産研究所 長野支所

TEL 026-228-3444

長野市南石堂町1282-11 長栄第1ビル3階

FAX 026-228-3323(有)今牧不動産鑑定

TEL 0265-56-0207

飯田市松尾新井6932-5

FAX 0265-56-0208(株) 長栄TEL 026-227-2233

長野市岡田町178-2

長野バスターミナルビル3Ｆ

FAX 026-227-2239(有)大建

TEL 0267-24-6188

小諸市古城1-5-13

FAX 0267-22-1950(株)八十二銀行

TEL 026-227-1182

長野市岡田178-8

FAX

奥原不動産鑑定事務所

TEL 0263-50-8254

松本市中央1丁目21-3 長野県理容会館2階南号室

FAX 050-3730-1922(有)ながの鑑定

TEL 026-228-5662

長野市南千歳2-15-3

FAX 026-228-2744

富士不動産コンサルティング

TEL 0265-23-5187

飯田市鼎中平2378-3

FAX 0265-22-9839(株)信濃不動産鑑定事務所

TEL 0263-36-5020

松本市本庄2-3-18

FAX 0263-36-3280

不動産情報センタービル2階(有) 長野不動産鑑定センター

TEL 026-283-0555

長野市川中島町今井676-3

FAX 026-283-0581

昭和不動産鑑定（株）

TEL 0268-24-1110

上田市緑が丘1-27-59

FAX 0268-22-0065

昭和不動産鑑定（株）

TEL 0268-24-1110

上田市緑が丘1-27-59

FAX 0268-22-0065

25

会員名簿

一般社団法人 長野県不動産鑑定士協会 会員名簿
会員名

〒

金子

剛

386-0022

久保大典

388-8006久保田

修二

386-0011

神頭和志

381-0043

郷間

智吏

390-0811齋藤隆

381-0014

嶋田孝一

384-0014

清水洋一

380-0838

下平智行

399-4301

高橋達幸

389-0104

高畑登

385-0051髙山

久夫

390-0877茅野武弘

390-0852

塚田

栄二郎

380-0824

塚田

賢治

381-0042土橋重麿

392-0015

寺沢

秀文

395-0051

所属事務所名

電話番号

所在地

ＦＡＸ番号

昭和不動産鑑定（株）

TEL 0268-24-1110

上田市緑が丘1-27-59

FAX 0268-22-0065

アルプス不動産鑑定事務所

TEL 026-274-5690

長野市篠ノ井御幣川504

FAX 026-274-5690（株）久保田不動産鑑定所

TEL 0268-25-2311

上田市中央北2-6-17

FAX 0268-25-2305

神頭不動産鑑定事務所

TEL 026-217-8008

長野市吉田2-17-5

FAX 026-243-6939

一般財団法人 日本不動産研究所

松本支所

TEL 0263-32-8871

松本市中央2-1-27 松本本町第一生命ビルディング7Ｆ

FAX 0263-32-8842(同) 斎藤不動産鑑定

TEL 026-262-1855

長野市北尾張部765

相互第2ビル2Ｆ

FAX 026-262-1856

嶋田不動産鑑定所

TEL 0267-22-0026

小諸市荒町2-1-10

FAX 0267-22-0026

清水不動産鑑定事務所

TEL 026-235-8900

長野市県町484 -1 センターボア

FAX 026-235-8540(株) イスズ・ネイチャー

TEL 0265-98-8505

上伊那郡宮田村2663

FAX 0265-98-7662(有) あさま不動産鑑定

TEL 0267-42-7739

北佐久郡軽井沢町軽井沢東181

FAX 0267-42-7588

佐久不動産鑑定事務所

TEL 0267-63-4005

佐久市中込2402-5

FAX 0267-63-4005

髙山不動産鑑定事務所

TEL 0263-36-2287

松本市沢村3-8-35

FAX 0263-36-5760(有) 茅野不動産鑑定

TEL 0263-40-3271

松本市島立1054-15

吉澤ビル2ＦFAX 0263-40-3272

長野支所

TEL 026-228-3444

長栄第1ビル3階

FAX 026-228-3323

一般財団法人 日本不動産研究所
長野市南石堂町1282-11

204号室

ツカダ不動産鑑定事務所

TEL 026-400-1056

長野市稲田2-46-7

FAX 026-400-1089(有)ＤＡＮ不動産鑑定事務所

TEL 0266-53-5646

諏訪市中洲1601

FAX 0266-53-5646（株）信州不動産鑑定

TEL 0265-24-6186

飯田市高羽町3-7-3 寺沢コーポ2Ｆ

FAX 0265-23-3662

26

会員名簿

一般社団法人 長野県不動産鑑定士協会 会員名簿
会員名

〒

内藤

武美

381-0014

中村康徳

380-0812

永山

博明

399-0421

楢原

邦雄

380-0803

西入悦雄

386-0012

西入

将光

386-0012

西澤俊次

380-0802

羽田富雄

386-0032

林部敏弘

381-2234

平澤春樹

396-0012

広部

紘行

390-0851真子

浩

396-0012

御子柴

進次

399-6462

宮坂祐里

390-0814

宮原一繁

380-0911宮本吉豊

386-0022矢崎敏臣

391-0002

所属事務所名

電話番号

所在地

ＦＡＸ番号

内藤事務所 (有)TEL 026-244-1307

長野市北尾張部842

FAX 026-263-8414(有) 三長財産評価研究所

TEL 026-235-8812

長野市早苗町77-2

FAX 026-235-8813(有) 永山不動産鑑定事務所

TEL 0266-41-3738

上伊那郡辰野町大字辰野1616

FAX 0266-41-3748

楢原事務所

TEL 026-244-2897

長野市三輪3-16-8

FAX 026-244-2897（株）西入不動産鑑定事務所

TEL 0268-25-3597

上田市中央1-3-13

FAX 0268-25-3539（株）西入不動産鑑定事務所

TEL 0268-25-3597

上田市中央1-3-13

FAX 0268-25-3539

西澤不動産鑑定事務所

TEL 026-234-2082

長野市上松2-29-5-201

FAX 026-217-2306

ちよだ鑑定

TEL 0268-23-5611

上田市諏訪形510-6

FAX 0268-23-5612（株）エステートコスモス

TEL 026-283-1587

長野市川中島町今里688

FAX 026-291-1785（株）都市開発研究所

TEL 0265-73-9377

伊那支社

伊那市上新田2210-23

FAX 0265-74-9911

広部不動産鑑定事務所

TEL 0263-87-3961

松本市島内2067-47

FAX 0263-87-3962（株）都市開発研究所

伊那支社

TEL 0265-73-9377

伊那市上新田2210-23

FAX 0265-74-9911

みこしば不動産鑑定事務所

TEL 0263-51-6767

塩尻市洗馬257-12

FAX 0263-51-6768

まるき荘（株）信濃不動産鑑定事務所

TEL 0263-36-5020

松本市本庄2-3-18

FAX 0263-36-3280

不動産情報センタービル2階

宮原不動産鑑定事務所

TEL 080-1225-7493

長野市大字稲葉1799-1

FAX 026-222-5021

共信不動産鑑定（株）

TEL 0268-25-2166

上田市緑が丘3-18-17

FAX 0268-22-7686（株）都市不動産鑑定事務所

TEL 0266-72-0678

茅野市塚原2-5-17

FAX 0266-73-0788

27

会員名簿

一般社団法人 長野県不動産鑑定士協会 会員名簿
会員名

〒

山岸

一貴

390-0877和田幸史

380-8568

所属事務所名

電話番号

所在地

ＦＡＸ番号

（株）国土鑑定研究所
松本市沢村3-3-14

TEL 0263-88-5906
南棟

（株）長栄
長野市岡田町178-2

FAX 0263-88-5907
TEL 026-227-2233

長野バスターミナルビル3Ｆ

28

FAX 026-227-2239

編集後記

編集後記
このたび
「鑑定しなの」第 28 号を無事に発刊することができました。 本号の発刊にあたり、お忙しい中、特集記事、寄稿文等を執筆していただいた皆様をはじめ、ご協力くださった皆様に心より感謝申し上げます。内容としては、移住してみたい 15 年連続 1 位長野県軽井沢、上伊那テレワーク需要に今後も期待を寄せる（第 12 回長野県不動産市況 DI 調査）に加え、協会活動の報告、会員の寄稿等を掲載し、本誌を充実させることができました。冊子版を廃止後、PDF 版として発行し10 年目となりましたが、当会の活動内容を発表する貴重な広報誌として、今後も協会のＰＲ等に役立てられるような内容を心がけ、発刊を行っていく所存です。表紙の写真を提供してくださった高橋達幸先生、各原稿の執筆を快く引き受けていただいた皆様、事務局職員の皆様には改めて委員一同深く感謝申し上げます。なお、編集等を担当させていただいた公益事業委員会のメンバーは次のとおりです。
委員長
委

員

西入 将光

神頭 和志、岩瀬 朋久、金子 剛、齋藤 隆、嶋田 孝一、下平 智行、高橋 達幸、髙山 久夫、

塚田 栄二郎、 楢原 邦雄、永山 博明、羽田 富雄、御子柴 進次、宮本 吉豊、山岸 一貴

29編集発行： 一般社団法人 長野県不動産鑑定士協会〒 380-0936 長野市岡田町 124-1 ( 株 ) 長水建設会館内
TEL.026-225-5228 FAX.026-225-5238
https://www.nrknet.org/