２０１９年(令和元年)５月３１日[ (一社)長野県不動産鑑定士協会 研修会 ]リニア中央新幹線事業の進捗状況と地価動向等について(２０１９年５月現在)(一社)長野不動産鑑定士協会
リニア新幹線情報管理特別委員会
委員長 寺沢 秀文[１]. リニア中央新幹線事業の進捗状況等(１).全体概況等①.全体概況

１).東京(品川)－名古屋間については２０１４年(平成２６年)１２月に起工式が挙行され、２０１５年(平成２７年)１２月には山梨県早川町で「南アルプストンネル」(延長約２５キロ)の山梨工区の工事が着工、以降、関連５県のそれぞれにおいて工事着手されている。

２).東京－名古屋間で始発駅含め計６駅が設置されるも品川駅、名古屋駅、神奈川県駅(橋本駅)では駅部分の建設工事に入っている。他の中間３駅については駅部分の工事は未着工である。

３).山梨県内では実験線が設置され試験走行実施中である。実験線は１９９７年(平成９年)に１８.４キロが開設、その後に４２.８キロまで延長され(平成２５年)、本線に組み込まれることとなっている。
②.長野県内概況･･･ 長野県並びに飯田市作成の別添資料を参照。

１).長野県関係では２０１６年(平成２８年)１１月に下伊那郡大鹿村で「南アルプストンネル」の長野工区が着工、以降、県内各地にて「非常口」坑等の関連工事が着手されている。
２).現在、長野県内ではリニア関連の直接工事として下記が着工済みである。
①.飯田市 ･･･ 「中央アルプストンネル」「風越山トンネル」黒田非常口②.大鹿村 ･･･ 「南アルプストンネル」長野工区、小渋川非常口ほか「伊那山地トンネル」青木川工区ほか「小渋川変電所」③.豊丘村 ･･･ 「伊那山地トンネル」坂島工区、戸中・壬生沢工区ほか

３).また、今後の予定として下記の工事に伴う用地取得、工事等が予定されている。
①.飯田市 ･･･ 「本線明かり区間・橋梁」、「長野県駅」、「保守基地」等「風越山トンネル」土曽川非常口ほか「風越山トンネル」松川橋梁ほか②.豊丘村 ･･･ 「豊丘変電所」ほか③.喬木村 ･･･ 「本線明かり区間・橋梁」、「阿島トンネル」ほか④.阿智村 ･･･ 「中央アルプストンネル」萩の平非常口ほか⑤.南木曽町 ･･･ 「中央アルプストンネル」広瀬非常口ほか

４).また、リニア関連として「残土処分場」の確保、「ガイドウェイ用地」として下記の用地確保、工事等が予定、または進捗中である。
①残土処分場 ･･･ 大鹿村内などで一部確保。松川町内での用地確保は進んでおらず。これ以外に中川村、豊丘村、下條村、阿智村などで残土処分場の候補地が挙げられている。
②ガイドウェイ用地 ･･･ リニアの側壁用のガイドウェイの製作用地として地元自治体が確保。喬木村では既に用地確保し工事着手。高
森町でもほぼ確定。松川町では計画中止。

５).更に上記以外に、リニア関連の他事業として下記の用地確保、工事等が予定、または進捗中である。これらは長野県、地元市町村等が事業主体となっている。
①.新駅周辺整備事業 ･･･ 飯田市が実施、現在用地交渉準備中。
②.国道１５３号線拡幅改良 ･･･ 長野県が実施、現在用地交渉中。
③.中央道「座光寺ＰＡ」スマートインター新設 (２０２０年度末供用予定)･･･ 飯田市及びネクスコ中日本が実施、用地買収終え工事着手済み。
④.「座光寺上郷道路」(③と新駅を結ぶアクセス道路)新設工事･･･ 長野県が実施、現在用地交渉準備中。

⑤.移転代替地整備事業 ･･･ 飯田市が実施、現在用地交渉準備中。
本線、駅周辺買収等による移転者約１００戸の代替地確保の必要。
⑥.県道松川インター大鹿線改良 (残土搬出用)･･･ 長野県が実施、既に２つの新トンネルが完成。
⑦.「宮ヶ瀬橋」付け替え (残土搬出用) ･･･ 長野県が実施、現在橋脚工事中。

(２).事業進捗状況等について (私見含む)
以下はあくまで私見を含んでのものとしてである。

１).２０２７年(令和９年)の「東京－名古屋」間の開通を目指しており、ＪＲ東海ではあくまで予定通りの開通見込みとしている。
２).その一方で、長野県内での残土処分場の確保が大幅に遅れている他、リニア関連事業絡みで土砂崩落、陥没等が相次ぎ、開業までのスケジュールに関してやや懸念材料がある。
３).各地でリニア事業に対する反対派の反対活動や訴訟が提起されているなど、反対運動の存在がある。

[２].リニア中央新幹線事業に関わる地価動向等について(１).長野県内の動向

１).飯田市①.関連用地買収事業が進捗中ではあるも、一部を除いてはほとんどがまだ単価発表等されていないところから、様子見の感が強く、まだ土地取引等も極めて少ない状況にある。
②.上記を受けてリニア関連地域では総体的にはまだ横這いの域にあるものと認められ、関連地域における地価公示、地価調査の関連数地点では横這い傾向となっている。

③.飯田市全体としてはリニア関連地域を除いては微落傾向続くも下落率自体は緩和傾向が続く。
２).下伊那郡部･･･カッコ内は平成３０年県地価調査の住宅地変動率(年率)。
リニア関連事業区域としては大鹿村(▲１.４％。前年同)、豊丘村(▲１.４％。
前年同)、喬木村(▲０.８％。前年同)、阿智村(▲１.１％。前年同)などで、各村の地価は前年とほぼ同程度の下落傾向が続く。横這い地点はまだ出ていない。
(２).飯田市における現在の地価動向･･･ 別添の「周辺地価公示地等位置図」を参照。
全体的にはまだ特に目立った兆候等は見られず。下落率自体はやや緩和傾向。
１).地価公示価格
２７年
全国平均

２８年

２９年

▲０.４％ ▲０.２％ ±

商業地

±

３１年

０％ ＋０.３％＋０.６％

０％ ＋０.９％ ＋１.４％ ＋１.９％＋２.８％

長野県平均 住宅地

▲１.８％ ▲１.３％ ▲０.８％ ▲０.５％

▲０.２％

商業地

▲２.５％ ▲１.９％ ▲１.５％ ▲１.０％▲０.７％

飯田市平均 住宅地

▲１.３％ ▲０.９％ ▲０.７％ ▲０.４％

▲０.４％

商業地

▲２.９％ ▲２.４％ ▲２.１％ ▲１.５％▲１.３％飯田新駅

住宅地

３０年

飯田 －３ ▲１.０％ ▲０.７％ ±０％ ±０％ ±０％

０％ ±０％ ±０％

予定地周辺 (上郷飯沼)(共通地点) 飯田５－４ ▲１.３％ ▲０.５％ ±(上郷飯沼)

２).長野県地価調査価格
全体的にはまだ特に目立った兆候等は見られず。下落率自体はやや緩和傾向。
２６年
全国平均

２７年

２８年

２９年

３０年

住宅地

▲１.２％ ▲１.０％ ▲０.８％ ▲０.６％

▲０.３％

商業地

▲１.１％ ▲０.５％ ±０％ ＋０.５％＋１.１％

長野県平均 住宅地

▲２.１％ ▲１.７％ ▲１.３％ ▲１.１％

▲０.９％

商業地

▲３.１％ ▲２.５％ ▲２.１％ ▲１.７％▲１.４％

飯田市平均 住宅地

▲２.１％ ▲１.６％ ▲１.１％ ▲０.９％▲０.９％

商業地▲３.１％ ▲２.４％ ▲１.９％ ▲１.３％

▲０.９％

飯田新駅

飯田 －１３予定地周辺 (座光寺)(新設) ▲１.２％ ±０％ ±０％ ±０％

飯田５－５▲２.０％ ▲１.８％ ▲１.４％ ±０％ ±０％(座光寺)３).リニア関連地域の地価動向等①.リニア関連事業地域付近に設定されている共通地点のうち住宅地の飯田(国)－３兼飯田(県)－１２(飯田市上郷飯沼)は平成２７年７月１日より２９,３００円／㎡のままにて横這いで推移。また商業地の飯田(国)５－５兼飯田(県)５－７(飯田市上郷飯沼。国道１５３号線沿い)は平成２７年７月１日より６２,００円／㎡のままにてやはり横這いである。
②.この他のリニア関連事業地域付近に設定されている県地価調査地点は住宅地、商業地ともここ４年間ほどは横這いのままである。
③.今後の地価動向についてであるも、駅周辺並びに関連事業等の用地買収の進捗等に伴って土地取引も活発化してくるものと見込まれ、今後の地価上昇転換のタイミングが微妙なところとなっている。隣県の中津川市の新駅周辺では既に上昇に転じているところから(後述)、飯田市関連地域での今後の動向が注目される。

(３).他県のリニア関連地域の地価動向等
１).山梨県関係の地価動向等①.「リニア山梨県駅」(仮称)付近※.中央道南側の甲府市大津町地区付近の市街化調整区域内に位置。
ⅰ).山梨県内における総体的なリニア関連地価動向＊平成３１年地価公示においては県平均として住宅地▲１.０％、商業地▲０.６％とまだ下落基調にあり、リニア関連地域の地点も横這いのままとなっている。
ⅱ).平成３１年地価公示における最寄り地点＊甲府(国)９－１ (１８,０００円／㎡) ±０％ (前年±０％)
同地点は平成２８年より横這いのままである。
ⅲ).平成３０年県地価調査における最寄り地点＊甲府(県)－１７ (３５,０００円／㎡) ±０％ (前年±０％)
同地点は平成２５年より横這いのままである。なお、同地点は市街地化調整区域である(リニア駅予定地も)。
ⅳ).山梨県地価短期動向調査 (３ヶ月毎)＊平成２３年よりリニア新駅付近等１０地点を県が継続調査。
＊直近の３ヶ月においても甲府市調査地点は横這いのまま。
ⅴ).甲府市におけるリニア関連の取引動向等＊注目される取引動向としてリニア新駅の北方約１.５キロ付近の甲府市上今井町地区にて平成２７年春より開発分譲された「あさひリニアタウン」(１７１区画。土地坪単価１２５,０００円～１７５,０００円)は昨年までに完売している。

②.南巨摩郡早川町 平成３０年県地価調査＊リニア「南アルプストンネル」の山梨工区の坑口のある早川町ではトンネル工事が進捗するも同町内地価自体は下落基調が続く。
早川(県)－１ ４,１４０円／㎡ ▲１.０％(前年▲０.９％)
早川(県)－２ ３,８００円／㎡▲１.０％(前年▲０.８％)

２).岐阜県関係の地価動向等①.「リニア岐阜県駅」(仮称)付近※.中津川市のＪＲ中央本線「美乃坂本」駅の北西側至近地の農地地帯の中に位置。

ⅰ).岐阜県内における総体的なリニア関連地価動向＊平成３１年地価公示においては県平均として住宅地▲０.７％、商業地▲０.５％とまだ下落基調にあるも、リニア駅予定地のある中津川市は全体としてやや微騰傾向に転じている。
＊新駅予定地の「美乃坂本」駅付近では公示地・県調査地の地点は共通地点１地点のみとなっており、同地点は平成２９年地価公示以降、微騰傾向に転じている。
ⅱ).平成３１年地価公示＊「美乃坂本」駅至近地に平成２９年より中津川(国)－４を新設。以降微騰傾向に転じている。(平成３１年公示価格２８,９００円／㎡)
平成３０年＋２.６％、平成３１年＋２.８％ⅲ).平成３０年県地価調査＊「美乃坂本」駅至近地にあった(旧)中津川(県)－１４は平成２７年以降平成２９年まで横這いのままであったが、平成３０年よりは選定

替えとなり、地価公示の中津川(国)－４がそのまま(新)中津川(県)－１４となり、共通地点となっている。
中津川(県)－１４ 平成３０年価格 ２８,５００円／㎡
３).東京都関係の地価動向等①.「品川駅」付近※.リニアの東京始発駅として「品川」駅の地下に新駅を建設中。

ⅰ).平成３１年地価公示＊「品川」駅東口の公示地・港(国)５－２６は平成３１年地価公示で１０,７００,０００円／㎡で＋９.２％。東京都内は全般的に上昇傾向が続いており(平成３１年地価公示で東京都平均は住宅地＋２.９％、商業地＋６.８％)、品川駅付近が特に高騰している等の傾向は見られず現段階ではリニアによる地価への影響は余り見られない。

４).神奈川県関係の地価動向等①.「神奈川県駅」(仮称)付近の地価動向※.相模原市の「橋本」駅の地下に新駅を建設中。

ⅰ).平成３０年県地価調査＊「橋本」駅西口の地価調査地・相模原緑(県)５－１は平成３０年地価調査で５４３,０００円／㎡で＋１３.１％(神奈川県内商業地上昇率第２位)。「橋本」駅周辺は全般的に上昇傾向が続いており(平成３０年県地価調査では神奈川平均は商業地＋２.０％)、同地点は平成２４
年公示より上昇に転じ、２３年価格３２６,０００円／㎡に対し平成
３０年価格５４３,０００円／㎡は＋６６.６％の上昇。
ⅱ).平成３１年県地価公示＊「橋本」駅西口の公示地・相模原緑(国)５－４は平成３１年地価公示
で６７４,０００円／㎡で＋１１.０％(神奈川県内商業地上昇率第９位)。
４).愛知県関係の地価動向等①.「名古屋」駅付近の地価動向※.「名古屋」駅の地下に新駅を建設中。

ⅰ).平成３０年県地価調査＊「名古屋」駅東口近くの地価調査地・中村(県)５－１２(名駅２丁目)は平成３０年地価調査で１,１７０,０００円／㎡で＋２４.５％(商業地上昇率全国第７位)。同じく東口の中村(県)５－９(名駅３丁目)は
平成２７年価格３,０３０,０００円／㎡→平成３０年価格６,０５０,０００円／㎡と３年間で＋９９.７％、また西口(新幹線口)の中村(県)５－４(椿町)は平成２７年価格３,２５０,０００円／㎡→平成３０年
価格６,３２０,０００円／㎡と３年間で＋９４.５％と高騰が続いている。

ⅱ).平成３１年地価公示＊「名古屋」駅西口(新幹線口)の公示地・名古屋中村(国)５－３３(椿町)は平成３１年地価公示で３,０００,０００円／㎡で＋２５.０％。
全国的には上位には位置しないも「名古屋」駅周辺では年率＋２０％台の上昇が続いている。西口(新幹線口)の公示地・名古屋中村(国)５－１１(椿町)は２８年価格３,１７０,０００円／㎡→平成３１年価格
５,９００,０００円／㎡と３年間で＋８６.１％の上昇で西口(新幹線口)周辺の高騰が目立つ。

(以上)