リサーチ・メモ
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空き地、空き家に係る国土交通省の報道資料を読む
2017 年 7 月 4 日

去る 6 月末に、国土交通省土地・建設産業局に設置されていた「空き地等の新たな活用に関する検討会」から討議内容のとりまとめが提示されるとともに、社会資本整備審議会産業分科会不動産部会から「空き家対策等に係る中間とりまとめ（提言）」がなされ、いずれも国土交通省から報道資料として公開されたので、このリサーチ・メモでは、前者については、空き地に係る新しい情報となるいくつかの現状分析資料及び中長期的に検討していくべきとして提示された課題を、後者については、提言された今後の更なる取り組み事項を紹介することにする。
Ⅰ

空き地等の新たな活用に関する検討会関係（１）空き地の現状を示すデータとして紹介されたもの（出典はいずれも国土交通省「土地基本調査」）①法人・世帯が所有する低未利用地の推移
世帯が所有する空き地は平成 15 年～平成 25 年の 10 年間で 300 平方キロメートル増加した。（300 平
方キロメートル＝3 万 ha は平成 15 年の世帯空き地面積の 44％増）。一方法人の所有する空き地面積はこの間 56 平方キロメートル＝5600ha 減少している（平成 15 年の法人所有空き地面積の約 9%減）。
（図表１）

②世帯が所有する空き地の増加について
世帯の所有する空き地面積の評価額は 3 兆円（世帯の所有する総宅地評価額の 0.3％程度）を超え、世帯が所有する空き地について、平成 15 年と平成 25 年とを比較すると、相続・贈与で取得した空き地面

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積が 394 平方キロメートルから 701 平方キロメートルへと面積では約 8 割増と際立って増価しており、時期的には、平成 3 年以降に取得された空き地の増加が増加分の 3 分の 2 を占める。
なお、日本全体で世帯の所有する宅地面積は平成 25 年現在で 1.14 万平方キロであり、このうちの空き地面積 981 平方キロメートルは 8.6%に相当し、日本全体の面積ベースの宅地空き地率は 8.6%ということになる。
（図表２）③世帯が所有する空き地等面積割合の推移（地域別）
世帯の所有する空き地面積の所有面積全体に占める割合を地域別に見ると、都市圏に比べ地方圏で高い傾向にあり、平成 15 年と平成 25 年を比べると、三大都市圏都市部では、空き地面積割合は低下している一方で、それ以外の地域では上昇傾向にある。

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（図表３）（注）赤は三大都市圏都市（東京 23 区、名古屋市、大阪市）、緑は東京、神奈川、埼玉、千葉、茨城、愛知、三重、京都、大阪、京都、奈良、兵庫の各都府県の市町（三大都市圏都市を除く）、黒は、仙台、広島、福岡の各市、黄色は上記を除く地方の市町（北海道の市町を除く）④世帯の空き地の都道府県別の状況
都道府県別に世帯が保有する宅地等に占める空き地面積の比率を見ると、多くの都道府県で人口減少を反映して増加傾向にある。規模としては 100 ㎡超 300 ㎡以下が最多の 36%を占め、次いで、300 ㎡超1000 ㎡以下が 31%である。
（図表４）

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3（２）空き地について、中長期的に検討をしていくべき課題として明記された事項
（図表５）
項目

現状認識

課題

（１）土地所有・土地基本法においては、土地の適正利用や公共の福・今後、人口減少社会が進展し、土者の責務の明祉への優先が定められているほか、国及び地方公共団地利用に関する国民の意識が変化確化体が実施する土地に関する施策に協力することが責し、土地に関する国民の関心が減少

務として定められている。

していく中で、憲法の財産権の保障・一方で、土地所有者による適正な管理や利用の責務との関係に留意しつつ、土地所有者が必ずしも明確になっておらず、土地所有者が空き地に対する土地の適正利用や管理の等を放置したとしても、その責任があいまいになって責務を明らかにしていくかどうかいる状況もある。

を検討していく必要がある。

（２）利用され・民法第 239 条によれば、「所有者のない不動産は、・現在閣議決定に基づき、国は行政ない土地につ国庫に帰属する」とされている。仮に土地の「放棄」 目的で使用する予定のない土地等いての検討が認められた場合には、その土地は国庫に帰属するこの寄付については、受け入れることとになるが、現行では、土地の放棄の手続に関する規はできないとされており、市町村も定はなく、学説でも諸説があるものの、事実上、土地同様の傾向あるが、今後、こうしたの放棄は認められていない。

事例が多く発生し、土地の放置の結・他方、地方都市においては、森林や農地に限らず、 果生じる国土の荒廃が顕在化して宅地においても、地方公共団体に対し、不動産の寄付いくことを考えれば、土地の所有者を申し出る土地所有者が表れており、また、相続を契から顧みられなくなった場合の当機に、不在地主を中心に、所有者の所在の把握が難し該土地の帰属についても改めて検い土地も増加してきており、土地が実質的に放棄され討していくべきである。

るともいうべき事例が現実のものとなっている。
（３）その他

・米国のいくつかの州、主に郡（County）レベルで、 ・今後の様々なコモンズの展開に応
固定資産税滞納物件を取得し、これに付着する様々なじて、空き地等の管理・活用に関し権利関係をクリーニングし、新たな活用者に譲り渡すても、さらに検討を深めていくべき等により税収の維持や地域活性化を図るランドバンである。

クという仕組みが設けられている。

・我が国においても、空き地等の増・新たな活用のうち、地域住民によるコモンズとして加により税収などに影響を受けるの利用としては、コミュティーガーデンなどの緑地や自治体の財政を維持するため、我が広場がよく引用されるが、必ずしもこれらに限定され国の制度体系の中で、ランドバンクるわけではなく、市場と政府による管理・活用の間をと同様の方策を設けることが可能行くものとして、今後、その在り方が多様化し深化しか研究されるべきである。ていくことが期待される。
（注）「空き地等の新たな活用に関する検討会」（国土交通省土地・建設産業局）報告より抜粋（考えられる研究課題）
図表４において、人口が減少しているにもかかわらず、世帯の所有する宅地等に占める空き地面積が一般財団法人 土地総合研究所

4減少するという逆相関を示している県が、福井県、岐阜県、山梨県、徳島県の 4 県あり（滋賀県も空き地比率が減少しているが当県は人口増加が続いている）、当該 4 県のような人口減少県においてどのようなメカニズムが世帯保有宅地面積に占める空き地面積の割合の低下をもたらしているのか、今後の対策を考えるうえでも、データ等を詳細に検証し、解明する意味があるように思われる。
Ⅱ

空き家対策等に係る中間とりまとめ（提言）関係（今後必要とされる空き家対策の取り組み）
空き家については、その状況は地域や築年数等によって様々であるが、住宅は国民の貴重な資産たる不動産ストックであり、流通等を通じてその有効活用を図ることは、所有者にとって資産活用になるばかりか我が国の社会経済にとっての豊かさの向上につながるとした。そして、諸般の事情で空き家になった場合でも、空き家の再生・流通は、所有者にとっても、我が国の社会経済にとっても、国民の貴重な不動産ストックの活用の観点からも有意義であり、適正な管理やリノベーション等を通じた資産価値の維持・向上、マッチングの強化等をつうじて、マーケットでの流通がなされるよう、資金調達方法の多様化を含め、その環境整備を進めていくことが重要であるとし、今後の更なる取り組みが必要な政策として以下のようなものがあげられている（図表６）。
（図表６）（考えられる研究課題）
リノベーションによる既存住宅の長寿化、耐震化は、既存の長期優良住宅認定戸数が必ずしも伸びず（平成 28 年度は 127 戸）、引き続き新築持家建設は、住宅ローン減税制度、住宅資金贈与資金制度が建設に有利に働き、新設貸家建設も金融緩和による不動産融資の増加により促進されて大きく増加してお一般財団法人 土地総合研究所

5り、余剰の新築抑制・既存流通促進というメカニズムが十分に機能するに至っていない状況である。図表６のような様々な空き家の解消対策や空き家の発生防止対策が検討・実施される中で、有効に利用される可能性が低い新築住宅の増加をどう抑制していくのかは重要な政策課題となろう。
また、空き家の流通促進の観点から「現状では遠隔地の老朽化した空き家の現地調査等に通常より調査費用が掛かるにもかかわらず、物件価額が低いため成約しても報酬が伴わず赤字になるなど、媒介業務に要する費用が宅地建物取引業者の重荷になって、空き家等の仲介は避けられる傾向にある」との問題提起がなされているが、他方で IT の普及に伴う技術進歩やイノベーションにより不動産流通業務の効率化が進展しており、流通コスト全体の状況を正確に把握した上で、実態に即した適切な仲介手数料の負担の適正化に向けた検討がなされるべきであろう。

（荒井 俊行）一般財団法人 土地総合研究所

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