14 土地総合研究1996年秋号

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県、市町村の行政機関が関与するものである。
ところが、取引価格を含む土地取引情報に関しては、現状ではこれら土地取引に関わる主体全てが、即時的かつ即地的に十分入手しているとは必ずしも言えず、その保有状況は主体間でも差があると言わざるを得ない。これは、一方ではプライバシー

護という問題の帰結ではあるものの、国民の立場からすれば合理的かっ納得のいく取引が阻害されているのではないかとの印象はまぬがれないし、より大局的には、土地取引市場が自律的かつ効率的に機能することを妨げ、適正な地価形成を阻害する要因の一つとなりうる可能性も否定できない。

そこで、土地取引市場を有効に機能させる方策の一つとして、「的確かつ豊富な土地取引情報の提供」の重要性を再認識し、具体化に向けての検討を進めることは意義のあることと考えられる。

当研究所では、国土庁土地局の委託を受け、「土地取引情報開示の条件整備に関する研究会」を設置し、上記の問題意識の下、国民を含む土地取引関連主体に対する情報提供が土地取引市場の適正化に及ぼす影響と、プライバシー問題等情報提供上の問
題点、情報提供の有効な方策等について検討し、提言のとりまとめを行った。
本稿では、以下に提言並びに検討過程で作成した図表の一部を掲載するが、ご尽力を賜った下記の研究会メンバーの皆様方には改めて感謝の意を表する次第である。
座 長
委 員

監土地取引情報開示め条件整備に関する研究会メンバー瑠
日本大学経済学部教授
田中 啓一
油谷 充寿

千葉県都市部土地対策課長（第3回研究会まで）

岡本 誠司

千葉県都市部土地対策課長（第4回研究会以降）

加田 泰下㈱全国宅地建物取引業協会連合会専務理事

佐藤 賓
高橋 宏康
針谷 博史
肥田野 登
本橋 武彰

㈱佐藤総合鑑定代表取締役

大阪再計画局調整部土地対策課長
三井不動産販売㈱企画調査部調査鑑定室長
東京工業大学工学部社会工学科教授

住友不動産販売㈱社長室室長代理・

保土地総合研究1996年秋号15て−「土地取引情報開示の条転塾備に関する研究会」提言
本研究会では、地価高騰、投機的取引が二度と繰り返されることなく、適正な地価形成が行われるための一施策として、「土地取引に係わる各主体の土地取引情報の豊
富かつ円滑な入手」に着目し、その方策等について検討を行った。

以下に、本研究会の検討結果として、土地取引情報の入手、提供に関する現状、各主体における土地取引情報入手の意義と重要性、国民に対する土地取引情報の提供方
法、そして提言のとりまとめを示す。

第1葦 土地取引情報の入手白鍵供に関する現状
1−1．土地取引情報の噂類と特徴

土地取引情報をここでは、「物件情報」「個別情報」「加工情報」「鑑定情報」の4種類に分類する。それらの概要、特徴は以下の通りである。
（1）「物件情報」

土地取引市場において、売り手側が提示する「売り物件の売却希望価格」などに関する情報であり、新規に発売される土地建物や中古物件（戸建住宅、マンションなど）の売却に関する「新聞の折り込み広告」、「不動産情報誌（週刊。月刊）」など
が代表例である。
発売。売却広告された物件は、土地取引市場において、売り手と買い手の間で行われる条件交渉などを経て成約に至る。従って、売却希望価格（物件情報）は、成約価格（後述する「個別情報」の一部）とは必ずしも一致しないが、「物件情報」は、国民が最も身近に接している土地取引情報である。
（2）「個別情報」

土地取引市場において、売り手と買い手の問で売買契約が成立した物件の成約価格などに関する情報をここでは「個別情報」と呼ぶ。

「物件情報」とは異なり、「個別情報」には取引に際した売り手∵買い手双方の様々な事情（「売り急ぎ」「買い急ぎ」など）が強く反映されている。また、そもそも取引主体の資産に関する情報であることから、「個別情報」は、一般にプライバシー
問題との係わりが強い。
このため、「個別情報」の取扱いについては、宅地建物取引業者、不動産鑑定士、
公務員において、法的な守秘義務が存在していることから、現状における「個別情報」の活用は、不動産流通業界の内部資料および公的地価の算出資料など、極めて限定的なものに留まっている。
（3）「加工情報」「物件情報」、「個別情報」の双方を基礎とした「加工情報」が存在するが、ここでは、「個別情報」を加工したものに着目する。
「加工情報」は、「個別情報」から主に「取引に際した特殊事情」や「物件ごとに有している個別性」などを排除することで標準化された情報が基礎となっており、不16 土地総合研究1996年秋号

動産流通業界などから「相場価格の経年変化を示すグラフ」や「メッシュ表示された

地価マップ」などが作成され、一般国民に向けて提供されている。しかしながら現状においては、「加工情報」作成の基礎となる「個別情報」の収集が、各企業や団体の枠を越えにくいことから、土地取引市場全体を描挺した「加工情報」は見当たらない。
（4）「鑑定情報」

不動産鑑定士が、「個別情報」を基にして理論的手法により評価したものが「鑑定情報」であり、法律に基づき年に1度公表される地価公示価格や都道府県地価調査における土地価格（標準価格）が代表例である。もちろん、個別の土地などに関する「鑑定情報」は、個人が不動産鑑定士に依頼し得ることも可能である。
同一物件でも、鑑定評価された価格と成約価格は、取引の時期や、取引に係わる様々な事情などにより差異が生じる場合がある。

以上の土地取引情報を、「情報提供のタイミング」「情報量」「情報の種類と対象
範囲」の観点からみてみると、「物件情報」は「売り出し広告」であることから、中古住宅、新築マンションなど様々なジャンルの最新情報が大量に提供されている。

一方、「個別情報」は、「物件情報」が具体的に成約に至ったものであり、物件の種類と所在により情報量などは異なる。また「加工情報」は、各主体がそれぞれの目的に応じた情報の作成。提供を行っている。そのため、情報の種類、作成。提供の時

期、情報の収集範囲、情報量などは様々であるが、総じて、年間1〜2回程度、各企業が日常業務を通じて収集できる範囲の情報が作成。提供されていると言える。
1−2．各主体における土地取引情報の入手状況「物件情報」「個別情報」「加工情報」「鑑定情報」などの土地取引情報は、主に、不動産流通業界および行政機関から提供されている。
土地取引市場には、「国民（法人を含む）」「行政機関」「不動産鑑定業界」「不動産流通業界」の4つの主体が関わっているが、各主体の土地取引情報の入手状況は以下のように整理できる。
（1）国民（法人を含む）■土地取引情報の収集に関する個人差（必要とする内容や入手方法への習熟度などの違￣い）はあるものの、一般の国民は、土地取引の主役であるにもかかわらず、市場に関わる4つの主体の中では、長一も情報の入手が行いたくい立場にある。
まず、「物件情報」に関しては、「新聞の折り込み広告」や「様々な住宅情報雑誌」などを通じて比較的潤沢に入手することが可能である。
しかし、「個別情報」については、口コミなどを通じて入手される場合もあるが、通常の場合、一般国民の立場では確実に入手することはできない。
一方、不動産流通業者が作成。提供している「加工情報」は、本来、広く公開されているものであるが、どこでどのようなものが入手できるかは広く一般には知られて

土地総合研究1996年秋号17

ないのが現状である。「鑑定情報」に関しては、公示価格については新聞等でも公表されており、また個別の土地などについても不動産鑑定士に依瀕して知ることができる。
（2）行政機関

地方公共団体などの行政機関は、土地政策を立案する立場にあるため、土地取引に関する独自の調査を実施し、「個別情報」を把握することが可能である。また「個別情報」は、土地政策に関わる業務の遂行に際して入手されることもある。
しかしながら、土地政策をより的確に行っていくためには、管轄地域内における土地取引の内容把握は欠かせないものであり、情報収集をより一層充実させる必要がある。

（3）不動産鑑定業界
不動産鑑定業界は、日常的な不動産鑑定業務の中で、「個別情報」をはじめとする様々な土地取引情報を積極的に収集している。不動産鑑定業務をより的確に行っていくためには、「個別情報」の的確な把握は不可欠であると考えられるが、そのような環境整備が十分に行われているとはいいにくい状況にある。
不動産鑑定業界では、地元の鑑定士協会などが中心となり、鑑定業務を行うための基礎資料整備（「個別情報」の収集）の一環として、土地取引に関する調査を実施している。

（4）不動産流通業界

土地取引市場に関わる4つの主体の中で、取引に関与する立場から成約価格を含む「個別情報」に最も多く接する機会があり、大規模事業者を中心として豊富な「個別情報」のストックを活用した「加工情報」の主要な発信源となっている。
しかしながら、不動産流通業界全体としては圧倒的な土地取引情報を有しているものの、例えば、大規模事業者と中小規模事業者とでは、主たる業務の分野に違いがあることなどを背景として、各事業者の問には保有する情報に格差が生じている。

このような状況等を背景として、平成2年5月に不動産流通業界内における各企業間の不動産情報の迅速かっ円滑な流通を目的として指定流通機構が設置され、首都圏をはじめ全国37圏域で不動産流通システム（レインズ）が稼働中である。これは、加盟業者がそれぞれの保有する物件情報、個別情報を登録し、検索できるシステムであり、システムへのアクセス件数等が急激に伸びていることから、不動産流通業界内
における土地取引情報の共有化は進展しっっあることがうかがわれる。
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：「個別情報と加工情報の総体的特徴」を示す。

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土地総合研究1996年秋号19

第2章 各主体にお【ブる土盛取引情報久手の意義と重要性

第1章で見たように、現状では土地取引に関わる主体全てが即時．的かつ即地的な土地取引情報を必ずしも十分に入手しているとは言えず、その保有状況は主体間で非対称性があると言わざるを得ない。このことは、土地取引市場が自律的かっ効率的に機能することを妨げ、一部の投機的取引により周辺地域の期待価格が上昇し、結果として自己実現的な期待形成に基づく取引により市場全体の価格が著しく上昇するという、
いわゆるバブル期当時の状況を引き起こす要因の一つともなりうる可能性も否定できない。

こうした要因を除去し、公正かっ透明な土地取引市場を形成するため、土地取引情報を取引当事者にとって合理的な取引行動の目安となるよう的確に提供することにより、安全な土地取引の確保の措置と相まって、土地という国民生活にとって枢要な財について、基本的に自己責任の原則に基づく図る必要がある。さらに、土地取引情報の引市場が機能することを助け、もって適正な地価形成に資することが期待される。
以下に、土地取引市場に関わる各主体が円滑に土地取引情報を入手することの意義を整理する。
（1）国民

一般の国民が「必要な時に、必要な情報が、適切に入手できる」環境を整備していくことは、土地取引市場における適正な相場感の形成や市場価格の適切な把握を可能とすることから、国民が「納得のできる取引」を行うために欠かすことのできない条件である。

また、このような情報環境の整備、特に「個別情報」、「加工情報」が円滑に把握できる環境の整備は、・市場価格をベースとした自己資産の概算評価が実際の取引を行う前に可能となることから、一般国民の資産運用の適正化にも資するものと考えられる。

このように、直接的な意義だけを考えても、土地取引情報の国民への提供は、国民にとって大きなメリットがあり、ひいては公共の利益にも資するものである。

ただし、「個別情報」には、取引の特殊事情や物件の個別性が大きぐ影響している場合もあることから、土地取引情報に不慣れな一般の国民が提供を受けた場合には、逆に適正な相場感の形成に混乱をきたすことも考えられるため、「個別情報」に含まれている特殊要因には留意する必要がある。
（2）行政機関士地取引情報とりわけ「個別情報」を、行政機関がタイミング良くかっ豊富に入手できる環境の整備は、行政機関における土地取引市場のより正確な実態把握を可能とすることから、より的確な政策の展開が期待できる。
また、行政機関が豊富な「個別情報」をタイミング良く把捉できる環境が整備されることに伴い、公的土地評価に対する信顧性の向上も期待できる。

20 土地総合研究1996年秋号（3）不動産鑑定業界
不動産鑑定業界が、「個別情報」をタイミング良くかつ豊富に入手できる環境の整
備は、より的確な不動産鑑定業務の実施に対して不可欠な条件である。
また、不動産鑑定業界は、公的土地評価にも関与することが多いが、このような情報環境の整備により、豊富な取引事例を基礎とした公的土地評価が可能となり、．その信頼性の向上も期待できる。
（4）−不動産流通業界「個別情報」の収集は、現状では各企業ごとに行っている場合が多いが、例えば、土地取引情報の共有化などの進展により、「個別情報」の収集量が大きく増加した場
合には、各企業における土地取引市場の実態把握の向上が期待できることにより、不動産流通分野におけるコンサルティング機能の一層の充実、とりわけ価格査定の精度向上が期待でき、ひいては取引価格の適正化にもつながることになる。
次ページに、提言の検討過程に作成した表「各主体への土地取引情報の提供に際したメリット、デメリット」を示す。

この表では、土地取引市場を構成する4つの主体について、表側の主体に個別情報が提供された場合の、表東の主体にとってのメリット（○）、デメリッ
ト（⑳）を整理している。要点を整理すると以下のようになる。

〔国民に対して個別情報の提供が行われた場合〕。市場の実態に即した相場感の形成が促されることにより、納得のいく取引の実施や実勢ベースでみた自己資産の評価が可能となること．が期待される⑳。しかし、一方で、個別情報の特性が正しく理解されていない場合には、情報の過多や錯誤などにより相場感の適切な形成が阻害されたり、個別事情に引っ張られた先入観の形成などが生じる可能性もある。

〔行政機関に対して個別情報の提供が行われた場合〕。実態に即したより適切な政策の実施が期待できる。

。豊富な取引事例を基礎と■した公的地価の算定も可能となることから、公的地価に対する公信力の向上が期待される一方、公的地価と実際の取引価格との率離について、国民にわかりやすい説明が必要。

〔不動産鑑定業界に対して個別情報の提供が行われた場合〕。実態に即したより適切な不動産鑑定業務の実施が期待できる。
〔不動産流通業界に対して個別情報の提供が行われた場合〕◎市場動向の把捉がより適切に行え、また、顧客に対する価格査定の精度の向上も期待される。
。利用目的に応じた情報の使い分けが必要となる。

土地総合研究1996年秋号 21

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22 土地総合研究1996年秋号

第3葦 国民に対する土地取引情報の提供方法

土地取引市場に関わる各主体が、適切な土地取引情報に豊富に接することのできる環境の整備は、土地取引市場の適正化に向けて重要な意義がある。
本研究会では、土地取引市場に関わる各主体の中で、最も情報の入手が行いにくい立場にある「国民（法人を含む）」に着目し、さらに検討を行った。その結果．、以下のような土地取引情報の提供方法が有効であると考えられる。

1）間接的な方法（1）的確な情報理解の促進

土地取引情報は、「物件情報」「個別情報」「加工情報」「鑑定情報」に分類する
ことができるが、様々な土地取引情報から市場動向を的確に把握するためには、例え

ば、新聞の折り込み広告に掲載されている売り物件の価格は「売り手側の売却希望価格」であり、「周辺近傍の公示価格」とは物件の特性や植付け時期などにより差が生じている可能性のあることや、「周辺近傍で成約した土地の価格」も、仮に、売り急いだ事情があれば、通常の相場価格から低めの水準になっている可能性があること、画地条件、環境条件等により価格が異なることなどを総合的に把握している必要がある。

しかしながら、一般の国民の多くは、土地取引情報の種類、特徴、活用方法などに関して十分な知識を有していると右耳言いがたい。また、それらの土地取引情報の提供
主体やその入手方法などに関しても周知されているとは言いがたい状況にある。

以上のような状況を踏まえると、様々な土地取引情報の的確な理解を促進する観点から、その種類、特徴、活用方法をはじめ、提供を受けること甲できる土地取引情報の作成主体や入手方法などについて、例えば、総合的かっわかり易く説明した「土地取引情報活用ガイドライン」の作成、配付などを通じて、一般の国民に広く示すことは極めて有意義であると考えられる。

（2）国民が入手可能な情報の改善

一般の国民が広く入手できる土地取引情報としては、地価公示および都道府県地価調査（標準価格）があり、年1回調査が行われ公表されている（平成7年の調査地点

数はそれぞれ約3万。）。
公示価格に関しては、近年、課税上の評価と関連づけられることとなったことから、公示価格の価格時点と課税上の評価の算定時期との間に生じるタイムラグが指摘されている。また、調査地点数に関しては、近年増加傾向にあるもの、地価公示制度の一層の充実を顛待する観点から、調査地点数の増設が期待されている。
以上のような状況への対応策としては、二つの方策が考えられる。一つ目は「量的改善」の側面であり、地価公示や都道府県地価調査における調査地点の一層の増設を期待したい。
二つ目は、調査と公表、公表と利用などのタイムラグの短縮および使いやすさを高土地総合研究1996年秋号 23

i めるためのマップ化などの「質的改善」の側面である。また、地価公示や都道府県地
価調査に対して、それらを時期的に補う調査の充実などが望まれる。
2）直接的な方法（1）個別情報の鍵供＜現状＞

土地の成約価格などの個別情報は、土地取引市場に関わる主体に課せられた守秘義
務などの関係から、現状においては広く一般には公開されていない。仮に、一般の国民が、ある特定地区の個別情報を入手しようとする場合には、不動産流通会社の店舗などを訪ねてその旨を依瀕する必要があるが、土地建物の売買機運がそれはど高まらない間は、不動産流通会社の店舗を訪ねにくい場合も少なくないのが実情であろう。

ちなみにアメリカでは、不動産税（保有税）課税台帳、登記関係書類の閲覧を通じて取引価格を知ることが可能である。また、インターネットを通じて、取引事例を検索し安価で提供する新しいサービスも登場している。

フランスでも、登記関係書類の閲覧により、個別情報を得ることが可能である。このように、いくつかの国では個別情報を入手することが可能となっている。
＜課題＞

個別情報は、土地取引市場の適切な動向把握に重要な情報であるが、その正確な理解のためには、「土地の有する特性」や「取引における成約価格の形成メカニズム」などに関する専門的予備知識が必要となる。

仮に、専門的予備知識が無い者に対して「物件の個別性」や「取引の特殊事情」が強く反映された個別情報を提供した場合には、「特定の個別情報による先入観の形成」などが行われやすいことから、土地取引市場の的確な動向把捉を混乱させる可能性が高い。

また、個別情報のうち、−「土地取引主体の氏名」「取引に臨んだ詳細な動機」など
は、個人のプライバシーとの関係が強く指摘されていることから、個別情報をどの範囲まで公開するかという問題が想定される。ちなみに、有識者や国民の意識についてみてみると、取引価格は本来隠すべきものではないとする意見が有識者から出されている一方、国民意識調査によれば、行政機関が「個人や企業が所有する土地に関する情報」を全国的に集計。公表することについて、プライバシーの観点から、「問題ない」とする意見は過半に達していない（平成4年3月国土庁土地局）。
ただし、この意識調査は、一般国民を対象としており、土地取引等に直面していない者が多数含まれていることに留意する必要がある。
＜課題のクリア方法＞

個別情報は、土地取引市場の適切な動向把握に重要な情報であり、長期的には何らかの方法で、一般の国民にも提供されることが望ましい。しかしそのためには、上述した課題を克服する必要があり、個人のプライバシーとの関連が強いと考えられる

24 土地総合研究1996年秋号「取引者の氏名」「詳細な取引動機」などの一部又は全てにマスクをかけた情報を、一般の国民に対して広く提供する方策が考えられる。

この方策を実施するに際して、マスクをかけるべき項目やその範囲については、国民のプライバシー問題に対する意識によるため、今後の調査、検討や国民的議論が必要であるが、仮に、土地取引市場の把握に不可欠な内容。項目に対してもマスクをかけた場合には、個別情報提供の有効性が失われる可能性もある。このため、個別情報の提供は公共の利益に資するものであり、その情報は国民の財産であるとの理解を得ながら、個別情報の公開範囲を拡大していくための国民的合意を形成していく努力が必要である。

なお、国民が個別情報を入手することが可能な諸外国では、いかにプライバシー問
題をクリアし可能となっているかについてであるが、登記関係書類、課税台帳を通じて入手可能な国については、歴史的経緯等から土地所有権の安全性の確保や課税の公平感の確保といった公益性がプライバシー問題に優越しているためと推測されるが、今後更に諸外国事例については広く研究する必要がある。

また、土地取引情報に関する専門的予備知識の有無の程度により個別情報の把捉に差異が生じることから、場合によっては土地取引市場の的確な動向把握を混乱させる懸念が残されており、個別情報の的確な理解の促進を同時に行うなどの留意が必要である。
このほか、個別情報が正しく理解できないことにより市場動向の把握に混乱をきた
す懸念があることを鑑みると、「個別情報の正しい理解に必要な専門的予備知識」を有する者に限定して個別情報を提供する方策も想定される。
この方策の場合、限定する者に対して守秘義務を課す必要が生じ、その方法が問題となる。また仮に、個別情報の提供を受けることのできる者を非常に限定した場合には、所期の目的を達成できないことも想定されるが、例えば、土地問題に関わる研究者については、調査研究活動の成果が行政機関等で活用されることなどを通じた公共性が期待できる。

（2）加工情報の提供＜現状＞「個別情報の正しい理解に必要な専門的予備知識」を有していない一般の国民が、土地取引市場の概ねの動向を的確に把捉するためには、取引ごとの特殊要因を排除した、いわゆる「標準化された個別情報（加工情報）」の提供が有益であると考えられる。また、このような「標準化」の作業を通じて、プライバシー問題もクリアすることが考えられる。

現状では、不動産流通分野の大規模事業者および業界団体などから、マーケットレ
ポート、地価動向調査、地価マップなどの様々な加工情報が提供されている。加工情報の入手に際しては、当該情報を提供している企業や団体に請求する必要があるが、一般の国民が、そのような加工情報の存在や入手方法などについて知ることのできる

土地総合研究1996年秋号 25
さ
機会は少ないのが現状である

ちなみにドイツでは、市町村の土地鑑定委員会が取引事例の全てを把握できる体制が採られていることから、それらの取引事例を基にして、土地鑑定委員会および各州の統計庁から「地価マップ（2年毎）」および「平均土地価格統計（四半期毎）」が作成され公開されている。
＜課題＞

O「標準化」に関する課題
個別情報を棟準化する目的は、「物件の個別性」や「取引に際した特殊事情」な
どの特殊要因を排除することにある。標準化の方法としては、「特殊事例の排除」と「標準画地への比準」の2種類が想定される。

「特殊事例の排除」は、大量の取引事例の中から、特殊要因の影響が強い取引事
例を除外することにより「標準的な取引事例」を取り出す方法であるため、取引量の最も多い用途や物件（「敷地50坪程度の戸建住宅」「ファミリー型マンション」など）に情報が限定される。

「標準画地への比準」の方法としては、不動産鑑定手法が代表的であるが、今後
は統計数理的手法による計量モデルの活用なども想定されることから、各手法はそれぞれの目的に応じて使い分けられる必要がある。

以上のように、個別情報を標準化する方法や目的は様々であり、またその意味するところは微妙に異なることから、加工情報の提供に際しては、一般の国民が土地取引市場甲動向把握に混乱をきたさないように留意することが一つの課題である。
O「プレゼンテーション」に関する課題

加工情報は、その特徴などが明確に理解でき、かつ使い勝手の良い形で適切に表
現（プレゼンテーション）されている必要がある。プレゼン≠−ションの主な方法としては、「相場水準の即地的把握に優れた マップ化 」と「相場水準の変化把握に優れた グラフ化 」の2種類が存在している。
加工情報から市場動向を的確に把捉するためには、「即地的相場水準の時系列変化の傾向」を把握する必要があるため、「マップ化された加工情報（マップ情報）」と「グラフ化された加工情報（グラフ情報）」の双方を見る方が効率的かつ効果的であるが、現状ではそれらを同時に満たす加工情報は見当たらない。

＜望ましい加工情報の方向性＞

一般の国民が土地を購入するなどの目的で、加工情報から市場動向を把握する手順としては、次真のようなフローが想定される。
当該フローでは、マップ情報と、グラフ情報が交互に参博されており、このような加工情報のプレゼンテーションには、「図面や地図などの画像情報」と「グラフなどの数値情報」を同時に提供できる情報媒体の活用が適していると考えられる。

26 土地総合研究1996年秋号＜市場動向把捉の標準的フロー＞［広域的地価のマクロ動向の把握］里［関心の■ある地区（複数）の選定］
里［1つの関心地区におけるマップ情報による直近相場水準および画地条件、都市基盤の整備状況等の環境条件等の把握
里［同地区におけるグラフ情報による相場水準の時系列変化の把握］里［関心のある地区問の相互比較、差異の解釈］＜プレゼンテーション画面の例＞

土地総合研究1996年秋号 27

i 今後は、土地取引市場の実態。動向を把捉したい∵般の国民が、蓄積された画像情
報、数値情報に自由にアクセスして、必要な加工情報を入手するこ．とのできる−情報提供システムを構築することが有用である。その際、都市基盤の整備状況等の環境条件等によって価格が異なってくることから、環境条件等に関する情報についても提供する必要があることに留意すべきである。

また、このような情報提供システムの構築に当たっては、様々な土地取引情報の提供と併せて、提供される情報の意味、見方などの解説も、一般の国民にもわかりやす
い形で示される必要がある。さらに、情報が古くなるとその価値が急速に低下することから、常に新しいデータを提供する必要がある。

第4章 土地取引情報の経験に関する繰言
適正な地価形成と投機的取引の排除という大命題の下、各主体における適切な土地取引情報の増大の意義、さらには、土地取引市場および土地取引情報を取り巻く現状と課題などに関する検討を踏まえると、土地取引情報の提供方策などについて、以下のようにまとめることができる。

1）行政機関、不動産鑑定業界、不動産流通業界が保有する土地取引情報の拡充について（1）自ら行っている調査等の拡大充実
土地取引市場に関わる各主体は、土地取引市場の実態。動向の把握に向けて、現在様々な調査。分析活動を行っており、それらの活動を基礎として、様々な土地取引情報が作成され、その一部は広く提供されている。
それらの土地取引情報を総括的に見てみると、多くの制約条件の下で、土地取引市場の実態。動向の把握に向けた有益な活動が行われていると言える。

土地取引市場の的確な実態。動向の把握に向けて、今後とも各主体が、現在行っている土地取引情報の収集。調査。分析。提供などの活動を、それぞれの主体の一層の努力により、より有効かっ適切な形を目指して充実。拡大していくことが望まれる。

（2）飽主体との情報交流の活発化（1）で示した「自ら行っている調査等の拡大充実」に加えて、今後は、各主体が保有している土地取引情報の量的。質的な充実に向けて、土地取引情報の収集◎調査。分析活動に関する一層の相互理解を進めることにより、各主体ごとの枠組みを越えた情報交流の活発化が期待される。

（3）飽主体との共同調査の実施
また、複数の主体、例えば行政機関と不動産鑑定業界等が適切な役割分担の下、共同して土地取引情報に関する調査を実施し、得られた情報を共有するという形態も考えられる。一部に、既に実施され豊富な情報収集を行っている例も見られ、今後とも相互機関の性格、共同調査のメリットを確認した上で、広く推進されることが望まし28 土地総合研究1996年秋号

い。

2）国民に対する土地取引情報の提供方策について
一般の国民が、様々な土地取引情報を円滑に入手できるための環境整備は、「土地の的確な市場価格の把握」や「納得できる土地取引の実現」などを通じて、市場メカニズムが有効に機能するための基盤形成に大きく資するものと考えられる。

一般の国民に対する土地取引情報の提供方策については、以下の3点を組み合わせながら具体化していく方向で検討されることが望まれる。

⑳「土地取引情報ガイドライン」の提供
国民が入手可能な土地取引情報に関して、情報の種類、特徴、入手。活用方法等

を、専門知識を有しない者にも分かりやすく解説したガイドライン等を作成し提供する。
⑳加工情報フリーアクセスシステムの構築

マップ情報、グラフ情報など、蓄積された様々な加工情報を、必要な付記事項も合わせて国民が自由にアクセスして総合的に把捉することができるシステムを先進的な情報媒体などを活用して構築する。この場合、常に新しいデータを提供することに留意する必要がある。

⑳個別情報（一部）の公開
プライバシー

問題に留意しっっ、個別情報の一部にマスクをかけた上で、土地取引市場の実態。動向の把握に有益な情報を一般国民に提供する。
以上に示した土地取引情報の提供方策などに関する提言については、限られた時間
内での検討結果であるため、必ずしも十分煮詰められている訳ではない。従って、この提言の中には、実施するに当たり、主体、費用負担、他の諸制度との整合性等についての検討が必要なものも少なくなく、今後の検討課題となる。また、提供媒体についても、インターネット等の最新媒体も含め、低コストで適切な方法を考える必要がある。
しかし、今後の土地取引市場のノー層の適正化に向けて、的確かっ豊富な土地取引情報が円滑に入手できる環境の整備の重要性を今一度認識する必要があり、このことを通じて、国民の間における活発な議論を促すとともに、各機関においては、本提言の具体化に向けた更なる検討、実施を期待するものである。
き た も とま さ ゆ き土地総合研究所 主任研究員