土地総合研究 2017年春号 193

経済社会の変化と住宅市場の変貌― 市場主導・市場尊重とは何かー
1.経済学的関心から垣間見た住宅市場の特徴⑴局地的ブームのように見える不動産市場①大都市特に、東京のさらに都心部に限定された現象のように見える。大都市圏でも都心部と周辺部の格差は大きい。大都市圏と地方圏との格差も大きい。(第 1 表)
②不動産市場に金融の超緩和を背景とした資金が流入している。リスク資産対安全資産(?)
東京都心部の物件価格は経済のファンダメンタルズで説明できるか。(第 2 図)(第 3 図)(第 4
図)(第 5 図)③しばしば「バブル」という用語が登場する。「バブル」は厳密な意味での経済用語ではなく、一般的に使用される用語である。しかも、確立した定義というものがない。経済学でいう「合理的バブル」と日本が 1986~1991 年までに経験した「バブル」とは何が違うのか。
資産価格がファンダメンタルズ(名目成長率など)を超えているのが「合理的バブル」だとす
れば、「合理的バブル」とも言えない。
⑵中心市街地における劣悪な住宅ストックの増加①大災害・都市機能等の観点からは、「負の外部性」が懸念される。その場合、都市計画的な観点から、公的介入の余地が生まれる。
②大都市中心部における高齢者の増加は、木造狭小住宅の空き家化を予想させる。できるだけ集約化して、有効活用できるような介入が求められる。
⑶市街地・郊外における空き家の増加①スクラップ&ビルドが見られるのは大都市中心部とその周辺部に限定され、その他の地域
ではスクラップもビルドもない。東京都心部周辺の超高層集合住宅は、今後の世帯数減少
がすぐそこに近づいているので空き家化のおそれがあるのではないか。
②貴重な資本ストック(資源)が遊休化している。これは市場の働きで改善できるのか。空き家の「負の外部性」を根拠に公的介入が行われているが、それで十分か。
⑷所得環境の厳しさと持家政策の限界及び妥当性①家計所得は低迷の傾向である一方、住宅ローン減税による「後押し」政策は継続している。住宅ローンによる自己破産がたびたび報じられるようになっている。自己責任かつ自力で住宅を購入しようとする人たちには、税金から中立的な状況にするのが妥当ではないか。消費税はともかくも登録免許税や不動産取得税などは住宅があたかも「ぜいたく品」のような印象があるが、それは妥当なのか。登録免許税や不動産取得税にも「凍結効果」が認められるのではないか(第 6 図)。ローン控除も併せて止めれば、すっきりする。
1

194 土地総合研究 2017年春号②住宅購入適齢期の人たちの持ち家志向は低下しているように見える(第 7 図)。
敢えて政策的に刺激する必要があるのか。
⑸住宅ストックは住宅戸数としては、超過供給状態とされている。
つまり、住宅ストックは充足している(第 8 図)。これは今後の住宅政策(それが必要とされるとすれば)は、既存ストックの利活用が大きな課題になることを示唆している。この場合の政府の役割は考えておくべき。
⑹相続税の土地評価が原因となって、需要を反映しない貸家の建設が増加している。
資源配分が歪められている。貸家の家賃収入は課税されるが、持家の帰属家賃は非課税であり、公平でないという説もある。住宅ローン減税があるので持家を一層有利にしていると言えるが、相続税の問題はこの説の説得力を落としている。貸家建設についての各種控除(減価償却(新築には割増償却)、固定資産税支払額など)も貸家を有利にしているとも言える。税制が原因となって、需要に関係なく貸家が増えるということは避けなければならな
いのではないか(第 9 図)。税制が資源配分を歪めないようにする必要がある。後で遊休する資本を一生懸命作りだしているに過ぎない(第 10 図)。
住宅に関わる政府の役割が政府と市場で共有されておらず、政府は対症療法的な介入に追われ、市場は「住宅は公共的・社会的な財」であると考える傾向があるのではないか。
2.住宅という財をどう見るか －認識が違えば政府の関わり方も違ってくる⑴住宅は私的財ではないのか
「私的財」なら、どうしてこんなに政府の介入が多いのか。
そもそも「私的財」なのか。
その特性 ➜ ①排除性、②競合性
排除性とは、対価の支払いがない場合、その財を消費できないこと。
競合性とは、ある人がある財を消費しているとき、他の誰かがその財を同時に消費することはできないこと。
要するに、普段小売店などで購入する財が私的財。

住宅は、私的財ではないのか。実は、私的財そのものである。➜個人あるいはその家族が消費している。他の人が消費しようものなら、大変なことに。考えてみれば、このような「私的」な財もないほど私的。
しかし、公的住宅が供給されているのはどう理解するのか。
公的住宅は現在までもこれからも特殊な存在であるべき。要するに、救貧政策。つまりは、「選別主義」に基づく政策である。普遍化はできないし、すべきでない。みんなのもので2

土地総合研究 2017年春号 195はない。生活保護に似ている。公的住宅の代わりを民間住宅ができないという理由はあるのか。
実は、代わりはできる。政府が委託して、民間借家に住んでもらうことは可能。
そのとき、財政負担が発生するかもしれないが。
⑵私的財なのになぜこうも政府の介入が多いのか
鍵は、戦後復興期から高度成長期の持ち家政策の根拠に在りそう。
大きな超過需要があるなかで、国民に基礎的な生活基盤たる住宅の数を増やすことが最優
先課題となった。それは、憲法に規定されている生活権の一種、つまり「ナショナル・ミ
ニマム」に近い性格を認められていたと言えるかもしれない。義務教育や前出の生活保護に近い性格が与えられていたとも言える。
併せて、住宅投資が有効需要を増やすという観点から景気対策として重用されていたという事情も。つまり、住宅需要の説明変数が何であろうと、被説明変数は増加しなければならないと考えられていた。これはあきらかに私的財とは異なる性格を持つ財。
個人の効用に大きく影響する重要な私的財であるからこそ、政府が一定水準を「保障する」
社会保障サービスに似た財になっていた されていた 。
医療サービスにも似ているところがある。
普段から保険料を支払って公的保険・私的保険に加入し、診療を受ければ自己負担がある。
つまり、個々の需要者にはいくらかの自己負担がある。住宅は大部分が自己負担であるが、以前なら住宅金融公庫の割安な金利、ローン減税 現在でも などで軽減されていた。程度問題はあるものの、できるだけ多くの人に自己所有の住宅をというのがスローガンであったはず。医療はできるだけではなく、すべての人に 国民皆保険 というところが異なるのだが。
バブル崩壊の直接の契機となったのは、金融機関の不動産貸付の総額を抑え込む「総量規制」と呼ばれる政策であった。その目的は、バブルで地価が急騰し年収の  倍以内に住宅価格を収めることが不可能になったため、地価を抑えることにあった。住宅問題が政治問
題化することを回避するために「総量規制」が発動され、意図せざるバブル潰しとしての効果が伴ったもの。つまり、このように住宅は公共政策と深い縁を持っていた。住宅の優先順位がそれほどに高かった。しかし、その優先順位の高さがその後長期にわたる日本経済の停滞を引き起こした。⇒忘れられるべきではない。

バブル崩壊の直接の引き金は、住宅政策に起因する直接規制であった。
⑶財の性格は時代によって変わってくるのか
戦後から高度成長期にかけての絶対的な住宅不足の時代の後で、今や住宅が数の上では充足されて、「ストック過剰」の時代に入ったという前提を置く。統計的には確認できている。
3

196 土地総合研究 2017年春号①住宅不足時代の財としての性格
上述のように、あたかも「公共財」のような扱い。
しかし、厳密には、市場での選択が基本であり、「私的財」の性格である排除性もある。競合性もある。個人の選好が尊重されている。それなのに公的介入はふんだんにある。
その公的介入は税制を用いることが多く、公平性の観点から問題を生じている可能性もある。
②「ストック過剰」の財としての性格
マクロ経済でいう、「設備過剰」に類似する。バブル崩壊後の日本経済はこの「設備過剰」に悩まされてきた。これは将来の需要に対する見通しが実現値に比して強気に過ぎた結果である。こうなると設備稼働率が上がらず、供給能力が需要を上回るため、設備から生み出されるアウトプットの価格 したがって、需要者の評価 は上がらず、経済は停滞する。
最近の中国経済の成長率低下の背景にあるのが、この「設備過剰」である。

余っているのなら、公的介入による供給量の増加を通じて、社会的に最適な供給量を実現する政策の根拠は失われたことになる。その理由は余っているということ。
もっと良質の住宅をという理由はないのか。
基本的には、自助努力で良質の財を得るのが資本主義というもの。
また、日本の経済成長力から考えれば、質的な向上にも自ずと制約がかかる。

ストック過剰は「空き家」を増やす
住宅に引き直すと、余った住宅あるいは貸家の一室も遊休することになる。つまり、需要と供給が乖離している 超過供給 。そこで「空き家」になってしまう。住宅は民間資本のストックなので、工場が使われずに放置され、草ぼうぼうの状態になっているのと同じこと。企業なら他の企業の使用に供するためにリースするか建て替えて新工場・新オフィスにするかである。しかし、個人所有の住宅だから企業の工場とは違うのだろうか。
 企業が供給する通常の財ならば、供給を絞るのが正解。売れ残りが出れば、値崩れし、売上が減る。利潤極大化が達成できない。その時点で生産していた財への資源配分は過大となっている。社会的にはロスとなっている。住宅は例外なのか。
「空き家」にしておく時間にもよるが、企業・政府・他人に貸せば、賃料が入ってくる。
本来はそういう「インセンティブ」が働くはずである。そこに新たなビジネスの芽が出る。
実際、「空き家ビジネス」と呼ばれるものが出てきている。宿泊施設に衣替えして儲けようと言う人が出てくるかもしれない。政府の役割があるとすれば、そういうビジネスがスムーズに行えるような環境を造ること。民泊の新たな規制の在り方を考えるとか。これは現実に進んでもいる。ただ、諸外国に比べれば、遅れている。
 ❋民泊の存在自体、あるいは民泊の営業日数に関して、既存の旅館業・ホテル業から営
4土地総合研究 2017年春号 197

業が圧迫されるので規制を厳しくしてほしいとの要望があるが、これをどう評価するか。

こういうことが、「市場主導」ということ。たとえば、介護施設や高齢者の孤立化を防止するための寄合施設への改修ならば、政府が上物を改修するために費用を税金で負担する根拠がある。しかし、それは住宅全般に関わる政策ではなく、選別的な政策である。いわば、マージナルな部分での介入となる。
「空き家」対策の根拠は何か。
「負の外部性」の発生予防・減殺がまず、挙げられる。環境悪化への対応となるから。「空き家」の処分を請け負うビジネスならば、政府の補助金支出の根拠もある。もとより補助金は特定の業界の利益のために支出されれば、社会的なロスを発生させる。しかし、目的が社会的な被害 悪影響 を減殺させることにあるから、補助金が生む社会的ロスも減殺されると考えられる。
市場の働きを重視するということは、ここでいう「空き家」ビジネスを支援することでもある。そのための補助金ならば根拠がある。もちろん、この問題はビジネスだけで解決することは困難。特別措置法で固定資産税の優遇が外される場合も出ている。さらには、強制執行による破砕も出ている。ただし、破砕費用を税金で負担するのは、「持てる者」への利益供与にもなりかねない。所得分配上の問題が発生する。
「空き家」を売却した持ち主の譲渡税を軽減しているが、その評価をどう考えるのか。
有効活用につながるので、資源配分の観点からは評価できる。一方、「持てる者」のみが減税の利益を得るのは、所得分配上の問題がある。税制の使用には慎重であるべき。
④ストック過剰は、資源配分の再機能を要請する。
資源配分には民間のインセンティブを活用するのが最も効率的。
政府の機能は特定目的の達成、例えば、高齢者の孤立防止とか医療施設の集約のための誘導策が中心であるべき。税制や補助金の限定的な使用。
⑷私的財と価値財の間
①価値財とは何か
本来は、民間で私的財として供給が可能な財であるが、民間に任せていると供給量が社会的最適水準を下回るので、政府が「パターナリスティック 温情主義、家父長主義 」な政策介入をする財。
②住宅は価値財
本来は私的財の性格が強い。住宅という財は、ほとんどが民間企業によって供給されている。住宅という財は、投資用であれば個人の投資収益が目的であり、居住用であれば長期
5198 土地総合研究 2017年春号

間にわたって当該個人あるいはその家族がサービスを享受する。
しかし、これまでは、購入対価の高さに鑑みて、政府が金利や税額控除などで供給量を底上げしてきた。そうすることの目的は「すべての人・家族に住宅を」というパターナリス
ティックな政策意図があったから。
こうした価値財は公共政策による介入において幅広く見ることが出来る。
教育、医療、年金、介護、保育、給食、公共住宅など。
そして、グレー・ゾーンになりやすい。財政支出の膨張が助長される最大の要因になっている。 第  図 
③市場主導・市場尊重
パターナリスティックな介入を見直して、市場の機能に任せること。
従来は、価値財と見做して政策介入する範囲が広かった。
しかし、現在でも介入が必要だとすると、明確に「市場の失敗」が発生している場合でなければならない。
「市場の失敗」が発生しているのか。議論の出発点はそれ。
実は、「市場の失敗」が見えなくても、どんどん介入してきた。もちろん、「負の外部性」の発生、救貧政策等の理由は市場の失敗 救貧は所得再分配政策であり広義の失敗に基づく と考えられるので、介入は要請されて然るべき。また、都市計画に基づいて住宅地を誘導することは、「正の外部性」が確認できるのなら、政府の役割。
「情報の非対称性」を政府が補完するのはどうか。住宅は需要者と供給者の間で情報が非対称的と言うのは理解できる。しかし、その程度なら他の財でもある。自動車とか家電製品も非対称性はある。企業が積極的に情報を明らかにすればよい、結果的に大きな問題になれば、政府が適切に対処できるような仕組みを準備しておけばよい。
 しかし、例えば、リフォーム市場規模の数値目標、子育て世代が安心して生活できる住宅、新たな循環型住宅市場形成、強い経済に貢献できる住宅産業等は、正に市場の機能を活用しなければならない最たる分野。政府が宣言して、実現出来るかは疑問。従来の住宅政策の目標がなかなか達成されことがあったとしても、当然。
 必要な介入が時代の要請に合致しているかが重要。しかも、要請に応じるのは政府ではなく、市場の役割。それこそ、市場主導・市場尊重。
住宅が供給過剰になったということは、住宅への資源配分が過多になったということ。
例えば、持ち家の生産に労働力や資本が投入されすぎているという理解になる。それを是正していくことが経済学的に正しい政策。
相続税のあり方に関して、需要にマッチしない貸家建設が行われているとしたら、貸家建設への資源配分は過多になっている。相続税が資源配分を歪めている。
 従来の政策を外すことも必要である。

今後の経済社会の見通しと住宅政策に関する政府の役割
6土地総合研究 2017年春号 199⑴今後の経済社会の見通し
①経済成長率 世紀に入っての年平均実質経済成長率は 程度。
最新の ,0)「:RUOG(FRQRPLF2XWORRN」 2&7 によれば、 年まではこれまでよりもさらに低くなる。これほど実質成長率が低いと、物価もゼロ近傍とみていい。
すると、名目成長率もほぼ 内外であろう。
これは、極度の低成長経済であり、やはり日本が真正の長期停滞に陥っていることを示している。
②人口と世帯の動向
総人口は、年平均 強の減少。 歳人口は  までの累積で 弱減少。 第  図  年までを視野に置くと、
世帯数も  年をピークに減少していく。 第  図 
世帯人員も  人に近づいていく。 第  図 
単独世帯比率が増加、夫婦のみ世帯、ひとり親と子世帯が増加。
かつて 以上を占めていた夫婦と子世帯は 強まで減少。
世帯主の が  歳以上、弱が  歳以上。
③住宅・不動産市場のラフ・スケッチⓐ住宅需要は  年までに最低でも は減少する←住宅購入適齢人口  歳 の見通し。長期金利上昇局面が予想されるため、それも減少要因として付け加わる。低成長 付
加価値の増加が少ない 家計所得の増加がほとんどない 住宅購入層の所得制約が強まる 需要が弱くなる 、等の要因から 減は下限であり、もっと高率の減少と考えるのが現実的。程度減少することは十分あり得る。 
世帯数が減少局面に入ることから、住宅需要は下押しされる。
世帯人員の低下は止まらず、住宅規模が小さくなることから住宅投資は減少する。
高齢者夫婦・ 人世帯は急増するので、生活保護の住宅扶助を受給する人たちが入る住宅の問題が大きくなる。公営 共 住宅なのか民営借家か。
経済学は、そのために公営住宅を直接供給するのではなく、所得補助のほうが効率的であるとする。また、家賃補助よりも所得補助のほうが効率的であるとする。前者は、住民の選好に沿うことが困難である点や高コスト等非効率的な供給になる点が指摘されている。
後者は、一般補助金のほうが個別補助金よりも受ける方の効用水準が高くなることがその根拠である。また、ひとり親と子の世帯が増加することから、民間借家等にスムーズな入居が可能であるかなどの問題が出てくる。
ⓑ名目成長率が 少ししかない。長期金利が上昇することを前提とすれば、地価とその予想収益率の関係から、地価  利子率－地代上昇率 ・地代という式が得られる。ただし、
この場合、地代の上昇率は一定である。
7

200 土地総合研究 2017年春号

地代上昇率が名目成長率とほぼ同率で変化するものとすれば、利子率と名目成長率の関係
が大きく影響すると考えられる。
利子率は上昇し、名目成長率は停滞すると予想すれば、地代の前の  利子率－地代上昇
率 名目成長率 は小さくなる。したがって、地価の上昇率は低いままであると予想され る。
これは、地価が土地の収益である地代の将来値を利子率で割り引いたものの現在価値に等しくなるとしても結果は同様である。分子の将来地代があまり増加せず、分母の利子率が上昇すれば、その総和である地価は上昇しないことになる。➜ 近年と似た状況が続くということであるが、土地の需給がタイト化すると見通すことができないので、不動産市場
は停滞的に推移していくものと見られる。
⑵政府の役割①経済安定化機能
住宅ストックが過剰になるまでは、景気対策の一環として民間住宅投資を刺激する政策は根拠もあったが、今は既存のストックを利活用する政策はともかくも、有効需要の追加策という名目だけで住宅需要を刺激することには根拠がない。
政策効果としての有効需要の増加の裏で、政府による需要の刺戟がさらにストック過剰を進め、資源配分を歪めてしまう。公共事業も以前なら「乗数効果」を根拠にした経済安定化策 裁量的財政支出 として発動されていたが、近年は、むしろ、維持・更新の必要性が短期的な支出拡大を上回る評価を得ている。政府が経済安定化よりも資源配分に重点を移してきた。社会資本整備も短期的視点から、長期的視点に比重が移されて然るべき。住宅にも似たところがある。
②資源配分機能 一部、所得再分配的な機能を含む 
市場の失敗は、ⓐ私的財以外の財が供給されるとき、ⓑ市場を経由しないで他の経済主体に一方的に便益、被害が及ぶ「外部性」が存在、ⓒ需要者と供給者の間で非対称情報が存
在、ⓓ市場参加者がプライス・テイカーでなく価格形成に影響力を有するとき、などに発生。
今後、重要になると予想される資源配分問題 ➜○既存の住宅ストックの利活用 中古住宅市場の活性化、空き家の利活用 新ビジネスの支  援、公的借上・利用  ○救貧政策としての、公的介入 直接供給から民間借家の利用へ➜所得補助か家賃補助か、  生活保護の住宅扶助との調整 国民年金受給者との間の「公正性」の問題  ○自然災害が多発化・大型化してきていることから、暫定的住居としての住宅を適時に提  供できるような政策。直接供給と民間からの借上をコスト面で比較衡量。
 ○上記の問題に関連して、情報提供で非対称情報の克服を行う政策 特に、中古住宅、空8土地総合研究 2017年春号 201

き家  ❋政府が中核的役割を果たすのではなく、民間の仕事がしやすいような支援。
 ○大都市の中心部に超高層集合住宅の建設がかなり集中的に行われてきたが、世帯数の減  少が確実であるため、今後、空き家の増加が確実視される。前もって、ブレーキをか   けることで資源配分の歪みを事前に是正できる。これは市場に任せていると、「近視眼性」のままに過剰な取引が行われるので、「近視眼性の是正」という政府介入の根拠がある。異時点間の資源配分に介入。
 ○都市の在り方、例えば「コンパクト・シティ」の理念に沿った住宅建設が行われるよう  に、都市計画上の誘導を行う。

経済学的な観点からは、公営住宅の直接供給は非効率的であり、絶対視は出来ない。
しかし、いわばマージナルな部分で政府の役割は重要である。
市場主導・市場尊重という方向性は正しいが、政府自身がこれまでの役割を見直すことが必須となる。

 




9

202 土地総合研究 2017年春号

参考図表
第 1 表 東京圏高度利用地地価動向(地区数)
6%以上

3-6%

0-3%

0%

0- -3%

マイナス 3-6%

マイナス 6-9%

マイナス 9-12%

19Q4

2

24

14

3

0

0

0

0

20Q1

0

5

15

20

1

1

1

0

20Q2

0

0

4

25

10

3

1

0

20Q3

0

0

0

4

47

12

2

0

20Q4

0

0

0

0

8

45

10

2

21Q1

0

0

0

0

10

40

15

0

21Q2

0

0

0

1

30

25

9

0

21Q3

0

0

0

1

38

24

2

0

21Q4

0

0

1

4

38

21

1

0

22Q1

0

1

1

16

36

11

0

0

22Q2

0

1

2

20

39

3

0

0

22Q3

0

1

1

29

33

1

0

0

22Q4

0

0

6

28

31

0

0

0

23Q1

0

0

0

19

42

3

0

0

23Q2

0

0

1

18

45

0

0

0

23Q3

0

0

2

25

38

0

0

0

23Q4

0

0

3

32

30

0

0

0

24Q1

0

1

6

39

19

0

0

0

24Q2

0

1

11

39

14

0

0

0

24Q3

0

1

10

41

13

0

0

0

24Q4

0

2

14

39

10

0

0

0

25Q1

0

1

37

20

7

0

0

0

25Q2

0

0

45

16

4

0

0

0

25Q3

0

0

46

15

4

0

0

0

25Q4

0

1

52

9

3

0

0

0

26Q1

0

1

48

14

2

0

0

0

26Q2

0

2

51

11

1

0

0

0

26Q3

0

2

56

7

0

0

0

0

26Q4

0

1

58

6

0

0

0

0

27Q1

0

1

38

4

0

0

0

0

1

土地総合研究 2017年春号 203

27Q2

0

3

38

2

0

0

0

0

27Q3

0

4

37

2

0

0

0

0

27Q4

0

6

35

2

0

0

0

0

28Q1

0

8

33

2

0

0

0

0

28Q2

1

2

36

4

0

0

0

0

28Q3

0

3

30

10

0

0

0

0

(備考)「主要都市高度利用地地価動向報告」(国土交通省)により作成。
調査地区は 19Q4-20Q2 と 27Q1-28Q3 までが 43、 20Q3-26Q4 が 65。

10億円

第2図

地価と名目GDP

600,000.0

700000500,000.0

600000円

500000400,000.0

400000300,000.0
200,000.0
100,000.0

300000

名目GDP

200000地価(公示と基準の平均)

100000
0
1983年
1985
1987
1989
1991
1993
1995
1997
1999
2001
2003
2005
2007
2009
2011
2013
2015

0.0

(備考)国土交通省・内閣府の公表資料による。

2

204 土地総合研究 2017年春号

第3図 地価上昇率と名目成長率
60
50
40
30
(

20

)

10

%

0

地価上昇率

-10

名目成長率

-20
1984年
1985
1987
1989
1991
1993
1995
1997
1999
2001
2003
2005
2007
2009
2011
2013
2015
2016

-30

第4図

不動産業への貸付残高(国内銀行+信用金庫)

Jun-96(億円)

Jun-94(備考)1.地価は公示地価と基準地価の平均(国土交通省)。
2.名目成長率は「国民経済計算」(内閣府)。
3.2016年の成長率は、同年第1、2四半期の平均値を用いた。

900000850000800000750000700000650000600000550000Jun-16Jun-15Jun-14Jun-13Jun-12

Jun-11

Jun-10

Jun-09(備考)日本銀行「貸出先別貸出」により作成。

Jun-08Jun-07

Jun-06

Jun-05

Jun-04

Jun-03Jun-02

Jun-01

Jun-00Jun-99Jun-98

Jun-97

Jun-95

Jun-935000003

土地総合研究 2017年春号 205

第5図

不動産業への新規貸出額(設備資金)

50000
45000
40000
35000
(

30000

億 25000円
20000

銀行新規貸付)信用金庫新規貸付
銀行+信用金庫

15000
10000
5000
2016Q1

2015Q1

2014Q1

2013Q1

2012Q1

2011Q1

2010Q1

2009Q1

2008Q1

2007Q1

2006Q1

2005Q1

2004Q1

2003Q1

2002Q1

2001Q1

1999Q2
2000Q10(備考)日本銀行「貸出先別貸出」のデータにより第6図不動産取得税・登録免許税の凍結効果①土地取引市場
地価
a

S

b
h

g

c
P1

e

P2

f

d
D’

D
取引量

O

Q2

Q1

4

206 土地総合研究 2017年春号②土地利用市場(賃貸市場)
地代

S’

a

S

d
P2

e

P1
b

c

t

D
O

第7図

Q2

Q1

利用量

家計主の年齢階級別持ち家世帯率の推移

90
80
70
60

25-29歳50

30-39歳40

40-49歳50-59歳

30

60歳以上

20
10
0

1973年 1978年 1983年 1988年 1993年 1998年 2003年 2008年 2013年(備考)平成25年住宅・土地統計調査(総務省)により作成。

5

土地総合研究 2017年春号 207(万戸、万世帯)

第8図 住宅ストックと世帯数

(%)

7000

1.4

6000

1.2

5000

1

4000

0.8

3000

0.6

2000

0.4

1000

0.2

0

0

住宅数
世帯数
1世帯当たり
住宅数(備考)1.2013年までは「住宅・土地統計調査」(総務省)により作成。
2.2014、2015年の住宅数は、新設住宅着工戸数(国土交通省)を加えたものをストックとした。
3.2014,2015年の世帯数は2013年の数値に「国民生活基礎調査」(厚生労働省)による当該年の世帯数の伸び率を乗じて推計した。

第 9 表 貸家の空室率
貸家の空室数

貸家の数(供給)

空室率(%)

1978 年

1565400

12689000

10.9818723

1983 年

1834000

12951000

12.404464

1988 年

2335800

14014600

14.285889

1993 年

2618900

15691000

14.3031912

1998 年

3520000

16730000

17.382716

2003 年

3674900

17166000

17.6331157

2008 年

4126800

17770000

18.8465895

2013 年

4291800

18518900

18.8148544(備考)住宅・土地統計調査(総務省)により作成。

6

208 土地総合研究 2017年春号

第10図

家賃(民営借家)の推移

120
100
年 =100)
指数 (2010

8060

民営家賃の対消費者物
価相対価格

40

民営家賃指数

20
0
1985年

1991年

2000年

2010年 2015年(備考)「小売物価統計」、「消費者物価指数」(いずれも総務省)により作成。

第11図 住宅建設の推移
40,00035,00030,000

持ち家

25,000

貸家
給与住宅

戸 20,000
数

分譲

15,0003 区間移動平
均 (持ち家)3 区間移動平
均 (貸家)
3 区間移動平
均 (分譲)

10,0005,000
02014.62015.1

2015.62016.1(備考)新設住宅着工戸数(国土交通省)の季節調整値により作成。

7

土地総合研究 2017年春号 209

第 12 図公共財

公共財と私的財の間

価値財

私的財

○公共財としての住宅は、大規模自然災害のときの仮設住宅を想起。家賃は不要(非排除性)、民間からの借上なども含め、希望者全員が入居できることが理想ではあるものの、現実は競合が発生(競合性)○非排除性と競合性がある公共財は準公共財。コモンプール財に近い。例としては、共有地(入会地)、公海領域の漁業資源など。
○政府が直接供給したり、家賃補助をしたりする住宅は、価値財である。
入居者は家賃を支払うので、排除性はある。本質的には、私的財のようであるが、市場に任せておいては、適切な供給量が実現できないので、介入している。救貧政策として政府が住居を提供する。あるいは、民間住宅を選択した個人に対しては、家賃とは無関係に収入に応じて一定額を補助したり(米国)、
民間住宅に居住する個人の家賃を補助する(英、独)。
基本は、低所得で家賃負担が相対的に重すぎて、最低限度の生活が営めなくなると困るだろうから、政府が介入。ナショナル・ミニマム的な理由による介入。価値財はグレーゾーン。

8

210 土地総合研究 2017年春号○価値財はグレーゾーンに属し、政府の方針次第で膨張する可能性は大きい。
例えば、国民の要望に応えて、人気取りをしようとすると膨張する。教育、医療、年金などその傾向が見られる。
住宅という財は本来私的財だが、供給超過の時代に合った政府の役割は小さくするべきで、図にあるように限定的な範囲に止めるのが正しい。従来は、私的財の領域にも価値財が広がっていた。

第13図

総人口の見通し(備考)社会保障人口問題研究所の資料により作成。

140,000
130,000
120,000
110,000
100,000
90,00080,00070,00060,000(2060)(2058)(2056)(2054)(2052)(2050)(2048)(2046)(2044)(2042)(2040)(2038)(2036)(2034)(2032)(2030)(2028)(2026)(2024)(2022)(2020)(2018)(2016)(2014)(2012)(2010)

50,00024252627282930313233343536373839404142434445464748495051525354555657585960616263646566676869707172
平成23
22

9

土地総合研究 2017年春号 211

第14図 世帯数の見通し
54,00019,00053,00018,50052,00018,000

千 51,000
世
帯 50,000

17,50049,00016,50048,00016,00047,00015,500(2034)(2032)(2030)(2028)(2026)(2024)(2022)(2020)(2018)(2016)(2014)(2012)(2010)

17,000

世帯総数
単独世帯数(備考)社会保障人口問題研究所の資料により作成。

242526272829303132333435363738394041424344454647
平成23
22

2.45人
2.40
2.35
2.30
2.25
2.20
2.15
2.10
2.05

平均世帯人員(備考)社会保障人口問題研究所の資料により作成。

(2010)(2011)(2012)(2013)(2014)(2015)(2016)(2017)(2018)(2019)(2020)(2021)(2022)(2023)(2024)(2025)(2026)(2027)(2028)(2029)(2030)(2031)(2032)(2033)(2034)(2035)

第15図

平 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47
成2210