リサーチ・メモ
２１２１「安心Ｒ住宅制度」の創設について
2017 年 1１月 3０日「特定既存住宅情報適用事業者団体登録制度」（以下「安心Ｒ住宅制度」という。）に関する国土交通大臣告示が、2017 年 11 月 6 日に公布され、本年 12 月に施行、2018 年 4 月から安心Ｒ住宅に係る標章使用が開始される運びになった。今回はこの安心Ｒ住宅制度について、その概要を説明しよう。
まず、「安心Ｒ住宅」の「安心」とは、①建築基準法に基づく建築確認を昭和 56 年 6 月 1 日以降に受けた耐震基準等に適合する既存住宅であること、②建築状況調査（インスペクション）を実施し、構造上の不具合及び雨漏りが認められず、住宅購入者の求めに応じて既存住宅売買瑕疵保険を締結できる用意がなされている既存住宅であることという 2 つの要件を満たす住宅であることを意味している。
「Ｒ」は既存住宅の有効利用に配意した既存住宅であることを意味しており、具体的には「Reuse」（再利用）、「Reform」（改装）、「Renovation」（改修）を表している。
既存住宅の不安、汚い、わからない（図表１）といった従来のマイナスイメージを払しょくし、購入希望者が、住みたい、買いたいと思うような既存住宅購入の条件を整え、不安を安心に代え、新耐震基準などの基礎的な品質基準に適合した住宅であることを保証する他、汚いイメージを消し去るため、原則、既存住宅購入前のリフォームの実施を前提とした売買とし（買主側の自由度等を確保するため、リフォームが実施されない場合にも、リフォーム費用情報を含むリフォーム提案書が用意されている必要がある）、さらに、これまでは既存住宅に係る各種情報が事前に十分開示されていない場合が多かったた
め、購入者が実態を十分把握することを断念することも少なくなかったが、既存住宅売買に伴うこうした先入観・悪印象を打破するため、既存住宅の広告時に、建築時の検査済証、点検等の改修記録等の保管状況を示すほか、購入予定者の求めに応じ、詳細情報を提供しできる体制を整備し、不幸にしてトラブルが生じた際には、安心Ｒ住宅の登録事業者団体の相談窓口がトラブル解決の対応に当たることを担保して、購入者に安心を保障することとし、国の関与のもとで、以上のような要件に適合した既存住宅に、国が定めた標章が使用できる仕組みを創設するものである。
（図表１）既存住宅を選ばなかった主な理由(複数回答:単位％)①好みに合う既存住宅がなかった

38.0⑥耐震性に不安がある

17.8②価格が妥当か判断できない

31.3⑦長く住むつもりである

16.2③想定以上に既存住宅価格が高かった

21.9⑧新築住宅の方が気持ちがよい

14.2④リフォームやリノベーション費用が高20.8⑨見た目がきれいでない

13.3

18.8

⑩水回りが古い・汚い

12.0

くつきそう
⑤設備の老朽化が不安（注）１．平成 28 年 10 月、国土交通省がインターネット調査会社のモニターに対するアンケートを通じて実施（回答者数＝1180 人）
２．①、②は情報の不足、③、④は価格の不安・不透明性、⑤、⑥、⑦は品質の不安、⑧、⑨、⑩は見た目の汚さを表している。

（安心Ｒ住宅制度の概要）
安心Ｒ住宅は、従来の既存住宅に対して抱く購入予定者のマイナスのイメージ、即ち、「品質が不安」、一般財団法人 土地総合研究所

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「見た目が汚い」、「情報が少なく品質、性能がわからない」といった不満に対応するため、「基礎的な品質を満たし安心である」、「リフォーム工事が実施され（又はその確実な見通しが立ち、汚さを解消できる）、「必要な情報が開示され品質・性能がわかりやすい」状況を、販売開始段階で明確にするものである。購入を決める段階での重要事項説明よりも早い時期に、広く、品質・性能保証に資する情報提供がなされることに大きな意味があろう。来年４月に施行される改正宅建業法の目指す行き着く先を、いわばデファクトスタンダードとして先行整備する意欲的な施策であると評価したい。多くの事業者団体の参画が期待される。
（図表２）「安心 R 住宅」の要件（既存住宅に安心Ｒ住宅の標章を使用させる制度の仕組みについて）国は、「安心Ｒ住宅」の標章及びそれを使用できる既存住宅の要件を図表２のように設定しており、これを基に、標章を用いて既存住宅の仲介等の業務を行うことを希望する事業者団体を審査・登録し、標章の使用を許諾する。事業者団体は「特定既存住宅情報提供者団体登録規程」が定める図表３－１，３－２の要件を満たさなければならず、登録の有効期間は 3 年である。事業者団体は、リフォームの基準等について事業者が守るべき具体のルールを自ら設定し、団体の構成員である事業者を指導監督し、事業者は、要件に適合した既存住宅について、団体の基準やルールに則っていれば、広告時の標章として使用できるようにするというものである。

一般財団法人 土地総合研究所

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（図表３－１）（図表３－２）団体登録の主な要件
項目

備考①一般社団法人であること

・社員等（注１）に宅地建物取引業者を含むこと②事業の適正な運営を確保するために必・社員等（注１）の数が概ね 100 者以上（内宅地建物取引業者が 50 者以上）

要な体制及び資力を有していること

・設立後 2 年以上の業務実績（設立前の任意団体等において一定の業務実績がある場合は、業務実績の内容を勘案した上で、2 年以下でも可）・2 年連続赤字でないこと及び債務超過またはそのおそれがないこと③定款又は規約において本制度に係る業務を行う旨を定めていること

・構成員に対する標章の使用許諾、許諾を得た構成員（注２）が遵守すべき事項の設定、住宅リフォーム工事の実施判断の規準の設定・相談等への対応、研修の実施、構成員の指導・監督等④許諾を得た構成員が遵守すべき事項が、事業の的確かつ円滑な実施のために適切なものであること

・住宅購入者が本制度を通じて安心して既存住宅を購入できるよう、登録団体が構成を指導・監督をするために定めるもの
・「特定既存住宅情報提供事業者登録制度の標章の仕様について」の内容が的確に反映されていること⑤住宅リフォーム工事の実施判断の規準

・従来のいわゆる既存住宅の「汚い」イメージを払しょくするために定めるものの内容が既存住宅の価値の増加に有益であると認められるものであること⑥住宅購入者からの相談等に応ずるための体制が充分に整備されていること

・電話による相談受付を基本とし、ＦＡＸ、メール等の活用も可
・窓口開設の日時は、相談件数等を配慮し、相談者に不便の内容にすること（注）１．社員、組合員若しくは会員又はこれらの者に準ずるもの
２．宅地建物取引業者である社員等（安心Ｒ住宅制度への期待）
安心Ｒ住宅制度は、同時期に施行される改正宅地建物取引業法によるインスペクション制度や既存住宅瑕疵保険制度の定着を先導する役割が期待されるものであり、取引される既存住宅が新耐震基準を満たし、インスペクションの実施を前提に、計画的なリフォームへの対処やその後のアフターサービスの一般財団法人 土地総合研究所

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保証が織り込まれる取引がデファクトスタンダードとなり、本制度が既存住宅の購入者のニーズに沿う市場のシグナリング効果の発揮を通じて、既存住宅市場の差別化を先導することが強く期待される。国においても、図表４のとおり、様々な安心Ｒ住宅の普及促進事業支援策が用意されている。
そのために当面、制度の成否を左右する次の 2 点の課題について指摘したい。第一はリフォーム対応である。安心Ｒ住宅の要件の一つとして、買主の好みへの適合性を考慮して取引段階ではリフォームは行わず、リフォーム費用を含むリフォーム計画を明らかにすることをもって安心Ｒ住宅の要件を満たすとされているが、これが、どの程度のリフォーム工事内容とそれに対応する費用見積もりの精度を維持できるかである。リフォームが将来に先送りされることで、計画や費用が厳密性を欠き、購入者の期待に応えるため過大なリフォーム計画が過小な費用で実現できるかのような幻想を与えるようなものにならないよう、基準の明確化、積算費用の妥当性の確保等に配意が必要である。
第二は相談のアフターサービスの在り方である。購入者側の十分な相談に応ずるためには、元になる基礎資料の収集・蓄積が重要である。売主側の建築確認検査済証、物件状況報告書、住宅履歴書、修繕履歴等の確保が極めて重要であり、そのための対応をどうするかについては本制度の運用上のみならず、既存住宅市場の条件整備の面からもさらに検討が必要であろう。更に、専門的な相談窓口は各団体に委ねるのではなく、国交省を通じた専門集団との協力提携関係も視野に入れるべきではないだろうか。
第三に本制度には将来の既存住宅市場のデファクトスタンダードの熟度があがれば、それに合わせて安心Ｒ住宅の基準自体もレベルアップを目指して変更される素地があることである。その意味では、今回はとりあえず既存住宅に対する最低限の安心に確保に力点を置いた結果、長寿化の柱となるべき躯体に比べ耐用年数の短い設備の更新の容易性を確保するための基準、省エネ住宅基準等が明示的に織り込まれていないことが大きな課題であろう。この面での手当てを将来どうするのか、制度のスタートにあたってその位置づけを明確にしておくことが重要であろう。
（図表４）（荒井俊行）

一般財団法人 土地総合研究所4