リサーチ・メモ
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住宅瑕疵担保履行法施行１０年の現状と課題
2018 年 7 月 31 日

（はじめに）
表記の法律は「住宅の品質確保の促進等に関する法律」（2000 年 4 月 1 日施行）の規定により、建設業者及び宅建業者が負う新築住宅に係る瑕疵担保責任の履行の確保を図るため、「建設業者による住宅建設瑕疵担保保証金」の供託及び「宅建業者による住宅販売瑕疵担保保証金」の供託並びに住宅に係る瑕疵担保責任の履行により生ずる損害を填補する一定の保険の引き受けを行う住宅瑕疵担保責任法人の指定について定めるものであり（図表１－１）、
2005 年 11 月に発覚したいわゆる構造計算偽装問題により、新築住宅の売主等が十分な資力を有さないために、瑕疵担保責任が実際に履行されずに、住宅購入者等が極めて不安定な状態に置かれたことが明らかになったことを受けて、新築住宅の請負業者である建設業者及び新築住宅の売主である宅建業者に資力確保措置を義務付けるため、2009 年 10 月 1 日に施行された。今年の 9 月末に、施行 10 年を迎えるものである。ここではこの法律の 10 年間の施行実績を振り返っておくことにしよう。なお、ここで新築住宅とは、新たに建設された住宅で、まだ人が居住の用に供したことがないもの（建設工事完了の日から起算して 1 年を経過したものを除く）を言い、建設業者又は宅建業者は、「住宅の品質の確保の促進等に関する法律」に基づき、構造耐力上主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分について 10 年間の瑕疵担保責任を負う1 2。
具体的には、建設業者及び宅建業者は年 2 回の基準日（3 月 31 日、9 月 30 日）前 10 年間に引き渡した新築住宅の戸数に応じて、図表１－２のとおり計算した保証金を法務局に供託するか、国土交通大臣が指定した引き受け法人（図表１－３）の住宅瑕疵担保責任保険（図表１－４）に加入しなければならない（両者の併用も可）。
（図表１－１）住宅瑕疵担保履行法の定める資力確保措置（注）国土交通省公表資料による請負人⇒注文者（売主）⇒買主と売買取引がなされた場合、売主は、請負業者が売主に引き渡した時から 10 年間の瑕疵担保責任を買主（個人）に負う。
2 請負人または注文者（売主）が瑕疵担保責任を負うべき期間は、特約で 10 年を超えて 20 年以内とすることができる。
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（図表１－２）（注）国土交通省公表資料による。

（図表１－３）国土交通大臣が指定した住宅瑕疵担保責任保険法人

指定

業務開始

資本金（万円）設立（株）住宅あんしん保証障

H20.5.12

H20.7.1

46550

H11.6

ハウスプラス住宅保証（株）

H20.7.14

H20.8.1

90700

H11.11（株）日本住宅保証検査機構

H20.7.14

H20.8.4

100000H11.7（株）ハウスジーメン

H20.10.15

H20.11.1

30400

H12.12

住宅保証機構（株）

H24.4.2

H24.4.2

63500

H23.5

（注）国土交通省公表資料による。

（図表１－４）新築住宅に係る住宅瑕疵担保責任保険の概要

支払対象

補修費用、調査費用、仮住居・転居費用

保険期間10 年

保険料

5～10 万円（戸当たり）

免責金額

10 万円

填補率

住宅事業者（請負人、売り主）は 80％、住宅取得者は 100％

保険料率

個々の保険法人が設定（戸建て住宅で 7～8 万円程度）

保険金額

2000 万円以下（オプションで 2000 万円超も可）（注）国土交通省公表資料による。

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（資力確保措置の対象新築住宅の現状）
資力確保措置が取られた新築住宅は住宅瑕疵担保履行制度施行から平成 29 年 9 月末現在までの間で674 万戸あり、うち保険対象戸数は 350 万戸（51.6%）、供託対象戸数は 324 万戸（48.4%）とおよそ半々づつであるが、事業者ベースで見ると、保険によるものが 34853 社（98.8%）、供託によるもの 277 社（0.8%）、保険と供託を併用するもの 130 社（0.4%）と圧倒的に保険を使用する事業者が多い（図表２－１、２－２）。これは、年 2 回の基準日（3 月 31 日、9 月 30 日）前 10 年間に個人の購入者に引き渡した新築住宅戸数に応じて保証金や保険料が決まり、保険では戸当たりの保険料が 5 万円から 10 万円程度で戸数に比例的であるのに対し、供託の場合は事業者による供給戸数が少ない段階では、最初の 1 戸が 2000 万円、2 戸目から 10 戸目が 200 万円、11 戸目以降は 80 万円と順次減り、30 万戸以上になると1.2 万円となるため、供給戸数の少ない事業者は保険を、供給戸数が多い事業者は供託を選択するからである。現在、瑕疵担保履行対象の半分近いウエイトを占める新築の供託戸数は、わずか全体の数百社に過ぎない 1％弱の事業者が担っていることになる。
（図表２－１）資力確保新築住宅の戸数ベース（図表２－２）資力確保新築住宅の事業者数ベースの内訳の内訳

１：保険

２：供託

（注）国土交通省公表資料による。

１：保険

２：供託

３：併用

（注）国土交通省公表資料による。

（既存住宅の瑕疵保険の状況）
住宅瑕疵保険には上述した新築住宅に係る強制保険のほか、既存住宅に係る瑕疵担保責任の履行を確保するための任意保険が存在しており、平成 29 年度の申込件数は、瑕疵の種類ごとに以下の通りである（図表３）。既存住宅売買瑕疵保険の利用戸数が多いが、その内訳をみると、宅建業者販売が 8 割を占め、個人間売買での利用は少ない（図表４）。両方を併せても、年間既存住宅流通戸数全体に占める瑕疵保険付保戸数の割合は 1 割にも満たない（図表５）。

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（図表３）既存住宅に係る住宅瑕疵保険（平成 29 年度申込数）
14000
12000
10000
8000
6000
4000
2000
0
１．リフォーム

２．大規模修繕

３．既存住宅売買・宅建業者

４．既存住宅売買・個人間

５．延長保証（注）１．国土交通省公表資料による。
２．瑕疵保険の種類・概要は以下の通り。１から５は下表の１から５に対応。
１．リフォーム

２．大規模修繕

３．既存住宅売買

４．既存住宅売買（宅建業者販売）（個人間売買・仲介５．延長保証保険業者保証型）
保険対象

保険期間修補費用

同左

同左

同左

品確法施行以降に調査費用引渡された新築住仮住居・転居費用

宅（注）1～10 年

同左

2 年または 5 年

1 年、2 年または 5

5 年または 10 年

年
保険金額

100～2000 万円

1000 万円～５億円

500 万円または200 万円、500 万円

500 万円、1000 万1000 万円

または 1000 万円

円、2000 万円

免責金額

10 万円

同左

同左

5 万円

10 万円

填補率

事業者：80％同左

売主：80％

100％

事業者：80％

発注者：100％
保険料

買主：100％

住宅所有者：100％

請負金額 400 万円

請負金額により異戸建住宅では 5 万戸建住宅では 5 万

5 年、戸建て住宅、のリフォームで 3なる円程度から円程度から120 ㎡で 3 万円以上万円程度

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4（図表４）既存住宅売買瑕疵保険のタイプ別の申込件数（平成 22 年度から 29 年度）
16000
14000
12000
10000
8000
6000
4000
20000
平成22年度2324

宅建業者販売25

個人間売買26272829

個人間売買（仲介保証）（注）国土交通省公表資料による。

（図表５）既存住宅流通戸数に占める既存住宅売買保証保険の付保件数割合（縦軸：％、横軸：平成 22 年度から 29 年度）（％）

9876543210平成22年度

232425262728

29（注）付保割合は図表４の数値を総務省「住宅・土地基本調査」の既存住宅流通戸数で除した値（平成 26年度～29 年度の既存住宅流通戸数は平成 25 年度流通戸数 16.9 万戸と同数と仮定した）（課題）
国土交通省公表資料によると、住宅瑕疵担保履行法施行以降約 10 年間の保険金事故確定件数は新築住宅では 5095 件、既存住宅では 733 件であり、保険事故の発生部位は新築住宅では雨水 93％、構造 7％、既存住宅では雨水 81％、構造 7％、その他 12％となっている。新築住宅の事故率 0.194％、平均支払額113 万円に対し、既存住宅では事故率 1.1%、平均支払額 80 万円、特に個人間売買住宅の事故率 1.53％
は新築住宅保険の 10 倍と高い（図表６）。しかし、これらの公表データだけでは、どのような事故がどのように解決されたのか（あるいは解決できなかったのか）が明確にはなっていない。保険事故事例を具体的に開示したうえ、事故率の水準を含め、事故情報の分析、保険理論から得られる保険金額や保証

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期間の設定、保険査定の在り方等を踏まえ、瑕疵担保履行保証保険制度の望ましいあり方について総合的な検討が望まれる3。特に、宅建業法の改正により、スペクション制度がこの 4 月から導入されたことから、インスペクション制度と合わせた既存住宅の瑕疵保険制度の効果的かつ積極的な活用が既存住宅市場の拡大を左右する決め手になると考えられることから、瑕疵担保責任期間の延長、保険金額の上限の引き上げを含めその制度の在り方を十分議論する必要があろう。
（図表６）保険金事故率、支払保険金額

新築住宅保険

既存② 保 険事 故③事故率(％)④保険金支⑤保険金支払

平均支払額（百件数

確定件数

（②/①）

払い完了数

総額(百万円)万円）（⑤/④）

2628133

5095

0.194

4496

5070

1.1

リフォーム

29818

140

0.825

130

790.6

大規模修繕

4886

260.532

24

33

1.4

29088

444

1.526

403

295

0.7

6101

163

2.672

142

153

1.1

延長保証

357

00

000（小計）

70250

773

1.10

699

560

0.8

既存住宅売買（宅住建業者販売）

宅保

既存住宅売買（個険①証券発行人間売買）（注）１．国土交通省公表資料による。
２．供託金の返還事案はこれまで皆無である。
３．既存住宅売買（個人間売買）には、宅建業者仲介分を含む。

（荒井 俊行）7 月 13 日の日刊不動産経済通信によれば、国土交通省は、住宅瑕疵保険法人が持つ住宅の瑕疵情報を集めてデータベース化し、住宅瑕疵の発生状況を分析して再発防止策を検討するシステムを整備するとともに、保険法人の検査方法、保険商品の造成、保険料水準の検証に役立てると報道している。
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