114 土地総合研究 2016年冬号

特集

不動産流通の課題

日本における中古住宅流通の課題

早稲田大学理工学研究所 招聘研究員
前田 拓生
まえだ たくお1. はじめに合には価値「0」と評価されるからだと前田（2011）

内閣府（2010）によると、欧米諸国では住宅取は指摘している。税法上の耐用年数を超える中古引件数に占める中古住宅の取引が相対的に高く、住宅の価値が適正に評価されないために、住宅所

特に米国では 9 割近くが既存住宅（以下、中古住有者は住宅価値を高めるためのメンテナンス等を宅）の取引である（図 1）。一方、日本は新築住宅

積極的に行うインセンティブを失う。このような

1がほとんどである 。不動産流通経営協会（2015a）
2

住宅が多く存在し、住宅の品質に対する情報インの推計では、中古住宅の流通比率 が 2012 年でフラ制度が整備されていない場合、中古住宅を売35％弱となっている（図 2）ものの、欧米と比較却しようとしても、住宅購入者は Lemon（不良品）

すると圧倒的に中古住宅の取引は少ない。このよと Peach（適切な品質なもの）の区別ができない

うに日本において中古住宅取引が少ない背景につことから「中古住宅取引時点で評価される価値はいて内閣府（2010）では「供給側では対象となる土地のみ4」となる。

住宅ストックそのものの不足や質に関する情報不同様に国土交通省（2013）でも、日本の建物は足」（p.258）を挙げ、50 年以前の住宅ストック数

一律に経年減価させる形で原価法により評価されに着目し、日本では「住宅の『寿命』ともいうべていることから、減価修正に用いる耐用年数の設

き滅失住宅の平均築後年数が短い」（p.259）と指定において税法上の耐用年数等を参考にしている

3

摘している 。

ために、実際の耐久性能とは関係なく、税法上の実際、日本の住宅は米国に比べて築年数の長い耐用年数を超える住宅は価値「0」として取引され住宅のストック数が少ないことがわかる（図 3 及ている、と分析している。
そこで国土交通省（2013）

び図 4）。このように日本において中古住宅の取引

では、原価法を抜本的に改善し、建物評価の適正が少ないのは、中古住宅の所有者が当該住宅を売化を図るために「リフォーム等により手をかけた

却しようにも税法上の耐用年数を超える住宅の場

住宅が適切に評価されるよう、築年数のみによらず、住宅の使用価値を適切に反映した評価手法へ

1

国交省（2013）でも中古住宅の取引シェアは米国
83.1％、
英国 88.0％、
日本 14.7％（全て 2013 年データ）。
2
この指数は不動産流通経営協会（2015）で「既存住宅流通比率」と表記している。当該指数は既存住宅流通量／（新築着工戸数＋既存住宅流通量）で計算している。
3
なお内閣府（2010）の注（33）で「我が国（日本）では、滅失住宅の平均築後年数は 30 年にとどまっているが、アメリカでは 55 年、英国では 77 年」（p.259、（ ）内は筆者加筆）と明記している。

の改善を図る」ことを提言している。
つまり、日本で中古住宅市場が機能しないのは、
4

原野・中川・清水・唐渡（2009）p.14 引用。
（ ）内は筆者加筆。なお、原野・中川・清水・唐渡（2009）では、情報の非対称性が存在すると考えられる日本の中古住宅市場においてのリフォームと住宅価格の関係を分析している。

土地総合研究 2016年冬号 115

新築住宅と既存住宅の流通量（1000戸）
1400

40.0%

1200

35.0%
30.0%

1000

25.0%

800

20.0%
600

15.0%

400

10.0%

200

5.0%

0

2004

2005

2006

2007

2008

2009

FRK既存住宅流通量

新築住宅着工戸数

2010

2011

2012

0.0%

既存住宅流通比率（右メモリ）【出所】一般社団法人 不動産流通経営協会（注）2012年のFRK既存住宅流通量（推計量）は速報値。

図 1 新築・中古住宅の取引数（国際比較）5（1000戸）米国の住宅建築年別の残存数

図 2 新築・中古住宅の流通量（日本_時系列）650,00070,00045,00040,00060,00035,00050,00030,0002000--2011

40,0001990--99

30,0001980--89
1950--79

20,0001949 or earlier

10,0000

日本の住宅建築年別の残存数（1000戸）80,0002001--Sept. 2008

25,0001990--99

20,0001980--89

15,0001950--79

10,0001949 or earlier

5,000
0

1985

1988

1993

1998

2003

2008

2011

【出所】 「American Housing Survey 1985-2011」を基に前田拓生が作成（注）1988年は1987年と1989年の平均値。1998年は1997年と1999年の平均値。2003年は2001年と2005年の平均値。2008年は2007年と2009年の平均値。

図 3 米国の住宅残存数

1983

1988

1993

1998

2003

2008

【出所】 「American Housing Survey 1985-2011」を基に前田拓生が作成（注）1988年は1987年と1989年の平均値。1998年は1997年と1999年の平均値。2003年は2001年と2005年の平均値。2008年は2007年と2009年の平均値。

図 4 日本の住宅残存数

中古住宅の適正価値が評価されていないからであことから、本論では 2 章で中古住宅がうまく流通

り、適正に評価されないことから、中古住宅におしている米国の住宅市場を概観した後、3 章で国ける取引では金融機関も住宅そのものを担保とす

土交通省（2015）、住宅リフォーム推進協議会

る貸し付けが困難になる。そのために住宅購入者（2015）、不動産流通経営協会（2014）（2015b）、

は資金的な手当てに窮することとなり、比較的築及び住宅金融支援機構（2014）の各アンケート調

年の長い中古住宅は市場の取引対象とはならず、査を基に日本における住宅市場の現状を把握する

所有者にとって不要になった中古住宅は市場でのとともに、米国市場と比較することで日本におけ売却を諦め、
空き家のまま放置されることになる。

る中古住宅流通の課題について考察する。4 章でこのような悪いスパイラルを断ち切るという意味

は総括とともに中古住宅流通の活性化に向けてので、国土交通省（2013）の政策提言は非常に意義

私たちの取り組みの概要を紹介する。

深いものである。
しかし、評価手法が改善されても実際に中古住2. 中古住宅が市場で流通している米国宅を評価するのは住宅市場におけるプレイヤー

本論では日本の中古住宅が欧米のように流通し（住宅保有者、住宅購入者、金融機関等）である

ない原因を考察することが目的なので、まずは中古住宅の流通が活発な米国の住宅市場を概観する。

5
6

内閣府（2010 年）第 2-2-3 図（1）を引用。
不動産流通経営協会（2015a）の推計結果より引用。

表 1 は米国の住宅における含み益を示したもの

116 土地総合研究 2016年冬号である。2007 年までのデータしかないことから 2007 年末から始まったサブプライム・ローン
問題及び2008 年9 月に発生した
リーマンショックの影響は不明
であるが、観測期間（1997 年～

表 1 米国住宅の含み益
米国住宅の購入（建築時）価格と現在の価値
1997
1999
2001
2003
2005
2007
住宅価値の平均98,815 108,300 123,830 140,200 165,344 191,471
住宅購入又は建57,84662,823
68,94576,52888,481 100,359
築時の価格
含み益
40,96945,47754,88563,672
76,863
91,112【出所】American Housing survey 1997-2007 Table2-20を基に前田拓生が作成

2007 年）においては常に住宅価
格時価が住宅購入又は建築時価格を上回っていることがわかる。
図 5 は米国の新築住と中古住宅の価格動向を示したものである。これによるとサブプライム・ローン問題及びリーマンショックによって金融商品
同様に資産としての住宅も大きなダメージを受けたことが窺える。特に中古住宅の価格下落が大きい。したがって、この時期においては表 1 とは異なり、含み損が発生していることが考えられる。
しかし、米国では「日本ほど新築志向が強くな
く、市場規模としては中古住宅の方が圧倒的に大きい」ことから、結果として「新築住宅は中古住宅と競合することになる」（小林（2012）p.3 引用）。

図 5 米国の新築住宅と中古住宅の価格動向8

つまり、経済が回復する過程で新築住宅の建築費等が高騰し、新築住住宅の価格が上昇する過程では、中古住宅の価格に比べて競争力が劣るために、住宅需要は中古住宅に向く可能性が高く、結果としては新築住宅と中古住宅の価格差は縮小することになる。このように米国では住宅が投資効率の高い資産として考えられている上に、金融商品のように新築住宅と中古住宅の間でアービトラージ
な市場メカニズムが働くと市場では推測されている7。
また、長野・頼・渡瀬・宇杉（2006）によると「米国の住宅市場では、建物価格がそのまま物件の価格に反映するため、リフォームは重要であると考えられている」上に、「修繕・修理されていれ
ば、住宅の価格は『維持される』というのが基本」となっている9。それゆえ、自己保有の住宅価値を維持又は向上させることを目的に、米国では平均

的に月 3000 円（120 円／ドル換算）のコストをかけている（表 2）。このようにコストをかけること
により、米国では住宅の資産価値が維持／向上され、中古住宅市場も機能する。
このように米国では、住宅が金融商品同様の市
場メカニズムが働いていて、しかも投資効率の高い資産として機能していることから、多くの住宅保有者は常に住宅の資産価値を維持／向上しようとするモチベーションが生まれ、実際にも住宅の資産価値が維持／向上のためのメンテナンスを行っている。住宅市場においても、メンテナンスの程度等を適切に評価できる仕組み10が作られていることから、まさに金融商品のように資産として中古住宅が取引されるようになっている。このような仕組みが存在することから金融機関でも適正な価値評価が可能でき、住宅ローン債権の証券化

7

小林（2012）参照。
小林（2012）図 5 引用。
9
長野・頼・渡瀬・宇杉（2006）p91 参照。
8

10

米国の住宅流通の仕組みについては小林（2012）や不動産流通経営協会（2015c）等を参照のこと。

土地総合研究 2016年冬号 117

11やリバース・モーゲ

表 2 米国の住宅コスト

ージについても積極的に行うことができる（図 6）。
以上みたように、米国の中古住宅は金融商品と同様に投資資産として機能していて、新築住宅ともアービトラージが効くことがわかった。他方、一般の金

新築オーナーの住居に係る費用（月額）
1997
769
費用総額
所得に対する割合（％）
20.0（参考）年収換算値
46,140

1999
833
21.0
47,600

2001
956
22.7
50,537

2003
1,049
22.9
54,969

2005
1,199
24.0
59,950

2007
1,399
26.0
64,569

2009
1,451
26.0
66,969

1997
1999
2001
2003
2005
2007
主なコスト
849
874
1,052
1,125
1,232
1,426
住宅ローンの元利金
709
743
891
932
1,011
1,178
土地取得に係る税金
85
85
106
134
156
180
住宅のメンテナンス・コスト
25以下
15
25以下
25以下
25以下
25
住宅地管理組合の費用
30
31
30
34
40
43
【出所】American Housing survey 1997-2007 Table2-13を基に前田拓生が作成（注）「費用総額」も「主なコスト」もそれぞれの項目の中間値なので両者は一致しない。
但し、「費用総額y」と「主なコストx」は「y = 0.9259x + 135.44（R² = 0.9892 ）」の関係にある。
ここで「新築」とは当該年を含む4年間に建築した住宅を指す。
1997年、2001年、2003年、及び、2005年の「主なコスト」は「住宅メンテナンス・コスト」を25ドルとして計算。

融商品とは異なり、保有者の努力でメンテナンス等することにより、自己保有の住宅価値を維持／向上させることが可能であることから、米国の中古住宅の多くは適切にメンテナンスされていて、市場においてもメンテナンスの程度等を適切に評価できる仕組みが構築されている。したがって、良質の中古住宅は市場取引が容易であることから、取引が活発に行われている。また、金融機関でも中古住宅を適正な価値評価が可能できることから、住宅ローン債権の証券化やリバース・モー
ゲージについても積極的に行われているこ

図 6 米英のリバース・モーゲージ12とがわかった。

3. 日本における中古住宅流通の課題（1）日本の新築志向について
では、日本の中古住宅の状況は如何なるものなのか。以下では国土交通省（2015）、住宅リフォー
ム推進協議会（2015）、不動産流通経営協会（2014）（2015b）、及び住宅金融支援機構（2014）の各ア
ンケート調査を基に日本における住宅市場、特に既存戸建て住宅の取引についての現状を確認し、米国市場との比較を試みる。
まず、上述の通り、日本では中古住宅に比べて新築住宅の取引が非常に多いという特徴があるこ
11

住宅ローン債権や証券化等に関しては前田（2013）沓澤（2008）等を参照のこと。
12
内閣府（2010）p.262 第 2-3-24 図引用。

とから、国土交通省（2015）で中古住宅を選ばなかった理由を尋ねた（複数回答）ところ、「新築の方が気持ち良いから」が 6 割以上と最も多かった13。
その後 、「リフォーム費用などで割高になる（27.6％）」、「耐震性や耐熱性など品質が低そう（26.1％）」、「隠れた不具合が心配だった（24.5％）」と続く（図 7）。
ここで「新築の方が気持ち良いから」という理由に関して、米国では新築志向があまり強くない
状況と比較すると大きな相違であると感じる。しかし、米国では中古住宅が市場で容易に取引ができることから、日本に比べて 3 倍の住み替えを行

13

国土交通省（2015）p.18。ここでは注文住宅、分譲
住宅、分譲マンション取得世帯が中古住宅を選ばなかった理由を尋ねている（複数回答）。

118 土地総合研究 2016年冬号

図 7 中古住宅にしなかった理由15

図 8 住宅の取得回数16

図 9 住宅の建て方別購入した中古住宅のリフォーム実施状況17っている14。逆に日本では中古住宅市場が未整備

購入者自らリフォームを行ったのは 52.3％に対である等の理由から住み替えが困難であるためにして、リフォーム済み住宅18は 9.3％となっている。

1 次取得は「新築で」という気持ちが働いている

このような中、住宅リフォーム推進協議会（2015）

可能性がある。国土交通省（2015）で住宅取得回でリフォーム需要者にリフォーム予算を尋ねたと数を尋ねたところ8 割が1次取得となっている（図

ころ、戸建て住宅の平均値は 295 万円であった（図

8）。今後、中古住宅の取引が米国同様に容易にな

10）。他方、実際にリフォームを行った結果としてってくれば、この点は変化する可能性は高い。

の契約金額は戸建ての平均値で 782.0 万円（中央しかし、「リフォーム費用などで割高になる」、

値 500 万円）となっている19。当然、このアンケ「耐震性や耐熱性など品質が低そう」、「隠れた不ートではリフォームの需要者とリフォーム実施者

具合が心配だった」に関しては、日本で中古住宅は同一ではないことから、リフォームを行う箇所の取引を拡大していこうとする際に大きな障害とや住宅の築年数等で工事費は大きく変わるものの、なる。

当該アンケート調査結果から予算と実際の費用に

図 9 は不動産流通経営協会（2014）で住宅購入

大きな隔たりが存在することが推測できる。これ前後のリフォーム実施状況を尋ねた結果（複数回だけの違いがあると「見積もりの相場や適正価格

答）である。これによると戸建て住宅のうち住宅がわからない」（図 11）という不安を抱くのは致14

国土交通省（2013）参考資料 p.6。
15
国土交通省（2015）p.18 の図を引用。
16
国土交通省（2015）p.23 の図を引用。
17
住宅リフォーム推進協議会（2015）図 2-12（p.31）
引用。

し方ない。
18

売主が不動産会社である場合と個人である場合の合計。
19
住宅リフォーム推進協議会（2015）p.104 参照。

土地総合研究 2016年冬号 119

図 10 リフォームの予算21

図 11 リフォームの際の不安等22

また、不動産流通経営協会（2015b）によると建算的にみて手頃だったから」という理由が 8 割弱物の検査（ホーム・インスペクション）の実質率と圧倒的に多い23ことから、売り手としてもリフについても戸建て住宅においては「既に売主がおォーム費用を上乗せすることによる販売価格の上こなっていた」が 18.8％、「売主に依頼して行っ昇が競争力を失うというリスクは取りたくないこてもらった」が 4.0％に対して、何らかの建築検とは十分に理解できる。したがって、少なくとも査を住宅購入者が行ったのは 65.6％（戸建て住宅）

リフォーム費用の明確化は急ぐべきであり、その20となっている 。

上で改築・修繕等住宅の品質に直結するようなリ住宅購入者は今後当該住宅で生活していくわけ

フォームを実施した場合には、その内容についてだから、当該住宅の「耐震性や耐熱性など品質」

履歴を残す住宅履歴の活用を積極的に行っていくは気になるし、「隠れた不具合」は心配である。しべきである。

かし、現在の中古住宅市場では買い手が中心に当住宅履歴に関しては利用中が 31.5％であるもの

該不安を解消し、しかもリフォーム等も実施するの、検討中を含めると 7 割を超える（図 12）ことことになる上に、リフォーム費用に関する情報がから、現時点でもその重要性は認識されている。

不透明という状態になっている。これでは「価格制度的に義務付ける方向も含めて検討する必要がが安いから」といってもリスク要因が過大であるあろう。このように住宅履歴が存在し、建築検査ことから購入者の増加は見込めず、市場として拡が行われるようになるとともに、リフォーム費用

大していくことは困難である。

がリフォーム需要者も理解できる形で示されるよとはいえ、中古住宅を選んだ住宅購入者は「予うになれば、中古住宅購入後に必要な資金も明確になり、住宅購入者の不安も払しょくできる。

20

不動産流通経営協会（2015）p.18 参照。
住宅リフォーム推進協議会（2015）図 6-4（p.80）引用。
22
住宅リフォーム推進協議会（2015）図 6-17（p.84）
引用。
21

23

住宅リフォーム推進協議会（2015）
p.74 図 5-15 参照。

120 土地総合研究 2016年冬号

図 12 住宅履歴の認知度24

図 13 買い換えによる売買差額の状況25（2）米国の住宅は資産、日本の住宅は消費財調査からわかるように、住み替え前の住宅の種類

ところで、2 章でみたように米国の中古住宅はが自己所有の住宅（持家）である割合は 20％弱で、金融商品と同様に投資資産として機能していて、当該住宅を売却して、新たに住宅を購入（2 次取リーマンショック以前は常に含み益が発生するよ

得）する世帯は、全国で 35％程度、三大都市圏（首うな状態になっていた。日本ではどうだろうか。

都圏、東海、近畿）で 40％強なので、住宅市場（新クー／佐々木（2008）の調査では築 15 年程度で築及び中古）の 10％弱である点は留意すべきであ

価値がなくなるというが、自己所有の住宅から住る。

み替えをした世帯の住み替え前の住宅についての売買差額については不動産流通経営協会（2015b）

この点を留意して図 13 をみると、概ね 8 割程度が売却損になっていることが窺える。

と国土交通省（2015）がアンケート調査を行って表 3 は築年別の売却差額を示したものである。

いることから、ここでは売却住宅の売却時築年数

ここで住宅ローン支払利息については 35 年払い、別の売却差額がわかる不動産流通経営協会（2015）

元金 3000 万円26、金利 2.3％27で、家賃についてはを中心に議論する。但し、国土交通省（2015）の
26

24
25

住宅リフォーム推進協議会（2015）
p.110 図 5-3 引用。
不動産流通経営協会（2015b）p.11 図 19 引用。

住宅金融支援機構の全国を対象としたフラット 35 利用者調査を参考とした。当該調査によると土地付注文住宅の場合、融資金が 2013 年度 3078.8 万円、2014 年度
3106.2 万円となっている。

土地総合研究 2016年冬号 121

表 3 買い換えによる売買差額等と家賃の状況

5年以内
5－10年
10－15年15－20年20－25年
25年超全体買い換えによる売却差額（築年別）
2014年統計
2015年統計
売却損
支払利息*
合計
売却損
支払利息*
a
b
a+b
c
d
-677
-102
-779
-242
-102
-585
-420
-1,005
-376
-420
-763
-701
-1,464-417-701-1,722-940-2,662-1,175-940-2,065-1,133-3,198-1,574-1,133
-628
-628
-249
-974
-974
-551

合計
c+d
-344
-796
-1,118-2,116-2,707
-249
-551

家賃**
-300
-900
-1,500-2,100-2,700（出所）不動産流通経営協会『不動産流通業に関する消費者動向調査＜第20回［2015年度）＞』ｐ.11図20を基に前田拓生が作成*） 住宅ローン支払利息は35年払い、元金3000万円、金利2.3％で計算したもの。
**） 家賃は月10万円として計算したもの。

買い換えによる売却差額（築年別）等と家賃
（万円）
0

5年以内

5－10年

10－15年15－20年20－25年

25年超

全体

-500
-1,000-1,500-2,0002014年統計
2015年統計-2,500

家賃**-3,000-3,500（出所）不動産流通経営協会『不動産流通業に関する消費者動向調査＜第20回［2015年度）＞』ｐ.11
図20を基に前田拓生が作成
注1） 売却差額はそれぞれ平均値に住宅ローン支払利息（推計値）を加えたもの。
注2） 住宅ローン支払利息は35年払い、元金3000万円、金利2.3％で計算したもの。
注3） 家賃は月10万円として計算したもの。

図 14 買い換えによる売買差額（築年別）等と家賃

図 15 リフォームの時期28

月 10 万円としてそれぞれ計算した。また、この表ず、消費されるだけのものだから、そもそもメンの合計部分（棒グラフ）と家賃（折れ線）を表し

テナンス自体行わないという可能性もある30。実たのが図 14 である。

際、リフォームを行った世帯に前回のリフォーム

表 3 及び図 14 から中古住宅の売却に関しは、当該住宅を購入せずに賃貸住宅で過ごしたと仮定しの時期を尋ねたところ、「今回が初めて」が過半数（54.6％）であった（図 15）。

て、当該期間に支払ったと見込まれる家賃総額と住宅は資産であり、適切にメンテナンス等をすの見合いで損失を容認していると仮定することがれば、それだけ資産価値が向上するのだという認29

できる 。この仮定に立てば、日本では住宅を「住識を住宅保有者が持つことが大切である。その意

サービスを提供する耐久消費財」としか考えてな

味で国土交通省（2013）が政策提言する「築年数いことになる。したがって、住宅のメンテナンスのみによらず、住宅の使用価値を適切に反映した費用も資産価値向上するという意味合いでは考え

評価手法への改善」は重要である。

2730

住宅金融支援機構調べの住宅ローン金利の推移では1990 年後半から変動金利が年 2.375％近辺であり、近年は新規優遇金利等も存在することから、ここでは 2.3％として計算を行った。
28
国土交通省（2015）p.227 引用。
29
因果関係については別途研究が必要であろうが、今後の課題としたい。

なお、日本の住宅は米国に比べて注文住宅の割合が高い。これは中古住宅市場が未発達で（つまり、売ろうにも売れないだろうし）、売却するつもりがないので自分の好みに合わせて建てたいと考えていると想定される。しかし、個人の好みが入っている住宅の場合には、市場では流通しづらくなる。中古住宅の流通を拡大していくためには、住宅の規格化を検討する必要があろう。

122 土地総合研究 2016年冬号（3）
金融機関の経営戦略についての問題点
しかし、たとえ国土交通省（2013）が政策提言する評価手法が確立されても、住宅は高額の資金が必要な取引だけに金融機関の認識が重要になってくる。
住宅金融支援機構（2014）で金融機関に今後重視する商品特性を尋ねた（複数回答）
ところ、リフォームが 60％、中古住宅向け
57.4％と高い値になっている32。しかし、

図 16 日本の人口ピラミッド31

重視するのは「年収 400 万円から 600 万円
程度」、「30 歳代後半から 40 歳前半」、
「子育てファミリー層」、「新築注文住宅」という顧客層であ33

住宅流通の課題について考察を行った。
まず、中古住宅がうまく流通している米国の住る 。中古住宅に関しては中古マンション 1.4％、宅市場では、住宅が金融商品と同様に投資資産と中古戸建 3.4％と新築注文住宅の 70.7％、新築建して機能している。しかし他方で、一般の金融商

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売 20.4％に比べて非常に低い 。

品とは異なり、保有者の努力でメンテナンス等す

人口ピラミッド（図 16）をみると現時点ではいることにより、自己保有の住宅価値を維持／向上

わゆる「団塊ジュニア」である 30 歳代後半からさせることが可能であることから、米国の中古住

40 歳前半の顧客層をターゲットにした新築住宅宅の多くは適切にメンテナンスされていて、市場向け貸出に重点を置くのは理解できるが、今後 10においてもメンテナンスの程度等を適切に評価で年もすれば、当該顧客層は急激に減少する。

きる仕組みが構築されている。したがって、良質

現在では徐々に中古住宅への融資も増加していの中古住宅は市場取引が容易であることから、取るが、その場合でもほとんどが従来通りの税法上引が活発に行われ、金融機関でも中古住宅を適正の耐用年数を基準に融資を行っている。人口動態

な価値評価が可能できることから、住宅ローン債

からみても新築着工が今後増加する可能性は少な

権の証券化やリバース・モーゲージについても積

く、空き家問題も深刻化する中、「ストック重視の極的に行われている。

社会」という意味でも金融機関が国土交通省（2013）

このような米国の住宅市場に対して、日本の住の政策提言する評価手法を積極的に取り入れてい宅市場はメンテナンス（リフォーム）費用が不明

くべきであろう。

瞭であり、建築検査も住宅購入者が行う場合が多いことから、「価格が安いから」といっても、その4. まとめ

後の出費の不透明さから購入を断念せざるを得な

本論では、中古住宅がうまく流通している米国

い状態となっている。したがって、中古住宅の流の住宅市場と比較することで、日本における中古通を拡大させていくためには、少なくともリフォ
ーム費用の明確化は急ぐべきであり、その上で改31

総務省統計局「我が国の人口ピラミッド」
http://www.stat.go.jp/data/nihon/g0402.htm
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住宅金融支援機構（2014）p.19。今後重視する商品
特性は「新築向け」が 83.6％、「借換」が 67.9％、その次がリフォーム、中古住宅向けが続き、その下の「環境配慮型」は 21.3％、「子育て支援型」は 8.9％と減少している。
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なお、2009 年度からの同統計でもターゲットとなる
顧客層は変わらない。
34
住宅金融支援機構（2014）p.16。

築・修繕等住宅の品質に直結するようなリフォー
ムを実施した場合には、その内容を住宅履歴として記録しておく等の制度を整える必要もある。
他方で、日本の住宅保有者は住宅を「資産」としてではなく、「住サービスを提供する耐久消費財」としか捉えていないことから、メンテナンスに消極的な姿勢が窺える。この対策として国土交通省

土地総合研究 2016年冬号 123（2013）が政策提言する「築年数のみによらず、様に支払いを求める。
当該融資の金利を利用して、住宅の使用価値を適切に反映した評価手法への改

一定期間ごとに住宅の検査を行い（検査費用はバ

善」は有効であろう。

ンクが金利収入の中から負担）、
メンテナンス等がしかし、住宅は高額の資金が必要な取引だけに、必要な場合には修繕等を行う（修繕費用は施主が金融機関の認識が重要となる。人口動態からみて

負担）
ことで、
常に住宅を適切な状態に保たせる。

も新築着工が今後増加する可能性は少なく、空き

その後、融資期間が満了（15 年後）した時点で、家問題も深刻化する中、「ストック重視の社会」と施主が当該住宅を手放す場合には融資された金額いう意味でも金融機関が国土交通省（2013）の政は支払わずにバンクが当該融資金額にて住宅を取策提言する評価手法を積極的に取り入れていくべ

得する（土地価格は別に契約をする）。施主が当該きである。

住宅に住み続けると判断した場合には融資満了時

このような日本の中古住宅流通の現状を踏まえ点で融資元金を一括返済するか、又は改めて融資て、私たちは JST 社会技術研究開発センターの助

元金部分を金利とともに均等返済することを選択成を受けて、中古住宅流通の活性化に向けたビジ

することができる。

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ネスモデルについても研究開発 を行った。ここ

このスキーム自体は天然住宅バンクと施主の相では日本の森林資源を有効に利用ながら、育林に対取引であるが、施主が住宅を手放す場合にはイ

必要な資金を山側に適切に還流させることを目指

ンターネット等を利用して売却をし、融資されたすとともに、住宅寿命が樹木成長よりも短いと森

金額をバンクに支払うことが可能なので、施主に林資源の枯渇を招くことに鑑みて、長寿命国産木

とってみれば当該融資金額が築 15 年時点の最低材住宅建築の推進と中古住宅の流通をセットにし住宅価格になる。それを下回った場合にはバンク

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たビジネスモデルとなっている 。このような理に渡せばいいということになる。このような制度念を達成するために、林業・林産業と建築サイドを設けることで、良質な（メンテナンス等も適切を直接連携させ、その上でその連携によって長寿に行われた）中古住宅を増やし、適切な価格で流命で国産木材によって建てられた住宅については通する市場の構築を目指している。

認証する制度を採り入れ、当該認証を受けた住宅

私たちが研究開発したビジネスモデルは規模もについては一定期間後でも一定価格で買い取る仕大きくなく、緒に就いたばかりであるが、このビ組みを開発した。この仕組みに関しては一般社団

ジネスモデルに限らず、中古住宅の流通拡大には

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38

法人天然住宅 及び天然住宅バンク で実務的に金融の役割は重要である。
現在 IT 技術を駆使した検討し、認証制度及び融資制度を実施できる体制

金融サービス（FinTech）の研究も盛んであること39を整えた 。
具体的には認証等を受けた住宅を購入しようとから、中古住宅流通に資する仕組みへの応用を期
待したい。

する場合、
天然住宅バンクでは 15 年間の元金返済を猶予する融資を行う。但し、金利は通常融資同【参考文献】
一般社団法人住宅リフォーム推進協議会（2015）,

35

JST 社会技術研究開発センター「地域に根差した脱温
暖化・環境共生社会領域」21 年度採択プロジェクト「快適な天然素材住宅の生活と脱温暖化を『森と街』の直接連携で実現する」（平成 21 年 10 月～平成 24 年 9 月）
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Maeda et al.（2014）参照。
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代表理事 相根昭典（東京都目黒区）
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理事長 田中優（東京都目黒区）
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認証制度又は一定の要件を満たす住宅に関しては当該融資制度を適用できると理事承認を受け、体制は整っているが、2016 年 1 月時点では融資実績はない。

『平成 26 年度 住宅リフォーム年報』
一般社団法人不動産流通経営協会（2014）『不動産流
通業に関する消費動向調査 ＜第 19 回（2014年度）＞
一般社団法人不動産流通経営協会会（2015a）,『中古住宅流通量の地域別推計について』
一般社団法人不動産流通経営協会（2015b）『不動産
流通業に関する消費動向調査＜第 20 回

124 土地総合研究 2016年冬号（2015 年度）＞
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