土地総合研究 2014年秋号

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特 集  不 動 産 市 場 の 動 向 分 析  

人口減少・高齢化は住宅価格の暴落をもたらすのか"    
麗澤大学大学院経済学研究科 教授  清水 千弘しみず ちひろはじめに－人口減少はアセットメルトダウ

度のマグニチュードで，どのような問題が発生するのかといったことは，今まで十分に議論されてンを引き起こすのか"－ 
人口減少と高齢化の進展は，今後の四半世紀を見通したときに，わが国において最も大きな社会経済課題であることは言うまでもない。

こなかったためである。
このような人口減少と人口構成の変化は，社会全体に大きな衝撃を与えることが予想されるが，人口減少が社会に与える影響に関しての最も衝撃的な報告の一つが， 年  月  日に「日本創もっとも影響を被る経済市場の一つが，住宅市場であろう。

成会議」の人口減少問題検討分科会（座長・増田

人口に基づく住宅需要の変化が住宅市場に与え

寛也元総務相）によって報告された，「 年まる影響を分析した研究は，過去にも多く存在してでに自治体の半分が「消滅」する」といった報告いる。なかでも最も大きな論争を呼んだのが，ハである。同報告では，地方から大都市圏への人口

ーバード大学のマンキュー教授らによる一連の研流入，少子化が現在の状況から改善されることが究であろう。0DQNLZDQG:HLO  では，分析ないという前提をおいたときに，現在，約 当時の米国においてはベビーブーマーが住宅市場の市区町村のうち  自治体が将来なくなってしに参入することで多くの地域で住宅バブルが発生



まう可能性がある，というものであった。 する一方，出生率が大きく低下する中で将来の人

その予測の厳格な意味での科学的な根拠が乏し口減少が危ぶまれていた。そのようななかで，出いとしても，このような数字が公表されたことの生率の低下による将来の住宅需要の低下によって，

意義はきわめて大きい。人口減少と高齢化の問題 年までの  年間において米国の住宅価格がが指摘されて久しいが，どのような時期にどの程実質ベースで 下落する，といった予測を行ったのである。

本稿は，西村清彦氏，川村康人氏との共同研究である「2SHQWKH'RRU」の分析結果を中心としてまとめたものである。もちろん，本稿のすべての誤りは，筆者の責任であることは言うまでもない。

ここで予測された  自治体は， 年から  年
にかけて ～ 歳の若年女性が  割以下に減少するた
めに，人口の減少が食い止められない地域であることか
ら「消滅可能性都市」と定義し，さらに，そのうち 
自治体が， 年に総人口が  万人を切るために「消滅可能性が高い」としている。
KWWSZZZSROLF\FRXQFLOMSSGISURSSURSBS
GI

この数字の大きさは，社会に対して衝撃を与えるとともに，この論文に関して多くの論争を呼ぶことになる。しかし，現在から過去を振り返った
ときに，その後の米国の住宅市場では住宅価格が大きく落ち込むどころか， 年以降においては過去にないレベルでの住宅バブルが米国を襲った。
そうすると，0DQNLZ らの予測は大きく外れてしまったことになる。

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土地総合研究 2014年秋号

それでは，そもそも人口に基づく住宅需要は，住宅市場または価格に対して影響を及ぼさないの基づき，とりわけ住宅市場に関する分析結果を紹介する。

であろうか。0DQNLZ らの予測はどうして外れてしまったのであろうか。本稿では，この問題を考え住宅価格はどのように動くのか
住宅需要の変化は，どのような枠組みの中で住ることから出発する。
また，近年においては，日本において人口減少

宅価格に影響をもたらすのであろうか。例えば，が始まるとともに，欧州も含めて先進主要国の高様々な理由で需要が増大したとすると，住宅供給

齢化が進み始める中で，再度，人口構成と住宅市が弾力的であれば，価格は大きく上昇することは場との関係が注目されるようになってきた。

ない。中長期的には，需要の増大は，住宅が供給

1LVKLPXUD  ，Nishimura and Takáts (2012)

されることで調整され，住宅価格は収束していく。

によって，人口構成の高齢化を明示的に扱った理このような市場調整を，.HDUO  ，3RWHUED

論モデルが示され，Takáts (2012)，川村・清水 ，'L3DVTXDOHDQG:KHDWRQ  らは，フ ，6DLWD6KLPL]XDQG:DWDQDEH  等に

ローモデル，またはストック・フローモデルとし

よって，そのモデルに基づく実証研究を進められて，動学的なモデルの中で不動産市場の均衡過程ている。

を説明している。

得られた結果は，いずれも人口減少と高齢化のストック・フローモデルでは，住宅市場の持つ進展は住宅価格を押し下げるといった常識の範囲

資産としての側面とサービスとしての側面の二つでの結果である。
もちろん，計量モデルによって，の市場を同時決定できるモデルとして提案された。

そのマグニチュードが明らかになるといった意味

このモデルでは，市場が均衡状態から乖離した際で学術的にも政策的にも意義があるが，これらのに，供給がどの程度弾力的に調整されるのかとい

結果は，人口減少・高齢化が進展する中で，何らったことに注目している。特に，住宅は，住宅が政策的な対応が実施されなかったケースを想定し着工され市場で供給されるまでの時間的なラグがている。つまり，過去の生産性や社会的な制度が存在し，さらに取引費用の存在などによって市場継続することが前提とされているのである。

の調整には時間がかかるために，住宅ストックはしかし，現在の政府の政策を俯瞰すると，労働瞬時に調整されるものではない性質を明示的に組力の低下を抑えるために女性の社会進出を促進さみ入れている。なかでも 'L3DVTXDOHDQG:KHDWRQ

せようとする政策が掲げられている。また，移民 が提案したストック・フローモデルでは，を一定数受け入れていこうという政策目標も掲げ

住宅投資は住宅価格の関数とし，資産市場で決定られている。加えて，年金の支給年齢の引き上げ

された価格によって供給が調整されることを示しや定年の延長も併せて提案されている。 ている。

そうすると，次に出て来る疑問は，どのようなわが国においては，井上・清水・中神  に政策が最も効果的なのであろうか，ということでおいて， 年代の住宅バブルに対して，住宅のある。本稿では，このような政策選択の問題に焦供給制約がどのような影響をもたらしていたのか

点 を 当 て た

6KLPL]X .DZDPXUD DQGを推計している。その結果として，わが国のバブ

1LVKLPXUD  によって実施された実証分析に

ル発生時の住宅供給の価格弾力性が極めて小さかったこと，その原因が資産税制と土地利用規制に例えば，経済財政諮問会議専門調査会「選択する未来」
委員会の第三回会議では，外国人労働者の活用が検討され，中間報告では女性，高齢者の活用の重要性が整理しれている。
KWWSZZZFDRJRMSNHL]DLVKLPRQNDLJLVSHFLDOIXWXUHVKLU\RXKWPO

よってもたらされていたことを実証的に明らかにしている。
一方，住宅需要の変化に注目した代表的な研究としては，前述の 0DQNLHZDQG:HLO  であ

土地総合研究 2014年秋号

75

図 日米の年齢別持ち家率の推移
100.0%
US2005

80.0%

60.0%

US2000JP1990

US1990JP2000JP2005
US1990JP200540.0%

US2000JP2000JP1990US2005

20.0%

0.0%

Age -25 25-29

30-34

35-39

40-44

45-49

50-54

55-59

60-64

65-69

70-74

75-

る。同研究では，米国の将来の住宅需要となるベ

された同様の指標で住宅需要を計算し，実証分析

ビーブームとベビーバストの影響を分析するためを行っている。その結果としては，人口要因は住に年齢別の住宅需要を独自に推計し，年齢階級別

宅ストックに対して影響を与えるものの，住宅 宅の人口変化に着目し，住宅価格の将来予測を行っ

地 価格には影響を与えないことが示唆された。

ている。しかし， 年には，5HJLRQDO6FLHQFH

ここで，実際のデータを用いて，過去の住宅市

DQG8UEDQ(FRQRPLFV において，その批判論文の場を振り返ることにしよう。

特集号が出版された。その批判の中心は，計量経まず，世代別の持ち家率に注目する 図  。あ済学的な意味での推定上の問題を除けば，D 住宅

る国で誕生した出生者数は，成人になると住宅需需要の変化は住宅価格にではなく住宅の家賃に影要を発生させると考えることが出来る。図  は，

響をもたらすものの，価格に対して直接的な影響

日本と米国の世帯における持ち家率の変化を世帯をもたらすものではないこと，E ストック・フロ

主の年齢に応じて計算したものである。日本におーモデルが示すように住宅供給は長期的には弾力

いては， 歳から  歳にかけて急速に持ち家率的であるために，住宅需要の変化があっても住宅が上昇している。一方，米国では，賃貸住宅市場

供給によって調整されること，F 住宅需要の変動が発達していないこともあり，
すでに  歳段階かが予測された時点で住宅価格は変動するため，当ら住宅需要が顕在化している。そのため，最も顕該年の 短期的な 住宅需要だけが住宅価格に影響

著に住宅需要が発生する時期は，日本よりも早くを与えることはないこと，が指摘されている。 － 歳である。
このような傾向は， 年以降，わが国では，2RWDNHDQG6KLQWDQL  ，川日本・米国ともに時間が経過しても大きく変化し村・清水  6KLPL]XDQG:DWDQDEH において，0DQNLZDQG:HLO  によって提案

+DPLOWRQ  +HQGHUVKRWW  参照。

(QJHOKDUGWDQG3RWHUED  においては，カナダのデータを用いて分析した結果，0DQNLZ らが示した分
析結果と同じ結果が求められなかったことが報告され
た。

76

土地総合研究 2014年秋号

図 日米の  歳人口の推移 
10,000age35-39

Japan-Population:10,000 (log10)

5,000

age40-44

age30-34

age35-39

1,000

US-Population:10,000 (log10)

age30-34

㻟

㻟

㻞

㻞

㻝

age40-44

㻝

500

100


ていない。そして， 歳前で，日米の持ち家率はバブル期には，－ 歳人口世代が  年にピ

おおよそ  割に達し一致していくことが分かる。

ークを迎えており，住宅市場に対して大きな需要

そこで，日米の － 歳の  歳階級別の人口にショックが与えられていた。それが， 年代の

着目し，その人口の変化をみてみよう 図  。ま不動産バブルのドライバーになっていたことが類ず，日本に注目すれば， 年代のバブル期に団推できる。また， 年代前半における住宅市場

塊世代と呼ばれる世代が － 歳を迎えている。

の回復は，第  次ベビーブーマーたちが住宅需要

特に，－ 歳人口の動きが顕著である。そして，を顕在化させていたと考えられる。一方，米国にバブル崩壊と合わせて低下していくが，近年におおいては，単なるベビーブーマーの影響だけでないても，
そのジュニア世代が － 歳人口世代とく移民の影響もあり  年にピークを迎えるま

して住宅市場に参入してきていたことがわかる。

で，－ 歳人口世代が大きく増加してきていた。


加えて，日本の特色は，移民等の外部からの人口

ここで，年齢別の累積で見たものが，図  とな

流入がないため，団塊世代の山がそのまま時間のる。日本においては，前述のように， 年代前

経過とともに変化している点である。

半にもっとも大きなコブがあり，そして，ファン

一方，米国でも，全体として － 歳人口が 年にかけて大きく上昇していたが，日本のよドバブルとも揶揄された  年代半ばにかけて，
二つ目のコブが来ていた。

うに特定の世代の人口が上昇したというわけでは

米国においては，0DQNLZ らが指摘したように，なく，－ 歳人口，－ 歳人口 － 歳人 年代後半から － 歳の層は確かに減少基

口それぞれの世代で共に上昇していた。これは，調にあったが，－ 歳，または － 歳の累

国内で出生した人口がそのまま時間の経過ととも積でみれば， 年にかけて大きく住宅需要を生に推移している日本とは異なり，外部からの人口

み出していた。0DQNLZ らは，この二つ目のコブをの流入が大きかったことを示している。

見落としていたと考えられる。

以上のように，わが国においては， 年代の

土地総合研究 2014年秋号

77

図 日米の  歳人口の推移 
D 日本
㻔万人㻕
㻣㻘㻜㻜㻜

第２次ベビーブーム世代（㻝㻥㻣㻝～㻣㻟年生）

㻢㻘㻜㻜㻜

㻟㻘㻜㻜㻜

㻝㻘㻜㻜㻜

㻞㻘㻜㻜㻜

（資料）総務省統計局「国勢調査」、「住民基本台帳」に基づく人口をもとに作成

人口の高齢化と住宅市場

㻝㻥㻢㻜

㻞㻜㻜㻡

㻞㻜㻜㻜

㻝㻥㻥㻡

㻝㻥㻥㻜

㻝㻥㻤㻡

㻝㻥㻤㻜

㻝㻥㻣㻡

㻜

㻝㻥㻣㻜

㻜

㻝㻥㻢㻡

㻝㻘㻜㻜㻜

㻝㻥㻢㻜

㻡㻜㻜

第二次ベ
ビーブー
マー
（㻝㻥㻤㻜～
㻥㻜㻓㼟）

ベビーバースト（㻝㻥㻢㻡㻙㻝㻥㻣㻥）（資料） U.S. Bureau of Census, "Population Estimates" より作成たあくまでも泡にしか過ぎず，オリンピックなど

ここで，人口減少と高齢化が，住宅市場にどののイベントによるものも，それと同じである。つような影響を与えたのかについて見てみよう。

まり，このような動きは短期的なものととらえる

1LVKLPXUD  に始まる一連の研究は，人々ののである。一方で，人口の変化は長期均衡の中でライフサイクルと住宅需要との関係に焦点を当て捉える。

て分析している。具体的には，人々は現役時代に

具体的には，ある個人の生涯を大きく二つの世所得を得て，それを現在の消費と，将来（高齢世

代に分けて考えれば，ある個人は現役時代では資代となったとき）のための貯蓄（資産形成）に充産を形成し，高齢期に入ると形成された貯蓄（資てることに注目する。

産）を切り崩し，消費を行うと考えられる。また，そして，住宅価格との関係においては，その長期的な変動と短期的な変動とに分類し説明する。

高齢期では，時間の経過と共に様々な形で家族や社会に依存するようになる。

つまり，人口変動要因は緩やかにしか動かないもその資産の形成期において，住宅資産は，現預のの，中長期で見たときの最大の要因としてとら

金等と比較してインフレによって目減りすることえる。西村は，これを「潮」と「波」でたとえても少なく，人々にとって安全な資産の一つと考えいる 西村  。具体的には，人口変動要因はられる。住宅を保有することで，最終的には子世「潮」の部分となり，この「潮」の上に「波」の代に渡す対価として養ってもらうことができるか

動きが加わる。実際の住宅価格の変化を注意深くもしれないし これを遺産動機という ，住宅を売

眺めれば，毎月毎月または日々の経済活動やニュ

却して高齢世代における消費に充てるなどの可能ースなどによっても変化する。時としては，バブ

性も考えられる。このようなメカニズムを前提とルをも生み出すことがある。しかし，バブルもますれば，新規の住宅需要が発生するのは，例えば

㻞㻜㻜㻡

㻝㻘㻡㻜㻜

㻞㻜㻜㻜

㻠㻘㻜㻜㻜

㻝㻥㻥㻡

㻞㻘㻜㻜㻜

ベビー
ブーマー
（㻝㻥㻠㻢～
㻝㻥㻢㻜）

㻝㻥㻥㻜

㻡㻘㻜㻜㻜

㻝㻥㻤㻡

㻞㻘㻡㻜㻜

㻝㻥㻤㻜

㻟㻘㻜㻜㻜

㻠㻜㻙㻠㻠歳㻟㻡㻙㻟㻥歳㻟㻜㻙㻟㻠歳㻝㻥㻣㻡

第１次ベビーブーム世代（㻝㻥㻠㻣～㻠㻥年生）

㻝㻥㻣㻜㻠㻜㻙㻠㻠歳㻟㻡㻙㻟㻥歳㻟㻜㻙㻟㻠歳

㻝㻥㻢㻡

㻔万人㻕
㻟㻘㻡㻜㻜

E 米国

78

土地総合研究 2014年秋号


表  住宅モデル推計結果
モデル 


推定値

標準誤差

Δlog(1 人あたり所得 



Δlog(老齢人口依存比率 

Δlog(総人口 
定数項

モデル 
推定値

標準誤差

































地域効果

固定効果

固定効果

時間効果

固定効果

固定効果

観測数





自由度調整済決定係数



注）  は係数推定値が 水準でそれぞれ有意であることを表す
先に見たように， 歳くらい人口数に応じてモデル 

決定されると考えていいであろう。そして，高齢住宅地価格の上昇率 D・一人あたりの所得世帯が増加すれば，すでに住宅を保有しているこD・老齢人口依存比率  歳以上人口／ 歳生産年齢人口 とから留保需要は増加するものの，新規の住宅需要は生まれないこととなる。また，留保需要も，

D・総人口

人口数の比例することから，高齢化に伴い新規需定数項誤差項

要が減少し，かつ，人口減少によって留保需要も

また減少することとなるのである。

となる。住宅地の価格は，経済の成長に応じて変このような構造を実証モデルとして発展させた

動する部分と高齢化によって変動する部分と総人のが，Takáts (2012)，川村・清水  ，6DLWD

口の変動によって変動する部分の３つによって説6KLPL]XDQG:DWDQDEH  ，そして，6KLPL]X

明ができるものと考える。ここで，D，D，D が，.DZDPXUDDQG1LVKLPXUD  である。6KLPL]X

計量モデルによって推計されるパラメータとなる。
らでは老齢人口依存比率，
つまり生産年齢人口（

まず，推計結果を見てみよう。表１（モデル ）～ 歳人口）と非生産年齢人口（～ 歳人口に整理しているように，住宅地価格は，一人あた

歳以上人口）の  グループの構成の変化が重要とりの所得が上昇すると，住宅地価格も併せて上昇なると考え，それを住宅価格の変動を説明するモ

し D  ，老齢人口依存比率が上昇するとデルの中に明示的に取り入れている。

価格を押し下げていく D － ことが示さ

このモデルでは，
生産年齢人口（現役世代人口）れた。また，総人口の上昇は価格を押し上げる D

が増加すると，資産需要（住宅需要）が押し上げ 。

られ，また，生産年齢人口に占める高齢世代人口

このような推計された D と D を利用することの数が増加すると，資産需要（住宅需要）は押しで，高齢化の進展と人口減少によって，どの程度下げられると考える。

の住宅地価格に対してのインパクトがあるのかを具体的には，
次のような式によって表現される。
所得データとしては，市町村別「課税対象所得」 市
町村税課税状況等の調 を利用している。

土地総合研究 2014年秋号

79

図 人口・老齢人口依存比率の分布             D 総人口                      E 老齢人口依存比率
100%

100%

90%

90%

80%

80%

70%

70%

60%

60%

50%

50%

40%

40%

2020年

30%

2030年

20%

2030年

20%

2040年

10%

2020年

30%

2040年

10%

2.7

2.5

2.3

2.1

1.9

1.7

1.5

1.3

1.1

0.9

0.7

0.5

0.1

1.3

1.2

1.1

1.0

0.9

0.8

0.7

0.6

0.5

0.4

0.3

0.2

総人口 将来予測結果 (2010 年 = 1)

0.3

0%

0%

老齢人口依存比率 将来予測結果

表  人口・老齢人口依存比率の推移
生産年齢人口

総人口

全国合計
人 

 歳   

人 

高齢者数
老齢人口
 歳以上   

人 

依存比率

  

 


















































シミュレーションすることが可能となる。人口に

ここでは，出生中位・死亡中位仮定による推計値

関しての将来予測が出されているからである。こである。日本の総人口は  年時点で  万

こで，国立社会保障・人口問題研究所の人口予測人であったが， 年には  万人， 年

結果を用いて，人口減少と高齢化の進展がどの程には  万人， 年には  万人まで減

度のインパクトがあるのかをシミュレーションし少していく。 年を  とすれば， 年にはてみよう。

 の水準まで減少していく。生産年齢人口だけにシミュレーションに先立ち，国立社会保障・人限定すれば， 年に対して  の水準まで減少

口問題研究所の将来人口の予測結果を見てみよう。

する。一方，高齢者は， 年には  まで上昇

ここでのシミュレーションは，人口要因による価格への効果を見るものであり，実際の住宅地価格を予測する
ものではないことに注意が必要である。推計モデルが示しているように，所得の伸び率，つまり経済成長率を加味しなければならないものの，その予測は困難であるため，ここでは考慮しない。

する。つまり，総人口で 減少し，生産年齢人
口は約 下落する一方で，高齢者は約 増加す
るということがわかる。
図  D では，市町村別に  年を  としたときの総人口の比率の分布を見た。
以上人口が減

80

土地総合研究 2014年秋号

図 ．住宅価格のシミュレーション結果      D 予測結果E  歳まで定年引き上げ効果
100%

100%

90%

90%

80%

80%

70%

70%

60%

60%

50%

50%
40%

2020年

30%

30%

2030年

20%

20%

2040年

10%

10%
1.2

1.1

1.0

0.9

0.8

0.7

0.6

0.5

0.4

0.3

0%

2020年
2030年
2040年

0%
0.3
0.4
0.5
0.6
0.7
0.8
0.9
1.0
1.1
1.2
1.3
1.4
1.5
1.6
1.7
1.8
1.9

40%

価格シミュレーション結果 (2010 年 = 1)

価格シミュレーション結果 (2010 年 = 1)少する市町村は， 年の段階ではほとんどないは  割を超え， 年には  割以上の自治体で発ものの， 年には約 ， 年になると 生する。以上住宅地価格が下落する自治体はの自治体が該当することになってしまうことがわ 年では 未満であるものの， 年には半かる。数近くの自治体で発生する。また，程度の自治

老齢人口依存比率を見たものが図  E である。

体では， 年に半分の価格まで押し下げられて例えば， 年に夕張市が財政破たんした時のそしまう自治体もある。

の数字は であった。
そこで を超える自治体



数をみると， 年には を超え， 年にな

住宅需要は創出することができるのか"

ると 程度の自治体がそのような状況に直面し つの扉

ていることがわかる。

人口減少と高齢化の進展は，長期的に見ると住このような予測結果に基づき，住宅地価格のシ宅市場に対して甚大な影響をもたらすことが理解

ミュレーションをしたものが，図  D である。 

できたであろう。しかし，前節での住宅地価格へ

人口要因だけで，以上住宅地価格が下落する自のシミュレーションの前提は，このような問題に治体は， 年では 以下であるが， 年で対して政策的な対応がなく，制度的な変更がない
ことを前提としている。しかし，現在の政府にお三浦展・麗澤大学 清水千弘研究室  においても，同様のシミュレーションが実施されている。ここでのシ
ミュレーションは，6DLWD6KLPL]XDQG:DWDQDEH の推計結果に基づくものを市町村別のデータへと展開したものである。6DLWD ほか  では， 年から 年までの毎年の都道府県別のパネルデータによって分析している。本分析では，市町村別のデータで推計しているといった点で空間的な密度は高いが， 年といった  年おきの 時点のデータを用いてモデル推計をしている。その意味で，時間方向での情報が不足している。
いずれの推計結果も，それぞれのパラメータの信頼度は高いために，ともに一定の信頼性を持つと考えてよい。


いては，人口減少・高齢化の進展に対応するために，様々な政策メニューが提示されている。代表的なものとしては，D 移民を受け入れる，E 女
性の社会進出を促進させる，
F 高齢者の雇用創出をはかる，などである。
それでは，これら政策が進められたときに，どの程度のインパクトがあるのであろうか。
または，どの政策が最も有効なのであろうか。実際の政策の実施は，三者の政策が択一的に採択されるので

土地総合研究 2014年秋号

81

表  移民・シミュレーション結果

全国合計

総人口

総人口

受け入れ移

（移民受け入れなし）

（移民受け入れあり）

民数 累積）

人   人   

人 

総人口に
占める割
合
 





 











 









 







 


はなく，政策は複合的に実施される。ここでは，地価格を維持しようとしたときには， 年には議論を単純化するために，それぞれの政策効果を，約  万人， 年には約  万人，そして住宅地価格を尺度して測定してみよう。

 年には  万人の生産年齢人口の移民を受

け入れないといけないことが示されている。その移民の受け入れ効果 

時々の移民を加えた総人口に対する比率を見ると，まず，移民の受け入れ効果から考えてみよう。

 年には ， 年には ， 年には 

移民政策は，日本を除く多くの先進主要国においと，三人に一人の割合で移民を受け入れなければ，て，積極的に取り入れてきた歴史を持つ。とりわ

増え続ける高齢者を支えることができないことがけ，大陸が続き，今や一つの政治的・経済的なつわかる。

ながりを持つ欧州では，その歴史は古い。

現在の政府の目標値では，年間  万人の移民を

ここでは，例えば， 年段階の住宅地の価格受け入れていくことが想定されているが，仮に水準を維持するということを前提としたときに，

 年において  年の経済力，または住宅地

どの程度の移民を受け入れたらいいのか，といっ価格を維持しようとしたときには，日本人と同様たことを考えてみよう。前節で見たように，老齢の生産性を持つ生産年齢人口を，年間  万人

人口比率の増加と総人口の減少は，住宅地価格をずつ入れていかなければならない。

押し下げるように作用する。しかし，仮に 



歳という生産年齢人口に限定して移民を受け入れ，

定年年齢・年金の支給年齢の引き上げ 

その移民の生産性が日本人と一緒であるといいう

続いて定年年齢の引き上げ効果を見てみよう。

仮定を置くと，移民の受け入れは老齢人口依存比

この政策は，現在の日本社会では，多くの人が 率を低下させるとともに，総人口を増加させると歳から年金を受給することで，社会に依存していいう二つの効果を持つことになる。しかし，そのる。しかし，その定義を，

移民は， 歳になった段階で日本からいなくなるという仮定を置く。いなくならなくても，社会保

老齢人口依存比率  歳以上人口／ 歳生

障の対象とはせず，社会に依存しないということ

産年齢人口 を想定する。一見，きわめて強い仮定のように見えるが，現実性の高い仮定であると考えている。

と変更した時に，どの程度の効果があるのかを

その結果を整理したものが，表  である。
シミュレーション結果を見ると， 年の住宅見たものである。
つまり，総人口は不変のままで，
老齢人口依存比率だけが変化することを考える。

82

土地総合研究 2014年秋号

図 男女別就業率の推移
100%

100%

90%

90%

80%

80%

70%

70%

60%

60%

50%

50%

20%

2000

10%

就業率（男性）図  E に，その効果を整理した。

70-74歳65-69歳60-64歳

55-59歳50-54歳45-49歳40-44歳35-39歳30-34歳25-29歳70-74歳0%65-69歳

55-59歳50-54歳45-49歳40-44歳35-39歳30-34歳25-29歳

20-24歳

15-19歳60-64歳2010

0%

20-24歳

10%

2010

30%

1990

20%

2000

40%

1980

30%

1990

15-19歳

40%1980

就業率（女性）

歳まで一定の就業率を維持し，その後減少に転じ

年金支給年齢を  歳まで引き上げると，

る。一方，女性においては， 歳での就業率

年にはすべての市町村で住宅地価格が上昇し，は高いものの， 年までは  歳， 年以 年でも  割以上の市町村で住宅地価格が上昇

降は晩婚化が進み  歳で就業率が大きく落ちする。 年でも住宅地価格が下落するのは，３込む。そして， 歳くらいから就業率が回復

割強にとどまる。

していく。

このシミュレーションの前提には，単に年金の

また，時間的な変化を見ると，男性においては支給年齢を引き上げるということだけでなく，

経時的にほとんどの年齢層で就業率が低下してい歳まで従来と同じだけの生産性を維持できること

るのに対して，
女性は上昇している。
その意味で，

を前提としていることに注意が必要である。この男女間での就業確率の格差は縮小してきているもようなことを実現するためには，様々な雇用制度のの， 年においても， 歳から  歳にかけ改革も含めて実施していかなければならないことての女性の就業率は，男性に比べて 程度低いを意味している。

状況のままである。



そこで，その 0 字カーブが解消され，年齢別の女性の社会進出の促進 

就業率が男性並になったことを想定する。

最後に，女性の社会進出の促進である。日本でこのようなシミュレーションを行うためには，は，結婚または出産を契機として女性が労働市場モデルそのものを推計しなおさなければならない。

から退出してしまうことが一般的である。図  で

そこで，モデル  を次のように修正した。

は， 年から  年にかけての男女別の就業率の推移を比較したものである。男性において
モデル 

は，台形型をしているのに対して，女性は 0 字型

住宅地価格の上昇率 D・一人あたりの *'3をしているのが特徴である。男性においては，

D・老齢人口依存比率  歳以上人口／

 歳にかけて就業率が上昇し，そのまま 

歳就業者率を考慮した生産年齢人口 総務省統計局の「労働力調査」による。

定数項誤差項

土地総合研究 2014年秋号

83

図 住宅価格のシミュレーション結果 
D 女性の就業率上昇効果E 政策効果の比較
100%

100%

90%

90%

80%

80%

70%

70%

60%

60%

50%

50%

40%

40%

2020年
2030年

20%

1.3

1.2

1.1

1.0

0.9

0.8

0.7

0.6

0.5

0.4

女性就業率引き上げ

10%

0%

0.3

定年引き上げ(75歳)

20%

2040年

10%

定年引き上げ(70歳)30%価格シミュレーション結果 (2010 年 = 1)

0%
0.3
0.4
0.5
0.6
0.7
0.8
0.9
1.0
1.1
1.2
1.3
1.4
1.5
1.6
1.7
1.8
1.9

30%

政策対応なし価格シミュレーション結果 (2010 年 = 1)

持続的な下落に苦しんできた。バブル崩壊の直後

推計結果を表 （モデル ）に示す。

には，この土地価格の下落は，バブル経済の後遺この結果に基づき，女性の社会進出の効果をシ症であり一時的なものと考えられていた。
しかし，

ミュレーションした結果が，図  D である。

バブルの発生もその崩壊も，人口の構成ときわめ

年に出現する政策効果を見てみると，何ら政策をて密接な関係があったことが理解されてきた。

実施しなければ住宅地価格が 以上下落する自 年代初頭から始まったバブル期には，戦後最治体が半数程度になってしまうところを，女性が大の住宅需要が発生していた。団塊世代が経済の男性程度の就業率を達成した場合には，未満に中心となることで，経済全体にボーナスがもたら抑えることができることがわかった。

されていたのである。 井上・清水・中神  

最後に，各政策の効果を比較したものが，図そして，バブルが崩壊した  年または 

 E である。女性の社会進出の効果は一定程度存

年は，生産年齢人口が減少に転じた時期である。

在するものの，その効果は定年を  歳まで引き上本稿で示した老齢人口比率が上昇し始めた時期とげることかよりも小さいことがわかった。とりわ重 な る の で あ る 。 6DLWD 6KLPL]X DQGけ，
定年年齢を  歳までに引き上げることの効果:DWDQDEH  が顕著に大きいことが明らかになった。

ここでわが国の近未来を見据えたときには，このような老齢人口依存比率の上昇に加えて，総人結論

口の減少も加速していく。この問題は，すでに地

戦後の復興期と高度経済成長期を通じて土地神

方都市では発生しているが， 年の東京オリン

話を生み，バブル崩壊によってその神話は崩れた。

ピックのあとには，他地域からの人口の流入によ

バブル当時は，古くは -6ミルが言ったように，って人口の増加を維持している東京をはじめとす「富める国の地価は上がり続ける」といったこと

る多くの大都市をもふくむ日本全体で同様の問題をしばしば紹介され，この経済の繁栄は末永く続に直面することになる。

くものと信じられていた。しかし， 年のバブ

しかし，本稿が示したように，移民政策，女性

ル崩壊後は，日本経済は，日本全体で土地価格のの社会進出，高齢者の雇用を延長することで年金

84

土地総合研究 2014年秋号

支給年齢の引き上げる，など政策的な対応がすすHouse Prices, 1977-91”, NBER Working

めば，マクロ的な意味で， 年までの期間を見Paper, No. 4196.

通せば政策効果は期待できる。
ただし，このような政策効果もまた，賞味期限

DiPasquale, D and W. C. Wheaton, (1994)“Housing Market Dynamics and the Futureはある。つまり，このような政策は時間稼ぎにしofHousing

Prices,”Journal

か過ぎないのである。重要であるのは，まず出生

Economics ,Vol.35 (1), pp. 1-27.

of

Urban

率を改善していくことである。このような政策がEngelhardt, G.V. and J. M. Poterba, (1991)

進められ，時間に猶予ができたとしても，出生率“House Prices and Demographic Change:が改善されなければ，人口減少が止まらないこと

Canadian Evidence”, Regional Science andは言うまでもない。

Urban Economics,Vol.21, pp.539-546.

加えて，マイクロな取り組みも重要である。人Hamilton, B. W, (1991) “The baby boom, the

口が急激に増加する中で都市が無秩序に膨張してbaby bust, and the housing market: A second

しまったが，それを人口規模に応じた都市へと誘look”, Regional

導していく，
つまりコンパクトシティを実現する，

Economics,Vol.21, pp.547-552.

Science

and

Urban

といったことも，地方財政を維持していく上で重Hendershott, P. H, (1991), “Are real house

要な施策である。なによりも，日本全体の生産性

prices likely to decline by 47 percent”,

を上昇させていくことが，何よりも優先されるべRegional

きであろう。

Economics,Vol.21, pp.553-563.

日本に残されているわずかな時間を，有効に利Science

and

Urban

Kearl, J.R, (1989) “Inflation, Mortgages, and

用しなければならない。
積極的な議論が展開され，

Housing,”

Journalof

Political

実効性の高い政策が進められることを期待したい。
Economy ,Vol.87 (5), pp. 1115-1138.
Mankiw, N. G., and D. N. Weil(1989), “The baby
boom, the baby bust, and the housing
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85