土地総合研究 2016年夏号 127

研究ノート


不易流行・不産流寓・不動産流通（中） 変態と変容（２）
渡辺 直行
前回に引き続き、3HWHU+DOO8OULFK3IHLIIHUにきちんと向き合っていない。すべての都市は有  85%$1  'HXWVFKH 9HUODJV$QVWDOW

害物質の排出により気候変動の原因になり、多く*PE+ の内容を見ていく。の種の絶滅に関係し、消費の拡大を通じて森林の破壊を促進している。多くの都市は臨海部に立地

２．世界と都市の大変貌（つづき）しているので、海洋汚染のかなりの部分は都市の（）片落とし都市の落とし穴

廃棄物に起因している。環境問題を縮小できた都

人間は都市をいかにすべきか。

市はごくわずかしかない。都市環境問題（大気汚染、水資源の過剰使用、気候変動、資源採掘）は「公共施設が不十分な郊外におけるオープン

都市の境界を超えて人々の健康、生活の豊かさ、スペースがない高層住宅、低密度に広がる住宅地、働く環境を広範囲に脅かす現象である。都市のシ本物の自然の質がまったく存在しない無人地帯

ステムはグローバルな市場とグローバルな環境の真ん中に置かれた超高層ビル。これらは自然と問題で相互に結びついており、そのためそれらは都市生活との間の対立関係を解消する上で、真っ同一の問題を持ち同一の責任を負っている」

当な解決策にはならない。 年代にジェイ（S）

ン・ジェイコブスは伝統的な都市構造（伝統的な「都市は人間、生産、およびエネルギー・水・街路に沿って住宅が建ち並ぶ構造）を再評価すべ財サービス消費の高集中により地方と地球の環きことを主張した。そして  年代の「ニュー・境に極めて大きな負荷をもたらす。そのため都市アーバニズム」はかなり明確に彼女の影響を受けは問題が多く、環境悪化の主な原因になっている。ている。しかしながらその際、自然の感覚を全て工業化初期からの搾取的生産の高集中は自然豊失った  世紀の都市に逆行しないように気をつかな土地を荒廃地に変えてしまった。確かにそれけなければならない。これまでのところ持続可能は極度に魅力的な建物や都市を生み出したが、同な解決策は見出されていない。 世紀に存在し時に他の場所で自然を破壊し風景を荒廃させた」ていたコンセンサスはもはや有効ではない。自然（S）と都市―それは  世紀の都市計画にとって未

解決の問題である」（S）

食べ物は要るが生きものは要らないのが近代

都市なのか。

「真っ当な解決策」でないものがまだ増えるか。

「都市はしばしば超高層ビルの集積であるが、「どの都市もサステナブルな開発という課題それは地面に喰い込み、土地を広く封印し、ある

128 土地総合研究 2016年夏号

いは土地を廃棄物や有害物質で覆ってしまう。そを持つためには  倍の大きさの地球が必要になのような土地の再生は多くの場合は技術的にはる。サステナビリティの観点から見れば「北」は可能だが、しばしば費用がかかりすぎるため困難絶望的なまでに人口過剰である」になっている。それで地域全体が住めない場所になったり不健康な場所になったりする。都市的利「今日の都市で環境的にサステナブルなものは世界中のどこにもない」（S）

用がなされた後に深刻な健康リスクの観点から「所得上昇は問題解決にとって脅威にもなれ封鎖される土地があることも珍しくない。また、ば大きなチャンスにもなる。所得上昇はより多く自然への配慮を欠いた都市開発や危険地域でのの自動車、より大きな自動車、より大きな居住空都市開発が地滑りや洪水を引き起こすこともあ間、より多くの旅行、より頻繁な余暇施設利用をる。都市計画はこれらを抑制することに関してはもたらすので、環境にとっては富裕な人々は貧ししばしば余りにも後ろ向きでグズグズしている。

い人々よりもより大きな脅威である。貧しい人々

あるいは非現実的な高い基準を掲げて単に無視は環境汚染を発生させるような手段を使う立場されるものになっている。そのため貧しい人々はにはないにも関わらず環境汚染に最も苦しんで深刻なリスクを抱える地域に住まざるを得なくいる。例えば清潔な飲み水や適切な保健サービスなっている」（S）

を得られず、健康を維持できないでいる。富裕な

人々にとってはリスクは間接的にしか作用しな土地が滑る。水没する。ホットプレートになる。

い。そのため彼らは環境対策投資を増やすことに

消極的なのであろう」（S）（）狂騒の都市間競争
人類の再生装置になるか絶滅装置になるか。近代都市はその岐路に立たされている。


利己心の都市集中が格差とリスクを拡大させる。

「都市は環境破壊を引き起こすが、それを解消「環境的貧困の克服を考慮すれば、直線的な発する潜在力も持つ（あるいは少なくとも解消する展は存在しない。環境汚染が自動的に消滅するこ有利性を持つ）。人間、生産、建物の高密度な集とはないのだから、豊かな都市は環境面では貧し中は希少な環境資源を節約して用いる機会を生い都市かもしれない。&2 排出は気候と都市繁栄み出す」の基礎とを脅かすので、富裕な都市は巨大なリス「高密度居住は省エネ手法の効率性を高め、都クを生み出す」（S）

市の「スプロール」地域よりも経済的にそれを採用しやすくする」

ヒートアイランド対策として風の道さえ設け「少なからぬヨーロッパ都市（チューリヒ、フれば、広大な緑地さえ設ければ・・・、本当か。

ライブルク、バーゼル、カールスルーエ、コペンハーゲン、ボローニャ）は、他の多くの都市が見「政治的伝統や価値構造、権力構造の違いは当習うモデルになった」（S）

然のことながら結果の著しい相違を生む。次の図

は現実の選択を模式化したものである。貧しい都

数少ないから「モデル」なのであろう。

市では収入の大部分が基礎的ニーズ（衣食住）を満たすために消費されてしまうので、環境財や公「一人のアメリカ市民は一人のバングラデシ的財に対しては限られた投資しかできない。それ

ュ住民の  倍も環境を汚染している。また、

に対し、富裕な都市ではより広い選択が可能であ億人の人々が今日のカナダ人のライフスタイルる。私的消費を優先させることもできるし（アメ土地総合研究 2016年夏号 129

リカ的発展）、スウェーデンのように環境財や公所得上昇に伴って人々は低密度地域に居住で的財により大きなウェイトを置くこともできる。

きるようになり、現在の輸送と建築の技術を前提

このように、所得水準が同一の都市であっても、とする限りそれは公害とエネルギー消費とを大サステナブルな発展を達成するための努力はかきくするので、密度の点はますます重要になる。

なり異なり得る。選択の範囲は極めて幅広い。例

将来においては、燃料電池や再生可能エネルギー、えば公共輸送システムが高度に整備された高密新たな建築技術（インテリジェント・ビル）が利度居住都市と周辺に広がる燃料多消費都市とで用できるようになれば、様々な交通技術や都市形は住民一人当たりの燃料消費量はかなり異なる。

態をかなり自由に選択できるようになるかもし密度を高めることは環境汚染を軽減する効果をれない」（S）

持つので、環境負荷を小さくするために都市が選

択で きる最も 重要なも のは都 市密度（ XUEDQH

高温多湿の風土では過度に高密度にしないこ'LFKWH）であろう。とも極めて重要だが、東京都心はどうなっている。

（）ボケ老人が呆けもん*2になる日

奪われ、港湾機能や港湾関連工業をより大きなコ

大都市は急傾斜地崩壊を起こしつつあるのか。

ンテナ船を受け入れられる港湾地域に奪われた。



その代わりそれらの都市は金融ハブ機能や新世「 世紀の終わりとともにグローバリゼーシ

界経済の中枢管理機能を拡大し、メディアやクリョンと技術革新とは都市をますます世界的な経エイティブな業務の好立地性を高め、消費地や旅済競争に踏み入れさせている。どの場所も都市階行地としての魅力を大きくしてきた。発展途上国

層中の伝統的な位置や伝統的な役割を今後も保の都市は、半世紀よりも短い間に、低コストの加つことができるという保証はない。先進世界の都工業立地点としてブームを体験し、それから知識市は長い間その基盤となってきた加工業をごく水準のキャッチアップを果たしてハイテク産業

短い間に新興の工業国や遠隔の発展途上地域にの立地点へと脱皮し、さらには加工業の大部分を130 土地総合研究 2016年夏号

放棄し、都市の周囲に急速に出現した生産地全体短期間のうちに出現し、プレミアリーグのメンバを管理運営する拠点になった。その変化の速さはーに入ってきている」（S）

息をのむほどであったが、発展の終わりはまだ見えていない」（S）

「国際的な投資の特定の都市への著しい集中は、他の大部分の都市では依然として地方の投資家や地方の財源が支配的であることを示していこれからの下り坂はもっと速い。

る。ドイツのように高度に発展した国民経済においてすらフランクフルト、ベルリン、ミュンヘン、「今実際に何が起きているのか、そして  世

ハンブルクというごく少数の都市だけが真に国紀初頭において何が起き続けるのか。それを理解際的なセンターになることができている。この状するためには、地球規模での新しい都市立地概念

況は他の地域にも当てはまる。ＵＫではロンドンと新しい都市分類とが必要である。そしてそれらが、フランスではパリが支配的地位にある。しかは、都市間（大都市から小都市まで）の変化しつし環境は変わりつつある。国際的な不動産会社はつある関係と、都市内（都心から郊外さらには都相互比較可能な標準化情報を自由な閲覧に供し、市に加わりつつある地区まで）の変化しつつある透明性を高めている。国際的なクライアントは彼関係との、両方が考慮されたものでなければなららが地元の市場で得ているものと同じ質とタイない。重要であるのは、これら両者において、技プの空間を求め、銀行はその知識と経験とを蓄積術変化が持つ遠心力によって反集中化と反集積してきている。ユーロはヨーロッパ全域で国境を化の大きな力が引き続き働いている中で、集中化超えた投資を増進させていく。と集積化の強い力もいまだに働いていることでますます多くの都市が不動産市場を通じて国ある。その力が、際立った都市の中心部に重要な際化していく。これまでは国際競争に参与してい活動拠点を集中させている。その地区の開発は特なかった都市も、機会が訪れた際には国際的な資にサービス業の  つの分野において重要性を持本流動から利益を得られるよう準備しておく必つ。 つは生産や事業企画に関連するハイテクの要がある」（S）

サービス業で、銀行業、証券業、指揮監督業務、



情報通信サービスなどがある。それらは多様で膨

いつまで中心か不明な場所に巨大投資を行な大な情報（電子的な情報ネットワークや個人的なうリスクは巨大だが、そこに高度な戦略はあるの接触によるもの）を扱う必要性がある分野である。

か。

もう  つはパーソナルなローテクのサービス業

である（レストラン、バー、ファストフード店、（）分散という亜硝酸ホテル、衣料品店、ヘアドレッサー、フィットネ

目的の前に現象としての分散を考えるべきだ。

ススタジオ、あらゆる種類の娯楽施設）。それら

は前者のまわりに立地する」（S）

「 世紀初頭においては  世紀末の傾向が強

まるだろう。技術と経済的要求、社会的選好が不そしてそれからどう変態するか。

動産市場に作用し、都市活動と土地利用の構造変

化の流れを生み出していく。これらの変化は複雑「都市間競争において国際的な不動産投資はで多元的であるが、実際、時には矛盾した動きが決定的な役割を演じている。それは限られた数のあるようにすら見える。過去  年の都市の歴史世界的勝者を創り出している。ロンドン、ニューがどのようなものであったにしろ、これからは強ヨーク、東京は優越的な立場にある。しかし上海、力な分散の力が働くようになる。それは人々やバンコック、モスクワなど新しい競争者が極めて人々の活動を都市の中心から郊外へ、また、総じ土地総合研究 2016年夏号 131て都市からより小さな町へと移動させる。しかした。それらの都市は大きな都市から移動時間で 

また、それとは反対に著しい集中の力も存在する。

〜 時間もかかる遠隔地にあるものの、メガシテ

その力はこれまでよりもさらに狭い場所に人間

ィ地域に統合されている。それはテリー・マギーの活動を集中させる。さらに、再集中化の力も存（ 7HUU\ 0F*HH ） が 「 拡 張 さ れ た 都 市 地 域 」

在する。その力は分散する活動を統合して新しい（“erweiterte urbane Regionen”）と呼ぶもの

都市の中心や「エッジ・シティ」にこれまでとはである。そこでは多くの人々が辺境の田園地域に異なる集中を生み出す。

留まることを好み、農業と工業の両方に従事してこれらの傾向は先進国の都市では既に極めている。このような開発は基本的にはロンドンやニ明白なものになっている。また、発展途上国におューヨーク、サンフランシスコのまわりで起きたいても、かなり広い空間範囲で見れば、同様の傾分散と再集中のプロセスのアジア的変形である向をはっきりと見て取ることができる」（S）

が、そのスケールとスピードは遥かに大きい。そ

れは典型的には  年代に始まり、大都市、中全体的分散の中の局所的集中は何をもたらす

都市が相互に緊密にネットワークで結ばれた人のか。
「住居と職場の分散が大きくなる傾向は一般

口規模 〜 千万人のまとまりを形成していった」（S）


的にメガ・シティ地域全体で確認できるが、それこの国でも大いに参考になるに違いない。

はより小さな中心地（既存のタウン・センターや「エッジ・シティ」）への新たな集中という強い（）ゆく都市くる都市傾向を伴っている。その特徴は経済の相互関係とうんすん分散もある。

ネットワーク化が大きくなる点にあり、それは一

部は人々の職場への流れと職場における流れと「先進世界と発展途上国との両方において明で明らかであるが、また非物質的な電子データのらかに２つの重要な現象が並行して起きている。

流れでも明らかである。そのパターンはイングラ

それは、マクロ空間における分散と再集中とがミンドの東南部やオランダのランドスタット地域、クロ空間における大規模化と差別化とを促進さドイツのライン渓谷上流部、アメリカのニューヨせているということである。これらの傾向は西洋ーク・ニュージャージ州北東部およびカリフォル

都市ではカナリーウォーフ（&DQDU\:KDUI）やニア州南部で極めてはっきりと見られる。そして

ラ・デファンス（La Défense）のような大規模商その大きな問題は、交通の大部分を自動車に依存業プロジェクトとイングランドのブルーウォーしてしまっていることであり、それにより都市をター（%OXHZDWHU）のような新しいエッジ・シテ公共交通システムに適した仕組みからますますィにおけるショッピングセンターとの両方で明乖離させていることである」（S）

らかであるが、マレーシアや中国、日本における同様の巨大開発においても同じである。その仕組力を捉えて誘導しない戦略はあり得ない。

みを理解するためには、目抜通り沿いに小さな自営の小売店が建ち並ぶアジアの都市商業地と横「成長の一つの極が東アジアである。それは、浜やクアラルンプール、上海の巨大な新規開発地

少なくともアジア危機がそれを止めるまでの当とを対比させること以上に良い方法はない。後者分の間は、世界の工業化の原動力である。そこでの際立った特徴は、巨大であり複雑であること、は工業は最初のうちは重要な都市に集中していまた、土地の差別的・単機能的利用をする傾向がたが、その後は小さな都市でも着実に増加してきあること、という点にある。皮肉にも、これらは132 土地総合研究 2016年夏号

両方ともサステナブルな開発の原則に完全に反している。サステナブルな開発の原則は巨大開発の真逆を、すなわち、小さなものの積み重ねとしットワーク化とが必要である。
（）都市の発展と責任の拡大ての開発及び混合利用を求めているのである」

発展段階の認識は何にでも欠かせない。

（S）

「常に繰り返される典型的な人口的、社会経済どちらに傾くかで政策の成熟度が分かる。

的な変化の型を基準に都市を分類すると（全てのバリエーションを含むものではないが）次の （）成熟のための課題
政策が成熟するための基礎は課題認識にある。
つの基本型に分類できる。
インフォーマル部門が急成長する都市
このカテゴリーにはサハラ砂漠以南アフリカ、「 つの世界的共通課題がある。

インド亜大陸、中近東のイスラム国、およびラテ・ 人口増加を小さくすることンアメリカとカリブ海の幾つかの貧しい国々の・ 労働生産性を高めること

都市が該当する。このタイプの都市の特徴は、大・ 境界を超える環境汚染を減らすこと（特にきな人口流入と高い出生率による激しい人口増

環境親和的技術の開発、適用を通じて）

加、インフォーマル・セクターが支配的な経済、・ 再生可能エネルギー利用やリサイクル経

大きなインフォーマル居住地の中に広く存在す済に転換すること（都市交通の見直し、特る貧困、極めて深刻な環境・健康問題、および非に自動車について）

常に大きな政府赤字というところにある。

・ 密度の高い共同の世界的都市ネットワー

ダイナミックに成長する都市

クを通じて「ベスト・プラクティス」の事

このカテゴリーに入るのは中所得層が急拡大

例をより速く周知させる仕組みをつくるしている国の都市であり、典型的には東アフリカ、ことラテンアメリカ、カリブ海、および中近東の都市

の大部分が該当する。人口増加は落ち着いてきてコミュニティ・レベルでは  つの一般的課題がおり、幾つかの都市では人口の高齢化が予測されある。
・ 「良好な都市政策」、良好な地方自治運営ている。経済成長はさらに続いているが、他国からの追い上げの圧力は増している。繁栄は環境問を導入すること、そのためにより一層の分題ももたらしている。

権化、民主化、コミュニティ自治強化を進ダイナミックさを失った高齢化成熟都市

めること・ 社会的、経済的発展を、特に教育対策を通じて、促進すること
・ 地域の環境負荷を、特にインフラの改良を

このカテゴリーには北アメリカ、ヨーロッパ、アジア、オーストラリアの多くの都市と東アジアの幾つかの都市が該当する。その特徴は、人口の横這いまたは減少、高齢化、世帯規模縮小、低経通じて、軽減すること

済成長、社会の両極分解のますますの進行という・ 社会的な統合を促進すること

ところにある。しかしこのカテゴリーの都市は、・ 魅力的、機能的で生きるに値する都市を都

環境問題を解決する意志がもしあるのであれば、市ネットワークの中で建設すること」

そうできるだけの十分な資源は持っている。環境（S）

問題は環境破壊的な住宅地開発や地方への集積

プロセスによりますます激しくなることがある

基本的にボトムアップ型の政策運営とそのネが、それらは小さな都市の拡大を通じて旧都心の土地総合研究 2016年夏号 133成長を脅かす可能性もある」（S）くサステナブルな開発のプログラムとである」（S）

成熟都市には競争欲より責任感が必要である。





組織と型とが相互に影響し合う。

（）二枚重ねの戦略
都市を再生させるための基本戦略は何か。

（）多元的なサステナビリティ



都市間競争かサステナビリティか。

「 つの都市タイプ全ての基本的原動力の基盤となっているのは、前述した諸力である。少なく「多元的でサステナブルな開発を実現するととも短期、中期の視野においては、政策はそれらいう主要課題とそれに対処するための実行可能の変化の力と制約とを与件としなければならななアプローチについて、新しい包括的な理解が得い。しかしそれらを少し曲げて別の形にすることられるようになってきた。地方自治体、市民組織はできる。その際、複利効果の魔力が助けになる。

および民間経済セクターの統合された取り組み

小さな差でも長期間積み重なることで大きな差による良好な地域運営は、サステナビリティを中になるので、何よりもまずは人口増加を小さくし心的な目的に据えている。その課題を成し遂げるて負担を軽減しつつ、できれば影響力のある要素ためには、個人、グループ、民間企業、および国そのものに変化を与えられる状況にする。政策はや地方自治体関係の数多くの組織が参加するよそれ自体が変化の力であり、経済的、社会的、技うにしなければならない。下図は様々な主体がど術的、文化的な発展の方向に影響を及ぼすことがのように協働するかを示している」（S）

できる。それを二枚重ねの戦略（'RSSHOVWUDWHJLH）



を通じて試みるべきである。それはすなわち、良協働の形は言うまでもなくまちの人々が決め好なコミュニティ・マネジメントと、その上に築る。

134 土地総合研究 2016年夏号（）都市運営のあるべき原則

ある。そこではインフォーマル・セクターで生き協働の背後に存在する行政の原則とは。

る人々は経済システムや都市のインフラ・システ

ムに完全には包摂されていない」（S）

「補完性原則（Subsidiarität）を重視すべきである。補完性原則とは、意思決定はそれが可能地区計画や地区施設建設などが知らないうちな最も下のレベルでなされるようにし、サービスに決定されることがないシステムが必要である。

提供は技術的に余剰を生むことなく一定の低コ

ストで行える最も下のレベルでなされるように（）分権の長期的傾向と情報透明化の必要性するというものである。ただし、豊かな人々と貧土地と人間との関係が再生に向かえば分権はしい人々とを異なる政治的グループへと分断す長期的に進んでいく。

ることは不平等の拡大につながり得る。私的な所

得と裕福度の差が公的セクターにも差をもたら「政治的な運動と傾向は経済や社会の傾向よし、最悪の場合には学校や他の教育機関、ヘルスり予測が難しい。しかし分権の傾向が反転しないケアの質にも差をもたらすことになる。

ことは確かであると、特に以下の理由から、考えそれを避けるためには、連帯（Solidarität）

られる。

が必要である。連帯のない地方自治体の自主決定

は耐え難いほどの不平等を直ちにもたらす可能・ 情報へのアクセスがますます容易になる。

性がある。教育分野が地方自治体の歳入に依存しこれまで中央政府の力を大きくしていたている場合には特にそうである。様々な自治体の情報独占は消滅する。

間の不平等と闘う鍵は州政府側からの格差是正

・ 人々のニーズはますます多様化していく。

補助金である。それは税収が少ない地方自治体で人々は、意思決定プロセスや投票に参加すも基礎的な機能を果たせるようにするための最る際に、新しいコミュニケーション・ツー低限の資金でなければならない。市民の基礎的なルを使うことで、より直接的かつ明瞭な意

都市の権利は個々の地方自治体の税収に極力左思表示をするようになる。その動きは特に右されないようにしなければならない」（S）

地方レベルにおいて拡大していく。


商業的利益を最重視すれば補完性原則と連帯は邪魔になるだろう。

・ これまで比べてより多くの人々が商取引対象にならないその土地固有の財の生産に従事するようになる。労働市場は地方化

されていく。人々は今日よりもさらに大き「民主的な行政の運用は全ての関係グループく地方のサービスに依存するようになる。の利害を代表するものでなければならない。中央

そのため地方自治体は人々にとってより政府から市当局への分権プロセスは市役所の中重要になっていく。

では止め得ない。個々の街区と様々なグループを・ 地域行政は何よりもまず地域をまとめる

市の財源の配分プロセスに参加させることは各という機能を強めなければならない。それ地区が平等であることを意味する。利害の相違、は、不調和な分散的都市開発の脅威が増大個々のグループ間の摩擦、代表選択の不平等性としているからである。中央政府は、都市よいった問題は地方政治制度に関する議論にはつりも上位の強力な統合的組織をつくってきものであり、バランスのとれた代表と参加とを積極的に介入し、可能な限りの協調関係を確保することは未だに大きな課題であるが、高度引き出さなければならない。もしそれに失成長を経験している都市においては特にそうで敗すれば、地元優先政治（井戸端会議的な

土地総合研究 2016年夏号 135

偏狭で姑息な政治、.LUFKWXUPSROLWLN）的きるに値する場所でなければならない。

メンタリティが強まり、ネガティブな影響・ アイデンティティが得られる場所、監理がを及ぼしていく。小さな、政治的に独立し行き届いている場所でなければならない。

たコミュニティですら将来においては過すなわち、人々が確かな権利、希望、包摂度に大きな政治的影響力を及ぼすようにを感じられる場所でなければならない。

なるかもしれず、場合によってはそれで適・ チャンス、アイデア、刺激が得られる場所

正な負担をすることなく中心市のサービでなければならない。

スを消費するようになるかもしれない。

・ オーセンティシティ（Authentizität）と日々の普通の活動こそが一層強い結束的意味とが、見え透いた方法によらずに、感性格をもたらすという事実があるにも関じられる場所でなければならない。

わらず、多くの自治体では住民に対する福・ コミュニティ精神（*HPHLQVFKDIWVVLQQ）

祉事業を最大化することが優先的な目的と参加意識（7HLOQDKPH）を高める場所でになっている。

なければならない。

・ より適切な情報を得ることがその対抗力

・ 可能な限りサステナブルな場所でなけれになる。公的給付に対する個々の需要や利ばならない。

用状況を計測したり、適切な租税システム

・ 全ての住民が良好な環境条件を得られるやより良い料金システムを開発したりす場所でなければならない」（S）

ることは容易になっていく。そのようなところから、情報技術が地元優先政治的メンこのような質はどのように実現されるか。

タリティに対抗する強い力になり得る」

（S）

「ジェイコブスとアップルヤードは、都市のどのような近隣地区がこれらの条件に適合するかそのためには災害リスクや土壌汚染、コミュニを考察し、次の  つの基準を提示した。これら全ティの内実など、自然や社会の評価がきちんとなされた土地情報の公開が必要である。駅から何分、土地の形が・・・、まあ、それは見れば分かる。
てを満たすことが必要になる。
街路と近隣地区の良好な環境
・ 十分な日照、清浄な空気、樹木と草花、庭（）都市デザインのガイドライン
人々の生活に即した土地の評価を共有してい園とオープンスペースがあること。
・ 建物が均整が取れ心地よいものであるこかなければならない。と。

・ 清潔、安全で騒音から保護されていること。

「まず第一に行わなければならないことは、人これらの質的基準は「適度であり過度でないこをひきつけ、人が喜んで生活する良質な都市的近と」を彼らは重視する。例えば日差しを考慮した隣環境を創造する方法を見出すことである。アラ

結果、建物が過度に離れて建つようなことになっン・ジェイコブス（$OODQ-DFREV）とドナルド・てはならない。あるいは道路の交通安全を考慮しアップルヤード（'RQDOG$SSOH\DUG）はそのようた結果、過度に幅広い街路や曲がり角をつくるよな場所が持つべき幾つかの質的基準を以下のようなことになってはならない。

うに提示している。
・ 比較的快適かつ安全に生活できる場所、生一定の最小密度
都市の一般的な住居配置の場合、最小密度は１

136 土地総合研究 2016年夏号

ヘクタールあたり概ね  戸（ 人〜 人）をのでなければならず、また、公共的な眺めのある維持するようにすべきである。ただし、彼らが重ものでなければならないということである。

視するのは、例えばサンフランシスコで特に優れた質を実現している車庫上  階建てテラスハウ

「複雑な配置と関係性とを持つ極めて多様なスが  ヘクタールあたり  戸（ 人〜 人）

建物と空間」の維持の密度になっていることである。そのような密度

これにより彼らは、より生き生きとした、また、であるにも関わらず、各戸は屋外や私的・公的オより開かれた都市生活を可能にする、所有関係のープンスペースへ直接アクセスできる独立した比較的緩やかな規制と小さな土地区画とを考え玄関を持っている。そのような密度はインナー・ている。もちろんより大きな建物が必要になるこ

ロンドンでも見られ、そこでも都市生活は高い質ともあるだろうが、それはあくまで例外であるべが得られている。

きであり、通常は建てられるべきものではない。

しかし住宅地だけのネット計算で  ㎡（約（S）

 エーカー）あたり  人を大きく超える密度（アーバークロンビー（$EHUFURPELH）が彼の有名な

これらの条件はもちろん風土により異なる。

ロンドン計画で想定した最も高い密度）では、「望

ましい生活環境が得られなくなるリスクが急速「以上の原則は、我々の見解では、都市の近隣に拡大する」と彼らは警告する。

地区を形成する型を見い出すための卓越したガ密度とともに、街路においても一定以上の利用イドラインになる。もちろんそれは合理的な型の率が必要である。そしてそれは密度に影響される。

全てをカバーするものではない。かなりの地区、どちらも郊外より都心の方が高くなっている。

特に最都心部や最縁部はそのような型から外れ全ての活動の統合てしまうであろう。また、言うまでもなく、それは都市計画者が都市全体を完全に均一なものにどの場所でも全てがそうあるべきだというわしてしまうことを目指すものでもない。一方、ジけではないが、生活、仕事、買い物、公共的・宗ェイコブスとアップルヤードは田園都市の理想教的・余暇的活動は相互にできるだけ近くで行わ像も研究しているが、彼らが示した原則は、提唱れることが望ましい。「ほとんど全体が住宅からされた密度も含めて、ハワードの  年のオリ成る生活聖域」は、できるだけ数街区にまとまっジナルの概念の方にかなり大きく依存しているた小さなものであること、また、通常はそこから点が興味深い。また、基本的に重要なのは、彼ら住宅が見える公共の場所に近接していることがが提唱した都市形態は単に住みやすいというだ

重要であると彼らは考える。

けでなく、サステナブルでもあり未来への可能性

をも持っているということである。アーバン・ヴ「公共的空間を取り囲みそれを際立たせるよィレッジとカントリー・タウンとを融合してサスうな建物（および人々が近隣地区に設けるそのテナブルな都市地域を形成することができると他の物件）の配置（空き地に建て込んでしまわいう認識がその最も重要な基礎になっている。

ないこと）
」

そのような質は市場メカニズムだけでは生ま

街路沿いの建物は、街路の幅が建物との関係でれない。商業的思惑はそれとは異質の形態の形成広すぎるものでない限り、この役割を果たす。公をしばしば促してしまう。それは例えば単機能的共的空間（それが街路であれ広場であれ）は、大な街区であったり極めて低密度な街区であったきすぎないことが基本である。そして、何より重りする。そこに問題があるとジェイコブスとアッ要なのは、それが歩行者のために保たれているもプルヤードは考える。都市計画担当者はそこにこ土地総合研究 2016年夏号 137

そ介入しなければならない。そして、人々が「生きた」体験をすることさえできれば、素晴らしい街のたたずまいこそが最も魅力的なものになる、と主張しなければならない。（サンフランシスコとインナー・ロンドンはそのような街であり、そこでは生活の質は極めて高く、土地に対する需要も極めて大きく、不動産市場は活性化している。
）
そのためには、都市計画担当者は都市形成について現状より何倍もまともな勉強をしなければならない」（S）
「商業的思惑」を優先しない都市計画と「まともな勉強」をする都市計画担当者とがまずは必要である。

85%$1からの引用は以上で終わる。
（次号につづく）
>わたなべ なおゆき@
>元（財）土地総合研究所勤務@