94

土地総合研究 2017年冬号

特 集  既 存 住 宅 流 通 市 場 の 活 性 化 に 向 け て 

既存住宅市場の活性化について
日本大学経済学部 教授  山崎 福寿やまざき ふくじゅ



はじめに
日本の既存住宅市場の取引量は諸外国に比べてきわめて低い水準にあることは、たびたび指摘されている。右図にあるように、アメリカが全住宅ストックの ％（ 年）、イギリスはその ％（ 年）が既存住宅として流通しているのに対して、日本では ％（ 年で）に過ぎない。
また、その平均寿命は  年という低水準である。
日本の住宅は、寿命が短く、かつ既存住宅の取引量はきわめて少ないという事実は、どのような原因から生じているのだろうか。既存住宅市場の取引を阻害している基本的な原因について分析したうえで、その問題を解決するための糸口について考えてみよう。
結論から言えば、問題の第一の原因は相続税制にある。相続税が土地と住宅の保有や相続を圧倒的に有利にしているために、とくに高齢者の住宅の売買を抑制している。住宅保有は、個人には無視できない節税効果が生じるために、相続まで土地と住宅を保有し続けるという誘因が働く。土地を相続前に売却したり、現金化することには税制日本の推計値が過少評価になっているという指摘については、原野（）を参照のこと。原野の推計では、国土交通省の推計よりも流通量は  から  倍になっているという。これが正しいとしても、アメリカ、イギリスに比較して、日本の流通量が顕著に低い点は変わらないだろう。

『平成  年国土交通白書』によれば、住宅の耐用年数はアメリカが  年、イギリスが  年なのに対して、日本は  年である。

出所 国土交通省『平成  年度国土交通白書』
http://www.mlit.go.jp/hakusyo/mlit/h26/hakusho/h27/index.html

上きわめて多額のコストがかかる。
相続時点で住宅を保有していればいいのだから、転売を阻害することにはならないかもしれないが、個人が転売を繰り返して、利益を得るためには、賃貸住宅市場が整備されている必要がある。転売相続税が高齢者の土地保有や介護に及ぼす影響については、山崎>@を参照。

土地総合研究 2017年冬号

95の間に住む住宅を確保しなければならないからで保責任制を導入したという経緯がある。耐震強度ある。しかし、日本では、よく知られているようについても、設計と建築段階で検査を実施するこに、賃貸住宅市場は借地借家法によって大きくゆとによって、一定の品質を購入者に保証して、市がめられている。これが第二の原因である。

場から信任を得ようとしてきた。

第三に、転売をくり返すには、住宅を担保に資

ところが、 年に発生した耐震強度偽装事件

金を借りる必要があるが、住宅価格が築年数にとは、このような「市場の失敗」が、住宅市場に存もなって、急速に下落することを前提にすると、在することを改めて認識させる結果となった。こ

既存住宅の購入に多額の資金を融資するのは、銀うした事件を受けて、瑕疵担保責任制や中間検査行にとってリスキーである。そのため、十分な資の義務化、さらに、保証機構による保険の導入や金が供給されない結果になり、これが既存住宅のインスペクション制度等によって、買い手が安心需要を減少させる原因となる。

して建築物を購入できる環境が次第に整備されついま述べたことは、循環する点に注意が必要でつある。

ある。価格が急速に下落すること自体が、既存住宅価格を低迷させることになる。これらが転売に

賃貸住宅と住宅金融市場の重要性

は無視できない費用を発生させる原因になる。個しかし、既存住宅市場を整備するためのこうし人が転売によって利益を得るのはきわめて難しい。

た制度が生まれてきているにもかかわらず、依然そのため、既存住宅の取引量は欧米よりも低い水として、既存住宅市場の取引量には顕著な変化は準にある。

生じていないように思われる。

したがって、相続税制等の問題点を解消し、金そこで、住宅の取引の障害となっていると考え融資産に比べて、土地や住宅だけが有利になるよ

られる情報の非対称性以外の要因について考えてうな仕組みを改めたうえで、賃貸住宅市場と住宅みよう。
日本では、借地借家法のために、賃貸住宅市場ローン市場の一層の整備ができれば、既存住宅市場の取引量は拡大すると考えられる。


情報の非対称性と住宅品質確保の促進法

は十分にその機能を発揮していない点は、多くの研究者によって、たびたび指摘されてきた。賃貸借市場の問題点があるときに、新築住宅や既存住住宅の構造や強度について、設計者や建築主等宅市場にはどのような影響が及ぶだろうか。いまはよく知っていることでも、購入者や依頼者など新築の建売り住宅を購入した家族を考えてみよう。

は十分な知識を有していない。こうした情報の非この家族が、転勤等の事情で、住宅を手放さざる対称性がある場合には、レモンの原理として有名を得ない場合を考えてみよう。

なように、市場は適切な価格付けに失敗してしま

このとき、いつ売買するかはともかくとしても、う。このため効率的な資源配分を達成できないだ

住宅の取引が必要になる。もし、借地借家法によけでなく、深刻な場合には市場取引そのものが消る居住権保護が強くなければ、すなわち賃貸借市滅する。

場が整備されていれば、家族で転居をしても、し情報の非対称性を緩和ないし解消することを目

ばらくの間、賃貸住宅に住みながら、土地勘のな的として、住宅市場には、さまざまな制度的工夫い所で新しい学校や自分たちにふさわしいコミュが導入されている。住宅検査制度はそのひとつでニティを探すことができる。その間に、住宅価格ある。従来から住宅についての手抜き工事の可能が上昇するタイミングを計って、以前の住宅を売性がたびたび指摘されており、これを排除するた却することが可能だ。その後にブームが去れば、めに、 年に「住宅品質確保の促進法」を成立させて、中間検査の義務づけや企業による瑕疵担

借地借家法の問題点については、山崎>@や瀬下・
山崎>@を参照。

96

土地総合研究 2017年冬号

相対的に低い価格で転居先で住宅を買い求めるこ住宅に住み替えていく家族は、日本ではきわめてともできるかもしれない。

少ない。これに対して、欧米の家族は住宅の売買

売買のタイミングは、売却よりも購入の方が先をくり返しながら、望ましい住宅に転居している。の場合が望ましいこともある。誰もが、価格が低こうしたことが少ないのが、日本の既存住宅の売いときに住宅を購入したいはずだ。逆に売るのは買量を低くしている原因である。

高いときが良い。価格が安いときには、以前住ん

そもそもの原因は、転売を不利にする制度が存でいた住宅を売却せずに、住宅価格が上昇した後在することにある。それは、第一に、相続税の存に、住宅を売却すればよい。このときに、転居先在である。第二は、住宅の賃貸借市場が整備されで住宅を購入すると、一時的に二軒の住宅を所有ていない点、そして第三に住宅金融市場が十分にすることになるが、賃貸借市場が整備されていれ機能しない点にある。高齢化すればするほど、相ば、以前の住宅を賃貸することによって、賃料を続税の効果が大きくなるのはいうまでもない。相稼ぐこともできる。二軒目の住宅購入を可能にす

続時点では、土地・住宅を保有していることが望るのが金融市場からの資金調達である。住宅を担ましいので、住宅の転売をさらに阻害する。欧米

保にして資金を借入れることができれば、これもの高齢者が、転居にともなって転売をくり返して可能である。

いく姿とはまったく対照的なのが、日本の高齢者

いま述べたことを実現するには、賃貸住宅市場が整備されていることと、金融市場から容易に資金調達が可能という  つの条件が必要である。こである。


労働市場との関連の  つの条件が満たされていれば、住宅の売買は既存住宅市場の取引が少ないのは、さきに述べより簡単になるだろう。そのとき既存住宅の取引たのとは別の理由がある。これまでのライフスタ量も増加する。さらに、こうした一連の取引によイルが、既存住宅市場を必要としなかったと言えって、住宅価格も安定化する。住宅の所有者は、るかもしれない。終身雇用制が前提とされていた価格が高いときに自分の家を売却しようとする結ために、ある地域に住宅を建てると、亡くなるま果、価格の高騰を抑制することになる。また、転でその地域に居住し、そこを離れる必要がなかっ居先の住宅を購入しようとするときは価格が低いたといえる。

ときであるから、価格の低下に歯止めをかけることになる。

日本の社会は転居のコストがきわめて高い。転職に伴って居住地をかえることによって、様々ないずれにしても、整備された賃貸借市場と金融コストが発生する。住宅を探すことは、地域の環市場をこのように用いることによって、資金調達境を選択することであり、家族に適した環境を選と資産の運用、すなわち住宅を賃貸したり、賃借ぶことを意味する。子供の適当な学校を探すことするという組み合わせを用いることによって、住や住宅を探すことには無視できないコストがかか宅の売買を繰り返すことが可能である。

る。

いま述べたことは転勤等によって、住宅を売買したがって、転勤の際にも家族は転居せずに、しなければならなくなった場合を考えているが、単身で赴任するケースが多い。これはさきほど述

家族構成の変化によって転売をくり返す必要性がべたように、 人家族用の賃貸住宅が供給されてあるかも知れない。子供の出生や成長、独立にといないこととも関係している。ここにも賃貸住宅もなって、家族に必要な住居のサイズは当然異な市場の機能不全が影響を及ぼしている。家族で転ってくる。それにもかかわらず、子供の出生時に居して賃貸住宅に住み、かつ現在の持家を賃貸す選んだ比較的大きな規模の住宅を売却して、子供ることができないとき、単身赴任が選択される。の独立時や家族構成の変化にともなって、小さな単身者用のワンルーム・マンションはたくさん供

土地総合研究 2017年冬号

給されている。

97の資金が必要である。しかし、既存住宅市場が整さて、こうした転居に伴うさまざまなコストを備されることによって、購入時と売却時の価格差考えると、なるべく持家の購入者は住宅を売却しが小さくなれば、消費者の負担は減少する。そのない方がよい。ひとたび購入した住宅は相続まで結果、より多くの人たちが持家住宅の有利さを享維持されればよく、そのようなスタイルの住宅が受することが出来るようになる。

多く建てられるようになる。多くの日本の住宅がしかし、現在の日本の既存住宅市場では、価格

平均  年程度の寿命しかないのは、こうしたことが急速に低下する結果、住宅を担保に入れても、が背景にあると考えられる。相続時点では、古い借りられる資金は相対的に低い。これは、住宅の家屋の方が税金は安く済む。したがって、相続後資産価値が急速に低下する場合には、貸し手の立に家を建て替えるのが合理的である。実際、日本場に立てば、お金を安心して貸せる状況ではない

では相続後に住宅が建て替えられるケースがきわということを意味している。これがノンリコー

めて多い。

ス・ローンが普及しない原因にもなっている。

最初に家族向けの住宅を購入するのは、 代のつまり、貸し手が資金を安心して貸すためには、後半から  代であるから、相続時点までの長さを担保としての住宅の価値を維持する必要がある。

考えると、およそ住宅の寿命に対応したものにな既存住宅価格が年数を経ても大きく減価せずに、っている。このように相続するまで一切売却しな

そして、既存住宅市場でもリーズナブルな値段でいことを予想して住宅を建築する結果、多くの住売ることができれば、住宅の購入者だけでなく、宅が注文住宅という形態を取ることになる。自分資金の貸し手にとっても、たいへん好都合である。
たちのライフスタイル、好みに合った住宅を最初言いかえると、既存住宅市場で、将来、値下がから注文によってつくるのであって、将来売却すりをできるだけ抑えて、高い値段で既存住宅を売ることを予想して建てる人はほとんどいない。こ却することができれば、銀行は喜んでお金を貸すうしたことが繰り返されてきたのが、日本の住宅ことができる。借り手の収入や資産といったもの市場の特徴である。

をそれほど考慮せずに、担保に入る住宅がどのよ

結果的に、注文住宅は、他の人々には使い勝手うなものであるかという点にだけ集中すればよいの悪いものになる。したがって、既存住宅でこうことになる。もし、借り手が破産しても抵当権をした住宅を購入する際には、住宅の構造や内装を行使すれば、安全に資金を回収することが可能に変化させるために必要なコストの分だけ価格は安なる。

くならざるを得ない。これが日本の既存住宅が適その結果、既存住宅市場がうまく機能するよう当な価格で売れないもうひとつの理由である。になれば、既存住宅の価格はいまよりも高く維持

住宅金融（ローン）市場の重要性
さきにふれたように、住宅の賃貸借市場とともに重要なのは、住宅ローンである。この市場が十され、安定するので、ノンリコース・ローンも可能になるであろう。また、それが既存住宅の取引を活発にする。


分に機能していれば、既存住宅市場はもっと効率おわりに－日本の住宅市場の問題点と循環する的になると考えられる。

構造－

持家住宅は、ほとんどの先進国において、所得日本の住宅市場の特徴を整理しておこう。第一水準の  倍から  倍程度の価格がついている。しに、賃貸住宅市場は、借家法によって規模が制約たがって、持家住宅を購入するには、かなり高額されており、とりわけ規模の大きな借家は供給さワンルーム・マンションの供給を増加させているのは相続税制である。山崎>@を参照。

れていない。このことは、持家のある家族が住宅を転売する際のコストを高める結果となる。

98

土地総合研究 2017年冬号

第二に、既存住宅市場は、様々な要因から、取である。
第二は、賃貸住宅市場を整備するために、引が阻害されている。第三に、住宅価格の下落率

従来の普通借家契約から定期借家契約への切り換が大きい。そのために、およそ  年で住宅の価値えを認めるように法改正すべきである。第三は、はゼロになるという。第四に、住宅金融市場では住宅ローンの契約をノンリコース・ローンへと変リコースローンが主流である。このことは住宅を更するための制度改正を急ぐべきである。

担保にした金融市場が十分な機能を果たしていないことを意味する。
第五に、相続税が土地・住宅の保有を有利にする結果、とくに高齢者の既存住宅の取引を減少させる。これらの五つの特徴は相互に原因と結果になっており、循環的になっている点に注意が必要だ。つまり、住宅の質が悪くて、価格が低く、取
参考文献
瀬下博之・山崎福寿>@『権利対立の法と経済学』東京大学出版会
山崎福寿>@『土地と住宅市場の経済分析』東京大学出版会
山崎福寿>@『日本の都市のなにが問題か』177 出版
株式会社

引量が小さいこと自体が、住宅の質を実際に低下

原野啓>@「我が国の既存住宅流通量・既存住宅流通させ、価格を下落させ、取引量を低下させるといシェアに関する一考察」『都市住宅学』 号 3

う自己実現的メカニズムが生じる。
大きな規模の既存住宅の取引量が少なければ、賃貸の必要性も低下し、大きな借家も必要がない。
住宅の売買が少ないので、金融による利益も生じない。この循環を断ち切る必要がある。ひとたび既存住宅が品質相応の高い価格で売却できるようになれば、こうした循環構造は取り除くことができる。
そうなれば金融機関は担保になっている住宅の品質に、これまで以上に関心を寄せるようになるだろう。品質の良い住宅が担保になれば、多くの資金がよりよい条件で貸し出される結果、修繕等を通じて、住宅の品質を高めるインセンティブが生じる。すると、さらに多くの資金が金融市場から既存住宅市場に流入するようになる。
また、金融機関も住宅の品質を落とさないように使うことを消費者に推奨するであろう。そうした努力が、将来の利益になることが誰の目にも明らかになる。この結果、住宅の質はさらに向上する。これらは既存住宅価格の下落率を小さくすることに貢献する。これが好循環をもたらすことになる。
こうした循環的な構造を変革するためには、政府による抜本的な制度改正（ビッグ・プッシュ）が必要である。第一は相続税制を改正して、土地・住宅の保有を有利にしている仕組みを改めるべき