土地総合研究 2015年秋号

11特集 民法改正と不動産取引 

民法改正と不動産市場の今後
あすなろ法律事務所 弁護士  松原 文雄
まつばら ふみお

民法改正が目指したもの穏やかなものにとどまったといえるだろう。この先の通常国会に提案された民法改正案は、安保間の事情は細かくは明らかにされていないが、考法制をめぐる国会情勢のあおりを受けて、会期中えうる限りの膨大な論点がリストアップされたもに成立に至らず、現在、衆議院での閉会中審査（継のの、パブリックコメントや各方面からのヒアリ続審議）となっている。成立時期については軽々ングにおいて多くの問題点や懸念が出されたため、しい予断を許さないが、民法改正案自体に大きな限られた期間で議論の方向性がまとまる事項に絞反対の声はなさそうであり、ほぼ政府案通り成立り込んでいったことによるもののようである。大する可能性が高いと思われる。今回の改正は、も改正にこだわらずスケジュールを優先したものとともと民法制定以来一世紀以上の長きにわたり大いえるかもしれない。

きな改正を経ていなかった債権法関係の規定につ反面、私法の基本法である民法の本質から、大いて、経済社会情勢の変化に対応し、国民に分か規模な改正が難しかったという面もある。民法のりやすいものとすることを目指すというもの（平債権法分野について  年以上に渡って大きな改成  年  月の法務大臣諮問）であった。
併せて、正が行われなかったのは事実だが、そのことは、国際的社会をリードする私法典を作りたいとの意

逆に、全般的な改正の必要性がそれほど高くなか図もあったようであり、当初は、 条ないしったともいえる。既に現行の民法の規定が市場の 条の条文追加もありうるとまで言われた。

インフラとして定着し、その上にさまざまな制度「一世紀ぶりの大改正」との触れ込みで、わが国が成立しているため、実務の世界ではいわば土台の著名な民法学者を総動員した体制で議論がすすを揺るがすような改正になることに消極的な意見められた。

が多かったともいえる。

「大改正」に至らなかった事情民法の性格

しかし、平成  年  月の中間論点整理でリスト今回の改正作業の流れを見て、改めて民法の性アップされた論点  項目が、平成  年  月の中格を示すものでもあった。民法は、原則として自間試案では  項目に、
そして平成  年  月の答由で自立した対等な私人間における取引を想定し、申における最終的な改正項目は  項目と大幅に私人間取引における一般法として定着しているが、削減された。項目の数で改正の規模を評価するの今日に至るまでに、国民生活や経済活動に応じて、はいかがかと思うが、とりあえず今回の改正案に多くの特別法が制定されてきた。一方又は双方について「大改正」とする論評は目にしなくなった。

とって商行為となる取引については商法が、消費12

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者・事業者間の取引については消費者契約法が、今回の改正項目の一例

不動産賃貸借については借地借家法が、雇用契約

今回の改正は、冒頭に述べたように特定の改正については労働法が、といったように取引の態様目的を有しないものであったため、大小、軽重とや対象ごとに特例が定められ、さらに行政法規のもさまざまであるが、具体的にはどのようなもの中にも必要に応じ契約内容を規律する規定を含むがあるか、いくつか見てみる。

ものが数多く制定されてきた。法令以外にも、契

約モデル、約款、取引慣行などが全体として既に（１）判例を明文化した例

寄木細工のようにしっかりと組みあがっており、・賃貸不動産の譲渡があった場合における賃貸人基盤をなす民法の改正は、それだけそれらにきめの地位の移転細かく目配りせざるを得ないこととなる。今回の不動産の賃貸借においてその不動産が譲渡され法制審議会の審議においても、一時、消費者契約たときは、賃貸人たる地位の移転は譲受人に移転や労働契約といった当事者間に情報や交渉力に格することを規定した。

差がある場合について規定を設けることが検討さ・債務不履行の場合における解除

れたが、結局それぞれ消費者契約法や労働契約法、債務不履行がある場合に債権者は、催告の上、労働基準法が存在することから、見送りとなって契約を解除できるが、債務不履行の内容が軽微でいる。今後、民法の改正か、それとも特別法かいある場合には、解除が認められないことを規定しずれにより対応していくこととなるのかであるが、た。

今回の議論の流れを見ると、すべての取引を念頭

おいて大原則を掲げる民法で多様な分野を細かく（２）従来議論が分かれていたものを有力な学説規律することは、かえって民法の基本法としてのに基づいて統一した例

性格に混乱を来たし、民法を分かりにくくする。

・瑕疵担保責任から契約不適合責任に改定

それらの規定は、結局、特別法によらざるを得ないのではないか。


今回の改正の意義

従来瑕疵担保責任として規定されていた「売買の目的物に隠れた瑕疵があった場合」の売主の責任について、「売主が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない目的物を買主に引き渡した場合」

当初大改正との触れ込みだったものが、通常のの売主の責任として関連規定を構成し直した。こ改正にとどまった感はあるが、債権法の全般にわれにより売主の責任の性格について学説が分かれたって学界と法曹界を挙げて議論がされたことのていたものを、債務不履行責任として統一し、債意味は少なくない。
今回改正が見送られた項目も、務不履行一般に関する規定が適用されることとな民法典への規定が適当でないとかあるいは議論のった。実質的に大きく変わらないと説明されるこ一致を見ることができなかったという事情によるとが多いようだが、従来の瑕疵が、「通常の品質性ものが多く、法規定それ自体が不必要又は不適当能を欠いている」として主張されていたものが、とされたものは多くない。今後、次の民法改正の「自分が契約したものと違う」との主張で済むこ機会や民法以外の法令の場に、再び登場してくるとになり、主張する側の負担が軽くなる可能性が可能性が高いと思われる。さらに、今回の改正論ある。例えば、マンション分譲において設計図書議で問題意識の共有が進んだことにより、不磨のが契約の内容となるとされれば、安全率の余裕を大典であった民法についても、今後、今まで以上考慮することなく、設計図書どおりの施工が行わに活発に見直しされることになりそうだ。

れていなければ契約不適合責任が認められる可能



性が高くなると思われる。
土地総合研究 2015年秋号（３）新たな規律を導入した例

（５）文言を整理し直した例

・約款

・公序良俗

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特定の者が不特定多数のものを相手方として行．．．．．．．．
「公序良俗に反する事項を目的とする法律行為う取引で、その内容の全部又は一部が画一的であは無効」としていたのを、「公序良俗に反する法律ることが双方にとって合理的なもの（定型取引）行為は無効」とした。目的のみならず態様に寄っについて、その特定の者が準備した契約条項の総ても無効となる趣旨を明示した。

体を「定型約款」と定義し、あらかじめ定型約款を契約の内容とする旨を相手方に表示しておけば、

民法と不動産取引

定型取引の合意をすれば定型約款の個別の条項に言うまでもなく世間で重要な財産といえば金融ついても合意したものとみなされる等の規律を定資産と不動産である。民法において、消費貸借とめる。

いえば金銭の貸し借りと認識されるのと同様に、・根保証

売買、賃貸借を論ずるときにはまず不動産を念頭個人が保証人である根保証契約は、極度額を定において議論される。件数からいえばはるかに多めなければ効力を生じないこと等を規定した。

い日常の八百屋やスーパーでの売買を念頭に置い・個人保証人の保護方策て議論することはない。民法はもともと不動産取個人が保証人となる保証契約について、その態引を念頭に置いて制定されたといっても過言では様に応じて、保証人になろうとする者に対する情ない。もちろん民法制定以来の不動産市場の変化

報提供、事業のために負担した貸金等債務に関すは、戦後の住宅不足市場において安定的な居住環る保証契約の際の公正証書による保証意思の確認

境を提供するため借地借家法を、都市における効制度等を導入した。

率的な居住を可能とする建物区分所有法といった・敷金特別法を必要とした。また、取引が活発化するに既に不動産賃貸借においては定着していた敷金つれ仲立ちをする専門業者が増加したことは宅建について、賃貸借が終了し目的物の返還をうけた業法を生み出した。加えて、不動産取引の重要性ときに賃借人の債務額を控除した額の返還等の規に鑑み市場にさまざまに慣行や仕組み、ルールが定を設けた。

出現した。いずれも民法の一般原則に上に、その（４）規定を欠いていたところを補った例
・意思能力

時期や地域の不動産市場の特殊性を加味して適宜修正等を加えている。
これまで何度か法令の立案に関与してきた経験

従来から当然無効のこととされていた意思無能からいえば、一般に法令は、次のように構成され力者の法律行為について、改めて「法律行為の当る。まず理念を示し原則について規定する。次に事者が意思表示をした時に意思能力を有しなかっそれに当てはまらない例外的な場面について規定た時は、法律行為は無効とする」との規定を置いする。
この例外は複数となる場合も多い。
すると、た。

さらにそのそれぞれの例外についてもさらに例外・契約自由の原則

を定める必要が出てくるというように、細部に入近代私法の基本原則として認識されていながられば入るほど、幾何級数的に細かい規定の必要性規定がなかった契約自由の原則について、「何人もが増加する。ではどうやってこの連鎖を断ち切る原則として契約をするか否か、及びその内容を自か。最後は、これより先は解釈に委ねようとの割由に決定できる」等の規定を置いた。

り切りが行われる。具体の事件にどの規定をどのように適用するかを、現場での当てはめ、すなわち法解釈に委ねるということである。裁判所も、

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具体の事件に民法のどの規定をどのように適用するかという作業を、法解釈という形で行っている。
逆にあまりに細部にわたる規定が、現場での柔軟国会に改正案が提案されるものと見込まれる。


改正法施行までの対応

な解決を妨げることも予想される。どの程度まで改正法の施行日は公布の日から  年を超えない条文として書き込むべきか、細部まで一般法たる範囲内において政令で定めることとされている。

民法典に規定するのが本当に国民に分かりやすい次の点を強調しておきたい。

か。民法典では基本的理念とか原則を掲げ、個別一つは、契約に至る過程や手順の見直しである。

分野における具体の規律は宅地建物取引業法、建これまでの契約書、契約方法を改正民法に照らし設業法、住宅品質確保法等の個別法又は特別法にて、さらにはその先に続く見込まれる消費者契約規定するという現行の方式の方が分かりやすいと法等の動きをもにらんで、見直す必要がある。

思うのは、単なる慣れのせいではあるまい。この

例えば、売買契約については売主の瑕疵担保責ように見れば、今回の改正が、この程度の穏やか任に関しては、契約不適合責任としてとらえ直しなものにとどめられたことは、十分に理由のある関連規定を一新させた。売主の責任は判定に当たこととして評価できるものと考える。っては、契約の対象とする目的物の種類、品質、

消費者契約法改正の動き

数量としてどのような内容が合意されたのか（黙示による合意も含む。
）が判断の基準となる。

昨年  月、内閣府の消費者委員会に対し、消費また賃貸借契約では、修繕が必要となった場合者契約法施行後の苦情相談、判例等の蓄積を踏まにおいて賃貸人が相当の期間内に修繕をしないとえ、社会経済状況の変化等に対応した契約締結過きは賃借人が修繕することができると規定された程及び契約条項の内容に係る規律のあり方についことに関連し、修繕の責任分担と修繕のルールにて諮問が行われ、現在消費者契約法の専門調査会ついて具体的に契約に盛り込むことが一層重要とを設置して検討を続けている。この作業は当初かなった。さらに、賃貸借契約の個人保証人は、保ら民法改正を横目で見て進められており、法制審

証契約は、賃貸借に伴う賃借人の債務全般を保証議会事務局からのヒアリングを行うなど、民法改する根保証契約であるので、極度額を定めなけれ正で見送られた項目についても、改めて事業者・ば効力を生じないことにも注意が必要だ。極度額

消費者間の契約に関する規律として導入が検討さは万一の場合でも保証人の負担がそれを上回るこれている。 月に公表された中間とりまとめにおとはないとするものだが、反面、保証人となろういて、不動産市場に影響を及ぼしそうなものは、とする者にとってはそこまでの負担を覚悟しなけ

次のとおりである。

ればならないのかと補償をためらうことになるか・事業者の情報提供義務

もしれない。

・事業者の不実告知、断定的判断の提供

中には、上に述べた賃貸借の個人保証契約の極・不利益事実の不告知

度額の定め方のように個々の当事者において検討・媒介者、代理人の不当勧誘

するより不動産市場全体として解釈運用のガイド・消費者の違約金等を過大に設定する条項

ラインや契約モデルを示した方が効率的かつ理解・消費者の利益を一方的に害する条項

を得やすいものも多いように思われる。既に（一もとより、消費者契約法の対象は不動産市場に財）土地総合研究所を事務局として平成  年 

限ったものではないが、事業者が売り主となる売月から「民法改正勉強会」を開催し、ほぼすべて買契約又は貸主となる賃貸借契約などには、さらの不動産関係団体の参加を得て、おおむね月  回なる影響が予想される。この  月を目途に取りまのペースで、法制審議会の審議をウォッチしつつ、とめる予定とのことであり、早ければ来年の通常実務への影響と対策について検討が続けられてき土地総合研究 2015年秋号

15ているので、論点はほぼ見えている。関係方面のは、工業製品とは異なり、「個別性」が強く代替性取り組みに期待したい。に乏しい、「資産」であるとともに「生活の場」でまた円滑な施行のためにも、とりわけ新しい資ある、物件の事前チェックの機会が限られいわば格となった「不動産取引士」の研修研鑚と活躍に「信用を買う取引」とならざるを得ない、プロとも期待する。

素人が混在する市場となっている、等の特徴があ

事前の情報提供の重要性

り、これにかかわるには相当の慎重さと大胆さを兼ね備えていることが必要である。市場は最終的二つ目には、事前の情報提供に向けた体制の一にはエンドユーザーたる個人に支えられているの層の整備である。このところの消費者保護に関すであり、個人が安心してトラブルなく取引できるる諸制度の動きを見ると、事業者と個人、あるい市場を整備することがその活性化を進めるうえでは売主と買主の間の情報や交渉力の格差を考慮し何より重要である。
インターネット等を駆使して、て、事前の説明や情報開示を重視する傾向が強ま誰でもいつでもどこでも一瞬のうちに低コストでっている。これに不備があると後日契約の効力が様々な情報にアクセス可能な環境が急速に整って覆される可能性があり、当事者は、事前にどのよきた。これを機に、不動産市場における情報収集うな情報を、どこまで提供するかを意識しながらから、情報提供、物件選択、契約交渉、契約締結、交渉を進めることが求められる。そして何をいつ引き渡し、使用に至るプロセスを当事者にとってどのように説明したかをきちんと確認し記録に残より一層分かりやすく迅速で便利なものに再構築すことが大切である。更新料と並んで消費者契約すべきであろう。そうすれば情報のキャッチボー

法第  条との関係で問題となった敷引特約訴訟

ルの記録と保存も、情報セキュリティ対策以外にの最高裁判決（平成  年  月  日）は敷引特約はほとんどコストをかけずに行えるであろう。

を有効としたが、その重要な根拠にしたのは、月さらに、取引に当たって必然的に生じる物件調賃料のほかに保証金を契約締結時に支払う義務を査、インスペクション、リフォーム、保険、保証負い、そのうち敷引金は建物の明渡し後も返還さなどの関連サービスの提供も今後一層重要となる。

れないことが明確に読み取れる条項が置かれていユーザーにとってそれらのサービスを提供する事たのだから、賃借人は，本件契約によって自らが業者を一々自分で選ぶのは大きな負担となってい負うこととなる金銭的な負担を明確に認識した上る。もし適正な価格で安心して契約できる事業者で本件契約の締結に及んだものであるとの事情でが連携しているのであればそれに越したことはなあった。なお、この判決には、当事者間に情報力い。そうしたニーズに迅速・的確に応じる体制をや交渉力の格差があるとして、敷引金について損どう作るか。今まで不動産業の本業と区別された耗修繕費、賃料補充、礼金等といった性質とそのユーザーサービスと認識されてきたこうした分野

内容の情報が消費者たる賃貸人に示されていないも、本業と一体化したトータスサービスとしてビ以上、同特約を無効とすべきとする裁判官の反対ジネス化できるであろうし、おそらく遠からずそ意見も付されている。もう一段の情報開示が必要のようになると信じている。

だと判断した裁判官もいるということだ。相手方に不利な事項についての情報提供が不十分なままに契約締結を急ぐことのリスクは大きい。
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不動産市場におけるトータルサービス体制の確立
三つ目には、不動産取引をトータルとしてサポートする態勢の整備である。不動産取引について