264 土地総合研究 2018年夏号

講演録
特別講演会 講演録 
日時平成  年  月  日（月）
会場 日本消防会館



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「所有者不明土地に関する取組について」

国土交通省 土地・建設産業局 企画課長  須藤 明夫
国土交通省 土地・建設産業局 企画課 企画専門官  益本 宇一郎
国土交通省の土地建設産業局で企画課長をしております須藤と申します。本日はお時間をいただ
きまして、所有者不明土地に関する取組についてお話をさせていただきたいと思います。前半部分
について私のほうから、所有者不明土地を問題の全体的な背景ですとか、政府全体の取り組み、今回の法改正までの流れ、今後の政府全体の検討の方向性についてお話をさせていただければと思います。
後半部分は、益本企画専門官の方から、先日成立した所有者不明土地の利用のための円滑化のための特別措置法について、より詳細に説明をさせていただきたいと思います。
最初に、資料  ページ目、所有者不明土地に関連する動きということで、平成  年  月までの状
況を概観したものです。
所有者不明土地の問題が、最近はよく新聞、テレビなどでも取り上げられることが多いのですけ
れども、いつ頃から大きな話になってきたかと言いますと、端緒となるのは平成  年のいわゆる東日本大震災の発災があったときに、皆さまご承知のとおり津波による被害があって、その復旧復興に当たって、例えば町を高台のほうに移転させよ
うかとかいったときに、移転先の候補地となるよ
うなところでかなりの所有者不明土地がたくさんあって集団移転に支障を来すといったことが取り上げられることとなって、かなり知られることとなりました。
国土交通省の中では、例えば公共事業の用地の取得の場面において、用地取得が進まない原因といえば地権者の方との土地の値段の価格、価格交渉でなかなかまとまらないとか、かつてはそうい

った要因が非常に大きかったわけですが、平成 
年ぐらいからは、所有者不明土地が公共事業の用
地取得の場面で進まない大きな原因となって取り上げられてきて、行政側のほうでもそれなりの問
題意識は持っていたわけですけれども、東日本大震災で一気にクローズアップされたといった状況
かと思います。 ページ目を見ていただきますと、国交省の取組ということで、私どもも現行制度を前提として、用地の取得がより自治体の方はじめ、スムーズにいくようにということで、例えば所有者を探索す
るためにどういった手法が考えられるかといったことを検討してガイドラインにしてまとめたりしてきました。
それから、自民党に議員懇談会ができて、提言が取りまとめられ、その後は党の政調の中に特命委員会ができて大きな議論をされてきたというところでございます。先年の  月に中間取りまとめが出て、それを踏まえて政府の骨太方針も決定されて、今回の法案の成立の流れになっていきました。
もう一つは、増田研究会、これは民間のプラッ
トフォームで、増田元岩手県知事・元総務大臣が座長を務める研究会ですが、昨年の  月に提言が公表されました。なお、増田研究会は、まさに今日から第  弾の研究会をスタートさせ、検討を始めるというところでございます。こういった動きの中で、所有者不明土地問題というのは何も国土交通省だけの問題ではありませんで、今年の  月
 日には関係閣僚会議もできました。官房長官が座長となって、財務大臣、総務大臣、国土交通大
臣、法務大臣、農林水産大臣、復興大臣などの関土地総合研究 2018年夏号 265

係閣僚が一堂に会して会議を開催するということで、 月に発足して、先般  月  日に第  回の閣僚会議が開催されて、今後の対応方針、基本方針も決定されました。それを踏まえて、去る  月  日には骨太の方針が閣議決定されて、今後の取り組
み方針がまとめられたということです。
このように、どうしても問題が多くの関係省庁にわたったりすることもあって、あるいは自民党という政治の場でも活発に議論され、あるいは増田氏の研究会など、より多くの場面でさまざまな観点から議論されて、政府でもそれを取りまとめるための関係閣僚会議があって、それに基づいて各省庁がまた検討しているといったような大きな立て付け、枠組みがあるということをご理解いただければと思います。
 ページ目ですが、昨年はまず所有者不明土地問
題について、特に公共事業などでの土地の活用の円滑化、こういったところで大きな問題になっているということで、これを何とかしたいということが特に話題となりました。問題の所在というところでありますとおり、所有者の探索に要する時
間、費用がものすごくかかる。
所有者不明土地というものをご説明すると、ときどき勘違いされて、所有者不明土地といわれる
土地は、全くもって所有者が誰か分からないだというふうに受け止められることもあるのですけれども。もちろんそういった土地も所有者不明土地
ではあるのですが、どちらかというと、ここで私どもが問題として何とかしなければと思っているのは、所有者不明土地というのが相続の場面で、相続のときにきっかけにして出現する、出てくるという特徴を持っています。
不動産登記簿の名義人の方がお亡くなりになって、そこの法定相続人の方が遺産分割の協議をして、例えば土地なり、その不動産の相続登記を速やかに行えば、何らこれは問題ないのですけれど、ご承知のとおり我が国では不動産登記というのは必ずしも義務になっておりませんので、自分の権利を守るという観点で、例えば売買なんかで購入した人が登記をするということは通常行われます
が、相続の場面ではなかなかされない方も多いということが実態でございます。
そうすると、登記簿の名義人の方がお亡くなりになって、相続登記をしないうちにまた法定相続人の方がお亡くなりになってと、いわば代を重ねると、ねずみ算式に関係者というか法定相続人が増えていってしまう。 年、 年、 年と経過し、ふと気が付くと、
その土地というのは  人、
 人、
場合によってはもっとたくさんの数の方の共有の土地になっているということです。そうすると例
えばその土地を、公共事業でもいいのですけれども用地取得の場面で用地交渉しようと思って、例
えば自治体の方がその登記簿を見ると、明治、大正、昭和の初期の方でもうお亡くなりになっている。
そこでこの土地は一体今誰のものなのだろうと思って探索をすると、ものすごく時間や費用がかかる。当然ながら、 人、 人の方を探し当てるとなると大変なわけですね。住民票、戸籍とかい
ろいろなものを追っかけたりして。これの費用や時間、マンパワーがものすごくかかるということと、揚げ句の果てには、 人、 人のうち、 人、
 人の方は所在がつかめなかったというような。結果的には  人でも共有の方の行方がつかめないと、その土地を任意で買収するということができないものですから、これがまた公共事業の用地取得の遅れにつながる。
こういったところを何とかできないのかというのが、そもそもの私どもの、問題意識の原点でございます。従って、所有者が全く分からない土地というのも当然それは所有者不明土地なのですが、必ずしも全て分からないというわけじゃなくて、何人かの共有のうち  人でも分からないと、所有者不明土地としてなかなか利用が円滑に進まないので、そういった土地も対象にして、今回の例え
ば法案でも事業の円滑化を措置したというところ
でございます。 ページの右側のところに書いておりますけど、国交省のある直轄事業の用地取得の場面で、先ほど申しましたように土地に  人の共有者がいたとして、 人がお亡くなり、 分の  の持ち分の登
記名義人の $ さんの相続人が  人にもおよんだということで、探索に膨大な手間を要して実際に所在不明だったのは  名。それでもこの  名の方が分からなければ、その土地を他の全ての方が、「もうよろしいですよ。この土地をどうぞ使ってください」というように言っていても、 人分からなけ
れば、その土地を任意で買収することができないということになっております。
民法上その土地の処分、要するに売却するとい266 土地総合研究 2018年夏号

うか処分というのは、全員の同意が必要ということで、これがまた事業の円滑化をはばむということになっているわけです。こういったことを踏まえて、骨太方針  では、公的機関の関与によって、今のような公共事業の場面もそうですし、それ以外の幅広い公共的目的のために、所有者不明
土地の利用を可能とする新たな仕組み、これを構築して必要となる法案について次期通常国会の提出を目指すということを決めたということです。
これに基づいて、法案の検討が進められてきたということです。 ページ目ですけれども、これは今般の骨太方針 でございます。 月  日に骨太方針が決まりました。所有者不明土地について、今後われわれはどういう取組をしていかなければいけないのかということで、土地の管理や利用に関して所有者が負うべき責務やその担保方策、こういったもの
を土地基本法の見直しを念頭に置いて進めていくということと、それから土地を手放す仕組みなど、こういったものの相続の登記を速やかに反映させていくための仕組みですとか、法務省さんが結構メインになってやるのですけど、そういったことも合わせて検討していくということになっております。
今年度中に方向性を示して、 年までに必要な制度改正の実現を目指すといったことが決められてきたということで、まずは今までの流れをざっとご説明をいたしました。次に所有者不明土地の現状ですとか、具体的にどんなことが問題になっているのかということをお話ししたいと思います。
 ページ目ですが、所有者不明土地の実態把握の状況ということでございます。実を言いますと所有者不明土地というのは、日本全国でどれぐらいあるのかというのは、きちんとした現実の数字、データというのはありません。と言いますのは、
土地は、 筆、 筆と数えていきますけど、日本に 億を超えるといわれる筆数の土地がありますけ
れども、これについて全て所有関係を調べてあるということはなされてないのですね。先ほどお話ししましたとおり、不動産登記簿というものが現実の所有状況をきちんと完全に反映しているのであれば所有状況というのは分かるのですけど、そういう状況になってないということで、所有者不明土地といわれるものが実際どのぐらいあるのかというのは分からないのです。
それが  ページの、上のほうの囲んであるうちの一つ目の丸で、地籍調査は毎年度全国の市町村が行っているのですけれども、 年度に全国で約 万筆の調査をしました。地籍調査は、それぞれの  筆ごとの土地について、その土地の面積を測ったり、あるいは境界を特定したりといったような作業をするために、登記簿の名義人の方、所有者と思われる方に立ち会いを求めるということになっています。そこで市町村では地籍調査をする
際に、登記簿の名義人の方に調査をしますよということをお知らせして立ち会いを求めるのですけ
ども、その通知を出したところ届かなくて、その住所にいらっしゃらないということで通知が戻ってきた、その割合がおおむね  パーセントあるということです。
これが所有者不明土地の外縁といわれるものです。 人に  人ということですから、かなりの大きな数字です。これだとなかなか地籍調査も進められないので、市町村がいろいろと探索をするわけです。住民票なり戸籍なりいろんなものを使ったりして探索をしてくと、そうすると最終的にそれでも不明なのは  パーセントということで、かなり減るわけです。逆に言うと、 パーセントから  までのところを、相当ご苦労されて所有者を探索しているということも言えるのだろうと思います。従って、どうしても現時点では分からな
いというのは  パーセント。よく新聞などに報道される、わが国で所有者不明土地が九州と同じぐらいの面積あるというのは、上の  パーセントという数字を全国で拡大推定したものですね。
先ほど申し上げました増田寛也氏の研究会が、こういったデータを元にして拡大推定したのが、
 パーセントを全国に拡大推定していくと九州と同等の面積になるということで、現実にはそれを必要に応じて探索していくと、本当に分からないのは  パーセントということで、これを説明す
ると大体の人が、やっぱり九州と同じというのは相当、過大な数字なんじゃないのかなと、新聞などで読んでてもそう思ったとおっしゃる方が多いのですけども、ただ一時的に分からないのが  パ
ーセントぐらいもいらっしゃると。実態と登記簿の名義人と真の所有の実態が合ってないのは、それでも  パーセントはあるということは言えるのだろうというように思います。

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こういった土地について、現実にはどういった場面でさまざまな支障になっているのか。国や自治体の職員の方がご苦労されたりしているのかということをちょっと見ていきたいと思います。
 ページですが、公共事業で支障になっている例です。これは一般国道の新設事業ということで、土地について、登記簿の名義人は明治生まれの女性の方で、もうお亡くなりになっていると。最初の登記は明治  年ということで、調査をすると明治  年ですから、かなり代替わりしているのですね。お子さん、孫、ひ孫というふうに。そうすると、判明した法定相続人は  名にもおよぶ。
名をザーッと調べていくと、何人かの方がやっぱり分からない、行方がつかめないということで、これについては平成  年  月に土地収用の手続き
によって土地を取得したのですけど、約  年間の時間も要したということでございます。
 ページ目、支障事例の  番目ということで、河川の改良事業です。これも墓地のところで、登記名義人が約  名の共有になっているということで、相続人は  名もいらっしゃる。うち  名が所在不明ということで、引き続きその所有者の探索をしながら、どうやって解決していくか今検討をしているといったような状況です。
それから支障事例の 。これは非常に大きな問題となり得るのですが、急傾斜地崩壊対策事業という、いわゆるがけ崩れのようなところですけれど
も、かつて法人が土地を所有していて、その法人はもう解散しており、所有者が不明になっているということです。これも引き続き探索を継続しな
がら、どうやって解決していくか検討をしているということで、こういうふうに所有者が分からな
い方がいらっしゃると、どうしても事業がいった
んそこでストップして、所有者の探索に時間がかかるということが起きています。
 ページですが、これはある関東の自治体の例
なんですけれども、河川の側の土地を広場とかグラウンドなどに利用していきたいなと。最終的には公園として整備するのもいいのかなというふうに思っていると。ところがこれも地権者  名のうち  名について相続登記がされてないとか。今
現在は雑草などが繁茂していたり、あるいはゴミが不法投棄されて景観が悪化しているとか、こういうのを何とかしたいのだけれども、所有者があまりにも分からない人が多くて手が付けられないといった状況であると。
 ページですけれども、空き地の管理が問題になっている。土地に家電製品等が大量に置いてある、投棄されている。恐らくは不法投棄なのだろうと思われるのですけれども、登記簿上、土地所有者の現在の所在が分からない。把握できない。
そうこうしているうちに廃棄物もどんどん増えてきつつあると。なかなか今の段階では、これは不法投棄だとなかなか決め付けるわけにもいかず、自治体としても手をこまねいているといったような状況だということでございます。
今、申し上げたようなもの加えて、最後は  ページ。これも先ほどのがけ崩れ、急傾斜地崩壊対策事業ですが、これも同じような状況ですね。今、申し上げてきたようなもの、道路であれ河川であれ、公園を整備したいとか、広場にしたいとか、あるいはがけ崩れのところで危ないから何とかしたいとかいろいろな、あるいは空き地にゴミが不法投棄されているとか、自治体が何とかしたいというようなところが、ことごとくこういうような場面に遭遇すると事業ができない、進まない。所
有者の探索を、なかなか市町村も今はマンパワーが手薄ですので、そんなにも多くマンパワーも割けない。従って、ますます事業は遅れがちになる。
そうこうしているうちに、分かっていたはずの土地所有者、共有者のうちの  人もまた  人、 人と亡くなると、またその方の相続人を探さなきゃいけないということで、こういったところが大きな支障となって指摘されてきたということです。
そこで私どもが先ほどの、昨年の骨太方針なども踏まえて、こういったところを、事業を円滑にできるような仕組みを考えなきゃいけないということで、国土審議会の土地政策分科会に特別部会を設けて昨年の  月から検討を始めました。
精力的にご審議いただいて  月に中間取りまとめをまとめていただいたというのが、 ページからの資料です。まずは所有者不明土地の現状と課題についてご説明し、ご議論いただき、所有者の探索、非常に大きな問題となっているということ。
それから所有者不明土地というものを円滑に利用可能にする制度、この仕組みを構築していかなき
ゃいけないというようなこと。それからこの所有者不明土地問題については、自治体ですとか、あるいは業界団体、民間主体のかたがたと適切に連携しながら、あるいは支援サポートしながら進め268 土地総合研究 2018年夏号ていかなければいけないといったことをご提言としていただきました。それを踏まえて、 月に所有
者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法案を  月  日に閣議決定して国会に提出しました。

衆議院、参議院の審議を経て、去る  月  日に成立して、 月  日に公布されたというところです。この法案の概要につきましては、後ほど益本
企画専門官のほうから詳細なご説明をしたいと思いますが、、 点だけ申し上げますと、法律の概要にありますとおり、土地を円滑に利用していく
仕組みということで、 の①にありますとおり、先ほど私が申し上げたような道路とか河川とか、そういった国とか自治体が公共事業で土地を取得しようとする場合に、今現在も土地収用法の中に不明裁決という手続きあるのですけれども、そういった手続きを一定の条件の下で合理化、円滑化していこうということ。
それから  の②で、地域福利増進事業といった全く新しい事業ですけれども、もう少し公共性というものを広く認めて、その代わり一定期間の利用権というものを設定して対応していこうということ。それから所有者の探索が非常に大変ということを申し上げましたが、探索を合理化していく
仕組みを盛り込もうと。こういったことを内容とする法案をご審議いただいて、成立させていただ
いたということです。
早いものは年内に施行、遅くとも今から  年後ぐらい、来年  月までには全面的な施行をさせた
いというように考えておるところでございます。
今ある所有者不明土地を国なり自治体なり、あるいは民間の再開発とかいろんな場面あると思うのですけど、土地を利用する、しようとしたときに、そこに所有者不明土地があった場合、なかな
か大変なので、一定の条件で何とか利用を円滑化
しようというための仕組み、制度を作ったということです。ところが、この所有者不明土地の問題
はそれで解決するかというとそうではなくて、今、成立した法案というのは、所有者不明土地の問題の、いわば最初の一歩といいますか第  弾というものなのだと思います。と言いますのは、この利用の円滑化というのは、今ある所有者不明土地を何とか使えるようにしましょうということですので、そもそもの所有者不明土地が発生しないようにするにはどうするかとか、あるいは、今ある所有者不明土地をなくしていく、解消していくというためにはどうするか。これがいわば抜本的な方策ということになるのだろうと思います。
ここに手を付けないと、これからますます多死時代、多相続時代といわれる中で、所有者不明土地が増えていくのだろうといわれていますので、ここに手を付けなければいけないということです。
これが今後の政府の取組の大きな柱になるということになろうかと思います。
 ページ目です。去る  月  日に、総理大臣官邸で開かれた、関係閣僚会議の資料ですけれども、内閣官房がまとめた資料で、所有者不明土地問題の対策推進のための工程表ということです。上のほうが、所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法案ということで、国交省が出した法案について、これは施行に向けて準備を着々と進めていきましょうということです。その下の三つほど大きな論点があろうかと思います。左側のところに、最初が土地所有に関する基本制度の見直し。その真ん中の辺りで、検討の方向性を明示というのがありますが、土地の管理あるいは利用について、土地所有者がどういった責務があるのかと。土地所有者が負うべき責務、こういったものを、担保措置と併せて検討して、これは最終的にはその右側のほうですけれども、国土審議会の審議を経て、 年のところですけれども、土地基本法の見直しということで検討を進めていきたいと思っています。これは主として国土交通省で検討していく部分です。
その下の、 年のところで、地籍調査について所有者が不明な場合を含めて調査を加速化するための措置を検討ということが書いてあります。
地籍調査というのは、先ほど申しましたように、日本の土地それぞれの  筆ごとの土地をきちんと調査をして、その土地の面積ですとか境界とかを確定させていく非常に重要な事業なのですけども、これもその土地が所有者不明だったりすると、なかなか事業が迅速に進まないということで、地籍調査の円滑化、迅速化のための措置も合わせて検討していきたいと。地籍調査というのは、 カ年
計画に基づいて全国の市町村が事業を行っておりますので、 年後の  年に次の第  次の  カ年
計画が策定の必要がありますので、それに合わせて国土調査法を見直して、地籍調査の迅速化を図っていきたいと。これが主として国土交通省で行
う部分でございます。

土地総合研究 2018年夏号 269

その左側の下のところに、登記制度、それから
土地所有権のあり方等に関する検討というのがあります。これは法務省で主として検討しているものでございます。一つは変則型登記というものを解消する、これは来年の通常国会に不動産登記法の改正案等を提出したいということです。それからもう一つが、その下のほうですけれども、相続等が生じた場合にこの登記に反映させる仕組みとして、相続登記の義務化なども含めて検討をしていく。
それから所有者が土地を手放すための仕組み。
所有権の放棄ですとか、あるいは手放したその土地の帰属先、こういったものを合わせて検討していこうと。これは法務省のほうで法制審議会に審議をかけた上で、民事基本法制の見直しとして、
これも  年後の  年をめどに見直しを検討していこうということです。それから最後の、その左側の下ですが、土地所有者情報を円滑に把握するための仕組みという課題がございます。要するに、不動産登記簿というのは、全ての土地についての所有情報が盛り込まれているわけなのですけども、そういったものと、例えば戸籍ですとかをきちんと連結させる。さらにはいろいろな台帳などとも連結させて、所有者情報を円滑に把握する仕組みを検討していこうということで、これは内閣官房のリーダーシップの下で関係省がそれぞれ協力しながら検討を進めているということです。
今お話ししました  ページに書いてある大きく
 点の方向性、これがこれから当面  年後までの政府全体での所有者不明土地問題に関する検討の方
向性ということになろうかと思います。特によくマスコミ報道などでも出てくるのは、登記の義務化を検討すべきではないかとかいうことです。登
記の義務化は法務省で今検討をもう始めておりま
すけれども、実効性をどう確保するのかとか、いろいろな課題があろうかと思います。
また土地の所有権の放棄とか、あるいは土地を手放す。要するに田舎から東京に出てきました。
田舎でご両親がお亡くなりになって、宅地の裏の田畑、またその後ろの山林を相続するのだけれど
も、相続しても自分ではどうにもならないからそういった土地は売りたい。ところが、なかなか田舎で売れない。じゃあ、それを例えば国や地方公共団体に寄付したいと言っても、なかなか自治体も受け取ってくれないのですね。

それが、公共事業などの用地になるというようなものであればよいのですけども、そうじゃなけ
れば受け取っても管理費ばっかりかかり、草がボーボー生えてきてということで、なかなか自治体も受け取らない。だけど恐らく今後はそのような土地が増えてくるのだろうと予測されておりまして、そうであればそういった土地を、どういった場合に手放すようなことができるのか。どういった土地であれば手放して、それは一体市町村が受け皿として引き受けるのがいいのか、国がいいのか、あるいはもっと違うような組織ができて引き取るのがいいのかなどを検討していく必要が指摘されているということです。
 ページ、関係閣僚会議で国交省と法務省が出した資料について簡単にご説明したいと思います。
私どものほうでは、先ほど申し上げましたように、土地の所有者の責務ということについて今後検討を深めていきたいと思っております。これが  ページです。ご案内のとおり、土地基本法というのは、これは平成元年、いわゆるバブル期の地価高
騰を抑制させようという観点でできた法律でございます。この中には土地についての基本理念、投機的な取引の対象とされてはならないなど基本理念が書いてあります。あるいは右側の、下の右側のほうですが、国などの責務ということで、国あるいは地方公共団体の責務だとか、あるいは事業者の責務、国民の責務といったものあるのですけ
れども、土地を持っている所有者が負うべき責務というのは、これには書いておりません。例えば土地を持っている人というのは、きちんとその土地というのは管理する。草ボーボーで害虫がわいて、周りの人が迷惑するとかそういうことはなっ
ちゃいけないとか、そういうような適正に管理をするとか、そういったような所有者がどうあるべ
きかといったような責務というのは書いてないのですが、やはり所有者不明土地問題の議論の中で、土地所有者の責務というものをきちんと検討して、土地基本法に規定すべきではないかというような指摘がされております。
また、先ほど申し上げましたように、不動産登記の義務化とか相続登記の義務化とか、そういったものも検討は指摘されているのですけれども、いきなり不動産登記法で、登記が義務化になったといっても、仮にそうなったとしても、なかなか国民の方も、何でいつそうなったんだろうと。や270 土地総合研究 2018年夏号

はり土地基本法というものに国民の納得が得られるような形できちんとした責務を設けておかないと、ものごとの理解が進まないのじゃないかといった指摘も受けているわけです。
そこで私どもも土地基本法について、土地所有者の責務、利用ですとか、あるいは管理に関しての責務をどういった形で盛り込めるのか。その際には具体的に担保する、裏打ちされるような政策というのはどういったものがあるのか。そういったものも合わせて検討をしていかなければいけな
いなということを考えているところです。 ペー
ジは、先ほど申し上げました地籍調査。我が国では、上の段の二つ目の丸に書いてありますが、
年  月時点でまだ  パーセントしか全国で地籍調査は進んでおりません。
都市部で進捗率が非常に悪く、 パーセント。
林地の進捗率は約  パーセントと、非常に低い状
況です。地籍調査をとにかく効率的に迅速化して進めていくというための方策を検討していきたいと思っておりますし、また災害想定地域などの優先地域では重点的に実施していく。そのための方策も検討していきたいと考えております。これらが国交省で主として今後検討していくことということです。
 ページからは法務省の検討事項ということで、土地所有権が強大だ、絶対的だというようなことを指摘されているけれども、一方でそうではないのじゃないかと。公共の福祉優先の理念に基づく立法を妨げられないということで、そういった考
えをきちんと検討を深めていく。それから  番目の相続登記の義務化の是非。これもよく指摘されていますけれども、これをもしやるとしたならば、
どう実効性を確保していくのかとか、そういったことも含めて検討していく。
それから所有権の放棄の是非ということで、先ほど申し上げたように、人口減少社会の中で管理不全、管理が行き届かない土地が増加していくと。
あるいは遠隔地居住の相続人。田舎から東京に出てきているとか、そういった人がふるさとの土地を管理することができない、そういった状況がますます増えていくのだろうと。こういったようなことについて検討を深めていくことしていかなけ
ればいけないということです。
それから来年、法務省のほうでは、 ページにあるような変則型登記の解消といったものについて法改正を検討するということです。変則型登記というのは、代表例という真ん中の右側辺りに少し書いていますけれども、氏名だけ書いていて住所が記録されてないとか、あるいは記名共有地といって、$ 他何名、昔よくこういったのがあったよ
うですが、山田太郎他  名とかですね。その他 
名というのは一体誰なのかよく分からないと。
あるいは、字持地というような、昔のいわゆる歴史的な経緯によって共有地、入会地、こういったものにあるのですけれども、こういう表記であると、先ほど申し上げましたように、いざこういった土地を公共事業で使おうと思っても、なかな
かこれは進まないということになりますので、こういった事例を解消解決していくために検討を進めるということです。
 ページですけれども、情報の一元化、所有者情報円滑に把握する仕組みということで、不動産の登記情報と、戸籍情報なんかを連携させる。さらには固定資産の課税台帳、農地台帳、林地台帳、
こういったものもいずれはオンラインで情報提供できるようにするといったことで、いわゆる情報の基盤整備を進めていくということです。
そして最後になりますけれども、今、申し上げましたような土地所有者の責務ですとか、あるいは土地所有権を放棄できるのかとかいったようなことを進めていくにあたって、私ども国土交通省
で平成  年版の『土地白書』の中で、国民の皆さ
まに土地に関する意識調査を行いました。
 ページで、使っていない土地を所有する方にアンケートすると、約  割の方が土地を所有することに負担を感じたことがあるという回答がありました。どういった経緯でその土地を取得したのかの別にみると、やはり相続によって取得した方は高い割合で  パーセント負担を感じる。相続以外の取得は  ということで、必ずしも自分の意思によらない相続によって土地の取得した方がより多くの負担感を感じる割合が高いということです。
その次ですけれども、所有する空き地に関する意向ということで、その負担を感じる空き地の所
有権を手放したいかという質問に対して、先ほど言った負担を感じたことがある方のうち、 パー
セント、 分の  の方はその土地の所有権を手放したいと回答をしております。手放す場合の費用負担ということで、約  割の方は、自分はその土地

土地総合研究 2018年夏号 271

を手放すのだったらば何らか費用を支払ってもよいと。通常売れる見込みがあるところであれば、費用を払うのではなくて売却してお金が入ってくるのですけれども、なかなか売れる見込みがないと。だけど持っていると、場合によっては固定資産税もかかってきたり、いろんな負担もあるとい
うこと、あるいは草刈りなどの管理の負担がかかるので手放したい。そのときには自分が費用を支払ってもいいという回答がこれだけの割合であるということです。
 ページ目ですけれども、土地所有者の責務ということで、国民の意識調査ということで聞いた
ところ、 割以上の方が土地所有者には所有する土地の管理を行う義務を負っていると。土地を持っている以上は、その土地というのはやっぱり管理
しなきゃいけないのだろうと思っているという意
識を持っている方が、高い率であるということです。
その右側ですけど、約  割の方が、土地の所有権の放棄を認めてもよいというように回答しています。放棄を認めてもよいが、 パーセント。
その内訳で、その中の  割の方は一定の費用を支払えば認めてもいいと。つまりこれは恐らくは、放棄を認めると誰かがその土地を引き取らなきゃいけない。引き取った土地にはやっぱり費用がかかる。管理の費用がかかる。従って、放棄する以上は一定の費用を支払わなければいけないといったような意識なのだと思います。
最後は土地所有者情報の開示ということで、土地の所有情報を一般に開示されてもいいという方は約  分の 、 パーセント。一般に開示されてはいけないという方は約  割の方なのですが、その方の中でも条件付きで、行政機関や地域の自治会であれば開示してもよいという方が相応の数がいらっしゃるといったようなデータが出ております。私どもは、こういった国民の皆さまの意識調査などを踏まえて、先ほど申し上げましたような土地の所有者の責務、土地基本法の見直しです
とかをはじめ、これからの課題について検討を深めていきたいというように思っております。
以上が前半のご説明ということで、所有者不明
土地の発生の原因、あるいは課題、支障事例、それからこれまでの検討の状況、今後の政府の検討の方向性について、私のほうから説明を申し上げました。次の後半の部分では、今般成立した法律の詳細について、益本のほうから説明をさせたいと思います。以上でございます。ご静聴ありがとうございました。

国土交通省土地建設産業局企画課の企画専門官をしております益本と申します。よろしくお願いいたします。私のほうからは、所有者不明土地の利用の円滑化に関して、ここ  年ぐらいで取られてきた取り組みにつきましてご説明をさせていただきます。課長から先ほどご説明いたしましたとおり、所有者不明土地への取組については、まず利用の円滑化ということで取り組み進めておりま
して、またこれからの話ということで、先ほど課長から申し上げましたような所有者不明土地の発生抑制、解消に向けた取組というものが進められております。
現在の報道などでは、そちらのほうに関心というか焦点が移っている状況ではございますが、今年  年間で利用の円滑化に関する取組というもの
もかなり進めておりますので、そちらの詳細につきまして私からご説明させていただきます。主に
取組としましては、最初の目次のほうにありますが、 点ございます。一つ目がこの所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法になります。

これと事業認定の円滑化についてというものが二つ目になりまして、この二つが所有者不明土地を公共目的に利用するための、それに当たっての円滑化の手段ということになります。 番目が、共有私道に関する取り組みということで、こちらは法務省からガイドラインを出されておりますが、共有私道と、基本的には私人間の関係のところですが、それに当たって所有者不明土地が紛れ込んでしまったときに、非常に大変だということについて、一定の解決策を示しているものです。
それではまず今回成立いたしました、所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法につきまして、ご説明をさせていただきます。課長から背景、必要性のところは既に説明をさせていた
だいたかと思います。所有者不明土地が非常に増えていて、また今後、相続機会が増えていく中で、放っておけば所有者不明土地もどんどん増加すると思われるということで、しかもこれが公共事業の推進などさまざまな場面で支障になっていると

272 土地総合研究 2018年夏号

いうことで、その対応をしなければならないということが昨年の骨太方針で示されたところでございます。
これにつきまして、大きく  点の対応をこの法律では設けてございます。法律の概要で、、、
と三つ書いてございます。一つ目が所有者不明土
地を円滑に利用する仕組みということで、こちらは反対する権利者がおらず、建物、建築物などがなく、現に利用されていない所有者不明土地について以下の仕組みを構築ということで、一つは公共事業において収用手続きを合理化、円滑化するということと、地域福利増進事業と申しまして、
公共的目的のために利用権を設定できるというよ
うな制度を設けてございます。
詳細につきましては、後ほどの資料のほうでご説明させていただきますが、この①と②が分かれている大きな考え方としましては、もともと骨太の方針などが検討されていたところで、所有者不明土地について公共的に使ってよいのではないかということでいろいろ議論が進められておりました。最初の頃にあった少し乱暴な議論としては、所有者が分からないのだからまず使っちゃえばよ
いのではないかと。後で出てくれば、そのときにお金を払ったり、何とか解決すればよいのではないか。そういうような議論もございました。
ただ公共事業に使う場合、例えば道路とかにしてしまうとか、堤防にしてしまう場合に、後で所有者の方が出てきたからといって、それで返してくださいと言われて返すわけにもいきませんので、いわゆる公共事業、そういうものにつきましては、
これはきちんと所有権を取得しなければいけない
だろうということで、公共事業につきましては所有権を取得できる土地収用制度、これを基本にその手続きに当たって合理化、円滑化を図るということといたしました。
二つ目が先ほど申しましたように、いざとなったら返せばよいじゃないかと。確かにそういうふうな考え方ができる事業もあるのではないかということで、いわゆる公共事業みたいに、これはもう一回できてしまったら返すわけにはいかないという事業ではなくて、地域のためなど役には立つので、使ってもよいのではないかということなんですけど、ただいざとなったら返してしまえばよい。そういう事業もあるのではないかということで、そちらにつきましては、一定期間の利用権を設定する、そういう事業を創設しております。こちらが②の地域福利増進事業ということになります。
二つ目の方策の柱が、所有者の探索を合理化する仕組みです。こちらは一番の所有者不明土地を円滑に利用する仕組み、これを使う前提として、探しても所有者が不明であったと、そういう土地を対象に制度を作っておりますので、所有者不明
土地であるというためにはどういうことをしなければならないのか。
例えば土地収用法ですとか、他の所有者不明土地を利用する仕組みというのは今までもあったのですが、これまでの仕組みにおきましては、所有者が分からない場合についてどうするかということについては、法律の中では基本的には過失なく探した上で、それで分からなかったときは、というくらいのざくっとした表現になっておりましたので、実際その制度を利用するに当たってはどういうことをやればよいかということが若干不明確なところでした。
今回はその探索においてしなければいけないこと、また実際に探索をしている中でこういうことができたらいいなというようなことについて、①の制度ですとか、また実際に市町村とかが探索をする上で非常に大変だということで、それを手助けする②のような仕組みというのを設けてございます。そして③としましては、①、②というのは所有者不明土地を利用しようとする、実際に使おうとするときの取り組みなのですけど、所有者不明土地というのは通常では所有者が不明で、何かに利用しようとするときに、処分、変更行為ができないということで、非常に使いづらい土地ということになりまして、管理する人がいなくて、例
えば草ボーボーになったり、ゴミが捨てられてしまったり、そういう管理が不適切な状態になると。
今、そういう土地が多くなっております。
そういう土地につきまして、実際に利用しようということではなくても、少なくとも市町村とか公的主体が適切に管理して、周りに害悪がおよばないような管理をする必要もあるのではないかということで、そのための方策を  番の所有者不明
土地を円滑、適切に管理する仕組みということで設けております。この 、、 につきまして、この  番というのは、所有権への制約というものがかなり大きなものになりますので、こちらにつき土地総合研究 2018年夏号 273

ましては制度設計に当たって、いろんなガイドラ
インを出したり、また地方自治体のほうでいろい
ろな制度の準備をしていただく必要もございます
ので、公布後  年以内の施行ということで、来年 月、 月に向けての施行に向けて準備してまいるという状況でございます。、 につきましては、半
年以内、 月以内の施行ということで、そういうことですので、 月、 月頃、年内にはこちらのものにつきましては施行していくということになります。
続きまして、制度の詳細につきまして説明をさせていただきます。まず所有者不明土地に関する現状と課題ということで、この一番上の箱のところに書いていますが、所有者不明土地が増加する
中で円滑な利用に支障が生じている。その支障とは何かというところでは、大きいのが所有者の探索において、特に価値が低いような土地が多くなっていますので、利用のメリットに見合わないよ
うな多大な時間、費用、労力を要すると。
こういうものを費やすことを余儀なくされるということが、非常に大きな問題になります。また
もう一つとしては、現行制度、土地収用制度とかございますが、それについて手続きに時間を要す
るとか、対象が限られる。こういう課題があるということで、今回の法案を提出して成立に至ったという事情です。 番の現状のところは既に課長からご説明したようなところですので、 番のところにつきまして少しご説明をさせていただきます。
所有者の探索につきましては、多大な時間、費用、労力を要するケースが存在というふうに書いていますが、大きく二つございます。一つは有益な情報にアクセスできないということで、固定資産課税台帳とかそういうものにつきましては、登記簿上で例えば名義人の方がお亡くなりになられていて、お子さんとかが判明していて、お子さんなどに税金を払っていただいているというようなケースがあります。登記簿で把握できていない情報を固定資産課税台帳で把握できていると、そういうような場面もありまして、台帳自身は大体、その土地が所在する市町村のほうで、税務部局のほうで保有しているという状況です。ただ、例えばその市町村が市道の拡幅をしたいとかそういうことで、市町村の道路部局がその所有者不明土地の所有者を探索しようとしたときに、同じ市町村内ではあるのですけど、税務部局が持っている所

有者台帳、固定資産税台帳というものを勝手に見ることはできないということがあります。
ただ今回この探索を合理化する上で、そういう情報にアクセスできないというのは非常に非効率ですので、今回規定を設けまして、公共事業、公共的な事業のために必要なものであれば、そうい
う台帳にアクセスできるようにしようということで対応をしています。
もう一つが土地収用制度などを活用するにあたって、地元精通者や近隣住民への聞き取り調査、こういう現在では効果が得られる見込みが少なくなっている調査に労力を費やしているというものがございます。
こちらは先ほど申しましたように、現在の法律では過失なく探索をしてということしか書かれていないので、過失というのは何なのかと。特に行政サイドとしては、安全サイドにとって、あれもこれもやったのだから、これ以上はやりようがな
いよというようなところまでやって、この収用委員会に裁決の申請をするという傾向にありました。
このため、地元精通者とか近隣住民の聞き取り、
こういうものも多くやっております。
昔は地縁の関係が密だったりして、マニュアル
によっては地域の古老とかに聞くと情報が得られることもあるとか、そういうものが書かれてございます。ただ現在それを、例えば東京とかでやろうとして、地域の古老というのは誰なのだといいましても、多分誰も分からないし、下手するとな
かなか記憶が定かでなくて、断片的な情報しか得られなくてかえって途方に暮れてしまうと。そういうようなことも起きてございますが、今までそ
ういうふうにやっていた以上、これもやらないと過失なくということにならないのではないかということで、自治体の職員の方々は一生懸命聞き取
りとかをやってしまっていたということがあります。
例えばこの右に書いてある例で、登記名義人が死亡されており、その相続人が  名いて、そのうちの  人だけがどうしても分からなかったとき。
その人について、ただ住民票での最後の所在地というものは分かっていて、ただそこに手紙とかア
プローチしてもどうやらいないらしいと。それは多分いないのだろうというのは、ほぼ確実に分かっているのですけど、ただそれだけでは本当に確認したのかと言われてしまうのかなということで、

274 土地総合研究 2018年夏号

現地に  回も訪問して、北海道から静岡県まで 回も訪問して、しかも周辺の人にも聞き取りをしたりして、ここまでやったのでこの人は不明ですというような調書を作っている、こういう状況がございます。
こういう探索につきましては、今回特別部会でも議論をさせていただきまして、先ほど申しましたような固定資産税台帳のような、公的書類につきましてはしっかり調査をすると。そのための権限を与える。ただし、こういう現在ではほぼ効果が得られる見込みがなくなっているような聞き取
り調査、こういうものはしっかり範囲を限定して、さらに明確化していくことが必要ではないかということで議論を進めてまいりました。そういうことがございまして、今回の法律では、まず所有者
不明土地というものをしっかり定義するということにしております。
この所有者不明土地について、先ほど申しまし
たような収用制度の合理化とか、地域福利増進事
業、こういうものを想定するということにしております。この法律におきましては、所有者不明土地というものを、相当な努力が払われたと認められるものとして政令で定める方法により探索を行っても、なおその所有者の全部または一部を確知することができない別の土地というふうに定義することといたしました。この政令で定める方法によりということで、探索の方法を明確化するということに大きな意義がございます。
政令ではこの下のような三つの方法をしっかりとってというようなことにしております。まずは土地の登記事項証明書の交付を請求する。当たり
前ですが、登記所に行って登記簿をしっかり見てくるということになります。その土地の所有者情報が記載された書類、これを保有していると思われる地方公共団体に、書類に記載された所有者情報の提供を求める。これは住民票ですとか戸籍、固定資産税台帳、こういうものを想定しております。
今、政令の策定作業中ですので、確定的に申し上げることはできませんが、これが半年以内の施行ですので、しっかり探索の範囲というものを明確化するということで、今、「等」となっているところもはっきりさせて、政令または政令で委任を受けた告示とか省令、そういうもので規定をしていきます。さらに土地の所有者情報を有していると思料される者。こちらは先ほど申しました聞き取りのようなところになりますが、基本的には一定範囲の親族、親族ですと実際に聞き取りしても情報を持っていることもありますので、親族については判明した限りでは聞いていこうと。
また土地に現にある情報というものは使って聞いていこうと。ただこちらも書面等での照会でいいですよということで、例えば何かの拍子で親族が外国にいると分かってしまいましたと、そこまで行かなければいけないのかというのも非常に不合理な話ですので、基本的には照会というのは書面でのものでよしとするということで、基本的には所有者の探索というものが、いろんな書類をしっかり探して、さらに書面でいろんなところに問い合わせをしていく、そういうことでできるようにと。雲をつかむような聞き取り調査みたいな、
そういうものはしなくていいよということにしていきます。
下のほうに特定所有者不明土地と書いていますが、こちらは次のページから説明します収用の合理化ですとか、地域福利増進事業に当たっては、
基本的には複雑な補償金の算定を要しない所有者
不明土地というものを対象にしていきますので、そちらの定義を書いています。こちらにつきましては、もともとの考え方としまして、今ある土地収用制度を基本にどうやったら合理的な手続きで所有者不明土地を使えるかというものを検討した次第です。
もともと土地収用法というのは、非常に権力性が強いといいますか、実際にその土地に人が住まわれていて、その人が例えば道路に収用されるが、それに反対だと。そういうような場面であっても、その道路が非常に公益性の高い道路であれば、公共のためにその人もどいてもらいましょうと。お金はちゃんと支払いますけど、その意思に反してでも土地を収用しますよという制度でございます
ので、いろいろな収用される方の意見を聞いたり、また、どういう価値があるか分からない非常に複雑な土地というものもあるということもあって、そういうものにつきましてもしっかり専門性を持った方が補償金の算定をして、納得できるような補償金を支払うようにする。
そのためにいろいろな複雑な手続きが組まれております。公開で審議手続きといいまして、起業者と収用される方の双方が意見を言う場を設ける

土地総合研究 2018年夏号 275とか、収用委員会の方が自ら、いろんな知見を持った方が自ら鑑定をするだとかいろいろな会議も何回も開けるとか、そういう手続きを置いてございます。
ただ今回議論している所有者不明土地というのは、典型的には先ほど課長が申しましたように、
正直あまり価値も低いような土地が相続のときにあまり見向きもされずに放置されて、数代にも放置された結果、非常に相続人が広がってしまって、そのうち 、 名が分からないと。分かっている方
は、大体そんなのいいですよと。こんなお金もらえるのですかというような形で大体納得されるのですけど、分からない 、 名の方の確認が取れな
いために土地が取得できない、そういうのが大きなネックですので、まずはそういうような土地について合理化するということで考えてまいりました。逆に言うと、複雑な補償が必要な土地ですとか、また反対する人がいる土地、そういうものは除外をする。それによって簡単な土地について手続きを合理化するというようなことにしています。

このため、対象を、特定所有者不明土地という複雑な補償金の算定を要しない土地に限定することとしております。現に建築物がなく、業務その他の用途に供されていない土地と、こちらは建築物、例えば住宅とかがあると補償金の算定というのが一気に複雑になりますので、そういうものはない。また何らかの用途、例えば農業でもいいのですけど、営業補償というものを算定することになると補償金の算定というのは非常に複雑になってくるので、そういうものがいらない土地というものを対象にしてまいります。ただ建築物については、例えばこういう小屋とか物置とか、こういうものがあったら全てできないというとなかなか使い勝手が悪くなってしまいますので、一定の簡易なものにつきましてはあっても使えるということにしてまいります。
こちらからはその制度の、今回の新設制度のメ
インの内容になります。一つ目の収用手続きの合理化、円滑化ということになります。土地収用法の特例ということで、左のほうにフローを書いています。収用する場合には、まず任意で土地を所得するということを目指しますので、それに当たって権利者調査というものをしてまいります。そして用地取得交渉がなされるということになります。この権利者調査に当たりましては、先ほど申しましたように合理化を進めてまいります。原則
として、この登記簿、住民票、戸籍など客観性の高い公的書類を調査すればいいということにして、さらに情報アクセスの拡大ということで、固定資産税台帳とか地籍調査票、インフラ業者保有情報、こんな有益な所有者情報を行政機関が利用できる
ようにします。
このインフラ業者保有情報というのは、例えば土地に電柱が立っていたりすることがあります。
電柱の場合には、電力会社がその土地の所有者に賃料を支払っているというようなケースが多いです。その場合、どこに支払っているのですかというのを聞きたいところなのですけど、現状ですと電力会社としてはそれを聞かれても、個人情報保護法の関係でお答えできませんと言われてしまいますので、今回その請求規定を設けることによって個人情報保護法の適用を外しまして、そういう情報も提供できるようにというふうにしております。
また、次からご説明いたします地域福利増進事
業の場合には、民間の事業者が行うこともございますので、それに当たっても一定の範囲で情報を請求できることにしております。ただこちらの場
合は、無条件で全て提供するというわけにはいきませんので、地方公共団体に民間の事業者のほうから、所有者情報の提供を請求していただくということにいたしまして、請求を受けた公共団体はその台帳を、例えば固定資産税台帳の情報を知りたいということで請求があった場合には、その台帳に載っている方に確認をしてその方の同意が得られた場合にはその情報を提供すると、そういうことにしております。
先ほど申しましたように、照会範囲の合理化ということで、地元精通者とかについてはいいです
よと。一定の範囲に限定しまして、さらに書面の郵送など合理的な照会でいいですよということにしてまいります。探索をして用地交渉をしていきますと。ただ、その中でもどうしても所有者が分からないということになってきますと、今度は収用手続きに入っていくことになります。この収用に当たりましては、事業認定というものを取っていただくことになります。この事業認定というのが、公共事業のために土地を提供していただく、いただかなければいけない公益性というものを確認すると、そういうプロセスになります。

276 土地総合研究 2018年夏号

この事業認定が得られましたら、収用裁決というものをしなければならないということになっておりまして、基本的にはこの事業認定が出たらその土地は強制的に取り上げられることが決まると、そういうようなステージになります。この事業認定を申請していただくことになるんですが、特に現状ではなかなか手続きが大変で、こんなのはとても市町村とかではできないと思われているような現状があります。後ほどもう少し詳しく説明もいたしますが、この事業認定というものも円滑化
してまいります。小規模事業ですとか、地方公共団体でもこういうふうにできるのですよというマニュアルを作ったり、またそのための相談窓口を設けたりして、事業認定というものも取れるようにしっかりしてまいります。
この事業認定を取っていただくところまでは通常の収用手続きと同じになり、そこから先の手続
きにつきまして、反対する人がいない、また先ほど申しましたように現に利用されていなくて建築物がない所有者不明土地、特定所有者不明土地ということですが、こういうものに該当する場合には、今回の特例で都道府県知事に裁定を申請できるということにしております。通常こちらは収用委員会に申請していただいて、審理手続きという公開の手続きなどを経て裁決をしていくのですが、今回は都道府県知事が補償金の額とかについて裁定をして、裁定された補償金を供託すればこの所有権を取得できるということにしています。
合理化するところは何かと言いますと、まず審理手続は土地収用法で法定されておりまして、起業者と基本的には収用される方の意見を公開の場でそれぞれ述べてもらうという手続になります。
ただ、所有者不明土地の場合には不明者というのは出てこれませんので、起業者が意見を言って、不明の方は不明ですということで何も言えずに終わるのですが、現状では法定の手続きで欠かすことができませんので、起業者だけであっても公開でそういう収用委員会の委員の方を集めて、審理
手続きというものをやっております。
現状の裁決ですと、いわゆる不明裁決といわれるものでもいろいろ評価の難しい土地が入りますので、必要なものがあるかもしれませんが、今回のように反対する人がいない、意見を言う人がいないというものに限定すれば、審理手続きというのは省略できるでしょうということで省略いたします。また権利取得裁決、明渡裁決と申しまして、収用委員会の場合には、営業補償とか難しい補償がある場合には明渡裁決というものを分けて、少し後回しにできるというものもございますが、それにつきましても今回、こういう簡単な土地なので、そういう難しいものはないということで一本化いたします。
このようなもめる要素もなくて、単純に土地の価値とかそういうものを評価すればいいということですので、これは実際に収用委員会の事務局を担っていただくのが都道府県知事なので、そういう事務的な手続きを、事務的な能力があればできるでしょうということで、都道府県知事に裁定をしていただくということにしております。フローとしましては、裁定を申請していただいて、公告、縦覧をしまして、不明者は名乗り出ないし、また反対の人もいないですねということを確認して、都道府県知事が裁定をしてまいります。これによって現行、大体  カ月ぐらい、収用手続きに入ってから土地を取得するまでかかっています。これは直轄事業の例ですが、それが大体  月、 分の ぐらい短縮できるのではないかと考えています。

もう一つの大きな柱が、地域福利増進事業です。
こちらは先ほど申しましたように、公共事業というほどの、一回作ったらこれは絶対壊せないようなそういうものではないのですけど、地域住民のためになるようなものについて、一定期間の利用権を設定して何とかすることができないかというものです。こちらも対象としましては、反対する人がいなくて簡単な土地ということになります。
これにつきまして同様に都道府県知事に裁定を申請いたしまして、ただ今回は市区町村長に意見を聴取するということで、地域住民のために本当になりますかというようなことについて、実際の地
元に詳しい市町村長に意見を聞いた上で、都道府県知事が事業の公益性などを判断してまいります。
その上で、公告、縦覧をしまして、都道府県知事が裁定をしていくと。
事業者は補償金、補償額というのは基本的には賃料相当の額ということになりますが、 年間分の賃料相当額を供託した上で、利用権が設定されるということになります。この利用権につきましては上限が  年間ということになります。この期間であれば、例えば設定されてから  年後に真の所有者が出てきたという場合につきましては、そ土地総合研究 2018年夏号 277

こでそのまま返してくれということではなくて、この利用権の設定期間中は我慢していただくと。
どうしても返してほしいということであれば、
年間の利用権が切れた後に現状に土地を回復して所有者に返すと、そういうような仕組みにしております。
 年間というのは、基本的に民法で土地の関連の処分権限を持っていない、一定の管理をするよ
うな人が土地を賃貸借できる上限というのが  年間となっております。民法では短期賃貸借と呼んでおりますが、そういう期間が  年間となっておりまして、現状今までの農地法とかそういうもの
での、そういう利用期間というものは  年間ということになっておりました。ただ今回いろいろな議論をしていく中で、こういう公共性のあるものであれば  年間よりは少し長くてよいのではないかという議論をいたしました。
ただもちろん出てきた方が一定の期間で返してもらうということができるように、これが  年とかだと返すということになりませんので、そのために事業で最低限必要な範囲というのはどれぐら
いかということで検討したところ、事業用の借地権の下限が  年だということもございまして、
年間というのが一区切りであろうということで、
年を超えて  年を上限とする利用権を設定できるということにいたしました。所有者がもし現れて明け渡しを求めた場合には期間が終わった後に原状回復する。
ただ現れないし、異議もないという場合には、この利用権を延長して、もう  回  年ということ
で、合計  年とかさらに延長するということも可能にしております。対象事業につきましては法令で規定してまいりますが、事業主体は特に公共主体に限定はいたしませんので、132 ですとかそういうものでもできると。基本的にはこの一番上の類
型が一番多く使われるのかなと思っておりますが、地域住民の福祉、または利便の増進に資する事業
で、原状回復が可能なものを対象にすると。
公園、緑地、広場、駐車場、こういうものがメインになってくるのかなと思っております。典型
的にはちゃんと管理されていない荒れ果てている
ような所有者不明土地があって、近隣の方もこん
な汚い土地が周りにあると困るんだというようなときに、それを市町村とか地域の 132 の方々が一緒になったりして、こういうイベントスペースにしたり、公園にしたりということで、そういうこ
ういう汚い土地を少しきれいに使っていくと、そういうように使われていけばいいのかなと考えています。
また今回、少し新しい類型としましては、いわゆる公共事業には入っていないのですけど、地域住民の福祉または利便の増進に資する施設。これは収益性があるものも可能なのですが、例えばこの周辺で不足している場合、こういうものについては対象にしてよいのではないかということで規定をしています。例えば周辺で不足している場合の購買施設。例えば日用品とかが買うようなお店が車で  時間行けばあるのだけど、地域のおじいさんとかおばあさんとかそういう足が弱い方に、車とかで行けないような方については、もう少し近くにあってくれればそういう住民のためになるとか、そういうような場合に購買施設とかそういうものも、この地域福利増進事業の対象として認めていくこととしております。
またこれは、こんなピンポイントの土地があったらということなのですが、いわゆる公共事業につきましても、基本的には公共事業はずっと使うことを前提にしておりますが、仮設的なもので数年だけしか使わないということが決まっているよ
うな事業につきましては、先ほどの収用でやってもよいのですけど、こちらの地域福利増進事業でやってもよいのではないかということで、一応類型は用意してございます。例えば保育園を建て替える。こっちの保育園というのはずっと使うものなので公共施設なのですけど、それを例えば建て替えている間の仮設の園舎というのが欲しいというときに、たまたま近くに所有者不明土地の空き地があれば、そこでやってもよいのではないかとか。また道路を工事している際に、数年間だけ使う仮設道路と、そういうものに使うというものもよいのではないかと、そういうものが一応類型としては設けてございます。以上が所有者不明土地を円滑に利用する仕組みというものの中身になります。
続きまして少し残りの制度を説明させていただ
きますが、こちらは法務省の設ける制度でございまして、所有者の探索を支援していこうというよ
うな取り組みになります。登記官の方が公共の利益となる事業を実施しようとする者の求めに応じ、市町村とかが、自治体が公共事業をやろうとする

278 土地総合研究 2018年夏号

ときというようなことなのですが、その事業を実施しようとする区域内の土地が特定登記未了土地に該当し、かつ登記名義人の死亡が一定期間を超えて相続登記がなされていないときはということなのですが、その必要な区域の中で登記名義人を調べまして、その方が亡くなっていて、おおむね
 年以上相続登記がされていないと、そういうよ
うな土地が対象になりまして、その土地につきまして登記名義人となり得る者、基本的には相続人ということになりますが、相続人を探索して、一定事項を登記への付記、登記名義人となり得る者
に対する相続登記等の勧告を行うということとしております。
流れとしては、調査地域を選定しまして、最終登記からずっと登記されてないと土地というものを洗い出しまして、登記名義人を調べて相続人を捜査してまいりますと。ずっと登記がされていな
いということが分かりましたら、それを登記に付記しまして、それがはっきり分かるようにすると。
それによって一つは、この土地というのは大変な土地ですよということが分かって、公共事業の計画に当たって、それを例えば避けるとかそういうことをまず一つしていくと。
ただどうしても避けられないときというのもありますし、その場合でも登記官が相続人をある程度調査して、それの情報を登記簿の一部として保管しておきますので、そちらを地方公共団体とかが後で利用できるようにするということでございます。また登記官のほうで判明した相続人に対しては相続登記をしてくださいねということを促し
まして、できるだけ相続登記を促進していくと、
こういうような中身になってございます。基本的には法務省のほうで相続登記の促進と、地方公共団体がやる所有者探索の支援をしていただけると、そういうような内容になってございます。
またこの法律の関係では最後の話になりますが、
不動産登記法の特例ということで、適切に管理されていない所有者不明土地につきまして、財産管理制度というものを利用できるようにするというものでございます。国の行政機関の長、または地方公共団体の長は、所有者不明土地について適切な管理のため特に必要があると認めるときは、裁判所に対して、財産管理人というものの選任を請求することができるということにしています。財産管理人を選任していただくと、その方と話せば土地の管理ができるというものです。現在はこの管理人の選任の請求というものは、利害関係者、
例えば相続人ですとか、あとは検察官しかできな
いということになっております。また利害関係者の中には、地方公共団体が公共事業のためにその土地を取得しようとするときには利害関係人に当たるということになっているのですが、市町村などがその土地を単に取得まではしないで、管理だ
けしたいというような場合には現在対象となっていなかったので、今回の法律でそういう場合でも選任の請求ができるような特例を設けています。
続きまして事業認定の円滑化、先ほど申しまし
た収用手続きの特例、これを利用するにあたって前提となる事業認定につきまして円滑化を図ってまいります。こちらは所有者不明土地の法案を使う場合もそうですし、そうではなくて、単純に反対する人がいる場合や、非常に複雑なものがある
場合も含めて、この事業認定というのは必要になりますので、事業認定を所得する場合全般について適用されるものということになります。問題意
識としましては、使えない、使いづらいと思われている収用から、必要に応じて活用できる収用へということです。
この事業認定収用というものは、本当に最後の伝家の宝刀であって、基本的には使っちゃいけないのだと思われていることもあります。特にその理由としましては、非常に申請が大変であって、こんな作業ができるのは大きな都道府県ですとか国ぐらいしかいないのだろうと思われているようなところがございます。特に収用の必要性を説明するにあたって、非常に大変だと思われているところがありますので、今回小規模事業ですとか、
地方公共団体でもできるのですよということをしっかりマニュアルで整理してまいります。
これまでは大規模な直轄事業などを基本に説明していたので、そういうように誤解をされていたということがあります。活用可能な指標を明確化
とか、次のページで説明いたしますが、いろいろな観点をしっかりマニュアルとして提示し、この土地収用の前提となる事業認定というものが活用できるようにしてまいります。またさらに相談窓口というものを設けて気軽に相談できるようにするということと、さらにいろいろなご意見をいた
だいたらどんどんマニュアルも改訂していきます
よということをしております。

土地総合研究 2018年夏号 279

これによって事業認定の期間短縮ですとか、申請増加がされていければいいなと思っております。
この  月、先週ぐらいにこちらが公開されたところですので、今後自治体におかれましては、しっ
かり利用していただければありがたいなと思っております。
例えば典型的な例としましては、例えば交差点
改良事業がございます。典型的なやり方としましては、道路交通センサス、こういうものに基づいて説明をするというのが一般的なのですけど、これについてはそのポイントがちょうどないとか、
このセンサスの混雑度だけではうまく表現できな
い渋滞があるとか、そういうものがございますが、そういう場合にはこういうほかの渋滞長ですとか、
通過時間とか、こういう指標を使えば、道路交通センサスの数字だけを使わなくてもいいのですよということを明確化してまいります。あとは一番
分かりやすいのは、この歩道の設置事業。これが一番典型的なのは、こういうものも過去事故が起きたのでとか、被害が起きたのでとか、そういうことで説明されていることが多いというものがございます。
ちょっとばかみたいな話なのですけど、通学路
で明らかに危ないし、ここを収用できたらいいなというところがあるけど、これは事故が起きていないから収用できないと思われているようなところもございますが、もちろんそんなわけはなくて、何か被害がなくても別に通学路とかそういう必要がある場合、または例えば浸水想定区域なのでこれは何とかする必要があるとか、土砂災害の警戒区域なのでこれは事業をする必要があると。そういうことを説明していただければそれでいいのですよと。
それで公益性がある事業ということになります
ので、そういうことを説明してくださいというよ
うなことも明確化してまいります。あとはこの小規模な事業につきましてもきめ細かく説明しまして、規模に関わらず事業認定が可能になるということを明確化してまいります。こういうものを活用していただいて、円滑な形で事業認定を取っていただいて、さらに先ほどの特例を使っていただ
いて、収用委員会にかけずに都道府県知事の裁定で、例えば通学路の歩道が一部、途切れているとか、そういうものにつきましてもそれが所有者不明土地で途切れているのであれば、こういうことを使って適切に事業を進めていただければなと思っております。
最後に法務省でもう一つ出されている取組につきましてご説明をさせていただきます。共有私道
に関する、保存管理等に関する事例研究会の取りまとめが、法務省のほうで今年の  月の末から公表されています。背景のところで少し書いてございますが、共有私道というものにつきまして、補修工事を行う際に解釈が明確でなくて、事実上所有者全員の同意を得る運用がされていると。
典型的な戸建ての分譲をするようなときに、何区画かに分割してその間がいわゆる公道ではなくて、私道というものになっているというものがございます。
よくあるケースとしましては、戸建ての方の道路というのは共有になっていて、私道ということで申請されていて、固定資産税とかは免除されていると。そういうような事例がよくございます。
その共有となっている土地につきまして、戸建てが、例えば中古で売られたりして所有者が変わったりするときにちゃんとその登記を変えたり、また子どもに相続したときにそういう登記を変えていればいいのですけど、特に固定資産税もかかっていないということもあって、そこを持っているということを特に意識せずにいらっしゃる方もおりまして、登記が変えられずに、数十年たってみると登記名義人これ誰なんだろうというようなことが起きてしまうということがございます。
道路が何ごともなければ別にそれでいいのです
けど、舗装がガタガタになってきて、舗装を新しくしたいだとか、例えば公共下水道が入っていなかったのですけど、全体の市町村の計画で下水道が入る計画ができましたとか、その下にガスの管を埋める工事をしようとするときに、基本的には所有者の同意を得るということをしてまいります。
このときに現在は登記名義人になっている方の全員の同意を得なければいけないのではないかということで、 人でも分からないものがいる場合には
どうしようということでストップするというような問題が少し起きてございます。
ただ共有物に関する民法のルールというものがございまして、共有私道も共有物なのですけど、これについては大体三つぐらいの類型がございます。保存、管理、変更・処分ということで、保存というものは共有物の現状を維持する行為という280 土地総合研究 2018年夏号

ものになり、これに当たればこれは共有者の単独、 人でもできると。管理という事項については、共有物の性質を変えない範囲で利用、改良することをいいまして、こちらは過半数の持ち分でできる。
物理的に改変する、処分するような変更、処分という行為は全員の同意が必要となっています。
ただこれだけでは何が保存で、何が管理で、何が変更なのか分からないということで、今取りあえず工事をするにあたって、物理的に掘り返すわ
けだからもしかしたら変更、処分なのかもしれな
いとかですね。例えば昔から、少し質のよいアス
ファルトにするというのは保存じゃなくて管理なのかもしれないとか、いろんな悩みがあって、かなり安全サイドに立った運用がされてきたので、今回法務省のほうで、次のページにありますような事例を示しまして、こういうものは保存ですよ、
こういうものは管理ですよと。こういうものが変
更・処分に当たりますよということなどを明確化するガイドラインを出しました。
例えば舗装の修復ということであれば、これは保存行為なので、 人所有者不明な、所在な不明な方がいても、誰かがやりたいということであればできますよとか、あとは公共下水道の新設というものは、これは管理ということなので、これは過半数の者でできますとか。また公共の水管がある
中で、自分が使う水管をここに引きたいということであれば、これは持ち分に応じた使用ということで、これもまた単独でできますよとか、大体 
ぐらいのケースを示しまして、この場合はこうですよということを明確してまいります。
これも今、法務省から自治体に周知したり、われわれのほうから不動産業者に周知をしたりしておりますので、こういうものを使いまして、この共有私道の不明問題につきましては一定の類型に当てはまればそれなりに解決できるということにもなりますので、こういうものを使いながら対応していきたいと思っております。
以上が、特に今年  年でやってきました、所有者不明土地の利用の円滑化に取り組みのご説明になります。説明は以上でございます。