土地総合研究 2013 年秋号

37

特集 大都市郊外はどうなる！どうする！
特集 大都市郊外はどうなる！どうする！

住宅地の縮退管理の観点から⾒た住宅地の縮退管理の観点から⾒た大都市圏郊外のまちづくりの方向性
大都市圏郊外のまちづくりの方向性
国⼟交通省 国⼟技術政策総合研究所 主任研究官
勝又 済
国⼟交通省 国⼟技術政策総合研究所 主任研究官
勝又 済
かつまた わたる
かつまた わたる
1.はじめに1.はじめに本格的な人口減少・少子高齢社会の到来が予想
本格的な人口減少・少子高齢社会の到来が予想される中、大都市圏においても持続性が危ぶまれされる中、大都市圏においても持続性が危ぶまれる住宅地の発生が懸念されており、遠郊外に立地る住宅地の発生が懸念されており、遠郊外に立地する住宅地等では空き家・空き地化の進行によるする住宅地等では空き家・空き地化の進行による衰退が既に現実のものとなりつつある。大都市圏
衰退が既に現実のものとなりつつある。大都市圏
郊外のまちづくりも、郊外住宅地の縮退や再編を
郊外のまちづくりも、郊外住宅地の縮退や再編をいかに進めるかという課題が今後重要性を増すこ
いかに進めるかという課題が今後重要性を増すことは確実である。
とは確実である。
本稿では、首都圏における人口動態や市街地拡
本稿では、首都圏における人口動態や市街地拡大の推移から郊外エリアの置かれるマクロ実態を大の推移から郊外エリアの置かれるマクロ実態を確認した上で、既往研究で明らかにされている課
確認した上で、既往研究で明らかにされている課
題や対策の提案をレビューしながら、衰退しつつ題や対策の提案をレビューしながら、衰退しつつある郊外住宅地の維持管理とその先の縮退管理のある郊外住宅地の維持管理とその先の縮退管理の方向性について考察する。
方向性について考察する。

2. 首都圏の市街化と人口動態の推移
2. 首都圏の市街化と人口動態の推移
図－1は、首都圏の１都３県における50年間にわ
図－1は、首都圏の１都３県における50年間にわたる人口移動の推移を10年毎に追ったものである。
たる人口移動の推移を10年毎に追ったものである。
1960～70年代の高度経済成長期には、地方圏から1960～70年代の高度経済成長期には、地方圏から

昭和３５年～４４年（１９６０－１９６９）

昭和４５年～昭和５４年（１９７０－１９７９）

昭和３５年～４４年（１９６０－１９６９）

昭和４５年～昭和５４年（１９７０－１９７９）

東京都

東京23区
＜＋３．３＞
東京23区（多摩地域）
東京都＜＋５７．６＞（多摩地域）

１都３県以外１都３県以外１都３県以外１都３県以外＜＋５９．８＞＜＋５９．８＞＜＋９２．１＞＜＋９２．１＞

東京都
東京都（多摩地域）＜＋１１．１＞（多摩地域）＜＋３．３＞＜＋５７．６＞

埼玉県
埼玉県＜＋１１．１＞

東京23区＜－１３４．５＞
東京23区＜＋８５．９＞＜＋８５．９＞埼玉県
埼玉県＜＋５５．４＞＜＋５５．４＞東京都
東京都＜＋９．６＞（多摩地域）（多摩地域）＜－１３４．５＞＜＋９．６＞

東京23区＜－５０．１＞
東京23区

神奈川県＜＋６１．６＞神奈川県

神奈川県＜＋４９．７＞神奈川県＜＋１１９．５＞＜＋６１．６＞＜＋４９．７＞

平成１２年～２１年（２０００－２００９）

平成２年～１１年（１９９０－１９９９）＜＋２７．５＞

東京都（多摩地域）
東京都＜＋６．６＞（多摩地域）＜＋６．６＞

東京23区＜－２８．５＞
東京23区＜－２８．５＞

１都３県以外１都３県以外＜＋１８．４＞＜＋１８．４＞＜＋７．３＞＜＋７．３＞

東京都（多摩地域）
東京都＜＋１７．９＞（多摩地域）＜＋１７．９＞東京23区＜＋５６．７＞
東京23区

千県
葉県
千葉

＜＋２７．５＞

１都３県以外埼玉県
埼玉県＜＋１３．４＞＜＋１３．４＞

３０万人
１０万人
３０万人
５０万人
５０万人
１００万人
１００万人
１５０万人
１５０万人
２００万人
２００万人

＜＋５６．７＞

４００万人

神奈川県
＜＋１４．０＞神奈川県

神奈川県＜＋４４．３＞神奈川県＜＋１４．０＞＜＋４４．３＞＜＋４８．１＞

１０万人

平成１２年～２１年（２０００－２００９）

１都３県以外

千県
葉県
千葉

埼玉県
埼玉県

＜＋４８．１＞＜－５０．１＞神奈川県＜＋１１９．５＞
神奈川県

平成２年～１１年（１９９０－１９９９）

千県
葉県
千葉

＜＋９０．２＞

１都３県以外千県
葉県
千葉＜＋９０．２＞

昭和５５年～平成元年（１９８０－１９８９）

１都３県以外

千県
葉県
千葉

埼玉県
埼玉県

昭和５５年～平成元年（１９８０－１９８９）

４００万人

図－1 50 年間の１
図－1 50 年間の１
都３県における 10
都３県における 10
年毎の人口移動の年毎の人口移動の推移（住民基本台帳推移（住民基本台帳
人口移動報告より
人口移動報告より
作成）
作成）

土地総合研究 2013 年秋号

38

東京23区内に大量の人口が流入し、その後人口はている（図－2）。図－7で将来推計人口をエリア別

周辺の埼玉県、千葉県、東京都多摩地域、神奈川に見ると、2020年には人口が2010年比で90％を切県に移動し、郊外エリアでの人口増加（図－2～3）

るような人口減少エリアは、埼玉県、東京都、神から東京23区内に大量の人口が流入し、その後人と市街地の拡大（図－4～6）が進展した。しかし、ている（図－２）。図－７で将来推計人口をエリア
奈川県の各西部の山間部や千葉県東部・南部の太口は周辺の埼玉県、千葉県、東京都多摩地域、神高度経済成長の終焉とともに、地方圏からの人口別に見ると、2020年には人口が2010年比で90％を平洋岸等、都心から遠方の地域に限られるものの、の大量流入と郊外への人口移動・市街化圧力は弱奈川県に移動し、郊外エリアでの人口増加（図－切るような人口減少エリアは、埼玉県、東京都、

２～３）と市街地の拡大（図－４～６）が進展し神奈川県の各西部の山間部や千葉県東部・南部のた。しかし、高度経済成長の終焉とともに、地方

太平洋岸等、都心から遠方の地域に限られるもの

圏からの人口の大量流入と郊外への人口移動・市の、概ね都心40km以遠では広く人口減少が予測さ

概ね都心40km以遠では広く人口減少が予測されてまり、1985～90年に地価高騰に伴い一時的に郊外いる。2030年には更に多くの都市が人口減に転じ、化圧力が高まったものの（図－5）、その後の地価

概ね都心40km以遠では2010年比で90％未満の都市

下落で人口の都心回帰が起こり、1995～2000年に街化圧力は弱まり、1985～90年に地価高騰に伴いが大半となり、2040年には、人口を維持できる都れている。2030年には更に多くの都市が人口減には東京23区の人口は約35年ぶりに増加に転じてい一時的に郊外化圧力が高まったものの（図－５）、

市が東京都心や川崎市・横浜市の一部等に残るの転じ、概ね都心40km以遠では2010年比で90％未満

1

る（図－2～3）。
その後の地価下落で人口の都心回帰が起こり、みで、大半が人口減少エリアとなっている。
の都市が大半となり、2040年には、人口を維持でしかし１都３県の人口はほぼ頭打ちの状態とな
1995～2000年には東京23区の人口は約35年ぶりに一方、高齢者率の将来予測については、図－8きる都市が東京都心や川崎市・横浜市の一部等に1残るのみで、大半が人口減少エリアとなっている。
に示すように、高齢化は都心から遠方の地域で先増加に転じている（図－２～３）。
っており、本格的な人口減少への突入が予測されしかし１都３県の人口はほぼ頭打ちの状態とな

一方、高齢者率の将来予測については、図－８っており、本格的な人口減少への突入が予測されに示すように、高齢化は都心から遠方の地域で先

1,000

10,000,000
9,000,000

800

（ ）

（ ）

（ ）

7,000,000
10,000,000
人 6,000,000
9,000,000
口
5,000,000
8,000,000
人
4,000,000
7,000,000
人
3,000,000
6,000,000
口
5,000,000
2,000,000
人
4,000,000
1,000,000
3,000,000
0
1960
2,000,000
1,000,000
東京２３区
0

600

人1,000
口 400
人 800
密 200
／ 600
度
ｋ人 0
変 400
㎡ 口-200
人化
密 200
／量
度-400
ｋ
0
変
-600
㎡ -200
化
-800
量-400

（

8,000,000

）

70

80

90

2000

10

20

30

40

年
埼玉県

東京都（多摩地域）
1960
70

2000

10

1965
～70

1970
～75

1960
～65

1965
～70

1970
～75

20

30

-800 東京都（多摩地域）

40

1975
～80
1975
～80

1980
～85
1980
～85

1985
～90
1985
～90

1990 1995
2000～95 ～2000 ～2005
1990 1995 2000
～95 ～2000 ～2005

年-600 東京２３区

千葉県

80 神奈川県
90

1960
～65

年

埼玉県
神奈川県
年

千葉県
１都３県全体図－3 １都３県の人口密度変化
図－2 １都３県の人口および将来
推計人口の推移（国立社会保障・量の推移（国勢調査報告より作成）
図－２ １都３県の人口および将来 図－３ １都３県の人口密度変化量
１より作成）
人口問題研究所データ
推計人口の推移（国立社会保障・の推移（国勢調査報告より作成）
１100%
人口問題研究所データより作成） Ｄ 8%7%
90%
東京２３区
東京都（多摩地域）

埼玉県
神奈川県

東京２３区
東京都（多摩地域）

千葉県

埼玉県
神奈川県

千葉県
１都３県全体

10km

（

（

Ｉ 6%
対 8%
Ｄ
県 Ｄ 7%面 5%
行 Ｉ 6%
対 積 4%政Ｄ
県 率 3%
面 面 5%行変
積 積 4%
政 化 2%
率面 量 3%
変 1%
積 2%
化 0%

10km

（

（

80%
100%
対 Ｄ 70%90%
県 Ｉ 60%
80%
行Ｄ
Ｄ 70%
対50%
政面
Ｉ 60%
県40%
面積
Ｄ
行30%
50%
積率
政面
20%
面 積 40%
率 30%
積10%
0%20%
10%1960
0%

20km
20km

）

）

30km

）

）

量 1%
1965

1970

東京２３区
1960 1965 1970
東京都（多摩地域）
東京２３区
東京都（多摩地域）

1975

1980

1985

1990

1995

2000

2005

年
埼玉県1980 1985
1975
神奈川県 年
埼玉県
神奈川県

1990

千葉県2000 2005
1995
１都３県全体千葉県
１都３県全体

0%

30km

1960
～65

1965
～70

1970
～75

1975
～80

1980
～85

1960
1965
1970
東京２３区
～65
～70
～75
東京都（多摩地域）

年
1975
1980
埼玉県
～80
～85
神奈川県
年

東京２３区
東京都（多摩地域）

埼玉県
神奈川県

1985
～90
1985
～90

1990
～95
1990
～95

1995
2000
～2000 ～2005
40km

50km

千葉県
１都３県全体図－4 １都３県の DID 面積率の 図－5 １都３県の DID 面積変化量
図－４ １都３県の DID 面積率の 図－５
１都３県の DID 面積変化量
推移（国勢調査報告より作成）の推移（国勢調査報告より作成）
推移（国勢調査報告より作成）～ 70
70 ～ 80～ 70
80 ～ 90
70 ～ 80
90 ～ 100
80 ～ 90
100
90 ～
～ 100
100 ～

の推移（国勢調査報告より作成）
2020年
2020年

凡
40km

1995
2000
千葉県 ～2005～2000
１都３県全体50km

1980～2000年DID拡大部分

図－6 首都圏の DID の拡大状況

図－６ 首都圏の DID の拡大状況
2030年
～ 70
2030年
70 ～ 80～ 70
80 ～ 90
70 ～ 8090 ～80 ～90 100100～
90 ～ 100
100 ～1

国立社会保障・人口問題研究所『日本の地域別将来推計人口（平成 25 年 3 月推計）』。

国立社会保障・人口問題研究所『日本の地域別将来推2
計人口（平成 25 年 3 月推計）
』
。

2040年
2040年

～ 70
70 ～ 80～ 70
80 ～ 90
70 ～ 80
90 ～ 100
80 ～ 90100 ～
90 ～ 100100 ～図－7図－７ １都３県の将来推計人口の推移
１都３県の将来推計人口の推移
１
より作成）
（2010
年の人口を
（2010
年の人口を100
100とした場合の指数。国立社会保障・人口問題研究所データとした場合の指数。国立社会保障・人口問題研究所データ１より作成）
1

例

1960年DID
凡 例
1960～1970年DID拡大部分
1960年DID
1970～1980年DID拡大部分
1960～1970年DID拡大部分
1980～2000年DID拡大部分
1970～1980年DID拡大部分

土地総合研究 2013 年秋号

39

行しつつおしなべて１都３県の全域で進行し、大ている郊外住宅地の現状の問題点と、問題解決に半の都市で2020年には高齢者率20％以上、2040年向けた対策の提案について整理する。
現状の問題点については、以下の３点に集約でには30％以上に達する。埼玉県、東京都、神奈川県の各西部の山間部や千葉県東部・南部の太平洋

きる。

岸等、都心から遠方の地域では、2040年には高齢①高齢化・人口減少と地域コミュニティの衰退
定住世帯が成熟し子供の世帯分離によって高齢者率が40％以上となる都市も広く出現する。
都心40kmといえば、都心までの通勤時間が１時
都心40kmといえば、都心までの通勤時間が1時間者のみ世帯が増加している。世帯構成は画一的な間半程度の通勤限界距離であり、主に1960～70年半程度の通勤限界距離であり、主に1960～70年代

のでその動きは急速である。地価下落・都心回帰

代の高度経済成長期に市街化が進んだエリアであの高度経済成長期に市街化が進んだエリアであるによる郊外住宅地の需要低下と相まって人口減少

るが（図－６）、今後この都心40km以遠の都市を中が（図－6）、今後この都心40km以遠の都市を中心が進行し、自治会等地域の自主管理も困難化しつ心とした広大な郊外エリアにおいて、人口減少やとした広大な郊外エリアにおいて、人口減少や高つある。

高齢化に伴う住宅地の衰退が顕著となることが確
齢化に伴う住宅地の衰退が顕著となることが確実②空き家・空き地化の進行による地域環境の悪化
空き家・空き地化、借家化が進行し、空き地で実な状況である。
な状況である。

は雑草の放置で火災・交通事故・不法投棄が懸念

3. 既往研究にみる郊外住宅地の抱える問題点される等、管理者不在により地域環境が悪化しつ

と対策

つある。
１）～２０）
１）～２０）

既往研究
既往研究をレビューし、そこで報告されをレビューし、そこで報告され～ 20
20 ～ 3030 ～ 4040 ～ 5050 ～～ 20
20 ～ 3030 ～ 4040 ～ 5050 ～③生活利便性の低下③生活利便性の低下

2010年

～ 20
20 ～ 3030 ～ 4040 ～ 50
50 ～

2030年

～ 20
20 ～ 3030 ～ 4040 ～ 50
50 ～

2020年

2040年

図－８
１都３県の将来推計高齢者率の推移
図－8 １都３県の将来推計高齢者率の推移（総人口に占める 65 歳以上人口の割合（％）
。国立社会保障・人口問題研究所データ１より作成）

3

40

土地総合研究 2013 年秋号（広域的な）少子・高齢化、人口・世帯減少

地価の下落
・都心回帰

4. 郊外衰退住宅地の存続／撤退の判断に向けた視点
人口が減少傾向にある中で、広範に立地する郊

子供の独立
新規転入の
減少

空き家・
空き地化
の進行

外住宅地のすべてが持続可能な形で存続すること
高齢者のみ
世帯の増加

自動車
運転困難

は不可能である。人口のパイは限られ、郊外エリ（住宅地の）
少子・高齢化
人口・世帯減少

店舗の撤退

アの住宅地間だけでなく都心エリアや、地方都市

地域コミュニティ
の崩壊

公共交通
サービス
の撤退
生活利便性
の低下

との間で人口の争奪戦となる。公共投資により郊外住宅地の存続に向けた取り組みを効果的に行うには、選択と集中に基づく判断が必要である。
筆者は、『人口減少時代における土地利用計画』
２１）

において、放置すれば衰退・荒廃しかねない郊

図－9 郊外住宅地における衰退の構図

外住宅地の存続に向けて公共投資等維持更新の取り組みを行うべきかどうかの最も重要な判断基準

スーパーマーケット等近隣店舗の撤退、公共交として、住宅地の「定住性」を挙げた。これは、

通サービスの低下により、マイカーを運転できな

居住者の転出入や代替わりによる新陳代謝を伴いい交通弱者にとって日常生活の利便性が低下してながら人口・世帯が持続し空き家の発生が少ないいる。

状態を意味する。また、「定住性」の高い郊外住宅

以上の問題点は、郊外住宅地における衰退の構図として、図－9のように整理できる。
また、これらの問題点の解決に向けた対策とし地の条件として、①交通利便性（鉄道駅にアクセスしやすい）、②住宅地としての魅力（景観・生活施設等な良好な生活環境）、③居住性と住環境の両て、以下のような提案がなされている。

立（適度な建築規制）、の3点を挙げ、このうち②①高齢者の生活不安、若年世帯の流入支援、コミと③は住民や行政の取り組み次第で向上が図れる

ュニティ活動維持への対応ものであるから、地理的条件である①の交通利便

高齢者向け福祉施設・住宅の整備や住宅改修支
援、高齢者相互扶助システムの確立、住み替え支性が絶対的条件であることを述べた。
第2章で見たように、高度経済成長期の人口急増

援システムの構築（地域内、地域－まちなか間）、

により市街化が拡がった都心40km以遠の都市や、子育て世帯の入居支援（子育て環境の整備、空きその他にも都心から延びる鉄道セクター間のくさ

家リフォーム・家賃補助等）、等。

び部分に立地する郊外住宅地は交通利便性が低い。

②空き家・空き地の管理、利活用、解消

その不利な条件の克服や相殺するだけの定住性

空き家・空き地の利活用（駐車場、介護施設、（住宅地の魅力、居住性と住環境の両立、交通利

子育て施設、コミュニティ拠点、店舗、隣接敷地

便性の代替機能）が見込めなければ、持続可能性

拡大、菜園・花壇、セカンドハウス等）、土地取得・を高めるための公共投資の優先順位は基本的に低住み替えコーディネート（空き地・空き家バンク）、

くならざるを得ず、計画的撤退を視野に入れるべ

新たなライフスタイルの啓蒙・普及（田園居住・きであろう。

SOHO・マルチハビテーション等）、危険空き家の除却、空き地管理の適正化（草刈り条例）、等③買い物や通院等の日常生活の不便への対応
空き家・空き地を活用した公益サービスの提供

5. 郊外衰退住宅地の存続／撤退のプロセス
郊外衰退住宅地の存続または撤退への基本的なプロセスについての案を図－10に示す。

（高齢者福祉施設、子育て支援施設、小売店）、コ

住宅地の存続に向け、定住性を高める取り組みに

ミュニティバスの整備・運営支援、等。

対し住民に熱意のある住宅地については、第 3 章

土地総合研究 2013 年秋号

現実的であろう。

郊外衰退住宅地

現住高齢者世帯への生活支援の取り組み（当面持続可能性評価

の住宅地の存続策）としては、日常的な買い物や（①交通利便性、②住宅地としての魅力、③居住性と住環境の両立）＜存続の見込みあり＞＜存続の見込みなし＞• 日常的な買い物や通院等のための交通サービス（コミュニティバス、乗り合いタクシーの運行等）

住民の住宅地存続に向けた取り組みへの熱意
＜あり＞

＜なし＞

個々の住宅地や居住者に応じた対策（公共投資）＜効果あり＞

計画的撤退に向けた
ソフトランディング方策（福祉的見地からの高齢者
世帯一代に限った居住支援）• 高齢者福祉サービス（介護、配食、外出付き添い、安否見回り等）• 防災・防犯面からの空き家・空き地の見回りサービスの提供• 民間事業者による宅配サービスや移動販売＜効果なし＞

存続

41

撤退

通院等のための交通サービス（コミュニティバス、
乗り合いタクシーの運行等）、高齢者福祉サービス（介護、配食、外出付き添い、安否見回り等）2、
防災・防犯面からの空き家・空き地の見回りサー
ビスの提供が中心となろう。これらサービスは、
民間事業者やNPOが提供し行政が支援する形が基等本であるが、サービス提供の一部を住宅地に居住

図－10 郊外衰退住宅地の存続／撤退のプロセス案

する健常な高齢者が担う相互扶助システムの導入で整理した手法により問題解決を図っていく。

も検討に値する。買い物支援には、民間事業者に個々の住宅地や居住者によって効果的な対策メニ

よる宅配サービスや移動販売（図－11）も効果的

ューは異なるはずであり、NPO 等の専門家が地元であろう。他にも、一部銀行3で行われている移動

ニーズを酌み取りながら適確な対策を助言し、取

窓口車の取り組みや巡回診療等、郊外住宅地からり組み推進の手助けをすることが重要である。定撤退した店舗や医療施設等のハードのサービス機

住性向上の取り組みによって持続可能な形で存続

能をソフト的に補う取り組みも、縮退の過程ではが見込め、存続の便益（税収、省 CO2、消費エネ導入を検討すべきである。
道路・下水道等のインフラの維持管理やゴミ収

ルギー、居住者 QOL 等）がそのために要するコストを上回ると判断された住宅地には、行政は取り組みの推進に対して補助金や税制面で支援を行っていく。
一方、存続が見込めないと判断された住宅地に対しては、定住性向上のための施設整備等新たな
公共投資は行わず、住宅地の計画的撤退に向けた
ソフトランディングの方策を講じる。住民が希望し、トータルの行政コスト軽減につながるのであ

図－11 移動販売の例（夕張市真谷地地区）

れば、郊外住宅地のまちなかへの集団移転事業の実施も考えられるが、そのようなハード施策は災
害危険区域や過疎集落に比べ公共性や実現性が低いであろう。また、市場主義の考えに立てば、住民の自由意志で購入・入居した住宅地なのだから地区が衰退し生活が不便になるのも自業自得であり、行政は放置すべきということになろう。しかし、多くの高齢者世帯が交通弱者・買い物難民化となり日常生活に不自由し、まちなかや有料老人ホーム等に移住するにも住宅が売れず、孤島に取り残されたような状態で居住する実態を鑑みれば、現住高齢者世帯一代に限る等により時限的な居住支援を行うことが、福祉的見地から必要であり、

図－12 道路の減築の例（ドイツ・ドルステン市）
2

高齢者福祉サービスの拠点施設を住宅地内に設置する場合、空き家の有効活用が望まれる。なお、施設は建物用途規制上「事務所」として扱われるため、事務所の立地が不可となる用途地域においては、建築基準法第48 条ただし書許可による柔軟な運用が必要である。
3 大垣共立銀行、スルガ銀行等。

42

土地総合研究 2013 年秋号

集等の行政サービスについては、住宅地の居住世

基本となろう。更地化した後の固定資産税の減免、帯の状況に応じて段階的に縮小していく必要があ

除却費の補助等により老朽空き家除却（図－13）

る。例えば、下水道については耐用年限を超えたを促すとともに、草刈り等の従後の適正管理を条

ものについては更新を停止し合併浄化槽を導入す例で規定し、所有者の自己管理を原則とする。防ること、ゴミ収集については収集回数を減らした

火の面からの空き家管理の一手法として、近隣住

り生ごみは家庭用コンポストで処理すること、道宅相互で通報する無線連動型の火災警報器を設置

路については過大な幅員・車線数のものは減築すすることも考えられる（図－14）。

ること（図－12）等である。

住宅地が撤退した跡地の空間利用については、
農地や緑地への転換も考えられるが、土壌改良・

6.住宅地撤退後の空間利用に関するアイデア

耕地整理の必要や担い手不足から農地としての利

第 3 章で整理したように、郊外住宅地の空き用は多くは見込めない。CO2吸収に貢献する緑地利

家・空き地問題に対しては、①住宅地に不足する用も期待されるが、行政が整備を行うには財政的施設の整備（駐車場、介護施設、子育て施設、コ

制約から広範な展開は見込めそうにない。そこで、ミュニティ拠点、店舗等）、②各住宅の住環境改善

跡地の空間利用として図－15に示すようなアイデ（隣接敷地拡大、菜園・花壇等）、③地区外からのアを提案したい。

転入促進（住み替えコーディネート、マルチハビ

まず、空き地の「ソーラーファーム」としてのテーションの普及等）といった利活用方策や、④活用である。土地所有者もしくは投資家が出資し空き家・空き地の適正管理（空き家除却、草刈りて空き地や空き家を除却した土地に太陽光パネル等）の提案がなされている。撤退を前提とする住を敷き詰め、発電した電力を電力会社に売却し収宅地では、①～③の利活用方策は暫定的にはあり益を得る4。売却益により、空き家除却・造成費用得るが、撤退への過程においては④の管理方策がやパネル設置費用等を回収する5。住宅地の撤退の過程で発生する空き地や（構造的に安全な）空き
ソーラーファーム

災害用借り上げ仮設住宅① 空き地や（構造的に安全な）空き家の屋根に、所有者もしくは投資家が出資して太陽光パネルを敷設① 耐用年数は残るが長期間借り手が見込めない空き家集積住宅地を対象に、空き家を災害時用途として登録② 発電した電力を電力会社に売却、収益により太陽光パネルの設置費用や空き家除却・造成費用等を回収② 空き家所有者に住宅の適正管理を義務づ
け、引き換えに固定資産税の減免等を実施(住宅用地に係る軽減特例の除外とセット)

 農地に戻し得る耕作放棄地よりも、既成市街地である撤退住宅地に設置する方が都市空間の有効活用③ 災害の被災者が集落・コミュニティ単位で避難し生活再建するまでの居住地として活用

 都市域に近接し送電ロスが少ない
 残存住宅に“地産地消”型電力供給も可能

図－13 老朽危険空き家の除却で整備された空地（長崎市老朽危険空き家対策事業）

 利点はライフライン等の基盤が整備済み
 課題は平時の維持管理コストと必要住宅数

植物工場

墓地（メモリアルパーク）① 空き家の活用もしくは新築により植物工場を整備① 居住者が住み慣れた住宅地
を自らの眠る墓地として活用

トランクルーム② 葉物野菜等の栽培・出荷、収益により整備費回収② “減歩”により造成事業費、管理費を捻出フラワーパーク

 天候や病害虫によらず収穫可能

 墓地不足解消の一助にも

若年低所得世帯向け住宅地

図－15 住宅地撤退跡地の空間利用に関するアイデア

4

図－14 近隣火災通報システム（福井県若狭町熊川宿）

3kW 住宅用システムの場合、太陽電池モジュールの設
置面積は約 20～30 ㎡で、わが国の平均的な気候条件では年間 3,500kWh 程度の電力を得ることができ、一世帯当たりの年間総消費電力量 5,500kWh の約２／３に相当
する（(財)省エネルギーセンター、太陽光発電協会、太陽光発電技術研究組合のホームページより）。
5 遊休地に太陽光パネルを設置し、太陽光発電による売電収入から、町内会費や地域運営費の捻出を目指す自治会もある（長崎県五島市、兵庫県丹波市等）。

等

土地総合研究 2013 年秋号

43

家の屋根に順次設置し、残存する住宅に対する電賃貸住宅の空き室が主たる対象となるが、首都直力供給として“地産地消”してもよい。農地に戻下地震や南海トラフ地震等の巨大地震による被災

し得る耕作放棄地よりも、既成市街地である撤退

想定では、避難所や仮設住宅の用地不足や仮設住

住宅地に設置する方が有効活用となるのではない宅の建設スピードの限界から大量の避難者・住宅か。

困窮者の発生が予測されることから、郊外住宅地

空き家等を活用した植物工場の整備・運営も今
6

後展開を検討すべきであろう（図－16） 。植物工のまとまった空き家の活用も候補に加えるべきであろう。

場では、葉物野菜を中心に、天候や病害虫によらず常に一定の収穫が見込まれる。郊外住宅地に居

7.おわりに住する高齢者の雇用創出にもつながるであろう。

郊外住宅地の多くはマイカー利用を前提に成り

ソーラーファームとシステムを組み、LED照明等に立っており、今後一層相対的住宅地需要が低下し用いる電力を太陽光発電（＋蓄電池）で賄うこと

縮退管理の重要性が増すものと思われる。我が国も考えられる。

の都市は、将来の更なる人口減少に備え、江戸時

郊外住宅地の縮退整備や跡地空間の有効活用を

代の都市形態に戻ることは不可能としても、町村広範に進めるためには、行政による公共投資の限スケールのコンパクトで自然と共生した自立循環界は明らかであり、ソーラーファームや植物工場型都市を目指して構造転換していくべきである。

のように、従後の収益により事業費を回収するビ
ジネスモデルを構築することが重要である。

本稿は、日本建築学会都市計画委員会・土地利用計画

耐用年数は残るが長期間借り手が見込めない空小委員会(2011)『スマートシュリンクと空間管理 －人口

き家が集積している住宅地では、「災害用借り上げ

減少時代のアーバンフォームとマネジメント３』資料集

仮設住宅」としての活用も考えられる。ライフラに掲載した拙稿「郊外衰退住宅地の縮退管理に関する一

イン等の基盤は既に整っているため、災害の被災考察」を加筆・修正したものである。

者が集落・コミュニティ単位でまとまって避難し生活を再建するまでの居住地として活用できるの

なお、本稿は筆者の個人的見解であり、必ずしも所属
機関を代表するものではない。

ではないか。登録した空き家所有者には住宅の適正管理を義務づける代わりに、固定資産税の減免

参考文献等を行う。借り上げ仮設住宅は、公的住宅や民間

1) 小場瀬令二・舟尾基（2000）「限界郊外住宅地における都市計画規制とバブル経済の影響に関する研究－茨城県美浦町の場合－」都市計画論文集，35，
pp.349-354
2) 柴田健・菊池成朋・松村秀一・脇山善夫（2001）「高度成長期に開発された郊外戸建て住宅地の変容プロセスに関する研究」日本建築学会計画系論文集，543，
pp.109-114
3) 細矢健太郎・鎌田元弘・坂本淳二・青木繁（2002）「混

図－16 空き店舗を活用した植物工場の例（鳥取市）

住農村地域における新住民住宅地の空洞化と開発行為の関連性についての考察 －茨城県猿島郡三和町を事

6

植物工場は建物用途規制上「工場」として扱われるため、工場の立地が不可となる用途地域においては、建築
基準法第 48 条ただし書許可による柔軟な運用が必要である。

例として－」日本建築学会計画系論文集，552，
pp.177-184

44

土地総合研究 2013 年秋号

4) 鎌田元弘・坂本淳二・細矢健太郎・西村昌彦（2002）15) 原田陽子・野嶋慎二・薬袋奈美子・菊池吉信（2006）「混住化農村地域における新住民行政区のコミュニテ「地方都市郊外戸建住宅地における複数区画利用プロ

ィ形成 －混住化による再編過程を経た行政区を事例

セスと空区画利用の可能性 －居住者による自律的住として－」日本建築学会計画系論文集，555，pp.215-222

環境形成に関する研究－」都市計画論文集，41-3，

5) 吉田友彦・齋藤雪彦・高梨正彦（2003）「旧住宅地造pp.1049-1054

成事業による未成住宅地の土地所有構造 －つくば市

16) 小場瀬令二・小林乙哉（2006）「民間開発による地区

SR地区を事例として－」日本建築学会計画系論文集，

計画のある遠隔郊外住宅地の相続時の変容動向に関す

573，pp.117-124

る研究 －八王子市めじろ台住宅団地を事例として

6) 小場瀬令二（2004）「遠隔住宅地の現状と課題 －超郊外は未来の田園住宅か、しかずんば蜃気楼か－」都
市住宅学，46，pp.10-15－」都市計画論文集，41-3，pp.671-676
17) 吉田友彦（2008）「経年化した郊外戸建て住宅地の居住実態と政策の方向性」都市住宅学，61，pp.22-27

7) 小浦久子（2004）「郊外住宅団地の居住実態と市街地

18) 田中千晴・湯沢昭（2010）「ライフステージの異なるの持続に関する研究 －神戸市高倉台団地における調世帯属性の変化と生活環境評価を考慮した郊外型住宅

査より－」都市計画論文集，39-3，pp.625-630

団地居住者の定住・転居意向に関する検討 －前橋市

8) 中西正彦・鈴木章裕・中井検裕（2004）「首都圏郊外を事例として－」都市計画，45-1，pp.79-86の宅地開発における空き地・空き家の解消方策に関す

19) 田中千晴・湯沢昭（2010）「地方都市における世帯のる研究 －伊勢原市・秦野市の宅地開発を対象としてライフステージによる都心と郊外間の住み替え意向に－」都市計画論文集，39-3，pp.631-636

関する検討 －前橋市を事例として－」都市計画論文

9) 深見かほり・大月敏雄・安武敦子・井出建（2005）「首集，45-3，pp.259-264

都圏郊外部の大規模戸建て住宅団地における空き区画『人口減20) 国土交通省国土技術政策総合研究所（2009）に関する研究 －茨城県美野里町内5団地を対象に－」少社会に対応した郊外住宅地等の再生・再編手法の開

日本建築学会計画系論文集，591，pp.1-8

発』国土技術政策総合研究所プロジェクト研究報告，

10) 西廣大輔・小山雄資・吉田友彦（2005）「郊外戸建住26

宅団地における空家の借家歴に関する研究 －埼玉県

21) 勝又済（2010）「郊外住宅地の維持更新の条件と取り

坂戸市K団地を事例として－」都市住宅学，51，pp.47-52

組み方策」『人口減少時代における土地利用計画 －都11) 吉田友彦・齋藤雪彦（2005）「放棄住宅地の立地と土地所有構造分析 －千葉県を事例として－」都市計画
論文集，40-3，pp.739-744
12) 鈴木佐代・沖田富美子（2005）「郊外戸建住宅地の居住者変化と住宅継承に関する研究 －横浜市青葉区の建売分譲住宅地の一事例から－」日本建築学会計画系
論文集，597，pp.161-166
13) 村本浩一・鶏内久之・仲村隆・蛭田晃生・藤井さや
か・有田智一・大村謙二郎（2006）「企業城下町における郊外戸建住宅地の課題と再生の方向性 一日立市におけるケーススタディー」都市住宅学，55，pp.64-69
14) 片山直紀・海道清信・村上心・前田幸栄（2006）「空き地・空き家実態からみた郊外住宅団地の持続可能性についての考察 －名古屋都市圏・可児市と多治見市における事例調査より－」都市住宅学，55，pp.70-75

市周辺部の持続可能性を探る－』，学芸出版社，
pp.59-64
22) 勝又済（2004）『建て替え誘導を通じた郊外既成ミニ開発住宅地の居住環境整備論』，東京大学大学院工学系
研究科都市工学専攻博士論文