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土地総合研究 2019年夏号

特集 相続を巡る諸課題の検討 

土地・住宅の相続と介護
日本大学 経済学部 教授  山崎 福寿やまざき ふくじゅ
な影響を及ぼしているかについて論じてみよう。
１．はじめに
相続税対策はしばしばマスコミにとりあげられるが、相続税の課税件数は必ずしも多くない。課

２．遺産と介護についての実証研究

税収入も固定資産税等に比較すると低い。 年

まず、相続と介護の間にどのような関係がある

度の課税収入はおよそ  兆  億円であり、このかについて分析した、経済学の実証研究論文を紹

金額は固定資産税の  程度である。相続件数に介していくことにしよう。日本では、 年前後占める課税対象の割合も、近年は ％程度まで上には相続財産のうちのおよそ ％が、土地住宅関昇してきているが、それ以前は ％程度であった 。

係の資産であったが、次第に低下し  年は

しかし、このことは、相続税が土地保有や利用に％である。この低下傾向は地価の低下を反映

及ぼす影響が固定資産税等に比較して小さいことしていると考えられるが、依然として他の預貯金を必ずしも意味しない。むしろ、相続税のほうがや金融資産に比較して最も高い割合を占めている。

高齢者の土地保有や介護に及ぼす影響は大きいとさらに、このデータは、相続税を納税した人たいえる。その理由は、相続税の次のような仕組み

ちを対象にした申告書に基づいて作成されたものにある。

であり、相続件数の ％以上を占める非納税者のまず、譲渡所得税や固定資産税は、基本的に節相続額は対象にされていない。また、土地住宅の税することが不可能であるが、相続税は資産を土課税標準は他の金融資産等に比較して低いので、地にシフトさせるといった生前の対策で、かなりこうした納税者以外の相続人が、土地住宅で相続の節税が可能になる。この理由は、土地のほうがした比率はこの比率 ％よりもかなり高いと金融資産よりも課税上の評価が低いからである。

推測される。つまり、土地住宅で相続すると、相金融資産は市場価格で評価されるのに対して、土続税を非課税にできる可能性が高まるので、そう地や住宅はその  割程度である。第二に、税率がした人々がこのデータには含まれていないのであ高く累進度も大きいので、節税のメリットもかなる。この点は、すべての相続を対象にすると、相り大きいといえる。それが特に高齢者の土地保有

続資産に占める土地住宅の割合が ％を相当上や相続、介護に重要な影響を及ぼしている。

回ることを示唆している。


本稿では、土地を相続する際の相続税が、土地の保有も含めて、家族の介護のあり方にどのようKWWSVZZZPRIJRMSWD[BSROLF\VXPPDU\SURSHU
W\SGI賃貸住宅市場への影響は、山崎［］および瀬下［］を参照。

国税庁 KWWSVZZZQWDJRMSLQIRUPDWLRQUHOHDVHNRNX]HLFKRVR]RNXBVKLQNRNXLQGH[KWPを参照。
土地総合研究 2019年夏号

戦略的遺産動機
林文夫氏たちの研究（$OWRQMLHWDO>@）では、すこし古いデータであるが、次の点が指摘

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選択しないという結論が得られている。すなわち、十分に高い所得を得ている親は、子供と同居する確率が低い。

されている。アメリカの平均的な家計は、その資こう した戦略 的遺産動 機とは 別に、 <DPDGD

産の  をリタイヤ後に取り崩している。
つまり、>@は、デモンストレーション仮説を検証して総資産のかなりの部分をリタイヤ後に少しずつ現いる。孫と高齢の親（祖父母）が同居することを金化して、生活のための資金を調達している。こ

通じて、自分が親（祖父母）の世話をする姿を孫れに対して、日本では  歳以上になっても正の貯に見せることによって、その価値の重要性を認識蓄をして、資産を増やしている家計が少なくない。

してもらい、自分も将来子供から面倒を見てもら石川氏たち（石川・矢嶋>@）も別の角度からうことが期待できるという仮説である。いま述べ同じ点を指摘している。
アメリカの高齢者世帯は、た二つの仮説のどちらが正しいかを検証したとこ

金融資産だけでなく住宅資産も取り崩して自分のろ、日本では、この仮説は棄却され、戦略的遺産生活資金に使っている。そのため退職後にも引越動機が支持されるという結論が得られている。

しをして、より小規模の持家や借家に移り住むと土地や実物資産はたくさん持っているが、十分いう行動が見られる。

な流動性を持たない高齢者にとっては、実物資産

しかし、こうしたことは日本の高齢者には見らを流動化する方法がないために、介護というサーれない。日本の場合は、実物資産である土地や住ビスを得るためには、子供たちに依存せざるを得宅を売却したり賃貸したり、土地を担保に資金をず、そのために土地や家屋を子供たちに遺産とし借り入れることがむつかしいために、結果的に意て遺すことを前提にして、子供たちに自分の面倒図しない形での遺産が多いと考えられる。なぜ、を見てもらうという動機が働くと考えられる。

日本の高齢者はこのような行動をとるのだろうか。
石川氏たちも、実物資産を流動化する方法が実

大竹氏たちの実証研究（2KWDNHDQG+RULRND

現できれば、こうした問題は解決することができ>@）では、自分たちの介護を子供たちにしてるとしている。つまり、土地や住宅を売却するこもらう代わりに、遺産を遺すという一種の取引関とが税制上不利にならず、あるいは土地を保有し係が子供たちとの間に成り立っているとしている。

続けるにしても、賃貸することが可能ならば、高これで長生きのリスクは子供たちに負担してもら齢者は意図した遺産だけを遺すことによって、将うことになり、安心して老後をおくることができ来の消費に充てることができる。そうすれば、遺る。これは戦略的な遺産動機と呼ばれる。この研産を計画的に遺したうえで、安心して老後を暮ら

究では、より大きな住宅や土地を保有している高
すことができ、消費も増やすことができるという。
齢者の方が、子供たちとの同居を選択する確率が高いことも示している。つまり、ある程度高額な３．遺産と介護の交換

遺産をもらえる可能性が高いほど、同居によってそれではどうして介護を子供たちに委ねなけれ介護してもらえる確率も高くなる。その意味で、ばならないのだろうか。高齢者には他の選択肢がこれは戦略的な遺産動機が働いていることを示しないのだろうか。相続資産をどのように活用するている。

ことが高齢者にとって望ましいかについて考えてしかし、すべての親が子供からの介護を期待しみよう。高齢者がつねに心配しているのは老後のているかというと必ずしもそうではない。日本で暮らしと相続である。
自分たちの老後だけでなく、も十分な年金や労働所得、賃金所得を生み出す能子どもたちのことも心配である。どのような手段力のある高齢者については、子供たちとの同居を

+D\DVKL>@を参照。
石川・矢嶋>@。

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土地総合研究 2019年夏号

を用いることによって、豊かで安心な老後と子供安心して老後を暮らすことができるのだろうか。

たちの将来を守ることができるだろうか。

地価が高い日本では長期の住宅ローンで住宅を購
平均的なサラリーマンの老後と相続入する場合が多く、ローンの返済後には十分な金融資産の蓄積がある人々は多くないと考えられる。

郊外に庭付きの一戸建ての土地と住宅を保有し自分の寿命には不確実性があるので、十分な金融ている平均的な高齢者が相続にあたって、どのよ資産を計算できないというリスクがある。こうしうな方法や手段を取るかについて考えてみよう。

たリスクに直面している高齢者について考えてみ

日本の相続税制度は、遺産を金融資産よりも土地よう。

で相続することを有利にしている。このことを前提にして、標準的な家計について考えてみよう。

高齢者の選択肢

ここでは、老後の生活や介護のために十分な資金

このような人たちにとって、次のようないくつを保有している富裕層というのは、必ずしも考えかの選択肢が考えられる。第一は、土地・住宅売ていない。

却＋賃借（購入）である。自分の土地付きの一戸これまでの貯蓄で蓄えた資産を基礎にして、退建て住宅を売却して現金化して、その資金で老後職後にどのような生活を過ごすかについて考えるの生活資金を調達しようとする場合を考えてみよ

ときに、子供たちに対する相続のことも考えなけう。もちろん、家を手放すのであるから、新たにればならなくなる。子供たちにどれだけの遺産を賃貸住宅やより小額で購入できる住宅を探さなけ

遺すかを考慮して、老後の生活を設計しなければればいけない。すると、賃貸住宅市場がかかえるならない。十分な蓄えのない人は遺産を遺す余裕問題のために、そうした賃貸住宅は狭いうえに家どころか、子供たちから資金的な援助を受けなけ

賃は割高になっている。また中古住宅を売却するればならないだろう。これは実質的に負の遺産をときの市場価格はあまり高くない。

遺したことになる。

つまり、これまでの住宅に住み続ける場合より平均的な高齢者が所有している土地や住宅は、も、居住コストは高くなることを覚悟しなければそれほど大きなものではない。したがって、それならない。
また、土地や住宅を売却した場合には、を分割して子どもたちに遺産で分配するというや予想以上に長生きした場合の費用を考えねばならり方は、土地の総価値を減らしてしまうので合理ない。すなわち、自分の予想している寿命以上に的ではない。

長生きしてしまった場合には、どのように老後のそのために、子供たちや相続人が複数いる場合資金を調達するかということが問題になってくる。には、誰に財産をどれだけ残すべきかという問題

この場合には、意図的に遺産を遺すどころではなと、実際に自分たちの老後の世話や介護を誰に頼い。老後の資金が不足してしまう。

むべきかという問題に直面する。十分な金融資産資金の不足が生じたときに、子供に頼るしか方をもっている高齢者は、この二つの問題を比較的法がないが、子供たちが遺産のない自分たちの介容易に解決できるが、そうでない場合には深刻な護を快く引き受けてくれるだろうか。子供たちに問題が発生する。十分な金融資産を所有している

そのような精神的かつ金銭的余裕があるだろうか。

場合には、土地の分割をせずに、例えば長男・長実際、この選択肢を選ぶ人はきわめて少ない。

女には土地と住宅を遺し、次男・次女たちには金次に、土地住宅賃貸＋賃借がある。現在保有し融資産を遺すというように分配すれば、相続をめている土地付きの一戸建てを貸して、自分は借家ぐる争いの確率はかなり低下する。に移り住むという方法だ。この場合には、土地やそれでは、土地と住宅はあるが、十分な金融資住宅は売却しないので、遺産として土地と住宅を産を保有していない高齢者は、どのようにすれば、子供たちに残すことができるかも知れない。つま土地総合研究 2019年夏号

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り、自分の一戸建ての家を他人に貸して、その家住宅ローンを組むのと基本的には同じであるが、賃を使って自分は借家に住むという方法である。

いまある住宅を担保にして一括払いあるいは分割

比較的大きな家を人に貸すことができれば、相払いで資金を借りて、亡くなった後には不動産が当の家賃を稼ぐことができるので、その家賃で、金融機関の手にわたって売却されることになる。

高齢者が二人ないし一人で住むような身の丈にあ子供が相続時に資金を返済して、住宅を相続するった借家に住むことは可能である。ただし、借地ということもできる。

借家法の問題があるので、その場合には定期借家つまり、老後の資金を住宅を担保にしてまかな契約にすることが望ましい。そして、いざといううという方法である。日本ではほとんど普及してときには土地と住宅を売却して、いま述べた土いないが、アメリカではある程度普及している。

地・住宅売却＋賃借の方法をとればいい。

この  つの選択肢の優劣を比較してみよう。こ

ここでの問題は、受け取り家賃と支払い家賃のれらの選択肢のなかでは、遺産と介護の交換を選差額と年金で生活資金をまかなうことができるか択することが、十分な金融資産をもたない平均的どうかである。受け取る家賃が高額であれば、こな高齢者にとっては、一番有利であるように思われは可能であろう。しかし、そうでない場合は、れる。これに対して、土地・住宅売却＋賃借（中新たに生活資金を別に得なければならない。十分古住宅購入）は中古住宅市場と賃貸借市場の問題な金融資産をもたない高齢者がこの選択肢を選ぶに直面する。中古住宅市場はさまざまな理由からには、貸家をできるだけ空室にせずに、高額の家十分に整備されているとは言えない。

賃を得ることができるのが条件である。

第二の賃貸＋賃借は、定期借家制度がどの程度

しかし、そもそもそうした戸建ての住宅を高い普及するかに依存しているが、比較的大きな規模家賃を払って借りる人がいるのだろうか。相続税の住宅を貸すことができない限り、現状では有利対策として、住宅を保有することが有利である点な選択ではない。また、普通借家で自分の家を他を考えると、規模の大きい住宅を借りるほど支払人に賃貸すれば、家が戻ってこないかもしれない

余力のある人々は、住宅を借りるのではなく、購ので、子供たちに相続財産として遺すことができ入する可能性が高い。住宅を借りても将来の相続なくなるおそれがある。

対策にはならないので、購入する方が有利なのである。
第三の方法は、先ほど述べた戦略的遺産動機、すなわち  遺産と介護の交換である。

さらに空室のリスクもある。今後人口も減少すると予想されている日本の現状を考えると、この方法を選択することによって、安心した老後を過ごすことができる人は、それほど多くないと考えそこでの問題は、特定の子どもやその家族に、られる。郊外の空き家の増加は、住宅に対する需自分たちの世話や介護を頼むということから生じ要の減少を意味している。したがって、空室のリる。つまり、他の子供に対してどのような対応をスクは無視できない。

するかという点が問題になる。相続時の多くのト第四のリバース・モーゲージは相続法にある遺ラブルは、こうした兄弟姉妹間の分配をめぐる争留分という制度のために、金融機関はきわめて消いによって発生していることは、よく知られた事極的である。遺留分というのは、親の意思とは独実である。しかし、子供が少なくなっている現状

立に子供たちや相続人に一定の割合の相続権を認

では、いずれこのリスクは無視できるのかもしれめるというルールである。もちろん、すべての相ない。

続人の同意が得られれば別であるが、そうした同第四は、リバース・モーゲージという方法で、意が得られなければ、親である被相続人は、自分土地と住宅を担保にして金融機関からお金を借りの財産を勝手に処分できない。したがって、リバるという方法である。住宅資金を購入する際に、ース・モーゲージ等で自分の住宅を担保にして老50

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後の資金を調達した後に、相続時点で相続人が遺緩和できれば、高齢者にとってより安定的な資金留分を主張するといったトラブルが発生することが得られやすくなるので、介護のためにお金を使が予想される。

うことができるだろう。これは、介護サービス市これまでの議論をまとめると、日本の相続税の場での供給を促進することになる。これまで以上

もとでは、土地を売却せずに土地を相続して、そに、様々な介護サービスやサービス付きの介護住して、次の世代も、さらに将来の世代も土地を相宅、アメリカ型のアシスティド・ハウジングが供続することが有利になる。これを手段として、子給されるようになるだろう。多くの人たちがこう供に同居や見守り・介護を依頼することが望ましした民間の住宅サービスを購入することが可能にい選択になる。相続税制のもとでは、土地を保有なる。このとき政府からの補助は不要である。

することは、老後の安心できる生活のための一種これらの相続や介護に関する問題を解決する意の保険として機能することになる。

味でも、まず相続税制の歪みを解消することが必

潤沢な流動性を保有する高齢者はこうした保険要である。その歪みとは、すでに何度もふれたよを必要としないが、そうでない高齢者にとっては、うに、相続税制上土地保有を有利にしている仕組

なるべく土地を売却せずに遺産として子供たちにみである。これを改めることによって、こうした残すことが有利である。したがって、金融資産で介護サービスの市場が動き出すと同時に、賃貸住老後の資金をまかなうことができる裕福な高齢者宅市場や中古住宅市場の取引が動き出す。

は別にしても、第三の方法が最も合理的である。

相続対策としての土地保有は、今後の年金財政

すなわち、子どもたちに土地と住宅を遺す代わりにも依存している。高齢者にとってみると、これに、子供たちに面倒を見てもらったり、金融的なまでの年金支給が潤沢なために、戦略的遺産動機サポートを受けるのだ。これが実証研究でも明らをサポートしていると思われる。年金財政の赤字かにされたように、多くの家計で実際に取られてを考慮すると、こうしたことは今後長くは続けらいる方法であると考えられる。

れない。すでに年金財政は破綻しているとも言わ相続時点まで土地・住宅を保有し続けることが、れており、従来の年金制度を維持できないのだと介護まで考えたときに最も有利である。
この点は、すると、土地住宅売却＋賃借ないし、土地住宅賃賃貸住宅に住み続けるよりも持家が相続や介護ま貸＋賃借の方法やその他の代替的な方法で、高齢で考慮すると、一層有利であることを示している。

者が保有しているかなりの不動産を売却して現金つまり、できるだけ若いうちから住宅ローン等を化したり、あるいは、それを担保に資金調達した用いて、持家を購入することが、将来的にも有利り、運用したりすることで、収入が得られるようである。持家が借家よりも有利なのは、相続対策ないくつかの対策を講ずべきである。にもなるからである。


４．おわりに

こうすることによって、高齢者たちがより豊かな老後の生活を送ることもできるし、子どもたちとの相続に関するトラブルを未然に防ぐことも可これまで述べてきた問題点の基本的原因は相続能であるように思われる。いずれにしても、遺産税制にある。相続税が土地と住宅の保有や相続を相続において土地だけを有利にしている点は、さ有利にしているために、これを売却したり、現金まざまな問題を生んでいる。そのため、土地の評化することにはきわめて多額のコストがかかる。

価をできるだけ市場価値に引き上げることが必要

そのために、介護に関する十分なサービスを得るである。同時に相続税の累進度を現状よりも低くことができない。

する必要がある。消費税率を今後も上昇させるこしたがって、相続税制の評価等の問題点を解消とが前提とされるのであれば、相続税を廃止するし、土地や住宅だけが有利になるような仕組みをことも選択肢のひとつであろう。こうした改正が

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されれば、土地や住宅市場の取引が増加し、賃貸住宅市場や中古住宅市場の活性化につながると考えられるL。

参考文献：$OWRQML-*)+D\DVKLDQG/-.RWOLNRII>@,V WKH H[WHQGHG IDPLO\ DOWUXLVWLFDOO\ OLQNHG"
'LUHFW WHVWV XVLQJ PLFUR GDWD 7KH $PHULFDQ(FRQRPLF5HYLHZ9RO1RSS
+D\DVKL)>@,VWKH-DSDQHVHH[WHQGHGIDPLO\DOWUXLVWLFDOO\ OLQNHG" $ WHVW EDVHG RQ (QJHOFXUYHV8QGHUVWDQGLQJ6DYLQJ(YLGHQFHIURPWKH
8QLWHG 6WDWHV DQG -DSDQ -RXUQDO RI 3ROLWLFDO(FRQRP\QRSS
2KWDNH)DQG+RULRND&<>@&KRFKLNXGRXNL
6DYLQJ0RWLYHV LQ1LKRQQR6KRWRNXWR7RPLQR
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-DSDQ 7KH8QLYHUVLW\RI7RN\R3UHVVSS
<DPDGD.>@,QWUDIDPLO\WUDQVIHUVLQ-DSDQLQWHUJHQHUDWLRQDO FRUHVLGHQFH GLVWDQFH DQGFRQWDFW$SSOLHG(FRQRPLFVSS浅田義久・山崎福寿・西村清彦>@「税制の変化の影響：地価を不安定化した相続税と土地譲渡所得税」

西村清彦編『不動産市場の経済分析情報・税制都市計画と地価』日本経済新聞社SS
石川達哉、矢嶋康次>@『日米比較で見る高齢者の貯蓄・消費と住宅資産の関係―中古住宅市場が活性化すれば高齢者の消費は増大―』ニッセイ基礎研
5(3257SS
金本良嗣>@「土地課税」野口編『税制改革の新設計』日本経済新聞社
瀬下博之>@「相続税制のゆがみと賃貸住宅市場の非効率性」本書 SS
山崎福寿>@『日本の都市の何が問題か』177 出版



L

相続税制改正の提言等については山崎>@を参照。
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