寄稿

グローバル及び日本の不動産市場概観とアジア富裕層によるマンション投資動向
JLL リサーチ事業部長
赤城 威志
あかぎ たけしJLL インターナショナルプロパティセールス シニアマネジャー
佐藤 健太郎
さとう けんたろう
2012 年末の第二次安倍政権発足以降の我が国JLL の視点から、近年のグローバル不動産市場及経済の回復は衆目の一致するところであろう。いび日本不動産市場の劇的な変化を賃貸市場と投資

わゆるアベノミクスということであるが、三本の市場に分けて概観し、分析説明していく。更に、矢のうち、一の矢（金融緩和）・二の矢（財政政策）

昨今我が国の分譲マンション市場を賑わせているによる景気刺激策は現在まで功を奏しており、今アジア富裕層からの資金流入について、その経緯後の安定的かつ長期的成長の礎えとなる最後の矢及び現状、並びに今後の展望まで考察することと（成長戦略）の成り行きを全世界が注目しているする。

状況である。ほぼ時を同じくして、金融危機以降長らく低迷していた我が国不動産市場も 2012 年

賃貸市場に回復基調に転じ、翌 2013 年以降は顕著な良化傾回復基調を維持するグルーバル市場向を示してきている。

日本において不動産市場が活況を呈していた

本稿では、総合不動産サービスプロバイダーと2007 年までの数年間は、実は世界的にも不動産市してグローバルに不動産サービスを提供している場が活性化していた時代であった。そして、世界

図表 1：世界主要市場のオフィス賃料比較

出所: JLL

2014 年第 2 四半期

図表 2：東京 A グレードオフィス概況

2014 年第 2 四半期

賃料（共益費込）

空室率

エリア

東京グレード A

円/坪

前四半期比

前年比

2014/6/30

前四半期比

JPY32,779

1.6%

4.1%

3.7%

0.0%

* JLL ビルグレード定義
東京グレード A
延床面積(基準階床面積):
階層:
竣工年:
所在地:

30,000 ㎡以上 (1,000 ㎡以上)
20 階建以上1990 年以降
都心 5 区 （千代田区,中央区,港区,新宿区,渋谷区）
出所: JLL

経済を襲った金融危機は不動産市場においても多さてその後、東京オフィス賃料は、上昇幅は少大な影響を及ぼし、2008 年初頭にピークを迎えたないものの継続して回復基調にあり、2014 年第 2

世界主要都市のオフィス賃料は、一様に下落の一四半期末現在、月額坪当たり 32,779 円（共益費込

途を辿ることとなる（図表 1）。しかし、その後のみ）となっている（図表 2）。
対前年同期比で 4.1％、経緯はグローバルの各市場によって若干異なって前四半期比で 1.6％の上昇となっており、とりわいることが解る。例えばロンドンを見てみよう。

け直近 2014 年以降はその上昇率を加速させてい2008 年以降大きく下落したのち、2010 年から徐々る。これは昨年以降のアベノミクス効果によるもに回復し出し、ヨーロッパ債務危機でもたついたのであるが、企業収益の回復を経て、徐々に現実ものの上昇傾向を維持し、現在の賃料水準は前回の設備投資が増加してきている状況を反映していピーク時を 100 とした場合 91 まで回復している。

る。オフィス需要は IT、通信、テクノロジー等のまた香港を見てみると 2009 年末には反転上昇し、勢いのある業種を筆頭に製薬、輸出関連企業、そ中国経済の発展をバネに 2011 年には第二のピーして国内金融機関を中心に増加している。実際、クを迎え、その後の下落期を経て現在新たな回復

2014 年に竣工済/予定の新築ビルはほぼ全て入居期に差し掛かっており、いわば次のマーケットサテナントを確保しており、市場全体の空室率もイクルに入ってきているのが見て取れる。

3.7％となっている。
引き続き賃貸市場では、堅調な需要が見込まれ上昇率加速する日本市場る一方で、市場の空室もすでに限定的となってい一方、東京であるが、2008 年以降の下落基調はるため、空室率は低水準を維持し、賃料はこれか長らく続き、一旦回復の期待が高まっていた 2011らも上昇するものと思われる。JLL では本年通年

年に東日本大震災が発生、更なる低迷期を経るこで 5-10％程度、更に来年には 10％以上の上昇となととなる。結果的に東京 A グレードオフィス賃料るものと予測しており、JLL オフィスプロパティ

は震災以降の“Flight to Quality＆Safety （質クロックにおいても、賃料上昇の加速フェーズを及び安全への回帰）”の気運を背景に 2012 年第 2キープするものと考えている（図表 3）。

四半期にボトムアウトしたが、実に 4 年間、16 四

なお、世界主要都市のオフィス賃料推移で見た半期に渡り継続的下落基調にあったこととなる。

ように、東京のオフィス賃料は金融危機以降の長

なお、世界的な賃料下落は、反転時期こそ違えど、い低迷期を経て、前回ピーク時（100）と比較して前回ピーク時と比べ概ね 6 割水準にて回復に転じも未だ低い水準（63）にあるため、他の主要都市ている点は大変興味深い。との比較においても今後の上昇余地は大きいもの

図表 3：JLL プロパティクロック 2014 年第 2 四半期

図表 4：世界の商業用不動産直接投資総額の推移 2014 年第 2 四半期

出所: JLLと考えられる。これは海外投資家の視点からは非に総額 7,580 億ドルを記録し、ピークを迎えた。

常に魅力的に映っており、後述する不動産投資市

その後先に見た賃貸市場と同様に、2008 年に入り場の活性化の理由の一端を担うものとなっている。

金融危機の影響を受け市場収縮が始まり、2009 年には総額 2,090 億ドルまで落ち込む。その後 2010

投資市場

年から拡大傾向に転じ、昨年 2013 年には総額2007 年のピークに迫る世界の不動産投資額5,880 億ドルまで回復している。グローバルに見JLL では、世界の不動産市場における商業用不た場合、オフィス賃料は 2010 年前後から回復傾向

動産直接投資額の調査を四半期毎に行っているにあったが、不動産投資市場は賃貸市場回復以上（図表 4）。グローバル不動産投資市場は 2007 年に活況を呈してきていることが分かる。地域別に

見ると、アメリカ大陸における回復が顕著で、本直接受けた資本市場は、2013 年不動産投資額を更年 2014 年には過去のピークである 2007 年レベルに拡大させ、通年で取引総額は 4 兆円に達し、前に達するものと予測されている。これは金融危機

年比 100％増、すなわち倍増することとなった。

以降の世界的金融緩和による資本市場への影響がこの日本における不動産投資額急増を牽引したの大きい。市況回復期には世界各国の年金基金や政は、J-REIT である。アベノミクス以降の株価上昇

府系ファンド等のコア資金が世界の不動産投資市と同様に、J-REIT の投資口価格も大幅に上昇し、場を席巻し、また近年はプライベートエクイティ

J-REIT の資金調達環境を改善させた。
2013 年におや各国デベロッパー、そして REIT 等の投資活動がける IPO を含む J-REIT の資産取得額は、取引総額活発化してきている結果と言える。JLL では、グ全体の約 45％を占める。これに加えて、国内不動ローバル全体の 2014 年投資総額は前年比 20％増産会社及び事業会社等による不動産購入が目立ち、の 7,000 億ドルに達するものと見込んでいる。

近年の不動産投資市場においては国内資本が活発であったことが特徴的である。

J-REIT が主導、海外投資家も引きつける日本市場しかし、暦年の変化を見てみると、徐々に海外投資家による不動産取得額（東京都）が増加して一方、我が国日本の不動産投資市場の状況を示きているのも事実である（図表 6）。2007 年の活況

すのが図表 5 である。
やはり 2007 年に総額 7 兆円期のレベルではないものの、海外投資家の不動産を超え、不動産投資市場は最大化した。その後、購入の割合も近年上昇してきている。グローバル

グローバルと同様に取引額は減少の一途を辿るが、比較においては、日本の不動産市場の現状、すな

やはりここでも市場の回復はグローバルに遅れる。

わち①未だ低位な賃料水準、②低金利に裏付けら結果的に震災の年である 2011 年が底となったが、れた世界でも最も優位な資金調達環境、③アベノ

この年の投資総額は約 1.5 兆円まで落ち込み、ミクスによる景気回復期待、更には 2020 年に控え2007 年のピーク時に比べ約 1/5 の市場規模に縮小る東京オリンピックと、海外投資家を魅了する環したこととなる。その後、賃貸市場全体の良化以境は整っているのである。なお、東京の不動産市前に、不動産投資市場は回復基調に入り、2012 年

場がグローバルに見てもいかに大きいかは図表 7には前年比 25％増の 2 兆円の取引額となる。そしを参照されたい。
世界の各都市の中でもロンドン、て異次元の金融緩和を含むアベノミクスの影響をニューヨークとともに 3 大巨大都市の一角をなし

図表 5：日本の商業用不動産直接投資総額の推移 2014 年第 2 四半期

出所: JLL図表 6：海外投資家による不動産取得額推移（東京都）

出所: JLL

図表 7：都市別商業用不動産の直接投資総額推移 2014 年上半期

出所: JLLていることが一目で分かる。この市場規模の大きある。今後マーケットにて売買が取り沙汰されてさもグローバル投資家を引きつける魅力の一つでいる大型物件も散見されるため、引き続き不動産ある。

投資市場は拡大するものと思われる。JLL では2014 年に入ってからも不動産投資額は増加している。上半期でも 2 兆円を超える水準となっているが、現在でも不動産取得意欲は高まる一方で2014 年通年で総額 5 兆円超、前年比 20-30％増となるものと予測している。

図表 8：海外投資家購入住戸の価格帯内訳

アジア富裕層によるマンション投資動向
ここからは、昨今我が国の分譲マンション市場を賑わせているアジア富裕層からの資金流入につ数かそれ以上の販売実績があると見込まれる。いまやマンション海外販売ビジネスは、年間数百億円のビジネスに成長したといえるだろう。

いて、その経緯及び現状、並びに今後の展望までこれらの引き金となったのは 2 点だと考えられ考察していく。具体的には、アジアの富裕層マネる。1 点は国内デベロッパーの動きだろう。現在

ーが日本の高級マンションに流入している傾向はでも国内マーケットのみで完売できる状況ではあ

過去 2 年で定着しつつあるが果たして確かなものるものの、今後 10 年先を見据えて、ノウハウの蓄なのか？また、アジアの富裕層はなぜ日本に魅力積、ブランディングの浸透等を目的とし、大手デを感じているのか？そして今後の展望という 3 点

ベロッパーが先手を打ってマーケットを切り開いについて考察したい。

たことは注目すべき点だといえるだろう。大手デベロッパーの動きを見て準大手や中小のデベロッ定着するマンション海外販売ビジネス
まず過去 2 年間で日本のマンションがかつてなパーがすでに参入したり参入を検討しているのが現在の状況である。

いほど海外投資家に売れたことは間違いないだろ

2 点目は言語の障壁がクリアーされつつあるこう。JLL が 2012 年 11 月に第 1 回目のマンションとである。不動産といえば、かつては英語とは無販売会をシンガポールで実施して以来、契約ベー縁の業界だったが、1990 年代後半から始まった不スですでに約 200 戸の実績がある。総額約 160 億

動産証券化以来、バイリンガルの人材が不動産業円がまったく新しいルートによって日本に流れて界に増えたことが大きく影響していると思われる。

きた。JLL のほかにも様々なブローカーが、日本実際の購入者からは「日本のマンションは昔からのデベロッパーや再販業者と組みシンガポール、買いたかったが、窓口がどこにあるのかが全くわ

香港、台湾の販売窓口となり、おそらく JLL と同からなかった」という声が多々聞こえてくる。

図表 9：為替レートの推移（対シンガポールドル、米ドル）

出所: JLL

銀が打ち出したインフレターゲット 2%が大きい

実物不動産志向のアジア富裕層だろう。また 2020 年夏季オリンピック・パラリン

アジアの富裕層はなぜ日本のマンションを購入ピックの開催決定、現在議論されているカジノ誘しているのだろうか？大好きな日本にセカンドハ

致等、不動産価格に好影響を及ぼすイベントが目ウスを持つというニーズはあるものの、大半は純白押しである。また規制の面では、外国人が購入粋な投資目的である（図表 8）。したがって自己使する際の法規制がほとんどないという、むしろ世用ではなく、賃貸に出し賃貸収入も得るのが一般界的に見ても珍しい状況であることが購入の後押的だ。一定の売却利益が見込めるとなれば躊躇なしとなっている。例えば、シンガポールでは外国く売却するだろう。JLL の実績では、約 90%が投人が購入する場合は印紙税が高かったり、オース資目的で自己使用は 10%に満たない水準である。

トラリアでは売却時に制約がかかったりするなどなぜマンションなのかということに対しては、と、実は外国人に対する規制はあるものである。

まずアジアの富裕層は実物不動産に投資し財をな

しかし、なんといっても最大の魅力は、現在のしてきたという歴史を知る必要があるだろう。例

日本の不動産の価格水準の低さであると考えられえば、シンガポールは、20 年続くインフレが最近る。特に東京は世界有数の都市であるにもかかわ政府の政策により頭打ちになったとはいえ、不動らず、他の主要都市と比較した場合、平均単価は産価格は数倍に膨らんでいる。これらの売買を繰その 6 割程度である。坪単価 500 万円は東京ではり返し、また借り入れによるレバレッジ効果もあ随分と高額な買い物ではあるが、シンガポール、り、自己資金を数十倍に増やし、富裕層の仲間入香港、台では坪単価 1,000 万円も珍しくないのがりを果たしたものも少なくはない。

現状である。

この成功体験ゆえにアジアの富裕層は、実物不また、為替の要因も大きい。
アベノミクス以後、動産、特に購入金額が比較的低いマンション 1 室

円は対米ドル（対香港ドル）やシンガポールドルへの投資を好むのである。彼らはまずマクロ経済に対して 30%程度円安になっている（図表 9）。単及び規制、現在の価格水準、為替という 4 点でタ純に去年 1 億円だったものが今年 7,000 万円で買ーゲットとなる国を決める傾向にある。現在日本えるという感覚だ。この影響は絶大である。

が選ばれている理由は、やはりアベノミクスと日図表 10：主要 4 都市における海外投資家比率（ロンドン、ニューヨーク、東京、パリ）

出所: JLLられる。

海外投資家を魅了するための 2 つの課題

不動産ファンド業界にバイリンガル人材は増えそのような状況のなか、アジアの富裕層によるたものの、現状では、海外投資家向けにマンショ

日本のマンション投資熱は多少国内の需給バランン販売を行うバイリンガル人材はまだまだ限定的

スに影響は受けるが、まだまだ冷めないだろうとである。アジアの富裕層は、日本への投資は初め予測される。
少なくとも 2020 年の東京オリンピッてながら、世界中でマンション投資を行い財を成ク・パラリンピックまでは需要は底堅いであろう。

してきたいわゆるマンション投資のプロである。

しかしながら、世界各都市のデベロッパーがアそのような投資のプロに明確にマクロ経済、税制、ジアのマネーに注目している。現在でもアジアの法令、賃貸の仕組み、売買･賃貸マーケットの展望

投資家にとって、ロンドンがダントツの人気で、などのすべてを語れる必要がある。外国人マンシアジアマネーの流入度合いは東京の非ではない。

ョン購入元年の昨年は、すでに買い意欲が高くそ機関投資家も含めた統計になるが、図表 10 が示すれほど説明を必要としない投資家が多かった。つとおり、ロンドンは海外投資家の割合が 70%を越まり詳細な説明なしでも積極的に購入してもらええており、外国人にとって投資しやすい都市であた面があるが、今後更に東京をアピールしていくるといえるだろう。
また、ニューヨークも虎視眈々際には、高度な説明能力と知識が求められるだろとロンドンに次ぐ座を狙っている。近年ではドイう。
つまり海外投資家に対する IR を行うイメージ

ツのベルリン、スペインのバルセロナ等も昨今のである。

ユーロ安を追い風にアジアへの販売展開を計画しているとも聞く。

また、もうひとつの課題としては、いかに売買取引後も外国人購入者をサポートできる体制を構これらの都市に比べてより魅力的な投資対象と築するかだと考えている。これまで障壁となってしてアピールできるかが、今後の東京及び日本全きていた言語の壁はブローカーにより解消される体の課題である。そのためには、投資家が求めるが、ブローカーが介在するのは売買の完了までで正確な情報を発信できる人材の育成、また取引完ある。その後は外国人オーナーと管理組合、賃貸了後のサポート体制を構築することの 2 点が求め業者等との直接の関係になるため、ここで言語を含めた問題が生じる可能性が高い。例えば管理組合に関しては、長期的には管理会社がバイリンガル対応できる体制を整えていくのかもしれないが、まずはいかに購入時のブローカーが管理会社と外国人オーナーとの間に入り円滑なコミュニケーションのサポートをするか、もしくは賃貸管理会社等と協業し、スムーズな管理組合運営体制を構築できるかが鍵を握っている。賃貸及び売却時には日本の企業を利用することになると思われるが、それらの会社が外国人オーナー特有の対応方法を理解し、決め細やかにフォローすることが重要である。
例えば、賃貸収入にかかる源泉徴収を収める手続きはもちろんのこと、税理士と協業し、還付申告するところまでが求められている。海外投資家からは、「これまで確定申告していなかったので源泉で収めた所得税の還付を受け取っていなかった」、また「火災保険をかけていなかった」等の事例が当社に寄せられてきた。当社では賃貸管理会社を中心に火災保険、税務申告から売却までをバイリンガルで支援できる体制を整えており、購入者からは一定の評価をいただいている。
今後、海外投資家のマンション購入が一過性のもので終わることなく継続的なトレンドとなり、市場の更なる成長、活性化のために当社も末席ながら尽力していきたい。