2023年版

知的資産経営報告書
不動産開発を通じた社会の活性化に向けて

目次
1.

代表挨拶

2

2.

経営哲学

3

3.

事業概要

4

4.

事例紹介

5

5.

選ばれる理由

6

6.

沿革

7

7.

業務プロセス

8

8.

組織資産

9

9.

関係資産

11

10.

現在価値ストーリー

12

11.

経営環境

13

12.

将来ビジョン

15

13.

今後の事業展開

16

14.

事業戦略

17

15.

将来価値創造ストーリー

19

16.

会社概要

20

17.

会社沿革

21
1

代表挨拶
 和を以て貴しと為す。それが私たちのベースとなる考え方です。
我が国には、「和を以て貴しと為す。」という言葉があります。不動産開発には、企業経営にまつわる様々な課題を解決し、全ての関係者様へ利益を還元する力があります。特定の者だけが利益を得るのではなく、全ての関係者が利益を得て、諍いなく満足していただくこと。これが、これからの日
本社会における不動産開発の使命であると確信します。

当社の存在理由は、土地を加工し価値を向上させ、利益を創り、お客様へ還元することにあります。

価値ある土地づくりを通じ、お客様に感動していただくとともに、より豊かな社会を築くことを目指して日々取り組んでいます。そして当社は、お客様との協業・共生を大切にしています。お客様が抱える課題や問題に寄り添いながら、独自の不動産開発ノウハウを活かし、お客様のニーズに合わせた最適なプランを提供することで、お客様との信頼関係を築いてまいりました。

国内に目を向けてみると、経営者の⾼齢化や市場縮⼩などの厳しい経営環境を背景に、⻑年地元で事業を営みながらも過大な負債を抱え、経営に苦しむ経営者が多数いらっしゃいます。また、事業用地の抱える様々な問題により事業展開が困難になり、資金繰りが苦しくなる経営者や、貸し出した事
業資金の回収に悩む金融機関も存在します。

当社は、30年の実績に基づく不動産開発ノウハウを駆使してその活用法をご提案し、こうした悩みを抱える企業の事業継続を支え、金融機関の課題を解決することができます。そして、経営者がお金の苦しみから解放され、いきいきと活躍していただくことが、ひいては社会の活性化につながるものと考えております。

この使命を実現するためにも、引き続きお客様と信頼関係を築き、共に成⻑してまいります。引き続き、ご支援・ご愛顧を賜りますよう、お願い申し上げます。

 知的資産経営報告書の作成にあたって
当社は、30年にわたり不動産売買や開発に携わり、1000棟以上、15万平米以上の不動産売買を手掛けてきました。その経験に基づく不動産開発ノウハウは非常に複雑で、お客様へお伝えすることが難
しく、⻑年の課題となっておりました。

そこで、知的資産経営を通じて、当社の使命と、知的資産である不動産開発ノウハウを具体的に明らかにするとともに、当社がなぜ土地加工を通じて土地を加工し価値を向上させ、利益を創り、お客様へ還元できるのかをご理解いただきたいと考えました。

これからも、本報告書の作成を通じて明らかになった知的資産を活かしつつ、お客様とともに協業・共生してまいります。そのためにも、本報告書を活用しながら現在と将来の当社の姿を見定め、必要な取り組みを明らかにし、使命を果たしてまいります。

株式会社 大澤都市開発
代表取締役社⻑

大澤 義幸

2

経営哲学
 経営理念

和を以て貴しと為す。
様々な問題を抱える土地が、当社のワンストップでスピーディな不動産開発サービスによって問題のない土地に変わり、土地の付加価値が⾼まります。これによって生み出された利益をお客様・パートナーへ還元することですべてのステークホルダーがWin-Win-Winとなります。
 使命

不動産開発で社会を活性化する。
昨今の厳しい経営環境を背景に、苦しい経営を迫られる企業にとって、土地の活用
は、事業継続を支える柱となり得ます。そして、経営者様がお金の苦しみから解放さ
れ、いきいきと活躍していただくことが、ひいては社会の活性化につながります。当社は、30年間培ってきた不動産開発ノウハウで、そうした企業を支援し、貢献することを使命とします。
 存在理由土地を加工し価値を向上して利益を創り、還元する。
当社では様々な問題を抱えた土地の相談を、幅広くお受けしています。こうした問
題のある土地開発には、道路の法規制、造成、切り離し、商業施設の誘致、値段が⾼い等、様々な複雑な要素が存在します。当社にはそうした要素を組み合わせて解決し、問題のない土地に開発するパターンをシミュレーションできる力があり、⾼く売るた
めの出口までに道筋が描けるからこそ、利益を創出できます。逆に、問題のない土地は当社の存在理由が発揮できないため、当社の事業対象外となることもあります。

3

事業概要
当社には、日々、様々な問題を抱えた土地の相談が寄せられます。
当社には、その問題を解決し、土地の価値を⾼める道筋を描く独自のノウハウがあります。
だからこそ、問題を抱えた土地でも、お客様が満足する価格で買い取ることができるのです。
そして利益を創出し、お客様とともにWin-Win-Winとなることができるのです。
価値幅広い不動産情報相談の背景：不動産に関する業務や法律が複雑化し高度化している〇商業コンサルタント〇建設コンサルタント（ VE/CD）〇研究者（土地工学博士等）

オーメード開発

土地情報の提供元（情報パートナー）
不動産開発の協力先（プランニングパートナー）

公認 不動産コンサルティングマスターによる、高く買い、不動産価値を高め、高く売り、関係者へ利益を配分するまでのきめ細やかなプラン
大澤都市開発が買主として不動産所有者へ売却代金の支払い ※事業方式による協業法人との共同事業（事業参加型）

極めて高度で特殊性が高く、複雑な土地開発をお客様に代わって実施・実現することで問題のある土地が問題のない土地へ変換される。

持続可能性が高まることによる、社会の活性化

価値

4

事例紹介
CASE１：隣接駐車場買取による狭小地マンション化の成功事例
POINT

⻑年培った土地開発ノウハウによる多様なプランの提案

大阪市福島区にある30坪ほどの土地の所有者に対し、大手建築メーカーがワンルームマンションを建設する提案をしていました。しかし狭⼩地のためワンルームマンションとしての事業化が難しく、相場よりも⾼い価格での買取りは難しい状況でした。
そこで大澤都市開発は、隣接する駐車場を買取り約60坪に拡張し、マンションを建設する計画を提案することで、当初の倍の部屋を確保できるマンション化が可能になり、売主の納得できる価格を即座に提示して買取りを成功させました。
このような他社では極めて困難です。大澤都市開発自身が土地の買主としてリスクを負っているだけ
でなく、⻑年培ってきた不動産コンサルティングノウハウと、プランニングを実現する関係分野の専門家集団との連携という複数の知的資産のつながりがあるからこそ、実現できます。
本事例の詳しい解説動画を公開しています。

CASE２：土地造成とテナント誘致によるロードサイド店舗建設の成功事例
POINT

土地買取から造成、テナント誘致、売却まで一貫した対応

神戸市垂水区にあるこの土地は、幹線道路から数m落ちた土地があり、そのままロードサイドの店舗を建設することは不可能でした。他社では、仲介という立場から問題のない土地を扱うことが多く、こうした土地造成を行った対応は諦めざるを得ませんでした。
しかし大澤都市開発は、仲介ではなく土地の買主としての立場であり、またこうした土地の造成に関する豊富な知識や⾼い技術を有します。それだけでなく、豊富なネットワークによりロードサイド店舗を展開するテナント誘致までワンストップで実現することができます。
複数の知的資産の活用により、地権者６⼈の土地の買取、神⼾市の土地の払い下げを実現したうえで、造成による平面化、テナント付け、そして売却を実現しました。大澤都市開発だからこそ、プランに一貫性を持ち、コストを掛けることなく、ワンストップでスムーズに対応することができます。
本事例の詳しい解説動画を公開しています。

その他様々な事例を当社代表大澤の著書で紹介しています。

経営者のための 事業用不動産「超高値」売却術

幻冬舎

経営者のために、なぜ不動産売却が失敗しやすいのかをまず押さえ、失敗しな
いためにはどうすればいいのか、最低限押さえておくべき基本的な知識、実際に手掛けた不動産売却の事例を使ってどのような問題が起き、どう解決して⾼値売却を実現したのかを紹介しています。

5選ばれる理由

安心・納得・感動
我々は、卓越したサービスで、お客様が安心し、納得し、そして感動していただ
く。常に、その一点を追究しています。

大手デベロッパーやゼネコンが手を出さない案件の解決能力

不動産開発における広範で複雑な問題、特に市場分析、財務分析、法規制、環境問題、造成においては面だけでなく様々な立体的な造成ノウハウが必要になってきます。大澤都市開発では、このような広範で複雑な戦略的課題に⻑年取り組んできたことにより、解決策を提供する能力と実績があります。

 完成度の高い開発計画の策定と実施のための専門的パートナー

不動産開発は非常に複雑なプロセスであり、様々な分野の知識と技術を必要とし、様々な分野の専門的なパートナーが必要になります。これらのパートナーとの連携により、完成度の⾼い開発計画の策定と実施が可能となり、経済的な成果を最大化しつつも社会的、環境的な課題への対応も可能となります。大澤都市開発では、豊富な実績に基づいた専門的パートナーとの協力関係を構築しており、綿密な連携によって質の⾼いプランニングと確実な実行を可能としています。

大澤都市開発行政・政治家

工学博士

6

沿革
年代

出来事や知的資産との関わり

知的資産

大澤（現代表）の大叔⽗（⽗⽅の祖⽗の弟）が、神⼾で不動産業を営む。
大澤の⽗が神⼾で不動産業を営む。

〜1986年
大澤社長の人格形成期

大澤義幸（現代表）が神⼾市の垂⽔区で生まれる。大学時代はアメフトに没頭。スポーツを通じて、チームワークとポジションの専門性の大切さを体感する。

23歳

大学卒業後、少⼈数で設立されたばかりのマンション販売会社に就職。売れ残り物件を売るための
リノベーション販売などのノウハウを学ぶ。先輩営業マンの一流の営業スタイルに触れ、見た目や声、表情、話す内容を学ぶ。スポーツで体感していたスピード感覚を活かして案内から申込までを２日間で成約し、報奨金を得る。

1989年（平成元年）

26歳

バブル期になり、不動産価格⾼騰を受けて異常な取引が常態化する中、神⼾で物件を担当。３年半勤務後、実家の事業拡充のため、退職。実家の不動産業を兄弟で引き継ぐ。不動産の販売はできる
が、不動産を作る知識がないことに気づき、一から知識を身に着けることを決心する。チラシを作り、地主を回り営業。前職の部下と分担し、駐車場管理業務を急成⻑させる。０を１にするためには考えるだけではなく、対人折衝をはじめとした実際に行動することの大切さを学ぶ。

1993年（平成5年）

30歳

⽗親との経営⽅針の違いから自分でやるしかないという考えに至り、独立。創業メンバーである
40代の営業と学生時代の後輩３⼈で不動産仲介業を開始する。神⼾市垂⽔区で駐車場管理台数
シェアNo1になる。

1994年（平成6年）

31歳

神⼾は平坦地が少なく、⼭を削り⾕を埋め⽴てて土地を作る必要がある土地柄なため、事業を通じて「土地加工のノウハウ」を蓄積するとともに、「ものづくりの哲学」を感じる。

1999年（平成11年）

36歳

垂水に自社ビル兼不動産オークション会場を建設する。競争できるほどの⼈気のある土地が集まらず、不要な土地の情報が集まる。

37歳

兵庫県の出資を受け、当時日本では珍しい不動産オークションを主催する。地元不動産業者との諍いなどもあり、兵庫県の出資金を返済することになるも、業績は好調で優秀な⼈材が集まり、会社
全体で４店舗50⼈（営業28⼈）規模になる。規模が拡大する中、上場の計画も出る一⽅でコスト管理ができておらず、費用が嵩む。

1986年（昭和61年）

2000年（平成12年）

不 動産開発ノウハウ形成期

2001年（平成13年）

2003年（平成15年）

2006年（平成18年）

2014年（平成26年）

発展期

2016年（平成28年）

38歳

100区画の大型開発プロジェクトに着手。

40歳

事業は急成⻑するがつらい時期。兵庫県からの出資を受け、お客様からの反響が大きくなり、⼈と情報の集まり⽅が変わる。TVCMを打つなど世間からの注目も大きく、プレッシャーは大きかった。
心理学を応用した営業テクニックを、他人でもできるようにマニュアル・ルール化することで組織的な営業が可能になり、優秀な人材が集まり、従業員数は50人まで増える。チームで対応する必要が生じ、現場や人をみるようになる。

43歳

第2次ベビーブームの世代が40代となり、土地需要が減少するとともに業績が頭打ちになると、中間管理職が次々に独立。コスト削減のため不動産事業を縮⼩し、大阪支店を縮⼩するなど、事業を処理する中、社⻑の業務が増え負担が大きくなる。

51歳

10億以上の投資・借入をしてゴルフ練習場の経営に乗り出す。競合の出店等により思うように集客できず、売却しようとするも値段がつかず、⼈生最大の危機となる。しかし、本来の持ち味である土地開発能力を発揮し、土地を造成して３つに分割して売却先をまとめ、金融機関と交渉して借り換えて息を吹き返す。
ゴルフ練習場の擁壁工時を通じて、財団法人建設工学研究所（現一般財団法人）とのつきあいが始まる。神⼾市は⼭に海に囲まれて建設工学が発達しやすい環境にあり、国内外の研究者が集まる日
本一の権威集団となっていた。こうした学術的な組織との付き合いから、土質工学や法工学などの工学的な知識を身に着け、組み合わせて「土地の隣地買取り」や「土地の加工」を行う知識・ノウ
ハウの下地となっていく。
それまでが成功続きで自分の意見を押し通してきたが、ゴルフ練習場経営の失敗を通じて、これまで蓄積してきた知識や経験が、体に落ちてきた。いろいろな人と知り合い、自分のやるべき仕事（天命）は何かを考えるきっかけとなる。
• どんな事業でも競争やつらいことが必ずある。危機に直面したときにこそがんばらな！という気持ちになれる仕事が、自分自身の天命だという考えに至る。
• 自分ひとりの能力ではできることに限界があることを知る。創業の時にはあった、自分の考えと違っていても、違う意見を聴くことへの必要性を改めて感じる。

53歳

ゴルフ練習場の売却が落ち着き、関⻄の中心である大阪に拠点を構え、天命である不動産事業を再スタートする。大阪は、東京とつながり⼈や投資が集まりやすく、土地活用も幅広い。大阪の不動産業は会話をしながら情報を収集する他、商売のスピードが速く、敗者でも復活できるなど、神⼾とは異なる土壌がある。
神⼾で培ってきた土地づくりのノウハウが大阪で活かせることに気づく。これまでの事業で培ってきた「土地の隣地買取り」や「土地の加工」のノウハウを武器に新たなビジネスを行う決心をする。

人的資産
卓越した不動産
開発能力を持つ大澤社⻑

組織資産
大澤都市開発の不動産開発ノウ
ハウ
関係資産
プランの構築と実現に貢献する
パートナー
存在理由
土地を加工し価値を向上して利益を創り、還元する

これまで培ってきた知的資産を活かした事業展
開へ

7

業務プロセス
大澤都市開発には、問題のある土地に関する情報提供や相談が日々寄せられ、次のようなプロセスで、複雑な土地の問題を解決していきます。
当社では、問題のない整った土地は取り扱いません。なぜなら、当社の存在理由である「土地を加工し価値を向上して利益を創り、還元する」が発揮できないからです。
STEP

具体的な作業の内容やこだわり

土地情報提供依頼
ＦＡＸや電子メールなどの媒体を使い、大阪府下の宅建業
者約１万社、あるいは情報提供パートナーに対し、売り土地情報の提供依頼のＤＭを送付します。

１

また、金融機関からの紹介により、土地の売主や、売主に近い地元の不動産業者との関係を構築します。

対応可否判断２

土地情報の提供や相談があれば、問題のある土地は存在理由が発揮できるため、対応を検討します。逆に、問題がない（整った土地）では存在理由が発揮できないため、非検討となります。（業者転売案件は検討しない）【問題のある土地の例】①商業テナント開発用地：５００坪〜②宅地開発用地：１５０坪〜③駅近狭⼩地（古屋付：連棟含む）：１０坪〜④１棟マンション⑤区分マンション⑥借地：借家⑦駐車場

土地開発・交渉

３

利益を創るためには、土地の付加価値を⾼める必要があり、そのためのプランを立案した上で、土地開発と関係者との交渉を行います。一例として、道路に面していない狭⼩地に隣接する土地の買収交渉をすすめ、まとまった土地にして問題を解消し、付加価値を⾼めます。売れない土地は問題解決を、値段が合わない土地は付加価値の⾼い土地に造成します。
間に幾重にも業者が入り、売主とのチャネルが⻑い場合は交渉がまとまらないことが多いので、直接売主に価値を上げるための交渉をします。もしくは、できるだけ売主に近い地
元の不動産業者との交渉をまとめていきます。

ディレクティング
プランニング

４

STEPを表す写真

契約締結

５

STEPを表す写真

おおまかな⽅向性が決まれば、具体的なプランニングに入ります。プランを実行するために、大澤都市開発の⼈材がディレクターとなって関係分野の専門家たち（プランニング
パートナー）をまとめ、プランを実行するための具体的な役割決めをしていきます。

土地の売主に対しては、土地の買取から売却までの具体的なプランを、できるだけわかりやすい資料で説明して不安感を解消し、感性で契約を取り付けます。
土地の買主として、売主に直接交渉するできる立ち位置だか
らこそ、当事者として、その土地が持つ問題に真剣に取り組む姿勢があります。
その後は建築などの理性的なプロセスに入っていきます。
その段階では、感性と理性両面の交渉力が求められます。

関連する知的資産
関係資産
売り土地情報を提供してくれる不動産所有者（売主）
関係資産
売り土地情報を提供してくれる情報提供パートナー

存在理由
土地を加工し価値を向上して利益を創り、還元する
組織資産
極めて⾼度で特殊性が⾼く、複雑な土地開発の知識と経験

組織資産
土地の買主として、売主に直接交渉できる

組織資産
関係分野の専門家（プランニング
パートナー）をまとめるリーダーシップ

組織資産
売主の心をつかむ
感性と理性の面談
能力

8

組織資産：独自の不動産開発ノウハウ
１．極めて高度で特殊性が高く、複雑な土地開発の知識と経験相談に持ち込まれる土地に問題があり、解決が難しければ難しいほど当社の存在理由が発揮できます。土地の問題は100物件あれば100通りと言えるほどに多彩です。状況も刻々と変化するため、多面的な視野も求められます。この問題を解決し、土地の付加価値を⾼めるプランを立案した上で、土地開発と関係者との交渉を行います。
他社では、こうした問題解決や価値向上ができないため、問題を抱えた土地の場合のほとんどが希望価格での買取が不可能です。売
れない土地は問題解決を、値段が合わない土地は付加価値の⾼い土地に造成するためには、複雑化し⾼度化している不動産や金融に関する業務・法律に関する知識と経験が必要不可
欠だからです。
当社では、社⻑である大澤 義幸をはじめとした一流の専門知識と⾼度な技術力を持つ不動産のプロフェッショナルが揃い、⻑年培ってきたノウハウを共有することで、極めて特
殊な不動産の問題解決を可能としています。

２．土地の買主として、売主や金融機関に直接交渉できる社⻑の大澤自身が土地の買主として、事業資金の借り入れを個⼈保証で行い、土地所有者から直接土地を購入しています。自分自身が大きなリスクを負っているからこそ、当事者として、その土地が持つ問題に真剣に取り組む姿勢があります。
また、大澤自身が土地で苦労してきた経験から、所有者の立場や気持ちを理解し、よりそった対応をしています。この点が、当社の使命でもあり、仲介手数料を取ることが目的の多くの不動産業者とは、大きく異なっています。

9

組織資産：独自の不動産開発ノウハウ
３．売主の心をつかむ感性と理性の面談能力（１）売主が土地の売却を決断するまでの心理的な流れ
STEPに入る前段階として、⾼く買うプランを構築し、お客様への提案の工程を入口から出口までを省略せずに想定しておきます。

STEP３

感性
（決断）
理性（提案→納得）
プラン・設計チームで対応が必要な部分

STEP２

感性（好き・嫌い）
現地案内

STEP１

STEP１：お客様は初めての面談の際、感性（好き・嫌い）に基づいて話を聞こうかどうか判断されます。そのため最初の15〜30分で、信頼関係を作ることが重要です。信頼関係が作れなければ次のステップには進めません。
STEP２：お客様にプランを説明・提案し、理性的に理解・納得していただきます。
STEP３：売却の最終判断はお客様の感性で決断していただくことになります。
この流れをスピード感をもち、関係分野の専門家をまとめるチーミングによって実現することが求められます。

（２）売主の直感による判断に影響を与える要素と割合

要素

割合

顔

70%

声

20%

内容

10%

特にSTEP1では、お客様との面談や現地案
内などで初めて対面することになります。その時は、プランの内容ではなく、好きか嫌い
かの直感で話を聞こうかどうか判断することがほとんどです。
その判断に対し、対面者の顔や声が９割の影響を与えることが知られています。いかに誠実な外見や表情、声のトーンで誠実さや安心感を伝えるかが勝負の分かれ目となります。

４．関係分野の専門家（プランニングパートナー）をまとめるリーダーシップ
現在、不動産に関する業務や法律が複雑化し⾼度化する業界では、幅広い専門知識と豊富な実務経験が必要です。

仲介業者

司法書士

設計士
大澤都市
開発

税理士

建設業者

金融機関

そして、関係分野の専門家とチームを組み、プランニングの構築と実現に向けたチーミン
グが欠かせません。
言わば、大澤都市開発の担当者はディレクターであり、関係分野の専門家をまとめあげるリーダーシップ能力が必要です。

10

関係資産：プランの構築と実現に貢献するパートナー
１．関係分野の専門家（プランニングパートナー）
不動産に関する業務や法律が複雑化し高度化している現代では、問題解決や付加価値向上のためには各分野の専門家の協力が欠かせません。当社には３０年間かけて構築した高い能力と豊富な実績を持つパートナーとのネットワークがあり、プランニング、プランの実施に協力していただいています。
パートナーとして必要な実績・能力など

弁護⼠

関⻄でもトップクラスの不動産法務に詳しい弁護⼠です。法的リスクを最小限に抑え、契約書の作成や審査、交渉を専門知識でサポートします。
地方の規制や手続きにも詳しく、顧客の利益を守るためのアドバイスを提供します。

設計⼠・建築⼠
開発コンサルタント

土地の開発設計の専門家であり、当社の土地加工案を具体的な形に変えます。プロジェクト全体の方向性を示し、リスクを最小限に抑えながら最大の価値を創出する戦略を策定します。

建築業者・土木業者

設計から施工までを一手に引き受け、建築物を含む土地加工プランを立てる場合には、費用積算を含め必要不可欠な存在です。

研究者

土木分野で権威ある神⼾大学名誉教授とのつながりがあり、当社の調査結果や開発案に対して、第三者として見解を述べ、安全性を担保します。
見解を基に行政判断が行われ、土地開発をスムーズに進めることができ
ます。

政治家

土地計画に強い優秀な政治家とのつながりが、土地開発における問題の解決に寄与することもあります。

２．売り土地情報を提供してくれる情報提供パートナー
当社の存在理由でもある、土地を加工し価値を向上して利益を創り還元する起点となる、売り土地情報を提供してくれるパートナーです。
パートナーとして必要な実績・能力など
不動産業者

当社へ様々な土地情報を提供する重要なパートナーです。管轄地域の不動産市場の動向を把握して当社にとって適切な物件を見つけるための情報を提供し、その情報提供の見返りとして手数料をお支払いしています。

経営革新等支援機関

中小企業を中⼼とした事業改革や成⻑戦略の策定に寄与しており、全国
で約40000件数以上（令和4年12月）存在します。当社は土地開発専門の認定支援機関として登録し、他の支援機関と連携し中小企業の課題解決に取り組みます。

金融機関

中小企業の財務支援を通じた経営相談窓口としての役割から、課題解決の方向性の一つとして不動産の相談が寄せられます。当社との連携によって、不動産の利活用を通じた中小企業の経営支援の一端を担います。

11現在価値創造ストーリー
いただいている価値
お客様から

協業・共生
Win-Win-Winな関係
Live Together

製品・サービス

さらに多くの売主や情報提供パートナーからのコンタクト

顧客提供価値

お客様の感動
希望価格で契約が成立し、売主、買主、紹介者すべてが満足する
不動産所有者（売主）にとって不動産の売却で生活が楽になり資産が増えて安心する

不動産業者・情報提供パート
ナーにとって、まとまった手数
料収入が入り経営が安定する

売主の希望価格で買い取り買主の希望価格で売ることで利益を創る問題があり売れない土地が問題ない土地に変わる

希望価格で売りたい土地の付加価値を高める

お客様が安心・納得する、
ワンストップでスピーディなオーメード不動産開発サービス

プランの構築と実現に貢献するパートナー

さらなるノウハウの蓄積

売り土地情報を提供してくれる不動産所有者（売主）

売り土地情報を提供してくれる
情報提供パートナー

関係分野の専門家
土地開発プランニン
グパートナー

大澤都市開発の不動産開発ノウハウ（差別化要因）

存在理由が
保たれる

知的資産とそのつながり

土地の買主として、売主に直接交渉するできる立ち位置

極めて高度で特殊性が高く、複雑な土地開発の知識と経験

売主の心をつかむ
感性と理性の面談能力

関係分野の専門家（プランニングパー
トナー）をまとめる
リーダーシップ

存在理由
土地を加工し価値を向上して利益を創り、還元する大澤社長の人格
不動産が好き社長（売主）の気持ちがわかる
失敗を楽しく変えられる問題が起きても頑張れる

大澤社長の神戸での苦労の歴史
個人保証で事業をしてきたことによる仕事に対する真剣さ

強化
ポイント

関係資産

フィード
バック価値

組織資産

顧客提供
価値

風土資産

製品・
サービス

理念資産

人的資産

物的資産

12

経営環境
現状と10年後の変化予測【現状】
人口が減少し、個人の土地需要が下がる中、企業からの不動産の有効活用に関する相談が増えている。

市場・顧客
Customer【10年後の変化予測】
企業の財務面の課題解決の手段のひとつとして、不動産の問題をどう解決するかの出口戦
略がわからない企業が増える。
【現状】
大企業が⻑期的な戦略として、企業のM&Aを進めている。
【10年後の変化予測】
中小企業の倒産廃業が増加し、M&A市場が活性化する。M&A専門会社は不動産に関する問題解決が難しく、戦略立案が困難となる。
【現状】
他の不動産会社では、不動産開発を武器にしているところは少ない。認定支援機関の登録４万社のうち、不動産会社は１社（当社）しか登録していない。
【10年後の変化予測】
認定支援機関はもとより、複雑な土地造成に対応できる不動産開発業者は減り続ける。

競合
Competitor【対策】
経営革新等認定支援機関に登録する約４万社のうち、不動産開発に⻑けた会社は１社（当社）しかいない。
企業における土地の活用法は多様化していく。
企業の不動産の問題解決を含む出口戦略の立案（CRE経営）をサービスとして展開し、増える需要を獲得していくための戦略を立て、実行に移す。

【対策】
独自の不動産開発ノウハウを活かしたオーメード開発をベースとした、オーメードCRE、
オーメードM&Aを展開することで、他の競合との差別化を図っていく。

【現状】
M&A専門会社が取引を活発化しているが、具体的には2023年7月より着手。外注で業務
不動産に関する出口戦略までの立案は難しい。 フローやAIにノウハウを落とし込む。そのために、オーメード開発事例を整理していく。
【10年後の変化予測】
相談を受けた案件の解決をシミュレーション
M&A専門会社が不動産の領域に踏み込んでする。
くる。もしくは不動産会社がM&Aの領域に踏み込んでくることが想定される。
ただし現場でどこまでのレベルで成立できているかは大きく異なる。土地の造成まで対応できるプレーヤーはさらに数が少なくなる。
【現状】
⻑年の業界経験により、不動産開発の知識やノウハウが大澤社⻑自⾝に蓄積されている。
役員として採用し、各業務プロセスを役割分担することでそのノウハウを活用していく。

自社
Company

影響と対応策

【対策】
AIチャットなどのシステムに不動産開発の知識やノウハウを蓄積し、社内の人間が必要な時に必要な情報を引き出せるようにする。

【10年後の変化予測】
不動産開発のノウハウをシステムに蓄積し、誰を採用しても対応できる状態になっている。 他の業種で成果を挙げているセンスのある人材を獲得し、各プロセスをへ任せることで組【現状】
織的に新事業を推進していく。
M&AやＣＲＥ経営推進事業を展開するにあたっての人材採用を進めている
また状況に応じ、プロジェクトごとにSPC(特別目的会社)を設立し、外部協力先と【10年後の変化予測】
ともに事業を推進していく。
M&AやＣＲＥ経営推進事業を展開するにあたっての各プロセスに必要な人材が配置され、十分な対応能力・ノウハウを持てる。

13

経営環境
経営環境の激変により、多くの企業が過大な負債を抱え後継者不足は深刻な社会課題となり、事業継続の岐路に⽴たされています。
■社長平均年齢/社長交代率の推移
2022 年時点の社⻑の平均年齢は60.4
歳。前年を0.1 歳上回り、32 年連続の上昇で過去最⾼を更新。社⻑が交代した割合は3.82％、前年から0.1pt 低下し、2010 年以降は3％台後半で推移。社⻑
が引退する平均年齢は68.8 歳、70 歳が目前の段階で交代している結果に。
（出所）帝国データバンク 特別企画: 全国「社⻑年齢」分析調査（2022 年）
https://www.tdb.co.jp/report/watching/press/p230606.html■業種別に見た、借入金月商倍率の推移
多くの業種で感染症流行前と比べて借入金月商倍率が上昇し、借入金の返済余力が低下している可能性がある。
借入金月商倍率=（金融機関短期借入金＋その他の短期借入金＋金融機関⻑期借
入金＋その他の⻑期借入金＋社債）÷月
商（出所）2022年版「中⼩企業白書」
https://www.chusho.meti.go.jp/pamflet/hakusyo/2022/PDF/chusho.html■ＣＲＥ戦略実践のためのガイドラインが国土交通省より公開
不動産の有効活用（取得・売却・所有・賃借）を戦略的に行うことが企業経営においては重要であるとして、
ＣＲＥ戦略に係るスタンダードとなる考え⽅「ＣＲＥ戦略実践のためのガイドライン」が国土交通省が設置した
CRE研究会から公開された。
不動産の利活用の様々な段階で、多種多様なリスクを分析することが重要であるとして、具体の事案に照らし、「物的」「法的・事業的」局面や、「開発」「取得」「保有・運営」「売却」という段階ごとにそれぞれのリ
スクを確認し、個々の不測の損害に対し、最⼩のコストで効果的に抑制する⽅策を立てることが重要としている。
（出所）国土交通省CRE研究会「ＣＲＥ戦略実践のためのガイドライン」
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk5_000113.html

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将来ビジョン
当社は不動産開発ノウハウを活かして企業のＣＲＥ経営を実現し、あらゆる事業の継続可能性を高めます。
経営者のいきいきとした人生と活躍のためには、経営の不安から解消されることが必要です。その手段のひとつがCRE経営です。CRE（ Corporate Real Estate：企業不動産）経営は企業が自⾝の不動産を有効に活用し、経営戦略に組み込むこといいます。CRE経営は以下の理由により、企業の財務の健全化、および成⻑戦略の一部として強く推奨されています。

1. コスト削減

不動産は企業にとって大きなコストを占めます。CRE経営により、企業はリース、保守、運用のコストを削減することが可能です。不要な物件の売却や、使用率の低い物件の有効利用等を通じてコストを削減し、事業継続の可能性を高めることができます。

2. 資産の最適化

不動産は企業の大きな資産の一部です。CRE経営を通じて、企業は資産を最適化し、その価値を最大化することができます。状況に応じて資産を売却し、課題となった負債を返済して利息負担を減らし、事業継続可能性を高めます。

3. 働き方の変化への対応

リモートワークやフレキシブルワークが一般的になりつつあります。オフィス需要が変化し、それに合わせた不動産戦略が求められています。CRE経営を通じて、企業はこれらの変化に対応し、生産性と従業員の満足度を高めることができます。

4. サステナビリティの推進

人口減少などを背景に需要が先細りする市場において、事業構造上収益拡大が難しい企業に対し、不動産の在り方の見直しは経営戦略において新たな道を示します。そのままでは廃業せざるを得なかった事業に対し、永続可能性が飛躍的に高まります。

企業・経営者様を支える認定支援機関や金融機関と提携し、関係者のだれもがWin-Win-Winとなることで、日本社会の活性化に寄与します。
事業者を支える認定支援機関や金融機関にとって、企業の事業継続可能性を高めることが自社の利益、融資した資金の回収可能性を高めます。そして誰もが満足し、より多くの企業の事業継続に貢献することが、Win-Win-Winとなることで、よりいきいきとした事業活動を促し、日本社会の活性化に寄与します。

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今後の事業展開
不動産の有効活用や資産の最適化を背景に、CRE（Corporate Real Estate：企業不動産）経営が注目されています。
また、経営者の⾼齢化を背景に、企業の休廃業・解散件数が⾼止まりしています。
当社はこのような経営環境を背景に、強みの不動産開発ノウハウを活用して企業の抱える不動産に関する課題を解決し、ひいては社会的課題を解決する事業として、オーメードCRE・オーメードM&A事業を展開してまいります。

幅広い不動産情報

価値

企業情報
CRE/M&A
相談

有効活用・仲介
管理・資産分割…等相談の背景：不動産に関する業務や法律が複雑化し高度化している

KPI

補助金相談

KPI

〇商業コンサルタント〇建設コンサルタント（ VE/CD）〇研究者（土地工学博士等）

KPI オーメード開発・オーメードCRE・オーメードM&A

土地情報の提供元（情報パートナー）
不動産開発の協力先（プランニングパートナー）〇認定支援機関〇金融機関

新たな土地情報の提供元（情報パートナー）

公認 不動産コンサルティングマスターによる、高く買い、不動産価値を高め、高く売り、関係者へ利益を配分するまでのきめ細やかなプラン
大澤都市開発が買主として不動産所有者へ売却代金の支払い ※事業方式による協業法人との共同事業（事業参加型）

極めて高度で特殊性が高く、複雑な土地開発をお客様に代わって実施・実現することで問題のある土地が問題のない土地へ変換される。

持続可能性が高まることによる、社会の活性化

価値

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事業戦略
１．CRE経営推進事業
企業からの経営の相談窓口である金融機関や認定支援機関とタッグを組み、CRE経営を推進します。当社の不動産開発ノウハウを活かした財務健全化等に貢献し、紹介いただいた金融機関や認定支援機関には紹介料のお支払い、あるいは共同事業を提案します。
相談
大澤都市開発紹介料

金融機関
認定支援機関
中⼩企業診断士
税理士

相談
紹介料

企業

不動産開発ノウハウを活かした事業承継・財務健全化支援・共同事業提案

２．不動産開発金融事業
様々な問題で不動産開発事業の継続が困難になると、事業者は利息を支払うだけの余力がなく経営に苦しみます。また、事業資金を融資・出資する金融機関や証券会社にとっても、回収可能性が低くなり両者ともに苦しい状況となります。

金融機関
証券会社

融資
利息

不動産保有者
事業会社

事業を困難にする不動産に関わる様々な問題で、事業継続が困難になり投資資金回収が困難に

本図は一例ですが、事業開発会社と大澤都市開発で共同出資し、特別目的会社(SPC：Special
Purpose Company)を設立します。当社が不動産を買い取り、様々な不動産に関わる問題を解決した
うえで、特別目的会社（SPC）へ貸します。さらにSPCより事業開発会社へ不動産を賃貸することで、一時的なキャッシュにより経営が楽になるだけでなく、これまで通り事業継続が可能になります。金融機関としても融資資金の回収可能性が⾼まります。

融資
利息
金融機関
証券会社

融資
利息

特別目的会社
（SPC）

賃借料

賃貸
賃借料

大澤都市
開発

賃貸
土地売却

不動産保有者
事業会社

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事業戦略
３．企業、認定支援機関にとってのメリット
メリット・価値

企業

金融機関
証券会社
認定支援機関• 不動産の売却によって借金を返済でき、より事業に適した場所へ移転するなどして事業継続可能性が⾼まる• 過大な負債負担が軽減され、財務状況が改善して経営者が経営の苦しみから解放される• 手元資金を増やし、資金繰りを改善することで新事業展開に取り組む余裕を創出する• 信用力の⾼い金融機関や証券会社、認定支援機関が関わることにより、事業スキームへの安心感がある••••

企業に寄り添い、経営をサポートするという使命が満たされるクライアントの事業継続可能性が⾼まり、顧問、融資契約を維持できるクライアントの不動産売却による手数料などの利益が期待できる融資した資金の回収可能性が⾼まる

一例として、都市の中心部に、狭⼩な土地で数十年町工場を営む中⼩企業があげられます。そうした企業では⼈口減少を背景に国内市場の縮⼩のあおりをまともに受け、増収の見込みが少なく、財務状況が悪化して資金繰りが苦しく、設備投資もままなりません。このままでは廃業もやむを得ないという状況ながら、生業であるため廃業することもできず、経営者の悩みは大きいと推察されます。
当社のCRE経営推進事業、不動産開発金融事業により、所有する不動産の売却や新たな活用を促し、経営者を経営の苦しみから解放します。状況に応じて、より広い移転先での事業継続を検討いただく
ことで、⾼い生産性を実現することも可能となります。こうした不動産を通じて事業の抜本的見直し
が、さらに⻑い期間の道筋を創出します。

４．組織体制の構築
土地加工や開発許可、隣地買収等の交渉ノウハウ、工事計画全体を把握した造成業者の管理などは
⻑年の経験がある代表取締役の大澤にしかできない分野です。そのため、情報収集、土地加工、販売のプロセスごとに分割して適材適所に人材を充て、状況に応じ、プロジェクトごとにSPC(特別目的会社)を設立し、外部協力先とともに事業を推進していきます。

大澤 義幸
代表取締役

相談窓口

情報収集

土地加工
ご提案

販売

様々な外部専門家集団との提携

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将来価値創造ストーリー
いただいている価値
お客様から

協業・共生
Win-Win-Winな関係
Live Together

製品・サービス

さらに多くの売主や情報提供パートナーからのコンタクト

顧客提供価値

お客様の感動
希望価格で契約が成立し、売主、買主、紹介者すべてが満足する
不動産業者・情報提供パート
ナーにとって、まとまった手数
料収入が入り経営が安定する

不動産所有者（売主）にとって不動産の売却で生活が楽になり資産が増えて安心する

企業の財務状況が改善して経営者が苦しみから解放される

売主の希望価格で買い取り買主の希望価格で売ることで利益を創る問題があり売れない土地が問題ない土地に変わる

希望価格で売りたい土地の付加価値を高める

お客様が安心・納得する、
ワンストップでスピーディなオーメード不動産開発サービス

ＣＲＥ経営推進事業
不動産開発金融事業

プランの構築と実現に貢献するパートナー

さらなるノウハウの蓄積

売り土地情報を提供してくれる不動産所有者（売主）

売り土地や企業情報を提供してくれる情報提供パートナー

関係分野の専門家
土地開発プランニン
グパートナー

各プロセス
を担う人材

大澤都市開発の不動産開発ノウハウ（差別化要因）

存在理由が
保たれる

知的資産とそのつながり

土地の買主として、売主に直接交渉するできる立ち位置

極めて高度で特殊性が高く、複雑な土地開発の知識と経験

売主の心をつかむ
感性と理性の面談能力

関係分野の専門家（プランニングパー
トナー）をまとめる
リーダーシップ

存在理由
土地を加工し価値を向上して利益を創り、還元する大澤社長の人格
不動産が好き社長（売主）の気持ちがわかる
失敗を楽しく変えられる問題が起きても頑張れる

大澤社長の神戸での苦労の歴史
個人保証で事業をしてきたことによる仕事に対する真剣さ

強化
ポイント

関係資産

フィード
バック価値

組織資産

顧客提供
価値

風土資産

製品・
サービス

理念資産

人的資産

物的資産

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会社概要
会社名

株式会社

大澤都市開発大阪本社〒530-0001 大阪府大阪市北区梅田1丁目11番4号
TEL: 06-6131-6225
FAX: 06-6131-6112

東京本社〒101-0036 東京都千代田区神田北乗物町10番地2
TEL: 03-6228-5625
FAX: 03-6228-5626

名古屋支店〒453-0015 名古屋市中村区椿町20-15
TEL: 052-446-8590
FAX: 052-308-3349

代表者

代表取締役社⻑設立

2007年（平成19年）5月25日

資本金9,800万円（グループ資本金1億2,200万円）

建設免許

大阪府知事（般―26）第141352号

宅建免許

国土交通大臣（1）第9680号

経営革新等支援機関

10792700512

事業内容

不動産開発・住宅分譲・総合建設業・不動産コンサルティング・不動産投資・不動産収益事業 etc.

関連会社

株式会社大澤ゴルフアカデミー
日本商業投資株式会社

株式会社HIGHER LIFE

取引銀行

尼崎信用金庫 大阪支店
池田泉州銀行 堂島支店
永和信用金庫 うめきた支店
SBJ銀行 東京本店営業部
大阪協栄信用組合 新大阪支店
大阪厚生信用金庫 梅田支店
大阪シティ信用金庫 梅田支店
大阪商工信用金庫 梅田支店
大阪信用金庫 上福島支店
香川銀行 大阪北支店
関⻄みらい銀行 堺筋営業部
北おおさか信用金庫 野田支店
きらぼし銀行 新橋法人営業部
紀陽銀行 ⻄天満支店
神⼾信用金庫 本店営業部
山陰合同銀行 大阪支店
三十三銀行 名古屋駅前支店

清水銀行 名古屋支店
成協信用組合 本店営業部
大同信用組合 本店営業部
東京スター銀行 梅田支店
徳島大正銀行 大阪中央営業部
名古屋銀行 大阪支店
のぞみ信用組合 本店営業部
播州信用金庫 三宮支店
姫路信用金庫 湊川支店
兵庫信用金庫 学が丘支店
枚方信用金庫 本店営業部
北陸銀行 大阪支店
みずほ銀行 梅田支店
三井住友銀行 梅田支店
ミレ信用組合 本店営業部
りそな銀行 北浜支店
（五十音順）

顧問弁護⼠

弁護⼠法人関⻄法律特許事務所（北浜）谷口法律事務所（梅田）

顧問税理⼠

アイピー法律会計事務所

メール・WEBサイト

E-mail : info@0030.co.jp
WEB : http://osawa-group.jp

大澤

大阪駅前第4ビル2階

義幸

認定年月 2023年4月28日

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会社沿革
1992年9月

有限会社設立1993年9月

株式会社設立1999年9月

本社ビルを新築、移転

2002年3月

兵庫県下企業初

2003年5月

資本金9,800万に増資

2004年3月

都市再生機構

2004年5月『土地がないから家が建つ』出版2004年10月

代表取締役 大澤義幸、神⼾学院大学客員教授就任

2007年5月

株式会社大澤都市開発

2010年1月

兵庫県知事よりゴルフ事業経営革新計画承認を取得

2011年3月

大阪府知事よりゴルフ事業経営革新計画承認を取得

2015年9月

商業施設開発事業を開始

2016年5月

大阪市福島区鷺洲に、ゴルフスクール「ゴールドクラブゴルフ福島」を開設

2016年8月『経営者のための 事業用不動産「超高値」売却術』出版2016年12月

東京都中央区銀座に、東京支店開設

2017年2月

特定目的会社「マスターズコミュニティ」にて、シルバーマンション分譲事業を開始

2018年5月

東京都千代田区神田に、東京本社として移転

2018年7月

ライフスタイル提案企業として、「ＨＩＧＨＥＲ

2020年5月

愛知県名古屋市中村区に、名古屋支店開設

2020年6月

大阪府知事より経営革新計画承認を取得

2021年10月

道路管理を目的に日本サブリースシステムを「関⻄道路管理協会」に商号変更

2022年9月

SPCとして「日本商業投資株式会社」を設立

2023年4月

不動産会社として初の経営革新等支援機関に認定

主要実績

シルバー分譲マンション共同SPC 142⼾60億円
ゴルフ練習場跡地6000坪 26億円で売却
都⼼土地180坪を14億円で売却

都市公団より事業用地取得

定期借地権プロジェクトスタート

分譲住宅1,000棟以上
計画中案件

設立

ＬＩＦＥ」を設立

15万平米以上の不動産売買

宝塚 ゴルフ練習場跡地3500坪開発計画進行中
大阪府より箕面市2000坪近隣商業地域購入開発計画中

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