【第１１９回 定期講演会 講演録】
［日時：平成１８年６月２８日
第 １１９回 講 演 録 ］
場所：東海大学校友会館「平成１７年度土地に関する動向」及び「平成１８年度土地に関する基本的施策」
国土交通省土地・水資源局土地情報課長
大坂 正
■はじめに

■社会経済の構造変化

本日は６月８日に閣議決定されました所謂土地白書、その概要を若干説明させていただきますと、先ず社会「平成１７年度土地に関する動向」及び「平成１８年度土

経済構造の変化ということで、人口が減少する、或いは地に関する基本的施策」につきまして、若干の時間をい

産業面でも、土地をあまり多く必要としない産業がこれただきましてご説明させていただきたいと思っておりまからの産業の中心になってくるということで、そういうすので、よろしくお願いいたします。

社会経済構造の変化の中で土地に対する需要は弱含みにご案内の通り、土地白書は、土地基本法に基づく白書

なってくるという大前提に立ってございます。更に、そということで、６月９日に閣議で決定されまして、国会ういった中で国民、企業の土地に関する意識ですけれどに既に報告されているものでございます。

も、土地神話の崩壊ということで、土地を持っているだ

先ず、今年の白書は全体的にどういう内容になっていけで有利な状況になるといった国民の意識は大幅に減少

るのかということを、ご説明させていただきたいと思いしてきているということ。
（Ｐ．１１１ 上段）こういった社ます。先ず、土地を語るときには社会経済情勢というも

会経済の変化に伴い、後でもう少し詳細にご説明いたしのがどういう状況であるかということを、確認しなけれますけれども、空き家・空地が発生するといったことにばいけないということで、まず社会構造の変化というこ対する国民の不安と申しますか危惧といったものが顕在とですが、人口の変化或いは産業構造の変化といったこ化しつつあるといった状況になっているということでごとを白書の中で整理させていただいています。

ざいます。
（Ｐ．１１１ 下段）

次ぎにそういうことを受けた土地に関する動向の変化ということで、国民ないしは企業の土地に対する意識がどういうふうに変わってきているのかということ、或い■土地に関する動向の変化

は、従来は土地を持っていれば利益が上がるといったよ
うな、仮需要的な土地の取得或いは保有というようなこ

また、土地市場としてはどういう変化が生じているのともあったわけですけれども、現時点においては収益性

かということでございますけれども、これもご案内の通或いは利便性を重視した中での価格形成が図られている

り、穏やかな景気の回復ということで、オフィス需要がというような分析、更には、今回の白書の一つの特色で増大しているとか、或いは地方に行きますと、結構大規ございますけれども、できるだけ土地行政の方向性を出模な工場等の設備投資が行われているという状況、更にそういうことで、こういった状況を踏まえた上での土地は住宅を見ましてもここ３年間建築着工が増加傾向にあ施策としての課題をピックアップして、それへの対応はるということ、もう一つ大きな動きとしましては、証券

どうあるべきかという方向性を整理させていただいてお化による不動産投資市場の活発化ということでございまります。

して、こちらにＪ－ＲＥＩＴの投資額というものをグラフで整理してございますけれども、これを見ていただきましても、Ｊ－ＲＥＩＴだけで４兆円規模の不動産市場を形成しているということで、証券化ということが土地市場の活が減少するといった状況の中で、これから低・未利用地性化という中で大きなウエイトを持ちつつ全体として、等が発生する、或いは空き家が発生するといったときに、そういう流れが増嵩されつつあるというふうな分析です。

どういう対応をするかといったことが大きな課題になっ（Ｐ．１１８ 上段）てくるだろうということで、白書の中では低・未利用地

このような土地市場の動向を受けまして、地価でござの活用についてどういうふうな取り組みがなされている

いますけれども、これは今年の地価公示をベースにしたのかという、これは英国の例でございますけれども、そ分析ですけれども、ここに示したのは全国の商業地の例

ういうものも紹介させていただいておりますし、日本にを整理させていただいてございます。
（Ｐ．１１２ 下段）水

おきましても色んな取り組みがされている、ということ

色の薄い部分、それから水色の若干濃い部分がございまを白書の中で明らかにさせていただいているということす。水色の薄い部分は対前年度、全体はマイナスですけでございます。

れども、対前年に比べて下落率が小さくなっているとい

２点目でございますけれども、先ほど市場が若干活性

うところ、更には赤い方についてはプラスに転じている

化してきつつあるという話しをさせていただきましたけということで、東京、名古屋それから大阪、京都あたり

れども、これは大上段に言いますと、従来の政策は、例

は商業地では既に対前年度比プラスになってきているとえば地価が高騰している中で、それに対する法規・規則

いうふうな地価動向になっているということでございまを整備するとか、或いは地価の高騰を抑制するような供す。

給施策を推進するといったような、法制或いは制度体系従いまして、最近の土地市場の動向という大きな流れになっていたのでございますけれども、これからは地価の中で申し上げますと、景気の回復、或いは不動産証券の問題、需給に関しても適正な土地市場がそういうもの

化を中心とした市場の活性化といった中で地価が少し持をコントロールしていくということになっていくべきだ、

ち直しぎみになってきているという状況であるというこ

それが一番最適な方式だという認識の元に、そういう健とでございます。それから各地の色んな土地利用の動き

全な土地市場を形成するためには、市場の中にこれらにが出てきていまして、これは全国の空き地面積ですけれ関する正確な情報提供が必要だということ、或いは市場ども、これも後ほど詳細に説明させていただきますけれを健全化するための各種のインフラ整備が必要だというども、私共の調査では空き地面積が多くなっています。

ことがあるわけでして、そういったものを構築したり創（Ｐ．１２０ 上段）

成したりということを行政の取り組みとしていきたいと

また地域別に見てまいりますと都市部でご案内の通り、いうことを整理させていただいてございます。そのため

都心居住の進展とか或いは再開発等による土地利用転換

鑑定評価の充実とか或いは土地取引価格の情報開示とか、の進展ということがあるわけでございますけれども、同地籍調査の推進等々のそういう市場の活性化、適正化のじ都市部でも少し郊外部に出てまいりますと、宅地需要ためのインフラを整備するための施策をこれからは積極というものが弱含みになっていると申しますか、減少傾的に展開する必要があるということで整理させていただ

向になっているという状況もあります。地方部にまいりいてございます。

ますと、これもご案内の通り、中心市街地の衰退というそれから３点目でございますけれども、良質な不動産ことが、国を挙げての大きな課題になっているというこ

ストックの形成ということで、将来的には土地需要が緩とですし、農地を見ましても、中山間地域を中心に耕作和される中で、更に上質な住宅或いは宅地の供給が必要

放棄地が増加としているというようなデータも出ているではないかといったことで、そういうものに対応する施といった状況になっているということでございます。
（Ｐ．

策の展開を今後考えていく必要があるという認識でござ

１２０ 下段）います。そのためにはやはり、長期・安定的な民間資金の活用ということが重要ではないかということ、これは例えばの話しでございますけれども、年金資金とか個人■適正な土地利用の実現に向けた課題と取組

資産といったものが不動産市場或いは住宅市場の中に適正に入ってくるといった環境づくりをする必要があるの

こういった流れを受けまして、これからの土地政策とではないかという中で、良質な不動産のストックの形成

して、何を課題としこれにどういう対応をしていくのかをしていこうという考え方でして、不動産価格インデッというのが次の部分でございます。大きく３つに分けて

クス、投資インデックスといったものも、今後検討してございまして、先ず先ほど申し上げましたような、人口

いくべき一つの課題だということでございます。それか

らこれからの住宅・宅地管理の在り方、或いはゆとりあ

よりは、むしろ小さな土地で高付加価値を得るような産る住環境の整備といったようなこともこういう良質な不業がこれから大きくなっていくということで、そういう動産ストックの形成という中で非常に重要な位置づけを中で土地余りといったことが見られると、要するに今後占めるという整理を白書の中ではさせていただいており

低・未利用地が増えてくることが懸念されるということます。

です（Ｐ．１１０ 下段）

従いまして１、２、３がこれから取り組むべき土地及び土地関連施策として展開する必要性が高いものだという認識でございます。
手前味噌な話しになりますけれども、この白書は土地■国民・企業の土地等に関する意識及び企業の土地所
有・利用行動の変化の現状を整理しつつ、更に新たな課題といったものをその中から見い出し、施策展開の方向性を示させていただ
いたということでございます。

それから国民・企業の土地に関する意識及び企業の土地所有・利用行動の変化ということでして、「土地は預貯金や株式などに比べて有利な資産か」という問をしているわけですけれども、平成５年当時は６１．８％がそう思■土地をめぐる社会経済状況っておられたということですが、１７年度では３４．８％ということで、土地は貯金や株式などより有利な資産と考それでは本文に従いまして具体的に説明させていただ

えておられる方のウエイトが非常に少なくなってきてい

きたいと思います。まず第１章といたしまして、社会経

るということと、もう一つ長期的な動きとしても、平成済の変化と土地に関する動向の変化ということでござい

１０年あたりからこの率が３０％強ということで、そういます。先ほど申し上げましたように、土地を取り巻く社

う意識の変化が定着しているということでございます。

会経済状況は、人口減少の本格化など構造的に大きく変

ただ、若干気になりますのは、これは統計上の話しにな化していることについて記述しています。

るかも分かりませんが、１６年度が「有利だと思っておら第一に最近の土地市場の動向は、景気が回復基調にあれる方」が３３．２％、１７年度が３４．８％ということで、る中で、一部地域で活発な動きがみられるものの、マク１．６ポイントほど「有利だと考えている方」が増えてきロ的な視点からは土地需要は低迷していること、しかしているということが、最近の地価との関連も含めて意味

また別の側面から土地市場を見ますと、証券化等の新たのあることなのかどうなのか若干気になる状況でございな不動産投資市場の活性化を反映して、収益性や利便性ます。
（Ｐ．１１１ 上段）が重視される傾向が強まるとともに、国民や企業の間に、それから次の表ですけれども、やはり国民全体の中で土地は適正に利用することにより価値が生み出せるといご近所に「空き家が出てきている」とか、或いは「空地う認識が定着しつつあるといった状況、更にこうしたこになっている土地がある」とか、そういったことを非常とは、冒頭申し上げましたような土地市場整備を進めるに心配されておられる方が増えているということです。

ことにより、適正な利潤を前提にした土地価格の形成と

これは私共のアンケート調査ですけれども、空き家、空か、
土地利用が進展していくということを示しています。

き店舗の増加といったこと、或いは住宅についても空き基本的にはこうした大きな流れをここで整理させていた地と空き家が増えるといったことを、上のグラフで懸念だいているということです。

している方々が多いということですけれども、下のグラ

次のグラフですが、これは皆さんよくご存じのことでフは実際にそういう問題に遭遇しているということでしすけれども、人口はもう既に減りつつある、住宅もこれて、具体的な事象としてこういうふうに色んな空地の問から減っていくという状況になってきているということ

題とか空き家の問題とかというのが出てきているというです。
（Ｐ．１１０ 上段）そういった中で産業構造は、三次ことを示しています。
（Ｐ．１１１ 下段）現状がそういう形

産業のウエイトが高くなってきているということですし、で進行しつつ、将来的にはそういうことが非常に大きな

例えば付加価値１００万円当たりの土地の面積ということ問題になっていくのではないかということで、皆さん危になりますと、製造業では１００万円の付加価値を得るた

惧しておられるという状況ではないかということでして、めに８３平米の土地が必要ですが、サービス業だと４平米

土地行政或いは住宅行政その他国土交通行政全体の中でで大丈夫だということで、こういうことを総合的に見てこういったものへの対応が総合的に必要になってきていまいりますと、沢山土地を必要とするような産業というるということではないかということでございます。

それから次に最近の企業の土地利用動向ですけれども、

また、それを三大都市圏と地方都市と二つに分けて整地価が高騰したころは、どちらかというと企業が土地を理させていただいていますけれども、今申し上げました

不必要に買い占めると申しますか、仮需要的に買う、買ように、商業地等では三大都市圏で少し値上がりしていって寝かせて売ればそこでキャピタルゲインが挙げられるということですけれども、このグラフ（Ｐ．１１３ 上段）るといった状況の中で、このグラフを見てもらうと分かを見ていただきますと、これは昭和４９年を１００とした時

ると思いますけれども、平成２年とか３年あたりは、棒の現在の地価ですけれども、千代田、中央、港区の都心グラフの上の部分が買った土地で下が売った土地ですけ

３区はまだ９３．６とか９０．０とか８８．７ということで、まれども、圧倒的に買いが多かったわけですけれども、最だ相対的に地価は低位な状態にあると言うことです。

近に至っては、売り越しと申しますか、買うよりも売る

一方先程話をさせていただいたように、あくまでも、方が多いということで、このゼロのラインがマイナス

これは平均値でございますから、平均より以上に値上が３７と書いてございますけれども、ということで売り越しりしているところもあるわけですけれども、それ等につの方が多くなってきている状況で、このグラフからは企きましても私共の方で収益還元等で値上がりしていると業が不必要に土地を取得しているということもなくなっ

ころの地価を算定してみますと、そんなに収益還元で出てきたということを示しています。
（Ｐ．１１２ 上段）

た価格と大幅な乖離があるというものはあまり見あたら

一方で、減損会計の適用が行われる中で、所有する未ないというようなことです。何れにしても地価が、そう

利用地について処分が難しいとする企業が多いというこいう土地利用の優位性といったものがあるところについとで、売ろうとしているのだけれども、なかなか売れなて若干値上がりが始まっているのだけれども、かつてのいといった状況も中にはあるということで、ご案内の通バブルの頃のように仮需要により急騰しているというわ

り、減損会計はもう既に適用されていまして、土地を売けではないという認識でございます。

るなり、或いはバランスシート上損金を出して、特別損

それから次に地方都市圏の地価ですが、これは先程来失として計上するといったことが義務づけられているわ

申し上げておりますとおり、住宅地、商業地ともマイナ

けですけれども、そういった中で土地を処分しようとしスが小さくなってきているということですし、例えば北てもなかなか処分できないといった状況があるというこ

海道の札幌ではプラスになっているようなところもありとでございまして、土地余りという現象がここでも出てます。静岡あたりもマイナス幅が小さくなってきている

きているのではないかということでございます。

ということで、地方都市全体がマイナスであるけれども、マイナスの率が少なくなりつつある中で既に地方都市でも、ごく一部ですけれどもプラスに転じているところが■最近の土地市場の動向

出てきているという状況になっているということでございます。

次ぎに地価でございますけれども（Ｐ．１１２ 下段）、左全体的にそういう意味では地価に対する、私共の認識のこの部分が住宅地、ここが商業地でございます。平成といたしましては、バブルの崩壊以降、ずっと下落して

１６、１７、１８年と３年に渡って整理してございますけれいまして、その下げはまだ続いているわけですけれども、ども、水色の濃いのが少し水色が薄くなり、住宅に関し

現時点で一部の地域でプラスに転じる調整局面に入ってては、東京でプラスになって、東京がプラス０．８％といきたのかなと、とは言いながらもバブルの頃の様な急騰うことで、全体では１８年度がマイナス２．７％、１７年度がの前兆ではないということでございます。歯切れが悪い

マイナス４．６％ということでございますので２ポイント

のですけれども、と言いながらもやはり地価の動向にはほど下落幅が全体的に縮まってきているということです。

今後とも十分注視する必要があるといった状況になって商業地につきましても青色が大分薄くなってきて、冒頭きておるということです。このことは後程マンションの申し上げましたように、一部地域、東京あたりだと３％ところでも若干説明いたしますけれども、ここ数ヶ月マ

弱ぐらい商業地の地価が上昇しているという状況になっンションの価格が相当上がってきているという状況もあてきているということです。このことは全国一律に地価るわけですので、そんなことも含めて少し全体の地価をがプラスになるということでは無いにしても、土地の個慎重かつ詳細に分析しながら眺めていく必要があるとい別性・地域性によりやはり土地の利用価値と申しますか、

う認識であるということです。

その土地が有する価値に着目した地価が形成されつつあるという状況になってきているということでございます。

■土地売買件数の動向

るということです。
更には倉庫の着工面積ですけれども、これも先程の工場と同じような傾向を示しているわけでそれから土地の売買件数の動向ということで、これもすけれども、最近は少し右肩上がりになってきていると市場が一部活性化している一つの資料として出さしていいうことです。更に特色としましては、この緑色の部分

ただいております。
（Ｐ．１１３ 下段）東京あたりは、土地ですがこれは大規模な倉庫ですけれども、こういった大取引の件数が増えているというようなことですが地方圏

規模な倉庫が増えてきつつあるという状況になっているに行くとまだ右肩下がりになっているという状況であるということです。それから地方都市も、企業が現在あるということで、これは先ほどの地価の動向とも大体一致

低・未利用地或いは新規に開発したものを含めて幾つかしているということです。

の大規模な設備投資を始めつつあるということになって次のグラフ（Ｐ．１１４ 上段）ですが、企業の方々が将いるということです。最初に長期的・マクロ的な視点か

来土地の購入・売却にどういう見通しを持っておられる

ら空き地、低・未利用地が増加しているのではないかと

かというふうなことを示したものです。ブルーの線が土いう話しをさせていただいているわけですけれども、こ地の購入、売却の意向を示しています。赤の折れ線グラ

れは、少しタームの長い話しの中での見通しで、ここ当フは購入から売却を引いたものですが、まだ全国的には面の話しとしては、バブル崩壊以降の景気回復基調の中

ゼロから下、東京でも少し水面下から顔をもたげようか

で、企業の土地需要は右肩上がりになってきているといなという状況ということですが、一貫して言えるのは、う状況ではないかということです。

マイナス幅が小さくなって限りなくゼロに近づいている

次ぎに説明しますのはオフィスビルです。オフィスビ

状況です。従いまして、先程申し上げました企業の土地

ルの賃料の推移ですけれども、ここでもう少し長いレンの取得状況のグラフで、まだ売りが多いという現実があジで見ると殆ど平行に見えますが、１５年の１２月、１６年るわけですけれども、将来的な動向としては必要な土地の３月と短かいレンジで見ていきますと、大型のオフィは取得するといった動きが出てきているということではスビルを中心に、大分賃料が右肩上がりになってきていないかということです。それから、青色の折れ線グラフます。
（Ｐ．１１５ 上段）その他中小につきましても右肩上

は土地建物の利用の増加と減少という二つを比べているがりになってきているということで、グラフは１８年３月

わけですけれども、これも土地建物を何らかの形で取得までを示していますが、ごく最近の状況を聞きますと更するなり、或いは借りるということを含めて土地・建物にこれが上昇しているという話しも聞こえてくるといっを使っていこうということの意向を示しており、全国的たことでございます。またこれと同じように空室率につにもゼロからプラスに東京あたりでは引き続きプラスに

きましても、この太いラインですれども、これが都心５なっているということでして、これからも土地建物の利区のもので、どんどん下がってきています。最近では大用を広げて行こうという企業がこれから増えてくるので規模な物件は２％台になっているということも聞いておはなかろうかということです。

りまして、殆どもう空室は無いと、大規模な都心オフィ

先程地価のところで、現在地価はバブル崩壊以降の調

スビルは、満杯の状態だと聞いています。

整局面に入っているということを申し上げましたけれど

一方、地方都市を見ますと、これは高松ですが、高松も、こういったものも見ますとやはり地価は全体的に強市あたりはまだ空室率が１６．６％ということで、トレン含みになる可能性が高いということではないかというこ

ドとしても空室率が今後も増える可能性があると考えらとで、今後こうした状況を注視していく必要があるといれます。地域性といいますか、東京と地方都市といったうことです。

ことを対比すると状況が違うわけですけれども、こうした需要に支えられ都心の中心にオフィスビルの建設が盛んに行われているということでございます。

■法人の土地需要
法人の土地需要ですが、このグラフ（Ｐ．１１４ 下段）■個人の土地需要を見ていただきますと工場の立地面積の推移というのがございますけれども、地価高騰の時代と比べますと絶対

それから個人の土地需要でございますが、低金利や景数としてはまだ大分低位にあるわけですけれども、平成

気の回復を背景として、全国の住宅着工は３年連続で増

１４、１５、１６年と少しずつ増加する状況になってきてい加しているということです。
（Ｐ．１１５ 下段）居住における生活や交通の利便性を重視する国民の意識を反映してています。更にこの取得は実物を買うということではな

マンション供給が堅調であり、都心部において業務系かく、
信託受益権を取得することを中心に行われています。

ら住宅系への土地利用転換が進んでいまして、首都圏でまた取得する資金は、証券以外にはノンリコースローン

は８万戸を維持しているということでございます。

という不遡及ローンで資金調達しています。更にこれら都心区部のマンション建設のシェアですけれども、こに対する配当はここから得られる賃料収入等を投資されこにきて千葉とか埼玉、神奈川あたりのウエイトが少した方々にリターンするといった仕組みです。こういった

高くなってきて、都心区部のウエイトが若干下がってき不動産証券化が非常に活発化してきているということでているということです。マンション建設も都心に隣接す

す。

る地域にマンション建設がシフトしてきているという状

証券化の一つ大きな特色としましては、こういった配況になってきているということです。これは具体的な数当とか返済とかいうことがあるわけですので、利益率の字をもって説明できなくて恐縮ですけれども、都心部の見直しとか資金計画が投資家等に示される必要がありま

マンション適地が減少し、郊外に転進するといった話しす。更にこうした利益率の算出の根拠等についても例えをよくお聞きします。こうした状況を間接的に示すデー

ば土地価格、不動産価格、それから得られる収益、どれタとしましては、最近のマンション価格があります。こだけ借財があって、利払いはどうするのか、管理費がどのグラフ（Ｐ．１１５ 下段）で示した様に４１００万円といううなっているのかということも含めて明示されるようにのが１７年の価格ですけれども、最近の状況で言いますとなりました。特にＪ－ＲＥＩＴでは情報開示ということが法

これは相当高くなってきているという状況が具体的な数

律上義務づけられておりますので、そういった中で利回字として出てきています。勿論平米あたり単価も上がっ

りというものを判断しながら投資が出来るといったようてきているという状況になってきているということです。

な状況になってきているということでございます。それ何れに致しましてもマンションにつきましては需給とが一つの証券化の大きな特色です。思惑でキャピタルだも堅調ですけれども、少しマンションの価格が上がりつけを狙って投資するといったことではないという、一つつあるということです。このグラフでは新築だけしか整の大きな特色があるということです。

理してございませんが中古物件についても同じような状

そういう意味で、こうした不動産の証券化には不動産況がみられます。一方、マンションの取得価格全体数を投資市場の拡大に繋がることとなるわけです。こうした年収倍率で見てみますと、まだ５倍弱だということで、不動産の証券化は、従来実物資産であった不動産を金融

価格の面からは、需給のバランスが崩れていることでは資産に変質させた側面でも意義深いものがあるわけです。

ないかと考えています。以上を総括しますと、企業の土

その結果そういう不動産に投資される資金も投資対象で地及びマンションを中心とした個人の土地の需要につきあるほかの金融資産との投資効率の比較の中で循環する

ましても、景気の回復を受けて少しプラスに転じていることとなるわけです。これはイールド・ギャップと申しという状況になってきているということです。

ますけれども、長期国債の利回りとＪ－ＲＥＩＴの利回りを比べたものですけれども、これだけの差分が国債を買う
よりＪ－ＲＥＩＴの方に投資した方が有利だと。この差が■不動産投資市場の活発化

段々と縮まってきているわけですけれども、何れにしてもまだそういう配当利回りというのは長期国債より高い

次ぎに不動産の証券化を中心とした投資市場の活発化

といったことで、そういった資金がリートに流れてくるについてご説明します。皆さんは証券化については既にということではないかということです。
（Ｐ．１１６ 下段）

ご案内ですが、白書は一般の方がご覧になりますので証券化の仕組みということで非常にベーシックなものを紹介させていただいています。この図（Ｐ．１１６）をベース■不動産証券化の市場規模にして、Ｊ－ＲＥＩＴを中心としたスキーム、プライベート
ファンドとかその他ＴＭＫとか或いは不動産特定共同事

またこうした不動産証券化の市場規模は、現在どうな業とか仕組みがあるわけですけれども、何れにいたしまっているのかということですが、先程申し上げましたけ

しても不動産特定共同事業等を除きまして基本的な流れ

れども、証券化の流れとしては、例えばＪ－ＲＥＩＴのようと致しましては、こうしたビークルが不動産の取得に要なものもございますし、有限会社とか匿名組合による、する費用を証券を発行して調達するという方法で行われ所謂ＹＫ‐ＴＫのといった仕組み、特定目的会社によるも

のも、或いは不動産特定共同事業に基づくものもございいます。

ますし、色んなスキームがあるわけでして、そういうものの全体像を把握するのはなかなか難しいということがあるわけですけれども、関係の方々のご協力を得てその■Ｊリートによる物件取得の拡大把握に努めているところです。
１７年度では７兆円近い資金が証券化されているといそれからＪ－ＲＥＩＴですけれども、Ｊ－ＲＥＩＴもその現模うようなことでして、この棒グラフを全部足し合わせるは増加しておりまして、先程の表の紫の部分ですが、累と証券化全体のボリュームになるわけですが、このグリ計４兆円になってきているというようなことです。地域ーンのところがＪ－ＲＥＩＴ、この桃色のところがプライベ

的にも、これが都心５区、それから周辺１８区、関東を中ートファンドとか、ＴＭＫとかそういうものが入ってい心に近畿あたりも順調に伸びてきているということで、るものです。うすい緑色のところはリファイナンスと書東京が中心であった証券化はある程度地方都市にも進展いてございまして、これはプライベートファンドが大体していく可能性があるということを示しています。一方

３年とか５年で期限が来るということで、例えば平成１２

で、収益性という意味からは、先程高松の空室率の例を年あたりで組成されたものがここで一応解約になって、挙げましたけれども、そういうことからは収益性に見合

それがもう一度新しいファンドとして創成されているとう物件が地方都市にあるのかどうかといったようなこというのが、この部分でございます。

も若干議論になってくるということです。証券化全体に従いまして、この棒グラフ（Ｐ．１１７ 上段）を全部足つきましては、これは私見を交えての話しになるかも分し算すると２５兆円ぐらいになるのですけれども、証券化

かりませんが、今２０数兆円が証券化されているというこ

全体の規模を算出するためには、こういう中でリファイとですけれども、これからその規模がどういうふうにな

ナンスされたうすい緑の部分を、全体から控除しなけれっていくのかということ、逆に言うと証券化に適したとばいけないという作業があるわけです。従いまして、非言うのですか、証券化可能な物件がこれからどれだけ証常に大雑把に言うと、この部分、うすい緑を除いた部分

券化市場の中に出てくるのかということを、中長期的な以外を加算していただいて最大限そこが全体の証券化の目で見つめつつ証券化がどういう状況になっていくのか

規模であるとご認識いただければ良いのではないのかとということを見極める必要があるのではないかと思って思います。これは約２２兆とか２１兆円とかという数字にないるということです。

るわけですけれども、それが不動産証券化の市場規模だというふうに私共は言っているということです。
これはそれぞれ証券化された不動産の用途別の割合で■信託受益権による土地等の取引の活発化

すけれども（Ｐ．１１７ 下段）、この表の中でも示されていますように、かってはオフィスが圧倒的に多かったので

それからこのグラフ（Ｐ．１１８ 下段）の左の縦軸が登すけれども、最近はレジデンス系の割合も増えてきてお記件数でして、右が信託に関する登記でございまして、

りますし、多用途と申しますか、住宅とオフィスが混在

紫の線が急激に上がっているということで、信託受益権化している複合用途の不動産といったものも証券化の対による土地の取引が活性していることを示しています。

象になってきているということです。従来は証券化可能

ちなみにこうした動きは今日の説明の中に入っていませなオフィスビルが多かったのだと思いますけれども、最んが、白書の本体の中では整理させていただいておりま

近はなかなか証券化の対象にするものが事務所ビル等でして、港区での信託受益権の動きをつぶさに調査し分析少なくなってきているということも背景にはあるのかな

したパートがあります。それを見ましても、信託受益権という感じもしております。証券化対象の物件として住の設定は伸びていることが解ります。またこの調査から

宅系も商業ビルも少し目立ってきていますが、要するには信託受益権の転売の状況がある程度明らかになってお用途の多様化が進んできているということだと思います。

りまして信託受益権が転々と売買されるという状況はな

諸外国では、むしろこういう形の方が一般的ですし、むいことも見て取れます。何れにしても、信託受益権の売しろ住宅系がもっと多いということもあるということで買が急激に増えているということでございます。

す。そういう意味では証券化されたプロパティのバラン

そういった状況の中で、不動産投資に係る総合収支はスが取れつつあると申しますか、バランスが良くなって諸外国と比べてどうなっているのかということですけれきているということではないかというのがこの表でござ

ども、これはピンクがキャピタルでグリーンの棒グラフ

がインカムでございます（Ｐ．１１９ 上段）。これを見ますバブルのころと同じぐらいの量が供給ではないかというとイギリスあたりは結構バブリーな感じがするわけでごように感覚的には見られるわけですけれども、この図表

ざいます。我が国は、２００３年ではキャピタルがマイナを見ていただきますと、バブルの頃ほど多くの供給がさスだったということでして、総合収支は６．６％から２．

れているというわけではないことが解ります。もう一つ７％を引いたのが総合収支でございますけれども、２００４

大きな特色は、この赤の折れ線グラフですけれども、こ年になってピンクのマイナスが無くなって、６．３％が総れは１万平米以上の大規模オフィスビルの割合を示して合収支になってきているということで、キャピタルでどいますが、平成元年とか２年は、比較的小規模なオフィ

んどん収益率が高まっているという状態ではないというスビルの供給割合が多かったのですけれども、今は大規ことを示してございます。

模なオフィスの割合が大きくなっています。量的にはバブルの頃に比べると絶対数は小さいわけですけれども、大規模な上質なものが供給されているということです。

■土地の利便性や収益性を高める取組の進展

先程申し上げた不動産の証券化の進展とこういうこともあるかもしれませんがいずれにしても良質なオフィスビ

それから土地の利便性や収益性を高める取り組みの進ルが供給されているということです。

展ということで、今までの話しは東京或いは大都市中心

一方で、宅地の供給及び住宅戸数の推移ですけども、の話しが多かったわけですけれども、地方都市において見ていただきますと宅地の供給量は右肩下がりになっても都市再生プロジェクトということで色んな都市で、地います。また郊外地の住宅地の供給の実態を見ますと、域の活性化を図るための取り組みが実施されており、こ開発された宅地利用がされてないとか、ニュータウンのの図を拡大すると多くの案件が沢山出てきます。
「稚内か

新規開発が進まないといったような状況が出てきていま

ら石垣まで」もありますし、緊急都市再生地区もあり、す。このことは都心居住の進展でマンションがどんどん色んな取り組みがされています。
（Ｐ．１１９ 下段）今回の伸びているということと、裏腹な関係になると思います。

都市計画法等の改正で中心市街地の活性化のための制度

次は地方都市における土地利用の動向ですけれども、の整備も図られているということで、これからそういう

これもこのグラフ（Ｐ．１２０ 下段）を見ていただきます

土地利用を高める取り組みが進展していくといった状況と一目瞭然ですけれども、２０万都市、３０万都市、５０万です。

都市おしなべて皆人口が右肩下がりということでして、どんどん中心部の人口が外に逃げ出す、或いは都市全体の人口が減ってきているということでございます。更に■各地域における土地利用の動向

は農地・林地におきましても耕作放棄地が増えてきているという状況になってきています。これは農業或いは林それから各地における土地利用の動向ということです。

業の担い手が高齢化するとかで管理ができないという状

皆さんあまりご存じ無いかも分かりませんが、私共で土況もあるわけですけれども、地方都市の人口の減少、或地基本調査というのを５年に１回実施させていただいて

いは地域の活性化と深い関係がある様に思います。

います。平成５年、１０年、１５年ともう既に３回調査をさせていただいて、１７年度に１５年度分のアウトプットを発表させていただいておるわけです。これは非常に大規模な調査で、資本金１億円以上の企業は全社、数で言■人口減少等の社会経済状況の変化に対応した土地利用の取組

うと約３５０００社ぐらいになりまして、それ以下の資本金の会社約１８０万社と言われているわけでございますけれ

第３節といたしましては、適正な土地利用の実現に向ども、そのうち４５万社を対象に法人の土地或いは建物のけた課題への取り組みということで、そういった状況を保有状況というのを調べてございましてこの中で利用し受けて行政としての取り組み、また新たな認識が必要なてない宅地が増えてきているという状況が明確になってのかといったことを述べてございます。人口減少等のいるということでございます。
（Ｐ．１２０ 上段）

我々がかつて経験したことのない社会経済状況の変化に

そういう大きな流れはあるわけですけれども、大都市対応した土地利用の取り組みということで、結局そういにスポットを当てて土地利用の動向というものを見てまう低・未利用地とか空き地を放置しますと地域の魅力がいりますと、大規模なビルの建設が非常に目立つ中で、低下する、地域の活力が低下する、資産価値が下がる、

自治体の税収が減る、環境に悪影響を与える、犯罪が誘

現在利活用されていないものをブラウンフィールドとし発される、或いは災害の発生が考えられる等といったよてリストアップするというようなことをやる。これは地

うなことが懸念されます。従来は宅地供給が需要を満た元の公共団体にそういうものを現地調査をしていただいすことができなかった時代とは様変わりで、これからはて、ピックアップするという作業をされたようですし、

今ある低・未利用地をどうして管理して或いは適正に利公共団体も非常に協力的で全体で９０数パーセントの率用していくのかといったことが土地行政の大きな課題にでこういうものがリストアップされているとのことです。

なってきているという認識でございます。

リストアップされたものをインターネットで開示する。

これにつきましては、例えば管理という面から言いま

その際には所有者とかその土地の状況とか所在も併せてすと、
これは事例でございますけれども（Ｐ．１２１ 下段）、

開示するというふうなことになっており、新たに住宅を

以下事例で説明するケースが多くなると思いますけれど

つくりたいといった人は、そういうブラウンフィールド

も、まず東武野田線の鎌ヶ谷駅前の例ですが、かつてはを中心に開発を進めるということで２００８年迄には新し

鎌ヶ谷駅前周辺は雑然とした雑種地的な状況にあったわい住宅地の６割はブラウンフィールドを中心に開発してけですけれども、ここは東武野田線の連続立体交差事業

いきましょうということのようです。できるだけグリーが実施されたということもあり、これと併せて区画整理、ンフィールドを傷つけないと申しますか、温存しつつ既再開発等をやろうという動きが出てきたようでして、そ存のそういった低・未利用地といったものを活用していういった中で地権者を中心としたＮＰＯ法人ＫＡＯ（カオ）

くこととされており、都市計画の開発規制の中でそういの会という組織が形成されて、どういうものをビルドア

うものを誘導していくということになっているようです。

ップするのかどういう駅広にするかということを、関係

なお私共の方でも今、そういう低・未利用地の活用の者間で協議されてまちづくりの方向を決定されました。

あり方について検討を進めてございます。まだ部分的でここまではよくある話しであるわけですけれども、整はありますが既にそういう土地活用バンクというものを備された後、このＫＡＯ（カオ）の会が駅前の植栽とか持っておりまして、１０００件近い主として公共団体等の管理を鎌ヶ谷市から委託を受けて実施している。更には未利用地の情報提供をしております。しかし、これらはマンションの管理組合からも一部管理の委託を受けてマ

低・未利用地、全体の母数の中からは極々わずかというンション管理もやっているということで、この地域全体ことで、これからはイギリスのように全体的な低・未利の管理をＫＡＯ（カオ）の会が行っているという例です。

用地等の把握・情報提供が行えるシステムを整備すると従来はここは民地だから民間、ここは官地だから公がやいうことも低・未利用地の有効活用といったことからはるという中での管理というものが線引きされて実施され一つの方向として考えて行く必要があるのではないかとて来たわけですけれども、こういうふうなＮＰＯ法人とかいうことです。また既にこういう取り組みをしておられ或いは各種の公益的な法人等がまちづくりから地域管理

る地方公共団体も幾つか聞いてございます。

も含めて一定の責任を持って行っていくという、形態が一方でこうしたシステムの構築には所有者の氏名とか

地域管理の一つの方向としてあるのではないかというこ場所とか、こういうものを開示する必要がある訳ですが、とで白書の中で紹介させていただいています。更にＫＡ

そういった情報を開示することに消極的な方もおられ個Ｏ（カオ）の会の方々が色んなイベントをしたり、お祭

人情報開示との関係もあって、どの様にしてこういったりを催したりというようなことも実際やっておられると課題をクリヤーしていくのかという壁は幾つか残っていいうことも聞いてございます。

るわけですけれども、取り敢えず今年から来年にかけて次ぎの例はイングランドにおけるブラウンフィールドの再生ということです（Ｐ．１２２）。イングランドで低利

低・未利用地の全体像の把握をしていくという方法を検討していくということで考えていいます。

用地の発生といったような状況が既に現出しているというようなことで、例えば写真にあるのはマッチ工場です
けれども、現況は荒廃した低利用地となっているものを活用してビジネスセンターにコンバージョンした例です。

■透明・公正な市場を通じた合理的な価格形成に向けた取組

イングランドでは土地をグリーンフィールドとブラウンフィールドに２つに大きく区分しています。ブラウン

それから大きな２番目（Ｐ．１２３ 上段）
。
先ほど１、
２、

フィールドは例えばゴミ処理地だったり或いは工場施設、３と申し上げましたが、低・未利用地の活用ということ

商業施設の跡地だったりという、既に開発されたものでと、透明・公正な市場を通じた合理的な価格形成へ向けた取り組みというようなことで、先ずは第１点目として、この情報提供と併せてこのシステムに対する御意見も不動産鑑定評価の充実ということです。先般も新聞等でいただくべくアクセスされた方にアンケートをいただく

若干出ましたけれども、ファンド等で必ずしも適正な不こともしておりまして、その中ではもう少し詳細な情報

動産鑑定がなされないまま、ファンド組成の中にそういは出ないのかといったようなことで、例えば現行では千う物件が入っているといったことで金融庁の方から指摘

代田区霞が関で何平米のものが幾ら、土地の形は整形だされたということを聞いてございますけれども、何れにとか不整形という情報を開示しているわけですけれども、しましても不動産鑑定というものは、これから不動産投更に前面道路がどうなっているかとか、最寄りの駅はど

資がグローバル化し、国際基準に合った不動産鑑定評価、

うなのかとか、容積率はどうなのかとか、或いは千代田

或いは収益率というものが重視される中で不動産の実態

区霞が関だけではなく、何丁目ぐらいまで入らないのかをキチッと把握できるような不動産鑑定ということが必とか、幾つかのご要望も出ております。個人情報の取得・要になってくるということになるわけです。不動産鑑定

開示ということに協力していただいている方々との調整の充実は非常に重要な問題だということで、これはもうも含めてどうあるべきかということをこれから検討させ

既に私共の局で勉強会を始めていることでございます。

ていただきたいと考えております。

２点目でございますけれども、不動産取引価格の情報

今回初めて出させていただいたのは東京２３区とさいの整備と提供ということで、これは私共の課で既に始め

たまとか川崎、横浜、名古屋、大阪、京都、岐阜、本当させていただいておるわけで、４月２７日に始めてオープに限られた地域だけであったわけですけれども、本年度ンさせていただきました。第１日目のアクセス件数が８５からは政令指定都市まで広げることを考えておりますし、万件ということでサーバーが満杯になったという状況も

１９年度も、まだ予算要求の話しなので余り具体的には申ございまして、やはり土地の取引、今までは断片的に民し上げられませんが、もう少し範囲を拡大できないかと間から出ていたり或いは地価公示等で示されたりといういったことも考えております。こうした土地取引価格のことがあったわけですけれども、皆さんはやはり実取引

事例を少しでも多くするといった中で、地価公示と相俟に近いものを、まだほしがっておられたということではって土地の取引の現況と地価というものをご認識していないかと思います。またアクセスは一般の方が多いのか

ただけるようなことになれば良いなと考えているわけでなと思っておったわけでございますが、結構業者さんがございます。何れに致しましてもこの情報開示は非常にアクセスしておられたり、或いは土地関係の研究をして好評で、これからこういったものを更に充実していくこ

いる方もおられたりして、多様な方々がこの不動産の取とが、公正で活力ある土地市場の形成の一翼を担うもの

引状況に関心を持って見ていただいているということなとなっていくことが期待されています。

のかなと考えてございます。

言い忘れましたが、この取引情報は更地だけの情報でシステムの内容は皆様ご案内の通りだと思いますけれはなく、建付地それからマンションの情報も載せているども、改めて説明しますと、まず法務省さんから全国でということで、土地取引情報といっておりますけれども、１６０万ぐらいある土地の取引の登記の情報を伝送いただ

不動産全体の価格の一部をこの中で示させていただいてくことにしてございまして、それらを名寄せしたうえ買いるという特色があるということでございます。

った方にアンケート調査をするという方法です。主として書いていただきたいのは幾らで取得されたかという金額ですけれども、現在２０％から２５％ぐらいの回収率で■不動産投資インデックスの整備ございます。回答をいただくと、鑑定士さんがそれぞれの現場に行って調査をし、例えば売り惜しみとか買い急

次ぎに不動産投資インデックスの整備でございます。

ぎでといった要因の有無を確認します。これはそういっ

これは先ほど証券化のところで若干触れさせていただきた個別事情のあるものを一般の情報として流しますと誤ましたけれども、総合収益というものを何らかの形で示解を招くということがありますので、そういうものはオ

すということでございまして、諸外国では既に、イギリミットするという作業を鑑定士さんにしていただいていスをはじめ、ヨーロッパ、アメリカ或いはオーストラリ

るということです。そういう鑑定士さんのチェックを経

ア等では不動産投資に対するリターンがどの程度あるかたものが情報として開示されてくるということになってということがキチッと分かるといったようなインデック

ございまして、今回４月２７日に出させていただいたのは、ス、「マーケット・インデックス」あるいは「ベンチマー

昨年の７月から１２月まで約１７０００件の情報です。

ク・インデックス」というものは既に整備されているということで、あるビルに投資をしたいといった時に、同■地籍調査の推進

じような物件でどの程度の収益が上がっているのかということがインデックスを見ると分かるという形になってそれから地籍調査の推進ということで（Ｐ．１２４ 下段）、

いるということでして、これからは証券化の中で投資と地籍につきましても、土地取引或いは土地の開発にとっリターンの関係を注視しながら安全に投資してもらうとて一番ベーシックな情報であるわけですけれども、全国いった中で、インデックスは非常に重要なものになってで４６％都市部では１９％、大阪府では２％という地籍調査

くるということで認識しています（Ｐ．１２４ 上段）。

の状況ということでして、これをキチッとやっておかな

こうしたインデックスの創成のためには、それぞれの

いと、いざ再開発をする、或いは開発行為をするといっビルの収益率、どれだけの賃料で、どれだけの空き室がた時にその前段でデッドロックに乗り上げてしまうとい

あって、どれだけの管理に費用が掛かっているといったうことで、事例としても示してございますけれども、区ような詳細な情報が全て開示されるということが必要で画整理をする際に地籍調査をされたところの区画整理です。
しかし先ほどの土地取引情報もしかりですけれども、は殆どトラブルがなかったけれども、そうでないところ

そういうものが個人情報或いは企業の情報として外に出は境界争いを中心としたトラブルが多発していたというるということに対する抵抗感はまだまだ強いというようことでございます。これ以外にも土砂崩れといった災害

なこともございまして、そういったものを如何に円滑にが発生した場合に土地の所在が不明確で復旧が遅れたと出していただけるようなシステム構築して行くのかといいった事例の報告もあるわけです。

うことが、本格的なインデックス創成の大きな課題になっているということでございます。

何れにしましても地籍調査の推進が非常に重要だということで、都市再生街区基本調査ということで、これも一方で私共がインデックスに関する調査を各方面にさ白書の本体には書いてございますけれども、例えば都心せていただきました。その中でも既に日本で出されてい部において主な道路と、民地の境界についてキチッと先るインデックスは例えば土地の値段が地価公示だとか、ずポイントを打ち込むといったことで、それをベースに建物の価格が推定再建費といったものを使って収益率はして官民の境界を決めていくという、先ず官地と民地の幾らなんだというような計算をしているとかまた対象と境をキチッとしていくということも一つの大きな、国・なるプロパティが少ないといった様なことでインデック

行政ができる地籍調査の作業だということで、都市再生

スとしては不十分であるといった指摘があったりします。

街区基本調査を推進させていただいているというような

またＪ－ＲＥＩＴ物件は実態をベースにした情報開示はされことでございます。地籍調査の推進についての認識は非ているわけですけれども、そういうＪ－ＲＥＩＴ物件に加え常に強いわけですけれども、今すぐ実施しなくても良いて、先ほど一番ボリュームが大きいと申し上げた私募フということになりがちだということでして、現実のこのァンドにつきましても、そういった情報をベースにしたギャップをどうやって埋めていくかが非常に重要だと考

インデックスが必要だということを全体の７割の方が考えておるわけでございます。

えていただいているということです。
これから特に証券化とか収益性を重視した投資といった中でインデックスの果たす役割は非常に大きいという■定期借地権制度の活用ことになるわけですけれども、そういう認識も皆さん十分御持なわけでございます。こうした中で実効あるデー

次は定期借地権の活用ということです（Ｐ．１２５）。借タの収集をして総合的なインデックス整備をどう進める

地、借家の活用はライフスタイルに合わせて住居を変えのかということが今後の大きな行政の課題になっているていくという優良な居住水準の確保といったことから必ということでございます。具体的な話しとしましては、要だと言われているわけですけれども、そういった中で

例えば証券化協会さんの方で現在Ｊ－ＲＥＩＴを使ったイ

定期借地、定期借家といった制度も整備されているわけ

ンデックスを出していただいておりますので、そういっでございますけれども、こういった制度も幾つかまだ改たものをこれから更に拡充、強化していくということも善しなければいけない点があるといったことで、取り組一つの方向性かなと、思ったりしているわけですが、どみを進めていきたいということでございます。

ういう方向で整備を進めるのかこれから早急に詰めていかなければならないということで、そういう整理をさせていただいているということでございます。

■良質な不動産ストックの形成

住宅、或いは安心できる住まいといったものを形成する
一つの大きな流れ、方向性として必要ではないかという３番目ですけれども、良質な不動産ストックの形成ということです（Ｐ．１２５ 下段）。この表では６０００兆円ぐことを白書の中では具体的な例として示させていただいているということです。

らいの金融資産があるということですが、その中に個人

同じような例で、ガーデンシティ舞多聞でございます

資産もありますし、色んな債権等の資産もあるわけです

けれども、これは良質な住宅地の供給ということで、定けれども、現在証券化ということで、そういう金融資産

期借地を使った例でございますけれども、都市再生機構

からお金がはいっているのは約２０兆円程度だというこがゴルフ場の跡地を使って、定期借地により一戸当たりとです。先ほどの土地基本調査等で見ると収益不動産との面積が３６４から１６４２平米という非常に大規模な宅地して、そういう金融資産的なアプローチができるものはを持った住宅を供給するということで、定期借地を活用

約６０から７０兆円近くあるのではないかと言っているわ

した良質な住宅地の形成をといったことも一つの方向性

けですけれども、そういったお金がこういう不動産に入ではないかということで、この例を示させていただいてってくるということはこれからの安定的な資金の活用、いるということです（Ｐ．１２７）。

或いは良質な不動産の形成に重要だといった認識の中で、先程、地方でも地域の活性化の様々な取り組みの動き

要するにまだこれだけしか資金が入っていないというこがあるということを若干説明させていただきましたけれとをこの図で示させていただいているということです。

ども、これは三重県の伊勢市（Ｐ．１２８）、これは新聞に

特に、年金資金とか個人資産が安心して不動産に投資でも出ていましたので、皆さんもうご案内かも分かりませきるという中で、この２０兆円が増えてくるということがんが、「おかげ横丁」という赤福餅の会社ですけれども、重要ではないかと考えておるわけでございます。

江戸時代の街並みを再現するなどして地域を活性化してそれから良質な宅地の供給ということで、これは先ほいるということで、その結果として三重県全体の地価がど触れましたけれども、宅地供給はどんどん右肩下がり

マイナスになっているわけですけれども、おかげ横丁だになっているということを示させていただいております。

けは、おかげ様で下がってないということでして、やは（Ｐ．１２６ 上段）といった中で多摩ニュータウンの例でり地域の取り組み、こういう例は幾つかあるわけでござすけれども、ニュータウンがオールドタウンになったな

いますけれども、地域の皆様が主体になって活性化を図

んて話しを比喩的にされる方もおられますけれども、こると。先ほど申し上げましたニュータウンの活動も、これからの管理というのは、こういう官と民、個人と官とういう活動と共通するところが私はあるのだろうと思う

いう形で駿別するのではなく、地域全体が良質な住環境のです。これからは地域の人達が自らの居住空間、或いの形成を目指して管理していくということが重要ではな

は生活空間を創造し管理していくといったことが、国もいかということで示させていただいているものです（Ｐ．

小さな政府、公共団体の財政事情も厳しい状況の中で、１２６ 下段）。

重要になっております。そういう芽生えがあちこちで出

多摩ニュータウンのライブ長池地区というところで、ているという指摘を白書ではさせていただいており、そ集会場或いはコモン的な土地ですね。これをワークショ

ういったことが居住環境の改善或いは地域の活性化に繋ップを立ち上げてどういうふうに管理していくのかとい

がって行くのだという、一つの流れを整理させていただ

うことで、色んな議論をされる中で自治会的な法人といいているということでございます。

ったものがその中心的な役割を果たしているものです。
こうした取組みは、マンションの共有部分を管理しているのとよく似た話だと思いますけれども、そういったも■平成１８年度土地に関する基本的施策のも地域一体として管理していこうということです。これも一つのこれからの土地の利用、管理という意味で大先程来１７年度の取り組みの現状こうした中での課題

きな方向性ではないかということでございます。特に人等についてご説明いたしましたけれども、１８年度土地に口が減り、高齢化が進んで地域のコミュニティがどんど関する基本的施策ということでは、土地利用計画の整ん失われていくといった中で、コミュニティの譲成とい

備・充実ということがあります。国土形成法に基づき全う意味でも非常に重要ではないかということです。これ

国計画等について現在議論されていますけれども、そうからの地域の一つの管理の方法として、地域の住民が自いったものを進めていくこと、
都市再生の推進のための、らの意志に沿って管理をしていくということが、良質な都市再生特別措置法の見直しが進められていること。それから低・未利用地の有効利用の促進につきましても研究、検討もしているということ、それから各種の宅地・住宅対策を推進していること等を明記しております。更に国公有地の利活用、不動産投資市場の整備ということ、それから土地に関する情報の整備、税制の改善、土地対策のための制度整備の推進というようなことも明らかにしています。１８年度も引き続き、今私が申し上げました
ような課題と対峠しながら、色んなジャンルで新しい取り組みが図られるといったことでございます。
今年の白書は三つの課題ということで、整理させていただきました。すでに審議会、検討委員会といったものを立ち上げ、具体的な検討をはじめたところです。
こうした取り組みと関連して、最近の土地行政の方向性について述べさせていただきます。
以下、私見に及びますが、従来、土地行政は、土地基法の制定、国土利用計画法による規制区域、監視区域といった制度の創設、また、宅地供給の促進方策の推進といったことによる、地価の高騰への反応、土地の有効利用の促進といった課題への取り組みを行ってきたのは、皆様ご承知のとおりです。
一方、今まで説明させていただいたように、社会経済状況の著しい変化のもとで不動産が金融資金としての位置づけがなされていく状況を踏まえますと、その土俵としての土地市場の透明性・活性化が重要な課題となってきます。こうした土地市場ものとでスタビライザー機能が発揮され、地価が上昇すると収益性が低下し、地価が下落すると収益性が高まるといったメカニズムが働くといったことで、土地市場を通じて地価が適正にコントロールされ、土地の需給関係も調整されていくといったことが期待されます。行政としても、こうした流れを前提に、土地市場がこのような機能を十全に発揮できるような環境づくりとか、インフラづくりをしていくことが重要であると考えています。白書もそうした視点から土地に関する状況の分析、課題を整理するとともに、土地取引の情報開示、本格的なインデックスの創成、鑑定評価制度の見直しといったことを明示しているところです。
もっとも、土地といった特殊な財については、これがいつどうした要因で働くのかいまだ不明確なところも多い
わけで、併せて現行の諸制度を維持しなければならない
ことも自明であると思います。
なお、こうした働きの中で、証券化の進展の程度についてもある程度予見をもって、これへの的確な対応が必要であると思います。さらにいうとすれば、こうした証券化が、国富としての優良な不動産の増加に寄与できるといった視点が不可欠であると思います。

この白書が、土地行政の今後の方向性を明示できるものとなっておればと思います。