土 地 総 合 研 究 2011 年冬号

45【 寄 稿 】

「中古住宅流通促進」の観点から見た売主の瑕疵担保責任―現行法体制と改正民法案の問題点と、今後の展望―
明海大学不動産学部准教授
浜島 裕美
１．はじめに

この調査結果は、日本人の中古住宅購入の不安感を非常に端的に示したものだと思う。
では逆に、中古住宅と新築住宅との購入比率は、非常に低住宅を売る側の意識はどうか。残念ながら、売りい割合に止まっている（表 1）。リクルート住宅総手に対する同様な調査を見つけることができなか

研の｢既存住宅流通促進化プロジェクト｣による調ったが、売り手が個人オーナーか企業かで、意識1

査 によると、中古住宅を検討したにもかかわらずは異なるだろうと予測される。本稿では、以下、買わなかった理由（新築物件を購入者＆中古住宅個人オーナーを念頭に置く。

検討者／複数回答）として、「せっかくのマイホー個人住宅を売却する事情には様々なものがありムは新築の方が気持ち良いから（42.9％）」、「価格得るが、自分が住んでいた住宅を売却しようとすが妥当なのか判断できなかったから（32.6％）」、

ると、その住宅は不動産屋に掲示されたり、チラ「リフォーム費用やメンテナンスで結局割高になシに掲載されて配布されたりして、買う側から見るから（28.3％）」、「物件に隠れた不具合があるのると「商品」である。売り手が企業なら、原価 100ではないか心配だったから（22.8％）」、「昔建てら円の商品に付加価値を付けて売るのだが、個人だれた住宅は耐震性や断熱性など品質が低いからと、原価も分からなかったりする。土地は公示地

2（22.6％）」、が挙げられている 。この調査では、価が参考になるが、建物にはそのような基準がなその他、見た目が悪いことを非購入理由とした人い。さらに、どうせ手放すのに修理やリフォーム3が累計で 56％であったとしている 。

をしても、自分が使うのではないからメリットがない、という意識があるのではないか4。

1

複数回答で、20％を超えるものがこの５項目である。
本文中のデータは、報告書の第４部「住宅総研オリジナル消費者調査の結果」の「調査データ編３．既存住宅の購入促進要因／阻害要因「住宅購入者調査」より」（2008年発表）のもので、報告書では 194 頁に掲載されている。
http://www.jresearch.net/house/jresearch/kizon/index.html
2
以下、「キッチンが古い、汚い（19.0%）
」
、
「バスルー
ムやトイレが狭い、汚い（18.2％）」、「中古住宅には保証やアフターサービスがない（17.4％）」、「間取り、部屋の配置が使いづらい（17.4％）」、「老朽化していて見た目が汚い（16.6％）」と続く。
3
見た目に関する理由は、前注のキッチン、バスルームやトイレ、老朽化の他、「リビングルームが狭い、薄暗い（11.7％）」、「建物の外観デザインが古臭い（10.1％）」、

しかし、買い手にとっては「商品」と見えるものなのに、掃除もメンテナンスもしないで陳列棚に並べているのと同じだ、ということを、個人オーナーの売り手が意識していないのではないかと思うのである。早く、あるいは高く売るための投資が必要であることの認識が希薄であるよう思われる。
「インテリアが古臭い（9.0％）」などがある。
4
もちろん、これは、任意売却のことで、強制競売や相続などでは、リフォーム等しての処分は想定しがたいので、本稿では考察から外すこととする。

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表１ 新築住宅と中古住宅との購入割合

新築住宅を購入
中古住宅を購入割合

昭和 56〜
平成 2 年

平成 3〜
7年

平成 8〜12年

平成 13〜15 年

平成 16
年

平成 17
年

平成 18
年

平成 19
年

平成 20
年 1 月〜9月

1,104,500

722,700

1,207,500

769,300

239,000

263,500

239,000

227,800

103,0001,088,500

397,800

289,800

118,500

24,30020,40015,20011,800

7,500

50％

36％

19％

13％

9％

7％

6％

5％

7％

出典：総務省「平成 20 年住宅・土地統計調査 全国編 5」

そこで、本稿では、売り手に課されている法的で、これを売主の「瑕疵担保責任」と言っている。

責任と、その改正案の動向を紹介し、売り手の意「瑕疵」とはいわば「欠陥」のことで、通常有す識改革の必要性とその方法について、若干の考察べき品質・性能に満たない、劣るような状態のこを行いたい。とを指すが、欠陥と言えるかどうかの判断は、中古住宅では非常に難しい。また、この責任が認められれば、売主は、契約の解除や損害賠償に応じ２．中古住宅の売主の責任なければならなくなるが、隠れた瑕疵に限られる、

5

買主が善意無過失である場合に限られる、買主が２－１．現行民法の概略

事実を知ったときから 1 年以内に限られる7、など

中古住宅の売買で売主に課される民法上の責任の制約がある8。このため、この責任の法的性質には、大きく分けて２つあり、目的物引渡義務と担ついて学説上の争いがあり、不動産など特定物に保責任である。中古住宅は不動産であるから、売限られる特別な責任であると考える法定責任と、主にはこれらに加えて、登記移転義務もあるとす

通常は 10 年間認められる債務不履行責任の特則6るのが判例・通説・実務である 。目的物の引渡義で、1 年というのは除斥期間であるとする契約責

務は、当たり前のように思えるかも知れないが、任説（債務不履行責任説）とに大きく分かれてい引渡義務を認めておかないと、代金を受け取ってる。

も引渡をしない売主に対して義務違反の責任を問

法的責任の理論的争いには、その背景に様々なえない。従ってこの義務は売買の目的物が動産で価値観の対立などが存在しているものの、中古住も不動産でも認められる。また、担保責任の内容

宅流通の観点からは、こうした民法上の規定は、は、目的物の権利の瑕疵と物の瑕疵に対する売主流通阻害要因であるといえる。すなわち、これらの責任で、その内容は、代金減額、契約解除、損の規定は中古住宅の売主の責任を限定し、買主の害賠償、それらの組み合わせだが、買主が売買契リスクを大きくする。ただし、これは中古住宅に約時に善意でないと請求できない場合があったり、限らない。新築住宅でも売主の責任は同じく限定請求可能期間に制限があったりする。

されており、なおかつ、新築住宅を注文した場合

特に、物の瑕疵に関する民法上の規定は 570 条には、売買ではなく請負契約となって、たとえ新築注文住宅に欠陥があったとしても、建物につい5住宅の種類（2 区分）、建築の時期（13 区分）、延べ面積（6 区分）、購入・新築・建て替え等（7 区分）別持ち家数—全国）より、「新築住宅を購入総数」と、「中古住宅を購入」を抜き出して作成。
6
この点に関しては、民法債権法の教科書には載っている。さしあたり、内田貴「民法Ⅱ第２版（債権各論）」（東京大学出版会、2007 年）など参照。ては契約解除ができない（635 条ただし書き。売7

宅建業法では、この期間が 2 年とされる。
なお、これら売主の責任を特約で排除することも可能であるが、売主が瑕疵（欠陥）を知りながら買主に告げなかったら、売主は特約に関わらず担保責任を負う（572条）。

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買なら、欠陥が原因で契約目的を達成できなけれ宅売買かし保険があり、加入宅建業者を国土交通

ば解除が可能である）。

省のホームページで検索できる10。この保険に加いずれにせよ、不動産の売買に関しては、現行入した住宅は、購入前に住宅の状況を専門の建築

民法は買主に対して非常に厳しいといえる。売買士が検査し、購入後に欠陥が見つかった場合にも契約では、買主は欠陥に気付いた時から 1 年以内保証される。売主が倒産等していても、中古住宅に訴訟を提起する必要があるが、これは、気付いの買主に保険金が支払われるシステムである。

たら直ちに行動を起こす位に考えていないと、期これら現行の保険システムは、現行民法が中古限切れになってしまう程度の短い期間である。例

住宅の売主の責任を限定する形を取っていること

えば、住宅の欠陥として多く挙げられる雤漏りをに起因して整備されたと言える。すなわち、現行例にすると、雤漏りの疑いをもった後、しばらく民法では売主の責任が限定され、静的安全が重視

雤が降らなかったり、留守にするなどしていたら、されているのに対して、動的安全、つまり取引の数ヶ月が過ぎてしまう。また、雤漏りの修理の見安全に資するように設計されていると評価できる。

積もりなら無料だが、雤漏りするかどうかの調査

しかしながら、保険システムの導入により、売主は有料だとすると、雤漏りしているというある程の道義的責任が回避されるのではないかという懸度の確信が買主になければ、調査費を払うという念がある。一般に、保険システムの導入は、こう行動には出ない可能性が高いと予想される。これしたジレンマに陥りがちであるが、住宅瑕疵担保

では、売主は流通させたくとも、買主はリスクが履行法では、優良でない宅建業者を排除する仕組

大きくてなかなか買えないだろう。

みをとり、登録業者かどうかを公表している。そうすると、消費者側に、業者そのものに対する調２－２．品確法、住宅瑕疵担保履行法等査義務を転嫁することになり、消費者の注意義務

住宅の売主の責任については、民法の他には、が若干拡大されているとも言える。にもかかわら住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）ず、消費者に対するこの点の周知はまだ十分とはと、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関す言えず、今後の周知がより必要となってくると思る法律（住宅瑕疵担保履行法）がある。品確法のわれる。

対象は、新築住宅の売主であるが、これに伴う保険制度の中に、中古住宅も対象とするものがある。

２－３．民法債権法の改正における展望

まず、品確法では、新築住宅の売主は、主要構造

民法債権法は、改正の議論がされている。
ただ、部分の瑕疵について 10 年間の瑕疵担保責任を負

現在、具体的な改正案がいくつか併記されている

うとするもので、欠陥住宅問題が社会問題化した状況で、案それ自体が絞りきれてはいない。改正

ことを契機として、平成 11 年に制定された法律での状況によっては、中古住宅の流通が促進されるある。施行後、売主が倒産するなどの問題が生じか現状のままか、それともかえって阻害される要たため、品確法で定められた売主の責任を実現性因ともなり得ない。そこで、簡単に現状を概括すの高いものとするために、住宅瑕疵担保履行法がる。

平成 20 年に施行され、翌年、住宅瑕疵担保責任保まず、2006 年 2 月に、法務省は民法（債権法）険制度などが整備された。2010 年 9 月時点で、指を改正する方針を提示したが、現在も検討中であ9定された保険法人は、6 法人である 。また、中古住宅に関しては、宅建業者売買について、既存住9内訳は、（株）住宅あんしん保証、（財）住宅保証機構、たてもの株式会社、（株）日本住宅保証検査機構、（株）
ハウスジーメン、ハウスプラス住宅保証株式会社である。

10

国土交通省の登録宅建業者事業者検索システムの、リフォーム事業者検索システム。
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/jutaku-kentik
u.files/kashitanpocorner/03-consumer-files/06-oldhouse-pro-research.html

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る11。2009 年に、民法（債権法）改正検討委員会

このような考え方は、比較法的に見ても広く承（事務局長 内田貴）が報告書を提出しているが、認されているところであり、とくに特定物売買にそれに対して多くの意見が出ており、早急にまとおける物の瑕疵担保責任を債務不履行責任とは区まる気配は今のところない。改正検討委員会での別してきたドイツ民法典においても、2002年の債売買についての動向だが、資料だけでも膨大なの務法改正により、このような立場を放棄するに至で、瑕疵担保責任に関係するところだけを簡単にったことも指摘に値する。

紹介する。

以上によれば、債務不履行責任の一般原則と売まず、売買契約を契約の章の最初に置くとする
12

買契約における売主の債務不履行責任の関係、と案が提示されている 。そして、消費者売買と商くに、その要件・効果・不履行責任の期間制限等事売買を区別して規定する。
担保責任については、について、両者に矛盾が生じないように調整を図債務不履行責任として捉える。

ることが必要となる。また、権利の瑕疵なき義務「担保責任規定の改正を考えるに際しては、それを認める場合に、現行規定のような詳細な担保責をひとまず離れて、売主の引き渡した物に権利・任の内容が必要となるかどうかについても、検討物の瑕疵があった場合に、売主がどのような責任が必要となる。これらについては、各論的検討にを負うべきかという観点から、議論を見直すことおいて具体的な内容を提示する。」とする。改正が必要である。」とし、現況の学説の動向もふま条文の案としては、この責任を債務不履行責任でえ、「売主の債務がどのような内容として構成しうあると明記した上で、隠れた瑕疵に限るかどうかるかは、第1準備会における債務一般に関する議論はさらなる検討課題とし、売主の負うべき義務のとも不可分に関係するが、当事者が債権債務の内中に代金減額も付加している13。

容として何を合意したかという観点を重視し、まここで、中古住宅流通の視点からこの動向を検た原始的不能給付を目的とする契約が当然に無効討してみると、当然のことながら、改正案や検討となるものではないとする立場からすると、売主論議では、理論的な整理が中心であって、流通促は合意の趣旨にしたがって権利および物の瑕疵の進に資するよう改正される訳ではないということない物の給付義務を負いうるとすることが整合的である。むしろ、先に紹介した保険システムなどであり、第2準備会としても、このことを前提としは、買主からすれば実質的な代金減額の効果があて売主の担保責任を再編成し、不特定物売買・特るので、改正案を先取りした形になっていると指定物売買に共通するルールを明らかにし、必要に摘できる。

応じて目的物の性質による相違を考慮した規定を置くことが適切であると考える。

３．まとめ
以上、中古住宅流通促進の視点から、現行法や11

法務省ホームページでは、改正について、「民法（債権法）改正に関する論議がなされていますが，法務省では，民法の債権法部分について今日の社会経済情勢に適合させるための見直しを行うべきであるという指摘があることを踏まえて，抜本的な見直しを行うこととしました。
民法の改正は，国民生活や経済活動に大きな影響を与えますから，改正内容は慎重に検討する必要があります。
また，具体的な改正事項・法案提出までのスケジュールについては現時点では未定です。
」としている。
http://www.moj.go.jp/MINJI/minji99.html
12
現行では贈与契約が最初に置かれている。

システム、また改正案とその動向を見てきたが、現況では法制度そのものが流通促進にはなっていないこと、改正論議もその視点からは大きな変化は期待できないことがいえると思われる。そうす13

民法(債権法)改正検討委員会・第6回全体会議(2008年7月21日) 第2準備会報告資料参照。
http://www.shojihomu.or.jp/saikenhou/shingiroku/shiryou0604.pdf土 地 総 合 研 究 2011 年冬号

ると、現在の保険システムが今後はより重要になってくると思われるが、特に一般消費者に対する周知がまだ足りず、こうした一般消費者に対する啓蒙活動が活発化することが必要である。
また、売り手側の意識改革も積極的に呼びかける必要性がありそうである。すなわち、最初に紹介したリクルートの調査では、買い手側が中古住宅を実際に見学に行った時に、リフォームもしていない物件を見たとする件数がかなりあったようだ。住宅を財産として保守・点検・整備する必要性を、売主にも啓蒙していく必要があるのではないか。そのためのシステム構築が、今後、中古住宅の流通促進のために、様々な分野から検討されるべきであろう。

[参考文献]
欠陥住宅被害全国連絡協議会編『消費者のための欠陥住宅判例〔第1集〕』（民事法研究会）2000年
欠陥住宅被害全国連絡協議会編『消費者のための欠陥住宅判例〔第2集〕』（民事法研究会）2002年
欠陥住宅被害全国連絡協議会編『消費者のための欠陥住宅判例〔第3集〕』（民事法研究会）2004年
欠陥住宅被害全国連絡協議会編『消費者のための欠陥住宅判例〔第4集〕』（民事法研究会）2006年
齋藤隆編『〔改訂版〕建築関係訴訟の実務』（新日本法規）
2005年
横浜弁護士会編『建築請負・建築瑕疵の法律実務—建築紛争解決の手引き』（ぎょうせい）2006年
塩崎勤・安藤一郎編『新・裁判実務体系2 建築関係訴訟法』（青林書院）2002年
第二東京弁護士会消費者問題対策委員会99建築問題研究会編『欠陥住宅紛争解決のための建築知識』（ぎょうせい）2005年
国土交通省『逐条解説住宅瑕疵担保履行法』（ぎょうせい）2007年
渡辺晋『わかりやすい住宅瑕疵担保履行法の解説』（大成出版）2008年
住宅品質確保研究会編『図解住宅の品質確保の促進等に関する法律』（ベターリビング）1999年

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