土地総研リサーチ・メモ
容積率制度に関する基礎的な資料の収集及び分析について（その２）2020 年７月２日【ポイント】
容積率等特例制度のうち、指定容積率を緩和する理屈は以下のとおり。
・高度利用地区は、市街地再開発事業を行う前提として定めるものであり、事業と一体的に優良な建築物の建築が実現するため・再開発地区計画及び住宅地高度利用地区は、新たに公共施設整備を行うため
・用途別容積型地区計画は住宅がインフラへの負荷が小さいことから住宅に限って緩和するため・容積適正配分型地区計画は、総容積の範囲内で、公共施設の整備された区域内に容積の適正な配分をするため

1．はじめに
前回のリサーチ・メモにおいては、容積率制度の創設時等に係る国会議事録及び容積率特例制度のうち、特定街区に関する国会議事録の分析を行った。
第二回のリサーチ・メモにおいて、今後、分析する容積率特例制度について、その制度概要及び国会議事録におけるポイントを概観したうえで、容積率特例制度のうち、高度利用地区、再開発地区計画、住宅地高度利用地区計画、用途別容積型地区計画、容積適正配分型地区計画の5つの制度について分析を行う。
2．容積率等特例制度の概要（1）容積率等特例制度の対象範囲
容積率等特例制度のうち、用途地域に定まっている容積率、いわゆる指定容積率を緩和するものであって都市計画が関与しているものを対象とする。
この結果として除外されるものとしては、総合設計など都市計画決定手続が不要なもの、また、都市計画手続は必要なものの、指定容積率を緩和しない街並み誘導型地区計画や誘導容積型地区計画である1。
（2）容積率等特例制度の概要と政府側の国会での説明のポイント
容積率等特例制度の制度概要と政府側が行った、制度創設時などにおける国会での説明の内容は図表1のとおりである。なお、個々の容積率特例制度の制度内容及び国会議事録の詳細は3．以下及び次のリサーチ・メモその3で述べる。

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（図表1）容積率等特例制度の概要及び国会での政府側説明のポイント

3．個々の容積率等特例制度の概要及び関係する国会議事録（1）高度利用地区
高度利用地区は、都市再開発法の制定と同時に、1969年に、市街地再開発事業の施行地区の要件の1つとして創設された。
都市計画で定める内容としては、図表1のとおりであるが、市街地再開発事業という事業を前提にして一般財団法人 土地総合研究所

2いることから、建築面積の最低限度や容積率の最低限度など、敷地を集約する具体の事業なしに規制誘導措置のみでは実現が難しい規制内容を持っているのが特徴である。
その創設時の議事録における政府側の制度説明に関する議事は図表2のとおりである2。
その政府側の説明のポイントとしては、
ア

都市計画を決定しなおすという点を強調していること（議事録の1及び2）

イ

高度利用地区は市街地再開発事業と一体であり、当該事業で高度利用地区が実現すると説明していること（議事録の3及び4）

ウ

空地など通常より厳しい制限の見返りで容積率を緩和すると説明していること（議事録5）（図表2）高度利用地区創設時等の議事録（2）再開発地区計画
再開発地区計画は1988年に鉄道操車場跡地などの活用や工場跡地などの活用を前提として創設された制度である。2002年に、次に述べる住宅地高度利用地区計画と統合され、現在は「再開発等促進区を定める地区計画」と呼ばれている。
そのポイントとしては、計画事項として、開発事業地区内に、小規模な地区施設でもなく、広域的な都市計画施設でもない、双方の中間に位置付けられる公共施設を整備することを、指定容積率の緩和の要件としていることである。
制度創設時及びその後の国会での政府の説明内容は図表3のとおりである3。
その制度趣旨及び指定容積率の緩和の根拠として、図表3の総て（特に2の議事録が特に明解）の議事録において、公共施設整備を述べている。

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（図表3）再開発地区計画の創設時等の議事録（3）住宅地高度利用地区計画
住宅地高度利用地区計画は市街化区域内農地の良好な住宅市街地への転用を目的として1990年に創設されたものである。指定容積率制度を緩和する考え方は再開発地区計画と同じで、一定の公共施設整備を条件とするものである。
制度創設時及びその後の国会での政府の説明内容は図表4のとおりである4。
その制度趣旨及び指定容積率緩和の根拠としては図表4の全ての議事録において公共施設整備を明確に述べている。

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4（図表4）住宅地高度利用計画の制度創設時等の議事録（4）用途別容積型地区計画
この制度は住宅地高度利用地区計画と同じ1990年に創設された制度であり、大都市の住宅建設を促進するための制度である。
指定容積率を緩和する理屈としては、壁面の位置の制限など地区内での地区内での一定の環境保全を条件としつつ、住宅という用途がインフラに対する負荷が小さいことをその根拠としており、指定容積率の1.5倍までを限度に緩和できることをしている。
用途別容積型地区計画の制度創設時等の議事録は図表5のとおりである5。
そのポイントとしてはア

住宅建設促進という目的を述べていること（全議事録）

イ

住宅がインフラに対する負荷が小さいことを明確に述べていること（議事録2）

ウ

住宅の容積率緩和にあたっても、公共施設整備などのインフラが整備されていることが条件であることを明確に述べていること（議事録3）が特徴である。

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（図表5）用途別容積型地区計画の制度創設時等の議事録（6）容積適正配分型地区計画
容積適正配分型地区計画は、公共施設整備が行われた地区において、保全する地区と高度利用する地区に分けて積極的に高度利用を市街地環境を維持しながら積極的に高度利用を進めるための制度として1992年に創設された。
この制度の特徴としては壁面の位置の制限、敷地面積の最低限度などの一定程度の市街地環境の確保を前提にしつつ、地区内の総容積率の範囲内で低い業績リスト指定容積率を超えた高い容積率をメリハリつけて規制することができるという制度である。
この制度の制度創設時等の国会議事録は図表6のとおりである6。
そのポイントとしては、
ア

大都市での高度利用手法であることを強調していること（全議事録）

イ

対象地区について、壁面の位置の制限や敷地面積の最低限度の制限などを条件として、地区内の市街地環境の保全を図っていると説明していること（図表4の立石住宅局長の答弁）

ウ

総容積を適正に配分するもので総容積率を超えるものでないこと（議事録全て）。
また、その他の計画事項を一体的に都市計画で定めることを強調して、一律の規制緩和ではないと説明していること（議事録2）

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（図表6）容積適正配分型地区計画の制度創設時等の議事録

4．まとめ
本リサーチ・メモにおいては、高度利用地区から容積適正配分型地区計画までの5つの容積率等特例制度について、指定容積率緩和の制度上のポイントと、関係する具体的な国会議事録を分析した。
次のリサーチ・メモにおいては、それ以降の容積率等特例制度について、分析を進める。

（佐々木 晶二）

1

街並み誘導型地区計画及び誘導容積型地区計画のイメージは、東京都の以下の URL の資料がわかりやすい。
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/kenchiku/chiku/chiku_3.htm
2
議事録は、国会会議録検索システムから「高度利用地区」＋「容積」で検索を行い、政府側が制度趣旨を述べているものを抽出した。なお、容積率ではなく、容積という用語で検索したのは、政府答弁において、答弁者が容積率の用語を短縮して容積と答弁しているケースが複数見つかったため、検索漏れをふせぐために容積という用語を用いた。

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73

議事録は、国会会議録検索システムから「再開発地区計画」＋「容積」で検索を行い、政府側が制度趣旨を述べているものを抽出した。
4議事録は、国会会議録検索システムから「住宅地高度利用地区計画」＋「容積」で検索を行い、政府側が制度趣旨を述べているものを抽出した。
5
議事録は、国会会議録検索システムから「用途別」＋「容積」＋「地区計画」で検索を行い、政府側が制度趣旨を述べているものを抽出した。用途別容積型地区計画で検索しなかったのは、政府答弁者が答弁の際に「用途別」の「容積型」など適宜「の」を入れて答弁していたため検索漏れを防ぐために、用途別、容積、地区計画をバラバラにして検索を行った。
6
議事録は、国会会議録検索システムから「適正配分」＋「容積」で検索を行い、政府側が制度趣旨を述べているものを抽出した。地区計画という用語を省略したのは、政府側の答弁で「容積の適正配分制度」と答え、地区計画を省略している事例を複数見つけたため、検索漏れを防ぐためである。

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