リサーチ・メモ
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建築基準法の延焼防止性能の高い建蔽率の特例を見直しへ（速報）2018 年 4 月 3 日（制度改正の概要）
3 月 6 日に閣議決定された建築基準法の一部を改正する法律案において、防火地域・準防火地域内の延焼防止性能の高い建築物の建蔽率（建築物の建築面積の敷地面積に対する割合）の制限を 10％緩和する措置が提案されている。まずその概要を見ておこう。
（図表）防火地域内及び準防火地域内における延焼防止性能の高い建築物の建蔽率緩和について

現行改正案

建 蔽 率 を 1/10

防火地域
（除：建蔽率の限度が 8/10

・防火地域（除：建蔽率の限度が 8/10 のプラスできるの地域（注）内にある耐火建築物） 地域）内にある耐火建築物又はこれと同等要件以上の延焼防止性能を有する建築物
・準防火地域内にある耐火建築物若しくはこれと同等以上の延焼防止性能を有する建築物又は準防火地域内にある準耐火建
築物若しくはこれと同等以上の延焼防止性能を有する建築物

建 蔽 率 を 2/10

上記に加え、街区の角にある敷地

上記に加え、街区の角にある敷地又はこれプラスできる

又はこれに準ずる敷地で特定行政に準ずる敷地で特定行政庁が指定する敷要件

庁が指定する敷地内にある建築物

地内にある建築物

建蔽率の適用建築物の敷地が防火地域の内外に ・建築物の敷地が防火地域の内外にわたる

要件の特例

わたる場合において、その敷地内場合において、その敷地内の建築物の全部の建築物の全部が耐火建築物であが耐火建築物又はこれと同等以上の延焼るあるときは、その敷地は、すべ防止性能を有する建築物であるときは、そて防火地域内にあるものと見做しの敷地は、すべて防火地域内にあるものとて建蔽率の規定を適用する。

見做して建蔽率の規定を適用する。
・建築物の敷地が準防火地域と防火地域及び準防火地域以外の区域とにわたる場合
において、その敷地内の建築物の全部が耐火建築物若しくはこれと同等以上の延焼防止性能を有する建築物であるとき又は準耐火建築物若しくはこれと同等以上の延焼防止性能を有する建築物であるときは、その敷地は、すべて準防火地域内にあるものと見做して建蔽率の規定を適用する。

（注）建蔽率が 8/10 である防火地域内の耐火建築物については無条件に 10/10 の建蔽率が認められる。

一般財団法人 土地総合研究所

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（制度改正の趣旨等ついて）
3 月 6 日の日経新聞は今回の建築基準法改正について「建築基準法改正案を閣議決定 大規模火災防止策が柱」との見出しで、「政府は 6 日、大規模な火災が相次いでいることを踏まえ、防止策を強化した建築基準法改正案を閣議決定した」と報じ、以下のような解説を加えている。
「2016 年 12 月には新潟県糸魚川市で住宅など約 150 棟が焼ける大火があった。出火元の周辺地域は「準防火地域」に指定され、一定以上の大きさの建物は窓や壁を防火構造とすることが求められていたが、対象以下の建物ではこうした対策が取られず、延焼の原因になった。

改正案は準防火地域内で、延焼の防止性能を高めた「耐火建築物」か「準耐火建築物」に建て替えた場合は建蔽率を 10％緩和。古い木造建築の建て替えを促す」。
平成 30 年 3 月段階では、部外者には正確な情報把握の機会が与えられていないため、的確な記述が難しいが、平成 29 年 12 月 20 日に開かれた国土交通省社会資本審議会建築分科会において事務局から「防火・準防火地域における更新を促進するため、建蔽率の扱いについて、現行では防火地域の耐火建築物にのみ、10 分の 1 の上乗せが制度的に認められておりますが、準防火地域の準耐火建築物相当のものも含めて、こうした措置を導入するということでございます」との改正趣旨の説明がされたことが国土交
通省ホームページから確認できる。
また、一部公開された当日の上記審議会配布資料を見ると、危険密集市街地のうち約 1 割が防火地域、約 8 割が準防火地域に指定されており、準防火地域において、個別建築物の建て替えを促進して密集市街地の安全度を高めるためには、これらの地域では、ブロック単位で計測したデータであるが、現状の建蔽率が既に都市計画で指定された法定の建蔽率を超えている状況をも考慮し、準防火地域における建蔽率緩和の手法が有効であると考えられたためであると考えられる（図表１，２）。
実質的な規制緩和になる今回の改正案について、国土交通省の担当課は、当研究所からの電話での問い合わせに対し、「準防火地域での建て替えが進まず、古い木造の建物が多く残っていたことが、延焼の拡大に繋がったという新潟糸魚川火災の教訓を踏まえ、準防火地域での建蔽率緩和に踏み切った」という見解を示している。

一般財団法人 土地総合研究所

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（図表１）（図表２）

一般財団法人 土地総合研究所

3また、従来の耐火建築物及び準耐火建築物に加えて、それぞれについて、「これらと同等以上の延焼防止性能を有する建築物で政令に定めるもの」を建蔽率緩和の対象に加えることの必要性については、従来の耐火建築物及び準耐火建築物が、外殻（外壁、開口部）のみならず内部の柱・はり等主要構造部に一律に防火性能を要求する基準を設けているのに対し、外殻の性能を高めれば、内部について一定基準を緩和しても延焼防止を図るうえで支障がないとの知見が得られたことを考慮したとの見解が示されている（以下、「耐火建築物及びこれと同等以上の延焼防止性能を有する建築物で政令に定めるもの」を「耐火建築物等」と言い、「準耐火建築物及びこれと同等以上の延焼防止性能を有する建築物で政令に定めるもの」を「準耐火建築物等」という。
）。
さらに、現行法は、防火地域と防火地域以外の地域とが同一敷地に並存している場合に、敷地の建物の全部が耐火建築物であれば、すべての敷地が防火地域に存在するものと見做して建蔽率の特例を適用するとしていたが、今回の改正では、これに加えて、準防火地域の準耐火建築物等にも防火地域内の耐火建築物等と同等の建蔽率緩和が適用されることになることから、準防火地域と防火地域でも準防火地域でもない地域が併存した場合に、敷地の建築物のすべてが耐火建築物等又は準耐火建築物等であれば、すべての敷地が準防火地域内にあるものと見做して建蔽率の特例が適用されることになる。
密集市街地における不燃建築物への建て替えを促進し、個別建築物サイドからの延焼防止効果を充実させようとする今回の建築基準法改正案の目的は十分理解できるところであるが、建替が促進されることによる耐火建築物等及び準耐火建築物の増加の効果と、防火地域に限定されていた建蔽率緩和の規制の枠組みを準防火地域に広げること（敷地間の開差が狭まることから生じるいわゆる建てづまり問題）による延焼防止の弱体化効果との関係をどう考えるかということが一つの問題ではある。
これについて、国土交通省の昨年 12 月 20 日の社会資本審議会建築分科会における事務局説明では、「一定の前提を置いたシミュレーションではございますが、密集市街地においては今回提案の建蔽率の緩和をすることで、現行規制のもとでよりは、自律的な更新、建替が期待できるのではないかと考えられるとともに、空地についても、建て替え前と比べて、（密集市街地に多い 4 メートル未満道路からのセットバックにより生み出されるために）街区全体でみると大きく減らすことなく確保することが可能になるのではないかと考えられます。更に、建替後は建築物の耐震化、不燃化が向上します。それに加えて道路空間が確保されますので、避難路や消防の活動場所が確保されるなど、市街地全体の防災性、防火や避難の性能が向上します」と整理されている。

（荒井 俊行）一般財団法人 土地総合研究所

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