C O N T E N T S●今号の目次2p What s New?

川崎・河原町の管理組合
高齢者対象の交通安全教室を開催
3p ─ 識者に訊く ─

長計標準様式の利用法
4p 大規模修繕Topic

省エネで補助金1.4億円
固定資産税の減免も5p 各地域ネットの活動報告「雨漏りは何故起きる!?」セミナー等
8p 会員マンション紹介

鎌倉岩瀬ハイツ管理組合
9p 建替えルポ

横浜・野毛山住宅の軌跡③
10p 管理組合基礎講座

マンション管理組合の会計監査について②
12p 賛助会員ガイド

14p 給水システム改修Report

横浜・左近山1300戸団地で直結給水方式を導入
15p イベント紹介

11、12月のセミナー等のご案内

NPO相管ネット ●朝野浩行会長
現在のマンション問題として言われているのが「二つの老い」。すなわち建物と住民の高齢化だが、その先をみると人口減が大きな問題になってくると考えられる。
国立社会保障・人口問題研究所によると、神奈川県も2015年に自然減が発生するという。他県からの流入、つまり移民政策をとらなければ現在の人口を維持できないらしい。
2008年は様々な問題から、マンションの分譲数は全国的に少なく推移しているが、私の住む相模原では
今も橋本や相模大野で大規模な開発が進んでいる。川崎では超高層タワーマンションが大きな注目を浴びている。
果たして、県内のマンションは人口減に対応できるのであろうか。人口減と大量供給―既存マンションは、この狭間に取り残される弱い立場であることに間違いはない。
今後は管理組合もその備えを考えることが必要だと思う。例えば2戸1による区画減やはやりの省エネ対策を取り入れるなど、そのマンションにあった変革も ありだろう。既存マンションが流通市場に生き残っていく上で、個々の管理組合の特色を持つことが必要となってくる。

環境省が1
環境省が
1億4,000
4,000
0万円補助
万円補助
省エネサ
省エネサッシ導入で横須賀の管理組合に
エネサッシ導入で横須賀の管理組合
シ導入で横須賀の管理組合に
よこ管ネット正会員・マボリシーハイツ第三期管理組合（築31年・22棟・596
戸）が現在実施している大規模修繕工事の一環である、複層ガラスを使用した省エネ
サッシの全戸導入について、環境省から1億4,000万円の補助金が出ることになった。
対象事業は「地域協議会民生用機器導入促進事業」。補助交付額は対象事業費の１／3か40万円／戸のどちらか少ない額。管理組合が直接補助対象となる仕組みではないため、横須賀市地球温暖化対策
地域協議会が事業母体となって環境省に申請し、工事完成
後、補助を受ける形となる。
志賀里美理事長と話す松沢成文・県知事（写真上、10月2〈4ページにつづく〉
日）、室内で担当者の説明を聞く蒲谷亮一・横須賀市長（9月30日）。マボリには行政からの視察が相次いでいる

Kanagawa Mansion Network

業種別賛助企業の一覧表を掲載

人口減と大量供給
既存マンション、取り残される？
既存マンション
取り残取1

マンション 関 連

高齢者対象の交通安全教室を開催
7/12 川崎・河原町の管理組合で
川管ネット会員の川崎河原町分譲共同ビル管理組合は7月12日、同自治会と合同で神奈川県のくらし安全指導員制度を利用した高齢者向けの交通安全教室を開いた。
前半は講話形式の座学、後半は体験学習。
交通安全講話の内容は、（1）歩行中に注意すること（2）自転車の交通ル−ル（3）交差点での危険予測など。
後半の体験学習は、視覚・聴覚チェック、歩行速度チェ
ックに参加者がチャレンジ。機械が示す赤、青、黄色にどれだけ早く反応できるかを確認する視覚チェック、目を閉じて笛の音が前後左右どの方向から聞こえてきたかを聞き分ける聴覚チェック、10秒間にどれくらいの距離を自分が歩いて進んでいるのかを測定する歩行速度チ
ェックを行った。
歩行速度チェックでは、参加者はだいたい10ｍを7〜9秒。車は時速30キロでも、30m離れた先から3秒く
らいでついてしまう。講師は「まだ遠くにいるなと感じても、自分の歩行速度を考えると身近な危険なのだ」と話していた。

全ページはPDF形式で、協会のHPに掲載されている。
http://www.kanrikyo.or.jp/format/pdf/gyoumu/
shienmanual.pdf【企業再編・社名変更】
ダイアコミュニティサービス設立
浜管ネット賛助会員の管理会社・ダイア管理㈱は8月1日付で、ダイア建設傘下からの独立し、リニューアル
事業等のダイアリビングサービス㈱、マンション管理業、介護事業等の㈱ディ・エス・エスとともに、新社名ダイアコミュニティサービス㈱として企業再編を行った。
介護事業のみ、引き続きディ・エス・エスが行う。ダイアリビングサービスは消滅する。

ライフポート西洋、管理会社を買収
浜管ネット賛助会員の管理会社・㈱ライフポート西洋
は7月30日付で、マンション管理会社シーズコミュニテ
ィ㈱の発行済全株式を取得し、100％子会社とした。
シーズコミュニティは資本金4,000万円。総合管理受
託戸数は、首都圏を中心に58管理組合2,946戸（7月末現在）。

東急コミュニティー
地震対策ガイド『対災力』を作成
高齢者に配慮する企画は、他の管理組合にも見習ってほしいものだ㈱東急コミュニティーは8月下旬、管理組合向けの地震対策ガイドブック『対災力』を発行した。内容は、災害の事前対策意識の啓蒙、コミュニティー形成の重要性、
自主防災組織づくりの手引きなど。
A4判・24ページ。10,000部発行し、全国の管理受
託マンション約53,000組合を対象に無料配布する。

視覚・聴覚チェック（左）と歩行速度チェック。
自分の感覚がどのくらいなのか確かめるチャンスでもある『マンション居住高齢者への支援マニュアル』
管理業協会が作成

2（社）
高層住宅管理業協会は今年4月、協会会員管理会社やその管理員、管理受託物件の居住者へのアンケー
トなどから、高齢者対応の現況や課題点、今後望まれるサービス等を冊
子『マンション居住高齢者への支援マニュアル』にまとめた。

● お 知 ら せ ●賛助企業のＰＲ情報をお寄せください。掲載は無料です。ただし、誌面スペースに限りがあるため、掲載の有無、内容については編集会議に諮ります。
お問い合わせは編集担当・北見まで
蕁蕭 045-316-4505
E-mail kitami@k-mansionlife.com

識者に訊く田辺邦男

浜管ネット常務理事

長期修繕計画標準様式の利用法
将来的な住環境を読む必要も大切なのは修繕金の積立状況
国土交通省マンション政策室は6月17日、「長期修繕計画標準様式・作成ガイドライン活用の手引き」を発表した。さて、管理組合はこの長期修繕計画（長計）標準
様式について、どのような利用をしたらいいのだろうか。
国土交通省「長期修繕計画あり方検討委員会」ワーキン
ググループに参加した浜管ネットの田辺邦男常務理事に話を聞いた。
―長計標準様式策定の狙いは？
蜷近年の長計は分譲時にデベロッパーが作って、それを管理組合が引き継いでいるのが一般的だ。しかし、デベロッパ
ーの作成能力によってその内容にバラツキがあり、レベルにかなり差がある。修繕項目の設定や周期がまちまちで、20年以上設定されていても「ただ年数を重ねているだけ」という感じのものもある。このようなものは修繕費の根拠、修繕積立金の設定根拠があいまいとなり、将来的に一時金の徴収など、途中で資金がショートすることが当初より明らかになっている計画さえもある。
こうした状況を踏まえると、今回の標準様式の策定は、ひとつの基準を提示することで全体的なレベルを引き上げることが目的の一つであったと考えられる。
―標準様式をもとに長計を作り直す必要はありますか？
蜷標準様式では、仕様や数量を記載するようになっているた
め、設計図書や積算資料があれば、精度の高いものを作ることができる。ただし、データのない既存マンションが改めて標準様式に合わせて長計を作成することになれば、かなりの手間と時間、費用がかかり、管理組合の負担はかな
り大きくなる。
しっかりとしたデータをもとに長計を作れば、後の見直
しも的確なものとすることができるが、すべての管理組合が一斉に標準様式に合わせる必要はないと思う。大規模な工事をする前の建物診断や、大規模修繕実施後の工事の詳

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細データをもとにするなど、長計を見直す適切な時期に対応が必要となり、これはマンションの状況によって様々だ
ろう。
―長計作成後のポイントは？
蜷25年から30年先の予測がはたしてどの程度できるのか、
将来の技術の進歩もあり、現実にはかなりむずかしい問題もある。当然、5年ごとの見直しは必要となる。また、技術進歩とは別に建物は25〜40年間が最も修繕項目が多く
なり、さらに建物の経年劣化のほか、住民の年齢構成や経済的背景など、将来的な居住環境や社会環境を読み取ることも必要となる。
大切なのは修繕積立金の積み立て状況。当初より積立金の低額が続く状態では後年にしわ寄せがくるのは当然のことである。ただし、長期計画の内容と現実の積立金額の乖離（かいり）も問題で、これは精度の高さとは別問題だ。
―長計について、ネットワークに相談できますか？
蜷長計標準様式や作成ガイドラインは、基準のひとつ。修繕
項目や積立金の設定について理解しやすいが、素人がいきなり本書を手にしても内容が専門的すぎて難しいという問題点もある。
建物をつくる技術を持ち、また、マンションのメンテナ
ンスや住民へのコンサルティング経験のある専門家のアド
バイスは必要だろう。浜管ネット等のネットワークでは、経験豊富な技術者が相談を受けている。ガイドラインを理解するためにも、一度専門家の話を聞くことが望まれる。

「長期修繕計画標準様式・作成ガイドライン
活用の手引き」入手方法■（財）マンション管理センター販売のみ■定価2,500円（登録管理組合・センター通信購読会
員割引価格2,000円）■問い合わせ：出版事業部 蕁03-3222-1535
蕭03-3222-1520

NPO浜管ネット建築等専門技術者部会は、田辺邦男部会長・阿部一尋専務理事を中心に、マンショ
ン改修工事に豊富な経験を持つ一級建築士事務所等で構成しています。建物の現地相談から調査・診断、工事の設計・監理まで、管理組合の視点でお手伝いいたします。
【問い合わせ】 浜管ネット事務局 蕁045-911-6541

氏名・所属事務所

連絡先

氏名・所属事務所

星川晃二郎
株式会社汎建築研究所

東京都中央区日本橋堀留町1-9-6
蕁03-5623-3881
http://www.han-kenchiku.co.jp

横浜市中区山手町27-5-203
尾崎京一郎
蕁045-651-3327
モア・プランニングオフィス

連絡先

島村利彦
株式会社英綜合企画設計

横須賀市小川町25-5-203
蕁046-825-8575
http://www.hanabusa.e-arc.jp

石川裕子
Lapis建築工房

横浜市南区榎町1-18-202
蕁045-744-2711
lapis@mx12.freecom.ne.jp

長友秀信
企業組合創和設計

横浜市南区高根町1-3-6F
蕁045-251-0691
http://homepage2.nifty.com/so̲wa

吉岡誠
有限会社吉岡設計

横浜市西区南幸2-9-9-306
蕁045-311-6723
mktyoshi@cds.ne.jp

内田修司
デルフィ設計

横浜市鶴見区市場上町6-32
蕁０45-511-3998
derufi@clock.ocn.ne.jp

横浜市神奈川区鶴屋町3-35-11-504
福市博臣
蕁045-324-6152
株式会社建物保全センター

http://homepage3.nifty.com/moa̲p

町田信男
有限会社トム設備設計

横浜市南区榎町1-18-202
蕁045-744-2711
http://www.tm-sethubi.com

横浜市港南区日野中央3-24-5
岡田英二
蕁045-836-1267
株式会社岡田建築設計事務所

臼井貞雄
総合環境技術株式会社

横須賀市湘南鷹取2-13-4
蕁046-869-4767
skt-usui@beige.plala.or.jp

okd-arc@mist.dti.ne.jp

Kanagawa Mansion Network

http://www.k-tateho.jp

東京都港区芝浦3-6-10-307
小島孝豊
蕁03-3457-6762
株式会社ＩＫ都市・建築企画研究所
http://www5.ocn.ne.jp/˜ik-archi

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横須賀・マボリシーハイツ第三期管理組合

今回、「地域協議会民生用機器導入促進事業」の補助対象となったのは、高断熱住宅等へのリフォームの省エネ資材（サッシ・ガラス等）を住宅に導入する事業。交付資格としては、地域協議会の会員、設備機器導入件数10件（戸）以上などという制限がある。マボリシーハイツは全596戸の設備機器導入となり、熱貫流率や電気の使用量、エアコンの使用時間などから計算すると、改修後のCO2（温暖化ガス） 排出量は、年間約70ｔの削減効果があるとみられている。
補助交付額は、対象事業（省エネサッシ等導入）費の1/3に当たる1.4億円。
また、平成20年度税制改正によって各戸専有部分の固定資産税が1/3減免されることになった。管理組合では、工事後に設計・監理を担当するアワーブレーン環境設計の建築士が発行する証明書をもって、横須賀市に減免措置を申告する予定だ。
改修前

改修後

改修前は日射がまぶしいくらいに差し込んでいるが、改修後は特殊金属膜のある複層ガラスで、遮熱効果があり、紫外線も大幅にカット。冷暖房の負荷の軽減、内装や家具の色あせ防止等に効果を発揮する。また、目の前を幹線道路が走っている棟でも、窓を開けているのと閉めるのとでは、はっきりと大きな違いを感じることができる

補助金制度の対象外だが、今回ベランダに施したウレタン塗膜
防水には、日射を抑える効果があり、CO 2 排出削減にもよい影響を与える

補助金制度の概要
補助金制度：平成20年度二酸化炭素排出抑制対策事業費等補助金（民間団体向け）
対象事業：地域協議会民生用機器導入促進事業
平成20年度予算：2億8,000万円
今回の工事に当てはまる補助対象事業の内容：○高断熱住宅等へのリフォーム
既設住宅のリフォーム時に、高効率断熱材や複層ガラスなどの断熱資材や、省エネ照明等の省エネ設備を、地域にまとめて導入する事業
補助対象者：地球温暖化対策法26条に規定する地球温暖化対策地域協
議会の事業として行う対策設備等の所有者
交付額：対象経費の1/3、あるいは戸当たり40万円のどちらか少ない額
報告義務：補助事業者は工事後の3年間、二酸化炭素削減効果量（電気・ガスの使用量の減少効果）を毎年とりまとめ、報告書を作成、
地方環境事務所に提出する………………… 補助事業の流れ …………………
環境省

関東地方環境事務所

事業実施計画書の申請

補助金交付

横須賀市地球温暖化対策地域協議会
事務手数料

事務手続き
入会

補助金残金支払い

マボリシーハイツ第三期管理組合◆地球温暖化対策地域協議会とは見学させてもらった住戸の住民によると、「工事前は台風が来ると雨が吹き込んで、置いた雑巾もすぐにびしょびしょになった」。気密性の高いサッシに交換したことで、「そのような心配はもうありません」と工事担当者。また、高気密や重い複層ガラスのために、ハンドルは開閉がしやすいユニバーサル仕様にした（右）地球温暖化対策推進法第26条第1項の規定に基づき、住民や中小事業者の地球温暖化問題の情報提供等を行うための支援体制として、地方公共団体、都道府県センター、事業者、住民等が連携し、地域密着型の地球温暖化対策に取り組む組織をいう。地域社会への啓蒙や実務の事務的補助、とりまとめが主な役割となる。

固定資産税の減免措置
平成20年度税制改正で、住宅の省エネ改修促進税制が創設された。これにより、一定条件の上で、（1）所得税額の特例控除（2）固定資産税の減免措置が図られることになった。
今回活用した（2）の概要は、平成20年4月1日〜22年3月31日の間、居住用の家屋部分で、定められた省エネ改修工事（戸当たり30万円以上の改修）を行った場合、「当該家屋に係る翌年度分の固定資産税額（120㎡相当分までに限る）を3分の1減額する」というもの。工事後3ヶ月以
内に、建築士事務所に属する建築士、指定確認検査機関、登録住宅性能評
価機関が作成した増改築等証明書を添付して市区町村へ申告する。
減免措置は、工事の翌年度分だけだが、マボリシーハイツ全体で約800万円の減免効果がある見込み。

4

県内の地球温暖化対策地域協議会一覧
横浜市地球温暖化対策協議会
事務局所在地：横浜市役所内
蕁045-671-4102
かわさき地球温暖化対策推進協議会
事務局所在地：川崎市役所内
蕁044-200-2387
横須賀市地球温暖化対策地域協議会
事務局所在地：横須賀市役所内 蕁046-822-8524
藤沢市地球温暖化対策地域協議会
事務局所在地：藤沢市役所内
蕁0466-50-3529●上記以外の問い合わせは下記管轄官庁へ

関東地方環境事務所
さいたま市中央区新都心11-2 蕁048-600-0516
環境省地球環境局地球温暖化対策課
蕁03-5521-8249

全体の大規模修繕工事データ ●工事名／マボリシーハイツ第三期大規模改修工事 ●建物概要／築31年・22棟・596戸・PC造・5階（一部2, 3階）建て ●発注者／マボリシーハイツ第三期管理組合（よこ管ネット会員） ●設計・監理者／アワーブレーン環境設計㈱ ●施工者／㈱サカクラ（神管ネット、浜管ネット、よこ管ネット会員）【第1工区担当】㈱アール・エヌ・ゴトー（浜管ネット、川管ネット、よこ管ネット会員）【第2工区担当】●サッシ施工者／トステム㈱（浜管ネット会員）、三和アルミ工業㈱ ●主な工事内容／外壁：下地補修、高圧洗浄、シーリング打ち
替え、塗装 鉄部：発錆個所の2種ケレン、清掃、下地調整、錆止め、塗装 防水：屋上、階段室は塩ビシート、バルコニーはウレタン塗膜（3層目に遮熱トップコ−ト） その他：玄関ドア改修、基礎巾木の補修等 ※サッシ：高性能サッシ、高遮断熱複層ガラスへの交換（カバー工法） ●工事費用／約17億円〈サッシ改修部分は4.4億円〉（住宅金融支援機構から約9億円借り入れ） ●工事期間／平成20年3月〜12月（予定）かながわ県央ネット

川管ネット

7／5

7／13

新任役員基礎セミナー
理事会は、過去を知り、計画表を作って運営を正会員向けセミナー
無償のHP提供サービスを開始

7月5日、プロミティあつぎ8階会議室で「管理組合の運営は理事会で決まる」と題し、新任役員基礎セミナーを行った。
講師はマンション管理評論家の村井忠夫氏。
村井氏は、理事になった人にもっと自分たちのマンションの実情を知ってもらいこと、そして何が問題なのか、それをどうしようとしているのか考えてもらいことをテーマに話を進めた。交代制の理事会は問題が見つかりにくい。過去のことを知ったうえで、今後のことはスケジュールを立て、計画表をつくって考えていくことが大切だと話した。

7月13日、川崎市産業振興会館第一会議室で、正会員向け
ホームページ提供サービスの説明を行った。講師は、実際にホームページの作成を手がける山口和夫・川管ネット理事。
川管ネットでは、将来的にインターネットを利用する管理組合運営が増えてくるため、先鞭をつける意味で川管ネット
では同サービスの無償提供を開始した。
川管ネットが現在使用しているサーバーの１部を希望する管理組合に提供するため、特別なソフトウェアの購入等、管理組合の負担はない。当日は8管理組合が参加。維持管理や担当者選任の問題など、数多くの質疑が上がっていた。

8／2
大規模修繕工事セミナー
管理組合自力型の修繕工事事例を紹介
8月2日、大和商工会議所で大規模修繕工事セミナーを行った。
当日は第1部で、大和パークホームズ管理組合（築14年・31戸）の大規模修繕実行委員会・谷中利幸委員長が管理組
合の取り組みを体験記録として紹介した。管理会社からの建物診断結果や修繕見積もり金額の提出によって修繕計画がスタートしたが、その後は委員会が工事の共通仕様書を作成し、見積もり参加業者の募集や業者選定を行うなど、管理組合が自力で修繕工事の計画から実施までを進めた事例となった。
第2部では、県央ネットの理事でもある1級建築士事務
所・㈱建物保全センターの福市博臣氏が1部の事例を受け、長期修繕計画や修繕工事の必要性、進め方、工事のパートナーの選び方などを解説。また自身が修繕委員を務めたマンシ
ョンの設備改修工事についても触れる内容の講演となった。

9／6
マンション管理基礎セミナー
センターへの相談は、法規問題など年9,000件
9月6日、（財）川崎市まちづくり公社と共催で半年に1度開く恒例のマンション管理基礎セミナーを川崎市総合福祉センター（エポックなかはら）大会議室で行った。今回はマンション管理センター管理情報部の喜草文彦参与を講師に迎え、「相談事例からみる管理組合のあり方について」と題した講演となった。
マンション管理センターによせられる相談は、平成19年度が約9,000件。テーマ別にすると上位は、区分所有法や管理規約などの法規について17.2％、総会関係10.4％、理事会・役員10.2％という結果であった。
事例としては、理事長
や理事会など、特定の人の都合で決められることが多く、どのように対処すべきか等10例を上げ、法規や経験則などいろい
ろな角度から回答した例
このセミナーの参加者は毎回多く、約を説明していた。
150人が集まる修繕委員としての体験談を話す谷中氏（写真上）と、管理組合、設計事務所の双方の立場で工事を解説する
福市氏

情報交換会＆懇親会
ペット、防犯、役員のなり手不足など話題に
9月20日、てくのかわさき（川崎市生活文化会館）会議室
で、正会員同士に限定した情報交換会を行った。
当日は、理事メンバーを含め約25人が参加。ペット飼育、防犯の問題、役員のなり手に関することなどがテーマとしてあがった。

Kanagawa Mansion Network

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ペットクラブを設立
していても形骸化していることが問題となっている管理組合からの投げかけに、飼い主が責任をきちんと持たなければならない会則作りをすべきなど、多くの意見や情報交換がなされ、内容の濃い場と 円卓で顔を向き合わせて話すことで、内容の濃い情報交換ができたなった。

の意識度や日常のトラブル、区分所有法や管理規約によるルールなどを解説した。
次いで、マンション管理をめぐる考え方の流れを略年表でおさらいしつつ、よこ管ネットが横須賀市と制作した『マンション管理の手引き』を利用しながら、マンション管理のあり方について専有部分の範囲から保険の種類までを丁寧に説明していった。役員のなり手不足については、役員を引き受けない不在区分所有者などから役員手当に当てる費用の徴収を認めた判例などを紹介していた。

浜管ネット
相管ネット

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マンション管理セミナー
なぜトラブルになるのか
弁護士の立場から解説
7月19日 相模原市民会館第2大会議室で「弁護士からみたマンショントラブルと判例」と題し、横浜開港法律事務所の河住志保弁護士が講演を行った。
ピロティに囲いを設置して専有部分としたものの、区分所有法57条に基づいて囲いの撤去、その部分の明け渡しを命じた判例。風呂の設置のため外壁に3個の穴を開けて配管した行為は共同の利益に反する行為だとして、原状回復請求を認めた判例。30年間外壁部分に設置してきたクーラー室外機を原状回復するよう求めた請求を認めなかった判例など、共用部分の使用方法から管理費滞納までのトラ
ブルについて、さまざまな判例や
自分の経験をもとに、なぜトラブルになったのかという考え方など 約40人が集まり、マンション
生活をめぐる裁判例に耳を傾を弁護士の立場で解説した。
けていた

よこ管ネット7／26
新任役員基礎セミナー『マンション管理の手引き』利用し、管理のあり方を説明
7月26日、ヴェルクよこすか6
階第1会議室でマンション管理ア
ドバイザーの三井一征氏を講師に迎え「この1年、何をどうする!?」と題し、新任役員基礎セミナーを行った。
当日は「この1年、何をどうする」かについて、『平成15年度マンション総合調査』（国土交通省） 三井先生は自身の闘病生活にも触れながら、多くの参加者の結果数値をもとに管理組合役員

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を惹きつけていた

雨漏りは何故起きる!?
浜管ネットセミナー
7月12日、かながわ労働プラザで技術者部会・専門業部会
合同セミナー「雨漏りは何故起きる！？〈防水改修の必要性〉」を行った。講師は㈱英綜合企画設計、㈱サカクラ、田島ルー
フング㈱とその他建築分科会Ｂグループ。雨漏りする要素やチェックポイントから防水改修の注意点を、写真などを使って説明した。下記に当日の要点をまとめた。

水が漏る大きな要素は3つ①水がある ②水に力が加わる ③水の通り道がある
例えば…
台風などの強い風雨により、・サッシ回りの防水層の切れ目
・外壁のクラックから雨水が侵入し、・コンクリートスラブの亀裂を通って漏水が発生する、といった具合に

雨漏りチェックポイント
建物に次のような症状が現れたら要注意！
縡 天井や壁にシミがある縒 天井に結露がある、冷暖房の効きが悪い
縱 屋上に雑草が生えている、平面部に亀裂がある
縟 屋上のドレンや排水溝に水溜り（排水不良）ができる
縉 手すりや笠木が錆びたり、傷んでいる
縋 外壁にひび割れができている※ベランダや階段など、スチールの手すり等をコンクリートに埋め込んでいる場合、さびがコンクリートに影響し、爆裂を起こす原因になる
1

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5

雨漏りの原因はここにもある!?
防水層の経年劣化と施工上の不具合事例
蜷劣化によって防水シートが硬くなり、引っ張り合っている。
コーナー部分の押えがしっかり施工していない可能性もある蜷押えコンクリートの上に直にウレタン塗膜防水を施すと、経年劣化により破断しやすくなる。コンクリートは受熱しやすく、水分も含むため、朝晩伸縮する。下からのクラッ
クが防水層に影響する

最後に…防水改修の注意点
どんなによい防水材を使用しても、既存の下地に合わない
防水仕様の選定や、防水端末部（立ち上がり・ドレンなど）の納まりが悪ければ、漏水トラブルにつながる可能性は高くなる。
建物の防水改修は、下地との関連などから、次の改修を視野に入れた設計・施工を考えることが重要だ。100現場あれば100通りの改修方法がある。その建物に合った工法の選定を慎重に行うことが、トラブルを未然に防ぐ、防水改修のポ
イントといえる。

9／27
技術者部会・専門業部会合同セミナー
アルミサッシ改修
9月27日、ハウスクエア横浜4階セミナールームでモア・
プランニングオフィスの尾崎京一郎氏と、YKK AP改装営業
部のスタッフが「アルミサッシの改修工事について」セミナーを行った。
サッシは戸車等の消耗品の小まめなメンテナンスをすることで、本体の長持ちにつながる。近年ではホームセンターな
どで安く購入できるが、本体と部品とで材質が変わるといけないので、専門家に見てもらったほうがよいと尾崎氏。
ちなみに戸車の交換は、ガラスが割れたときの入れ替え等と同様、標準管理規約第21条にある「通常の使用に伴うもの」に当てはまると考えられる。

湘管ネット
第３期マンション管理基礎セミナー
予算は、管理組合が自主的に作成を8月23日、藤沢市役所新館7階で月2回開いている恒例の第3期マンション管理基礎セミナーを行った。当日は、1部で税理士、CEP、外部監査人の三浦利彦氏が「マンション管理組合の会計と税務、監査」と題して講演。第2部は、ファと訴える。写真は三浦氏

9／27・28
第35回藤沢市民まつりで無料相談会を設置
9月27・28日、ＪＲ藤沢駅前サンパール広場を中心に第35回藤沢市民まつりが開かれた。毎年10万人が参加する藤沢の一大イベントである。
湘管ネットは、サンパール広場の一角に3年連続で無料相談会を出展。ブースにはのぼり旗や横断幕を掲げ、宣伝ＰＲに励んだ。マンション管理士数名の協力のもと、お祭りに参加する人々にチラシ配り、声をかけるなどして、数組の相談実績を上げた。

10／1
茅ヶ崎市景観条例施行
湘管ネットが説明会実施に協力
茅ヶ崎市景観条例が10月1日、施行された。
これに先立ち9月25日、茅ヶ崎市役所特別会議室で市内管理組合を対象とした説明会を開いた。湘管ネットは茅ヶ崎市
都市部景観まちづくり課の要請を受け、説明会案内文を作成・配布した。当日は10組合以上が参加。外壁の塗り替え等で色が変わるような場合は届出が必要になるといった条例の説明を行った。
また、建築指導課が最近の建築行政の動向について説明。
参加者の中からは六会コンクリートの問題等に触れる質疑もあり、事件の概要と経過、今後の対応策の説明があった。

Kanagawa Mansion Network

8／23

イナンシャルプランナーの石村衛氏が「修繕積立金の資金運用」について運用の勧めを説いた。
三浦氏はまず、管理組合会計は予算主義が原則であるとし、その方法もすべて管理会社任せでなく、できるだけ管理組合
が自主的に作成することを勧めた。また、管理費会計、修繕積立金会計はもちろん、駐車場会計、収益事業会計など、目的別（区分経理）の必要性を説いた。無駄のない資金管理、収支の明瞭性を確立することで、将来計画が立てやすくなるからだ。また、組合資産をめぐる事件が頻繁に起こっていることからも、専門家による外部監査の導入を勧めていた。
2部の石村氏は、数年前のペイオフ解禁騒動から、運用益の全くない決済性預金や郵貯などに組合資産を全額預けている管理組合が多いと指摘。組合資産という性格
上、リスクのある運用はできないとしながらも、わずかでも運用益を確保する考え方をすることが望ましいと話した。特に高齢化するマンションでは、資金計画が今後の大きな課題になってくるこ 横領などの不正事件は後を絶たない。組合資産の将来をもっと真剣に考えるべきとを問題視していた。

7

会員
ション
マン
紹介

鎌 倉 岩 瀬 ハ イツ
住宅管理組合ＮＰＯ
湘 管 ネ ッ ト正会
員

基本は良好なコミュニティー
受付窓口なしでも組合運営に問題なし
湘管ネットが藤沢で月2回開いているマンション管理基礎セ
ミナーに、多いときには総勢7人で押しかけることもあるという勉強熱心な管理組合だ。「自主管理だし、住民から質問があればわからないでほっとくわけにはいかないから、自分たちで勉強しなきゃならない」と理事長。建物が新しいうちはトラブ
ルの要因もほとんどなかった。しかし、築後20年も過ぎれば、種々の問題も増えつつある。今回は、管理員も不在の自主管理
マンションで、どのような組合運営やコミュニティー形成をしているのか、その様子を取材した。

管理員不在も住民協力で対応
マンションのエントランスには、受付窓口がない。管理事務所があるのは、2階。管理組合資料、パソコン、コピー機などが揃い、役員がここで業務をこなすスペースがある。ただし、出納や管理員業務は委託していない。
「だから、事務局理事という担当をおいて、日常の受付窓口をお願いしています」
清掃や設備管理業者の出入り、宅配便など、担当理事が雑務を行う。管理事務所に拘束するわけではなく、自宅で業者等と対応するのだ。
「これまで多くの問題もなく、なんとなくやって来れた」というが、担当理事に大きな負担がかかることには間違いない。
一部を委託する管理会社は、神奈川県住宅供給公社の下部組織であるかながわ建物保全。清掃員と設備管理の業者派遣、建物の長期修繕計画の策定等の業務を行うが、出納・会計、窓口業務は分譲当初から管理組合の担当だった。
それでも、近年は定年でリタイアする人が増えたので、平日の在宅者が多くなってきた。「事務局担当の負担も分散できるようになってきたんです」と理事長は話している。

3年後向け、修繕特別委員会を立ち上げ
築12年目で最初の外壁塗装を行った。2回目はこれから3年後を予定。そのため昨年、建築や電気に詳しい住民に理事会からお願いして修繕特別委員会を立ち上げた。
大きな課題はこれから取り組む大規模修繕時の外壁や防水など建物の外回りと、設備を一緒にできるかということ。これが委員会での一番のテーマだという。
「というのも、専有リフォームで、スケルトン状態までにした住戸があって、理事会で見学させてもらったんです。特に排水管の劣化状況が悪いことがすごくよくわかった」

給水設備にしても、現在の受水槽方式を直結方式にしたほうが維持管理費の節約が望める。しかし、今何をやるべきなのか、
その優先順位が今後の大きな課題なのだ。
理事長経験者で構成する顧問会議が年に2, 3回開かれる。
過去の修繕の経緯や、どんなトラブルがあったかも、必要なときに聞くことができるような仕組みを作っている。
修繕特別委員会のみならず、情報の角度を広げておくことは、
大きな課題のクリアに役立つだろうと感じた。

サークル等で積極的なコミュニティー形成
自主サークル活動が盛んだ。管理組合もコミュニティー形成の必要性から、積極的にコミュニケーションの場を作ろうと努める傾向がある。
鎌倉山など近隣の散策から横浜や川崎まで足を延ばす「歩こう会」、好きな人は2ヶ月に1度でもという「ゴルフ同好会」、
マンションの芝生、花壇、樹木の手入れなど実益を兼ねた「園芸同好会」、最近人気の高い「中国式ストレッチ体操」等々。
年1回行われる自治会主催の夏の納涼会、年末には住民同士でフロアごとに忘年会が行われるなど、何より顔合わせの機会が多く、コミュニティー形成には事欠かない。
管理組合として機能するための必要最低限は、住民同士の良好なコミュニティーである。その基本線を間違えない管理組合
は、組合運営について、そんなに大きな間違いは起らないといえるだろう。

■マンションデータ
築24年・76戸・1棟・7階建て

8

建物構造……SＲＣ造
敷地面積……3,912.29㎡
建築面積……1,186.54㎡
管理費……8,000円（全戸一律）
組合費………3,000円（全戸一律）
修繕積立金の戸当たり㎡単価 ‥‥154円
駐車場充足率（総台数÷総戸数）‥78%（59台分）
駐車場の月額使用料 ‥‥‥‥‥‥10,000円
駐輪場の年額使用料 ‥‥‥‥‥‥自転車1,200円、バイク2,400円
分譲業者 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥神奈川県住宅供給公社
建設業者 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥三井建設㈱管理形態…………………自主管理（一部委託・かながわ建物保全㈱）管理員の勤務形態 ‥‥‥‥‥‥‥管理員不在
理事会 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥月１回
メンバー構成 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥理事5人・監事1人
任期 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥2年交代（1年ごと半数改選）

DATA

8/24 自治会主催の納涼会の様子。今年はあいにくの天候で、自転車置き場にブルーシートをかぶせて、雨よけを施した。飲み物、焼き鳥、焼きそば、おでん、カレ−などの模擬店はもちろん盛況。子どもたちが参加できるゲームは、エントランスのスペースで行った園芸同好会の植栽管理は月2回。芝の手入れもビ
シッと決まっている建替え前後の比較

横浜・野毛山住宅の軌跡③
全4回

事業パートナーの役割
建替え決議が成立したのは2005年12月。
その1年前の11月、旭化成ホームズ㈱が建替え事業のパートナーに選ばれた。
同社は事業パートナーとして、新たなマンション設計の概要、既存建物の取り壊しや再建の概算費用などを提案。また、建替えに賛同しない人への説得などにも当たった。
「女性の担当者だったんだけど、建替えへの参加が難
しい人や迷っている人などにも親身になって対応してくれた。そういうところがうれしかった」と江波戸さん。
2006年8月、建替組合認可。しかし、建物の取り壊
しは翌年3月まで待たねばならなかった。理由は、権利変換計画の許可を得るのに時間がかかったことだ。
決議に賛成したからといって、資金調達が難しい人はいる。抵当権のある住戸は、その抹消手続きをしなければならない。高齢者には住宅金融支援機構の制度の利用を薦める。所有者の資金調達へのアドバイスは、旭化成
ホームズの担当者が仕切ってくれた。
「経済的に弱い人をどうするかが、合意形成の重要なポイント。
そうした点で、担当者がよくやってくれました」

本 の 紹介『マンション設備「マサカ」の話
設備トラブル相談のQ&A』

A5判256ページ 蜷
定価2,520円
山本廣資／著
オーム社／発行

旭化成ホームズは、参加組合員として建替組合に参加
し、事業費を負担するとともに理事を務める。そして、事務局として事業の事務手続きの一切を引き受けた。
「建替え円滑化法に基づいた成功例が多い会社をパートナーに選んだ。まだまだ事例が少ないからね」。実績
による信頼が管理組合の選定理由となった。
建替組合認可から2年。この9月に完工を迎えた。
（つづく）（取材協力：浜管ネット監事・野毛山住宅マンション建替組合副理
事長／江波戸威津雄氏）

建設中の様子。旧野毛山住宅の地権者は65戸を取得し、77戸を一般販売する予定だ（写真提供：旭化成ホームズ㈱）『マンションの省エネに向けた
電気設備のリニューアルの手引き』
家庭でのCO 2排出量削減の対策の１つとして、「IHクッキ
ングヒーター」や「エコキュート（自然冷媒ヒートポンプ給湯機）」への取り替えが話題になっている。しかし、既存マンションで、こうした機器への取り替えは、専用の配線や給水・給湯配管などの修繕工事が必要で、区分所有者がその工事や機器の設置をする場合、管理組合の承認が必要となる。
本書は主に、「IHクッキングヒーター」や「エコキュート」への取り替えに関する次の事項の解説書となっている。
①修繕工事のポイントと取り替え事例②修繕工事に関する管理組合の承認手続きを定めた細則（例）や制定手続き③共用幹線設備の取り替えの事例と手続き

A4判92ページ蜷
定価2,000円（送料80円）※登録管理組合・センター通信購読会
員は割引価格1,600円（送料80円）
マンション管理センター／発行

Kanagawa Mansion Network

著者は、大手不動産会社で設計コンサルタントとして勤め、定年後、住宅クレームの相談回答者をはじめた。技術士、一級建築士等の資格者。
マンションの設備トラブルには、漏水、騒音、臭気、機能障害などがあるが、給排水トラブルについては、「マサカ」というより、「マタカ」というトラブルが多いという。しかしながら、特に変な音、変な臭いについては、マンションの高気密化に対する、建設する側の認識の遅れがマサカといえるよ
うなトラブルが非常に増えてきているとある。
本書は、実際の相談事例をもとにしているため、トラブル被害を受けたユーザー側の視点で構成。単なる業者に対する客観的な解説書がない
こともあり、「マサカ」があちらこ
ちらに散りばめられている。

専有面積5,207㎡蜷9,204㎡
階・棟数
5棟5階建蜷1棟6階地下1階
総戸数 120戸蜷142戸
間取り 2DK蜷1DK〜3LDK
専有面積
39〜48㎡蜷30〜82㎡

9ワンポイント

第7 回

管理組合基礎講座

マンション管理組合の会計監査について②―執筆者紹介―監査法人フィールズ
代表社員

公認会計士

河野幸久 氏代表社員

公認会計士

深野一朗 氏■会計監査のポイント
今の管理組合は、経済実態に即した会計監査の仕組みを持っていないことが多いが、管理組合の活動は日々営まれている。意に沿わず監事を任命された組合員の方は、管理会社が提出する多くの証ひょう（請求書、納品書、領収書等）と決算書を前に何から手をつけるべきか困惑しているかも知れない。
監査を実施する必要に迫られている方のために、最低限実施すべき監査手続の一例を紹介する。あくまでも一般的な手続の例で、個々の組合の状況に応じて別途実施
すべき手続が存在することはいうまでもない。
監査というものは、通常時間をかければかけるほど精度が上がる。会計監査の専門家でないならば、以下①から⑤の手続きを実施したうえで、あとは時間の許す限り⑥の総勘定元帳と証ひょうの照合を実施し、不明な点は、管理会社など会計業務を行っている担当者に質問することである（以下は決算書として収支計算書と貸借対照表が作成されていることを前提としている）。
①決算書（収支計算書、貸借対照表）の各勘定科目と総勘定元帳との照合②預金残高と金融機関の発行する残高証明書（原本）の照合③預金証書、有価証券、保険証券の実査④収支計算書の予算と実績の比較・差異分析⑤普通預金通帳の入出金記録と総勘定元帳（普通預金）の照合⑥総勘定元帳の取引記録と証ひょうの照合

10①決算書（収支計算書、貸借対照表）の各勘定科目と総勘定元帳との照合
収支計算書や貸借対照表には、勘定科目ごとに合計金額が記載されているが、各勘定科目の内訳は総勘定元帳と称される会計帳簿に記載されている。
まずは、収支計算書、貸借対照表に記載されている科
目がそれぞれ会計帳簿と整合しているかを確認する。ここで、相違があったら、総勘定元帳を検証する意味もな

くなってしまう。決算書と会計帳簿の整合性のチェックが主目的であるが、併せて決算書の合計チェック（足し算、引き算）も実施すべきである。
②預金残高と金融機関の発行する残高証明書（原本）の照合
普通預金、定期預金などを金融機関の発行する残高証明書（原本）と照合する。ここで大事なことは残高証明書が原本であること。残高証明書の偽造により、実際に管理組合に損害が生じた事例もあるので、コピーとの照合だけで済ますことは避けるべきである。
③預金証書、有価証券、保険証券の実査
定期預金については、残高証明書と照合すれば、資産が確かに存在することは確かめられるが、何かの借入等の担保に提供されてしまっているか否かまでは確認できない。例えば定期預金証書の保管責任者が個人的な借入のために預金証書を担保提供する可能性もある。
担保提供だけであれば実害はないかも知れないが、組合の財産を個人の信用補完に利用されることがあってはならない。
また組合によっては、国債やすまい・る債などの有価証券や満期返戻金の定めがある積立型保険の保険証券を保有している。これらは誰かが勝手に解約・換金している可能性もある。
こうした現物が確かに存在することを確かめる手法が実査である。実査は保管責任者以外の担当者が現物を確認し、金融機関に預けている場合には金融機関が発行する預かり証等の原本と照合する。不正を未然に防ぐためには、預けられる現物はすべて金融機関に預け、また、現物保管責任者のローテーションを実施することが望ましい。
④収支計算書の予算と実績の比較・差異分析
管理組合の会計は予算準拠主義であるため、基本的に予算に従った収支となっている。収支計算書では、予算と実績の比較を実施し、差異が生じている項目について、差異の生じた理由を管理会社に質問する必要がある。この質問に際しては、極力、回答の裏づけを理事会の議事録や証ひょうで示してもらうことが重要である。
⑤普通預金通帳の入出金記録と総勘定元帳（普通預金）の照合
この手続きは、不正の発見に有効である。期中に使い込みを行った者でも、期末に監査があることは承知しているため、残高ベースでの帳尻を合わせること（お金を一旦戻しておくこと）は行われることが多い。
この場合、残高証明書との照合では、期中の使い込みを発見できないが、不正な出金（及び入金）は会計帳簿に記録されないことが多いため、普通預金通帳の入出金記録と、総勘定元帳（普通預金）の入出金記録を照合することで発見することが可能である。
⑥総勘定元帳の取引記録と証憑の照合
最後に時間の許す限り、各勘定科目の明細である総勘定元帳と、その記録の根拠資料となる証憑（契約書、請求書、領収書、納品書など）の照合を実施する。なるべ
く取引金額の大きいものから順に実施すると良い。
書類の整理状況が悪く、照合に時間がかかる場合には、管理会社に検証しやすいよう整理することを要求することも効率的な監査のためには必要である。

■内部統制について
なお、監査はあくまで、事後的な検証手続きである。

不正等が生じないためには、その前段階で、不正等の生じない仕組み（内部統制）を構築することが重要である。
幸いにも、管理組合は、企業と異なり、複雑な取り引きは行っていないのであるから、こうした仕組みを構築することは決して難しいことではない。
以下は一般的な管理組合の内部統制上の重要なポイン
トである。
蘆現金・預金通帳・預金証書・銀行届出印・保険証
券・その他の有価証券等の管理方法
蘆経費の支払い手続き
蘆管理費等の滞納への対処方法
蘆取引業者の選定方法
読者自身の管理組合でも、これらの点がどのようになっているか、再点検してみてはいかがだろうか。

がないとおカネを引き出せないようにしている例もある。

Case.1

2004年札幌。前理事長が、同職を務めた約4年間、銀行口座の修繕積立金など約4300万円を数回に分けて無断で引き出し着服。前理事長は翌年、業務上横領容疑で逮捕された。この管理組合では、預金通帳や印鑑を前理事長が1人で管理していた。

問題点2 長期にわたる同一役員
次に、4年以上も同じ人が理事長であり続けていたこと。管理組合を立て直すケースでは4,5年という期間が必要なこともあるが、同一人物が長く務めると、不正や癒着につながりやすい弊害も出てくる。
同一人物に中長期に渡って役員を任せる場合、必ず別の役員によるチェックを行うなど、内部牽制を機能させる必要がある。

問題点3 監事による監査の形骸化
問題点1 印鑑と通帳の同時保管
まず問題となるのは、印鑑と通帳を理事長1人に預けていたという点。印鑑と通帳の分別管理や、預金引き出しの際に当人の他から承認を得ることは内部統制の基本である。
あるマンションでは、住民が銀行と話し合い、組合名義の口座からは理事長と会計担当者両方の印鑑

4年以上も着服の事実が判明しなかったという事
実は、監事による会計監査が機能していなかったといえる。
監事がまず行うべきことは、帳簿残高と通帳または残高証明書の突き合わせ。もしこれを監事がやっていたのに見抜けなかったとすれば、帳簿と通帳、いずれかの改ざんということになる。

●所在地：東京都中央区日本橋2−1−21 第2東洋ビル●URL：www.fields.ac●沿 革：2004年10月 フィールズ共同公認会計士事務所（現 監査法人フィールズ）設立●主な講演、セミナー、寄稿等：
2005年 3月：『管理組合の会計とペイオフ対策』をテーマにセミナーを実施（主催：東急コミュニティー）
2005年 9月：『マンション情報BOX』（住宅金融公庫）に「管理組合の資産の守り方」を寄稿
2006年10月：『マンション管理組合の財産管理』をテーマに全国7都市でセミナーを実施（主催：住宅金融公庫）
2007年 7月：『管理組合会計監査の現状と問題点』をテーマに東京（主催：株式会社 エヌジェーケー）及び大阪（主催：東芝関西情報システム株式会社）でセミナーを実施
2007年12月：『すぐに役立つマンション管理ガイド 入門編』（日経BP社）に「会計監査の問題と対策」を寄稿

Kanagawa Mansion Network………………… 監査法人フィールズの概要 …………………

11

分譲マンションには、特有の法律やルール、さらには管理組合特有の性格があります。マンションという居住形態にどれだけ理解があるのかが、業者選定の大きなポイントになることに間違いはありません。ここでは、各地域の管理組合ネットワークに加盟する賛助会員から広告を募集し、有志の企業を掲載しています。参考の一助としてください。

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外壁・防水改修 浜 川 よこ 央 川崎市川崎区大島3-36-7

横浜市中区本町2-10横浜大栄ビル8階
蕁045-227-8231
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創業以来76年、地道に発展を続け、平成18年度売上実績で106億円、マンション改修実績で60億円を超すまでに成長致しました。
弊社は塗装業として創業150年以上の歴史を誇り、マンション大規模修繕工事の実績は30年以上182000
戸数を超えました。その培った経験とノウハウを皆様お住まいのマンションにお役立て致します。

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術と細やかな対応をお約束します。

横浜市中区寿町2-5-1
蕁045-662-2759
蕭045-662-2780
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浜 よこ 東京都新宿区若葉1-12-5
蕁03-3358-4873
蕭03-3358-4876
http://www.keihin-se.com
keihin-se@keihin-se.com

京浜管鉄工業株式会社
給・排水設備改修

誠実で確実な給排水設備改修工事・維持管理会社です。
集合住宅の『水』の問題は、全て当社にお任せください。

浜 央 リニューアル事業部

川本工業株式会社
給・排水設備改修

蕁045-772-1424
蕭045-778-1024
eigyou@khj.co.jp
http://www.khj.co.jp

央川
浜 川崎市川崎区貝塚1-8-2

フジクス株式会社

蕁044-245-0822
蕭044-245-0824
jetmen@fujiks.com
http://www.fujiks.com

弊社は集合住宅の改修実績
が年間約5000戸ございます。設計・施工・改修後のアフターフォローまで、実績と経験をいかし適切なサポートをさせて頂きます。
設備工事の55年にわたる経験により培った技術力を生かし、ご満足いただける工事を提供させていただきます。

年間30万世帯もの実績を持つ、排水管洗浄の専門業者です。建物ごとに綿
密な事前調査を行い、洗浄計画をご提案します。

所 在 地
浜 横浜市西区平沼2-2-7

藤澤電気株式会社

蕁045-312-2225
蕭045-312-2515
fdk@f-denki.jp
http://www.f-denki.jp

P R
当社は提案・設計・施工・管理までトータルに行っている電気設備工事の専門家集団です。ホームページ（http://www.f-denki.jp）にて実績をご覧下さい。

建材メーカー・販売
企 業 名
建材メーカー・販売 神 浜 よこ 央

関西ペイント販売
株式会社
建材メーカー・販売

浜

所 在 地

株式会社

P R

当社は塗料の製造・販売を
東京都大田区南六郷3-12-1 している会社です。これからも管理組合の皆様に有益蕁03-5711-8905
である「環境配慮形高性能
http://www.kansai.co.jp
塗料」を開発・提供することで貢献していきます。

東京都千代田区東神田2-5-12

タキロンマテックス 龍角散ビル6Ｆ
03-5835-3350

蕁
http://www.t-matex.co.jp

お客様センター 蕁03-3740-1120
蕁06-6455-9113
http://www.nipponpaint.co.jp

株式会社

マンションの開放廊下や共用階段用の床材に特に力を入れております。詳
しくはホームページをご覧ください。

私たち日本ペイントは創業以来、約125年にわたって社会資産を守り続けています。
自動車や建築物、携帯電話など…。日本ペイントはいつも皆様のすぐ近くにいます。

サッシ改修
企 業 名
浜 よこ
サッシ改修

日軽アーバンビルド
株式会社
サッシ改修

よこ

美装ビルサッシ
株式会社
サッシ改修

所 在 地

P R

横浜市中区尾上町3-35
有楽ビル7F新日軽㈱内
蕁045-641-2132
蕭045-662-8029

マンションの窓・手摺・ドアをグレードアップ！ ビル改装・
集合住宅改装のエンジニアリン
グ会社として、修繕計画から施工までをお手伝いをさせていただきます。どんなご相談でもお受けしております。

横須賀市森崎1-15-16
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蕭046-834-8131
http://www.bisobill.co.jp

アルミサッシ及び玄関ドアの販売取付工事等、地域密着で活動。耐震・防犯ドア、
アルミサッシの更新工事を担っています。

神 浜 東京都千代田区神田和泉町1-1-1日通商事 お気軽にご相談ください！
秋葉原ビル9階 ビル第二事業部 改装営業部 アルミサッシ・玄関ドア・アルミ手摺等リフォーム工事の提（ご相談窓口）案・設計・施工メーカーです。
蕁03-3864-2191（防衛省・住宅防音工事の相談
蕭03-3864-2413
もお受けします）YKK AP株式会社

設備機器販売企 業 名
設備機器販売所 在 地

P R

浜 セキュリティ事業部
東京都墨田区緑4-20-7 アステ21 2階

03-5600-7352
株式会社日本ネット 蕁蕭03-5600-7353

電気設備改修企 業 名
電気設備改修浜 よこ

ワークヴィジョンcamera@nnv.co.jp
http://www.nnv.co.jp

防犯カメラの提案から設計、施工、保守に至るまで、自社一貫体制で地域の皆さまに貢献しております。防犯カメラ設置のご相談から
防犯相談まで、何でもお任せ下さい。日本防犯設備協会、神奈川県
防犯設備士協会 会員

金融・保険
企 業 名
所 在 地
金融・保険 浜 川 よこ 湘 新横浜事業部

株式会社
グッド保険サービス
金融・保険

浜 よこ

三菱電機クレジット
株式会社

P R

横浜市港北区新横浜3-24-5ユニオンビルアネックス1Ｆ
薔0120-72-9611
蕭045-473-9610
m-ito@goodwill.com
東京都品川区西五反田1-3-8
蕁03-5496-9497
薔0120-585-366
http://www.credit.co.jp/mansion-reform

加入するネットワークの略号蜷 神 神管ネット
相 相管ネット

取り扱い損保会社7社の比較見積もりで、共用部分の最適な火災保険をご提案いたします。管理費節減にお役立てください。

大規模修繕から防犯カメラ
等設備工事まで、マンション管理組合様専用のトータ
ルファイナンスをご提案します。

浜 浜管ネット川 川管ネット

よこ よこ管ネット

湘 湘管ネット

央 県央ネット

企
業
名
は
五
十
音
順
に
掲
載
し
て
お
り
ま
す

年１回の定期総会、進行妨げる人が目立つ―あるネットワーク役員のひとりごと―というか、総会当日に揉めごとを実行するとすれば、総会屋と同じだ。
◇ ◇一例をあげる。
総会で、議案に反対する理事が一般席に座り、挙手して理事会決
議事項に反対意見を放った。理事長以下は慌てた。「この前の理事会で承認を得たじゃないか」と。
混乱を招いても平気。自分の意見だけが通れば、という人はいるのだ。
◇
基本は、理事会の団結力である。理事長が槍玉にあがれば、理事が矢面に立つ。総会屋みたいな奴がいれば、理事会全員の意思統一で立ち向かう。そういう気構えは、どんな理事会にも持っていてもらいたいと思う。
だって、どこにどんな奴がいるかわからないじゃないですか。

Kanagawa Mansion Network

管理組合の総会で、議論の主体が管理会社批判と思われるものや、あまりにも自己中心的で中身を感じさせない話題を延々と語る人を見かける。年に1回2時間程度の定期総会をそのような場にしてよ
いのだろうか？
マンション管理の適正化を推進する立場としては、総会の中心的な話題は前年度の事業報告や決算、監査報告、さらに今年度の事業計画案や予算案の提示だと考える…当たり前だが。
◇ ◇ ◇企業に置き換えて考えてみよう。
その企業の株主総会で、事業計画や決め事を差し置き、税理士の悪口やコンサルタントが汚いなどと言っている企業はよい企業といえるだろうか？
「管理組合と企業は違う」という反論もあるだろうが、企業と同じような感覚で、総会を行っている管理組合は問題も少ないように感じられる。

13

給水システム 改修Report

横浜・左近山団地中央地区●システム変更図
改修前

10万㎡もの敷地を持つ横浜市旭区の大団地・左近山団地中央地
区住宅管理組合で現在、給水塔を利用した高架水槽方式から直結増圧方式へのシステム変更工事を行っている。
工事前の問題は、大団地は敷地が広大で、公道に埋設された水道本管が各棟まで遠く、自前で直接給水の配管をするには費用が多くかかってしまい、合意形成に不可能な工事であったことだ。しかし、水道本管からの新鮮な水の供給、タンクやポンプにかかるメンテナ
ンス費、さらにそもそも受水槽と給水塔内の高置水槽の耐用年数が過ぎていることから、管理組合内でも直接給水への関心は高かった。
こうした中、行政の施策が変わり、昨年の通達によって、左近山
団地中央地区も「小規模配水管整備促進事業」の適用対象となった。
これによって、市から約4,000万円の補助が見込めることになり、管理組合の流れは一気に直結給水方式への改修工事へ進んでいった
のだった。

給水塔

ポンプ室

受水槽

水道本管

改修後

給水塔

ポンプ室

新設
ポンプ

新設
ポンプ

水道本管

蜻1,300戸への給水のためにあった給水塔や受水槽、ポンプ室の今後は未定。シンボルタワーの役割のある給水塔は、毎年5月の節句には自治会が鯉のぼりを泳
がせてきた

水道本管

新設配管

既存配管

■改修前の給水方式
受水槽（600裙）から3台の揚水ポンプにより、高さ38.55ｍ・容量90裙の高架水槽に揚水し、地中埋設管を通して各棟まで給水。各住棟内へは階段室側よりメーターボックスまで露出配管さ
れ、露出された縦管からPS内を経て、各戸メーターに給水する。

■改修後の給水方式
給水塔を利用した高架水槽方式から直結給水方式へのシステム変更により、受水槽、給水塔を経ることなく水道本管から各住戸へ直接給水する。62棟を11系統にわけ、11台のポンプを新設。新規
埋設管は耐震管とし、耐用性向上を図る。給水塔から配管していた
旧管は残置（ざんち）する。

▲新設した住棟まわりの埋設給水管（水道用内外面硬質塩化ビニールラ
イニング鋼管）▲コンサルタントの猪又幸一
氏（左端）と工事の進行状
況について話をする理事。
行政との交渉や1,300戸をまとめるために尽力した
メンバーだ

小規模配水管整備促進事業
公道部に新設する水道本管の工事費を補助する事業。
従来、配水管の新設工事費は利用者（住民側）の負担だ
ったが、平成17年8月1日よりその全部または一部を水道局が負担することとした。公道に配水管が未整備の住宅が対象。昨年より「敷地面積500㎡未満」という適用条件がなくなったため、敷地面積が10万㎡を越す左近山団地中央地区も対象になり、直結給水方式の導入が可能になった。
費用の負担区分は、100ｍまではそのうち10ｍ分だけが利用者の負担で、100ｍを越える部分については1/2が利用者の負担、それ以外を水道局が負担する仕組み。引き込み管は利用者負担となる。

14

給水塔や受水槽が耐用年数を超え、埋設管も劣化していることから、給水システム変更となる直結給水について、諮問委員会が検討を重ねた。地震はいつ起きるかわからない。
住民のライフラインを守ることが先決だと考えた。そんなとき、市の助成制度が適用になる話が持ち上がり、いいタイミングだと思った。しかし、世
帯数1,300戸。まとめるのはたいへんだった。啓蒙活動を通じ、住民間の意識を高め、臨時総会を経て直結方式への変更を決議した。
工事会社は、公募した見積もり参加者の数社から、県内の会社で同規模以上の工事を実施している川本工業を選んだ。

理事会
の
コメント

改修工事データ ●工事名／左近山団地中央地区住宅
直結増圧給水設備工事 ●建物概要／築40年・RC造5階建て・62棟・1,300戸 ●発注者／左近山団地中央地区住宅管理組合（浜管ネット会員） ●設計・監理者／㈲ケイティ
エフ ●施工者／川本工業㈱（浜管ネット、かながわ県央ネット会員） ●工事費用／約3億円（借り入れ、一時金なし）●工事期間／平成20年8月4日〜平成21年2月28日（予定）●修繕履歴／平成11年3月、住棟内の共用縦管を交換。専有部分の横引き管はライニング更生工事を実施した

イベント情報 ■■浜管ネット

蕁045-911-6541

マンション管理研修セミナー
日 時：11月15日（土）13時30分〜16時40分
場 所：かながわ県民センター301号室（JR横浜駅西口徒歩5分）
テーマ：第1部「高経年マンションのこれから取り組むべき修繕対策について」
第2部「マンションの二極化と二つの老い」
参加費：資料代2,000円
技術者部会・専門業部会合同セミナー
日 時：11月30日（日）14時〜16時30分
場 所：ハウスクエア横浜4F（市営地下鉄中川駅徒歩2分）
テーマ：タイル貼りマンションの大規模修繕工事

認知症サポーター養成講座＆情報交換会
日 時：11月29日（土）13 時30分〜16時30分
会 場：ヴェルクよこすか（京急横須賀中央駅徒歩6分）
第 1 部：認知症について正しく理解するサポーター養成講座
講師・全国キャラバンメイト連絡協議会
第 2 部：管理組合情報交換会「高齢化に向けて管理組合はどう取り組むか」
参加費：無料かながわ県央ネット

蕁046-233-3844

時：12月4日（木）18時30分〜20時30分
所：かながわ県民センター305号室（JR横浜駅西口徒歩5分）
テーマ：地上デジタル放送の対応設備について
参加費：会員無料、非会員1,000円（資料代）

海老名市分譲マンション管理無料セミナー＆無料相談会
日 時：11月25日（土）13時〜17時
セミナー：13時〜14時30分
テーマ：プロからみた「大規模修繕工事の進め方」
講 師：石黒義章氏（マンション管理士・一級建築士）
相談会：15時〜17時
場 所：海老名市役所 附属棟D、E会議室（小田急・相鉄海老名駅徒歩10分）
参加費：無料定 員：30人

川管ネット

湘管ネット

日
場

蕁044-222-5136

工事見学会
日 時：10月25日（土）10時〜12時
場 所：川崎河原町分譲共同ビル管理組合（JR川崎駅西口徒歩15分）
テーマ：給排水管更新工事について
定期相談会
11月8日（土）13時30分〜 産業振興会館第1研修室
12月6日（土）13時30分〜 高津市民館第2会議室

よこ管ネット蕁046-824-8133

マンション管理に関するセミナー＆無料相談会
日 時：10月25日（土）13時〜17時
セミナー：13時〜14時30分
テーマ：「役員の心得」と「新管理者管理方式」について
講 師：鈴木基之氏（首都圏マンション管理士会理事）
相談会：14時40分〜16時30分
場 所：逗子市地域活動センター新宿会館第１集会室（JR逗子駅徒歩12分、京急新逗子駅徒歩10分）
参加費：無料

蕁0466-81-5949

第3期マンション管理基礎セミナー
日 時：20年8月〜21年7月の毎月第2・4（土）18時30分〜21時
場 所：藤沢市役所新館7階／藤沢市民活動推進センター
10／25 建物構造 講師・藤木賢和氏
11／8
建物環境 講師・二宮博敏氏
11／22・12／13
建物設備（Ⅰ）（Ⅱ） 講師・町田信男氏
1／10・１／24
マンションの維持保全（Ⅰ）（Ⅱ） 講師・島村利彦氏

新 会 員 紹 介
◆正 会 員名 称
えびな国分団地
管
理
組
合

加入ネット

棟数

戸数

竣工年

県央ネット

8

240

2005

Kanagawa Mansion Network

15

編 集 後 記

新 会 員 募 集

自民党提言の「200住宅ビジョン」によって、「いいものをつくって長く持たせるストック型への転換」に取
●

●

●

●

り組む動きがある。ただし、内容的には「これから200年持たせる住宅をつくろう」という感じで、既存住宅を200年持たせようという機運からは程遠い。今号で省エネサッシ導入に環境省から補助金が出た事例を紹介した。
本当はこういう既存住宅への支援策こそ必要なんじゃないの！？って、行政に物申したいんですが（Y）

各地域ネットでは、マンション管理組合の正会員を随時募集しています。
管理組合の年会費は、各地域ネットによって異なりますが、20戸で年間1万円、100戸で年間2万2千円が目安です。
詳しくは、下記組織図を参照の上、各地域ネットに直接お問い合わせください。
マンション関連企業の賛助会員も募集中です。

神管ネット組織図
ＮＰＯ横浜マンション管理組合
ネットワーク（浜管ネット）

ＮＰＯ相模原マンション管理組合
ネットワーク（相管ネット）

http://www.hamakan-net.com
蕁 045-911-6541

http://www.so-kan.net
蕁 042-855-0555

定期無料相談：毎週土曜午後 ハウスクエア横浜

無料相談：随時

ＮＰＯかわさきマンション管理組合
ネットワーク（川管ネット）
http://www.kawakan-net.or.jp
蕁 044-222-5136

ＮＰＯかながわマンション
管理組合ネットワーク（神管ネット）

ＮＰＯ湘南マンション管理組合
ネットワーク（湘管ネット）

http://www.jinkan-net.com
蕁 045-201-2422
蕭 045-664-9359

定期無料相談：毎月第 2 土曜午後
藤沢市市民活動推進センター

定期無料相談：毎週木曜 まちづくり公社ハウジングサロン
毎月第 1 土曜（原則） 各区の市営公共施設

横浜市中区弁天通 3-48
譖 かながわ住まい・まちづくり協会内

ＮＰＯよこすかマンション管理組合
ネットワーク（よこ管ネット）

http://www1.odn.ne.jp/shoukan-net
蕁 0466-81-5949

ＮＰＯかながわ県央マンション管理組合
ネットワーク（かながわ県央ネット）
http://kenou-net.jp
蕁 046-233-3844

http://www.yokokan-net.jp
蕁 046-824-8133

定期無料相談：毎月第 4 金曜午後 大和市役所広聴相談課
2、5、8、11月の第4火曜午後 海老名市役所会議室

定期無料相談：毎月第 2 土曜午後 ヴェルクよこすか

事業内容

事務局所在地それぞれのマンション管理組合ネットワークは、マンション管理適正化と生活向上に寄与することを目的に、主に下記の事業を行っています。
（1）マンションの適正な管理運営のための指導相談、支援（2）マンション管理運営についての経験交流、情報交換、資料の提供（3）セミナー、シンポジウム、工事見学会、各種相談会などの実施（4）行政や他の公共団体との協働によるマンション施策の推進

ＮＰＯ日本住宅管理組合協議会（日住協）
神奈川県支部
http://www.mansion-kanrikumiai.or.jp
蕁 045-762-1795※定期相談以外の無料相談も随時、電話やメール等で行っています。詳細は各ネットワークへお問い合わせ下さい。

会員状況報告
日住協

浜管ネット

川管ネット

よこ管ネット

相管ネット

湘管ネット

県央ネット

神奈川県支部

合

計

130組合

34組合

49組合

29組合

13組合

12組合

41組合

308組合

28,225戸

4,777戸

8,774戸

1,657戸

1,393戸2,826戸

8,209戸

55,861戸※平成20年9月30日現在

19 1400

横浜市中区本町2-10 横浜大栄ビル8階 Tel.045-227-8231

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