土地総合研究 2019年秋号

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特集 不動産市場の新潮流 

次世代によりよい住環境を受け継ぐための視点
一般財団法人日本不動産研究所 不動産エコノミスト  吉野 薫
よしの かおる

．はじめに

一方、私たちにとって望ましい住宅とは、単に日本人は狭小住宅で生活する働き詰めの国民で広ければ事足りるという訳ではない。人口動態がある…と論評した欧州共同体（(&）の対日報告書

著しく変容する中、人々の住まい方や働き方は変がとりまとめられたのが  年。
このレポートは化し、快適性に対する価値観や立地に対する意識

対日貿易不均衡の抑制を主眼とした (& の内部向が変化している。次世代の日本人がより豊かな住

け資料であったとされるが、日本ではもっぱら住生活を享受するために、私たちは何をすべきであ

宅事情の貧しさを指した「ウサギ小屋」という言ろうか。

葉に注目が集まった。

本稿ではこうした問題意識を背景として、大胆

それからちょうど  年が経過した現在。果たしに筆者の所見を申し述べていくこととしたい。以て日本における住環境は改善し、私たちは「ウサ下の各節では、住宅を巡る諸問題として、居住環

ギ小屋」での生活から脱却することができたので

境、住宅設備、立地、といったトピックを取り上あろうか。
「住宅・土地統計」によると、 年

げ、それぞれについて現状を整理するとともに、における住宅（居住専用に建築された住宅＝専用

その解釈や解決に向けた方向性を提言する。

住宅）の居住者  人当たりの居住室の広さは、遡

なお本稿は筆者が所属する団体等の見解を代表及できる 年時点と比べて一戸建てで 倍、したものではなく、また科学的に論証された主張共同住宅で  倍に広がったとされている（図表でもない点に留意されたい。

）。しかし言うまでもなく、これは私たちの実感

とかけ離れている。
四半世紀前の世代と比較して、私たちがそれだけ広い家で生活できるようになっ．広い家への希求
政府は  年に新たな「住生活基本計画」を策定した。当計画においては、「国民の住生活の安定たとは信じがたい。

図表：人当たり居住室の畳数（専用住宅、全国）

1993年

1998年

2003年

2008年

2013年

$

（畳）

（倍）

2018年

25年間の変化

%

%$

一戸建















共同住宅

















出所：総務省統計局「平成  年住宅・土地統計調査結果」

44

土地総合研究 2019年秋号

図表：「住生活基本計画」に示される住宅の面積水準および数値例ᴾ
誘導居住面積水準ᴾ

最低居住面積水準
都心居住型

算定式

子 供 に係 る世
帯人数の換算①単身者：25 ㎡②2 人以上の世帯：
10 ㎡×世帯人数＋10 ㎡①単身者：40 ㎡②2 人以上の世帯：
20 ㎡×世帯人数＋15㎡

一般型①単身者：55 ㎡②2 人以上の世帯：
25 ㎡×世帯人数＋25 ㎡（共通）
3 歳未満：0.25 人、3 歳以上 6 歳未満：0.5 人、6 歳以上 10 歳未満；0.75 人（2 人以上世帯数値例）
夫婦のみ

30 ㎡

55 ㎡

75 ㎡

夫婦と乳児 2
人

35 ㎡

65 ㎡

87.5 ㎡

夫婦と 10 歳以
上の子供 2 人

50 ㎡

95 ㎡

125 ㎡
出所：国土交通省

の確保及び向上の促進に関する目標や基本的な施均値としての  人当たり居住空間は広く計算され策などを定め、目標を達成するために必要な措置る。

を講ずるよう努める」こととされており、住生活

そこで「住生活基本計画」が定める「最低居住基本法が制定された  年以降、 年ごとに計画

面積水準」「誘導居住面積水準」がどの程度充足さが見直されている。

れているか、という点に着目しよう。このうち前 年版では、「居住者からの視点」「住宅スト

者は「健康で文化的な住生活を営む基礎として必ックからの視点」「産業・地域からの視点」の 

要不可欠な住宅の面積」である。後者は「豊かなつの視点から、 つの目標が掲げられている。そ住生活の実現の前提として多様なライフスタイルの「目標 」は「結婚・出産を希望する若年世帯・に対応するために必要と考えられる住宅の面積」

子育て世帯が安心して暮らせる住生活の実現」とであり、戸建住宅向け（一般型誘導居住面積水準）されており、その「基本的な施策」の第一に「必と共同住宅向け（都市居住型誘導居住面積水準）

要とする質や広さの住宅に、収入等の世帯の状況の別に定められている（図表 ）。

に応じて居住できるよう支援」
が掲げられている。

まず、誘導居住面積水準は一つの目標として妥 年版の同計画では、このように「住宅の広さ」

当であると筆者は考えている。たとえばイギリに着目した目標は掲げられておらず、最新の計画

ス・ロンドンでは最低限の住宅の規模として、「は日本人が「ウサギ小屋」からの脱却を目指す上

寝室の単身者向け住宅で  ㎡」「 寝室の  名向で誠に意義深い。

け住宅で  ㎡」といった基準を設けている（いさて前節では「 人当たり居住室の畳数」を紹

ずれも物置を含む）。住生活基本計画が定める都介したが、当然ながらここから「 人当たりの居住空間が年々広くなっている」と解釈するのは誤りである。たとえば子育てを終えた高齢者世帯が子供の独立後もそのまま住宅に住み続ければ、平

0D\RURI/RQGRQ“7KH/RQGRQ3ODQ”&KDSWHU
3ROLF\
KWWSVZZZORQGRQJRYXNZKDWZHGRSODQQLQJORQ
GRQSODQFXUUHQWORQGRQSODQORQGRQSODQFKDSWHUSROLF\TXDOLW\DQG

土地総合研究 2019年秋号

45

市居住型誘導居住面積水準は、単身者用  ㎡、

住面積水準の充足状況について図示した。少なく

人用  ㎡であり、概ねこの水準と同等である。私ともこの  年間、
これらが顕著に改善したとは言たちが「ウサギ小屋」から脱して国際的にみてもい難い。図では示していないが、特に  人以上の遜色ない広さの住宅に住めるようになったことの世帯では、誘導居住面積水準を充足している世帯証として、誘導居住面積水準の充足状況をバロメの割合は  年前と比べて低下した。

ーターとして用いることは適切であろう。

 年調査についての充足状況を世帯の型別にさて、「住宅・土地統計」はそれらの充足状況をみると（図表 ）、「夫婦と  歳未満の者」で構成

調査している。図表  には、この水準が導入されされる世帯における誘導居住面積水準充足状況がた  年以降の、最低居住面積水準および誘導居著しく低いことが目立つ。住宅の広さの問題は、

図表：最低居住面積水準および誘導居住面積水準を充足している世帯の割合
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%

2008

2013

最低居住面積水準2018

誘導居住面積水準ᴾ

出所：総務省統計局「住宅・土地統計調査結果」（各年）   
図表：最低居住面積水準および誘導居住面積水準を充足している世帯の割合（世帯の型別）
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%

最低居住面積水準誘導居住面積水準ᴾ

注：「高齢夫婦」は夫  歳以上かつ妻  歳以上の夫婦のみの世帯。
「 歳未      満の者」は夫婦以外の世帯員の年長者の年齢によって区分されている。      
出所：総務省統計局「平成  年住宅・土地統計調査結果」      

46

土地総合研究 2019年秋号

子育て世帯においてより切実であるといえる。一ていない様子が読み取れる。

方、高齢夫婦からなる世帯の誘導居住面積水準は

このように、残念ながら私たちは「ウサギ小屋」

相対的に高い。先述のとおり、子育てを終えた高から抜け出せておらず、抜け出す途上にすらない齢者世帯が  人当たりの居住空間の（見かけ上の）といえる。

押し上げに寄与していることを示唆している。

本節の最後に、持ち家と借家との間で居住面積

また図表  には建築の時期別に充足状況を示し水準の充足状況に著しい差異がある、という事実ており、この結果も興味深い。住宅の築年によるを改めて確認しておきたい（図表 ）。

顕著な差異は認められないのである。このことか

最低居住面積水準を満たしていない世帯数は、

らも、住宅の広さの問題に対して特段の進捗をみ持ち家世帯のうち ％であるのに対して、民営

図表：最低居住面積水準および誘導居住面積水準を充足している世帯の割合（建築の時期別）
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%

最低居住面積水準誘導居住面積水準

出所：総務省統計局「平成  年住宅・土地統計調査結果」     
図表：最低居住面積水準および誘導居住面積水準を充足している世帯の割合（住宅の所有の関係別）
100%
90%

80%
70%
60%
50%
40%

30%
20%

10%
0%

持ち家

借家
最低居住面積水準（うち、民営借家）

誘導居住面積水準

出所：総務省統計局「平成  年住宅・土地統計調査結果」     土地総合研究 2019年秋号

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借家のうち ％を占める。一方、誘導居住面積いる一方、構造に係る「段差のない屋内」の整備水準を満たす世帯は持ち家のうち ％に上る

状況は遅れている。そしていずれも持ち家と借家のに対して、民営借家のうち ％に過ぎない。
との間に顕著な差異があることが見て取れる。



ヒートショックの問題に対しては、住宅の断熱

．高齢社会に求められる住宅性能

性能を高めることが有益な対策である。窓を二重 年版の「住生活基本計画」において、「目

以上のサッシにする、または複層ガラスの窓とす

標 」に掲げられているのは「高齢者が自立してることがその対策の一例である。これも「住宅・暮らすことができる住生活の実現」であり、その土地統計調査」が調査対象としている（図表 ）。

「基本的な施策」の第一には「住宅のバリアフリ

こちらも同様に、持ち家と借家との間に顕著な差

ー化やヒートショック対策を推進する（後略）」と異が認められる。

謳われている。

バリアフリー性能にせよ、ヒートショックを未

再び「住宅・土地統計調査」から、バリアフリ

然に防ぐ断熱性能にせよ、これは高齢者にのみ求ーに係る設備の有無を見てみよう。
同調査には
「高

められる訳ではない。高齢者を含むすべての居住

齢者等のための設備」に該当する設備として、「手者は、こうした設備によって居住の快適性を高めすりがある」「またぎやすい高さの浴槽」「廊下なることができる。これらが存在しない時代、ある

どが車いすで通行可能な幅」「段差のない屋内」「道

いは希少にしか存在しない時代であれば、そうし路から玄関まで車いすで通行可能」
を挙げている。


た需要が顕在化することはない。これらが実際に図表  には、いずれかの「高齢者等のための設

普及することを通じて人々は徐々にその快適性に備」を有する住宅の割合を、住宅の建て方および気付き、やがて需要として顕在化する。さらに進所有の関係の別にとりまとめた。また、「高齢者等

めば、こうした設備を持たない住宅は人々の需要のための設備」のうち、「段差のない屋内」を特掲に劣後することとなる。この原理を「供給が需要している。

を創る」と呼んでいる。この点は、後述する空き

手すりの設置など軽微なものも含めた「高齢者等のための設備」は半数以上の住宅に設置されて家の問題への対策を考える上でも基本的な認識となる。

図表：高齢者等のための設備を有する住宅の割合（住宅の建て方別、住宅の所有の関係別）
80%
70%
60%

50%
40%
30%
20%
10%
0%

総数

持ち家

借家
一戸建

高齢者等のための設備状況「あり」

持ち家

借家
共同住宅

うち、段差のない屋内

出所：総務省統計局「平成  年住宅・土地統計調査結果」     

48

土地総合研究 2019年秋号

．立地に対する志向の変化と地価の二極化

なお、バリアフリー性能や省エネ性能設備の設
置状況は、築年による相違が著しい点も注目に値

昨今は共働きの子育て世帯が増加し、彼らが住する。図表  には、
「段差のない室内」と「二重以宅の立地の利便性を求めるようになった結果、住上のサッシ又は複層ガラスの窓」について、住宅

宅地地価の二極化が進んでいる、との説が流布しの建築の時期別にその設置状況を図示した。相対ている。本稿ではその見方を支持するデータを紹的に新しい住宅のほうが、これらの設備の普及が介したい。
まず、今や子育て世帯の多くが共働きになって進んでいる。

いるという事実を確認しておこう（図表 ）。夫

図表：二重以上のサッシ又は複層ガラスの窓を設置する住宅の割合
（住宅の建て方別、住宅の所有の関係別）
25%
20%
15%

10%
5%
0%

総数

持ち家

借家

持ち家

一戸建

借家
共同住宅

すべての窓にあり

一部の窓にあり

出所：総務省統計局「平成  年住宅・土地統計調査結果」     
図表：段差のない屋内および二重以上のサッシ又は複層ガラスの窓を設置する住宅の割合
（住宅の建築の時期別）
0%

10%

20%

30%

40%

50%

総数
1970年以前
1971～1980年

1981～1990年
1991～1995年
1996～2000年
2001～2005年
2006～2010年
2011～2015年

2016～2018年9月「段差のない屋内」を設置する住宅の割合「二重以上のサッシ又は複層ガラスの窓」をすべての窓に設置する住宅の割合

出所：総務省統計局「平成  年住宅・土地統計調査結果」     

土地総合研究 2019年秋号

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図表：夫婦のいる就業世帯のうち、夫と妻の就業状態別の割合
0%

50%

100%

1985
1990

1995
2000
2005

2010
2015
夫・妻とも就業

夫が就業、妻が非就業

夫が非就業、妻が就業

出所：総務省統計局「国勢調査結果」（各年）    

婦のいる世帯のうち、子供があり、かつ夫婦とも 地点のうち、 年間の地価変動の最小値は▲に非就業者でない世帯の内訳は、 年には共働

％（北海道室蘭市）、最大値は ％（大阪き世帯が ％、夫のみが就業する世帯が ％府吹田市）、分散は  であった。一方  年と、両者はほぼ拮抗していた。 年には、共働から  年の間、住宅地の継続調査地点は 

き世帯が ％、夫のみが就業する世帯が ％地点あり、 年間の地価変動の最小値は▲％となった。
「父が働き、母が家を守る」という旧来（広島県江田島市）、最大値は ％（宮城県石のステレオタイプな子育て世帯はすでに少数派と巻市）、分散は  であった（図表 ）。なっている。

母集団のばらつきの指標である分散をみると、次に、地価は本当に二極化しているのであろう 年～ 年の時期が最大となっている。
ただしか。
これについては今年で  回目の公表を迎えた

分散（及びその正の平方根である標準偏差）は、

地価公示のデータを紐解こう。地価公示はもとも観測値の水準が異なる母集団のばらつき具合を相と「国土交通省土地鑑定委員会が毎年１回標準地互に比較するには適していない。すなわち、分散の正常な価格を公示し、一般の土地の取引価格にの大小を単純に比較することによって、「 年

対して指標を与える」 ものであり、地価の変動そ～ 年における地価の二極化が最も顕著であっのものを捉えることを本来の目的としていない。

た」と結論づけるべきではない。
そこで、負数を許容した「拡張ジニ係数」をもしかし  年分のデータを用いて地価の経時的な変化についても分析することも可能である。

って地価変動の不平等度を計算し、これを地価の

本稿では、住宅地を対象に、 年ごとの地価公

二極化の代理変数とすることとした（図表 ）。

示のデータを用いて、当該  年間の継続調査地点

拡張ジニ係数は母集団に含まれる観測値の水準における地価の変動の分布を計測し、これによっに依存しないため、地価の変動のばらつき具合をて地価の二極化を捉えることを試みた。たとえば
我が国の地価上昇が著しかった  年から 
年の間、地価公示における住宅地の継続調査地点

地価公示法第  条。

伊藤ら（）を参照されたい。通常のジニ係数は正数のみを許容するが、拡張ジニ係数はその自然な拡張として、母集団に負数を含む場合にも定義される。通常のジニ係数と同様に  から  の間の値をとり、 に近づく
ほど不平等度が高いと解釈する。

50

土地総合研究 2019年秋号

図表：住宅地の継続調査地点における年間の地価変動率の分布に係る記述統計
地価公示調査年

継続調査地点数

最小値

第1四分位

中央値

第3四分位

最大値

分散

1971～76















1976～81















1981～86



▲ 3.2











1986～91▲ 34.8











1991～96▲ 80.8▲ 39.1▲ 22.1

▲ 0.7





1996～01

▲ 55.7▲ 22.2▲ 14.4

▲ 4.5





2001～06

▲ 59.3▲ 28.4▲ 21.9▲ 14.1





2006～11

▲ 48.4▲ 14.2

▲ 7.6

▲ 2.1





2011～16

▲ 38.8▲ 10.9

▲ 4.4









出所：国土交通省
図表：住宅地の継続調査地点における年間の地価変動率の分布と拡張ジニ係数
150

（％）

0.75

0.00

-30

-0.15

-60

-0.30

第1四分位～第3四分位

2011～160

2006～110.15

2001～0630

1996～010.30

1991～9660

1986～910.45

1981～8690

1976～810.60

1971～76120

拡張ジニ係数（右目盛）

出所：国土交通省     

経時的に比較することに適している。これを地価ると考えられる。ここからたちどころに因果関係の二極化の代理変数とすれば、図表  のとおり、が主張できるわけではないが、少なくともこうし

現に昨今は地価の二極化が以前よりも顕著になった家族のあり方の変化が地価の二極化を引き起こていると結論づけられる。

している可能性は否定しえない。

それでは、共働きの子育て世帯の増加は、こうなお、参考までに同じ散布図を、バブル期の地した地価の二極化と相関を有しているのであろう

価上昇のピークであった  年～ 年（地価公か。 年～ 年に着目し、都道府県別の散布図

示は  年～ 年）について作成したところ（図を作成したところ、それを示唆する結果が得られ

表 ）、両者はほぼ無相関であった（相関係数▲

た（図表 ）。）。子供のいる共働き世代の増加が地価の二外れ値となっている福島県を含めても、両者の相関係数は  であり、子供のいる共働き世代の増加と地価の二極化の間には高い相関関係があ極化のドライバーになっているという現象は、近年の新しいトレンドであるといえそうだ。


土地総合研究 2019年秋号

51

図表：都道府県別の子供のいる共働き世帯の増減と地価の二極化の度合い（年～年）

0.7（← 福島県）0.6

拡張ジニ係数

2011年～16年の住宅地地価変動の

0.8

0.5
0.4
0.3
0.2
0.1
0

-5

0

5

10

15

2010年～15年の子供のいる共働き世帯の増減 （％） （出所）国土交通省、総務省統計局「国勢調査」      
図表：都道府県別の子供のいる共働き世帯の増減と地価の二極化の度合い（年～年）

0.8
0.7

拡張ジニ係数1986年～91年の住宅地地価変動の

0.9

0.6
0.5
0.4

0.3
0.2
0.1
0

0

5

10

15

20

25

1985年～90年の子供のいる共働き世帯の増減 （％）（出所）国土交通省、総務省統計局「国勢調査」      

．人口減・空き家増の時代における住宅のありᵒ方

高まっている。前節までの間に得た認識を踏まえながら、これらについて私見を述べてゆきたい。

日本がこれから急激な人口減少に見舞われるこ第  節では日本の住宅が「広さ」という面ではとは不可避であり、それに伴って空き家の問題やこれまで改善がみられなかったことを確認し、そ所有者不明土地の問題などに対する社会的関心がこには広い家を必要としている世帯に住宅が行き渡っていないというミスマッチの問題があること「共働き世帯」として、ここでは雇用者数を用いた。
また地価公示が各年  月  日時点、国勢調査が  年ごとの  月  日時点であることから、 年～ 年の国勢調査の結果に対して、 年～ 年の地価公示を対応させた。図表  も同様。

を指摘した。
現在、既存住宅ストックの活用に向けて官民での取り組みが進んでいる。国土交通省が中心とな
り既存住宅インスペクションや安心 5 住宅などの

52

土地総合研究 2019年秋号制度が創設され、民間での活用も広がっている。

オーナーから住宅を賃借すると、通常は期限が到

こうした潮流はミスマッチの解消という観点から来後に退去を求められる。これでは借り手は安定意義深い。

した生活設計を行うことができない。この不安をもっとも、これまで長らく新築が住宅市場の中解消する現実的な手立ては、法人が所有する賃貸心であった我が国において、既存住宅の売買市場

住宅ストックを増やすことである。法人（特に投の拡大、とくに個人対個人による既存住宅の売買資目的で賃貸住宅を所有する主体）は、定期借家が一般化するためには相応の時間を要するであろ

契約の期限が到来しても、賃料などの経済条件さう。そこで筆者は、まずは賃貸市場において既存

え折り合えば通常は借り手の退去を求めないだろ

住宅の流通促進を図ることを提案したい。第  節う。こうした住宅ストックが増え、借り手の選択

および第  節で述べたとおり、借家は持ち家に比肢も充実してくれば、おのずと定期借家も普及す

べて広さや設備の面で劣後している。良質な住宅

るものと期待される。現に米国では戸建住宅リーを賃貸市場に流通させることができれば、それだ

トが存在するなど、日本よりも投資対象としてのけでも日本における住宅事情は改善するかもしれ

賃貸住宅の裾野が広い。我が国では昨今は既存住ない。図表  のとおり、通勤利便性の面では既に宅市場が一定の成長を見せており、そこには買い

賃貸住宅のほうが持ち家よりも優れている。家族取り再販ビジネスの拡大が寄与していると考えらのあり方が変化し、より利便性の高い立地を求めれる。今後はいわば「買い取り賃貸」のようなビる世帯のニーズにも賃貸住宅が合致する可能性がジネスモデルが生まれることを期待したい。

ある。

人口減少が不可避である中、我が国においては既存住宅の所有者が住宅を賃貸に供することの今後も空き家は増え続けるであろう。空き家の増

心理的ハードルの高さはしばしば指摘されている

加を「問題」として捉える際は主に二つの視点がとおりであり、借地借家法の見直しや定期借家のある。ひとつには空き家の存在が安全、衛生、治普及がその解決の一助になるとされる。筆者もそ

安などの面で周辺に悪影響を与える、という視点の考えは否定しないが、そこには借り手の心理的である。これは経済学における典型的な外部性のハードルを下げる方策も必要だ。定期借家で個人問題であって、政策的な対応によって経済厚生を図表：東京都における通勤時間の中央値（住宅の所有関係別、建て方別）
60

（分）

50
40
30
20

10
0

総数

持ち家

借家

一戸建・長屋建

持ち家

借家

共同住宅・その他

出所：総務省統計局「平成  年住宅・土地統計調査結果」     

土地総合研究 2019年秋号

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高められる可能性がある。
もう一つの視点として、が住宅原所有者の評価額（利用価値）と比べて十住宅の需給バランスが崩れることによって住宅の分に高いか、少なくともいずれかが成立しなけれ価値が損なわれ、それによって経済厚生の損失がばならない。

生じている、との考え方である。しかし筆者は後

 点目として、空き家が減ると住宅の価格や賃者の視点は全くの的外れであって、この視点から料が上がる、という考えること自体が不用意な想

空き家の増加を「問題」と捉えるのはナンセンス定である。住宅はいうまでもなく個別性が強く、であると考える。

また需要や供給は価格および賃料に対して弾力的

この視点が誤りであることは主に  点から指摘ではない。したがって、価格の調整によって需給することができる。
ひとつは公平性の問題である。

が均衡に向かう、という通常の競争的な市場のモ

住宅価格が家計の所得水準や物価よりも早く上昇

デルを住宅に当てはめることは不適切だ。現象とすることが常態化している社会は、後から家を取して空き家が生じている背景には、需要に見合う得しようとする人に対してより大きな負担を与え物件のみが買い手（借り手）とマッチングするこる構造にならざるを得ず、これはとりもなおさずとができ、そうでない物件は放置される、という

世代間格差や地域間格差の温床となる。諸外国に優勝劣敗の原理がある。たとえある程度空き家のおいて、住宅不足に起因する住宅の価格・賃料の戸数を減らすことができたとしても、それは需要上昇が現代でも社会問題になっていることを思いに見合わない物件を滅失させるに過ぎず、住宅の起こす必要がある。我が国は確かに住宅の「豊か価格や賃料に全般的な影響を及ぼすことはない、さ」を実現するには道半ばであるかもしれないが、と考えることが妥当である。

人々が所得水準や家族のライフスタイルに応じてまた空き家に対する対策として、住宅の新規供安全で衛生的な住宅を買ったり借りたりできる現給を制限すべきという議論の方向性がみられるが、代の状況は、わが国のセーフティネットとして社

筆者はその考え方にも与しない。第  節では築年

会の安定に寄与していると積極的に評価すべきでが新しい住宅のほうがバリアフリーや省エネの性ある。

能が高い、という事実を紹介した。これは至極当 点目に指摘したいのは、住宅価格がある程度然のこととして軽視されがちだが、将来のために維持されたとしても、住宅所有者の効用水準を向望ましい住宅のあり方を考える上では看過しては上することは難しい、という点である。確かに、ならない。先述のとおり、多かれ少なかれ不動産

住宅価格が上昇することによって人々の財布の紐には「供給が需要を創る」という原理が働く。こが緩む、という心理的な影響は否定できず、マクれは住宅を供給する主体のアントレプレナーシッ

ロ経済に対しては住宅価格の維持はそれなりの影

プによって実現してきたものであって、将来の需響があるかもしれない。しかし個々の家計の効用要に対応じた住宅のあり方が先験的に与えられて水準という意味では、住宅価格の直接的な資産効きた訳ではない。良好な住環境を将来の世代に残果が存在すると考えることには大いに疑問が残る。

すためには、そもそも良質な住宅ストックの形成

それは、住宅資産の一部を取り崩して消費に充てが必要だ。空き家対策が将来の世代に対して“時ることは容易ではないためである。リバースモー

代遅れの住宅”に住むことを強いるような結果とゲージやフランスのビアジェなど、原所有者が住なってはならない。そして良質な住宅ストックの宅に住みながらその資産の一部を現金化する金融形成のためには民間の創意工夫や技術向上への意

技術は世の中に存在する。しかし、こうした取引が成立するためには、資金の出し手の割引率が住宅原所有者の割引率と比べて十分に低いか、または対象となる住宅に対する資金の出し手の評価額たとえばフランスのビアジェは、この両者が成立する
ことによって取引が実現する。現代においてこれらの条件が整うことが容易でないことは、大矢（）の現地調査ヒアリングを参照されたい。

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欲を阻害すべきではない。空き家対策として供給を制限する、という発想はいかにも悪手である。
より重要なことは、需要を失った住宅をいかに謀とも言えないのではないだろうか。


．まとめ

円滑に市場から退出させるか、という方向性であ

我が国の人口減少が本格化する中、空き家、所る。究極的には所有者の責任において、住宅を（あ有者不明土地、マンション管理不全、都市のスポるいは不要な建物を取り壊してその敷地を）次のンジ化、等々、不動産を巡る新しい問題が認識さ需要者に明け渡すべきであるし、または場所によれるようになっている。住環境は個人の幸福に強っては「自然に帰す」ことをしなければいけないい影響を与える要因であり、住宅の問題を捉えるかもしれない。いずれにせよ、空き家の問題が負際には必ず居住者目線・消費者目線に立脚すべきの外部効果を生み出す以上、住宅に対する私権をである。その上で私たちは次の世代の人々がより無制限に認める意義は乏しい。あくまで所有者責

豊かな住環境を享受できるよう働きかけていかな

任を原則とする方向で議論が進むことが望ましい。


ければならない。第  節では日本の住宅の広さに公共の役割としては、やはりランドバンク制度着目し、その改善が進捗していない現状を示した。

の確立に期待したい。相続放棄地や所有者不明土また第  節で取り上げた住宅のバリアフリー性能、地を集約し、遠い将来の開発や公共物の設置のた

省エネ性能とともに、相対的に賃貸住宅においてめに備える、という取り組みは、民間には決して改善が劣後していることを紹介した。
第  節では、果たせない役割である。さらに踏み込むと、市町

日本の住宅地地価の二極化が進んでいること、そ村が路線価に基づいた課税標準額に応じて国民にして巷間言われているとおり共働きの子育て世帯

固定資産税を賦課している以上、公共がいつでもが二極化のドライバーになっている可能性が示唆

路線価の水準で土地を買い取る、というオプショ

されることを論じた。第  節では住宅の需給のミンを納税者に付与することが公平なのではないだ

スマッチ解消が住環境の改善のためにも空き家対

ろうか。たとえば、「不動産の所有者が自ら建物を策としても望まれる、との着想のもと、特に賃貸除却し適切な更地にさえすれば、その土地をラン

住宅市場の拡大が有効な方向性であると提言した。

ドバンクが路線価で買い上げる」といった仕組み

また空き家の問題は負の外部性の問題として捉えができれば、おそらく空き家の問題や「都市のスるべきこと、その対策として新規供給を抑制するポンジ化」の問題などへの有効な対策となろう。

ことは望ましくないことを主張した。さらに、空もちろん税金で購入費用を賄うことは現実的ではき家を解消する手段として、日本銀行がその受けないので、試案として日本銀行が買うことを検討

皿となるランドバンクの創設について試案を述べしてはどうだろうか。日本銀行が出資するランドた。本稿が今後の有益な研究や建設的な議論にわ

バンクに土地を集約する、というスキームである。

ずかなりとも寄与することができるならば、筆者

日本銀行であれば、金融調整に支障を来すようなとしては望外の幸いである。

バランスシートの構成にならない限り、超長期に亘って土地を塩漬けにしておくことが可能である

参考文献

はずだ。いずれ土地が集約され、そこで開発利益

伊藤尚、前田義信、谷賢太朗、林豊彦、宮川道夫（）が実現すれば、それは日本銀行の国庫納付金として国民の財産に還元される。
現在の「異次元緩和」
は、バランスシートの左側に膨大な資産を積み、その見返りに右側（マネタリーベース）を市中に「標本合計が負の場合へ拡張されたジニ係数の評価」、『理論と方法』  、
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及び不動産ビアジェの現状」、『土地総合研究』
年夏号

供給するという金融政策である。その資産の一部

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本経済新聞  年  月  日朝刊～ 年  月  日
朝刊
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