土地総合研究 2016年秋号 193

宅地建物取引業法の改正について
平成28年７月15日
土地・建設産業局
不動産業課

Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism

１．既存住宅流通市場活性化の取組

1

194 土地総合研究 2016年秋号

既存住宅流通量の推移と国際比較
 既存住宅の流通量は年間１７万戸前後で横ばい状態。
 全住宅流通量（既存住宅流通＋新築着工）に占める既存住宅の流通シェアは約１４．７％（平成２５年）であり、欧米諸国と比べると１／６程度と低い水準にある。
【既存住宅流通シェアの国際比較】【既存住宅流通シェアの推移】（万戸）

日本(13’)

アメリカ(14’)イギリス(12’) フランス(13’)（資料）
日本：総務省「平成25年住宅・土地統計調査」、国土交通省「住宅着工統計（平成26年計）」（データは2013年）
アメリカ：U.S.Census Bureau 「New Residential Construction」,「National Association of REALTORS」（データは2014年）
http://www.census.gov/ http://www.realtor.org/
イギリス：Department for Communities and Local Government「Housing Statistics」（データは2012年）（資料）住宅・土地統計調査（総務省） 、住宅着工統計（国土交通省）（注）平成5、10、15、20、25年の既存住宅流通量は1～9月分を通年に換算したもの。

※既存住宅流通量については、本データとは別に(一社)不動産流通経営協会が不動産の所有権移転登記の件数をベースに、年間54.7万件（平成25年）と推計しており、この推計を前提とすると、平成25年の既存住宅流通シェアは35.8％となる。（2014不動産流通統計ハンドブック）

http://www.communities.gov.uk/
フランス：Ministère de l'Écologie, du Développement durable et de l'Énergie「Service de l'Observation etdes Statistiques 」「Conseil général de l'environnement et du développement」（データは2013年）
http://www.driea.ile-defrance.developpement-durable.gouv.fr
注１）フランス：年間既存住宅流通量として、毎月の既存住宅流通量の年換算値の年間平均値を採用した。
注２）住宅取引戸数は取引額4万ポンド以上のもの。なお、データ元である調査機関のHMRCは、このしきい値により全体のうちの12％が調査対象からもれると推計している。

2

既存住宅市場における負の連鎖 消費者は、既存住宅を購入する際に、隠れた不具合や品質について不安を抱えており、売主と買主の間には情報の非対称性が生じているとの指摘がある。
 また、こうした個別の既存住宅の性能等が明らかでないことにより、特に木造戸建住宅においては、一律に築後２０年程度で価値ゼロと評価する慣行が存在している。

○買主
良い既存住宅が判別しにくい質に対する不安が⼤きい

リスクヘッジの⼿法がわからない○建物評価
建物の価値＝20年でゼロ
利⽤価値があっても評価されない○既存住宅市場
透明性の低い市場○売主（所有者）
適切な維持管理のインセンティブが⽣まれにくい

物件情報提供のインセンティブがない

低い担保評価となり、売れない→住み替えができない住宅の管理に⼿が届かない、
資産価値が維持できない

3

土地総合研究 2016年秋号 195

既存住宅市場の課題

 売主・買主間に既存住宅の品質に関する情報の非対称性が存在することにより、市場の透明性が低く、既存住宅の取引に対して消費者が不安を抱えていること等の課題が存在している。
 新築住宅の取得者に対するアンケートでは、既存住宅を選択しなかった理由として、「隠れた不具合が心配だった」、「耐震性や断熱性など品質が低そう」などの回答が挙げられており、既存住宅の品
質が明らかでないことが既存住宅の購入のネックになっている。

◆既存住宅を選択しなかった理由（資料）平成２６年度住宅市場動向調査（国土交通省）

4

住宅ストックの状況
 新築住宅については、耐震基準の見直しや瑕疵担保責任の義務化などにより、順次性能の向上が図られてきており、適切な維持管理等がなされていれば、既存住宅でも十分に市場価値が認められる物件も多数存在している。

築３５年以上

築１６年～築３５年

築１６年以内

昭和５６年

平成１２年

（１９８１年）（２０００年）

昭和５６年 改正建築基準法 施行

平成１２年 住宅品質確保法 施行

・ 新耐震基準の導入

・ 住宅性能表示制度の導入
・ 新築住宅について、構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分について10年間の瑕疵担保責任を負うことが義務化

平成２１年 長期優良住宅法 施行
・ 一定の構造・設備を有し、維持保全の期間・方法が定められている等の措置が講じられている住宅を長期優良住宅として認定

平成２１年 住宅瑕疵担保履行法 施行
・ 新築の保険付き住宅について設計施工基準の遵守

5

196 土地総合研究 2016年秋号

住宅の品質確保の促進等に関する法律の概要「住宅の品質確保の促進等に関する法律」（通称：品確法）【平成11年6月23日公布、平成12年4月1日施行】＜品確法の３本柱＞①住宅性能表示制度：国が定める共通のルールに基づき、第三者機関が住宅の性能を評価・表示②瑕疵担保責任の特例：新築住宅の取得契約において、基本構造部分の瑕疵担保責任を10年間義務付け③住宅に係る紛争処理体制の整備：性能評価を受けた住宅に係る裁判外の紛争処理体制を整備
10分野33項目について
等級等による評価等を行う。

●性能評価項目のイメージ●住宅性能表示制度の実績（H12年度～H26年度)■ 新築住宅

温熱環境・エネルギー消費量

200,000

23.5%

23.5%

戸建住宅
150,000

新築住宅着工戸数比

23.6%

21.0%

19.9%

共同住宅

193,562

13.7%

107,661

100,303

100,339
88,312

71,291

95,178

8.2%

93,27877,166

61,94554,06142,036

5.3%

50,00022.3%

131,297

19.1%

15.6%

11.7% 109,177

100,000

22.7%

19.3%

1.9%
9,749

0

1,498

H12

H13

H14

H15

H16

■ 既存住宅600

等級

1-1耐震等
級（構造躯
体の倒壊等
防止）
【地震等に
対する倒壊
のしにくさ】

等級3

H18

H19

H20

H21

H22

H23

H24

等級2

極めて稀に（数百年に一回）発生する地震による力の1.25倍の力に対して建物が倒壊、崩壊等しない程度

等級1

極めて稀に（数百年に一回）発生する地震による力に対して建物が倒壊、崩壊等しない程度＝建築基準法がすべての建物に求めている最低基準

200
100
0

304

259

300

極めて稀に（数百年に一回）発生する地震による力の1.5倍の力に対して建物が倒壊、崩壊等しない程度

H26

445

400

具体的な性能

H25

556

500

〔例〕「①構造の安定」の場合
項目

H17

・平成26年度の実績は約19.5万戸。(※)
・新設住宅の約22％が住宅性能表示制度を利用している。

30
H14

125 11696
93
106 97
56
H15

H16

H17

90

232

275
88

76

52

H20

H21 H22共同住宅

H18 H19
戸建住宅

300

245

137

127

117

192
132

H23

H24

H25

H26

・平成26年度の実績は約320戸、制度開始からの累計実績は約4,300戸(※)(※）設計住宅性能評価書の交付ベース(速報値)で集計

6

長期優良住宅の普及の促進に関する法律の概要「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」【平成20年12月5日公布、平成21年6月4日施行】「長期優良住宅の普及の促進に関する法律（H20制定）」に基づく長期優良住宅に係る認定制度○ 長期優良住宅の建築・維持保全に関する計画を所管行政庁が認定○ 認定を受けた住宅の建築にあたり、税制・融資の優遇措置や補助制度の適用が可能
認定基準<1>住宅の長寿命化のために必要な条件<2>社会的資産として求められる要件<3>長く使っていくために必要な要件

①

劣化対策

⑤

⑦

②

耐震性

③
④

高水準の
省エネルギー性能
基礎的なバリアフリー性能⑥
維持管理・更新の容易性（共同住宅のみ）
可変性（共同住宅のみ）

維持保全計画の提出⑧

住環境への配慮
住戸面積

一戸建て住宅の認定実績
23.8%

100,000

17.2%

80,00060,00040,000101,79824.0%
102,81523.0%
102,86223.3%
114,73823.9%
97,649

30.0%

5,000

25.0%

4,000

20.0%

10.0%

0.7%

3,000
2,000

20,000

5.0%

1,000

0

0.0%

0

一戸建て住宅（認定戸数）
一戸建て住宅の新築着工に占める認定戸数の割合

1.2%

1.0%

0.5%

15.0%

56,206＜３．補助制度＞
・中小工務店等に対する補助制度

共同住宅等の認定実績

140,000
120,000＜２．融資＞
住宅金融支援機構の支援制度による金利の優遇措置<4>その他必要とされる要件⑨

特例措置（H27.7現在）＜１．税制＞
所得税／固定資産税／不動産取得税／登録免許税の低減

0.3%
928

1,952

2,737

4,690

1.0%

0.7%
3,252

0.8%
0.5%
2,380

0.6%
0.4%
0.2%
0.0%

共同住宅等（認定戸数）
共同住宅等の新築着工に占める認定戸数の割合

7

土地総合研究 2016年秋号 197

住宅瑕疵担保履行法の概要
住宅の品質確保の促進等に関する法律の規定により建設業者及び宅地建物取引業者が負う新築住宅に係る瑕疵担保責任の履行の確保等を図るため、建設業者による住宅建設瑕疵担保保証金の供託、宅地建物取引業者による住宅販売瑕疵担保保証金の供託、住宅に係る瑕疵担保責任の履行によって生ずる損害をてん補す
る一定の保険の引受けを行う住宅瑕疵担保責任保険法人の指定等について定める。

新築住宅 ： 建設業者及び宅地建物取引業者（新築住宅の売主等）は、住宅品質確保法に基づく10年間の瑕疵担保責任を負う。
（構造耐力上主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分）

新築住宅の売主等が十分な資力を有さず、瑕疵担保責任が履行されない場合、住宅購入者等が極めて不安定な状態に置かれることが明らかとなった。

構造計算書偽装問題

２．保険の引受主体の整備

１．瑕疵担保責任履行のための資力確保の義務付け
供託保険

新築住宅の売主等に対し、住宅の供給戸数に応じた保証金の供託を義務付け。

住宅瑕疵担保責任保険契約に係る住宅戸数は、供託すべき保証金の算定戸数から除かれる。

＜供託のスキーム＞
保証金の供託売主等＜保険のスキーム＞
保険料

供託所
（法務局）

修補等

瑕疵
住宅購入者等

還付請求
売主等倒産時
不履行時
確定判決

修補等請求

修補等

修補等請求

還付

売主等

保険金請求
保険金支払

住宅瑕疵担保責任
保険法人

保険金支
払
保険金直接請求売主等倒産時
不履行時

瑕疵
住宅購入者等瑕疵の発生を防止するための住宅の検査と一体として保険を行うため、国土交通大臣が新たに住宅瑕疵担保責
任保険法人を指定する。

３．紛争処理体制の整備

住宅瑕疵担保責任保険契約に係る住宅の売主等と住宅購入者等の紛争を迅速かつ円滑に処理するため、紛争処理体制を拡充する。

住宅購入者等の利益の保護

新築住宅の売主等による瑕疵担保責任の履行の確保

8

既存住宅・リフォーム市場の活性化に向けた施策

インスペクション等により安心して住宅を売買

適切な維持管理を実施
・ 定期的な点検、補修・修繕・更新
・ 履歴の作成・保存 等

・ インスペクションの実施
・ 既存住宅売買瑕疵保険の加入 等

居住

設計図書

維持保全
設計図書
記録

売却

インスペ
クション

必要に応じて適切なリフォームを実施
・ 長期優良住宅化リフォームの実施
・ 住宅金融支援機構等による融資 等

住宅の状態に応じた価格で売買
・ 個々の住宅の性能や維持管理の状態を踏まえた建物評価 等

宅建業者がインスペクション結果などについての情報提供を行うことで、既存建物の流通を促進○成果指標 （住生活基本計画（全国計画）（平成28年3月18日閣議決定）において設定）
・ 既存住宅流通の市場規模 ４兆円（H25） ⇒ ８兆円（H37）・ リフォームの市場規模 ７兆円（H25） ⇒ 12兆円（H37）
・ 建物状況調査（インスペクション）を受けて既存住宅売買瑕疵保険に加入した住宅の既存住宅流通量に占める割合 ５％（H26） ⇒ 20％（H37）9198 土地総合研究 2016年秋号「中古住宅市場活性化に向けた提言」（平成27年6月9日 自由民主党とりまとめ）の概要
中古住宅市場の課題

中古住宅市場の現状

 木造戸建が築後20年程度で一律価値ゼロとされるなど中古住宅を適正に評価しない慣行

 我が国の中古住宅シェアは14.7％と、欧米に比べて極めて小さい状況 売主・買主間に物件の質に関する情報の非対称性が存在することによる透明性の低い市場

 住宅ストック額が住宅投資累計額よりも約500兆円以
上小さく、国民資産が有効に活用されていない状況

我が国の中古住宅市場の活性化に向け、市場に横たわる諸課
題を抜本的に解決するため、大胆な改革に着手することが必要
今後、更なる取組の推進を図るためには、施策のターゲットを明確にし、重点的な支援を実施することが必要であることから、中古住宅市場活性化に向けた8つの提言をとりまとめ
提言１
提言２「囲い込み」の解消に向けたレインズルールの抜本的改善
インスペクション等の活用促進による情報の非対称性解消に向けた新たな取引ルールの構築（抜粋） インスペクションの実施、瑕疵保険への加入等の有無について、宅地建物取引業法上の重要事項説明の項目として追加・明確化を検討する。（宅地建物取引業法の改正）

提言３

長期優良住宅の普及、一般住宅のリフォーム履歴等の保存・活用

提言４ 担保評価を含む「20年で一律価値ゼロ」とみなす市場慣行の抜本的改善
提言５

中古マンションの管理情報の開示

提言６

不動産総合データベースの構築

提言７

新たなビジネスモデルとその環境整備

提言８ 増大する空家の市場での流通・活用の促進
10「『日本再興戦略』改訂2015」 、「経済財政運営と改革の基本方針2015」（平成27年6月30日閣議決定）＜不動産業関係部分抜粋＞「日本再興戦略」改訂2015 ―未来への投資・生産性革命―

第二 ３つのアクションプラン
一．日本産業再興プラン ５．立地競争力の更なる強化（３）新たに講ずべき具体的施策 ⅳ）都市の競争力の向上と産業インフラの機能強化 ①都市の競争力の向上
不動産に係る総合情報システムの整備や、次期通常国会を目途にした取引時におけるインスペクション（検査）の活用等を促進するための宅地建物取引業法改正による流通環境の整備、中古住宅の長期優良化支援等により質の不安を解消し、我が国の中古住宅・リフォーム市場の拡大を図ることとし、2020年には同市場の規模を20兆円とする。

「中短期工程表」 一．日本産業再興プラン「中短期工程表」 二．戦略市場創造プラン

５．立地競争力の更なる強化
都市の競争力の向上

テーマ１：国民の「健康寿命」の延伸
病気やけがをしても、良質な医療・介護へのアクセスにより、早く社会に復帰できる社会【安心して歩いて暮らせるまちづくり】[2015年度以降の取組]
・不動産総合データベースの全国展開に向けた検討⇒データベースの本格運用
・重要事項説明にインスペクション（検査）の実施の有無等を位置づけ・レインズの利用ルールや機能の改善
・標準売買契約書の整備と宅建業法への位置づけ
・不動産鑑定評価基準等の新たな建物評価ルールの策定と普及⇒不動産取引の信頼性・安全性の向上、中古住宅の品質の向上・
可視化、既存住宅の長期優良化、リバースモーゲージを含む高齢者の持ち家資産の活用、その他流通環境の整備に向けた検討等による中古住宅・リフォーム市場の活性化の促進[2015年度以降の取組]
・不動産鑑定評価基準等の新たな建物評価ルールの策定と普及
・宅地建物取引事業者と他の専門事業者の連携促進及び標準的中古住宅取引モデルの創設・普及
・重要事項説明にインスペクション（検査）の実施の有無等を位置づけ・レインズの利用ルールや機能の改善
・標準売買契約書の整備と宅建業法への位置づけ⇒不動産取引の信頼性・安全性の向上、中古住宅の品質の向上・可視化、既存住宅の長期優良化、リバースモーゲージを含む高齢者の持ち家資産の活用、その他流通環境の整備に向けた検討等による中古住宅・リフォーム市場の活性化の促進（ＫＰＩ）・中古住宅流通・リフォーム市場の規模を倍増【10兆円（2010年）→20兆円（2020年）】

経済財政運営と改革の基本方針 2015 ～経済再生なくして財政健全化なし～
第２章 経済の好循環の拡大と中長期の発展に向けた重点課題
３．まち・ひと・しごとの創生と地域の好循環を支える地域の活性化[２]地域の活性化（２）都市再生等
空き家等の適切な管理・利活用を推進するとともに、不動産関連情報の提供体制の整備や中古住宅の長期優良化等により中古住宅流通・リフォーム
市場の活性化を図る。

11

土地総合研究 2016年秋号 199
新 た な 住 ⽣ 活 基 本 計 画
住⽣活基本法制定
平成18年6⽉

住⽣活基本計画（全国計画）
平成18年9⽉策定【計画期間】 平成18年度〜27年度

おおむね5年毎に⾒直し住⽣活基本計画（全国計画）
平成23年3⽉策定【計画期間】 平成23年度〜32年度

現 状 と 今 後 1 0 年 の 課 題(1) 少⼦⾼齢化・⼈⼝減少の急速な進展。⼤都市圏における後期⾼齢者の急増【⾼齢化問題】【後期高齢者の人口推移】（万人）

・後期⾼齢者︓平成22年 約1,419万⼈→平成37年 約2,179万⼈（⾸都圏︓約318万⼈→約572万⼈）
・⾼齢化に伴い⽣活保護受給世帯が増加 平成4年 約59万世帯→平成27年 約162万世帯

1,646

1,419

(2) 世帯数の減少により空き家がさらに増加 【空き家問題】

1,879

2,179

・平成31年の5,307万世帯を頂点に世帯数は減少局⾯を迎え、平成37年5,244万世帯の⾒込み・平成25年の空き家⼾数︓約820万⼾（賃貸・売却⽤等以外︓約320万⼾）(3) 地域のコミュニティが希薄化しているなど居住環境の質が低下
・⼀般路線バスの路線廃⽌キロ︓平成21年〜平成26年に約8,053km
・鉄軌道の廃線︓平成12年度から平成26年度までに37路線、約754km

首都圏：東京都、埼玉県、神奈川県、千葉県
国立社会保障・人口問題研究所「日本の将来推計人口（平成24年1月推計）」(万戸）(4) 少⼦⾼齢化と⼈⼝減少が、１)⾼齢化問題 ２)空き家問題 ３)地域コミュニティを⽀える⼒の低下といった住宅政策上の諸問題の根本的な要因 【少⼦化問題】

800

500

(5) リフォーム・既存住宅流通等の住宅ストック活⽤型市場への転換の遅れ

1000(6) マンションの⽼朽化・空き家の増加により、防災・治安・衛⽣⾯等での課題が顕在化
・旧耐震基準時代に建設されたマンションストック︓約106万⼾
するおそれ 【マンション問題】①住宅政策の⽅向性を国⺠に分かりやすく⽰す②今後10年の課題に対応するための政策を多様な視点に⽴って⽰し、総合的に実施③３つの視点から、８つの⽬標を設定

212

576

182

398

352

13.1%

13.5%

14.0%

757

318

820

12.0%

268

10.0%
8.0%

460

448

6.0%
4.0%

200

・住宅リフォーム市場規模︓平成20年 約6.06兆円→平成25年 約7.49兆円
・既存住宅取引数︓平成20年 約16.7万⼾→平成25年 約16.9万⼾

【新計画の基本的な⽅針】

659

400
300

12.2%

11.5%

700
600

・希望出⽣率1.8に対して1.4の現状【空き家の種類別・空き家数の推移】

900

2.0%

50

42

H10

H15

41

41

H20

H25

0.0%

その他の住宅賃貸用又は売却用の住宅
平成25年度住宅・土地統計調査（総務省）

①

②

③

居住者
からの視点

住宅ストック
からの視点

産業・地域
からの視点

12

新計画の 「３つの視点」 と 「８つの目標」【⽬標１】 結婚・出産を希望する若年世帯・⼦育て世帯が安⼼して暮らせる住⽣活の実現【視点１】
居住者からの視点【⽬標２】 ⾼齢者が⾃⽴して暮らすことができる住⽣活の実現【⽬標３】 住宅の確保に特に配慮を要する者の居住の
安定の確保

【視点２】
住宅ストックからの視点【⽬標４】 住宅すごろくを超える新たな住宅
循環システムの構築【⽬標５】 建替えやリフォームによる安全で質の⾼い住宅ストックへの更新【⽬標６】 急増する空き家の活⽤・除却の推進【⽬標３】
産業・地域からの視点【⽬標７】 強い経済の実現に貢献する住⽣活産業の成⻑【⽬標８】 住宅地の魅⼒の維持・向上

13

200 土地総合研究 2016年秋号【視点２】住宅ストックからの視点
⽬標4 住宅すごろくを超える
新たな住宅循環システムの構築(1) 「住宅すごろく」（住宅購⼊でｺﾞｰ
ﾙ）を超えて、適切な維持管理やﾘﾌｫｰﾑの実施により、価値が低下せず、魅⼒が市場で評価され、流通することにより、資産として次の世代に承継されていく新たな流れの創出(2) リフォーム投資の拡⼤と住み替え需要の喚起により、多様な居住ニーズに対応するとともに、⼈⼝減少時代の住宅市場の新たな牽引⼒を創出（基本的な施策）(1) 資産としての価値を形成するための施策の総合的な実施①建物状況調査（インスペクション）、住宅瑕疵保険等を活⽤した品質確保②建物状況調査（インスペクション）の⼈
材育成や⾮破壊検査活⽤等による検査の質の確保・向上③住宅性能表⽰、住宅履歴情報等を活⽤した消費者への情報提供の充実

⽬標6 急増する空き家の活⽤・除却の推進

⽬標5 建替えやリフォームによる安全で質の⾼い住宅への更新(1) 利活⽤、計画的な解体・撤去を推進し、増加を抑制(1) 耐震性を充たさない住宅(約900万⼾)、省エネ性を充たさない住宅やバリフリ化されていない住宅等の建替えやリフォームなどにより、安全で質の⾼い住宅ストックに更新(2) 地⽅圏においては特に増加が著しいため、対策を総合的に推進し、地⽅創⽣に貢献(2) 多数の区分所有者の合意形成という特有の難しさを抱える⽼朽化マン
ションの建替え・改修を促進し、耐震性等の安全性や質の向上を図る（基本的な施策）（基本的な施策）(1) 耐震性を充たさない住宅の建替え等による更新(2) リフォームによる耐震性、耐久性等（⻑期優良化等）、省エネ性の向上と適切な維持管理の促進(3) 健康増進(ヒートショック防⽌等)・魅⼒あるデザイン等の投資意欲が刺激され、効果が実感できるようなリフォームの促進(4) 密集市街地における安全を確保するための住宅の建替えやリフォームの促進策を検討(5) ⺠間賃貸住宅の計画的な維持管理を促進するために必要となる修繕資⾦が確保されるための⼿段を幅広く検討(6) 安⼼してリフォームができるよう、消費者の相談体制や事業者団体登録制度の充実・普及(7) マンションの維持管理・建替え・改修に関する施策の総合的な実施④消費者が住みたい・買いたいと思うような既存住宅の「品質＋魅⼒」の向上（外壁・内装のリフォーム、デザイン等）⑤既存住宅の価値向上を反映した評価⽅法の普及・定着①敷地売却制度等の活⽤促進、再開発事業を活⽤した住宅団地再⽣②空き家が多いマンションでの合意形成・団地型マンションの建替えに関する新
たな仕組みの構築(1) 空き家増加が抑制される新たな住宅循環システムの構築(2) 空き家を活⽤した地⽅移住、⼆地域居住等の促進(3) 古⺠家等の再⽣・他⽤途活⽤(4) 介護、福祉、⼦育て⽀援施設、宿泊施設等の他⽤途転換の促進(5) 定期借家制度等の多様な賃貸借⽅式を利⽤した既存住宅活⽤促進(6) 利活⽤の相談体制や、所有者等の情報の収集・開⽰⽅法の充実(7) ⽣活環境に悪影響を及ぼす空き家について、空家法などを活⽤した
計画的な解体・撤去を促進③管理組合の担い⼿不⾜への対応、管理費等の確実な徴収や⻑期修繕計画
及び修繕積⽴⾦の設定(2) ⻑期優良住宅等の良質で安全な新築住宅の供給(3) 住宅を担保とした資⾦調達を⾏える住宅⾦融市場の整備・育成（小屋組・梁）（土台・床組、基礎）
インスペクション現場（例）

改修前

改修後

14

「日本再興戦略2016」 、「経済財政運営と改革の基本方針2016」（平成28年6月2日閣議決定）
日本再興戦略2016 ―第４次産業革命に向けて―＜不動産業関係部分抜粋＞

第２ 具体的施策
Ⅰ 新たな有望成長市場の創出、ローカルアベノミクスの深化等 ９．既存住宅流通・リフォーム市場を中心とした住宅市場の活性化（２）新たに講ずべき具体的施策 ⅰ）住宅が資産として評価される既存住宅流通市場の形成 ① 品質と魅力を備えた既存住宅流通市場の形成「新たな住宅循環システム」を構築し、既存住宅流通市場を形成するためには、品質と魅力を備えた既存住宅の流通量の拡大と、そうした住宅ストックを適正に評価する仕組みづくりを併せて進める必要がある。具体的には、省エネ化や長期優良住宅化リフォームへの支援等を行い、既存住宅の質の向上を進めるとともに、建物状況調査（インスペクション）や瑕疵保険等を活用した質の確保を促進する。

「中短期工程表」

Ⅰ.新たな有望成長市場の創出、ローカル・アベノミクスの深化等

９．既存住宅流通・リフォーム市場を中心とした住宅市場の活性化
住宅が資産として評価される既存住宅流通市場の形成[2016年度以降の取組]
・宅地建物取引業法の重要事項説明に建物状況調査（インスペクション）の実施の有無等を位置付け
・住宅ストック・維持向上促進事業等の補助事業によるインスペクションの普及促進と良質な住宅ストックが適正に評価される市場環境整備
・宅地建物取引業者と他の専門事業者の連携促進⇒不動産取引の信頼性・安全性の向上、既存住宅の品質の向上・可視化、良質で魅力的な住宅ストックが市場で適正に評価・流通される仕組みの開発・普及、各種認定・登録制度の普及等を通じた既存住宅の長期優良化の促進、リバースモーゲージを含む高齢者の持ち家資産の活用、その他流
通環境の整備に向けた検討等による既存住宅流通・リフォーム市場の活性化の促進
11．都市の競争力向上と産業インフラの機能強化[2016年度以降の取組]
・不動産総合データベースの全国展開に向けた検討⇒データベースの本格運用（ＫＰＩ）・既存住宅流通の市場規模を８兆円に倍増【4兆円（2010年）→8兆円（2025年）※可能な限り2020年までに達成を目指す】

経済財政運営と改革の基本方針2016 ～600兆円経済への道筋～
第２章 成長と分配の好循環の実現
３．個人消費の喚起（３）ストックを活用した消費・投資喚起
建物状況調査や瑕疵保険等を活用した既存住宅の質の確保を促進するとともに、長寿命化などの取組を行った良質な住宅ストックが市場において適正に評価され、流通が促進されるよう、流通・金融等も含めた一体的な仕組みの開発・普及等に対して支援を行う。

15

土地総合研究 2016年秋号 201

２．インスペクションと瑕疵保険

16

インスペクションとは※「既存住宅インスペクション・ガイドライン」（平成25年6月国土交通省公表）に基づき作成

インスペクション
専門的な知見を有する者が、建物の基礎、外壁等の部位毎に生じているひび割れ、雨漏り等の劣化事象
及び不具合事象の状況を目視、計測等により調査するもの。
インスペクションのイメージ

インスペクションの対象部位の例
構造耐力上の安全性や雨漏り・水漏れ等の観点から以下のような部位の劣化事象等を調査。
①構造耐力上主要な部分：基礎・壁・柱 等②雨水の浸入を防止する部分：屋根・外壁・
開口部 等
屋根

柱

水平器による柱の傾きの計測

クラックスケールによる基礎のひび割れ幅の計測

インスペクションの活用例
開口部

買主

売買契約

壁
外壁

インスペクション

基礎

売主
インスペク
ション依頼

インスペクション事業者（戸建住宅の場合）

検査料金：４．５万～６万円程度（通常、依頼主である売主が負担）
検査時間：２～３時間程度【調査結果に係る留意事項】●瑕疵の有無を判定するものではなく、瑕疵がないことを保証するものではない。
●報告書の記載内容について、調査時点からの時間経過による変化がないことを保証するものではない。
●建築基準関係法令等への適合性を判定するものではない。

17

202 土地総合研究 2016年秋号

インスペクションに関する取組状況
これまでの取組
平成12年 ４月

○住宅品質確保促進法の制定 （公布：平成11年６月）- 新築住宅の請負・売買において、基本構造部分（構造耐力上主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分）の瑕疵担保責任を10年間義務付け。

平成17年11月○構造計算書偽造問題の発覚- 新築住宅の売主等が十分な資力を有さず、瑕疵担保責任が履行されない場合、住宅購入者等が極めて不安定な状況に置かれることが明らかとなった。

平成21年10月○住宅瑕疵担保履行法の施行 （公布：平成19年５月）- 新築住宅を供給する事業者（建設業者・宅建業者）に対し、保証金の供託又は住宅瑕疵担
保責任保険への加入のいずれかの資力確保措置を義務付け。

平成21年12月○既存住宅売買瑕疵保険（宅建業者売買タイプ）の認可

平成22年 ３月

○既存住宅売買瑕疵保険（個人間売買タイプ）の認可

平成25年 ６月

○既存住宅インスペクション・ガイドラインの策定- 既存住宅売買時の利用を前提とした基礎的なインスペクションに関し、共通して実施することが望ましい事項をガイドラインとしてとりまとめ。

平成28年 ３月

○住生活基本計画の改定-

以下の成果指標を位置付け
・ 建物状況調査（インスペクション）を受けて既存住宅売買瑕疵保険に加入した住宅の既存住宅流通量に占める割合 ５％（H26年）→20％（H37年）

18

建物状況調査の様子

基礎

土台・床組、基礎

バルコニー

小屋組・梁
19

土地総合研究 2016年秋号 203

不具合事象の例

小屋組の漏水跡

外壁のひび割れ床下の木材の腐朽

基礎立ち上がりの割れ
20

検査機器を用いた例①

クラックスケールによる基礎のひび割れ幅の計測

ピアノ線によるひび割れ深さの計測

基礎配筋の調査

リバウンドハンマーを用いたコンクリートの圧縮強度の測定
21

204 土地総合研究 2016年秋号

検査機器を用いた例②

水平器による柱の傾きの計測

レーザーレベルによる床の傾きの計測

水平器による床の傾きの計測

打診棒によるタイルの浮きの調査
22

インスペクションの実施例○事業者等が実施している既存住宅の検査業務は、目視又は簡易計測、非破壊検査による検査が中心。
〇検査料金は４．５万円～６万円程度、検査時間は２～３時間が多い。
〇検査人の資格は、建築士とする事業者が多い。
事業者

A法人（株式会社）

B法人（株式会社）

C法人（株式会社）

D法人
（NPO）

種類

標準検査料金（税抜き）

標準検査時間

戸建て

60,000円（延床125㎡以下の場合）

2～3時間

共同（戸単位）

55,000円（延床面積75㎡以下）－

戸建て

55,000円（延床125㎡以下の場合）

3時間程度

共同（戸単位）

50,000円（延床面積125㎡以下）

3時間程度

戸建て

45,000円（延床200㎡以下の場合）－

共同（戸単位）

45,000円－

戸建て

55,000円

1.5時間～2.5時間

共同（戸単位）－－検査人の資格

建築士

建築士

建築士

建築士

※ これらは、既存住宅の売買時点等における建物調査であるが、他にリフォーム・大規模修繕等の要否・改修内容を判断するための検査や施工品質を確認するための検査も行われている。
※ 検査結果を踏まえ、改修・更新時期の目安や不具合箇所の改修方法の提案等のアドバイスを行う事業者もいる。

23

土地総合研究 2016年秋号 205

既存住宅インスペクション・ガイドライン（H25.6とりまとめ）の概要
インスペクション（建物検査）の現状
消費者の中古住宅に対する品質等に対する不安 ⇒ 中古住宅売買時のインスペクション・サービスへのニーズの高まり
民間事業者により実施されている「インスペクション」といわれるサービスは様々• インスペクションの利用：中古住宅の売買時、リフォーム実施時、新築住宅入居時• 現場で検査等を行う者の技術力（専門知識、実務経験等）や検査の範囲・基準等も事業者ごとに様々
中古住宅売買時の利用を前提とした基礎的なインスペクションに関し、共通して実施することが望ましい事項
をガイドラインとしてとりまとめ
インスペクションに対する共通認識の形成・普及の促進

適正なインスペクションの誘導

ガイドラインのポイント
既存住宅現況検査の手順

検査項目

 業務受託時の契約内容等（検査人、検査業務実施上の留意事項、中立性に関する情報）の説明等
 現況検査の実施・記録
 検査結果報告書の作成・報告＋検査結果に係る留意事項

以下に掲げる劣化事象等の有無を確認① 構造耐力上の安全性に問題のある可能性が高い劣化事象等② 雨漏り・水漏れが発生している、又は発生する可能性が高い劣化事象等③ 設備配管に日常生活上支障のある劣化等が生じている劣化事象等

検査方法

業務実施上の遵守事項、情報開示

目視、計測を中心とする非破壊による検査。原則、破壊調査は実施しない

検査人
 資格の有無だけでなく、実務経験、講習受講等により必要な能力を確保
 一定の資格（建築士、建築施工管理技士）、実務経験（住宅の生産、検査・調査等）や講習受講（修了考査）の情報開示 ⇒ 消費者が選択可能に
 実地訓練により必要な能力の確保を図る

 関係法令の遵守
 客観性・中立性の確保• リフォーム工事費の目安等の情報提供を行う場合の検査業務との区別• 宅建業、建設業、リフォーム業を営んでいること等の情報開示• 自らが売主となる住宅についてはインスペクション業務を実施しないこと 等
 広告・勧誘の適正化
 依頼主の保護・守秘義務
 検査人や中立性等の情報開示（契約内容等の説明時、ホームページ等）

24

既存住宅売買瑕疵保険（宅建業者販売タイプ）○既存住宅売買瑕疵保険は宅建業者販売タイプと個人間売買タイプの２種類。
○宅建業者販売タイプは、既存住宅の買取再販等における売買契約に関する保険。
○構造・防水部分のほか、給排水管路や電気設備等も対象とする商品が存在。
・保険金の支払い対象：①修補費用（※）、②調査費用、③仮住居・転居費用等（※）売買の対象となる既存住宅（中古住宅）の構造耐力上主要な部分、雨水の浸入を防止する部分に係る瑕疵が発見された場合の修補費用（特約を付けることにより給排水管路部分等を保険の対象とすることも可能）
・保険期間：２年又は５年・保険金額：500万円又は1,000万円
・免責金額：10万円
・填補率：売主（宅建業者）へは80％、買主（消費者）へは100％（売主倒産等時）・保険料：個々の保険法人が設定（保険期間等により異なる）（例） 【戸建住宅】 ○保険期間２年・保険金額 500万円：約４．７万円（保険料２．５万円＋検査料２．２万円）○保険期間５年・保険金額1,000万円：約６．２万円（保険料４．０万円＋検査料２．２万円）【共同住宅】 ○保険期間２年・保険金額 500万円：約４．１万円（保険料１．８万円＋検査料２．３万円）（戸単位） ○保険期間５年、保険金額1,000万円：約５．１万円（保険料２．８万円＋検査料２．３万円）

買主
（消費者）
保険金
支払い
事業者
倒産等時

売買契約

売主
（宅建業者）

既存住宅

②検査

③保険付保
（保険金支払い）住宅瑕疵担保責任保険法人

①保険申込

25

206 土地総合研究 2016年秋号

既存住宅売買瑕疵保険（個人間売買タイプ） ①○ 既存住宅売買瑕疵保険とは
 既存住宅売買瑕疵保険は、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律（住宅瑕疵担保履行法）に基づき大臣指定がなされている住宅瑕疵担保責任保険法人（保険法人）が引受けを行っている保険商品である。
 保険法人が扱える保険商品は、住宅瑕疵担保履行法の規定により、瑕疵担保責任保険に限られている。
 責任保険という性質上、必ず、住宅の瑕疵によって生じた損害を保証する「責任を負う者」が必要となる。

○ 個人間売買タイプが検査事業者を保証者としている理由
 個人間売買の場合、通常、一般個人である売主は、瑕疵担保責任を負わない、又は短期間（３ヶ月程度）のみ負っていることが多い。
 このため、売主に責任が生じないことから、売主に代わって検査事業者が保証をし、住宅の瑕疵によって生じた損害を保証する責任を負ってもらうことにより、保険を付保できる仕組みとしている。

26

既存住宅売買瑕疵保険（個人間売買タイプ） ②○個人間売買タイプは、既存住宅の個人間売買における売買契約に関する保険。
○既存住宅の検査・保証を行う検査会社が加入し、検査会社に対して保険金が支払われる仕組みとなっている。
・保険金の支払い対象：①修補費用（※）、②調査費用、③仮住居・転居費用等（※）検査・保証の対象となる既存住宅（中古住宅）の構造耐力上主要な部分、雨水の浸入を防止する部分に係る瑕疵が発見された場合の修補費用（特約を付けることにより給排水管路部分等を保険の対象とすることも可能）
・保険期間：１年又は５年・保険金額：500万円又は1,000万円
・免責金額：５万円
・填補率：100％
・保険料：個々の保険法人が設定（保険期間等により異なるが、戸建住宅で５万円程度～）（例） 【戸建住宅】 ○保険期間１年・保険金額 500万円：約４．７万円（保険料２．４万円＋検査料２．３万円）○保険期間５年・保険金額1,000万円：約６．８万円（保険料４．５万円＋検査料２．３万円）【共同住宅】 ○保険期間１年・保険金額 500万円：約４．２万円（保険料１．６万円＋検査料２．６万円）（戸単位） ○保険期間５年、保険金額1,000万円：約５．５万円（保険料２．９万円＋検査料２．６万円）

売買契約

買主
（消費者）

保険金
支払い
事業者
倒産等時

既存住宅

⑤保証

売主
（宅建業者以外）③検査①検査・保証依頼（講習受講者）（買主からの依頼も可能）

保証者（兼 検査事業者）⑤保険付保（保険金支払い）④検査結果の確認

住宅瑕疵担保責任保険法人

②保険申込

27

土地総合研究 2016年秋号 207

住宅瑕疵担保責任保険法人の一覧（平成28年4月1日時点）
保険法人名

所在地

株式会社住宅あんしん保証
指定：H20年5月12日
業務開始：H20年7月1日

住宅保証機構株式会社
指定：H24年2月1日
業務開始：H24年4月2日

株式会社日本住宅保証検査機構
指定：H20年7月14日
業務開始：H20年8月4日

株式会社ハウスジーメン
指定：H20年10月15日
業務開始：H20年11月1日

ハウスプラス住宅保証株式会社
指定：H20年7月14日
業務開始：H20年8月1日

電話番号

ホームページアドレス

東京都中央区京橋1-6-１
三井住友海上テプコビル６階

03-3562-8120

http://www.j-anshin.co.jp/

東京都港区芝公園3-1-38
芝公園三丁目ビル

03-6435-8870

http://www.mamoris.jp/

東京都千代田区神田須田町2-6
ランディック神田ビル4階

03-6861-9210

http://www.jio-kensa.co.jp/

東京都港区西新橋3-7-1
ランディック第2新橋ビル8階

03-5408-8486

https://www.house-gmen.com/

東京都港区芝５－３３－７
徳栄ビル本館4階

03-5962-3815

http://www.houseplus.co.jp/

28

既存住宅売買瑕疵保険の申込件数の推移○既存住宅売買瑕疵保険（宅建業者販売タイプ）の申込件数（戸数ベース）は平成27年で7,711戸。
累積で２３．３千戸（平成27年１2月末現在）。
○既存住宅売買瑕疵保険（個人間売買タイプ）の申込件数(戸数ベース)は平成27年で1,282戸。
累計で４．６千戸(平成27年12月末現在)。
○既存住宅流通戸数は、近年１５万戸～１７万戸で推移。
6%

10000

（戸）

8,993

9000

5.3%
1282

8000

5%

7,322
4.3%

7000

1093

4%

6000
5000

3%
3,930
2.4%

4000
3000
1,741
169 1.1%

2000
1000
0

7,711

1369
1,984
1.3%
216
2,561
1,768

1,572
67 0.0%
H21

H22

H23

宅建業者販売タイプ申込件数

H24
個人間売買タイプ申込件数

2,758
1.6%
405

2%

6,229

1%
2,353

H25

H26

既存住宅流通戸数に対する比率

H27

0%

（年）

29

※H26,27の既存住宅流通戸数は、H25の既存住宅流通戸数（16.9万戸）と同一と仮定したもの。

208 土地総合研究 2016年秋号

インスペクションの実施率、瑕疵保険の加入率
 実際にインスペクションを利用した者は、既存住宅の売却経験者で１５．３％、購入経験者で７．２％にとどまっており、現状では、インスペクションの実施率は低い。
 また、既存住宅売買瑕疵保険の申込件数は約９，０００件／年となっており、既存住宅の取引戸数に占める割合は５％程度と低い状況。
【インスペクションの実施率・実施意向】【瑕疵保険の加入率】＜売却経験者・購入経験者のインスペクションの実施率＞

建物検査を利用した検査は利用していないが、 検査は利用していないし、必要性を感じた
必要性も感じなかった（必要性を感じている）（必要性を感じていない）

平成２７年実績

A.売却経験者
（ｎ=300）

15.3％

19.7％

65.0％

A 既存住宅の取引戸数

16.9万戸（※）

B.購入経験者
（ｎ=750）

7.2％

30.0％

62.8％

B.既存住宅売買瑕疵保険の申込件数

8,993件C 瑕疵保険の加入率
（B/A）

5.3％

＜購入予定者のインスペクションの実施意向＞
建物検査を利用すると思う
C.購入予定者（ｎ=2,400）

必要性を感じるが、検査は 特に必要性を感じないし、利用しないと思う検査も利用しないと思う

57.5％

34.2％

（※）既存住宅の取引戸数は、平成２５年の取引戸数（16.9万戸）と同一と仮定したもの

8.3％（資料）一般社団法人住宅瑕疵担保責任保険協会（平成28年3月）

30

３．宅地建物取引業法の改正

31土地総合研究 2016年秋号 209「宅地建物取引業法の一部を改正する法律」 （平成２８年６月３日公布）概要
背景○我が国の既存住宅流通シェアは、欧米諸国（約７０～９０％）と比較して極めて低い水準（14.7％）。
○既存住宅の流通促進は、既存住宅市場の拡大による経済効果、ライフステージに応じた住替え等による豊かな住生活の実現等、大きな意義がある。

１．既存建物取引時の情報提供の充実
既存建物取引時に、購入者は、住宅の質に対する不安を抱えている。
一方で、既存建物は個人間で売買されることが多く、一般消費者である売主に広く情報提供や瑕疵担保の責任を負わせることは困難。
不動産取引のプロである宅建業者が、専門家による建物状況調査（インスペクション）※の活用を促すことで、売主・買主が安心して取引ができる市場環境を整備【取引フロー】
申込

み①媒介契約締結時①媒介契約締結

宅建業者がインスペクション業者のあっせんの可否を示し、媒介依頼者の意向に応じてあっせん

依頼者の意向に応じ
インスペクション実施
契約手続【期待される効果】【新たな措置内容】

売却/購入申込み②重要事項説明時
宅建業者がインスペクション結果を買主に対して説明②重要事項説明③売買契約締結
物件の引渡し③売買契約締結時
基礎、外壁等の現況を売主・買主が相互に確認し、その内容を宅建業者から売主・買主に書面で交付

・ インスペクションを知らなかった消費者のサービス利用が促進
・ 建物の質を踏まえた購入判断や交渉が可能に・ インスペクション結果を活用した既存住宅※
売買瑕疵保険 の加入が促進
・建物の瑕疵をめぐった物件引渡し後のトラ
ブルを防止
○成果指標

※ 建物状況調査（インスペクション）⇒ 建物の基礎、外壁等に生じているひび割れ、雨漏り等の劣化
事象・不具合事象の状況を目視、計測等により調査するもの。
※ 既存住宅売買瑕疵保険⇒ 既存住宅に瑕疵があった場合に修補費用等を保証する保険。 水平器による柱の傾きの計測

クラックスケールによる基礎のひび割れ幅の計測

・既存住宅流通の市場規模
４兆円（H25） ⇒ ８兆円（H37）
・インスペクションを受けた既存住宅売買瑕疵保険の加入割合
５％（H26） ⇒ 20％（H37）

２．不動産取引により損害を被った消費者の確実な救済

３．宅地建物取引業者の団体による研修

不動産取引により損害を被った消費者を確実に救済するため、営業保証
金・弁済業務保証金による弁済の対象者から宅地建物取引業者を除外。

業界団体に対し、従業者への体系的な研修を実施するよう努力義務を課す。

※ 「１．既存建物取引時の情報提供の充実」 については公布から２年以内、それ以外については１年以内に施行

32

国土交通委員会における主な質問事項○ 建物状況調査を実施する者について、建築士以外に、例えば建築施工管理技士、宅地建物取引士等も対象としないのか。
→ 建物状況調査を実施する者は、①建物の設計・調査の専門知識があること、②指導・監督等の仕組みが制度上確保されていること、③必要な人員が確保されること、の３つの要件が必要。建築士以外については、こうした要件に該当するか慎重に検討。
○ 有効期間内の建物状況調査の結果であっても、自然災害など建物に被害を及ぼしかねない事情があった場合、建物状
況調査の結果の有効性が確実なものとならないのではないか。
→ 自然災害等の発生状況に関する情報を提供することは重要。消費者保護の観点も踏まえて今後検討。
○ 宅建業者が適切にインスペクション業者のあっせんやイン
スペクションの説明が行える環境を整備することが重要と考えるが、国として、どのように取り組んでいくのか。
→ 消費者が理解しやすく、また、宅建業者が適切に説明を行えるよう、媒介契約書や重要事項説明書の標準書式や、建物状況調査の報告書のひな形を作成。
○ 今回の法改正の効果を評価するため、今後、業界団体の協力も得ながら、建物状況調査がどの程度行われているのか
しっかりと数字を押さえていくべきではないか。
→ 業界団体と連携しながら、建物状況調査の活用実態の把握や、更なる活用の促進に取り組みたい。業界団体に対し、毎年度の実施報告を求めることを想定。

○ 現在の地方の不動産流通の現状を踏まえると、手数料率の見直しが必要ではないか。
→ 手数料率の見直しは、消費者の負担に直結するものでもあり、不動産取引全体に与える影響も大きいと考えられるため、慎重な検討が必要。一方、取引において、個々の住宅の使用価値に応じて適正に評価される環境の整備も重要。
○ 既存住宅の流通を促進するためには、既存住宅市場における建物評価の適正化を図っていくべきではないか。
→ 個々の住宅の使用価値を反映し、良質な既存住宅は適正に評価されるようにすることが重要。このため、宅建業者が用いる「価格査定マニュアル」の改訂を行ったところ。
○ ITを活用した重要事項説明に係る社会実験の進捗状況は。
→ ４月末までの実施件数は、賃貸３２１件、法人間売買２件。
実施事例を積み重ね、トラブル発生状況等の検証を進めていく。

33

210 土地総合研究 2016年秋号

今後のスケジュールについて
 今後、社会資本整備審議会産業分科会不動産部会を開催し、改正宅建業法の施行に向けた検討を
実施。
年
度

２８

宅建業法改正の動き
４／２８○ 衆議院本会議 可決

５／２７○ 参議院本会議 可決・成立

６／３○ 改正法 公布

１年以内の施行（インスペクション関係以外）

２９
３０○ 第２回 不動産部会○ 第３回 不動産部会 （とりまとめ）

１２月

３月

＜不動産部会の検討事項＞
・ 建物状況調査（インスペクション）の制度設計
・ 不動産取引実務における各種標準書式の整備
・ 既存住宅市場における建物評価の適正化 等○ 第１回 不動産部会

９月
１１月

不動産部会

○ 省令、告示等の制定２年以内の施行（インスペクション関係）○ 事業者・消費者への周知（講習、広報 等）34