東京カンテイ プレスリリース / 2021 年 新築マンション PER の概況(首都圏)2022 年 5 月 9 日

東京カンテイ、首都圏における“2021 年 新築マンション PER”を発表

2021 年の首都圏平均は 24.56 とやや低下、24 ポイント台半ばを維持
マンション PER が最も低かった駅は「橋本」の 15.54、最も高かった駅は「自由が丘」の 40.82●近郊～郊外エリアでは割安な駅が思いのほか増えず 赤色シェアは 2018 年に次ぐ 55.2％まで拡大
2021 年における新築マンション PER（＝マンション価格が同じ駅勢圏のマンション賃料の何年分に相当するかを求めた値）の首都圏平均は 24.56（対象 143 駅）と前年から 0.13 ポイント低下したものの、依然として 24 ポイント台半ばという高水準での推移が続いている。新築マンションの平均価格（70 ㎡換算）は前年比＋1.1％の 7,828 万円、分譲マンションの平均賃料（70 ㎡換算）は＋1.7％の 260,962 円と揃って上昇傾向を維持、今回は賃料の上昇率が上回ったことで回収に要する期間は前年に比べて 0.1 年ほど短くなった。
各駅のマンション PER を色分けした路線図を見ると、2021 年において賃料見合いで新築マンション価格が比較的割安であることを示す青色や緑色の駅は JR 山手線エリアでは皆無であり、基本的には例年通り東京都下や周辺3 県の近郊～郊外エリアに点在している。これらの合計シェアは今回 15.4％まで拡大したが、新型コロナ禍の影響を受けた前年からの反動の域を脱しておらず、デベロッパー各社もコロナによる購入者トレンドの変化を見定めている中においてはこれらのエリアに手頃な価格帯の物件を供給することに対して慎重な姿勢を崩していない。そのため、今回の動きを以て近郊～郊外エリアへの物件供給が本格化するとの判断は早計であると考えられる。
一方、首都圏平均よりも総じてマンション PER が高い赤色は 79 駅と 55.2％までシェアを拡大させており、2013 年以降の価格高騰局面においては 2018 年の 57.4％に次ぐ高水準を示している。また、マンション PER の最低値が15 ポイント台半ばに留まっているのに対して、最高値は 3 年ぶりに 40 ポイントを上回るなど、賃料見合いで価格水準が一段と上振れる傾向がデータにも表れている。

大宮

池袋
立川
新宿
東京

千葉

品川

駅数シェア

横浜

マンション
PER

駅数

24以上

22以上 20以上 18以上
18未満
24未満 22未満 20未満

2017年

24.49

212

52.4%

21.7%

14.6%

8.5%

2018年

24.96

202

57.4%

20.8%

13.9%

5.4%

2.5%

2019年

24.36

184

46.7%

29.3%

12.5%

6.0%

5.5%

2020年

24.69

155

53.5%

24.5%

12.9%

5.8%

3.3%

2021年

24.56

143

55.2%

18.2%

11.2%

9.1%

6.3%

※各年にて最も大きいシェアの区分を赤色で表記している。

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2.8%

株式会社 東京カンテイ
２０２２年５月９日（ 月）※本記事の無断転載を禁じます。

東京カンテイ プレスリリース / 2021 年 新築マンション PER の概況(首都圏)2022 年 5 月 9 日●PER ランキングの第 1 位は「橋本」、ランキング上位の 10 駅でタワー物件からの高額賃料事例が発生
首都圏で最もマンション PER が低かった（割安感が強かった）駅は京王相模原線「橋本」の 15.54 で、賃料換算での回収期間は首都圏平均に比べて 9 年ほど短い。郊
外ターミナル駅の「橋本」はリニア中央新幹線の停車も計画されており、最近では駅周辺において大規模な再開発が進められている。対象の新築マンションは駅徒歩 19 分の大規模物件で、割安な価格に設定されている。将来的なポテンシャルを秘める当駅だが、月額賃料を見てみると対象物件は駅徒歩 15 分以遠にもかかわらず隣接する「相模原」より 1 割以上も高い。かなり強気な設定が為されている感は否めず、賃料見合いでの割安感はやや過大と捉えるのが妥当であろう。ランキング上位 20 駅の中で新築タワーマンションからの賃料事例が発生していたのは半数の 10 駅にも及んでおり、このうち、「海浜幕張」「柏」「大船」「津田沼」「柏の葉キャンパス」「所沢」では大幅な賃料上昇が生じている。
一方、最もマンション PER が高かった（割高感が強かった）駅は東急東横線「自由が丘」の 40.82 で、賃料換算では首都圏平均と比較して回収に 16 年以上も余計にかかる計算となる。賃料見合いで最も割高な駅となってしまった主な要因は、分譲された新築マンションと賃料事例が発生していた物件のスペックに大きな乖離が生じていたためである。分譲実績が確認された新築マンションは駅徒歩 9 分で平均専有面積が101.4 ㎡の高級レジデンス、賃料事例が発生していたのは 3 物件で、大半は駅徒歩 18 分の物件によるものであり、その平均賃料は 250,874 円となっていた。
なお、分譲実績が確認された物件と駅徒歩時間が同程度のマンションに限れば賃料水準は 325,125 円で、これに基づいてマンション PER を算出すると 32.37 まで低下するが、首都圏平均を大幅に上回っていることには変わりない。ランキング下位の駅において賃料水準が前年と比べて大幅に低下したケースはほとんどないことから、これらは額面通り新築マンション価格が賃料見合いで割高となった代表的な駅であると言い切っても差し支えないだろう。
東京 23 区の中でも千代田区・港区・渋谷区・目黒区には立地優位性や交通利便性に加えてステータス性を有する高級住宅地が存在し、これらの一等地に立地する邸宅型マンションは富裕層からかなりの人気を集めている。最
近では賃料見合いでの割高感を度外視したハイスペックな高額物件の供給も常態化してきており、「神谷町」「代官山」「白金高輪」など数年間に渡ってランキング下位に登場する駅も珍しくはない。

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２０２２年５月９日（ 月）※本記事の無断転載を禁じます。

東京カンテイ プレスリリース / 2021 年 新築マンション PER の概況(首都圏)2022 年 5 月 9 日●PER が前年から最も低下した駅は「飯田橋」、非タワー物件の供給で価格水準が大幅に下落
前年に比べて最も割安感が強まった駅はJR 総武線「飯田橋」で、賃料換算で回収期間が 10 年以上も短くなった。割安感が大幅に強まった一因には価格水準の低下が挙げられ、2021 年には非タワーのコンパクト物件も供給されていたことから、新築マンシ
ョンの価格水準は 1 千万円以上も低下していた。今回掲出した 20 駅のうち、新築マンション価格の下落率が二桁以上だったのは半数以上にも及ぶ。ただし、これは個々の物件価格が値下がりしたわけではなく、あくまで新型コロナ下で支持を集めやすくなった値頃な価格帯の駅遠物件が供給された影響によるものである。また、駅近物件やタワー物件などから高額賃料事例が発生したために月額賃料が 10％以上も上昇した駅
は 10 駅（「飯田橋」「所沢」「金町」「大船」「柏」「検見川浜」「海浜幕張」「茅ケ崎」「志木」「西葛西」）を数える。
一方、前年から最も割高感が強まった駅はJR 総武線「市ケ谷」で、回収までの期間が15 年以上も長期化することとなった。月額賃料は前年から 4.7％上昇したが、新築マンション価格は 7 千万円以上も上振れたことで賃料見合いでの割高感が著しく強まる結果となった。高順位の駅ほど価格上昇率が概ね大きくなる傾向で、前出の「市ケ谷」に至っては 1 億円以上の高水準にもかかわらず＋72.4％と非常に高い上昇率を示している。都心や城南エリアの人気住宅地においては、大手デベロッパーが手掛けた高級レジデンスが価格水準を押し上げている。
これらの物件は戸数規模が大きいタワー物
件に比べて住戸の希少性が高く、最近では販売ターゲットの富裕層からより多くの引き合いを得るために滅多に出ない“ピン立地”において著名な建築家が監修・設計した物件など、さらに付加価値を高めた高級マンションが数を増やしている。
●新築マンション PER の算出方法と改訂版（カンテイアイ 95 号以降）における変更点について
分譲マンションの新築価格が、同じ駅勢圏の分譲マンション賃料の何年分に相当するかを求めた値。
マンション PER ＝ マンション価格 ÷ （月額賃料 × 12）
一般に、マンション PER が低ければ賃料見合いでは割安で買いやすく、反対に高ければ割高で買いにくいことを意味する。なお、改訂版ではデータの均質化を図るために、分譲マンションの募集賃料も“新築相当”（＝直近 3 年間に発生した築 3 年未満の事例を対象）とし、対象も最寄駅からの所要時間が徒歩 20 分以内の物件に改めた。

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行

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