ニュータウン再生に対する住宅金融支援
機構の取組
住宅金融支援機構 地域連携部 地域連携担当部長

市川真一

〜要旨〜
住宅金融支援機構には現在、ニュータウン再生に直結した融資商品はないものの、様々な融資商品を活用することにより、ニュータウンの再生に寄与できるのではと考えられる。機構は、耐震性を高める改修工事に対するローン、高齢者の住まいの安心・安定のためのリバースモーゲージ型住宅ローン、サービス付き高齢者向け賃貸住宅の建設等のためのローン、マンション管理組合が大規模修繕工事を実施する際のローン、住み替え促進につながるローンなどを提供している。
機構は、全国各地のニュータウンにおける地方公共団体等による取組に対して協力している。

はじめに住宅金融支援機構（以下「機構」）は、この 3

ニュータウンは、その多くは高度成長期に大月で独立行政法人としての第 3 期を終え、4 月量供給されており、住宅と同時に住民も高齢化からは第 4 期に入る。第 3 期の中期目標では、するいわゆる 2 つの老いの課題に直面してい国の政策実施機関としての機能の最大化を図るる。いわば住宅すごろくの目標点としてかつてことを目標に掲げ、各地域における住まい・まニュータウンに戸建てを建てた人が、育てた子ちづくりの課題に取り組んできた。

供たちが成長して別の土地で世帯形成し、今や機構には現在、ニュータウン再生に直結した高齢者となって夫婦又は独りでそこに残り続け融資商品はないものの、様々な融資商品を活用る状態は、わが国の大都市圏における典型例とすることにより、ニュータウンの再生に寄与でさえなっている。

きるのではと考えられる。

ニュータウンに人口流入が増加した当時に新1設された小学校等施設も老朽化し少子化等人口耐震化の推進構成が変化することで、これらの維持や他目的

昭和 55 年以前に建築された住宅は建築基準法への転用等将来的なあり方が模索される。しかの耐震基準の見直し前に建築されたものであり、しながら、ニュータウンは道路や街路樹等で整耐震性が不安視される。形成が古いニュータウ然として整備されており、子育てには適した環ンにおいても、これらいわゆる旧耐震基準に基境とも言える。

づき建設された住宅が存在しうる。
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地域の再生と金融

耐震診断や耐震改修工事に対して補助金等助きない場合には、あらかじめ金融機関と機構間成事業をもつ地方公共団体は多いが、耐震化工事で締結した住宅融資保険契約に基づき、機構ははえてして高額になりがちで、これら補助金や金融機関に残元金の全額を保険金として支払い、自己資金で賄えず、資金不足となる場合がある。

保険金支払い後は担保物件の売却等により回収機構には耐震性を高める改修工事を対象としする仕組となっている。

た融資制度があって、戸建て持ち家に居住するノンリコース型の場合、担保物件の売却代金方向けには「リフォーム融資（耐震改修）」、賃が残債務に満たなくても、相続人には残債務を貸住宅では賃貸オーナー向けに「賃貸住宅リ請求しない。

フォーム融資（耐震改修）」があり、区分所有マ自宅の老朽化に伴うリフォームの他、戸建てンションでは管理組合向けに「マンション共用のニュータウンに居住していたが、孫の面倒を部分リフォーム融資」で耐震化を実施する場合みるため住み替えしてマンションを購入するな金利を引き下げている。

ど、利用の動機やケースは様々である。

もし地域に地方公共団体の耐震化関連の助成

なお、機構が直接行う融資の中にも、【リ・バー事業があれば、これら融資とセットで利用する

ス 60】と同様の返済方法（毎月の支払いは利息と、資金計画は立てやすくなる可能性がある。

のみ、元金は借入者が亡くなった際に担保物件の売却等による一括返済）で、高齢者が居住す

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高齢者の住まいの安心・安定る住宅の耐震化やバリアフリー化を対象にした

わが国は超高齢社会に突入し、多くのニュー「高齢者向け返済特例」というメニューがあり、タウンも例外ではない。

この制度は固定金利である。

一般的に高齢者になると、年金受給が収入源3の主となり預貯金を取り崩す等によって、以前高齢者向け賃貸住宅の供給ニュータウン全体を再生していく事業の中でより家計が厳しくなる。
機構はこのような高齢者の状況に対応すべく、は、ニュータウンのみならずその周辺にも高齢【リ・バース 60】という、住宅融資保険を活用住民が多数居住する場合があって、高齢者向けした民間金融機関によるリバースモーゲージ型の住宅や施設の建設など地域医療福祉拠点化が住宅ローンを提供している。これは、原則 60 歳進められている。また、ニュータウン内の既存以上の方を対象に、毎月の支払いは利息のみ、の建築物をリノベーションして、高齢者向けの元金は借入者が亡くなった際に担保物件の売却住宅等に転用する手法も考えられる。

等による一括返済とする方法である。例えば、機構では、サービス付き高齢者向け賃貸住宅完済時の年齢を 80 歳とする通常の住宅ローンなについて、これを建設する場合の資金としてらば、高齢者が借り入れすると返済期間が短く「サービス付き高齢者向け賃貸住宅建設融資」、なり毎月の返済額は高くなってしまうが、【リ・これにリフォームするための住宅を購入する資バース 60】では毎月の支払いを利息のみとする金として「サービス付き高齢者向け賃貸住宅購ことで、高齢者でも借り入れしやすくなる。

入融資」、これにリフォームする資金を融資する【リ・バース 60】は、融資後、借入者が亡くなっ「賃貸住宅リフォーム融資（サービス付き高齢者たときに相続人が直ちに残債務を一括で返済で向け住宅）」を用意している。

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4子育て世帯の定住に賃貸する際に、耐震改修工事を実施する場合、前述のとおり、子育て世帯にとって、生活利「リフォーム融資（耐震改修・住み替え支援）」便施設等が整備されているニュータウンは一般がある（図表 1）。

的には住みやすい環境と言える。

例えば、ニュータウンに住む高齢者が子供のまた、以前から親世帯が住むニュータウン内世帯の近くに住み替えることになり、元の住まに、子育て世帯が中古住宅を購入して住み替え、いを空き家にしておくのはもったいないと思っ

すなわち近居することにより、子育て世帯は孫ていたところ、当該ニュータウンの環境が気にの世話を親世帯にみてもらえ、反対に子世帯は入りその住宅に居住したい若年世帯の希望者が親世帯の健康状態を常に観察できるなど相互扶現れた場合、あいにくその住宅が耐震性に懸念助も可能になる。

があり、安心して賃貸して居住できるように耐

地方公共団体が子育て世帯の住宅取得等に関震改修工事を実施するといったケース。

する助成事業を施行している場合、地方公共団

この制度では第三者に賃貸する際に借り上げ体と機構とが連携して、その財政支援と併せてる機関を介する条件があるが、貸し手側として【フラット 35】の金利を引き下げる制度がある。

は賃料収入の安定にもつながる安心にもなる。
この制度が普及すると、空き家予防策はもと5住み替え促進より、ニュータウン内への子育て世帯の誘引に機構には、住宅所有者が移住した後、第三者も資すると考えられる。

図表1 リフォーム融資（耐震改修・住み替え支援）（出所）住宅金融支援機構

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地域の再生と金融区分所有マンションの維持・保全等

ど改良工事があげられる。性能アップ等の改良（1）維持・保全

工事は長期修繕計画に入れていないのが一般的

共同住宅でも、構造的に支障なければいきなであるが、時機をとらえて改良工事を実施する

り建て替えせずに、住みやすい状態を維持できために機構融資を活用している場合もある。

るように大規模修繕工事を適切に実施していく（2）建て替えはずである。
区分所有マンションでは、築年数の浅いうち老朽化や耐震不足等の事情により、区分所有は外壁補修工事程度だが、その後は効用回復をマンションでも建て替えに進む管理組合もある目的とした給排水工事などが行われ、より工事だろう。

費は高額になる傾向にある。反面、工事費に充機構では、「まちづくり融資」という制度で、てる修繕積立金は、新築当初低額に設定されて事業資金やマンション住民の建て替え後の戻りいる場合は後年その額を引き上げなくてはなら入居に対する融資を行うことにより、これらのない。ところが、高経年マンションでは区分所ニーズに対応している。

有者の高齢化により修繕積立金が充分に集まらマンション建替え円滑化法等による建替事業ない事態に陥る可能性がある。大規模修繕工事

では、マンション建て替えを行う建替組合が建を長期修繕計画に沿って着実に実施していくた

設会社等に支払っていくための原資は、参加組めに必要な修繕積立金が不足する場合、区分所合としてデベロッパーが参画していればその負有者から一時金として徴収する方式などもある

担金、区分所有者からの負担金、地方公共団体が、管理組合が融資を受けるという選択もある。

からの補助金等で賄っていくことが想定される。

機構には、このような借入ニーズに応える融ところが、建設会社等への支払時期はその原資資制度として管理組合を対象とした「マンショの入金時期とは一致しないことが多く、資力のン共用部分リフォーム融資」がある。なお、区ない建替組合では融資を受けて建設費等を支払分所有者向けには工事を実施する際に一時金をい、その後に負担金等で返済するという比較的徴収する場合、それを対象とした融資も可能で短期間のサイクルで融資を受け返済することにある。管理組合の多くは法人格を取得しておらなる。機構ではこの融資を「まちづくり融資（短ず、融資で必要となることが多い抵当権設定に期事業資金）」という。

ついても困難であるが、この融資では管理組合建て替えが検討されているマンションでは一の法人格は不要で、機構が認める保証機関が保般的に建物の老朽化と居住者の高齢化という二証すれば無担保で利用できる。

つの老いが同時進行しており、建て替えにあたっ融資の活用方法としては、このような資金不ては高齢の居住者が建て替え後の住宅を取得す足への対応の他、もう一歩踏み込んで居住性のる見通しがつかなければ、合意形成はおぼつか向上や課題の解決という目的で利用する場合もない。高齢の居住者が建て替え後のマンションある。例えば、高齢住民が多い管理組合であれば、の住戸を取得するために住宅ローンを必要な場

マンション出入り口に段差がある場合にスロー合、機構は融資制度を用意しており、高齢者にプを設置等バリアフリー化、寒暖の変化をよりはその後継者と連携して融資を受ける【フラッ少なくして健康的に住むため省エネルギー化なト 35】親子リレー返済、あるいは、毎月の支

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払を利息のみとし借入金の元金は借入者が亡く

ニュータウン再生に関連する機構の取組
事例

なったときに一括して返済いただく「まちづくり融資（高齢者向け返済特例）」がある。なお、（1）よこはま団地再生コンソーシアム（横浜市）

建て替えに伴い、高齢のマンション住民が転出

横浜市では、さらなる団地再生の推進に向けして、別の住宅を取得する場合、【リ・バースて、各団体が保有する知見等を相互に活用し、60】が利用可能である。

団地再生施策の相乗効果を生み出すとともに、魅力ある持続可能なまちづくりの実現を目指す（3）マンションストック対策への対応ため、「よこはま団地再生コンソーシアム」を設

上述の融資制度の他にも、修繕積立金の計画立し、機構は横浜市の呼びかけに応じて参加し的な積立・保管・運用に資する「マンションすている（図表 3）。

まい・る債」を提供している。

そこでの検討の結果、「まちづくり融資（短期

このように、機構は、マンションの適切な維事業資金）」について事業の早期段階である建替持管理・再生を資金面から支援するために、新え推進決議後であってもマンション管理組合の築から建て替え等に至るまでのそれぞれのス事業資金も対象にし、「まちづくり融資（高齢者テージに対応した制度を用意している（図表 2）。

向け返済特例）」について仮住まい費用や引っ越し費用も対象にする制度改正などを実現した。
なお、これは本コンソーシアムにおける団地再生の推進策第一弾となった。

図表2

マンションの適切な維持管理・再生を資金面から支援する機構の制度
マンションストック対策に対応する機構制度

新築時

大規模修繕（１回目）

大規模修繕（２回目）大規模修繕（３回目）

マンション建替え【管理組合向け】

まちづくり融資（短期事業資金）

＋
マンション
共用部分
リフォーム融資

マンション
共用部分
リフォーム融資

マンション
共用部分
リフォーム融資【区分所有者向け】

まちづくり融資（高齢者向け返済特例）

修繕積立金の計画的な積立、保管・運用

マンションすまい・る債（出所）住宅金融支援機構

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地域の再生と金融

図表 3 「よこはま団地再生コンソーシアム」協定締結式（出所）横浜市（2）洛西ニュータウン（京都市）

らきから 50 年が経過し、住民の高齢化等が課題

京都市では、洛西ニュータウン（以下「洛西となっている。

NT」）に関して、空き家発生の抑制、住宅改修「高蔵寺 NT 住宅流通促進協議会」は、高蔵寺等を検討している居住者や空き家所有者等に対NT の空き家や空き地の流通を図り、魅力あるする相談体制の強化を課題として認識していた。

居住環境の創造と地域の発展を寄与する目的で京都市は、「洛西 NT アクションプログラム」

設立され、機構は平成 29 年度、地域金融機関とをとりまとめ、このプログラムを推進する組織ともにこの協議会に加入した。

として推進会議、そのうち住宅・住宅地関係の機構は、地域住民へ DIY 工事を普及し、ストップログラムを実施する組織として「洛西 NT アク活用の雰囲気を醸成することを目的として、クションプログラム推進会議 住宅・拠点関係

高蔵寺 NT 内のエリアマネジメントを行う組織

ワーキンググループ」を設立した。機構はこのと、分譲マンションの空き住戸の DIY リノベーワーキンググループに参加している。

ション工事に取り組んだ。公募により参加した

洛西 NT で暮らし続けることをテーマにセミ市民による DIY 工事とプロによるリフォーム工ナーを開催し、市から助成事業等の説明、地元事を組み合わせ、機構の【フラット 35】リノベ（省事業者による洛西 NT の住宅市場動向の解説のエネタイプ）の基準を満たす住宅にリノベーショ

他、機構からは【リ・バース 60】の活用方法等ンし、DIY と【フラット 35】リノベを体験できを紹介し住民の老後の住まいとお金について考るモデルルームとして一般公開した。

えるきっかけとなるよう提案した。

また、地域金融機関と連携した高齢者向けセミナーを開催した（図表 4）。

（3）高蔵寺ニュータウン（春日井市）（4）「住宅団地再生」連絡会議

三大ニュータウンの一つと言われる高蔵寺

国土交通省は、空き家の増加、土地利用需要ニュータウン（以下「高蔵寺 NT」）は、まちび季刊

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ともに、改修、流通、賃貸化、建て替えなどに

図表 4 高蔵寺ニュータウンで開催したセミナーの周知チラシ

おいて融資制度を効果的に活用できるよう多様な解決策を見出し、それが普及できるよう努めることが求められるのではないだろうか。
※

本稿の意見にあたる箇所については筆者個人の見解であり、住宅金融支援機構の見解ではありません。

（出所）住宅金融支援機構の乖離等の問題が生じている郊外住宅団地の再生を図るため、地方公共団体や民間事業者等により情報交換等を行う「「住宅団地再生」連絡会
議」を実施しており、機構は事務局となっている。
団地再生の担い手・推進体制、多様な世代の居住の実現等に関する取組事例の紹介等を行っている。

おわりにニュータウンは、多数の住民が暮らす上に高いちかわ しんいち
早稲田大学理工学部（現創造理工学部）建築学科及び社会科学部卒業。
1987 年住宅金融公庫（現独立行政法人住宅金融支援機構）入庫、2015 年まちづくり推進部地域連携担当部長に着任し現職に至る。
【主な論文】「住宅金融支援機構のニュータウン再生に資する融資制度と取組」『都市住宅学』102 号「住宅金融支援機構における既存住宅に対する融資制度の変遷と今後」『都市住宅学』103 号

齢化が顕著であり、このような高齢化等により住宅需要が弱く事業化が厳しい状況であって、民間事業者も入り込む余地が少なくなっている。
その再生のためには、地方公共団体が必要な支援を行うだけでなく、機構も地域の関係者と57

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