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アニュアルレポート

2013

2013 年 3月期

The challenge of
new growth
新たな成長への挑戦

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 20132

プロフィール

レオパレス21は、単身者向けを中心にアパートを建築する「建築請負事業」、建築後のアパートを運営する「賃貸事業」の

賃貸事業

建築請負
事業

2つをコア事業とする不動産会社です。
「賃貸事業」の収益性強化により、収益を安定的に獲得することができるストック型ビジネスモデルの構築を推進するととも不動産に関する

ワンストップ サービス プロバイダーに、「 ホテル・リゾート事業」「 シルバー・、
その他事業」を手がけ、不動産に関する
あらゆるサービスをワンストップで提供

ホテル・
リゾート事業

シルバー・
その他事業

しています。

目次
Who we are

1 ステークホルダーの皆様へ
2 レオパレス21 外部環境
3 レオパレス21 競争優位性
4 レオパレス21 戦略
5 レオパレス21 新事業
6 レオパレス21の沿革
8 ビジネスモデルの変遷
10 10年間の連結財務ハイライト

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12 対談: レオパレス21の経営について
18 特集： 中期経営計画の進捗

32 CSRに基づく経営体制

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24 事業概要：
24 At a Glance
26 賃貸事業
28 建築請負事業
30 ホテル・リゾート事業
31 シルバー・その他事業

38 連結財務諸表
42 会社概要

見通しに関する注意事項
本アニュアルレポートに記載されているレオパレス21 の現在の計画､戦略､業績見通し等､既存の事実でない内容は､将来に関する見通しであり､リスクや不確定要因を含んでいます｡実績がこれらの内容と乖離する要因となりうるものとして､レオパレス21 の事業領域をとりまく経済情勢､市場におけるレオパレス21 の商品・サービスに対する需要動向や競争激化による価格下落圧力､厳しい競争市場においてレオパレス21 が引き続き顧客に受け入れられる商品・サービスを提供できる能力､為替レートの変動等があります｡
ただし､これらに限定されるものではありません｡

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ステ
ステーク
ステークホルダーの皆様へ

ステークホルダーの皆様におかれましては、益々
ご清祥のこととお慶び申し上げます。

2013年3月期の日本経済は、先行き不透明な状況が続きましたが、新政権誕生後には円安・株高基調が鮮明になるなど、景気回復に向けた明るい兆しが見え始めました。住宅業界でも、新設住宅着工戸数が3
年連続で増加し、貸家の着工戸数も4年ぶりに増加しました。
当期の売上高は、建築請負事業の減収等により、前 年 同 期 比1.1%減 の4,542億 円 と な り ま し た。営業利益は、賃貸事業における入居率の改善および賃
貸原価の削減による収支改善等により、前年同期比
61.7%増の74億円となりました。大幅な円安進行による為替差益の計上等で、経常利益は前年同期比372.1%増の110億円、当期純利益は減損損失21億円を計上した一方、繰延税金資産の積み増しにより法人税等調整額が△46億円となったこと等により、前年同期比739.2%増の133億円と昨年から大幅に増加致しました。
当期はまた、中期経営計画のスタート年でもありましたが、目標とした「コア事業の競争力強化」「既存事業の新規領域への取り組み」については、いずれも着実に実績を残すことができました。
2014年3月期は、中計の2年目として、「 新たな成長ステージへの挑戦の年」をテーマに、サービスの強化・管理物件の競争力向上を通じて収益の最大化を図っていきます。営業利益は141億円、当期純利益は110億円を目指していきます。

今後も、倍旧のご支援・ご鞭撻を賜りますよう、心よりお願い申し上げます。

2013 年6 月
代表取締役社長

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 20131

2

レオパレス21 外部環境

新設住宅着工戸数（利用関係別戸数）

新設住宅着工は、リーマンショックによる景気低迷の影響を受け、2009年3月期から2010年3月期にかけて、（千戸）

大幅に落ち込みました。その後の着工は、住宅投資に向け

1,200

た政策支援などが実施された結果、徐々に回復に向かい、2013年3月期は89万3,000戸まで増加しましたが、リー

800

マンショック以前の水準には戻っていません。その中で、400

比較的順調なのは貸家の着工です。リーマンショックによって、いったんは落ち込みましたが、その後約30万戸

0’09/3期’10/3期’11/3期’12/3期’13/3期■ 貸家 ■ 分譲一戸建て ■ 分譲マンション ■ 持家 ■ その他の水準で安定した動きとなっています。なお、2013年3
月期は32万戸で4年ぶりの増加となりました。

※ 国土交通省 新設住宅着工統計 2013年3月より

日本の人口減少に伴って、今後は世帯数もゆるやかに

世帯数の推移減少することが予測されています。一方で、単独世帯は今（千世帯）

後もしばらくは増加していく見通しです。将来予測によ

60,000

ると、単独世帯は、
2010年の1,678万世帯から増加を続け、世帯数の合計が減少に転じる2025年以降も増加し、

40,0002030年までは増え続ける見通しです。この結果、2035
20,000

年 に は2010年 の 世 帯 数 と 比 較 し て、167万 世 帯 多 い
1,845万世帯となり、世帯数の合計に占める比率も2010

0
’05

’10

’15（予） ’20（予） ’25（予） ’30（予） ’35（予）■ 単独世帯 ■ 夫婦のみ ■ 夫婦と子 ■ ひとり親と子 ■ その他

年の32.4%から2035年には37.2%まで4.8ポイント上
昇すると予測されています。

※ 2010年度 総務省「国勢調査」および2013年度 国立社会保障・人口問題研究所「日本の世帯数の将来推計」
より

住宅総数を所有の関係で見ると、最新（2008年）の調査

持ち家世帯率と借家世帯率

では、持ち家が61.1%、借家が35.8%となっており、持ち（％）

家の比率は1973年の調査以降60%前後で推移していま60す。この傾向は、地域別にばらつきがあり、一般に大都市圏では持ち家比率が低く、借家比率が高くなっています。

40

都道府県別の持ち家比率下位5都府県を見ると、1位の20

東京都、3位の大阪府、4位の福岡県は大都市圏です。この3都府県は人口上位トップクラスでもあり、借家の需要は

0
東京都

沖縄県

大阪府

福岡県

北海道 全国平均■ 持ち家世帯率 ■ 借家世帯率※「住宅・土地統計調査」（2008年 総務省統計局）
より

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2013

東京、大阪、福岡をはじめとする大都市圏に集中しているといえます。

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レオパレス21 競争優位性
管理戸数546,204 戸（2013年3月末時点）

市場でのポジショニング
部屋タイプ

ワンルーム

当社
滞在期間

長期

短期
D2社 S社
D1社

ファミリータイプ（当社調べ）

ワンルーム・家具家電付が特徴の当社のアパートは、日本全国に約55万室あります。単身世帯数の増加とともに入居者のニーズを着実に捉え、ここまで成長しました。
今では一人暮らしの学生、会社員はもちろん、出張な
どの短期滞在用として、契約の約半数は社宅や寮としての法人利用となっています。

物件エリア別割合

3大都市圏合計

約70％（2013年3月末時点）

全国の物件数および主要エリア別割合
東京圏

3大都市圏合計

36％

約70％
大阪圏

14％

名古屋圏

16％

管理戸数 546,204戸（2013年3月末時点）

レオパレス21 の管理物件は3大都市圏に集中しており、東京圏で全体の36%、名古屋圏で16%、大阪圏で14%、合わせて約70%が3大都市圏の物件です。人口の転入超過が続く3 大都市圏を中心に、人が集まるところに管理物件を集中させることで安定した入居率を維持しています。
株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 20133

4

レオパレス21 戦略
ホームセキュリティシステム

136,107戸
設置率： 24.9%（2013年3月末時点）

セキュリティシステム設置戸数（戸）

150,000
100,000
50,0000
4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月11月12月 1月 2月 3月

13/3 40期

レオパレス21は、そこに住まうお客様の安全・安心を何よりも重視しています。オー
トロックゲートやモニター付インターホ
ンに加え、警備会社との提携によって24時間・365日の安全・安心を実現するホームセ
キュリティを装備した管理物件を拡大しています。

「お部屋カスタマイズ
マイコレプラン」契約総数

5,714件（2013年3月末時点）「お部屋カスタマイズ マイコレプラン」契約総数
（件）

6,000
4,000
2,000
0
5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月

13/3 40期

賃貸住宅でも住まいに個性を表現したいというお客様は増えています。レオパレス21
では、無料で壁紙1面を貼り替えることのできる「お部屋カスタマイズ マイコレプラン」や、消臭・吸放湿・光触媒セルフクリーニング等の機能を持った壁紙を選択できる「コンフォー
トプラン」
（有料）
などを備えています。
株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2013

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レオパレス21 新事業

当社グループは、新規事業の目玉として、太陽光発電システムに注

太陽光発電システム

目しています。事業の成長性や将来性などをにらみながら、さまざま

5,931棟な形態での取り組みを進めており、大きく3つのプロジェクトを実施しています。

（設置率： 27.1％）

その一つは、当社管理アパートに太陽光パネルを設置するプロジェクトです。これは、当社の物件価値向上策としての位置づけであり、2013年3月末時点で、約5,900棟への設置を完了しました。これ

太陽光発電システム設置数（棟）

は当社管理アパートで太陽光発電システムが設置可能な約22,000

6,000

棟の約27%に相当します。
次に進めているのは、富士通と共同で福島県下において実証実4,000

験を開始した「仮想型太陽光発電所」です。これは、当社子会社が、

2,000

アパートオーナー様所有の当社管理物件の屋根を借りて賃貸料を0支払い、「再生可能エネルギーの固定価格買取制度」を活用して売4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月

13/3 40期

電収入を得るとともに、住宅用太陽光発電の普及を促進するという実証モデル事業となります。
最後の一つは、当社管理物件の屋根■ ルーフメガソーラープロジェクト スキーム図を借りて太陽光発電を行い、発電した売電収入

電力を電力会社に売電する「屋根借り太陽光発電事業（ルーフメガソーラープ
ロジェクト）」です。その第一弾として、特別目的会社（SPC）と3社共同で、発電した電力を販売す

三菱UFJリース（発電事業主体）
売電

電力会社
屋根賃貸

三 菱UFJリ ー ス 株 式 会 社、オ ム ロ ンフィールドエンジニアリング株式会社

資金供与

アパート
オーナー様

使用料
支払

発電状況モニタリング
レポーティング
メンテナンス

オムロンフィールド
エンジニアリング

太陽光発電システム設計施工

る特別目的会社（SPC）を設立。2013年
3月から事業を開始し、7,000棟（100

設置場所確保

レオパレス21

太陽光パネル設置

メガワット）の設置を目指しています。
株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 20135

6

レオパレス21の沿革
部門別売上構成比■ 不動産部門

80.6％■ 建築請負部門

1997

2.1％

1991年
3月期

当期利益黒字化■ 賃貸部門11.3％「レオパレス共済会」•
組織の立ち上げ■ その他部門

6.0％

1998

• 管理戸数が10万戸に「• レオパレス21」1998
グッドデザイン賞を受賞

1973

• 設立
1985

1999

• 都市型アパート
パ ト「レオパレス21」の本格販売開始• 資本金1億3,200万円に増資• 家具・家電付「マンスリー
レオパレス」
販売開始

1986

1991

• 資本金4億5,200万円に増資• ロフト特許取得

1987

1993

• 資本金7億6,000万円に増資• 資本金27億4,000万円に増資「レオパレスリゾート
•
グアム」
オープン

バブル全盛期

成長期

バブル崩壊期

業態転換期

再成長期

ビジネスモデル構築（分譲→建築請負）

アパート分譲売上主体

請負と賃貸のシナジーモデル→本格稼働
分譲→建築請負

1988

1995

2000

• 入居者を会員制にした独自の組織を発足• 建物・入居者のオンライン
コンピュータ管理開始• 法人会員営業
スタート• 第三者割当により、資本金305億2,435万円に増資• 社名を「株式会社レオパレス21」
に改称

1996

経常利益黒字化

1989

2001

• 資本金44億1,700万円に増資• 株式を店頭公開• 社名を「株式会社エムディアイ」
（MDI）
に改称

連結債務超過解消• 不動産証券化商品「レオパレス・リート」発売開始

1990• 資本金224億8,450万円に増資
業態転換期のビジネスモデル

当社
賃貸アパート建築の
提案と請負

オーナー層
（地主）

一括借上げ契約（安定経営のお約束）

賃貸契約
マンスリー契約

建築請負事業

賃貸事業

建築請負収入・管理収入

生活を応援する多彩なサービスの提供

利用料収入

シナジー

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2013

簡単・便利な賃貸形式（30日間より利用可能）

テナント層
（入居者）
個人（一般）
法人（寮・社宅）Who we are

事業別売上構成比

2007年
3月期

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事業別売上構成比■ 賃貸事業

Financial Section &Corporate Data

■ 賃貸事業

43.9％

84.4％

■ 建築請負事業■ 建築請負事業

50.0％

11.7％

2013年
3月期

■ ホテル・リゾート関連事業

1.1％■ ホテル・リゾート関連事業

1.5％■ シルバー・その他事業■ シルバー・その他事業

4.9％

2.4％

2002

• 公募により、資本金372億434万円に増資• ブロードバンド通信事業開始

2008• オーナー様会員組織「クラスエル」
サービススタート2009• 管理戸数が50万戸に「レオパレス21ビジネスコンサルティング
•
（上海）」
設立、
北京支店開設2010「レオパレスセンターソウル江南」•
開設• ｢マンスリーレオパレスフラット｣販売開始• 管理戸数が20万戸に• 管理戸数が55万戸に• レオパレスパートナーズ（加盟店制度）スタート• 第三者割当により、資本金565億6,286万円に増資• 上海法人大連支店・広州支店開設

世界同時不況期
リーマンショック
ストック収益の徹底強化

東日本
大震災

再成長の開始新たな成長ステージの確立 中期経営計画「Creating Future」策定
中期経営計画「Creating Future」策定

2004

2011
2

• 株式を東証一部に上場• 公募により、資本金556億4,066万円に増資•ア
アパート向け「セキュリティシステム」
本格導入開始本•「太陽光発電システム」
本格販売開始2005• 管理戸数が30万戸に• 住宅事業・シルバー事業開始

2012
2

2006

•「お部屋カスタマイズ」「お部屋カスタマイズ」
スタート
スタ
ト

当期利益黒字化当「レオパレスセンター台北•・釜山」開設2007• 管理戸数が40万戸に「• レオパレスセンター鐘路」
開設• 富士通と福島県での仮想型太陽光発電所の実証事業を開始• 韓国で「ウリレオPMC株式会社」
設立• 第1回新株予約権行使完了、資本金583億1,441万円に増資• 韓国で物件紹介事業開始
2013•「屋根借り太陽光発電事業」を全国展開• 第2回新株予約権行使完了、資本金604億1,591万円に増資• 第3回新株予約権行使完了、資本金628億6,736万円に増資• 台湾で仲介事業開始

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2013

7

8

ビジネスモデルの変遷
従来のビジネスモデル
収益向上サイクル

収益低下サイクル
入居者様

入居者様
貸し出し

（需要急減）

家賃収入増加

貸し出し

レオパレス21

建築請負事業

一括借上げ

家賃収入低下レオパレス21

建築請負事業

賃貸事業

一括借上げ

新規供給

オーナー様

賃貸事業

新規供給減少オーナー様

バブル崩壊後の再成長期には、単身赴任者向けや社員

2008年のリーマンショックに端を発した金融危機に寮としてのアパート需要が増大しました。当社は、このニーより日本全体で失業率が増加した結果、アパート需要もズを着実にとらえると同時に、「一括借上げシステム」によ低迷しました。当社でも法人契約物件を中心に退去が相り空室リスクを気にする土地オーナー様の不安を解消する

次ぎ、家賃収入低下、賃貸事業の収益悪化を引き起こしまことで、大幅に新規供給を増やし、請負事業を成長させてした。また、金融危機は金融機関のローン審査の厳格化をきました。賃貸事業も法人ニーズの好調な伸びに支えらもたらし、同時に、入居率の改善のため借上げアパートのれ、利用室数とともに、家賃収入を増加させることができ供給を抑制し、請負事業の受注を減少させました。入居者

ました。この間は、請負事業主導で、賃貸事業でも成長を様の減少に端を発した賃貸事業の収益悪化に、請負事業

もたらす「収益向上サイクル」
を実現していました。

の縮小が連鎖する「収益低下サイクル」に陥りました。

［一括借上げシステム］
最長30年、
当初固定家賃、以後2年更改「10年」

マクロ環境と業績推移
再成長期

世界同時不況期

（リーマンショック前）（リーマンショック後）

「請負」
と
「賃貸」
のシナジーモデルが本格稼働

シナジーモデル停滞（億円）

売上高と営業利益

8,000■ 賃貸事業（左軸）（左軸）■ 建築請負事業■ その他（左軸）■ 営業利益
（損失）
（右軸）

6,000

4,000

2,000

0

-4,000

2003
30期

2004
31期

（3月31日に終了した各会計年度）

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2013

2005
32期

2006
33期

2007
34期

2008
35期

2009
36期

2010
37期

Who we are

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Financial Section &Corporate Data

今後のビジネスモデル
収益安定サイクル
入居者様

既存借上げアパート（入居率改善）建替え、
物件価値向上策、
リフォーム

貸し出し

家賃収入安定レオパレス21

介護施設・商業施設

オーナー様と事業会社様とのマッチングによる供給

建築請負事業

賃貸事業

施主管理物件
一括借上げ

戸建賃貸住宅等の供給一括借上げなし

エリアを限定して新規供給

オーナー様

現在のマクロ環境を見ると、景気の先行きは不透明でアパート需要全体としての回復は望みが薄い一方で、人気の高いエリアや付加価値の高い物件の需要は回復の兆しがあります。このような環境のもと、当社では、エリアを限定した新規供給と、セキュリティ・太陽光発電システムといった時代を先取りした付帯設備を標準化することで請負事業の受注拡大を図っています。同時に、魅力あるアパートを増やすことで、高い入居率に基づく安定した家賃収入確保による賃貸事業の収益向上を目指しています。
請負事業においてはこれらの施策に加え、新たにオーナー様と事業会社様とのマッチングによる介護施設・商業施設の受注活動も行い、今後は、請負、賃貸の両事業で安定した収益が見込める「収益安定サイ
クル」
を実現していきます。

［一括借上げシステム］
最長30年、
当初「2年」固定家賃、以後2年更改

景気回復期（現状およびこれから）新中期経営計画
最終年度（2015年3月期）
目標

ストック収益の徹底強化
（億円）
800

600

400

200

▶売上高

4,765億円
▶営業利益

169億円

0

▶ROE
-400

2011
38期

2012
39期

2013
40期

2014
41期
（計画）

2015
42期
（計画）

20.0％
株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2013

9

10

10年間の連結財務ハイライト（単位：百万円）

2004
31期

2005
32期

2006
33期

2007
34期

売上高

会計年度:（3月31日に終了した各会計年度）¥ 422,224¥ 476,266¥ 465,386¥ 631,608

賃貸事業

188,863

216,590249,695

277,163

建築請負事業

225,011

248,032

195,202316,117

ホテル・リゾート事業

5,759

7,281

8,339

7,140

シルバー・その他事業

2,590

4,361

12,14931,187

売上原価

313,084

357,546

353,928474,713

販売費及び一般管理費

57,46864,03870,68380,887

営業利益（損失）51,67054,682

40,77576,007

賃貸事業

7,428

7,243

8,079

7,031

建築請負事業

54,15357,05139,452

74,614

ホテル・リゾート事業△3,849△3,928△2,667△2,628シルバー・その他事業△3,516△2,640

△393

1,091

EBITDA

56,92260,53845,34080,566

当期純利益（損失）20,96033,262△16,582

37,358

総資産¥ 421,163¥ 453,434¥ 412,803¥ 454,819

純資産

81,419149,798

133,622

185,784

有利子負債

162,665

108,786

64,51353,159

会計年度末:（単位：百万円）

キャッシュフロー:（単位：百万円）
営業キャッシュフロー¥

35,032¥40,348¥56,971¥

63,308

投資キャッシュフロー△13,363△8,978△11,266△15,930

財務キャッシュフロー△30,129△20,959△47,946△17,018

フリーキャッシュフロー

21,66931,37045,70547,378

1株当たりデータ:（単位：円）
1株当たり純資産

839.44¥ 1,054.99

1株当たり当期純利益¥

585.82150.91¥

941.06220.79¥△104.17234.68

1株当たり配当金

15.00

15.00

15.00

50.00

自己資本比率

19.3

33.0

32.4

37.0

株主資本利益率
（ROE）

28.0

28.8

△11.7

24.8

総資産利益率
（ROA）

5.0

7.6

△3.8

8.6

配当性向

9.9

6.8

−

21.3

指標:（単位：%）

負債比率
従業員数（単位：人）

2.0

0.7

0.5

0.3

5,702

6,457

6,868

7,409

（注）1. 2004年3月期から2006年3月期の「純資産」は、各時点の「株主資本」を表示しており、少数株主持分を含めていません。
2. EBITDA＝営業利益＋減価償却
3. 株主資本利益率（ROE）＝当期純利益/期中平均株主資本x100
4. 総資産利益率（ROA）＝当期純利益/期中平均総資産x100
5. 負債比率＝有利子負債/（純資産−少数株主持分）■ 売上高■ 営業利益と営業利益率

（百万円）

（百万円）

（%）

（百万円）

（%）

800,000

80,00016

500,000

10

60,00012

400,000

8

300,000

6

40,0008
200,000

4

20,0004
100,000

2

0

0

0

0

600,000■ 総資産とROA

400,000

200,0000−40,000
04 05 06 07 08 09 10 11 12 13
31期 32期 33期 34期 35期 36期 37期 38期 39期 40期−804 05 06 07 08 09 10 11 12 13
31期 32期 33期 34期 35期 36期 37期 38期 39期 40期

営業利益
（左軸）

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2013

営業利益率
（右軸）

−20
04 05 06 07 08 09 10 11 12 13
31期 32期 33期 34期 35期 36期 37期 38期 39期 40期

総資産
（左軸）

ROA
（右軸）

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Financial Section &Corporate Data

Who we are

What our strategy is

2008
35期

2009
36期

2010
37期

2011
38期

2012
39期

2013
40期

¥ 672,973¥ 733,235¥ 620,376¥ 484,390¥ 459,436¥ 454,222

302,731334,560

342,316

356,606

380,307383,574

327,540

359,154

237,062

107,82162,91353,369

6,071

5,610

6,734

6,491

6,228

6,657

36,62933,90834,263

13,472

9,987

10,620511,053

589,833

570,749448,392

403,572

396,508

90,516

93,24479,35459,60551,27850,29971,40250,156△29,727△23,607

4,585

7,413

3,036

△1,538△47,875△30,094

5,248

8,687

73,267

70,112

29,744

11,971

4,309

2,747

△1,116△805△1,324△1,974△1,663△1,005645△12,829△6,776△1,222△892△706

76,56555,939△23,432△17,155

10,632

13,097342

9,951△79,075△40,889

1,588

13,335¥ 493,956¥ 467,300¥ 396,511¥ 298,274¥ 264,783¥ 261,649

170,155

146,442

70,97933,04033,831

58,151

49,71044,18861,31843,85851,65449,026¥

11,74562,843¥ △12,990¥ △28,337

148△10,048△8,88913,143△3,537△6△26,779△33,885

15,281△15,890

7,245

9,148

11,893

52,794△21,879△15,193△6,712

6,063¥ 1,036.43¥¥

967.40¥466.76¥

195.91¥△3,174¥199.73

¥

¥

6,069

274.80

2.15

63.54

△521.91△261.03

9.40

74.50

80.00

30.00

−

−

−

−

33.4

31.3

17.9

11.1

12.8

22.2

0.2

6.4

△72.8

△78.7

4.8

29.0

0.1

2.1

△18.3

△11.8

0.6

5.1

3,720.9

47.2

−

−

−

−

0.3

0.3

0.9

1.3

1.5

0.8

8,678

9,926

8,582

7,114

6,165

6,277

■ EBITDA■ 有利子負債（百万円）■ 純資産とROE
（%）

（百万円）

200,000

40

100,000（百万円）
200,000

150,000

30

75,000100,000

20

50,00050,00010

25,000

0

0

0

−80

−25,000

150,000

100,000

04 05 06 07 08 09 10 11 12 13
31期 32期 33期 34期 35期 36期 37期 38期 39期 40期

純資産
（左軸）

50,000004 05 06 07 08 09 10 11 12 13
31期 32期 33期 34期 35期 36期 37期 38期 39期 40期

04 05 06 07 08 09 10 11 12 13
31期 32期 33期 34期 35期 36期 37期 38期 39期 40期

ROE
（右軸）

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2013

11

12
対談:

レオパレス21の経営について

深山 英世
レオパレス21 代表取締役社長

X

田矢 徹司
レオパレス21 社外取締役（株式会社経営共創基盤 取締役 マネージングディレクター）

事業構造改革の状況、中期経営計画の進捗状況、今期の戦略、コーポレート・ガバナンスといった経営全般について、社長と社外取締役の対談を実施しました。

◆ 事業構造改革についてQ:

最初に、近年進められてきた事業構造改革について聞かせてください。
一定の収益を上げてきた会社でなぜ構造改革が必要だったのか、その理由が明確になるように、
レオパレス21とは、何を目指してきた会社で、何が強みかを教えてください。

深山： 当社は、主に単身者向けのアパートを建築する建築請負事業と、それを貸し出す賃貸事業を行っている会社です。自社で建築し、賃貸も行うというのが他社にない特徴です。
私は、レオパレス21の強みは、営業力とそれに伴うスピードだと思います。ス
ピードが持ち味の会社ですから、右肩上がりの時期には、営業が取ってきた受注によって、建築請負事業の売上をどんどん増やしていき、賃貸事業の売上も、全体

市場の変革期において、建の利益もそれに応じて増えていくという状況でした。

築請負事業と賃貸事業の

しかし、それが急激な円高進行による生産調整と雇用減などマクロ環境の変化にバランスを取るための構造

より、建築請負事業と賃貸事業のバランスが崩れたことでうまくいかなくなった。

改革です。

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2013

そして、両方の事業のバランスを取る構造改革が必要になったというわけです。

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田矢： 私から見て、この会社の強さは、ゼロから始めて、これまでの規模に成長したことだと思います。そういう企業には共通要因があり、営業力が強く、アクセルの踏み方がうまい。具体的には、意思決定の早さであるとか、実行力であるとか。細
かい面で見ても、非常にイノベーティブなことをやってきたと思います。
ところが事業というのは、一定のライフサイクル、成長期と成熟期がある。こ

営業力が強く、アクセルのの会社の強みは成長期におけるアクセルの踏み方でしたが、成熟期にはアクセル

踏み方がうまいところが、を弱めなければいけない、またはブレーキを少し踏まなければいけない。それが事業構造改革に至った根本的な原因ではないでしょうか。

Q:

レオパレス21の強みだと思います。

具体的な事業構造改革は、どのような内容だったのでしょうか。また、田矢取締役はその中でどんな役割を果たしていますか？

深山： 一言でいうと、市場の変革期において、建築請負事業と賃貸事業の新たなバランス構築を目指しています。
日本の賃貸住宅市場は飽和状態になりつつあり、量の拡大により建築請負事業

物件の質の改善により、賃で稼いでも、賃貸事業で入居率が確保できなければ持続的成長は見込めません。

貸事業の収益の最大化を図

そこで当社は、質の改善により、賃貸事業の収益の最大化を図るために、事業構造ります。

改革を実施しています。具体的には、賃貸事業への物件供給となる建築請負事業を縮小すると同時に、賃貸物件の付加価値の向上および原価削減に取り組み、賃貸事業の収益性回復を目指しています。

田矢： 事業構造改革における私の役割は、経営者の判断に対して、個々の事業につ

利 害 関 係 の な い 立 場 からいて利害関係のない立場からブレーキ役を務めることです。部分最適でなく、全ブレーキ役を務めることが体最適のためのバランサーとでもいえばいいでしょうか。特に建築請負事業は、私の役割です。

それ自体では利益を上げていましたから、「会社全体としてどうあるべきか」ということを判断するための手助けをしてきたつもりです。

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2013

13

14

◆ 中期経営計画について

Q:

事業構造改革は引きつづき進めておられますが、同時に成長を目指した中期経営計画を2012年度からスタートさせました。こちらの目標を聞かせてください。

深山： 先の事業構造改革で、賃貸事業の収益回復を主眼とした諸施策を進めました。その結果、ストックで収益を安定的に取っていくということに関しては十分に成果を収めつつあると思いますが、売上を見ると、まだ成長の余地があります。
そこをカバーするのが中期経営計画です。
今回の中期経営計画では、成長戦略を織り込みながら、「賃貸事業と建築請負事

ストックによる安定的な収業の収益バランスを取った安定的な収益構造の確立」を図っていくことを基本方

益と新規事業による売上増

針としています。2年後の2015年3月期に前期の2倍強にあたる営業利益169億加を目指します。

Q:

円を目標としています。

それでは、中期経営計画において、1年目の成果や2年目の取り組みについて、聞かせてください。

深山： 建築請負事業においては、新たに開始した太陽光発電システムの販売が好調に進み、屋根借り太陽光発電事業（ルーフメガソーラープロジェクト）も始動しました。また、当社の主力であるアパートでは、女性目線で企画した新商品などを発売しています。賃貸事業では、「お部屋カスタマイズ」を開始し、長期入居促進に力を入れました。これら両事業で開始した土台をもとに、サービスの強化・管理物件の競争力向上を通じて、今年度はさらなる収益性の改善に努めます。
また、海外での賃貸事業へも布石を打ちました。韓
国企業との合弁会社「ウリレオPMC」の立ち上げも昨年
度の成果の一つです。

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2013

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◆ 2013 年度の重点施策についてQ:

中期経営計画2年目である
2013年度の重点施策については、
どうなりますか。

深山： 中期経営計画の残る2年間、2013年度、2014年
度は、コア事業の継続的成長を目指すとともに、昨年度にできた土台をもとに「新たなステージに立つ」年にしようと考えています。中でも、2013年度は、付加価値の向上について重点的に取り組んでいきます。
当社は、これまでもアパートへのセキュリティ・シス
テムの導入や、太陽光発電システムを設置するなど、物
件価値向上に努めてきましたが、今年度も引き続きそれらに注力します。一方で、賃貸事業においては、入居者の満足度向上のため、各種クレーム対応からレオパレスのさまざまなサービス案
内までをシームレスにつなぐ、「賃貸コンシェルジュ」のサービスを設けます。
建築請負事業では、建築バリエーションを拡大させるとともに、アパートの品
質向上、特に遮音性能に優れたアパートの供給に取り組みます。
同時に、競争力の源泉となるような世の中に先駆けた商品を次々と提案できるようにしたいと考えています。
また、2013年度は、海外での事業展開にも力を入れます。昨年11月に、韓国で付加価値向上に重点的に取管理戸数がトップであるウリ管理という会社と合弁会社をつくりました。現在、り組み「新たなステージ」
を

事業計画を立案中で、今年の7月くらいから具体的に営業を始めていこうと考え目指します。

ています。韓国には、物件を管理する事業者がいないので、日本式のノウハウというものを韓国に持っていき、管理戸数を増やし、しっかりと軌道に乗せようと考えています。

田矢： 今回の韓国のケースは、管理という当社がもっているノウハウを活用でき、しかも競争関係がないというめったにないケースです。日本は今後、人口減少や成熟化が進み、建築請負事業の成長が大きく望めない状況にあるので、外に成長を求めるというのは、考え方としては正しく、
海外展開の良い先例になればと思います。

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2013

15

16

◆ コーポレート・ガバナンスについてQ:

田矢さんは、社内で一人しかいない社外取締役です。外部の視点で見て、レオパレス21のコーポレート・ガバナンスの状況はどう見えますか？
また、深山社長は、田矢取締役の果たす役割について、どのように考えていますか。

田矢： 私は今回、社外取締役を引き受けるにあたって、社外という立場の弱みである情報の非対称性を取り除くた
めに、可能な限り日常の意思決定の場である会議や委員会に出席できることや、その意思決定に対するアドバイスができるよう必要な情報にきちんとアクセスできる仕組みを準備してもらうことをお願いしました。そのことについては、ちゃんとできていると思います。
また、ガバナンス強化のためには、第三者も関与した内部統制体制の構築・コンプライアンス体制が確保されることが重要であると思いますが、それらにおいても、しっ
かり取り組まれています。総合的に見て、レオパレス21のコーポレート・ガバナンスはきちんと機能していると思います。

総合的に見て、
レオパレス21

さらにいうと、ガバナンスは、それ自体を強化することが目的ではなく、特定ののコーポレート・ガバナン

経営者の独善的な意思決定を回避する仕組みをきちんと機能させることによりスはきちんと機能している

企業価値を向上させるための考え方だと思っています。当社は、社長を含む経営と思います。

陣のリーダーシップのもとで、企業価値向上のための事業構造改革に取り組んでいますが、順調に進んでいる、すなわちガバナンスもきちんとできていると評価してよいのではないでしょうか。

深山： われわれの社外取締役は田矢取締役一人ではありますが、当社がどういう方向に進むべきか、ということに関して、客観的に意見を言っていただけるので、非常にありがたいと考えています。
経営の意思決定において、同じ会社の中で連携してきた人間だけでは、どうし社外取締役による客観的な意見が経営に役立っています。

ても意見が偏りがちななかで、田矢取締役から「そうではないのではないか」という意見をいただくこともあるので、本当に当社の社外取締役によるチェックはき
ちんと機能していると私は理解しています。

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2013

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◆ 長期ビジョンについてQ:

長期的な視点で見て、レオパレス21の目指す姿とはどのようなものでしょうか。

深山： 当社は「住まい」という生活に欠かせないインフラを提供しています。

現在の当社のビジネスは、若い世代を中心とした単身者向けのものから、片方で「住まい」という生活に欠かはシルバーのものもやっていますが、今後も建物に関するバリエーションを総合せないインフラを、国内外的に展開していきたいと考えています。その際には、前期に発売した女性目線で企で総合的に展開したい。

画したアパートのように、これまでになかったような商品であるとか、暮らしの提案であるとか、住まいに関する「新しい価値の提供」を進めていく必要があると考えています。
そして、将来的には海外も視野に入れて事業を展開していきます。現在進めている韓国企業との合弁事業だけでなく、アジアの他の国々でも賃貸管理ビジネスを広められればと考えています。

◆ 株主・投資家の皆様へ

Q:

黒字回復を果たし、復配も視野に入ってきていると思います。
復配の実施については、どのように考えていますか。

深山： 株主に対する利益還元は経営の重要課題であり、復配はできるだけ早い段階でしなければならないと認識しています。現在は利益剰余金もマイナスの状態ですので、鋭意努力を重ね、その道筋をつけたいと考えています。
当社は40年の歴史の中で、厳しい時期を2回乗り越えてきました。その経験の中の反省として、今回の改革は慎重に進めていかなければ株主の皆様の期待に応え、ならないと考えています。2、3年のうちには期待に応えられるようにしますので、2、3年内の復配への道筋をどうかそれまで長い目で見ていただくことをお願いしたいと思います。

つけていきます。

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2013

17

18

特集:

中期経営計画の進捗

中期経営計画「Creating Future」の概要と実績

概要

実績

中期経営計画「Creating Future」は、2013年3月期を「Creating Future」の初年度にあたる2013年3月期

初年度とする3カ年の経営計画です。計画の最終年度には、売上高4,542億円（当初計画は4,639億円）、営業利益

あたる2015年3月期の業績目標として、売上高4,76574億円（同80億円）、当期純利益133億円（同55億円）と億円、営業利益169億円、当期純利益135億円を掲げてなりました。売上高、営業利益ともに計画には及びませいます。

んでしたが、個人入居者向けの営業施策「お部屋カスタこの計画は、「 賃貸事業と建築請負事業の収益バラン

マイズ」やセキュリティシステムの設置率向上などの物スを取った安定的な収益構造の確立」を基本方針とし

件価値向上策が奏功して入居率が改善したことなどかており、期間中の売上高はほぼ同レベルを保ちながら、ら、中計において目標とした賃貸事業の収支改善は着実

営業利益、特に賃貸事業における利益確保を目指してに実行することができました。

います。

なお、
当期純利益については、期末に大幅な円安が進行

具体的な取り組みを定めたアクションプランにおいてしたことで為替差益55億円が発生したことや、繰り延べ

は、2013年3月期には「成長に向けた土台づくり」に取り

税金資産の積み増しによって法人税等調整額が△46億組み、2014年3月期、2015年3月期については「新たな成円となったことなどにより、計画を大幅に上回る数字と長ステージ」
への飛躍に向けた施策を実施していきます。

なりました。

■ 中期経営計画の計画と実績（単位：億円）2013/3期

2014/3期

2015/3期

計画

実績

計画比

計画

計画

4,639

4,542

△96

4,674

4,765

営業利益

80

74

△5

141

169

当期純利益

55

133

78

110

135

純資産

428

581

153

580

765

自己資本比率
（％）

17.0

22.2

5.2

23.1

29.5

24

60

36

120

133

ROE
（％）

14.3

29.0

14.7

21.8

20.0

EPS

29.2

74.5

45.3

54.2

62.4

ROA
（％）

2.2

5.1

2.9

4.4

5.2

総受注高

768

730

△38

801

789

期中平均入居率
（％）

83.0

82.94

△0.06

85.0

85.8

売上高

営業キャッシュフロー

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2013

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Financial Section &Corporate Data

事業ごとのアクションプラン（2013年3月期：成長に向けた土台づくり）

2013年3月期には、コア事業の競争力強化と既存事業建築請負事業では、受注抑制策に基づき、受注ターの新規領域への取り組みを中心に、「 成長に向けた土台

ゲットとなるエリアの絞り込み、およびアパート以外のづくり」
を行いました。

施設の受注拡大施策を推進することで一層の収益改善

具体的な施策としては、賃貸事業ではチャネルの拡大を目指しました。

によって営業力強化を図ると同時に、物件価値向上策に関連事業については、
リピーターの増加を狙い、
既存施設

よる魅力ある商品づくりで入居率改善を推進し、その結を最大限に活用するなど、顧客の囲い込みに注力しました。

果として、空室損失引当金戻入を除いた営業黒字の達成

これらを総括して、初年度の取り組みとしては、次年度以降につながる着実な進展があったと考えています。

を目指しました。

コア事業の競争力強化
既存事業の新規領域への取り組み

成長に向けた土台づくり
アクションプラン

実績（2013年3月期）

収益体質の確立

チャネル拡大前期末と比較し、国内直営店舗は25店舗増加し、174店舗となりました。2店舗増加したパートナーズ店舗と合わせて、国内における賃貸店舗数は、366店舗（前期末は349店舗）にまで増加
しています。

空室損失引当金戻入を除いた
営業黒字

空室損失引当金は、収益改善と残存期間が経過したことから、2012年3月期末と比較して、52億円の戻入が発生しました（計画
では25億円の戻入）。計画を上回る戻入となりましたが、目標とした空室損失引当金戻入を除いた営業黒字は達成できました。

賃貸事業

新規領域への取り組み
高入居率エリアでの受注拡大

首都圏、近畿、中部の3大都市圏を中心に今後も高い入居率が見込めるエリアでの受注活動を推進した結果、建築請負受注の55%が首都圏となり、3大都市圏での受注は73%となりました。

アパート以外（高齢者施設・店舗）の受注拡大

2012年3月期後半から高齢者施設・商業施設などアパート以外の事業用建物の建築請負を開始しています。
2年目にあたる当期は、高齢者施設の受注額34億円、商業施設の受注額4億円と順調に受注を拡大することができました。

建築請負
事業

顧客の囲い込み

関連事業

顧客の囲い込み

賃貸事業における法人顧客への利用促進活動等、事業部間での連携強化によりホテル・リゾート事業、シルバー事業ともに稼働率が向上し、売上・粗利ともに計画を上回りました。特にシルバー事業では一部施設の業態転換を実施したこともあり、初の月間黒字を達成しました。

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2013

19

20

事業ごとのアクションプラン（2014年・2015年3月期：新たな成長ステージ）

2014年3月期、2015年3月期は、それまで築いた「成

建築請負事業は、新たな収益基盤となる商品や事業領長に向けた土台づくり」をベースにして、新たな成長ス

域の確立を急ぎます。高齢者向け施設、商業施設などのテージを目指す2年間と考えています。

受注拡大を推進するほか、太陽光発電システム設置や売事業別では、賃貸事業において、高収益化をさらに推電を事業化していく取り組みを進めます。さらに、ホテ進します。そのために、管理物件の競争力向上や入居者

ル・リゾートやシルバーなどの関連事業については、既サービスの強化に取り組むほか、入居者のニーズが高い

存施設を活かしつつ、収益最大化に向けて、運営・管理体

セキュリティ設置も引き続き推進していきます。

制の効率化を図っていきます。

コア事業の継続的成長
新規事業への取り組み

賃貸：高収益事業としてのさらなる展開（1）
管理戸数は最大57万戸とし、管理物件の競争力を向上■ 管理戸数・入居率
（戸）

（%）

800,000

100の難易度が増すと同時に、既存アパートのスクラップ&

600,000

75

ビルドを行っていく必要があります。このため、管理戸

400,00050

数については最大57万戸に設定し、管理物件の見直し、

200,000

25

アパート管理戸数は546,204戸と、業界トップのポジションにあります。今後は好立地での新規アパート建築

競争力の向上などによって、空室率を減少させ、入居率を現在の82.9%（2013年3月期）から改善させていくことで利益増大につなげていきます。

（2）
入居者向けサービスの強化
個人入居者の高いニーズを受けて、入居者向けサービス強化の一環で行っているのが、賃貸住宅でありながら、部屋を自分好みに変えられる「お部屋カスタマイズ」です。無料で壁紙1面を替えられる「マイコレプラン」は、壁紙の種類が100種類以上に、また、消臭・吸放湿・光触媒セル
フクリーニングなどの機能を持つ「コンフォート
プラン」などの品ぞろえを強化していきます。

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 201300
’12/3期’13/3期’14/3期（計画）’15/3期（計画）■ 契約済戸数（左軸）■ 空室（左軸）■ 新築増加数
（左軸）

入居率
（右軸）

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Financial Section &Corporate Data（3）
セキュリティシステム設置
当社では、法人および女性顧客にニーズの高いセキュ
リティシステムを積極的に導入しています。セキュリ
ティシステム設置済みアパートの戸数を、2013年3月末時点の設置戸数136,107戸（設置率24.9%）から、
2015
年3月末までに190,000戸（同35.0%）に引き上げる計画を実施中です。

（4）
賃貸店舗400店体制へ賃貸事業では、収益力強化のために店舗増強を続けています。中でも、今後も高い入居率が見込める首都圏、近■ 賃貸店舗（店舗数）

畿、中部の3大都市圏において、積極的に新規出店を行っ

400

ています。

300

当社の店舗は、直営店舗に加え、FC制度によるパート
ナーズ店舗の2形態で展開しています。今後は、パート

200
100

ナーズ店舗については現在の規模を維持しながら、顧客ニーズの高い地域に直営店舗を増やします。
2013年3月末時点の366店舗から増強を図り、2015年3月期末まで

0’11/3期’12/3期’13/3期■ 直営店 ■ パートナーズに400店舗体制構築を目指しています。

建築請負：新たな収益基盤となる商品・事業領域の確立と展開（1）建築バリエーションの拡大（省エネ・高齢者向け・店舗など）
当社にとって、アパート建築を通じて生み出された地主とのネットワークや賃貸住宅を利用される法人様とのネットワークは強みの一つとなっています。これらのネットワークでは、未活用の土地にアパートだけでなく、高齢者施設や商業施設を建築したいというニーズが発生しています。このため、高齢者向け、店舗施設向けなど建築バリ
エーションの拡大を図っています。
さらに、アパートに関しても、環境配慮型のエコ住宅「Sky-Stage」（スカイステージ）を開発・販売するなど、これからのニーズに合った製品についても品ぞろえを拡充していくことで、地主に対する提案
力を高めています。

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2013

21

22

（2）
太陽光発電システム設置30％
太陽光発電システム関連ビジネスの一つとして、アパートオーナーの発注による太陽光パネルの設置事業を進めています。これまでに設置してきた太陽光パネ
ルは累計5,931棟（設置率27.1％）となり、発電容量は64MWに達します。これは一般家庭約2万世帯分の電力に相当します。
アパートでの設置が増加しているのは、
2012年7月に施行された「再生エネルギーの固定価格買い取り制度」
において、発電容量10kW以上の大型の案件の設置に拍■ 太陽光発電システム設置棟数（棟）

車がかかったことが要因と考えられます。
環境への配慮などから、今後も太陽光発電システムの

8,000
7,000
6,000

搭載を希望するアパートオーナーは増えると予想されます。
J-PEC（太陽光発電普及拡大センター）による発電

4,000

容量10kW未満の案件に対する補助金制度も継続する

2,000

ことから、
2015年3月末時点までに設置棟数7,000棟

0（設置率30％）を目指して取り組みを進めていきます。

ルーフメガソーラープロジェクト開始
複数のアパートオーナーから屋根部分を借りて太陽光発電パネルを設置し、発電した電力を電力会社に売却するルーフメガソーラー
プロジェクトを開始しています。
その第一弾として、必要な設備のリースを行う三菱UFJリース株式会社、運用・保守および発電量などのモニタリングを行うオムロン
フィールドエンジニアリング株式会社と当社の3社で発電事業の主体となるSPC（特定目的会社）を設立し、事業をスタートさせました。
太陽光発電パネルの設置については、当社の管理
物件の屋根部分を借りる計画にしており、将来的には全国規模で展開し、7,000棟（発電容量100MW、一般家庭約3万世帯分の電力に相当）の規模にまで育成していく考えです。

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2013’12/3期’13/3期’15/3期（計画）

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関連：収益の最大化
運営・管理体制の効率化
ホテル・リゾート事業では、引き続き賃貸事業の顧客への利用促進等、事業部間での連携を強化します。加え力を高めると同時に、隣接するホテルの稼働率向上に寄与していることが挙げられます。

て、グアムリゾートはスポーツ施設としての魅力もア

一方、シルバー事業では、運営する施設の一部についピールし、運営・管理体制の効率化を図っています。そのて、住宅型有料老人ホームから介護付有料老人ホームへ例として、当社のプールがJOCによって競技強化センと、より収益の見込める業態に変更したり、利用者が利ターに指定されたことや、ゴルフ場が日本ゴルフ協会強用しやすいように料金プランを改定するなどの効率化

化指定コースに認定されたことで、施設単体としての魅を進めています。

新規事業への取り組み
韓国企業との合弁による住宅賃貸管理業務への進出
韓国の大手住宅管理会社ウリ管理（管理戸数36万戸）と合弁会社を設立し、韓国での賃貸住宅管理業務に進出しました。海外での賃貸管理事業としては初めての取り組みであり、日本国内で培ったノウハウを現地に導入することで、事業の速やかな立ち上げを図ります。
韓国では、
チョンセと呼ばれる独特の賃貸契約システムが普及してきましたが、近年は日本の賃貸契約に近いウォ
ルセという賃貸契約システムに移行しつつあり、
賃貸住宅■ チョンセとウォルセの比率の推移
（%）

100

市場の活性化が予想されます。
システムの移行にあたり、75

企業による体系化された賃貸管理サービスが存在しな50いことから、当社のノウハウの提供によって現地でのビジネスが成功する可能性は非常に高いとみています。

25
0’05/3期’10/3期■ チョンセ ■ ウォルセ

韓国・台湾で賃貸仲介業務を開始
韓国のレオパレスセンター鐘路（チョンノ）支店に続
き、2013年3月には台湾のレオパレスセンター台北支店で仲介事業を開始しました。両支店が現地において、契約手続きのサポートや入居後のアフターサポートを行うことで、顧客である日系企業の海外進出の成功や、安全で快適な住居の提供を支援していきます。

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2013

23

24
事業概要:

At a Glance
賃貸事業

▶26P

建築請負事業▶28P

一括借上した管理物件の賃貸や管理などを行っています。

アパートなどの建築請負を行っています。昨年度（2013年

利用料は月払いで初期費用の負担を軽減した「賃貸契約」

3月期）は太陽光発電システムの販売が好調で、その他アと、利用料は一括前払いで全室家具・家電付き、水道・光熱

パート以外では、商業施設や介護施設の建築請負も拡大

費不要の「マンスリー契約」を展開しています。また、昨年しています。また、遮音性に優れたアパートや、女性目線で（2012年11月）
韓国で設立した合弁会社「ウリレオPMC」
を企画したアパートなど、商品の開発・品質向上にも力を入

通じて、賃貸管理事業の海外展開も視野に入れています。

れています。

主要子会社・関連会社• 株式会社レオパレス・リーシング（社宅代行・不動産仲介業）• プラザ賃貸管理保証株式会社（家賃保証業）• レオパレス21ビジネスコンサルティング（上海）有限公司（コンサルティング業）

売上高構成比売上高構成比84%

12%• 株式会社LIXILリニューアル（メンテナンス業）• ウリレオPMC株式会社（賃貸管理サービス業）

入居率

アパート竣工売上高（2013年3月期）

（％）

100

九州・沖縄

その他

34億円

32億円

90

中国

80

首都圏

22億円

70

180億円

330億円

中部

近畿

25億円

35億円

0

09/3
36期

10/3
37期

11/3
38期

12/3
39期

13/3
40期

売上高推移

売上高推移

（億円）

（億円）

4,000

4,000

3,000

3,000

2,000

2,000

1,000

1,000

0

0
09/3
36期

10/3
37期

11/3
38期

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2013

12/3
39期

13/3
40期

09/3
36期

10/3
37期

11/3
38期

12/3
39期

13/3
40期

Who we are

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What our businesses are

ホテル・リゾート事業▶30P

How CSR supports
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シルバー・その他事業▶31P

海外子会社レオパレスグアムコーポレーションを通じ「あずみ苑」の名称により関東58カ所で「有料老人ホーて、グアム島でゴルフ場や野球場などのスポーツ施設やム」や「デイサービス」「 ショートステイ」、「 グループ、

ホテル、コンドミニアムなどのリゾート施設を運営してホーム」の運営、訪問介護・居宅介護支援などの地域社会います。また、国内では全国8カ所でホテル事業を行っに根差した介護事業を行っています。また、子会社を通ています。

じて賃貸入居者様向けに家財の少額短期保険を提供しています。

主要子会社・関連会社

主要子会社・関連会社• LEOPALACE GUAM CORPORATION• レオパレス少額短期保険株式会社（ホテル・リゾート業/グアム）（少額短期保険業）• 株式会社レオパレストラベル• 株式会社レオパレス・スマイル（旅行業）

売上高構成比（事務代行業/特例子会社）

売上高構成比1%• 株式会社レオパレス・パワー

2%（大規模発電事業）

グアム・国内ホテル稼働率（年平均）

シルバー施設稼働率（年平均）

（％）

（％）

100

100

75

75

50

50

25

25

0

0

09/3
36期
リゾートホテル

10/3
37期

11/3
38期

ウェスティンホテル

12/3
39期

13/3
40期

国内ホテル

09/3
36期
デイサービス

売上高推移

売上高推移

（億円）

（億円）

80

400

60

300

40

200

20

100

0

0
09/3
36期

10/3
37期

11/3
38期

12/3
39期

13/3
40期

09/3
36期

10/3
37期

11/3
38期

ショートステイ

10/3
37期

11/3
38期

12/3
39期

13/3
40期

有料老人ホーム等

12/3
39期

13/3
40期

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2013

25

26
事業概要:

賃貸事業

業績
賃貸事業の2012年度は、売上高3,835億74百万円（前期

営業損益の推移（億円）

比0.9%増）、営業利益86億87百万円（前期比65.6%増）と100なりました。当期は、加盟店（レオパレスパートナーズ）の0

拡大による集客窓口の増強、法人営業の強化に加えて、安定した入居需要が見込めるエリアに絞り込んだ物件供給-300

による管理戸数の抑制などを図りました。その結果、期末の管理戸数は54万6,000戸（前期末比1万戸減）、期末の入居率は84.81%（前期末比＋1.41ポイント）、
期中の平均入-400-500

04/3 05/3 06/3 07/3 08/3 09/3 10/3 11/3 12/3 13/3
31期 32期 33期 34期 35期 36期 37期 38期 39期 40期

居率は82.94%（前期比＋1.78ポイント）となりました。

事業環境および課題
賃貸住宅市場は、人口減少や空き家の増加などを要因

賃貸住宅の空き家数と空き家率推移
（万戸）

（％）

としてすでに飽和状態にあり、今後全国的な需要回復を

500

25

望むのは難しい状況にあるとみています。このため、当社

400

20

300

15

200

10

ような取り組みをします。また、安定した入居率を確保す

1005るためにも退室の抑制を図ると同時に、相場賃料を踏ま0

グループの賃貸事業においては、ワンルーム・家具家電付等当社独自の強みを活かしながら、サービスの差別化を徹底し、厳しい競争環境においても入居者を獲得できる

えた借上家賃の適正化、定型的な物件管理業務の見直し等によるコスト削減を進めていく必要があります。

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2013

0

1983

1988

1993

賃貸・売却用住宅の空き家数
（左軸）
※ 総務省
「住宅・土地統計調査」
より

1998

2003

2008

空き家率
（右軸）

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戦略
長期入居促進・退室の抑制：です。防犯対策や女性でも住みやすいお部屋づくりをす

安定した入居率を確保するためには、入居者を増やすることで女性入居者を取り込み、入居率のさらなる向上

だけでなく、退室者を減らすことも重要です。そのためを目指します。例えば収納がたっぷりあるお部屋、料理がに、退室予定者には予め連絡し、住み替えのご提案をして楽しめるお部屋等、一人暮らしの女性をターゲットにしいます。また「お部屋カスタマイズ」等、サービス面でも工たサービスを充実させます。

夫しています。
外国人留学生の取り込み：
法人営業：
一つの業種に偏らないような営業体制を構築し、景気の影響に左右されにくいポートフォリオにします。また、

海外支店（中国4店舗、韓国3店舗、台湾1店舗）やコールセンターに加え、提携学校向けの専用サイト「LAMスクール」を活用し、留学生需要の取り込みを強化します。

提携法人向けには専用サイト「LAMシステム」を開設・運営することで、既存取引先の深掘りと新規取引先の開拓を行い、法人営業を強化します。

海外事業の展開：
今までは海外に店舗を出して日本にあるお部屋の紹介をしていましたが、今後は賃貸管理業の海外展開や現地

女性入居者の取り込み：
当社の入居者属性を見ると、女性の割合はわずか30%

での仲介業務も行い、日本での法人営業とのタイアップを図ります。

主要商品・サービス
お部屋カスタマイズ：
賃貸物件であっても自分好みにカスタマイズできる画期的なサービスです。無料で壁紙1面が変更できる「マイコレプラン」は契約件数5,000件を突破しました。お部屋に愛着を持ってもらい、
長期入居促進につなげます。

マンスリー契約：
最短30日からの短期の利用が可能な賃貸契約です。家具・家電付きの物件で、毎月の水道・光熱費は不要になっており、長期出張や研修などのニーズに適しています。

セキュリティ設備：「24時間、365日の安全・安心」をテーマに、全国展開する大手警備会社
2社と提携して管理物件にセキュリティ設備を設置しています。設置戸数は13万戸を突破しました。

海外店舗：
中国4店舗、韓国3店舗、台湾1店舗で展開する支店では主に海外から日本に来る方のお部屋探しをしています。今後は現地での不動産仲介事業も積極化し、
日本企業の海外進出ニーズを住宅の面からお手伝いします。

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2013

27

28
事業概要:

建築請負事業

業績
建築請負事業の2012年度は、売上高533億69百万円（前期比15.2%減）、
営業利益27億47百万円（前期比36.2%

営業利益の推移（億円）

800減）となりました。当期は、賃貸事業の収益改善を優先するため、確実な入居需要が見込まれる地域に特化した受注活動を行ったほか、物件価値向上にもつながる太陽光

600

400

発電システムの設置等を推進しました。この結果、2012年度の受注高は730億6百万円（前期比46.0%増）、期末の受注残高は474億61百万円（前期末比12.9%増）とな

200

0

りました。

04/3 05/3 06/3 07/3 08/3 09/3 10/3 11/3 12/3 13/3
31期 32期 33期 34期 35期 36期 37期 38期 39期 40期

事業環境および課題
国内景気および当社業績の回復を受けて建築請負事業を取り巻く事業環境は、改善傾向にあります。一方、貸家

貸家新設着工戸数の推移
（万戸）

60

の新設着工戸数は2006年度の53万7,943戸をピークに減少を続けている通り、賃貸住宅市場は全国で見ると飽40和状態にあります。このような環境下で当社は、高い入居率が見込めるエリアを見極め、3大都市圏の中でもより詳

20

細な供給計画に基づいて受注を拡大していきます。商品
面では入居者目線、特に女性目線を重視した商品開発や、遮音対策・防犯対策により「商品力」
を強化します。

004/3 05/3 06/3 07/3 08/3 09/3 10/3 11/3 12/3 13/3
31期 32期 33期 34期 35期 36期 37期 38期 39期 40期※ 国土交通省「新設住宅着工統計」
より

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2013

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戦略
エリアを限定した積極的なアパート供給：

新商品による市場の拡大：

築浅物件の入居率は高く、中でも3大都市圏などでは、女性目線で企画した商品を投入し、女性入居者を増や非常に高い需要が今後も見込めるため、この地域を中心します。また、自宅と賃貸住宅を組み合わせて設計する賃としたアパート供給を拡大します。入居需要に基づく営

貸併用住宅を発売し、土地活用の新たな市場を開拓しま

業体制を確立するため、4月には愛知県豊田市と福島県郡す。従来は木造中心であったアパートですが、RC造の新山市に支店を開設しました。

商品の企画もしています。

商品力の強化：

太陽光発電システムの販売：

既に導入している「遮音フローリング」「 高遮音界壁」

前期は物件価値向上施策の一環で既存アパートへの太「遮音配水管」のほか、一般的な木造建築より2ランク以上

陽光発電システムの販売に注力してきました。今期から遮音性能を向上した「ノンサウンドフロア」を標準仕様とは、屋根借り太陽光発電事業に軸足を移し、引き続き物件

して騒音対策に積極的に取り組みます。
「レオパレスの物

価値向上施策に取り組みます。

件＝壁が薄い」というイメージを払拭し、快適に過ごせる
高品質のアパート建築を目指します。

アパート以外の事業用建物の請負：
今後需要が高まる高齢者施設や、店舗・商業施設などアパート以外の事業用建物の請負を拡大していきます。

主要商品・サービス「Arma-L（アルマーレ）」：
当社初、「女性目線のお部屋」
をコンセプトにしたアパートです。ホテルを思わせる壁面収納や大型ミラー付きカウンター型壁面化粧台、カウン
ター型オープンキッチンが特徴です。
「Smaio（スマイオ）」：
鉄骨ブレース工法の賃貸併用住宅です。自宅部分は自由に設計することができ、併設された賃貸住宅は当社が一括借上げすることで、オーナー様は安定した家賃収入を得ることが可能です。
遮音性に優れた「ノンサウンドフロア-V」：
木造賃貸住宅の業界最高水準となる遮音床で、すべてのアパート商品

高遮音床・ノンサウンドフロア-V（オプション仕様）
遮音シート

遮音フローリング

石膏ボード

ALC板
合板
床補強材

でオプションとして選ぶことが可能です。重量・軽量衝撃音性能において、現状より3ランクアップ、
音は1/3まで減少します。

床梁
木製天井野縁木製天井野縁グラスウール

強化石膏ボード

木製吊木受け石膏ボード

オリジナルせん断型防振吊木
特殊防振ダンパー

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2013

29

30
事業概要:

ホテル・リゾート事業

業績

営業損益の推移（億円）

ホテル・リゾート事業（グアムリゾート施設および国

0内ホテル）の2012年度の売上高は、日本からの海外旅行-10

者数の増加、また海外からの観光客数の増加により、66-20

億57百万円（前期比6.9%増）、営業損益は前期と比べ6億-3057百万円改善して、10億5百万円の損失でした。

-40

04/3 05/3 06/3 07/3 08/3 09/3 10/3 11/3 12/3 13/3
31期 32期 33期 34期 35期 36期 37期 38期 39期 40期

事業環境および課題

戦略

日本から海外への旅行者数の増加に伴い、グアムリ

グアムリゾートは「ゴルフリゾート」としても知名度をゾートを取り巻く環境も好転しています。また国内では、高め、シルバー層の長期滞在を促します。また、アジアか

アジア諸国（韓国・中国・台湾）からの観光客の取り込みがらの旅行者の取り込みにも力を入れます。国内ホテルは順調なうえ、景気の回復とともに国内需要、特に出張ニー

施設内にあるイベントホールを活用し、スポーツ団体やズが増加しています。

企業研修での利用を促します。日本各地で開催されるス
ポーツイベントの際は全国8カ所にある当社ホテルに滞在頂けるよう積極的に営業活動をします。

主要商品・サービス
レオパレスホテルズ：
国内8カ所（札幌・旭川・仙台・新潟・名古屋・四日市・岡山・博多）に展開しています。レストランは自社運営、またランドリー施設を無料でご提供し、長期・短期両目的で利用できるホテルを目指しています。

レオパレスリゾートグアム：
レオパレスリゾートは、国際基準を満たしたスポーツ施設を完備しており、水泳
では「JOC認定（水泳）競技強化センター」に、ゴルフ場は「日本ゴルフ協会強化指定ゴルフコース」に認定されています。リゾートとしてのご利用だけでなく、スポーツ
選手の合宿先としてもご利用いただいています。

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事業概要:

シルバー・その他事業業績
当社グループが展開する介護施設「あずみ苑」などによるシルバー事業の2012年度の売上高は94億82百万円（前期比7.2%増）、営業損益は前期比1億12百万円改善し営業損益の推移（シルバー事業）
（億円）

20
0
-20
-40

て、7億42百万円の損失でした。

-60
-140

04/3 05/3 06/3 07/3 08/3 09/3 10/3 11/3 12/3 13/3
31期 32期 33期 34期 35期 36期 37期 38期 39期 40期

事業環境および課題

戦略

シルバー事業を取り巻く事業環境は、要介護の人口が稼働率が低い施設については、施設ごと・提供するサー

増加し、マーケットが拡大する一方で、それに伴い施設数ビスごとに工夫を凝らして細かな戦略を立てることで稼も増加しており、同業他社間での競争が激化しています。

働率向上を目指します。稼働率が高い施設では、周辺のこのような環境の中、確実に需要を取り込むためにも新マーケット調査のもと、サービス拠点を増やします。従来

規施設の展開を検討するほか、既存施設においてはサービスの工夫、充実により黒字化の早期実現を目指します。

は当社が建てた施設を借り上げて運営していましたが、今後は、他社物件でのサービス展開も開始します。

主要商品・サービス
あずみ苑：
当社グループが経営する「あずみ苑」は関東に58カ所を展開しています。各施設では、家族的な雰囲気の中で暮らしをサポートする有料老人
ホーム、きめ細かな介護で生活をサポートするグループホーム、在宅で生活しているご高齢者が日帰りでの利用や臨時の宿泊が可能なデイサービ
ス・ショートステイなどのサービスを実施しています。

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2013

31

32

CSRに基づく経営体制
レオパレス21の新CSR活動基本方針

レオパレス21は、時代のニーズの変化、および
ISO26000をはじめとする各種ガイドラインなどへの対応を踏まえ、2009年に策定した4つのCSR基本方針の見直しを行いました。事業を通じたCSR活動のさらなる発展のため、新たな基本活動方針を5つに定め、それらの取り組みを実行しています。
コンプライアンス、コーポレート・ガバナンスを基盤とし、この基本方針に即したCSR活動の推進により、あらゆるステークホルダーとともに、「新しい価値の創造」を目指していきます。

コーポレート・ガバナンス体制
経営体制の特徴
意思決定機関である取締役会は、事業ならびに経営環境

運用面の工夫効率的な経営を行うためにの変化に機動的に対応して、適切かつ迅速な意思決定によ取締役会は、月1回の定例会の他にも必要に応じて随時

り業績向上を図ると同時に、取締役の業務執行の監督機関

機動的に開催し、経営に関する重要事項を決定するとともとして監査役会を設置し、経営監視機能の強化に努めていに業務遂行状況をチェックしています。また、経営会議おます。取締役会は社外取締役1名を含む8名の取締役で構よび執行役員会を随時開催し、経営に関する重要事項の審成されています。

議、業務執行方針とその実施に関する協議、対策の検討を

2012年4月1日には、企画機能の強化を目的とした総合

行っています。

企画本部を新設し、営業総本部、経営管理本部と併せ三本部制としています。責任と権限の明確化を図るとともに、一層の体制強化・ガバナンス強化に努めています。

公正な経営を行うために監査役会を設置し、監査役が監査計画に基づき取締役会

また、当社グループ全体にわたるガバナンスの徹底を図などの重要会議への出席や業務状況の調査を通じて経営るべく、当社および関係会社の管理は経営管理本部長が統の実効性を上げる体制をとっています。また、経営監視機

括し、円滑な情報交換とグループ活動の促進を担い、また、能の客観的中立性を確保するため、監査役4名のうち2名

各関係会社の所管部署担当取締役が経営計画に基づいたを社外監査役としています。

施策と効率的な業務遂行に則ったCSR推進体制、コンプ代表取締役社長の直属部署である監査部が監査役と連ライアンス体制およびリスク管理体制の確立にあたって携して監査を行い、その結果を毎月の取締役会で報告して

います。

います。

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2013

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33

● コーポレート・ガバナンス体制図
株主総会
選任・解任

選任・解任

経営会議

取締役会

重要事項
の付議

全取締役/常勤監査役

選任・解任

会計監査

取締役8名

（うち社外監査役2名）

各委員会

会計監査人

（うち社外取締役1名）

監査役4名

監査役会

監査

常勤2名/社外2名

報告

・リスク管理委員会
・CSR委員会
・コンプライアンス委員会
・人事委員会・IT委員会報告

上申

選任・解任・監督

報告

執行役員会

社長/執行役員/社外取締役/常勤監査役

営業総本部

監査部

総合企画本部

経営管理本部

General Meeting of Shareholders

Appointment/
取締役（2013年6月27日現在）
RemovalAppointment/
RemovalCorporate Management
Board of Directors
Important
Council
8 Directors
Directors/Standing Auditors Mattersfor
Discussion(including 1
Outside Director)

Various Committees(including 2
Outside Auditors)

・Risk Management
Committee
・CSR Committee
・Compliance Committee
・Personnel Committee
・IT Committee

左から4 Auditors

Appointment/
Removal

Accounting
Auditors

Audit

Board of Auditors
2 Standing Auditors /2 Outside Auditors

ReportReportAppointment/
Removal/Supervision

Reportsubmitted

ReportExecutive Officers Meeting
President/Executive Officers/
Outside Director/Standing Auditors

Executive Actions

Marketing andSales Headquarters

Appointment/
Removal
Accounting
Audit

Business Audit

General Planning
Headquarters

選任・解任

経

全取締役

各

・リスク管理・CSR委員・コンプラ
・人事委員
・IT委員会

監査会議

業務監査

業務執行

選任・解任

Auditing Council

Auditing Department
Business Management
Headquarters

取締役（社外）/ 田矢 徹司、取締役/ 原田 博行、取締役/ 関谷 譲、代表取締役社長/ 深山 英世、
取締役/ 深山 忠広、取締役/ 三池 嘉一、取締役/ 木村 鋼、取締役/ 田尻 和人

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2013

営業総

34

CSR推進・コンプライアンス・リスク管理体制
当社は、法令遵守と社会倫理の遵守を企業活動の原点■ CSR 推進・コンプライアンス・リスク管理体制
取締役会としています。特にコンプライアンス体制については、報告

企業倫理憲章の制定、内部通報制度の確立、コンプライ
アンス委員会の設置によって強化を図っています。
コンプライアンス委員会は取締役会の諮問機関で、代表取締役社長が委員長、弁護士や社内委員らが委員を務めており、教育研修や情報管理体制の充実・強化など、コ報告

コンプライアンス
委員会
委員長：代表取締役社長
委員：社内委員、顧問弁護士

報告

CSR委員会

リスク管理委員会

委員長：経営管理本部長
委員：CSR担当者

委員長：代表取締役社長
委員：社内委員、社外委員（弁護士、会計士）

コンプライアンス
ホットライン
所管：総務法務部

ンプライアンスにかかわるさまざまな取り組みを推進

通報・相談等

各事業部・各部

しています。
CSR活動については、取締役会直属のCSR委員会が推進を図っていますが、全社的な■ コンプライアンスに関する具体的取り組み（2013年3月期）

内容

テーマ

開催数

リスク管理についてはリスク管理委員会がE-learning「契約について」など

2回統括する仕組みとなっています。

E-learning（新入社員、中途入社社員を対象とした研修）「情報管理」など

コンプライアンス研修「通報者保護と内部通報制度の活用」など

2回置して機能強化を図り、内部統制システム

コンプライアンス研修（役員を対象とした研修）「取締役の法的責任」など

2回に係る基本方針に基づき、その有効性の検コンプライアンス研修「ハラスメントについて」など（管理職を対象とした研修）

3回

証と評価、
および改善を行っています。

コンプライアンス研修「コンプライアンスの基本」など（新入社員を対象とした研修）

1回

内部監査体制については、
独立した内部監
査部門である監査部に加えて監査会議を設

2カ月単位

良質なサービスと豊かな暮らしの提供
良質な住宅の供給、中でも良質な賃貸住宅の供給は、現このような取り組みを通じて、良質なサービスと豊かな在もなお住まいに関する重大な社会的課題です。その社会暮らしを享受できるような住まいの提供に努めています。

的な課題の中でも、単身世帯の留守を狙う窃盗、住居への侵入などから住まいを守ることは急務といえます。当社では、防犯、防災機能の強化を図った住宅の提供を目指して
おり、セキュリティシステムの導入、防犯仕様の強化や、入居者へのサポート強化で、その課題に取り組んでいます。
もう一つの課題は、単身世帯の占める比率が30%を超えるような中で、暮らしの多様化に対応した賃貸住宅が求められていることです。
当社では、女性入居者向けアパートの開発や、外国籍のお客様サポートの充実などにより多様化への取り組みを続けています。

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2013

● 中国語・韓国語・ポルトガル語
による賃貸サイト

Who we are

What our strategy is

What our businesses are

How CSR supports
our management

Financial Section &Corporate Data

地域社会への貢献
都市化と過疎化の進行は、昔から築かれてきた地域のつペットボトルのキャップを回収するエコキャップ運動、古

ながり、絆といったものをますます希薄にしています。当本回収による収益を日本赤十字社に寄付する「レリリの社は、事業を展開している各地域において、オーナー様、取募金」、自 販 機 の引先企業と共同でのクリーンキャンペーンの実施や、当社

売上の一部を福の介護施設「あずみ苑」での職場体験の受け入れ、子ども祉団体に寄付す

110番の家への協力、除雪作業の手伝いなどを通じて、広るボランティア

くステークホルダーの皆様との交流を深め、社会に絆と連

ベンダーなども

帯をもたらすような地域貢献活動を目指しています。

行っています。

このほか日常的な社会貢献活動として、献血への協力、● クリーンキャンペーンを開催

快適な職場環境の構築と多様な人材育成
少子高齢化の進行、労働力人口の減少に伴い、
ワークライ

ています。
当社では、
育児休暇、
短時間勤務、介護休暇などの

フバランスはこれまで以上に重要になっています。そのた制度を導入し、労働時間の短縮や多様化を推進するなどしめに企業は、多様なて、ワークライフバランスを推進しています。
また、
障がい者

働き方の推進や労雇用、外国籍者雇用を積極化し、女性が働きやすい職場づく

働時間の見直しなりを推進することで、多様性への配慮も実施しています。

ど、さまざまな制度

これらの取り組みによって、社員一人ひとりが多様な個や取り組みを進め性と能力を発揮できる、働きやすく快適な職場環境づくり

ることが求められを目指しています。

● 新たに立ち上げた女性企画室のスタッフ

地球環境にやさしい社会の実現
その一つは、東日本大震災から発した電力問題を解決すて未来のエコ賃貸住宅開発への貢献を目指したり、環境配ることです。その問題解決の一助となるべく、太陽光発電

慮型住宅の開発に注力するなど、企業活動全域で環境負荷システムの設置を推進しています。既存アパートの屋根に低減への貢献を目指しています。

太陽光パネルを設置する事業を推進する一方で、2013年3月からは特別目的会社を設立して発電事業を行う「屋根借り太陽光発電事業（ルーフメガソーラープロジェクト）」を推進しています。
もう一つは、増加傾向にある温室効果ガスの削減への取り組みです。賃貸住宅の環境性能に対する実測調査によっ● 環境性能実測調査の様子

CSR に関する活動の詳細に関しては、
CSR レポート（http://www.leopalace21.co.jp/corporate/csr/）をご覧ください。

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2013

35

36

リスク情報
当社グループの経営成績および財政状態に影響を及ぼ（3）有形固定資産および販売用不動産

す可能性があるリスクには、次のようなものがあります。

当社グループが保有している有価証券、固定資産及びそただし、当社グループの事業に関する全てのリスクを網羅の他の資産は、時価の下落等による減損または評価損の計したものではありません。なお、文中における将来に関す上によって、当社グループの業績及び財務状況に影響を与る事項は、当連結会計年度末現在において当社グループがえる可能性があります。
また、ホテル・リゾート関連事業な判断したものであります。

どの設備更新・維持については、今後も継続的な投資を行う必要性があり、この結果、減価償却費の変動に伴う業績（1）
売上高についてへの影響が生じる可能性があります。

当社物件は単身者のご利用が多く、法人契約の場合には出張などの短期滞在用や社員寮などとしてご利用頂いて（4）貸倒引当金および貸倒損失います。従って、景気や企業業績などを背景とした雇用状

当社グループは、ファイナンス事業を行っているため、

況や出張ニーズなどの変動が、当社物件の利用状況に影響

アパートローンや不動産担保貸付金等の営業貸付金残高を与える可能性があります。

があります。
また、
住宅ローンや会員権ローン等を利用する

また、当社は、顧客との建物建築請負契約の締結をもっ顧客のために金融機関に対して債務保証を行っておりまて受注計上しておりますが、その遂行において顧客の金融す。
返済懸念先となったアパートローン等は、固定化営業債

機関借入、即ちローン利用可否は重要なファクターとなり権として区別し、個別貸倒引当金を計上しておりますが、ます。金融機関の貸出姿勢、土地担保評価や金利動向等の今後の回収不能の発生あるいは債務保証の履行によって、情勢が変化した場合には、売上高の変動を通して当社業績

当社グループの業績に影響を与える可能性があります。

に影響が及ぶ場合があります。
（5）空室損失引当金（2）
売上原価について当社は、空室拡大による損失リスクにあらかじめ備える

当社は、オーナー様との建物賃貸借契約に基づき対象物

べく、合理的な見積可能期間内に発生が見込まれる損失の件の一括借上げを行い、当初契約時に定められた期間にお額に対して「空室損失引当金」を設定しております。空室損

いて、同じく定められた固定賃料をオーナー様にお支払い

失引当金は、
個別賃貸物件毎の設定家賃、世帯数及び個別にしています。従って、この期間中に当社が受け取る住居人算定された将来予測入居率に基づいて算出しているため、からの家賃収入に変動が発生した場合には、当社の収益性

これらの計数が悪化した場合、引当額の増加につながり、に影響が及ぶ可能性があります。

賃貸事業部門の業績に影響を与える可能性があります。

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2013

Who we are

What our strategy is

What our businesses are（6）長期預り敷金保証金

How CSR supports
our management

Financial Section &Corporate Data

（8）情報漏洩

当社にはアパート修繕に備えるためのオーナー様から当社グループは、お客様など取引先の同意や機密保持契の長期預り金があります。これは主にレオパレス共済会の約に基づいて入手した個人情報をはじめとして、多くの情解散に伴う、各オーナー様からの将来の修繕費用の一部報を保有しております。情報セキュリティ管理の実現のたとしての預り金であります。当社は、賃貸事業としてオーめに必要な行動指針を定め、コンプライアンス委員会を主ナー様から一括で借上げ運営管理をしているアパートの体として役員、社員への教育と徹底に努めておりますが、維持管理体制には万全を期しており、定期修繕費用につい万一、何らかの情報漏洩が発生した場合には、当社グルーても綿密な長期計画に基づく予算化を行っておりますが、プの信頼性を損なうこととなり、業績に影響を与える可能

予想外の大規模修繕等が発生した場合には、当社の財政状性があります。

態に影響を与える可能性があります。
また、グアムリゾート事業に係るレオパレスリゾート会（9）その他

員権の預託金があり、平成5年7月の開場以来、預託されて当社グループは、事業展開上、様々なリスクがあることいるものであります。当社グループでは会員の利用向上のを認識し、それらを出来る限り防止、分散あるいは回避すため、施設の充実や会員向けサービスの向上を図っておりるように努めております。

ますが、今後、予想外の預託金償還請求が発生した場合にしかしながら、当社グループが事業を遂行するにあたは、当社の財政状態に影響を与える可能性があります。

り、経済情勢、不動産市況、金融・株式市況、法的規制や災
害およびその他の様々な影響が発生した場合には、当社（7）財務制限条項
当社が複数の金融機関との間で締結している借入れにグループの業績および財政状態に影響を与える可能性があります。

係る契約には財務制限条項が定められております。従って、当社の連結および単体の純資産、連結および単体の有利子負債額、単体営業損益等の項目が当該財務制限条項に抵触した場合には、金融機関の請求により、当該借入れ並びに社債その他の借入れについて期限の利益を喪失し、当社の事業運営に影響を及ぼす可能性があります。

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2013

37

38

連結財務諸表連結貸借対照表（百万円）

前連結会計年度

当連結会計年度(平成24年3月31日)(平成25年3月31日)

増減

資産の部
現金及び預金¥41,477¥

41,47756,681¥

41,477
15,203

売掛金

4,541

4,541
4,360

△180
4,541

完成工事未収入金

1,004

1,004
2,231

1,004
1,227

営業貸付金

2,419

2,419
1,879

△539
2,419

※1

前払費用

18,997

18,997
12,772△6,22518,997

繰延税金資産

3,093

3,093
4,273

3,093
1,180

未収入金

1,152

1,152
1,017

△135
1,152

その他

10,821

10,821
8,025△2,795
10,821

貸倒引当金

△446

△446
△346

△446
100

流動資産合計83,061

83,06190,896

83,061
7,834

建物及び構築物（純額）

55,11655,11654,74055,116△376

土地82,105

82,10580,780△1,325
82,105

4,790

4,790
3,477

△1,3134,790

142,013142,013
138,997

142,013△3,015無形固定資産合計

7,079

7,079
6,613

△466
7,079

投資有価証券

6,489

6,489
7,176

6,489
687

固定化営業債権

2,837

2,837
1,900

△937
2,837

※1

長期前払費用

18,295

18,295
8,127△10,167
18,295

繰延税金資産

3,318

3,318
6,586

3,318
3,267

その他

5,016

5,016
3,910

△1,106
5,016△3,390△3,390△2,606△3,390783

32,56732,56725,094△7,47232,567

181,659

181,659
170,705△10,954
181,659

61

61
48

△13
61

¥ 264,783¥ 261,649
264,783¥ 264,783△3,133

その他
有形固定資産合計※2

貸倒引当金
投資その他の資産合計
固定資産合計繰延資産
資産合計※1 前払費用・長期前払費用の主たるものはオーナー様に対する「一括借上前払家賃」であり、当連結会計年度では、前払費用のうち11,058百万円、長期前払費用のうち7,466百万円がそれにあたります。
※2 主な有形固定資産の内訳は以下の通りです。
前連結会計年度（百万円）

居住用賃貸不動産¥

62,688

当連結会計年度¥

59,657

国内ホテル

14,473

13,872

本社等事業所

24,301

24,036

レオパレスリゾート

18,735

20,171

ウェスティン

11,042

11,816$ 241,447$ 233,431

144,793

139,092

グアムホテル※3

レオパレスリゾート
ウェスティン※3※3 千米ドル

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2013

Who we are

What our strategy is（百万円）

What our businesses are

How CSR supports
our management

前連結会計年度

当連結会計年度(平成24年3月31日)(平成25年3月31日)

Financial Section &Corporate Data

増減

負債の部
買掛金

¥

2,791

¥

2,670

¥

△120

工事未払金

13,313

14,307993

短期借入金等

46,265

15,374△30,890

リース債務

1,348

1,097

△250

未払金

14,20813,252

△956

※1

前受金

58,30149,036△9,265

未成工事受入金

2,957

3,807

850

620

529

△91

完成工事補償引当金等
その他

5,717

5,069

△648

流動負債合計145,524

105,144△40,379

2,040

1,480

△560

長期借入金

社債

0

30,02030,020

リース債務

2,000

1,054

△946

退職給付引当金

8,041

8,634

593

空室損失引当金※2

19,207

13,950△5,256

長期預り敷金保証金※3

9,853

8,984

△869

長期前受金※1

42,68032,357△10,322

その他

1,605

1,872

267

固定負債合計85,427

98,353

12,925

負債合計

230,951

203,498△27,453

資本金

56,56262,867

6,304

資本剰余金

33,88339,424

5,540

利益剰余金

△44,963△31,018

13,944自己株式△4,959△4,726232

純資産の部

株主資本合計40,52366,54626,022

その他の包括利益累計額合計△6,719△8,413△1,693

26

18

△8

新株予約権
純資産合計
負債純資産合計

33,831

58,151

24,319¥ 264,783¥ 261,649¥ △3,133※1 当連結会計年度における前受金・長期前受金の主たるものは以下の通りです。
前受金：マンスリー利用料28,637百万円、アパート家賃14,806百万円、家具・家電メンテナンス費用3,817百万円
長期前受金：マンスリー利用料14,714百万円、建物修繕費用12,094百万円、家具・家電メンテナンス費用5,549百万円※2 賃貸事業において、一括借上契約による空室損失の発生に備えるため、個別賃貸物件毎の設定家賃及び将来予測入居率に基づき、合理的な見積可能期間内に発生が見込まれる損失の額を空室損失引当金に計上しております。なお、四半期毎に洗い替えを行い、賃貸事業の売上原価にて繰入・戻入処理をしております。
※3 当連結会計年度における長期預り敷金保証金の主たるものはグアムリゾートにかかる会員権預託金4,344百万円と修繕一時金3,135百万円です。

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2013

39

40

連結損益計算書（百万円）（

前連結会計年度

当連結会計年度

自 平成23年4月 １日
至 平成24年3月31日

自 平成24年4月 １日
至 平成25年3月31日

）

（

増減

）

売上高

¥ 459,436¥ 454,222¥ △5,214

売上原価

403,572

396,508△7,063

売上総利益

55,86457,7131,849

販売費及び一般管理費

51,27850,299

△978

2,615

2,905

289
217

広告宣伝費
販売手数料

2,025

2,242

給与等

22,80622,829

23

賃借料

2,860

2,424

△436

減価償却費

1,783

1,570

△212

租税公課

3,400

2,988

△411

その他

15,785

15,338

△447

営業利益

4,585

7,413

2,827

営業外収益

1,284

6,036

4,751

為替差益

※1

0

5,592

5,592

その他

1,284

443

△840

営業外費用

3,520

2,358

△1,161

支払利息

1,375

1,423

48

支払手数料

632

548

△84

為替差損※1

580

0

△580

その他

932

386

△545

経常利益

2,349

11,091

8,741

特別利益

1,729

138

△1,591

2,726

2,258

△468

減損損失

2,610

2,172

△437

その他

115

85

△30

税金等調整前当期純利益

1,352

8,971

7,618

法人税、住民税及び事業税

205

313

107

法人税等還付税額

△13

△6

6

法人税等調整額△428△4,670△4,241

法人税等合計△236△4,364△4,127

特別損失
※2

当期純利益

¥

1,588

¥

13,335¥

11,746※1 当社グループは、海外において子会社を通じてホテル・リゾート関連事業を展開しているため、為替変動の影響を受けます。当社の連結子会社Leopalace Guam Corporation(LGC)は、当社から設備資金調達を目的とした借入金債務を有しておりますが、
アメリカドルの為替変動に伴い毎決算日の為替相場で換算することから為替差損益が発生しております。ただし、2013年3月26日付のLCGに対する債権の株式化（DES）を実行し、為替変動の影響を極小化しました。
※2 各会計年度の主な減損損失は以下の通りです。
（百万円）

居住用賃貸不動産

前連結会計年度¥

2,607

当連結会計年度¥

1,903

除却予定資産30

休止固定資産（遊休地）

0

269

合計

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2013

¥

2,610

¥

2,172

Who we are

What our strategy is

What our businesses are

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Financial Section &Corporate Data

連結キャッシュフロー計算書（百万円）

税金等調整前当期純利益（

前連結会計年度

当連結会計年度

自 平成23年4月 １日
至 平成24年3月31日

自 平成24年4月 １日
至 平成25年3月31日

¥

減価償却費

1,352

）

（

¥

増減

）

8,971

¥

7,618

6,046

5,683

△363

空室損失引当金の増減額（△は減少）△13,398△5,2568,141

役員退職慰労未払金の増減額（△は減少）△1,185

0

1,185

580

△5,592△6,173

2,610

2,172

△437

為替差損益（△は益）減損損失
売上債権の増減額（△は増加）

3,867

△102

△3,969

長期前払費用の増減額（△は増加）

20,616

16,299△4,317

仕入債務の増減額（△は減少）

3,483

△503

△3,986

未成工事受入金の増減額（△は減少）△1,098850

1,948

前受金の増減額（△は減少）△11,006△19,587△8,580

預り保証金の増減額（△は減少）△16,385△1,033

15,352

未払消費税等の増減額（△は減少）△1,081

74

1,155

その他

2,990

4,545

1,555

法人税等の支払額

△567

△454

113

営業活動によるキャッシュ・フロー

△3,174

6,069

9,243

有形固定資産の取得と売却

△565

△707

△141

無形固定資産の取得による支出

△238

△183

54

投資有価証券の取得と売却

△49

84

134

定期預金の預入による支出

△800

△300

500

380

600

219

△2,264500

2,764

定期預金の払戻による収入
その他
投資活動によるキャッシュ・フロー

△3,537△63,531

短期借入れと短期借入金返済

16,213△27,029△43,242

長期借入れと長期借入金返済△7,23825,46632,7050

12,551

12,551

株式の発行による収入※1△1,729△1,840△110

財務活動によるキャッシュ・フロー

その他

7,245

9,148

1,903

現金及び現金同等物に係る換算差額

△147

292

439

385

15,503

15,118

現金及び現金同等物の増減額（△は減少）
現金及び現金同等物の期首残高
現金及び現金同等物の期末残高

40,492¥40,87740,877¥56,381385¥

15,503※1 2012年2月27日に発行した、第三者割当による第1回〜第3回新株予約権の全額行使によるものです。

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2013

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会社概要
●会社データ● 役員（2013年3月31日現在）

会社名

株式会社レオパレス21

取締役

本社

東京都中野区本町2丁目54番11号
TEL.03-5350-0001（代）

設立

1973年8月17日

資本金628億6,736万円

事業内容 アパート・マンション・住宅等の建築・賃貸管理
及び販売、リゾート施設の開発・運営、ホテル事（2013年6月27日現在）

代表取締役社長

深山

英世

取締役

深山

忠広

取締役

関谷

譲

取締役

三池

嘉一

取締役

木村

鋼

取締役

田尻

和人

取締役

原田

博行

取締役（社外）

田矢

徹司

常勤監査役

岩壁

真澄

常勤監査役

山田

睦裕

監査役（社外）藤原浩一

監査役（社外）中村

正彦

業、ブロードバンド通信事業、介護事業他
従業員数 連結6,277名単体

5,390名監査役●大株主の状況（上位10名）（2013年3月31日現在）

株主名

持株数
（千株）

持株比率（％）

1 日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社（信託口）

19,7009.25

2 ゴールドマンサックスインターナショナル

13,254

6.22

12,9736.09

4 株式会社LIXILリアルティ

10,500

4.93

5 レオパレス21取引先持株会

6,853

3.21

6 日本マスタートラスト信託銀行株式会社
（信託口）

6,030

2.83

7 MSIP CLIENT SECURITIES

3,562

1.67

8 高橋

3,229

1.51

3,123

1.46

3,030

1.42

3 ステート

ストリート

バンク

アンド

トラスト

カンパニー

505019新

9 クレディ・スイス・セキュリティーズ（ヨーロッパ）リミテッド

メインアカウント

10 MSCO CUSTOMER SECURITIES（注）1. 当社は自己株式4,569千株を保有しておりますが、上記大株主からは除外しております。
2. 上記所有株式数のうち、信託業務に係る株式数は次のとおりであります。
日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社（信託口） 19,670千株
日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口）
6,030千株
3. 持株比率は、自己株式を控除して計算しております。

●株式の状況

（2013年3月31日現在）

発行可能株式総数

500,000,000株

発行済株式総数

217,443,915株

株主数

35,586名

上場市場

東京証券取引所
市場第一部

株式名簿管理人

三菱UFJ信託銀行株式会社

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2013

● 株主構成（2013年3月31日現在）■ 金融商品取引業者
3.5％■ 自己名義株式
2.1％■ 事業法人・その他の法人7.8％■ 個人･その他
27.5％■ 金融機関
16.4％■ 外国法人等
42.8％

Who we are

What our strategy is

How CSR supports
our management

What our businesses are

Financial Section &Corporate Data

●地域別管理戸数と賃貸店舗数（2013年3月31日現在）

総管理戸数

パートナーズ店舗数
直営店舗数

管理戸数

546,204戸
直営店舗総数4
8

14,267

174店

43

5,195
沖縄

パートナーズ店舗総数

4
2

北海道

192店
13
13

40,68012
15

33,29426
24

77,807

北陸・甲信越東北

18
1036,975

近畿

中国

12
14

39,837北関東

14,498
四国

6
5
28
23

86,63121
15

43,09048
45

153,930
中部

九州

首都圏

●株価と出来高の推移（2013年3月31日現在）

出来高の推移

株価の推移
（円）

（千株）

500

120,000

400

100,000

300

80,000200

60,000100

40,00020,000

0

2012年
4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月

11月

12月

2013年
1月

0

2月

3月

株式会社レオパレス 21 ／アニュアルレポート 2013

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株式会社 レオパレス21〒164-8622 東京都中野区本町2丁目54番11号
電話：03-5350-0001（代）http：//www.leopalace21.co.jp/

本冊子は適切に管理された木材を原料としてつくられた「ＦＳＣ®認証紙」に、環境にやさしい植物油インキを使い印刷しています。

©Leopalace21 Corporation 2013
Printed in Japan

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