2021年９月期

決算短信(REIT)
2021年11月18日

不動産投資信託証券発行者名

森トラスト総合リート投資法人

上場取引所

コ

号

8961

URL

者

(役職名) 執行役員

(氏名) 八木名

森トラスト・アセットマネジメント株式会社者(役職名) 代表取締役社長

者(役職名) 総合リート運用本部

ー

ド

代
資

産

運

代
問

番

表
用

会

社

表
合

せ

先

責

任

運用戦略部長東https://www.mt-reit.jp/
政幸(氏名) 山本

道男(氏名) 内藤宏史(ＴＥＬ) (03)6435-7011
有価証券報告書提出予定日

2021年12月24日

分配金支払開始予定日 2021年12月13日

決算補足説明資料作成の有無 ：有：有 （機関投資家及びアナリスト向け）
決算説明会開催の有無(百万円未満切捨て)
１．2021年９月期の運用、資産の状況（2021年４月１日～2021年９月30日）（１）運用状況
営業収益
営業利益
経常利益
2021年９月期
2021年３月期(％表示は対前期増減率)
当期純利益

百万円

％

百万円

％

百万円

％

百万円

％

9,202
8,789

4.7
△1.0

5,563
5,464

1.8
0.5

5,205
5,116

1.7
1.1

5,041
5,115

△1.4
1.1

１口当たり
当期純利益
2021年９月期
2021年３月期

自己資本
当期純利益率

総資産
経常利益率

営業収益
経常利益率

円

％

％

％

3,819
3,875

3.1
3.2

1.6
1.6

56.6
58.2

（２）分配状況
1口当たり分配金
分配金総額
1口当たり
利益超過分配金（利益超過分配金 （利益超過分配金
利益超過分配金総額は含まない）
は含まない）
円
百万円
円
百万円

配当性向

純資産配当率％％2021年９月期
3,550
4,686
－
－
92.9
2.9
2021年３月期
3,875
5,115
－
－
100.0
3.2
(注１)2021年９月期の１口当たり分配金と１口当たり当期純利益の差異は圧縮積立金の取崩(134百万円)及び積立(490百万円）の実施によるものです。
(注２)配当性向については小数点第１位未満を切り捨てて表示しています。
（３）財政状態
総資産

純資産

自己資本比率１口当たり純資産

百万円

百万円

％

円

328,288
330,301

160,106
160,180

48.8
48.5

121,292
121,348（４）キャッシュ・フローの状況
営業活動によるキャッシュ・フロー

投資活動によるキャッシュ・フロー

財務活動によるキャッシュ・フロー

現金及び現金同等物
期末残高

2021年９月期
2021年３月期

2021年９月期
2021年３月期

百万円

百万円

百万円

百万円

18,783
5,969△14,385△582△7,114△3,08921,863
24,579

２．2022年３月期(2021年10月１日～2022年３月31日)及び2022年９月期(2022年４月１日～2022年９月30日)の運用
状況の予想(％表示は対前期増減率)
営業収益
百万円

営業利益
％

百万円

経常利益
％

百万円

％

1口当たり分配金
1口当たり
当期純利益 （利益超過分配金
利益超過分配金は含まない）
百万円％
円
円

2022年３月期
8,415 △8.6 4,873 △12.4 4,511 △13.3 4,368 △13.4
3,075
0
2022年９月期
6,818 △19.0 3,270 △32.9 2,891 △35.9 3,226 △26.1
3,0000(参考)１口当たり予想当期純利益(2022年３月期)3,309円、(2022年９月期)2,444円(注1)2022年３月期の１口当たり分配金は、当期純利益に圧縮積立金取崩額(134百万円)を加算し、2022年３月期に見込んでいる不動産等売却益にかかる圧縮積立金の積立額(443百万円)を控除した全額を分配することを想定して計算しています。
(注2)2022年９月期の１口当たり分配金は、当期純利益に圧縮積立金取崩額(733百万円)を加算した全額を分配することを想定して計算しています。

※ その他（１）会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更 ：有②①以外の会計方針の変更：無③

会計上の見積りの変更

：無

④

修正再表示

：無

(注)詳細は、16ページ「会計方針の変更に関する注記」をご覧ください。
（２）発行済投資口の総口数① 期末発行済投資口の総口数（自己投資口を含む） 2021年９月期②

期末自己投資口数

2021年９月期

1,320,000 口 2021年３月期

1,320,000 口

0 口 2021年３月期

0 口(注)１口当たり当期純利益の算定の基礎となる投資口数については、29ページ「１口当たり情報に関する注記」
をご参照ください。
※※

決算短信は公認会計士又は監査法人の監査の対象外です。
特記事項
本資料に記載されている運用状況の見通し等の将来に関する記述は、本投資法人が現在入手している情報及び合理的であると判断する一定の前提に基づいており、実際の運用状況等は様々な要因により大きく異なる可能性があります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。運用状況の予想の前提条件については８
ページ「2022年３月期(2021年10月１日～2022年３月31日)及び2022年９月期(2022年４月１日～2022年９月30日)
運用状況の予想の前提条件」をご参照ください。

森トラスト総合リート投資法人(8961) 2021年９月期 決算短信

○目次
１．運用状況 ……………………………………………………………………………………………… ２（１）運用状況 ………………………………………………………………………………………… ２
２．財務諸表 ……………………………………………………………………………………………… ９（１）貸借対照表 ……………………………………………………………………………………… ９（２）損益計算書 ……………………………………………………………………………………… 11（３）投資主資本等変動計算書 ……………………………………………………………………… 12（４）金銭の分配に係る計算書 ……………………………………………………………………… 13（５）キャッシュ・フロー計算書 …………………………………………………………………… 14（６）継続企業の前提に関する注記 ………………………………………………………………… 15（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記 …………………………………………………… 15(８）会計方針の変更に関する注記 ………………………………………………………………… 16（９）財務諸表に関する注記事項 …………………………………………………………………… 17（10）発行済投資口の総口数の増減 ………………………………………………………………… 30
３．参考情報 ……………………………………………………………………………………………… 31（１）本投資法人の資産の構成 ……………………………………………………………………… 31（２）投資不動産物件 ………………………………………………………………………………… 31（３）その他投資資産の主要なもの ………………………………………………………………… 59― 1 ―森トラスト総合リート投資法人(8961) 2021年９月期 決算短信

１．運用状況
（１）運用状況(a）当期の概況① 投資法人の主な推移
本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律に基づき、森トラスト・アセットマネジメント株式会社(2003年11月１日に日本総合ファンド株式会社より商号変更)を設立企画人として、2001年10月２日に設立されました。
2002年３月28日に事業用借地契約にかかる土地「フレスポ稲毛」(信託受益権)の取得を皮切りに、運用を開始しました。
以降、着実に資産規模を拡大し、2004年２月13日に東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場(銘柄コー
ド8961)しました。
当期末現在の本投資法人の資産総額は328,288百万円となり、合計16物件の保有不動産を運用しています。
②

投資環境と運用実績
当期の日本経済は、新型コロナウイルス感染症の再拡大により、再び緊急事態宣言が発出され厳しい状況が続いたものの、個人消費や輸出関連では一部持ち直しの動きがみられました。
不動産流通市場は、金融緩和を背景に良好な資金調達環境が継続する中、財務体質強化を図る事業会社からの資産売却が複数ありましたが、国内外の投資家の投資意欲は引き続き高いことから、取引価格は高値圏で推移しました。
不動産賃貸市場のうちオフィスビルについては、テレワーク導入や企業のコスト削減に伴う賃貸面積の縮小

や、拠点集約等による大型解約が空室として顕在化したため、引き続き空室率は上昇傾向、成約賃料は下落傾
向となりました。
商業施設については、緊急事態宣言による外出自粛の継続により都市型商業及び飲食店舗は厳しい状況が続いていますが、食品スーパーや住宅関連商品等の売上は堅調に推移しました。
東京の高級賃貸住宅については、新型コロナウイルス感染症の影響は限定的であり、稼働率・賃料水準ともに堅調に推移しました。
ホテルについては、新型コロナウイルス感染症の影響による国内外の旅行者数が引き続き減少しており、厳しい業績が継続しています。
このような投資環境の中、当期の本投資法人は、運用資産における稼働率の維持に加え、2021年７月１日付
で神谷町トラストタワーの一部取得及び東京汐留ビルディングの一部譲渡を行い、より安定した収益の確保を図るべく運用を行ってまいりました。
当期末現在における本投資法人の保有不動産は16物件、帳簿価額の総額は306,237百万円となり、当期末時点
での保有不動産の稼働率は99.1％（91.9％（注））となりました。
なお、本投資法人及び本資産運用会社では、資産運用業務における環境に対する配慮、社会への貢献及び組織のガバナンス強化といったサステナビリティ向上への取組みが、中長期的な投資法人の投資主価値向上に必要不可欠であるという認識のもと、環境・社会に配慮した取組みを進めています。
当期は「E：環境」に関して、東京汐留ビルディングにおいて全てのオフィスフロアの専用部及び１階ロビーの照明のLED化を実施、また、御堂筋MTRビルにおいて地下１階及び１階共用部の照明のLED化を実施するなど設備の省エネ化を進めました。「S：社会」に関しては、新型コロナウイルス対策として、保有不動産の共用部への消毒液設置や感染予防対策に関する文書の掲示等を通じて、引き続きテナントの安全と安心に向けた取組みを行いました。また、日本赤十字社の活動に賛同し、その啓発活動に協力するため保有物件へのポスター掲示を行いました。「G：ガバナンス」に関しては、資産運用会社の全役職員に対して個人情報保護に関する研修を行うなどコンプライアンス意識の向上に努めました。
ESGに関する取組みの結果、本投資法人は、2021年に実施されたGRESBリアルエステイト評価において、ESG推進のための方針や組織体制などを評価する「マネジメント・コンポーネント」と保有物件での環境パフォーマ
ンスやテナントとの取組み等を評価する「パフォーマンス・コンポーネント」の双方において優れた参加者に与えられる「Green Star」評価を５年連続で獲得しました。また、総合スコアのグローバル順位により５段階で格付されるGRESBレーティングでは「４ Stars」を取得しました。
（注）括弧内には、賃料収入がサブリース契約の賃料に連動する仕組みのマスターリース契約またはパス・スル
ー型のマスターリース契約を採用している物件について、サブリース契約に基づく稼働率を基に算出した
場合の稼働率を記載しています。

― 2 ―森トラスト総合リート投資法人(8961) 2021年９月期 決算短信③

資金調達の概要
当期においては、期限の到来した既存借入金の返済に充てるため、計17,000百万円の借入れを実施しました。
この結果、有利子負債残高は155,000百万円、うち長期借入金は135,000百万円(１年内返済予定の長期借入金
31,500百万円を含みます。)、投資法人債は14,000百万円(１年内償還予定の投資法人債3,000百万円を含みます。)となっています。なお、期末総資産有利子負債比率は47.2％(前期末47.5％)となっています。
また、2021年９月30日現在、本投資法人は株式会社日本格付研究所(JCR)からAA(格付の見通し：安定的)の長期発行体格付を取得しています。

④

業績及び分配の概要
このような運用の結果、当期の業績は、営業収益9,202百万円、営業利益5,563百万円となり、そこから借入金にかかる支払利息等を控除した経常利益は5,205百万円、当期純利益は5,041百万円となりました。
また、分配金については税制の特例（租税特別措置法第67条の15）の適用により、利益分配金の最大額が損金算入されることを企図して、租税特別措置法第66条の２の「平成21年及び平成22年に土地等の先行取得をした場合の課税の特例」により積み立てた圧縮積立金の一部134百万円の取り崩し及び租税特別措置法第65条の７の「特定資産を買換えた場合の課税の特例」を活用し積み立てた圧縮積立金490百万円を控除した後の当期未処分利益全額を分配することとし、投資口１口当たりの分配金は3,550円となりました。

― 3 ―森トラスト総合リート投資法人(8961) 2021年９月期 決算短信(b）次期の見通し① 概況
日本経済の今後については、ワクチン接種の進捗などに伴い行動制限が緩和されていくもとで、外需の増加
や緩和的な金融環境、政府の経済対策の効果にも支えられて、徐々に回復していくと期待されます。一方で、新型コロナウイルス感染症の影響には引き続き注視が必要と考えます。
不動産流通市場は、投資対象となる物件売却は限定的な状況が継続する中、国内外の投資家を中心に高い投資需要が継続しているため、当面は期待利回りが低水準で推移するものと考えます。
不動産賃貸市場のうちオフィスビルについては、テレワークの普及や企業のコスト削減により空室率の上昇
傾向及び賃料の下落傾向が続くことが予想されますが、緊急事態宣言の解除に伴う企業の出社率の上昇や新規供給の減少により、需要の回復も見込まれます。
商業施設及びホテルについては、新型コロナウイルス感染症の影響により厳しい状況が続くことが予想されますが、緊急事態宣言の解除に伴う飲食営業や国内旅行の自粛要請緩和により、業績の回復も期待されます。
東京の高級賃貸住宅については、新規供給量が限定的であり安定した需給環境を維持しているため、稼働率・賃料水準ともに底堅く推移することが見込まれます。
②

保有不動産の運用戦略
本投資法人は、保有不動産の賃貸借契約形態において、市場賃料水準の下落が直ちに本投資法人の保有不動
産の収益に大きな影響を与えることがないよう、引き続き中長期で固定賃料とする定期建物賃貸借契約の比重
を一定の割合で確保していきます。
但し、新規賃貸借契約の締結の際には、契約期間、賃料の中長期固定化等に関して、対象不動産の立地や特徴を見極めたうえで、適宜検討を行い、収益の最大化を目指します。
また、保有不動産の運営管理については、市場競争力を維持向上させ、安定的な運用が可能となるよう、以下の方針にて行います。
１．入居しているテナント満足度向上に注力し、各保有不動産の特徴を見極めたうえで、予防保全・安全管理の徹底及びテナントとのカスタマーリレーションの充実等に留意し、本投資法人の保有不動産の高稼働率の維持に努めます。また、空室及び空室予定の発生の際は、市場分析を的確に行ったうえで、森トラスト
グループ、不動産仲介会社及びプロパティ・マネジメント会社と連携してリーシングに注力します。
２．新規賃貸借契約の締結に際しては、将来の賃貸収益を確実なものにするため、中長期の定期建物賃貸借契約、その他賃料の固定化または契約期間の長期化に配慮した賃貸借契約を締結するよう努めます。また、安定的な内部成長が期待できる保有不動産については、インカムゲインの増加を取り込めるような契約も取り入れます。
３．保有不動産の経年劣化や築年数を考慮のうえ、老朽化した設備等に関しては更新を行い、さらに、競合物件に引けをとらない市場競争力を高めるため、積極的な投資を行い、安定的な稼働率の維持に努めます。

③

新規投資不動産の投資戦略
本投資法人の資産規模の拡大及び新規投資不動産取得のため、物件情報ルートのさらなる開拓・深耕を図り、質の高い物件情報の収集に努めることに注力しつつ、以下の投資戦略のもとで投資を行うことを基本とします。
１．本投資法人は、投資不動産の用途にかかわらず、「東京都心部」を中心に資産総額の60～80％を目途に投資を行います。また、「その他」の地域に立地する投資不動産であっても、例えば、交通結節点等の利便性が良いオフィス集積度の高い地域に立地しているオフィスビルや、商圏内で高い競争力を有する優良商業施設等については、投資を行います。
２．本投資法人は、「オフィスビル」を用途とする投資不動産に対し、資産総額の70～90％を目途に投資を行うとともに、「オフィスビル」以外の投資不動産として、「商業施設」（資産総額の10～30％）及び「その他」（資産総額の0～10％）に対しても併せて投資を行うものとします。但し、「その他」の用途としては、当面の間、住宅及びホテルに限るものとします。
３．本投資法人は、中長期の賃貸借契約を賃借人と締結することを基本とします。また、可能な限り、定期建物賃貸借による契約、その他賃料の固定化または契約期間の長期化に配慮した賃貸借契約を締結するように努めます。なお、投資不動産の賃貸にかかる契約形態については、投資不動産を直接テナントに賃貸する形態のほか、テナントとの間に賃借人（マスターレッシー）を介在させ、マスターレッシーに対し賃貸する形態（マスターリース契約）がありますが、マスターリース契約については、対象不動産の規模、用途、入居テナント等の特性を吟味したうえで一定の効果が認められる場合には積極的に検討するものとし
ます。

― 4 ―

森トラスト総合リート投資法人(8961) 2021年９月期 決算短信

④

財務戦略等
金融環境の変化によるマイナスの影響を抑えつつ資金調達コストの低減を図ることを念頭に、借入金額、借入期間及び金利の固定化等について検討し、最適なバランスで調達するよう努めます。また、従前からの金融機関との長期的なリレーションを重視しながらも借入先の多様化や投資法人債の発行も検討します。

⑤ 決算後に生じた重要な事実
１．資産の譲渡
本投資法人は、2021年10月１日付で資産の譲渡を行いました。
東京汐留ビルディング（ⅰ）譲渡の概要
譲渡資産 ：不動産信託受益権（共有持分1,000,000分の62,411）
譲渡価格 ：13,980百万円（但し、譲渡費用、固定資産税・都市計画税の精算額及び消費税等を除きます。）
譲渡益：営業収益として不動産売却益を2022年３月期に約14億円計上する予定です。
譲渡日：2021年10月１日
買主：森トラスト株式会社
備考：２回に分けて譲渡する売買契約を2021年３月25日付で締結しており、第１回は2021年７月１日付で共有持分1,000,000分の62,411を信託設定し、第２回は2021年10月１日付で共有持分
1,000,000分の62,411を追加信託設定したうえで、譲渡したものです。（注）（注）各回毎に、譲渡対象となる共有持分に対応する別個の不動産信託受益権が設定されており、第１回の不動産信託受益権とは別の不動産信託受益権を譲渡しました。
（ⅱ）譲渡資産の概要
所在地：東京都港区東新橋一丁目９番１号（住居表示）
用途：オフィスビル（登記簿記載の種類：事務所・ホテル・店舗・駐車場）
地積：17,847.73㎡（他の共有者の共有持分を含みます。）
延床面積 ：建物一棟：191,394.06㎡
構造：鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート・鉄骨造 陸屋根／地下４階付37階建
建築時期 ：2005年１月
２．資産の取得
本投資法人は、2021年10月１日付で資産の取得を行いました。
神谷町トラストタワー（ⅰ）取得の概要
取得資産 ：不動産信託受益権
土地 所有権及び地上権（敷地権の割合10,000,000,000分の333,628,617）
建物 区分所有権（家屋番号801）
投資法人の所有にかかる専有部分：3,797.72㎡
取得価格 ：13,980百万円（但し、取得経費、固定資産税、都市計画税及び消費税等を除きます。）
取得日：2021年10月１日
売主：森トラスト株式会社
備考：２回に分けて取得する売買契約を2021年３月25日付で締結しており、第１回は2021年７月１日付で信託設定を行い、第２回は2021年10月１日付で追加信託設定したうえで、取得したものです。（注１）（ⅱ）取得資産の概要
所在地：東京都港区虎ノ門四丁目１番１号（住居表示）
用途：オフィスビル（登記簿記載の種類：事務所）(注２)
地積：建物一棟の敷地：16,131.84㎡
延床面積 ：建物一棟：196,037.12㎡構造：鉄骨・鉄筋コンクリート造 陸屋根／地下４階付37階建
建築時期 ：2020年３月(注１）各回毎に、取得対象となる区分所有権に対応する別個の不動産信託受益権が設定されており、第１回の不動産信託受益権とは別の不動産信託受益権を取得しました。
（注２）本取得物件は事務所・店舗・医療施設・ホテル・住宅等の複合物件となっていますが、取得対象
区画の用途（事務所）を記載しています。

― 5 ―森トラスト総合リート投資法人(8961) 2021年９月期 決算短信⑥

運用状況の見通し
2022年３月期（2021年10月１日～2022年３月31日）の運用状況については、以下のとおり見込んでいます。
また、運用状況の予想の前提条件がそのまま推移したと想定した場合、2022年９月期（2022年４月１日～2022
年９月30日）の運用状況は以下のとおりとなります。
運用状況の予想の前提条件については、以下の「2022年３月期（2021年10月１日～2022年３月31日）及び2022年９月期（2022年４月１日～2022年９月30日）運用状況の予想の前提条件」をご参照ください。
2022年３月期

2022年９月期

営業収益8,415百万円

6,818百万円

営業利益4,873百万円

3,270百万円

経常利益

4,511百万円

2,891百万円

当期純利益

4,368百万円

3,226百万円

3,075円

3,000円

１口当たり分配金(注１)上記運用状況は一定の前提条件に基づいて算出した現時点でのものであり、状況の変化により、実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、１口当たり分配金は変動する可能性があり、これらの額を保証するものではありません。
(注２)2022年３月期の分配金については内部留保の一部取り崩し及び積み立てを、2022年９月期の分配金については内部留保の一部取り崩しをそれぞれ前提としています。

― 6 ―森トラスト総合リート投資法人(8961) 2021年９月期 決算短信

[2022年３月期（2021年10月１日～2022年３月31日）及び2022年９月期（2022年４月１日～2022年９月30日）運用状況の予想の前提条件]
項目
運用資産
発行済投資口の総口数
有利子負債及び
その借換え

営業収益

前提条件
・2021年９月30日現在保有している16物件に、2021年10月１日に実施した「神谷町トラストタ
ワー」の一部取得及び「東京汐留ビルディング」の一部譲渡を反映した前提としています。
・実際には、その他の物件の取得、譲渡により変動する可能性があります。
・2021年９月30日現在の発行済投資口の総口数1,320,000口を前提としています。但し、期中に投資口の発行等を行うことにより変動する可能性があります。
・2021年９月30日現在の有利子負債残高は155,000百万円となっています。
・2022年３月期中に期限を迎える借入金17,500百万円の返済及び投資法人債3,000百万円の償還については借換え、投資法人債の発行による充当を前提としています。2022年９月期中に期限を迎える借入金20,000百万円の返済については借換えを前提としています。
・賃貸事業収入については、テナント動向等を勘案しています。
・テナントによる賃料の滞納または不払いがないことを前提としています。
・2022年３月期及び2022年９月期の「東京汐留ビルディング」のオフィス・店舗部分は、現時点で締結済みのサブリース契約に基づく賃料を前提としています。
・2022年３月期及び2022年９月期の「新橋MTRビル」については、2022年１月より空室を前提としています。
・「東京汐留ビルディング」の一部譲渡による不動産等売却益を、2022年３月期約14億円見込んでいます。

営業費用・保有する不動産等にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税については、賦課決定された税額のうち、当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用に計上しています。但し、不動産等の取得に伴い精算金として譲渡人に支払った取得年度の固定資産税、都市計画税等相当額については、当該不動産等の取得原価に算入されるため当該計算期間の費用として計上されません。
・修繕費については、必要と想定される額を費用として計上しています。しかし、予想し難い要因による建物の毀損等により緊急に発生する可能性があること、一般的に年度による金額の差異が大きくなること及び定期的に発生する費用でないこと等から、修繕費が予想金額と大きく異なる結果となる可能性があります。
・公租公課については、2022年３月期872百万円、2022年９月期945百万円を想定しています。
・管理業務費については、2022年３月期722百万円、2022年９月期721百万円を想定しています。
・減価償却費については、2022年３月期1,127百万円、2022年９月期1,120百万円を想定しています。
・賃貸事業費用以外の営業費用(資産運用報酬、資産保管手数料、一般事務委託手数料等)については、2022年３月期465百万円、2022年９月期414百万円を想定しています。

営業外費用

・営業外費用(借入金利息、投資法人債利息等)については、2022年３月期362百万円、2022年９月期379百万円を想定しています。

― 7 ―森トラスト総合リート投資法人(8961) 2021年９月期 決算短信

分配金の額・分配金(１口当たり分配金)については、本投資法人の規約に定める金銭の分配方針を前提として算出しています。
・2022年３月期の分配金の算定にあたっては、「平成21年及び平成22年に土地等の先行取得をした場合の課税の特例」及び「特定資産を買換えた場合の課税の特例」の制度の適用により2021年９月期までに内部留保した2,086百万円(圧縮積立金1,430百万円とこれに伴う繰延税金
負債656百万円の合計額)のうち195百万円(圧縮積立金134百万円とこれに伴う繰延税金負債61百万円)を取り崩すこと及び2022年３月期に発生する見込みの「東京汐留ビルディング」の一
部譲渡による不動産等売却益の一部について、「特定の資産を買換えた場合の課税の特例」の制度の適用により647百万円(圧縮積立金443百万円とこれに伴う繰延税金負債203百万円)を内部留保として積み立てることを前提としています。
・2022年９月期の分配金の算定にあたっては、「平成21年及び平成22年に土地等の先行取得をした場合の課税の特例」及び「特定資産を買換えた場合の課税の特例」の制度の適用により2022年３月期までに内部留保予定の2,538百万円(圧縮積立金1,739百万円とこれに伴う繰延税
金負債798百万円の合計額)のうち1,069百万円(圧縮積立金733百万円とこれに伴う繰延税金負債336百万円)を取り崩すことを前提としています。
・運用資産の異動及びテナントの異動等に伴う賃貸収入の変動、予期せぬ修繕の発生、発行済
投資口数の変動または資金調達等を含む種々の要因により、１口当たり分配金は変動する可能性があります。

１口当たり
利益超過分配金・利益超過の分配(１口当たり利益超過分配金)については、現時点で行う予定はありません。

その他

・その他の法令、税制、会計基準、上場規則、投信協会規則等において、上記の予想数値に影響を与える改正が行われないことを前提としています。

― 8 ―森トラスト総合リート投資法人(8961) 2021年９月期 決算短信

２．財務諸表（１）貸借対照表(単位：千円)
前期(2021年３月31日)
資産の部
流動資産
現金及び預金
信託現金及び信託預金
営業未収入金
未収入金
前払費用
その他
流動資産合計固定資産
有形固定資産建物
減価償却累計額
建物（純額）
構築物
減価償却累計額
構築物（純額）機械及び装置
減価償却累計額
機械及び装置（純額）
工具、器具及び備品
減価償却累計額
工具、器具及び備品（純額）
土地
信託建物
減価償却累計額
信託建物（純額）
信託構築物
減価償却累計額
信託構築物（純額）
信託機械及び装置
減価償却累計額
信託機械及び装置（純額）
信託工具、器具及び備品
減価償却累計額
信託工具、器具及び備品（純額）
信託土地
有形固定資産合計
無形固定資産その他
無形固定資産合計
投資その他の資産差入保証金
長期前払費用その他
投資その他の資産合計
固定資産合計― 9 ―

当期(2021年９月30日)

21,460,919
3,118,666
48,2792,839
33,6398,160
24,672,505

18,883,962
2,979,150
45,140395
54,831
9,290
21,972,770

40,488,240△19,566,409
20,921,830
571,395△532,617
38,778
153,655△120,200
33,454
107,339△80,265
27,073
136,672,529※1
28,402,864△11,555,430
16,847,433
125,323△105,126
20,196
7,693△3,5084,185
96,617△57,541
39,075130,939,930
305,544,488

37,804,123△18,705,404
19,098,719
507,685△472,793
34,892
153,655△122,606
31,048109,079△82,993
26,086125,628,932※1
31,121,100△12,126,841
18,994,259
156,605△107,008
49,597
34,117△4,19529,922
98,318△61,41036,907
142,307,259
306,237,624

240
240

240
240

10,00012,402
3,602
26,004
305,570,733

10,00016,004
3,208
29,212306,267,077

森トラスト総合リート投資法人(8961) 2021年９月期 決算短信

(単位：千円)
前期(2021年３月31日)
繰延資産
投資法人債発行費
繰延資産合計
資産合計
負債の部
流動負債
営業未払金
短期借入金
１年内償還予定の投資法人債
１年内返済予定の長期借入金
未払金
未払費用
未払配当金
未払法人税等未払消費税等
前受金
預り金
流動負債合計
固定負債
投資法人債
長期借入金
預り敷金及び保証金
信託預り敷金及び保証金
繰延税金負債
固定負債合計
負債合計
純資産の部
投資主資本
出資総額
剰余金
任意積立金
圧縮積立金
任意積立金合計
当期未処分利益又は当期未処理損失（△）
剰余金合計
投資主資本合計純資産合計
負債純資産合計※3― 10 ―

当期(2021年９月30日)

57,92357,923
330,301,163

48,777
48,777328,288,624

363,723
10,000,000
3,000,000
26,500,000
193,587446,312
7,922
956
197,5131,010,197
322
41,720,536

340,740
6,000,000
3,000,000
31,500,000
95,457518,246
8,289
606
9,626
999,415322
42,472,704

11,000,000
106,500,000
9,460,564
946,890
493,156
128,400,610
170,121,147

11,000,000
103,500,000
9,618,022
934,875
656,564
125,709,462
168,182,166

153,990,040

153,990,040

1,074,447
1,074,447
5,115,527
6,189,975
160,180,015
160,180,015
330,301,163

1,074,447
1,074,447
5,041,970
6,116,418
160,106,458
160,106,458
328,288,624※3

森トラスト総合リート投資法人(8961) 2021年９月期 決算短信

（２）損益計算書(自至
営業収益
賃貸事業収入その他賃貸事業収入
不動産等売却益
営業収益合計営業費用
賃貸事業費用
資産運用報酬
資産保管手数料
一般事務委託手数料
役員報酬
その他営業費用
営業費用合計
営業利益
営業外収益
受取利息
未払分配金戻入受取保険金
営業外収益合計
営業外費用
支払利息
投資法人債利息
投資法人債発行費償却
その他
営業外費用合計
経常利益
税引前当期純利益
法人税、住民税及び事業税
法人税等調整額
法人税等合計当期純利益
前期繰越利益
当期未処分利益又は当期未処理損失（△）

前期
2020年10月１日
2021年３月31日)
※1
※1

※1

― 11 ―(自至(単位：千円)
当期
2021年４月１日
2021年９月30日)

8,530,598
259,331－8,789,929※12,880,013
334,798
13,12948,4553,600
45,2003,325,198
5,464,731

※1

※1
※2

7,485,180
283,283
1,433,905
9,202,368
3,152,474
335,797
12,89358,3583,600
75,764
3,638,888
5,563,480

110
1,034
35,40536,550

107
782
－
890

334,045
15,4108,994
26,661
385,112
5,116,169
5,116,169
973
△0
972
5,115,197
329
5,115,527

325,876
22,802
9,146
1,071
358,895
5,205,474
5,205,474
623
163,408
164,0315,041,443
527
5,041,970

森トラスト総合リート投資法人(8961) 2021年９月期 決算短信

（３）投資主資本等変動計算書
前期（自2020年10月１日

至2021年３月31日）(単位：千円)
投資主資本
剰余金

出資総額

圧縮積立金
当期首残高

当期未処分利益
又は当期未処理
任意積立金合計 損失（△）

純資産合計

任意積立金

153,990,040

1,074,447

1,074,447

投資主資本合計剰余金合計

5,058,569

6,133,017

160,123,057

160,123,057

剰余金の配当△5,058,240△5,058,240△5,058,240△5,058,240

当期純利益

5,115,197

5,115,197

5,115,197

5,115,197

当期変動額

当期変動額合計
当期末残高

当期（自

－

－

－

56,95756,95756,95756,957

153,990,040

1,074,447

1,074,447

5,115,527

6,189,975

160,180,015

160,180,015

2021年４月１日

至2021年９月30日）(単位：千円)
投資主資本
剰余金

出資総額

圧縮積立金
当期首残高

当期未処分利益
又は当期未処理
任意積立金合計 損失（△）

純資産合計

任意積立金

153,990,040

1,074,447

1,074,447

投資主資本合計剰余金合計

5,115,527

6,189,975

160,180,015

160,180,015

剰余金の配当△5,115,000△5,115,000△5,115,000△5,115,000

当期純利益

5,041,443

5,041,443

5,041,443

5,041,443

当期変動額

当期変動額合計
当期末残高

－

－

－

△73,556△73,556△73,556△73,556

153,990,040

1,074,447

1,074,447

5,041,970

6,116,418

160,106,458

160,106,458― 12 ―

森トラスト総合リート投資法人(8961) 2021年９月期 決算短信

（４）金銭の分配に係る計算書(単位：円)
前期(自 2020年10月１日
至 2021年３月31日)
Ⅰ．当期未処分利益
Ⅱ．任意積立金取崩額
圧縮積立金取崩額
Ⅲ．分配金の額(投資口１口当たり分配金の額)
Ⅳ．任意積立金
圧縮積立金繰入額
Ⅴ．次期繰越利益
分配金の額の算出方法

当期(自 2021年４月１日
至 2021年９月30日)

5,115,527,248

5,041,970,716－
5,115,000,000(3,875)

134,114,736
4,686,000,000(3,550)－527,248
本投資法人の規約第29条第１項に従い、当期未処分利益を超えない額で発行済投資口の総口数1,320,000
口の整数倍数の最大値となる
5,115,000,000円を利益分配金として分配することとしました。
なお、本投資法人の規約第29条第２項に定める利益を超えた金銭の分配

490,085,452－
本投資法人の規約第29条第１項に従い、当期未処分利益に租税特別措置法第66条の２による圧縮積立金の取崩額を加算及び租税特別措置法第65条の７による圧縮積立金の積立額を減算した後の全額 4,686,000,000円を利益分配金として分配することとしました。

は行いません。

なお、本投資法人の規約第29条第２項に定める利益を超えた金銭の分配は行いません。

― 13 ―

森トラスト総合リート投資法人(8961) 2021年９月期 決算短信

（５）キャッシュ・フロー計算書(自至
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益
減価償却費
投資法人債発行費償却
受取利息
支払利息
営業未収入金の増減額（△は増加）
営業未払金の増減額（△は減少）
未払消費税等の増減額（△は減少）
前受金の増減額（△は減少）
有形固定資産の売却による減少額
その他
小計
利息の受取額利息の支払額
法人税等の支払額
営業活動によるキャッシュ・フロー
投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出
信託有形固定資産の取得による支出
預り敷金及び保証金の返還による支出
預り敷金及び保証金の受入による収入
信託預り敷金及び保証金の返還による支出
信託預り敷金及び保証金の受入による収入
その他
投資活動によるキャッシュ・フロー
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入金の純増減額（△は減少）
長期借入れによる収入
長期借入金の返済による支出
投資法人債の発行による収入
投資法人債の償還による支出
投資法人債発行費の支出分配金の支払額
財務活動によるキャッシュ・フロー
現金及び現金同等物の増減額（△は減少）
現金及び現金同等物の期首残高
現金及び現金同等物の期末残高― 14 ―

前期
2020年10月１日
2021年３月31日)(自至(単位：千円)
当期
2021年４月１日
2021年９月30日)

5,116,169
1,126,895
8,994
△110
349,456
209,847
83,620△85,676△509,616－
24,911
6,324,491
110△353,711△964
5,969,926

5,205,474
1,113,968
9,146
△107
348,678△1,727
69,932△187,887△10,782
12,538,270
53,598
19,138,564
107△353,821△972
18,783,877△69,997△296,347△405,972
161,616△17,528
45,481－△582,747△263,209△14,180,295△195,043
250,001△55,395
57,831
393△14,385,718△3,000,000
13,500,000△10,500,000
5,000,000△3,000,000△30,437△5,059,009△3,089,446
2,297,733
22,281,852
24,579,586△4,000,000
14,000,000△12,000,000－－－△5,114,632△7,114,632△2,716,473
24,579,586
21,863,112

森トラスト総合リート投資法人(8961) 2021年９月期 決算短信

（６）継続企業の前提に関する注記
該当事項はありません。
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記
１．固定資産の減価償却の方法

２．繰延資産の処理方法
３．収益及び費用の計上基準

４．不動産等を信託財産とする
信託受益権に関する会計処
理方針

５．キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)の範囲

６．消費税等の処理方法

有形固定資産(信託財産を含みます。)
定額法を採用しています。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
建物
３～81年
構築物
２～45年
機械及び装置２～17年
工具、器具及び備品
２～18年
無形固定資産定額法を採用しています。
投資法人債発行費償還までの期間にわたり定額法により償却しています。
固定資産税等の処理方法
保有する不動産にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は3,561千円です。
収益に関する計上基準
本投資法人の顧客との契約から生じる収益に関する主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点（収益を認識する通常の時点）は以下のとおりです。
（１)不動産等の売却
不動産等の売却については、不動産等の売却に係る契約に定められた引渡義務を履行することにより、顧客である買主が当該不動産等の支配を獲得した時点で収益計上を行っています。
（２)水道光熱費収入
水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上を行っています。
水道光熱費収入のうち、本投資法人が代理人に該当すると判断したものについては、他の当事者が供給する電気、ガス等の料金として収受する額から当該他の当事者に支払う額を控除した純額を収益として認識しています。
保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある以下の科目については、貸借対照表において区分掲記することとしています。
(１)信託現金及び信託預金(２)信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、
信託土地(３)信託預り金(４)信託預り敷金及び保証金
キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は以下のものを対象としています。
(１)手許現金及び信託現金(２)随時引出し可能な預金及び信託預金(３)容易に換金が可能であり、かつ価値の変動について僅少のリスクしか負
わない、取得日から３か月以内に償還期限の到来する短期投資
消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式を採用しています。

― 15 ―

森トラスト総合リート投資法人(8961) 2021年９月期 決算短信

（８）会計方針の変更に関する注記
収益認識に関する会計基準等の適用「収益認識に関する会計基準」(企業会計基準第29号 2020年３月31日。以下「収益認識会計基準」という。)等
を当期首から適用し、約束した財又はサービスの支配が顧客に移転した時点で、当該財又はサービスと交換に受け取ると見込まれる金額で収益を認識することといたしました。
なお、収益認識会計基準第89-３項に定める経過的な取扱いに従って、前期に係る「収益認識関係」注記については記載しておりません。
これによる当期の財務諸表に与える影響はありません。
時価の算定に関する会計基準等の適用「時価の算定に関する会計基準」（企業会計基準第30号 2019年７月４日。以下「時価算定会計基準」といいます。）等を当期首から適用し、時価算定会計基準第19項及び「金融商品に関する会計基準」（企業会計基準第10号 2019年７月４日 ）第44－２項に定める経過的な取扱いに従って、時価算定会計基準等が定める新たな会計方
針を、将来にわたって適用することとしました。
なお、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則等の一部を改正する内閣府令」（内閣府令第61号
2021年９月24日 ）附則第２条第５項の規定に基づき、改正後の財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則第８条の６の２第１項第３号に掲げる事項の記載を省略しています。
これによる当期の財務諸表への影響はありません。

― 16 ―

森トラスト総合リート投資法人(8961) 2021年９月期 決算短信

（９）財務諸表に関する注記事項〔貸借対照表に関する注記〕

期別項目
１．国庫補助金等により取得した有形固定資産の圧縮記帳額
２．当座借越契約

３．投資信託及び投資法人に関する法律第67条第４項に定める最低純資
産額

前期(2021年３月31日)

信託建物

当期
(2021年９月30日)

38,340千円

信託建物

38,340千円

機動的な資金調達手段を確保することを主たる目的として、取引銀行と特殊当座借越契約を締結しています。
契約極度額
20,000,000千円
当期末借入残高－差引額
20,000,000千円

機動的な資金調達手段を確保することを主たる目的として、取引銀行と特殊当座借越契約を締結しています。
契約極度額
20,000,000千円
当期末借入残高－差引額
20,000,000千円

50,000千円

50,000千円― 17 ―

森トラスト総合リート投資法人(8961) 2021年９月期 決算短信

〔損益計算書に関する注記〕(単位：千円)期別(自至項目
１．不動産賃貸事業損益の内訳

前期
2020年10月１日
2021年３月31日)

A．不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入家
賃
共 益 費
土地賃貸収益計8,165,114
241,875
123,6098,530,598

その他賃貸事業収入
駐車場使用料
付帯収益
解約違約金
その他収益
計
不動産賃貸事業収益合計
B．不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
管理業務費
水道光熱費
公租公課
損害保険料
修繕費
減価償却費
その他費用
不動産賃貸事業費用合計
C．不動産賃貸事業損益(A-B)
２．不動産等売却益の内訳(自至85,341
128,843
11,28833,857259,3318,789,929

424,006
166,455
964,655
18,545
152,966
1,126,895
26,4892,880,013
5,909,915

該当事項はありません。

― 18 ―

当期
2021年４月１日
2021年９月30日)

A．不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入家
賃
共 益 費
土地賃貸収益計
その他賃貸事業収入
駐車場使用料
付帯収益
解約違約金
その他収益
計
不動産賃貸事業収益合計
B．不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
管理業務費
水道光熱費
公租公課
損害保険料
修繕費
減価償却費
その他費用
不動産賃貸事業費用合計
C．不動産賃貸事業損益(A-B)
東京汐留ビルディング
不動産等売却収入
不動産等売却原価
その他売却費用
不動産等売却益

7,122,682
238,888
123,6097,485,180
87,707
129,877
31,73033,967283,283
7,768,463

721,885
186,415
958,141
17,371
126,339
1,113,968
28,353
3,152,474
4,615,989

13,980,000
12,538,270
7,824
1,433,905

森トラスト総合リート投資法人(8961) 2021年９月期 決算短信

〔投資主資本等変動計算書に関する注記〕
期別
(自
至

項目
発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数

前期
2020年10月１日
2021年３月31日)

発行可能投資口総口数
発行済投資口の総口数

10,000,000口
1,320,000口

(自
至

当期
2021年４月１日
2021年９月30日)

発行可能投資口総口数
発行済投資口の総口数

10,000,000口
1,320,000口〔キャッシュ・フロー計算書に関する注記〕
期別
(自
至

項目
現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に記載されている科目の金額との関係

前期
2020年10月１日
2021年３月31日)(2021年３月31日現在)
現金及び預金21,460,919千円
信託現金及び信託預金 3,118,666千円
現金及び現金同等物 24,579,586千円

(自
至

当期
2021年４月１日
2021年９月30日)(2021年９月30日現在)
現金及び預金18,883,962千円
信託現金及び信託預金 2,979,150千円
現金及び現金同等物 21,863,112千円〔リース取引に関する注記〕
期別項目
オペレーティング・リース
取引前期(2021年３月31日)(貸主側)
未経過リース料
１年内１年超
合計

5,653,932千円
10,203,824千円
15,857,756千円― 19 ―

当期(2021年９月30日)(貸主側)
未経過リース料
１年内１年超
合計

6,255,716千円
11,055,305千円
17,311,021千円

森トラスト総合リート投資法人(8961) 2021年９月期 決算短信

〔金融商品に関する注記〕
１．金融商品の状況に関する事項(１)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、運用資産の効率的な運用及び運用の安定性に資するため、資産の取得、修繕等または分配金の支払い、もしくは債務の返済(敷金等並びに借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。)、運転資金等に手当てされる資金を、借入れ、投資法人債の発行及び投資口の発行等により調達しています。
余資の運用は、安全性、換金性等を考慮し金利環境及び資金繰りを十分に鑑みたうえで慎重に行っています。
(２)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
預金は本投資法人の余資を運用するものであり、預入先金融機関の破綻等の信用リスクに晒されますが、預入期間を短期に限定し、信用格付の高い預入先金融機関と取引することで、信用リスクを限定しています。
借入金及び投資法人債は主に不動産等の取得、借入金及び投資法人債のリファイナンス等を目的とします。返済時及び償還時に流動性リスクに晒されますが、有利子負債比率を適正に管理し、返済期限や借入先の分散化を図ることにより、流動性リスクを管理しています。
預り敷金及び保証金はテナント退去時に流動性リスクに晒されますが、テナントの退去状況を適切に把握することにより、流動性リスクを管理しています。
(３)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。
２．金融商品の時価等に関する事項
2021年３月31日現在の貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。また、「現金及び預金」「信託現金及び信託預金」「短期借入金」は、現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。((注２)参照)
貸借対照表計上額
(千円)

時価
(千円)

差額
(千円)

(１)１年内償還予定の投資法人債

3,000,000

2,995,170△4,829(２)１年内返済予定の長期借入金

26,500,000

26,546,207

46,207(３)投資法人債

11,000,000

11,060,809

60,809(４)長期借入金

106,500,000

106,446,470△53,529

4,204,197

4,165,615△38,582249,956

241,541△8,414

151,454,153

151,455,812

1,662(５)預り敷金及び保証金(６)信託預り敷金及び保証金
負債合計― 20 ―

森トラスト総合リート投資法人(8961) 2021年９月期 決算短信

2021年９月30日現在の貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。
貸借対照表計上額
(千円)

時価
(千円)

差額
(千円)

(１)１年内償還予定の投資法人債

3,000,000

2,994,430△5,569(２)１年内返済予定の長期借入金

31,500,000

31,508,621

8,621(３)投資法人債

11,000,000

11,034,172

34,172(４)長期借入金

103,500,000

103,083,644△416,355

9,618,022

9,374,160△243,861

934,875

893,740△41,134

159,552,897

158,888,767△664,126(５)預り敷金及び保証金(６)信託預り敷金及び保証金
負債合計(注１)金融商品の時価の算定方法に関する事項
負債(１)１年内償還予定の投資法人債 (３)投資法人債
投資法人債の時価については、元利金の合計額を投資法人債の残存期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いて算定する方法
によっています。
(２)１年内返済予定の長期借入金 (４)長期借入金
長期借入金の時価については、元利金の合計額を同様の新規借入れを行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。
(５)預り敷金及び保証金 (６)信託預り敷金及び保証金
預り敷金及び保証金、信託預り敷金及び保証金については、その将来キャッシュ・フローを、返済期日までの期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いた現在価値により算定しています。
(注２)借入金及び投資法人債の決算日(2021年３月31日)後の返済予定額
１年超
２年超
３年超
４年超
１年以内
５年超
２年以内
３年以内
４年以内
５年以内
(千円)
(千円)
(千円)
(千円)
(千円)
(千円)
１年内償還予定の投資法人債

3,000,000

－

－

－

－

－

１年内返済予定の長期借入金26,500,000

－

－

－

－

－

投資法人債

－

4,000,000

3,000,000－－

4,000,000

長期借入金

－

25,500,000

19,000,000

23,000,000

15,000,000

24,000,000

借入金及び投資法人債の決算日(2021年９月30日)後の返済予定額
１年超
２年超
１年以内
２年以内
３年以内
(千円)
(千円)
(千円)

３年超
４年以内
(千円)

４年超
５年以内
(千円)

５年超
(千円)

１年内償還予定の投資法人債

3,000,000

－

－

－

－

－

１年内返済予定の長期借入金31,500,000

－

－

－

－

－

投資法人債

－

4,000,000

3,000,000－－

4,000,000

長期借入金

－

18,000,000

19,500,000

27,500,000

10,500,000

28,000,000― 21 ―

森トラスト総合リート投資法人(8961) 2021年９月期 決算短信

〔有価証券に関する注記〕
前期(2021年３月31日)

当期(2021年９月30日)

有価証券取引を行っていないため、該当事項はありません。

有価証券取引を行っていないため、該当事項はありません。

〔デリバティブ取引に関する注記〕
前期(2021年３月31日)

当期(2021年９月30日)

デリバティブ取引を行っていないため、該当事項はありません。

デリバティブ取引を行っていないため、該当事項はありません。

〔持分法損益等に関する注記〕
前期(2021年３月31日)

当期(2021年９月30日)

本投資法人には、関連会社は一切存在せず、該当事項は 本投資法人には、関連会社は一切存在せず、該当事項はありません。
ありません。

― 22 ―

森トラスト総合リート投資法人(8961) 2021年９月期 決算短信

〔関連当事者との取引に関する注記〕
１．親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2020年10月１日 至 2021年３月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2021年４月１日 至 2021年９月30日)
該当事項はありません。
２．関連会社等
前期(自 2020年10月１日 至 2021年３月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2021年４月１日 至 2021年９月30日)
該当事項はありません。
３．兄弟会社等
前期(自 2020年10月１日

至 2021年３月31日)(単位：千円)属性

会社等の名称

住所

議決権等
事業の内
資本金また
の所有
容または
は出資金
(被所有)
職業
割合

関係内容
役員の
兼任等

事業上
の関係

取引の
内容

取引金額

科目

期末残高

営業
6,533
未収入金
東京都
不動産の 不動産の33,000なし
なし
3,155,237 前受金
港区
賃貸
賃貸
預り敷金
及び
869,780
保証金(注１)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
(注２)取引条件の決定方法等
不動産の購入、売却及び賃貸については、市場水準等を総合的に勘案のうえ、本資産運用会社が定める利害関係人取引規程及びコンプラ
イアンスに関する諸規程に基づき適正な手続きを経て決定しています。
(注３)千円未満を切り捨てて表示しています。
不動産開
発、ホテ
30,000,000 ル経営及
び投資事
業

その他の
関係会社 森トラスト㈱の子会社

当期(自 2021年４月１日

至 2021年９月30日)(単位：千円)属性

会社等の名称

住所

議決権等
事業の内
資本金また
の所有
容または
は出資金
(被所有)
職業
割合

関係内容
役員の
兼任等

事業上
の関係

取引の
内容

取引金額

科目

期末残高

不動産の
13,980,000
購入

－

－

不動産の
13,980,000
売却

－

－

営業
4,340
未収入金
東京都
なし
なし
不動産の 不動産の前受金
24,7612,243,104
港区
賃貸
賃貸
預り敷金
及び
876,412
保証金
営業
不動産の46,502
275,732 未払金
管理
未払金
264
(注１)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
(注２)取引条件の決定方法等
不動産の購入、売却、賃貸及び管理については、市場水準等を総合的に勘案のうえ、本資産運用会社が定める利害関係人取引規程及びコ
ンプライアンスに関する諸規程に基づき適正な手続きを経て決定しています。
(注３)千円未満を切り捨てて表示しています。
その他の関係会社 森トラスト㈱
の子会社

不動産開
発、ホテ
30,000,000
ル経営及
び投資事
業

４．役員及び個人主要投資主等
前期(自 2020年10月１日 至 2021年３月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2021年４月１日 至 2021年９月30日)
該当事項はありません。

― 23 ―

森トラスト総合リート投資法人(8961) 2021年９月期 決算短信

〔税効果会計に関する注記〕(単位：千円)期別前期(2021年３月31日)

項目
１．繰延税金資産及び繰延税
金負債の発生の主な原因
別内訳

２．法定実効税率と税効果会
計適用後の法人税等の負担率との差異の原因となった主な項目別の内訳(繰延税金資産)
未払事業税損金不算入額
繰延税金資産合計(繰延税金負債)
圧縮積立金
繰延税金負債合計(繰延税金負債の純額)

当期(2021年９月30日)

493,173493,173(繰延税金資産)
未払事業税損金不算入額
繰延税金資産合計(繰延税金負債)
圧縮積立金
繰延税金負債合計

656,582
656,582

493,156(繰延税金負債の純額)

656,5811717

法定実効税率31.46％(調整)支払分配金の損金算入額△31.45％
その他
0.01％
税効果会計適用後の法人税
0.02％
等の負担率

0
0

法定実効税率31.46％(調整)支払分配金の損金算入額△28.32％
その他
0.01％
税効果会計適用後の法人税
3.15％
等の負担率

〔退職給付に関する注記〕
前期(2021年３月31日)
退職給付制度がないため、該当事項はありません。

当期(2021年９月30日)
退職給付制度がないため、該当事項はありません。

〔資産除去債務に関する注記〕
前期(2021年３月31日)
該当事項はありません。

当期(2021年９月30日)
該当事項はありません。

― 24 ―

森トラスト総合リート投資法人(8961) 2021年９月期 決算短信

〔収益認識に関する注記〕
１．顧客との契約から生じる収益を分解した情報
当期（自 2021年４月１日

至 2021年９月30日）（単位：千円）
顧客との契約から生じる収益（注１）

不動産等の売却（注２）

13,980,000

1,433,905

130,040

130,040－

7,638,423

14,110,040

9,202,368

水道光熱費収入
その他
合計

外部顧客への売上高(注１)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めておりません。なお主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
(注２)不動産等の売却については、投資法人の計算に関する規則（平成18年内閣府令第47号）第48条第２項に基づき、損益計算書において不動産等売却損益として計上するため、不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額を記載しています。

２．顧客との契約から生じる収益を理解するための基礎となる情報
当期（自 2021年４月１日 至 2021年９月30日）
重要な会計方針にかかる事項に関する注記に記載の通りです
３．顧客との契約に基づく履行義務の充足と当該契約から生じるキャッシュ・フローとの関係並びに当計算期間末において存在する顧客との契約から翌計算期間以降に認識すると見込まれる収益の金額及び時期に関する情報
当期（自 2021年４月１日

至 2021年９月30日）（１）契約資産及び契約負債の残高等（単位：千円）
当期
顧客との契約から生じた債権（期首残高）

21,698

顧客との契約から生じた債権（期末残高）

26,233

契約資産（期首残高）－

契約資産（期末残高）－

契約負債（期首残高）－

契約負債（期末残高）－（２）残存履行義務に配分した取引価格
2021年９月30日現在、不動産等の売却にかかる残存履行義務に配分した取引価格の総額は、2021年３月25日に売却契約を締結した不動産等にかかる13,980,000千円です。本投資法人は、当該残存履行義務について、2021年
10月１日に予定している当該不動産等の引渡しに伴い、収益を認識することを見込んでいます。
水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する、顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識会計基準第80－22項（２）の定めを適用し、残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。

― 25 ―

森トラスト総合リート投資法人(8961) 2021年９月期 決算短信

〔セグメント情報等〕
１．セグメント情報
本投資法人の事業は不動産賃貸事業の単一事業であるため、開示対象となる報告セグメントがありませんので記載を省略しています。
２．関連情報前期(自 2020年10月１日

至 2021年３月31日)(１)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため記載を省略
しています。
(２)地域ごとの情報① 営業収益本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため記載を省略しています。
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため記載を省略しています。
(３)主要な顧客ごとの情報(単位：千円)
顧客の名称または氏名

営業収益

森トラスト株式会社

当期(自 2021年４月１日

関連するセグメント
3,155,237

不動産賃貸事業

至 2021年９月30日)(１)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため記載を省略
しています。
(２)地域ごとの情報① 営業収益本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため記載を省略しています。
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため記載を省略しています。
(３)主要な顧客ごとの情報(単位：千円)
顧客の名称または氏名

営業収益

森トラスト株式会社

関連するセグメント
3,677,009― 26 ―

不動産賃貸事業森トラスト総合リート投資法人(8961) 2021年９月期 決算短信

〔賃貸等不動産に関する注記〕
本投資法人では、東京都を中心として、賃貸オフィスビルや賃貸商業施設等を所有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、増減額及び時価は次のとおりです。
(単位：千円)
用途

(自
至

前期
2020年10月１日
2021年３月31日)

(自
至

当期
2021年４月１日
2021年９月30日)

貸借対照表計上額

オフィスビル

期首残高

218,114,670

217,600,132

期中増減額△514,537

952,841

期末残高

217,600,132

218,552,974

期末時価

236,300,000

235,040,000

期首残高

69,020,840

68,909,759

期中増減額△111,081△94,357

期末残高

68,909,759

68,815,401

期末時価

85,320,000

85,310,000

期首残高

19,119,057

19,034,596

期中増減額△84,460△165,348

期末残高

19,034,596

18,869,248

期末時価

20,930,000

20,980,000

期首残高

306,254,568

305,544,488

期中増減額△710,079

693,135

期末残高305,544,488

306,237,624

期末時価

342,550,000

341,330,000

貸借対照表計上額

商業施設

貸借対照表計上額

その他

貸借対照表計上額

合計(注１)該当する賃貸等不動産の概要は後記「３．参考情報／(２)投資不動産物件」をご参照ください。
(注２)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注３)前期増減額のうち主な増加理由は保有資産の改修工事であり、減少理由は減価償却費です。当期増減額のうち主な増加理由は神谷町トラ
ストタワーの取得であり、減少理由は東京汐留ビルディングの譲渡及び減価償却費です。
(注４)期末の時価については、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額または調査価額です。

― 27 ―

森トラスト総合リート投資法人(8961) 2021年９月期 決算短信

また、賃貸等不動産に関する損益は次のとおりです。
(単位：千円)
用途

(自
至

前期
2020年10月１日
2021年３月31日)

(自
至

当期
2021年４月１日
2021年９月30日)

損益計算書における金額

オフィスビル

不動産賃貸事業収益

6,121,426

5,099,521

不動産賃貸事業費用

2,197,761

2,437,616

不動産賃貸事業損益

3,923,664

2,661,904－

1,433,905

不動産賃貸事業収益

1,938,440

1,938,164

不動産賃貸事業費用

334,483

381,460

不動産賃貸事業損益

1,603,957

1,556,704－－

不動産賃貸事業収益

730,062

730,777

不動産賃貸事業費用

347,768

333,397

不動産賃貸事業損益

382,293

397,380－－

不動産賃貸事業収益

8,789,929

7,768,463

不動産賃貸事業費用

2,880,013

3,152,474

不動産賃貸事業損益

5,909,915

4,615,989－

1,433,905

不動産等売却益損益計算書における金額

商業施設

不動産等売却益損益計算書における金額

その他

不動産等売却益損益計算書における金額

合計

不動産等売却益(注１)不動産賃貸事業収益及び不動産賃貸事業費用は、賃貸収益とこれに対応する費用(減価償却費、修繕費、保険料、公租公課等)であり、それぞれ「営業収益」及び「営業費用」に計上されています。
(注２)不動産等売却益は「営業収益」に計上されています。

― 28 ―

森トラスト総合リート投資法人(8961) 2021年９月期 決算短信

〔１口当たり情報に関する注記〕(自至前期
2020年10月１日
2021年３月31日)

１口当たり純資産額
１口当たり当期純利益(自至121,348円
3,875円

当期
2021年４月１日
2021年９月30日)

１口当たり純資産額
１口当たり当期純利益

121,292円
3,819円

なお、１口当たり当期純利益は、当期純利益を期間
なお、１口当たり当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算 の日数による加重平均投資口数で除することにより算出しています。
出しています。
また、潜在投資口調整後１口当たり当期純利益につまた、潜在投資口調整後１口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため、記載していません。
いては、潜在投資口がないため、記載していません。
(注)１口当たり当期純利益の算定上の基礎は以下のとおりです。
前期
当期(自 2020年10月１日(自 2021年４月１日
至 2021年３月31日)
至 2021年９月30日)
当期純利益(千円)
普通投資主に帰属しない金額(千円)
普通投資口に係る当期純利益(千円)
期中平均投資口数(口)5,115,197

5,041,443－－

5,115,197

5,041,443

1,320,000

1,320,000〔重要な後発事象に関する注記〕
資産の譲渡
本投資法人は、2021年10月１日付で下記の資産の譲渡を行いました。
東京汐留ビルディング
譲渡の概要
譲渡資産 ：不動産信託受益権（共有持分1,000,000分の62,411）
譲渡価格 ：13,980百万円（但し、譲渡経費、固定資産税、都市計画税及び消費税等を除きます。）
譲渡益：約1,433百万円
譲渡日：2021年10月１日
買主：森トラスト株式会社
資産の取得
本投資法人は、2021年10月１日付で下記の資産の取得を行いました。
神谷町トラストタワー
取得の概要
取得資産 ：不動産信託受益権
土地 所有権及び地上権（敷地権の割合10,000,000,000分の333,628,617）
建物 区分所有権
取得価格 ：13,980百万円（但し、取得経費、固定資産税、都市計画税及び消費税等を除きます。）
取得日：2021年10月１日
売主：森トラスト株式会社― 29 ―

森トラスト総合リート投資法人(8961) 2021年９月期 決算短信

（10）発行済投資口の総口数の増減
当期及び前期以前の増資等の概要は以下のとおりです。
発行済投資口の総口数(口)年月日

出資総額(百万円)

摘要

備考
増減

残高

増減

残高

2001年10月２日

私募設立

400

400

200

200

(注１)

2002年３月27日

私募増資

5,200

5,600

2,600

2,800

(注２)

2002年７月４日

私募増資

2,600

8,200

1,300

4,100

(注３)

2002年９月27日

私募増資

4,500

12,700

2,250

6,350

(注４)

2003年３月27日

私募増資

40,70053,40020,35026,700(注５)

2003年９月19日

私募増資

66,600120,000

33,30060,000(注６)

2003年９月30日

私募増資

40,000160,000

20,00080,000(注６)

2008年10月１日

第三者割当増資

22,000

182,000

17,60097,600(注７)

2010年５月31日

公募増資

60,000242,000

39,009136,609(注８)

2013年10月23日

公募増資

20,000262,000

15,800152,410(注９)

2013年11月21日

第三者割当増資

2,000

264,000

1,580

153,990(注10)2014年４月１日

投資口の分割1,056,000

1,320,000－

153,990(注11)(注１)１口当たり発行価格500,000円にて本投資法人が設立されました。
(注２)１口当たり発行価格500,000円にて新規２物件の取得資金の調達を目的とする私募投資口の追加発行を行
い、運用を開始しました。
(注３)１口当たり発行価格500,000円にて新規物件取得の手付資金の調達を目的とする私募投資口の追加発行を行いました。
(注４)１口当たり発行価格500,000円にて新規物件取得の残金決済資金の調達を目的とする私募投資口の追加発行を行いました。
(注５)１口当たり発行価格500,000円にて新規３物件の取得資金の調達を目的とする私募投資口の追加発行を行いました。
(注６)１口当たり発行価格500,000円にて新規物件取得資金及び借入金返済資金の調達を目的とする私募投資口の追加発行を行いました。
(注７)１口当たり発行価額800,000円にて新規物件取得に伴う借入金返済資金の調達を目的とする第三者割当による新投資口の追加発行を行いました。
(注８)１口当たり発行価格670,800円(引受価額650,160円)にて新規物件取得に伴う借入金返済資金の調達を目的とする公募による新投資口の追加発行を行いました。
(注９)１口当たり発行価格815,100円(引受価額790,020円)にて新規物件取得に伴う借入金返済及びその残額について将来の特定資産の取得資金または有利子負債の返済に充当することを目的とする公募による新投資口の追加発行を行いました。
(注10)１口当たり発行価額790,020円にて将来の特定資産の取得資金または有利子負債の返済に充当することを目的とする第三者割当による新投資口の追加発行を行いました。
(注11)2014年３月31日を基準日とし、2014年４月１日を効力発生日として、投資口１口につき５口の割合による投資口の分割を行いました。

― 30 ―

森トラスト総合リート投資法人(8961) 2021年９月期 決算短信

３．参考情報（１）本投資法人の資産の構成
資産の種類

地域区分

前期
2021年３月31日現在
保有総額
対総資産比率(注１)(百万円)(注２)(％)

当期
2021年９月30日現在
保有総額
対総資産比率(注１)(百万円)(注２)(％)

東京都心部(注３)

133,892

40.5

121,13436.9

その他(注４)23,801

7.2

23,6857.2

東京都心部(注３)

113,135

34.3

126,92238.7

その他(注４)34,71510.5

34,49510.5

小計

305,54492.5

306,23793.3

その他の資産24,756

7.5

22,051

6.7

資産総額計

330,301

100.0

328,288

100.0

不動産

信託不動産

(注１)「保有総額」は、決算日時点の貸借対照表計上額(不動産及び信託不動産については、減価償却後の帳簿価額)によっています。
(注２)「対総資産比率」は、小数点第２位を四捨五入し記載しています。
(注３)千代田区・中央区・港区・品川区・渋谷区・新宿区(注４)首都圏(東京都(東京都心部を除く)・神奈川県・千葉県・埼玉県)及びその他主要都市（２）投資不動産物件
2021年９月30日現在、本投資法人が保有する不動産及び本投資法人が保有する不動産信託受益権にかかる信託
不動産は計16物件あり、これらの不動産は、いずれも本投資法人、あるいは信託不動産については信託契約に基づく信託受託者によって賃貸されています。
①

不動産及び信託不動産の内容一覧
2021年９月30日現在において、本投資法人が保有する不動産並びに不動産信託受益権及びその信託財産たる信託不動産の概要は以下のとおりです(以下、不動産並びに不動産信託受益権及びその信託財産たる信託不動産を個別に、または総称して「不動産等資産」といいます。)。

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森トラスト総合リート投資法人(8961) 2021年９月期 決算短信

不動産等資産の概要
面積(注１)
名称

構造(注２)/階数(注１)

所在地(地番)(注１)
土地(㎡)

建物(㎡)

所有形態
土地

建物

SRC・RC・S
所有権 所有権
B４/37F

東京汐留ビルディング(注３)

東京都港区東新橋一丁目12番１

17,847.73

191,394.06

ONビル(注４) (注５)東京都品川区北品川五丁目746番１他

10,850.67

32,812.27

S・SRC
B２/21F

所有権 所有権紀尾井町ビル(注５) (注６)

東京都千代田区紀尾井町３番３他

9,291.93

63,535.55

SRC・S
B４/26F

所有権 所有権神谷町トラストタワー(注５)(注７)

東京都港区虎ノ門四丁目24番６他

16,131.84

196,037.12

SRC
B４/37F

所有権 所有権大崎MTビル(注４)東京都品川区北品川五丁目689番２他

13,852.74

26,980.68

S・SRC
B３/14F

所有権 所有権御堂筋MTRビル(注５)大阪市中央区淡路町三丁目43番５

1,560.98

15,129.16

S・SRC
B２/13F

所有権 所有権広尾MTRビル(注５)東京都渋谷区恵比寿二丁目91番１他

1,671.79

6,709.80

SRC
B１/7F

所有権 所有権天神プライム(注５) (注８)福岡市中央区天神二丁目138番他

1,110.73

新横浜TECHビル(注９)横浜市港北区新横浜三丁目９番１他

2,671.11

渋谷フラッグ(注５)東京都渋谷区宇田川町81番11他

1,026.44

新橋駅前MTRビル

東京都港区新橋二丁目28番２他

1,069.88

7,820.45

イトーヨーカドー湘南台店

神奈川県藤沢市石川六丁目２番１

35,209.93

53,393.66

S
５F

所有権 所有権コーナン相模原西橋本店

相模原市緑区西橋本五丁目４番４19,878.57

40,283.77

S
５F

所有権 所有権フレスポ稲毛(注５)千葉市稲毛区長沼原町731番17

39,556.71

－

－

所有権

ホテルオークラ神戸(注５)神戸市中央区波止場町48番１他

30,944.44

72,246.86

SRC・S
B２/35F

所有権 所有権

パークレーンプラザ

東京都渋谷区神宮前二丁目30番６

1,702.95

5,246.78

RCB１/７F

所有権 所有権S・RC
所有権 所有権B１/12F
A館：SRC
A館：11,636.35
B１/９F
B館：13,550.87
所有権 所有権B館：S・SRC
合計：25,187.22
B１/16F
S・SRC
7,766.49
所有権 所有権B２/９F
7,722.04

S・SRC・RC
所有権 所有権B２/８F－(注１)「所在地(地番)」、「面積」及び「構造/階数」は、不動産登記簿に記載された事項を記載しています。
(注２)「構造」について、「SRC」は鉄骨鉄筋コンクリート造、「RC」は鉄筋コンクリート造、「S」は鉄骨造を、それぞれ意味します。
(注３)東京汐留ビルディングの土地面積は、本投資法人が共有する土地の面積であり、他の共有者の共有持分にかかる部分を含んでいます。
当該土地のうち、本投資法人の共有持分は1,000,000分の437,589です。また、東京汐留ビルディングの建物は、共有建物であり、延床面積に本投資法人の共有持分（1,000,000分の437,589）を乗じた面積は83,751.93㎡です。
(注４)ONビルの土地面積は、本投資法人を唯一の信託受益者とする信託受託者が共有持分を保有する土地３筆の合計面積(10,850.67㎡)であり、信託受託者が1,000,000分の840,139の共有持分を保有しています。信託受託者保有分以外の共有持分は、本投資法人が大崎MTビルの敷地として保有しています。従って、当該３筆(合計面積10,850.67㎡)については、大崎MTビルの土地面積の一部及びONビルの土地面積として各々に記載しています。
また、大崎MTビルの土地面積は、本投資法人が所有し、または共有する土地全17筆の合計面積であり、他の共有者の共有持分を含んでいます。当該土地全17筆のうち、13筆(合計面積2,880.79㎡)は本投資法人が単独で所有しており、１筆(面積121.28㎡)については本投資法人が５分の１の共有持分を保有し、３筆(合計面積10,850.67㎡)については、本投資法人が1,000,000分の159,861の共有持分を保有
しています。また、大崎MTビルの建物は、共有建物であり、延床面積に本投資法人の共有持分(1,000,000分の907,880)を乗じた面積は24,495.21㎡です。
(注５)上記16物件のうち、ONビル、紀尾井町ビル、神谷町トラストタワー、御堂筋MTRビル、広尾MTRビル、天神プライム、渋谷フラッグ、フレスポ稲毛及びホテルオークラ神戸は信託不動産に、その他の７物件は不動産に分類されます。またフレスポ稲毛にかかる信託不動産
は土地のみであり、建物は含まれていません。詳細は、後記「③不動産等資産の詳細な情報」をご参照ください。
(注６)紀尾井町ビルの土地面積は、本件建物の敷地である土地全８筆の合計面積であり、他の所有者(分有)の持分を含んでいます。当該土地
全８筆のうち、５筆(合計面積7,433.52㎡)は本投資法人を唯一の信託受益者とする信託受託者が単独で所有しています。また、紀尾井
町ビルの建物は、区分所有建物であり、建物面積は区分所有建物の一棟の建物の延床面積を記載しています。なお、本投資法人を唯一の信託受益者とする信託受託者が所有する専有部分の床面積は24,598.85㎡です。
(注７)神谷町トラストタワーの土地面積は、本件建物の敷地である土地全14筆の合計面積であり、その一部に借地を含んでいます。また、神谷町トラストタワーの建物は、区分所有建物であり、建物面積は区分所有建物の一棟の建物の延床面積を記載しています。なお、本投資法人を唯一の信託受益者とする信託受託者が所有する専有部分の床面積は3,797.72㎡です。
(注８)天神プライムの土地面積は、本件建物の敷地である土地全７筆の合計面積であり、その一部に借地を含んでいます。当該土地全７筆のうち、６筆(合計面積1,081.75㎡)は本投資法人を唯一の信託受益者とする信託受託者が単独で所有しており、１筆(面積28.98㎡)は本投資法人を唯一の信託受益者とする信託受託者が土地賃借権を有しています。
(注９)新横浜TECHビルは、A館及びB館の２棟の建物とその敷地により構成される不動産です。

― 32 ―

森トラスト総合リート投資法人(8961) 2021年９月期 決算短信

不動産等資産の区分、価格及び投資比率
地域区分

用途区分
(注１)

オフィス
ビル

東京
都心部

名称

取得価格
帳簿価額
(注２)
(百万円)
(百万円)

期末算定 直接
還元法
価額
(注３)
還元
(百万円) 利回り

DCF法
割引率

最終還元
利回り

96,269(注５)87,783

94,900

3.3％

3.2％

3.3％

株式会社
立地評価研究所

29.7％

ONビル

39,90038,98233,800

3.5％

3.2％

3.7％

一般財団法人日本不動産研究所

12.3％

紀尾井町ビル34,30033,11238,000

3.2％

3.0％

3.4％

大和不動産鑑定
株式会社

10.6％

神谷町トラストタワー

13,98014,036

15,550

2.6％

2.5％

2.7％

大和不動産鑑定株式会社

4.3％

大崎MTビル

14,386(注６)

12,954

16,800

3.4％

3.1％

3.6％

一般財団法人日本不動産研究所

4.4％

広尾MTRビル

8,100

8,354

8,440

3.6％

3.4％

3.8％

大和不動産鑑定
株式会社

2.5％

小計

206,936

195,222

207,490

―

63.8％
9.9％

渋谷フラッグ

32,04032,43740,5003.2％

3.0％

一般財団法人3.4％
日本不動産研究所

新橋駅前MTRビル

18,00017,27422,000

3.6％

3.4％

中央日土地
3.8％ ソリューションズ
株式会社

5.5％

50,04049,71162,500

―

15.4％

中央日土地
3.1％ ソリューションズ
株式会社

1.0％
1.0％

小計
パークレーンプラザ
小計
小計

オフィス
ビル

商業施設

その他

3,200

3,121

4,080

3.4％

4.1％

3,200

3,121

4,080

―

260,176

248,056

274,070―

80.2％

御堂筋MTRビル

10,1709,949

10,500

3.6％

3.4％

3.8％

大和不動産鑑定株式会社

天神プライム

6,940

6,605

9,080

3.9％

3.6％

4.1％

一般財団法人日本不動産研究所

2.1％

新横浜TECHビル

6,900

6,774

7,970

4.6％

4.4％

中央日土地
4.9％ ソリューションズ
株式会社

2.1％

24,01023,33027,550―

7.4％

イトーヨーカドー
湘南台店

11,6009,779

11,700

5.3％

5.0％

5.5％

一般財団法人日本不動産研究所

3.6％

コーナン
相模原西橋本店

7,460

7,130

8,500

5.2％

4.9％

5.4％

一般財団法人日本不動産研究所

2.3％

フレスポ稲毛

2,100
(注７)

2,193

2,610

―
(注８)

7.9％

―
一般財団法人(注９) 日本不動産研究所

0.6％

小計

21,16019,103

22,81019,00015,747

16,90019,00015,747

16,900

―

5.9％

小計

64,17058,181

67,260

―

19.8％

合計

324,346306,237

341,330―

100.0％

小計
その他

投資比率
(注４)

東京汐留ビルディング

商業施設

その他

期末算定価額評価機関

ホテルオークラ神戸
小計

―
4.9％

4.7％

5.0％

3.1％

6.5％
株式会社立地評価研究所

5.9％(注１)複数の用途を有する物件については、その主たる用途をもってその属性を判断します。東京汐留ビルディング、紀尾井町ビル、神谷町
トラストタワーについては、主たる用途である「オフィスビル」、渋谷フラッグについては、主たる用途である「商業施設」に区分しています。以下同じです。
(注２)「取得価格」は、当該不動産等資産の取得に要した諸費用(売買媒介手数料、公租公課等)を含まない金額(売買契約書等に記載された売買価格)を記載しています。以下同じです。
(注３)「期末算定価額」は、本投資法人の規約及び「投資法人の計算に関する規則」(平成18年内閣府令第47号。その後の改正を含みます。)に基づき、不動産鑑定士が収益還元法により求めた価額(2021年９月30日を価格時点とします。)を記載しています。
(注４)「投資比率」とは不動産等資産の取得価格の合計に対する各資産の取得価格の比率をいい、小数点第２位を四捨五入し記載しています。
(注５)東京汐留ビルディングの取得価格については、2021年７月１日に共有持分1,000,000分の62,411を譲渡したため、当該物件共有持分
1,000,000分の500,000の取得価格である110,000百万円のうち、2021年９月30日現在、本投資法人が保有する共有持分1,000,000分の
437,589に相当する価格を記載しています。
(注６)大崎MTビルの取得価格は、2005年３月31日(7,870百万円)、2005年10月28日(5,656百万円)及び2015年１月30日(860百万円)の各取得価格の合計額を記載しています。
(注７)フレスポ稲毛の取得価格については、2012年２月29日に信託土地の50％を譲渡したため、当該物件全体の取得価格である4,200百万円の50％に相当する価格を記載しています。
(注８)フレスポ稲毛は、直接還元法が採用されていません。
(注９)フレスポ稲毛は、最終還元利回りが設定されていません。

― 33 ―

森トラスト総合リート投資法人(8961) 2021年９月期 決算短信②

不動産等資産における賃貸借の状況一覧(ⅰ)不動産等資産における賃貸借の状況
2021年９月30日現在において、本投資法人が保有する不動産等資産の賃貸借の状況は以下のとおりです。
なお、本投資法人が保有する不動産等資産のうち、各不動産等資産の総賃料収入が、2021年９月期（2021
年４月１日から2021年９月30日までの６か月間)における全不動産等資産の総賃料収入の合計の10％以上を占める不動産等資産は、東京汐留ビルディング、ONビル及び紀尾井町ビルの３物件になります。

不動産等資産の賃貸借の状況
地域区分

総賃料収入
(注１)
(百万円)

対総賃料収入比率(注２)

総賃貸可能
面積(注３)
(㎡)

総賃貸面積
(注４)
(㎡)

1,829

23.6％

83,751.93

83,751.93

非開示(注６)

非開示(注６)

20,654.60

20,654.60

紀尾井町ビル(注７)

964

12.4％

24,748.48

22,196.69

神谷町トラストタワー(注８)

78

1.0％

3,851.27

3,851.27

大崎MTビル(注９)

334

4.3％

24,495.21

24,495.21

用途区分

名称

広尾MTRビル(注10)

185

2.4％

4,946.36

4,329.33

１
(９)
１
34
(69)
１
(５)
１
(13)
８

渋谷フラッグ(注10)

非開示(注６)

非開示(注６)

5,983.86

5,514.88

２

新橋駅前MTRビル

460

5.9％

8,055.00

8,055.00

１

パークレーンプラザ(注11)

108

1.4％

4,443.03

4,443.03

御堂筋MTRビル(注12)

302

3.9％

15,129.16

15,129.16

天神プライム(注10)

251

3.2％

5,990.40

5,990.40

18
１
(32)
14

新横浜TECHビル

354

4.6％

18,238.86

18,238.86

13

イトーヨーカドー湘南台店

375

4.8％

53,393.66

53,393.66

１

非開示(注６)

非開示(注６)40,283.77

40,283.77

１

フレスポ稲毛123

1.6％

39,556.71

39,556.71

１

ホテルオークラ神戸

622

8.0％

72,246.86

72,246.86

7,768

100.0％

425,769.16

422,131.36

１
99
(189)

東京汐留ビルディング(注５)
ONビル
オフィス
ビル
東京都心部

商業施設
その他
オフィス
ビル
その他
商業施設
その他

テナント
総数

コーナン相模原西橋本店

合計(注13)(注１)「総賃料収入」は、2021年９月期の不動産賃貸事業収益(家賃、共益費、その他賃貸事業収入等)を記載しています。
(注２)「対総賃料収入比率」は小数点第２位を四捨五入し記載しています。
(注３)「総賃貸可能面積」には、不動産等資産の主たる用途として賃貸の用に供することが可能な部分の面積のほか、当該主たる用途以外の用途(事務所、店舗あるいは倉庫等)に供することが可能な部分の面積も含むものとし、これらの合計面積(共用部分等を賃貸している場
合には当該面積を含みます。)を記載しています。なお、東京汐留ビルディングについては、建物の総賃貸可能面積(191,394.06㎡)に本投資法人の共有持分(1,000,000分の437,589)を乗じた面積を記載しています。また、大崎MTビルについては、建物の総賃貸可能面積(26,980.68㎡)に本投資法人の共有持分(1,000,000分の907,880)を乗じた面積を記載しています。
(注４)「総賃貸面積」は、総賃貸可能面積に含まれ、かつ実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積を記載しています。なお、東京汐留ビルディングについては、建物の総賃貸面積(191,394.06㎡)に本投資法人の共有持分(1,000,000分の437,589)を乗じた面積を記載しています。また、大崎MTビルについては、建物の総賃貸面積(26,980.68㎡)に本投資法人の共有持分(1,000,000分の907,880)を乗じた面積を記載しています。
(注５)東京汐留ビルディングは、オフィス・店舗部分については賃料収入がサブリース契約の賃料に連動する仕組みのマスターリース契約を採用しており、ホテル部分については固定賃料でのマスターリース契約を採用しています。当該物件のテナント総数の括弧内には、事務所・店舗部分についてはサブリース契約、ホテル部分についてはマスターリース契約に基づくテナント総数を記載しています。
(注６)ONビル、渋谷フラッグ及びコーナン相模原西橋本店の「総賃料収入」及び「対総賃料収入比率」については、テナントから開示することにつき同意を得られていないため、開示していません。
(注７)紀尾井町ビルは、事務所部分については本投資法人が信託受託者との間で締結したマスターリース契約に基づき建物を借り受けたうえで、本投資法人から各テナントに対してサブリースをする仕組みを採用しており、住宅部分についてはパス・スルー型のマスターリー
ス契約を採用しています。上記表中の当該物件のテナント総数については、事務所部分についてはサブリース契約、住宅部分についてはマスターリース契約に基づくテナント総数を記載しています。また、当該物件のテナント総数の括弧内には、事務所部分と住宅部分のサブリース契約に基づくテナント総数を記載しています。
(注８)神谷町トラストタワーは、賃料収入が共同運用区画の賃料に連動する仕組みのマスターリース契約を採用しており、当該物件のテナン
ト総数の括弧内には、共同運用区画のテナント総数を記載しています。なお、共同運用とは、６階から30階までの25フロアを共同運用区画として、各区分所有者が森トラスト株式会社との間で、各区分所有者を賃貸人とし森トラスト株式会社を賃借人とする貸室賃貸借契約を締結し、賃借人が各フロアを共同運用区画として転貸する仕組みをいいます。賃借人は、当該共同運用区画全体から生じる収支を各区分所有者が有する専有面積による持分割合に応じて分配します。
(注９)大崎MTビルは、賃料収入がサブリース契約の賃料に連動する仕組みのマスターリース契約を採用しており、当該物件のテナント総数の括弧内には、サブリース契約に基づくテナント総数を記載しています。
(注10)広尾MTRビル、渋谷フラッグ及び天神プライムは、本投資法人が信託受託者との間で締結したマスターリース契約に基づき土地及び建物を借り受けたうえで、本投資法人から各テナントに対してサブリースをする仕組みを採用しており、上記表中の当該物件のテナント総数については、サブリース契約に基づくテナント総数を記載しています。
(注11)パークレーンプラザは、一のテナントと複数住戸の賃貸借契約を締結している場合、住戸数をテナント数として算定しています。
(注12)御堂筋MTRビルは、パス・スルー型のマスターリース契約を採用しており、当該物件のテナント総数の括弧内には、サブリース契約に基づくテナント総数を記載しています。
(注13)合計のテナント総数の括弧内には、紀尾井町ビル、大崎MTビル及び御堂筋MTRビルについてサブリース契約に基づくテナント総数を、神谷町トラストタワーについては共同運用区画全体のテナント数を記載しています。また、東京汐留ビルディングについては、(注５)の記載に基づくテナント総数を記載しています。

― 34 ―

森トラスト総合リート投資法人(8961) 2021年９月期 決算短信

不動産等資産の稼働率の推移
最近５年の稼働率(注１)の推移(％)
地域
区分

用途区分

オフィス
ビル

名称

2020年

2019年

2018年

2017年

３月末

９月末

３月末

９月末

３月末

９月末

３月末

９月末

３月末

東京汐留ビルディング
(注２)

100.0
(53.5)

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

ONビル

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

89.7
(89.7)
100.0(97.3)
100.0(85.8)

90.8(89.5)

99.9(98.7)

99.9(98.7)

99.9(98.5)

99.9(99.9)

99.9(99.9)

99.9(98.7)

99.9(98.1)

99.9(98.1)

－

－

－

－

－

－

－

－

－

100.0
(85.0)

100.0(99.1)

100.0(97.8)

100.0(91.8)

100.0
100.0(91.8) (100.0)

100.0(92.7)

100.0(92.7)

100.0(92.7)

広尾MTRビル(注６)

87.5

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

84.2

99.5

－

－

小計(注７)

98.0(75.1)

98.7(97.1)

99.9(99.7)

99.9(99.6)

99.9(99.0)

99.9(99.3)

99.5(99.5)

99.9(99.1)

99.9(99.0)

99.9(99.0)

渋谷フラッグ(注６)

92.2

92.2

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

新橋駅前MTRビル

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

紀尾井町ビル(注３)神谷町トラストタワー(注４)
大崎MTビル(注５)

東京
都心部

2021年
９月末

商業施設
小計
その他

96.7

96.7

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

95.9

100.0

92.9

95.9

100.0

100.0

96.8

100.0

100.0

100.0

95.9

100.0

92.9

95.9

100.0

100.0

96.8

100.0

100.0

98.0
(78.1)
100.0(100.0)98.5(97.0)
100.0(95.6)

99.9
99.8
99.9
99.9
(99.7) (99.5) (99.0) (99.3)
100.0
100.0
100.0
100.0
(98.4) (100.0) (100.0) (100.0)

99.6
99.9
(99.5) (99.2)
100.0
100.0
(96.4) (100.0)

99.9(99.1)
100.0(95.5)

99.9(99.1)
100.0(95.0)

天神プライム(注６)

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

89.1

100.0

100.0

100.0

新横浜TECHビル

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

98.7

98.7

95.7

92.6

98.8

小計(注７)

100.0(100.0)100.0(98.7)

100.0
100.0
100.0
(99.5) (100.0) (100.0)

99.4(99.3)

97.7(96.3)

98.0(97.7)

96.6(94.7)

99.5(97.9)

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

フレスポ稲毛

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

小計

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

パークレーンプラザ
小計
小計(注７)
御堂筋MTRビル(注８)

オフィス
ビル

その他
商業施設

その他

イトーヨーカドー
湘南台店
コーナン
相模原西橋本店

ホテルオークラ神戸
小計

100.0
100.0
100.0
100.0
99.9
99.6
99.7
99.4
99.9
小計(注７)
100.0(99.8) (99.9) (100.0) (100.0) (99.9) (99.5) (99.7) (99.2) (99.8)
99.1
99.3
99.9
99.9
99.9
99.9
99.6
99.8
99.7
99.9
合計(注７)(91.9) (98.6) (99.9) (99.8) (99.6) (99.7) (99.5) (99.5) (99.2) (99.5)(注１)各不動産等資産の稼働率は総賃貸可能面積に占める総賃貸面積の割合を、各区分毎の稼働率の小計(または全不動産等資産の稼働率の合計)は総賃貸可能面積の小計(または合計)に占める総賃貸面積の小計(または合計)の割合を記載しています。また、小計及び合計の稼働率は、各期末時点において本投資法人が保有する不動産等資産に基づく稼働率を記載しています。なお、稼働率については小数点第２位を四捨五入し記載していますが、四捨五入した結果が100.0％となる場合においては、小数点第２位を切り捨てて99.9％と記載しています。
(注２)東京汐留ビルディングは、2021年４月1日以降、オフィス・店舗部分については賃料収入がサブリース契約の賃料に連動する仕組みのマ
スターリース契約を採用しており、ホテル部分については固定賃料でのマスターリース契約を継続しています。そのため、2021年９月
末における当該物件の稼働率の括弧内には、オフィス・店舗部分のサブリース契約に基づく稼働率及びホテル部分のマスターリース契約に基づく稼働率を用いて記載しています。
(注３)紀尾井町ビルは、事務所部分については本投資法人が信託受託者との間で締結したマスターリース契約に基づき建物を借り受けたうえで、本投資法人から各テナントに対してサブリースをする仕組みを採用しており、住宅部分についてはパス・スルー型のマスターリー
ス契約を採用しています。上記表中の当該物件の稼働率については、事務所部分についてはサブリース契約、住宅部分についてはマス
ターリース契約に基づく稼働率を記載しています。また、当該物件の稼働率の括弧内には、事務所部分と住宅部分のサブリース契約に基づく稼働率を記載しています。
(注４)神谷町トラストタワーは、賃料収入が共同運用区画の賃料に連動する仕組みのマスターリース契約を採用しており、当該物件の稼働率の括弧内には、共同運用区画全体の稼働率を記載しています。
(注５)大崎MTビルは、賃料収入がサブリース契約の賃料に連動する仕組みのマスターリース契約を採用しており、当該物件の稼働率の括弧内には、サブリース契約に基づく稼働率を記載しています。
(注６)広尾MTRビル、渋谷フラッグ及び天神プライムは、本投資法人が信託受託者との間で締結したマスターリース契約に基づき土地及び建物を借り受けたうえで、本投資法人から各テナントに対してサブリースをする仕組みを採用しており、上記表中の当該物件の稼働率については、サブリース契約に基づく稼働率を記載しています。
(注７)小計及び合計の稼働率の括弧内には、紀尾井町ビル、大崎MTビル及び御堂筋MTRビルについてサブリース契約に基づく稼働率を、神谷町
トラストタワーについては共同運用区画全体の稼働率を基に算出した場合の稼働率を記載しています。また、2021年９月末における東京汐留ビルディングについては、(注２)の記載に従い算出される稼働率を用いております。
(注８)御堂筋MTRビルは、パス・スルー型のマスターリース契約を採用しており、当該物件の稼働率の括弧内には、サブリース契約に基づく稼働率を記載しています。

― 35 ―

森トラスト総合リート投資法人(8961) 2021年９月期 決算短信(ⅱ)主要なテナントの状況
2021年９月30日現在において、本投資法人が保有する不動産等資産について、一のテナントに対する賃貸面積(複数の不動産等資産に一のテナントが入居している場合は、その賃貸面積の合計)が全不動産等資産の総賃
貸面積の合計の10％以上を占めるテナント(以下「主要なテナント」といいます。)は、森トラスト株式会社、
株式会社ホテルオークラ神戸及び株式会社イトーヨーカ堂の３社になります。
主要なテナントの状況
賃貸
対象

契約開始日
(注１)
契約満了日

賃貸面積
(注２)
(㎡)

総賃貸面積
(ポートフォリオ
全体)
合計対比(注３)

東京汐留ビルディング①2021年４月１日
2026年３月31日(オフィス・店舗)②2010年４月13日
2035年12月31日(ホテル)

83,751.93

19.8％

神谷町トラストタワー

2021年７月１日
2030年３月31日

3,851.27

0.9％

341

大崎MTビル2019年４月１日
2022年３月31日

24,495.21

5.8％

664

テナント名称(業種)

入居物件

森トラスト株式会社(不動産業)
建物

株式会社ホテルオークラ神戸(サービス業)株式会社イトーヨーカ堂(小売業)

ホテルオークラ神戸(注５)2002年４月25日
2022年３月31日
2002年11月21日
2022年11月20日

期末年間
契約賃料
(注４)
(百万円)

1,611
26.6％

72,246.86

17.1％

1,238

53,393.66

12.6％

750

合計

237,738.93

56.3％

－

総賃貸面積(ポートフォリオ全体)合計(注２)422,131.36－－

イトーヨーカドー湘南台店(注１)本投資法人が、前所有者から賃貸借契約の賃貸人たる地位を承継した場合には、前所有者が賃借人と締結した賃貸借契約の契約開始日を記載しています。
(注２)「賃貸面積」は、主要なテナントとの間で、賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積を記載しています。「総賃貸面積(ポートフォリオ全体)合計」は、主要なテナントを含む全てのテナントとの間で、賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積の合計を記載しています。なお、東京汐留ビルディングについては、建物の総賃貸面積(191,394.06㎡)に本投資法人の共有持分(1,000,000分の
437,589)を乗じた面積を記載しています。また、大崎MTビルについては、建物の総賃貸面積(26,980.68㎡)に本投資法人の共有持分(1,000,000分の907,880)を乗じた面積を記載しています。
(注３)「総賃貸面積(ポートフォリオ全体)合計対比」については、小数点第２位を四捨五入し記載しています。
(注４)「期末年間契約賃料」とは、2021年９月30日現在、本投資法人が主要なテナントとの間で締結した賃貸借契約上の月額賃料の12か月分の合計を記載しています。
(注５)2020年９月30日付で2022年４月１日から2032年３月31日までを契約期間とする定期建物賃貸借契約を締結しています。

(ⅲ)主要なテナントとの賃貸借契約の特記事項
2021年９月30日現在において、主要なテナントとの間で締結している賃貸借契約に関して特記すべき事項
等(契約更改の方法、敷金・保証金、その他賃貸借契約に関して特記すべき事項等)は以下のとおりです。
(イ)森トラスト株式会社
物件名称

東京汐留ビルディング

契約形態
契約期間

・定期建物賃貸借契約(一棟一括賃貸借)(借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約)①2021年４月１日から2026年３月31日まで(オフィス・店舗)②2010年４月13日から2035年12月31日まで(ホテル)月額契約賃料（注１）(注２)①：108,015,866円(オフィス・店舗)②-１ ： 26,255,340円(ホテル)(2010年４月13日から2026年３月31日まで)②-２ ： 30,631,230円(ホテル)(2026年４月１日から2035年12月31日まで)

敷金・保証金等なし

期間満了時の更新について

借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約であるため更新はありません。
但し、当事者間の合意により、本契約期間満了日の翌日を始期とする新たな定期建物賃貸借契約を締結することができます。

中途解約について契約期間中、中途解約はできません。

― 36 ―

森トラスト総合リート投資法人(8961) 2021年９月期 決算短信転貸借契約について

・本件建物は、本投資法人と森トラスト株式会社(本表及び次表において、以下「テナント」といいます。)間のマスターリース契約に基づき、テナントに一棟一括賃貸しています。
・テナントは、本投資法人からの書面による承諾を得たうえで、本件建物の全部または一部を第三者に転貸することができます。

(注１)本件賃貸借（ホテル）については、賃料の改定は行わないこととし、借地借家法第32条を適用しない旨の合意がなされています。
(注２)月額契約賃料は、本投資法人がその共有持分(1,000,000分の437,589)に基づいて収受しうる額を記載しています。
また、月額契約賃料①は、転借人の入居状況や転貸借契約の賃料改定等により変動することがあります。月額契約賃料②-１は賃料とは別途、ホテル部分の維持管理費用をテナントが負担することを前提としています。
2026年４月１日以降の月額契約賃料②-２は、本件建物共用部のうちホテルにかかる維持管理費用をテナントが負担せずに別途賃貸人が負担するため、当該維持管理費用の見込分を賃料として加算しています。但し、オフィス・店舗に関する賃貸借契約を再契約し、引き続きホテルにかかる維持管理費用（共用部の維持管理費用を含む）を賃料とは別途、テナントが負担する場合には、②-１の適用期間が延長され、ホテルの月額契約賃料は26,255,340円となります。

物件名称

神谷町トラストタワー

契約形態
契約期間

・貸室賃貸借契約(共同運用)
・2021年７月１日から2030年３月31日まで

月額契約賃料(注)28,438,902円

敷金・保証金等なし

期間満了時の更新について

本契約期間満了の６か月前までに更新拒絶の意思表示がない場合は契約期間満了の翌日から５年間更新されるものとし、その後も同様となります。

中途解約について契約期間中、中途解約はできません。

転貸借契約について

・本件貸室は、信託受託者たる三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社とテナントと間の貸室賃貸借契約に基づき、テナントに一棟一括賃貸しています。
・テナントは、テナントの裁量において、本件貸室の全部または一部を第三者に転貸することができます。

(注)月額契約賃料は、本投資法人が共同運用区画の持分(9,627,494分の385,127)に基づいて収受しうる額を記載しています。また、月額契約賃料は、転借人の入居状況や転貸借契約の賃料改定等により変動することがあります。

物件名称

大崎MTビル

契約形態
契約期間・定期建物賃貸借契約(一棟一括賃貸借)(借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約)
・2019年４月１日から2022年３月31日まで

月額契約賃料(注)55,388,572円

敷金・保証金等(注)敷金876,412,242円

期間満了時の更新について

借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約であるため更新はありません。
但し、当事者間の合意により、本契約期間満了日の翌日を始期とする新たな定期建物賃貸借契約を締結することができます。

中途解約について契約期間中、中途解約はできません。

転貸借契約について

・本件建物は、本投資法人とテナント間のマスターリース契約に基づき、テナン
トに一棟一括賃貸しています。
・テナントは、本投資法人からの書面による承諾を得たうえで、本件建物の全部または一部を第三者に転貸することができます。

(注)月額契約賃料は、本投資法人がその共有持分(1,000,000分の907,880)に基づいて収受しうる額を記載しています。また、月額契約
賃料及び敷金は、転借人の入居状況や転貸借契約の賃料改定等により変動することがあります。

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森トラスト総合リート投資法人(8961) 2021年９月期 決算短信

(ロ)株式会社ホテルオークラ神戸
物件名称

ホテルオークラ神戸

契約形態
契約期間(注)・定期建物賃貸借契約(一棟一括賃貸借)(借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約)
・2002年４月25日から2022年３月31日まで
固定賃料

90,631,500円

月額契約賃料

変動賃料

固定資産税・都市計画税相当額及び損害保険料相当額の合計(年額)の12分の１

敷金・保証金等

敷金1,312,500,000円

期間満了時の更新について

借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約であるため更新はありません。
但し、当事者間の合意により、本契約期間満了日の翌日を始期とする新たな定期建物賃貸借契約を締結することができます。

中途解約について契約期間中、中途解約はできません。

転貸借契約について

・本件建物は、信託受託者たる三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社と株式会社ホテルオ
ークラ神戸(本表において、以下「テナント」といいます。)間の定期建物賃貸
借契約に基づき、テナントに一棟一括賃貸しています。
・テナントは、ホテル運営に必要な専門店等に本件信託建物の一部を転貸しています。テナントは、全ての転借人たる専門店等から定期建物賃貸借契約が契約期間満了により終了する場合には転貸借契約も終了させることについて同意を取得しています。

(注)2020年９月30日付で2022年４月１日から2032年３月31日までを契約期間とする定期建物賃貸借契約を締結しています。

(ハ)株式会社イトーヨーカ堂
物件名称

イトーヨーカドー湘南台店

契約形態
契約期間

・建物賃貸借契約(一棟一括賃貸借)
・2002年11月21日から2022年11月20日まで

月額契約賃料

62,500,000円

敷金・保証金等

敷金683,460,000円

期間満了時の更新について

期間満了の場合の更新については、本投資法人と株式会社イトーヨーカ堂(本表において、以下「テナント」といいます。)間の協議によると規定しています。

中途解約について転貸借契約について

契約期間中、中途解約はできません。
但し、テナントは、一定の損害金を支払うことによって解約することができます。
・本件建物は、本投資法人とテナント間の建物賃貸借契約に基づき、テナントに一棟一括賃貸しています。
・テナントは、本件建物をショッピングセンターとして、他の専門店等の出店も得てバラエティーに富んだ売場を構成する必要があることから、テナントの関連会社あるいは専門店等に転貸することができます。本投資法人とテナントとの間の建物賃貸借契約が終了する場合は、テナントは当該転借人を退去させなければならない旨合意されています。

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森トラスト総合リート投資法人(8961) 2021年９月期 決算短信③

不動産等資産の詳細な情報
2021年９月30日現在において、本投資法人が保有する不動産等資産の詳細な情報は以下のとおりです。

１．「不動産等資産の概要」欄の記載について(１)「地積・延床面積」、「構造/階数」及び「建築時期」には、別段の断りがない限り、不動産登記簿に記載された事項を記載しています。
(２)「構造」について、「SRC造」は鉄骨鉄筋コンクリート造、「RC造」は鉄筋コンクリート造、「S造」は鉄骨造を、それぞれ意味します。
(３)区分所有建物、共有建物及び共有土地に関しては、区分所有建物の一棟の建物の延床面積(他の区分所有者が所有する面積を含みます。)、共有建物の延床面積(他の共有者の共有持分を含みます。)及び共有土地全体の面積(他の共有者の共有持分を含みます。)を記載しています。
(４)「用途地域等」には、都市計画法第８条第１項第１号、第２号、第５号及び第９号に掲げる「用途地域」、「特別用途地区」、「防火地域又は準防火地域」及び「臨港地区」並びに都市再生特別措置法第２条第３項
及び第５項に掲げる「都市再生緊急整備地域」及び「特定都市再生緊急整備地域」の区分を記載しています。
２．「特定資産の概要」欄の記載について(１)「特定資産の種類」には、特定資産としての不動産等資産の種別を記載しています。
(２)「取得価格」には、当該不動産等資産の取得に要した諸費用(不動産売買媒介手数料等)を含まない金額(不動産売買契約書等に記載された売買価格)を記載しています。
３．「取得時の不動産鑑定の概要」欄の記載について「鑑定評価額」は、不動産等資産を取得検討する際に取得した不動産鑑定評価書に基づく評価額を記載しています。
４．「物件収支状況」欄の記載について(１)物件収支状況は本投資法人の2021年９月期（2021年４月１日から2021年９月30日までの６か月間)の金額を記載しています。なお、記載金額は千円未満を切り捨てて表示しています。
(２)「NOI」はネット・オペレーティング・インカムを意味し、各不動産等資産の不動産賃貸事業収益から不動産賃貸事業費用(減価償却費を除きます。)を控除した金額です。また「NCF」は、ネット・キャッシュ・フ
ローを意味し、各不動産等資産のNOIから資本的支出を控除した金額を記載しています。
(３)不動産賃貸事業損益は、不動産賃貸事業収益から不動産賃貸事業費用を控除した金額です。不動産賃貸事
業費用には、不動産等資産の収支に直接的にかかわらない資産運用報酬、支払利息等を含んでいません。
(４)公租公課の内訳で「固定資産税」には2021年９月期における固定資産税及び都市計画税の合計を記載しています。なお、不動産等資産の取得に伴い精算金として譲渡人に支払った固定資産税及び都市計画税相当額については、費用計上せず取得原価に算入しています。
(５)区分所有建物、共有建物及び共有土地の場合には、本投資法人の持分相当に対する金額を記載しています。
５．「2021年度公租公課」欄の記載について(１)2021年度の固定資産税(償却資産にかかるものを除きます。)及び都市計画税の税額を記載しています。区分所有建物、共有建物及び共有土地の場合には、本投資法人の持分相当に対する金額を記載しています。
(２)固定資産税及び都市計画税の納付義務は原則として毎年１月１日時点の所有者に課されます。従って2021
年１月１日の翌日以降に取得した不動産等資産について、2021年９月期に納付義務はありませんが、参考情報として2021年度の固定資産税及び都市計画税の税額を記載しています。
６．「特記事項」欄の記載について原則として2021年９月30日現在の不動産の状況(不動産の構造、現況その他投資不動産の価格に重要な影響を及ぼす事項(当該不動産等資産に付着しているテナント以外の第三者の権利及びかかる権利に基づく制限等、
区分所有建物、共有建物及び共有土地等において、他の共有者等との間に存する管理規約、協定書及び覚書等に記載された重要な事項、当該不動産等資産に関する行政法規における制限等を含みますが、これらに限られません。))を記載しています。なお、当該不動産等に担保の設定がなされている場合は、その旨を「特記事項」欄に記載します(2021年９月30日現在、担保の設定はなされていません。)。
７．鑑定評価業者、前所有者及び施工会社の名称について
原則として、評価、取得、もしくは施工を行った時点での名称を記載しています。

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森トラスト総合リート投資法人(8961) 2021年９月期 決算短信

東京汐留ビルディング
物件番号A-１
１．不動産等資産の概要
不動産の用途
所有 土地
形態 建物
土地 地番
住居表示
地積
用途地域等

建物

構造/階数
建築時期
延床面積

物件名称

東京汐留ビルディング

オフィスビル・ホテル・商業施設
所有権
所有権
東京都港区東新橋一丁目12番１号
東京都港区東新橋一丁目９番１号
17,847.73㎡(他の共有者の共有持分を含みます。)
商業地域、防火地域、
特定都市再生緊急整備地域(東京都心・臨海地域)
SRC・RC・S造陸屋根/地下４階付37階建
2005年１月
191,394.06㎡
本投資法人の共有持分(1,000,000分の437,589)を乗じた面積：83,751.93㎡

駐車場台数
施工会社

437台
株式会社竹中工務店

２．特定資産の概要
特定資産の種類
取得年月日
前所有者

不動産
2010年４月13日
森トラスト株式会社

４．物件収支状況(千円)
自 2021年４月１日
運用期間
至 2021年９月30日(１)不動産賃貸事業収益
家賃
共益費
土地賃貸収益その他賃貸事業収入(２)不動産賃貸事業費用
公租公課
固定資産税
その他公租公課
諸経費
管理業務費
水道光熱費
損害保険料
信託報酬
その他費用
減価償却費
(３)NOI(４)不動産賃貸事業損益(５)資本的支出(６)NCF

稼働日数183日
1,829,798
1,798,067－－
31,7301,012,450
446,018
446,018－
288,531
277,719

－
3,004

－
7,807
277,901
1,095,248
817,347
140,578954,670

賃貸借契約形態
マスターリース契約(注１)
信託受益権の概要
信託設定日
－
信託受託者
－
信託期間満了日 －５．2021年度公租公課(千円)
固定資産税額641,389
都市計画税額137,440
合計
778,829

取得価格(注２)
96,269百万円
３．取得時の不動産鑑定の概要
鑑定評価額(注２)
97,582百万円
価格時点
2010年３月31日
鑑定評価業者
株式会社立地評価研究所
６．特記事項(１)敷地利用権について
本件土地の利用については、森トラスト株式会社、本件土地の他の共有者及び本件建物の他の共有者間の運営に関する確認書で、森ト
ラスト株式会社及び本件建物の他の共有者が本件土地上に本件建物を所有することの合意がなされている旨が確認されています。本投資法人は、上記運営に関する確認書上の森トラスト株式会社の権利、義務及び契約上の地位を承継しています。
(２)本件土地の権利関係について
本件土地面積は、本投資法人が共有する土地の面積であり、他の共有者の共有持分にかかる部分を含んでいます。当該土地のうち、本投資法人の共有持分は1,000,000分の437,589です。
(３)本件建物の権利関係について
本件建物は、共有建物であり、延床面積に本投資法人の共有持分(1,000,000分の437,589)を乗じた面積は83,751.93㎡です。
(４)買取優先交渉権について
本投資法人は、本件土地及び本件建物の全部または一部の譲渡に関し、森トラスト株式会社に対し優先交渉権を付与しています。
(注１)オフィス・店舗部分については賃料収入がサブリース契約の賃料に連動する仕組みのマスターリース契約を採用しており、ホテル部分については固定賃料でのマスターリース契約を採用しています。
(注２)「取得価格」及び「鑑定評価額」については、2021年７月１日に共有持分1,000,000分の62,411を譲渡したため、本物件共有持分
1,000,000分の500,000の取得価格である110,000百万円及び取得時の鑑定評価額である111,500百万円のうち、2021年９月30日現在、本投資法人が保有する共有持分1,000,000分の437,589に相当する価格及び価額を記載しています。

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森トラスト総合リート投資法人(8961) 2021年９月期 決算短信

ONビル
物件番号
A-２
１．不動産等資産の概要
不動産の用途
所有 土地
形態 建物
土地 地番

建物

物件名称

ONビル

オフィスビル
所有権
所有権
東京都品川区北品川五丁目746番１他２筆

住居表示
地積
用途地域等

東京都品川区北品川五丁目９番12号
10,850.67㎡(他の共有者の共有持分を含みます。)
準工業地域、第一種低層住居専用地域、
防火地域、準防火地域

構造/階数

S・SRC造陸屋根/地下２階付21階建

建築時期
延床面積

1990年11月
32,812.27㎡

駐車場台数

79台

施工会社

株式会社大林組

２．特定資産の概要
特定資産の種類
取得年月日
前所有者

不動産信託受益権
2008年８月29日
有限会社エスアイエイキング２号

４．物件収支状況(千円)
自 2021年４月１日
運用期間
至 2021年９月30日(１)不動産賃貸事業収益
家賃
共益費
土地賃貸収益その他賃貸事業収入(２)不動産賃貸事業費用
公租公課
固定資産税
その他公租公課
諸経費
管理業務費
水道光熱費
損害保険料
信託報酬
その他費用
減価償却費
(３)NOI(４)不動産賃貸事業損益(５)資本的支出(６)NCF

稼働日数
183日
非開示
(注)

非開示
(注)

635,751
543,843
14,966
620,784

賃貸借契約形態
テナントとの直接契約
信託受益権の概要
信託設定日2001年２月９日
信託受託者
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
信託期間満了日 2031年３月末日
５．2021年度公租公課(千円)
固定資産税額101,957
都市計画税額21,847
合計
123,805

取得価格
39,900百万円
３．取得時の不動産鑑定の概要
鑑定評価額
41,000百万円
価格時点
2008年８月１日
鑑定評価業者
財団法人日本不動産研究所
６．特記事項(１)本件土地の権利関係について
本件土地面積は全３筆の合計面積であり、本投資法人を唯一の信託受益者とする信託受託者(以下本表において「本件受託者」といいます。)が1,000,000分の840,139の共有持分を保有しています。なお、当該３筆についての本件受託者保有分以外の共有持分は、本投資法人が保有しています。
(２)敷地利用権について
本件信託建物は、複数の事業者が各別に所有していた複数筆の土地(全体を「大崎ビジネスガーデン」といいます。)上に、本件信託建物を含む２棟の建物(他方の建物は「大崎MTビル」です。)を建設する共同開発事業の一環として建設されたものです。２棟の建物の各所有者(共有者を含みます。)は、大崎ビジネスガーデンを構成する各土地所有者から、各土地についての使用借権または賃借権(存続期間は、
本件信託建物の竣工後40年とされています。)の設定を受け、各建物を所有しています。従って、本件受託者は、隣接する大崎MTビルの各共有者が大崎MTビルの各共有持分を所有するために、本件信託土地を使用させる義務を負っています。一方で、本件受託者が本件信託建物を所有するための敷地利用権は、①本件土地のうち本件受託者の保有する共有持分との関係では、当該共有持分となり、②本件土地のうち本投資法人の保有する共有持分及び③本件土地以外の大崎ビジネスガーデン対象土地との関係では、それぞれの土地に設定された使用借権または賃借権となります。
(３)境界確認について
本件土地と隣接土地との境界に一部未確定の部分が存在します。
(４)越境物について
本件土地と隣接土地との境界部分について、本件不動産の塀が一部隣接土地に対し越境しており、また、当該隣接土地の樹木の枝葉等が本件土地に対し越境している可能性があります。
(５)工作物について
本件土地に設置された工作物のうち一部の擁壁は、完了検査を受けておらず検査済証が交付されていません。本投資法人は、国土交通大臣等が指定する検査機関である日本ＥＲＩ株式会社による建築基準法適合判定調査を実施し、調査の結果、当該工作物は建築基準法との適合性が確保されており、構造上の安全性について支障がないと考えられるとの報告を得ています。
(注)本件信託不動産の「不動産賃貸事業収益」及び「不動産賃貸事業費用」については、テナントから開示することにつき同意を得られていな
いため、開示していません。

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森トラスト総合リート投資法人(8961) 2021年９月期 決算短信

紀尾井町ビル
物件番号
A-３
１．不動産等資産の概要
不動産の用途
所有 土地
形態 建物
土地 地番

建物

物件名称

紀尾井町ビル

オフィスビル・住宅
所有権
所有権
東京都千代田区紀尾井町３番３他

住居表示
地積
用途地域等

東京都千代田区紀尾井町３番12号他
9,291.93㎡(他の所有者の持分を含みます。)
第二種住居地域、防火地域、第一種文教地区

構造/階数

SRC・S造陸屋根/地下４階付26階建

建築時期
延床面積

1989年11月
建物一棟：63,535.55㎡
信託受託者の所有にかかる専有部分：24,598.85㎡

駐車場台数

207台

施工会社

鹿島建設株式会社

２．特定資産の概要
特定資産の種類
取得年月日
前所有者

取得価格

不動産信託受益権
2014年10月１日
白馬キャピタル３特定目的会社

４．物件収支状況(千円)
自 2021年４月１日
運用期間
至 2021年９月30日(１)不動産賃貸事業収益
家賃
共益費
土地賃貸収益その他賃貸事業収入(２)不動産賃貸事業費用
公租公課
固定資産税
その他公租公課
諸経費
管理業務費
水道光熱費
損害保険料
信託報酬
その他費用
減価償却費
(３)NOI(４)不動産賃貸事業損益(５)資本的支出(６)NCF
賃貸借契約形態
信託受益権の概要
信託設定日
(注２)
信託受託者
信託期間満了日

稼働日数183日
964,625
876,052
10,168－78,404546,431
88,40187,076
1,325
309,723
243,723
52,9731,451
800
10,775
148,305
566,500
418,194
6,521
559,978

マスターリース契約(注１)①2002年９月10日②2004年９月30日
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社①2034年９月末日②2034年９月末日
５．2021年度公租公課(千円)
固定資産税額143,480
都市計画税額30,745
合計
174,226

34,300百万円

３．取得時の不動産鑑定の概要
鑑定評価額
36,200百万円
価格時点
2014年９月１日
鑑定評価業者
大和不動産鑑定株式会社
６．特記事項(１)権利関係について
本件土地面積は、本件建物の敷地である土地全８筆の合計面積であり、他の所有者(分有)の持分を含んでいます。当該土地全８筆のうち、５筆(合計面積7,433.52㎡)は本投資法人を唯一の信託受益者とする信託受託者が単独で所有しています。また、本件建物は、区分所
有建物であり、建物面積は区分所有建物の一棟の建物の延床面積を記載しています。なお、本投資法人を唯一の信託受益者とする信託受託者が所有する専有部分の床面積は24,598.85㎡です。
(２)管理規約について
管理規約により、区分所有者が所有する敷地及び区分所有者が共有する共用部分は、専有部分と分離して単独処分することは禁止されており、共用部分の分割請求も禁止されています。また、敷地権の登記はなされていませんが、敷地の相互利用について、区分所有者間で合意しています。なお、本投資法人が有する議決権の割合は、3,383,389分の2,562,965となっています。
(３)要役地地役権について
本件土地には、隣接土地の一部を承役地として、工作物設置を目的とする要役地地役権が設定されています。
(注１)事務所部分については本投資法人が信託受託者との間で締結したマスターリース契約に基づき建物を借り受けたうえで、本投資法人から各テナントに対してサブリースをする仕組みを採用しており、住宅部分についてはパス・スルー型のマスターリース契約を採用しています。
(注２)本件信託不動産は二つの信託受益権からなっており、①及び②には、それぞれの信託設定日を記載しています。

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森トラスト総合リート投資法人(8961) 2021年９月期 決算短信

神谷町トラストタワー
物件番号A-４
１．不動産等資産の概要
不動産の用途
所有
形態
土地

土地
建物
地番
住居表示
地積
用途地域等

建物

構造/階数
建築時期
延床面積

駐車場台数
施工会社

２．特定資産の概要
特定資産の種類
取得年月日
前所有者

物件名称

神谷町トラストタワー

４．物件収支状況(千円)
オフィスビル
自 2021年７月１日
所有権及び地上権（敷地権の割合：10,000,000,000 運用期間
至 2021年９月30日
分の333,628,617）
区分所有権(１)不動産賃貸事業収益
東京都港区虎ノ門四丁目24番６他
家賃
共益費
東京都港区虎ノ門四丁目１番１号
土地賃貸収益16,131.84㎡（他の所有者の持分を含みます。）
その他賃貸事業収入
商業地域、防火地域、(２)不動産賃貸事業費用
都市再生特別地域（虎ノ門四丁目地区）
公租公課
固定資産税
SRC造陸屋根/地下４階付37階建その他公租公課
諸経費
2020年３月
管理業務費
196,037.12㎡
水道光熱費
信託受託者の所有にかかる専有部分：3,797.72㎡
損害保険料
信託報酬
349台
その他費用
減価償却費
清水建設株式会社(３)NOI(４)不動産賃貸事業損益(５)資本的支出(６)NCF
不動産信託受益権
2021年７月１日
森トラスト株式会社

稼働日数92日
78,95077,092－－
1,857
36,575－－－
15,476
11,303
3,688
73
375
36
21,09863,47342,374－63,473

賃貸借契約形態
マスターリース契約(注１)
信託受益権の概要
信託設定日2021年７月１日
信託受託者
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
信託期間満了日 2052年３月末日
５．2021年度公租公課(千円)(注２)
固定資産税額5,818
都市計画税額
1,246
合計
7,065

取得価格
13,980百万円
３．取得時の不動産鑑定の概要
鑑定評価額
15,550百万円
価格時点
2021年２月28日
鑑定評価業者
大和不動産鑑定株式会社
６．特記事項(１)地上権について
本物件土地上に葺城稲荷神社が土地賃借権の設定を受けた上で建物を所有しています。
(２)越境物について
本土地と隣接土地との境界部分について、本取得物件の一部が隣接土地に越境しており、また、隣接土地の塀等が本件土地に越境していますが、隣接所有者との間で越境を確認する旨の覚書が締結されています。
(３)買取優先交渉権について
本投資法人は、本物件の全部または一部の譲渡に関し、森トラスト株式会社に対し優先交渉権を付与しています。
(注１)賃料収入が共同運用区画の賃料に連動する仕組みのマスターリース契約を採用しています。
(注２)2021年9月30日現在、建物にかかる2021年度の公租公課が未確定のため、土地に係る2021年度の公租公課のみを記載しています。

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森トラスト総合リート投資法人(8961) 2021年９月期 決算短信

大崎MTビル
物件番号
A-５
１．不動産等資産の概要
不動産の用途
所有 土地
形態 建物
土地 地番

建物

物件名称

大崎MTビル

オフィスビル
所有権
所有権
東京都品川区北品川五丁目689番２他16筆

住居表示
地積
用途地域等

東京都品川区北品川五丁目９番11号
13,852.74㎡(他の共有者の共有持分を含みます。)
準工業地域、第一種低層住居専用地域、
防火地域、準防火地域

構造/階数

S・SRC造陸屋根/地下３階付14階建

建築時期

1994年７月(2008年大規模修繕実施)
26,980.68㎡
本投資法人の共有持分(1,000,000分の907,880)を乗じた面積：24,495.21㎡
65台
株式会社大林組

延床面積
駐車場台数
施工会社

２．特定資産の概要
特定資産の種類
取得年月日
前所有者
取得価格

不動産
①2005年３月31日②2005年10月28日③2015年１月30日①森トラスト株式会社②三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社③個人(非開示)①7,870百万円②5,656百万円③860百万円

４．物件収支状況(千円)
自 2021年４月１日
運用期間
至 2021年９月30日(１)不動産賃貸事業収益
家賃
共益費
土地賃貸収益その他賃貸事業収入(２)不動産賃貸事業費用
公租公課
固定資産税
その他公租公課
諸経費
管理業務費
水道光熱費
損害保険料
信託報酬
その他費用
減価償却費
(３)NOI(４)不動産賃貸事業損益(５)資本的支出(６)NCF
賃貸借契約形態
信託受益権の概要
信託設定日
信託受託者
信託期間満了日

稼働日数183日
334,026
333,522－－504
101,261
38,154
38,154
－
4,826
－
－
794
－
4,032
58,280291,045
232,764
4,569
286,475

マスターリース契約(注２)－－－３．取得時の不動産鑑定の概要
５．2021年度公租公課(千円)
鑑定評価額①7,870百万円
固定資産税額51,171②5,030百万円
都市計画税額10,965③860百万円
合計
62,136価格時点①2005年３月31日②2005年８月31日③2014年10月31日
鑑定評価業者①、②日本土地建物株式会社③一般財団法人日本不動産研究所
６．特記事項(１)本件土地の権利関係について
本件土地面積は、本投資法人が所有し、または共有する土地全17筆の合計面積であり、他の共有者の共有持分を含んでいます。
当該土地全17筆のうち、①13筆(合計面積2,880.79㎡)は本投資法人が単独で所有しており、②１筆(面積121.28㎡、本投資法人の共有持分５分の１)及び③３筆(合計面積10,850.67㎡、本投資法人の共有持分1,000,000分の159,861)は他の共有者と共有しています。なお、③における本投資法人以外の共有持分1,000,000分の840,139は、「ONビル ６．特記事項」のとおり本投資法人を唯一の信託受益者とする
信託受託者(以下本表において「ONビル受託者」といいます。)が所有しています。
(２)本件建物の権利関係について
本件建物は、共有建物であり、建物面積に本投資法人の共有持分(1,000,000分の907,880)を乗じた面積は24,495.21㎡です。
(３)敷地利用権について
本件建物は、複数の事業者が各別に所有していた複数筆の土地(全体を「大崎ビジネスガーデン」といいます。)上に、本件建物を含む２棟の建物(他方の建物は「ONビル」です。)を建設する共同開発事業の一環として建設されたものです。
２棟の建物の各所有者(共有者を含みます。)は、大崎ビジネスガーデンを構成する各土地の所有者から、各土地について使用借権または賃借権(存続期間は、本件建物の竣工後40年とされています。)の設定を受け、各建物を所有しています。従って、本投資法人は、２棟の建物の他の所有者(共有者を含みます。)が各建物を所有するために、本件土地のうち本投資法人が保有する持分を使用させる義務を負っています。一方で、本投資法人が本件建物を所有するため有する敷地利用権は①本件土地のうち本投資法人の保有する持分との関係ではその所有権(共有持分を含みます。)となり、②大崎MTビルにかかる他の共有者またはONビル受託者が保有する大崎ビジネスガーデンの土地持分に対しては、上記使用借権または賃借権となります。
(４)境界確認について
本件土地と隣接土地との境界に一部未確定の部分が存在します。
(５)越境物について
本件土地と隣接土地との境界部分について、本件不動産の塀が一部隣接土地に対し越境しており、また、当該隣接土地の樹木の枝葉等が本件土地に対し越境している可能性があります。
(６)買取優先交渉権について
本投資法人は他の共有者との間で、本件不動産の全部または一部の買取に関し、相互に優先交渉権を付与する協定を承継しています。また、当該各共有者において、本件不動産の買取にかかる優先交渉権を行使しないことが確認された場合には、本投資法人は、森トラスト
株式会社に対して、優先交渉権を付与します。
(７)分離処分の禁止について
大崎ビジネスガーデンを構成する各所有者との間で、本件建物の共有持分と当該共有持分の同一の所有者が所有する土地を分離して譲渡することは禁止されています。
(注１)本投資法人は、2005年３月31日の取得において、土地の所有権(土地全14筆のうち本投資法人が単独で所有する10筆(合計面積1,807.12㎡)、他の共有者と共有する３筆(合計面積1,073.67㎡、本投資法人の共有持分1,081,560分の710,234)及び１筆(面積121.28㎡、本投資法
人の共有持分５分の１))と建物の所有権(本投資法人の共有持分1,000,000分の590,950)を取得しています。また、2005年10月28日の取得において、土地の所有権(他の共有者と共有する土地３筆(合計面積10,850.67㎡、本投資法人の共有持分1,000,000分の159,861))と建物の所有権(本投資法人の共有持分1,000,000分の247,949)を取得しています。そのほか、2015年１月30日の取得において、土地の所有権(他の共有者と共有する３筆(合計面積1,073.67㎡、本投資法人の共有持分1,081,560分の371,326)と建物の所有権(本投資法人の共有持分
1,000,000分の68,981)を取得しています。
(注２)賃料収入がサブリース契約の賃料に連動する仕組みのマスターリース契約を採用しています。

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森トラスト総合リート投資法人(8961) 2021年９月期 決算短信

御堂筋MTRビル
物件番号A-６
１．不動産等資産の概要
不動産の用途
所有 土地
形態 建物
土地 地番
住居表示
地積
用途地域等

建物

物件名称

御堂筋MTRビル

オフィスビル
所有権
所有権
大阪市中央区淡路町三丁目43番５

構造/階数

大阪市中央区淡路町三丁目６番３号
1,560.98㎡
商業地域、防火地域、
都市再生緊急整備地域(大阪駅周辺・中之島・御堂筋周辺地域)
S・SRC造陸屋根/地下２階付13階建

建築時期
延床面積

1999年３月
15,129.16㎡

駐車場台数

54台

施工会社

大成・鹿島建設工事共同企業体

２．特定資産の概要
特定資産の種類
取得年月日
前所有者

不動産信託受益権
2015年４月30日
Rabbit Midosuji特定目的会社

４．物件収支状況(千円)
自 2021年４月１日
運用期間
至 2021年９月30日(１)不動産賃貸事業収益
家賃
共益費
土地賃貸収益その他賃貸事業収入(２)不動産賃貸事業費用
公租公課
固定資産税
その他公租公課
諸経費
管理業務費
水道光熱費
損害保険料
信託報酬
その他費用
減価償却費
(３)NOI(４)不動産賃貸事業損益(５)資本的支出(６)NCF

稼働日数183日
302,332
266,024
6,745－
29,562
150,429
40,586
40,586－64,64031,111
22,598
557
500
9,872
45,202
197,106
151,903
9,818
187,287

賃貸借契約形態
マスターリース契約(注)信託受益権の概要
信託設定日2001年９月26日
信託受託者
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
信託期間満了日 2031年９月末日
５．2021年度公租公課(千円)
固定資産税額66,945
都市計画税額14,345
合計
81,291

取得価格
10,170百万円
３．取得時の不動産鑑定の概要
鑑定評価額
10,200百万円
価格時点
2015年１月31日
鑑定評価業者
大和不動産鑑定株式会社
６．特記事項(１)船場建築線について
本件土地の北側道路は、「船場建築線」の指定を受けており、当該指定に基づき本物件は道路境界線から約２ｍセットバックしています。当該部分の面積は、建ぺい率・容積率の計算上敷地面積には算入されません。
(注)パス・スルー型のマスターリース契約を採用しています。

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森トラスト総合リート投資法人(8961) 2021年９月期 決算短信

広尾MTRビル
物件番号
A-７
１．不動産等資産の概要
不動産の用途
土地
所有
形態
建物
土地
地番

建物

物件名称

広尾MTRビル

オフィスビル
所有権
所有権
東京都渋谷区恵比寿二丁目91番１他１筆

住居表示
地積
用途地域等

東京都渋谷区恵比寿二丁目36番13号
1,671.79㎡(私道負担部分17.93㎡を含みます。)
近隣商業地域、準工業地域、特別工業地区
防火地域、準防火地域

構造/階数

SRC造陸屋根/地下１階付７階建

建築時期
延床面積

1992年11月
6,709.80㎡

駐車場台数

24台

施工会社

株式会社竹中工務店

２．特定資産の概要
特定資産の種類
取得年月日
前所有者

不動産信託受益権
2018年１月19日
合同会社PRファースト

４．物件収支状況(千円)
自 2021年４月１日
運用期間
至 2021年９月30日(１)不動産賃貸事業収益
家賃
共益費
土地賃貸収益その他賃貸事業収入(２)不動産賃貸事業費用
公租公課
固定資産税
その他公租公課
諸経費
管理業務費
水道光熱費
損害保険料
信託報酬
その他費用
減価償却費
(３)NOI(４)不動産賃貸事業損益(５)資本的支出(６)NCF

稼働日数183日
185,378
141,295
19,901－
24,18051,30011,698
11,575
122
24,3585,155
15,666
230
400
2,906
15,242
149,321134,078
8,364
140,956

賃貸借契約形態
マスターリース契約(注)信託受益権の概要
信託設定日2006年12月22日
信託受託者
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
信託期間満了日 2038年１月末日
５．2021年度公租公課(千円)
固定資産税額18,925
都市計画税額4,055
合計
22,980

取得価格
8,100百万円
３．取得時の不動産鑑定の概要
鑑定評価額
8,140百万円
価格時点
2017年11月30日
鑑定評価業者
大和不動産鑑定株式会社
６．特記事項(１)越境物について
本件土地と隣接土地との境界部分について、本件建物の一部及び塀が隣接土地に越境しており、また、隣接土地の塀が本件土地に越境していますが、隣接所有者との間で越境を確認する旨の覚書が締結されています。
(２)権利関係について
本件建物は区分所有建物ですが、本投資法人を唯一の信託受益者とする信託受託者が全ての区分所有権を単独で所有しています。
(注)本投資法人が信託受託者との間で締結したマスターリース契約に基づき本件信託土地及び本件信託建物を借り受けたうえで、本投資法人から各テナントに対してサブリースをする仕組みを採用しています。

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森トラスト総合リート投資法人(8961) 2021年９月期 決算短信

天神プライム
物件番号
A-８
１．不動産等資産の概要
不動産の用途
所有 土地
形態 建物
土地 地番

オフィスビル
所有権
所有権
福岡市中央区天神二丁目138番他６筆

住居表示
地積

福岡市中央区天神二丁目７番21号
1,110.73㎡(借地部分を含みます。)

用途地域等

構造/階数
建築時期
延床面積

商業地域、防火地域、
特定都市再生緊急整備地域(福岡都心地域)
S・RC造陸屋根/地下１階付12階建
2008年３月(2008年10月増築)
7,722.04㎡

駐車場台数
施工会社

21台(隔地駐車場18台を含みます。)
株式会社大林組

建物

２．特定資産の概要
特定資産の種類
取得年月日
前所有者

物件名称

天神プライム

不動産信託受益権
2012年７月12日
カモミール・リアルティ合同会社

４．物件収支状況(千円)
自 2021年４月１日
運用期間
至 2021年９月30日(１)不動産賃貸事業収益
家賃
共益費
土地賃貸収益その他賃貸事業収入(２)不動産賃貸事業費用
公租公課
固定資産税
その他公租公課
諸経費
管理業務費
水道光熱費
損害保険料
信託報酬
その他費用
減価償却費
(３)NOI(４)不動産賃貸事業損益(５)資本的支出(６)NCF

稼働日数183日
251,456
214,643
19,530－17,281
91,52027,31827,318－33,272
8,978
13,590
205
750
9,747
30,930190,866
159,935－
190,866

賃貸借契約形態
マスターリース契約(注)信託受益権の概要
信託設定日2006年９月15日
信託受託者
三井住友信託銀行株式会社
信託期間満了日 2022年７月31日
５．2021年度公租公課(千円)
固定資産税額44,614
都市計画税額9,560
合計
54,174

取得価格
6,940百万円
３．取得時の不動産鑑定の概要
鑑定評価額
7,320百万円
価格時点
2012年６月１日
鑑定評価業者
一般財団法人日本不動産研究所
６．特記事項(１)本件土地の権利関係について
本件土地面積は、本件信託建物の敷地である土地全７筆の合計面積であり、その一部に借地を含んでいます。当該土地全７筆のうち、６筆(合計面積1,081.75㎡)は本投資法人を唯一の信託受益者とする信託受託者が単独で所有しており、１筆(面積28.98㎡)は本投資法人を唯一の信託受益者とする信託受託者が土地賃借権を有しています。
(２)越境物について
隣接建物の一部及び工作物等が本件土地に越境していますが、これらの越境物について、越境物に関する「合意書」が締結されており、
当該越境物の内容及び状態につき確認され、将来における越境の解消方法等に関し合意しています。
(注)本投資法人が信託受託者との間で締結したマスターリース契約に基づき本件信託土地及び本件信託建物を借り受けたうえで、本投資法人から各テナントに対してサブリースをする仕組みを採用しています。

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森トラスト総合リート投資法人(8961) 2021年９月期 決算短信

新横浜TECHビル
物件番号A-９
１．不動産等資産の概要
不動産の用途
所有 土地
形態 建物
土地 地番
住居表示
地積
用途地域等

建物

構造/階数
建築時期
延床面積

駐車場台数
施工会社

２．特定資産の概要
特定資産の種類
取得年月日
前所有者

物件名称

新横浜TECHビル

オフィスビル
所有権
所有権
横浜市港北区新横浜三丁目９番１他１筆
A館：横浜市港北区新横浜三丁目９番18号
B館：横浜市港北区新横浜三丁目９番１号
2,671.11㎡
商業地域、防火地域

A館：SRC造陸屋根/地下１階付９階建
B館：S・SRC造陸屋根/地下１階付16階建
A館：1986年２月
B館：1988年２月
A館 11,636.35㎡
B館 13,550.87㎡
合計 25,187.22㎡
78台
鹿島建設株式会社、大成建設株式会社

不動産
2003年11月14日
寺田倉庫株式会社
シティトラスト信託銀行株式会社
6,900百万円

４．物件収支状況(千円)
自 2021年４月１日
運用期間
至 2021年９月30日(１)不動産賃貸事業収益
家賃
共益費
土地賃貸収益その他賃貸事業収入(２)不動産賃貸事業費用
公租公課
固定資産税
その他公租公課
諸経費
管理業務費
水道光熱費
損害保険料
信託報酬
その他費用
減価償却費
(３)NOI(４)不動産賃貸事業損益(５)資本的支出(６)NCF

稼働日数183日
354,797
325,775－－
29,022
193,335
29,707
29,707－92,852
57,59023,606805－
10,85070,775232,238
161,4628,459
223,778

賃貸借契約形態
テナントとの直接契約
信託受益権の概要
信託設定日
－
信託受託者
－
信託期間満了日 －５．2021年度公租公課(千円)
固定資産税額
都市計画税額
合計

取得価格
３．取得時の不動産鑑定の概要
鑑定評価額
6,980百万円
価格時点
2003年９月30日
鑑定評価業者
日本土地建物株式会社
６．特記事項
特記すべき事項はありません。

― 48 ―

46,78010,02456,805

森トラスト総合リート投資法人(8961) 2021年９月期 決算短信

渋谷フラッグ
物件番号B-１
１．不動産等資産の概要
不動産の用途
土地
所有
形態
建物
土地
地番

建物

物件名称

渋谷フラッグ

商業施設・オフィスビル
所有権
所有権
東京都渋谷区宇田川町81番11他１筆

住居表示
地積
用途地域等

東京都渋谷区宇田川町33番６号
1,026.44㎡
商業地域、防火地域、
特定都市再生緊急整備地域(渋谷駅周辺地域)

構造/階数

S・SRC造陸屋根/地下２階付９階建

建築時期
延床面積

2009年８月
7,766.49㎡

駐車場台数
施工会社

49台
前田建設工業株式会社

２．特定資産の概要
特定資産の種類
取得年月日
前所有者

不動産信託受益権
2013年４月24日
プライムリテール２有限会社

４．物件収支状況(千円)
自 2021年４月１日
運用期間
至 2021年９月30日(１)不動産賃貸事業収益
家賃
共益費
土地賃貸収益その他賃貸事業収入(２)不動産賃貸事業費用
公租公課
固定資産税
その他公租公課
諸経費
管理業務費
水道光熱費
損害保険料
信託報酬
その他費用
減価償却費
(３)NOI(４)不動産賃貸事業損益(５)資本的支出(６)NCF

稼働日数
183日
非開示
(注１)

非開示
(注１)

635,146
611,197－
635,146

賃貸借契約形態
マスターリース契約(注２)
信託受益権の概要
信託設定日
2007年１月24日
信託受託者
みずほ信託銀行株式会社
信託期間満了日 2023年３月31日
５．2021年度公租公課(千円)
固定資産税額59,458
都市計画税額12,741
合計
72,199取得価格
32,040百万円
３．取得時の不動産鑑定の概要
鑑定評価額
33,000百万円
価格時点
2013年３月１日
鑑定評価業者
一般財団法人日本不動産研究所
６．特記事項(１)越境物について
隣接建物の一部及び工作物等が本物件土地に越境していますが、隣接所有者との間で越境を確認する旨の確認書が締結されています。
(注１)本件信託不動産の「不動産賃貸事業収益」及び「不動産賃貸事業費用」については、テナントから開示することにつき同意を得られていないため、開示していません。
(注２)本投資法人が信託受託者との間で締結したマスターリース契約に基づき本件信託土地及び本件信託建物を借り受けたうえで、本投資法人
から各テナントに対してサブリースをする仕組みを採用しています。

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森トラスト総合リート投資法人(8961) 2021年９月期 決算短信

新橋駅前MTRビル
物件番号B-２
１．不動産等資産の概要
不動産の用途
所有 土地
形態 建物
土地 地番
住居表示
地積
用途地域等

建物

物件名称

新橋駅前MTRビル

商業施設
所有権
所有権
東京都港区新橋二丁目28番２他10筆

構造/階数

東京都港区新橋二丁目８番５号
1,069.88㎡
商業地域、防火地域、
特定都市再生緊急整備地域(東京都心・臨海地域)
S・SRC・RC造陸屋根/地下２階付８階建

建築時期
延床面積

1999年４月
7,820.45㎡

駐車場台数
施工会社

29台
株式会社大林組

２．特定資産の概要
特定資産の種類
取得年月日
前所有者

不動産
2007年４月25日
株式会社森トラスト・ホールディングス

４．物件収支状況(千円)
自 2021年４月１日
運用期間
至 2021年９月30日(１)不動産賃貸事業収益
家賃
共益費
土地賃貸収益その他賃貸事業収入(２)不動産賃貸事業費用
公租公課
固定資産税
その他公租公課
諸経費
管理業務費
水道光熱費
損害保険料
信託報酬
その他費用
減価償却費
(３)NOI(４)不動産賃貸事業損益(５)資本的支出(６)NCF

稼働日数183日
460,200
459,000－－
1,200
52,68434,26834,268
－
1,404
1,200
－
204
－
－
17,010424,526
407,515－424,526

賃貸借契約形態
テナントとの直接契約（注）信託受益権の概要
信託設定日
－
信託受託者
－
信託期間満了日 －５．2021年度公租公課(千円)
固定資産税額56,408
都市計画税額12,087
合計
68,496

取得価格
18,000百万円
３．取得時の不動産鑑定の概要
鑑定評価額
18,200百万円
価格時点
2007年３月１日
鑑定評価業者
日本土地建物株式会社
６．特記事項(１)買取優先交渉権について
本投資法人は、本件不動産の全部または一部の買取に関し、株式会社森トラスト・ホールディングスまたは株式会社森トラスト・ホール
ディングスが指定する者に対して、優先交渉権を付与しています。
(２)越境物について
隣接建物の工作物及びダクト等が本件土地に越境しています。また、本件不動産の帰属物が一部隣接土地に越境しています。
これらの越境物について、「越境物に関する確認書」が締結されており、当該越境物の内容及び状態につき確認され、将来における越境の解消方法等に関し合意しています。
(注)本件不動産を一括賃借している株式会社ヤマダデンキから、賃貸借契約を2021年12月31日付で解約する旨の解約通知を受領しています。

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森トラスト総合リート投資法人(8961) 2021年９月期 決算短信

イトーヨーカドー湘南台店
物件番号B-３
１．不動産等資産の概要
不動産の用途
所有 土地
形態 建物
土地 地番

建物

物件名称

イトーヨーカドー湘南台店

商業施設
所有権
所有権
神奈川県藤沢市石川六丁目２番１

住居表示
地積
用途地域等

神奈川県藤沢市石川六丁目２番地の１
35,209.93㎡
第一種住居地域、第二種住居地域、
準防火地域

構造/階数

S造陸屋根/５階建
附属建物RC造陸屋根/地下１階付１階建

建築時期
延床面積

2002年11月
53,393.66㎡(附属建物54.88㎡を含みます。)
1,460台株式会社錢高組

駐車場台数
施工会社

２．特定資産の概要
特定資産の種類
取得年月日
前所有者

不動産
2003年３月28日
森インベストメント・トラスト株式会社

４．物件収支状況(千円)
自 2021年４月１日
運用期間
至 2021年９月30日(１)不動産賃貸事業収益
家賃
共益費
土地賃貸収益その他賃貸事業収入(２)不動産賃貸事業費用
公租公課
固定資産税
その他公租公課
諸経費
管理業務費
水道光熱費
損害保険料
信託報酬
その他費用
減価償却費
(３)NOI(４)不動産賃貸事業損益(５)資本的支出(６)NCF
賃貸借契約形態
マスターリース契約
信託受益権の概要
信託設定日
－
信託受託者
－
信託期間満了日 －５．2021年度公租公課(千円)
固定資産税額
都市計画税額
合計

稼働日数
183日
375,045
375,000－－45
139,991
39,00339,003－
40,110
1,620
－
981
－
37,50960,877295,930
235,053
45,147250,783

取得価格
11,600百万円
３．取得時の不動産鑑定の概要
鑑定評価額
11,600百万円
64,467
価格時点
2003年３月１日
11,512
鑑定評価業者
財団法人日本不動産研究所
75,979６．特記事項(１)架設送電線路について
本件土地の上空には、「架設送電線路に関する契約書」に基づき、東京電力株式会社の送電線路が架設されており、本件土地において、当該架設送電線路に支障を来たすような行為が禁止されています。
(２)藤沢市緑化協定について
本件建物の建設に際し、藤沢市との間で締結した「緑化協定書」に基づき、本件土地の一定面積を緑地として確保しています。
(３)本件建物と本件敷地の分離処分等の禁止について
株式会社イトーヨーカ堂との建物賃貸借契約期間中においては、本件建物と本件土地の分離または本件土地の分割処分が禁止されています。
(４)買取優先交渉権について
本投資法人は、株式会社イトーヨーカ堂との建物賃貸借契約期間中において、本件不動産の買取に関し、株式会社イトーヨーカ堂に対し優先交渉権を付与しています。

― 51 ―

森トラスト総合リート投資法人(8961) 2021年９月期 決算短信

コーナン相模原西橋本店
物件番号B-４
１．不動産等資産の概要
不動産の用途
土地
所有
形態
建物
土地
地番

商業施設
所有権
所有権
相模原市緑区西橋本五丁目４番４

住居表示
地積
用途地域等

相模原市緑区西橋本五丁目４番３号
19,878.57㎡
商業地域、防火地域

構造/階数

S造陸屋根/５階建

建物

物件名称

建築時期
延床面積

2005年８月
40,283.77㎡

駐車場台数
施工会社

862台
東亜建設工業株式会社

２．特定資産の概要
特定資産の種類
取得年月日
前所有者

コーナン相模原西橋本店

不動産
2012年10月18日
ケーエージー・トゥエルブ・インベストメント特定目的会社
7,460百万円

４．物件収支状況(千円)
自 2021年４月１日
運用期間
至 2021年９月30日(１)不動産賃貸事業収益
家賃
共益費
土地賃貸収益その他賃貸事業収入(２)不動産賃貸事業費用
公租公課
固定資産税
その他公租公課
諸経費
管理業務費
水道光熱費
損害保険料
信託報酬
その他費用
減価償却費
(３)NOI(４)不動産賃貸事業損益(５)資本的支出(６)NCF
賃貸借契約形態
マスターリース契約
信託受益権の概要
信託設定日
－
信託受託者
－
信託期間満了日 －５．2021年度公租公課(千円)
固定資産税額
都市計画税額
合計

稼働日数
183日
非開示
(注)

非開示
(注)

225,016
187,348－
225,016

取得価格
３．取得時の不動産鑑定の概要
鑑定評価額
7,560百万円
41,645価格時点
2012年９月１日
8,924
鑑定評価業者
一般財団法人日本不動産研究所
50,569６．特記事項(１)工作物について
本件土地上に賃借人が建築確認申請手続きを経ることなく設置したカーポート等が存在します。当該カーポート等の取扱いについては本投資法人と賃借人の間で協議をしています。
(注)本件不動産の「不動産賃貸事業収益」及び「不動産賃貸事業費用」については、テナントから開示することにつき同意を得られていないた
め、開示していません。

― 52 ―

森トラスト総合リート投資法人(8961) 2021年９月期 決算短信

フレスポ稲毛物件番号B-５
１．不動産等資産の概要
不動産の用途
所有 土地
形態 建物
土地 地番

建物

物件名称

４．物件収支状況(千円)
自 2021年４月１日
運用期間
至 2021年９月30日(１)不動産賃貸事業収益
家賃
共益費
土地賃貸収益その他賃貸事業収入(２)不動産賃貸事業費用
公租公課
固定資産税
その他公租公課
諸経費
管理業務費
水道光熱費
損害保険料
信託報酬
その他費用
減価償却費
(３)NOI(４)不動産賃貸事業損益(５)資本的支出(６)NCF

商業施設用地所有権－
千葉市稲毛区長沼原町731番17

住居表示
地積
用途地域等

－
39,556.71㎡
工業地域

構造/階数

－

建築時期
延床面積

－
－

駐車場台数
施工会社

－
－

２．特定資産の概要
特定資産の種類
取得年月日
前所有者

フレスポ稲毛不動産信託受益権
2002年３月28日
住友重機械工業株式会社

稼働日数
183日
123,609－－
123,609
－
8,020
7,270
7,270
－
750
－
－
－
750
－
－
115,588
115,588－
115,588

賃貸借契約形態
テナントとの直接契約
信託受益権の概要
信託設定日2002年３月28日
信託受託者
三井住友信託銀行株式会社
信託期間満了日 2027年12月２日
５．2021年度公租公課(千円)
固定資産税額11,973
都市計画税額2,565
合計
14,539

取得価格(注)2,100百万円
３．取得時の不動産鑑定の概要
鑑定評価額(注)2,500百万円
価格時点
2002年３月１日
鑑定評価業者
財団法人日本不動産研究所
６．特記事項(１)通行地役権の設定について
本件信託土地に関し、本件信託土地及び本件信託土地の東側隣接地を要役地、当該要役地に隣接する土地の一部を承役地とする「通行地役権設定契約書」が信託受託者と承役地所有者である住友重機械工業株式会社との間で締結されており、かかる地役権の登記がなされています。
(２)土壌浄化対策工事について前所有者が、2002年１月から同年３月にかけて実施した本件信託土地に関する概況調査及び詳細調査の結果、本件信託土地の一部において、フッ素の環境基準の超過及び鉛の含有参考値の超過が明らかとなりました。この調査結果に基づき、前所有者において2002年７月から同年８月にかけ、土地浄化対策工事が行われました。当該対策工事完了後、本投資法人において実施した環境評価調査において、当該対策工事は適正に行われていることを確認しています。
(３)買取優先交渉権について
本件信託土地の譲渡に関しては、本件信託土地の賃借人である大和リース株式会社が優先交渉権を有しています。なお、特定資産たる不動産信託受益権の譲渡については、第三者のための優先交渉権の設定はなされていません。
(注)「取得価格」及び「鑑定評価額」については、2012年２月29日に本件信託土地の50％を譲渡したため、本件信託不動産全体の取得価格である4,200百万円及び取得時の鑑定評価額である5,000百万円の50％に相当する価格及び価額を記載しています。

― 53 ―

森トラスト総合リート投資法人(8961) 2021年９月期 決算短信

ホテルオークラ神戸
物件番号C-１
１．不動産等資産の概要
不動産の用途
所有 土地
形態 建物
土地 地番

ホテル
所有権
所有権
神戸市中央区波止場町48番１他１筆

住居表示
地積
用途地域等

神戸市中央区波止場町２番１号
30,944.44㎡
準工業地域、準防火地域、臨港地区

構造/階数

SRC・S造陸屋根/地下２階付35階建
附属建物SRC造陸屋根/７階建 他６棟

建築時期

1989年３月(1995年３月増築)
72,246.86㎡(附属建物8,405.80㎡を含みます。)
429台
鹿島建設株式会社、大成建設株式会社
株式会社大林組、野村建設工業株式会社

建物

延床面積
駐車場台数
施工会社

２．特定資産の概要
特定資産の種類
取得年月日
前所有者

物件名称

ホテルオークラ神戸

不動産信託受益権
2006年９月20日
ラムダ・プロパティーズ・ジャパン・インク

４．物件収支状況(千円)
自 2021年４月１日
運用期間
至 2021年９月30日(１)不動産賃貸事業収益
家賃
共益費
土地賃貸収益その他賃貸事業収入(２)不動産賃貸事業費用
公租公課
固定資産税
その他公租公課
諸経費
管理業務費
水道光熱費
損害保険料
信託報酬
その他費用
減価償却費
(３)NOI(４)不動産賃貸事業損益(５)資本的支出(６)NCF

稼働日数183日
622,372
622,372－－－
298,262
70,24570,245－26,806
－
－
7,081
2,000
17,724201,210525,320
324,10947,822477,498

賃貸借契約形態
テナントとの直接契約
信託受益権の概要
信託設定日2002年４月25日
信託受託者
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
信託期間満了日 2032年３月31日
５．2021年度公租公課(千円)
固定資産税額119,416
都市計画税額25,589
合計
145,005

取得価格
19,000百万円
３．取得時の不動産鑑定の概要
鑑定評価額
18,600百万円
価格時点
2006年８月29日
鑑定評価業者
株式会社立地評価研究所
６．特記事項(１)買取優先交渉権について
本投資法人は、本件信託受益権または本件信託不動産の買取に関し、株式会社ホテルオークラ神戸及び株式会社ホテルオークラに対し、優先交渉権を付与しています。
(２)越境物について
隣接土地の樹木の枝葉等が一部本件信託土地に越境しており、また、本件信託不動産の帰属物(樹木の枝葉等を含みます。)が一部隣接土地に越境しています。

― 54 ―

森トラスト総合リート投資法人(8961) 2021年９月期 決算短信

パークレーンプラザ
物件番号C-２
１．不動産等資産の概要
不動産の用途
所有 土地
形態 建物
土地 地番

建物

物件名称

パークレーンプラザ

住宅
所有権
所有権
東京都渋谷区神宮前二丁目30番６

住居表示
地積
用途地域等

東京都渋谷区神宮前二丁目30番32号
1,702.95㎡
第二種中高層住居専用地域、第二種住居地域、防火地域、準防火地域

構造/階数

RC造陸屋根/地下１階付７階建

建築時期
延床面積

1988年６月
5,246.78㎡(規約共用部分の物置２棟を含みます。)
21台株式会社竹中工務店

駐車場台数
施工会社

２．特定資産の概要
特定資産の種類
取得年月日
前所有者

不動産
2004年12月24日
日本紙パルプ商事株式会社

４．物件収支状況(千円)
自 2021年４月１日
運用期間
至 2021年９月30日(１)不動産賃貸事業収益
家賃
共益費
土地賃貸収益その他賃貸事業収入(２)不動産賃貸事業費用
公租公課
固定資産税
その他公租公課
諸経費
管理業務費
水道光熱費
損害保険料
信託報酬
その他費用
減価償却費
(３)NOI(４)不動産賃貸事業損益(５)資本的支出(６)NCF

稼働日数183日
108,405
98,109
9,043
－
1,252
35,134
7,539
7,539
－
13,988
9,730
1,348
160
－
2,748
13,607
86,87873,271
1,647
85,230

賃貸借契約形態
テナントとの直接契約
信託受益権の概要
信託設定日
－
信託受託者
－
信託期間満了日 －５．2021年度公租公課(千円)
固定資産税額
都市計画税額
合計

取得価格
3,200百万円
３．取得時の不動産鑑定の概要
鑑定評価額
3,260百万円
12,233
価格時点
2004年12月24日
2,621
鑑定評価業者
日本土地建物株式会社
14,854
６．特記事項(１)境界確認について
本件土地と隣接土地との境界に一部未確定の部分が存在します。
(２)越境物について
本件土地と隣接土地との境界部分について、当該隣接土地の塀、樹木の枝葉等が一部本件土地に対し越境しており、また、本件不動産の帰属物が一部隣接土地に対し越境しています。
(３)権利関係について
本件建物は区分所有建物ですが、本投資法人が全ての区分所有権を単独で所有しています。

― 55 ―

森トラスト総合リート投資法人(8961) 2021年９月期 決算短信④

ポートフォリオ全体にかかる情報（ⅰ）建物地震リスク調査レポートについて
2021年９月30日現在において、本投資法人が保有する不動産等資産について、株式会社竹中工務店より以下の概要の建物地震リスク調査レポートを取得しています。

地震ポートフォリオ解析による予想最大損失率(PML)
名称

PML(注１)

再調達価格(千円)

レポート日付

東京汐留ビルディング(注２)6.0％24,118,986

2010年３月23日

ONビル

8.0％

10,455,300

2008年８月21日

紀尾井町ビル(注３)

11.3％

17,551,275

2014年９月19日

神谷町トラストタワー(注４)6.5％

2,097,792

2021年２月19日

大崎MTビル(注５)11.5％

6,416,895

2005年３月７日

御堂筋MTRビル

2.1％

4,552,800

2015年２月９日

広尾MTRビル

7.3％

1,869,400

2017年12月１日

天神プライム6.4％

1,581,600

2012年６月14日

新横浜TECHビル

8.7％

6,527,000

2003年９月24日

渋谷フラッグ

11.9％

1,483,600

2013年３月11日

新橋駅前MTRビル

12.2％

1,384,325

2007年２月28日

イトーヨーカドー湘南台店

14.0％

6,956,000

2003年11月14日

コーナン相模原西橋本店

13.5％

2,245,100

2012年９月７日

フレスポ稲毛(注６)－－

ホテルオークラ神戸

17.8％

16,882,445

2006年８月29日

パークレーンプラザ

14.9％

1,258,000

2004年11月18日

ポートフォリオPML(注７)5.4％

105,380,518

2021年10月29日－(注１)「PML(Probable Maximum Loss)」とは、地震による予想最大損失率をいいます。PMLには個々の建築物に関するものと、ポートフォリオに関するものがあります。PMLについての統一的な定義はありませんが、本書においては、PMLとは50年間に10％の超過確率(＝再現期間475年)で発生する大きさの地震が１回発生した場合に、その建物に生ずる損失コストの90％信頼値としての予想最大損失率(被災前の状態に復旧する補修工事費の、総建替工事費(再調達価格)に対する割合)をいいます。また、ポートフォリオに関するPMLとは、複数の建築物をまとめて１つの建築物群としたとき、被害の相関性を考慮して、建築物群の中の１ないし複数の建築物に影響を与えるような50年間に10％の超過確率(＝再現期間475年)で発生する地震(シナリオ地震)を想定し、それらの地震が１回発生した場合の、建築物群全体に生ずる損
失コストの90％信頼値としての予想最大損失率の最大値(個々の地震によって生じた建築物群の補修工事費合計の、建築物群の総建替工事
費(再調達価格)合計に対する割合の最大値)をいいます。PMLについては、その算定において考慮される地震危険度は一定のものではなく、地震学等の知見の進歩によって地震のモデル等が変更された場合、その値が変化することがあります。なお、ホテルオークラ神戸については、かかるPML値が本投資法人における投資基準(単体PML値15％未満)を超過しているため、地震保険を付保しています。
(注２)東京汐留ビルディングは、共有建物であり、本投資法人の持分相当(1,000,000分の437,589)に対する再調達価格を記載しています。
(注３)紀尾井町ビルは、区分所有建物であり、本投資法人の持分相当に対する再調達価格を記載しています。
(注４)神谷町トラストタワーは、区分所有建物であり、本投資法人の持分相当に対する再調達価格を記載しています。
(注５)大崎MTビルは、共有建物であり、本投資法人の持分相当(1,000,000分の907,880)に対する再調達価格を記載しています。
(注６)フレスポ稲毛については、借地権付土地(底地)を信託財産とする信託受益権であり、本投資法人は建物等を保有していないため、建物地
震リスク調査を実施していません。
(注７)本投資法人のポートフォリオPML値は、複数の想定シナリオ地震のうち、東京都港区付近を震源として発生する地震を想定して算定されています。

― 56 ―

森トラスト総合リート投資法人(8961) 2021年９月期 決算短信（ⅱ）建物状況調査レポートにおける修繕費用について
本投資法人は保有する不動産等資産について、調査会社により作成された建物状況調査レポートを取得しています。当該レポートにおいては、調査後12年間に必要と考えられる修繕及び更新工事、それらに要する修繕費用(概算)が報告されています。下記「建物状況調査レポートにおける修繕費用」には、その調査会社
及び当該レポートに基づく修繕費用の年平均額を記載しています。但し、当該レポートについては、その内容を保証するものではなく、意見に過ぎません。
また、修繕費用は不動産等資産の維持保全に必要な費用ですが、その一部についてはテナントとの契約においてテナント負担となっているものもあり、本投資法人が全てを負担するものではありません。
建物状況調査レポートにおける修繕費用
名称

レポート日付調査会社(注１)

修繕費用(年平均額)(注２)

東京汐留ビルディング(注３)2016年２月20日

株式会社安井建築設計事務所

53,875千円/年

ONビル

2019年１月31日

株式会社安井建築設計事務所

161,833千円/年

紀尾井町ビル(注４)2020年３月24日

株式会社東京建築検査機構

132,213千円/年

神谷町トラストタワー(注５)2021年３月18日

株式会社東京建築検査機構

939千円/年

大崎MTビル(注６)2016年２月20日

株式会社安井建築設計事務所

91,639千円/年

御堂筋MTRビル

2021年３月31日

株式会社東京建築検査機構

36,883千円/年

広尾MTRビル2017年12月

東京海上日動リスクコンサルティ
ング株式会社

25,810千円/年

天神プライム2018年３月22日

株式会社安井建築設計事務所

12,304千円/年

新横浜TECHビル

2017年３月14日

株式会社東京建築検査機構

97,027千円/年

渋谷フラッグ2019年１月31日

株式会社安井建築設計事務所

11,291千円/年

新橋駅前MTRビル

2020年３月30日

株式会社東京建築検査機構

35,566千円/年

イトーヨーカドー湘南台店

2017年３月14日

株式会社東京建築検査機構

50,400千円/年

コーナン相模原西橋本店

2018年３月22日

株式会社安井建築設計事務所

17,514千円/年

フレスポ稲毛(注７)

－

－

－

ホテルオークラ神戸

2017年３月７日

株式会社安井建築設計事務所

275,499千円/年

パークレーンプラザ

2017年３月７日

株式会社安井建築設計事務所

25,042千円/年(注１)調査会社の名称は、原則として、建物状況調査レポート作成時点での名称を記載しています。
(注２)建物状況調査レポートに記載された修繕費用(緊急修繕費用、短期修繕費用及び長期修繕費用等を含みます。)の年平均額(もしくは記載された修繕費用合計額をもとに算出した年平均額)を記載しています。また、記載金額は千円未満を切り捨てて表示しています。
(注３)東京汐留ビルディングは、共有建物であり、本投資法人の持分相当(1,000,000分の437,589)に対する修繕費用を記載しています。
(注４)紀尾井町ビルは、区分所有建物であり、本投資法人の持分相当に対する修繕費用を記載しています。
(注５)神谷町トラストタワーは、区分所有建物であり、本投資法人の持分相当に対する修繕費用を記載しています。
(注６)大崎MTビルは、共有建物であり、本投資法人の持分相当(1,000,000分の907,880)に対する修繕費用を記載しています。
(注７)フレスポ稲毛については、借地権付土地(底地)を信託財産とする信託受益権であり、本投資法人は建物等を保有していないため、建物状
況調査を実施していません。

― 57 ―

森トラスト総合リート投資法人(8961) 2021年９月期 決算短信

（ⅲ）不動産等資産における資本的支出について(イ)資本的支出の予定
2021年９月30日現在において、本投資法人が保有する不動産等資産について、現在計画または実施している改修工事等に伴い本投資法人が負担する資本的支出の主な予定は以下のとおりです。
なお、下記工事予定金額には、会計上の費用に区分経理される部分が含まれています。
工事予定金額(百万円)
名称
(所在)

目的

予定期間

当期
(2021年９月期)
支払額

総額

既支払総額
(当期含む)

紀尾井町ビル（東京都千代田区）

受変電設備更新工事

自至2021年10月
2021年10月

57――

新横浜TECHビル(横浜市港北区）

空調設備更新工事

自至2022年３月
2022年３月

36――

大崎MTビル（東京都品川区）

受変電設備更新工事

自至2022年２月
2022年２月

23――

紀尾井町ビル（東京都千代田区）

受水槽更新工事

自至2022年３月
2022年３月

14――

紀尾井町ビル（東京都千代田区）

境界壁設置工事

自至2021年10月
2021年11月

13――(ロ)期中の資本的支出
2021年９月30日現在において、本投資法人が保有する不動産等資産について、2021年９月期中に本投資法人が負担した資本的支出に該当する主な工事は以下のとおりです。
名称
(所在)

目的

実施期間

工事金額
(百万円)

東京汐留ビルディング
専用部照明LED化工事（東京都港区）
イトーヨーカドー
湘南台店
受変電設備更新工事(神奈川県藤沢市）

自至2021年１月
2021年６月

126

自至2021年４月
2021年４月

29

ホテルオークラ神戸(神戸市中央区)

ELV機能維持工事

自至2021年９月
2021年９月

22

ONビル（東京都品川区）

入退館システム更新工事

自至2021年３月
2021年６月

12

機能更新等

自
至

2021年３月
2021年９月

98

その他

合計

― 58 ―

287

森トラスト総合リート投資法人(8961) 2021年９月期 決算短信

(ハ)長期修繕計画のために積み立てた金銭
本投資法人は、中長期的な資本的支出に備え、ポートフォリオ全体の減価償却費と修繕計画を考慮して、修繕積立金を以下のとおり積み立てています。
なお、フレスポ稲毛については、借地権付土地(底地)を信託財産とする信託受益権であり、本投資法人
は建物等を保有していないため、修繕積立金の積み立てを行っていません。
計算期間2019年９月期

2020年３月期

2020年９月期

2021年３月期

2021年９月期

2,000百万円

2,000百万円

2,000百万円

2,000百万円

2,000百万円

当期積立額

330百万円

590百万円

216百万円

416百万円

287百万円

当期積立金取崩額

330百万円

590百万円

216百万円

416百万円

287百万円

2,000百万円

2,000百万円

2,000百万円

2,000百万円

2,000百万円

当期首積立金残高

次期繰越額（３）その他投資資産の主要なもの
取得価額(千円)
資産の種類

単価
金銭債権(注)合計

評価額(千円)

数量
金額

単価

金額

１件

2,758

2,758

2,758

2,758

－

－

2,758

－

2,758

(注)一般社団法人汐留シオサイト・タウンマネージメントに対する基金の返還請求権です。

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