NBFA NEWS№16National Business Finance Association News平成 30 年度

業務研修会

“不動産担保融資について～物件評価の仕方～”
講師
株式会社 BIG サービス代表取締役 萬 秀和 様株式会社 BIG サービス 審査部長 兼 株式会社アプ・マネージメント・サービス
代表取締役 高岡 純一様
平成 30 年 6 月 8 日（金）新橋の航空会館において第 23 回総会、業務研修会を開催いたしました。今回の業務研修会は当協会の会員であり、不動産担保融資の専門家である株式会社BIG サービス 代表取締役の萬様と審査部長の高岡様を講師としてお招きし、不動産の評価と調査の方法などについて講演して頂きました。
まず萬様から、BIG サービスが不動産業者専門の融資会社に至るまでの経緯を説明され、その後高岡様より不動産の評価は捉え方によって異なることが説明されました。
・売りに出したとき、すぐに現金化できる金額（すぐに購入＝不動産業者）
・売りに出したあと（必要経費をすべて含めて）手元に残る金額
・エンドユーザーが購入する金額
今回の講義では“すぐに現金化した場合いくらになるのか”不動産業者が購入する可能性の高い価格の査定方法を BIG サービス様で実際に使用している簡易物件調査表と机上査定シートをもとに説明して頂きました。
①簡易物件調査表
対象物件が土地の場合…地番、公簿地積、実測地積、共有通路や私道負担の有無など対象物件が建物の場合…家屋番号、構造、床面積、建築確認、完了検査済証の有無など
土地建物共通の確認事項として、接道状況とその幅、建築基準法種別、指定建ぺい率・容積率、用途地域、日影規制の有無、都市計画道路の有無、再建築の可否、周辺の状況、順法性など細かく調査・確認する。
具体的な調査方法
・役所にて耐震や建ぺい率などの確認

・国税庁の HP にて路線価図の確認

・レインズで周辺物件の検索

・“大島てる”の HP にて事故物件情報の確認

・近隣の不動産業者へ聞き込み

・現地へ行き周辺環境の確認

②机上査定シート（事業計画）
このシートでは、仮に競売になったとしてなく有益な情報を得られることもあり、これも顧客が確保できるであろう金額（不動産業らの調査で売却できる大まかな金額を予想者が買ってくれる目安の価格）を算出する。

することができる。

まずはエンドユーザーに対して物件がい物件の想定販売金額を出してから、購入しくらで売れるのか想定販売金額を調査する。

た不動産業者が最終的にエンドユーザーにその手段として、レインズで周辺の物件がい販売する際にかかる諸経費（リフォーム代、くらで売り出され、成約されているのかを調未払いの支払、仲介手数料、登記費用、取得べ、また、近隣の不動産業者へ物件の概要と税など）を全て引いても、利益の確保ができ条件等を伝え大体いくらになるか聞き込みる物件の仕入価格を算出する。

をする。不動産業者にもよるが、金額だけで次に高岡様は、不動産の経済的価値を生み出す建物の大きさや種類は前面道路の種別、幅員で決まり、特に戸建ての場合は道路が重要になると説明されました。
建築基準法 42 条（抜粋）「道路とは、幅員 4 メートル（または 6 メートル）以上のものをいう。」
建築基準法 43 条（抜粋）「建築物の敷地は、道路に２メートル以上接しなければならない。ただし、その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものについては、この限りでない。」
法律により原則、幅員 4 メートル以上の道ク）。しかし 43 条但書に役所の許可があれば路に 2 メートル以上接道していなければ、建再建築は可能と例外が認められている。銀行

築や増改築、再建築は出来ないと定められてや大手ノンバンクはこの 43 条但書に該当すいる。もし道路の幅員が 4 メートルないならる物件をあまり取り扱わないのか、BIG サー

ば自分の敷地を削り 4 メートルにしてからビスへは多々この但書に該当する物件の依再建築することが必要となる（セットバッ

頼がくると述べられました。

中古戸建の場合、建築基準法に基づいた道こと、将来的には隣の方から 10 ㎝分の土地路ならば再建築が可能のため、役所へ公図やをもらえるよう交渉すること、隣の生け垣を測量図などもって調査に行くが、道路の幅員どけることなど。条件をクリアすれば再建築が 4 メートルない場合、現地の調査資料や写可能となり、経済的価値が上がり物件の評価真をもって役所へ通い、粘り強く協議をして、 も上がる。もし再建築が出来なければリフォ再建築が可能となる条件を聞き出すことがームをして賃貸し、収益を上げることで物件必要となる。条件は様々で避難通路をつくる

評価をあげる事が出来る。

次に萬様から、調査の際の注意点と BIG サービス様の特徴について説明がありました。

注意点
基本的なことだが、まず接道している道路トルしかなければ土地が 30 坪あったとしては公道なのか、私道なのか役所へ行き調査し、 も建て直すためにセットバックが必要とな
道路は何メートルあるのか現地で確認する。

り、土地は 20～25 坪になってしまう。このもし個人や事業者を相手に不動産担保融資ことから評価を出す際は 30 坪ではなく、20を実行後、契約不履行となり不動産を売却し～25 坪の中で建物を建てた場合、いくらのなければならなくなった場合、幅員が 2 メー価値になるのかを出さなければならない。

融資見込みのある顧客（不動産業者）の多単価どのくらいかなどの聞き込みをし、インくは該当物件を購入したいが、銀行なら 3500ターネット上に掲載されていない情報を得万、他社なら 4500 万、BIG サービスさんはることも重要。さらに現地へ行き、隣との境いくら出してくれるのというスタンス。基本

界に杭があるか、近所に反社関係の人が住ん的に顧客は満額の融資を希望している。そこでいないかなど、周りの環境や順法性を確認で一番重要なのが実勢価格となる。都内であし、希望の満額出せるよう経済的価値、物件れば路線価より実勢価格が高いことが多い価値を上げることが大事。また、大口案件はため、路線価を調べて割り出した数字を顧客売り主の自宅へ直接訪問に行くことを勧めに回答しても希望価格と乖離してしまう。路る。契約の前もしくは最中の会話で生年月日

線価だけでなくレインズで近辺の売買価格や干支などを確認し、偽物の契約ではないか、を参考にしたり、近隣の不動産業者へ今は坪地面師が関わっていないか確認する。

特徴
BIG サービスでは流通性を考え一都三県をこと、融資の希望があれば必ず 3 日以内に第中心に融資を行ない、中古物件、中古マンシ1 次回答をすること。スピードと多く出すとョン、中古アパート 1 棟などの取扱いが多い。 いう事にメリットがありお客様は 10％の金また、他社大手の金利は安いが、BIG サービ利でも使ってくれる。さらに、金利を高めにスは金利を 10％、手数料+2～3％と高めに設設定しているため、平均 4～5 ヵ月で返済す定しているかわりに、それに見合ったサービる顧客が多く、返済が早いため貸倒れが少なスをだしている。具体的には、該当物件のプいともお話しされました。

ラス材料を探しだす事で希望の満額を出す

最後に、今後の金融業界について萬様は、はほとんどない。金融業界は、若い人が独立業界が活性化し成長するためには競争相手しやすいようイメージアップをすることとが必要。不動産業界では若い人が独立してど若くても資金調達ができる環境を作り出す

んどん会社を起ち上げているが、今の金融業ことが必要だと述べられました。

界は若い人が新たに会社を起ち上げること
研修会終了後、髙木副会長は様々な貸付の月で売れた場合、実質の利回りは 15～16％方法があるが手形割引がこの先減ることはと上がってくる。15％を超えた分は完済の際間違いないことなので、是非、不動産担保融に手数料を戻したり金利を下げたりするが、資に力を入れてほしい。不動産担保融資の金

過去の判例や学説では宅建業者向けの融資

利を聞くと無担保融資の方が年利 15％だかに関しては 15％を超えても返さなくても良らいいのではと思うかもしれないが、不動産いとするものもある。不動産担保融資は無担担保融資には手数料がつきもの。例えば債務保 15％で貸しているのと同等、もしくはそ者の事業計画では半年後の決済予定だった

れ以上の利回りが期待できる大変優れた貸ため、年 9％の金利で手数料 2.5～3.5％を付付の手法だとお話になり、閉会しました。

加したとする。しかし想定より早く 3～4 ヵ第 23 回総会
総会では、第 1 号議案「平成 29 年度 事なり、廣瀬隆太氏は任期満了に伴い副会長を業報告」、第 2 号議案「平成 29 年度 会計報退任しました。なお、須永篤史氏が副会長に、告及び監査報告」、第 3 号議案「平成 30 年度大野文彦氏が総務会計理事へ新任しました。

事業計画（案）」、第 4 号議案「平成 30 年度予算（案）」、第 5 号議案「役員改選」、第 6号議案「その他」、の 6 議案を審議し、いずれも原案の通り承認、可決されました。
このうち第 5 号議案「役員改選」では岡本
強会長、髙木秀男副会長、片岡憲明理事、川名康夫監事の 4 名が引続き留任することに発行人 NBFA 会長

岡本強

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