民間賃貸住宅に関する相談対応事例集（改訂版）

平成２４年２月
賃貸借トラブルに係る相談対応研究会

は

じ

め

に

我が国の民間賃貸住宅ストックは1,343万戸と、住宅全体の３割を占めており、その市場整備は、国民の住生活の安定の確保及び向上の促進のために、極めて重要であることは、国の住宅政策の方針としても示されています。
その一方で、全国の消費生活センターには、賃貸アパート・マンションに関する相談が年間３万件よせられているという実態があります。その内容として
は、敷金・保証金等の返還、原状回復、滞納・明渡しをめぐるトラブル等多岐にわたっています。
このような状況に対して、国土交通省社会資本整備審議会住宅宅地分科会に付託され、専門的な調査審議を行ってきた民間賃貸住宅部会は、「最終とりまとめ（平成22年１月14日）」において、「民間賃貸住宅市場の発展にとって最も重要なことは、貸主・借主双方が安心して市場に参加できる環境を整備することであり、そのためには、まず、民間賃貸住宅をめぐる紛争を未然に防止するための仕組みを構築することが重要である」としています。
本書は、このような背景をうけ、国土交通省が実施した「住宅セーフティネット基盤強化推進事業（裁判外紛争処理手続きの活用等による電話相談や面接
相談体制の整備等に係る事業）」として実施されたものであり、民間賃貸住宅の賃貸借関係紛争にかかる相談者等が相談を実施する際に活用できる事例等の小冊子として作成されたものです。
民間賃貸住宅の相談を受ける機関において、本書が役立てば幸いです。
なお、本改訂版は、平成23年３月に発行した「民間賃貸住宅に関する相談対応事例集」を元に平成23年の原状回復ガイドラインの変更を反映させたものとなっております。
平成24年２月
賃貸借トラブルに係る相談対応研究会

参考資料）国土交通省社会資本整備審議会住宅宅地分科会民間賃貸住宅部会（平成22年１月14日）「最終とりまとめ」

a賃貸借トラブルに係る相談対応研究会
委

員

名

簿

（敬称略、順不同）
座長

中央大学法科大学院教授、弁護士

委員

独立行政法人国民生活センター 紛争解決委員会事務局

委員

升田 純

事務局長

井口 尚志

東京都行政書士会 行政書士ＡＤＲセンター東京
センター長

伊藤 浩

オブザーバー
国土交通省住宅局住宅総合整備課

課長補佐

西川 実

国土交通省住宅局住宅総合整備課

賃貸市場整備係長

今駒 宣男

株式会社社会空間研究所

代表取締役

山西 冬彦

株式会社社会空間研究所

斉藤 腰一

事務局
三菱ＵＦＪリサーチ＆コンサルティング株式会社
政策研究事業本部

主任研究員

瀬川 祥子

政策研究事業本部

主任研究員

田村 浩司

政策研究事業本部

主任研究員

肥塚 直人

政策研究事業本部

研究員

赤木 升

弁護士

堤 健太郎

堤法律事務所b

本書の使い方について構

成■序は、相談・トラブルの統計的な記載です。
■相談者の立場別に、３部に分かれています。
Ⅰ.借主からの質問
この中は、時系列にそって、３章に分かれています。
第１章：入居前
第２章：入居中
第３章：退去時
Ⅱ.連帯保証人からの質問
Ⅲ.貸主からの質問
巻末の参考資料には、質問項目別検索のほか、各種書式例や相談先、トラブルの迅速な解決にかかる制度の紹介などが掲載されています。
※詳しくは次ページの目次を参照してください。

大設問と小設問について
本書の質問は、大設問（Q1、Q2・・・）と小設問（Q1-1、Q1-2・・・）にわかれています。
●大設問（Q1、Q2・・・）は、各項目の一般的な質問として、標準的な解説が記載されています。
●小設問（Q1-1、Q1-2・・・）は、より具体的な想定質問と対応例を示
しています。

c＜本書について＞
本書は、独立行政法人国民生活センター、全国の消費生活センター、弁護士会の紛争解決センター、司法書士総合センター、消費者庁による適格消費者団体認定機関、財団法人日本賃貸住宅管理協会、社団法人
全国宅地建物取引業協会連合会、社団法人全国賃貸住宅経営協会、社
団法人全日本不動産協会に対する調査から、相談内容について項目別に整理し、主な相談と考えられるものについて、想定質問を作成し、その対応について例として示したものです。

本書はあくまでも例を示すものであり、法的な見解を示すものではないことに留意頂いた上でご活用いただければ幸いです。

d

目

次

序．相談・トラブル事例の現況 ......................................................... 1① 相談件数の推移............................................................................................ 1② 相談内容の概要............................................................................................ 2

Ⅰ．借主からの質問........................................................................... 5

第１章 入居前.................................................................................... 5
１． 契約................................................................... 5① 契約の締結 .................................................................................................. 5② 契約時の一時金（敷金・礼金・仲介手数料等）..................................................... 7③ 家賃支払い ................................................................................................. 14④ 保証........................................................................................................... 16⑤ 保険加入 .................................................................................................... 19⑥ 重要事項説明.............................................................................................. 20
２． 契約解除等............................................................ 22① 入居前のキャンセル ...................................................................................... 22② 契約後の契約解除 ....................................................................................... 24i

第２章 入居中................................................................................. 27
１． 更新.................................................................. 27① 更新の定義 ................................................................................................. 27② 更新料 ....................................................................................................... 29
２． 家賃.................................................................. 30① 家賃設定について........................................................................................ 30② 家賃の滞納 ................................................................................................. 33③ 家賃の取立て等 ........................................................................................... 37④ 家賃以外の費用支払い ................................................................................. 42
３． 修繕・改善............................................................ 44① 修繕........................................................................................................... 44② 改善について .............................................................................................. 55
４． 管理.................................................................. 57① 管理の状況 ................................................................................................. 57② 管理会社の変更........................................................................................... 58③ 隣人とのトラブル........................................................................................... 59④ 自身のトラブル ............................................................................................. 64
５． 所有者や管理会社の変更 ................................................ 67① 一般売買による建物の所有者の変更 ............................................................... 67② 競売による建物の所有者の変更...................................................................... 68

第３章 退去時................................................................................. 70
１． 原状回復.............................................................. 70② 床.............................................................................................................. 76③ 壁、天井 ..................................................................................................... 78④ 建具........................................................................................................... 80⑤ 設備、その他 ............................................................................................... 82
２． 退去の告知等.......................................................... 84① 退去の事前告知........................................................................................... 84② 借主からの一方的な解約等における違約金について.......................................... 86③ 入居条件の不履行による解約......................................................................... 88④ 貸主からの解約や更新拒否による退去請求 ...................................................... 89⑤ 退去時の家賃の計算 .................................................................................... 91⑥ 借主が退去期限を守れない場合 ..................................................................... 93⑦ 借主からの退去予告の撤回 ........................................................................... 94⑧ 退去後の連絡先........................................................................................... 95⑨ 契約期間中の下見のための立ち入り................................................................ 96ii

Ⅱ．連帯保証人からの質問........................................................... 97① 連帯保証人による契約解除............................................................................ 97② 連帯保証人の責任範囲................................................................................. 99③ 知らぬ間に連帯保証人とされていた場合 ........................................................ 100

Ⅲ．貸主からの質問......................................................................103① 重要事項説明............................................................................................ 103② 契約......................................................................................................... 104③ 更新......................................................................................................... 105④ 家賃......................................................................................................... 106⑤ 修繕・改善................................................................................................. 107⑥ 管理委託とのトラブル .................................................................................. 109⑦ 賃貸物件の所有権を譲り受けた場合.............................................................. 113

参 考 資 料................................................................................115
１． 賃貸住宅標準契約書................................................... 115
２． 賃貸住宅標準契約書作成にあたっての注意点 ............................. 126
１） 頭書関係....................................................................................................................................................... 126
２） 条文関係....................................................................................................................................................... 129
３． 「賃貸住宅標準契約書」 解説コメント .................................. 135
４． 入退去時の物件状況及び原状回復確認リスト（例） ....................... 143
５． 契約書に添付する原状回復の条件に関する様式 ........................... 145
６． 原状回復の費用算定の手順（イメージ） ................................. 148
７． 原状回復の精算明細等に関する様式（例） ............................... 149
８． 賃貸住宅に関するトラブル相談先 ....................................... 151
９． 賃貸住宅に関連する法律 ............................................... 155
１） 民法................................................................................................................................................................. 155
２） 借地借家法.................................................................................................................................................. 160
１０．最近の最高裁判例..................................................... 178
１） 概要................................................................................................................................................................. 178
２） 事例１ ............................................................................................................................................................. 180
３） 事例２ ............................................................................................................................................................. 181
４） 事例３ ............................................................................................................................................................. 182
５） 事例４ ............................................................................................................................................................. 183
１１．質問索引............................................................. 187

iii

iv

序．相談・トラブル事例の現況
本書の作成に先立ち、民間賃貸住宅に関する相談・トラブル件数の動向、相談内容の概要等、相談・トラブル事例の現況についての分析を行いました。その概要をご紹介します。

①相談件数の推移
独立行政法人国民生活センターの消費生活相談データベース（PIO-NET）によると、「借家」及び「賃貸アパート・マンション」に関する相談が、年間３～４万件程度寄せられています。
PIO-NETに寄せられた「借家」及び「賃貸アパート・マンション」に関する相談件数の推移（件）
42,79945,00040,00035,00033,84636,30734,93935,44541,41737,081
28,00630,00025,000

賃貸アパート・マンション

20,000借家

15,00010,000
5,000
0
2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011 （年度）（件）
2004年度 2005年度 2006年度 2007年度 2008年度 2009年度 2010年度 2011年度「借家」に関する相談

2,939

3,334

3,016

2,859

3,224

3,421

3,729

2,846

「賃貸アパート・マンション」
に関する相談30,90732,97331,92332,58633,85739,37837,68825,160

合計

33,84636,30734,93935,44537,08142,79941,41728,006

注１）消費生活相談データベースは、全国の消費生活相談情報（PIO-NET情報）に基づいている。
注２）2011年度については、1月16日現在の件数。

11

②相談内容の概要
実際に寄せられた相談事例について、相談者の内訳、相談段階の内訳、相談内容の類型等の概要に関する分析結果をご紹介します。参考1(1)相談者の内訳
相談件数を相談者別に見ると、借主からの相談が全体の８割以上を占めています。割合は小さいですが、貸主、連帯保証人からの相談も一定数あります。
そこで、本書では、借主からの相談を中心とした構成としつつ、貸主、連帯保証人からの相談についても整理しています。
(2)相談段階別の内訳
借主からの相談について、「入居前」、「入居中」、「退居時」という段階別に見ると、入居中の相談がもっとも多く43.6％となっています。また、入居前における相談は18.9％、退去時における相談は
37.4％となっており、借主からの相談は、特定の段階のみに発生しているのではなく、いずれの段階においても発生しているといえます。
そこで、借主による相談の相談段階別の内訳を踏まえ、本書では、「入居前」、「入居中」、「退居時」のそれぞれの段階における相談を整理しています。
相談者別にみた相談件数の内訳

相談段階別にみた借主による相談件数の内訳

連帯保証
人からの
相談
2.5%
退居時
37.4%

貸主から
の相談
13.9%

借主から
の相談
83.7%

入居前
18.9%

入居中
43.6%

参考1：相談事例に関する事例分析は、以下のデータを対象として実施しました。
・PIO-NET相談事例データ（2009年３月期：「賃貸アパート・マンション」に関する相談）
・消費生活センター、紛争解決センター、司法書士総合センター、適格消費者団体認定機関等、消費者からの相談窓口関連1,093機関を対象としたアンケート結果（2011年１月 三菱ＵＦＪリサーチ＆コンサルティング実施）
・財団法人日本賃貸住宅管理協会「滞納から原状回復までのトラブル解決策 賃貸管理実務相談
集Q&A」掲載相談事例

2

(3)相談項目別の内訳
借主からの相談を、その内容から項目別に分類し、内訳比率を求めると、「原状回復に関する相談」が最も多く27.2％となっています。この他、「修繕・改善に関する相談」（13.9％）、「管理に関する相談」（12.4％）、「更新に関する相談」（11.6％）、「契約内容に関する相談」（11.5％）等が多くなっています。
いずれの相談項目についても、一定の相談が寄せられており、本書では、各相談項目について、相談件数が多く主な相談と考えられるものについて想定質問を作成し、各質問への対応例を示しています。
相談段階別にみた借主による相談件数の内訳
0.0

入居前

10.0

契約内容に関する相談
7.5

11.6

更新に関する相談
4.4

家賃に関する相談

13.9

修繕改善に関する相談

12.4

管理に関する相談
所有者等の変更に関する相談

（％）
30.0

11.5

契約解除に関する相談

入居中

20.0

1.4
10.2

退居に関する相談
退居時

27.2

原状回復に関する相談3

4

Ⅰ．借主からの質問
第１章 入居前
１．契約①契約の締結Ｑ1．契約にあたって留意する点
賃貸住宅を契約するにあたって、注意することはありますか。
Ａ． 住宅の賃貸借契約は、貸主と借主の合意により、自由に定めることができる「契約自由の原則」に基づくものとなります。契約を結ぶ前に、契約内容を十分に確認し、納得した上で契約することが大切です。
■解説
国土交通省では、賃貸住宅標準契約書という民間賃貸住宅における賃貸借契約書のひな型を定めています（詳細Q２参照）。
また、国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」には、トラブルを未然に防止するため、契約締結時、入居時に、原状回復などの契約条件等を、当事者双方がよく確認し、納得することが有効であると考えられると記載されています（詳細第３章１.Q3参照）。入居の前に、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に示されている「入退去時の物件状況及び原状回復確認リスト（例）」などを使ってチェックを行うと良いでしょう（参考資料「４.入退去時の物件状況及び原状回復確認リスト（例）」）。契約書や重要事項説明書等については、トラブルが発生してしまった場合に重要な資料となりますので、退去するまで大切に保管するようにしましょう。
万が一、トラブルが発生したと感じた際には、契約書や重要事項説明書等の他、トラブルの原因となっている事態を客観的に第三者に対して説明できるようにするため、領収書等の証跡や、写真、貸主や管理会社とのやり取りが分かる書類や録音等、証拠となるものを集めるようにすると良いでしょう。

55

Ｑ2．賃貸住宅標準契約書
賃貸住宅標準契約書とはなにか。
Ａ． 国土交通省が作成した民間賃貸住宅における賃貸借契約書のひな形です。
■解説
賃貸住宅標準契約書とは、建設大臣（当時）の諮問機関である住宅宅地審議会で作成され、答申された、民間賃貸住宅における賃貸借契約書のひな型です。
住宅の賃貸借契約そのものは、貸主と借主の合意により、自由に定めることができる「契約自由の原則」に基づくものであり、必ずしも賃貸住宅標準契約書と全く同じ契約の締結を強制するものではありませんが、このような標準的な契約書と大きく異なる記載がある場合には内容について良く確認し、不明点や疑問点があれば、先方に確認する等の対応を行うと良いと思われます。
なお、賃貸住宅標準契約書等の一般的な契約書に書かれていない事項であっても、法令に違反するものであったり、公序良俗に反するような内容であったりしなければ、契約書の内容とすることが可能です。このように当事者が特に約束した契約、又は特に条件を付した契約のことを「特約」と呼ぶことが一般的です。本書においても、当事者の意思によって契約書に盛り込まれている条項ないし条件のことを広義に「特約」と呼びます。
なお、「賃貸住宅標準契約書」については、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の見直し等
その後の状況を踏まえた改訂版が平成24年２月に公表されています。

6

②契約時の一時金（敷金・礼金・仲介手数料等）
Ｑ1．敷金
賃貸借契約締結に当たって、敷金を支払う義務はあるか。
Ａ． 敷金の預け入れが契約条件となっている場合には、支払いが必要と考えられま
す。
■解説
(1)意義
「敷金（「保証金」と呼ばれる場合もあります）」とは、借主の賃料の滞納や、不注意による賃借物に対する損傷・破損等に対する費用等、賃貸借契約から生じる一切の債務を担保するためのものと考えられています。
したがって、明渡しのときに、借主の債務を支払った残りは返金されると考えられます。
なお、本定義以外のものを「敷金」と名付けている場合もありますので、契約に当たっては、その内容を十分確認してください（「第１章１②Ｑ２その他の一時金(ｐ９)」参照）。
(2)支払義務
契約は、貸主と借主の合意が原則となります。敷金は、全国的に行われている慣習となっており、
国土交通省「賃貸住宅標準契約書」においても、敷金は本条の中で規定しています。
敷金の預け入れを貸主が賃貸借契約成立の条件として提示した場合には、当該貸主と契約する
ためには敷金を預け入れる必要があることになります。
＜参考＞
（敷金）
第６条 乙は、本契約から生じる債務の担保として、頭書(3)に記載する敷金を甲に預け入れるものとする。
２ 乙は、本物件を明け渡すまでの間、敷金をもって賃料、共益費その他の債務と相殺をすることができない。
３ 甲は、本物件の明渡しがあったときは、遅滞なく、敷金の全額を無利息で乙に返還しなければならない。ただし、甲は、本物件の明渡し時に、賃料の滞納、第14条に規定する原状回復に要す
る費用の未払いその他の本契約から生じる乙の債務の不履行が存在する場合には、当該債務の額を敷金から差し引くことができる。
４ 前項ただし書の場合には、甲は、敷金から差し引く債務の額の内訳を乙に明示しなければならない。
資料）国土交通省「賃貸住宅標準契約書」

7

Ｑ1-1．敷金の支払い

賃貸住宅を契約しようとしたら、敷金として家賃２ヶ月分を預けるようにといわれた。預けなければならないのか。
Ａ． 敷金は全国的に行われている商習慣であり、契約条件となっている場合には、支払う必要があります。
■解説
Ｑ１の通りです。
なお、敷金の金額は地域の商習慣により、さまざまです。参考2

参考2：各地の敷金の額 （有効回答 175社）
北海道から関東：１～２ヶ月程、東海エリア：２ヶ月程、関西から九州：３～４ヶ月程
資料）国土交通省住宅局（平成19年６月）「民間賃貸住宅実態調査」※上記敷金の水準は、実態調査に基づく、あくまで一般的な傾向であり、これを超える水準が法的に禁止されている訳ではありません。

8

Ｑ2．その他の一時金賃貸借契約締結に当たって、敷金以外の一時金（礼金等）を支払う義務はあるか。
Ａ． 敷金以外の一時金は、地域の習慣として行われており、様々な名称や金額のものがあります。それらの一時金の支払いが契約条件となっており、これを合意した
場合には、支払う必要があります。
■解説
契約時の一時金のあり方は各地域で様々ですが、大きく３つのパターンに分けられるとされています。（）内は多くみられる名称です。

①明渡し時に、借主の債務不履行がない限り、全額、借主に返金されるもの（敷金）②後日、借主に返還しないもの（礼金、権利金等）③明渡し時に、借主の債務のいかんにかかわらず一定の額を控除し（償却、敷引）、さらに借主の債務不履行があった場合はその債務額を控除した上で返還するもの（敷金、保証金）※敷金等を返還しない旨の特約（参考3）の有効性について、裁判例は分かれていましたが、平成23年3月に出された最高裁判例は、居住用建物の賃貸借契約における敷金（保証金）の一部を償却する条項（敷引特約）の有効性について判断しており、注目されています。（内容については
Q2-2参照）

いずれの場合においても、その内容を良く理解し、契約を締結することが大切であるといえます。

参考3：このような特約は大阪や兵庫等の関西地方において「敷引特約」として多くみられるといわれています。

9

Ｑ2-1．礼金

賃貸住宅を契約しようとしたら、敷金のほかに礼金として家賃の２ヶ月分を払うようにといわれた。支払わなければならないのか。
Ａ． 契約条件となっており、これを合意した場合には、原則として支払う必要があります。
■解説
礼金の授受は長年の慣習として行われていることが多く、通常は、入居の際のお礼として支払われていると考えるのが一般的です。参考4、参考5
支払金額や内容について、十分に理解し、契約を締結することが大切であるといえます。参考6

参考4：賃貸住宅管理会社が礼金を徴収する理由 上位３つ（有効回答 159社、複数回答）「一時金収入として見込んでいる」57.9％、「損耗を補修するための財源」55.3％「長年の慣習」53.5％
資料）国土交通省住宅局（平成19年６月）「民間賃貸住宅実態調査」
参考5：礼金の相場 （有効回答 175社）
東京:全体の57.5％が徴収しており、平均額は「月額賃料の1.4ヶ月分」
大阪:全体の53.3％が徴収しており、平均額は「月額賃料の2.3ヶ月分」
資料）国土交通省住宅局（平成19年６月）「民間賃貸住宅実態調査」
参考6：礼金の有効性が争われた事案において、京都地方裁判所判決（平成20年９月30日）は、「賃貸人にとっては、賃貸物件を使用収益させることによる対価として、賃借人にとっては、賃貸物件を使用収益するに当たり必要となる経済的負担として、それぞれ把握されている金員であるから、このような当事者の意思を合理的に解釈すると、礼金は、賃貸人が賃貸物件を賃借人に使用収益させる対価として、賃貸借契約締結時に賃借人から受領する金員、すなわち、賃料の一部前払としての性質を有する」と判示しています。そこで、「礼金や苦情が信義則に反して消費者の利益を一方的に害するものであるような事情は認められない」ため、消費者契約法10条に反し無効であるとはいえないとしています。

10

Ｑ2-2．敷金の一部を返還しない旨の特約

契約時に敷金を２ヶ月分、支払った。退去時に１ヶ月分は必ず差し引かれ、残りの１ヶ月分から修繕が必要となった場合の経費を控除し、残りを返金するといわれた。自分が特に破損等しなかった場合、全額返金してもらえないのか。
Ａ． 各地域の商習慣によって、敷金から一定金額を控除する特約がある場合もあり（例えば償却特約や敷引特約と呼ばれることもあります）、一般的には有効であると解されています。
■解説
これまでは特約自体に違法性がある訳ではなく、当該契約の有効性について下級審判例の判断は分かれていました。参考7
しかし、平成23年3月に出された最高裁判例は、居住用建物の賃貸借契約における敷金（保証金）の一部を償却する条項（敷引特約）の有効性について、建物に生ずる通常損耗等の補修費用として通常想定される額、賃料の額、礼金等他の一時金の授受の有無及びその額に照らし、敷引金の額が高額に過ぎると評価すべきものである場合は、当該賃料が近傍同種の建物の賃料相場に比して大幅に低額であるなど特段の事情がない限り、消費者契約法10条により無効となるという規範を示しつ
つ、契約締結から明渡しまでの経過年数に応じて18万円ないし34万円を本件保証金から控除するという本判例で問題となった特約について、敷引金の額が契約の経過年数や本件建物の場所、専有面積等に照らし、本件建物に生ずる通常損耗等の補修費用として通常想定される額を大きく超えるものとまでは言えないと判示した点で注目されています。参考8 本判例の判断に照らせば、上記のように１ヶ月分程度の敷引を定めた特約であれば、特約自体は有効であると解されることになると考えられます。

参考7：敷引特約を有効と認めた裁判例として、大阪地判平成７年２月27日、神戸地判平成７年８月８日（判時1542号94頁）、大阪地裁平成17年４月20日（同判決は、敷引額が適正額の範囲内では当該特約は有効であり、その適正額を超える部分については無効となると判示しています）等。一方、敷引特約を無効としたものとして、神戸地判平成17年７月14日（判時1901号87頁）、京都地
判平成19年４月20日等があります。
8
参考 ：最判平成23年3月24日。事案の概要と判決の要旨については参考資料「10.最近の最高裁判例
４） 事例３」参照。

11

Ｑ3．仲介手数料
不動産仲介会社の仲介により賃貸借契約を締結した場合、仲介手数料を支払う義務はあるか。
Ａ． 賃貸借契約が成立した場合には、貸主・借主の双方あるいは一方から、不動産仲介会社に対して成功報酬として仲介手数料を支払う必要があります。
■解説
(1)意義
「仲介手数料」とは、不動産仲介会社を通して物件の賃貸借契約を締結した場合に、契約を仲介した不動産仲介会社に支払う手数料（報酬）のことです。
(2)支払義務
不動産の賃貸借の仲介では、賃貸借契約が成立したときに不動産仲介会社の仲介手数料の請求権が発生するので（いわゆる「成功報酬」。一般媒介契約約款８条、商法550条参照）、賃貸借契約が成立した場合には、契約当事者（貸主・借主双方）は仲介手数料を支払う必要があります。
(3)金額の妥当性
仲介手数料の額については、宅地建物取引業法（以下、「宅建業法」という）46条１項を受けた国
土交通大臣の告示が上限を定めています。
居住用建物の賃貸借契約の媒介の場合、不動産仲介会社は貸主・借主の双方からそれぞれ賃料の0.525ヶ月分以内の報酬を受けることができます。ただし、依頼者の承諾がある場合には、貸主・借主のいずれか一方から賃料の1.05ヶ月分以内を受領することができます（この場合も仲介手
数料の合計額は賃料の1.05ヶ月分を超えることができません）。
例えば、貸主・借主双方が折半して0.525ヶ月分ずつ負担することもありますし、貸主・借主が合意すれば、借主が賃料の１ヶ月分、貸主が賃料の0.05ヶ月分の仲介手数料を支払うことも可能です。

12

Ｑ3-1．仲介手数料

不動産仲介会社を通じて賃貸住宅を借りたら、仲介手数料として家賃の１ヶ月分を請求された。高すぎないか。
Ａ． 宅建業法で定められた上限の範囲内ですので、仲介によって契約が成立した報酬として支払う必要があります。
■解説
Ｑ３の通りです。
中には貸主・借主の双方が仲介手数料を負担する場合もあり、その場合には借主の負担が軽くなるほか、地域特性や不動産仲介会社の競争状況（ライバル会社が同一地域に複数存在する等）によって仲介手数料の相場は異なります。

13

③家賃支払い
Ｑ1．家賃支払いの開始時期
入居前に家賃の支払義務は発生するのか。
Ａ． 基本的には契約期間の開始日から支払義務が生じると考えられます。
■解説
賃料とは、物件を使用することの対価として支払うものであり、物件が入居可能な状態になっていれば、契約開始日から支払義務は生じると考えられます。なお、物件にまだ前入居者がいたり、リフォーム前であったりする等、入居できる状態にない場合は、入居が可能となる日を始期とすると良い
でしょう。
＜参考＞
（頭書）
（２）契約期間
始期

年

月

日から

終期

年

月

日まで

年

月間

[記載要領]「始期」――契約をする日と入居が可能となる日とが異なる場合には、入居が可能となる日を記入してください。
資料）国土交通省「賃貸住宅標準契約書」

Ｑ1-1．入居前の家賃支払い

気に入った物件があり、契約したら、翌日を契約始期とされ、賃料を払うようにいわれた。すぐには引っ越しの手配もできないし、自分の事情ですぐに入居することができない。入居していないのに、家賃を支払わなければならないのか。
Ａ． 基本的には、物件が入居可能な状態である場合、入居の有無にかかわらず、契約日以降は家賃の支払義務が生じます。事情を説明し、始期について相談してみる余地はあると思われますが、支払いを求められれば基本的に支払義務はあると考えられます。
■解説
Ｑ１の通りです。

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Ｑ2．家賃支払方法の指定
賃貸借契約締結に当たって、家賃の支払方法を指定された。従う義務はあるか。
Ａ． 賃貸借契約はあくまでも貸主と借主の合意が原則となります。契約条件となっている場合、当該物件の賃貸借契約を締結するためには、その家賃の支払方法に従わなければならないと考えられます。
■解説
家賃の支払方法は、賃貸借契約の履行方法についての当事者の合意となり、契約自由の原則によって、債務の履行方法に関する合意も有効であると考えられます。
したがって、現金持参、口座振込みといった家賃の支払方法に関して合意をしている場合は、当該方法に拘束されます。
Ｑ2-1．クレジットカードによる家賃支払い

入居するためには、クレジットカードを申し込み、そのクレジットカード払い
でしか家賃支払いを受け付けられないといわれた。必ずクレジットカードに加入する必要があるか。また、カード手数料を負担しなければならないか。
Ａ． 賃貸借契約はあくまでも貸主と借主の合意が原則となります。契約条件となっている場合、当該物件の賃貸借契約を締結するためには、クレジットカードに申し込み、その手数料は、賃料債務支払のための費用として借主が負担しなければならないと考えられます。
■解説
Ｑ２の通りです。
手数料について、債務の弁済のための費用は、特段の意思表示がない限り債務者が負担することとなります（民法485条）。したがって、カード手数料についても、借主が負担しなければならないと考えられます。なお銀行振込による場合であっても、振込手数料は借主負担となっていることが一般
的です。

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④保証
Ｑ1．連帯保証人
賃貸借契約の締結に当たって、連帯保証人を立てる必要はあるか。
Ａ． 連帯保証人を求めることは実務上広く行われており、借主が連帯保証人を立てることが契約条件となっている場合には、連帯保証人を立てる必要があります。
■解説
賃貸契約から生じる借主の債務を担保するものの1つとして敷金がありますが、連帯保証人も借主の債務（例えば家賃支払債務、何らかの故意過失による損害の賠償支払債務等）を貸主が担保するための手段として理解されています。
連帯保証人は、借主本人 と同 等 の責 任 を負 うことになります（民 法452条 、453条 、454条 、458条等）。
なお、似たものとして「保証人 」があります。保 証 人は連 帯 保 証 人と異 なり、以下 の２つの権利を有しています。
①保証債務の履行を求められた時は、貸主はまず借主に履行せよと主張し、貸主がそれをしない
間は保証債務の履行を拒否できる権利②貸主がとりあえずは借主に催告をした場合であっても、借主が債務を弁済するだけの資力があり、かつ、簡単に執行できる場合であれば、まず借主の財産に執行するよう要求し、貸主がそれを行わない間は履行を拒否できる権利＜参考＞（連帯保証人）第16条 連帯保証人は、乙と連帯して、本契約から生じる乙の債務を負担するものとする。
資料）国土交通省「賃貸住宅標準契約書」

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Ｑ1-1．成人に対する連帯保証人

大学を卒業して22歳になる娘が就職し、家を出て賃貸アパートを契約しようとしたら、連帯保証人が必要であるといわれた。成人し就職もして、自立している娘に連帯保証人は必要なのか。
Ａ． 借主が成人しているかどうかにかかわらず、連帯保証人を立てることが契約条件となっている場合、連帯保証人を立てる必要があります。
■解説
Ｑ１の通りです。
連帯保証人は借主が未成年者であるから求められるものではなく、賃貸借契約に基づく借主の債務を保証するために求められるのが通常です。そのため、借主が成人しているかどうかは関係ありません。
なお、未成年者の場合、法定代理人の同意を得ることが必要となり（民法４条１項本文）、同意がない場合には取り消すことが可能（同条２項）となるため、連帯保証人とは別の問題として、両親（民法818条）等による同意や追認が求められると考えられます。

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Ｑ2．保証会社との契約
賃貸借契約の締結に当たって、保証会社と契約することが条件であるといわれた。保証会社との契約は必要か。
Ａ． 保証会社との家賃債務保証委託契約が契約締結の条件となっている場合、保証会社との契約は必要であると考えられます。
■解説「（家賃債務）保証会社」とは、一般に借主の債務を保証する会社です。近年、連帯保証人を確保することが難しいことも増えてきているため、利用するケースがあります。保証会社と契約することにより、保証会社が保証債務を引き受け、かわりに借主は保証会社に対して保証料を支払うことになります。
万が一、家賃滞納が発生した場合は、保証会社が貸主へ滞納家賃を立て替えて支払います。したがって、借主は、保証会社から滞納家賃の支払請求（求償）をうけることになります。
連帯保証人にかわって保証債務を引受けますので、保証会社と契約している場合には、連帯保証人は不要とされることが比較的多いようです。
Ｑ2-1．連帯保証人を立てた上での保証会社との契約気に入った物件で契約しようとしたら、連帯保証人を立て、さらに保証会社と契約しなくてはならないといわれた。従う必要はあるか。
Ａ． 賃貸借契約はあくまでも貸主と借主の合意が原則となります。契約条件として示されている場合、当該物件を賃貸借契約するためには、保証会社と契約する必要があると考えられます。
■解説
貸主がリスク低減のため、連帯保証人がいる場合でも保証会社の保証を条件とする賃貸物件もあるようです。

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⑤保険加入Ｑ1．保険への加入義務
賃貸借契約の締結に当たって、保険への加入義務はあるか。
Ａ． 保険の加入が契約条件となっている場合には加入する必要があると考えられます。
■解説
法令によって強制されているものではありませんが、契約条件として保険への加入が義務づけられている場合、原則としてこれを受け入れることを前提に契約を締結することになります。
多くの場合、加入が義務づけられているのは、住宅総合保険であり、貸主の所有物である建物のほか、借主の所有物である家財に対しても補償されることが多いと考えられます。また、火災や水害の場合の補償だけでなく、借主が自らの瑕疵で水漏れ事故をおこしてしまった場合の補償や、その事故によって隣人や貸主に損害を与えた場合の損害賠償補償等が含まれることも多いです。保険の内容を良く理解し、加入すると良いと考えられます。
Ｑ1-1．保険の種類の選択

息子が大学に入学する際に加入した共済保険は、火災や個人賠償にも対応できる。しかし、部屋を借りるには、不動産仲介会社が指定する保険会社の住宅総合保険に加入しなければならないといわれた。従わなければならないか。
Ａ． 基本的に、保険には加入しなければならないと考えられます。保険会社の指定に従う必要があるかどうかは、まず、加入している共済保険の内容と、指定された保険の内容を十分に比較した上で、不動産仲介会社と相談するのが良いと考えられます。
■解説
Ｑ１の通り、保険への加入義務はあるといえます。最終的に契約は貸主、借主の合意によると考え
られます。

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⑥重要事項説明
Ｑ1．重要事項説明義務
不動産仲介会社が行った説明と物件の状態が全く異なっていた。不動産仲介会
社に責任はないのか。
Ａ． 不動産仲介会社は、宅地建物取引業者として、借主になろうとする者に対して重要事項を説明する義務を宅建業法上負っています。これに違反する行為は、行政処分の対象となる可能性があるほか、事情によっては損害賠償責任を負ったり、悪質な場合には刑事罰が科せられたりする可能性もあります。
■解説
宅地建物取引業者は、宅地建物取引業法35条１項の規定により、宅地建物の売買・貸借の当事者に対して重要事項の説明をする義務を負っています。説明義務の範囲としては、当事者にとって重要な事項は全部説明しなければならず、宅地建物取引業者が記名・押印した書面を交付することも必要とされています（同条２項、３項）。
宅建業者がかかる義務に違反した場合には、宅建業法上、指示処分や１年以内の業務停止処
分等の行政処分（同法65条）、情状が特に重い場合には免許の取消処分（同法66条）がなされることがあります。また、重要な事実を故意に告げなかった場合には、２年以下の懲役又は300万円以下の罰金（同法79条の２）の対象となります。
なお、不当景品類及び不当表示防止法４条１項（不当な表示の禁止）に該当する場合、内閣総理大臣より当該事業者に対し、措置命令（同法６条）等の行政処分がなされる可能性があります。
「第３章２③入居条件の不履行による解約(p88」も参照のこと。
参考○宅地建物取引業法32条（誇大広告等の禁止）、47条１号（業務に関する禁止事項）に該当する
場合、罰則が科される可能性があります（同法79条の２、81条１号）。
○不当景品類及び不当表示防止法４条１項（不当な表示の禁止）に該当する場合、内閣総理大臣より当該事業者に対し、措置命令（同法６条）等の行政処分がなされる可能性があります。
○不動産公正取引協議会連合会に属している不動産業者の場合、不動産の表示に関する公正競争規約23条 「物件の形質（24） 宅地、建物、これらに付属する施設、造成工事、建築工事等に関する等級その他の規格・格付けについて、実際のものよりも優良であると誤認されるおそれのある表示」に該当する場合、不動産公正取引協議会連合会の公正取引協議会より罰則が科される可能性があります（同規約27条１項）。

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Ｑ1-1．不動産広告掲載事項の不設置

不動産仲介業者のチラシに、ＩＨクッキングヒーター設置と記載してあった。
火災が怖いため、ＩＨクッキングヒーターにこだわって物件を探しており、入居を決めたが、実際にはガスコンロであった。どうすれば良いか。
Ａ． 不動産仲介会社が説明義務違反となる可能性があります。また、「ＩＨクッキング
ヒーター」が備え付けられていることが借主にとってどのような意義を有していたか
によって債務不履行による解除や損害賠償、消費者契約法に基づく取消等が考えられますから、よく事実関係や経緯を確認すると良いでしょう。
■解説(1)重要事項説明義務（宅地建物取引業法35条１項）
Ｑ１の通りです。
(2)不実の告知について借主としてどのような対応を取ることができるかを検討するに際し、借主が賃貸借契約時にどこま
でIHにこだわっていることを伝えたか（IHの物件でないと契約しなかったのか等）、きちんと不動産仲介業者に伝わっていることを確認したか、物件説明の際にきちんと確認したか、どういう形の書面を貰っ
たか等、事実関係や経緯を確認する必要があります。仮に「IHクッキングヒーター」つきの部屋を紹介することが不動産仲介会社の債務となっていた場合には、債務不履行に基づく解除（民法541条）や損害賠償請求（同415条）、賃料の値引き交渉等を行うことも考えられます。逆にチラシに小さく表示があるのみであったり、他の設備と並んでIHクッキングヒーターの記載があったりした場合で、相談者から不動産仲介業者に対してIHクッキングヒーターについて何ら言及がなかったような場合にまで、
債務不履行責任が問えるかについては判断が分かれるものと思われます。
なお、貸主が「IHクッキングヒーター」が備え付けられていないにもかかわらず、これと異なる事実を告げて賃貸借契約を締結した場合には、借主は不実の告知を理由として契約の取消を主張することが考えられます（消費者契約法４条１項１号）。
IHクッキングヒーターが備え付けられていないことが「重要事項」（同号）に当たるかどうかは、ケー
スバイケースですが、例えば、IHクッキングヒーターであることを売りにしたチラシ等で契約をさせた場
合であれば、業者側に問題があることが多いといえるでしょう。

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２．契約解除等①入居前のキャンセル
Ｑ1．契約成立前のキャンセル
契約前であるが、キャンセルは可能か。
Ａ． 契約成立前であればキャンセルすることは問題ありません。ただし、いつの時点で契約が成立したと判断できるかは難しいことがありますので、まずは速やかにキャンセルしたい旨を貸主に申し出て、話し合う必要があると考えられます。
■解説(1)契約の成立の前後による違い
賃貸借契約による拘束力が生じ、契約で定めた事項を守る義務が生じるのは、契約が有効に成立した後です。契約が成立した後は、借主には家賃の支払義務等が発生し、解約あるいは解除しな
い限り契約関係からの離脱は原則として認められません。（契約成立後の解除については「第３章2退去の告知等(ｐ84」参照）
一方、契約が成立する前であれば当事者は拘束されないため、契約上の義務を負う必要はなく、原則として関係を終了させることができます。参考9(2)賃貸借契約の成立時期
賃貸借契約は、諾成契約（契約書面を作成しなくても、口頭で合意するだけで成立する契約）であり、双方が合意に至ったときに契約が成立しますが、実務では、不動産賃貸借の重要性に鑑みて、合意した内容を明らかにしておくために詳細な契約書面が作成されるのが通常です。
実際に契約交渉過程のいつの時点で双方の合意が成立したかについては、具体的な事情を基に個別に判断されます。参考10

参考9：契約が成立しなかった場合であっても、契約準備段階で、一方の当事者が相手方に対して契約が締結されるであろうという信頼を与えている場合には、信義則上、信頼を裏切らないように行為する義務を負うものとされています。そして、その義務に反して契約を不成立とした場合には、信頼を生じさせたことによる賠償責任を負担するとされています。
参考10：宅地建物取引業者が媒介した場合には、宅地建物取引業者は契約条項を記載した書面を作成して当事者に交付することが義務付けられています（宅建業法35条２項）ので、不動産仲介業
者を介して賃貸借契約を締結した場合には、契約書が交付されます。

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Ｑ1-1．申し込み後のキャンセル

息子の大学入学のため、賃貸住宅を借りようと、申込書に記入し、「申込金」
として、1万円を支払った。しかし、その後、地元の大学に合格したため、キャンセルしたいができるか。
Ａ． キャンセルできます。また、契約成立前に不動産業者から要求されて支払った申込金は、預かり金として返還を請求することができます。
■解説
賃貸借契約を申し込む際、不動産業者から、申込金あるいは頭金・預かり金・手付金等の名目で金員の支払いを要求される場合があります。
その場合、契約成立前に支払われた当該金員は、預かり金とみなされ、入居希望者がキャンセルする場合、不動産業者は預かり金を返還しなければなりません（宅建業法47条の２第３項、国土交通省令及び同法施行規則16条の12第２号）。

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②契約後の契約解除
Ｑ1．契約締結後の契約解除
賃貸借契約後、契約期間終了前に借主の側から解約することができるか。
Ａ． 解約権を留保している場合は解約することができます。解約権が留保されていない
場合は貸主と合意することが必要です。
■解説(1)解約権を留保している場合
解約権を留保している場合、特段の理由なく解約を申し出ることができます。
＜参考＞（乙からの解約）第11条 乙は、甲に対して少なくとも３０日前に解約の申入れを行うことにより、本契約を解約することができる。
２ 前項の規定にかかわらず、乙は、解約申入れの日から３０日分の賃料（本契約の解約後の賃料相当額を含む。）を甲に支払うことにより、解約申入れの日から起算して３０日を経過する日までの間、随時に本契約を解約することができる。
資料）国土交通省「賃貸住宅標準契約書」(2)解約権を留保していない場合解約権が留保されていない場合、一方の当事者からの勝手な契約破棄はできないことになります。
そこで、貸主に事情を説明し、契約を解消する合意を得ることになります。
Ｑ1-1．入居者都合による解約

賃貸住宅を契約したものの、まだ入居もしていなかったが、急な転勤が決まったため、解約したいが可能か。
Ａ． 解約できます。なお、契約成立後から解約までの家賃は支払う必要があります。
■解説
Ｑ１の通りです。

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Ｑ2．定期借家契約と契約解除
定期借家契約の物件に契約後、解約できるか。
Ａ． 解約権留保の特約があれば特約により、また、特約がなくとも転勤・療養・親族の介護その他のやむを得ない事情により、借主が当該物件を使用することが困難となった場合は、解約申入れから１ヶ月後に解約できます。
■解説(1)定期借家契約の意義
定期借家契約（借地借家法38条）とは、契約で定めた期間の満了により、更新されることなく確定的に終了する賃貸借契約のことをいいます（通常の賃貸借契約では、正当の事由がない限り、貸主からの更新拒絶はできないとされています）。
(2)原則
このように期間の定めのある契約である定期借家契約においては、解約権を留保する特約を定めている場合（民法618条参照）か、借地借家法38条５項の定める場合に解約が認められます。
解約権を留保する特約がある場合、特約によって借主からの解約を認めることができます。ただし、借地借家法38条５項よりも長い申入れ期間を設ける等、借主に不利な特約は無効となります（同条６項）。
借地借家法38条５項は、居住の用に供する建物でその床面積が200平方メートル未満のものについては、転勤、療養、親族の介護等、やむを得ない事情により借主が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難な場合には、１ヶ月前に申入れを行うことにより解約することができると定め
ています。
＜参考＞
（乙からの解約）第11条 乙は、甲に対して少なくとも３０日前に解約の申入れを行うことにより、本契約を解約することができる。
２ 前項の規定にかかわらず、乙は、解約申入れの日から３０日分の賃料（本契約の解約後の賃料相当額を含む。）を甲に支払うことにより、解約申入れの日から起算して３０日を経過する日までの間、随時に本契約を解約することができる。
資料）国土交通省「定期賃貸住宅標準契約書」

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Ｑ2-1．定期借家契約と契約解除

定期借家契約について２年間の契約をしていた。まだ入居２ヶ月であるが、突然、転勤が決まり、引っ越すこととなった。中途解約を申入れたが、２年間の定期契約であり、途中解約はできないといわれた。後22ヶ月分の家賃を支払わねばならないのか。
Ａ． 借りた建物の床面積が200㎡未満である場合には、解約の申入れから１ヶ月後に解約できます。
■解説
Ｑ２の通りです。
たとえ中途解約を禁ずるような特約があったとしても、転勤というやむを得ない事情で、借主は当該物件を使用しないのであれば、解約できると考えられます。

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第２章 入居中
１．更新①更新の定義Ｑ1．更新の定義
賃貸借契約の期間満了時に行われる更新について、教えて欲しい。
Ａ． 期間満了後に賃貸借契約を引き続き存続させるための手続きです。更新には当事者間の合意に基づく更新（合意更新）と、借地借家法の規定による更新（法定更新）があります。
■解説(1)原則
期間を定めた賃貸借契約は、原則として期間満了時に終了しますが、借家契約の場合には終了
に際して、以下の制約があります。
① 期間を１年未満とする建物の賃貸借は、原則として期間の定めがない賃貸借とみなされ（借地借家法29条１項）、貸主が解約申入れをしない限り契約は終了しません（民法617条１項）。
解約申入れをする場合でも、さらに貸主自身が建物の使用を必要とする等の、解約することが正当と認められるだけの理由（正当事由）が必要です（借地借家法28条）。
② 期間が１年以上である建物の賃貸借を終了させる場合にも、更新をしない旨の通知をすること、及び更新をしないということが正当と認められるだけの理由（正当事由）があることが必要です（詳細は後述(3)）。
③ 定期借家契約（借地借家法38条１項）の場合には、期間満了時に終了します。
④ 土地区画整理法等の法令、または当事者間の合意により取り壊す予定の建物の賃貸借については、取り壊す時に終了します（借地借家法39条１項）。
(2)合意更新
当事者間の合意に基づく合意更新には法的な制約はありません。借主と貸主の間で賃貸借契約の継続についての合意があれば、当事者の意思に基づいて継続します。
賃貸借契約の継続の合意に向けて、借主と貸主の間で協議がなされる場合、その協議内容には、更新後の契約条件の変更も含まれます。この協議が整わず、合意が成立しなかった場合、法定更新による更新が考えられます。

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(3)法定更新
貸主が契約期間満了の１年前から６ヶ月前までの間に借主に対して更新をしない旨の通知または条件を変更しなければ更新をしない旨の通知を行っていない場合、通知を行っている場合でも更新をしないということが正当と認められるだけの理由（正当事由）がない場合は、当事者間の合意がなくとも同一の賃貸借契約が引き続き存続します（借地借家法26条１項）。ただし、契約期間については、期間の定めの無い契約となります。
正当事由については、①借主の事情（借主が建物の使用を必要とする事情）、②貸主の事情（貸主が建物の使用を必要とする事情）、③建物の賃貸借に関する従前の経過、④建物の利用状況、⑤建物の現況、⑥立退料を総合的に考慮してその存否が判定されます。
Ｑ1-1．更新拒否

貸主から更新を拒否された。住み続けたいが退去しなければならないか。
Ａ． 法定更新の要件が満たされていれば、退去する必要はないと考えられます。
■解説
Ｑ１の通りです。
Ｑ1-2．合意のない契約内容変更

ペットを飼いたかったので、ペット禁止でない物件を探し住んでいた。今回、更新となり、送られてきた新しい契約書をみたら、突然ペット禁止特約が追加されていた。住み続けることはできないか。
Ａ． 合意による更新は基本的には貸主と借主の合意の上となります。特約の追加について、説明を求め、良く話し合うことが大切であると考えられます。
なお、法定更新は、賃貸期間を除き、従前の契約条件によることになりますが、生
活上のルールのことは良く話し合うことが大切です。
■解説
貸主から、契約条件変更の通知があり、借主がこれに応じるか、明確に拒絶しなかった場合には、提示された条件で賃貸借が更新されます。
更新は、貸主、借主の合意が原則となりますので、条件に応じたくない場合は、貸主と良く話し合う必要があります。
本件の場合、ペットの飼い方等で貸主や近隣住民等に迷惑をかけていないか等、良く事情を話し合い、今後の対応について相談することが大切であると考えられます。

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②更新料
Ｑ1．更新料の支払義務
更新に当たって更新料の支払いを求められたが、支払う義務はあるか。
Ａ． 更新料の支払義務については、これまで法的な見解が分かれていましたが、平成23年7月15日に最高裁判所による判決が出され、更新料支払条項の有効性については、特段の事情がない限り、有効であると判断されました。
■解説「更新料」については、法令上根拠となる規定がなく、必ずしも全国的な慣行でもないことから、国土交通省の賃貸住宅標準契約書においては記載がありません。
更新料の法的な性質については、裁判所の判断も分かれていましたが、平成23年7月15日に出された最高裁判所判決では、更新料条項は、更新料の額が賃料の額、賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額に過ぎる等の特段の事情がない限り有効であるとの判断を示しました。参考11
法的な見解としては明確な判断が示されましたが、当該地域の慣習や更新料の相場と比べて著しく乖離していないか、更新料の支払以外の点について当事者にトラブルの原因がないか、といったことを考慮しつつ、貸主と相談をすることが重要であることに変わりはありません。どうしても折り合いが付かない場合には、調停等を申し立てることも考えられます。

参考11： 最判平成23年7月15日。事案の概要と判決の要旨については参考資料「10.最近の最高裁判
例 ５） 事例４」参照。

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２．家賃
①家賃設定について
Ｑ1．適正賃料
賃貸マンションの適正家賃というのはあるのか。
Ａ． 賃貸借契約の賃料は当事者間の合意によって決定されるもので、法令上上限金額が定められている訳ではありません。
■解説
賃料は、当事者間の合意によって決定されるものであり、法定上の上限や標準賃料のような定めが存在する訳ではありません。
賃貸住宅の家賃は、一般的に、立地、部屋の広さ、間取り、設備、建築物の構造、日照・通風等の条件等によって決められていると考えられます。必要に応じて他の類似物件と比較する等して、当該物件における条件と賃料について納得して契約することが大切であると考えられます。
Ｑ1-1．隣人との家賃の差

賃貸マンションの隣の部屋がしばらく空いていた。最近、人が入ったので話をしたら、自分よりも家賃が安かった。大家に自分の部屋も家賃を下げるよう請求することはできるか。
Ａ． 賃料は個々の契約ごとに決められるものですが、近傍同種の賃料に比較して賃料が不相当となった場合は、借主が貸主に対して値下げを要求できる場合もあると考えられます。
■解説
特約が無いか、特約があっても貸主、借主の間で協議がまとまらない場合であって、それまでの賃料を維持することが貸主、借主間の賃貸借関係上、不相当になった場合には、借主は減額請求（借地借家法32条）ができます（賃料減額請求）。
賃料減額請求権が発生する場合として以下があげられます。
①税等の負担の減少②土地や建物の価格の低下その他経済事情の変動③近隣の同様の建物の賃借に比べて不相当となったとき

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Ｑ2．値上がり幅に納得がいかない場合貸主に大幅な賃料の増額を要求されており、どうしても納得できない。どうすれば良いか。
Ａ． 貸主・借主が協議をする必要があります。協議によって合意することが望ましいですが、合意が得られない場合は、借地借家法、民事調停法に定められているとおり、調停を申し立てる必要があります。それでもまとまらなければ裁判によって新賃料を決定することになります。
■解説(1)賃料改定特約
特約によって約定されており、算出された賃料改定額が、時価相場と著しくかけ離れて高額ないし高率すぎ、借主にとって著しく不利益であるとまではいえない賃料の増額の場合、借主はこれに応じる必要があります。参考12
なお、賃料改定特約の中には一方的に値上げをするという内容のものもあるので、契約時に良く特約を読んで契約するほうが望ましいでしょう。
＜参考＞
（賃料）
第４条 （略）３ 甲及び乙は、次の各号の一に該当する場合には、協議の上、賃料を改定することができる。
一 土地又は建物に対する租税その他の負担の増減により賃料が不相当となった場合
二 土地又は建物の価格の上昇又は低下その他の経済事情の変動により賃料が不相当となった場合
三 近傍同種の建物の賃料に比較して賃料が不相当となった場合
資料）国土交通省「賃貸住宅標準契約書」

参考12：賃料の基準
・「不動産鑑定評価基準」：㋑差額配分方式（建物及びその敷地の経済価値に応じた適正賃料を算出し、その適正賃料と実際の支払賃料との差額について、借主の負担とすべき額を定め、これを従来の支払賃料に加算、減算して適正賃料を求める方式）、㋺スライド方式（従来の支払賃料その賃料決定後に生じた経済事情の変動等を乗じて得た額を適正賃料とする方式）、㋩収益配分方式（建物及びその敷地の価格を基礎とし、これに期待利回りを乗じて得た純賃料に必要経費を加算したものを適正賃料とする方式）、㋥賃貸事例批准方式（他の賃貸事例と比較して適正賃料を求める方式）、㋭併用方式（以上の各方式の全部または一部を適当な割合で総合する方式）
・平成５年１月浦和地裁管内簡裁民事事務調査会で配布された「賃料改定調停事件処理要綱」
からみる調停委員会による適正賃料額の基準：㋑請負契約書等により建築（取得）価額が把握できる場合の家賃の月額は、「[建築（取得）価額×（１-経過年数/耐用年数）×期待利回り率＋減価償却費＋固定資産税等諸経費]×１/12」、㋺上記価額が把握できない場合の家賃の月額は[固定資産評価額×2.5×期待利回り率＋減価償却費＋固定資産税等諸経費]×１/12」31

(2)賃料増額請求特約が無いか、特約があっても貸主、借主の間で協議がまとまらない場合であって、それまでの賃料を維持することが貸主、借主間の賃貸借関係上、不相当になった場合には、貸主は増額請求（借地借家法32条）ができます。
賃料増額請求権が発生する場合①租税等の負担の増加②土地や建物の価格の上昇その他経済事情の変動③近隣の同様の建物の賃借に比べて不相当となったとき④以上の条件にあてはまり、一定期間賃料を増額しないという特約がない場合（同条１項但書）(3)賃料増減額請求権の行使
借地借家法32条では、賃料の増減額について、一方当事者が増減を一方的に請求することができ、協議において他方当事者が同意すればその額に確定するとしています。しかし、他方当事者との協議が整わない場合には、まず、管轄裁判所に調停の申立てをする必要があります（調停前置主義、
民事調停法24条の２第１項）。
なお、賃料について係争中であっても、借主は相当と認める額（借地借家法32条２項）の支払をする必要があります。全く賃料を支払わないと、家賃滞納として契約を解除されるおそれもありますか
ら、貸主が受け取らない場合には、賃料を供託しておく必要があります。さらに、支払っていた賃料が決定された新賃料よりも不足している場合には、利息を付して支払わなければなりません。供託を行う場合、国家機関である供託所（法務局及び地方法務局またはこれらの支局等）に供託書を提出し、賃料を納入する必要があります。
Ｑ2-1．更新時の家賃の値上げ

契約更新時に賃料を４万円から６万円にすると値上げを告げられたが、応じなければならないか。
Ａ． まずは協議をし、話し合いによる解決がつかなかった場合には、調停や訴訟において決定された適正な賃料を支払うことになります。
■解説
Ｑ２参照。

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②家賃の滞納
Ｑ1．家賃滞納の場合の支払猶予
家賃を滞納しているが、どのくらい支払いを猶予してもらえるか。
Ａ． 家賃の滞納は契約に違反する行為であり、家賃滞納により借主との信頼関係が破壊されたといえる場合には、賃貸借契約が解除され明渡し請求を受ける場合があります。どの位の期間滞納したら信頼関係が破壊されるのかという点については、個別事情によりますので、一概にいえません。
■解説
信頼関係が破壊されたか否かは、賃料不払いの程度、賃料不払いに至る事情、過去の賃料支
払状況、解除の意思表示後の借主の対応等を総合的に考慮して判断がなされています。
賃料不払いという債務不履行による解除のためには、債務不履行解除の一般原則を定めた民法
541条が要求する、①相当の期間を定めた催告、②借主がその期間内に賃料の支払をしないこと、③解除の意思表示が必要です。
ただし、判例は、賃貸借契約が長期間継続する契約類型であることから、④貸主と借主の信頼関係を破壊すると認めるに足りない特段の事情があることを借主が立証した場合には解除を認めないという、いわゆる「信頼関係破壊の法理」といわれる判例理論を確立させ、解除要件を厳格化しています。
一方で、当事者の一方が相互の信頼関係を裏切って賃貸借の継続を著しく困難にするような背信行為があった場合には、催告なしに契約解除できるとして解除要件を緩和しています。
Ｑ1-1．家賃滞納による即時退去特約

賃貸借契約書中に「家賃滞納があった場合には即時退去する」旨の条項がある。
急に派遣契約が打ち切りとなり、初めて家賃滞納してしまったが、当該条項どおり即時退去しなくてはならないか。
Ａ． 家賃滞納等一定の場合に無催告解除を可能とする特約があった場合であっても、信頼関係が破壊されていない限り、催告が必要です。ただし、催告がなくても、まずは、速やかに支払いの意思を示すことが必要であると思われます。
■解説
滞納があった場合には、即時退去する旨の特約は、賃貸借契約書中に催告なしで解除できるといういわゆる無催告解除の特約がある場合に当たります。
無催告解除特約に基づく無催告解除の有効性については、個々の事案ごとに、催告なしに解除しても不合理とは認められない事情が存在するかどうかで判断すべきとされています(最判昭和43年
11月21日判時542号48頁)。

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Ｑ1-2．家賃滞納の場合の分割払いの可否

既に滞納した家賃について、分割払いに応じてもらうことはできるか。
Ａ． 貸主に分割払いに応じる法律上の義務がある訳ではありません。貸主と相談することが大切であると考えられます。
■解説
本来は契約に定められた通り賃料を支払う必要があります。貸主に、滞納となった事情、支払う意思があり、分割払いであれば支払えることや（支払再開の見込みがあれば）支払再開の見込み等を説明し、十分に相談し、理解を得ることが大切であると考えられます。
Ｑ1-3．遅延損害金の定め

契約書には家賃滞納の場合14.6％の遅延損害金が発生する旨の記載がある。支
払義務はあるか。
Ａ． 上記記載は家賃滞納の場合の遅延損害金の特約として有効です。また、消費者契約法上の遅延損害金の上限額にも抵触していないため、原則として支払う必要があります。
(1)原則
賃料支払が遅れた場合には、貸主は借主に対して損害賠償請求権を有します（民法415条前段）。そして、賃料支払債務は金銭債務ですから、不可抗力であっても損害賠償義務を免れることはできません（同419条３項）。
損害賠償の額については、特約が無い場合は、法定利率（ほとんどの場合、商行為として年率６％（商法502条１号、514条））により計算した額になり、特約がある場合には、その特約に従います（民法419条１項）。
(2)消費者契約法
消費者と事業者間の情報力・交渉力の格差を是正し、消費者契約における契約締結過程及び契約条項の適正を帰すという趣旨から、消費者契約法が定められています。同法によれば、当事者間で説明の上合意がなされた場合であっても不合理な内容の契約条項はその有効性が認められないとされます。
賃貸借契約の場合、貸主が個人の場合であっても、所有する不動産を継続して賃貸することは事業に該当するので、貸主は事業者に当たります。また、居住用に賃借する借主個人は消費者に当たります。そこで、消費者契約法が成立した平成13年４月１日以降に締結された建物賃貸借契約には同法の適用があります。
遅延損害金については、支払滞納額の14.6％という上限が定められており、それを超えた合意は無効となります（消費者契約法９条２号）。

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参考：消費者契約法の適用について（１）意義
消費者契約法は、消費者と事業者間の情報力・交渉力の格差を是正し、消費者契約における契約締結過程及び契約条項の適正を期すために平成13年４月に施行された法律です。
民法をはじめとする私法上の契約については、一般に、当事者間の合意さえあれば自由に契約を締結できるという契約自由の原則が妥当しています。もっとも、契約当事者が対等の立場にあって当事者の自由意思が働く状況で相互が交渉により契約内容を決定しうる場合にのみ意義がある原則です。
そこで、事業者が圧倒的な情報量及び交渉力を持ち、事業者が用意する定型的約款を用いることで条項の修正の余地さえ与えない状態で消費者に契約を締結させることも多い消費者契約においては、消費者保護のために契約自由の原則を修正し、消費者を保護することを目的として制定されたのが消費者契約法です。
（２）法の適用範囲
消費者契約法は、「消費者」と「事業者」との間の契約を対象とします。「消費者」とは、個人（事業としてまたは事業のために契約の当事者となるものを除く）をいい（同法２条１項）、「事業者」とは、法人その他の団体及び事業としてまたは事業のために契約の当事者となる場合における個人をいいます（同２項）。
居住用の賃貸借契約の場合、その所有する不動産を継続して賃貸する場合には、個人であっても事業者に当たりますから、同法が施行された平成13年４月以降に締結された契約であれば、適用されます。
（３）消費者契約法の要件・効果
同法は、１条で、事業者の行為により消費者が誤認または困惑した場合には、①契約の申込み・承諾の意思表示の取り消し、②事業者の損害賠償免除等、消費者の利益を不当に害することにな
る契約条項の全部または一部の無効とすることを宣言しています。
同法８条以下では、いかに当事者間で説明・合意があろうとも、不合理な内容の契約条項は、その有効性を維持できないとの法理が示されています。すなわち、事業者の損害賠償責任を免除する条項（同法８条）、消費者が支払う損害賠償額を予定する条項（同９条）、及び消費者の利益を一方的に害する条項（同10条）は無効と規定しています。

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Ｑ1-4．保証会社等へ支払った滞納家賃の貸主への不払い

家賃等は保証会社へ支払うことになっており、これまで延滞することなく支払ってきた。ところが、保証会社が倒産し、家主から、半年分、家賃が滞納されているので支払ってくれといわれた。通帳に送金の記録もあり延滞分は一切な
いが、なんらかの支払義務を負う可能性はあるか。
Ａ． 基本的には、一度支払った家賃を再度支払う必要はありません。支払記録は、家賃滞納していない証明として保管しておくと良いです。
■解説
保証会社は貸主と契約をしており、保証会社への履行が貸主に対する「債務の本旨に従った履行」であり（民法415条参照）、保証会社へ遅滞なく支払っていれば、賃料支払義務は果たしていることになります。
そのため、貸主は保証会社の倒産手続内において、既払いの家賃を回収することになります。

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③家賃の取立て等
Ｑ1．支払済み家賃の未納請求
家賃の支払いを滞った覚えはないのに、家賃の滞納請求がきた。どうすれば良いか。
Ａ． まず、家賃の支払先（例えば振込先）が契約上の支払先と一致しているか、貸主や管理会社の変更によって家賃の支払先に変更が生じていないか等、適切な支払先であることを確認しましょう。
貸主の指定する支払先に家賃を支払ったのであれば、既に支払った家賃の支払義務はありません。貸主に対し、例えば振込であれば振込依頼書、現金で支払った場合には当該現金を口座から出金した記録等を示し、何時どのように支払ったかを説明しましょう。
適切な支払先に支払っていなかった場合等、当事者間でどうしても話し合いがつかない場合には、ADR機関や調停手続等の紛争解決の専門機関に相談してみましょう。
■解説
家賃を適切に支払っているのであれば、既に支払った家賃の支払義務はありません。
一方、貸主や貸主の指定する管理会社等の支払先に支払われていない場合（受領権限のない
第三者等に支払ってしまっている場合）には、当該支払いは無効となる可能性もあります。
仮に契約上の支払先と異なる相手に支払いを行っていた場合であっても、全くの第三者ではなく経済的に一体と考えられる相手に対する支払いである場合や、支払先を誤ってしまうような蓋然性の高い場合（例えば民法478条の準占有者に対する弁済に該当する場合、表見代理が成立する場
合等）には弁済の有効性を主張できることもあります。この場合には、まず事実関係をしっかりと把握することが重要です。

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Ｑ1-1．支払済み家賃の未納請求

支払いを滞った覚えはないのに、大家からなんども滞納の督促をされた。よくわからなかったので、放置していたら、大家から家賃支払請求訴訟を提起されてしまった。領収証は捨ててしまっていた。どうすれば良いか。
Ａ． 既に支払請求訴訟を受けてしまったのであれば、弁護士等の専門家に相談することが必要になると考えられます。訴状が送付されている場合、第１回の裁判期日に答弁書も提出せずに欠席すると、原告の訴えを認めたものとみなされ敗訴となりますので、身に覚えがないとしても訴訟には対応することが必要です。
■解説
訴状が送付されている場合には、よくわからない内容であったとしても放置していると、貸主の主張が裁判によって全面的に認められる可能性もあります。また、支払いを滞らせていないのであれば、
例えば振込明細、預貯金通帳等、支払いをしたことが客観的に分かるものを準備して、弁護士等の専門家に相談してください。

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Ｑ2．追い出し行為
家賃を滞納していたら、居住妨害をしてきた。どうすれば良いか。
Ａ． 借主が任意に退去しない場合であっても、貸主等が私的な明渡し強行行為に及ぶことは自力救済として禁止されており、違法行為です。
■解説
追い出し行為の違法性については、家賃滞納による賃貸借契約解除前と後に分けて考えることができます。
(1)賃貸借契約存続中
賃貸借契約存続中、貸主は借主に賃貸物件を使用収益させる義務を負っています（民法601条）。貸主は契約を解除するまでは、借主に退去・明渡しを求めることはできません。貸主が追い出し行為に及ぶことは、使用収益させる債務の不履行として損害賠償請求（民法415条）が可能です。
(2)賃貸借契約解除後家賃を滞納し、それが貸主・借主間の信頼関係を破壊するに至った場合には、貸主は契約を解除（民法541条）することができます。契約が解除された場合、借主には賃貸物件を適法に使用収益する権利はなくなりますから、借主は貸主に対して建物を明け渡す必要があります。
もっとも、貸主が借主に対し適法に建物明渡しを求めたにもかかわらず、借主が任意に明け渡さな
い場合であっても、裁判所の強制執行等の手続きによって明渡しを実現する必要があり、自らの実力を持って権利の実現を図ることは許されず、違法となります（自力救済の禁止）。実際、裁判例においても、明渡し目的の自力救済者の行為の違法性が認定される場合がほとんどのようです。
そこで、追い出し目的で居住妨害行為に及んだ者について、借主に対する不法行為（民法709条）が成立し、借主は損害賠償請求をすることができます。

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Ｑ2-1．鍵の付け替え

家賃を滞納していたら、突然、無断で鍵が付け替えられており、自分の部屋から閉め出された。どうすれば良いか。
Ａ． 鍵を付け替えて居室から閉め出す行為は、借主の賃貸物件を占有使用する権利を侵害する行為に当たり、自力救済行為として違法となります。
■解説
(1)原則
賃貸借契約が継続中は、借主に使用収益の権利がありますから、貸主は借主を締め出すことはできません。
問題は、家賃滞納等により賃貸借契約が解除され、借主が使用する権利を失った後ですが、借主の占有権自体はあるものと考えられますので、裁判所の強制執行等の手続きによって明渡しを実現する必要があり、借主の占有権を排除しようとする行為は、自力救済として違法となると解されています。
(2)借主が同意承諾を与えていた場合
借主が事前に鍵の付け替え等について、特約によって同意を与えていた場合（例えば賃貸借契約書中に予め包括的に借主から物件の開錠をする権限を授与する条項が入っていた場合等）、そのような特約の有効性が問題となります。
このような条項は、どのような場合に権利を付与するかの定めにもよりますが、法の禁止する自力救済を許容する合意であり、違法とされる可能性があるほか、消費者契約法10条により無効とされる可能性も考えられます。そのため、このような条項があっても、貸主による実力行使は、民事上の不法行為に該当する可能性があると考えられます。

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Ｑ2-2．荷物の運び出し

家賃を滞納していたら、留守中に荷物を全て運び出されてしまった。どうすれば良いか。
Ａ． 原則として、借主の荷物は借主の所有物ですから、貸主が勝手に処分することはできないと考えられます。
■解説
(1)原則
明渡し後であっても、借主が残置した家具・調度品等の所有権は借主に属するので、貸主がこれを勝手に処分した場合は、民事上（損害賠償請求）、刑事上（窃盗罪、器物損壊罪等）の責任が生じます。
(2)残置品の処置の定めがある場合
借主の明渡しが完了しない場合に、物件内の動産の搬出や処分をする権限を付与する条項や、借主が物件内の動産の所有権を放棄する条項がある場合であっても、借主の意思に反して物件内に立ち入って動産を搬出・処分等することは、住居侵入罪等に当たる可能性や、民事上も不法行為に該当する可能性があると考えられます。

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④家賃以外の費用支払い
Ｑ1．共益費
共益費とはどのようなものか。支払義務はあるか。
Ａ． 共益費とは、賃貸物件の共用部分（外灯、エレベーター、共有廊下、ごみ集積所
等）の維持・管理のために支払う費用のことをいいます。契約条件に示され、合意している場合、支払わなければならないと考えられます。
■解説
賃貸借契約では、賃料のほかに毎月定額の共益費の支払いを明記したり、はじめから共益費込
みで賃料を設定したりする等して、徴収されています。
＜参考＞
（共益費）
第５条 乙は、階段、廊下等の共用部分の維持管理に必要な光熱費、上下水道使用料、清掃費
等（以下この条において「維持管理費」という。）に充てるため、共益費を甲に支払うものとする。
２ 前項の共益費は、頭書(3)の記載に従い、支払わなければならない。
３ １か月に満たない期間の共益費は、１か月を３０日として日割計算した額とする。
４ 甲及び乙は、維持管理費の増減により共益費が不相当となったときは、協議の上、共益費を改定することができる。
資料）国土交通省「賃貸住宅標準契約書」

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Ｑ1-1．光熱費

賃貸アパートのプロパンガス契約を大家がまとめて契約している。別の会社との契約にしたいが、要求できるか。
Ａ． 貸主が一括してプロパンガス契約を締結していることを知って借主は契約を締結したのであれば、借主に変更を請求する権利までは認められないと考えられます。
■解説
基本的には貸主は、借主からの契約会社の変更の申入れに対して、応じる義務はないといえます。
別の会社の料金の方が安い等の事情がある場合には、そのことを示す資料等を用意して、貸主に相談してみましょう。
Ｑ1-2．水道費

貸主が一括して水道契約をしており、貸主から料金の請求が来るが、水道メー
ターに基づいて支払う額に、貸主の手数料分上乗せして請求されている。支払義務はあるか。
Ａ． 賃貸借契約の内容によります。仮に貸主が水道料金の請求等の事務手続きの手数料として料金を加算することを予め説明し、そのような契約書に借主が署名・押印して合意した場合には、料金の支払義務が生じます。
■解説
水道料金の負荷徴収方法も含めて賃貸借契約で決定されている場合には、当該契約に従う必要があります。手数料として不相当に高額であるとか、メーターで戸別に金額を把握できるのにそれをしない等、貸主の設定した金額が不当と思われる事情があれば、貸主と交渉するか、調停等で条件を話し合うことは考えられるかもしれません。
なお、水道料金については、貸主がアパート全体につき一括して契約を締結する「共同住宅扱い」という契約方法が存在します。この場合、貸主が戸別の水道料金の請求等の事務手続きを行っていることから、手数料を上乗せして徴収する貸主もあるようです。

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３．修繕・改善①修繕
Ｑ1．修繕の責任者
賃貸住宅の修繕について、入居者は修繕義務を負うか。
Ａ． 借主は原則として修繕義務を負いません。修繕義務は貸主にあります。
■解説
(1)原則
賃貸物の使用に際して必要な修繕については、原則として、貸主が修繕義務を負います（民法606条１項）。
したがって、居住者に故意・過失がない場合、貸主が修繕義務を負います。
(2)特約がある場合
賃貸借契約に「修繕は借主が行う」旨の特約が入っている場合に、借主が修繕義務を負うかが問題となります。
この点について、判例は、そのような特約は、原則として、貸主の修繕義務を免除したに過ぎず、借主に修繕義務を課す趣旨ではない旨、判示しています（最高裁判所判決昭和43年１月25日判時513号33頁）。参考13
また、修繕特約について、襖の貼り替え等の「軽微な修繕」のための費用について、貸主の修繕義務は免除されると考えられています。しかし、建物の主要構造部分に関わる修繕等の「大修繕」については、修繕特約は無効であると解されています。(軽微な修繕の範囲は＜参考＞別表第４参照(p45)。)
なお、貸主、借主の双方が修繕しないまま契約が終了した場合、敷金から修繕費用を控除することができるかについて、入居者（借主）が修繕義務を負うことはないため、敷金から控除することはできません。

参考13：借主が修繕義務を負うと解するには、特約に加え、借主が修繕義務を負うとの合意が認められる「特別の事情」が必要であると考えられています（名古屋地方裁判所判決平成２年10月19日判時1375号117頁）。

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＜参考＞
（契約期間中の修繕）
第９条 甲は、乙が本物件を使用するために必要な修繕を行わなければならない。この場合において、乙の故意又は過失により必要となった修繕に要する費用は、乙が負担しなければならない。
２ 前項の規定に基づき甲が修繕を行う場合は、甲は、あらかじめ、その旨を乙に通知しなければならない。この場合において、乙は、正当な理由がある場合を除き、当該修繕の実施を拒否することができない。
３ 乙は、甲の承諾を得ることなく、別表第４に掲げる修繕を自らの負担において行うことができる。
別表第４（第９条第３項関係）
畳表の取替え、裏返し
障子紙の張替え
ふすま紙の張替え
電球、蛍光灯、LED照明の取替え

ヒューズの取替え
給水栓の取替え排水栓の取替えその他費用が軽微な修繕

資料）国土交通省「賃貸住宅標準契約書」
Ｑ1-1．室内の軽微な修繕

入居した時からついている部屋の中の蛍光灯が切れた。自分で取り替えるのか。
Ａ． 借主は原則として修繕義務を負わず、貸主に通知する義務があります。ただし、契約内容により、小規模な修繕は貸主に通知することなく、借主の負担で行うことができます。
■解説
賃貸借契約に「電球・蛍光灯・ヒューズの取り替えは借主が行う」旨が入っている場合には、貸主に連絡することなく、自分の負担で取り替えることができます。

45
45

Ｑ1-2．給湯器の取り替え

給湯器が壊れお湯が使えなくなった。修理会社に連絡したところ、給湯器を新しいものに取り替える必要があるといわれた。大家に修繕してもらえるか。
Ａ． 借主は原則として貸主に取り替えを要求できます。
■解説
賃貸借契約に「修繕は借主が行う」旨の特約が入っている場合に、借主が修繕義務を負うかが問題となります。特約が有効で借主が修繕義務を負う場合でも、建物の主要構造部分に関わる修繕等の「大修繕」については、貸主にしか行うことができないと理解されており、修繕特約は無効であると解されています。「大修繕」に該当しないものとしては、比較的短期間で消耗し、修繕費用も少額で済む場合が挙げられます。
本件で、特約により借主に修繕義務が認められるとした場合、給湯器の取り替えが「大修繕」に当たるかが問題となります。費用が多額ではない場合には、「大修繕」には該当しないと考えられ、借主による修繕が認められる可能性があります。これらは、実際の修繕費用、礼金の有無や金額、賃料の額、契約締結の経緯、他の契約状況等を総合的に考慮して判断することとなります。参考14
Ｑ1-3．貸主の修繕への対応

シャワーのホースが破損した。大家に修繕を依頼しているが、いっこうに直してもらえない。不便なので早く直して欲しいのだが、自分で勝手に直して良いか。
Ａ． 原則として貸主の承諾が必要です。
■解説
修繕の必要がある場合、原則として、貸主に通知する義務があります（民法615条）。場合によっては依頼内容を書面で通知したり、自ら修繕する意思がある場合にはその旨を伝えた上で同意を得たりする等の方法で自らの意思を貸主に示すことが有効である場合もあります。
なお、契約上、軽微な修繕について、借主が行う旨がある場合は、借主の負担にて修繕することができます。

参考14：費用が多額になる場合には、「大修繕」に当たる可能性があります（名古屋地方裁判所判決平成２年10月19日判時1375号117頁参照。なお、賃料額や礼金等の諸事情を考慮して判断して
います）。

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Ｑ1-4．居住者に責任のない水漏れ

台所の下で水漏れしているようなので、調べてもらったら、配水管の老朽化による水漏れだといわれた。大家にいったら、使い方が悪いのだから、自分で修繕してくれといわれたが、自分で修繕しなければならないのか。
Ａ． 借主は原則として修繕義務を負いません。
■解説
通常の生活の範囲内の使用方法であれば、借主に過失があるとは認められないと考えられます。
その場合、配水管は居住に必要な設備ですので、貸主に修繕義務があります。借主の利用の仕方
が通常の生活の範囲を超えている特段の事情がある場合は、費用負担について貸主と話し合うことになると考えられます。
Ｑ1-5．複数の過失者による水漏れ

入居する物件を決めるに当たって、洗濯パンのサイズを不動産仲介会社に電話で確認したところ、入るという回答であったため入居を決めた。実際に引っ越しをしてみたら、洗濯機が入らず不動産仲介会社にいったところ、担当者が無理矢理、配水管を押し込んで洗濯機を設置した。数回、洗濯機を使い、３日間不在にしたところ、洗濯機の配水管より漏水し、部屋のカーペットの貼り替えが必要な状態である。不動産仲介会社は、不在にする際、洗濯機への給水栓を止めなかったのが悪いといって、こちらが全額負担で修理するようにいってきている。全額、費用負担しなければならないのか。
Ａ． 誰に、どの程度の、過失があるのかについて良く話し合う必要があります。
■解説
過失者が過失の程度に応じて損害を負担する必要があります。因果関係が明確でない場合、まずは当事者同士で十分に話し合う必要があると考えられます。なお、過失者が複数の場合の費用負担割合について、明確な基準はなく、事案毎に諸般の事情を考慮して考える必要があります。

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Ｑ1-6．過失者の特定

ドアを開けた際、ドアノブで部屋の外の壁に傷をつけてしまった。ダンパーがついていれば傷つけることはなかったと思うが、そのドアにはついていなかった。傷の修繕費を負担しなければならないか。
Ａ． 貸主に過失があるかについて話し合う必要があります。
■解説
ダンパーを設置しなかったことが貸主の過失と認められれば、過失相殺（民法418条）がなされると考えられます。まずは状況や過失責任について、貸主と話し合う必要があると考えられます。なお、過失者が複数の場合の費用負担割合について、明確な基準はなく、事案毎に諸般の事情を考慮して考える必要があります。
Ｑ1-7．結露アパートの結露がひどく、壁紙にカビが生えてしまった。大家にクレームをいったところ、住み方が悪いのだから自分で修繕するようにといわれた。自分で壁紙を貼り替えないといけないか。
Ａ． 通常の住み方であれば借主に修繕の義務はありません。ただし、結露は様々な要因でおこりますので、まずは貸主と話し合うと良いと考えられます。
■解説「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」では、通常の住み方であれば借主に修繕の義務はないとしている一方、借主が、結露が発生しているにもかかわらず、貸主に通知もせず、かつ、
ふき取るなどの手入れを怠った場合には、通常の使用による損傷を越えると判断されるとされています。

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Ｑ2．設備修繕の不便による家賃の減額
室内の設備が壊れ、不自由が生じた場合、家賃減額は可能か。
Ａ． 借主は基本的に家賃を支払う必要があります。設備が使えないことによる生活上の不便が著しい場合には、設備が使えない期間の家賃減額を請求することができる可能性があります。
■解説
賃貸借契約において、賃料は、賃貸物を借主に使用させることに対する対価であり（民法601条）、使用させることができない場合は、賃料を支払う義務を負わないと考えられます。ただし、居住自体はできるものの、生活上不便が生じている場合については、賃貸物を借主に使用させることができな
い訳ではないため、当然には賃料支払義務を免れません（最判昭和34年12月４日民集13巻12号
1588頁参照）。参考15
Ｑ2-1．給湯器の修繕による不便

給湯器が壊れお湯が使えなくなった。修理できるまで、お湯が使えず、入浴もできず生活が大変不便であり、この間の家賃を減額してもらいたい。
Ａ． 借主は、給湯器が使えない間、家賃の減額を請求することができる可能性があります。
■解説
Ｑ２の通りです。

参考15：修繕義務の不履行によって借主の使用収益に及ぼされる障害の程度が一部にとどまる場合でも、賃借物の一部滅失による賃料の減額請求を定めた民法611条１項の規定を類推し、借主は賃料の減額を請求することができると判断された下級審判例もあります（前掲名古屋地方裁判所
判決平成２年10月19日）。

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Ｑ3．修繕費の貸主への請求
修繕費を大家に請求することは可能か。
Ａ． 修繕費は原則として貸主が負担しますが、まず貸主に修繕を行う旨、通知をすることが必要です。
■解説
原則として、借主は、修繕の必要がある場合、貸主に通知する義務があります（民法615条）。
その上で、賃貸物の使用に際して必要な修繕については、原則として、貸主が修繕義務を負います（民法606条１項）。そして、貸主が行うべき修繕を、借主が行い費用を負担した場合は、借主は貸主に対し、当該費用の償還を請求することができます（民法608条１項）。賃貸借契約に「修繕は借主が行う」旨の特約が入っている場合でも、「特別の事情」がない限り結論は同様です。参考16
Ｑ3-1．水漏れ修理の費用負担

突然、水漏れしたため、修理会社に連絡し、修理してもらった。大家に修理費を請求することはできるか。
Ａ． まずは貸主に通知することが必要です。緊急に修理する必要があった場合は、応急程度もしくは普通の修繕をし、その費用を請求できると考えられます。
■解説
借主は、賃借物について貸主の負担に属する「必要費」を支出したときは支出後直ちに請求することができます（民法606条１項）。なお、軽微な修繕で、特約がある場合は、貸主に通知することなく、借主の負担で行う場合もあります（「第2章3①Ｑ1修繕の責任者(p44)参照）。

参考16：急迫の危険防止等の必要がある時は、貸主の承諾をまたずに応急工事および普通の保存工事の範囲を超えない程度の修繕をすることができると判断された下級審判例もあります（東京地方裁判所判決昭和46年５月25日判時635号117頁）。

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Ｑ4．修理期間中の引越費用等の補償修繕のため居住できない期間について、引越代、居住費を大家に負担してもらいたい。
Ａ． 貸主に請求することが可能と考えられます。
■解説
修理まで引越をしなければならない場合、引越費用を貸主に請求することができるかは、貸主に損害賠償責任があるかによります。
この点、賃貸借契約において、貸主は、賃貸物を借主に使用させる義務を負っており（民法601条）、各部屋を居住の用に適した状態にしておく必要があります（大判昭和５年７月26日民集９巻704頁）。
本件でも、貸主は生活に支障が生じないよう、賃貸物を維持・管理する義務を負っており、これを怠ったことに基づき、損害賠償責任を負うと考えられます。修繕中、居住できないのであれば、引越費用や修繕期間中の居住費は通常生じる損害の範囲内（民法416条１項）であり、貸主に請求することが可能と考えられます。
Ｑ4-1．雨漏り修繕中の引越費用

雨漏りがひどくなってきており、生活に支障がある。修理ができるまで引っ越したい。この費用は自分で払わないといけないか。
Ａ． 全く居住ができないのであれば、貸主に請求することが可能と考えられます。
■解説
Ｑ４の通りです。
ただし、「生活に支障がある」程度等について、貸主と十分相談する必要があると考えられます。

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Ｑ5．貸主に要求できる修繕の範囲
建物の構造等、抜本的な修繕を大家に要求できるか。
Ａ． 修繕義務の範囲を超える可能性があります。
■解説
修繕義務は、賃貸物の使用に必要があり、かつ修繕が可能であれば認められますが、修繕が可能といえるためには、物理的ないし技術的な観点だけでなく、経済的ないし取引上の観点からみても可能であることが必要です。経済的観点を考慮するのは、修繕義務が賃料によって賄われることを前提としているため、賃料額に比較して不相当に過大な費用を要する修繕を貸主の義務とすることが、貸主と借主の経済的公平に反するからです。
以上を踏まえると、修繕の方法が複数ある場合は、貸主と借主の公平という見地から、経済的・取引的な観点も踏まえて、必要性及び相当性を判断する必要があります。参考17
Ｑ5-1．断熱材を入れる等の結露対策

アパートの結露がひどく、壁紙を始め、至る所にカビが発生する。換気扇をつける等対応はしているが、カビの発生が止まらない。大家に話をしたら、壁紙をクリーニングするとのことであったが、子どもにアレルギーがあるため、断熱材を全面的に入れる等十分な結露対策をしてほしい。
Ａ． 修繕方法について話し合うことが必要です。
■解説
どのような方法で修繕を行うかについては、賃料の額、修繕に要する費用の額等の諸般の事情を考慮して考える必要があります。

参考17：修繕に多額の費用を要するもののうち、現状のままでも借主側の受ける損失は小さいものにあっては、借主において現状を甘受しなければならない（東京地方裁判所判決平成３年５月29日判時1408号89頁）、当該建物の経済的価値、賃料の額、修繕に要する費用の額等をも考慮に入れて、契約当事者間の公平という見地からの検討も加える必要がある（東京地方裁判所判決平
成２年11月13日判時1395号78頁）。

52

Ｑ6．建物や設備に起因する損害賠償
建物や設備の破損等により生じた被害の損害賠償を大家に請求できるか。
Ａ． 請求できる可能性があります。
■解説
損害賠償の範囲が問題となります（民法416条）。被害が居住物件に起因していること、居住物件の状況から、その被害が起きることが通常想定することができるか等を検討する必要があります。参考18
Ｑ6-1．カビによる衣類の損傷

アパートの結露がひどく、壁紙を始め、至る所にカビが発生した。押入の衣類にもカビが生えてだめになったため、損害賠償して欲しい。
Ａ． 原因、対策等について話し合うことが必要です。
■解説
カビは結露に起因しているか、借主はカビ対策を行っていたか等を検討する必要があります。
Ｑ6-2．水漏れによる水道費

水道の蛇口が壊れ、水が止められなくなった。大家に連絡したが、なかなか修理してもらえず、その間、水が出っぱなしとなり、当該月の水道代が通常よりも高くなった。差額について大家に支払って欲しい。
Ａ． 通常月よりも高くなった差額について貸主に請求できる可能性があります。
■解説
請求するためには、通常月との水道使用量の差が、修理しないことにより水が止まらなかったことに起因するか（修繕義務を果たさないことと損害との因果関係）を、明確にできるかどうか検討する必要があります。

参考18 民法416条1項は、「債務の不履行に対する損害賠償の請求は、これによって通常生ずべ
き損害の賠償をさせることをその目的とする。」と定め、同2項は「特別の事情によって生じた損害であっても、当事者がその事情を予見し、又は予見することができたときは、債権者は、その賠償を請求することができる。」と定めています。通説的理解は、1項が相当因果関係の原則を表したもので、2項は相当因果関係の判断の基礎とすべき特別事情の範囲を定めたものであると理解しています。
つまり当事者が予見していた損害でない限り、当該被害がおきることが通常想定されるか（相当因果関係があると言えるか）が問題とされることになります。
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Ｑ7．建て替え前の修繕義務
老朽化し建て替え予定のある物件だが、大家に修繕義務はあるか。
Ａ． 居住に著しい不自由が生じる場合、貸主に修繕義務はあると考えられます。
■解説
修繕義務は、賃貸物の使用に必要かつ修繕が可能であれば認められます。ただし、修繕が可能といえるためには、経済的ないし取引上の観点からみても可能であることが必要です。近日中に建て替えが予定されている場合には、建て替えの前に費用をかけて修繕をすべきかについては、修繕可能性の観点から問題となり、貸主と借主の経済的公平から、修繕義務の範囲を検討する必要があります。参考19
Ｑ7-1．建て替え前の建物の雨漏り修繕

アパートが老朽化しており、雨漏りがする。大家に修理を依頼したが、近々建て替え予定であるため、修理はしないといわれているが、修繕してもらえないのか。
Ａ． 居住に著しい不自由が生じる場合、貸主は経済的に可能な範囲において修繕義務を負います。
■解説
Ｑ７の通りです。「Ｑ５貸主に要求できる修繕の範囲(ｐ52)」も参照。

参考19：老朽化が進み早晩大規模修繕ないし改築を免れない建物について、借主が貸主に修繕を請求した事案では、①修繕が可能であって、②修繕をしなければ契約の目的に即した使用収益に著しい支障が生ずる場合に限って修繕義務があると判断された下級審判例もあります（東京地方裁判所判決平成３年５月29日判時1408号89頁）。

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②改善についてＱ1．改善設備（造作）の買い取り請求
居住者が居室内の設備（取り外し可能）を改善した場合、退去時に買い取り請
求できるか。
Ａ． 原則として貸主の同意を得て建物に付加した造作は、賃貸借契約終了時、借主が貸主に対して時価で買い取るよう請求することができます。
■解説
(1)原則
造作は、賃貸物の価値を客観的に高めるもので、かつ借主の所有に属するもの（大審院判決昭和15年11月27日新聞4646-13）、すなわち賃貸物と独立したものであり、貸主の同意を得て建物に付加した造作は、賃貸借契約終了時、借主が貸主に対して時価で買い取るよう請求することができます（借地借家法33条１項）。
ただし、あくまで請求できるのは時価での買い取りであり、取得原価での買い取りが請求できるわけ
ではありませんので注意が必要です。
(2)特約がある場合
賃貸借契約上に、借主が造作買取請求権を行使しない特約がある場合には、当該特約は有効であり（借地借家法33条１項、37条）、このような特約がある場合は、借主は貸主に償還請求できな
いことになります。

Ｑ1-1．ガスコンロの設置

入居時にガスコンロを最新式のものにした。退去時に大家に買い取ってもらえるか。
Ａ． 原則として貸主の同意を得て設置している場合、時価で買い取るよう請求することができます。ただし、造作買取請求権を行使しない特約がある場合、特約は有
効です。

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Ｑ2．居住者の自費による改善
居室内の取り外しのできない設備を居住者が改善することは可能か。
Ａ． 当該部屋の価値を客観的に高めるものであれば、貸主の同意を得た上で可能で
す。
■解説
(1)原則
当該部屋の価値を客観的に高めるものについては、有益費（民法608条２項）に該当し、設置可能です。
なお、設置費用は賃貸借契約終了時、貸主に償還請求をすることが可能です。
(2)特約がある場合
賃貸借契約上に「有益費は借主の負担とする」等の特約がある場合、借主は設備改善できます
が、貸主に償還請求できないことになります。参考20
Ｑ2-1．温水洗浄便座の設置

部屋に温水洗浄便座がついておらず、つけて欲しい。自費で設置しても良いか。
また、引っ越しの際は置いていっても良いか。
Ａ． 温水洗浄便座は当該部屋の価値を客観的に高めるものであり、造作に該当するものと考えられますので、自費での設置は可能です。事前に貸主の同意を得て、設置するようにしましょう。
■解説
Ｑ２の通りです。

参考20 ：当該特約は、特別の事情等がなくても有効と解されています（東京地方裁判所判決昭和46年12月23日判タ276号308頁、東京地方裁判所判決昭和61年11月18日判時1250号55頁等）。

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４．管理
①管理の状況
Ｑ1．管理会社の管理責任管理会社に管理費を支払っている場合に借主から管理業務の実施責任を問えるか。
Ａ． 管理委託契約の内容によります。まずは貸主に相談してみてください。
■解説(1)管理会社と直接の契約関係にある場合（貸主）管理会社に対して、賃貸物管理の委託を行っている場合、委託している管理業務の対価として、管理費を支払っています。
したがって、管理会社には、管理委託契約に定められた管理業務を履行する責任があります。
管理業務の具体的な内容については、管理委託契約の内容を確認する必要があります。
(2)管理会社と直接の契約関係にない場合（借主）
貸主は、賃貸借契約に基づいて、借主に対し、賃貸物を使用させる義務を負っており（民法601条）、その履行方法として、管理会社に賃貸物を管理させていることになります。
そのため、借主としては、管理会社ではなく、貸主に管理の実施責任を問うのが原則です。
Ｑ1-1．管理会社の管理責任

管理会社の対応が悪く、共用の廊下の蛍光灯が消えたままで危ない。どのようにすれば良いか。
Ａ． 管理委託契約の内容によりますので、まずは貸主に相談してみてください。

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②管理会社の変更
Ｑ1．管理会社の変更に伴うサービスの低下
管理会社が変更となり、サービスが低下した。サービスの向上を要求できるか。
Ａ． 管理会社に対しサービスの改善を要求できるかは、管理会社と直接契約関係にあるか否か、また管理委託契約の内容によります。
■解説(1)管理会社と直接の契約関係にある場合（貸主）
貸主は、管理委託契約で定めた管理業務が履行されていない場合、管理会社に対して直接苦情を申し立てることができます。
ただし、管理会社に対して要求できるのは、管理委託契約で定めた管理業務の履行であり、例えば管理業務自体は履行されているがサービスのレベルが低下した場合等について、従前と同様のレベルを要求するには、管理委託契約にそのような内容が含まれていると解される場合です。
(2)管理会社と直接の契約関係にない場合（借主）
借主に対し賃貸物を使用させる義務を負っているのは貸主であるため（民法601条）、借主は、賃貸借契約に基づいて、まずは貸主に苦情の申立を行うのが原則です。
ただし、貸主に対して要求できるのは、賃貸物を使用させるために必要な管理であり、使用はできるがサービスのレベルが低下した場合等について、従前と同様のレベルを要求するには、賃貸借契約にそのような内容が含まれていると解される場合です。
Ｑ1-1．管理会社の変更に伴うサービスの低下

居住しているマンションの管理会社が変更になり、共有部の清掃回数が減る、共有部の蛍光灯の交換が遅れる等サービスが低下した。管理会社のサービスが低下したため、以前と同じ管理費を払うことに納得がいかない。どうすれば良いか。なお、管理会社とは直接の契約関係になく、大家が管理会社と管理契約を結んでいる。
Ａ． 貸主に相談するのが原則です。貸主に改善を要求できるかはサービス低下の程度によると考えられます。
■解説
Ｑ１の通りです。

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③隣人とのトラブル
Ｑ1．迷惑行為
隣室の迷惑行為はどうすれば良いか。
Ａ． 貸主に事情を説明し、注意等の対応をしてもらうと良いでしょう。
■解説
(1)原則
貸主は、借主に対して建物を使用収益させる義務を負っている（民法601条）ため、その建物を使用収益に適した状態（居住に適した状態）に維持すべき義務があります。
したがって、貸主は、ある借主の迷惑行為により、その建物が居住に適していない状態にまで至っている場合には、当該借主に迷惑行為をやめさせる必要があると考えられます。
また、借主の迷惑行為が、賃貸物を汚染、損傷し、近隣にも迷惑をかける等、賃貸借契約に付随して通常許容される範囲を逸脱しており、貸主と借主の信頼関係が破壊されたと認められる事情があれば、貸主から賃貸借契約を解除することが可能となる場合があります（民法616条・594条１
項）。
その他、借主Ａの迷惑行為により、借主Ｂが損害を被った場合には、ＢはＡに対し、損害賠償請求（同415条）をすることができます。
(2)迷惑行為禁止特約
迷惑行為禁止特約とは、抽象的に「借主は他人に迷惑を及ぼす行為をしないこと」といったもののほか、「ペットの飼育を禁止する」、「楽器演奏不可」等のように禁止行為を具体的に定めるもの等があります。このような特約を定めること自体は、公序良俗（民法９０条）に反しない限り、原則として有効であると考えられます。
迷惑行為禁止特約が有効である場合、貸主は、当該特約違反を理由として賃貸借契約を解除できるのが原則です（民法４１５条、同５４０条）。但し、当該特約違反が軽微な場合等には、当該特約に違反した事実だけでなく、貸主から借主に対して従前から申入れをしているかという点や、近隣へも悪影響を及ぼしているかといった周辺事情も考慮されて判断される可能性があります。

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＜参考＞
（禁止又は制限される行為）
第8条 （略）３ 乙は、本物件の使用に当たり、別表第１に掲げる行為を行ってはならない。
（略）
別表第１（第８条第３項関係）
一 銃砲、刀剣類又は爆発性、発火性を有する危険な物品等を製造又は保管すること。
二 大型の金庫その他の重量の大きな物品等を搬入し、又は備え付けること。
三 排水管を腐食させるおそれのある液体を流すこと。
四 大音量でテレビ、ステレオ等の操作、ピアノ等の演奏を行うこと。
五 猛獣、毒蛇等の明らかに近隣に迷惑をかける動物を飼育すること。
六 本物件を、反社会的勢力の事務所その他の活動の拠点に供すること。
七 本物件又は本物件の周辺において、著しく粗野若しくは乱暴な言動を行い、又は威勢を示すことにより付近又は通行人に不安を覚えさせること。
八 本物件に反社会的勢力を居住させ、又は反復継続して反社会的勢力を出入りさせること。
資料）国土交通省「賃貸住宅標準契約書」

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Ｑ1-1．迷惑行為の抑止

隣の部屋の住民が夜間、あまりにもうるさい。大家から注意してもらえないか。
Ａ． 貸主に状況を説明し、注意等の対応をしてもらうようにしましょう。
■解説
Ｑ１の通りです。
Ｑ1-2．迷惑行為による退去

上階の居住者が毎日、深夜に大きな音をたてて走り回っている。大家に苦情を伝えているが、大家はなにもしてくれず、改善がみられない。賃貸借契約を解除することはできるか。
Ａ． 社会生活上、通常受忍すべき限度を超えていれば可能であると考えられます。
ただし、その判断は関係する事情を総合的に考慮してなされます。
■解説
Ｑ１に記載したとおり、貸主は、その建物を居住に適した状態に維持する義務があると考えられます。借主がこの義務の履行を怠っていることを理由に、契約を解除（民法541条）することは、不可能ではなく、それによって被った損害（引越代等）を賠償請求（同415条）できる可能性はないとはいえません。
ただし、｢居住に適していない状態｣にまで立ち至ったといえるのは、社会生活上通常受忍すべき限度を超える場合のみです。受忍限度を超えたかどうかは、被害の程度や頻度、生活上必要やむを得ないことか、将来的に加害者・被害者の立場が入れ替わる可能性はありうるか等、様々な事情を総合的に考慮して判断されることになります。

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Ｑ1-3．迷惑行為による慰謝料請求

隣室の住人が、毎夜、騒音を立てるため、不眠症となった。慰謝料請求することはできるか。
Ａ． 騒音が受忍限度を超えている場合には、請求することができると考えられます。
■解説(1)借主間の関係
賃貸借契約は、貸主と借主との間の契約であり、借主（入居者）相互間にはなんら契約上の権利義務関係も成立していませんから、隣人の迷惑行為について賃貸借契約に基づく請求をすることはできません。
ただし、入居者間の相隣関係の問題として騒音等の迷惑行為が受忍限度を超えた場合は、それによる精神的苦痛について慰謝料請求権（民法709条、710条）が発生します。
(2)受忍限度請求する入居者が、騒音被害が受忍限度を超えることを主張・立証する必要があります。どの程度の迷惑行為があった場合に、社会通念上受忍限度を超えたといえるかについての判断は、個々の事案により、明確な基準はありません。調停や訴訟の場では、隣人の迷惑行為が受忍限度を超えるかどうかの判断をするために、証拠が要求されます。

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Ｑ2．居住者の過失による損害賠償
居住者が、自らの過失により、建物を毀損したほか、他の居住者にも損害を与えた場合、他の居住者に対する損害賠償責任も負う必要があるか。
Ａ． 損害賠償責任を負う必要があります。
■解説
居住者の過失による場合、貸主に対しては賃貸借契約に基づき、他の借主に損害を与えた場合
は不法行為（民法709条）に基づき、損害賠償責務を負うことになります。なお、住宅総合保険に加入している場合、損害賠償特約が付されていることも多いので、保険契約内容を確認してください。
損害賠償特約がある場合には、保険契約の範囲内で、保険金によって損害賠償債務が支払われる可能性があります。「第１章１⑤保険加入(ｐ19)」参照。
Ｑ2-1．居住者の過失による水漏れ

風呂の水を止め忘れ、部屋が水浸しになったほか、下の部屋にも水が漏れた。
大家から、部屋の床の張り替え、下の部屋の天井の張り替えを要求された。全面張り替えの工事見積もりが来ており、高額だが支払わなければならないか。
また、下の部屋のＴＶに水がかかり壊れたとして賠償請求が来ているが支払わなければならないか。
Ａ． 損害賠償する必要があります。
■解説
損害賠償の範囲は、原則として通常発生する損害の範囲であり（民法416条１項）、特別の事情によって生じた損害のうち、その事情を予見し、または予見することができたときは、特別の事情から発生した損害についても賠償する必要があります（民法416条２項）。
本件の、①部屋の床及び下の階の天井を張り替えることは、水漏れにより通常発生する損害の範囲と考えられます。また、②下の部屋に水漏れが発生した場合、通常の家財道具としてＴＶが存在すること、ＴＶが水濡れにより故障することも、通常発生する損害の範囲と考えられます。
金額については、①床や天井の張り替え工事の見積金額が相当な額を超えて高額である場合は、居住者において相見積もりを取る等、損害賠償の金額の相当性について貸主と協議することは可能です。②下の部屋のＴＶについては、故障したＴＶと同等品を購入する価格となります。

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④自身のトラブル
Ｑ1．迷惑行為禁止特約について
自分の行為が迷惑行為禁止特約に反するとして明渡しを請求された。従わなくてはならないか。
Ａ． 入居時に同意した迷惑行為禁止特約が有効であり、かつ、特約に違反して、契約解除が認められる場合には、明渡し請求に応じなければならないと考えられます。
■解説(1)特約の有効性
賃貸借契約において、借主は当該物件の所有者のようにこれを自由に使用することができるわけではなく、借主として必要とされる注意義務の範囲内で使用する必要があります。そこで、契約締結時に一定の範囲の行為を禁止・制限する迷惑行為禁止特約も、相当の範囲内であれば有効となります。（「第２章４③隣人とのトラブル(ｐ59)」も参照のこと。）(2)特約違反に基づく契約解除
迷惑行為禁止特約に借主が違反した場合、貸主は特約違反の行為を止めるように警告することができます。さらに、そのような警告にも借主が応じず、契約関係を継続することが困難というように信頼関係が破壊されたと認められる場合には、契約を解除することができます。契約が有効に解除された場合には借主は明渡し請求に応じる必要があります。
自ら迷惑行為と認識していないにもかかわらず、警告を受けた場合であっても、隣人から迷惑行為と認識されている場合もありますので、どのような行為が問題視されているのかについて確認した
上で、改善を心掛けることも必要です。
なお、「賃貸住宅標準契約書」10条２項２号では、８条で定める禁止制限行為に違反し、かつ、「契約を継続することが困難と認められるに至ったとき」に解除できると定めています。
＜参考＞（契約の解除）第10条 （略）２ 甲は、乙が次に掲げる義務に違反した場合において、甲が相当の期間を定めて当該義務の履行を催告したにもかかわらず、その期間内に当該義務が履行されずに当該義務違反により本契約を継続することが困難であると認められるに至ったときは、本契約を解除することができる。
一 第３条に規定する本物件の使用目的遵守義務
二 第８条各項に規定する義務（同条第３項に規定する義務のうち、別表第１第六号から第八号に掲げる行為に係るものを除く。）
三 その他本契約書に規定する乙の義務
資料）国土交通省「賃貸住宅標準契約書」

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Ｑ1-1．迷惑行為禁止特約違反を理由とする明渡し請求

動物の飼育禁止特約のある賃貸マンションに入居しているが、内緒でウサギを飼っていた。人に迷惑をかける飼い方はしていないが、先日、大家にウサギがいることを知られてしまい、特約違反を理由に退去を求められている。退去しなくてはならないのか。
Ａ． 基本的に特約は守る必要があります。退去が必要かどうかは貸主と話し合うことが大切であると考えられます。
■解説(1)ペット飼育禁止特約
犬や猫等のペットを飼うと、鳴き声による騒音や糞尿による悪臭、不衛生が発生することが考えられるため、共同生活の安全衛生、秩序維持等のために、ペット飼育禁止特約を賃貸借契約に盛り込
むことは一般に有効であると考えられています。
＜参考＞（禁止又は制限される行為）
第８条 （略）３ 乙は、本物件の使用に当たり、別表第１に掲げる行為を行ってはならない。
４ 乙は、本物件の使用に当たり、甲の書面による承諾を得ることなく、別表第２に掲げる行為を行ってはならない。
（略）
別表第１（第８条第３項関係）
一～四 略
五 猛獣、毒蛇等の明らかに近隣に迷惑をかける動物を飼育すること。
別表第２（第８条第４項関係）
一・二 略
三 観賞用の小鳥、魚等であって明らかに近隣に迷惑をかけるおそれのない動物以外の犬、猫等の動物（別表第1 第五号に掲げる動物を除く。）を飼育すること。
資料）国土交通省「賃貸住宅標準契約書」(2)特約違反による明渡し請求
上記禁止特約に違反したとしても、直ちに契約が解除できるわけではありませんが、特約違反により近隣居住者・貸主らに多大な迷惑をかけている等、貸主と借主の信頼関係が破壊されたといえる
場合には、貸主は契約を解除できます。契約が有効に解除された場合には、借主は明渡し請求に応じなくてはなりません。
(3)ペット禁止特約がない場合
ペットの飼育について、ペット禁止特約がなかったとしても、社会的ルールを守らず（糞尿の始末をしない等）、近隣住民の生活の平穏を脅かした場合には用法義務違反となる可能性があります。

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Ｑ1-2．隣人からの苦情について

生活音がうるさいと隣人から苦情がきた。どうすれば良いか。
Ａ． まずは、いつ、どのような音がうるさいのか等について具体的に話し合い、解決の道を探るのが望ましいと考えられます。
■解説
入居者相互間には、なんらの契約関係も存在しないため、契約上の権利義務に基づく請求がされることはありません。ただし、騒音被害が受忍限度を超えた場合には、騒音を立てている入居者は、民法上の不法行為（民法709条）として損害賠償や慰謝料請求等を請求されてしまいます。
また貸主には借主に対して、当該物件を居住に適した状態に維持すべき義務がありますので、隣人が貸主に対して警告等の対応を依頼した場合、貸主から迷惑行為禁止特約等に違反する旨、警告を受ける可能性があります。一般的な生活音であれば、騒音被害が受忍限度を超えない場合が多いと思われますが、仮に騒音被害が受忍限度を超えるものであれば、迷惑禁止行為特約違反行為を継続すれば貸主から契約解除、明渡し請求を受ける可能性もあります。
隣人同士ということもあり、今後も継続して居住することを考えると、まずは話し合いによる解決を図ることが大切であると考えられます。（「第２章４③隣人とのトラブル(ｐ59)も参照のこと。）

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５．所有者や管理会社の変更①一般売買による建物の所有者の変更
Ｑ1．一般売買による建物の所有者の変更が借主の権利・義務に与える影響
入居中に売買により建物の所有者が変更になった場合、引き継がれる借主の権利及び義務はなにか。
Ａ． 入居中に売買により所有者が変更になった場合、変更後の所有者には、変更前の所有者の賃貸借契約に伴う権利及び義務が引き継がれます。
■解説
賃貸物の売買があった場合、借主は、売買により変更した後の所有者に対して、賃貸物を従前と同様の条件で（最高裁判所判決昭和39年６月26日民集18巻５号968頁）継続して賃借することを主張できると共に、賃料を支払うことになります（最高裁判所判決昭和33年９月18日民集12巻13号2040頁、最高裁判所判決昭和46年４月23日民集25巻３号388頁、最高裁判所判決昭和49年
３月19日民集28巻２号325頁）。なお、変更後の所有者に賃料を支払う際には、変更後の所有者が登記簿の名義上も所有者となっていることを確認することが必要です（最高裁判所判決昭和46年
12月３日判時655号28頁）。
また、変更後の所有者は、変更前の所有者の敷金返還義務の残額（最高裁判所判決昭和44年
７月17日民集23巻８号1610頁）及び有益費償還義務（最高裁判所判決昭和46年２月19日判時
622号76頁）も承継するのが原則です。
Ｑ1-1．一般売買による建物の所有者の変更時の扱い

２年契約でアパートに入居した。８ヶ月が経過したころ、居住しているマンシ
ョンの所有者が変更になると聞いた。新しい所有者から退去や新規に敷金を要求されたら、どうすれば良いか。
Ａ． 一般売買による所有者変更では賃貸借契約に伴う権利及び義務が引き継がれるため、契約期間内の継続を主張することができます。また、貸主の敷金返還義務（家主変更時の敷金残金）も引き継がれるため、原則として、改めて敷金を支払う必要はありません。
■解説
Q１の通りです。

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②競売による建物の所有者の変更
Ｑ1．競売による建物の所有者の変更が借主の権利・義務に与える影響（原則）入居中に競売により建物の所有者が変更になった場合、引き継がれる借主の権利及び義務はなにか。
Ａ． 入居中に競売により所有者が変更になった場合に引き継がれる権利の有無は、借主の入居時期により異なります。
■解説
競売により貸主が変更になった場合は、抵当権設定・競売手続開始と入居の時期の関係により、以下のとおり権利関係が異なります。これは入居時点で、抵当権の設定が登記されていた建物を賃借した場合について、短期賃貸借を廃止する法律が平成１５年に成立し、平成１６年４月１日から施行されていることによるものです。
(1)平成16年４月１日以降に入居した場合
1)抵当権設定前に入居した場合には、売買の場合と同様、変更前の所有者の賃貸借契約に伴う権利及び義務が引き継がれます。
2)抵当権設定後に入居した場合には、原則として、変更前の所有者の賃貸借契約に伴う権利及び義務が引き継がれません。
2-1)競売手続開始前に入居した場合のうち、
2-1-1)賃借権設定登記がなく、または賃借権設定登記前に設定された抵当権者全員の同意の登記がなければ（民法387条１項）、競落後６ヶ月は借主の居住が認められますが（民法395条
１項１号）、６ヶ月後には退去することになります。
2-1-2)賃借権設定登記があり、かつ賃借権設定登記前に設定された抵当権者全員の同意の登記があれば、売買の場合と同様、変更前の所有者の賃貸借契約に伴う権利及び義務が引き継がれます（民法387条１項）。
2-2)競売手続開始後に入居した場合には、競落後、借主は直ちに退去することになります。
(2)平成16年３月31日までに入居した場合
1)抵当権設定前に入居した場合には、売買の場合と同様、変更前の所有者の賃貸借契約に伴う権利及び義務が引き継がれます。
2)抵当権設定後に入居した場合には、原則として、変更前の所有者の賃貸借契約に伴う権利及び義務が引き継がれません。
2-1)賃貸借契約の期間が３年以内の場合、賃貸借契約期間の終了までは変更前の所有者の賃貸借契約に伴う権利及び義務が引き継がれます。
2-2)賃貸借契約期間が３年を超える場合、競落後、借主は直ちに退去することになります。

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Ｑ1-1．競売による所有者の変更時の敷金の取扱

競売によりアパートの大家さんが変わった。敷金は新しい大家さんから返してもらえるのか。
Ａ． アパートの抵当権が実行され、競売によってそのアパートが競落された場合には、あなたが賃貸借契約を締結してアパートの引渡を受けた時よりも前に登記された抵当権の競売の場合には前の貸主から敷金を返してもらい、あなたが賃貸借契約を締結してアパートの引渡を受けてから登記された抵当権の競売の場合には、競落人が新しい貸主となりますから、その新しい貸主から敷金を返してもらいます。
■解説
既に抵当権設定登記がなされた建物について、平成16年４月１日以降に賃貸借契約を締結して引渡を受けていた場合で、抵当権の実行によって競落人が新たに当該建物の所有者になった場合には、競落人である新たな所有者は賃貸借契約を承継する義務はないので、競落人は敷金返還義
務を負いません。したがって、この場合には、借主は、従来の貸主である元の建物所有者に対して敷金の返還を求めることになります。これに対し、賃貸借契約を締結して引渡しを受けた後に設定登記がなされた抵当権の実行によって競落人が新たに当該建物の所有者になった場合には、競落人である新たな所有者は賃貸借契約を承継するので、新たな貸主である新所有者に対して敷金の返還を求めることになります。

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第３章 退去時
１．原状回復Ｑ1．原状回復について
原状回復とはなんですか。
Ａ． 原状回復の定義は、国土交通省が平成23年８月に再改訂した「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（以下、”ガイドライン“とする）」において、「居住者の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による消耗・毀損を復旧すること」と定められています。
■解説
上述した原状回復に相当する修繕は借主の負担となります。いわゆる経年変化、通常の使用による損耗等の修繕費用は、賃料に含まれるものとされています。
『通常の使用』とは、
Ａ：借主が通常の住まい方、使い方をしていても、発生すると考えられるもの
Ｂ：借主の住まい方、使い方次第で発生したり、しなかったりすると考えられるもの（明らかに通常の使用等による結果とは言えないもの）
Ａ(＋Ｂ)：基本的にはＡであるが、その後の手入れ等借主の管理が悪く、損耗等が発生または拡大したと考えられるもの
Ａ(＋Ｇ)：基本的にはＡであるが、建物価値を増大させる要素が含まれているもの→このうち、Ｂ、Ａ（＋Ｂ）について、借主に原状回復義務があるとされています。
なお、原状回復義務がある場合の施工単位について、可能な限り毀損部分に限定し、その補修工事は出来るだけ最低限度の施工単位とすることが基本であるとされています。

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図 1 通常の使用の範囲等

ＧＡＢ

資料）国土交通省(平成23年)「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の図を基に三菱ＵＦＪリサー
チ＆コンサルティングが加筆

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Ｑ2．耐用年数について耐用年数とは、どのような考え方ですか。
Ａ． 原状回復義務があるとされる場合においても、経年による変化や通常損耗が含まれるため、借主が修繕費用の全てを負担することとなると、契約当事者間の費用配分の合理性を欠くなどの問題があると考えられています。そのため、借主の負担については、建物や設備の経過年数（耐用年数を使用）を考慮し、年数が多いほど負担割合を減少させるのが適当であるとされています。
■解説
経過年数による減価割合について、国土交通省では従来から、「法人税法」（昭和40年3月31日
法律第34号）及び「法人税法施行令」（昭和40年3月31日政令第97号）における減価償却資産の考え方を採用するとともに、「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」(昭和40年3月31日大蔵省令第15号) における経過年数による減価割合を参考にして、償却年数経過後の残存価値は10％となるようにして借主の負担を決定することとされていました。
現行のガイドラインでは、平成19年の税制改正により残存価値が廃止され、耐用年数経過時に残存簿価1円まで償却できるようになったことを踏まえ、例えば、カーペットの場合、償却年数は、6年で残存価値1円となるような直線（または曲線）を描いて経過年数により借主の負担を決定することとしています。従って、年数が経つほど借主の負担割合は減少することとなります。
図 2 設備等の経過年数の借主の負担割合（耐用年数６年及び８年、定額法の場合）

借主の負担割合（原状回復義務がある場合）

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経過年数の考え方を導入した場合、新築物件の賃貸借契約ではない場合に、どう取り扱うかという問題が生じます。
ガイドラインでは、まずは借主が、その物件に何年住んだのかという入居年数は、契約当事者にとっても管理業者等にとっても明確でわかりやすいため、入居年数で代替する方式を採用することとしています。
ただし、入居時点の設備等の状況は、必ずしも価値が100％のものばかりではないので、その状況に合わせて経過年数のグラフを下方にシフトさせて使用することとされています。入居時点の状態でグラフの出発点をどこにするかは、「契約当事者が確認のうえ、予め協議して決定することが適当である」とされており、契約時に双方がよく確認し、納得したうえで契約を締結することが大切であるとされています。
図 3 入居時の状態と借主の負担割合（耐用年数６年、定額法の場合）

借主の負担割合（原状回復義務がある場合）

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Ｑ3．原状回復ガイドラインについて
国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」とはなんですか。
Ａ． 民間賃貸住宅における賃貸借契約は、いわゆる契約自由の原則により、貸す側と借りる側の双方の合意に基づいて行われるものですが、退去時において、貸した側と借りた側のどちらの負担で原状回復を行うことが妥当なのかについてトラブルが発生することがあります。
こうした退去時における原状回復をめぐるトラブルの未然防止のため、賃貸住宅標準契約書の考え方、裁判例及び取引の実務等を考慮のうえ、原状回復の費用負担のあり方について、妥当と考えられる一般的な基準をガイドラインとして
平成１０年３月に取りまとめたものであり、平成１６年２月及び平成２３年８月には、裁判事例及びＱ＆Ａの追加などの改訂が行なわれています。
国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/genzyokaifuku.htm

なお、本事例集の参考資料として、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」から「原状回復の費用算定の手順（イメージ）」、「入退去時の物件状況及び原状回復確認リスト（例）」、「契約書に添付する原状回復の条件に関する様式」、「原状回復の精算明細等に関する様式（例）」を掲載していますので、適宜、活用してください。

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Ｑ4．原状回復ガイドラインの改訂について
原状回復ガイドラインは、平成23年に改訂されたそうですが、改訂のポイントはなんですか。
Ａ． 改訂のポイントは、３点あり、原状回復トラブルを未然に防止するための対応と、税法の改正を受けた残存価値割合の変更、Q&Aや裁判事例の追加です。
■解説
平成23年改訂のポイントは３点あります。
１つ目は、原状回復のトラブルの未然防止への対応です。契約時における借主・貸主の合意の果たす役割の重要性に鑑み、「契約書に添付する原状回復の条件に関する様式」を追加するとともに、精算段階での透明化を目的に「原状回復の精算明細等に関する様式（例）」を示すことで、賃貸借契約における入口（契約）、出口（退去時の精算）の両方において、トラブルの未然防止を推進しています。他にも、最高裁判例やQ&Aを追加することで、特約の有効性あるいは無効性の明確化を図っています。
２点目は、税法改正を受けた残存価値割合の変更です。経過年数による減価割合については、「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」を参考にするとしており、償却期間経過後の借主の負担が１０％となるよう借主の負担を決定していましたが、平成19年の税制改正に伴い当該省令も改正され、残存価値が廃止され、耐用年数経過時に残存簿価１円まで償却できるようになったため、ガイドラインにおける経過年数の考慮も、税制改正に従った形で改訂されました。
３点目は、Q＆A、裁判事例の追加です。より分かりやすく、かつ時代に即したものとなるように、具体的な事項についてQ＆Aを追加するとともに、平成16年改訂後に出された主な判例21事例が追加されています。

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② 床
Ｑ1-1．畳

畳の表替費を請求されたが支払う必要はあるか。
Ａ． 原則として支払う必要は無い場合が多いと考えられます。ガイドラインでは、「畳の裏返し、表替えは、次の入居者のためのアップグレードに相当すると考えられる。」とされています。
■解説
畳の裏返し、表替えは、次の入居者のためのアップグレードに相当すると考えられます。また、日照による畳の変色、家具設置によるへこみは通常の住まい方の範囲と考えられます。
一方、飲み物をこぼした跡がある、不注意により雨が吹き込んだことによる変色などは借主の不注意に該当することが多いと考えられます。
借主に原状回復義務があった場合、対象となる単位は、原則、毀損のあった枚数単位になると考えられます。
また、畳表については、消耗品に近いものであり、減価償却資産になじまず、経過年数は考慮しないものとされています。畳床は６年で残存価値１円となるような直線（または曲線）を想定し、負担割合を算出します。
Ｑ1-2．フローリング・カーペット

フローリングのワックスがけ費を請求されたが支払う必要はあるか。
Ａ． 原則として支払う必要は無い場合が多いと考えられます。ガイドラインでは、「フローリングへのワックスがけは、通常の生活において必ず行うとまでは言い切れず、貸主負担とすることが妥当と考えられる。」とされています。
■解説
フローリングへのワックスがけは、通常の生活において必ず行うとまでは言い切れず、貸主負担とすることが妥当であると考えられます。日照による色落ちも、通常の生活でさけられないものであり、通常の住まい方の範囲と考えられます。
一方、落書きや、借主の不注意による雨の吹き込み、清掃しても除去できない冷蔵庫下のサビ跡など、借主の過失や善管注意義務違反に相当すると考えられる場合は原状回復の対象になると考えられます。
借主に原状回復義務があった場合、フローリングの場合は、原則、最低㎡単位で、経年変化は考慮しないものとされています。ただし、フローリングの床全体を張り替えた場合、当該建物の耐用年数で残存価値１円となるような直線を想定し、負担割合を算定します。カーペット、クッションフロアの場
合、１部屋を単位とし６年で残存価値１円となるような直線を想定し、負担割合を算定します。

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Ｑ1-3．フローリング・カーペット（入居者の故意・過失によるキズへの原状回復）

退去のための引越作業中、フローリングやカーペットに目立つキズができてしまった。フローリングやカーペットの張替え費用を請求されたが、引越業者が誤って作ったキズである場合にも支払う義務があるか。
Ａ． 原則として支払義務があるものと考えられます。ガイドラインでは、「引越し作業中に出来たキズは、借主の善管注意義務違反又は過失に該当する場合が多いと考えられる。」とされています。なお、借主は引越業者に対して別途費用の請求を行える場合も多いと考えられます。
■解説
引越作業で生じたひっかきキズは、借主の責任で引越業者に作業を依頼していることから、貸主から見れば借主側の善管注意義務違反又は過失に該当する場合が多いと考えられ、原則として原状回復の対象となると考えられます（つまり借主の不注意で雨が吹き込む等して発生したフローリン
グやカーペットの色落ちや、落書き等の故意による毀損の場合と原則として同様に考えます）。
しかし、キズ自体は引越業者の過失によるものであり、借主は引越業者に対して当該費用の支払
いや修繕を請求することが可能です。具体的にどのような請求ができるかについては、引越業者との契約（約款）の内容次第ですが、責任の範囲や請求を行える期間について制限がある場合が多いですので、明らかに引越しでできたキズがある場合には早々に引越業者に請求を行うことが必要です。
なお、カーペットについて、借主に原状回復義務があるとした場合の対象となる範囲について、カーペットは、洗浄等で落ちない汚れ、傷の場合、１部屋単位、経過年数については、6年で残存価値1円となるような直線（または曲線）を想定し、負担割合を算定します。（フローリングについてはQ１－
２解説を参照。）

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③壁、天井Ｑ1-1．壁

テレビや冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみについて、清掃してもきれいにならな
い。原状回復費を請求されたが支払う必要はあるか。
Ａ． 原則として支払い義務は無いものと考えられます。ガイドラインでは、テレビ、冷蔵庫等の後部壁面のいわゆる電気ヤケは、「通常の使用ととらえるのが妥当と考えられる。」とされています。
■解説「ガイドライン」で、テレビ、冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ（いわゆる電気ヤケ）は、借主が通常の住まい方、使い方をしていても発生すると考えられ、貸主の負担となるものと整理されており、借主は原状回復費を負担する必要は無いのが原則であると考えられます。
なお、壁に貼ったポスターや絵画の跡、エアコン（借主所有）設置による壁のビス穴や跡、クロスの変色（日照などの自然現象によるもの）、壁等の画鋲、ピン等の穴（下地ボードの張替えは不要な程度のもの）等も同様に借主が通常の住まい方、使い方をしていても発生すると考えられ、貸主の負担となるものと整理されており、借主は原則として原状回復費を負担する必要は無いと考えられます。
Ｑ1-2．カビ、シミ

結露からカビが発生し、清掃してもきれいにならない。原状回復費を請求されたが支払う必要はあるか。
Ａ． 結露を貸主に通知もせず、かつ拭き取るなどの手入れを怠っていたような場合には、原則として原状回復費用を支払う必要があると考えられます。
■解説「ガイドライン」では、「結露が発生しているにもかかわらず、貸主に通知もせず、かつ拭き取るなどの手入れを怠り、壁等を腐食させた場合には、通常の使用による損耗を超えると判断されることが多いと考えられることから、借主に原状回復義務が発生し、借主が負担すべき費用の検討が必要となる。」と整理されています。つまり、結露の要因は様々であり、建物の構造上の問題であることなどもありますが、貸主への通知を行わず、かつ、結露を放置したことにより拡大したカビやシミである場合には、原則として原状回復費を支払う必要があることになりますので、貸主ともよく話し合う必要があります。
借主に原状回復義務があった場合、対象となる単位は、壁（クロス）の場合、㎡単位が望ましいのですが、借主が毀損させた箇所を含む一面分までは貼り替え費用を借主負担としてもやむをえないと「ガイドライン」には記載されていますので、貸主とよく相談することが必要です。経過年数については、6年で残存価値1円となるような直線（または曲線）を想定し、負担割合を算定します。

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Ｑ1-3．タバコ等のヤニ、臭い

壁紙にタバコの臭いが染みついていると原状回復費を請求されたが支払う必要はあるか。
Ａ． ガイドラインでは、「壁紙にタバコの臭いが染みついている状態というのは、通常の使用による汚損を超えるものと判断される場合が多いと考えられる。」とされており、原状回復費を支払う必要があるものと考えられます。
■解説
壁紙にタバコの臭いが染みついている状態というのは、「ガイドライン」では、通常の使用による汚損を超えるものと判断される場合が多いと考えられることから、借主に原状回復義務が発生し、借主が負担すべき費用の検討が必要となると整理されています。
なお当該賃貸物件で喫煙等が禁じられていた場合には、用法違反にあたるものと考えられ、これによって発生した損害を賠償する責任が発生する場合もあります。
借主が原状回復に応じる場合、タバコ等のヤニや臭いについては部分補修が困難であることから、
クリーニングまたは貼り替えが必要となります。経過年数については、6年で残存価値1円となるような直線（または曲線）を想定し、負担割合を算定します。
Ｑ1-4．くぎ穴

自作で棚を設置するため壁にくぎを打っていた。壁に穴があるため原状回復費が必要といわれたが支払う必要はあるか。
Ａ． ガイドラインでは、下地ボードの貼り替えが必要な程度のものであれば、「通常の使用による損耗を超えると判断されることが多いと考えられる。」とされており、原状回復費を支払う必要が生じるものと考えられます。くぎ穴の程度を確認することが必要です。
■解説
自作で棚を設置するためにくぎ穴を開けた場合、「ガイドライン」では、程度にもよりますが、下地ボードの張替えが必要な程度のものであれば、「通常の使用による損耗を超えると判断されることが多いと考えられる。」とされており、原状回復費を支払うことが必要となる場合があると考えられます。
借主に原状回復義務があった場合、対象となる単位は、壁（クロス）の場合、㎡単位が望ましいのですが、借主が毀損させた箇所を含む一面分までは貼り替え費用を借主負担としてもやむをえないとされていますので、貸主と良く相談することが必要です。経過年数については、6年で残存価値1円となるような直線（または曲線）を想定し、負担割合を算定します。

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④建具
Ｑ1-1．網戸の張替え

特に破損等はないが網戸を張り替えるため、原状回復費が必要といわれたが支払う必要はあるか。
Ａ． ガイドラインでは、特に破損等のない網戸を張り替えるのは、次の入居者を確保するための化粧直し、グレードアップに相当すると考えられており、原状回復費の支払いは不要であると考えられます。
■解説
特に破損等のない網戸を張り替えるのは、次の入居者を確保するための化粧直し、グレードアップに相当すると考えられ、原状回復費の支払いは原則として不要であると考えられます。
Ｑ1-2．ガラスの入れ替え

地震によってガラスにひびが入ってしまった。退去直前であるため、このまま退去したいが、ガラスの修理代は支払う必要はあるか。
Ａ． ガイドラインでは、「自然災害による損傷について借主に責任は無いと考えられる。」とされており、修理代は原則として支払う必要がないものと考えられます。
■解説
地震によってできたガラスのひびは、自然災害による損傷であり、借主に責任はなく、通常の住まい方、使い方をしていても発生すると考えられ、ガラスの修理代は原則として支払う必要はないものと思われます。

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Ｑ1-3．ペットによる傷

ペットがドアをひっかいてしまい傷がついている。この傷について、原状回復費が必要といわれたが支払う必要はあるか。
Ａ． ガイドラインでは、ペットがドアをひっかいてしまってできた傷については、明らかに通常の使用による結果とはいえず、「借主負担と判断される場合が多いと考えられる。」とされており、原状回復費の負担を求められる場合があります。
■解説
ガイドラインでは、「特に共同住宅におけるペット飼育は未だ一般的ではなく、ペットの躾や尿の後始末などの問題でもあることから、ペットにより柱、クロス等に傷がついたり臭いが付着している場合は借主負担と判断される場合が多いと考えられる。」とされており、ペットがドアをひっかいてしまってできた
傷については、原状回復費の負担を求められる場合があります。
なお当該賃貸物件でペットの飼育等が禁じられていた場合には、用法違反にあたる可能性もあり、これによって発生した損害を賠償する責任が発生する場合もあります。逆に明示的にペットの飼育等が可とされていた場合には、軽度の傷であれば通常損耗の範囲と言える場合があるかもしれません
ので、契約条件を良く確認した上で貸主とも良く相談することが必要です。
借主に原状回復義務があった場合、対象となる単位は、ドアの場合、1枚単位となりますので、取替が必要となります。経過年数については、耐用年数経過時点で残存価値１円となるような直線（または曲線）を想定し、負担割合を算定します。

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⑤設備、その他
Ｑ1-1．鍵の取り替え

退去時に鍵の取り替え費を請求されたが支払う必要はあるか。
Ａ． ガイドラインでは、「入居者の入れ替わりによる物件管理上の問題であり、貸主の負担とすることが妥当と考えられる。」とされており、原則として鍵の取り替え費は支払う必要がないと考えられます。
■解説
鍵の破損や紛失がないのであれば、入居者の入れ替わりによる物件管理上の問題であり、借主が通常の住まい方、使い方をしていても発生すると考えられることから、原則として鍵の取り替え費は支払う必要がないと考えられます。
逆に借主が鍵を破損したり、紛失したことによって鍵を取り替えるような場合には、借主の費用負担となることが多いようです。
貸主の費用で取り替える場合、シリンダーの交換となります。鍵の破損や紛失の場合、経過年数は考慮せず、交換費用相当分の全額を借主が負担することになります。

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Ｑ1-2．ハウスクリーニング代

退去時に部屋全体のクリーニング代が必要であるといわれた。支払う必要はあるか。
Ａ． ガイドラインでは、「借主が通常の清掃（具体的には、ゴミの撤去、掃き掃除、拭
き掃除、水回り、換気扇、レンジ周りの油汚れの除去等））を実施している場合は、次の入居者確保のためのものであり、貸主負担とすることが妥当と考えられる。」とされています。ただし、台所周りの油汚れやすす、水周りの水垢やカビ等について、「使用期間中に、その清掃・手入れを怠った結果汚損が生じた場合は、借主の善管注意義務違反に該当すると判断されることが多いと考えられる。」とされており、手入れが悪く発生、拡大したと考えられる場合は借主負担ともなりますので、貸主とよく話し合うことが必要です。
■解説
借主が通常の清掃（具体的には、ゴミの撤去、掃き掃除、拭き掃除、水周り、換気扇、レンジ周りの油汚れの除去等）を実施している場合であれば、クリーニングは次の入居者を確保するための化粧直しであると考えられ、原則として支払う必要はありません。もっともガスコンロ置き場、換気扇等の油汚れやすす、風呂・トイレ・洗面台等の水垢やカビ等については、借主のその後の手入れ等管理が悪く発生、拡大したと考えられ、借主の善管注意義務違反に該当すると判断されることが多いことには留意が必要です。そのため、台所回りの油汚れやすす、水回りの水垢やカビ等が目立つ場合には、貸主ともよく話し合うことが必要です。
通常の清掃を実施していない場合等、借主の費用でクリーニングを行う場合、クリーニングを行う
部位ごともしくは住戸全体を単位として行います。クリーニングについては、その対象について経過年
数は考慮されません。

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２．退去の告知等①退去の事前告知
Ｑ1．退去の事前告知（借主一方からの解約等の場合）
借主から一方的に解約等を行う際、借主から退去に際し、事前告知は必要か。
Ａ． 借主が一方的に契約を解約し、退去をする場合、事前告知が必要か否かは、契約期間の定めの有無によります。
■解説
借主の一方的な意思により退去する場合、事前告知が必要か否かは、賃貸借契約における契約
期間の定めの有無、特例の有無、定期建物賃貸借契約であるのかにより異なります。
なお、賃貸住宅標準契約書では借主からの退去に関する事前告知に関しては30日前と定められています。
また、退去の事前告知の方法は当事者間の合意に基づき行われます。
(1)期間の定めがない場合
期間の定めがない賃貸借契約の場合には、原則として、借主から、解約の３ヶ月前に解約申入れをすることにより、契約を終了することになりますので（民法617条１項２号）、３ヶ月前の事前告知が必要です。
(2)期間の定めがある場合
1)期間満了による退去では、借家の場合、期間満了の１年前から６ヶ月前までの間に貸主に対して更新をしない旨の通知をすれば、期間満了時に終了します（借地借家法26条１項。借主からの通知には正当事由は不要です。）。
2)期間内に解約をする権利を留保している場合には、期間の定めがない場合と同様、原則として解約の３ヶ月前に解約申入れをします（民法618条）。
(3)特約がある場合
なお、予告期間について３ヶ月以外とする特約がある場合は、不当に長い期間でない限り、原則として特約に従うことになります。参考21
また、期間の定めがある場合で、途中解約を留保しない特約がある場合には、契約期間満了まで解約できないことになります。

参考21：３ヶ月よりも短い特約に関しては有効と考えられますが、３ヶ月よりも長い場合、どの程度から不当といえるかは、この点について基準を明確にした判例もないため、個別具体的な検討が必要と考えられます。

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(4)定期建物賃貸借における例外
定期建物賃貸借においては、一定の条件下では、解約権を留保していなくても、１ヶ月の申告期間の後、退去することができます。
具体的には、床面積が200㎡以下の居住の用に供する建物の賃貸借の場合、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の借主が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、１ヶ月間の申告期間の後に解約することができます（借地借家法38条５項）。
なお、この規定は強行規定であり、条件が成り立つ場合には、たとえ３ヶ月の申告期間が必要という特約があったとしても、無効となるため、１ヶ月前に申告すれば解約が可能です。
＜参考＞（乙からの解約）第11条 乙は、甲に対して少なくとも３０日前に解約の申入れを行うことにより、本契約を解約することができる。
２ 前項の規定にかかわらず、乙は、解約申入れの日から３０日分の賃料（本契約の解約後の賃料相当額を含む。）を甲に支払うことにより、解約申入れの日から起算して３０日を経過する日までの間、随時に本契約を解約することができる。
資料）国土交通省「賃貸住宅標準契約書」
Ｑ1-1．退去の事前告知に関する特約について

就職に伴い３月末に賃貸アパートを退去する予定である。退去の事前告知を行ったところ、貸主から契約書に記載してあるからと、書面での提出を要求された。書面で提出する必要があるか。
Ａ． 退去の事前告知の方法に関する特約は原則有効ですので、書面での提出が必要となります。
■解説
退去の事前告知の方法に関しては、当事者間の合意が基本となりますので、特例がある場合には、原則有効となります。
ただし、指定様式が必要な場合でも、口頭で連絡した際、貸主から、提出が必要な書式を渡されることが一般的と考えられます。

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②借主からの一方的な解約等における違約金について
Ｑ1．借主からの一方的な解約等における違約金について
契約期間中に借主から一方的に解約等を行う場合、残期間家賃等の違約金を支払う必要性はあるか。
Ａ． 適切な申告期間のもと留保された解約権を行使した場合には支払う必要がありませんが、その他の場合は、原則支払う必要があります。
■解説(1)借主に解約権等がある場合一定の申告期間後の契約期間途中における解約権を留保した場合等、借主に一方的な解約権や更新を拒絶する権利がある場合には、その権利が前項①のＱ１において述べた適切な期間をおいて行使された場合には、違約金を支払う必要はありません。
ただし、定めた期間に解約予告をしなかった場合には、借主の債務不履行となり、契約上で定められている違約金（民法420条３項）を支払う必要があります。
(2)借主に解約権がない場合
途中解約権を留保していない場合には解約出できないので、基本的には、残期間の家賃等を支払う必要があります。ただし、残期間の家賃等を違約金とする場合に、金額が不当に高い場合には消費者契約法９条１号が適用される可能性があり、これが適用される場合にはこのような特約等は無効となり、借主が支払う違約金は「平均的な損害額」で良いことになります。「平均的な損害額」の算出に当たっては、貸主が次の借主を見つけるまでに必要な期間が考慮されることが多いですが、標準化された算出方法があるわけではなく、個別具体的な検討が必要となります。
なお、賃貸借契約上で途中解約権について定めがない場合に、途中解約権を留保したと考えられるかどうかは、この点について基準を明確に示した判例がないため、個別の事情によることになります。

86Ｑ1-1．期間途中の解約における違約金

２年契約でアパートを借りていたが、転勤となり１年で退去しようと思い、12月に当月一杯で退去すると連絡をしたら、退去の場合には３ヶ月前には告知する必要があり、即時解約の場合には家賃３ヶ月分の違約金が必要といわれた。
転勤の辞令が出たのが１週間前であるため、退去予告はできない状況であったが、支払う必要があるか。
Ａ． 契約の途中解約に当たるため事前告知が必要であり、直前での解約は事前告
知債務の不履行に当たるため、違約金を支払う必要があります。
■解説
Ｑ１の通りです。

87

③入居条件の不履行による解約
Ｑ1．入居条件の不履行による解約
入居前までに修繕するという約束で契約したのに修繕がなされていない。解約は可能か。
Ａ． 解約権を留保している場合には、貸主に解約権に基づく解約の申入れができます。また、貸主は修繕した状態で使用収益させる義務を負うのにこれを履行していないのですから、債務不履行に基づく解除あるいは損害賠償請求（引越代等）をすることも可能と考えられます。
■解説
解約権を留保している場合には、解約権に基づく解約が可能です。
解約権を留保しない場合であっても、入居条件の不履行により借主の建物の利用を妨げるときには、債務不履行として、解除をすることも可能であると考えられます。また、債務不履行が認められる
場合には、損害賠償請求を行うことで、引越代等を請求することも可能であると考えられます。
「第１章１⑥重要事項説明(ｐ20)」も参照のこと。
Ｑ1-1．入居条件としていた修繕が実施されていないことによる解約

部屋の下見をした際、部屋がたばこ臭く、台所やお風呂も汚れが目立った。口頭ではあったが、不動産仲介業者が、入居までに、部屋の壁紙の貼り替えと床の掃除、台所や風呂についてもクリーニングをするというので、契約した。しかし、入居日に部屋にいってみたら、全く修繕もクリーニングもなされていな
い。解約できるか。また、このたばこ臭い部屋に入ることは嫌なので、ホテルに泊まり、荷物も引越業者の倉庫預かりとしてもらった。これらの費用を負担してもらえるか。
Ａ． 債務不履行に基づく解除が可能であると考えられます。また、損害賠償請求（引越し代等）も可能と考えられます。
■解説
修繕が建物を使用する上で必要であり、また、契約の条件となっているため、貸主の債務不履行が認められると考えられます。そのため、債務不履行に基づく、契約の解除や損害賠償も可能であると考えられます。ただし、口頭でした約束を証明することは困難な場合があります。

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④貸主からの解約や更新拒否による退去請求
Ｑ1．貸主からの解約や更新拒否による退去請求
貸主から退去を要求された。退去しなくてはならないだろうか。
Ａ． 貸主側に解約を要求する正当事由がある場合には、然るべき予告期間の後に解約し退去する必要があります。正当事由の成立に関しては、個別具体的な検討が必要となります。
■解説(1)期間途中での解約の場合（期間の定めのない契約も含む）
貸主からの期間途中での解約権を留保した場合や期間の定めのない契約の場合には、借地借家法27条１項に基づき、貸主は６ヶ月の期間を置くことで、一方的に解約することができます。ただし、借地借家法28条により、貸主からの一方的な解約は、正当事由、つまり、賃貸借を終了させ明渡しを認めることが、賃貸借当事者双方の利害関係その他諸般の事情を考慮し、社会通念に照らし妥
当と認むべき理由（最高裁判所判決昭和29年１月22日民集８巻１号207頁）がある場合に限定されます。
正当事由の有無は、建物の貸主及び借主が建物の使用を必要とする事情、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況、財産上の給付の申し出（立ち退き料）を総合的に考慮し、決定されます（借地借家法28条）。建物の賃貸借に関する従前の経過としては、更新料の支払いの時期や有無や貸主の家賃不払いの状況等が考慮され、建物の現況としては、建物の老朽化の程度や修繕の必要性が考慮されます。
なお、立ち退き料は補助的な一因に過ぎず、金銭の提供のみをもって、正当事由が具備されることはありません（最高裁判所判決昭和46年11月25日民集25巻８号1343頁）。
また、総合的な考慮の一因であるため、立ち退き料の算定手段について、明確な基準はなく、個別具体的な検討が必要です（「第２章１①更新の定義(ｐ27)」参照）。
(2)更新の拒否
期間満了による退去では、借家の場合、期間満了の１年前から６ヶ月前までの間に借主に対して更新をしない旨の通知をすれば、期間満了時に終了します（借地借家法26条１項）。
ただし、貸主からの一方的な契約期間終了後の更新の拒否に際しては、借地借家法28条により、更新拒否ができるのは、（１）と同様に正当事由がある場合のみに制限されます。

89

Ｑ1-1．建物の老朽化に伴う貸主から借主への立ち退き請求

建物の老朽化に伴う建替えのため、大家から立ち退き請求があった。確かに、築50年以上が経過しており、至る所に無理がきており、補修ではなく建替えが必要なのは分かるが、ここに住み続けたい。どうしても退去しなくてはならな
いか。
Ａ． 貸主からの一方的な解約が可能かは、正当事由が成立するかによります。建物の老朽化も正当事由を考慮する際の一要因ではありますが、他の要因も加えた
総合的な考慮が必要ですので、ＡＤＲ機関等、法律の専門機関に相談することが望ましいと考えられます。
■解説
Ｑ１の通りです。

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⑤退去時の家賃の計算
Ｑ1．退去時の家賃の計算
退去時の家賃は日割りで計算するものか、月割りで計算するものか。
Ａ． 原則、日割りで計算するものですが、特約がある場合には、月割りで計算します。
■解説
(1)原則
賃貸借契約により貸主が取得する家賃は法定果実（民法88条２項）であるため、家賃は、日割りでの精算が原則（民法89条２項）となります。
また、賃貸住宅標準契約書でも１ヶ月に満たない期間の賃料は日割りで精算することとされています。
(2)特約のある場合
賃貸料に関する特約は、原則有効です。特約の有効性が否定されることがあるとすれば、貸主が社会の一般的な常識に照らして不当なほどの暴利を得ており、公序良俗に反すると認められる場合等ですが（民法90条）、家賃の月割り特約であれば、どんなに多くても、30日分の家賃であり、一般的な常識に照らして明らかに不当とは言い難く、ほとんどの場合において、特約は有効であると考えられます。
そのため、家賃の日割り精算を行わない旨の特約がある場合には、原則、月単位での精算になると考えられます。
＜参考＞（賃料）
第４条 乙は、頭書(3)の記載に従い、賃料を甲に支払わなければならない。
２ １か月に満たない期間の賃料は、１か月を３０日として日割計算した額とする。
資料）国土交通省「賃貸住宅標準契約書」

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Ｑ1-2．退去時の家賃の計算

３月14日に賃貸アパートを退去する予定であるが、家賃の日割り計算はしない
ため、退去月分の家賃８万円を全額支払うようにいわれた。３月分の家賃を全額支払う必要があるのか。
Ａ． 原則日割りで精算すれば良いですが、１ヶ月に満たない期間の家賃であっても月単位で精算する旨の特約がある場合には、全額支払わなくてはなりません。
■解説
Ｑ１の通りです。

92

⑥借主が退去期限を守れない場合
Ｑ1．借主からの退去日の延期
借主が退去日を延期することは可能か。
Ａ． 契約期限によります。契約期間内であれば、延期は可能ですが、契約期間後であれば、一方的な延期はできません。ただし、賃貸借契約では当事者間の合意が尊重されますので、まずは貸主に事情を話し相談することが考えられます。
■解説
退去日が契約最終日であるかが重要となります。退去日が契約最終日でない場合には、契約期間内への延期は新たな負担なく可能です。
ただし、実態としては、退去日が契約最終日であることが多く、この場合には、契約期間後への延期となるため、一方的な延期はできず、不法占拠となります。
(1)契約期間内
契約期間中は借主には建物を使用する権利があり、退去日は貸主に退去予定の日を連絡しただ
けにすぎないため、契約期間内であれば、延期は可能です。
(2)契約期間後
契約期間の終了と同時に、建物を使用する権利も当然消失します。そのため、契約期間後にも居住を継続すると、その期間は不法占拠に当たり、使用損害金等損害賠償の請求対象ともなりえます。
Ｑ1-1．退去期限の延長

賃貸住宅を本日退去する予定であったが、急に体調不良になったため、退去日を３日ほど遅れさせられないか。
Ａ． 賃貸借契約では当事者間の合意が尊重されますので、まずは貸主に事情を話し相談してみると良いでしょう。
■解説
貸主が同意、承諾してくれれば延長は可能ですので、まずは、貸主と話し合うことが大切です。貸主がどうしても納得してくれない場合、退去日を契約期間後に変更すると、不法占拠に当たるため、使用損害金等損害賠償の要求を受ける可能性があります。ただし、不法占拠に当たる場合でも、貸主の自力救済は制限されます。

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⑦借主からの退去予告の撤回
Ｑ1．借主からの退去予告の撤回の可否
借主からの退去予告は撤回できるか。
Ａ． 原則、一方的な撤回はできません。ただし、賃貸借契約では当事者間の合意が尊重されますので、事情がある場合は、貸主に相談することが考えられます。
■解説
契約の解除の意思表示は取り消せません（民法540条２項）。そのため、契約満了の場合であろうと、契約の途中解約であろうと、契約期間終了後は不法占拠になるため、使用損害金等損害賠償の請求対象ともなりえます。
ただし、次の入居者がまだ決まっていない場合等、貸主と交渉し、新規契約や双方の合意による解約の取り消し等が考えられますので、まずは相談してみると良いでしょう。
Ｑ1-1．契約期間途中での退去予告の撤回

４月から３年契約でアパートに入居したが、もっと安い物件を見つけ、７月に不動産仲介会社に「９月15日に退去する」と書面で連絡した。しかし、９月になって、入居予定だった物件の実態が仲介業者の説明と大きく異なることが発覚し、入居を取りやめた。退去を撤回し、引き続き現在の住宅に住み続けたいと思っているが、退去を撤回することは可能だろうか。
Ａ． 一度行った契約の解約の意思表示は一方的な意思では撤回できません。次の借主が決まってない場合等には、継続して居住できる可能性もあるので、改めて契約が可能か等について貸主に相談してみることが考えられます。
■解説
Ｑ１の通りです。

94

⑧退去後の連絡先
Ｑ1．退去後の連絡先退去に際し、貸主に転居先の連絡先を教える必要はあるか。
Ａ． 残務整理のために必要な範囲の連絡先は教える必要があると思われますが、特約がない限り、教える義務まではないと考えられます。
■解説
退去後の連絡先に関しては、賃貸借の契約に含まれず、借主に義務は発生しません。そのため、原則として教える義務まではありません。ただし、敷金が未精算である場合や、家賃の滞納がある場
合等、退去後も、貸主から連絡を取る必要があると考えられる場合には、賃貸借契約から生じている権利義務関係が残っているといえますので、特段の理由がなければ連絡先を教えたほうが良いでしょう。
また、特約に退去後の連絡先を教えることが借主の義務として記載されている場合には、契約自由の原則に従い、教えなければなりません。
Ｑ1-1．退去後の連絡先を教える必要はあるか。

賃貸マンションの退去手続きを進めていたところ、宅配便の転送等を理由に、転居先の連絡先等を教えるよういわれた。必要性をあまり感じないため、教えたくはないのだが、断っても良いだろうか。
Ａ． 特約がない場合、教える義務はないと考えられます。ただし、敷金の精算、最終月の家賃支払い等、実際に連絡をとる必要がある場合、その連絡手段等を話し合っておく必要があると考えられます。
■解説
Ｑ１の通りです。

95

⑨契約期間中の下見のための立ち入り
Ｑ1．契約期間中の下見のための立ち入り
契約期間中の部屋の紹介のための部屋への立ち入りは拒否できるか。
Ａ． 原則、部屋への立ち入りは借主の承諾がある場合に限られます。
■解説
賃貸借契約により、建物の使用権は借主にあるため、本人の承諾がなければ、原則、部屋への立ち入りはできません。
賃貸住宅標準契約書においては、借主の承諾がある場合のみ下見のための立ち入りが可能となっています。
＜参考＞
(立入り)
第１５条
３ 本契約終了後において本物件を賃借しようとする者又は本物件を譲り受けようとする者が下見をするときは、甲及び下見をする者は、あらかじめ乙の承諾を得て、本物件内に立ち入ることができる。
資料）国土交通省「賃貸住宅標準契約書」
Ｑ1-1．契約期間中の下見のための立ち入り

契約期間２年間の賃貸アパートに１年半、居住して、今月末で退去予定である。
大家から、入居希望者への紹介のために部屋に入れてほしいといわれた。部屋に入れなくてはならないか。
Ａ． 原則、借主本人の承諾がなければ、部屋内への立ち入りはできないと考えられます。
■解説
Ｑ１の通りです。

96Ⅱ．連帯保証人からの質問①連帯保証人による契約解除
Ｑ1．連帯保証人による保証契約の解除
連帯保証契約を解除することは可能か。
Ａ． 原則、解除はできません。
■解説
契約を、当事者の一方的な理由で解除することはできないため、連帯保証人を一方的に解除することはできません。
但し、貸主が賃貸借契約の解除事由が認められる場合に敢えて解除しない等、貸主と保証人との事情を考慮し、保証人から保証契約を解約することが認められる場合もあります（期間の定めのない保証契約の場合について、大判昭和８年４月６日大民集12巻791頁、大判昭和12年12月２日大審院判決全集５輯１号９頁等）。
Ｑ1-1．連帯保証契約の解除

友人の連帯保証人となっていた。その友人が、家賃を滞納したまま、行方不明になり、家賃の督促が自分にきたため、連帯保証人の契約を解除したいが可能か。
Ａ． 原則、連帯保証人からの一方的解約はできません。
■解説
原則、連帯保証人からの一方的な解約は認められません。
但し、貸主は、借主が行方不明になり家賃を滞納している状態であり、信頼関係が破壊されている
場合は契約解除が可能とも考えられます。貸主が漫然と解除や明渡しの措置を執らないような場合には、連帯保証契約を解約することができる可能性もあります。
貸主としても、解除や明渡し措置をした上で、新たな借主を入居させることを希望するのが通常と思われますので、まずは貸主と合意解約の交渉をするのが望ましいでしょう。

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Ｑ2．連帯保証人による賃貸借契約の解除
連帯保証人が賃貸借契約を解除することは可能か。
Ａ． 原則、解除はできません。
■解説
賃貸借契約は貸主と借主の間の契約であり、連帯保証人と貸主の間の連帯保証契約は、別の契約であるため、原則、連帯保証人には賃貸借契約を解除する権利はありません。
Ｑ2-1．連帯保証契約による賃貸契約の解除

弟の連帯保証人となっていた。弟は、家賃を滞納したまま、連絡がとれなくなってしまったため、自分が家賃を払い続けている。これ以上、家賃を払い続けることは困難であるため、弟の賃貸契約を解除したい。
Ａ． 原則、連帯保証人からの一方的解約はできません。
■解説
Ｑ２の通りです。Ｑ１も参照のこと。

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②連帯保証人の責任範囲
Ｑ1．連帯保証人の責任範囲
連帯保証人はどこまで責任を負うのか。
Ａ． 連帯保証人は、主たる債務に関する利息、違約金、損害賠償、その他債務に従たるすべての債務に関して責任を負います。なお、賃貸借の保証の場合には、賃貸借契約上、借主の負う義務に関して責任を負います。
■解説
契約の保証の箇所で示したように、保証債務は、主たる債務に関する利息、違約金、損害賠償、その他債務に従たるすべてのものが対象であり、（民法447条１項）、連 帯 保 証 人 は借 りた本 人 と同等の責任を負い、責任を負う範囲も債務者と同じです。
そのため、主たる債務である家賃の支払いや、敷金を超えて必要となった原状回復費用等賃貸借契約に関わるすべての債務について責任を負います。

Ｑ1-1．連帯保証人の責任の範囲

親戚の子どもが大学生となり、近所の賃貸アパートに住むことになったため、連帯保証人となった。管理会社から電話があり、深夜まで騒いで近隣から苦情がでているため、おとなしくさせるか退去させてくれといわれた。連帯保証人
がやらなければいけないことなのか。
Ａ． 住み方や退去等の行為を目的とする債務の履行の担保は、連帯保証人が責任を持つべき債務ではないと考えられます。ただし、借主の債務不履行に伴い、損害賠償や違約金等を要求された場合、当該債務について連帯保証人も連帯して責任を負うことになりますので、当人に対し、改善を要求しておいたほうが良いと考えられます。
■解説
Ｑ１の通りです。

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③知らぬ間に連帯保証人とされていた場合
Ｑ1．知らぬ間に連帯保証人とされていた場合
勝手に連帯保証人にされていたが、保証する必要はあるか。
Ａ． 原則、契約は無効であるので、保証する必要はありませんが、表見代理が成立する場合には、契約は有効となり保証責任を負うことになります。
■解説
(1)原則
知らぬ間に保証人とされていた場合、当該契約は、無権代理による契約となりますので、連帯保証人は、追認か追認拒絶を選択することができ、追認した場合のみ有効となります（民法113条１
項）。
(2)表見代理が成立する場合
表見代理が成立する場合（貸主側が、借主があなたから代理権を付与されていると思っても仕方ない場合）は、契約が成立します。
民法では具体的に、代理権を与えるつもりがないのに代理権の付与に見えるような表示行為があった場合（民法109条）、代理権を与えてはいたがその範囲を超えて勝手に代理権が使用された場
合（民法110条）、既に消滅した代理権が使用された場合（民法112条）を表見代理の成立しうる状
況として規定しています。
ただし、借主側が表見代理の成立しうる状況にあれば、必ず表見代理が成立するわけではなく、貸主側にも「過失によって知らなかったときはこの限りではない」（民法109条、112条）、「第三者が代理人の権限があると信ずべき正当な理由があるときについて準用する」（民法110条）等満たすべき要件があります。
なお、表見代理の立証責任は貸主側にあります。

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Ｑ1-1．知らぬ間に保証人とされていた

突然、不動産業者から連絡があり、保証人として、兄の未納分の家賃８ヶ月分を支払うようにいわれた。どうやら、兄が勝手に私を連帯保証人とし、賃貸契約を結んでいたようである。その後、兄が行方不明となったため、不動産業者
は保証人の私に連絡したとのことであった。兄とはもう５年も会っておらず、
また、現在も連絡がとれない。支払う必要があるか。
Ａ． この時点では支払う必要はないと考えられます。
■解説
まずは、不動産業者に自分は知らなかった旨を伝え、契約がどのような状況で成立したのか（連帯保証人の印鑑を持っていたのか、委任状をもっていたのか、等）を尋ね、状況を確認すると良いと考えられます。その上で、表見代理の成立が疑われる場合には、弁護士等の専門家やＡＤＲ機関等
法律の専門機関に相談した方が良いと考えられます。

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Ⅲ．貸主からの質問①重要事項説明
Ｑ1．重要事項説明の説明方式について
不動産仲介業者に入居者の募集や入居者との契約の仲介を依頼する際、賃貸物件について、入居者にどのようなことを説明する必要があるか。
Ａ． 不動産仲介業者は、宅地建物取引業者として、借主になろうとする者に対して重要事項を説明する義務を宅建業法上負っています。重要事項は全て説明してもらう必要があります。
■解説「第１章１⑥Q１重要事項説明義務(ｐ20)」参照。
Ｑ1-1．不動産仲介業者の契約者への重要事項説明の不備

不動産仲介業者には、一切の動物お断りとして、重要事項説明にも記載してもらっていたが、入居日に行ってみたら、入居者がウサギを連れていた。話を聞
くと、前の賃貸住宅もペット禁止特約はあったがウサギは対象外だったという。うちは全ての動物が駄目だと話したが、重要事項説明を聞いた覚えがないという。どうすれば良いか。
Ａ． 不動産仲介業者から話を聞き、状況を確認しましょう。不動産仲介業者は、重要事項説明をする義務を宅建業法上負っていますので、万が一、きちんと実施
していなかった場合は宅建業法違反に問われることになります。入居者が、重要事項説明書に押印しているにもかかわらず、説明を受けていないと主張する場
合、入居者の思い違いということも考えられますが、不動産仲介業者にも加わってもらい話し合いましょう。
■解説
Q１の通りです。

『Ⅲ』参考資料)財団法人日本賃貸住宅管理協会「賃貸管理実務相談事例集Q&A」

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②契約
Ｑ1．複数人による契約
同居人がいる場合の契約について特に留意すべき点があるか。
Ａ． 誰が借主であるかの特定、及びどのような同居人がいて賃貸物件をどのように使用することが想定されるかについて、確認することが必要です。
■解説
複数の同居人がいる場合、誰が借主であるかを特定する必要があります。これは、賃貸借契約を誰と締結しているかを特定することで、賃料支払債務やその他契約上の義務を負うのが誰であるのかという点を明確化する必要があるためです。
また、賃借権譲渡または転貸借を行ったかどうかの判断基準となります。つまり、賃貸借契約において、借主が貸主に無断で賃借権の譲渡や転貸借を行うと、貸主は当該契約を解除することができるのが原則です（民法612条）。ただし、借主の転貸等が貸主に対する背信的行為と認めるに足らない特段の事情がある場合においては、解除権は発生しないと解されています（最判昭和28年９月25
日民集７巻９号979頁等。家屋の一部無断転貸について最判昭和43年９月12日判時535号52頁）。
そのため、入居時に、誰が借主になるかを特定し、どのような同居人がいて賃貸物件をどのように使用することが想定されるかを確認しておくことが必要となります。
Ｑ1-1．ルームシェア

友人２人でルームシェアをしたいと言われた。許可しようと考えているが、特に注意しなければならないことはあるか。
Ａ． 誰が借主であるかを特定する必要があります。賃貸借契約書には２名を並列し記載する方法か、いずれか一方とのみ契約して一方については同居人とすることも可能です。２名を併記する場合、連帯保証人もそれぞれで立ててもらい、連名で記載することが考えられます。
また、居住のみといった使用方法についても確認しておくと良いでしょう。
■解説
Ｑ１の通り。
どちらか片方だけが退去すると、家賃支払い等、トラブルのもとになることがあるため、契約は２名とも当事者にしておく、同居人にも連帯債務を負わせる、それぞれ別個に連帯保証人を求める、といった対応も考えられます。また、退去時は２名とも退去してもらう旨、協議の上、特約を交わす事例もみられます。

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③更新
Ｑ1．更新の拒絶
家賃が安く賃貸物件のローン支払いに窮しており、賃貸借契約の更新を拒絶したいと考えている。更新拒絶の意思を伝えているものの、借主がこれに応じてくれないが、明渡しを請求できるか。
Ａ． 借主の合意が得られない場合には、法定更新の要件を満たすかどうかが問題となりますが、正当事由がなければ明渡しの請求は出来ません。「第2章１①更新の定義（p２7）」参照。
■解説
更新の拒絶理由である、家賃が安いという事由が、更新の拒絶が認められる正当事由に該当するかどうかが問題となりますが、必ずしも正当事由に該当するとまでは言えないと考えられます。家賃の増額については基本的に協議事項となりますので、家賃相場等を示すなどしつつ、借主に相談してみましょう。なお協議が不調となった場合には、借地借家法及び民事調停法により、調停を申し立てる必要があります。調停によってもまとまらなければ裁判によって新賃料を決定することとなります。
「第2章２①家賃設定について（p30）」参照。

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④家賃
Ｑ1．家賃の連帯保証人への請求
入居者が家賃を滞納している。連帯保証人へ請求できるか。
Ａ． 連帯保証人へ請求することができます。
■解説
連帯保証人は借主と同等の責任があり、法律上は借主に対する請求を行うことなく連帯保証人に請求を行うことが可能です。しかし連帯保証人が連帯保証の意義を十分に理解していない場合もありますので、トラブル防止の観点から、状況によっては借主に対してまず督促をした上で、借主がこれを応じてくれないことを示して連帯債務の履行を求めた方がスムーズに行く場合もあります。
「第１章１④保証(ｐ16)」参照。

Ｑ2．家賃滞納による契約解除
家賃滞納が続いているため、契約を解除したい。どうすれば良いか。
Ａ． 家賃滞納の期間等の事情によりますが、原則、借主の債務不履行になり、契約を解除することができます。
■解説「第２章２②家賃の滞納(ｐ33)」参照。
Ｑ2-1．家賃滞納による契約解除

過去に何度も家賃の支払い遅れがあり、現在、家賃の滞納が６ヶ月となっている。ここ数週間、姿もみえず、電気・ガス・水道も滞納のため止められているようである。契約を解除したいが、どうすれば良いか。
Ａ． まず、借主に対して、賃貸借契約解除の意思を示すために、賃料支払いの督促と、期日までに支払わない場合には賃貸借契約を解除する旨の通知をすることが考えられます。（配達記録付の内容証明郵便を使うことが多いようです）
その上で、賃料不払いによる契約解除及び明渡し訴訟を提訴することになります。
また、連帯保証人がいる場合には、同時に、連帯保証人に対して保証債務履行の訴訟を起こすことが考えられます。

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⑤修繕・改善
Ｑ1．修繕工事の実施
賃貸物件の修繕をどこまですれば良いか。また、修繕のために入居者に協力を得ることはできるか。
Ａ． 賃貸物件の使用に際して必要な修繕は、貸主である大家が修繕義務を負っています（民法606条１項）。一方、借主は、賃貸物件の保存のために必要な修繕に協力する義務があります。
■解説「第２章３①修繕(ｐ44)」参照。
貸主が賃貸物件の保存に必要な行為を行うことは、貸主の権利でもあり、借主は、貸主の修繕が賃貸物件の保存に必要な場合、修繕を拒むことができません（民法606条２項）。参考22
Ｑ1-1．共用部の修繕工事

給排水設備を更新しようと共有廊下における工事を実施したところ、入居者から工事の音、埃について苦情がきた。どのように対応すれば良いか。
Ａ．工事の必要性や工事期間等について説明し理解を求めましょう。
■解説
Ｑ１の通りです。
Ｑ1-2．住戸の修繕工事

入居者から赤水がでるとの連絡を受けたため、建物全体の配水管を工事することとした。工事のための入室について連絡したところ、別の部屋の入居者が、部屋に立ち入られたくないと工事可能日を設定してもらえない。どうすれば良いか。
Ａ． 借主は正当な理由がない限り、貸主の修繕に対して協力する義務があります。
工事の必要性や立ち入る部屋の範囲、立入時間等を説明し、理解を求めましょう。
■解説Ｑ１の通りです。
参考22：最判昭和43年３月４日判時518号63頁、賃貸家屋の朽廃部分の修理に対する借主の受忍義務不履行を理由とする賃貸借契約の解除を有効と認めた横浜地判昭和33年11月27日下民集９巻
11号2332頁

107Ｑ2．補修の実施「貸室は現況のまま」という条件で、賃貸借契約を締結したが、契約後に、借主から、水回りの補修や電器スイッチの補修、火災報知器の設置をして欲しいと言われた。貸主として対処する必要があるか。
Ａ． 賃貸物件の使用に際して必要な修繕は、貸主である大家が修繕義務を負っており（民法606条1項）、水回りの補修や電器スイッチの補修が、これに該当する
場合には対応する必要があります。火災報知器の設置については、法令及び各地方公共団体が定める条例によって設置が義務化されています。
■解説
水回りの補修については水漏れ等、電器スイッチの補修についてはスイッチの破損等、賃貸物件の使用に際して必要な修繕と言えるものについては貸主に修繕義務があります。もっとも修繕の必要がなく、単に新品の設置やアップグレードを求めているとすれば必ずしも対応する義務があるとは言えません。借主がどのような趣旨で補修を求めているのかについて確認することが肝要です。
火災報知器については平成23年に全国で設置が義務化されています。詳細については地方公共団体が定める条例に従うことになります。国が示している条例案によれば「住宅の関係者（住宅の所有者、管理者又は占有者をいう。）」（火災予防条例（例）29条の2）となっており、必ずしも貸主が設置義務を負うとはされていませんが、賃貸物件の実情に照らして、貸主が設置すべき場合には基本的に設置に応じるべきであると思われます（管理会社が存在する場合には管理委託契約の内容にもよりますので、管理会社に相談しましょう）。

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⑥管理委託とのトラブル
Ｑ1．管理会社の管理状況
管理会社の管理状況が悪い。どうすれば良いか。
Ａ． 管理委託契約の内容を管理会社に確認し、それに基づいて改善を求めましょう。
■解説「第２章４①管理の状況(p57)」「第２章４②管理会社の変更(p58)」参照。
Ｑ1-1．管理会社の管理対応

管理会社に管理を委託しているが、共有階段の電気が切れたといった入居者からの要望に対する対応が遅いほか、共同ゴミ置き場の清掃も徹底していないら
しく、直接、大家である自分に入居者からクレームの連絡がくる。どうすれば良いか。
Ａ． 管理委託契約に基づき、契約者である貸主から、管理委託業務の不履行といえるか、管理委託契約を管理会社に確認し、改善を求めましょう。
■解説
借主から管理費を徴収している場合であっても、管理会社と管理委託契約を行っているのは貸主であるため、管理会社に対して要求を出せるのは契約の当事者である貸主となります。

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Ｑ2．サブリース原契約の解除
サブリース契約とはどのようなものか。
Ａ． サブリース契約とは、不動産会社が建物所有者から建物を一括して賃借することを内容とする契約です。
■解説
サブリース契約とは、不動産会社がオーナーの建築した建物で転貸事業を行うため、あらかじめ、
両者間で賃貸期間、当初賃料額及びその改定等についての協議を調え、オーナーがその協議による収支予測の下に金融機関からの融資を受けて建物を建築したうえで締結する原賃貸借契約を指します。
【サブリース事業のイメージ】
建物所有者

原賃貸借契約

不動産会社

転貸借契約

借主

（オーナー）（賃貸借契約）（借主兼転貸人）（賃貸借契約）（転借人）

サブリース原契約

ただし、一般的には、一括借り上げや転貸のある家賃保証契約をサブリース契約とよんでいることが多いようです。家賃保証契約は、固定収入が得られたり、手間が少なくなったりするといったメリットはありますが、保証料や契約の見直し等もありますので、契約に当たっては契約内容を十分理解することが大切です。
さらに、サブリース契約は、借地借家法が適用されます。したがって、家賃の減額請求ができないという条文があったとしても、サブリース業者は賃料の減額請求権を有するほか、契約解除のためには、信頼関係の破綻が必要となります。

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Ｑ2-1．サブリース契約の解除

サブリース契約に、実際の入居者数にかかわらず、一定額の賃料を保証する旨の特約がある。サブリース業者から賃料減額を請求された場合、賃料を減額しなければならないか。
Ａ． 様々な事情を総合的に判断することになりますが、借地借家法上の賃料減額請求の要件が認められる場合には、減額要求権の行使自体は否定されません。Ａ
ＤＲ機関等の専門家に相談すると良いでしょう。
■解説
サブリース契約に賃料保証特約等がある場合の賃料減額請求の可否が問題となります。この点について、サブリース契約にも借地借家法32条１項の適用があり、賃料保証特約等があっても、借主であるサブリース業者は、賃料減額請求権を行使することは認められます（最判平成16年11月８日判時1883号52頁）。
ただし、現実に賃料減額請求が認められるかどうかは、様々な事情を考慮し総合的に判断されます。

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Ｑ3．入居者間のトラブル
入居者に対して、他の入居者から迷惑行為を止めさせて欲しいとの連絡があった。どうすれば良いか。
Ａ． 事実関係や契約内容を十分に確認し、迷惑行為であると判断できる場合、注意する等の対応を行う必要があります。
■解説「第２章４③隣人とのトラブル(ｐ59)」参照。
Ｑ3-1．隣室の騒音に対する苦情

隣室の入居者が深夜、騒音をたててうるさいと苦情がきている。実際に夜中に見に行ったところ、夜中の２時から大音量で音楽を聴く等の行為を行っている。迷惑行為禁止特約は結んでいないが、どうすれば良いか。
Ａ． 契約内容を確認の上、騒音が常識の範囲を超えていると考えられる場合、注意喚起等を行うのが良いと考えられます。
■解説「第２章４③隣人とのトラブル(ｐ59)」参照。
何も対応をしないで放置すると、入居者から貸主が住居に適した状態を維持していないとして、契約の解除やそれによって被った損害等の賠償を求められる可能性もない訳ではありません。居住に適していない状況といえるかどうかの判断は難しいですが、例えば、深夜は音量に注意してくださいといった趣旨のお知らせを全室に配布する等、何らかの対応を行うことが望ましいと考えられます。

112

⑦賃貸物件の所有権を譲り受けた場合
Ｑ1．賃貸物件の所有権譲渡
賃貸物件を譲り受けた場合、賃貸物件の入居者に対して、どのようなことがいえるのか。
Ａ． 所有権移転登記を経た上であれば、入居者に対し、元の大家と同様の請求ができます。
■解説
賃貸物件の所有権を譲り受けた者は、借主に対し、賃料支払等を請求するには、対抗要件として、賃貸物件の所有権移転登記を経る必要があります（民法177条、最判昭和49年３月19日判時741
号74頁等）。
賃貸物件の新所有者は、従来通りの賃貸借契約の内容を承継します。
特に問題となるのは、旧所有者が受領していた敷金が、新所有者に引き継がれるかどうかですが、この点については、原則として差し入れられた金額が承継されますが、旧所有者に対する賃料延滞等があるときは、所有者交代時に清算され、残額が新所有者に承継されると解されています（最判
昭和44年７月17日判時569号39頁）。

113

114

参 考 資 料
１．賃貸住宅標準契約書（１）賃貸借の目的物

115
115

（２）契約期間（３）賃料等（４）貸主及び管理業者（５）借主及び同居人

116

（契約の締結）
第１条

貸主（以下「甲」という。）及び借主（以下「乙」という。）は、頭書(１)に記載する賃貸借の目的物（以下「本物件」という。）について、以下の条項により賃貸借契約（以下「本契約」という。）を締結した。
（契約期間及び更新）
第２条 契約期間は、頭書（２）に記載するとおりとする。
２

甲及び乙は、協議の上、本契約を更新することができる。

（使用目的）
第３条 乙は、居住のみを目的として本物件を使用しなければならない。
（賃料）
第４条 乙は、頭書（３）の記載に従い、賃料を甲に支払わなければならない。
２

１か月に満たない期間の賃料は、１か月を30日として日割計算した額とする。

３

甲及び乙は、次の各号の一に該当する場合には、協議の上、賃料を改定することができる。
一

土地又は建物に対する租税その他の負担の増減により賃料が不相当となった場合

二

土地又は建物の価格の上昇又は低下その他の経済事情の変動により賃料が不相当となった場合三近傍同種の建物の賃料に比較して賃料が不相当となった場合

（共益費）
第５条

乙は、階段、廊下等の共用部分の維持管理に必要な光熱費、上下水道使用料、清掃費等（以下この条において「維持管理費」という。）に充てるため、共益費を甲に支払うものとする。
２

前項の共益費は、頭書（３）の記載に従い、支払わなければならない。

３

１か月に満たない期間の共益費は、１か月を30日として日割計算した額とする。

４

甲及び乙は、維持管理費の増減により共益費が不相当となったときは、協議の上、共益費を改定することができる。

（敷金）
第６条

乙は、本契約から生じる債務の担保として、頭書（３）に記載する敷金を甲に預

け入れるものとする。
２

乙は、本物件を明け渡すまでの間、敷金をもって賃料、共益費その他の債務と相殺をすることができない。

３

甲は、本物件の明渡しがあったときは、遅滞なく、敷金の全額を無利息で乙に返還しなければならない。ただし、甲は、本物件の明渡し時に、賃料の滞納、第14条に規定する原状回復に要する費用の未払いその他の本契約から生じる乙の債務の不履行が存在する場合には、当該債務の額を敷金から差し引くことができる。

４

前項ただし書の場合には、甲は、敷金から差し引く債務の額の内訳を乙に明示しなければならない。

117

（反社会的勢力の排除）
第７条 甲及び乙は、それぞれ相手方に対し、次の各号の事項を確約する。
一

自らが、暴力団、暴力団関係企業、総会屋若しくはこれらに準ずる者又はその構成員（以下総称して「反社会的勢力」という。）ではないこと。

二

自らの役員（業務を執行する社員、取締役、執行役又はこれらに準ずる者をいう）
が反社会的勢力ではないこと。

三

反社会的勢力に自己の名義を利用させ、この契約を締結するものでないこと。

四自ら又は第三者を利用して、次の行為をしないこと。
ア

相手方に対する脅迫的な言動又は暴力を用いる行為

イ

偽計又は威力を用いて相手方の業務を妨害し、又は信用を毀損する行為（禁止又は制限される行為）
第８条

乙は、甲の書面による承諾を得ることなく、本物件の全部又は一部につき、賃借権を譲渡し、又は転貸してはならない。
２

乙は、甲の書面による承諾を得ることなく、本物件の増築、改築、移転、改造若しく
は模様替又は本物件の敷地内における工作物の設置を行ってはならない。

３

乙は、本物件の使用に当たり、別表第１に掲げる行為を行ってはならない。

４

乙は、本物件の使用に当たり、甲の書面による承諾を得ることなく、別表第２に掲げる行為を行ってはならない。

５

乙は、本物件の使用に当たり、別表第３に掲げる行為を行う場合には、甲に通知しなければならない。

（契約期間中の修繕）
第９条

甲は、乙が本物件を使用するために必要な修繕を行わなければならない。この場合において、乙の故意又は過失により必要となった修繕に要する費用は、乙が負担しなければならない。
２

前項の規定に基づき甲が修繕を行う場合は、甲は、あらかじめ、その旨を乙に通知しなければならない。この場合において、乙は、正当な理由がある場合を除き、当該修繕の実施を拒否することができない。

３

乙は、甲の承諾を得ることなく、別表第4 に掲げる修繕を自らの負担において行うことができる。

（契約の解除）第10条

甲は、乙が次に掲げる義務に違反した場合において、甲が相当の期間を定めて当該義務の履行を催告したにもかかわらず、その期間内に当該義務が履行されないときは、本契約を解除することができる。
一第４条第１項に規定する賃料支払義務

二第５条第２項に規定する共益費支払義務

三前条第１項後段に規定する費用負担義務

118

２

甲は、乙が次に掲げる義務に違反した場合において、甲が相当の期間を定めて当該義務の履行を催告したにもかかわらず、その期間内に当該義務が履行されずに当該義務違反により本契約を継続することが困難であると認められるに至ったときは、本契約を解除することができる。
一第３条に規定する本物件の使用目的遵守義務

二第８条各項に規定する義務（同条第３項に規定する義務のうち、別表第１第六号
から第八号に掲げる行為に係るものを除く。）

三３

その他本契約書に規定する乙の義務

甲又は乙の一方について、次のいずれかに該当した場合には、その相手方は、何らの催告も要せずして、本契約を解除することができる。

４一第７条各号の確約に反する事実が判明した場合

二契約締結後に自ら又は役員が反社会的勢力に該当した場合

甲は、乙が別表第１第六号から第八号に掲げる行為を行った場合は、何らの催告も要せずして、本契約を解除することができる。

（乙からの解約）第11条

乙は、甲に対して少なくとも30日前に解約の申入れを行うことにより、本契約を解約することができる。
２

前項の規定にかかわらず、乙は、解約申入れの日から30日分の賃料（本契約の解約後の賃料相当額を含む。）を甲に支払うことにより、解約申入れの日から起算して30日を経過する日までの間、随時に本契約を解約することができる。

（契約の消滅）第12条

本契約は、天災、地変、火災その他甲乙双方の責めに帰さない事由により、本物件が滅失した場合、当然に消滅する。
（明渡し）
第13条

乙は、本契約が終了する日までに（第10条の規定に基づき本契約が解除された場

合にあっては、直ちに）、本物件を明け渡さなければならない。
２

乙は、前項の明渡しをするときには、明渡し日を事前に甲に通知しなければならない。

（明渡し時の原状回復）
第14条

乙は、通常の使用に伴い生じた本物件の損耗を除き、本物件を原状回復しなければならない。
２

甲及び乙は、本物件の明渡し時において、契約時に特約を定めた場合は当該特約を含め、別表第５の規定に基づき乙が行う原状回復の内容及び方法について協議するもの
とする。

（立入り）
第15条

甲は、本物件の防火、本物件の構造の保全その他の本物件の管理上特に必要があるときは、あらかじめ乙の承諾を得て、本物件内に立ち入ることができる。
２

乙は、正当な理由がある場合を除き、前項の規定に基づく甲の立入りを拒否すること

119

はできない。
３

本契約終了後において本物件を賃借しようとする者又は本物件を譲り受けようとする者が下見をするときは、甲及び下見をする者は、あらかじめ乙の承諾を得て、本物件内に立ち入ることができる。

４

甲は、火災による延焼を防止する必要がある場合その他の緊急の必要がある場合においては、あらかじめ乙の承諾を得ることなく、本物件内に立ち入ることができる。この場合において、甲は、乙の不在時に立ち入ったときは、立入り後その旨を乙に通知しなければならない。

（連帯保証人）
第16条

連帯保証人（以下「丙」という。）は、乙と連帯して、本契約から生じる乙の債務を負担するものとする。
（協議）
第17条

甲及び乙は、本契約書に定めがない事項及び本契約書の条項の解釈について疑義が生じた場合は、民法その他の法令及び慣行に従い、誠意をもって協議し、解決するものとする。
（特約条項）
第 18 条 第 17 条までの規定以外に、本契約の特約については、下記のとおりとする。

甲：

印

乙：

印

120

別表第１（第８条第３項関係）
一 銃砲、刀剣類又は爆発性、発火性を有する危険な物品等を製造又は保管すること。
二 大型の金庫その他の重量の大きな物品等を搬入し、又は備え付けること。
三 排水管を腐食させるおそれのある液体を流すこと。
四 大音量でテレビ、ステレオ等の操作、ピアノ等の演奏を行うこと。
五 猛獣、毒蛇等の明らかに近隣に迷惑をかける動物を飼育すること。
六 本物件を、反社会的勢力の事務所その他の活動の拠点に供すること。
七 本物件又は本物件の周辺において、著しく粗野若しくは乱暴な言動を行い、又は威勢を示すことにより、付近の住民又は通行人に不安を覚えさせること。
八 本物件に反社会的勢力を居住させ、又は反復継続して反社会的勢力を出入りさせること。

別表第２（第８条第４項関係）
一 階段、廊下等の共用部分に物品を置くこと。
二 階段、廊下等の共用部分に看板、ポスタ－等の広告物を掲示すること。
三 鑑賞用の小鳥、魚等であって明らかに近隣に迷惑をかけるおそれのない動物以外の犬、猫等の動物（別表第１第五号に掲げる動物を除く。）を飼育すること。

別表第３（第８条第５項関係）
一 頭書（５）に記載する同居人に新たな同居人を追加（出生を除く。）すること。
二 １か月以上継続して本物件を留守にすること。

別表第４（第９条関係）
畳表の取替え、裏返し
障子紙の張替え
ふすま紙の張替え
電球、蛍光灯、ＬＥＤ照明の取替え

ヒューズの取替え
給水栓の取替え排水栓の取替えその他費用が軽微な修繕

121

別表第５（第１４条関係）

122

123

124

125

２．賃貸住宅標準契約書作成にあたっての注意点
１）頭書関係以下の事項に注意して記入して下さい。なお、該当する事項のない欄には「―」を記入してください。
(1) 関係①「名称」：建物の名称（○○マンション、○○荘など）を記入してください。
②「所在地」：住居表示を記入してください。
③「建て方」：該当するものに○をつけてください。
〔用語の説明〕
イ 共同建……1棟の中に2戸以上の住宅があり廊下・階段等を共有しているものや、2戸以上の住宅を重ねて建てたもの。階下が商店で、2階以上に2戸以上の住宅がある、いわゆる「げたばき住宅」も含まれます。
ロ 長屋建……2戸以上の住宅を1 棟に建て連ねたもので、各住宅が壁を共通にし、それぞれ別々に
外部への出入口を有しているもの。いわゆる「テラスハウス」も含まれます。
ハ 一戸建……1つの建物が1住宅であるもの
ニ その他……イ～ハのどれにも当てはまらないもので、例えば、工場や事業所の一部が住宅となっているような場合をいいます。
④「構造」：木造、非木造の該当する方に○をつけ、建物の階数（住戸が何階にあるかではなく、建物自体が何階建てか。）を記入してください。
〔用語の説明〕
イ 木造……主要構造部（壁、柱、床、はり、屋根又は階段をいう。）が木造のもの
ロ 非木造……カッコ内に、当該建物に該当する構造（建築基準法施行令等で規定されている構造）を記載してください。
⑤「戸数」：建物内にある住戸の数を記入してください。
⑥「工事完了年」（記載例）〔用語の説明〕
・ 大規模修繕……建築基準法第2条第14号に規定する「大規模修繕」であり、建築物の「主要構造物」の一種以上について行なう過半の修繕。主要構造物としては、「壁、柱、床、梁、屋根、階段（建物の構造上重要でない間仕切り壁、間柱、つけ柱、上げ床、最下階の床、小梁、ひさし、局部的な小修繕、
屋外階段その他これらに類する建築物の部分を除く）。」が対象となります。

126

⑦「間取り」：（記載例）
３DK→（３） LDK・DK・K／ワンルーム／

ワンルーム

→

（ ） LDK・DK・K／ワンルーム／

２LDKS

→

（２） LDK・DK・K／ワンルーム／サービスルーム有り〔用語の説明〕
イ K……台所ロ DK……1 つの部屋が食事室と台所を兼ねているもの
ハ LDK……1 つの部屋が居間と食事室と台所を兼ねているもの⑧「面積」：バルコニーを除いた専用部分の面積を記入してください。バルコニーがある場合には、次の記載
例のようにカッコを設けてその中にバルコニー面積を記入してください。
（記載例）

バルコニーを除いた専用面積 50 ㎡
バルコニーの面積 10 ㎡
→ 50㎡（それ以外に、バルコニー10㎡）⑨「設備等」：各設備などの選択肢の該当するものに○をつけ、特に書いておくべき事項（設備の性能、損耗状況、貸出数量など）があれば右の空欄に記入してください。
「トイレ」：「専用・共用」の該当する方に○をつけ、「水洗・非水洗」のどちらかにも○をつけてください。
「浴室」：浴室乾燥機や追焚機能がある場合はその旨を記入してください。
「洗濯機置場」：洗濯機置場の場所（室内又は室外）や洗濯機防水パンの有無などを記入してください。
「備え付け照明設備」：照明が備え付けてある場合、電球の種類や交換日などを記入してください。
「オートロック」：オートロックの解錠方法を記入してください。
「地デジ対応・CATV対応」：該当する方法に○をつけ、その他注意書きがある場合は記入してください。
「インターネット対応」：回線種類（CATV、光回線、ADSL回線等）や回線容量等の契約内容を記入してください。
「メールボックス」：メールボックスの解錠方法等を記入してください。
「宅配ボックス」：番号又はカードの貸出枚数を記入してください。
「鍵」：鍵番号と貸出本数をカッコの中に記入してください。
「使用可能電気容量」の数字をカッコの中に記入してください。
選択肢を設けていない設備などで書いておくことが適当なもの（例：電話）があれば、「鍵」の下の余白を利用してください。
⑩「附属施設」：各附属施設につき、本契約の対象となっている場合は「含む」に○をつけ、本契約の対象となっていない場合は「含まない」に○をつけてください。また、特に書いておくべき事項（施設の概要、庭の利用可能面積など）があれば右の空欄に記入してください。
「駐車場」には契約台数と駐車位置番号を下線部に記入してください。
「バイク置場」には契約台数と駐車位置番号を下線部に記入してください。
「自転車置場」には契約台数と駐車位置番号を下線部に記入してください。
各附属施設につき、本契約とは別に契約をする場合には、選択肢の「含まない」に○をつけ、右の空欄に「別途契約」と記入してください。

127
127

選択肢を設けていない附属施設で書いておくことが適当なものがあれば、「専用庭」の下の余白を利用してください。
(2) 関係「始期」：契約を締結する日と入居が可能となる日とが異なる場合には、入居が可能となる日を記入
してください。
(3) 関係①「支払期限」：当月分・翌月分の該当する方に○をつけてください。
②「支払方法」：振込又は自動口座振替の場合は、貸主側の振込先金融機関名等を記入してください。「預金」の欄の普通預金・当座預金の該当する方に○をつけてください。併せて、「振込手数料負担者」の欄の貸主・借主の該当する方に○をつけてください。
③「その他一時金」：敷金以外のその他一時金について特約をする場合は、第18条の特約条項の欄に所定の特約事項を記入するとともに、この欄に、その一時金の名称、金額などを記入してください。
④「附属施設使用料」：賃料とは別に附属施設の使用料を徴収する場合は、この欄にその施設の名称、使用料額などを記入してください。
⑤「その他」：「賃料」、「共益費」、「敷金」、「その他一時金」、「附属施設使用料」の欄に記入する金銭以外の金銭の授受を行う場合（例：専用部分の光熱費を貸主が徴収して一括して事業者に支払う場合）は、この欄にその内容、金額などを記入してください。
(4) 関係①「管理業者」：物件の管理を管理業者に委託している場合、管理業者の「住所」、「氏名（社名・代表者）」、「電話番号」を記入してください。管理業者が「賃貸住宅管理業者登録制度」の登録を行っている場合はその番号を記入してください。
また、個人が「管理人」として、物件の管理を行っている場合は、管理人の「住所」、「氏名」「電話番号」を記入してください。
②「建物の所有者」：貸主と建物の所有者が異なる場合、建物所有者の「住所」、「氏名（社名・代表者）」、「電話番号」を記入してください。
〔用語の説明〕
・

賃貸住宅管理業者登録制度……賃貸住宅管理業者（サブリース業者を含む）に対する「国土交通省告示による任意の登録制度」として『賃貸住宅管理業者登録制度』が平成23年12月1日から施行されました。
本制度は、賃貸住宅管理業務に関して一定のルールを設けることで、その業務の適正な運営を確保し、借主と貸主の利益の保護を図るものです。

(5) 関係①「借主」：本人確認の観点から、氏名と年齢を記入してください。
②「同居人」：同居する人の氏名と年齢、合計人数を記入してください。
③「緊急時の連絡先」：勤務先、親戚の住所など、貸主や管理人業者が緊急時に借主に連絡を取れるところを記入してください。

128２）条文関係【第8条（禁止又は制限される行為）関係】
別表第1（ただし、第六号から第八号に掲げる行為は除く）、別表第2及び別表第3は、個別事情に応じて、適宜、変更、追加及び削除をすることができます。
変更する場合には、変更する部分を二重線等で抹消して新たな文言を記載し、その上に甲と乙とが押印してください。
追加する場合には、既に記入されている例示事項の下の空欄に記入し、追加した項目ごとに、記載し、その上に甲と乙とが押印してください。
削除する場合には、削除する部分を二重線等で抹消し、その上に甲と乙とが押印してください。
【第9条（契約期間中の修繕）関係】
別表第4は、個別事情に応じて、適宜、変更、追加及び削除をすることができます。
変更する場合には、変更する部分を二重線等で抹消して新たな文言を記載し、その上に甲と乙とが押印してください。
追加する場合には、既に記入されている例示事項の下の空欄に記入し、追加した項目ごとに記載し、その上に甲と乙とが押印してください。
削除する場合には、削除する部分を二重線等で抹消し、その上に甲と乙とが押印してください。
【第14条（明渡し時の原状回復）関係】
別表第5「Ⅰ-3 原状回復工事施工目安単価」は、賃貸借の目的物に応じて、適宜、記入してください。
賃貸人と賃借人は、原状回復をめぐるトラブルを未然に防止するため、あくまでも目安として、把握可能な「原状回復工事施工目安単価」について、可能な限り記述することが望ましいと考えられます。
対象箇所には、修繕が発生すると思われる箇所、あるいは、あらかじめ単価を示しておきたい、知っておきたい箇所について、「原状回復工事施工目安単価」に記入してください。
具体的な対象箇所については、次に示す『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン別表3「契約書に添付する原状回復の条件に関する様式」のⅠ-3「原状回復工事施工目安単価」』を参照して下さい。
なお、下記で例示している以外の箇所を記載することも可能です。
対象箇所を記入した場合は、その単位と単価を記入してください。
原状回復の特約として定める事項がある場合には、別表第5「Ⅱ 例外としての特約」欄に記入し、項目ごとに、記載の上に甲と乙が押印し、最後に確認的に記名、押印することが望ましいと考えられます。
特約項目の例として、次の事項を挙げることができます。
・居室内でのペット飼育を認める代わりに、壁クロスの張替費用全額を賃借人の負担とする場合

129

《参考：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン 別表3「契約書に添付する原状回復の条件に関する様式」Ⅰ ３「原状回復工事施工目安単価」》【第18条（特約条項）関係】
空欄に特約として定める事項を記入し、項目ごとに、記載の上に甲と乙が押印し、最後に確認的に甲と乙が記名、押印してください。
特約項目の例として、次の事項を挙げることができます。
①居室内でのペット飼育を禁止している物件について、ペットの飼育を認める場合、その内容（第8条関係）②営業目的の併用使用を認める場合、その手続き（第3条関係）130

《承諾書（例）》(1) 賃借権譲渡承諾書（例） （賃貸住宅標準契約書第8条第1項関係）

131

131

(2) 転貸承諾書（例） （賃貸住宅標準契約書第8条第1項関係）

132 132(3) 増改築等承諾書（例） （賃貸住宅標準契約書第8条第2項関係）〔注〕
1 賃借人は、本承諾書の点線から上の部分を記載し、賃貸人に２通提出してください。
賃貸人は、承諾する場合には本承諾書の点線から下の部分を記載し、1通を賃借人に返還し、1通を保管してください。
２ 「増改築等」とは、契約書第78条第2項に規定する「増築、改築、移転、改造若しくは模様替又は本物件の敷地内における工作物の設置」をいいます。
３ (1)の欄は、契約書頭書(1)を参考にして記載してください。
４ 増改築等の概要を示した別紙を添付する必要があります。
５ 承諾に当たっての確認事項等があれば、「なお、」の後に記載してください。

133
133

4) 賃貸住宅標準契約書別表第2 に掲げる行為の実施承諾書（例）（賃貸住宅標準契約書第8条第4項関係）

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３．「賃貸住宅標準契約書」 解説コメント

135

136
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142

４．入退去時の物件状況及び原状回復確認リスト（例）

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５．契約書に添付する原状回復の条件に関する様式

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146
146

147
147

６．原状回復の費用算定の手順（イメージ）
契約時

立会いによる物件の確認と記録（損耗の有無／交換時期）

契約内容の確認（原状回復条件（特約の有無を含む））※「4.入退去時の物件状況及び原状回復確認リスト（例）」を活用することで、退去時における原状回復についてのトラブル回避に繋がります。

入居時

賃貸物件での生活（善管注意義務／用法遵守）

退居の連絡（連絡時期を契約書で確認）物件状況の確認（対象箇所／汚損・破損の状態）

立ち会い

退居時

原状回復義務あり（故意・過失による損耗）

原状回復義務なし（経年変化、通常損耗）①賃借人の負担割合の検討
・修繕する範囲（箇所、面積）・修繕する方法（施行方法）
・賃借人の負担割合（負担単位等）②経過年数の「考慮するもの／考慮しないもの」確定「考慮するもの」 ：賃貸人と賃借人の負担割合を確定「考慮しないもの」：賃借人が負担（消耗品のため）（取替実績や入居年数をもとに検討）※「4.入退去時の物件状況及び原状回復確認リスト（例）」「5.契約書に添付する原状回復の条件に関する様式」「7.原状回復の積算明細等に関する様式（例）」を用いて、賃借人の負担割合検討や経過年数の確定を行います。

③見積費用の確認
・修繕計画の見積費用の算出
・見積費用の連絡

退居後③見積費用の合意※見積や積算には「7.原状回復の積算明細等に関する様式（例）」を活用してください。

精算（請求書の送付／確認）148

７．原状回復の精算明細等に関する様式（例）

149
149

150
150

８．賃貸住宅に関するトラブル相談先■解説
賃貸住宅に関するトラブルが発生し、当事者間の交渉による解決が困難である場合、まずは、消費生活センターや地方公共団体の相談窓口等への相談をすることが考えられます。また、簡易な紛争処理手続である裁判外紛争解決手続や裁判等を利用するため、各種専門機関に対する相談をすることも考えられるでしょう。
このように、賃貸住宅に係る相談の相談先については、様々な相談先が考えられます。相談者の相談内容や置かれた状況を良く確認し、適切な相談窓口を紹介しましょう。
(1)消費者相談
まず、賃貸住宅に関するトラブルについては、地方公共団体の消費者相談窓口で相談することができます。
消費生活センター等においては、消費者からの相談に対処するとともに、必要に応じて解決に向けてのあっせんが行われています。
【全国の消費生活センター等】
http://www.kokusen.go.jp/map/index.html
出典）国民生活センターホームページより(2)地方自治体等の窓口における相談
賃貸住宅にかかる相談、苦情処理業務は、地方公共団の相談窓口においても実施されており、行政機関においては、トラブル防止に向けた啓発、紛争解決への助言・あっせん、紛争解決制度等の情報提供等を行っています。例えば、不動産仲介業者等が宅地建物取引業法等の法律に違反しているおそれがある場合には、各地方自治体の相談窓口に相談することが考えられます。
【地方自治体等による賃貸住宅に係る相談・情報提供窓口】
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/madoguchi16.7.14.htm
出典）国土交通省ホームページより(3)簡易な紛争解決手続の利用
賃貸住宅をめぐるトラブルが、当事者間の交渉によって解決できない場合であるものの、費用や時間等の問題から訴訟まで踏み切れない場合に、中立的な第三者が当事者間に入り紛争の解決を図る裁判外紛争解決手続（ADR）が注目されています。ADRとは、裁判によらない紛争解決手続のことで、裁判所の民事調停手続や、行政機関・民間機関による調停・仲裁等をいいます。裁判とは異なり、費用や時間、労力をかけずに柔軟な方法により解決を図れるため、大家さん、借家人の方の双方にとって大きなメリットがありますが、相手方の同意がなければ手続を始められない場合がありま
す。

151

①調停
調停は、紛争の処理を、裁判所ではなく、第三者（調停人）が当事者の間に入り、紛争の解決に向けた合意ができるように話合いや交渉を促したり、利害の調整をしたりする手続をいいます。
②仲裁
仲裁は、紛争の処理を、裁判所ではなく、第三者（仲裁人）の判断に委ねる旨の合意に基づいて行われる紛争解決方法で、仲裁人の判断に当事者が従うことが必要となる手続をいいます。
ADRを活用する場合には最寄りのADR実施機関や法律専門家等に相談してみると良いでしょう。
【全国の紛争解決センター】
http://www.nichibenren.or.jp/contact/consultation/bengoshikai_consultation/confl
ict.html
出典）日本弁護士連合会ホームページより【法務大臣による認証を受けた司法書士会調停センター】
http://www.shiho-shoshi.or.jp/activity/var_consulting/adr.html
出典）日本司法書士会連合会ホームページより【かいけつサポート一覧（法務大臣による裁判外紛争解決手続認証機関）】
http://www.moj.go.jp/KANBOU/ADR/jigyousya/ninsyou-index.html
出典）かいけつサポートホームページより【法テラス 法制度一般、相談窓口の案内等】
http://www.houterasu.or.jp/madoguchi_info/
出典）日本司法支援センター（法テラス）ホームページより【法律相談窓口】
http://www.nichibenren.or.jp/contact/consultation.html
出典）日本弁護士連合会ホームページより【司法書士総合相談センター一覧】
http://www.shiho-shoshi.or.jp/activity/var_consulting/center_list.php
出典）日本司法書士会連合会ホームページより(4)訴訟手続の利用
賃貸住宅をめぐるトラブルが話合いや、ADRによっても解決できない場合、最終的には訴訟手続による解決を図ることになります。裁判所における訴訟手続を利用したい場合には、弁護士、司法書士等の専門家に相談してみることが考えられます。
なお、60万円以下の金銭の支払をめぐるトラブルを迅速に解決するためには、簡易裁判所における少額訴訟手続を利用することができます。少額訴訟手続では、原則として１回の審理で双方の言い分を聞いたり証拠を調べたりして直ちに判決を言い渡すことになります（証拠書類や証人は、審理の日にその場ですぐに調べられるものに限られます）ので、相対的に少ない負担で利用することが可能です。簡易裁判所を活用する場合には、弁護士のほか、認定司法書士に訴訟代理人を依頼することが可能です。

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【簡易裁判所民事手続案内サービスのご案内】
http://www.courts.go.jp/saiban/syurui_minzi/minzi_04_03/index.html【裁判手続 簡易裁判所の民事事件Q&A】
http://www.courts.go.jp/saiban/qa_kansai/index.html
出典）「裁判所ウェブサイト」より
参考：民事調停について
調停は，訴訟と異なり，裁判官のほかに一般市民から選ばれた調停委員二人以上が加わって組織した調停委員会が当事者の言い分を聴き，必要があれば事実も調べ，法律的な評価をもとに条理に基づいて歩み寄りを促し，当事者の合意によって実情に即した解決を図ります。調停は，訴訟ほどには手続が厳格ではないため，だれでも簡単に利用できる上，当事者は法律的な制約にとらわれず自由に言い分を述べることができるという利点があります。
民事調停は，民事に関する争いを取り扱いますが，その例としては，金銭の貸借や物の売買をめ
ぐる紛争，交通事故をめぐる紛争，借地借家をめぐる紛争，農地の利用関係をめぐる紛争，公害や日照の阻害をめぐる紛争等があります。また，借金をされている方等がこのままでは支払を続けていくことが難しい場合に生活の建て直し等を図るために債権者と返済方法などを話し合う手続として，
特定調停があります。
医事関係，建築関係，賃料の増減，騒音・悪臭等の近隣公害などの解決のために専門的な知識経験を要する事件についても，医師，建築士，不動産鑑定士等の専門家の調停委員が関与することにより，適切かつ円滑な解決を図ることができます出典）「裁判所ウェブサイト」より
http://www.courts.go.jp/saiban/syurui_minzi/minzi_04_02_10/index.html★民事調停の特徴①手続が簡単申立てをするのに特別の法律知識は必要ありません。申立用紙と，その記入方法を説明したもの
が簡易裁判所の窓口に備え付けてありますので，簡単に申立てをすることができます。終了までの手
続も簡単なので，自分１人ですることができます。
②円満な解決ができる
双方が納得するまで話し合うことが基本なので，実情にあった円満な解決ができます。
③費用が安い裁判所に収める手数料は，訴訟に比べて安くなっています。例えば，10万円の貸金の返済を求める調停を申し立てるための手数料は500円です。
④秘密が守られる
調停は非公開の席で行いますので，他人に知られたくない場合にも安心して事情を話すことができます。
⑤早く解決できる
調停では，ポイントをしぼった話合いをしますので，解決までの時間は比較的短くてすみます。通常，調停が成立するまでには２，３回の調停期日が開かれ，調停成立などで終了した事件の約90％
以上が３ヶ月以内に終了しています。
出典）最高裁判所パンフレット「ご存じですか？簡易裁判所の民事調停」

153参考：少額訴訟手続について
少額訴訟手続とは★民事訴訟のうち，少額の金銭の支払をめぐるトラブルを速やかに解決するための手続です。裁判所には定型訴状用紙や定型答弁書用紙を備え付けていますので，それらをご利用ください★少額訴訟の特徴①60万円以下の金銭の支払をめぐるトラブルに限って利用できる手続です。
②原則として，１回の期日で双方の言い分を聴いたり証拠を調べたりして，直ちに判決を言い渡します。ただし，相手方が希望する場合などは，通常の訴訟手続に移ることもあります。
③証拠書類や証人は，審理の日にその場ですぐに調べることができるものに限られます。
④裁判所は，訴えを起こした人の請求を認める場合でも，分割払，支払猶予，遅延損害金免除の判決を言い渡すことがあります。
⑤少額訴訟判決に対して不服がある場合には，判決をした簡易裁判所に不服（異議）を申し立てることができます。ただし，地方裁判所での再度の審理を求めること（控訴）はできません。
出典）最高裁判所パンフレット「ご存じですか？簡易裁判所の少額訴訟」

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９．賃貸住宅に関連する法律
１）民法（明治二十九年四月二十七日法律第八十九号）
最終改正年月日: 平成一八年六月二一日法律第七八号
第七節 賃貸借
第一款 総則（賃貸借）
第六百一条
賃貸借は、当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせることを約し、相手方がこれに対してその賃料を支払うことを約することによって、その効力を生ずる。
（短期賃貸借）第六百二条
処分につき行為能力の制限を受けた者又は処分の権限を有しない者が賃貸借をする場合には、次の各号に掲げる賃貸借は、それぞれ当該各号に定める期間を超えることができない。
一

樹木の栽植又は伐採を目的とする山林の賃貸借 十年

二前号に掲げる賃貸借以外の土地の賃貸借 五年

三

建物の賃貸借 三年

四動産の賃貸借 六箇月（短期賃貸借の更新）
第六百三条
前条に定める期間は、更新することができる。ただし、その期間満了前、土地については一年以内、建物については三箇月以内、動産については一箇月以内に、その更新をしなければならない。
（賃貸借の存続期間）
第六百四条
賃貸借の存続期間は、二十年を超えることができない。契約でこれより長い期間を定めたときであっても、その期間は、二十年とする。
２

賃貸借の存続期間は、更新することができる。ただし、その期間は、更新の時から二十年を超えることができない。

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第二款 賃貸借の効力（不動産賃貸借の対抗力）
第六百五条
不動産の賃貸借は、これを登記したときは、その後その不動産について物権を取得した者に対しても、その効力を生ずる。
（賃貸物の修繕等）
第六百六条
賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。
２

賃貸人が賃貸物の保存に必要な行為をしようとするときは、賃借人は、これを拒むことができない。
（賃借人の意思に反する保存行為）
第六百七条
賃貸人が賃借人の意思に反して保存行為をしようとする場合において、そのために賃借人が賃借をした目的を達することができなくなるときは、賃借人は、契約の解除をすることができる。
（賃借人による費用の償還請求）
第六百八条
賃借人は、賃借物について賃貸人の負担に属する必要費を支出したときは、賃貸人に対し、直ちにその償還を請求することができる。
２

賃借人が賃借物について有益費を支出したときは、賃貸人は、賃貸借の終了の時に、第百九十六条第二項の規定に従い、その償還をしなければならない。ただし、裁判所は、賃貸人の請求により、その償還について相当の期限を許与することができる。
（減収による賃料の減額請求）
第六百九条
収益を目的とする土地の賃借人は、不可抗力によって賃料より少ない収益を得たときは、その収益の額に至るまで、賃料の減額を請求することができる。ただし、宅地の賃貸借については、この限りでない。
（減収による解除）
第六百十条
前条の場合において、同条の賃借人は、不可抗力によって引き続き二年以上賃料より少ない収益を得たときは、契約の解除をすることができる。

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（賃借物の一部滅失による賃料の減額請求等）
第六百十一条賃借物の一部が賃借人の過失によらないで滅失したときは、賃借人は、その滅失した部分の割合に応じて、賃料の減額を請求することができる。
２

前項の場合において、残存する部分のみでは賃借人が賃借をした目的を達することができないときは、賃借人は、契約の解除をすることができる。
（賃借権の譲渡及び転貸の制限）
第六百十二条賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。
２

賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸

人は、契約の解除をすることができる。
（転貸の効果）第六百十三条
賃借人が適法に賃借物を転貸したときは、転借人は、賃貸人に対して直接に義務を負う。
この場合においては、賃料の前払をもって賃貸人に対抗することができない。
２

前項の規定は、賃貸人が賃借人に対してその権利を行使することを妨げない。

（賃料の支払時期）
第六百十四条
賃料は、動産、建物及び宅地については毎月末に、その他の土地については毎年末に、支払わなければならない。ただし、収穫の季節があるものについては、その季節の後に遅滞なく支払わなければならない。
（賃借人の通知義務）
第六百十五条
賃借物が修繕を要し、又は賃借物について権利を主張する者があるときは、賃借人は、
遅滞なくその旨を賃貸人に通知しなければならない。ただし、賃貸人が既にこれを知っているときは、この限りでない。
（使用貸借の規定の準用）
第六百十六条
第五百九十四条第一項、第五百九十七条第一項及び第五百九十八条の規定は、賃貸借について準用する。
第三款 賃貸借の終了

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（期間の定めのない賃貸借の解約の申入れ）
第六百十七条
当事者が賃貸借の期間を定めなかったときは、各当事者は、いつでも解約の申入れをすることができる。この場合においては、次の各号に掲げる賃貸借は、解約の申入れの日からそれぞれ当該各号に定める期間を経過することによって終了する。
一

土地の賃貸借 一年

二

建物の賃貸借 三箇月

三

動産及び貸席の賃貸借

２

収穫の季節がある土地の賃貸借については、その季節の後次の耕作に着手する前に、一日解約の申入れをしなければならない。
（期間の定めのある賃貸借の解約をする権利の留保）
第六百十八条
当事者が賃貸借の期間を定めた場合であっても、その一方又は双方がその期間内に解約をする権利を留保したときは、前条の規定を準用する。
（賃貸借の更新の推定等）
第六百十九条賃貸借の期間が満了した後賃借人が賃借物の使用又は収益を継続する場合において、賃貸人がこれを知りながら異議を述べないときは、従前の賃貸借と同一の条件で更に賃貸借をしたものと推定する。この場合において、各当事者は、第六百十七条の規定により解約の申入れをすることができる。
２

従前の賃貸借について当事者が担保を供していたときは、その担保は、期間の満了によって消滅する。ただし、敷金については、この限りでない。
（賃貸借の解除の効力）
第六百二十条賃貸借の解除をした場合には、その解除は、将来に向かってのみその効力を生ずる。この場合において、当事者の一方に過失があったときは、その者に対する損害賠償の請求を妨げない。
（損害賠償及び費用の償還の請求権についての期間の制限）
第六百二十一条
第六百条の規定は、賃貸借について準用する。
第六百二十二条
削除

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【準用条文】（借主による使用及び収益）
第五百九十四条
借主は、契約又はその目的物の性質によって定まった用法に従い、その物の使用及び収益をしなければならない。
（以下、略）（借用物の返還の時期）
第五百九十七条
借主は、契約に定めた時期に、借用物の返還をしなければならない。
（以下、略）（借主による収去）第五百九十八条
借主は、借用物を原状に復して、これに附属させた物を収去することができる。
（損害賠償及び費用の償還の請求権についての期間の制限）
第六百条
契約の本旨に反する使用又は収益によって生じた損害の賠償及び借主が支出した費用の償還は、貸主が返還を受けた時から一年以内に請求しなければならない。

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２）借地借家法（平成三年十月四日法律第九十号）
最終改正年月日:平成一九年一二月二一日法律第一三二号
第一章 総則（第一条・第二条）
第二章 借地第一節 借地権の存続期間等（第三条―第九条）
第二節 借地権の効力（第十条―第十六条）
第三節 借地条件の変更等（第十七条―第二十一条）
第四節 定期借地権等（第二十二条―第二十五条）
第三章 借家第一節 建物賃貸借契約の更新等（第二十六条―第三十条）
第二節 建物賃貸借の効力（第三十一条―第三十七条）
第三節 定期建物賃貸借等（第三十八条―第四十条）
第四章 借地条件の変更等の裁判手続（第四十一条―第五十四条）
附則
第一章 総則（趣旨）
第一条
この法律は、建物の所有を目的とする地上権及び土地の賃借権の存続期間、効力等並びに建物の賃貸借の契約の更新、効力等に関し特別の定めをするとともに、借地条件の変更
等の裁判手続に関し必要な事項を定めるものとする。
（定義）
第二条
この法律において、次の各号に掲げる用語の意義は、当該各号に定めるところによる。
一

借地権 建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいう。

二

借地権者 借地権を有する者をいう。

三

借地権設定者 借地権者に対して借地権を設定している者をいう。

四

転借地権 建物の所有を目的とする土地の賃借権で借地権者が設定しているものをいう。
五

転借地権者 転借地権を有する者をいう。

第二章 借地第一節 借地権の存続期間等

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（借地権の存続期間）
第三条
借地権の存続期間は、三十年とする。ただし、契約でこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。
（借地権の更新後の期間）
第四条
当事者が借地契約を更新する場合においては、その期間は、更新の日から十年（借地権の設定後の最初の更新にあっては、二十年）とする。ただし、当事者がこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。
（借地契約の更新請求等）
第五条
借地権の存続期間が満了する場合において、借地権者が契約の更新を請求したときは、建物がある場合に限り、前条の規定によるもののほか、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、借地権設定者が遅滞なく異議を述べたときは、この限りでない。
２

借地権の存続期間が満了した後、借地権者が土地の使用を継続するときも、建物がある場合に限り、前項と同様とする。
３

転借地権が設定されている場合においては、転借地権者がする土地の使用の継続を借地権者がする土地の使用の継続とみなして、借地権者と借地権設定者との間について前項の規定を適用する。
（借地契約の更新拒絶の要件）
第六条
前条の異議は、借地権設定者及び借地権者（転借地権者を含む。以下この条において同じ。）が土地の使用を必要とする事情のほか、借地に関する従前の経過及び土地の利用状
況並びに借地権設定者が土地の明渡しの条件として又は土地の明渡しと引換えに借地権者に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事
由があると認められる場合でなければ、述べることができない。
（建物の再築による借地権の期間の延長）
第七条
借地権の存続期間が満了する前に建物の滅失（借地権者又は転借地権者による取壊しを含む。以下同じ。）があった場合において、借地権者が残存期間を超えて存続すべき建物を築造したときは、その建物を築造するにつき借地権設定者の承諾がある場合に限り、借地権は、承諾があった日又は建物が築造された日のいずれか早い日から二十年間存続する。
ただし、残存期間がこれより長いとき、又は当事者がこれより長い期間を定めたときは、

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その期間による。
２

借地権者が借地権設定者に対し残存期間を超えて存続すべき建物を新たに築造する旨を通知した場合において、借地権設定者がその通知を受けた後二月以内に異議を述べなかったときは、その建物を築造するにつき前項の借地権設定者の承諾があったものとみなす。
ただし、契約の更新の後（同項の規定により借地権の存続期間が延長された場合にあっては、借地権の当初の存続期間が満了すべき日の後。次条及び第十八条において同じ。）に通知があった場合においては、この限りでない。
３

転借地権が設定されている場合においては、転借地権者がする建物の築造を借地権者がする建物の築造とみなして、借地権者と借地権設定者との間について第一項の規定を適用する。
（借地契約の更新後の建物の滅失による解約等）
第八条
契約の更新の後に建物の滅失があった場合においては、借地権者は、地上権の放棄又は土地の賃貸借の解約の申入れをすることができる。
２

前項に規定する場合において、借地権者が借地権設定者の承諾を得ないで残存期間を超えて存続すべき建物を築造したときは、借地権設定者は、地上権の消滅の請求又は土地の賃貸借の解約の申入れをすることができる。
３

前二項の場合においては、借地権は、地上権の放棄若しくは消滅の請求又は土地の賃貸借の解約の申入れがあった日から三月を経過することによって消滅する。
４

第一項に規定する地上権の放棄又は土地の賃貸借の解約の申入れをする権利は、第二項に規定する地上権の消滅の請求又は土地の賃貸借の解約の申入れをする権利を制限する
場合に限り、制限することができる。
５

転借地権が設定されている場合においては、転借地権者がする建物の築造を借地権者がする建物の築造とみなして、借地権者と借地権設定者との間について第二項の規定を適用する。
（強行規定）
第九条
この節の規定に反する特約で借地権者に不利なものは、無効とする。
第二節 借地権の効力（借地権の対抗力等）
第十条
借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有する
ときは、これをもって第三者に対抗することができる。
２

前項の場合において、建物の滅失があっても、借地権者が、その建物を特定するため

162
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に必要な事項、その滅失があった日及び建物を新たに築造する旨を土地の上の見やすい場
所に掲示するときは、借地権は、なお同項の効力を有する。ただし、建物の滅失があった日から二年を経過した後にあっては、その前に建物を新たに築造し、かつ、その建物につき登記した場合に限る。
３

民法（明治二十九年法律第八十九号）第五百六十六条第一項及び第三項の規定は、前二項の規定により第三者に対抗することができる借地権の目的である土地が売買の目的物である場合に準用する。
４

民法第五百三十三条の規定は、前項の場合に準用する。

（地代等増減請求権）
第十一条
地代又は土地の借賃（以下この条及び次条において「地代等」という。）が、土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって地代等の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間地代等を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
２

地代等の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の地代等を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年一割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。
３

地代等の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の地代等の支払を請求することができる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当とされた地代等の額を超えるときは、その超過額に年一割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない。
（借地権設定者の先取特権）
第十二条
借地権設定者は、弁済期の到来した最後の二年分の地代等について、借地権者がその土地において所有する建物の上に先取特権を有する。
２

前項の先取特権は、地上権又は土地の賃貸借の登記をすることによって、その効力を

保存する。
３

第一項の先取特権は、他の権利に対して優先する効力を有する。ただし、共益費用、不動産保存及び不動産工事の先取特権並びに地上権又は土地の賃貸借の登記より前に登記された質権及び抵当権には後れる。
４

前三項の規定は、転借地権者がその土地において所有する建物について準用する。

163
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（建物買取請求権）
第十三条
借地権の存続期間が満了した場合において、契約の更新がないときは、借地権者は、借地権設定者に対し、建物その他借地権者が権原により土地に附属させた物を時価で買い取るべきことを請求することができる。
２

前項の場合において、建物が借地権の存続期間が満了する前に借地権設定者の承諾を得ないで残存期間を超えて存続すべきものとして新たに築造されたものであるときは、裁判所は、借地権設定者の請求により、代金の全部又は一部の支払につき相当の期限を許与することができる。
３

前二項の規定は、借地権の存続期間が満了した場合における転借地権者と借地権設定者との間について準用する。
（第三者の建物買取請求権）
第十四条
第三者が賃借権の目的である土地の上の建物その他借地権者が権原によって土地に附属させた物を取得した場合において、借地権設定者が賃借権の譲渡又は転貸を承諾しないときは、その第三者は、借地権設定者に対し、建物その他借地権者が権原によって土地に附属させた物を時価で買い取るべきことを請求することができる。
（自己借地権）
第十五条
借地権を設定する場合においては、他の者と共に有することとなるときに限り、借地権設定者が自らその借地権を有することを妨げない。
２

借地権が借地権設定者に帰した場合であっても、他の者と共にその借地権を有するときは、その借地権は、消滅しない。
（強行規定）
第十六条
第十条、第十三条及び第十四条の規定に反する特約で借地権者又は転借地権者に不利なものは、無効とする。
第三節 借地条件の変更等（借地条件の変更及び増改築の許可）
第十七条
建物の種類、構造、規模又は用途を制限する旨の借地条件がある場合において、法令による土地利用の規制の変更、付近の土地の利用状況の変化その他の事情の変更により現に借地権を設定するにおいてはその借地条件と異なる建物の所有を目的とすることが相当で

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あるにもかかわらず、借地条件の変更につき当事者間に協議が調わないときは、裁判所は、当事者の申立てにより、その借地条件を変更することができる。
２

増改築を制限する旨の借地条件がある場合において、土地の通常の利用上相当とすべき増改築につき当事者間に協議が調わないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、その増改築についての借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。
３

裁判所は、前二項の裁判をする場合において、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、他の借地条件を変更し、財産上の給付を命じ、その他相当の処分をすることができる。
４

裁判所は、前三項の裁判をするには、借地権の残存期間、土地の状況、借地に関する

従前の経過その他一切の事情を考慮しなければならない。
５

転借地権が設定されている場合において、必要があるときは、裁判所は、転借地権者の申立てにより、転借地権とともに借地権につき第一項から第三項までの裁判をすることができる。
６

裁判所は、特に必要がないと認める場合を除き、第一項から第三項まで又は前項の裁判をする前に鑑定委員会の意見を聴かなければならない。
（借地契約の更新後の建物の再築の許可）
第十八条
契約の更新の後において、借地権者が残存期間を超えて存続すべき建物を新たに築造す
ることにつきやむを得ない事情があるにもかかわらず、借地権設定者がその建物の築造を承諾しないときは、借地権設定者が地上権の消滅の請求又は土地の賃貸借の解約の申入れをすることができない旨を定めた場合を除き、裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。この場合において、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、延長すべき借地権の期間として第七条第一項の規定による期間と異なる期間を定め、他の借地条件を変更し、財産上の給付を命じ、その他相当の処分をすることができる。
２

裁判所は、前項の裁判をするには、建物の状況、建物の滅失があった場合には滅失に至った事情、借地に関する従前の経過、借地権設定者及び借地権者（転借地権者を含む。）
が土地の使用を必要とする事情その他一切の事情を考慮しなければならない。
３

前条第五項及び第六項の規定は、第一項の裁判をする場合に準用する。

（土地の賃借権の譲渡又は転貸の許可）
第十九条
借地権者が賃借権の目的である土地の上の建物を第三者に譲渡しようとする場合において、その第三者が賃借権を取得し、又は転借をしても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡又は転貸を承諾しないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。この場合において、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、賃借権の譲165
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渡若しくは転貸を条件とする借地条件の変更を命じ、又はその許可を財産上の給付に係らしめることができる。
２

裁判所は、前項の裁判をするには、賃借権の残存期間、借地に関する従前の経過、賃借権の譲渡又は転貸を必要とする事情その他一切の事情を考慮しなければならない。
３

第一項の申立てがあった場合において、裁判所が定める期間内に借地権設定者が自ら建物の譲渡及び賃借権の譲渡又は転貸を受ける旨の申立てをしたときは、裁判所は、同項の規定にかかわらず、相当の対価及び転貸の条件を定めて、これを命ずることができる。
この裁判においては、当事者双方に対し、その義務を同時に履行すべきことを命ずることができる。
４

前項の申立ては、第一項の申立てが取り下げられたとき、又は不適法として却下されたときは、その効力を失う。
５

第三項の裁判があった後は、第一項又は第三項の申立ては、当事者の合意がある場合でなければ取り下げることができない。
６

裁判所は、特に必要がないと認める場合を除き、第一項又は第三項の裁判をする前に鑑定委員会の意見を聴かなければならない。
７

前各項の規定は、転借地権が設定されている場合における転借地権者と借地権設定者との間について準用する。ただし、借地権設定者が第三項の申立てをするには、借地権者の承諾を得なければならない。
（建物競売等の場合における土地の賃借権の譲渡の許可）
第二十条
第三者が賃借権の目的である土地の上の建物を競売又は公売により取得した場合において、その第三者が賃借権を取得しても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡を承諾しないときは、裁判所は、その第三者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。この場合において、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、借地条件を変更し、又は財産上の給付を命ずることができる。
２

前条第二項から第六項までの規定は、前項の申立てがあった場合に準用する。

３

第一項の申立ては、建物の代金を支払った後二月以内に限り、することができる。

４

民事調停法（昭和二十六年法律第二百二十二号）第十九条の規定は、同条に規定する

期間内に第一項の申立てをした場合に準用する。
５

前各項の規定は、転借地権者から競売又は公売により建物を取得した第三者と借地権設定者との間について準用する。ただし、借地権設定者が第二項において準用する前条第三項の申立てをするには、借地権者の承諾を得なければならない。
（強行規定）
第二十一条

166
166

第十七条から第十九条までの規定に反する特約で借地権者又は転借地権者に不利なもの
は、無効とする。
第四節 定期借地権等（定期借地権）
第二十二条
存続期間を五十年以上として借地権を設定する場合においては、第九条及び第十六条の規定にかかわらず、契約の更新（更新の請求及び土地の使用の継続によるものを含む。次条第一項において同じ。）及び建物の築造による存続期間の延長がなく、並びに第十三条の規定による買取りの請求をしないこととする旨を定めることができる。この場合においては、その特約は、公正証書による等書面によってしなければならない。
（事業用定期借地権等）
第二十三条
専ら事業の用に供する建物（居住の用に供するものを除く。次項において同じ。）の所有を目的とし、かつ、存続期間を三十年以上五十年未満として借地権を設定する場合においては、第九条及び第十六条の規定にかかわらず、契約の更新及び建物の築造による存続
期間の延長がなく、並びに第十三条の規定による買取りの請求をしないこととする旨を定めることができる。
２

専ら事業の用に供する建物の所有を目的とし、かつ、存続期間を十年以上三十年未満として借地権を設定する場合には、第三条から第八条まで、第十三条及び第十八条の規定は、適用しない。
３

前二項に規定する借地権の設定を目的とする契約は、公正証書によってしなければならない。
（建物譲渡特約付借地権）
第二十四条
借地権を設定する場合（前条第二項に規定する借地権を設定する場合を除く。）においては、第九条の規定にかかわらず、借地権を消滅させるため、その設定後三十年以上を経過した日に借地権の目的である土地の上の建物を借地権設定者に相当の対価で譲渡する旨を定めることができる。
２

前項の特約により借地権が消滅した場合において、その借地権者又は建物の賃借人でその消滅後建物の使用を継続しているものが請求をしたときは、請求の時にその建物につきその借地権者又は建物の賃借人と借地権設定者との間で期間の定めのない賃貸借（借地権者が請求をした場合において、借地権の残存期間があるときは、その残存期間を存続期間とする賃貸借）がされたものとみなす。この場合において、建物の借賃は、当事者の請求により、裁判所が定める。

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３

第一項の特約がある場合において、借地権者又は建物の賃借人と借地権設定者との間でその建物につき第三十八条第一項の規定による賃貸借契約をしたときは、前項の規定にかかわらず、その定めに従う。
（一時使用目的の借地権）
第二十五条
第三条から第八条まで、第十三条、第十七条、第十八条及び第二十二条から前条までの規定は、臨時設備の設置その他一時使用のために借地権を設定したことが明らかな場合には、適用しない。
第三章 借家第一節 建物賃貸借契約の更新等（建物賃貸借契約の更新等）
第二十六条
建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の一年前から六月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。
２

前項の通知をした場合であっても、建物の賃貸借の期間が満了した後建物の賃借人が使用を継続する場合において、建物の賃貸人が遅滞なく異議を述べなかったときも、同項と同様とする。
３

建物の転貸借がされている場合においては、建物の転借人がする建物の使用の継続を

建物の賃借人がする建物の使用の継続とみなして、建物の賃借人と賃貸人との間について
前項の規定を適用する。
（解約による建物賃貸借の終了）
第二十七条
建物の賃貸人が賃貸借の解約の申入れをした場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から六月を経過することによって終了する。
２

前条第二項及び第三項の規定は、建物の賃貸借が解約の申入れによって終了した場合に準用する。
（建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件）
第二十八条
建物の賃貸人による第二十六条第一項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並び

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に建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。
（建物賃貸借の期間）
第二十九条
期間を一年未満とする建物の賃貸借は、期間の定めがない建物の賃貸借とみなす。
２

民法第六百四条の規定は、建物の賃貸借については、適用しない。

（強行規定）
第三十条
この節の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。
第二節 建物賃貸借の効力（建物賃貸借の対抗力等）
第三十一条
建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後その建物について物権を取得した者に対し、その効力を生ずる。
２

民法第五百六十六条第一項及び第三項の規定は、前項の規定により効力を有する賃貸借の目的である建物が売買の目的物である場合に準用する。
３

民法第五百三十三条の規定は、前項の場合に準用する。

（借賃増減請求権）
第三十二条
建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しく
は建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
２

建物の借賃の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年一割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。
３

建物の借賃の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃の支払を請求することができる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当と

169
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された建物の借賃の額を超えるときは、その超過額に年一割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない。
（造作買取請求権）
第三十三条
建物の賃貸人の同意を得て建物に付加した畳、建具その他の造作がある場合には、建物の賃借人は、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときに、建物の賃貸人に対し、その造作を時価で買い取るべきことを請求することができる。建物の賃
貸人から買い受けた造作についても、同様とする。
２

前項の規定は、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了する場合における建物の転借人と賃貸人との間について準用する。
（建物賃貸借終了の場合における転借人の保護）
第三十四条
建物の転貸借がされている場合において、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときは、建物の賃貸人は、建物の転借人にその旨の通知をしなければ、その終了を建物の転借人に対抗することができない。
２

建物の賃貸人が前項の通知をしたときは、建物の転貸借は、その通知がされた日から六月を経過することによって終了する。
（借地上の建物の賃借人の保護）
第三十五条
借地権の目的である土地の上の建物につき賃貸借がされている場合において、借地権の存続期間の満了によって建物の賃借人が土地を明け渡すべきときは、建物の賃借人が借地権の存続期間が満了することをその一年前までに知らなかった場合に限り、裁判所は、建物の賃借人の請求により、建物の賃借人がこれを知った日から一年を超えない範囲内において、土地の明渡しにつき相当の期限を許与することができる。
２

前項の規定により裁判所が期限の許与をしたときは、建物の賃貸借は、その期限が到来することによって終了する。
（居住用建物の賃貸借の承継）
第三十六条
居住の用に供する建物の賃借人が相続人なしに死亡した場合において、その当時婚姻又は縁組の届出をしていないが、建物の賃借人と事実上夫婦又は養親子と同様の関係にあった同居者があるときは、その同居者は、建物の賃借人の権利義務を承継する。ただし、相続人なしに死亡したことを知った後一月以内に建物の賃貸人に反対の意思を表示したときは、この限りでない。

170
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２

前項本文の場合においては、建物の賃貸借関係に基づき生じた債権又は債務は、同項の規定により建物の賃借人の権利義務を承継した者に帰属する。
（強行規定）
第三十七条
第三十一条、第三十四条及び第三十五条の規定に反する特約で建物の賃借人又は転借人に不利なものは、無効とする。
第三節 定期建物賃貸借等（定期建物賃貸借）
第三十八条
期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、第三十条の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。この場合には、第二十九条第一項の規定を適用しない。
２

前項の規定による建物の賃貸借をしようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、

建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。
３

建物の賃貸人が前項の規定による説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは、無効とする。
４

第一項の規定による建物の賃貸借において、期間が一年以上である場合には、建物の賃貸人は、期間の満了の一年前から六月前までの間（以下この項において「通知期間」という。）に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしな
ければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができない。ただし、建物の賃貸人が通知期間の経過後建物の賃借人に対しその旨の通知をした場合においては、その通知の日か
ら六月を経過した後は、この限りでない。
５

第一項の規定による居住の用に供する建物の賃貸借（床面積（建物の一部分を賃貸借の目的とする場合にあっては、当該一部分の床面積）が二百平方メートル未満の建物に係るものに限る。）において、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができる。この場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から一月を経過することによって終了する。
６

前二項の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。

７

第三十二条の規定は、第一項の規定による建物の賃貸借において、借賃の改定に係る特約がある場合には、適用しない。

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171

（取壊し予定の建物の賃貸借）
第三十九条
法令又は契約により一定の期間を経過した後に建物を取り壊すべきことが明らかな場合
において、建物の賃貸借をするときは、第三十条の規定にかかわらず、建物を取り壊すこととなる時に賃貸借が終了する旨を定めることができる。
２

前項の特約は、同項の建物を取り壊すべき事由を記載した書面によってしなければならない。
（一時使用目的の建物の賃貸借）
第四十条
この章の規定は、一時使用のために建物の賃貸借をしたことが明らかな場合には、適用しない。
第四章 借地条件の変更等の裁判手続（管轄裁判所）
第四十一条
第十七条第一項、第二項若しくは第五項（第十八条第三項において準用する場合を含む。）、第十八条第一項、第十九条第一項（同条第七項において準用する場合を含む。）若しくは第三項（同条第七項並びに第二十条第二項及び第五項において準用する場合を含む。）又は第二十条第一項（同条第五項において準用する場合を含む。）に規定する事件は、借地権の目的である土地の所在地を管轄する地方裁判所が管轄する。ただし、当事者の合意があるときは、その所在地を管轄する簡易裁判所が管轄することを妨げない。
（非訟事件手続法の準用及び最高裁判所規則）
第四十二条
特別の定めがある場合を除き、前条の事件に関しては、非訟事件手続法（明治三十一年
法律第十四号）第一編の規定を準用する。ただし、同法第六条、第七条、第十五条及び第三十二条の規定は、この限りでない。
２

この法律に定めるもののほか、前条の事件に関し必要な事項は、最高裁判所規則で定める。
（裁判所職員の除斥等）
第四十三条
裁判所職員の除斥及び忌避に関する民事訴訟法（平成八年法律第百九号）の規定は、第四十一条の事件について準用する。
（鑑定委員会）
第四十四条

172
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鑑定委員会は、三人以上の委員で組織する。
２

鑑定委員は、次に掲げる者の中から、事件ごとに、裁判所が指定する。ただし、特に必要があるときは、それ以外の者の中から指定することを妨げない。
一

地方裁判所が特別の知識経験を有する者その他適当な者の中から毎年あらかじめ選任した者
二

当事者が合意によって選定した者

３

鑑定委員には、最高裁判所規則で定める旅費、日当及び宿泊料を支給する。

（審問期日）
第四十五条
裁判所は、審問期日を開き、当事者の陳述を聴かなければならない。
２

当事者は、他の当事者の審問に立ち会うことができる。

（事実の探知及び証拠調べ）
第四十六条
裁判所は、職権で事実の探知をし、かつ、職権で又は申出により必要と認める証拠調べをしなければならない。
２

証拠調べについては、民事訴訟の例による。

（審理の終結）第四十七条
裁判所は、審理を終結するときは、審問期日においてその旨を宣言しなければならない。
（即時抗告）
第四十八条
第十七条第一項から第三項まで若しくは第五項（第十八条第三項において準用する場合を含む。）、第十八条第一項、第十九条第一項（同条第七項において準用する場合を含む。）
若しくは第三項（同条第七項並びに第二十条第二項及び第五項において準用する場合を含
む。）又は第二十条第一項（同条第五項において準用する場合を含む。）の規定による裁判に対しては、その告知を受けた日から二週間の不変期間内に、即時抗告をすることができる。
２

前項の裁判は、確定しなければその効力を生じない。

（裁判の効力が及ぶ者の範囲）
第四十九条
前条第一項の裁判は、当事者又は最終の審問期日の後裁判の確定前の承継人に対し、その効力を有する。

173
173

（給付を命ずる裁判の効力）第五十条
第十七条第三項若しくは第五項（第十八条第三項において準用する場合を含む。）、第十八条第一項、第十九条第三項（同条第七項並びに第二十条第二項及び第五項において準用する場合を含む。）又は第二十条第一項（同条第五項において準用する場合を含む。）の規定による裁判で給付を命ずるものは、強制執行に関しては、裁判上の和解と同一の効力を有する。
（譲渡又は転貸の許可の裁判の失効）
第五十一条
第十九条第一項（同条第七項において準用する場合を含む。）の規定による裁判は、その効力を生じた後六月以内に借地権者が建物の譲渡をしないときは、その効力を失う。ただし、この期間は、その裁判において伸長し、又は短縮することができる。
（和解及び調停）
第五十二条
民事訴訟法第八十九条、第二百六十四条、第二百六十五条及び第二百六十七条（和解に関する部分に限る。）並びに民事調停法第二十条の規定は、第四十一条の事件について準用する。
（事件の記録の閲覧等）
第五十三条
当事者及び利害関係を疎明した第三者は、裁判所書記官に対し、第四十一条の事件の記
録の閲覧若しくは謄写、その正本、謄本若しくは抄本の交付又は同条の事件に関する事項の証明書の交付を請求することができる。
２

民事訴訟法第九十一条第四項及び第五項の規定は、前項の記録について準用する。

（費用の裁判の特例）
第五十四条
民事訴訟法第七十三条（第二項中同法第六十一条から第六十六条までの規定を準用する部分を除く。）、第七十四条及び第百二十一条の規定は、第十九条第四項（同条第七項並びに第二十条第二項及び第五項において準用する場合を含む。）の場合に準用する。
附則（施行期日）
第一条
この法律は、公布の日から起算して一年を超えない範囲内において政令で定める日から
施行する。

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（建物保護に関する法律等の廃止）
第二条
次に掲げる法律は、廃止する。
一

建物保護に関する法律（明治四十二年法律第四十号）

二借地法（大正十年法律第四十九号）

三

借家法（大正十年法律第五十号）（旧借地法の効力に関する経過措置）
第三条
接収不動産に関する借地借家臨時処理法（昭和三十一年法律第百三十八号）第九条第二項の規定の適用については、前条の規定による廃止前の借地法は、この法律の施行後も、なおその効力を有する。
（経過措置の原則）
第四条
この法律の規定は、この附則に特別の定めがある場合を除き、この法律の施行前に生じた事項にも適用する。ただし、附則第二条の規定による廃止前の建物保護に関する法律、借地法及び借家法の規定により生じた効力を妨げない。
（借地上の建物の朽廃に関する経過措置）
第五条
この法律の施行前に設定された借地権について、その借地権の目的である土地の上の建物の朽廃による消滅に関しては、なお従前の例による。
（借地契約の更新に関する経過措置）
第六条
この法律の施行前に設定された借地権に係る契約の更新に関しては、なお従前の例による。
（建物の再築による借地権の期間の延長に関する経過措置）
第七条
この法律の施行前に設定された借地権について、その借地権の目的である土地の上の建物の滅失後の建物の築造による借地権の期間の延長に関してはなお、従前の例による。
２

第八条の規定は、この法律の施行前に設定された借地権については、適用しない。

（借地権の対抗力に関する経過措置）
第八条
第十条第二項の規定は、この法律の施行前に借地権の目的である土地の上の建物の滅失があった場合には、適用しない。

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（建物買取請求権に関する経過措置）
第九条
第十三条第二項の規定は、この法律の施行前に設定された借地権については、適用しない。
２

第十三条第三項の規定は、この法律の施行前に設定された転借地権については、適用しない。
（借地条件の変更の裁判に関する経過措置）
第十条
この法律の施行前にした申立てに係る借地条件の変更の事件については、なお従前の例による。
（借地契約の更新後の建物の再築の許可の裁判に関する経過措置）
第十一条
第十八条の規定は、この法律の施行前に設定された借地権については、適用しない。
（建物賃貸借契約の更新拒絶等に関する経過措置）
第十二条
この法律の施行前にされた建物の賃貸借契約の更新の拒絶の通知及び解約の申入れに関しては、なお従前の例による。
（造作買取請求権に関する経過措置）
第十三条
第三十三条第二項の規定は、この法律の施行前にされた建物の転貸借については、適用しない。
（借地上の建物の賃借人の保護に関する経過措置）
第十四条
第三十五条の規定は、この法律の施行前に又は施行後一年以内に借地権の存続期間が満了する場合には、適用しない。
附則 （平成八年六月二六日法律第一一〇号） 抄

この法律は、新民訴法の施行の日から施行する。
附則 （平成一一年一二月一五日法律第一五三号） 抄（施行期日）
第一条

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176

この法律は、公布の日から施行する。ただし、第五条、次条及び附則第三条の規定は平成十二年三月一日から施行する。
（借地借家法の一部改正に伴う経過措置）
第二条
第五条の規定の施行前にされた建物の賃貸借契約の更新に関しては、なお従前の例による。
２

第五条の規定の施行前にされた建物の賃貸借契約であって同条の規定による改正前の借地借家法（以下「旧法」という。）第三十八条第一項の定めがあるものについての賃借権の設定又は賃借物の転貸の登記に関しては、なお従前の例による。
第三条
第五条の規定の施行前にされた居住の用に供する建物の賃貸借（旧法第三十八条第一項の規定による賃貸借を除く。）の当事者が、その賃貸借を合意により終了させ、引き続き新たに同一の建物を目的とする賃貸借をする場合には、当分の間、第五条の規定による改正後の借地借家法第三十八条の規定は、適用しない。
（検討）
第四条
国は、この法律の施行後四年を目途として、居住の用に供する建物の賃貸借の在り方について見直しを行うとともに、この法律の施行の状況について検討を加え、その結果に基づいて必要な措置を講ずるものとする。
附則 （平成一九年一二月二一日法律第一三二号） 抄（施行期日）
第一条
この法律は、平成二十年一月一日から施行する。
（経過措置）
第二条
この法律の施行前に設定された借地権（転借地権を含む。）については、なお従前の例
による。

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１０．最近の最高裁判例
１）概要
賃貸住宅に関する紛争を取り扱った判例・裁判例は多数存在しているが、その多くは裁判所が一定の法的解釈に基づくルールを示さずに、当該事案に対して判断を下したものにとどまる。また、裁判所が法的解釈に基づくルールについて判断しても、当該事案における個別の事情との関係及び過去の判例・裁判例との関係の捉え方次第によって、専門家の間でも当該判例・裁判例における法的解釈に基づくルールの射程範囲について意見が分かれる場合も少なくない。また、最高裁の判例がなく、下級審裁判例による判断のみがあり、しかも裁判所によって判断が分かれている場合も少なくないことから、必ずしも確定的な裁判所の判断が示されたと評価出来ない論点も多い。そのため、賃貸借住宅に関する相談対応やADRの場面で判例、裁判例を参考にする際には、その取扱いにおいて留意を要するところであるが、比較的最近、最高裁が示した判断の中に、これまでの下級審裁判
例で判断が分かれており、あるいは、最高裁が具体的な判断を示していなかった点について、重要な最高裁判例がいくつか出されていることから、ここで概要を紹介する。
【１．通常損耗についての原状回復義務に関する判例】
賃貸建物の通常損耗について賃借人が原状回復義務を負わせるための特約の有効性に関して、
従前最高裁における判断がなかったところ、最判平成17年12月16日は、少なくとも賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているか、仮に賃貸借契約書で明らかでない場合には、賃貸人が口頭により説明し、それを合意の内容としたものと求められるなど、その旨の特約が明確に合意されていることが必要であると判示した（事例１）。
【２．賃貸人が修繕義務違反をした場合に賠償すべき損害の範囲に関する判例】
建物賃貸人に修繕義務の違反があった一方で、賃借人が損害を回避又は減少させる措置をとることができたにもかかわらずこれを放置した場合について、損害の全部について賠償義務を負うのかという点に関して、従前最高裁における判断がなかったところ、最判平成21年1月19日は、賃借人が損害を回避又は減少させる措置をとることができた時期以降の損害のすべてを賠償させることは条理上認められず、民法416条1項にいう通常使用すべき損害には当たらないと判示した（事例２）。
【３．いわゆる敷引特約に関する判例】
消費者契約である居住用建物の賃貸借契約における敷金（保証金）の一部を償却する条項（敷引特約）の有効性について、下級審裁判例で判断が分かれていたところ、最判平成23年3月24日
は、当該建物に生ずる通常損耗等の補修費用として通常想定される額、賃料の額、礼金等他の一時金の授受の有無及びその額に照らし、敷引金の額が高額に過ぎると評価すべきものである場合は、

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当該賃料が近傍同種の建物の賃料相場に比して大幅に低額であるなど特段の事情がない限り、消費者契約法10条により無効となるとの規範を示した。もっとも契約締結から明け渡しまでの経過年数に応じて18万円ないし34万円を本件保証金から控除するという本判例で問題となった特約について、敷引金の額が契約の経過年数や本件建物の場所、専有面積等に照らし、本件建物に生ずる通常損耗等の補修費用として通常想定される額を大きく超えるものとまでは言えないと判示した（事例３）。
【４．更新料支払条項に関する判例】
更新料支払条項の有効性について、主に消費者契約法10条の違反の有無という形で下級審裁判所の判断が分かれていたところ、最判平成23年7月15日は、更新料が、一般に、賃料の補充ないし前払、賃貸借契約を継続するための対価等の趣旨を含む複合的性質を有するものと解されるとし、賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載された更新料条項は、更新料の額が賃料の額、賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額に過ぎるなどの特段の事情がない限り、消費者契約法10条に反せず、有効であると判示した（事例４）。

179２）事例１
通常損耗に関する補修費用を賃借人が負担する旨の特約が成立していないとされた事例
最高裁判所第２小法廷判決 平成17年12月16日
控訴審・大阪高等裁判所判決 平成16年5月27日
一審・大阪地方裁判所判決 平成15年7月16日【事案の概要（原告：賃借人Ｘ 被告：賃貸人Ｙ）】
賃借人Ｘは、賃貸人Ｙとの間で平成10年２月１日、本件住宅（特定優良賃貸住宅の促進に関する法律に基づく優良賃貸住宅）を賃料月額11万7900円とする旨の賃貸借契約を締結し、その引渡しを受ける一方、敷金35万3700円を賃貸人Ｙに交付した。本件契約書22条２項は、賃借人が住宅を明け渡すときは、住宅内外に存する賃借人又は同居人の所有するすべての物件を撤去してこれを原状に復するものとし、本件負担区分表に基づき補修費用を賃貸人の指示により負担しなければならない旨（本件補修約定）を定めている。賃借人Ｘは、本件負担区分表の内容を理解している旨記載した書面を提出している。
賃借人Ｘは、平成13年４月30日に本件契約を解約し、賃貸人Ｙに対し、本件住宅を明け渡した。
賃貸人Ｙは、賃借人Ｘに対し、本件敷金から本件住宅の補修費用として通常の使用に伴う損耗（通常損耗）についての補修費用を含む30万2547円を差引いた残額を返還した。賃借人Ｘが未返還分の敷金及びこれに対する遅延損害金の支払を求めて訴えを提起したところ、原審は賃借人Ｘの請求を棄却したため、上告がなされた。
【判決の要旨】
これに対して裁判所は、（１）建物の賃貸借においては、賃借人が社会通念上の使用をした場合に生ずる賃借物件の劣化
又は価値の減少を意味する通常損耗に係る投下資本の減価の回収は、通常、減価償却費や修繕費等の必要経費分を賃料の中に含ませてその支払いを受けることにより行われている。
（２）賃借人に通常損耗についての原状回復義務を負わせるのは、賃借人に予期しない特別の負担を課すことになるから、賃借人に同義務が認められるためには、少なくとも、賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約の条項自体に具体的に明記されているか、仮に賃貸借契約書では明らかでない場合には、賃貸人が口頭により説明し、賃借人がその旨を明確に認識し、それを合意の内容としたものと認められるなど、その旨の特約（通常損耗補修特約）が明確に合意されていることが必要であると解するのが相当である。
（３）原状回復の特約である本契約書22条２項自体において通常損耗補修特約の内容が具体的に明記されているということはできない。本件負担区分表についても、文言自体から、通常損耗補修特約の成立が認められるために必要なその内容を具体的に明記した条項はない。説明会においても通常損耗補修特約の内容を明らかにする説明はなかった。
（４）以上から、賃借人Ｘは、本件契約を締結するに当たり、通常損耗補修特約を認識し、これを合意の内容としたものということはできないから、本件契約において、通常損耗補修特約の合意が成180

立しているということはできないというべきである、として原判決を破棄し、原審に差戻した。

３）事例２
建物賃貸人の修繕義務不履行があっても、賃借人が損害を回避又は減少させる措置をとることができた時期以降の損害のすべての賠償を請求することはできないとされた事例
最高裁判所第２小法廷判決 平成21年１月19日
控訴審・名古屋高等裁判所金沢支部判決 平成18年10月16日
一審・福井地方裁判所敦賀支部判決 平成15年８月22日【事案の概要（原告：賃借人Ｘ 被告：賃貸人Ｙ１、その代表者Ｙ２）】
Ｙ１協同組合（代表者はＹ２）は、平成４年３月、ビルの地下１階部分を使用目的を店舗とし、賃貸期間を１年間としてＸ株式会社に賃貸した。平成４年９月頃から浸水が頻繁に発生し、平成９年２月、本件店舗部分から出水し、浸水する等し、カラオケ店の営業ができなくなった。Ｘは、平成10年
９月、Ｙ１、Ｙ２に対して営業利益の喪失等による損害賠償を請求する本件訴訟を提起した。控訴審
判決は、Ｙ１の修繕義務の不履行を認め、Ｙ２の重大な過失を認め、平成９年３月から平成13年８月（Ｘの主張した損害の終期）までの４年５か月間の営業上の逸失利益を認め、Ｘの請求を認容した
ため、Ｙ１らが上告受理を申し立てた。
【判決の要旨】
これに対して裁判所は、（１）事業用店舗の賃借人が、賃貸人の債務不履行により当該店舗で営業することができなくなった場合には、これにより賃借人に生じた営業利益喪失の損害は、債務不履行により通常生ずべき損
害として民法416条１項により賃貸人にその賠償を求めることができる。
（２）しかしながら、①平成４年９月頃から本件店舗部分に浸水が頻繁に発生し、浸水の原因が判明しない場合も多かった、②本件ビルは、本件事故時において建築から約30年が経過しており、老朽化による大規模な改装と設備の更新が必要とされていた、③Ｙ１は、本件事故の直後である平成
９年２月18日付書面にて、Ｘに対し、本件ビルの老朽化等を理由に本件賃貸借契約を解除する旨の意思表示をして本件店舗部分からの退去を要求し、Ｘは、本件店舗部分における営業再開のめどが立たないため、本件事故から約１年７か月が経過した平成10年９月14日、営業利益の喪失等について損害の賠償を求める本件訴訟を提起した、という事実があった。
（３）これらの事実によれば、Ｙ１が本件修繕義務を履行したとしても、老朽化して大規模な改修を必要としていた本件ビルにて、Ｘが本件賃貸借契約をそのまま長期にわたって継続し得たとは必ずしも考え難い。
（４）また、本件事故から約１年７か月を経過して本件本訴が提起された時点では、本件店舗部分における営業の再開は、実現可能性の乏しいものとなっていた。
（５）他方、Ｘが本件店舗部分で行っていたカラオケ店の営業は、本件店舗部分以外の場所では行うことができないものとは考えられない。

181

（６）Ｘは、平成９年５月27日に、本件事故によるカラオケセット等の損傷に対し、合計3711万
6646円の保険金の支払を受けている。
（７）そうすると、遅くとも、本件本訴が提起された時点においては、Ｘがカラオケ店の営業を別の場所で再開する等の損害を回避又は減少させる措置を何ら執ることなく、本件店舗部分における営業利益相当の損害が発生するにまかせて、その損害のすべてについての賠償をＹ１らに請求することは、条理上認められない。
（８）したがって、民法416条１項にいう通常生ずべき損害の解釈上、本件において、Ｘが上記措置を執ることができたと解される時期以降における上記営業利益相当の損害のすべてについてその賠償をＹ１、Ｙ２らに請求することはできない。
として、原判決を破棄し、Ｙ１らが賠償すべき損害の範囲について更に審理を尽くさせるために原審に差し戻した。

４）事例３
通常損耗についての原状回復費用を保証金から定額で控除する方法で賃借人に負担させる特約が有効とされた事例
最高裁判所第１小法廷判決 平成23年3月24日
控訴審・大阪高等裁判所判決 平成21年6月19日
一審・不明【事案の概要（上告人：賃借人Ｘ 被上告人：賃貸人Ｙ）】
賃借人Ｘが賃貸人Ｙに対して賃貸借契約締結時に、保証金約定に基づき40万円を交付したので、賃貸借契約終了後、賃貸人Ｙは、①本賃貸借契約には、契約経過年数により控除額を差し引いて賃借人Ｘに返還し、控除額は賃貸人Ｙが取得する条項があること、及び②賃借人Ｘは本件建物を明け渡す場合に賃貸人Ｙの指示に従い契約開始時の原状に回復しなければならないが、別紙「損耗・毀損の事例区分（部位別）一覧表」の「貸主の負担となる通常損耗及び自然損耗」については保証金控除額でまかなう旨の条項があるので、通常損耗についての原状回復義務を賃借人Ｘが負うとされているとして、通常損耗についての原状回復費用21万円を控除した19万円を返還したところ、賃借人Ｘは当該特約は消費者契約法10条に違反するもので無効であるとして、21万円の返還を求めて提訴したところ、原審は賃借人Ｘの請求を棄却したため、上告がなされた。
【判決の要旨】
これに対して裁判所は、（１）賃借物件の損耗の発生は、賃貸借という契約の本質上当然に予定されているものであるから、
通常損耗等についての原状回復義務を負わず、その補修費用の負担義務も負わない。そうすると賃借人に通常損耗等の補修費用を負担させる趣旨を含む本件特約は、任意規定の適用による場合に比し、消費者である賃借人の義務を加重するものというべきである。
（２）賃貸借契約に敷引特約が付され、賃貸人が取得することになる金員（いわゆる敷引金）の額

182について契約書に明示されている場合には、賃借人は賃料の額に加え、敷引金の額についても明確に認識した上で契約を締結するのであって、賃借人の負担については明確に合意されている。そして
通常損耗等の補修費用は、賃料にこれを含ませてその回収が図られているのが通常だとしても、これに充てるべき金員として授受する旨の合意が成立している場合には、その反面において、上記補修費用が含まれないものとして賃料の額が合意されているとみるのが相当であって、敷引特約によって賃借人が上記補修費用を二重に負担するということはできない。もっとも、消費者契約である賃貸借契約においては、賃借人は、通常、自らが賃借する物件に生ずる通常損耗等の補修費用の額について十分な情報を有していない上、賃貸人との交渉によって敷引特約を排除することも困難であることからすると、敷引金の額が敷引特約の趣旨からみて高額に過ぎる場合には、賃貸人と賃借人との間に存する情報の質及び量並びに交渉力の格差を背景に賃借人が一方的に不利益な負担を余儀なくされたものとみるべき場合が多いといえる。そうすると、消費者契約である居住用建物の賃貸借契約に付された敷引特約は、当該建物に生ずる通常損耗等の補修費用として通常想定される
額、賃料の額、礼金等他の一時金の授受の有無及びその額等に照らし、敷引金の額が高額に過ぎると評価すべきものである場合には、当該賃料が近傍同種の建物の賃料相場に比して大幅に低額であるなど特段の事情のない限り、信義則に反して消費者である賃借人の利益を一方的に害するものであって、消費者契約法10条により無効となると解するのが相当である。
（３）本件特約は、契約締結から明け渡しまでの経過年数に応じて18万ないし34万円を本件保証金から控除するというものであって、本件敷引金の額が契約の経過年数や本件建物の場所、専有面積等に照らし、本件建物に生ずる通常損耗等の補修費用として通常想定される額を大きく超える
ものとまではいえない。また、本件契約における賃料は９万6000円であって、本件敷引金の額は、上記経過年数に応じて上記金額の２倍ないし3.5倍強にとどまっていることに加えて、賃借人Ｘは、本件契約が更新される場合に１か月分の賃料相当額の更新料の支払い義務を負う他には礼金等他の一時金を支払う義務を負っていない。そうすると、本件敷引金の額が高額に過ぎると評価することはできず、本件特約が消費者契約法10条により無効であるということはできない。
（４）以上から、原審の判断は、以上と同旨をいうものとして是認することができるとした。

５）事例４
更新料支払条項が消費者契約法10条に違反せず有効とされた事例
最高裁判所第２小法廷判決 平成23年７月15日
控訴審・大阪高等裁判所判決 平成22年２月24日
一審・京都地方裁判所判決 平成21年9月25日【事案の概要（原告：賃借人Ｘ 被告：賃貸人Ｙ）】
Ｘは、平成15年４月、Ｙから共同住宅の一室を賃貸期間を1年間、賃料月額3万8000円、更新料を月額賃料の２か月分、定額補修分担金を12万円として賃借し、Ｚが連帯保証をし、その後、Ｘ
は、平成18年まで３回にわたり更新の合意をし、更新の都度、更新料として7万6000円を支払った
が、平成19年４月以降、Ｘが本件建物の使用を継続したことから、更新したものとみなされていたとこ

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ろ（更新料の支払いはしなかった）、ＸがＹに対して更新料支払条項が消費者契約法10条又は借地借家法30０条により、定額補修分担金の支払いに関する特約が消費者契約法10条によりいずれも無効であると主張し、不当利得返還請求権に基づき支払済みの更新料22万8000円、定額補修分
担金12万円の返還を請求し、Ｙが反訴としてＸに対して未払いの更新料の支払いを請求するとともに、Ｚに対して保証債務の履行を請求した。第一審判決は、更新料支払条項、定額補修分担金の特約が消費者契約法10条により無効であるとし、Ｘの不当利得返還請求を認容する等し、Ｙの請求を棄却したが、Ｙが控訴した。控訴審判決は、更新料支払条項、定額補修分担金の特約が消費者契約法10条により無効であるとし、Ｘの請求を認容すべきものとし、Ｙの請求をいずれも棄却すべきものとしたため、Ｙが上告、上告受理の申立てをした。
【判決の要旨】
これに対し、裁判所は、（１）更新料は、賃料と共に賃貸人の事業の収益の一部を構成するのが通常であり、その支払により賃借人は円満に物件の使用を継続することができることからすると、更新料は、一般に、賃料の補充ないし前払、賃貸借契約を継続するための対価等の趣旨を含む複合的な性質を有するものと解する。
（２）消費者契約法10条は、消費者契約の条項を無効とする要件として、当該条項が、民法等の法律の公の秩序に関しない規定、すなわち任意規定の適用による場合に比し、消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重するものであることを定めるところ、更新料条項は、一般的には賃貸借契約の要素を構成しない債務を特約により賃借人に負わせるという意味において、任意規定の適用による場合に比し、消費者である賃借人の義務を加重するものに当たる。
（３）消費者契約法10条は、消費者契約の条項を無効とする要件として、当該条項が、民法1条2項に規定する基本原則、すなわち信義則に反して消費者の利益を一方的に害するものであることをも定めるところ、当該条項が信義側に反して消費者の利益を一方的に害するものであるか否かは、消費者契約法の趣旨、目的（同法１条参照）に照らし、当該条項の性質、契約が成立するに至った
経緯、消費者と事業者との間に存する情報の質及び量並びに交渉力の格差その他諸般の事情を総合考量して判断される。
更新料は、一般に、賃料の補充ないし前払、賃貸借契約を継続するための対価等の趣旨を含む
複合的な性質を有し、更新料の支払にはおよそ経済的合理性がないなどということはできない。また、一定の地域において、期間満了の際、賃借人が賃貸人に対し更新料の支払いをする例が少なからず存することは公知であることや、従前、裁判上の和解手続等においても、更新料条項は公序良俗に反するなどとして、これを当然に無効とする取扱いがされてこなかったことは裁判所に顕著であることからすると、更新料条項が賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載され、賃借人と賃貸人との間に更新料の支払に関する明確な合意が成立している場合に、賃借人と賃貸人との間に、更新料条項に関する情報の質及び量並びに交渉力について、看過し得ないほどの格差が存するとみることもできない。
そうすると、賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載された更新料条項は、更新料の額が賃料

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の額、賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額に過ぎるなどの特段の事情がない限り、消費者契約法10条にいう「民法第1条第2項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するもの」には当たらない。
（４）本件条項は本件契約書に一義的かつ明確に記載されているところ、その内容は、更新料の額を賃料の２か月分とし、本件賃貸借契約が更新される期間を1年間とするものであって、上記特段の事情が存するとはいえず、これを消費者契約法10条により無効とすることはできない。また、これまで説示したところによれば、本件条項を、借地借家法30条にいう同法第3章第1節の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものということもできない。
として原判決中、Ｘの更新料の返還請求に関する部分を破棄し、この部分の第一審判決を取り消し、Ｘのこの部分の請求を棄却し、Ｙのその余の上告を棄却し、さらにＹの更新料の支払請求、保証
債務の履行請求を認容した。

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１１．質問索引
Ⅰ．借主からの質問 ............................................................................................................................... 5
第１章 入居前......................................................................................................................................... 5
１．契約................................................................................................................................................. 5① 契約の締結 ............................................................................................................................... 5Ｑ1． 契約にあたって留意する点................................................................... 5Ｑ2． 賃貸住宅標準契約書 .......................................................................... 6② 契約時の一時金（敷金・礼金・仲介手数料等）.................................................................. 7
Ｑ1． 敷金 ................................................................................................. 7
Ｑ2． その他の一時金 ................................................................................. 9Ｑ3． 仲介手数料 ....................................................................................... 12③ 家賃支払い ............................................................................................................................... 14
Ｑ1． 家賃支払いの開始時期 ....................................................................... 14
Ｑ2． 家賃支払方法の指定 .......................................................................... 15④ 保証 ............................................................................................................................................ 16
Ｑ1． 連帯保証人 ....................................................................................... 16
Ｑ2． 保証会社との契約............................................................................... 18⑤ 保険加入 ................................................................................................................................... 19
Ｑ1． 保険への加入義務.............................................................................. 19⑥ 重要事項説明........................................................................................................................... 20
Ｑ1． 重要事項説明義務.............................................................................. 20
２．契約解除等.................................................................................................................................... 22① 入居前のキャンセル................................................................................................................. 22Ｑ1． 契約成立前のキャンセル...................................................................... 22② 契約後の契約解除 .................................................................................................................. 24
Ｑ1． 契約締結後の契約解除 ....................................................................... 24
Ｑ2． 定期借家契約と契約解除..................................................................... 25
第２章 入居中......................................................................................................................................... 27
１．更新................................................................................................................................................. 27① 更新の定義 ............................................................................................................................... 27
Ｑ1． 更新の定義 ....................................................................................... 27② 更新料........................................................................................................................................ 29
Ｑ1． 更新料の支払義務.............................................................................. 29
２．家賃................................................................................................................................................. 30① 家賃設定について ................................................................................................................... 30
Ｑ1． 適正賃料 .......................................................................................... 30
Ｑ2． 値上がり幅に納得がいかない場合 ......................................................... 31② 家賃の滞納 ............................................................................................................................... 33
Ｑ1． 家賃滞納の場合の支払猶予................................................................. 33③ 家賃の取立て等 ....................................................................................................................... 37
Ｑ1． 支払済み家賃の未納請求 .................................................................... 37
Ｑ2． 追い出し行為..................................................................................... 39④ 家賃以外の費用支払い.......................................................................................................... 42
Ｑ1． 共益費.............................................................................................. 42

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３．修繕・改善...................................................................................................................................... 44① 修繕 ............................................................................................................................................ 44
Ｑ1． 修繕の責任者 .................................................................................... 44
Ｑ2． 設備修繕の不便による家賃の減額......................................................... 49
Ｑ3． 修繕費の貸主への請求 ....................................................................... 50
Ｑ4． 修理期間中の引越費用等の補償 .......................................................... 51
Ｑ5． 貸主に要求できる修繕の範囲 ............................................................... 52
Ｑ6． 建物や設備に起因する損害賠償 ........................................................... 53
Ｑ7． 建て替え前の修繕義務........................................................................ 54② 改善について ............................................................................................................................ 55
Ｑ1． 改善設備（造作）の買い取り請求............................................................ 55
Ｑ2． 居住者の自費による改善 ..................................................................... 56
４．管理................................................................................................................................................. 57① 管理の状況 ............................................................................................................................... 57
Ｑ1． 管理会社の管理責任 .......................................................................... 57② 管理会社の変更 ...................................................................................................................... 58
Ｑ1． 管理会社の変更に伴うサービスの低下 ................................................... 58③ 隣人とのトラブル ...................................................................................................................... 59
Ｑ1． 迷惑行為 .......................................................................................... 59
Ｑ2． 居住者の過失による損害賠償 ............................................................... 63④ 自身のトラブル.......................................................................................................................... 64
Ｑ1． 迷惑行為禁止特約について ................................................................. 64
５．所有者や管理会社の変更 .......................................................................................................... 67① 一般売買による建物の所有者の変更 ................................................................................. 67
Ｑ1． 一般売買による建物の所有者の変更が借主の権利・義務に与える影響 ........ 67② 競売による建物の所有者の変更.......................................................................................... 68
Ｑ1． 競売による建物の所有者の変更が借主の権利・義務に与える影響（原則）..... 68
第３章 退去時......................................................................................................................................... 70
１．原状回復........................................................................................................................................ 70
Ｑ1． 原状回復について .............................................................................. 70
Ｑ2． 耐用年数について .............................................................................. 72
Ｑ3． 原状回復ガイドラインについて............................................................... 74
Ｑ4． 原状回復ガイドラインの改訂について ..................................................... 75② 床 ................................................................................................................................................ 76③ 壁、天井..................................................................................................................................... 78④ 建具 ............................................................................................................................................ 80⑤ 設備、その他............................................................................................................................. 82
２．退去の告知等................................................................................................................................ 84① 退去の事前告知 ...................................................................................................................... 84
Ｑ1． 退去の事前告知（借主一方からの解約等の場合）..................................... 84② 借主からの一方的な解約等における違約金について ..................................................... 86
Ｑ1． 借主からの一方的な解約等における違約金について ................................ 86③ 入居条件の不履行による解約.............................................................................................. 88
Ｑ1． 入居条件の不履行による解約 ............................................................... 88④ 貸主からの解約や更新拒否による退去請求..................................................................... 89
Ｑ1． 貸主からの解約や更新拒否による退去請求 ............................................ 89⑤ 退去時の家賃の計算 .............................................................................................................. 91
Ｑ1． 退去時の家賃の計算........................................................................... 91

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⑥ 借主が退去期限を守れない場合.......................................................................................... 93
Ｑ1． 借主からの退去日の延期 ..................................................................... 93⑦ 借主からの退去予告の撤回.................................................................................................. 94
Ｑ1． 借主からの退去予告の撤回の可否 ........................................................ 94⑧ 退去後の連絡先 ...................................................................................................................... 95
Ｑ1． 退去後の連絡先 ................................................................................. 95⑨ 契約期間中の下見のための立ち入り .................................................................................. 96
Ｑ1． 契約期間中の下見のための立ち入り ...................................................... 96
Ⅱ．連帯保証人からの質問 .................................................................................................................. 97① 連帯保証人による契約解除 ...................................................................................................... 97
Ｑ1． 連帯保証人による保証契約の解除............................................................ 97
Ｑ2． 連帯保証人による賃貸借契約の解除......................................................... 98② 連帯保証人の責任範囲.............................................................................................................. 99
Ｑ1． 連帯保証人の責任範囲 .......................................................................... 99③ 知らぬ間に連帯保証人とされていた場合 ............................................................................... 100
Ｑ1． 知らぬ間に連帯保証人とされていた場合.................................................... 100
Ⅲ．貸主からの質問 ............................................................................................................................... 103① 重要事項説明............................................................................................................................... 103
Ｑ1． 重要事項説明の説明方式について........................................................... 103② 契約 ................................................................................................................................................ 104
Ｑ1． 複数人による契約 .................................................................................. 104③ 更新 ................................................................................................................................................ 105
Ｑ1． 更新の拒絶........................................................................................... 105④ 家賃 ................................................................................................................................................ 106
Ｑ1． 家賃の連帯保証人への請求 .................................................................... 106
Ｑ2． 家賃滞納による契約解除......................................................................... 106⑤ 修繕・改善 ..................................................................................................................................... 107
Ｑ1． 修繕工事の実施 .................................................................................... 107
Ｑ2． 補修の実施........................................................................................... 108⑥ 管理委託とのトラブル.................................................................................................................. 109
Ｑ1． 管理会社の管理状況.............................................................................. 109
Ｑ2． サブリース原契約の解除 ......................................................................... 110
Ｑ3． 入居者間のトラブル ................................................................................ 112⑦ 賃貸物件の所有権を譲り受けた場合 ...................................................................................... 113
Ｑ1． 賃貸物件の所有権譲渡 .......................................................................... 113

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■本書について■
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変更、加工はできません。
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