第42 期
決算・運用状況のご報告（資産運用報告）自 2022年10月1日 至 2023年2月28日

東京都港区虎ノ門四丁目3番1号
https://www.mt-reit.jp/

投資主インフォメーション

森トラストリート投資法人の特徴
本投資法人は、安定的なキャッシュフローを生むオフィスと、成長性が期待できる
ホテルを中心に中長期的な安定運用を基本とし、安定したインカムゲインの確保、ポートフォリオの着実な成長を目指します■ 投資主インフォメーション

本投資法人のコーポレートマークは、森トラストグループと共通の投資口に関するお届出先及びご照会先についてコンセプトであるMとTを組み合わせたものです。森（MORI）の投資主様のご住所変更等のお届出及びご照会は、口座のある証券会社宛にお願いいたします。
Mを表す縦の三つの楕円は､右に行くほど大きくなっており、確実

分配金について1
資産性・安定性・成長性の追求
詳しくは、P7をご覧ください

コーポレートマークのコンセプト

な「成長性」を表現しています。また、横と縦の組み合わせはトラ「分配金」は「分配金領収証」をお近くのゆうちょ銀行全国本支店及び出張所並びに郵便局（銀行代理業者）にお持ちいただスト（TRUST）のTを表すとともに、揺るぎない「安定性」を表現
くことによりお受取りいただけます。受取期間を過ぎた場合は、「分配金領収証」裏面に受取方法を指定し、三井住友信託銀
しています。さらに、合計四つの楕円には「信頼性」「継続性」

行（株）証券代行部へご郵送いただくか、同銀行の本支店窓口にてお受取りください。
また、今後の分配金に関して、銀行等「他益性」「社会性」の意味がそれぞれ象徴されています。
預金口座あるいはゆうちょ銀行貯金口座（通常貯金口座）への振込のご指定などの手続きをご希望の方はお取引の証券会
社等にてお手続きください。なお、分配金は、本投資法人規約の規定により、分配金支払開始の日から満3 年を経過しますとお支払できなくなりますので、お早めにお受け取りください。
分配金計算書について
租税特別措置法の規定により、本投資法人がお支払する分配金について、分配金額や徴収税額等を記載した「支払通知書」

2を投資主様宛にお送りすることになっておりますが、同封の「分配金計算書」が「支払通知書」を兼ねております。ただし、

CONTENTS
株式数比例配分方式を選択されている場合は、お取引の証券会社等へご確認ください。
投資主の皆様へ・ ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・1

森トラストグループとの幅広い連携
詳しくは、P8をご覧ください

ホームページによる情報提供について
本投資法人の軌跡・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・3＜ホームページアドレス https://www.mt-reit.jp/ ＞

Ⅰ.・資産運用報告・ ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・26
Ⅱ.・貸借対照表・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・51

森トラスト・ホテルリート投資法人との合併について・・・・・・・・5

Ⅲ.・損益計算書・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・53

新MTRの特徴

Ⅳ.・投資主資本等変動計算書・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・54

本投資法人のホームページでは、以下のような情報をご提供させていただいております。
○ 基本方針など本投資法人の概要・特徴

1. 資産性・安定性・成長性の追求・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・7

Ⅴ.・注記表・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・55

・ 2. 森トラストグループとの幅広い連携・・・・・・・・・・・・・・・・・8

Ⅵ.・金銭の分配に係る計算書・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・69

・ 3. 堅実な財務戦略・ ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・9Ⅶ.・会計監査人の監査報告書・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・70

合併により取得するポートフォリオ概要・・・・・・・・・・・・・・・・10

Ⅷ.・キャッシュ・フロー計算書（参考情報）・ ・・・・・・・・・・・・・72

外部成長戦略・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・12

投資主インフォメーション・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・74○ ポートフォリオマップ、物件概要、投資比率などポートフォリオに関する情報3
堅実な財務戦略
詳しくは、P9をご覧ください○ プレスリリース、決算情報等の各種ディスクロージャー資料、分配金に関する情報 など

今後も、投資主の皆様に有用な情報をご覧いただけるようさらなる充実を図ってまいります。

■ IRカレンダー

内部成長戦略・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・13
ESGに関する取組み・ ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・14
月
3 月 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
4月
5月
6月
716
ポートフォリオデータ

資産運用報告

10 月

11 月

12 月

1月

2月

8 月期決算発表
8 月期分配金支払開始

2 月期資産運用報告発送

決算月

2 月期分配金支払開始25
分配金支払
本投資法人/資産運用会社の概要・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

9月

決算月

ポートフォリオ組入物件の概要・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・17
2 月期決算発表
決算発表
投資口の状況・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・24

8月

8 月期資産運用報告発送■ 投資主メモ
決算期

毎年8 月末・2 月末

投資主総会

原則として2 年に1 回以上開催

同基準日

規約第16 条に定める日

分配金受領投資主確定日 毎年8 月末日・2 月末日
投資主名簿等管理人の 東京都千代田区丸の内一丁目4 番1 号
口座管理機関三井住友信託銀行株式会社

事務取扱場所

東京都千代田区丸の内一丁目4 番1 号
三井住友信託銀行株式会社 証券代行部〔郵便物送付先〕〒168- 0063 東京都杉並区和泉二丁目8 番4 号
三井住友信託銀行株式会社 証券代行部〔電話照会先〕

0120- 782- 031（フリーダイヤル）上場金融商品取引所 東京証券取引所（銘柄コード：8961）
公告掲載新聞日本経済新聞74投資主の皆様へ
1 口当たり分配金について投資主の皆様におかれましては、ますますご清栄のこととお慶び申し上げます。
平素は森トラストリート投資法人に対しまして、格別のご高配を賜り、厚く御礼申し上げます。

2, 545

第42 期確定分配金（注1）

ここに本投資法人の第42 期（2023 年2 月期）の運用概況と決算に関しまして、ご報告申し上げます。

円

営業収益は7, 258 百万円、経常利益は3, 731 百万円、当期純利益は3, 614 百万円となり、分配金は1 口当たり2, 545

第43 期予想分配金（注2）円となりました。

1, 584 円

また、当期末における保有物件は17 物件（取得価格合計

323, 972 百万円）、ポートフォリオ全体の稼働率は97. 6％（93. 1%（注2））になりました。
なお、本投資法人は、2023 年3 月1 日付にて森トラスト・ホ（注1）第42 期は森トラスト・ホテルリート投資法人との合併（2023 年3 月1 日付）に伴い 5ヶ月間の変則決算です。
（注2）2023 年3 月1 日を効力発生日として、投資口1 口を2 口に分割しており、投資口分割後の金額を掲載しています。

決算概況

テルリート投資法人と合併し、森トラストリート投資法人として新たなスタートを切りました。

森トラストリート投資法人
執行役員

本合併により安定的なキャッシュフローを生むオフィスと、

八木 政幸

期

単位

（決算年月）

第38 期

第39 期

第40 期

第41 期

（2021 年9 月）（2022 年3 月）（2022 年9 月）（2023 年2 月）

成長性が期待できるホテルを中核資産として、森トラストグループの共通理念である「安定性」
「成

営業収益

百万円

8, 7899, 2028, 5286, 902

7, 258

長性」
「継続性」
「信頼性」
「社会性」
「他益性」を念頭に運用を行い、投資主価値の最大化を目指して

経常利益

百万円

5, 116

5, 2054, 6853, 0433, 731

当期純利益

百万円

5, 1155, 041

4, 5373, 331

3, 614

分配総額

百万円

5, 1154, 6864, 2173, 9603, 359円

3, 8753, 5503, 1953, 0002, 545

総資産額

百万円

330, 301

328, 288

325, 071

325, 909

322, 398

純資産額

百万円

160, 180

160, 106

159, 957

159, 071

158, 725

48. 5

48. 8

49. 2

48. 8

49. 2

まいる所存であります。
投資主の皆様におかれましては、引き続き変わらぬご支援、ご鞭撻を賜りますようお願い申し上げます。

1 口当たり分配金額

ポートフォリオサマリー （第42 期末現在）

物件数

：

17 物件

資産規模

：

3, 239 億円（注1）

期末算定価額：3, 488 億円

含み益：

439 億円

自己資本比率

％

業績の推移

（注3）

（百万円）

営業収益

1口当たり分配金（右軸） （円）
5,000

当期純利益

15,000

稼働率：※サブリースベース ：97. 6%
93. 1%（注2）

投資比率［エリア別］
東京都心部［用途別］
オフィスビル：：78. 5%
73. 0%（注1）資産規模は、取得価格合計を記載しています。
（注2）賃料収入がサブリース契約の賃料に連動する仕組みのマスターリース契約またはパス・スルー型のマスターリース契約を採用している物件について、サブリース契約に基づく稼働率を基に算出した稼働率を記載しています。
（注3）含み益は、期末時点の算定価額合計と期末簿価合計の差額を記載しています。

1

第42 期

（2021 年3 月）

12,000

3,875

9,000

3,550

8,528

6,000
3,000
0

3,000

2,545

9,202

8,789

4,000
3,195

7,258

6,902
5,115

第38期

5,041

第39期

4,537

第40期

3,331

第41期

3,000
2,000

3,614
第42期

1,000
0

2

本投資法人の軌跡
本投資法人は、堅実な運用のもと、上場以来安定した分配を行ってきました。
期末稼働率（％）

100.0 100.0 99.3 99.9 99.9 99.9 99.9 99.9 99.9 99.9 99.4 99.4
98.3 98.5 98.9 99.5 99.5 99.5

95.7

99.6 99.9 99.7 99.8 99.6 99.9 99.9 99.9 99.9 99.3 99.1
99.1 99.3 99.2 98.9
97.6
97.6 97.9
96.0 96.5（注1）

１口当たり分配金（円）

4,964
4,615

3,300

3,048

3,498

3,684

3,853

4,592 4,534
3,749 3,852

4,530
4,001 4,015 4,097

4,075

3,763

3,521

3,900 3,927 3,954

3,921
3,566

3,785 3,832 3,875
3,650 3,650 3,666 3,709
3,550

3,520 3,570 3,603

3,446 3,557

3,195

3,000
2,545

（注2）
（注3）

327,316 327,316 327,316
資産規模（取得価格合計）（百万円）

282,976 282,976 282,976 280,876 287,816

338,476

328,146 328,146 328,146 328,146

315,996

324,096 324,096 324,096 324,096 324,096 324,096 324,096 324,346 324,705 324,705 323,972

295,276

199,976 199,976 199,976 199,976

107,200

119,350

160,076 160,076

142,076 142,076
130,420 130,420 136,076

東京証券
取引所上場

第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期

2004年3月 2004年9月 2005年3月 2005年9月 2006年3月 2006年9月 2007年3月 2007年9月 2008年3月 2008年9月 2009年3月 2009年9月 2010年3月 2010年9月 2011年3月 2011年9月 2012年3月 2012年9月 2013年3月

2004 年2 月
東京証券取引所上場
上場時7 物件
取得価格合計（107, 200 百万円）

2004 年12 月

2005 年10 月
大崎 MTビル（3, 200 百万円）

（5, 656 百万円）

パークレーン
プラザ取得

2005 年3 月
大崎 MTビル取得（7, 870 百万円）

2004 年7 月
イトーヨーカドー
新浦安店取得（12, 150 百万円）

追加取得

2007 年4 月
新橋駅前
MTRビル取得（18, 000 百万円）

2008 年8 月
ONビル取得（39, 900 百万円）

銀座 MTRビル
リニューアル2010 年4 月（2, 450 百万円）

東京汐留
2012 年7 月
ビルディング取得
天神プライム取得

2006 年5 月
赤坂見附 MTビル
取得（110, 000 百万円）

赤坂見附 MTビル
譲渡（27, 000 百万円）

日立本社ビル譲渡（42, 000 百万円）

（26, 900 百万円）

2006 年9 月
ホテルオークラ神戸取得

2010 年5 月
公募増資実施（19, 000 百万円）

2012 年2 月
フレスポ稲毛一部譲渡

大崎 MTビル
リニューアル2008 年10 月（6, 940 百万円）

（発行価額総額
17, 600 百万円）

3

2013 年10 月
公募増資実施2014 年10 月

紀尾井町ビル取得（発行価額総額 （34, 300 百万円）
17, 380 百万円）

2013 年4 月
渋谷フラッグ取得

2015 年4 月
銀座 MTRビル（共有持分50%）譲渡（12, 000 百万円）

御堂筋
MTRビル取得（10, 170 百万円）

（32, 040 百万円）

（12, 000 百万円）

2012 年10 月
コーナン相模原
西橋本店取得（7, 460 百万円）

（注1）稼働率は決算日時点における総賃貸可能面積に占める総賃貸面積の割合を記載しています。マスターリース契約に基づく稼働率を基に算出した場合の稼働率を記載しています。
（注2）2014 年4 月1 日を効力発生日として、投資口1 口を5 口に分割しました。第24 期以前の1 口当たり分配金額は投資口分割考慮後の数値を記載しています。
に伴い5か月間の変則決算です。
（注3）第42 期は森トラスト・ホテルリート投資法人との合併（2023 年3 月1 日付）

2013年9月 2014年3月 2014年9月 2015年3月 2015年9月 2016年3月 2016年9月 2017年3月 2017年9月 2018年3月 2018年9月 2019年3月 2019年9月 2020年3月 2020年9月 2021年3月 2021年9月 2022年3月 2022年9月 2023年2月

2017 年7 月
イトーヨーカドー
新浦安店譲渡（14, 250 百万円）

2018 年1 月
広尾 MTRビル取得（8, 100 百万円）

2021 年7 月
神谷町トラストタワー取得（13, 980 百万円）

東京汐留
ビルディング
一部譲渡（13, 980 百万円）

2023 年2 月
仙台 MTビル取得（5, 266 百万円）
新橋駅前 MTRビル
一部譲渡（7, 266 百万円）

2014 年12 月
銀座 MTRビル（共有持分50%）譲渡（発行価額総額
39, 009 百万円）

第三者割当
増資実施

第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 第35期 第36期 第37期 第38期 第39期 第40期 第41期 第42期

三田 MTビル譲渡（13, 000 百万円）

2015 年1 月
大崎 MTビル追加取得（860 百万円）

2015 年8 月
大阪丸紅ビル譲渡（11, 000 百万円）

2021 年10 月

神谷町トラストタワー追加取得（13, 980 百万円）

東京汐留ビルディング一部譲渡（13, 980 百万円）

2021 年12 月

天神プライム追加取得（110 百万円）

4

森トラスト・ホテルリート投資法人との合併について
新 MTRの基本理念及び特徴

新 MTRの投資方針

安定的なキャッシュフローを生むオフィスを中心とした森トラスト総合リート投資法人（MTR）と、成長性が期待で

オフィス・ホテルを中核資産とし、資産性・安定性・成長性を追求

きるホテルを投資対象とする森トラスト・ホテルリート投資法人（MTH）
が合併し新 MTRが誕生

森トラスト総合リート投資法人（MTR）

投資地域

投資用途

森トラスト・ホテルリート投資法人（MTH）

オフィス

40 ～80%

ホテル

20 ～55%

オフィス

中核資産

その他

森トラストリート投資法人（新 MTR）

60% 以上その他( 首都圏・
政令指定都市等 )40% 以下全国主要都市ホテル（注2）

30% 以下( 商業施設・住宅 )東京都心部（注1）

著名な観光地エリア（注1）千代田区・中央区・港区・品川区・ 渋谷区・新宿区（注2）ホテルは投資地域毎の投資割合の設定なし

新 MTRのポートフォリオサマリー
用途の分散・物件規模の拡大が進み、ポートフォリオの安定性・成長性が向上
新 MTR

資産性・安定性・成長性を真に兼ね備えた、オフィス・ホテルを中核資産とする総合型 REITの誕生
新 MTRは、森トラストグループの共通理念である「安定性」
「成長性」
「継続性」
「信頼性」
「社会性」
「他益性」を念頭に運用を行います。

安定性

成長性

両面を併せ持つポートフォリオの構築

継続性

信頼性

継続性のある運用による投資家からの信頼の獲得

社会性

他益性

ガバナンスを伴った投資主価値の最大化

MTR
ホテル

その他

ホテル

その他

6%

1%

MTH
100%

1%

商業施設

商業施設

20%

14%

用途比率

オフィス

ホテル

オフィス

55%

30%

その他

73%

東京都心部

4%

その他

80%

東京都心部

4%

79%

その他

東京都心部

6%

80%

地域比率

合併の概要
全国主要都市MTR 及びMTHは更なる投資主価値の向上を企図し、2022 年11 月22 日に合併契約を締結、両投資法人の投資主総会での承認を経て、2023 年3 月1 日に合併しました。
合併方式

合併比率

神谷町
トラストタワー

18%11%• 吸収合併方式

存続投資法人：MTR → 「森トラストリート投資法人」に商号変更（決算月：2 月 / 8 月）
消滅投資法人：MTH

上位

5 物件比率• MTR：MTH ＝1：1. 84 （投資口分割考慮前 MTR：MTH ＝1：0. 92）（MTHの投資口1 口に対して、投資口分割後のMTRの投資口1. 84 口を割り当て）

投資口分割• MTHの投資主にMTRの投資口1 口以上の割当てを確保するため、MTRにおいて1: 2の投資口分割を実施

投資主総会決議• 各投資法人の下記日程での投資主総会において、合併契約の承認に係る議案を承認（特別決議）
MTR ：2023 年2 月1 日
MTH：2023 年1 月31 日

全国主要都市

18%

東京汐留ビルディング

14%
その他

神谷町
トラストタワー

33%

9%

東京汐留
ビルディング25%

コートヤード東京

ヒルトン小田原6%

14%

シャングリ・ラ
東京

40%

その他

45%

紀尾井町ビル

5

全国主要都市16%7%

シャングリ・ラONビル 東京

9%

10%

ONビル
12%
渋谷フラッグ

紀尾井町ビル

10%

11%

コートヤード新大阪

ホテルサンルート
プラザ新宿

14%

26%

資産規模

470, 889 百万円

323, 972 百万円

123, 217 百万円

物件

22 物件

17 物件

5 物件

（注）MTRの資産規模は2023 年2 月末日時点の取得価格、MTHの資産規模は2023 年2 月末日時点の鑑定評価額を基に算出。合併後の新 MTRの資産規模は、MTHの保有物件を2023 年2 月末日時点の鑑定評価額で取得したと仮定して算出。
「用途比率」「地域比率」「上位5 物件比率」は資産規模を基に算出（但し、MTH 及び合併後の新 MTRについては、MTHの保有物件を2023 年2 月末日時点の鑑定評価額で取得したと仮定して算出した金額を基に算出）。新 MTRの各数値には、すでに公表済みの物件取得・譲渡を含みます。

6

森トラスト・ホテルリート投資法人との合併について

森トラスト・ホテルリート投資法人との合併について

新 MTRの特徴 1. 資産性・安定性・成長性の追求

新 MTRの特徴 2. 森トラストグループとの幅広い連携

上質なアセットへの重点投資

森トラストグループの開発・運営実績の一例

オフィス・ホテルを中核資産として、安定性・成長性を兼ね備えたポートフォリオを構築

1951 年のグループ創業以来、都心部を中心とした大型都市開発を手掛け、保有・賃貸・運営・管理を実施

森トラストグループのサポートを活用し、資産性及び高いグレードを有するクオリティの高いアセットへ重点投資

超一等地のオフィスやインターナショナルブランドのホテルアセットを中心に、豊富な開発実績を誇る「資産性」… 東京都心部を中心に全国主要都市に立地
東京都心部に立地する物件がポートフォリオ全体の80.0%
全国主要都市に立地する物件を含めると96. 0%「グレード」… 高品質の上位グレード物件に重点投資
オフィス

ホテル

延床面積 大成約賃料の目安 高

客室面積 大平均客室単価（ADR）の目安 高
ラグジュアリー
客室面積：40m 2 ～
平均客室単価：
4 万円～

東京都心部
投資額50 億円以上
千代田区・中央区・港区・品川区・渋谷区・新宿区に立地するトッ
プクラスのオフィスに投資

MTR保有物件
MTH保有物件

アッパーアップスケール
客室面積：30 ～40m 2
平均客室単価：3 ～4 万円

全国主要都市
投資額30 億円以上
首都圏（東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県）及びその他政令指定都市に立地するクオリティの高いオフィスに投資

東京23区

御殿山トラストシティ

東京汐留ビルディング

丸の内トラストシティ

仙台トラストシティ

京橋トラストタワー

東京ワールドゲート

アッパーミッドスケール
客室面積：15 ～20m 2
平均客室単価：
1 ～2 万円

御殿山トラストタワー
1990 年竣工

東京汐留ビルディング
2005 年竣工

丸の内トラストタワー
N 館・本館
2003 年・2008 年竣工

仙台トラストタワー
2010 年竣工

京橋トラストタワー
2014 年竣工

神谷町トラストタワー
2020 年竣工

東京ワールドゲート赤坂（竣工予定）
赤坂トラストタワー

2024 年度（竣工予定）

ミッドスケール
客室面積：
10 ～15m 2
平均客室単価：
～1 万円

その他

エコノミー
客室面積：
～10m 2
平均客室単価：～1 万円

客室面積 小平均客室単価（ADR）の目安 低

延床面積 小成約賃料の目安 低

東京都心部

アップスケール
客室面積：20 ～30m 2
平均客室単価：2 ～3 万円

高品質なスポンサー開発物件を中心としたポートフォリオ

ホテル開業予定

東京マリオットホテル
2013 年開業（リブランド）コンラッド東京
2005 年開業

シャングリ・ラ 東京
2009 年誘致

ウェスティンホテル
仙台
2010 年開業

コートヤード・バイ・
マリオット 東京ステーション
2014 年開業

東京エディション虎ノ門
2020 年開業

東京ワールドゲート
赤坂内
ホテル計画

人々が集う、デスティネーションとなるような高品質なスポンサー開発物件を中心とした、グレードを有した資産性の高いポートフォリオを構築

森トラストグループによるスポンサーサポート

資産性・グレードを有したポートフォリオと安定性の向上
東京都心部比率

インターナショナル
ブランド比率（全国主要都市比率）80.0%（全国主要都市：
96.0%）

資産性の高いエリアへ重点投資

（ホテル）

スポンサー
からの取得

63.8%

市場競争力の高い大型物件中心のグレードを有したオフィスビル

コードヤード・バイ・マリオット
東京ステーション

スポンサーが関連する取得ホテルサンルートプラザ
新宿

大崎 MTビル

東京汐留ビルディング

22.9%
総合ディベロッパーである森トラストが開発する
高品質な物件に投資・ホテルサンルートプラザ新宿（2016 年、MTH）
・シャングリ・ラ 東京（2016 年、MTH）
・コートヤード・バイ・マリオット 東京ステーション（2016 年、MTH）
・コートヤード・バイ・マリオット 新大阪ステーション（2016 年、MTH）

83.9%
スポンサーからの情報提供による取得
またはスポンサーとの共同投資による取得

ヒルトン小田原リゾート&スパ

7

からの取得

ホテル

コードヤード・バイ・マリオット
新大阪ステーション

・仙台 MTビル（2023 年・2024 年、MTR）
・神谷町トラストタワー（2021 年・2023 年、MTR）
スポンサー

インターナショナルブランドホテルを中心とする上質なホテル

神谷町
トラストタワー

仙台 MTビル

61.0%

インターナショナル
ブランドを中心とした上位グレードへ重点投資

森トラストグループの開発・運営力が活用された物件群

オフィス

直近の取引実績（予定を含む）

スポンサーとの共同投資・ヒルトン小田原リゾート＆スパ（2019 年、MTH）

・新橋駅前 MTRビル（2023 年・2024 年、MTR）
スポンサー
への譲渡

・コートヤード・バイ・マリオット 東京ステーション（2021 年・2022 年 一部譲渡、MTH）（2021 年一部譲渡、MTR）
・東京汐留ビルディング
・三田 MTビル（2014 年、MTR）

シャングリ・ラ 東京（注）「東京都心部比率（全国主要都市比率）」「インターナショナルブランド比率（ホテル）」は2023 年3 月1 日時点の資産規模を基に算出
複数の用途を有する物件については、その主たる用途をもってその属性を判断します。

8森トラスト・ホテルリート投資法人との合併について

森トラスト・ホテルリート投資法人との合併について

合併により取得するポートフォリオ概要

新 MTRの特徴 3. 堅実な財務戦略
有利子負債残高・LTVの推移

ホテル

合併により、MTHの有利子負債を承継したことに加え、神谷町トラストタワー追加取得のための借入をしたことで、2023 年3 月1 日時点の新 MTRの有利子負債残高は2, 259 百万円となりました。
新MTRにおけるLTV（総資産に対する有利子負債の比率）
は、引き続き最大50％を目安とし、堅実な財務運営を行います。
有利子負債残高
（億円）

48.0

3,000

短期借入金

LTV上限 目安：50％
48.0
46.4

長期借入金

47.2

47.1

投資法人債

47.2

47.2

LTV（右軸）

47.1

47.1

47.5

47.2

47.4

47.9

LTV
（%）

48.0

47.3

50

2,259

2,400
1,800

1,600

1,595

1,520

1,550

1,550

1,550

1,550

1,550

1,570

1,550

1,550

1,540

1,560

40
30

1,525

1,200

20

600

10

0

第29期

第30期

第31期

第32期

第33期

第34期

第35期

第36期

第37期

第38期

第39期

第40期

第41期

第42期 2023/3/1

0（注1）LTV（総資産有利子負債比率）：期末有利子負債残高／期末総資産額（ただし、2023 年3 月1 日時点のLTVについては、2023 年3 月1 日時点の有利子負債残高／想定総資産額）（注2）新たな不動産等の取得等に伴い、LTVの水準が一時的に50％を超えることがあります。

合併後の有利子負債の状況（2023 年3 月1 日現在）

有利子負債残高（2023 年3 月1 日現在）

区分

2, 259 億円
114 億円
2, 005 億円
140 億円
48. 0%
94. 9%
94. 9%
0. 55%
0. 30%
0. 56%
3. 2 年

短期借入金
長期借入金（1 年内返済予定含む）
投資法人債（1 年内償還予定含む）（注2）
LTV（総資産有利子負債比率）
長期比率（1 年内返済・償還予定含む）
固定金利比率
平均利率（注3）
短期借入金
長期借入金・投資法人債
平均有利子負債残存期間

調達先

残高
（億円）

みずほ銀行
三井住友銀行
三井住友信託銀行
三菱ＵＦＪ銀行
日本政策投資銀行
りそな銀行
あおぞら銀行福岡銀行
農林中央金庫
みずほ信託銀行
信金中央金庫西日本シティ銀行
SBI新生銀行
足利銀行
七十七銀行
日本生命保険
三井住友海上火災保険
住友生命保険
八十二銀行
第一生命保険
千葉銀行
山梨中央銀行小計

借入金（注1）比率については、小数点第2 位を四捨五入して記載しています。
（注2）LTVについては、有利子負債残高及び想定総資産額を基に試算した比率を記載しています。
（注3）平均利率については、小数点第3 位を四捨五入して記載しています。

投資法人債

485
430
285
239
175
85
65
55
45
45
40
35
20
20
20
20
20
10
10
5
5
5
2, 119140
2, 259合計

合併後の返済期日の分散状況（百万円）（2023 年3 月1 日現在）

30,000

短期借入金

3,000

20,00010,0005,000
013,00016,5008,475

1,000
26,00017,500

長期借入金

投資法人債

1,000
2,000

20,50011,50016,000 15,500 13,000

3,000

11,000 11,500 10,500

3,000

1,000
2,500 3,000 7,500 3,500 1,500 1,000

1,000

1,000

2023/8期 2024/2期 2024/8期 2025/2期 2025/8期 2026/2期 2026/8期 2027/2期 2027/8期 2028/2期 2028/8期 2029/2期 2029/8期 2030/2期 2030/8期 2031/2期 2031/8期 2032/2期 2036/2期 2037/2期

合併後の格付の状況（2023 年3 月1 日現在）

9

信用格付業者

所在地
敷地面積
延床面積
構造
階数
建築時期
所有形態
客室数
ホテルオペレーター
賃料形態

株式会社日本格付研究所（JCR）

格付対象

長期発行体格付

格

付

AA

見 通 し

安定的

東京都千代田区12, 026. 77㎡（注1）180, 335. 11㎡（注2）

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造
地下4 階／地上37 階（注3）2008 年11 月
建物：区分所有権
土地：敷地権（所有権）
200 室（注4）
Shangri-La Hotels Japan 株式会社
変動（年間最低保証賃料あり）（注1）本建物の敷地である土地全5 筆の合計面積であり、他の区分所有者の持分を含んでいます。
（注2）本建物は区分所有建物であり、丸の内トラストタワー本館及びN 館の建物全体の延床面積を記載しています。
（注3）丸の内トラストタワー本館及びN 館全体の建物の構造／階数を記載しています。
（注4）販売可能客室数を記載しています。

物件特性■「東京」駅に隣接する希少性の高いラグジュアリーホテル■ スポンサーである森トラストが丸の内トラストシティの開発に際して、日本初進出となる最上級のインターナショナルブランドホテル「シャングリ･ラ」を誘致■「シャングリ･ラ｣は、シャングリ・ラ ブランドの最上位に位置し、アジ
ア太平洋、中東、北米やヨーロッパの主要都市を中心に展開するラグジュ
アリーホテル

ヒルトン小田原リゾート＆スパ
所在地
敷地面積
延床面積
構造

階数（注3）

建築時期（注4）
所有形態

本投資法人は、短期借入金と長期借入金のバランス、返済期日の分散を意識した運用に努めています。

25,000シャングリ・ラ東京

客室数
ホテルオペレーター
賃料形態

神奈川県小田原市

174, 566㎡（注1）50, 605. 67㎡（注2）

本館棟：鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造
バーデ棟：鉄筋コンクリート造
スポーツ棟：鉄筋コンクリート造
チャペル：鉄骨造
本館棟：地下1 階／地上12 階
バーデ棟：地下1 階／地上3 階
スポーツ棟：地下1 階／地上2 階
チャペル：平家本館棟・バーデ棟・スポーツ棟：1997 年10 月（2004 年2 月リノベーション）
チャペル：2004 年10 月
建物：所有権（信託受益権の準共有持分50%）
土地：所有権（信託受益権の準共有持分50%）
163 室（注5）Hilton Worldwide Manage Limited
変動（注1）建物の敷地全体の面積を記載しています。
（注2）各建物における建物全体の延床面積の総合計を記載しています。
（注3）各建物のうち、主たる営業用の建物である本館棟、バーデ棟、スポーツ棟及びチャペルに係る建物全体の構造／階数を記載しています。
（注4）各建物のうち、主たる営業用の建物である本館棟、バーデ棟、スポーツ棟及びチャペルに係る竣工年月を記載しています。
を記載しています。
（注5）ホテル全体の総客室数（他の準共有者の持分を含む）

物件特性■ 東京圏からわずか1 時間のアクセス至便な恵まれたリゾートエリアに立地■ ヒルトンブランドを冠した、全客室オーシャンビューの高品質な建物
グレード■ 天然温泉・10 種類のプールを含むハイスペックなスポーツ施設・アミュー
ズメントクラブを擁する滞在型リゾート

10

森トラスト・ホテルリート投資法人との合併について

合併により取得するポートフォリオ概要

外部成長戦略外部成長戦略サマリー（外部環境に対する認識・今後の方針）

ホテル

外部環境に対する認識

コートヤード・バイ・マリオット東京ステーション
所在地
敷地面積
延床面積
構造
階数
建築時期

東京都中央区

4, 399. 47㎡（注1）51, 242. 93㎡（注2）

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造
地下3 階／地上21 階（注3）2014 年2 月
建物：区分所有権（信託受益権の準共有持分93. 5%）
所有形態
土地：敷地権（所有権）（信託受益権の準共有持分93. 5%）
客室数
150 室（注4）
ホテルオペレーター 森トラスト・ホテルズ＆リゾーツ株式会社
賃料形態
変動（年間最低保証賃料あり）（注1）本建物の敷地である土地面積であり、他の区分所有者の持分を含んでいます。
（注2）本建物は区分所有建物であり、京橋トラストタワーの建物全体の延床面積を記載
しています。
（注3）一棟の建物の構造／階数を記載しています。
を記載しています。
（注4）ホテル全体の総客室数（他の準共有者の持分を含む）

物件特性
駅から徒歩4 分、中央■「東京」通りに面したロケーション■「コートヤード・バイ・マリ
オット」は、マリオットグ
ループの中でも最大の施設数を有する中核ブランド■ 平日のビジネスユースや休日のファミリーユース等の幅広い客層に対応可能な客
室プランニング。客室は 4
種類のデザインに分かれており、感性を刺激する個性的なインテリアデザインが特徴

共通

・ 投資目線に合う優良物件の売却情報は依然として限定的であり、厳しい物件取得環境が継続
・ 国内外の金利上昇等に伴う不動産投資市場の変化には注視が必要

オフィス ・ 国内外の投資家の物件取得意欲は引き続き高い状況にあり、取引利回りの低下傾向が継続
ホテル

今後の方針
・ スポンサーサポートの活用 ( 物件拠出に限らず、共同投資等も含む)や資産入れ替え等の手法により、資産規模の拡大を目指す。
・ 安定性が高い一方で利回り水準の低い都心部オフィスに加え、相応の利回りが期待できる地方部オフィスやホテルも含め、資産性を有する物件を積極的に検討
・ ホテルの取得機会を増やすため、GOP 改善やオペレーターチェンジが必要な案件など、スポンサーがホテルオペレーターである本投資法人の強みを発揮できる案件も幅広く検討

不動産売買市場の状況■ 不動産売買の件数と
金額の推移
13.2

13.6

コートヤード・バイ・マリオット新大阪ステーション
所在地
敷地面積
延床面積
構造
階数
建築時期

大阪市淀川区2, 199. 34㎡（注1）17, 002. 28㎡（注2）
鉄骨造
地上18 階（注3）1997 年3 月（2015 年11 月リニューアル）建物：所有権の共有（持分割合74. 0％）
所有形態
土地：所有権の共有（持分割合74. 0％）
客室数
332 室（注4）
ホテルオペレーター 森トラスト・ホテルズ＆リゾーツ株式会社
賃料形態
変動（年間最低保証賃料あり）（注1）本建物の敷地である土地面積であり、他の共有者の持分を含んでいます。
（注2）一棟の建物全体の延床面積を記載しています。
（注3）一棟の建物全体の構造／階数を記載しています。
を記載しています。
（注4）ホテル全体の総客室数（他の共有者の持分を含む）

物件特性■ 観光及びビジネスの拠点となる「新大阪」駅より徒歩1分の距離に立地し、日本全国から快適にアクセス可能「ホテル■ 2015 年11 月2 日に、
ラフォーレ新大阪」
から「コー
トヤード・バイ・マリオット」にリブランドオープン■ 全 332 室の客室は 30m² ～
90m² でゆとりある広さを確保し、モダンなインテリ
アデザインの中に広めのラ
イティングデスクを設ける
等、ビジネス利用にも配慮した機能的な空間

ホテルサンルートプラザ新宿
所在地
敷地面積
延床面積
構造
階数
建築時期
所有形態
客室数
ホテルオペレーター
賃料形態

11

東京都渋谷区3, 136. 57㎡
20, 451. 25㎡

鉄筋コンクリート・鉄骨造
地下1 階／地上14 階
2007 年8 月
建物：所有権
土地：所有権624 室
株式会社相鉄ホテルマネジメント
固定・ コロナ禍での落ち込みは一時的との見方から、コロナ禍以前のキャッシュフローを前提とした価格での売買取引が継続、キャップレートも横ばい
・ 今後水際対策の撤廃による中国本土を含む世界各国からのインバウンドの戻りの本格化を通じて、ホテル売買は再び活発化する可能性

物件特性■ 1 日の平均乗降者数が 340
万人を超え、日本一の平均
乗降者数を誇るターミナル
駅「新宿」駅から徒歩3 分の立地「プラザ」の名を■ 本物件は、冠するサンルートホテル
チェーンの旗艦ホテル■ レストランも備え、セミナー
宿泊プランや宴会パー
ティープラン等多彩なプランも用意しており、フルサー
ビスホテルと宿泊特化型ホテルの中間的位置づけである宿泊主体型ホテルとしての強みを発揮

3.9

12.6

8.7

8.6

6.3

■ 不動産投資家のマーケットサイクルの
認識状況

9.1

8.0

5.2

8.9

12.4

281

341

391

326 327

20

40

60

80

100%

2016/47%

2017/42018/4
2019/4

売買金額（千億円）
件数（件）

403

0

■ 標準的なAクラスオフィスビルの取引利回りの推移

6%

2020/4389 385 379

319 356413

2021/42022/45%2022/10（半年後の予想について 2022/10時点）

2023/4Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4
2020
2021
2022
出所：日経 BP「日経不動産マーケット情報 2020. 5 、2020. 8 、2020. 11 、2021. 2 、2021. 5 、2021. 8 、2021. 11 、2022. 2 、2022. 5 、2022. 8 、2022. 11 、2023. 2」を基に当社作成

1

2

回復期

3

4

拡大期

5

6

縮小期

4%
7

仙台
福岡
大阪御堂筋

8

3%

後退期

出所：一般財団法人日本不動産研究所「不動産投資家調査」を基に当社作成＊東京（丸の内、大手町地区）についてのマーケット
サイクル（市況動向）の認識

札幌
名古屋
東京都心部

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022

出所：一般財団法人日本不動産研究所「不動産投資家調査」を基に当社作成
東京都心部：同調査における丸の内・大手町、日本橋、虎ノ門、西新宿、渋谷、大崎の単純平均値＊各年10 月時点の数値

合併効果を活用したスポンサー開発物件の取得による外部成長■ 取得ハイライト（神谷町トラストタワー追加取得（オフィス区画 1. 5フロア））
合併効果の活用による外部成長・ 合併による LTV の低下に伴い創出される取得
余力を活用し、神谷町トラストタワーを追加取得、外部成長を実現

高い資産性を有するスポンサー開発物件

・ スポンサーである森トラストの開発力が結実した極めて高い資産性を持つ物件の取得

スポンサーコミット
メントの更なる強化

・ スポンサーサポートを最大限活用し、成長路線へと回帰するにあたり、新 MTRに対するスポンサーの強いコミットメントを示す取得■ 取得概要
物件名称
所在地
用途
階数
取得先
取得価格

神谷町トラストタワー（街区名称：東京ワールドゲート）の概要
フロア構成
37- 38F：住居31- 36F：ホテル

3- 30F：オフィス神谷町トラストタワー（オフィス区画 1. 5フロア）
東京都港区虎ノ門四丁目
オフィス、商業施設、医療施設、ホテル、住宅等
竣工年月
地下3 階付38 階建2020 年3 月
森トラスト株式会社
取得日
2023 年3 月1 日
取得時
24, 100 百万円
23, 700 百万円
鑑定評価額 （2022 年10 月31 日時点）

B 3- 2F：ショップ&
レストラン、オフィス
ロビー 、駐車場等

12

内部成長戦略

ESGに関する取組み

内部成長戦略サマリー（外部環境に対する認識）
オフィス

・ 都心部のオフィスは、立地改善や拡張移転に伴い、空室率の上昇が鈍化
・ 東京オフィス市場においては、2023 年以降のオ
フィス大量供給による空室率上昇および成約賃料下落には注視が必要
・ 空室率が相応に高い水準にあるため、立地やグレードにより稼働率の回復度合いに差が出てくる可能性

ESGに関する直近の取組み

ホテル・ エネルギーを中心とするコストの増加が見られるが、物価上昇や人手不足による稼働の調整を背景に各ホテルのADRも上昇
・ 水際対策の緩和及び全国旅行支援の継続を背景に、単月実績では2019 年を上回る月もあるなど、ホテル業績は回復基調
・ 今後は、水際対策撤廃による中国を含む世界各
国からのインバウンドの戻りが本格化することで、さらなるホテル業績の回復を期待

オフィス賃貸市場の状況

20.00

25,00015.00

20,00010.00

15,00020%

イトーヨーカドー湘南台店

0%• 環境認証・評価の取得状況

2023/32022/32021/32020/3

2019/3

2018/32017/3

2016/3

2015/3

2014/3

2013/3

2012/3

2011/3

2010/3

2009/3

5,000

2008/30.00

2007/3

10,000

出所：三鬼商事株式会社公表データを基に当社作成
東京ビジネス地区：千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区

変動賃料ホテル4物件の2019年比の業績は回復傾向

-60%

-80%

22/4 22/5 22/6 22/7 22/8 22/9 22/10 22/11 22/12 23/1 23/2 23/3
シャングリ・ラ［賃料（売上連動）ベース］

ヒルトン小田原［売上総額ベース］

コートヤード東京［RevPARベース］

コートヤード新大阪［RevPARベース］

ホテル

・ 効率的なホテル運営を行うため、稼働率をコントロールしながらADRを重視した運営を行い、RevPARを確保
・ ADRの引き上げ及びオペレーションの効率化に
より、エネルギーを中心とするコスト増に対応し、GOPを確保・ 水際対策の緩和による外国人宿泊者数の増加を踏まえ、Marriott.com 等を通じてインバウンド
需要を取り込みながら、ホテル賃料のコロナ禍
前（2019 年）水準への早期回復を目指す。

オフィス賃貸市場の見通し■ エリア別旅客需要回復予想（2019 年同月比）

100.0%

120%

北米
アジア

110%

96.0%

96.5%

96.8%

96.8%

94.9%
今後緩やかなオフィス稼働率の回復が予想される

94.0%

13

2023年
下期

2024年
上期

出所：株式会社オフィスビル総合研究所

2024年
下期

2025年
上期

ONビル
大崎 MTビル
御堂筋 MTRビル
渋谷フラッグ（事務所）

新横浜 TECHビル
渋谷フラッグ（店舗）広尾 MTRビル
天神プライムCASBEE 不動産評価認証
物件

評価

イトーヨーカドー湘南台店

S（最高ランク）

2025年
下期

物件

建築物の断熱性

設備システムの省エネルギー性

神谷町トラストタワー
京橋トラストタワー（コートヤード東京）

AAA（最高ランク）

AAA（最高ランク）

ESGに関する方針及び体制■ サステナビリティ方針
パリ協定に基づき、2050 年に向けて温室効果ガスの排出を全体としてゼロとする動きが加速している中で、資産運

欧州
国内■ 環境パフォーマンス目標
2021 年度に2025 年度までのポートフォリオ全体におけるCO 2 排出量、エネルギー消費量、水消費量の削減目標を90%以下のとおり設定しています。また、2023 年3 月1 日付の森トラスト・ホテルリート投資法人との合併を踏まえ、環80%

境パフォーマンス目標の見直しを実施いたしました。

50%
上期

東京汐留ビルディング
紀尾井町ビル（事務所）
紀尾井町ビル（住宅）

GRESBレーティング GRESB 開示評価
「4 Stars」 「A Level」

100%

60%

2023年

★

環境への取組み
118%
112%
111%
109%

CO 2

70%

92.0%

90.0%

★★

■ 2022 年
GRESBリアルエステイト
評価の取得（2022 年10 月）

用会社としても長期的な目標としてネットゼロを見据えるため、サステナビリティ方針の改訂を実施いたしました。

ホテル運営の見通し■ オフィス稼働率の推移予想（東京都心5 区）

96.1%

★★★

十分な「環境・社会への配慮」がなされた建物

東京都建築物省エネルギー性能評価書制度

・ 稼働率が低下した物件 ( 汐留・新横浜 )のリーシン
グの進捗を受け、一部に空室がある各物件の稼働率の上積みに注力
・ コロナ禍からの経済・社会の正常化への流れを受けた立地改善や拡張移転ニーズを捉え、アフター
コロナにおける内部成長を図る。
・ 電気料金高騰への対応として、省エネ対応を積極的に進めることでその影響を緩和するとともに、グリーンリース契約等でテナントに相応の負担を求めることも検討

95.5%

天神プライム

認証・評価の取得物件数は12 物件となっています。

内部成長戦略サマリー（今後の方針）

98.0%

広尾 MTRビル

DBJ Green Building 認証

-40%
5.00

Sランク

本投資法人のポートフォリオ（底地除く）における2023 年2 月末時点の環境

-20%

オフィス

• DBJ Green Building 認証（広尾 MTRビル及び天神プライム）（イトーヨーカドー湘南台店）■ 変動賃料ホテル4 物件業績の推移（2019 年同月比）

平均空室率（左軸）（円/月・坪）平均賃料（右軸）• CASBEE 不動産評価認証

ホテルの運営状況■ 東京ビジネス地区のオフィス空室率及び賃料単価の推移（%）■ 環境認証・評価の新規取得（2023 年2 月）

40%

61%

国内旅行に加え、
インバウンド需要の回復が予想される

56%
40%
2021年

出所：IATA

2022年

2023年

2024年

2025年

30%

削減
（原単位ベース：ベースライン比）

エネルギー

10%

削減
（原単位ベース：ベースライン比）※ エネルギー：電気・ガス・燃料・DHC 等 ／水：上水・再生水※ ベースライン：2018 年度（旧森トラスト総合リート投資法人と旧森トラスト・ホテルリート投資法人のポートフォリオ合計）※ 原単位は、床面積あたりの消費量、排出量をいいます。なお、各物件の保有期間、稼働率で補正のうえ算出します。

水

8%

削減
（原単位ベース：ベースライン比）
14

第42 期末保有物件

ESGに関する取組み

ポートフォリオデータ
ポートフォリオマップ

ガバナンスへの取組み■ 投資法人の運用体制

B-5

本投資法人の資産運用は、資産運用会社である森トラストアセット・マネジメント株式会社に委託しています。

東京都心部

2023 年3 月1 日付の森トラスト・ホテルリート投資法人との合併に伴い、資産運用会社の組織体系を変更しました。
変更後の組織体系は以下のとおりです。

A-10
B-4

株主総会

A-7

監査役

新宿区

A-5

C-1

取締役会

渋谷区

コンプライアンス委員会

A-2

B-3

品川区

コンプライアンス・オフィサー

経営管理部

中央区

A-1

港区

代表取締役社長

投資運用部

A-3

B-2
B-1
A-4
A-8

A-9

投資委員会

千代田区

C-2

A-6

運用戦略部

ポートフォリオ一覧（参考）森トラストグループの従業員への取り組み（第42 期末現在）

用途区分（注1）■ 従業員への取り組み（森トラスト株式会社）（注1）
ワークライフバランスの推進・女性活躍推進森トラストでは、社員それぞれが持つ能力を最大限に発揮できるよう、ワークライフバランスに配慮し、働きやすい環境づくりに努めています。
「子育てサポート企業」として高い水準の取り組みを行っていることが評価され、2022 年8 月1 日付で厚

物件名称

A －1

東京汐留ビルディング

東京都心部

A －2

ONビル

東京都心部

A －3

紀尾井町ビル

東京都心部

A －4

神谷町トラストタワー

（百万円）

投資比率

（注2）
（％）

取得時期

82, 539

25. 5 2010 年 4 月13 日

39, 900

12. 3 2008 年 8 月29 日

34, 300

10. 6 2014 年10 月 1 日

東京都心部

27, 9602021 年 7 月 1 日
8. 6 2021
年10 月 1 日

仙台 MTビル

その他

5, 266

1. 6 2023 年 2 月28 日

東京都心部

14, 386

2005 年 3 月31 日
4. 4 2005 年10 月28 日
2015 年 1 月30 日（注4）

生労働省より「プラチナくるみん認定」を取得

A －5

女性の活躍促進に関する状況などが優良であると評価され、「えるぼし認定」を取得

A －6

大崎 MTビルA －7

御堂筋 MTRビル

その他

10, 170

3. 1 2015 年 4 月30 日
2. 5 2018 年 1 月19 日
2012 年 7 月12 日
2. 2 2021
年12 月 1 日
2. 1 2003 年11 月14 日
9. 9 2013 年 4 月24 日
3. 7 2007 年 4 月25 日
3. 6 2003 年 3 月28 日
2. 3 2012 年10 月18 日
0. 6 2002 年 3 月28 日
5. 9 2006 年 9 月20 日
1. 0 2004 年12 月24 日①女性採用比率27. 1%②女性従業員比率

27. 1%③女性管理職比率

6. 6%④育児休業率⑤有給休暇取得率

男性

55. 6%

女性

100. 0%82. 8%①・④・⑤ : 2022 年度実績、②・③ : 2023 年3 月末現在（注2）

オフィスビルA －8

広尾 MTRビル

東京都心部

8, 100

A －9

天神プライムその他

7, 050

A －10
B －1
B －2
B －3
B －4
B －5
C －1
C －2

新横浜 TECHビル
渋谷フラッグ
新橋駅前 MTRビル
イトーヨーカドー湘南台店
コーナン相模原西橋本店
フレスポ稲毛ホテルオークラ神戸
パークレーンプラザ

商業施設

その他

合

「健康経営優良法人認定（大規模法人部門）」「子育てサポート企業特例認定（プラチナくるみん認定）」「女性活躍推進企業認定（えるぼし認定）」（注1）本資産運用会社の従業員（正規社員）は、森トラスト株式会社からの出向者で構成されています。
（注2）①・②・③は森トラスト株式会社で雇用している従業員、④・⑤は森トラスト株式会社に配属されている従業員を対象として算出しています。

15

地域区分

取得価格

計

その他
東京都心部
東京都心部
その他
その他
その他
その他
東京都心部

6, 90032, 040（注5） 12, 000
11, 600
7, 460（注6）
2, 10019, 000
3, 200323, 972

100. 0

ー

稼働率

（注3）
（％）

100. 0（70. 8）100. 097. 8（95. 6）100. 0（99. 3）100. 0（99. 9）100. 0（88. 3）100. 0（100. 0）92. 4100. 078. 0100. 00. 0100. 0100. 0100. 0100. 096. 7
97. 6（93. 1）（注1）複数の用途を有する物件については、その主たる用途をもってその属性を示しています。
（注2）投資比率とは、不動産等資産の取得価格の合計に対する各資産の取得価格の比率をいい、小数点第2 位を四捨五入し記載しています。
（注3）括弧内には、賃料収入がサブリース契約の賃料に連動する仕組みのマスターリース契約またはパス・スルー型のマスターリース契約を採用している物件について、サブリース
契約に基づく稼働率を基に算出した場合の稼働率を記載しています。
各物件及び合計の稼働率にかかる詳細は、後記「Ⅰ. 資産運用報告／投資法人の運用資産の状況／3. 組入資産明細」をご参照ください。
（注4）東京汐留ビルディングの取得価格については、2021年7 月1 日及び2021年10 月1 日に共有持分1,000,000 分の62,411をそれぞれ譲渡したため、当該物件共有持分1,000,000 分の500, 000の取得価格である110, 000 百万円の1, 000, 000 分の375, 178に相当する価格を記載しています。
（注5）新橋駅前 MTRビルの取得価格については、2023 年2 月28 日に共有持分3 分の1を譲渡したため、当該物件全体の取得価格である18, 000 百万円の3 分の2に相当する価格を記載しています。
（注6）フレスポ稲毛の取得価格については、2012 年2 月29 日に信託土地の50％を譲渡したため、当該物件全体の取得価格である4, 200 百万円の50％に相当する価格を記載しています。

16

第42 期末保有物件

ポートフォリオ組入物件の概要
オフィスビルA- 1

オフィスビル東京汐留ビルディング

A- 3（2010 年4 月13 日取得）

所在地（住居表示） 東京都港区東新橋一丁目9 番1 号
地積
17, 847. 73㎡（注1）
延床面積
191, 394. 06㎡（注2）構造
鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート・鉄骨造
階数
地下4 階付37 階建
建築時期
2005 年1 月
所有形態
建物：所有権
土地：所有権紀尾井町ビル（2014 年10 月1 日取得）

所在地（住居表示） 東京都千代田区紀尾井町3 番12 号他
地積
9, 291. 93㎡（注1）
延床面積63, 535. 55㎡（注2）構造
鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨造
階数
地下4 階付26 階建
建築時期
1989 年11 月
所有形態
建物：所有権
土地：所有権（注1）土地面積は、本件建物の敷地である土地全8 筆の合計面積であり、他の所有者（分有）の持分を含んでいます。当該土地全8 筆のうち、5 筆（合計面積7, 433. 52㎡）
は本投資法人を唯一の信託受益者とする信託受託者が単独で所有しています。
（注2）建物は、区分所有建物であり、建物面積は区分所有建物の一棟の建物の延床面積を記載しています。なお、本投資法人を唯一の信託受益者とする信託受託者が所有する専有部分の床面積は24, 598. 85㎡です。

物件収支状況（第42 期）（単位：千円）

物件収支状況（第42 期）（単位：千円）

東京

道路
速
高

メ
ト

ロ
日
都営大江
比

線
戸

新橋

銀座
東
京

京

メト

通り

東

ロ銀

外堀

座線

ＪＲ
線

虎ノ門

谷線

第
一
京
浜

築地市場
汐留

当期稼働日数
不動産賃貸事業収益
不動産賃貸事業費用
不動産賃貸事業損益

151 日
860, 284
494, 669
365, 614

り通

紀尾井町ビル
国立劇場
東京ガーデン
テラス紀尾井町

銀
ロ
メト
京

青

A- 4

東京都品川区北品川五丁目9 番12 号
10, 850. 67㎡（注）32, 812. 27㎡
鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造
地下2 階付21 階建
1990 年11 月
建物：所有権
土地：所有権

線

座

赤坂見附

最高裁判所

ロ
メト
京 線
東 ノ内
丸

山

東

ONビル

神谷町トラストタワー（2021 年7 月1 日取得）
（2021 年10 月1 日追加取得）

所在地（住居表示）
地積
延床面積
構造
階数
建築時期
所有形態

東京都港区虎ノ門四丁目1 番1 号
16, 131. 84㎡（注1）196, 037. 12㎡（注2）
鉄骨・鉄筋コンクリート造
地下4 階付37 階建2020 年3 月
建物：所有権
土地：所有権（注）土地面積は、本投資法人を唯一の信託受益者とする信託受託者が共有持分を保有
する土地3 筆の合計面積（10, 850. 67 ㎡ ）であり、信託受託者が1, 000, 000 分の840, 139の共有持分を保有しています。なお、信託受託者保有分以外の共有持分は、
本投資法人が大崎 MTビルの敷地として保有しています。

（注1）土地面積は、本件建物の敷地である土地全14 筆の合計面積であり、その一部に借地を含んでいます。
（注2）建物は、区分所有建物であり、建物面積は区分所有建物の一棟の建物の延床面積を記載しています。なお、本投資法人を唯一の信託受益者とする信託受託者が所有する専有部分の床面積は7, 595. 44㎡です。

物件収支状況（第42 期）（単位：千円）

物件収支状況（第42 期）（単位：千円）

川

ゲートシティ大崎

山手

通り

ONビル

当期稼働日数
不動産賃貸事業収益
不動産賃貸事業費用
不動産賃貸事業損益

151 日
454, 407
134, 496
319, 910

大崎
MTビル
ＪＲ京
浜
東北線

線

手

ないため、開示していません。

大崎
山

産賃貸事業費用については、テナントから開示することにつき同意を得られてい大崎ニューシティ

JR（注）ONビルの不動産賃貸事業収益及び不動

東京マリオットホテル

黒415, 797

至 品川

御殿山トラストタワー
目

田
反
五

151 日
非開示（注）
非開示（注）

至当期稼働日数
不動産賃貸事業収益
不動産賃貸事業費用
不動産賃貸事業損益

17

半蔵門

麹町

上智大

東
京 紀尾井ホール
メト
ロ
南
首都
高速
北
ホテル
4号新
線
宿線
ニュー
オータニ
迎賓館

赤坂御用地

（2008 年8 月29 日取得）

所在地（住居表示）
地積
延床面積
構造
階数
建築時期
所有形態

四ッ谷

通り

永田町

浜離宮恩賜庭園
新交
通ゆ
り
め
かも

A- 2

新宿

東京汐留
ビルディング

汐留
シオサイト

大門

四ッ谷

東京メトロ
半蔵門線

日比谷公園

中
央
本
線

日比谷

霞ヶ関

日比
谷通
り

151 日
860, 556
729, 037
131, 519

桜田通り

当期稼働日数
不動産賃貸事業収益
不動産賃貸事業費用
不動産賃貸事業損益

ロ
メト
東京 線
町
有楽

（注1）土地面積は、本投資法人が共有する土地の面積であり、他の共有者の共有持分にかかる部分を含んでいます。当該土地のうち、本投資法人の共有持分は1,000,000分の375, 178です。
（注2）建物は、共有建物であり、上記数字に本投資法人の共有持分（1, 000, 000 分の375, 178）を乗じた面積は71, 806. 84㎡です。

18

第42 期末保有物件

ポートフォリオ組入物件の概要
オフィスビル

宮城県仙台市宮城野区榴岡四丁目2 番3 号
5, 020. 33㎡（注1）42, 941. 53㎡（注2）
鉄筋コンクリート造陸屋根
地下2 階付18 階建
1999 年3 月
建物：所有権
土地：所有権所在地（住居表示）
地積
延床面積
構造
階数
建築時期
所有形態

当期稼働日数
不動産賃貸事業収益
不動産賃貸事業費用
不動産賃貸事業損益

大崎 MTビル

至 品川

御殿山トラストタワー
目

東京マリオットホテル

川

黒

田
反
五

（2005 年3 月31 日取得）
（2005 年10 月28 日、2015 年1 月30 日追加取得）

大崎ニューシティ

大崎
ONビル

ゲートシティ大崎

山手通り

大崎MTビル

物件収支状況（第42 期）（単位：千円）
当期稼働日数
不動産賃貸事業収益
不動産賃貸事業費用
不動産賃貸事業損益

広尾MTRビル

恵比寿
ガーデン
プレイス

北里大学

天神プライム（2012 年7 月12 日取得）
（2021 年12 月1 日追加取得）
福岡中央
郵便局
福岡銀行
通り

昭和

当期稼働日数
不動産賃貸事業収益
不動産賃貸事業費用
不動産賃貸事業損益

天神

福岡証券取引所

天神プライム

パルコ

鉄
地下
線
西鉄福岡
空港
（天神）
通り
治
明 西鉄グランドホテル
VIORO
三越
岩田屋
ソラリア
プラザ

ZARA

物件収支状況（第42 期）（単位：千円）

A- 10

151 日
210, 074
82, 871
127, 202

警固公園

H&M

当期稼働日数
不動産賃貸事業収益
不動産賃貸事業費用
不動産賃貸事業損益

当期稼働日数
不動産賃貸事業収益
不動産賃貸事業費用
不動産賃貸事業損益

151 日
235, 381
170, 056
65, 324

新横浜
子

至 八王

阪

大

至

新

海

東

JR

至

横浜

浜線

JR横

至 横浜

物件収支状況（第42 期）（単位：千円）

新横浜
プリンスホテル

鉄

所有形態

物件収支状況（第42 期）（単位：千円）

道

下

建築時期

線

幹

新

地

階数

東

横浜アリーナ営

構造

京

至新横浜TECHビル
市

中央大通

堺筋本町

地積
延床面積

【A 館】横浜市港北区新横浜三丁目9 番18 号【B 館】横浜市港北区新横浜三丁目9 番1 号
2, 671. 11㎡
25, 187. 22㎡【A 館】鉄骨鉄筋コンクリート造【B 館】鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造【A 館】地下1 階付9 階建【B 館】地下1 階付16 階建【A 館】1986 年2 月
【B 館】1988 年2 月
建物：所有権
土地：所有権浜

セントレジス
ホテル大阪

所在地（住居表示）横メットライフ りそな銀行
本町スクエア 本店（旧大阪丸紅ビル）

新横浜 TECHビル（2003 年11 月14 日取得）

至 あざみ野

堺筋

本町

御堂筋
MTRビル

北浜

御堂筋

北御堂

淀屋橋

堺筋線
Osaka Metro

状線
阪神高速 号環
四つ橋筋

つ橋線

靱公園

1

御堂筋線
Osaka Metro

肥後橋

四
tro

（2015 年4 月30 日取得）

所在地（住居表示） 大阪市中央区淡路町三丁目6 番3 号
地積
1, 560. 98㎡
延床面積
15, 129. 16㎡
構造
鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造
階数
地下2 階付13 階建
建築時期
1999 年3 月
所有形態
建物：所有権
土地：所有権

19

フランス
大使館
慶應義塾
幼稚舎

151 日
144, 491
41, 899
102, 591

所在地（住居表示） 福岡市中央区天神二丁目7 番21 号
地積
1, 110. 73㎡
延床面積
7, 722. 04㎡
構造
鉄骨・鉄筋コンクリート造
階数
地下1 階付12 階建
建築時期2008 年3 月（2008 年10 月増築）
所有形態
建物：所有権
土地：所有権（一部借地権）を合わせて記載しています。

御堂筋 MTRビル

151 日
254, 587
138, 212
116, 374

比谷線

広尾病院

トロ日

東京メ

（注）左記は、先行取得分と追加取得分

Osaka Me

A- 7

151 日
287, 614
92, 809
194, 804

ドイツ大使館

天神
西鉄 線
田
大牟

（注1）土地面積は、本投資法人が所有し、または共有する土地全17 筆の合計面積であり、他の共有者の共有持分を含んでいます。
当該土地全17 筆のうち、13 筆（合計面積2, 880. 79㎡ ）は本投資法人が単独で所有しており、1 筆（面積121. 28㎡ ）については本投資法人が5 分の1の共有持分を保有し、3 筆（合計面積10, 850. 67㎡）については、本投資法人が1, 000, 000 分の
159, 861の共有持分を保有しています。
を乗じた面積は24, 495. 21㎡です。
（注2）建物は、共有建物であり、上記数字に本投資法人の共有持分（1, 000, 000 分の907, 880）

り

恵比寿

り
西通
天神

ＪＲ京
浜
東北線

線

手

山

東京都品川区北品川五丁目9 番11 号
13, 852. 74㎡（注1）26, 980. 68㎡（注2）
鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造
地下3 階付14 階建1994 年7 月（2008 年大規模修繕実施）
建物：所有権
土地：所有権JR

所在地（住居表示）
地積
延床面積
構造
階数
建築時期
所有形態

当期稼働日数
不動産賃貸事業収益
不動産賃貸事業費用
不動産賃貸事業損益

A- 9
至

A- 6

1日
1, 0633, 452▲ 2, 388

物件収支状況（第42 期）（単位：千円）

広尾プラザ

通

手線

物件収支状況（第42 期）（単位：千円）（注）私道負担部分17. 93㎡を含みます。

治

有栖川宮
記念公園

広尾

聖心女子大学明JR山（注1）土地面積は、本投資法人が共有する土地の面積であり、他の共有者の共有持分にかかる部分を含んでいます。当該土地のうち、
本投資法人の共有持分は300, 000 分の90, 845です。
（注2）建物は、共有建物であり、本投資法人の共有持分 ( 300, 000 分の90, 845)を乗じた面積は13, 003. 41㎡です。

東京都渋谷区恵比寿二丁目36 番13 号
1, 671. 79㎡（注）6, 709. 80㎡
鉄骨鉄筋コンクリート造
地下1 階付7 階建1992 年11 月
建物：所有権
土地：所有権外苑
西通
り

所在地（住居表示）
地積
延床面積
構造
階数
建築時期
所有形態

広尾 MTRビル（2018 年1 月19 日取得）

目 高速
黒
線

A- 8

首

仙台 MTビル（2023 年2 月28 日取得）

2号 都

A- 5

オフィスビル

20

第42 期末保有物件

ポートフォリオ組入物件の概要
商業施設

渋谷フラッグ

井ノ頭
通り
東急百貨店本店 文
化村
通り QFRONT
ヤマダ電機

SHIBUYA 109
坂

玄

道

市線

都
田園

ハチ公

宮
下
公
園

トロ
東京メ
線
半蔵門
宮益坂

渋谷

東京
メトロ
銀座線

新橋駅前 MTRビル

B- 5
外堀

内幸町

通り

都営
三田
日比
線
谷通
り

第一ホテル
東京
東京

新橋駅前
MTRビル

新橋

SL広場

浜

線

橋本

京王相

線

模原

JR

151 日 （注）コーナン相模原西橋本店の不動産
賃貸事業収益及び不動産賃貸事
非開示（注）
業費用については、テナントから開非開示（注）
示することにつき同意を得られて169, 246

いないため、開示していません。

フレスポ稲毛

（2002 年3 月28 日取得）

所在地（住居表示） 千葉市稲毛区長沼原町731 番17
地積
39, 556. 71㎡
延床面積
－
構造
－
階数
－
建築時期
－
所有形態
建物：－
土地：所有権（注）本投資法人が所有する不動産信託受益権にかかる信託不動産は土地のみであり、建物は含みません。

当期稼働日数
不動産賃貸事業収益
不動産賃貸事業費用
不動産賃貸事業損益

151 日－

58, 313▲ 58, 313

フレスポ稲毛住友重機械工業

千葉県総合
スポーツセンター

スポーツ
センター

千葉市動物公園

動物公園

千
モ 葉都
ノ 市
レ
ー
ル

151 日
103, 007
7, 89495, 112

イトーヨーカドー湘南台店（2003 年3 月28 日取得）

当期稼働日数
不動産賃貸事業収益
不動産賃貸事業費用
不動産賃貸事業損益

151 日
312, 542
92, 013220, 528湘南台
藤沢北警察署

秋葉台
公園

イトーヨーカドー
湘南台店

相鉄 野線
いずみ
営
横浜市
地下鉄

六会日大前
プレス工業藤沢工場
至 藤沢

物件収支状況（第42 期）（単位：千円）

いすゞ自動車
藤沢工場

線
ノ島
急江
小田

（注）延床面積には、附属建物54. 88㎡を含みます。

至 新宿

所在地（住居表示） 神奈川県藤沢市石川六丁目2 番地の1
地積
35, 209. 93㎡
延床面積
53, 393. 66㎡（注）
構造
鉄骨造
階数
5 階建
建築時期
2002 年11 月
所有形態
建物：所有権
土地：所有権

21

横

京王橋本

道路

新
ゆ 交通
り
か
も
め

B- 3

相模原北警察署

物件収支状況（第42 期）（単位：千円）

物件収支状況（第42 期）（単位：千円）
当期稼働日数
不動産賃貸事業収益
不動産賃貸事業費用
不動産賃貸事業損益

JR

橋本郵便局

京葉

新橋

都
浅 営
草
線

（注1）土地面積は、本投資法人が共有する土地の面積であり、他の共有者の共有持分にかかる部分を含んでいます。当該土地のうち、本投資法人の共有持分は3 分の2です。
を乗じた面積は5,213.63（注2）建物は、共有建物であり、本投資法人の共有持分（3 分の2）
㎡です。

高速
道路
東京
メ
銀座 トロ
線

新橋

ニュー新橋ビル
ＪＲ線

東京都港区新橋二丁目8 番5 号
1, 069. 88㎡（注1）7, 820. 45㎡（注2）
鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造
地下2 階付8 階建1999 年4 月
建物：所有権
土地：所有権国道413号物件収支状況（第42 期）（単位：千円）
当期稼働日数
不動産賃貸事業収益
不動産賃貸事業費用
不動産賃貸事業損益（2007 年4 月25 日取得）

所在地（住居表示）
地積
延床面積
構造
階数
建築時期
所有形態

コーナン
相模原
西橋本店

号

渋谷ヒカリエ（注）渋谷フラッグの不動産賃貸事業収益及び不動産賃貸事業費用につい非開示（注）ては、テナントから開示することに非開示（注）
つき同意を得られていないため、開示していません。
535, 714

151 日

相原IC

線
模
相

号

246

り

国道

相原

16

京

通

の
王井

相模原市緑区西橋本五丁目4 番3 号
19, 878. 57㎡
40, 283. 77㎡
鉄骨造
5 階建
2005 年8 月
建物：所有権
土地：所有権国道

東急 渋谷 渋谷
渋谷
マークシティ
頭線

所在地（住居表示）
地積
延床面積
構造
階数
建築時期
所有形態

八王
子バイパス

渋谷フラッグ治

当期稼働日数
不動産賃貸事業収益
不動産賃貸事業費用
不動産賃貸事業損益

東急ハンズ

山
手
線

コーナン相模原西橋本店（2012 年10 月18 日取得）

明

物件収支状況（第42 期）（単位：千円）

東
京
メ
ト
ロ
副
都
心
線

JR
り
通
園
公

所在地（住居表示） 東京都渋谷区宇田川町33 番6 号
地積
1, 026. 44㎡
延床面積
7, 766. 49㎡
構造
鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造
階数
地下2 階付9 階建
建築時期
2009 年8 月
所有形態
建物：所有権
土地：所有権B- 2

B- 4（2013 年4 月24 日取得）

東
自 関
動 東
車
道

B- 1

商業施設

22

第42 期末保有物件

ポートフォリオ組入物件の概要

投資口の状況
投資口価格の推移

その他

C- 1

2 0 0 4 年 2 月 1 3 日（本投資法人の上場日）から 2 0 2 3 年 2 月 2 8 日までの東京証券取引所における本投資法人のホテルオークラ神戸

投資口価格（終値）及び出来高の推移は以下のとおりです。

（2006 年9 月20 日取得）

所在地（住居表示） 神戸市中央区波止場町2 番1 号
地積30, 944. 44㎡
延床面積72, 246. 86㎡（注）構造
鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨造
階数
地下2 階付35 階建
建築時期
1989 年3 月（1995 年3 月増築）
所有形態
建物：所有権
土地：所有権（注）延床面積には、附属建物8, 405. 80㎡を含みます。

出来高（口）
道・
海
東 線
JR 陽本
山

元町

阪神元町
道

鉄

速

高
戸 線
神 西
東

大丸

線

地下
神戸華僑歴史博物館

みなと元町

旧居留地・
大丸前
市立博物館

岸
鉄海

神戸水上署

投資口価格（円）

200,000

出来高
投資口価格（右軸）90,000175,000

80,000

ホテルオークラ神戸

神戸ポートタワー

神戸海洋博物館
メリケンパーク
神戸港

物件収支状況（第42 期）（単位：千円）
当期稼働日数
不動産賃貸事業収益
不動産賃貸事業費用
不動産賃貸事業損益

100,000

本線

神戸 鉄道
高速

151 日
524, 794
262, 734
262, 060

150,000
70,000125,000

60,00050,000100,000

40,00075,00030,000C- 2

パークレーンプラザ

50,00020,000（2004 年12 月24 日取得）

物件収支状況（第42 期）（単位：千円）
当期稼働日数
不動産賃貸事業収益
不動産賃貸事業費用
不動産賃貸事業損益

千駄谷小0

パークレーンプラザ
トルコ大使館
区立中央図書館

原宿

東郷神社

東京
千代 メト
田線 ロ

明治神宮前

明

（注）建物は、区分所有建物ですが、全ての区分所有権を単独で所有しています。なお、上記数字は規約共用部分の物置2 棟を含みます。

明治神宮

治
東
通
京
メ
り
ト
ロ
副
都
心
線

東京都渋谷区神宮前二丁目30 番32 号
1, 702. 95㎡
5, 246. 78㎡（注）鉄筋コンクリート造
地下1 階付7 階建1988 年6 月
建物：所有権
土地：所有権ＪＲ山手線

所在地（住居表示）
地積
延床面積
構造
階数
建築時期
所有形態

25,00010,0000
2004年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年
2月13日 12月31日 12月31日 12月31日 12月31日 12月31日 12月31日 12月31日 12月31日 12月31日 12月31日 12月31日 12月31日 12月31日 12月31日 12月31日 12月31日 12月31日 12月31日 12月31日 2月28日（上場日）（注）投資口価格及び出来高は、2014 年4 月1 日に行った投資口分割（5 分割）を考慮し、それ以前の数値を修正しています。また、2023 年3 月1 日に行った投資口分割（2 分割）を考慮し、それ以前の数値を修正しています。

太田記念美術館
表参

道

投資主の構成151 日
90, 656
34, 086
56, 569（第42 期末現在）

投資主数割合金融機関（証券会社含む）
0.6%（115名）

投資口数割合個人・その他

金融機関（証券会社含む）

10.3%

個人・その他

96.2%

外国人（個人・法人）
1.5%（281名）（17,672名）

43.3%（135,558口）（571,568口）

外国人（個人・法人）

17.9%（236,127口）

その他国内法人
1.6%（295名）

発行済投資口の総口数
1,320,000口

総投資主数
18,363名
その他国内法人

28.5%（376,747口）（注）比率については、小数点第2 位を四捨五入して記載しています。

23

24

Ⅰ. 資産運用報告

本投資法人 / 資産運用会社の概要
本投資法人の仕組図（2023 年3 月1 日現在）

資産運⽤の概況

本投資法人の基本的な仕組み及び関係法人は以下のとおりです。
投資主名簿等の管理等及び会計等に関する一般事務受託者
並びに資産保管会社

１. 投資法人の運⽤状況等の推移

本投資法人

1
2

1 一般事務業務委託契約（投資主名簿等の管理及び会計等に関する事務の管理に関する契約）
2 資産保管業務委託契約

三井住友信託銀行株式会社

3 財務及び発行・支払代理契約
4 資産運用業務委託契約

株式会社三菱ＵＦＪ銀行
三井住友信託銀行株式会社
株式会社みずほ銀行

スポンサー会社

森トラスト株式会社

3

執行役員
監督役員
監督役員

6
7

八木
中川
片桐

政幸
直政
春美

8

代表者

資本金

代表取締役社長

内藤 宏史

取締役経営管理部長兼運用戦略部長

相澤 信之

取締役（投資運用部管掌）

山崎 拓也

取締役

山本 道男

取締役

八木 政幸

主たる
事業内容
株主構成

5,464,731

5,563,480

5,042,348

3,428,323

4,057,976

7 商標使用許諾契約

5,116,169
5,115,197
330,301,163

5,205,474
5,041,443
328,288,624

4,685,132
4,537,379
325,071,568

3,043,518
3,331,238
325,909,227

3,731,749
3,614,104
322,398,742

森トラスト・ホテルズ＆リゾーツ
株式会社

2000 年2 月28 日
4 億円
投資法人の資産の運用
森トラスト株式会社

95. 0%
森トラスト・ホテルズ＆リゾーツ株式会社 5. 0%

コンプライアンス委員会
代表取締役社長
コンプライアンス・オフィサー

25

利

常
利
期 純 利
資
産
前

期

運用戦略部

(a)
(b)

千円

(c)

千円

(d)

千円

比）

有 利 子 負 債 額
（対

前

期

比）

純
（対
出

資
前
資

産
期
総

額
比）
額

（対

前

期

比）

千円
％

％

％
千円
％

発行済投資口の総口数(e)
１ 口 当 た り 純 資 産 額（注２） (d)/(e)
分
配
総
額
(f)

千円

１口当たり分配金額

円

3,638,888

3,486,044

3,474,016

3,200,691（+0.4）
157,000,000（+1.3）（△0.6）
155,000,000（△1.3）（△1.0）
154,000,000（△0.6）（+0.3）
156,000,000（+1.3）（△1.1）
152,500,000（△2.2）

160,180,015 160,106,458 159,957,838 159,071,677 158,725,781（+0.0）（△0.0）（△0.1）（△0.6）（△0.2）
153,990,040 153,990,040 153,990,040 153,990,040 153,990,040（－）
1,320,000
121,348
5,115,000（－）
1,320,000
121,292
4,686,000（－）
1,320,000
121,180
4,217,400（－）
1,320,000
120,5083,960,000（－）
1,320,000
60,1233,359,400

円

3,875

3,550

3,195

3,000

2,545

円

（3,875）（3,550）（3,195）（3,000）（2,545）（うち１口当たり利益超過分配金）

円

（－）

（－）

（－）

（－）

（－）

総 資 産 経 常 利 益 率（注３）

％

1.6

1.6

1.4

0.9

1.2

年

％

3.1

3.2

2.9

1.9

2.8

自 己 資 本 利 益 率（注３）

％

3.2

3.1

2.8

2.1

2.3

年

％

6.4

6.3

5.7

4.2

5.5

(d)/(b)

％

48.5

48.8

49.2

48.8

49.2

（△0.2）（+0.3）（+0.4）（△0.4）（+0.4）(c)/(b)

％

47.5

47.2

47.4

47.9

47.3

向（注４） (f)/(a)

％

99.9

92.9

92.9

118.8

92.9

換

算

換

算

(f)/(e)口3,325,198（2,880,013） （3,152,474） （3,025,005） （3,057,896） （2,710,417）（うち１口当たり利益分配金）

値
値（対 前 期 増 減）
期末総資産有利子負債比率

取締役会

経営管理部

業

自 己 資 本 比 率

監査役

投資運用部

7,258,668

千円

株主総会

投資委員会

6,902,340

千円

配

当

性

【そ の 他 参 考 情 報】
投

■ 組織図

8,528,392

益益額

資産運用会社の概要 （2023 年3 月1 日現在）

東京都港区虎ノ門四丁目3 番1 号

9,202,368

益スポンサー会社

費

8,789,929（8,789,929） （7,768,463） （7,076,315） （6,902,340） （5,828,088）

経当総（注）投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律の定めにより、資産の運用にかかる業務、資産の保管にかかる業務及び一般事務を他の者に委託しなければなりません。

所在地

業

第42期
2023年２月

営

森トラスト・アセットマネジメント株式会社

一般社団法人投資信託協会会員）

営

第41期
2022年９月

6 不動産等の情報提供に関する協定書

資産運用会社及び機関の運営に関する一般事務受託者

名称

千円

第40期
2022年３月

千円

4 5

設立

千円

（対

会計監査人

森トラスト・アセットマネジメント株式会社（金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第407 号 /益

第39期
2021年９月

千円

8 スポンサーサポートに関する協定書

EY新日本有限責任監査法人

収（うち不動産賃貸事業収益）

第38期
2021年３月

用（機関の運営に関する事務）

役員会

業

単位

（うち不動産賃貸事業費用）

5 一般事務業務委託契約

投資主総会

投資法人債に関する
一般事務受託者

営

期
決算年月

件

15

16

16

16

17

総 賃 貸 可 能 面 積（注５）資㎡

433,862425,769

417,675

417,553

427,871

期

率（注６）

％

賃貸NOI（Net Operating Income）（注３）

千円

末

物

稼

件

働

数

99.3

99.1

96.0

96.5

97.6

（98.6）（91.9）（90.5）（91.6）（93.1）

7,036,811

5,729,957

5,177,045

4,960,596

4,032,111（注１）本投資法人は、2023年２月１日開催の投資主総会の決議により、本投資法人の決算期を各年３月末日及び９月末日から各年２月末日及び８月末日に変更しています。これに伴い、第42期は2022年10月１日から2023年２月28日までの５か月決算となっています。
（注２）2023年３月１日を効力発生日として投資口１口につき２口の割合による投資口分割を行っているため、１口当たり純資産額については第42期期首に当該投資口分割が行われたと仮定して算定しています。
（注３）記載した指標は以下の方法により算定しています。
総資産経常利益率＝経常利益／{（期首総資産額＋期末総資産額）÷２｝
自己資本利益率＝当期純利益／{（期首純資産額＋期末純資産額）÷２｝
賃貸NOI＝不動産賃貸事業収益－不動産賃貸事業費用＋減価償却費（注４）配当性向については小数点第２位を切り捨てて表示しています。
（注５）総賃貸可能面積は小数点第１位を切り捨てて表示しています。
（注６）稼働率は決算日時点における総賃貸可能面積に占める総賃貸面積の割合を記載しています。また、稼働率の括弧内には、賃料収入がサブリース契約の賃料に連動する仕組みのマスターリース契約またはパス・スルー型のマスターリース契約を採用している物件について、サブリース契約に基づく稼働率を基に算出した場合の稼働率を記載しています。なお、稼働率については小数点第２位を四捨五入し記載していますが、四捨五入した結果が100.0％となる場合においては、小数点第２位を切り捨てて99.9％と記載しています。

26

Ⅰ. 資産運用報告

２. 当期の資産の運⽤の経過（１）投資法人の主な推移
森トラストリート投資法人（旧森トラスト総合リート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、2023年３月１日付
で、本投資法人を吸収合併存続法人、森トラスト・ホテルリート投資法人（以下「MTH」といいます。）を吸収合併消滅法人とする吸収合併（以下「本合併」といいます。）を行い、商号を「森トラスト総合リート投資法人」から「森トラストリート投資法人」へ変更しました。詳細は後記、「６ 決算後に生じた重要な事実 （１）本投資法人と森トラスト・ホテルリート投資法人との合併」をご参照ください。
本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律に基づき、森トラスト・アセットマネジメント株式会社（2003年11月１日に日本総合ファンド株式会社より商号変更）（以下「本資産運用会社」といいます。）を設立企画人として、2001年10月２日に設立されました。
2002年３月28日付の事業用借地契約にかかる土地「フレスポ稲毛」（信託受益権）の取得を皮切りに、運用を開始しました。
以降、着実に資産規模を拡大し、2004年２月13日に東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場（銘柄コード8961）しました。
当期末現在の本投資法人の資産総額は322,398百万円となり、合計17物件の保有不動産を運用しています。

（２）投資環境と運用実績
当期の日本経済は、資源・エネルギー価格の高騰や、生活必需品の物価上昇等の下押し材料があったものの、新型コロナウイ
ルス感染症による活動制限が緩和され、外食や宿泊などを中心に個人消費が回復し、景気の持ち直しが進みました。
不動産流通市場は、日銀による金融政策の一部変更もありましたが、国内外投資家の物件取得意欲は引き続き高い状況にあります。このような状況の中、投資対象となる優良物件の売却情報は限定的であり、厳しい物件取得環境が継続しています。
不動産賃貸市場のうちオフィスビルについては、成約賃料は引き続き下落傾向となりましたが、グレードアップや立地改善のための移転、拡張移転等の空室消化により、空室率の上昇は鈍化しました。
商業施設については、物価上昇の影響はあるものの、百貨店、スーパー、コンビニエンスストア販売額などが前年を上回っており、全体として堅調に推移しました。
東京の高級賃貸住宅については、新規供給量が限定的である一方、需要は維持されており、稼働率・賃料水準ともに堅調に推移しました。
ホテルについては、2022年10月より日本政府が訪日外国人に対する個人旅行の受入れや査証免除措置の再開等を実施したことを受け、訪日旅行需要は回復基調にあります。また、国内宿泊需要についても、全国旅行支援などの政策効果で増加しており、ホテル業績は回復傾向となりました。
このような投資環境の中、当期の本投資法人は、運用資産における稼働率の維持向上、賃料の増額改定を推進するとともに、2023年２月28日付で仙台MTビルの一部取得及び新橋駅前MTRビルの一部譲渡を行い、より安定した収益の確保を図るべく運用を行ってまいりました。
当期末現在における本投資法人の保有不動産は17物件、帳簿価額の総額は304,897百万円となり、当期末時点での保有不動
産の稼働率は97.6％（93.1％（注１））となりました。
なお、本投資法人及び本資産運用会社では、資産運用業務における環境に対する配慮、社会への貢献及び組織のガバナンス強化といったサステナビリティ向上への取組みが、中長期的な本投資法人の投資主価値向上に必要不可欠であるという認識のもと、環境・社会・ガバナンスに配慮した取組みを進めています。
当期は「Ｅ：環境」に関して、大崎MTビル及び天神プライムにおいて照明器具のLED化など設備の省エネ化を進めました。
また、紀尾井町ビルの一部のテナントの区画において、省エネ工事を本投資法人の費用負担で実施し、工事費用の一部をテナン
トよりグリーンリース料として還元を受ける仕組みを導入しました。加えて、本投資法人は、環境認証・評価の取得にも取組んでおり、当期は、イトーヨーカドー湘南台店において、CASBEE不動産評価認証（注２）を初めて取得しました。このほか、広尾MTRビル及び天神プライムにおいて、DBJ Green Building認証（注３）を新たに取得しました。
「Ｓ：社会」に関しては、
新型コロナウイルス感染症対策として、引き続き保有不動産の共用部への消毒液設置や感染予防対策に関する文書の掲示等のテ
ナントの安全と安心に向けた取組みを行いました。
「Ｇ：ガバナンス」に関しては、本資産運用会社の全役職員に対して定期的にコンプライアンス研修等の教育・啓発活動を実施し、従業員のコンプライアンス意識の向上を図っています。
（注１）括弧内には、賃料収入がサブリース契約の賃料に連動する仕組みのマスターリース契約またはパス・スルー型のマスターリース契約を採用している物件について、サブリース契約に基づく稼働率を基に算出した場合の稼働率を記載しています。
（注２）CASBEE（建築環境総合性能評価システム）は、省エネルギーや環境負荷の少ない資機材の使用といった環境配慮、室内の快適性や景観への配慮なども含めた建物の品質を総合的に評価するシステムです。CASBEE-不動産は、CASBEEにおける建物の環境評価の結果を不動産評価に活用することを目的として開発されたものです。CASBEE不動産評価認証とは、CASBEE-不動産で評価された建築物について、その評価内容を審査し的確であることを第三者機関が認証する制度です。
（注３）DBJ Green Building認証とは、株式会社日本政策投資銀行（DBJ）が創設した認証制度であり、物件の環境性能に加えて、防災やコミュニティへの配慮等を含む様々なステークホルダーへの対応を含めた総合的な評価に基づき、社会・経済に求められる不動産を評価・認証し、その取組みを支援する
ものです。

27

（３）資金調達の概要
当期においては、期限の到来した既存借入金計11,500百万円の返済に充てるため、計9,000百万円の借入れを実施しました。
また、2023年２月に償還期限を迎えた第12回無担保投資法人債4,000百万円の償還資金の一部に充当するため 、以下のとおり第19回無担保投資法人債を発行しました。
名称： 森トラスト総合リート投資法人第19回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）
発行価額： 3,000百万円
利率： 年0.790％
発行日： 2023年２月17日
償還期限： 2029年２月28日
担保及び保証 ： 無担保・無保証
この結果、当期末現在の有利子負債残高は152,500百万円、うち長期借入金は132,500百万円(１年内返済予定の長期借入金
15,000百万円を含みます。)、投資法人債は14,000百万円(１年内償還予定の投資法人債3,000百万円を含みます。)となっています。
なお、期末総資産有利子負債比率は47.3％（前期末47.9％）となっています。
また、2023年２月28日現在、本投資法人は株式会社日本格付研究所（JCR）からAA（格付の見通し：安定的）の長期発行体
格付を取得しています。

（４）業績及び分配の概要
このような運用の結果、当期の業績は、営業収益7,258百万円、営業利益4,057百万円となり、そこから借入金にかかる支払利息等を控除した経常利益は3,731百万円、当期純利益は3,614百万円となりました。
また、分配金については税制の特例（租税特別措置法第67条の15）の適用により、利益分配金の最大額が損金算入されることを企図して、租税特別措置法第65条の７の「特定の資産の買換えの場合の課税の特例」を活用し積み立てた圧縮積立金254百万円を控除した後の当期未処分利益全額を分配することとし、投資口１口当たりの分配金は2,545円となりました。

３. 増資等の状況
当期及び前期以前の増資等の概要は以下のとおりです。
発行済投資口の総口数（口）出資総額（百万円）

年月日

摘要

2001年10月２日

私募設立

400

400

200

200

（注１）

2002年３月27日

私募増資

5,200

5,600

2,600

2,800

（注２）

増減

残高

増減

備考

残高

2002年７月４日

私募増資

2,600

8,200

1,300

4,100

（注３）

2002年９月27日

私募増資

4,500

12,700

2,250

6,350

（注４）

2003年３月27日

私募増資

40,70053,40020,35026,700（注５）

2003年９月19日

私募増資

66,600120,000

33,30060,000（注６）

2003年９月30日

私募増資

40,000160,000

20,00080,000（注６）

2008年10月１日

第三者割当増資

22,000

182,000

17,60097,600（注７）

2010年５月31日

公募増資

60,000242,000

39,009136,609（注８）

2013年10月23日

公募増資

20,000262,000

15,800152,410（注９）

2013年11月21日

第三者割当増資

2,000

264,000

1,580

153,990（注10）2014年４月１日

投資口の分割1,056,000

1,320,000－

153,990（注11）28

Ⅰ. 資産運用報告（注１）１口当たり発行価格500,000円にて本投資法人が設立されました。
（注２）１口当たり発行価格500,000円にて新規2物件の取得資金の調達を目的とする私募投資口の追加発行を行い、運用を開始しました。
（注３）１口当たり発行価格500,000円にて新規物件取得の手付資金の調達を目的とする私募投資口の追加発行を行いました。
（注４）１口当たり発行価格500,000円にて新規物件取得の残金決済資金の調達を目的とする私募投資口の追加発行を行いました。
（注５）１口当たり発行価格500,000円にて新規3物件の取得資金の調達を目的とする私募投資口の追加発行を行いました。
（注６）１口当たり発行価格500,000円にて新規物件取得資金及び借入金返済資金の調達を目的とする私募投資口の追加発行を行いました。
（注７）１口当たり発行価額800,000円にて新規物件取得に伴う借入金返済資金の調達を目的とする第三者割当による新投資口の追加発行を行いました。
（注８）１口当たり発行価格670,800円（引受価額650,160円）にて新規物件取得に伴う借入金返済資金の調達を目的とする公募による新投資口の追加発行を行いました。
（注９）１口当たり発行価格815,100円（引受価額790,020円）にて新規物件取得に伴う借入金返済及びその残額について将来の特定資産の取得資金または有利子負債の返済に充当することを目的とする公募による新投資口の追加発行を行いました。
（注10）１口当たり発行価額790,020円にて将来の特定資産の取得資金または有利子負債の返済に充当することを目的とする第三者割当による新投資口の追加発行を行いました。
（注11）2014年３月31日を基準日とし、2014年４月１日を効力発生日として、投資口１口につき５口の割合による投資口の分割を行いました。
（注12）2023年２月28日を基準日とし、2023年３月１日を効力発生日として、投資口１口につき２口の割合による分割をしたことにより、分割後の発行済
投資口数は2,640,000口となりました。
（注13）本投資法人は合併にあたって、2023年３月１日付でMTHの投資口１口に対し本投資法人の分割後の投資口1.84口を割当交付し、920,000口の新投資口を発行したことにより、発行済投資口数は3,560,000口となっています。

４. 分配金等の実績
分配金については税制の特例（租税特別措置法第67条の15）の適用により、利益分配金の最大額が損金算入されることを企
図して、租税特別措置法第65条の７の「特定の資産の買換えの場合の課税の特例」を活用し積み立てた圧縮積立金254百万円を控除した後の当期未処分利益全額を分配することとし、投資口１口当たりの分配金は2,545円となりました。
期
営業期間
当期未処分利益総額

第39期

第40期

第41期

第42期

自 2020年10月１日
至 2021年３月31日

自 2021年４月１日
至 2021年９月30日

自 2021年10月１日
至 2022年３月31日

自 2022年４月１日
至 2022年９月30日

自 2022年10月１日
至 2023年２月28日

5,115,527千円

5,041,970千円

4,537,379千円

3,331,238千円

3,614,104千円

額

527千円

－

－

－

－

金銭の分配金総額

5,115,000千円

4,686,000千円

4,217,400千円

3,960,000千円

3,359,400千円

利

益

留

保

（１口当たり分配金）
うち利益分配金総額（3,875円）
5,115,000千円（3,550円）
4,686,000千円（3,195円）
4,217,400千円（3,000円）
3,960,000千円（2,545円）
3,359,400千円（１口当たり利益分配金）（3,875円）（3,550円）（3,195円）（3,000円）（2,545円）

うち出資払戻総額

－千円

－千円

－千円

－千円

－千円

（１口当たり出資払戻額）

（－円）

（－円）

（－円）

（－円）

（－円）

－千円

－千円

－千円

－千円

－千円

（－円）

（－円）

（－円）

（－円）

（－円）

－千円

－千円

－千円

－千円

－千円

出資払戻総額のうち一時差異等調整引当額からの分配金総額（１口当たり出資払戻額のうち１口当たり一時差
異等調整引当額分配金）
出資払戻総額のうち税法上の出資等減少分
配からの分配金総額（１口当たり出資払戻額のうち税法上の出資等
減少分配からの分配金）

29

第38期

５. 今後の運⽤方針及び対処すべき課題（１）概況
日本経済の今後については、世界的な金融引締めやウクライナ情勢による影響が続く中、海外景気の下振れや資源高・物価高
が日本の景気を下押しするリスクとなっていますが、新型コロナウイルス感染防止と経済社会活動継続が両立した「新たな日常」の実現に向けた各種政策の効果もあり、景気が持ち直していくことが期待されます。一方で、引き続き国内外における新型
コロナウイルス感染症の影響、ウクライナ情勢及び金融・為替市場の動向などには注視が必要です。
不動産流通市場に関して、インフレ、金利高、地政学的リスクへの懸念が世界的に拡大していますが、国内外の投資家の物件取得意欲は引き続き高く、また、投資対象となる優良物件の売却情報は限定的であることから、当面の取引価格は高値圏で推移
し、期待利回りは低水準な環境が続くことが想定されます。
不動産賃貸市場のうちオフィスビルについては、拡張移転や館内増床の動きが継続し、オフィス需要が回復傾向にあることから、空室率の上昇傾向及び賃料の下落傾向は鈍化することが予想されますが、2023年の大量供給の影響については引き続き注視が必要と考えます。
ホテルについては、中国からのインバウンドの回復が待たれますが、訪日旅行需要及び国内宿泊需要ともに回復基調が続くものと期待されます。但し、光熱費や食材原価等の上昇や人手不足による影響については注意が必要です。
商業施設については、感染症を警戒した消費活動の自粛が縮小することで、個人消費が上昇し、人手も回復することが期待されます。
東京の高級賃貸住宅については、新規供給量が限定的である一方で、引き続き堅調な需要が続くと想定されるため、稼働率・賃料水準ともに底堅く推移することが見込まれます。

（２）保有不動産の運用戦略
本投資法人は、保有不動産の賃貸借契約形態において、市場賃料水準の下落が直ちに本投資法人の保有不動産の収益に大きな影響を与えることがないよう、引き続き中長期で固定賃料とする定期建物賃貸借契約の比重を一定の割合で確保していきます。
但し、新規賃貸借契約の締結の際には、契約期間、賃料の中長期固定化等に関して、対象不動産の立地や特徴を見極めたうえ
で、適宜検討を行い、収益の最大化を目指します。
また、保有不動産の運営管理については、市場競争力を維持向上させ、資産性、安定性、成長性を兼ね備えた運用が可能となるよう、以下の方針にて行います。
① 入居しているテナント満足度向上に注力し、各保有不動産の特徴を見極めたうえで、予防保全・安全管理の徹底及びテナン
トや利用者とのカスタマーリレーションの充実等に留意し、本投資法人の保有不動産の高稼働率の維持に努めます。また、空室及び空室予定の発生の際は、市場分析を的確に行ったうえで、森トラストグループ、不動産仲介会社及びプロパティ・
マネジメント会社と連携してリーシングに注力します。
② 新規賃貸借契約の締結に際しては、将来の賃貸収益を確実なものにするため、中長期の定期建物賃貸借契約、その他賃料の固定化または契約期間の長期化に配慮した賃貸借契約を締結するよう努めます。また、宿泊施設については、宿泊施設の収益向上の恩恵を本投資法人が享受するため、固定賃料に加えて売上実績等に連動した変動賃料を定める契約も取り入れます。なお、投資不動産の賃貸にかかる契約形態については、保有不動産を直接テナントに賃貸する形態のほか、テナントとの間に賃借人（マスターレッシー）を介在させ、マスターレッシーに対し賃貸する契約形態（マスターリース契約）がありますが、マスターリース契約については、対象不動産の規模、用途、入居テナント等の特性を吟味したうえで一定の効果が認められる場合には、積極的に検討します。
③ 保有不動産の経年劣化や築年数を考慮のうえ、老朽化した設備等に関しては更新を行い、さらに、競合物件に引けをとらな
い市場競争力を高めるため、積極的な投資を行い、安定的な稼働率の維持に努めます。

（３）新規投資不動産の投資戦略
（－円）

（－円）

（－円）

（－円）

（－円）

本投資法人の資産規模の拡大及び新規不動産取得のため、物件情報ルートのさらなる開拓・深耕を図り、質の高い物件情報の収集に努めることに注力しつつ、以下の投資戦略のもとで投資を行うことを基本とします。
① 投資不動産の属性を用途の観点から「オフィスビル」・「宿泊施設」・「その他」（当面の間、商業施設及び住宅）の３つに分類し、「オフィスビル」・「宿泊施設」を中核資産とし、「その他」への分散投資も行います。各用途への投資割合は、「オフィスビル」40～80％、「宿泊施設」20～55％、「その他」0～30％とします。
② 投資不動産の投資地域は、ポートフォリオのキャッシュフローの変動リスクを軽減させるため、分散させます。投資不動産のうち、オフィスビルの投資地域は、商業・産業・人口の集積地である「東京都心部」を中心としますが、「都心周辺部・政令指定都市等」に立地する投資不動産への分散投資も行います。投資割合は「東京都心部」60％以上、「都心周辺部・政令指定都市等」を40％以下とし、投資にあたっては、交通利便性、当該地域における投資不動産の用途の適合性、競争力等を調査したうえで、投資判断を行うこととします。投資不動産のうち、宿泊施設の投資地域は、主として「全国主要都市」
及び「著名な観光地エリア」とします。
30

Ⅰ. 資産運用報告（４）財務戦略等
金融環境の変化によるマイナスの影響を抑えつつ資金調達コストの低減を図ることを念頭に、借入金額及び借入期間等について検討し、最適なバランスで調達するよう努めます。また、従前からの金融機関との長期的なリレーションを重視しながらも借入先の多様化や投資法人債の発行も検討します。

（２）投資口の分割
本投資法人は、2023年２月28日を分割の基準日、2023年３月１日を効力発生日として、本投資口分割を行いました。
①分割の目的６. 決算後に生じた重要な事実（１）本投資法人と森トラスト・ホテルリート投資法人との合併
本投資法人とMTHは、2023年３月１日を合併の効力発生日として、本投資法人を吸収合併存続法人、MTHを吸収合併消滅法

本合併は、本投資法人を吸収合併存続法人とする吸収合併方式によって行われたところ、本投資口分割考慮前の合併比率によりMTHの投資口１口に対して本投資法人の投資口0.92口を割り当てる場合には、交付される本投資法人の投資口の口数が１口未満となるMTHの投資主が多数生じることとなります。そのため、本合併後もMTHの投資主が本投資法人の投資口を継続して保有することを可能とするべく、MTHの全ての 投資主に対し１口以上の本投資法人投資口を交付することを目的として、本投資法人の投資口１口につき２口の割合による投資口の分割を行うこととしました。

人とする本合併を行いました。また、本投資法人は同日付で、商号を「森トラスト総合リート投資法人」から「森トラストリート投資法人」へ変更しました。

②分割の方法本合併の効力発生日の前日である2023年２月28日を基準日とし、同日の最終の投資主名簿に記載または記録された本投資法①本合併の目的

人の投資主の所有投資口１口につき、２口の割合をもって分割しました。

本投資法人とMTHはオフィスアセットの安定性とホテルアセットの成長性を併せ持つポートフォリオを構築するとともに、ス
ポンサーサポートを最大限活用して成長路線へと回帰することが更なる投資主価値の向上に繋がると判断し、本合併を行いまし③分割により増加する投資口数等

た。

(ⅰ) 本投資口分割前の本投資法人発行済投資口の総口数： 1,320,000口(注) 本投資法人は、2023年２月１日開催の投資主総会において新たな投資方針及び投資対象の設定等に伴う投資方針の変更等を内容とする規約変更について決議しています。また、本投資法人は2023年２月24日開催の本投資法人役員会において、上記と同様の目的のための運用ガイドラインの変更について決議しています。

(ⅱ) 本投資口分割により増加した投資口数： 1,320,000口(ⅲ) 本投資口分割後の本投資法人発行済投資口の総口数： 2,640,000口(ⅳ) 本投資法人合併に伴うMTH投資口への割当交付口数：(ⅴ) 本合併後の本投資法人発行済投資口の総口数： 3,560,000口(ⅵ) 本投資口分割・本合併後の発行可能投資口総口数：20,000,000口（注２）

本投資法人は、（ⅰ）オフィス・ホテルを中核資産とし資産性・安定性・成長性を追求、（ⅱ）スポンサーサポートの最大活用と成長路線への回帰、（ⅲ）投資家と利益を一つにした強固なガバナンス、（ⅳ）マーケットプレゼンスの向上、これら４点の本
合併に係る意義を通じて、安定的なキャッシュフローを生むオフィスと、成長性が期待できるホテルを中心に、中長期的な安定運用を基本とし、投資主価値の向上を目指します。
②本合併の方式
本投資法人を吸収合併存続法人とする吸収合併方式とし、MTHは本合併により解散しました。

920,000口（注１）(注１) 本合併により、MTHの投資口１口に対して、本投資口分割後の本投資法人の投資口1.84口を、2023年２月28日現在のMTHの発行済投資口の全て（500,000口）について、割当交付しました。
(注２) 本投資口分割に伴い、本投資法人の役員会の決議により本投資法人の規約の一部変更を行い、本合併の効力発生日付で発行可能投資口総口数を変更しました。

③合併比率
MTHの全ての投資主に対し１口以上の本投資法人の投資口を交付することを目的として、MTHの投資主に対する割当てに先立ち、2023年２月28日を基準日、2023年３月１日を効力発生日として、本投資法人の投資口１口につき２口の割合による投資口分割（以下「本投資口分割」といいます。本投資口分割の詳細は、「後記（２） 投資口の分割」をご参照ください。）を行
い、MTHの投資主に対してMTHの投資口１口につき本投資法人の投資口1.84口を割当交付しました。
④合併交付金本投資法人は、本合併の効力発生日の前日に終了するMTHの最終期の営業期間に係る金銭の分配の代わり金（利益の配当）として、MTHの分配可能利益に基づきMTHの投資主（本合併の効力発生日の前日のMTHの最終の投資主名簿に記載または記録された投資主（本投資法人、MTH及び投信法第149条の３の規定に基づきその有する投資口の買取りを請求したMTHの投資主（当該買取請求を撤回した投資主を除きます。）を除き、以下「割当対象投資主」といいます。
））に対して同営業期間の金銭の分配額見合いの合併交付金（本合併の効力発生日の前日におけるMTHの分配可能利益の額を本合併の効力発生日の前日におけるMTHの発行済投資口の総口数から割当対象投資主以外の投資主が保有する投資口数を控除した口数で除した金額（１円未満切り捨て））を、2023年５月に支払う予定です。
⑤出資総額
本合併に際して増加した本投資法人の出資総額及び出資剰余金の額は以下のとおりです。
出資総額：０円
出資剰余金：投資法人の計算に関する規則(平成18年内閣府令第47号、その後の改正を含む。）第22条第１項に定める投資主
資本等変動額から上記出資総額を減じて得た額

31

32

Ⅰ. 資産運用報告（参考情報）
資産の取得
本投資法人は、2023年３月１日付で資産の取得を行いました。
神谷町トラストタワー（ⅰ）取得の概要
取得資産 ： 不動産信託受益権
土地 所有権及び地上権（敷地権の割合10,000,000,000分の500,442,925）
建物 区分所有権
家屋番号701
家屋番号1401（共有持分：10分の５）
取得価格 ： 23,700百万円（但し、取得経費、固定資産税、都市計画税及び消費税等を除きます。）
取得日： 2023年３月１日
売主： 森トラスト株式会社（ⅱ）取得資産の概要
所在地： 東京都港区虎ノ門四丁目１番１号（住居表示）
用途： オフィスビル（登記簿記載の種類：事務所）（注１）
地積： 建物一棟の敷地：16,131.84㎡
延床面積 ： 建物一棟：196,037.12㎡
本投資法人の所有にかかる専有部分：7,595.44㎡（注２）構造： 鉄骨・鉄筋コンクリート造 陸屋根／地下４階付37階建
建築時期 ： 2020年３月

資金の借入
本投資法人は、2023年３月１日付で神谷町トラストタワーの取得資金への充当及び手元資金拡充のため、長期借入金19,500
百万円の資金の借入を行いました。
借入の概要
区分

借入先

借入金額
（百万円）

返済期限

株式会社三井住友銀行

1,500

2026年２月27日

株式会社SBI新生銀行

1,000

2026年２月27日

株式会社千葉銀行

500

2026年２月27日

株式会社山梨中央銀行

500

2026年２月27日

株式会社三菱ＵＦＪ銀行

3,000

2026年８月31日

株式会社三菱ＵＦＪ銀行

3,000

2027年８月31日

株式会社りそな銀行

1,000

2028年２月29日

株式会社足利銀行

1,000

2028年２月29日

株式会社日本政策投資銀行

1,500

2028年３月１日

株式会社三菱ＵＦＪ銀行

1,000

2028年８月31日

株式会社みずほ銀行

1,000

2029年２月28日

株式会社あおぞら銀行

1,000

2029年２月28日

みずほ信託銀行株式会社

1,000

2029年２月28日

株式会社みずほ銀行

1,500

2030年２月28日

株式会社三井住友銀行

1,000

2030年２月28日

長期借入金

摘要

無担保
無保証
固定金利

（注１）本取得物件は事務所・店舗・医療施設・ホテル・住宅等の複合物件となっていますが、取得対象区画の用途（事務所）を記載しています。
（注２）事務所区画である７階・14階の専有部分（家屋番号701（3,797.72㎡）及び家屋番号1401（3,797.72㎡））の合計を記載しています。なお、14階の専有部分に共有持分（10分の５）を乗じた面積は1,898.86㎡です。

合計

33

19,500－－34

Ⅰ. 資産運用報告

投資法人の概況

３. 役員等に関する事項

１. 出資の状況（１）当期の役員等の氏名または名称、主な兼職等及び当該営業期間における役職毎の報酬
の総額
第38期

第39期

第40期

第41期

第42期

2021年３月31日現在

2021年９月30日現在

2022年３月31日現在

2022年９月30日現在

2023年２月28日現在

発行可能投資口総口数

10,000,000口

10,000,000口

10,000,000口

10,000,000口

10,000,000口

発行済投資口の総口数

1,320,000口

1,320,000口

1,320,000口

1,320,000口

1,320,000口

期

出

資

総

額

153,990百万円

153,990百万円

153,990百万円

153,990百万円

153,990百万円

投

資

主

数

19,370人

19,386人

18,819人

18,598人

18,363人

当期末現在の発行済投資口の総口数に対し、保有する投資口の比率が高い上位10名（社）は以下のとおりです。

株式会社森トラスト・ホールディングス

東京都港区虎ノ門２丁目３番17号

発行済投資口の総口数に対する
所有投資口数の割合
350,070口
26.52％

株式会社日本カストディ銀行(信託口)

東京都中央区晴海１丁目８番12号

271,702口

20.58％

日本マスタートラスト信託銀行株式会社(信託口)

東京都港区浜松町２丁目11番３号

128,238口

9.72％

野村信託銀行株式会社(投信口)

東京都千代田区大手町２丁目２番２号

52,214口

3.96％

STATE STREET BANK WEST CLIENT TREATY 505234

16,676口

1.26％

LEGAL ＋ GENERAL ASSURANCEPENSIONS MANAGEMENT LIMITED1776
HERITAGE
DRIVE,NORTH
QUINCY, MA 02171, U.S.A.
ONE LINCOLN STREET, BOSTON MA
USA 02111
ONE COLEMAN STREET LONDON GB
EC2R5AA

株式会社八十二銀行
JP MORGAN CHASE BANK 385771

SSBTC CLIENT OMNIBUS ACCOUNT

役員等の氏名
または名称

執行役員

八木

政幸

森トラスト・アセットマネジメント株式会社 代表取締役最高執行責任者（COO）兼 総合リート運用本部長

中川直政

日比谷パーク法律事務所

片桐春美

片桐春美公認会計士事務所

監督役員
会計監査人

２. 投資口に関する事項

氏名または名称

役職名

住所

所有投資口数

16,662口

1.26％

16,234口

1.23％

長野県長野市中御所字岡田178番地８

13,085口

0.99％

25 BANK STREET, CANARY WHARF,LONDON, E14 5JP,UNITED KINGDOM

12,232口

0.93％

11,650口

0.88％

888,763口

67.33％

STATE STREET BANK AND TRUST
875 THIRD AVENUE NEW YORK, NY,
COMPANY FOR DWS RREEF REAL
10022
ASSETS FUND
合計

EY新日本有限責任監査法人

当該営業期間における役職毎の報酬の総額

主な兼職等

－

パートナー弁護士

1,500千円

公認会計士

1,500千円－(注２)12,100千円（注１）執行役員及び監督役員は、いずれも本投資法人の投資口を自己または他人の名義で所有していません。また、監督役員は、上記記載以外の他の法人の役員である場合がありますが、上記を含めていずれも本投資法人と利害関係はありません。
（注２）会計監査人の報酬には、2023年２月の投資法人債発行に伴うコンフォートレター作成業務にかかる報酬が含まれています。

（２）会計監査人の解任及び不再任の決定の方針
会計監査人の解任については、投資信託及び投資法人に関する法律の定めに従い、また、不再任については、監査の品質、監査報酬額等その他諸般の事情を総合的に勘案して、本投資法人の役員会において検討します。

４. 役員等賠償責任保険契約に関する事項
本投資法人が締結する役員等賠償責任保険契約は以下のとおりです。
被保険者の範囲

執行役員及び監督役員

契約内容の概要（填補の対象とされる保険事故の概要）
被保険者がその地位に基づき行った行為に起因して損害賠償請求がなされたことにより、被保険者が被る損害賠償金や訴訟費用等が填補されることになります。
（保険料の負担割合）
全額を本投資法人が負担しています。
（職務の執行の適正性が損なわれないようにするための措置）
犯罪行為または法令に違反することを認識しながら行った行為等にかかる被保険者の被る損害等は補償の対象外としています。

５. 資産運⽤会社、資産保管会社及び一般事務受託者
当期末現在の資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者の名称は以下のとおりです。
委託区分

氏名または名称

資産運用会社

森トラスト・アセットマネジメント株式会社

資産保管会社

三井住友信託銀行株式会社

一般事務受託者（投資主名簿等の管理に関する事務）

三井住友信託銀行株式会社

一般事務受託者（会計等に関する事務）

三井住友信託銀行株式会社
株式会社三菱ＵＦＪ銀行

一般事務受託者（投資法人債に関する事務）

三井住友信託銀行株式会社
株式会社みずほ銀行

一般事務受託者（機関の運営に関する事務）35

森トラスト・アセットマネジメント株式会社

36

Ⅰ. 資産運用報告

投資法人の運⽤資産の状況
１. 本投資法人の資産の構成

資産の種類

不 動

第41期
2022年９月30日現在

地域区分

産

信託不動産

保有総額（注１）
（百万円）

第42期
2023年２月28日現在

対総資産比率（％）

保有総額（注１）（百万円）

対総資産比率（％）

東京都心部（注２）108,04933.2

102,254そ他（注３）23,386

7.2

23,2637.2

東京都心部（注２）

140,41043.1

140,175

43.5

34,11910.5

39,20312.2

305,96693.9

304,897

94.6

の

そ

他（注３）

の

小

計

31.7

その他の資産19,942

6.1

17,501

5.4

資産総額計

325,909100.0

322,398100.0

積を記載しています。また、「大崎MTビル」の賃貸面積は、建物の賃貸面積（26,980.68㎡）に本投資法人の共有持分（1,000,000分の907,880）を乗じた面積を記載しています。
（注５）「ONビル」及び「渋谷フラッグ」の対総賃貸事業収益比率については、テナントから開示することにつき同意を得られていないため、開示していません。
（注６）「紀尾井町ビル」は、事務所部分については本投資法人が信託受託者との間で締結したマスターリース契約に基づき建物を借り受けたうえで、本投資法
人から各テナントに対してサブリースをする仕組みを採用しており、住宅部分についてはパス・スルー型のマスターリース契約を採用しています。上
記表中の当該物件の賃貸面積及び稼働率については、事務所部分についてはサブリース契約、住宅部分についてはマスターリース契約に基づく賃貸面
積及び稼働率を記載しています。当期末時点における事務所部分と住宅部分のサブリース契約に基づく稼働率は95.6％です。
（注７）「神谷町トラストタワー」は、賃料収入が共同運用区画の賃料に連動する仕組みのマスターリース契約を採用していますが、上記表中の当該物件の賃貸
可能面積、賃貸面積及び稼働率については、マスターリース契約に基づく賃貸可能面積、賃貸面積及び稼働率を記載しています。当期末時点におけるサブリース契約に基づく稼働率は99.3％です。
（注８）「大崎MTビル」は、賃料収入がサブリース契約の賃料に連動する仕組みのマスターリース契約を採用していますが、上記表中の当該物件の賃貸可能面
積、賃貸面積及び稼働率については、マスターリース契約に基づく賃貸可能面積、賃貸面積及び稼働率を記載しています。当期末時点におけるサブリース契約に基づく稼働率は88.3％です。
（注９）「御堂筋MTRビル」は、パス・スルー型のマスターリース契約を採用していますが、上記表中の当該物件の賃貸可能面積、賃貸面積及び稼働率について
は、マスターリース契約に基づく賃貸可能面積、賃貸面積及び稼働率を記載しています。

３. 組入資産明細
当期末現在、本投資法人の保有不動産（不動産または不動産を主な信託財産とする信託受益権）の概要は以下のとおりです。

（注１）保有総額は、決算日時点の貸借対照表計上額（不動産及び信託不動産については、減価償却後の帳簿価額）によっています。
（注２）千代田区・中央区・港区・品川区・渋谷区・新宿区（注３）首都圏（東京都（東京都心部を除く）・神奈川県・千葉県・埼玉県）及びその他主要都市

２. 主要な保有資産

東京汐留ビルディングO

当期末現在、本投資法人が保有する主要な資産（帳簿価額上位10物件）の概要は以下のとおりです。
帳簿価額 賃貸可能面積
（百万円）
（㎡）

不動産等の名称

賃貸面積
（㎡）

稼働率
（注１）

（注３）

（注４）

71,806.84

38,73520,654.60

20,654.60

100.0

32,88524,748.48

24,203.55

97.8

32,374

5,983.86

5,983.86

100.0

神 谷 町 ト ラ ス ト タ ワ ー （注７）

27,863

7,702.54

7,702.54

ホ テ ル オ ー ク ラ 神 戸

15,23872,246.86

72,246.86

（注３）

（注４）

24,495.21

24,495.21

N

ビ74,666ル

対総賃貸事業
収益比率
（注１）

（％）

71,806.84

東 京 汐 留 ビ ル デ ィ ン グ (注２)

O

100.0

紀

非開示

尾

ビ

井

町

渋

尾

井

谷

町

ビ

ル（注６）

フ

ラ

ッ

グ

オフィスビル（注５）

オフィスビル

14.8

オフィスビル

非開示

T ビ ル

(注８)

12,841

T

御堂筋M T Rビル

R ビ ル
(注９)

イトーヨーカドー湘南台店
合計

11,6585,370.00

0.00

商業施設

100.0

7.8

オフィスビル

100.0

9.0

ホテル

100.0

4.9

オフィスビル

0.0

0.0

商業施設

9,839

15,129.16

15,129.16

100.0

4.4

オフィスビル

9,619

53,393.66

53,393.66

100.0

5.4

商業施設

265,723

301,531.21

295,616.28

98.0

82.8

－

（注１）稼働率及び対総賃貸事業収益比率は、小数点第２位を四捨五入しています。 但し、稼働率については、四捨五入した結果が100.0％となる場合においては、小数点第２位を切り捨てて99.9％と記載しています。
（注２）「東京汐留ビルディング」は、オフィス・店舗部分については賃料収入がサブリース契約の賃料に連動する仕組みのマスターリース契約を採用しており、ホテル部分については固定賃料でのマスターリース契約を採用しています。上記表中の当該物件の賃貸可能面積、賃貸面積及び稼働率については、
マスターリース契約に基づく賃貸可能面積、賃貸面積及び稼働率を記載しています。当期末時点におけるサブリース契約に基づく稼働率は70.8％です。
（注３）「東京汐留ビルディング」の賃貸可能面積は、建物の賃貸可能面積（191,394.06㎡）に本投資法人の共有持分（1,000,000分の375,178）を乗じた面積を記載しています。「大崎MTビル」の賃貸可能面積は、建物の賃貸可能面積（26,980.68㎡）に本投資法人の共有持分（1,000,000分の907,880）を乗じた面積を記載しています。「新橋駅前MTRビル」の賃貸可能面積は、建物の賃貸可能面積(8,055.00㎡)に本投資法人の共有持分（３分の２）を乗じた面積を記載しています。
（注４）「東京汐留ビルディング」の賃貸面積については、建物の賃貸面積（191,394.06㎡）に本投資法人の共有持分（1,000,000分の375,178）を乗じた面

37

ル

東京都品川区北品川五丁目９番12号

ル

東京都千代田区紀尾井町３番12号他
東京都港区虎ノ門四丁目１番１号

仙

台

M

T

ビ

ル

仙台市宮城野区榴岡四丁目２番３号

大

崎

M

T

ビ

ル

東京都品川区北品川五丁目９番11号

T R ビ ル

大阪市中央区淡路町三丁目６番３号

R ビ ル

東京都渋谷区恵比寿二丁目36番13号

イ

福岡市中央区天神二丁目７番21号

広 尾 M

（注５）

（注３）

新 橋 駅 前 M

東京都港区東新橋一丁目９番１号

神谷町トラストタワー

天

大 崎 M

ビ

所有形態

主たる用途

（％）
14.8

N

御 堂 筋 M
紀

所在地
（住居表示）

不動産等の名称

神

プ

T
ラ

ム

新横浜T E C Hビル

A館：横浜市港北区新横浜三丁目９番18号
B館：横浜市港北区新横浜三丁目９番１号

渋東京都渋谷区宇田川町33番６号

谷

フ

ラ

ッ

グ

不動産
不動産信託
受益権
不動産信託
受益権
不動産信託
受益権
不動産信託
受益権
不動産
不動産信託
受益権
不動産信託
受益権
不動産信託
受益権
不動産
不動産信託
受益権
不動産

賃貸可能面積
（㎡）
（注２）

期末算定
帳簿価額
価額（注１）（百万円）（百万円）

71,806.84

81,40074,666

20,654.60

36,20038,73524,748.48

38,40032,885

7,702.54

32,30027,86313,003.41

5,270

5,297

24,495.21

17,80012,841

15,129.16

11,1009,839

4,946.36

8,420

8,316

5,990.40

10,200

6,635

18,117.03

8,440

6,595

5,983.86

41,10032,374（注２）（注２）

新橋駅前M T Rビル

東京都港区新橋二丁目８番５号

5,370.00

14,50011,658

イトーヨーカドー湘南台店

神奈川県藤沢市石川六丁目２番地の１

不動産

53,393.66

11,7009,619

コーナン相模原西橋本店

相模原市緑区西橋本五丁目４番３号

不動産
不動産信託
受益権
不動産信託
受益権

40,283.77

8,190

7,048

39,556.71

2,610

2,193

72,246.86

16,90015,238

フ

レ

ス

ポ

稲

（注３）

毛

千葉市稲毛区長沼原町731番17

ホテルオークラ神戸

神戸市中央区波止場町２番１号

パークレーンプラザ

東京都渋谷区神宮前二丁目30番32号
合

計

不動産

（注２）

4,443.03

4,290

3,088

427,871.92

348,820304,897（注１）期末算定価額は、本投資法人の規約及び「投資法人の計算に関する規則」（平成18年内閣府令第47号。その後の改正を含みます。）に基づき、不動産鑑定士が収益還元法により求めた価額（2023年２月28日を価格時点とし、一般財団法人日本不動産研究所、中央日土地ソリューションズ株式会社、株
式会社立地評価研究所または大和不動産鑑定株式会社が求めた価額）を記載しています。
（注２）「東京汐留ビルディング」の賃貸可能面積は、建物の賃貸可能面積（191,394.06㎡）に本投資法人の共有持分(1,000,000分の375,178)を乗じた面積を記載しています。「仙台MTビル」の賃貸可能面積は、建物の賃貸可能面積(42,941.53㎡)に本投資法人を唯一の信託受益者とする信託受託者の共有

38

Ⅰ. 資産運用報告

持分(300,000分の90,845)を乗じた面積を記載しています。「大崎MTビル」の賃貸可能面積は、建物の賃貸可能面積（26,980.68㎡）に本投資法人の共有持分（1,000,000分の907,880）を乗じた面積を記載しています。「新橋駅前MTRビル」の賃貸可能面積は、建物の賃貸可能面積(8,055.00㎡)に本投資法人の共有持分（３分の２）を乗じた面積を記載しています。
（注３）「フレスポ稲毛」の所在地は、土地の所在地番を記載しています。

本投資法人の保有不動産毎の賃貸事業の推移は以下のとおりです。
第41期（自 2022年４月１日 至 2022年９月30日）

テナント
不動産賃貸
テナント
不動産賃貸 対総賃貸事
稼働率
対総賃貸事業
稼働率
総数
事業収益
総数
事業収益
業
（注１）
（注１）
（期末時点）
収益比率（注１）（期末時点）（期末時点）（期間中）（期末時点）（期間中） 収益比率（注１）
（％）
（％）
（％）
（件）
（千円）
（件）
（千円）
（％）

不動産等の名称

東京汐留ビルディング

（注２）

O

ル

N

ビ

紀尾井町ビル（注４）

神谷町トラストタワー（注５）

仙台M Tビル（注６）

大崎M Tビル（注７）

御堂筋M T Rビル（注８）

広尾M T Rビル
天神プライム

１
(14)

100.0
(66.5)

916,695

13.3

１
(18)

100.0
(70.8)

860,556１

100.0

非開示（注３）

非開示（注３）１100.0

非開示（注３） 非開示（注３）

38
(70)
１
(７)

94.5
1,055,109(92.6)
100.0
536,931(99.3)

15.3
7.8

―

―

―

―

１
(13)

100.0
(95.6)

357,346

5.2

１
(31)

100.0
(96.4)

315,848

4.6

（注９）

９

100.0

182,598

（注９）

13

100.0

17

71.7

新横浜T E C Hビル
渋谷フラッグ

第42期（自 2022年10月１日 至 2023年２月28日）

（注９）

40
(71)
１
(７)

97.8
(95.6)
100.0(99.3)

１

100.0

(45)

(99.9)

１

100.0(88.3)(13)

14.8

860,284

14.8

454,407

7.8

1,063

0.0

287,6144.9

254,587

4.4

１

100.0
(100.0)

2.6

８

92.4

144,4912.5

256,344

3.7

13

100.0

210,074

3.6

252,906

3.7

18

78.0

235,381

4.0

（注３）

（注３）

（注３）

（注３）

３

100.0

３

100.0

新橋駅前M T Rビル

０

0.0

－

0.0

０

0.0

―

0.0

イトーヨーカドー湘南台店

１

100.0

375,068

5.4

１

100.0

312,542

5.4

コーナン相模原西橋本店

１

100.0

非開示（注３）

非開示（注３）１100.0

非開示（注３） 非開示（注３）

フ レ ス ポ 稲 毛

１

100.0

123,609

1.8

１

100.0

103,007１

100.0

627,790

9.1

１

100.0

524,794

9.0

17

96.8

110,427

1.6

17

96.7

90,656

1.6

96.5
6,902,340(91.6)

100.0

109
(250)

97.6
5,828,088(93.1)

100.0

ホテルオークラ神戸
パークレーンプラザ
合計（注11）

（注10）

106
(199)

非開示

４. その他資産の状況
当期末現在、本投資法人が保有するその他資産の状況は以下のとおりです。
特定資産の種類
金銭債権（注）合計

帳簿価額（千円）

数量

単価

金額

評価額（千円）
単価

金額

評価損益
（千円）

備考

１件

2,365

2,365

2,365

2,365

－

－

－

－

2,365

－

2,365

－

－

（注）一般社団法人汐留シオサイト・タウンマネージメントに対する基金の返還請求権です。

(32)

非開示

（注６）「仙台MTビル」は、賃料収入がサブリース契約の賃料に連動する仕組みのマスターリース契約を採用しており、当該物件のテナント総数及び稼働率の括弧内には、サブリース契約に基づくテナント総数及び稼働率を記載しています。
（注７）「大崎MTビル」は、賃料収入がサブリース契約の賃料に連動する仕組みのマスターリース契約を採用しており、当該物件のテナント総数及び稼働率の括弧内には、サブリース契約に基づくテナント総数及び稼働率を記載しています。
（注８）「御堂筋MTRビル」は、パス・スルー型のマスターリース契約を採用しており、当該物件のテナント総数及び稼働率の括弧内には、サブリース契約に基づくテナント総数及び稼働率を記載しています。
（注９）「広尾MTRビル」、「天神プライム」及び「渋谷フラッグ」は、本投資法人が信託受託者との間で締結したマスターリース契約に基づき土地及び建物を借り受けたうえで本投資法人から各テナントに対してサブリースをする仕組みを採用しています。上記表中の当該物件のテナント総数及び稼働率については、サブリース契約に基づくテナント総数及び稼働率を記載しています。
（注10）「パークレーンプラザ」は、一のテナントと複数住戸の賃貸借契約を締結している場合、住戸数をテナント数として算定しています。
（注11）「合計」のテナント総数及び稼働率の括弧内には、「紀尾井町ビル」、「仙台MTビル」、「大崎MTビル」及び「御堂筋MTRビル」についてサブリース契約に基づくテナント総数及び稼働率を基に算出した場合のテナント総数及び稼働率を、「神谷町トラストタワー」については共同運用区画全体のテナント
総数及び稼働率を記載しています。また、「東京汐留ビルディング」については、(注２)の記載に基づくテナント総数及び稼働率を記載しています。

非開示

非開示

1.8

（注１）稼働率及び対総賃貸事業収益比率は、小数点第２位を四捨五入しています。但し、稼働率については、四捨五入した結果が100.0％となる場合においては、小数点第２位を切り捨てて99.9％と記載しています。
（注２）「東京汐留ビルディング」は、オフィス・店舗部分については賃料収入がサブリース契約の賃料に連動する仕組みのマスターリース契約を採用しており、ホテル部分については固定賃料でのマスターリース契約を採用しています。当該物件のテナント総数及び稼働率の括弧内には、事務所・店舗部分についてはサブリース契約、ホテル部分についてはマスターリース契約に基づくテナント総数及び稼働率を記載しています。
（注３）「ONビル」、「渋谷フラッグ」及び「コーナン相模原西橋本店」の不動産賃貸事業収益及び対総賃貸事業収益比率については、テナントから開示することにつき同意を得られていないため、開示していません。
（注４）「紀尾井町ビル」は、事務所部分については本投資法人が信託受託者との間で締結したマスターリース契約に基づき建物を借り受けたうえで、本投資法
人から各テナントに対してサブリースをする仕組みを採用しており、住宅部分についてはパス・スルー型のマスターリース契約を採用しています。
上記表中の当該物件のテナント総数及び稼働率については、事務所部分についてはサブリース契約、住宅部分についてはマスターリース契約に基づく
テナント総数及び稼働率を記載しています。また、当該物件のテナント総数及び稼働率の括弧内には、事務所部分と住宅部分のサブリース契約に基づくテナント総数及び稼働率を記載しています。
（注５）「神谷町トラストタワー」は、賃料収入が共同運用区画の賃料に連動する仕組みのマスターリース契約を採用しており、当該物件のテナント総数及び稼働率の括弧内には、共同運用区画のテナント総数及び稼働率を記載しています。なお、共同運用とは、６階から30階までの25フロアを共同運用区画として、各区分所有者が森トラスト株式会社との間で、各区分所有者を賃貸人とし森トラスト株式会社を賃借人とする貸室賃貸借契約を締結し、賃借人が各フロアを共同運用区画として転貸する仕組みをいいます。賃借人は、当該共同運用区画全体から生じる収支を各区分所有者が有する専有面積による持分割合に応じて分配します。

39

40

Ⅰ. 資産運用報告

保有不動産の資本的⽀出

２. 期中の資本的⽀出

１. 資本的⽀出の予定

当期末現在、本投資法人が保有する不動産について、当期中に本投資法人が負担した資本的支出に該当する主な工事は以下のとおりです。

現在計画または実施している改修工事等に伴い本投資法人が負担する資本的支出の主な予定は以下のとおりです。
なお、下記工事予定金額には、会計上の費用に区分経理される部分が含まれています。
名称（所在）
新橋駅前MTRビル（東京都港区）
ヒルトン小田原リゾート＆スパ(注)（神奈川県小田原市）
大崎MTビル（東京都品川区）
ヒルトン小田原リゾート＆スパ（神奈川県小田原市）
紀尾井町ビル（東京都千代田区）
コートヤード・バイ・
マリオット
東京ステーション(注)（東京都中央区）
ONビル（東京都品川区）
紀尾井町ビル（東京都千代田区）
コートヤード・バイ・
マリオット
東京ステーション（東京都中央区）
大崎MTビル（東京都品川区）

名称（所在）

工事予定金額（百万円）
目的

予定期間

当期（第42期） 既支払総額
支払額（当期含む）

総額

エスカレーター機能維持修
理工事

自 2023年３月
至 2024年２月

63

非常用発電機更新工事

自 2022年12月
至 2023年６月

44

―

―

自動火災報知設備更新工事

自 2022年10月
至 2023年３月

40

―

―

温泉ポンプ及び動力盤更新
工事

自 2023年４月
至 2024年３月

38

―

―

泡消火設備改修工事

自 2022年12月
至 2023年３月

37

―

―

Wi-Fi設備更新工事

自 2023年４月
至 2023年８月

31

―

―

14

―

―

11

―

―

共用系ファンユニット更新
工事

自
至
自
至

会議室プロジェクター更新工事

自 2023年５月
至 2023年７月

受変電設備更新工事

自 2022年８月
至 2023年３月

冷却塔充填剤更新工事

2023年７月
2023年８月
2022年８月
2023年３月

10

10

―

―

―

―

―

―

目的

工事金額
（百万円）

実施期間

新橋駅前MTRビル（東京都港区）

空調機更新工事

自至2022年12月
2023年２月

256

紀尾井町ビル（東京都千代田区）

特高ACB更新工事

自至2022年10月
2022年10月

33

紀尾井町ビル（東京都千代田区）

住宅系統上水受水槽更新工事

自至2022年８月
2022年10月

13

機能更新等

自
至

2022年10月
2023年２月

71

その他

合計

373

３. 長期修繕計画のために積立てた金銭
本投資法人は、中長期的な資本的支出に備え、ポートフォリオ全体の減価償却費と修繕計画を考慮して、修繕積立金を以下のとおり積み立てています。
なお、「フレスポ稲毛」については、借地権付土地（底地）を信託財産とする信託受益権であり、本投資法人は建物等を保有していないため、修繕積立金の積み立てを行っていません。
（単位：百万円）
第42期

第38期

第39期

第40期

第41期

自 2020年10月１日
至 2021年３月31日

自 2021年４月１日
至 2021年９月30日

自 2021年10月１日
至 2022年３月31日

自 2022年４月１日
至 2022年９月30日

自 2022年10月１日
至 2023年２月28日

当期首積立金残高

2,000

2,000

2,000

2,000

2,000

当 期 積 立 額

416

287

213

96

373

当期積立金取崩額

416

287

213

96

373

次 期 繰 越 額

2,000

2,000

2,000

2,000

2,000

期
（営業期間）（注）2023年３月１日付で吸収合併したMTHから承継した資産です。

41

42

Ⅰ. 資産運用報告

費⽤・負債の状況

区分
借入先

１. 運⽤等に係る費⽤明細（単位：千円）第41期
自 2022年４月１日
至 2022年９月30日

項目
（a）資
産
運
用
報
（b）資
産
保
管
手
数
（c）一 般 事 務 委 託 手 数
（d）役
員
報
（e）そ
の
他
費
合 計

酬
料
料
酬
用

第42期
自 2022年10月１日
至 2023年２月28日
307,505
12,98745,0763,600
46,950416,119

275,258
10,82950,8423,000
150,344490,274（注）資産運用報酬には、上記記載金額のほか、個々の不動産の取得価額に算入した物件取得に係る資産運用報酬及び物件譲渡に係る資産運用報酬が以下のとおり発生しています。

（単位：千円）第42期
自 2022年10月１日
至 2023年２月28日
21,066
3,633

第41期
自 2022年４月１日
至 2022年９月30日

項目
物件取得に係る資産運用報酬
物件譲渡に係る資産運用報酬

440－

２. 借入状況
当期末現在における借入金の状況は以下のとおりです。
区分
借入先

短
期
借
入
金

43

株式会社三井住友銀行
株式会社りそな銀行
株式会社みずほ銀行
株式会社りそな銀行
株式会社三井住友銀行
株式会社りそな銀行
小 計

借入日
2021.10.8
2021.10.15
2022.4.8
2022.8.31
2022.10.7
2022.10.14－

当期首残高 当期末残高 平均利率
（百万円）（百万円） （％）
2,500
500
2,000
1,000
－
－
6,000

－
－
2,000
1,000
2,500
500
6,000

返済期限

返済方法

－
－
－
－
－
0.20 2023.4.7
0.20 2023.8.31
期限一括
0.20 2023.10.6
0.20 2023.10.13
－
－
－

使途

摘要

－

－

（注）

無担保
無保証
変動金利

－

－

長
期
借
入
金

借入日

当期首残高 当期末残高 平均利率
（百万円）（百万円） （％）

三井住友信託銀行株式会社
2018.1.19
株式会社みずほ銀行
2018.1.19
株式会社三菱ＵＦＪ銀行
2018.2.28
株式会社みずほ銀行
2018.2.28
三井住友信託銀行株式会社
2016.2.29
みずほ信託銀行株式会社
2016.2.29
株式会社みずほ銀行
2016.4.12
株式会社福岡銀行
2016.4.22
株式会社西日本シティ銀行
2018.4.24
株式会社みずほ銀行
2016.8.31
株式会社日本政策投資銀行
2018.8.31
株式会社りそな銀行
2016.8.31
株式会社三菱ＵＦＪ銀行
2018.8.31
株式会社日本政策投資銀行
2017.9.29
株式会社りそな銀行
2016.10.18
株式会社みずほ銀行
2019.8.30
株式会社日本政策投資銀行
2017.2.28
株式会社あおぞら銀行
2016.3.11
信金中央金庫2018.3.19
株式会社三井住友銀行
2020.10.9
株式会社日本政策投資銀行
2019.4.11
株式会社みずほ銀行
2019.4.11
株式会社みずほ銀行
2018.4.24
株式会社福岡銀行
2018.5.31
株式会社三井住友銀行
2020.10.9
株式会社三井住友銀行
2021.4.9
株式会社西日本シティ銀行
2019.12.26
株式会社みずほ銀行
2018.1.19
株式会社三菱ＵＦＪ銀行
2018.1.19
三井住友信託銀行株式会社
2020.2.28
株式会社みずほ銀行
2018.2.28
株式会社三井住友銀行
2018.2.28
株式会社八十二銀行
2020.2.28
株式会社三菱ＵＦＪ銀行
2018.2.28
株式会社日本政策投資銀行
2018.3.19
株式会社三井住友銀行
2021.4.9
三井住友信託銀行株式会社
2020.4.13
株式会社三菱ＵＦＪ銀行
2021.4.13
株式会社三井住友銀行
2019.4.24
株式会社三菱ＵＦＪ銀行
2018.8.31
株式会社三井住友銀行
2022.1.19
株式会社福岡銀行
2020.1.31
株式会社三井住友銀行
2022.2.28
株式会社三井住友銀行
2019.2.28
三井住友信託銀行株式会社
2021.2.26
三井住友信託銀行株式会社
2022.8.31
株式会社日本政策投資銀行
2021.3.12
日本生命保険相互会社
2020.9.30
株式会社りそな銀行
2021.4.22
株式会社あおぞら銀行
2018.4.24
株式会社りそな銀行
2021.5.31
三井住友信託銀行株式会社
2022.8.31
株式会社日本政策投資銀行
2019.8.30
株式会社西日本シティ銀行
2020.8.31
株式会社七十七銀行
2019.8.30
日本生命保険相互会社
2021.4.23
三井住友海上火災保険株式会社 2020.9.30
三井住友信託銀行株式会社
2021.12.24

1,500
500
2,500
2,000
1,000
1,000
3,500
1,000
500
1,500
1,000
1,000
500
500
1,000
3,000
1,500
2,000
2,000
3,000
2,000
1,000
3,000
1,000
3,000
1,000
500
1,500
500
3,000
1,000
1,000
1,000
500
1,000
2,500
4,000
1,000
3,000
3,000
1,000
1,000
1,500
1,000
1,500
1,000
1,000
500
1,000
500
500
2,000
1,000
1,000
500
500
500
1,000

－
－
－
－
－
－
3,500
1,000
500
1,500
1,000
1,000
500
500
1,000
3,000
1,500
2,000
2,000
3,000
2,000
1,000
3,000
1,000
3,000
1,000
500
1,500
500
3,000
1,000
1,000
1,000
500
1,000
2,500
4,000
1,000
3,000
3,000
1,000
1,000
1,500
1,000
1,500
1,000
1,000
500
1,000
500
500
2,000
1,000
1,000
500
500
500
1,000

返済期限

返済方法

－
－
－
－
－
－
－
－
－
－
－
－
－
0.47 2023.4.12
0.43 2023.4.21
0.49 2023.4.24
0.48 2023.8.31
0.51 2023.8.31
0.48 2023.8.31
0.43 2023.8.31
0.54 2023.9.29
0.46 2023.10.18
0.17 2024.2.29
0.64 2024.2.29
0.54 2024.3.11
0.57 2024.3.19
0.27 2024.4.9
0.36 2024.4.11
0.36 2024.4.11
0.56 2024.4.24
0.56 2024.5.31
0.29 2024.10.9
0.30 2024.10.9
0.43 2024.12.26
0.56 2025.1.17
0.56 2025.1.17
0.32 2025.2.28
0.65 2025.2.28
0.65 2025.2.28
期限一括
0.34 2025.2.28
0.65 2025.2.28
0.64 2025.3.19
0.33 2025.4.9
0.37 2025.4.11
0.32 2025.4.11
0.46 2025.4.24
0.68 2025.8.29
0.43 2026.1.19
0.42 2026.1.30
0.47 2026.2.27
0.52 2026.2.27
0.41 2026.2.27
0.50 2026.2.27
0.41 2026.3.12
0.36 2026.3.31
0.39 2026.4.22
0.72 2026.4.24
0.39 2026.5.29
0.55 2026.8.31
0.33 2026.8.31
0.41 2026.8.31
0.31 2026.8.31
0.40 2026.9.18
0.39 2026.9.30
0.42 2026.12.24

使途

摘要

－

－

（注）

無担保
無保証
固定金利

44

Ⅰ. 資産運用報告

区分
借入先

長
期
借
入
金

株式会社三菱ＵＦＪ銀行
株式会社りそな銀行
株式会社福岡銀行
株式会社みずほ銀行
株式会社福岡銀行
農林中央金庫三井住友信託銀行株式会社
株式会社足利銀行
株式会社あおぞら銀行
住友生命保険相互会社
株式会社福岡銀行
三井住友信託銀行株式会社
三井住友信託銀行株式会社
農林中央金庫株式会社西日本シティ銀行
株式会社りそな銀行
住友生命保険相互会社
第一生命保険株式会社
株式会社日本政策投資銀行
三井住友信託銀行株式会社
株式会社三菱ＵＦＪ銀行
株式会社みずほ銀行
株式会社みずほ銀行
株式会社みずほ銀行
株式会社みずほ銀行
三井住友信託銀行株式会社
株式会社日本政策投資銀行
株式会社三菱ＵＦＪ銀行
株式会社三井住友銀行
株式会社三井住友銀行
株式会社あおぞら銀行
株式会社みずほ銀行
株式会社七十七銀行
株式会社SBI新生銀行
三井住友海上火災保険株式会社
株式会社日本政策投資銀行
株式会社みずほ銀行
みずほ信託銀行株式会社
株式会社みずほ銀行
株式会社あおぞら銀行
株式会社三菱ＵＦＪ銀行
株式会社みずほ銀行
株式会社三菱ＵＦＪ銀行
株式会社三井住友銀行
株式会社三井住友銀行
株式会社みずほ銀行
株式会社みずほ銀行
株式会社三井住友銀行
株式会社みずほ銀行
株式会社みずほ銀行
小 計
合 計

借入日

当期首残高 当期末残高 平均利率
（百万円）（百万円） （％）

2020.12.25
1,000
1,000
2019.12.26
500
500
2019.12.26
500
500
2022.1.19
500
500
2022.1.31
1,000
1,000
2020.2.28
3,000
3,000
2022.8.31
1,500
1,500
2022.4.22
1,000
1,000
2021.12.24
500
500
2019.12.26
500
500
2022.1.31
1,000
1,000
2022.8.31
1,500
1,500
2023.2.28－
1,000
2019.8.30
1,500
1,500
2020.8.31
1,500
1,500
2020.8.31
500
500
2019.8.30
500
500
2022.2.28
500
500
2020.3.12
1,000
1,000
2022.9.30
1,000
1,000
2021.4.13
1,500
1,500
2019.12.26
1,000
1,000
2021.1.19
1,000
1,000
2021.2.26
1,000
1,000
2023.1.19－
5002023.1.19－
1,500
2021.1.19
500
500
2021.3.31
1,500
1,500
2021.4.9
1,500
1,500
2019.10.11
1,500
1,500
2022.4.11
1,000
1,000
2019.10.17
1,500
1,500
2020.8.31
1,000
1,000
2020.8.31
1,000
1,000
2021.10.29
1,500
1,500
2022.2.28
3,000
3,000
2023.2.28－
2,0002023.2.28－
1,000
2022.4.11
1,000
1,000
2021.4.23
1,500
1,500
2022.2.28
500
5002022.4.11
1,500
1,500
2022.4.13
2,000
2,000
2021.12.24
1,000
1,000
2022.1.19
1,500
1,500
2021.8.31
1,000
1,000
2021.8.30
500
500
2022.4.28
2,000
2,000
2021.8.31
1,500
1,500
2022.4.11
1,500
1,500
－
135,000 132,500－
141,000 138,500（注）不動産及び不動産信託受益権の購入資金等に充当しています。

返済期限

返済方法

0.40 2026.12.25
0.56 2026.12.25
0.56 2026.12.25
0.50 2027.1.19
0.51 2027.1.29
0.38 2027.2.26
0.59 2027.2.26
0.63 2027.4.22
0.45 2027.6.24
0.59 2027.6.25
0.55 2027.7.30
0.63 2027.8.31
0.84 2027.8.31
0.38 2027.8.31
0.48 2027.8.31
0.48 2027.8.31
0.38 2027.8.31
0.56 2027.8.31
0.43 2027.9.10
0.74 2027.9.30
0.50 2027.10.13
0.63 2027.12.24
0.47 2028.1.19
0.55 2028.1.19
0.99 2028.1.19
期限一括
0.99 2028.1.19
0.47 2028.1.19
0.53 2028.3.31
0.54 2028.4.7
0.51 2028.4.11
0.71 2028.4.11
0.51 2028.4.17
0.54 2028.8.31
0.53 2028.8.31
0.59 2028.10.31
0.71 2029.2.28
1.07 2029.2.28
1.07 2029.2.28
0.82 2029.4.11
0.59 2029.4.23
0.79 2030.2.28
0.90 2030.4.11
0.92 2030.4.12
0.65 2030.6.24
0.76 2030.7.19
0.62 2030.8.30
0.63 2030.8.30
0.98 2030.10.28
0.66 2031.2.28
0.98 2031.4.11
－
－
－
－
－
－

使途

摘要

３. 投資法人債
当期末現在における発行済投資法人債の状況は以下のとおりです。
銘柄

発行年月日

当期首残高
（百万円）

当期末残高
（百万円）

第12回無担保投資法人債
第13回無担保投資法人債
第16回無担保投資法人債
第６回無担保投資法人債
第18回無担保投資法人債
第19回無担保投資法人債
第14回無担保投資法人債
第17回無担保投資法人債
第15回無担保投資法人債
第９回無担保投資法人債
合 計2020.2.20
2021.2.25
2022.2.21
2015.2.26
2022.6.20
2023.2.17
2021.2.25
2022.2.21
2021.2.25
2017.2.23
－

4,000
3,000
1,000
1,000
2,000
－
1,000
1,000
1,000
1,000
15,000

－
3,000
1,000
1,000
2,000
3,000
1,000
1,000
1,000
1,000
14,000

利率
（％）
－
0.17
0.11
1.07
0.42
0.79
0.50
0.50
0.75
1.08
－

償還期限

償還方法

－
－
2024.2.22
2025.2.28
2027.2.26
2028.2.29
2029.2.28
期限一括
2031.2.25
2032.2.27
2036.2.25
2037.2.23
－
－

使途

摘要

－
（注１）
（注３）
（注４）
（注５）
（注６）

（注２）

（注１）
（注３）
（注１）
（注７）

－

－

（注１）第10回無担保投資法人債の償還資金及び既存借入金の返済資金です。
（注２）特定投資法人債間限定同順位特約が付されています。
（注３）第11回無担保投資法人債の償還資金です。
（注４）第２回無担保投資法人債の償還資金です。
（注５）第11回無担保投資法人債の償還により減少した手元資金及び第12回無担保投資法人債の償還資金の一部です。
（注６）第12回無担保投資法人債の償還資金の一部です。
（注７）第４回無担保投資法人債の償還資金です。

（注）

無担保
無保証
固定金利

４. 短期投資法人債
該当事項はありません。

５. 新投資口予約権
該当事項はありません。

期中の売買状況
１. 不動産等及び資産対応証券等、インフラ資産等及びインフラ関連資産の売買
状況等
資産の
種類
不動産
信託受益権
不動産
信託受益権

取
不動産等の名称

仙台MTビル
新橋駅前MTRビル
合取得日
2023.2.28
－

計

得

譲

取得価格（注１）
（百万円）
5,266

譲渡日
－

－ 2023.2.28
5,266

－

渡

譲渡価格（注１） 帳簿価額（注２） 売却損益（注３）
（百万円）
（百万円）
（百万円）
－

－

－

7,266

5,829

1,430

7,266

5,829

1,430

（注１）「取得価格」及び「譲渡価格」は、当該不動産等の取得及び譲渡に要した諸費用（売買媒介手数料、公租公課等）を含まない金額（売買契約書等に記載された売買価格）を記載しています。以下同じです。
（注２）「帳簿価額」は売却時点における金額を記載しています。

－
－

－
－

（注３）「売却損益」は譲渡価格から帳簿価額及び売却にかかる費用を控除した金額を記載しています。

２. その他の資産の売買状況等
該当事項はありません。

45

46

Ⅰ. 資産運用報告

経理の状況

３. 特定資産の価格等の調査
取得
又は
譲渡

不動産等の名称

取得又は
譲渡年月日

取得価格又は
譲渡価格
（百万円）

不動産鑑定
評価額
（百万円）

不動産
鑑定機関

価格時点

1. 資産、負債、元本（出資）及び損益の状況（注）上記記載の鑑定評価は、「不動産鑑定評価基準 各論第３章 証券化対象不動産の価格に関する鑑定評価」を適用して行っています。また、３回に分けて取得及び譲渡を行うため、その初回の2023年２月28日にかかる金額を記載しています。

資産、負債、元本（出資）及び損益の状況については、「Ⅱ．貸借対照表」、「Ⅲ．損益計算書」、「Ⅳ．投資主資本等変動計算書」、「Ⅴ．注記表」及び「Ⅵ．金銭の分配に係る計算書」をご参照ください。
貸借対照表、損益計算書、投資主資本等変動計算書、注記表及び金銭の分配に関する計算書の前期情報はご参考であり、当期においては「投資信託及び投資法人に関する法律」第130条の規定に基づく会計監査人の監査対象ではありません。
また、キャッシュ・フロー計算書は、「投資信託及び投資法人に関する法律」第130条の規定に基づく会計監査人の監査対象ではないため、会計監査人の監査は受けておりません。

４. 利害関係人等との取引状況等

2. 減価償却額の算定方法の変更

取得

仙台MTビル

2023.2.28

5,266

5,266

大和不動産鑑定株式会社

2022.6.30

譲渡

新橋駅前MTRビル

2023.2.28

7,266

7,266

中央日土地ソリューションズ株式会社

2022.6.30

該当事項はありません。

（１）取引状況
売買金額等
区分

買付額等（百万円）

総

額

利
森

害
ト

ラ

関
ス

ト

係
株

人
式

会

合

3. 不動産等及びインフラ資産等の評価方法の変更
売付額等（百万円）

5,266
等

と

の

取

引

7,266
状

況

の

内

訳

社

5,266（100.0％）

7,266（100.0％）

計

5,266（100.0％）

7,266（100.0％）（２）支払手数料等の金額
区分

支払手数料等総額（A）（千円）

損 害 保 険 料

該当事項はありません。

その他
１. 自社設定投資信託受益証券等の状況等
該当事項はありません。

利害関係人等との取引の内訳（注１）
支払先17,358

森トラスト保険サービス株式会社

施 設 使 用 料

3,312

森トラストホテルズ＆リゾーツ株式会社

建物管理委託料

554,833

森トラスト株式会社(注２)

支払金額（B）（千円）

総額に対する割合
（B／A）
（％）

9,938

57.3

3,312

100.0

182,69732.9（注１）利害関係人等とは、投資信託及び投資法人に関する法律第201条第１項及び同施行令第123条に定める本投資法人と資産運用業務委託契約を締結している資産運用会社の利害関係人等をいい、このうち当期に取引実績及び手数料等支払のある相手先について上記のとおり記載しています。
（注２）上記記載の取引及び支払手数料等以外に当期中に利害関係人等へ支払った工事代金及び管理手数料は以下のとおりです。
森トラスト株式会社
347千円
エムティジェネックス株式会社
548千円

２. 海外不動産保有法人に係る開示
該当事項はありません。

３. 海外不動産保有法人が有する不動産に係る開示
該当事項はありません。

５. 資産運⽤会社が営む兼業業務に係る当該資産運⽤会社との間の取引の状況等
該当事項はありません。

47

48

Ⅰ. 資産運用報告（２）投資法人役員会

４. お知らせ（１）投資主総会

当期において、本投資法人の役員会で承認された主要な契約の締結・変更等の概要は以下のとおりです。

2023年２月１日に、本投資法人の第16回投資主総会が開催されました。
投資主総会で承認された事項の概要は以下のとおりです。
議案
森トラスト・ホテルリート投資法人との合併契約

規約の一部変更

49

項目
本投資法人を吸収合併存続法人、MTHを吸収合併消滅法人とする合併契約が承認されました。
（１）本合併に伴い、本合併の効力発生日付で本投資法人の商号を「森トラストリート投資法人」に変更（２）本合併に伴い、本投資口分割に伴い発行済投資口の総口数が増加することから、予め発行可能
投資口総口数を2,000万口に。
（３）本合併に伴い、決算期を変更するため、これに合わせ投資主総会の招集時期を変更（４）「会社法の一部を改正する法律の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律」（令和元年法律第71号）附則第３号に規定する改正規定（これに関連する投信法等の改正を含みます。）が2022年９月１日に施行され、2022年９月１日付で投資主総会参考書類等の電子提供措置が導入されたことに伴い、所要の変更を行うとともに、電子提供措置の導入に伴い、電子提供措置をとる事項のうち全部又は一部については、書面交付請求した投資主に対して交付する書面に記載しないことができる旨を規定（５）本合併の実施に伴い、本投資法人の中心的な投資対象について、従来のオフィスビルに加え、宿泊施設に用いられる不動産を追加するとともに、新たに追加する宿泊施設の投資対象地域等の追加（６）その他の特定資産について、「その他の有価証券」から新たに除外するものを追加（７）2019年７月４日改正の企業会計基準第10号「金融商品に関する会計基準」（関連して新たに制定又は改正された会計基準及び適用指針を含みます。）の適用に伴い、資産評価の方法に関して変更（８）本合併に伴い、本投資法人の決算期を毎年３月末及び９月末から毎年２月末及び８月末に変更。また、この変更に伴い第42期の分配金基準日は2023年３月末から2023年２月末に変更（９）会計監査人の役割及び責任が一層高まりつつある中で、本合併の実施による運用資産の規模拡大等に伴い監査業務も増大することを踏まえ、会計監査人の報酬額を依頼する監査業務に応じた妥当な水準に調整することを可能とするべく、会計監査人の報酬額の上限を変更（10）本合併に伴い、決算期を変更するため、これに合わせて資産運用報酬の支払時期を修正。また、投資主利益と資産運用報酬との連動性を高めることを目的として、運用報酬２について１
口当たり利益に連動した報酬とするための変更（11）上記(１)、(２)、(３)、(５)、(６)、(８)、(９)及び(10)の規約変更は、本合併の効力発生を条件としてその効力を生ずることとするための規定（12）本合併に伴い、本投資法人がMTHの資産を包括承継することから、本投資法人の運用報酬１を整合的に算定するため、本投資法人の2023年８月期の運用報酬１の算定の基礎となる
2023年２月末の期末算定額について、2023年２月末のMTHの特定資産の額も合算する旨の
規定

承認日

項目

概要
投資法人債を引き受ける者の募集に関する事務等の一般事務委
投資法人債の発行に係る包括決議及び2022年10月28日
託につき、候補会社を承認し、その他の必要な事項の決定を執
それに伴う一般事務の委託
行役員に一任しました。
本投資法人を吸収合併存続法人、MTHを吸収合併消滅法人と2022年11月22日 合併契約の締結
する合併契約
投資法人債を引き受ける者の募集に関する事務等の一般事務委
投資法人債の発行に係る包括決議及び2023年1月26日
託につき、候補会社を承認し、その他の必要な事項の決定を執
それに伴う一般事務の委託
行役員に一任しました。
2023年２月１日開催予定の本投資法人第16回投資主総会にて規約変更されることを停止条件として、森トラスト・アセット
2023年1月26日 資産運用業務委託契約変更契約締結
マネジメント株式会社との資産運用業務委託契約において、当該規約変更と平仄を合わせる変更しました。
三井住友信託銀行株式会社との投資主名簿等の管理に関する一
投資主名簿等の管理に関する一般事務2023年２月24日
般事務業務委託契約において、合併に伴う臨時事務手数料の算
業務委託契約に係る覚書締結
出方法を決定しました。
三井住友信託銀行株式会社との投資主名簿等の管理に関する一
投資主名簿等の管理に関する一般事務2023年２月24日
般事務業務委託契約において、投資口の分割に伴う臨時事務手
業務委託契約に係る覚書締結
数料の算出方法を決定しました。
三井住友信託銀行株式会社との投資主名簿等の管理に関する一
投資主名簿等の管理に関する一般事務2023年２月24日
般事務業務委託契約において、一般事務手数料の算出方法を変業務委託契約に係る覚書締結
更しました。
（注）2023年2月17日に第19回無担保投資法人債を発行しました。第19回無担保投資法人債にかかる事務は、ＳＭＢＣ日興
証券株式会社、みずほ証券株式会社及び株式会社みずほ銀行に委託しました。

５. その他
本書では、特に記載のない限り、記載未満の数値については、金額は切り捨て、比率は四捨五入し、マイナス表記については△により記載しています。

50

Ⅱ. 貸借対照表（単位：千円）
当期（2023年２月28日）

前期（ご参考）（2022年９月30日）
資産の部
流動資産
現金及び預金
信託現金及び信託預金
営業未収入金
未収入金
前払費用
その他
流動資産合計固定資産
有形固定資産建物
減価償却累計額
建物（純額）
構築物
減価償却累計額
構築物（純額）機械及び装置
減価償却累計額
機械及び装置（純額）
工具、器具及び備品
減価償却累計額
工具、器具及び備品（純額）
土地
信託建物
減価償却累計額
信託建物（純額）
信託構築物
減価償却累計額
信託構築物（純額）
信託機械及び装置
減価償却累計額
信託機械及び装置（純額）
信託工具、器具及び備品
減価償却累計額
信託工具、器具及び備品（純額）
信託土地
有形固定資産合計
無形固定資産その他
無形固定資産合計
投資その他の資産差入保証金
長期前払費用その他
投資その他の資産合計
固定資産合計繰延資産
投資法人債発行費
繰延資産合計
資産合計

51

※1

16,534,395
3,089,760
77,534ー
86,346
15,44919,803,486

14,729,422
2,413,662
97,51328
55,63164,915
17,361,173

35,007,630△18,237,032
16,770,597
443,976△413,582
30,393
153,655△127,417
26,237111,307△87,823
23,483
114,585,335
33,964,244△13,395,018
20,569,225
187,293△116,015
71,27766,552△8,45058,102
102,790△69,394
33,395
153,798,827
305,966,876

34,742,923△ 18,302,773
16,440,150
443,960△ 413,398
30,561
128,457△ 105,502
22,955113,212△ 89,644
23,567
109,001,394
35,354,628△ 13,931,696
21,422,932
187,941△ 119,677
68,264
70,137△ 10,557
59,579105,717△ 72,856
32,860157,795,399
304,897,665

※1

240
240

240
240

10,00066,825
2,815
79,640306,046,756

10,00057,897
2,815
70,713304,968,618

58,98458,984
325,909,227

68,95068,950322,398,742（単位：千円）前期（ご参考）（2022年９月30日）
負債の部
流動負債
営業未払金
短期借入金
1年内償還予定の投資法人債
1年内返済予定の長期借入金
未払金
未払費用
未払配当金
未払法人税等未払消費税等
前受金
預り金
流動負債合計
固定負債
投資法人債
長期借入金
預り敷金及び保証金
信託預り敷金及び保証金
繰延税金負債
固定負債合計
負債合計
純資産の部
投資主資本
出資総額
剰余金
任意積立金
圧縮積立金
任意積立金合計
当期未処分利益又は当期未処理損失（△）
剰余金合計
投資主資本合計純資産合計
負債純資産合計※3

当期（2023年２月28日）

307,7096,000,000
4,000,000
18,000,000
58,604430,289
8,073
867
233,884
809,224322
29,848,976

220,285
6,000,000
3,000,000
15,000,000
349,524444,375
7,955
718
61,744
814,808214
25,899,627

11,000,000
117,000,000
7,555,628
918,125
514,820
136,988,574
166,837,550

11,000,000
117,500,000
7,698,469
943,131
631,732
137,773,333
163,672,960

153,990,040

153,990,040

1,750,398
1,750,398
3,331,238
5,081,637
159,071,677
159,071,677
325,909,227

1,121,637
1,121,637
3,614,104
4,735,741
158,725,781
158,725,781
322,398,742※352

Ⅲ. 損益計算書

Ⅳ. 投資主資本等変動計算書（単位：千円）前期（ご参考）（自 2022年４月１日
至 2022年９月30日）

前期（自2022年４月１日

至2022年９月30日）（ご参考）

当期（自 2022年10月１日
至 2023年２月28日）（単位：千円）
投資主資本
剰余金

営業収益
賃貸事業収入その他賃貸事業収入※１※１

不動産等売却益
営業収益合計

6,603,932
298,407※１※１5,620,653
207,435ー※２

1,430,579

6,902,340

7,258,668

出資総額

当期首残高

資産運用報酬

307,505

275,258

資産保管手数料

12,987

10,829圧縮積立金の積立
圧縮積立金の取崩

一般事務委託手数料

45,07650,842

剰余金の配当

役員報酬

3,600

3,000

当期純利益

ー

61,360

当期変動額合計

46,95088,983

当期末残高

3,474,016

3,200,691

3,428,323

4,057,976

合併関連費用
その他営業費用
営業費用合計営業利益

153,990,040※１

3,057,896※１

2,710,417

受取利息

90

94

未払分配金戻入845647

営業外収益合計

936

741

任意積立金
合計

1,430,418

1,430,418

4,537,379

454,094454,094△454,094－－－△134,114△134,114

134,114

－

－

－

当期（自

3,331,238

3,331,238

3,331,238

3,331,238

319,979

319,979△1,206,140△886,161△886,161△886,161

153,990,040

1,750,398

1,750,398

3,331,238

至53

5,081,637 159,071,677 159,071,677

2023年２月28日）（単位：千円）
投資主資本
剰余金
任意積立金

出資総額

345,823

291,515

当期首残高

投資法人債利息

27,15824,397

当期変動額

投資法人債発行費償却

8,874

7,679

その他

3,886

3,376

圧縮積立金の取崩385,741

326,968

剰余金の配当3,043,518

3,731,749

当期純利益

3,043,518

3,731,749

当期変動額合計

881

732

法人税等調整額△288,601

116,912

法人税等合計△287,720

117,644

当期純利益

3,331,238

3,614,104

当期未処分利益又は当期未処理損失（△）

3,331,238

3,614,104

法人税、住民税及び事業税

5,967,798 159,957,838 159,957,838－

2022年10月１日

支払利息

税引前当期純利益

剰余金合計△4,217,400 △4,217,400 △4,217,400 △4,217,400

営業外費用

経常利益

純資産合計

圧縮積立金

営業外収益

営業外費用合計

投資主資本
合計

当期未処分利益
又は当期未処理
損失（△）

当期変動額

営業費用
賃貸事業費用

任意積立金

当期末残高

153,990,040

圧縮積立金

任意積立金
合計

当期未処分利益
又は当期未処理損失（△）

1,750,398

1,750,398

3,331,238△628,761△628,761

628,761

剰余金合計

投資主資本
合計

純資産合計

5,081,637 159,071,677 159,071,677

―

―

―

△3,960,000 △3,960,000 △3,960,000 △3,960,000
3,614,104

3,614,104

3,614,104

3,614,104－△628,761△628,761

282,865△345,895△345,895△345,895

153,990,040

1,121,637

1,121,637

3,614,104

4,735,741 158,725,781 158,725,781

54

Ⅴ. 注記表〔重要な会計方針に係る事項に関する注記〕
期別

前期（ご参考）（自 2022年４月１日 至 2022年９月30日）

当期（自 2022年10月１日 至 2023年２月28日）

１. 固定資産の減価償却の方法

有形固定資産（信託財産を含みます。）
定額法を採用しています。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
建物
３～81年
構築物
２～45年
機械及び装置２～17年
工具、器具及び備品 ２～18年
無形固定資産定額法を採用しています。
投資法人債発行費償還までの期間にわたり定額法により償却しています。
固定資産税等の処理方法
保有する不動産にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当該営業期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。
収益に関する計上基準
本投資法人の顧客との契約から生じる収益に関する主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点（収益を認識する通常の時点）は以下のとおりです。
（１）不動産等の売却
不動産等の売却については、不動産等の売却に係る契約に定められた引渡義務を履行することにより、顧客である買主が当該不動産等の支配を獲得した時点で収益計上を行っています。
（２）水道光熱費収入
水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上を行っています。
水道光熱費収入のうち、本投資法人が代理人に該当すると判断したものについては、他の当事者が供給する電気、ガス等の料金として収受する額から当該他の当事者に支払う額を控除した純額を収益として認識しています。

有形固定資産（信託財産を含みます。）
定額法を採用しています。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
建物
３～81年
構築物
２～45年
機械及び装置２～17年
工具、器具及び備品 ２～18年
無形固定資産定額法を採用しています。
投資法人債発行費償還までの期間にわたり定額法により償却しています。
固定資産税等の処理方法
保有する不動産にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当該営業期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。
収益に関する計上基準
本投資法人の顧客との契約から生じる収益に関する主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点（収益を認識する通常の時点）は以下のとおりです。
（１）不動産等の売却
不動産等の売却については、不動産等の売却に係る契約に定められた引渡義務を履行することにより、顧客である買主が当該不動産等の支配を獲得した時点で収益計上を行っています。
（２）水道光熱費収入
水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上を行っています。
水道光熱費収入のうち、本投資法人が代理人に該当すると判断したものについては、他の当事者が供給する電気、ガス等の料金として収受する額から当該他の当事者に支払う額を控除した純額を収益として認識しています。

項目

２. 繰延資産の処理方法
３. 収益及び費用の計
上基準

55

４. 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処
理方針

保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある以下の科目については、貸借対照表において区分掲記することとしています。
（１）信託現金及び信託預金（２）信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地（３）信託預り金（４）信託預り敷金及び保証金保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある以下の科目については、貸借対照表において区分掲記することとしています。
（１）信託現金及び信託預金（２）信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地（３）信託預り金（４）信託預り敷金及び保証金〔貸借対照表に関する注記〕
期別

前期（ご参考）（2022年９月30日）

項目
１. 国庫補助金等により取得した有形固定資産の圧縮記帳
額
２. 当座借越契約

３. 投資信託及び投資法人に関する法律第 67 条 第 4 項 に 定
める最低純資産額

信託建物

当期（2023年２月28日）

38,340千円

信託建物

38,340千円

機動的な資金調達手段を確保することを主たる目的として、取引銀行と特殊当座借越契約を締結しています。
契約極度額20,000,000千円
当期末借入残高－差引額
20,000,000千円

機動的な資金調達手段を確保することを主たる目的として、取引銀行と特殊当座借越契約を締結しています。
契約極度額20,000,000千円
当期末借入残高－差引額
20,000,000千円

50,000千円

50,000千円

56

Ⅴ. 注記表〔損益計算書に関する注記〕
期別項目
１.不動産賃貸事業損益の内訳

２.不動産等売却益の内
訳（単位：千円）前期（ご参考）（自 2022年４月１日 至 2022年９月30日）

当期（自 2022年10月１日 至 2023年２月28日）

A. 不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入家賃
共益費
土地賃貸収益計
その他賃貸事業収入
駐車場使用料
付帯収益
解約違約金
その他収益
計
不動産賃貸事業収益合計
B. 不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
管理業務費
水道光熱費
公租公課
損害保険料
修繕費
減価償却費
その他費用
不動産賃貸事業費用合計
C. 不動産賃貸事業損益（A-B）
該当事項はありません。

A. 不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入家賃
共益費
土地賃貸収益計
その他賃貸事業収入
駐車場使用料
付帯収益
解約違約金
その他収益
計
不動産賃貸事業収益合計
B. 不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
管理業務費
水道光熱費
公租公課
損害保険料
修繕費
減価償却費
その他費用
不動産賃貸事業費用合計
C. 不動産賃貸事業損益（A-B）
新橋駅前MTRビル
不動産等売却収入
不動産等売却原価
その他売却費用
不動産等売却益

6,244,322
236,001
123,6096,603,932
90,701
144,763
25,172
37,771
298,4076,902,340

717,358
255,836
881,367
19,142
41,623
1,116,153
26,414
3,057,896
3,844,443

5,321,121
196,524
103,0075,620,653
76,37099,674－
31,390207,435
5,828,088

600,789
211,827
879,362
16,23562,957914,440
24,8052,710,417
3,117,671
7,266,666
5,829,179
6,907
1,430,579〔投資主資本等変動計算書に関する注記〕項目

期別

前期（ご参考）（自 2021年４月１日 至 2022年９月30日）

当期（自 2022年10月１日 至 2023年２月28日）

発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数発行可能投資口総口数
発行済投資口の総口数発行可能投資口総口数
発行済投資口の総口数

10,000,000口
1,320,000口〔税効果会計に関する注記〕
期別項目
１.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳

２.法定実効税率と税効
果会計適用後の法
人税等の負担率との差異の原因となった主な項目別の内訳

57

10,000,000口
1,320,000口（単位：千円）前期（ご参考）（2022年９月30日）（繰延税金資産）
未払事業税損金不算入額
繰延税金資産合計（繰延税金負債）
圧縮積立金
繰延税金負債合計（繰延税金負債の純額）
法定実効税率（調整）
支払分配金の損金算入額
その他
税効果会計適用後の法人税等の負担率

当期（2023年２月28日）
13
13
514,833
514,833
514,820
31.46％△40.93％0.02％△9.45％（繰延税金資産）
未払事業税損金不算入額
繰延税金資産合計（繰延税金負債）
圧縮積立金
繰延税金負債合計（繰延税金負債の純額）
法定実効税率（調整）
支払分配金の損金算入額
その他
税効果会計適用後の法人税等の負担率〔金融商品に関する注記〕
前期（自 2022年４月１日

至 2022年９月30日）（ご参考）１. 金融商品の状況に関する事項（１）金融商品に対する取組方針
本投資法人は、運用資産の効率的な運用及び運用の安定性に資するため、資産の取得、修繕等または分配金の支払い、もしくは債務の返済（敷金等並びに借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。）、運転資金等に手当てされる資金を、借入れ、投資法人債の発行及び投資口の発行等により調達しています。
余資の運用は、安全性、換金性等を考慮し金利環境及び資金繰りを十分に鑑みたうえで慎重に行っています。
（２）金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
預金は本投資法人の余資を運用するものであり、預入先金融機関の破綻等の信用リスクに晒されますが、預入期間を短期に限定し、信用格付の高い預入先金融機関と取引することで、信用リスクを限定しています。
借入金及び投資法人債は主に不動産等の取得、借入金及び投資法人債のリファイナンス等を目的とします。返済時及び償還時に流動性リスクに晒されますが、有利子負債比率を適正に管理し、返済期限や借入先の分散化を図ることにより、流動性リスクを管理しています。
預り敷金及び保証金はテナント退去時に流動性リスクに晒されますが、テナントの退去状況を適切に把握することにより、流動性リスクを管理しています。
（３）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。
２. 金融商品の時価等に関する事項
2022年９月30日現在の貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。また、「現金及び預金」「信託現金及び信託預金」「短期借入金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。
貸借対照表計上額
時価
差額
（千円）
（千円）
（千円）
（１）1年内償還予定の投資法人債
4,000,000
3,986,259△13,740（２）1年内返済予定の長期借入金
18,000,000
17,953,691△46,308（３）投資法人債
11,000,000
10,560,560△439,439（４）長期借入金
117,000,000
114,113,240△2,886,759（５）預り敷金及び保証金
7,555,628
6,708,856△846,772（６）信託預り敷金及び保証金
918,125
827,109△91,016
負債合計
158,473,754
154,149,718△4,324,036（注１）金融商品の時価の算定方法に関する事項
負債（１）1年内償還予定の投資法人債 （３）投資法人債
投資法人債の時価については、元利金の合計額を投資法人債の残存期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いて算定する方法によっています。
（２）1年内返済予定の長期借入金 （４）長期借入金
長期借入金の時価については、元利金の合計額を同様の新規借入れを行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。
（５）預り敷金及び保証金 （６）信託預り敷金及び保証金
預り敷金及び保証金、信託預り敷金及び保証金については、その将来キャッシュ・フローを、返済期日までの期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いた現在価値により算定しています。
（注２）借入金及び投資法人債の決算日後の返済予定額

1年内償還予定の投資法人債
1年内返済予定の長期借入金
投資法人債
長期借入金

１年以内
（千円）

１年超
２年以内
（千円）

２年超
３年以内
（千円）

３年超
４年以内
（千円）

４年超
５年以内
（千円）

５年超
（千円）

4,000,000
18,000,000－－－－
3,000,000
19,500,000－－
1,000,000
27,500,000－－－
16,000,000－－
1,000,000
20,000,000－－
6,000,000
34,000,000

10
10631,743
631,743
631,732
31.46％△28.32％
0.01％
3.15％

58

Ⅴ. 注記表

当期（自 2022年10月１日

至 2023年２月28日）〔賃貸等不動産に関する注記〕

１. 金融商品の状況に関する事項（１）金融商品に対する取組方針
本投資法人は、運用資産の効率的な運用及び運用の安定性に資するため、資産の取得、修繕等または分配金の支払い、もしくは債務の返済（敷金等並びに借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。）、運転資金等に手当てされる資金を、借入れ、投資法人債の発行及び投資口の発行等により調達しています。
余資の運用は、安全性、換金性等を考慮し金利環境及び資金繰りを十分に鑑みたうえで慎重に行っています。
（２）金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
預金は本投資法人の余資を運用するものであり、預入先金融機関の破綻等の信用リスクに晒されますが、預入期間を短期に限定し、信用格付の高い預入先金融機関と取引することで、信用リスクを限定しています。
借入金及び投資法人債は主に不動産等の取得、借入金及び投資法人債のリファイナンス等を目的とします。返済時及び償還時に流動性リスクに晒されますが、有利子負債比率を適正に管理し、返済期限や借入先の分散化を図ることにより、流動性リスクを管理しています。
預り敷金及び保証金はテナント退去時に流動性リスクに晒されますが、テナントの退去状況を適切に把握することにより、流動性リスクを管理しています。
（３）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。
２. 金融商品の時価等に関する事項
2023年２月28日現在の貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。また、「現金及び預金」「信託現金及び信託預金」「短期借入金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。
貸借対照表計上額
時価
差額
（千円）
（千円）
（千円）
（１）1年内償還予定の投資法人債
3,000,000
2,972,527△27,472（２）1年内返済予定の長期借入金
15,000,000
14,942,401△57,598（３）投資法人債
11,000,000
10,305,120△694,879（４）長期借入金
117,500,000
113,879,368△3,620,631（５）預り敷金及び保証金
7,698,469
6,667,125△1,031,343（６）信託預り敷金及び保証金
943,131
831,117△112,013
負債合計
155,141,600
149,597,661△5,543,938（注１）金融商品の時価の算定方法に関する事項
負債（１）1年内償還予定の投資法人債 （３）投資法人債
投資法人債の時価については、元利金の合計額を投資法人債の残存期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いて算定する方法によっています。
（２）1年内返済予定の長期借入金 （４）長期借入金
長期借入金の時価については、元利金の合計額を同様の新規借入れを行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。
（５）預り敷金及び保証金 （６）信託預り敷金及び保証金
預り敷金及び保証金、信託預り敷金及び保証金については、その将来キャッシュ・フローを、返済期日までの期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いた現在価値により算定しています。
（注２）借入金及び投資法人債の決算日後の返済予定額

1年内償還予定の投資法人債
1年内返済予定の長期借入金
投資法人債
長期借入金

１年以内
（千円）

１年超
２年以内
（千円）

２年超
３年以内
（千円）

３年超
４年以内
（千円）

４年超
５年以内
（千円）

５年超
（千円）

3,000,000
15,000,000－－－－
1,000,000
27,000,000－－－
21,500,000－－
1,000,000
18,000,000－－
2,000,000
19,000,000－－
7,000,000
32,000,000

前期（自 2022年４月１日

至 2022年９月30日）（ご参考）

本投資法人では、東京都を中心として、賃貸オフィスビルや賃貸商業施設等を所有しています。これら賃貸等不動産の2022
年９月30日現在の貸借対照表計上額、当期増減額及び時価は次のとおりです。
（単位：千円）
貸借対照表計上額
用途
当期末時価
当期首残高
当期増減額
当期末残高
オフィスビル219,623,334△712,059
218,911,274
243,710,000
商業施設
68,687,691△124,916
68,562,774
85,140,000
その他
18,674,613△181,785
18,492,827
21,150,000
合計
306,985,638△1,018,762
305,966,876
350,000,000（注１）該当する賃貸等不動産の概要は「投資法人の運用資産の状況 ３.組入資産明細」をご参照ください。
（注２）貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
（注３）当期増減額のうち主な増加理由は保有資産の改修工事であり、減少理由は減価償却費です。
（注４）当期末の時価については、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額または調査価額です。

また、賃貸等不動産に関する2022年９月期における損益は次のとおりです。
（単位：千円）用途
オフィスビル
商業施設
その他
合計

不動産賃貸事業収益
4,671,481
1,492,640
738,218
6,902,340

損益計算書における金額
不動産賃貸事業費用
2,432,069
305,184
320,643
3,057,896

不動産賃貸事業損益
2,239,412
1,187,456
417,574
3,844,443（注１）不動産賃貸事業収益及び不動産賃貸事業費用は、賃貸収益とこれに対応する費用（減価償却費、修繕費、保険料、公租公課等）であり、それぞれ「営業収益」及び「営業費用」に計上されています。

当期（自 2022年10月１日

至 2023年２月28日）

本投資法人では、東京都を中心として、賃貸オフィスビルや賃貸商業施設等を所有しています。これら賃貸等不動産の2023
年２月28日現在の貸借対照表計上額、当期増減額及び時価は次のとおりです。
（単位：千円）
貸借対照表計上額
用途
当期末時価
当期首残高
当期増減額
当期末残高
オフィスビル
218,911,274
4,765,105
223,676,380
249,530,000
商業施設
68,562,774△5,667,954
62,894,820
78,100,000
その他
18,492,827△166,362
18,326,464
21,190,000
合計
305,966,876△1,069,211
304,897,665
348,820,000（注１）該当する賃貸等不動産の概要は「投資法人の運用資産の状況 ３.組入資産明細」をご参照ください。
（注２）貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
（注３）当期増減額のうち主な増加理由は仙台MTビルの取得であり、減少理由は新橋駅前MTRビルの譲渡及び減価償却費です。
（注４）当期末の時価については、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額または調査価額です。

また、賃貸等不動産に関する2023年２月期における損益は次のとおりです。
（単位：千円）用途
オフィスビル
商業施設
その他
合計

不動産賃貸事業収益
3,967,263
1,245,374
615,451
5,828,088

損益計算書における金額
不動産賃貸事業費用
不動産賃貸事業損益
2,130,511
1,836,752
283,085
962,289
296,821318,630
2,710,417
3,117,671

不動産等売却益－
1,430,579－
1,430,579（注１）不動産賃貸事業収益及び不動産賃貸事業費用は、賃貸収益とこれに対応する費用（減価償却費、修繕費、保険料、公租公課等）であり、それぞれ「営業収益」及び「営業費用」に計上されています。
（注２）不動産等売却益は「営業収益」に計上されています。

59

60

Ⅴ. 注記表〔関連当事者との取引に関する注記〕
前期（自 2022年４月１日〔１口当たり情報に関する注記〕

至 2022年９月30日）（ご参考）（単位：千円）

属性

その他の
関係会社
の子会社

資産保管
会社

関係内容
投資口の
取引の内容
所有口数割合 役員の兼任等 事業上の関係
不動産の
購入
不動産の
売却
森トラスト株
不動産の
なし
なし
不動産の
式会社
賃貸
賃貸
会社等の名称

三井住友信託銀行株式会社

なし

なし

不動産の
管理
長期借入金
の支払
資産保管、
一般事務、 長期借入金
の借入
資金の借入
利息の支払

取引金額

科目

期末残高

－

－

－

－

－

－

営業未収入金前受金
1,811,460
預り敷金
及び保証金
営業未払金
219,868
未払金
１年内返済予定
7,000,000の長期借入金7,000,000
38,274

長期借入金
未払利息

5,208
24,761
883,417
157,705430
2,500,000
16,500,000
14,070

前期（ご参考）当期（自 2022年４月１日 至 2022年９月30日）（自 2022年10月１日 至 2023年２月28日）
１口当たり純資産額
120,508円 １口当たり純資産額60,123円
１口当たり当期純利益
2,523円 １口当たり当期純利益
1,368円
なお、１口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平
なお、１口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平
均投資口数で除することにより算定しています。
均投資口数で除することにより算定しています。
また、潜在投資口調整後１口当たり当期純利益については、
また、潜在投資口調整後１口当たり当期純利益については、
潜在投資口がないため記載していません。
潜在投資口がないため記載していません。
本投資法人は、2023年３月１日を効力発生日として投資口
１口につき２口の割合による投資口分割を行っているため、当期首に当該投資口分割が行われたと仮定して、１口当たり
当期純利益を算定しています。
（注）１口当たり当期純利益の算定上の基礎は以下のとおりです。

前期（ご参考）当期（自 2022年４月１日 至 2022年９月30日）（自 2022年10月１日 至 2023年２月28日）
当期純利益（千円）
3,331,238
3,614,104
普通投資主に帰属しない金額（千円）－－
普通投資口に係る当期純利益（千円）
3,331,238
3,614,104
期中平均投資口数（口）1,320,000
2,640,000（注１）上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
（注２）取引条件の決定方針
不動産の購入、売却、賃貸及び管理については、市場水準等を総合的に勘案のうえ、本資産運用会社が定める利害関係人取引規程及びコンプライアン
スに関する諸規程に基づき適正な手続きを経て決定しています。
（注３）千円未満を切り捨てて表示しています。

当期（自 2022年10月１日

至 2023年２月28日）（単位：千円）

関係内容
投資口の
属性
会社等の名称
取引の内容
所有口数割合 役員の兼任等 事業上の関係
不動産の
購入
不動産の
売却
その他の
森トラスト株
不動産の
関係会社
なし
なし
不動産の
式会社
賃貸
の子会社
賃貸

資産保管
会社

三井住友信託銀行株式会社

なし

なし

不動産の
管理
長期借入金
の支払
資産保管、
一般事務、 長期借入金
資金の借入
の借入
利息の支払

取引金額

科目

期末残高

5,266,666－－

7,266,666－－

営業未収入金前受金
1,603,874
預り敷金
及び保証金
営業未払金
183,045
未払金
１年内返済予定
2,500,000の長期借入金2,500,000 長期借入金
39,920 未払利息

7,180
24,761
894,581
42,40959－
19,000,000
11,333（注１）上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
（注２）取引条件の決定方針
不動産の購入、売却、賃貸及び管理については、市場水準等を総合的に勘案のうえ、本資産運用会社が定める利害関係人取引規程及びコンプライアン
スに関する諸規程に基づき適正な手続きを経て決定しています。
（注３）千円未満を切り捨てて表示しています。

61

62

Ⅴ. 注記表（４）本合併に係る割当ての内容〔重要な後発事象に関する注記〕
前期（ご参考）（自 2022年４月１日 至 2022年９月30日）
本投資法人と森トラスト・ホテルリート投資法人との合併
本投資法人（以下「MTR」といいます。
）と森トラスト・ホテルリート投資法人（以下「MTH」といいます。）は、そ
れぞれ2022年11月22日開催の投資法人役員会にて、2023
年３月１日を合併の効力発生日として、MTRを吸収合併存続
法人、MTHを吸収合併消滅法人とする吸収合併（以下「本合併」といいます。）を行うことについて決定し、2022年11月22日付で合併契約（以下「本合併契約」といいます。）を締結いたしました。
（１）本合併の目的
MTRとMTH（以下「両投資法人」といいます。）はそ
れぞれの特徴を活かし、MTRはオフィスアセットの安定性、MTHはホテルアセットの成長性を背景に、中長期的な収益の安定と成長を目指した運用を行ってきました。
しかしながら、MTRでは主な投資対象であるオフィスア
セットにおいて、大型優良物件の新規取得機会の減少や足元のコロナ禍でのテナント退去を要因とした収益力の低 下 に よ り 今 後 の 成 長 性 に 課 題 を 抱 え て お り、 ま た、MTHでは投資対象であるホテルアセットにおいて、コロナ禍での収益変動リスクが顕在化し、安定性の確保に課題を抱えており、両投資法人において単独での成長機会が限定的であることが課題と認識するに至りました。両投資法人がこれらの課題を互いに解決し、継続的な投資
主価値の向上に資するため、資産性・安定性・成長性を真に兼ね備えたオフィス・ホテルを中核資産とする総合型REITとなるべく、両投資法人において合併に関する協議を開始することに合意し、これまで慎重に検討を重ねてきました。その結果、両投資法人は、本合併を通じオ
フィスアセットの安定性とホテルアセットの成長性を併せ持つポートフォリオを構築するとともに、スポンサー
サポートを最大限活用して成長路線へと回帰することが更なる投資主価値の向上に繋がると判断するに至り、2022年11月22日付にて本合併契約を締結しました。
（２）本合併効力発生日
2023年３月１日（予定）（３）本合併の方式
MTRを吸収合併存続法人とする吸収合併方式とし、MTHは本合併により解散いたします。

63

当期（自 2022年10月１日 至 2023年２月28日）
本投資法人と森トラスト・ホテルリート投資法人との合併
本投資法人とMTHは、2023年３月１日を合併の効力発生日として、本投資法人を吸収合併存続法人、MTHを吸収合併
消滅法人とする本合併を行いました。
（１）本合併の目的
本投資法人とMTHはオフィスアセットの安定性とホテ
ルアセットの成長性を併せ持つポートフォリオを構築するとともに、スポンサーサポートを最大限活用して成長路線へと回帰することが更なる投資主価値の向上に繋がると判断し、本合併を行いました。
（２）本合併の方式
本投資法人を吸収合併存続法人とする吸収合併方式とし、MTHは本合併により解散しました。
（３）合併比率
MTHの全ての投資主に対し１口以上の本投資法人の投資口を交付することを目的として、MTHの投資主に対する割当てに先立ち、2023年２月28日を基準日、2023年
３月１日を効力発生日として、本投資法人の投資口１口につき２口の割合による投資口の分割を行い、MTHの投資主に対してMTHの投資口１口につき本投資法人の投資口1.84口を割当交付しました。
（４）合併交付金
本投資法人は、本合併の効力発生日の前日に終了する
MTHの 最終期の営業期間に係る金銭 の分配の代わり金（利益の配当）として、MTHの分配可能利益に基づきMTHの投資主（本合併の効力発生日の前日のMTHの最終の投資主 名 簿 に 記 載 ま た は 記 録 さ れ た 投 資 主 （本 投 資 法 人、
MTH及び投信法第149条の３の規定に基づきその有する投資口の買取りを請求したMTHの投資主（当該買取請求を撤回した投資主を除きます。）を除き、以下「割当対象投資主」といいます。））に対して同営業期間の金銭の分配額見合いの合併交付金（本合併の効力発生日の前日におけるMTHの分配可能利益の額を本合併の効力発生日の前日におけるMTHの発行済投資口の総口数から割当対象
投資主以外の投資主が保有する投資口数を控除した口数で除した金額（１円未満切捨て））を、2023年５月に支払う予定です。

MTR(吸収合併存続法人)
本合併に係る
割当ての内容

MTH（吸収合併消滅法人）
1.84

１

（ご参考）
本投資口分割考慮前0.92（注）本合併により発行するMTRの新投資口数（MTRの本投資口分割考慮
後の投資口数）：920,000口（５）投資口の分割
MTR は 2022 年 11 月 22 日 開 催 の 役 員 会 に お い て、
2023年２月28日を分割の基準日、2023年３月１日を効力発生日として、投資口１口につき２口の割合による投資口の分割を決定いたしました。上記合併比率及びMTRが割当交付する新投資口数は、本投資口分割の効力発生を前提としております。本投資口分割考慮前の合併比率によりMTH投資口１口に対してMTRの投資口0.92口を割り当てる場合には、交付されるMTRの投資口の口数が１口未満となるMTHの投資主が多数生じることとなります。そのため、本合併後も、MTHの投資主がMTRの投資口を継続して保有することを可能とするべく、MTHの全ての投資主に対し１口以上のMTRの投資口を交付することを目的として、MTHの投資主に対する割当てに先立
ち、MTRの投資口１口につき２口の割合による投資口の分割を行い、MTHの投資口１口に対して、かかる投資口
分割後のMTRの投資口1.84口を割当交付いたします。
①分割により増加するMTRの投資口数
ⅰ．投資口分割前の発行済投資口の総口数：
1,320,000口
ⅱ．投資口分割により増加する投資口数：1,320,000口
ⅲ．投資口分割後の発行済投資口の総口数：2,640,000口
Ⅳ．投資口分割後の発行可能投資口総数：20,000,000口②MTRの１口当たり情報に及ぼす影響
当該投資口分割が当期首に行われたと改訂した場合の当期における１口当たり情報は、それぞれ以下のとおりとなります。
ⅰ．１口当たり純資産額 ：60,254円
ⅱ．１口当たり当期純利益： 1,261円（６）合併交付金
MTRは、本合併の効力発生日の前日に終了するMTHの 最終期の営業期間に係る金銭 の分配の代わり金（利益の配当）として、MTHの分配可能利益に基づきMTHの投資主（本合併の効力発生日の前日のMTHの最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主（MTR、MTH及び投信法第149条の３の規定に基づきその有する投資口の買取りを請求したMTHの投資主（当該買取請求を撤回した投資主を除きます。）を除き、以下「割当対象投資主」といいます。））に対して同営業期間の金銭の分配額見合いの合併交付金（本合併の効力発生日の前日におけるMTHの分
配可能利益の額を本合併の効力発生日の前日におけるMTHの発行済投資口の総口数から割当対象投資主以外の投資主が保有する投資口数を控除した口数で除した金額（１円未満切捨て））を、効力発生日から合理的な期間内に支払う予定です。
（７）吸収合併消滅法人（MTH）の直前期（2022年8月期）の概要
事業内容 ：資産を主として投信法に定める特定資産に対する投資として運用すること
営業収益 ： 2,053百万円
当期純利益： 1,144百万円
資産総額 ：110,357百万円
負債総額 ： 59,212百万円
純資産額 ： 51,144百万円（５）出資総額
本合併に際して増加した本投資法人の出資総額及び出資剰余金の額は以下のとおりです。
出資総額 ：０円
出資剰余金：投資法人の計算に関する規則（平成18年
内閣府令第47号、その後の改正を含む。）
第22条第１項に定める投資主資本等変動額から上記出資総額を減じて得た額。
投資口の分割本 投 資 法 人 は、2023 年 ２ 月 28 日 を 分 割 の 基 準 日、2023年３月１日を効力発生日として、本投資口分割を行いました。
①分割の目的本合併は、本投資法人を吸収合併存続法人とする吸収合併方式によって行われたところ、本投資口分割考慮前の合併比率によりMTHの投資口１口に対して本投資法人の投資口0.92口を割り当てる場合には、交付される本投資法人の投資口の口数が１口未満となるMTHの投資主が多数生じることとなります。そのため、本合併後もMTHの投資主が本投資法人の投資口を継続して保有することを可能とするべく、MTHの全ての投資主に対し１口以上の本投資法人投資口を交付することを目的として、本投資法人の投資口１口につき２口の割合による投資口の分割を行うことといたしました。
②分割の方法本合併の効力発生日の前日である2023年２月28日を基準日とし、同日の最終の投資主名簿に記載または記録された本投資法人の投資主の所有投資口１口につき、２口の割合をもって分割しました。
③分割により増加する投資口数等
ⅰ．本投資口分割前の本投資法人発行済投資口の総口数：1,320,000口
ⅱ．本投資口分割により増加した投資口数：
1,320,000口
ⅲ．本投資口分割後の本投資法人発行済投資口の総口数：2,640,000口
ⅳ．本投資法人合併に伴うMTH投資口への割当交付
口数：920,000口（注１）
ⅴ．本合併後の本投資法人発行済投資口の総口数：3,560,000口
ⅵ．本投資口分割・本合併後の発行可能投資口総口数：
20,000,000口（注２）（注１）本合併により、MTHの投資口１口に対して、本投資口分割後の本投資法人の投資口1.84口を、2023年
２月28日現在のMTHの発行済投資口の全て（500,000
口）について、割当交付しました。
（注２）本投資口分割に伴い、本投資法人の役員会の決議により本投資法人の規約の一部変更を行い、本合併の効力発生日付で発行可能投資口総口数を変更しました。

64

Ⅴ. 注記表〔追加情報〕
前期（ご参考）当期（自 2022年４月１日 至 2022年９月30日）（自 2022年10月１日 至 2023年２月28日）
資産の譲渡
資産の譲渡
本投資法人は、2022年７月29日付で下記の資産の譲渡に関本投資法人は、2023年２月28日に、第１回目として資産をする信託受益権売買契約を締結しました。
譲渡しました。
新橋駅前MTRビル
譲渡の概要
譲渡資産 ：不動産信託受益権
譲渡価格 ：21,800百万円（第１回：7,266百万円、第２回7,266百万円、
第３回：7,266百万円）
譲渡益：営業収益として不動産売却益を2023年２月期と2023年８月期にそれぞれ約13億円、2024年
２月期に約14億円計上する予定です。
譲渡予定日：第１回：2023年２月28日
第２回：2023年８月31日
第３回：2024年２月29日
買主：森トラスト株式会社

65

新橋駅前MTRビル
譲渡の概要
譲渡資産 ：不動産信託受益権
譲渡価格 ：21,800百万円（第１回：7,266百万円、第２回7,266百万円、
第３回：7,266百万円）
譲渡益：営業収益として不動産売却益を2023年８月期
約14億円、2024年２月期に約13億円計上するする予定です。
譲渡予定日：第１回：2023年２月28日
第２回：2023年８月31日
第３回：2024年２月29日
買主：森トラスト株式会社
備考：３ 分 割 で の 譲 渡 を 予 定 し て お り、 第 １ 回 は2023年８月31日付で共有持分３分の１を追加預託し第３回は2024年２月29日付で共有持分３分の１を追加預託したうえで譲渡します。
その他：本譲渡は金融庁の定める「金融商品取引業者向けの総合的な監督指針」に規定されるフォワード・コミットメント等に該当します。本譲渡は、相手方当事者に故意または重大な過失がある場合に限り、相手方当事者による本譲渡にかかる売買契約上の重大な義務違反を理由として、当該契約を解除することができるものとされています。義務違反により本譲渡が解除された場合には、解除の原因者は、相手方に対して当該売買代金の20％相当額を違約金として支払うものとされています。

資産の取得
資産の取得
本投資法人は、2022年７月29日付で下記の資産の取得に関本投資法人は、2023年２月28日に、第１回目として資産をする信託受益権売買契約を締結しました。
取得しました。
仙台MTビル
取得の概要
取得資産 ：不動産信託受益権
土地 所有権建物 所有権（共有持分：100,000分の90,845)
取得価格 ：15,800百万円（第１回：5,266百万円、第２回：5,266百万円、
第３回：5,266百万円）
取得予定日：第１回：2023年２月28日
第２回：2023年８月31日
第３回：2024年２月29日
売主：森トラスト株式会社

仙台MTビル
取得の概要
取得資産 ：不動産信託受益権
土地 所有権建物 所有権（共有持分：100,000分の90,845)
取得価格 ：15,800百万円（第１回：5,266百万円、第２回：5,266百万円、
第３回：5,266百万円）（但し、取得経費、固定資産税、都市計画税及び消費税等を除きます。）
取得予定日：第１回：2023年２月28日
第２回：2023年８月31日
第３回：2024年２月29日
売主：森トラスト株式会社
備考：３ 分 割 で の 取 得 を 予 定 し て お り、 第 １ 回 は2023年２月28日付で共有持分300,000分の
90,845を信託設定し、第２回は2023年８月
31日付で共有持分300,000分の90,845を追加
信託設定し、第３回は2024年２月29日付で共有持分300,000分の90,845を追加信託設定したうえでそれぞれ取得します。
その他：本取得は金融庁の定める「金融商品取引業者等
向けの総合的な監督指針」に規定されるフォワード・コミットメント等に該当します。本取得
は、相手方当事者に故意または重大な過失がある場合に限り、相手方当事者による本取得にかかる売買契約上の重大な義務違反を理由として、当該契約を解除することができるものとされています。義務違反により本取得が解除された場合には、解除の原因者は、相手方に対して当該売買代金の20％相当額を違反金として支払うものとされています。

66

Ⅴ. 注記表〔収益認識に関する注記〕
前期（自 2022年４月１日

当期（自 2022年10月１日

至 2022年９月30日）(ご参考）（単位：千円）

１．顧客との契約から生じる収益を分解した情報（単位：千円）
顧客との契約から生じる収益（注１）
不動産等の売却
水道光熱費収入
その他
合計－
145,016－
145,016

至 2023年２月28日）

１．顧客との契約から生じる収益を分解した情報

外部顧客への売上高－
145,016
6,757,323
6,902,340

不動産等の売却（注２）
水道光熱費収入
その他
合計

顧客との契約から生じる収益（注１）7,266,666
99,850－7,366,517（注１）企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めておりません。なお主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。

（注１）企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めておりません。なお主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。

（注２)不動産等の売却については、投資法人の計算に関する規則（平成18年内閣府令第47号）第48条第２項に基づき、損益計算書において 不動産等売却損益として計上するため、不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額を記載しています。

２．収益を理解するための基礎となる情報
重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。

２．収益を理解するための基礎となる情報
重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。

３．当該営業期間及び翌営業期間以降の収益の金額を理解するための情報

３．当該営業期間及び翌営業期間以降の収益の金額を理解するための情報（１）契約資産及び契約負債の残高等（１）契約資産及び契約負債の残高等（単位：千円）

顧客との契約から生じた債権（期首残高）
顧客との契約から生じた債権（期末残高）
契約資産（期首残高）
契約資産（期末残高）
契約負債（期首残高）
契約負債（期末残高）

当期24,82836,980－－－－（２）残存履行義務に配分した取引価格
2022年９月30日現在、不動産等の売却にかかる残存履行義務に配分した取引価格の総額は、2022年７月28日に売却契約を締結した不動産等にかかる21,800,000千円です。本投資法人は、当該残存履行義務について、2023年２月28日、2028年８月31日及び2024年２月29日に予定している当該不動産等の引渡しに伴い、収益を認識することを見込んでいます。
水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する、顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識会計基準第80－22項（２）の定めを適用し、残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。

67

外部顧客への売上高
1,430,579
99,8505,728,237
7,258,668（単位：千円）
顧客との契約から生じた債権（期首残高）
顧客との契約から生じた債権（期末残高）
契約資産（期首残高）
契約資産（期末残高）
契約負債（期首残高）
契約負債（期末残高）

当期36,98039,506－－－－（２）残存履行義務に配分した取引価格
2023年２月28日現在、不動産等の売却にかかる残存履行義務に配分した取引価格の総額は、2022年７月28日に売却契約を締結した不動産等にかかる14,533,333千円です。本投資法人は、当該残存履行義務について、2023年８月31日
及び2024年２月29日に予定している当該不動産等の引渡しに伴い、収益を認識することを見込んでいます。
水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する、顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識会計基準第80－22項（２）の定めを適用し、残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。

68

Ⅵ. 金銭の分配に係る計算書

Ⅶ. 会計監査人の監査報告書（単位：円）
前期（ご参考）（自 2022年４月１日
至 2022年９月30日）
Ⅰ. 当期未処分利益

（自
至

当期
2022年10月１日
2023年２月28日）

独立監査人の監査報告書

3,331,238,876

3,614,104,524

628,761,124－

3,960,000,000

3,359,400,000

Ⅱ. 任意積立金取崩額
圧縮積立金取崩額
Ⅲ. 分配金の額（投資口１口当たり分配金の額）

２０２３年４月２０日（3,000）（2,545）－

254,704,524

森 ト ラ ス ト リ ー ト 投 資 法 人
役

員

会

御 中

Ⅳ．任意積立金
圧縮積立金繰入額
Ⅴ. 次期繰越利益分配金の額の算出方法－－

本投資法人の規約第29条第１項に従い、当期未処分利益に租税特別措置法第66条の２による圧縮積立金の取崩額を加算した後の全額 3,960,000,000円を利益分配金として分配することとしました。
なお、本投資法人の規約第29条第２項に定める利益を超えた金銭の分配は行いません。

本投資法人の規約第29条第１項に従い、当期未処分利益に租税特別措置法第65条の７による圧縮積立金の積立額を減算した後の全額 3,359,400,000円を利益分配金として分配することとしました。
なお、本投資法人の規約第29条第２項に定める利益を超えた金銭の分配は行いません。

EY新 日 本 有 限 責 任 監 査 法 人
東
京
事
務
所
指定有限責任社員
公認会計士
業 務 執 行 社 員

吉 田

雅 彦

指定有限責任社員
公認会計士
業 務 執 行 社 員

佐 藤

賢 治

監査意見
当監査法人は、投資信託及び投資法人に関する法律第１３０条の規定に基づき 、
森トラストリート投資法人（旧投資法人名 森トラスト総合リート投資法人）の２０２２年
１０月１日から２０２３年２月２８日までの第４２期営業期間の計算書類、すなわち、貸借対照表、損益計算書、投資主資本等変動計算書及び注記表、資産運用報告及び金銭の分配に係る計算書並びにその附属明細書（資産運用報告及びその附属明細書については、会計に関する部分に限る。以下同じ。）（以下「計算書類等」という。）について監査を行った。なお、資産運用報告及びその附属明細書について監査意見の対象とした会計に関する部分は、資産運用報告及びその附属明細書に記載されている事項のうち会計帳簿の記録に基づく記載部分である。
当監査法人は、上記の計算書類等が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、当該計算書類等に係る期間の財産及 び損益の状況を、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。
監査意見の根拠
当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監査の基準における当監査法人の責任は、「計算書類等の監査における監査人の責任」に記載されている。当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、投資法人から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。
当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。
強調事項
重要な後発事象に記載されているとおり、投資法人は、２０２３年３月１日を合併の効力発生日として、投資法人を吸収合併存続法人、森トラスト・ホテルリート投資法人を吸収合併消滅法人とする吸収合併を行っている。
当該事項は、当監査法人の意見に影響を及ぼすものではない。
その他の記載内容
その他の記載内容は、資産運用報告及びその附属明細書に含まれる情報のうち、監査意見の対象とした会計に関する部分以外の情報である。経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。また、監督役員の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における執行役員の職務の執行を監視することにある。
当監査法人の計算書類等に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、
当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。

6970

Ⅶ. 会計監査人の監査報告書

計算書類等の監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と計算書類等又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載
内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。
当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。
その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。
計算書類等に対する経営者及び監督役員の責任
経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して計算書類等を作成し適正に表示することにある。これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない計算書類等を作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。
計算書類等を作成するに当たり、経営者は、継続企業の前提に基づき計算書類等を作成する
ことが適切であるかどうかを評価し、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づいて継続企業に関する事項を開示する必要がある場合には当該事項を開示する責任がある。
監督役員の責任は、財務報告プロセスの整備及び運用における執行役員の職務の執行を監視することにある。
計算書類等の監査における監査人の責任
監査人の責任は、監査人が実施した監査に基づいて、全体としての計算書類等に不正又は誤謬による重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、監査報告書において独立の立場から計算書類等に対する意見を表明することにある。虚偽表示は、不正又は誤謬により発生する可能性があり、個別に又は集計すると、計算書類等の利用者の意思決定に影響を与えると合理的に見込まれる場合に、重要性があると判断される。
監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。
・ 不正又は誤謬による重要な虚偽表示リスクを識別し、評価する。また、重要な虚偽表示リスクに対応した監査手続を立案し、実施する。監査手続の選択及び適用は監査人の判断による。さらに、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手する。
・ 計算書類等の監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、監査人は、リスク評価の実施に際して、状況に応じた適切な監査手続を立案するために、監査に関連する内部統制を検討する。
・ 経営者が採用した会計方針及びその適用方法の適切性、並びに経営者によって行われた
会計上の見積りの合理性及び関連する注記事項の妥当性を評価する。
・ 経営者が継続企業を前提として計算書類等を作成することが適切であるかどうか、また、入手した監査証拠に基づき、継続企業の前提に重要な疑義を生じさせるような事象又は状況に関して重要な不確実性が認められるかどうか結論付ける。継続企業の前提に関する
重要な不確実性が認められる場合は、監査報告書において計算書類等の注記事項に注意を喚起すること、又は重要な不確実性に関する計算書類等の注記事項が適切でない場合は、計算書類等に対して除外事項付意見を表明することが求められている。監査人の結論は、
監査報告書日までに入手した監査証拠に基づいているが、将来の事象や状況により、投資法人は継続企業として存続できなくなる可能性がある。
・ 計算書類等の表示及び注記事項が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠しているかどうかとともに、関連する注記事項を含めた計算書類等の表示、構成及び内容、並びに計算書類等が基礎となる取引や会計事象を適正に表示しているかどうかを評価する。
監査人は、執行役員に対して、計画した監査の範囲とその実施時期、監査の実施過程で識別した内部統制の重要な不備を含む監査上の重要な発見事項、及び監査の基準で求められている
その他の事項について報告を行う。
監査人は、執行役員に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去又は軽減するためにセーフガードを講じている場合はその内容について報告を行う。
利害関係
投資法人と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき
利害関係はない。
以上71

Ⅷ. キャッシュ・フロー計算書（参考情報）（単位：千円）当期（自 2022年10月１日
至 2023年２月28日）

前期（自 2022年４月１日
至 2022年９月30日）
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益

3,043,518

3,731,749

減価償却費

1,116,153

914,440

投資法人債発行費償却

8,874

7,679

受取利息

△90

△ 94

支払利息

372,981

315,912

営業未収入金の増減額（△は増加）△35,671△ 19,978

営業未払金の増減額（△は減少）△10,983△ 10,954

未払消費税等の増減額（△は減少）
前受金の増減額（△は減少）
有形固定資産の売却による減少額

125,207△ 172,139△104,045

5,584－

5,829,179

その他△89,768

73,655

小計

4,426,175

10,675,035

利息の受取額

9094

利息の支払額△353,781△ 348,757

△892

△ 881

4,071,591

10,325,489

有形固定資産の取得による支出△69,009△ 16,911

信託有形固定資産の取得による支出△80,198△ 5,405,860

預り敷金及び保証金の返還による支出△90,166△ 122,170

預り敷金及び保証金の受入による収入

160,283

184,460

信託預り敷金及び保証金の返還による支出△25,275△ 8,391

信託預り敷金及び保証金の受入による収入

7,804

37,476△96,562△ 5,331,397

17,000,000

6,000,000

長期借入金の返済による支出△17,000,000△ 8,500,000

投資法人債の発行による収入

2,000,000

3,000,000

投資法人債の償還による支出－△ 4,000,000

法人税等の支払額
営業活動によるキャッシュ・フロー
投資活動によるキャッシュ・フロー

投資活動によるキャッシュ・フロー
財務活動によるキャッシュ・フロー
長期借入れによる収入

投資法人債発行費の支出△12,457△ 15,045

分配金の支払額△4,216,512△ 3,960,117

財務活動によるキャッシュ・フロー

△2,228,969△ 7,475,163

現金及び現金同等物の増減額（△は減少）

1,746,059△ 2,481,070

現金及び現金同等物の期首残高

17,878,096

19,624,156

現金及び現金同等物の期末残高

19,624,156

17,143,085（注）キャッシュ・フロー計算書は、投資信託及び投資法人に関する法律第130条の規定に基づく会計監査人の監査対象ではないため、会計監査人の監査は受けていません。

72

Ⅷ. キャッシュ・フロー計算書（参考情報）

投資主インフォメーション

森トラストリート投資法人の特徴■ 投資主インフォメーション〔重要な会計方針に係る事項に関する注記〕（参考情報）

本投資法人は、安定的なキャッシュフローを生むオフィスと、成長性が期待できる
期別
前期
当期

項目

（自 2022年４月１日 至 2022年９月30日） （自 2022年10月１日 至 2023年２月28日）
ホテルを中心に中長期的な安定運用を基本とし、安定したインカムゲインの確保、

キャッシュ・フロー計算
キャッシュ・フロー計算書における資金（現キャッシュ・フロー計算書における資金（現ポートフォリオの着実な成長を目指します
書における資金（現金及 金及び現金同等物）は以下のものを対象として 金及び現金同等物）は以下のものを対象としてび現金同等物）の範囲
います。
います。
（１）手許現金及び信託現金（１）手許現金及び信託現金（２）随時引出し可能な預金及び信託預金（２）随時引出し可能な預金及び信託預金（３）容易に換金が可能であり、かつ価値の変動 （３）容易に換金が可能であり、かつ価値の変動について僅少のリスクしか負わない、取得について僅少のリスクしか負わない、取得日から３か月以内に償還期限の到来する短日から３か月以内に償還期限の到来する短
期投資
期投資

1

資産性・安定性・成長性の追求

期別
項目（単位：千円）前期
当期（自 2022年４月１日 至 2022年９月30日） （自 2022年10月１日 至 2023年２月28日）

現金及び現金同等物の期 （2022年９月30日現在）
末残高と貸借対照表に記
現金及び預金載されている科目の金額
信託現金及び信託預金との関係
現金及び現金同等物

216,534,395
3,089,760
19,624,156（2023年２月28日現在）
現金及び預金
信託現金及び信託預金
現金及び現金同等物

森トラストグループとの幅広い連携
詳しくは、P8をご覧ください

投資主様のご住所変更等のお届出及びご照会は、口座のある証券会社宛にお願いいたします。
分配金について「分配金」は「分配金領収証」をお近くのゆうちょ銀行全国本支店及び出張所並びに郵便局（銀行代理業者）にお持ちいただ
くことによりお受取りいただけます。受取期間を過ぎた場合は、「分配金領収証」裏面に受取方法を指定し、三井住友信託銀
行（株）証券代行部へご郵送いただくか、同銀行の本支店窓口にてお受取りください。また、今後の分配金に関して、銀行等預金口座あるいはゆうちょ銀行貯金口座（通常貯金口座）への振込のご指定などの手続きをご希望の方はお取引の証券会
社等にてお手続きください。なお、分配金は、本投資法人規約の規定により、分配金支払開始の日から満3 年を経過しますとお支払できなくなりますので、お早めにお受け取りください。

〔キャッシュ・フロー計算書に関する注記〕（参考情報）

詳しくは、P7をご覧ください

投資口に関するお届出先及びご照会先について

分配金計算書について
租税特別措置法の規定により、本投資法人がお支払する分配金について、分配金額や徴収税額等を記載した「支払通知書」
を投資主様宛にお送りすることになっておりますが、同封の「分配金計算書」が「支払通知書」を兼ねております。ただし、14,729,422
2,413,662
17,143,085

株式数比例配分方式を選択されている場合は、お取引の証券会社等へご確認ください。
ホームページによる情報提供について＜ホームページアドレス https://www.mt-reit.jp/ ＞
本投資法人のホームページでは、以下のような情報をご提供させていただいております。
○ 基本方針など本投資法人の概要・特徴○ ポートフォリオマップ、物件概要、投資比率などポートフォリオに関する情報3
堅実な財務戦略
詳しくは、P9をご覧ください○ プレスリリース、決算情報等の各種ディスクロージャー資料、分配金に関する情報 など
今後も、投資主の皆様に有用な情報をご覧いただけるようさらなる充実を図ってまいります。

■ IRカレンダー
3月
決算発表

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10 月

2 月期決算発表

資産運用報告2 月期資産運用報告発送

1月

2月

8 月期分配金支払開始

決算月2 月期分配金支払開始

12 月

8 月期決算発表
決算月

分配金支払

11 月

8 月期資産運用報告発送■ 投資主メモ
決算期

毎年8 月末・2 月末

投資主総会

原則として2 年に1 回以上開催

同基準日

規約第16 条に定める日

分配金受領投資主確定日 毎年8 月末日・2 月末日
投資主名簿等管理人の 東京都千代田区丸の内一丁目4 番1 号
口座管理機関三井住友信託銀行株式会社

73

事務取扱場所

東京都千代田区丸の内一丁目4 番1 号
三井住友信託銀行株式会社 証券代行部〔郵便物送付先〕〒168- 0063 東京都杉並区和泉二丁目8 番4 号
三井住友信託銀行株式会社 証券代行部〔電話照会先〕

0120- 782- 031（フリーダイヤル）上場金融商品取引所 東京証券取引所（銘柄コード：8961）
公告掲載新聞日本経済新聞74