Projet de parc à thème

Le Petit-Paris
Parc de la miniature
Parc de loisirs culturel et ludiqueProjet de société « CREACITY »SAS au capital de 525 000 Euros« Le Bois Châtaigniers »17620 CHAMPAGNE
Charente-Maritime
Contact porteur de projet : Gérard Brion
3225 route des Teularios
82800 VAISSAC
Tel: 05.63.64.24.80 / gerard.brion@orange.fr
Site : www.petitparisparc.com

SOMMAIRE

Présentation du projet
Le porteur de projet
Le projet, s'installer dans un secteur plus touristique
Le contexte du projet et son développement
Détails du projet
Projet de développement
Informations pratiques
Stade d’avancement du projet
Synthèse des points forts du projet
Informations complémentaires
L’entreprise
Le porteur du projet et ses partenaires

Dossier Prévisionnel
Hypothèses & commentaires
Compte de résultat prévisionnel
Exploitation – recettes
Détail des charges
Détail des investissements
Plan de financement

Etude de projet
Localisation géographique
Esquisse du projet
Le site actuel en images
Les médias en parlent

Le porteur de projet :2Nom : Gérard Brion
Formations : dessinateur génie-civil / maquettiste-designer
Expériences professionnelles : Collaborateur d’architecte /maquettiste parc à thème, maquettiste ministère de la défense etgestionnaire parc à thème.
Activités extra-professionnelles : Brevet parachutisme, jogging,natation, randonnées en montagne... Beaux-arts, peinture, jardinage,
créateur et président association « Les Amis du Petit-Paris ».
Adresse : 3225 route des Teularios 82800 Vaïssac
Gérard Brion est depuis l’âge de 12 ans, le créateur du « PetitParis, Paris en miniature » un site touristique qui attire plus de
10 000 visiteurs/an, une réalisation exceptionnelle qui a demandéeplus de 14 années de travail, située en pleine campagne à Vaïssac
dans le Tarn et Garonne.
Expérience : Gérard Brion a une expérience significative enconstruction de maquettes et en connaissance des parcs à thème. Il aobtenu 2 fois le 1er prix de la Société d’Encouragement aux métiersd’Art, a réalisé de nombreux monuments de la région PoitouCharentes. Lors de ses études, il a collaboré à plusieurs projets,
Grand Louvre, Météor de la RATP, restauration d’œuvres d’art,
prototypes industriels, publicité etc...
Il a été salarié comme maquettiste, responsable du parc Mini-France à
Brignoles et peut se prévaloir d'une expérience de 14 années degestion du site du Petit-Paris à travers l'accueil du public, les visites,et le développement du parc.

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Le projet :« S’installer en Charente-Maritime ».
Le but est de déménager le parc existant « Le Petit-Paris » pourdévelopper un grand parc à thème !
Le projet prévoit de déménager et de restructurer le site existant qui
est constitué du « Petit-Paris, Paris en miniature » et de « laFrance en miniature », le site est actuellement ouvert au public
depuis plus de 14 ans dans un parc privé.
Le principal attrait du parc est la présence d'une maquette ducentre de Paris à l'échelle 1/130ème et d’une collection de 50
monuments de toute la France en miniature.
La création de ce nouveau parc à thème fera découvrir aux
visiteurs, une visite de notre patrimoine en miniature. Véritable
vitrine d’un savoir-faire et de l'histoire de France, il sera également lepoint de départ d’une découverte culturelle et ludique pour le publicdans un parc floral.
A terme, la création d’un petit parc d’attraction avec manèges
viendra compléter l’offre pour la partie ludique. La création d'une« vitrine régionale » avec la « Charente-Maritime en miniature »permettra de découvrir l’ensemble du patrimoine du département, de
La Rochelle à Rochefort en passant par Saintes. Le Musée de
Gérard Brion contient déjà une collection de plus de 200 tableaux.
Le futur projet de développement permettra également laconstruction des autres capitales en miniature, symboles du Monde.
Des ateliers pédagogiques de découverte, de sculpture, des jardins
paysagers et de nombreuses attractions ludiques viendront compléter
ce nouveau parc pour en faire un site d'exception unique en France.

A Champagne, au cœur de la Charente-Maritime.
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Situé dans le 2 ème département touristique de France.
Le choix de la commune de Champagne, combine plusieurs
attraits :- La proximité de zones touristiques de séjour (zone littorale, îles)- La distance à 3 ou 4 heures de route du Bassin parisien- L'implantation dans une région ensoleillée au patrimoine culturel
d'exception.
Gérard Brion souhaite déménager son parc, actuellement implanté
dans un espace confiné, isolé et très peu touristique qui ne permet pas
le développement d’un parc à thème pour créer un véritable parc en
Charente-Maritime.
Le but est de donner de l'ampleur au parc existant, sur unnouveau site plus accessible et mieux situé en terme de voies decommunication, de structurer le produit actuel pour le développer
et accueillir les clientèles les plus diverses dans de meilleuresconditions.

5Le contexte du projet et son développement :Ce projet de parc culturel et ludique s’appuie sur un patrimoine
existant, Le Petit-Paris, ouvert au public dans un jardin privé situé à
3 km de Vaïssac, à 20 km de Montauban dans le Tarn et Garonne.
Le site est géré par une Association, "Les Amis du Petit-Paris" etreçoit plus de 10 000 visiteurs par an.
Originaire de Charente-Maritime, Gérard Brion est un artiste
reconnu par les médias, à 10 ans il construisait déjà le Vieux Port de
La Rochelle en miniature, l'Hôtel de Ville, l'église St Sauveur, oul’église de St Savinien...
Les techniques qui ont présidé à ces réalisations sont uniques en
France, font appel à des méthodes différentes et moins onéreuses quecelles employées habituellement dans la construction des maquettesde monuments.
Gérard Brion est également l’auteur d'une collection de plus de
200 dessins et de peintures des paysages et du patrimoine de laCharente-Maritime. Dans le cadre de ce projet, il souhaite
développer les collections de son musée et son spectacle d'automates.
Pour développer ce potentiel endogène, il faut un site d’accueil plus
spacieux, mieux localisé géographiquement, et développer le concept
pour le rendre attrayant au plus grand nombre de visiteurs.
Le projet de parc est né du double constat suivant :- Les parcs miniatures existants ne permettent pas toujours une
découverte valorisée des sites qu’ils représentent. Les monuments
sont isolés les uns des autres, et le public ne trouve pas dans cet
environnement une animation interactive l’invitant à rester plus
longtemps et propice au rêve.
D’où la nécessité d’utiliser le décor de ces monuments
miniatures pour des animations culturelles et ludiques pour lesenfants.

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- Le marché des parcs à thème est à ce jour un marché mature et ceconcept est vraiment innovant.
- Malgré une conjoncture économique difficile, le marché des parcs
de loisirs est un secteur qui résiste bien et qui continu son
développement à travers la France.
Parmi les cibles visées nous trouvons :- Le public familial attiré par les parcs récréatifs.
- Le public amateur de lieux insolites, artistiques.
- Le public féru d'histoire et d'architecture.
- Les scolaires dans un but pédagogique et créatif.
- Les étudiants en histoire de l’art et des civilisations.
- Les touristes étrangers de passage ou en séjour.
- Le public de résidents individuels.
- Les groupes constitués de seniors, d’autocaristes.

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Détails du projet:
Le projet consiste en la réimplantation des maquettes du Petit-Paris etde la France en miniature, sur un nouvel espace d’une superficie de1500 m2, sera l’occasion de développer un véritable parc à thème à
finalité commerciale, le tout au cœur d’ un parc de 3 hectares.
Le projet prévoir la création de 2 postes de maquettistes, ce qui
permettra de développer le concept actuel. Les nouvelles maquettes
seront ainsi progressivement ajoutées pour compléter le parc et lui
donner une dimension régionale et internationale.
Le Parc à thème s’articulera autour de 7 parties :1. L'espace du « Petit-Paris » :Particulièrement imposant, Le Petit-Paris sera bien sûr la partie laplus spectaculaire du parc, d'une part par son impact auprès du publicfrançais et étranger et de tous les amoureux de Paris, d'autre part
parce que ce chef d'œuvre unique au monde représente un intérêt
direct, médiatique, et par-là une offre importante et directement
commercialisable.
Tous les monuments et toutes les maisons sont reproduits en
respectant parfaitement les distances et le relief. (Echelle : 1/130ème,la Tour Eiffel fait 3 mètres).
Il n'en constituera cependant à terme qu'une partie parmi d'autres, carle site est voué à être étendu en superficie.
2. L’espace de « La Petite France » :Le parc existant abrite déjà des œuvres terminées de tout lepatrimoine de France en miniature, du Mont Saint-Michel à
Carcassonne en passant par les châteaux de la Loire où Strasbourg,
toute la France sera présente.
Plus de 50 monuments de l’ensemble du patrimoine françaisreprésentant les monuments les plus emblématiques du pays.
3. L’espace « Charente-Maritime » :8

La création d’une « vitrine régionale » permettra de représenter et demettre en valeur le patrimoine des plus beaux monuments dudépartement en miniature sur un même site. Du Port de La Rochelleà Rochefort en passant par Saintes, il sera possible également dedécouvrir les plus belles églises romanes et les plus beaux châteaux etfortifications du littoral. Un espace qui permettra de visiter laCharente-Maritime en un clin d’œil !
4. L’espace intérieur « Musée du Petit-Louvre » :Les visiteurs pourront découvrir l’histoire du Petit Paris, lescollections de dessins, peintures et maquettes de Gérard Brion, leVieux-Port de La Rochelle, et bien d'autres monuments fabriqués en
carton et résine depuis son plus jeune âge.
5. L’espace intérieur « vidéo/spectacle » :Equipé d’une salle de cinéma, le public pourra découvrir sur grandécran, un film qui retrace l’incroyable histoire du Petit-Paris et qui
reprend de nombreux reportages de la télévision.
Cet espace abritera également un music-hall miniature « Le PetitMoulin Rouge » avec son spectacle d'automates pour le plus grandplaisir des enfants !
6. L'espace « atelier et découverte du chantier » :Tout projet se doit aujourd’hui de proposer un parcours dynamique à
ses visiteurs en les rendant acteurs de leur découverte. Ainsi, cetespace sera l’occasion de multiples émotions : regarder travailler lesmaquettistes/sculpteurs professionnels dans un atelier, s’initier à l’art
de la maquette, aux arts créatifs…

7. L'espace « Foire du Trône » :9A terme, un petit parc d'attractions destiné aux enfants sera créé.
La visite du parc se fera en Petit-Train touristique à travers lesquartiers et monuments du parc miniature et se poursuivra à travers
une dizaine de manèges, tel qu’un pousse-pousse, un carrousel, un
toboggan, mini-manèges etc…
L'animation du site sera partout présente: par des reconstitutionsd’évènements, fête du 14 juillet, illuminations de Noël etc... Des
petits "son et lumières" les soirs d'été, illuminations, concerts, piècesde théâtre etc...
Pour la première fois en France, un site va permettre un voyage à
travers les plus belles villes du monde en miniature, la découverte
des plus beaux sites de Charente-Maritime en miniature, tout ens'amusant et en apprenant l'histoire...

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Projet de développement:
Dans le cadre de ses futurs projets de développement, le concept
prévoit à terme, la création de nouvelles attractions pour inciter lepublic à revenir.
-La création du nouvel espace des "Capitales" sera l'occasion d'untour du monde architectural et historique avec les reproductions ducentre de Londres, Rome, New-York, Venise ou Amsterdam…
-Le développement d’attractions ludiques pour les enfants parl’investissement dans des manèges, la création d’un Mini-golf, d’unespace Mini-Ferme viendrons compléter et surtout renforcer
l’attractivité de ce nouveau parc.
-La création d’un festival et d’un son et lumières pourra créerl’évènement afin de doper l’attractivité et la notoriété du parc en
saison.
En conclusion, l’idée de ce projet est d’utiliser le décor de notre
patrimoine pour développer des attractions et des spectacles !
C’est un projet qui s’adresse à un large public.
Les services seront présents:
Un espace « bar-boutique/souvenirs » sera en place dès la création
du parc pour permettre au public d'acheter des objets et des souvenirs
significatifs : maquettes à monter soi-même, jardinage, produits
dérivés personnalisés…
Les objets sélectionnés seront référencés selon un cahierdes charges qualitatif.
Des tables de pique-nique, disposées au gré du parc, permettront aux
familles de se détendre agréablement en terrasse.
A terme, un espace « restauration » qui pourra être concédé, sera
mis en place, afin d’inciter la clientèle à rester plus d’une demijournée sur le site, et pour répondre à des demandes packagées de lapart de groupes constitués ou d’entreprises.
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Informations pratiques :Ouvertures : Le parc sera ouvert 7 mois sur 12, (d’avril à octobre)
sur une plage horaire de 10 heures par jour, 7 jours sur 7 en hautesaison touristique.
Le tarif d’entrée adulte est fixé à 8 Euros en année de lancement,
les prévisions de fréquentation sont de 25 000 visiteurs en année 1.

Stade d’avancement du projet :L’objectif du porteur de projet est de déménager ses maquettes
actuelles, de reconstruire et développer Le Petit-Paris en septembre
2019 pour une ouverture au mois d’avril 2020.
Le parc de Champagne est déjà en cours d'aménagement depuis plusde 6 ans. Gérard Brion a déjà fait de nombreux investissements. Le
parc de 3 hectares est clôturé et le site a fait l'objet de nombreuses
plantations. Dernièrement, l'accès du parc a été réalisé.
Il reste à viabiliser le parc et à construire un bâtiment pourl'accueil du public.
« Gérard Brion est actuellement à la recherche de partenaires
financiers pour faire aboutir ce projet ».
Le but est de déménager Le Petit-Paris et de reconstruire le nouveauparc avec un investissement ciblé afin de pouvoir ouvrir au publicdans un contexte plus favorable à son développement économique.

12Synthèse des points forts du projet :1) Un concept novateur.
Par son originalité, il n’a pas de concurrence directe et est
complètement nouveau en Charente-Maritime et dans le sud-ouest.
2) Un parc offrant une multitude de facettes.
L’espace de découverte régional, véritable itinéraire fera découvrir au
public les monuments et le patrimoine le plus représentatif d’unterroir. Les plus célèbres monuments de notre capitale: seront lerendez vous des touristes, des amoureux de Paris, des professeursd’histoire avec leurs écoliers…
Les capitales du monde offriront un espace où chacun pourra
voyager en musique et découvrir Londres, New-York ou Venise…
3) Un espace de découvertes et d’activités
Découverte des ateliers de maquettistes en cours de travail,
exposition d’œuvres, la possibilité de construire soi même samaquette et garder un souvenir authentique et personnalisé du parc !
4) Un espace dynamique
Attractions ludiques pour les enfants, animations, il se passera tous
les jours quelque chose sur le site ! L’actualité régionale, nationale etinternationale pourra constituer une inépuisable source d’idées pouranimer les allées du parc et réjouir petits et grands…
5) Un projet qui favorise la création d’emplois
Des emplois de maquettistes, jardinier, maçon vont être créés pourbâtir progressivement les différents quartiers et monuments. Ce sontdes postes de forte valeur ajoutée au plan humain, qui permettront
une formation à un savoir-faire artistique et artisanal.
6) Un projet valorisant pour le territoire d’accueil
Le projet va insuffler une véritable dynamique économique à lacommune de Champagne et à l’ensemble du territoire, de Rochefort à
Royan tout en valorisant le patrimoine artistique et architectural detoute la région d’accueil.

137) Un projet qui privilégie l’écotourisme
L’environnement verdoyant est un élément important du projet. Mais
le concepteur va plus loin encore dans son approche écologique : lesmonuments sont construits en partie à base de matériaux recyclés,sans pour autant affaiblir ni leur dimension esthétique, ni leur aspect
artistique.
8) Un projet qui a de l’ambition, avec un fort potentiel dedéveloppement
Ses possibilités d’extension sont infinies, avec les projets deconstruction des autres capitales et villes touristiques du monde.
La possibilité d’utiliser le décor du Petit-Paris comme une scène,
avec des spectacles, son et lumières.

Informations complémentaires :Le projet doit s’implanter sur la commune de Champagne à 15
km au sud de Rochefort, sur un axe important Nord/sud en direction
de Royan avec une sortie « Pont L’Abbé d’Arnoult / Champagne »par une bretelle d'accès.
Depuis 2008, Gérard Brion a le soutien de la mairie deChampagne, ainsi le terrain a fait l'objet d'un classement en "Zone
Touristique" dans le Plan Local d'Urbanisme, spécialement pour laréalisation du projet.
Le porteur de projet est propriétaire du terrain de 3 hectares.
Le permis de construire est accepté depuis mars 2013.
Ce terrain a déjà fait l'objet de travaux paysagers, plantations et posed'une clôture pour fermer le parc.
Dans le cadre de la réalisation du projet, il faudra construire unaccueil-billetterie avec bureaux, un atelier de fabrication, un espace"muséographique et des sanitaires pour le public. Un parking sera
aménagé pour le stationnement des véhicules.

Le Marché :14

Le Petit-Paris est actuellement situé en pleine campagne à Vaïssac,
petit village à 20 km de Montauban dans le Tarn et Garonne.
Le secteur n'est pas touristique et le site est complètement isolé...
- Le Tarn et Garonne 250 000 habitants.
(département rural, sans identité)
Préfecture: Montauban 58 000 habitants.
Budget du Conseil Général: 315 millions d'euros.
Potentiel touristique: 4 millions de nuitées.
Retombées économiques: 80 millions d'euros.
Fréquentation: 400 000 touristes par an.
Fréquentation des sites : 300 000 visiteurs/an.
- La Charente-Maritime 645 000 habitants.
(département littoral, très touristique)
Préfecture: La Rochelle. 76 000 habitants.
Budget du Conseil Général: 906 millions d'euros.
Potentiel touristique: 35 millions de nuitées.
Retombées économiques: 1,2 milliards d'euros.
Fréquentation : 5 millions de touristes par an.
Fréquentation des sites : 4 millions de visiteurs/an.
C’est pourquoi le choix de Champagne en Charente-Maritime
donnera tout l’élan nécessaire à la reconstruction et audéveloppement de ce nouveau parc à thème.

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En France deux grands parcs se partagent le marché sur le thèmede la miniature:- "France Miniature" à Elancourt, 180 000 visiteurs, CA: 3,2 M€.
Appartient au groupe Grévin/Compagnie des 2 Alpes.
- "Mini-Châteaux" à Amboise, 55 000 visiteurs, CA: 750 000 €.
Appartient à un fond d'investissement HIG capital France.
Un nouveau parc vient d’ouvrir le 1er juillet 2016 à Lyon, "MiniWorld Lyon", un parc "indoor" de 2800 m2 dont l'investissement a
été de 6 millions d'Euros, le site a déjà reçu plus de 100 000 visiteurs.
Un autre grand projet est à l'étude près de Thionville dont
l'investissement serait de 100 Millions d'Euros…
Dans la région, il existe également d'autres sites comparables:- Vendée Miniature à Bretignolles: 35 000 visiteurs.
- Mini-Villes à Noirmoutier: 15 000 visiteurs.
- Musée des modèles réduits à La Rochelle: 55 000 visiteurs.
- Port-Miniature à St Savinien: 17 000 visiteurs.

L’entreprise :Pour l’exploitation de ce nouveau parc à thème, Gérard Brionsouhaite créer une SAS CREACITY au capital de 525 000 €.
Ce capital est constitué de 400 000 € d’apport en nature (estimation
maquettes du parc) de 10 000 € d’apport en numéraire par Gérard
Brion. De 115 000 € d’apport en numéraire apportés par desinvestisseurs extérieurs. En terme de fréquentation, le projet prévoit
25 000 visiteurs la première année d’ouverture, 30 000 visiteurs enannée 2 et 32 000 visiteurs en année 3.
Ce projet modeste au départ, a pour ambition à terme d’atteindre
les 50 000 visiteurs par an.
Un projet innovant dans undépartement qui reçoit 5 millions de touristes par an.

Le porteur du projet:
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Contacts projet:
Gérard BRION
3225 route des Teularios

82800 VAISSAC

Tel: 05.63.64.24.80
Courriel: gerard.brion@orange.fr
Site du Petit-Paris: www.petitparisparc.com
Pour le montage du projet, Gérard Brion est entouré par un cabinet
d’expert comptable, d’un commissaire aux apports et d’un cabinet
d’avocats spécialisé en droit des affaires.

Documents disponibles:- Etude projet, Plan Local d’Urbanisme, permis de construire- Etude de réflexion stratégique (Cabinet Marketing)- Etude phase 1 Positionnement (communication/implantation)- Etude phase 2 Faisabilité (diagnostic, enquête d'opinions)- Etude phase 3 Plan Marketing (technique)- CD vidéo: extraits, reportages télévisés sur Le Petit-Paris- Livre d'or des visiteurs du Petit-Paris, plus de 5000 signatures17