日本不動産学会学術講演会論文集35号 論文番号2019-1

企業活動における投資不動産保有の決定要因と投資家評価‐2010 年期との比較分析を中心に‐Determinants of the Possession of Investment Properties in Corporate Activities and Investor
Assessment: An analytical comparison of the 2010 fiscal year to current data
Graduate School of Meikai University
Meikai University

Suguru FURUKAWA

明海大学大学院

古川 傑

Takashi YAMAMOTO

明海大学

山本 卓

By focusing on the changes in the market value of corporation-owned real estate, this paper aims to clarify
whether understanding the determinants of the possession of investment properties and information disclosure arepotential factors in investors’ decision making. The study revealed that in the construction, transportation,
warehousing, and real estate industries, (1) there were changes in the rate of change in sales and interest-bearing debt
ratios, (2) the increase in the possession of investment properties was suppressed, and (3) the tendency to purchasereal estate with borrowed funds decreased. Additionally, it was suggested that investors took notice of the difficulties
in selling properties, negatively reacting to the profit/loss per share of stock
Keywords：investment property, rental property, idle property
キーワード： 投資不動産、賃貸等不動産、遊休不動産
1.背景と目的となる。また、遊休不動産の存在が空き家・空き

現在、日本において人口減少や少子高齢化等に地を発生させ、加速度的に地域社会の衰退が進む

伴い、空き家・空き地は増加傾向にあり、その問ことも懸念され、企業活動における遊休不動産の題は深刻化している。空き家・空き地は、適切な利活用が社会経済に多大な影響を及ぼすことが考管理がなされてない場合等に、安全性の低下、公えられる。

衆衛生の悪化、風景・景観の阻害等の生活環境にそのような中、
企業会計基準委員会は 2008 年に影響を及ぼすという社会問題の要因となっている。

企業会計基準第 20 号
「賃貸等不動産の時価等の開これらの諸問題は住宅だけに限られず、企業の保示に関する会計基準(以下「賃貸等不動産会計基準有する不動産についても及んでくる。また、企業(1)

活動にほとんど使用されていない状態にある不動動産」とは、通常一般的に認識されている「投資産、すなわち遊休不動産には空き家・空き地等の不動産」の概念にほぼ当てはまるものであって、諸問題に加え、様々な問題が生じてくる。
例えば、IFRS(2)に規定のある IAS40 号「投資不動産」の会

地方都市に所在する工場等の閉鎖による就業機会計基準を意識して作成されたものである。その適の消失や、その地域周辺の経済活力への影響、さ用範囲については、将来の使用が見込まれていな

らには、その位置、規模、機能等によっては流動い遊休不動産についても、会計上では投資不動産化リスクがみこまれ外部不経済を発生させる要因に該当する。
「製造業」における投資不動産は工場」という)」を公表した。日本基準の「賃貸等不1日本不動産学会学術講演会論文集35号 論文番号2019-1

跡地等の遊休不動産である場合もあり、業種によ(3)（2012）では、東証一部上場企業を対象とし、賃り実態が異なる場合もある。また、CRE （企業不貸等不動産保有の決定要因を分析している。その動産戦略）が注目されて一定年数経過するが、不結果、投資不動産保有の決定要因は、投資不動産

動産を取り巻く社会経済情勢の変化とともに、現を保有することが本業と直接結びつかない「製造在では、効率性を追求する CRE について、不動産業」では、グループ企業や金融機関による監視圧

ストックを活用し企業価値を向上させていくこと力を受けるため、経営者が投資不動産を積極的にが求められている。

保有していないことが観察された。それに対して

このような背景のもと、不動産市場構造を意識「不動産業」のように投資不動産を保有することした、企業側と投資家側の両側面から企業会計デが企業業績に直接貢献する業種では、業績圧力をータに基づいた分析を試みる。また、賃貸等不動促進させる外国人持株比率が重要な決定要因とな

産会計基準による注記データは、各企業ごとの開るとの解釈を示している。さらに、山本（2015）

示により比較可能であるため、統計的な分析手法

古川・山本（2018）では、「製造業」における投資にも馴染んでくる。

不動産の保有決定要因として研究開発費率が高い(4)

そこで、本稿では実証的会計研究 の知見を活企業では投資不動産の保有が控えられることが観用し、企業の保有する不動産事情の変化に焦点を察され、投資不動産の保有決定要因と本業事業の定め、投資不動産保有の決定要因の把握および投集中度が関連していることを発見している。

資不動産情報の開示が投資家の意思決定に資する

これらの結果から、投資家は、業種により投資ものであるのかを明らかにすることを目的として不動産を保有することに対し温度差があり、必ずいる。

しもポジティブな評価を与えていないことが確認できる。また、投資不動産の保有決定要因として

2.先行研究は本業事業と直接的に結びつく業種については促

企業不動産に関連する会計基準である賃貸等不進されることが確認できる。しかしながら、不動

動産会計基準は 2008 年に公表され、2010 年には産を取り巻く社会経済は投資対象の多様化等によ原則適用となっている。賃貸等不動産会計基準がり拡大傾向にあり、企業の投資不動産保有の決定公表される以前は、企業が保有する投資不動産の要因および情報開示に対する投資家の意思決定に実態が不明瞭であったが、会計基準が適用される変化は生じているものと考えられる。

ことにより投資不動産にかかる会計情報の整備・蓄積がされてきている。山本（2010）では、東証

3.仮説展開一部上場企業を対象とし、財務諸表の注記情報と前述した先行研究において議論したように、山して開示された賃貸等不動産の時価情報等に有用本（2012）では、投資不動産を保有することが本性が認められるかどうかについての検証を行った。

業と直接結びつかない製造業では、グループ企業分析の結果、投資家等は、特に「建設・不動産・や金融機関による監視圧力を受けるため、経営者

倉庫業」において、賃貸等不動産の時価情報に対が投資不動産を積極的に保有していないことが観しては有用性を認めている事を確認し、投資判断察された。また、山本（2015）古川・山本（2018）の重要な情報に位置づけているとの解釈を示してでは、製造業における投資不動産の保有決定要因いる。また、「製造業」、「商業」等の投資不動産保として研究開発費率が高い企業では投資不動産の有を本業としない業種では、時価情報の有用性を保有が控えられることが観察され、投資不動産の認めている事は確認できなかった。また、山本

保有決定要因と本業事業の集中度が関連している

2

日本不動産学会学術講演会論文集35号 論文番号2019-1

ことを発見している。
近年、都心部を中心に地価が上昇、横ばい傾向にある一方で、人口減少や少子高齢化等を背景に動産、すなわち遊休不動産を保有している企業に対して投資家はネガティブな反応を示すものと考えられる。ここで第 3 の仮説を設定する。

地方圏において地価は下降傾向にある。
「製造業」
における投資不動産（遊休不動産）は地方圏に所

仮説 3：「製造業」における投資不動産（遊休不動

在する大規模な工場跡地のような不動産である場

産）保有に対して投資家はネガティブな反応を示(5）合が多い 。また、佐々木・米澤（2000）宮島・す。

新田（2011）宮島・保田(2015)では、外国人投資家が増加している企業では、監視機能が高まるた

4.実証分析

め効率的な経営や企業パフォーマンスを向上させ4.1 投資不動産の保有決定要因の検証ることが観察されている。したがって、「製造業」(1)サンプルおよび分析手法

において、外部からの監視・規律が強い企業、す実証分析に用いるサンプルは、東証一部上場企

なわち、外国人持株比率の高い企業では、対外的業のうち山本（2010）において採用されていた企説明責任が重くなるため、そのような地方圏に所

業 648 社のうち、2018 年においても継続して上場在する投資不動産の保有は控えられているものとしている企業 521 社を本件のサンプルとしている。

考えられる。

サンプル企業 521 社のうち、賃貸等不動産の注記

また、「建設・運輸・倉庫・不動産業」のような、情報として開示している企業は 115 社である。な

主たる営業活動による事業収益が不動産によってお、財務データ、株価及び TOPIX については「日企業業績に多大な影響を及ぼす企業においては、

経 NEEDS 財務データ」「Yahoo!ファイナンス」 よ投資不動産の保有が促進されているものと考えらり、持株比率データについては「会社四季報」（東れる。したがって、投資不動産を保有が企業業績

洋経済新聞社）より収集した。

に直接貢献する業種では、投資不動産の保有が促

ここで投資不動産を保有する企業としない企業

進され、売上高についても上昇傾向にあるものとの企業属性を比較することにより、投資不動産保考えられる。ここで、第 1 および第 2 の仮説を設

有の決定要因を浮き彫りにする。具体的な分析方定する。

法として、以下①式のトービット回帰分析(6）によって検証作業を行う。

仮説 1：「製造業」において投資不動産（遊休不動
産）保有と外国人持株比率は負の関係にある。

「賃貸等不動産/総資産(0,正値)」＝a1+a2「総資産（Ln）」+a3「ROA」+a4「役員持株比率」+a5「特定株比率」+a6「金融機関持株比率」

仮説 2：「建設・運輸・倉庫・不動産業」において+a7「外国人持株比率」+a8「有利子負債比率」+a9「売上高変化率」

投資不動産保有と売上高変化率は正の関係にあ+ε(①式)

る。

＜変数の定義＞「賃 貸等 不動 産 /総 資産 」：2018 年度に賃貸等不動産会計基準が非適

また、前述したように、近年の人口減少や少子用のサンプルは「0」が割り当てられ、適高齢化等を背景とした地方圏における地価は下降

用企業については、期末の賃貸等不動産傾向にある。そのような中、「製造業」における投（原価）を総資産で除した数値を採用

資不動産（遊休不動産）は地方圏に所在するものが多数を占めているため、利活用されていない不「 総 資 産 （ Ln） 」：2018 年度、各企業の総資産の自然対数変換値3

日本不動産学会学術講演会論文集35号 論文番号2019-1

「

R

O

A 」：2018 年度、各企業の総資産利益率（当期

事業運営がなされ、投資不動産の保有は控えられ
遊休不動産は発生しにくい傾向にあるものと考え

純利益／総資産）「 役 員 持 株 比 率 」：2018 年度、各企業の役員持株比率られる。

「 特 定 株 比 率 」：2018 年度、各企業の大株主上位 10 位まで「建設・運輸・倉庫・不動産業」では、2010 年と役員持株・自己株式の単純合計の比率

期と比較し、売上高変化率および有利子負債比率「 金 融 機 関 持 株 比 率 」：2018 年度、各企業の金融機関持株比率が有意でなくなっている。
「建設・運輸・倉庫・不「 外 国 人 持 株 比 率 」：2018 年度、各企業の外国人持株比率

動産業」の土地資産額は、2010 年に比較し減少傾「 有 利 子 負 債 比 率 」：2018 年度、各企業の有利子負債比率（有向にあるため、投資不動産保有の拡大が抑えられ

利子負債／総資産）ている可能性が考えられる。また、負債額も減少「 売 上 高 変 化 率 」：2012 年から 2018 年までの変化率を採用傾向にあることから、テナント運営等に対するリ
スクを意識し、借入による資金調達をしてまで不動産を購入するという傾向が弱まっている可能性(2)分析結果
表 1 について、2010 年期では、「製造業」では、（8）が考えられる。

総資産（Ln）、特定株比率、金融機関持株比率が大「製造業」「建設・運輸・倉庫・不動産業」ともきい企業ほど賃貸等不動産の保有が控えられていに、売上高変化率がマイナス傾向を示している。

る。一方、「建設・運輸・倉庫・不動産業」では、「製造業」では、コスト削減を目的とした物流機

外国人持株比率、有利子負債比率、売上高変化率

能のアウトソーシング(9)を背景に遊休化しているが高い企業ほど、賃貸等不動産の保有が促進され不動産が増加している可能性も考えられる。
また、

ている。

「運輸・倉庫業」では、電子商取引の普及により、

表 1 東証１部上場企業の賃貸等不動産保有の決定要因分析結果
2010年期

const
総資産（Ln)
ROA
役員持株比率
特定株比率
金融機関持株比率
外国人持株比率
有利子負債比率
売上高変化率
対数尤度

製造業(n=465)
建設・運輸・倉庫・不動産業(n=81)
係数
ｔ値
係数
ｔ値
0.70092.8440 ***0.24570.2548-0.0246-2.3920 **-0.0192-0.5076-0.1119-0.4612-1.6428-0.9660-0.0096-1.3200
0.01260.7120-0.0022-3.1960 ***-0.0015-0.7534-0.0016-1.7540 *-0.0008-0.3149-0.0011-0.8545
0.00701.7870 *0.02170.42490.46333.2100 ***0.00860.25390.2022
1.7750 *-67.3959-2.6925

流通システムの一元化にともない、新たな物流施設等が建設されている(10)。一方で、既存の物流施設については物流拠点の集約化(11)にともない事業の用に供されなくなった不動産が増加している可能性も考えられる。

2018年期

const
総資産（Ln)
ROA
役員持株比率
特定株比率
金融機関持株比率
外国人持株比率
有利子負債比率
売上高変化率
対数尤度

製造業(n=413)
係数
ｔ値
0.06690.5430-0.0076-0.6934
0.21360.7577-0.0008-0.1087-0.1062-1.19100.03730.3307-0.1986-1.7300 *0.01390.9107-0.0424-1.0350-63.8659

建設・運輸・倉庫・不動産業(n=65)
係数
ｔ値-0.4802-1.04400.04210.38600.6291
0.54830.02781.8150 *-0.1548-0.68490.16070.5710-0.4243-1.27100.0716
1.3370-0.0620-0.4812-9.4812(出所)筆者作成。以下、全ての表も同じ。
（注）*は 10％水準で、**は 5％水準で、***は 1％水準で有意であることを示す。

（3）投資不動産の保有決定要因の追加的分析
前節では、投資不動産保有の決定要因を分析した。
製造企業の競争力の最大の源泉は技術であり、その根幹となるのが研究開発活動である（玄場2015）ことから、「製造業」に限定し、研究開発費

2018 年期において、「製造業」では、外国人持の要因を考慮して追加的な分析をおこなった。具

ち株比率が小さい企業ほど、投資不動産（遊休不体的には、以下②式のモデルを設定し、4.1 節同動産）の保有が控えられている。一方、建設・運様のトービット回帰分析を適用している。

輸・倉庫・不動産業では役員持株比率の高い企業
ほど投資不動産の保有が促進されている。
「製造業」では、外国人持株比率の高い企業ほど、株主重視の経営になる傾向があるものと考え

サンプルについては、4.1 節において抽出された東証 1 部上場企業の全体サンプル(521 社)のうち製造業サンプル(413 社)についてトービット回
帰分析によって検証作業を行う。

（7）

られ、慎重な投資意思決定のうえで

、効率的な

4

日本不動産学会学術講演会論文集35号 論文番号2019-1「賃貸等不動産/総資産(0,正値)」＝b1+b2「総資産（Ln）」+b3「ROA」ている。つまり、本業事業への集中度の高い企業+b4「役員持株比率」+b5「特定株比率」+b6「金融機関持株比率」

においては、本業以外に資金をまわせる余裕度が+b7「外国人持株比率」+b8「有利子負債比率」+b9「売上高変化率」

低いため、投資不動産の保有が控えられ遊休不動+b10「研究開発費率」+ε(②式)

産が発生しにくいと解釈できる。(13)＜変数の定義＞

表 2 製造業における賃貸等不動産保有の決定要因分析結果「賃 貸等 不動 産 /総 資産 」：2018 年度に賃貸等不動産会計基準が非適用のサンプルは「0」が割り当てられ、適用企業については、期末の賃貸等不動産（原価）を総資産で除した数値を採用「 総 資 産 （ Ln） 」：2018 年度、各企業の総資産の自然対数変
換値
「

R

O

2010年期

const
総資産（Ln)
ROA
役員持株比率
特定株比率
金融機関持株比率
外国人持株比率
有利子負債比率
売上高変化率
研究開発費率
対数尤度
2 0 1 8 年期

A 」：2018 年度、各企業の総資産利益率（当期純利益／総資産）「 役 員 持 株 比 率 」：2018 年度、各企業の役員持株比率「 特 定 株 比 率 」：2018 年度、各企業の大株主上位 10 位までと役員持株・自己株式の単純合計の比率「 金 融 機 関 持 株 比 率 」：2018 年度、各企業の金融機関持株比率

製造業(n=465)
係数
p値
0.84400.0005 ***-0.02960.0030 ***0.02260.9104-0.0091
0.1797-0.00260.0004 ***-0.00200.0160 **0.00070.50770.0346
0.52750.01070.6447-1.0826
0.0376 **-65.3268

const
総資産（Ln)
ROA
役員持株比率
特定株比率
金融機関持株比率
外国人持株比率
有利子負債比率
売上高変化率
研究開発費率
対数尤度

製造業(n=413)
係数
p値
0.11490.3610-0.0087
0.45690.25580.3931-0.00030.9701-0.00130.15950.02370.8360-0.13840.2438-0.0049
0.8183-0.0374
0.3448-1.4233
0.0169 **-60.9696（注）*は 10％水準で、**は 5％水準で、***は 1％水準で有意であることを示す。

「 外 国 人 持 株 比 率 」：2018 年度、各企業の外国人持株比率

4.2 投資不動産時価情報の有用性の検証「 有 利 子 負 債 比 率 」：2018 年度、各企業の有利子負債比率（有(1)サンプルおよび分析手法

利子負債／総資産）

会計情報に有用性があるとは、その会計情報に「 売 上 高 変 化 率 」：2012 年から 2018 年までの変化率を採用

投資家の期待を改定させる力が認められることで「 研 究 開 発 費 率 」：2018 年度、各企業の研究開発費比率（研ある。その会計情報により、株価等についての投究開発費／総資産）

資家の期待に変化をもたらせば、情報価値を有することになる。

表 2 によると、2010 年期同様に 2018 年期にお実証的会計研究では、会計情報の有用性を検証

いても研究開発費率は有意に負の数値が得られ、するために、各企業の会計数値データと株式市場

研究開発費比率が低い企業では投資不動産を保有の市場価値データとの相関関係を分析する手法がが促進されていることが確認できる。一方で、研一般的に用いられる。仮にある会計数値が株価と究開発費比率の高い企業では、投資不動産（遊休の相関が認められるのであれば、当該会計数値に不動産）を保有していないことが確認でき、山本は株価説明能力が備わっているため、投資家にと（2015）における投資不動産と研究開発費率の関って有用性があると解釈される。

連性と整合のとれる結果となっている。また、古本検証はこの考え方に基づいた、一般に株価モ

川・山本（2018）は、減損データに基づいた遊休

デルと呼ばれるものを採用する。具体的には、以不動産保有の決定要因に係るプロビット回帰分析

下の③式のモデルを設定し、4.1 節で抽出された(12)を行なっている。その結果、研究開発費率の高

東証 1 部上場企業の全体サンプル(521 社)のうちい企業では、遊休不動産を保有していないことが2018 年期に注記情報の開示を行ったサンプル確認され、本件の投資不動産（遊休不動産）と研(115 社)について回帰分析によって検証作業を行

究開発費率の関連性とも整合がとれる結果となっう。投資不動産の時価情報が、純資産簿価に追加

5日本不動産学会学術講演会論文集35号 論文番号2019-1

して株価説明能力があるのであれば、「一株当たり産の可能性が高く、投資家はネガティブな反応を含み益額」が有意な変数となるはずである。

示している可能性が考えられる（13）。一方、「商業」
表 3 株価モデルの分析結果「株価」＝c1+c2「一株当たり純資産」+c3「一株当たり含み益額」+
ε(③式)<変数の定義>「株価」：6 月末時点の株価を採用「 一 株 当 た り 純 資 産 」：各社の有価証券報告書に基づき純資産簿価を発行済み株式総数で除した数値を採用「 一 株 当 た り 含 み 益 額 」：各社の注記情報より賃貸等不動産の含み益額を計算し、発行済み株式総数で除した数
値を採用(2)投資家に対する時価情報の有用性
表 3 によると全体（115 社）を対象とした分析（注）*は 10％水準で、**は 5％水準で、***は 1％水準で有意であることを示す。

では、一株当たりの純資産がプラスに有意な数値

における投資不動産の多くは都市部に所在し流動となった。
業種ごとに分析した結果では、「建設業」

性の高い不動産となっている。そのような商業のの一株当たりの含み損益でマイナスに有意な数値

保有する不動産は、潜在的にキャッシュ・フロー

が得られた。2010 年期に比較し、2018 年期の「建を生み出すものが多数の割合を占め流動性が高く、設業」および「不動産・倉庫運輸・陸運業」では、それら不動産を売却等により流動化でき保有規模

有意な数値は得られていないが、同様の傾向を示を縮小できている企業に対し、投資家はポジティ

し、一株あたりの含み損益に対しネガティブな反ブに反応しているものと考えられる。

応を示している傾向にある。2010 年期には時価開示されることによる含み損益の期待に投資家はポ

5.まとめ

ジティブに反応していたが、現在では、人口減少

本稿は不動産市場構造を意識し、投資不動産保や少子高齢化を背景に中心市街地における空き有の決定要因の把握および投資不動産情報の開示

家・空き地の増加が深刻な問題となっている中、が投資家の意思決定に資するものであるのかを明

それら資産の売却等が容易ではない。そのため、らかにすることを目的としている。

投資家もそれら背景を認識しているためネガティ
ブな反応をしている可能性も考えられる。

分析の結果、「製造業」では、外国人持株比率、研究開発費比率の高い企業ほど、投資不動産（遊また、「製造業」では 2010 年期と 2018 年期では休不動産）を保有しない効率的な経営が促進され有意な数値は得られていないが、同じ傾向を示し、ていることが確認でき仮説 1 は支持された。
また、一株あたりの含み損益に対しネガティブな反応を

一株あたりの含み損益に対し投資家の評価は、有示している傾向にある。
「製造業」の保有する投資

意な数値は得られず仮説 3 は支持されていないが、不動産（遊休不動産）は、地方圏に所在する大規ネガティブな反応を示している傾向にあった。

模な工場跡地のような遊休不動産である場合が多「建設・運輸・倉庫・不動産業」では、売上高い。このような遊休不動産は、大規模敷地である

変化率について有意な数値は得られず符号も負でことや土壌汚染のリスク等から流動性が低い不動あったため仮説 2 は支持されなかった。しかしな

6

日本不動産学会学術講演会論文集35号 論文番号2019-1

がら、2010 年期に比較して、売上高変化率および合、公正価値等の注記が必要となる。

有利子負債比率が有意でなくなり、その変化が観

2)IFRS(International Financial Reporting Standards)とは、国察された。また、「建設業」の一株当たりの含み損

際会計基準審議会（IASB）
によって設定される会計基準の総称。
2005

益に対し投資家はネガティブな反応を示していた。

年より EU 域内の上場企業に対して強制適用されている。

以上の結果より、「建設・運輸・倉庫・不動産業」

3) CRE とは Corporate Real Estate（企業不動産戦略）の略であり、では、売上高変化率および有利子負債比率に変化

CRE の目的は企業不動産の取得・処分および利活用等を戦略的に実があり、現在ではテナント運営等に対するリスク

施し、企業価値を高める経営を行うことである。

等を背景に投資不動産保有の拡大は抑えられ、借

4)実証的会計研究は、1960 年代より米国を中心に発展してきてい入による資金調達をして不動産を購入するというる会計研究の一分野であり、会計情報を統計的な手法で分析し、客傾向が弱まっていることが推察でき、不動産活用

観的な結論を導く実証的アプローチを用いることにより、会計制の新しいビジネスモデルへの変化が示唆された。

度・会計実務の妥当性を検証することを目的としている。

また、一株あたりの含み損益に対し投資家は、ネ

5)筆者らが実施した有形固定資産を中心とした減損会計実務につガティブな反応を示し、資産の売却困難性およびいてのアンケート調査「有形固定資産の減損処理等に関するアンケ

資産の有効活用に着目していることが示唆された。

ート調査」JSPS科研費（基盤C：15K03614）では、その調査結果

本稿の主要な貢献は、業種による投資不動産保によると、減損対象資産には遊休資産、共用資産、賃貸用資産、投有の決定要因の変化および企業の抱える投資不動

資不動産（将来の値上がりを見込んで購入した土地等）、新規事業

産に対する投資家評価に温度差があることの発見

用資産等の占める割合が多い。さらに、減損会計適用資産についてである。

は遊休状態となっている工場跡地、寮・社宅用地、福利厚生施設（保なお、本研究において投資不動産の地域性等を養所、グランド等）との回答が多かった。これらの調査結果より、含む詳細の把握ができていないことが課題となっ製造業において減損される遊休資産は流動性の低い大規模敷地のており、今後それらをより詳しく調査して研究のような遊休不動産であることが示唆される。
また、
古川・山本
（2017）

精緻化を図っていきたいと考える。

の減損会計適用企業を対象とした遊休不動産情報の開示に係る調査結果から、製造業における遊休不動産は開示19件中13件が首都圏

脚注以外の地方圏に所在する遊休不動産であった。

1)「賃貸等不動産」とは、「棚卸資産に分類されている不動産以外

6)被説明変数の正規性を仮定し、最尤法でパラメータを推定する分のものであって、賃貸収益又はキャピタル・ゲインの獲得を目的と

析で、本件のように被説明変数が 0 もしくは正値の場合に適用が馴して保有されている不動産（ファイナンス・リース取引の貸手にお染む。本件では、賃貸等不動産の保有に影響を与える要因として、ける不動産を除く）」と定義され（賃貸等不動産の時価等の開示に「Ln 総資産」等の 8 件の変数が用意されている。係数の符号がプ

関する会計基準 4）、通常一般的に認識されている「投資不動産」

ラスであれば、
当該説明変数データの増大に応じて賃貸等不動産のの概念に近いものである。投資不動産の具体例は、①貸借対照表に保有が促進される。逆に符号がマイナスであれば、当該説明変数デ

おいて投資不動産（投資の目的で所有する土地、建物、その他の不ータの増大が賃貸等不動産の保有を抑制する結果となる。また、t動産）として区分されている不動産、②将来の使用が見込まれてい値は分析結果の信頼性を担保する指標である。t 値の大きさによっない遊休不動産、③上記以外で賃貸されている不動産である（賃貸て当該説明変数の有意性が示される。例えば 1%の有意水準にある

等不動産の時価等の開示に関する会計基準 5）。わが国においては、とは、誤った判定をする確率が 1%という意味である。一般的に有従来から取得原価主義が採用されてきたが、会計基準のコンバージ

意水準 10%以下を示す説明変数が重視される。

ェンスに伴い、時価会計主義に移行しつつあり、不動産についても

7)安倍政権が打ち出した「アベノミクス」は、大規模な金融緩和や同様の動きがみられてきた。IFRS では「投資不動産」は原価モデ

法人税減税を通じて企業業績の回復を後押し、財務省の「法人企業

ルと公正価値モデルは選択適用であるが原価モデルを採用した場

統計年報」によると 2012 年度以降、大企業・中小企業ともに過去

7日本不動産学会学術講演会論文集35号 論文番号2019-1

最大の収益が増加傾向を示し、企業の内部留保についても連続してと株価への反応を検証し、土地資産比率が高い企業の株価ほど土壌増加している。一方で、労働分配率については低水準で推移してい汚染報道による影響を受けやすいことが観察されている。

る。
これらを背景に経営者は慎重な投資意思決定を行っているものと考えられる。

参考・引用文献

8)財務省、財政金融統計月報「法人企業統計年報特集」 によると、

1)石塚博司(2006)『実証会計学』、中央経済社「全産業」の土地資産額および負債額は 2010 年に比較して 20172)玄場公規(2015)「製造企業のサービス化と研究開発の収益性」、

年は増加している一方で「建設・運輸・倉庫・不動産業」において『年次学術大演要旨集』30、67-70 頁。

は、土地資産額および負債額は減少している。

3)佐々木隆文・米澤康博（2000）「コーポレート・ガバナンスと株9)製造業では、物流機能を切り離す事例が目立ち、コスト削減を目

主価値」、証券アナリストジャーナル、38(9)、28-46 頁。

的とした物流機能のアウトソージングは、運送業・倉庫業における、

4)財務省「法人企業統計年報特集」

輸配送・保管・流通加工サービスを一括して受託する 3PL（サード・https://www.mof.go.jp/pri/publication/zaikin_geppo/hyou07.h

パーティ・ロジスティクス）事業の拡大に寄与していると指摘されtm

る（佐野・井上・長田・鳩貝[2014]）。

5)佐野哲也・井上陽介・長田安代・鳩貝淳一郎(2014)「わが国企業

10)最近の物流施設の具体的な動向については、「ジャパンロジステの物流機能の強化に向けた取り組み」BOJ Reports & Researchィックスマーケットビュー2019 年第 1 四半期」を参照。これによPapers、2014 年 6 月

ると、
首都圏大型マルチテナント型物流施設の新規供給が四半期ベ

6)古川傑・山本卓(2017)「減損会計情報を活用した遊休不動産分析ースで過去最高となっている。

の試み」資産評価政策学会秋の研究大会報告論文

https://www.cbre.co.jp/ja-jp/research-reports/2019100

7)古川傑・山本卓(2018)「遊休不動産情報の有用性の検証-東証１

11)「物流施設利用に関するテナント意識調査 2019」では、回答企部上場企業製造業の減損データに基づいた分析を中心に-」、証券ア業の多くが、倉庫の新設・移転などの計画について、物流機能の拡ナリストジャーナル、56(2)、68-79 頁。

充や合理化に積極的であった。その理由として、「拠点の集約・結

8)宮島英昭・新田啓祐（2011）「株式所有構造の多様化とその帰結：

合、再編」
、の他、
「老朽化、使いにくさ」が多く、既存倉庫が、昨株式持合いの解消・「復活」と海外投資家の役割」、
RIETI、Discussopn

今の物流合理化に適していないことを示唆している。

Paper Series

https://www.cbre.co.jp/ja-jp/research-reports/20199)宮島英昭・保田隆明(2015)「株式所有構造と企業統治-機関投資12) プロビット回帰モデルは、
被説明変数が連続量データではなく、家の増加は企業パフォーマンスを改善したのか-」、
ファイナンシャ0、1 のダミー変数が採用されることに特徴を有する。企業が遊休

ル・レビュー、121、3-36 頁。

不動産を保有している場合に1を、保有していない場合に0をとり、

10)山本卓(2010)「投資不動産時価情報の有用性について-賃貸等不1 になる確率にどの説明変数がプラスあるいはマイナスの影響を動産会計基準の実証的検証を中心に-」、
証券アナリストジャーナル、

与えるか観察する。

48(11)、90-101 頁。

13) 「製造業」では、生産拠点の海外移転等により産業空洞化が進

11)山本卓(2011)『企業不動産の会計と環境』、創成社

み、
遊休不動産のような負の資産を保有している可能性が高いもの

12)山本卓(2012)「投資不動産と時価情報‐賃貸等不動産会計基準と考えられる。
そのような産業空洞化による遊休不動産についても、の適用で見えてきたもの-」、日経研月報、407、28-35 頁。

研究開発費の高い企業においては、
早期処分等により処分費用等を13)山本卓(2013)『不動産会計と経営行動-公正価値と環境リスクを本業事業で運用することができ、効率的な企業不動産戦略がなされ背景に-』創成社ていると考えられる。

14)山本卓(2015)『投資不動産会計と公正価値評価』、創成社

14)古川・山本（2017）の遊休不動産情報の開示に係る調査結果か

15)CBREら、製造業における遊休不動産は地方圏に所在する大規模な工場跡

https://www.cbre.com/research-and-reports「

RESEARCHAND

REPORTS

」

地等の遊休不動産であった。また、山本(2012)では、環境情報開示8