浜管ネット通信第7号 2014年11月発行★ご存知ですか‼★
マンション管理士、一級建築士等、マンション管理の専門家が対応します！

浜管ネットマンション管理支援事業■毎週土曜日の無料相談■建物の劣化状況の把握、現地相談・簡易診断制度

・時間：午後１時～４時
・場所：ハウスクエア横浜３Ｆ浜管ネット事務局★管理運営（ソフト）面の問題
・管理費等の滞納問題、管理規約の改正、管理委
託業務関係、日常のトラブル等の問題★建物・設備の維持管理（ハード）面
・長期修繕計画の作成・見直し、大規模修繕工事の進め方、コンサルタント選び＊原則土曜日午後で予約が必要です。
ただし、土曜日以外の月・火・木（ソフト面）、金（ハード面）でのご相談にも対応いたします。事前にご連絡ください。

★建物の雨漏り・ひび割れ等の傷み、大規模修繕工事の実施時期の検討など
・建物も経年によりあちらこちらに傷みが出てきます。原因、修繕内容等について、現地で簡易診断を行い、今後の対応等のアドバイスを行います。
・建物の屋根や外壁等、全体の傷みの状況を把握するため、大規模修繕工事の実施時期の検討など
では、簡易診断制度をご利用ください。

■長
長期修繕計画の見直し、大規模修繕工事の準備・長期修繕計画はあるが、今の内容で良いのだろうか？見直しが必要なのでは？
浜管ネットでは、長期修繕計画の内容を確認、見直しのお手伝いをしています。
・大規模修繕工事の準備段階では、コンサルタント選びなどのアドバイスも行います。

■浜管ネット主催のセミナ－、交流会にご参加下さい★浜管ネットの定期セミナ－
・浜管ネットでは定期的に(概ね月１回)ソフト・ハード面でのセミナ－を開催しています。
特に建物・設備に関連するセミナ－では管理組合の皆様の関心が高く好評です。また、年２回程度、大規模修繕工事の見学会も開催しています。
★浜管ネットの管理組合交流会
・浜管ネットでは地域のマンション管理組合の方々への情報提供と意見交換を行っています。マンションの高経年・高齢化問題などをテーマにしています。

■管理組合の運営に対してのお手伝いコンサルタントの派遣も行います
・管理組合の日常管理・運営のお手伝いは経験豊富なコンサルタントを派遣する制度があります。
★これら支援事業の詳細は、浜管ネットのホ－ムページをご覧ください。
http://hamakan-net.com
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浜管ネット通信第7号

2014年11月発行◆わかりやすい大規模修繕工事 《第１回》～マンションをいかに長持ちさせるか～

担当

会長

田邉邦男

マンションの修繕工事の中に「大規模修繕」と呼ばれる工事があります。大規模修繕では様々な工事が行われますが、いずれもマンションを長持ちさせるためには欠かせない工事です。一定の周期で繰り返し行われますが、20～30年目に初めて出てくるものもあります。
今回より、これらの基礎知識として、初めて大規模修繕を経験するマンションから、既に何回か経験されているマンションを含め、その工事内容と全体の流れ、工事に関連するポイント等をシリーズでお送りしていきます。

⇒計画修繕工事の中でも、工事金額が他に比べかなり高◆マンションの大規模修繕工事とは額なものが多く、工事内容も大規模なものとなる。

経年による建物の傷みに対応するためには、定期的な「手入れ」が不可欠となります。このために長期修繕計画が作成されます。計画の中には様々な修繕項目があり、これらが「計画修繕工事」といわれるものです。この中でも10数年に一度行われる外壁改修工事等では、関連する修繕工事を含め一定の時期に同時に行うものとなり、これらを一般的に「大規模修繕工事」と位置づけています。
右表①～
これらの工事の特徴としては、概ね右③の内容が挙げられます。

②長期にわたる工事期間、日常生活への影響がある①工事金額が大きい⇒外壁の改修工事や屋根防水工事は、工事期間も３～６ケ月を要し、特に建物外周に足場を設けるものでは、安全上、防犯面でもさまざまな制約を受け、また、設備工事では断水等日常の生活にも影響を与える。
③計画修繕工事を集約して行う工事となる⇒足場架設が必要な外壁改修工事の際には、鉄部塗装、バルコニーや廊下・階段の床防水工事も同時に行われる。
このように関連する工事を同時に施工することにより、経費等が節約でき、経済的な工事を行うことができる。

設備の性能が対応できなくなる現象（入居当初の設備等の陳腐化）が問題となってきます。
また、近年は、居住者の高齢化に対してのバリアフリー対策も必要となり、更に、マンションの性能向上（耐久性・耐震性、防災・防犯等）、省エネ対策等も、今後のマンションの長命化を図るための重要な検討項目となります。これらの内容の検討と工事を適切な時期に行っていくことが、マンションのより良い環境の維持と、長命化を図ることにつながります。

◆マンションの大規模修繕工事は、なぜ必要なのか
マンションは、年を経ることによって建物のあちこちに傷みが出てきます。また、各種設備の配管・機器にも傷みが出てきます。具体的には、外部の自然環境にさらされている外壁・屋根、設備関係の機器・配管が挙げられます。これらには耐用の限界があり、一定の時期に「手入れと更新」が必要となってきます。
一方、居住者の生活水準の向上により、建物・

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浜管ネット通信第7号 2014年11月発行
図-1．経年による大規模修繕工事の実施時期《概念図》

工事とも言われる。

◆大規模修繕工事は、実施時期によりさまざまな工事が加わってくる

また、給水関係の配管・機器の更新、高層マンションではエレベーター改修工事も出てくる。

図-1はマンションの大規模修繕工事の実施時期 ・第Ⅳ期：3回目の外壁等の大規模修繕工事、この頃より高経を示した概念図です。概ね60年間を想定したもので、 年マンションでは機能向上を図るための工事内容の検討も始
経年10年ごとに第Ⅰ期～第Ⅵ期までに区分し、こ まる。建築を主体とした大規模修繕基本工事以外にバリアフの間に行われる主要工事内容を示したものです。 リー関連の改修工事、玄関扉・窓サッシの更新、外壁の外断建築を主体とした大規模修繕工事の周期は12～15 熱改修も検討される。
年の範囲にあり、ここでは12年で4回としています。
設備関係では排水設備関係の他、共用部分だけでなく専有以下に各期の計画修繕工事の主要内容と特徴を 部分も同時に検討される。
挙げます。
・第Ⅴ期：12年周期では4回目の外壁等の大規模修繕工事と・第Ⅰ期：鉄部塗装、設備機器の部品交換等で、一般的に大なるが、15年周期では3回目となる。この時期ではマンション規模な工事はない。の建設年代や建物等の仕組みにより、工事内容も様々なもの

・第Ⅱ期：外壁を主体とした1回目の大規模修繕工事がある。となるが、第Ⅳ期までに機能向上を含めた改善工事がどこま初期性能の回復が目的。外壁改修や鉄部塗装、バルコニー・で行われてきたかにより、大きく異なる。いずれにしてもこの時廊下・階段等の床防水が主要内容、マンションの計画修繕基期までが長期修繕計画の一つの目安となる。

本工事となり、一定周期で大規模修繕として繰り返し実施される。

※次号より、大規模修繕工事の進め方と工事内容、知ってお・第Ⅲ期：2回目の外壁等の大規模修繕工事、外壁等の計画きたいポイント等をシリーズ化して順次掲載していく予定です。

修繕基本工事の他に、鉄部・金物改修もあり外壁等総合改修

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浜管ネット通信第7号

2014年11月発行←管理組合運営を 引っ張ってきた（右から）大島芳博理事長、斎藤巌副理事長、梅田久夫副理事長

2014.10.11 3回目の大規模修繕工事見学会
10月11日（土）13時30分から、正会員である磯子レインボーハイツ団地管理組合（1980年竣工・27棟・381戸）の協力を得当日は約30人の参加者があった。サて、工事現場見学会を催しました。

カ クラ ・古川晋一現場副代理人が工

同団地は3回目の大規模修繕工事であり、今回はじめてPC

事内容を 説明している 様子→造ジョイントシールの全面打替え工事やテラスハウスタイプのシングル屋根葺き替え工事（被せ工法）を実施。見学会ではジョイントシール← 磯子レイ ン ボーハイ ツ は築34

部 分の 実 際 の 作 業音 や年で3回目の大規模修繕工事を 行っ

振動、中塗り・上塗りなどている塗料の塗り分け方等を体セミナー＆イベント案内

感しました。
設計・監理は㈱英綜合企画設計。本体工事、共用外構工事
は㈱サカクラ、窓サッシ・玄関ドア改修は㈱LIXILが担当。窓サッ11／30管理組合交流会

シはペアガラスを採用するしたことから国土交通省の省エネ

テーマ：高齢化社会における管理組合の運営と再生〈どうなる改修推進事業に申請し、約2,300万円の補助を受けたという説コミュニティ？〉

明がありました。

日時：11月30日（日）13:30～16:30

きましたが管理規約を改正し、2009年4月から棟別の区分経

会場：若葉台地域ケアプラザ2階
事例報告：

理を開始しています。必要最小限の値上げも実施し、現在は「管理組合の取り組み紹介」西山博之氏（NPO日住協・副理事㈱英綜合企画設計によって30年間の棟別長期修繕計画を策定中ということです。

長）「100年マンションプロジェクト」（若葉台管理組合協議会）

また、修繕積立金はこれまで27棟全体で会計処理を行って「高齢者、子育て支援のためのコミュニティスペースの活用」

管理組合の大島芳博理事長からは「今後はマンションの長（神奈川県住宅供給公社）寿命化・再生に尽力し、魅力ある100年タウンを目指し計画していく」という話がありました。

参加者によるパネルディスカッション

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