浜管ネット通信45号 （2024年夏号）

2024年
夏号

浜管ネット通信
第４５号

NPO法人横浜マンション管理組合ネットワーク 発行責任者：吉光 隆 編集長：星野克江

どうしたらよくなるのかマンション管理

Ｃｏｎｔｅｎｔｓ

1p
巻頭言「どうしたらよくなるのかマンション管理」理事 田中敏勝
2～3p
自分のマンションあと何年使えるの？
「管理計画認定制度」
認定取得管理組合アン
ケートまとめ！
副会長 蜂須賀益美
4～6p あなたのマンションの修繕積立金は大丈夫か？ 岸崎孝弘
（技術者部会）
7～9p
管理組合が管理会社を変更するには！
理事 吉田郁夫（管理運営部会）
10～12p
マンションの大規模地
震事前準備と発災時の初期対応 服部隆典（管理運営部会）
13p
第30回通常総会報告
14p
AIで検索してみました
15p
マンション修繕工事 施
工実践マニュアルポ
ケット版
16p
事務局からお知らせ

浜管ネット 理事 田中 敏勝

昨今マンションの耐用年数は、確実な修繕・保全の実施による100年を目指した長寿命化の方向も見据えてはいますが、組合運営はこれに苦労しているように思えます。
建物の老朽化による、屋上やたて排水管からの濾水、外壁タイルの剥離による落下事故、耐震不足による地震による建物の被害など多くの問題点が浮かび上がってきています。
また大規模修繕費に対する積立金不足（年金受給者に取っては値上げ
は死活問題）、役員の担い手不足（年老いてパソコンができない・歩くこともままならない）等も管理組合の頭痛の種であります。
その中で令和に入ってマンションの第三者管理制度という言葉が出回
り、理事の負担軽減のために管理や工事等は管理会社にすべてお任せもあれば、不採算マンションは管理会社から辞退されるといった事例も出てきています。
こういう動きを見ていると管理組合の運営は非常に難しくなってきていると思われます。この問題をどう把握し、どのような見直しをしていくかが近々の課題であると思われます。
浜管ネットでは設立時以来、浜管ネットの会員であるマンション管理の役員経験者・専門家（管理運営部会）、技術者（技術者部会）、専門業者（専門業部会）のメンバーが、個々の管理組合の相談に対応してきました。
少しでも管理組合の運営に役立てればと、浜管ネットは発起してからすでに30年、管理組合の皆様と共に歩んできました。
これからも、より役に立つセミナー・交流会等の開催を予定していますので、是非出席していただき、悩み事を少しでも解決していただきた
いと思います。
マンション管理は、役員だけではなく一般の組合員に向けてできる限り情報共有を行い、組合員の中の隠れたプロがいることを見逃してはいけません。組合員が共に協力しながら人任せにせず、管理に向き合ってこそ、資産価値が上がるものだと思われます。
＊マンションの長寿命化について、「マンション管理計画認定制度」を活用して、自分のマンションが適正に維持管理されているのか確認しま
しょう。これからのマンション管理には重要になってくるはずです。
-1-

浜管ネット通信45号（2024年夏号）

自分のマンションあと何年使えるの？
「管理計画認定制度」への取組推進
浜管ネット 副会長 蜂須賀益美（マンション管理士）

マンションには寿命があり、「２つの老い」、建物・設備の高経年化、居住者の高齢化を要因とした、乗越えなければならない幾多の課題が控えております。
反面、1）マンションへの永住意識の増加6２％2）平均寿命からの視点では、50歳の人の平均寿命（男性:33歳、女性:38歳）は、最低30年～40年そのマンションに住み続けることになり、あと50年は使える状態にしておきたい。築50年のマンションであれば、築100年を見据えるということです。
「管理計画認定制度」を別の視点から見ると、1）後継理事に対する管理活動の見える化、2）将来的必要な修繕積立金の安定確保、3）管理不全への防止対策等に捉えられます。
浜管ネットの交流会では、管理組合ごとへの支援体制もあり、取組み相談をお待ちしております。
【「認定基準チェックシート」の主なセルフチェック項目】
・規約改正：近年の管理規約ガイドライン改正（必要）条項との改編。
・理事長の必要箇所への立ち入り：第23条-４
・修繕積立金：第28条-１号及び-３号-５
修繕積立金は管理費とは区分して経理しなければならない。→貸借対照表で確認
・管理組合の業務：-５項（宅建業者から交付の）設計図書の管理（第32条） -６項:修繕等の履歴情報の整理及び管理等・専門知識を有する者の活用:第34条（規約追記）
・帳票類等の作成・保管→閲覧：第64条-1号、-2号、-3号（閲覧・交付）
・長期修繕計画の見直し：→30年への改編 大規模修繕２回
標準様式（準拠）利用→共通修繕項目としての19項目のリスト
長期修繕計画作成、見直し業務契約（費用は一般管理費充当計上する）

・マン管センターは申請手続きを担当し、申請者（管理組合）（認定申請決議）

認定内容の判定（事前確認）は、
事前確認依頼

認定マンション管理士が行います。
事前確認せずに、マン管センターへ直接申請し・神奈川県マンション管理士会
・マンション管理士（個々）（浜管ネット対応可）
・管理会社→管理業協会経由た場合は、マン管センターから依頼を受けて、神奈川県マンション管理士会所属の認定マン
ション管理士が事前確認を担当します。

事前確認
認定申請

事前確認は浜管ネットがサポートします！

マンション管理センター（略：マン管センター）-2-

浜管ネット通信45号（2024年夏号）「管理計画認定制度」認定取得管理組合アンケートまとめ！
浜管ネット 副会長 蜂須賀益美（交流部会長）
浜管ネットにおいてでは８管理組合が認定取得（4/30）しておりますが、更により多くの会員にこの「管理計画認定」取得への取組みをお勧め致したく存じます。そこで、認定取得管理組合に、どの様な取組みをされたのか成功談（苦労談？）をお伺いし、取組み計画中の会員への励ましにご紹介させて頂きたくお願い致しましたところ、快くアンケートのご協力頂きました。誠に貴重なご体験談、ありがとうございました。

❶管理計画認定制度への取組をしようと思った理由は何ですか？
・資産価値を他所のマンションと比較（差別化）できる機会と捉えた。
・理事長として「管理計画認定」への取組が管理活動の指標になると思った。
・認定への取組を通じ、居住者間のコミュニティー良化を図りたいと考えた。
・資産価値を維持するには「認定制度」に認定されることが基準になると思った。
❷総会等で説明した際の反応は？
・定期総会でメリットはあるの？という質問に、資産価値が上がるという説明で理解頂いた。
・他のマンションとの差別化ができる事、優遇措置など、「今」だからこそ受けられるメリットをあげ理解して頂いた。
・理事会で十分事前協議し総会に臨んだ。個々の項目毎に詳しく説明し承認頂いた。
❸申請の事前準備はどのように、又、苦労された点は…？
・専門委員会により自分達で全てを準備・組立てし、管理会社経由で申請した・マンション管理士等、専門家にアドバイス頂き、事前確認も頂き申請した。
・標準管理規約ガイドラインが近年、多くの条項が改正されていたので、改編等に時間がかかった。
（規約改定は（臨時）総会開催の必要性あり）。
・長期修繕計画・大規模修繕・積立金の最低基準等、新たな基準ができ焼き直しに時間が掛かった。
❹認定を受けてよかった点、及び住民の反応。
・認定取得ができたことは、行政が求める適正な管理運営ができている事の評価だと思う。
理事会メンバーの掛けた時間と労力が報われました。
・認定申請活動について、理事会報告、掲示板等で都度住民に報告してきたが。住民との信頼感、コミュニティの向上が図れたと思う、❺現在認定申請に取組中及び認定申請を検討中の管理組合へのメッセージ・管理計画認定取得の認定基準は、自分たちの活動レベルを客観的に評価できるよい機会となります。
・申請は強制ではありませんが、認定された後は自分たちの住んでいる環境 に今までには無かった
付加価値が付きます。先送りする理由はないのであれば「今が頑張り時だと思います。

【補足】【マンション管理計画認定制度とマンション管理適正評価制度との違い】
Ⅰ．マンション管理適正評価制度＜運営：マンション管理業協会（管理会社）民間＞

・調査項目:30項目 ・判定:６段階評価 ・有効期間:１年間
Ⅱ．マンション管理計画認定制度＜運営：横浜市（国）＞・調査項目:16項目＋α ・判定:○ or・ 有効期間:５年間※長寿命化、快適な居住環境の維持向上という目的は同様ながらも、どちらが…と言った「比較・競合関係」はありません。管理組合の自主的な判断に基づき取組み頂きたいと存じます。
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浜管ネット通信45号（2024年夏号）

あなたのマンションの修繕積立金は大丈夫か？
～マンション長期修繕計画を正しく見直す～
浜管ネット 技術者部会 岸崎

マンションの長期修繕計画というのは、新築時にはデベロッパーもしくは管理会社が作成したものを、結成当初の理事会及び住民総会において、ほぼ無審議で承認されたものがほとんどである。
国交省の長期修繕計画のガイドラインが改定され、現在でこそ30年以上かつ修繕周期15年程度で2回の大規模修繕工事を含み、収支がマイナスにならないような計画を策定することが基準となったが、以前は20〜25年程度、2回目の大規模修繕の手前までしか組み込まれていない
もの、収支がマイナスなものもザラで、これをどうするかは組合に任されるという極めて無責任な状況が多く存在した。
デベロッパーもしくは管理会社が作成した新築時の長期修繕計画と、それに伴う修繕積立金というのは、住宅ローン以外にかかる毎月の固定費をできるだけ安く見せかけるため、月額戸当たり5,000円程度、㎡単価100円以下と異常なまでに安く設定され、その穴を埋めるために
概ね5〜6年分をまとめて入居時に支払う修繕積
立基金という、まやかしの修繕積立金を元に計画されているため、1回目の大規模修繕では十分に資金はあるものの、2回目となると不足する計
画や、設備を組み込むと不足になるようなものも多く見受けられる。

孝弘

またマイナスにならない収支であっても、最初か
ら段階的な値上げを見込んだものや、必要な工事の数量が不足しているもの、設備機器類の更新計画が適切に見込まれていないものも多く（そもそも新築
時から30年程度の長計では大規模な設備改修は修繕周期に達しないので見過ごされがちである）、その工事単価も新築時の見積書に準拠して極めて安価に設定されているものも多い。
筆者が手がけた超高層マンションでは、ゴンドラなどの直接仮設工事費の金額が異常なまでに安く見積られており、計画されている費用1億6000万円に対し、実際の積算では約4億円と倍以上の費用がかかることが分かり、かつ第一回目の工事費用も総額7億円と試算されていたものが12億円と大幅に増大し大問題となっているマンションが実在する。これは建設資材の価格高騰や施工会社の人工単価上昇
だけにとどまらず、そもそも設定されていた施工単価が異常に安く設定されていたこと、各項目の数量も過小積算であったことに起因するが、管理組合がもっと早期に長計を見直し、適切な工事単価、正確な数量に改定し、積み立て金額を値上げするなどの対応をとっていれば避けられた事態である。
（一社）マンションリフォーム技術協会で、40
階建て、1000戸の超高層マンションを想定し、新築時から60年目まで（エレベーターの更新を30年周期として2回含む）の長計を組み試算したところ、15年周期で4回の大規模修繕、給排水衛生、防災、電気などの設備類、エレベーターまで見込んだ累計
工事費が約277億4000万円、初年度から60年目までを均等割にした場合の、戸当たり積立金が月額
38,527円、㎡単価にして385円という結果が出て
いる。

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浜管ネット通信45号（2024年夏号）

新築時からの均等割でこの額なので、積立金場料会計と修繕積立金が別になっており、機械式駐の設定が安いマンションでは適切な見直し・改

車場にかかるメンテナンス費用や更新費用が駐車場

定が遅れれば遅れるほど、積立金の値上げ幅は料会計から支出されている場合、果たして長期的に高くなる。この試算には機械式駐車場を見込ん

見て駐車場料会計だけで30年先の更新まで見込めでいないので、500台規模の機械式駐車場を想るのか、というとこれまでの経験上から不可能と言定すれば、この更新費用は30年で30億円程度わざるを得ないし、それを賄おうと思えば、規模やを組み込む必要があり、60年で2回、60億円を台数にもよるが駐車場使用料を大幅に値上げせざる加算すれば、新築時からの戸当たり単価はを得ない。機械式駐車場もマンションの共用部分で

46,861円が必要だということになる。また、あり、その利用料も修繕積立金と同様共用の資産で超高層 マンションに は一般的 な中高層のマ ンあるので、名目は適切に分けた上で、一部繰入など

ションにはない、特殊な設備機器類が非常に多ではなく修繕積立金と統合し、機械式駐車場にかかく、修繕費の試算による割合は建築42%、設備る費用も全て修繕積立金で賄う方式へ転換することと58%と設備の比重が高いのも特徴である。

が望ましい。また高齢化や若者の車離れなどから駐（図１：14年周期による長計の例）

車場の利用率が下がることも考えられ、場合によっ建築の工事費累計が42%で117億6200万円、 ては機械式駐車場を廃止し、平面化することを検討
設備の工事費累計が58%で159億7600万円とすることも必要になるが、駐車場付置義務による規いう比率になる。

定台数を下回ることはできない（近年緩和規定も制

前述の機械式駐車場は特に適切な長期修繕計定されたので要確認）ので、注意が必要である。

画と資金計画が必要な機械設備であるが、駐車

図１：14年周期による長計の例（建築・設備工事比 ）-5-浜管ネット通信45号（2024年夏号）

さらにこの先、電気自動車の利用が増え、充電

デベロッパーもまやかしの修繕積立基金など早々設備導入の必要も出る可能性があるほか、住民に廃止し、新築時から60年で長計を組み、均等割

専用のカーシェアを導入するなど、検討すべきで修繕積立金を設定しておけば、物価上昇などによ事項は多い。

り不足が起きたとしても上げ幅が少なくて済むこと

設備に費用がかかるということ自体は、超高層マンションに限った話ではなく、中高層のマンは明白である。行政サイドでも何らかの規制を設けるべき時期に来ている。

ションにおいても、できるだけ早期に設備機器30年後の東京や横浜の中心部であってもスラムと類の更新なども含めて長期修繕計画を適切に見化したマンションが林立している可能性は捨てきれ

直し、積立金を改定できるかが、この先のマンず、自身のマンションがそうならないためにも、早ションの存続の可否を左右するが、投資目的でめに長計を見直し、適切な額に積立金を改定し、管購入している区分所有者が多ければ多いほど、理計画認定制度を取得しマンションの資産価値を上月の固定費が上がる積立金の値上げは承認されげることが推奨される。

難い。これが適切に改定できなければ、待っているのは積立金不足により工事ができず、管理不全に陥り、スラム化する未来である。一般に住戸数の20%以上が外部所有者のマンションでは、管理規約の改定や、積立金の値上げなど総会における特別決議が必要な議案が可決する可能性が低くなり、30%を超えるとほぼ通らなくなると言われているので、お住まいのマンショ
ンの外部居住率や賃貸率には常に注意を払う必
要がある。

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図２：機械式駐車場の例

浜管ネット通信45号（2024年夏号）

管理組合が管理会社を変更するには！
(管理会社が管理組合を選ぶ時代が到来)
浜管ネット 理事吉田郁夫（管理運営部会）【管理会社と管理組合の関係】
過去は管理委託費の削減の目的の為に管理会社をデフレ時代、過去無理な拡大路線を歩まなかった
管理会社は、現在他の会社が解約を申し出た管理会

変更する時代がありました。
2001年に施行された「マンションの管理の適正

社の管理委託費の金額で、ある程度管理委託契約を化の推進に関する法律」が制定される前は、安易に引き受けても会社の経営に問題なく対応しているよ

管理会社は管理組合との管理委託費の値上が可能な

うに感じます。

パー系列ではなく、親会社から新築のマンション管【管理会社を変更する為には何に留意すべきか】＜変更の理由が必要＞

理の供給のないいわゆる独立系の管理会社が、規模理由がないと通常総会・臨時総会で区分所有者か時代だったと思います。2001年以降デフレの時代に突入し、管理委託費の削減の目的や、ディベロッ

拡大の為に営業のうえ管理会社の変更が行われる。
そんな状況下が管理会社を変更する対応の時代で

ら承認は得られないと思います。
・管理会社が管理を辞退して来た⇒本件は管理会社を変更しないと自主管理は厳しあったと思います。
現在は「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」の管理組合側に沿った対応（管理委託費の値上には重要事項説明会の開催義務というハードル

い状況であるとの理由が成り立ちます（特に会計面での対応は管理会社にお任せした方が好ましいと思います）。

があります）をしなければならない管理会社として、・管理会社が値上を要請して来た

各種事務処理（毎年の管理委託契約の更新、管理事⇒その値上幅は容認できる範囲なのか?管理員様

務報告の実施等）による手間の増加や、最低賃金のの勤務時間等の変更や他の業務の仕様変更で値上の高騰による管理員を含めた管理会社社員の人件費の回避等対応ができるのか?

金額アップ、そしてフロントマンの不足(働き方改革
等による残業の削減も要因か)により、管理会社とし検討をまず行わないと総会で承認を得るための対応とはなりません。

ては現在の管理委託費では対応が厳しくなっている・管理会社の対応に不満がある時代へと突入しています。よって、収益を確保する⇒不満の原因は過度なる要求を行っているせいでためには利益の薄い管理委託費の管理組合や、修理工事等を元請して収益を確保していた管理組合に対しても、昨今、相見積もり等により品質を確保し、安価な業者への工事の発注等で管理会社としても受注できない状況（利益が確保できない）では、管理委託契約の解約を申し出て管理の規模を縮小し、適正な管理委託費の価格をいただいている管理組合のみ管理を行っていく等、経営方針の転換を実施している管理会社も増えていると感じています。

-7-

はないか?

浜管ネット通信45号

要求している内容について新たに変更を予定する
管理会社は対応が可能なのか?
検討が必要と思います。
過去の管理会社の変更に際しては、管理委託費が削減され管理の品質が低下しないことが変更に際しての総会での決議が行われやすい要因でしたが、現在の管理会社の変更にはある程度の理由に対応することが必須と感じています。

（2024年夏号）＜見積もりの依頼業者をどうやって探すか＞①業界紙に掲載
業界紙に掲載して見積もり提出管理会社を募る方法がありますが、掲載迄に要する期間のゆとりが必要です。
②管理会社募集の依頼掲示
マンションの居住者・区分所有者に管理会社募集の依頼掲示を行い紹介を受ける。

【管理会社変更に当たって】③（一社）マンション管理業協会のホームページ
一般社団法人＜見積もり依頼時に用意すべきものは＞
現在の管理委託契約書(金額は塗りつぶして大丈夫です。どのような内容・項目で管理を依頼しているのかが解ることが必要です)、各種点検の報告書(例
えば消防設備点検であれば、設置されている機器類の確認や、各戸への入室の必要性、避難ハッチの存
在、火報機器の有無が確認できます。貯水槽清掃であれば水槽の容量が確認出来ます)を揃えていただけ
ればと思います。追加として理事会の回数等フロン
トマンの拘束時間が解る内容もご提出いただければより良いと思います（フロントマンに掛かる費用が算出可となります）。

マンション管理業協会のホーム

ページより会員会社を確認して電話等でも見積もりの提出要請を行う。

＜管理会社変更迄＞見積もり依頼業者については①～③の方法で集まっても実際には5社程度に絞るのが好ましいと思います。
上記の必要書類を渡し、現場の確認を行っていただきます。
理事が立ち会いその時来られた方の印象もその後の選択の基準にも繋がります。
見積もりの提出迄には協力業者に保守点検等を依頼されると思いますので、上記の通り約3週間位の＜見積に要する時間は＞
事務管理のみであれば上記の内容をお渡しすれば短期間で見積もりを取得できますが、保守点検等の総合管理であれば協力業者等からの見積もりを取得する時間が必要となります。総合管理は約3週間の見積もり提出時間が必要と思います。

時間的な見積もり提出期間を設けてあげると良いと思います。
提出された見積もりは理事会での確認を行い、出来れば住民の参加が出来るヒアリング会を行った方が好ましく感じます。住民の皆様も参加していただ
き、アンケート等も行いその結果により新管理会社を決定された方が、理事会の皆様の選定に対する責任や負担も軽減されると考えます。
ヒアリング会の開催は3社～4社で各社1時間程度、質問内容を統一して受け答えの確認も行い、可能であれば今後管理運営に携わる予定のフロントマンの同席をお願いした方が好ましいと思います。

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浜管ネット通信45号

共通質問としては（2024年夏号）

本件は3ケ月前の申し出となる為、3ケ月後に管・緊急事態が発生した時の対応(どのような連絡体
制かの確認

理会社が変更になる。
総会開催までの期間をしっかりスケジューリング

・管理会社本社社員等がマンションに来館された時にまず何をされるかすることが大切です。
一般的には管理会社の変更を決意して見積もりを(管理員殿へのヒアリングで現在問題が発生してい取得し総会の決議迄2ケ月は必要と判断します。管

ないか確認するのが大事)

理会社の変更決議後完全に新管理会社に移行する迄

等があると思います。

の3ケ月の間は、管理費等の支払いの口座振替方法

アンケートの結果等により理事会で1社に絞ってが変更になることが想定され(まれに口座振替のファ

臨時総会に諮る。その為には現管理会社は基本的にクター会社の引継ぎが可能な場合がある)、その対応

は総会のお手伝いは行わないので、新管理会社候補期間であるのとともに新・旧会社間でデータの引継の支援の下総会議案の作成と外部所有者の住所録をぎを実施する。

事前に把握して送付等の実施を行う。

新管理会社として旧管理会社に求めたい内容につ総会の資料の発送は管理規約に基づき基本的にはいてはリスト化しているケースが多いので、旧管理総会当日の2週間前に発送・配布し、総会で可決承会社に対しての確実な引継ぎの実施を求めるフォ認後速やかに解約通知を現管理会社側に送付するローが管理組合側としては必要と思います。

(新管理会社にて補助可能)。
【総括】
管理会社を変更するのは、その時の理事会も皆様には大きな負担と労力を要する事象と思います。しかしながら、昨今は管理会社から管理辞退の申し出がある場合等散見しております。そんな時、本寄稿で管理会社変更
迄の対応等読み取っていただき参考にして頂ければ幸いです。

管理会社と良好なお付き合いをするためには！
・管理委託契約書を読みこなしましょう。
・管理会社とはある程度の距離感を持ち、緊張感のある付き合いをしましょう。
・管理会社に管理組合を選別されないように、信頼関係を築きましょう。
・管理会社の利益追求優先は当たり前。管理組合のために働いているわけではないことを理解しましょう。
・フロントマン・管理人とは対等で良好なコミュニケーションを図りましょう。
お客様（管理組合）は神様ではありません。
・報告書にはよく目を通し、議事録の作成も本来は管理組合の仕事であることを理解しましょう。

-9 -浜管ネット通信45号（2024年夏号）

マンションの大規模地震事前準備と発災時の初期対応
服部隆典 （管理運営部会）
滅多に発災しないが、最も対応が難しく、かつ大きな災害の場合致命的な被災が想定される大規模地
震災害について考えます。
大規模地震発災時は長期にわたるインフラの復旧と物流に混乱停滞が発生します。
大規模自然災害の防災、減災は事前準備が一番効果的という事で準備に主眼をおいて記載します。

＜マンション特有の問題＞④住民の高齢化①隣の人は何する人ぞ。

多くのマンション住民はマンション販売開始

普段の住民のコミニュケーションが希薄。

時からの住民が多く、建物の老朽化が住民の高②周辺地域の情報不足

齢化とほぼ同義語になっている。築年数の経過

多くのマンション住民は他地域からの移住がしたマンションは高齢化した住民が多いため積主で、建物地域の周辺状況や環境、その歴史、極的な防災は難しい。老化が進み一人では生き

過去の災害事例に疎い場合が多く、周辺地域のられない状況になった時に大規模地震災害が発

住民との交流が少ない。

生すると、致命的な被災状況が想定される。

不意の自然災害には過去の経験や知恵が働かないので不要な被災を被る可能性が高い。また
地域の住民とみなされていない。

＜自助が第一＞③自治会・町内会の情報不足

第一は家具等重量物の固定化である。大地震
で家屋内での死傷の原因は、家具等の転倒によ

建物の構造が強固なため、被災の程度が戸建ての木造住宅より少なくなり、重大被災建物とる圧死が多い。

見なされにくい。また行政からの支援や情報は

防災センターなどの振動設備で揺れを体験して自治会、町内会を通して住民に伝達されるためみると、揺れ自体には対応できても飛んでくる

中小のマンションには直接支援や情報が届きに

家具等重量物から逃げるのは非常に難しいこと

くい。

がよく理解できる。
住居は圧壊しなくても家具等家財は室内に散乱する。外に退避するには玄関かベランダ。ベ
ランダはガラスが割れて散乱する可能性が高い
ので、できれば玄関から退避したい。退避ルートには極力物を置かない。

浜管ネットでは、2023年度版防災冊子「大地震が発生したら管理組合はどうする」（40ページ）
を1冊200円で販売しています。（会員100円） 会員共通サイト内にも掲載しています。

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浜管ネット通信45号＜発災時の初期対応＞
発災直後は準備したことしか行動に移せない。
まず身の安全を確保。自分が負傷等で動けな（2024年夏号）『備えあれば憂いなし。』＜共助のネットワーク＞

いと家族も近隣も支援できない。家族の身は家自助ができれば、次は共助。

族で守る。玄関のドアも一時も早く開ける。ド自分も家族も負傷していなければ、近隣の住民

アが変形すると開かなくなるため。

を支援する。

退避前に火元の消火確認。同居する家族を帯

共助のネットワーク育成には時間と労力が必要。

同して退避する。

普段のコミニュケーションが無いと急には築け

揺れが収まってから室内に入りガス、電気、ない。コミニュケーションを築くのには時間が水道の元栓を閉じる。以前から用意していた掛かる。信頼関係が無いと共同作業は難しい。

バックに入れた避難用具を持ち出して外の安全防災訓練はその予行演習である。

な避難場所で退避して被災状況の推移と状況が落ち着くのを待つ。

『困った時だけの共助は難しい 』

落下物の無い外の広い場所を退避場所と事前に定めておく。
状況が落ち着いてから,室内に戻り、安全点検＜情報収集＞
マンションの地域情報は住民が一番知る事がをしながら、自宅退避が可能であれば、自宅内可能なため、研究者や専門家、行政より実情にの散乱した物を片付ける。

合致した発災前準備は可能である。

マンションは被災の程度が他の住宅に比べ構造的に強固と考えられているため、行政で指定

自分達でマンション自体や周辺環境を良く観された避難場所はマンション住民が殆ど収容で察し、必要と思われる情報を自分達の脚で収集きない場合がある。コロナ等の感染症対策としし、自分達の頭で情報を整理して対応を考えるて収容員数が以前に比較して大きく減少したた事が重要である。
日頃の近隣マンション同志の交流会などでもめである。避難所での支援を望むことはほぼ不問題意識を持ち、適時専門家等相談者を探して可能。

相談して対策を準備する。

被災者を救助する人が近隣にいて救助できる程度の被災はあまり問題が拡がらないが、救助全てを相談者に丸投げすると、少しでも検討する人自体が大きな被災を受けると状況は一変

条件が異なると対応できなくなる可能性が高いする。発災直後から数週間は特に行政の注意のため自分達で考える事は重要である。

目が届かない。その間は住民自身で自分や家族同じマンション住民の中に思いを共有できるを守らなければならない事は十分に認識してお人が一人でも多くいて共同で検討する事が望まく必要がある。

しい。一人ではほとんど大したことは出来ない。

首都圏の被災者の生活を維持する事はほとんど不可能。多くの人が疎開する必要があるのではな
いか？危険な場所からは移転も選択肢。可能な限り資産の地域的分散化で対処も考えられる。

-11-

浜管ネット通信45号＜情報の活用法＞（2024年夏号）

行政の指導する避難場所は被災程度の激しい戸建て

自分の住むマンションが大地震の場合どの住宅の住民が優先するため、ほぼマンション住民は使程度の揺れ(震度)になりそうか調べる。その想定震度でどの様な被災が発生するかを知る。
被災の程度が想定されれば過去の災害事例よ用できないと思われる。
過去の大規模地震災害の被災記録のうち最も参考になるのは、大規模市街地での直下型地震である『阪神り対策は調査可能。

淡路大震災』である。多くの記録が横浜市の図書館でむやみに恐れない事が大切。

閲覧可能である、是非参照して欲しい。他に関東大震

マンション近隣の生活圏の被災状況の想定

災の近年の研究図書も多く発刊され図書館にも有る。

を調べる。特に横浜市内は崖部が多いため、今年元旦にあった能登半島地震で多くの建物が被災

土砂災害ハザードマップによる斜面の危険区した。発災直後に国の機関が被災調査をしており、そ域がどこか事前に知っておく事は重要。

の調査結果はインタ－ネットで取得できる。特に注目マンション住民の有志と『わが街のハザーした事は建物の建つ地盤の状況である。建物自体の被ドマップ』を作成する事で、住民の防災意識

災は小さくても地盤が柔らかい処にあったため建物自向上とコミニュケーションの場にすることが体が傾いてしまった。この状況より如何に建設の地盤望まれる。

情報が重要であるか、建物の基礎構造が重要あるかが『わが街のハザードマップ』を作成する事判る。一度住まいのマンションの地質データ、基礎により当該マンションの最適避難場所はどこ

データを確認して欲しい。

か？火災が発生した場合は次の避難場所はどこか？自分達の目でみて確認して避難場所を自主的に定めておく事が望ましい。
・情報の洗い出し①：マンションの設計図（構造図、設備図、ボーリング柱状図、地形図等）と修繕工事内容。
②：ハザードマップ（水害、内水氾濫災害、土砂災害、津波災害等）③：地盤揺れやすさマップ（国土交通省のウェブサイトで提供されています）④：マンション近隣の緊急時のインフラ（(公衆電話、公衆トイレ、コンビニ、スーパー、公園・学校等の避難所、薬局、病院、警察、消防署、消火栓、区役所、銀行、商店等)の場所情報）『わが街のハザードマップ』のマンション住民による作製が望ましい。
⑤：横浜市防災センター(西区沢渡)等で、振動台による揺れを実際に経験する。
⑥：近年の過去の大地震(阪神淡路大震災、中越地震、東日本大地震、熊本地震等
気象庁のウェブサイトでは、日本国内外の地震に関する詳細な情報が提供されています。
過去の地震データも検索して閲覧することができます。
⑦：行政(区役所)や自治体、町内会からの情報収集（地域の大規模地震災害時の被災者対応はどの程度可能なのか情報収集しておく）⑧：横浜市の防災計画（震災編）の参照-12-

浜管ネット通信45号（2024年夏号）

浜管ネット 第30回通常総会 報告

2024年5月25日（土）13時半より、男女共同参画セン
ター 横浜南 フォーラム南太田で、第30回 の通常総会が開催されました。
2月に事務所移転後の総会のため、定款上の住所変更が2号議案として追加され、特別決議が行われました。
1号議案：2023年度事業報告・活動報告・監査報告の件
2号議案：定款変更について（特別決議）
３号議案：2024年度事業計画・活動予算の件
4号議案：役員の選任について
総会時点の会員総数は126（団体正会員115 、個人正会
員11 ）であり、総会への出席13、議決権行使31、委任状
男女共同参画センター 横浜南 フォーラム南太田

提出57、出席総数計101となり、本総会は定款第27条の規定により成立し、各議案も賛成多数によりすべての議案が承認されました。
浜管ネット 今年度の役員体制

会 長 理
副会長 理
理
理
理
理
理
理
理
理
理
理
理
理
理

事
事
事
事
事
事
事
事
事
事
事
事
事
事
事

吉 光
蜂須賀
阿 部
井 上
伊 藤
尾 崎
日 下
佐 藤
髙 森
田 中
萩 原
星 野
宮 井
吉 田
吉 村

隆
益 美
一 尋
幸 雄
和 彦
京一郎
清 治
孝 幸
愼 司
敏 勝
文 子
克 江
直 哉
郁 夫
順 一

（左近山団地管理組合協議会）（若葉台住宅管理組合協議会 マンション管理士）（個人正会員 一級建築士）（個人正会員 施工管理技士）（個人正会員 一級管工事施工管理技士）（個人正会員 一級建築士）（個人正会員 一級建築施工管理技士）（相鉄沿線管理組合連絡会）（個人正会員 施工管理技士）（川和団地管理組合）（県ドリームハイツ住宅管理組合）（個人正会員 マンション管理士）（鴨居駅前住宅管理組合）（グランフォーレ戸塚ヒルブリーズ管理組合）（個人正会員 マンション管理士）

監
監

事
事

加
山

壽
育

（若葉台第７住宅管理組合）（若葉台第３住宅管理組合）

以上

藤
本

六
三

理事１5名、監事2名退任した役員
監
理

事
事

岡
前

部
田

正
映

久
子

（個人正会員（個人正会員

-13-

マンション管理士）
マンション管理士）

2024/3/31付
2024/6/30付

浜管ネット通信45号（2024年夏号）

AI（人工知能 Artificial Intelligence）を使って検索してみました
マンションリニューアルのコンサルタント選定で失敗しないために気を付けるべきポイントを箇条書きにしてください。

結果

１．経験と実績の確認
コンサルタントが過去に手掛けたリニューアルプロジェクトの数や規模、成功事例を確認する。
→資本金、会社の規模では判断しないのですね！
２．専門知識とスキル
建築、設備、法律などの専門知識が豊富かを確認する。
３．コミュニケーション能力
コンサルタントが適切に意見を聞き、わかりやすく説明できるかを評価する。
４．透明な料金体系
コンサルタントの料金体系が明確で、追加費用が発生しないかを確認する。
→見積額に「一式」と書かれていた場合、具体的な内容が不明確であるため、注意が必要です。
以下のポイントに気を付けて対処することをお勧めします。
①内訳の確認「一式」と記載されている項目について、具体的な内訳を求める。
どのような作業や材料が含まれているのか、詳細を確認する。
②項目ごとの明細書作業や材料の詳細な明細書を提出してもらい、それぞれの費用を確認する。
③曖昧な表記の排除見積もりにおいて、曖昧な表記（「一式」など）は極力避け、すべての項目を具体的に記載してもらうよう依頼する。
④追加費用の確認「一式」に含まれない追加費用が発生する可能性について確認し、追加費用が発生する場合の条件や金額を事前に把握する。
⑤契約前の確認
契約前に見積もり内容を再度詳細に確認し、納得できる内容であるかを確認する。
これらの対処法を実践することで、「一式」と書かれた見積もりによるトラブルを未然に防ぎ、納得のいく契約を結ぶことができます。

５．契約内容の明確化
契約書におけるサービス内容、責任範囲、スケジュールが明確に記載されているかをチェックする。
６．信頼性と評判
コンサルタントの評判や信頼性を確認するために、他の顧客からのレビューや評価を参考にする。
→あちこちの交流会に参加して、信頼できる業者を見つけましょう。
７．適切な資格と認証
コンサルタントが必要な資格や認証を持っているかを確認する。
８．プロジェクト管理能力
コンサルタントがプロジェクト管理能力を有しており、スケジュールやコスト管理ができるかを確認する。
９．提案力と創造性
リニューアルに対する提案力や創造性があるか、具体的なアイデアを提示してもらう。
１０．フォローアップ体制
リニューアル後のフォローアップやメンテナンス体制が整っているかを確認する。
これらのポイントを押さえて、信頼できるコンサルタントを選定することが、マンションリニューアルの成功に繋がります。
おそるべしAI。専門家もうかうかしてられませんね。ただし、AIを活用することで、専門家はより高付加価値な業務に集中できるようになり、住民に対するサービスの質を向上させることが可能です。
AI技術と人間の専門家の協力によって、より良いマンション管理が実現されると考えられます。編集部-14-

浜管ネット通信45号（2024年夏号）

マンション修繕工事 施工実践マニュアルポケット版
2018年発刊の「マンション改修工事施工実践マニュアル（上下巻）」の要点をピンポイントで解説

施工実践マニュアル上下巻で取り上げた各工事を分冊化
それぞれ要点をまとめて携帯可能なサイズに再編集～新たな情報や技術も取り上げて掲載～※ 「施工実践マニュアル（上下巻）」は現場事務所に備えて確認を！
※ 「施工実践マニュアル ポケット版」は携帯して足場の上など 現地で確認を！
マンション修繕工事における代表的な７工種を販売中

・【共通仮設工事編】
・【直接仮設工事編】
・【タイル補修工事編】
・【外壁等塗装工事編】
・【玄関ドア・サッシ工事編】
・【手すり・その他金物工事編】
・【外構・鳥害対策工事編】（今後も他工種の発刊準備中）
A5版 カラー印刷 各巻60～70頁程度
定価 各1,200円
購入先 一般社団法人マンションリフォーム技術協会
ホームページからお申し込みください［編集・発行］
一般社団法人マンションリフォーム技術協会〒101-0033 東京都千代田区神田岩本町４ 長谷川ビル３階
Tel.03-5289-8641 Fax.03-5289-8642
E-mail：mansion@marta.jp URL：https://marta.jp

日本は新緑の5月、バリ島で、ジャカルタで働いている娘と合流。
初日に夕日が綺麗なタナロット寺院へ。猿に眼鏡やスマホを取られないように注意してと言われたものの、頭に掛けているサングラスならともかく、まさか着用している眼鏡を盗られるとは！

眼鏡はずしたなら、夕日見れないじゃないの！！！

綺麗な夕日をバックに記念写真を撮ろうとしたとたん、眼鏡がなくなった！！！
きゃ～～～、猿が眼鏡かじってる。騒いでいるうち夕日は沈んでしまった。
怪しげなおばさんが、慣れた手つきで猿に餌を与えて眼鏡を盗り返し、チップを強要。しかたなくチップを払い、壊れた眼鏡を受け取ったものの、使えず。
翌日からは娘の乱視が入った使い捨てコンタクトレンズをもらって
なんとか旅行を楽しんで。ダメもとでクレジットカード付帯の旅行保険が使えるかなとなかなか繋がらない電話を３日かけて担当者に繋ぎ、保険金請求の申請用紙を送ってもらい、時価額で保険金をゲットして眼鏡を購入。
日光の猿がこんなんだったら、大変だぁ。

K．H

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浜管ネット通信45号～(2024年夏号)

事務局からお知らせ ～【横浜市マンション管理組合サポートセンター

事前申込制
参加費無料

基礎セミナー（ソフト編）ご案内】

マンション防災について一緒に考えませんか？

【困ったときの、
マンション・アドバイザー派遣制度】（1回目、無料）の積極的ご利用を！

マンション防災について
横浜市総務局地域防災課・建築局住宅政策課
区分所有法の改正動向と概要について※横浜市マンション・アドバイザー派遣支援制度～法改正が管理組合運営・活動に与える影響～
講師：土屋賢司氏（弁護士・マンション管理士）
マンション標準管理委託契約書及び同コメントの改訂～管理会社との上手な付き合い方～
講師：浜管ネット理事

吉田郁夫氏（管理業務主任者）●ご利用には、横浜市のマンション登録制度へ登録を済ませておく必要があります。

Youtube 録画配信
配信期間2024年８月２6(月)～９月３０日(月)申込期限

8月18日（日）横浜市では理事会又は理事会の承認を得た委員会等の依頼を受けて、専門家(登録アドバイザー)を派
遣しています（3時間以内、初回無料、2回目以降
12,572円、年6回まで利用可能です。(ただし、個人または有志では申し込めません。)●なお、横浜市のアドバイザー派遣制度ではWEB会
議によるアドバイザー派遣も可能です。
(※詳細は横浜市住宅再生課へ 045-671-2954)●アドバイザー派遣には事前相談が必要です。アドバイザー派遣に関する相談は、浜管ネット事務局
へお気軽にお問合せください。最もふさわしい専門家を探すお手伝いをいたします。

【引っ越しました！】
浜管ネットは2024年2月15日より新事務所（南区吉野町）で業務を行っています。
旧事務所ハウスクエア横浜（都筑区中川）から退去
していますので土曜日の定期相談は、お間違えの無い●横浜市による、無料のアドバイザー派遣を上手に利用しましょう。(まずは、アドバイザーを選んで困ったことを相談してみましょう。ただし、規約改正や長期修繕計画の見直し・作成等の実務を行うことはできませんのでご注意ください。)

よう宜しくお願いいたします。

【浜管ネット

交流会開催】

浜管ネットの交流部会では、会員管理組合の横の繋がりを持ちながテーマごと勉強会と意見交換を行っています。今年度は毎月第三水曜日

10時から12時

事務所で行っています。（定員20名程度）

会員管理組合の組合員であればだれでも参加できますので、事務局まで申込お願いします。
特定非営利活動法人

横浜マンション管理組合ネットワーク(通称 : 浜管ネット)〒２３２－００１４

横浜市南区吉野町２－５
サウスライン横浜４階A
電話 ０４５－３４１－３１６０
FAX ０４５－３４１－３３４０
事務局 月・火・木・金・土 週５日営業
時間
１０時から１６時
Mail office@hamakan-net.com
URL https://hamakan-net.com

市営地下鉄ブルーライン 吉野町駅 1番出口
京浜急行電鉄本線 黄金町駅 徒歩8分

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右へ

徒歩3分