浜管ネット通信

2019 年 10 月

第 26 号（2019 年 10 月号）

第 26 号

小規模マンションの現状について
宮井直哉（理事）●はじめに

Ｃｏｎｔｅｎｔｓ
1p 巻頭言／小規模マンションの現状について 宮井直哉
（理事）
2p

トピック 駐車場アンケー
ト集計結果 加藤壽六（会長）3p

わかりやすいマンションの設備改修工事《第 10 回・第11 回》（伊藤和彦・町田信男）

6p

Ｑ＆A「携帯電話基地局設置」

私が住む団地は 2 棟 40 戸の小規模団地です。団地の課題については浜管ネットや横浜 SC（サポートセンター交流会）のみなさまとよく話をします。それ
ぞれの悩みはマンション・団地の規模の大小に関係なく共通な場合もあります
が、小規模ならではのものもあります。
浜管ネットでは、正会員管理組合 114 件の内、50 戸以下のマンション 27 件
(全体の 24%)に対するアンケート調査を行い、16 件の会員管理組合から回答をいただきました。アンケートの内容は、小規模マンション特有の課題や、管理
運営上の悩みなどを具体的にお聞きするものですが、回答から読み取れる課題
について整理してみました。

7p Ｑ＆A「専有部分の配管修繕工事」●アンケート中間報告①～管理組合の運営について～

8p イベント報告

回答いただいている管理組合のうち、管理会社へ委託または一部委託している管理組合は 13 件、自主管理は 3 件です。総会はすべてで開催されており、理事会も不定期開催が 3 件あるもののその他は定期的に行われています。管理
費・修繕積立金の滞納の有無については、短期間生じることがあると答えた管理組合が 4 件あるものの、長期の滞納はなく管理組合としてしっかりした取組みが行われていることがうかがえます。
空き住戸や賃貸状況の把握もよくなされており、マンションの自慢できる点についても「居住者の仲が良い 6 件」「管理が行き届いている 6 件」「活気がある・まとまりがある」「修繕委員が努力している」「滞納がない」など管理組合の運営が順調であることが報告されています。一方「居住者名簿を作成していない」が 1 件、「規約を改正していない」が 2 件、「役員のなり手不足を感じる」が 6 件報告されるなど、課題を抱えていることが読み取れます。

①7/18 初めての大規模修繕工事②8/3 大地震が起こったら管理組合はどうする？
③9/10 役員研修・交流会「私が取り組んだ大規模修繕」④9/11『見積書の読み方 Part５』
⑤9/19 設備改修基本計画と施工事例・トラブル事例
13p イベント報告・番外編
施工実践マニュアルセミナー
15p 浜管ネット WEB サイトのご紹介

●アンケート中間報告②～修繕計画・耐震対策等について～

16p『事務局からお知らせ』

長期修繕計画はすべてで作成されていますが、「見直しをしていない」が 2
件、「設備改修工事を織り込んでいない」が 8 件、「大規模修繕を実施していな
い」が 1 件ありました。耐震診断については、「実施した」が 6 件、「実施していない」が 7 件、「不明」が 2 件。
「耐震工事を実施した」ところが 2 件あります。修繕積立金の項目では、「不足している」が 9 件、「値上げした」が 3 件、「値上げ困難」が 2 件。財政不足については、「管理組合の課題」とした回答 1
件、「自力で解決困難な課題」とした回答が 4 件でした。専門家の活用については、「活用している」が 6 件、「活用していない」が 10 件。今後、専門家を活用したいかの問いには、「活用したい」が 5 件、「探し方がわからない」が 1 件、「必要ない(管理会社等があるから。
理由は記載なし)」が 8 件となっています。

・コラム① 「われわれは少子化
を「傍観」してきたのか。
」・・・5p・コラム② 「マンションの価値って何？」・・・・・・・・・・
10p
・コラム③ 「現役」世代と「高齢者」の価値観の相違 ・・・14p-1-

浜管ネット通信

第 26 号（2019 年 10 月号）●～おわりに～小規模マンションの悩み
小規模マンションで、特に建物の高経年化や居住者の高齢化が進行しているところでは、管理費・修繕積立金など
財政的に厳しい現実に直面しているところが多いと推測されます。値上げもままならず、予定どおり修繕ができない、
さらに緊急を要する設備の劣化への対応は修繕積立金計画を狂わせ、少ない資金のやりくりに多くの管理組合が頭を悩ませていることでしょう。人任せ、管理会社任せではない管理組合の活動をしたいが素人集団で自信がないというのも現実です。
自分たちのマンションの将来をどう築いていくのか、浜管ネットが主催しているセミナーへの参加等を通して一緒に学んでいきませんか。

トピック

全管連

駐車場アンケート集計結果 浜管ネット版

全国マンション管理組合連合会からみなさまにお願いした「駐車場アンケート」にご協力いただきありが⑥機械式駐車場の場合
ⅰ）多段式(3 段)では、駐車できる車が限られ、中､下

とうございました。全国版の集計結果および分析はこ段に空きがあると答えているところがあります。

れからの発表となりますが、ご協力いただいた浜管ネⅱ）ハイルーフ型車は駐車場に収容できず、マンショット会員管理組合のアンケート結果の内容をまずご報

ン外部の駐車場を借りているところがあります。

告いたします。
駐車場を管理組合(以下、組合)が所有し管理していⅲ）機械式の保守点検はほとんどが年に 4 回。
ⅳ）故障が増加傾向にあり、修繕コストも増加している会員組合のうち、ご解答いただいた組合は 37 組合でると答えています。

した。アンケートにお答えいただいた管理組合の駐車◆課題についての意見場の状況は以下のようなものでした。

以下はそれぞれ抱えている課題についてのご意見で◆駐車場の形態、使用条件その他

す。

①使用駐車場の形態としては、平面式のみは 33 組合、「来客用駐車場の確保がむずかしい。」「無断駐車があ

平面式と機械式併用は４組合でした。
②使用の条件を、区分所有者のみとしているところはる。」「高齢化で車を持たない人が増加し、駐車場不足が解消するのでは。」「機械式駐車場の使わなくなった

少なく、ほとんどは賃借人にも使用させています。

地下部分はそのまま戸当たり 1 台使用がほとんですが、複数台使用を認残し、災害時の一時めているところもあります。

ごみの集積場にした③空き状況は、戸数に対し駐車台数が過半数以上確保らよいのでは。
」等のされているところは駐車場に空きがあり、過半数以意見がありました。

下の場合は空きが少なく、むしろ駐車場不足となっまた、行政に対する

ています。

要望として

④駐車料金は、多くは 5,000 円から 12,000 円となって「カーシェアリングや電気自動車など車利用の形態がおり、最低は 1,500 円、最高は 22,000 円でした。

変化してきているので、規制についても柔軟な対応を⑤駐車場使用料金会計は、独立した「駐車場会計」でしてほしい。」「現在の駐車場設備の規制を緩和し、建行っているのは 12 組合（32％）
。その他の組合の大てる側に任せてほしい。維持費の掛かる機械式は少な

半が駐車場使用料金を修繕積立金会計に組入れていくしてほしい。
」などの意見がありました。

ます。

（文責･加藤-2-壽六（会長）

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第 26 号（2019 年 10 月号）

わかりやすいマンションの設備改修工事《第 10 回・第 11 回》～ ライフラインを守ることがマンションの延命につながる ～技術者部会：伊藤和彦・町田信男

第 10 回：設備改修工事の施工者選定とは
1.はじめに
前回の項で設備改修工事の設計図書が完成しました。ではこの先、どうやって工事を進めたら良いのでしょうか？
施工会社を決定するのは監理者（アドバイザーや設計事務所）ではありません。
監理者（アドバイザーや設計事務所）は作業の流れを補助する業務のみで、最終決定するのは管理組合です。この
項では、設計・監理方式による施工会社選定補助業務の流れを説明します。

2.施工会社選定の流れ（1）見積参加希望者の募集

以前は一同に見積依頼会社を集め、設計書の説明・①業界新聞等に掲載する公募方法

現場状況の説明を行いましたが、最近では郵送や宅配②各種団体に所属している施工会社から選出

便で書類を送る方法が増えています。それは同業者を③管理組合からの推薦

一同に集めた場合、談合する

特に公募方法を行う場合、実際の工事に不向きな施危険性がありますので、それ工会社も応募して来るケースが見られますので、新聞を回避するためです。

掲載をするときには条件を付けた方が良いと思います。

（3）見積会社現場調査（資本金、同種工事の実績、現場代理人の資格・実績、各見積会社は資料を熟読

会社の所在地、緊急対応等）

した上で、資料の内容を理解

監理者は応募された施工会社の比較リストを作成し、するため、現場調査を行いま委員会等にて、このリストから条件の合った会社を選す。この時も各会社が一同に現場調査を行うことが無出します。工事の規模にもよりますが、4～6 社ぐらいいよう日程をずらし設定します。見積会社の現場調査が良いでしょう。

では敷地内の各所を回りますので、住民から不審者と見積参加希望者の選出が終わったら、各会社に見積間違われないよう腕章や名札を付けるよう事前に連絡

参加確認を行っておく方が良いでしょう。
（時期がずれをしておきます。また、現地での写真撮影を許可する

込んだ場合、施工会社の事情で見積辞退のケースも出必要があります。

てくるからです）（4）質疑回答（2）見積依頼

見積会社の現場調査が終わると、質疑回答を行いま監理者がまとめた「見積条件（要項）書」
・「特記仕様

す。最近ではメールのやりとりが多くなってきました。

書」・「改修設計図」・「参考数量見積項目書」・「既存竣質疑がない時でも「なし」と報告させます。これは工図（抜粋）」
・「質疑回答書用紙」等が含まれた見積依担当者の忘れやメール配信に不都合があった場合を防頼書類を先方に渡し見積依頼をします。

ぐためです。質疑内容には設計的なハード面や、管理-3-

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第 26 号（2019 年 10 月号）

組合の運用に関するソフト面が含まれている場合あり

理組合は選出した見積会社にヒアリングの日程及び出ますので監理者と委員会の双方で回答書を作成し、す

席条件、提出書類等を連絡します。ヒアリング出席者

べての質疑を回答した一覧表を作成し、全見積会社にはこの工事に予定している現場代理人、見積内容を把配信します。この資料を作成する時も会社名がわから握している担当者、ヒアリングで変更があった場合のないように工夫します。

ことを考慮して変更金額が即座に決断できる人の出席

質疑回答書は、見積作成時の重要な条件項目になりを依頼します。

ますので、特に回答には細心の注意を払いましょう。

（7）ヒアリングまた、この書類は契約書に添付されます。

ヒアリングとは、見積書を提出した見積会社の中か（5）見積書提出

ら条件の合う会社を数社選び、面接を行うことです。

見積書提出時に今回工事

この時も各社が顔を合わせない様に時間を変えて出席に対し必要と思われる書類させます。ヒアリングの席では次のような項目の確認の提出も依頼します。

をします。

①会社概要

①出席者の紹介②建設業登録書コピー②施工会社の PR・同種工事の実績③経営事項審査コピー③当工事の全体工程計画④技術資格者数④当工事の仮設計画⑤当工事の工程表⑤施工管理体制・品質管理体制・安全管理体制・緊急➅当工事の仮設計画書

体制➆施工管理体制・品質管理体制・安全管理体制・緊⑥居住者対応急体制⑦見積内容についての質疑⑧同種工事実績⑧現場代理人予定者への質問⑨賠償責任保険⑨VE 案（コスト削減を目的とし、設計・工法につい⑩各種許可書て機能を下げない代替案）の提言⑩保証、アフターケア（6）見積書の受領⑪金額訂正最終金額の提示

見積等の書類は、管理組合と監理者宛に分け、それ（8）内定

ぞれ同時に届くように依頼します。監理者宛には見積
内訳書の CD を同封させます。これは、監理者が比較表

ヒアリング終了後、どの会社が一番適しているかをを作成するためです。また、配付した特記仕様書、改委員会にて話し合い、そのうちの 1 社を内定します。

修設計図は情報が流出しないように返却させます。届

内定した会社には内定通知の書類を送付し、契約書類、いた見積等の書類は委員会立会の中で同時開封をする

住民説明会資料等の書類作成業務の準備を始めさせまことをお薦めします。これは書類の書替等の不正がなす。

いことを皆様で確認するためです。

（9）決定

監理者は、各社の見積書（CD）を受領し、設計見積と一般的には、委員会で内定した内容を理事会に上申の比較リストを作成します。また、内容的に高い単価、します。

低い単価がある場合、特殊の場合はコメントを入れ、理事会は通常総会又は臨時総会にかけ 1 社に決定し管理組合が理解しやすいように作成します。

ます。見積参加会社へは、決定通知又はお断り通知を監理者は委員会等で比較表を説明し、委員会はこの理事長印で郵送します。

中からヒアリングを行う会社を 2～3 社選出します。管-4-

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第 26 号（2019 年 10 月号）

第 11 回：工事の準備＜(1)契約まで、(2)着工まで＞
1.はじめに
さて、設計図書も完成し、施工会社も決定しました。
いよいよ工事に入るわけですが、工事を着工するまでどのような準備をしていくのでしょうか？
この項では(1)契約まで、(2)着工までの流れを説明します。

2.工事の準備(2)着工まで(1)契約まで契約までの準備として施工会社に契約書（案）を作契約までの時間を多く費やしてしまいますと、工事

らせ、3 者会議（委員会・監理者・施工者）において内準備期間が不足するケースがあります。そこで、内定容を確認します。契約日は縁起をかついで最寄りの「大の段階から準備は進めた方が良い場合があります。た安日」にする管理組合もあります。

だし、現場立ち入り調査とか仮設工事については契約

契約書の内容は、次の項目にて確認すると良いでしが成立してからが良いでしょう。

ょう。

①パイロット工事（先行テスト工事）が必要かの検討①工事名の確認②工事着手までの予定表②添付書類の確認（工事請負契約約款、見積書、質疑③実施工程表

回答書、見積要項書、特記仕様書、設計図等）④工事着手前住民説明会の資料（住戸内調査予定日含③契約工期の確認

む）④請負代金額の確認（消費税の確認含む）⑤仮設計画⑤請負代金の支払方法の確認（回数と出来高）⑥工事着手時提出書類⑥保証期間の確認⑦オプション工事について⑦監理者の押印覧

実際、着工に入る前のこの準備期間が工事の出来不⑧収入印紙の有無と金額確認及び管理組合分の購入

出来を左右する重要な期間でありますので、関係者の方法

COLOUM

皆様と十分な検討を重ねることをお薦めします。

われわれは少子化を「傍観」してきたのか。

「未来の地図帳」（河合雅司著、講談社現代新書）の「はじめに」のタイトルは、「少子化を傍観した平成」とある。政府も、国会議員も、ましてや国民も「傍観」してきたのではないかという。1989 年（平成元年）は1.57 ショックといって少子化の「象徴的な年」だった。
丙午だった 1966 年の出生率 1.58 を下回ったからだ。
その後、2005 年には合計特殊出生率が 1.26 まで下がり、厚生労働省の人口動態調査で初めて人口減少が確認される。たしかに「それでもわが国会議員や国民はそれほど危機感を持つことはなかった。
」
将来の人口減はもう避けられそうもないが、では、わ
れわれの社会環境には今後、どのような変化が訪れるのか。同書の予測によると、2042 年（22 年後）までは「若者が減り」「高齢者が増える」社会になる。2043 年（23 年後）以降は、「高齢者も減る」が「若者はもっと減る」社会へと移行し、人口が急落するとともに、総人
口の約 4 割が高齢者という社会が登場すると予測している。
人口減少はこのように 2 段階で進むとみている。
マンション・団地の将来像を描くときにこの「予測」を参考にして考えてみる必要がありそうだ。マンショ
ン・団地の風景は一体どのように変わっていくのか、想像力を働かせるために。
（JY）

-5-

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Ｑ１：屋上に携帯電話基地局を設置させてほしいと携帯電話会社から申し出があります。管理組合としてはどのように考えたらいいのでしょうか？

Ａ１：携帯電話のサービス①については、携帯電話会社（あるいは委託された会は当初の電話機能からインタ社）が設置設計にあたって強度計算などをしているはずーネット接続機能が加わり、人々の生活になくてはならですが、打診された際に確認することが必要です。

ないものとなっています。

基地局の仕様はさまざまであり、構造、大きさ、重量

また、「個人的には携帯電話を使わない」とする場合も、パソコンやタブレットの無線通信、電話やガスなどのメが大きく異なるので、具体的に予定されているものについて確認します。

ータ管理や自動販売機などさまざまな在庫管理に活用②につては、設置にあたって携帯電話会社は総務大臣されるなど、現実的には生活インフラを支える無線通信の無線局免許を取得する必要があります。また総務省で網の一部を担う存在となっています。

は「電波防護指針」を定めており、それに基づく申請で◆基地局設置は今後増えるないと免許されません。このような規制の範囲内で整備

一方、限られた周波数（チャンネル）の有効活用には、小さされるため、健康被害は通常、発生しないと考えてよいと思います。

い範囲のエリアをカバーする③については、携帯電話会社が提示する賃料や電気料

携帯電話基地局を多数設置す金の負担が妥当であるかどうかは、管理組合個々の判断る必要があります。今後、５Ｇによるものです。収入に対する税負担も同様です。

への移行もあり、将来にわたっ④については、通常の理事会で判断できる範囲を超えてこれで設置完了というゴールはないと考えてよいとており、総会での決議が必要です。特別決議か普通決議思います。

かの判断では、普通決議事項であると考えられます。
「形

特に利用者が集中する繁華街や集合住宅では重点的状」又は「効用」の「著しい変更を伴う」か否かの判断に設置することが求められています。（電気通信事業では終局的には裁判所の判断によるものですが、これまであるので回線の混雑を理由に加入を断ることは認めら

各地に設置されてきた一般的な基地局を屋上等設置すれず、一方、回線の混雑は利用者の不満に直結するだける行為そのものは、マンションあるいは屋上の形状またに、非常に悩ましい課題ではある。
）

は効用の著しい変更を伴うものではないと判断してよ

そのような状況であり、携帯電話各社では基地局の設置場所を確保するため、さまざまな場所への設置交渉をいものと考えられています。
◆健康被害への考え方

継続しており、マンション敷地内やマンション屋上も例

一方、特別決議であるか普通決議であるかに関わらず、外ではありません。

設置運用開始後に健康被害を訴える住民が出てくる場◆検討すべき項目

合があります。しかし、電波と健康被害における因果関マンション管理組合が基地局設置の打診を受けた際に検討すべき項目は以下のとおりです。
①その構造物（基地局設備）を設置しても物理的に支障はないのか係の立証は非常に困難です。これらに関して相当以前には携帯電話端末と心臓ペースメーカーを 22 センチ離せば被害はない、という判断もありましたが、それが 15 センチになり、最近はほとんど影響はないとされています。

②健康被害はないのか

しかし、頭痛などの被害を訴える例は相談事例として実③組合として収入が期待できるのか

例があります。（同様にネオンやエアコン室外機などか④設置許可をするための手続き

らの不快な音（振動）を訴える例がある。
）-6-

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これに対しては管理組合ではなく、設置した携帯電話

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ば時間をかけて解決策を試すより、別の候補地を探す

会社が対応すべきことだと考えます。

（移転させる）ことが現実的だと判断するからでしょう。

現実的な対応策には詳しくありませんが、最終的には（文責／半田理（管理運営部会）

撤去に至るケースもあるようです。携帯電話会社にすれＱ２：通常総会の議案で、長期修繕計画改定案の中に「専有部分の配管修繕工事」が入っています。国土交通省の積立金に関するガイドラインに専有部分は入っていませんし、
そもそも、管理組合の業務や管理委託契約書では管理の対象を共用部分としているのではありませんか、疑問があります。

Ａ２：管理組合によるマンション管理の対象が原則としてマンションの共用部分であることは、区分所有法の原点になっているのは確かです。しかし、現在のように、マンションが高経
年化し、さらに長寿命化を目指すとき、以下に示す状
況が出始めているのも事実です。

の仕様で最近更新した場合は、相当額を補助し補填ができる」ことを加筆している管理組合もあります。
⑦何よりも、区分所有者の「合意形成」が基本ですので、皆さんで良く話し合って進めてください。
⑧参考に、総会決議した本件に関連する規約改定の事例を下記に示します。
（条項名は、マンション標準管理規
約単棟型に準じます。）●高経年マンションの状況①マンションの高経年化に伴い、配管類などの劣化が進み、専有部分の配管類を含めて更新する必要が出てきました。
②一方、原始（管理開始時）管理規約では、管理組合による修繕工事の対象や修繕積立金の取り崩しは、原則
としては、共用部分を対象としています。
③ところが、①の中で共用部分の配管類を管理組合で更新しても、専有部分の配管類を含めないと、各区分所有者が責任を持って更新できるわけではありません。
特に仕上げ床下の配管類については、水漏れ事故が起
き下階から指摘されるまで、当事者は分からない場合が多いのです。
④これまで、管理規約の改定を行わずに更新工事の実施のみを総会決議している管理組合も多々ありますが、中にはクレームが出て実施できなかった住戸や、裁判沙汰になったケースも出ています。
⑤そこで管理組合として、「専有部分の配管類」を管理組
合で一斉更新工事ができるように、予め管理規約のなかで、修繕工事の対象や修繕積立金の取り崩し内容を改定する必要があるのです。
⑥一方、更新工事の直前に区分所有者がすでに配管を含めて更新した場合も想定して、その場合は「同等以上規約の変更例
敷地及び共用部分等の管理）
第 21 条 第１項は省略
２ 専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部
分で、共用部分及び隣接・階下の各住居に著しい影響の起こる可能性のある場合において、設備配管、電気配管、通信設備等については専有部分であっても、管理組合は、修繕を行うことができる。区分所有者は正当な理由なしに工事を拒否できない。
３ 前項にかかわらず、当該区分所有者が第 1 項の工事内容と同等以上の仕様で一定の期間内に遡ってすでに工事実施済
みの場合、管理組合は、当該区分所有者に対して一定の損失を補填することができる。
４項以降は省略（修繕積立金）第 29 条 管理組合は、・・・、次の各号に掲げる特別の管理に要する経費を充当する場合に限って取り崩すことができる。
一号～五号は省略
六 第 21 条第 2 項から第３項に示す、管理組合による専有部分の修繕等（文責／山本育三（監事）-7-浜管ネット通信

第 26 号（2019 年 10 月号）

イベント報告７/１８

初めての大規模修繕工事
建築分科会 A グループ

7 月 18 日（木）、建築分科について、見積業者募集→見積業者選定→見積査定・ヒ

会 A グループは、
かながわ県

アリング業者選定→ヒアリング作業に至る過程が全体の民センターで「初めての大規模修繕工事」と題してセミ流れとして説明されました。
①見積依頼会社リストアップでは工事着手までの余裕ナーを開催しました。
今回のテーマは、築 12 年ほどでマンションが初めてを持つこと②見積依頼会社の選定（一次書類選考）ではコンサル

迎える第１回目の大規模修繕工事の実施にあたり、どんな準備が必要か、業者の決定は、工事着工から完了まで、タントのアドバイスを活用すること③見積精査（二次書類選考）では組合予算との照合・工事後のアフター点検と委員会の継続についてなど具体的な説明がなされました。

要求品質の確保
④面談～ヒアリング（最終選考）では現場代理人の人

第 1 回目の大規模修繕工事

柄が重要で、金額の安かろう悪かろう、は避ける

第一部は技術者部会 岡田英⑤総会決議～工事発注（契約）では区分所有者に対し二氏により、「大規模修繕を成

選定根拠を明確に広報することなどが説明されました。

功させるために」と題し、とか工事の準備～工事の完了

く第１回目の工事は知らない
うちに終わってしまいがちで技術者部会・岡田英二
氏

第三部は専門業部会 宮田潤

あることから以下の点の指摘

氏が「工事の準備～工事の完了」

がありました。

につき、①管理会社任せではなく、居住者のコミュニティ・協①居住者・区分所有者に対す力を入居時から習慣づけることが必要であること。

る工事説明会の重要性、仮設②経年による傷み・定期的な手入れと更新・バリアフ

物・足場による生活の支障

リー化・性能向上など工事について長期修繕計画の作(バルコニーの使用制限・荷物の片づけ等)について理成を通じて理解を深めること。

解を得ること。

③大規模修繕の準備として修繕委員会を立ち上げ、建②工事完了までの進捗状況・工事内容・居住者からの物を見る・知る、修繕内容を理解することは重要で、照会等につき、管理組合（専門委員会）、コンサル、良いパートナー・工事業者と手を携え、居住者へ広報

工事施工者で定例会議を行うこと、工事項目ごとに検することが必要であること

査確認を行うこと。

などまず説明がありまし③下地補修については当初の見込みと乖離することがた。

多く、実数精算のための補修完了検査などが重要となること。

施工者選定と総会決議
第二部は専門業部会 角張清専門業部会・宮田潤氏④引渡しは竣工図書の引渡し日とすることなどが具体的に説明されました。（→

専門業部会・角張清氏

氏が「施工者選定と総会決議」-8-

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アフターと次回大規模修繕工事まで

そして次の工事に向けた機能回復だけでなく、改良工事の検討項目や取組方法など、長期修繕計画の見直しも

第４部は専門業部会 足必要になると強調された。

達英彦氏が「アフターと次講師の話に続き、参加者からいくつもの質問が出され

回大規模修繕工事まで」とた。回答しにくい質問もあったが、技術者部会の小島孝

題して、アフター点検は工豊氏はじめ 4 名の講師からわかりやすい回答がなされた。

事完了後 10 年間、毎年のよ講師の話も理解しやすかったと好評をいただき、熱の

うに継続的に行われる。管

こもったセミナーとなった。(編集部)

理組合は工事完了後修繕委
員会を解散せず継続させる

第 26 号（2019 年 10 月号）

専門業部会・足達英彦氏

ことが必要なこと、

８/３ 管理運営部会 大地震が起こったら管理組合はどうする？
8 月 3 日（土）ハウスクエア横浜で、今井章晴氏（特定非営利活動法人耐震総合安全機構(JASO)理事）を講師に、「建物の復旧はどのよ

め住み続けられるマンションは、「生活を守るシェルター」と言える。
◆「マンション地震災害

うに行われるのか～事前に立てる復旧計画～」とJASO は安全な住環境を整備するために、東日本大震

題するセミナーを開催し災や熊本地震で被災された方々へのヒアリングを基に、ました。

「マンション地震災害

横浜では今後 30 年間

事前復旧計画タイムライン」を作成した。タイムラインの内容は以下のようになっていに震度 6 以上の可能性はる。

81%と、いつ大地震に見舞
われてもおかしくない状

事前復旧計画タイムライン」（1）平時における事前の備え
講師・JASO 理事・今井章晴氏

況にあります。管理組合
は、「平時」における備え、「発災直後」の安全性の確認、「落ち着きを取り戻した時期」に取り組む機能の回復、「復旧計画」に基づく速やかな復旧活動など、管理組合

管理組合＋住民一人一人が、被害想定、避難場所の確認、連絡簿の作成・防災備品の備蓄、日頃からのコミュ
ニティ形成、構造・生活を守る耐震化に備える。

（2）地震発生直後に行う事（地震後 1～2 日)
1）大きな揺れが収まったら慌てずに避難が取り組むべき活動を事前に準備し、時系列的に示した

2）住民の安全確認・救助活動「復旧計画タイムライン」に沿って行動することが重要

3）建物の点検と片付けです。

4）災害対策本部の設置

セミナーの要旨は以下のとおりです。

◆熊本地震から学ぶこと

情報収集、連絡先名簿整備、安全が確保できれば住み続ける。

（3）生活再建に向けた手続き
1）ライフラインやエレベーターの復旧、建物の応急処

震度 7 の地震が 28 時間に２回発生し、余震は年末まで置、給排水・ガス・電気など専門家への依頼し使用再4000 回に及んだ。マンション被害では、人命は守られた開に努める。

が、崩壊した建物もあり、ピロティや非構造壁の損傷は

2）情報収集大きかった。復旧の合意形成に時間は要したものの、ピ

3）各種調査・判定

ロティ形式でも柱巻補強、ブレース補強により復旧する①応急危険度判定

ことができている事例は多く見られた。軽微な被害のた止が目的／自治体職員又は応急危険度判定士-9-

発災直後速やかに／二次災害防

浜管ネット通信◆最後に JASO からの提案②被害認定調査(罹災証明書)1・2 週間～数ヶ月／生
活再建支援のため／被災者が自治体へ申請(自治体
職員が調査)③地震保険調査（1）マンション管理組合、居住者に対して
1）1981 年(昭和 56 年)5 月以前の旧耐震基準のマンシ管理組合が保険会社に連絡④被災度区分判定

ョンは耐震診断を行い、必要な耐震補強をすること。

落ち着いた時期／管理組合が日

2)新耐震基準のマンションでも、ピロティがある場合

本建築防災協会の資格者に依頼(有料)は耐震診断を行い耐震性を確認すること。

4）段階を踏んで進める建物の復旧①継続使用

3)建築設備の耐震性を確認する

被災前の耐震性こと。

能と同程度の補修・補強②恒久使用

4) 日 頃 か ら 相 談 で き る 専 門 家

建築基準法・耐震（設計者・施工者）を見つけてお改修促進法に規定されるレベル

くこと。

に引き上げ

5)住民間のコミュニティを日頃③目標設定により結果が変わから深めておくこと。

る（2）行政に対して

5）復旧計画（専門家の意見を求め

1)

復旧計画をまとめる）

被災後の行政対応の流れを、平時から住民に説明して下さい。

①復旧目標

2)

②工事範囲

応急危険度判定や被害認定調査の目的をよく説明して下さ

③仮設計画

会場風景

④美観
⑥住戸内立入り工事の可否
大規模修繕までの期間やマンショ

ンの経年
⑧工事費
6）復旧設計
復旧計画が決まれば、設計・施工会社選定・工事へと大規模修繕と同様の手続きで進める。

い。
3)⑤工事中の防犯等生活環境、居住性⑦だき合わせ工事

第 26 号（2019 年 10 月号）

被災後有料調査となる「被災度区分判定」に支援制度を。

（3）専門家へ
1)

地震発生前から住民との関わりを持つ。

2)

防災ボランティア等の自治体の登録を行い、他地域の支援も行う。
3)

被災度区分判定士の資格を持ち、事前にスキルを磨く。4)

設計者・施工者・検査会社などのネットワーク

を作り災害に備える。(編集部)

COLOUM

マンションの価値って何？

大規模修繕を修繕計画に基づき実施している管ョン関連の 11 団体がようやく動き出した。主にマ理組合は多い。しかし、この大規模修繕を繰り返し

ンション管理に係る情報開示について、開示のありていれば、マンションの資産価値は維持され、向上方を研究するというものだ。

するのだろうか？居住者の高齢化と建物の高経年化にともない、長年、管理組合の活動を担ってきた世の中には「今まで見たこともない驚くべき管理」
を行っているマンションがある。

多くの方たちが自分たちのマンションの行く末を案じている。

「マンションにはマンションというもう一つの人生がある。」とマンション自体が持続していくた

規模の大小を問わず、管理組合の活動に一所懸命めの方策を、居住者全員で考え、管理を続けている。

取組み、コミュニティの維持に成果を上げているマ

評判が評判を呼び、若い世代が入居を希望するようンションは多いが、不動産売買において管理の善しになる。一つの理想形かもしれないが、自分たちの悪しが価格に反映されているかというと、はなはだ

マンションもどのようにしたらこのような管理が疑問だ。

可能となるのか、真似をしようというわけではない「修繕や積立金の状況等の管理状況が市場で適が、考えていく必要がある。(JY)

正に評価される仕組みが必要だ。」として、マンシ- 10 -

浜管ネット通信

第 26 号（2019 年 10 月号）

９/１０管理組合役員研修・交流会 私が取り組んだ大規模修繕《いよいよ大規模修繕が始動》

9 月 10 日 18 時 30 分からかながわ県民センターで管理
組合交流部会によるセミナー「大規模修繕に取り組んで学び経験したこと」を開催しました。

水端末処理を実施。

第 1 回目の大規模修繕工事は築 10～12 年に行うことが一般的ですが、17 年目に実施したということ自体驚きです。なぜそんなことが可能だったのかが今回のセミナーで最も関心を持つところです。以下、グランフォーレ
戸塚ヒルブリース前理事長

2015 年度（築 13 年目）には、シールの部分補修と防吉田郁夫氏(浜管ネット

個人賛助会員)による講演の概要です。

2016 年度（築 14 年目）には、大規模修繕工事までのスケジュール案を作成。コンサルタントを選定し総会決議をする。
2017 年度（築 15 年目）には、大規模修繕工事に関する住民説明会を開催し、コンサルタント会社による共通
仕様書の作成が終わると住民説明会も開催する。コンサ
ルタント会社との契約はここで一旦終了し、その後、施《マンションの概要》

工会社の公募と施工監理会社の選定を行った。
建物名

グランフォーレ戸塚ヒルブリーズ

所在地

横浜市戸塚区吉田町 1623-15

竣

工2002 年 2 月

建

物

・リッジ１

2018 年度（築 16 年目）に入り、臨時総会で工事の内容、予定金額、期間、施工会社、監理会社を決定する。
その後、住民説明会(4 月)を行い、工事の実施(5 月～11

10 階

97

月)となった。

戸（免震装置 29 か所）
・リッジ２

10 階

工事の内容は、屋上防水工

109

事・壁面タイル補修・ベラン戸（免震装置 36 か所）
・中央棟

ダ防水工事・シールの打替

地上 2 階

え・鉄部塗装など足場が必要

地下 1 階な工事に限定して経費の削減を行った。

《当初の修繕計画》《大規模修繕工事成功の秘訣》

2008 年度（築 6 年目）に建物設備修繕委員会
で大規模修繕周期を 15

全住民に周知、理解を得る

年に設定し総会決議をために、住民説明会を 3 回実した。同時に資金計画を見直し、
築 6 年目と 11 年

左からコーディネーターの鈴木副会長、パネラーの吉村副会長、加藤会長、講師・吉田郁夫氏、小山理事、司会の前田映子の各氏

施、その他の広報も頻繁に行った（バルコニーの私物処理

目に修繕積立金の値上げを総会決議するなど、第 1 回目

を 1 年前から広報する。）。工事期間中の私物も施工会社の大規模修繕工事実施の準備を始める。

に産廃とともに処理を依頼。近隣の空き駐車場を借用し、工事期間中の私物置場として使用するなどの工夫も成功《修繕計画再延期》の秘訣だ。

2014 年度（築 12 年目）には外壁タイルの赤外線調査

施工会社にはマンション共用部を貸し出し、良い仕事

や 1 級建築士による目視調査を実施。シール及び屋上防ができる環境を提供するなどの配慮も「成功の秘訣」か

水の劣化調査で軽微な補修や処理は必要だが延期可能ともしれない。(エントランス内には工事職人用休憩所(エ2 年延長を判断する。

アコン付)を設けている。)- 11 -

浜管ネット通信

第 26 号（2019 年 10 月号）

施工会社、監理会社と密に連絡を取るよう心掛け、議第二部は約 30 名の参加者とパネリスト(吉田郁夫氏、事録等で修繕工事状況を住民に周知している点もそうだ。

小山英夫理事、加藤会長、吉村副会長、コーディネータ
ー・鈴木副会長)による意見交換を行った。

《今後の課題は？》グランフォーレ戸塚ヒルブリーズ管理組合は、分譲直施工会社、監理会社と連絡を密に取っていたにも拘わ後からアフター対応など維持改善に努め、理事会や建物・らず、お盆休み期間に屋上防水の養生不足により漏水が設備修繕委員会等の活動が活発で、専門家の意見や調査発生。連絡体制に不備があったことが反省点の一つ。今を適切に行っている。決して管理会社任せ、施工業者任後の課題として、施工会社には十分なアフター対応を求

せにせず、管理組合全体で取り組む姿勢と情熱が、第 1め、長期修繕計画及び修繕積立金の見直しを行うことだ

回目大規模修繕工事を成功させた要因だと思われるセミと吉田氏は述べた。

ナーであった。(編集部)

９/１１建築分科会 B グループ『見積書の読み方 Part５』
動画で見る見積内訳の解説～下地補修工事編～
9 月 11 日 18 時 30 分から L プラザで建築分科会 B グル④

調査範囲内で確認できた不良個所から建物全体のープによるセミナー「大規模修繕工事―見積書の読み方

劣化数量を推測し、改修工事対象数量を想定数量としpart5」を開催しました。

て設定し、施工会社へ見積依頼する

このテーマは大規模修繕工事の見積書が分からない、⑤

実際に工事を行う劣化数量(実数)を確認できるの

工事費の妥当性が判断できないといった相談が多い中で、は、工事着工後に足場が架かってからの施工会社によ

今回は大規模修繕工

る全数調査による事の中でも重要な工⑥程と位置づけられる

全数調査を行って算出された実際の数量と、見積

依頼時の想定数量との差を精算することが実数精算「下地補修工事」に◆実数精算の対象項目

スポットを当て、「実
数精算」と「下地補修１．下地補修工事（補修を要する部位の写真 9 点を含む）

工事の動画」による➀コンクリートのひび割れ補修数量解説を行いました。

②

鉄筋の発錆によるコンクリートの押出し箇所(鉄第一部は浜管ネッ

筋曝裂)の補修数量

講師・尾崎京一郎・技術者部会長

トの尾崎京一郎理事③

モルタルの浮き補修数量(技術者部会長)が「大規模修繕工事の見積書の読み方」④

モルタル・コンクリートの欠損補修数量と題して講演しました。要旨は以下の通りです。

⑤

補修肌合せ数量⑥

脆弱塗膜撤去数量◆実数精算とは

２．外壁タイル工事（補修を要する部位の写真 6 点を含➀改修工事における独特な工事項目

む）②

竣工図面では確認できない劣化部分の工事数量は、建物調査時に現地で確認③

劣化部分が確認できるのは、通常歩行が可能な範囲、手の届く範囲➀

タイル貼替え数量②

タイル浮き補修数量③

タイル目地脆弱部・欠損部補修数量

３．実数精算の手順と留意点- 12 -

浜管ネット通信➀

管理会社との工事打４．見積書 2 社分比較合せ会議で、劣化数量確

下地補修工事の見積事定の協議、実数精算の承例として、見積をする業者

認に同じ仕様を示しても、見②実数が想定値より少積 書の 内容 ・表現 は異 なない場合は、工事代金をる。管理組合としては専門

減額
③

専門業部会

岡田敏央氏

実数が想定値より多家 の協 力を 得なが ら内 容

専門業部会

天田裕之氏

を 確認 する ことが 望ま しくなった場合は、工事代金は増加④

第 26 号（2019 年 10 月号）

い。

実数精算項目の補修工事が増額になった場合に備え、増加費用を賄うための予備費を予算化しておくこ

第二部は内訳明細書と動画を使用し、躯体回復工事(下地とが必要

調査～亀裂補修)を浜管ネット専門業部会⑤

管理組合の総会時に依藤仁氏が、

躯体回復工事(モルタル浮き補修～補修跡肌合せ)を同専

おいて、大規模修繕工事

門業部会

岡田敏央氏が、外壁タイル工事(下地調査費用の施工会社と工事予算～薬品洗浄)を同専門業部会の承認を得るときには、た。

天田裕之氏が講義しまし

工事予算の予備費を足して承認を得ることが私もそうですが管理組合の理事では、写真や説明で理

必要
⑥

専門業部会

予備費がないと、想定

依藤仁氏

以上の劣化数量が出た場合、必要とする修繕に対応で解できないことが多くあります。内訳書の項目説明と動画で説明し示してもらい、よく理解ができました。ありがとうございました。

きなくなる
⑦

見積書の読み方をテーマとしたセミナーは今回で 5 回設定した想定値より実数が上回ると、「見積金額よ目を迎え、好評いただいているセミナーですが、今後もり工事金額が増えた」と理解されてしまう場合がある

継続していくということですので期待したいと思います。

が、本来必要な工事費である

講演終了後は個別相談会が同会場で行われました。(編集⑧

見積依頼時に、正確な劣化数量を確定して工事内

部)

訳明細書の数量を設定するのは極めて困難であり、そのために実数精算項目が存在する

９/１９設備分科会 A 設備改修基本計画と施工事例・トラブル事例※詳細は次号で報告します。

イベント報告・番外編
マンションリフォーム技術協会（Marta）

施工実践マニュアルセミナー
報告／尾崎京一郎■大規模修繕工事～若い技術者の育成が喫緊の課題要です。また、同マンション大規模修繕は、現在では改修工事に関する時にこれからの情報も豊富で、数多くの技術書が発刊されており、工事活躍に期待するにおいてもその技術は、これまで個々に現場で実践され若い技術者の育てきた蓄積をもとに、一定の確立がなされてきました。

成は、喫緊の課題

しかし、現在のマンション改修工事に関しては、標準的となっています。

な仕様書や技術指針では十分にカバーできない、実際のセミナー会場：開港記念会館(夜景)

現場での課題の解消や対策に活用できるマニュアルが必- 13 -

浜管ネット通信

第 26 号（2019 年 10 月号）

この度、マンションリフォーム技術協会では、実際のおける基幹工事である「防水工事」「シーリング工事」「塗工事現場で起こりうる様々な局面での問題解消や対策に装工事」を、下巻では「タイル工事」「下地補修工事」「建

活用できる技術仕様書として、「マンション修繕工事

具・金物工事」「外構工事」「仮設工事」の構成になって

施

工実践マニュアル」が作成されました。作成にあたっています。

は 3 年の月日を費やし、メーカー開催にあたっては、上巻のマニが製品に込めた思いや施工者がュアルを使用したセミナーを 3

現場で抱える苦労や工夫をくみ日間で行い、下巻では 2 日間での取り、現場監督や設計監理者が修連続セミナーとなりました。

繕工事に臨む際の注意点をまと

会場は、上巻セミナーは「かな

めあげて、実際の施工現場におけがわ県民センター」の 60 名収容る課題の解消や対策に活用できの部屋で行いましたが、3 日間のる“実践的”マニュアルとなるこ

セミナーに延べ 144 名の参加がとを、目指して作成されたものであり、受講者に窮屈な思いをさせす。

てしまいました。
そのため下巻セミナーでは会場を広くして「横浜■浜管ネットと Marta の関係
浜管ネットには、正会員である

市開港記念会館」で行い、2 日間で延べ 123 名の参加がありまし

受講風景

管理組合をサポートする建築・設た。

備などの設計監理者及び企業が、賛助会員として参加しています。マンションリフォーム技術協会にも、浜管ネ■若い技術者を育てる第一歩ットの多くの設計監理者や企業が所属しています。
そのマニュアルを使用して、浜管ネットでは施工会社

各セミナーが夜間開催と言うことで、現場から作業着賛助会員の若い技術者に対して、マンションリフォーム

姿で駆けつけていただいた様子は、まさに夜学のようで、技術協会と浜管ネットの設計監理者が講師となってセミ工事ごとの講師を担当した設計監理者は、数多くの現場ナーを開催いたしました。受講者へは工事現場管理業務での経験を惜しみなく若手現場技術者へ伝えようと、まに支障が無いよう、夜間の時間帯で開催いたしました。

た、受講者も必死にマニュアルに書込みをしている様子■マンション修繕工事「マンション修繕工事

は、若い技術者を育てようとする第一歩に思えました。

施工実践マニュアル（尾崎京一郎）

施工実践マニュアル」は、上巻と下巻との構成になっており、上巻では大規模修繕に

COLOUM
理事の全員がノートパソコンを開いている理事
会を想像したことがあるだろうか。今やもう当たり前、という向きもあろうが、比較的高齢者の多い理事会ではありえない光景ではある。
理事会において「現役」世代と「高齢者」の意見の相違が気になっておられる方も多いことだろう。
「高齢者」が多数を占める場合、「現役」世代は管理組合の運営に情熱を注ぎこめず、「無関心」を装う結果を招く。いわゆる「無関心」のパターンの一「現役」世代と「高齢者」の価値観の相違
年
齢
ク
ォ
ー
タ
ー
制
の
導
入

つである。「現役」世代の登場が待ち望まれるときに、「高齢者」の側は「無関心は困る。われわれが若い時はもっと熱心に取り組んだ。」と非難の声があがる。
意見の相違は、いわゆる世代間の「価値観」の違いであることが多く、議論は平行線となりがちだ。結果、少数派の「現役」世代は、だんだん管理に情熱を失っていく。管理組合運営に工夫が必要な部分である。
「無関心」を嘆くだけではなく、一定の割合で理事の定員を年齢別に割り当てる、年齢クｫーター制を導入
するのも一考かと思われるがいかがだろう。
（JY）- 14 -

浜管ネット通信

浜管ネット

第 26 号（2019 年 10 月号）

WEB サイトのご紹介（スマートフォン版） part1

浜管ネットの WEB サイトについてご紹介いたします。（最初に画面遷移）

浜管ネットの web サイトトップ画面の右上をタップ（パソコンでのクリッ
ク操作）するとメニューが表示されます注）タップ：指先で画面に触れる操作

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お問い合わせマンション登録制度のしくみ- 15 -

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お知らせ

浜管ネット通信

第 26 号（2019 年 10 月号）～ 事務局からお知らせ ～【浜管ネットの管理組合 web サイトについて】【管理組合へ専門家を派遣します！】★浜管ネットは現在管理組合 web サイトを開発中です。

(1) 浜管ネットの出張講座

会員管理組合ごとにページを用意しております。

会員管理組合を対象に出張講座（初回無料）を開催し管理組合の web サイト担当者（管理組合役員）を決めていております。新任理事向けの研修会や修繕工事の進め方

ただき、管理組合 web サイトの利用申込書を事務局へ提出していただきましたら、管理者用のユーザ ID とパスワード等の検討に、専門家を派遣いたします。会員のみなさまは、を発行いたします。（各管理組合ごと）

お気軽にお申込みください。

web サイト利用にあたっては、横浜市のマンション登録（注）(2) 交流会開催も必要ですので、まだ登録申請していない管理組合は申請

浜管ネット交流部会の活動として、役員経験者の理事をを行ってください。

派遣して、管理組合および組合員同士の交流を図るよう務管理組合の web サイト担当者は、お知らせ情報更新、

めております。

各種電子文書（word,excel,pdf,jpeg 他）をアップロードして(3) 横浜市マンション・アドバイザー派遣制度

いただき、組合員用のパスワードを登録することで、組合員

横浜市では、マンション管理組合または管理組合の承認がだれでも管理組合 web サイトを利用できるようになります。

を得た委員会の依頼により、専門家をアドバイザーとして初

緊急連絡、電子文書の共有他様々な使い方ができますの回無料（年 6 回まで 2 回目以降 12,000 円）で管理組合

でぜひご使用願います。

の集会等に派遣しております。
（注）横浜市マンション登録制度とは※困ったときは、まずは浜管ネットに相談してください。

横浜市は登録されたマンション管理組合等に対して、講習

必要に応じて専門家の派遣をサポートいたします。

会の案内や各種制度の情報提供等の支援を行います。

【無料定期相談】のご案内

https://hamakan-net.com/mtouroku/

・土曜日 13 時～16 時まで（ソフト系・ハード系）【イベント情報】

・申込のフォーマットは web サイトからダウンロードできます。

・浜管ネット CPD セミナー

事前申込制です。

・資料代： ネットワーク会員 無料、非会員 1,000 円≪会員のみなさまへ≫(1)「大規模修繕工事のわかりやすい全体の流れ」

・土曜日の来所が困難な場合（または緊急を要する場合）月、＜後編＞
日時： 2019 年 11 月 7 日（木） 18：30～20：30

火、木にソフト系（マンション管理士が担当）相談を受け付け

場所：かながわ労働プラザ 4 階 第６会議室ます。

定員：40 名（要予約：先着順）

・ハード系（一級建築士が担当）相談は打合せの上、日程を決めます。

【web サイト トップ画面の写真募集】

・浜管ネット会員のメール相談は随時受け付けております。

浜管ネットの web サイトのトップページに写真を掲載したい管

お気軽にご利用ください。

理組合様はぜひ事務局へお問い合わせください。

特定非営利活動法人 横浜マンション管理組合ネットワーク〒224-0001 横浜市都筑区 中川 1-4-1 ハウスクエア横浜 3 階
TEL:045-911-6541 FAX:045-910-0210
Email: office@hamakan-net.com URL https://hamakan-net.com
事務局：月・火・木・金・土曜の週 5 日間運営
時間：午前 10 時から午後 4 時まで（水・日曜・祝日・年末年始はお休み）- 16 -