浜管ネット通信第5号 2014年5月発行

浜管ネット通信第5号 2014年5月発行
講師：三井一征氏（マンション管理士）
交流会：16：15～

国土交通省

会場：ハウスクエア横浜4Fセミナールーム

平成25年度マンション総合調査（市営地下鉄ブルーライン中川駅徒歩2分）
交流会参加費：無料

国土交通省が4月23日、平成25年度マンション総合調査の結果を発表しました。マンション管理に関する施策の検証、提管理運営部会セミナー

示を行うための基礎的な資料を得ることを目的として5年ごとに実施している調査です。

日時：7月9日（水）18：00～20：30
テーマ：「マンションの地震に備えて」

これによると調査対象のマンション平均像は築20年100戸、行政による地震発生時の市の対応や普段用意すべきことの駐車場71台、15％程度が賃貸または空き室で、総会に足を運説明のほか、先進管理組合によるパネルディスカッションを行ぶ人は4割に満たず、半分近くがペット飼育可としているマンションでした。

う予定。テーマは「管理組合としてどういう対応するか」「有事の際の指示系統の仕組みづくり」「地震に備えた備蓄の区分

管理費は戸当たり平均15,257円／月で、徴収額に対する意け（管理組合で、家庭で）」等。

識は84.4％が「妥当である」と回答していました。一方の修繕積立金の「妥当である」も77.6％で、8割近い数値でした。

講師：未定
会場：かながわ労働プラザ（Ｌプラザ）第6・7会議室（JR石川町

滞納者への措置では「文書等による催促」が76.2％で最も多駅徒歩5分）

く、続くのは「支払請求等の訴訟」9.2%、「少額訴訟」6.6％。「こ参加費：浜管ネット会員は無料、その他は1,000円（資料代）れまで滞納が発生したことはない」が10.0％ありました。
旧耐震マンションにおいて、「耐震診断を実施していない」が定期相談の案内

いまだに58.0％あり、その理由で最も多かったのが「予算がない」44.4％でした。

場所：ハウスクエア横浜3F※詳しくは国土交通省のホームページで閲覧できます。

日時：毎週土曜日 13時～16時(年末年始は休み)
内容：①ソフト面:マンション管理の基礎、総会・理事会・委員会

セミナー＆イベント案内のあり方、管理規約・細則等の解説、合 形成の進め方、駐車第20回通常総会

場問題、組合の会計、管理委託関係、その他②ハード酉:建築・設備の維持管理、長期修繕計画、大規模

日時：5月31日（土）14：00～

修繕工事、その他

記念講演：15：00～

手続：事務局経由の予約制

テーマ：「マンション管理、今、問われているテーマは？」

費用：管理組合役員・区分所有者等どなたでも無料です。

◆浜管ネット20年の歩み◆～20周年事業と記念誌の発行に向けて～★20年間の主要事業
1995年設立～1999年：6月設立総会、NEWS「浜管ネット」創刊
・横浜市より受託「市内小規模マンション実態調査」 ・NPO法人設立登記 ・横浜市より受
託「横浜型マンション標準管理規約」作成 ・「かながわマンション管理組合ネットワ－ク」
設立（6地域ネット参加）＜会員数：正会員管理組合41、協議会3、個人11、団体賛助会員22＞
2000年～2004年：設立5周年、NPO法人設立記念式典
・相談員実務研修連続講座開催（計8回） ・横浜市より受託「市内マンション実態調査」
・横浜市マンションアドバイザ－派遣事業に参加＜会員数：正会員管理組合84、協議会4、個人9、団体賛助会員57＞
2005年～2009年：設立10周年記念事業・式典、・「横浜市マンション管理組合サポ－トセンター事業」市内3団体と共同受注 ・神管ネット｢神管ネット通信｣第１号発刊（各地域ネットとの共同発行） ・浜管ネット会員名簿・ガイドブック発刊 ・横浜市より受託「市内マンション実態調査」＜会員数：正会員管理組合111、協議会3、個人11、団体賛助会員62＞
2010年～2013年：設立15周年～
・国土交通省「マンション等安心居住推進事業」に応募、採択 ・市内4地区にて交流会
・｢浜管ネット15周年記念ガイドブック｣発刊 ・東日本大震災地域の状況「浜管ネット震災フォーラム」 ・横浜市より受託「東日本大震災のよる被害調査」「市内マンション実態調査」
・浜管ネット技術者・専門業・管理運営部会による合同シンポジウム｢マンションの大規模修繕、その仕組み、理想と現実｣開催＜会員数：正会員管理組合118、協議会3、個人29、団体賛助会員91＞★浜管ネットの年間事業
・浜管ネットは、上記対外事業の他に、技術者・専門業の合同セミナ－、管理運営部会の地区交流会等、平均すると月1回の頻度で行っています。また、会員及び会員外のマンションに向けた様々な支援事業と活動を行っています。これらも20年の実績を踏まえた内容のもの、詳細はガイドブックをご覧ください。
★20周年記念事業に向けて・本年度は浜管設立20周年の記念事業に向けての準備作業に入ります。作業内容は記念誌の編集発刊作業と記念式典の準備となりますが、これらをどのように行うか具体的内容を検討していきます。右写真は過去3回の記念誌です。今回も、より充実した内容とする必要があり、皆様のご協力をお願 い申 し上 げ ま す 。
（記：会長・田邉邦男）☞右上から5周年誌、10周年誌、15周年ガイドブック

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浜管ネット通信第5号 2014年5月発行

浜管ネット通信第5号 2014年5月発行

2014.4.15 映像で見せる・聞かせる大規模修繕工事の改正ではないだろうか。
①共用配管と専有配管の一体工事に際し、専有配管工事費用を修繕積立金の取り崩し事由とする②一体工事のための専有配管工事費用に充当するための修繕積立金取り崩しを総会の決議事項とする、以上の2点を管理規約に明記し、長期修繕計画にも専有配管工事を位置づけ、その上で総会決議を経れば、修繕積立金の取り崩しは可能であることいえるだろう。
なお、管理規約改正は総会で4分の3以上の決議が必要となる。

★専有配管工事、修繕積立金の取り崩しはできるか?
給排水管の更新工事において、共用部分の配管と専有部分の配管を一体工事とし、その費用のすべてを修繕積立金で賄う工事例が増えてきている。
しかし、そもそも専有部分の配管工事について修繕積立金を使って管理組合主導で施工できるのだろうか？
実は、マンション標準管理規約では、専有部分の改修工事に対して修繕積立金の取り崩しを認めていない。ところが、実務的には共用・専有一体工事のメリットがたぶんにあるといえる。
こ の点については、給排水管の帰属の問題（専有部分か共用部分か）の問題と、その管理の問題（費用負担、漏水時の責任負担等）の問題が交錯し、管理組合の権限の限界の議論とも相まって、理論的にも実務的にも検討すべき論点が多数含まれていると考えられる。

注意！
「専有管の更新についても修繕積立金の支出はできる」とする管理規約について、「区分所有法30条1項の限界を超えており無効だ」という見解を持っている法曹関係者がいることも留意しておきたい。訴訟問
題になるほどのトラブルになった場合、規約が絶対だとは言い切れないというわけだ。
一方、「法律の先生がなんと言おうとも配管の老朽化は待ってくれない。漏水事故のトラブルを未然に防ぐ意味でも全戸一体工事の必要性は高い」という設備設計の専門家もいる。
管理組合では、合意形成や決議に瑕疵がないよう注意しながら、最善策を検討してもらいたい。

★標準管理規約28条では積立金は共用部分の経費に充当する!?
マンション標準管理規約第28条において、修繕積立金は敷地および共用部分等の特別の管理に要する経費に充当するために納入が義務付けられている。
このため、このままでは共用・専有一体工事だからといって、管理組合の負担として専有部分の工事費を修繕積立金から取り崩すことはできない。
しかし、マンション内の配管類は共用も専有も構造上一体となっており、その管理も管理組合が一体として行ったほうが効率的であるともいえる。特に高経年マンションでは漏水事故によるトラブルも多くなるため、一体工事に対するニーズは高くなる。
そこで打開策として考えられるのが、管理規約☜ 管理運営部会は3 月1 5
日、かながわ県民センターで横浜マリン 法律事務所の濱田卓弁護士を迎え、「専有配管の工事と修繕積立金の取り崩し」をテーマに第1回会員向け勉強会を行いました。濱田弁護士の法律的な解釈をもとに、管理組合や実際に工事を行った施工会社の経験など意見交換も活発な勉強会となりました。

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建築分科会Eグループは4月15日（火）18時から、
かながわ労働プラザ（Lプラザ）4階第3会議室で平2014.4.9 設備改修シリーズ「住戸内設備改 成25年度最後の技術者部会・専門業部会合同セミナーを行いました。
修事例」設備分科会は4月9日（水）18時から、かながわ県
今回のセミナーは、工事の具体的な作業状況を民センター305号室で設備改修セミナーを行い、住 映像で見ながら映像に合わせて解説をする形式に戸内の設備改修を中心に工事事例を解説しました。 しました。
具体的な作業内容は…仮設足場の設置・解体、事例は、管理組合が共用部分の排水管改修に併せて行った住戸内設備配管（給水・給湯・ガス・浴 外壁の高圧洗浄、タイル浮き・コンクリート爆裂補槽追い炊き管 ）の取り替えた工事について。その他、 修、シーリング取り替え、外壁・鉄部塗装、バルコニー・住戸内専有ダクト清掃、浴室のユニットバスの改修 屋上防水、玄関ドアシート貼り・玄関ドア交換、ガラスサッシの戸車交換など。の説明も行いました。
映像によって、どのような工事に騒音や粉じんが事例では、管理規約の改正により修繕積立金を専有部分工事に充当し、全戸が工事承諾書に捺印 でるの？音の大きさはどの程度？ほこりやゴミは？
し管理組合に提出するなど、ソフト面の配慮も徹底 など、実際に見て、聞いて、体感できることを今回しました。技術的な面では、排水管を耐火用配管、 のセミナーの目的としました。
足場固定でアンカーを打ち込む際のドリルの音、給水・給湯管はポリエチレン管、ガス管はステンレ
タイルの打鍵診断での音の違い、高圧洗浄の水しス管を使用して更新しています。
換気ダクトはほこりや湿気などによって劣化が進 ぶき、3度塗りする塗装材料の違い、防水シートのみ、汚れが付着すると換気口が閉塞したり、目詰ま 溶着の様子など、管理組合の理解や住民への協りを起こし、換気風量が低下します。台所では火災 力があった方が、どれほど工事がスムーズに進むの延焼を防ぐ役割もあります。ダクトが汚れるという かがわかりました。
途中、休憩を入れながら映像を流しましたが、トーことは換気ができているということでもあります。時に忘れがちな換気設備ですが、安全性においても タルで約1時間30定期的な清掃・管理が重要であるという説明があり 分 。 参 加 管 理 組
合も飽きることなました。
在来浴室のユニットバス化では、排水トラップを く、あっという間に延命措置し、既存の排水管を利用しながらユニット 時 間 が 過 ぎ た ようでした。
バスを製作する工法の紹介も行われました。
○発表者「住戸内設備配管等の仕組み」…
（有）エルグ／井田洋一郎氏「共用排水管と住戸内配管改修事例」…（株）太平エンジニアリング／☝ ドリルの音、打診での音の違い、高圧洗浄の水しぶきなどの泉谷賢司氏
映像を流しながら解説しました「換気設備の清掃」…日本ウイント☜4月9日設備改修セミナーで紹介した事
ン（株）／秋丸裕氏
例は、青葉区・築32年・5階建て・7棟・136「浴室のユニットバス化」…タカラス
戸（32タイプ）の物件でした
タンダード（株）／冨岡祐嗣氏

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