マンションの維持保全は次世代への投資
尾崎京一郎（理事・技術者部会長）
Ｃｏｎｔｅｎｔｓ
1p 巻頭言「マンションの維持保全は次世代への投資」尾崎京一郎（理事・技術者部会長）

2p トピック『横浜で大震災が起きたらどうなる？』吉村順一(副会長)

3p マンション総合保険
大幅値上げ（投稿/マンション保険バスター
ズ）

4p Ｑ＆Ａ

2019 年（平成31 年）3 月 5 日最高裁判決（高圧一括受電に係る総会決議）について/
回答/土屋賢司（弁護士・マンション管理士）

5p

わかりやすいマンシ
ョンの設備改修工事、第 8 回、第 9 回（伊藤和彦・町田信男）

10p イベント活動報告①5/25 浜管ネット第 25回通常総会記念講演/日本マンション学会理事、関東支部長 平澤修氏
11p ②4/10 高齢者にやさしいマンションづくり（技術者部会・専門業部
会合同セミナー/建築 E
ｸﾞﾙｰﾌﾟ）11p 賛助会員の話を聞く
東急コミュニティ㈱森利幸氏

12p『事務局からお知らせ』

マンションの維持保全計画において、先ず策定しなければならないのが長期修繕計画である。議論になるのが、大規模修繕工事の周期設定において、修繕周期最後の大規模修繕工事を終えてマンションの寿命を全うしようとする考えを時々聞くことがある。確かに終の棲家として建物の終焉を迎えるという考えはそれも否定できないが、残念ながら「次世代へ、いかに建物を残すか」という考えがなかなか出てこない。

「保全＋再生」という考え方
計画的に大規模修繕工事を行うためには、その資金（修繕積立金）が必要であり、保全（修繕）のために資金の捻出が負担と考えるのは決して間違いではない。
たとえ修繕積立金が不足して建物の修繕に手が回らなくても、終の棲家として最低限生活できれば良いという考え方はそれも成り立つが、そこは建物を修繕しなけ
ればならない「負担」ではなく、次世代へマンションを残すための「投資」と考えてみてはどうだろうか。終の棲家にプラスαを考えると、それはこれからの建物への投資であり、「保全＋再生」という維持保全の考え方が生まれるのではないかと思う。

高経年団地は生まれ変わることができる！
築 40～50 年の高経年団地の中には、広い自然環境を持つ団地がある。次世代の子
供たちへの遊び場、子育て環境には恵まれていて、決して最近の新築マンションには無い環境がそこにある。住宅性能の改善・向上、新しい家族構成のあり方に対す
る住宅プランの再考、高齢者に対する生活環境の改善、高齢者専用施設の併設、住宅設備の更新など、単なる建物の維持保全を考える以上にエネルギーを必要とするが、目標を定めれば、解決策も見えてくるように思う。特に空き家が目立つ高経年団地においては、建物の昇降設備は無く、高齢者にとっては階段の上り下りにとても苦労する。階段室型団地へエレベーターの設置の提案はあるが、中間階に踊場がある場合は、各着床階から住戸へのアプローチに問題がある。高齢者は下階に移り住んでいただき、建物の耐震性向上においても最上階を減築する考えが有っても良いのではないだろうか。複数の住戸をひとつにまとめて高齢者施設へリノベーショ
ンすることができれば、そこに新しい仕事に携わる若い世代の住み移りや、また、
子育て環境が整えられれば、新しい団地の環境として生まれ変ることができると思う。

維持・保全は長寿命化への投資
確かにさまざまな問題や、法的にクリアーしなければならないことや、区分所有者の合意形成などがあるが、今後どのように住み続け、また、次世代へ建物を残すための改善策を模索することによって、「長寿命化に向けて」と言うよりは、改善を行って住環境を次世代に向けて建物を循環させ、どのように生まれ変わらせるかを考えることが、長寿命化への投資になるのではないかと思う。

-1-

日本マンション学会福岡大会で考えたこと

トピック

横浜で大震災が起きたらどうなる？
吉村順一(副会長)

去る 2019 年（平成 31 年）4 月 20 日、日本マンション学会福岡大会では「被災マンションの課題とそれを踏まえての提言」と題したシンポジウムが開かれた。以下に
福岡大会で学んだことをまとめてみた。
熊本地震では分譲マンションの約 8 割が被災したといわれる（熊本市の分譲マンションの数は推定 710 棟、3 万4,933 戸）。その内、全壊は 19 件、大規模半壊 24 件、半壊 158 件（17 年 9 月 30 日現在）である。半壊以上の被害は全体の 30％におよぶ。
都市型の地震であったことから、東日本大震災のときのマンション被害を大きく上回る被害状況になっている。
被った被害の状況を横浜市に置き換えてみると、約1,900 棟ものマンションが半壊以上の被害を受けることになる（横浜市の分譲マンションの数は推定 6,500 棟ある。）。このような被害を受けたとき、マンションでは一
体どのような復旧活動が行われるのだろうか。

◆被災した建物の調査・被害判定方法
地震で被災した建物の調査・被害判定方法には、次の4 種類がある。
①応急危険度判定
市町村が緊急に行い、余震による二次被害を防止するのを目的としている。
「調査済」
「要注意」
「危険」に区分される。
「危険」とされた家屋の住民は、もう住めないと思いこむ方が多い（実際は、そうとは断言できない。）。
②り災証明
内閣府が定める「災害に係る住家の被害認定基準」に基づく調査で、市町村が実施する、いわゆる「被害認定」のこと。公的資金の援助や税金免除等の対象となる重要な調査である。
「全壊」「大規模半壊」「半壊」「一部損壊」の 4 区分がある。
「お金」に直結するので判定に不満な被害者は、何度も再調査を依頼することも。
③地震保険「地震保険損害認定」といわれるもので、保険会社が定める基準に基づいて実施される。
「全損」
「大半損」
「小
半損」
「一部損」の 4 つの認定がある。マンションの復旧資金に充当されるので、再建資金として重要、かつ、有効であると評価されている。
④被災度区分判定

地震で被災した建築物の被災度を判定し、復旧に際して適切な判断をすることを目的とする。構造的なダメー
ジを受けた建築物を復旧するには不可欠な調査であるが、被災した所有者（管理組合）が依頼しないと行われず、有料（通常、1 日程度 20 万円ほど）となることから認知
度が低い。
「軽微」
「小破」
「中破」
「大破」
「倒壊」の区分がある。
福岡大学の古賀一八教授は、この調査は大規模災害における建築物の復旧を考えるときに欠かせない調査であり、この判定ができる建築士の養成が急務だと指摘している。資格者になるには「再使用の可能性を判定し、復旧するための震災建築物の被害度区分判定基準および復旧技術指針講習」（日本建築防災協会主催）を受講しなければならない。日頃から管理組合（管理組合団体）は、
このような資格者とコミュニケーションが取れる関係にしておくのが理想だ。

◆復旧に手間取ったマンションの特徴はでは復旧の状況はどうだったのだろうか。
り災証明や地震保険の判定を巡っては、管理組合は判定に不満がありつつも、資金獲得に血眼になった様子がうかがえる。資金的に潤沢だったマンションはどこも合意形成がスムーズに行われ、復旧も早かった。
復旧に手間取っているマンションは、古賀教授によると、
次のような特徴があるという。
①復旧方法を知っている人・できる人がいない。被災度
区分判定があることを知らない。

-2-

②「降ってわいた災害」なのでお金がない。地震保険に入っていない。（災害を想定した資金の準備がないということ。
）③復旧の人手がない。
（日ごろから建築士や工務店等と付き合いも必要ということ。
）④区分所有者の連絡先が分からない。災害時の緊急連絡
先の名簿がない、準備していない。
（この場合、携帯電
話の番号やアドレスが有効）どこへ避難しているかわ
からないから、復旧の話し合いができない。
これは「今後も全国で繰り返される問題だ。
」と古賀教授は述べていた。
その他、悪質なコンサルタントや補修のノウハウのない会社につけこまれ、詐欺まがいの契約を結ばされた管理組合もあったそうだ。復旧を急ぐあまり、焦ってしまうとこういう結果になりかねない。

◆管理組合の「困ったこと」とは
日本マンション学会は、被災マンションの管理組合に寄り添いながら様々な相談を引き受けている。管理組合の「困ったこと」は次のようなものであった。
①被災状況の診断・判定②修理方法、修理費、専門会社の紹介③資金④合意形成（の困難さ）⑤り災証明、地震保険の判定⑥行政の補助・補償に関すること
大災害にあったときに、マンションの管理組合が直面する共通の課題となるだろう。大災害に備えるには何が必要か、今大会に参加してようやく見えてくる気がした。

タイムリミット迫る・・2019 年 10 月 1 日

保 険～マンション総合保険大幅値上げ～
管理組合の対応は？

主要保険会社の火災保険改定が 10 月 1 日付と決まり

しかしながら、総じて保険料は値上がりし、管理組合ました。改定率は、鉄筋コンクリート造、鉄骨造、木造

会計を圧迫する要因となっています。保険料負担を軽減などの構造と、都道府県によって異なりますが、公表さするためには、一部の保険会社が実施している「無事故れた都道府県の中で最寄りとなる東京都の場合、Ｍ構造

割引」や「優良物件割引」を活用するか、管理状況診断（鉄筋コンクリート造、共同住宅）では 20.4％ＵＰといを受けて高得点を取ることで有利な条件で引受ができる

う驚異的な数値となっています。

保険会社を選ぶか、など選択肢は限られています。

これは、約 3 年ぶりの大幅改定で、2013 年の大規模な

また、現在の保険契約内容に改善すべき点はないか、

雪害や 2015 年の台風被害、そしてマンションにおいて確認するのも一手です。活用可能性が低い特約を付けて年々増加する漏水事故による保険金支払い増を反映した

いないか、保険金額の設定は妥当か、など、見直しを行ものです。

なうことで保険料が半額以下になった管理組合もありま2016 年以降も全国各地で大規模水害が発生し、漏水事す。
築年数により値上げも毎年均等に上がる訳ではなく、故も高水準のため、今後も値上がり傾向は変わらないものと思われます。
地震保険も 3 段階改定のうち 2017 年 1 月、2019 年 1

築 15 年目、20 年目、25 年目などの節目で大きく上がる
傾向にあります。

月は実施済みですが、残る 1 回はここ 1～2 年のうちにこれらの要素を踏まえると、どの時点で切替えを行な実施される見込みで、火災保険の値上げに拍車を掛ける

うのが最適なのか、マンション総合保険の保険料は、まことになります。

るで生き物のように日々変化している、と言っても過言

4 年ほど前には、築年数だけを基準とした「新規契約ではなく、“常に”かつ“総合的に”かつ“複数の保険会の引受停止」が大手損害保険会社の中でも数社ありまし

社から見積りを取って”考えていく必要がありそうです。

たが、現在は、保険料を上げたり補償内容を制限したり（投稿／賛助会員／マンション保険バスターズ）→次ペすることで、築年数のみで引受停止を行なっているのは、ージへつづく

中堅保険会社数社のみとなりました。

-3-

今すぐに見直しを検討すべき管理組合①～⑤のいずれかに該当する場合は今すぐ保険代理店へご相談を！
①□2019 年 10 月～2020 年 12 月に満期を迎える予定②□これまで複数の保険会社の相見積り比較を行なっていない③□給水管・排水管の更新・更生工事を行なった④□過去 2 年間、保険金を受け取っていない⑤□建築年が 1990 年、1995 年、2000 年、2005 年、2010 年

2019 年（平成 31 年）3 月 5 日最高裁判決について～個別受電契約の解約を義務づける総会決議は無効～

Ｑ： マンションの総会で、高圧受電方式への変更と、専有部分における個別受電契約の解約を住民に義務づける決議をしたところ（細則も作成）、最高裁判所が、専有部分における個別契約の解約を義務づける決議（とその細則）を無効とする判決をした、と聞きました。
総会決議が無効となった理由を教えてください。また、今後、どのような場合に同様の理由で総会決議等が無効になるのか（判例の射程）についても教えてください。

Ａ： 平成 31 年 3 月 5 日最高裁判決（平成 30 年（受）第 234 号）
１ 本件は、マンションの団地管理組合法人（以下「法人」といいます。
）が、専有部分の電気料金を削減するた
めに、一括して電力会社との間で高圧電力の供給契約を締結し、住民は法人との間で専有部分の電力供給契約を締結し、電力の供給を受ける方式（高圧受電方式）へ変
更する決議をした事案です。
高圧受電方式は、電力会社の約款により、全住民が従前の個別契約を解約しないと実現できません。しかし、一部の反対住民が自分の個別契約を解約しなかったため、
このマンションでは実現しませんでした。
そこで、賛成住民が、反対住民に対して、高圧受電方式で削減されたはずの電気代差額分を損害賠償として請求したのが、本件です。
２ 最高裁は、「本件決議のうち、団地建物所有者等に個別契約の解約申入れを義務付ける部分は、専有部分の使用に関する事項を決するものであって、団地共用部分の変更又はその管理に関する事項を決するものではない・・・。団地建物所有者等がその専有部分において使用する電力の供給契約を解約するか否かは、それのみでは直ちに他の団地建物所有者等による専有部分の使用又は団地共用部分等の管理に影響を及ぼすものではないし、また、本件高圧受電方式への変更は専有部分の電気料金を削減しようとするものにすぎず、この変更がされない
ことにより、専有部分の使用に支障が生じ、又は団地共用部分等の適正な管理が妨げられることとなる事情はう
かがわれないからである。
」と説明しています。
３ 反対住民の解約拒否に関連する裁判例としては、解約拒否が共同利益背反行為にあたるとして区分所有法
59 条競売を認めたものや（横浜地裁Ｈ22.11.29）、理事長による反対住民への説得行為を違法ではないとしたもの（東京地裁Ｈ27.8.10）等があります。
前者の事例は、解約拒否以外にも共同利益に反する行為が多数主張されていますので、事案の結論は変わらなかった可能性もありますが、少なくとも 59 条競売の根拠として解約拒否を挙げることは、今後は難しいでしょう。
後者の事例は、相当な範囲の説得であれば今後も違法とはならないと思われます。
４ 同様の利益状況は、インターネットやケーブルテレ
ビの契約の際に発生するかもしれません。
しかし、マンションは多数人による共同生活の場ですので、「他の区分所有者による専有部分の使用」や「共用部分の管理」に対して「影響を及ぼさない事項」というのは、むしろ例外であると思われます。
基本的な傾向としては、専有部分と共用部分の一体工事に関する事案（最高裁Ｈ29.9.14）のように、管理規約
や総会決議による団体自治を広く認める流れにあると考えています。
回答／弁護士・マンション管理士
土屋賢司（東京総合法律事務所）-4-わかりやすいマンションの設備改修工事《第８回・第９回》～ ライフラインを守ることがマンションの延命につながる ～技術者部会：伊藤和彦・町田信男

第８回：設備システムの変遷
1.はじめに分譲住宅（マンション）が建設されてから 50 年を超すマンション累計が 5 万戸、40 年超が 73 万戸、30 年超が 185万戸といわれています。この超高経年・高経年マンションと現在の新築マンションでは設置されている設備・その設
備方式・使用されている設備配管材料がこの 50 年の間に大きく変わってきています。本編では、その内、設備システ
ムの変遷について説明します。

2.なぜ給水設備システムは変わってきたのか？
（1）水道法の原則論の緩和
水道法では戸建て住宅に対応した 1 敷地 1 引込 1 量水器が原則でしたが、水道事業者によっては、複数カ所引込を認め、マンション各戸へ量水器を貸与する方法に変わってきています。初期の分譲マンションでは親量水器
で水道局に支払い、各戸の水道料金は管理組合が私設量
水器を設置して月ごとに検針を行い、料金計算を行って各戸に請求し、引落しを行っていました。
現在は水道事業者の条件に合えば、各戸に量水器を貸与し（8 年以内で取替え）、水道・下水道料金の請求を行うよう変わってきています。
また、大型団地で直結化を実施する際、数カ所の敷地
内水道引込を認めている水道事業者も多くなっています。

（2）安心安全な水道水の供給
マンションで使用する水道水は、水道事業者が安心で安全な水を作りマンションの敷地まで供給しています
が、その水を受水槽や高架水槽に一旦貯水することで、水質低下や水槽の維持管理が充分でない場合があります。それを解消するため厚生省（現：厚生労働省）が 1991
年（H3 年）頃に、全国の水道事業者にマンション等の直結化（水槽レス化）の指針を示し、1992 年横須賀市水道部が最初にこの直結化指針を実行。現在多くの水道事業者が導入していますが、老朽化した水道本管を抱える多くの水道事業者がまだ導入できないでいるのが現状です。横浜市水道局は直結化対応の最先端を進んでいる水道事業者です。

揚水・圧送・増圧ポンプの錆腐食対応（樹脂コーティ
ング・ステンレス製）、モーターの省エネ化（小型化・インバーター対応化）、水槽の耐震性向上（FRP・ステンレス）、耐久性向上（FRP・ステンレス）、給水管材料の腐食する鋼管系材料から非腐食材料（樹脂管）の建物内使用
可など、省エネ化、耐久性、耐食性、耐震性性能の向上
がこの 50 年の間に顕著に変わってきています。

（4）給水方式の移り変わり
高架水槽給水方式からポンプ圧送給水方式や直結化（直圧・増圧）方式へ、さらにポンプ圧送給水方式からメリットの多い直結化（直圧・増圧）方式へ改修時に変換されてきています。
※各給水方式の仕組みと管理区分については、浜管ネット通信 No22 号（2018 年 10 月号）参照

ここでは、給水方式を変換する場合のメリット・デメ
リットを給水方式毎に下記に記しています。

1）-1 高架水槽給水方式のメリット①停電時：高架水槽貯留残量使用可②引込給水管：受水槽があるため引込給水管の口径が小さい。
③給水圧：高架水槽からの重力給水のため圧力変動が少ない。

1）-2 高架水槽給水方式のデメリット①停電時：高架水槽貯留残量がなくなれば断水となる。
②給水施設装置：受水槽 1 基と揚水ポンプ２台と高架
水槽 1 基必要③修繕積立金：受水槽・高架水槽があることから、修繕費が高い。

（3）給水設備機材の性能等アップ-5-④一般管理費：受水槽・高架水槽があることから、水槽法定清掃費、水質検査費、施設点検費がかかる。
⑤水質責任：受水槽以降各戸の水栓からでる水道水の水質管理は、管理組合の責任となる。
⑥衛生面：受水槽・高架水槽に貯留することから水質・衛生面が低下する。

⑦水温：受水槽・高架水槽に貯留されるので、夏暖か
く、冬冷たい水が供給される。
⑧味：高度濾過した水道水が、受水槽・高架水槽に貯留されるため、味が落ちる。

＜給水方式の比較表＞
2）-1 ポンプ圧送給水方式のメリット①震災時：受水槽が壊れなければ貯留残量使用可②1）-1 の②と同じ③推定末端圧制御と各戸減圧弁を使用するため圧力変動は少ない。
④給水施設装置：受水槽とポンプ圧送装置各 1 基でまかなえる。
⑤修繕積立金：高架水槽が不要となることから、工事費が削減できる。
⑥一般管理費：高架水槽が不要となることから、水槽法定清掃費、水質検査費、施設点検費が削減できる。

⑥味：高度濾過した水道水が、受水槽に貯留されるた
め、味が落ちる。

3）-1 直結増圧給水方式のメリット①停電時：水道本管の水圧の範囲で使用可能②震災時：水道本管が壊れなければ水道本管の水圧の範囲で使用できる。
③給水圧：推定末端圧制御と各戸減圧弁を使用するため圧力変動は少ない。
④給水施設装置：横浜市水道局では、直結増圧装置 1 基
で 200 戸程度まかなえる。
⑤修繕積立金：受水槽・高架水槽が不要となることから、工事費が削減できる。
⑥一般管理費：受水槽・高架水槽が不要となることか
ら、水槽法定清掃費、水質検査費、施設点検費が削減できる。
⑦水質責任：各戸の水栓から出る水道水の責任は、水道事業者（水道局）となる。
⑧衛生面：水道本管から直接水道水が供給されるので水質・衛生面で安心できます。
⑨水温：水道本管から直接水道水が供給されるので、これまでより夏冷たく、冬暖かい水となる。

2）-2 ポンプ圧送給水方式のデメリット①停電時：バックアップ電源がないため断水となる。
②一般管理費：受水槽があることから、水槽法定清掃費、水質検査費、施設点検費がかかる。
③水質責任：受水槽以降各戸の水栓からでる水道水の水質管理は、管理組合の責任となる。
④衛生面：受水槽に貯留することから水質・衛生面が低下する。
⑤水温：受水槽に貯留されるので、夏暖かく、冬冷たい
水が供給される。

-6-

②給水施設装置:200 戸を超える大型団地では施設装置が分散される。
③一般管理費：増圧ポンプの維持管理費（10 万円程度
/基/回）が必要となる。

⑩味：高度濾過した水道水が直接供給されるので、これまでよりおいしくなる。

3）-2 直結増圧給水方式のデメリット：①震災時：水道本管工事や、震災時に水道本管が破損すれば断水となるので、水の確保が必要となる。※飲料水確保：一人１日３リットル×３～7 日分※以上のメリット・デメリットは、マンション形態や水道事業者により変わる場合があります。

3.なぜ排水設備システムは変わってきたのか？

(1)設計手法の移り変わり「伸頂通気・従来継手」方式、「通気立て管併用二管式
排水」方式の排水管口径選定手法は、「排水器具負荷単位法」で行われていましたが、「伸頂通気・特殊継手」方式
では「定常流量法」で選定するようになってきています。
排水管の改修時の排水システムによって、それぞれ異なる計算方法で口径選定が行われます。
高経年の高層マンションでは排水立て管が上部階で細く、下部階で太い口径の場合がありますが、現在の改修では、下部階の太い口径と同じ口径で、上部階から屋上等の大気解放通気口部まで更新を行います。また、最下階の横主管（立て管から排水桝までの排水管）は立て
管口径のワンサイズアップ以上に更新し、排水性能をアップすることが多いです。
※排水管の口径アップを行うには建物の既存貫通部穴の余裕がない場合、拡大する必要がありますが、姉歯構造問題が原因で躯体穴を拡大することができない管理組合の場合は既存排水管口径での改修となります。

(2)排水配管口径の移り変わり①排水器具接続口径より横枝管はワンサイズアップ②浴室排水と洗濯排水合流排水枝管はワンサイズアップ③排水立て管は排水枝管接続サイズよりツーサイズアップ④最下階横主管は排水立て管よりワンサイズアップ以
上⑤排水立て管は同径で最下階から最上階まで配管⑥通気口および伸頂通気管は排水立て管同径以上、などと「伸頂通気排水」方式、「通気立て管併用排水」
方式での改修設計時には変わってきています。

(3)排水方式の移り変わり
高経年中高層マンションで採用されていた「伸頂通気・在来継手排水」方式や「通気立て管併用二管式排水」
方式の排水管が劣化や漏水事故の発生により改修する
際、「伸頂通気・特殊継手排水」方式に変換するケースが多くなってきています。現在の新築マンションでは、この排水方式の採用が中高層・超高層で 100％近いことや、
これまで台所や洗面所およびトイレに分散していた分-7-

流式（汚水と雑排水を分けて排水）排水立て管を、合流式（汚水と雑排水を合せて排水）に変更可能な「特殊継手排水」方式が主流になっています。よって、排水枝管
では排水勾配の確保ができる範囲内で、汚水と雑排水立て管 2 本を 1 本（単管）に集約できることから、コスト
上のメリットが大きく、不要管を撤去した後（場所）の有効利用が可能な、「特殊継手排水」方式の採用が多くなってきています。

排水立て管に排水されると、立て管下部は水の落ちる力で正圧（＋）になり、立て管上部の空気は引っ張られて負圧（－）になるので、屋上などに設置される通気口から空気が取り込まれ、排水がスムーズに行われるのです。
※また、温排水を流した後は湿った暖かい空気が屋上等の通気口部から大気に解放されるので、冬季の寒い大気に触れると、凝縮し結露水となって伸頂通気管部から排水管へ流れることになります。屋上の通気口部の床や壁に水が溜ま※伸頂通気在来継手排水方式・伸頂通気特殊継手排水方式・っているのはこの現象のせいなのです。温排水を流さない

通気立て管併用二管式排水方式の仕組みは、浜管ネット通トイレ系の汚水排水管も公共下水道内の暖かい湿った空気

信 No22 号記事参照。

が上昇するので同じ様に結露水が発生します。

※排水管は、給水管や給湯管などと違い、通常は空気のみが管内にあり、そこに家庭の排水器具から排水枝管を通して

第 9 回：設備改修工事の改修設計とは
1.はじめに
改修基本計画とは、同じ設備で漏水事故が多くなり慌てて緊急修繕工事を繰り返すのではなく、長期修繕計画において修繕時期を設定し、設備システムの一部または全体の改修計画を立てることにより二重投資を防止し、資金計画に沿った改修工事を実施するために必要不可欠な作業です。コンサルや工事会社に一任するのではなく、管理組合が主体となって作成しなくてはならない作業です。

2.基本計画の作業内容とは？
実施設計を行う前に、現在の設備システムの把握、現状の傷みの確認、改修する範囲（機器・管・器具・建築
解体復旧）、改修するシステム変換、改修工法（更新・更生）、改修材料、改修配管経路、改修時期と工期、概算工事費の検討など、次項の 3)～9)までの最終判断を管理組合がコンサルと協働で行います。

※1

調査結果については基本計画の説明会を開催し、住民に工事の必要性を理解してもらいます。
※2

基本計画で決めた内容であっても、実施設計時や施工者選定中など、事契約前なら設計変更は可能です。

3.基本計画の検討・確認項目
1)既存設備概要の確認②専有部分：改修する専有配管の範囲と住戸内の内装
解体復旧の範囲および器具脱着等の項目・部位を洗い出し、実施する、しない、先送りの判断をします。最終決定は概算工事費が算出されてからになります。調査結果から判断した改修範囲と、二重投資の防止の確認と検討を行います。

共用配管・住戸内配管のシステム・配管経路・使用材
料の説明図および説明文を作成します。（※委員会の委員や居住者に周知します。
）

2)改修設備の傷みの確認①修繕履歴：これまでマンション内で行われた共用設
備や住戸内配管（共用・専有）設備の修繕履歴（管理
組合・管理会社記録）を記載します。
②調査結果：目視調査、詳細調査の結果をまとめて記載します（※委員会の委員や居住者に周知します。）。

（具体例：給水管・給湯管・排水管・ガス管他、器具類脱着、内装解体復旧、室内養生などです。
）

4)設備の改修方式の検討①給水方式
高架水槽給水方式、ポンプ圧送給水方式、増圧直結給水方式、直圧直結給水方式などの給水方式があり、現状方式と変換可能な給水方式を比較して給水方式を決定します。
（※横浜市では、5 階建て以下で水道本管の3)改修範囲の検討①共用部分：改修範囲の項目、部位を洗い出し、項目ごとに改修工事を実施する、しない、または先送り等の判断をします。最終決定は概算工事費が算出されてからになります。

-8-8)改修工事期間・工事時期の検討

圧力が一定以上の場合、増圧ポンプの設置を猶予することができます。
）

1）から 6）までの判断結果により工期・工事時期の提案を行います。
全体工事期間工程、団地の場合は 1 棟の工程、住戸
内立入日数を作成します。

※1 給水システム変換検討の際は、改修工事費、
維持管理費、
運転動力費を 25 年間程度の比較検討により判断します。

②排水方式「伸頂通気・従来継手」方式、「伸頂通気・特殊継手
排水」方式、「通気立て管・併用二管式排水」方式などの排水方式があり、現状方式と変換できる排水方式の比較を行って排水方式を決定します。

※1

働き方改革で日曜・祭日の工事休みの他、土曜日も休

ませるかの検討が必要です。それにより工期が変わります。
※2 排水禁止・断水・断湯時間帯は、作業時間の 9：00 から 17：00 の間とし、その時間外の 17：00 から翌朝の 9：※1 既存排水立て管が近場にある場合、特殊排水継手を使用

00 までは生活ができるように仮復旧を行います。器具は大し、2～３本を１本（単管）にすることができるかの検討

便器と流し台が毎日仮復旧の対象となります。また、日中と、概算工事費等により判断を行います。

在宅時にトイレが使用できない場合、洗濯が 1 週間できな※2 特殊継手排水方式に変換する際、下階天井内排水枝管をい場合、洗面が 1 週間できない場合、風呂に 1 週間は入れ（自階の）床上配管に変更ができるかの検討を行い、合わない場合、在宅しても騒音がうるさくて在宅できない場合

せて維持管理区分の検討も行います。

などに備えて、工事仮設計画の検討も必要です。

5)改修工法の検討

9)概算工事費用の算出①給水設備更新・更生・理化学的工法についてはメリット・デメリットの検討を行います。赤水（赤水が即止まるか）、
除錆（給水管内部の錆がきれいに取り除けるか）、防錆（工事後錆の再発しないか）、保証範囲と保証期間および保証期間中の保証者が確保されているか、審査証
明等公的認定を取得しているか、工事後の維持管理費は？工事後の光熱費は？工事後の次の工事時期はいつごろか、改修後２５年間に掛かる修繕費や維持管理費、運転光熱費はどの程度か、などの検討をした上で改修工法の決定を行います。
②排水設備更新・更生（塗布・反転）工法のメリット・デメリ
ットと、保証範囲と保証期間および保証期間中の保証者が確保されているか、審査証明等公的認定を取得しているか、工事後維持管理費は必要か、工事後の次の工事時期はいつごろか、改修後 25 年間に掛かる修繕費・維持管理費などの検討を行い、改修工法を決定します。

6)改修配管経路の検討

基本計画の 3）～7）の判断結果により概算工事費を算
出します。
※1

基本計画の概算工事費や実施設計段階の設計内訳の工事費など全ての工事費用を算出しますが、工事をやる、やらない、の判断は、工事会社に見積を依頼し、競争見積で内定した会社の工事費が確定した段階で行う方が賢明です。

10)仕様書や見積要項書作成のための確認
一般事項（性能保証・定期点検他）や共通仮設（現場事務所・作業場の設置場所他）および直接仮設（居住者用トイレ・洗濯室・休憩退避所・身体不自由者の方の簡易トイレ）と見積要項（支払条件・保証他）の確認を行います。

11）実施計画のまとめ
1)～10)までの基本計画書と、基本計画検討結果をまとめ改修工事を実施する部分のみを抜き出した改修実施計
画書も作成します。

12)管理組合理事会または委員会との会議
1）～10）までの検討を理事会または委員会で 3 回から4 回に別けて検討・協議・決定を行ないます。

13)調査・基本計画居住者説明会の留意点

改修配管経路を既存経路とするか、新たな配管経路とするかの検討を行います。また、現状の隠蔽・半隠蔽・露出などを記した配管経路図は既存図面を利用し作成を行い、メリット・デメリットを付記します。

7)改修材料の検討①給排水、給湯配管材料等の比較検討を行います。
（※
現状と同じ管材継手か、最新の管材継手かの検討）②内装復旧材料を新築時の材料で復旧するのか、リフ
ォーム済のお宅の場合は、現在の材料で復旧するのか、
公平性を考慮して復旧材料を決めます。

①調査結果で工事の必要性、基本計画で検討した改修工事の基本内容と方向性の説明を居住者に説明を行なうとともに、居住者のご理解ご協力をお願いし、意見等を聞きます。
②共用排水立て管改修工事に合わせて専有部の住戸内設備配管を改修する場合には、住戸内立入り工事で居住者に在宅が必要となることや、片付け・事前調査時の仕上げ材の決定が必要、などのお願いを合せて行ない
ます。

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イベント報告
浜管ネット第 25 回通常総会記念講演
講師

日本マンション学会理事、関東支部長 平澤修

様

5 月 25 日、浜管ネット第 25 回通常総会が開催されました。
総会の議事終了後、日本マンション学会理事・関東支部長 平澤修様による記念講演が行われました。
講演は、「管理不全はなぜ起きるか」～高経年マンションの現状と住民意識～、と題して、居住者の高齢化、建物の経年化、役員のなり手不足など管理不全を引き起こす要因のほか、管理組合運営の観点からいくつか問題点を指摘し、話された。要旨は以下のとおり。
４．高齢者による管理組合運営と中途（次世代）入居者
１．「終の棲家」となった高経年マンションの意識
昔はマンションを購入後、一軒家に移るという時代も高経年マンションの活動の中心は「団塊」前後の世代あったが、今は、横浜市でも全居住者 372 万人の約 4 分が理事会をリードし、中途（次世代）入居者は活動に消の 1 が 65 歳以上で、マンション全体の世帯主の 4 割以極的だ。今後 30～40 年と継続していくマンション生活
上が 60 歳以上と高齢化が顕著だ。さらに全住宅 160 万を考えると、若い世代の積極的な関わりが求められる。
戸の約 4 割が分譲マンション、その内 7 万戸（1000 棟以
現在活動している「団塊」世代もあと 5 年程度が活動の上）が築 40 年以上と高経年化している。しかし、設備や限界。マンション寿命を 80 年と考えれば、中途（次世代）技術の向上により住環境の整備が進み、終の棲家とする入居者の活躍がなければ管理不全となることは必至だ。
人の増加がこのデータからうかがわれる。
５．管理会社とコンプライアンス
管理会社の推奨する工事をうのみにせず、現状のままで何が問題か、ほんとうに必要な改修工事なのか、棟別に費用負担をすべきではないか等、管理組合が主体的に検討すべき課題は多い。
修繕に関して何の疑いもなく管理会社の提案を受け入れるのは、望ましいことではない。管理会社もコンプラ
イアンスを逸脱することは許されない時代である、と考えなければいけない。

２．管理不全に拍車をかける要因
なぜ管理不全が起こるのか、いくつもの要因が相互に関連しているということが考えられる。
➀ 高齢者理事中心の管理組合運営② 年金生活者の増加による資金不足③ 空き家化・賃貸化④ 居住者の無関心（とりわけ中途、次世代入居者の無関心）⑤ 単年度輪番理事制度がもたらす理事会形骸化⑥ 管理会社や設計事務所提案の鵜のみ
３．大規模修繕の変遷と管理の実態
大規模修繕工事は回を追うごとに内容が変わる。
第 1 回目は入居時に定められていた管理会社のもとで実施し、多少の課題を感じつつ計画通りに進む。
第 2 回目は設備の劣化が目立ちはじめ、将来、資金は足りるのか等、専門委員会の設置や設計監理方式の導入の検討を始めることになる。
第 3 回目は大規模な設備の更新が必要となり、監理を誰にどのように委ねるか、管理組合の課題となってくる。
回を重ねるごとに資金計画や、専門知識を持つ善良な専
門家の確保が、切実な問題として管理組合につきつけられる。

６．首都圏大団地の事例から中層棟と高層棟からなる高経年マンション（団地）で、EV の設置数が異なるのに一律の修繕積立金を集めていることに異論が出た。公平でないという理由から、棟ごとに区分経理を行うよう求められている。
さらに、専門委員会の答申を無視して、理事会が、管理会社が提案した直結増圧方式への転換を採用して紛糾しているところがある。管理会社の意のままになるのではなく、区分所有者の利益を最優先に考え、議論を尽くして管理組合の方針を決めてほしい。
管理会社に委嘱している管理組合においては、区分所有者の権利と義務を放棄することなく、決して管理会社任せにせず、信頼できる専門家・専門業者の選定・依頼を自ら行い、適切な維持管理のもと「わが子に対する負の資産」とならないよう努めて頂きたい。

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4/10 建築分科会 E グループ 高齢者にやさしいマンションづくり
4 月 10 日、川本工業㈱ビルで、建築分科会 E グ
ループは「高齢者にやさしいマンションづくり」
テーマにセミナーを開催しました。
このテーマでは、建㈱一ノ瀬建創）の山口氏
物や居住者の高齢化が進む中、スロープや手すり設置等具体的な工事の成功事例
や施工者側からの支援策、一人住まいにも安心な防犯や生活の見守り事例を紹介しようというものです。
「スロープ工事ほかの具体例」について専門業部会（㈱一ノ瀬建創）の山口氏が、「施工者側からのサポート（支援）」は専門業部会（㈱サカクラ）の古川氏、「みまもりサポート」については本セミナーを共催していただいた（綜合警備保障㈱の近藤氏が講演しました。
高齢者が生活しやすくなる目的で行われる更新工事や新設工事、日常生活に支障がない工事中のサポートなど、

賛助会員の
話を聞く

㈱サカクラの古川氏

また、高齢者の生活を見守るサービスなどは日本が迎えている高齢化社会の大きな課題であって、今後ますます必要性が高まると予想されます。
今後は、車いすや老人施設等における傷害事故統計等を参考にした改良事例や、高齢者サービスの必要性や防止策などを視野に「工事・サービスの紹介」を行うなど、「障害者・高齢者にやさしい」セミナーへ発展させてい
くものと期待しています。

綜合警備保障㈱の近藤氏

高齢化に向かう管理組合の課題と管理会社の取組み

4 月 8 日 17 時、管理運営部会は〝賛助会員の話を聞く”と題して㈱東急コミュニティ森利幸氏に話を聞いた。
テーマは、「高齢化に向かう管理組合の課題と管理会社の取組み」。

㈱東急コミュニティ 森 利幸氏（管理運営部会）
足など組合運営の不全やスラム化等のおそれが現実となりかねない状況がある。居住者が抱える諸問題は管理組合の課題となる。㈱東急コミュニティはこうした諸問題が悪循環とならないよう、管理会社ならではのサービス

高齢化の進展はとても早く、影響も広範囲に及ぶことを提供している。主として住み替え、見守りサービス、から、今回は、「高齢化に向かいつつある現在、管理会社

専門家紹介サービスなどを実施している。今後も一層強の取組みがどのように変わりつつあるか」に絞って、具化する方針だ。

体的な取組みを聞いた。森氏はおおよそ次のように話された。

浜管ネット管理運営部会は「マンション・団地再生」「高齢化」「防災」をテーマに、それぞれワーキンググル

居住者においては、家族構成の変化、心身の衰え、定ープ（WG）において取組みを始めているが、さまざまな

年・年金生活への移行などが顕著になる。建物も同様に分野で活躍し奮闘している賛助会員のみなさまの話を積

経年劣化が進み、大規模修繕工事の実施のために管理費極的に聞きながら、テーマごとに具体的な課題を探ろう

等の値上げが必至となるが、それに伴い管理費等の滞納としている。(編集部)も増加傾向になる。理事のなり手不足や修繕積立金の不- 11 -

～ 事務局からお知らせ ～【浜管ネットの web サイトについて】★浜管ネットは 4 月に web サイトをリニューアルしました。
・新機能 1： スマートフォンに対応しています。
・新機能 2： 専門家・専門会社検索ができます。
団体賛助会員の中からお探しの専門家や会社を検索す【マンションのアドバイザー派遣について】① 浜管ネットの出張講座
会員管理組合を対象に出張講座（初回無料）を開催しております。新任理事向けの研修会や修繕工事の進め方

ることができます。

等の検討に、専門家を派遣いたします。会員のみなさまは、・新機能 3： 管理組合 web サイト開設（秋に提供予定）

お気軽にお申込みください。

会員管理組合向けに、お知らせ機能、規約・修繕履歴・
総会資料・各種書式などの電子文書保存およびダウンロードができる機能を提供いたします。
使い方は web サイトより動画で発信いたします。
その他に管理組合運営に役立つ情報を随時アップしております。

② 交流会開催
浜管ネット交流部会の活動として、役員経験者の理事を派遣して、管理組合および組合員同士の交流を図るよう務
めております。
③ 横浜市マンションアドバイザー派遣制度
横浜市では、マンション管理組合または管理組合の承認【イベント情報】

を得た委員会の依頼により、専門家をアドバイザーとして初・浜管ネット CPD セミナー
・資料代： ネットワーク会員 無料、非会員 1,000 円（1）「大地震が起こったら管理組合はどうする？」＜復旧計画タイムライン＞
日時： 2019 年 8 月 3 日（土） 13：30～16：30
場所：ハウスクエア横浜 4 階 セミナールーム B
定員：60 名（要予約：先着順）（2）管理組合役員研修・交流会【私が取り組んだ大規模修繕】
日時： 2019 年 9 月 10 日（火） 18：30～20：30

回無料（年 6 回まで 2 回目移行 1,2000 円）で管理組合の集会等に派遣しております。
※困ったときは、まずは浜管ネットに相談してください。
必要に応じて専門家の派遣をサポートいたします。

【無料定期相談】のご案内
・土曜日 13 時～16 時まで（ソフト系・ハード系）
・申込のフォーマットはホームページからダウンロードできます。
事前申込制です。

場所：かながわ県民セミナー ３０4 会議室
定員：60 名（要予約：先着順）（3）大規模修繕工事 見積書の読み方 Part５≪会員のみなさまへ≫
・土曜日の来所が困難な場合（または緊急を要する場合）月、

日時： 2019 年 9 月 11 日（水） 18：30～20：30

火、木にソフト系（マンション管理士が担当）相談を受け付け

場所：かながわ労働プラザ 第 3 会議室（4 階）ます。

定員：30 名（要予約：先着順）（4）設備改修基本計画と施工事例・トラブル事例
日時： 2019 年 9 月 19 日（木） 18：30～20：30
場所：川本工業 8 階 会議室
定員：60 名（要予約：先着順）

・ハード系（一級建築士が担当）相談は打合せの上、日程を決めます。
・浜管ネット会員のメール相談は随時受け付けております。お気軽にご利用区ください。