浜管ネット通信 37 号 2022 年夏号（7 月）

2022 年春（7 月） 第 37 号

役員のなり手不足に理事派遣事業の活用を！
山本 育三（浜管ネット・監事）＊
マンション管理組合を支援する団体の主要な業務は、各マンションの特性に応じＣｏｎｔｅｎｔｓ

た相談業務や管理運営、維持保全の支援にあるが、その内容は、時代の経過とともに少しずつ変化しながら、課題も重層化している。最近の課題から、一つ二つ挙げ

1p 巻頭言「役員のなり手不足に理事派遣事業の活用を」山本育三（監事）て、それらへの対応について提言しておきたい。

１．役員の成り手不足への理事派遣事業
居住者の高年齢化に伴い役員を受けない組合員が増えている。理由の多くは「体2p トピックス①「横浜市マンション管理計画認定制度」について：
編集部②吉光 隆氏
新会長に就任調不良や面倒な業務を引き受けたくない」である。一方、マンションの高経年化に

4p マンション管理計画
認定制度で何が、どう変わる？／編集部

派遣事業の３点があり、浜管ネットの支援事業でもそれらはすでに用意されている。

5p マンション管理計画
認定制度ガイドライン

状態から抜けず、廃止した事例があり、会計担当理事も金銭にまつわる組合とのト

6p 横浜市マンション・
団地再生コーディネー
ト支援事業の紹介

ただ、高経年マンションが多くなってきたことを考慮すると、役員業務中、議事

8p マンション／居住者の高齢化が気になる？第三者管理とは？（高齢化 WG・加藤壽六）
10p 相続放棄とともに滞納が始まった（相談室）
11p 「マンションの外断
熱改修について」
熊谷皇（建装工業株式
会社）

伴い新築当初に比べ管理上の厄介な事例の発生や運営・保全課題の増加がある。ますます役員の成り手不足が増える所以でもある。これら管理運営上の課題に対し、地域ネットワークの支援事業の対応として、短期的相談事業、顧問派遣事業、理事
ただし、３点目の中の理事長と会計担当理事派遣については、ある管理組合団体で理事長派遣を実施した結果、当該管理組合がいつまで経っても「おんぶにだっこ」
ラブルの危険性を防止する観点から、浜管ネットの派遣事業から外している。
録作成や総会・理事会の議題整理、対外的な往復文書の作成他、面倒な書類作成業
務を担当理事として引き受ければ、理事会運営にとって大いに助かることになる。
役職名は、専務理事や常務理事、事務局長、〇〇担当理事等の名称により若干業務内容と意味が異なってくる。それらの業務内容を予め検討し、支援事業として進めるべきであろう。もちろん、その場合、当該管理組合の規約改定や一定の人件費相当額の用意が前提になり、その手伝いからの支援になる。

２．マンション管理計画認定制度の誘導と支援
昨年来、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律（略して「マンション
管理適正化法」）」の改定に伴い、国交省がマンション管理レベルの向上のため、「マンション管理計画認定制度」のガイドラインを公表し、各自治体がこれを施策

14p Q&A

として進めることが決まった。目下、主要自治体がその制度設計を検討している。

15p 管理組合 web サイトの上手な活用法

現段階では、主として日管連とその地域支部所属のマンション管理士が認定申請手

16p 事務局からお知らせ

ーの研修と修了証を受ければ、管理組合ネットワーク所属のマンション管理士でも、続きの相談や担い手になっているようである。ただし（財）マンション管理センタ
その業務を引き受けられる。横浜市は、本年 11 月からスタートの予定で、管理組合からの相談が出てくるであろう。全管連や神管ネットはすでに「認定制度」を後押しするスタンスである。筆者もその立場であるが、単に認定制度の推進だけではな
く、認定管理組合を増やし、『管理良好マンションの「より長寿命化」のため「改良による水準向上とその施策実現」の声を大きくする運動』が求められる。
＊関東学院大学名誉教授-1-

浜管ネット通信 37 号 2022 年夏号（7 月）

Topics編集部
横浜市は、マンション管理計画認定制度を 11 月ごろ実施予定と市のホームページで発表。

●管理計画認定制度とは●認定を受けることによる効果

2022 年（令和４年）４月に改正マンションの管理

国交省は、以下の効果が期待されます、とマンションの適正化の推進に関する法律の施行に基づき、新たに創管理が大きく変わるきっかけとしたい思惑があります。

設された制度です。

■区分所有者の管理への意識が高く保たれ、管理水準

マンションの管理計画が一定の基準を満たす場合に、を維持向上しやすくなる

適切な管理計画を持つマンションとして認定を受けるこ■適正に管理されたマンションとして、市場において評価されるとができます。
※横浜市では 2022 年（令和４年）11 月頃から制度を

自らの、マンションの管理に無関心を決め込んだ区分

開始する予定。

所有者に対して、国は、しびれを切らしたかのように、積極的に「口を出す」方向へ舵を切ったといえるでしょう。

※１

事前確認と認定申請それぞれ手数料が発生します。

※２

マンション管理センターが実施する事前確認講習を修了したマンション管理士-2-

浜管ネット通信 37 号 2022 年夏号（7 月）

22 年 5 月 28 日

浜管ネット第 28 回通常総会開催

新会長に吉光 隆氏（左近山住宅管理組合協議会）を選出、就任しました
月、田邉邦男会長の急逝に伴い会長に就任して以来、ほ浜管ネットは 5 月 28 日、ハウスクエア横浜で第 28 回

ぼ 7 年にわたり会長職を務めてきました。

通常総会を開催し、新会長に吉光隆氏（左近山住宅協議会出身）を選出しました。副会長は吉村順一氏に代わっ22 年度の活動計画では、コロナ禍において活動が大て前田映子氏が就任。前会長の加藤壽六氏は、相談役に幅に制約されている管理組合の運営に対する相談が増加

就任しました。加藤前会長は、2015 年（平成 27 年）9していることから、相談業務を充実させ、管理組合の支援を強化し活性化を図るとしています。

★相談業務を強化します（会員限定で、平日の相談も受け付けています）
だけの相談だけでなく、会員限定ではありますが、平居住者の高齢化が顕著となっている高経年マンショ日も行っています。相談申込は従来どおり申込フォーン・団地への支援を強化、充実させます。

ムで行います。電話、FAX だけでなく、ホームページ

経験豊かな一級建築士やマンション管理士、管理組の相談申込ページからも申込みできます。

合役員経験者など多数の相談員で構成している浜管ネットの相談室は、相談業務の強化のため、土曜日午後

・定期相談は無料です。
・毎週土曜日 13 時～16 時※時間は 1 時間まで、事前申し込み制です。
※会員限定で平日も受け付
けています。（日時は要相談）※申込みはホームページからできます。（左のフォー
ムを参照）※現地相談も受け付けています。（有料となります。
ホームページか、ガイドブ
ックを参照してくださ
い。）

-3-

浜管ネット通信 37 号 2022 年夏号（7 月）

管理計画認定制度で何が、どう変わる？
認定基準～自分たちのマンションはどうか？～
編集部
わたしたちの規約は有効か？
「管理規約は作成されている」と思っている方は多い

しかし、自分たちの管理組合は果たしてこの認定を受と思う。しかし、この規約は現に有効な規約なのか？規

けるだけの活力があるだろうか、と疑問に思う向きも少

約原本はどこに保存されているのか？・・・。

なくないはずだ。

長期修繕計画はあるにはあるが、修繕積立金の額は国管理の実態は、ブラックボックス？

の基準を満たしているのか？
区分所有者名簿はあるが、居住者名簿は？・・・など、総会の出席は委任状が多く、議事は淡々と進み議論は「認定基準」を満たしているか、となると自信がなくな

ほぼない、しかし、議案は何ごともなく成立するといっるのではないか？

た状況のところは多くある。とても活力があるとはいい

この「認定基準」（次ページ参照）を参考に、自分たがたい。このようなマンション管理の内情は、外からはちのマンションはどうか、試してみるのはどうだろう。

見えにくく、一種の「ブラックボックス」状態となって自分たちのマンションの管理の実態を確認するいい機会いるのが実情だ。

になると思う。

「適正に管理されたマンションとして、市場において

しかし、建物と居住者の高齢化が進んでいるマンショ評価される」という目的のためには、この「ブラックボン・団地では、この認定基準では、管理の実態を十分反ックス」状態を脱しなければならないのであり、国も同映できるか疑問を感じる向きもあるにちがいない。

様に考えたのであろう。

新築マンションと高経年マンションでは、直面する課

管理の「見える化」は必須

題は異なっていて当然。とすれば一律に「認定」するには無理がある。そこで認定制度では、大雑把な基準でくマンションの流通という視点からは、既存マンション

くるしかない、となったのかもしれない。

の流通量が増加しているにもかかわらず、そのマンショ
ンの、外部から知ることのできる管理情報が圧倒的に不ほかに同じものがない、一品生産のマンション足している、という現状に思い当たる。

マンションは一品生産物だといわれる。建物とてこの

ちなみに既存マンションの流通量は過去 30 年で 1.76

世に同じものがないし、管理組合の運営もそれぞれ異な倍に増えているという。（※国交省、社会資本整備審議る。小規模マンションでは、監事が選任されていない、会住宅宅地分科会マンション政策小委員会資料によると、

総会議事録もあったり、なかったり・・・という実態も平成元年：4.5 万戸から平成 30 年：7.9 万戸に増加）
横浜市の場合、新築マンションを建てられる十分な土ありそうだ。
では、管理計画認定制度の目的とは何だろう。マンシ

地が少ないという背景もあって、既存マンションの需要

ョンを長期的に使っていくにはどうしなければならないが増加しているという。であればこそ、流通の促進にはか、であり、国は、「寝ている」管理組合を覚醒させ、既存マンションの管理の「見える化」は必須だといえる

啓発しなければならない、と考えたのであろう。

だろう。

-4-

浜管ネット通信 37 号 2022 年夏号（7 月）＜マンションの管理計画認定に関する事務ガイドライン（抜粋）＞
・管理計画の認定基準は表に示す 17 項目※提出が必須である書類：改正マン管法施行規則第 1 条の２第 1 項各号に定める書類で提出が必須の書類※必要に応じて提出が必要となる書類：認定の審査をする際に、提出が必要と考えられる書類
認定基準
提出対象（必須）書類（1）

管理組合の運営①

管理者等が定められていること②

監事が選任されていること③

集会が年 1 回以上開催されていること

（2）
①
②
③
（3）

・集会（総会）議事録の写し ※管理規約で別段の定めをした場合は、管理規約の写し及びその定めるところにより管理者が選任されたこと証する書類（理事会の議事録の写し等）
・集会（総会）議事録の写し ※管理規約で別段の定めをした場合は、管理規約の写し及びその定めるところにより監事が選任されたこと証する書類（理事会の議事録の写し等）
・直近に開催された集会（総会）議事録の写し（※年 1 回集会を開催できなかった場合の措置が図られたことが確認で
きる書類）

管理規約
管理規約が作成されていること
災害時の緊急時など専有部分への立入り、修繕等の履歴情報の管理等の定めがあること
財務・管理に関する情報の書面の交付（又は電磁的方法による提供）について定められていること①②

修繕積立金から他の会計へ充当されていないこと③

修繕積立金の 3 か月以上の滞納額が全体の 1 割以内であること

①

②
③
④
⑤
⑥
（5）
①
②

・管理規約の写し
・管理規約の写し管理組合の経理
管理費と修繕積立金等について明確に区分して経理されていること（4）

・管理規約の写し・認定申請日の属する事業年度の直前の集会において決議された、貸借対照表および収支計算書
・認定申請日の属する事業年度の直前の集会において決議された、貸借対照表および収支計算書
・認定申請日の属する事業年度の直前の集会において決議された、貸借対照表および収支計算書
または、組合員が滞納している修繕積立金の額を確認する
ことができる書類

長期修繕計画の作成および見直し等
長期修繕計画が、「長期修繕計画標準様式」に準拠して作成され、これに基づく修繕積立金の額が集会で決議されていること
長期修繕計画の見直しが 7 年以内に行われていること
長期修繕計画の計画期間が 30 年以上で、かつ、残存期間中に大規模修繕工事が 2 回以上含まれていること
長期修繕計画において、将来の一時金の徴収が予定されていないこと
長期修繕計画の計画期間全体での修繕積立金の総額から算定された修繕積立金の平均額が著しく低額でないこと長期修繕計画の計画期間の最終年度において借入金の残高のない計画になっていること

・長期修繕計画の写し
・当該長期修繕計画の作成または変更を決議した総会議事録の写し（管理規約で別段の定めをした場合は、管理規約の写し及びその定めるところにより当該長期修繕計画を作成し、又は変更したことを証する書類）
・長期修繕計画の写しまたは変更を決議した総会議事録の写し・長期修繕計画の写し（※マンションの除却その他の措置の実施が予定されている
場合は、その実施時期が議決された総会の議事録の写し）
・長期修繕計画の写し
・長期修繕計画の写し（※ガイドラインの平均額の水準を下回る場合は、専門家による修繕積立金の平均額が著しく低額でない旨の理由書）
・長期修繕計画の写し

その他
平常時の連絡に加え、災害時の緊急時に備えた組
合員名簿、居住者名簿を備え、1 年に 1 回以上内容の確認を行っていること
都道府県等マンション管理適正化指針に照らし適切であること・組合員名簿、居住者名簿を備えるとともに、年 1 回以上更新していることを確認できる書類（年 1 回以上更新していることに関する表明保証書等）-5-

浜管ネット通信 37 号 2022 年夏号（7 月）

横浜市のマンション・団地再生コーディネート支援事業の紹介横浜市建築局住宅再生課は、「マンション・団地の将来検討のきっかけづくりを応援します」とマンション・団地の管理組合に対して応募を呼び掛けています。
制度の概要を見ると、支援事業の目的は「建物の将来検討やコミュニティの形成の検討、拠点整備等、ソフト・ハードを問わずマンション・団地の将来像を居住者が共有し検討を進めるきっかけづくりを目的に、コーディネーターによる支援を行います。」となっています。（※以下は横浜市のホームページから）●支援内容の例●支援対象

・マンション・団地の 将来検討 （建物や住環境等）に

支援対象は、横浜市内に分譲されたマンション・団地

関するアドバイス（戸数、棟数、築年数は問わない）

・コミュニティの再生に向けたアドバイス●支援内容

・会合への出席（1 回あたり 3 時間程度まで）

支援内容は、マンション・団地の将来検討（建物、住・意見整理、アドバイス（会合の進行を含む）

・ 資料作成 （レジメ、議事録、対応策の提言等の作成）

環境やコミュニティ形成等）に関する自主的な活動に・資料収集及び資料の提供（文献等からの引用、関連

対し、他の事例等の情報収集、資料作成、課題や取組

部署の紹介、ワークショップ等）

に関するアドバイス、必要に応じてワークショップの・他の 専門家の紹介 （金銭負担が発生した場合は申請

開催や専門家の紹介等、取組内容に応じたコーディネ者負担）※設計図面の作成、事業計画の作成、資金計画の作ート支援を行う、としています。

●支援の具体例

成等は含まれません。

※詳しくはリーフレット（PDF：581KB）をご覧く

具体例としては、ださい。

・「将来建替えに向けて検討する場所を作りたい」

Microsoft PowerPoint - 03_ 住 民 向 け リ ー フ レ ッ・「このまま修繕を続けていく場合と建替えを検討した

ト.pptx (yokohama.lg.jp)

場合ではどちらがいいの？」▼支援に要するコーディネーターの派遣回数・費用
・年度あたり５回、通算３か年度を上限に派遣

・「皆がもっと使いやすい集会所の改修を検討したい」
・「多くの人が交流する集会所の活用方法を検討したい」
・「敷地内の公園や空き地の活用方法を検討したい」
・「防災活動などイベントを実施したい」

・支援に要する費用は無料●問合せ・詳細は、横浜市建築局住宅再生課
📞📞045-671-2954

など

-6-

次ページへ

浜管ネット通信 37 号 2022 年夏号（7 月）●手続き①「事前相談書」に相談内容を記入し、事務局と事前相談をする。

※事前相談の内容によっては、他の制度や部署を紹介することがあります。
②

事前相談後、「申請書」に必要書類を添えて提出。

③

市から「決定通知書」が到着後、コーディネーターが派遣され支援が開始される。

④

支援終了後、アンケートを事務局に提出する。

※支援終了とは、年度の終了または 1 年度当たり 5 回の派遣を受けたことを示します。
※支援終了後、再度支援を希望する場合は、新たに「申請書」を提出する必要があります。

●注意事項【申請】申請者は、マンション・団地再生の活動を自主的に行うもので、概ね 5 名以上の住民で構成された検討体制が確立され、次の条件を満たす必要があります。
①

市内に分譲されたマンションや団地の管理組合、自治会町内会又はそのいずれかから承認を受けた委員会等②

申請の代表者は、原則、管理組合の理事長又は自治会町内会長③

申請者が自治会町内会の場合、申請に関して、原則、管理組合の承諾を得ていること④

申請者が管理組合の場合、横浜市マンション登録制度への登録をしていること-7-浜管ネット通信 37 号 2022 年夏号（7 月）

高齢化

マンション／高齢化が気になる！

WG（役員のなり手がいない／「第三者管理の「外部事務管理者派遣」
について」）
加藤壽六（顧問・前会長）

現在のマンション状況をみると、街中の小規模マンシまう事例も増加しており、これらの理由で最近は、マンョンでは、管理会社が管理事務の担い手ですが、マンシション管理組合に対して管理費値上の要求や、管理委託

ョン管理士等の顧問契約で役員の負担を減らすことも行契約を辞退する管理会社も出てきており、管理組合を悩

われています。

ます状況になってきています。

郊外の団地型マンションでは、自主管理を行っている
ところが多い一方、会計事務など外部に委託をする管理＜管理費等の、滞納の増加＞

組合も増加しています。
役員の任期は、ほぼ半数以上の管理組合では、2 年任

また、管理費等滞納世帯の増加は、マンション管理の期半数交代で行われていると思われますが、1 年任期全

基本を脅かす問題となってきています。滞納回収の事案

員交代、中には半年任期全員交代という管理組合もありは管理会社には責任がなく、最終的な回収責任は管理組ます。

合にあるにもかかわらず、理解していない理事会がある
ことも事実です。

＜区分所有者・居住者の勘違い＞

そこで外部の専門家に管理をしてもらう、第三者管理方式を採用する管理組合が出てきています。組合員以外

居住者には管理会社が何でも行ってくれていると思っの外部専門家に建物や施設の維持管理はもちろん、管理ている人が多くいます。ほとんどの管理組合は役員輪番全般について責任を持って行ってもらう方式です。管理制を採っています。一人住まい世帯、老人施設への入居

現場で実務を行う外部専門家に管理をしてもらうことで、など不在住居の増加、身体的な不具合、若い世代の無関

理事長はじめ理事の負担を軽くし、役員の定員を減らす

心などにより、必然的に役員はできない、やりたくないなど、なり手不足を補う事ができる方法の一つです。
この第三者管理方式は、①理事長の代行ことになる。しかし管理費の増額はしたくない。

の代行

現在、自主管理の管理組合も 5 年、10 年後も今までと②事務管理③コンサルティングに分けられます。

おり続けられるかわかりません。
管理会社は経営的な問題で、一人のフロントマンが担＜相応の資金が必要となる＞

当する物件数が多くなり、したがって管理組合一か所に費やす業務時間は限られます。有能なフロントマンとマ

第三者管理方式を取り入れるには相応の資金（支出）ンションに派遣する管理員の確保が、人材不足で困難にが必要になり、組合費の見直しや規約類の改定が必要になっていることが原因です。管理員が高齢で退職してし

なります。

-8-

浜管ネット通信 37 号 2022 年夏号（7 月）「外部事務管理者」という第三者管理方式は、巻頭言⑧理事会資料、総会議案書の作成と参加、などがあげ

でも申し述べているように、られます。

①理事長の代行は、理事会の負担は減りますが、管理組

ゴミ出しや整理などは清掃業者にお願いしましょう。

合の独立性ということを考えると難があります。

人材の確保については、一般的には管理組合が管理会②事務管理の代行は、理事会の独立性を保ちながら行え

社に「事務管理者派遣」を申し出ます。

る利点があります。外部の、管理業務主任者・マンシ

管理会社は、神奈川マンション管理士会や他の団体等

ョン管理士・管理実務の経験者等が、「外部事務管理

から人材を紹介してもらい、管理組合と面談して決まれ者」として管理組合事務を担当し理事長や理事を補佐ば、管理会社と委託契約を結び、派遣してもらいます。

するというものです。

派遣者の人材スペックは、マンション管理士、管理業

管理会社から派遣してもらうことができますが、この務主任者、管理実務の経験者等でパソコンのオフイスソ

場合は、業務委託契約に「事務管理者派遣」項目を追加

フト、メール、ホ－ムページ等を使いこなせ、4～5 年します。

ほど継続勤務が可能な方。週 2～3 日勤務、月 2 回ほど理事会や他の会議などへ出席。費用はマンションの規模などにより戸当たり月 500 円～1,500 円ほどは必要と思＜業務の内容は＞われます。

業務の内容として、＜期待される効果＞①当年度の事業計画の執行、②次年度計画(案)の策定、③各種申請に対する事務(専有部のリフォーム申請・予想され、期待される効果は、理事長・理事は日常のチェック）、

定型業務から解放される、役員が別な取組みに時間を割④日常業務管理（駐車場、植栽など）、ける（施設の見直し、防災など）、役員数の削減が可能、⑤緊急案件（水漏れなどの事務管理）、管理員不在でも事務的なことが実行できる、管理組合の⑥中長期的課題（修繕計画・規約・細則改正など）

責任と自主性は確保される。
役員のなり手不足に悩む管理組合は「外部事務管理者⑦管理費等の滞納に関すること、派遣」も検討してみてはいかがでしょうか。

Information
2022 年度横浜市マンション管理組合基礎セミナー（ソフト編）「2022 年、マンション管理は新時代へ！」（YouTubeLive）
2022 年 8 月 6 日（土）14 時～16 時
第 1 部 基調講演１：横浜市マンション管理適正化推進計画について（講師：米満東一郎氏／住宅再生課担当課長）
基調講演２：新任理事の心構え（講師：豊田 秀一／相談員、マンション管理士、弁護士）
第２部 パネルディスカッション「新任理事が意識すべきポイントは何か？」
申込みは URL https://ysc.geo.jp または QR コードから-9-

浜管ネット通信 37 号 2022 年夏号（7 月）

相談室から相続放棄に伴い滞納が始まった。どうしたらいいでしょうか？
区分所有者が死亡したあと承継人が決まらない場合、※相続放棄は、相続開始から 3 ヶ月以内に決めないとい管理組合は管理費等の滞納に直面することがあります。

けません。

管理組合は滞納されている管理費等を回収する義務があ【参考】

りますが、滞納管理費等の時効は最高裁判例によると 5年です。

民法 915 条 1 項「相続人は、自己のために相続の開始があったことを知ったときから 3 か月以内に、相続につ管理組合は、弁護士に依頼して戸籍謄本・除籍謄本をいて、単純若しくは限定の承認又は放棄をしなければな取り、相続人の有無を調べてもらう必要があります。相らない。ただし、この期間は、利害関係人又は検察官の続人がいる場合はその相続人の住民票を取り、相続人に請求によって、家庭裁判所において、伸長することがで管理費等を請求することになります。

きる。

相続人がいない場合や相続人全員が相続放棄をした場
合は、家庭裁判所に相続財産管理人の選任を申し立てる②相続人は、相続の承認又は放棄をする前に、相続財産の調査をすることができる。）

ことになります。

滞納管理費の回収方法は管理費等の納期限までに納付されていないことを確認

滞納管理費の回収を、理事したら、直ちに、「口座振替不能通知」を発しておきま会決議で迅速に実施できるよす。その後、電話で催告

うに、管理規約を見直してお→内容証明郵便送付→訪問して催告

→法的措置

→文書催告

と段階的に実施してきましょう。
（※標準管理規約第 54 条（議決事項）「理事会は、

いきます。
管理規約には、滞納に関して、遅延損害金や弁護士費用、督促、徴収にかかった費用を回収できるように定め

この規約に別に定めるもののほか、次の各号に掲げる事項を決議する。」ておきます。標準管理規約では「その未払い金額につい第七号「第 60 条第 4 項に定める未納の管理費等及びて、年利●％の遅延損害金と、違約金としての弁護士費

使用料の請求に関する訴訟その他の法的措置の追行」）

用並びに督促及び徴収の諸費用を加算して、その組合員【参考】に対して請求することができる。」と定めています。
「違約金としての弁護士費用」といった条文がないと、裁判所において弁護士費用は認められない場合があるということですので、注意を要します。

平成 26 年 4 月の東京高裁判決「弁護士費用負担の規定は、違約金の定めであり、規約に違反して訴訟になるという原因を作った滞納組合員が全額負担することが合理的である」と判断しました。

- 10 -

浜管ネット通信 37 号 2022 年夏号（7 月）

マンションの外断熱改修について
第二回 「既存マンションの改修における外断熱工法のメリット」
熊谷 皇（建装工業株式会社）

１．はじめに

２．外断熱工法とは

本テーマ「マンションの外断熱改修について」の第二

そもそも外断熱工法と回目の寄稿になります。みなさまが少しでも、「外断熱はどのような工法なので改修」について興味を持つ機会になっていただければ幸

しょうか？

いです。

建築学会では建物の断第一回は「どうして既存マンションの断熱性能アップ

熱工法を大きく４つに分が必要なのか？」というタイトルで、３つの背景から既類（図 1）しています。

存マンションの断熱性能を高めることの必要性について「外断熱工法」とは、主にＲＣ造（鉄筋コンクリート

説明させていただきました。前回のまとめを下記に示し造）の、構造体の外側に断熱材を設置する断熱工法と定ます。

義されています。因みに木造・鉄骨造の場合は、構造体の外側に断熱材が設置されていても、「外断熱工法」ではなく「外張り断熱工法」と呼びます。両者の違いは構造体の蓄熱性の高さです。つまり「外断熱工法」とは、断熱材が構造躯体の外側に設置され、かつ、構造体の蓄熱性が高い断熱工法ということになります。

ＲＣ造（鉄筋ｺﾝｸﾘｰﾄ造）

上記３つの背景に加えて、昨今は電気代・ガソリン代

断熱材の

構造体の

位置

蓄熱性

内断熱工法

外壁の内側

-

外断熱工法

外壁の外側

高い

の値上がりが著しく、私たちの家計への影響が無視できなくなってきました。ガソリン代については国が税金を投入してハードランディング（急激な値上がり）を抑える対策を行っていますが、エネルギー単価の上昇は今後も続くと言われています。したがって、私たちのお財布

木造・鉄骨造充填断熱工法外張り断熱工法

外壁内部
（柱間）
外壁の外側

図 1

断熱工法の種類

図 2

外断熱工法の例

を直撃するエコノミー（経済性）の観点からも外断熱性能アップ（＝省エネ化）の重要性が増してきたように思います。
さて、少々前置きが長くなりましたが、第二回となる
今回は「既存マンションの改修における外断熱工法のメリット」についてご説明させていただきます。最後までお付き合いの程、よろしくお願いします。

- 11 --

低い

浜管ネット通信 37 号 2022 年夏号（7 月）

３．既存マンションにおける断熱化の効用

４．外断熱工法のメリット

はじめに「外断熱工法」と「内断熱工法」にかかわら

ず、既存マンションの断熱化の効用について紹介します。

建物の長寿命化
コンクリート躯体は、外気温の影響を受け膨張・収縮が繰り返されることで、亀裂が生じて中性化による劣化


や外装材の剥離等が促進されます。

建物の快適性・健康性の向上
既存マンションの断熱化により、保温性能が高まり、「外断熱工法」は、コンクリート躯体の外側に断熱層

その結果、快適な温度を維持しやすくなります。とくにを設けることから、外気温が変化してもコンクリート躯

「外断熱工法」はコンクリート躯体の蓄熱性により、温体の温度変化は緩やかになり、熱膨張・収縮が抑制され度変化が緩やかになることから、一旦、室内が快適温度ることで建物の長寿命化につながります。

に達すれば、急激な温度変化を起こしにくい特徴があります。

図 3 は、外気温が 0℃で室温が 20℃のときのコンクリート躯体（外壁）の温度分布を図化したものです。これ

また、冬季は非暖房室と暖房室では、断熱性能が低いをみると「内断熱工法」に比べて、「外断熱工法」の方

建物は部屋間の温度差が大きくなりやすい傾向がありま

が外気温の影響を受けにくく、室温への依存度が強いこす。建物の断熱化は部屋間の温度差を小さくする効果がとがわかります。外気温は室温に比べて温度変化が大きありますので、いわゆる“ヒートショック”などの疾患いことから、「外断熱工法」のコンクリート躯体（外壁）リスクが低下する効果もあります。

の温度は変動が小さくなり、その結果、劣化要因である

加えて建物の断熱化は、結露防止にも効果があります。

熱膨張収縮が抑えられます。

結露はカビ発生の原因となり、カビの胞子はアレルギー疾患等の要因となりますので、結露を抑制することは健
康な空気環境を維持することにも効果があるといえます。
世界保健機構（ＷＨＯ）が 2018 年 11 月に公表した「WHO Housing and health guidelines（WHO 住宅と健康ガイドライン）」では、室温と健康への影響の様々なエビデンスに基づき、冬季の室内温度を 18℃以上とす
ることを勧告しました。日本でも国土交通省や厚生労働省が「スマートウェルネス住宅推進事業」等を通じて、
室温と血圧の相関から健康と断熱性能の因果関係を定量

図 3

冬季における外壁の温度分布（鉛直断面）

的に明らかにして、断熱性能向上の重要性を啓蒙しています。

結露防止性能の向上

既存マンションの断熱化は、快適性はもちろん健康性「内断熱工法」では、コンクリート躯体が外気温に同能も向上する効用があり、これからの人生 100 年時代に調することから、外気温が低い場合、結露が起こりやす

向けて一層重要性が増してきたのではないでしょうか。

くなります。「外断熱工法」は、コンクリート躯体内の温度が外気の影響を受けにくいので結露の発生リスクも

低くなります。

省エネ性能の向上
さて、快適な温度を維持するためには、極端にいうと冷暖房をガンガン使用すれば達成は可能です。しかし、



熱橋（ヒートブリッジ）が少ない

そうすると暖冷房に掛かる費用負担が大変なことになりコンクリート躯体の中で局部的に熱を伝えやすい部分

ますし、エネルギーの過剰消費となり、昨今のカーボンのことを熱橋（ヒートブリッジ）といいます。熱橋は、ニュートラルとは相反する行動となってしまいます。

断熱性能の低下による快適性・健康性の低下はもとより、現実的には、断熱性能が低い建物の居住者は、寒さや暑さをできるだけ我慢して生活するケースが多いと思わ

耐久性低下の要因となることから、コンクリート造の建物では熱橋対策が重要になります。

れます。

「外断熱工法」では、当該住戸と隣住戸の間の内壁

これからの時代には、少ない暖冷房エネルギー（団冷（戸境壁といいます）では、「内断熱工法」では熱橋が房コスト）で快適・健康な温度環境を維持することがで生じますが、「外断熱工法」の場合は熱橋が生じません。

きる断熱性能、「冷暖房費をあまり気にすることなく、（図 4）

冷暖房を積極的に使用することができる程度の断熱性能」

橋が生じることから全くなくなるというわけではありまが求められるのではないでしょうか。

せんが、「外断熱工法」の方が「内断熱工法」よりも熱「外断熱工法」であってもバルコニーでは熱橋部を減少できるメリットがあります。

- 12 -

浜管ネット通信 37 号 2022 年夏号（7 月）

５．まとめ
今回は、「外断熱工法」のメリットと既存マンションの断熱化のメリットをご紹介させていただきました。
私見ですが、構造体がコンクリート躯体のマンション
においてはとくに、建物全体の外側を覆う「外断熱工法」の方が、断熱性能、耐久性能などを総合的に考えると優図 4れていると考えています。

冬季における外壁と戸境壁の取合いの欧州で「外断熱工法」が一般的なのはそういった理由

温度分布（水平断面）

からではないでしょうか。さらに改修工事となると居住

者にとって、外断熱工事の方がコスト面でも合理的なの

断熱改修工事における居住者負担軽減
既存マンションを断熱改修する場合、「内断熱工法」の場合は、室内側にある家具や設備を避けて、断熱工事、だと思います。それでは今回のとりまとめを下記に示します。

内装工事を行う必要があり、居住者に大きな負担が掛か既存マンションの改修における外断熱工法のメ
リット
既存マンション断熱化のメリット〇 快適性・健康性の向上〇 省エネ性能の向上
外断熱工法のメリット（内断熱工法との比較）〇 建物の長寿命化〇 結露防止性能の向上〇 ヒートブリッジ（熱橋）が少ない〇 断熱改修工事における居住者負担軽減

ります。しかし、「外断熱工法」では、住戸内に入ることがなく、建物の外側から断熱改修工事が可能であることから、居住者の生活への負担を少なくすることができます。
建物全体の断熱性能を高めるためには、大規模修繕工事と併せて行うことが一般的ですが、工事を履行するために管理組合の議決を得るには、住戸内の工事によって生活に大きな負担が生じる「内断熱工法」よりも、「外断熱工法」の方が合意が得やすく、合理的な選択といえます。

最後までお読みいただき誠にありがとうございました。
次回は「補助事業を活用して断熱改修をかしこく実現する」と題して、ご紹介させていただく予定です。

- 13 -

浜管ネット通信 37 号 2022 年夏号（7 月）

Q&A
管理組合活動に熱心なあまりクレーマーにされちゃったQ：理事の経験者です。後任の理事諸氏の運営方法について、いろいろと気になることがあり、理事会に対して文書で意見を述べてきました。
ところが、私の意見は理事会にとってあまり歓迎すべきものではなかったようです。クレーマー扱いにされてしまいました。

A：良かれと思ってなされた行為が、相手方にとにその都度、回答する必要はありません。（区分所有法っては迷惑行為と映ることがあります。

43 条【事務の報告】参照）。

特に輪番制の理事会においては、ときどき、先輩の理事

そもそも理事長は、通常総会で選任された理事で構成経験者から意見書と称して「私の理事のときはこうだっする理事会において、理事の互選によって選ばれている

た」とアドバイスが届くことがあります。理事会にとっのですから、個々の組合員から直接、理事長になることては有難いアドバイスであっても、度重なる「ご意見」を委任されたわけではないのです。
したがって、理事長だからといって個々の組合員に対となると、理事会に対する干渉と受け取られることにもして、その都度、報告する義務はないと考えられます。

なりかねません。

理事会に対する意見は、節度をもって行う必要がある

ごく一般的には理事長は、組合員からのご意見に対しては、総会の席で回答し、報告していれば管理者としてように思われます。

の義務を果たしていることになります。質問があるたび隣戸がいつの間にか空き家になっています。管理組合も把握していなかったよう
です。

Q
A

：高齢のご夫婦が住んでいた隣戸が空き室になっていることに気がつきました。旅行に出かけられたかと思っていましたが、高齢者の施設に移られたと知りました。不在の届出がなく、管理組合は把握できていなかったようです。
:マンションは玄関の内側を外部から伺い知るなると、ときに慌てることになります。区分所有者は、ことができません。どのような生活を送って管理規約で、長期に不在となる場合は管理組合に届け出いるのか、困っていることはないのか、など・・・。

るようになっていると思いますが、高齢者の場合、管理マンションでは自分たちの生活を知られることなく、
また、お隣のことをほとんど知ることなく生活すること

組合に通知することなく高齢者施設へ移られていた、と
はよく聞く話なのです。

ができます。

管理組合は、区分所有者名簿だけでなく居住者名簿のプライバシーが守られやすいことが、マンションライ

管理を見直すいい機会としましょう。とくに、居住者名

フが好まれる一因と言われています。しかし、プライバ

簿に緊急連絡先が記載されているか、今一度確認しておシーの保護を優先するあまり「お隣の顔も知らない」ときましょう。

- 14 -

管理組合webサイト機能更新のお知らせ

浜管ネット通信37号 2022年夏号（7月）”Simple is best”を心がけている管理組合webサイトに皆様からのご要望が多かった
2点（サブカテゴリ、役員アクセスキー）を追加しました。

１．サブカテゴリ追加
登録する電子ファイルが増えて、名前だけでは分類しづらい。これに対応すべく各カテゴリに５つまでサブカテゴリを自由に設定できるようにしました。
それぞれの各管理組合で名前は自由に決められます。短かい名前にするほうがレイアウト的にうまく収まります。

役員管理画面のサブカテゴリ設定例

一般画面のサブカテゴリ表示例

2．役員アクセスキー追加
管理組合webサイトを管理組合の役員だけが見れるようにしたい。業者選定中の見積書、規約改正中の規約等なども登録して役員のみが共有したい。

●会員は無料で使える管理組合webサイト●使い方の説明に管理組合へ伺うことも可能です。
●大切な管理組合の資料を劣化・紛失する前に、電子文書として残し活用しましょう！
浜管ネット 理事 星野克江

浜管ネット通信37号 2022年夏号（7月）～ 事務局からお知らせ ～【大規模修繕工事

動画】

専門業部会作成の大規模修繕工事についての動画を会員

サイトに掲載しています。

会員には無料でDVDを提供します。ご希望の場合は事務局へご連絡ください。

【困ったときの、
マンション・アドバイザー派遣制度】（1回目、無料）の積極的ご利用を！
※横浜市マンション・アドバイザー派遣支援制度
横浜市では理事会又は理事会の承認を得た委員会等の依頼を受けて、専門家（登録アドバイザー）を派遣して【浜管ネット、通常総会開催しました】

います（3時間以内、初回無料、2回目以降12,571円、年6

浜管ネットの通常総会は、2022年5月28日（土曜日）行

回まで利用可能です。（ただし、個人または有志では申われました。
正会員の出席率（委任状、議決権行使書含む）は80%を超えました。
来期は従来通り、記念講演や総会後の交流会を行えることを願っています。

☛

お申込みはこちらからもできます。

・現在、対面による相談を行っています。
※来館時はマスクの着用、手指の消毒、体温測定、名簿の記載などご協力お願いします。
・通常時の定期相談（無料）は下記のとおりです。
・土曜日13時～16時まで（ソフト系・ハード系）
・相談時間は1時間。事前申込制です。
・相談に必要な資料等を事前に提出していただくことがあります。ご協力お願いします。
なお、会員の場合、平日の電話やメール、又はオンラインによる相談も可能です。ただし、相談内容によっては無料の定期相談としてはお受けできない場合があります。
詳細は事務局へお問い合わせください。

特定非営利活動法人

横浜マンション管理組合ネットワーク〒224-0001
横浜市都筑区中川1-4-1ハウスクエア横浜 ３階
Mail

office@hamakan-net.com

Fax 045-910-0210 URL https://hamakan-net.com
事務局:●ご利用には、横浜市のマンション登録制度へ登録を済ませておく必要があります。
●なお、横浜市のアドバイザー派遣制度ではWEB会議によるアドバイザー派遣も可能です。
（※詳細は横浜市住宅再生課へ045-671-2954）【定期相談(無料)のご案内】☎ 045-911-6541

込めません。）

月・火・木・金・土 週５日間運営

時間: 午前10時から午後16時（水・日・祝・年末年始はお休み）●アドバイザー派遣には事前相談が必要です。
アドバイザー派遣に関する相談は、事務局へお問合せく
ださい。最もふさわしい専門家を探すお手伝いをいたします。
●横浜市による、無料のアドバイザー派遣を上手に利用しましょう。
（まずは、アドバイザーを選んで困ったことを相談してみましょう。ただし、規約改正や長期修繕計画の見直し・作成等の実務を行うことはできませんのでご注意ください。）【浜管ネット

交流会開催】

浜管ネット交流部会では、役員経験者の理事を派遣して、管理組合および組合員同士の交流を図る活動を行っています。
ご希望の会員管理組合はお気軽にお問合せください。