島村利彦(理事、技術者部会長 一級建築士)
全国の分譲マンションは 644 万戸もある(国交省、平成 29 年度末)。

Ｃｏｎｔｅｎｔｓ
1p

巻頭言「居住環境改
善による資産価値の向上を目ざして」島村利彦（技術者部会長）

2p

4Ｋ8Ｋ、本放送開始、管理組合の対応は（編集部/加藤壽六）

3p よくあるＱ＆Ａ
4p

わかりやすいマンシ
ョンの設備改修工事《第２回・第３回》（技術者部会/伊藤和彦・
町田信男）

8p

地震保険、保険料はどうやって決めるの？（マンション保険
バスターズ東京支店）

9p

アスベストを原因とするマンションの新
たな課題～管理組合の対応は？～（管理運営部会/宮井直哉・三條場信行）

10p 最新の判例、小規模マンションの大規模修繕の事例紹介（交流部会）
11p イベント報告（事務局）
12p『事務局からお知らせ』

横浜市では、住宅数は約 177 万戸、居住所帯のある住宅戸数 158 万戸、その中で持ち家は
約 93 万戸、持ち家のうち分譲マンションは約 39 万戸（持ち家の約 42％）
、横浜市の人口は370 万人、マンションには想定約 100 万人（27％）が居住している。
（※平成 25 年度住宅・土地統計調査による）
又、30 年以上経過したマンションは全国で約 185 万戸存在している。
近年の新築マンションは多種多様な施設や設備が備えられている。
この新築レベルと築 30～40 年代の差は大きい。同様なレベルまでにすることは大変なことであり、それに伴う資金も必要になってくる。
現在のマンションを終の棲家としようとする意識は年々上昇し、今では 80%を超えるようになっている。
だとすれば可能な範囲で自分達の居住環境の向上を計り、より良い棲家にしたいと考えることになる。住環境に安心や安全、安らぎを求めるのはごく当然のことであるが、高経年によって生じた社会環境、生活環境や技術の進歩、居住者の高齢化などにどう対応していくのかを考えたい。
近年、アルミサッシ更新と複層ガラスの採用、単板プレスの玄関扉から、フラッシュ扉への改修が多く実施されている。遮音性、断熱性、気密性などが向上し、室内環境の改善が計れる。
換気を考慮すれば結露防止にもなる。又、冷暖房機の使用時間の低減により消費電力量が削減でき、省エネルギー効果も大きい。LED 照明器具の採用も同様であり、共用部においては管理費支出の低減も計れる。
インターネット環境などはすでに整備されていると思われるが、新たに 4Ｋ、8Ｋ放送受信問題がある。建物内外の段差解消、スロープの設置、避難通路、階段への安全手摺の取付等のバリアフリー化、集会室の多目的利用への拡大、1971 年以前の築であれば耐震化対策、中層マンションではエレベーターの設置、海辺や河川近接地に立地していれば、エントランス
や電気室、ポンプ室などに防潮堤や防潮板の設置などライフラインを護ることを考慮したい。
外構環境についても、段差解消などは当然として、コンクリートやアスファルト舗装のカ
ラー(色彩化)彩色舗装材などを導入し、目にも映える環境を創出する。
空き駐車場問題も含め小公園などは芝生公園などに衣替えした方が良いのではと思っている。芝生の手入れは大変だが(酷暑の夏は)自分達で行えば張り合いがあり楽しみも、コミュ
ニティーも生まれて来るのではないか。安らぎと潤いの輪があるのではないだろうか(楽観的)。これらは全て修繕積立金が原資。その為には長期修繕計画を一定期間毎に見直す必要がある。
「管理組合を経営する」姿勢や収益事業を視野に入れることも必要となるだろう。
国、横浜市などの補助金などの情報も適宜チェックしておくべきだ。
資産価値は周辺相場の不動産価値に相応して判断されてしまうことが多い。
管理組合が現状と将来に渡って自分達のマンションの課題を考え活動し、努力し、懸命に取り組んでいるその姿も大事な資産となるはずだ。
それぞれのマンションにはぞれぞれの歴史があり、不動産価値に現れない資産があるのではないだろうか。

-1-

４K・８K12 月 NHK、本放送開始、管理組合の対応は◆新 4Ｋ8Ｋ放送って何？
最近、ＮＨＫが新 4Ｋ8Ｋ衛星放送について告知を行っています。現在の地デジやＢＳのハイビジョン放送より高画質で鮮明な映像と、多チャンネル化した立体的な音響が特徴の放送で、現在よりチャンネルが増えることになります。
12 月から本放送が開始される新 4Ｋ8Ｋ衛星放送は、ＢＳ(放送衛星)と 110 度ＣＳ(通信衛星)で放送されます。
ＢＳでは①ＮＨＫ、ＢＳ朝日、ＢＳ‐ＴＢＳ、ＢＳジ
ャパン、ＢＳフジ、ＢＳ日テレ（2019 年 12 月開始）の４Ｋ放送、及び②ＮＨＫの 8Ｋ放送とＷＯＷＯＷの 4Ｋ
放送（2020 年 12 月開始）等が、110 度ＣＳでは③スカパー・エンターテイメントの 4Ｋ放送が予定されています。使用する電波の種類で①②③に分かれます※。

■新 4Ｋ放送を視聴するには数年前から 4Ｋが見られるという大型テレビが発売されており、実際にそのテレビを購入した方はいると思われます。しかし、そのテレビには新 4Ｋ放送を受信する
チューナーは内蔵されていないので、新 4Ｋ放送を視聴するには今後発売される外付け専用チューナーを購入す
るか、新 4Ｋ放送が受信できるチューナー内蔵のテレビを購入するかしなければなりません。ではその新しいテレビを購入し、自宅の壁のテレビ端子に接続すればすぐ4Ｋ放送を視聴できるかといえば、「わからない」なのです。
築年数の多いマンションは設備が古いことと、受信の方法が違うので、居住者は管理組合に確認することが必要です。

●新 4Ｋ放送の受信に関し管理組合は何をすればよいか

現在、管理組合でテレビ共聴設備を所有・維持管理
し、建物の屋上に地デジ用アンテナとパラボラアンテナを設置して地デジとＢＳや 110 度ＣＳを受信している場
合、①は、現在放送されているＢＳ放送全てが視聴できていれば、問題なく視聴できる可能性は大きいのです
が、視聴を保証するには調査が必要になります。
②③は現状のテレビ共聴設備では受信できません。パラボラアンテナを交換し、更に、建物内のテレビ共聴設
備に使用している同軸ケーブル、増幅器、分岐器、分配器、各家庭のテレビ端子等の性能の調査や伝送テストを行い、設備改修の有無について判断をします。(但し、③は増幅器の交換が必要)。
更に、②③共に設備から漏洩する信号の限度値が法制化(技術基準)されたため、技術基準を満さない設備は違法となり運用することができなくなる可能性もあります。
調査・伝送テストをしてくれるところとして、浜管ネット専門業の電気設備会社か、日本ＣＡＴＶ技術協会施工部会の会員会社から探すことが可能です。

◆ケーブルテレビの場合はどうしたらいい？
一方、ケーブルテレビ会社と契約して、ケーブルテレ
ビ会社から、地デジ、ＢＳやＣＳ等の有料放送等を再送
信で視聴している場合は、ＢＳや 110 度ＣＳに関して建物の屋上にパラボラアンテナを設置している場合も含めて、ケーブルテレビ会社と相談する必要があります。
管理組合は、理事会又は専門委員会を立ち上げ、費用を含めた改修計画を検討し、組合員に知らせて、①②③のどこまでを視聴可能にするか、組合員の意向を踏まえて合意形成を行うことになるでしょう。②③は将来放送局が増える可能性もあることから、考慮しておく必要がありそうです。（編集部／加藤壽六）※①は現在使用されているＢＳ右旋、②はＢＳ左旋、③は 110 度ＣＳ

左旋、の電波を使用する。②③は今まで使用されていなかった電波。

では管理組合は、居住者から新 4Ｋ放送を視聴したいと要望が出た場合、どのように対応したらよいのでしょうか。建物内のテレビ放送伝送路が同軸ケーブルの場合を考えてみます。

（関連記事：かながわマンションネットワーク通信(2018.7)46 号 6 ペ
ージ）

-2-

Q-1；団地内に集会所や自転車置場等を増設したいと考えています。どのよ
うに進めればいいでしょうか。
よくある

Q&A

Ａ-1；壁・柱や屋根を持つ建物は建築物扱いになります。
建築基準法に添ったチェックが必要です。団地の容積率や建ぺい率に余裕があることが先ず必要になります。
団地敷地の都市計画を基にした各種規制を確認してください。
更に団地では建築基準法 86 条の一団地の総合設計制
度による許可を受けている場合が多くあります。
一団地の総合設計制度は「一定の土地の区域内で相互に調整した合理的な設計により建築される１又は２以上の建築物について、安全上、防火上、衛生上支障がないと認められる場合は、同一敷地内にあるものとして一体的に容積率等の規制を適用する。
」というもので、市長の認定を受けているものです。
ここで集会所や自転車置場、物置等を増築しようとすると、再度、市長の認定を受けなくてはなりません。
この場合は、既存建築物を含めた計画が本基準に適合する必要があります。
認定申請に必要な図書は 20 種類の膨大なものです。
取りあえずは市の建築局市街地建築課に相談することをお勧めします。申請図書作成には一級建築士事務所等の支援が必要でしょう。

Q-２；役員のなり手がなく、一人の方が長く理事長をやっています。このままワンマン体制になりそうで不安です。どうしたらいいでしょうか。
Ａ-2；マンション標準管理規約に準拠している管理規
約である場合、「理事の任期は〇年とする。ただし、再任を妨げない」となっているのを根拠に、長期間、一人の方が理事長を務めている管理組合は多いと思います。
背景には高齢化や無関心によって役員のなり手がいな
い、という事情があると思われます。長期にわたって理事長を務めている方にしてみれば、「仕方なくやっているのだ」という気持ちもあることでしょう。また、熱心で、信頼の厚い方であれば、再任を認めないというのも合理的とはいえません。
しかし、一人の方が長く理事長を務めることで、管理組合運営がマンネリ化し、管理会社との関係に緊張感がなくなるおそれがないとはいえません。
再任するにしても連続して「〇年まで」や「〇期まで」など、規約に明記することによって、一定のチェック機能を持たせるのも必要だと考えます。

Ｑ-3；マンションの建替えは可能でしょうか。建替えの課題について教えてください。
Ａ-3；建替えには戸別の費用の持ち出しが必須です。団
地型マンションでは容積率に余裕があって、駅近など利便性の良い立地でも１千万円～1 千 5 百万円程度の持ち出しが必要になります。
建替えはマンションの除却費、新築費、仮住まいのための引越しと２～３年間の借家家賃、不動産登記費用など様々な出費が必要になります。一方、建替えで増えた住宅を売却して得る収入との差がどうなるかです。
デベロッパーに依存しなければ事業は進められませんが、デベロッパーは建替え事業で収益が期待できなけ
れば協力してくれません。先ず法定容積率と現在の容積率を調べてみてください。マンションの立地が利便性の高い場所か調べてください。鉄道駅から徒歩でのアクセスが可能であるとか。
長くマンションに住んでいる高齢の方は、建替えよりも同じマンションにそのまま暮らすほうを選ぶといわれています。収入の少ない方は個別の出費に耐えられず、建替えから離脱することも考えられます。このような事情から、建替えの合意を得るのは至難のことになります。
まして市街地に建つ１棟型マンションは容積に余裕もなく、建替えはかなり難しいといえるでしょう。それよりもいかに維持修繕をして長持ちさせるかが肝要です。
100 年マンションを目指しましょう。

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わかりやすいマンションの設備改修工事《 第２回 第３回 》～ ライフラインを守ることがマンションの延命につながる ～技術者部会：伊藤和彦・町田信男

第 2 回：マンションに設置されている設備とその仕組み（１）マンションの主な給水方式を紹介します。
１）高架（高置）水槽給水方式の仕組みと管理区分①公道内水道本管から受水槽までの給水管は、直結直圧給水管と呼ばれ、配管及び水質維持管理は水道事業者（水道局）
が行います。（但し敷地内の配管管理は管理組合です。）②受水槽から揚水ポンプを経て、高架（高置）水槽、各戸量水器までの配管及び水質維持管理は管理組合です。
③各戸量水器から住戸内各所給水栓類までの給水管や給水器
具は、専有部分で給水配管等の維持管理は区分所有者です
が、水質管理は受水槽以降の給水管なので管理組合です。

２）ポンプ圧送（加圧）給水方式の仕組みと管理区分①公道内水道本管から受水槽までの給水管は、直結直圧給水管と呼ばれ、配管及び水質維持管理は水道事業者（水道局）が行います。
（但し敷地内の配管管理は管理組合です。
）②受水槽からポンプ圧送給水装置を経て各戸量水器までの配管及び水質維持管理は管理組合です。
③各戸量水器から住戸内各所給水栓類までの給水管や給水器
具は、専有部分で給水配管等の維持管理は区分所有者ですが、水質管理は受水槽以降の給水管なので管理組合です。

３）直結増圧給水方式の仕組みと管理区分①公道内水道本管から増圧給水ポンプ装置までの給水管は、直結直圧給水管と呼ばれ、配管及び水質維持管理は水道事業者（水道局）が行います。（但し敷地内の配管管理は管理組合です。
）②増圧給水ポンプ装置から各戸量水器までの配管及び水質維持管理は水道局です。
③各戸量水器から住戸内各所給水栓類までの給水管や給水器具は、専有部分で給水配管等の維持管理は区分所有者です
が、水質管理は直結給水管なので水道局です。

-4-

（２）マンションの主な排水方式を紹介します。
排水管は、管内が充水された給水管と違い、通常空気が排水管内に入っているだけなので、排水器具から水を流すと排水管に初めて水が流れます。
この排水をスムーズに流すには、排水管内の空気の流通を妨げないようにする必要があります。
その装置が通気管と屋上又は最上階の外壁に取り付けられている通気口です。
排水器具から排水を流すと排水の上流側の空気は負圧になりますので通気口から外気を吸い込み、下流側は正圧になりますので屋外排水桝に向かい空気は押されてスムーズに流れるのです。
１）伸頂通気排水方式
１本（単管）の排水立て管の内、排水が流れる部分を排水管と呼び、通気口から最上階住戸の排水枝管接続部までを通気管と呼んでいます。（排水管が詰まると排水器具から溢れる高さまで排水が充水するので最上階住戸のその高さまでを排水管と呼ぶこともあります。
）
伸頂通気排水方式は、中層住宅で多く採用されています。

２）通気立て管排水方式
排水管と通気管の２本（二管）の立て管で構成され、2 から 3 階毎に排水管と通気管を結び同時排水時の空気を通気管に逃がして排水をスムーズに流す方式です。通気立て管排水方式は、高層住宅向けの排水方式です。

≪通気立て管排水方式≫
３）伸頂通気特殊継手排水方式
１本（単管）の排水立て管の継手に特殊排水継手を使用し、各戸からの排水を管内面に旋回流で流し、管中央部を通気層にして排水をスムーズに流す方式です。
中層・高層・超高層建物の排水方式に採用されています。

-5-

第 3 回：設備の維持管理区分（共用と専有の区分）
１）維持・管理区分表
下表は、団地型マンションの区分表例で、管理区分は団地共用と住棟共用と専有部分に分けています。区分には、費用負担区分や使用区分などもありますので、各管理組合で検討し作成しておくとよいでしょう。

-6-２）共用設備と専有設備の維持管理区分（例）１）専有給水管の範囲
住戸内の専有給水管は、共用メーターボック
ス内の量水器から住戸内の各所給水栓までが専
有管理区分となります。メータボックス内とバルコニーは共用部分ですので、管理組合に届け出の上で給水管の更新（取替）を行うことができます。

２）専有給湯管の範囲
住戸内の専有給湯管は、共用メーターボック
ス内またはバルコニーに設置されている給湯器
から住戸内の各所給湯栓までが専有管理区分となります。メータボックス内とバルコニーは共用部分ですので、管理組合に届け出の上で給湯管の更新（取替）を行うことができます。

≪給水管・ガス管・給湯管の共用、専有範囲≫

３）専有排水管の範囲
住戸内の専有排水管は、排水器具から共用排
水立て管接続までが専有維持管理区分となります。
但し、高経年マンションで自宅の排水管が下
階天井内を通って共用排水立て管に接続している場合の排水管は、最高裁の判例で共用部分と判断されているため、共用部分の床コンクリー
トスラブ部分貫通部の床上で、自宅の排水管が接続できる部分を分岐点とすることになります。

※気をつけたい特殊な例
専有・共用が明確でない（グレーゾーン）部分
は、改修工事に際しては、解釈を巡って紛糾しないように、管理規約等で専有部分か、共用部分か、できるだけ明示しておく必要があります。
◆給水・給湯・ガス管、排水管等は、下階の天井裏に配管されている場合があります。
（全戸又は一部）
このように下階の天井裏に配管されている場合、
この配管類は、共用部分と判断されています。
※2000 年（平成 12 年）3 月、最高裁判例≪排水管の共用、専有範囲≫

-7-

保険

地震保険、保険料はどうやって決めるの？

地震保険は火災保険とセット
住宅物件の地震保険は、火災保険とセットで加入し、地震保険単独での加入は認められず、火災保険金額の30％から 50％の保険金額を設定するのが条件となっています。

算出モデル／神奈川県の延床面積 10,000 ㎡・
100 戸のマンションの地震保険設定方法
まずは火災保険金額の設定ですが、これは一般的に共用部面積（延床面積の 60％=保険会社推奨算定方法）×
建築費単価（神奈川県 247,025 円=保険会社 4 社平均）にて共用部の再調達価格（新たに建てるといくらかかるか）を求めます。
火災や風災などでマンションの建物が全壊することは考えにくいため、ここでは 60％を乗じた金額を保険金額として設定します。
今回の場合は、10,000 ㎡×60％×247,025 円×60％。
端数は調整し 8 億 9,000 万円が標準の火災保険金額となります。
地震保険金額は、火災保険金額の 30％から 50％しかつけられませんので、今回は最も大きい 50％を付けることとします。8 億 9,000 万円の半分 4 億 4,500 万円が地震保険金額となります。
この保険料は都道府県によって単価が決まっており、神奈川県は地震保険金額 1000 万あたり 2 万 2,500 円です。首都圏は地震に対する危険度が高いとみなされており、おおむね高い単価の設定となっています。
1 年間あたりの地震保険料を算出するには、4 億 4,500
万円÷1,000 万円×2 万 2,500 円で、100 万 1,250 円と算出します。これに割引（建築年や耐震・免震）や長期係数を盛り込むことによって実際の保険料となります。
今回のマンションが建築年割引（建築年月 昭和 56 年
6 月以降が 10％割引）が採用でき 5 年契約と仮に設定すると、100 万 1,250 円×（1-0.1）×4.45（長期係数）となり 401 万円が地震保険料となります。
一方、出来るだけ地震保険金額を手厚くしたいという考え方もあります。その時は火災保険金額を高く設定しなければなりません。そのためには再調達価格に掛ける
付保率を高くします。
100％として考えてみましょう。そうすると火災保険金額は 14 億 8,000 万円となり地震保険もその 50％の 7 億
4,000 万円まで掛けられます。もちろん保険料は高くなりますが、大事に備えたいときにはこのような掛け方も考えられます。

来年 1 月、地震保険料の値上げ（保険料は約 15％アップ）
来年 1 月に地震保険料率の改定があります。全国平均
で約 3.8％の引き上げなのですが、神奈川県は更に大き
く約 11.1％（＋2,500 円の 25,000 円）となります。長期
係数も 5 年契約で 4.45 から 4.60 へ引き上げられるため
地震保険料は約 15％近くのアップです。
今回のケースでは 401 万円の保険料が来年になれば461 万円となり、60 万円の増額となります。マンション保険の満期が来年や再来年のところや地震保険金額が大きいところは年内にどうするか検討することをおすすめします。
【資料提供】マンション保険バスターズ東京支店〒103-0004 東京都中央区東日本橋 3-9-12 J ビル 2F
Tel:0120-540-931 FAX:03-6800-1779

6 月末の朝、4 階に住む奥さんから「階段の踊場に糞がたくさん落ちている。蝙蝠（こうもり）だと思うが見てほしい。
」と呼び出しを受けた。
7 月の理事会に報告してから 1 週間後、理事の一人が複数の蝙蝠を目撃、出入りの場所を確認したと連絡があった。蝙蝠は「鳥獣保護管理法」で守られている保護動物、益鳥は合法的に退去させなければならない。8 月、プロの蝙蝠駆除業者に連絡、調査を依頼。見積は、足場と処理費用で 1 か所 18 万円程度、高所作業車の場合、費用は追加で必要だ。蝙蝠の立ち寄る場所は 1 か所から 4 か所に拡大。当面は清掃をきめ細かく行い、調査を継続することとした。蝙蝠の駆除対策は 4 月～6 月、9 月～10 月が時期的に良く、7 月～8 月は子育て期間、11 月～3 月は冬眠で適さないため、解決は来年までかかる見込である。
COLUMN（珍客）-8-大規模修繕

アスベストを原因とするマンションの新たな課題～管理組合の対応は？～《アスベスト含有仕上塗材の製造・使用禁止》
アスベスト(石綿)は天然に存在する繊維状の鉱物で、耐久性・耐熱性に優れていることから建築物に含有建材等として使用されてきた。また、アスベストは髪の毛の 5,000 分の 1 程度のきわめて細い繊維で、空気中に浮遊分散しやすく、吸入すると肺の中に残留してじん肺、悪性中皮腫、肺がんを引き起こす
ことも判明している。
これら健康被害を防止するため、1970 年代以降、段階的に規制され、2006 年(平成 18 年)9 月から、仕上塗材(しあげぬりざい)を含める製品の総重量の 0.1 重量%を超えて石綿を含有する製品の製造や使用は全面的に禁止された。
日本建築仕上材工業会が実施した調査によると、建築物の内装や外装の仕上げに用いられるリシン・スタッコ・吹付タイル等の仕上塗材や、フィラー等下地調整塗材は 1970 年代から2005 年まで販売され、公表された製品には石綿含有量が製品重量の 0.1 重量%を超える製品がある。
今回､問題として取り上げられた点は、我々の身近にある仕上塗材のアスベスト含有が対象となっていることにある。

《対象は 2006 年 8 月以前に施工した建物》
2006 年 9 月以降に竣工された建築物はアスベスト含有の問題は対象外。しかし、2006 年 8 月以前までに施工されたアスベ
スト含有･仕上塗材は、建築物の解体・改修工事で仕上塗材等を除去する場合、含有石綿が飛散する可能性がある。工事において､粉じんの発生程度の可能性に応じて、発じん性が著しく高い：レベル１・発じん性が高い：レベル２・比較的低い：レベル 3 まであり、従来から解体や除去に当たってのガイドライ
ン、マニュアルは整備されて来たが、仕上塗材等については明
確ではなかった。
この問題に対応するため、2016 年 4 月に「独立行政法人建築研究所」(現：国立研究開発法人建築研究所)と「日本建築仕上材工業会」は共同研究し、仕上塗材からの飛散防止に関する「処理技術指針」を提案し「負圧隔離による工法」(粉じんの汚染拡大を防止するため、隔離養生した作業区域の内部を負圧に保つ装置)「隔離工法によらない工法」「石綿除去に該当しない工法」の 3 つに分類して選定方法などを示している。
環境省から 2017 年 5 月 30 日付で「石綿含有仕上塗材の除去等作業における石綿飛散防止対策」について、厚生労働省から 2017 年 5 月 31 日付で「石綿含有建築用仕上塗材の除去等作業における大気汚染防止法令上の取扱い等」についてが各自治体に通知された。
「改正大気汚染防止法」の改定によって、工事発注者又は自主施工者は作業の場所、期間、方法などについて、事前に自治体の窓口に届出をすることになった。また、発注者から過去の工事履歴等情報提供された業者は、事前調査を行い、除去等工
事見積を作成し、説明し、調査結果の掲示が義務付けられた。

《マンション工事費への影響》
それでは管理組合としてはどのような対応をすべきか。
建築物や工作物の改修工事に際して、アスベスト含有の有無の調査については、建物所有者(発注者)や建物の改修工事における作業従事者(労働者)だけでなく、建築物の利用者や周辺の環境等への配慮が必要となる。
発注者である管理組合は、今後の工事に当たり、安全基準に基づく工法を順守するため、新築時の設計図書、その後の改修工事に取り付けた仕様書・出荷証明書・保証書等工事履歴を整備･確認しておく必要がある。それらを施工業者に提示し事前考察を依頼、必要であれば現場調査･定量分析等を実施し報告を受ける。その結果、アスベストを含有する仕上塗材除去の工事が必要と判断された場合、管理組合としては工事費用に影響する要素であることから、アスベスト含有の判定をどのように考察するのか、最も適した工事方法がどの様な方法であるかを検討しなければならない。また、長期修繕計画においても今後の改修工事や解体等による工事費の増加が予想される点からも検討が不可欠である。しかしアスベスト含有･仕上塗材除去を伴う具体的な工事実績はまだ少なく、今後の事例の考察を待つところが大きい。
これら仕上塗材の製造・使用に当たっては、関係省庁の認可のもとで製造された製品の使用による結果であり、管理組合が工事費の上昇という結果だけを負わされることに疑問を感じる。2006 年 8 月以前に施工されたマンションは 490 万戸程度存在する。多くを占めるこれらのマンション等の維持管理を推進するためにも、助成制度の確立を望む次第である。（管理運
営部会／宮井直哉、三條場信行）
参考文献：防水ジャーナル

2017 年 9 月号

奥澤 健一氏「外壁の石綿含有建築用仕上塗材の処理方法と粉じん飛散防止技術」

-9-

交流部会

7 月 31 日 管理組合役員研修・交流会を開催

最新の判例、小規模マンションの大規模修繕の事例紹介

7 月 31 日 18 時～、今年から浜管ネット内に新設した交流部
会が 2018 年度管理組合役員研修・交流会をかながわ県民セン
ター304 号室で行いました。
今回の研修・交流会は鈴木治交流部会長（副会長）が司会を務め、第 1 部で佐々木好一弁護士が「最新の判例からみる管理
組合運営」、第 2 部で浜管ネットの宮井直哉理事、星川晃二郎
顧問が「アドバイザーとともに取り組んだ大規模修繕」と題して講演。第 3 部で参加者を交えて意見交換会を行いました。当日は 22 管理組合 47 人に参加していただき、たいへん有意義な会となりました。

で、その互選で選任された理事長職を、理事の過半数の一致
により、解任することができるとした事案。最高裁は「理事長職を解き、理事とした（理事の解任ではない）ものであるから、この決議の内容が管理規約に違反するとはいえない」
として、管理組合側の主張を認める判断を行った。

【第 2 部】「アドバイザーとともに取り組んだ大規模修繕」

宮井理事の居住するマンショ
ンである鴨居駅前住宅管理組合
において、一級建築士の星川顧問
をアドバイザーに迎え、大規模修【第 1 部】「最新の判例からみる管理組合運営」
繕工事を行った事例を紹介しました。
佐々木弁護士は 3 つの判決例を取り上げました。
（１）建物状況：2004 年に行った（１） 給排水管等設備（共用
前回大規模修繕工事以降、2011 年ころから浴室防水層の劣部分）と、専有部分の浴室、化による階段室への漏水、屋上ウレタン防水の塗膜破損、大トイレ、給湯器、洗濯パン、
雨によるベランダ、キッチンへの漏水等の事故が発生。2015
洗面化粧台などを一体化し
年、浜管ネット技術者部会による建物簡易診断を実施し、大て行った改修工事について、
規模修繕工事への準備に取りかかる。
工事契約や総会決議の無効（２）対応：鴨居駅前住宅は 1970 年竣工、40 戸の高経年小規を訴えた事案。最高裁は、管模マンションであり、修繕積立金を蓄えるのが精一杯であ理規約改正、
先行工事者とのった。このため、責任施工方式を前提に星川氏の所属事務所
不均衡解消、修繕積立金の目的外使用など管理組合の対応はと工事監修委託契約を締結し、支援・協力を得て工事を完成
有効であったと判断し、訴えた区分所有者の請求を棄却した。
させた。
（２）共用部分や共用施設の維持管理のために行う修繕工事、さらに唐突に決まった雑排水管更新工事等、管理組合の運【第 3 部】交流会
営に疑問を持った区分所有者有志が臨時総会を招集するた参加者同士の交流会を行いました。持ち上がった内容は、めの組合員名簿、また、帳票や工事関係見積書等の会計の管理組合内部のクレーマ「裏付け資料」の閲覧と複写を要求。管理組合側は組合員名
ー対応、一般組合員の理事
簿・裏付け資料の閲覧と文書の複写は拒否した事案。結果と会傍聴の是非、無関心な区して大阪高裁は区分所有者有志が管理組合の運営に不信感
分所有者へのアプローチ
を抱いたことには相応の理由があるとして、書類の閲覧、写など。各管理組合の取り組
真撮影は許されるべきだと判断した。
み事例やノウハウ、情報交（３）理事を組合員のうちから総会で選任し、理事の互選によ換を目的に、さまざまな意
り理事長を選任する定めのある管理規約を有する管理組合
見が飛び交いました。

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7 月 26 日 建築Ａグループセミナー「塗料の歴史探訪！」

イベント報告7 月 26 日 13 時 30
分～、技術者部会・専門業部会建築Ａグループが東京・南品川の日
本ペイント㈱東京事務所で「塗料の歴史探訪！」と題し、セミナーを行いました。
当日は研修室にて動画による塗料の歴史鑑賞、また日本ペイント
137 年の歴史通して塗料の歴史を学びました。

3.28 大規模修繕工事

次いで東京事務所の敷地内にある『明治記念館』を見学。同館
は 1909 年に建設された日本最古のれんが建てワニス工場で、館内には明治から大正にかけての製造用具、設備、塗料の缶などが展示されています。
その後は現在の各種塗装見本が並ぶ近代的なショールームへ移動。現場目線の製造改良、技術研究等の説明を受けました。 最後に
再び研修室にもどり、マンション
等住宅の塗り替えの見本を画像な
どを見ながら、目の錯覚、人に与える色の印象、色の役割等を解説してもらいました。

見積書の読み方 part4（好評につき第 4 弾）

建築分科会 E グループは 3 月
28 日 18 時 30 分～、好評いた
だいている見積書の読み方シリーズ第 4 弾「大規模修繕工事
見積書の読み方パート 4」を行いました。
工事前の見積金額は、図面上、または足場をかける前の建物調査では確認できない劣化部位の工事数量を「想定」数量として推測し、施工会社が概算を見積もります。このため工事着工後、足場がかかってからの全数調査によって算出された実際の数量と、想定数量との差を精算する必要が出てきます。これを「実費精算」といいます。
実費精算の解説と、予算超過の可能性の検証として想定外工事の発生の要因・対策等について、技術者部会のモア・プ

8月6日

ランニングオフィスの尾崎京一郎氏、専門業部会の㈱長谷工
リフォーム・南新氏、㈱伊勝・大島氏が説明を行いました。
足場をかけて劣化数量が確定すると、実数が想定値より多ければ当然工事代金が増加します。
工事金額の増額に対し、尾崎氏は「本来必要な工事費であるという、管理組合側の理解が必要」と述べます。
対策としては工事項目に優先順位をつけ、除外や延期ができる部位は次回の工事に回す、タイルなどが剥落しても被害の少ない個所は除外するなど、予算を超過した場合の工事内
容の見直しで適正な減額提案を選択することがあげられます。

エレベーター設置／団地再生 WG

管理運営部会は「団地再生」をテーマに作業部
会（WG）を行った。
第１部は中層階段室型の共同住宅向けエレベー
ター設置工法である「みらい再生工法」を阿部一尋理事が解説。
「みらい再生工法」は建物本体とは別構造の鉄骨フレームを設置し、エレベーター
や共用廊下等を新設するバリアフリー改修工法。5 階建て 30戸の団地型マンションでの試算では総工事費 9,000 万円（戸当たり 300 万円）。マンションでは合意形成の点から、建替えの実現は難しく、今後の高齢者問題の対策としてエレベータ
ーの設置はひとつの検討材料として考えられる。
第 2 部は、横浜市の調査データ等をもとに団地が抱える問題について議論を行った。4 階建て、5 階建ての、いわゆる団地型マンションではエレベーターが設置していないケースが多くある。住民の高齢化が進めば、4 階、5 階の住戸は住みにくく、住み替えを考えなければならない人も増えている。しかし、高齢者にとって、他の土地へ引っ越すことへのストレスは大きく、このため同じ団地内の低層階に住み替えるなどの移動居住対策などを進める動きも一部であるようだ。とはいえ、エレベーターを設置すれば居住を移動することもな
く、また 4 階、5 階の住戸の売買価格が上がると考えられなくもない。

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～ 事務局からお知らせ ～【ホームページ会員サイト】★浜管ネットホームページでは 会員サイト を開設しており、過去のセミナーの資料（カラー版）や行政からの有益なお知ら【横浜市マンション登録】★浜管ネットでは全会員にマンション登録を推奨しております。まだ登録申請されていない管理組合様は事務局まで

せ等をいち早く掲載しております。

お問い合わせください。

閲覧に必要なユーザ ID,パスワードは事務局までお問い

Httpｓ://www.hamakan-net.com/mtouroku.html

合わせください。

【電子文書保管】【イベント情報】

会員管理組合様の大切な図面や議事録などの電子文書（1）大規模修繕工事のわかりやすい全体の流れ

保管のお手伝いをいたします。
詳しくは事務局までお問い合わせください。

大規模修繕委員会立ち上げから修繕計画策定にスポットを当てた手法を紹介します。
日時： 2018 年 11 月 8 日（木） 18：30～20：30【浜管ネット通信 必要部数申告のお願い】
浜管ネット通信は年４回、会員管理組合に５部ずつ郵送し場所：かながわ労働プラザ ４階 第６会議室
定員：40 名（要予約：先着順）（2）マンション給排水設備の仕組と施工事例
管理組合が共用排水管の改修に合わせて専有部の給排水管の取替えを行った改修事例と排気ダクトのメンテナンスにております。まだ全戸配布ができるほどの財政的余裕がありませんが、「理事の数だけ」お送りすることは可能です。必要部
数をご連絡いただければ、次回より部数変更してお送りいたします。
ぜひ、全理事へお配りいただくとともに、可能であれば組合ついて説明します。
日時： 2018 年 11 月 13 日（火） 18：30～20：30

員への回覧をお願いいたします。

場所：かながわ県民センター ３０５会議室
定員：60 名（要予約：先着順）（3）熊本地震の被害と復旧に学ぶ
多くの復旧工事に携わってこられた福岡大学教授の古賀【無料定期相談】のご案内
・土曜日 13 時～16 時まで（ソフト系・ハード系）
・申込のフォーマットはホームページからダウンロードできます。

一八先生による「熊本地震の被害と復旧に学ぶ」の講演、熊事前申込制です。

管連会長の堀邦夫氏による震災直後には何が必要か？「マ・会員のみなさまへ

ンション地震対応箱アクションシート（指示書）」の解説をお願

・土曜日の来所が困難な場合（または緊急を要する場合）月、火、木にソフト系（マンション管理士が担当）相談を受け付けいしております。

ます。

日時： 2018 年 11 月 15 日（木） 18：15～20：50
場所：かながわ県民センター ３０1 会議室

・ハード系（一級建築士が担当）相談は打合せの上、日程を決めます。

定員：80 名（要予約：先着順）

・メールの相談は随時受け付けております。
資料代（各セミナー）： 浜管ネット会員 無料、
非会員 1,000 円- 12 -