浜管ネット通信 39 号

2023 年冬号（1 月）

2023 年冬（1 月） 第 39 号

永く安心して住める、100 年マンションを目指して！
吉光Ｃｏｎｔｅｎｔｓ
1p 巻頭言吉光 隆（浜管ネット会長）
2p

トピックス① 横浜市の「管理計画認定」第1 号 トピックス②国
交省の急速充電設備導入補助（編集部）

3p

トピックス③実現するか？固定資産税減額

4p

連載第 1 回 管理計
画認定制度とは？（前田映子・副会長）

6p

団地 WG「駐車場の空きが目立つ」
阿部 一尋（理事）

7ｐ 小規模 WG『居住者の高齢化と小規模マンション』宮井 直哉（理
事）
8ｐ

相談室から

10ｐ セミナー報告
11/18 第 1 部「どうする？管理会社の一方的な委託費値上」 第2 部「管理業界の現状と対策を探る」11/26「見せる・聞かせる大規模修繕工事
13p Q&A ちょっと教えて！「法人化のメリッ
トは？」 「大規模修繕工事の進め方、教えて！」
15p ハウスクエア横浜の 紹 介 「 住ま い づ くり体験館」 事務局
16p 事務局からお知らせ

隆／浜管ネット会長

新しい年を迎えましたが、みなさまいかがお過ごしでしょうか。
新型コロナ・ウィルスの感染者が再び増え始め、私たちの生活や管理組合の事業計画にも大きな影響を及ぼしています。早く感染拡大がおさまり、通常の生活に戻ることを願っています。
昨年の出来事を振り返ってみると、一番に憂慮すべき出来事は、2022 年 2 月に始まった、ロシア軍によるウクライナへの軍事侵攻です。早急に戦争を終結させ、ウクライナの人々が安心して暮らせる生活に戻ることを願っています。
一方、私たちに感動を与えてくれた出来事は、12 月 18 日に閉幕したカタール・
ワールドカップ（W 杯）において、ドイツとスペインに勝ち、決勝トーナメントに進んだサッカー日本代表の活躍でした。最後まであきらめずに、挑戦する姿をみて感動を覚えました。

100 年マンションは実現できるか？

私は、適切な管理を行なっていればマンションは、100 年はもつと考え、組合員にもそう言っていますが、本当に大丈夫なのでしょうか。
みなさんも知っていると思いますが、長崎の軍艦島は、1916 年(大正 4 年)に建てられた日本最初の鉄筋コンクリート造りの高層アパートです。現在は世界文化遺産に登録され、観光地ともなっています。この島は、観光だけではなく、学術研究の対象にもなっていて、何も手入れしない状態で鉄筋コンクリートの建物がどのように劣化していくかを観察しています。外壁等は崩れてはいますが、倒れずに主要な部位はまだ大丈夫です。これを参考に考えれば、鉄筋コンクリート造りの建物は適切な手入れをすれば 100 年位は大丈夫といえそうです。

横浜市において、分譲マンションは主要な居住形態

横浜市の、居住世帯のある住宅数は約 165 万戸です。このうち分譲マンションは
39 万 2 千戸で、全体の約 24%を占めており、横浜市において主要な居住形態の一つとなっています。さらに築 40 年以上のマンション戸数は 6 万 4 千戸を超えています。
主要な居住形態の一つとなっているマンションの維持管理を適正に行い、長く安心して住み続けるようにすることが、いま必要なことだと思います。
横浜市は、マンション管理適正化法の改正に伴いマンション管理計画認定制度を昨年 11 月からスタートさせました。管理不全のマンションをなくし、適正な管理を進めるための制度です。
この制度について、管理組合からは、何のための認定制度なのか、認定されるとメリットはあるのか等の問合せが私たちに来ています。確かにそのような疑問が生じるかも知れません。ただ管理不全のマンションをなくし、適切な管理を進めるためには、私はこの制度の活用が大切であり、必要だと考えます。私たち、浜管ネットは、みなさまの疑問に答え、制度の説明と認定に向けての支援を行いますので、ぜひ相談に来ていただきたいと思います。

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浜管ネット通信 39 号

2023 年冬号（1 月）

横浜市の管理計画認定第 1 号にTopics①
Topics①「サン・ステージ緑園都市西の街」

サン・ステージ緑園都市西の街

Topics②

横浜市は 2022 年 11 月 30 日、マンション管理計画認定制度第 1 号に泉区の「サン・ステージ緑園都市西の街」を認定した、と発表した。
1988 年竣工の築 34 年、団地型の 6 棟 638 戸。管理会社は、相鉄リビ
ングサポート。
一般社団法人マンション管理業協会（管理協）の「マンション管理適
正化評価制度」にも登録申請し、管理協の「マンション管理適正化評価サイト」の管理評価総獲得ポイントは、満点の 100 点☆☆☆☆☆（星五つ）を獲得している。（以上、マンション管理新聞 No.1222 号 12/5 記事から）認定基準や認定によるメリット等については前号〈38 号〉で紹介しているので、今後、認定申請を計画中の管理組合はぜひ参考にしてほしい。

国交省の急速充電設備導入補助
車は EV の時代か？課題は多い？

現在、国は「低炭素社会づくり行動計画」に基づき、「次世代自動車戦略 2010」を進めている。CO2（炭酸ガス）排出を抑制する対策の一つとして電気自動車やプラグイン・ハイブリッド車の普及が推進されおり、この電気自動車の普及に欠かせないのが、電気自動車用の充電設備。
平成 24 年〈2012 年〉4 月 1 日に急速充電器の導入を促進するための電気受給契約の特別措置を設けるなど、国や各自治体では充電インフラの整備が進められている。
充電器は 200V で、「普通充電器」と「急速充電器」がある。普通充
電器は設置費用が安いが充電時間が長い（約 7 時間）、急速充電器は充電時間が短い（約 30 分）が、設置費用が 100 万円以上かかる、などのメリット、デメリットがある。
設置費用の負担を、受益者だけにするのか、居住者全体にするのか、といった課題もある。
設置工事の費用負担を利用希望者だけにすると負担が大きくなり、設置後新たに利用希望者が現れた場合にあらためて費用負担の調整が必要となる。
充電に係る課金方法は 2 通り。「電力量単位での従量課金」は、使用した電力量に応じて「１Kwh〇円」とする方法。計量法に基づく検定に合格した電力量計が必要となり、検針も管理組合で実施する必要があるうえ、料金の徴収が煩雑。一方、「充電時間又は充電回数に応じた従量課金」は、「1 分、○円」又は「1 回、○円」とする方法。利
用者ごとに料金が異なるため料金徴収が煩雑となるデメリットは変わらない。

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Topics③

2023 年冬号（1 月）

実現するか？固定資産税減額～管理計画認定申請時～

2022 年 12 月 16 日、国交省が公表した 2023 年度の税制改正要望結果の概要によると、一定の要件を満たした長寿命化に資する大規模修繕工事を実施した場合、固定資産税の減額が実現する可能性が出てきた。
令和５年度国土交通省税制改正要望事項の説明資料に要望の概要

よると、「長寿命化に資する大規模修繕工事を行ったマンションに対する特例措置の創設（固定資産税）」と題

管理計画認定マンションその他の一定の要件を満たす

し、「管理計画認定マンションその他の一定の要件をマンションについて、必要な修繕積立金が確保され、満たすマンションについて、必要な修繕積立金が確保

長寿命化に資する一定の大規模修繕工事が実施された

され、長寿命化に資する一定の大規模修繕工事が実施場合に、次の特例措置を 2 年間（令和 5 年 4 月 1 日～令された場合に、固定資産税に係る特例措置を講じる。」

和 7 年 3 月 31 日）講じる。

としている。

固定資産税

施策の背景

当該マンションの建物部分について、当該大規模修繕工事が終了した翌年度分の固定資産税を 1/3 減額する。

●我が国において、今後、高経年マンションが急激に増加する見込み。
●修繕積立金が不足し、必要な大規模修繕工事がな
されず、マンションの高経年化が進むと外壁の剥落など居住者や周辺住民の生命・身体に危害を生じかねない事態が発生。
●さらに、除却の行政代執行等によって地方公共団
体に大きな負担が生じる懸念。
●このため、管理組合に対して、必要な修繕積立金を確保し、長寿命化に資する大規模修繕工事を適切な時期に実施するよう促す必要。
●こうした中、本年（※2022 年）4 月施行の改正マンション管理適正化法では、地方公共団体が、適切な修繕積立金の設定等の基準を満たすマンションの管理計画を認定する管理計画認定制度や、取組みが不十分な管理組合への助言・指導・勧告を行う制度を
創設。

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連載

2023 年冬号（1 月）

マンション管理計画認定制度とは？

第1回

どんな制度？

私たちは何をすればいい？
前田映子／理事（副会長）

浜管ネット通信の 35 号（2022 年 1 月号）、37 号（同 7 月号）、38 号（同 10 月号）では、マンション管理計画
認定制度の概要と認定基準の 17 項目等をお伝えしてきましたが、この制度をひと言でいうと、認定基準という目安が設定されたことで、自分たちのマンション管理の実態とその水準について、判定が可能になったということです。
これから 4 回にわたってこの制度について特集しますので一緒に考えて（進めて）いきましょう。
1⃣

認定制度の概要と協定団体の役割

2⃣

登録のパターンと進め方

3⃣

認定基準と管理組合の取組み

4⃣

浜管ネットが支援するマンション管理の底上げと管理意識の共有について

1⃣

認定制度の概要と協定団体の役割

本稿では、認定を目指すマンションの支援に関して、横浜市と 6 者協定を締結している団体とその役
割、および浜管ネットの支援体制を紹介していきます。

1．認定制度の概要＜管理組合と横浜市の役割＞
・画に照らしてご自分のマンションの管理及び運営の状況を把握します。
・「役割」はこちら

管理組合は、国の基本方針や横浜市の推進計

認定基準を満たしている管理組合は認定取得の検討（総会決議）をします。

・各種情報で既に周知のとおり、令和 4 年 4 月 1 日からマンションの管理の適性化の推進に関する法律（以下、「マンション管理適正化法」という。）の改正法が施行されました。
・この改正を受けて地方公共団体（横浜市）が作成したマンション管理適正化推進計画に基づき、個々のマンションの管理計画の認定と管理適正化のための・認定基準を満たしていない管理組合は、認定基準を参考に、マンション管理の在り方の改善に努め、持続可能な運営を目指して努力をします。横浜市のマンション支援制度を活用して管理の向上につなげます。
・

横浜市は、支援施策を充実させて周知と啓発を行います。

助言・指導等の制度が創設されました。
・横浜市では「横浜市マンション管理適正化推進計画」の策定を機に、管理適正化の取組の拡充を図る
ために、令和４年４月に６者協定を締結しました。

2．横浜市と 6 者協定団体の役割・制度の概要、認定基準、申請方法、必要書類、費用、メリット等、各協力団体の窓口をご案内します。
＊マンション個別条件に関するご質問は各窓口にて対応いたします。

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浜管ネット通信 39 号

＜6 者協定団体＞■認定申請に必要な事前確認の方法やシステムについて知りたい(公財)マンション管理センター
TEL:03-6261-1274

メール: shien-service@mankan.or.jp■認定を受けた場合の管理組合向け融資について知りたい(独)住宅金融支援機構

TEL:03-5800-9366■規約の改正や長期修繕計画の見直しなど専門家に来てもらいアドバイスを受けたい
横浜市住宅供給公社
TEL:045-451-7740

街づくり事業課

メール:

mansion-adviser@yokohama-kousya.or.jp■マンション管理全般について相談したい、

他のマンションがどのように管理しているか知りたい(特非)横浜マンション管理組合ネットワーク
TEL:045-911-6541

メール:office@hamakan-net.coｍ■自分のマンションが認定基準を満たしているか知りたい(一社)神奈川県マンション管理士会

TEL:045-662-5471 メール:info@kanagawa-mankan.or.jp

マンション管理計画認定制度相談ダイヤル（管理計画認定制度全般に関する相談）TEL:03-5801-0858■どこに相談したらいいか分からない
横浜市建築局住宅再生課
TEL:045-671-2954

メール:kc-jutakusaisei@city.yokohama.jp

3．浜管ネットの支援体制●認定制度と認定基準について・制度の説明と支援団体への案内を行います。
●マンション管理の底上げを支援

・認定基準を目指す管理組合に寄り添い、ともに進めてまいります。
・理事会や組合運営はもちろん、長期修繕計画の作成と検証、建物や設備に関する改修工事のたくさんの事例の紹介など、豊富な経験を持つ専門家が対応しています。
●浜管ネットの組織・正会員（管理組合）は、大型団地から極小マンションまで・定期的な相談会の受付・開催により、豊富な事例を収集・蓄積
・さまざまな相談に対応する、経験豊富な現役理事および理事経験者
・毎週土曜日の午後開催の、定期相談（予約制、無料、1 組 1 時間まで）
・現地相談（有料、理事会または専門委員会等に出向きます。）
・HP（ホームページ）や広報誌（浜管ネット通信など）による情報提供
・セミナーや勉強会の開催-5-2023 年冬号（1 月）

浜管ネット通信 39 号

団 地

2023 年冬号（1 月）『駐車場の空きが目立つ』

W G

日時：2022 年 11 月 7 日（月）18：00～20：00

場所：県民センター302 号室
報告：阿部 一尋（団地 WG 座長／浜管ネット・理事／1 級建築士）

トラブルなく撤去する方法（機械式 120 台 → 平置き 30 台へ）

サブリースを利用する
サブリースとは、サブリース会社がマンションのワーキング参加者は、2021.11.13 付け「週刊東洋空き駐車場を一括で借り上げ、管理組合に毎月の賃経済」記事を参考に、空きの目立つ機械式駐車場に貸料を保証してくれる、というシステム。

ついて検討を行った。

しかし、駐車場の利用は、大半がマンション居住記事の内容は、120 台分の機械式立体駐車場を撤者以外の外部利用者となり、セキュリティ面で不安

去し、跡地を 30 台分の平置き駐車場に変えた、といを感じるマンション居住者も多くいる。

うもの。

そこでこのマンションでは、車の入出庫をマン

このマンションでは、居住者の「自動車離れ」な

ション内で行うのではなく、建物の外で出庫操作がどで 620 台分の駐車スペースの稼働率が年々低下しできるようにした。できるだけ居住者の抵抗感が生ていたが、理事会は、現状を維持するよりも、そのまれないように考えた工夫だ。

一部を取り壊して平置きにするほうが、今後 20 年間

ちなみに、サブリースには「賃料保証」という制の総メンテナンス費用よりも大幅に安くなると一部度が設けられており、稼働率の低迷による収入減な取壊しを決断した。

どに対応している。この制度により管理組合の収支

一方、駐車場収入は管理組合にとって重要な収入に影響を及ぼさないようになっているという。

源となっているが、駐車台数を減らすと当然、収入減となる。そこで管理組合は、不人気の地下区画の使用料を安くし、１～４階部分を値上げすることにした。
稼働率はむしろ上がり、駐車場の年間収入も減る
ことはなかったという。

6

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2023 年冬号（1 月）『居住者の高齢化と小規模マンション』（2022 年度第 2 回小規模 WG 会議録から）
日時：2022 年 12 月 5 日(月) 18:00～20:00
場所：県民センター302 号室
報告：宮井 直哉（小規模 WG 座長／浜管ネット・理事）
しかし一方で、自主管理を今後何年継続できるか

サッシ・ガラス改修工事

課題となっており、管理会社による管理の委託も検小規模団地（50 戸、2 棟）のサッシ・ガラス改修

討し始めることになった。今年、管理会社による説

工事を 2022 年 8 月 6 日～9 月 30 日にかけて行っ明会を 2 回開催したが、そこでは管理組合と管理会

た。2021 年 1 月、区分所有者にアンケートを求めて社の協力による業務のすみ分けをどうするか、が問から完了まで１年９か月かかっている。

題となった。一例をあげれば、総会・理事会の議事

施工業者は、3 社合い見積もりをお願いし理事会

録、所有者名簿・居住者名簿は理事会が作成する。

で比較検討して決定した。この 1 年間、巷では値上

管理費等の滞納防止策として、管理会社は引落日か

げが激しかったにもかかわらず、今回工事の見積金

ら５～6 日以内に遅延リストを理事会に提出、理事

額は値上げ前の安い金額のまま契約することができ

長は当日未入金を区分所有者に通知する。50 年間、た。

当管理組合に管理費等の滞納がない理由を話し、管理会社と協力し合うことができるかなど、幅広い範

しかし、施工業者はコロナ禍の影響のせいか多忙

囲の意見交換を行った。

を極めている職人の手配ができず、作業は遅れて工事期間は当初予定より延長となった。サッシ枠はア
ルミ樹脂複合サッシで結露防止効果があり、ペアガ

火災保険料の値上げに対処するにはラスは真空ガラスで防音効果への期待も大きく、居今年 10 月に火災保険料の値上げが実施された。

住者は一定の満足を得た様子であった。以上が交渉

約 10% を上回る値上げ、契約期間は 10 年契約がな

経過と工事状況の報告である。

くなり 5 年契約のみと短縮された。期間により割引率が減れば値上げ効果と同じだ。5 年契約でも、そ自主管理を続けられるか？

の間の事故発生件数によっては次の契約の保険料は管理組合は、築後 52 年の内ほとんど自主管理を上がる。保険期間終期までの 2 年半の間に事故が発続けてきたが、例にもれず建物と居住者の高齢化も生しいくら支払われたかではなく何件事故があった

進んでいる。理事会から委嘱されて立ち上げた「住かで起算するため、小さな保険金は請求放棄するこ宅を考える会」もすでに 8 年が経過したことになるとも考えられる。また、保険料節約の観点から、特のを機に、この間の「住宅を考える会」が行ってき約(保険料の支払)を選択することも有効と考えられた業務を分析・集計してみることにした。

る。

7

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相談室から

2023 年冬号（1 月）

賃借人がゴミ出し日を守らないなどルールを守ってくれません。どのような対処方法があるでしょうか？

＜Answer＞
まず、賃借人の方が管理組合が定めたマンションもし違反がある場合には、管理会社や管理組合かのルールを知っている、周知方法に問題はないかな

ら直接、注意することも大切です。

ど、確認しておきましょう。賃借人が入居した時にもし違反が繰り返されるようであれば法的措置もきちんと「住まいのルール」を徹底したかどうか、辞さない、毅然とした対応をとるようにしましょう。
外国人の入居者には、ゴミ出しルールなど外国語周知の方法には問題はなかったか、などです。
「暮らしのしおり」などわかりやすい小冊子を入で書いて渡しておきましょう（※マンション管理セ

居時に配っておくという方法があります。いきなりンターの HP には、英語、中国語、韓国語などで書規約・細則集などを渡されても読む方は少ないと思いたゴミ出しルールなどが掲載されています。）。もわれるからです。

し、ルール違反があった場合にはすぐに注意するよ

小冊子には、ゴミ出しルールやペット飼育、防うに管理会社にも徹底しておきましょう。

災・防犯に関すること、騒音などの迷惑行為に関することなどを、規約、使用細則集などよりもわかり
やすく盛り込んでおきます。

＜Column＞

コロナ禍の３年、浜管の場合・・・●あの日から丸３年です。
浜管では何が変わったのでしょう・・。
理事会・各委員会は、休会から WEB 開催になり、今ではハイブリッド方式＊で開催しています。
セミナーは、年間７～８回開催していましたが、「実施なし」が３年続きました。昨年末にやっと
人数制限はありますがリアル開催に戻しました。まだ本来の姿には程遠い状況です。
相談業務は、対面相談を制限したためメール相談の件数が増加しました。
４年目の 2023 年は、活動全般をできるかぎり対面方式を取り戻したいと考えています。
WEB の活用にはメリットはありますが、リアルの、体面に勝るものはないと実感します。
とはいっても、持病のある方は感染には十分な注意が必要です。
しかし、前を向いて進みたいという気持ちは持ち続けようと思います。（by 事務局 EM）＊ハイブリッド方式とは、リアル（対面）と WEB 方式を同時に併用して開催するやり方です。WEB 参加希望者にはまえもって WEB の URL をお知らせしておき、オンラインで参加してもらいます。

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相談室から

2023 年冬号（1 月）

団地（中層・5 階建）に住んでいますが、「空き住戸」が増えてきました。居住者には高齢者が多く、活気もありません。改善策はありますか？

<Answer>
とくに中層・階段室型マンションにはエレベーターが設備改修工事を実施する場合（例えば玄関扉の交換工事

ないところが多く、とりわけ 4、5 階に住む高齢者にはや窓ガラス・サッシ交換工事、給排水立管等の交換工事

住みにくく、エレベーターのあるマンションへ移ってしなど）、居室へ立入りができないと工事の進行に大きなまう方も増えているのでしょう。

障害となります。とくに給排水管の立管交換工事では、

しかし、交通不便な立地だと売値を下げても買ってく

たて方向につながる住戸全部に立ち入らないと工事がでれる人もなかなか現れず、空き住戸が多くなっているときないので大きな影響を受けます。

考えられます。

とくに築年数が古く高齢者の多い団地では、このよう空き住戸の所有者がはっきりしていて管理費等も滞納な悩みを抱えているところが多いようです。

なく支払っているうちはまだ問題は少ないでしょうが、団地は「地域の拠点」

区分所有者と連絡が取れなくなり管理費等の滞納が続くようだとマンション管理に支障が出てくると考えられまではどのような改善策が考えられるのでしょうか。

す。放置すると修繕工事も計画的に進められず、そのう

空き住戸の具体的な活用方法を考えてみましょう。

ち管理不全となりスラム化する可能性すらあります。

①高齢者福祉や医療のサービスの、地域の拠点としてス
ペースを整える。

「相続放棄」されるとどうなる？

②若い世代や家族にも魅力のある団地をめざす。（※横管理費等を滞納している区分所有者が亡くなり、その浜市は、団地の活性化を手助けするコーディネーター

相続人が相続放棄をすると問題はさらに厄介です。相続を派遣している。問合せは、横浜市建築局住宅再生課

放棄された場合、債権者である管理組合は相続財産管理

電話：045-671-2954 ファクス：045-641-2756）

人の選任を裁判所に申し立て、選任された相続財産管理③大学等と協力して団地内に学生を呼び入れ、コミュニ

人は住戸を競売にかけるなどして滞納金の回収を図るこティの一員として活動してもらう（UR 高島平団地のとになります。しかし、この手続きには裁判所に支払う例がある。）。

数十万円から 100 万円ほどの予納金が必要なうえ、マン④法人化した管理組合が「空き住戸」を借りうけてサーションが売れても抵当権等が設定されていると滞納金をビス付き高齢者住宅等に転用できるようにリフォーム

回収できないおそれもあります。もし、このような事態し、活用する。

になった場合には、管理組合は、多額の滞納金を回収不⑤立地が良く区分所有者の合意が得られるなら、建替え

能の損金として処理せざるを得なくなります。

の可能性を追求してみる、等のアイデアが考えられてさらに、居室に立ち入る必要のある大規模修繕工事や

います。

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2023 年冬号（1 月）

どうする！？管理会社の一方的な委託費値上げと

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セミナー
報告Ⅰ

突然の管理辞退

昨今、管理会社から管理委託費の値上げを提示され、拒否すれば契約の打
ち切りを通告されるという管理組合が増えています。管理会社から契約の打ち切りを通告された管理組合の実例をもとに、業界動向の現状と対策を探る
セミナーが開催されました。第 1 部「管理辞退から新会社選定まで」の内容をご紹介します。（報告／理事・吉田郁夫）
日 時：2022 年 11 月 18 日（金）17：30～

場 所：神奈川県民センター305 会議室

濱地 秀平氏

参加者:18 名（管理組合 7 名、業者 2 名、その他 9 名）

発表者: 濱地秀平氏：浜管ネット

管理運営部会所属

マンション管理士・一級建築士・宅地建物取引士・

マンション理事長歴 3 年・居住するマンションは単棟型、築 44 年、80 戸・管理会社は 2022 年７月からデベロッパー系管理会社に一部委託で依頼●

2021 年 12 月、管理会社から管理費の値上げ要請もＡ社に決定。理事会は、濱地氏から「組合員には臨時なく突然、管理辞退の申し出を受ける。

総会前までに一部委託の内容を説明すべき」と指摘を理事会と管理会社との関係は良好であったが、長年受け、急遽、説明資料を作成し、開示した。その後、連携したフロントマンは、労働環境が悪くなったと転３月の臨時総会で承認決議を得る。

職が相次ぐ状況だった。2021 年 5 月、新しく就任したＡ社の一部委託内容は、事務管理と管理員の業務はフロントマンは、就任の挨拶の際、「今まで管理費の契約に入るが、ほか保守点検等の業務は契約外ではあ値上げを様子見としていましたが来年は値上げをさせるものの、Ａ社の管理下に置くことで見た目は全部委ていただきます」。

託に見える。一部委託以外の管理に係る業務（管理規●

その２か月後、理事会はフロントマンより「クレー約等の変更、長期修繕計画の作成、理事会が管理会社

マーの存在が一因」と管理辞退が告げられる。濱地氏に依頼する業務など）は追加費用となり、管理会社には理事会に呼ばれ、「クレーマー（の、あなた）が一

全てお任せで、輪番等の理事会では今まで以上の管理因であるとフロントマンが言っていた」等々、言われ費となる懸念が発生・・・。

た。濱地氏はフロントマンに、適正な理事会運営の補●マンション管理適正化法には、管理組合が留意すべ助を行うよう依頼していた。（※マンション適正化の管き事項として、「管理組合の運営は全員が参加し、情理委託に関する事項には、「万一、マンション管理業者の業報の開示、透明化等を通じ、開かれたものとする必要

務に関して問題が生じた場合には、管理組合は当該マンショがある。管理組合の管理者等は、事前に必要な資料をン管理業者にその解決を求める必要がある。」と規定されて整備し、集会において適切な判断が行われるよう配慮いる。）

する必要がある。」とある。濱地氏に対して理事会の●12 月下旬、管理組合は、管理会社の管理辞退を受対応はどうだったのだろうか?解約を申し出た管理会

け、総会で「新会社選定一任」をとったものの、濱地社の実情はどうたったのだろうか?もっと聞きたかっ氏から「組合員も含め全体で検討すべき」との意見がたが、時間切れ。次ページでは、第 2 部「管理業界のあり、2022 年 2 月、組合員を対象に管理会社候補のプ

現状と対策を探る」をお届けする

レゼンを開催した。新会社は最終的にデベロッパー系- 10 -

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セミナー
報告Ⅱ

2023 年冬号（1 月）

第 2 部 管理業界の現状と対策を探る

某管理会社の管理職を定年退職した吉田郁夫氏より、現在の管理会社の実情とともつなに、どのような要因が管理委託契約辞退に 繋 がるのか、どのような管理組合を管理
会社は好むのか等の報告があったのでご紹介します。
(報告／川上湛永／個人賛助会員)

発表者:吉田郁夫氏：

浜管ネット理事／管理業務主任者
マンション理事長歴 6 年 管理会社勤務 25 年

●管理業界の現状

吉田 郁夫氏●管理会社対策を探る

最低賃金の高騰や各企業の 65 歳定年の導入等により、管理員の人材確保が委託金額内で賄うには厳しくなっている。マンション管理適正化法等に基づく事務作業量が≪管理会社が好む管理組合とは≫・当然、収益が確保できる管理組合(フロントマン等の手が掛からない管理組合、管理組合理事等と良好な関増え(各種書類の発行等)、事務管理としての委託料部分係となっている管理組合など)。

の収益確保が厳しくなっている。
管理委託費からの収益が厳しいと、修理工事等による収益確保へと会社の利益確保の考えがシフトしていくが、≪上手く管理会社と付き合うにはどうするか≫
・管理会社の負担を軽減することが重要(管理組合側で理事会等の議事録作成を行う、管理会社の社員の過度管理組合側の相見積もりの取得等で本件の利益確保も厳な理事会出席を要請しない、管理会社社員に対して高しくなっている。
⇒

圧的な態度をとらない等)。

管理委託費の値上げも重要事項説明会の開催、総会決議の実施等、管理会社が評価される対応を伴わない≪管理会社フロントマンとしてどのような管理組合を望んでいるか≫と承認いただけず改定も厳しい。

・土日、深夜の理事会出席等を強制せず、残業負担が軽●管理会社が解約を考える管理組合とは減される管理組合や、修繕工事等を少しでも受注でき、会社から評価される管理組合を好む。

理事会・総会等の開催回数が多く、フロントマンの時間が拘束される管理組合(より良い労働条件の管理会社●理想の管理組合像とはにフロントマンが転職することにつながる)、各種理事
会資料等の作成・提出を求められ事務手続きの要求が多委託費を支払っているのだからなんでも管理会社が実い管理組合、管理会社の会計ソフト等で対応できず会計施すべきとの考えを持たず、管理会社を頼らず、理事を処理に時間を要する管理組合、コンプライアンス違反が含む住民が自身のマンションのために各自得意分野を活見受けられる管理組合、モンスタークレーマー的な理用する管理組合が、管理会社と良好な関係を保つと考え事・住民等との対峙が必要な管理組合(フロントマンがる。

対応で病んで適応障害を発病するケースが散見される。)。

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浜管ネット通信 39 号

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セミナー
報告Ⅲ

2023 年冬号（1 月）

見せる・聞かせる 大規模修繕工事～はじめて行う大規模修繕工事～【はじめに】【施工者選定と総会決議】

11 月 26 日(土)18 時から県民センターにおいて、掲題のセミナーが技術者部会、専門業部会合同で開催されま

第 2 部の、橋本大輔氏(建装工業)によるレクチュアの概要は以下の通りです。

した。コロナ禍の影響で、対面のセミナーは久しぶりの開催となりました。

全体としてはまず、見積業者の募集、見積業者の選定、「業者の評価」と見積査定、ヒアリングによる業者

当日は管理組合・企業・浜管関係者 27 名の出席を得選定(現場代理人評価)、「中身の評価」が不可欠です。

て、浜管の定期相談でも増加しているテーマでもあり、関心の高い内容でした。

個別具体的には、➀施工会社の公開情報、管理組合が業者に求める情報、

大規模修繕工事は昔 10 年周期、技術・材料が進んだ

募集方法など、工事計画立案には時間的余裕が必要

現在は 12 年～15 年、またはそれ以上の長期修繕計画も②見積依頼会社選定には「コンサルタントのアドバイあります。第 1 回目の工事は管理組合や理事会も初めての経験ですから、理事は工事に対し悩むことも多いのもス」が必要③第二次選考として「見積査定」「現場代理人」「工事当然です。しかも、工事の回数をかさねるにつれ、工概要薯」のチェックが必要

事・設備改修の項目も増えます。理事は 1 年～2 年の輪④最終選考としては「安かろう・悪かろう」にしないこ

番制で初めて経験することを考えると、このセミナーの意味は重要といえます。

と。
⑤総会普通決議だがコンサルの協力を得て説明し、可決
したら業者との工事請負契約を締結【趣旨説明】などです。

尾崎京一郎 技術者部

【工事着工から完了まで】

会長から「大規模修繕工

尾崎京一郎

技術者部会長事を成功させるために」浜管が作成した映像を使用し、橋本大輔氏(建装工業)とレクチュアがありましによる第 3 部のレクチュアは以下の通りです。工事着工た。

までは「工事説明会」（生活への支障）「工事準備」➀必要な修繕費用を把握（壁の色など）を行います。大切なことは工事が完了するまで月１～２回、管理組合、工事監理者、工事施工者

し、資金計画をつくる②管理会社にお任せでなく、5～7 年計画の管理に関わと定例会議を開催することで課題を解決します。その後「施工検査」を受け「引渡し」を迎えれば工事は完了とる工事見積を取るなります。

③大規模修繕工事の必要性を知ること

私も管理組合の専門委員の一人ですが、工事を迎える④大規模修繕計画の準備として、「いつ」「どこ」をたび緊張します。そしてセミナーの必要性と、そこで得行うかが大切た知識を生かしたいと考え、今後とも小規模住宅にも活⑤実行に移す前に「修繕委員会の立上げ」を行う
等、まず、大規模修繕工事を実行する際に必要な、基本用できる「良きセミナー」の継続を期待しています。
（報告／宮井直哉・理事）的な事項について説明を受けました。

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浜管ネット通信 39 号

Q&A

2023 年冬号（1 月）

ちょっと教えて！

「管理組合を法人化するメリットは何ですか？」Ｑ
Ａ：管理組合の法人化を検討しています。法人化した場合のメリット、デメリット、また何がどう変わるか
教えてください。

：管理組合を法人化すると、法律上、権利能登記が必要力が認められるので管理組合が契約当事者になることができます。

一方デメリットとしては、理事長が交代したとき、2

たとえば、管理組合法人名義で銀行口座の開設ができ週間以内に法務局で登記の変更を行う必要があることでるようになり、マンションを管理していくうえで隣地やす。登記又は登記の変更は、登録免許料は不要ですが、空き部屋等を管理組合で取得する必要が生じた場合など、

司法書士等の専門家に依頼する場合には報酬の支払いが管理組合を法人化しておけば隣地や空き部屋等を法人名必要となります。

義で登記することができ、団体財産の存在が法的に認め理事のなり手不足に対応られることになります。

理事長が矢面に立たずに済むメリット

理事のなり手が少ないケースでは、少人数の理事で管管理組合が訴訟を提起したり、提起されたりする場合、法人化されていない管理組合では管理者（理事長）が訴訟を追行することになりますが、管理組合が法人化されている場合は、管理組合法人が訴訟を追行するかたちになります。

理組合を運営せざるを得なくなるため、管理組合を法人化しておくのも選択肢の一つとなります。その場合、数名の理事が共同して法人を代表すべきことを規約で定めておくか、いままでどおり総会で理事を選任し、理事会で法人を代表する理事を定める方法か、いずれでも構いません。

管理組合が行う法的措置では、理事長が権利義務の主体となって行わなければならないことが多く、管理組合が法人化されていると理事長個人が矢面に立たずに済み、理事長の精神的負担を軽減することができます。

その場合、規約には「理事長および副理事長は、区分所有法第 49 条第 4 項に定める管理組合法人を代表する理事として、その旨を登記する」を加えておきます。
法人化された管理組合でも理事長の業務（総会の招集や総会の議長、議事録の作成、保管および閲覧の承認など）は、これまでどおり管理者（理事長）が行ってきた
ときと変わりません。ただし、損害保険契約に基づく代理権は、管理者（理事長）ではなく管理組合法人に移ります。（参考文献：浜管ネット 25 周年記念誌「管理組合のためのＱ＆Ａ～そこが知りたい～」）- 13 -

浜管ネット通信 39 号

Q&A

Ｑ
Ａ

2023 年冬号（1 月）「大規模修繕工事の進め方を教えてください」：大規模修繕工事を近々実施する予定です。理事会は、素人ばかりの理事で進め方がわかりません。
管理会社任せにならないためにも、大規模修繕工事のおおよその流れを教えてください。
また、大規模修繕工事のコンサルタントの役割とはどのようなものですか。

：浜管ネットで発行している『わかりやす

始める、後半）、工事の完了（施工・引越し）と、ス

い大規模修繕工事の進め方』には、大規模テップごとに「何を行うのか」を詳しく説明しています。

修繕工事の「全体の流れと 10 のステップ」

初めて大規模修繕工事に取り組む理事さんたちに好評と題して、「体制づくり」から「工事の完了」までスをいただいています。ぜひ手に取って参考にしていただ

テップを踏んで進めていけるように、具体的に何を行う

けるとうれしいです。
つぎに、大規模修繕工事のコンサルタントの役割は、べきか説明しています。
この小冊子には「大規模修繕工事の基本的な工事項目

第一に建物の性能や劣化状況を評価して大規模修繕工事と工事時期は、みなさんのマンションの長期修繕計画書で行うべき工事項目を抽出しまとめることです。さらに、に計上されています。それを実現するには、計画設計段

工事をスムーズに進めるために体制づくりを手助けし、階（ステップ 1～５）と、工事施工段階（ステップ６～

その都度、適切なアドバイスを行いながら施工完了まで10）があり、ステップを踏んで進めていかなければな

管理組合に寄り添い工事の進行をリードする、管理組

りません。」と書いてあります。

合の良きパートナーとなることです。

ステップ 1 は「体制づくり」、ステップ 2 は「建物を居住者に大規模修繕工事の必要性を認識してもらうた

見る・知る」〈調査・診断〉、ステップ 3 は「修繕内容

めに「居住者説明会」を行いますが、コンサルタントは、を検討」（修繕基本計画）、ステップ 4（工事詳細決

居住者の理解を得られやすいように長期修繕計画との整定）、ステップ 5（施工者・工事費決定）、ステップ 6合性なども詳しく説明します。

（工事の実施を決定）、ステップ 7（工事の準備）、ス
テップ 8（工事を始める、前半）、ステップ 9（工事を※小冊子「わかりやすい大規模修繕工事の進め方」をご希望の方は、浜管ネット事務局へお問合せください。
電話 045-911-6541

FAX045-910-0210

ホームページの「問合せフォーム」からもお問合せいただけます。

Ｑ- 14 -

浜管ネット通信

39号

2023年新年号（1月）

ハウスクエア横浜の紹介～分譲マンションだからできる専有部のリフォーム～
マンションの大規模修繕工事が行われる時期に、専有部も思い切ってリニューアルしてはどうでしょうか？浜管ネットの事務所はハウスクエア横浜（中川駅から徒歩2分） 住まいの情報館の３階にあります。モデルハウスの豪邸（地主さんしか買えないんじゃない？掃除が大変そう！マンション生活には無縁じゃない？）が立ち並び目の保養と思いながら情報館へ。
こちらには、専有部内のリフォーム（バリアフリー化含む）・*DIY(Do It Yourself)に役立つ情報が満載です。
お子様連れ、ペット連れでぜひお越しください！
*DIY:素人（専門業者でない人）が、何かを自分で住まいづくり体験館(1階)作ったり修繕したりすること「人にやさしい住まいづくり体験館」は、8つのシニア体験(1階住まいづくり体験館)
ゾーンに分かれています。多彩な展示を楽しみな運動機能や感覚機能の体験を、装具を付けることにがら「やさしさ」「快適さ」「使いやすさ」が自より体験できます。(予約制)
然に学べるようになっています。
人にやさしい住まいづくりを体験してみましょう。 浴室やトイレの一般タイプとバリアフリー対応追加
タイプの比較や、洗面台の昇降タイプと車椅子使用
タイプの比較もできます。

かんたんリフォーム(1階住まいづくり体験館)
水廻りや出入り口、窓などのリフォームアイディ
ア満載です。ドアの取っ手の種類、壁紙などのサンプルも豊富です。またライブラリ内には住まいに関する様々な専門書や雑誌、メーカーカタログ（壁紙・カーペット等）もあります。

ショールーム(1階～3階)
館内には、住まいに関する会社のショールームがあります。インテリア、フローリング、カーペット、
カーテンなども揃っています。
住まいの相談カウンター(3階)
専有部のリフォームに関する相談は、毎日行われています。11時~12時、13時～17時に建築士の相談員に相談できます。
マンション管理相談、無料法律相談は予約制です。

横浜市の耐震支援制度紹介コーナー(1階住まいづくり体験館)
横浜市が全国に先駆けて進めているマンションの耐震診断の支援を紹介しています。
マンションの耐震補強の方法や木造、鉄骨造、コン
クリート造などの断面を紹介しています。
積み木で作る横浜港(1階住まいづくり体験館)
横浜港大さん橋国際客船ターミナルの10周年記念として作成された横浜港の模型です。
日々変わりゆく横浜港を積み木の風景として切り取った作品です。

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イベント情報
毎月土日開催される子供向け、主婦向けのイベントが多く、ミニテーマパークとして家族で十分楽しめます。
情報はこちらから確認できます。
例 動物とふれあい
トークショー
物作り体験
人気キャラクター登場
ミニ乗り物体験など

中川駅からのアクセスです。
お隣のライブラリは１階へ引っ越し、
その後、インテリアの会社が入居しました。ハウスクエア横浜上空の空撮動
画にもなっています。
浜管ネット事務所にもお寄りくださいね。
（理事 星野 克江）

浜管ネット通信

39号

2023年新年号（1月）～ 事務局からお知らせ ～【セミナー情報】
神奈川県主催マンション管理・再生セミナー
YouTube 録画配信
第1回 配信 1月29日(日)13：00～3月12日(日)第2回 配信 2月19日(日)13：00～3月31日(日)第1回セミナー
管理規約めぐり争われた裁判例の解説
民事信託を活用した単身高齢者対応
第2回セミナー管理組合が共用部分と一体で行う専有部分設備改修
駐車場の空き問題と機械式駐車場撤去、平置き化
横浜市マンション管理組合サポートセンター主催

新任役員に役立つ基礎知識(ハード編)
YouTube 録画配信
２月18日(土)14時～2月28日(火)23時59分(期間内は何回でもご覧になれます)
1部

基調講演
管理計画認定制度の基準を満たす

長期修繕計画の策定・見直しについて
2部修繕工事の基礎知識
長期修繕計画等を考えるときに役立つ知識【定期相談(無料)のご案内】
お申込みはこちらからもできます。
・現在、対面による相談を行っています。
※来館時はマスクの着用、手指の消毒、体温測定、名簿への記載など、ご協力をお願いします。
・通常時の定期相談(無料)は下記のとおりです。
・土曜日13時～16時まで(ソフト系・ハード系)
・相談時間は1時間。事前申込制です。
・相談に必要な資料等を事前に提出していただくことがあります。ご協力をお願いします。
浜管ネット会員の皆様へ
浜管ネットのサーバー機種のグレードアップを行いました。ホームページや管理組合WEBサイトの容量、表示スピード、セキュリティもアップされました。
益々のご利用よろしくお願いします。

特定非営利活動法人

横浜マンション管理組合ネットワーク〒224-0001

横浜市都筑区中川1-4-1ハウスクエア横浜☎ 045-911-6541

３階

Mail office@hamakan-net.com

Fax 045-910-0210 URL https://hamakan-net.com
事務局: 月・火・木・金・土

週５日間運営

時間: 午前10時から午後16時（水・日・祝・年末年始はお休み）-１６-【困ったときの、
マンション・アドバイザー派遣制度】（1回目、無料）の積極的ご利用を！
※横浜市マンション・アドバイザー派遣支援制度
横浜市では理事会又は理事会の承認を得た委員会等の依頼を受けて、専門家(登録アドバイザー)を派
遣しています（3時間以内、初回無料、2回目以降
12,571円、年6回まで利用可能です。(ただし、個人
または有志では申し込めません。)●ご利用には、横浜市のマンション登録制度へ登録を済ませておく必要があります。
●なお、横浜市のアドバイザー派遣制度ではWEB会
議によるアドバイザー派遣も可能です。
(※詳細は横浜市住宅再生課へ 045-671-2954)●アドバイザー派遣には事前相談が必要です。アドバイザー派遣に関する相談は、事務局へお気軽にお問合せください。最もふさわしい専門家を探す
お手伝いをいたします。
●横浜市による、無料のアドバイザー派遣を上手に利用しましょう。(まずは、アドバイザーを選んで困ったことを相談してみましょう。ただし、規約改正や長期修繕計画の見直し・作成等の実務を行うことはできませんのでご注意ください。)【浜管ネット

交流会開催】

浜管ネット 交流部会では、役員経験者の理事を派遣して、管理組合および組合員同士の交流を図る活動を行っています。
ご希望の会員管理組合はお気軽にお問合せください。