会長

1p 年頭挨拶「今年も明るく、楽しく取り組みます」会長 加藤寿六
2p トピック『最高裁、理事会決議で理事長職の解任を認める』（編集部）
3p 浜管ネット出張講座のご案内（メニュー紹介）総務委員会
4p

Report 『 熊 本 地 震災害復興のために』理事 阿部一尋

5p『わかりやすい大規模修繕工事第 13 回最終回』内田修司（技術者部会）
6p7p『イベント報告』①防災セミナー『地震保険を徹底的に考える』 ②『脱！結露・漏水』 ③『設備改修シリーズ第 30回』電気設備改修工事と機械式駐車場のメンテナンス
8p『事務局からお知らせ』

加藤壽六

明けましておめでとうございます。
管理組合の皆様、マンション管理を支えてくださっている管理会社、各種専門業、設計事務所の皆様、明るい新年をお迎えのこととお喜び申し上げます。
管理組合理事会は基本的には、総会で負託されたことを実行する機関です。
理事の皆様が、今年も建物管理、設備管理、組合員や住民が楽しく安心して過ごすことができる環境の整備にご活躍くださることを祈念申し上げます。
さて、昨年 29 年 5 月 30 日に個人情報保護法が施行されました。今年、30
年 6 月 15 日には住宅宿泊事業法いわゆる民泊新法（以下、民泊）が施行され、3 月 15 日から届出の受付が始まります。
個人情報保護に関する方針の策定や民泊についての規約・細則の改定はお済でしょうか。何れも総会の決議が必要です。多くの管理組合の総会は 4 月～6 月に開催されますが、民泊については 3 月 15 日の届出開始までに規約・細則の改定が間に合わない場合も想定されます。理事会決議などで管理組合の意思を明確にしておくなど、速やかな対応が求められます。
個人情報保護法は 1 名以上の名簿等の情報があれば規定などを設け、運用することが義務づけられました。
①情報の取得、②情報の保管、③情報の提供、が主な骨子です。横浜市では「自治会・町内会向け個人情報取扱い手引き」を発行し、詳しく解説しています、「自治会・町内会」を「マンション管理組合」と読み替え、その中の、個人情報取扱ルール（例）を参考に規定(細則)の作成をお奨めします。
住宅宿泊事業法(民泊)は簡単に言うと、行政(横浜市)に届出をするだけで「マンションでも宿泊料を受けて、住宅に不特定な人を、1 年間で 180 日を超えない範囲で宿泊させる事業」をいいます。管理組合が民泊を「認める」か「禁止する」か、届出開始までにその意思を明確にしておく必要があります。特に「禁止する」場合であって、総会決議に間に合わないときは、とりあえず理事会で決議しておき、「民泊禁止を理事会で決議したこと」を組合員に周知しておくことが必要です。民泊を認めないと明確にすることで、違法な民泊の抑制になり、後々のトラブルを防ぐことになります。
本年も浜管ネットは管理運営のお手伝いをいたします。共に進めてまいりましょう。

-1-

トピック～最高裁、理事会決議で理事長職の解任を認める～【注目の判決】
管理組合理事長を理事会役員の多数決で解任できるかどうかを巡って争われていた訴訟の上告審で、最高裁第一小法廷は 17 年 12 月 18 日、福岡高等裁判所に差し戻す判決を言い渡しました。原告側の決議無効確認請求を認めた
昨年 10 月の福岡高等裁判所判決が見直される可能性が高くなりました。
この判決に先立ち、法廷で意見を述べた
中島繁樹弁護士は、理事長職を解くのに総会決議が必要だとすると「任期途中での交代は実現できない」こと、また「理事長が（自らが解任される議案の）総会招集もしないだろう」と言及し、「理事の互選により選ばれた理事長であれば、理事会の多数で解任できるのが当然」と主張していました。

【事案の概要】理事長を理事会決議で解任したのは久留米市のマンシ
ョン。その後、理事長は総会において理事も解任されるが、この元理事長は、理事会決議、総会決議等の無効を求めて 2014 年に提訴していた。
2016 年 3 月、福岡地裁久留米支部判決はこの元理事長の主張を認め、管理組合側が敗訴、つづいて 10 月 4 日、福岡高裁でも敗訴。
福岡高裁判決では「いったん選任された役員を理事会決議で解任することは予定されていない」と「役職を理事長から単なる理事に変更することを内容とする理事会決議は無効」とする一方、「これと一体とされてきた新理事長の選任の決議も無効」と結論付けていた。
【最高裁の判断】
最高裁第一小法廷は、福岡高裁の判断は是認できないとして以下の理由を挙げている。
１）「区分所有法によれば、・・・規約に別段の定めがない限り、集会の決議によって、管理者を選任し、または解任することができるとされている（25 条 1 項）
。そうすると、区分所有法は、集会の決議以外の方法による管理者の解任を認めるか否か及びその方法について区分所有者の意思に基づく自治規範である規約に委ねているものと解される。
」
２）総会で選任された理事に対し、原則として、その互選により理事長の職に就く者を定めることを委ねるものと解される。そうすると、このような定めは、理事の互選により選任された理事長について理事の過半数の一致により理事長の職を解き、別の理事を理事長にさだめることも総会で選任された理事に委ねる趣旨と解するのが本件規約を定めた区分所有者の合理的意思に合致する。」と述べて、理事の過半数の一致により理事長の職を解くことができると解するのが相当であると判断しています。
以上の論旨から、原審の判断には明らかな法令違反があると、原審に差し戻す決定をしました。

【浜管ネットの考え方】
この判決は、今まで解釈が明確でなかった、いわゆる［グレーゾーン］として扱われてきた分野に、今回、最高裁の判断が示されたことから、議論に終止符が打たれるであろうことが期待されます。
しかしながら、この判決を根拠に、理事会における意見の相違をなんでも多数決で決着をつける運営が果たして正しいかどうか。みだりに乱発しない運営を心がけて欲しいと思います。
できるだけ理事の全員一致を目指すか、または管理者である理事長の反対する議案は「継続審議」にするなどの配慮があってしかるべきではないかと考えます。
しかし理事長は、もし理事長が少数派になっても理事長権限だといってごり押しをしないことなどが求められます。
ただでさえ理事のなり手が不足している現状を考えると、この判決の影響力は決して小さくないと考えられます。理事が委縮しないように抑制的に運用されることを願っています。
【編集部】

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（１）出張講座とは・出張講座とは「1 回 2 時間程度、ご希望いただいた管理組合へ経験豊富な浜管ネットのスタッフがお伺いし、テーマに沿った内容についてお話しさせていただく事業」です。
・開催条件として「５名以上が集まること、会場を確保していただくこと」です。
・現在、下記メニューを用意しています。役員研修会、専門委員会等でご利用ください。

（２）出張講座メニュー①役員研修会向け

テーマ：目で見る大規模修繕工事（ビデオ）③マンション復旧・建替え等

講師：前田映子［理事・管理運営部会］
テーマ（ⅰ）「議案書から見るマンション管理の 1年」
テーマ（ⅱ）「マンションの管理運営について（今、何が問題か）」
テーマ（ⅲ）理事の心得、役割
テーマ（ⅳ）監事の心得、役割

講師：阿部一尋［理事・技術者部会］
テーマ（ⅰ）「専有部分と共用部分の維持管理―区別と境界」
テーマ（ⅱ）「マンションの復旧と建替え」④設備改修工事
講師：町田信男／伊藤和彦［理事・技術者部会］
テーマ（ⅰ）専有部分の配管類等更新工事
テーマ（ⅱ）直結増圧給水方式について②大規模修繕工事
講師：尾崎京一郎［理事・技術者部会］）
テーマ（ⅰ）「大規模修繕工事、見積書の取り方、読み方」
テーマ（ⅱ）「大規模修繕工事 竣工（工事完成）に向けて管理組合が知っておきたい
チェックポイント
講師：島村利彦［理事・技術者部会］
テーマ（ⅰ）第 3 回目の大規模修繕工事実施の注意事項
テーマ（ⅱ）建物に永く住まうために
講師：高森愼司［専門業部会］⑤長期修繕計画
講師：星川晃二郎［顧問・技術者部会］
テーマ（ⅰ）長期修繕計画について⑥管理組合の高齢化と高経年化、無関心
講師：吉村順一［理事・管理運営部会］
テーマ（ⅰ）役員のなり手がいない～数年後に慌てないための備え～⑦民泊
講師：加藤壽六［会長・総務委員会］
テーマ（ⅰ）住宅宿泊事業法（民泊新法）について（３）料金・会員管理組合は、1 回目無料、2 回目以降 5,000 円（1 回）ご負担お願いします。
・非会員管理組合は、入会後ご利用いただけます。
（４）申込み・メニュー（講師とテーマ）を指定して、事務局へ電話またはメールでお申込み下さい。
・簡単なヒアリングと必要書類の提出をお願いすることがあります。
（事務局、総務委員会）-3-

熊本地震～災害復興のために～［REPORT］

阿部一尋（管理運営部会）
11 月 11 日熊本市で日本マンション学会のシンポジウムが開催され聴講してきました。

【被害の状況】

１年半経過しても住民は避難したまま。

地震発生後約１年半を経ていまだ避難し復旧できていないマンションが多数あります。
平成 28 年 4 月 14 日と 16 日の 2 回、震度７の大地震が発生して、熊本市内マンションも大きな被害を受けました。分譲マンション約 750 棟のうち全壊 19 棟、大規模半壊 24 棟、半壊 158 棟、一部損壊 429 棟、計 630 棟（市発行罹災証明による状況・2017 年 10 月現在）となっていて 84％のマンションが被害を受けています。

【復旧の問題点】
すでに復旧工事を終えているものもありますが、復旧工事未着手や解体か復旧かの方向が定まっていないところもあります。復旧に向かう上での問題点、課題を探りました。
被災直後は応急危険度判定により余震による倒壊等の危険性の判断が行われます。その後、行政からの支援を受けるため罹災証明の発行を受けます。
首都圏では避難所へは戸建住民が優先されます。
避難せずマンションに住み続けるにはライフラインの復旧が問題となります。熊本の場合、かなり早い復旧がされましたが、東日本大震災では電気 95 日、水道 90 日、ガス 55 日もかかっています。

【支援制度と問題点】
建物の当面の修理のためには応急修理制度があり、住まいが半壊以上の被害を受けた世帯に最大 52 万円が支給されます。
マンションでは専有部分や共用部分に使えます。災害救助法により国と都道府県が負担します
が、しかし判断基準が戸建住宅中心でマンションに合わないことがあり、また管理組合の認識が薄くあまり利用されていないようです。

【復旧と合意形成】
その後の本格的復旧には区分所有者の合意が必要となります。
専門家による「被応急危険度判定の張り紙災度区分判定」を（地震発生翌日に貼られた。）
踏まえ、復旧費用がどの程度かかるか、工事期間がどの程度か分からなければ合意は難しいでしょう。福岡大学の古賀教授は過去の大震災に際しても復旧について支援されてきました。階高が変化していなければ治せますと力説されています。安易に解体、建替えを選ぶのは問題でしょう。
古賀教授によれば診断費用は最大で 20 万円、復旧費用は戸当たり 7 万円から 168 万円との試算を示されています。
解体、建替えを選んだ団地の例では戸当たり 1500 万円の建替え費を追加負担しなければならないと試算されています。
マンションの復旧決議は区分所有法で「１/2 以下の小規模滅失では過半数、1/2 を超える大規模滅失では 3/4 の賛成」が必要です。 政令で定める災害（東日本や熊本等）では被災マンション法で再建、取壊し、敷地売却等 4/5 で決議できます。
復旧に向かうためには区分所有者間の意思疎通が重要で、普段のコミュニティ活動が重要です。

-4-わかりやすい大規模修繕工事《第１３回最終回》

ステップ１０内田修司（一級建築士・技術者部会）
ステップ１０は、工事の完了の説明です。
工事の最後に最終の竣工検査、竣工図書引渡し、アフターケア体制の文書による説明を受けます。

ステップ 6＊工事の発注＊総会の決議・工事請負契約

ステップ７＊工事の準備・工事説明会の開催
・バルコニーの片付けと置場の設置

ステップ 8ステップ 9＊工事の開始・工事期間（建物規模、工事内容により異なる）
・工事の前半・工事の後半■完了検査
長かった大規模修繕工事もいよいよ完了です。検査方法については前回「ステップ９の各種検査項目」に記述されているように、完了検査は足場解体前と足場解体後の２回行います。契約書の仕様内容が適切に行われているか、不具合ケ所が有るかどうか確認する事が必要になります。
設計監理方式の場合は、完了検査を含めて委託していますので、監理者検査後、監理者立会のもと管理組合（理事会、修繕委員会）が検査することになります。それぞれ不具合ケ所が有れば引渡し前に処理しておきます。バルコニー側は居住者にも完了検査をして頂き指摘事項が有れば手直し完了後に各居住者の完了確認印を受領してから、足場を解体します。
工事の引渡しは、完了検査で指摘事項が無い時、又は指摘された事項の手直し完了確認検査に合格した時以降で、工事完了届等主要書類の引渡し時点を工事引き渡し日とします。

■完了検査後の引渡し書類（竣工図書）
大規模修繕工事が終わり、工事の引き渡しを受けた日、あるいはその後に、全ての引渡し書類をまとめた竣工図書の引渡しが有ります。今後大規模修繕工事は、一定の期間に繰り返し実施することになりますので、今回の工ステップ 10＊工事の完了・竣工検査
・竣工図書の整理・工事費の精算

事に係る書類は、次回の大規模修繕工事の為の貴重な資料となります。引渡し書類を見ると過去の仕様や施工状況がわかるので、時間をかけて施工会社から説明を受けましょう。

■引渡し書類の種類例（竣工図書）・工事完了届・工事引渡書
・工事請負契約書・内訳書・現場説明質疑応答書のコピ
ー、実数精算書・追加、変更工事内訳書
・工事工程表 全体工程・各週三週工程表
・定例会議議事録及び三者合同会議議事録
・実数精算項目増減表及び図面（仕様書に基づく実数精算項目）
・住戸配布チラシ・住戸アンケート （ベランダ内完了
工事確認押印済書）
・保証書 （仕様書に記載されている項目）
・色彩計画一覧表
・使用材料出荷証明書及び製品検査証明書・安全データ
シート
・各種図面 （設計者図面及び施工会社による施工図）
・各種材料カタログ・使用材料リスト
・工事記録写真 （着工前・施工時（各工程毎）
・施工完了
・アフターケア内容・体制表・工事協力業者リスト（電-5-話番号記入）
・その他必要に応じた書類
・上記主要書類の電子ファイル（PDF）
以上大規模修繕工事に関わる書類になります。管理組合役員が変わっても、今後何か不具合が発生した場合、この図書により対処することになります。大切に書類を保管してください。

定期点検を行い管理組合に報告書を提出することとなります。1 年目では、施工会社は自主点検だけでなく、全戸アンケート調査を行い、完全を期すようにします。保
証期限内に不具合が発生した場合には無償にて補修することになります。アフターケアの連絡先を書類にて受領しておきましょう。（完）■アフターケア
定期点検として、仕様書に記述してある保証期間内の期間中、引き渡し後１年、３年、５年、１０年目などに、≪地震保険を考える≫入ろうか、入るまいか迷っている管理組合へと題して、かながわ労働プラザでセミナーを行った。講師は、一般社団法人日本損害保険
11/14 防災セミナー（17 年度第２回）協会の竹井直樹氏。
横浜では、今後 30 年間に震度６以上の地震に見舞われる可能性が 81％といわれており、管理組合も防災対策が急務となっている。
万一、建物に損傷を受けた場合、その復旧費用はどこから捻出するか、熊本地震の被害（既存マンションのほぼ 8割が被災）を考えると「無傷で無事」と考えるのは楽観的すぎる。
実際、熊本でも地震保険で復旧費用が賄えたマンションは復旧が早い。
管理組合では地震保険に「入るべきか、入るまいか」居住者の意向をアンケートし、理事会や総会で議論して賛否を問うておくことが大切だ。被災したときの復旧費用は巨額になる。一時負担ではとても合意形成できないと考えておきべきだ。
しかし、地震保険への加入は任意。加入
損害の建物 損害の程度の認定基準 家財支払われる保険金の額
程 度しないときは被災時の費用負担も議論し主要構造物の損害額が建物のておくべきだろう。
時価額の 50％以上
家財の損害額が家財の地震保険額の 100％
全 損時価額の 80％以上（時価額が限度）
やはり「困難なことは考えたくない」と消失・流失した部分の床面積が建物の延床面積の 70％以上いう心理が働くから、この種の議論はなか主要構造物の損害額が建物の時価額の 40％以上 50％未満
家財の損害額が家財の地震保険額の 60％なかできないのが現実だ。そうなるともう時価額の 80％未満、（時価額の 60％が大半損消失・流失した部分の床面積60％以上限度）想像力の問題になる。豊かな想像力を働かが建物の延床面積の 50％以上70％未満せることができる素地、つまり日頃から防主要構造物の損害額が建物の時価額の 20％以上 40％未満
家財の損害額が家財の地震保険額の 30％
災のことを考える環境こそが大切だとい
時価額の 60％未満、（時価額の 30％が小半損消失・流失した部分の床面積30％以上限度）える。
が建物の延床面積の 20％以上50％未満

一部損

主要構造物の損害額が建物の時価額の 3％以上 20％未満
全壊・大半損・小半損に至らない場合床上浸水または地盤面から 45ｃｍを」超える浸水

家財の損害額が家財の時価額の 30％未満、10％以上

地震保険額の 5％（時価額の 5％が限度）-6-※ 建物の場合は、基礎、屋根、外壁など損害割合で認定。
家財の場合は食器類、電気器具類、家具類などの損傷状況から全体の損害割合を認定

11 月 15 日、建築分科会Ｃグループがかながわ労働プラザで行ったセミナーの報告です。
講師は、藤井氏（㈱カシワバラ・コーポレーション）、遠山氏（㈱ヨコソー）、実川氏（㈱ラクシー）、高田氏
11/15 脱！結露・漏水（YKKAP㈱）、尾崎氏（カスタージャパン㈱）の各氏。
「あなたのマンションは大丈夫ですか？パートⅡ」
結露のメカニズムは、湿気が多い、温度が低いだけとは限らない、と単純ではない。
さらに結露は、漏水とも間違えられやすい。
窓やカーテンはときどき開けてみる、炊事のときは換気を、など住まい方の工夫で結露は軽減できる。
一方、漏水は原因の特定が難しい。
一般的な漏水調査としては、「水張り試験」や「散水試験」がある。屋上などではガス調査方法や電気抵抗試験などがあり、外壁には「調査管方法システム」（色水試験）などが試みられているそうだ。
いずれも 10 万～60 万円ほどの費用が掛かる。
管理組合は、「漏水」は厄介だ。放置すると生活環境を著しく損なうし、人間関係にもひびが入ることもある。漏水は、建物の劣化のシグナルだと考えて迅速に対応しなくてはならない。建物全体の劣化診断を行って修繕の方針を決める必要もありそうだ。
最後に、本日のセミナーの総括を島村利彦技術者部会長（㈱英綜合企画設計）が務めた。

11 月 29 日に設備分科会と技術者部会は、かながわ労働プラザでセミナーを行った。
講師は、三沢電機の小林篤史氏と桐ケ谷工業所の大11/29 設備改修シリーズ第 30 回
川敦夫氏。
「事例で学ぶ電気設備改修と機械式駐車場のメンテナン
築 35 年を経過している団地（54８戸、47 棟）の電」
気設備の改修工事が紹介された。これほど大規模な電気設備改修工事はとてもめずらしい。冒頭、技術者部会の石川裕子氏が電気設備の概要をわかりやすく説明。
電気設備は「単相二線式」とか「三線式」など、素人には実に分かりにくいから、図を示して説明してもらい、何とか理解できた。
機械式駐車場の種類は二段式から多段式まで多様だ。
維持管理の方法と費用について詳しく説明があり、長期保全計画の必要性をよく理解することができた。
※セミナー資料の入手は、浜管ネットのホームページ「浜管ネットの会員サイト」から行うことができます。閲覧とダウンロードが可能です。
会員限定ですので、パスワードを入手してご利用ください。
パスワードは事務局へお問い合わせください。

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～ 事務局からお知らせ ～新年明けましておめでとうございます
本年も変わらぬご支援をどうぞ宜しくお願いいたします。

大規模修繕工事

今年も浜管ネットはチーム一丸となって頑張ります！

見積書の読み方PART4

予算超過の可能性を検証する
日時：3 月 28 日（水）【イベント情報】

18 時 30 分～20 時 30 分（受付 18 時 00 分より）

民泊新法・・規約改正していますか？

個別相談会は 20 時から個人情報保護法・・個人情報取扱い規定作成してますか？

場所：川本工業株式会社

8階

第一部

費用：会員1,000 円（資料代）「急ごう 民泊を禁止する場合の規約改正」

講師：
第二部

鈴木治（浜管ネット副会長）「個人情報保護法取扱い規定について」講師：
日時：無料、一般会議室

詳しくは浜管ネット事務局へお問い合わせください。

加藤壽六（浜管ネット会長）【電子文書保管】2018 年 1 月 26 日（金）時間：18：30～20：30（受付 18 時 10 分から）

★浜管ネットでは、会員管理組合の電子文書の保管を行ってお場所：かながわ県民センター1501 会議室

ります。

定員：40 名（要予約：先着順）
費用：資料代 1,000 円（浜管ネット会員規約、パンフレット、議案書、設計図書等は相談を時に必要無料）です。浜管ネットに郵送していただければ PDF ファイルにして保管いたします。ぜひお問い合わせください。

不適切コンサルタントにどう対処しますか？
第一部「マンション改修業界を歪める不適切コンサル」

講師：

柴田幸夫氏

設計図書等の文書が紛失した場合、大規模修繕時に再度設計図書を作成するなどの費用が発生します。
現在どのような文書がどこに保管されているのかぜひ確認（一般社団法人マンションリフォーム技術協会会長）
第二部「不適切コンサルについて意見交換会」

日時：2018 年 2 月 7 日（水）してみてください。

【無料定期相談】のご案内

時間：18：18～20：30 （受付 18：10 より）

・

土曜日 13 時～16 時まで（ソフト系・ハード系）

場所：かながわ労働プラザ 第３会議室

・申込のフォーマットはホームページからダウンロードで

定員：40 名（要予約：先着順）
費用：資料代：1,000 円（浜管ネット会員きます。事前申込制です。

・ 会員のみなさまへ無料）

・土曜日の来所が困難な場合（または緊急を要する場合）
第２６回
日程：

浜管ネット

無料法律相談会

月、火、木にソフト系（マンション管理士が担当）相談を2018 年 3 月 3 日(土) 10：00～13：00

会場：かながわ県民センター

受け付けます。

702 号室・ハード系（一級建築士が担当）相談は打合せの上、日程(無料法律相談を受けるには事前に浜管ネットにて定期相を決めます。

談を受ける必要があります。)

・メールの相談は随時受け付けております。

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