浜管ネット通信43号

2024年新年号『

共（2024年新年号）

第43号

に

歩

む

』

浜管ネット 副会長

前田 映子

新春を寿ぎ謹んでお慶びを申し上げます。皆様にとって、新しい年が実りある
Ｃｏｎｔｅｎｔｓ

ものとなりますよう、心よりお祈り申し上げます。
分譲マンションを取り巻く状況は、築40年、更には50年を超えるものが一気

1p 巻頭言 「共に歩む」
副会長 前田 映子
2～3p 管理組合と自治会が両輪で活動しているマンションは住み心地が良い!!!!
理事 吉田 郁夫に増加傾向にあります。建物の高経年、居住者の高齢化、物価高騰等の社会状況の影響もあり益々厳しくなっています。管理不全マンションについてはマスコミ等の関心も高まってきました。
これらを踏まえて管理状況のレベルアップと区分所有者の意識の向上を図ることを目的として、2022年4月からマンション管理計画認定制度が施行され、横浜市でも同年11月からスタートしています。
関係団体等が一丸となって制度の普及啓発に努めていますが認定基準（特に長期修繕計画について）をすべてクリアーすることは、かなり高いハードルになっています。

4～5p 県ドリームハイ
ツ住宅管理組合の紹介
理事長 竹内 寛
6～8p トピック「マンション長寿命化促進税制」の創設
副会長 蜂須賀 益美
9p Q/A
区分所有者が滞納した駐車場使用料をその特定承継人に請求できますか？ （編集部）

同時に、両極にある支援を必要とするマンションへの対応がより重要な課題となっています。
高経年マンションの建替えについては合意形成の壁がありなかなか進まないことから、区分所有法の決議要件を緩和する方向で検討がされています。今後、建替え後のマンションに戻るには相当の自己負担が必要になり、この問題を更に難しくしています。
横浜市では令和元年から1983年以前に建てられたマンションの実態把握調査を実施しています。調査項目（・管理組合による管理運営・総会の開催・理事会の開催・管理規約の作成・修繕積立金の設定・長期修繕計画の策定、見直し・大規模修繕工事の実施）の中で、いずれか一つでもないと答えた管理組合を要支援マンションと位置づけ支援の施策を設けています。（横浜市HP参照）
今年度は、コロナ禍で開催できなかったセミナーを4年ぶりに対面方式で実施
しています。テーマは「認定制度とポイント、高齢化と諸問題、大規模修繕工事

10～15p 「在来工法浴室の痛みについて」
町田 信男（技術者部会）の進め方

16～19p セミナー報告

これらのマンションの要望にも応じられる方策の検討を進めていますので、是非等」を取り上げています。WEBでは味わえない対面の熱気が参加

者・主催者の双方に感じることができます。
コロナ禍後の昨年ごろからマンションの改修が集中し、コンサルタントや施工会社は小さなマンションの改修まで手が回らなくなっています。浜管ネットでは
ご相談ください。
マンションが抱える様々な問題（資金不足、滞納、積立金の値上げ、輪番制の20p事務局からお知らせ

限界、認知症、空家、相続、等々、きりがありません）、自主管理の限界や管理会社から引受けてもらえなくなった小規模マンションについて、浜管ネットでは一つひとつの問題に真摯に取り組み、寄り添って行くことを基本に進めてまいります。
-1-

浜管ネット通信43号

管理組合と自治会が両輪で活動しているマンションは住み心地が良い!!!!

（2024年新年号）

理事 吉田 郁夫

横浜市の管理計画認定制度で認定を受けたマン

私が自治会(町内会)に関わった経緯とともに現在

ションは、「建物等の維持管理が適切に行われて迄に感じたことを少し記載します。マンションに住いる」との資産価値の評価に繋がりますが、コむ前は地元のアパートに住んでおり、町内会のお祭

ミュニティ形成が確立され、マンションlifeを楽し

りやスポーツイベントの行事に参加していました。

くするには、自治会の存在は欠かせません。

その後現在のマンションが建設されマンション生

そうです・・マンションで快適に生活するには、活を始めた時、町内会より個人の参加は断られ自治管理組合と自治会が両輪となって活動しているマ会の設立を促される事態となりました(楽しいコミュ

ンションが良いと私は思っています。

ティを始めから形成する必要性が発生しました)。子

ご承知の通りマンションの管理組合とは、区分

供達のスポーツイベントへの参加の道が途絶えた時、所有法に基づきマンションの共用部の資産価値の同じ思いの数名で自治会立ち上げを行ったのがマン

維持管理を目的とした区分所有者全員が構成員のション竣工一年目でした。

団体です。管理規約に基づき生活のルール等も設

その後、マンションに住むみんなで楽しむお祭り

定されていますが、生活におけるコミュニティ形(桜祭り)の企画等に携わり、現在ではマンションか成の部分、マンション内の交流のサークルの活動

ら町内会自治会連合会の会長(マンションの自治会長の費用や親睦会の費用等の支出は管理組合では認が同職に着任するのは珍しいケースのようです)、地

められておりません。私の住むマンションでは、

域連合民生員の会長、地域スポーツ推進委員の会長

管理組合とともに自治会が形成され、別図のようを輩出する迄に至っています。

に総合的にオーバーラップしながらマンションlife

そんなマンションlifeにおいて自治会の存在が大きが楽しめる環境が整っています。

な役割を担った事象がありました。「近隣にマン自治会は、そのマンションに住んでいる住人同ションが建設される」「東日本大震災の対応」です。

士が共同の利益実現や親睦のために活動する「任「近隣にマンションが建設される」意団体」です。そして自治会が設立されるとマン隣の敷地にマンションが新たに建つ、本件には多ションや地域住民との交流がしやすくなり、子どくの当マンションに対する悪影響(眺望問題、景観

もや高齢者には見守り活動の恩恵が、また、行政等)があり、管理組合の臨時総会の決議で売主への工との繋がりが保たれ、地域の有益な情報を入手で事差し止めの請求を実施し、行政に対しても建築確

きる等メリットが存在します。地域の運動会等の認申請の取り消しを求めることにしましたが、管理

スポーツイベントへの参加や、防火・防災活動の組合は共用部の管理が目的の団体だったので、差し

起点にもなります。

止め請求の法的手続きには原告不適格(自治会員の個

多くのマンションでは管理組合は当然存在しま

人が集まって原告となりました)、また、行政への申すが、中規模以上になると地域にもよりますが、入れ等の自治会しか出来る団体ではありませんでし

町内会の機能として自治会の設立を促されるマンた。

ションも多く(小規模マンションで地域との交流を望む方々は地域の町内会に個人で加入されることと思います)、しかしながら自治会が設立されていない。そんなマンションではないでしょうか。

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浜管ネット通信43号（2024年新年号）「東日本大震災の対応」
本災害発生時、当マンションは夜9時迄全館停電の地域停電状態となりました。自治会ではかねてより阪神淡路大震災の経験者等の意見も反映しつつ、災害時の対応としての心の備えを行っており、防災訓練の事
例が役に立ち、マンションに残されたご年配の方々や女性・児童は共用部に集まり、訓練に基いた発電機の活用と投光器の下で保管していた毛布の配布と水の供給で停電が解消される夜9時迄皆集まり凌ぐことができました。
マンションにおいては管理組合はハード部分、自治会はソフト部分を担った団体である

・ ・ ・ マ ン シ ョ ン 生 活 の 両 輪 ・ ・ ・
そんな思いを経験しましたのでここに記載させていただきます。

-3-

浜管ネット通信43号

会員紹介

県ドリームハイツ住宅管理組合（2024年新年号）

理事長 竹内 寛

皆さん、横浜ドリームランドをご記憶でしょう

何分にも素人集団の住宅管理組合であり、当時のか？ 1964年に奈良ドリームランドの姉妹遊園地

理事さんと事務局職員のご苦労は想像するに余りあとして横浜郊外の丘陵地約132万㎡を開発してる日々の管理業務があったと思われます。そうした

オープン、遊園地を取り巻く映画館やボーリング

中で、窓口業務、管理業務、経理業務の日常事務作

場に診療所を加えショッピングセンターなど併設

業は勿論ですが、構内樹木の剪定や清掃作業及び設されおり年間約80万人の訪園客がありました。

備施設等の保守修理も自主作業で出来る部分は外注

現在は横浜薬科大学、横浜市営公園墓地・野球場に出さず自分達でやって行こうという姿勢が継続さなどになっています。

れ現在に至っています。

この一角を神奈川県住宅供給公社と横浜市住宅

コンクリートマンションも分譲以来10年を経過す

供給公社が取得して高層分譲住宅ドリームハイツ

ると大規模修繕を計画することになりますが、ここ建設が始まりました。分譲開始は神奈川県がでも有志住民らによる長期修繕計画検討委員会を立

1973年から横浜市は1年早く1972年からでし

上げ業者選定は勿論、修繕内容まで検討することでた。各々の分譲団地は、県ドリームハイツ

大幅なコストダウンを図れました。この経験は、そ（1506戸）と市ドリームハイツ（780戸）の二の後の第2回、第3回の大規模修繕工事にも活かされ

つの住宅管理組合として活動しています。

てきました。

ここでは県ドリームハイツ住宅管理組合についわが国では2001年がピークと言われたモータリてご紹介させて頂きます。総戸数1506戸ではあゼーションの波が当団地にも押し寄せ、各戸が自家りますが、1973年に全戸一斉に分譲開始したの用車を保有したことから団地内の駐車場が不足し外ではなく1974年まで約2年間で1期（7棟：８部の民間駐車場を借り上げる対応に加えて団地内に階,11階建：650戸）、2期（9棟：８階,11階

新規駐車場を増設する案についても総会で討議され

建：694戸）、3期（3棟：14階建：162戸）のました。総会では賛否の結論が得られず、特別委員

3期に分け分譲され合計19棟1506戸の大団地が会で審議していただき、緑地を残すエリアと駐車場

実現しました。

化するエリアとを住民アンケートに沿って増設した

約50年を経過した住宅管理組合ですが、住民経緯があります。

による自主管理開始は40年前に遡ります。分譲

また、この駐車場の管理も各使用者に区分けされ当初は神奈川県住宅保全協会に管理業務を委託した部分の永久使用権をもつものではなく、毎年1回て1，2，3期一括運営する管理組合としてスター

抽選により駐車スペースの変更移動があるのも私達トしました。しかしながら、住民はもとより理事

団地の特徴でもあります。抽選は事務局職員が苦労から、管理業務を委託することで生じる経費等コをしながら可能な限りの配慮をしても、自分の住んストダウンと管理業務の合理化を図るべきとの意

でいる棟から離れた駐車スペースになる場合もあり、向が強まるなかで、保全協会の支援指導を受けな

1年間は我慢だねと諦める方々が居られたことも確

がら順次自主管理に移行し設立から10年が経過かです。

した1983年には全ての管理業務を住民による自主管理体制に移行することが総会で承認され今日に至っています。

-4-

浜管ネット通信43号（2024年新年号）

しかし、4年ほど前に1人の理事さんのボラン

2つ目は住民の高齢化対策です。悲しいことに孤ティア活動で、より公平なスペース割当が可能な独死される方が毎年何人か居られます。非常時の連プログラム（点数制度導入）を作成していただき

絡先の把握は勿論ですが、独居老人のケアをどう進

事務局職員の気苦労が大幅に減少したことには言めていくか自治会や民生委員との連携など管理組合

うまでもありません。このプログラムには、新規としてのスタンスも問われていますが明快な回答が

移動先駐車場ナンバーと現借用者の車両ナンバー無いのが現実です。

と連絡先に加えて、自分の後に移動してくる方の3つ目は、マンションの活性化です。現在約5％あ

車両ナンバーと連絡先が印刷された駐車場移動通

る空き部屋が少なくなって、子育て世代などが県ド

知書を該当者への発行機能も備わっています。こリームハイツを名指しで転入して来たいと思える住れは指定された日時に移動が叶わない場合の連絡環境を提供して行くためにマンション再生委員会のにも役立っていることは勿論です。

提案を取り込み改善に繋げて行きたいと考えていま先に記させて頂いたとおり、県ドリームハイツ

す。

住宅管理組合は3期分譲団地です。1団地として4つ目は、マンション管理規約の見直しです。国

管理運営を当初の分譲開始以来継続して来ましたが打ち出した「マンション管理適正化法」に基づく

が、区分所有法では棟毎の管理が望ましい（全体

認定制度にも関わる規約改正です。時流に合わせて一括も住民の合意があれば可）と記載されていま

適宜規約改正は実施してきましたが、認定制度の要す。住民や理事にも遵法精神に則り各棟管理に移求する規約との相違を修正する必要が生じています。

行すべきか否かの議論（特別委員会）もありまし

修正案は検証委員会で2年がかりの作業となりまし

たが、震災等の復旧を考慮した修繕費用の棟別管たが来年度には住民に提案出来る手筈です。

理などを題材（管理組合は棟別管理を推奨）とし終わりに、分譲以来50年の永きにわたり諸先輩方て住民説明会を開催してアンケートによる住民意が営々と築き上げてきた当ハイツの文化を如何に継向を募った結果、現状維持と棟別管理が約半数の続し次世代に繋げていくかです。ご多分に漏れず、結果となり混乱を避けるために、当面は棟別管理

理事の改選就任はスムーズとは言えない昨今です。

の議論は見送ることとしご苦労をお掛けした特別住民の期待に応えられ、やり甲斐のある理事業務と委員会の方々に納得して頂きました。

いえる魅力ある住宅管理組合となる為に、模索しな

近々の最優先課題としては、団地建物の耐震対策

がら知恵を絞り改善していくことが課題と思います。

です。これは現在進行形で、耐震改修設計と改修※県ドリームハイツ住宅管理組合の体制

工事の進め方とこれらに掛かる多額の資金計画に（自主管理のため全員が組合員）

関して住民説明会を昨年4月と12月に開催しまし

役員22名（理事19名 監事３名）

た。説明会の資料も耐震対策検討委員会と事務局

事務局職員21名

職員で作成し、全戸対象に延べ12回開催しまし（管理事務8名＊交代勤務制 現業管理13名）

た。この説明会後に住民の皆様にアンケートをお願いしています。この結果を踏まえて来年度の総会に耐震対策工事の方向性を提案する予定です。

-5-

浜管ネット通信43号（2024年新年号）「マンション長寿命化促進税制」の創設
浜管ネット 副会長 蜂須賀 益美
長寿命化工事が適切に行われないと、外壁剥落・廃墟化を招き、周囲への大きな悪影響や除却等多額の行政負担も生じます。このため必要な積立金の確保や適切な長寿命化工事の実施に向け、管理組合の合意形成を支援することを目的とした固定資産税の減額措置が創設されました。

【対象マンションの要件Ⅰ 】
マ
ン
シ
ョ
ン
の
要
件

■築後20年以上経過している総戸数10戸以上の分譲マンション■長寿命化工事を過去に1回以上適切に実施している (工事内容：下記)。
■対象範囲①管理計画認定取得マンション（又は取得予定）（注1）
且つ令和3年9月1日以降に修繕積立金の額を管理計画認定基準まで引き上げたマンションが適用対象になります。
②助言又は指導に係わる管理者等の管理組合に係わるマンション
長期修繕計画に係る助言又は指導を受けて、長期修繕計画の作成又は見直しを行い、長期修繕計画が一定の基準に適合する事となったこと。

工
事
＆
支
援
の
要
件

長寿命化工事（外壁塗装等工事・床防水及び屋根防水工事）を実施【期間】 令和5年4月1日～令和7年3月31日に工事完了(2年間)

長寿命化工事の完了の日から3ヶ月以内に、固定資産減税申告書で申告する。
■工事完了翌年度の建物部分の固定資産税の減額割合（横浜市：２分の１）■区分所有者の専有部分が居住部分(1/2以上・100㎡相当分)であること●同じ年度に下記の減税措置と併用適用はできない（別年度は可）・耐震改修・バリアフリー改修・省エネ改修

注1：横浜市のホームページ

マンションの「管理計画認定制度」参照-6-

浜管ネット通信43号（2024年新年号）□申告までに必要間書類の準備

全体的な証明書は管理組合管理者が取得し、総戸数等を確認できる書類と合わせて各区分所有者に配布、各区分所有者は管理者等からの配布された書類を、固定資産減額申請書に添付し横浜市窓口へ減額措置を申告します①管理組合が用意するもの□総戸数を確認できる書類 例 : 設計図等
□過去に長寿命化工事を行っていることを確認できる書類
例：長寿命化工事の施工計画書、長寿命化工事の工事完了報告書 等□現在の長期修繕計画及び令和3年8月31日時点の長期修繕計画□修繕積立金引上証明書□管理計画認定通知書又は変更認定通知書の写し②区分所有者が用意するもの□固定資産税減額申請書（申請する市町村等にて取得）③長寿命化工事の施工会社が用意するもの□長寿命化工事が行われたことを確認できる書類

長寿命化工事完了日から3ヶ月以内にマンション所在市町村の窓口へ減額措置を申告□固定資産税減税申告書□総戸数を確認できる書類□管理計画の認定通知書又は変更認定通知書の写し□修繕積立金引上証明書（写しも可）□過去工事証明書（写しも可）□大規模の修繕等証明書（写しも可）※申請書の提出の際には、マイナンバー記載＋本人確認書類の提示又は写しの添付が必要

固定資産税減額申請書

大規模修繕等証明書(写しも可)

総戸数を確認できる書類

過去工事証明書(写しも可)

管理計画認定通知書

修繕積立金引上証明書(写しも可)-7-

浜管ネット通信43号（2024年新年号）【対象マンションの要件Ⅱ 】■助言又は指導を受けた管理組合の管理者等に係わるマンションは、長期修繕計画の見直しを行い、長期修繕計画が一定の基準に適合することとなった場合に、長寿命化促進税制の適用対象となります。
マ
ン
シ
ョ
ン
の
要
件

以下の全てに該当すること■築後20年以上経過している10戸以上の分譲マンション■過去に長寿命化工事を行っていること。
(屋根防水、床防水及び外壁塗装等工事)■長期修繕計画に係わる助言又は指導を受けていること。
助言・指導内容実施等証明書により証明されていること■助言又は指導を受けて長期修繕計画を作成・見直したものとして、長期修繕計画が一定の基準※に適合することとなったこと。
※長寿命化工事を行うために必要な修繕積立金が十分あること 等■適用対象期間：2年間（令和5年4月1日～令和7年3月31日）■工事完了後に大規模の修繕等証明書により証明されていること■過去に長寿命化工事を行っていることについて、過去工事証明書により証明
例：長寿命化工事の施工計画書、長寿命化工事の工事完了報告書 等■長期修繕計画を見直した等として一定の基準に適合することについて、工事完了日から3ヶ月以内にﾏﾝｼｮﾝ所在市町村の窓口へ減額措置を申告□固定資産税減税申告書□総戸数を確認できる書類□大規模の修繕等証明書（写しも可）□過去工事証明書（写しも可）□助言・指導内容実施証明書※申請書提出の際、マイナンバー記載＋本人確認書類の提示又は写しの添付が必要「助言・指導及び勧告に関するガイドライン」に示す修繕積立金ガイドライン
月額の専有面積当たりの修繕積立金額

地上階数/建築延面積

20階未満

5000㎡未満5,000㎡以上10,000㎡未満
10,000㎡以上20,000㎡未満
２0,000㎡以上
20階以上

-8-

91円/㎡・月
63円/㎡・月
69円/㎡・月
73円/㎡・月
69円/㎡・月

浜管ネット通信43号（2024年新年号）

Q：区分所有者が滞納した駐車場使用料をその特定承継人に対して請求できますか？
A：このことについては確立した判例がなく、識者の意見も分かれているので、断定的なお答えはできないのですが、これを肯定するに当たってその要件を相当具体的に示している裁判例があるので、その要点を紹介
し、ご参考に供することにします。
東京地裁「平成20年11月27日（平成20（ワ）9871号）事件」では、①共用部分と解される駐車場に関してその内実については、共有部分の管理に係る事項として規約に定めることができる旨を前提として説示し、当該マンションの規約が、②利用権付与の方法、利用料金の賦課、その使途（駐車場の管理に要する費用に当てる）を明確に定めていること、➂当該利用料金が管理組合に帰属することを明記していること、を挙げ、滞納された使用料が区分所有法8条所定の債権に当たる者と判定しました。
判決では、この➂の規定により管理組合に帰属する利用料金は、全組合員の総有であるとの解釈を示しています。区分所有法8条（特定承継人の責任）の定めは、もともと基盤が必ずしも強固でない管理組合の財務を安定させるために設けられた政策規定とも解されるので、それぞれの規約が、上記事例のものと完全に一致していなくても、このような形の不払いが生じたときは、健全な財務を維持していくため、前主への追及の努力は当然として、その特定承継人にも請求を行い、争いになった時は裁判所の判断に委ねることも、一つの途ではないでしょうか。
特定承継人とは：区分所有者からの専有部分の買主、買受人（強制執行や抵当権等の担保権の実行による競売を原因として承継した者）、受贈者（もらった人）等のことです。
区分所有法（先取特権）
第７条 第１項
区分所有者は、共用部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設につき他の区分所有者に対して有する債権又は規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権について、債務者の区分所有権（共用部分に関する権利及び敷地利用権を含む。）及び建物に備え付けた動産の上に先取特権を有する。管理者又は管理組合法人がその職務又は業務を行うにつき区分所有者に対して有する債権についても、同様とする。
（特定承継人の責任）第８条 前条第一項に規定する債権は、債務者たる区分所有者の特定承継人に対しても行うことができる。
標準管理規約（規約及び総会の決議の効力）
第５条 この規約及び総会の決議は、区分所有者の包括承継人及び特定承継人に対しても、その効力を有する。
（管理費等）
第２５条 区分所有者は、敷地及び共用部分等の管理に要する経費に充てるため、次の費用（以下「管理費等」という。）を管理組合に納入しなければならない。
一 管理費
二 修繕積立金
２ 管理費等の額については、各区分所有者の共用部分の共有持分に応じて算出するものとする。
（使用料）
第２９条 駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料（以下「使用料」という。）は、それらの管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てる。
近年の使用料とは、駐車場使用料、駐輪場使用料、専用庭使用料、インターネット使用料、トランクルーム
使用料、CATV回線使用料、ホームセキュリティー料など時代とともに多種多様になっています。
今後管理組合で徴収する使用料等についても、滞納を防ぐためには標準管理規約をベースにそれぞれの管理組合に合わせた規定を明確に定めるべきですね！

（編集部）
9-

浜管ネット通信43号『在来工法浴室の痛みについて』（2024年新年号）

浜管ネット 技術者部会 町田信男

貴方のマンションの浴室周りから漏水事故が発生していませんか？
マンションの設備改修設計を40年近く行ってきた経験から在来工法浴室の痛みについて提言します。
在来工法浴室の痛む場所（図内の〇番号参照）

在来工法浴室と修繕費負担①壁タイルの浮き・剥がれ・割れ部や目地欠損部か共同住宅の浴室内で水を流し下階に漏水しないようにするために、アスファルト防水施工を行っらアスファルト防水層の裏を通って漏水。

たタイル仕上の浴室が造られ、その浴室を現在で②アスファルト防水層自体の劣化ヒビ割れからの漏は在来工法浴室といっています。在来工法浴室が水。

ユニットバス浴室に採用され始めた1980年頃ま③浴室床排水トラップ防水皿と防災皿に乗っているでのマンション（共同住宅）に多く、それ以降はアスファルト防水層の剥離漏水。

FRP防水パンがセットされたユニットバスが浴室に採用されてきていますので、在来工法浴室に比④浴室床排水トラップの腐蝕劣化による穴あき漏水。

べ痛みの発生は少なく、その修繕は個人が行うこ⑤浴室床排水トラップ内面の鋳物が錆付着したり、とになりますが、在来工法浴室では管理組合が修お椀受け筒頂部が欠損したりして、排水の流れが悪繕を行う場合があるのです。その説明要点を以下くなる。（お椀を取外すと流れるが、臭気が室内にに書きました。

流出）

在来工法浴室の維持管理区分⑥浴室床排水トラップ内部へエフロレッセンスが流

共用部分：コンクリート躯体の床・壁、躯体に埋入しトラップ内壁や底部に付着し排水の流れが悪くまっている浴室排水トラップ、トラップ接続排水なる管と下階天井排水横枝管は、管理組合の維持管理⑦浴室床排水トラップ接続ネジ部や90°曲がり継手

区分でその修繕に伴う内装解体復旧等も含まれま（エルボ）接続ネジ部が腐蝕劣化し穴あき漏水。

す。
専有部分：躯体の内側全て（アスファルト防水、
防水押えモルタル、洗い場シンダーコンクリー
ト、床壁仕上げタイル、天井材）-10-

浜管ネット通信43号（2024年新年号）⑥事例：コンクリートからエフロレッセンスが溶出しトラップ内面と底部に付着⑦事例：トラップ接続部の腐蝕 写真5-⑦トラップ接続部の腐蝕⑦事例：上階浴室床排水トラップ接続管と排水横枝管接続90°曲がり継手（エルボ）接続ネジ腐蝕漏水①の痛みは、タイル周りの修繕で一時的に対応できます。（専有扱い）②の痛みは、防水のやり替え、またはユニットバスを新たに設置する必要があります。（専有扱い）③の痛みは、防水のやり替え、またはユニットバスを新たに設置する必要があります。（専有扱い）④の痛みは、浴室排水トラップを取替えるために道連れとなる、防水補修と仕上げ補修、あるいは防水のやり替え、またはユニットバスを新たに設置する必要があります。（共用扱い）⑤の痛みは、錆等付着物の除去が必要です。（専有扱い）⑥の痛みは、エフロ等付着物の除去が必要です。（専有扱い）⑦の痛みは、浴室床排水トラップ接続管と排水横枝管を腐食しない樹脂管への更新（取替）が必要です。
（共用扱い）※浴室床排水トラップは床の躯体コンクリートに、しっかりとした固定が行われてなく、貫通部の穴埋めモルタルで押えられているだけですので、取替えようと、不用意に接続排水管回すと浴室床排水トラップも一緒に回り防水との接着面がはがれてしまうので排水接続管の取替ができないのです。
-11-

浜管ネット通信43号

在来工法浴室等の改修工事実施の対応策（2024年新年号）

2)個人に任せるリフォーム工事ではきちんとした改修工事はできない。

1) 在来工法浴室等の改修工事は管理組合が実施しないときちんとした工事ができない

ユニットバスの設置は防水上有効ですが、排水接
続がきちんとできないのです。

①管理組合が一斉に工事を行わないと工事ができない場所ができる：在来工法浴室や浴室防水パン①既存の浴室排水トラップと、排水トラップから下周りの共用部分の工事を行うためには、専有維持

階天井を配管し共用排水立管接続までの排水横枝管

管理区分を一緒に改修工事を行わないと取り残しの取替は、リフォーム工事ではできないのです。

部分（浴室排水トラップと接続排水管）ができま②既存の排水管に、新たなユニットバスの排水トす。

ラップ接続排水管（塩ビ管：接着接合）は、排水ト②事故修繕対応での改修は長期間居住者に迷惑がラップのお椀を外した鋳物製排水筒とは、きちんとかかる：将来取り残し部分から漏水した場合は応した接続ができないのです。

急対応処置しかできませんので、再漏水事故が生③リフォーム工事で設置しているユニットバスは、

じユニットバス化を慌てて行ってもユニットバス

取り外し再取り付けができない工事が多く管理組合の納期と工事の手配などから修繕工事が終わるまが行う工事の際に、取替を行わないと排水接続がきで、長期間その住戸の浴室使用ができなくなりま

ちんとできない。

す。その期間、下階住戸の浴室天井を解体しての工事になりますので、ユニットバス化工事などが④リフォーム工事では浴室排水トラップと接続排水終わるまで下階住戸も迷惑します。

管の更生延命工事もできない、突合せや排水管口径を縮小して差し込む方法しかないのです。

③事故修繕対応は費用が高額になる：一事故の費
用は、調査費・下階天井工事・漏水住戸のユニッ

3)共用排水管や住戸内設備配管の改修工事を行ってトバス化工事などの工事費が、約150～180万円

いない場合以上かかると想定されます。

在来工法浴室（浴室防水パン・初期のユニットバ④事故修繕費用負担は組合・個人・保険？：漏水ス）を新たなユニットバス設置と、共用排水管や住の原因が浴室排水トラップと接続排水管の場合は戸内設備配管と併せて改修工事を行って頂きたい。

防水等が道連れとなりユニットバス化工事も管理①管理組合が実施する上下階同時入室工事が１回で組合が負担することになります。アスファルト防済みます。

水周りの専有部分が原因のユニットバス化修繕工②一度に行うことでコストメリットがあります。

事でも、下階天井工事と浴室排水トラップと接続排水管工事は管理組合負担となります。また、保③既存浴室排水トラップと接続排水管と下階天井排険対応は保険会社に確認する必要がありますが、

水横枝管は撤去します。

高経年マンションでは同じような事故が多くなると保険でカバーできなくなるといわれています。
⑤よって、在来工法浴室等改修工事を管理組合主導で行う必要があります。

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浜管ネット通信43号（2024年新年号）

管理組合ユニットバス化と排水管更新(例)

既存在来工法浴室の排水配管(例)4）共用排水管や住戸内設備配管の改修工事を③①と②の工事が終わった後５年程度のころまでに、行っていないで資金計画が難しい場合

個人でユニットバスへのリフォームを行ってもらう
よう管理組合が組合員にお願いする。修繕積立金か

在来工法浴室（浴室防水パン・初期のユニット

らその間にリフォームをする場合補助金を出して取バス）から新たなユニットバス設置する工事を個替を推進している組合もあります。

人が行うリフォーム工事で行ってもらいたい管理組合。

④個人のリフォーム後も既存浴室排水トラップと接①共用排水管（下階天井排水枝管共）の改修時に、

続排水管と下階天井排水横枝管は残ります。

専有部分との接点である浴室排水トラップと接続
排水管の延命工事を行う。
②共用排水管（下階天井排水枝管共）の改修時に、洗面所等の浴室出入口前に将来ユニットバス排水接続管を新規に配管して置き、個人が在来工法浴室をユニットバスに取替える時に、将来ユニット
バス排水接続管にきちんと接続してもらう。既存の浴室排水トラップは、きちんと蓋をしてもらう。
既存在来工法浴室の排水配管(例)-13-浜管ネット通信43号（2024年新年号）

管理組合が行う排水管改修工事(例)①ユニットバス排水将来接続管の新設配管②工事に合わせてユニットバスに変えない在来工法浴室住戸の浴室排水トラップと接続管の更生工事を行い、排水トラップ接続管から共用排水立て管接続までの排水管を、暫定的に更新接続を行う③専有排水枝管の床上化を図る-14-

浜管ネット通信43号（2024年新年号）

排水管更新工事後、個人のリフォーム工事でユニットバス化を進める。
①ユニットバス排水トラップから洗面所床内の将来接続管に排水管を接続する②下階天井の暫定接続排水管は管理組合が撤去するのか、そのまま残すのかの判断が必要③既存浴室排水トラップのお椀を取り外し、排水筒に蓋をかけ樹脂モルタルで埋める
本テーマの「在来工法浴室の防水と浴室排水トラップと接続管」の改修工事は、建築と設備の接点部で、共用部分と専有部分の接点でもあり、誰がいつどのように改修工事を行うかも決まっておらず、必要性をわかっていても改修工事費が高額となるため、管理組合は個人のリフォーム工事に委ねているのが現状と思われます。この現状を管理組合が変えて積極的に「在来工法浴室の防水と浴室排水トラップと接続管」の改修工事を進めないと、近い将来大問題になると思います。マンション管理組合の設備改修のお手伝いを約40年行ってきた経験から、管理組合の皆様、このテーマに真剣に向かい合って戴きたくお願いします。そして本テーマを乗り越えて100年マンションを作り上げてください。

工事を行う前に必要な規約改正の参考（国交省

標準管理規約より）（敷地及び共用部分等の管理）第２１条 敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負 担においてこれを行うものとする。
ただし、バルコニー等の管理のうち、 通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負 担においてこれを行わなければならない。
２ 専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を 共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行 うことができる。
以下省略
コメント
第21条関係① ～⑥省略⑦ 第２項の対象となる設備としては、配管、配線等がある。配管の清掃等 に要する費用については、第２７条第三号の「共用設備の保守維持費」と して管理費を充当することが可能であるが、配管の取替え等に要する費用 のうち専有部分に係るものについては、各区分所有者が実費に応じて負担 すべきものである。
なお、共用部分の配管の取替えと専有部分の配管の取 替えを同時に行うことにより、専有部分の配管の取替
えを単独で行うよりも費用が軽減される場合には、これらについて一体的に工事を行うことも 考えられる。
その場合には、あらかじめ長期修繕計画において専有部分の 配管の取替えについて記載し、その工事費用を修繕積立金から拠出するこ とについて規約に規定するとともに、先行して工事を行った区分所有者へ の補償の有無等についても十分留意することが必要である。

築年数が40年に満たない管理組合も、将来の更新工事を予測して、長期修繕計画に反映させる、専有部のリフォームに際し、適正な工事が行われているか管理組合が把握しておく必要があります！

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浜管ネット通信43号

管理運営部会主催セミナーセミナー報告
2023年10月28日17:30からかながわ県民セ

浜管ネット（2024年新年号）

理事

宮井

直哉

認知症対応としては

ンター3階で、浜管管理運営部会主催・川管ネッ➀成年後見制度(任意後見・法定後見)、②民事信託ト共催によるセミナーが開催されました。

(家族信託)があります。

第1部は浦町謙太郎氏

民事信託は契約や遺言により受益者・受託者に託さ（マンション管理士 司法書士 行政書士）

れた財産の管理や処分・承継を行う制度ですが、費を講師として「どうする ! 高齢化と管理組合」を用は掛かるケースがある場合もありますが、民事信テーマとした講演が行われました。

託で行うための良い点があります。信託しておくと昨今はマンションに限らず、様々な課題が発生

受託者が区分所有者となり、マンション管理にも良しています。

い影響がありえます。 専有部分の所有者が委託者かマンションの高経年化に伴う課題としては、建ら受託者に変わり、受託者がすべての責任と管理を物の老朽化、居住者の高齢化があり、後者につい行うことができます。

ては➀相続 ②認知症があります。
相続は、区分所有者の遺産を引き継ぐ方法としこれらをまとめると、高齢化によって、今後組合て 法定相続・遺産分割協議・遺言・民事信託が員の相続や認知症の増加が予想される事、所有者不あります。相続がされないままだと、➀管理費・

明専有部分の発生、組合員の認知症発症等により滞修繕積立金の滞納の増加、②建物の空家という課

納やマンションの管理不全が引き起こされる場合の題を考えなければなりません。

取組みとして重要と考えます。

横浜市は65歳以上の高齢化率が24.9%、認知第1部講演後はその他の課題・関連質疑に関し多症の割合は5%と想定され、今後も増加する見込数の質疑応答がありました。

みです、区分所有者が認知症になると、➀空家の増加、②管理費・修繕積立金の増加、③議決権行使ができない、④理事のなり手不足を生じる恐れがあります。
組合員の相続や認知症対策としては、相続として➀遺言（自筆証書遺言・公正証書遺言）②エン
ディングノート(法的効力に注意が必要)がありま
す。

講師

浦町

謙太郎氏

横浜市では市民一人ひとりが自らの生き方を選択し、最後まで自分らしく暮らせるように各区でオリジナルのエンディングノートを作成し、講座も開講しています。各区のエン
ディングノートを入手するには、お住まいの区の講座に参加するか、お住まいの区のエン
ディングノート情報を確認してくださいね。窓口に行くと説明を受け無料でもらうことが
できます。

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浜管ネット通信43号（2024年新年号）

第2部は横浜市住宅供給公社街づくり事業部街づくり事業課、田口弘建氏、佐藤楓始氏⑤マンションアドバイザー支援 活用事例を講師として「横浜市のマンション施策」をテー

・管理組合(規約検討委員会)による「管理規約のマとした制度説明が行われました。

見直し」

国や地方公共団体の住宅政策を実現するため住・管理組合の「修繕工事における注意点や合意形

宅供給を目的に設立され、2022年現在全国に37成について」

公社、横浜市は市の外郭団体・準公務員としての・管理組合主導による「大規模修繕工事の進め方

位置づけで昭和41年に設立された。当初は住宅と注意点」の大量供給、現在は既存住宅の再生管理へ事業展

・管理計画認定制度認定に向けた「管理状況の現開している。横浜市の住宅数164,9万戸の内、マ

状把握」

ンション数は39.2万戸で24%と多数を占めてい

2．マンション・団地再生コーディネート支援事業

ます。

➀都市環境研究所、かながわ建築士事務所、横浜市

横浜市と連携しマンション・住宅、まちづくり

住宅供給公社、建物ドクターズ横浜、まちづくり研支援を行い、マンション・団地支援として「マン究所、横浜プランナーズネットワーク、横浜市建築

ション活性化支援事業｣｢マンションアドバイザー

士事務所協会、神奈川県マンション管理士会支援事業｣「マンション・団地再生コーディネー②マンション・団地の将来像検討のきっかけをつく

ト支援事業」、マンション耐震化促進として「耐り・そのスタートアップの3年間を支援する。課題

震トータルサポート支援事業」、省エネ住宅の普に応じて専門家を派遣する。

及・啓発として「省エネコンソーシアム事務局」③費用無料 初年度5回最大3年間「集会所エコリノベーション補助」、まちづくり④対応課題:団地将来の不安に何から手を付けたら良活動支援として「まち普請事業 事務局」等を運

いか・意見が多く話がまとまらない・建替え検討す

営し、内容によっては費用負担事業もあります。

るが住民共有にならない・将来ビジョンが不明

１．横浜市マンション施策体系の内「マンション⑤コーディネート支援制度 活用事例

アドバイザー派遣支援」とは・耐震性の不足が判明 団地の将来について検討➀日常生活の運営での困りごとに、専門家（マンしたい

ション管理士・1級建築士、建築設備士、1級管・耐震性の不足する建物の改修工事を、区分所有

工事施工管理技士、）第一種電気主任技術者・弁者3/4の合意を得て実施

護士、司法書士、公認会計士、税理士)等がアドバ

・『100年団地憲章』を構想イスします。

・住民を巻き込んで団地の将来を共に考え、団地②1回目無料、2回目以降１回12.572円、一年度の将来について検討した

内最大6回までです。

また制度説明については、参加者の関心の高さを③アドバイザー派遣の事前相談窓口は,NPO法人

強く感じる内容で、マンションの課題に関し意見交

横浜マンション管理組合ネットワークが行います。

換がなされました。

④対応課題：規約改正の進め方・長期修繕計画に検証…大規模修繕の業者選定と透明性・組合運営
や大規模修繕の専門委員会の設置などについて〒231-0023

神奈川県横浜市中区山下町209 帝蚕関内ビル１階℡045-226-5571（横浜支店）-17-

浜管ネット通信43号（2024年新年号）

マンションの寿命を守る防水・塗装メーカーの解説
10月27日 技術者部会・専門業部会 合同セミナー

報告

浜管ネット

理事

星野

克江

今回のセミナーでは、建物を守る防水・塗装に

外壁塗装は３層からなり建物を長持ちさせるポイ

焦点を絞って、素人でもわかる部品・材料・施工

ントは主材（中塗り）層が大切とのことでした。鉄方法についての解説ということで、技術者部会の部塗装については、特にさび止め塗料が重要とのこ

島村利彦氏より建物の長寿命化についての話があとでした。横浜市は特に塩害を受けやすいため他のりました。

地域より腐食進行が速いとのことでした。

続いて、仕様選定時の注意点や材料の種類を資工事では、材料の選択により値段、耐用年数、施料や実際の工事の動画と合わせて解説が行われま

工方法、施工期間、人件費も変わってくるためトーした。

タルで何を使ってどのような工法で行うか専門家を最初に専門業部会の田島ルーフィング株式会社

交えて検討が必要であることがわかりました。

元木和典氏より屋上防水時の施工不良等について

大規模修繕工事が終わってあと15 年後までは大の説明がありました。

丈夫と思いきや、天井が染みてカビが生えている、
壁にヒビが入っている、コンクリートの塊が落ちて

１．ドレン（雨水などを排水管に繋ぐ配管継手）についているなど施工不良による問題が発生し、住民から苦設置場所は施工不良が起こらない位置は隅から情、施工会社・管理会社との原因特定・責任の所在

200ミリ以上の間を空ける。

究明やら、いつまでも役員の仕事が終わらずでは困

ドレンのツバの幅は100ミリ以上ります。

断熱材とドレインの間を200ミリ以上とらないとスラブと密着せず浮きや破断が発生
２．排水管のねじ込み
浅いと付け根から雨水が漏れる場合がある
３．屋上パラペットの立ち上がり不足
あごがある場合は400ミリ以上は必要、ない場合は150ミリ以上必要
他にも高耐久性の仕様により改修周期を延ばす場
合の費用対効果についての説明もあった。
次に、専門業部会の日本ペイント株式会社の橘能亨氏より外壁塗装・鉄部塗装についての説明がありました。
積極的に関心を持って、点検報告書には必ず目を通し、自分の財産である建物について人任せにせず、管理は管理組合の責任であることを自覚しましょう。

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浜管ネット通信43号（2024年新年号）

自分のマンションどこまで知っていますか？
11月16日 技術者部会・専門業部会 合同セミナー
自分のマンションどこまで知っていますか？

報告

浜管ネット

理事

星野

克江

３．「共用廊下開放廊下・階段・バルコニー床 防
滑性長尺塩ビシート劣化事例とセルフチェック」

はじめに技術者部会の片山啓介氏より、近年修繕

タキロンマテックス株式会社 遠藤圭氏

工事費の高騰、マンションの高経年化、国交省修

廊下や階段によく使われている防滑性長尺塩ビ

繕工事周期の見直しに伴い、セルフチェックによ

シートは直射日光や雨風への暴露による材料収縮にり修繕積立金を有効に無駄のない活用を行うようより剥がれ、浮き、変退色が起こる。また清掃・メ

説明がありました。

ンテナンス不足による汚れの付着（カビ汚れ・コケ

次に技術者部会の岡田和広氏より、耐震化から汚れ）も発生します。

はじめるマンションの活性化として、旧耐震のま

塩ビシートとゴム（自転車のタイヤ等）は相性がまではローンが難しい、建物を耐震化し（35年

悪いので同じ状態を続けないほうが良い。塩ビシー

ローンなど）で購入する若者を増やすことでマントの汚れは、たわしと中性洗剤でこすると汚れが落ションの活性化が図れる、目立たない補強の仕方

ちるとのことでした。

や助成制度の活用をして資産価値を高める等の説

４．「シーリング材簡易診断に関して」コニシ株式

明がありました。

会社 朝倉翔吏氏

続いて専門業部会のメンバーにより下記の説明

シーリング材（建物の隙間を埋める防水材）が各が行われました。

部材の目地（接合部や隙間）に使われている。シー１．「外壁（塗装、タイル張り）、鉄部塗装の劣リング材に必要な条件は①水密性・気密性を付与で化状況とセルフチェック」アロン化成株式会社

きる材料②目地のムーブメントに追従できる③耐久

天宮丈幸氏、エスケー化研株式会社 齋藤弘樹氏

性・耐候性に優れていることであるが、劣化により

外壁塗装材の劣化の主な原因は、雨水、空気、

剥離・破断・破損・変形・軟化などの現象が見られ

太陽光、熱などがある。また横浜市の特徴から排たら劣化度により適正な改修が必要です。

気ガスや塩害も劣化が進む原因となる。外壁塗装

５．「アルミサッシ・玄関ドアの劣化状況とセルフ

材は10年から13年、鉄部塗装材は3年から5年でチェック」三協立山株式会社 黒田浩之氏

改修することが目安であるが、目視によるセルフ

サッシにはいろいろな部品（クレセント、戸車

チェックでも劣化状況は把握できる。定期的に行等）によって性能が維持されている。部品の劣化

われる建物劣化診断の結果も理解できるようにな（さび、気密ゴム）により安全性・操作性・性能のります。

維持が保たれます。レールの掃除、キー・シリン

２．「防水材の種類と代表的な劣化について」

ダーの正しいお手入れを知り、日頃のメンテナンス

AGCポリマー建材株式会社 佐藤大地氏

が大切です。

靴やカバンを使い続けると少しずつ傷むように、建物も経年劣化していく。防水の種類（ウレタン

管理会社や第三者へ建物点検報告書の作成を依頼す

防水、シート防水、アスファルト防水）についてることも多いとは思いますが、その調査報告書の内の劣化度についての説明が行われました。

容を正しく理解し把握するためにも管理組合や居住者自ら建物をセルフチェックすることが大切です。

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浜管ネット通信43号～

事務局からお知らせ（2024年新年号）～【セミナーご案内】
ホームページ上で告知しております、各種セミナーのご案内です。

【事務所移転します】

2023年度浜管ネット 技術者部会・専門業部会合
同セミナー
マンションの寿命を守る-長寿命化工事（その３）
建物を守る防水・塗装材の解説【日 時】 2月2日（金） 18：00～20：00（受付開始17:30）【会 場】 かながわ県民センター 1501会議室（15階）【定 員】 ３０名（先着順）【主 催】 NPO法人
横浜マンション管理組合ネットワーク
建築分科会Aグループ
浜管ネット会員無料
非会員 資料代1000円

2月15日（木）より、新事務所で業務を行います。

新事務所住所：横浜市南区吉野町2-5
サウスライン横浜 ４F-A
市営地下鉄ブルーライン 吉野町駅 徒歩3分
京浜急行電鉄本線 黄金町駅 徒歩8分
電話：045-341-3160
fax : 045-341-3340
詳しい情報は、ホームページ上に掲載いたします。

2023年度浜管ネット 技術者部会・専門業部会合
同セミナー＜どうする？取り残された排水立管＞共用排水管なのに住戸内立入工事？
【日 時】2月22日（木）18：30～20：45 （受付開始18：00）【会 場】かながわ労働プラザ 第1・2会議室（4階）【定 員】３０名（先着順）【主 催】NPO法人
横浜マンション管理組合ネットワーク【共 催】NPO法人
かわさきマンション管理組合ネットワーク
浜管ネット・川管ネット会員無料
非会員 資料代1000円
2月13日（火）は引っ越しのた
め臨時休業となります！

直近のお申し込みは事務局までご連絡お願いします

特定非営利活動法人

横浜マンション管理組合ネットワーク〒224-0001
横浜市都筑区中川1-4-1ハウスクエア横浜 ３階☎ 045-911-6541

Mail office@hamakan-net.com

Fax 045-910-0210 URL https://hamakan-net.com
事務局: 月・火・木・金・土 週５日間運営
時間: 午前10時から午後16時（水・日・祝・年末年始はお休み）-20-