志太広域都市計画事業
焼津市南部土地区画整理事業

換地処分ガイドブック

令和５年９月

焼津市南部土地区画整理組合
Ver.1

～ 目

次 ～

１ 事業完了に向けての業務の流れについて ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・２２ 換地処分とは ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・３３ 換地処分が行われると ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・３➢ 新しい町名・地番に変わります ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・３➢ 住所が変わります ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・３➢ 清算金が確定します・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・３➢ 各筆各権利別清算金明細書 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ・・・・・・４

４ 新しい土地の町名、地番の設定と区画整理登記（登記の書替え）について ・・５➢ 地番整理・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・５➢ 登記簿（表題部）の書替え手続きは、組合が行います ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ６➢ 区画整理登記の書替え作業中、法務局の登記簿は閉鎖されます ・・・・・・・・・・・６➢ 現在お持ちの登記済証は、今後も大切に保管してください ・・・・・・・・・・・・６➢ 地目が宅地以外で１０㎡を超える土地の地積について・・・・・・・・・・・・・・６➢ 土地登記簿書替え(例)・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・7➢ 建物登記簿書替え(例)・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・8➢ 新しい登記識別情報通知が交付される場合のイメージ・・・・・・・・・9５

清算金について・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・10➢ 清算金とは ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・10➢ 清算金の徴収・交付は、誰に対して行うのか➢ 清算金の徴収・交付の時期及び方法

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・10

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・10➢ 清算金の相殺・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・10➢ 清算金の供託・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・10➢ 清算金に関する税金等 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・11

６ 保留地について ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 12➢ 地 番 、 地 積 、 住 所 、 本 籍 な ど ・ ・ ・ ・・ ・ ・・ ・ ・・・ ・ ・ ・・ ・ ・ ・・ ・ ・・ ・ ・・ ・ ・ ・・ ・ ・ ・・ ・ 1 2➢ 精算・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・12➢ 所有権移転登記と登録免許税・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 12➢ 登 記 識 別 情 報 通 知 と 代 理 受 領 に つ い て ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・13

７ お願い ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・13
８ お問い合わせ ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・13-1-

1 事業完了に向けての業務の流れについて
昭和 63 年２月 26 日に認可され進めてまいりました本土地区画整理事業は、建物の移転、道路等の諸工事、出来形確認測量が全て完了したことから、令和５年３月 10 日の総代会で「換地計画」が承認され、県知事に認可申請を行い、令和５年９月５日「換地計画」は、認可されました。
このことから、「換地計画」に定められた事項の効力を発生させる手続きとして「換地処分」を行います。

換 地 処 分 の実 施
換 地 処 分 通知

令和５年９月～換 地 処 分 公告

令和６年７月 12 日 住所等の変更(公告の翌日から)郵送（配達証明）区 画 整 理登 記
登 記 簿 ・地 図 の書 替 え

清およそ３～４ヶ月間※一 般 登 記 閉 鎖 期 間算

金清 算 金 の納 付 ・交 付
令和６年９月～12 月(予定)

保留地 精算・登記 ※保留地を購入の方登記・ 精算令和６年 11 月以降(予定)・保留地の登記を行います。
・保留地契約面積と実際の土地の面積差を精算します。
精算額は組合よりお知らせします。

所 有 権 移 転 登 記

令和６年 11 月以降(予定)・所有権移転登記は、静岡県公共嘱託登記司法書士会が行い、登記にかかる費用は保留地購入者の負担となります。

-2-

２ 換地処分とは「換地処分」とは、縦覧などの手続きを経て県知事に認可された「換地計画」の内容を、権利者（土地所有者、抵当権者等）に通知して効力を発生させる手続きです。
「換地処分通知」が権利者全員に到達しますと、静岡県知事は換地処分があった旨を静岡県の公報に掲載し、その効力が発生します。
これを「換地処分公告」といいます。

３ 換地処分が行われると○ 新しい町名・地番に変わります「換地処分公告」がされると、その翌日(令和６年７月 13 日)から、これまでの土地の町名（字）、地番、地目、地積（面積）などは、新しい町名、地番などに変わります。
そして、登記簿（土地・建物）の書替え作業（区画整理登記）が行われます。
変更後の内容は、「換地処分通知」 の「各筆各権利別清算金明細書」（４ページ参照）における換地処分後の土地の欄に記載されています。

○ 住所が変わります
土地の町名、地番が整理され新しくなることから、地区内にお住まいの方の住所及び法人の所在地が変更になります。

○ 清算金が確定します「換地処分通知」 に記載されている「清算金」（徴収金または交付金）は、「換地処分公告」の翌日に確定します。

『清算金について』
清算対象者には、令和６年９月以降に、「清算金額通知書」などの関係書類を発送し、清算金の納付、または交付の手続きをお願いすることになります。

-3-

-4-の

土地

換地処分後、組合の申請で表題部が書替えられます

石津一丁目
６－５
宅地
398.59(398.59)

町名地番
地目
換地地積（㎡）

398.59(398.59)

16,167,520

16,167,520 120

街 区番 号

焼津市584.00(584.22)

地 積（㎡）

権利価額

全部

地 積（㎡）

16,089,894

16,089,894

供 託すべき金 額（円）

記事

所有権者の部

077,626

77,626

77,626

交付欄に記載されている金額は組合が貴方にお支払いする金額です※ただし、抵当権等が設定されている場合を除きます

77,626

抵当権等設定されている場合に抵当権者の同意がなければ法務局に供託する金額です

徴 収 交 付（円） （円）

清算金、仮清算金
及び清算金精算額

徴収欄に記載されている金額は貴方が組合に納めていただく金額です

部 符
分 号

所有権以外の権利または処分の制限

権利価額

権利者氏名 焼津太郎
換 地 処 分 後 の 土 地

１筆

１番 全
抵当権 部

部 符
分 号

所有権以外の権利または処分の制限

種 別前

焼津市本町二丁目16番32号

１筆

現在の土地登記簿の表題部記載事項

三右衛門新田52－3
池沼
584(584.22)

町 又 は 字 名
地番
地目
登記地積（㎡）
基準地積（㎡）

焼津市

従権利者の住所

各 筆 各 権 利 別 清 算 金 明 細 書

参考例○ 各筆各権利別清算金明細書

４ 新しい土地の町名、地番の設定と区画整理登記（登記の書替え）について○ 地番整理地番とは、土地に付けられている番号で、法務局（登記所）に登記されています。
複雑に入り組んでいる町界、地番を分かり易く整理し、現況に合った地 図などを作成することが地番整理です。
本地区の換地処分による新しい地番の設定は、下図のように街区ごとに新地番を設定、さらに街区内の北東の角地から時計回りに枝番を設定する方式としました。
（街区地番方式）-5-○ 登記簿（表題部）の書替え手続きは、組合が行います
換地処分が行われると地番が新しくなり、登記簿（土地、建物）の所在等を書替える必要が生じます。この手続き（区画整理登記と言う）は組合が行い、完了後、権利者に通知します。なお、書替えることができるのは次の項目のみになります。
・土地登記簿・建物登記簿・・・
・・・

表題部（所在、地番、地目（変更がある場合）、地積）
表題部（所在、家屋番号）

前記以外の所有者 、抵当権者等 の住所、商業・法人登記簿の所在、役員の住所変更等は組合が行うことができません。手続きは、お手数ですが各自で行うようお願いします。（７～８ページ参照）○ 区画整理登記の書替え作業中、法務局の登記簿は閉鎖されます
換地処分の公告の翌日(令和６年７月 13 日)から、換地処分に伴う登記簿の書替え（区画整理登記）が終わるまでの間 （およそ３～４ヶ月間）、 法務局では地区内の土地及び建物の登記申請や登記簿の全部事項証明書、要約書等の請求ができなくなりますのでご注意ください。これは登記簿の書替え作業を混乱なく早期に完了させるためのものですので、ご協力をお願いします。
○ 現在お持ちの登記識別情報通知は、今後も大切に保管してください
区画整理登記は権利の登記ではないため、土地および建物の登記簿が書替えられても、新たに「登記識別情報通知（権利証）」は交付されません。
従って、現在お持ちの「登記識別情報通知」は、組合が送付する「換地処分通知」とあわせて大切に保管してください。
ただし、従前土地２筆以上の土地に対して、換地処分後の土地が１筆となる場合は、例外的に新しい「登記識別情報通知」 が交付されますので、所有者にお渡しします。
（９ページ参照）※「登記識別情報通知」とは、所有権移転登記などを行う場合に、本人を確認するための１２桁のパスワードが記載された通知です。
○ 地目が宅地以外で１０㎡を超える土地の地積について
地目が宅地以外で 10 ㎡を超える土地の地積（面積）については、不動産登記規則により、登記簿に小数点以下が表示されません。
このため、区画整理事業終了後、農地等を宅地へ地目変更する場合は、小数点以下の数値を証する書面（換地処分通知）を添付して申請することにより、表示を復活させることができます。
※「換地処分通知」は、再交付されることがない重要な書類です。大切に保管してください。

-6-土地登記簿書替え（例）
全部事項証明書（土地）静岡県焼津市南小川一丁目〇－〇
表題部（土地の表示）
地図番号

調整
筆界特定

余 白

令和〇年〇月〇日

不動産番号 ０８０・・・・・・

余 白

焼津市小川字○○○所 在
焼津市南小川一丁目
①地番

②地目

〇〇〇〇番

田

余

余 白〇番〇

宅地③地積

原因及びその日付［登記の日付］
余 白

１２３

平成１７年法務省令第１８号附則第３条第2項の規定により移記
平成１９年１月１５日

余 白

１０２ ００

令和６年７月12日土地区画整理法による換地処分[令和６年７月12日]

組合により変更
権利部（甲区）（所有権に関する事項）

順位番号

登記の目的

受付年月日・受付番号

１

所有権移転

平成３０年８月〇日
第〇〇〇号

権利者その他の事項
原因 平成３０年８月〇日売買
所有者 焼津市小川○○○〇番地
南部 太郎
順位１番の登記を移記

換地処分後に、ご本人の申請で変更
権利部（乙区）（所有権以外の権利に関する事項）

順位番号

登記の目的

受付年月日・受付番号

１

抵当権設定

平成３０年８月〇日
第〇〇〇号

権利者その他の事項
原因
債権額
利息
損害金
債務者

平成３０年８月〇日金銭消費貸借当日設定
金２，０００万円
年１．９％
年１５．０００％焼津市小川〇〇〇〇番地
南部 太郎
抵当権者 焼津市本町〇丁目〇番〇号〇〇銀行
共同担保 目録（ら）第〇〇号

これは登記記録に記録されている事項の全部を証明した書面である。
令和６年〇月〇日
静岡地方法務局藤枝支局
登記官 〇〇 〇〇※下線のあるものは抹消事項であることを示す。

-7-建物登記簿書替え（例）
全部事項証明書（建物）静岡県焼津市南小川一丁目〇－〇
表題部（主である建物の表示）
所在図番号

所 在調整

令和〇年〇月〇日

不動産番号 ０８０・・・・・・

余 白
焼津市小川字○○○番地（焼津市南部土地区画整理事業〇街区〇号）

余 白

焼津市南小川一丁目〇番地〇

令和６年７月１２日変更
令和６年７月〇日登記〇〇〇番

余 白〇番〇

令和６年７月１２日変更

家屋番号
①種類
居宅

②構造

③床面積 ㎡

木造スレート葺２階建て

１階
２階

５６
４８

３１
０２

原因及びその日付［登記の日付］
平成３０年〇月〇日新築［平成３０年〇月〇日］

組合により変更
権利部（甲区）（所有権に関する事項）

順位番号

登記の目的

受付年月日・受付番号

１

所有権保存

平成３０年〇月〇日
第〇〇〇号

権利者その他の事項
所有者

焼津市小川○○○〇番地
南部 太郎

換地処分後に、ご本人の申請で変更
権利部（乙区）（所有権以外の権利に関する事項）

順位番号

登記の目的

受付年月日・受付番号

１

抵当権設定

平成３０年８月〇日
第〇〇〇号

権利者その他の事項
原因
債権額
利息損害金
債務者

平成３０年８月〇日金銭消費貸借当日設定
金２，０００万円
年１．９％
年１５．０００％焼津市小川〇〇〇〇番地
南部 太郎
抵当権者 焼津市本町〇丁目〇番〇号〇〇銀行
共同担保 目録（ら）第〇〇号

これは登記記録に記録されている事項の全部を証明した書面である。
令和６年〇月〇日
静岡地方法務局藤枝支局
登記官 〇〇 〇〇※下線のあるものは抹消事項であることを示す。

-8-

新しい登記識別情報通知が交付される場合のイメージ

登記識別情報通知が発行される場合

登記識別情報通知が発行されない場合

従前の土地複数筆に対し1 つの換地の場合（複数対１）

従前の土地１筆に対し1 つの換地の場合（１対１）

小川○○番+小川◇◇番

換地

換 地

従前の土地１筆に対し複数の換地の場合（１対複数）

小川
△△番△

換

地１

換

地２

小川
□□番

組合から保留地を購入した
場合は、購入者への所有権移転登記後、発行されます

登記識別情報通知が発行されない場合は、ご自身がお持ちの権利証が有効になります。
登記識別情報とは、従来の登記済権利証に代わるもので、不動産の名義変更がされた場合に新たに名義人となる人に法務局から通知される書類（情報）です。

「登記識別情報通知」の再発行

登記識別情報通知-9-は、出来ませんので、大事に保管してください。

５ 清算金について【 重 要 】

○ 清算金とは土地区画整理事業の換地処分により換地相互間に不均衡が生じた場合、その不均衡を是正するのが「清算」で、区画整理法 94 条の定めにより組合員間で金銭により清算する仕組みです。 ※実際の事務は下段のイメージのとおり組合が間に入り行います。
清算を行う理由の主なものは、換地不交付、 減歩緩和により整理前と後の権利評価額に差がある場合（小学校、墓地、寺、神社）と、出来形確認測量により権利地積と実際の土地の面積に増減が生じたものなどが該当します。
【清算イメージ】

組合
交付金

徴収金

清算金は、組合が徴収対象者から集め、交付の方々にお支払いします。

○ 清算金の徴収・交付は、誰に対して行うのか清算金は、換地処分の公告の翌日に確定し、清算金の徴収（納付）・交付は、その時点の土地所有者に対して行います。
売買の特約などにより旧所有者が徴収金を納付する場合は 「重畳的債務引受申出書」、旧所有者が交付金を受け取る場合は 「債権譲渡の通知」 を組合へ提出してください。用紙は、市役所区画整理課に備え付けてあります。

○ 清算金の徴収・交付の時期及び方法
区画整理登記の完了後、各権利者に「清算金額通知書」や「請求書、納付書等」を、徴収（納付）・交付期日の２ヶ月程前に到達するよう送付します。送付は令和６年９月以降を予定しています。
清算金の額と、徴収（納付）または交付の方法については、その通知書に記載 されています。
○ 清算金の相殺清算金は、換地一筆ずつ計算し、権利者ごとに合算します。
複数の換地を所有し、それぞれの換地に徴収金（納付金）と交付金がある場合は相殺 （差し引き） し、徴収（納付）または交付します。ただし、供託がある場合は相殺を行いません。
○ 清算金の供託交付清算金のある土地に抵当権などの担保権が設定されている場合は、交付清算金を法務局に供託 （預ける） することになります。
ただし、担保権者（金融機関等）から 「清算金供託不要申出書」 が提出された場合は、土地所有者に直接交付することができます。
この 「清算金供託不要申出書」 は、組合が担保権者に送付します。

- 10 -

○ 清算金に関する税金等清算金（交付）は、税制上では土地の売買に絡む金銭の授受とみなされ るため、当該年度の収入として確定申告が必要になります。
申告にあたっては、当該清算金（交付）が租税特別措置法の特例対象になるため、一部の税で特別の取扱いを受けることができます。
◆ 徴収清算金 （清算金を支払う）
・個人の場合は、特別な手続きは不要です。
・法人の場合は、種々のケースがありますので、税理士または税務署へご相談ください。
◆ 交付清算金 （清算金を受け取る）＊ 個人の場合 ・・・

所得税、住民税◎ 交付清算金が 20 万円未満の場合→

確定申告不要・交付清算金が 20 万円未満の場合は、課税されませんので確定申告は不要です。
◎ 交付清算金が 20 万円以上の場合→確定申告必要・確定申告により 5,000 万円控除又は代替資産の取得の特例が適用されますので、清算金に対する所得税はかかりません。
・確定申告に必要な証明書等をお送りしますので、所轄の税務署で確定申告をしてください。
[注意]

換地不交付(法第 90 条)に対する清算金がある場合→確定申告必要・従前土地が過少宅地のため換地が交付されないことに対して清算金を受領する
場合は、土地を売却したとみなされ特例は認められません 。上記にかかわらず確定申告が必要です。
【重要】税や社会保障制度などで前記の特例を受けることができない場合があります。
（例）配偶者控除、配偶者特別控除、扶養控除、国民健康保険税、介護保険料、後期高齢者医療制度など、詳しくは各制度の担当窓口へお問い合わせください。

＊法人の場合◎ 交付清算金の額にかかわらず税務署へ申告が必要
・詳しくは、税理士または税務署へご相談ください。
・清算金の交付後、申告に必要な証明書類をお送りします。
・清算金（交付）は、換地処分の公告の翌日が含まれる年の決算に参入されます。
決算日によっては前記証明書が早く必要になる場合があります。お急ぎの場合はお申し出ください。

- 11 -

６ 保留地について保留地は、売買契約をした時点では登記がないため、換地処分の公告後、 組合が登記申請（保存登記）を行います。このとき名義人は一旦、南部土地区画整理組合となります。
その後、①契約時の面積と最終の測量面積に誤差がある場合は金銭による精算を行い、次に②保留地契約された方へ所有権移転登記を行います。
○ 地番、地積、住所、本籍など換地処分により、保留地の町名、地番、地積（面積）が「保留地調書」 （下図参照）のとおり確定します。このときの登記地目は宅地になります。
参考例

測量面積が契約面積よりも大きい場合に差額を交付させていただきます

測量面積が契約面積よりも大きい場合に差額を徴収させていただきます○ 精算
契約時の地積（面積）と測量した実測地積（面積）に誤差がある場合は、金銭による精算をさせていただきます。請求書（納付書）等を表示登記完了後に送付させていただきます。
（注意）この精算による確定申告は不要です。

○ 所有権移転登記と登録免許税
精算後、保留地を購入された方への所有権移転登記は、組合が委託する静岡県公共嘱託登記司法書士会の会員が法務局へ申請します。
登記に際し、司法書士手数料と登録免許税は購入者のご負担となります。上記司法書士が納付書又は請求書を用意しますので、金融機関への払込みをお願いします。
そのほか、登記に添付書類が必要なものについては、司法書士から説明があります。

- 12 -

○ 登記識別情報通知と代理受領について所有権移転登記が完了すると、保留地を購入された方へ「登記識別情報通知」を送付いたします。
ただし、「登記識別情報通知」の代理受領について組合の承認を受けている場合（登記済証の代理受領として承認を受けた場合も同じ）は、指定された代理受領者へ送付いたします。
※代理受領とは、抵当権などの担保権を設定するため、金融機関等が所有権者に代わり「登記識別情報通知」を受け取ることをいいます。

７ お願い
換地処分の公告の日(令和６年７月 12 日)までに、売買、相続などによる権利の変動が生じた場合は、すみやかにご連絡をお願いします。
また、換地処分に伴う登記簿の書替えが終るまでは、従前土地の分筆、換地の分割ができませんのでご承知おきくださいますようお願いいたします。

８ お問い合わせその他、換地処分等について、ご不明な点などありましたら、下記までお問い合わせください。

〒 4 2 5 - 8 5 02

焼 津 市 本 町 二 丁 目 16 番 32 号
焼津市
電区画整理課

焼津市役所５階

土地区画整理事務所

話： ０ ５ ４ -６ ２ ７ - ９ ３ １ １F A X： ０ ５ ４ -６ ２ ６ - ２ １ ８ ４- 13 -