東京都心部の商業・業務地区におけるオープンスペースの整備効果に関する研究

1.背景と目的

H02211

真野由佳

指導教員

岩倉成志

ある．括弧内は，プロジェクトの一例であり，これら現在,東京都心部の商業集積地に整備されている都の適用基準は開発規模によって異なる．

市公園は，小規模であり，かつ供給量が不足している．

その中で,本研究は適用事例が多く,データが豊富な

ここで，商業集積地に視点をおくと，大規模な公園整総合設計制度で設計された公開空地を対象とする．総備を行う土地を確保することが困難である．そこで考合設計制度とは，一定規模以上の敷地面積及び一定割えられるのは,ビル敷地内に整備されている公開空地

合以上の空地を有する建築計画について，容積率、斜による公園の代替である．公開空地は，ベンチ等の休線、絶対高さの各制限を緩和する制度である．式(1)憩スペースや植栽等の緑地空間で形成され，公園機能に限界割増容積率(%)の算定式を示す．の一部が備わっていると考える．しかし,現在整備され(P−P0)×( (V0 / 400)+Kx )×Ky・・・(1)ている公開空地は量・質共に低水準である．

P は公開空地面積に有効係数を乗した有効公開空地

筆者はこの原因として,既存の公開空地は周辺の環面積比率(%)，P0 は有効空地の面積比率の最低限度(%)

境水準を考慮せずに整備したためと考える．もし，良であり,P0 は基準容積率（%）V0 によって異なる． Kx は好な空地を整備することにより周辺の土地資産価値が総合設計種別係数、Ky は敷地規模別係数である．Ky は向上するならばデベロッパー主体の良好な都市空間が都市計画の用途地域，Kx は敷地面積によって異なる．

都心に形成されると考える．しかし公開空地の価値を

2.2

公開空地の現状把握

都心 3 区における公開空地の面積は，3 区共に約 80%評価する手法が確立されていない．

が 2500 ㎡以下であり，小規模な公開空地が多数整備

そこで，本研究は商業集積地である，中央・港・千されているのが図-1 より確認できる．

代田区の都心３区を対象に，公開空地や都市公園等のオープンスペースを経済評価できる手法をヘドニッ

また公開空地の質であると考えるデザインを，公開ク・アプローチを用いて構築することを目的とする．

空地を形成する内部要素及び，用途をゾーニングした

2．都心 3 区の公開空地の整備状況

ゾーン配置の 2 点から考察する．なお，今回対象とす

2.1

るのは，公開空地算定図が取得可能な平成 7 年度以降

公開空地の整備制度

東京都における公開空地の整備制度は, 特定街区に許可された公開空地 49 件とする．

(サンシャインシティ等),再開発等促進区を定める地(1)

内部要素の視点からみた公開空地デザイン

区計画(汐留シオサイト等)，市街地再開発事業(六本木

総合設計制度許可要綱と現地調査より選定した公開ヒルズ等),高度利用地区(晴海トリトンスクエア等),空地の内部要素 10 項目を表-1 に示す．これらを主成総合設計制度(明治大学リバティタワー等)の 5 種類で分分析にかけることによって公開空地デザインの多様

0%

20%

40%60%

80%

100%

千代田区
中央区

表-1

4

第二主成分
得点

千代田区

3

公開空地内部要素データ

2

中央区

港区
1

面積比率要素

0

港区

-4-2
港区

凡例

〜1000

図-1

1001〜

2501〜
(㎡)

5001〜

10001〜

都心 3 区の公開空地面積

公開空地内部要素

中央区
千代田区

-1

0

2

4-2-3
第一主成分得点-4

図-2

内部要素から得た公開空地類似図

修景休養
屋外貫通通路
屋内貫通通路
自由
面積/外周

設置要素
ベンチ数
ゴミ箱数
灰皿数
照明数

ゾーン配置類似度性を計測する．算出された合成変数よりプロットした，分類（施設）

公開空地の類似図を図-2 に示す．この図は，プロット

修景ゾーン（植栽・花壇）
緑色

間の距離が近いほど公開空地デザインが似ていることを表す．第一主成分は歩行空間の規模を表し,第二主成

休養ゾーン（ベンチ・灰皿）
水色

分はベンチや街灯等の利用しやすさを表している．

屋外貫通通路（屋外通路）
黒色

千代田区においては，スペースも広く，利用しやすいと考えられるが，港区と中央区においては，規模も狭く利用されにくいことがわかる．
(2)

図-3

ゾーン分類色分表とゾーン配置類似度
表-2 アンケート調査概要
中央・港・千代田区
1857枚
2005年12月18（日)･19(月)・20(火)ポスティング形式・郵送配布

調査内容

賃貸料・ビルの築年数・契約している階数・対応設
備・契約年・公園の視認性

回収枚数(回収率)

46枚（2.5%)

した算定図を，類似画像検索ソフト「DIGICLIP」に取り込み,類似度を算出する．用途ゾーン・色分けの関係とゾーン類似度の結果の一部を図-3 に示す．算出され表-3を示す．類似度を算出した結果，日本橋地域が約 83％反対に,飯田橋地域においては,最も低く約 60％であった．ベンチで休息できる空間や，花壇等で形成された空間等，様々な用途で構成され，多様性があると考え変数
築年数
最寄り駅までの時間（分）階数
公開空地面積（歩道状）㎡
公開空地面積（広場状）㎡
定数
相関係数（Ｒ）
サンプル数

3．ヘドニック・アプローチによるオープンスペース価

パラメータ推定結果
パラメータ-73.45-385.54130.35-1.01
2.00
6,888.21
0.823
40

ｔ値
-2.62-2.77
2.94-1.98
3.318.02

※※
※※※
※※※
※
※

※10%有意 ※※5%有意 ※※※1%有意

3.3

られる．

60%

調査場所
配布枚数
配布日時
配布形式

切り,公開空地の算定図を用途毎に色分けした．色分け

画一的なデザインが多く多様性が低いことがわかる．

83%

自由ゾーン（広場等）
黄色

現地調査より,公開空地の用途を 5 つのゾーンに区と最も高く，ほとんどが通路と植栽で構成されており，

飯田橋地域

屋内貫通通路（屋内通路）
青色

ゾーン配置の視点からみた公開空地デザイン

た類似度が 100％に近いほどデザインが似ていること

日本橋地域

公開空地の歩道状と広場状面積を考慮した分析

モデル式（3）として公開空地の指標は,内部要素で値の計測選定した,通路ゾーンと修景＋自由ゾーンの面積を考3.1

慮し,公開空地の効果を算出した．その算出した値をモ

ヘドニック・アプローチの特徴

ヘドニック・アプローチは「環境や社会資本などのデル式（2）に導入する．また，サンプルは賃貸料の価価値が，地価や賃貸料等に帰着する」キャピタリゼー

格変動が安定している 1997 年度以降のサンプルを用ション仮説に基づいた手法である．即ちオープンスペいて分析する．

ースに代表される環境質を含めた土地属性と地価との相関関係を推定することにより，環境質の価値を算出できる手法である．不動産会社に対するヒアリング調

OS = m1 + m2
・・・(3)
m1 ：歩道状（通路ゾーン）の面積（㎡）m 2 ：広場状（自由＋休養ゾーン）の面積（㎡）3.4分析による考察

査結果より，ビル賃貸料にオープンスペースの価値が推定されたパラメータを表-3 に示す．推定結果は概帰着している可能性があると考えた．よって本研究でね良好な結果を得ることができた．しかし歩道状の面は,ビルの実勢賃貸料を，アンケート調査によって取得積が負の要因なった．理由としては,歩道状の面積は公し，実勢賃貸料とオープンスペースの相関関係を算出

開空地の規模の大小によってあまり変化がないこと，することを試みる．本研究で用いた式を式(2)に示す．

またサンプル数の少なさが挙げられる．しかし,広場状LP = ∑ β j X j + β j +1OS

空地面積のパラメータが比較的良好な値を示している

・・・(2)

j

LP：賃貸料 (円/㎡･月)
OS：公開空地指標

3.2

Xj：j 番目のビル属性

β：パラメータ

アンケート調査の概要

アンケート調査は，はがきアンケートを用いて行った．詳細を表-2 に示す．

ので,広場状空地の経済価値を算出できたと考える．
4．まとめ
公開空地の価値を算出する経済評価手法を構築した．
今後は，賃貸料のサンプルを増加させ，より多くの公開空地を評価することが望まれる．