今年もお役にたてるよう全力で応援・支援します！
加藤壽六（浜管ネット会長）
Ｃｏｎｔｅｎｔｓ
1p

巻頭言/浜管ネット
会長・加藤壽六明けましておめでとうございます。
浜管ネット会員、管理組合の皆様、マンション管理を支えてくださっている管理
会社、修繕工事でお世話になっている設計事務所、専門会社の皆様、明るい新年をお迎えのこととお慶び申し上げます。

2p

トピック「外壁タイ
ルは大丈夫ですか？」

3p

よくあるＱ＆Ａ「漏水事故への対処方法」

4p

わかりやすいマンシ
ョンの設備改修工事第４回、第５回（伊藤和彦・町田信男）

理事会を悩ます案件は、㋑管理費等の滞納、㋺修繕積立金の不足が挙げられます。

8p

浜管ネット活動報告「マンション訪問」の後の取立て手順と裁判を含めた仕事は司法書士か弁護士の力を借りて理事会が行

9p

活動報告①「出張講座・左近山団地」
活動報告②「CPD セミナ
ー11/15・熊本地震の被害と復旧に学ぶ」

10p 「マンション地震対
応箱（めあす箱）」の紹介/浜管ネットの刊行物「わかりやすい大規模修繕工事の進め方」
11p イベント報告（事務局） セミナー11/8 C
ｸﾞﾙｰﾌﾟ･11/13 設備ｸﾞﾙｰﾌﾟ
12p『事務局からお知ら

ほとんどの管理組合は総会を毎年 5 月または 6 月頃に開催しています。
新しく理事になられた方、半年を過ぎましたが理事会の仕事には慣れましたか。

㋑については「管理委託契約書」で管理会社の滞納についての仕事の範囲がきめられています。通常は支払い督促状の発送までで管理会社の仕事は終わります。そうことになります。管理会社は何にもしてくれないということをたまに耳にしますが、これは間違いで管理会社は契約により仕事の範囲がきめられているからです。
早めの対応が滞納を少なくする道につながります。
㋺については、長期修繕計画書に基づいて修繕積立金額を算出しています。修繕費は築年数を経るほど増加する傾向にあります。通常、25 年以上を長期修繕計画書に盛り込み、そこから逆算して積立金がマイナスにならないようにするために早めに値上げを検討して対応することが求められます。管理会社が突然修繕積立金の値上げを言ってきたなどと言われる管理組合がありますがよく話を聞いてみてください、値上げ理由が必ずあります。
1 月からは次年度の役員選挙なども控えています。今年度のまとめと、総会に向けての議案書の作成に取り掛かることになります。
今年は改元の年です。議案書の「年月日」を和暦、西暦、併記するか統一しておかないと後から混乱することも考えられます。総会では次年度取り組むべき事業、規約の変更や共用部分の変更を伴う修繕工事のように大きな金額を要する事業については、組合員にお知らせし説明会を開催、あらかじめ合意を得やすくしておくことも必要です。今年度やり残したこと、次年度に渉る検討事項などを次年度の役員さんに申し送りも重要な仕事になります。

-1-

外壁
タイル

タイル貼り外壁は大丈夫ですか？
～タイルの浮き・剥落に備えるには～

このところ外壁のタイルが剥離し、落下したというニュースが目につくようになりました。
みなさまのマンションの外壁は大丈夫でしょうか？
タイル貼りの外壁は美観に優れ、人気があります。しかし、タイルは時間の経過によりいつかは「落下」する
運命にあると考えておいたほうがよさそうなのです。ではなぜタイルは落下するのでしょうか。
（１）タイル張り工法
外壁タイル貼り工法には、モルタルを使用する湿式工法とモルタルを使用しない乾式工法があります。ここではタイルの浮き・剥落が多いといわれる湿式工法について見ていきます。
湿式工法には、①改良圧着張り（あらかじめ施行した
モルタル下地面に張り付けモルタルを塗り、モルタルが軟らかいうちにタイル面にも同じモルタルを塗ってタイルを張り付ける方法）と、②密着張り（張付けモルタルを下地面に塗り、軟らかいうちにタイル張り用振動工具を用いてタイルに振動を与え、埋め込むようにタイルを張り付ける方法）があります。もう一つ、③モザイクタ
イル張り（紙張りでユニット化されたタイルを下地モルタルがまだ柔らかいうちに張り付ける方法）もあります。
（２）タイルの浮き・剥落の調査方法

タイル面の浮きは目視によって確認できることもあり
ますが、健全な部分とそうでない部分を目視によって見分けるのは難しいため、打診棒を使ってタイル面をたたき、音の違いによって浮きのある部分を特定していく調査方法を採用します（浮きがあるとカラカラと乾いた音がする。
）。
（３）浮き・剥落の原因は？
施工上の原因で考えられる浮き・剥落の原因は、①躯
体コンクリートと下地モルタルの界面での剥離、②下地
モルタルと張付けモルタルの界面での剥離、③張付けモ
ルタルとタイルの界面での剥離が考えられます。
一方、施工外の原因としては、躯体コンクリート、下地モルタル、張付けモルタル及びタイルの温湿度膨張係
数が異なることから生じる、それぞれの部位の伸縮の差
異が、浮き・剥落の原因となるともいわれています。いずれの原因によるのか、特定するのは難しいといえます。
（４）管理責任を問われないようにするためには調査、補修が必要
タイルの浮きを放置するといずれ剥落に至ります。タ
イルの落下により通行人をケガさせた（時には死亡）事故が起きた場合、管理組合は「管理責任」を問われることになります。タイルはメンテナンスフリーではなく、劣化現象に対する保守点検が必要な部位です。
１
全面打診範

建築基準法では、建築物の安全性を確保するために、政令や特定行政庁により定められた建築物について、定期的な点検・調査が義務付けられています（建築基準法
12 条）。これを特定建築物定期調査といいます。

２

タイル貼りの外壁を持つ建築物については、手の届く範囲で打診、目視等で調査し、異常が認められた場合には、落下により危害を加えるおそれのある部分に対しては全面的な打診が必要とされています。

-2-

（５）外壁改修工事等から 10 年経過した建築物の外壁
タイル
さらに、「目視等により異常が認められるか否かにかかわらず、竣工、外壁改修、直近の全面的な打診による調査から 10 年が経過した後の最初の調査の際には、全面的な打診により確認するもの」（国交省告示 282 号）とされています。例えば、前回の大規模修繕工事の際にタイル面の打診による調査と補修が行われた後、10 年を経過している場合には、「落下により歩行者等に危害を加える
おそれのある部分のすべてを全面打診等」を行う必要があるとされています。
横浜市の場合、大型の複合用途型マンションをのぞいて、居住用マンションの大半が特定建築物定期調査報告の対象となっていませんが、管理組合では、タイルの落下事故に備えて全面打診等の調査を行うかどうか、検討しておく必要がありそうです。
（編集部）【漏水事故への対処方法】
よくある

Q&A

Ｑ-1；3 階に住む X 氏のトイレに上階から漏水が発生したと連絡があった。上階の居住者である賃借人 D に連絡したところ、トイレの便座（C 社製）から床の隙間に水が垂れ、下階の天井へと生じた漏水であると判明した。D は建物所有
者 A に報告するので待ってほしいとの事。連絡してきた A は 6 年前にリフォーム工
事をした業者 B に確認するので待つようにとのことだった。漏水は少量だったが、専門業者が来た 2 週間後には 3 階のトイレの天井・壁までシミが拡大してしまった。X氏（被害者）は「自分は誰に請求すればいいのか」と管理組合に相談してきた。
３．例外
Ａ-1；X 氏（被害者）は上階の所有者である A に賠
・漏水の責任が誰にあるのかが明確な場合は、X 氏償請求するのが容易です。理由は以下のとおりです。
（被害者）は最初からその人に対して賠償請求する
１．上階と下階との関係ことは可能ですし、するのが普通です。
① 被害者は下階の X 氏。
例えば、明らかに占有者 D の使用方法が悪くて漏② X 氏（被害者）は、上階から漏水しているもの水したのであれば、X 氏（被害者）としても、占有者の、誰の責任かは分からないので、所有者である A
D の不法行為を理由に、直接 D に対して請求することに対して賠償請求します（民法 717 条 1 項の土地工が可能です。
作物責任により占有者の責任を立証できない場合
・他方（あまり想定できませんが）、施工業者やメーは所有者が責任を負うことが法定されているので、カーの責任が最初から明らかな場合は、その瑕疵担
X 氏（被害者）は請求が簡易と思われる A（所有者）
保責任や債務不履行の責任追及をすべき契約当事者に請求する。
）。
が所有者 A なので、X 氏（被害者）としては、まずは
２．上階内部の関係
A に請求し、A から施工業者やメーカーに求償するの③ A は、X 氏（被害者）に対して賠償したのちに、が一般的です。X 氏（被害者）が契約関係のない施工
占有者 D の使用方法等により漏水したのであれば D
業者 B やメーカーC に対して直接的に損害賠償を請に対して求償するし、施工ミスであれば施工業者 B
求することは、法律的に不可能ではないものの、ハーに求償するし、製造物責任であればメーカーC に求ドルが高いといえます。
（編集部）
償する、という関係になります。

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わかりやすいマンションの設備改修工事《第４回・５回》～ ライフラインを守ることがマンションの延命につながる ～技術者部会：伊藤和彦・町田信男

第４回

長期修繕計画策定時の設備改修のポイント

１．設備見直し時のポイント（Point）
Point１：見直しの時期
長期修繕計画（以下、「長計」といいます。）の見直し
は、周期的（10～15 年）に行われる大規模修繕工事後か、その中間時に行うのが一般的です。
Point２：見直しの早い時期に高額な工事の計上
大規模修繕工事１回分相当以上の費用がかかるサッ
シ・玄関扉交換、エレベーター改修、住戸内設備配管の取替え及び耐震改修工事等の項目を計上し、早めに修繕積立金の見直しを行う。築後 30 年程度経年してからでは区分所有者の高齢化により修繕積立金の値上げが難し
くなります。
Point３：住戸内設備配管の費用計上と規約改正
住戸内設備配管の改修費用計上に合わせ、管理組合が専有部分の住戸内設備配管の工事を共用部分の工事と一体としてできるように、また、共用部分を対象とした修繕積立金を専有部分の工事にも支出できるように規約改正を行っておきます。
Point４：会計区分に応じた長計策定件数
単棟型マンションでは一括会計が一般的ですが、団地型や複合用途型では分散会計を行っている場合が多く、団地型では全体共用、ブロック共用、住棟毎共用それぞれの会計に分かれている場合、全体 1＋ブロック 1＋棟毎（10 棟あれば 10）の合計 12 の長計を策定し、修繕積立金算出の基とします。同様に複合用途型では、全体共用、店舗共用、住宅共用会計それぞれの会計区分に応じて 3 つの長計を策定し修繕積立金の基とします。
Point５：設備改修項目の項目建て(1)大項目：長計作成時の設備改修項目の大項目は、設置されている設備。例えば、給水設備、排水設備・・・
電気設備、通信情報設備・・・など。
(2)中項目：中項目は、大項目を修繕部位ごとに別けます。
設備部位によっては修繕周期に違いがあるため、項目の細分化が必要。例えば、給水設備では給水管と給水施設・装置など。
(3)小項目：小項目は中項目を修繕周期が違う修繕部位毎に策定します。例えば、大項目「給水設備」、中項目「給水管」の小項目①直結給水管（引込から受水槽まで）、②揚水管（受水槽から高架水槽まで）、③埋設給水管（付帯工事があり、団地の場合受水槽から各住棟
主弁まで）、④共用給水管（高架水槽から各戸量水器
配管分岐部まで、ポンプ圧送の場合受水槽から各戸
量水器配管分岐部まで）、⑤量水器周り給水枝管（異種金属接続部が多く傷みが早い）など。
Point６：修繕周期策定のための調査(1)保管書類調査：管理組合が保管していなければならない書類。①最新版長期修繕計画書、②建設時竣工図、③設備点検・清掃記録、④修繕履歴（共用・専有）、⑤過去の設備改修工事竣工図書(2)目視調査：設備システム全体を目視により劣化具合を調査(3)詳細調査：5 年以内程度に予定している工事の配管劣化調査を行い、その診断結果により修繕時期を策定
Point７：長期修繕計画策定期間：国交省の長期修繕計画
策定マニュアルには、分譲時に 30 年、見直し時には25 年計画を作成するよう、規定されています。
Point８：修繕工事費の単価：長計に計上する工事費の単価は、策定年度の単価で概算工事費を算出するため、25 年間の単価を担保するものではなく、一定周期的ごとの見直しが必要となります。単価は「一式」単価を少なくするため材工込みの複合単価で算出します。
Point９：各戸の修繕積立金見直し額：建築と合わせた 25
年間の修繕費支出累計額を 25 で割り、12 ヶ月/年で割り、住戸数で割った金額が毎月の修繕積立金額の標準金額となります。住戸面積割合は別途算出することに
なります。

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２．長期修繕計画（機械設備）支出表の例

表の見方
1）推定修繕工事項目：1.〇〇設備（大項目）、(4)直結増圧給水ポンプ装置（中項目）、①更新（小項目）などのように、修繕時期が違う場合細分化して計上する。
2）工事区分：取替（更新）や整備・補修（延命）などの工事区分を表記する。
3）修繕基本周期：使用されている管材や機器の傷み具合により修繕周期を策定する。時期が特定できない場合何年から何年と現し、矢印で費用計上年度より早まる場合や遅くなる場
合を現している。

4）履歴：過去の修繕工事実施年度を表記し、その年度から修繕周期を策定する。
5）年度表示：①西暦、②和暦（近年表記しない組合が多い）、③経年数（築何年目の表記）
6）工事費：別作成の概算工事費内訳書から計上する。次回見直しまでの工事費は数量を拾い算出するが、それ以上先の工事
費は戸当り単価で算出する場合が多い。

３．長期修繕計画（機械設備）の修繕項目周期表の例

表の見方
1）修繕項目欄：①区分はＡ建築、Ｂ設備、Ｃ外構に区分される
場合が多い。②工事項目は大項目のＢ-1.〇〇設備、③主要部
位は中項目の直結増圧給水ポンプ装置等④工事区分は取替（更新）や整備・補修（延命）などの工事区分を表記する。
2）修繕周期欄：①修繕周期：調査結果からそのマンションの修繕基本周期を記載、②修繕実績：過去の修繕工事実施年度を表記、③次回修繕：修繕実績に修繕周期を加算した年度で支出表に表記する年度を記入。

3）現況仕様：新築時の仕様と修繕実施時の仕様を記入。
4）調査結果状況：過去の調査結果と今回長期修繕計画策定時に行った調査結果を記入。
5）改修計画仕様：次回修繕の概算工事費を算出する仕様を記
入。
6）概算工事費：別途概算工事費内訳書から支出表に計上する各項目の概算工事費を記入。

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４．長期修繕計画（機械設備）の概算工事費内訳書の例

表の説明
1）Ｎｏ：項目周期表・支出表のＮｏに合わせる。
2）名称：工事材料名や付帯工事名称などを記入。
3）仕様：使用材料・管サイズや施工部位を記入
4）単位：数量の単位を記入。
5）数量：竣工図から数量を拾い集計した数値を記入。
※1 概算工事費では配管付属品等の数量拾いは行わず配管工事費の総計の「％（パーセント）」掛けで算出。

第５回※2 共通仮設・工事監理費・会社経費も直接工事費の％掛けを行う。
※3 消費税は長期修繕計画工事費総括表で年度ごとに加算する。
6）単価：長期修繕計画策定時の単価を記入。

設備改修工事の体制作り

１．設備改修の手順
設備改修工事を行う際、理事会のみなさんが判らないことを説明したり、実務をお手伝いしてくれる組織を作り、可能なかぎり組合員全員で設備改修工事を進めてい
く必要があります。
ここでは理事会のみなさまが本項の設備改修の手順（進め方）を知り、準備を始めることができるよう、設備改修工事の始まり（第一ステップ）から終り（第五ステップ）までの流れと、その都度の作業の内容を説明していきます。
第一ステップ：準備段階【改修工事の発案】①長計の設備改修予定年度の 4 年～3 年前②設備事故が起きる頻度が多くなってきた。
【委員会の立上げ】①理事会の諮問機関として立上げる。
②勉強③理事会と協働してパートナーを選ぶ。

【パートナー】①改修設計事務所：設計監理方式を採る場合②管理会社：設計監理方式か、設計責任施工方式のどちらか（管理会社の方針次第）。
③施工会社：設計責任施工方式を採る場合
第二ステップ：調査・基本計画段階（組合とパートナーの協働作業）【調査診断】①改修予定設備の傷みの現状を把握します。
②調査診断結果により改修工事を実施するか、延期するかの判断を行います。
【基本計画】①改修工事内容の方針決定：改修方式、改修工法、改修工事範囲（設備・建築・電気）、改修材料、改修
工期、概算工事費を管理組合とパートナーが協議、検討して方針を決めます。
【居住者説明会】①調査結果と改修基本方針が決まった段階で、居住者に工事内容と協力依頼事項の説明を行います。

-6-

②契約書案、工事着手説明会資料案の確認③工事着手までの予定表、実施工程表、工事着手
時提出図書確認

第三ステップ：改修設計・施工者選定段階（組合とパートナーの協働作業）【改修設計】①改修工事仕様書②改修設計図③設計積算内訳書④居住者説明会：実施工事内容と協力依頼事項の説明【施工者選定】①見積参加希望者募集：見積参加条件、公募方法、希望者一覧表②見積依頼業者選出：見積参加希望者から見積依
頼業者選出③見積依頼：見積条件（要項）書、仕様書、改修
設計図、参考数量、見積項目書、既存竣工図など
見積依頼図書を渡し、見積を依頼します。
④ヒアリング業者選出：見積比較表や提出書類を参考に、話を聞く業者を 2～3 社選びます。
⑤施工者内定：ヒアリングを行った後、工事会社を内定します。内定通知、お断り通知を理事長名で郵送【契約までの準備】①工事内容の確認

第四ステップ：工事実施期間段階（組合とパートナーと施工者の協働作業）【工事準備】①工事着手説明会開催②共通仮設物設営③工事個所事前（住戸内）調査、先行工事④住戸内立ち入り工事がある場合は、工事日お知
らせ説明会
【工事中】
①共用部分、専有住戸内工事実施②共用部分、専有住戸内工事監理【工事完了】①竣工検査②工事費精算③竣工図書作成④定期点検覚書
第五ステップ：工事完了引き渡し

２．委員会とパートナー
大規模な設備改修工事の工事期間は、2～3 年かかることがありますので、管理組合の体制も見直しておく必要があります。管理組合が継続して対応するためには、理事が１年交代や２年交代の理事会では対応できない場
合があります。それには、理事会の諮問機関として区分所有者による専門委員会の設置が望まれます。
専門的知識に乏しい組合員だけで実施するのは難しい
ため、外部の技術コンサルタントをパートナーとして導入するのが一般的です。改修工事は、パートナーの良し悪しでその成否が決るとも言われています。

１）組合内の委員会作り①委員の構成は、居住者の中から設備・建築・経理・理事経験者等（数人規模）＋理事会設備担当理事により組織することが望ましい。
②理事会の諮問機関の位置づけとして、委員会規則を作っている組合もあります。
③委員会で学習ａ.セミナー、現地見学会への参加

ｂ.同じような改修実績のあるマンションへのヒア
リング
ｃ.給水給湯設備改修関係の事例本での学習
ｄ.勉強会２）パートナーの選び方
パートナーとなるコンサルタントは、設備改修実績のある設備設計事務所や建築設計事務所から設計監理方式で選ぶのが望ましいのですが、責任設計施工方式で行う場合には、管理会社や工事会社から直接、選ぶ場合もあります。
(1)パートナー募集要項の作成①募集要項：建通新聞・マンション管理新聞・アメニテ
ｲ等の募集欄を参考に作成②募集要項内容例
委託内容：マンション規模、工事内容
参加条件：組合が委託する工事の設計・監理実績があること等③提出書類：事務所案内、委託工事の設計・監理実績 3
年分等

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(2)パートナーの選定①見積依頼先の選定：上記(1)で提出された資料から数社を選び見積依頼を行います。
②ヒアリング先の選定：見積書と業務計画書から、2～3 社程度に絞り管理組合に来てもらいヒアリン
グ（話を聞く）を行います。
③パートナーの選定：ヒアリング後に内定した 1 社を選びます。（最終決定は、総会承認が必要）④パートナーを選定する際の留意事項
ａ.管理組合と直接契約した改修設計・工事監理実績があるか？
ｂ.理事会・委員会の皆さんとコミュニケーションがとれるか？
ｃ.設計業務を自分の事務所で行うパートナーか？
ｄ.工事会社または下請け設計事務所などから、お金を貰わないパートナーか？決算書を見て、実務以外の収入が多くないか。
ｅ.見積書の事務所経費等の見積り金額は適正か？
（以下※9 参照）

浜管ネット
活動紹介

ｆ.設計事務所の代表が資格者で設計実務を行っているか？
以上のことに留意し信頼がおけるコンサルタント
を選ぶことが大事です。
(3)パートナーと作業内容の確認を行う。
(4)パートナー会社の業務費用の総会承認※9：建築士法に基づき国交省告示 15 号で、建築士事務所の業務報酬算定方法が示されている。その略算方式によれば事務所経費は直接人件費と同額、技術料等経費が半額程度となっているが、不適切コンサルタントはバックフィーが入るので人件費に対する事務所経費を 20％程度の金額で提出し、割安感を与える。
例 1：工事会社に設計させ、その工事会社またはグループ工事
会社に工事を取らせるよう管理組合を誘導し、その会社またはグループ会社が契約した後に工事費の 10％程度以上のバックフィーを貰う不適切コンサルがいる。
例 2：例 1 を下請け調査・設計会社に委託し、別件・別項目でバックフィーを貰う不適切コンサルもいる。

交流部会と管理運営部会、９月から
マンション訪問を開始【交流部会スタートの目的】【管理組合への訪問活動】

今年度から新たに交流部会が発足しました。

交流部会の重要な活動として、9 月から浜管ネットの発足の目的は、社会環境の変化、建物・居住者の高齢理事を中心とした部会員が会員管理組合を訪問し、管理化等多くの課題に直面している昨今、従来にもまして管組合の代表のみなさまと管理組合の現状について情報交

理組合同士の情報交換・交流の場を設け、課題の共有と換を行い、浜管ネットに対する要望を伺うなど積極的な調査・研究が重要であり、こうした課題の解決に資する交流会を開催してきました。

取り組みを行いたいとスタートすることになりました。

一方、管理運営部会では「マンション・団地再生」をテ【セミナーの開催と初の交流会を実施】ーマにした活動の一環として、高齢化が進む中、どのよ

7 月には、管理組合が大規模修繕項に取り組んだ事例

うなビジョンを持って管理組合運営を行っていくべきなを発表するセミナーと、弁護士による最近の裁判事例ののか、大正住宅管理組合を訪問して意見交換を行いまし紹介等を行い、その後、出席した管理組合のみなさまとた。

の交流会を行いました。

9 月～11 月に実施した交流会は以下の通りです。ご協
力いただいた管理組合のみなさまに感謝申し上げます。

9/14

大正住宅管理組合

10/6

ビュープラザセンター北管理組合法人

9/27

サンハイツ新井町住宅管理組合

10/19

前田ハイツ住宅管理組合

9/30

ライオンズマンション長津田管理組合

10/21

鶴見スカイハイツ管理組合

11/30

東本郷第２住宅管理組合

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出張講座

左近山団地管理組合協議会 出張講座 報告
テーマは「マンション管理組合運営について ～今、何が問題か～」去る 30 年 11 月 18 日(日) 左近山団地管理組合協議会

事の心得」10 項目をヒントに、（市沢団地管理組合 374 戸、左近山団地市沢住宅管理組

建替えやマンションの仕舞い方

合 820 戸、左近山団地中央地区住宅管理組合 1300 戸、左（終末）まで広い範囲におよび、近山二期団地管理組合 45 戸、左近山団地二街区住宅管

質問や会話が進みました。

理組合 500 戸）の理事さんの参加で、浜管ネット理事で講習会後に懇談会が開催され、もあるマンション管理士前田映子さんを講師に出張講座

ここでもおおいに話に花が咲き、を行った。

有意義な交流を持つことができ

講義は、「団地型マンションの抱える問題」から、「マました。他の管理組合でもこのような講習会(出張講座)

ンションの法律」「マンション管理」「管理組合の業務」

を通じて、理事会のスキルアップをしてみませんか。浜「管理組合のトラブル」などをとりあげ、1 時間 30 分に管ネットでは、様々なテーマで出張講座を行っています。

およぶ講座となりました。

ぜひ、お声掛けください。(加藤記)

フリー・ディスカッションでは、浜管ネット会長加藤壽六、副会長鈴木治氏も加わり、講師から提示された「理

神管ネット

CPD
セミナー

熊本地震の被害と復旧に学ぶ～管理組合の「困った」から生まれた「マンション地震対応箱（めあす箱）」～地震によってマンションはど

か、日ごろのコミュニティ活動の重要さを強調された。

のような被害を受けるのか、われわれは日頃から何を準

また、大規模な災害に際しては、復旧工事に携わること備しておくべきなのか、熊本地震を体験した熊本県マン

のできる施工会社を確保できず、悪徳業者にだまされる

ション管理組合連合会の堀会長と、被災マンションの復といった被害が起きているという。

旧に多く携わってきた福岡大学教授古賀一八先生の貴重な話を聞くことができた。

大地震が起きた時、管理組合はどう対応すべきかを知っているかいないかで復旧の期間に大きな開きがある。

古賀教授は突然降りかかった「災害」に右往左往してし

熊管連は、管理組合の「困った」経験を教訓として「マまうマンションが多く、 ンション地震対応箱（めあす箱）」を作った。
事前に災害に備えると

この「マンション地震対応箱（めあす箱）」は、いわゆはどういうことかを話る地震対応マニュアルではなく、具体的に「何をすればされた。災害に弱いマ

いいか」を指示する「指示書」である。したがって文字でンションの特徴を①

指示する紙ベースの、誰が見てもわかるものとなってい「復旧」の仕方を知らる。
「地震時にはこの箱を開けてください！今、あなたがないこと、②お金がな

やるべきことが書いてあります。では、次のカードへ。

いこと、③区分所有者の連絡先が分からないこと、と指あなたはミッション１・６の担当です。」と指示する内容

摘。災害時の対応で管理組合の合意形成がいかに難しいになっている。

-9-≪「マンション地震対応箱（めあす箱）」の紹介（一部）≫【ミッション 1】＜近くにいる人を安全な場所に 5 人以上集める＞
確認欄にミッション 1 の担当者欄にあなたの名前を書いて完了チェックする。

【ミッション 2】①＜防災用具を集める＞
防災倉庫から以下を集めてください。
〇バール 〇手袋 〇ヘルメット 〇立入り禁止テープ
懐中電灯等②それぞれを担当者に渡してください。

〇簡易トイレ袋〇【ミッション 3】＜住民を救助する＞①3 人で防災倉庫にあるバールをもって、すべての住戸を回り、部屋から 脱出できない住民を救助してください。
②応援が必要な場合は、人を集めてく ださい。
③安否確認が取れない居住者の部屋番号を記録してください。

【ミッション 4】＜2 次災害を防止する＞①2 人でヘルメットをかぶってください。
②立入り禁止テープと三角ポールを持ってきてください。
③建物外周と内部を回り、落下や転落などの危険性がある個所を見つけ、三角ポールを設置し、立ち入り禁止テープを貼って下さい。
④安全に配慮し、無理をしないで下さい。

【ミッション 5】＜トイレを設置し、飲み水を確保する＞①防災倉庫から非常用トイレ袋とコミ袋を持ってきてください。
②非常用トイレ袋を居住者に渡し、使い方を教えて下さい。（しばらく下水が使
えません〉③飲み水、紙コップとゴミ袋を所定の場所〈〉に置いてください。
④飲み水が足りない場合は、各自持ち寄るように呼び掛けてください。
※この後、「対策本部への引き渡し」などのミッションが続きます。
※「マンション地震対応箱（めあす箱）」の入手方法は浜管ネットへお問い合わせください。
予定頒布価格￥7,000

浜管ネットの刊行物
浜管ネットでは昨年 12 月、「わかりやすい大規模修繕工事の進め方」を発刊しました。初めて大規模修繕工事に取り組む理事さんにもわかるように、ステップ１（準備・体制づくり）からステップ１０（工事完成）まで詳しく解説しています。
この「わかりやすい大規模修繕工事の進め方」は田邊邦男会長・技術者部会長（当時）を中心に技術者部会のメンバーが執筆を担当し、浜管通信第 7 号（2014 年 11 月）から第 19 号（2018 年 1 月）まで 13 回にわたって連載してきたものです。

編集部で一部加筆し、発行にこぎつけることができました。
田邊会長はこの小冊子を最後まで見届けることなく、2015 年 9 月、お亡くなりになりました。
修繕委員会などでおおいに活用されることを願っています。

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イベント報告
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C グループ

大規模修繕工事のわかりやすい全体の流れ(前編)～委員会立上げから修繕基本計画策定まで～

技術者部会・専門業部会 C グループは、11 月 8 日 18時 30 分、「大規模修繕工事のわかりやすい全体の流れ」(前編)をテーマにセミナーを開催しました。
管理組合にとって重要な取組課題ということもあり定員を超える参加者がありました。
セミナーは「全体の流れと 10 のステップ」について
浜管の阿部理事（㈱みらい、1 級建築士）が、「体制づ
くりと進め方の検討」は技術者部会(㈱鹿窪建築設計)の片山氏、「調査診断《建物を見る・知る》」は専門業部会(シンヨー㈱)の青木氏、「修繕内容の検討《修繕基本計画》」は専門業部会(㈱NB 建設)の森氏が、それぞれ担当して講義を行いました。
管理組合が大規模修繕工事を成功させるために不可
欠な、大規模修繕委員会の立ち上げから修繕計画策定にスポットを当ててその手法を紹介したものです。実際に大規模修繕工事を実施するにあたり、管理組合・修繕委員会として行わなければならない準備作業や検討事項など、様々な不安要素を取り除
き大規模修繕工事
を成功させるためのノウハウを提案
しています。
今年度は、工事詳細確定から工事の実施を決定（総会で決議）までを後編としてセミナーで解説します。皆様にとって「住みやすい環境を維持」するためも後編セミナーにも是非ご参加ください。
配布した資料も好評をいただいており、役立ていただければ幸いです。（宮井記）

マンション給排水設備の仕組みと施工事例
専有部の給排水取替えを行った改修事例と、換気ダクトのメンテナンスについて
給排水設備の老朽化に起因する漏水トラブルの増加を背景として、技術者部会・専門業部会合同企画の今回セミナーは、定員を超える出席者を得て 3 部構成で進められた。
第 1 部のテーマ“マンションに設置されている設備とその仕組み”では、技術者部会 伊藤和彦氏がマンションの代表的な給水方式・排水通気方式及び給湯設備について、
また共用部・専有部の区別なく劣化が進む住戸内部分の設備改修工事の進め方等を解説した。
第 2 部のテーマ“住戸内給排水管改修の施工事例”では専門業部会 村田隆浩氏を講師に、建築後 30 年経過する
マンションの直結増圧給水方式への切替え工事、共用部
汚水・雑排水管更新工事、専有部給排水・給湯管更新等の施工事例の紹介と解説があった。

第 3 部のテーマ“換気ダクトのメンテナンス”では講師を専門業部会 青木大輔氏が務め、マンシ
ョンの換気設備の汚染状況とその清掃に関して、清掃の適切な時期と方法を解説した。
いずれのテーマも経験の少ない人にもわかりやすく理解できるように、図・表・写真等を多用して解説が行われ、資料等も工夫され、よく作成されている。
最近、マンションの給排水設備を詳しく知りたいとの問合せに対して浜管ネットでは、事前にセミナー参加をお勧めしており、このセミナー終了後、問合せをして今回出席された方からは、解りやすい資料と説明があり、たいへん参考になったとの感想をいただいた。（鈴木記）- 11 -

～ 事務局からお知らせ ～【横浜市マンション登録】【ホームページ会員サイト】★浜管ネットでは全会員にマンション登録を推奨しておりま★浜管ネットホームページでは 会員サイト を開設しており、過す。まだ登録申請されていない管理組合様は事務局まで

去のセミナーの資料（カラー版）や行政からの有益なお知ら
せ等をいち早く掲載しております。
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お問い合わせください。
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合わせください。

【無料定期相談】のご案内【イベント情報】

・土曜日 13 時～16 時まで（ソフト系・ハード系）

・浜管ネット CPD セミナー

・申込のフォーマットはホームページからダウンロードできます。

（1）神奈川県主催

事前申込制です。

マンション管理・再生セミナー

日時： 2019 年 2 月 9 日（土）13：15～16：45

場所：かながわ県民セミナー ３０５会議室
定員：60 名（要予約：先着順）【会員のみなさまへ】
１）電子文書保存

無料

会員管理組合様の大切な図面や議事録などの電子文書（2）第２回管理組合役員研修交流会
日時： 2019 年 2 月 27 日（水）

保管のお手伝いをいたします。
詳しくは事務局までお問い合わせください。

18：15～20：50

場所：かながわ県民セミナー ３０１会議室

２）浜管ネット通信 必要部数申告のお願い

定員：70 名（要予約：先着順）

浜管ネット通信は年４回、会員管理組合に５部ずつ郵送し資料代： 浜管ネット会員 無料、非会員 1,000 円ております。まだ全戸配布ができるほどの財政的余裕がありませんが、「理事の数だけ」お送りすることは可能です。必要部（3）夢をかなえたビフォーアフター (改修工事)
日時： 2019 年 3 月 6 日（水）18：30～20：00

数をご連絡いただければ、次回より部数変更してお送りいたします。ぜひ、全理事へお配りいただくとともに、可能であれば組

場所：かながわ労働プラザ 第５・６会議室

合員への回覧をお願いいたします。

定員：40 名（要予約：先着順）

３）相談依頼資料代： 浜管ネット会員 無料、非会員 1,000 円

・土曜日の来所が困難な場合（または緊急を要する場合）月、火、木にソフト系（マンション管理士が担当）相談を受け付けます。・ハード系（一級建築士が担当）相談は打合せの上、（４）マンション給排水設備の傷みと改修事例
日時： 2019 年 3 月 27 日（水）場所：かながわ県民センター

日程を決めます。・浜管ネット会員のメール相談は随時受

18：30～20：30

け付けております。

305 会議室

定員：60 名（要予約：先着順）
資料代： 浜管ネット会員 無料、非会員 1,000 円＊理事長変更時は役員変更届の提出をお願いいたします。

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