浜管ネット通信44号

2024年春号

第4４号（2024年春号）

発行元：〒232-0014 横浜市南区吉野町2－5 サウスライン横浜 4階A

あなたの住むマンションの健康診断を始めましょう

浜管ネット 顧問加藤壽六

横浜市は2022(令和4) 年11月からマンション管理認定制度を始めました。
Ｃｏｎｔｅｎｔｓ

これは、国土交通省が定めたもので、あなたのマンションが、適正に管理されているか「マンションの健康診断」として行うものです。

1p 巻頭言「あなたの住むマンションの健康診断を始めましょう」
顧問 加藤 壽六2～5p 管理業者による第三者（外部専門家）
管理について渡邉 元（管理運営部会）
6～7p 建物の耐震化の必要性について！
岡田 和広（技術者部会）

横浜市でも、認定されるマンションが増加しています（2024年3月現在69件を突破）認定されたマンションは横浜市の認定マンション一覧表で公表され、管理組合のコメントとして、■認定申請のきっかけ、■認定を受けた感想、■
マンションのPRポイント、などマンションの特徴などが記載されており、今後、売買時の購入者や不動産業者など第3者が利用されることが期待されます。
あなたの住むマンションの資産価値が周辺のマンションより高く評価されるようになります。「マンションは管理を買え」と言われている所以です。
マンション管理認定制度の申請内容は16項目あり、特に以下の項目が、管理組合として達成が困難な項目です。
◯管理規約の整備◯長期修繕計画の作成及び見直し等（長期修繕計画で将来の一時的な修繕積立金の徴収を予定していない。）（長期修繕計画が 7 年以内に作成又は見直しがされている。）◯組合員名簿、居住者名簿 が適切に備えられている（各名簿の整備と年1回

8～9p 公共空間・民間施設の緑地から感じること
牧野 浩太（専門業部会）
10～11p 2024年問題（働き方改革）とマンション改修工事
日下 清治（専門業部会長）
12～13p セミナー報告
14～15p 2024年度
SC交流会のご案内

以上の更新を確認できる書類の整備）
マンション管理認定制度については、本誌38号(2022年10月秋号)から42号(2023年10月秋号)で説明をしていますので参考にしてください。
横浜マンション管理組合ネットワーク（略称：浜管ネット）ホームページの「浜管ネット通信」から読むことができます。
(38号) 横浜市は「管理計画認定制度」を 令和４年11月１日、開始(39号) 1回目 認定制度の概要と協定団体の役割(40号) 2回目 認定申請のパターンと進め方(41号) 3回目 認定基準と管理組合の取り組み(42号) 4回目 浜管ネットが支援するマンション管理の底上げと管理意識の共有について
また、横浜市ホームページの「ヨコハマ分譲マンションポータル」でも説明しています。

16p事務局からお知らせ-1-

浜管ネット通信44号（2024年春号）

管理業者による第三者（外部管理者）管理について
浜管ネット 管理運営部会 渡邉 元（マンション管理士）
ここ数年、管理業者による第三者管理が注目されており、国土交通省のマンション外部専門家の活用
ワーキンググループでも討議の中心課題になっています。そこで、管理業者によるマンションの第三者管理について説明していきたいと思います。
マンションの第三者管理とは、マンションの区分所有者以外の者がマンションの管理者としての業務を行うことです。マンションの基本法ともいうべき区分所有法を根拠にしています。
区分所有法はマンションの管理について管理者が行うことにしていますが、管理者の資格などについての規定がありません。標準管理規約で理事長を区分所有法の管理者とするとの規定のみです。標準管理規約は法令ではないので、管理組合は自由に管理者を選任することができます。また、管理者は自然人に限らず、法人でもなれます。

１．マンションの第三者（外部管理者）管理とは

この規定により、法人である管理会社自体や管マンションの外部専門家の活用パターンには、外理業者の従業員がマンションの管理者に就任でき部専門家を理事・監事に選任する方式(理事・監事外るのです。

部専門家型・理事長外部専門家型)や理事長が理事会の承認を得て、理事長の補佐役として外部専門家に

２．管理業者による外部管理者方式

管理者業務を委託する方式(外部管理者理事会監督

なぜ管理業者が管理者になろうとするのでしょ型)と、理事会・理事長を廃止し、総会が外部管理者

うか。

を選任する方式(総会監督型/外部管理者型)がありま

それは、管理業者が単なる管理業務の受託業者

す。

としてより、より権限の強力な外部管理者への就管理業者は本来はマンション管理の主体となる区任を望んでいるからです。

分所有者で構成する管理組合から委託を受けてマン

そして、それがより効果が大きい理事会廃止型

ション管理の実務を行うもので、管理方針・方法なの管理業者による管理者方式を望む理由でもありどを決定することはできません。

ます。

区分所有法では、マンションの管理者は管理方

具体的にいくつか理由を述べます。

針・方法を決定できます(区分所有法26条)。

第1は受託者としての業務を軽減化し、人件費標準管理規約では、理事長を区分所有法に定めるなどのコストを軽減化したいからです。

管理者にしていますが、規約で変更することができ管理組合の受託業務として管理組合(理事会)補

ます。(標準管理規約第38条)

佐業務がありますが、これは多大の時間・経費を区分所有法には管理者の資格に制限はないので、必要とします。単純に考えても理事長などの理事

弁護士やマンション管理士などの専門家でなくてもと事前打合せして、定例の理事会に出席し、議案誰でもなれます。個人だけでなく法人が管理者になを提案し、議事録原案を作成するだけでも多大なることができます。

業務量です。管理業者による管理者方式にして理事会を廃止することにより、これらの業務をなくすことにより、フロントの担当マンション数を増やすことができ、結果的に２－３割の経費削減が可能といわれています。

国土交通省2024年3月26日のガイドラインの整備等に向けた検討「外部専門家の活用ガイドライン」改正
案のとりまとめによると、検討会発足当時の名称が「第3者管理方式」となっていたものから「外部管理者方式」に変更になっています。
国交省 外部専門家等の活用のあり方に関するガイドライン改定案検討-2-

浜管ネット通信44号（2024年春号）

第2に、フロント担当社員や管理員などは、理特に、理事会・理事長を廃止、総会が外部管理者

事などの役員や区分所有者との対応業務中、ハラを選任する方式（外部管理者総会監督型）では、外スメントと認定されうる行為を受ける場合が多々部管理者の変更は実質的に困難になり、管理者の地あります。フロント担当者の離職の多くの原因を

位は永続的になる可能性が高く、将来的な利益は莫占めています。その原因の一つを除去したいから大なものになると容易に想像できます。いわば、顧です。一般にマンション管理業者はフロント社員

客の囲い込みの大きな手段となります。

の離職率の高い会社といわれています。
第3に、管理業者は適正化法上多種にわたる規

３．管理業者による外部管理者方式による問題点

制を受けますが、区分所有法を根拠とする管理者

マンション管理業者は、管理組合の委託を受け管はこの制限を受けないと考えることが可能です。

理実務を行うことで利益を得る会社です。そこには管理者は管理組合内部の立場なので、外部の管理管理組合との間で利益相反の関係があります。

業務を受託する管理業者を規制することを主な目

管理者は権限が強いので、この利益相反のリスク的とし成立した適正化法の適用は受けないと考えが大きくなります。そこで、この利益相反をどのよるからです。(もちろん適正化法の規制を受けるとうに回避するかが問題となります。

いう学説もありますが、国土交通省も適正化法の特に外部管理者総会監督型では日常の管理者の実予想するところではないといっており、現状で明務の執行を監督する機関である理事会自体がなくな

確な基準はありません。)

るのでより注意が必要です。

その結果、第三者管理者就任に必要な管理業務

この問題に関する解決策は現状では法令による明委託契約書の作成もなされず、適正化法に定めら確な基準がなく、各管理組合が独自で策定する必要れた管理業務主任者による重要事項説明も必要ながあります。

くなります。

現在、国土交通省ではこの問題を重視し、専門家

国土交通省が行った実態調査によると、調査数

活用のガイドラインを改定し、防止策を明確化しよ自体は少ないですが、外部管理者を行った管理組

うとしています。おそらく、2024年中には改定さ合の5割強が管理業務委託契約書さえ作成していれると思います。しかしながら、ガイドラインはあないと回答しています。

くまで任意であり、ガイドラインによって定められ第4にマンション管理に係る修繕などの工事をた基準を採用するかどうかは、管理組合の判断にか独占できる可能性が高まるからです。管理者がこかっています。

れらの工事の発注権限を持っていますから、理事会が廃止され、その監督を受けない外部管理者は自由に施工業者などを選定できます。そして管理業者そのものや系列の施行会社にその業務を発注し利益を独占できるからです。そして、価格も管理業者の利益を優先して設定できることになります。

-3-浜管ネット通信44号

この利益相反の問題を一般的に回避する方法と（2024年春号）

管理者は建物・敷地の管理者でしかなく、団体のして、監事によるチェックを強化する方法があります。ある程度リスクを避けることはできますが、マンション管理の専門家である管理業者を素人の代表者ではありません。
おそらく管理規約を改正し、代表者を定めて契約することになるでしょう。

区分所有者が十分監督することが可能であるか疑管理者が管理組合を代表するという管理規約の定問です。

めがあっても、利益相反の問題は解決しません。

また、管理組合の理事など役員の担い手不足を解消する手段として外部管理が議論され始めたと

また、適正化法には管理業者に対し、管理組合を保護するため様々な規定が存在します。

いう経緯を考えれば、権限が強化され、実務の増管理業務中での基幹業務とされる会計・出納・修加も予想される監事の担い手がいるかどうか疑問

繕の調整業務を同時に受託する場合は、国土交通省

でもあります。

に登録された管理業者でなければなりません。また、管理業者が外部管理者になった場合の具体的問
題は次のとおりです。

基本となる管理業務委託契約書を締結する場合は、国家資格である管理業務主任者が定められた重要事

区分所有法上、管理者は法人でもなれます。と項の事前説明を区分所有者に行い、管理業務委託契いうことは、マンション管理の実務を管理業者が約書に署名(記名・捺印)しなければならないなどで行う場合、委託者の管理組合の管理者たる管理業す。

者が、管理実務を委託し、受託するという関係になります。

管理業者が外部管理者としてこれらの業務を自ら行う場合はこれらの規定は適用されないのでしょう

これは自己取引になり、通常の法人（会社法）

か。現在では、この点は明確ではありません。またでは許されません。その場合は監事などの他の役利益相反の問題をどう解決するかです。管理者の権員が団体を代表して契約することになります。

限が強いので、管理業者が自己または系列会社の利

しかしながら管理組合の多くは法人ではありま益のために管理組合の利益を犠牲にする可能性が高せん。権利能力なき社団として法的地位を認めらくなることです。監事の権限強化は最低限といってれる場合が多く、この場合は管理規約に従い理事

よいでしょう。

長が代表者として契約します。団体の日常意思決定理事会が廃止されている状態では団体の運営組織が確立しておらず、権利能力なき社団として認められることは厳しいです。
そうなると管理組合が外部と契約する場合はだ
れがするのかという問題が生じます。

-4-

浜管ネット通信44号（2024年春号）

また、外部管理者が管理業者の都合で辞任する

その一案として、管理業者を監督する者を監事

場合や、区分所有者の意思でこれを解任する場合、に選任し、監事の職務内容を管理規約や細則に定どのように処理するかが大きな問題になります。

めることです。例えば、１回５万円以上の支出に

外部管理者総会監督型では理事会・理事長は存

は、事前に監事の同意を得なければならないとか、在しませんので、その段階では5分の1以上の議監事は管理者の業務執行に不審な行為を発見した

決権を持つ区分所有者が、総会を自ら開催して新場合は、管理組合臨時総会を招集して不審な行為

管理者を選任するしかありません。実質的に困難を報告しなければならないなどです。

な場合が多いと思います。まして、管理規約を再この方策で、気を付けなければならないのは、

度改正して、理事会・理事長を復活するのは実質管理業者に資本的・社会的につながりを持つ者を上無理といっても過言ではないと思います。

監事に選任してはならないということです。(管理このことは、一度管理業者を外部管理者に選任

業者の協会はこの方策を提案しているようです。)

すると、管理業者は未来永劫にその管理組合から

この場合は、監督者と非監督者が実質的に同じな利益を得続けることが可能ということを意味しま

ので、最終的に管理業者の意思が優先され、監事す。

を選任した意味がありません。
監事に選任される者は区分所有者が良いのです４．今後の方策
このように管理業者による外部管理については、が、リスク軽減化を目的とする監事は業務量が増

様々な問題があります。とはいえ、管理業者によ大し、実質的には理事長並みの負担が予想されまる外部管理が急激に増加しているのも事実です。

す。このような負担のある監事を引き受けてくれ

専門家による管理が、素人の区分所有者によるる区分所有者がいるかという問題が発生します。

管理よりも、マンションの状態を維持・向上させまた、理事会がある現在でも管理業者に実質的に居住者の利益になるのは当然です。不法・不当な支配されている管理組合が多いという現状をみれ行為が起こりやすいというリスクを考えなければ、ば、マンション管理の知識・経験の乏しい区分所

ある意味理想的なマンション管理方法です。

有者個人が、専門家である管理業者を監査・監督

外部管理自体を禁止するのではなく、それを認できるかも問題になります。
マンション管理士などの専門家を監事に選任す

めたうえでどのようにリスクを減少していくかを今必要に駆られて外部管ることが必要だと思います。ここで一番重要なこ

理者方式を導入するには、管理組合自体でそのリとは、外部管理方式を検討・導入される場合は、スクを防止できる措置を講じなければならないの管理組合内部だけで決めるのではなくマンションです。

管理に精通した管理業者以外の者の助力を得るこ

考えるべきでしょう。

とです。

米大リーグ・ドジャースの大谷翔平選手は、元通訳を信頼してすべてを任せて自身の銀行口座から巨額の紛失金が発生しました。通訳、運転手、キャッチボール相手、預金口座の管理？などを1人に任せた責任も重いと思います。みなさんもご注意ください！
管理組合運営でも、管理会社や理事長のみに任せていませんか？
浜管ネットは、管理組合へ役員・監事・顧問の派遣を行っています。
役員の担い手不足のため外部専門家管理を考えている場合は、まず浜管ネットへご相談ください。

-5-

浜管ネット通信44号（2024年春号）

建物の耐震化の必要性について！
浜管ネット 技術者部会 岡田 和広（構造設計一級建築士）
日々、私は建物の耐震化に向けての設計業務を主に行っています。旧耐震基準の（昭和56年5月以前の建築）分譲マンションの管理組合にお伺いする機会がありお話を伺うと、必ずと言ってほど「築年が進み給排水
管からの漏水」、「サッシの開閉不良など修繕が目白押し」、「居住者の高齢化も進み理事のなり手がなく、自分たちだけで運営を進めることには限界」などの問題を上げられます。これらの問題を解決する方法は建替えしかないのでしょうか？これからどうしたらよいのかを考えてみます。

最近の新築マンションは高額ではありますが、低①については耐震をして最後は建替えが必要と思

金利での融資を受けることが出来、また円安によるいます。耐震基準は、過去の地震被害を基に昭和56

値頃感から外国人、新築志向などの背景から一部で年6月に改正（新耐震基準）されました。必要とすは活況であります。

る耐震基準が高くなり、ストックについては、健康

また、新築以外のストック市場もある一定の需要診断（耐震診断）をする必要があります。旧耐震基があります。その理由は価格が手ごろであり既に入準の想定地震規模は中地震相当の震度５強程度、新居者のコミュニティーや利便性のある生活環境が形

耐震基準は大地震相当の震度7レベルを想定してお成されており、直ぐに生活し易い環境もプラスの要ります。最近頻発している大地震に対しては新耐震

素になります。

基準の想定内とされており大きな基準の見直しはな

ただ、ストックの中でも旧耐震のマンションに対いといわれています。従って、耐震化は築古によりしては、長期の住宅ローン融資を出す金融機関は既ではなく基準が高くなったことに対しての備えが必に築年が40年超の経過しているなど耐用年数を超え

要になります。建替えか耐震化の選択については、る融資期間に対して担保リスクなどから新築と違いどちらかを選択するものではありません。日々の心は融資を出しにくく、価格の手ごろ感があっても子配である大地震については、まず耐震化を行うこと

育て世代などの若年層が購入できる機会を逃す、まが必要です。最終的には建替えるにしても両方が必た価格の低下から賃貸を目的とした外部所有者の増要になります。コンクリートは強度が下がるのでは加などへの入れ替わります。自分のマンションを購はなくしっかりとしたメンテナンスを続けるで、築入する外部の立場で見ると、現状の状況が理解でき

５０年で1.5倍程度強度上昇するデータなどもあり

ます。

ます。

耐震化に向けてどのようなお考えかをお聞きすると、管理組合様からよく聞く言葉があります。
①古くなったから耐震するかまたは建替えか。
②耐震性不足が出た場合、恥ずかしいので公にしたくない。
③耐震補強は莫大なお金がかかる。
④補強後のデザインが許容できない。
など、耐震についてのイメージをお持ちなのですが、それに対して普段お伝えしている事があります。

-6-

浜管ネット通信44号（2024年春号）②については、耐震診断すらしていないこと＝子育て世代の若年層に入れ替わり、管理組合の運（イコール）耐震性が不足している。と判断されが営に参加され、新たなビジョンに向けて進めるきっちです。耐震化をしないことは修繕など後ろ向きのかけになります。各種修繕工事の補助制度も利用し組合と判断されやすくなります。

やすくなり、最近のマンションに近づけるなど、築③については耐震化にはお金がかかると思ってい

古のメリットである駅近の立地や団地などでは緑がる方が多くいらっしゃいます。計画修繕にないので、豊富で住棟間の距離を確保されているなど、ストッ

積立金不足については行政の補助金や、融資金利等

クの良さを際立てることも出てきます。

の支援、各種減税等の制度の用意もあります。

また旧耐震のマンションを見て、まだ活用してい④については補強工法についてのイメージは、皆ない『資産』はありませんか？と思う事があります。

さんがよくご存じのバッテン型（ブレースや筋交耐震化以外に高齢者と若年の共存をテーマにした利い）は、学校など避難や救護施設の用途で使う建物

用方法、駐車場や自転車のシェアにより空いたスで多く使用されています方法です。しかし、マンペースを、バリアフリー化や団地であれば集会場整ションに於いては引っ越しなど不要で建物と同じ材

備や保育施設の誘致、キッチンカーなどの事業者へ料のコンクリートで補強する方法があります。錆な敷地を開放する等、管理組合で事業を行い外部からど発生せず最近のマンションのデザインに合わせるの収入を得ることで、積立金の負担を減らすこともなど、今後の修繕も同時にする事が可能になります。

可能です。夢のあるビジョンを作り上げ、組合（自また特に旧耐震のマンションは、外壁がタイルよ分）に必要なサービスを盛込み、外から見た時に誰りはモルタルに塗装仕上げである事が多く、サッシ

もがうらやむ魅力的なマンションに住まうこともや手すりも腐食していたりすると、外部からはその100年住宅に向けて考えてはいかがでしょうか。こ

建物だけ耐震化をしていないと判断されやすいと思れらの話は、管理会社や外部からの提案を待つのでいます。しかし耐震工事の足場を利用して一緒に大はなくいずれ訪れる建替えまでのロードマップを決規模修繕やサッシや手すりの更新などを併せて行う

め、それを長期修繕計画に盛込むことが大切です。

ことで、外観を一変させ、新しく生まれ変わる事も皆さんは不動産を所有している事業者であり、そできます。耐震化完了後は、行政の耐震マーク表示の集まりが法人だと考え、収入を得て社会参加して制度がありますので、外部からも耐震化をしたこといく。新たなるマンションの使い方ができる資産をが分かりやすくなります。そこまで進めると、金融保有していることに気が付くと、出来る事も見えて機関も長期の融資を出しても返済の心配がなく、住くるのではないでしょうか。

宅ローンを取り扱う銀行が増え資産価値の向上、売却時に手放す際にも取引価格も上昇傾向になり、新価値あるマンションは、所有者が作り上げていくものだと考えます。

築マンション価格の高騰のなかでコストパフォーマ
ンスの良いマンションと認識されます。

横浜市「あん震マーク」
認定建築物一覧

認定証-7-「あん震マーク」

浜管ネット通信44号（2024年春号）

公共空間・民間施設の緑地から感じること
浜管ネット 専門業部会 牧野 幸太 （株式会社牧野造園 樹木医）
私が生まれ育った都筑区は、都市開発の一環として緑地の計画がなされたこともあり、豊かな緑が残っていることを一つの特徴としてきました。しかしながら、最近では、公共空間・民間施設の緑地を粗略に扱った結果、衰退した緑地を目にする機会が多くなったと感じます。(写真1)
実際、昨年の都筑区内にある民間施設からの緑地に関する弊社への問い合わせは2件ありました。重
要な点は、緑地の見積に関する問い合わせはではな
く、緑地の「質」に関する問い合わせである点です。
このようなことから、私たちが安心できる緑地を残すには、どのような点を意識する必要があるのか考えてみました。

写真-2 仕様規定型の管理
・幹の上部に損傷が見られても植え替えない。
これに対して、緑地を近自然、類自然とみて望ましい状態に育成・保全し、土壌・植物・環境はコントロールすべき対象でなく、世話・手入れするべき対象とする考えがあります。このような類の技術は循環型(写真３)の技術と呼ばれています。

写真-1 病気に罹った街路樹
管理の捉え方日本の緑地形成は、永らく土木・建築系技術主導で、土壌・植物・環境が変化しないことを前提に形成されてきました。そのため、緑化技術やその管理技術は、特定の目的を果たすために必要な手続きを
写真-３ 循環型の管理
・樹種ごとに剪定の頻度の差をつけている。
・表土の保全に配慮している。

定めた技術として定着しました。このような類の技
術を仕様規定型(写真２)の技術と呼んでいます。

-8-

浜管ネット通信44号（2024年春号）

仕様規定型の植栽管理には、例えば、竣工図書の植栽の数量表を基に作成した見積書を永く踏襲していることに加え、緑地の問題の原因となることを放置し続けて管理していることや、植物の反応を無視した機械的な管理などが考えられます。
一方、循環型の管理は、例えば、剪定に自由な選択を持たせることや、雑草に適切な対処をすること、
もっと言えば、表土の保全に努めるなど、環境の変化に柔軟に対応し、緑地の機能・効果を引き出すために、焦点を絞った対応が求められます。
このように、緑地の管理方針が、物質的(仕様規定型)か生物的(循環型)かどうかによって将来の緑地の写真-4 2016年7月A地点

様相は大きく変わってしまう可能性があります。
ここで、実際にあった緑地をご紹介させて頂きた
いと思います。
この緑地の管理費の大半は、近隣居住区に越境した植物の切除作業に充てられていました。陳情が出てからのいわゆる、対処療法だったため、クズやトウジュロといった侵略的で繁殖力が強い植物によって緑地は席巻されていました。(写真-4,5)
2016年7月に草刈りを実施し、その翌年、トウジュロの伐採、薬剤処理を年間管理に取り入れ、現在は表土保全のためにササ類を主体とした植生で維持し、管理費用を抑えながらも高い水準の管理を実践しています。(写真-6)

写真-5 2016年7月B地点

但し、緑地の日照環境が良くなったことでアメリ
カオニアザミの侵入・定着があるので選択的な対応は引き続き行っています。
最後に緑地は整備された直後から変化し始めます。緑化の目的が何であれ、正しい手続きで造ったにせよ、
植物の社会は人間の意向とは関係なく一挙に変化し始めます。
自然は人間の仕様どおりにはならないことを認識した上で、変化に対応できる管理へ舵を切ることが、これからの緑地には求められるのではないでしょうか。
写真-6 2023年7月B地点(草刈り前)-9-浜管ネット通信44号（2024年春号）

２０２４年問題（働き方改革）とマンション改修工事
浜管ネット 理事 専門業部会長 日下 清治（一級施工管理技士）
ついに施行された建設業・物流業・運輸業の働き方改革。
マンション改修工事も当然、建設業に分類されるため、多大な影響を受けることになります。
これによる管理組合の皆様の修繕計画・工事計画への影響は？
２０２４年問題の現状と対策、そして、今後期待されることとは・・・？
皆様ご存じのとおり、働き方改革関連法案は他業種と比較し、年３００時間以上時間外労働が2019年4月に施行され、主に【時間外労働の上限多い、との報告もあり、疲弊が常態化であるように
規則（長時間労働の是正】を目的とし【45時間／月、 見受けられます。
360時間／年】を超える時間外労働を禁止した内容
その理由として業務内容（特にマンション改修工になり、違反した企業に対しての罰則規定がありま

事では）が

す。

①朝は工事現場が８：３０に開始されるため、準備

これには従来認められてきた36協定（労使間協等で８：００には出勤をしなければならない。

定）による変形労働時間制の特別条項／年6回ま②日中（８：３０～１７：３０）は実際に工事をしで）の年720時間以内、複数月平均80時間以内、ている箇所に出向き、検査・確認・工程写真撮影等

月100時間以内の撤廃が含まれており、【一時的なを行う。また、各下請負会社との打合せを行う。

繁忙期の時間外労働】としても認められないことに③17：30以降、工程写真のまとめ・検査記録書・なりました。

施工図面等の作成、週１回程度開かれる設計監理者

建設業・物流業・運輸業については人手不足等のとの打合せ資料・議事録の作成、月１回程度開催さ理由により早急に対応できない業種として、2024

れる施主との定例会議の議案等資料作成。
年3月までは移行猶予期間が認められてきましたが、 ④土曜・日曜に開催される管理組合との定例会議やついに本年4月1日より同3業種でも適用され始めま検査への出席。
した。テレビ等のマスコミでは一般生活で身近に影であることによります。

響を受ける運輸業がクローズアップされておりますが、深刻で慢性的な人手不足問題を抱えている建設業にも目を向けて頂きたいものです。（コロナ禍により、高齢の方のリタイヤ、外国人労働者の帰国、では、これらの現状に対して2024年問題にどう対処していくか？
現在は大きく2つの方向に分かれています。

により人手不足に一層、拍車が掛かっておりますがＡ、工事現場の休日を増やす。

ここでは触れないことといたします。）

Ｂ、複数人で工事を担当する。

ここで時間外労働（＝残業・休日出勤）について

マンション改修工事の平均的な工事

工期5か月

建設業の実情を見てみると、まず実際に作業を行う

間（土曜日は作業日、日曜・祝日は休日＝週6日、作業員（職人さん）では、日給月給制であることが月25日勤務）でみてましょう。

多く、仕事のない日や降雨時は休日になるため、時

25日×5か月＝総必要工期＝125日間

間外労働の上限の影響を受けることは少ないものとＡの方法では、この工事の現場監督の時間外労働

推測されます。しかしながら、後述する労働日数のを減らすために土曜日・日曜日・祝日を休日とし、減少の影響を受けることにより、一日あたりの労働

週５日、月20日勤務とすると単価が上昇することが確実視されています。（これ125日（必要工期）÷20日（ひと月の労働日数）に昨今の物価上昇が加算されます。）＝6.25か月（今後の必要工期）

一方、工事を管理する元請会社、一次下請会社等については、本社勤務等内勤事務に従事する社員は一般的な業界と同様の対応により、２０２４年問題
はクリアできるものとされております。
ここで問題となるのが、建設業で最も時間外労働が多いとされる工事管理者（＝現場監督）です。

-10-になります。すなわち、従来よりも1.25か月工事が長く掛かることになります。

浜管ネット通信44号

Ｂの方法は更に２つに分かれます。

（2024年春号）

このため、14万円×5か月＝90万円、一般管理

Ｂ－① ２つの工事を３人の現場監督が担当する。

費10％（9万円）を加えると99万円が増加になり（工事数と担当者数は例）ます。

Ｂ―② １人の現場監督が１工事を担当とするが、以上より、工事を計画する際は、会社として別の現場監督１人を用意し、その工事のＡ、工事費を節約したいご要望の場合→休日が増え、現場監督の１日増えた休日に代行として配置する。

工事期間が長くなる。

（＝この用意する１人は週５日勤務として、最大でも毎日異なる５つの工事を管理いたします。）

Ｂ、工事期間を短くしたいご要望の場合→工事費が高額になる。

どちらの場合でも工事期間は従来の５か月のままですが、現場監督を増やすことになります。法律でという特性を考慮する必要が顕著化していくことが予測されます。

は、元請で7,000万円以上のマンション改修工事を行う場合、監理技術者という国家資格を保有した現これに加え、前述の人件費の上昇、材料の上昇、場監督の常駐管理が必須となります。このため増や今後継続するとされる物価上昇により、工事価格はすのはどのような人でも良いわけではなく、有資格

上昇の一途を辿るものと予想されます。

者でなくてはならないので人材の確保には苦労をしています。

さて、今までは労働力に対してお話してまいりま
したが、他の対応はできないのでしょうか？

金銭面でみてみましょう。

昨今では建設業界ではＤＸ（デジタル・トランス

関係する項目として現場監督の費用は、単に本人

フォーメーション）という言葉がキーワードになっが一月に受け取る給与だけではなく、会社が負担すております。マンション改修工事での導入は比較的る福利厚生費、年金準備金等が加算されますので平難しいものの、工事中数百枚撮影し、整理が必要な

均、70万円／一月／一人が計上されます。

工事写真を撮影すると自動的にまとめるソフトや、

また、一般管理費（会社維持経費：家賃・内勤等

建物の不良部などを調査した数量の集計や報告書の従業員給与・保険料等）が工事費に対する一定比率

作成をＡＩが自動的に行うソフトの開発が進んでき（数％）で必要になります。

ております。その他、実際に現地に赴かなくてもＡのケースでは、工期が1.25か月伸びますので、

ウェブカメラを使用しての工事管理や工事事務所の監督員費用が70万円×1.25か月＝87.5万円増、一パソコンでなく、実施の施工場所で使用できるタブ

般管理費（10％）として、増額した監督員費用に対レットの活用など、効率化を図る取組みが行われてして約8.8万円増加しますので約９６万円、工事費

きており、今後ますます充実することが期待されまが増加します。

す。

Ｂ－①のケースでは、この工事に掛かる分は３人

これらの対応する事により、時間外労働の減少が

÷２工事＝1.5人となり、本来の1人から0.5人／一

進み、更には、休みが少ない、キツイといったイ

月の増加なので70万円×0.5×5か月＝175万円、メージで建設業界へ若年層の就労率が低いことへのこれに一般管理費10％を加えると192.5万円が増改善に繋がるものと期待いたします。

加します。
Ｂ－②のケースでは、この工事に掛かる分は70万円÷5工事＝14万円／１人／一月が増加になります。

最後に建設業者としての管理組合様へのお願いでございますが、多くの方がお勤めされながら運営されている理事会・修繕委員会である、という特性は十分に理解いたしておりますが、現場監督員の時間外労働（特に休日出勤）を軽減するため、可能であれば定例等会議の平日夜間開催や土曜日の開催（少なくとも日曜日は休日とするため）のご検討を頂きたく存じます。
このことがひいては高品質で低価格な工事に繋がるものと所思いたします。

-11-

浜管ネット通信44号（2024年春号）

マンションの寿命を守る 長寿命化工事（その３）

建物を守る防水・塗装材解説
報告

２月２日 技術者部会・専門業部会 合同セミナー

今回は今年度のテーマの長寿命化工事（１回目

浜管ネット

理事

星野

克江

次にシーリング材についての性能や特性について

建物を守る防水工事の考え方、２回目セルフの説明がありました。シーリング材とは、ペーストチェックで判断する他人任せにしない修繕計画） 状のものを目地に充填しその後ゴム状に硬化します。
の３回目のセミナー（その３）として、最初にSeal(封印する、密封する意味）が語源で、建物へ塗装材料の解説を関西ペイント販売株式会社の渡 の防水性能の付与として、①水密性・気密性、②
邊仁志氏が、次に防水材料の解説 をシーカ・ジャ ムーブメント追従性、③耐久性が求められます。耐パン株式会社の立花健二氏が、色彩については関 用年数は10年程度といわれていますので、シーリン
西ペイント販売株式会社の渡部恵氏より講義が行 グ材の劣化・不具合の劣化診断を行うことで手遅れ
われました。
2部として、技術者部会長の尾崎京一郎氏中心になる前に早期に発見し、高耐久材料を選定し、工事を行うことで建物の高寿命化が図れます。

に参加管理組合ごとに個別の質疑応答に対応しまシーリング材の種類した。
最初の解説では、長寿命化＝価値の向上であり、高耐候性の機能性材料を使用すること、延命のみならず高付加価値を付与する事、現在の建物より＊これらの材料を目地の種類や下地、使用用途によって使い分ける

より良いものとして維持すること。その際の塗装【適材適所】で選定

材は、「保護」「美観」「性能の付与」の三要素の役割を果たすとのことでした。
保護として、防水の目的は当然水分を遮断することですが、これは漏水、雨漏りを抑制するためではなく、コンクリートの中性化を防ぐことが重要。中性化は方角・部位でも異なってくる。

次に、色彩と景観法についての説明がありました。

高付加価値塗装材は、膜厚が十分確保され防水性

ナチュラル、カジュアル、トラディッショナル、能が高くなり耐用年数も長くなるとのことでした。モダンな色合い、組み合わせ、流行色を取り入れた塗装やイメージチェンジにより資産価値が向上します。建物改修のタイミングで色彩についても検討し、近隣との調和も考えながら、資産価値を高めることも重要です。
2部では、個別に各管理組合ごとの相談に対応しました。
それぞれの専門家を活用しながら、組合員の意見を取りまとめて高寿命化の工事を進めていただくた
め、浜管ネットは皆様のお力になることを目的にサ
ポートを行っています。

-12-

浜管ネット通信44号（2024年春号）

どうする？取り残された排水立管

共用配管なのに住戸内立入工事？
２月２２日 技術者部会・専門業部会 合同セミナー

報告

浜管ネット

理事

星野

克江

最初に技術者部会の伊藤和彦氏が排水管改修工

2部の工事施工例では、工事に関するアンケート

事についての計画の立て方を、2部では専門業部調査を行ったうえで工事の説明会を開催し全戸調査

会の建装工業株式会社の渡邉能文氏が改修工事のにて配管の確認が必要です。石綿（アスベスト）調施工例を、３部では専門業部会の株式会社クボタ

査も必要です。（耐火用に吹き付けられているだけ

ケミックスの北牧宏康氏が新製品の紹介を行いまではなく、ボードや床材、接着剤にまで使われていした。

ることがあります。）

計画で大切なことは、方式検討として、立管の実際の工事では、スケジュールの変更はできませ

本数を少なくする方法を検討します。 （現在排水ん。居住者が移動できない家具などは作業員がやり用の立管がどの位置に何本あるか？トイレ・洗濯ますが、中身などはすべて片付けして置くことが必

パン・台所流し・浴室洗面・通気管など）要です。（洗面所内、台所の棚の中など）

新築当時から技術の進歩に伴い、材料の耐用年

在宅できない場合は、鍵の扱いをどうするか、前数も変わってきました。

もって決めておきましょう。片付けで時間がかかれ

通気管についても硫化水素等で穴が開き臭いがば全体の作業時間もかかり、排水禁止時間も長くな

漏れる事があります。

り他の居住者にも迷惑がかかります。また排水禁止計画から工事までには数年かかるため、漏水がにしていてもうっかり排水が発生して下の部屋が水頻繁に発生する前から、長期修繕計画に沿って劣浸しになる場合もあります。

化調査を行い、時期・範囲・費用の検討が必要と生活の支障を低減させるため、仮設ランドリー、のことです。

仮設トイレなどの設置も必要になります。体の不自あまり重要視されていませんが内装復旧材料の由な方には簡易ポータブルトイレを用意する必要も種類や範囲により工事費用が膨大になるため、どあります。

こまでの範囲を修繕積立金で行うかはっきりさせ

3部では、管材の歴史や最新の管材・付属品等のておかないと、竣工後大きなトラブルが発生する

紹介がありました。

可能性があります。（訴訟問題に発展すると収束

工事はハード面よりむしろ管理組合のソフト面のまでには何年もかかります。）

対応が重要ですね。

特にリフォームされた住戸については、配管がどのように通っているのか、いつどんな材料で更新したのか、床の材質や壁がグレードアップされていた場合の復旧方法はどう対応するのかはっき
りさせておくべきでしょう。

マンションの共用部の工事とはいえ、１人の非協力者が全体に不利益を与えます。
One for all All for one （1人は全員のために、全員は１つの目標のために）の精神が必要ですね。

-13-

浜管ネット通信44号（2024年春号）

横浜マンション管理組合サポートセンターより2024年度各区交流会のご案内
令和6年度（2024年度）のマンション管理組合交流会の日程と開催場所が決まりました。
（p15 交流会開催計画表参照 各区交流会は申し込み不要 リモート交流会は申し込み要）
浜管ネットからも相談員を派遣しています。ぜひみなさん参加をお願いいたします。
非会員様の管理組合とも交流を深めて、意見交換を行いながら管理組合の活動を活性化させましょう。

-14-

浜管ネット通信44号-15-（2024年春号）

～

事務局からお知らせ～

浜管ネット通信44号(2024年春号)【防災冊子 訂正のお知らせとお詫び】
浜管ネットでお配りしています、2023年度版

防災【引っ越しました！】

冊子「大地震が発生したら管理組合はどうする？」防災WG作成

浜管ネットは2月15日より新事務所（南区吉野町）の文章の記載に誤りがございました。つ

きましては、下記の通り訂正をさせていただきます。

で業務を行っています。

ご迷惑をおかけしましたことを、深くお詫び申し上げ

旧事務所ハウスクエア横浜（都筑区中川）から退去ます。

していますので土曜日の定期相談は、お間違えの無い

P16

よう宜しくお願いいたします。

➃火災保険の保険金額の30％～50％の範囲内で地震【困ったときの、
マンション・アドバイザー派遣制度】（1回目、無料）の積極的ご利用を！

保険の保険金額を設定する。ただし、限度額があり、建物は5,000万円、家財は1,000万円まで。

※横浜市マンション・アドバイザー派遣支援制度「ただし、限度額があり、建物は5,000万円、家財は1,000万円まで。」は 区分所有者が専有部に地震保険を付保する場合の限度ですので共用部分の地震保険の限度とは相違するため当冊子の記載部分からは削除いたします。

横浜市では理事会又は理事会の承認を得た委員会等の依頼を受けて、専門家(登録アドバイザー)を派
遣しています（3時間以内、初回無料、2回目以降
12,572円、年6回まで利用可能です。(ただし、個人または有志では申し込めません。)●ご利用には、横浜市のマンション登録制度へ登録を済ませておく必要があります。
●なお、横浜市のアドバイザー派遣制度ではWEB会議によるアドバイザー派遣も可能です。
(※詳細は横浜市住宅再生課へ 045-671-2954)●アドバイザー派遣には事前相談が必要です。アドバイザー派遣に関する相談は、浜管ネット事務局
へお気軽にお問合せください。最もふさわしい専門家を探すお手伝いをいたします。
●横浜市による、無料のアドバイザー派遣を上手に利用しましょう。(まずは、アドバイザーを選んで困ったことを相談してみましょう。ただし、規約改正や長期修繕計画の見直し・作成等の実務を行うことはできませんのでご注意ください。)

浜管ネットは、3月22日、NPO法人横浜市住宅リフォーム促進協議協議会（2024年
3月31日をもって解散）へ長年の活動に貢献したことに対して、
横浜市建築局長より道志水源間伐材で作成された感謝状をいただきました。

【浜管ネット 交流会開催】
浜管ネットの交流部会では、会員管理組合の横の繋がりを持ちながテーマごと勉強会と意見交換を行っています。今年度は毎月第三水曜日

10時から12時

事務所で行っています。（定員20名程度）

会員管理組合の居住者であればだれでも参加できますので、事務局まで申込お願いします。
特定非営利活動法人

横浜マンション管理組合ネットワーク(通称 : 浜管ネット)〒２３２－００１４

横浜市南区吉野町２－５
サウスライン横浜４階A
電話 ０４５－３４１－３１６０
FAX ０４５－３４１－３３４０
事務局 月・火・木・金・土 週５日営業
時間
１０時から１６時
Mail office@hamakan-net.com
URL https://hamakan-net.com

市営地下鉄ブルーライン 吉野町駅 1番出口 右へ 徒歩3分
京浜急行電鉄本線 黄金町駅 徒歩8分

-16-