不動産取引と電⼦契約

改正宅建業法の概要

１．電磁的⽅法による交付（1）対象となる書⾯① 媒介契約書（第34条の２）② 重要事項説明書（第35条）③ 契約書（第37条）④ 指定流通機構への登録を証する書⾯（34条の２）【旧宅建業法】①〜④を「書⾯」で交付することを義務付けていました。
【改正宅建業法】①〜④を「電磁的⽅法」で提供することが可能となりました。
（2）電磁的⽅法で提供するための条件
電磁的⽅法による提供を⾏うには以下の条件があります。
① 提供先の承諾② 国⼟交通省が定める⽅法

２．押印義務の廃⽌【旧宅建業法】① 媒介契約書への宅建業者の「押印」を義務付け② 重要事項説明書への宅建⼠の「 押印」を義務付け③ 契約書（37条書⾯）への 宅建⼠の「押印」を義務付け【改正宅建業法】② 重要事項説明書③ 契約書（37条書⾯）「宅建⼠」の「押印」を廃⽌しました（全宅連書式では、改変防⽌の観点等から「宅建業者」の押印欄は維持）【留意事項】① 媒介契約書は、《電磁的⽅法による場合》押印にかわる措置を講じたものを提供することが可能《書⾯（紙）による場合》従来どおり宅建業者の「押印」が必要

改正宅建業法の主なポイント
改正宅建業法等の具体的内容は、本年11⽉中旬に公開する実務セミナー動画『デジタル社会のＩＴ重説と電⼦
契約 〜便利に活⽤「ハトサポサイン」〜（仮称）』で、深沢綜合法律事務所の⼤川隆之弁護⼠がわかりやすく解説していますので、そちらをご覧ください。
（1）電磁的⽅法による提供に係る承諾の取得① 宅建業者が利⽤予定のソフトウェア等に説明の相⼿⽅等が対応可能であるかの確認［遵守事項］② 電⼦書⾯の⾒やすい端末を利⽤することの説明の相⼿⽅等への推奨［留意事項］③ 説明の相⼿⽅等への電磁的⽅法による提供に係る承諾のための意向の確認の際の説明事項［遵守事項］④ 説明の相⼿⽅等に対する承諾後に意向変更できる旨の説明［留意事項］⑤ 説明の相⼿⽅等からの承諾する旨の取得⽅法［遵守事項］⑥ 電磁的⽅法による提供を承諾した説明の相⼿⽅等からの拒否する旨の取得⽅法［遵守事項］（2）重要事項説明書等の電磁的⽅法による提供の要件等① 重要事項説明書等の電磁的⽅法による提供の要件［遵守事項］② 重要事項説明書等の電磁的⽅法による提供に係る宅建⼠の明⽰〔 35条書⾯及び37条書⾯ 〕［遵守事項］③ 電⼦書⾯の作成⽅法［遵守事項］④ 電⼦書⾯が改変されていないかどうかを確認することができる措置の例［留意事項］⑤ 重要事項説明書等の内容を理解してもらうための⼯夫〔 34条の２書⾯、35条書⾯及び37条書⾯共通 〕［留意事項］⑥ 重要事項説明書等の電磁的⽅法による提供の⽅法［遵守事項］（3）電⼦書⾯が改変されていないかどうかの確認⽅法の説明① 電⼦書⾯が改変されていないかどうかの確認⽅法の説明［遵守事項］② 説明の相⼿⽅等への説明⽅法［留意事項］③ 説明の相⼿⽅等が利⽤する端末等に応じた説明［留意事項］（4）電⼦書⾯の保存の必要性及び保存⽅法の説明① 電⼦書⾯の保存の必要性及び保存⽅法の説明［留意事項］② 説明の相⼿⽅等への説明⽅法［留意事項］（5）電⼦書⾯が閲覧できないトラブル等が解消しない場合の電磁的⽅法による提供の中⽌① 電磁的⽅法による提供の中⽌［遵守事項］② 電磁的⽅法による提供の中⽌後の対応［留意事項］

改正宅建業法とデジタル対応の変遷【まとめ】
改正宅建業法デジタル社会形成整備法

R3年5⽉19⽇公布

押印・書⾯の交付等を求める⼿続の⾒直し（48法律が改正）

書⾯①媒介契約書③
契約書(37条書⾯)④指定流通機構登録証明書（ただし提供先の承諾と国交省令で定める⽅法であることが条件）②③ … 「宅建⼠」の押印義務を廃⽌① …… 電磁的⽅法による場合 → 押印にかわる措置を講じたものを提供可能
書⾯（紙）による場合 → 従来どおり「宅建業者」の押印が必要
IT重説の解禁

従来の運⽤

②
重要事項
説明書

③契約書

（37条書⾯）①②③④ … 電磁的⽅法での提供が可能

宅建業法も改正の対象

①
媒介契約書

②重要事項
説明書

R4年5⽉18⽇施⾏

押印義務廃⽌＋書⾯交付⾒直し
改正宅建業法（R４年５⽉18⽇〜）

賃貸︓H29年10⽉〜／売買︓R３年3⽉〜

➡

➡

➡

➡

➡

➡

or

※1➡

➡

※2※3※2

※3or
oror

※2or

※3

（※1）IT重説

・IT重説とは、対⾯説明が求められる重説を、テレビ会議システム等によりPC、スマホ、タブレット等で⾏うもの。
・この時点（令和4年5⽉17⽇まで）では、重説は、従来通り書⾯（紙）での交付が必須だった。

（※2）押印義務の廃⽌・令和4年5⽉18⽇から、重説・契約書（37条書⾯）における「宅建⼠」の押印義務が廃⽌され、「記名押印」→「記名」となった。
・⼀⽅、媒介契約書（業法34条の２）は従来どおり書⾯（紙）による場合は、「宅建業者の押印」がなお必要。

（※3）電磁的⽅法による提供・「媒介契約書」「重説」「契約書」「指定流通機構登録証明書」は、提供先の承諾と国⼟交通省令で定める⽅法であることを条件に、電磁的⽅法による提供を可能とした。

電⼦契約とは
１．電⼦契約とは電⼦的に作成した契約書を、インターネットなどの通信回線を⽤いて契約の相⼿⽅へ開⽰し、契約内容への合意の意思表⽰として、電⼦署名法２条１項の電⼦署名を付与することにより契約の締結を⾏うもの。
項⽬

紙の契約

電⼦契約

形式

紙の契約

電⼦データ（PDF）

押印

印鑑 or サイン

電⼦署名

送付

送付・持参

インターネット保管

書棚等

サーバー

印紙

必要不要

証拠⼒ありあり２．電⼦契約導⼊のメリット

電⼦契約を導⼊するメリットとして、⼀般的に考えられるものは以下のとおりです。

コスト削減
・印紙税の削減・郵送費⽤の削減
・印刷、製本費⽤の削減

業務効率化

コンプライアンス・印刷、製本作業不要
・封⼊、投函、郵送作業不要
・捺印、督促など進捗管理業務削減・締結までのリードタイム短縮

・検索・閲覧・共有など⽂書管理の強化
・電⼦署名、タイムスタンプによる改ざんリスクの低減
・BCP（事業継続計画）対策に有効３．サービスの違い

国内で普及している電⼦契約サービスは以下の４種類。
①当事者型 電⼦署名（ローカル署名⽅式）
署名鍵の保管場所︓ICカード・USB等②当事者型 電⼦署名（リモート署名⽅式）

署名鍵の保管場所︓クラウドサーバ／署名鍵の署名︓本⼈③事業者型 電⼦署名（⽴会⼈型） ←ハトサポサインは⽴会⼈型

署名鍵の保管場所︓クラウドサーバ／署名鍵の署名︓サービス提供事業者④電⼦サイン（電⼦署名に該当しない）▲出典︓クラウドサインHP

４．電⼦契約可能な条件

・法令で「書⾯」が要求されていないこと ←宅建業法が改正され、宅建業者が関与する不動産取引でも電⼦契約が可能に・法令で「書⾯」が要求されていても、電⼦化を認める別規定があること

５．電⼦契約の⽅式と証拠⼒・⽂書が証拠として認められるためには、本⼈の意思でその⽂書を作成したことを証明する必要があります。（⽂書の真正な成⽴）・書⾯の場合、本⼈の署名⼜は押印があるものについては、本⼈の意思によるものと推定されます。（⺠事訴訟法228条1項、4項）
・電⼦契約の場合、本⼈による電⼦署名がされた電⼦⽂書については、本⼈の意思により作成されたものと推定されます。
（電⼦署名法第3条）

６．合意⽇時・⽇改ざんを証明

・いつ合意したか、時点証明（⽇付）が重要な契約や合意時点から改ざんされていないことをタイムスタンプによって証明します。
・契約書が国税関係書類に該当する場合は、タイムスタンプが電⼦帳簿保存法の保存要件となる場合があります。

７．電⼦署名とタイムスタンプ①電⼦署名「誰と誰が」を担保し改ざんを検知するための技術②タイムスタンプ「いつ」を担保する技術

電⼦署名・タイムスタンプは、インターネット社会における「いつ」「何を」「誰が」を担保するための「証拠」であり、電⼦⽂書の原本性が確認できる重要な⼿段です。

いつ何を（契約書）

タイムスタンプ
電⼦署名

誰が８．ハトサポサイン 利⽤イメージ（賃貸借契約の場合）「ハトサポサイン」の利⽤イメージ（賃貸借契約書をハトサポサインで締結する場合）は以下のとおりです。
送信依頼者

署名者

電⼦契約の署名順は、⼀つの事例を⽰したものです。

❶

契約書データアップロード

署名者設定
署名位置設定
等

署名者

貸 主会員
宅建業者

❷ 署名依頼
メール

URL

ｱｸｾｽ
内容
署→→ ｺｰﾄﾞ →
❸ URL
ｱｸｾｽ
確認名
⼊⼒
電⼦署名

締結完了

⓬ 通知ﾒｰﾙ

URL

契約書ﾃﾞｰﾀ送付

❾❽

署名依頼
メール

URL

電⼦署名

宅建業法37条の書⾯を兼ねる場合、宅地建物取引⼠の記名は必要です
が、宅地建物取引業者の電⼦署名（❽❾➓の部分）は義務ではありません。

署名者

⓬⓭

客付側業者がいる場合客付側業者にも、❽❾に続いて電⼦署名を依頼

署名者連帯保証⼈がいる場合連帯保証⼈にも、❺❻に続いて電⼦署名を依頼

URL
締結完了
契約書ﾃﾞｰﾀ
ｱｸｾｽ
通知ﾒｰﾙ
ﾀﾞｳﾝﾛｰﾄﾞ↓
ｱｸｾｽｺｰﾄﾞ⼊⼒
↓内容確認
↓契約書
署名ﾃﾞｰﾀ送付❹ （貸主）署名完了❼ （借主）署名完了❿ （業者）署名完了
全署名完了（契約締結）⓫ タイムスタンプ付与
契約書データ保管

署名者❺ 署名依頼メール
ｱｸｾｽ

署
内容→→ ｺｰﾄﾞ →
❻ URL
ｱｸｾｽ
名確認
⼊⼒
電⼦署名
締結完了

⓬ 通知ﾒｰﾙ⓭ ﾀﾞｳﾝﾛｰﾄﾞシステム（API）連携

URL

契約書ﾃﾞｰﾀ送付
契約書ﾃﾞｰﾀ

契約書ﾃﾞｰﾀ⓭ ﾀﾞｳﾝﾛｰﾄﾞ

URL

借 主

参考資料
【国⼟交通省ホームページ】■不動産取引時の書⾯が電⼦書⾯で提供できるようになります〜宅地建物取引業法施⾏規則の⼀部改正等を⾏いました〜

https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo16_hh_000001_00036.html「宅地建物取引業法施⾏規則」の⼀部改正「標準媒介契約約款」の⼀部改正「重要事項説明書等の電磁的⽅法による提供及びITを活⽤した重要事項説明 実施マニュアル」■「宅地建物取引業法の解釈・運⽤の考え⽅」の⼀部改正https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bt_000268.html【全宅連ホームページ】■不動産の電⼦契約に係る実施マニュアル（Ver.1 2022.6.20）（全宅連HP「ワード・エクセル契約書式」＞「書⾯の電磁的⽅法による提供及びIT重説関係書式等」内）

https://member.zentaku.or.jp/content/files/download/file/zentakumanual.pdf■全宅連ウェビナー「ここが変わった︕改正宅建業法と電⼦契約〜全宅連顧問弁護⼠とGMOが解説〜」（全宅連HP「ハトサポオンラインセミナー」＞セミナーアーカイブ内）

https://member.zentaku.or.jp/video/category/webinar【公益社団法⼈ ⽇本⽂書情報マネジメント協会（JIIMA）ホームページ】■電⼦契約活⽤ガイドライン（Ver.2 2021.10）

https://www.jiima.or.jp/wp-content/uploads/policy/denshikeiyaku_guideline_ver_2.pdf■『５分でわかる電⼦契約』電⼦契約活⽤ガイドライン⼩冊⼦（2022年3⽉）

https://www.jiima.or.jp/wp-content/uploads/pdf/gohundewakarudensikeiyaku_20220311r1.pdf