マンション経営のメリット

1 生命保険としてのメリット

ローン契約時に加入する団体信用生命保険で、万が一の場合にはローンを完済。
ご家族がマンションを相続して所有することができ、安心して暮らすための保障として有効です。

団体信用生命保険の仕組み
メリット

債務者

銀行

保険料は月々の支払いの中に含まれ、ローン完済後は賃料収入がセカンドライフの収入源としての役割を果たします。

死亡や高度障害により債務返済が不可能！
団体信用生命保険料
ローン契約条件に含まれる団 体 信 用 生 命 保
険の金額は、ローン債務の充当分とも考えられます。

債務者に代わって支払い保険会社

1 セカンドライフ対策として2 ご遺族への保障として万が一のときには、賃料収入がご遺族への保障としての役割を果たします。

3 死亡保障として万が一のとき（死亡・高度障害）には、生命保険会社の死亡保障の代わりに実物資産のマンションが残ります。
または売却して現金化もできます。

1マンション経営は生命保険の代わりといって過言ではありません。
一般の生命保険（定期付終身保険）は保険料の支払いが家計の負担になります。
しかも、人が60歳まで生存する確率は90％以上といわれますが、60歳まで支払う保険料はほとんどが掛け捨てになり、公益財団法人 生命保険文化センターの調査によれば1世帯あたりの保険料は平均で年間40万円以上と言われています。
つまり一生涯で1,000万円〜1,500万円の保険料を支払っているという計算です。

保険料負担の場合
特約：医療保険（入院日額１万円）

医療保障

死亡保障額
2,000万円

左記
設定例の場合65歳で・・・。

特約部分は、一定期間ごと（10年など）に更新となり、その都度保険料が上がっていきます。
一般に、保険料払込後は定期保険の更新はできません。

特約：定期保険（1,700万円）

主契約：終身保険（300万円）
加入

掛け捨て金額

掛け捨て率（例）30歳男性 （主契約）終身保険：300万円（特約） 定期保険：1,700万円 医療保険：入院日額１万円

一生涯保証はわずか300万円

払込終了

約74％

約850万円にもなるのです。

10年更新

月額保険料

保険料の上昇率

支払総額

〜40歳

16,016円〜50歳

21,141円〜60歳

33,614円

1,149万7,620円〜65歳

50,085円

−132％
159％
149％

マンション経営の場合（販売価格2,000万円、住宅ローン1,990万円、金利2.00% 、住宅ローン期間35年、月々のローン支払い65,908円、手取り家賃65,000円と想定)
マンション経営の場合の住宅ローン支払総額

約380,000円
亡くなられた場合は団体信用生命保険で住宅ローンを完済

・家族が使える・売却して現金化
・そのまま賃貸にして家賃収入

一般の生命保険

マンション経営のための「団体信用生命保険」

相続税を考えた場合現金に対してまともに課税される

相続税評価額に対して課税されるため大幅に安くなる

数十年後に受け取る保険金はインフレによる目減りをまともに受ける

不動産はインフレにスライドして価格は上がっていく

毎年の確定申告による控除はわずか5万円

金利、減価償却など相当な経費を申告でき、大きな節税が図れる加入時には書類審査以外に尿検査や心電図など面倒書類審査のみ住宅ローン期間35年※上記は概算例になり、特定の保険契約を指すものではありません。
※保険契約に関しては加入保険の内容により異なりますので、詳しくは保険会社にお問い合わせください。
※賃料収入は将来に渡り保証するものではありません。
景気変動等により変動することがあります。
※自分で賃貸した場合、空室の発生以外に家賃の不払いなどの未回収リスクがあります。
※賃貸契約更新時、もしくは賃借人の入れ替わり時に賃料が改定される場合があります。

2

2 セカンドライフ対策としてのメリット

長期にわたり家賃収入を得ることができるマンション経営は、セカンドライフの収入源として活用することができます。
公的年金の不足分を補い、ゆとりある老後の実現に大きく貢献します。

高齢夫婦2人の収入と支出の現状［万円］

40

定期的な家賃収入がセカンドライフの収入源になります。
生活保険文化センターより、老後の最低日常生活費は平均23.2万円、30

ゆとりある生活を送るには夫婦で月額37.9万円が必要と発表されています。

16.0万円の不足
ゆとりある老後のために必要な生活費

それに対して令和4年度の厚生年金は月額約21.9万円、現時点の平均で比較しても16.0万円不足します。

20

そこで、マンション経営をすれば、安定した家賃収入を確保でき、標準的な年金支給額ゆとりある老後生活の助けになるのです。
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月々約

月々約37.9万円

21.9万円0※生命保険文化センター／令和4年度「生活保障に関する調査」

3

定年退職後に必要とされる生活費家賃収入が老後のセカンドライフを支えます。
（例）60歳で退職した場合〈高齢無職世帯/夫婦〉

老後に必要な生活費
毎月の生活費

退職後の余生期間生活費の総額

60歳〜65歳（5年間）

無収入（退職金や預貯金を切り崩しながら？）65歳

毎月21.9万円の年金収入

23.2万円 × 25年間 ＝ 6,960万円
平均年金受給額
毎月の生活費

退職後の余生期間生活費の総額

21.9万円 × 25年間 ＝ 6,570万円
ゆとりある生活費毎月の生活費

退職後の余生期間

マンション経営を始めていた場合賃料収入（8万円／月額）の場合

60歳〜65歳（5年間）

5年間で480万円の収入

65歳

毎月29.9万円の収入（年金＋賃料収入）

生活費の総額

37.9万円 × 25年間 ＝ 11,370万円
ゆとりある生活を送る為には入居者がいる限り家賃収入は4,800万円不足

一生涯！

※生命保険文化センターの令和4年度「生活保障に関する調査」
を元に計算しています。

※賃料収入は将来に渡り保証するものではありません。景気変動等により変動することがあります。
※自分で賃貸した場合、空室の発生以外に家賃の不払いなどの未回収リスクがあります。
※賃貸契約更新時、もしくは賃借人の入れ替わり時に賃料が改定される場合があります。

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3 節税

としてのメリット

不動産所得は諸経費が認められる所得の一つです。
この代表的な諸経費が減価償却費、ローン支払利息（建物借入金部分のみ）、管理費、固定資産税です。
家賃収入からこれらの諸経費を差し引くと、不動産所得は帳簿上赤字になることが多くあります。
給与所得の黒字と、この不動産所得の赤字を合わせると、課税所得が減少したとされ、確定申告時に納め過ぎていた税金が還付される可能性があります。
さらに所得に基づいて決定される住民税も減額されることがあり、節税効果が見込めます。

年間
家賃収入

給与所得

−

諸経費

=＋ ▲不動産所得 =▲不動産所得

総所得金額（確定申告後）（確定申告前）この差が給与所得に対する税金給与やボーナスから住民税が差し引かれます。

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節税

総所得金額に対する税金

年 間 収 入から諸 経 費を引くとマイナスの不動産取得に給 与 所 得とマイナス になった不動産所得を足すと、総所得金額が抑えられ結果的に節税となる。

諸経費とはどのようなものがあるの？

減価償却費

借入金利息

租税公課

建物の経年劣化について借入金の利息部分は土地・建物に対する固定資は、毎年減価償却費として経費計上できます。

産税・都市計画税、不動産経費計上できます。

取得税など

損害保険料管理費

修繕費

火災保険料、地震保険料

建物の管理費、建物・付属設備の修理、など

修繕積立金や管理委託費

リフォーム代などなど※上記は、経費計上出来る項目の代表的なものを記載しております。
※諸経費について、領収書、明細書、証明書の掲示が必要な場合があります。
※諸経費は全てが認められるわけではないので、不明な点は税理士や税務署等にご相談ください。
※確定申告の作成は、税理士法上、本人もしくは税理士しか行うことが出来ません。

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4 相続税としてのメリット

不動産の相続税の課税評価は原則として相続税評価額によって行われます。
マンション経営の場合、家屋(固定資産評価額)の５０％、土地は公示価格(路線価)の８０％程度で評価されます。
また第三者に賃貸した場合、家屋部分は通常の評価額から借家権割合の３０％を差引き、土地の部分については借家権割合と借地権割合が適用されるため、相続不動産の相続税評価額が、現金・預金と比べて低くなった場合には、それだけ相続税額が相対的に軽減され節税効果となります。

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現金の相続税評価額と不動産の相続税評価額の比較
土地の評価
時価に対して課税

現金・有価証券2,000万円

2,000万円
全てが課税対象！

相続時の土地評価額は路線価にて計算します。
路線価は公示地価の8割程度と決められています。
800万円×0.8＝640万円
640万円×［1−0.6×0.3×1］＝524.8万円
小規模宅地等の特例が適用された場合、524.8万円×50％＝262.4万円

建物の評価

不動産購入価格
2,000万円
土地代800万円、建物代1200万円
ワンルームマンションで相続が発生した場合

時価に対して課税現金や有価証券と比べて1/3のおよそ682.4万円
が課税対象

相続時の建物の評価額は市町村が定める「固定資産税評価額」と同じです。
だいたい、購入金額の50％〜60％くらいになります。
1,200万円×50％＝600万円
600万円×（1−0.3×1）＝420万円
土地評価

建物評価

262.4万円＋420万円＝682.4万円現金と比べると、だいたい1／3の評価になるので、大幅な相続税の節税になります。

相続時精算課税制度も活用もできます
現マンションオーナー〈相続人〉

現金2,500万円まで非課税

相続時精算課税制度を利用し、子ども・妻など〈被相続人〉被相続人へ生前贈与
ワンルームマンション（賃貸用）
であれば、2,500万円は3分の1程度の評価額になるので3戸程度までは、相続時精算課税制度の特別控除額内になります。贈与を受けた方は、当然賃料収入を得ていくことが可能です。

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5 利回りとしてのメリット

効率の良い投資をする上で判断基準となるものが「利回り」です。
マンション経営の場合、家賃収入を利子・配当と見立てると、ほかの金融商品と比べて高利回りな商品となります。
また経済状況や為替相場の変動に影響されにくい点も挙げられます。
短期的に高い利子や配当の金融商品がある中で、マンション経営は長期的に安定した商品と言えます。

2,000万円（退職金）を毎年約150万円（毎月約12.5万円）切り崩した場合の運用利回り別資産額推移
2,000万円
年3%で運用した場合約17年でゼロに年5%で運用した場合約22年でゼロに1,500万円

500万円

運用しない場合約13年でゼロに0円
5年

910年

15年

20年銀行預金と比べて高利回り
利回りとは、自分の資産（貯金）から、年間で生み出される利益（利子）のことです。マンション経営においては、購入したマンション（資産）から得られる家賃（利益）がどれぐらいかを表しています。
マンション経営は普通預金や他の金融商品と比べて、高い利回りがあり、安定した収入が得られるのが魅力です。
商品名

予想利回り

2,000万円を預けた時の年間利率収入

特徴

普通預金

0.001%

200円

多くの人が扱う金融商品。元本の確保が重視され、安全性が高いが利子が少ない。定期預金は期間が定められ、途中解約すると利率が低くなる。

スーパー定期300

0.025%

5,000円

外貨普通預金(米国ドル)

0.010%

2,000円

外貨普通預金(ユーロ)0.001%

200円

個人向け国債（固定5年）

0.05%

10,000円

国が発行する債権を個人投資家に買い易くしたもの。満期前に解約しても元本割れはないが、金利は低い。

マンション経営

4.2%

840,000円

金融機関が融資してくれる場合が多いから、少ない自己資金で投資できる。急激な経済状況の変動に強い。

円を外国のお金（ドルやユーロなど）に両替して銀行に預金をすること。
日本の預金に比べると高金利である場合が多いが為替リスクがあり、また手数料もかかる。

例）
2,000万円の物件を家賃7万円で貸した時の予想利回り（必要経費や管理費は含まれない単純利回り）（7万円×12ヶ月）
÷2,000万×100＝約4.2%

効率のいい積立預金として毎月1万円を30年間貯蓄していても360万円にしかなりません。1000万円を貯めようと思ったら83年もかかります。
これでは年金問題や雇用問題・様々な税金の増税など、今後に向けての対策が全然間に合いません。
銀行に大きなお金を預けていてもほとんど利息はなく、ペイオフにより、元本の確保さえ難しい時代です。
家賃収入とローン返済額とのわずかな差額で支払いができ、ローン完済後は、家賃収入が（今まで返済にあてていた分も）そのまま毎月の収入となります。
少ない自己資金で着実に、効率よく資産を形成することが可能です。
※上記は賃料収入が得られている場合の内容・利回り計算となっております。
（概算例）※賃料収入は将来に渡り保証するものではありません。空室や、家賃の改定などにより、利回りが減少することがあります。

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