2023 年 5 月31日発行
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株式会社 京都こぴい
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角

幹事

長谷川登美子(ネオハイツ東山)

幹事(会計)

林

幹事

脇田

監査役

大場伸彦(山科ＡＢ棟住宅)

監査役

堀内元弘(ファミール伏見)䛈㻡㻟㻞㻙㻜㻜㻝㻝㻌኱㜰ᕷᾷᕝ༊す୰ᓥ㻟㻙㻝㻜㻙㻝㻝䠨䠥䠴䠥䠨᪂኱㜰䢇䢚䢕㻤㝵㟁ヰ␒ྕ㻜㻢㻙㻢㻟㻥㻜㻙㻡㻞㻜㻡 䠢䠝䠴㻜㻢㻙㻢㻟㻥㻜㻙㻡㻞㻜㻢

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新 年 度 ス タ ート に あ た って

幹事

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計 画 的 管 理 体 制 の確 立 を ！

小杉ゆき枝（守山アーバンライフ）
近藤知男（ネオコーポ太秦）ᰴᘧ఍♫ 䠨 䠥 䠴 䠥 䠨䝸䝙䝳䞊䜰䝹 㛵すᨭᗑ

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高経年マンションの増加が続いている。国交省の統計によると、築 年
超のマンションは現在１３８．１万戸となっており、５年後には１９７．
８万戸に達するとされている。更にマンション総合調査結果などから、この増加する高経年マンションの多くが管理に問題のあることもわかっている。以下に指摘する今回の問題はその過程で発生した。この問題の危険性は、この調査が今後の京都市のマンション政策の重要な判断材料になるにもかかわらず、それが利害関係者の手によって行われたという
点にある。

幹事
幹事

日、管対協 構」という団体であるこ

木村敏雄(朝日プラザ宇治)

24

去 る２月

幹事

の代表幹事と役員７名が とに疑問を感じたその管
京都市役所を訪れ、門川 理組合の理事が、管対協
大作市長あての申入書を に相談したことによって問題が発覚した。
提出した。

多 く の 管 理 組 合 が 、 ４ 四大事業を確実に実施し ら輪番制などでは、対応ていく管理組合の体制 できない。少なくとも理月から新年度に入り、役国交省は、この事業を築 年を超えたマンショ 事会は４～５年任期の体
員の改選も行われ新しい実施する者を公募する。
理 事 会 が ス タ ー ト し て い ンでは、４つの大きな事 制でなければならない。
その結果、全国で の事る 。 管 対 協 の 多 く の 会 員 業が控えている。それは、 また、専門委員会も同様業者が決定する。
マ ン シ ョ ン が 築 年 を 超 大規模改修、設備改修、 に、継続して事業を実施
この 事業者のうちえていることを考えると、 耐震改修、サッシ改修で していくことができる体
事業者が県、府、市、区
こ れ か ら の 管 理 組 合 運 営 ある。いずれも同じ程度 制が不可欠だ。
などの地方自治体、残りは 、 計 画 的 管 理 を 確 立 し の大きな資金を必要とす 事業計画、資金計画、３がそれ以外となってい実施体制の確立をていくことが迫られている。る。これを棚上げするこる。その３の内訳は、一ど の 時期 に 、 ど の 事業となく、確実に実施してつが群馬県住宅供給公社
いくためには、周到な計 を実施していくのか、とで、連携する地方自治体
画が求められる。そして、 いう事業計画を資金計画
は群馬県、前橋市、高崎
この周到な計画を作成し の裏付けをもって立てて市、伊勢崎市、二つ目はていくためには、理事会 いくことが、管理組合に兵庫県マンション管理士
を 先 頭に 修 繕 委 員 会や 資 は 求 め られ る 。 基 本 的に会で、連携する地方自治金管理委員会などの専門 は、理事会が中心になっ体は尼崎市、最後の一つ委員会が連携し、長期に て企画をたてていくことが京都マンション管理評
わたる取り組みを実行し になるが、企画段階から価機構で、連携自治体がていかなければならない。 計画立案段階へ発展する
京都市となっている。
こ れら の 事 か ら 、管 理 な か で 、専 門 委 員 会 の活
これをみると大半の都組合の体制は、当然なが 動が不可欠だ。

肇(山科音羽マンション)

川内美智夫(山科ハイツ）䝃䝑䝅䞉⋞㛵䝗䜰䛺䛹䛾ᘓලᨵಟ

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21ていく状況があるなかで、
マンション管理を適切に実施していくことを支援
し て い こう と い う も のであり、これからその重要性がますます増してくる
施 策 で ある 。 今 回 の 調査
は、こうした重要な施策
を 決 定 して い く た め のものである。今回の事態は、このような重要施策の内
容 を 左 右す る 調 査 が 、利害関係者によって行われ、
公 正 さ を担 保 さ れ な い事態となっている深刻な問
題なのである。
京 都 市は 、 こ の 問 題への対応で、住宅政策課長
や住宅室長が二度にわたって 管 対 協と 話 し 合 い を行ない、当該評価機構の日付も押印もない誓約書を提 出 し てき た が 、 「 不動産業者が関わる団体が、公正な調査ができるのか？」という管対協の疑問に対する明確な説明は、一切な い ま ま今 日 に 至 っ ている。

善美(ユニ宇治川マンション５号館)

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市は当該自治体が事業者となっており、それ以外も群馬県住宅供給公社という公的団体であったり、
兵庫県マンション管理士会のように国家資格者の専門家団体という十分な適格性が認められる。しかし、京都市だけが、不動産業者という明らかな
利害関係者が役員を務める団体となっているのである。
管対協の疑問にまともに応えようとしない京都市
管理適正化推進事業は、わが国で今後ますます高経年マンションが増加し裕介（シャルム大津）

幹事

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W45
W456
管対協で調査したとこ
利害 関係 者の 不動 産業 者
を含む団体が行う調査に ろ、この京都マンション

京都市長への申入書を市長秘書に手渡
す谷垣千秋代表幹事（於・京都市役所 本庁舎3階）

W

能登恒彦(ルミエール西京極)

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副代表幹事

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谷垣千秋(ユニ宇治マンション)

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管理評価機構という団体
疑問
この申入書は、京都市 には、８名の役員がいるが昨年９月から行なって が、その半数の４名は、いる「管理計画認定制度」 不動産会社の役員であっの実施に伴い「マンショ た。マンションの売買を
ン管理適正化・再生推進 生業とする明らかな利害事業」の重要な取り組み 関係者が運営する団体なとして適切な管理が行な のである。
このような事実が判明
われ てい ると され る管 理組合に対して意見交換も したので、管対協では京含めて調査を行なおうと 都市の担当課である住宅
するものである。管対協 政策課に対して、直ちに会員マンションの中にも この団体を調査から外す
その対象となったマンショ よう要請した。しかし、ンがあり、意見交換会や 京都市は、何らの対応も調査実施の協力依頼がき 行わず、その間にも、調たが、京都市と連携して 査は進行していった。
実際に調査を実施する団 京都市だけが公的でもな
体が、「一般社団法人京 く専門家団体でもない事
都マンション管理評価機 業者団体に調査依頼
なぜこのようなことになったのか？について、問題の経過をみていくことにする。まず最初に、この事業は国交省予算に盛り込まれた「管理適正化推進計画作成のための地方自治体が行うマンショ
ン管理の実態調査を支援」
するためのものとなっている。これに基づき、

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W4
W45

代表幹事

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第４３回定期総会で新たに選任された役員も含めた
第４１期役員は次の通りです。

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W456×H152（ピクセル）〈 第４１期管対協役員一覧 〉

る

紙面の案内
１面:京都市長に申入書提出―利害関係者が関わる京都市のマンション調査
２面:優秀管理組合表彰
日商岩井朱雀マンション 耐震改修工事
３面:管理組合の運営能力問われる 再び管理
委託料値上げの波
タウン花みずきで賃貸禁止を決定
４面:地区集会・・・常任理事制への取り組み
活発化 相次ぐ管理委託料値上げ通告
新しい会員マンション

第115号

第115号
2023年 5月31日発行

マンションライフ(１)

京都市長に申入書提出
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利害関係者が関わる京都市のマンション調査

管理不全マンションの㖌ԱՂԽՍՃӨ 㖋ԵԶՃՆՁӨ ʌԱՈԵӨ 㖄ԱՂՇԱԺӨԺՂԳӸӨ

され、やがて不動産市場においても、選別・淘汰ンが増加していくことをにらんで、そうしたマンションへの対応の方法として、今回の管理計画認選別・淘汰が始まる
このように、国が定めされていくことになる。
今後、人口減少でマンショ
定制度によるマンション差別化政策がとられていくと考えられる。

人たちにも人気のあるマ 動を展開しており、設備
ンションとなって、若い 改修、大規模修繕はもち入居者の増加にもつながっ ろんのこと耐震改修工事
も管対協では最も早い時ている。
期に取り組み、早々に十長年にわたる管理組合
活動の大きな成果 分な耐震性を有するマン
いっぽうシャルム大津 ションとなっている。
このようなシャルム大も今年で築 年となる高経年マンションである。 津の活動が滋賀のマンショ
長年にわたって、管対協 ンの中心として、管対協の幹事を輩出し、特に大 の滋賀地区の活動を支え
島茂樹氏は多年にわたり ている。
このような両マンショ
管対協の副代表を務め、滋賀の会員マンションに ンの活動が高く評価され貢献してきた。シャルム て、今回の優秀管理組合の受賞となった。

大津も優れた管理組合活日商岩井朱雀マンション

耐 震 改 修 工 事 （ 第３期 ）䛈㻢㻝㻞㻙㻜㻤㻝㻡ி㒔ᕷఅぢ༊῝ⲡ㣤㣗ᒣ⏫ 㻞㻝㻙㻝㻢 ᶆᶒᶒᶎᵘᵍᵍᶕᶕᶕᵌᶑᵿᶌᶉᶇᶉᶃᶌᶑᶍᵌᶁᶍᵌᶈᶎᵍᶇᶌᶂᶃᶖᵌᶆᶒᶋᶊᴾ
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㻌W456×H152（ピクセル）

２０１４年から始まっ
た管対協会員マンションの耐震改修工事は、現在ࣜࣇ࢛࣮࣒࣭ྛ✀ᕤ஦ࡢࣉࣟ㞟ᅋ

ンが余ってくる。また、
高経年マンションの増加と共に管理不全マンショ

W456×H152（ピクセル）た一定の条件をクリアしたマンションは特典が得られるが、クリアできな
いマンションは、差別化

山科南団地管理組合とシャルム大津管理組合が優秀管理組合として表彰された。
於・レストラン菊水

WWまでに マンションを数える。それらをまとめた
報告は次号で詳しく行う
が、今号では、現在、工事中の日商岩井朱雀マンション（築 年・１６４戸）の耐震改修工事の報告をしていく。
同マンションの耐震改修は、すでに１期工事、２期工事を終えており、
今回が３期工事になる。
今回の診断・設計費は１６３９万円（税込）、工事費は３５２０万円（税込）となっている。地震予知は難しいが、従来から指摘されているように、
南海トラフの巨大地震はいつ発生しても不思議ではないといわれている。
管対協のエリアでは、花折断層、桃山断層、黄檗
断層、樫原断層といくつもの断層があり、その近辺に立地する会員マンションも多い。このような実情を考えると、耐震改修
は避けて通れない、特に
１９８１年６月以前の旧耐震基準の時代に建設されたマンションは、阪神大震災以後の大地震クラスが来たら、耐えられないといわれている。管理組合としては、何よりも住民の生命を守るという重大な使命がある。大きな費用を必要とする耐震改修は、難しい課題ではあるが、実行しなければならない課題でもある。

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W456×H152（ピクセル）増え続ける高経年マンション
だが、管理不全マンションの多いことが特に問題。

優秀管理組合表彰

48～～
管理計画認定制度 ～W456×H152（ピクセル）
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シャルム大津 、山科南団地
年を迎える高経年の大 とこの専門委員会の奮闘も規模マンションである。 あって大規模修繕工事は成
３回目の大規模修繕を控 功をおさめた。この専門委えた時期には、居住者の 員会は工事終了後も解散せ
高齢化、建物高経年化と ず、その後の定期点検を含いう「二つの老い」とい めて、工事後の建物管理にう問題に直面していた。 取り組んでいった。その過しかし、管理組合は１年 程で、耐震改修工事への取任期の輪番制のままで、 り組みが決まり、これも専こうした難しい問題に立 門委員会が中心になって進ち向かっていたが、組合 められ、一昨年、無事竣工
員の間では、意見の対立 した。
山科南団地は、大規模修もあり、大規模修繕の実施をめぐって総会が混乱 繕の前に、設備改修もすでし、工事の実施を延期す に実施していたので、高経年マンションの最大の課題
る事態となった。
関係者の努力により、 といわれる設備改修、大規
１年後の総会で、無事大 模修繕、耐震改修をすべて
規模修繕の実施が採択さ クリアした。こうしたことれ、工事が行なわれた。 によって南団地は管理の良
この大規模修繕は、専門 いマンションとして高い評委員会が設立され理事会 価を得ることとなった。
三大改修の実施により若い入居者が増加
このような建物管理面での成果を維持・発展させる
ために、管理組合は更に管理組合の改革も進めた。それは管理規約を改正し、常任理事制などを新しく導入
して管理組合活動を更に充実させた。
こうした取り組みは不動
産価値にも影響し売買価格も上昇するとと共に、若い
48

WW

人 口減少と高 経年マン ション増 加 へ の 対 応 政 策

17マンション管理計画認定制度の申請受付が始まって、一年が経過した。管対協エリアでは、現在までのところ京都市が昨年９月１日から、滋賀県守山市が 月１日から申請受付を始めている。しかし、全国では、開始から一年以上経過しているにもかかわらず、認可マンションは、まだ 弱しかない。この制度の狙いと申請が進まない
理由を考えてみた。

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WW

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日商岩井朱雀マンションは、早い時期から耐震改修に取り組み始め、写真は第２期工事

コロナ感染のため、２年間開催できなかった新年賀詞会が１月 日、３年ぶりに開催された。まだコロナ感染が終息していないこともあって、約名ほどの参加者ではあったが、久しぶりに顔を合わせたこともあって、会場はにぎやかに盛り上がった。
新年賀詞会を盛り上げたのは、優秀管理組合の表彰だった。今年は、山科南団地管理組合（築年・四六五戸）とシャル
ム大津管理組合（築 年・一二九戸）の２管理組合が受賞した。
大規模修繕→耐震改修→規約改正→組合改革
山科南団地は、今年で築
60

W4
W4
W45
W45
また不動産市場においても、低評価で低い価格での売買や売れなくなった
りする可能性も出てくる。
管理計画認定を取得し長寿命化工事をクリアすれば固定資産税減免
今回の管理計画認定制
度は、建物管理に関して高いハードルが設けられているが、中でも長期修繕計画のハードルは高い。
しかし、この高いハード
ルを越え、さらに長寿命化工事と称する屋根防水工事、床防水工事及び外壁塗装工事を過去に一度以上実施していて、２０
２３年４月１日～２０２
５年３月の間に２回目以降の長寿命化工事を完了
しておれば、各区分所有者が翌年度支払う固定資産税（建物部分のみ）を
１／２～６の範囲内で減額される。

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マンションの20

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46「二つの老い」への対応
管理計画認定制度は、

19

11

めており、また空家率が～ ％となるマンショ
ンが９～ ％を占めるという結果が出ている。
管理状況の評価に基づく差別化・商品化
このような大規模修繕
未実施をはじめとする管理不全や借家率そして空家率の増加などの問題が、今回の管理計画認定制度の実施へとつながった。
法律に基づいて、行政が各マンションの管理状況を評価し、それを公表することによって、マンションの差別化を進め、管理の良好なマンションは、補助金の交付をはじめとする行政の支援が受けられるようになるほか、不動産市場において、高い評価が得られ高価格で売買されるようになる。逆に評価の低いマンション
は、行政の支援もなく、

14３年前の２０２０年に改正されたマンション管理

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38

22

15

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4250

適正化法に基づいて制定されており、国土交通省
が立案・法制化し、地方自治体が実施している。
このような制度が実施された理由は、マンションの「二つの老い」への対応にある。すなわち、建物の老朽化と居住者の高齢化が同時に進行する問題への対応である。
高経年マンションの管理不全が顕在化
国交省の調査によると
築 年を超えるマンショ
ンは、全国で２５０万戸となっており、既存マンション全体の ％を占めている。この高経年マン
ションにおいて管理に問題のあるマンションとして、大規模修繕の実施が、過去に１回以下というマンションが ％にも達している。また、住戸数に占める借家や空家の割合も古くなるにしたがって増加しており、借家率が～ ％となるマンショ
ンが全体の ～ ％を占W456×H152（ピクセル）(２)

マンションライフ第115号
2023年 5月31日発行

管理組合の運営能力問われる
再び管理委託料値上げの波
新年度を迎えて、管対 いる。委託項目を減ら協会員の管理組合で、管 す場合も、管理会社に理会社から管理委託料の 代わって管理組合がそら自主管理に切り替えた管理組合もある。ルミエー
ル西京極の場合は、自主管理に切り替えた理由は、費用節減ではなく、管理組合の管理運営能力の向上を図るところにあった。
そのことが、結果的に費用削減にもつながった例である。急がばまわれではないが、この例のように結局、管理組合の力量を向上させることこそが、根本的な解決策ではないだろうか。しかし、このようなことは、すぐにできることではなく、年数をかけて、計画的に準備していかなくては実現しない、その意味で計画的な管理組合運営が何よりも求められている。

きな特長を持っている。
それを象徴
するのが、
毎年の管理
組合総会で、
組合員はほ
ば全員が出
席するとい
う光景であ
る。

去る１月 日（日）に
第１４４回改修工事研究会が２０２０年１月以来
３年ぶりに管対協・ＭＣ
Ｋセミナールームで開催された。
今回は「高経年マンショ
ンのサッシ改修」をテー
マに、管対協建物コンサ
ルタントの小野五郎一級建築士とサッシ戸車などを製造している中西金属工業㈱が行なった。
サッシ更新に
環境省の補助制度
小野コンサルからは、具15

体的なサッシの不具合について、その現象と原因について解説があった。
不具合の内容としては、戸車の損耗、形状不揃い、サッシの歪み、クレセン
トの不調などの事例報告があった。
次にサッシ更新に関する 補助 制
度の説明
があり、
環境省が、
全戸のサッ
シ更新を
前提とし
て、複層
ガラスＬ
ОｗＩＥ
仕様を条
件に工事

金額の ％を補助する制
度があることが説明された。
重要な改修工法の選択
次に中西金属工業の村
野氏と吉沢氏からサッシの改修方法について、それぞれ説明が行われた。
❶カバー工法 ❷スペー
シア ➌内窓設置 ❹戸車
交換、以上の４つの工法が紹介された。カバー工法は、古いサッシのガラ
ス戸だけを外し、新しいサッシを古いサッシにかぶせ、それに新しいガラ

ス戸を入れる。これにより、すき間風対策や水密性の向上につながる。ス
ペーシアは、既存のサッシ枠を利用して真空の二重ガラスに変更するもの。
断熱性能が向上し結露対策に有効。次に内窓設置
は断熱性が向上し結露対策にも有効。
高額で難しい
専有部分設備改修

続いて３月 日（木）に第１４５回改修工事研究会が開かれた。この回は、設備改修セミナーとして行われ、排水管の改修が取り上げられた。
講師は、管対協副代表の

50

事研究会「高経年マンションのサッシ補修」

能登恒彦氏が、パートナー
企業の設備工事業者であるＮＳリノベーションのメンバーと共に務めた。
セミナーでは、まず近年の工事状況について触れられ、次の４点が指摘された。
❶設備配管の耐用年数は～ 年→設備配管の改修が建物寿命のカギを握る❷専有部内の工事は高額→設備配管の改修には適切な資金計画が必要➌工事計画には時間がかかる→設備配管の改修は計画的に早めに❹アスベスト対応と建設資材高騰で工事費大幅アップ→長期修繕計画、資金
計画の大幅見直し必要以上の指摘に基づいて、具体的な排水設備のトラブル事例が説明された。
次に排水設備の改修工事につき、専有部と共用部のそれぞれについて具体的な工法が説明された。
設備改修工事は、トラブルがおこってから、慌てて着手する例が多い。
このような状況は今後改めていくことを痛感させられたセミナーであった。

WŋłőłŏġŎłŕņœŊłō

W
W4や空家が増える傾向がある。そして、それらの進行と平行して、管理も悪化する例がみられる。今回のタウン花みずきは、
コーポラティブハウスということもあって、住環境を非常に重要視している管理組合であることから、このような決定をしたと考えられるが、他のマンションにおいても、
経年数の進行とともに、こうした借家や空家の増加という問題は避けられない。対策としては、優良な不動産業者と連携して、居住目的の購入者を確保していくよう対策をとることが求められる。
◇
◇

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※細やかなサービスで、お客様の要望にお応えします。
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方式である。そのため、良好な住環境を自分たちが創った住まい
守るための賃貸禁止という意識が強く、建設
今回、賃貸禁止を決めされてから以降の住まい るきっかけになったのは、手になってからも、管理組合活動を、分譲方式のマンションなどとは違って、全員がその活動に、熱心に取り組むという大改修工事研究会（
戸の中の一戸が。居住者が亡くなり、売りに出されたことだった。もし、新たに購入した人が、自らは居住せず、賃貸に出すようなことになれば、せっかくこれまで築いてきた良好な住環境が崩れるおそれがある。それを防ぐために賃貸禁止の管理規約に改正して、現在の良好な住環境を守ろうとした。
借家・空家の増加が管理悪化を招く事例も集合住宅は、経年数が増すにしたがって、借家

10年前に委託管理から自主管理に切り替えたルミ
エール西京極のケース
管対協の会員管理組合の中には、ルミエール西

洛西ニュータウンにあ ーポラティブ方式というるタウンハウス形式の集 のは、家を建てたい人が合住宅であるタウン花み 集まって建設組合をつくり、その建設組合が建設をするという方式で、個々の住宅の設計は、建設組
合のメンバーであるそれ
ぞれの住まい手が建築士と共同で設計するというずき（ 戸）が、賃貸を禁止することを決め、管理規約をそのように改正した。
コーポラティブ方式という特徴
管対協の会員管理組合の中で、賃貸を禁止しているところは、ほかにはない。タウン花みずき管理組合がこのような決定をした理由は、現在の良好な住環境を守る、という点にある。タウン花みずきは、１９８５年に通常の分譲方式ではなくコー
ポラティブ方式で建てられた集合住宅である。コ

サッシ更新は補修でコスト削減を難しい専有部の設備改修

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W456×H152（ピクセル） 改修工事研究会は、今年に入って１月と３
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W456×H152（ピクセル） 月に開催された。写真は1月15日の改修工

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１０年前に委託管理から自主管理に切り替え、管理運営能力の向上を進めるルミ
エール西京極（築39年・185戸）
自主管理に切り替えたことにより管理運
営能力の向上だけでなく、管理委託料の値上げ問題からも解放された。

京極のように委託管理か

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NPO法人マンションセンター京都
共催： NPO法人京滋マンション管理対策協議会

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「 タウン花 み ず き 」 で賃貸禁止を決定

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値上げを通告されるとこ の業務を担うことがでろが増えている。
きるか、という問題も４～５年前にも多くの あり、 対応は難しい。
管理会社が一斉に委託料値上げを通告してきたことがあったが、今回も似たような状況になっている。値上げの大きな理由
は、人件費の高騰だ。そのほかにも、資材高騰による修繕費の値上げなども影響している。
ウクライナ危機に伴う世界的な物価上昇
この 年間、我が国は、他の先進国とは異なり、ほとんど物価が上がらず
安定していた。しかし、昨年からのウクライナ危機で、世界の経済状況が大きく変動する中で、この安定が崩れ物価値上げを招いた。
管対協会員には、築年をこえる高経年マンショ
ンも多いが、それらのマンションでは居住者の高齢化も進んでいる。リタ
イヤして年金ぐらいしか収入のない人も多く、管理費の値上げは厳しい。
そのような中での対応を
各管理組合は求められている。対策としては、安い管理会社を見つけるとか、委託項目を減らすな
どが考えられるが、安くて良い管理会社は、すでに多くの委託先を抱えて

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春と秋の年２回行われるタウン花みずきの
建物定期点検の様子、管理組合役員のほか大規模修繕を担当したパートナー企業の山樹建装も共に点検している

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第115号
2023年 5月31日発行

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☎ 075-752-3010

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W◎地下鉄東西線「蹴上駅」下車徒歩６分◎市バス５系統・１００系統「岡崎公園 美術館・平安神宮前」下車
徒歩１０分

常任理事制への取り組み活発化

洛南地区集会

相次ぐ管理委託料値上げ通告

３月１９日 朝日プラザ宇治集会室
５マンション・９名が参加

規約改正などの懸案課題に取り組んできたが、常任理事の在任期間が９年に及び、疲労感が出ているとの報告があった。

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管対協地区集会12

会計ソフトを導入して対応している。自主管理に切り替えた理由は、お金の節約が目的ではなく、管理組合の運営強化のためだったとのこと。

特別会議室（２階）
京都市左京区粟田口鳥居町２－１

第４４回 管対協定期総会

講師：西澤 英和 氏（関西大学名誉教授）
テーマ：管対協の耐震改修工事■ 会 場：京都市国際交流会館■リバーヌ桂戸 数・ 戸
竣工年・１９９５年
所在地・京都市西京区桂徳大寺北町■イニシア京都一乗寺
戸 数・ 戸
竣工年・２００９年
所在地・京都市左京区一乗寺 １-

新しい会員マンション■コティ横木戸 数・ 戸
竣工年・１９８７年
所在地・滋賀県大津市横木１丁目 ‐３■クオレ桂川戸 数・ 戸
竣工年・１９９６年
所在地・京都市西京区桂上野東町 番地■ヴィラ岡崎
戸 数・ 戸
竣工年・１９７０年
所在地・京都市左京区岡崎天王町 １-37

継続する常任理事制の課題を議論

ＮＰО法人京滋マンション管理対策協議会

科南団地からは、自主管 いる管理組合業務内容の理でずっとやってきたが、 一覧表が配布されて説明
２０２０年度から規約改 された。
以上が３月に実施され正して常任理事制に。最近、自主管理で行なって た各地区集会の様子だ。

■ 日 時：2023年 ６月１８日（日）・総会・・・13:30 ～ 15:30
・記念講演・・・15:40 ～ 17:00

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る。現在の体制では理事長に負担が集中しているので、できるだけ、多くの人が分担して自治会の仕事を担うようにしたいとのこと。そのため、非居住の区分所有者でも役員になれるよう規約の改正を考えている。
京都一乗寺コーポラス
からは、管理会社が委託料の大幅値上げを通告してきたことが報告された。
高齢化の進行と将来計画の検討
滋賀地区集会
最後に滋賀地区集会も３月 日に大津市のハイ
トピア京町で開かれ、マンション・ 名が参加した。テーマは年度代わりにあたり、新任役員の選出についてであった。
膳所ハイツは、築 年・３４０戸のマンションだが、高齢化が進んでいる。
いっぽう、若い人は、な
かなか役員を引き受けてくれないし、高齢者は体調を理由に断る人が多い。
非居住の区分所有者は２割、空室は 戸ほどある。
現在、理事会とは別に長寿命化委員会という専門委員会を設けて、現状維

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洛西地区集会
同じく３月 日に洛西同細則の改正、長期修繕計画の見直しも承認されたとの報告があった。
非居住区分所有者の多い管理組合の問題
上京・北・左京地区集会
３月 日には、上京・北・左京地区集会が、シャトー銀閣で開かれ、６マンション・１パートナー
企業から 名が参加した。
最近、管対協に入会した
小山マンションからは、
全戸 戸のうち、居住している区分所有者は５名しかいない。それで、規約改正を行ない、非居住の区分所有者であっても役員になれるようにした。
そして、理事会が機能す
るようにするため、副理事長は非居住の区分所有者から選ぶようにした、との報告があった。
次にシャトー銀閣では、自治会という名称であるが、それが区分所有法３条に定める区分所有者の団体となっている。総戸
数 戸、区分所有者数は人、このうち居住する区分所有者 名、近隣に居住する区分所有者が６名程度、他の区分所有者
は東京など遠方に居住す
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持、ヴィンテージ化（古くても価値あるマンション）、建替えの３つについて検討している。
シャルム大津
では、推薦制と輪番制を併用。
高齢化が進行しているが、ヴィンテージ化をすすめている。山16

コロナ禍により開催できなかった地区集会は、
昨年７月から再開され、それ以降隔月に開催されている。実は、地区集会という活動は 年前に管対協がスタートした時から続く最も歴史的な活動であり、現在もその有益性は変わっていない。
そのような歴史ある地
区集会であるが、３月に開催された各地区集会の様子を見ていくことにする。
サッシ交換への取り組み
報告・・・山科地区集会
まず、３月 日（日）に
山科南団地集会室で開催された山科・醍醐地区集く採用される工法だ。築
年で４２０戸ある同マ
ンションの工費は２億円かかったが、国の補助金が５０００万円出たとのことだった。
管理委託料値上げ通告相
次ぐ・・・合同地区集会
次に３月 日に九条住宅集会室で開催された合同地区集会（中京区、右京区、南区、下京区、東山区）では、九条住宅から一部業務を管理会社に

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山科・醍醐地区集会

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委託しているが、約 ％の大幅な委託料値上げを通告されたことが報告された。また、ネオハイツ
東山からも九条住宅と同じ管理会社に管理委託しているが、やはり委託料の値上げを通告してきたとの報告があった。
ルミエール西京極から

３月１２日 山科南団地集会所
１０マンション・１９名参加

地区集会（西京区、長岡 規約改正し京市、向日市、大山崎町）
常任理事制を導入
が管対協・ＭＣＫセミナー
洛南地区集会
ルームで行われ、５マン
同じく３月 日には、ション及びパートナー企 洛南地区集会（伏見区、業２社から合計７名が参 宇治市、城陽市、大阪府）
加して開かれた。参加し が朝日プラザ宇治集会室
た２マンションが同じ管 で開かれ、５マンション・
理会社に委託していたこ ９名が参加した。まず、とから、その管理会社の エイジングコート淀城公
問題点が報告された。両 園からは、電気料金の値
マンションに共通してい 上げに対して、関西電力
たのは、管理会社主導の 以外の業者と契約して対管理が行われ、管理組合 応したとの報告があった。
の主体性が損なわれてい また、ファミール伏見かる点であった。そこでは、 らは、管理会社が委託料
管理組合のあり方も問題 の値上げを言ってきたが、視された。西竹の里タウ 清掃員の削減や清掃時間
ンハウスでは、築 年以 の短縮などの提案をして上になるのに、理事はい 対応しているとの報告がまだに輪番制で毎年交代 あった。
していて継続性に欠ける。 ユニ宇治川マンション５
しかし、修繕委員会が継 号館からは、２月に管理続性をもって運営されて 規約を改正して、常任理いるので、大規模修繕な 事制を導入して常任理事
ど建物管理は問題なく進 の任期は５年、輪番理事
んでいるとの報告があっ の任期は２年とした。また。
た、防災対策として、全また、大山崎町にある 戸に簡易トイレを配布し円明寺が丘第一住宅では、 た。朝日プラザ宇治から９年前に常任理事制を導 は、３月 日に通常総会入して、大規模修繕や規 を開催し、管理規約と滋賀地区集会50

は、 年前に委託管理から自主管理に切り替え、それと同時に管理組合を法人化し、常任理事制を導入したことが報告された。会計業務は管対協の1026

３月２６日 ハイトピア京町集会室
１１マンション・１６名が参加

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会。 マンションから名とパートナ企業１社が参加して活発な議論が展開された。山科ハイツからは、サッシ戸車交換の試験施工が報告された。
戸車を交換することによって、驚くほど開閉が軽くなり、小指でも動くとの報告があった。４６０戸ほどある全戸のサッシ戸
車の交換費用は約１６００万円と見積もられた。
同じく山科Ａ・Ｂ棟住宅
からは、カバー工法でサッシの交換を行なったことが報告された。カバー工法は、古いサッシの枠だ
け残し、その内側に新しいサッシを取り付ける工法で、高経年マンション
でのサッシ交換の際によ10(４)

マンションライフ第115号
2023年 5月31日発行

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編集後記

マンションライフ１１５号をお届けします。編集を担当する谷垣の長期療養やコロナ禍もあり、前号から２年半もの間、発行できなかったことを深くお詫び申し上げます。
まことに申し訳ございませんでした。コロナ禍が下火になると共に、管対協の活動も徐々に、元に戻りつつありますが、活動が再開されるにつれ、
この間の、管対協会員マンションの「二つの老い」の進行ぶりに驚きを禁じ得ません。しかし、一方でそれに対して着実に対応を進める管理組合も確実に増えていることは頼もしい限りです。その様子を今号でどうぞ！