ご参考資料 | 2021年5月10日

Jリート・四半期レポート

2021年のJリートはアフターコロナの回復を期待
ポイント

1. 出遅れているJリートに見直し買いが続く
2. 分配金利回りは過去比では低位だが、3％台半ばは魅力的水準
3. オフィス環境は悪化しているが、海外勢が買っている

１．出遅れているJリートに見直し買いが続く
2021年に入ってからのJリートは順調
2020年は新型コロナウイルス感染症の広がりの影響で、Jリートにとっては厳しい年となりました。
2019年末から昨年3月中旬にかけ、東証REIT
指数(以下、Jリート)は▲46.6％もの下落となり、東証REIT指数とTOPIXの推移
130
120
110
100

TOPIXの▲28.2％と比べても大幅な下落となり90ました。2020年を通じても、TOPIXの+4.8％に80

対し、Jリートは▲16.9％となりました。

70

しかし、2021年のパフォーマンスは一変しており、4月末現在で、TOPIXが+5.2％の小幅上昇であるのに対し、Jリートは+15.7％と、2020年の出遅れを見直す動きとなっています（右上図参照）。

ホテル・リゾートやオフィスが復活
Jリートのリターンをセクター別に見ると、2020年は新型コロナ感染拡大防止のためホテル利用が激減し、オフィスもテレワークの広がり等で解約が相次ぎました。こうした動きを受け、ホテル・リゾートやオフィスが大きく下落しました。しかし、2021年はこれらのセクターが大きく切り返しています。今後のワクチン接種の進捗などによって、ホテルやオフィス需要が回復するという期待が広がっているようです。

（2019年12月30日＝100）

東証REIT指数

6050
19/12

TOPIX（東証株価指数）

20/3

20/6

20/9

20/12

21/3
（年/月）

期間：2019年12月30日～2021年4月30日、日次（出所）ブルームバーグのデータを基に野村アセットマネジメント作成

東証REIT指数のセクター別トータルリターン（単位：％）
ウェイト

2019年

2020年

2021年

住宅用

9.4

26.8-7.8

17.0

各種不動産

27.0

27.5-15.4

20.0

工業用

20.637.2

18.6

9.6

オフィス

28.8

24.8

-21.4

20.2

ヘルスケア

0.3

27.1

2.4

5.7

ホテル・リゾート

4.6

22.4

-31.3

20.4

リテール

9.4

13.8

-11.0

17.4

100.0

25.6

-13.4

17.2

東証REIT指数

時点：2021年4月30日、2021年は1-4月
・各種不動産は複合、工業用は物流施設など（出所）ブルームバーグのデータを基に野村アセットマネジメント作成

上記は過去のデータであり、将来の投資成果を示唆あるいは保証するものではありません。
当資料は、投資環境に関する参考情報の提供を⽬的として野村アセットマネジメントが作成したご参考資料です。投資勧誘を⽬的とした資料ではありません。
当資料は市場全般の推奨や証券市場等の動向の上昇または下落を⽰唆するものではありません。当資料は信頼できると考えられる情報に基づいて作成しておりますが、情報の正確性、完全性を保証するものではありません。当資料に⽰された意⾒等は、当資料作成⽇現在の当社の⾒解であり、事前の連絡なしに変更される事があります。なお、当資料中のいかなる内容も将来の投資収益を⽰唆ないし保証するものではありません。投資に関する決定は、お客様ご⾃⾝でご判断なさるようお願いいたします。投資信託のお申込みにあたっては、販売会社よりお渡しします投資信託説明書（交付⽬論⾒書）の内容を必ずご確認のうえ、ご⾃⾝でご判断ください。

1２．分配金利回りは過去比では低位だが、3％台半ばは魅力的水準
足元の分配金利回りは3％台半ば
見直し買いが入っているJリートですが、2021年3月末の分配金利回りは3.56％となっており、過去平均値の4.28％は下回っているものの、ゼロ金利の環境下においては依然として魅力的な水準であると考えています（右上図参照）。
昨年3月末には4.8％まで利回りが上昇していま

東証REIT指数の分配金利回りの推移
9%
予想分配金利回り

8%

過去平均値

7%6%5%したが、そうした高利回りが評価されて、Jリートに4%買い戻しが入ったものと考えています。過去最低で3%ある2007年5月末の2.56％まで低下するかどう

2%
03/3

かは分かりませんが、まだ、1％の差があり、割高や過熱を論じる段階ではないと思われます。

インカムは安定的に積み上がる

400%

この期間の分配金を含むトータルリターンは350%+352％ですが(年率+8.7％)、このリターンを価300%

わずかながらインカム効果の方が上回っています(計算方法は右下図の脚注を参照ください)。
Jリートの投資収益を平たく言ってしまうと、土台として安定収益であるインカム収益(分配金収益)を確保しながら(これで半分程度を押さえる)、その上で、Jリートの成長、つまりは、長期的な意味での各種施設の物件価値上昇や賃料収入の上昇がJリート価格を押し上げ、その合計値が総合収益と15/3

18/3

21/3

Jリートのリターン分解の推移のパフォーマンスを見ると、右下図のようになります。

(+4.1％)、インカム効果が+119％(+4.4％)と、12/3

期間：2003年3月末～2021年3月末、月次
過去平均値：2003年3月末～2021年3月末の平均値（出所）ARES(不動産証券化協会)のデータを基に野村アセットマネジメント作成です。2003年3月末～2021年4月末のJリート配金の効果)に分けると、価格変化分が+106％

09/3（年/月）

Jリートにとって分配金(インカム)は重要な収益源

格変化(東証REIT指数のリターン)とインカム(分06/3

インカム(累積)トータルリターン
価格変化(累積)

250%
200%
150%
100%
50%
0%
-50%

03

05

0709111315171921（年）期間：2003年3月末～2021年4月末、月次
・トータルリターン：東証REIT指数（配当込み）
・価格変化：東証REIT指数（配当なし）
・インカム：課税前、東証REIT指数の「配当込み指数」÷「価格(配当なし)指数」で算出しています。具体的には、+352％(=4.52倍)÷+106％(=2.06倍)=2.19倍(=+119％)となります。
（出所）ブルームバーグのデータを基に野村アセットマネジメント作成

なります。
上記は過去のデータであり、将来の投資成果を示唆あるいは保証するものではありません。
当資料は、投資環境に関する参考情報の提供を⽬的として野村アセットマネジメントが作成したご参考資料です。投資勧誘を⽬的とした資料ではありません。
当資料は市場全般の推奨や証券市場等の動向の上昇または下落を⽰唆するものではありません。当資料は信頼できると考えられる情報に基づいて作成しておりますが、情報の正確性、完全性を保証するものではありません。当資料に⽰された意⾒等は、当資料作成⽇現在の当社の⾒解であり、事前の連絡なしに変更される事があります。なお、当資料中のいかなる内容も将来の投資収益を⽰唆ないし保証するものではありません。投資に関する決定は、お客様ご⾃⾝でご判断なさるようお願いいたします。投資信託のお申込みにあたっては、販売会社よりお渡しします投資信託説明書（交付⽬論⾒書）の内容を必ずご確認のうえ、ご⾃⾝でご判断ください。

2３．オフィス環境は悪化しているが、海外勢が買っている
オフィス市況は悪化している
三鬼商事の調査によれば、東京ビジネス地区のオ

東京ビジネス地区の空室率と平均賃料の推移

フィス市況は急速に悪化しています。空室率は5％台半ばに急上昇し、平均賃料も反落しています。働き方改革でテレワークがじりじりと進んでいたところへ、新型コロナウイルス感染拡大防止のためにテレワークが一気に広がり、テレワークの親和性が高いIT業界中心に渋谷などでのオフィス解約が増えた影響が出ているようです。
一方、千代田区を中心とした金融街では大きな解約の兆候は見られていません。ニューヨークなどでは、大手金融機関が今秋から社員のオフィス復帰を掲げており、アフターコロナの世界において、どんな勤務体系になるかが注目されています。

2021年は海外勢が買い主体

10（円/坪、逆目盛）
15,000（％）

916,000

8

17,000718,000

6

19,000520,000

421,000

322,0002

空室率(左軸)23,0001

平均賃料(右軸)

24,000001/104/107/1

10/113/1

16/1

19/1

25,000（年/月）

三鬼商事のオフィス関連データ、東京ビジネス地区は主要5区（千代田、中央、新宿、渋谷、港）
期間：2001年1月～2021年3月、月次（出所）ブルームバーグのデータを基に野村アセットマネジメント作成

オフィス市況は悪化していますが、物流施設の需要は堅調なようです。物流施設である工業用リー

東証REITの投資部門別売買状況

トのパフォーマンスは2020年も+18.57％と良好なパフォーマンスとなっており(1ページ参照)、旺盛な需要を反映しているようです。但し、2021年のパフォーマンスはJリート全体を下回っており、好調な需要は織り込み済みのようです。
そうした環境下ですが、2021年は海外投資家によるJリート投資が目立っています(右下図参照)。
海外投資家は、アフターコロナの世界において、オフィスやホテル、商業施設などの需要が回復すると見ているようで、そうしたセクターのパフォーマンスが好調です(1ページ参照)。今後は、こうした回復期待がどこまで続くのか、また、実際に回復するのかに大いに注目していきたいと思います。

4,000

（億円）

3,000
2,000
1,000
0-1,000-2,000-3,000-4,000
2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年
個人

海外投資家

投資信託

事業法人

その他法人等 金融機関

期間：2016年～2021年、年次（2021年は1-3月合計）（出所）東証のデータを基に野村アセットマネジメント作成

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3

＜当資料で使用した指数の著作権等について＞●「東証REIT指数」の指数値及び「東証REIT指数」の商標、「東証株価指数（TOPIX）」の指数値及び「TOPIX」の商標は、株式会社東京証券取引所（以下「東証」といいます。）の知的財産であり、指数の算出、指数値の公表、利用など「東証REIT指数」「TOPIX」に関するすべての権利及び「東証REIT指数」「TOPIX」の商標に関するすべての権利は東証が有します。

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2021年5月現在
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