特集

所有者不明土地問題

所有者不明土地問題「民法等の一部を改正する法律（令和 3 年法律第的に向けて，所有者不明土地問題 PT（令和 5 年

24 号）」と「相続等により取得した土地所有権の度より，「弁護士活動領域拡大推進本部（リーガル

国庫への帰属に関する法律（令和3年法律第25号）」

サービスジョイントセンター）所有者不明・管理不全

では， 本 誌 4 月 号・5 月 号で特 集されたとおり，

不動産利活用部会」に改組）のメンバーが前 2 号

新たに所有者不明土地・建物管理制度および管理

特集記事の解説とは別の観点から解説する。

不全土地・建物管理制度が導入された。新しい財

リーガルサービスジョイントセンター
所有者不明・管理不全不動産利活用部会

産管理制度の管轄は地方裁判所であり，東京地方
裁判所は，現在，申立に必要な書式を公表している。
もっとも，新制度は，特定の「不動産」のみを対象に管理を行うという点で，特定の「人」のすべての財産を管理の対象としてきた従前の財産管理制度と管理の在り方に違いが生じる可能性がある。このような違いが申立準備に及ぼす影響はどのようなもの
か申立代理人となる弁護士としては気になるところ
である。
そこで，本特集では，これらの新しい財産管理制度の申立手続，運用直後に予想される管理業務の問題点に加えて，今般，改正された相続財産管理制度，不在者財産管理制度，および新設の相続
財産清算人制度の申立手続を中心に，所有者不明・管理不全不動産の問題を解決するという大きな目

CONTENTS
1

財産管理制度の概要			

2頁

2

不在者財産管理制度			4頁

3

相続財産管理制度			6頁

4

相続財産清算制度			8頁

5

所有者不明土地・建物管理制度

10 頁

6

管理不全土地・建物管理制度		

14 頁

【凡例】
令和 3 年改正後の民法を「改正民法」，令和 3 年改正前の民法を「改正前民法」，空家対策特措法を「空家法」，所有者
不明土地特措法を「所有者不明土地法」とそれぞれ略記する。
単に「民法」と表記した場合には，令和 3 年改正の対象になっていない条文である。

1 財産 管 理 制 度の 概 要
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所有者不明・管理不全不動産利活用部会

2

大伍 将史（71 期）

2023 年 4月に施行された改正民法では，新たに所有

続財産清算人制度が導入され従来の相続財産管理制

者不明土地・建物管理制度（改正民法 264 条の 2 ～度が見直され（改正民法 952 条 2 項，957 条 1 項）
，不264 条の 8），管理不全土地・建物管理制度（改正民在者財産管理制度も業務を適時に終了させる方向での法 264 条の 9 ～ 264 条の 14）が創設された。また，相見直しが行われた（改正家事事件手続法 146 条の2）。

LIBRA Vol.23 No.6 2023/6

改正の経緯特集

1

時に占有する相続財産につき，相続人（法定相続人全員が放棄した場合は，相続財産の清算人）に対しこの改正の目的は，所有者不明（所有者を知ることができず，又はその所在を知ることができない土地）

当該財産を引き渡すまでの間，その財産を保存することも明記された（改正民法 940 条 1 項）。

や管理不全の土地・建物の発生を予防するとともに，

3

現制度と新制度の相互関係

所有者不明土地問題

これらの土地・建物の利用を促進する点にある。
所有者不明，あるいは所有者が判明していても所有者による適切な管理がなされていない土地・建物が全土地の所有者の所在が不明である場合には，不在国において増加傾向にあり，東京都も例外ではない。

者財産管理制度等の既存の財産管理制度と，新たに空き地や空き家を放置すれば衛生上などの悪影響を設けられた所有者不明土地管理制度の要件をいずれもおよぼす恐れがあり，さらに，空き家を放置すれば倒満たす可能性がある。さらに，土地が管理不全状態

壊により他人に損害を与える恐れもある。しかし，改にもあるときには，管理不全土地管理制度の要件も満正前の民法では，「相続人のあることが明らかでない

たす可能性がある。

場合」に財産管理人を置くか（民法 952 条 1 項），法

このような場合にどの財産管理制度を利用するかに人が解散した（みなし解散を含む）が清算人となる者

ついては，手続の目的や対象となる財産の状況，管理がない場合に，清算人を選任して法人の財産の清算人の権限等の違いを踏まえ，個別事案に応じて適切なを行う制度があるのみであった（会社法 478 条 2 項）。

制度を申立人自身で適宜選択することが想定されてい改正後の民法は，所有者がいても適切な管理がなさる。例えば，不在者の財産全般を管理するとなれば，れていない不動産について財産管理人を選任すること申立人等の利用者にとって過大な負担となる場合には，を可能にし，財産管理人が適切に不動産を管理するこ

私見では，所有者不明土地管理制度や管理不全土地とで不動産周辺の治安・衛生への悪影響を軽減し，適管理制度を利用して個々の土地・建物に管理人を選

切な土地の利活用の道を開くことができるようになった。

任した方が効率的に財産管理を進められる場合があると考えている（ただし，予想される予納金，その回収

2

改正の内容

の可能性等，その不動産の置かれている状況によっては別の制度を利用する判断はあり得る）。

所有者不明土地・建物管理制度は，調査を尽くしても所有者やその所在を知ることができない場合に，なお，各制度の対象や手続，権限を比較すると以下の通りである（次頁表参照）。

利害関係人が地方裁判所に申し立てることで，その土不在者財産管理制度の管轄は不在者の従来の住所

地・建物の管理を行う管理人を選任してもらう制度で地・居住地を基準とするが，所有者不明土地管理制ある。

度の管轄は土地の所在地を基準とするため，今後，管管理不全土地・建物管理制度は，所有者による管理人が重複して選任される恐れがある。

理が不適当であるために他人の権利や法的利益が侵害

この場合，管理処分権は所有者不明土地管理人にされたり，侵害されるおそれがある場合に，利害関係専属するため（改正民法 264 条の 3 第 1 項）
，不在者

人が地方裁判所に申し立てることで，その土地・建物

財産管理人は管理処分権を行使することはできない。

の管理を行う管理人を選任してもらう制度である。

「不在者財産管理人等が当該土地について権限を行使

また，相続財産清算人は，相続人の有無が戸籍上するためには，所有者不明土地管理命令の取消しを不明な場合に，利害関係人が家庭裁判所に申し立て求める必要がある」（村松秀樹＝大谷太編著「Q&Aることで，被相続人の財産を配分することができる制

令和 3 年改正民法・改正不登法・相続土地国庫帰属度である。そして，相続の放棄をした者は，相続放棄法」金融財政事情研究会 221 頁より引用）。

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3

特集
所有者不明土地問題（出典：法務省「民法の改正（所有者不明土地等関係）の主な改正項目について」スライド43）。
※管理不全土地管理命令の手続においては，原則として所有者の陳述聴取が必要であるが，これにより申立ての目的を達することができない事情がある
ときは，これを不要としている（新非訟法 91条 3 項 1号）。

2 不 在 者 財産 管 理 制 度
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所有者不明・管理不全不動産利活用部会

1

不在者財産管理制度概要

小笠原 友輔（65 期）

判所の許可を得れば，不在者の財産を処分することも可能である（民法 28 条）。

4

不在者財産管理人は，不在者（従来の住所又は居その制度目的は不在者自身や不在者の財産につい所を去って容易に帰来する見込みのない者。民法 25て利害関係を有する第三者（推定相続人・債権者等）

条 1 項）の財産を不在者に代わって管理・保全するの利益を保護することにある。実務上，遺産分割や者である。相続財産清算人とは異なり，不在者の財共有物分割，空き家事案，各種債権者による請求・産の処分・清算を前提とする制度ではない点に注意

債権回収，不在者の推定相続人による権利保全など，が必要である。もっとも，不在者財産管理人は，裁各種の場面で活用されている制度である。

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令和 3 年度民法・不動産登記法
改正の影響

特集

2

（同法 2 条 1 項）については，国の行政機関の長又は地方公共団体の長は，その適切な管理のため特に必要があると認めるときは，不在者財産管理人選任・相続
財産清算人選任の申立権を有する（同法 42 条 1 項）。

託制度の新設である。この点は，「6 管理の終了」のさらに，令和 5 年 3 月 3 日に閣議決定された空家法改項にて述べる。

正案において，市町村長は，空家等（同法 2 条 1 項）

その他には，不在者の所有する土地・建物ないしにつきその適切な管理のため特に必要があると認める

その共有持分について，所有者不明土地・建物管理

ときは，不在者財産管理人選任・相続財産清算人選制度，所在等不明共有者の持分取得・譲渡制度が導任の申立権を有することとされた（同法改正案 14 条

入されたことが挙げられる（ 改 正 民 法 262 条の 2，

1 項）。

262 条の 3，264 条の 2 ～ 264 条の 8）。今後，空き家

不在者財産管理人は裁判所が適任者を選任するが，事案や共有物分割事案などでは，どの制度を利用す

申立書に利害関係のない弁護士を候補者として記載

るかを個別事案に応じて検討することになろう。例えした場合，その候補者が選任されることがある。もっば，遺産分割が必要な場合には，従前どおり不在者

とも，不在者の財産が多額である等の事情によって，財産管理制度を利用することになる。また，相当額申立人が推薦した候補者が選任されない場合もある。

所有者不明土地問題

不在者財産管理制度に関する重要な改正点は，供の不在者名義の預貯金が存在することが判明している場合，所有者不明土地管理人には債権に対する管4

予納金の納付理権がないことに照らし（改正民法 264 条の 2 第 2 項，
同 264 条の 3 第 1 項）
，不在者財産管理制度を選択することが多いであろう。

申立人は，管理費用及び不在者財産管理人報酬に充てるため，申立後，管理人が選任される前に，裁判所が定める予納金を納付する必要がある。

3

選任申立

東京家庭裁判所の場合，標準的な金額は 30 ～ 50万円と言われている。もっとも，十分な流動資産（現管轄裁判所は，不在者の従来の住所又は居所を管預金等）が存在する場合には納付が不要となる場合が轄する家庭裁判所である（家事事件手続法 145 条）。

ある。逆に，管理費用が高額となることが見込まれる

不在者の所有する不動産の管理等を主たる目的とす場合（空き家解体が必要な事案など）には予納金のる場合でも，必ずしもその不動産所在地が管轄を有額も高額になる場合がある。

するわけではない点に注意が必要である。
申立人は，利害関係人または検察官である（民法25 条 1 項）。ここでいう利害関係人とは不在者の財産

5

不在者財産管理人の権限と所有者不明不動産の管理・処分の管理・保全について法律上の利害関係を有する者をいい，不在者の推定相続人・債権者などがあたるが，不在者財産管理人は不在者の財産全般について，

単なる隣人や不在者財産の購入希望者はこれにあた保存行為等（民法 103 条 1 号及び 2 号）をなす権限らない。もっとも，境 界 確 定を求める隣 地 所 有 者，を有する。これを超える行為を必要とするときは，家不在者所有空き家の老朽化により被害を被っている

庭裁判所の権限外行為許可を得てこれをすることが隣人，土地区画整理事業等で不在者の財産を買収しできる（同法 28 条）。

ようとする国・地方公共団体や土地区画整理組合などは利害関係人にあたりうる。
また，所有者不明土地法により，所有者不明土地

空き家事案など，不在者所有の不動産にフォーカス
した申立てであっても，不在者の財産全部について管理することが必要である。

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5

特集

不在者所有の不動産について，小規模な修繕や繁茂樹木の切除など，保存行為に属する行為を行うこったとき，である（民法 25 条 2 項，家事事件手続法
147 条）。

とは当然にその権限に含まれる。一方，除却や譲渡不在者財産管理制度では，たとえば，売却によりなどの処分行為を行うには権限外行為許可を得なけ

不動産に関する問題が解決しても，売却代金が残るればならない。

ことで管理が終了できず，管理が長期化する原因と所有者不明土地問題

許可が得られるか否かは，不在者の帰来可能性，なっていた。

不動産が強制的に処分されることになる可能性，任そこで，こうした場合に生じた金銭を不在者のため

意売却の相当性，当該不動産の状況や周辺に与えるに供 託する運 用が一 部の裁 判 所で行われていたが，影響，不在者の財産全般の状況など，諸般の個別事

法改正により，法律上の制度として新設された（家情を考慮して裁判所が判断する。不在者の財産が僅事事件手続法 146 条の 2）。供託によって管理すべき

少で固 定 資 産 税や管 理 費の支 払が困 難であるとか，財産がなくなることで，適時に管理を終了することが除却・売却しなければ周辺に被害を生じさせることができるようになった。

見込まれるなどの事情は，許可をする方向への積極事
由となりえよう。いずれにしても，当然に処分が認め

7

結語

られるわけではないことに注意が必要である。
不在者財産管理制度や相続財産清算人制度の実務

6

管理の終了

においては，何よりも家庭裁判所との円滑なコミュニ
ケーションが最も重要である。申立人・管理人のいず

管理終了事由は，①不在者の死亡が明らかとなりれの立場であっても，疑問点にぶつかり，方針に悩む

又は失踪宣告があったとき，②不在者が自ら財産を管ことは少なくない。そのような場合，一人で悩まずに，理することができるようになったとき，③不在者が委まずは家庭裁判所にきちんと報告して問題意識を共有

任管理人を置いたとき，④管理すべき財産がなくなっ

し，どのような対応が適切かを裁判所と相談・協議したとき，⑤その他管理を継続することが相当でなくなながら申立業務・管理業務を遂行していくべきである。

3 相 続 財産 管 理 制 度
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所有者不明・管理不全不動産利活用部会

1

改正の趣旨

稲村 晃伸（60 期）の相続人が単純承認をしたが遺産分割が未了である
場合については規定を欠いていた。他方で，相続人

令和 3 年改正前民法では，相続の段階ごとに，相があることが明らかでない場合には，相続財産の清算

続財産管理人の選任その他の相続財産の保存に必要を職務とする管理人（改正前民法 952 条 1 項）が選な処分を命ずる相続財産管理制度が設けられていた。

任される仕組みが用意されていたが，相続財産の保例えば，承認・放棄前の管理人（改正前民法 918 条

存のみを目的とする財産管理制度は用意されていなか

2 項），相続放棄後の管理人（改正前民法 940 条 2 項，

った＊1。

改正前民法 918 条 2 項）等がそれに当たるが，複数

6

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そこで，令和 3 年改正民法は，相続が開始すれば，

続財産管理人の選任その他の相続財産の保存に必要財産の保存と離れた利用・改良を目的として処分をな処分を命ずることができるとの包括的な規定を設け命ずることまで予定されていない＊4。そこで，保存のた（改正民法 897 条の 2 第 1 項）
。これにより，今までための相続財産管理人の職務・権限等については，

規定がなかった，①共同相続人が相続の単純承認を

改正前民法と同じく，不在者財産管理人に関する民したが遺産分割が未了で，相続財産の管理を行う者

法 27 条から 29 条までを準用している。

所有者不明土地問題体として維持するために必要な処分を意味し，相続特集

相続の段階にかかわらず，いつでも家庭裁判所は，相がいない場合，②相続人のあることが明らかでないケ
ースで相続財産の管理を行う者がいない場合について⑴

相続財産管理人の権限

も，相続財産の保存に関する必要な処分をすることが保存のための相続財産管理人が家庭裁判所の許可可能となり＊2，過渡的な状態にある相続財産の保存なく行うことができる行為は，保存行為や目的物の性に関する統一的な規律が設けられたことになる。

質を変えない範囲内における利用・改良行為に限られ，これらを超える行為をするときは，家庭裁判所の許可

2申立ての要件を得る必要がある（改正民法 897 条の 2 第 2 項，民法
28 条）
。相続財産管理人は相続財産に属する財産全家庭裁判所が，相続財産管理人の選任などの処分般についての管理権限を有するから，相続財産が第三を命ずるには，「相続財産の保存に必要」であると認者に賃貸されている場合，相続財産管理人は相続人

められなければならない（改正民法 897 条の 2 第 1 項に代わってその賃料を収受することも可能である。

本文）。例えば，相続人が相続財産についての管理のでは，保存のための相続財産管理人は，管理する意欲を失い，保存行為をしないような場合や相続人

相続財産中の不動産を売却することができるだろうのあることが明らかでないためにその物 理 的 状 態やか。保存のための相続財産管理人は，相続財産の保経済的価値を維持することが困難な場合などは，処分存のために選任されるものであるから，相続人に代わの必要性が認められる場合がある＊3。

って，相続財産の一部を売却するなど，相続財産の他方，①相続人が一人である場合において，その処分行為をすることは，基本的に想定されていない。

相続人が相続の単純承認をしたとき，②相続人が複

例えば，相続財産を保存するための費用を捻出する

数いる場合において，遺産の全部の分割がなされたとために相続財産の一部を売却することが必要かつ相当

き，③令和 3 年改正民法 952 条 1 項により相続財産であるという事情がないのに，相続財産の一部を売却

清算人が選任されているときは，相続財産の保存に必するなどの処分行為をすることは，相続財産管理人

要な処分はできないとされているから（改正民法 897の職務上の義務に反し，裁判所も許可しないと考え条の 2 第 1 項ただし書），上記①～③に当たらないことられる＊5。

も，相続財産管理人を選任する要件とされている。

⑵

3

相続財産管理人の権限・義務

相続財産管理人の義務保存のための相続財産管理人には，委任の規定が一部準用されるから（改正家事事件手続法 190 条の「相続財産の保存に必要」な処分とは，改正前民2 第 2 項が準用する家事事件手続法 125 条 6 項にお法 918 条 2 項の規定と同じく，相続財産の現状を全いて準用する民法 644 条，646 条，647 条，650 条），＊1：村松秀樹＝大谷太編著「Q&A 令和 3 年改正民法・改正不登法・相続土地国庫帰属法」金融財政事情研究会 222 頁＊2：前掲・223 頁＊3：前掲・225 頁＊4：前掲・224 頁（注 2）＊5：前掲・228 頁

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7

特集

相続財産管理人は，善良な管理者の注意をもってそが準用する改正家事事件手続法 147 条）。
なお，相続財産に属する財産の処分等により金銭の権限を行使しなければならない＊6。

を生じたが，相続人が相続財産の管理に関心がなく，

4

相続財産管理人の職務の終了

金銭を相続人に引き渡すことが困難な場合があり，このようなケースで相続財産管理人が当該金銭を管理

所有者不明土地問題

保存のための相続財産管理人の選任後，①相続しなければならないのは合理性に欠ける。そこで，相人が相続財産を管理できるようになったとき，②管

続財産管理人の職務を適時に終了させるために，相理すべき財産がなくなったとき，③その他財産の管続財産管理人は，相続財産の処分等により生じた金理を継続することが相当でなくなったときは，相続銭につき，相続財産管理人を選任した裁判所の所在

人，相続財産管理人若しくは利害関係人の申立てに地を管轄する家庭裁判所の管轄区域内の供託所に供より又は職権で，相続財産管理人の選任の処分は取託することができるとされている（改正家事事件手続り消される（改正家事事件手続法 190 条の 2 第 2 項

法 190 条の 2 第 2 項が準用する同 146 条の 2 第 1 項）。

＊6：村松秀樹＝大谷太編著「Q&A 令和 3 年改正民法・改正不登法・相続土地国庫帰属法」金融財政事情研究会 228 頁

4 相 続 財産 清 算 制 度
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所有者不明・管理不全不動産利活用部会

横手 聡（61 期）

土地・建物の所有者が死亡し，相続人が不分明でいた相続財産管理人）を基礎として，適用場面を拡ある場合には，相続財産清算人の選任により解決を張したものである＊2。令和 3 年改正では，相続財産図ることが考えられる。以下では，952 条 1 項（特にの保存のための「管理人」と，相続財産の清算を行断らない限り改正民法を指す。以下同じ）の相続財産

う「清算人」とを明確に区別するため，改正前民法

清算人＊1 について，令和 3 年改正を踏まえて簡略に

952 条 1 項の「相続財産の管理人」が「相続財産の記述する。

清算人」に名称変更された。

1 「相続財産の管理人」からの名称変更

2

選任「相続財産の清算人」（952 条 1 項）は，相続財産

⑴

選任の請求

の確定や弁済等を行う「清算」を目的とするもので相続人のあることが明らかでない場合，相続財産はある。他方で，新設された 897 条の 2 の「相続財産法人となり（951 条），利害関係人は，相続財産清算の管理人」は，改正前民法 918 条 2 項の相続財産管人の選任を請求できる（952 条 1 項）
。利害関係人と理人（相続財産の保存に必要な処分として選任してしては，相続債権者，相続債務者，親族等＊3 が考え＊1：複数の相続人が限定承認した際に選任される相続財産清算人（936 条 1項）については，本稿では扱わない。
＊2：村松秀樹＝大谷太編著「Q&A 令和 3 年改正民法・改正不登法・相続土地国庫帰属法」金融財政事情研究会 227 頁＊3：大阪財産管理研究会編著「家庭裁判所の財産管理実務」18 ～ 19 頁

8

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なお，952 条 2 項の公告は家庭裁判所が行うものであるが，957 条 1 項前段の公告は，相続財産清算人に必要があると認めるとき，国の行政機関の長又は地が官 報 公 告を行う（957 条 2 項・927 条 4 項 ）。この方公共団体の長が選任請求できることは，明文化され公告を怠ると，損害賠償責任を負うことがある（957ている（所有者不明土地法 42 条）＊4。また，市町村条 2 項・934 条 1 項前段）
。また，知れている相続債

長は，空家法 2 条 2 項の特定空家等（倒壊のおそれが権者及び受遺者がもしあれば，個別にその申し出の催ある等の要件を満たす建物）の所有者の相続人が不告をしなければならない（957 条 2 項・927 条 3 項）。

分明である場合などには，利害関係人として相続財産

所有者不明土地問題

所有者不明土地につき，その適切な管理のため特相続財産管理人の選任の公告＋相続人捜索の公告（952条2項）

清算人の選任を請求できると解されている。なお，令和 5 年 3 月3日に閣議決定された同法改正案の新 14 条

相続債権者等に対する請求の申出をすべき旨の公告（957条1項）

1 項では，市町村長が空家等につき「その適切な管理6ヶ月以上のため特に必要があると認めるとき」に，相続財産清算人の選任を請求できることを明文化している。

⑵

特集

られる。

2カ月以上

予納金

予納金の額は，事案に応じて異なる。改正前民法

権利関係の確定→相続財産の清算

952 条 1 項の相続財産管理人について，予納金は百万円程度のことが多いと言われてきたが，予納金の額

4

相続財産清算人の権限・業務⑴

管理は，管理対象となる財産の内容・金額，予想される管理業務の内容・性質，要する費用の見込み額等を勘案して決められることになるものと考えられ，一般化は難しい。

相続財産清算人には，不在者財産管理人の規定が準用される（953 条・27 条～ 29 条）。
相続財産清算人は，管理すべき財産の目録を作成

3

公告

しなければならない（953 条・27 条 1 項本文）
。申立書の内容を確認する以外にも，通帳の記載を確認し相続財産清算人の選任後は，公告の手続をとる必要がある。

たり，関係者に照会をかけたりして，申立人が把握している以外にも財産がないかどうか調査する必要があ

改正前は，①相続財産管理人選任の公告（2 ヶ月）

る。また，103 条に定める行為（保存行為及び利用・→②相続債権者等に対する請求の申出をすべき旨の改良行為）を行う権限があるが，これを超える行為を公告（2ヶ月以上）→③相続人捜索の公告（6 ヶ月以

行おうとする場合には，家庭裁判所の許可が必要に上）→④権利関係の確定という流れで，権利関係のなる（953 条・28 条）。

確定に最短で 10 か月を要した。そこで，改正法では，「①選任の公告＋③相続人捜索の公告」を一つの公⑵

弁済

告で行い，並行して，②相続債権者等に対する請求

相続債権者や債権額が確定した場合，全額弁済可の申出をすべき旨の公告を行うことができるようにし能な場合であれば全額弁済し，債務超過であれば債権た。これにより，権利関係の確定に最低必要な期間

額の割合に応じて配当弁済を実施する（957 条 2 項，

は 6 か月になった。

929 条）。

＊4：所有者不明土地の適切な管理のために市町村長等が不在者財産管理人・相続財産清算人を選任請求する場合について，大谷太＝渡部みどり「所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法における民法の特例の概要」（金融法務事情 No. 2103，48 頁以下）

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9

特集

⑶

換価

産の国庫帰属（959 条）により，管理すべき財産が相続財産の換価方法としては，競売（957 条 2 項・なくなったときは，清 算に係る計 算を行い（959 条，

932 条本文）のほか，権限外行為の許可を得て任意

956 条 2 項），家庭裁判所に報告して業務を終了する

売却することも可能である。

（家事事件手続法 208 条・125 条 7 項）。
報酬付与申立て（953 条・29 条 2 項）は業務終了

所有者不明土地問題

5

業務の終了

の目途が立った段階で行い，配当弁済や国庫納付等の直前に報酬を受領する。

⑴

相続人が発見された場合相続人のあることが事後的に明らかになったときは，

6

結語

相続財産法人が成立しなかったものとみなされる（955条）。この場合，遅滞なく相続人に対して清算に係る以上が，相続人のあることが明らかでない場合に計算を行い（956 条 2 項）
，財産を相続人に引き継いで選任される相続財産清算人の概略である。不動産の業務を終了する。

所有者やその所在が不明である場合，新設された制度を勘案しつつ手続選択を行うことになるが，相続⑵

財産がなくなった場合

人が不分明で，相続財産全体の清算を行うべきとき弁済（配当弁済）（957 条 2 項・929 条），特別縁故者に対する相続財産の分与（958 条の 2），残余財には，相続財産清算人の選任申立てを検討することになる。

5 所有者不明土地・建物管理制度
リーガルサービスジョイントセンター
所有者不明・管理不全不動産利活用部会

1

制度の概要

岩下 明弘（66 期）

所有するものに限る。改正民法 264 条の 2 第 2 項）並
びにその管理，処分その他の事由により管理人が得た所有者不明土地管理制度は，裁判所が，所有者を知ることができず，又はその所在を知ることができなに及ぶ。

い土地について，必要があると認めるときは，利害関

また，所有者を知ることができず，又はその所在を係人の請求により，所有者不明土地管理人を選任し，知ることができない建物についても，所有者不明土地

当該管理人による管理を命ずる処分（所有者不明土管理制度と同様の制度として，所有者不明建物管理

地管理命令）を発することができるというものである

制度（改正民法 264 条の 8）が創設された。

（改正民法 264 条の 2 第 1 項）。

所有者不明土地管理制度及び所有者不明建物管所有者不明土地管理人が選任された場合，所有者

理制度の改正理由，要件，効力等は，本誌 4 月号に不明土地管理命令の対象とされた土地等の管理処分

詳細な説明がされているところ（横山宗祐委員「各権は， 当 該 管 理 人に専 属し（ 改 正 民 法 264 条の 3

論2

第 1 項），当該管理人の権限は，対象とされた土地及6 頁），当該説明を参照されたい。

びその土地にある動産（但し，当該土地の所有者が10

財産（改正民法 264 条の 2 第 2 項，264 条の 3 第 1 項）

LIBRA Vol.23 No.6 2023/6

新しい管理制度の創設」LIBRA2023 年 4 月号

本誌では，申立て及び管理人による管理の場面で⑵特集想定される問題点等を中心に検討を加えるものとする。

管轄・担当部

また，所有者不明土地・建物管理制度の手続的な事

管轄は，不動産所在地の地方裁判所である。

項は，「6．管理不全土地・建物管理制度」の項で解

東京地裁の場合，担当部は，民事第 22 部である。

説する。

⑶

申立てに当たっての検討事項

従来の財産管理人の選任申立書には，当事者及び所有者不明土地問題

2

選任申立書における記載事項

法定代理人，申立ての趣旨及び理由のほか，事件の相談を受けた弁護士としては，管理開始要件を充実情を記載しなければならないところ（家事事件手続

足し，所有者不明土地・建物管理命令の発令を受け

法 49 条 2 項，家事事件手続規則 37 条 1 項）
，この申ることができるか否かの見通しを立てる観点から，立ての理由や事件の実情については，簡潔な記載に① 申立ての経緯・目的（管理人による管理の必要性・とどまるものが多かった。

相当性）

これに対し，所有者不明土地・建物管理制度にお② 管理対象の土地・建物の概要，現状，管理状況

いては，法人が所有する不動産であっても対象になり③ 所有者の調査結果，調査過程

得るところ，管理すべき不動産には大規模かつ複雑等について事実関係を整理することが必要である。

なものも含まれ，管理人に求められる対応も従来に比べて重くなることも予想される。そこで，所有者不明

3

申立手続上の論点等

土地・建物管理人の選任申立書には，管理人が選任後直ちに適切な職務を開始することができるよう，申⑴ 申立権者
申立権者は「利害関係人」（改正民法 264 条の 2
第 1 項）であり，所有者不明土地管理命令の請求の立人に判明している範囲で，管理対象となるべき不動産の現況及び管理上の問題点等を可能な限り詳細に記載すべきと考える＊2。

対象とされている土地（価値転化物を含む）の管理についての利害関係を有する者をいうが，いかなる

⑷

費用の予納

範囲の者が「利害関係人」に該当するかは，個別の裁判所は，管理対象不動産の現況や想定される具事案に応じ，制度趣旨を踏まえて判断されることに体的な管理方法，管理に要する期間，管理に要するなる。例えば，以下の者は，利害関係人と認められ費用，並びに管理人の報酬を確認・検討し，申立人る余地がある＊1。

に対し，適切な額の費用の予納を求めることになる。

◦その土地が適切に管理されないために不利益を被る

今後の各裁判所の実務運用を注視する必要がある。

おそれがある隣接地所有者◦土地の共有者の一部が不特定又は所在不明である
場合の他の共有者◦その土地を取得してより適切な管理をしようとする
公共事業の実施者◦購入計画に具体性があり，土地の利用に利害のある
民間の購入希望者◦土地を時効取得したとして，所有権の移転の登記を求める権利を有する者⑸

所有者不明土地管理命令と所有者不明建物管理命令の関係土地とその土地上の建物のいずれも，その所有者の所在等が不明の場合には，所有者不明土地管理命
令と所有者不明建物管理命令のいずれも申し立てる必要がある。この場合，土地と建物の所有者が同じであれば，同一の管理人を選任しても差し支えないケースが多いと思われるが，所有者が異なる場合には，＊1：村松秀樹＝大谷太編著「Q&A 令和 3 年改正民法・改正不登法・相続土地国庫帰属法」金融財政事情研究会 172 頁。
＊2：民事第 22 部のウェブサイトにおいて，説明文書及び申立書式が掲載されているところ，適宜参照されたい。

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11

特集

利益相反を防止する観点から，それぞれ別の者を管⑵

空家への対応理人として選任すべきケースがあると思われる。

ア

修繕
管理の対象に空家が存在する場合において，当該⑹

管理命令発令までのスケジュール

空家がいわゆる「特定空家等」（空家法 2 条 2 項）に所有者不明土地問題

裁判所は，次の①～③の内容を公告し，かつ，②の該当するなど，そのまま放置することが不適切である

期間が経過した後でなければ，所有者不明土地管理命

ようなケースがある。このような場合，従来の財産管

令をすることができない（改正非訟90条2項前段）。また，

理実務では，建物の性質を変える程度の修繕が必要②の期間は，1か月を下ってはならない（同項後段）。

なときは，家庭裁判所の権限外行為許可を得て修繕①を行っており，また，保存行為の範囲内又はその性所有者不明土地管理命令の申立てがその対象となるべき土地又は共有持分についてあったこと②

質を変えない程度の修繕で足りる場合であっても，事所有者不明土地管理命令をすることについて異前に家庭裁判所に相談したうえで，必要な措置を講議があるときは，所有者不明土地管理命令の対象じていた。このような対応は，所有者不明建物管理となるべき土地又は共有持分を有する者は一定の制度でも変わらないものと考えられる。

期間内にその旨の届出をすべきこと③②の届出がないときは，所有者不明土地管理命令がされること

イ 取壊し
所有者不明建物管理人の職務は，所有者不明建裁判所が公告を実施し，所定の期間が経過した結物を適切に管理する点にあるから，基本的には，管果，その要件が認められるものと判断した場合に，所理の対 象である建 物を取り壊すことは許されない。

有者不明土地管理命令が発せられることから，申立

もっとも，老朽化や毀損が著しく，もはや修繕困難てから管理人が選任されるまでに，少なくとも 2 か月

なときには，裁判所の許可を得た上で，建物を取り～ 2 か月半程度を要すると見込まれる。

壊すことも可能であると考えられる。その判断に際しては，所有者の帰来・出現可能性の他，建物の価4

管理上の問題点

値，建物の存立を前提とした場合の管理に要する費用と取壊しに要する費用の多寡，建物が周囲に与え⑴

管理人の権限所有者不明土地・建物管理人の権限は，条文上は，ている損害又はその恐れの程度などが総合的に考慮される。

従来の財産管理人と同様，保存行為及び性質を変え

また，建物にアスベストが使用されているときには，ない範囲における利用又は改良を目的とする行為に限管理人は，建物の取壊しに際し，アスベストの規制

定され，これらを超える行為を必要とするときには裁に関する諸法令（労働安全衛生法，石綿障害予防規判所の許可が必要とされている（改正民法 264 条の 3

則，廃掃法，大気汚染防止法など）に従った対応が第 2 項）。もっとも，所有者不明土地を円滑かつ適正必要となるので注意が必要である。

に利用して所有者不明問題を解決するという制度目

なお，空家については，空家等対策の推進に関す的の達成のため，事案に応じて，権限外許可を得たる特別措置法において，市町村が，周辺の生活環境上での積極的な業務遂行が期待される。ただし，「6．

に悪影響を及ぼさないよう，必要な措置を講ずるため

管理不全土地・建物管理制度」のとおり，管理不全の施策が定められている。

土地管理制度及び管理不全建物管理制度においては，対象の土地・建物の処分について権限外許可をするには，所有者の同意が必要である（改正民法 264 条の 10 第 3 項，264 条の 14 第 4 項）。

12

LIBRA Vol.23 No.6 2023/6⑶ ゴミ屋敷への対応
近年，空家問題とともに，いわゆる「ゴミ屋敷」が社会問題化しているが，この点は，特に管理不全建その社会的役割や公益性に鑑み，保存行為の一環とし管理不全土地・建物管理制度」において，述べる。

て，処分方法や処分に対する制約等を確認した上で，特集

物管理制度において問題になると思われるところ，「6．

資格を有する適正な運搬・処分業者を選定し（廃掃⑷

建物内の動産法 12 条 5 項）
，委託契約書の締結（同法 12 条 6 項，

ア

高価品

同法施行令 6 条の 2 第 4 号）
，マニフェストの交付（同当該 不 動 産の所 有 者が所 有する動 産に及ぶところ，

法 12 条の 3）などといった廃掃法所定の適切な手続

所有者不明土地問題

管理人の権限は，管理対象の不動産にある動産で，を履践することが求められる。

例えば，管理対象の建物内に高価品がある場合には，管理人の管理処分権が及ぶと同時に，所有者に対し⑸て善管注意義務を負って保管しなければならない。

土壌汚染への対応
管理対象となる土地が工場の敷地などである場合には，化学品，金 属，廃 油等を含む廃 液によって，
イ 通帳

土壌が汚染されている可能性があるところ，土壌汚染

前述アのとおり，管理人の権限は，管理対象の不に関しては，土壌汚染対策法が，所有者，管理者又動産にある動産で，当該不動産の所有者が所有するは占有者に対し，一定の場合に土壌調査や汚染の動産に及ぶが，銀行預金については管理処分権限が除去等の措置を講ずべき義務を課している（同法 3 条

及ばない。そのため，銀行預金を管理することは許さ

以下）。

れないが，他方で動産である通帳は善管注意義務を管理人は，その管理する土地について土壌汚染が負って保管しなければならないのかといった悩ましい

判明した場合，管理人の社会的責任及び公益性に鑑問題が生じ得る。

み，関係者や近隣住民の生命・身体・財産等に危害が生じないよう，財産管理の一環として，汚染の除去

ウ

未開封の郵便物
管理人には，郵便物を開封する権限はないと解さや拡散防止などの必要な措置を講じるよう努める必要があると解される。

れる。この点，破産管財人は郵便物等を開いて見ることができるが，これは，破産法が破産管財人に特⑹崩壊の危険がある急傾斜地

別の権限を与えているからである（破産法 82 条 1 項）。

管理の対象となる土地が急傾斜地（急傾斜地の崩

通信の秘密やプライバシーの観点に照らして，仮に郵壊による災害の防止に関する法律 2 条 1 項）であり，便物の外形から所有者の債権債務が伺われるとして崩壊の危険があるような場合，管理人としては，まず，も，管理人が所有者の郵便物を開披することは許さ

当該土地が急傾斜地崩壊危険区域の指定（同法 3 条

れないと解される。

1 項）を受けているか否かを確認する必要がある。当
該指定がなされている場合，管理人は，都道府県におエ処理が困難な動産類が放置されている場合

いて同法 12 条に定める急傾斜地崩壊防止工事を施工

管理対象となる不動産が工場や事業所などである

するよう，協議を申し入れることが考えられる。また，

場合，所有者にとって不要となった資材，商品，未当該指定がなされていない場合には，上記工事の前提

使用の原材料，燃料，薬品類などが，適切な管理をとして，当該指定がなされるよう，都道府県に要望をされないまま残置されていることがある。これらの残提出することが考えられる。

置物が産業廃棄物（廃掃法 2 条 4 項 1 号）に該当する
場合，管理人は，管理する不動産内に残された廃棄⑺

不動産の売却物を調査し，将来にわたって当該不動産内で残置物

従来の不在者財産管理制度においては，同制度のを安全に保管できるかを検討し，それが難しければ，目的が本人の財産の確実な保存であることから，単な

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13

特集

る管理の便宜や利殖のためにこれを売却することは認売却（権限外許可）の許否が判断されることになるとめられず，特別の事情がある場合に，裁判所の権限解される。

外行為許可を得た上で，売却していた。

5

これに対し，所有者不明土地・建物管理制度にお小括

いては，所有者不明の不動産の円滑かつ適正な管理

所有者不明土地問題を実現するという制度趣旨に照らし，所有者の帰来・以上のとおり，実際に申立てや管理人としての管理出現可能性を踏まえ，その売却が適正な土地又は建をしようとすると様々な問題が生じてくるものと思わ物の管理の観点から相当であるかどうか，その売却れるところ，関係各所とも協議をしながら，我が国のによって所 有 者の利 益を害することにならないか，

土地や建物を適切に管理するための実務運用を検討，売却代金は相当かなどの観点から，裁判所における構築していくことが重要である。

6 管理不全土地・建物管理制度
リーガルサービスジョイントセンター
所有者不明・管理不全不動産利活用部会 部会長

岩田 真由美（55 期）

今回の改正で管理不全土地・建物管理制度が創設「共有に関する非訟事件及び土地等の管理に関する非され，所有者が判明している不動産についても「土訟事件に関する手続規則」（令和 4 年 5 月 13 日最高地又は建物の継続的な管理を図ることや，土地又は裁判所規則第 13 号）（以下「非訟規則」という）に建物の実際の状態を踏まえた適切な管理措置を講ず

定める手続に則って行う。予納金については前項をること」＊1 が可能となったことは，LIBRA2023 年 4 月

参照されたい。

号の解説のとおりである。制度の概要については同号に譲り，本号では相談を受けた弁護士が，代理人と⑴

管轄して管理不全土地・建物管理人選任の申立を行う場

管理不全土地・建物管理命令申立に関する裁判の合の手続を中心に説明する。なお，管理不全土地・管轄も，対象となる不動産の所在地を管轄する地方

建物管理制度に関する規律は，所有者不明土地・建裁判所である（改正非訟 91 条 1 項，10 項）。東京地

物管理制度に関する規律の多くを準用しており，便裁では，民事第 22 部が担当部となる＊2。

宜上，所有者不明土地・建物管理制度の手続に関する事項にも言及し，両者に共通する事項は，単に「管⑵ 申立書の記載事項

理命令」もしくは「管理制度」と記述する。

申立書の記載事項は，以下のとおりである（非訟
規則 9 条，15 条参照）。

1

管理命令申立手続

申立は，令和 5 年 4 月 1 日施行の改正非訟法および①

申立ての趣旨②

申立ての原因③

申立てを理由づける事実＊1：村松秀樹＝大谷太編著「Q&A 令和 3 年改正民法・改正不登法・相続土地国庫帰属法」金融財政事情研究会 198 頁。
＊2：なお，東京では調停・借地非訟・建築部である民事第 22 部が担当部であるが，大阪地裁では商事部が担当部とされているように，全国の裁判所によって担当部が異なる。そのため，申立時には各地の裁判所に担当部を確認することが必要である。また，民事第 22 部のウェブサイトに説明文書，
申立書式が掲載されている。

14

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当事者の氏名または名称および住所・法定代理人の氏名および住所⑤

管理対象となるべき土地建物もしくは管理対象とされた土地建物の表示

特集④

ないという事実の存在により不在者であることが明らかになる）こととも無関係ではないと思われる。
これに対して，新設の管理命令の必要性は事案ごとの判断が必要となり，その事案は，類似性はあっても，画一的に判断することは困難である。そこで，裁申立ての趣旨（①）

判所に管理の必要性を適切に判断してもらうために申立ての趣旨には，裁判所に求める管理命令の内は，規則が求める事実を詳細に記載し，申立てが適容を記載する。これまでの実務を参考にすれば，管理切な申立権者により行われているか，当該不動産に対象となる土地・建物を別紙目録に記載し，ついて管理人を選任することが必要な状態にあるかを「別紙物件目録記載の土地（建物）について管理不全土地（建物）管理人による管理を命ずる

所有者不明土地問題

ア

明らかにすることが必要であると思われる。
管理状態の悪化については，不動産の現状を示し，との裁判を求める。
」

近隣住民等の権利を現に侵害し，または侵害するおと記載する。なお，土地及び土地上の建物の両方がそれがあるために管理人の選任が必要な状態にあるこ

管理不全状態にある場合，管理不全土地管理命令ととを記載し，それらを裏付ける資料，たとえば，草木

管理不全建物管理命令をいずれも申し立てる必要がの繁茂や倒壊の危険性のある塀や建物であることを示

ある＊3。

す写真を添付して説明書を作成する，悪臭を放っている場合であれば，近隣住民の陳述書や自治体へのイ

申立ての原因及び申立てを理由づける事実（②，

状況改善の陳情がなされた経緯等を記載した書面を③）添付する等が必要であろう。詳細は民事第 22 部の説申立書には，申立ての「原因」と申立てを理由づけ

明文書を参照されたい。

る「事実」の記載が必要である（非訟規則 9 条 1 項，

なお，所有者不明土地・建物管理命令の申立では，

15 条）が，管理命令発令の要件とも密接に関連する

当該不動産が管理不全の状態にあることに加えて，記載事項であり，裁判所による発令の必要性・相当性

ⅰ. 所有者の探索に必要な調査を行っても，所有者の判断を基礎づけるものになると思われる。

が判 明しなかった事 実， ⅱ. そのために， 当 該 不 動発令要件は，「所有者による土地ないし建物の管理

産を管 理する者が存 在せず， 不 動 産の管 理 状 態がが不適当であることによって他人の権利又は法律上悪くなっていることを丁 寧に示すことになると思わ保護される利益が侵害され，又は侵害されるおそれが

れる。

あること」
，
「管理人による管理の必要があると裁判所が認めること」である。

申立権者である「利害関係人」（改正民法 264 条の 9 第 1 項，
同 264 条の 14 第 1 項）該当性についても，不在者財産管理人・相続財産管理人の申立書の記制度趣旨を踏まえ，事案に応じて適切に判断される

載事項について定める家事事件手続法 49 条 2 項 2 号ものと考えられており＊4，申立ての理由を基礎づけるは申立ての理由を，家事事件手続規則 37 条 1 項は事事実により判断されることになろう。土地の購入希望件の実情をそれぞれ記載することを求めるが，手続的者は利害関係人に該当しないと解される管理不全土に簡潔な記載にとどまるものが多かったとされる。こ地・建物管理制度と異なり，購入希望者も利害関係

れは，管理人選任の必要性を，客観的な資料で明ら人となり得る所有者不明土地・建物管理制度では，

かにすることが比較的容易であった（例・戸籍によっ後述の ⑶ に述べる添付資料に加えて，購入計画書等て相続人の不存在が明らかになる，長期間，帰来がの添付も求められると思われる。

＊3：村松秀樹＝大谷太編著「Q&A 令和 3 年改正民法・改正不登法・相続土地国庫帰属法」金融財政事情研究会 216 頁。
＊4：民法・不動産登記法（所有者不明土地関係）等の改正に関する中間試案の補足説明 53 頁。

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15

特集

ウ 当事者の氏名（名称等）（④）
当事者の氏名（または名称）
・住所，法定代理人

2

管理不全土地・建物管理命令と所有者の意見聴取の氏名・住所等，申立に係る者を表示する。所有者

所有者不明土地問題の住所と管理命令の対象となる土地・建物の所在地

所有者不明土地・建物管理制度では，所有者が不は必ずしも一致しないが，前述のとおり，管轄裁判所

明であるため発令にあたって一定の事項の公告が必要

は，不動産の所在地である。申立書には，事件の表とされている（改正非訟 90 条 2 項参照）のに対して，

示（例・管理不全土地管理人選任申立事件）（非訟

管理不全土地・建物管理命令の発令には，存在して

規則 15 条，9 条 2 項 4 号）とともに，管轄裁判所をいる所有者への配慮が必要となり，発令にあたって所表示する（非訟規則 15 条，9 条 2 項 7 号）。

有者の意見聴取が必要である（改正非訟 91 条 3 項本文）
。意見聴取手続によって管理人選任の申立の目的

エ

土地・建物の表示（⑤）
管理命令の対象となるべき，若しくは対象とされたを達することができないときには，この限りではない（改正非訟 91 条 3 項但書）。

土地建物を表示する。また，当該不動産の所有者のまた，管理人が選任された後も，対象不動産の処

氏名および住所，その法定代理人の氏名・住所の記分や，管理人の解任・辞任，管理費用や管理人の報載が求められる。

酬決定についても，意見聴取が必要とされる（改正非訟 91 条 3 項本文）
。そのため，管理人と所有者とオ その他の意見が異なる場合は，管理業務に支障を来すおそ申立書に，申立の年月日，附属書類の記載が求めれもある。管理人が，第三者に土地を買い取ってもられることは，訴状その他申立書と変わるところはな

らうことが望ましいと判断し，裁判所の許可を得て売い（非訟規則 15 条，9 条 2 項 5 号・6 号等）。

却しようとする場合や，管理不全建物の老朽化が激
しく，取壊し・再築が必要であると判断し，建物取

⑶

添付書類

添付書類は，以下のとおりである（非訟規則 15 条，

壊しの許可を得て実行しようとする場合にも所有者の同意が必要となるが，同意が得られない場合には管理

11 条参照）。

が進まない。所有者の同意がないという一事を以て管①

管理の対象となる土地・建物の登記事項証明書

理の継続を中止するのではなく，本制度の創設趣旨② 管理の対象となる土地・建物に係る地図又は地図に基づき公益性の観点から，適切な管理を実現してに準ずる図面の写し（電磁的記録でも可 )（不動産

いくために管 理 人としてどのような対 応ができるか

登記法 14 条 1 項・4 項）

検討すべきであろう。

③ 管理の対象となるべき土地・建物の所在地に至るまでの通常の経路及び方法を記載した図面④ 管理の対象となるべき土地・建物の現況の調査の

3 「ゴミ屋敷」問題と管理不全建物管理命令の活用

結果または評価を記載した文書⑤

管理の対象となるべき土地について登記がされて所有者が判明していても，何らかの事情で所有者いないときには，当該土地の土地所在図と地積測による適 切な管 理がされない状 態が長 期 間 続けば，

量図（不動産登記令 2 条 2 号・3 号参照）

建物の老朽化や建物が存在する敷地の状態の悪化が⑥

管理が必要である状況を示す写真等

進み，公衆衛生・治安の悪化により近隣住民に対し⑦

管理に必要な費用の見積もりて不安を与え，多くの自治体が対応に苦慮する「ゴミ⑧

その他参考資料屋敷」問題に発展する。総務省が 5 年ごと（次回は令和 5 年に実施予定）に実施している「住宅・土地

16

LIBRA Vol.23 No.6 2023/6

空き家数は，全国で 848 万 9000 戸，東京都内でも14 第 4 項，同 264 条の 10 第 2 項）
。建 物の屋 根が落

約 81 万戸存在するとされ，空き家率は 13.6％と過ちかけ，付近の住民に危険を及ぼす状態にある場合

去最高である＊5＊6。統計が示す空家の増加は，将来には，所有者の同意を得ずに建物を修繕することが的に，適切な管理がされず放置された「ゴミ屋敷」

可能であろう。これに対して，建物の性質を変える

問 題がさらに深 刻 化する可 能 性を示すものであり，程度の修繕が必要な場合には，裁判所の許可を得て新しい財産管理制度の活用で，適切な管理がなされ修繕することになる。

ていない不動産の管理状態を改善することが重要で「ゴミ屋敷」と呼ばれる状態の建物は，建物自体のある。

傷みが激しく，修繕よりも解体したほうがよい場合も管理不全状態にある空き家については，先行するあるが，所有者の同意がなければ，管理人は建物の「空家法」による対応が可能であるが，空家等の所処分や撤去を行うことができない（改正民法 264 条の有者による自主的な管理を期待した行政による助言

14 第 4 項，同 264 条の 10 第 3 項）
。この場合，空家等を行い（空家法 12 条），「特定空家等」に対して，法に定める建物所有者に対して，市町村長が，建物助言・指導，勧告，命令を行い（空家法 14 条 1 項，

修繕の勧告等必要な措置をとり，これに従わない場合

2 項，3 項），これらの措置に所有者が従わなかったには，一定の要件のもとで，行政代執行により建物の場合には，行政代執行法に基づく措置を可能にする

除却をするという手段が有効であろう（空家法 14 条

（空家法 14 条 9 項）等，行政が採りうる方法を示した

9 項）。

所有者不明土地問題

は，所有者の同意は不要である（改正民法 264 条の特集

統計調査」2018（平成 30）年の調査結果によれば，ものにすぎない。また，同法は，あくまでも「建物」を対象とする点で限界があった。一方，管理不全建⑵

建物内の動産の撤去

物管理命令の効力は，建物にある動産と当該建物を管理人は，建物内にある建物所有者が所有する動所有するための建物の敷地に関する権利に及び（改産について，所有者の同意を得ることなく，必要な場

正 民法 264 条の 14 第 2 項 ），建 物を必要に応じて継合には裁判所の許可を得て廃棄するなどして（改正

続的に管理できるだけでなく，管理不全土地管理命

民法 264 条の 14 第 4 項，同 264 条の 10 第 2 項参照），

令の申立も同時に行えるため，管理不全状態にある

建物の状況を改善することができる。

不動産を総合的に管理できる。令和 5 年 3 月 3 日付で閣議決定された空家法の改正案では，市町村長に所⑶建物が存在する敷地について

有者不明建物管理命令，管理不全土地・建物管理

管理不全状態の建物が存在する敷地は，建物同様命令の請求を認め，助言・指導・勧告等に加え，管理に管理がなされていないことも多い。このような敷地命令と組み合わせた空き家問題解決の道が開かれるの管理は，管理不全建物管理命令とは別に，管理不ことになった。

全土地管理命令によって対応することになる。

しかし，前述のとおり，管理不全土地・建物管理
命令制度では，所有者の意見聴取が必要とされるた

4

総括

め，管理業務に支障が生じることもある。
幅広い対応を可能とする管理不全土地・建物管理⑴

建物の修繕・撤去
保存行為および管理不全建物の性質を変えない範囲内で行う利用又は改良を目的とする行為について

命令制度の活用により，これまで放置されてきた管理不全状態にある不動産を適切に管理し，価値のある
利活用に結びつけることが期待される。

＊ 5：https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2018/pdf/kihon_gaiyou.pdf

2頁＊ 6：https://www.juutakuseisaku.metro.tokyo.lg.jp/akiya/pdf/tokyo_goiken_all.pdf

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