【表紙】【提出書類】

有価証券届出書【提出先】

関東財務局長【提出日】

平成25年５月９日【発行者名】

野村不動産マスターファンド投資法人【代表者の役職氏名】

執行役員【本店の所在の場所】

東京都新宿区西新宿八丁目５番１号【事務連絡者氏名】

野村不動産投資顧問株式会社
NMF投資責任者 片岡 隆

【電話番号】

03-3365-8767【届出の対象とした募集（売出）内国投資証券に係る投資法人の名称】

野村不動産マスターファンド投資法人【届出の対象とした募集（売出）内国投資証券の形態及び金額】

形態：投資証券
発行価額の総額：一般募集
131,310,000,000円
売出価額の総額：オーバーアロットメントによる売出し
8,754,000,000円

片岡隆（注１）発行価額の総額は、有価証券届出書提出時における見込額です。
但し、今回の募集の方法は、引受人が発行価額にて買取引受けを行い、当該発行価額と異なる価額（発行価格）で一般募集を行うため、一般募集における発行価格の総額は上記の金額とは異なります。
（注２）売出価額の総額は、有価証券届出書提出時における見込額です。

【縦覧に供する場所】

該当事項はありません。

(1) ／ 2013/05/08 14:06 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0000000_表紙_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

第一部【証券情報】
第１【内国投資証券（投資法人債券を除く。）】
１【募集内国投資証券】（１）【投資法人の名称】
野村不動産マスターファンド投資法人（以下「本投資法人」といいます。）（英文ではNomura Real Estate Master Fund, Inc.と表示します。）（２）【内国投資証券の形態等】
本書により募集又は売出しの対象とされる有価証券は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号、その後の改正を含みます。以下「投信法」といいます。）に従って設立された本投資法人の投資口（以下「本投資口」といいます。）です。本投資口は、社債、株式等の振替に関する法律（平成13年法律第75号、その後の改正を含みます。以下「社債株式等振替法」といいます。）の規定の適用を受ける振替投資口であり、社債株式等振替法第227条第２項に基づき請求される場合を除き、本投資口を表示する投資証券を発行することができません。
また、本投資口は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エンド型です。
本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され、若しくは閲覧に供された信用格付又は信用格付業者から提供され、若しくは閲覧に供される予定の信用格付はありません。
（注）投信法上、均等の割合的単位に細分化された投資法人の社員の地位を「投資口」といい、その保有者を「投資主」といいます。本投資口を購入した投資家は、本投資法人の投資主となります。

（３）【発行数】
1,313,100口（注１）上記発行数は平成25年５月９日（木）開催の本投資法人役員会決議により発行される、公募による新投資口発
行の発行投資口総数1,663,260口の一部をなすものです。本「１募集内国投資証券」に記載の募集（以下「国内一般募集」といいます。）とは別に、米国及び欧州を中心とする海外市場（但し、米国においては1933年米国証券法に基づくルール144Ａに従った適格機関投資家に対する販売に限ります。）における募集（以下「海外募集」といい、国内一般募集と併せて「本募集」といいます。）が行われます。
なお、公募による新投資口発行に際しては、国内一般募集口数1,313,100口及び海外募集口数350,160口を目処に募集を行いますが、その最終的な内訳は、需要状況等を勘案した上で、後記「（15）その他 / ①

引受け等の概要」に記載の発行価格等決定日に決定されます。
海外募集等の内容につきましては、後記「第４募集又は売出しに関する特別記載事項 / １

海外市場における本投資口の募集について」をご参照ください。
（注２）国内一般募集に当たり、その需要状況等を勘案した上で、国内一般募集の主幹事会社である野村證券株式会社
が指定先（後記「（15）その他 / ②

申込みの方法等 / Ｆ．」に定義されます。）から87,540口を上限として借入れる本投資口（但し、かかる貸借は、後記「（15）その他 / ②

申込みの方法等 / Ｆ．」に記載のとおり、国内一般募集における本投資口が指定先に販売されることを条件とします。）の日本国内における売出し（以下「オーバーアロットメントによる売出し」といいます。）を行う場合があります。
オーバーアロットメントによる売出し等の内容につきましては、後記「第４載事項 / ２

募集又は売出しに関する特別記

オーバーアロットメントによる売出し等について」をご参照ください。

（注３）国内一般募集、海外募集及びオーバーアロットメントによる売出しのグローバル・コーディネーターは野村證
券株式会社（以下「グローバル・コーディネーター」といいます。）です。

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（４）【発行価額の総額】
131,310,000,000円（注）後記「（15）その他 / ①①

引受け等の概要」に記載のとおり、上記の発行価額の総額は、後記「（15）その他 /引受け等の概要」に記載の引受人（以下「引受人」といいます。）の買取引受けによる払込金額の総額です。

発行価額の総額は、有価証券届出書提出時における見込額です。

（５）【発行価格】
未定（注１）発行価格は、株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）の定める有価証券上場規程施行規則第1210条に規定するブック・ビルディング方式（投資口の取得の申込みの勧誘時において発行価格に係る仮条件を投資家に提示し、投資口に係る投資家の需要状況等を把握した上で、発行価格等を決定する方法をいいます。）により決定します。
（注２）発行価格の決定に当たり、平成25年５月24日（金）に仮条件を提示する予定です。提示される仮条件は、本投資法人が本書の日付現在において保有し又は取得予定の資産の内容その他本投資法人に係る情報、本投資口の価格算定を行う能力が高いと推定される機関投資家等の意見その他を総合的に勘案し決定する予定です。投資
家は、本投資口の買付けの申込みに先立ち、平成25年５月27日（月）から平成25年５月31日（金）までの間に、引受人に対して、当該仮条件を参考として需要の申告を行うことができます。なお、当該需要の申告は、変更又は撤回することが可能です。引受人は、当該仮条件に基づく需要の申込みの受付けに当たり、本投資口が市場において適正な評価を受けることを目的に、本投資口の価格算定を行う能力が高いと推定される機関投資家等を中心に需要の申告を促す予定です。当該仮条件に基づく需要状況、上場（売買開始）日（後記「（15）その他 / ②

申込みの方法等 / Ｄ．」をご参照ください。）までの価格変動リスク等を総合的に勘案した上で、本投資法人が保有し又は取得予定の資産の内容に照らし公正な価額と評価し得る範囲内で、発行価格等決定日に、発行価格及び発行価額を決定する予定です。
なお、発行価格及び発行価額について、野村證券株式会社は、三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券株式会社に需要状況等を提供し発行価格及び発行価額について協議を行う予定です。
（注３）後記「（15）その他 / ①

引受け等の概要」に記載のとおり、発行価格と発行価額とは異なります。発行価格と発行価額との差額は、引受人の手取金となります。
（注４）販売に当たっては、東京証券取引所の定める有価証券上場規程に規定する投資主数基準の充足、上場後の本投資口の流通性の確保等を勘案し、需要の申告を行わなかった投資家に販売が行われることがあります。引受人
は、需要の申告を行った投資家への販売については、各社の定める配分の基本方針及び販売に関する社内規程
等に従い、発行価格又はそれ以上の需要の申告を行った投資家の中から、原則として需要の申告への積極的参加の程度、証券投資についての経験・知識、投資方針への適合性等を勘案した上で、販売先及び販売投資口数を決定する方針です。引受人は、需要の申告を行わなかった投資家への販売については、各社の定める配分の基本方針及び販売に関する社内規程等に従い、原則として証券投資についての経験・知識、投資方針への適合性、引受人との取引状況等を勘案した上で、販売先及び販売投資口数を決定する方針です。配分に関する基本方針については引受人の店頭における表示又はホームページにおける表示等をご確認ください。

（６）【申込手数料】
申込手数料はありません。
（７）【申込単位】
１口以上１口単位（８）【申込期間】
平成25年６月４日（火）から平成25年６月７日（金）まで－ 2 －(2) ／ 2013/05/08 14:06 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0101010_第一部_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

（９）【申込証拠金】
申込証拠金は、発行価格と同一の金額です。
（１０）【申込取扱場所】
引受人の本店及び全国各支店並びに営業所（１１）【払込期日】
平成25年６月11日（火）（１２）【払込取扱場所】
株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行 東京営業部 東京都千代田区丸の内一丁目４番１号
株式会社三井住友銀行 本店営業部 東京都千代田区丸の内一丁目１番２号（注）上記払込取扱場所での申込みの取扱いは行いません。

（１３）【振替機関に関する事項】
株式会社証券保管振替機構
東京都中央区日本橋茅場町二丁目１番１号（１４）【手取金の使途】
国内一般募集における手取金131,310,000,000円については、国内一般募集と同日付をもって決議された海外募集における手取金35,016,000,000円及び第三者割当による新投資口発行の手取金上限8,754,000,000円と併せて、後記「第二部 ファンド情報 / 第１ ファンドの状況/ ２ 投資方針 / （２）投資対象 / ③ 取得予定資産の概要」記載の不動産又は不動産に係る信託受益権（以下かかる取得予定の不動産又は不動産信託受益権を「取得予定資産」といいます。）の取得資金の一部に充当する予定です。
（注１）上記の第三者割当については、後記「第４募集又は売出しに関する特別記載事項 / ２

ントによる売出し等について」をご参照ください。
（注２）上記の手取金は、有価証券届出書提出時における見込額です。

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オーバーアロットメ

（１５）【その他】①

引受け等の概要
以下に記載する引受人は、平成25年６月３日（月）（以下「発行価格等決定日」といいます。）に決定される発行価額にて本投資口の買取引受けを行い、当該発行価額と異なる価額（発行価格）で国内一般募集を行います。引受人は、払込期日に発行価額の総額と同額を本投資法人へ払込み、国内一般募集における発行価格の総額との差額は、引受人の手取金となります。本投資法人は、引受人に対して引受手数料を支払いません。
引受人の名称

住所

野村證券株式会社

東京都中央区日本橋一丁目９番１号

三菱ＵＦＪモルガン・スタ
ンレー証券株式会社

東京都千代田区丸の内二丁目５番２号

ＳＭＢＣ日興証券株式会社

東京都千代田区丸の内三丁目３番１号

みずほ証券株式会社

東京都千代田区大手町一丁目５番１号

いちよし証券株式会社

東京都中央区八丁堀二丁目14番１号

合計

引受投資口数－

未定

1,313,100口（注１）本投資法人及び本投資法人が資産の運用に係る業務を委託している野村不動産投資顧問株式会社（以下「資産運用会社」といいます。）は、発行価格等決定日に引受人との間で新投資口引受契約を締結します。
（注２）上記引受人は、引受人以外の金融商品取引業者に本投資口の販売を委託することがあります。
（注３）各引受人の引受投資口数及び引受投資口数の合計は、発行価格等決定日に決定されます。

② 申込みの方法等
Ａ．申込みの方法は、前記「（８）申込期間」に記載の申込期間内に前記「（10）申込取扱場所」に記載の申込取扱場所へ前記「（９）申込証拠金」に記載の申込証拠金を添えて申込みをするものとします。
Ｂ．申込証拠金のうち発行価額相当額は、前記「（11）払込期日」に記載の払込期日に新投資口払込金に振替充当します。
Ｃ．申込証拠金には、利息をつけません。
Ｄ．本投資法人は、東京証券取引所に本投資口の上場を予定しており、上場（売買開始）日
は、払込期日の翌営業日である平成25年６月12日（水）（以下「上場（売買開始）日」といいます。）となります。
Ｅ．国内一般募集の対象となる本投資口の受渡期日は、上場（売買開始）日である平成25年
６月12日（水）となります。国内一般募集の対象となる本投資口は、上場（売買開始）
日から売買を行うことができます。
社債株式等振替法の適用により、本投資口の売買は、振替機関又は口座管理機関における振替口座での振替により行われます。
Ｆ．引受人は、本投資法人の指定する販売先として、野村不動産株式会社（以下「指定先」
又は「野村不動産」といいます。）に対し、国内一般募集における本投資口のうち、
87,540口を販売する予定です。指定先は、本書の日付現在、資産運用会社の唯一の株主である野村不動産ホールディングス株式会社（以下「野村不動産ホールディングス」といいます。）の100％子会社です。

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２【売出内国投資証券（オーバーアロットメントによる売出し）】（１）【投資法人の名称】
前記「１

募集内国投資証券 / （１）投資法人の名称」に同じ。

（２）【内国投資証券の形態等】
前記「１

募集内国投資証券 / （２）内国投資証券の形態等」に同じ。

（３）【売出数】
87,540口（注）オーバーアロットメントによる売出しは、国内一般募集に当たり、その需要状況等を勘案した上で、国内一般募集の主幹事会社である野村證券株式会社が指定先から87,540口を上限として借入れる本投資口（但し、かかる貸借は、前記「１募集内国投資証券 / （15）その他 / ②

申込みの方法等 / Ｆ．」に記載のとおり、国内一般募集における本投資口が指定先に販売されることを条件とします。）の日本国内における売出しです。上記売出
数はオーバーアロットメントによる売出しの売出数の上限を示したものであり、需要状況等により減少し、又はオーバーアロットメントによる売出しそのものが全く行われない場合があります。
オーバーアロットメントによる売出し等の内容につきましては、後記「第４事項 / ２

募集又は売出しに関する特別記載

オーバーアロットメントによる売出し等について」をご参照ください。

（４）【売出価額の総額】
8,754,000,000円（注）売出価額の総額は、有価証券届出書提出時における見込額です。

（５）【売出価格】
未定（注）売出価格は、前記「１募集内国投資証券 / （５）発行価格」に記載の発行価格と同一の価格とします。

（６）【申込手数料】
申込手数料はありません。
（７）【申込単位】
１口以上１口単位（８）【申込期間】
平成25年６月４日（火）から平成25年６月７日（金）まで（９）【申込証拠金】
申込証拠金は、売出価格と同一の金額です。

－ 5 －(5) ／ 2013/05/08 14:06 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0101010_第一部_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

（１０）【申込取扱場所】
野村證券株式会社の本店及び全国各支店（１１）【受渡期日】
平成25年６月12日（水）（１２）【払込取扱場所】
該当事項はありません。
（１３）【振替機関に関する事項】
株式会社証券保管振替機構
東京都中央区日本橋茅場町二丁目１番１号（１４）【手取金の使途】
該当事項はありません。
（１５）【その他】①

引受け等の概要
該当事項はありません。

② 申込みの方法等
Ａ．申込みの方法は、前記「（８）申込期間」に記載の申込期間内に前記「（10）申込取扱場所」に記載の申込取扱場所へ前記「（９）申込証拠金」に記載の申込証拠金を添えて申込みをするものとします。
Ｂ．申込証拠金には、利息をつけません。
Ｃ．オーバーアロットメントによる売出しの対象となる本投資口は、上場（売買開始）日から売買を行うことができます。
社債株式等振替法の適用により、本投資口の売買は、振替機関又は口座管理機関における振替口座での振替により行われます。

第２【投資法人債券（短期投資法人債を除く。）】
該当事項はありません。

第３【短期投資法人債】
該当事項はありません。

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第４【募集又は売出しに関する特別記載事項】
１

海外市場における本投資口の募集について

国内一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しと同時に、米国及び欧州を中心とする海外市場（但し、米国においては1933年米国証券法に基づくルール144Ａに従った適格機関投資家に対する販売に限ります。）における本投資口の募集（海外募集）が行われます。ノムラ・インターナショナル・ピーエルシー（Nomura International plc）を主幹事引受会社とする海外引受会社は、発行価格等決定日に本投資法人及び資産運用会社との間でInternational Purchase Agreementを締結し、投信法上の一般事務受託者（投信法第117条第１号）として、本投資口の海外募集を総額個別買取引受けにより行います。
なお、海外募集の概要は以下のとおりです。
①

海外募集における発行数（海外募集口数）
350,160口（注）公募による新投資口発行の発行投資口総数は1,663,260口であり、国内一般募集口数1,313,100口及び海外募集口
数350,160口を目処に募集を行いますが、その最終的な内訳は、需要状況等を勘案した上で発行価格等決定日に決定されます。

②

海外募集における発行価額の総額
35,016,000,000円（注）海外募集における発行価額の総額は、有価証券届出書提出時における見込額です。なお、本投資法人が既に発行した本投資口及び本募集における本投資口の発行価額の総額の合計額のうち、国内において募集される投資口の発行価額の総額の占める割合は、100分の50を超えるものとします。

③

２

その他
海外の投資家向けに英文目論見書を発行していますが、その様式及び内容は本書と同一ではありません。

オーバーアロットメントによる売出し等について

国内一般募集に当たり、その需要状況等を勘案した上で、国内一般募集の主幹事会社である野村
證券株式会社が指定先から87,540口を上限として借入れる本投資口（但し、かかる貸借は、前記「第１ 内国投資証券（投資法人債券を除く。） / １ 募集内国投資証券 / （15）その他 / ②
申込みの方法等 / Ｆ．」に記載のとおり、国内一般募集における本投資口が指定先に販売されることを条件とします。）の日本国内における売出し（オーバーアロットメントによる売出し）を行う場合があります。オーバーアロットメントによる売出しの売出数は、87,540口を予定しています
が、当該売出数は上限の売出数であり、需要状況等により減少し、又はオーバーアロットメントによる売出しそのものが全く行われない場合があります。
なお、オーバーアロットメントによる売出しに関連して、野村證券株式会社が指定先から借入れ
た本投資口（以下「借入投資口」といいます。）の返還に必要な本投資口を野村證券株式会社に取得させるために、本投資法人は平成25年５月９日（木）開催の本投資法人役員会において、野村證
券株式会社を割当先とする本投資口87,540口の第三者割当による新投資口発行（以下「本件第三者割当」といいます。）を、平成25年７月９日（火）を払込期日として行うことを決議しています。
また、野村證券株式会社は、平成25年６月12日（水）から平成25年７月２日（火）までの間（以下「シンジケートカバー取引期間」といいます。）、借入投資口の返還を目的として、東京証券取引所においてオーバーアロットメントによる売出しに係る口数を上限とする本投資口の買付け（以下「シンジケートカバー取引」といいます。）を行う場合があります。野村證券株式会社がシンジ
ケートカバー取引により取得した全ての本投資口は、借入投資口の返還に充当されます。なお、シンジケートカバー取引期間内において、野村證券株式会社の判断でシンジケートカバー取引を全く－ 7 －(7) ／ 2013/05/08 14:06 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0101010_第一部_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

行わず、又はオーバーアロットメントによる売出しに係る口数に至らない口数でシンジケートカ
バー取引を終了させる場合があります。
オーバーアロットメントによる売出しに係る口数から、シンジケートカバー取引によって取得した口数を減じた口数について、野村證券株式会社は本件第三者割当に係る割当てに応じ、本投資口を取得する予定です。そのため本件第三者割当における発行数の全部又は一部につき申込みが行われず、その結果、失権により本件第三者割当における最終的な発行数がその限度で減少し、又は発行そのものが全く行われない場合があります。

３

ロックアップについて①

本募集に関連して、指定先に、グローバル・コーディネーターに対し、平成25年６月３日（月）から平成26年１月31日（金）までの期間中、グローバル・コーディネーターの事前の書面による同意なしには、本投資口の売却等（但し、オーバーアロットメントによる売出しに伴う本投資口の貸渡し等を除きます。）を行わない旨を約していただく予定です。
グローバル・コーディネーターは、上記の期間中であってもその裁量で、当該合意の内容を一
部又は全部につき解除できる権限を有する予定です。

②

本募集に関連して、いちよし証券株式会社は、グローバル・コーディネーターに対し、平成25
年６月３日（月）から平成26年１月31日（金）までの期間中、グローバル・コーディネーターの事前の書面による同意なしには、原則として本投資口の売却等を行わない旨を合意しています。
グローバル・コーディネーターは、上記の期間中であってもその裁量で、当該合意の内容を一
部又は全部につき解除できる権限を有しています。

③

本募集に関連して、本投資法人は、グローバル・コーディネーターに対し、平成25年６月３日（月）から平成25年９月30日（月）までの期間中、グローバル・コーディネーターの事前の書面による同意なしには、本投資口の発行等（但し、国内一般募集、海外募集、本件第三者割当及び投資口の分割に伴う新投資口発行等を除きます。）を行わない旨を合意しています。
グローバル・コーディネーターは、上記の期間中であってもその裁量で、当該合意の内容を一
部又は全部につき解除できる権限を有しています。

④

さらに、上記①及び②に記載の制限とは別に、指定先及びいちよし証券株式会社は、本投資口を東京証券取引所に上場するに際し、同取引所の規則に基づき、本投資法人との間で継続所有に係る確約を行っており、本書の日付現在における所有投資口について、平成25年１月31日以後１年間を経過する日まで所有することとされています。

－ 8 －(8) ／ 2013/05/08 14:06 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0101010_第一部_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

第二部【ファンド情報】
第１【ファンドの状況】
１【投資法人の概況】（１）【主要な経営指標等の推移】
本投資法人の営業期間（以下「計算期間」又は「事業年度」ということがあります。）は、
毎年３月１日から８月末日まで、及び９月１日から翌年２月末日までの各６ヶ月間です（本投資法人の規約（以下「規約」といいます。）第35条）。但し、本投資法人の第１期営業期間は、
本投資法人の成立の日（平成25年１月31日）から平成25年８月末日までとなります（規約第35条但書）。本書の日付現在、本投資法人の第１期営業期間は終了しておらず、該当事項はあり
ません。

－ 9 －
(9) ／ 2013/05/08 14:06 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201010_第二部_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

（２）【投資法人の目的及び基本的性格】①

投資法人の目的及び基本的性格
本投資法人は、主として不動産等及び不動産対応証券に対する投資として運用するものとし、中長期の安定した収益の確保と運用資産の着実な成長を目指して運用を行うことを基本方針として設立された法人です（規約第27条）。
本投資法人は、その資産の運用を資産運用会社に全て委託しています。規約第27条に基づき、かつ本投資法人と資産運用会社との間で平成25年２月１日に締結された資産運用委託契約（その後の改定も含みます。以下「資産運用委託契約」といいます。）の規定に従い、資産運用会社は、本投資法人の運用資産に係る運用の方針につき、その社内規程として資産運用ガイドラインを制定しています。
資産運用ガイドラインは、近時の不動産市場について、「収益性」重視の投資判断への変化と、いわゆる投資家保有型の不動産保有形態への移行を基本的な認識とする資産運用会社
が、規約に定める本投資法人の投資の基本方針の実現のために制定した資産運用の細則であり、資産運用会社は必要に応じこの見直しを行うこととします。したがって、今後不動産を取り巻く市場環境、資本市場の動向及び経済環境等が変動し、資産運用会社が規約に定める
本投資法人の投資の基本方針を実現するために適切であると判断する場合には、機動的に資産運用ガイドラインを変更するものとします。

②

投資法人の特色本投資法人は、投信法に基づき、資産を主として特定資産に対する投資として運用することを目的とします。
本投資法人は、投資主の請求による払戻しが認められないクローズド・エンド型です。

－ 10 －(10) ／ 2013/05/08 14:06 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201010_第二部_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

（３）【投資法人の仕組み】①

本投資法人の仕組図
本投資法人の関係法人、その他の関係者の名称及び関係業務の概要は以下の図のとおりです。

資産保管会社

資産運用会社②

投資法人①
野村不動産投資顧問

野村不動産マスターファンド
投資法人

一般事務受託者(機関運営・会計)

③

株式会社

三井住友信託銀行
株式会社

投資主総会

投資主名簿等管理人
三菱ＵＦＪ信託銀行
株式会社

役員会

④

国内における引受人

情報提供会社

執行役員：片岡監督役員：吉村監督役員：吉田隆
貞彦
修平

野村證券株式会社
三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券株式会社

⑤

野村不動産

ＳＭＢＣ日興証券株式会社
みずほ証券株式会社

株式会社

いちよし証券株式会社
会計監査人
海外における引受人⑥
新日本有限責任監査法人

Nomura International plc
SMBC Nikko Capital Markets
LimitedMorgan Stanley & Co.
International plc
Merrill Lynch International
Goldman Sachs International
UBS Limited

契約の種類
①

資産運用委託契約②

資産保管委託契約③

投資口事務代行委託契約／一般事務委託契約④

情報提供協定書⑤

新投資口引受契約⑥ International Purchase Agreement－ 11 －(11) ／ 2013/05/08 14:06 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201010_第二部_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

②

本投資法人及び本投資法人の関係法人の社名、運営上の役割及び関係業務内容
社名

運営上の役割

野村不動産マスター
ファンド投資法人

本投資法人

野村不動産投資顧問
株式会社

資産運用会社

三井住友信託銀行
株式会社

資産保管会社

三菱ＵＦＪ信託銀行
株式会社

一般事務受託者（機関運営・会
計）

投資主名簿等管理人

野村不動産株式会社

情報提供会社

業務内容
本投資法人は、主として不動産等及び不動産対応証券の特定資産に投資し、中長期の安定した収益の確保と運用資産の着実な成長を目指して運用を行います。
資産運用委託契約（上図中①）に従い、本投資法人からの委託に基づき、資産運用会
社として、本投資法人の規約並びに同規約に定める資産運用の対象及び方針に従い、本投資法人の資産の運用を行います。
資産保管会社として、資産保管委託契約（上図中②）に従い、本投資法人からの委託に基づき、本投資法人の資産の保管に係る業務を行います。
一般事務委託契約（上図中③）に従い、本投資法人からの委託に基づき、本投資法人の機関の運営に関する事務（投信法第117条第４号に規定する事務（但し、投資主名
簿等管理人が行う事務を除きます。））、
本投資法人の計算に関する事務（投信法第117条第５号に規定する事務）、会計帳簿の作成に関する事務（投信法第117条第６号及び投資信託及び投資法人に関する法律施行規則（平成12年総理府令第129号、その後の改正を含みます。以下「投信法施行規則」といいます。）第169条第２項第６号に規定する事務）、納税に関する事務（投信法第117条第６号及び投信法施行規則第169条第２項第７号に規定する事務）等を行います。
投資口事務代行委託契約（上図中③）に従い、本投資法人からの委託に基づき、本投資法人の投資主名簿並びにこれに付随する帳簿の作成、管理及び備置に関する事務、投資主総会招集通知の発送、議決権行使書
又は委任状の作成及び集計に関する事務、投資主等に対して分配をする金銭の支払いに関する事務等を行います。
情報提供協定書（上図中④）に従い、不動
産売却情報の提供を行います。詳細については、後記「２ 投資方針 / （１）投資方針 / ⑥ 野村不動産グループのバ
リューチェーン / Ｄ．スポンサーによるパイプライン・サポートの有効活用」をご参照ください。

－ 12 －(12) ／ 2013/05/08 14:06 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201010_第二部_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

社名

運営上の役割業務内容

野村證券株式会社
三菱ＵＦＪモルガン・ス
タンレー証券株式会社
ＳＭＢＣ日興証券株式会社
みずほ証券株式会社
いちよし証券株式会社
Nomura International
plc
SMBC Nikko CapitalMarkets Limited
Morgan Stanley & Co.
International plc
Merrill Lynch
International
Goldman Sachs
International
UBS Limited

国内における引受人

発行価格等決定日付で本投資法人及び資産運用会社との間で締結する新投資口引受契
約（上図中⑤）に基づき、投信法上の一般事務受託者（投信法第117条第１号）として、国内一般募集に係る本投資口の買取引受けを行います。

海外における引受人

発行価格等決定日付で本投資法人及び資産運用会社との間で締結するInternational
Purchase Agreement （ 上 図 中 ⑥ ） に 基 づき、投信法上の一般事務受託者（投信法第117条第１号）として、海外募集に係る本投資口の総額個別買取引受けを行います。

－ 13 －(13) ／ 2013/05/08 14:06 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201010_第二部_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

（４）【投資法人の機構】
本書の日付現在における本投資法人の機関は、投資主により構成される投資主総会に加えて、執行役員１名、監督役員２名並びに執行役員及び監督役員を構成員とする役員会並びに会計監
査人により構成されています。なお、本投資法人の会計監査人は新日本有限責任監査法人です。
① 投資法人の統治に関する事項
Ａ．投資主総会（イ） 投信法又は規約により定められる本投資法人に関する一定の事項は、投資主により構成される投資主総会にて決定されます。投資主総会においては、原則として発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席し、出席した当該投資主の議決権の過半数をもって決議されますが（投信法第93条の２第１項）、規約の変更（投信法第140条）その他一定の重要事項に関しては、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席し、出席した当該投資主の議決権の３分の２以上に当たる多数をもって決議（特別決議）されなければなりません（投信法第93条の２第２項）。投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、一定の場合を除き、当該投資主は、その投資主総会に提出された議案について賛成したものとみなされます（投信法第93条第１項、規約第14条）。
本投資法人の資産運用の対象及び方針は規約に定められており、かかる規約の変更には、上記のとおり投資主総会の特別決議が必要となります。また、本投資法人の資産の運用に係る、資産運用会社との間の資産運用委託契約を解約するためには、
原則として投資主総会の決議が必要です（投信法第205条、第206条第１項）。
（ロ） 本投資法人の投資主総会は、原則として２年に１回以上開催します（規約第９条第１項）。
（ハ） 投資主総会は、法令に別段の定めのある場合のほか、執行役員が１人の場合は当該執行役員が、執行役員が２人以上の場合は役員会において予め定めた順序に従い執行役員の１人がこれを招集します（規約第９条第２項）。
（ニ） 投資主総会を開催する場合には、会日から２ヶ月前までに会日を公告し、かつ本投資法人が役員会の決議を経て法令に従い予め公告して定める基準日現在の最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主に対し会日の２週間前までに投資主総会の招集通知を発送します（投信法第91条第１項）。投資主総会招集通知には、会議の目的たる事項を記載し、通知に際しては議決権の行使について参考となるべき事項を記載した書類等を交付します（投信法第91条第３項、同条第４項）。
（ホ） 投資主総会の議長は、執行役員が１人の場合は当該執行役員が、執行役員が２人以上の場合は役員会において予め定めた順序に従い執行役員の１人がこれに当たります。但し、議長たる執行役員に事故がある場合は、役員会において予め定めた順序に従い、他の執行役員又は監督役員の１人がこれに代わります（規約第10条）。
Ｂ．執行役員、監督役員及び役員会（イ） 執行役員は、本投資法人の業務を執行するとともに、本投資法人を代表して本投資法人の業務に関する一切の裁判上又は裁判外の行為を行う権限を有しています（投信法第109条第１項、同条第５項、会社法（平成17年法律第86号、その後の改正を含みます。以下「会社法」といいます。）第349条第４項）。但し、投資主総会の招集、一般事務受託者への事務委託、資産の運用又は保管に係る委託契約の締結又は変更、資産運用報酬、資産保管手数料等の資産の運用又は保管に係る費用の支払、資産運用会社からの資産運用委託契約の解約への同意、その他投信法に定められた一定の職務執行については、役員会の承認が必要となります（投信法第109条第２項）。また、監督役員は、執行役員の職務の執行を監督する権限を有しています（投信法第111条第１項）。
（ロ） 役員会は全ての執行役員及び監督役員で構成され（投信法第112条）、一定の職務執行に関する上記の承認権限を有する（投信法第109条第２項）ほか、投信法及－ 14 －(14) ／ 2013/05/08 14:06 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201010_第二部_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

び規約に定める権限並びに執行役員の職務執行を監督する権限を有しています（投信法第114条第１項）。役員会の決議は、法令又は規約に別段の定めがない限
り、議決に加わることができる構成員たる執行役員及び監督役員の過半数が出席し、その過半数をもって決議されます（投信法第115条第１項、会社法第369条第１項、規約第22条第１項）。
（ハ） 決議について特別の利害関係を有する執行役員又は監督役員は議決に参加することができません（投信法第115条第１項、会社法第369条第２項）。
（ニ） 本投資法人の執行役員は１人以上、監督役員は２人以上とします。但し、監督役員の員数は、執行役員の員数に１を加えた数以上でなければなりません（投信法第95条、規約第16条）。
（ホ） 執行役員及び監督役員は、法令に別段の定めがない限り、本投資法人の投資主
総会の決議によって選任します（投信法第96条、規約第17条第１項）。
（ヘ） 執行役員の任期は、２年を超えることができません（投信法第99条）。但し、再任は禁じられていません。また、監督役員の任期は４年とされていますが、規約又は投資主総会の決議によってその任期を短縮することが可能です（投信法第101条第１項）。なお、本投資法人は規約により執行役員及び監督役員の任期を就
任後２年と定めています（規約第17条第２項）。但し、補欠又は増員のために選任された執行役員又は監督役員の任期は、前任者又は在任者の残存期間と同一とします（投信法第101条第２項、会社法第336条第３項、規約第17条第２項但書）。
（ト） 役員会は、法令に別段の定めがある場合のほか、執行役員が１人の場合は当該執行役員が、執行役員が２人以上の場合は役員会において予め定めた順序に従い執行役員の１人がこれを招集し、その議長となります（投信法第113条第１項、規約第21条第１項）。
（チ） 役員会の招集通知は、会日の３日前までに執行役員及び監督役員の全員に対して、発するものとします。但し、緊急の必要があるときは、この期間を短縮することができます（規約第21条第３項）。また、執行役員及び監督役員の全員の同意があるときは、招集の手続を経ないで役員会を開催することができます（規約第21条第４項）。
Ｃ．会計監査人（イ） 会計監査人は、法令に別段の定めがない限り、本投資法人の投資主総会の決議によって選任されます（投信法第96条、規約第24条）。
（ロ） 本投資法人は、新日本有限責任監査法人を会計監査人に選任しています。会計
監査人は、本投資法人の計算書類等の監査を行うとともに、執行役員の職務の執行に関して不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを発見した場合における監督役員への報告その他法令で定める業務を行います（投信法第115条の２第１項、第115条の３第１項等）。
（ハ） 会計監査人の任期は、就任後１年経過後に最初に迎える決算期後に開催される最初の投資主総会の終結の時までとします。投資主総会において別段の決議がなされなかったときは、その投資主総会において再任されたものとみなされます（投信法第103条第１項、同条第２項、規約第25条）。
Ｄ．内部管理及び監督役員による監督の組織、人員及び手続
本投資法人は、その役員会規則において、役員会を少なくとも３ヶ月に１回開催することと定めており、実際の運用においては、原則として、１ヶ月に１回程度の頻度で開催しています。本投資法人の役員会には、執行役員、監督役員及び機関の運営に関する事務を委託している一般事務受託者が出席するほか、資産運用会社を出席させています。役員会においては、業務執行状況及び資産運用会社による資産運用状況等について執行役員が報告を行い、資産運用会社は執行役員が報告を行うにあたり補足説明等の補助業務を担うとともに監督役員から資産運用業務の状況等に関して報告を求められた場合はこれに応じる
ことにより、役員会を通じた管理を行うとの内部管理体制を確立しています。また、本書の日付現在、本投資法人の監督役員は、公認会計士１名、弁護士１名の計２名であり、各－ 15 －(15) ／ 2013/05/08 14:06 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201010_第二部_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

監督役員は、これまでの実務経験と見識に基づき、執行役員の職務執行につき様々な見地から監督を行っています。
Ｅ．内部管理、監督役員による監督及び会計監査人との相互連携
各監督役員は、本投資法人の役員会において、執行役員から業務執行状況並びに資産運用会社による資産運用状況、コンプライアンス及びリスクに関する事項について報告を受け、役員会に出席する資産運用会社に必要に応じてこれらの事項につき報告を求めます。
一方、会計監査人は、決算期毎に本投資法人の計算書類等の監査を行い、これらの承認を付議する役員会に先立ち監査報告会を開催し、監査内容を執行役員及び監督役員に報告しており、また、会計監査報告を作成することに加え、その職務を行うに際して執行役員の職務の執行に関し不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを発見したときには、その事実を監督役員に報告する職務を担っています。
Ｆ．資産運用会社への牽制等
本投資法人と資産運用会社との間で締結された資産運用委託契約においては、資産運用会社は、本投資法人の定める規約及び資産運用会社の社内規程である資産運用ガイドライン等に従い、資産の運用に係る業務を行うこととされています。また、同契約上、資産運
用会社は、投信法に従い、委託業務に関して定期的に報告書を作成し本投資法人に対し交付することとされているほか、利害関係者との取引については、後記「第三部 投資法人の詳細情報 / 第３ 管理及び運営 / ２ 利害関係人との取引制限 / （４）資産運用会
社の社内規程による利害関係人等との取引制限」に記載の社内規程に従って取引を行っています。
Ｇ．資産保管会社への牽制等
本投資法人と資産保管会社との間で締結された資産保管委託契約においては、投信法第209条及び同法第209条の２に定める義務に加えて、資産保管会社が委託業務を遂行するにあたっては、資産保管会社の固有財産等との分別保管や、委託業務の処理状況について、
本投資法人へ報告することなどを、資産保管会社の義務として定めています。本投資法人
では、当該契約に基づいて、３ヶ月に１回以上、委託業務の処理状況に係る報告を受領しています。
Ｈ．一般事務受託者（機関運営・会計）への牽制等
本投資法人と一般事務受託者（機関運営・会計）との間で締結された一般事務委託契約
においては、投信法第118条に定める義務及び同法第119条に定める責任に加えて、一般事
務受託会社が委託事務を遂行するにあたって負う一定の報告義務や賠償責任を定めており、
かつ、その業務執行状況を監視するための体制を整備しています。本投資法人では、当該契約に基づいて、３ヶ月に１回以上、一般事務の執行状況に係る報告を受領しています。
②

投資法人の運用体制
本投資法人は、その資産の運用を資産運用会社に全て委託しています。資産運用会社は、
本投資法人との間の資産運用委託契約に基づき、本投資法人の資産運用を行います。また、資産運用会社は、複数の投資法人（本投資法人、野村不動産オフィスファンド投資法人（以下「NOF」といいます。）、野村不動産レジデンシャル投資法人（以下「NRF」といいます。）及び野村不動産プライベート投資法人（以下「NPR」といいます。））並びに投資法
人以外の不動産ファンド等（投資用のビークルである特別目的会社その他の形態の法人又は組合、信託受託者等を含みますが、これらに限られません。）（併せて以下「ファンド等」といいます。）の資産の運用や投資助言に係る業務を受託しています。資産運用会社における組織及び意思決定手続は、以下のとおりです。

－ 16 －(16) ／ 2013/05/08 14:06 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201010_第二部_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

Ａ．組織

監
査
役
会

企画部
監
査
役

ｺﾝﾌﾟﾗｲｱﾝｽ部
監査部
ﾌｧﾝﾄﾞﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ部
営業部

株
主
総
会

取
締
役
会

投資運用企画室

取
締
役
社
長

ﾘｻｰﾁ室
投資ﾊﾟﾌｫｰﾏﾝｽ室
資産投資部
投資ﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ部
海外営業部
資産運用部
財務部
ﾌｧﾝﾄﾞ会計部

エ

ー

シ

ョ

リ
ス
ク
管
理
委
員
会

N
P
R
バ
リ

ュ

投
資
委
員
会

コ
ン
プ
ラ
イ
ア
ン
ス
委
員
会

ン
委
員
会

NOF投資責任者
NRF投資責任者

案
件
情
報
受
付
会
議

NPR投資責任者
NMF投資責任者
ﾌｧﾝﾄﾞ第一ｸﾞﾙｰﾌﾟ投資責任者
ﾌｧﾝﾄﾞ第二ｸﾞﾙｰﾌﾟ投資責任者
ﾌｧﾝﾄﾞ第三ｸﾞﾙｰﾌﾟ投資責任者
ﾌｧﾝﾄﾞ第四ｸﾞﾙｰﾌﾟ投資責任者

年金等一任投資責任者－ 17 －(17) ／ 2013/05/08 14:06 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201010_第二部_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

（イ）取締役会
資産運用会社の経営の基本的かつ重要な事項について意思決定を行う機関は取締役会であり、取締役会は原則として毎月１回開催され、業務執行の基本方針を決定するとともに、取締役及び執行役員の業務執行を監督します。
（ロ）執行役員
執行役員は、取締役会において選任され、取締役会の決定した経営方針に従い、資産運用会社の業務の執行を担当します。執行役員の職務分担の範囲は、取締役会の決議により決定されます。執行役員は各部室を担当し（以下「担当部門」といいます。）、担当部門の長短期運営方針の決定、担当部門内の業務の統制・調整等を行います。執行役員は、取締役会又は監査役会に出席を求められたときは随時出席
し、担当する業務の執行状況についての報告及び説明を行います。
（ハ）部、室、課及び投資責任者
上記のとおり、資産運用会社の組織上、部、室及び課が置かれ、各部門長が、所属員を指揮監督するとともに、各部門の業務を統括します。また、各部においては、部長代行が置かれる場合があり、部長を補佐するとともに、部長に差し支えあるとき又は業務処理上必要と認められるときは、その職務を代行します。
さらに、資産の運用又は投資助言を行うファンド等毎に投資責任者が設置され、各投資責任者は、その担当するファンド等の資産の運用又は投資助言に係る戦略を策定し業務を統括する（ファンドマネジメント部、営業部、投資運用企画室、リサーチ室、資産投資部、投資マネジメント部、海外営業部、資産運用部、財務部及びファンド会計部に指示を出し、その他適宜用いることができます。）とともに、その担当するファンド等が投資法人である場合は、投資主名簿の管理を行います。
（ニ）委員会
資産運用会社の社内規程上、取締役会は、上記のほかに重要な組織として各種の委員会を設置して一定の業務を遂行させることができ、本投資法人の運用に関連するものとして資産運用会社には下記の３つの委員会が設置されています。
（ⅰ）投資委員会
資産運用会社においては、資産の運用に係る方針について決定するための投資委員会を設置することにより、投資判断についての多角的検討を通じて、ファンド等の利益の最大化を図ることとしています。
投資委員会では、各ファンド等における資産の運用に係る基本方針、資産に係る運用管理方針、各ファンド等のファイナンス等の重要な事項に関する方針について審議を行い、資産運用会社としての意思決定を行います。また、かかる各方針に基づいて、資産の取得又は売却、運営管理、資金調達等のファンド等の資産の運用又は投資助言に係る重要な事項に関して審議を行い、資産運用会社としての意思決定を行うともに、運用実績等に関する分析及び評価を行います。
投資委員会は、社長執行役員を委員長とし、その他の執行役員（投資責任者を兼ねる執行役員は除きます。）及びコンプライアンス・オフィサーを委員として構成されます。投資委員会の決議は、決議対象となる議案について議決権を有する委員の全員一致により採択されます。なお、コンプライアンス・オフィサー並びに企画部、コンプライアンス部及び監査部を担当する執行役員は議決権を有しません（コンプライアンス・オフィサーが執行役員である場合を含みます。）。
また、委員長は必要に応じ、委員を追加指名することができます。
（ⅱ）コンプライアンス委員会
コンプライアンス委員会は、法令の遵守状況の確認のほか、利害関係者取引規－ 18 －(18) ／ 2013/05/08 14:06 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201010_第二部_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

程に定める「利害関係者との重要な取引」（利害関係者取引規程に定める「利害関係者」とは、資産運用会社及びその役職員等、投信法第201条第１項に定める利害関係人等、並びにこれらの者がその資産の運用を行っている又は運用若しくは管理に係る助言を行っている相手方をいいます。また、利害関係者取引規程に定める「利害関係者との重要な取引」とは、資産運用会社が顧客（資産運用会社が投資運用業その他資産の運用を行う対象となる者及び投資助言業その他投資に関する助言を行う対象となる者をいいます。）のために利害関係者との間で行う取引のうち、不動産又は不動産信託受益権（注）その他これに類する資産の取得又は売却のほか、これらに準ずる取引をいいます。以下同じです。）の承認等を審議します。以上の詳細については、それぞれ、後記「Ｃ．投資運用の意思決定機
構」及び「Ｄ．コンプライアンス体制（法令等遵守確保のための体制）」をご参照ください。
（注）「不動産信託受益権」とは、不動産を主たる信託財産とする信託の受益権をいいます。以下同じです。

（ⅲ）リスク管理委員会
資産運用会社では、コンプライアンス部がリスク管理の統括を行うものとし、コンプライアンス・オフィサーが各部門のリスク把握・分析・評価及び管理の内容を十分に検証するとともに、取締役会、監査役及びコンプライアンス部と連携し、資産運用会社のリスク管理の徹底を図ることを目的として、リスク管理委員会を設置しています。リスク管理委員会においては、資産運用会社の業務に関連して発生する様々なリスクの管理、モニタリング等の手法を具体的に定め、適切なリスク管理体制を確保します。リスク管理委員会は、組織横断的な協議機関としての役割を担い、リスク管理に関する組織体制及び規程等の制定・改廃の協議・検討並びにリスクのモニタリング等を行います。
リスク管理委員会は、コンプライアンス部担当執行役員を委員長とし、コンプライアンス・オフィサー、企画部長、ファンドマネジメント部長、営業部長、投資運用企画室長、資産投資部長、投資マネジメント部長、海外営業部長、資産運用部長、財務部長、ファンド会計部長及び委員長が別途指定する外部専門家を委員として構成されています。リスク管理委員会の決議は、決議対象となる議案について議決権を有する委員の３分の２以上の賛成により採択されます。また、委員長は必要に応じ、委員を追加指名することができます。
（ホ）案件情報受付会議
資産運用会社は、資産の運用を行う複数のファンド等のうち、投資対象の重複するファンド等間における案件情報の適切な取扱いを確保し、各ファンド等間の利益相反を未然に防止するための会議体として、コンプライアンス・オフィサー並びに全ての投資責任者、資産投資部長、営業部長、投資マネジメント部長、海外営業部
長、投資運用企画室長及び資産投資部各課長により構成される案件情報受付会議を設置しています。
資産運用会社が物流施設、商業施設その他様々な用途の不動産及び不動産を信託財産とする信託受益権に関する第三者の売却情報（不動産等案件情報）を受け付けた場合には、当該情報が既に案件情報受付会議において検討されたものであるか否かを確認し、既に検討されたものではない場合には、遅滞なく不動産等案件情報受付票を作成し、コンプライアンス・オフィサーに提出しなければならないものとされており、コンプライアンス・オフィサーは、不動産等案件情報受付票を受領した場合、遅滞なく案件情報受付会議を開催し、あらかじめ定めたルールに基づき、当該不動産等案件情報の取得検討を優先的に行うファンド等を決定します。なお、当該ルールの概要については、後記「Ｃ．投資運用の意思決定機構」をご参照くださ－ 19 －(19) ／ 2013/05/08 14:06 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201010_第二部_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

い。
Ｂ．業務分掌体制
本投資法人の資産運用に関与する各組織・機関の主な業務・権限は次のとおりです。なお、本「② 投資法人の運用体制」記載の組織・機関は本投資法人の資産運用だけではな
く、NOF、NRF及びNPRや投資法人以外の不動産ファンド等の資産運用及びその他の業務にも関与しますが、以下では主に本投資法人の資産運用に関連する事項を記載しています。
＜各組織の業務の概略＞
組織名称
コンプライアンス委員会

各組織の業務の概略
以下に掲げる各事項の決議
・ コンプライアンス規程の改廃
・ コンプライアンス・マニュアルの策定・改定
・ コンプライアンス・プログラムの策定・改定
・ 利害関係者取引規程に定める「利害関係者との重要な取引」の承認
・ コンプライアンス・オフィサーからの要請に基づ
く、資産運用会社の業務に関するコンプライアン
ス上不適切な行為及び不適切であるとの疑義がある行為に対する対応
・ コンプライアンス・オフィサーからの要請に基づ
く、投資委員会による審議に際して、その審議中の手続経過における法令・諸規則の遵守状況その他コンプライアンス上の重要な問題に対する対応
・ 上記各号に準ずるコンプライアンス上の重要な事
項
以下に掲げる各報告事項の審議
・ コンプライアンス・オフィサーが必要と認める利害関係者との間で実施した取引（コンプライアン
ス委員会決議事項を除く。）の状況
・ 主要法令の制定改廃の動向
・ 制度・ルール等に対応するために改善を要する事
例の発生及び講じた措置
・ コンプライアンス・プログラムの進捗及び達成状
況・ 各部、各室及び各課（以下「各部門」と総称する。）の所管事項に関するコンプライアンスに関し報告が必要と認められる事項－ 20 －(20) ／ 2013/05/08 14:06 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201010_第二部_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

組織名称
投資委員会

リスク管理委員会

案件情報受付会議

各組織の業務の概略
以下に掲げる各事項の決議
・ ファンド運用に係るマニュアル等（業務手順書を除く。）の改廃・ ファンド等のための投資運用、機関運営に関する重要事項（以下に掲げるものを含むがこれに限られない。）の決定及び重要な変更
a. 運用資産の取得又は処分等（信託受益者指図代理人としての指図権の行使を含む。）
b. ファンド等の年度事業計画及び決算（なお、ファンド等が自ら又はその出資するファンド
等（以下本b.において「子ファンド等」という。）を通じて保有する不動産又は不動産信託受益権（以下あわせて「不動産等」という。）に係る個別の不動産等毎の年度事業計
画、並びに当該子ファンド等の年度事業計画
及び決算を除く。）
c. ファンド等の資金調達
d. その他投資、運用、機関運営、インベスター
ズ・リレーションに関する重要事項（信託受益者指図代理人としての指図権の行使を含む。）
・ 案件情報取扱規程に定める案件情報を入手した場
合における優先検討ファンド等が取得検討を辞退
し、かつ次順位以降のファンド等が取得検討を継続する場合における優先検討ファンド等による取得検討辞退理由の審議
・ 上記に準ずる重要な事項
以下に掲げる各報告事項の審議・ 委員長が必要と判断した投資法人の運用資産の運
用状況、ポートフォリオ及び財務状況
・ その他委員長が必要と判断した事項
以下に掲げる各事項の決議
・ リスク管理規程及びリスク管理マニュアルの策
定・改廃・ リスク管理に関する年間計画（各部門において追加リスク対策が必要であると判断したリスク項
目、対応案、対応期限等）の策定・変更
・ その他委員長が必要と判断した事項
以下に掲げる各報告事項の審議
・ リスク管理に関する年間計画の進捗状況
・ 重大なリスクへの対応状況
・ その他委員長が必要と判断した事項
・ 資産運用会社が案件情報を入手した場合における、案件情報取扱規程に基づく、当該案件の取得検討を優先的に行う投資法人の決定や、それらの間での割振額の算出等－ 21 －(21) ／ 2013/05/08 14:06 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201010_第二部_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

組織名称
企画部

コンプライアンス部

監査部

各組織の業務の概略
・ 中期経営計画の立案に関する事項
・ 経営戦略の企画立案に関する事項
・ 資産運用会社の予算編成方針決定のための意見具申に関する事項
・ 資産運用会社の年度予算策定及び決算に関する事
項
・ 資産運用会社の会計、出納及び税務に関する事項
・ 組織、人事及び総務に関する事項
・ 経営管理に関する事項
・ 新規投資戦略の策定及び商品企画に関する事項
・ 諸官庁及び業界諸団体との渉外連絡及び広報に関する事項
・ 役職員の研修等に関する事項
・ 社内規程の新設・改定に関する事項
・ 資産運用会社に係る官公庁及び金融商品取引業協会等の対応に関する事項
・ ファンドマネジメント及びアセットマネジメントに係る報酬請求に関する事項
・ 個人情報、内部者情報、マネー・ロンダリング及び疑わしい取引に関する情報その他の情報の管理に関する事項・ 取締役会、投資委員会、監査役会に関する事項
・ 所管事項に係る帳簿書類・報告書等に関する業務
・ その他上記に付随関連する事項
・ リスク管理に関する事項
・ リスク管理委員会に関する事項
・ 苦情対応に関する指導、監督又は助言に関する事
項・ コンプライアンスに関する事項
・ コンプライアンス委員会に関する事項
・ 役職員の研修等に関する事項
・ 広告審査に関する事項
・ 所管事項に係る帳簿書類・報告書等に関する業務
・ その他上記に付随関連する事項
・ 内部監査に関する事項
・ 内部監査規程に関する事項
・ 所管事項に係る帳簿書類・報告書等に関する業務
・ その他上記に付随関連する事項－ 22 －(22) ／ 2013/05/08 14:06 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201010_第二部_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

組織名称
ファンドマネジメント部

投資運用企画室

リサーチ室

投資パフォーマンス室

資産投資部

各組織の業務の概略
・ 投資法人の年度事業計画の立案に関する事項
・ 投資法人の運用資産の運用状況、ポートフォリオ
及び財務状況の管理に関する事項
・ 投資法人の適時開示、投資主総会、インベスター
リレーションに関する事項
・ 投資法人に係る官公庁・加盟団体との渉外連絡に関する事項
・ 投資法人の投資口発行による資金調達に関する事
項
・ 顧客への定期報告に関する事項
・ 所管事項に係る顧客管理に関する事項
・ 所管事項に係る顧客情報管理に関する事項
・ 所管事項に係るディスクロージャーに関する事項
・ 所管事項に係る帳簿書類・報告書等に関する業務
・ 所管事項に係る顧客からの苦情の受付に関する事
項・ その他投資法人の管理・運営に係る業務及び事務に関する事項・ ファンドマネジメント業務全般に関する事項
・ 投資法人のストラクチャー関連契約の締結及び改定手続に関する事項
・ その他上記に付随関連する事項
・ 投資法人の運用資産たる不動産等（運用資産が信託受益権の場合における信託財産としての不動産を含む。以下「運用不動産等」という。）の工事に係る技術支援に関する事項
・ 資産投資部、投資マネジメント部及び資産運用部が所管する投資運用業務全般に関する事項
・ 所管事項に係る帳簿書類・報告書等に関する業務
・ その他上記に付随関連する事項
・ マクロ経済動向（株式市場・金融市場）、不動産市場動向（賃料・キャップレート）等の調査・分析を踏まえた投資環境の調査・分析に関する事項
・ 所管事項に係る帳簿書類・報告書等に関する業務
・ その他上記に付随関連する事項
・ 投資法人毎の運用成績に係る評価尺度の設定に関する事項
・ 投資法人毎の運用成績に係る定量的・定性的な評
価測定
・ 所管事項に係る帳簿書類・報告書等に関する業務
・ その他上記に付随関連する事項
・ 投資法人の組入れ対象となる不動産等の情報収集
・ 不動産等のデューデリジェンスに関する事項
・ 案件情報受付会議に関する事項
・ 不動産等の取得手続に関する事項
・ 所管事項に係る帳簿書類・報告書等に関する事項
・ 所管事項に係る顧客からの苦情の受付に関する事
項・ その他上記に付随関連する事項－ 23 －(23) ／ 2013/05/08 14:06 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201010_第二部_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

組織名称
投資マネジメント部

資産運用部

財務部

ファンド会計部

各組織の業務の概略
・ 商品開発に関する事項
・ 商品開発に係る官公庁・加盟団体との協議・相談
・ 営業支援に関する事項
・ マーケット調査に関する事項
・ 案件情報受付会議に関する事項
・ 所管事項に係るディスクロージャーに関する事項
・ その他投資法人の管理・運営に係る業務及び事務に関する事項・ 所管事項に係る帳簿書類・報告書等に関する業務
・ 所管事項に係る顧客からの苦情の受付に関する事
項・ その他上記に付随関連する事項
・ 投資法人の運用資産たる不動産等の年度事業計画の立案に関する事項
・ 運用不動産等の賃貸借、運営管理及び処分等に関する事項
・ 運用不動産等の管理委託先及び工事発注先等の推薦、管理、監督に関する事項
・ 運用不動産等が信託受益権の場合における信託受
託者への追加金銭信託手続に関する事項
・ 所管事項に係る帳簿書類・報告書等に関する業務
・ 所管事項に係る顧客からの苦情の受付に関する事
項・ その他上記に付随関連する事項
・ 投資法人における借入金による資金調達に関する事項
・ 投資法人が借入人となるローン契約の管理に関する事項
・ 投資法人が借入人となるローン契約上の貸付人承諾事項の対応、その他貸付人に対する義務の履行手続に関する事項
・ 投資法人における投資法人債発行（短期投資法人債を含む。）に関する事項
・ 所管事項に係る帳簿書類・報告書等に関する業務
・ その他上記に付随関連する事項
・ 投資法人の年度事業計画の立案に関する事項（資産運用部が立案した運用不動産等の年度事業計画
案の取り纏めを含む主に定量面）
・ 投資法人の決算に関する事項
・ 投資法人の会計、出納、税務及び資金管理に関する事項
・ 投資法人の配当金・分配金計算に関する事項
・ 所管事項に係る帳簿書類・報告書等に関する業務
・ その他上記に付随関連する事項－ 24 －(24) ／ 2013/05/08 14:06 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201010_第二部_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

組織名称
NMF投資責任者

各組織の業務の概略
・ 本投資法人の投資運用に係る業務統括（ファンド
マネジメント部、営業部、投資運用企画室、リサーチ室、資産投資部、投資マネジメント部、海外営業部、資産運用部、財務部及びファンド会計部に指示を出し、その他適宜用いることができる。）
・ 本投資法人の運用資産の取得、運営管理、処分、財務等の運用戦略の策定
・ 本投資法人の投資主名簿の管理に関する事項
・ その他上記に付随関連する事項－ 25 －(25) ／ 2013/05/08 14:06 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201010_第二部_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

Ｃ．投資運用の意思決定機構
投資委員会は、各ファンド等における資産の運用又は投資助言に係る基本方針、資産に係る運用管理方針、各ファンド等のファイナンス等の重要な事項に関する方針について審議を行い、資産運用会社としての意思決定を行います。また、かかる各方針に基づいて、資産の取得又は売却、運営管理、資金調達等のファンド等の資産の運用又は投資助言に係る重要な事項に関して審議を行い、資産運用会社としての意思決定を行うとともに、運用実績等に関する分析及び評価を行います。
投資委員会の委員長は社長執行役員が兼任するものとし、その委員は、その他の執行役
員（投資責任者を兼ねる執行役員は除きます。）及びコンプライアンス・オフィサーで構成されます。また、委員長は必要に応じ、委員を追加指名することができるとともに、資産運用会社の役職員及び社外の専門的知識を有する者を招集し、適宜意見を聴取することができるものとします。なお、投資委員会の委員長は、資産運用会社の常勤監査役を投資委員会に陪席させることができるものとします。
なお、投資委員会の決議事項についての、起案から投資委員会での議案の提案に至る手
続は次のとおりです。
投資委員会へ提出される議案は、原則として各投資責任者（各投資責任者の業務に属さない議案については、当該業務を担当する部の部長又は室の室長）が起案の上、まずその起案書類及びそれに付随関連する資料がコンプライアンス・オフィサー（コンプライアンス部の部長がコンプライアンス・オフィサーに就任します。）へ提出され、法令・諸規則の遵守状況その他コンプライアンス上の問題の有無に関する確認をします。
コンプライアンス・オフィサーが起案事項に法令・諸規則への違反、抵触その他コンプ
ライアンス上の問題がないと判断して当該起案事項を承認した場合は、当該起案者は、承認済みの起案事項を投資委員会に議案として提案することができます。なお、コンプライ
アンス・オフィサーは、起案事項の承認にあたっては、必要に応じて条件等を付することができ、その場合、起案者は、かかる条件を付したまま投資委員会に議案として提案しなければならず、かかる条件を変更又は削除することはできません。また、かかる条件付承認の起案事項が投資委員会により承認可決された後、それを実行する場合にも、当該条件を遵守してそれをなすものとします。
これに対して、コンプライアンス・オフィサーが起案事項について法令・諸規則への違反若しくは抵触が認められる又はその他コンプライアンス上の問題が存在すると判断した場合には、起案者に対し起案の中止又は内容の変更を命じるとともに、取締役及び監査役にその旨を報告します。起案の中止の命令を受けた起案事項については、起案者は投資委
員会に議案として提案することができず、内容の変更の命令を受けた起案事項については、
起案者は、内容の変更後に再度、コンプライアンス・オフィサーによる法令・諸規則の遵守状況その他コンプライアンス上の問題の有無に関する確認を受け、その承認を得た後でなければ投資委員会において当該起案を議案として提案することができません。
また、上記の手続に従い法令・諸規則の遵守状況その他コンプライアンス上の問題の有無について確認を求められた起案事項について、コンプライアンス・オフィサーがコンプ
ライアンス委員会の承認が必要とされる利害関係者取引規程に定める「利害関係者との重要な取引」に該当すると判断する場合その他その内容に鑑み必要と認めた場合には、更にコンプライアンス委員会にて、法令・諸規則の遵守状況その他コンプライアンス上の問題の有無について審議し、その承認を行います（但し、「利害関係者との重要な取引」に該当するとして審議を行う場合、利害関係者に該当することとなるコンプライアンス委員及び法人たる利害関係者の役員又は使用人に該当するコンプライアンス委員は、その議案に関する決議について議決権を有しないものとします。なお、当該コンプライアンス委員が、
コンプライアンス・オフィサーである場合はこの限りではありません。）。
投資委員会においては、各委員がそれぞれの立場から意見を述べ、その上で統一的な意
思決定・投資判断を行うことを目的として、決議は、原則として議決権を有する委員の全員一致をもって成立することとしています。なお、コンプライアンス・オフィサー並びに企画部、コンプライアンス部及び監査部を担当する執行役員は、投資委員会の審議に参加
しますが、議案に関し議決権を有しません（コンプライアンス・オフィサーが執行役員である場合を含みます。）。
－ 26 －(26) ／ 2013/05/08 14:06 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201010_第二部_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

投資運用に関する議案の作成・提出から投資委員会における決議までの手続は、以下のとおりです。
・起案部の担当者は、投資委員会に起案を提出する前に、起案書類等をコンプライアンス・オフィサーに提出
し、法令・諸規則の遵守状況その他
コンプライアンス上の問題の有無に関する確認を受けなければなりません。

議案の作成・ 提出者
起案書類の作成

提出

ｺ ﾝ ﾌ ﾟﾗ ｲ ｱ ﾝ ｽ ・ ｵ ﾌ ｨ ｻ ｰ

利害関係者との重要な取引に関わる場合又はｺﾝﾌﾟﾗｲｱﾝｽ・ｵﾌｨｻｰが必要と認める場合

起案書類の確認

ｺ ﾝﾌﾟﾗｲｱ ﾝｽ 委員会
審議

承認
承認

・利害関係者との重要な取引にかかわる場合、又はコンプライアンス・オ
フィサーが必要と認める場合には、コンプライアンス・オフィサーによる上記確認に加え、コンプライアン
ス委員会の審議及び承認を得なければなりません。

投資委員会
投資判断

投資委員会審議中にｺﾝﾌﾟﾗｲｱﾝｽ・ｵﾌｨｻｰが重要な問題があると判断する場 合報告

ｺ ﾝ ﾌ ﾟﾗ ｲｱ ﾝ ｽ 委 員 会

・コンプライアンス・オフィサーが、投資委員会の審議中に法令・諸規則の遵守状況その他コンプライアンス
上の重要な問題があると判断する場
合には、投資委員会における審議を中断し、コンプライアンス委員会を開催します。この場合、コンプライ
アンス委員会において法令・諸規則
その他コンプライアンス上の問題がないと認めた場合に限り、投資委員会における審議を再開します。
・投資委員会の審議の経過及び投資判断については全てこれをコンプライ
アンス委員会に報告し同委員会の審議を経るものとします。

＜物件情報に関するローテーション・ルール＞
資産運用会社は本投資法人の他に、総合型であり物流施設及び商業施設を投資対象に含
むNPRの資産運用業務を受託しています。また、平成23年10月１日付で効力を生じた資産運用会社の合併に伴い、資産運用会社は投資法人以外の不動産ファンド等（投資用のビークルである特別目的会社その他の形態の法人又は組合、信託受託者等を含みますが、これらに限られません。）の運用の受託も行っています。
本投資法人は、物流施設及び商業施設を投資対象としているため、NPR及び資産運用会
社が運用を受託する投資法人以外の不動産ファンド等との取得機会の競合が想定されます。
そこで、NPRや不動産ファンド等との間で競合する取得検討対象物件については、取得検討に関する以下に記載の「ローテーション・ルール」を採用することにより、恣意的な不動産等案件情報の配分を防止することとしています。「ローテーション・ルール」とは、不動産等案件情報を入手した時点で、客観的かつ明確である登記簿記載の「用途」や「竣工年次」（西暦：以下同じです。）等を基準とした、優先検討機会のローテーションを実施するものであり、原則的な考え方としては、下記のルールに従ってNPRとの優先検討順
位を定めるものとしています。
－ 27 －(27) ／ 2013/05/08 14:06 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201010_第二部_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

・取得検討対象物件の竣工年次が偶数の場合、本投資法人が優先して物件の取得検討を行います。
・取得検討対象物件の竣工年次が奇数の場合、NPRが優先して物件の取得検討を行います。
（注）複数の不動産等案件情報を検討する場合（たとえばバルクセールにおける一括売却の場合等）には、取得検討
対象物件の用途が物流施設又は商業施設のみである場合、（a）それらのうち過半数の物件の竣工年次が偶数の場合、本投資法人が優先して物件の取得検討を行い、（b）それらのうち過半数の物件の竣工年次が奇数の場合、NPRが優先して物件の取得検討を行う（偶数・奇数が同数の場合には、最大の公簿面積を有する物件の竣工年次が偶数であれば本投資法人が優先して物件の取得検討を行い、奇数であればNPRが優先して物件の取得検討を行います。）こととし、取得検討対象物件に物流施設又は商業施設以外の用途の物件が含まれる場合には、他のファンド等との共同投資により本投資法人が物流施設又は商業施設のみを取得することができる場
合等を除き、NPRが優先して物件の取得検討を行います。

もっとも、ローテーション・ルールの採否にかかわらず、NPRとの関係では、上場不動産投資法人である本投資法人は、資本市場を通じた公募増資によるエクイティ性資金の調達及びLTV（ローン・トゥー・バリュー）（総資産に対する有利子負債の比率をいいます。
以下同じです。）の機動的なコントロールを前提としたデット性資金の調達を基本としており、一方、非上場不動産投資法人であるNPRは、適格機関投資家等から私募によりエク
イティ性資金を調達し、定常的にLTVを低位に維持するデット性資金の調達を行っていきます。このような資金調達の性質及び財務戦略並びに投資家の志向する投資リターンの違いにより、物件タイプが競合しても、実際にNPRと本投資法人の双方が取得を希望する競合が生じる場合は限定的であると想定しています。
また、投資法人以外の不動産ファンド等との関係では、ローテーション・ルールにおいて、原則として不動産ファンド等の取得優先順位は本投資法人に劣後するものと定められており、本投資法人とは競合関係に立たない仕組みが設けられています。
なお、不動産等案件情報のうち、当該物件が共有又は区分所有建物（受益権の準共有等を含みます。）である又はその他の理由によって、いずれかの投資責任者が運用を担当するファンド等が他の所有者との間で当該物件の残部の全部又は一部の取得に関して優先交渉権を有している場合には、当該ファンド等を担当する投資責任者が優先的に取得検討を行うものとします。
具体的な運用の概要は、次のとおりです。資産運用会社が物流施設、商業施設その他
様々な用途の不動産等に係る案件情報を入手した場合、当該情報が既に案件情報受付会議
において検討されたものであるか否かを確認し、既に検討されたものでない場合には、遅滞なく不動産等案件情報受付票を作成し、コンプライアンス・オフィサーに提出し、コン
プライアンス・オフィサーは、不動産等案件情報受付票を受領した場合、遅滞なく案件情報受付会議を開催し、当該不動産等案件情報の取得検討を優先的に行うファンド等を決定します。案件情報受付会議において、各投資責任者は、各々が運用を担当するファンド等の投資方針等を踏まえた初期判定を行うものとします。
本投資法人が優先権を持つ物件の取得について、本投資法人を担当する投資責任者が取得検討を辞退する場合、辞退する旨及びその理由を記載した「不動産等案件情報検討辞退書」をコンプライアンス・オフィサーに提出します。この場合、コンプライアンス・オ
フィサーは取得検討の次順位の投資責任者に対して速やかに本投資法人を担当する投資責任者の検討結果を通知し、その次順位の投資責任者は取得検討を継続するか辞退するかを決定します。当該検討の結果、次順位の投資責任者が取得検討を継続し、当該不動産等案
件情報に係る物件の取得条件につき相手方と合意に至った場合は、報告を受けたコンプラ
イアンス・オフィサーは、投資委員会の招集を請求しなければならず、同投資委員会で本投資法人が取得を辞退した理由を承認する決議を行います。同投資委員会において承認が得られない場合には、その旨をコンプライアンス・オフィサーが次順位の投資責任者に通知し、次順位の投資責任者は当該物件の取得検討を継続することはできないものとします。
この場合、本投資法人を担当する投資責任者は、本投資法人のために当該物件の取得に関して再検討を行います。また、資産運用会社は、本投資法人を担当する投資責任者が取得を辞退し、かつ、その次順位以降のファンド等の投資責任者が取得を決定した場合、本投資法人に対して、本投資法人の投資責任者による当該取得辞退に係る投資委員会の審議及び決議の内容を含む当該不動産等案件情報の検討経緯及び取得辞退の理由を報告します。
－ 28 －(28) ／ 2013/05/08 14:06 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201010_第二部_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

ローテーション・ルールに従い、他のファンド等の投資責任者に優先して取得検討を行うことができる期間は、案件情報受付会議を経て優先的に案件情報の検討を行うこととされたファンド等の投資責任者が案件情報受付会議において当該物件の取得検討を優先的に行うファンド等の投資責任者として決定された日から10営業日、又は、優先的に取得検討を行うことができるファンド等の投資責任者が取得検討を辞退した旨の通知をコンプライ
アンス・オフィサーから受領した日から10営業日とされています。但し、当該期間中に取得検討を継続する決定をした場合には、以後取得の辞退を表明するまでは、当該ファンド等の投資責任者の優先期間は継続します。
（図）ローテーション・ルールの概要

不動産等案件情報（物流施設及び商業施設）

案件情報受付会議
竣工年次でローテーション

奇数

偶数

優先検討

優先検討

NPR

NMF

検討見送り

検討見送り
物件取得

物件取得

－ 29 －(29) ／ 2013/05/08 14:06 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201010_第二部_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

Ｄ．コンプライアンス体制（法令等遵守確保のための体制）（イ）コンプライアンス部
資産運用会社は、資産運用会社の遂行するファンド等のための資産の運用又は投資助言に係る業務が各ファンド等に係る投資家の資金運用に関与する行為であるという基本的な認識のもと、適正な運用体制を構築するため、また第二種金融商品取引業等における業務の適正化を確保し、顧客に対し誠実かつ公正に当該業務を遂行するため、コンプライアンス（資産運用会社の役職員が法令・諸規則の趣旨及び内容を正確に理解し、これらを遵守し、社会的規範にもとることのない誠実かつ公正な企業活動を実践することをいいます。）担当部門として各ファンド等に共通のコンプライアンス部を設置することにより、他の部、室又は課に対する社内牽制機能の実効性を確保します。
（ロ）コンプライアンス・オフィサー
コンプライアンス部の部長を資産運用会社におけるコンプライアンス責任者であるコンプライアンス・オフィサーとし、資産運用会社の投資運用業、投資助言業及び第二種金融商品取引業等における業務執行が、法令・諸規則に基づいていることを常に監視します。このため、コンプライアンス・オフィサーは、投資委員会の全ての起案事項について、法令・諸規則の遵守状況その他コンプライアンス上の問題の有無に関する確認を行います。
また、コンプライアンス・オフィサーは、各ファンド等の運用方針等を決定する
組織（意思決定機関）である投資委員会に出席し、同委員会に立案される全ての案
件について、その審議過程及び結論におけるコンプライアンス状況を確認し、意見を述べることができるものとします。但し、コンプライアンス・オフィサーは、意思決定に係る中立性を確保するため、同委員会における議決権を有しないものとします（コンプライアンス・オフィサーが執行役員である場合を含みます。）。
また、コンプライアンス・オフィサーは、国内外の法規制状況を把握し、執行役
員、社内の各部、各室又は各課へ連絡及び徹底を図るとともに、個別案件及び外部提出文書等に関するコンプライアンス上の問題の有無の調査等を通じ、日常の業務執行においてもコンプライアンス遵守状況の確認を行います。
その結果、業務執行においてコンプライアンス上の重要な問題が発見された場合には、コンプライアンス・オフィサーは、直ちに取締役社長にその旨を報告し、適切な措置を取ることを求めることができるものとします。
上記の業務内容に鑑み、資産運用会社におけるコンプライアンス・オフィサーは、
コンプライアンス業務を専任に取り扱うものとします。また、コンプライアンス・
オフィサーには、法令・規範の遵守のための十分な審査・監督能力を有する人材を選任します。
（ハ）コンプライアンス委員会
基本的にコンプライアンスに関する最終責任は取締役会が担いますが、取締役会と連携し、専門的な検討によってこれを補佐する機関として、コンプライアンスに関する事項を検討、審査するコンプライアンス委員会を設置します。
コンプライアンス委員会では、コンプライアンス徹底のために遵守すべき法令・諸規則及び実践すべきコンプライアンス活動の基本的な内容を定めたコンプライア
ンス規程の改廃を行う他、コンプライアンス活動を実践するための役職員向けの具体的な手引書として細目を定めたコンプライアンス・マニュアルを策定・改定するとともに、コンプライアンスを実現するための具体的な実践計画として、コンプラ
イアンス・プログラムを策定・改定します。
コンプライアンス委員会はコンプライアンス・オフィサーを委員長とし、委員は社外の専門家のうち委員長が指名する者から構成されます。本書の日付現在、委員として指名された者は、コンプライアンスに精通した社外の専門家（１名）及び社外の弁護士（１名）です。なお、委員長は必要に応じ、委員を追加指名することが－ 30 －(30) ／ 2013/05/08 14:06 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201010_第二部_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

できます。
コンプライアンス委員会は、委員長の招集により原則として３ヶ月毎に開催されますが、その他必要に応じて随時開催されます。コンプライアンス委員会は、コン
プライアンス・オフィサーからの要請に基づき、投資委員会の決議のための起案事項における法令・諸規則の遵守状況その他コンプライアンス上の問題の有無について審議を行います。
また、コンプライアンス・オフィサーが投資委員会における審議経過にコンプラ
イアンス上の重要な問題があると判断する場合には、その時点で投資委員会の審議を一旦中断し、コンプライアンス委員会を開催して、法令・諸規則の遵守状況その他コンプライアンス上の問題の有無について審議を行います。その結果、コンプラ
イアンス委員会において法令・諸規則その他コンプライアンス上の問題がないと判断した場合に限り、投資委員会の審議が再開されます。
さらに、コンプライアンス委員会には、投資委員会で行われる重要な方針等の決定にあたっての審議経過及び結論が全て報告され、事後的にコンプライアンス上の問題の有無を審議します。
コンプライアンス委員会の決議は、決議の対象となる議案について議決権を有する委員の３分の２以上の賛成により採択されます。コンプライアンス委員会での審議事項が利害関係者取引規程に定める「利害関係者との重要な取引」に関してコン
プライアンス委員会が審議を行う場合、利害関係者に該当することとなるコンプラ
イアンス委員又は法人たる関係者の役員若しくは使用人であるコンプライアンス委
員は、その議案に関する決議について議決権を有しません。但し、コンプライアン
ス・オフィサーはこの限りではありません。
Ｅ．リスク管理体制
後記「３ 投資リスク / （２）投資リスクに関する管理体制」をご参照ください。

－ 31 －(31) ／ 2013/05/08 14:06 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201010_第二部_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

（５）【投資法人の出資総額】
本書の日付現在の本投資法人の出資総額、本投資法人が発行する投資口の総口数及び発行済
投資口総数は以下のとおりです。
出資総額

200,000,000円

投資口の総口数

20,000,000口

発行済投資口総数2,000口なお、本書の日付以前における出資総額及び発行済投資口総数の増減は以下のとおりです。
出資総額（千円）
年月日

備考
増加額

平成25年１月31日

発行済投資口総数（口）

摘要
私募設立

200,000

残高
200,000

増加口数

残高

2,000

（注）本投資法人の設立に際して、１口当たり発行価額100,000円にて投資口を発行しました。

－ 32 －(32) ／ 2013/05/08 14:06 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201010_第二部_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

2,000

（注）

（６）【主要な投資主の状況】
本書の日付現在における本投資法人の投資主の状況は以下のとおりです。
（本書の日付現在）
氏名又は名称

住所

所有
投資口数
（口）

総投資口数に対する所有投資口数の割合（％）

いちよし証券株式会社

東京都中央区八丁堀二丁目14番１号

1,720

86.00

野村不動産株式会社

東京都新宿区西新宿一丁目26番２号

280

14.00

2,000

100.00合計－ 33 －(33) ／ 2013/05/08 14:06 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201010_第二部_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

２【投資方針】（１）【投資方針】①

基本理念
本投資法人は、不動産投資法人（J-REIT）の主な商品特性である「安定した収益（インカム・リターン）」を中長期的に追求していくことを最重要視しています。
かかる基本理念のもと、本投資法人は、人々が生活していくうえで必要な「消費」の安定した需要に着目し、生産者と消費者を結びつける「物流施設」と、生産者から供給される商品を販売する役割を担う小売業者と消費者を結びつける「商業施設」を主たる投資対象とします。物流施設においては、産業構造の変化に伴い高機能大型物流施設への需要が高まって
おり、商業施設においては、飲食料品や日用品等を中心とした小売業や、女性の社会進出や少子高齢化によるサービス業への底堅い需要を背景として、これらを取り扱う商業施設への安定した需要が見込めると考えています。
なお、物流施設、商業施設ともに、テナントとの長期固定契約により安定的なキャッシュフローが期待でき、本投資法人が掲げる中長期的に安定した収益（インカム・リターン）の追求という基本理念との親和性が高い投資対象であると判断しています。
また、本投資法人は、国内における一大消費地であり、需要に厚みのある東京圏（東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県）を中心に据えた投資方針により、安定収益を生み出すポート
フォリオを構築するとともに、野村不動産グループの物流施設及び商業施設における企画・開発・運営力を最大限活用し、中長期的に安定した収益の確保と運用資産の着実な成長を目指した運用を行います。

－ 34 －(34) ／ 2013/05/08 14:06 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201020-00_投資方針_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

≪基本理念≫安定収益の追求
（Stable Income Return）≪投資哲学≫

消費活動の安定性に着目

消費者
宅配

販売

配送

物流施設
（Logistics）

商業施設
在庫管理等

商品供給

（Retail）

卸し

生産者

物流施設と商業施設は、共に『消費活動』を支える
経済産業インフラとして不可欠物流施設と商業施設に投資することで、消費活動を裏付けとした安定収益を実現－ 35 －(35) ／ 2013/05/08 14:06 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201020-00_投資方針_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

≪投資戦略≫

安定収益を生み出すポートフォリオ（Stable Portfolio）① 消費活動を支える「人口」の厚みを重視し、東京圏を中心（原則80％以上）（取得価格ベース）に据えた投資② 物流施設と商業施設へのバランス投資③ 外部成長及び安定運営を支える開発・マネジメント力
ポートフォリオ構築

物流施設（Logistics）

商業施設（Retail）

・産業構造の変化に伴う高機能大型物流施設需要の高まり

・飲食料品や日用品等を中心とした小売業やサービス業における底堅い需要を背景とした安定的な商業施設需要・高機能大型物流施設を中心に据えた投資

・駅の集客力に依拠した駅前立地
型商業施設への投資
・周辺居住者の後背人口を抱えた居住地立地型商業施設への投資

・物流施設、商業施設における企画・開発・運営力
・野村不動産グループによるマネジメントサポート
・私募ファンド、J-REITの資産運用実績
・スポンサー・パイプラインによる外部成長の推進

野村不動産グループのバリューチェーン（Value Chain）

東京圏を中心に据えた物流施設・商業施設への投資により中長期的な安定収益の確保を目指す－ 36 －(36) ／ 2013/05/08 14:06 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201020-00_投資方針_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

②

基本方針
本投資法人は、規約第27条（資産運用の基本方針）に基づき、中長期的に安定した収益の確保と運用資産の着実な成長を実現することを基本方針とし、かかる基本方針を実現するため、主として物流施設及び商業施設を投資対象とします。物流施設は産業インフラとして、商業施設は消費活動を支えるインフラとして、いずれも経済活動に不可欠な施設であり、本投資法人はこれらの施設に投資していくことにより社会的役割を果たし、ひいては日本経済の成長力を高めていくことの一翼を担いたいと考えています。
本投資法人は、物流施設及び商業施設のバランスを考慮したポートフォリオを構築するとともに、需要に厚みのある東京圏を中心に据えた投資戦略により、中長期的に安定した収益を確保することを目指します。
Ａ．物流施設の投資優位性
物流施設は、他の用途の不動産等と比較して、安定的な運用が可能であると考えています。物流業界においては、電子商取引及びインターネットを通じた通信販売の普及による消費財を中心とした荷物の少量多品種化が進んでおり、また、物流全体の最適化を追求す
るサプライ・チェーン・マネジメントが浸透してきています。また、経済競争のグローバ
ル化や経営資源の本業回帰傾向により、物流業務を専門業者に外部委託する傾向が活発化しています。これら物流産業における構造変化や荷主企業の需要を背景として、近年、物流業務のアウトソーシング志向が高まり、物流業務を専門的に請け負うサード・パー
ティー・ロジスティクス（以下「３ＰＬ」といいます。）事業が拡大傾向となっています。
本投資法人は、この傾向は今後も拡大していくと考えており、荷主企業や物流事業者のニーズに対応した高機能大型物流施設への需要は底堅く推移すると考えています。
また、物流施設は、一般的にテナントとの長期固定契約の締結が可能で、稼働率も安定的に推移することに加え、他の用途の不動産等と比較し、管理費用や修繕投資が低く抑えられるなど、安定的なキャッシュフローが期待できる特性を有していると考えています。
本投資法人は、これらの特性を踏まえ、高機能大型物流施設を中心とした物流施設への投資により、中長期的に安定した収益の確保を目指します。
Ｂ．商業施設の投資優位性
女性の社会進出や少子高齢化等の社会構造の変化とともに、消費者が望む商品・サービスについてもニーズが多様化しています。「モノ消費」から「コト消費」へのシフト、イ
ンターネットを利用した消費者の情報収集力の向上、低価格志向の拡大等、小売業やサービス業においては、消費者のライフスタイルに合わせた商品、価格、サービスを提供することが求められています。
このような動向を受け、小売業全体の売上は概ね横ばいに推移しているものの、飲食料品や日用品等の生活に必要となる商品を取り扱う小売業の売上については、緩やかな増加
傾向で推移しており、これらの小売業は、引き続き底堅い需要が見込まれます。一方、女性の社会進出や少子高齢化に伴い、学習塾、英会話教室、クリニック、エステサロン、旅行代理店等のサービス業に対する需要も今後期待することができ、これらを取り扱う商業施設については安定的な需要を見込むことができると考えています。
商業施設は、その投資特性に応じ、(i)（ターミナル）駅の集客力に依拠し、オフィスビルと同水準の好立地に位置し、マルチテナント型の賃貸方式が多いことが一般的である
ため、キャッシュフローの内部成長（テナントの入替え等を通じた賃料増額等による収益向上）可能性を有する「駅前立地型」と、(ii)周辺居住者の後背人口を抱え、運営者（テナント）との長期固定契約によるマスターリースを通じた安定的なキャッシュフローが期待できる「居住地立地型」に分類することができます。本投資法人は、かかる分類に応じ、その異なる投資特性を見極めた上で、これらの商業施設にバランスよく投資することで、中長期的な安定収益の確保を目指した運用を行ってまいります。
Ｃ．安定収益を生み出すポートフォリオ構築
国内において、地域別に人口動向を見ると、東京圏（東京都、埼玉県、千葉県及び神－ 37 －(37) ／ 2013/05/08 14:06 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201020-00_投資方針_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

奈川県）では人口流入傾向が大きく、名古屋圏（愛知県、岐阜県及び三重県）、大阪圏（大阪府、京都府、兵庫県及び奈良県）においても横ばい又は緩やかな人口流入傾向であることが確認できます。特に、東京圏は、世界でも突出した人口集中度を示しており、世界的に最も魅力のあるマーケットの一つであると判断しています。
本投資法人は、一大消費地でありテナント需要に厚みがあることを重視し、東京圏を中心としたポートフォリオを構築することにより、中長期的に安定した収益の確保を目指します。なお、東京圏への投資比率は、原則として80％以上（取得価格ベース）とします。
また、前記のとおり、本投資法人が投資対象とする物流施設や居住地立地型商業施設
は、テナントとの長期固定契約により安定したキャッシュフローを期待できる一方で、駅前立地型商業施設は、キャッシュフローの内部成長可能性を有していると考えています。コスト面においても、一般的に管理費用や修繕投資が抑えられる物流施設と、集客力の維持・向上の観点からある程度の修繕投資を要する傾向にある商業施設を併せて投資対象とし、一つのポートフォリオを構築することで、施設特性を考慮し資本配分を通じたマネジメントによる相乗効果が発揮できるものと考えています。
本投資法人は、東京圏を中心に据えた投資方針と物流施設と商業施設それぞれの特性を融合させたポートフォリオ・マネジメントにより、中長期的な収益の安定性を追求したポートフォリオを構築することを目指します。
Ｄ．野村不動産グループのバリューチェーン
野村不動産グループは、野村不動産をはじめとする野村不動産ホールディングスの連結子会社等からなる企業集団であり、平成25年３月末日現在、野村不動産ホールディングス
及び傘下の関係会社30社（うち連結子会社27社、持分法適用子会社及び関連会社３社）より構成されています。野村不動産グループの事業セグメントは「住宅事業」「賃貸事業」「資産運用事業」「仲介・CRE事業」「運営管理事業」「その他の事業」に区分されており、総合不動産会社として多岐にわたる事業を展開しています。
野村不動産グループは、1990年代後半から資産運用事業を本格展開しており、商品構
成・運用対象資産・投資対象地域等を着実に拡大するとともに、かかる実績に裏付けられた運用経験とノウハウを有しています。
また、野村不動産グループが平成24年（2012年）10月に策定した「野村不動産グループ
中長期経営計画（-2022.３）～Creating Value through Change～」においては、「３ヵ年計画（-2016.３）」における事業戦略の柱の一つとして、賃貸不動産の開発メニューを多様化し、物流施設（「Landport」シリーズ）や商業施設（「GEMS」シリーズ他）の開発も強化していく方針が採用されています。
本投資法人は、野村不動産グループが有する物流施設及び商業施設に係る企画・開発・運営力を最大限活用することで、最適なポートフォリオ運用と豊富なパイプラインに裏打ちされた資産規模の着実な成長を図り、中長期的な安定収益の確保を目指していく方針です。

－ 38 －(38) ／ 2013/05/08 14:06 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201020-00_投資方針_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

③

物流施設の投資優位性
Ａ．物流業界動向
近年、物流業界では、電子商取引及びインターネットを通じた通信販売が拡大傾向にあります。かかる傾向を受け、宅配便を中心とした個人顧客向けの小口配送の需要は今後ま
すます高まる傾向にあり、少量多品種の物品を迅速かつ正確に配送することが求められています。荷主企業の一部においては、商品の受注後当日配送を導入している企業も出てきており、多様化する消費者ニーズに応えるため、サプライ・チェーン・マネジメントの再構築をはじめ、物流システムの高度化は、今後もますます進むと考えています。物流事業者は、これらの荷主企業のニーズに対応するため、物流機能である輸送・配送、保管・荷役・包装・流通加工等一連の作業を物流施設内で効率的に行い、リードタイムの短縮化や在庫の適正化を実現することが求められています。従来、物流施設は保管機能のみの役割を担うことが多かったところ、かかる産業構造の変化を受け、業務効率化を追求するため、より大型かつ高機能な物流施設へのニーズが高まっています。
≪消費者向け電子商取引市場における「小売業」市場規模と宅配便取扱個数の推移≫
宅配便取扱個数（ 百万個）

50,0003,500≪左軸≫
衣料・アクセサリー

45,0003,400

40,0003,300

スポーツ・本・音楽・玩具

35,0003,200

30,000

3,100

25,0003,000

20,0002,900

15,0002,800

10,000

2,700

5,000

2,600

≪右軸≫

0

2,500

宅配便取扱個数

（億円）

医薬化粧品

食料品

家具・家庭用品・
自動車・電気製品
総合小売

平成17年 平成18年 平成19年 平成20年 平成21年 平成22年 平成23年
出所：経済産業省「電子商取引に関する市場調査」、国土交通省「宅配便等取扱実績」（注１）「総合小売」とは、百貨店、総合スーパー、コンビニエンスストア、ホームセンター及び通信販売業を指します。
（注２）消費者向け電子商取引市場における「小売業」市場規模については各暦年における市場
規模を、宅配便取扱個数については各年度における取扱個数をそれぞれ記載しています。
なお、宅配便取扱個数については郵政民営化後の平成19年度からゆうパック（日本郵便株式会社）の実績が調査対象に含まれています。

一方で、荷主企業においても、経営課題の一つとして物流業務が重要視されるようにな
り、業務の効率化やコスト削減を目的として物流全体の最適化を追求するサプライ・
チェーン・マネジメントを再構築するニーズが高まっています。また、経済競争のグロー
バル化等により、経営資源を本業に振り向ける動きが強まり、従来、子会社等を介して物流業務を内製化していた事業会社が物流業務を外部委託する動きが活発化しています。
こうした荷主企業ニーズや前記の消費者ニーズの多様化を背景として、物流業務を専門的に請け負う３ＰＬ事業への需要が高まっているといえます。
Ｂ．３ＰＬ事業の市場拡大
３ＰＬ事業者には、荷主企業の物流・ロジスティクス改革のニーズに対して、その高度化・効率化のための物流計画の立案や、輸送、保管などの基本的な物流サービスに加え、受発注、適正在庫管理、決済、流通加工、包装など単なる物流機能を超える多様な関連業－ 39 －(39) ／ 2013/05/08 14:06 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201020-00_投資方針_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

務・サービスの提供が求められています。これらを背景として、３ＰＬ事業者には、（1）保管・配送に付加価値を加えた物流機能の提供、（2）業務効率化やコスト削減を目的とした情報技術の活用、（3）施設拡大に伴う自社保有の物流センターなどのオフバランス志向などの特徴が見られます。
市場規模が拡大傾向にある３ＰＬ事業者にとっては、上記のような業務拡大に伴い高度な物流機能の提供が可能な建物スペックを備えた大規模な物流施設が必要となっており、ますます「大型化」や「高機能化」への需要が高まるものと考えています。
≪日本の３ＰＬ市場規模の推移≫

出所：シービーアールイー株式会社（世界的な事業用不動産サービス会社であり、不動産情報及びデータの分析並びにマーケットリサーチ・レポートの作成等を業務の一部として行っています。）（注） 公表資料に基づき３ＰＬ事業の売上がセグメント別（各社の定義に基づきます。）に５年間分の情報取得が可能な９社を対象とし、平成19年度を100として、売上高合計（指数）の推移を示したものです。なお、Ｍ＆Ａ等による企業の事業拡大等も含まれます。

Ｃ．大型賃貸物流施設のマーケット動向
産業構造の変化による物流需要の拡大に伴い、近年は大型賃貸物流施設の新規供給が活発になっています。リーマンショックによる金融危機の影響により平成21年以降は新規供給が緩やかになったものの、延床面積又は敷地面積が１万㎡以上の賃貸物流施設の賃貸可
能面積は、平成18年１月の201.2万㎡から平成25年１月には1,042.5万㎡まで拡大しています。
今後も、物流需要の拡大を受け、大型で高機能な物流施設が新規供給されることにより、
大型賃貸物流施設の市場規模が拡大することが予想されています。物流施設に対する需給動向については、下記の倉庫着工床面積の推移のとおり、昭和時代に供給された古い物流施設が多く、ここ数年は供給が増加傾向にはあるものの、テナントニーズを満たす高機能
大型物流施設の供給は多いとはいえず、従来型の保管機能を中心とした物流施設から高機
能大型物流施設への移転ニーズの顕在化により、当面の間、需給バランスは改善する方向
で安定的に推移すると考えています。
本投資法人は、これらの高機能大型物流施設を中心とした投資方針を採用することにより、運用資産の着実な成長を実現できるものと考えています。

－ 40 －(40) ／ 2013/05/08 14:06 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201020-00_投資方針_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

≪大型賃貸物流施設のストック量≫(千㎡)

12,00010,000
8,000
6,000
4,000
2,000

平成25年1月

平成24年7月

平成24年1月

平成23年7月

平成23年1月

平成22年7月

平成22年1月

平成21年7月

平成21年1月

平成20年7月

平成20年1月

平成19年7月

平成19年1月

平成18年7月

平成18年1月

0

出所：株式会社一五不動産情報サービス（物流倉庫などの工業用施設を専門とした不動産調査会社であり、マーケットレポート作成等を業務の一部として行っています。）（注１）対象地域は、東京圏（東京都・埼玉県・千葉県・神奈川県）、愛知県、大阪府、兵庫県、福岡県、佐賀県となります。
（注２）調査対象は、延床面積又は敷地面積が１万㎡以上の賃貸物流施設であり、それらの賃貸物流
施設の賃貸可能面積の合計を記載しています。

≪倉庫着工床面積の推移≫(千㎡)
20,00015,00010,000

5,000

H24年

H21年

H18年

H15年

H12年

H９年

H６年

H３年

S63年

S60年

S57年

S54年

S51年

S48年

S45年

S42年

S39年

S36年

0

出所：国土交通省「建築着工統計」（注） 上記は、倉庫として分類され、各年において新規に着工した建築物の延床面積の合計値です。

－ 41 －(41) ／ 2013/05/08 14:06 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201020-00_投資方針_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

大型賃貸物流施設の市場規模が拡大基調にある中で、需給環境も大きく変動しています。
下図の大型賃貸物流施設の需給バランスのとおり、新規供給は平成19年から平成20年にかけて大量供給が続いたこともあり、平成19年から平成21年の３年間は新規供給が新規需要を上回り、需給バランスは緩和しています。
その後、新規供給が大幅に抑制される中でも、新規需要は底堅く推移し、その結果として需給バランスは大きく改善し、平成24年12月末日時点の空室率は2.2％まで低下しています。
≪大型賃貸物流施設の需給バランス≫
2,500

(千㎡)

新規供給＞新規需要(%)

新規需要＞新規供給

20.0

2,000
13.2

15.0

13.1

1,500
10.0

8.2
1,000
8.7

5.0
500

2.2

3.9
3.3
0

0.0
H18年

H19年

H20年

新規供給

H21年
新規需要

H22年

H23年

H24年

空室率

出所：株式会社一五不動産情報サービス（物流倉庫などの工業用施設を専門とした不動産調査会社であり、マーケットレポート作成等を業務の一部として行っています。）（注１）対象地域は、東京圏（東京都・埼玉県・千葉県・神奈川県）、愛知県、大阪府、兵庫県、福岡県、佐賀県となります。
（注２）調査対象は、延床面積又は敷地面積が１万㎡以上の賃貸物流施設です。新規需要は、テナン
トの拠点開設・増床・閉鎖・統合等による賃貸面積の増加又は減少分であり、新規供給は、物流施設の新規稼働や取り壊し等による賃貸可能面積の増加又は減少分です。
（注３）「空室率」は各年12月末日現在の空室率を記載しています。

－ 42 －(42) ／ 2013/05/08 14:06 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201020-00_投資方針_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

Ｄ．物流施設への投資基準
本投資法人は、消費財を中心とした荷主ニーズの拡大や３ＰＬ事業者の業務効率化
ニーズ等に鑑み、高機能大型物流施設を中心に投資します。
立地については、生産地や消費地との近接性、高速道路や幹線道路等自動車交通の要所であり交通アクセス性に優れていること、24時間稼働可能であること、労働力の確保が容易であること等が重要な要素であると考えています。
建物においては、原則として延床面積10,000㎡以上であり、高度な物流機能を提供する物流事業者ニーズに対応できることを考慮し、床荷重、梁下有効高、分割対応（接車
バース、エレベーター、垂直搬送機を含みます。）等の汎用性を兼ね備えていることを踏まえ、物件選定を行います。
本投資法人は、上場時の当初ポートフォリオにおいて、野村不動産グループが開発した「Landport（ランドポート）」シリーズの物件を６物件組入れる予定です。いずれも、高速道路のインターチェンジからのアクセス性に優れ、労働者の確保が容易な立地に位置しており、建物スペックにおいても、荷役に配慮した高床式、床荷重（1.5t/㎡以上）、
梁下有効高（原則5.5ｍ以上）、分割可能なマルチテナント型、豊富な接車バースや駐車場等テナントニーズに応えることのできる高機能大型物流施設です。
また、物流事業者が取り扱う荷物は多様化しており、それぞれの物流事業者によって施設に対するニーズが異なります。具体的には、重量物を取り扱う場合は床荷重を補強したりすることがあり、ピッキング、値札付け、梱包及び検品等の流通加工作業を伴う場合はベルトコンベアを設置したりすることがあるなど、テナント負担による設備投資が行われる傾向があります。これらの要因もあり、物流施設における賃貸借契約は長期固定契約が期待できる傾向にあり、キャッシュフローの安定化に寄与するものと考えています。
本投資法人は、今後も高機能大型物流施設への需要は底堅いものと考えており、かかる高機能大型物流施設を中心に物流施設への投資を行い、中長期的な安定収益の確保と運用資産の着実な成長を目指します。
なお、トランクルーム、レンタル収納スペースなどの一般消費者向け倉庫などの高機能大型物流施設以外の物流施設についても、キャッシュフローの安定化に資すると判断されることを条件として補完的に投資対象とすることがあります。

－ 43 －(43) ／ 2013/05/08 14:06 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201020-00_投資方針_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

≪高機能大型物流施設の特徴≫＜Landport川越＞●

配送トラックの発着、荷降ろしの効率性を重視した仕様

・スロープ
大型トラックでも直接上層階へのアクセスが可能なスロープ●・接車バース
輸送効率を高めるため、十分な接車台数を確保した接車バース・ドックレベラー
トラック後部とバースとの段差を調整するためのドックレベラーを設置

施設内への荷物搬入、保管能力に優れた機能

・荷物用エレベーター
許容積載量の大きい荷物用エレベーターを設置

・垂直搬送機
軽量な荷物を中心に、効率的な荷物輸送を行うための垂直搬送機

・倉庫内スペース
天井高、柱間隔に余裕を持たせる広々とした空間設計
また、床荷重を十分に確保(1.5t/㎡程度)し、多様な荷物に対応－ 44 －(44) ／ 2013/05/08 14:06 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201020-00_投資方針_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

●

快適かつセキュリティ性の高い業務環境

・事務所
OAフロアや天井高が十分に取られた事務所区
画を施設内に確保●

・エントランス
洗練された、ゆとりのあるエントランスホール

・セキュリティ
24時間有人管理、監視カメラの設置等により十分なセキュリティを確保

労働環境にも配慮したアメニティを確保

・化粧室
清潔で明るい化粧室を確保（ウォシュレット、化粧台等を完備)

・リフレッシュスペース
従業員のための、広々としたリフレッシュスペース
を確保（注１） 上記は、本投資法人の取得予定資産に含まれる「Landport」シリーズの一例として、高機能大型物
流施設の主な特徴を示したものであり、本投資法人の投資対象とする物流施設について、これらの特徴が全て備わっていることを取得の条件とするものでも、また、これらの特徴が全て備わっていることを保証するものでもありません。
（注２） 上記の仕様や機能等は、本投資法人の取得予定資産に含まれる「Landport」シリーズの一部の物件についてのものであり、「Landport」シリーズの各物件について、これらの特徴が全て備わっているわけではありません。

－ 45 －(45) ／ 2013/05/08 14:06 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201020-00_投資方針_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

Ｅ．物流施設への投資リスクへの対応
高機能大型物流施設への需要は底堅いと考えていますが、物流施設は他の用途と比較して市場規模が小さく、需給バランスが大きく変動する可能性を有していることから、物流立地としてのテナント代替性、マルチテナント対応の可否及び賃貸借契約期間等を見極め、投資を行っていく必要があります。運用面においても、物流施設は一般的に賃貸面積が大きいため、テナント退去後のリースアップ（リーシング力）が空室期間の短縮ひいては投資リスクの低減に繋がるものと考えています。
また、物流施設は、長期固定契約が多いという賃貸借契約の特性上、キャッシュフ
ローの内部成長（テナントの入替え等を通じた賃料増額等による収益向上）余地は一般的に大きくはないため、いかに外部成長をしていくかが重要となります。
本投資法人では、上記の投資リスク・投資特性に対応するため、以下の３点を重視した運用を行います。
（ⅰ）需要に厚みのある立地選定（東京圏重視）（ⅱ）野村不動産グループにおける開発物件のパイプライン「Landport」シリーズの開発実績：６棟（延床面積312,491.61㎡）、約740億円（本投資法人による取得予定価格の合計）（平成19年度以降の開発実績の合計）（ⅲ）野村不動産グループにおけるリーシング力の活用「Landport」シリーズ他の成約賃貸面積：約337,000㎡（平成19年度以降の長期契
約テナントリーシング実績の合計）
長期固定の賃貸借契約を前提とした物流施設の賃料変動リスクは小さいものの、一方でポートフォリオの分散効果は図りにくいため、特に既存テナント退去後のリーシング
力が、安定収益の確保に向けて重要であると考えています。物流施設のリーシングにおいては、これまで資産運用会社が物流施設を保有する私募ファンドの運用を通じて蓄積してきたテナントとの親密なリレーションを活用し、難易度が高い物流施設開発時のリーシングを自ら完遂してきましたが（下記「野村不動産グループによる物流施設のリーシング実績」参照）、平成25年４月から野村不動産がオフィス、物流施設及び商業
施設のリーシング機能を集約し、一元的にテナントリーシング活動を行っています。本
投資法人は、その取得・保有する各物流施設について、野村不動産との間で、「ロジスティクス・テナント・マネジメント契約」（注）を締結することを予定しており、野村
不動産物流施設事業部からテナント情報の提供を受けることにより、野村不動産の有するリーシング力を最大限活用した、入居テナントとの賃貸借契約交渉、新規テナント
リーシングや大規模リニューアルの計画立案等を通じて、資産価値の維持・向上を図ります。上記のとおり、物流施設への投資における最大のポイントは、「リーシング力」にあると考えており、当該リーシング力を有する野村不動産グループの力を最大限活用できる点において、優位性を発揮できると考えています。
（注）

ロジスティクス・テナント・マネジメント契約においては、対象となる各物流施設につき、リーシング、賃料改定・賃貸借期間の更新、大規模リニューアル工事計画・実施等、テナン
トマネジメントに特化したプロパティ・マネジメント業務を委託する予定です。

－ 46 －(46) ／ 2013/05/08 14:06 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201020-00_投資方針_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

≪野村不動産グループによる物流施設のリーシング実績≫（㎡）

140,000
120,000
100,000
80,00060,00040,00020,000
0
H19年度

H20年度

H21年度

H22年度

（注１）上図は、資産運用会社における長期契約テナントリーシングの実績であり、テナントとの契約締結日を基準としています。
（注２）平成23年度以降は新規開発物件の運用受託又は空室が生じていないため、テナントリーシン
グの実績はありません。

－ 47 －(47) ／ 2013/05/08 14:06 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201020-00_投資方針_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

④

商業施設の投資優位性
Ａ．小売・サービス業界動向
小売業については、国内において、少子高齢化傾向が続く今後の人口動向を踏まえると、国内の小売市場は今後も大きな拡大は見込めないことが想定されます。また、女性の社会進出や少子高齢化等の社会構造の変化により、消費者が望む商品・サービス面でのニーズも多様化しています。「モノ消費」から「コト消費」へのシフト、インター
ネットを利用した消費者の情報収集力の向上、低価格志向の拡大等、小売業においては、
消費者のライフスタイルに合わせた商品、価格、サービスを提供することが求められています。
経済産業省「商業動態統計調査」の小売業販売額（品目別）によれば、平成３年以降、小売業の総販売額は概ね横ばいで推移しているものの、内訳を見ると、飲食料品その他
生活に欠かせない日用品等に関連する業態の小売業（飲食料品小売業、その他小売業）の販売額は緩やかに上昇していることが窺えます。
一方、サービス業については、女性の社会進出や少子高齢化の影響により、教育、趣
味、美容、娯楽、医療等に対する消費が伸びると考えられ、駅前立地型商業施設において、主要なテナント層となる学習塾、英会話教室、クリニック、エステサロン、旅行代理店等のサービス業に対する持続的な需要が期待できるものと考えています。

≪小売業販売額（品目別）≫

兆円（品目別販売額）

兆円（小売業総販売額）

50

140
飲食料品小売業

45

43

120

40
35

33

100

その他小売業

30

30
25

80
各種商品小売業

21

60

20
15
10
5

14
11

自動車小売業

衣服・身の回り品小売業

10
5

機械器具小売業

14
40
14
11
20
7

0

0
S60年 S62年 H元年 H３年 H５年 H７年 H９年 H11年 H13年 H15年 H17年 H19年 H21年 H23年
小売業総販売額（燃料小売業を除く）

出所：経済産業省「商業動態統計調査」（注１）棒グラフは「小売業総販売額」を示し、右軸に対応します。「小売業総販売額」は、燃料小売業を除きます。
（注２）「飲食料品小売業」は、主に飲食料品を小売りする事業所を指します。例：食品スーパー（注３）「その他小売業」は、医薬・化粧品、家具、スポーツ用品、娯楽、ペット用品、中古品等を小売する事業所を指します。
（注４）「各種商品小売業」は、主に衣、食、住にわたる各種の商品を一括して一事業所で小売する事業所を指します。例：百貨店、総合スーパー－ 48 －(48) ／ 2013/05/08 14:06 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201020-00_投資方針_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

以下の消費総合指数は、内閣府が月例経済報告における個人消費の基調判断の一材料として作成しているものであり、月次での個人消費動向を示す指標です。これによると、個人消費は平成12年以降堅調に推移していることが窺え、平成20年９月のリーマンショック
及び平成23年３月の東日本大震災の影響が一時的に見られるものの、全体のトレンドとして個人消費は堅調であるといえます。
≪消費総合指数≫（H17年＝100）
110.0

東日本大震災（ 平 成 23年 ３ 月 ）

105.0
100.0
リーマンショック
（ 平 成 20年 ９ 月 ）

95.0
90.0
85.0
80.0

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 12 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 34 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4
H12 H13 H14 H15 H16 H17 H18 H19 H20 H21 H22 H23 H24年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年
出所：内閣府「消費総合指数」（注１）上記の各年における１乃至４の数字は、それぞれ１月～３月、４月～６月、７月～９月及び10月～12月の期間を指します。
（注２）平成17年の消費総合指数の平均を100としています。

本投資法人は、こうした堅調な個人消費により支えられる飲食料品やその他生活に欠かせない日用品等に関連する小売業（飲食料品小売業、その他小売業）やサービス業に対しては、今後も堅調な需要を見込むことができ、これらを取り扱う商業施設には比較的安定的な需要が見込まれると考えています。

－ 49 －(49) ／ 2013/05/08 14:06 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201020-00_投資方針_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

Ｂ．ショッピングセンターの供給動向
本投資法人が投資対象とする居住地立地型商業施設であるショッピングセンター（以下「ＳＣ」といいます。）の開業件数は、平成19年の年間97店舗をピークに減少傾向が続いています。同年秋に中心市街地の商店街に配慮した改正まちづくり３法が施行され、郊外の大型ＳＣの開発が停滞していることが、かかる減少傾向の主因と考えています。
しかしながら、平成25年のＳＣ開業予定件数は前年比倍増と、６年ぶりに前年を上回る見通しです。近年のＳＣ開発における縮小傾向に歯止めがかかり、今後ＳＣの開発が活性化していくことが期待されます。
本投資法人は、ＳＣの新規供給が本投資法人の投資機会の増加に繋がると捉えており、厚みのある商圏人口を背景として、中長期的に競争力を有するＳＣに厳選投資していきます。
≪ＳＣ等開業（予定）件数≫
（数）

120
97

100
83
74

80
66

88
73

71

63

57

60

54

54

43
35

40
20
0

H13年 H14年 H15年 H16年 H17年 H18年 H19年 H20年 H21年 H22年 H23年 H24年 H25年
（予定）
出所：一般社団法人日本ショッピングセンター協会（注） 上記のグラフにおけるＳＣは、ディベロッパーにより計画、開発されるものであり、小売
店舗面積1,500㎡以上で、キーテナントを除くテナントが10店舗以上含まれていること等の一定の要件を満たすものとして一般社団法人日本ショッピングセンター協会がＳＣとして取り扱うこととしているものです。なお、平成25年の予定については、ＳＣに該当すると見込まれる施設を含みます。

－ 50 －(50) ／ 2013/05/08 14:06 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201020-00_投資方針_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

Ｃ．商業施設への投資基準
商業施設は、地域特性や施設特性等の個別性の強い不動産であると認識しています。
本投資法人は、商業施設へ投資するにあたり、以下に記載の特性を踏まえ、「駅前立地型商業施設」と「居住地立地型商業施設」に分類し、投資分析を行い、中長期的な安定収益に資すると判断する商業施設に厳選投資します。
駅前立地型商業施設は、駅の集客力に依拠し商業集積の高いエリアに位置する商業店
舗やサービス系テナントビル等であり、その物件選定においては、駅の乗降客数、駅距
離（アクセス性）、商業集積状況（繁華性）、視認性、他の商業施設との相乗効果等の立地評価をはじめ、建物設備のスペック等を総合的に勘案し投資判断します。また、商業集積の高いエリアにおいて、商業施設として安定した収益が期待できると判断した場
合には、他の用途の不動産を商業施設にコンバージョン（建物の用途変更）することを前提として取得することも検討します。
居住地立地型商業施設は、豊富な周辺居住者を後背人口に抱えたエリアに位置するＳ
Ｃや専門店等（飲食料品及び日用品を主体とする商業施設）であり、その物件選定においては、商圏人口の厚みを最重要視し、交通アクセス性、競合店動向、テナント及び用途の代替性の評価をはじめ、賃貸借契約期間、テナントクレジット等を総合的に勘案し投資判断します。
なお、売上が景気に左右されやすく、解約リスクや賃料下落リスクによる収支への影響が大きい商業形態（たとえば、単一店舗で、食料・衣料・家具・家電等多様な商品を揃える商業形態）への投資は、原則として行わないこととします。
≪商業施設の分類≫
分類

駅前立地型

居住地立地型

概要（ターミナル）駅の集客力に依拠した施設

周辺居住者を後背人口に抱えた施設

主な
評価項目

・駅の乗降客数
・駅距離（アクセス性）
・商業集積状況（繁華性）
・視認性
・他の商業施設との相乗効果
・建物設備のスペック

・商圏人口
・交通アクセス性・競合店動向・テナント及び用途の代替性
・賃貸借契約期間
・テナントクレジット

主な
テナント層

・サービス系テナント
・食品スーパー（学習塾、英会話教室、クリニック、・総合スーパーエステサロン、旅行代理店等）
・専門店
・物販店舗
・スポーツクラブ等
・飲食店舗等

主な組入物件・Morisia津田沼
・GEMS渋谷・横須賀モアーズシティ
・一番町stear・EQUINIA新宿
・川崎モアーズ（注）・イズミヤ千里丘店
・Merad大和田（関西スーパー等）
・イズミヤ八尾店
・ニトリ幕張店
・イズミヤ小林店

主な組入物件のうち、Morisia津田沼及び横須賀モアーズシティは、駅前立地型及び居住地立地型双方の特性を有していますが、駅前立地型に分類しています。

また、一般財団法人日本不動産研究所の「不動産投資家調査」によれば、東京都における都心と郊外の商業施設における期待利回りは大きく異なっています。立地評価による違いが主因であると考えられますが、本投資法人はリスクとリターンにおいて異なる特性を有する駅前立地型商業施設と居住地立地型商業施設のいずれにも偏重することな
く、ポートフォリオ全体のバランスを見据え、適切に分散投資することにより、中長期的な安定収益の確保を目指します。

－ 51 －(51) ／ 2013/05/08 14:06 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201020-00_投資方針_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

≪不動産投資家調査による投資家期待利回り≫

8.0%
7.5%
7.0%

商業（東京郊外）

6.5%
6.0%
物流（東京湾岸マルチ）
5.5%
5.0%

商業（東京都心）

4.5%
4.0%

平成24年10月

平成24年4月

平成23年10月

平成23年4月

平成22年10月

平成22年4月

平成21年10月

平成21年4月

平成20年10月

平成20年4月

平成19年10月

平成19年4月

平成18年10月

平成18年4月

平成17年10月

平成17年4月

平成16年10月

平成16年4月

平成15年10月

3.5%

出所：一般財団法人日本不動産研究所「不動産投資家調査」（注１）一般財団法人日本不動産研究所の不動産投資家調査は、日本の不動産投資市場における主
要なプレイヤーに対するアンケート調査であり、期待利回りを中心として、投資スタンス
や今後の賃料見通しなどに関する回答を集計したものです。
（注２）「商業（東京郊外）」とは、東京都心まで１時間程度の主要幹線道路沿いの売り場面積
20,000㎡程度の郊外型ショッピングセンターを、「物流（東京湾岸マルチ）」とは、江東地区の延床面積50,000㎡程度のマルチテナント型物流施設を、「商業（東京都心）」とは、中央区の銀座中央通り沿いの都心型高級専門店を想定しています。

－ 52 －(52) ／ 2013/05/08 14:06 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201020-00_投資方針_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

Ｄ．商業施設への投資リスクへの対応
小売業界の全体的な傾向として、飲食料品ほか生活に欠かせない日用品等に関連する業
態や駅前立地の集客力の高い商業ビルについては、サービス系、物販及び飲食店舗等による安定した需要が見込まれるものの、衣料、高級嗜好品や耐久消費財については、景気変動の影響を比較的受けやすいと考えています。
また、商業施設は、売上高に対する割合によって、賃料を含む賃貸条件が決まることが一般的であり、売上高の維持・向上を通じた収益の維持・向上のためには、立地競争力、
テナント競争力及びテナント構成等のリーシングマネジメントが、特に重要となります。
加えて、大型の商業施設でありテナントの代替性が確保しにくい物件については、賃料下落や空室期間の長期化による潜在的な収益性低下リスクが大きいと考えています。
上記の状況を踏まえ、本投資法人においては、以下の具体的施策を実施していきます。
（ⅰ）駅の集客力が見込める「駅前立地型」、飲食料品及び日用品を主体とする「居住地立地型」の商業施設を中心に据えた投資（ⅱ）野村不動産商業施設事業部及び株式会社ジオ・アカマツの商業企画開発、リーシン
グ力を最大限活用（ⅲ）売上が景気に左右されやすく、解約リスクや賃料下落リスクによる収支への影響が大きい商業形態（たとえば、単一店舗で、食料・衣料・家具・家電等多様な商品を揃える商業形態）への投資は、原則として行わない
平成25年４月より、野村不動産では商業施設事業部を新設し、今後の商業施設開発に向け組織・陣容を強化しています。平成25年３月15日にグランドオープンを迎えた「ボーノ相模大野」では、約90店舗のテナントリーシングを完遂し、平成24年10月23日にグランドオープンを迎えた「GEMS渋谷」も含め、商業施設のテナント候補とのリレーションを強化しています。本投資法人は、野村不動産グループのリーシング力を活用し、商業施設の安定収益の確保を図ってまいります。

－ 53 －(53) ／ 2013/05/08 14:06 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201020-00_投資方針_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

⑤

安定収益を生み出すポートフォリオ構築
Ａ．テナント需要に厚みのある東京圏を中心に据えた投資
本投資法人は、基本理念に掲げる中長期の安定収益を追求するため、物流施設及び商業
施設のバランスを考慮したポートフォリオ構築を目指します。マーケット環境や社会的ニーズに対応したうえで、テナント需要、代替性、収益性及びリスク等を総合的に勘案し、ポートフォリオ全体の資産価値の向上及び中長期の収益の安定化を図ります。
投資対象地域については、三大都市圏を中心として政令指定都市を含むその他主要都市
又はその周辺地域とし、地震リスク並びに地域経済及び賃貸市況の変動等のリスクを軽減することによりキャッシュフローの安定化を図ることを目的として、地域分散を図ることとします。
地域別に人口動向を見ると、東京圏では人口流入傾向が大きく、名古屋圏、大阪圏（本投資法人の投資対象地域の分類においては、それぞれ「中京圏」、「近畿圏」といいます。）においても横ばい又は緩やかな人口流入傾向であることが確認できます。
本投資法人は生産者と消費者を結びつける物流施設、小売業者と消費者を結びつける商業施設ともに消費者の集積が施設需要に直結することを踏まえ、三大都市圏を中心として
政令指定都市を含むその他主要都市又はその周辺地域の投資対象不動産へ投資を行います。
≪三大都市圏への転入超過数≫
転入超過数（人）700,000
東京圏

600,000

名古屋 圏

大阪圏

500,000
400,000
300,000
200,000
100,000
0-100,000
S29年 S33年 S37年 S41年 S45年 S49年 S53年 S57年 S61年 H２年 H６年 H10年H14年 H18年 H22年

出所：国立社会保障・人口問題研究所「人口統計資料集（2012年版）」（注１）上図において、「東京圏」は東京都、埼玉県、千葉県及び神奈川県の１都３県、「名古屋圏」は愛知県、岐阜県及び三重県の３県、「大阪圏」は大阪府、京都府、兵庫県及び奈良県の２府２県を指します。
（注２）三大都市圏間の移動は含まれません。

さらに、日本においては政治、経済、文化、人口等社会における資本・資源・活動が東京圏に集中する傾向が年々高まっており、世界の主要都市圏との比較においても東京圏への人口集中が突出していることが窺えます。東京圏は世界でも稀に見る人口集中度を示しており、国立社会保障・人口問題研究所の推計によれば、平成37年（2025年）においても、変わらない存在感を有するものと見込まれます。
本投資法人は、消費者やテナント需要に厚みがあることを重視し、三大都市圏の中でも東京圏を中心としたポートフォリオを構築し、中長期の安定した収益を確保するよう運用
してまいります。

－ 54 －(54) ／ 2013/05/08 14:06 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201020-00_投資方針_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

≪世界の主要都市人口と将来推計≫
人口（千人）
40,000
平成22年

35,000

平成37年

30,00025,00020,00015,00010,0005,000）

モ ス ク ワ （ロ シ ア 連 邦（日 本

パ リ （フ ラ ン ス ）大 阪 ，神 戸）

イ ス タ ン ブ ル （ト ル コ ））リ オ デ イ ジ ャ ネ イ ロ （ブ ラ ジ ル ）カ イ ロ （エ ジ プ ト ）ロ サ ン ゼ ル ス （米 国ブ エ ノ ス ア イ レ ス （ア ル ゼ ン チ ン ））マ ニ ラ （フ ィ リ ピ ン ）北 京 （中 国

ラ ゴ ス （ナ イ ジ ェ リ ア ））カ ラ チ （パ キ ス タ ン ）

上 海 （中 国）

カ ル カ ッ タ （イ ン ド ）ニ ュ ー ヨ ー ク （米 国

メ キ シ コ シ テ ィ ー （メ キ シ コ ）ダ ッ カ （バ ン グ ラ デ シ ュ ）サ ン パ ウ ロ （ブ ラ ジ ル ）ム ン バ イ （イ ン ド ））デ リ ー （イ ン ド ）

東 京 （日 本

0

出所：国立社会保障・人口問題研究所「人口統計資料集（2012年版）」（注１）この表はUN, World Urbanization Prospects: The 2009 Revisionのデータ及び定義に従って作成されています。
（注２）対象は平成22年の人口が1,000万人以上の都市（21都市）です。
（注３）「東京」は、国際連合の統計局の定義により、東京都及び都市的集積地域である横浜市など周辺都市の人口も合計しています。

Ｂ．物流施設・商業施設の安定した投資特性
本投資法人が投資対象とする物流施設は、前記のとおり、テナントの負担において施設に対するニーズを満たすための設備投資を行うことが多いことなどから、一般的にテナントとの賃貸借契約において、長期固定契約が期待できる傾向があります。また、商業施設においては、業態によって２年間の賃貸借契約と長期固定契約が混在しておりま
すが、ＳＣや専門店等の居住地立地型商業施設は、施設運営者との賃貸借契約において、長期のマスターリース契約が締結される傾向があります。なお、駅前立地型商業施設については、オフィスビルと同水準の好立地に位置し、マルチテナント型の賃貸方式が多いことが一般的であるため、テナントの入替え等を通じた賃料増額等による収益向上（キャッシュフローの内部成長）の可能性を有した施設であるといえます。
以下のとおり、本投資法人が取得予定の当初ポートフォリオにおいて、各テナントとの賃貸借期間が10年以上の契約が、物流施設で66.1％、商業施設で82.6％を占めており、長期的に安定した賃料収入が期待できます。

－ 55 －(55) ／ 2013/05/08 14:06 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201020-00_投資方針_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

≪賃貸借期間（物流施設）≫≪賃貸借期間（商業施設）≫
1.0%

4.6%

10.2%

10年以上

11.8%

10年以上
23.7%

5年以上10年未満
66.1%

5年以上10年未満

82.6%
2年以上5年未満≪賃貸借残存期間（物流施設）≫

2年以上5年未満
2年未満≪賃貸借残存期間（商業施設）≫

6.9%

10.0%

30.2%

10年以上

10年以上
28.6%

31.2%

49.1%

5年以上10年未満

28.6%

2年以上5年未満

2年以上5年未満
15.4%

2年未満

（注）

5年以上10年未満

2年未満

いずれも平成25年１月末日現在において有効な契約面積ベースで計算しています。また、賃貸借期間は、平成25年１月末日現在において有効な賃貸借契約において定められた賃貸借期
間によります。

本投資法人が投資対象とする物流施設と商業施設は、賃貸借期間が相対的に長期に及ぶ傾向があり、賃料特性として、他の用途の不動産と比較し安定推移する傾向が見られます。一般的に、居住用施設は景気への感応度が低く、賃料の安定性が特徴の一つとして挙げられますが、物流施設と商業施設においても下表のとおり長期間変動が少なく安定推移していることが窺えます。

－ 56 －(56) ／ 2013/05/08 14:06 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201020-00_投資方針_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

≪用途別の賃料指数推移≫

130
民営家賃
事務所賃貸
店舗賃貸

120

普通倉庫

110

100

90

80
H2年 H4年 H6年 H8年 H10年 H12年 H14年 H16年 H18年 H20年 H22年
出所：日本銀行「企業向けサービス価格指数」、総務省「消費者物価指数」（注） 民営家賃は総務省「消費者物価指数」の値、事務所賃貸、店舗賃貸及び普通倉庫は日本銀
行「企業向けサービス価格指数」の値にそれぞれ基づき、平成２年12月の値を100として毎年12月の値を指数化しています。

本投資法人は、物流施設と居住地立地型商業施設の安定性という共通した特性と内部成長が期待できる駅前立地型商業施設の特性を踏まえ、中長期の安定した収益を確保するため、偏ることなく分散投資していきます。本投資法人が取得予定の当初ポートフォ
リオにおいては、以下のとおり物流施設及び商業施設をバランスよく取得する予定であり、また、商業施設についても、駅前立地型商業施設と居住地立地型商業施設に分散投資する予定です。
≪用途別組入れ比率≫(単位：百万円)

47,57620.9%
物流施設

58,02025.5%

122,020
53.6%

駅前立地型
商業施設
居住地立地型
商業施設（注）各取得予定資産の取得予定価格に基づき算出しています。なお、駅前立地型商業施設と居住地
立地型商業施設の双方の特性を有するものについては、その所在地（駅距離）を重視し、原則として駅前立地型商業施設に分類しています。商業（底地）については、居住地立地型に分類
しています。
－ 57 －(57) ／ 2013/05/08 14:06 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201020-00_投資方針_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

Ｃ．それぞれの特性を融合したマネジメント
本投資法人は、物流施設の荷主と商業施設のテナントは相互に密接に関連していると考えています。商業施設のテナントである物販業者及び飲食業者は、消費者に対しモノ（商品）を提供することによって、財（金銭）を受領することとなり、商品を提供するにあたり物流機能（輸送・配送、保管・荷役・包装・流通加工等）が必要不可欠です。
具体的には、物販店舗及び飲食店舗のテナントは、荷主として物流施設ニーズを有しており、その情報を空室区画のリースアップや野村不動産グループによる物流施設の開発へ繋げることが可能となります。物流施設の主要なテナントである３ＰＬ事業者に対しても、物流ニーズを有する商業施設テナントを紹介し事業拡大の機会を提供することで、良好なテナント・リレーションを築くことができるものと考えています。
≪商業施設と物流施設の融合イメージ≫

本投資法人

商業施設

物流施設

出店ニーズ

商業系テナント（物販・飲食）荷主ニーズ

商業系テナントは、商業施設に対する｢出店ニーズ｣と物流施設に対する｢荷主ニーズ｣の両方を有しています。
物流施設と商業施設への投資により、｢出店ニーズ｣及び「荷主ニーズ」を把握した運営を行うことができます。テナントニーズは、リーシング戦略や新規投資戦略において重要な情報であり、これらを一元的に活用したマネジ
メントを行ってまいります。
（注）上記はあくまで商業系テナントの一般的特性と、これを活用したリーシング戦略や新規投資戦
略のイメージであり、全てのテナントがかかるニーズの双方を有していることや、かかる情報を本投資法人が保有する物流施設や商業施設のリーシングや本投資法人の新規投資戦略に何らの制約なく活用できることを保証するものではありません。

また、前記のとおり、長期固定契約が多く見られる物流施設と居住地立地型商業施設については、なるべく契約期間満了日を分散し、解約リスクを低減させるマネジメントにより、安定的なキャッシュフローを目指します。
一方、費用面においても、物流施設は、一般的に共用部分の割合が低いことや内装及び設備も軽装備であることから、他の用途の不動産等と比較し、管理費用や修繕投資が抑えられる傾向があります。また、物流事業者が重量物を取り扱う場合は床荷重を補強したりすることがあり、ピッキング、値札付け、梱包及び検品等の流通加工作業を伴う場合はベルトコンベアを設置したりすることがあるなど、テナント負担による設備投資が行われる
傾向があります。商業施設については、マスターリース型かマルチテナント型によって異なるものの、一般的に、共用部分の維持・管理や修繕投資及び販促費など、集客力の維持・向上を目的としたコスト負担を要する傾向にあります。これらの異なる特性を有する－ 58 －(58) ／ 2013/05/08 14:06 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201020-00_投資方針_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

用途の不動産を一つのポートフォリオとして構成することにより、施設特性を考慮し資本配分を通じたマネジメントによる相乗効果が発揮できるものと考えています。
本投資法人は、野村不動産による一元的なテナントリーシング機能を活用し、これらの物流・商業双方の施設の運用による良好なテナント・リレーションの構築や各施設の特性を踏まえたマネジメントを行うことが、投資家利益に資するものと考えています。

－ 59 －(59) ／ 2013/05/08 14:06 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201020-00_投資方針_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

⑥

野村不動産グループのバリューチェーン
Ａ．物流施設・商業施設における企画・開発・運営力
野村不動産グループには、住宅事業における主力ブランド「PROUD（プラウド）」シ
リーズ、オフィス事業での「PMO（プレミアムミッドサイズオフィス）」シリーズ、物流施設の「Landport（ランドポート）」シリーズ等の開発実績があります。また、商業施設
においても、平成24年10月23日にグランドオープンを果たした「GEMS渋谷」を皮切りに、「GEMS（ジェムズ）」シリーズをブランド展開する予定です。
また、野村不動産グループは、平成24年（2012年）10月に策定した「野村不動産グルー
プ 中長期経営計画（-2022.３）」において、「３ヵ年計画（-2016.６）」における事業戦略の柱の一つとして、賃貸不動産の開発メニューを多様化し、物流施設（「Landport」
シリーズ）や商業施設（「GEMS」シリーズ他）の開発も強化していく方針を打ち出しており、本投資法人は、物流施設・商業施設の開発力を強化していく野村不動産グループとの連携・相互成長が図れるものと考えています。
（イ）物流施設
野村不動産グループが展開する「Landport」シリーズは、「良質なる＜最新仕様＞＜
操作性能＞＜作業環境＞＜物流立地＞」を追求するというコンセプトのもとに開発された物流施設です。平成19年３月に竣工した「Landport厚木」を皮切りに、企画、開発段
階からリーシングまで一貫して野村不動産グループが携わったプロジェクトであり、これまでに６棟（延床面積312,491.61㎡）の開発実績を有し、平成25年１月末日現在の６棟の稼働率（６棟の総賃貸可能面積に占める賃貸面積の割合）は、100％と高稼働を維持しています。
野村不動産グループは、この実績とノウハウを活用し、今後も「Landport」シリーズを開発することで、テナント企業のさらなる収益向上を目指す物流革新を実現していきます。
以下は、野村不動産グループが企画・開発に携わった物流施設であり、いずれも、本書の日付現在において、本投資法人が取得を予定している資産です。
物流施設(Landport)の開発実績
No

物件名称

最寄駅

交通

竣工年月

延床面積

１
２

Landport厚木

小田急線「本厚木」駅2.7km

東名高速道路「厚木IC」4.4km

平成19年３月

49,504.38㎡

Landport板橋

都営三田線「西台」駅1.0km

首都高速５号線「中台IC」2.6km

平成20年１月

53,561.44㎡

３

Landport浦安

京葉線「舞浜」駅2.3km

首都高速湾岸線「舞浜IC」1.9km

平成20年５月

71,570.64㎡

４

Landport八王子八高線「北八王子」駅1.0km

中央自動車道「八王子IC」4.0km

平成20年11月

35,948.63㎡

５Landport川越

西武新宿線「南大塚」駅1.4km

関越自動車道「川越IC」2.8km

平成21年５月

72,352.88㎡

６Landport春日部

東武野田線「八木崎」駅0.8km

東北自動車道「岩槻IC」6.8km

平成21年６月

29,553.64㎡－ 60 －(60) ／ 2013/05/08 14:06 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201020-01_投資方針_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

（ロ）商業施設
商業施設についても、野村不動産グループは、大型ＳＣから都市型商業施設まで、多種多様な開発実績を有しています。また、平成24年10月23日にグランドオープンした「GEMS渋谷」を皮切りに、「GEMS（ジェムズ）」シリーズを継続的に開発し、都市型商業施設としてのブランド化を目指しています。本投資法人は、「GEMS」シリーズの第１号案件である「GEMS渋谷」（本投資法人の投資対象の分類では駅前立地型商業施設に分類されます。）を取得するとともに、第２号案件以降についても継続して取得を検討してまいります。

≪野村不動産グループの都市型商業施設「GEMS」シリーズの展開≫■ブランドコンセプト
・立 地：都内の主要駅を中心とした業務、商業エリア
・商品性：「集客力」「話題性」「成長力」がある店舗を主体としたコンセプト商業ビル■野村不動産グループの強み
・野村不動産グループ（野村不動産商業施設事業部及び株式会社ジオ・アカマツ）が「企画・開発・施設運営」の全てに関与し、「GEMS」の統一的ブランド化を図る。
・「GEMS」のコンセプトに合うテナント候補をストックし、直接野村不動産グループ
がテナントリーシングを行うとともに、販売促進を含めた施設運営も行う。さらに、それらのノウハウを開発にフィードバックすることで、次の商品企画に反映させる。
・今後も継続して新規開発を行い、「GEMS」ブランドの浸透を図る。
GEMS渋谷の概要
オフィスワーカー、周辺住民の「行きつけ（常連客獲得）」となるような「味」「サービス」にこだわりのあるテナントを中心に、「価格以上の満足感」を得られる店舗を積極的にリーシング階業態

9F ホルモン焼
8F 鍋ダイニング
7F 九州料理
6F 創作和食
5F イタリアン
4F 創作居酒屋3F カフェダイニング
2F 和食（海鮮）
1F コンビニエンスストア
B1F 九州郷土料理

GEMS（ジェムズ）
生き生きとした宝石がいくつも集積したような都市型商業施設として、さらに将来に渡りその輝きを保ち続け「人々の生活を輝かせる存在となる施設」になるという思いを込めています。

－ 61 －(61) ／ 2013/05/08 14:06 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201020-01_投資方針_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

なお、野村不動産グループが過去に開発した商業施設のうち、４物件は他のJ-REITに売却しており、J-REITの投資対象となる商業施設の開発実績も有しています。
以下は、野村不動産グループが開発した主要な商業施設の一覧です。なお、以下に記載の物件は、「GEMS渋谷」を除き、本書の日付現在において、本投資法人が取得を予定
している資産ではありません。
商業施設の主な開発実績
No

物件名称

最寄駅

徒歩分数

竣工年月

１

ファブ南大沢京王相模原線「南大沢」駅

１分

平成13年12月

２

コンツェ恵比寿JR「恵比寿」駅

２分

３

イオンモール八千代緑が丘

東葉高速線「八千代緑が丘」駅

１分

４

チアーズ銀座

東京メトロ「銀座」駅

５

大名バルコニー

６

延床面積

売却先

9,140㎡

非開示

平成16年３月

2,789㎡

東急リアル・エステート投資法人

平成17年３月

129,874㎡

日本リテールファンド投資法人

１分

平成17年８月

1,975㎡

日本リテールファンド投資法人

福岡市営地下鉄「天神」駅

８分

平成19年６月

830㎡

ミラザ新宿

JR「新宿」駅

１分

平成22年８月

7,629㎡-

７

GEMS渋谷JR「渋谷」駅

１分

平成24年９月

2,001㎡

本投資法人（予定）

８

ボーノ相模大野

小田急線「相模大野」駅

３分

平成25年１月

約32,900㎡(注)いちご不動産投資法人-(注)ボーノ相模大野の延床面積は、店舗部分の面積のみを記載しています。

ボーノ相模大野ミラザ新宿

Ｂ．野村不動産グループによるマネジメントサポート
野村不動産グループは、「住宅事業」「賃貸事業」「資産運用事業」「仲介・CRE事業」「運営管理事業」「その他の事業」にセグメントを分類し、総合不動産会社のグルー
プとして多岐にわたる不動産事業を展開しています。グループ各社は、野村不動産ホール
ディングスのもと各セグメントにおいて、高品質なサービスを提供しています。本投資法
人の運用においても、物流施設については、野村不動産及び野村ビルマネジメント株式会
社を中心に、商業施設については、株式会社ジオ・アカマツ及び野村ビルマネジメント株
式会社を中心に、それぞれ運営管理を委託し、野村不動産グループのリーシング、運営、建物管理等のマネジメント力を活用し、テナント満足度の向上、ひいては資産価値の維持・向上を目指した運用を行います。
（注）平成25年４月から野村不動産が物流施設及び商業施設の企画、開発、リーシングを一元的に行っています。

－ 62 －(62) ／ 2013/05/08 14:06 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201020-01_投資方針_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

賃貸事業(収益不動産開発事業)

住宅事業
野村不動産
プライムクロス野村不動産マスターファンド
投資法人

資産運用事業
野村不動産投資顧問
運営管理事業野村ビルマネジメント
野村リビングサポート
野村アメニティサービス
野村不動産リフォーム

野村不動産
NREG東芝不動産
横浜ビジネスパーク熱供給
ジオ・アカマツ
NREG東芝不動産ファシリティーズ

仲介・CRE事業
野村不動産
野村不動産アーバンネット
その他の事業(スポーツクラブ)
メガロス≪本投資法人の資産運用に関連する主要なグループ会社≫
●
●
●

●

●

野村不動産は、主力である「住宅事業」を中心に「賃貸事業」「仲介・CRE事業」等を展開する総合不動産会社です。
野村不動産投資顧問株式会社は、日本最大級の不動産資産運用会社です。
野村不動産アーバンネット株式会社は、企業戦略、財務戦略に対応した不動産の有効利用をはじめ、ファンドマーケットに対応した投資物件の売買のサポート等の「仲介・CRE事業」を担っています。
野村ビルマネジメント株式会社は、設備管理などを行うビルマネジメント事業、効率的なビル経営を実現するプロパティ・マネジメント事業、リニューアル・インテ
リア工事を請負う建築インテリア事業などオフィスビルのみならず、多様な用途における「運営管理事業」のノウハウを提供しています。
株式会社ジオ・アカマツは、創業以来40年に至る実績と経験を活かし商業施設の調
査企画、テナントリーシング、商環境設計からプロパティ・マネジメントまで商業施設の「運営管理事業」のフルラインサービスを提供しています。

特に、物流施設のリーシングにおいては、これまで資産運用会社が物流施設を保有する
私募ファンドの運用を通じて蓄積してきたテナントとの親密なリレーションを活用し、難易度が高い物流施設開発時のリーシングを自ら完遂してきましたが、平成25年４月から野村不動産がオフィス、物流施設及び商業施設のリーシング機能を集約し、一元的にテナン
トリーシング活動を行っています。野村不動産グループでは、平成25年４月に、物流施設のリーシング業務を野村不動産物流施設事業部に移管しており、本投資法人は、その取得・保有する各物流施設につき、同社との間でプロパティ・マネジメント業務のうちテナ
ントマネジメントに特化した業務を委託する「ロジスティクス・テナント・マネジメント
契約」を締結する予定です。商業施設においても、野村不動産商業施設事業部及び株式会
社ジオ・アカマツを中心とした野村不動産グループが構築してきた商業テナントとのリレーションを活用し、施設の集客力を維持・向上させる観点から適時テナント構成の見直し等を行っていきます。
本投資法人は、物流施設及び商業施設投資における最大のポイントは、「リーシング力」にあると考えており、当該リーシング力を有する野村不動産グループの力を最大限活－ 63 －(63) ／ 2013/05/08 14:06 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201020-01_投資方針_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

用できる点において優位性を発揮できると考えています。
なお、野村不動産ホールディングスは、平成24年（2012年）10月に策定した「野村不動産グループ 中期経営計画（～2022.３）～Creating Value through Change～」において、
資産運用事業分野の積極拡大を掲げています。資産運用事業は大きく「公募商品」と「私募商品」に分かれ、資産運用会社は、現在、両者の運用を受託していますが、本投資法人の上場により、資産運用会社の資産運用事業における「公募商品」の比重が大幅に増え、「私募商品」の割合が相対的に低下することになります。野村不動産グループが掲げる上記の資産運用事業分野の積極拡大のためには、「公募商品」だけでなく「私募商品」の拡充も重要となりますが、①「公募商品」と「私募商品」では、対象とする投資家、リス
ク・リターン特性、ノウハウ、投資対象及びクライテリアなどが異なること、②投資マ
ネーのボーダーレス化が進み、多様な投資家ニーズや投資環境の変動に機動的かつ柔軟に対処していく必要があることから、本投資法人の上場を機に、野村不動産ホールディング
スにおいては、私募ファンド事業について、将来的に野村不動産グループ内において資産運用会社とは異なる別会社に移管することも検討していく旨の方針を公表しています。
なお、野村不動産ホールディングスは、将来的に私募ファンド事業を資産運用会社とは異なる別会社に移管することとなる場合、当該別会社においては、現在資産運用会社が資産の運用を受託している本投資法人を含む投資法人との関係において、投資対象に競合が生じない形での私募ファンドビジネス、具体的には、開発型・オポチュニスティック型等の私募ファンドビジネスを行うことを想定しており、資産運用会社が運用を受託する投資法人との間で物件取得機会の競合等は基本的には生じないものと考えている旨公表しています。
本投資法人及び資産運用会社としても、別会社方式を通じた私募ファンド事業の拡大により、野村不動産グループとしての不動産ファンドビジネスの拡大に伴う物件情報の獲得
機会や私募ファンド保有物件の取得可能性を含む物件取得機会の拡大が期待できるものと考えています。

－ 64 －(64) ／ 2013/05/08 14:06 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201020-01_投資方針_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

Ｃ． 各用途の不動産における豊富な運用経験、マネジメント力（イ）私募ファンドの運用経験に裏付けられたマネジメント力
資産運用会社は、平成17年９月に都市型商業施設及び物流施設、平成19年２月に郊外型商業施設に投資する私募ファンド（特別目的会社及び特別目的会社が保有・運用する
不動産ポートフォリオの総称です。以下同じです。）の運用を開始し、物流施設及び商業施設に係る運用経験と実績を有しています。具体的には、資産運用会社（平成23年10月１日付で私募ファンドの運用を受託していた旧野村不動産インベストメント・マネジ
メント株式会社を吸収合併）がファンド・マネジャーとして、野村不動産を含む複数の投資家が出資して設立された複数の私募ファンドを通じて物流施設及び商業施設の取得・運用助言業務や投資一任業務を行ってきました。
資産運用会社には、物流施設及び商業施設の取得（アクイジション）及び運営・管理（アセットマネジメント）を担当してきた主要なメンバーが引き続き在籍しており、本投資法人のための資産運用業務に従事しています。また、私募ファンドにおける物件の取得においては、外部（野村不動産グループ以外）からの取得が多くを占めており、かかるメンバーはこのような取得経験・実績を通じ、高いソーシング力を培ってきています。
取得後の運営・管理においても、適切なリニューアル工事やテナントとの良好なリレーションにより高稼働を維持しています。一例を挙げると、本投資法人が取得予定の「Morisia津田沼」は、施設前面にある公園を有効活用し、内部と外部を緩やかに連続させ「PARKS＆MALLS」を施設コンセプトとした大規模リニューアル工事を平成20年に実施
しています。「デイリー（足許居住者の取り込み）」と「トレンド（専門店ビルの展開）」をテナント構成方針に据えた新規リーシングにより、122店舗の誘致を完遂させ大型ＳＣとして再生させた、株式会社ジオ・アカマツとの協働事業です。その後も、平成21年にレストラン棟のリニューアル、平成23年８月には地下１階にフードコートの新設を行っており、競争力の維持・向上を図っています。
≪Morisia津田沼における商業リーシング実績≫

・私募ファンドにおいて、大型総合スーパー、百貨店退去後の商業施設を取得
・122店舗（賃貸面積約39,000㎡）の大型ショッピングセンターとして再生－ 65 －(65) ／ 2013/05/08 14:06 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201020-01_投資方針_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

資産運用会社は、こうした取得実績や運用経験を通じ、物流施設や商業施設の立地特性・テナント需要の把握や、物件の築年数・スペック等に応じた運用ノウハウを蓄積しており、将来にわたり、立地特性・テナント需要の変化やポートフォリオの経年劣化、運用物件数の拡大に対しても適切に対応する能力を備えていると考えています。
≪私募ファンドにおける稼働率実績（物流施設）≫

100%
100%
(4物件)

100%
(8物件)

100%
(10物件)

80%

89%(15物件)

94%(18物件)

100%(18物件)

100%(18物件)

100%(18物件)

60%

40%

20%

H24年12月末

H23年12月末

H22年12月末

H21年12月末

H20年12月末

H19年12月末

H18年12月末

H17年12月末

0%（注）上図の対象となっている物件の全てが本投資法人の取得予定であることを意味するものではな
く、本投資法人が取得予定の物流施設の稼働率実績を示すものではありません。

－ 66 －(66) ／ 2013/05/08 14:06 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201020-01_投資方針_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

≪私募ファンドにおける稼働率実績（商業施設）≫

97%(32物件)

97%(34物件)

99%(29物件)

99%(25物件)

H24年12月末

80%

97%(31物件)

H23年12月末

94%(24物件)

H22年12月末

100%
(5物件)

H21年12月末

100%

78%(14物件)

60%

40%

20%

H19年12月末

H18年12月末

H17年12月末

H20年12月末

0%（注）上図の対象となっている物件の全てが本投資法人の取得予定であることを意味するものではな
く、本投資法人が取得予定の商業施設の稼働率実績を示すものではありません。

（ロ）上場REITの運用経験に裏付けられた運用実績
資産運用会社が運用しているNOFは、オフィス特化型REITとして平成15年12月に新規上場を果たし、「安定性と成長性を重視したファンド運用」を掲げながら、約10年にわたり安定運用を継続してきています。新規上場以降、４回の増資を実施し、物件数は50物
件、資産規模は3,721億円（取得価格ベース）まで拡大しています。

≪NOFの運用実績≫
20,000円

5,000億円
17,673円
16,923円

16,750円

4,000億円
14,114円

14,520円

15,150円

15,638円

16,500円
17,225円

16,918円

資産規模（左軸）
分配金（右軸）18,000円

17,496円

16,000円

14,681円 14,512円 14,837円

15,905円

12,824円 14,000円

3,000億円

12,790円

12,000円

10,273円

10,000円
2,000億円

8,000円
6,000円

1,000億円

4,000円
2,000円

0億円

0円
上場

第1期末

第2期末

第3期末

第4期末

第5期末

第6期末

第7期末

第8期末

第9期末 第10期末 第11期末 第12期末 第13期末 第14期末 第15期末 第16期末 第17期末 第18期末

平成15年 平成16年 平成16年 平成17年 平成17年 平成18年 平成18年 平成19年 平成19年 平成20年 平成20年 平成21年 平成21年 平成22年 平成22年 平成23年 平成23年 平成24年 平成24年
12月
4月
10月
4月
10月
4月
10月
4月
10月
4月
10月
4月
10月
4月
10月
4月
10月
4月
10月

（注）平成25年１月17日付でNOF神戸海岸ビルを売却しています。

－ 67 －(67) ／ 2013/05/08 14:06 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201020-01_投資方針_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

資産運用会社が運用しているNRFについては、居住用施設特化型REITとして平成19年２月に新規上場を果たし、「中長期の安定運用」を掲げながら、約６年にわたり分配金の安定配当を継続してきています。野村不動産グループとの戦略的協調や豊富な運用経験と実績により、「賃貸需要の厚いテナント層」をターゲットとした厳選投資を行っています。新規上場以降、３回の増資を実施し、物件数は151物件、資産規模は1,497億円（取得価格ベース）まで拡大しています。
≪NRFの運用実績≫

16,000円

2,000億円
14,144円

14,005円

資産規模（左軸）
分配金（右軸）13,910円

11,674円

1,500億円

14,000円

12,302円

13,631円

12,127円

11,046円

12,424円

12,068円

12,000円

11,770円

10,000円
8,102円

8,000円

1,000億円

6,000円

4,000円

500億円

2,000円

0億円

0円
上場

第1期末

第2期末

第3期末

第4期末

第5期末

第6期末

第7期末

第8期末

第9期末

第10期末

第11期末

第12期末

平成19年
2月

平成19年
5月

平成19年
11月

平成20年
5月

平成20年
11月

平成21年
5月

平成21年
11月

平成22年
5月

平成22年
11月

平成23年
5月

平成23年
11月

平成24年
5月

平成24年
11月

（注）平成25年２月26日付でアーバンステージ都立大学を、平成25年３月21日付でアーバンステー
ジ南行徳Ⅰを、それぞれ売却しています。

本投資法人は、資産運用会社が２つの上場REIT（NOF・NRF）を通じて培った運用ノウハ
ウを、主に内部管理体制、コンプライアンス及び資金調達活動等の側面において役立てます。また、異なる投資対象の運用を受託することにより、資産運用会社のマネジメントの源泉である人的リソースの拡充及び運用ノウハウの蓄積を通じたマネジメント力の向上が期待できると考えています。
Ｄ．スポンサーによるパイプライン・サポートの有効活用
本投資法人は、野村不動産グループが総合不動産会社として有する物流施設及び商業施設の不動産に係る企画・開発・運営力を最大限活用することで、最適なポートフォリオ運用と豊富なパイプラインに裏打ちされた資産規模の着実な成長を図り、中長期的に安定した収益の確保を目指していく方針です。
こうした外部成長戦略を具現化するため、資産運用会社は、野村不動産との間で平成25
年３月25日付で情報提供協定書を締結しています。かかる情報提供協定書に基づき、野村
不動産は自ら保有し又は今後開発保有することとなる不動産等のうち、本投資法人の物件選定基準に大要適合すると判断される不動産等を売却する場合、その情報を原則として第三者より先に資産運用会社に通知することとされています。
なお、資産運用会社が、物流施設・商業施設その他の用途の不動産等に係る案件情報を入手した場合、資産運用会社の定めるローテーション・ルールに従い当該不動産等案件情報の取得検討を優先的に行うファンド等を決定します。なお、当該ルールの概要について
は、前記「１ 投資法人の概況 / （４）投資法人の機構 / ② 投資法人の運用体制 /Ｃ．投資運用の意思決定機構」をご参照ください。

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⑦

投資方針
Ａ．ポートフォリオ構築方針
本投資法人は、主として物流施設及び商業施設（不動産を除く不動産等及び不動産対応証券の裏付けとなる不動産を含みます。）に投資します。不動産市場動向を見極めたうえ
で資産運用会社の判断に基づき、物流施設及び商業施設にバランスよく分散投資していく
ことで安定収益を確保する方針です。
本投資法人では、規約において投資対象地域を、三大都市圏（首都圏、中京圏及び近畿圏）を中心として政令指定都市を含むその他主要都市又はその周辺地域とし、地震リスク
並びに地域経済及び賃貸市況の変動等のリスクを軽減することによりキャッシュフローの安定化を図ることを目的として、取得する運用資産の地域分散を図ることとしています。
かかる地域分散を考慮しつつ、ポートフォリオの構築に当たっては、テナント需要の厚みを最重視し、原則として東京圏を中心とし、以下の地理的構成を目安としてポートフォリオを構築していきます。
東京圏（東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県）

80％以上

中京圏（愛知県、岐阜県、三重県）
近畿圏（大阪府、京都府、兵庫県、奈良県）

20％以下

その他の都市（注１）比率は、取得価格を基準とし、消費税その他の取得に係る費用は除きます。また、一時的に上記比率から乖離する可能性があります。
（注２）「その他の都市」とは、東京圏、中京圏及び近畿圏以外の政令指定都市、県庁所在地及び人口10万人以上の都市並びにその周辺地域をいいます。

Ｂ．投資基準不動産関連資産への投資にあたっては、用途毎に定める以下の各項目を基準として個別の運用不動産の選定を行います。選定に関しては、規約第27条に定める「中長期の安定した収益の確保」という基本方針に基づき、立地・建物スペック・収支実績等から安定した収益が見込める点を重視して、行うものとします。
なお、以下に記載する「三大都市圏」とは、次に掲げる首都圏、中京圏及び近畿圏をいいます。
首都圏：東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、栃木県、群馬県、茨城県、山梨県
中京圏：愛知県、岐阜県、三重県
近畿圏：大阪府、京都府、兵庫県、奈良県
また、「東京圏」とは、東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県をいい、「政令指定都市を含むその他主要都市」とは、東京圏、中京圏及び近畿圏以外の政令指定都市、県庁所在
地及び人口10万人以上の都市をいいます。
（イ）用途毎の物件選定基準（ⅰ）物流施設
物流施設の投資対象不動産の選定に当たっては、下表の各項目を基準とします。

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項

目

選

定

基

準

主として物流施設（注１）であること

用途①

建物用途の判断基準
用途が「主として物流施設」とは、取得対象とする不動産の賃貸可能面
積のうち、物流施設として供される部分（以下「物流施設部分」という。）の面積が50％超である状態をいう。なお、他の用途であっても、用途変更により将来において上記要件が満たされ、十分な収益性が見込める場合には投資対象とする。

②

複数の不動産から構成される投資資産の取扱い
運用不動産が複数の不動産から構成される投資資産※の全部又は一部である場合には、対象となる不動産全ての賃貸可能面積の合計に対する物
流施設部分の面積の割合が①の基準に適合することを条件とする。
※「複数の不動産から構成される投資資産」とは、一体として開発された相互に関係を有する複数の不動産を意図している。
・オフィス棟・商業棟・住宅棟・物流棟など、複数の建物から構成される複合型物件の一括取得によって、相互に関係を有しない複数の不動産が一括して取引されるケース（バルク取引）には、上記の基準は適用せず、投資対象としないものとする。但し、用途が主として物流施設又は商業施設である不動産のみからなる複数の不動産のバルク取引は投資対
象とする。

立地
物件規模（注２）

テナント構成三大都市圏、政令指定都市を含むその他主要都市又はその周辺地域に立地していること
原則として延床面積が10,000㎡以上（注３）であること
土地に投資する場合は、原則として敷地面積が10,000㎡以上であること
テナントの信用力、使用目的が適正であること（一括又は少数のテナントに賃貸される物件については、賃貸借契約の内容、当該法人等の商業登記簿や企業調査会社による調査による当該法人等の信用力、退去後のテナント誘致の見込み等を総合的に勘案した上で、投資判断することとする。）（注１） その他、一般消費者向け倉庫（トランクルーム、レンタル収納スペースなど）にも投資を行うことができるものとし、この場合は上記の物件規模基準は適用しません。
（注２） 但し、延床面積及び敷地面積が上記の選定基準に満たない物件であっても、当該物件の取得により既に保有する物件との相乗効果、物件取得機会の確保又は拡大への寄与その他のメリットが見込まれる場合（以下の場合を含みます。）には、投資を行うことができるものとします。
・ 既に保有する物件に隣接する物件などで、既に保有する物件の増築や一体での建替え等によって、より高い価値の追求が見込まれると判断されるもの
・ バルク取引に含まれる物件
・ 継続取引が見込まれるプロバイダーが開発する物件（注３） 延床面積（登記簿又は登記記録の記載）を基本とし、建築基準法（昭和25年法律第201号、その後の改正を含みます。以下「建築基準法」といいます。）に定める延床面積も考慮して判断します。

物流施設については、規模・建物スペック・立地・テナント信用力・賃貸借契約
形態等を重視した投資を行ってまいります。

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（ⅱ）商業施設
商業施設の投資対象不動産の選定に当たっては、下表の各項目を基準とします。
項

目

選

定

基

準

主として商業施設（店舗）であること
本投資法人は商業施設を以下の２つのタイプに分類します。
分類

駅前立地型

居住地立地型

概要（ターミナル）駅の集客力に依拠した施設

周辺居住者を後背人口に抱え
た施設

主な
評価項目

・駅の乗降客数
・駅距離（アクセス性）
・商業集積状況（繁華性）
・視認性
・他の商業施設との相乗効果
・建物設備のスペック

・商圏人口
・交通アクセス性・競合店動向・テナント及び用途の代替性
・賃貸借契約期間
・テナントクレジット・サービス系テナント
主な
・物販店舗
テナント層
・飲食店舗等・食品スーパー
・総合スーパー
・専門店
・スポーツクラブ等

用途①

建物用途の判断基準
用途が「主として商業施設」とは、取得対象とする不動産の賃貸可能面積のうち、商業施設として供される部分（以下「商業施設部分」という。）の面積が50％超である状態をいう。なお、他の用途であっても、用途変更
により将来において上記要件が満たされ、十分な収益性が見込める場合には投資対象とする。

②

複数の不動産から構成される投資資産の取扱い
運用不動産が複数の不動産から構成される投資資産※の全部又は一部である
場合には、対象となる不動産全ての賃貸可能面積の合計に対する商業施設部
分の面積の割合が①の基準に適合することを条件とする。
※「複数の不動産から構成される投資資産」とは、一体として開発された相互に関係を有する複数の不動産を意図している。
・オフィス棟・商業棟・住宅棟・物流棟など、複数の建物から構成される複合型物件の一括取得によって、相互に関係を有しない複数の不動産が一括して取引されるケース（バルク取引）には、上記の基準は適用せず、投資対象としないものとする。但し、用途が主として商業施設又は物流施設である不動産のみからなる複数の不動産のバルク取引は投資対象とする。

立地

物件規模
（注１）

テナント構成三大都市圏、政令指定都市を含むその他主要都市又はその周辺地域に立地して
いること
分類

駅前立地型

居住地立地型建物（注２）

原則として、延床面積が1,000㎡以上であること

原則として、延床面積が1,500㎡
以上であること

土地

土地に投資する場合は、敷地面積にかかわらず投資対象とする

土地に投資する場合は、原則として敷地面積が1,500㎡以上であることテナントの信用力、使用目的が適正であること（一括又は少数のテナントに賃貸される物件については、賃貸借契約の内容、当該法人等の商業登記簿や企業調査会社による調査による当該法人等の信用
力、退去後のテナント誘致の見込み等を総合的に勘案した上で、投資判断することとする。）（注１） 但し、延床面積及び敷地面積が上記の選定基準に満たない物件であっても、当該物件の取得により既に保有する物件との相乗効果、物件取得機会の確保又は拡大への寄与その他のメリットが見込まれる場合（以下の場合を含みます。）には、投資を行うことができるものとします。
・ 既に保有する物件に隣接する物件などで、既に保有する物件の増築や一体での建替え等によって、より高い価値の追求が見込まれると判断されるもの
・ バルク取引に含まれる物件
・ 継続取引が見込まれるプロバイダーが開発する物件（注２） 延床面積（登記簿又は登記記録の記載）を基本とし、建築基準法に定める延床面積も考慮して判断します。

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本投資法人では、商業施設への投資にあたっては、収益性と安定性のバラン
ス型投資を行っていく方針です。
特に商業施設については、商業集積状況（繁華性）や商圏人口に加え、消費者の選好の変化による収益性のボラティリティが高いことに留意し、アクセス、
代替性、賃貸借契約条件やテナント信用力を重視した物件選定を行います。
（ロ）用途にかかわらず適用される物件選定基準
用途にかかわらず、全ての物件の取得にあたり、以下の各項目につき検討しま
す。
（ⅰ）権利関係について所有権であることを原則とします。共有されている不動産又は区分所有建物である不動産への投資を検討するに際しては、
a）共有の場合、共有物の分割請求や持分の売却を制限する措置の有無
b）他の共有者又は区分所有者の属性、持分割合c）他の区分所有者の負担部分も含めた修繕積立金等の管理方法及び積立状況
等を総合的に勘案のうえ、物件毎に判断するものとします。土地の権利が借地権である物件への投資を検討する際には、土地の賃貸借契約の条件を考慮します。
（ⅱ）土地（底地を含みます。）への投資について
敷地等のみに投資する際には、敷地等上の建物の所有者の信用力や属性、及び当該所有者との地上権設定契約又は土地の賃貸借契約の条件に加え、用途の転用可能性、開発可能性並びに売却時の流動性等を勘案のうえ、投資判断します。な
お、底地とは、土地の上に建物があり、その建物に借地権が付されている土地の所有権をいい、借地権者と底地権者（土地所有者）間では借地契約が締結され、底地権者には地代が支払われます。底地は、一般的に保守管理費や修繕投資負担が少なく安定的な収入が期待できることに加え、減価償却費が不要であることにより賃料収入に対する配当割合を高めることが期待できるという特性を有することから、本投資法人は、かかる底地の特性を踏まえ、底地上の建物が物流施設又は商業施設の場合には、底地に対しても投資を行います。
（ⅲ）築年数について
建物の築年数については、築年数に応じた経年劣化等に伴う資本的支出額（コスト）を予測し、ポートフォリオ全体での資本的支出の平準化に留意します。
（ⅳ）環境・地質等について
以下の基準を満たすことを原則とします。
・建物状況調査報告書（エンジニアリング・レポート）において、有害物質の使用状況、管理状態に関する問題が指摘されていないこと
・土壌汚染のおそれがないこと（但し、利用者、近隣に対する健康被害リス
クが低いことが調査において確認できている場合を含みます。）
上記の基準を満たさない場合であっても、対応工事を行ってかかる基準を満たすことが可能であり、かつかかる工事の費用を加えた上でも十分な収益性が見込
め、本投資法人のキャッシュフローへの影響が軽微である場合には、投資を行う
ことができるものとします。
（ⅴ）耐震性について原則として新耐震基準適合又はそれと同水準以上の耐震性能を有し、ＰＭＬが20％未満であることを基準とします。かかる基準を満たさない場合であっても、耐震補強工事を行ってかかる基準を満たすことが可能であり、かつかかる工事の－ 72 －(72) ／ 2013/05/08 14:06 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201020-01_投資方針_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

費用を加えた上でも十分な収益性が見込め、本投資法人のキャッシュフローへの影響が軽微である場合には投資を行うことができることとします。
（ⅵ）転用を前提とする投資について
既存の用途以外の用途への転用を前提として投資を検討する場合には、収益性及びテナント構成については現況及び転用後の状態を想定して判断します。また、転用のための工事及びテナントの変更に要する費用及び期間に照らして、転用が容易であるか否かを検討します。
（ⅶ）未稼動（開発中）不動産への投資について
本投資法人の安定収益の確保という基本方針に基づき、原則として、取得時点において既に賃貸され、収益を上げている不動産に投資を行うこととします。未稼働（開発中）の不動産への投資については、建物の完工・引渡し等のリスク及び稼働開始時期やテナント確保等の見通しに基づく稼働開始後の収益見込み等がポートフォリオ全体に与える影響及び後記「Ｃ．フォワード・コミットメントを行う際の留意点」記載の事項を考慮の上、慎重に投資判断を行います。
Ｃ．フォワード・コミットメントを行う際の留意点
フォワード・コミットメント（先日付での売買契約であって、契約締結日から１ヶ月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているもの及びその他これに類する契約をいいます。）を行う場合には、以下の点に留意することとします。
（イ）解約違約金の設定に関する留意点
契約不履行に関する解約違約金に関して、当該解約違約金の水準が、ポートフォリオ全体の収支及び配当水準等に与える影響（東京証券取引所の定める上場廃止基準を含みます。）を十分検証のうえ、慎重な投資判断を行うものとします。
（ロ）期間の上限・決済資金の調達方法等
売買契約締結から物件引渡しまでの期間については、個別物件毎に、開発型案
件等における取組みに比して妥当な期間を上限とし、当該期間中における金融環
境及び不動産市場等の変動リスクがあることを十分認識のうえ、慎重な検討を行うこととします。決済資金の調達方法については、取得を決定する時点においては、コミットメントライン等の融資枠の利用等、取得額に応じた決済時の取得資金の調達方法及びその実現性を検証し、決済時においては、金融市場、取引先金融機関との関係、投資法人債（短期投資法人債を含みます。）市場等の資金調達
環境の変化に応じて最適な資金調達方法を選択することとします。
（ハ）資産価値変動に関する留意点
売買契約締結から物件引渡しまでの期間に、経済情勢の変化等により鑑定評価
額が大幅な変動がある可能性がある場合においては、鑑定評価を再取得の上、鑑定評価額を見直すこととします。また、鑑定評価額が取得価額を下回った場合においては、違約金の支払いによる契約解除又は売買価格の再協議の必要性等について判断の上、適切な対応を行うものとします。
（ニ）現状変更
売買契約締結から物件引渡しまでの期間に、売主が現状変更を行う場合及び未収テナントが発生し賃貸借契約の解除事由に該当する場合等には、その対応につき買主の事前承諾を得ることを条件とし、売買価格やポートフォリオ全体に与える影響を十分検証のうえ、慎重に判断します。

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Ｄ．物件調査（デューディリジェンス）基準
不動産関連資産への投資にあたっては、運用不動産の物件特性（立地の優位性、建物の性能及び規模、賃料水準、競合物件の有無等）の把握を目的として、物件調査（デューディリジェンス）を行います。
（イ）調査（デューディリジェンス）の実施
デューディリジェンスの調査項目は、以下のとおりです。
調査項目
内容
物理的調査

法的調査

経済的調査

土地調査

・地積、境界の確認
・周辺環境、地域特性、交通アクセス性

建物調査

・建物状況調査報告書（エンジニアリング・レポート）
による確認
・建物及び設備仕様、建物瑕疵、耐震性・地震リスク等
・修繕履歴、修繕計画（CAPEX）、管理契約、管理状況

環境調査

・地質地盤・埋蔵物、土壌汚染
・有害物質（アスベスト、PCB等）の状況

権利関係

・所有権、抵当権等の権利関係
・共有、区分所有等の所有形態
・訴訟の有無とその状況、紛争可能性

法令上の制限・法令（条例や協定を含む）等による制限・遵法性、既存不適格の有無

契約関係・売主状況調査（売買否認リスク等）
・売買契約、賃貸借契約等各種契約書の内容

テナント調査・契約内容（契約形態、賃料、契約期間等）
・未収金の有無、テナント信用力

マーケット調査

・商圏、産業構造、テナント需要の分析
・競合物件動向（売上、賃料、稼働率等）
・周辺の開発計画

収益性調査

・不動産鑑定士による鑑定評価（価格調査）
・物件の過去収支分析（ロ）調査レベルの均一化・投資適格性の判断
個別の運用不動産の調査・投資適格性の判断に関しては、デューディリジェン
スにおける調査レベルの均一化を図るとともに、取引に当たって留意すべき事項を十分に調査、認識した上で投資適格性を判断します。
（ハ）専門性、客観性及び透明性の確保
デューディリジェンスにおける調査項目のうち、以下の項目については、専門性、客観性及び透明性の確保の観点から、第三者である外部の専門家に調査を委託します。
・鑑定評価（価格調査）
・建物調査
・地震ＰＭＬ調査
・環境調査－ 74 －(74) ／ 2013/05/08 14:06 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201020-01_投資方針_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

Ｅ．投資分析基準
不動産関連資産への投資に際しては、運用不動産に関する投資判断資料として以下の項目から構成される投資事業計画書を作成するものとします。投資委員会では、投資事業計画書の各項目を踏まえた多角的検討を行った上で、最終的な投資判断を行うものと
します。
項

目

物件概要

内

容

・土地建物の概要
・権利関係・賃貸借の状況（稼働率、テナント属性、特殊契約等）

取引概要

・売主の概要・売買条件及びスケジュール
・付帯契約（プロパティ・マネジメント契約、保険等）

リスク分析

・取得基準への適合性
・権利関係に関する事項
・建物に関する事項
・賃貸借に関する事項
・その他取引に際して留意すべき事項

マーケット分析
及び投資運用戦
略・周辺マーケットの現状の確認及び将来予測（エリア特性、ター
ゲット・テナント、新規物件の供給等）
・想定賃料及び想定稼働率、賃貸事業費用、資本的支出に基づく
当該案件の予想収支の検証
・物件特性を踏まえた上での投資戦略及びマネジメント戦略の策
定

ポートフォリオへの影響
資金調達

・築年数、地理的分散、稼働率、ＮＯＩ（注）、資本的支出（ＣＡＰＥＸ）
・必要資金額の確認（初期修繕を伴う物件の場合はその内容）及
び資金調達方法の検討（注） ＮＯＩ（ネット・オペレーティング・インカム）とは、当該物件に係る賃貸事業収入の合計から賃貸事業費用（減価償却費を除きます。）の合計を控除した金額をいいます。

Ｆ．保険付保基準
不動産関連資産への投資にあたっては、火災等の災害や事故等による建物の損害及び第三者からの損害賠償請求等に対応するため、必要に応じ火災保険、賠償責任保険等の付保等の措置を講じるものとします。また、地震保険の付保については、地震の発生時に予想されるポートフォリオ全体への影響を考慮し、ポートフォリオＰＭＬ（注）が15％以上の場合には、個別物件のＰＭＬが15％以上の物件について火災保険及び利益保険の特約として地震保険を付保することとします。
（注） ポートフォリオＰＭＬとは、複数の建築物群を対象とし、被害の相関性を考慮して、建築物群の中の１ないし複数の建築物に影響を与える「超過確率0.211％（再現期間475年）に対する建物の予想損失額」／「再調達価格」（％）で示したものです。但し、予想損失は、地震動による建物（構造部材・非構造部材。建築設備）のみの直接損失に関するものであり、機器、家具、什器等の被害や地震後の水又は火災による損失、被災者に対する保証、営業中断による営業損失等の二次的被害は含まれていません。

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⑧

運用方針
資産運用会社は、投資の基本方針に基づき、中長期の安定収益とポートフォリオの着実な成長を実現するため、以下の方針に基づいて賃料収入の安定的成長、適切な管理・修繕による物
件の資産価値維持及び向上並びに各種運営・管理コスト削減を目的とした運用を行います。
また、本投資法人は短中期的な運用不動産の売買によってキャピタルゲインを得ることを運用目標とはしませんが、地域性の変化に伴う用途変更、運用不動産の入れ替え（リバランス）、
リニューアル・建て替え等により、ポートフォリオの資産価値の維持・向上を図ります。この中長期の運用方針を実行するにあたっては、総合不動産会社である野村不動産グループの強み（売買・リニューアル・デベロップメント等）を、本投資法人の運用に活用してまいります。
Ａ．基本戦略（イ）リーシング活動の展開
安定した収益を確保するため、運用不動産毎に次の諸点に留意してリーシング活動を展開します。
（ⅰ）周辺マーケット動向の把握
独自の調査、マーケットレポート及び不動産仲介業者等から収集した情報に基づき、各運用不動産の属する周辺マーケットのテナント需給の見通し、賃料相場、稼働率、競合物件動向等を分析します。なお、周辺マーケットに構造的変化（新規賃貸不動産の開発動向、新たな交通機関の開業・新駅の設置等）が見られる場
合には、当該変化の影響を分析します。
（ⅱ）重点営業対象先の選定
周辺マーケットにおけるテナントの動き及びその理由（企業統合、事業転換、
リストラクチャリング等）を調査及び分析し、リーシング活動の重点対象先とすべきテナント（又は業種）を選定します。
（ⅲ）最適な賃貸条件の検討
個別のテナントの賃貸条件の決定に当たっては、当該テナントの信用力、ポートフォリオ全体の賃料収入に対する当該テナントからの賃料収入の割合、契約形
態（定期建物賃貸借であるか否か等）を総合的に判断します。
（ⅳ）入居テナントの選定基準
入居テナント（転貸を含みます。）の選定にあたっては、プロパティ・マネジ
メント会社（以下「ＰＭ会社」といいます。）と協議の上運用不動産毎に策定する年間リーシング計画に基づきこれを行うものとし、当該テナントの信用力及び使用目的が、当該物件及びポートフォリオ全体に及ぼす影響を考慮の上、原則として業種及び属性、信用調査機関の評価等に関して総合的に判断します。
（ⅴ）既存テナント動向の把握
リーシング活動の展開に加え、既存テナントとのコミュニケーションを十分に図り、テナントの動向、不満や解約ニーズ、又は増床ニーズ等を早期に把握し、適切かつ迅速な対応策を講じます。
（ロ）運用不動産の価値の維持・向上（大規模修繕及びリニューアル）本投資法人の中長期的な安定収益を実現するため、運用不動産毎に適切な大規模修繕（機能維持を目的とした修繕投資）、リニューアル（機能向上を目的とした修繕投資）等の必要な修繕投資を行い、運用不動産の競争力、収益性の維持・向上を図ります。
（ⅰ）取得に際しての大規模修繕及びリニューアル方針の策定
運用不動産毎の築年数、過去の修繕履歴、設備水準等を勘案した上で、大規模修繕及びリニューアル方針を策定します。
また、機能維持を目的とした修繕工事に加え、周辺マーケット内の他の不動産との差別化を図り、競争力を高めるための機能向上を目的としたリニューアルについても十分な検討を行います。
（ⅱ）営業期間毎の大規模修繕・リニューアル計画の策定
上記の大規模修繕及びリニューアル方針に基づき、物件別事業計画の一部として、本投資法人の営業期間毎の大規模修繕・リニューアル計画を策定します。適－ 76 －(76) ／ 2013/05/08 14:06 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201020-01_投資方針_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

切な大規模修繕・リニューアルを行うため、かかる計画の内容及び予算を、第三者によるエンジニアリング・レポートの内容のほか、消費者動向及び利用者ニーズを踏まえて検証します。
（ⅲ）ポートフォリオ全体での検証
大規模修繕・リニューアル計画の策定においては、内容が共通した工事を複数物件に実施することによって、ポートフォリオ全体の修繕費用の削減につながると判断した場合には、同時期に一括して実施することも検討します。
また、ポートフォリオ全体の収支の安定性を確保するため、本投資法人の営業
期間毎の修繕費用と内部留保資金（減価償却等による）とのバランス及びポートフォリオ全体の大規模修繕・リニューアル工事費用の平準化に留意します。
（ⅳ）既存テナントへの配慮
工事の実施にあたっては、入居中のテナントに対する影響度に配慮し、また工事実施後のテナント満足度向上を勘案した上で、実施の適否を判断します。なお、工事の実施に際しては、既存テナントへ事前の告知、実施中の報告等を行うとともに、工事による既存テナントへの影響を最小限に留めるよう努めます。
（ⅴ）リザーブ基準
大規模修繕・リニューアルの実施に際しては、キャッシュバランスと実施時期に留意してポートフォリオ全体での収支及び資金バランスを考慮するものとし、必要に応じて修繕資金のリザーブを行います。
（ハ）売却方針
安定収益の確保という本投資法人の基本方針に基づき、原則として本投資法人の保有する不動産関連資産を短期間で売却することは企図しないこととしますが、必要に応じて運用資産の売却を検討する場合には、以下の基準に従うこととします。
（ⅰ）不動産関連資産又はその裏付けとなる不動産の売却については、以下の項目等を考慮の上、総合的に判断することとします。
・当該運用不動産の現在及び将来にわたる収益性
・周辺マーケットの将来性及び安定性・当該運用不動産の劣化又は陳腐化に対する対応状況
・テナントの属性及び契約内容
・ポートフォリオ構成（ⅱ）フォワード・コミットメントを行う場合は、契約不履行に関する解約違約金に関して、当該解約違約金の水準が、ポートフォリオ全体の収支及び配当水準等に与える影響を十分検証のうえ、慎重な判断を行うものとします。
Ｂ．ＰＭ会社の選定・管理方針
上記基本戦略に基づき内部成長を実現し、安定収益を確保するためには、運用不動産
毎に賃貸管理・会計管理・施設管理を統括するＰＭ会社が重要な役割を担います。資産運用会社は、運用不動産毎に最適なＰＭ会社を選定し、適切な管理を行うために、以下の諸点に留意します。
（イ）ＰＭ会社の選定方針
ＰＭ会社の選定にあたっては、企業内容・実績（会社規模、組織体制、用途に応じた
管理実績、プロパティ・マネジメント業務（以下「ＰＭ業務」といいます。）の受託実
績等）の確認に加え、ＰＭ業務遂行能力、利益相反、報酬体系その他を総合的に検討した上で、最適と思われる業者を選定します。
なお、同一の地域に運用不動産が複数存在する場合には、運営管理の効率化を目的として、同一のＰＭ会社を選定することを検討します。
上記のほか、ＰＭ会社の選定に際しては、ポートフォリオとしての運営リスクの分散と運営効率化のバランスにも留意します。
なお、物流施設については、野村不動産との間で「ロジスティクス・テナント・マネ
ジメント契約」を締結し、テナントマネジメントに特化したＰＭ業務を委託する予定で－ 77 －(77) ／ 2013/05/08 14:06 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201020-01_投資方針_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

す。前記「③照ください。

物流施設の投資優位性 / Ｅ．物流施設への投資リスクへの対応」をご参（ロ）ＰＭ会社の管理方針（ⅰ）ＰＭ会社との一体的な運営管理
各運用不動産のＰＭ会社と定期的に以下の事項に関する状況及び対応についての協議を行います。
・前月の収支状況・運用不動産の稼働状況
・既存テナントの動向
・新規テナント営業活動の状況
・今後必要な修繕工事と実行中の修繕工事の状況
・入居中のテナントからのクレーム（ⅱ）物件の特徴に合わせた運営管理体制の構築
ＰＭ会社に対し、各運用不動産の特徴に合わせた運営管理体制を構築するよう求めることにより、適切な運営管理を実行させます。
（ⅲ）ＰＭ会社の評価（モニタリング）
ＰＭ会社のＰＭ業務遂行能力（リーシング能力、テナント管理能力、建物管理能力、レポーティング・会計事務能力、分析・提案能力、個人情報管理体制等）
及び委託物件の運営実績（稼働率、空室期間、成約賃料水準、管理コスト削減への貢献等）に関しては、継続的なモニタリングを行い、必要な指導を行います。
上記の指導にもかかわらず運営状況に改善が見られない場合は、ＰＭ会社の変更も検討します。
Ｃ．年度運用計画等の策定及び管理
本投資法人の中長期的な収益の安定とポートフォリオの着実な成長を実現するため、計画的な資産の運用を行うことを目的として、以下に従い、運用資産全体について「中長期基本計画」及び「年度運用計画」を、また各運用不動産について「物件別事業計画」をそれぞれ策定します。
（イ）中長期基本計画
本投資法人の保有するポートフォリオの運営管理について、一定期間（原則として１年）毎に、中長期（原則として３年とします。）を対象とした基本計画を投資委員会の決議により策定します。策定された基本計画の内容は、本投資法人の役員会に報告します。
（ロ）年度運用計画
本投資法人の保有するポートフォリオの運営管理について年度運用計画を策定し、同計画に基づいて適切な運営管理を実施します。
（ⅰ）年度運用計画の構成
年度運用計画は、当該計画の対象となる営業期間開始時点における、ポート
フォリオ全体の収支予算及び物件別事業計画により構成します。
（ⅱ）対象期間及び策定時期
年度運用計画は、原則として各営業期間毎に１年分（２営業期間）を対象に策定します。各計画の策定時期は、計画の対象となる各営業期間の開始時までとし、投資委員会の決議（物件別事業計画の部分を除きます。）により決定したうえで、
本投資法人の役員会に報告します。
但し、第１期及び第２期に係る年度運用計画については、第１期中に策定する
こととします。
（ハ）物件別事業計画
個別の運用不動産においての適切な運営管理を実施するため、ＮＭＦ投資責任者の承認により物件別事業計画を策定し、同計画に基づいて、各ＰＭ会社と協働して運用不動産の－ 78 －(78) ／ 2013/05/08 14:06 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201020-01_投資方針_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

運営管理を行います。
（ニ）年度運用計画の検証
年度運用計画の策定後は、ＰＭ会社からの月次報告（ＰＭレポート）に基づき、物件毎
及びポートフォリオ全体での検証を行うこととします。
検証の結果、計画と実績に乖離が見られる等、年度運用計画の見直しが必要と判断される場合（本投資法人の当期利益予想からの30％以上の増減及び分配金予想からの５％以上の増減等）には、速やかに修正年度運用計画（期中運用計画）を策定します。また、期中に不動産関連資産の取得・売却を行った場合にも同様とします。
また、検証を踏まえた運用資産の運用状況については、定期的に（３ヵ月に１回以上）
本投資法人の役員会へ報告します。

－ 79 －(79) ／ 2013/05/08 14:06 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201020-01_投資方針_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

⑨

財務方針
本投資法人は、中長期の安定収益の確保と運用資産の着実な成長の実現のために、以下に掲げる方針に従い、計画的かつ機動的な財務戦略を策定、実行します。
Ａ．エクイティ・ファイナンス
投資口の新規発行は、既存の投資主の権利の希薄化及びそれに伴う投資口の取引価格の低下等に配慮しつつ、新たに取得する不動産関連資産の取得時期、LTV、有利子負債の返済時期及び返済までの残存期間、経済市況等を総合的に勘案して決定します。
Ｂ．デット・ファイナンス
本投資法人の資金の借入れ及び投資法人債（短期投資法人債を含みます。）の発行に際しては、規約第37条の規定を遵守しつつ、資金調達の機動性と財務の安定性のバランスに配慮した資金調達を行います。具体的には短期借入れと長期借入れの比率、調達方法（借入金・投資法人債）、コミットメントラインの設定等を検討します。
また、LTVについては、資金余力の確保に留意した設定とします。なお、規約第37条第３項に従い、借入金及び投資法人債発行の限度額は、それぞれ２兆円とし、かつ、その合計額が２兆円を超えないものとします。
LTVは60％を上限とします（但し、新規投資や資産評価の変動等により、一時的に上限を超えることがあります。）。
長期借入比率（有利子負債残高に占める長期有利子負債残高の割合をいいます。）、固定比率（有利子負債残高に占める固定金利（デリバティブ取引による金利固定化を含みます。）での有利子負債残高の割合をいいます。）、返済期限までの残存期間等を含め、総合的に財務の安定性を確保するものとします。
なお、本書の日付現在、本投資法人は、（ⅰ）金利の固定化、（ⅱ）借入期間の長期化、（ⅲ）返済期日の分散、（ⅳ）無担保・無保証による調達の４点を財務戦略の主軸として位置付け、これらを実践していくことで財務の安定性に配慮した資金調達を実践していく予定です。本書の日付現在における借入金の概要及び今後の借入れの予定については、後記「第三部 投資法人の詳細情報 / 第５ 投資法人の経理状況 / ２ 投資法人の現況」
をご参照ください。

⑩

情報開示方針本投資法人は、法令・諸規則の要請する内容及び様式に従って、迅速かつ正確な開示を行います。また、情報の透明性及び分かり易さに配慮し、法定開示以外の情報の開示も積極的に実施する方針です。

⑪

格付の状況
本書の日付現在、本投資法人は以下の長期発行体格付を取得しています。かかる格付は、本投資法人の投資口に付された格付ではありません。なお、本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され、若しくは閲覧に供された信用格付又は信用格付業者から提供され、若しくは閲覧に供される予定の信用格付はありません。
信用格付業者
格付内容
備考
株式会社日本格付研究所（JCR） 長期発行体格付：AA格付の見通し：安定的－ 80 －(80) ／ 2013/05/08 14:06 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201020-01_投資方針_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

（２）【投資対象】
本投資法人はその規約で、主として以下に掲げる特定資産に投資する方針です（規約第29条）。
① 投資対象資産
Ａ．規約に規定する本投資法人の投資対象は、主として以下の特定資産とします。
（イ）不動産（ロ）次に掲げる各資産（ⅰ） 不動産の賃借権（ⅱ） 地上権（ⅲ） 外国の法令に基づく（イ）又は（ロ）（ⅰ）若しくは（ⅱ）に掲げる資産（ⅳ） 不動産、不動産の賃借権、地上権又は（ⅲ）に掲げる資産を信託する信託の受益権（不動産に付随する金銭と合わせて信託する包括信託を含みます。）（ⅴ） 信託財産を主として不動産、不動産の賃借権、地上権又は（ⅲ）に掲げる資産に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権（ⅵ） 当事者の一方が相手方の行う（イ）不動産又は（ロ）（ⅰ）乃至（ⅴ）に掲げる資産の運用のために出資を行い、相手方がその出資された財産を主として当該資産に対する投資として運用し、当該運用から生じる利益の分配を行うことを約する契約に係る出資の持分（以下「不動産に関する匿名組合出資持分」といいます。）（ⅶ） 信託財産を主として不動産に関する匿名組合出資持分に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権（ⅷ） 外国の法令に準拠して組成された上記（ⅳ）乃至（ⅶ）に掲げる資産と同様の性質を有する資産（ハ）不動産等を主たる投資対象とすることを目的とする次に掲げるもの（なお、権利を表示する証券が発行されていない場合には当該証券に表示されるべき権利を含むものとし、以下、総称して「不動産対応証券」といいます。）（ⅰ） 優先出資証券（資産の流動化に関する法律（平成10年法律第105号、その後の改正を含みます。以下「資産流動化法」といいます。）に定めるものをいいます。）（ⅱ） 受益証券（投信法に定めるものをいいます。）（ⅲ） 投資証券（投信法に定めるものをいいます。）（ⅳ） 特定目的信託の受益証券（資産流動化法に定めるもの（上記（ロ）（ⅳ）、（ⅴ）又は（ⅶ）に掲げる資産に該当するものを除きます。）をいいます。）（ⅴ） 匿名組合出資持分証券（金融商品取引法（昭和23年法律第25号、その後の改正を含みます。以下「金商法」といいます。）第２条第２項第５号に定める匿名組合出資持分をいいます。但し、上記（ロ）（ⅵ）に掲げる資産に該当するものを除きます。）（ⅵ） 外国の法令に準拠して組成された上記（ⅰ）乃至（ⅴ）に掲げる資産と同様の性質を有する資産
Ｂ．本投資法人は、上記Ａ．に掲げる特定資産のほか、次に掲げる特定資産により運用します。
なお、権利を表示する証券が発行されていない場合には当該証券に表示されるべき権利を含みます。
（イ）次に掲げる特定資産（ⅰ） 預金（ⅱ） 譲渡性預金（ⅲ） 金銭債権（本Ｂ．においては、投資信託及び投資法人に関する法律施行令（平成12年政令第480号、その後の改正を含みます。）（以下「投信法施行令」といいます。）に定めるものをいいます。）－ 81 －(81) ／ 2013/05/08 14:06 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201030-00_投資対象_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

（ⅳ） 国債証券（金商法に定めるものをいいます。）（ⅴ） 地方債証券（金商法に定めるものをいいます。）（ⅵ） 特別の法律により法人の発行する債券（金商法に定めるものをいいます。）（ⅶ） 株券（金商法に定めるものをいいます。）（ⅷ） コマーシャル・ペーパー（金商法に定めるものをいいます。）（ⅸ） 資産流動化法に規定する特定社債券（資産流動化法に定めるものをいいます。）（ⅹ） 信託財産を主として上記（ⅰ）乃至（ⅸ）に掲げる資産に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権（ⅺ） 有価証券（投信法にて定義される「有価証券」をいいます。但し、上記Ａ．
及び本Ｂ．に明記されたもののうち有価証券に該当するものを除きます。
以下同じ。）（ロ）デリバティブ取引に係る権利（投信法施行令に定めるものをいいます。）
Ｃ．本投資法人は、不動産関連資産に付随して取得が必要又は有用と認められる以下に定める各権利等に投資することができます。
（イ）商標法（昭和34年法律第127号、その後の改正を含みます。）に基づく商標権等（商標権又はその専用使用権若しくは通常使用権をいいます。）（ロ）著作権法（昭和45年法律第48号、その後の改正を含みます。）に基づく著作権等（ハ）動産等（民法（明治29年法律第89号、その後の改正を含みます。以下「民法」といいます。）で規定されるもののうち、設備、備品その他の構造上又は利用上不動産に付加された物件等をいいます。）（ニ）温泉法（昭和23年法律第125号、その後の改正を含みます。）において定める温泉の源泉を利用する権利及び当該温泉に関する設備等（ホ）地球温暖化対策の推進に関する法律（平成10年法律第117号、その後の改正を含みます。）に基づく算定割当量その他これに類似するもの又は排出権（温室効果ガスに関する排出権を含みます。）（ヘ）その他不動産関連資産等への投資に付随して取得が必要又は有用となるその他の権利
Ｄ．本投資法人は、上記Ａ．乃至Ｃ．に定める資産のほか、本投資法人が運用のために保有する資産以外の資産のうち、本投資法人の商号に係る商標権その他本投資法人の組織運営に伴い保有するものについては、これを取得することができます。
②

投資基準及び種類別、地域別等による投資予定
前記「（１）投資方針 / ⑦

投資方針」をご参照ください。

－ 82 －(82) ／ 2013/05/08 14:06 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201030-00_投資対象_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

③取得予定資産の概要
本投資法人は、国内一般募集及び海外募集の対象となる本投資口の発行による手取金並びに借入金によって54物件の取得予定資産を取得する予定です。
本投資法人は、取得予定資産のそれぞれについて、本投資証券の上場等を停止条件とする停止条件付不動産売買契約又は停止条件付信託受益権売買契約（以下「停止条件付売買契約」といいます。）を、各取得予定資産の売主との間で締結しています。なお、当該売主には資産運用会社がその運用を受託する私募ファンドが含まれており、運用財産相互間における取引に該当することから、当該取引については、金商法第42条の２第２号及び金融商品取引業等に関す
る内閣府令（平成19年内閣府令第52号、その後の改正を含みます。以下「業府令」といいます。）第129条第１項第２号の定めに従い、本投資法人及び当該売主の運用財産の全ての権利者（本投資法人においては、停止条件付売買契約締結時における全ての投資主）に取引の内容及び取引を行う理由を説明し、当該全ての権利者の同意を取得しています。また、取得予定資産に係る現所有者又は現信託受益者からの取得のうち、資産運用会社の利害関係者取引規程に定める利害関係者との重要な取引に該当するものについて、資産運用会社は、利害関係者取引規程に従い、停止条件付売買契約の締結に当たり、コンプライアンス・オフィサーによる法令・諸規則の遵守の確認を経た上で、平成25年２月26日開催のコンプライアンス委員会による審議
及び承認並びに同日開催の投資委員会における審議及び決定を得ています。
（注）

停止条件付売買契約上、売主又は買主が売買契約に違反し、違反により売買契約の目的を達成することができない場合に、催告の上契約の解除ができ、違反した当事者は、相手方に対し、違約金として売買代金の10％相当額を支払い、違約金を超える損害が生じた場合であっても、違約金を超える金額については互いに請求することができず、また、その損害の額が違約金に満たない場合であっても、違約金の減額を請求することはできないものとされています。
停止条件付売買契約においては、本投資法人の投資口の追加発行及び借入れにより必要資金の調達が合理的に見込まれること等が、売買実行の条件とされており、取引実行日までに当該条件が満たされない場合、停止条件付売買契約は効力を失うものとされています。したがって、本募集又は取得予定
資産の取得資金の一部に充当することを予定している借入れが予定通り完了せず、本投資法人が売買代金の資金調達を完了できない結果、売買代金の支払ができない場合であっても、本投資法人が違約金を負担することはありません。

－ 83 －(83) ／ 2013/05/08 14:06 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201030-00_投資対象_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

Ａ．価格及び投資比率
取得予定資産の概要（取得予定価格、投資比率、鑑定評価額及び取得予定日）は以下のとおりで
す。

用途

地域
（注１）

東京圏
物流

その他

物件名称
Landport浦安
Landport板橋
Landport川越
Landport厚木
相模原田名ロジスティクスセンター
相模原大野台ロジスティクスセンター
Landport八王子
Landport春日部
船橋ロジスティクスセンター
厚木南ロジスティクスセンターB棟
羽生ロジスティクスセンター
川口ロジスティクスセンターB棟
川口ロジスティクスセンターA棟
厚木南ロジスティクスセンターA棟
太田新田ロジスティクスセンター
太田東新町ロジスティクスセンター
太田清原ロジスティクスセンター
千代田町ロジスティクスセンター

近畿圏

その他

商業
(底地)

東京圏

近畿圏
商業小計

取得予定日
平成25年６月14日
平成25年６月14日
平成25年７月31日
平成25年６月14日

横須賀モアーズシティ

13,6406.0%

13,900EQUINIA新宿
川崎モアーズEQUINIA池袋
covirna machida
ニトリ幕張店
コナミスポーツクラブ府中
FESTA SQUAREGEMS渋谷
駿台あざみ野校
EQUINIA青葉台
メガロス神奈川店
イズミヤ千里丘店
Merad 大和田
イズミヤ八尾店
イズミヤ小林店
一番町stear
EQUINIA青葉通り
三菱自動車 目黒店
三菱自動車 調布店
三菱自動車 渋谷店
三菱自動車 練馬店
三菱自動車 川崎店
三菱自動車 高井戸店
三菱自動車 葛飾店
三菱自動車 東久留米店
三菱自動車 世田谷店
三菱自動車 杉並店
三菱自動車 関町店
三菱自動車 東大和店
三菱自動車 元住吉店
三菱自動車 川越店
三菱自動車 江戸川店
三菱自動車 狭山店
三菱自動車 茨木メンテナンスセンター

4,260
4,000
3,990
3,440
3,080
2,730
2,600
2,490
1,700
1,560
1,000
8,930
6,640
4,406
3,020
4,700
1,640
2,740
1,760
1,570
1,240
950
850
800
800
770
740
600
450
370
350
200
160
820
105,596
227,616

1.9%
1.8%
1.8%
1.5%
1.4%
1.2%
1.1%
1.1%
0.7%
0.7%
0.4%
3.9%
2.9%
1.9%
1.3%
2.1%
0.7%
1.2%
0.8%
0.7%
0.5%
0.4%
0.4%
0.4%
0.4%
0.3%
0.3%
0.3%
0.2%
0.2%
0.2%
0.1%
0.1%
0.4%
46.4%
100.0%

4,320
4,100
4,060
3,550
3,200
2,940
2,710
2,490
1,760
1,650
1,090
9,590
6,850
4,530
3,110
4,970
1,720
2,800
1,820
1,690
1,270
1,010
888
811
812
777
780
612
484
373
354
207
165
875
109,268
234,421平成25年６月14日
平成25年６月14日
平成25年６月14日
平成25年６月14日
平成25年６月13日
平成25年６月13日
平成25年６月13日
平成25年７月31日
平成25年６月14日
平成25年６月14日
平成25年６月13日
平成25年６月13日
平成25年６月13日
平成25年６月13日
平成25年６月13日
平成25年６月14日
平成25年６月14日
平成25年６月13日
平成25年６月13日
平成25年６月13日
平成25年６月13日
平成25年６月13日
平成25年６月13日
平成25年６月13日
平成25年６月13日
平成25年６月13日
平成25年６月13日
平成25年６月13日
平成25年６月13日
平成25年６月13日
平成25年６月13日
平成25年６月13日
平成25年６月13日
平成25年６月13日-

Morisia 津田沼

商業

7.6%
6.9%
6.0%
5.0%
4.7%
3.8%
3.6%
3.2%
2.0%
2.0%
1.7%
1.6%
1.2%
1.2%
1.5%
1.0%
0.3%
0.1%
53.6%
7.3%

鑑定評価額
（百万円）
（注４）
17,600
16,10013,70011,60010,900
9,020
8,520
7,420
4,750
4,630
4,110
3,990
2,980
2,840
3,620
2,330
688
355
125,153
17,000

投資比率（注３）

平成25年７月19日
平成25年６月14日
平成25年６月14日
平成25年６月14日
平成25年６月14日
平成25年６月14日
平成25年６月14日
平成25年６月14日
平成25年６月14日
平成25年６月14日
平成25年６月14日
平成25年６月14日
平成25年６月14日
平成25年６月14日
平成25年６月14日
平成25年６月14日

物流小計

東京圏

取得予定価格（百万円）（注２）
17,40015,71013,70011,41010,600
8,700
8,250
7,340
4,660
4,590
3,810
3,750
2,830
2,690
3,430
2,170
650
330
122,020
16,600

合計－ 84 －(84) ／ 2013/05/08 14:06 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201030-00_投資対象_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

（注１）「東京圏」とは、東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県をいい、「近畿圏」とは、大阪府、京都府、兵庫県及び奈良県をいい、「中京圏」とは、愛知県、岐阜県及び三重県をいい、「その他」とは、東京圏、近畿圏及び中京圏以外の政令指定都市、県庁所在地及び人口10万人以上の都市並びにその周辺地域をいいます。
（注２）「取得予定価格」は、当該不動産等の取得に要した諸費用（売買媒介手数料、公租公課等）を含まない金額（停止条件付売買契約に記載された不動産等の売買代金の金額）を記載しています。
（注３）「投資比率」は、取得予定価格に基づき、各資産の取得予定価格がポートフォリオ全体（全54物件）の取得予
定価格総額に占める比率を記載しています。なお、小数点第２位を四捨五入しているため、合計が100％にならない場合があります。
（注４）「鑑定評価額」は、各不動産鑑定士（鑑定評価機関）による鑑定評価額を記載しています（後記「Ｄ．鑑定評
価書の概要」に記載の各価格時点を価格時点として鑑定評価機関が収益還元法に基づく価格を標準として算出した価額によります。）。

－ 85 －(85) ／ 2013/05/08 14:06 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201030-00_投資対象_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

Ｂ．建物等の概要
取得予定資産の建物等の概要（用途、地域、物件名称、所在地、竣工年月、賃貸可能面積、賃貸
面積、稼働率、テナント数、年間賃料及び敷金・保証金）は以下のとおりです。
（平成25年１月末日現在）
用途

地域
（注１）

物件名称

その他

テナント
数
（注５）

年間
賃料
（百万円）
（注６）

敷金・
保証金
（百万円）
（注７）

平成20年５月

70,045.85

70,045.85

100.0%

２

(注８)

(注８)

Landport板橋

東京都
板橋区

平成20年１月

52,794.55

52,794.55

100.0%

２

(注８)

(注８)

Landport川越

埼玉県
川越市

平成21年５月

71,569.89

71,569.89

100.0%

２

(注８)

(注８)

Landport厚木

神奈川県
厚木市

平成19年３月

47,995.23

47,995.23

100.0%

２

(注８)

(注８)

相模原田名ロジスティクスセン
ター

神奈川県
相模原市

平成19年10月

50,450.00

50,450.00

100.0%

１

(注８)

(注８)

相模原大野台ロジスティクスセ
ンター

神奈川県
相模原市

平成12年８月

57,448.03

57,448.03

100.0%

１

(注８)

(注８)

Landport八王子

東京都
八王子市

平成20年11月

34,896.32

34,896.32

100.0%

１

(注８)

(注８)

Landport春日部

埼玉県
春日部市

平成21年６月

29,630.48

29,630.48

100.0%

１

(注８)

(注８)

船橋ロジスティクスセンター

千葉県
船橋市

平成３年９月30,641.98

30,641.98

100.0%

２

(注８)

(注８)

厚木南ロジスティクスセンター
B棟

神奈川県
厚木市

平成17年５月

24,909.96

24,909.96

100.0%

１

(注８)

(注８)

羽生ロジスティクスセンター

埼玉県
羽生市

平成18年２月

24,850.80

24,850.80

100.0%

１

(注８)

(注８)

川口ロジスティクスセンターB棟

埼玉県
川口市

平成８年４月13,648.70

13,648.70

100.0%

１

(注８)

(注８)

川口ロジスティクスセンターA棟

埼玉県
川口市

平成３年９月12,003.57

12,003.57

100.0%

１

(注８)

(注８)

厚木南ロジスティクスセンター
A棟

神奈川県
厚木市

平成15年10月

9,825.52

9,825.52

100.0%

１

(注８)

(注８)

太田新田ロジスティクスセン
ター

群馬県
太田市

平成15年３月

42,328.00

42,328.00

100.0%

１

(注８)

(注８)

太田東新町ロジスティクスセン
ター

群馬県
太田市

平成20年８月

23,584.72

23,584.72

100.0%

１

(注８)

(注８)

太田清原ロジスティクスセン
ター

群馬県
太田市

平成16年５月

9,397.38

9,397.38

100.0%

１

(注８)

(注８)

千代田町ロジスティクスセン
ター

群馬県
邑楽郡

平成11年１月

4,592.00

4,592.00

100.0%

１

(注８)

(注８)

610,612.98

610,612.98

100.0%

23

8,214

3,948

39,369.43

39,222.33

99.6%

124

1,745

892
(注８)

Morisia 津田沼

東京圏

稼働率
（注４）

千葉県
浦安市

物流小計

商業

竣工年月

賃貸面積
（㎡）
（注３）

Landport浦安

東京圏

物流

所在地

賃貸可能
面積
（㎡）
（注２）

-

-

千葉県

低層商業棟:昭和53年10月

習志野市

駐車場棟:昭和62年11月

横須賀モアーズシティ

神奈川県
横須賀市

平成９年７月29,383.65

29,383.65

100.0%

１(注８)

EQUINIA新宿

東京都
新宿区

昭和63年３月

3,611.57

2,676.28

74.1%

８

253

211

川崎モアーズ

神奈川県
川崎市

昭和55年８月

14,446.48

14,446.48

100.0%

１

(注８)

(注８)

EQUINIA池袋

東京都
豊島区

昭和48年10月

2,701.66

2,693.93

99.7%

14

273

239

covirna machida

東京都
町田市

昭和56年９月

2,891.32

2,891.32

100.0%

７

274

145

ニトリ幕張店

千葉県
千葉市

平成19年11月

14,367.98

14,367.98

100.0%

１

(注８)

(注８)

コナミスポーツクラブ府中

東京都
府中市

平成12年２月

12,385.18

12,385.18

100.0%

１

(注８)

(注８)

平成20年９月

7,480.63

7,480.63

100.0%

１

平成24年９月

1,791.34

1,791.34

100.0%FESTA

SQUARE

埼玉県
さいたま市

-

-

(注８)

(注８)

10

162

128
(注８)

GEMS渋谷東京都
渋谷区

駿台あざみ野校

神奈川県
横浜市

平成20年11月

2,286.47

2,286.47

100.0%

１(注８)

EQUINIA青葉台

神奈川県
横浜市

昭和57年11月

2,457.36

2,423.30

98.6%

８

145

135

メガロス神奈川店

神奈川県
横浜市

平成14年５月

6,217.85

6,217.85

100.0%

１

(注８)

(注８)

－ 86 －(86) ／ 2013/05/08 14:06 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201030-00_投資対象_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

賃貸可能
用途

地域

物件名称

（注１）

所在地

面積

竣工年月

（㎡）
（注２）

イズミヤ千里丘店

Merad 大和田
近畿圏

イズミヤ八尾店

商業
イズミヤ小林店

一番町stear

三菱自動車

目黒店

三菱自動車

調布店

三菱自動車

渋谷店

三菱自動車

練馬店

三菱自動車

川崎店

三菱自動車

高井戸店

三菱自動車

葛飾店

三菱自動車

東久留米店

三菱自動車

世田谷店

三菱自動車

杉並店

三菱自動車

関町店

三菱自動車

東大和店

三菱自動車

元住吉店

三菱自動車

川越店

三菱自動車

江戸川店

三菱自動車

狭山店

東京圏

近畿圏

本棟: 平成12年６月

大阪府
大阪市
大阪府

新築: 平成15年７月

八尾市

増築: 平成24年４月

兵庫県

24,399.12

24,399.12

店舗: 平成６年９月

14,941.54

14,941.54

物流: 平成12年７月

5,856.50

5,856.50

34,198.01

新築:

（注４）

テナント
数
（注５）

100.0%

１

100.0%

１

34,198.01

100.0%

１

11,714.36

11,714.36

100.0%

１

平成18年２月

4,582.81

4,582.81

100.0%

平成20年６月

4,030.37

4,030.37-

3,381.19

-

年間
賃料
（百万円）
（注６）

敷金・
保証金
（百万円）
（注７）

-

-

(注８)

(注８)

-

-

(注８)

(注８)

-

-

(注８)

(注８)

昭和48年９月

(注８)

７

424

317

100.0%

19

277

255

3,381.19

100.0%

１

4,183.63

4,183.63

100.0%

１-

1,421.31

1,421.31

100.0%

１-

1,725.61

1,725.61

100.0%

１-

3,057.02

3,057.02

100.0%

１-

1,923.64

1,923.64

100.0%

１-

1,930.05

1,930.05

100.0%

１-

4,105.00

4,105.00

100.0%

１-

1,305.78

1,305.78

100.0%

１-

1,831.00

1,831.00

100.0%

１-

989.77989.77100.0%

１-

2,783.79

2,783.79

100.0%

１-

1,646.97

1,646.97

100.0%

１-

2,462.40

2,462.40

100.0%

１-

892.56892.56100.0%

１-

1,793.00

1,793.00

100.0%

１-

5,704.24

5,704.24

100.0%

１--

280,250.59

279,126.41

99.6%

-

-

890,863.57

889,739.39

99.9%

宮城県
仙台市

増築：昭和52年10月
増築：平成13年１月

東京都
目黒区
東京都
調布市
東京都
渋谷区
東京都
練馬区
神奈川県
川崎市
東京都
杉並区
東京都
葛飾区
東京都
東久留米市
東京都
世田谷区
東京都
杉並区
東京都
練馬区
東京都
東大和市
神奈川県
川崎市
埼玉県
川越市
東京都
江戸川区
埼玉県
狭山市
大阪府

茨木メンテナンスセンター

茨木市

合計

（注３）

稼働率

-

三菱自動車

商業小計

（㎡）

(注８)

宝塚市

仙台市

EQUINIA青葉通り

商業

別棟: 平成11年７月

吹田市

宮城県

その他

(底地)

大阪府

賃貸面積

-

-

(注８)

(注８)

-

-

(注８)

(注８)

-

-

(注８)

(注８)

-

-

(注８)

(注８)

-

-

(注８)

(注８)

-

-

(注８)

(注８)

-

-

(注８)

(注８)

-

-

(注８)

(注８)

-

-

(注８)

(注８)

-

-

(注８)

(注８)

-

-

(注８)

(注８)

-

-

(注８)

(注８)

-

-

(注８)

(注８)

-

-

(注８)

(注８)

-

-

(注８)

(注８)

-

-

(注８)

(注８)

-

-

(注８)

(注８)

225

8,465

4,767

248

16,6808,715（注１）「東京圏」とは、東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県をいい、「近畿圏」とは、大阪府、京都府、兵庫県及び奈良県をいい、「中京圏」とは、愛知県、岐阜県及び三重県をいい、「その他」とは、東京圏、近畿圏及び中京圏以外の政令指定都市、県庁所在地及び人口10万人以上の都市並びにその周辺地域をいいます。
（注２）「賃貸可能面積」は、個々の資産において賃貸が可能な物流施設又は商業施設等の合計面積（共用部分等を賃貸している場合には当該面積を含みます。）を記載しています。賃貸可能面積は、登記簿上の表示ではなく、賃貸借契約書に記載されている面積、建物竣工図等をもとに算出した面積によっていますので、登記簿上の表示に基づく延床面積とは必ずしも一致せず、場合により延床面積を上回ることがあります。底地については、登記簿上の土地面積を契約面積として記載しています。
（注３）「賃貸面積」は、個々の資産において、実際にエンドテナントとの間で賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積（賃貸借契約書に記載された面積。但し、物流施設又は商業施設の面積（貸室の全部が一括して賃貸に供されている場合は、その貸室全体の面積）に限り、駐車場等の貸付面積を含みません。但し、貸室の一部又は全部を、マスターリース会社が賃料保証型でマスターリースを行っている場合には、当該部分については、－ 87 －(87) ／ 2013/05/08 14:06 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201030-00_投資対象_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

エンドテナントとの賃貸借契約の有無にかかわらず、賃貸面積に算入しています。）を記載しています。底地については、底地の賃貸面積を記載しています。
（注４）「稼働率」は、個々の資産の賃貸可能面積に占める賃貸面積の割合として求めています（小数点第２位を四捨五入しています。）。
（注５）「テナント数」の算定にあたっては、貸室の一部又は全部が転貸を目的として一括して賃貸に供され、当該賃貸借契約（マスターリース契約）における賃借人がエンドテナント（実際の利用者たる転借人）に対し当該貸室の転貸を行う契約が締結されている場合については、当該マスターリース契約の賃借人を１テナントと数えています。但し、マスターリース契約における賃借人から受領する賃料が、当該賃借人がエンドテナントから受領する賃料と同額とされているいわゆるパス・スルー型のマスターリース契約となっている資産については、
エンドテナントの総数を記載しています。また、特定のテナントが特定の資産にて複数の貸室を賃借している
場合についてはこれを当該資産について１テナントと数え、複数の資産を賃借している場合には別に数えて小計及び合計欄には延べテナント数を記載しています。
（注６）「年間賃料」は、個々の資産において、実際にエンドテナントとの間で締結されている、平成25年１月末日現在において有効な賃貸借契約上の１ヶ月分の賃料及び共益費（賃貸借契約上、共用部分等を賃借している場合には当該賃料を含み、賃料に駐車場使用料相当分が含まれる場合には、当該駐車場使用料相当分を含みます。
また、貸室の一部又は全部を、マスターリース会社が賃料保証型でマスターリースを行っている場合には、当該部分についてはマスターリース会社との間で締結されている賃貸借契約上の賃料等に基づいています。）の合計を12倍した金額（百万円未満を切り捨てています。）を記載しています。そのため、各テナントの年間賃料収入の金額の合計が小計及び合計欄に記載の金額と一致しないことがあります。なお、契約により一定期間賃料が免除されているテナントについては、上記の表では当該免除期間は考慮せず、当該免除期間終了直後の１ヶ月分の賃料及び共益費に基づき算出しています。また、賃料が売上歩合制になっているテナントの場合は、基本賃料水準を基準としています。
（注７）「敷金・保証金」は、平成25年１月末日現在における個々の資産に係るエンドテナントとの間の各賃貸借契約書に記載された敷金・保証金の残高の合計額（百万円未満を切り捨てています。）を記載しています。そのため、各物件の「敷金・保証金」の合計が各小計及び合計欄に記載の金額と一致しないことがあります。
（注８）テナントの承諾が得られていないため、開示していません。

－ 88 －(88) ／ 2013/05/08 14:06 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201030-00_投資対象_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

Ｃ．取得予定資産に関する権利関係の従前の経緯
取得予定資産の現信託受益者（現所有者）は以下のとおりです。
用途

物流

商業

商業
(底地)

（注）

物件名称
Landport浦安
Landport板橋
Landport川越
Landport厚木
相模原田名ロジスティクスセンター
相模原大野台ロジスティクスセンター
Landport八王子
Landport春日部
船橋ロジスティクスセンター
厚木南ロジスティクスセンターB棟
羽生ロジスティクスセンター
川口ロジスティクスセンターB棟
川口ロジスティクスセンターA棟
厚木南ロジスティクスセンターA棟
太田新田ロジスティクスセンター
太田東新町ロジスティクスセンター
太田清原ロジスティクスセンター
千代田町ロジスティクスセンター
Morisia 津田沼
横須賀モアーズシティ
EQUINIA新宿
川崎モアーズEQUINIA池袋
covirna machida
ニトリ幕張店
コナミスポーツクラブ府中
FESTA SQUAREGEMS渋谷
駿台あざみ野校
EQUINIA青葉台
メガロス神奈川店
イズミヤ千里丘店
Merad 大和田
イズミヤ八尾店
イズミヤ小林店
一番町stear
EQUINIA青葉通り
三菱自動車 目黒店
三菱自動車 調布店
三菱自動車 渋谷店
三菱自動車 練馬店
三菱自動車 川崎店
三菱自動車 高井戸店
三菱自動車 葛飾店
三菱自動車 東久留米店
三菱自動車 世田谷店
三菱自動車 杉並店
三菱自動車 関町店
三菱自動車 東大和店
三菱自動車 元住吉店
三菱自動車 川越店
三菱自動車 江戸川店
三菱自動車 狭山店
三菱自動車 茨木メンテナンスセンター

現信託受益者（現所有者）（注）
合同会社スマイル・ロジスティクス・ツー
合同会社スマイル・ロジスティクス・ツー
合同会社川越ロジスティクス開発
合同会社スマイル・ロジスティクス・ツー
ヒューリック株式会社
合同会社スマイル・ロジスティクス・ツー
合同会社スマイル・ロジスティクス・ツー
合同会社スマイル・ロジスティクス・ツー
合同会社スマイル・ロジスティクス・ツー
合同会社スマイル・ロジスティクス・ツー
合同会社スマイル・ロジスティクス・ツー
合同会社スマイル・ロジスティクス・ツー
合同会社スマイル・ロジスティクス・ツー
合同会社スマイル・ロジスティクス・ツー
合同会社スマイル・ロジスティクス・ツー
合同会社スマイル・ロジスティクス・ツー
合同会社スマイル・ロジスティクス・ツー
合同会社スマイル・ロジスティクス・ツー
合同会社スマイル・リテール・テン
合同会社スマイル・リテール・ツー
有限会社スマイル・リテール・ワン
合同会社スマイル・リテール・ツー
有限会社スマイル・リテール・ワン
合同会社スマイル・リテール・シックス
合同会社スマイル・コミュニティ・スリー
合同会社スマイル・コミュニティ・ファイブ
合同会社スマイル・コミュニティ・フォー
野村不動産株式会社
合同会社スマイル・リテール・セブン
有限会社スマイル・リテール・ワン
コミュニティ新子安特定目的会社
セリヤ有限会社
合同会社コミュニティ・リテール・ワン
セリヤ有限会社
合同会社スマイル・コミュニティ・シックス
有限会社スマイル・リテール・ワン
合同会社スマイル・リテール・ファイブ
合同会社コミュニティ・カー・ディーラーズ
合同会社コミュニティ・カー・ディーラーズ
合同会社スマイル・コミュニティ・ツー
合同会社コミュニティ・カー・ディーラーズ
合同会社コミュニティ・カー・ディーラーズ
合同会社コミュニティ・カー・ディーラーズ
合同会社コミュニティ・カー・ディーラーズ
合同会社コミュニティ・カー・ディーラーズ
合同会社スマイル・コミュニティ・ツー
合同会社スマイル・コミュニティ・ツー
合同会社コミュニティ・カー・ディーラーズ
合同会社コミュニティ・カー・ディーラーズ
合同会社コミュニティ・カー・ディーラーズ
合同会社コミュニティ・カー・ディーラーズ
合同会社コミュニティ・カー・ディーラーズ
合同会社コミュニティ・カー・ディーラーズ
合同会社スマイル・コミュニティ・ツー

上記の現信託受益者又は現所有者のうち、野村不動産は資産運用会社の投信法第201条第１項及び投信法施行令
第123条に規定する利害関係人等に、また、ヒューリック株式会社を除く現信託受益者又は現所有者は、いずれも資産運用会社の利害関係者取引規程上の利害関係者に該当します。

－ 89 －(89) ／ 2013/05/08 14:06 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201030-00_投資対象_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

Ｄ．鑑定評価書の概要
鑑定評価書の概要（鑑定評価機関、価格時点、鑑定評価額及び収益価格）は以下のとおりです。

用途

物流

物件名称

鑑定評価機関 価格時点

収益価格（百万円）
DCF法

鑑定評価額
（百万円）
（注１）

価格

還元
利回り

価格

直接還元法

割引率

Landport浦安

㈱谷澤総合
鑑定所

平成25年
１月31日

17,60017,9004.9%

17,500Landport板橋

㈱谷澤総合
鑑定所

平成25年
１月31日

16,10016,3005.1%

16,000Landport川越(財)日本不
動産研究所

平成25年
２月28日

13,70013,7005.6%

13,600Landport厚木

㈱谷澤総合
鑑定所

平成25年
１月31日

11,60011,7005.3%

相模原田名ロジスティク
スセンター

大和不動産
鑑定㈱

平成25年
１月31日

10,90011,000相模原大野台ロジスティ
クスセンター(財)日本不
動産研究所

平成25年
１月31日

9,020

Landport八王子(財)日本不
動産研究所

平成25年
１月31日

Landport春日部(財)日本不動産研究所

船橋ロジスティクスセン
ター

5.0%
5.1%
(注４)
5.1%
5.2%
(注５)

NOI利回り（NOI÷取得
NOI
最終還
予定価格）
元利回 （注２） （注３）
り
5.2%

885

5.1%

5.4%

830

5.3%

5.3%

5.8%

781

5.7%

11,600

5.2%
5.4%
(注６)

5.6%

626

5.5%

5.4%

10,900

5.3%

5.7%

607

5.7%

9,030

5.6%

9,000

5.2%

5.8%

524

6.0%

8,520

8,560

5.5%

8,480

5.2%

5.7%

472

5.7%

平成25年
１月31日

7,420

7,470

5.5%

7,370

5.1%

5.8%

410

5.6%

(財)日本不
動産研究所

平成25年
１月31日

4,750

4,790

5.6%

4,710

5.3%

5.9%

291

6.3%

厚木南ロジスティクスセ
ンターB棟

㈱谷澤総合
鑑定所

平成25年
１月31日

4,630

4,690

5.4%

4,610

5.3%
5.5%
(注７)

5.7%

252

5.5%

羽生ロジスティクスセン
ター

大和不動産
鑑定㈱

平成25年
１月31日

4,110

4,140

6.1%

4,100

5.9%

6.3%

257

6.8%

川口ロジスティクスセン
ターB棟

大和不動産
鑑定㈱

平成25年
１月31日

3,990

4,010

5.4%

3,980

5.2%

5.6%

221

5.9%

川口ロジスティクスセン
ターA棟

大和不動産
鑑定㈱

平成25年
１月31日

2,980

2,990

5.8%

2,970

5.6%

6.0%

173

6.1%

厚木南ロジスティクスセ
ンターA棟

㈱谷澤総合
鑑定所

平成25年
１月31日

2,840

2,870

5.4%

2,820

5.3%
5.5%
(注８)

5.7%

156

5.8%

太田新田ロジスティクス
センター

大和不動産
鑑定㈱

平成25年
１月31日

3,620

3,640

6.5%

3,610

6.3%

6.7%

241

7.1%

太田東新町ロジスティク
スセンター

大和不動産
鑑定㈱

平成25年
１月31日

2,330

2,350

6.4%

2,320

6.2%

6.6%

153

7.1%

太田清原ロジスティクス
センター

大和不動産
鑑定㈱

平成25年
１月31日

688

689

6.4%

687

6.2%

6.6%

46

7.1%

千代田町ロジスティクス
センター

大和不動産
鑑定㈱

平成25年
１月31日

355

356

6.7%

354

6.2%

6.6%

26

8.1%

-

-

125,153

-

-

-

-

-

6,960

5.7%

物流小計

－ 90 －(90) ／ 2013/05/08 14:06 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201030-01_投資対象_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

用途

物件名称

鑑定評価機関 価格時点

収益価格（百万円）
DCF法

鑑定評価額
（百万円）
（注１）

価格

還元
利回り

価格

割引率

直接還元法

NOI利回り（NOI÷取得
NOI
最終還
予定価格）
元利回 （注２） （注３）りMorisia 津田沼

大和不動産
鑑定㈱

平成25年
１月31日

17,00016,8005.8%

17,100

5.6%

6.0%

1,149

6.9%

横須賀モアーズシティ

㈱谷澤総合
鑑定所

平成25年
１月31日

13,90014,1005.9%

13,800

5.9%

6.2%

879

6.5%

EQUINIA新宿

大和不動産
鑑定㈱

平成25年
１月31日

4,320

4,310

4.5%

4,320

4.3%

4.7%

203

4.8%

川崎モアーズ

㈱谷澤総合
鑑定所

平成25年
１月31日

4,100

4,130

5.2%

4,090

5.2%

5.5%

261

6.5%

EQUINIA池袋

大和不動産
鑑定㈱

平成25年
１月31日

4,060

3,970

4.8%

4,100

4.6%

5.0%

195

4.9%

covirna machida(財)日本不
動産研究所

平成25年
１月31日

3,550

3,580

6.2%

3,520

5.8%

6.2%

226

6.6%

ニトリ幕張店(財)日本不
動産研究所

平成25年
１月31日

3,200

3,240

5.9%

3,160

5.7%

6.2%

190

6.2%

コナミスポーツクラブ府
中

大和不動産
鑑定㈱

平成25年
１月31日

2,940

2,950

6.0%

2,940

5.8%

6.2%

169

6.2%

FESTA

(財)日本不
動産研究所

平成25年
１月31日

2,710

2,720

6.2%

2,700

5.9%

6.4%

168

6.5%

GEMS渋谷大和不動産
鑑定㈱平成25年３
月１日

2,490

2,500

5.1%

2,490

4.9%

5.3%

126

5.1%

駿台あざみ野校(財)日本不
動産研究所

平成25年
１月31日

1,760

1,770

6.1%

1,750

5.7%

6.4%

108

6.4%

EQUINIA青葉台(財)日本不
動産研究所

平成25年
１月31日

1,650

1,660

6.2%

1,640

6.0%

6.4%

109

7.0%

メガロス神奈川店(財)日本不
動産研究所

平成25年
１月31日

1,090

1,100

6.4%

1,080

6.3%

7.0%

75

7.5%

イズミヤ千里丘店

㈱谷澤総合
鑑定所

平成25年
１月31日

9,590

9,480

6.0%

9,640

5.8%
6.2%
(注９)

6.3%

585

6.6%

Merad大和田

大和不動産
鑑定㈱

平成25年
１月31日

6,850

6,790

6.5%

6,880

6.3%

6.7%

459

6.9%

イズミヤ八尾店

㈱谷澤総合
鑑定所

平成25年
１月31日

4,530

4,640

6.3%

4,480

6.6%

307

7.0%

イズミヤ小林店

㈱谷澤総合
鑑定所

平成25年
１月31日

3,110

3,150

6.4%

3,090

6.7%

220

7.3%

一番町stear

㈱谷澤総合
鑑定所

平成25年
１月31日

4,970

4,800

5.3%

5,040

5.6%

252

5.4%

EQUINIA青葉通り

㈱谷澤総合
鑑定所

平成25年
１月31日

1,720

1,570

5.9%

1,780

6.2%

103

6.3%

SQUARE

商業

6.1%
6.5%
(注10)
6.2%
6.6%
(注11)
5.3%
5.5%
(注12)
6.1%

－ 91 －(91) ／ 2013/05/08 14:06 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201030-01_投資対象_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

用途

商業
(底地)

物件名称

鑑定評価機関 価格時点

収益価格（百万円）
DCF法

鑑定評価額
（百万円）
（注１）

価格

還元
利回り

価格

割引率

直接還元法

NOI利回り（NOI÷取得
NOI
最終還
予定価格）
元利回 （注２） （注３）
り

三菱自動車

目黒店

(財)日本不
動産研究所

平成25年
1月31日

2,800

-

-

2,800

5.5%

-

155

5.7%

三菱自動車

調布店

大和不動産
鑑定㈱

平成25年
1月31日

1,820

-

-

1,820

5.3%

-

93

5.3%

三菱自動車

渋谷店

大和不動産
鑑定㈱

平成25年
1月31日

1,690

-

-

1,690

5.1%

-

86

5.5%

三菱自動車

練馬店

(財)日本不
動産研究所

平成25年
1月31日

1,270

-

-

1,270

5.6%

-

70

5.7%

三菱自動車

川崎店

㈱谷澤総合
鑑定所

平成25年
1月31日

1,010

-

-

1,010

7.0%

7.4%

73

7.7%

三菱自動車

高井戸店

大和不動産
鑑定㈱

平成25年
1月31日

888

-

-

888

5.2%

-

44

5.3%

三菱自動車

葛飾店

(財)日本不
動産研究所

平成25年
1月31日

811

-

-

811

5.5%

-

44

5.6%

三菱自動車

東久留米店

(財)日本不
動産研究所

平成25年
1月31日

812

-

-

812

7.0%

-

55

6.9%

三菱自動車

世田谷店

(財)日本不
動産研究所

平成25年
1月31日

777

-

-

777

5.6%

-

43

5.7%

三菱自動車

杉並店

㈱谷澤総合
鑑定所

平成25年
1月31日

780

-

-

780

5.3%

5.7%

39

5.3%

三菱自動車

関町店

(財)日本不
動産研究所

平成25年
1月31日

612

-

-

612

5.6%

-

34

5.8%

三菱自動車

東大和店

㈱谷澤総合
鑑定所

平成25年
1月31日

484

-

-

484

8.5%

8.9%

42

9.5%

三菱自動車

元住吉店

(財)日本不
動産研究所

平成25年
1月31日

373

-

-

373

6.0%

-

22

6.0%

三菱自動車

川越店

㈱谷澤総合
鑑定所

平成25年
1月31日

354

-

-

354

6.2%

6.6%

22

6.4%

三菱自動車

江戸川店

大和不動産
鑑定㈱

平成25年
1月31日

207

-

-

207

5.6%

-

10

5.2%

三菱自動車

狭山店

㈱谷澤総合
鑑定所

平成25年
1月31日

165

-

-

165

8.8%

9.2%

14

9.2%

大和不動産
鑑定㈱

平成25年
1月31日

875

-

-

875

6.1%

-

48

6.0%

商業小計

-

-

109,268

-

-

-

-

-

6,696

6.3%

合計

-

-

234,421

-

-

-

-

-

13,657

6.0%

三菱自動車
茨木メンテナンスセン
ター（注１） 「鑑定評価額」は、各不動産鑑定士（鑑定評価機関）による鑑定評価額を記載しています。
不動産の鑑定評価額は、不動産の鑑定評価に関する法律（昭和38年法律第152号）及び不動産鑑定評価基準等
に従い鑑定評価を行った各不動産鑑定士（鑑定評価機関）が、価格時点における評価対象不動産の価格に関する意見を示したものにとどまります。同じ不動産について再度鑑定評価を行った場合でも、鑑定評価を行う不動産鑑定士、鑑定評価の方法又は時期によって鑑定評価額が異なる可能性があります。また、不動産の鑑定評
価は、現在及び将来における当該鑑定評価額による売買の可能性を保証又は約束するものではありません。
なお、鑑定評価額の算定にあたっては、原価法並びに収益還元法（直接還元法及びＤＣＦ法）を適用しています。対象となる不動産について、市場において投資採算性が重視されて価格形成されており、適格機関投資家
等の投資対象と認められる場合には、収益還元法を採用して鑑定評価額が決定されています。原価法による積算価格は、収益価格を検証するための指標として活用されています。
「直接還元法」とは、収益還元法（不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより不動産の試算価格を求める手法）によって収益価格を求める方法のうち、一定期間の純収益を還元利回りによって還元する方法をいいます。
－ 92 －(92) ／ 2013/05/08 14:06 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201030-01_投資対象_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

「ＤＣＦ法（ディスカウント・キャッシュフロー法）」とは、収益還元法によって収益価格を求める方法のう
ち、連続する複数の期間に発生する純利益及び復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計する方法をいいます。
（注２） 「ＮＯＩ」は、底地以外の物件については、鑑定評価書に記載された直接還元法による運営純収益（NetOperating Income）を、底地物件については、鑑定評価書に記載されたＤＣＦ法における初年度運営純収益を記載（百万円未満を切り捨てています。）しています。そのため、各物件の「ＮＯＩ」の合計が各小計及び合計欄に記載の金額と一致しないことがあります。なお、ＮＯＩは、減価償却費を控除する前の収益であって、ＮＯＩに敷金等の運用益を加算し、資本的支出を控除したＮＣＦ（Net Cash Flow）とは異なります。
（注３） 「ＮＯＩ利回り（ＮＯＩ÷取得予定価格）」は、ＮＯＩの額を取得予定価格で除した数値です（小数点第２位を四捨五入しています。）。なお、物流小計、商業小計及び合計は、これらに属する各取得予定資産のＮＯＩの合計額を取得予定価格の合計で除した数値です（小数点第２位を四捨五入しています。）。
（注４） 「Landport浦安」の割引率は、価格時点後１年から２年については5.0％、３年から11年については5.1％です。
（注５） 「Landport板橋」の割引率は、価格時点後１年から２年については5.1％、３年から11年については5.2％です。
（注６） 「Landport厚木」の割引率は、価格時点後１年から４年については5.2％、５年から11年については5.4％です。
（注７） 「厚木南ロジスティクスセンターB棟」の割引率は、価格時点後１年から２年については5.3％、３年から11年については5.5％です。
（注８） 「厚木南ロジスティクスセンターA棟」の割引率は、価格時点後１年から10年については5.3％、11年については5.5％です。
（注９） 「イズミヤ千里丘店」の割引率は、価格時点後１年から10年については5.8％、11年については6.2％です。
（注10） 「イズミヤ八尾店」の割引率は、価格時点後１年から10年については6.1％、11年については6.5％です。
（注11） 「イズミヤ小林店」の割引率は、価格時点後１年から６年については6.2％、７年から11年については6.6％です。
（注12） 「一番町stear」の割引率は、価格時点後１年から３年については5.3％、４年から11年については5.5％です。

－ 93 －(93) ／ 2013/05/08 14:06 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201030-01_投資対象_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

Ｅ．建物状況評価報告書の概要及び地震リスク分析の概要
本投資法人では、運用資産（底地物件を除きます。）の取得に際して、利害関係を有しない独立
した外部業者に建物調査を委託し、当該調査に係る報告書（以下「建物状況評価報告書」といいます。）を取得することとしています。取得予定資産それぞれに係る建物状況評価報告書における修繕費用等の記載は以下のとおりです。但し、当該報告書の内容については、下記の建物状況評価報
告書作成者の意見に過ぎず内容の正確性については保証されていません。
また、以下の見積額は建物状況評価報告書作成日付現在のものであり、本書の日付現在のものではありません。
なお、今後の修繕更新費用を算出する上で、物価上昇率及び消費税は考慮されていません。
取得予定資産のうち、底地を除く37物件のポートフォリオＰＭＬは5.28％であり、取得予定資産それぞれに係るＰＭＬは、以下のとおりです。下記表におけるＰＭＬとは、想定した予定使用期間（50年＝一般的建物の耐用年数）中に想定される最大規模の地震（475年に一度起こる可能性のある
大地震＝50年間に起こる可能性が10％の大地震）によりどの程度の被害を被るかを、損害の予想復
旧費用の再調達価格に対する比率（％）で示したものを意味しており、ＮＫＳＪリスクマネジメン
ト株式会社作成の報告書に基づいて記載しています。
なお、本書の日付現在、地震保険は付保しておらず、また付保の予定もありません。

用途

物件名称

建物状況報告書

作成者

作成月

緊急修繕
短期修繕
長期修繕
費用
費用
費用
（百万円） （百万円） （百万円）
（注１）
（注２）
（注３）

PML
(%)

Landport浦安

清水建設㈱平成25年２月

0

0

292

4.61

Landport板橋

清水建設㈱平成25年２月

0

0

176

6.17

平成25年３月

0

0

310

4.85

平成25年２月

0

0

101

10.06

平成25年３月

0

0

162

4.92

平成25年２月

0

0

427

12.96

平成25年２月

0

0

83

11.29

平成25年２月

0

0

78

7.33

平成25年２月

0

0

425

5.24

平成25年２月

0

0

10

12.38

平成25年２月

0

0

84

5.15

平成25年２月

0

0

155

5.05

平成25年２月

0

0

193

6.32

平成25年２月

0

0

87

12.35

平成25年２月

0

0

113

2.01

平成25年２月

0

0

56

1.39

平成25年２月

0

0

22

1.39

平成25年２月

0

0

53

7.23

-

0

0

2,835

5.76

Landport川越
Landport厚木
相模原田名ロジスティクスセンター
相模原大野台ロジスティクスセン
ター
Landport八王子
Landport春日部
船橋ロジスティクスセンター
物流
厚木南ロジスティクスセンターB棟
羽生ロジスティクスセンター
川口ロジスティクスセンターB棟
川口ロジスティクスセンターA棟
厚木南ロジスティクスセンターA棟
太田新田ロジスティクスセンター
太田東新町ロジスティクスセンター
太田清原ロジスティクスセンター
千代田町ロジスティクスセンター
物流小計

東京海上日動リスクコンサル
ティング㈱東京海上日動リスクコンサル
ティング㈱東京海上日動リスクコンサル
ティング㈱
清水建設㈱
東京海上日動リスクコンサル
ティング㈱東京海上日動リスクコンサル
ティング㈱
清水建設㈱
東京海上日動リスクコンサル
ティング㈱東京海上日動リスクコンサル
ティング㈱東京海上日動リスクコンサル
ティング㈱東京海上日動リスクコンサル
ティング㈱東京海上日動リスクコンサル
ティング㈱東京海上日動リスクコンサル
ティング㈱東京海上日動リスクコンサル
ティング㈱東京海上日動リスクコンサル
ティング㈱東京海上日動リスクコンサル
ティング㈱-－ 94 －(94) ／ 2013/05/08 14:06 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201030-01_投資対象_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

用途

物件名称

作成者

作成月

緊急修繕
短期修繕
長期修繕
費用
費用
費用
（百万円） （百万円） （百万円）
（注１）
（注２）
（注３）

PML
(%)

Morisia 津田沼

東京海上日動リスクコンサル
ティング㈱平成25年２月

0

0

2,540

5.93

横須賀モアーズシティ

清水建設㈱平成25年２月

0

144

814

12.79

平成25年２月

0

0

221

7.5

平成25年２月

0

1

731

11.24

平成25年２月

0

0

144

10.82

平成25年２月

0

300

120

14.8

平成25年２月

0

0

77

5.93

EQUINIA新宿
川崎モアーズEQUINIA池袋
covirna machida
ニトリ幕張店商業

建物状況報告書

東京海上日動リスクコンサル
ティング㈱東京海上日動リスクコンサル
ティング㈱
清水建設㈱
東京海上日動リスクコンサル
ティング㈱東京海上日動リスクコンサル
ティング㈱コナミスポーツクラブ府中

清水建設㈱平成25年２月

0

0

204

2.4

FESTA

清水建設㈱

平成25年２月

0

0

43

6.36

平成25年３月

0

0

14

1.81

平成25年２月

0

0

31

6.93

平成25年２月

0

0

137

9.91

平成25年２月

0

0

94

11.24

平成25年２月

0

0

239

14.44

平成25年２月

0

0

270

10.16

平成25年２月

0

0

168

14.37

平成25年２月

0

0

236

12.95

平成25年２月

0

0

66

2.76

平成25年２月

0

0

81

0.34

SQUAREGEMS渋谷
駿台あざみ野校
EQUINIA青葉台
メガロス神奈川店
イズミヤ千里丘店
Merad大和田
イズミヤ八尾店
イズミヤ小林店
一番町stear
EQUINIA青葉通り

東京海上日動リスクコンサル
ティング㈱東京海上日動リスクコンサル
ティング㈱東京海上日動リスクコンサル
ティング㈱東京海上日動リスクコンサル
ティング㈱東京海上日動リスクコンサル
ティング㈱東京海上日動リスクコンサル
ティング㈱東京海上日動リスクコンサル
ティング㈱東京海上日動リスクコンサル
ティング㈱東京海上日動リスクコンサル
ティング㈱東京海上日動リスクコンサル
ティング㈱

商業小計

-

-

0

445

6,238

5.60

合計

-

-

0

445

9,073

5.28

（注１）緊急修繕費用とは、機能上、日常業務に支障をきたす不具合が発生している項目、又は法規上の改善の指導を受けている未改修の項目等の修繕費用（百万円未満を切り捨てています。）を示します。
（注２）短期修繕費用とは、標準的な修繕、又は内装・設備の更新に係わる費用以外で、劣化が進んでいるため早期に改修が望まれる項目、又は放置すれば不具合が発生すると思われる項目等、１年以内に必要とされる修繕費用（百万円未満を切り捨てています。）を示します。
（注３）長期修繕費用の見積額は、長期的修繕費用予測（12年間）の合計金額(百万円未満を切り捨てています。)です。

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Ｆ．主要テナントの状況
取得予定資産について、平成25年１月末日時点で、賃貸面積（取得予定資産のうち複数の資産に同一のテナントが入居している場合は、その賃貸面積の合計）が、同日現在におけるそれらの資産の全賃貸面積の10％以上を占めるテナントの賃貸状況は、以下のとおりです。
特記
テナント名

業種

福山通運

陸運業

物件名称

年間賃料

賃貸面積

（注２）

（㎡）

契約満了日

敷金・保証金

（契約更改

（注２）

方法等）
（注２）

Landport浦安

株式会社

相模原大野台ロジス
ティクスセンター

非開示

34,941.45

平成31年４月30日

非開示

非開示

非開示

57,448.03

平成35年３月31日

非開示

非開示

（注１）マスターリース契約における賃借人から受領する賃料が、当該賃借人がエンドテナントから受領する賃料と同額とされているいわゆるパス・スルー型のマスターリース契約となっている資産については、エンドテナント
のみをテナントとして記載し、マスターリース会社はテナントとして記載していません。
（注２）「年間賃料」、「敷金・保証金」及び「特記（契約更改方法等）」については、やむを得ない事情により、非開示としています。

Ｇ．賃貸面積上位10社を占めるテナント
取得予定資産について、平成25年１月末日時点で、ポートフォリオ全体の賃貸面積の合計に対し賃貸面積上位10社を占めるテナントは、以下のとおりです。

No

テナント名

用途

１

福山通運株式会社

物流

２

イズミヤ株式会社

商業

物件名称
Landport浦安
相模原大野台ロジスティクスセンター

総賃貸面積
(㎡)

比率
(％)
（注１）

92,389.48

10.4

70,311.49

7.9

イズミヤ千里丘店
イズミヤ八尾店
イズミヤ小林店
３
４

アマゾンジャパン・ロジスティクス株式会社
キャタピラー・ロジスティクス・サービ
セス・LLC（注２）５

株式会社横浜岡田屋

６三井倉庫ロジスティクス株式会社

物流

Landport川越

56,377.76

6.3

物流

相模原田名ロジスティクスセンター

50,450.00

5.7

43,830.13

4.9

太田新田ロジスティクスセンター

42,328.00

4.8

三菱自動車

41,136.96

4.6
4.2

商業
物流
商業

横須賀モアーズシティ
川崎モアーズ７

非開示

８

アスクル株式会社

物流

Landport板橋

37,276.71

９大塚倉庫株式会社

物流

Landport浦安

35,104.40

3.9

10

株式会社新開トランスポートシステムズ

物流

Landport八王子

34,896.32

3.9504,101.25

56.7

(底地)

上位10社

合計

17物件合計（注１） 「比率」は、本投資法人の取得予定資産のポートフォリオ全体の賃貸面積の合計に占める各テナントの賃貸面積の合計の比率を記載しています。なお、一部テナントについては、やむを得ない事情により、テナント名称を非開示としています。
（注２） 同社は、平成24年12月１日付で、Neovia Logistics Services, LLCに商号変更した旨公表しています。

－ 96 －(96) ／ 2013/05/08 14:06 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201030-01_投資対象_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

Ｈ．主要物件の状況
該当事項はありません。
Ｉ．利害関係人への賃貸借の概要
テナント名

物件名称

株式会社メガロス

メガロス神奈川店
Morisia津田沼（注）GEMS渋谷株式会社ジオ・アカマツ

賃貸面積
（㎡）
6,217.85
39,369.43
1,791.34（注）株式会社ジオ・アカマツは、平成25年６月14日付で本投資法人が取得するのと同時に、Morisia津田沼のマスター
リース会社となる予定です。

Ｊ．担保の内容
該当事項はありません。

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Ｋ．ポートフォリオの概要①用途別比率
用途区分

物件数

物流施設
商業施設
(うち底地)
合計
（注）

18
36
(17)
54

比率
(％)（注）
53.6
46.4
(6.7)
100.0

「比率」は、取得予定価格に基づき、各用途区分に属する取得予定資産の取得予定価格の合計がポートフォリ
オ全体の取得予定価格の合計額に占める比率を記載しています。なお、小数点第２位を四捨五入しているため、合計が100％にならない場合があります。

②地域別比率
(ⅰ)全体
地域区分

物件数

東京圏
近畿圏
その他

43
５
６
54

合計
（注）

取得予定価格(百万円)
122,020
105,596(15,170)
227,616

取得予定価格(百万円)
190,880
23,816
12,920227,616

比率(％)（注）
83.9
10.5
5.7
100.0

「比率」は、取得予定価格に基づき、各地域区分に属する取得予定資産の取得予定価格の合計がポートフォリ
オ全体の取得予定価格の合計額に占める比率を記載しています。なお、小数点第２位を四捨五入しているため、合計が100％にならない場合があります。以下（ⅱ）及び（ⅲ）において同じです。

(ⅱ)物流施設
地域区分

物件数

東京圏
その他
合計
(ⅲ)商業施設
地域区分
東京圏(うち底地)
近畿圏(うち底地)
その他(うち底地)
合計（うち底地）

14４18

取得予定価格(百万円)
115,440
6,580
122,020

比率
(％)
94.6
5.4
100.0

29
(16)
５
(１)
２
(－)
36
(17)

取得予定価格(百万円)
75,440(14,350)
23,816
(820)
6,340
(－)
105,596(15,170)

比率
(％)
71.4
(13.6)
22.6
(0.8)
6.0
(－)
100.0
(14.4)

物件数－ 98 －(98) ／ 2013/05/08 14:06 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201030-01_投資対象_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

③平均築年数 (底地を除く)
用途区分
物件数
物流施設
商業施設
合計
（注）

18
19
37

取得予定価格(百万円)
122,020
90,426
212,446

平均築年数(年)（注）
7.1
20.4
12.8

「平均築年数」は、各取得予定資産（底地を除きます。）の主たる建物の登記簿上の新築年月日から平成25年
１月31日までの期間を各資産の築年数とし、各資産の取得予定価格により加重平均して算出しています。

④賃貸借契約期間別
(ⅰ)全体
賃貸借期間
（注１）
2年未満
2年以上5年未満
5年以上10年未満
10年以上
合計

賃貸面積
(㎡)（注２）
2,892.00
74,964.24
177,594.05
634,289.09
889,739.39

比率(％)（注３）
0.3
8.4
20.0
71.3
100.0

（注１）「賃貸借期間」は、各取得予定資産について平成25年１月末日現在において有効な賃貸借契約に従った賃貸借期間（自動更新条項による更新期間を除きます。）に基づいています。但し、マスターリース契約における賃借人（マスターリース会社）から受領する賃料が、当該賃借人がエンドテナントから受領する賃料と同額とされているいわゆるパス・スルー型のマスターリース契約となっている場合には、当該賃借人とエンドテナントの間における賃貸借契約に従った賃貸借期間（自動更新条項による更新期間を除きます。）に基づいています。
（注２）「賃貸面積」は、かかる賃貸借契約（又はパス・スルー型のマスターリース契約におけるエンドテナントとの賃貸借契約）に基づく賃貸面積を記載しています。なお、小数点第３位を四捨五入しているため、各項目の「賃貸面積」の合計が合計欄に記載の「賃貸面積」と一致しないことがあります。
（注３）「比率」は、各賃貸借期間に属する賃貸借契約に基づく賃貸面積の合計がポートフォリオ全体の賃貸面積の合計に占める比率を記載しています。なお、小数点第２位を四捨五入しているため、合計が100％にならない場合があります。

(ⅱ)物流施設
賃貸借期間
（注１）
2年未満
2年以上5年未満
5年以上10年未満
10年以上
合計

賃貸面積
(㎡)（注２）－
62,185.35
144,647.17
403,780.46
610,612.98

比率(％)（注３）
－
10.2
23.7
66.1
100.0

（注１）「賃貸借期間」は、取得予定資産のうちの各物流施設について平成25年１月末日現在において有効な賃貸借契約に従った賃貸借期間（自動更新条項による更新期間を除きます。）に基づいています。但し、マスターリー
ス契約における賃借人（マスターリース会社）から受領する賃料が、当該賃借人がエンドテナントから受領する賃料と同額とされているいわゆるパス・スルー型のマスターリース契約となっている場合には、当該賃借人とエンドテナントの間における賃貸借契約に従った賃貸借期間（自動更新条項による更新期間を除きます。）に基づいています。
（注２）「賃貸面積」は、かかる賃貸借契約（又はパス・スルー型のマスターリース契約におけるエンドテナントとの賃貸借契約）に基づく賃貸面積を記載しています。なお、小数点第３位を四捨五入しているため、各項目の「賃貸面積」の合計が合計欄に記載の「賃貸面積」と一致しないことがあります。
（注３）「比率」は、各賃貸借期間に属する賃貸借契約に基づく賃貸面積の合計が物流施設全体の賃貸面積の合計に占める比率を記載しています。なお、小数点第２位を四捨五入しているため、合計が100％にならない場合があります。

－ 99 －(99) ／ 2013/05/08 14:06 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201030-01_投資対象_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

(ⅲ)商業施設
賃貸借期間
（注１）
2年未満
(うち底地)
2年以上5年未満(うち底地)
5年以上10年未満(うち底地)
10年以上(うち底地)
合計(うち底地)

賃貸面積(㎡)（注２）
2,892.00(－)
12,778.89(－)
32,946.88(－)
230,508.63(41,136.96)
279,126.41(41,136.96)

比率(％)（注３）
1.0
(－)
4.6
(－)
11.8
(－)
82.6
(14.7)
100.0(14.7)（注１）「賃貸借期間」は、取得予定資産のうちの各商業施設について平成25年１月末日現在において有効な賃貸借契約に従った賃貸借期間（自動更新条項による更新期間を除きます。）に基づいています。但し、マスターリー
ス契約における賃借人（マスターリース会社）から受領する賃料が、当該賃借人がエンドテナントから受領する賃料と同額とされているいわゆるパス・スルー型のマスターリース契約となっている場合には、当該賃借人とエンドテナントの間における賃貸借契約に従った賃貸借期間（自動更新条項による更新期間を除きます。）に基づいています。
（注２）「賃貸面積」は、かかる賃貸借契約（又はパス・スルー型のマスターリース契約におけるエンドテナントとの賃貸借契約）に基づく賃貸面積を記載しています。なお、小数点第３位を四捨五入しているため、各項目の「賃貸面積」の合計が合計欄に記載の「賃貸面積」と一致しないことがあります。
（注３）「比率」は、各賃貸借期間に属する賃貸借契約に基づく賃貸面積の合計が商業施設全体の賃貸面積の合計に占める比率を記載しています。なお、小数点第２位を四捨五入しているため、合計が100％にならない場合があります。

⑤賃貸借契約残存期間別
(ⅰ)全体
賃貸借期間
賃貸面積
（注１）
(㎡)（注２）
2年未満
80,094.45
2年以上5年未満
270,362.98
5年以上10年未満
217,505.84
10年以上
321,776.12
合計
889,739.39

比率(％)（注３）
9.0
30.4
24.4
36.2
100.0

（注１）「賃貸借期間」は、各取得予定資産について平成25年１月末日現在において有効な賃貸借契約に従った賃貸借期間（自動更新条項による更新期間を除きます。）に基づいています。但し、マスターリース契約における賃借人（マスターリース会社）から受領する賃料が、当該賃借人がエンドテナントから受領する賃料と同額とされているいわゆるパス・スルー型のマスターリース契約となっている場合には、当該賃借人とエンドテナントの間における賃貸借契約に従った賃貸借期間（自動更新条項による更新期間を除きます。）に基づいています。
（注２）「賃貸面積」は、かかる賃貸借契約（又はパス・スルー型のマスターリース契約におけるエンドテナントとの賃貸借契約）に基づく賃貸面積を記載しています。なお、小数点第３位を四捨五入しているため、各項目の「賃貸面積」の合計が合計欄に記載の「賃貸面積」と一致しないことがあります。
（注３）「比率」は、各賃貸借期間に属する賃貸借契約に基づく賃貸面積の合計がポートフォリオ全体の賃貸面積の合計に占める比率を記載しています。なお、小数点第２位を四捨五入しているため、合計が100％にならない場合があります。

－ 100 －
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(ⅱ)物流施設
賃貸借期間
（注１）
2年未満
2年以上5年未満
5年以上10年未満
10年以上
合計

賃貸面積
(㎡)（注２）60,969.76
190,630.61
174,425.16
184,587.45
610,612.98

比率(％)（注３）
10.0
31.2
28.6
30.2
100.0

（注１）「賃貸借期間」は、取得予定資産のうちの各物流施設について平成25年１月末日現在において有効な賃貸借契約に従った賃貸借期間（自動更新条項による更新期間を除きます。）に基づいています。但し、マスターリー
ス契約における賃借人（マスターリース会社）から受領する賃料が、当該賃借人がエンドテナントから受領する賃料と同額とされているいわゆるパス・スルー型のマスターリース契約となっている場合には、当該賃借人とエンドテナントの間における賃貸借契約に従った賃貸借期間（自動更新条項による更新期間を除きます。）に基づいています。
（注２）「賃貸面積」は、かかる賃貸借契約（又はパス・スルー型のマスターリース契約におけるエンドテナントとの賃貸借契約）に基づく賃貸面積を記載しています。なお、小数点第３位を四捨五入しているため、各項目の「賃貸面積」の合計が合計欄に記載の「賃貸面積」と一致しないことがあります。
（注３）「比率」は、各賃貸借期間に属する賃貸借契約に基づく賃貸面積の合計が物流施設全体の賃貸面積の合計に占める比率を記載しています。なお、小数点第２位を四捨五入しているため、合計が100％にならない場合があります。

(ⅲ)商業施設
賃貸借期間
（注１）
2年未満
(うち底地)
2年以上5年未満(うち底地)
5年以上10年未満(うち底地)
10年以上(うち底地)
合計(うち底地)

賃貸面積(㎡)（注２）
19,124.69(－)
79,732.37(－)
43,080.68(－)
137,188.67(41,136.96)
279,126.41(41,136.96)

比率(％)（注３）
6.9
(－)
28.6
(－)
15.4
(－)
49.1
(14.7)
100.0(14.7)（注１）「賃貸借期間」は、取得予定資産のうちの各商業施設について平成25年１月末日現在において有効な賃貸借契約に従った賃貸借期間（自動更新条項による更新期間を除きます。）に基づいています。但し、マスターリー
ス契約における賃借人（マスターリース会社）から受領する賃料が、当該賃借人がエンドテナントから受領する賃料と同額とされているいわゆるパス・スルー型のマスターリース契約となっている場合には、当該賃借人とエンドテナントの間における賃貸借契約に従った賃貸借期間（自動更新条項による更新期間を除きます。）に基づいています。
（注２）「賃貸面積」は、かかる賃貸借契約（又はパス・スルー型のマスターリース契約におけるエンドテナントとの賃貸借契約）に基づく賃貸面積を記載しています。なお、小数点第３位を四捨五入しているため、各項目の「賃貸面積」の合計が合計欄に記載の「賃貸面積」と一致しないことがあります。
（注３）「比率」は、各賃貸借期間に属する賃貸借契約に基づく賃貸面積の合計が商業施設全体の賃貸面積の合計に占める比率を記載しています。なお、小数点第２位を四捨五入しているため、合計が100％にならない場合があります。

－ 101 －
(101) ／ 2013/05/08 14:06 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201030-01_投資対象_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

Ｌ．取得予定資産の個別資産毎の概要(ⅰ）個別の運用不動産の概要
取得予定資産の個別資産毎の概要は以下に記載の表にまとめたとおりです。
かかる表中における記載については、特段の記載のない限り平成25年１月末日現在までに判明した事項につき下記の説明に従って概要を記載したものであり、これらの表については下記の用語をご参照ください。なお、各資産の概要を示した表中の各数値は、特段の記載のない限り平成25年１月末日現在のものです。また、以下の表中の各記載において、取得予定資産である不動産又は不動産信託受益権の信託財産である不動産を、「本物件」と記載することがあります。
(a）所在地・用途等の記載について
・「地番」、「敷地面積」、「竣工年月」、「延床面積」及び「構造/階数」については、登記簿上の表示をもとに記載しています。但し、「竣工年月」及び「構造/階数」については主な建物についてのみ記載しています。
・「最寄駅」における徒歩による所要時間については、「不動産の表示に関する公正競争規約」（平成17年公正取引委員会告示第23号）及び「不動産の表示に関する公正競争規約施行規則」（平成17年公正取引委員会承認第107号）に基づき、道路距離80メートル
につき１分間を要するものとして算出した数値を記載しています。
・「建蔽率」及び「容積率」については、建築基準法、都市計画法（昭和43年法律第100号、その後の改正を含みます。以下「都市計画法」といいます。）等の関連法令に従って定められた数値を記載しています。
・「用途地域」については、都市計画法第８条第１項第１号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
・「主たる用途」については、登記簿上に表示されている建物の種類のうち、主要なものを記載しています。
・「ＰＭ会社」については、取得予定資産の不動産管理業務を委託している又は本投資法
人による取得後に不動産管理業務を委託することを予定しているＰＭ会社を記載しています。なお、物流施設におけるＰＭ会社として記載している野村不動産に対しては、ロジスティクス・テナント・マネジメント契約により、リーシング、賃料改定・賃貸借期間の更新、大規模リニューアル工事計画・実施等、テナントマネジメントに特化したプ
ロパティ・マネジメント業務を委託する予定です。
・「マスターリース会社」については、取得予定資産についてマスターリース契約を締結している又は本投資法人による取得後にマスターリース契約を締結することを予定しているマスターリース会社を記載しています。
・「マスターリース種別」については、エンドテナントとの間の賃貸借契約に基づく賃料と同額をマスターリース会社が支払ういわゆるパス・スルー型のマスターリース契約が締結されているものについて「パス・スルー型」と、マスターリース会社が固定賃料を支払うこととされているマスターリース契約が締結されているものについて「賃料保証型」と記載しています。
・「賃貸借の状況」については、マスターリース種別がパス・スルー型の場合、エンドテ
ナントとの間の賃貸借について記載しています。
・「賃貸可能面積」については、個々の資産において賃貸が可能な物流施設又は商業施設
等の合計面積（共用部分等を賃貸している場合には当該面積を含みます。）を記載して－ 102 －
(102) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201030-02_投資対象_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

います。賃貸可能面積は、登記簿上の表示ではなく、賃貸借契約書に記載されている面
積、建物竣工図等をもとに算出した面積によっていますので、登記簿上の表示に基づく
延床面積とは必ずしも一致せず、場合により延床面積を上回ることがあります。底地については、登記簿上の土地面積を契約面積として記載しています。
・「稼働率」については、個々の資産の賃貸可能面積に占める賃貸面積の割合を記載しています（小数点第２位を四捨五入しています。）。
・「主要な賃貸借の概要」については、一棟賃貸テナント（但し、マスターリース契約が締結されている場合で、賃料がパス・スルー型である場合を除きます。）又は、単一の物件における賃貸面積が3,000㎡以上のテナントとの間の賃貸借契約の概要を記載しています。なお、契約期間については、賃貸借契約において定められた賃貸借期間（自動更新条項がある場合の更新期間は含みません。）を記載しています。
(b）特記事項について「特記事項」は、個々の資産の権利関係や利用等で重要と考えられる事項のほか、当該資産の評価額、収益性、処分性への影響度を考慮して重要と考えられる事項に関して記載
しています。
(c）鑑定評価書の概要について「鑑定評価書の概要」は、本投資法人が、各不動産鑑定機関に取得予定資産の鑑定評価を委託し作成された各不動産鑑定評価書の概要を記載しています。当該各不動産鑑定評価
は、一定時点における評価者又は調査者の判断と意見であり、その内容の妥当性、正確性
及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。「鑑定評価書の概要」に記載の金額は、百万円未満を切り捨てて記載しています。
(d）本物件の特徴について「本物件の特徴」は、各取得予定資産に関する基本的性格、特徴等を記載しています。
「本物件の特徴」に記載されている商圏人口は、不動産鑑定評価書やマーケットレポート
等に基づいて記載しています。
また、「本物件の特徴」に記載の以下の用語は、それぞれ以下に記載の意味を有します。
・「垂直搬送機」とは、垂直方向に搬送ルートを有した荷物専用の自動搬送設備であり、上下階の荷物の運搬を容易にします。
・「ドックシェルター」とは、トラックからの荷積み、荷降ろしの際に、冷凍冷蔵倉庫における外気の流入や室内冷気の流失ロスを防ぎ、また埃や虫などの侵入を防ぐ目的で、シャッター等により開閉できる構造の搬入・搬出口をいいます。
・「接車バース」とは、トラックが荷積み、荷降ろしを行うために停車するスペースをいいます。接車バースを建物の２面以上に備えている場合、片側のバースで荷降ろしを行
い、他方のバースから荷積みを行うなど、効率的な運用ができます。
(e）賃貸借の概況及び損益の状況について「賃貸借の概況及び損益の状況」は、取得予定資産の現所有者又は現信託受益者より提供を受けた数値に基づき、千円未満を四捨五入して記載しています。そのため、金額の算出方法又は準拠すべき会計基準若しくは採用する会計方針が本投資法人とは異なる可能性があります。
また、稼働率は個々の資産の賃貸可能面積に占める賃貸面積の割合として求めています（小数点第１位を四捨五入しています。）。

－ 103 －
(103) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201030-02_投資対象_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

物件名称Landport浦安

分類

物流施設

特定資産の種類

信託受益権

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

信託期間満了日

平成30年６月30日

最寄駅

JR京葉線「舞浜」駅2.3km

所在地(住居表示)

千葉県浦安市千鳥11-４

土地

地番

千葉県浦安市千鳥11番１他

建物

竣工年月

平成20年５月

建蔽率

70％（注）

構造/階数

鉄骨鉄筋コンクリート・鉄

容積率

200％

骨造合金鋼板葺５階建

用途地域

準工業地域

主たる用途

倉庫

敷地面積

35,873.00㎡

延床面積

71,570.64㎡

所有形態

所有権

所有形態

所有権

PM会社

野村不動産株式会社（予定）、野村ビルマネジメント株式会社(予定)

マスターリース会社-

マスターリース種別-

賃貸借の状況
賃貸可能面積70,045.85㎡

テナント数

２

稼働率

100.0％

主要な賃貸借の概要
賃借人
大塚倉庫株式会社

賃貸面積

比率

契約期間

17,662.85㎡

25.2％

10年

17,441.55㎡

24.9％

９年５ヶ月

福山通運株式会社
34,941.45㎡
49.9％
10年
契約内容
大塚倉庫株式会社①
契約の種類：定期貸室賃貸借契約
中途解約：賃借人は、賃貸借期間中、賃貸借契約に定められた一定の日を解約日とする場合に限り、解約を申し出る
ことができ、解約日の1年前までに書面にて解約を通知しなければならないものとされています。
大塚倉庫株式会社②
契約の種類：定期貸室賃貸借契約
中途解約：賃借人は、賃貸借期間中、賃貸借契約に定められた一定の日を解約日とする場合に限り、解約を申し出る
ことができ、解約日の1年前までに書面にて解約を通知しなければならないものとされています。
福山通運株式会社
契約の種類：定期建物賃貸借契約
中途解約：賃借人は、賃貸借期間中、賃貸借契約に定められた一定の日を解約日とする場合に限り、解約を申し出る
ことができ、解約日の1年前までに書面にて解約を通知しなければならないものとされています。
（注）建蔽率について、本物件の所在地が準工業地域内に属するため本来60％であるところ、角地であることから割増を受け、適用建蔽率は70％となっています。
特記事項：
該当事項はありません。
鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関

株式会社谷澤総合鑑定所

鑑定評価額(百万円)

17,600直接還元法による価格(百万円)

17,900還元利回り(％)

4.9

DCF法による価格(百万円)

17,500

割引率(％)

5.0/5.1(注)最終還元利回り(％)

5.2

NOI(百万円)(注) 「割引率」は、価格時点後１年から２年については5.0％、３年から11年については5.1％です。

－ 104 －
(104) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201030-02_投資対象_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc885

本物件の特徴●●●

首都圏の大消費地を後背地に有し、空港や港へのアクセスにも優れた浦安市に立地
首都高速湾岸線「舞浜IC」から約２kmとアクセスが良好
４分割対応、４面接車バースを有する等、競争力の高いスペックを有する大規模マルチテナン
ト型物流施設①立地特性
・ 浦安市は、東京都心から至近距離にあり、都心部へのアクセスに優れています。加えて、東京港・千葉港及び成田・羽田の各空港と都内・首都圏へ配送を中継する拠点としてもニーズの高いエリアです。
・ 首都高速湾岸線「舞浜IC」から約２kmと利便性が高く、当該物件までは道幅も広く大型トラックの運行に支障の無いアクセスが可能です。
・ 本物件は、浦安市の工場及び物流施設集積エリア内にあり、24時間運営が可能な物流適地にある施設です。
・ JR京葉線「舞浜」駅より2.3kmに位置し、「舞浜」駅、「新浦安」駅よりそれぞれ路線バス便が確保されており、雇用確保の観点からも、物流立地に適したロケーションといえます。
②スペック
・ 接車バースを４面有し、梁下有効高5.5m、床荷重1.5t/㎡、荷物用エレベーター８基及び、垂直搬送機８基等を備える等、競争力の高いスペックを有する大規模マルチテナント型物流施設です。

〈賃貸借の概況及び損益の状況〉
単位：千円
自平成20年８月１日

平成21年８月１日

平成22年８月１日

平成23年８月１日

平成24年８月１日

至

平成21年７月31日

平成22年７月31日

平成23年７月31日

平成24年７月31日

平成25年１月31日

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

運用期間
共益費込賃貸料
その他収入
賃貸事業収入合計
損害保険料
修繕費
給水光熱費
建物管理費
支払手数料
公租公課
その他費用
賃貸事業費用合計
NOI

稼働率（期末時点）

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

-70,350448,769

906,931

930,189

471,932

75％

100％

100％

100％

100％

（注）テナントの承諾が得られていないため、開示していません。

－ 105 －
(105) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201030-02_投資対象_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

物件名称Landport板橋

分類

物流施設

特定資産の種類

信託受益権

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

信託期間満了日

平成30年１月31日

最寄駅

都営三田線「西台」駅1.0km

所在地(住居表示)

東京都板橋区舟渡四丁目８
建物

竣工年月

平成20年１月

構造/階数

鉄骨鉄筋コンクリート・鉄

土地

地番

東京都板橋区船戸四丁目2843番
29他

建蔽率

60％

容積率

200％

用途地域

工業専用地域

主たる用途

倉庫

敷地面積

27,305.12㎡

延床面積

53,561.44㎡

所有形態

所有権

所有形態

所有権

骨造陸屋根６階建

PM会社

野村不動産株式会社（予定）、野村ビルマネジメント株式会社(予定)

マスターリース会社-

マスターリース種別-

賃貸借の状況
賃貸可能面積52,794.55㎡

テナント数

２

稼働率

100.0％

主要な賃貸借の概要
賃借人

賃貸面積

比率

契約期間

アスクル株式会社

37,276.71㎡

70.6％

非開示（注）

大日本印刷株式会社

15,517.84㎡

29.4％

６年11ヶ月契約内容
アスクル株式会社
契約の種類：定期貸室賃貸借契約
中途解約：非開示（注）大日本印刷株式会社
契約の種類：定期貸室賃貸借契約
中途解約：原則として、賃貸借契約期間中に本契約を解約することはできません。
（注）テナントの承諾が得られていないため、開示していません。
特記事項：
該当事項はありません。
鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関

株式会社谷澤総合鑑定所

鑑定評価額(百万円)

16,100直接還元法による価格(百万円)

16,300還元利回り(％)

5.1

DCF法による価格(百万円)

16,000

割引率(％)

5.1/5.2(注)最終還元利回り(％)

5.4

NOI(百万円)(注) 「割引率」は、価格時点後１年から２年については5.1％、３年から11年については5.2％です。

－ 106 －
(106) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201030-02_投資対象_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

830

本物件の特徴●●●

大消費地を後背地に持つ東京23区内に立地し、物流施設としての希少性が高い
首都高速「中台IC」「高島平IC」から約３kmとアクセス性に優れる
競争力の高いスペックを有する大規模マルチテナント型物流施設①立地特性
・ 板橋区は東京都心部へのアクセスは勿論のこと、首都高速道路等を利用した広域アクセスも可能なエリアとなっています。
・ 本物件は東京23区内でも数少ない工業専用地域に立地し、物流立地として希少性が非常に高いエリアに位置しています。
・ 首都高速５号線「中台IC」「高島平IC」から約３kmに位置し、当該物件までは道幅も広く大型トラックの運行に支障の無いアクセスが可能です。
・ 都営三田線「西台」駅より1.0kmでアクセスが可能であり、雇用確保に優れ、物流立地に適したロケーションです。
②スペック
・ 接車バース２面を有し、梁下有効高5.2～5.5m、床荷重1.5t/㎡、荷物用エレベーター８基及び、垂直搬送機４基等を備えた、多様な物流ニーズに対応できる大規模マルチテナント型物流施設です。

〈賃貸借の概況及び損益の状況〉
単位：千円
自平成20年８月１日

平成21年８月１日

平成22年８月１日

平成23年８月１日

平成24年８月１日

至

平成21年７月31日

平成22年７月31日

平成23年７月31日

平成24年７月31日

平成25年１月31日

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

423,467

771,146

811,745

810,612408,216

100％

100％

100％

100％

100％

運用期間
共益費込賃貸料
その他収入
賃貸事業収入合計
損害保険料
修繕費
給水光熱費
建物管理費
支払手数料
公租公課
その他費用
賃貸事業費用合計
NOI

稼働率（期末時点）（注）テナントの承諾が得られていないため、開示していません。

－ 107 －
(107) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201030-02_投資対象_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

物件名称Landport川越

分類

物流施設

特定資産の種類

信託受益権

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

信託期間満了日

平成29年９月30日

最寄駅

西武新宿線「南大塚」駅1.4km

所在地(住居表示)

埼玉県川越市南台一丁目10-15

土地

地番

埼玉県川越市南台一丁目10番15

建物

竣工年月

平成21年５月

建蔽率

70％（注１）

構造/階数

鉄筋コンクリート造合金

容積率

200％

メッキ鋼板葺４階建

用途地域

工業専用地域

主たる用途

倉庫

敷地面積

36,436.35㎡

延床面積

72,352.88㎡

所有形態

所有権

所有形態

所有権

PM会社

野村不動産株式会社（予定）、野村ビルマネジメント株式会社(予定)

マスターリース会社-

マスターリース種別-

賃貸借の状況
賃貸可能面積71,569.89㎡

テナント数

２

稼働率

100.0％

主要な賃貸借の概要
賃借人

賃貸面積

アマゾンジャパン・ロジスティ
クス株式会社
ケイアイ株式会社比率

契約期間56,377.76㎡

78.8％

非開示（注２）

15,192.13㎡

21.2％

６年１ヶ月

契約内容
アマゾンジャパン・ロジスティクス株式会社
契約の種類：定期貸室賃貸借契約
中途解約：非開示（注２）ケイアイ株式会社
契約の種類：定期貸室賃貸借契約
中途解約：賃貸借契約期間中に本契約を解約することはできません。
（注１）建蔽率について、本物件の所在地が工業専用地域内に属するため本来60％であるところ、角地であることか
ら割増を受け、適用建蔽率は70％となっています。
（注２）テナントの承諾が得られていないため、開示していません。
特記事項：
該当事項はありません。

鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関

一般財団法人日本不動産研究所

鑑定評価額(百万円)

13,700直接還元法による価格(百万円)

13,700還元利回り(％)

5.6

DCF法による価格(百万円)

13,600

割引率(％)

5.3

最終還元利回り(％)

5.8

NOI(百万円)

781－ 108 －
(108) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201030-02_投資対象_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

本物件の特徴●●●

関越自動車道、圏央道、国道16号等が結節する首都圏における交通の要衝である川越市に立地
関越自動車道「川越IC」から約３kmに立地し、将来的には圏央道等の整備により、広域アクセスの向上が期待できる
接車バースが１階と３階に両面（計４面）設置され、高機能なスペックを備える競争力の高い
大規模マルチテナント型物流施設①立地特性
・ 関越自動車道、圏央道、国道16号等が結節する首都圏における交通の要衝である川越市に立地し、首都圏全域をカバーできる立地特性を有します。
・ 圏央道の整備が進むことで、首都圏のみならず、東北や中京圏、近畿圏等広域へのアクセス向上が期待できます。
・ 関越自動車道「川越IC」から約３kmであり、当該物件までは国道16号線等の幹線道路を経由した良好なアクセスが確保されています。
・ 本物件は川越狭山工業団地内にあるため、24時間運営が可能な物流適地にある施設です。
・ 西武新宿線「南大塚」駅へ1.4kmでアクセスが可能であり、同駅からは路線バス便も確保されていることから、雇用確保が可能な立地です。
②スペック
・ 接車バースを１階と３階にそれぞれ両面有し（計４面）、梁下有効高６～7.8m、床荷重1.5t/㎡、荷物用エレ
ベーターを12基有する等、競争力の高いスペックを有する大規模マルチテナント型物流施設です。

〈賃貸借の概況及び損益の状況〉
単位：千円
自平成21年７月31日

平成22年１月１日

平成23年１月１日

平成24年１月１日

至

平成21年12月31日

平成22年12月31日

平成23年12月31日

平成24年12月31日

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

-36,365

285,807786,778

811,939

27%

100%

100%

100%

運用期間
共益費込賃貸料
その他収入
賃貸事業収入合計
損害保険料
修繕費
給水光熱費
建物管理費
支払手数料
公租公課
その他費用
賃貸事業費用合計
NOI

稼働率（期末時点）（注）テナントの承諾が得られていないため、開示していません。

－ 109 －(109) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201030-02_投資対象_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

物件名称Landport厚木

分類

物流施設

特定資産の種類

信託受益権

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

信託期間満了日

平成33年２月21日

最寄駅

小田急線「本厚木」駅2.7km

所在地(住居表示)

神奈川県厚木市緑ヶ丘五丁目１-１

土地

神奈川県厚木市緑ヶ丘五丁目

地番

建物

竣工年月

平成19年３月

構造/階数

鉄骨鉄筋コンクリート造合2050番１他
建蔽率

70％（注）

容積率

200％

用途地域

工業地域

主たる用途

倉庫

敷地面積

24,808.98㎡

延床面積

49,504.38㎡

所有形態

所有権

所有形態

所有権

金メッキ鋼板葺５階建

PM会社

野村不動産株式会社（予定）、野村ビルマネジメント株式会社(予定)

マスターリース会社-

マスターリース種別-

賃貸借の状況
賃貸可能面積47,995.23㎡

テナント数

２

稼働率

100.0％

主要な賃貸借の概要
賃借人

賃貸面積

比率

契約期間

株式会社ユーディーエル

24,761.37㎡

51.6％

９年10ヶ月株式会社ユーディーエル

5,575.66㎡

11.6％

10年

36.8％

10年

加藤産業株式会社
17,658.20㎡
契約内容
株式会社ユーディーエル①
契約の種類：定期貸室賃貸借契約
中途解約：賃貸借契約期間中に本契約を解約することはできません。
株式会社ユーディーエル②
契約の種類：定期貸室賃貸借契約
中途解約：賃貸借契約期間中に本契約を解約することはできません。

加藤産業株式会社
契約の種類：定期貸室賃貸借契約
中途解約：賃貸借契約期間中に本契約を解約することはできません。
（注）建蔽率について、本物件の所在地が工業地域内に属するため本来60％であるところ、角地であることから割増を受け、適用建蔽率は70％となっています。
特記事項：
該当事項はありません。

鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関

株式会社谷澤総合鑑定所

鑑定評価額(百万円)

11,600直接還元法による価格(百万円)

11,700還元利回り(％)

5.3

DCF法による価格(百万円)

11,600

割引率(％)

5.2/5.4(注)最終還元利回り(％)

5.6

NOI(百万円)(注) 「割引率」は、価格時点後１年から４年については5.2％、５年から11年については5.4％です。

－ 110 －
(110) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201030-02_投資対象_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc626

本物件の特徴●●●

首都圏と近畿圏、中京圏とを結ぶ広域物流拠点である厚木市に立地
東名高速道路「厚木IC」から約４kmでアクセス可能で、将来的には圏央道、新東名高速道路も開通予定であることから、交通利便性の更なる向上が期待できる
接車バースが１階と３階に設置され、高機能なスペックを備える競争力の高い大規模マルチテ
ナント型物流施設①立地特性
・ 厚木市は首都圏を後背地に有すると共に、近畿圏、中京圏とを結ぶ広域物流拠点であり、物流施設の一大集積地となっています。
・ 東名高速道路と中央自動車道を結ぶ圏央道が平成25年度に開通予定（「圏央厚木IC」新設予定）であり、また
新東名高速道路が平成32年度に全線開通予定(「厚木南IC」新設予定)であることを踏まえると、利便性がより一層向上することが期待できます。
・ 東名高速道路「厚木IC」から約４kmであり、当該物件までは国道246号線・129号線等の幹線道路を経由し、アクセスが良好です。
・ 小田急線「本厚木」駅より2.7kmで、駅からは路線バス便が確保されており、雇用確保に優れ、物流立地に適したロケーションといえます。
②スペック
・ 接車バースを１階と３階に有し、梁下有効高5.5m超、床荷重1.5t/㎡、荷物用エレベーター８基及び、垂直搬送機４基を備える等、競争力の高いスペックを有する大規模マルチテナント型物流施設です。

〈賃貸借の概況及び損益の状況〉
単位：千円
自平成20年８月１日

平成21年８月１日

平成22年８月１日

平成23年８月１日

平成24年８月１日

至

平成21年７月31日

平成22年７月31日

平成23年７月31日

平成24年７月31日

平成25年１月31日

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

668,378

669,908

672,477

663,389

337,079

100％

100％

100％

100％

100％

運用期間
共益費込賃貸料
その他収入
賃貸事業収入合計
損害保険料
修繕費
給水光熱費
建物管理費
支払手数料
公租公課
その他費用
賃貸事業費用合計
NOI

稼働率（期末時点）（注）テナントの承諾が得られていないため、開示していません。

－ 111 －
(111) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201030-02_投資対象_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

物件名称

相模原田名ロジスティクスセンター

分類

物流施設

特定資産の種類

信託受益権

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

信託期間満了日

平成35年４月28日

最寄駅

JR横浜線「上溝」駅2.0km

所在地(住居表示)

神奈川県相模原市中央区田名3700

土地

神奈川県相模原市中央区田名字赤坂

建物

竣工年月

平成19年10月

構造/階数

鉄骨鉄筋コンクリート造陸

地番3700番２他
建蔽率

60％

容積率

200％

用途地域

工業専用地域

主たる用途

倉庫

敷地面積

46,388.57㎡

延床面積

51,474.82㎡

所有形態

所有権

所有形態

所有権

屋根４階建

PM会社

野村不動産株式会社（予定）、野村ビルマネジメント株式会社(予定)

マスターリース会社-

賃貸可能面積50,450.00㎡

テナント数

１

マスターリース種別-

賃貸借の状況
稼働率

100.0％

主要な賃貸借の概要
賃借人
キャタピラー・ロジスティク
ス・サービセス・LLC（注）

賃貸面積

比率

50,450.00㎡

契約期間
100.0％

20年４ヶ月

契約内容
キャタピラー・ロジスティクス・サービセス・LLC
契約の種類：定期貸室賃貸借契約
中途解約：賃借人は、賃貸借契約に定められた一定の日の６ヶ月前までに、書面にて本契約を解約する旨の通知を行うことにより、未払の賃借人変更指示費用を支払うことで、賃貸借契約に定められた一定の日をもって、本契約を終了させることができるものとされています。
（注）テナントであるキャタピラー・ロジスティクス・サービセス・LLCは、平成24年12月１日付で、Neovia
Logistics Services, LLCに商号変更した旨公表しています。
特記事項：
１．現受益者はテナントの１社との間で、本物件に係る信託受益権を第三者に売却しようとする場合には、当該テナントに一定期間優先交渉権を与えることとされており、本投資法人はその取得にあたり当該義務を承継します。
２．建築確認申請未了の簡易リフトが設置されていますが、本投資法人による取得後速やかに撤去の上、本投資法人の費用負担（計12百万円）において代替の垂直搬送機を設置する予定です。
鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関

大和不動産鑑定株式会社

鑑定評価額(百万円)

10,900直接還元法による価格(百万円)

11,000還元利回り(％)

5.4

DCF法による価格(百万円)

10,900

割引率(％)

5.3

最終還元利回り(％)

5.7

NOI(百万円)

607－ 112 －
(112) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201030-02_投資対象_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

本物件の特徴●●●

東名高速道路、中央自動車道の両高速道路を介した広域配送が可能
圏央道の整備が更に進むことで、関越自動車道や東北自動車道へのアクセス向上が期待できる
梁下有効高や床荷重等、流通機能及び保管機能の両側面から競争力の高いスペックを有する物
流施設

①立地特性
・ 相模原市は国道16号線、246号線等の主要国道を利用することにより、神奈川県内のみならず、東京都内へのアクセスが良好なエリアです。また東名高速道路、中央自動車道を利用した中京圏、近畿圏等への広域アクセスも可能です。
・ 本物件は、中央自動車道「八王子IC」と東名高速道路「厚木IC」の中間地点に位置し、国道16号等を介した両高速道へのアクセスが可能な立地です。
・ 今後圏央道開通(平成25年度予定)により、関越自動車道や東北自動車道へのアクセス向上が期待できます。
・ JR横浜線「上溝」駅から2.0kmに位置し、同駅からは路線バス便があるため、雇用確保も可能な立地です。
②スペック
・ 荷物用エレベーター及び、垂直搬送機３基を備え、梁下有効高９m、床荷重2.5t/㎡、柱間スパンが約12m確保された、流通機能と保管機能の両側面から競争力の高いスペックを有する物流施設です。

〈賃貸借の概況及び損益の状況〉
単位：千円
自
運用期間
至
共益費込賃貸料
その他収入
賃貸事業収入合計

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

損害保険料
修繕費
給水光熱費
建物管理費
支払手数料
公租公課
その他費用
賃貸事業費用合計

稼働率

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

NOI

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

（期末時点）

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

(注)売主の承諾が得られていないため、開示していません。

－ 113 －
(113) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201030-02_投資対象_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

物件名称

相模原大野台ロジスティクスセンター

分類

物流施設

特定資産の種類

信託受益権

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

信託期間満了日

平成30年３月31日

最寄駅

JR横浜線「古淵」駅1.2 km

所在地(住居表示)

神奈川県相模原市大野台二丁目32-１

土地

地番

神奈川県相模原市大野台二丁目2471番１

建物

平成12年８月

建蔽率

70％（注）

容積率

200％

竣工年月
構造/階数

鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨造陸屋根５階建

用途地域

準工業地域

主たる用途

倉庫

敷地面積

26,978.95㎡

延床面積

49,927.89㎡

所有形態

所有権

所有形態

所有権

PM会社

野村不動産株式会社（予定）、野村ビルマネジメント株式会社(予定)

マスターリース会社 -マスターリース種別-

稼働率

100.0％

賃貸借の状況
賃貸可能面積57,448.03㎡

テナント数

１
主要な賃貸借の概要
賃借人

福山通運株式会社

賃貸面積比率

57,448.03㎡

契約期間
100.0％

15年

契約内容
福山通運株式会社
契約の種類：普通貸室賃貸借契約
中途解約：賃借人は、賃貸借契約に定められた一定の日の１年前までに、書面にて本契約を解約する旨の通知を行う
ことにより、それぞれ、賃貸借契約に定められた一定の日をもって、本契約を終了させることができるものとされています。
（注）建蔽率について、本物件の所在地が準工業地域内に属するため本来60％であるところ、角地であることから割増を受け、適用建蔽率は70％となっています。
特記事項：
該当事項はありません。

鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関

一般財団法人日本不動産研究所

鑑定評価額(百万円)9,020

直接還元法による価格(百万円)9,030

還元利回り(％)

5.6

DCF法による価格(百万円)9,000

割引率(％)

5.2

最終還元利回り(％)

5.8

NOI(百万円)

524－ 114 －
(114) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201030-02_投資対象_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

本物件の特徴●●●

国道16号線に近接しており、東名高速道路、中央自動車道を介した広域配送が可能
圏央道の整備が更に進むことで、関越自動車道や東北自動車道へのアクセス向上が期待できる
接車バースは１階に３面、３階に２面を有し、効率的な配送を実現する物流施設①立地特性
・ 相模原市は国道16号線、246号線等の主要国道を利用することにより、神奈川県内のみならず、東京都内へのアクセスが良好なエリアです。また東名高速道路や中央自動車道を利用した中京圏、近畿圏等への広域アクセスも可能です。
・ 東名高速道路「横浜町田IC」から約９kmであり、国道16号線を経由し、大型トラックの運行に支障の無いアクセスが可能です。
・ 今後圏央道開通(平成25年度予定)により、関越自動車道や東北自動車道へのアクセス向上が期待できます。
・ また、JR横浜線「古淵」駅より1.2 kmでアクセスが可能であり、雇用確保に優れ、物流立地に適したロケー
ションといえます。
②スペック
・ 接車バースは１階に３面、３階に２面を有し、荷物用エレベーターや垂直搬送機等により配送効率を高めることが可能な設計となっています。また、事務所スペース及び更衣室等が確保されており、雇用者の就労環境に配慮した仕様を持ち合せた物流施設です。

〈賃貸借の概況及び損益の状況〉
単位：千円
自平成20年８月１日

平成21年８月１日

平成22年８月１日

平成23年８月１日

平成24年８月１日

至

平成21年７月31日

平成22年７月31日

平成23年７月31日

平成24年７月31日

平成25年１月31日

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

572,614541,421542,652

544,243274,852

100％

100％

100％

100％

100％

運用期間
共益費込賃貸料
その他収入
賃貸事業収入合計
損害保険料
修繕費
給水光熱費
建物管理費
支払手数料
公租公課
その他費用
賃貸事業費用合計
NOI

稼働率（期末時点）（注）テナントの承諾が得られていないため、開示していません。

－ 115 －
(115) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201030-02_投資対象_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

物件名称Landport八王子

分類

物流施設

特定資産の種類

信託受益権

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

信託期間満了日

平成30年12月４日

最寄駅

JR八高線「北八王子」駅1.0km

所在地(住居表示)

東京都八王子市石川町2969-16

土地

地番

東京都八王子市石川町2969番16

建物

平成20年11月

建蔽率

60％

容積率

200％

竣工年月
構造/階数

鉄骨・鉄筋コンクリート造
合金メッキ鋼板葺５階建

用途地域

工業専用地域

主たる用途

倉庫

敷地面積

18,172.05㎡

延床面積

35,948.63㎡

所有形態

所有権

所有形態

所有権

PM会社

野村不動産株式会社（予定）、野村ビルマネジメント株式会社(予定)

マスターリース会社-

マスターリース種別-

賃貸借の状況
賃貸可能面積34,896.32㎡

テナント数

１

稼働率

100.0％

主要な賃貸借の概要
賃借人

賃貸面積

比率

契約期間

株式会社新開トランスポートシ

19,519.10㎡

55.9％

６年４ヶ月

ステムズ

15,377.22㎡

44.1％

９年11ヶ月

契約内容
株式会社新開トランスポートシステムズ
契約の種類：定期貸室賃貸借契約
中途解約：賃貸借契約期間中に本契約を解約することはできません。
特記事項：
該当事項はありません。

鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関

一般財団法人日本不動産研究所

鑑定評価額(百万円)

8,520

直接還元法による価格(百万円)8,560

還元利回り(％)

5.5

DCF法による価格(百万円)8,480

割引率(％)

5.2

最終還元利回り(％)

5.7

NOI(百万円)

472－ 116 －(116) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201030-02_投資対象_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

本物件の特徴●●●

東京都西部の物流拠点として交通利便性に優れた立地
中央自動車道「八王子IC」から約４kmでアクセス可能、圏央道開通により交通利便性の更なる向上が期待できる
１階、２階及び４階に接車バースが設置されており、競争力の高いスペックを有する大規模マ
ルチテナント型物流施設①立地特性
・ 本物件は八王子市工業団地内にあるため、24時間運営が可能な物流適地にある施設です。
・ 中央自動車道「八王子IC」から約４kmであり、国道16号線等の幹線道路を経由し、アクセスが良好です。
・ 中央自動車道と東名高速道路を結ぶ圏央道が平成25年度に開通予定であり、利便性がより一層向上することが期待できます。
・ JR八高線「北八王子」駅からは1.0 kmでアクセスが可能であることに併せて、八王子市街地も近接していることから、雇用確保に優れ、物流立地に適したロケーションといえます。
②スペック
・ 接車バースを１階、２階及び４階に有し、梁下有効高5.5m、床荷重1.5t/㎡、荷物用エレベーター８基及び、垂直搬送機４基等を備えた、築浅で競争力の高いスペックを有する大規模マルチテナント型物流施設です。

〈賃貸借の概況及び損益の状況〉
単位：千円
自平成20年12月５日

平成21年８月１日

平成22年８月１日

平成23年８月１日

平成24年８月１日

至

平成21年７月31日

平成22年７月31日

平成23年７月31日

平成24年７月31日

平成25年１月31日

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

運用期間
共益費込賃貸料
その他収入
賃貸事業収入合計
損害保険料
修繕費
給水光熱費
建物管理費
支払手数料
公租公課
その他費用
賃貸事業費用合計
NOI

稼働率（期末時点）

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

202,156

489,309475,324

436,046

232,105

100％

100％

100％

100％

100％

（注）テナントの承諾が得られていないため、開示していません。

－ 117 －
(117) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201030-02_投資対象_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

物件名称Landport春日部

分類

物流施設

特定資産の種類

信託受益権

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

信託期間満了日

平成31年７月31日

最寄駅

東武野田線「八木崎」駅0.8km

所在地(住居表示)

埼玉県春日部市南栄町３

土地

地番

埼玉県春日部市南栄町３番

建物

平成21年６月

建蔽率

70％（注１）

容積率

200％

竣工年月
構造/階数

鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨
造合金メッキ鋼板葺４階建

用途地域

工業専用地域

主たる用途

倉庫

敷地面積

14,857.27㎡

延床面積

29,553.64㎡

所有形態

所有権

所有形態

所有権

PM会社

野村不動産株式会社（予定）、野村ビルマネジメント株式会社(予定)

マスターリース会社-

マスターリース種別-

賃貸借の状況
賃貸可能面積29,630.48㎡

テナント数

１

稼働率

100.0％

主要な賃貸借の概要
賃借人
DIC株式会社

賃貸面積

比率

29,630.48㎡

契約期間
100.0％

非開示（注２）

契約内容
DIC株式会社
契約の種類：定期貸室賃貸借契約
中途解約：非開示（注２）（注１）建蔽率について、本物件の所在地が工業専用地域内に属するため本来60％であるところ、角地であることか
ら割増を受け、適用建蔽率は70％となっています。
（注２）テナントの承諾が得られていないため、開示していません。
特記事項：
該当事項はありません。

鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関

一般財団法人日本不動産研究所

鑑定評価額(百万円)

7,420

直接還元法による価格(百万円)7,470

還元利回り(％)

5.5

DCF法による価格(百万円)7,370

割引率(％)

5.1

最終還元利回り(％)

5.8

NOI(百万円)

410－ 118 －
(118) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201030-02_投資対象_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

本物件の特徴●●●

首都圏と北関東・東北地方との中継地点にあたる春日部市に立地
東北自動車道「岩槻IC」から約７kmでアクセスが可能、圏央道開通により交通利便性の更なる向上が期待できる
床荷重や天井高をはじめ競争力の高いスペックを備えた物流施設①立地特性
・ 春日部市は、東北・北関東地域から首都圏に向けた配送の中継地点に位置しており、東北自動車道や、国道16号等の幹線道路を使用することで広域アクセスが可能なエリアです。
・ 東北自動車道「岩槻IC」より約７kmであり、国道16号等の幹線道路を経由し、大型トラックによるアプローチに優れます。
・ 東北自動車道と、関越自動車道及び常磐自動車道とを結ぶ圏央道が平成26年度以降に開通予定であり、物流拠点としてのニーズが更に向上することが期待できます。
・ 本物件は春日部市南栄町工業団地内にあるため、24時間運営が可能な物流適地にある施設です。
・ 東武野田線「八木崎」駅から0.8kmと徒歩アクセスが可能であり、雇用確保に優れ、物流立地に適したロケー
ションといえます。
②スペック
・ 接車バース２面、荷物用エレベーター３基及び、垂直搬送機３基等を備えた配送効率の高い物流施設です。
また、梁下有効高5.5～7.5m、床荷重2.5～3.0t/㎡が確保されており、流通機能と保管機能の両側面から競争力の高いスペックを有する物流施設です。

〈賃貸借の概況及び損益の状況〉
単位：千円
自平成21年７月29日

平成21年８月１日

平成22年８月１日

平成23年８月１日

平成24年８月１日

至

平成21年７月31日

平成22年７月31日

平成23年７月31日

平成24年７月31日

平成25年１月31日

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

NOI

3,612

425,842

410,853

410,745

207,046（期末時点）

100％

100％

100％

100％

100％

運用期間
共益費込賃貸料
その他収入
賃貸事業収入合計
損害保険料
修繕費
給水光熱費
建物管理費
支払手数料
公租公課
その他費用
賃貸事業費用合計

稼働率（注）テナントの承諾が得られていないため、開示していません。

－ 119 －
(119) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201030-02_投資対象_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

物件名称

船橋ロジスティクスセンター

分類

物流施設

特定資産の種類

信託受益権

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

信託期間満了日

平成33年２月21日

最寄駅

JR京葉線「二俣新町」駅2.6km

所在地(住居表示)

千葉県船橋市潮見町14番

土地

地番

千葉県船橋市潮見町13番２他

建物

竣工年月

平成３年９月

建蔽率

70％（注）

構造/階数

鉄骨鉄筋コンクリート造

容積率

300％

陸屋根６階建

用途地域

準工業地域

主たる用途

倉庫

敷地面積

10,335.00㎡

延床面積30,421.70㎡

所有形態

所有権

所有形態

所有権

PM会社

野村不動産株式会社（予定）、野村ビルマネジメント株式会社(予定)

マスターリース会社-

マスターリース種別-

賃貸借の状況
賃貸可能面積30,641.98㎡

テナント数

２

稼働率

100.0％

主要な賃貸借の概要
賃借人
株式会社富士ロジテック
株式会社GSIクレオス

賃貸面積

比率

契約期間

16,643.83㎡

54.3％

５年２ヶ月

5,807.59㎡

19.0％

４年５ヶ月

8,190.56㎡

26.7％

５年１ヶ月

契約内容
株式会社富士ロジテック①
契約の種類：定期貸室賃貸借契約
中途解約：賃貸借契約期間中に本契約を解約することはできません。
株式会社富士ロジテック②
契約の種類：定期貸室賃貸借契約
中途解約：賃貸借契約期間中に本契約を解約することはできません。
株式会社GSIクレオス
契約の種類：定期貸室賃貸借契約
中途解約：賃貸借契約期間中に本契約を解約することはできません。
（注）建蔽率について、本物件の所在地が準工業地域内に属するため本来60％であるところ、角地であることから割増を受け、適用建蔽率は70％となっています。
特記事項：
該当事項はありません。

鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関

一般財団法人日本不動産研究所

鑑定評価額(百万円)

4,750

直接還元法による価格(百万円)4,790

還元利回り(％)

5.6

DCF法による価格(百万円)4,710

割引率(％)

5.3

最終還元利回り(％)

5.9

NOI(百万円)

291－ 120 －
(120) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201030-02_投資対象_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

本物件の特徴●●●

首都圏の大消費地を後背地に有し、空港や港へのアクセスにも優れる船橋市に立地
東関東自動車道「湾岸市川IC」から約５kmでアクセスが可能
接車バースを２面備え、柱間隔も約10mと広く取られているため、効率的なオペレーションを実現できる物流施設①立地特性
・ 船橋市は、首都高速道路等を利用することにより東京都心部へのアクセスに優れたエリアです。また、成田・羽田の各空港及び、湾岸エリアにおける東京港・千葉港への交通アクセスに優れているため、航空貨物や海上貨物を都内・首都圏へ配送する中継地点としてニーズが高いエリアです。
・ 東関東自動車道「湾岸市川IC」から約５kmとなっており、国道357号(湾岸道路)線等の幹線道路を経由したアプ
ローチにより当該物件までアクセスできます。
・ 本物件は船橋市港湾地区の工場及び物流施設集積エリア内にあり、24時間運営が可能な物流適地にある施設です。
・ JR京葉線「二俣新町」駅より2.6kmで、「京成船橋」駅からは路線バス便があるため、雇用確保も可能な立地です。
②スペック
・ 接車バースを２面備え、柱間隔も約10mと広く取られているため、効率的なオペレーションが実現できます。また、事務所スペース及び更衣室等が確保された、雇用者の就労環境に配慮した仕様を持ち合せる物流施設です。

〈賃貸借の概況及び損益の状況〉
単位：千円
自平成20年８月１日

平成21年８月１日

平成22年８月１日

平成23年８月１日

平成24年８月１日

至

平成21年７月31日

平成22年７月31日

平成23年７月31日

平成24年７月31日

平成25年１月31日

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

運用期間
共益費込賃貸料
その他収入
賃貸事業収入合計
損害保険料
修繕費
給水光熱費
建物管理費
支払手数料
公租公課
その他費用
賃貸事業費用合計
NOI

稼働率（期末時点）

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

462,474-174,228

187,476

242,628

157,217

100％

27％

100％

100％

100％

（注）テナントの承諾が得られていないため、開示していません。

－ 121 －
(121) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201030-02_投資対象_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

物件名称

厚木南ロジスティクスセンターB棟

分類

物流施設

特定資産の種類

信託受益権

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

信託期間満了日

平成33年２月21日

建物

竣工年月

平成17年５月

構造/階数

鉄骨造合金メッキ鋼板葺4階

最寄駅

小田急線「愛甲石田」駅1.2km

所在地(住居表示)

神奈川県厚木市上落合字平川271

土地

地番

神奈川県厚木市上落合字平川276番11

建蔽率

70％（注１）

容積率

200％

用途地域

準工業地域

建
主たる用途

倉庫

敷地面積

17,561.51㎡

延床面積

24,929.27㎡

所有形態

所有権

所有形態

所有権

PM会社

野村不動産株式会社（予定）、野村ビルマネジメント株式会社(予定)

マスターリース会社-

マスターリース種別-

賃貸借の状況
賃貸可能面積24,909.96㎡

テナント数

１

稼働率

100.0％

主要な賃貸借の概要
賃借人
東部ネットワーク株式会社

賃貸面積

比率

24,909.96㎡

契約期間
100.0％

10年

契約内容
東部ネットワーク株式会社
契約の種類：定期貸室賃貸借契約
中途解約：原則として、賃貸借契約期間中に本契約を解約することはできません。但し、賃借人は、賃貸人が承諾し、残賃貸借期間の賃料全額を賃貸人に対して支払った場合に限り、本契約の期間満了前に本契約を解約することができるとされています。
（注１）建蔽率について、本物件の所在地が準工業地域内に属するため本来60％であるところ、角地であることから割増を受け、適用建蔽率は70％となっています。
（注２）本物件に係る信託の信託財産は、本物件及び厚木南ロジスティクスセンターA棟で構成されています。
特記事項：
該当事項はありません。

鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関

株式会社谷澤総合鑑定所

鑑定評価額(百万円)

4,630

直接還元法による価格(百万円)4,690

還元利回り(％)

5.4

DCF法による価格(百万円)4,610

割引率(％)

5.3/5.5(注)最終還元利回り(％)

5.7

NOI(百万円)(注)「割引率」は、価格時点後１年から２年については5.3％、３年から11年については5.5％です。

－ 122 －
(122) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201030-03_投資対象_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

252

本物件の特徴●●●

首都圏と近畿圏、中京圏とを結ぶ広域物流拠点となる厚木市に立地
厚木市内の工場・倉庫集積エリアに立地しており、24時間運営が可能な物流適地
東名高速道路「厚木IC」から約２kmでアクセス可能であり、将来的に圏央道、新東名高速道路
も開通予定

①立地特性
・ 厚木市は首都圏を後背地に有すると共に、近畿圏、中京圏とを結ぶ広域物流拠点であり、物流施設の一大集積地となっています。
・ 東名高速道路「厚木IC」から約２km、小田原厚木道路の「厚木西IC」から約１kmと高速道路へのアクセス性に優れています。
・ 東名高速道路と中央自動車道を結ぶ圏央道が平成25年度に開通予定（「圏央厚木IC」新設予定）であり、また
新東名高速道路が平成32年度に全線開通予定(「厚木南IC」新設予定)であることを踏まえると、利便性がより一層向上することが期待できます。
・ 本物件は工場及び物流施設が集積するエリア内にあり、24時間運営が可能な物流適地にある施設です。
・ 小田急線「愛甲石田」駅から1.2kmでアクセスが可能であり、雇用確保に優れ、物流立地に適したロケーションといえます。
②スペック
・ 梁下有効高4.2～5.7m、床荷重1.5t/㎡が確保されおり、荷物用エレベーター２基及び、垂直搬送機４基を有する、競争力がある物流施設です。

〈賃貸借の概況及び損益の状況〉
単位：千円
自平成20年８月１日

平成21年８月１日

平成22年８月１日

平成23年８月１日

平成24年８月１日

至

平成21年７月31日

平成22年７月31日

平成23年７月31日

平成24年７月31日

平成25年１月31日

―(注２)

―(注２)

―(注２)

―(注２)

―(注２)

―(注２)

―(注２)

―(注２)

―(注２)

―(注２)

399,129

399,801

401,122407,796

206,403

100％

100％

100％

100％

100％

運用期間
共益費込賃貸料
その他収入
賃貸事業収入合計
損害保険料
修繕費
給水光熱費
建物管理費
支払手数料
公租公課
その他費用
賃貸事業費用合計
NOI

稼働率（期末時点）（注１）厚木南ロジスティクスセンターA棟及び厚木南ロジスティクスセンターB棟の合計値を記載しています。
（注２）テナントの承諾が得られていないため、開示していません。

－ 123 －
(123) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201030-03_投資対象_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

物件名称

羽生ロジスティクスセンター

分類

物流施設

特定資産の種類

信託受益権

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

信託期間満了日

平成28年12月31日

最寄駅

東武伊勢崎線「南羽生」駅1.2km

所在地(住居表示)

埼玉県羽生市川崎一丁目216-10

土地

地番

埼玉県羽生市一丁目216番９他

建物

竣工年月

平成18年２月

建蔽率

70％（注）

構造/階数

鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺

容積率

200％

３階建

用途地域

市街化調整地域

主たる用途

倉庫

敷地面積

27,608.94㎡

延床面積

24,888.67㎡

所有形態

所有権

所有形態

所有権

PM会社

野村不動産株式会社（予定）、野村ビルマネジメント株式会社(予定)

マスターリース会社-

マスターリース種別-

賃貸借の状況
賃貸可能面積24,850.80㎡

テナント数

１

稼働率

100.0％

主要な賃貸借の概要
賃借人
日本通運株式会社

賃貸面積比率24,850.80㎡

契約期間
100.0％

10年

契約内容
日本通運株式会社
契約の種類：定期貸室賃貸借契約
中途解約：原則として、賃貸借契約期間中に本契約を解約することはできません。
（注）建蔽率について、本物件の所在地が市街化調整地域内に属するため本来60％であるところ、角地であることか
ら割増を受け、適用建蔽率は70％となっています。
特記事項：
該当事項はありません。

鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関

大和不動産鑑定株式会社

鑑定評価額(百万円)

4,110

直接還元法による価格(百万円)4,140還元利回り(％)

6.1

DCF法による価格(百万円)4,100

割引率(％)

5.9

最終還元利回り(％)

6.3

NOI(百万円)

257－ 124 －
(124) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201030-03_投資対象_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

本物件の特徴●●●

東北自動車道等を介した、北関東及び東北地方へのアクセスに加え、東京都心へも１時間程度
でアクセスが可能なロケーション
圏央道の整備により、広域アクセスの向上が期待できる立地
３面接車バースや、梁下有効高が６m以上確保されているなど、競争力の高いスペックを有す
る物流施設

①立地特性
・ 羽生市は首都圏と北関東、東北地方とを結ぶ中間に位置し、東北自動車道を介し、北関東自動車道、関越自動
車道、常磐自動車道(東北道経由)各都市※へのアクセスが可能なエリアです。また、東京都心へも１時間程度でアクセス可能な立地特性を有します。
※主な都市の人口(平成25年１月時点)：宇都宮市約51万人、高崎市約37万人、前橋市約34万人、水戸市約27万人
・ 東北自動車道と、関越自動車道及び常磐自動車道とを結ぶ圏央道が平成26年度以降に開通予定であり、広域ア
クセスの向上が期待できます。
・ 本物件は羽生市の工場団地内にあり、24時間運営が可能な物流適地にある施設です。
・ 東北自動車道「羽生IC」から約７kmであり、国道122号線等の幹線道路を経由し、アクセスは良好です。
②スペック
・ 接車バースは１階に３面有し、梁下有効高は６～７m、床荷重2.0t/㎡が確保されている等、流通機能と保管機能の両側面から競争力の高いスペックを有する物流施設です。

〈賃貸借の概況及び損益の状況〉
単位：千円
自平成20年８月１日

平成21年８月１日

平成22年８月１日

平成23年８月１日

平成24年８月１日

至

平成21年７月31日

平成22年７月31日

平成23年７月31日

平成24年７月31日

平成25年１月31日

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

256,824

254,865

257,133

258,814129,168

100％

100％

100％

100％

100％

運用期間
共益費込賃貸料
その他収入
賃貸事業収入合計
損害保険料
修繕費
給水光熱費
建物管理費
支払手数料
公租公課
その他費用
賃貸事業費用合計
NOI

稼働率（期末時点）（注）テナントの承諾が得られていないため、開示していません。

－ 125 －
(125) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201030-03_投資対象_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

物件名称

川口ロジスティクスセンターB棟

分類

物流施設

特定資産の種類

信託受益権

信託受託者

みずほ信託銀行株式会社

信託期間満了日

平成29年９月30日

最寄駅

埼玉高速鉄道「川口元郷」駅1.9km

所在地(住居表示)

埼玉県川口市領家五丁目３-１

土地

埼玉県川口市領家五丁目3875番２

建物

竣工年月

平成８年４月構造/階数

鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺３

地番

他
建蔽率

70％（注１）

容積率

200％

用途地域

工業地域

主たる用途

倉庫

敷地面積

9,732.87㎡

延床面積13,186.31㎡

所有形態

所有権

所有形態

所有権

階建

PM会社

野村不動産株式会社（予定）、野村ビルマネジメント株式会社(予定)

マスターリース会社-

マスターリース種別-

賃貸借の状況
賃貸可能面積13,648.70㎡

テナント数

１

稼働率

100.0％

主要な賃貸借の概要
賃借人
株式会社日本アクセス

賃貸面積

比率

13,648.70㎡

契約期間
100.0％

非開示（注２）

契約内容
株式会社日本アクセス
契約の種類：定期貸室賃貸借契約
中途解約：非開示（注２）（注１）建蔽率について、本物件の所在地が工業地域内に属するため本来60％であるところ、角地であることから割増を受け、適用建蔽率は70％となっています。
（注２）テナントの承諾が得られていないため、開示していません。
特記事項：
該当事項はありません。

鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関

大和不動産鑑定株式会社

鑑定評価額(百万円)

3,990

直接還元法による価格(百万円)4,010

還元利回り(％)

5.4

DCF法による価格(百万円)3,980

割引率(％)

5.2

最終還元利回り(％)

5.6

NOI(百万円)

221－ 126 －
(126) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201030-03_投資対象_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

本物件の特徴●●●

東京都心から20km圏内に位置する交通利便性が高い川口市に立地
首都高速「鹿浜橋IC」「加賀IC」から約３kmと高速道路へのアプローチも良好で、広域アクセ
スに対応
効率的配送が実現可能な、通過型の低温型物流施設①立地特性
・ 川口市は東京都心から20km圏内に位置し、都内への配送が容易であり、また高速道路等を利用することにより、広域アクセスも可能である等、交通利便性が高いエリアです。
・ 首都高速川口線「鹿浜橋IC」「加賀IC」から約３kmに位置し、当該物件までは道幅も広く大型トラックの運行に支障の無いアクセスが可能です。
・ 本物件は川口市の工場及び物流集積エリア内にあり、24時間運営が可能な物流適地にある施設です。
・ 埼玉高速鉄道「川口元郷」駅より1.9km、JR京浜東北線「川口」駅より2.8kmに位置し、「川口」駅からは路線バス便が確保されており、雇用確保に優れ、物流立地に適したロケーションといえます。
②スペック
・ 本物件は一部冷蔵設備を兼ね備えた、低温型物流センターとなっています。ドックシェルターや、荷物用エレ
ベーター、垂直搬送機４基等を備え、通過型の低温型物流施設として効率的配送が実現可能な物流施設です。

〈賃貸借の概況及び損益の状況〉
単位：千円
自平成20年８月１日

平成21年８月１日

平成22年８月１日

平成23年８月１日

平成24年８月１日

至

平成21年７月31日

平成22年７月31日

平成23年７月31日

平成24年７月31日

平成25年１月31日

―(注２)

―(注２)

―(注２)

―(注２)

―(注２)

―(注２)

―(注２)

―(注２)

―(注２)

―(注２)

392,386

400,162

398,412399,431201,376

100％

100％

100％

100％

100％

運用期間
共益費込賃貸料
その他収入
賃貸事業収入合計
損害保険料
修繕費
給水光熱費
建物管理費
支払手数料
公租公課
その他費用
賃貸事業費用合計
NOI

稼働率（期末時点）（注１）川口ロジスティクスセンターA棟及び川口ロジスティクスセンターB棟の合計値を記載しています。
（注２）テナントの承諾が得られていないため、開示していません。

－ 127 －
(127) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201030-03_投資対象_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

物件名称

川口ロジスティクスセンターA棟

分類

物流施設

特定資産の種類

信託受益権

信託受託者

みずほ信託銀行株式会社

信託期間満了日

平成29年９月30日

最寄駅

埼玉高速鉄道「川口元郷」駅1.9km

所在地(住居表示)

埼玉県川口市領家五丁目３-１

土地

埼玉県川口市領家五丁目3875番１

建物

竣工年月

平成３年９月構造/階数

鉄骨造陸屋根３階建

地番

他
建蔽率

70％（注）

容積率

200％

用途地域

工業地域

主たる用途

倉庫

敷地面積

12,376.31㎡

延床面積

11,580.06㎡

所有形態

所有権

所有形態

所有権

PM会社

野村不動産株式会社（予定）、野村ビルマネジメント株式会社(予定)

マスターリース会社-

マスターリース種別-

賃貸借の状況
賃貸可能面積12,003.57㎡

テナント数

１

稼働率

100.0％

主要な賃貸借の概要
賃借人
佐川急便株式会社

賃貸面積比率12,003.57㎡

契約期間
100.0％

５年

契約内容
佐川急便株式会社
契約の種類：普通貸室賃貸借契約
中途解約：賃貸借契約期間中に本契約を解約することはできません。
（注）建蔽率について、本物件の所在地が工業地域内に属するため本来60％であるところ、角地であることから割増を受け、適用建蔽率は70％となっています。
特記事項：
該当事項はありません。

鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関

大和不動産鑑定株式会社

鑑定評価額(百万円)

2,980

直接還元法による価格(百万円)2,990

還元利回り(％)

5.8

DCF法による価格(百万円)2,970

割引率(％)

5.6

最終還元利回り(％)

6.0

NOI(百万円)

173－ 128 －
(128) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201030-03_投資対象_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

本物件の特徴●●●

東京都心から20km圏内に位置する交通利便性が高い川口市に立地
首都高速「鹿浜橋IC」「加賀IC」から約３kmと高速道路へのアプローチも良好で、広域アクセ
スに対応
接車バースを３面有する等、効率的なオペレーションが実現可能な物流施設①立地特性
・ 川口市は東京都心から20km圏内に位置し、都内への配送が容易であり、また首都高速道路等を利用することにより、広域アクセスも可能である等、交通利便性が高いエリアです。
・ 首都高速川口線「鹿浜橋IC」「加賀IC」から約３kmに位置し、当該物件までは道幅も広く大型トラックの運行に支障の無いアクセスが可能です。
・ 本物件は川口市の工場及び物流施設集積エリア内にあり、24時間運営が可能な物流適地にある施設です。
・ 埼玉高速鉄道「川口元郷」駅より1.9km、JR京浜東北線「川口」駅より2.8kmに位置し、「川口」駅からは路線バス便が確保されており、雇用確保に優れ、物流立地に適したロケーションといえます。
②スペック
・ 接車バースは１階に３面有し、荷物用エレベーター(３～4.2t)を２基備える等、効率的なオペレーションが実現できます。また、屋上には一般車両用の駐車場も完備しており、雇用者の就労環境に配慮した仕様を持ち合せる物流施設です。

〈賃貸借の概況及び損益の状況〉
前記川口ロジスティクスセンターB棟の「賃貸借の概況及び損益の状況」において、川口ロジスティクスセンターA
棟及び川口ロジスティクスセンターB棟の合計値を記載しています。

－ 129 －
(129) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201030-03_投資対象_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

物件名称

厚木南ロジスティクスセンターA棟

分類

物流施設

特定資産の種類

信託受益権

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

信託期間満了日

平成33年２月21日

最寄駅

小田急線「愛甲石田」駅1.2km

所在地(住居表示)

神奈川県厚木市上落合字平川276-１

土地

地番

神奈川県厚木市上落合字平川276番１

建物

竣工年月

平成15年10月

建蔽率

70％（注１）構造/階数

鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺2階

容積率

200％

用途地域

準工業地域

主たる用途

倉庫

敷地面積

16,081.79㎡

延床面積

9,788.62㎡

所有形態

所有権

所有形態

所有権

建

PM会社

野村不動産株式会社（予定）、野村ビルマネジメント株式会社(予定)

マスターリース会社-

賃貸可能面積9,825.52㎡

テナント数

１

マスターリース種別-

賃貸借の状況
稼働率

100.0％

主要な賃貸借の概要
賃借人
湘南物流株式会社

賃貸面積

比率

9,825.52㎡

契約期間
100.0％

20年

契約内容
湘南物流株式会社
契約の種類：定期貸室賃貸借契約
中途解約：原則として、賃貸借契約期間中に本契約を解約することはできません。但し、賃借人は、賃貸人が承諾し、残賃貸借期間の賃料全額を賃貸人に対して支払った場合に限り、本契約の期間満了前に本契約を解約することができるとされています。
（注１）建蔽率について、本物件の所在地が準工業地域内に属するため本来60％であるところ、角地であることから割増を受け、適用建蔽率は70％となっています。
（注２）本物件に係る信託の信託財産は、本物件及び厚木南ロジスティクスセンターB棟で構成されています。
特記事項：
該当事項はありません。

鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関

株式会社谷澤総合鑑定所

鑑定評価額(百万円)

2,840

直接還元法による価格(百万円)2,870

還元利回り(％)

5.4

DCF法による価格(百万円)2,820

割引率(％)

5.3/5.5(注)最終還元利回り(％)

5.7

NOI(百万円)(注)「割引率」は、価格時点後１年から10年については5.3％、11年については5.5％です。

－ 130 －
(130) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201030-03_投資対象_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

156

本物件の特徴●●●

首都圏と近畿圏、中京圏とを結ぶ広域物流拠点となる厚木市に立地
厚木市内の工場・倉庫集積エリアに立地しており、24時間運営が可能な物流適地
東名高速道路「厚木IC」から約２kmでアクセス可能であり、将来的に圏央道、新東名高速道路
も開通予定

①立地特性
・ 厚木市は首都圏を後背地に有すると共に、近畿圏、中京圏とを結ぶ広域物流拠点であり、物流施設の一大集積地となっています。
・ 東名高速道路「厚木IC」から約２km、小田原厚木道路「厚木西IC」から約１kmと高速道路へのアクセス性に優れています。
・ 東名高速道路と中央自動車道を結ぶ圏央道が平成25年度に開通予定（「圏央厚木IC」新設予定）であり、また
新東名高速道路が平成32年度に全線開通予定(「厚木南IC」新設予定)であることを踏まえると、利便性がより一層向上することが期待できます。
・ 本物件は工場及び物流施設が集積するエリア内にあり、24時間運営が可能な物流適地にある施設です。
・ 小田急線「愛甲石田」駅から1.2kmでアクセスが可能であり、雇用確保に優れ、物流立地に適したロケーションといえます。
②スペック
・ 本物件は、一部冷蔵設備を兼ね備えた、低温型物流センターとなっています。熱効率を高めるため、天井高は3.2mに設計されており、ドックシェルターや垂直搬送機を２基備える等、通過型の低温型物流施設として競争力があるスペックを有します。

〈賃貸借の概況及び損益の状況〉
前記厚木南ロジスティクスセンターB棟の「賃貸借の概況及び損益の状況」において、厚木南ロジスティクスセン
ターA棟及び厚木南ロジスティクスセンターB棟の合計値を記載しています。

－ 131 －(131) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201030-03_投資対象_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

物件名称

太田新田ロジスティクスセンター

分類

物流施設

特定資産の種類

信託受益権

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

信託期間満了日

平成28年12月31日

最寄駅

東武桐生線「藪塚」駅4.5km

所在地(住居表示)

群馬県太田市新田嘉弥町150-２

土地

地番

群馬県太田市新田嘉弥町150番２他

建物

竣工年月

平成15年３月

建蔽率

70％（注）

構造/階数

鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺

容積率

200％

３階建

用途地域

工業専用地域

主たる用途

倉庫

敷地面積

39,604.26㎡

延床面積

42,324.75㎡

所有形態

所有権

所有形態

所有権

PM会社

野村不動産株式会社（予定）、野村ビルマネジメント株式会社(予定)

マスターリース会社-

マスターリース種別-

賃貸借の状況
賃貸可能面積42,328.00㎡

テナント数

１

稼働率

100.0％

主要な賃貸借の概要
賃借人
三井倉庫ロジスティクス株式会社

賃貸面積

比率

42,328.00㎡

契約期間
100.0％

15年

契約内容
三井倉庫ロジスティクス株式会社
契約の種類：普通貸室賃貸借契約
中途解約：賃借人の一方的事由で本契約を中途解約する場合、原則として、賃借人は賃貸人に対し、中途解約の日から賃貸借契約期間満了日までの残存期間の賃料相当額を支払うものとされています。
（注）建蔽率について、本物件の所在地が工業専用地域内に属するため本来60％であるところ、角地であることから割増を受け、適用建蔽率は70％となっています。
特記事項：
該当事項はありません。

鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関

大和不動産鑑定株式会社

鑑定評価額(百万円)

3,620

直接還元法による価格(百万円)3,640

還元利回り(％)

6.5

DCF法による価格(百万円)3,610

割引率(％)

6.3

最終還元利回り(％)

6.7

NOI(百万円)

241－ 132 －(132) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201030-03_投資対象_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

本物件の特徴●●●

太田市は富士重工株式会社が大型工場を操業する等、メーカー系企業城下街として、物流ニーズの底堅いエリア
工場や物流施設の集積エリア内にあり、24時間運営が可能な立地
４面接車バースを有し、配送効率の高いオペレーションが実現可能な物流施設①立地特性
・ 太田市は首都圏と北関東、東北地方とを結ぶ中継拠点であり、北関東自動車道「太田藪塚IC」「太田桐生IC」
から、関越自動車道、東北自動車道、常磐自動車道(東北道経由)各都市※へのアクセスが可能なエリアです。
※主な都市の人口(平成25年１月時点)：宇都宮市約51万人、高崎市約37万人、前橋市約34万人、水戸市約27万人
・ 太田市は富士重工株式会社が大型工場を操業する等、メーカー系企業城下街として、工業製品出荷額では全国の上位に位置する等、生産者物流と消費者物流のニーズが期待できるエリアです。
・ 本物件は太田市の工場及び物流施設集積エリア内にあり、24時間運営が可能な物流適地にある施設です。
・ 北関東自動車道の「太田藪塚IC」から約３kmで本物件までのアクセスが良好です。
②スペック
・ ４面接車バースを有し、荷物用エレベーター及び、垂直搬送機６基が確保された、配送効率の高いオペレーションが可能な競争力の高い物流施設です。

〈賃貸借の概況及び損益の状況〉
単位：千円
自平成20年８月１日

平成21年８月１日

平成22年８月１日

平成23年８月１日

平成24年８月１日

至

平成21年７月31日

平成22年７月31日

平成23年７月31日

平成24年７月31日

平成25年１月31日

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

241,482

240,800

238,552

242,843

121,976

100％

100％

100％

100％

100％

運用期間
共益費込賃貸料
その他収入
賃貸事業収入合計
損害保険料
修繕費
給水光熱費
建物管理費
支払手数料
公租公課
その他費用
賃貸事業費用合計
NOI

稼働率（期末時点）（注）テナントの承諾が得られていないため、開示していません。

－ 133 －
(133) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201030-03_投資対象_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

物件名称

太田東新町ロジスティクスセン

特定資産の種類

信託受益権

分類

物流施設

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

信託期間満了日

平成30年12月31日

建物

平成20年８月

ター

最寄駅

東武伊勢崎線「野州山辺」駅2.5km

所在地(住居表示)

群馬県太田市東新町837-１

土地

地番群馬県太田市東新町837番１

建蔽率

70％（注）

容積率

200％

用途地域

工業専用地域

主たる用途

倉庫

敷地面積

22,428.97㎡

延床面積

23,584.72㎡

所有形態

所有権

所有形態

所有権

竣工年月
構造/階数

鉄骨造合金メッキ鋼板葺３
階建

PM会社

野村不動産株式会社（予定）、野村ビルマネジメント株式会社(予定)

マスターリース会社-

賃貸可能面積23,584.72㎡

テナント数

１

マスターリース種別-

賃貸借の状況
稼働率

100.0％

主要な賃貸借の概要
賃借人
株式会社バンテック

賃貸面積

比率

23,584.72㎡

契約期間
100.0％

15年

契約内容
株式会社バンテック
契約の種類：普通貸室賃貸借契約
中途解約：賃借人の一方的事由で中途解約する場合は、原則として、賃借人は、賃貸人に対し解約日から賃貸借契約
期間満了日までの残存期間の賃料相当額を支払うこととされています。
（注）建蔽率について、本物件の所在地が工業専用地域内に属するため本来60％であるところ、角地であることから割増を受け、適用建蔽率は70％となっています。
特記事項：
該当事項はありません。

鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関

大和不動産鑑定株式会社

鑑定評価額(百万円)

2,330

直接還元法による価格(百万円)2,350

還元利回り(％)

6.4

DCF法による価格(百万円)2,320

割引率(％)

6.2

最終還元利回り(％)

6.6

NOI(百万円)

153－ 134 －
(134) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201030-03_投資対象_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

本物件の特徴●●●

太田市は富士重工株式会社が大型工場を操業する等、メーカー系企業城下街として、物流ニーズの底堅いエリア
北関東エリアの拠点としての側面に加え、東京都心へは90分でのアクセスが可能であること等から幅広い需要の取り込みが可能
床荷重や梁下有効高等、競争力の高いスペックを備えた物流施設①立地特性
・ 太田市は首都圏と北関東、東北地方とを結ぶ中継拠点であり、北関東自動車道「太田藪塚IC」「太田桐生IC」
から、関越自動車道、東北自動車道、常磐自動車道(東北道経由)各都市※へのアクセスが可能なエリアです。
※主な都市の人口(平成25年１月時点)：宇都宮市約51万人、高崎市約37万人、前橋市約34万人、水戸市約27万人
・ 太田市は富士重工株式会社が大型工場を操業する等、メーカー系企業城下街として、工業製品出荷額では全国の上位に位置する等、生産者物流と消費者物流のニーズが期待できるエリアです。
・ 北関東エリアの企業拠点としての需要に併せ、東京都心へ90分というアクセス性も兼ね備えた立地であることから、幅広い需要の取り込みが可能です。
・ 北関東自動車道の「太田桐生IC」から約２kmであり、国道50号線等幹線道路を利用可能であることから大型ト
ラックの運行に適しています。
②スペック・ 梁下有効高は６～７m、床荷重1.3～3.0t/㎡を有し、荷物用エレベーター及び、垂直搬送機３基が配置されており、流通機能と保管機能の両側面から競争力の高いスペックを有する物流施設です。

〈賃貸借の概況及び損益の状況〉
単位：千円
自平成20年12月19日

平成21年８月１日

平成22年８月１日

平成23年８月１日

平成24年８月１日

至

平成21年７月31日

平成22年７月31日

平成23年７月31日

平成24年７月31日

平成25年１月31日

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

NOI

93,693150,946

151,489

152,717

76,562（期末時点）

100％

100％

100％

100％

100％

運用期間
共益費込賃貸料
その他収入
賃貸事業収入合計
損害保険料
修繕費
給水光熱費
建物管理費
支払手数料
公租公課
その他費用
賃貸事業費用合計

稼働率（注）テナントの承諾が得られていないため、開示していません。

－ 135 －
(135) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201030-03_投資対象_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

物件名称

太田清原ロジスティクスセンター

分類

物流施設

特定資産の種類

信託受益権

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

信託期間満了日

平成28年12月31日

最寄駅

JR両毛線「山前駅」3.2km

所在地(住居表示)

群馬県太田市清原町10-１

土地

地番

群馬県太田市清原町10番１

建物

平成16年５月

建蔽率

70％（注）

容積率

200％

竣工年月
構造/階数

鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺３
階建

用途地域

準工業地域

主たる用途

倉庫

敷地面積

4,950.01㎡

延床面積

9,048.39㎡

所有形態

所有権

所有形態

所有権

PM会社

野村不動産株式会社（予定）、野村ビルマネジメント株式会社(予定)

マスターリース会社-

マスターリース種別-

賃貸借の状況
賃貸可能面積9,397.38㎡

テナント数

１

稼働率

100.0％

主要な賃貸借の概要
賃借人
株式会社太田国際貨物ターミナル

賃貸面積9,397.38㎡

比率

契約期間
100.0％

15年

契約内容
株式会社太田国際貨物ターミナル
契約の種類：普通貸室賃貸借契約
中途解約：賃借人は、賃貸人に対し文書で通知することで、契約を解除することができるものとされています。
（注）建蔽率について、本物件の所在地が準工業地域内に属するため本来60％であるところ、角地であることから割増を受け、適用建蔽率は70％となっています。
特記事項：
該当事項はありません。

鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関

大和不動産鑑定株式会社

鑑定評価額(百万円)688

直接還元法による価格(百万円)689

還元利回り(％)

6.4

DCF法による価格(百万円)687

割引率(％)

6.2

最終還元利回り(％)

6.6

NOI(百万円)

46－ 136 －
(136) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201030-03_投資対象_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

本物件の特徴●●●

太田市は富士重工株式会社が大型工場を操業する等、メーカー系企業城下街として、物流ニーズの底堅いエリア
太田流通団地内に立地し、国際貨物も含めた物流ニーズが期待できるロケーション
流通、加工業務に優れたスペックを有し、多様な需要の取り込みが可能な物流施設①立地特性
・ 太田市は首都圏と北関東、東北地方とを結ぶ中継拠点であり、北関東自動車道「太田藪塚IC」「太田桐生IC」
から、関越自動車道、東北自動車道、常磐自動車道(東北道経由)各都市※へのアクセスが可能なエリアです。
※主な都市の人口(平成25年１月時点)：宇都宮市約51万人、高崎市約37万人、前橋市約34万人、水戸市約27万人
・ 太田市は富士重工株式会社が大型工場を操業する等、メーカー系企業城下街として、工業製品出荷額では全国の上位に位置する等、生産者物流と消費者物流のニーズが期待できるエリアです。
・ 本物件は、太田流通団地内に立地しており、国際貨物も含めた多様な物流ニーズの取り込みが期待できます。
・ 北関東自動車道の「太田桐生IC」から約３kmであり、国道50号線等幹線道路が利用可能であることから大型ト
ラックの運行に適しています。
②スペック
・ 荷物用エレベーター及び垂直搬送機を有し、１階は梁下有効高６m、床荷重1.0tが確保された保管・流通スペー
スとして、２～３階は梁下有効高３～3.5mで空調効率、照明照度が確保された加工スペースとして、流通、加工業務に優れたスペックを有し、多様な需要の取り込みが可能な物流施設です。

〈賃貸借の概況及び損益の状況〉
単位：千円
自平成20年８月１日

平成21年８月１日

平成22年８月１日

平成23年８月１日

平成24年８月１日

至

平成21年７月31日

平成22年７月31日

平成23年７月31日

平成24年７月31日

平成25年１月31日

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

NOI

45,996

46,25946,42546,71523,448（期末時点）

100％

100％

100％

100％

100％

運用期間
共益費込賃貸料
その他収入
賃貸事業収入合計
損害保険料
修繕費
給水光熱費
建物管理費
支払手数料
公租公課
その他費用
賃貸事業費用合計

稼働率（注）テナントの承諾が得られていないため、開示していません。

－ 137 －
(137) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201030-03_投資対象_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

物件名称

千代田町ロジスティクスセンター

分類

物流施設

特定資産の種類

信託受益権

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

信託期間満了日

平成28年９月30日

最寄駅

東武小泉線「本中野」駅4.0km

所在地(住居表示)

群馬県邑楽郡千代田町大字舞木横根原3040

土地

地番

群馬県邑楽郡千代田町大字舞木字

建物

竣工年月

平成11年１月

構造/階数

鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺３横根原3012番２他
建蔽率

60％（注）

容積率

200％

用途地域

工業専用地域

主たる用途

倉庫

敷地面積

6,236.13㎡

延床面積

4,584.54㎡

所有形態

所有権

所有形態

所有権

階建

PM会社

野村不動産株式会社（予定）、野村ビルマネジメント株式会社(予定)

マスターリース会社-

マスターリース種別-

賃貸借の状況
賃貸可能面積4,592.00㎡

テナント数

1

稼働率

100.0％

主要な賃貸借の概要
賃借人
伊藤忠食品株式会社

賃貸面積

比率

4,592.00㎡

契約期間
100.0％

15年

契約内容
伊藤忠食品株式会社
契約の種類：普通貸室賃貸借契約
中途解約：賃借人の一方的事由で中途解約する場合は、原則として、賃借人は、賃貸人に対し解約日から賃貸借契約
期間満了日までの残存期間の賃料相当額を支払うこととされています。
（注）建蔽率について、本物件の所在地が工業専用地域内に属するため本来50％であるところ、角地であることから割増を受け、適用建蔽率は60％となっています。
特記事項：
該当事項はありません。

鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関

大和不動産鑑定株式会社

鑑定評価額(百万円)355

直接還元法による価格(百万円)356

還元利回り(％)

6.7

DCF法による価格(百万円)354

割引率(％)

6.2

最終還元利回り(％)

6.6

NOI(百万円)

26－ 138 －
(138) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201030-03_投資対象_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

本物件の特徴●●●

北関東エリアの拠点としての側面に加え、東京都心へは90分でのアクセスが可能であることか
ら幅広い需要の取り込みが可能
工場、物流施設の集積エリアに立地し、24時間運営が可能
１階は保管・搬出入スペースとしての機能、２階は作業スペースとしての機能を有し、多様な需要の取り込みが可能な物流施設①立地特性
・ 群馬県邑楽郡千代田町は首都圏と北関東、東北地方を結ぶ中継拠点であり、北関東のほぼ中央に位置していることから、北関東の主要な人口集積地※を網羅する物流施設ニーズが見込めるエリアです。
※主な都市の人口(平成25年１月時点)：宇都宮市約51万人、高崎市約37万人、前橋市約34万人、水戸市約27万人
・ 北関東エリアの企業拠点としての需要に併せ、東京都心へ90分というアクセス性も兼ね備えた立地であることから、幅広い需要の取り込みが可能。
・ 本物件は、千代田町の工場及び物流施設集積エリア内にあり、24時間運営が可能な物流適地にある施設です。
・ 東北自動車道の「館林IC」から約12kmであり、国道354号線等の幹線道路を経由し、当該物件まで道幅も広く大型トラックの運行に支障の無いアクセスが可能です。
②スペック
・ 荷物用エレベーター及び垂直搬送機を有し、１階は梁下有効高6.4m、床荷重1.0tが確保された保管・搬出入ス
ペースとして、２階は梁下有効高3.5mで空調効率、照明照度が確保された作業スペースとして、多様な需要の取り込みが可能な物流施設です。

〈賃貸借の概況及び損益の状況〉
単位：千円
自平成20年８月１日

平成21年８月１日

平成22年８月１日

平成23年８月１日

平成24年８月１日

至

平成21年７月31日

平成22年７月31日

平成23年７月31日

平成24年７月31日

平成25年１月31日

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

NOI

44,37044,61344,82743,97922,736（期末時点）

100％

100％

100％

100％

100％

運用期間
共益費込賃貸料
その他収入
賃貸事業収入合計
損害保険料
修繕費
給水光熱費
建物管理費
支払手数料
公租公課
その他費用
賃貸事業費用合計

稼働率（注）テナントの承諾が得られていないため、開示していません。

－ 139 －
(139) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201030-03_投資対象_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

物件名称

Morisia 津田沼

分類

商業施設（駅前立地型）

特定資産の種類

信託受益権

信託受託者
信託期間満了日

三井住友信託銀行株式会社
平成28年８月31日

最寄駅

JR「津田沼」駅徒歩２分

所在地(住居表示)

千葉県習志野市谷津一丁目16-1
建物

竣工年月

昭和53年10月

構造/階数①低層商業棟、レストラン棟、事務所棟
土地

地番
建蔽率

千葉県習志野市谷津一丁目1340
番10100％（注１）

容積率630％（注２）

用途地域
敷地面積

商業地域
16,707.61㎡

主たる用途
延床面積

鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造陸屋根
地下３階付12階建
店舗、事務所、駐車場
94,067.53㎡

所有形態

所有権

所有形態

区分所有権（注３）

地番

竣工年月

昭和62年11月

建蔽率

千葉県習志野市谷津一丁目1340
番18他
100％（注１）

構造/階数

鉄骨造陸屋根８階建

容積率
用途地域
敷地面積

600％
商業地域
2,487.03㎡

主たる用途
延床面積

駐車場
11,423.50㎡

所有形態

所有権

所有形態

所有権

②駐車場棟
土地

PM会社
マスターリース会社
賃貸可能面積テナント数

建物

株式会社ジオ・アカマツ
株式会社ジオ・アカマツ(予定) マスターリース種別
賃貸借の状況
39,369.43㎡
稼働率124

パス・スルー型
99.6％

主要な賃貸借の概要
賃借人

賃貸面積

比率

契約期間

株式会社ヤマダ電機
8,124.96㎡
20.6％
10年
イオンリテール株式会社
5,283.00㎡
13.4％
20年
契約内容
株式会社ヤマダ電機
契約の種類：定期貸室賃貸借契約
中途解約：賃借人は、やむを得ない事由がある場合、賃貸借契約に定められた一定の日経過後は解約日の12ヶ月前までに賃貸人に書面にて申入れることにより、本契約を解約することができるものとされています。
契約内容
イオンリテール株式会社
契約の種類：定期貸室賃貸借契約
中途解約：賃借人は、解約日の12ヶ月前までに賃貸人に対し書面にて申し入れをし、本契約を解約することができるものとされています。但し、賃貸借契約に定められた一定の日経過前に本契約を中途解約する場合は、原則として、
当該中途解約日の翌日から賃貸借契約に定められた一定の日までの賃料相当額を賃貸人に支払うものとされています。
（注１）建蔽率について、本物件の所在地が商業地域内に属するため本来80％であるところ、防火地域内における耐火建築物であることから割増を受け、適用建蔽率は100％となっています。
（注２）容積率について、本物件の容積率の限度は、指定容積率600％に指定されていますが、昭和49年３月５日付「習志野市告示第11号」に基づき、「習志野市谷津町特定街区」に指定され、容積率630％となっています。
（注３）共用部分の持分割合は、信託受託者が92.57％を保有し、他の区分所有者である財団法人習志野文化ホール
が残りの7.43％を保有しています。

－ 140 －
(140) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201030-04_投資対象_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

特記事項：
１．本物件土地及び習志野市管理の隣接土地上には、習志野市が所有する歩道橋があり、また、本物件土地上には習志野市が管理する歩道があります。当該歩道橋及び歩道は習志野市の責任と負担において維持管理がなされることとなっており、かかる維持管理に関し、本物件土地に係る信託受託者は習志野市に対して一定の協力義務を負っています。また、本物件土地及び習志野市管理の隣接土地の境界線をまたがるペデストリアンデッキにつき大規模修繕等を行う場合、並びに信託が終了し、本物件土地が信託の受益者に交付される場合、事前に習志野市との協議が必要とされています。
２．本物件土地の一部は、習志野市文化ホールの所有を目的として習志野市に対して賃貸されており（地代は全額前払い済み）、本物件建物の一部は当該土地上にあることから、当該土地部分については、習志野市から無償で転借している状態にあります。

鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関

大和不動産鑑定株式会社

鑑定評価額(百万円)

17,000直接還元法による価格(百万円)

16,800還元利回り(％)

5.8

DCF法による価格(百万円)

17,100

割引率(％)

5.6

最終還元利回り(％)

6.0

NOI(百万円)

1,149－ 141 －
(141) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201030-04_投資対象_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

本物件の特徴●●●

JR「津田沼」駅前に位置し、周辺のマンション開発により今後更なる人口増加が期待できる立地
大規模かつ継続的なリニューアル工事や販売促進活動により、地域に根差した複合商業施設
駅南口では希少性の高い大型商業施設①繁華性
・ 習志野市は、東京のベッドタウンとして交通アクセスに優れ、ファミリー層を中心に人気があるエリアとなっています（電車：JR「津田沼」駅より「東京」駅まで約28分）
・ 「津田沼」駅はJR総武線の快速停車駅であり、地下鉄東西線も一部乗入れ、新京成線「新津田沼」駅と合わせた1日あたりの乗降客数は27万人にのぼります。また、同駅から新京成線「新津田沼」駅へは徒歩７分、京成線「京成津田沼」駅へは徒歩13分と、それぞれ徒歩アクセスが可能であり、津田沼エリアは千葉県における交通の結節点としての役割を担っています。
・ 商圏世帯数、商圏人口は以下の通り安定的に推移しています。
平成17年

A

世帯数
人口
B
世帯数
人口
((B/A）－１)×100 世帯数
人口

平成22年
増加率

（世帯）
（人）
（世帯）
（人）

１km圏
16,37035,396
18,46737,588+12.8％+6.2％

３km圏
107,859
258,647
120,976
275,560+12.2％+6.5％

５km圏
223,521542,081250,355
575,595+12.0％+6.2％

・ 本物件はJR「津田沼」駅徒歩２分、南口のペデストリアンデッキで直結しており、アクセス・視認性ともに優れています。
・ 「津田沼」駅北側にはイトーヨーカ堂、パルコ等の商業施設が集積していますが、本物件の位置する「津田沼」駅南側には、食料品や衣料品等を揃える大型商業施設がなく、本物件は広い商圏をカバーできる立地に位置しています。また、本物件の駐車場は約1,000台確保(近隣駐車場含む)されており、車でのアクセスも良好です。
・ 本物件後背地には約35ヘクタールのマンションを中心した複合開発（津田沼駅南口土地区画整理事業）が予定(平成26年度完了)されており、今後更なる商圏人口増加が期待できます。※当該事業の想定世帯人口：約7,000人②テナント構成
・ 本物件は「イオン」、「ヤマダ電機」を核とし、アパレル・雑貨・フードコート等からなる低層商業棟、多彩な店舗ラインナップとなっているレストラン棟及びオフィス棟からなる約120テナントの大型ショッピングセン
ターです。
・ 本物件のオフィス棟は、スクールやクリニック等、サービス系テナントを中心としたテナント構成になっています。
【施設概略図】
11F
10F
9F
8F レストラン棟
7F
6F
5F
4F
3F
2F
1F
B1F

オフィス棟
習志野文化ホール

家電
アパレル、雑貨、書籍、飲食
食品、フードコート③その他
・ 本物件は、地域密着型のショッピングセンターとして、フリーマーケット等の住民参加型のイベントやメール
マガジン配信といった販促活動に力を入れており、固定客の定着を促進しています。
・ 本物件には習志野文化ホールが併設されており、コンサート等のイベント開催時には、飲食店を中心とした集客力において相乗効果が期待できます。
・ 本物件は旧テナントであるダイエーが平成17年に退去した後、平成20年に資産運用会社とそのグループ会社が大規模リニューアルと併せて「イオン」、「ヤマダ電機」を中心としたショッピングセンターとして再生させました。また、平成21年にレストラン棟のリニューアル、平成23年８月には地下１階にフードコートの新設を行っており、長期的な競争力維持・向上のための施策を継続的に実施しています。

－ 142 －(142) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201030-04_投資対象_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

〈賃貸借の概況及び損益の状況〉
単位：千円
自平成20年８月19日

平成21年８月１日

平成22年８月１日

平成23年８月１日

平成24年８月１日

至

平成21年７月31日

平成22年７月31日

平成23年７月31日

平成24年７月31日

平成25年１月31日

共益費込賃貸料

1,658,932

1,682,015

1,713,753

1,752,367

891,732

その他収入

652,654571,786

562,007565,678

327,653

賃貸事業収入合計

2,311,585

2,253,801

2,275,760

2,318,045

1,219,385

損害保険料

7,948

6,514

5,411

5,358

2,626

修繕費

32,03881,32054,61568,974

22,536

給水光熱費

433,406

363,526

365,031378,278

227,582

建物管理費

418,377

415,370

386,946

391,777

195,289

支払手数料

16,64012,742

13,583

11,140

4,954

公租公課

88,964

151,791

150,600

138,818

65,475

運用期間

その他費用

198,677

165,801

143,166

136,527

65,799

賃貸事業費用合計

1,196,050

1,197,063

1,119,353

1,130,872

584,262

1,115,535

1,056,738

1,156,407

1,187,173

635,124

88％

97％

98％

99％

100％

NOI

稼働率

（期末時点）－ 143 －
(143) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201030-04_投資対象_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

物件名称

横須賀モアーズシティ

分類

商業施設（駅前立地型）

特定資産の種類

信託受益権

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

信託期間満了日

平成28年５月31日

最寄駅

京浜急行「横須賀中央」駅徒歩１分

所在地(住居表示)

神奈川県横須賀市若松町二丁目30

土地

神奈川県横須賀市若松町二丁目28

建物

竣工年月

平成９年７月

構造/階数

鉄筋コンクリート、鉄骨鉄

地番

番１他
建蔽率

80％・60％（注１）

容積率400％・200％（注２）

筋コンクリート、鉄骨造陸屋根、地下１階付12階建

用途地域

商業地域・第１種中高層住居専用

主たる用途

店舗、駐車場地域
敷地面積

10,085.83㎡

延床面積

43,890.82㎡

所有形態

所有権（一部共有）（注３）

所有形態

区分所有権(店舗)

地上権(一部準共有)（注４）

区分所有権の共有持分(駐車
場)

PM会社

野村ビルマネジメント株式会社

マスターリース会社

株式会社横浜岡田屋

賃貸可能面積29,383.65㎡

テナント数

１

マスターリース種別

賃料保証型（注５）

賃貸借の状況
稼働率

100.0％

主要な賃貸借の概要
賃借人
株式会社横浜岡田屋

賃貸面積

比率

29,383.65㎡

契約期間
100.0％

10年

契約内容
株式会社横浜岡田屋
契約の種類：普通貸室賃貸借契約
中途解約：賃貸借契約期間中に本契約を解除することはできません。万一解除する場合には、賃借人は解除を予定する日から本賃貸期間満了までの残存期間の賃料相当額を支払わなければならないとされています。
（注１）建蔽率について、本物件の土地のうち敷地南東側の一部以外の部分は商業地域80％、敷地南東側の一部は第１種中高層住居専用地域60％となっており、面積割合に応じて加重平均された数値が適用されます。
（注２）容積率について、本物件の土地は、商業地域400％、第１種中高層住居専用地域200％となっており、面積割合に応じて加重平均された数値が適用されます。
（注３）本物件土地の所有権の対象面積は5,729.54㎡ですが、その一部（計2,862.49㎡）は４名による共有であり、本物件に係る信託受託者の持分比率は4,312,423/4,389,082です。
（注４）本物件土地の地上権の対象面積は4,001.01㎡ですが、その全てが４名による共有であり、本物件に係る信託受託者の持分比率は4,312,423/4,389,082です。
（注５）マスターリース契約上、マスターリース会社は固定賃料を支払うこととされ、また、マスターリース会社がエンドテナントから受け取る一定時期までの年間賃料が一定の金額を超えた場合には、当該超過部分につき一定の割合で算出される金額を12で除した月額賃料を当該期間の３ヶ月後以後１年間の変動賃料として、固定賃料に加えて支払うこととされています。

－ 144 －
(144) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201030-04_投資対象_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

特記事項：
１．本物件建物を含む建物全体の敷地は、区分所有者がそれぞれその一部を所有しており、区分所有者間で当該土地を相互に借地するいわゆる相互借地となっています。本投資法人が他の区分所有者から借地することとなる土地の面積は355.28㎡です。
２．本物件に係る区分所有者間の管理規約において、区分所有者のいずれかがその区分所有権の全部又は一部を譲渡しようとする場合には、他の区分所有者に書面によりその旨を申し出るものとし、他の区分所有者に一定期間優先交渉権を与えることとされています。
３．本物件のマスターリース会社は、隣接する他の区分所有者から賃借している専有部分と一体的に利用するため、本物件建物の一部につき隣接する他の区分所有の専有部分との間の物理的な仕切りを撤去しています。これに関連するリスクについては、後記「３
係るリスク

投資リスク

（１）本投資口への投資に関するリスク要因

③

不動産に

J.区分所有建物に係るリスク」をご参照ください。

４．本物件土地上に所在する守衛棟（鉄骨造陸屋根4階建、延床面積109.86㎡）には、第三者に対する賃借権が設定されています。
鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関

株式会社谷澤総合鑑定所

鑑定評価額(百万円)

13,900直接還元法による価格(百万円)

14,100還元利回り(％)

5.9

DCF法による価格(百万円)

13,800

割引率(％)

5.9

最終還元利回り(％)

6.2

NOI(百万円)

879－ 145 －
(145) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201030-04_投資対象_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

本物件の特徴●●

京浜急行線の快速特急停車駅である「横須賀中央」駅前に立地
160からなる多彩なテナント構成で、エリア内での希少性が高い大型商業施設①繁華性
・ 「横須賀中央」駅は京浜急行線の快速特急停車駅であり、ターミナル駅である「品川」駅まで60分圏内と都心部へのアクセスも良好な立地特性を有しています。
・ 商圏世帯数、商圏人口は以下の通り安定的に推移しています。
１km圏
平成17年
A
世帯数
（世帯）
10,158
人口（人）
22,598
平成22年
B
世帯数
（世帯）
10,899
人口（人）
23,176
増加率((B/A）－１)×100 世帯数
+7.3％
人口
+2.6％

３km圏
48,358
121,798
49,601
119,724
+2.6％
▲1.7％

５km圏
88,850231,360
90,146226,124
+1.5％
▲2.3％

・ 本物件は「横須賀中央」駅前に位置しており、また駐車場が約300台確保されていることから、駅利用客のみならず広域からの集客が可能な物件となっています。
・ 駅周辺には百貨店等の出店もみられますが、駅前という立地優位性に加え、「ユニクロ」や「無印良品」といった集客力のある店舗を含む多様なテナント構成から、本物件はエリア内での希少性が高い商業施設です。
②テナント構成等
・ 本物件は、株式会社横浜岡田屋のマスターリース物件です。サブテナントは、食品スーパー・雑貨・アパレ
ル・書籍・飲食店等約160店舗から構成されており、若年層からファミリー層まで顧客への訴求力の高い商業施設です。
・ 同社が運営している商業施設の中で、本物件は旗艦店の位置づけとなっています。
【店舗概要】
階

業態

9F
8F

レストラン
7F

書籍、文具

6F

カジュアル衣料、シューズ

5F

雑貨、メンズファ ッショ ン

4F

雑貨、エステ3F

レディースファ ッショ ン

2F

アクセサリー

1F

飲食店、化粧品

B1F

食料品〈賃貸借の概況及び損益の状況〉
単位：千円
運用期間

自

平成20年８月１日

平成21年８月１日

平成22年８月１日

平成23年８月１日

平成24年８月１日

至

平成21年７月31日

平成22年７月31日

平成23年７月31日

平成24年７月31日

平成25年１月31日

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

共益費込賃貸料
その他収入
賃貸事業収入合計
損害保険料
修繕費
給水光熱費
建物管理費
支払手数料
公租公課
その他費用
賃貸事業費用合計
NOI
稼働率（期末時点）

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

867,771857,846

862,965

869,819445,569

100％

100％

100％

100％

100％

（注）テナントの承諾が得られていないため、開示していません。

－ 146 －
(146) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201030-04_投資対象_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

物件名称

EQUINIA新宿

分類

商業施設（駅前立地型）

特定資産の種類

信託受益権

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

信託期間満了日

平成28年３月31日

最寄駅

JR「新宿」駅徒歩３分、東京メトロ「新宿三丁目」駅徒歩３分

所在地(住居表示)

東京都新宿区歌舞伎町一丁目１-17

土地

地番

新宿区歌舞伎町一丁目52番6他

建蔽率

100％（注１）

容積率900％・800％（注２）

建物

竣工年月

昭和63年３月

構造/階数

鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根地下２階付９階建

用途地域

商業地域

主たる用途

事務所、店舗

敷地面積

568.98㎡

延床面積5,221.88㎡

所有形態

所有権

所有形態

所有権

PM会社

株式会社ザイマックスアクシス

マスターリース会社-

マスターリース種別-

賃貸借の状況
賃貸可能面積3,611.57㎡

テナント数

８

稼働率

74.1％

（注１）建蔽率について、本物件の所在地が商業地域内に属するため本来80％であるところ、防火地域内における耐火建築物であることから割増を受け、適用建蔽率は100％となっています。
（注２）容積率について、本物件の土地は、南側接面道路端から北へ20ｍ以内の部分は商業地域900％、南側接面道
路端から北へ20ｍを超える部分は商業地域800％となっており、面積割合に応じて加重平均された数値が適用されます。
特記事項：
賃料不払いを理由に、テナントとの間の賃貸借契約（賃貸面積421.65㎡）を平成25年１月31日付で解除しています。

鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関

大和不動産鑑定株式会社

鑑定評価額(百万円)

4,320

直接還元法による価格(百万円)4,310

還元利回り(％)

4.5

DCF法による価格(百万円)4,320

割引率(％)

4.3

最終還元利回り(％)

4.7

NOI(百万円)

203－ 147 －(147) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201030-04_投資対象_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

本物件の特徴●●●

全国で乗降客数第１位を誇る「新宿」駅に近接
商業集積の高い靖国通り沿いに立地し、優れた視認性を有する商業施設
平成19年にリニューアル工事を実施し、施設イメージを刷新①繁華性
・ 「新宿」駅は日本有数のターミナル駅であり、１日あたりの乗降客数(約325万人)は全国１位の規模を誇ります。
・ 新宿東口エリアは有名百貨店等の大規模商業施設と、歌舞伎町周辺の飲食・娯楽施設が集積しており、非常に繁華性が高いエリアです。
・ 本物件は、「新宿」駅から徒歩３分、「新宿三丁目」駅から徒歩３分と駅からのアクセスに優れ、また靖国通りに面し、視認性に優れているためテナントへの訴求力が非常に高い商業施設であるといえます。
②テナント構成
・ 地下に飲食店、下層階(１、２階)に携帯ショップ、上層階にはサービス系テナントが入居しており、商業集積の高い立地を生かしたテナント構成となっています。特に上層階は美容室やエステといった女性をターゲットにしたテナントの割合が高くなっています。
③その他
・ 本物件は平成19年にエントランスを中心としたリニューアル工事を実施し、施設イメージを刷新しています。
・ 本物件の主要設備は個別空調方式、OA床対応、電気容量40VA/㎡等を有しており、また基準階(381㎡)が３分割対応可である等、小規模テナントニーズに対応可能なスペックを有しています。

〈賃貸借の概況及び損益の状況〉
単位：千円
自平成20年８月１日

平成21年８月１日

平成22年８月１日

平成23年８月１日

平成24年８月１日

至

平成21年７月31日

平成22年７月31日

平成23年７月31日

平成24年７月31日

平成25年１月31日

307,011345,409

276,505

288,912

142,787

運用期間
共益費込賃貸料
その他収入

39,911

40,23335,10633,372

22,747

賃貸事業収入合計

346,922385,643

311,611322,284

165,534

損害保険料

767

634

524

503

251

修繕費

1,853

2,775

4,518

6,880

758

給水光熱費

24,71724,551

23,27922,983

16,239

建物管理費

26,06926,747

25,10925,613

12,791

支払手数料

4,734

0

2,490

5,863

0

公租公課

33,51835,73336,92735,896

17,574

その他費用

3,749

3,757

5,883

3,870

2,103

賃貸事業費用合計

95,407

94,196

98,730101,60749,715

251,515

291,447

212,881

220,677

115,818

93％

93％

86％

86％

74％

NOI

稼働率

（期末時点）－ 148 －
(148) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201030-04_投資対象_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

物件名称

川崎モアーズ分類

商業施設（駅前立地型）

特定資産の種類

信託受益権

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

信託期間満了日

平成28年５月31日

最寄駅

JR「川崎」駅徒歩１分、京浜急行「京急川崎」駅徒歩２分

所在地(住居表示)

神奈川県川崎市川崎区駅前本町７-１

土地

地番

神奈川県川崎市川崎区駅前本町

建物

竣工年月

昭和55年８月

構造/階数

鉄骨鉄筋コンクリート造陸

６番１他
建蔽率

100％（注１）

容積率

800％

用途地域

商業地域

主たる用途

店舗

敷地面積

2,719.72㎡

延床面積

22,235.96㎡

所有形態

所有権、区分地上権

所有形態

区分所有権

屋根地下２階付11階建

PM会社

野村ビルマネジメント株式会社

マスターリース会社

株式会社横浜岡田屋

マスターリース種別

賃料保証型（注２）

賃貸借の状況
賃貸可能面積14,446.48㎡

テナント数

１

稼働率

100.0％

主要な賃貸借の概要
賃借人

賃貸面積

比率

契約期間

株式会社横浜岡田屋
14,446.48㎡
100.0％
９年８ヶ月
契約内容
株式会社横浜岡田屋
契約の種類：普通貸室賃貸借契約
中途解約：賃貸借契約期間中に本契約を解除することはできません。万一解除する場合には、賃借人は解除を予定する日から本賃貸期間満了までの残存期間の賃料相当額を支払わなければならないとされています。
（注１）建蔽率について、本物件の所在地が商業地域内に属するため本来80％であるところ、防火地域内における耐火建築物であることから割増を受け、適用建蔽率は100％となっています。
（注２）マスターリース契約上、マスターリース会社は固定賃料を支払うこととされ、また、マスターリース会社がエンドテナントから受け取る一定時期までの年間賃料が一定の金額を超えた場合には、当該超過部分につき一定の割合で算出される金額を12で除した月額賃料を当該期間の３ヶ月後以後１年間の変動賃料として、固定賃料に加えて支払うこととされています。
特記事項：
１．本物件建物を含む建物全体の敷地は、区分所有者がそれぞれその一部を所有しており、区分所有者間で当該土地を相互に借地するいわゆる相互借地となっています。本投資法人が他の区分所有者から借地することとなる土地の面積は1,035.44㎡です。
２．本物件に係る区分所有者間の管理規約において、区分所有者のいずれかがその区分所有権の全部又は一部を譲渡しようとする場合には、他の区分所有者に書面によりその旨を申し出るものとし、他の区分所有者に一定期間優先交渉権を与えることとされています。
３．本物件のマスターリース会社は、隣接する他の区分所有者から賃借している専有部分と一体的に利用するため、本物件建物の一部につき隣接する他の区分所有の専有部分との間の物理的な仕切りを撤去しています。これに関連するリスクについては、後記「３ 投資リスク （１）本投資口への投資に関するリスク要因 ③ 不動産に係るリスク J.区分所有建物に係るリスク」をご参照ください。
鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関

株式会社谷澤総合鑑定所

鑑定評価額(百万円)

4,100

直接還元法による価格(百万円)4,130還元利回り(％)

5.2

DCF法による価格(百万円)4,090

割引率(％)

5.2

最終還元利回り(％)

5.5

NOI(百万円)

261－ 149 －
(149) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201030-04_投資対象_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

本物件の特徴●●●

神奈川県で「横浜」駅に次ぐ乗降客数を誇る「川崎」駅前に立地
商業集積の高い東口ロータリーに面し、視認性に優れる
食品スーパーや雑貨店など安定需要が見込めるテナント構成を有する地域密着型の商業施設①繁華性
・ 「川崎」駅はJR東海道線、京浜東北線、南武線が乗入れており、また京浜急行「京急川崎」駅を併せた１日あたりの乗降客数は約48万人となっており、神奈川県内では「横浜」駅に次ぐターミナル駅です。
・ 本物件周辺の１km圏内商圏人口は5.5万人と厚く、駅周辺には事業所等が多いことから就業人口も多く、「川崎」駅及び「京急川崎」駅における潤沢な乗降客数も考え合わせると、人口流入の多い商業ポテンシャルが非常に高いエリアといえます。
・ 駅東口ロータリー周辺にはBE（JR「川崎」駅ビル）・ルフロン（丸井、ヨドバシカメラ）・さいか屋(百貨店)、西口にはラゾーナ川崎があり、駅周辺は高い商業集積がみられます。
・ 本物件は「川崎」駅東口ロータリーに面していることから視認性が非常に高い物件です。
１階部分は駅前バスターミナル側と商店街側の２箇所に入口があり、また、駅地下街から直接アクセスが可能であるため、駅からのアクセスにも優れています。
・ 駅東口は「駅前広場再編整備事業」が平成21年３月に完了し、バリアフリー化や環境美化が図れた、回遊性の高い駅前広場が広がっています。
②テナント構成
・ 本物件は、株式会社横浜岡田屋のマスターリース物件となっています。サブテナントは食品スーパー・ア
ミューズメント施設・雑貨・飲食店舗等、安定需要が見込める商品を揃えた約50店のテナント構成となっており、地域密着型の商業施設として運営されています。
③その他
・ 本物件レストランフロア（７階、８階）は、平成23年にリニューアル工事を実施しており、競争力維持に貢献しています。
【店舗概要】階

業態

8F
レストランフロア
7F
6F
5F

ショ ッピングフロア（日用品、雑貨等）

4F
3F

書籍

2F
1F
B1F
B2F

アミューズメント
ショ ッピングフロア（食品スーパー等）〈賃貸借の概況及び損益の状況〉
単位：千円
運用期間

自

平成20年８月１日

平成21年８月１日

平成22年８月１日

平成23年８月１日

平成24年８月１日

至

平成21年７月31日

平成22年７月31日

平成23年７月31日

平成24年７月31日

平成25年１月31日

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

共益費込賃貸料
その他収入
賃貸事業収入合計
損害保険料
修繕費
給水光熱費
建物管理費
支払手数料
公租公課
その他費用
賃貸事業費用合計
NOI
稼働率（期末時点）

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

274,564

266,572

267,845

267,280

139,796

100％

100％

100％

100％

100％

（注）テナントの承諾が得られていないため、開示していません。

－ 150 －
(150) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201030-04_投資対象_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

物件名称

EQUINIA池袋

分類

商業施設（駅前立地型）

特定資産の種類

信託受益権

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

信託期間満了日

平成32年３月31日

最寄駅

JR「池袋」駅徒歩１分

所在地(住居表示)

東京都豊島区西池袋一丁目17番10
建物

竣工年月

昭和48年10月

構造/階数

鉄骨鉄筋コンクリート造陸土地

地番

東京都豊島区西池袋一丁目17番
３他

建蔽率

100％（注１）

容積率900％・800％（注２）

用途地域

商業地域

主たる用途

事務所

敷地面積

428.97㎡

延床面積

3,476.36㎡

所有形態

所有権

所有形態

所有権

屋根地下１階付８階建

PM会社

株式会社ザイマックスアクシス

マスターリース会社-

マスターリース種別-

賃貸借の状況
賃貸可能面積2,701.66㎡

テナント数

14

稼働率

99.7％

（注１）建蔽率について、本物件の所在地が商業地域内に属するため本来80％であるところ、防火地域内における耐火建築物であることから割増を受け、適用建蔽率は100％となっています。
（注２）容積率について、本物件の土地は、北側区道の計画線から20ｍ以内の部分は900％、北側区道の計画線から20ｍを超える部分は800％となっており、面積割合に応じて加重平均された数値が適用されます。
特記事項：
該当事項はありません。

鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関

大和不動産鑑定株式会社

鑑定評価額(百万円)

4,060

直接還元法による価格(百万円)3,970

還元利回り(％)

4.8

DCF法による価格(百万円)4,100

割引率(％)

4.6

最終還元利回り(％)

5.0

NOI(百万円)

195－ 151 －(151) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201030-04_投資対象_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

本物件の特徴●●

全国で乗降客数第３位を誇る「池袋」駅前に立地「池袋」駅前通りに面した視認性の高い商業施設①繁華性
・ 「池袋」駅は複数の鉄道路線が乗り入れる日本有数のターミナル駅であり、１日あたりの乗降客数(約250万人)
は全国でも「新宿」駅、「渋谷」駅に次いで３番目の規模を誇ります。また、平成25年３月より東京メトロ副都心線と東急東横線の直通運転が開始され、東京南部及び神奈川県からの交通利便性が向上しています。
・ 駅西口には東京藝術劇場、立教大学、丸井シティ、メトロポリタンプラザ、東武百貨店本店等があるため、駅周辺は集客性に優れています。
・ 本物件は、「池袋」駅西口から徒歩１分、池袋西口五差路交差点手前に位置し、視認性にも優れていることから、テナントへの訴求力が高い商業施設であるといえます。
②テナント構成
・ 下層階(地下１階、１階、２階)に飲食店、カフェ及び銀行店舗、上層階には英会話教室やクリニック等が入居しており、駅前立地を生かした来店型テナント中心の構成となっています。
③その他
・ 本物件の主要設備は各階個別空調方式、電気容量50VA/㎡等を有しており、また基準階(約300㎡)が３分割対応
可である等、小規模テナントニーズにも対応可能なスペックを有しています。

〈賃貸借の概況及び損益の状況〉
単位：千円
自平成20年８月１日

平成21年８月１日

平成22年８月１日

平成23年８月１日

平成24年８月１日

至

平成21年７月31日

平成22年７月31日

平成23年７月31日

平成24年７月31日

平成25年１月31日

共益費込賃貸料

277,674

275,100

270,606

244,963

130,946

その他収入

48,39442,941

48,04839,088

17,686

賃貸事業収入合計

326,068

318,041

318,654284,052

148,632

運用期間

損害保険料

486

415

336

309

154

修繕費

2,759

5,175

6,122

8,360

1,586

給水光熱費

20,98917,441

18,157

18,63911,286

建物管理費

17,264

16,933

15,167

14,026

7,150

支払手数料

1,047

-24

1,332

2,782

724

公租公課

15,072

16,14916,927

17,160

8,581

その他費用

2,935

3,035

2,984

3,011

1,617

賃貸事業費用合計

60,552

59,12461,02564,28631,098265,516

258,917257,629

219,766

117,534

100％

100％

100％

96％

100％

NOI

稼働率

（期末時点）－ 152 －
(152) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201030-04_投資対象_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

物件名称

covirna

特定資産の種類

信託受益権

最寄駅

小田急線、JR横浜線「町田」駅徒歩２分

所在地(住居表示)

東京都町田市原町田六丁目９-19

土地

東京都町田市原町田六丁目1111

地番

machida分類

商業施設（駅前立地型）

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

信託期間満了日

平成29年８月31日

建物

竣工年月

昭和56年９月

構造/階数

鉄筋コンクリート造陸屋根

番３他
建蔽率

100％（注１）

容積率528％（注２）

用途地域

商業地域

主たる用途

店舗

敷地面積

1,033.05㎡

延床面積4,209.06㎡

所有形態

所有権

所有形態

所有権

地下１階付５階建

PM会社

株式会社ジオ・アカマツ

マスターリース会社-

マスターリース種別-

賃貸借の状況
賃貸可能面積2,891.32㎡

テナント数

７

稼働率

100.0％（注１）建蔽率について、本物件の所在地が商業地域内に属するため本来80％であるところ、防火地域内における耐火建築物であることから割増を受け、適用建蔽率は100％となっています。
（注２）容積率について、本物件の容積率の限度は、指定容積率600％に指定されていますが、前面道路の幅員による規制（8.8ｍ×60％）が優先されています。
特記事項：
本物件の敷地面積には、建築基準法第42条第２項により道路とみなされる部分：約177㎡（私道部分）が含まれます。

鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関

一般財団法人日本不動産研究所

鑑定評価額(百万円)

3,550

直接還元法による価格(百万円)3,580

還元利回り(％)

6.2

DCF法による価格(百万円)3,520

割引率(％)

5.8

最終還元利回り(％)

6.2

NOI(百万円)

226－ 153 －
(153) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201030-04_投資対象_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

本物件の特徴●●

商業集積の高い「町田」駅前通り沿いに立地し、優れた視認性を有する商業施設
平成18年に大規模工事を実施し、洗練された商業施設としてリニューアル①繁華性
・ 町田市は人口40万人を超え、隣接する相模原市(約70万人)を併せると110万人を超える商圏を有しています。
・ 「町田」駅はJR横浜線、小田急線を併せ１日あたりの乗降客数約50万人を有する交通の結節点であり、周辺は丸井、東急ツインズ、109MACHIDA等の商業施設が集積する繁華性の高いエリアであり、それらの商業施設との相乗効果も期待できる立地となっています。
・ 本物件は「町田」駅前通り沿いに立地しているため、視認性に優れ、非常に集客力の高い商業施設です。
②テナント構成
・ 本物件はアパレル、スポーツ用品、飲食店等が入居する商業施設です。
③その他
・ 平成18年にファサード、エントランス、サインを中心とした大規模リニューアル工事により施設イメージを一新し、物件の競争力を向上させています。
【店舗概要】
階

業態

5F

飲食店

4F
3F

スポーツ用品

2F

メガネ、アウトドア用品

1F

アパレル

B1F

飲食店

〈賃貸借の概況及び損益の状況〉
単位：千円
自平成20年８月１日

平成21年８月１日

平成22年８月１日

平成23年８月１日

平成24年８月１日

至

平成21年７月31日

平成22年７月31日

平成23年７月31日

平成24年７月31日

平成25年１月31日

共益費込賃貸料

260,760

267,785

276,464

279,066

139,481

その他収入

67,711

65,20058,06048,86832,498

賃貸事業収入合計

328,471

332,985

334,524

327,934

171,979

損害保険料

634

666

539

528

286

修繕費

7,869

5,816

9,291

8,297

3,637

給水光熱費

43,59337,36240,051

38,04023,321

建物管理費

33,70832,30530,83730,784

15,210

支払手数料

88

4,353

2,183

272

1,895

公租公課

18,57518,99319,017

18,498

9,078

その他費用

11,156

11,217

11,888

11,4627,397

賃貸事業費用合計

115,623

110,712

113,805

107,881

60,823

212,848

222,273

220,719

220,053

111,156

100％

100％

100％

100％

100％

運用期間

NOI

稼働率

（期末時点）－ 154 －
(154) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201030-04_投資対象_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

物件名称

ニトリ幕張店分類

商業施設（居住地立地型）

特定資産の種類

信託受益権

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

信託期間満了日

平成30年４月30日

最寄駅

京成千葉線「京成幕張」駅徒歩18分 、JR 京葉線「海浜幕張」駅徒歩25分

所在地(住居表示)

千葉県千葉市美浜区幕張西四丁目１-15

土地

千葉県千葉市美浜区幕張西四丁

地番

建物

竣工年月

平成19年11月

構造/階数

鉄骨造陸屋根、合金メッキ

主たる用途

店舗、駐車場

目7804番１
建蔽率

70％（注）

容積率

200％

用途地域

①国道14号端から50mまで準住鋼板ぶき4階建居地域②国道14号端から50m超は第２
種住居地域
敷地面積

8,053.38㎡

延床面積13,521.89㎡

所有形態

所有権

所有形態

所有権

PM会社

野村ビルマネジメント株式会社

マスターリース会社-

マスターリース種別-

賃貸借の状況
賃貸可能面積14,367.98㎡

テナント数

１

稼働率

100.0％

主要な賃貸借の概要
賃借人
株式会社ニトリ

賃貸面積

比率14,367.98㎡

契約期間
100.0％

20年

契約内容
株式会社ニトリ
契約の種類：普通貸室賃貸借契約
中途解約：賃借人は、賃貸借契約に定められた一定の日以降、解約日の１年以上前に賃貸人に対し書面により通知して本契約を中途解約することができるものとされています。
（注）建蔽率について、本物件の所在地が準住居地域、第２種住居地域地域内に属するため本来60％であるところ、角地であることから割増を受け、適用建蔽率は70％となっています。
特記事項：
該当事項はありません。

鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関

一般財団法人日本不動産研究所

鑑定評価額(百万円)

3,200

直接還元法による価格(百万円)3,240

還元利回り(％)

5.9

DCF法による価格(百万円)3,160

割引率(％)

5.7

最終還元利回り(％)

6.2

NOI(百万円)

190－ 155 －
(155) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201030-04_投資対象_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

本物件の特徴●●●

幹線道路沿いの角地に位置し、商業立地に適したロケーション
海浜幕張地区（幕張メッセ等）との相乗効果も期待できる立地
家具業界大手であるテナントの一棟賃借物件であり、安定収益が期待できる①商圏、交通・ 本物件は、京葉道路や東関東自動車道、東京湾岸道路等に近接していること、またJR京葉線、総武線、京成線
からのアクセスも可能であることから、広範囲をターゲット商圏とすることが可能な、商業立地に適したロケーションといえます。
・ また、本物件は海浜幕張地区からのアクセスにも優れており、同地区(幕張メッセ等)との相乗効果も期待できる立地といえます。
・ 商圏世帯数、商圏人口は以下の通り安定的に推移しています。
１km圏
平成17年
A
世帯数
（世帯）
8,956
人口
（人）
21,113
平成22年
B
世帯数
（世帯）
11,061
人口（人）
26,552
増加率((B/A）－１)×100 世帯数+23.5％
人口+25.8％

３km圏
72,047
177,672
79,823
191,608+10.8％+7.8％

５km圏
196,982
484,867
213,496503,148
+8.4％
+3.8％

・ 本物件は、国道14号線（千葉街道）及び県道15号線に面する角地に位置し、２WAYでの車両出入りが可能な利便性を有しています。
②テナント
・ テナントである株式会社ニトリは国内外に店舗展開を行う家具業界大手です(親会社である株式会社ニトリホー
ルディングスは東京証券取引所第一部、札幌証券取引所に上場)。

〈賃貸借の概況及び損益の状況〉
単位：千円
自平成20年７月１日

平成21年７月１日

平成22年７月１日

平成23年７月１日

平成24年７月１日

至

平成21年６月30日

平成22年６月30日

平成23年６月30日

平成24年６月30日

平成24年12月31日

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

208,178

197,850

191,401

199,098

99,848

100％

100％

100％

100％

100％

運用期間
共益費込賃貸料
その他収入
賃貸事業収入合計
損害保険料
修繕費
給水光熱費
建物管理費
支払手数料
公租公課
その他費用
賃貸事業費用合計
NOI

稼働率（期末時点）（注）テナントの承諾が得られていないため、開示していません。

－ 156 －
(156) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201030-04_投資対象_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

物件名称

コナミスポーツクラブ府中

分類

商業施設（居住地立地型）

特定資産の種類

信託受益権

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

信託期間満了日

平成30年９月30日

最寄駅

京王線「府中」駅徒歩５分

所在地(住居表示)

東京都府中市宮西町一丁目27-１

土地

東京都府中市宮西町一丁目27番

建物

竣工年月

平成12年２月

構造/階数

鉄骨造陸屋根６階建

地番

１
建蔽率

100％（注）

容積率

500％

用途地域

商業地域

主たる用途

体育館、遊技場、駐車場

敷地面積

3,743.39㎡

延床面積

12,214.97㎡

所有形態

所有権

所有形態

所有権

PM会社

野村ビルマネジメント株式会社

マスターリース会社-

マスターリース種別-

賃貸借の状況
賃貸可能面積12,385.18㎡

テナント数

１

稼働率

100.0％

主要な賃貸借の概要
賃借人
株式会社コナミスポーツ＆ライフ

賃貸面積

比率

12,385.18㎡

契約期間
100.0％

20年

契約内容
株式会社コナミスポーツ＆ライフ
契約の種類：普通貸室賃貸借契約
中途解約：賃貸借契約期間中に本契約を解除することはできません。万一賃借人がその都合で本契約を解除する場
合、原則として、賃借人は賃貸人に対し本物件建物の残存簿価相当額を精算金として支払うものとされています。
（注）建蔽率について、本物件の所在地が商業地域内に属するため本来80％であるところ、防火地域内における耐火建築物であることから割増を受け、適用建蔽率は100％となっています。
特記事項：
本物件建物には、株式会社コナミスポーツ＆ライフを抵当権者とし、敷金返還債権（４億円）を被担保債権とする抵当権が設定されています。

鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関

大和不動産鑑定株式会社

鑑定評価額(百万円)

2,940

直接還元法による価格(百万円)2,950

還元利回り(％)

6.0

DCF法による価格(百万円)2,940

割引率(％)

5.8

最終還元利回り(％)

6.2

NOI(百万円)

169－ 157 －
(157) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201030-04_投資対象_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

本物件の特徴●●●

安定的な商圏人口(商圏世帯数)を有するエリアに立地「府中」駅から徒歩５分、幹線道路にも近接しており、優れたアクセス性を有する業界大手のコナミスポーツ&ライフが「地域最大級のスポーツクラブ」と位置付ける旗艦店①商圏、交通・ 本物件が位置する府中市は東京都心部への交通アクセスが良いこと、「府中」駅前には伊勢丹等の大型商業施
設の集積もみられることから、ファミリー層を中心に人気があるエリアとなっています（電車：京王線「府中」駅(特急停車駅)より「新宿」駅まで約23分）。
・ 商圏世帯数、商圏人口は以下の通り安定的に推移しています。
１km圏
平成17年
A
世帯数
（世帯）
18,172
人口（人）
37,172
平成22年
B
世帯数
（世帯）
19,884
人口（人）
39,061
増加率((B/A）－１)×100 世帯数
+9.4％
人口
+5.1％

２km圏
52,167
117,240
55,767
120,865
+6.9％
+3.1％

３km圏
105,295
239,571
112,605
247,854
+6.9％
+3.5％

・ 本物件は「府中」駅から徒歩５分であり、また府中街道や甲州街道に近接しているため、電車及び車でのアクセスに優れています。
②テナント構成等
・ 本物件はフィットネス業界大手である株式会社コナミスポーツ&ライフが運営するフィットネスクラブです。
・ ３km圏における同規模の施設は「セントラルフィットネスクラブ府中」のみであることから競合が少なく、テナントが「地域最大級のスポーツクラブ」と位置づける店舗です。

〈賃貸借の概況及び損益の状況〉
単位：千円
自平成20年８月25日

平成21年７月１日

平成22年７月１日

平成23年７月１日

平成24年７月１日

至

平成21年６月30日

平成22年６月30日

平成23年６月30日

平成24年６月30日

平成24年12月31日

―(注１)

―(注１)

―(注１)

―(注１)

―(注１)

―(注１)

―(注１)

―(注１)

―(注１)

―(注１)

198,649(注２)258,674(注２)272,418(注２)216,749(注２)93,651(注２)

100％

100％

100％

100％

100％

運用期間
共益費込賃貸料
その他収入
賃貸事業収入合計
損害保険料
修繕費
給水光熱費
建物管理費
支払手数料
公租公課
その他費用
賃貸事業費用合計
NOI

稼働率（期末時点）（注１）（注２）

テナントの承諾が得られていないため、開示していません。
コナミスポーツクラブ府中及び府中宮西駐車場(平成24年9月7日売却済)の合計値－ 158 －
(158) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201030-04_投資対象_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

物件名称

FESTA

特定資産の種類

信託受益権

最寄駅

東武野田線「岩槻」駅徒歩７分

所在地(住居表示)

埼玉県さいたま市岩槻区西町二丁目５-１

土地

地番

SQUARE

埼玉県さいたま市岩槻区西町二分類

商業施設（居住地立地型）

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

信託期間満了日

平成30年10月31日

建物

竣工年月

平成20年９月

構造/階数

鉄骨造陸屋根３階建

丁目4639番10号
建蔽率80％・60％（注）

容積率

200％

用途地域

近隣商業地域・第１種住居地域

主たる用途

店舗

敷地面積

7,342.43㎡

延床面積

7,292.16㎡

所有形態

所有権

所有形態

所有権

PM会社

野村ビルマネジメント株式会社

マスターリース会社

株式会社ヤオコー

マスターリース種別

賃料保証型

賃貸借の状況
賃貸可能面積7,480.63㎡

テナント数

１

稼働率

100.0％

主要な賃貸借の概要
賃借人
株式会社ヤオコー

賃貸面積比率7,480.63㎡

契約期間
100.0％

20年

契約内容
株式会社ヤオコー
契約の種類：定期貸室賃貸借契約
中途解約：賃貸借契約期間中に本契約を解除することはできません。
（注）建蔽率について、本物件の土地のうち南東側道路から25ｍ以内の部分は近隣商業地域80％、南東側道路から25ｍを超える部分は第１種住居地域60％となっており、面積割合に応じて加重平均された数値が適用されます。
特記事項：
該当事項はありません。

鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関

一般財団法人日本不動産研究所

鑑定評価額(百万円)

2,710

直接還元法による価格(百万円)2,720

還元利回り(％)

6.2

DCF法による価格(百万円)2,700

割引率(％)

5.9

最終還元利回り(％)

6.4

NOI(百万円)

168－ 159 －
(159) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201030-04_投資対象_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

本物件の特徴●●

駅前の土地区画整理事業により、今後人口増加が期待できる立地
食品スーパー大手「ヤオコー」の売上高上位店舗であり、旗艦店と位置づけられる商業施設①商圏、交通・ 本物件は「岩槻」駅から徒歩７分と近く、国道122号線沿いに位置し、国道16号線も近接していることから車でのアクセスも良好で、近隣住民を中心とした食品や日用品購入ニーズを取り込める立地に位置しています。また、本物件は角地に位置していることから視認性にも優れています。
・ 「岩槻」駅周辺は「岩槻駅西口土地区画整理事業」が計画されており、将来的に更なる人口増加が期待できます。これと並行して、駅西側改札口の新設計画(平成26年度)があり、これにより、駅から本物件へのアクセスが向上します。
また、将来的には「埼玉高速鉄道(東京メトロ南北線直通)」の乗入れ計画もあります。
・ 商圏世帯数、商圏人口は以下の通り安定的に推移しています。
１km圏
平成17年
A
世帯数
（世帯）
8,797
人口
（人）
23,169
平成22年
B
世帯数
（世帯）
9,732
人口
（人）
24,142
増加率((B/A）－１)×100 世帯数+10.6％
人口
+4.2％

３km圏
41,507
114,578
45,800
119,407+10.3％+4.2％

５km圏
105,260
287,051
113,840
293,811
+8.2％
+2.4％

②テナント構成等
・ 本物件は食品スーパー大手の「ヤオコー」を核店舗とし、一部専門店が併設されており、食料品から、日用品まで幅広い商品を揃えた商業施設です。
・ マスターレッシーの株式会社ヤオコーは首都圏を地盤とする大手小売業者であり、本物件は同社が運営する商業施設の中で、売上高上位であり旗艦店舗に位置づけられています（東京証券取引所一部上場）。

〈賃貸借の概況及び損益の状況〉
単位：千円
運用期間

自

平成20年７月14日

平成21年７月１日

平成22年７月１日

平成23年７月１日

平成24年７月１日

至

平成21年６月30日

平成22年６月30日

平成23年６月30日

平成24年６月30日

平成24年12月31日

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

共益費込賃貸料
その他収入
賃貸事業収入合計
損害保険料
修繕費
給水光熱費
建物管理費
支払手数料
公租公課
その他費用
賃貸事業費用合計
NOI
稼働率（期末時点）

（注）

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

114,565

165,513

166,327

167,00383,537

100％

100％

100％

100％

100％

テナントの承諾が得られていないため、開示していません。

－ 160 －
(160) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201030-04_投資対象_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

物件名称

GEMS渋谷分類

商業施設（駅前立地型）

特定資産の種類

不動産

信託受託者

-

信託期間満了日-

最寄駅

JR 「渋谷」駅徒歩１分

所在地(住居表示)

東京都渋谷区渋谷三丁目27-11

土地

東 京 都 渋 谷 区 渋 谷 三 丁 目 33 番

建物

竣工年月

平成24年９月

構造/階数

鉄筋・鉄骨コンクリート造

地番

４、他
建蔽率

100％(注)

容積率

600％

用途地域

商業地域

主たる用途

店舗

敷地面積

323.65㎡

延床面積2,000.70㎡

所有形態

所有権

所有形態

所有権

陸屋根地下１階付９階建

PM会社

株式会社ジオ・アカマツ

マスターリース会社

株式会社ジオ・アカマツ

マスターリース種別

パス・スルー型

賃貸借の状況
賃貸可能面積1,791.34㎡

テナント数

10

稼働率

100.0％（注）建蔽率について、本物件の所在地が商業地域内に属するため本来80％であるところ、防火地域内における耐火建築物であることから割増を受け、適用建蔽率は100％となっています。
特記事項：
野村不動産との間の契約により、株式会社ジオ・アカマツとの間のプロパティ・マネジメント契約及びマスターリー
ス契約の存続が、「GEMS渋谷」の商標を無償で使用する条件となっています。

鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関

大和不動産鑑定株式会社

鑑定評価額(百万円)

2,490

直接還元法による価格(百万円)2,500

還元利回り(％)

5.1

DCF法による価格(百万円)2,490

割引率(％)

4.9

最終還元利回り(％)

5.3

NOI(百万円)

126－ 161 －
(161) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201030-05_投資対象_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

本物件の特徴●●●

野村不動産が開発を手掛ける「GEMS」シリーズの第１弾
オフィスワーカーの多い「渋谷」駅新南口徒歩１分に立地、洗練された外観を有し視認性が高い
多様なジャンルの飲食店を揃え、幅広いニーズ獲得が期待できる商業施設①繁華性
・ 「渋谷」駅は複数の鉄道路線が乗り入れる日本有数のターミナル駅であり、１日あたりの乗降客数(約300万人)
は全国で「新宿」駅に次いで２番目の規模を誇ります。また、平成25年３月より東京メトロ副都心線と東急東横線の直通運転が開始され、東京市部及び埼玉県からの交通利便性が向上しています。
・ 「渋谷」駅新南口周辺にはトランスコスモス株式会社が本社を、株式会社村田製作所が東京支社を構えるオ
フィス集積エリアとなっており、昼夜を問わず、飲食店ニーズが期待できるエリアといえます。
・ 本物件は、「渋谷」駅新南口から徒歩１分に立地し、高い視認性を有します。
②テナント構成
・ 本物件は、１フロア１テナントで多様なジャンルの飲食店を揃えた店舗構成となっており、幅広いニーズの獲得が期待できます。また、本物件に入居する10店舗のうち、渋谷初出店となる店舗が６店舗を占め、周辺の商業施設との差別化が図れています。
③その他
・ 建物外観は低層階にカーテンウォール仕上げを採用。５階以上にはテラス席を設置し、テラスとルーバー仕上
げを２フロア毎に異なる立面とすることで、開放感と奥行きを感じさせる洗練された外観を有する物件です。

【店舗概要】
階

業態

9F

ホルモン焼

8F

鍋ダイニング

7F

九州料理

6F

創作和食

5F

イタリアン

4F

創作居酒屋

3F

カフェ ダイニング

2F

和食（海鮮）

1F

コンビニエンスストア

B1F

九州郷土料理〈賃貸借の概況及び損益の状況〉(注)

平成24年10月に開業した商業施設であり、実績日数が少ないことから、開示していません。

－ 162 －
(162) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201030-05_投資対象_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

物件名称

駿台あざみ野校

分類

商業施設（駅前立地型）

特定資産の種類

信託受益権

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

信託期間満了日

平成30年11月30日

最寄駅

東急田園都市線、横浜市営地下鉄「あざみ野」駅徒歩４分

所在地(住居表示)

神奈川県横浜市青葉区あざみ野一丁目４番13号

土地

地番

神奈川県横浜市青葉区あざみ野

建物

竣工年月

平成20年11月

構造/階数

鉄骨造陸屋根５階建

一丁目４番13
建蔽率

80％

容積率

300％

用途地域

近隣商業地域

主たる用途

教習所

敷地面積

742.63㎡

延床面積2,145.85㎡

所有形態

所有権

所有形態

所有権

PM会社

野村ビルマネジメント株式会社

マスターリース会社-

マスターリース種別-

賃貸借の状況
賃貸可能面積2,286.47㎡

テナント数

１

稼働率

100.0％

主要な賃貸借の概要
賃借人
駿台教育振興株式会社

賃貸面積

比率

2,286.47㎡

契約期間
100.0％

20年４ヶ月

契約内容
駿台教育振興株式会社
契約の種類：定期貸室賃貸借契約
中途解約：賃借人は、賃貸借契約に定められた一定の日より前は、賃貸人が承諾する代替借主を賃貸人に紹介し、賃貸人と代替借主との間で、本契約と同等以上の条件による本件建物に係る借地借家法（平成３年法律第90号、その後の改正を含みます。以下「借地借家法」といいます。）第38条第1項に定める定期借家契約を締結することにより、本件建物に係る賃貸借が継続した場合には、中途解約をすることができるものとされています。また、賃借人は12ヶ月前までに書面で通知することにより、賃貸借契約に定められた一定の日以後を契約解除日として中途解約することができるものとされています。なお、賃貸借契約に定められた一定の日以降を契約解除日とする場合は、賃借人は、12ヶ月前の書面による通知に代えて、12ヶ月分の賃料を支払い、即時解約することができるものとされています。
特記事項：
該当事項はありません。

鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関

一般財団法人日本不動産研究所

鑑定評価額(百万円)

1,760

直接還元法による価格(百万円)1,770

還元利回り(％)

6.1

DCF法による価格(百万円)1,750

割引率(％)

5.7

最終還元利回り(％)

6.4

NOI(百万円)

108－ 163 －
(163) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201030-05_投資対象_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

本物件の特徴●●●

拠点性の高い東急田園都市線「あざみ野」駅(急行停車駅)に近接
築浅で、マルチテナントビルとしても標準スペックを有する
子育て世代が多く、教育施設ニーズが強いエリアにある大手予備校の校舎①繁華性
・ 「あざみ野」駅は東急田園都市線の急行停車駅で、横浜市営地下鉄ブルーラインも乗り入れており、１日あたりの乗降客数は約13万人(東急田園都市線第３位)と多く、周辺住宅地からのバス路線(17路線)が集中していることから、拠点性の高い駅となっています。
・ 東急田園都市線には多くの高校、大学があり、本物件が位置する「あざみ野」駅周辺は子育て世代のファミリー層が多く住んでいることから、学習塾等の教育施設ニーズが強いエリアといえます。
②テナント構成
・ 本物件は、駿台予備校運営会社である駿台振興株式会社へ賃貸しています。
③その他
・ 本物件は築浅で、マルチテナントビルとしても標準的な仕様(個別空調方式、電気容量50VA/㎡、基準階(469.43㎡)が５分割対応可等)を有しています。

〈賃貸借の概況及び損益の状況〉
単位：千円
自平成20年11月28日

平成21年８月１日

平成22年８月１日

平成23年８月１日

平成24年８月１日

至

平成21年７月31日

平成22年７月31日

平成23年７月31日

平成24年７月31日

平成25年１月31日

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

運用期間
共益費込賃貸料
その他収入
賃貸事業収入合計
損害保険料
修繕費
給水光熱費
建物管理費
支払手数料
公租公課
その他費用
賃貸事業費用合計

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

NOI

71,581

105,176

105,272

105,968

53,107

稼働率（期末時点）

100％

100％

100％

100％

100％

（注）

テナントの承諾が得られていないため、開示していません。

－ 164 －
(164) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201030-05_投資対象_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

物件名称

EQUINIA青葉台

分類

商業施設（駅前立地型）

特定資産の種類

信託受益権

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

信託期間満了日

平成32年３月31日

最寄駅

東急田園都市線「青葉台」駅徒歩１分

所在地(住居表示)

神奈川県横浜市青葉区青葉台一丁目６-14

土地

地番

神奈川県横浜市青葉区青葉台一

建物

竣工年月

昭和57年11月

構造/階数

鉄骨鉄筋コンクリート造

丁目６番14
建蔽率

100％（注）

容積率

400％

用途地域

商業地域

主たる用途

事務所

敷地面積

846.78㎡

延床面積3,320.15㎡

所有形態

所有権

所有形態

所有権

陸屋根地下１階付５階建

PM会社

株式会社ザイマックスアクシス

マスターリース会社-

マスターリース種別-

賃貸借の状況
賃貸可能面積2,457.36㎡

テナント数

８

稼働率

98.6％

（注）建蔽率について、本物件の所在地が商業地域内に属するため本来80％であるところ、防火地域内における耐火建築物であることから割増を受け、適用建蔽率は100％となっています。
特記事項：
該当事項はありません。

鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関

一般財団法人日本不動産研究所

鑑定評価額(百万円)

1,650

直接還元法による価格(百万円)1,660

還元利回り(％)

6.2

DCF法による価格(百万円)1,640

割引率(％)

6.0

最終還元利回り(％)

6.4

NOI(百万円)

109－ 165 －
(165) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201030-05_投資対象_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

本物件の特徴●●

拠点性の高い東急田園都市線「青葉台」駅（急行停車駅)前に立地
商業集積のある駅前通り沿いに立地する視認性の高い商業施設①繁華性
・ 「青葉台」駅は東急田園都市線の急行停車駅で１日あたりの乗降客数は約11万人と多いことに加え、周辺住宅地からのバス路線(28路線)が集中しており、拠点性の高い駅となっています。
・ 「青葉台」駅の北口、南口には「東急スクエア」がある等、駅周辺は拠点性の高さを生かした商業集積のあるエリアになっています。
・ 本物件は「青葉台」駅から徒歩１分に立地しており、青葉台駅前通り（県道４号線）に面しているため、交通アクセス、視認性ともに優れた商業施設です。
②テナント構成
・ 下層階(１～２階)にドラッグストアやレンタルビデオ店、上層階には学習塾やクリニック等が入居しており、駅前立地を生かし、近隣住民をメインターゲットとしたサービス系テナント中心の構成となっています。
③その他
・ 本物件の主要設備は個別空調方式、電気容量25VA/㎡等を有しており、また基準階(141㎡)が４分割対応可能である等、小規模テナントニーズにも対応可能なスペックを有しています。

〈賃貸借の概況及び損益の状況〉
単位：千円
自平成20年８月１日

平成21年８月１日

平成22年８月１日

平成23年８月１日

平成24年８月１日

至

平成21年７月31日

平成22年７月31日

平成23年７月31日

平成24年７月31日

平成25年１月31日

共益費込賃貸料

116,901

124,354

139,380

145,355

72,969

その他収入

57,691

15,931

16,25815,6829,851

賃貸事業収入合計

174,592

140,285

155,638

161,037

82,820

損害保険料

406

338

277

267

134

修繕費

7,242

13,43913,930

3,803

1,353

給水光熱費

11,446

10,035

11,166

13,052

8,390

建物管理費

14,695

14,997

15,703

15,204

7,794

支払手数料

8,341

226

583

0

0

公租公課

10,496

10,601

10,534

10,199

5,002

その他費用

1,863

1,761

1,870

1,690

854

運用期間

賃貸事業費用合計
NOI

稼働率（期末時点）

54,48951,39854,06344,21523,527

120,10288,887

101,575

116,822

59,292

97％

92％

99％

99％

99％

－ 166 －
(166) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201030-05_投資対象_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

物件名称

メガロス神奈川店

分類

商業施設（居住地立地型）

特定資産の種類

不動産

信託受託者

-

信託期間満了日-

最寄駅

JR 横浜線「大口」駅徒歩７分、JR京浜東北線「新子安」駅徒歩９分

所在地(住居表示)

神奈川県横浜市神奈川区入江一丁目31-11

土地

神奈川県横浜市神奈川区入江一

地番

建物

竣工年月

平成14年５月

構造/階数

鉄筋コンクリート・鉄骨鉄

丁目31番11
建蔽率

80％・60％（注１）

容積率

300 ％・200％（注２）

筋コンクリート造鋼板葺・陸屋根４階建用途地域

近隣商業地域・準工業地域

主たる用途

体育館

敷地面積

3,398.57㎡

延床面積6,217.85㎡

所有形態

所有権

所有形態

所有権

PM会社

野村ビルマネジメント株式会社

マスターリース会社-

マスターリース種別-

賃貸借の状況
賃貸可能面積6,217.85㎡

テナント数

１

稼働率

100.0％

主要な賃貸借の概要
賃借人

賃貸面積

株式会社メガロス

比率

6,217.85㎡

契約期間
100.0％

24年10ヶ月

契約内容
株式会社メガロス
契約の種類：普通貸室賃貸借契約
中途解約：原則として、賃貸借契約期間中に本契約を解除することはできません。
（注１）建蔽率について、本物件の土地のうち国道１号から25m以内の部分は近隣商業地域80％、国道１号から25mを超える部分は準工業地域60％となっており、面積割合に応じて加重平均された数値が適用されます。
（注２）容積率について、本物件の土地は、近隣商業地域300％、準工業地域200％となっており、面積割合に応じて加重平均された数値が適用されます。
特記事項：
該当事項はありません。

鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関

一般財団法人日本不動産研究所

鑑定評価額(百万円)

1,090

直接還元法による価格(百万円)1,100還元利回り(％)

6.4

DCF法による価格(百万円)

1,080

割引率(％)

6.3

最終還元利回り(％)

7.0

NOI(百万円)

75－ 167 －
(167) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201030-05_投資対象_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

本物件の特徴●●

安定的な商圏人口(商圏世帯数)を有するエリアに立地
野村不動産グループである「メガロス」の売上高上位店舗であり、旗艦店として位置づける物
件①商圏、交通・ 本物件が位置する横浜市神奈川区は、横浜市街地や東京都心部のベッドタウンとして、潤沢な商圏人口を有しているエリアです（電車：JR「大口」駅より「横浜」駅まで約６分、JR「新子安」駅より「東京」駅まで約30分）。
・ 商圏世帯数、商圏人口は以下の通り安定的に推移しています。
１km圏
平成17年
A
世帯数
（世帯）
19,782
人口（人）
42,824
平成22年
B
世帯数
（世帯）
21,880
人口（人）
45,332
増加率((B/A）－１)×100 世帯数+10.6％
人口
+5.9％

２km圏
59,762131,082
64,192
134,934
+7.4％
+2.9％

３km圏
121,422
263,262132,021273,183
+8.7％
+3.8％

・ 「大口」駅から徒歩７分、「新子安」駅から徒歩９分、また国道１号線（第二京浜道路）に近接しており、電車及び車でのアクセスに優れています。
②テナント構成等
・ 本物件は野村不動産グループであるフィットネス業界大手株式会社メガロス(JASDAQ上場)が運営するフィットネスクラブで、プールや屋内テニス場等を併設する大型施設となっており、周辺の競合店と比較し、優れた競争力を有しています。
・ また、本物件は同社の売上高上位店舗となっており、旗艦店として位置づけられています。

〈賃貸借の概況及び損益の状況〉
単位：千円
自平成20年５月１日

平成21年５月１日

平成22年５月１日

平成23年５月１日

平成24年５月１日

至

平成21年４月30日

平成22年４月30日

平成23年４月30日

平成24年４月30日

平成24年12月31日

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

84,09784,50983,791

84,58756,249

100％

100％

100％

100％

100％

運用期間
共益費込賃貸料
その他収入
賃貸事業収入合計
損害保険料
修繕費
給水光熱費
建物管理費
支払手数料
公租公課
その他費用
賃貸事業費用合計
NOI

稼働率（期末時点）（注）

テナントの承諾が得られていないため、開示していません。

－ 168 －
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物件名称

イズミヤ千里丘店

分類

商業施設（居住地立地型）

特定資産の種類

信託受益権

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

信託期間満了日

平成29年８月10日

最寄駅

JR東海道本線「千里丘」駅徒歩17分
建物

平成11年７月（別棟）所在地(住居表示)

大阪府吹田市山田南１-１

土地(所有権部分)・大阪府吹田市山田南1068番２他(借地部分)
ⅰ大阪市吹田市山田南1103番１他
ⅱ大阪市吹田市山田南1110番１

地番

竣工年月

平成12年６月（本棟）

ⅲ大阪市吹田市山田南1069番４
建蔽率

90％・70％（注１）

容積率300％・200％（注２）

用途地域

近隣商業地域・第１種中高層住居

構造/階数

鉄骨造陸屋根３階建

主たる用途

店舗

延床面積

24,399.12㎡（別棟：3,976.03㎡）

専用地域・第２種住居地域
敷地面積

13,026.08㎡(所有権部分：11,598.08㎡)(借地権利部分：1,428.00㎡)

所有形態
PM会社
マスターリース会社
賃貸可能面積
テナント数

所有権、借地権（本棟：20,423.09㎡）
所有形態

野村ビルマネジメント株式会社
イズミヤ株式会社
マスターリース種別
賃貸借の状況
24,399.12㎡
稼働率１
主要な賃貸借の概要
賃貸面積比率24,399.12㎡
100.0％

所有権
賃料保証型
100.0％

賃借人
契約期間
イズミヤ株式会社
16年５ヶ月
契約内容
イズミヤ株式会社
契約の種類：定期貸室賃貸借契約
中途解約：賃貸借契約期間中に本契約を解約することはできません。
（注１）建蔽率について、本物件の土地のうち近隣商業地域90％、第１種中高層住居専用地域及び第２種住居地域
70％となっており、面積割合に応じて加重平均された数値が適用されます。
（注２）容積率について、本物件の土地は、近隣商業地域300％、第１種中高層住居専用地域及び第２種住居地域
200％となっており、面積割合に応じて加重平均された数値が適用されます。
特記事項：
１．本物件土地に係る借地権については、借地権設定登記はなされておらず、また、その一部（緑地等）について
は、借地権の対象土地上に登記された建物も存しないため借地権に係る第三者対抗要件を具備していません。
２．現受益者はマスターリース会社（イズミヤ株式会社）との間で、本物件に係る信託受益権を野村不動産ホール
ディングス株式会社のグループ会社が組成・運営する投資法人又は特別目的会社に売却しようとする場合を除き、マスターリース会社に一定期間優先交渉権を与えることとされており、本投資法人はその取得にあたりマス
ターリース会社に同様の優先交渉権を付与する予定です。
３．本物件土地に係る借地部分の一部については、借地権設定契約において、その所有者から申出があった場合、賃借人は当該申出日から６ヶ月以内にその時点での時価で買い取るものとされています。
鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関
株式会社谷澤総合鑑定所
鑑定評価額(百万円)
9,590
直接還元法による価格(百万円)9,480
還元利回り(％)
6.0
DCF法による価格(百万円)9,640
割引率(％)
5.8/6.2(注)最終還元利回り(％)
6.3
NOI(百万円)
585(注)「割引率」は、価格時点後１年から10年については5.8％、11年については6.2％です。

－ 169 －
(169) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201030-05_投資対象_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

本物件の特徴●●

安定的な商圏人口(商圏世帯数)を有するエリアに立地
食品スーパー大手「イズミヤ」の売上高上位店舗であり、旗艦店の位置づけとなっている商業施設①商圏、交通・ 本物件は千里ニュータウンの東側に位置し、周辺は戸建住宅やマンションの多い閑静な住宅街が広がっている
ため、大阪市のベッドタウンとして、ファミリー層を中心に人気があるエリアとなっています（電車：JR東海
道本線「千里丘」駅より「大阪」駅まで約14分）。
・ 商圏世帯数、商圏人口は以下の通り安定的に推移しています。
１km圏
平成17年
A
世帯数
（世帯）
14,745
人口（人）
38,597
平成22年
B
世帯数
（世帯）
15,712
人口（人）
40,029増加率((B/A）－１)×100 世帯数
+6.6％
人口
+3.7％

３km圏
107,676
270,732
111,653
271,271
+3.7％
+0.2％

５km圏
309,408
741,135
324,444746,165
+4.9％
+0.7％

・ 本物件は吹田・茨木市内を南北に走る大阪高槻京都線、吹田市西部に抜ける府道135号線に近接しており、また十分な駐車場台数を確保（約850台：近隣駐車場含む）しているため、広域からの集客力に優れています。
また、本物件は角地に位置しているため視認性が良好であり、駐車場へのアクセス性にも優れています。
②テナント構成等
・ 本物件は食品スーパー大手の「イズミヤ」を核店舗とし、フードコートや衣料品等ファミリー層をターゲットとしたテナントを中心に約50店のバラエティ豊かな店舗を併設した複合商業施設となっています。
・ 関西を中心に89店舗（平成25年２月末日現在）を展開する大手小売業であるイズミヤ株式会社がマスターリースしており、本物件はその中でも売上高上位であり旗艦店舗に位置づけられています（東京証券取引所一部、大阪証券取引所一部上場）。

〈賃貸借の概況及び損益の状況〉
運用期間

自平成20年７月１日

平成21年７月１日

平成22年７月１日

平成23年７月１日

単位：千円
平成24年７月１日

至

平成21年６月30日

平成22年６月30日

平成23年６月30日

平成24年６月30日

平成24年12月31日

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

共益費込賃貸料
その他収入
賃貸事業収入合計
損害保険料
修繕費
給水光熱費
建物管理費
支払手数料
公租公課
その他費用
賃貸事業費用合計
NOI
稼働率（期末時点）

（注）

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

624,074

625,361

626,253

629,098

315,537

100％

100％

100％

100％

100％

テナントの承諾が得られていないため、開示していません。

－ 170 －
(170) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201030-05_投資対象_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

物件名称
特定資産の種類

Merad 大和田
信託受益権

最寄駅
所在地(住居表示)
①店舗
土地
地番

阪神本線「姫島」駅徒歩13分
大阪府大阪市西淀川区大和田二丁目２-43

建蔽率
容積率
用途地域
敷地面積
所有形態
②物流
土地

分類
信託受託者
信託期間満了日大阪府大阪市西淀川区大和田二丁目６番３他70％（注１）
300％・200％（注２）
準工業地域・工業地域
16,768.48㎡
所有権

建物

商業施設（居住地立地型）
みずほ信託銀行株式会社
平成29年９月27日

竣工年月

平成６年９月構造/階数

鉄骨造陸屋根 ３階建

主たる用途
延床面積
所有形態

店舗
14,899.16㎡
所有権地番

大阪府大阪市西淀川区大和田二 建物
竣工年月
平成12年７月
丁目６番１他
建蔽率
70％（注１）構造/階数
鉄骨造陸屋根 ２階建
容積率300％・200％（注２）
用途地域
準工業地域・工業地域
用途
荷捌所
敷地面積
11,667.04㎡
延床面積
4,949.18㎡
所有形態
所有権
所有形態
所有権
PM会社
野村ビルマネジメント株式会社
マスターリース会社
株式会社関西スーパーマーケッ マスターリース種別
賃料保証型
ト
賃貸借の状況
賃貸可能面積店舗：14,941.54㎡
稼働率
100.0％
物流：5,856.50㎡
テナント数
１
主要な賃貸借の概要
賃借人
賃貸面積
比率
契約期間
株式会社関西スーパーマーケッ 店舗：14,941.54㎡
100.0％
10年
ト
物流：5,856.50㎡
100.0％
10年
契約内容
株式会社関西スーパーマーケット
契約の種類：普通貸室賃貸借契約
中途解約：賃借人は、12ヶ月前（月額賃料12ヶ月分相当額を賃貸人に支払った場合は、２ヶ月以上前）までに、書面にて本契約を解約する旨の申し入れを行うことにより、違約金を負担の上で、本契約を解約することができるものとされています。但し、賃貸借契約に定められた一定の日までの間に中途解約する場合は、賃貸人が承諾できる代替借主を探索することができた場合を除き、店舗又は物流の一方のみを解約することはできないものとされています。
（注１）建蔽率について、本物件の所在地が準工業地域・工業地域内に属するため本来60％であるところ、角地であることから割増を受け、適用建蔽率は70％となっています。
（注２）容積率について、本物件の土地は、北西側道路境界から25ｍ以内の部分は準工業地域300％、北西側道路境
界から25ｍを超える部分は工業地域及び中高層階住居専用地区（第１種）200％となっており、面積割合に応じて加重平均された数値が適用されます。
特記事項：
現受益者はマスターリース会社（株式会社関西スーパーマーケット）との間で、本物件に係る信託受益権又は対象物
件を第三者に売却する場合には、マスターリース会社に一定期間優先交渉権を与えることとされており、本投資法人
はその取得にあたり当該義務を承継します。
鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関
鑑定評価額(百万円)
直接還元法による価格(百万円)還元利回り(％)
DCF法による価格(百万円)
割引率(％)
最終還元利回り(％)
NOI(百万円)

大和不動産鑑定株式会社
6,850
6,790
6.5
6,880
6.3
6.7
459

－ 171 －
(171) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201030-05_投資対象_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

本物件の特徴●●●

安定的な商圏人口(商圏世帯数)を有するエリアに立地
複数の幹線道路に近接し、車でのアクセスが良好
食品スーパー大手「関西スーパー」の売上高上位店舗であり、旗艦店の位置づけとなっている
商業施設①商圏、交通・ 本物件の周辺は古くは大阪市内の工場エリアとしての位置づけが強いエリアでしたが、近年は大阪市中心部へのアクセスの良さからマンション開発が進んでいるエリアです（電車：阪神電鉄「姫島」駅から「梅田」駅へ約７分）。
・ 商圏世帯数、商圏人口は以下の通り安定的に推移しています。
１km圏
平成17年
A
世帯数
（世帯）
13,376
人口（人）
32,053
平成22年
B
世帯数
（世帯）
14,423
人口（人）
32,406
増加率((B/A）－１)×100 世帯数
+7.8％
人口
+1.1％

２km圏
46,578111,298
49,819111,812
+7.0％
+0.5％

３km圏
109,180
251,290
115,599
249,558
+5.9％
▲0.7％

・ 本物件は淀川通り沿いに面し視認性に優れています。また、大阪・神戸間を結ぶ国道２号線、43号線に近接していることに加え、十分な駐車場台数(約680台)を確保しているため、広域からのアクセスも可能です。
②テナント構成
・ 本物件は食品スーパー大手の「関西スーパー」とホームセンターの「ダイキ」を核店舗とし、衣料品や飲食店
等、ファミリー層をターゲットとしたテナントを中心に約30店のバラエティ豊かな店舗を併設する複合商業施
設となっています。
・ 関西でスーパーマーケットを61店舗（平成25年３月末日現在）展開する大手小売業である株式会社関西スーパーマーケットがマスターリースしており、本物件はその中でも売上高上位であり旗艦店舗に位置づけられています（東京証券取引所二部、大阪証券取引所一部上場）。
・ 物流部分はプラスカーゴサービス株式会社に転貸されており、同社の主要拠点として使用されております。

〈賃貸借の概況及び損益の状況〉
運用期間

自平成20年７月１日

平成21年７月１日

平成22年７月１日

平成23年７月１日

単位：千円
平成24年７月１日

至

平成21年６月30日

平成22年６月30日

平成23年６月30日

平成24年６月30日

平成24年12月31日

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

共益費込賃貸料
その他収入
賃貸事業収入合計
損害保険料
修繕費
給水光熱費
建物管理費
支払手数料
公租公課
その他費用
賃貸事業費用合計
NOI
稼働率（期末時点）

（注）

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

476,806

476,214482,075

480,220

243,157

100％

100％

100％

100％

100％

テナントの承諾が得られていないため、開示していません。

－ 172 －
(172) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201030-05_投資対象_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

物件名称

イズミヤ八尾店分類

商業施設（居住地立地型）

特定資産の種類

信託受益権

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

信託期間満了日

平成29年８月10日

最寄駅

JR大和路線「柏原」駅徒歩23分

所在地(住居表示)

大阪府八尾市沼一丁目１番地

土地

地番(所有権部分)建物

竣工年月

平成15年７月（新築）平成24年４月（増築）・大阪府八尾市沼一丁目１番１他(借地部分)
・大阪府八尾市沼一丁目６番１他
建蔽率

70％（注）

構造/階数

鉄骨造陸屋根３階建

容積率

200％

用途地域

準工業地域

主たる用途

店舗

敷地面積

32,128.50㎡

延床面積

34,198.01㎡

所有形態

所有権

（所有権：29,988.10㎡）（借地権：2,140.40㎡）
所有形態

所有権、駐車場賃貸借

PM会社

野村ビルマネジメント株式会社

マスターリース会社

イズミヤ株式会社

賃貸可能面積34,198.01㎡

テナント数

１

マスターリース種別

賃料保証型

賃貸借の状況
稼働率

100.0％

主要な賃貸借の概要
賃借人
イズミヤ株式会社

賃貸面積比率34,198.01㎡

契約期間
100.0％

16年５ヶ月

契約内容
イズミヤ株式会社
契約の種類：定期貸室賃貸借契約
中途解約：賃貸借契約期間中に本契約を解約することはできません。
（注）建蔽率について、本物件の所在地が準工業地域内に属するため本来60％であるところ、角地であることから割増を受け、適用建蔽率は70％となっています。
特記事項：
１．本物件に係る借地権（駐車場の一部）については、借地権設定登記はなされておらず、また、借地権の対象土地
上には登記された建物も存しないため借地権に係る第三者対抗要件を具備していません。また、当該借地権の対象土地には土地所有者を債務者とする根抵当権が設定されています。
２．現受益者はマスターリース会社（イズミヤ株式会社）との間で、本物件に係る信託受益権を売却しようとする場
合、野村不動産ホールディングス株式会社のグループ会社が組成・運営する投資法人又は特別目的会社に売却する場合を除き、マスターリース会社に一定期間優先交渉権を与えることとされており、本投資法人はその取得にあたりマスターリース会社に同様の優先交渉権を付与する予定です。
鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関

株式会社谷澤総合鑑定所

鑑定評価額(百万円)

4,530

直接還元法による価格(百万円)4,640

還元利回り(％)

6.3

DCF法による価格(百万円)4,480

割引率(％)

6.1/6.5(注)最終還元利回り(％)

6.6

NOI(百万円)(注)「割引率」は、価格時点後１年から10年については6.1％、11年については6.5％です。

－ 173 －
(173) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201030-05_投資対象_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

307

本物件の特徴●●

幹線道路に近接しており、駐車場台数も十分に確保されていることから、広域からの集客が可
能
食品スーパー大手「イズミヤ」の旗艦店としての位置づけとなっている商業施設①商圏、交通・ 本物件周辺には、同規模の大型商業施設は見られないため、広域（10km圏）からの集客を見込むことのできる
魅力的なエリアといえます。
・ 商圏世帯数、商圏人口は以下の通り安定的に推移しています。
１km圏
平成17年
A
世帯数
（世帯）
4,234
人口
（人）
12,332
平成22年
B
世帯数
（世帯）
4,590
人口
（人）
12,693
増加率((B/A）－１)×100 世帯数
+8.4％
人口
+2.9％

３km圏
81,665215,085
84,891
213,560
+4.0％
▲0.7％

５km圏
215,778
562,488
224,185
558,152
+3.9％
▲0.8％

・ 本物件は八尾市を東西に走る府道や大阪府を南北に抜ける外環状線(国道170号線)に近接しており、また、十分な駐車場台数(約1,200台：近隣駐車場含む)を確保していることから、広域からの集客力に優れています。
②テナント構成
・ 本物件は食品スーパー大手の「イズミヤ」を核店舗とし、「エブリデー・ロープライス」をコンセプトとした価格訴求型の複合商業施設となっており、本エリアに多いファミリー層のニーズに合致した商業施設といえます。
・ 関西を中心に89店舗（平成25年２月末日現在）を展開する大手小売業であるイズミヤ株式会社がマスターリースしており、本物件はその中でも売上高上位であり旗艦店舗に位置づけられています（東京証券取引所一部、大阪証券取引所一部上場）。
・ ３km圏における同規模の店舗は「イオンモール藤井寺」のみであることから競合環境は緩やかな状況です。

〈賃貸借の概況及び損益の状況〉
運用期間

自平成20年７月１日

平成21年７月１日

平成22年７月１日

平成23年７月１日

単位：千円
平成24年７月１日

至

平成21年６月30日

平成22年６月30日

平成23年６月30日

平成24年６月30日

平成24年12月31日

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

共益費込賃貸料
その他収入
賃貸事業収入合計
損害保険料
修繕費
給水光熱費
建物管理費
支払手数料
公租公課
その他費用
賃貸事業費用合計
NOI
稼働率（期末時点）

（注）

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

300,280

301,096

301,873305,033

154,191

100％

100％

100％

100％

100％

テナントの承諾が得られていないため、開示していません。

－ 174 －
(174) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201030-05_投資対象_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

物件名称

イズミヤ小林店

分類

商業施設（居住地立地型）

特定資産の種類

信託受益権

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

信託期間満了日

平成27年８月31日

最寄駅

阪急今津線「小林」駅徒歩４分

所在地(住居表示)

兵庫県宝塚市小林五丁目５-47

土地

兵庫県宝塚市小林五丁目240番

建物

昭和48年９月（新築）

地番

竣工年月

１他

昭和52年10月（増築）平成13年１月（増築）

建蔽率

60％・80％（注）

容積率

200％

用途地域

第１種中高層住居専用地域・近

敷地面積
所有形態

構造/階数

鉄筋コンクリート造鉄骨造
陸屋根亜鉛メッキ鋼板葺４
階建

主たる用途

店舗

9,338.17㎡

延床面積

11,714.36㎡

所有権

所有形態

所有権

隣商業地域

PM会社

野村ビルマネジメント株式会社

マスターリース会社

イズミヤ株式会社

マスターリース種別

賃料保証型

賃貸借の状況
賃貸可能面積11,714.36㎡

テナント数

１

稼働率

100.0％

主要な賃貸借の概要
賃借人
イズミヤ株式会社

賃貸面積比率

11,714.36㎡

契約期間
100.0％

13年

契約内容
イズミヤ株式会社
契約の種類：定期貸室賃貸借契約
中途解約：賃貸借契約期間中に本契約を解約することはできません。
（注）建蔽率について、本物件の土地のうち北側は第１種中高層住居専用地域80％、南側は近隣商業地域80％となっており、面積割合に応じて加重平均された数値が適用されます。
特記事項：
１．現受益者はマスターリース会社（イズミヤ株式会社）との間で、本物件に係る信託受益権を売却しようとする場
合、野村不動産ホールディングス株式会社のグループ会社が組成・運営する投資法人又は特別目的会社に売却する場合を除き、マスターリース会社に一定期間優先交渉権を与えることとされており、本投資法人はその取得にあたり当該義務を承継します。
２．本物件は、旧建築基準法施行令（旧耐震基準）に準拠して、設計・施工されていますが、新耐震基準を満たしていない部分については平成26年３月を目途に耐震改修工事を完了する予定です。なお、工事費としては、現時点
では概ね3.3億円を見込んでいます。
鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関

株式会社谷澤総合鑑定所

鑑定評価額(百万円)

3,110

直接還元法による価格(百万円)3,150

還元利回り(％)

6.4

DCF法による価格(百万円)3,090

割引率(％)

6.2/6.6(注)最終還元利回り(％)

6.7

NOI(百万円)(注)「割引率」は、価格時点後１年から６年については6.2％、７年から11年については6.6％です。

－ 175 －
(175) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201030-05_投資対象_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

220

本物件の特徴●●

幹線道路及び駅に近接していることから、自動車並びに駅利用客の取り込みが可能な立地
食品スーパー大手「イズミヤ」が長期間にわたり営業を続ける、地域に根付いた商業施設①商圏、交通・ 本物件が位置する宝塚市は大阪市、神戸市への交通アクセスに優れ、ベッドタウンとして人気のあるエリアです（電車：阪急「小林」駅より「梅田」駅まで約23分）。
・ 商圏世帯数、商圏人口は以下の通り安定的に推移しています。
１km圏
平成17年
A
世帯数
（世帯）
12,231
人口（人）
31,103
平成22年
B
世帯数
（世帯）
13,527
人口（人）
31,065
増加率((B/A）－１)×100 世帯数+10.6％
人口
▲0.1％

２km圏
36,51492,51539,48893,840
+8.1％
+1.4％

３km圏
78,493201,287
84,167
203,892
+7.2％
+1.3％

・ 「小林」駅から徒歩４分と近く、周辺は閑静な住宅街が広がっているため、駅利用者を含む近隣住民を中心とした食品や日用品購入ニーズを取り込める立地です。また、宝塚市を南北に通る県道337号線も近接しており、
駐車場台数も約300台確保（近隣駐車場含む）しているため、自動車によるアクセスも良好です。
②テナント構成・ 食品スーパー大手の「イズミヤ」を核店舗とし、一部専門店が併設されており、食料品から衣料品、日用品まで幅広い商品を揃えた商業施設であり、開業後、長期間にわたり営業を続けている地域に根付いた店舗です。
・ 関西を中心に89店舗（平成25年２月末日現在）を展開する大手小売業であるイズミヤ株式会社がマスターリースしており、本物件はその中でも売上高上位の商業施設です（東京証券取引所一部、大阪証券取引所一部上場）。

〈賃貸借の概況及び損益の状況〉
単位：千円
運用期間

自

平成20年８月27日

平成21年７月１日

平成22年７月１日

平成23年７月１日

平成24年７月１日

至

平成21年６月30日

平成22年６月30日

平成23年６月30日

平成24年６月30日

平成24年12月31日

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

共益費込賃貸料
その他収入
賃貸事業収入合計
損害保険料
修繕費
給水光熱費
建物管理費
支払手数料
公租公課
その他費用
賃貸事業費用合計
NOI
稼働率（期末時点）

（注）

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

―(注)

178,638

219,189

208,945

220,332

114,224

100％

100％

100％

100％

100％

テナントの承諾が得られていないため、開示していません。

－ 176 －
(176) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201030-05_投資対象_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

物件名称

一番町stear

分類

商業施設（駅前立地型）

特定資産の種類

信託受益権

信託受託者

みずほ信託銀行株式会社

信託期間満了日

平成28年３月31日

最寄駅

JR「仙台」駅徒歩７分、仙台市営地下鉄「広瀬通」駅徒歩３分

所在地(住居表示)

宮城県仙台市青葉区一番町三丁目８-８

土地

地番

宮城県仙台市青葉区一番町三丁

建物

竣工年月

平成18年２月

構造/階数

鉄骨・鉄筋コンクリート造

目８番４他
建蔽率

100％（注）

容積率

600％

用途地域

商業地域

主たる用途

店舗

敷地面積

2,098.18㎡

延床面積

6,622.14㎡

所有形態

所有権

所有形態

所有権

陸屋根地下１階付４階建

PM会社

株式会社ジオ・アカマツ（予定）マスターリース会社-

マスターリース種別-

賃貸借の状況
賃貸可能面積4,582.81㎡

テナント数

７

稼働率

100.0％（注）建蔽率について、本物件の所在地が商業地域内に属するため本来80％であるところ、防火地域内における耐火建築物であることから割増を受け、適用建蔽率は100％となっています。
特記事項：
該当事項はありません。

鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関

株式会社谷澤総合鑑定所

鑑定評価額(百万円)

4,970

直接還元法による価格(百万円)4,800

還元利回り(％)

5.3

DCF法による価格(百万円)5,040

割引率(％)

5.3/5.5(注)最終還元利回り(％)

5.6

NOI(百万円)(注)「割引率」は、価格時点後１年から３年については5.3％、４年から11年については5.5％です。

－ 177 －
(177) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201030-05_投資対象_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

252

本物件の特徴●●●

仙台市内で商業集積の高い一番町エリアに立地
仙台市営地下鉄東西線の開通により、繁華性が一層高まることが期待できる
洗練された外観を有し、テナント訴求力が高い商業施設①繁華性
・ 仙台市は人口100万人を超える東北地方唯一の政令指定都市であり、東北地方の経済の中心地です。大手企業や大型百貨店等が仙台市内に東北地方の拠点を構えるケースも多く、特にJR「仙台」駅の西側エリアにその集積が見られます。
・ 平成27年度には「仙台市営地下鉄東西線」が開通予定であり(「一番町」駅設置予定)、本物件が位置する一番町エリアの繁華性が一層高まることが期待されます。
・ 本物件が位置する一番町通りは、古くから仙台市中心部で商業集積の高いアーケード街として発展してきています。
②テナント構成
・ 本物件はアパレル、フィットネスクラブ等が入居する商業施設です。
・ 「ZARA」や「プーマストア」は、本物件が東北初出店の店舗であり、このことからも本物件が商業テナントに強い訴求力を有していることがわかります。
③その他
・ 本物件は、商業集積の高い一番町エリアにある、築浅で洗練された外観を有する商業施設です。
【店舗概要】
業態階
4F

フィットネスクラブ

3F
2F
1F

アパレル

宝飾店、アパレル

美容室

スポーツアパレル

飲食店〈賃貸借の概況及び損益の状況〉
単位：千円
自平成20年８月１日

平成21年８月１日

平成22年８月１日

平成23年８月１日

平成24年８月１日

至

平成21年７月31日

平成22年７月31日

平成23年７月31日

平成24年７月31日

平成25年１月31日

369,173

358,007326,903382,131

209,311

運用期間
共益費込賃貸料
その他収入

53,78052,594

41,83946,95025,506

賃貸事業収入合計

422,953

410,601

368,742429,081234,817

損害保険料

746

584

463

442

224

修繕費

2,580

2,335

10,652

10,98876

給水光熱費47,255

44,131

37,18042,42022,572

建物管理費

19,843

19,785

19,517

20,388

10,224

支払手数料

0

1,604

0

504

0

公租公課

27,707

29,322

29,90328,641

13,880

その他費用

12,298

14,101

14,566

15,5365,870

賃貸事業費用合計

110,427

111,862

112,281

118,919

52,845

312,526

298,739

256,461

310,162

181,972

97％

100％

99％

100％

100％

NOI

稼働率

（期末時点）－ 178 －
(178) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201030-05_投資対象_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

物件名称

EQUINIA青葉通り

分類

商業施設（駅前立地型）

特定資産の種類

信託受益権

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

信託期間満了日

平成30年６月30日

最寄駅

JR「仙台」駅徒歩１分、JR「あおば通」駅徒歩１分

所在地(住居表示)

宮城県仙台市青葉区中央三丁目１-22

土地

地番

宮城県仙台市青葉区中央三丁目

建物

竣工年月

平成20年６月

構造/階数

鉄骨造陸屋根

１番６他
建蔽率

100％（注）

容積率

700％

用途地域

商業地域

主たる用途

店舗、事務所

敷地面積

787.31㎡

延床面積5,692.03㎡

所有形態

借地権

所有形態

所有権

地下１階付

10階建

PM会社

伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社

マスターリース会社-

マスターリース種別-

賃貸借の状況
賃貸可能面積4,030.37㎡

テナント数

19

稼働率

100.0％（注）建蔽率について、本物件の所在地が商業地域内に属するため本来80％であるところ、防火地域内における耐火建築物であることから割増を受け、適用建蔽率は100％となっています。
特記事項：
該当事項はありません。

鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関

株式会社谷澤総合鑑定所

鑑定評価額(百万円)

1,720

直接還元法による価格(百万円)1,570

還元利回り(％)

5.9

DCF法による価格(百万円)

1,780

割引率(％)

6.1

最終還元利回り(％)

6.2

NOI(百万円)

103－ 179 －
(179) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201030-05_投資対象_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

本物件の特徴●●●

東北地方で第1位の乗降客数を誇る「仙台」駅に近接
駅前通り（青葉通り沿い）に立地し、視認性が高い
築浅で、洗練された外観を有する希少性の高い商業施設①繁華性
・ 仙台市は人口100万人を超える東北地方唯一の政令指定都市であり、東北地方の経済の中心地です。特に「仙台」駅は１日あたりの乗降客数が約13万人(東北地方第１位)を誇り、駅の西側を中心に大手企業や大型百貨店等の集積が進んでいます。
・ 本物件は、JR「仙台」駅前の青葉通りに面しているため、視認性は非常に良好です。
・ 仙台駅前には平成20年にパルコが開店(東北地方初進出)する等、近年商業集積が高まっており、また平成27年度には「仙台市営地下鉄東西線」が開通予定であるため(「仙台」駅設置予定)、更なる利便性向上が期待されます。
②テナント構成
・ 地下に飲食店、地上階にはスクールやクリニックが入居しており、駅前立地を評価する来店型テナントを中心に構成されています。
③その他
・ 本物件は「仙台駅」前に立地する、築浅で洗練された外観を有した希少性の高い商業施設です。
・ 本物件の主要設備は個別空調方式、OA床対応、電気容量80VA/㎡等を有しており、基準階(463㎡)が５分割対応
可である等、小規模テナントニーズにも対応可能なスペックを有しています。

〈賃貸借の概況及び損益の状況〉
単位：千円
自平成20年８月１日

平成21年８月１日

平成22年８月１日

平成23年８月１日

平成24年８月１日

至

平成21年７月31日

平成22年７月31日

平成23年７月31日

平成24年７月31日

平成25年１月31日

共益費込賃貸料

184,706

235,968

228,165244,971

130,966

その他収入

29,842

52,08843,25844,72924,408

賃貸事業収入合計

運用期間

214,547

288,056

271,423

289,700

155,374

損害保険料

928

938

651

633

332

修繕費

1,137

3,062

4,976

9,339

580

給水光熱費

18,30523,422

24,262

25,57813,928

建物管理費

17,45920,727

19,921

20,677

10,115

支払手数料

7,073

1,276

1,300

1,061

573

公租公課

6,632

11,37011,318

10,681

5,127

その他費用

63,55564,651

63,67262,81837,238

賃貸事業費用合計

115,090

125,446

126,100

130,788

67,892

99,457

162,611

145,323

158,91287,481

80％

77％

84％

92％

100％

NOI

稼働率

（期末時点）－ 180 －
(180) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201030-05_投資対象_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

物件名称

三菱自動車

特定資産の種類

信託受益権

目黒店

最寄駅

東急東横線「学芸大学」駅

所在地(住居表示)

東京都目黒区鷹番一丁目４-７

土地

地番

東京都目黒区鷹番一丁目28番１他

建蔽率

60％

容積率

300・200％（注）用途地域

商業施設（居住地立地型）

分類

（底地）

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

信託期間満了日

平成39年３月31日

建物

竣工年月

-

構造/階数

-

主たる用途

-

徒歩８分

準工業地域・第１種中高層住居専
用地域

敷地面積

3,381.19㎡

延床面積

-

所有形態

所有権(事業用定期借地権の底地)

所有形態

-

マスターリース種別-

PM会社

野村ビルマネジメント株式会社

マスターリース会社-

賃貸借の状況
賃貸可能面積3,381.19㎡

テナント数

１

稼働率

100.0％

主要な賃貸借の概要
賃借人

賃貸面積

非開示

比率

3,381.19㎡

契約期間
100.0％

19年11ヶ月

契約内容
契約の種類：事業用定期借地契約
中途解約：賃借人は、賃貸借期間中、自らが希望する解約日を１年前までに通知することにより、本契約を解約することができます。この場合、賃借人は、解約後直ちに合意解約保証金を支払い、かつ、更地の状態にする義務その他の原状回復義務を負うものとされています。
（注）容積率について、本物件の土地は、南東側道路端から20ｍ以内の部分は準工業地域300％、南東側道路端から20ｍを超える部分は第１種中高層住居専用地域200％となっており、面積割合に応じて加重平均された数値が適用されます。
特記事項：
該当事項はありません。
鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関

一般財団法人日本不動産研究所

鑑定評価額(百万円)

2,800

直接還元法による価格(百万円)-還元利回り(％)-

DCF法による価格(百万円)2,800

割引率(％)

5.5

最終還元利回り(％)-

NOI(百万円)

155
本物件の特徴・ 本物件は東京都目黒区に所在し、東急東横線「学芸大学」駅徒歩８分、目黒通り沿いに位置しています。

－ 181 －
(181) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201030-06_投資対象_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

物件名称

三菱自動車

特定資産の種類

信託受益権

最寄駅
所在地(住居表示)
土地
地番

京王線「調布」駅徒歩８分
東京都調布市富士見町二丁目12-２
東京都調布市富士見町二丁目12番 建物
竣工年月
１他
80％・60％（注１）
構造/階数300％・200％（注２）
近隣商業地域・準住居地域・第１
主たる用途
種中高層住居専用地域
4,183.63㎡
延床面積
所有権(事業用定期借地権の底地)
所有形態
野村ビルマネジメント株式会社
マスターリース種別
賃貸借の状況
4,183.63㎡
稼働率１
主要な賃貸借の概要
賃貸面積
比率

建蔽率
容積率
用途地域
敷地面積
所有形態
PM会社
マスターリース会社
賃貸可能面積
テナント数
賃借人
非開示

調布店

分類
信託受託者
信託期間満了日

4,183.63㎡

100.0％

商業施設（居住地立地型）（底地）
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
平成39年３月31日

100.0％

契約期間
19年11ヶ月

契約内容
契約の種類：事業用定期借地契約
中途解約：賃借人は、賃貸借期間中、自らが希望する解約日を１年前までに通知することにより、本契約を解約することができます。この場合、賃借人は、解約後直ちに合意解約保証金を支払い、かつ、更地の状態にする義務その他の原状回復義務を負うものとされています。
（注１）建蔽率について、本物件の土地のうち、南側道路端から30ｍ以内の部分かつ東側道路端から20ｍまでの部分
は近隣商業地域80％、南側道路端から30ｍ以内の部分かつ東側道路端から20ｍを超える部分は準住居地域
60％、南側道路端から30ｍを超える部分は第１種中高層住居専用地域となっており、面積割合に応じて加重平均された数値が適用されます。
（注２）容積率について、本物件の土地は、近隣商業地域300％、準住居地域及び第１種中高層住居専用地域200％となっており、面積割合に応じて加重平均された数値が適用されます。
（注３）本物件に係る信託の信託財産は、本物件並びに三菱自動車東久留米店及び三菱自動車東大和店に係る底地で構成されています。
特記事項：
該当事項はありません。
鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関

大和不動産鑑定株式会社

鑑定評価額(百万円)

1,820

直接還元法による価格(百万円)-還元利回り(％)-

DCF法による価格(百万円)

1,820

割引率(％)

5.3

最終還元利回り(％)-

NOI(百万円)

93
本物件の特徴・ 本物件は東京都調布市に所在し、京王線「調布」駅徒歩８分、甲州街道沿いに位置しています。

－ 182 －
(182) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201030-06_投資対象_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

物件名称

三菱自動車

特定資産の種類

信託受益権

渋谷店

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

信託期間満了日

平成39年９月30日

京王井の頭線「駒場東大前」駅徒歩15分

所在地(住居表示)

東京都渋谷区富ヶ谷二丁目20-９

土地

東京都渋谷区富ヶ谷二丁目1446番

建物

15他

建蔽率

80％

容積率

300％

（底地）

信託受託者

最寄駅

地番

商業施設（居住地立地型）

分類

竣工年月

-

構造/階数

-

用途地域

近隣商業地域

主たる用途

-

敷地面積

1,421.31㎡

延床面積

-

所有形態

所有権(事業用定期借地権の底地)

所有形態

-

マスターリース種別-

PM会社

野村ビルマネジメント株式会社

マスターリース会社-

賃貸借の状況
賃貸可能面積1,421.31㎡

テナント数

１

稼働率

100.0％

主要な賃貸借の概要
賃借人

賃貸面積

非開示

比率

1,421.31㎡

契約期間
100.0％

20年

契約内容
契約の種類：事業用定期借地契約
中途解約：賃借人は、賃貸借期間中、自らが希望する解約日を１年前までに通知することにより、本契約を解約することができます。この場合、賃借人は、解約後直ちに合意解約保証金を支払い、かつ、更地の状態にする義務その他の原状回復義務を負うものとされています。
特記事項：
該当事項はありません。

鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関

大和不動産鑑定株式会社

鑑定評価額(百万円)

1,690

直接還元法による価格(百万円)-還元利回り(％)-

DCF法による価格(百万円)

1,690

割引率(％)

5.1

最終還元利回り(％)-

NOI(百万円)

86
本物件の特徴・ 本物件は東京都渋谷区に所在し、京王井の頭線「駒場東大前」駅徒歩15分、山手通り至近に位置しています。

－ 183 －
(183) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201030-06_投資対象_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

物件名称

三菱自動車

特定資産の種類

信託受益権

最寄駅

練馬店

（底地）

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

信託期間満了日

平成39年３月31日

所在地(住居表示)

都営地下鉄大江戸線「新江古田」駅徒歩５分
東京都練馬区豊玉北二丁目４-８

土地

地番

東京都練馬区豊玉北二丁目４番２

建蔽率

80％・60％（注１）

容積率300％・200％（注２）

用途地域

商業施設（居住地立地型）

分類

建物

近隣商業地域・第１種中高層住居
専用地域

竣工年月

-

構造/階数

-

主たる用途

-

敷地面積

1,725.61㎡

延床面積

-

所有形態

所有権(事業用定期借地権の底地)

所有形態

-

マスターリース種別
賃貸借の状況
稼働率

-

PM会社

野村ビルマネジメント株式会社

マスターリース会社-

賃貸可能面積
テナント数

1,725.61㎡
１

100.0％

主要な賃貸借の概要
賃貸面積1,725.61㎡

賃借人
比率
契約期間
非開示
100.0％
19年11ヶ月
契約内容
契約の種類：事業用定期借地契約
中途解約：賃借人は、賃貸借期間中、自らが希望する解約日を１年前までに通知することにより、本契約を解約することができます。この場合、賃借人は、解約後直ちに合意解約保証金を支払い、かつ、更地の状態にする義務その他の原状回復義務を負うものとされています。
（注１）建蔽率について、本物件の土地のうち北側道路端から30ｍ以内の部分は近隣商業地域80％、北側道路端から30ｍを超える部分は第１種中高層住居専用地域60％となっており、面積割合に応じて加重平均された数値が適用されます。
（注２）容積率について、本物件の土地は、近隣商業地域300％、第１種中高層住居専用地域200％となっており、面積割合に応じて加重平均された数値が適用されます。
（注３）本物件に係る信託の信託財産は、本物件並びに三菱自動車高井戸店及び三菱自動車関町店に係る底地で構成されています。
特記事項：
該当事項はありません。
鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関

一般財団法人日本不動産研究所

鑑定評価額(百万円)

1,270

直接還元法による価格(百万円)-還元利回り(％)-

DCF法による価格(百万円)1,270

割引率(％)

5.6

最終還元利回り(％)-

NOI(百万円)

70
本物件の特徴・ 本物件は東京都練馬区に所在し、都営大江戸線「新江古田」駅徒歩５分、目白通り沿いに位置しています。

－ 184 －
(184) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201030-06_投資対象_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

物件名称

三菱自動車

特定資産の種類

信託受益権

最寄駅

川崎店

所在地(住居表示)

JR南武線「鹿島田駅」徒歩14分
神奈川県川崎市幸区下平間329-１

土地

神奈川県川崎市幸区下平間329番１

地番

商業施設（居住地立地型）

分類

（底地）

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

信託期間満了日

平成39年３月31日

建物

他

竣工年月

-

構造/階数

-

建蔽率

80％・60％（注１）

容積率300％・200％（注２）

用途地域

近隣商業地域・第１種住居地域

主たる用途

-

敷地面積

3,057.02㎡

延床面積

-

所有形態

所有権(事業用定期借地権の底地)

所有形態

-

マスターリース種別-

PM会社

野村ビルマネジメント株式会社

マスターリース会社-

賃貸借の状況
賃貸可能面積3,057.02㎡

テナント数

１

稼働率

100.0％

主要な賃貸借の概要
賃借人

賃貸面積

比率

契約期間

非開示
3,057.02㎡
100.0％
19年11ヶ月
契約内容
契約の種類：事業用定期借地契約
中途解約：賃借人は、賃貸借期間中、自らが希望する解約日を１年前までに通知することにより、本契約を解約することができます。この場合、賃借人は、解約後直ちに合意解約保証金を支払い、かつ、更地の状態にする義務その他の原状回復義務を負うものとされています。
（注１）建蔽率について、本物件の土地のうち北東側道路端から25ｍ以内の部分は近隣商業地域80％、北東側道路端から25ｍを超える部分は第１種住居地域60％となっており、面積割合に応じて加重平均された数値が適用されます。
（注２）容積率について、本物件の土地は、近隣商業地域300％、第１種住居地域200％となっており、面積割合に応じて加重平均された数値が適用されます。
（注３）本物件に係る信託の信託財産は、本物件及び三菱自動車元住吉店に係る底地で構成されています。
特記事項：
該当事項はありません。
鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関

株式会社谷澤総合鑑定所

鑑定評価額(百万円)

1,010

直接還元法による価格(百万円)-還元利回り(％)-

DCF法による価格(百万円)

1,010

割引率(％)

7.0

最終還元利回り(％)

7.4

NOI(百万円)

73
本物件の特徴・ 本物件は神奈川県川崎市幸区に所在し、JR南武線「鹿島田」駅徒歩14分、府中街道沿いに位置しています。

－ 185 －
(185) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201030-06_投資対象_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

物件名称

三菱自動車

特定資産の種類

信託受益権

最寄駅
所在地(住居表示)
土地
地番

京王井の頭線「浜田山」駅徒歩８分
東京都杉並区高井戸東四丁目１-６
東京都杉並区高井戸東四丁目1858
番14他
60％・50％（注１）
300％・100％（注２）
準住居地域・第１種低層住居専用
地域
1,923.64㎡

建蔽率
容積率
用途地域
敷地面積
所有形態
PM会社
マスターリース会社
賃貸可能面積
テナント数
賃借人

高井戸店

分類

商業施設（居住地立地型）
（底地）

信託受託者
信託期間満了日三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
平成39年３月31日

建物

竣工年月

-

構造/階数

-

主たる用途

-

延床面積

-

所有権(事業用定期借地権の底地)
所有形態
野村ビルマネジメント株式会社
マスターリース種別
賃貸借の状況
1,923.64㎡
稼働率１
主要な賃貸借の概要
賃貸面積比率1,923.64㎡
100.0％

100.0％

契約期間
19年11ヶ月

非開示
契約内容
契約の種類：事業用定期借地契約
中途解約：賃借人は、賃貸借期間中、自らが希望する解約日を１年前までに通知することにより、本契約を解約することができます。この場合、賃借人は、解約後直ちに合意解約保証金を支払い、かつ、更地の状態にする義務その他の原状回復義務を負うものとされています。
（注１）建蔽率について、本物件の土地のうち南西側都市計画道路計画線から30ｍ以内の部分は準住居地域60％、南西側都市計画道路計画線から30ｍを超える部分は第１種低層住居専用地域50％となっており、面積割合に応じて加重平均された数値が適用されます。
（注２）容積率について、本物件の土地は、準住居地域300％、第１種低層住居専用地域100％となっており、面積割合に応じて加重平均された数値が適用されます。
（注３）本物件に係る信託の信託財産は、本物件並びに三菱自動車練馬店及び三菱自動車関町店に係る底地で構成されています。
特記事項：
該当事項はありません。
鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関

大和不動産鑑定株式会社

鑑定評価額(百万円)888

直接還元法による価格(百万円)-還元利回り(％)-

DCF法による価格(百万円)888

割引率(％)

5.2

最終還元利回り(％)-

NOI(百万円)

44
本物件の特徴・ 本物件は東京都杉並区に所在し、京王井の頭線「浜田山」駅徒歩８分、井の頭通り沿いに位置しています。

－ 186 －
(186) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201030-06_投資対象_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

物件名称

三菱自動車

特定資産の種類

信託受益権

葛飾店

商業施設（居住地立地型）

分類

（底地）

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

信託期間満了日

平成39年３月31日

建物

竣工年月

-

構造/階数

-

最寄駅

JR常磐線 「金町」駅徒歩14分

所在地(住居表示)

東京都葛飾区金町一丁目７-５

土地

地番

東京都葛飾区金町一丁目83番１他

建蔽率

60％

容積率

400％・200％（注１）

用途地域

準工業地域

主たる用途

-

敷地面積

1,930.05㎡

延床面積

-

所有形態

所有権(事業用定期借地権の底地)

所有形態

-

マスターリース種別-

PM会社

野村ビルマネジメント株式会社

マスターリース会社-

賃貸可能面積1,930.05㎡

テナント数

１

賃貸借の状況
稼働率

100.0％

主要な賃貸借の概要
賃借人

賃貸面積

非開示

比率

1,930.05㎡

契約期間
100.0％

19年11ヶ月

契約内容
契約の種類：事業用定期借地契約
中途解約：賃借人は、賃貸借期間中、自らが希望する解約日を１年前までに通知することにより、本契約を解約することができます。この場合、賃借人は、解約後直ちに合意解約保証金を支払い、かつ、更地の状態にする義務その他の原状回復義務を負うものとされています。
（注１）容積率について、本物件の土地のうち北西側道路計画線から30ｍ以内の部分は準工業地域400％、北西側道
路計画線から30ｍを超える部分は準工業地域300％となっており、面積割合に応じて加重平均された数値が適用されます。
（注２）本物件に係る信託の信託財産は、本物件及び三菱自動車江戸川店に係る底地で構成されています。
特記事項：
該当事項はありません。
鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関

一般財団法人日本不動産研究所

鑑定評価額(百万円)811

直接還元法による価格(百万円)-還元利回り(％)-

DCF法による価格(百万円)811

割引率(％)

5.5

最終還元利回り(％)-

NOI(百万円)

44
本物件の特徴・ 本物件は東京都葛飾区に所在し、JR常磐線「金町」駅徒歩14分、水戸街道沿いに位置しています。

－ 187 －
(187) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201030-06_投資対象_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

物件名称

三菱自動車

特定資産の種類

信託受益権

最寄駅
所在地(住居表示)
土地
地番

西武新宿線「花小金井」駅徒歩24分
東京都東久留米市前沢五丁目32番22
東京都東久留米市前沢五丁目1429
番１他
60％・40％（注１）200％・100％（注２）
準住居地域・第１種中高層住居専
用地域
4,105.00㎡

建蔽率
容積率
用途地域
敷地面積
所有形態
PM会社
マスターリース会社
賃貸可能面積
テナント数
賃借人

東久留米店

分類

商業施設（居住地立地型）
（底地）

信託受託者
信託期間満了日三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
平成39年３月31日

建物

竣工年月

-

構造/階数

-

主たる用途

-

延床面積

-

所有権(事業用定期借地権の底地)
所有形態
野村ビルマネジメント株式会社
マスターリース種別
賃貸借の状況
4,105.00㎡
稼働率１
主要な賃貸借の概要
賃貸面積比率4,105.00㎡
100.0％

100.0％

契約期間
19年11ヶ月

非開示
契約内容
契約の種類：事業用定期借地契約
中途解約賃借人は、賃貸借期間中、自らが希望する解約日を１年前までに通知することにより、本契約を解約することができます。この場合、賃借人は、解約後直ちに合意解約保証金を支払い、かつ、更地の状態にする義務その他の原状回復義務を負うものとされています。
（注１）建蔽率について、本物件の土地のうち北側道路端から30ｍ以内の部分は準住居地域60％、北側道路端から30ｍを超える部分は第１種中高層住居専用地域40％となっており、面積割合に応じて加重平均された数値が適用されます。
（注２）容積率について、本物件の土地は、準住居地域200％、第１種中高層住居専用地域100％となっており、面積割合に応じて加重平均された数値が適用されます。
（注３）本物件に係る信託の信託財産は、本物件並びに三菱自動車調布店及び三菱自動車東大和店に係る底地で構成されています。
特記事項：
該当事項はありません。
鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関

一般財団法人日本不動産研究所

鑑定評価額(百万円)812

直接還元法による価格(百万円)-還元利回り(％)-

DCF法による価格(百万円)812

割引率(％)

7.0

最終還元利回り(％)-

NOI(百万円)

55
本物件の特徴・ 本物件は東京都東久留米市に所在し、西武新宿線「花小金井」駅徒歩24分、新青梅街道沿いに位置しています。

－ 188 －
(188) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201030-06_投資対象_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

物件名称

三菱自動車

特定資産の種類

信託受益権

最寄駅

世田谷店

所在地(住居表示)

東急田園都市線「用賀」駅徒歩17分
東京都世田谷区上用賀六丁目５−２

土地

東京都世田谷区上用賀六丁目126番

地番

60％・50％（注１）

容積率300％・100％（注２）

用途地域

（底地）

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

信託期間満了日

平成39年９月30日

建物

１

建蔽率

商業施設（居住地立地型）

分類

準住居地域・第１種低層住居専用
地域

竣工年月

-

構造/階数

-

主たる用途

-

敷地面積

1,305.78㎡

延床面積

-

所有形態

所有権(事業用定期借地権の底地)

所有形態

-

マスターリース種別-

PM会社

野村ビルマネジメント株式会社

マスターリース会社-

賃貸借の状況
賃貸可能面積1,305.78㎡

テナント数

１

稼働率

100.0％

主要な賃貸借の概要
賃借人

賃貸面積

比率

契約期間

非開示
1,305.78㎡
100.0％
20年
契約内容
契約の種類：事業用定期借地契約
中途解約：賃借人は、賃貸借期間中、自らが希望する解約日を１年前までに通知することにより、本契約を解約することができます。この場合、賃借人は、解約後直ちに合意解約保証金を支払い、かつ、更地の状態にする義務その他の原状回復義務を負うものとされています。
（注１）建蔽率について、本物件の土地のうち西側道路端から30ｍ以内の部分は準住居地域60％、西側道路端から30ｍを超える部分は第１種低層住居専用地域50％となっており、面積割合に応じて加重平均された数値が適用されます。
（注２）容積率について、本物件の土地は、準住居地域300％、第１種低層住居専用地域100％となっており、面積割合に応じて加重平均された数値が適用されます。
特記事項：
該当事項はありません。
鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関

一般財団法人日本不動産研究所

鑑定評価額(百万円)

777

直接還元法による価格(百万円)-還元利回り(％)-

DCF法による価格(百万円)777

割引率(％)

5.6

最終還元利回り(％)-

NOI(百万円)

43
本物件の特徴・ 本物件は東京都世田谷区に所在し、東急田園都市線「用賀」駅徒歩17分、環八通り沿いに位置しています。

－ 189 －
(189) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201030-06_投資対象_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

物件名称

三菱自動車

特定資産の種類

信託受益権

最寄駅

杉並店

所在地(住居表示)

西武新宿線「下井草」駅徒歩12分
東京都杉並区本天沼二丁目42-８

土地

地番

東京都杉並区本天沼二丁目185番１

建蔽率

80％・50％（注１）

容積率200％・100％（注２）

用途地域

商業施設（居住地立地型）

分類

（底地）

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

信託期間満了日

平成39年９月30日

建物

竣工年月

-

構造/階数

-

主たる用途

-

近隣商業地域・第１種低層住居専
用地域

敷地面積

1,831.00㎡

延床面積

-

所有形態

所有権(事業用定期借地権の底地)

所有形態

-

マスターリース種別-

PM会社

野村ビルマネジメント株式会社

マスターリース会社-

賃貸借の状況
賃貸可能面積1,831.00㎡

テナント数

１

稼働率

100.0％

主要な賃貸借の概要
賃借人
非開示

賃貸面積

比率

1,831.00㎡

契約期間
100.0％

20年

契約内容
契約の種類：事業用定期借地契約
中途解約：賃借人は、賃貸借期間中、自らが希望する解約日を１年前までに通知することにより、本契約を解約することができます。この場合、賃借人は、解約後直ちに合意解約保証金を支払い、かつ、更地の状態にする義務その他の原状回復義務を負うものとされています。
（注１）建蔽率について、本物件の土地のうち北東側道路端から20m以内の部分は近隣商業地域80％、北東側道路端から20mを超える部分は第１種低層住居専用地域50％となっており、面積割合に応じて加重平均された数値が適用されます。
（注２）容積率について、本物件の土地は、近隣商業地域200％、第１種低層住居専用地域100％となっており、面積割合に応じて加重平均された数値が適用されます。
特記事項：
該当事項はありません。
鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関

株式会社谷澤総合鑑定所

鑑定評価額(百万円)780

直接還元法による価格(百万円)-還元利回り(％)-

DCF法による価格(百万円)780

割引率(％)

5.3％

最終還元利回り(％)

5.7％

NOI(百万円)

39
本物件の特徴・ 本物件は東京都杉並区に所在し、西武新宿線「下井草」駅徒歩12分、早稲田通り沿いに位置しています。

－ 190 －
(190) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201030-06_投資対象_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

物件名称

三菱自動車

特定資産の種類

信託受益権

関町店

商業施設（居住地立地型）

分類

（底地）

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

信託期間満了日

平成39年３月31日

建物

竣工年月

-

構造/階数

-

最寄駅

西武新宿線「武蔵関」駅徒歩８分

所在地(住居表示)

東京都練馬区関町南四丁目５-26

土地

地番

東京都練馬区関町南四丁目746番33

建蔽率

80％

容積率

300％

用途地域

近隣商業地域

主たる用途

-

敷地面積

989.77㎡

延床面積

-

所有形態

所有権(事業用定期借地権の底地)

所有形態

-

マスターリース種別-

PM会社

野村ビルマネジメント株式会社

マスターリース会社-

賃貸可能面積989.77㎡

テナント数

１

賃貸借の状況
稼働率

100.0％

主要な賃貸借の概要
賃借人

賃貸面積

非開示

比率

989.77㎡

契約期間
100.0％

19年11ヶ月

契約内容
契約の種類：事業用定期借地契約
中途解約：賃借人は、賃貸借期間中、自らが希望する解約日を１年前までに通知することにより、本契約を解約することができます。この場合、賃借人は、解約後直ちに合意解約保証金を支払い、かつ、更地の状態にする義務その他の原状回復義務を負うものとされています。
（注）本物件に係る信託の信託財産は、本物件並びに三菱自動車練馬店及び三菱自動車高井戸店に係る底地で構成されています。
特記事項：
本物件の土地は、練馬区大泉石神井付近土地区画整理事業区域内にあり、換地処分の対象となる可能性があります。
鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関

一般財団法人日本不動産研究所

鑑定評価額(百万円)612

直接還元法による価格(百万円)-還元利回り(％)-

DCF法による価格(百万円)612

割引率(％)

5.6

最終還元利回り(％)-

NOI(百万円)

34
本物件の特徴・ 本物件は東京都練馬区に所在し、西武新宿線「武蔵関」駅徒歩８分、青梅街道沿いに位置しています。

－ 191 －(191) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201030-06_投資対象_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

物件名称

三菱自動車

特定資産の種類

信託受益権

最寄駅

東大和店

商業施設（居住地立地型）

分類

所在地(住居表示)

西武多摩湖線「武蔵大和」駅徒歩20分
東京都東大和市狭山五丁目1624-２

土地

地番

東京都東大和市狭山五丁目1624番２

建蔽率

60％・40％（注１）

容積率200％・80％（注２）

（底地）

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

信託期間満了日

平成39年３月31日

建物

竣工年月

-

構造/階数

-

用途地域

準住居地域・第１種低層住居専用地域

主たる用途

-

敷地面積

2,783.79㎡

延床面積

-

所有形態

所有権（事業用定期借地権の底地）

所有形態

-

PM会社

野村ビルマネジメント株式会社

マスターリース会社-

マスターリース種別-

稼働率

100.0％

賃貸借の状況
賃貸可能面積2,783.79㎡

テナント数

１
主要な賃貸借の概要
賃借人

賃貸面積

比率

契約期間

非開示
2,783.79㎡
100.0％
19年11ヶ月
契約内容
契約の種類：事業用定期借地契約
中途解約：賃借人は、賃貸借期間中、自らが希望する解約日を１年前までに通知することにより、本契約を解約することができます。この場合、賃借人は、解約後直ちに合意解約保証金を支払い、かつ、更地の状態にする義務その他の原状回復義務を負うものとされています。
（注１）建蔽率について、本物件の土地のうち南側道路端から30ｍ以内の部分は準住居地域60％、南側道路端から30ｍを超える部分は第１種低層住居専用地域40％となっており、面積割合に応じて加重平均された数値が適用されます。
（注２）容積率について、本物件の土地は、準住居地域200％、第１種低層住居専用地域80％となっており、面積割合に応じて加重平均された数値が適用されます。
（注３）本物件に係る信託の信託財産は、本物件並びに三菱自動車調布店及び三菱自動車東久留米店に係る底地で構成されています。
特記事項：
該当事項はありません。
鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関

株式会社谷澤総合鑑定所

鑑定評価額(百万円)484

直接還元法による価格(百万円)-還元利回り(％)-

DCF法による価格(百万円)484

割引率(％)

8.5

最終還元利回り(％)

8.9

NOI(百万円)

42
本物件の特徴・ 本物件は東京都東大和市に所在し、西武多摩湖線「武蔵大和」駅徒歩20分、新青梅街道沿いに位置しています。

－ 192 －
(192) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201030-06_投資対象_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

物件名称

三菱自動車

特定資産の種類

信託受益権

元住吉店

最寄駅

東急東横線「元住吉」駅徒歩25分

所在地(住居表示)

神奈川県川崎市高津区明津10

土地

地番

神奈川県川崎市高津区明津８番２他

建蔽率

60％

容積率

200％

用途地域

商業施設（居住地立地型）

分類

（底地）

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

信託期間満了日

平成39年３月31日

建物

竣工年月

-

構造/階数

-

主たる用途

-

準住居地域・第１種中高層住居専用
地域

敷地面積

1,646.97㎡

延床面積

-

所有形態

所有権（事業用定期借地権の底地）

所有形態

-

マスターリース種別-

PM会社

野村ビルマネジメント株式会社

マスターリース会社-

賃貸借の状況
賃貸可能面積1,646.97㎡

テナント数

１

稼働率

100.0％

主要な賃貸借の概要
賃借人

賃貸面積

非開示

比率

1,646.97㎡

契約期間
100.0％

19年11ヶ月

契約内容
契約の種類：事業用定期借地契約
中途解約：賃借人は、賃貸借期間中、自らが希望する解約日を１年前までに通知することにより、本契約を解約することができます。この場合、賃借人は、解約後直ちに合意解約保証金を支払い、かつ、更地の状態にする義務その他の原状回復義務を負うものとされています。
（注）本物件に係る信託の信託財産は、本物件及び三菱自動車川崎店に係る底地で構成されています。

特記事項：
該当事項はありません。

鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関

一般財団法人日本不動産研究所

鑑定評価額(百万円)373

直接還元法による価格(百万円)-還元利回り(％)-

DCF法による価格(百万円)373

割引率(％)

6.0

最終還元利回り(％)-

NOI(百万円)

22
本物件の特徴・ 本物件は神奈川県川崎市に所在し、東急東横線「元住吉」駅徒歩25分、県道尻手黒川線沿いに位置しています。

－ 193 －
(193) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201030-06_投資対象_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

物件名称

三菱自動車

特定資産の種類

信託受益権

川越店

商業施設（居住地立地型）

分類

（底地）

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

信託期間満了日

平成39年３月31日

建物

竣工年月

-

構造/階数

-

最寄駅

西武新宿線「本川越」駅徒歩26分

所在地(住居表示)

埼玉県川越市神明町12番５

土地

地番

埼玉県川越市神明町12番１他

建蔽率

60％

容積率

200％

用途地域

準工業地域

主たる用途

-

敷地面積

2,462.40㎡

延床面積

-

所有形態

所有権(事業用定期借地権の底地)

所有形態

-

マスターリース種別-

PM会社

野村ビルマネジメント株式会社

マスターリース会社-

賃貸可能面積2,462.40㎡

テナント数

１

賃貸借の状況
稼働率

100.0％

主要な賃貸借の概要
賃借人

賃貸面積

非開示

比率

2,462.40㎡

契約期間
100.0％

19年11ヶ月

契約内容
契約の種類：事業用定期借地契約
中途解約：賃借人は、賃貸借期間中、自らが希望する解約日を１年前までに通知することにより、本契約を解約することができます。この場合、賃借人は、解約後直ちに合意解約保証金を支払い、かつ、更地の状態にする義務その他の原状回復義務を負うものとされています。
（注）本物件に係る信託の信託財産は、本物件及び三菱自動車狭山店に係る底地で構成されています。

特記事項：
該当事項はありません。

鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関

株式会社谷澤総合鑑定所

鑑定評価額(百万円)354

直接還元法による価格(百万円)-還元利回り(％)-

DCF法による価格(百万円)354

割引率(％)

6.2

最終還元利回り(％)

6.6

NOI(百万円)

22
本物件の特徴・ 本物件は埼玉県川越市に所在し、西武新宿線「本川越」駅徒歩26分、県道川越栗橋線沿いに位置しています。

－ 194 －
(194) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201030-06_投資対象_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

物件名称

三菱自動車

特定資産の種類

信託受益権

最寄駅
所在地(住居表示)
土地
地番

JR総武線「新小岩」駅徒歩25分
東京都江戸川区中央二丁目21-６
東京都江戸川区中央二丁目706番２
他
80％・60％（注１）
300％・200％（注２）
近隣商業地域・準工業地域
892.56㎡

建蔽率
容積率
用途地域
敷地面積
所有形態
PM会社
マスターリース会社
賃貸可能面積
テナント数

江戸川店

分類

商業施設（居住地立地型）
（底地）

信託受託者
信託期間満了日三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
平成39年３月31日

建物

竣工年月

-

構造/階数

-

主たる用途
延床面積

-

所有権(事業用定期借地権の底地)
所有形態
野村ビルマネジメント株式会社
マスターリース種別
賃貸借の状況
892.56㎡
稼働率１
主要な賃貸借の概要
賃貸面積比率892.56㎡
100.0％

100.0％

賃借人
契約期間
非開示
19年11ヶ月
契約内容
契約の種類：事業用定期借地契約
中途解約：賃借人は、賃貸借期間中、自らが希望する解約日を１年前までに通知することにより、本契約を解約することができます。この場合、賃借人は、解約後直ちに合意解約保証金を支払い、かつ、更地の状態にする義務その他の原状回復義務を負うものとされています。
（注１）建蔽率について、本物件の土地のうち西側道路計画線から20ｍ以内の部分は近隣商業地域80％、西側道路計画線から20ｍを超える部分は準工業地域60％となっており、面積割合に応じて加重平均された数値が適用されます。
（注２）容積率について、本物件の土地は、近隣商業地域300％、準工業地域200％となっており、面積割合に応じて加重平均された数値が適用されます。
（注３）本物件に係る信託の信託財産は、本物件及び三菱自動車葛飾店に係る底地で構成されています。
特記事項：
該当事項はありません。
鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関

大和不動産鑑定株式会社

鑑定評価額(百万円)207

直接還元法による価格(百万円)-還元利回り(％)-

DCF法による価格(百万円)207

割引率(％)

5.6

最終還元利回り(％)-

NOI(百万円)

10
本物件の特徴・ 本物件は東京都江戸川区に所在し、JR総武線「新小岩」駅徒歩25分、千葉街道と環七通り至近に位置しています。

－ 195 －
(195) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201030-06_投資対象_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

物件名称

三菱自動車

特定資産の種類

信託受益権

最寄駅

狭山店

所在地(住居表示)

西武新宿線「入間市」駅徒歩31分
埼玉県狭山市笹井三丁目１-25

土地

地番

埼玉県狭山市笹井三丁目1308番1他

建蔽率

60％・50％（注１）

容積率200％・80％（注２）

用途地域

商業施設（居住地立地型）

分類

（底地）

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

信託期間満了日

平成39年３月31日

建物

竣工年月

-

構造/階数

-

主たる用途

-

第２種住居地域・第１種低層住居
専用地域

敷地面積

1,793.00㎡

延床面積

-

所有形態

所有権(事業用定期借地権の底地)

所有形態

-

マスターリース種別-

PM会社

野村ビルマネジメント株式会社

マスターリース会社-

賃貸可能面積
テナント数

1,793.00㎡
１

賃貸借の状況
稼働率

100.0％

主要な賃貸借の概要
賃貸面積1,793.00㎡

賃借人
比率
契約期間
非開示
100.0％
19年11ヶ月
契約内容
契約の種類：事業用定期借地契約
中途解約：賃借人は、賃貸借期間中、自らが希望する解約日を１年前までに通知することにより、本契約を解約することができます。この場合、賃借人は、解約後直ちに合意解約保証金を支払い、かつ、更地の状態にする義務その他の原状回復義務を負うものとされています。
（注１）建蔽率について、本物件の土地のうち東南側都市計画道路の計画線から25ｍ以内の部分は第２種住居地域
60％、東南側都市計画道路の計画線から25ｍを超える部分は第１種低層住居専用地域50％となっており、面積割合に応じて加重平均された数値が適用されます。
（注２）容積率について、本物件の土地は、第２種住居地域300％、第１種低層住居専用地域80％となっており、面積割合に応じて加重平均された数値が適用されます。
（注３）本物件に係る信託の信託財産は、本物件及び三菱自動車川越店に係る底地で構成されています。
特記事項：
該当事項はありません。
鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関

株式会社谷澤総合鑑定所

鑑定評価額(百万円)

165

直接還元法による価格(百万円)-還元利回り(％)-

DCF法による価格(百万円)165

割引率(％)

8.8

最終還元利回り(％)

9.2

NOI(百万円)

14
本物件の特徴・ 本物件は埼玉県狭山市に所在し、西武池袋線「入間市」駅徒歩31分、国道299号線沿いに位置しています。

－ 196 －
(196) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201030-06_投資対象_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

三菱自動車 茨木メンテナンスセン

物件名称

ター

特定資産の種類

信託受益権

商業施設（居住地立地型）

分類

（底地）

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

信託期間満了日

平成39年９月30日

建物

竣工年月

-

構造/階数

-

最寄駅

JR東海道本線「茨木」駅徒歩24分

所在地(住居表示)

大阪府茨木市三咲町５-17

土地

地番

大阪府茨木市三咲町635番１他

建蔽率

60％

容積率

200％

用途地域

工業地域

主たる用途

-

敷地面積

5,704.24㎡

延床面積

-

所有形態

所有権（事業用定期借地権の底地）

所有形態

-

PM会社

野村ビルマネジメント株式会社

マスターリース会社-

賃貸可能面積5,704.24㎡

テナント数

１

マスターリース種別-

稼働率

100.0％

賃貸借の状況

主要な賃貸借の概要
賃借人

賃貸面積

非開示

比率

5,704.24㎡

契約期間
100.0％

20年

契約内容
契約の種類：事業用定期借地契約
中途解約：賃借人は、賃貸借期間中、自らが希望する解約日を１年前までに通知することにより、本契約を解約することができます。この場合、賃借人は、解約後直ちに合意解約保証金を支払い、かつ、更地の状態にする義務その他の原状回復義務を負うものとされています。

特記事項：
該当事項はありません。

鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関

大和不動産鑑定株式会社

鑑定評価額(百万円)875

直接還元法による価格(百万円)-還元利回り(％)-

DCF法による価格(百万円)875

割引率(％)

6.1

最終還元利回り(％)-

NOI(百万円)

48
本物件の特徴・ 本物件は大阪府茨木市に所在し、JR東海道本線「茨城」駅から徒歩24分、国道171号線沿いに位置しています。

－ 197 －
(197) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201030-06_投資対象_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

〈賃貸借の概況及び損益の状況〉
単位：千円
自平成20年７月１日

平成21年７月１日

平成22年７月１日

平成23年７月１日

平成24年７月１日

至

平成21年６月30日

平成22年６月30日

平成23年６月30日

平成24年６月30日

平成24年12月31日

―(注２)

―(注２)

―(注２)

―(注２)

―(注２)

―(注２)

―(注２)

―(注２)

―(注２)

―(注２)

676,452

676,452

676,452

676,452

338,226

100％

100％

100％

100％

100％

運用期間
共益費込賃貸料
その他収入
賃貸事業収入合計
損害保険料
修繕費
給水光熱費
建物管理費
支払手数料
公租公課
その他費用
賃貸事業費用合計
NOI

稼働率（期末時点）（注１）目黒店、練馬店、高井戸店、葛飾店、関町店、江戸川店、調布店、川崎店、東久留米店、東大和店、元住吉店、川越店、狭山店の13物件合計（注２）テナントの承諾が得られていないため、開示していません。

単位：千円
自

平成20年７月１日

平成21年７月１日

平成22年７月１日

平成23年７月１日

平成24年７月１日

至

平成21年６月30日

平成22年６月30日

平成23年６月30日

平成24年６月30日

平成24年12月31日

―(注２)

―(注２)

―(注２)

―(注２)

―(注２)

―(注２)

―(注２)

―(注２)

―(注２)

―(注２)

211,764

211,764

211,764

211,764

105,882

100％

100％

100％

100％

100％

運用期間
共益費込賃貸料
その他収入
賃貸事業収入合計
損害保険料
修繕費
給水光熱費
建物管理費
支払手数料
公租公課
その他費用
賃貸事業費用合計
NOI

稼働率（期末時点）（注１）渋谷店、杉並店、世田谷店、茨木メンテナンスセンターの４物件合計（注２）テナントの承諾が得られていないため、開示していません。

－ 198 －
(198) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201030-06_投資対象_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

（３）【分配方針】①

分配方針
本投資法人は、原則として、以下の方針に基づき分配を行うものとします（規約第36条第１項）。
Ａ．本投資法人の運用資産の運用等によって生じる分配可能金額（以下「分配可能金額」といいます。）は、投信法及び我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して決算日毎に計算される利益（各決算日の貸借対照表上の資産合計額から負債合計額を控除した金額（純資産額）から出資総額、出資剰余金及び評価・換算差額等の合計額を控除した金額をいいます。）の金額をいいます。
Ｂ．分配金額は、租税特別措置法（昭和32年法律第26号、その後の改正を含みます。以下「租税特別措置法」といいます。）第67条の15第１項に定める投資法人の課税の特例（以下「投資法人に係る課税の特例規定」といいます。）に規定される本投資法人の配当可能利益の額の100分の90に相当する金額（法令改正等により当該金額の計算に変更があった場
合には変更後の金額とします。）を超えて分配するものとして、本投資法人が決定する金額とします（但し、分配可能金額を上限とします。）。但し、税務上の欠損金が発生した
場合、又は欠損金の繰越控除により税務上の所得が発生しない場合はこの限りでなく、本投資法人が合理的に決定する金額とします。なお、本投資法人は運用資産の維持又は価値向上に必要と認められる長期修繕積立金、支払準備金、分配準備積立金並びにこれらに類する積立金及び引当金等を分配可能金額から積み立てることができます。
Ｃ．分配金に充当せず留保した利益及び決算日までに稼得した利益については、本投資法人の資産運用の基本方針及び投資態度等の定めに基づき運用を行うものとします。

②

利益を超えた金銭の分配
本投資法人は、経済環境、不動産市場、賃貸市場等の動向により本投資法人が適切と判断する場合、前記「① 分配方針 / Ｂ．」で定める分配金額に一般社団法人投資信託協会の諸規則に定める額を上限として本投資法人が決定する額を加算した額を、分配可能金額を超えて分配することができます。また、上記の場合において金銭の分配金額が法令に定める投資法人に係る課税の特例規定における要件を満たさない場合には、当該要件を満たす目的をもって本投資法人が決定した金額をもって金銭の分配をすることができます（規約第36条第２項）。

③

分配金の分配方法
上記①及び②に規定する分配金は、金銭により分配するものとし、原則として決算日から３ヶ月以内に、決算日現在の最終の投資主名簿に記載又は記録のある投資主又は登録投資口
質権者を対象に、投資口の口数に応じて分配します（規約第36条第３項）。

④

分配金請求権の除斥期間等
上記①及び②に規定する分配金は、その支払開始の日から満３年を経過したときは、本投資法人はその支払いの義務を免れるものとします。なお、未払分配金には利息は付さないものとします。（規約第36条第４項）。

⑤

一般社団法人投資信託協会の諸規則
上記①乃至④のほか、本投資法人は、金銭の分配にあたっては、一般社団法人投資信託協会の諸規則に従うものとします。

－ 199 －
(199) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201040_分配方針_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

（４）【投資制限】①

規約により定める投資制限
規約により定める投資制限（規約第30条）は、次のとおりです。
Ａ．前記「（２） 投資対象 / ① 投資対象資産 / Ａ．」に掲げる有価証券及び金銭債権は、積極的に投資を行うものではなく、余資の運用の場合には安全性及び換金性を勘案した運用を図るものとし、その他の場合は不動産関連資産との関連性を勘案した運用を図るものとします。
Ｂ．前記「（２） 投資対象 / ① 投資対象資産 / Ｂ．」に掲げるデリバティブ取引に係る権利は、本投資法人に係る負債から生じる金利変動リスク、本投資法人の運用資産に関わる為替リスク、その他のリスクをヘッジすることを目的とした運用に限るものとします。

②

金商法及び投信法による投資制限
本投資法人は金商法及び投信法による投資制限に従います。主なものは次のとおりです。

Ａ．資産運用会社による運用制限
登録を行った投資法人は、資産運用会社にその資産の運用に係る業務の委託をしなければなりませんが、資産運用会社は、当該投資法人の資産の運用に係る業務に関して一定の行為を行うことが禁止されており、結果的に、投資法人が一定の投資制限に服することになります。かかる禁止行為のうち、主なものは次のとおりです。なお、利害関係人等との取引制限については、後記「第三部 投資法人の詳細情報 / 第３ 管理及び運営 / ２
利害関係人との取引制限」をご参照ください。
（イ）自己取引等資産運用会社が自己又はその取締役若しくは執行役との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金商法第42条の２第１号）。但し、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれのないものとして業府令第128条で定めるものを除きます。
（ロ）運用財産相互間の取引
資産運用会社が運用財産相互間において取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金商法第42条の２第２号）。但し、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれのないものとして業府令第129条で定めるものを除きます。
（ハ）第三者の利益を図る取引資産運用会社が特定の金融商品、金融指標又はオプションに関し、取引に基づく価格、指標、数値又は対価の額の変動を利用して自己又は登録投資法人以外の第三者の利益を図る目的をもって、正当な根拠を有しない取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金商法第42条の２第３号）。
（ニ）投資法人の利益を害する取引資産運用会社が通常の取引の条件と異なる条件で、かつ、当該条件での取引が登録
投資法人の利益を害することとなる条件での取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金商法第42の２第４号）。
（ホ）その他業府令で定める取引
上記のほか、資産運用会社が行う行為のうち、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるものとして業府令で定める行為（金商法第42条の２第７号、業府令第130条）をすることが禁止されています。かかる禁止行為のうち主なものは、以下のとおりです。
（ⅰ）資産運用会社が自己の監査役、役員に類する役職にある者又は使用人との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと（業府令第128条各号に掲げる行為を除きます。）（業府令第130条第１項第１号）。
（ⅱ）資産運用会社が自己又は第三者の利益を図るため、登録投資法人の利益を害することとなる取引を行うことを内容とした運用を行うこと（同項第２号）－ 200 －
(200) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201040_分配方針_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

（ⅲ）第三者（資産運用会社の親法人等及び子法人等を含みます。）の利益を図るた
め、その行う投資運用業に関して運用の方針、運用財産の額又は市場の状況に照らして不必要な取引を行うことを内容とした運用を行うこと（同項第３号）。
（ⅳ）他人から不当な取引の制限その他の拘束を受けて運用財産の運用を行うこと（同項第４号）。
（ⅴ）有価証券の売買その他の取引等について、不当に取引高を増加させ、又は作為的な値付けをすることを目的とした取引を行うことを内容とした運用を行うこと（同項第５号）。
（ⅵ）第三者の代理人となって当該第三者との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと（但し、資産運用会社があらかじめ個別の取引ごとに全ての権利者に当該取引の内容及び当該取引を行おうとする理由を説明し、当該権利者の同意を得て行うものを除きます。）（同項第６号）。
Ｂ．同一株式の取得制限
本投資法人は、同一の法人の発行する株式に係る議決権を、当該株式に係る議決権の総数の100分の50を超えて取得することができません（投信法第194条、投信法施行規則第221条）。
Ｃ．自己投資口の取得及び質受けの制限
本投資法人は、自らが発行した投資口を取得し、又は質権の目的として受けることができません。但し、次に掲げる場合において自らが発行した投資口を取得するときは、この限りではありません（投信法第80条第１項）。
（イ）合併後消滅する投資法人から当該投資口を承継する場合（ロ）投信法の規定により当該投資口の買取りをする場合（ハ）その他投信法施行規則で定める場合－ 201 －
(201) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201040_分配方針_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

Ｄ．子法人による親法人投資口の取得制限
他の投資法人（子法人）の発行済投資口の総口数の過半数に当たる投資口を有する投資法人（親法人）の投資口については、次に掲げる場合を除くほか、当該子法人は、これを取得することができません（投信法第81条第１項、第２項）。
（イ）合併後消滅する投資法人から親法人投資口を承継する場合（ロ）その他投信法施行規則で定める場合
なお、他の投資法人の発行済投資口の過半数の投資口を、親法人及び子法人又は子法人が有するときは、当該他の投資法人はその親法人の子法人とみなされます（投信法第81条
第４項）。
③

その他
Ａ．有価証券の引受け及び信用取引
本投資法人は有価証券の引受け及び信用取引は行いません。
Ｂ．借入れ及び投資法人債（イ）本投資法人は、運用資産の着実な成長並びに効率的な運用及び運用の安定性に資するため、資産の取得、修繕費その他の維持管理費用若しくは分配金の支払い、
本投資法人の運営に要する資金、又は債務の返済（敷金・保証金の返還並びに借入金及び投資法人債（短期投資法人債を含みます。以下同じです。）の債務の返済を含みます。）等の資金の手当てを目的として、資金を借り入れ（コール市場
を通じる場合を含みます。）又は投資法人債を発行することができます。但し、短期投資法人債の発行により調達した資金の使途又は目的については、法令に定める範囲に限るものとします。なお、資金を借り入れる場合は、金商法に規定する適格機関投資家（但し、租税特別措置法第67条の15に規定する機関投資家に限ります。）からの借り入れに限るものとします（規約第37条第１項）。
（ロ）上記（イ）の場合、本投資法人は運用資産を担保として提供することができます（規約第37条第２項）。
（ハ）借入金及び投資法人債発行の限度額は、それぞれ２兆円とし、かつ、その合計額が２兆円を超えないものとします。（規約第37条第３項）。
Ｃ．集中投資集中投資について法令上制限はありません。
Ｄ．他のファンドへの投資
他のファンド（投資証券及び投資信託の受益証券）への投資について規約上制限はありません。

－ 202 －
(202) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201040_分配方針_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

３【投資リスク】（１）本投資口への投資に関するリスク要因
以下において、本投資口への投資に関してリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しています。但し、以下は本投資口への投資に関する全てのリスクを網羅したものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。以下における不動産に関する記述は、不動産を主たる信託財産とする信託の受益権（以下「不動産信託受益権」といいます。）その他の不動産関連資産についてもほぼ同様に当てはまりますが、資産としての種類の違いに応じて、この他にも発生する可能性のあるリスクがあります。また、本書に記載の事項には、特に本投資法人及び資産運用会社の目標及び意図を含め、将来に関する事項が存在しますが、別段の記載のない限り、これら事項は本書の日付現在における本投資法人及び資産運用会社の判断、目標、一定の前提又は仮定に基づく予測等であって、不確実性を内在するため、実際の結果と異なる可能性があります。
本投資法人は、可能な限りこれらリスクの発生の回避及びリスクが発生した場合の対応に努める方針ですが、回避及び対応が結果的に十分であるとの保証はありません。
以下に記載するリスクが現実化した場合、分配金の額が低下し、又は本投資口の市場価格が下落する可能性があり、その結果、各投資家が投資した金額を回収できなくなる可能性があります。
各投資家は、自らの責任において、本項及び本書における本項以外の記載事項を慎重に検討した上で本投資口に関する投資判断を行う必要があります。
① 一般的なリスク
Ａ．投資口・投資証券の商品性に係るリスク
Ｂ．投資口の市場性に係るリスク
Ｃ．投資口の払戻しがないことに係るリスク
Ｄ．投資口の価格の変動に係るリスク
Ｅ．投資口の希薄化に係るリスク
Ｆ．金銭の分配に係るリスク
Ｇ．総資産に対する有利子負債の比率に係るリスク
Ｈ．投資法人の資金調達に係るリスク
Ｉ．投資法人の法律上、税制上、その他諸制度上の取扱いに係るリスク② 投資法人の関係者及び仕組みに係るリスク
Ａ．業務委託に係るリスク
Ｂ．資産運用会社に係るリスク
Ｃ．投資法人の登録取消リスク
Ｄ．投資法人の倒産リスク
Ｅ．インサイダー取引規制に係る法令上の禁止規定が存在しないこと等によるリスク
Ｆ．野村不動産グループへの依存に係るリスク－ 203 －
(203) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201050_投資リスク_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

③

不動産に係るリスク
Ａ．不動産の流動性に係るリスク
Ｂ．専門家報告書等に係るリスク
Ｃ．不動産の瑕疵に係るリスク
Ｄ．土地の境界等に係るリスク
Ｅ．収入及び支出に係るリスク
Ｆ．ＰＭ会社に係るリスク
Ｇ．建物の毀損・滅失・劣化に係るリスク
Ｈ．建築基準法等の規制に係るリスク
Ｉ．共有物件に係るリスク
Ｊ．区分所有建物に係るリスク
Ｋ．借地権に係るリスク
Ｌ．底地物件に関するリスク
Ｍ．開発物件に係るリスク
Ｎ．匿名組合出資持分への投資に関するリスク
Ｏ．有害物質に係るリスク
Ｐ．地球温暖化対策に係るリスク
Ｑ．不動産の所有者責任に係るリスク
Ｒ．不動産の偏在に係るリスク
Ｓ．テナント集中に係るリスク
Ｔ．転貸に係るリスク
Ｕ．マスターリースに係るリスク
Ｖ．売主の倒産等の影響に係るリスク
Ｗ．フォワード・コミットメント等に係るリスク
Ｘ．固定資産の減損に係る会計基準の適用に係るリスク
Ｙ．商業施設に係るリスク
Ｚ．物流施設に係るリスク④

不動産信託受益権に係るリスク
Ａ．信託受益者として負うリスク
Ｂ．不動産信託受益権の流動性に係るリスク
Ｃ．不動産信託受託者の破産等の倒産手続に係るリスク
Ｄ．不動産信託受託者の信託違反に伴うリスク
Ｅ．不動産信託受益権の準共有等に係るリスク⑤

税制に係るリスクＡ．導管性要件に係るリスク
Ｂ．税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク
Ｃ．不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
Ｄ．一般的な税制の変更に係るリスク⑥

その他
Ａ．取得予定資産を組入れることができないリスク
Ｂ．本投資法人の資金調達（金利環境）に関するリスク
Ｃ．過去の損益の状況が将来の本投資法人の損益と一致しないリスク－ 204 －
(204) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201050_投資リスク_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

①

一般的なリスク
Ａ．投資口・投資証券の商品性に係るリスク
投資口又は投資証券は、株式会社における株式又は株券に類似する性質を持ち、投資金額の回収や利回りの如何は、投資法人の収益又は財産及び業務の状況に影響され、譲渡による換価時点において投資金額以上の金額の回収を図ることができるか否かは定かではありません。
投資口に対して投下された投資主からの投資金額については、いかなる保証も付されておらず、また、投資口は金融機関の預金等と異なり、預金保険等の対象ではありません。
したがって、投資法人につき、投資主総会での決議等に基づく通常の清算手続が開始され又は倒産手続により清算される場合、投資主は、投資法人の全ての債権者への弁済の後でなければ、投資口の払戻しを受けることはできません。特に倒産手続に基づく清算の場
合には、債権の弁済後の投資法人の資産が投資口全ての投資金額に不足し、投資主が投資金額を回収できない可能性があります。
Ｂ．投資口の市場性に係るリスク
本投資法人の資産総額の減少、投資口の売買高の減少その他により、東京証券取引所の定める有価証券上場規程に規定される不動産投資信託証券の上場廃止基準に抵触する場合には、本投資口の上場が廃止されます。本投資口の上場市場における売却が困難又は不可能となった場合には、本投資口の売却を希望する投資主は、相対による売却による他なく、本投資口を希望する時期や売却価格を含む条件で換価できないか、全く換価できない可能性があり、これにより損害を被る可能性があります。
Ｃ．投資口の払戻しがないことに係るリスク
投資口については、投資主からの請求による払戻しは行われません。したがって、投資主が当該投資口を換価するためには、第三者に売却することが必要となります。本投資口の売却が困難となった場合には、希望する時期や売却価格を含む条件で換価できないか、
全く換価できない可能性があり、これにより損害を被る可能性があります。
Ｄ．投資口の価格の変動に係るリスク
投資口の譲渡価格や当初の投資金額については、いかなる保証も付されていません。本
投資口の市場価格は、金利動向や為替相場等の金融環境の変化に影響されることがあるほ
か、投資口の売買高及び需給バランス、不動産投資信託証券以外の金融商品に対する投資との比較における優劣、不動産投資信託証券市場以外の金融商品市場の変動、市場環境や将来的な景気動向等によって左右され、場合によっては大幅に変動することがあることは、
その他の上場有価証券の場合と同様です。また、不動産投資信託証券市場の動向、不動産
市場の趨勢、不動産賃貸市場の需給バランス、不動産の賃貸需要を左右することのある経済の全般的状況、法制又は税制の変更等、不動産関連市場を取り巻く要因による影響を受けることもあります。
また、本投資口が取引所において一時的に大量に売却される場合、本投資口の市場価格が大幅に下落する可能性があります。

－ 205 －
(205) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201050_投資リスク_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

Ｅ．投資口の希薄化に係るリスク
投資法人は、その事業遂行のために必要に応じて資金を調達しますが、その資金調達が投資口の追加発行により行われる場合には、既存の投資主が有する投資口の投資法人の発行済投資口総数に対する割合が希薄化し、また、投資口１口当たりの純資産額の減少等のため投資口の投資利回りが低下し、投資口の価値が下落する可能性があります。また、期中において投資口が追加発行される場合、その期の投資口保有期間にかかわらず、既存の投資口と同額の金銭の分配がなされるため、既存の投資口への分配額に影響を与える可能性があります。さらに、今後、追加発行がなされる場合、投資口１口当たりの純資産額が減少する場合や、市場における投資口の需給バランスに悪影響を与える場合があり、その結果、投資口の価格が悪影響を受けるおそれがあります。
Ｆ．金銭の分配に係るリスク
本投資法人は、本書記載の分配方針に従って、投資主に対して金銭の分配を行う予定ですが、本投資法人による金銭の分配の有無、金額及びその支払は、いかなる場合においても保証されるものではありません。資産から得られる賃料収入の低下、損失の発生、現金不足等により、予想されたとおりの分配を行えない可能性があります。
Ｇ．総資産に対する有利子負債の比率に係るリスク
本投資法人の総資産に対する有利子負債の比率（ＬＴＶ）は、資産運用会社の運用ガイ
ドラインにより60％を上限としますが、資産の取得等に伴い一時的に60％を超えることがあります。投資法人のＬＴＶの値が高まれば高まるほど、一般的に、分配可能金額が金利変動の影響を受け易くなり、その結果投資主への分配金額が減少するおそれがあります。
Ｈ．投資法人の資金調達に係るリスク
本投資法人は、本書記載の投資方針に従い、継続的に適格機関投資家からの借入れ及び投資法人債の発行による資金調達を行うことを予定しています。投資法人が資金調達を行う場合、借入れの条件は、その時々の金利実勢、投資法人の収益及び財務状況、一般的な経済環境のほか、貸付人の自己資本比率規制その他の法的・経済的状況等の多くの要因に従って決定されるため、投資法人が必要とする時期及び条件で機動的に借入れを行うことができる保証はありません。
なお、既存の借入れについて返済期限が到来した場合に、同一の借入先からほぼ同一の条件で新規の借入れを行う借り換えについても、かかる借り換えができなくなることや、金利、担保提供、財務制限条項等の点でより不利な条件での借入れを余儀なくされる可能性があります。
借入れを行う際には、貸付人のために様々な保全措置がとられることがあり、その一環として、他の債務のための担保提供の制限、投資法人の収益状況や財務状態が一定の条件を下回った場合における担保の提供及びキャッシュリザーブ積立額の付加その他の一定資産の留保、一定の財務指標を基準とした追加借入制限、資産取得の制限、投資主への分配に係る制限、その他投資法人の収益状況や財務状態及び業務に係る約束や制限が課されることがあります。このような約束や制限が投資法人の運営に支障をもたらし、又は投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。また、借入れに当たり、投資法人は、保有する資産又はその原資産の全部又は一部を資金の貸付人に対して担保に供することがあります。この場合、投資法人は、被担保債権を弁済しない限り、担保対象たる資産を処分し、又は不動産たる建物の建替等を行うに当たり、貸付人の承諾を取得する等の制限を受けることとなります。その結果、投資法人が必要とする時期や売却価格を含む条件で資産や不動産を処分できないおそれがあります。
投資法人が資金を調達しようとする場合には、借入れのほか、投資法人債若しくは短期投資法人債の発行又は投資口の追加発行の方法によることがあります。投資口の追加発行
により資金調達を行う場合、投資口の発行時期及び価格はその時々の市場価格により左右され、場合により、投資法人の希望する時期及び条件でこれを発行することができないおそれがあります。また、投資法人債又は短期投資法人債の発行を行う場合、一般に、様々な財務制限条項や誓約事項が規定されることがあります。かかる財務制限条項等に抵触す－ 206 －
(206) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201050_投資リスク_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

る場合、投資法人は投資法人債又は短期投資法人債についての期限の利益を失うことがあります。
Ｉ．投資法人の法律上、税制上、その他諸制度上の取扱いに係るリスク投資法人に関する法律上、税制上、その他諸制度上の取扱い若しくは解釈が大幅に変更
され、又は新たな法律が制定される可能性があり、それに伴い、投資法人の現在の運用方
針、運営形態等の変更が必要となる可能性があります。その結果、投資法人の存続、収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
②

投資法人の関係者及び仕組みに係るリスク
Ａ．業務委託に係るリスク
投資法人は、資産の運用以外の行為を営業として行うことができず、使用人を雇用することはできません。資産の運用については、投資法人は、「資産運用会社にその資産の運用に係る業務の委託をしなければならない」こと（投信法第198条第１項）となっています。また、投信法には、投資法人が、「資産保管会社にその資産の保管に係る業務を委託しなければならない」こと（投信法第208条第１項）、並びにその資産の運用及び保管に係る業務以外の業務に係る事務であって投信法第117条に定めるものを、投信法施行規則で定めるところにより他の者に委託しなければならないことが定められています。したがって、投資法人の業務全般が円滑に執行されるか否かは、資産運用会社、資産の保管に係る業務の委託を受けている資産保管会社及び投資法人の投信法第117条に定める事務の委託を受けている一般事務受託者の能力や信用性に依拠することになります。
金商法上、資産運用会社は投資運用業の登録が必要とされており（なお、資産運用会社
は、金商法の施行に伴い、所定の書類を関東財務局に提出し、金商法上の金融商品取引業者としての登録を受けたものとみなされています。）、また、投信法上、資産保管会社は一定の要件を満たす法人に資格が限定されており、一般事務受託者については、投資法人の設立時及び設立後に新たに行う一般事務受託者との契約締結時に、不適当な者でないことの調査が執行役員及び監督役員により行われています。しかし、それぞれの業務受託者
において、業務遂行に必要とされる人的・財産的基盤が今後も維持されるとは限らず、かかる人的・財産的基盤が損なわれた場合には、業務遂行が十分に行われず、投資主に損害を与える可能性があります。
また、資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者の業務遂行は適正に行われることが必要であるため、金商法及び投信法上、これらの者はそれぞれ、投資法人に対して善管注意義務を負い、また、投資法人のため忠実義務を負いますが、そのいずれかが職務遂
行上、善管注意義務又は忠実義務に反する行為を行った場合は、結果として投資主が損害を受ける可能性があります。
投資法人の規約に記載されている資産運用の対象及び方針等の基本的な事項の変更には、
投資主総会の承認が必要ですが、資産運用会社は、より詳細な投資方針を定める資産運用
ガイドライン又はこれに類する投資方針に係る社内規程を、投資主総会の承認を経ることなく、変更することが可能です。そのため、投資法人の投資主の意思が反映されないまま、資産運用ガイドラインが変更される可能性があります。
その他、資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者のそれぞれが、破産手続又は会社更生手続その他の倒産手続等により業務遂行能力を喪失する場合においては、投資法
人はそれらの者に対する債権の回収に困難が生じるおそれがあり、更に資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者との契約を解約し又は解除することが求められることがあります。そのような場合、投資法人は、投信法上、資産の運用、資産の保管及び一般事務に関しては第三者へ委託することが義務付けられているため、日常の業務遂行に影響を受けることになります。また、委託契約が解約又は解除された場合には、新たな資産運用会
社、資産保管会社又は一般事務受託者を選定し、これらの者に対して上記各業務を委託することが必要とされます。しかし、投資法人の希望する時期及び条件で現在と同等又はそれ以上の能力と専門性を有する第三者を選定し、上記各業務及び事務を委託できるとの保証はなく、そのような第三者を速やかに選定できない場合には、投資法人の収益等が悪影－ 207 －

(207) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201050_投資リスク_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

響を受けるおそれがあります。また、適切な資産運用会社を選定できない場合には、東京証券取引所の有価証券上場規程によりその投資口が上場廃止になる可能性もあります。
Ｂ．資産運用会社に係るリスク
投信法上、投資法人は、資産の運用行為しか行えず、また資産運用会社にその資産の運用に係る業務を委託しなければならないため、投資法人の資産の運用成果は、資産の運用に係る業務を行う資産運用会社の業務遂行能力に依拠することになります。資産運用会社についての主なリスクは以下のとおりです。
（イ）資産運用会社の運用能力に係るリスク
資産運用会社は、投資法人に対し善管注意義務を負い、また、投資法人のために忠実義務を負いますが、資産運用の結果に対して何らの保証を行うものではありません。また、金商法上、資産運用会社は投資運用業の登録が必要であり、金融庁等の監督官庁による監督を受けており、その信用力の維持には一定限度の制度的な裏付けがありますが、金商法はその運用能力まで保証するものではありません。監督官庁により金融商品取引業者としての登録の取消しを含む処分等がなされた場合には、投資法人の資産運用業務にも影響が生じ、結果として投資主に損害を与える可能性があります。
投資法人は、一般的には運用能力の不足する資産運用会社を解任することができますが、他方、投資法人は、投信法上、資産の運用に係る業務を資産運用会社に委託しなければならないため、解任するまでに後任の資産運用会社の選定が必要になります。かかる選定に時間を要することがあり、その期間中は、能力不足と判断された資産運用会社による運用資産の運用が続くことになります。また、後任の資産運用会社が適切な運用能力を有することが保証されているわけでもありません。それらの場合には、投資主に損害を与える可能性があります。
（ロ）資産運用会社の行為に係るリスク
資産運用会社は、投資法人に対し善管注意義務を負い、また、投資法人のために忠実義務を負いますが、更に資産運用会社の行為により投資法人が損害を被るリス
クを軽減するため、金商法において資産運用会社の業務遂行に関して行為準則が詳細に規定されています。
しかしながら、資産運用会社が、行為準則に反し、又は法定の措置を適正に取らない場合には、投資主に損害が発生するリスクがあります。
その他、投資法人の資産運用会社に関し、その株主、その役職員の出向元企業又はその関係会社等といった関係者が、投資法人の資産又は不動産について、その取得又は運用に関する取引に関与する可能性があります。また、金商法上、資産運用
会社自身による投資活動は禁止されていません。そのような場合、上記のとおり、
金商法により一定の行為が禁止され、その結果、投資法人、ひいては投資主の利益が害されないように法的な規制はなされていますが、個別具体的には、実質的にどのような基準でこれらの取引がなされた場合に金商法の規制が遵守されたかが一義
的には明らかではなく、したがって、結果として資産運用会社が自己又は第三者の利益を図るため、投資法人の利益を害することとなる取引を行わないとの保証はありません。
また、資産運用会社は、本投資法人の資産運用業務の他、他の投資法人や私募ファンド等の運用を受託していますが、資産運用会社が、これらの業務に関する法令に違反し、金融庁その他の規制当局から行政処分を受けた場合や処分勧告がなされた場合、本投資法人の資産運用業務に関する法令違反であるか否かにかかわらず、
資産運用会社による本投資法人の運用業務の円滑な遂行に支障を及ぼしたり、資産運用会社及び本投資法人に対する市場の評価ひいては本投資法人の投資口の市場価格が悪影響を受けたりするなどの可能性があります。
なお、資産運用会社は、本書の日付現在、証券取引等監視委員会の検査を受けています。
－ 208 －
(208) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201050_投資リスク_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

（ハ）ローテーション・ルールに係るリスク
金商法上、資産運用会社は、複数の投資法人等の資産運用を受託することを禁じられておらず、本投資法人の資産運用会社は、本投資法人のほか、NOF、NRF及びNPRからも資産の運用を受託しています。また、平成23年10月１日付で効力を生じた資産運用会社の合併に伴い、資産運用会社は投資法人以外の不動産ファンド等の資産の運用や投資助言に係る業務の受託も行っています。
本投資法人は物流施設及び商業施設を投資対象としているため、NPR及び投資法人
以外の不動産ファンド等と投資対象が競合する関係にあります。
そこで、資産運用会社が物件の取得を検討するにあたり、本投資法人の利益を損ない、本投資法人以外のファンド等の利益を図るといった利益相反取引がなされることを防止することを目的として、資産運用会社においては、本投資法人、NOF、NRF及びNPR並びに投資法人以外の不動産ファンド等の各投資責任者を分け情報管理を徹底すると共に、物件の「用途」や「竣工年次」等を基準として各ファンドにおける優先検討機会の公平なローテーションを実施するという、ローテーション・
ルールを採用しています。ローテーション・ルールの概要については、前記「１
投資法人の概況 / （４）投資法人の機構 / ② 投資法人の運用体制 / Ｃ．投資運
用の意思決定機構」をご参照ください。
本投資法人及び資産運用会社としては、NPRとの関係では、上場不動産投資法人である本投資法人と非上場不動産投資法人であるNPRの資金調達の性質や財務戦略、投資家の志向する投資リターンの違いにより、実際に物件取得希望の競合が生じる場
合は限定的であると想定していますが、かかる想定とは異なり、実際に物件取得希望の競合が生じる場合には、上記のローテーション・ルールにより、一定の竣工年
次の物件についてはNPRが優先して物件の取得検討を行うため、本投資法人の取得機会が減少することなどにより、本投資法人にとって望ましいと考えられるポート
フォリオの構築が実現しにくくなる可能性があり、結果として、本投資法人の成長性に悪影響を及ぼす可能性があります。また、駅前立地型商業施設には、希にオフィスとして利用されているものや、オフィスとして利用可能なものも含まれます。
このような施設については、NOFとの間で実質的に取得機会が競合することとなる可能性があります。
Ｃ．投資法人の登録取消リスク
投資法人は、資産の運用を行うために投信法に基づき投資法人としての登録を受けます
が、一定の事由が発生した場合、かかる登録を取り消される可能性があります。登録が取り消されると、本投資口の上場が廃止されるとともに、投資法人は解散することとなります。投資法人が解散し、清算する場合には、投資主は、当初の投資金額の回収を期待できない可能性があります。
Ｄ．投資法人の倒産リスク
投資法人は、一般の法人と同様に、その資産を超える負債を有する状態となる可能性があります。投資法人は現行法上の倒産手続として破産法（平成16年法律第75号、その後の改正を含みます。）、民事再生法（平成11年法律第225号、その後の改正を含みます。）
及び投信法上の特別清算手続に服します。投資法人につき、これらの倒産手続を回避するための特別の制度や保証はありません。
投資法人におけるこれらの法的倒産手続により、投資主が損害を受ける可能性があります。
Ｅ．インサイダー取引規制に係る法令上の禁止規定が存在しないこと等によるリスク
金商法上、投資口の売買等については、上場会社等の関係者その他の内部者に対して上場会社等の有価証券に係る未公表の重要な事実が存在した場合に罰則をもって有価証券等の有償での取引を規制するとの、いわゆるインサイダー取引規制（金商法第166条及び第167条）は適用されません。このため、本投資法人、資産運用会社その他の内部者が投資法人や投資口に係る未公表の内部情報を知りつつ、かかる投資口の取引を行うような場合－ 209 －
(209) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201050_投資リスク_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

には、投資口の価格等が悪影響を受けるおそれがあります。
このため、本投資法人及び資産運用会社は、社内規程として、それぞれ内部者取引管理規程を設け、内部者がインサイダー取引類似の取引を行うことを制限しています。しかしながら、これら社内規程は金商法におけるインサイダー取引規制と異なり罰則の適用はな
く、法令と同程度の実効性が保証されるものではありません。したがって、本投資法人、資産運用会社その他の内部者がインサイダー取引類似の取引を行うことがないとの保証はなく、かかる取引がなされた場合には、投資家の本投資口又は不動産投資信託証券市場に対する信頼を害し、ひいては本投資口の流動性の低下や市場価格の下落等の悪影響をもた
らすおそれがあります。
なお、現在、投資口につきインサイダー取引規制の適用対象とする金商法等の改正案が議論されていますが、その規制対象者及び対象となる重要事実の具体的な内容によっては、
本投資法人の円滑な資産運用に悪影響が生じる可能性もあります。
Ｆ．野村不動産グループへの依存に係るリスク
野村不動産は、本投資法人の大口投資主であり、かつ、資産運用会社の唯一の株主である野村不動産ホールディングスの100％子会社です。さらに、資産運用会社の役員や従業員の出向元でもあります。
また、本投資法人は、本書記載の投資方針のとおり、野村不動産グループとの業務の協調関係に基づき、不動産売却情報等を野村不動産グループから得られることが本投資法人の特色のひとつとなっています。
本投資法人や資産運用会社の、野村不動産グループとのかかる密接な関連性に鑑みれば、
本投資法人による安定した収益の確保と運用資産の成長の成否に対する野村不動産グルー
プの影響は相当程度高いといえます。
したがって、本投資法人が野村不動産グループとの間で、本書の日付現在と同様の関係を維持できなくなった場合等には、本投資法人に重大な悪影響が及ぶ可能性があります。
なお、資産運用会社と野村不動産との間の情報提供協定書の有効期間は締結から２年間とされ、以後は、別段の通知のない限り１年毎に更新されることとなっていますが、必ず更新されるとの保証はありません。さらに、本投資法人は、資産運用活動を通じて、野村不動産グループとの間で取引の機会を提供される可能性又はそれを提供する可能性があり、この場合、野村不動産グループが、自己又はその顧客の利益を図るために本投資法人の投資主の利益に反する行為を行う可能性があります。かかる利益相反リスクに対する対策については、後記「（２）投資リスクに関する管理体制」をご参照ください。本投資法人及び資産運用会社は、これらの対策を含む投資主の利益を害することがないよう適切と考えられる体制を整備していますが、これらの体制及び対策にもかかわらず、野村不動産グ
ループが本投資法人の利益に反する取引を行った場合には、投資主に損害が発生することがあります。
また、前記「２ 投資方針 / （１）投資方針 / ⑥ 野村不動産グループのバリュー
チェーン / Ｂ．野村不動産グループによるマネジメントサポート」に記載のとおり、野村不動産ホールディングスは、平成24年（2012年）10月に策定した「野村不動産グルー
プ 中期経営計画（～2022.３）～Creating Value through Change～」における資産運用
事業分野の積極拡大との事業戦略のもと、本投資法人の上場を機に、私募ファンド事業について、将来的に野村不動産グループ内において資産運用会社とは別会社に移管することも検討していく旨の方針を公表しています。野村不動産ホールディングスは、将来的に私募ファンド事業を資産運用会社とは異なる別会社に移管することとなる場合、当該別会社においては、現在資産運用会社が資産の運用を受託している本投資法人を含む投資法人との関係において、投資対象に競合が生じない形での私募ファンドビジネス、
具体的には、開発型・オポチュニスティック型等の私募ファンドビジネスを行うことを想定しており、資産運用会社が運用を受託する投資法人との間で物件取得機会の競合等は基本的には生じないものと考えている旨公表していますが、かかる方針が今後変更されない保証はなく、私募ファンド事業の具体的な内容によっては物件取得機会の競合が生じる可能性があるほか、物件取得機会の競合が生じない場合においても、テナントへのリーシング等において、本投資法人の保有資産と私募ファンドの保有資産との間で競－ 210 －
(210) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201050_投資リスク_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

合が生じる可能性があります。また、かかる事業戦略は、本投資法人及び資産運用会社
としても、野村不動産グループとしての不動産ファンドビジネスの拡大に伴う物件情報の獲得機会や私募ファンド保有物件の取得可能性を含む物件取得機会の拡大が期待できるものと考えていますが、かかる事業戦略が実現されるか否かは現段階では明らかではなく、また、実現された場合に本投資法人及び資産運用会社が期待する効果が得られる保証もありません。
③

不動産に係るリスク
投資法人が投資対象とする不動産及び不動産信託受益権の信託財産である不動産については、以下のリスクがあります。
Ａ．不動産の流動性に係るリスク
不動産は、それを譲渡する場合、流通市場の発達した有価証券と比較すると、相対的に流動性が低いという性格を有します。また、売買時に相当の時間と費用をかけてその物理的状況や権利関係等を詳細に調査（デューディリジェンス）することもあります。デュー
ディリジェンスの結果、当該不動産の物理的状況や権利関係等について重大な欠陥や瑕疵等が発見された場合には、流動性が低下したり、売買価格が下落する可能性があります。
その他、不動産もそれ以外の資産と同様、経済変動等によりその市場価格は変動します。
また、投資採算の観点から希望した価格や時期その他の条件での物件取得ができず、又は物件取得資金を調達できない等の事情により、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最適と考えるポートフォリオを実現できない可能性があります。
さらに、投資法人が不動産を取得した後にこれらを処分する場合にも、投資採算の視点から希望どおりの価格や時期その他の条件で売却できない可能性があります。これらの結果、投資法人の投資方針に従った運用ができず、投資法人が悪影響を受ける可能性があります。
Ｂ．専門家報告書等に係るリスク
不動産の鑑定評価額及び不動産価格調査の調査価格は、個々の不動産鑑定士等の分析に基づく、分析の時点における不動産鑑定士等による評価を示したものにとどまります。また、その評価の目的・方法は、必ずしも転売や再取得の場合における市場価格を算出する
ことではありません。加えて、同じ不動産について鑑定等を行った場合でも、不動産鑑定士等、評価方法又は調査の方法若しくは時期によって鑑定評価額や調査価格が異なる可能性があります。したがって、かかる鑑定及び価格調査の結果は、現在及び将来において当該鑑定評価額や調査価格による売買を保証又は約束するものではなく、不動産が将来売却される場合であっても当該鑑定評価額又は当該調査価格をもって売却されるとは限りません。特に、不動産の市場価格が大幅に変動する市場環境にあっては、不動産の鑑定評価額
及び不動産価格調査の調査価格が、市場における実勢価格と大幅に乖離する可能性もあります。
エンジニアリングレポート（建物状況評価報告書）及び地震リスク評価報告書等の内容については、提示された資料の内容やその調査範囲及び時間的な制約等から一定の限界があり、不動産の欠陥・瑕疵等について完全な報告又は正確若しくは妥当な意見形成がなされるとの保証はありません。さらに、エンジニアリングレポート等で特段の指摘を受けず、建築基準法等の行政法規が求める所定の手続を経た不動産であっても、建築基準関係法規の求める安全性や耐震強度等を有するとの保証はなく、また、不適正な設計施工等が存在し、それが当該不動産関連資産の取得後に判明する可能性もあります。
また、地震リスク等の分析は、調査に基づき、複雑なモデルの構成及びいくつかの仮定を設定したうえで行われており、予測した結果と実際の結果が異なる場合があります。
なお、取得予定資産についての建物状況評価報告書の作成者、地震リスク分析評価会社、
鑑定評価機関等については、前記「２ 投資方針 / （２）投資対象 / ③ 取得予定資産の概要」に記載しているとおりです。

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Ｃ．不動産の瑕疵に係るリスク
不動産は、物件毎に個性を持ち、代替性が低いという性質を有しています。したがって、
今後取得する不動産（不動産信託受益権の原資産たる不動産を含みます。以下同じです。）に一定の瑕疵があった場合、投資法人は損害を被ることがあります。かかる瑕疵には、例えば、建物の構造、用いられる材質、地盤、特に土地に含有される有毒物質、地質の構造等に関する欠陥や瑕疵等があり、このほか、不動産には様々な法規制が適用されているため、法令上の規制違反の状態をもって瑕疵とされることもあり得ます。また、不動産に関する権利が第三者の権利により制限を受け、又は第三者の権利を侵害していることもあり得ます。また、不動産の売買においては、特約で排除されていない限り、その対象となる不動産に隠れた瑕疵があった場合には、売主は、民法第570条により買主に対して
瑕疵担保責任を負うことになります（買主は瑕疵があることを知った日から１年以内に解除権又は損害賠償請求権の行使をすることができます。）。したがって、投資法人が特定の不動産の買主となる場合、不動産に係る物理的、法的な瑕疵があり、それが隠れたものである場合には、上記に従い、投資法人は売主に対して瑕疵担保責任を追及することができます。
しかし、売主が既に解散・清算されている場合、又は売主が倒産し、若しくはその主要な資産が投資法人に売却した不動産のみであったためにその資力が十分でない場合には、買主である投資法人は、実際には売主との関係において上記の瑕疵担保責任による保護を受けることができず、損害を被ることになります。また、個別の事情により、売買契約上売主が瑕疵担保責任を負担する期間を限定し、又はこれを全く負わない旨の特約をすることがあります。さらに、売主が表明・保証した事項が真実かつ正確であるとの保証はなく、表明・保証は法律上の制度ではないため、個別の事情により、売主が行う表明・保証の対象、これに基づく補償責任の期間又は補償金額が限定され、あるいは表明・保証が全く行われない場合もあり得ます。
不動産信託受益権においても、直接の売買対象である不動産信託受益権又はその原資産である不動産に隠れた瑕疵があった場合については、上記と同様のリスクがあります。そこで、不動産の信託契約及び受益権譲渡契約において、売主に信託設定日等において既に存在していた原資産である不動産の瑕疵について瑕疵担保責任を負担させ、又は一定の事
実に関する表明及び保証を取得することがあります。しかし、このような責任を負担させても上記のように実効性がない場合及びそもそも責任を負担させなかった場合には、当該不動産の実質的所有者である投資法人がこれを負担することになり、予定しない補修費用等が発生し、投資法人の収益が悪影響を受ける可能性があります。また、当該瑕疵の程度
によっては、補修その他の措置を執ったとしても、不動産の資産価値の減耗を防ぐことができない可能性があります。
なお、投資法人は、宅地建物取引業法（昭和27年法律第176号、その後の改正を含みます。）上、宅地建物取引業者とみなされ（同法第77条の２第２項）、投資法人が宅地建物取引業者でない者に対して不動産を売却する場合には、宅地建物取引業法上、不動産の売主として民法上負う瑕疵担保責任を完全に排除することができません（同法第40条）。したがって、投資法人又は不動産信託受託者が不動産の売主となる場合には一定限度の瑕疵担保責任を負うことになる場合があります。
加えて、わが国の法制度上、不動産登記にはいわゆる公信力がありません。したがって、不動産登記簿の記載を信じて取引した場合にも、買主は不動産に係る権利を取得できない
ことや予想に反して当該不動産に第三者の権利が設定されていることがあり得ます。このような場合、上記と同じく、投資法人は売主等に対して法律上又は契約上許容される限度で責任を追及することとなりますが、その実効性があるとの保証はありません。
Ｄ．土地の境界等に係るリスク
わが国においては、土地の境界が曖昧であることが稀ではありませんが、隣地の所有者
若しくは占有者からの境界確認書その他境界を確定させる書面が取得できない場合、又は境界標の確認ができないまま当該不動産を取得する場合には、後日、このような不動産を処分するときに事実上の障害が発生する可能性や、境界に関して紛争が発生し、所有敷地の面積の減少、損害賠償責任の負担等、これらの不動産について予定外の費用又は損失が－ 212 －
(212) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201050_投資リスク_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

発生する可能性があります。同様に、越境物の存在により、不動産の利用が制限され賃料に悪影響を与える可能性や、越境物の除去費用等の追加負担が投資法人に発生し、投資法
人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
Ｅ．収入及び支出に係るリスク
一般的に投資法人の収入は、投資法人が取得する不動産等の賃料収入に主として依存します。不動産に係る賃料収入は、不動産の稼働率の低下等により大きく減少する可能性があるほか、賃借人との協議や賃借人からの請求等により賃料が減額されること等により減少する可能性があります。
また、退去するテナントへの預り敷金及び保証金の返還、多額の資本的支出、不動産の取得等に要する費用、その他不動産に関する支出が状況により増大する可能性があります。
また、賃貸借契約において、賃貸借契約が更新される際の更新料、敷金の一部を借主に返還しない旨のいわゆる敷引、契約期間中に賃借人が解約した場合の違約金に関して敷金・保証金の没収について規定することがありますが、かかる規定は状況によってはその全部又は一部が無効とされ、その結果本投資法人に予定外の収入の減少や費用負担が発生する可能性があります。
不動産からの収入の減少及び不動産に関する支出の増大の、双方又は一方の事由が生じた場合、投資法人の収支が悪影響を受ける可能性があります。
Ｆ．ＰＭ会社に係るリスク
一般に、オフィスや居住用施設に比べて物流施設や商業施設のテナント候補は限定されており、テナントとの良好かつ強固な関係を有するＰＭ会社を選定し、そのリーシング能力を活用することが重要となります。また、建物の保守管理、テナントの管理を含めた不動産の管理状況等の良否は、建物を管理するＰＭ会社の能力、経験、ノウハウによるところが大きく、投資法人においても、管理の良否及びその結果としての収益性の確保について、ＰＭ会社の業務遂行能力に大きく依拠することになります。投資法人が、ＰＭ会社を選定するに当たって、その候補業者の資質・経験・ノウハウを慎重に考慮し、十分な能力を持つ業者を資産運用会社に選定させる場合でも、選任に係る調査は完全であるとは限らず、選定されたＰＭ会社における人的・財産的基盤が優良である保証はありません。また、
仮に選任時点では優良であってもそれが将来にわたって維持されるとの保証もありません。
ＰＭ会社の業務遂行能力に大きな変化があった場合やＰＭ会社が交替する場合等、当該不動産の管理状況が悪化し、収益の悪化等により投資法人が損失を被るおそれがあります。
Ｇ．建物の毀損・滅失・劣化に係るリスク
建物の全部又は一部は、突発的な事故又は地震や風水害等の天災地変によって、毀損、滅失又は劣化する可能性があります。このような場合には、毀損、滅失した個所を修復するため予期せぬ費用が発生するばかりでなく、一定期間建物が稼働不能となることを余儀なくされ、賃料収入が減少して、費用が増加することで投資法人が損害を受ける可能性があります。また、完全な修復が行われたか否かにかかわらず、評価額が下落するおそれもあります。
本投資法人は、火災・水害等による損害を補償する火災保険（特約による利益補償としての財産保険、家賃保険を含むことがあります。）又は賠償責任保険等を一般的に付保します。このような複数の保険を組み合わせることによって、予期せざるリスクが顕在化した場合にも、かかる保険による保険金をあてることで、原状回復を行うことが一定程度期待できます。但し、個々の不動産に関する状況により保険契約が締結されない可能性、保険金の上限額を上回る損害が発生する可能性、保険でカバーされない災害や事故（戦争やテロ行為等に基づくものは必ずしも全て保険でカバーされるとは限りません。また、通常の火災保険では地震による火災はカバーされません。）が発生する可能性、又は保険会社
が当該保険会社の財務状態の如何にかかわらず保険金を完全に支払わず、若しくは支払が遅れる可能性も否定できません。また、保険金が支払われた場合でも、行政上の規制その他の理由により、建物を事故発生前の状態に回復させることができない可能性があります。
加えて、天災地変とりわけ広い地域に被害をもたらす大地震が起った場合、本投資法人－ 213 －
(213) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201050_投資リスク_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

の保有する不動産のうち複数の建物が同時に天災地変の影響を受ける可能性は否定できません。本投資法人は、取得予定資産について、地震保険を付保する予定がないため、地震によりこれらの資産に損害が生じた場合には保険によりこれをカバーすることはできません。また、将来、地震保険を付保したとしても対人的被害の賠償については、保険でカバーされないこともあります。
Ｈ．建築基準法等の規制に係るリスク
不動産のうち建物は、建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する基準等を定める建築基準法の規制に服します。その建築時点（正確には建築確認取得時点）においては、建築基準法上及び関連法令上適格であった建物でも、その後の建築基準法等の改正に基づく規制の変更により、変更後の規制のもとでは不適格になることがあります。たとえば、建築基準法は、耐震基準について昭和56年にいわゆる新耐震基準を採用し、それ以降に建築されるべき建物にはそれ以前とは異なる耐震基準が適用されています。
その他、不動産は、様々な規制の下にあり、国の法令のほか、各地方公共団体の条例や行政規則等による規制があることもあります。例えば、駐車場の付置義務、住宅の付置義
務、福祉施設の付置義務等のほか、これらの義務に関連して、建物の新築・増築に際して地方公共団体等と協議する義務等を課されることがあります。また、道路指定により敷地面積・容積率が結果として減少することもあります。そして、これらの規制も、随時改正・変更されています。
法規制の変化によりかつて法令に適合していながら後日適合しなくなった建物を「既存不適格」と呼ぶことがあります。既存不適格の建物は、これを改築したり、建替えたりしようとする際に、従前の建物と同等の建蔽率・容積率・高度・設備等を維持できなくなり、追加の設備が必要とされ、又は建替自体が事実上困難となる可能性があります。このような場合には、不動産の資産価値や譲渡価格が下がり、その結果、投資主に損害を与える可能性があります。
以上のほか、土地収用法（昭和26年法律第219号、その後の改正を含みます。）や土地区画整理法（昭和29年法律第119号、その後の改正を含みます。）のような私有地の収用・制限を定めた法律の改正等により、不動産の利用、用途、収用、再開発、区画整理等に規制が加えられ、又はその保有、管理、処分その他の権利関係等に制限が加えられることがあり、その結果、関連する費用等が増加し、又は不動産の価値が減殺される可能性があります。
Ｉ．共有物件に係るリスク
不動産を単独で所有している場合に比べ、共有不動産は、法的に様々な側面で制約を伴います。
まず、共有者間で別段の定めをした場合を除き、共有物の変更に当たる行為には共有者
全員の合意を要し（民法第251条）、変更に当たらない管理は共有者の持分の過半数で決定する（民法第252条）ものとされています。したがって、特に投資法人が持分の過半数を有していない場合には、当該不動産の管理及び運営について投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。また、共有者はその持分の割合に応じて共有物の全体を利用することができるため（民法第249条）、他の共有者によるかかる権利行使によって、投資法人の当該不動産の利用が妨げられる可能性があります。
共有不動産を賃貸する場合、賃料債権は不可分債権であり、敷金返還債務は不可分債務であると一般的には解されています。したがって、他の共有者（賃貸人）の債権者が当該共有者の持分の割合を超えて賃料債権全部を差し押さえ、又は他の共有者がテナントからの敷金返還債務をその持分の割合に応じて履行しない場合に、投資法人が敷金全額を返還せざるを得なくなる可能性があります。これらの場合、投資法人は、差し押さえられた賃料のうち自己の持分に応じた金額の支払や返還した敷金のうち他の共有者の持分に応じた金額の償還を当該他の共有者に請求することができますが、当該他の共有者の資力の如何によっては、支払又は償還を受けることができない可能性があります。共有不動産に課税される固定資産税等の公租公課、共有不動産の修繕費、保険料等にも、他の共有者が債務を履行しない場合につき、同様の問題があります。
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また、不動産を共有する場合、他の共有者から共有物の分割請求（民法第256条）を受ける可能性があります。分割請求が権利の濫用等として排斥されない場合で、現物による分割が不可能である場合又は著しくその価値を損なうおそれのある場合は、投資法人の意
向にかかわらず、裁判所により共有物全体の競売を命じられる可能性があります（民法第258条第２項）。共有者間で不分割の合意をすることは可能ですが（民法第256条）、合意の有効期間は５年以内とされています。しかも、不動産に関する不分割特約は、その旨の登記をしなければ当該不動産の共有持分の譲受人等第三者に対抗できないことがあります。
また、共有者において、破産手続、会社更生手続又は民事再生手続が開始された場合は、特約があっても、管財人等は分割の請求をすることができます。但し、共有者は、破産手
続、会社更生手続又は民事再生手続の対象となった他の共有者の有する共有持分を相当の対価で取得することができます（破産法第52条、会社更生法（平成14年法律第154号、その後の改正を含みます。）第60条、民事再生法第48条）。
共有者は、自己の共有持分を自由に処分することができます。したがって、投資法人の意向にかかわりなく他の共有者が変更される可能性があります。これに対し、共有者間の協定書等において、共有者が共有持分を処分する場合に他の共有者に先買権若しくは優先交渉権を与え、又は一定の手続の履践義務等が課される場合があります。この場合は、投資法人の知らない間に他の共有者が変動するリスクは減少しますが、投資法人がその共有持分を処分する際に制約を受けることになります。
また、他の共有者の共有持分に抵当権又は根抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、共有されていた不動産全体について、当該共有者（抵当権設定者）の持分割
合に応じて当該抵当権の効力が及ぶことになると考えられています。したがって、投資法
人の不動産である共有持分には抵当権が設定されていなくても、他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、分割後の投資法人の不動産についても、他の共有者の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶこととなるリスクがあります。
以上のとおり、共有不動産については、単独所有の場合と比べて上記のような制限やリスクがあるため、既に述べた流動性のリスクや、それらのリスクを反映した価格の減価要因が増す可能性があります。
Ｊ．区分所有建物に係るリスク
区分所有建物とは建物の区分所有等に関する法律（昭和37年法律第69号、その後の改正を含みます。以下「区分所有法」といいます。）の適用を受ける建物で、単独所有の対象となる専有部分（居室等）と共有となる共用部分（建物の躯体、エントランス部分等）から構成されます。区分所有建物の場合、建物及びその敷地（以下「区分所有物件」といいます。）の管理及び運営は、区分所有法の規定に従い、また、区分所有者間で定められる管理規約その他の規則（以下「管理規約等」といいます。）がある場合にはこれに服します。管理規約等は、原則として、区分所有者数及びその議決権（管理規約等に別段の定めのない限り、区分所有者の所有する専有部分の床面積の割合）の各４分の３以上の多数決によらなければ変更できません（区分所有法第31条）。なお、建替決議等においては更に多数決の要件が加重されています。不動産が区分所有物件の一部である場合、投資法人単独では上記決議要件を満足することが難しいため、区分所有物件の管理及び運営について
投資法人の意向を十分に反映させることができない可能性があります。
さらに、他の区分所有者が自己の負担すべき区分所有建物の共有部分に係る公租公課、修繕費又は保険料等の支払又は積立を履行しない場合、投資法人が不動産の劣化を避けるため、その立替払を余儀なくされるおそれがあります。これらの場合、投資法人は、他の区分所有者に係る立替払金の償還を請求することができ、かかる請求権については区分所
有法第７条により担保権（先取特権）が与えられていますが、当該他の区分所有者の資力の如何によっては、償還を受けることができない可能性があります。
各区分所有者は、自己の所有する専有部分を自由に処分することができます。したがって、投資法人の意向にかかわりなく他の区分所有者が変更される可能性があります。これに対し、管理規約等において、区分所有者が専有部分を処分する場合に他の区分所有者に先買権若しくは優先交渉権を与え、又は一定の手続の履践義務等が課されている場合があります。この場合には、投資法人の知らない間に他の区分所有者が変動するリスクは減少－ 215 －
(215) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201050_投資リスク_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

しますが、投資法人が専有部分を処分する際に制約を受けることになります。また、各区分所有者は、自己の所有する専有部分を自由に賃貸し、その他使用収益することができます。投資法人の不動産である専有部分の価値や収益は、このような他の区分所有者による使用収益の状況によって影響を受ける可能性があります。他方、区分所有建物のテナント
が投資法人から賃借した専有部分と他の区分所有者から賃借する専有部分を一体的に利用するため、投資法人が所有する専有部分と他の区分所有者が所有する専有部分との間の物
理的な仕切りが撤去されていることがあります。この場合、残存する仕切りの状況によっては、他の専有部分と構造上区分されていないものとされ、隣接する他の区分所有者の専有部分と合わせた部分を共有しているものと解されるおそれがあり、当該部分の管理、運営、処分、登記による対抗要件具備や物件の価値に悪影響を及ぼすおそれがあります。
区分所有建物の専有部分を所有するために区分所有者が敷地に関して有する権利（所有権の共有持分等）を「敷地利用権」といいますが、区分所有法は、原則として、専有部分と敷地利用権を分離して処分することを禁止し（区分所有法第22条）、不動産登記法（平成16年法律第123号、その後の改正を含みます。）は「敷地権の登記」の制度を用意しています。しかし、敷地につき、敷地権の登記がなされていない場合には、専有部分と敷地利用権を分離して処分されたときに、その処分の無効を善意の第三者に主張することができません。また、区分所有建物の敷地が数筆の土地であり、各区分所有者が、これらの土地の一部について、単独で敷地利用権を有している場合（いわゆる分有形式）には、専有部分と敷地利用権を分離して処分することが可能とされています。分離処分がなされると、区分所有物件を巡る権利関係が複雑になるため、既に述べた不動産に係る流動性のリスクや、それらのリスクを反映した価格の減価要因が増す可能性があります。
Ｋ．借地権に係るリスク
投資法人は、借地権（土地の賃借権及び地上権）と借地権設定地上の建物（以下「借地物件」といいます。）に投資することがありますが、借地物件は、土地建物ともに所有する場合に比べ、特有のリスクがあります。
まず、借地権は、土地の賃借権の場合も地上権の場合も、永久に存続するものではなく、期限の到来により消滅し、借地権設定者側に正当な事由がある場合には更新を拒絶されることがあり、また、借地権者側に地代不払等の債務不履行があれば解除により終了することもあります。借地権が消滅すれば、建物買取請求権が確保されている場合を除き、建物を取り壊して土地を返還しなければなりません。仮に、建物買取請求が認められても投資法人が希望する価格で買い取られる保証はありません。
さらに、敷地が売却され、又は抵当権の実行により処分されることがありますが、この場合に、投資法人が借地権について民法、建物保護ニ関スル法律（明治42年法律第40号、その後の改正を含みます。）又は借地借家法等の法令に従い対抗要件を具備しておらず、又は競売等が先順位の対抗要件を具備した担保権の実行によるものである場合、投資法人
は、譲受人又は買受人に自己の借地権を主張できないこととなります。
また、借地権が土地の賃借権である場合には、これを取得し、又は譲渡する場合には、賃貸人の承諾が必要です。かかる承諾が速やかに得られる保証はなく、また、得られたとしても承諾料の支払を要求されることがあります。その結果、投資法人が希望する時期や売却価格を含む条件で借地物件を処分することができないおそれがあります。
また、投資法人が借地権を取得するに際して保証金を支払うこともあり得ますが、借地を明渡す際に、敷地所有者の資力が保証金返還に足りないときは、保証金の全部又は一部の返還を受けられないおそれがあります。
Ｌ．底地物件に関するリスク
本投資法人は、第三者が賃借してその上に建物を所有している土地、いわゆる底地を取得することを予定しています。借地権は、定期借地権の場合は借地契約に定める期限の到来により当然に消滅し、普通借地権の場合には期限到来時に本投資法人が更新を拒絶しかつ本投資法人に更新を拒絶する正当事由がある場合に限り消滅します。借地権が消滅する
場合、本投資法人は借地権者より時価での建物買取を請求される場合があります（借地借家法第13条等）。普通借地権の場合、借地権の期限到来時に更新拒絶につき上記正当事由－ 216 －
(216) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201050_投資リスク_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

が認められるか否かを本投資法人の物件取得時に予測することは困難であり、借地権者の行う時価での建物買取請求が本投資法人の希望する価格によるとの保証もありません。
また、借地権者の財務状況が悪化した場合又は倒産手続の対象となった場合、借地契約に基づく土地の賃料の支払が、敷金及び保証金等で担保される範囲を超えて延滞する等の場合は本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。借地契約において賃料等の借地契約の内容について定期的に見直しを行うこととされている場合には、賃料の改定により賃料が減額されると、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。借地権者は借地借家法第11条に基づく土地の借賃の減額請求をすることができ、これにより、当該底地から得られる賃料収入が減少し、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
Ｍ．開発物件に係るリスク
投資法人が、竣工後に不動産や不動産信託受益権を取得するために予め開発段階で当該不動産等の売買契約等を締結する場合、既に稼働中の物件につき売買契約を締結して取得する場合に比べて、ａ）開発途中において、地中障害物、埋蔵文化財、土壌汚染等が発見されることがあり、これらが開発の遅延、変更又は中止の原因となる可能性、ｂ）工事請
負業者の倒産又は請負契約の不履行により、開発が遅延、変更又は中止される可能性、ｃ）開発コストが当初の計画を大きく上回る可能性、ｄ）天災地変により開発が遅延、変更又は中止される可能性、ｅ）行政上の許認可手続により開発が遅延、変更又は中止される可能性、ｆ）開発過程において事故又は近隣等との間で紛争等が生じる可能性、ｇ）竣
工後のテナントの確保が当初の期待を下回り、見込みどおりの賃貸事業収入を得られない
可能性、ｈ）その他予期せぬ事情により開発が遅延、変更又は中止される可能性等の固有のリスクがあります。これらの結果、開発中の物件からの収益が投資法人の予想を大きく下回る可能性があるほか、予定された時期に収益等が得られなかったり、収益等が全く得られなかったり、予定されていない費用、損害又は損失を投資法人が被る可能性があり、そのため投資法人の収益等が重大な悪影響を受ける可能性があります。
Ｎ．匿名組合出資持分への投資に関するリスク
本投資法人は、その規約に基づき、不動産に関する匿名組合出資持分への投資を行うことがあります。本投資法人が匿名組合に出資する場合、匿名組合の営業者が本投資法人による出資金額を不動産等に投資することになりますが、当該不動産等に係る収益が悪化した場合、当該不動産等の価値が下落した場合、意図されない課税が生じた場合や匿名組合
財産に係る不動産等が想定した価格で売却できない場合等には、当該匿名組合出資持分より得られる運用益や分配される残余財産の減少等により、本投資法人が営業者に対して出資した金額を回収できない等の損害を被る可能性があります。また、匿名組合出資持分については契約上譲渡が禁止若しくは制限されている場合があり、又は、確立された流通市場が存在しないため、その流動性が低く、本投資法人が譲渡を意図しても、適切な時期及び価格で譲渡することが困難となる可能性があり、又は、予定より低い価額での売買を余儀なくされる可能性があります。また、匿名組合出資持分への投資は、営業者が開発する新規物件に係る優先交渉権の取得を目的として行われることがありますが、かかる優先交渉権により本投資法人が当該新規物件を取得できる保証はありません。
Ｏ．有害物質に係るリスク
土地については、一般的に産業廃棄物等の有害物質が埋蔵されている可能性は否定できず、不動産たる土地に係る有害物質が埋蔵されている場合には当該土地の価格が下落する可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために土壌の入替や洗浄が必要となる場合には、予想外の費用が発生する可能性があります。さらに、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は不動産信託受託者を通じて間接的に、投資法人がかかる損害を賠償する義務を負担する可能性があります。
土壌汚染等に関しては、土壌汚染対策法（平成14年法律第53号、その後の改正を含みます。）が制定され、平成15年２月より施行されています。同法に規定する特定有害物質に係る一定の施設を設置していた場合や土壌の特定有害物質による汚染により人の健康に係－ 217 －
(217) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201050_投資リスク_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

る被害が生ずるおそれがあると認められる場合には、その土地の所有者、管理者又は占有者等は、かかる汚染の状況について調査報告を命じられ、又は当該汚染の除去、当該汚染の拡散の防止その他必要な措置を構ずべきことを命じられることがあります。この場合、投資法人に多額の負担が生じる可能性があり、また、投資法人は支出を余儀なくされた費用についてその原因となった者やその他の者から常に償還を受けられるとは限りません。
なお、本書の日付現在、取得予定資産には、土壌汚染対策法に基づく調査を義務付けられた土地は含まれていません。
また、建物について、一般的に建材等にアスベスト、ＰＣＢその他の有害物質を含む建材又は設備が使用され、又は過去に使用されていた可能性があります。かかる場合には、当該建物の価格が下落する可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために建材の全面的又は部分的交換が必要となる場合には予想外の費用が発生する可能性があります。さらに、有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は不動産信託受託者を通じて間接的に、投資法人がかかる損害を賠償する義務を負担する可能性があります。
また、環境関連法令につき、将来不動産に関して規制が強化され、不動産の所有者に大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務が課され又は過失がなくても責任を問われることとなる可能性があります。
Ｐ．地球温暖化対策に係るリスク
法律又は条例により、地球温暖化対策として、一定の不動産の所有者に温室効果ガス
排出に関する報告や排出量制限の義務が課されることがあります。これらの制度設計又は拡充に伴い、排出量削減のための建物改修工事を実施したり、排出権あるいは再エネ
クレジットなどを取得する等の負担を余儀なくされる可能性があります。
Ｑ．不動産の所有者責任に係るリスク
土地の工作物（建物を含みます。）の設置又は保存に瑕疵があり、そのために第三者に損害を与えた場合には、第一次的にはその占有者、そしてその占有者が損害の発生を防止するに必要な注意を行っていた場合には、その所有者が損害の賠償義務を負うとされ、この所有者の義務は無過失責任とされています（民法第717条）。したがって、投資法人の不動産の設置又は保存に瑕疵があり、それを原因として、第三者に損害を与えた場合には、
直接又は不動産信託受託者を通じて間接的に、投資法人が損害賠償義務を負担するおそれがあります。
本投資法人は、不動産に関し、賠償責任保険その他の適切な保険を付保する方針ですが、保険契約に基づいて支払われる保険金の上限額を上回る損害が発生しないとの保証はなく、また、保険事故が発生した場合に常に十分な金額の保険金が適時に支払われるとの保証はありません。
Ｒ．不動産の偏在に係るリスク
本投資法人は、本書記載の投資方針に基づき、三大都市圏を中心として政令指定都市を含めたその主要都市とし、取得する運用資産の地域分散を図ることとしていますが、テナント需要に厚みがあることを最重視し、原則として、東京圏を中心としたポートフォリオを構築していく方針です。本投資法人の不動産が、不動産市況等によって一定の用途又は地域（特に東京圏）に偏在した場合、当該地域、特に東京圏における地震その他の災害や、当該用途に係る不動産市況の低迷による稼働率の低下、賃料水準の下落等により本投資法
人の収益に悪影響を及ぼすおそれがあります。
さらに、本投資法人のポートフォリオを構成する同じ用途の不動産が近接して所在する
場合には、不動産賃貸市場において相互に競合し、その結果、本投資法人の収益に悪影響を与えるおそれがあります。
Ｓ．テナント集中に係るリスク
不動産が一又は少数のテナントに賃貸される場合には、当該テナントの資力、退去、利用状況等により、当該不動産の収益が大きく影響を受けるおそれがあります。かかるテナントが賃料の支払能力を失った場合や賃料の減額を要求する場合には、収益が大きく圧迫－ 218 －
(218) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201050_投資リスク_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

されます。さらに、かかるテナントが退去する場合には、敷金等の返還のため一度に多額の資金の出捐を余儀なくされ、かつ、大きな面積の空室が生じるため、一時的に当該不動産の収益が急激に悪化することがあります。さらに、多くのテナントを誘致するのは、時間を要し、その誘致に要する期間と条件次第では、投資法人の収益が悪影響を受けるおそれがあります。
Ｔ．転貸に係るリスク（イ）転借人に係るリスク
投資法人は、その保有する不動産等につき、転貸を目的として賃借人に一括して賃貸することがあります。このように、賃借人に不動産等の全部又は一部を転貸させる権限を与えた場合、投資法人は、不動産等に入居するテナントを自己の意思により選択できなくなったり、退去させられなくなる可能性があります。また、賃借人の賃料が転借人から賃借人に対する賃料に連動する場合、転借人の信用状態等が、投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
（ロ）敷金等の返還義務に係るリスク賃貸借契約が合意解約された場合その他一定の場合には賃貸人が転貸人の地位を承継し、転貸人の転借人に対する敷金等の返還義務が賃貸人に承継される可能性があります。
Ｕ．マスターリースに係るリスク投資対象となる不動産等において、ＰＭ会社が当該不動産等の所有者である投資法人又は信託受託者との間でマスターリース契約を締結してマスターリース会社となり、その上でエンドテナントに対して転貸する場合があります。
投資法人又は信託受託者がマスターリース契約を締結する場合、マスターリース会社の財務状態の悪化により、マスターリース会社の債権者がマスターリース会社のエンドテナ
ントに対する賃料債権を差し押さえる等により、マスターリース会社から賃貸人である投資法人又は信託受託者への賃料の支払いが滞る可能性があります。
Ｖ．売主の倒産等の影響に係るリスク
投資法人が不動産等を取得した後に、売主について破産手続、民事再生手続、会社更生手続等の倒産手続が開始された場合、当該不動産等の売買契約又はその対抗要件具備行為は、倒産した売主の管財人等により否認される可能性があります。この場合、不動産等は、破産財団等に取戻される一方で、投資法人が売主に支払った売買代金等の返還請求権は、倒産手続における平等弁済の対象となり、著しく低い金額しか回収できないことがあります。倒産手続が開始されない場合であっても、売主の財務状況が劣悪である場合には、当該不動産等に係る売買契約が当該売主の債権者により詐害行為を理由に取り消される可能性があります。
また、いわゆる真正売買の問題として、裁判所又は管財人等が、投資法人を買主とするある売買取引を、その実質に従い又はその他の理由により、担保付融資取引の性質を持つ取引であると法的に評価し、その結果、当該不動産等がなおも売主（倒産手続であればその財団等）に属すると判断することがあります。この場合には、投資法人は、あたかも当該不動産等についての担保権者であるかのように取り扱われ、担保権（とみなされた権利）の行使に対する制約を受けることとなります。特に、会社更生手続では、担保権の実行は会社更生手続に従って行われ、弁済金額が切下げられることとなるなど、担保権の実行を手続外で行える破産手続等に比較して、投資法人はより大きな損害を受けるおそれがあります。
また、上記否認の問題は、売主の前所有者（投資法人から見て前々所有者等）が倒産した場合にも生じ得ます。すなわち、投資法人が、不動産等を取得した際に、前所有者である売主が前々所有者から否認を主張される原因があることを認識していた場合には、かかる否認の効力が転得者である投資法人にも及ぶことになります（破産法第170条、会社更生法第93条、民事再生法第134条）。
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以上のとおり、投資法人又はその売主の売買契約が否認され、詐害行為取消権の行使を受け、又は真正売買性が否定された場合には、投資法人に損害が生じるおそれがあります。
本投資法人においては、売主等の財務状況等も十分に検討した上で投資を決定しますが、売主又はその前所有者に関する正確な財務情報が入手できる保証はなく、上記リスクが現実化するおそれは否定できません。
Ｗ．フォワード・コミットメント等に係るリスク
本投資法人は、不動産等を取得するにあたり、いわゆるフォワード・コミットメント（先日付の売買契約であって、契約締結から一定期間経過した後に決済・物件引渡しを行うことを約する契約）等を行うことがあります。不動産売買契約が、買主の事情により解約された場合には、買主は債務不履行による損害賠償義務を負担することとなります。また、損害額等の立証にかかわらず、不動産等売買価格に対して一定の割合の違約金が発生する旨の合意がなされることも少なくありません。フォワード・コミットメント等の場合には、契約締結後、決済・物件引渡しまでに一定の期間があるため、その期間における市場環境の変化等により本投資法人が不動産取得資金を調達できない場合等、売買契約を解約せざるを得なくなった場合には、違約金等の支払いにより、本投資法人の財務状態が悪化する可能性があります。
Ｘ．固定資産の減損に係る会計基準の適用に係るリスク
固定資産の減損に係る会計基準（「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意見書」（企業会計審議会））及び固定資産の減損に係る会計基準の適用指針（企業会計基準委員会 企業会計基準適用指針第６号）によれば、収益性の低下により投資額の回収が見込めなくなった不動産等については、一定の条件の下で回収可能額を反映させる
ように固定資産の帳簿価額を減額する会計処理（減損処理）を行うこととされています。
今後、本投資法人の保有する不動産等の市場価格及び収益状況によっては減損処理を行う可能性があり、この結果本投資法人の財務状態や損益が悪化する可能性があります。
Ｙ．商業施設に係るリスク
本投資法人の投資対象には商業施設が含まれますが、商業施設には、他の用途の不動産に比べ、以下のような特有のリスクがあります。
まず、商業施設に係る収益は、消費者の全体的な消費傾向、小売産業の全体的動向、商業施設の商圏内の競争状況、人口動向等に大きく依存しています。また、本投資法人が、テナントとの間で売上歩合賃料を採用している場合、テナントの売上減少が、賃料収入に直接的な悪影響を与えることになります。
また、商業施設は、その立地条件により、テナントの業態を大きく変更することは困難であることが多く、運用資産のテナントの業態が、消費性向の変化に伴い競争力を失うことにより、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
さらに商業施設においては、賃借人が多額の敷金及び保証金を長期間にわたって無利息又は低利で賃貸人に預託することが多く、本投資法人は、これらの資金を活用することを想定しています。しかしながら、賃貸市場の動向、賃借人との交渉等により、本投資法人の想定よりも敷金及び保証金の預託額が少なくなり、又は預託期間が短くなる可能性があります。この場合、必要な資金を借入れ等により調達せざるを得なくなり、その結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
また、商業施設のテナントは、単一のテナント又は少数の核となる大規模テナントに賃貸される傾向が強く、これらのテナントの財務状況や収益の悪化による悪影響を受けやすいという傾向にあります。さらに、商業施設に関するテナントとの賃貸借契約の期間は、比較的長期間であることが一般的ですが、このような契約においては、多くの場
合、賃料等の賃貸借契約の内容について、定期的に見直しを行うこととされています。
賃料改定により賃料が減額された場合、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。また、定期的に賃料等を増額する旨の規定が賃貸借契約にある場合でも、賃借人との交渉いかんによっては、必ずしも、規定通りに賃料を増額できるとは限りません。
加えて、商業施設のテナントの選定においては、テナントのその時々の集客力や将来性－ 220 －
(220) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201050_投資リスク_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

等も勘案してテナントを選定するため、必ずしも信用力が十分でなく、結果的に期待された収益や成長が実現できなかった場合など、テナントの信用力の悪化に伴い、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
さらに、商業施設が都市計画法に定める特定大規模建築物に該当する場合には、当該施設の所在地の用途地域の定めによっては、平成19年11月施行の都市計画法の改正に伴い、建築基準法上のいわゆる既存不適格建築物となっている可能性があります。
また、大規模小売店舗立地法（平成10年法律第91号、その後の改正を含みます。）等の行政法規の変更により、商業施設の競争力が悪影響を受けるなどにより、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性もあります。
Ｚ．物流施設に係るリスク
本投資法人の投資対象には物流施設が含まれますが、物流施設には、他の用途の不動産に比べ、以下のような特有のリスクがあります。
まず、物流施設は他の用途と比較して市場規模が小さく、短中期的に需給バランスが緩和する可能性があります。また、物流施設の周辺の市街地化等、周辺環境が変動すること
により、テナント需要が後退し、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
さらに、現状の船舶、鉄道、航空機、自動車による物流輸送の役割が、技術革新や、インフラの利便性の変化、環境関連法規の制定による規制等により大きく変化した場合、それぞれを主要な輸送手段とする物流施設の役割が衰退することとなり、当該物流施設のテナ
ント需要が低下する可能性があります。海外との輸送拠点として使用される物件については、テナント需要は為替等の経済情勢にも左右される可能性があります。
また、物流施設は、一般的に賃貸面積が大きい上、物流事業者が取り扱う荷物が多様化しており、それぞれの物流事業者によって異なるニーズに対応するために施設に対する設備投資や仕様変更がなされる傾向があり、また、テナントの要望に沿った立地及び設備を有する物流施設（いわゆるBTS:Build to Suit）として開発される物流施設も少なくないため、既存テナントが退去した場合、代替テナントとなりうる者が限定され、代替テナントが入居するまでの空室期間が相対的に長期化する可能性があります。その結果、当該物件の稼働率が大きく減少し、代替テナント確保のために賃料水準を引き下げざるを得なくなり、賃料収入に悪影響を与える可能性があります。
さらに、物流施設においては、賃借人が多額の敷金及び保証金を長期間にわたって無利息又は低利で賃貸人に預託することが多く、本投資法人は、これらの資金を活用することを想定しています。しかしながら、賃貸市場の動向、賃借人との交渉等により、本投資法人の想定よりも賃借人からの敷金及び保証金の預託額が少なくなり、又は預託期間が短くなる可能性があります。この場合、必要な資金を借入れ等により調達せざるを得なくなり、その結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
また、物流施設のテナントは、単一のテナント又は少数の核となる大規模テナントに賃貸される傾向が強く、これらのテナントの財務状況や収益の悪化による悪影響を受けやすいという傾向にあります。さらに、物流施設に関するテナントとの賃貸借契約の期間は、
比較的長期であることが一般的ですが、このような契約においては、多くの場合、賃料等の賃貸借契約の内容について、定期的に見直しを行うこととされています。賃料改定により賃料が減額された場合、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。また、
定期的に賃料等を増額する旨の規定が賃貸借契約にある場合でも、賃借人との交渉いかん
によっては、必ずしも、規定通りに賃料を増額できるとは限りません。
また、物流施設が立地する地域は、工場跡地等の土壌汚染が懸念される地域であることが多く、有害物質に係るリスクが他の物件を取得する場合に比して相対的に高いものとなります。
その他、物流施設については、建物の特性、適用規制、テナントの特性等に起因して特有のリスクがあり、これらが本投資法人の収益に悪影響を及ぼすおそれがあります。
④

不動産信託受益権に係るリスク
投資法人が投資対象とする不動産信託受益権については、以下のリスクがあります。
なお、以下、平成19年９月30日施行の信託法（平成18年法律第108号、その後の改正を含－ 221 －

(221) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201050_投資リスク_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

みます。）を「新信託法」といい、従前の信託法（大正11年法律第62号。信託法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律（平成18年法律第109号、その後の改正を含みます。以
下「信託法整備法」といいます。）による改正を含みません。）を「旧信託法」といいます。信託契約等に別段の定めがない限り、平成19年９月30日より前に効力を生じた信託については、信託財産についての対抗要件に関する事項を除き、旧信託法が適用されます（信託法整備法第２条）。
Ａ．信託受益者として負うリスク
信託の収益は、信託交付金等の形で信託受益者に引渡され、信託が終了するときは、信託契約等の定めにもよりますが、信託財産全てが信託受益者に交付されるのが通例です。
他方で、旧信託法の下では、信託財産に関する租税、不動産信託受託者の報酬、信託財産に瑕疵があることを原因として第三者が損害を被った場合の賠償費用等（以下「信託費用等」といいます。）は、信託受益者に対して直接補償請求することができるとされているなど、最終的に信託受益者が負担することになっています（旧信託法第36条、第37条、第54条等）。また、新信託法の下でも、信託費用等は、不動産信託受託者が信託財産から償還・賠償を受けることができ、最終的に信託受益者が負担することになっています（新信託法第48条、第53条等）。さらに、受託者は、信託受益者と合意することにより、旧信託法に基づく信託と同様に、信託受益者に対して直接信託費用等の支払を求めることもできます（新信託法第48条第５項、第53条第２項等）。すなわち、旧信託法においても、新信託法においても、信託受益者は、名義上は信託財産の所有者ではありませんが、信託財産に係る経済的利益及び損失の最終的な帰属主体といえます。したがって、不動産信託受益権を保有する場合も、不動産そのものを所有する場合と同様に不動産に係るリスクを負うことになります。
Ｂ．不動産信託受益権の流動性に係るリスク
投資法人が不動産信託受益権を資産とする場合において、不動産信託受託者を通じて信託財産たる不動産を処分する場合には、既に述べた不動産の流動性リスクが存在します。
不動産信託受益権を譲渡しようとする場合には、通常、不動産信託受託者の事前の承諾を要求されます。さらに、不動産信託受益権は金商法上の有価証券とみなされますが、指名債権と同様の譲渡方法によって譲渡することになります。対抗要件としては、不動産信託受託者への確定日付のある通知又は承諾が必要です。
また、投資法人が取得を予定する信託受益権には、複数の物件を信託財産とする信託に係る信託受益権が存在します。このような場合において、当該複数の物件の一部を個別に売却しようとする場合には、信託の分割を行うか、信託受託者による現物不動産の売却による必要があるため、個別に売却する必要が生じた場合には、その手続や費用面から円滑な売却に影響が生じる可能性があります。
Ｃ．不動産信託受託者の破産等の倒産手続に係るリスク
不動産信託受託者につき破産手続、民事再生手続、会社更生手続その他の倒産手続が開始された場合における信託財産の取扱いに関しては、旧信託法の下では、明文の規定はな
いものの、同法の諸規定や信託財産の独立性という観点から、信託財産が破産財団、再生債務者又は更生会社の財産その他不動産信託受託者の固有財産に属すると解釈される可能性は、極めて小さいものと考えられていました。新信託法においては、信託財産は不動産
信託受託者の固有財産に属しない旨が明文で規定されています（新信託法第25条第１項、第４項及び第７項）。但し、不動産、地上権又は土地の賃借権の場合には、信託の登記が必要です。
Ｄ．不動産信託受託者の信託違反に伴うリスク
不動産信託受託者は、信託業務を行うにあたり、受益者に対して忠実義務及び善管注意義務を負います（信託業法（平成16年法律第154号、その後の改正を含みます。）第28条
第１項、第２項）。また、受益者を害するおそれのある一定の行為を行ってはならないものとされています（同法第29条第１項、第２項）。しかし、不動産信託受託者が、かかる－ 222 －
(222) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201050_投資リスク_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

義務又は信託契約上の義務に反して信託財産である不動産を処分すること、又は信託財産である不動産を引当てとして何らかの債務を負うこと等がないとはいいきれず、これらの場合には、不動産信託受益権を保有する投資法人が不測の損害を被る可能性があります。
かかるリスクに備え、旧信託法及び新信託法は、信託の本旨に反した信託財産の処分行為の取消権を信託受益者に認めていますが（旧信託法第31条及び新信託法第27条）、常にかかる権利の行使等により損害を回避・回復できるとは限りません。
Ｅ．不動産信託受益権の準共有等に係るリスク
不動産信託受益権が準共有されている場合、単独で保有する場合には存在しない種々の問題が生じる可能性があります。旧信託法の下では、所有権以外の財産権の準共有については、所有権の共有に関する規定が可能な限り準用されます（民法第264条）。新信託法の下では信託受益者が複数の場合の意思決定の方法に関する明文規定があり（新信託法第105条以下）、不動産信託受益権が準共有されている場合にもかかる規定の適用があるものと解されるため、所有権の共有に関する民法の規定に優先してかかる規定がまず適用されます。
準共有持分の処分については、旧信託法及び新信託法いずれの下でも、準共有者は、不動産信託受託者の承諾を得ることを条件として、自己の準共有持分を自己の判断で処分することができます。したがって、本投資法人の意向にかかわりなく他の準共有者が変更される可能性があります。これに対し、準共有者間の協定書等において、準共有者が準共有持分を処分する場合に他の準共有者に先買権若しくは優先交渉権を与え、又は一定の手続の履践義務等が課されている場合があります。この場合は、本投資法人の知らない間に他の準共有者が変動するリスクは減少しますが、本投資法人がその準共有持分を処分する際に制約を受けることになります。
旧信託法では、準共有者間で別段の定めをした場合を除き、準共有されている不動産信託受益権の変更に当たる行為には準共有者全員の合意を要し（民法第251条）、変更に当たらない管理は、準共有者の準共有持分の過半数で決定する（民法第252条）ものと考えられます。したがって、特に本投資法人が準共有持分の過半数を有していない場合には、当該不動産の管理及び運営についての信託受益者の指図に本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。
一方、新信託法の下では、信託契約において意思決定の方法が定められていない場合、一定の行為を除き、準共有者の全員一致によることになるものと解されます（新信託法第105条第１項本文）。この場合には、他の準共有者全員が承諾しない限り、当該不動産の管理及び運営についての信託受益者の指図に本投資法人の意向を反映させることができな
いこととなります。また、信託契約において別の意思決定の方法が定められている場合でも、当該方法が本投資法人の意向を反映するような形で定められているとは限らず、同様に信託受益者の指図に本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。
不動産信託受益権の準共有者が不動産信託受託者に対して有する信託交付金の請求権及び不動産信託受託者に対して負担する信託費用等の支払義務は、別段の合意のない限り、準共有される財産に関する債権債務として不可分債権及び不可分債務であると一般的には解されています。したがって、他の準共有者の債権者が当該準共有者の準共有持分の割合を超えて信託交付金請求権全部を差し押さえ、又は他の準共有者が不動産信託受託者からの信託費用等の請求をその準共有持分の割合に応じて履行しない場合に、本投資法人が請求された全額を支払わざるを得なくなる可能性があります。不動産自体が共有されている場合と同様、これらの場合、本投資法人は、差し押さえられた信託交付金請求権のうち自己の準共有持分に応じた金額の支払や支払った信託費用等のうち他の準共有者の準共有持分に応じた金額の償還を当該他の準共有者に請求することができますが、当該他の準共有者の資力の如何によっては、支払又は償還を受けることができない可能性があります。
⑤

税制に係るリスク本投資法人には、以下のような税制に関するリスクが存在します。本投資法人は、本投資法人の会計処理に関する助言を専門家に継続的に依頼して、税制についての情報や現行の税制についての税務当局の見解を収集して、できる限り事前に対応する体制を取っています。
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Ａ．導管性要件に係るリスク
税法上、投資法人に係る課税の特例規定により一定の要件（導管性要件）を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等を投資法人の損金に算入することが認められています。
投資法人の主な導管性要件
支払配当要件

国内50％超募集要件

借入先要件

配当等の額が配当可能利益の額の90％超であること（利益を超えた金銭の分配を行った場合には、金銭の分配の額が配当可能額の90％超であること）
投資法人規約において、投資口の発行価額の総額のうちに国内において募集される投資口の発行価額の占める割合が50％を超える旨の記載又は記録があること
機関投資家（租税特別措置法第67条の15第１項第１号ロ（２）に規定するものをいいます。次の所有先要件において同じです。）以外の者から借入れを行っていないこと

所有先要件

事業年度の終了の時において、発行済投資口が50人以上の者によって所有されていること又は機関投資家のみによって所有されていること

非同族会社要件

事業年度の終了の時において、投資主の１人及びその特殊関係者により発行
済投資口総数あるいは議決権総数の50％超を保有されている同族会社に該当していないこと

出資制限要件

他の法人の株式又は出資の50％以上を有していないこと

本投資法人は、導管性要件を満たすよう努める予定ですが、今後、下記に記載した要因
又はその他の要因により導管性要件を満たすことができない可能性があります。本投資法
人が導管性要件を満たすことができなかった場合、利益の配当等を損金算入することができなくなり、本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
（イ）会計処理と税務処理との不一致によるリスク
会計処理と税務処理との不一致が生じた場合、会計上発生した費用・損失について、税務上その全部又は一部を損金に算入することができない等の理由により、法人税等の税負担が発生し、配当の原資となる会計上の利益は減少します。支払配当要件における配当可能利益の額（又は配当可能額）は会計上の税引前利益に基づき算定されることから、多額の法人税額が発生した場合には、配当可能利益の額の90％超の配当（又は配当可能額の90％超の金銭分配）ができず、支払配当要件を満たすことが困難となる可能性があります。なお、この配当可能利益の額（又は配当可能額）の算定上、特別損失に計上した減損損失につき発生する法人税額については、一定の配慮がなされています。
（ロ）資金不足により計上された利益の配当等の金額が制限されるリスク
借入先要件に基づく借入先等の制限や資産の処分の遅延等により機動的な資金調達ができない場合には、配当の原資となる資金の不足により支払配当要件を満たせない可能性があります。
（ハ）借入先要件に関するリスク
本投資法人が何らかの理由により機関投資家以外からの借入れを行わざるを得ない
場合又は本投資法人の既存借入金に関する貸付債権が機関投資家以外に譲渡された場
合、あるいはこの要件の下における借入金の定義が税法上において明確ではないためテナント等からの預り金等が借入金に該当すると解釈された場合においては、借入先要件を満たせなくなる可能性があります。

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（ニ）投資主の異動について本投資法人のコントロールが及ばないリスク
本投資口が市場で流通することにより、本投資法人のコントロールの及ばないとこ
ろで、所有先要件あるいは非同族会社要件が満たされなくなる可能性があります。
Ｂ．税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク
本投資法人に対して税務調査が行われ、導管性要件に関する取扱いに関して、税務当局との見解の相違により更正処分を受け、過年度における導管性要件が事後的に満たされなくなる可能性があります。このような場合には、本投資法人が過年度において行った利益の配当等の損金算入が否認される結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額
等に悪影響を及ぼす可能性があります。
Ｃ．不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
本投資法人は、規約において、特定不動産（不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。）の価額の合計額の本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合を100分の75
以上とすること（規約第28条第８項）としています。本投資法人は、上記内容の投資方針を規約に定めることその他の税制上の要件を充足することを前提として、不動産を取得する場合の不動産流通税（登録免許税及び不動産取得税）の軽減措置の適用を受けることができると考えています。しかし、本投資法人がかかる軽減措置の要件を満たすことができない場合、又は軽減措置の要件が変更された場合において、軽減措置の適用を受けることができない可能性があります。
Ｄ．一般的な税制の変更に係るリスク
不動産、不動産信託受益権その他本投資法人の運用資産に関する税制若しくは本投資法
人に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、公租公課の負担が増大し、その結果本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。また、投資口に係る利益の配当、資本の払戻し、譲渡等に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、本投資口の保有又は売却による投資主の手取金の額が減少し、又は、税務申告等の税務上の手続面での負担が投資主に生じる可能性がありま
す。
⑥

その他
Ａ．取得予定資産を組入れることができないリスク
本投資法人は、本投資口が東京証券取引所に上場された後、前記「２ 投資方針 /（２）投資対象 / ③ 取得予定資産の概要」に記載の取得予定資産を取得する予定です。
これに関連し、本投資法人は、取得予定資産たる不動産又は不動産信託受益権の保有者との間で、停止条件付売買契約を締結しています。しかしながら、本書の日付以後、取得予定資産の取得までの間に、かかる契約に定められた一定の条件が成就しないこと等により、取得予定資産を購入することができない可能性があり、その結果、投資主に損害を与える可能性があります。
なお、本投資法人は取得予定資産のみを取得することを目的として組成されたものではありません。今後、資産運用会社を通じて行う資産の運用において、取得予定資産の売却及び取得予定資産以外の資産の取得又は売却が行われる予定です。
Ｂ．本投資法人の資金調達（金利環境）に関するリスク
本投資法人は、前記「２ 投資方針 / （２）投資対象 / ③ 取得予定資産の概要」に記載の取得予定資産の一部の取得資金等に充当するため、適格機関投資家からの借入れを行う予定であり、借入先となる協調融資団のエージェント及び一部参加予定金融機関から、協調融資団の組成及び貸出実行の意向を有する旨の確認をそれぞれ得ています。しかしながら、本書の日付現在において、協調融資団は未だ組成されておらず、また、各参加予定
金融機関における与信審査等の内部手続も未了であることから、本投資法人が希望する額
及び条件による協調融資団の組成及び貸出しの実行がなされる保証はありません。本投資－ 225 －

(225) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201050_投資リスク_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

法人が取得予定資産を購入するまでに借入金利が著しく変更される等、資金の借入れに時間を要し、取得予定資産を購入することが遅れることで、投資主に損害を与える可能性があります。
また、借入れを予定どおり行い、本投資法人が取得予定資産を購入した後においても、
本投資法人の資産の売却等により借入金の期限前返済を行う場合には、期限前返済コスト（違約金等）が発生する場合があります。この場合、当該コストはその発生時点における金利情勢によって決定される場合がある等、予測し難い経済状況の変更により投資主に損害を与える可能性があります。
Ｃ．過去の損益の状況が将来の本投資法人の損益と一致しないリスク
前記「２ 投資方針 / （２）投資対象 / ③ 取得予定資産の概要」記載の取得予定資産の過去の損益の状況は、取得予定資産の現所有者等から取得した賃貸事業収支に係る情報であり、会計監査等の手続を経ておらず、あくまでも参考として作成された情報です。
これらは取得予定資産の現所有者等から提供を受けた情報を基礎としていますが、これらの情報は本投資法人に適用される会計原則と同じ基準に基づいて作成されたとの保証はな
く、当該情報は不完全又は不正確であるおそれがあります。本投資法人はこれらの不動産
又は不動産に係る信託受益権を取得した後、適用ある会計原則及び採用する会計方針に従って今後その損益を計上しますが、当該損益は過去の損益の状況と大幅に異なるおそれがあります。
（２）投資リスクに関する管理体制
上記の様々なリスクに鑑み、本投資法人及び資産運用会社は、本投資法人の資産運用に関し、以下の検証システムを通じ、実効性のあるリスク管理体制を整備し、最大限の効果の発揮に努めています。本投資法人及び資産運用会社は可能な限り、本投資口への投資に関するリスクの発生の回避及びリスクが発生した場合の対応に努める方針ですが、これらの措置が結果的に十分な成果を収めるとの保証はありません。
①

本投資法人の体制
本投資法人は、投信法に基づき設立され、執行役員１名及び監督役員２名により構成される役員会により運営されています。執行役員は、３ヶ月に１回以上の頻度で役員会を開催し、法令で定められた承認事項に加え、本投資法人の運営及び資産運用会社の業務遂行状況の詳細な報告を行います。この報告手続を通じ、資産運用会社又はその利害関係人等から独立した地位にある監督役員は的確に情報を入手し、執行役員の業務執行状況を監視できる体制を維持しています。同時に、かかる報告により、本投資法人は、資産運用会社の利害関係人等との取引について、利益相反取引のおそれがあるか否かについての確認を行い、利益相反等に係るリスクの管理に努めています。
本投資法人は、資産運用委託契約上、資産運用会社から各種報告を受ける権利及び資産運用会社の帳簿その他の資料の調査を行う権利を有しています。かかる権利の行使により、本投資法人は、運用会社の業務執行状況を監視できる体制を維持しています。
また、本投資法人は、内部者取引管理規則を定めて、役員によるインサイダー類似取引の防止に努めています。

－ 226 －
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②

資産運用会社の体制
資産運用会社は、運用及び管理に係るリスクについて、原則としてレベルの異なる、かつ複数の検証システムを通じてモニターし、管理しています。

Ａ．資産運用会社は、資産運用ガイドラインにおいて、分散投資によるポートフォリオの構
築方針、個別の運用不動産の安定収益確保のための諸方策、投資を決定する際の物件選定基準、物件調査基準、投資分析基準及び保険付保基準、ポートフォリオ運営管理方針（ＰＭ会社の選定基準、年度運用計画等による計画的な運用を含みます。）等を定めています。かかる資産運用ガイドラインを遵守することにより、不動産や不動産信託受益権に係るリスクの管理に努めています。
Ｂ．資産運用会社は、投資委員会規程を定めてその顧客であるファンド等のための投資運用、
投資助言、機関運営に係る重要な事項の決定プロセスの明確化を図っているほか、不動産等の調査、取得、管理運営その他の業務それぞれについて、客観的な業務手順を確立
して、リスクの管理に努めています。
Ｃ．資産運用会社は、コンプライアンス規程、コンプライアンス・マニュアル及び利害関係者取引規程を定めて、コンプライアンス・オフィサー及びコンプライアンス委員会による法令遵守の確認、コンプライアンス委員会による利害関係者取引規程に定める「利害関係者との重要な取引」の審議及び承認を行い、これによって、法令違反のリスク、利益相反のリスクの防止に努めています。
Ｄ．資産運用会社は、リスク管理規程を定めて、リスクの管理、モニタリング等の手法を具体的に定め、適切なリスク管理体制を確保するように努めているほか、リスク管理委員会が行うリスク管理に関する組織体制及び規程等の制定・改廃の協議・検討及びリスクのモニタリング等を通じて、資産運用会社のリスク管理の徹底に努めています。
Ｅ．資産運用会社は、内部者取引管理規程を定めて、役員及び従業員によるインサイダー類
似取引の防止に努めています。

－ 227 －
(227) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201050_投資リスク_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

４【手数料等及び税金】（１）【申込手数料】
該当事項はありません。
（２）【買戻し手数料】
該当事項はありません。
（３）【管理報酬等】
以下は、本書の日付現在の内容を記載しています。
①

執行役員及び監督役員
執行役員の報酬は、１人当たり月額80万円を上限とし、当該職務と類似の職務を行う株式
会社その他の法人の取締役・監査役等の報酬水準、一般物価動向、賃金動向等に照らして合理的と判断される金額として役員会で決定する金額を、当該月の末日までに執行役員が指定する口座へ振込みで支払います（規約第18条第（１）号）。
監督役員の報酬は、１人当たり月額70万円を上限とし、当該職務と類似の職務を行う株式
会社その他の法人の取締役・監査役等の報酬水準、一般物価動向、賃金動向等に照らして合理的と判断される金額として役員会で決定する金額を、当該月の末日までに監督役員が指定する口座へ振込みで支払います（規約第18条第（２）号）。
（注）本投資法人は、投信法第115条の６の規定に従い、役員会の決議をもって、執行役員又は監督役員の責任を法令の限度において免除することができるものとしています（規約第19条）。

②

会計監査人（新日本有限責任監査法人）
会計監査人の報酬は、監査の対象となる営業期間毎に3,000万円以内で役員会で決定する金額とし、当該営業期間に係る分を当該営業期間に係る決算に関する監査業務が終了した日の属する月の翌月末日までに会計監査人が指定する口座へ振込みで支払います（規約第26条）。
（注）本投資法人は、投信法第115条の６の規定に従い、役員会の決議をもって、会計監査人の責任を法令の限度において免除することができるものとしています（規約第19条）。

－ 228 －(228) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201060_手数料等_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

③

資産運用会社（野村不動産投資顧問株式会社）
資産運用会社に支払う報酬は、運用報酬、取得報酬及び処分報酬から構成され、それぞれの具体的な計算方法及び支払時期は下表に記載のとおりです（規約第38条第１項）。
また、委託業務報酬の支払いに際しては、当該報酬に係る消費税及び地方消費税相当額を別途本投資法人が負担するものとし、本投資法人は、当該支払いに係る委託業務報酬に、それに係る消費税及び地方消費税相当額を加えた金額を、資産運用会社の指定する銀行口座へ振込（振込手数料並びに当該振込手数料金額に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。）又は口座間振替の方法により支払うものとします（規約第38条第２項）。
計算方法

支払時期

計算期間Ⅰ

報酬の種類

直前期末総資産額（注２）×0.6％×当該計算期間の計算期間Ⅰ満了日（直前の決算日の翌日から３ヶ月

実日数÷365まで

運用報酬

目の末日までの期間）

（注１）

計算期間Ⅱ

（直前期末総資産額＋計算期間Ⅰの期中に取得した特計算期間Ⅱ満了日（計算期間Ⅰの末日の翌日からそ定資産の取得代金－計算期間Ⅰの期中に処分した特定までの後の決算日までの期間）

資産の直前の営業期間の決算日付の貸借対照表上の価額）×0.6％×当該計算期間の実日数÷365（注３）

取得報酬

取得代金×1.0％（上限）（注４）

特定資産を取得し（本投資法人が規約第29条第１項に定める特定資た日（合併の場合産を取得した場合）

は合併の効力発生日）の属する月の
翌月末まで

処分報酬

処分代金×1.0％（上限）（注５）

特定資産を処分し（本投資法人が規約第29条第１項に定める特定資

た日の属する月の産を処分した場合）

翌月末まで（注１）上記にかかわらず、本投資法人の設立当初の第１期の営業期間に係る運用報酬については、第１期の決算日において本投資法人が所有する不動産関連資産について、各資産に係る取得代金に年率0.6%を乗じた金額に、本投資法人が当該不動産関連資産を取得した日から当該決算日までの経過日数を乗じ365日で除して得られる金額（１円未満切捨）の合計額を、当該決算日の翌月の末日までに支払うものとします。
（注２）「直前期末総資産額」は、本投資法人の直前の営業期間の決算日付の貸借対照表に記載された総資産額をいいます。
（注３）特定資産の取得には、本投資法人を存続投資法人とする吸収合併による吸収合併消滅投資法人からの特定資産の承継を含むものとし、この場合の「取得代金」は、企業結合に関する会計基準に基づく当該資産に係る資産計上額（付随費用は含みません。）とします。
（注４）投信法に定める利害関係人等、又は利害関係人等がその資産の運用及び管理に係る助言等を行っている会社等から取得した場合においては、その取得代金に0.5％を上限とする料率を乗じた金額とします。なお、特定資産の取得には、本投資法人を存続投資法人とする吸収合併による吸収合併消滅投資法人からの特定資産の承継を含むものとし、この場合の「取得代金」は、企業結合に関する会計基準に基づく当該資産に係る資産計上額（付随費用は含みません。）とします。
（注５）投信法に定める利害関係人等、又は利害関係人等がその資産の運用及び管理に係る助言等を行っている会社等に譲渡した場合においては、その処分代金に0.5％を上限とする料率を乗じた金額とします。
（注６）「取得代金」及び「処分代金」は、建物に係る消費税及び地方消費税相当額分を除きます。

－ 229 －
(229) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201060_手数料等_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

④

投資主名簿等管理人（三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社）
本投資法人は、委託事務の対価として、投資主名簿等管理人に対し、下表に基づき計算した額を上限として、投資主数、その他の事務処理量に応じて両当事者が合意する額に消費税相当額を加算した額の手数料を支払うものとします。但し、下表に定めのない事務に対する手数料は、両当事者が協議の上、決定するものとします。
投資主名簿等管理人は、手数料を毎月計算して翌月中に請求し、本投資法人は請求を受けた月の末日（銀行休業日の場合は前営業日）までに投資主名簿等管理人の指定する銀行口座への振込（振込手数料並びに当該振込手数料金額に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。）又は口座振替による方法により支払うものとします。
＜手数料明細表＞
項目
投資主名簿管理料
（基本料）

手数料

対象事務

１．月末現在の投資主１名につき下記段階により区分計算した投資主名簿の保管、管理に関合計額の６分の１（月額）する事務

5,000名まで390円

決算期日における投資主確定

10,000名まで

330円

並びに投資主リスト、統計諸30,000名まで280円

資料の作成に関する事務

50,000名まで230円

分配金振込指定投資主の管理

100,000名まで

180円

に関する事務

100,001名以上

150円

以下の法定帳簿の作成、管理

但し、月額の最低額を220,000円とする
２．月中に失格となった投資主１名につき55円

及び備置
１.分配利益明細簿
２.投資証券台帳
３.投資証券不発行管理簿
４.投資証券払戻金額帳
５.未払分配利益明細簿
６.未払払戻金明細簿

分配金計算料

１．投資主１名につき下記段階により区分計算した合計額

分配金の計算、分配金支払原簿

5,000名まで120円の作成、領収証又は振込通知の10,000名まで

105円

作成、振込票又は振込磁気テー

30,000名まで

90円

プの作成、支払済領収証の整理

50,000名まで

75円

集計、支払調書の作成、特別税

100,000名まで

60円

率及び分配金振込適用等の事務

100,001名以上

50円

但し、１回の最低額を350,000円とする
２．振込指定分
分配金支払料

１投資主につき 130円加算

１．分配金領収証１枚につき500円

取扱（払渡）期間経過後の分配

２．月末現在未払投資主１名につき５円

金の支払事務
未払投資主の管理に関する事務

諸届受理料

諸届受理１件につき250円

住所変更、商号変更、代表者変
更、改姓名、常任代理人等の投資主名簿の記載の変更を要する
届出及び事故届、改印届、分配金振込指定書の受理並びに特別税率及び告知の届出の受理に関する事務－ 230 －
(230) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201060_手数料等_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

項目
諸通知封入発送料

手数料

対象事務

１．封入発送料

投資主総会招集通知状、同決議(1)封書

通知状、議決権行使書（委任①定型サイズの場合状）、資産運用報告書、分配金

封入物２種まで１通につき25円

領収証等投資主総会関係書類の１種増すごとに５円加算

封入発送事務但し、定形サイズでも追加手封入がある場合には、追加手封入１通につき15円加算②定形外サイズ又は手封入の場合封入物２種まで１通につき45円
１種類増すごとに15円加算(2)はがき

１通につき15円

但し、１回の発送につき最低額を50,000円とする
２．書留適用分

１通につき30円加算

３．発送差止・送付先指定

１通につき200円

４．振込通知を分配金計算書と分配金振込先確認書に分割した
場合１件につき25円加算
５．ラベル貼付料
返戻郵便物整理料

１通につき５円

返戻郵便物１通につき250円

投資主総会招集通知状、同決議
通知状、資産運用報告書等の返戻郵便物の整理、再発送に関する事務

議決権行使書

１．議決権行使書（委任状）作成料

作成１枚につき18円

議決権行使書（委任状）の作（委任状）作成集計料

２．議決権行使書（委任状）集計料

集計１枚につき50円

成、提出議決権行使書（委任但し、１回の集計につき最低額を100,000円とする
３．投資主提案による競合議案がある場合
４．不統一行使分証明・調査料状）の整理及び集計の事務１通につき50円加算

１通につき50円加算

発行異動証明書１枚、又は調査１件１名義につき1,600円

分配金支払い、投資主名簿記載

発行残高証明書１枚、又は調査１件１名義につき800円

等に関する証明書の作成及び投資口の取得、異動（譲渡、相続、贈与等）に関する調査資料の作成事務

振替制度関係手数料

１．総投資主通知に関するデータ受理料
総投資主通知受理料

投資主１名１件につき100円

総投資主通知に係るデータの受理及び各種コード（所有者、常２．個別投資主通知に関するデータ受理料

任代理人、国籍等）の登録並び個別投資主通知受理１件につき250円に投資主名簿更新に関する事務

３．情報提供請求データ受理料
情報提供請求１件につき250円

個別投資主通知データの受理及び個別投資主通知明細の作成に関する事務
情報提供請求データの振替機関への送信に関する事務
振替口座簿記録事項の通知に関する事務（注）本表に定めのない臨時事務（新投資口の発行事務、臨時に行う投資主確定事務及び投資口分布統計表作成事務又は解約に関する事務等）については両当事者協議の上、その都度手数料を定めることとしています。

－ 231 －
(231) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201060_手数料等_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

⑤

資産保管会社（三井住友信託銀行株式会社）
本投資法人は、委託業務の対価として、資産保管会社に対し、毎年２月、５月、８月、11月の末日を最終日とする３ヶ月毎に、下表に基づき計算された業務手数料並びに当該業務手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を支払うものとします。
なお、資産保管会社の委託業務日数が１ヶ月に満たない月の月額の業務手数料金額については、当該月における資産保管会社の委託業務日数に対する当該月の日数に基づき、下表に基づき算出した月額の業務手数料金額を日割計算して算出するものとし、また、これらの計算により１円未満の端数が生じた場合は、これを切り捨てるものとします。
業務手数料が経済情勢の変動又は当事者の一方若しくは双方の事情の変化により不適当となったときは、本投資法人及び資産保管会社が協議の上、業務手数料の金額を変更することができます。
本投資法人は各計算期間の業務手数料を、資産保管会社から請求を受けた月の翌月末日（銀行休業日の場合は前営業日）までに資産保管会社の指定する銀行口座へ振込（振込手数料並びに当該振込手数料金額に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担は、本投資法
人の負担とします。）により支払うものとします。
＜資産保管業務に係る報酬の計算方法＞
業務手数料金額は、以下の計算式により計算した月額の業務手数料の合計金額を上限として、その資産構成に応じて本投資法人及び資産保管会社が協議の上算出した金額とします。
本投資法人の第１期の営業期間に係る資産保管会社の月額の業務手数料
月額の業務手数料
700,000円
本投資法人の第２期以降の営業期間に係る資産保管会社の月額の業務手数料
月額の業務手数料「本投資法人の直前の営業期間に係る決算日時点の確定した貸借対照表上の資産の部の合計額」×0.03％÷12－ 232 －
(232) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201060_手数料等_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

⑥

一般事務受託者（機関運営・会計）（三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社）
本投資法人が、機関運営・会計に係る一般事務受託者（以下本⑥において「機関運営・会
計事務受託者」といいます。）に対して支払う委託事務に係る報酬（以下「一般事務報酬」といいます。）は、２月、５月、８月、11月の末日を最終日とする３ヶ月毎の各計算期間（以下本⑥において「計算期間」といいます。）において、本投資法人の当該計算期間初日の直前の決算期における貸借対照表上の資産総額（投信法第129条第２項に規定する貸借対照表上の資産の部の合計額をいいます。以下本⑥において「基準資産総額」といいます。）に基づき、下表により計算した額を上限として、その資産構成に応じて本投資法人及び機関
運営・会計事務受託者の間で協議し別途算出した金額に消費税及び地方税額（以下本⑥において「消費税等額」といいます。）を加算した金額とします。なお、３ヶ月に満たない場合の一般事務報酬は、当該期間に含まれる実日数をもとに日割計算した金額に消費税等額を加算した金額とします。
計算期間の末日における本投資法人の資産の総額と基準資産総額とに著しい変動が生じた
場合には、当該計算期間における一般事務報酬は、本投資法人及び機関運営・会計事務受託者の間で協議し別途定めた金額とします。また、経済情勢の変動等により一般事務報酬の金額が不適当となったときは、本投資法人及び機関運営・会計事務受託者は、互いに協議の上、一般事務報酬の金額を変更することができます。
本投資法人は各計算期間の一般事務報酬を、各計算期間末日の翌月末日までに機関運営・会計事務受託者の指定する銀行口座への振込又は口座振替の方法により支払うものとします。
＜機関運営・会計事務に係る報酬の計算方法＞
機関運営・会計事務に係る報酬の金額は、以下の計算式により計算した額を上限として、その資産構成に応じて本投資法人及び機関運営・会計事務受託者の間で協議し別途算出した金額に消費税等額を加算した金額とします。
資産総額算定方法（年間）100億円以下

11,000,000円

100億円超500億円以下

11,000,000円 ＋（資産総額 －

100億円)

×

0.080

％

500億円超1,000億円以下

43,000,000円 ＋（資産総額 －

500億円)

×

0.060

％

1,000億円超

2,000億円以下

73,000,000円 ＋（資産総額 － 1,000億円)

×

0.055

％

2,000億円超

3,000億円以下

128,000,000円 ＋（資産総額 － 2,000億円)

×

0.040

％

3,000億円超

5,000億円以下

168,000,000円 ＋（資産総額 － 3,000億円)

×

0.035

％

238,000,000円 ＋（資産総額 － 5,000億円)

×

0.030

％

5,000億円超（注）上記にかかわらず、本投資法人の当該計算期間初日の直前の決算期（当該計算期間初日までに本投資法人の第１回目の決算期が到来していない場合には、設立日とします。）における貸借対照表上の出資総額が５億円以下の場合、当該報酬の金額は1,100万円を上限として、その資産構成に応じて本投資法人及び機関運営・会計事務受託者の間で協議し別途算出した金額に消費税等額を加算した金額とします。なお、当該計算期間中に本投資法人の出資総額が５億円を超えた場合は、出資総額が５億円を超えた日を基準日として、当該計算期間の初日から基準日（同日を含みません。）までの期間の実日数の当該計算期間の実日数に対する割合で1,100万円を按分計算した金額（円単位未満切捨）と、基準日（同日を含みます。）から当該計算期間末日（同日を含みます。）までの期間の実日数の当該計算期間の実日数に対する割合で、基準日における出資総額に基づき上表（資産総額を出資総額と読み替えるものとします。）により計算した額を按分計算した金額（円単位未満切捨）の合計額を上限として、その資産構成に応じて本投資法人及び機関運営・会計事務受託者の間で協議し別途算出した金額に消費税等額を加算した金額とします。

⑦

手数料等の金額又は料率についての投資者による照会方法
上記手数料等については、以下の照会先までお問い合わせください。
（照会先）
野村不動産投資顧問株式会社
東京都新宿区西新宿八丁目５番１号
電話番号 03-3365-8666（代表）－ 233 －

(233) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201060_手数料等_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

（４）【その他の手数料等】
本投資法人は、運用資産に関する租税その他公租公課、投資主名簿等管理人、一般事務受託者（機関運営・会計）、資産保管会社及び資産運用会社が本投資法人から委託を受けた事務を処理するに際し要する諸費用並びに一般事務受託者、資産保管会社及び資産運用会社が立て替えた立替金の遅延利息又は損害金の請求があった場合、かかる公租公課、諸費用、遅延利息及び損害金を負担します。
上記に加え、本投資法人は、以下に掲げる費用を負担します。
①

運用資産の取得及び処分に関する費用
登録免許税、不動産取得税、契約締結等に伴う印紙税その他運用資産の取得及び処分に係る公租公課、運用資産の取得及び処分に係る仲介手数料・情報提供料、運用資産の取得時、取得検討時及び処分時のデュー・ディリジェンス等の調査に係る費用（不動産市場調査会社
その他の外部の専門業者に対する報酬及び手数料等を含みます。）、信託の受託者へ支払う
信託報酬及び費用、専門家等に対する報酬又は費用（鑑定評価費用、法律顧問、税務・会計
顧問及び司法書士等への報酬を含みます。）、運用資産の取得について案件中止となった場
合における埋没費用（当該運用資産に係るデュー・ディリジェンス費用及び専門家等に対する報酬など、案件中止の時点で発生している報酬及び手数料をいいます。）、その他運用資産の取得及び処分に関して必要となる合理的な費用等②

運用資産の運営に関する費用
テナント誘致、更新及び維持に係る費用（媒介手数料、広告宣伝費等）、管理委託費用（プロパティ・マネジメント業務受託者へ支払う報酬及び外注委託費を含みます。）、運用
資産に付保された保険料、運用資産に係る維持修繕費用（改修等を含みます。）、運用資産に係る水道光熱費、運用資産に係る借地借家料、運用資産の維持に係る公租公課、その他運
用資産の運用に係る費用等③

資金調達業務に関する費用
有価証券届出書及び目論見書等の作成、印刷及び交付に係る費用（監督官庁等に提出する
場合の提出費用も含みます。）、借入金利息及び借入れに係る諸費用（借入枠設定費用、ローン実行手数料等を含みます。）、投資法人債の発行に係る諸費用（引受手数料等を含みます。）、本投資法人の格付け取得及び維持に係る諸費用、本投資法人が発行する投資口の上場及びその上場維持に係る費用（上場審査費用、上場費用等を含みます。）、本投資法人の広告宣伝、ＩＲ活動に係る費用、専門家等に対する報酬又は費用（フィナンシャルアドバ
イザー、法律顧問、税務・会計顧問及び司法書士等を含みます。）、その他資金調達業務の遂行に関して必要となる合理的な費用等④

報告業務に関する費用
有価証券報告書及び臨時報告書の作成、印刷及び提出に係る費用、財務諸表、資産運用報
告、計算書類、附属明細書、資産管理計画書等の作成、印刷及び交付に係る費用（監督官庁等に提出する場合の提出費用も含みます。）、運用資産に係る定期的な調査に係る費用、専門家等に対する報酬又は費用（法律顧問、税務・会計顧問及び司法書士等を含みます。）、
その他報告業務の遂行に関して必要となる合理的な費用等

⑤

⑥

⑦

資産運用計画策定業務に関する費用
資産運用計画策定業務の遂行に関して必要となる合理的な費用等
本投資法人の運営に関係する費用分配金支払に係る費用（取扱手数料、領収証作成交付費用等）、投資主総会招集に係る費用（公告費用、招集通知作成交付費用、会場設置運営費用等）、執行役員及び監督役員に係る保険料等
その他上記に類する本投資法人が負担すべき費用
上記のほか、これらに類する費用を本投資法人が負担することがあります。

－ 234 －
(234) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201060_手数料等_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

（５）【課税上の取扱い】
日本の居住者又は日本法人である投資主及び投資法人に関する課税上の一般的な取扱いは、下記のとおりです。なお、税法等の改正、税務当局等による解釈・運用の変更により、以下の内容は変更されることがあります。また、個々の投資主の固有の事情によっては、異なる取扱いが行われることがあります。
①

投資主の税務Ａ．個人投資主の税務（イ）利益の分配に係る税務
個人投資主が上場投資法人である本投資法人から受け取る利益の分配の取扱いは、原則として上場株式の配当の取扱いと同じです。但し、配当控除の適用はありません。
（ⅰ）源泉徴収
分配金支払開始日

源泉徴収税率

平成25年１月１日～平成25年12月31日

10.147％（所得税7.147％

住民税３％）

平成26年１月１日～平成49年12月31日

20.315％（所得税15.315％

住民税５％）

平成50年１月１日～

20％（所得税15％

住民税５％）（注１）平成25年１月１日～平成49年12月31日の所得税率には、復興特別所得税（所得税の額の2.1％相当）を含みます。
（注２）大口個人投資主（配当基準日において発行済投資口総数の３％以上を保有）に対しては、上記税率ではな
く、所得税20％（平成25年１月１日～平成49年12月31日は20.42％）の源泉徴収税率が適用されます。

（ⅱ）確定申告
確定申告をしない場合

金額にかかわらず、源泉徴収だけで納税を完結させることが可能（確定申告不要制度）

確定申告を行う場合

総合課税か申告分離課税のいずれか一方を選択（注１）総合課税を選択した場合であっても、投資法人から受け取る利益の分配については、配当控除の適用はありません。
（注２）上場株式等に係る譲渡損失の金額は、その年分の上場株式等に係る配当所得の金額（申告分離課税を選択したものに限ります。）と損益通算することができます。申告分離課税を選択した場合の税率は、上記（ⅰ）の源泉徴収税率と同じです。
（注３）大口個人投資主（配当基準日において発行済投資口総数の３％以上を保有）が１回に受け取る配当金額が５万円超（６ヶ月決算換算）の場合には、必ず総合課税による確定申告を行う必要があります（この場合には申告分離課税は選択できません。）。

（ⅲ）源泉徴収選択口座への受入れ
源泉徴収ありを選択した特定口座（以下「源泉徴収選択口座」といいます。）
が開設されている金融商品取引業者等（証券会社等）に対して『源泉徴収選択口
座内配当等受入開始届出書』を提出することにより、上場株式等の配当等を源泉
徴収選択口座に受け入れることができます。
（注）配当金の受取方法については「株式数比例配分方式」を選択する必要があります。

（ⅳ）少額上場株式等の非課税口座制度
平成26年から実施される少額上場株式等の非課税口座制度に基づき、金融商品取引業者等（証券会社等）に開設した非課税口座の非課税管理勘定において管理されている上場株式等（平成26年から平成35年までの10年間、新規投資額で毎年100万円を上限）に係る配当等で、その非課税管理勘定の開設年の１月１日から５－ 235 －
(235) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201060_手数料等_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

年内に支払を受けるべきものについては、所得税及び住民税が課されません。
（注）非課税口座を開設できるのは、その年の１月１日において満20歳以上である方に限ります。

（ロ）利益を超えた金銭の分配に係る税務投資法人が行う利益を超えた金銭の分配は、投資法人の資本の払戻しに該当し、投資主においては、みなし配当及びみなし譲渡収入から成るものとして取り扱われます。
（ⅰ）みなし配当
この金額は、本投資法人から通知します。みなし配当には、上記「（イ）利益の分配に係る税務」における利益の分配と同様の課税関係が適用されます。
（ⅱ）みなし譲渡収入
資本の払戻し額のうちみなし配当以外の部分の金額は、投資口の譲渡に係る収入金額とみなされます。各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価（注１）を算定し、投資口の譲渡損益 （注２） を計算します。この譲渡損益の取扱いは、下記「（ハ）投資口の譲渡に係る税務」における投資口の譲渡と原則同様になります。また、投資口の取得価額の調整（減額）（注３）を行います。
（注１）譲渡原価の額＝従前の取得価額×純資産減少割合※純資産減少割合は、本投資法人から通知します。
（注２）譲渡損益の額＝みなし譲渡収入金額－譲渡原価の額（注３）調整後の取得価額＝従前の取得価額－譲渡原価の額（ハ）投資口の譲渡に係る税務
個人投資主が投資口を譲渡した際の譲渡益は、株式等に係る譲渡所得等として、申告分離課税の対象となります。譲渡損が生じた場合は、他の株式等に係る譲渡所得等との相殺を除き、他の所得との損益通算はできません。
（ⅰ）税率
譲渡日

申告分離課税による税率

平成25年１月１日～平成25年12月31日

10.147％（所得税7.147％

住民税３％）

平成26年１月１日～平成49年12月31日

20.315％（所得税15.315％

住民税５％）

平成50年１月１日～

20％（所得税15％

住民税５％）（注１）上記税率は金融商品取引業者等（証券会社等）を通じて譲渡等した場合のものです。譲渡の方法によっては平成25年12月31日までの軽減税率が適用されない場合があります。
（注２）平成25年１月１日～平成49年12月31日の所得税率には、復興特別所得税（所得税の額の2.1％相当）を含みます。

（ⅱ）上場株式等に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除
上場株式等を金融商品取引業者等（証券会社等）を通じて譲渡等したことにより生じた損失（以下「上場株式等に係る譲渡損失」といいます。）の金額は、確定申告により、その年分の上場株式等に係る配当所得の金額（申告分離課税を選択したものに限ります。）と損益通算することができます。また、上場株式等に係る譲渡損失のうち、その年に損益通算してもなお控除しきれない金額については、翌年以後３年間にわたり、株式等に係る譲渡所得等の金額及び申告分離課税を選択した上場株式等に係る配当所得の金額から繰越控除することができます。
（注）繰越控除をするためには、譲渡損失が生じた年に確定申告書を提出するとともに、その後の年において連続して確定申告書を提出する必要があります。

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(236) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201060_手数料等_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

（ⅲ）源泉徴収選択口座内の譲渡
源泉徴収選択口座内の上場株式等の譲渡による所得は、源泉徴収だけで納税が完結し、確定申告は不要となります。源泉徴収税率は、上記（ⅰ）の申告分離課
税による税率と同じです。また、上場株式等の配当等を源泉徴収選択口座に受け入れた場合において、その源泉徴収選択口座内における上場株式等に係る譲渡損失の金額があるときは、年末に損益通算が行われ、配当等に係る源泉徴収税額の過納分が翌年の年初に還付されます。
（ⅳ）少額上場株式等の非課税口座制度
平成26年から実施される少額上場株式等の非課税口座制度に基づき、金融商品取引業者等（証券会社等）に開設した非課税口座の非課税管理勘定において管理されている上場株式等（平成26年から平成35年までの10年間、新規投資額で毎年100万円を上限）を、その非課税管理勘定の開設年の１月１日から５年内に譲渡した場合には、その譲渡所得等については所得税及び住民税が課されません。
（注）非課税口座を開設できるのは、その年の１月１日において満20歳以上である方に限ります。

Ｂ．法人投資主の税務（イ）利益の分配に係る税務
法人投資主が投資法人から受け取る利益の分配については、受取配当等の益金不算入の適用はありません。
上場投資法人である本投資法人から受け取る利益の分配については、下記の税率により所得税の源泉徴収が行われますが、源泉徴収された所得税は法人税の前払いとして所得税額控除の対象となり、また復興特別所得税は復興特別法人税からの控除対象となります。
分配金支払開始日

源泉徴収税率

平成25年１月１日～平成25年12月31日

7.147％（復興特別所得税0.147％を含みます）

平成26年１月１日～平成49年12月31日

15.315％（復興特別所得税0.315％を含みます）

平成50年１月１日～

15％（ロ）利益を超えた金銭の分配に係る税務投資法人が行う利益を超えた金銭の分配は、投資法人の資本の払戻しに該当し、投資主においては、みなし配当及びみなし譲渡収入から成るものとして取り扱われます。
（ⅰ）みなし配当
この金額は、本投資法人から通知します。みなし配当には、上記「（イ）利益の分配に係る税務」における利益の分配と同様の課税関係が適用されます。
（ⅱ）みなし譲渡収入
資本の払戻し額のうちみなし配当以外の部分の金額は、投資口の譲渡に係る収入金額とみなされます。各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価を算定し、投資口の譲渡損益を計算します。また、投資口の取得価額の調整（減額）を行います。
（注）譲渡原価、譲渡損益、取得価額の調整（減額）の計算方法は、個人投資主の場合と同じです。

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(237) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201060_手数料等_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

（ハ）投資口の譲渡に係る税務
法人投資主が投資口を譲渡した際の譲渡損益は、原則として約定日の属する事業年度に計上します。
②

投資法人の税務
Ａ．利益配当等の損金算入
税法上、投資法人に係る課税の特例規定により、一定の要件（導管制要件）を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等
を投資法人の損金に算入することが認められています。
投資法人の主な導管性要件
支払配当要件

国内50％超募集要件

借入先要件

配当等の額が配当可能利益の額の90％超であること（利益を超えた金銭の分配を行った場合には、金銭の分配の額が配当可能額の90％超であること）
投資法人規約において、投資口の発行価額の総額のうちに国内において募集される投資口の発行価額の占める割合が50％を超える旨の記載又は記録があること
機関投資家（租税特別措置法第67条の15第１項第１号ロ（２）に規定するものをいいます。次の所有先要件において同じです。）以外の者から借入れを行っていないこと

所有先要件

事業年度の終了の時において、発行済投資口が50人以上の者によって所有されていること又は機関投資家のみによって所有されていること

非同族会社要件

事業年度の終了の時において、投資主の１人及びその特殊関係者により発行済投資口総数あるいは議決権総数の50％超を保有されている同族会社に該当していないこと

出資制限要件

他の法人の株式又は出資の50％以上を有していないこと

Ｂ．不動産流通税の軽減措置（イ）登録免許税
本投資法人が平成27年３月31日までに取得する不動産（倉庫及びその敷地を除きます。）に対しては、所有権の移転登記に係る登録免許税の税率が軽減されます。
不動産の所有権の取得日

平成24年４月１日～平成27年３月31日

土地（一般）

1.5％

建物（一般）

2.0％（原則）

本投資法人が取得する不動産

1.3％

平成27年４月１日～

2.0％（原則）（ロ）不動産取得税
本投資法人が平成27年３月31日までに取得する一定の不動産に対しては、不動産取得税の課税標準額が５分の２に軽減されます。
（注１）共同住宅及びその敷地にあっては、建物のすべての区画が50㎡以上のものに限り適用されます。
（注２）倉庫及びその敷地は対象外です。

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(238) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201060_手数料等_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

５【運用状況】（１）【投資状況】
本書の日付現在、本投資法人は、運用を開始しておらず、該当事項はありません。
（２）【投資資産】①【投資有価証券の主要銘柄】
該当事項はありません。
②【投資不動産物件】
該当事項はありません。
③【その他投資資産の主要なもの】
該当事項はありません。
（３）【運用実績】①【純資産等の推移】
年月日
平成25年１月31日（設立時）

総資産額（円）

純資産総額（円） １口当たり純資産額（円）200,000,000

200,000,000

100,000（注１）総資産額及び純資産総額は帳簿価額を使用しています。

②【分配の推移】
本投資法人の第１期計算期間は、平成25年８月末日に終了するため、本投資法人による分配の実績はありません。
③【自己資本利益率（収益率）の推移】
本投資法人の第１期計算期間は、平成25年８月末日に終了するため、該当事項はありません。

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(239) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201070_運用_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

６【手続等の概要】（１）申込（販売）手続等
申込みは、申込期間内に申込取扱場所へ申込証拠金を添えて行うものとします。
国内一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しの対象となる本投資口の受渡期日は、払込期日の翌営業日です。国内一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しの対象となる
本投資口は、受渡期日から売買を行うことができます。
社債株式等振替法の適用により、本投資口の売買は、振替機関又は口座管理機関における振替口座での振替により行われます。
（２）買戻し手続等
本投資法人は、クローズド・エンド型であり、投資主の請求による投資口の払戻しを行いません（規約第５条）。したがって、該当事項はありません。
本投資口が東京証券取引所に上場された後は、本投資口を東京証券取引所を通じて売買することが可能です。また、東京証券取引所外で本投資口を譲渡することも可能です。

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(240) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201070_運用_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

７【管理及び運営の概要】（１）資産管理等の概要①

資産の評価
Ａ．１口当たりの純資産額の算出
本投資口１口当たりの純資産額（以下「１口当たり純資産額」といいます。）は、本投資法人の総資産額から、総負債額を控除した金額（以下「純資産額」といいます。）をその時点における本投資法人の発行済投資口総数で除して算出します。
１口当たり純資産額は、原則として、後記「④ 計算期間」記載の計算期間の末日（以下「決算日」といいます。）毎に算出します。
純資産額の算出に当たり、運用資産の評価方法及び基準は、運用資産の種類に応じて下記Ｂ．のとおりとするほか、投信法、投資法人の計算に関する規則（平成18年内閣府令第47号、その後の改正を含みます。）、一般社団法人投資信託協会が定める不動産投資信託
及び不動産投資法人に関する規則その他の法令諸規則及び我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準その他の企業会計の慣行に従います。
Ｂ．資産評価の方法
本投資法人の資産評価の方法は、運用資産の種類毎に規約に定めるところにより行います。
Ｃ．１口当たり純資産額等の公表
１口当たり純資産額等の運用経過は決算日後に作成される計算書類（資産運用報告等）に記載され、投資主に提供されるほか、金商法に基づいて決算日後３ヶ月以内に提出される有価証券報告書に記載されます。
貸借対照表を含む計算書類等は決算期毎に作成され（投信法第129条）、役員会により承認された場合に、遅滞なく投資主に対して承認された旨が書面にて通知され、承認済みの計算書類等が会計監査報告とともに投資主に交付されます（投信法第131条）。

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(241) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201070_運用_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

②

③

保管
本投資口は振替投資口（社債株式等振替法第226条に定義されます。）であり、原則として、
投資証券を発行することができません。投資主は、加入者として口座管理機関に投資口を記載
又は記録するための口座を開設し、維持する必要があります。投資主は、振替機関が社債株式等振替法第３条第１項の指定を取り消された場合若しくは当該指定が効力を失った場合であって当該振替機関の振替業を承継する者が存しないとき、又は投資口が振替機関によって取り扱
われなくなったときは、本投資法人に対し、投資証券の発行を請求することができます（社債株式等振替法第227条第２項）。
存続期間
本投資法人の規約に存続期間の定めはありません。

④

⑤

計算期間
本投資法人の計算期間は、毎年３月１日から８月末日まで、及び９月１日から翌年２月末日までの各６ヶ月間とします（規約第35条）。但し、本投資法人の第１期計算期間は、本投資法
人の成立の日（平成25年１月31日）から平成25年８月末日までとします（規約第35条但書）。
その他
Ａ．増減資に関する制限（イ）投資口の追加発行
本投資法人の発行可能投資口総口数は、2,000万口とします（規約第６条第１項）。本
投資法人は、かかる投資口の総口数の範囲内において、役員会の承認を得た上で、その発行する投資口を引き受ける者の募集をすることができます（規約第６条第３項）。但し、後記「Ｃ．規約の変更」に記載の方法に従い規約を変更することにより追加発行の口数の上限を変更することができます。
（ロ）最低純資産額
本投資法人は、5,000万円を純資産額の最低限度額として常時保持します（規約第８条）。なお、投信法第67条第４項により、5,000万円を下回る額を最低純資産額とする規約変更はできません。
Ｂ．解散条件又は償還事由等
本投資法人は、投信法に従い、下記に掲げる事由が発生した場合には解散します（投信法
第143条）。
（イ）規約で定めた存続期間の満了又は解散事由の発生（ロ）投資主総会の決議（ハ）合併（合併により本投資法人が消滅する場合に限ります。）（ニ）破産手続開始の決定（ホ）解散を命ずる裁判（ヘ）投信法第187条の登録の取消し
なお、本投資法人の規約には、存続期間、解散又は償還事由の定めはありません。

－ 242 －
(242) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201070_運用_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

Ｃ．規約の変更（イ）規約の変更手続
規約を変更するには、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席した投資主総会において、出席した当該投資主の議決権の３分の２以上に当たる多数により、規約の変更に関する議案が可決される必要があります（投信法第140条、第93条の２第２項第３号）。
（ロ）規約の変更の開示方法
投資主総会において規約の変更が決議された場合には、東京証券取引所の規則に従ってその旨が開示されるほか、かかる規約の変更が、運用に関する基本方針、投資制限又は配当の分配方針に関する重要な変更に該当する場合には、金商法に基づいて本投資法人が遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。また、変更後の規約は金商法に基づいて
本投資法人が提出する有価証券報告書の添付書類として開示されます。
なお、本投資法人の登録申請書記載事項が変更された場合には、関東財務局長に対し
内容変更の届出が行われます（投信法第191条）。
Ｄ．関係法人との契約の更改等
本投資法人と各関係法人との間で締結済みの契約における、当該契約の期間、更新、解約、変更等に関する規定は以下のとおりです。
（イ）資産運用会社（野村不動産投資顧問株式会社）との間の資産運用委託契約（Ⅰ）契約期間
資産運用委託契約は、本投資法人が投資法人として投信法第189条に基づき登録がなされた日（平成25年２月22日）に効力を生じるものとし、その契約期間は当該効力発生日から１年間とします。但し、期間満了の３ヶ月前までに当事者双方いず
れからも書面による別段の申出がないときは、さらに従前と同一条件にて自動的に１年間延長されるものとし、以後も同様とします。
（Ⅱ）契約期間中の解約に関する事項（ⅰ） 本投資法人又は資産運用会社は、相手方に対し、３ヶ月前までに書面をもって解約の予告をし、本投資法人は投資主総会の承認（又はこれに代わる内閣総理大臣の許可）を得た上で、資産運用会社は本投資法人の同意を得た上で、資産運用委託契約を解約することができます。
（ⅱ） 上記（ⅰ）にかかわらず、本投資法人は、資産運用会社が次に定める事由の一つにでも該当する場合には、役員会の決議により資産運用委託契約を解約することができるものとします。
（a）資産運用会社が職務上の義務に反し、又は職務を怠ったとき（b）上記（a）に掲げる場合のほか、資産の運用に係る業務を引き続き委託することに堪えない重大な事由があるとき（ⅲ） 本投資法人は、資産運用会社が次に定める事由の一つにでも該当する場合、資産運用委託契約を解約しなければならないものとします。この場合、資産運用会社は資産運用委託契約の解約に同意するものとします。
（a）投信法第199条各号に定める金融商品取引業者でなくなったとき（b）投信法第200条各号のいずれかに該当することとなったとき（c）解散したとき（Ⅲ）契約内容の変更に関する事項
資産運用委託契約は、本投資法人及び資産運用会社の書面による合意並びに法令に従って変更することができるものとします。
（Ⅳ）解約又は契約の変更の開示方法等
資産運用委託契約が解約され、資産運用会社の異動があった場合には、金商法に基づいて本投資法人が遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。

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また、資産運用委託契約の概要が変更された場合には、関東財務局長に内容変更の届出が行われます（投信法第191条）。
（ロ）投資主名簿等管理人（三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社）との間の投資口事務代行委託契約（Ⅰ）契約期間
投資口事務代行委託契約の有効期間は、投資口事務代行委託契約の効力発生日（平成25年１月31日）から２年間とし、有効期間満了の３ヶ月前までに本投資法人
又は投資主名簿等管理人のいずれか一方から文書による別段の申出がなされなかったときは、従前と同一の条件にて自動的に２年間延長するものとし、その後も同様とします。
（Ⅱ）契約期間中の解約に関する事項
投資口事務代行委託契約は、以下に定めるところにより、その効力を失います。
（ⅰ） 本投資法人及び投資主名簿等管理人間の文書による解約の合意。この場合、投資口事務代行委託契約は、本投資法人及び投資主名簿等管理人の合意によって指定したときから失効するものとします。
（ⅱ） 下記（a）乃至（c）に掲げる事由が生じた場合、相手方が行う文書による解約の通知。この場合、投資口事務代行委託契約は下記（a）及び（b）の場合においては解約の通知において指定する日、（c）の場合においては解約の通知において指定する日（但し、通知到達の日から１ヶ月以上経過した日とします。）又は上場廃止日のいずれか遅い日に、それぞれ失効する
ものとします。なお、下記（b）の場合において投資主名簿等管理人が発する解約の通知は、本投資法人の投資主名簿等管理人に対する直近の届出住所に通知することにより、通常到達すべきときに到達したものとします。
（a）本投資法人又は投資主名簿等管理人の会社更生手続、民事再生手続、破産手続、特別清算手続の各々の開始の申立て（その後の法律改正に
より新たな倒産手続が創設された場合、当該手続開始申立てを含みます。）並びに手形交換所の取引停止処分がなされた場合（b）本投資法人が投資主名簿等管理人への住所変更の届出を怠る等本投資法人の責めに帰すべき事由により、本投資法人が所在不明となった場
合（c）本投資法人の投資口の金融商品取引所における上場の廃止（ⅲ） 本投資法人又は投資主名簿等管理人のいずれか一方が投資口事務代行委託
契約に重大な違反をした場合、相手方が行う文書による解除の通知。この場合、投資口事務代行委託契約は相手方が当該通知において指定する日をもって失効するものとします。
（ⅳ） 本投資法人及び投資主名簿等管理人のいずれか一方の当事者が暴力団等（注１）に該当（その取締役、執行役、監査役、執行役員及び監督役員（以下本（Ⅱ）において「役員」といいます。）が該当する場合を含みます。）した場合、自ら若しくは第三者を利用して、暴力的な要求行為等（注２）をした場合、又は一定の事項（注３）の表明・確約に関して虚偽の申告をしたことが判明し、相手方から文書による解約の通知を受けた場合。この場合、投資口事務代行委託契約は当該通知において指定された日に失効するものとします。
（注１）（ア）暴力団、（イ）暴力団員、（ウ）暴力団準構成員、（エ）暴力団関係企業、（オ）総会屋等、社会運動等標ぼうゴロ又は特殊知能暴力集団等、（カ）その他上記（ア）乃至（オ）に準ずる者をいいます。以下本（ロ）及び後記（ハ）において同じです。
（注２）（ア）暴力的な要求行為、（イ）法的な責任を超えた不当な要求行為、（ウ）委託事
務に関して、脅迫的な言動をし、又は暴力を用いる行為、（エ）風説を流布し、偽計を用い又は威力を用いて相手方の信用を毀損し、又は相手方の業務を妨害する行為、（オ）その他上記（ア）乃至（エ）に準ずる行為をいいます。以下本（ロ）及び後記（ニ）において同じです。
（注３）本投資法人及び投資主名簿等管理人は、それぞれ、投資口事務代行委託契約の締結日
現在、自社及び自社の役員が暴力団等に該当しないことを表明し、かつ将来にわたって暴力団等に該当しないことを確約するとともに、自ら又は第三者を利用して、暴力的な要求行為等を行わないことを確約しています。

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（Ⅲ）契約内容の変更に関する事項（ⅰ） 投資口事務代行委託契約の内容が法令の変更又は本投資法人若しくは投資主名簿等管理人の一方若しくは双方の事情の変更によりその履行に支障をきたすに至ったとき、又はそのおそれのあるときは、本投資法人及び投資主名簿等管理人が協議のうえこれを改定することができるものとします。
（ⅱ） 投資口事務代行委託契約の変更その他投資口事務代行委託契約に規定のない事項及び疑義については、本投資法人及び投資主名簿等管理人が誠意をもって協議し、その決定又は解決を行うものとします。
（Ⅳ）契約の変更の開示方法等
投資口事務代行委託契約が解約され、投資主名簿等管理人の異動があった場合には、金商法に基づいて本投資法人が遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。
また、投資口事務代行委託契約の概要が変更された場合には、関東財務局長に内
容変更の届出が行われます（投信法第191条）。
（ハ）資産保管会社（三井住友信託銀行株式会社）との間の資産保管委託契約（Ⅰ）契約期間（ⅰ）資産保管委託契約の有効期間は、以下のとおりとします。
（a）開始日:資産保管委託契約の効力発生日（投信法第187条に基づく内閣総理大臣の登録を受けた日（平成25年２月22日））（b）終了日:本投資法人の上場の日から５年間を経過する日（ⅱ）上記（ⅰ）で定める有効期間満了の３ヶ月前までに本投資法人及び資産保管
会社のいずれからも文書による別段の申し出がなされなかったときは、資産保管委託契約は従前と同一の条件にて自動的に１年間延長するものとし、その後も同様とします。
（Ⅱ）契約期間中の解約に関する事項（ⅰ） 資産保管委託契約は、次に掲げる事由が生じたときにその効力を失うものとします。なお、本投資法人及び資産保管会社は資産保管委託契約失効後においても資産保管委託契約に基づく残存債権を相互に請求することを妨げないものとします。
（a）当事者間の文書による解約の合意。但し、本投資法人の役員会の承認を条件とします。この場合には資産保管委託契約は、両当事者の合意によって指定したときから失効するものとします。
（b）当事者のいずれか一方が資産保管委託契約に違反し、他方当事者による催告後も違反が是正されず、他方当事者が行う文書による解除の通知があった場合、文書で指定された日をもって資産保管委託契約は失効するものとします。但し、本投資法人からの解除は役員会の承認を条件とします。
（c）当事者のいずれか一方について、破産手続開始、民事再生手続開始、会社更生手続開始若しくは特別清算開始の申立てがなされたとき又は手形交換所の取引停止処分が生じたときに、他方が行う文書による解除の通知があった場合、文書で指定された日をもって資産保管委託契約は失効するものとします。
（ⅱ） 本投資法人及び資産保管会社のいずれか一方の当事者が暴力団等に該当し（本投資法人の執行役員及び監督役員並びに資産保管会社の取締役、執行役及び監査役（以下本（ⅱ）において「役員」といいます。）が該当する
場合を含みます。）、又は一定の事項（注）の表明・確約に関して虚偽の申告をしたことが判明し、他方の当事者から文書による解約の通知を受けた場合には、当該通知において指定された日に資産保管委託契約は終了するものとします。
（注）

本投資法人及び資産保管会社は、それぞれ、資産保管委託契約の締結日現在、自社及び自社の役員が暴力団等に該当しないことを表明し、かつ将来にわたって暴力団等に該当しないことを確約しています。

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（Ⅲ）契約内容の変更に関する事項（ⅰ） 資産保管委託契約の内容については、本投資法人は役員会の承認を得た上で、両当事者間の合意により、これを書面により変更することができるものとします。
（ⅱ） 上記（ⅰ）の変更にあたっては、本投資法人の規約及び投信法を含む法令及び諸規則等を遵守するものとします。
（Ⅳ）契約の変更の開示方法等
資産保管業務委託契約が解約され、資産保管会社の異動があった場合には、金商法に基づいて本投資法人が遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。
また、関東財務局長に資産保管会社の変更の届出が行われます（投信法第191条）。
（ニ）一般事務受託者（三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社）（以下本（ニ）において「機関運営・会計事務受託者」といいます。）との間の一般事務委託契約（Ⅰ）契約期間
一般事務委託契約の有効期間は、一般事務委託契約締結日から５年間とします。
但し、かかる有効期間の満了予定日の３ヶ月前までに、本投資法人又は機関運営・会計事務受託者のいずれか一方からその相手方に対し書面による申し出がなされな
かったときは、更に２年間延長されるものとし、以後も同様とします。
（Ⅱ）契約期間中の解約に関する事項（ⅰ） 本投資法人又は機関運営・会計事務受託者が、その相手方に対し一般事務委託契約の終了を申し出て、当該相手方が書面をもってこれを承諾したときは、一般事務委託契約は終了するものとします。
（ⅱ） 上記（ⅰ）による契約の終了にあたり、本投資法人が役員会による承認手
続を経る旨の書面による通知を機関運営・会計事務受託者に行ったときは、
当該承諾の効力発生時は、当該承認手続の完了時とします。この場合、本投資法人は、速やかに当該承認手続を行うものとします。
（ⅲ） 本投資法人及び機関運営・会計事務受託者は、その相手方が一般事務委託契約に定める義務又は債務を履行しないときは、その相手方に相当の期間を定めてその履行を催告したうえ、当該期間内に履行がないときは一般事
務委託契約を解除することができるものとします。
（ⅳ） 本投資法人又は機関運営・会計事務受託者は、本投資法人においては機関
運営・会計事務受託者が、機関運営・会計事務受託者においては本投資法
人又はその資産運用会社が下記（a）又は（b）に掲げる事項に該当したときは、催告その他の手続を要せず即時一般事務委託契約を解除することができるものとします。
（a）解散原因の発生、又は破産手続開始、特別清算開始、会社更生手続開
始、民事再生手続開始その他これらに準じる倒産手続開始の申し立てがあったとき。
（b）支払停止、手形交換所における取引停止処分、又は、差押、仮差押、仮処分、強制執行若しくは滞納処分を受けたとき。
（ⅴ） 本投資法人及び機関運営・会計事務受託者は、相手方（その取締役、執行役、監査役、執行役員及び監督役員（以下本（Ⅱ）において「役員」といいます。）を含みます。）が、暴力団員等（注１）若しくは暴力団員等関係者（注２）に該当した場合、自ら若しくは第三者を利用して、暴力的な要求行為等をした場合、又は一定の事項（注３）の表明に関して虚偽の申告をしたことが判明した場合、相手方に対し、その旨を通知することによって一般事務委託契約を直ちに解除することができるものとします。この場合、当該通知において指定された日に一般事務委託契約は終了するものとします。
（注１）（ア）暴力団、（イ）暴力団員、（ウ）暴力団員でなくなった時から５年を経過しない者、（エ）暴力団準構成員、（オ）暴力団関係企業、（カ）総会屋等、（キ）社会運動等標ぼうゴロ又は特殊知能暴力集団等、（ク）その他これらに準ずる者をいいます。

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（注２）（ア）暴力団員等が経営を支配していると認められる関係を有する者、（イ）暴力団員等が経営に実質的に関与していると認められる関係を有する者、（ウ）自己、自社
若しくは第三者の不正の利益を図る目的又は第三者に損害を加える目的をもってするなど、不当に暴力団員等を利用していると認められる関係を有する者、（エ）暴力団員等に対して資金等を提供し、又は便宜を供与するなどの関与をしていると認められる関係を有する者、（オ）役員又は経営に実質的に関与している者が暴力団員等と社会的に非難されるべき関係を有する者をいいます。
（注３）本投資法人及び機関運営・会計事務受託者は、それぞれ、一般事務委託契約の締結日
現在、自社及び自社の役員が暴力団員等及び暴力団員等関係者に該当しないことを表明しています。

（Ⅲ）契約内容の変更に関する事項（ⅰ） 本投資法人及び機関運営・会計事務受託者は、互いに協議のうえ、関係法
令との整合性及び準則性を遵守して、一般事務委託契約の各条項の定めを変更することができるものとします。
（ⅱ） 上記（ⅰ）の協議にあたり、役員会による承認手続を経る旨の書面による通知を本投資法人が機関運営・会計事務受託者に行ったときは、上記（ⅰ）の変更の効力発生時は、当該承認手続の完了時とします。この場合、
本投資法人は、速やかに当該承認手続を行うものとします。
（Ⅳ）契約の変更の開示方法等
一般事務委託契約が解約され、機関運営・会計事務受託者の異動があった場合には、金商法に基づいて本投資法人が遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。
また、関東財務局長に一般事務受託者の変更の届出が行われます（投信法第191条）。
Ｅ．公告
本投資法人の公告方法は、日本経済新聞に掲載する方法により行います（規約第４条）。

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(247) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201070_運用_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

（２）利害関係人との取引制限①

利害関係人等との取引制限
資産運用会社は、法令の定めるところにより、利害関係人等との取引について一定の行為を行うことが禁じられています（金商法第42条の２第１号、第44条の３第１項等）。

②

利益相反のおそれがある場合の書面の交付
資産運用会社は、資産の運用を行う投資法人と自己又はその取締役、資産の運用を行う他の投資法人、利害関係人等その他の投信法施行令で定める者との間における一定の取引が行われたときは、投信法施行規則で定めるところにより、原則として当該取引に係る事項を記載した書面を当該投資法人、資産の運用を行う他の投資法人（当該特定資産と同種の資産を投資の対象とするものに限ります。）その他投信法施行令で定める者に対して交付しなければなりません（投信法第203条第２項）。

③

資産の運用の制限
投資法人は、Ａ．その執行役員又は監督役員、Ｂ．その資産運用会社、Ｃ．その執行役員
又は監督役員の親族（配偶者並びに二親等以内の血族及び姻族に限ります。）、Ｄ．その資産運用会社の取締役、会計参与（会計参与が法人であるときは、その職務を行うべき社員を含みます。）、監査役若しくは執行役若しくはこれらに類する役職にある者又は使用人との間で、次に掲げる行為（投資主の保護に欠けるおそれが少ないと認められる行為として投信法施行令で定める行為を除きます。）を行うことは認められません（投信法第195条、第193条、投信法施行令第116条乃至第118条）。
Ａ．有価証券の取得又は譲渡Ｂ．有価証券の貸借
Ｃ．不動産の取得又は譲渡
Ｄ．不動産の貸借
Ｅ．宅地の造成又は建物の建築を自ら行うことに係る取引以外の特定資産に係る取引
なお、投信法施行令第117条において、投資主の保護に欠けるおそれが少ないと認められる行為として、Ａ．資産運用会社に、宅地又は建物の売買又は貸借の代理又は媒介を行わせる
こと、Ｂ．不動産の管理業務を行う資産運用会社に、不動産の管理を委託すること等が認められています。

④

資産運用会社の社内規程による利害関係人等との取引制限
資産運用会社では、社内規程である投資委員会規程、コンプライアンス規程及び利害関係者
取引規程に基づき、利害関係者取引規程に定める「利害関係者との重要な取引」については、
コンプライアンス・オフィサーによる法令・諸規則を遵守しているか否かの確認を経た上で、コンプライアンス委員会において、審議・検討します。かかる審議・検討の結果、コンプライ
アンス委員会において、法令・諸規則に照らしてコンプライアンス上の問題がないと判断された場合に限り、当該取引の内容に応じて当該取引についての議案が決裁権限者に申請されるか又は投資委員会に提案され、決裁権限者又は投資委員会の承認が得られた場合に限り当該取引を行うことができます。また、利害関係者との取引のうち、利害関係者取引規程に定める「利害関係者との重要な取引」に該当しないものについては、コンプライアンス・オフィサーの承認（なお、コンプライアンス・オフィサーは法令・諸規則を遵守しているか否かを確認し、当該取引を承認するか否かを決定します。）及び当該取引の内容に応じた決裁権限者の承認が得られた場合に限り、当該取引を行うことができます。いずれの場合も、コンプライアンス上の問題があると判断された取引については、本投資法人は当該取引を行わない仕組みとなっています。
本投資法人は、上記のような手続を経ることを前提として、野村不動産グループから不動産等を取得することがあります。この場合の不動産等の取得価格（消費税その他取得に係る費用－ 248 －

(248) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0201070_運用_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

は除きます。）は、利害関係者取引規程に定める利害関係者に該当しない不動産鑑定士又は該当する法人に所属しない不動産鑑定士による鑑定評価額（未稼働（開発中）不動産である場合については、その価格は、原則として売買契約締結時までに外部の不動産鑑定士が鑑定手法を適用して求めた価格調査の金額。以下、本「④ 資産運用会社の社内規程による利害関係人等との取引制限」において同じ。）を参考としつつ、個別の不動産の状況や市場動向を勘案し、適切・妥当と判断される価格とします。但し、鑑定評価額を超える場合にも、鑑定評価額の110％相当額を上限とします。なお、当該上限が市況に鑑み、適切であるかについて、市況の実勢にあわせて投資委員会において定期的に（年１回）見直すこととし、当該上限について変更した場合は、その理由についても併せて投資主に開示するものとします。但し、変更する場
合においても、上限は鑑定評価額の110％相当額を超えないものとします。
また、本投資法人は、野村不動産グループへ不動産等を売却することがあります。この場合の不動産等の売却価格（消費税その他売却に係る費用は除きます。）は、鑑定評価額を参考としつつ、個別の不動産の状況や市場動向を勘案し、適切・妥当と判断される価格とします。但し、鑑定評価額を下回る場合であっても、鑑定評価額の90％相当額を下限とします。なお、当該下限が市況に鑑み、適切であるかについて、市況の実勢にあわせて投資委員会において定期的に（年１回）見直すこととし、当該下限について変更した場合は、その理由についても併せて投資主に開示するものとします。当該鑑定評価額は、原則として、直近の継続鑑定又はこれがない場合には取得時鑑定によるものとします。但し、変更する場合においても、下限は鑑定評価額の90％相当額を下回らないものとします。

⑤

利害関係人及び主要株主との取引状況等
本投資法人は、本書の日付までに、各取得予定資産につき停止条件付売買契約を締結していますが、相模原田名ロジスティクスセンターを除く各取得予定資産の売主のうち野村不動産は、資産運用会社の投信法第201条第１項及び投信法施行令第123条に規定する利害関係人等並びに資産運用会社の利害関係者取引規程上の利害関係者に該当し、また、他の売主は資産運用会社の利害関係者取引規程上の利害関係者に該当します。なお、当該売主には資産運用会社がその運用を受託する私募ファンドが含まれており、運用財産相互間における取引に該当することか
ら、当該取引については、金商法第42条の２第２号及び業府令第129条第１項第２号の定めに従い、本投資法人及び当該売主の運用財産の全ての権利者（本投資法人においては、停止条件付売買契約締結時における全ての投資主）に取引の内容及び取引を行う理由を説明し、当該全ての権利者の同意を取得しています。
また、前記「２ 投資方針 / （２）投資対象 / ③ 取得予定資産の概要 / Ｌ．取得予定
資産の個別資産毎の概要」に記載のとおり、取得予定資産の一部について、資産運用会社の関係会社である野村不動産、株式会社ジオ・アカマツ又は野村ビルマネジメント株式会社にＰＭ業務を委託することを予定しており、株式会社ジオ・アカマツとの間でマスターリース契約を締結することを予定しています。

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（３）投資主・投資法人債権者の権利①

投資主が投信法及び本投資法人の規約により有する主な権利の内容及び行使手続の概要は次のとおりです。
Ａ．投資口の処分権
Ｂ．投資証券交付請求権
Ｃ．金銭分配請求権
Ｄ．残余財産分配請求権
Ｅ．議決権
Ｆ．その他投資主総会に関する権利
Ｇ．代表訴訟提起権、違法行為差止請求権及び役員解任請求権
Ｈ．帳簿等閲覧請求権②

投資法人債権者が投信法等により有する主な権利の内容は、次のとおりです。
Ａ．元利金支払請求権
Ｂ．投資法人債の譲渡
Ｃ．投資法人債権者集会における議決権③

短期投資法人債権者が投信法等により有する主な権利の内容は、次のとおりです。
Ａ．元金支払請求権
Ｂ．短期投資法人債の譲渡－ 250 －
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第２【財務ハイライト情報】
本投資法人の第１期計算期間は、平成25年１月31日（本投資法人の設立の日）から平成25年８月末日までです。本書の日付現在、本投資法人は第１期営業期間を終了していませんので、第１期計算期間に関する財務諸表は作成されていません。したがって、該当事項はありません。
なお、本投資法人は、金商法第193条の２の規定に基づき、財務諸表について新日本有限責任監
査法人の監査を受けます。

１【貸借対照表】
該当事項はありません。

２【損益計算書】
該当事項はありません。

３【金銭の分配に係る計算書】
該当事項はありません。

４【キャッシュ・フロー計算書】
該当事項はありません。

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第３【内国投資証券事務の概要】
１

名義書換の手続、取扱場所、取次所、投資主名簿等管理人及び手数料

本投資口は上場後振替投資口となるため、投資主は、本投資法人及び本投資法人の投資主名簿等管理人である三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社に対して本投資口の名義書換を直接請求することはできません。
本投資口については、本投資法人は、原則として、投資証券を発行することができず、権利の帰属は振替口座簿の記載又は記録により定まります（社債株式等振替法第226条第１項、第227条第１項）。本投資口に係る投資主名簿の記載又は記録は、総投資主通知（振替機関である株式会社証券保管振替機構が本投資法人に対して行う、投資主の氏名又は名称、保有投資口数等の通知をいいます。）により行われます（社債株式等振替法第228条、第152条第１項）。投資主は、振替機関又は口座管理機関に対して振替（譲渡人の口座における保有欄の口数を減少させ、譲受人の口座における保有欄の口数を増加させることをいいます。以下同じです。）の申請を行い、本投資口の振替が行われることにより、本投資口の譲渡を行うことになります（社債株式等振替法第228条、第140条）。本投資口の譲渡は、本投資口を取得した者の氏名又は名称及び住所を投資主名簿に記載し、又は記録しなければ、本投資法人に対抗することはできません（投信法第79条第１項）。
投資主名簿に係る取扱場所、取次所、投資主名簿等管理人の名称及び住所並びに手数料は次のと
おりです。
取扱場所
：
東京都千代田区丸の内一丁目４番５号
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社 証券代行部
取次所：
該当事項はありません。
投資主名簿等管理人の名称及び住所：
東京都千代田区丸の内一丁目４番５号
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
手数料：
該当事項はありません。

２

投資主に対する特典
該当事項はありません。

３

内国投資証券の譲渡制限の内容
該当事項はありません。

４その他内国投資証券事務に関し投資者に示すことが必要な事項
該当事項はありません。

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第４【投資法人の詳細情報の項目】
第１
１
２
３
第２
１
２
第３
１

投資法人の追加情報
投資法人の沿革
役員の状況
その他
手続等
申込（販売）手続等
買戻し手続等
管理及び運営
資産管理等の概要（１）資産の評価（２）保管（３）存続期間（４）計算期間（５）その他２ 利害関係人との取引制限
３ 投資主・投資法人債権者の権利
第４ 関係法人の状況
１ 資産運用会社の概況（１）名称、資本金の額及び事業の内容（２）運用体制（３）大株主の状況（４）役員の状況（５）事業の内容及び営業の概況
２ その他の関係法人の概況
Ａ. 投資主名簿等管理人及び一般事務受託者（機関運営・会計）（１）名称、資本金の額及び事業の内容（２）関係業務の概要（３）資本関係
Ｂ. 資産保管会社（１）名称、資本金の額及び事業の内容（２）関係業務の概要（３）資本関係
Ｃ. 国内における引受人（１）名称、資本金の額及び事業の内容（２）関係業務の概要（３）資本関係
Ｄ. 海外における引受人（１）名称、資本金の額及び事業の内容（２）関係業務の概要（３）資本関係
第５ 投資法人の経理状況
１ 財務諸表２ 投資法人の現況
第６ 販売及び買戻しの実績－ 253 －
(253) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0202010_第２_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

第三部【投資法人の詳細情報】
第１【投資法人の追加情報】
１【投資法人の沿革】
平成25年１月28日
平成25年１月31日
平成25年２月１日
平成25年２月22日

設立企画人（野村不動産投資顧問株式会社）による投信法第69条に基づく設立に係る届出
投信法第166条に基づく設立の登記、本投資法人の設立
投信法第188条に基づく登録の申請
投信法第187条に基づく内閣総理大臣による登録の実施（登録番号 関東財務局長 第82号）

２【役員の状況】
本書の日付現在における役員の状況は以下のとおりです。
役職名
執行役員

氏名
片岡

所有
投資口数

主要略歴
隆

平成３年４月野村不動産株式会社

入社

広島支店

平成８年６月同社

平成15年４月

野村不動産投信株式会社

平成21年８月

野村不動産インベストメント・マネジメント株式会社

経理部
出向

財務経理グループ
出向

財務部長
同社

平成23年10月

野村不動産投資顧問株式会社

平成24年10月

同社

執行役員

ファンドマネジメント部長

平成25年１月

同社

執行役員

NMF投資責任者（現職）

同年同月
監督役員

吉村貞彦

－

平成22年10月

運用統括部長兼財務部長
ファンドマネジメント部長

野村不動産マスターファンド投資法人

執行役員（現職）

平成８年５月太田昭和監査法人（現 新日本有限責任監査法人）理事

平成14年５月

新日本監査法人（現 新日本有限責任監査法人）

常任理事

平成16年５月

同法人 副理事長

平成20年８月

同法人 シニア・アドバイザー

平成21年７月

株式会社石原ホールディングス

平成22年４月

青山学院大学大学院会計プロフェッション研究科

監査役（現職）
特任教授（現職）
平成22年６月

株式会社ジャフコ 監査役

平成24年１月

PGMホールディングス株式会社

平成24年６月

株式会社ジャフコ 常勤監査役（現職）

平成25年１月

野村不動産マスターファンド投資法人

監査役（現職）
監督役員（現職）－ 254 －
(254) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0301010_第三部_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

－

役職名

氏名

監督役員

吉田修平

所有
投資口数

主要略歴
昭和57年４月

弁護士登録（第一東京弁護士会）

昭和57年４月

設楽敏男法律事務所にて弁護士業務に従事

昭和61年４月

吉田修平法律事務所代表弁護士（現職）

平成６年４月東京家庭裁判所調停委員（現職）

平成６年６月株式会社サテライト・コンサルティング・パートナーズ

監

査役
平成７年８月株式会社アセットパートナーズ

平成10年４月

神奈川大学法学部講師

監査役（現職）

平成12年３月

社会福祉法人八広会

平成17年４月

神奈川大学法科大学院非常勤講師（「倒産処理法特論」）

平成17年８月

野村不動産オフィスファンド投資法人

平成18年11月

野村不動産レジデンシャル投資法人

平成19年12月

政策研究大学院大学客員教授（現職）

平成20年２月

ビジネス会計人クラブ株式会社

平成20年11月

特定非営利活動法人会計参与支援センター

平成21年９月

株式会社エム・エイチ・グループ

平成22年５月

特定非営利活動法人首都圏定期借地借家権推進機構

理事（現職）
監督役員
監督役員

監査役（現職）
監事（現職）

監査役（現職）
副理事長（現職）
平成25年１月

野村不動産マスターファンド投資法人

監督役員（現職）－ 255 －
(255) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0301010_第三部_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc－

３【その他】（１）役員の変更
執行役員の任期は、２年を超えることができません（投信法第99条）。但し、再任は禁じられていません。また、監督役員の任期は４年とされていますが、規約又は投資主総会の決議によってその任期を短縮することが可能です（投信法101条第１項）。なお、本投資法人は規約により執行役員及び監督役員の任期を就任後２年と定めています（規約第17条第２項）。但し、補欠又は増員のために選任された執行役員又は監督役員の任期は、前任者又は在任者の残存期間と同一とします。（投信法第101条第２項、会社法第336条第３項、規約第17条第２項但書）。
執行役員及び監督役員は、法令に別段の定めがない限り、投資主総会の決議によって選任します（投信法第96条第１項、規約第17条第１項）。
執行役員及び監督役員の解任は投資主総会において、発行済投資口数の過半数の投資口を有する投資主が出席し、出席した当該投資主の議決権の過半数をもってこれを行う必要があります（投信法第104条第１項、第106条）。執行役員又は監督役員の職務の執行に関して不正の行
為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があるにもかかわらず投資主総会において当該執行役員又は監督役員を解任する旨の議案が否決された場合には、発行済投資口の100分の３
以上の口数の投資口を有する投資主（６ヶ月前より引き続き当該投資口を有するものに限ります。）は、30日以内に訴えをもって当該執行役員又は監督役員の解任を請求することができます（投信法第104条第３項、会社法第854条第１項第２号）。
（２）規約の変更
平成25年４月22日開催の投資主総会において、投資態度の変更、資産運用会社に対する資産運用報酬の支払基準の変更及び設立時のみ必要な規定の削除等を内容とする規約変更を行いました。規約の変更に係る手続等については、後記「第３ 管理及び運営 / １ 資産管理等の概要 / （５）その他 / ③ 規約の変更」をご参照ください。
（３）事業譲渡又は事業譲受
該当事項はありません。
（４）出資の状況その他の重要事項
出資の状況については、前記「第二部 ファンド情報 / 第１ ファンドの状況 / １ 投資法人の概況 / （５）投資法人の出資総額」をご参照ください。その他該当事項はありません。
（５）訴訟事件その他投資法人に重要な影響を及ぼした事実及び重要な影響を及ぼすことが予想される事実
該当事項はありません。

－ 256 －
(256) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0301010_第三部_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

第２【手続等】
１【申込（販売）手続等】
申込みは、申込期間内に申込取扱場所へ申込証拠金を添えて行うものとします。
国内一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しの対象となる本投資口の受渡期日は、払込期日の翌営業日です。国内一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しの対象となる本投
資口は、受渡期日から売買を行うことができます。
社債株式等振替法の適用により、本投資口の売買は、振替機関又は口座管理機関における振替口
座での振替により行われます。

２【買戻し手続等】
本投資法人は、クローズド・エンド型であり、投資主の請求による投資口の払戻しを行いません（規約第５条）。したがって、該当事項はありません。
本投資口が東京証券取引所に上場された後は、本投資口を東京証券取引所を通じて売買することが可能です。また、東京証券取引所外で本投資口を譲渡することも可能です。

－ 257 －
(257) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0301010_第三部_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

第３【管理及び運営】
１【資産管理等の概要】（１）【資産の評価】①②

１口当たりの純資産額の算出
本投資口１口当たりの純資産額（以下「１口当たり純資産額」といいます。）は、本投資法人の総資産額から、総負債額を控除した金額（以下「純資産額」といいます。）をその時
点における本投資法人の発行済投資口総数で除して算出します。
１口当たり純資産額は、原則として、後記「（４）計算期間」記載の営業期間の末日（以下「決算日」といいます。）毎に算出します。
純資産額の算出に当たり、運用資産の評価方法及び基準は、運用資産の種類に応じて下記②乃至④のとおりとするほか（規約第34条）、投信法、投資法人の計算に関する規則、一般
社団法人投資信託協会が定める不動産投資信託及び不動産投資法人に関する規則その他の法
令諸規則及び我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従います。なお、
外貨建取引等については外貨建取引等会計処理基準に従い会計処理及び評価を行うものとします。
資産評価の原則的方法
本投資法人の資産評価の方法及び基準は、次のとおり運用資産の種類毎に定めます。
Ａ．不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は外国の法令に基づくこれらと同様の性質を有する資産（規約第29条第１項（１）、（２）①乃至③に定めるもの）
取得価額から減価償却累計額を控除した価額をもって評価します。なお、減価償却額の算定方法は、建物部分及び設備等部分については定額法による算定とします。但し、設備等については、正当な事由により定額法による算定が適当ではなくなった場合で、かつ投資者保護上、問題がないと合理的に判断できる場合に限り、他の算定方法に変更することができるものとします。
Ｂ．不動産、不動産の賃借権若しくは地上権若しくは外国の法令に基づくこれらと同様の性質を有する資産を信託する信託の受益権又は外国の法令に基づくこれと同様の性質を有する資産（規約第29条第１項（２）④又は⑧に定めるもの）
信託の会計処理に関する実務上の取扱い（実務対応報告第23号）に基づいて会計処理を行うものとし、信託財産がＡ．に掲げる資産の場合はＡ．に従った評価を行い、金融資産の場合は我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従った評価を行った上で、これらの合計額から負債の額を控除して当該信託の受益権の持分相当額を算定した価額とします。
Ｃ．信託財産を主として不動産、不動産の賃借権若しくは地上権若しくは外国の法令に基づく
これらと同様の性質を有する資産に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権又は外国の法令に基づくこれと同様の性質を有する資産（規約第29条第１項（２）⑤又は⑧に定めるもの）
信託の会計処理に関する実務上の取扱い（実務対応報告第23号）に基づいて会計処理を行うものとし、信託財産の構成資産がＡ．に掲げる資産の場合は、Ａ．に従った評価を行い、金融資産の場合は我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従った評価を行った上で、これらの合計額から負債の額を控除して当該信託の受益権の持分相当額を算定した価額とします。
Ｄ．不動産に関する匿名組合出資持分又は外国の法令に基づくこれと同様の性質を有する資産（規約第29条第１項（２）⑥又は⑧に定めるもの）－ 258 －

(258) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0301010_第三部_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

匿名組合出資持分の構成資産がＡ．乃至Ｃ．に掲げる資産の場合は、それぞれに定める方法に従った評価を行い、金融資産の場合は我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従った評価を行った上で、これらの合計額から負債の額を控除して当該匿名組合出資の持分相当額を算定した価額とします。
Ｅ．信託財産を主として不動産に関する匿名組合出資持分に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権又は外国の法令に基づくこれと同様の性質を有する資産（規約第29条第１項（２）⑦又は⑧に定めるもの）
信託の会計処理に関する実務上の取扱い（実務対応報告第23号）に基づいて会計処理を行うものとし、信託財産である匿名組合出資持分についてＤ．に従った評価を行った
上で、これらの合計額から負債の額を控除して当該信託受益権の持分相当額を算定した
価額とします。
Ｆ．有価証券（規約第29条第１項（３）、第２項（１）④乃至⑨及び⑪に定めるもの）
当該有価証券の市場価格がある場合には、市場価格に基づく価額（取引所における取引価格、日本証券業協会等が公表する価格又はこれらに準じて随時売買換金等を行うことができる取引システムで成立する取引価格をいいます。以下同じ。）とします。市場
価格がない場合には、合理的な方法により算定された価額とします。また、付すべき市
場価格及び合理的に算定された価額は、評価の精度を高める場合を除き、毎期同様の方法により入手するものとします。市場価格及び合理的に算定された価格のいずれも入手できない場合には、取得原価で評価することができるものとします。
Ｇ．金銭債権（規約第29条第２項（１）③に定めるもの）
取得価額から、貸倒引当金を控除した価額とします。但し、債権を債権金額より低い
価額又は高い価額で取得した場合において、取得金額と債権金額との差額の性格が金利の調整と認められるときは、償却原価法に基づいて算定された価額から貸倒引当金を控除した価額とします。
Ｈ．金銭の信託の受益権（規約第29条第２項（１）⑩に定めるもの）
信託の会計処理に関する実務上の取扱い（実務対応報告第23号）に基づいて会計処理を行うものとし、信託財産の構成資産がＦ．、Ｇ．又はＪ．の場合は、それぞれに定める方法に従って評価し、それらの合計額をもって評価します。
Ｉ．デリバティブ取引に係る権利（規約第29条第２項（２）に定めるもの）（イ）金融商品取引所に上場しているデリバティブ取引により生じる債権及び債務
当該金融商品取引所の最終価格（終値、終値がなければ気配値（公表された売り
気配の最安値又は買い気配の最高値、それらがともに公表されている場合にはそれらの仲値））に基づき算出した価額により評価します。なお、同日において最終価格がない場合には、同日前直近における最終価格に基づき算出した価額により評価します。
（ロ）金融商品取引所の相場がない非上場デリバティブ取引により生じる債権及び債務
市場価格に準ずるものとして合理的な方法により算定された価額。なお、公正な評価額を算定することが極めて困難と認められる場合には、取得価額により評価します。
（ハ）我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準によりヘッジ取引と認められるものについては、ヘッジ会計が適用できるものとします。また、金融商品会計基準に定める金利スワップの特例処理の要件を充足するものについては、上記（イ）及び（ロ）にかかわらず金利スワップの特例処理を適用できるものとし、また、外貨建取引等会計処理基準において為替予約等で振当処理の要件を充足するものについては振当処理を適用できるものとします。
－ 259 －
(259) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0301010_第三部_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

Ｊ．その他
上記に定めがない場合には、投信法、投資法人の計算に関する規則、一般社団法人投資信託協会の評価規則に準じて付されるべき評価額又は我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準により付されるべき評価額をもって評価します。
③

公正なる価額資産運用報告等に価格を記載する目的で、上記②と異なる方法で評価する場合には、下記のように評価するものとします。
Ａ．不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は外国の法令に基づくこれらと同様の性質を有する資産原則として、不動産鑑定士による鑑定評価に基づく評価額
Ｂ．不動産、不動産の賃借権若しくは地上権（外国の法令に基づくこれらと同様の性質を有す
る資産を含みます。）を信託する信託の受益権、不動産に関する匿名組合出資持分又は外国の法令に基づくこれらと同様の性質を有する資産
信託財産又は匿名組合の構成資産がＡ．に掲げる資産の場合はＡ．に従った評価を、金融資産の場合は我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従った評価をした上で、これらの合計額から負債の額を控除して当該匿名組合出資持分相当額又は信託受益権の持分相当額を算定した価額
Ｃ．デリバティブ取引に係る権利（上記②Ｉ．（ハ）に基づき、金利スワップの特例処理を採用した又は為替予約等の振当処理を採用した場合）
上記②Ｉ．（イ）又は（ロ）に定める価額④

算定方法の継続適用
運用資産の評価方法については、継続性の原則に則り変更は行いません。但し、正当な事
由により採用した方法による評価が適当ではなくなった場合であり、かつ投資者保護上問題がないと合理的に判断できる場合に限り、他の評価方法に変更できるものとします。評価方
法を変更した場合には、直後に投資者に交付する資産運用報告において次の事項を記載します。
Ａ．当該評価方法の変更の事実及び変更日
Ｂ．変更前に採用していた評価方法と変更後の評価方法の具体的内容
Ｃ．期末における変更前に採用していた評価方法による評価額と変更後の評価方法による評価額
Ｄ．具体的な変更理由
Ｅ．その他、投資者保護上必要と認められる事項⑤

１口当たり純資産額等の公表
１口当たり純資産額等の運用経過は決算日後に作成される計算書類（資産運用報告等）に記載され、投資主に提供されるほか、金商法に基づいて決算日後３ヶ月以内に提出される有価証券報告書に記載されます。
貸借対照表を含む計算書類等は決算期毎に作成され（投信法第129条）、役員会により承認された場合に、遅滞なく投資主に対して承認された旨が書面にて通知され、承認済みの計算書類等が会計監査報告とともに投資主に交付されます（投信法第131条）。

－ 260 －
(260) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0301010_第三部_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

（２）【保管】
本投資口は振替投資口（社債株式等振替法第226条に定義されます。）であり、原則として、投資証券を発行することができません。投資主は、加入者として口座管理機関に投資口を記載又は記録するための口座を開設し、維持する必要があります。投資主は、振替機
関が社債株式等振替法第３条第１項の指定を取り消された場合若しくは当該指定が効力を失った場合であって当該振替機関の振替業を承継する者が存しないとき、又は投資口が振替機関によって取り扱われなくなったときは、本投資法人に対し、投資証券の発行を請求することができます（社債株式等振替法第227条第２項）。
（３）【存続期間】
本投資法人の規約に存続期間の定めはありません。
（４）【計算期間】
本投資法人の計算期間は、毎年３月１日から８月末日まで、及び９月１日から翌年２月末日までの各６ヶ月間とします（規約第35条）。但し、本投資法人の第１期計算期間は、
本投資法人の成立の日（平成25年１月31日）から平成25年８月末日までとします（規約第35条但書）。
（５）【その他】①

増減資に関する制限
Ａ．投資口の追加発行
本投資法人の発行可能投資口総口数は、2,000万口とします（規約第６条第１項）。本
投資法人は、かかる投資口の総口数の範囲内において、役員会の承認を得た上で、その発行する投資口を引き受ける者の募集をすることができます（規約第６条第３項）。但し、後記「③ 規約の変更」に記載の方法に従い規約を変更することにより追加発行の口数の上限を変更することができます。
募集投資口（当該募集に応じて当該投資口の引受けの申込みをした者に対して割り当
てる投資口をいいます。）１口と引換えに払い込む金銭の額は、本投資法人の運用資産の内容に照らし公正な金額としなければならないとされます（規約第６条第３項）。
なお、租税特別措置法第67条の15第１項第１号ハに規定される要件を満たすため、本投資法人の投資口の発行価額の総額のうち、国内において募集される投資口の発行価額の占める割合は100分の50を超えるものとします（規約第６条第２項）。
Ｂ．最低純資産額
本投資法人は、5,000万円を純資産額の最低限度額として常時保持します（規約第８条）。なお、投信法第67条第４項により、5,000万円を下回る額を最低純資産額とする規約変更はできません。

－ 261 －
(261) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0301010_第三部_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

②

解散条件又は償還事由等
本投資法人は、投信法に従い、下記に掲げる事由が発生した場合には解散します（投信
法第143条）。
Ａ．規約で定めた存続期間の満了又は解散事由の発生
Ｂ．投資主総会の決議
Ｃ．合併（合併により本投資法人が消滅する場合に限ります。）
Ｄ．破産手続開始の決定
Ｅ．解散を命ずる裁判
Ｆ．投信法第187条の登録の取消し
なお、本投資法人の規約には、存続期間、解散又は償還事由の定めはありません。
③

規約の変更

Ａ．規約の変更手続
規約を変更するには、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席した投資主総会において、出席した当該投資主の議決権の３分の２以上に当たる多数により、規約の変更に関する議案が可決される必要があります（投信法第140条、第93条の２第２項第３号）。但し、書面による議決権行使が認められていること、及び投資主総会に出席せず、かつ議決権を行使しないときに議案に賛成するものとみなすことにつき、後記「３ 投資主・投資法人債権者の権利 / （１）投資主の権利 / ⑤ 議決権」をご参照ください。
Ｂ．規約の変更の開示方法
投資主総会において規約の変更が決議された場合には、東京証券取引所の規則に従ってその旨が開示されるほか、かかる規約の変更が、運用に関する基本方針、投資制限又は配当の分配方針に関する重要な変更に該当する場合には、金商法に基づいて本投資法
人が遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。また、変更後の規約は金商法に基づいて本投資法人が提出する有価証券報告書の添付書類として開示されます。
なお、本投資法人の登録申請書記載事項が変更された場合には、関東財務局長に対し
内容変更の届出が行われます（投信法第191条）。
④

関係法人との契約の更改等
本投資法人と各関係法人との間で締結済みの契約における、当該契約の期間、更新、解約、変更等に関する規定は以下のとおりです。

Ａ．資産運用会社（野村不動産投資顧問株式会社）との間の資産運用委託契約（イ）契約期間
資産運用委託契約は、本投資法人が投資法人として投信法第189条に基づき登録がなされた日（平成25年２月22日）に効力を生じるものとし、その契約期間は当該効力発生日から１年間とします。但し、期間満了の３ヶ月前までに当事者双方いず
れからも書面による別段の申出がないときは、さらに従前と同一条件にて自動的に１年間延長されるものとし、以後も同様とします。
（ロ）契約期間中の解約に関する事項（ⅰ） 本投資法人又は資産運用会社は、相手方に対し、３ヶ月前までに書面をもって解約の予告をし、本投資法人は投資主総会の承認（又はこれに代わる内閣総理大臣の許可）を得た上で、資産運用会社は本投資法人の同意を得た上で、資産運用委託契約を解約することができます。
（ⅱ） 上記（ⅰ）にかかわらず、本投資法人は、資産運用会社が次に定める事由の一つにでも該当する場合には、役員会の決議により資産運用委託契約を解約することができるものとします。
（a）資産運用会社が職務上の義務に反し、又は職務を怠ったとき－ 262 －
(262) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0301010_第三部_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

（b）上記（a）に掲げる場合のほか、資産の運用に係る業務を引き続き委託することに堪えない重大な事由があるとき（ⅲ） 本投資法人は、資産運用会社が次に定める事由の一つにでも該当する場合、資産運用委託契約を解約しなければならないものとします。この場合、資産運用会社は資産運用委託契約の解約に同意するものとします。
（a）投信法第199条各号に定める金融商品取引業者でなくなったとき（b）投信法第200条各号のいずれかに該当することとなったとき（c）解散したとき（ハ）契約内容の変更に関する事項
資産運用委託契約は、本投資法人及び資産運用会社の書面による合意並びに法令に従って変更することができるものとします。
（ニ）解約又は契約の変更の開示方法等
資産運用委託契約が解約され、資産運用会社の異動があった場合には、金商法に基づいて本投資法人が遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。
また、資産運用委託契約の概要が変更された場合には、関東財務局長に内容変更の届出が行われます（投信法第191条）。
Ｂ．投資主名簿等管理人（三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社）との間の投資口事務代行委託契約（イ）契約期間
投資口事務代行委託契約の有効期間は、投資口事務代行委託契約の効力発生日（平成25年１月31日）から２年間とし、有効期間満了の３ヶ月前までに本投資法人
又は投資主名簿等管理人のいずれか一方から文書による別段の申出がなされなかったときは、従前と同一の条件にて自動的に２年間延長するものとし、その後も同様とします。
（ロ）契約期間中の解約に関する事項
投資口事務代行委託契約は、以下に定めるところにより、その効力を失います。
（ⅰ） 本投資法人及び投資主名簿等管理人間の文書による解約の合意。この場合、投資口事務代行委託契約は、本投資法人及び投資主名簿等管理人の合意によって指定したときから失効するものとします。
（ⅱ） 下記（a）乃至（c）に掲げる事由が生じた場合、相手方が行う文書による解約の通知。この場合、投資口事務代行委託契約は下記（a）及び（b）の場合においては解約の通知において指定する日、（c）の場合においては解約の通知において指定する日（但し、通知到達の日から１ヶ月以上経過した日とします。）又は上場廃止日のいずれか遅い日に、それぞれ失効する
ものとします。なお、下記（b）の場合において投資主名簿等管理人が発する解約の通知は、本投資法人の投資主名簿等管理人に対する直近の届出住所に通知することにより、通常到達すべきときに到達したものとします。
（a）本投資法人又は投資主名簿等管理人の会社更生手続、民事再生手続、破産手続、特別清算手続の各々の開始の申立て（その後の法律改正に
より新たな倒産手続が創設された場合、当該手続開始申立てを含みます。）並びに手形交換所の取引停止処分がなされた場合（b）本投資法人が投資主名簿等管理人への住所変更の届出を怠る等本投資法人の責めに帰すべき事由により、本投資法人が所在不明となった場
合（c）本投資法人の投資口の金融商品取引所における上場の廃止（ⅲ） 本投資法人又は投資主名簿等管理人のいずれか一方が投資口事務代行委託
契約に重大な違反をした場合、相手方が行う文書による解除の通知。この場合、投資口事務代行委託契約は相手方が当該通知において指定する日をもって失効するものとします。
（ⅳ） 本投資法人及び投資主名簿等管理人のいずれか一方の当事者が暴力団等（注１）に該当（その取締役、執行役、監査役、執行役員及び監督役員（以下本（ロ）において「役員」といいます。）が該当する場合を含みま－ 263 －
(263) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0301010_第三部_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

す。）した場合、自ら若しくは第三者を利用して、暴力的な要求行為等（注２）をした場合、又は一定の事項（注３）の表明・確約に関して虚偽の申告をしたことが判明し、相手方から文書による解約の通知を受けた場合。この場合、投資口事務代行委託契約は当該通知において指定された日に失効するものとします。
（注１） （ア）暴力団、（イ）暴力団員、（ウ）暴力団準構成員、（エ）暴力団関係企業、（オ）
総会屋等、社会運動等標ぼうゴロ又は特殊知能暴力集団等、（カ）その他上記（ア）乃至（オ）に準ずる者をいいます。以下本Ｂ．及び後記Ｃ．において同じです。
（注２） （ア）暴力的な要求行為、（イ）法的な責任を超えた不当な要求行為、（ウ）委託事務に関して、脅迫的な言動をし、又は暴力を用いる行為、（エ）風説を流布し、偽計を用い又は威力を用いて相手方の信用を毀損し、又は相手方の業務を妨害する行為、（オ）その他
上記（ア）乃至（エ）に準ずる行為をいいます。以下本Ｂ．及び後記Ｄ．において同じです。
（注３） 本投資法人及び投資主名簿等管理人は、それぞれ、投資口事務代行委託契約の締結日現在、自社及び自社の役員が暴力団等に該当しないことを表明し、かつ将来にわたって暴力団等に該当しないことを確約するとともに、自ら又は第三者を利用して、暴力的な要求行為等を行わないことを確約しています。

（ハ）契約内容の変更に関する事項（ⅰ） 投資口事務代行委託契約の内容が法令の変更又は本投資法人若しくは投資主名簿等管理人の一方若しくは双方の事情の変更によりその履行に支障をきたすに至ったとき、又はそのおそれのあるときは、本投資法人及び投資主名簿等管理人が協議のうえこれを改定することができるものとします。
（ⅱ） 投資口事務代行委託契約の変更その他投資口事務代行委託契約に規定のない事項及び疑義については、本投資法人及び投資主名簿等管理人が誠意をもって協議し、その決定又は解決を行うものとします。
（ニ）契約の変更の開示方法等
投資口事務代行委託契約が解約され、投資主名簿等管理人の異動があった場合には、金商法に基づいて本投資法人が遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。
また、投資口事務代行委託契約の概要が変更された場合には、関東財務局長に内
容変更の届出が行われます（投信法第191条）。

Ｃ．資産保管会社（三井住友信託銀行株式会社）との間の資産保管委託契約（イ）契約期間（ⅰ）資産保管委託契約の有効期間は、以下のとおりとします。
（a）開始日:資産保管委託契約の効力発生日（投信法第187条に基づく内閣総理大臣の登録を受けた日（平成25年２月22日））（b）終了日:本投資法人の上場の日から５年間を経過する日（ⅱ）上記（ⅰ）で定める有効期間満了の３ヶ月前までに本投資法人及び資産保管
会社のいずれからも文書による別段の申し出がなされなかったときは、資産保管委託契約は従前と同一の条件にて自動的に１年間延長するものとし、その後も同様とします。
（ロ）契約期間中の解約に関する事項（ⅰ） 資産保管委託契約は、次に掲げる事由が生じたときにその効力を失うものとします。なお、本投資法人及び資産保管会社は資産保管委託契約失効後においても資産保管委託契約に基づく残存債権を相互に請求することを妨げないものとします。
（a）当事者間の文書による解約の合意。但し、本投資法人の役員会の承認を条件とします。この場合には資産保管委託契約は、両当事者の合意によって指定したときから失効するものとします。
（b）当事者のいずれか一方が資産保管委託契約に違反し、他方当事者による催告後も違反が是正されず、他方当事者が行う文書による解除の通知があった場合、文書で指定された日をもって資産保管委託契約は失効するものとします。但し、本投資法人からの解除は役員会の承認を－ 264 －(264) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0301010_第三部_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

条件とします。
（c）当事者のいずれか一方について、破産手続開始、民事再生手続開始、会社更生手続開始若しくは特別清算開始の申立てがなされたとき又は手形交換所の取引停止処分が生じたときに、他方が行う文書による解除の通知があった場合、文書で指定された日をもって資産保管委託契約は失効するものとします。
（ⅱ） 本投資法人及び資産保管会社のいずれか一方の当事者が暴力団等に該当し（本投資法人の執行役員及び監督役員並びに資産保管会社の取締役、執行役及び監査役（以下本（ⅱ）において「役員」といいます。）が該当する
場合を含みます。）、又は一定の事項（注）の表明・確約に関して虚偽の申告をしたことが判明し、他方の当事者から文書による解約の通知を受けた場合には、当該通知において指定された日に資産保管委託契約は終了するものとします。
（注）

本投資法人及び資産保管会社は、それぞれ、資産保管委託契約の締結日現在、自社及び自社の役員が暴力団等に該当しないことを表明し、かつ将来にわたって暴力団等に該当しないことを確約しています。

（ハ）契約内容の変更に関する事項（ⅰ） 資産保管委託契約の内容については、本投資法人は役員会の承認を得た上で、両当事者間の合意により、これを書面により変更することができるものとします。
（ⅱ） 上記（ⅰ）の変更にあたっては、本投資法人の規約及び投信法を含む法令及び諸規則等を遵守するものとします。
（ニ）契約の変更の開示方法等
資産保管業務委託契約が解約され、資産保管会社の異動があった場合には、金商法に基づいて本投資法人が遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。
また、関東財務局長に資産保管会社の変更の届出が行われます（投信法第191条）。
Ｄ．一般事務受託者（三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社）（以下本Ｄ．において「機関運営・会計
事務受託者」といいます。）との間の一般事務委託契約（イ）契約期間
一般事務委託契約の有効期間は、一般事務委託契約締結日から５年間とします。
但し、かかる有効期間の満了予定日の３ヶ月前までに、本投資法人又は機関運営・会計事務受託者のいずれか一方からその相手方に対し書面による申し出がなされな
かったときは、更に２年間延長されるものとし、以後も同様とします。
（ロ）契約期間中の解約に関する事項（ⅰ） 本投資法人又は機関運営・会計事務受託者が、その相手方に対し一般事務委託契約の終了を申し出て、当該相手方が書面をもってこれを承諾したときは、一般事務委託契約は終了するものとします。
（ⅱ） 上記（ⅰ）による契約の終了にあたり、本投資法人が役員会による承認手
続を経る旨の書面による通知を機関運営・会計事務受託者に行ったときは、
当該承諾の効力発生時は、当該承認手続の完了時とします。この場合、本投資法人は、速やかに当該承認手続を行うものとします。
（ⅲ） 本投資法人及び機関運営・会計事務受託者は、その相手方が一般事務委託契約に定める義務又は債務を履行しないときは、その相手方に相当の期間を定めてその履行を催告したうえ、当該期間内に履行がないときは一般事
務委託契約を解除することができるものとします。
（ⅳ） 本投資法人又は機関運営・会計事務受託者は、本投資法人においては機関
運営・会計事務受託者が、機関運営・会計事務受託者においては本投資法
人又はその資産運用会社が下記（a）又は（b）に掲げる事項に該当したときは、催告その他の手続を要せず即時一般事務委託契約を解除することができるものとします。
（a）解散原因の発生、又は破産手続開始、特別清算開始、会社更生手続開－ 265 －
(265) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0301010_第三部_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

始、民事再生手続開始その他これらに準じる倒産手続開始の申し立てがあったとき。
（b）支払停止、手形交換所における取引停止処分、又は、差押、仮差押、仮処分、強制執行若しくは滞納処分を受けたとき。
（ⅴ） 本投資法人及び機関運営・会計事務受託者は、相手方（その取締役、執行役、監査役、執行役員及び監督役員（以下本（ロ）において「役員」といいます。）を含みます。）が、暴力団員等（注１）若しくは暴力団員等関係者（注２）に該当した場合、自ら若しくは第三者を利用して、暴力的な要求行為等をした場合、又は一定の事項（注３）の表明に関して虚偽の申告をしたことが判明した場合、相手方に対し、その旨を通知することによって一般事務委託契約を直ちに解除することができるものとします。この場合、当該通知において指定された日に一般事務委託契約は終了するものとします。
（注１）（ア）暴力団、（イ）暴力団員、（ウ）暴力団員でなくなった時から５年を経過しない者、（エ）暴力団準構成員、（オ）暴力団関係企業、（カ）総会屋等、（キ）社会運動等標ぼうゴロ又は特殊知能暴力集団等、（ク）その他これらに準ずる者をいいます。
（注２）（ア）暴力団員等が経営を支配していると認められる関係を有する者、（イ）暴力団員等が経営に実質的に関与していると認められる関係を有する者、（ウ）自己、自社若しくは第三者の不正の利益を図る目的又は第三者に損害を加える目的をもってするなど、不当に暴力団員等を利用していると認められる関係を有する者、（エ）暴力団員等に対して資金等を提供し、又は便宜を供与するなどの関与をしていると認められる関係を有する者、（オ）役員又は経営に実質的に関与している者が暴力団員等と社会的に非難されるべき関係を有する者をいいます。
（注３） 本投資法人及び機関運営・会計事務受託者は、それぞれ、一般事務委託契約の締結日現在、自社及び自社の役員が暴力団員等及び暴力団員等関係者に該当しないことを表明しています。

（ハ）契約内容の変更に関する事項（ⅰ） 本投資法人及び機関運営・会計事務受託者は、互いに協議のうえ、関係法
令との整合性及び準則性を遵守して、一般事務委託契約の各条項の定めを変更することができるものとします。
（ⅱ） 上記（ⅰ）の協議にあたり、役員会による承認手続を経る旨の書面による通知を本投資法人が機関運営・会計事務受託者に行ったときは、上記（ⅰ）の変更の効力発生時は、当該承認手続の完了時とします。この場合、
本投資法人は、速やかに当該承認手続を行うものとします。
（ニ）契約の変更の開示方法等
一般事務委託契約が解約され、機関運営・会計事務受託者の異動があった場合には、金商法に基づいて本投資法人が遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。
また、関東財務局長に一般事務受託者の変更の届出が行われます（投信法第191
条）。
⑤

公告
本投資法人の公告方法は、日本経済新聞に掲載する方法により行います（規約第４条）。

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(266) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0301010_第三部_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

２【利害関係人との取引制限】（１）利害関係人等との取引制限
資産運用会社が一定の者との間で行う取引については、法令により、一定の制限が課せられています。かかる制限には、以下のものが含まれます。
①

資産運用会社が自己又はその取締役若しくは執行役との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金商法第42条の２第１号）。但し、投資者の保護に欠け、若しく
は取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれのないものとして業
府令第128条で定めるものを除きます。

②

資産運用会社が自己の監査役、役員に類する役職にある者又は使用人との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと（業府令第128条各号に掲げる行為を除きます。）（業府令第130条第１項第１号）。

③

資産運用会社は、法令の定めるところにより、以下のとおりその親法人等又は子法人等が関与する行為につき禁止行為が定められています（金商法第44条の３第１項、投信法第223条の３第３項）。ここで、「親法人等」とは、資産運用会社の総株主等の議決権の過半数を保有していることその他の当該資産運用会社と密接な関係を有する法人その他の団体として金融商品取引法施行令（昭和40年政令第321号、その後の改正を含みます。）で定める要件に該当する者をいい（金商法第31条の４第３項）、「子法人等」とは、資産運用会社が総株主等の議決権の過半数を保有していることその他の当該資産運用会社と密接な関係を有する法人その他の団体として金融商品取引法施行令で定める要件に該当する者をいいます（金商法第31条の４第４項）。

Ａ.

通常の取引の条件と異なる条件であって取引の公正を害するおそれのある条件で、当該資産運用会社の親法人等又は子法人等と有価証券の売買その他の取引、店頭デリバティ
ブ取引又は対象資産の売買その他の取引を行うこと（金商法第44条の３第１項第１号、投信法第223条の３第３項、投信法施行令第130条第２項）。

Ｂ.

当該資産運用会社との間で金商法第２条第８項各号に掲げる行為に関する契約を締結す
ることを条件としてその親法人等又は子法人等がその顧客に対して信用を供与していることを知りながら、当該顧客との間で当該契約を締結すること（金商法第44条の３第１項第２号、投信法第223条の３第３項）。

Ｃ.

当該資産運用会社の親法人等又は子法人等の利益を図るため、その行う投資助言業務に関して取引の方針、取引の額若しくは市場の状況に照らして不必要な取引を行うことを内容とした助言を行い、又はその行う投資運用業に関して運用の方針、運用財産の額若
しくは市場の状況に照らして不必要な取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金
商法第44条の３第１項第３号、投信法第223条の３第３項）。

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(267) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0301010_第三部_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

Ｄ.

Ａ．からＣ．までに掲げるもののほか、当該資産運用会社の親法人等又は子法人等が関与する行為であって投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれのあるものとして業府令に定める行為（金商法第44条の３第１項第４号、業府令第153条、投信法第223条の３第３項、投信法施行規則第267条。
以下の行為を含みます。）。

（イ）通常の取引の条件と著しく異なる条件で、当該資産運用会社の親法人等又は子法人
等と資産の売買その他の取引を行うこと。
（ロ）当該資産運用会社との間で金融商品取引契約（金商法第34条に定義される「金融商品取引契約」をいいます。）を締結することを条件としてその親法人等又は子法人等がその顧客に対して通常の取引の条件よりも有利な条件で資産の売買その他の取引を行っていることを知りながら、当該顧客との間で当該金融商品取引契約を締結すること。
（２）利益相反のおそれがある場合の書面の交付
資産運用会社は、資産の運用を行う投資法人と自己又はその取締役、資産の運用を行う他の投資法人、利害関係人等その他の投信法施行令で定める者との間における特定資産（投信法に定める指定資産及び投信法施行規則で定めるものを除きます。以下本項において同じ。）の売
買その他の投信法施行令で定める取引が行われたときは、投信法施行規則で定めるところにより、当該取引に係る事項を記載した書面を当該投資法人、資産の運用を行う他の投資法人（当該特定資産と同種の資産を投資の対象とするものに限ります。）その他投信法施行令で定める者に対して交付しなければなりません（投信法第203条第２項）。但し、資産運用会社は、かかる書面の交付に代えて、投信法施行令に定めるところにより、当該資産の運用を行う投資法
人、資産の運用を行う他の投資法人（当該特定資産と同種の資産を投資の対象とするものに限ります。）その他投信法施行令で定める者の承諾を得て、当該書面に記載すべき事項を電子情報処理組織を使用する方法その他の情報通信の技術を利用する方法であって投信法施行規則に定めるものにより提供することができます（投信法第203条第４項、第５条第２項）。
（３）資産の運用の制限
投資法人は、①その執行役員又は監督役員、②その資産運用会社、③その執行役員又は監督役員の親族（配偶者並びに二親等以内の血族及び姻族に限ります。）、④その資産運用会社の取締役、会計参与（会計参与が法人であるときは、その職務を行うべき社員を含みます。）、監査役若しくは執行役若しくはこれらに類する役職にある者又は使用人との間で、次に掲げる行為（投資主の保護に欠けるおそれが少ないと認められる行為として投信法施行令で定める行
為を除きます。）を行うことは認められません（投信法第195条、第193条、投信法施行令第116条乃至第118条）。
①
②
③
④
⑤

有価証券の取得又は譲渡有価証券の貸借
不動産の取得又は譲渡
不動産の貸借宅地の造成又は建物の建築を自ら行うことに係る取引以外の特定資産に係る取引

なお、投信法施行令第117条において、投資主の保護に欠けるおそれが少ないと認められる行為として、①資産運用会社に、宅地又は建物の売買又は貸借の代理又は媒介を行わせること、②不動産の管理業務を行う資産運用会社に、不動産の管理を委託すること等が認められています。

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(268) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0301010_第三部_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

（４）資産運用会社の社内規程による利害関係人等との取引制限
資産運用会社では、社内規程である投資委員会規程、コンプライアンス規程及び利害関係者
取引規程に基づき、利害関係者取引規程に定める「利害関係者との重要な取引」については、
コンプライアンス・オフィサーによる法令・諸規則を遵守しているか否かの確認を経た上で、コンプライアンス委員会において、審議・検討します。かかる審議・検討の結果、コンプライ
アンス委員会において、法令・諸規則に照らしてコンプライアンス上の問題がないと判断された場合に限り、当該取引の内容に応じて当該取引についての議案が決裁権限者に申請されるか又は投資委員会に提案され、決裁権限者又は投資委員会の承認が得られた場合に限り当該取引を行うことができます。また、利害関係者との取引のうち、利害関係者取引規程に定める「利害関係者との重要な取引」に該当しないものについては、コンプライアンス・オフィサーの承認（なお、コンプライアンス・オフィサーは法令・諸規則を遵守しているか否かを確認し、当該取引を承認するか否かを決定します。）及び当該取引の内容に応じた決裁権限者の承認が得られた場合に限り、当該取引を行うことができます。いずれの場合も、コンプライアンス上の問題があると判断された取引については、本投資法人は当該取引を行わない仕組みとなっています。
本投資法人は、上記のような手続を経ることを前提として、野村不動産グループから不動産等を取得することがあります。この場合の不動産等の取得価格（消費税その他取得に係る費用は除きます。）は、利害関係者取引規程に定める利害関係者に該当しない不動産鑑定士又は該当する法人に所属しない不動産鑑定士による鑑定評価額（未稼働（開発中）不動産である場合については、その価格は、原則として売買契約締結時までに外部の不動産鑑定士が鑑定手法を適用して求めた価格調査の金額。以下、本「（４） 資産運用会社の社内規程による利害関係
人等との取引制限」において同じ。）を参考としつつ、個別の不動産の状況や市場動向を勘案し、適切・妥当と判断される価格とします。但し、鑑定評価額を超える場合にも、鑑定評価額の110％相当額を上限とします。なお、当該上限が市況に鑑み、適切であるかについて、市況の実勢にあわせて投資委員会において定期的に（年１回）見直すこととし、当該上限について
変更した場合は、その理由についても併せて投資主に開示するものとします。但し、変更する
場合においても、上限は鑑定評価額の110％相当額を超えないものとします。
また、本投資法人は、野村不動産グループへ不動産等を売却することがあります。この場合の不動産等の売却価格（消費税その他売却に係る費用は除きます。）は、鑑定評価額を参考としつつ、個別の不動産の状況や市場動向を勘案し、適切・妥当と判断される価格とします。但し、鑑定評価額を下回る場合であっても、鑑定評価額の90％相当額を下限とします。なお、当該下限が市況に鑑み、適切であるかについて、市況の実勢にあわせて投資委員会において定期的に（年１回）見直すこととし、当該下限について変更した場合は、その理由についても併せて投資主に開示するものとします。当該鑑定評価額は、原則として、直近の継続鑑定又はこれがない場合には取得時鑑定によるものとします。但し、変更する場合においても、下限は鑑定評価額の90％相当額を下回らないものとします。

－ 269 －
(269) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0301010_第三部_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

（５）利害関係人等及び主要株主との取引状況等
本投資法人は、本書の日付までに、各取得予定資産につき停止条件付売買契約を締結していますが、相模原田名ロジスティクスセンターを除く各取得予定資産の売主のうち野村不動産は、資産運用会社の投信法第201条第１項及び投信法施行令第123条に規定する利害関係人等並びに資産運用会社の利害関係者取引規程上の利害関係者に該当し、また、他の売主は資産運用会社の利害関係者取引規程上の利害関係者に該当します。なお、当該売主には資産運用会社がその運用を受託する私募ファンドが含まれており、運用財産相互間における取引に該当することか
ら、当該取引については、金商法第42条の２第２号及び業府令第129条第１項第２号の定めに従い、本投資法人及び当該売主の運用財産の全ての権利者（本投資法人においては、停止条件付売買契約締結時における全ての投資主）に取引の内容及び取引を行う理由を説明し、当該全ての権利者の同意を取得しています。
また、前記「第二部 ファンド情報 / 第１ ファンドの状況 / ２ 投資方針 / （２）投資対象 / ③ 取得予定資産の概要 / Ｌ．取得予定資産の個別資産毎の概要」に記載のとおり、取得予定資産の一部について、資産運用会社の関係会社である野村不動産、株式会社ジオ・ア
カマツ又は野村ビルマネジメント株式会社にＰＭ業務を委託することを予定しており、株式会
社ジオ・アカマツとの間でマスターリース契約を締結することを予定しています。

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(270) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0301010_第三部_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

３【投資主・投資法人債権者の権利】（１）投資主の権利
投資主が投信法、社債株式等振替法及び本投資法人の規約等により有する主な権利の内容及び行使手続の概要は次のとおりです。
①

投資口の処分権
投資主は投資口を自由に譲渡することができます（投信法第78条第１項）。
本投資口については、投資主は、口座管理機関に対して振替の申請を行い、譲渡人の口座から譲受人の口座に本投資口の振替（譲受人の口座における保有欄の口数を増加させることをいいます。以下同じ。）が行われることにより、本投資口の譲渡を行うことができます（社債株式等振替法第228条、第140条）。但し、本投資口の譲渡は、本投資口を取得した者の氏名又は名称及び住所を投資主名簿に記載し、又は記録しなければ、本投資法人に対抗することができません（投信法第79条第１項）。なお、投資主名簿の記載又は記録は、総投資主通知（振替機関である株式会社証券保管振替機構が、本投資法人に対して行う、投資主の氏名又は名称、保有投資口数、基準日等の通知をいいます。）により行われます（社債株式等振替法第228条、第151条第１項、第152条第１項）。

②

投資証券交付請求権
本投資口については、本投資法人は、投資証券を発行することができません（社債株式等振替法第227条第１項）。但し、投資主は、株式会社証券保管振替機構が振替機関の指定を取り消された場合若しくは当該指定が効力を失った場合であって株式会社証券保管振替機構の振替業を承継する者が存しない場合、又は本投資口が振替機関によって取り扱われなくなった場合は、本投資法人に対して、投資証券の発行を請求することができます（社債株式等振替法第227条第２項）。

③

金銭分配請求権
投資主は、投信法及び本投資法人の規約に定められた金銭の分配方針に従って作成され、役員会の承認を得た金銭の分配に係る計算書に従い、金銭の分配を受ける権利を有しています（投信法第77条第２項第１号、第137条第１項、第２項）。毎決算期末日における最終の投資主名簿に記載又は記録されている投資主又は登録投資口質権者をもって、その決算期に関する金銭の分配を受ける権利を行使することのできる者とします（規約第36条第３項）。

④

残余財産分配請求権
本投資法人が解散し、清算される場合、投資主は、各投資主の有する投資口の口数に応じて残余財産の分配を受ける権利を有しています（投信法第77条第２項第２号、第158条）。
但し、本投資法人は、投資主の請求による投資口の払戻しは行いません（規約第５条）。

⑤

議決権
投信法又は本投資法人の規約により定められる一定の事項は、投資主により構成される投資主総会で決議されます（投信法第89条、規約第11条）。
投資主はその有する投資口１口につき１個の議決権を有します（投信法第94条第１項、会社法第308条第１項本文）。投資主総会においては、原則として発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席し、出席した当該投資主の議決権の過半数をもって決議されますが（投信法第93条の２第１項、規約第11条第１項）、規約の変更その他一定の重要事項に関しては、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席し、出席した当該投資主の議決権の３分の２以上に当たる多数をもって決議されなければなりません（投信法第140条、第93条の２第２項）。
投資主は、投資主総会に出席する代わりに書面による議決権の行使をすることも可能です（投信法第90条の２第２項、規約第12条第１項）。その場合には、議決権行使書面に必要な－ 271 －

(271) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0301010_第三部_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

事項を記載し、法令で定める時までに当該記載をした議決権行使書面を本投資法人に提出しなければなりません（投信法第92条第１項、規約第12条第１項）。
議決権は、代理人をもって行使することができますが（投信法第94条第１項、会社法第310条第１項）、投資主が代理人をもって議決権を行使しようとするときは、その代理人は
本投資法人の議決権を行使することができる投資主１人に限られます（規約第11条第２項）。
また、投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主は、
その投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きます。）について賛成したものとみなされます（投信法第93条第１項、規約第14条）。
投資主総会において権利を行使すべき投資主は、本投資法人が役員会の決議を経て法令に従い予め公告し定める基準日現在の最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主とします（投信法第77条の３第２項、規約第15条第１項）。
⑥

その他投資主総会に関する権利
発行済投資口の100分の３以上の口数の投資口を６ヶ月前から引き続き有する投資主は、執行役員に対し、会議の目的である事項及び招集の理由を示して、投資主総会の招集を請求することができます（投信法第90条第３項、会社法第297条第１項）。
発行済投資口の100分の１以上の口数の投資口を６ヶ月前から引き続き有する投資主は、執行役員に対し、投資主総会の日の８週間前までに一定の事項を投資主総会の目的とすることを請求することができます。但し、その事項が投資主総会の決議すべきものでない場合はこの限りではありません（投信法第94条第１項、会社法第303条第２項）。
発行済投資口の100分の１以上の口数の投資口を６ヶ月前から引き続き有する投資主は、
投資主総会に係る招集の手続及び決議の方法を調査させるため、投資主総会に先立って検査役の選任を監督官庁に請求することができます（投信法第94条第１項、会社法第306条第１項）。
投資主は、①招集の手続又は決議の方法が法令若しくは規約に違反し又は著しく不公正なとき、②決議の内容が規約に違反するとき、又は③決議につき特別の利害関係を有する者が議決権を行使したことによって著しく不当な決議がなされたときは、当該決議の日から３ヶ月以内に、訴えをもって投資主総会の決議の取消しを請求することができます（投信法第94条第２項、会社法第831条）。また、投資主総会の決議が存在しない場合又は決議の内容が法令に違反する場合には、それぞれ投資主総会の決議の不存在又は無効を確認する訴えを提起することができます（投信法第94条第２項、会社法第830条）。

⑦

代表訴訟提起権、違法行為差止請求権及び役員解任請求権６ヶ月前から引き続き投資口を有する投資主は、本投資法人に対して書面にて、資産運用会社、一般事務受託者、執行役員又は監督役員の責任を追及する訴えの提起を請求することができるほか（投信法第116条、第119条第３項、第204条第３項、会社法第847条第１項）、執行役員が投資法人の目的の範囲外の行為その他法令若しくは規約に違反する行為をし、又はこれらの行為をするおそれがある場合において、当該行為によって本投資法人に回復することができない損害が生ずるおそれがあるときは、執行役員に対してその行為をやめることを請求することができます（投信法第109条第５項、会社法第360条第１項）。
執行役員及び監督役員は投資主総会の決議により解任することができますが（投信法第104条第１項）、執行役員又は監督役員の職務の執行に関して不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があったにもかかわらず、投資主総会において当該執行役員又は監督役員を解任する旨の議案が否決された場合には、発行済投資口の100分の３以上の口数の投資口を６ヶ月前から引き続き有する投資主は、当該投資主総会の日から30日以内に訴えをもって当該執行役員又は監督役員の解任を請求することができます（投信法第104条第３項、会社法第854条第１項第２号）。
投資主は、新投資口発行について重大な法令・規約違反があった場合には、新投資口発行の効力が生じた日から６ヶ月以内に本投資法人に対して投資口の追加発行の無効確認の訴えを提起することができます（投信法第84条第２項、会社法第828条第１項第２号、第２項第２号）。
－ 272 －

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投資主は、本投資法人の合併がある場合で、その手続に瑕疵があったときは、本投資法人に対して合併の効力が生じた日から６ヶ月以内に合併無効確認の訴えを提起することができます（投信法第150条、会社法第828条第１項第７号、第８号、第２項第７号、第８号）。
⑧

帳簿等閲覧請求権
投資主は、本投資法人の営業時間内は、いつでも、請求の理由を明らかにして、会計帳簿又はこれに関連する資料の閲覧又は謄写を請求することができます（投信法第128条の３）。

⑨

少数投資主権等の行使手続
振替投資口に係る少数投資主権等は、投資主名簿の記載又は記録ではなく、振替口座簿の記載又は記録により判定されることになります（社債株式等振替法第228条、第154条第１項）。したがって、少数投資主権等を行使しようとする投資主は、株式会社証券保管振替機
構が個別投資主通知（株式会社証券保管振替機構が、本投資法人に対して行う、投資主の氏名又は名称、保有投資口数等の通知をいいます。以下同じ。）を行うよう、投資主の口座を開設している口座管理機関に対して申し出ることができます（社債株式等振替法第228条、第154条第３項、第４項）。投資主は、かかる個別投資主通知が本投資法人に対して行われた後４週間が経過する日までに限り、少数投資主権等を行使することができます（社債株式等振替法第228条、第154条第２項、社債、株式等の振替に関する法律施行令（平成14年政令第362号、その後の改正を含みます。）第40条）。

（２）投資法人債権者の権利
投資法人債権者が投信法等により有する主な権利の内容は、次のとおりです。
①

元利金支払請求権
投資法人債権者は、投資法人債の要項に従い、元利金の支払いを受けることができます。

②

投資法人債の譲渡
投資法人債券を発行する旨の定めのある投資法人債の移転は、譲渡人及び譲受人間の意思表示及び投資法人債券を交付することにより行われます（投信法第139条の７、会社法第687条）。このうち、取得者が、記名式の投資法人債の譲渡を第三者に対抗するためには、投資法人債券を交付することが必要であり、投資法人に対抗するためには、取得者の氏名又は名称及び住所を投資法人債原簿に記載又は記録することが必要です（投信法第139条の７、会社法第688条第２項）。これに対し、取得者が、無記名式の投資法人債の譲渡を第三者及び投資法人に対抗するためには、投資法人債券を交付することが必要です（投信法第139条の７、会社法第688条第３項）。
振替投資法人債については、投資法人債権者は、口座管理機関に対して振替の申請を行い、譲渡人の口座から譲受人の口座に振替投資法人債の振替が行われることにより、当該振替投資法人債の譲渡を行うことができます（社債株式等振替法第115条、第73条）。なお、振替投資法人債については、本投資法人は、原則として、投資法人債券を発行することができません（社債株式等振替法第115条、第67条第１項）。但し、投資法人債権者は、株式会社証券保管振替機構が振替機関の指定を取り消された場合若しくは当該指定が効力を失った場合
であって株式会社証券保管振替機構の振替業を承継する者が存しない場合、又は当該振替投資法人債が振替機関によって取り扱われなくなった場合は、本投資法人に対して、投資法人債券の発行を請求することができます（社債株式等振替法第115条、第67条第２項）。

－ 273 －
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③

投資法人債権者集会における議決権

Ａ．投資法人債権者集会は、投信法に規定のある場合のほか、投資法人債権者の利害に関する事項について、決議を行うことができます（投信法第139条の10第２項、会社法第716条）。
投資法人債権者集会において、投資法人債権者は、その有する投資法人債の金額の合計額（償還済みの額を除きます。）に応じて議決権を行使することができます（投信法第139条の10第２項、会社法第723条第１項）。投資法人債権者は、投資法人債権者集会に出席する代わりに書面によって議決権を行使することも可能です（投信法第139条の10第２項、会社法第726条）。
投資法人債権者集会における決議は、裁判所の認可によってその効力を生じます（投信
法第139条の10第２項、会社法第734条）。
Ｂ．投資法人債権者集会の決議方法は、以下のとおりです（投信法第139条の10第２項、会社法第724条）。
（イ）法令及び投資法人債の要項に別段の定めがある場合のほか、原則として、決議に出席した議決権者の議決権の総額の２分の１を超える議決権を有する者の同意をもって行われます（普通決議）。
（ロ）投資法人債権者集会の決議は、一定の重要な事項については、議決権者の議決権の総額の５分の１以上で、かつ、出席した議決権者の議決権の総額の３分の２以上の議決権を有する者の同意をもって行われます（特別決議）。
Ｃ．投資法人債総額（償還済みの額を除きます。）の10分の１以上に当たる投資法人債を保有する投資法人債権者は、本投資法人又は投資法人債管理者に対して、会議の目的たる事項
及び招集の理由を示して、投資法人債権者集会の招集を請求することができます（投信法
第139条の10第２項、会社法第718条第１項）。
かかる請求がなされた後、遅滞なく投資法人債権者集会の招集手続がなされない場合等には、かかる請求を行った投資法人債権者は、裁判所の許可を得て投資法人債権者集会の招集をすることができます（投信法第139条の10第２項、会社法第718条第３項）。
Ｄ．投資法人債権者は、本投資法人の営業時間内に、投資法人債権者集会の議事録の閲覧又は謄写を請求することができます（投信法第139条の10第２項、会社法第731条第３項）。
④

投資法人債管理者
本投資法人は、投資法人債を発行する場合には、投資法人債管理者を定め、投資法人債権者のために、弁済の受領、債権の保全その他の投資法人債の管理を行うことを委託しなければなりません。但し、各投資法人債の金額が１億円以上である場合については、この限りではありません（投信法第139条の８）。

－ 274 －
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（３）短期投資法人債権者の権利
短期投資法人債権者が投信法等により有する主な権利の内容は、次のとおりです。
①

元金支払請求権
短期投資法人債権者は、短期投資法人債の要項に従い、元金の支払いを受けることができます。

②

短期投資法人債の譲渡
本投資法人が短期投資法人債について社債株式等振替法に基づく短期社債振替制度において振替機関が取り扱うことに同意した場合には、振替投資法人債権者は、口座管理機関に対して振替の申請を行い、譲渡人の口座から譲受人の口座に短期投資法人債の振替が行われる
ことにより、当該短期投資法人債の譲渡を行うことができます（社債株式等振替法第115条、第66条第１項第１号、第73条）。

③

短期投資法人債権者集会
短期投資法人債については投信法第139条の12の規定により、同法139条の10の適用を受けないことから、投資法人債権者集会は組織されません。

④

短期投資法人債管理者
短期投資法人債については投信法第139条の12の規定により、同法139条の８の適用を受けないことから、短期投資法人債の管理を行う投資法人債管理者は設置されません。

⑤

担保提供制限条項
短期投資法人債は投信法第139条の12の規定により、担保付社債信託法（明治38年法律第52号、その後の改正を含みます。）の規定に基づき担保を設定することができません。

－ 275 －
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第４【関係法人の状況】
１【資産運用会社の概況】（１）【名称、資本金の額及び事業の内容】①

名称
野村不動産投資顧問株式会社

②

資本金の額
300百万円（本書の日付現在）

③

事業の内容
Ａ．投資運用業
Ｂ．投資助言・代理業
Ｃ．第二種金融商品取引業
Ｄ．宅地建物取引業
Ｅ．貸金業
Ｆ．不動産、金融商品その他の有価証券以外の資産に関する投資助言業務及び投資一任業務
Ｇ．不動産の管理に関する業務
Ｈ．前各号に付帯関連する一切の業務④

沿革
資産運用会社は、日本法上の株式会社として設立された金融商品取引業者です。主な変遷
は以下のとおりです。なお、この他に、本書の日付までの間、合併等の変更はありません。
平成15年１月24日 会社設立
平成15年２月28日

宅地建物取引業者としての免許取得（東京都知事（３）第81679号）

平成15年６月17日

宅地建物取引業法の取引一任代理等の認可取得（国土交通大臣認可第18号）

平成15年７月23日

旧投信法上の投資信託委託業者としての認可取得（内閣総理大臣第28号）

平成18年２月７日

旧投信法第10条の２の規定に基づく認可（業務の方法等の変更の認可）取得（注１）

平成19年９月30日

金商法第29条に基づく金融商品取引業者としての登録（関東財務局長（金商）第374号）（注２）

平成22年２月25日

金商法に基づく届出（業務の内容及び方法の変更）（注３）

平成23年３月31日

金商法に基づく変更登録（業務の種別の変更）（注４）

平成23年５月19日

金商法に基づく変更登録（業務の種別の変更）（注５）

平成23年７月29日

貸金業法に基づく貸金業者としての登録（東京都知事（１）第31401号）

平成23年10月１日

野村不動産インベストメント・マネジメント株式会社及び野村不動産投資顧問株式会社と合併するとともに、商号を野村不動産投信株式会社から野村不動産投資顧問株式会社に変更（注１）複数の投資法人の資産運用を受託することを想定した社内体制の整備等を目的としたものです。
（注２）資産運用会社は、証券取引法等の一部を改正する法律附則第159条第１項の適用を受け、金商法施行日（平成19年９月30日）時点において同法第29条の登録を受けたものとみなされています。
（注３）複数の投資法人の資産運用を受託することを想定した社内体制の整備等を目的としたものです。
（注４）投信法第196条第２項及び同法施行令第120条に定める範囲において、資産運用会社が資産運用を受託する投資法人の発行する投資証券等の募集の取扱い、私募の取扱い及び売買の代理に係る業務（みなし第二種金融商品取引業）を行うことを目的としたものです。
（注５）金商法第28条第３項に定める投資助言・代理業を行うことを目的としたものです。

－ 276 －
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（２）【運用体制】
①

組織

監
査
役
会

企画部
監
査
役

ｺﾝﾌﾟﾗｲｱﾝｽ部
監査部
ﾌｧﾝﾄﾞﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ部
営業部

株
主
総
会

取
締
役
会

投資運用企画室

取
締
役
社
長

ﾘｻｰﾁ室
投資ﾊﾟﾌｫｰﾏﾝｽ室
資産投資部
投資ﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ部
海外営業部
資産運用部
財務部
ﾌｧﾝﾄﾞ会計部

エ

ー

シ

ョ

リ
ス
ク
管
理
委
員
会

N
P
R
バ
リ

ュ

投
資
委
員
会

コ
ン
プ
ラ
イ
ア
ン
ス
委
員
会

ン
委
員
会

NOF投資責任者
NRF投資責任者

案
件
情
報
受
付
会
議

NPR投資責任者
NMF投資責任者
ﾌｧﾝﾄﾞ第一ｸﾞﾙｰﾌﾟ投資責任者
ﾌｧﾝﾄﾞ第二ｸﾞﾙｰﾌﾟ投資責任者
ﾌｧﾝﾄﾞ第三ｸﾞﾙｰﾌﾟ投資責任者
ﾌｧﾝﾄﾞ第四ｸﾞﾙｰﾌﾟ投資責任者

年金等一任投資責任者－ 277 －
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Ａ．取締役会
資産運用会社の経営の基本的かつ重要な事項について意思決定を行う機関は取締役会であり、取締役会は原則として毎月１回開催され、業務執行の基本方針を決定するとともに、取締役及び執行役員の業務執行を監督します。
Ｂ．執行役員
執行役員は、取締役会において選任され、取締役会の決定した経営方針に従い、資産運
用会社の業務の執行を担当します。執行役員の職務分担の範囲は、取締役会の決議により決定されます。執行役員は各部室を担当し（以下「担当部門」といいます。）、担当部門の長短期運営方針の決定、担当部門内の業務の統制・調整等を行います。執行役員は、取締役会又は監査役会に出席を求められたときは随時出席し、担当する業務の執行状況についての報告及び説明を行います。
Ｃ．部、室、課及び投資責任者
上記のとおり、資産運用会社の組織上、部、室及び課が置かれ、各部門長が、所属員を指揮監督するとともに、各部門の業務を統括します。また、各部においては、部長代行が置かれる場合があり、部長を補佐するとともに、部長に差し支えあるとき又は業務処理上必要と認められるときは、その職務を代行します。
さらに、資産の運用又は投資助言を行うファンド等毎に投資責任者が設置され、各投資責任者は、その担当するファンド等の資産の運用又は投資助言に係る戦略を策定し業務を統括する（ファンドマネジメント部、営業部、投資運用企画室、リサーチ室、資産投資部、
投資マネジメント部、海外営業部、資産運用部、財務部及びファンド会計部に指示を出し、その他適宜用いることができます。）とともに、その担当するファンド等が投資法人である場合は、投資主名簿の管理を行います。
Ｄ．委員会
資産運用会社の社内規程上、取締役会は、上記のほかに重要な組織として各種の委員会を設置して一定の業務を遂行させることができ、本投資法人の運用に関連するものとして資産運用会社には下記の３つの委員会が設置されています。
（イ）投資委員会
資産運用会社においては、資産の運用に係る方針について決定するための投資委
員会を設置することにより、投資判断についての多角的検討を通じて、ファンド等の利益の最大化を図ることとしています。
投資委員会では、各ファンド等における資産の運用に係る基本方針、資産に係る運用管理方針、各ファンド等のファイナンス等の重要な事項に関する方針について審議を行い、資産運用会社としての意思決定を行います。また、かかる各方針に基づいて、資産の取得又は売却、運営管理、資金調達等のファンド等の資産の運用又は投資助言に係る重要な事項に関して審議を行い、資産運用会社としての意思決定を行うともに、運用実績等に関する分析及び評価を行います。
投資委員会は、社長執行役員を委員長とし、その他の執行役員（投資責任者を兼ねる執行役員は除きます。）及びコンプライアンス・オフィサーを委員として構成されます。投資委員会の決議は、決議対象となる議案について議決権を有する委員の全員一致により採択されます。なお、コンプライアンス・オフィサー並びに企画部、コンプライアンス部及び監査部を担当する執行役員は議決権を有しません（コンプライアンス・オフィサーが執行役員である場合を含みます。）。また、委員長
は必要に応じ、委員を追加指名することができます。
（ロ）コンプライアンス委員会
コンプライアンス委員会は、法令の遵守状況の確認のほか、利害関係者取引規程に定める「利害関係者との重要な取引」（利害関係者取引規程に定める「利害関係者」とは、資産運用会社及びその役職員等、投信法第201条第１項に定める利害関－ 278 －
(278) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0301010_第三部_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

係人等、並びにこれらの者がその資産の運用を行っている又は運用若しくは管理に係る助言を行っている相手方をいいます。また、利害関係者取引規程に定める「利害関係者との重要な取引」とは、資産運用会社が顧客（資産運用会社が投資運用業
その他資産の運用を行う対象となる者及び投資助言業その他投資に関する助言を行う対象となる者をいいます。）のために利害関係者との間で行う取引のうち、不動産又は不動産信託受益権（注）その他これに類する資産の取得又は売却のほか、これらに準ずる取引をいいます。以下同じです。）の承認等を審議します。以上の詳細については、それぞれ、後記「③ 投資運用の意思決定機構」及び「④ コンプ
ライアンス体制（法令等遵守確保のための体制）」をご参照ください。
（注）「不動産信託受益権」とは、不動産を主たる信託財産とする信託の受益権をいいます。以下同じです。

（ハ）リスク管理委員会
資産運用会社では、コンプライアンス部がリスク管理の統括を行うものとし、コンプライアンス・オフィサーが各部門のリスク把握・分析・評価及び管理の内容を十分に検証するとともに、取締役会、監査役及びコンプライアンス部と連携し、資産運用会社のリスク管理の徹底を図ることを目的として、リスク管理委員会を設置しています。リスク管理委員会においては、資産運用会社の業務に関連して発生する様々なリスクの管理、モニタリング等の手法を具体的に定め、適切なリスク管理体制を確保します。リスク管理委員会は、組織横断的な協議機関としての役割を担
い、リスク管理に関する組織体制及び規程等の制定・改廃の協議・検討並びにリスクのモニタリング等を行います。
リスク管理委員会は、コンプライアンス部担当執行役員を委員長とし、コンプラ
イアンス・オフィサー、企画部長、ファンドマネジメント部長、営業部長、投資運用企画室長、資産投資部長、投資マネジメント部長、海外営業部長、資産運用部長、財務部長、ファンド会計部長及び委員長が別途指定する外部専門家を委員として構成されています。リスク管理委員会の決議は、決議対象となる議案について議決権を有する委員の３分の２以上の賛成により採択されます。また、委員長は必要に応じ、委員を追加指名することができます。
Ｅ．案件情報受付会議
資産運用会社は、資産の運用を行う複数のファンド等のうち、投資対象の重複するファンド等間における案件情報の適切な取扱いを確保し、各ファンド等間の利益相反を未然に防止するための会議体として、コンプライアンス・オフィサー並びに全ての投資責任者、資産投資部長、営業部長、投資マネジメント部長、海外営業部長、投資運用企画室長及び資産投資部各課長により構成される案件情報受付会議を設置しています。
資産運用会社が物流施設、商業施設その他様々な用途の不動産及び不動産を信託財産とする信託受益権に関する第三者の売却情報（不動産等案件情報）を受け付けた場合には、当該情報が既に案件情報受付会議において検討されたものであるか否かを確認し、既に検討されたものではない場合には、遅滞なく不動産等案件情報受付票を作成し、コンプライ
アンス・オフィサーに提出しなければならないものとされており、コンプライアンス・オ
フィサーは、不動産等案件情報受付票を受領した場合、遅滞なく案件情報受付会議を開催
し、あらかじめ定めたルールに基づき、当該不動産等案件情報の取得検討を優先的に行うファンド等を決定します。なお、当該ルールの概要については、後記「③ 投資運用の意
思決定機構」をご参照ください。
②

業務分掌体制本投資法人の資産運用に関与する各組織・機関の主な業務・権限は次のとおりです。なお、
本「（２）運用体制」記載の組織・機関は本投資法人の資産運用だけではなく、NOF、NRF及びNPRや投資法人以外の不動産ファンド等の資産運用及びその他の業務にも関与しますが、以下では主に本投資法人の資産運用に関連する事項を記載しています。

－ 279 －
(279) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0301010_第三部_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

＜各組織の業務の概略＞
組織名称
コンプライアンス委員会

各組織の業務の概略
以下に掲げる各事項の決議
・ コンプライアンス規程の改廃
・ コンプライアンス・マニュアルの策定・改定
・ コンプライアンス・プログラムの策定・改定
・ 利害関係者取引規程に定める「利害関係者との重要な取引」の承認
・ コンプライアンス・オフィサーからの要請に基づ
く、資産運用会社の業務に関するコンプライアン
ス上不適切な行為及び不適切であるとの疑義がある行為に対する対応
・ コンプライアンス・オフィサーからの要請に基づ
く、投資委員会による審議に際して、その審議中の手続経過における法令・諸規則の遵守状況その他コンプライアンス上の重要な問題に対する対応
・ 上記各号に準ずるコンプライアンス上の重要な事
項
以下に掲げる各報告事項の審議
・ コンプライアンス・オフィサーが必要と認める利害関係者との間で実施した取引（コンプライアン
ス委員会決議事項を除く。）の状況
・ 主要法令の制定改廃の動向
・ 制度・ルール等に対応するために改善を要する事
例の発生及び講じた措置
・ コンプライアンス・プログラムの進捗及び達成状
況・ 各部、各室及び各課（以下「各部門」と総称する。）の所管事項に関するコンプライアンスに関し報告が必要と認められる事項－ 280 －
(280) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0301010_第三部_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

組織名称
投資委員会

リスク管理委員会

案件情報受付会議

各組織の業務の概略
以下に掲げる各事項の決議
・ ファンド運用に係るマニュアル等（業務手順書を除く。）の改廃・ ファンド等のための投資運用、機関運営に関する重要事項（以下に掲げるものを含むがこれに限られない。）の決定及び重要な変更
ａ．運用資産の取得又は処分等（信託受益者指図代理人としての指図権の行使を含む。）
ｂ．ファンド等の年度事業計画及び決算（なお、ファンド等が自ら又はその出資するファンド
等（以下本b.において「子ファンド等」という。）を通じて保有する不動産又は不動産信託受益権（以下あわせて「不動産等」という。）に係る個別の不動産等毎の年度事業計
画、並びに当該子ファンド等の年度事業計画
及び決算を除く。）
ｃ．ファンド等の資金調達
ｄ．その他投資、運用、機関運営、インベスター
ズ・リレーションに関する重要事項（信託受益者指図代理人としての指図権の行使を含む。）
・ 案件情報取扱規程に定める案件情報を入手した場
合における優先検討ファンド等が取得検討を辞退
し、かつ次順位以降のファンド等が取得検討を継続する場合における優先検討ファンド等による取得検討辞退理由の審議
・ 上記に準ずる重要な事項
以下に掲げる各報告事項の審議・ 委員長が必要と判断した投資法人の運用資産の運
用状況、ポートフォリオ及び財務状況
・ その他委員長が必要と判断した事項
以下に掲げる各事項の決議
・ リスク管理規程及びリスク管理マニュアルの策
定・改廃・ リスク管理に関する年間計画（各部門において追加リスク対策が必要であると判断したリスク項
目、対応案、対応期限等）の策定・変更
・ その他委員長が必要と判断した事項
以下に掲げる各報告事項の審議
・ リスク管理に関する年間計画の進捗状況
・ 重大なリスクへの対応状況
・ その他委員長が必要と判断した事項
・ 資産運用会社が案件情報を入手した場合における、案件情報取扱規程に基づく、当該案件の取得検討を優先的に行う投資法人の決定や、それらの間での割振額の算出等－ 281 －
(281) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0301010_第三部_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

組織名称
企画部

コンプライアンス部

監査部

各組織の業務の概略
・ 中期経営計画の立案に関する事項
・ 経営戦略の企画立案に関する事項
・ 資産運用会社の予算編成方針決定のための意見具申に関する事項
・ 資産運用会社の年度予算策定及び決算に関する事
項
・ 資産運用会社の会計、出納及び税務に関する事項
・ 組織、人事及び総務に関する事項
・ 経営管理に関する事項
・ 新規投資戦略の策定及び商品企画に関する事項
・ 諸官庁及び業界諸団体との渉外連絡及び広報に関する事項
・ 役職員の研修等に関する事項
・ 社内規程の新設・改定に関する事項
・ 資産運用会社に係る官公庁及び金融商品取引業協会等の対応に関する事項
・ ファンドマネジメント及びアセットマネジメントに係る報酬請求に関する事項
・ 個人情報、内部者情報、マネー・ロンダリング及び疑わしい取引に関する情報その他の情報の管理に関する事項・ 取締役会、投資委員会、監査役会に関する事項
・ 所管事項に係る帳簿書類・報告書等に関する業務
・ その他上記に付随関連する事項
・ リスク管理に関する事項
・ リスク管理委員会に関する事項
・ 苦情対応に関する指導、監督又は助言に関する事
項・ コンプライアンスに関する事項
・ コンプライアンス委員会に関する事項
・ 役職員の研修等に関する事項
・ 広告審査に関する事項
・ 所管事項に係る帳簿書類・報告書等に関する業務
・ その他上記に付随関連する事項
・ 内部監査に関する事項
・ 内部監査規程に関する事項
・ 所管事項に係る帳簿書類・報告書等に関する業務
・ その他上記に付随関連する事項－ 282 －
(282) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0301010_第三部_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

組織名称
ファンドマネジメント部

投資運用企画室

リサーチ室

投資パフォーマンス室

資産投資部

各組織の業務の概略
・ 投資法人の年度事業計画の立案に関する事項
・ 投資法人の運用資産の運用状況、ポートフォリオ
及び財務状況の管理に関する事項
・ 投資法人の適時開示、投資主総会、インベスター
リレーションに関する事項
・ 投資法人に係る官公庁・加盟団体との渉外連絡に関する事項
・ 投資法人の投資口発行による資金調達に関する事
項
・ 顧客への定期報告に関する事項
・ 所管事項に係る顧客管理に関する事項
・ 所管事項に係る顧客情報管理に関する事項
・ 所管事項に係るディスクロージャーに関する事項
・ 所管事項に係る帳簿書類・報告書等に関する業務
・ 所管事項に係る顧客からの苦情の受付に関する事
項・ その他投資法人の管理・運営に係る業務及び事務に関する事項・ ファンドマネジメント業務全般に関する事項
・ 投資法人のストラクチャー関連契約の締結及び改定手続に関する事項
・ その他上記に付随関連する事項
・ 投資法人の運用資産たる不動産等（運用資産が信託受益権の場合における信託財産としての不動産を含む。以下「運用不動産等」という。）の工事に係る技術支援に関する事項
・ 資産投資部、投資マネジメント部及び資産運用部が所管する投資運用業務全般に関する事項
・ 所管事項に係る帳簿書類・報告書等に関する業務
・ その他上記に付随関連する事項
・ マクロ経済動向（株式市場・金融市場）、不動産市場動向（賃料・キャップレート）等の調査・分析を踏まえた投資環境の調査・分析に関する事項
・ 所管事項に係る帳簿書類・報告書等に関する業務
・ その他上記に付随関連する事項
・

投資法人毎の運用成績に係る評価尺度の設定に関する事項
・ 投資法人毎の運用成績に係る定量的・定性的な評
価測定
・ 所管事項に係る帳簿書類・報告書等に関する業務
・ その他上記に付随関連する事項
・ 投資法人の組入れ対象となる不動産等の情報収集
・ 不動産等のデューデリジェンスに関する事項
・ 案件情報受付会議に関する事項
・ 不動産等の取得手続に関する事項
・ 所管事項に係る帳簿書類・報告書等に関する事項
・ 所管事項に係る顧客からの苦情の受付に関する事
項・ その他上記に付随関連する事項－ 283 －
(283) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0301010_第三部_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

組織名称
投資マネジメント部

資産運用部

財務部

ファンド会計部

各組織の業務の概略
・
・
・
・
・
・
・

商品開発に関する事項
商品開発に係る官公庁・加盟団体との協議・相談
営業支援に関する事項
マーケット調査に関する事項
案件情報受付会議に関する事項
所管事項に係るディスクロージャーに関する事項
その他投資法人の管理・運営に係る業務及び事務に関する事項・ 所管事項に係る帳簿書類・報告書等に関する業務
・ 所管事項に係る顧客からの苦情の受付に関する事
項・ その他上記に付随関連する事項
・ 投資法人の運用資産たる不動産等の年度事業計画の立案に関する事項
・ 運用不動産等の賃貸借、運営管理及び処分等に関する事項
・ 運用不動産等の管理委託先及び工事発注先等の推薦、管理、監督に関する事項
・ 運用不動産等が信託受益権の場合における信託受
託者への追加金銭信託手続に関する事項
・ 所管事項に係る帳簿書類・報告書等に関する業務
・ 所管事項に係る顧客からの苦情の受付に関する事
項・ その他上記に付随関連する事項
・ 投資法人における借入金による資金調達に関する事項
・ 投資法人が借入人となるローン契約の管理に関する事項
・ 投資法人が借入人となるローン契約上の貸付人承諾事項の対応、その他貸付人に対する義務の履行手続に関する事項
・ 投資法人における投資法人債発行（短期投資法人債を含む。）に関する事項
・ 所管事項に係る帳簿書類・報告書等に関する業務
・ その他上記に付随関連する事項
・ 投資法人の年度事業計画の立案に関する事項（資産運用部が立案した運用不動産等の年度事業計画
案の取り纏めを含む主に定量面）
・ 投資法人の決算に関する事項
・ 投資法人の会計、出納、税務及び資金管理に関する事項
・ 投資法人の配当金・分配金計算に関する事項
・ 所管事項に係る帳簿書類・報告書等に関する業務
・ その他上記に付随関連する事項－ 284 －
(284) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0301010_第三部_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

組織名称
NMF投資責任者

各組織の業務の概略
・ 本投資法人の投資運用に係る業務統括（ファンド
マネジメント部、営業部、投資運用企画室、リサーチ室、資産投資部、投資マネジメント部、海外営業部、資産運用部、財務部及びファンド会計部に指示を出し、その他適宜用いることができる。）
・ 本投資法人の運用資産の取得、運営管理、処分、財務等の運用戦略の策定
・ 本投資法人の投資主名簿の管理に関する事項
・ その他上記に付随関連する事項－ 285 －
(285) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0301010_第三部_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

③

投資運用の意思決定機構
投資委員会は、各ファンド等における資産の運用又は投資助言に係る基本方針、資産に係る運用管理方針、各ファンド等のファイナンス等の重要な事項に関する方針について審議を行い、資産運用会社としての意思決定を行います。また、かかる各方針に基づいて、資産の取得又は売却、運営管理、資金調達等のファンド等の資産の運用又は投資助言に係る重要な事項に関して審議を行い、資産運用会社としての意思決定を行うとともに、運用実績等に関する分析及び評価を行います。
投資委員会の委員長は社長執行役員が兼任するものとし、その委員は、その他の執行役員（投資責任者を兼ねる執行役員は除きます。）及びコンプライアンス・オフィサーで構成されます。また、委員長は必要に応じ、委員を追加指名することができるとともに、資産運用
会社の役職員及び社外の専門的知識を有する者を招集し、適宜意見を聴取することができる
ものとします。なお、投資委員会の委員長は、資産運用会社の常勤監査役を投資委員会に陪席させることができるものとします。
なお、投資委員会の決議事項についての、起案から投資委員会での議案の提案に至る手続
は次のとおりです。
投資委員会へ提出される議案は、原則として各投資責任者（各投資責任者の業務に属さない議案については、当該業務を担当する部の部長又は室の室長）が起案の上、まずその起案書類及びそれに付随関連する資料がコンプライアンス・オフィサー（コンプライアンス部の部長がコンプライアンス・オフィサーに就任します。）へ提出され、法令・諸規則の遵守状
況その他コンプライアンス上の問題の有無に関する確認をします。
コンプライアンス・オフィサーが起案事項に法令・諸規則への違反、抵触その他コンプラ
イアンス上の問題がないと判断して当該起案事項を承認した場合は、当該起案者は、承認済
みの起案事項を投資委員会に議案として提案することができます。なお、コンプライアンス
・オフィサーは、起案事項の承認にあたっては、必要に応じて条件等を付することができ、その場合、起案者は、かかる条件を付したまま投資委員会に議案として提案しなければならず、かかる条件を変更又は削除することはできません。また、かかる条件付承認の起案事項
が投資委員会により承認可決された後、それを実行する場合にも、当該条件を遵守してそれをなすものとします。
これに対して、コンプライアンス・オフィサーが起案事項について法令・諸規則への違反
若しくは抵触が認められる又はその他コンプライアンス上の問題が存在すると判断した場合には、起案者に対し起案の中止又は内容の変更を命じるとともに、取締役及び監査役にその旨を報告します。起案の中止の命令を受けた起案事項については、起案者は投資委員会に議案として提案することができず、内容の変更の命令を受けた起案事項については、起案者は、内容の変更後に再度、コンプライアンス・オフィサーによる法令・諸規則の遵守状況その他
コンプライアンス上の問題の有無に関する確認を受け、その承認を得た後でなければ投資委員会において当該起案を議案として提案することができません。
また、上記の手続に従い法令・諸規則の遵守状況その他コンプライアンス上の問題の有無について確認を求められた起案事項について、コンプライアンス・オフィサーがコンプライ
アンス委員会の承認が必要とされる利害関係者取引規程に定める「利害関係者との重要な取引」に該当すると判断する場合その他その内容に鑑み必要と認めた場合には、更にコンプラ
イアンス委員会にて、法令・諸規則の遵守状況その他コンプライアンス上の問題の有無について審議し、その承認を行います（但し、「利害関係者との重要な取引」に該当するとして審議を行う場合、利害関係者に該当することとなるコンプライアンス委員及び法人たる利害関係者の役員又は使用人に該当するコンプライアンス委員は、その議案に関する決議について議決権を有しないものとします。なお、当該コンプライアンス委員が、コンプライアンス
・オフィサーである場合はこの限りではありません。）。
投資委員会においては、各委員がそれぞれの立場から意見を述べ、その上で統一的な意思決定・投資判断を行うことを目的として、決議は、原則として議決権を有する委員の全員一致をもって成立することとしています。なお、コンプライアンス・オフィサー並びに企画部、
コンプライアンス部及び監査部を担当する執行役員は、投資委員会の審議に参加しますが、議案に関し議決権を有しません（コンプライアンス・オフィサーが執行役員である場合を含みます。）。
－ 286 －

(286) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0301010_第三部_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

投資運用に関する議案の作成・提出から投資委員会における決議までの手続は、以下のとおりです。
・起案部の担当者は、投資委員会に起案を提出する前に、起案書類等をコンプライアンス・オフィサーに提出
し、法令・諸規則の遵守状況その他
コンプライアンス上の問題の有無に関する確認を受けなければなりません。

議案の作成・ 提出者
起案書類の作成

提出

ｺ ﾝ ﾌ ﾟ ﾗ ｲｱ ﾝ ｽ ・ ｵ ﾌ ｨ ｻ ｰ

利害関係者との重要な取引に関わる場合又はｺﾝﾌﾟﾗｲｱﾝｽ・ｵﾌｨｻｰが必要と認める場合

起案書類の確認

ｺ ﾝ ﾌ ﾟﾗ ｲｱ ﾝ ｽ 委 員 会
審議

承認
承認

・利害関係者との重要な取引にかかわる場合、又はコンプライアンス・オ
フィサーが必要と認める場合には、コンプライアンス・オフィサーによる上記確認に加え、コンプライアン
ス委員会の審議及び承認を得なければなりません。

投資委員会
投資判断

投資委員会審議中にｺﾝﾌﾟﾗｲｱﾝｽ・ｵﾌｨｻｰが重要な問題があると判断する場 合報告

ｺ ﾝ ﾌ ﾟ ﾗ ｲｱ ﾝ ｽ 委 員 会

・コンプライアンス・オフィサーが、投資委員会の審議中に法令・諸規則の遵守状況その他コンプライアンス
上の重要な問題があると判断する場
合には、投資委員会における審議を中断し、コンプライアンス委員会を開催します。この場合、コンプライ
アンス委員会において法令・諸規則
その他コンプライアンス上の問題がないと認めた場合に限り、投資委員会における審議を再開します。
・投資委員会の審議の経過及び投資判断については全てこれをコンプライ
アンス委員会に報告し同委員会の審議を経るものとします。

＜物件情報に関するローテーション・ルール＞
資産運用会社は本投資法人の他に、総合型であり物流施設及び商業施設を投資対象に含む
NPRの資産運用業務を受託しています。また、平成23年10月１日付で効力を生じた資産運用会社の合併に伴い、資産運用会社は投資法人以外の不動産ファンド等（投資用のビークルである特別目的会社その他の形態の法人又は組合、信託受託者等を含みますが、これらに限られません。）の運用の受託も行っています。
本投資法人は、物流施設及び商業施設を投資対象としているため、NPR及び資産運用会社
が運用を受託する投資法人以外の不動産ファンド等との取得機会の競合が想定されます。
そこで、NPRや不動産ファンド等との間で競合する取得検討対象物件については、取得検討に関する以下に記載の「ローテーション・ルール」を採用することにより、恣意的な不動
産等案件情報の配分を防止することとしています。「ローテーション・ルール」とは、不動産等案件情報を入手した時点で、客観的かつ明確である登記簿記載の「用途」や「竣工年次」（西暦：以下同じです。）等を基準とした、優先検討機会のローテーションを実施する
ものであり、原則的な考え方としては、下記のルールに従ってNPRとの優先検討順位を定めるものとしています。
－ 287 －
(287) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0301010_第三部_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

・取得検討対象物件の竣工年次が偶数の場合、本投資法人が優先して物件の取得検討を行います。
・取得検討対象物件の竣工年次が奇数の場合、NPRが優先して物件の取得検討を行います。
（注）複数の不動産等案件情報を検討する場合（たとえばバルクセールにおける一括売却の場合等）には、取得検討対
象物件の用途が物流施設又は商業施設のみである場合、（a）それらのうち過半数の物件の竣工年次が偶数の場合、
本投資法人が優先して物件の取得検討を行い、（b）それらのうち過半数の物件の竣工年次が奇数の場合、NPRが優先して物件の取得検討を行う（偶数・奇数が同数の場合には、最大の公簿面積を有する物件の竣工年次が偶数であれば本投資法人が優先して物件の取得検討を行い、奇数であればNPRが優先して物件の取得検討を行います。）こととし、取得検討対象物件に物流施設又は商業施設以外の用途の物件が含まれる場合には、他のファン
ド等との共同投資により本投資法人が物流施設又は商業施設のみを取得することができる場合等を除き、NPRが優先して物件の取得検討を行います。

もっとも、ローテーション・ルールの採否にかかわらず、NPRとの関係では、上場不動産投資法人である本投資法人は、資本市場を通じた公募増資によるエクイティ性資金の調達及びLTVの機動的なコントロールを前提としたデット性資金の調達を基本としており、一方、
非上場不動産投資法人であるNPRは、適格機関投資家等から私募によりエクイティ性資金を調達し、定常的にLTVを低位に維持するデット性資金の調達を行っていきます。このような資金調達の性質及び財務戦略並びに投資家の志向する投資リターンの違いにより、物件タイプが競合しても、実際にNPRと本投資法人の双方が取得を希望する競合が生じる場合は限定的であると想定しています。
また、投資法人以外の不動産ファンド等との関係では、ローテーション・ルールにおいて、原則として不動産ファンド等の取得優先順位は本投資法人に劣後するものと定められており、
本投資法人とは競合関係に立たない仕組みが設けられています。
なお、不動産等案件情報のうち、当該物件が共有又は区分所有建物（受益権の準共有等を含みます。）である又はその他の理由によって、いずれかの投資責任者が運用を担当するファンド等が他の所有者との間で当該物件の残部の全部又は一部の取得に関して優先交渉権を有している場合には、当該ファンド等を担当する投資責任者が優先的に取得検討を行うものとします。
具体的な運用の概要は、次のとおりです。資産運用会社が物流施設、商業施設その他様々な用途の不動産等に係る案件情報を入手した場合、当該情報が既に案件情報受付会議において検討されたものであるか否かを確認し、既に検討されたものでない場合には、遅滞なく不動産等案件情報受付票を作成し、コンプライアンス・オフィサーに提出し、コンプライアン
ス・オフィサーは、不動産等案件情報受付票を受領した場合、遅滞なく案件情報受付会議を開催し、当該不動産等案件情報の取得検討を優先的に行うファンド等を決定します。案件情報受付会議において、各投資責任者は、各々が運用を担当するファンド等の投資方針等を踏まえた初期判定を行うものとします。
本投資法人が優先権を持つ物件の取得について、本投資法人を担当する投資責任者が取得検討を辞退する場合、辞退する旨及びその理由を記載した「不動産等案件情報検討辞退書」
をコンプライアンス・オフィサーに提出します。この場合、コンプライアンス・オフィサー
は取得検討の次順位の投資責任者に対して速やかに本投資法人を担当する投資責任者の検討結果を通知し、その次順位の投資責任者は取得検討を継続するか辞退するかを決定します。
当該検討の結果、次順位の投資責任者が取得検討を継続し、当該不動産等案件情報に係る物件の取得条件につき相手方と合意に至った場合は、報告を受けたコンプライアンス・オフィ
サーは、投資委員会の招集を請求しなければならず、同投資委員会で本投資法人が取得を辞退した理由を承認する決議を行います。同投資委員会において承認が得られない場合には、その旨をコンプライアンス・オフィサーが次順位の投資責任者に通知し、次順位の投資責任者は当該物件の取得検討を継続することはできないものとします。この場合、本投資法人を担当する投資責任者は、本投資法人のために当該物件の取得に関して再検討を行います。また、資産運用会社は、本投資法人を担当する投資責任者が取得を辞退し、かつ、その次順位以降のファンド等の投資責任者が取得を決定した場合、本投資法人に対して、本投資法人の投資責任者による当該取得辞退に係る投資委員会の審議及び決議の内容を含む当該不動産等案件情報の検討経緯及び取得辞退の理由を報告します。
－ 288 －
(288) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0301010_第三部_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

ローテーション・ルールに従い、他のファンド等の投資責任者に優先して取得検討を行う
ことができる期間は、案件情報受付会議を経て優先的に案件情報の検討を行うこととされたファンド等の投資責任者が案件情報受付会議において当該物件の取得検討を優先的に行うファンド等の投資責任者として決定された日から10営業日、又は、優先的に取得検討を行う
ことができるファンド等の投資責任者が取得検討を辞退した旨の通知をコンプライアンス・
オフィサーから受領した日から10営業日とされています。但し、当該期間中に取得検討を継続する決定をした場合には、以後取得の辞退を表明するまでは、当該ファンド等の投資責任者の優先期間は継続します。
（図）ローテーション・ルールの概要

不動産等案件情報（物流施設及び商業施設）

案件情報受付会議
竣工年次でローテーション

奇数

偶数

優先検討

優先検討

NPR

NMF

検討見送り

検討見送り
物件取得

物件取得

－ 289 －
(289) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0301010_第三部_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

④

コンプライアンス体制（法令等遵守確保のための体制）
Ａ．コンプライアンス部
資産運用会社は、資産運用会社の遂行するファンド等のための資産の運用又は投資助言に係る業務が各ファンド等に係る投資家の資金運用に関与する行為であるという基本的な認識のもと、適正な運用体制を構築するため、また第二種金融商品取引業等における業務の適正化を確保し、顧客に対し誠実かつ公正に当該業務を遂行するため、コンプライアンス（資産運用会社の役職員が法令・諸規則の趣旨及び内容を正確に理解し、これらを遵守
し、社会的規範にもとることのない誠実かつ公正な企業活動を実践することをいいます。）担当部門として各ファンド等に共通のコンプライアンス部を設置することにより、他の部、室又は課に対する社内牽制機能の実効性を確保します。
Ｂ．コンプライアンス・オフィサー
コンプライアンス部の部長を資産運用会社におけるコンプライアンス責任者であるコン
プライアンス・オフィサーとし、資産運用会社の投資運用業、投資助言業及び第二種金融
商品取引業等における業務執行が、法令・諸規則に基づいていることを常に監視します。
このため、コンプライアンス・オフィサーは、投資委員会の全ての起案事項について、法令・諸規則の遵守状況その他コンプライアンス上の問題の有無に関する確認を行います。
また、コンプライアンス・オフィサーは、各ファンド等の運用方針等を決定する組織（意思決定機関）である投資委員会に出席し、同委員会に立案される全ての案件について、その審議過程及び結論におけるコンプライアンス状況を確認し、意見を述べることができるものとします。但し、コンプライアンス・オフィサーは、意思決定に係る中立性を確保するため、同委員会における議決権を有しないものとします（コンプライアンス・オフィ
サーが執行役員である場合を含みます。）。
また、コンプライアンス・オフィサーは、国内外の法規制状況を把握し、執行役員、社
内の各部、各室又は各課へ連絡及び徹底を図るとともに、個別案件及び外部提出文書等に関するコンプライアンス上の問題の有無の調査等を通じ、日常の業務執行においてもコン
プライアンス遵守状況の確認を行います。
その結果、業務執行においてコンプライアンス上の重要な問題が発見された場合には、コンプライアンス・オフィサーは、直ちに取締役社長にその旨を報告し、適切な措置を取ることを求めることができるものとします。
上記の業務内容に鑑み、資産運用会社におけるコンプライアンス・オフィサーは、コン
プライアンス業務を専任に取り扱うものとします。また、コンプライアンス・オフィサーには、法令・規範の遵守のための十分な審査・監督能力を有する人材を選任します。
Ｃ．コンプライアンス委員会
基本的にコンプライアンスに関する最終責任は取締役会が担いますが、取締役会と連携し、専門的な検討によってこれを補佐する機関として、コンプライアンスに関する事項を検討、審査するコンプライアンス委員会を設置します。
コンプライアンス委員会では、コンプライアンス徹底のために遵守すべき法令・諸規則
及び実践すべきコンプライアンス活動の基本的な内容を定めたコンプライアンス規程の改廃を行う他、コンプライアンス活動を実践するための役職員向けの具体的な手引書として細目を定めたコンプライアンス・マニュアルを策定・改定するとともに、コンプライアンスを実現するための具体的な実践計画として、コンプライアンス・プログラムを策定・改定します。
コンプライアンス委員会はコンプライアンス・オフィサーを委員長とし、委員は社外の専門家のうち委員長が指名する者から構成されます。本書の日付現在、委員として指名された者は、コンプライアンスに精通した社外の専門家（１名）及び社外の弁護士（１名）です。なお、委員長は必要に応じ、委員を追加指名することができます。
コンプライアンス委員会は、委員長の招集により原則として３ヶ月毎に開催されますが、その他必要に応じて随時開催されます。コンプライアンス委員会は、コンプライアンス・
オフィサーからの要請に基づき、投資委員会の決議のための起案事項における法令・諸規－ 290 －

(290) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0301010_第三部_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

則の遵守状況その他コンプライアンス上の問題の有無について審議を行います。
また、コンプライアンス・オフィサーが投資委員会における審議経過にコンプライアン
ス上の重要な問題があると判断する場合には、その時点で投資委員会の審議を一旦中断し、コンプライアンス委員会を開催して、法令・諸規則の遵守状況その他コンプライアンス上の問題の有無について審議を行います。その結果、コンプライアンス委員会において法
令・諸規則その他コンプライアンス上の問題がないと判断した場合に限り、投資委員会の審議が再開されます。
さらに、コンプライアンス委員会には、投資委員会で行われる重要な方針等の決定にあたっての審議経過及び結論が全て報告され、事後的にコンプライアンス上の問題の有無を審議します。
コンプライアンス委員会の決議は、決議の対象となる議案について議決権を有する委員の３分の２以上の賛成により採択されます。コンプライアンス委員会での審議事項が利害関係者取引規程に定める「利害関係者との重要な取引」に関してコンプライアンス委員会
が審議を行う場合、利害関係者に該当することとなるコンプライアンス委員又は法人たる関係者の役員若しくは使用人であるコンプライアンス委員は、その議案に関する決議について議決権を有しません。但し、コンプライアンス・オフィサーはこの限りではありません。
（３）【大株主の状況】
本書の日付現在の資産運用会社の大株主の状況は次のとおりです。

名称

住所

野村不動産ホールディングス
株式会社

東京都新宿区西新宿一丁目26番２号
合

計

所有
株式数
（株）

比率（％）
（注）

6,000

100.0

6,000

100.0

（注）「比率」は、発行済株式数に対する所有株式数の比率を表しています。

（４）【役員の状況】
本書の日付現在における資産運用会社の役員の状況は以下のとおりです。なお、平成23年10月１日をもって資産運用会社である野村不動産投信株式会社は、同社を存続会社として、野村
不動産インベストメント・マネジメント株式会社及び野村不動産投資顧問株式会社と合併し、資産運用会社の商号は、同日より、野村不動産投信株式会社から野村不動産投資顧問株式会社に変更されています。以下の表中においては、合併前の野村不動産投資顧問株式会社と合併後の野村不動産投資顧問株式会社を区別するため、前者については（旧）野村不動産投資顧問株
式会社と表記しています。

－ 291 －
(291) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0301010_第三部_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

役職名代表取締役社長

氏名
福井

保明 昭和51年４月
平成２年６月

兼社長執行役員

所有

主要略歴
野村證券株式会社

株式数

入社

ノムラ・セキュリティーズ・インターナショナル Inc
シンジケート＆ニュープロダクト＆スワップ部門

投 資 パフ ォーマ
ンス室担当

ヘッド

平成７年６月野村證券株式会社

平成９年６月

同社

営業企画部長

投資信託部長平成10年６月

同社

本社勤務部長平成11年１月

野村ファンドネット証券株式会社

平成12年６月

野村證券株式会社

同 年 同 月

同社

取締役

職域本部兼投資信託・DC本部担当

平成13年８月

同社

取締役

職域本部兼投資信託・年金業務本部担当

平成17年４月

野村ファンド・リサーチ・アンド・テクノロジー株式会社

常務取締役

職域本部兼投資信託・DC本部担当

執行役社長
同 年 同 月野村ファンド・リサーチ・アンド・テクノロジー・アメリ
カ・インク

平成19年10月－

会長

株式会社プライベート・エクイティ・ファンド・リサーチ・アンド・インベストメンツ取締役

野村ファンド・リサーチ・アンド・テクノロジー株式会社執行役社長及び野村ファンド・リサーチ・アンド・テクノロ
ジー・アメリカ・インク会長兼任
平成22年４月

野村不動産株式会社

平成22年６月

野村不動産ホールディングス株式会社

監査役

同 年 同 月株式会社メガロス

平成24年４月

野村不動産投資顧問株式会社

平成24年５月

野村不動産ホールディングス株式会社

平成24年10月

野村不動産投資顧問株式会社

平成25年４月

同社

監査役

監査役
代表取締役社長（現職）
執行役員（現職）

社長執行役員

代表取締役社長兼社長執行役員

投資パフォーマンス室担当（現職）代表取締役兼副社長執行役員新橋

健一 昭和53年４月
平成９年６月野村證券株式会社
同社

広報部長

入社

ファンドマ ネ ジ

平成11年６月

同社

総務企画部長メント部、 投 資

平成14年 4月

同社

取締役

リスク・マネジメント部兼システム企画部担当

責任者、財務部、ファン ド 会

平成15年４月

同社

取締役

職域本部兼投資信託・年金業務本部担当

計部、監査 部 、

平成15年６月

同社

執行役

職域本部兼投資信託・年金業務本部担当

コンプライ ア ン

平成16年４月

同社

取締役

ス部、企画部

平成18年７月

日本証券業協会政策本部長

管掌

平成22年７月

野村土地建物株式会社

平成24年４月

野村不動産投資顧問株式会社

平成24年５月

同社

財務会計本部長

平成24年10月

同社

代表取締役兼副社長執行役員－

顧問
代表取締役副社長

ファンドマネジメント部、投資責任者、投資顧問室、財務部、ファンド会計部、監査部、コンプライアンス部、企画部、事業推進室
平成25年４月

同社管掌

代表取締役兼副社長執行役員

ファンドマネジメント部、投資責任者、財務部、ファンド会
計部、監査部、コンプライアンス部、企画部管掌（現職）－ 292 －
(292) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0301010_第三部_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

役職名代表取締役兼専

氏名片山優臣 平成元年４月
平成18年４月

務執行役員

所有

主要略歴
野村不動産株式会社
同社

株式数

入社

広報部長

野村不動産ホールディングス株式会社

営業部、資産運用部、投資マネ

平成22年４月

野村不動産株式会社

ジメント部、投

平成24年４月

同社

資運用企画室平成24年５月

野村不動産ホールディングス株式会社

執行役員

広報IR部長

人事部長

人事部長
－

執行役員グループ人事担当兼グループ人事部長

管掌
平成25年４月

資産投資部、リ

野村不動産投資顧問株式会社代表取締役兼専務執行役員

営業部、資産運用部、投資マネジメント部、投資運用企画室

サーチ室担当管掌
資産投資部、リサーチ室担当（現職）

取締役兼執行役

古瀬員

康彦 昭和59年４月
平成７年６月野村證券株式会社

入社

同社

法務部

文書課長

ウェルス・マネジメント業務部

コ ン プラ イアン

平成15年４月

同社

ス部担当

平成21年12月

野村アセットマネジメント株式会社
企業法務室

平成24年10月

管理課長
－

室長

野村不動産投資顧問株式会社
取締役兼執行役員

コンプライアンス部担当（現職）

昭和57年４月

野村不動産株式会社員

平成10年６月

同社

札幌支店

財 務 部、 ファン

平成12年10月

同社

関東住宅事業本部総務課長

ド 会 計部 、監査

平成14年６月

同社

住宅カンパニー

業務部業務課長

部担当

平成22年５月

同社

住宅カンパニー

大阪支店

平成24年10月

野村不動産投資顧問株式会社

取締役兼執行役

斉藤

豊

入社

総務課長
－

副支店長

取締役兼執行役員

財務部、ファンド会計部、監査部担当（現職）
取締役兼執行役

吉原員

章司 昭和62年４月
平成13年４月
平成17年４月

野村不動産株式会社

入社

同社

東京住宅事業本部

開発事業部

同社

住宅カンパニー

事業開発二部

開発一課長

副部長 兼 開発企画課長
平成21年４月

同社

住宅カンパニー

第三事業グループ開発部長

平成22年４月

同社

秘書室長

平成24年10月

野村不動産投資顧問株式会社－

取締役兼執行役員

ファンドマネジメント部担当（現職）
取締役兼執行役員小林

利彦 平成元年４月
平成17年４月

野村不動産株式会社

入社

野村不動産アーバンネット株式会社

アセット営業一部長

資 産 運用 部、投平成18年４月

同社

コーポレートパートナー事業部長

資 マ ネジ メント

平成19年４月

野村不動産株式会社部 、 投資 運用企

同 年 同 月野村不動産ホールディングス株式会社 総合企画部

画室担当

平成24年４月

野村不動産投資顧問株式会社

平成24年６月

同社

取締役

平成24年10月

同社

取締役兼執行役員

総合企画室
投資運用本部副本部長

投資運用本部長
資産投資部、資産運用部、投資マ

ネジメント部、投資運用企画室担当
平成25年４月

同社

取締役兼執行役員

資産運用部、投資マネジメント

部、投資運用企画室担当（現職）－ 293 －
(293) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0301010_第三部_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc－

役職名
取締役兼執行役

氏名
宇木

所有

主要略歴

素実 平成３年４月
平成10年４月

野村不動産株式会社

株式数

入社

同社

事業企画部

営 業 部、 海外営

平成12年４月

同社

資産運用事業部

業部担当

平成14年２月

野村不動産インベストメント・マネジメント株式会社

員

不動産投資事業部
平成18年４月

野村不動産投信株式会社
不動産投資グループ

平成20年10月

レジデンス運用本部

グループリーダー

野村不動産インベストメント・マネジメント株式会社－

JOFI運用室長監査役

永木監査役（非常勤） 吉岡

平成21年４月

同社

事業企画部長平成22年６月

同社

ファンドマネジメント部長

平成23年10月

野村不動産投資顧問株式会社

平成24年４月

同社

取締役

平成24年10月

同社

取締役兼執行役員

営業部担当

平成25年４月

同社

取締役兼執行役員

営業部、海外営業部担当（現職）隆彦 昭和55年４月
平成13年６月

営業部長

営業本部長

野村不動産株式会社

入社

同社

IT戦略推進室長

平成15年１月

同社

法人カンパニー企画室長

平成23年４月

同社

資産運用カンパニー企画室担当部長

平成23年10月

野村不動産投資顧問株式会社

茂明 昭和54年４月
平成10年６月

野村不動産株式会社
同社

人事部長

平成13年４月

同社

総務部長

平成15年６月

同社

取締役

平成19年４月

同社

常務取締役

－
監査役（現職）

入社

総務部長
総務部、総務審理室、野村ホームサービ

ス部担当

監査役（非常勤） 中島充

平成20年６月

同社

同 年 同 月野村不動産ホールディングス株式会社

平成23年10月

野村不動産投資顧問株式会社

平成24年６月

株式会社メガロス

監査役（現職）

昭和51年４月

野村證券株式会社

入社

平成15年４月

野村ホールディングス株式会社

平成18年７月

同社

平成20年４月

野村土地建物株式会社 総務部長

平成20年６月

同社 取締役 総務部長

同 年 同 月埼玉開発株式会社 取締役

同 年 同 月野村不動産株式会社

同 年 同 月野村不動産ホールディングス株式会社

平成22年６月

野村土地建物株式会社

同 年 同 月野村・中国投資株式会社

平成22年７月

花園飯店（上海） 理事（現職）

平成24年４月

野村土地建物株式会社 常務取締役 総務部担当（現職）

平成24年６月

野村不動産投資顧問株式会社－監査役（現職）監査役（現職）監査役（現職）

監査役室長

グループ監査業務室長

社外監査役（現職）
取締役

社外監査役（現職）

総務部担当

取締役（現職）監査役（現職）－ 294 －
(294) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0301010_第三部_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc－

（５）【事業の内容及び営業の概況】①

資産運用委託契約上の業務
資産運用会社は、金商法上の金融商品取引業者として投資運用業を行っています。
本書の日付現在において、資産運用会社は、複数の投資法人（本投資法人、NOF、NRF及びNPR）並びに投資法人以外の不動産ファンド等（投資用のビークルであるSPCその他の形態の法人又は組合、信託受託者等を含みますが、これらに限られません。）の資産運用を受託しています。資産運用会社は、ファンド等の資産運用を受託することを想定した社内体制の整備を目的として、ファンド等毎の投資責任者を置き、担当ファンド等の投資運用に係る戦略策定及び業務統括等を行わせる一方、年度事業計画の立案や投資家対応、新規物件情報収集
や物件予算の立案、物件管理、資金調達等に関しては、運用の受託先毎に細分化するのではなく機能毎に集約しています。
Ａ．委託業務（イ）本投資法人の資産の運用に係る業務（ロ）本投資法人が行う資金調達に係る業務（ハ）運用資産の状況についての本投資法人への又は本投資法人のための報告業務（ニ）運用資産に係る運用計画の策定業務（ホ）その他本投資法人が随時委託する業務（ヘ）上記（イ）乃至（ホ）の行為に付随し又は関連する業務
Ｂ．助言・指示等（イ）資産運用会社は、委託業務に関連する事項について、本投資法人を代理して、自らの判断に基づき、本投資法人の締結した資産保管委託契約及び一般事務委託契約に基づく資産保管会社及び一般事務受託者並びにその他の本投資法人の外注委託先に対する通知及び指図等を行うことができます。
（ロ）資産運用会社は、委託業務に付随し又は関連する本投資法人の投資主に対する金銭の分配、投資口の分割若しくは併合、本投資法人の解散、合併又は投資主総会若し
くは役員会の運営その他の事項に関して本投資法人に助言を行い、本投資法人を支援し、又は本投資法人を代理してこれらの事項に関し指示を出し、交渉に参加し若しくは交渉を行うことができます。

－ 295 －
(295) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0301010_第三部_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

②

経理の概況
資産運用会社の経理の概況は以下のとおりです。
Ａ．主な資産、負債の概況
第10期
平成24年３月31日現在
総資産5,228,031千円

総負債

1,318,871千円

純資産

3,909,160千円

Ｂ．損益の概況
第10期
自 平成23年４月１日
至 平成24年３月31日
営業収益

4,582,568千円

経常利益

2,565,830千円

当期純利益

1,486,653千円－ 296 －
(296) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0301010_第三部_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

③

資産運用会社が運用の委託を受けている投資法人の状況

名称

野村不動産

野村不動産

野村不動産

野村不動産

マスターファンド

オフィスファンド

レジデンシャル

プライベート

投資法人

投資法人

投資法人

投資法人

基本的性格

野村不動産マスターファンド投資法人は、中長期の安定した収益の確
保と運用資産の着実な成長を目指して運用を行うことをその基本方針としており、かかる基本方針に基づ
き、その用途が主として物流施設、商業施設である不動産等及び不動産
対応証券に投資を行い、資産の運用を行います。

野村不動産オフィ
スファンド投資法
人は、中長期の安定した収益の確保と運用資産の着実な成長を目指して運用を行うことをその基本方針としており、かかる基
本方針に基づき、
その用途が主としてオフィスである
不動産等及び不動産対応証券に投資を行い、資産の運用を行います。

野村不動産レジデ
ンシャル投資法人
は、中長期の安定した収益の確保と運用資産の着実な成長を目指して運用を行うことをその基本方針としており、かかる基本
方針に基づき、その用途が主として居住用施設である
不動産等及び不動産対応証券に投資を行い、資産の運用を行います。

野村不動産プライベート投資法人は、中長期の安定した収益の確保と運用資産の着実な成長を目指して運用を行うことをその基本方針としており、かかる基本
方針に基づき、その用途が主としてオフィス、居住用施設、物流施設又は商業施設である
不動産等及び不動産対応証券に投資を行い、資産の運用を行います。

設立年月日

平成25年１月31日

平成15年８月７日

平成18年８月３日

平成22年３月２日

純資産額総額（注200百万円

189,468百万円（注70,836百万円（注

非開示（注４）１）（平成25年３月31

２）

３）

日現在）

（平成24年10月31（平成24年11月30日

日現在）

現在）

投資口１口当たり

100,000円

620,957円（注２）469,315円（注３）の純資産額（平成25年３月31（平成24年10月31（平成24年11月30日

日現在）

日現在）

現在）

非開示（注４）（注１）百万円未満を切り捨てて記載しています。
（注２）野村不動産オフィスファンド投資法人の平成25年１月30日付平成24年10月期有価証券報告書に基づいて記載しています。
（注３）野村不動産レジデンシャル投資法人の平成25年２月27日付平成24年11月期有価証券報告書に基づいて記載しています。
（注４）野村不動産プライベート投資法人は非上場であり、該当金額を一般に開示しておりません。

－ 297 －
(297) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0301010_第三部_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

２【その他の関係法人の概況】
Ａ．投資主名簿等管理人及び一般事務受託者（機関運営・会計）（１）【名称、資本金の額及び事業の内容】
名
称 ： 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
資本金の額 ： 324,279百万円（平成24年９月末日現在）
事業の内容 ： 銀行法（昭和56年法律第59号、その後の改正を含みます。以下「銀行法」といいます。）に基づき銀行業を営むとともに、金融機関ノ信託業務ノ兼営等ニ関スル法律（昭和18年法律第43号、その後の改正を含みます。以下「兼営法」といいます。）に基づき信託業務を営んでいます。
住
所 ： 東京都千代田区丸の内一丁目４番５号（２）【関係業務の概要】①

投資主名簿等管理人としての業務（イ）投資主名簿及び投資法人債原簿並びにこれらに付属する帳簿の作成、管理及び備置その他の投資主名簿及び投資法人債原簿に関する事務（但し、投資法人債原簿に関する事務は本投資法人が投資主名簿等管理人に別途委託するものに限ります。）（ロ）上記（イ）のほか、以下の帳簿その他の投信法及び投信法施行規則の規定により作成及び保管しなければならない帳簿書類の作成、管理及び備置に関する事務（但し、該当する事務が生じていない場合を除きます。）
・分配利益明細簿
・投資証券台帳
・投資証券不発行管理簿・投資証券払戻金額帳
・未払分配利益明細簿
・未払払戻金明細簿（ハ）社債株式等振替法の規定に基づく投資主名簿への記載又は記録（ニ）振替機関等により通知される総投資主通知その他の通知の受理に関する事務（ホ）投資主、登録投資口質権者、これらの法定代理人及び以上の者の常任代理人（以下本①において「投資主等」といいます。）の氏名及び住所の登録並びに変更の登録に関する事務（ヘ）上記（イ）乃至（ホ）に掲げるもののほか、投資主等の提出する届出の受理に関する事務（ト）投資主総会招集通知の発送及び議決権行使書又は委任状の作成及び集計に関する事
務（チ）投資主等に対して分配する金銭の支払いに関する事務（リ）投資主等からの照会に対する応答に関する事務（ヌ）投資口の統計資料並びに法令又は契約にもとづく官庁、金融商品取引所、振替機関
等への届出又は報告のための資料の作成に関する事務（ル）投資口の発行投資口の併合・分割に関する事務その他本投資法人が臨時に指定する事務（ヲ）投資主等に対する通知書、催告書及び報告書等の発送に関する事務（ワ）投資主等の権利行使に関する請求その他の投資主からの申出の受付けに関する事務（上記（イ）乃至（ヲ）の事務に関連するものに限ります。）（カ）上記（イ）乃至（ワ）に掲げる事務に付随する印紙税等の納付に関する事務－ 298 －

(298) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0301010_第三部_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

（ヨ）上記（イ）乃至（カ）に掲げる事項に付随する事務②

一般事務受託者（機関運営・会計）としての業務（イ）本投資法人の機関の運営に関する事務（投信法第117条第４号に規定する事務のうち、本投資法人と投信法第117条第２号に規定する事務その他これに関連する事務を委託した者（以下本②において「投資主名簿等管理人」といいます。）との間の投資口事務代行委託契約に基づき投資主名簿等管理人に委託される事務以外のもの。）（ロ）計算に関する事務（投信法第117条第５号に規定する事務）（ハ）会計帳簿の作成に関する事務（投信法第117条第６号及び投信法施行規則第169条第２項第６号に規定する事務）（ニ）納税に関する事務（投信法第117条第６号及び投信法施行規則第169条第２項第７号に規定する事務）（３）【資本関係】該当事項はありません。

－ 299 －
(299) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0301010_第三部_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

Ｂ．資産保管会社（１）名称、資本金の額及び事業の内容
名称 ： 三井住友信託銀行株式会社
資本金の額 ： 342,037百万円（平成24年９月末日現在）
事業の内容 ： 銀行法に基づき銀行業を営むとともに、兼営法に基づき信託業務を営んでいます。
（２）関係業務の概要
資産保管会社としての業務（イ）資産保管業務（ロ）金銭出納管理業務（ハ）上記（イ）及び（ロ）に掲げる事項に付随する業務（３）資本関係
該当事項はありません。
Ｃ．国内における引受人（１）名称、資本金の額及び事業の内容

名称

資本金の額（注）(平成25年３月末日現在)

野村證券株式会社

10,000百万円

三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証
券株式会社

40,500百万円

ＳＭＢＣ日興証券株式会社

10,000百万円

みずほ証券株式会社

125,167百万円

いちよし証券株式会社

14,577百万円

事業の内容

金商法に基づき第一種金融商品取引業を営んでいます。

（注）資本金の額は百万円未満を切り捨てています。

（２）関係業務の概要
国内における引受人は、本投資法人の一般事務受託者として、投資口の国内一般募集に関する事務を行います。
（３）資本関係
該当事項はありません。

－ 300 －
(300) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0301010_第三部_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

Ｄ．海外における引受人（１）名称、資本金の額及び事業の内容

名称
Nomura International plc

資本金の額（注１）(平成24年12月末日現在)

事業の内容

6,491,672,169米ドル(610,541,767,494円）（注２）

SMBC Nikko Capital Markets
Limited

654,000,000米ドル（61,508,700,000円）

Morgan Stanley & Co.
International plc

9,463,551,292米ドル（890,046,999,012円）
投資銀行業

Merrill Lynch International

27,735,000,000米ドル(2,608,476,750,000円）（注３）

Goldman Sachs International

511,123,000米ドル(48,071,118,150円）（注４）

UBS Limited

193,554,000英ポンド（27,709,190,640円）（注１）米ドル及び英ポンドの円貨換算は、便宜上、平成25年３月29日現在の株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行の対顧客電信売買相場の仲値（１米ドル＝94.05円及び１英ポンド＝143.16円）を用いています。
（注２）Nomura International plcについては、平成24年９月末日現在の資本金の額を記載しています。
（注３）Merrill Lynch Internationalについては、平成23年12月末日現在の資本金の額を記載しています。
（注４）Goldman Sachs Internationalについては、平成24年６月末日現在の資本金の額を記載しています。

（２）関係業務の概要
海外における引受人は、本投資法人の一般事務受託者として、投資口の海外募集に関する事務を行います。
（３）資本関係
該当事項はありません。

－ 301 －
(301) ／ 2013/05/08 14:07 (2013/05/08 14:06) ／ 000000_wk_13925322_0301010_第三部_os7不動産_野村不動産マスターF_届.doc

第５【投資法人の経理状況】
１．財務諸表の作成方法について
本投資法人の第１期計算期間は、本投資法人の設立の日である平成25年１月31日から平成25年８月末日までであり、本投資法人に関する貸借対照表、損益計算書及び附属明細表は本投資法人の設立後未だ作成されていません。それ以降は、本投資法人は、毎年３月１日から８月末日まで及び９月１日から翌年２月末日までの期間を計算期間とします。
本投資法人の財務諸表は、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則」（昭和38年大蔵省令第59号、その後の改正を含みます。以下「財務諸表等規則」といいます。）及び同規則第２条の規定により、「投資法人の計算に関する規則」に基づいて作成されます。
２．監査証明について
本投資法人は、金商法第193条の２第１項の規定に基づき、本投資法人の財務諸表について、新日本有限責任監査法人の監査を受けます。

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１【財務諸表】
該当事項はありません。

２【投資法人の現況】【純資産額計算書】（平成25年１月31日現在）
Ⅰ

資産総額

200,000,000円

Ⅱ

負債総額

０円

Ⅲ

純資産総額（Ⅰ－Ⅱ）

Ⅳ

発行済投資口数

200,000,000円
2,000口Ⅴ １口当たり純資産額（Ⅲ／Ⅳ）

100,000円＜借入れの状況＞① タームローン
本投資法人は、本書の日付現在借入れを行っていませんが、取得予定資産の取得資金に充当するため、取得予定資産の取得に先立ち、最長借入期間12年のローンを含む平均借入期間が５年超の借入れを行います。但し、下記「借入先」欄記載の各借入先による貸出審査手続における最終的な決裁の完了等を条件とします。

借入先株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行及び株式会社三井住友銀行をアレンジャーとする協調融資団

借入予定総額

利率

返済期限

（注２）

（注３）（注４）

（注５）

基準金利に
0.200％を加えた
利率

借入実行日
より１年後
の応当日

基準金利に
0.225％を加えた
利率

借入実行日
より3.5年後の応当日

基準金利に0.325％を加えた
利率

借入実行日
より５年後
の応当日

基準金利に
0.400％を加えた
利率

借入実行日
より６年後
の応当日

基準金利に
0.500％を加えた
利率

借入実行日
より７年後
の応当日

基準金利に
0.600％を加えた
利率

借入実行日
より８年後
の応当日

基準金利に
0.800％を加えた
利率

借入実行日
より10年後の応当日

基準金利に1.000％を加えた
利率

借入実行日
より12年後
の応当日

返済方法

使途

摘要

期限一括
返済

取得予定
資産の購
入資金及
びそれに
関連する
費用

無担保
無保証

700億円

（注６）

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（注１）かかる借入れは、借入先が合理的に満足する内容の融資に係る契約が締結されること及び別途定められる貸出前提条件を全て充足すること等を条件とします。
（注２）上記借入予定総額は、本書の日付現在の予定額です。実際の借入総額は、本募集による手取金額等を勘案した上、最終的な借入実行の時点までに変更されることがあります。
（注３）借入先に支払われる融資手数料等は含まれていません。
（注４）基準金利は、借入実行日の２営業日前の時点における全国銀行協会が公表する利息計算期間に対応する日本円TIBOR（Tokyo
Interbank Offered Rate）をいいます。かかる基準金利は、原則として利払日毎に見直されます（一部については固定金利となる予定です。）。
（注５）返済期限は、本書の日付現在における予定を記載したものであり、最終的な借入実行の時点までに変更されることがあります。
（注６）元本の一部について、期限前の均等返済を予定しています。
（注７）返済期限を借入実行日より３年以上先とする借入れの全部又は一部について、金利スワップ契約等により支払金利の固定化を検討します。
（注８）本投資法人の財務状況によって、キャッシュ・リザーブの設定が求められる等の財務制限条項が付されることがあります。

②

コミットメントライン
本投資法人は、将来において取得予定資産以外の特定資産を取得する場合等、資金調達の必要が生じた場合に備えて、株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行、株式会社三井住友銀行及び株式会社みずほコーポレート銀行との間で、借入限度額合計100億円のコミットメントライン契
約（コミットメント期間１年）を締結する予定です。
但し、当該コミットメントライン契約の締結は、別途定められた条件を全て充足することに加え、上記各借入先による審査手続における最終的な決裁の完了等を条件とします。

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第６【販売及び買戻しの実績】
第１期計算期間における本投資口の販売及び買戻しの状況は以下のとおりです。
計算期間
自
至

第１期計算期間
平成25年１月31日
平成25年８月31日

発行日

販売口数
2,000口（０口）

平成25年１月31日

買戻し口数

発行済口数

０口
（０口）

2,000口（０口）（注１）括弧内の数は、本邦外における販売口数です。
（注２）本投資法人による投資口の買戻しの実績はありません。

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第四部【その他】
１．本書に基づく本投資口の募集及び売出しに関し、金商法及び関係政省府令に基づき、交付目論見書及び請求目論見書を作成し、これらを合冊（以下、交付目論見書と請求目論見書を合冊したかかる目論見書を「目論見書」といいます。）して投資家へ配布することがあります。その際には、当該目論見書に表紙を設け、「新投資口発行及び投資口売出届出目論見書」と記載するほか、交付目
論見書と請求目論見書のそれぞれに表紙を設け、かつ、それらの区分が明確となるようにします。
２．目論見書、交付目論見書及び請求目論見書の各表紙、表紙裏及び裏表紙に本投資法人の名称及び英文名称又はその略称等を記載し、また、ロゴマーク並びに取得予定資産の写真及び図表・図案等を使用することがあります。
３．交付目論見書の表紙に「新投資口発行及び投資口売出届出目論見書（交付目論見書）」と記載し、「本書は、金融商品取引法に基づき投資家に交付しなければならない目論見書（交付目論見書）です。」との文章及び「金融商品取引法上、投資家は、請求により上記の有価証券届出書第三部の内容を記載した目論見書（請求目論見書）の交付を受けることができ、投資家がかかる請求を行った
場合にはその旨を記録しておく必要があるものとされています。」との文章を記載します。
さらに、交付目論見書と請求目論見書を合冊して投資家へ配布する場合には、上記の文章に続けて、「但し、本書においては、投資家の便宜のため、既に請求目論見書が合冊されています。」との文章を記載します。
４．請求目論見書の表紙に「新投資口発行及び投資口売出届出目論見書（請求目論見書）」と記載し、その表紙裏に、「本書は、金融商品取引法に基づき投資家の請求により交付される目論見書（請求目論見書）です。本書において用いられる用語は、本書に別段の定めがある場合を除いて、金融商品取引法に基づき投資家に交付しなければならない目論見書（交付目論見書）において使用される用語と同様の意味を有するものとします。」との文章を記載します。
５．交付目論見書の表紙及び請求目論見書の表紙裏に、以下のとおり、金融商品の販売等に関する法
律（平成12年法律第101号）に係る重要事項の記載を行います。
「不動産投資証券は、主に不動産への投資の成果を投資家に還元することを目指した商品です。運用
の目的となる不動産の価格や収益力の変動等により取引価格が下落し、損失を被ることがあります。
また、倒産等、発行者の財務状態の悪化により損失を被ることがあります。」
６．目論見書の表紙以降に、以下の内容をカラー印刷して記載します。

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