平成 15 年 12 月期（平成15 年7 月1 日〜平成15 年12 月31 日） 決算短信
不動産投信発行者名
コ ー ド 番 号
問 合 せ 先決算役員会開催日
分配金支払開始日

平成 16 年 2 月 10 日

日本ビルファンド投資法人

上 場 取 引 所
（URL http://www.nbf-m.com/nbf/ ）本社所在都道府県
8951（資産運用会社） 日本ﾋﾞﾙﾌｧﾝﾄﾞﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ株式会社
責任者役職名投資本部ｾﾞﾈﾗﾙﾏﾈｼﾞｬｰ氏
名弘 中
聡 TEL. 03-3281-8810

東 証
東京都

平成 16 年２月 10 日
平成 16 年 3 月９日（予定）１．平成 15 年 12 月期の運用、資産の状況（平成 15 年７月 1 日〜平成 15 年 12 月 31 日）（１）運用状況（金額は百万円未満を切捨て）
営業収益

営業利益
%

百万円
15 年 12 月期
15 年 ６月期

12,453
12,2383.3

純資産
当期純利益率%円

14,582
15,36715 年 12 月期
15 年 ６月期

（注）

%

百万円

4,989
5,043

1.8

1 口当たり
当期純利益

経常利益

2.7
2.8

%

百万円

4,094
4,314

△1.1
△2.8

＜参考＞
（年換算値）
%

当期純利益

△5.5

総資本
経常利益率

＜参考＞
（年換算値）
%

%

（5.4）
（5.6）

1.3
1.4

%

百万円

4,093
4,313

△5.1

△5.1
△5.5

営業収益
経常利益率
%

（2.6）
（2.9）

32.9
35.3

①期中平均投資口数 平成15年12月期 280,700 口
平成15年６月期 280,700 口②会計処理の方法の変更
無③年換算の方法は次の通りです。平成15年12月期 及び 平成15年６月期：当該計算期間の数値×２（２）分配状況（分配金総額の金額は百万円未満を切捨て）
1 口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）

分配金総額

1 口当たり利益
超過分配金

百万円

円

円

14,582
15,36715 年 12 月期
15 年 ６月期

4,093
4,313

利益超過
分配金総額
百万円

0
0

純資産
配当率

配当性向

%

%

100.0
100.0

−
−

2.7
2.8

（注）配当性向については小数点第 1 位未満を切捨てにより表示しております。

（３）財政状態（総資産額と純資産額の金額は百万円未満を切捨て）
総資産額

純資産額
百万円

百万円

314,361
307,688

15 年 12 月期
15 年 ６月期（注）期末発行済投資口数

純資産比率
%

152,992
153,212平成 15 年 12 月期 280,700 口

1 口当たり純資産額
円

48.7
49.8

545,038
545,823

平成 15 年６月期 280,700 口

２．平成 16 年６月期の運用状況の予想（平成 16 年１月 1 日〜平成 16 年６月 30 日）
営業収益百万円
16 年 ６月期

12,011

経常利益

当期純利益

百万円

1 口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）

百万円

3,817

3,817

1 口当たり利益超過分配金円

13,600（参考）1 口当たり予想当期純利益（平成 16 年６月期）13,600 円（注）本予想数値は別紙記載の前提条件の下に算出した現時点でのものであり、状況の変化により実際の当期純利益、 1 口当たり分配金は変動する可能性があります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。

1

円

0

１．投資法人の関係法人の概況
後記49ページをご参照ください。

２．運用方針および運用状況（１）運用方針
後記44ページをご参照ください。

（２）運用状況① 当期の概況
Ａ．投資法人の主な推移
本投資法人は、「投資信託及び投資法人に関する法律」（以下「投信法」といいます。）に基づき、平成 13 年 3 月 16 日に設立され、同年 9 月に東京証券取引所不動産投資信託証券市場（J-REIT 市場）に上場（銘柄コード 8951）いたしました。本投資法人は、主として東京都心部、東京周辺都
市部及び地方都市部に立地する主たる用途がオフィスである建物及びその敷地から構成される不動産並びにかかる不動産を裏付けとする有価証券及び信託の受益権その他の資産に投資することによって、中長期的な観点から、本投資法人に属する資産の着実な成長と安定した収益の確保を基本方針として運用を行い、平成 14 年 3 月の第１期の利益分配実施 以後、前期の第４期まで４回の利益分配を行ってまいりました。

Ｂ．投資環境と運用実績
当期の日本経済は、緩やかなデフレ傾向が続き、雇用情勢は依然として厳しいものの、個人消費に底固さと持ち直しの動きが見られ、企業収益の継続的な改善と輸出並びに設備投資に支えられた緩やかな景気回復の兆候が現れてきました。
オフィスビル賃貸市場については、継続していた新規需要低迷に加え、 東京都心部では 2003
年のオフィスの大量新規供給により、空室率の上昇と賃料水準の低下傾向が続きましたが、オフィスの新規供給も一巡し、賃料水準なお軟調に推移しているものの、比較的ニーズの高い東京 23区の新築、築浅ビルを中心として、空室率に改善の兆候が見られました。一方、東京周辺都市部、地方主要都市部の主要都市では金融機関を初めとした営業拠点の統廃合といったオフィス需要縮小の動きの中、空室率は引き続き上昇しており、市場全体としては、依然として厳しい環境にありました。
不動産流通市場では、企業の財務体質改善、金融機関の不良債権処理及び今後の減損会計導入
を睨んでの資産売却の他にも、低金利の継続による運用難からプライベートファンド等による活発な不動産投資の動きが見られました。
このような環境下、本投資法人は立地・規模・設備インフラ面から物件競争力が高く、かつ優
良なテナントが入居していることにより、相対的に賃貸キャッシュ・フローが安定的で資産価格の下落リスクが少ないことが期待される優良なオフィスビルへの投資を基本方針として、資産運用を継続してまいりました。
当期は、かかる方針に従い、多数の物件情報の中から物件を厳選し、平成 15 年 9 月に「中目黒
ＧＴタワー」（追加取得 区分所有権の共有持分、売買価格(以下、同様)2.9 億円）、「ＮＢＦ広島立町ビル」（29.3 億円）
、平成 15 年 11 月に「札幌エルプラザ」、（区分所有権、32.0 億円）、「広島
袋町ビルディング」（区分所有権の共有持分、8.4 億円）、平成 15 年 12 月に「須田町ヴェルデビ
ル」（23.8 億円）の５物件を取得いたしました。
この結果、当期末の本投資法人の全不動産ポートフォリオは、33 物件、投資額 2,857 億円（売買価格ベース）、総賃貸可能面積は 35.9 万㎡（10.9 万坪）に達しております。
また、平成 15 年 12 月に「渋谷ガーデンフロント」（共有持分、87.0 億円、平成 16 年２月２日
取得済）、平成 15 年９月に「白金一丁目東地区第一種市街地再開発事業業務棟」（信託受益権、276.0億円（最大 310.0 億円までの増額変更あり）、平成 18 年３月 31 日取得予定）の取得決定をいたしました。
一方、平成 15 年８月に東京都に対し、「新宿余丁町ビル」の敷地の一部の譲渡（3.4 億円）を決定しており、平成 16 年１月 22 日に引渡し済みです。
既存ポートフォリオについては、平成 15 年は「芝ＮＢＦタワー」、「住友電設ビル（旧 三田シ
ティビル）」の大口テナントの解約により生じた空室への後継テナントの誘致が最重要課題でした2

が、この機を捉えた競合物件との差別化を図った全面リニューアル工事の実施と強力なテナント
営業力を背景に後継テナントとの契約は順調に推移いたしました。
（「芝ＮＢＦタワー」の当期末
稼働率は 27.2％ですが、空室につきましては、後継テナントとほぼ 100％契約締結済みです。また、「住友電設ビル」は平成 15 年 7 月より、一棟全体をテナントに一括賃貸し 100％の稼働率になっております。
）
この結果、全不動産ポートフォリオの期末稼働率は、「芝ＮＢＦタワー」の期末の低稼働率を主因として 92.3％（前期比 2.5 ポイントの低下）となりましたが、引き続き高い水準を維持しております。
建物管理については、管理グレードの適正化を図りつつ、入札等による管理会社の選定及び管理委託契約内容の見直しにより、前期に引き続きコスト削減を実施し、平成 14 年及び平成 15 年の２年間で上場時保有していた 24 棟合計の 10％のコスト削減目標に対し、契約ベースで目標を上回る約 22％の削減を達成しております。

Ｃ．資金調達の概要
借入金等の有利子負債の調達につきましては、機動性の高い無担保・無保証の銀行借入金を中心とし、財務の安定性に配慮しつつ行っております。
（期末総資産有利子負債比率 43.3％）また、将来の金利上昇リスク軽減の観点から、積極的に長期固定金利借入金の導入を進め、また資金調達手
段の多様化を図るべく、投資法人債を発行しております。
（発行済無担保投資法人債の当期末残高は280 億円です。第２回及び第３回投資法人債についてはｽﾀﾝﾀﾞｰﾄﾞ&ﾌﾟｱｰｽﾞ：A、 ﾑｰﾃﾞｨｰｽﾞ・ｲﾝﾍﾞｽﾀｰｽﾞ・ｻｰﾋﾞｽ：A3 の格付を取得しております。）

この結果、期末有利子負債に占める長期性資金の割合は 69.8％に達しております。
更に、借換えリスク軽減等、 安定的な調達基盤を確保するために、極度額 300 億円のコミットメ
ントラインを設定しております。
なお、当期末時点における本投資法人の格付等の状況は以下のとおりです。
格付機関

格付内容
長期会社格付：A 短期会社格付：A‑1
アウトルック：安定的スタンダード＆プアーズ
ムーディーズ・インベスターズ・サービス

発行体格付：A3

アウトルック：安定的（注）ﾑｰﾃﾞｨｰｽﾞ・ｲﾝﾍﾞｽﾀｰｽﾞ・ｻｰﾋﾞｽは、平成 16 年 1 月 26 日付で本投資法人の発行体格付及び無担保長期債格付
Ａ３のアウトルックを安定的からポジティブに変更いたしました。

Ｄ．業績及び分配の概要
このような運用の結果、当期の運用実績として、営業収益 12,453 百万円（前期比 214 百万円増、1.8%増）、不動産賃貸事業利益 5,561 百万円（前期比 128 百万円減、2.3％減）、資産運用報酬・保管及び事務委託コスト等の費用控除後の営業利益は、4,989 百万円（前期比 54 百万円減、1.1％減）となり、経常利益は 4,094 百万円（前期比 220 百万円減、5.1％減）でした。当期は、「芝Ｎ
ＢＦタワー」において、平成 15 年 8 月に大口テナントが退出した後当期末まで当該部分を中心とした高層階のリニューアル工事を実施した結果、当該部分の収益が発生しなかったことによる収益減少の一方で、当該テナントからの解約金収入（863 百万円）
、当期に取得した「中目黒ＧＴタワー」追加取得分「ＮＢＦ広島立町ビル」、「札幌エルプラザ」、「広島袋町ビルディング」、「須田
町ヴェルデビル」が新規稼働したことによる収益増加（169 百万円）
、及び前期に取得した「中目黒ＧＴタワー 」及び「つくば三井ビルディング」の追加取得分が通期稼働したことによる収益の増加等により、収益は微増となりましたが、芝リニューアル工事等に伴う修理費の増加（239 百万円）並びに支払利息（及び投資法人債利息 ）の増加（102 百万円）等により、結果として前期比で減益となりました。
また、規約に定める分配方針に従い、本投資法人は、当期未処分利益の概ね全額を分配（１口当たり 14,582 円）することにより、当該利益分配金が損金算入される税制の特例（租税特別措置法第 67 条の 15）が適用されることを企図し、当期純利益は 4,093 百万円（前期比 5.1％減）とな
りました。

3

② 次期の見通し
Ａ．今後の運用方針及び対処すべき課題
米国を初めとした世界経済の回復にともない、日本経済は、設備投資の緩やかな増加、雇用・所得環境の持ち直しに向かい、デフレ傾向は継続するおそれがあるものの、引き続き民需中心の
緩やかな回復過程を辿るものと思われます。
今後のオフィスビル賃貸市場は、首都圏においては「2003 年問題」と呼ばれた新規オフィスビ
ルの新規床の大量供給は峠を越え、供給が安定したことにより、比較的底堅いニーズの大型のハイスペックな築浅ビルに対してテナント誘致が進み、空室率の上昇 に歯止めがかかる兆しが見られましたが、賃料水準は依然として低下傾向が継続しており、景気拡大により本格的な需要が顕在化するまでは、マーケットは依然として厳しい状況が継続していくものと認識しております。
一方、地方都市部においては、大阪、名古屋、福岡などの一部の主要都市では空室率の上昇に一服感がでてきてはいるものの、東京への一極集中化と地方経済の低迷により、全体としては弱含みで推移するものと思われます。
また、テナントの営業拠点の統廃合、集約化の動きは今後も継続するものと考えられますが、営業拠点としての立地、オフィス環境（ＩＴ化対応・空調設備・セキュリティ等）に対するテナ
ントニーズは更に高水準化しており、これらのニーズを先取りし、迅速に対応していく高度な運用能力が必要とされています。今後、マネジメント力の更なる強化により、本投資法人保有物件の付加価値の向上に努め、「ＮＢＦ」ブランドの構築を進めて、競合物件との差別化戦略を推進していきます。
オフィスビルの売買マーケットにおいては、金融機関の不良債権処理の加速、企業の財務体質の改善、減損会計導入を睨んで、今後不動産の処分の動きは更に加速すると予想され、優良売却物件を取得するチャンスも増加していく環境であると考えております。
このような状況下において、本投資法人は、以下の運用方針のもと中長期的な観点から、運用資産の着実な成長と安定的な収益の確保を目指し適正な運用を実施します。
（ａ）既存物件の運用戦略
高い運営管理力の発揮を裏付けとして、既存テナントとの継続的な信頼関係の維持・強化を最重視し、テナントの満足度向上に努め 、「 ＮＢＦ」ブランド力の構築を進めていきます。その結果、賃貸借契約の長期化をはじめとする契約条件の向上等につなげ、賃貸収益の安定化及び長期の安定的な運用を図っていきます。
具体的には、中長期視点に立って、以下の差別化戦略を実施いたします。
・ テナント満足度調査等を今後も継続的に実施し、テナントの要望を的確に把握して、対応策にフィードバックしていきます。
・ 「ホスピタリティ」を新たなキーワードとして、テナントサービスの質と好感度を高める施策を実施いたします。
・ 既存テナントにつきましては、コミュニケーションを強化してテナント動向の把握に努め、館内増床や解約の防止に努めます。
・ 空室につきましては、市場動向を見極めた機動的な賃料設定を行いながら稼働率の改善を図り、物件特性等に応じた潜在的な テナント需要を掘り起こすべく積極的な営業活動を展開していきます。
・ 管理会社に対しましては、継続的に研修活動等を実施することにより、知識・技術のみならず、
管理能力全般の標準化・高度化を図り、かつ「テナント満足度の向上」の方針を浸透させてテナントとの信頼関係の強化に努めます。
・ 建物管理費につきましては、今後とも継続的に、入札等効果的な手法による建物管理会社選定
並びに管理グレードの適正化を図り、コストの削減に努めます。
（ｂ）新規物件の投資戦略
本投資法人の運用方針に基づき、中長期の１口当たりの分配金額等も重視しつつ、運用資産の着実な成長と安定収益の確保をめざして運用を行うことを基本といたします。
新規取得物件の情報ルート及び検討方針につきましては、以下のとおりです。
・ 入札による過度な価格競争を極力避ける為に、売却情報の早期入手や有力な物件情報ルートの4

開拓に引き続き努めるとともに、三井不動産株式会社等の物件収集力も最大限に活用していきます。
・ 中期的な収益に寄与できる優良で希少性の高い新築ビルを取得するために、ゼネコンやデベロッパーが開発する物件につきまして、収益が発生する稼働資産になった時点での取得を企図として、竣工前段階の物件につきましてもリスクマネジメントを充分行った上で、積極的に取得の意思決定を行っていきます。
・ 既保有の区分所有物件、共有物件につきましては、他の区分所有者、共有者に売却の意向がある場合、優先交渉権を活用し積極的に取得を検討してまいります。
・ 物件取得競争が激しい状況下での入札案件につきましては、本投資法人のテナント営業等のマ
ネジメント力が発揮できるビルを重点的に検討していきます。
また、取得エリア戦略につきましては、「運用方針」（44 ページをご参照ください）に基づき、地域分散を考慮しながら、以下の通り進めます。
東京都心部におきましては、大型の新規ビルの大量供給に一服感はあるものの、空室率はなお高水準にあり、賃料下落傾向も継続している中で、ビル設備や管理、サービスの 向上といったテ
ナントニーズに対応できる競争力のある優良な物件（最寄駅からの距離が近く、築年数が浅く、ワンフロアが広く、整形であり、電気容量・空調設備等の仕様が高く、ＩＴ対応可能であり、十分な駐車場台数が確保できる等を具備している物件）を厳選して取得してまいります。また、テ
ナント移転による空室発生リスクを軽減する為、テナントが長期契約を締結することが見込まれる物件やマルチテナントビルを優先して取得いたします。あわせて、市場動向を精査し、競争が特に激化している地区を避け、比較的安定的な地区への投資に重点をおきます。
東京周辺都市部及び地方都市部においては、マーケット規模が小さく需要が停滞ないし減退しているなかで、新規供給によるマーケットへの影響が大きいことから、優良な物件というだけでなく立地の希少性やそのエリアの新規供給見込みを勘案した上で、収益に対する寄与を重視しながら、厳選して投資を検討いたします。
（ｃ）財務戦略等
財務面では、借入金による資金調達につきましては、金利の上昇に備え、引き続き長期・固定金利の資金調達を基本とします。また、安定的な調達基盤拡充の観点から、引き続き投資法人債
発行等の検討を行います。
なお、本投資法人は、財務情報及び運用状況に関する情報開示の一層の充実を図るため、当期から通常の決算期に加え半期決算を実施し、上半期の３ヶ月間の業績情報等の自主的な開示を開始しました。
ま た 、 運 用 状 況 に つきましては、東京証券取引所における適時開示に加え、ホームページ（http://www.nbf‑m.com/nbf/ ）において、各種ディスクロージャー資料の掲示、物件性能などの既存物件の詳細情報、稼働率等の月次の運用状況、新規取得物件の紹介、分配金に関する情報及びQ＆A 等、本投資法人について投資判断上有用と思われる情報がご覧いただけるように努めております。
Ｂ．決算後に生じた重要な事実
該当事項はありません。

5（参考情報）（ａ）平成 15 年 12 月 12 日付で、以下の資産の取得についての売買契約を締結しており、平成 16 年２月２日に引渡しを行いました。
渋谷ガーデンフロン
ト［取得物件の概要］（以下のうち、本投資法人の取得部分は共有持分50％）
所在地：東京都渋谷区渋谷三丁目25番18号、26番３号（住居表示）
敷地面積：3,750.71㎡
建物面積：渋谷ガーデンフロント：22,393.57㎡
渋谷ガーデンフロントアネックス：256.97㎡
構造：渋谷ガーデンフロント：鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付14階建
渋谷ガーデンフロントアネックス：鉄骨造合金メッキ鋼板
葺平屋建
竣工年月
：平成15年９月30日
テナント数：１
総賃貸可能面積 ：16,516.06㎡
総賃貸面積：16,516.06㎡
稼働率：100％（平成15年12月31日現在）［売買条件］
売買価格：8,700百万円
資産の種類
：不動産
取得日
：平成16年２月２日（ｂ）平成 15 年９月 30 日付で、以下の資産の取得についての売買契約を締結しており、平成 18 年３月
31 日の引渡しを予定しております。契約締結日現在の概況等は以下のとおりです。
白金一丁目東地区第一種市街地再開発事
業業務棟［取得物件の概要］
所在地：東京都港区白金一丁目340番
敷地面積： 4,373.93㎡
建物面積：50,630.91㎡
構造：鉄骨造一部鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下２階付26階
建
竣工年月：平成17年11月（予定）
テナント数
：未定
総賃貸可能面積 ：33,395.79㎡（予定）
総賃貸面積
：−
稼働率
：−
［売買条件］
売買価格：27,600百万円（ただし、売主によるテナント誘致の結果によって収益性が向上した場合、最大31,000百万円までの増額変更の場合があります。）
資産の種類：不動産を主な信託財産とする信託受益権取得日：平成18年３月31日（予定）6（ｃ）平成 15 年８月 20 日付で、以下の資産の譲渡についての売買契約を締結しており、平成 16 年１月
22 日に引渡しを行いました。
新宿余丁町ビル［譲渡物件の概要（敷地の一部）］
所在地：東京都新宿区余丁町105番１の一部
敷地面積：1,984.82㎡（公簿面積）のうち435.83㎡（実測面積）［売買内容］
譲渡理由：当該敷地の一部は、東京都市計画道路事業幹線街路環状第四号線の事業対象地となっており、今般当該都市計画の決定及び事業認可に基づき、当該土地の取得を企図する東京都に対し、譲渡を行うものです。
譲渡方法：信託受託者住友信託銀行株式会社が売主、東京都が買主となる土地売買契約書を締結し、履行することにより譲渡いたします。
［売買条件］
売買価格：344百万円
資産の種類：特定資産である信託受益権にかかる信託財産である不動産の一部
譲渡日：平成16年１月22日

注1. 物件の概要に記載した敷地面積、建物面積及び竣工年月はいずれも不動産登記簿上の表示によるものです。ただし、「白金一丁目東地区第一種市街地再開発事業業務棟」の建物面積につきましては、
当該建物が未竣工・未登記であるため、建築基準法第６条の２第１項の規定による確認済証の内容によるものです。
注2. 売買価格は、いずれも取得諸経費（手数料、公租公課等）を含まない売買価格を記載しております。
注3. 「白金一丁目東地区第一種市街地再開発事業業務棟」の売買契約には条件が付されており、引渡しまでに条件が成就しない場合、当該売買契約が解除となる場合があります。

Ｃ．運用状況の見通し
なお、次期（第６期 平成 16 年１月１日〜平成 16 年６月 30 日）の運用状況につきましては、以下のとおり見込んでおります。運用状況の予想の前提条件につきましては、８ページ記載「平成 16年６月期 運用状況の予想の前提条件」を参照ください。
営業収益
経常利益
当期純利益
１口当たり分配金
１口当たり利益超過分配金

12,011 百万円
3,817 百万円
3,817 百万円
13,600 円
0円

また、８ページ記載「平成 16 年６月期 運用状況の予想の前提条件」がそのまま推移したと想定
した場合、第７期（平成 16 年７月１日〜平成 16 年 12 月 31 日）の運用状況の予想数値は以下のとおりとなります。
営業収益
経常利益
当期純利益
１口当たり分配金
１口当たり利益超過分配金

12,336 百万円
4,070 百万円
4,070 百万円
14,500 円
0円（注）上記予想数値は一定の前提条件の下に算出した現時点でのものであり、状況の変化により実際の当期純利益、分配金は変動する可能性があります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。

7平成 16 年６月期（平成 16 年１月１日〜平成 16 年６月 30 日）運用状況の予想の前提条件
前提条件

項目

保有資産

投資口の発行

有利子負債比率

長期有利子負債比率

営業費用

・ 平成 15 年 12 月 31 日時点で本投資法人が保有している 33 物件、平成16 年２月２日に引渡しの「渋谷ガーデンフロント」ならびに平成 16 年
１月 22 日の「新宿余丁町ビル」の土地の一部譲渡 （収用に伴うもの）
以外は決算期末まで他の物件の異動（新規物件の取得、既存物件の売却）がないことを前提としております。また、34 物件合計の期中平均稼働率は 95.7％を見込んでおります。
・ 実際には物件の異動により変動する可能性があります。
・ 新投資口の追加発行がないことを前提としております。
・ 本表における総資産有利子負債比率の算出にあたっては、次の算式を使用しております。
有利子負債比率＝有利子負債÷（有利子負債＋出資総額）×100
・ 平成 15 年 12 月 31 日時点の有利子負債比率 47.8％（総資産有利子負債
比率は 43.3％）が、上記物件の取得により約 49.0％に上昇し、決算期末まで同比率のまま推移することを前提としております。
・ 平成 15 年 12 月 31 日時点の有利子負債のうち長期借入金及び投資法人
債（1 年以内に償還予定の投資法人債を除きます。）の占める比率(長期
有利子負債比率)69.8％が、決算日以降の資産取得に伴う長期借入金の借入により約 70.5％となり、以降決算期末まで同比率のまま推移することを前提としております。
・ 一般的に決算期中に取得した資産の固定資産税及び都市計画税については前所有者と期間按分による精算を行いますが、当該精算金相当分は購入代価として取得原価に算入されるため費用計上されません。
(注)建物は一般にその取得後に修繕の必要性、緊急性等を調査するため一定の期間を要することに加え、その修繕費は、年度による金額の差異が大きい
こと及び定期的に発生する金額でないこと等から、平成 16 年６月期の修繕費は、建物を長期にわたり継続して保有する場合と大きく異なる可能性があります。

１口当たり分配金

１口当たり
利益超過分配金

・ テナントの異動等に伴う賃貸収入の変動や、物件の異動、金利の変動、新投資口の追加発行等により１口当たりの分配金の額が変動する可能性があります。
・ 利益を超える金銭の分配に関して、かかる分配を受けた投資主がその分配の都度譲渡損益の算定を行うことが必要となる現行の税務の取扱いがなされる限りにおいては、本投資法人は投資主に対して利益を超える金銭の分配は行わない予定です。ただし、本投資法人が利益配当等の損金算入要件を満たすことを目的とする場合等で、利益を超える金銭の分配を行うことが必要であると本投資法人の役員会において判断される場合には、分配方針に従い利益を超える金銭の分配を行うことができるものといたします。

8

３．財務諸表等（１）経理の状況①貸借対照表当科期

前(平成 15 年 12 月 31 日現在)

目

金

額

構成比

期

増

(平成 15 年６月 30 日現在)

金

額

構成比

金

減

額

前期比

（資産の部）

千円

％

千円

％

千円

％

Ⅰ．流動資産30,753,399

9.8

33,889,597

11.0△3,136,197

△9.3

現

金

及

び

預

金

7,228,379

6,534,925

693,454

信託現金及び信託預金

23,189,391

26,913,481△3,724,090

営

業

未

収

入

金

135,914

159,701△23,786

未

収

消

費

税

等

2,981

94,969△91,987

そ の 他 の 流 動 資 産

196,733

186,520

10,212

Ⅱ．固定資産1.有形固定資産建
信託9,836,175

3.6

265,518,048

84.5

255,723,017

83.1

9,795,031

3.8

15,975,180

5,021,400

物*1

72,265,464

72,063,079

202,385

地

19,223,717

14,616,410

4,607,306

地

151,680,597

151,680,597−*3

1,351,687

1,387,748△36,061土2.無形固定資産託

89.0

20,996,581

その他の有形固定資産

信273,687,682

*1

建

託

90.2

物

土
信

283,523,858

16,814,545

借

地

5.3

16,817,588

5.5△3,042

権

16,763,973

16,763,973−

その他の無形固定資産

50,571

53,614△3,042

3.投資その他の資産

1,191,263

0.4

1,147,076

0.4

44,186差 入 敷 金 保 証 金

310,519

329,708△19,188

長用

61,95965,494△3,535

その他の投資その他の資産

818,784

751,873

66,910期

前

払費

Ⅲ．繰延資産投資 法 人 債 発 行 費
資産合計

84,3800.0

84,380314,361,638

111,1270.0

111,127100.0

9307,688,406△26,747

0.0

3.9

△24.1

△26,747100.0

6,673,231

2.2

当

科

期

前

(平成 15 年 12 月 31 日現在)

目

金

額

構成比

期

増

(平成 15 年６月 30 日現在)

金

額

構成比

金

減

額

前期比

（負債の部）

千円

％

千円

％

千円

％

Ⅰ．流動負債

47,607,692

15.1

39,076,912

12.7

8,530,780

21.8

営

業

未

払

金

1,290,940

1,229,182

61,758

短

期

借

入

金

33,150,000

26,950,000

6,200,000

一年以内償還予定投資法人債

8,000,000

8,000,000−

未

金2,768,063

577,440

2,190,622

用

347,599

335,080

12,518

等

952

913

38

金

1,830,050

1,820,149

9,900

そ の 他 の 流 動 負 債

220,087

164,145

55,942

払

未
未

払

費

法

人

払

前

税

受

Ⅱ．固定負債

113,761,703

36.2

115,398,879

37.5△1,637,175

投

資

法

人

債

20,000,000

20,000,000

−

長

期

借

入

金

75,000,000

74,000,000

1,000,000

預 り 敷 金 保 証 金

1,379,247

668,889

710,357

信託預り敷金保証金

17,350,474

20,699,687△3,349,212

そ の 他 固 定 負 債

31,98230,302

1,679

負債合計

△1.4

161,369,396

51.3

154,475,791

50.2

6,893,604

4.5

148,899,062

47.4

148,899,062

48.4

−

0.0

（出資の部）*5
Ⅰ．出資総額
出

資

総

額

*4

Ⅱ．剰余金

148,899,062
4,093,179

当 期 未 処 分 利 益

148,899,062
1.3

4,093,179

4,313,552−
1.4

4,313,552△220,373△5.1△220,373

出資合計

152,992,241

48.7

153,212,615

49.8△220,373△0.1

負債・出資合計

314,361,638

100.0

307,688,406

100.0

6,673,2312.2

10

②損益計算書
当科

目Ⅰ. 営業損益の部
1.営業収益前期

自 平成 15 年 ７月 １日

自 平成 15 年 １月 １日

至 平成 15 年 12 月 31 日

至 平成 15 年 ６月 30 日

金
経常損益の部

期

額

百分比

金

額

百分比

増減

金

額

百分比

千円

％

千円

％

千円

％

12,453,272

100.0

12,238,800

100.0

214,471

1.8

賃 貸 事 業 収 入*110,476,044

11,111,223△635,179

その他賃貸事業収入*1

1,977,227

1,127,576

849,651

2.営業費用

7,464,133

賃 貸 事 業 費 用

59.9

7,195,499

58.8

268,6333.7*16,891,302

6,547,893

343,409

資 産 運 用 報 酬437,954

500,598△62,644役

酬11,40011,400−会 計 監 査 人 報 酬11,50011,500−

資産保管委託報酬

13,732

12,767965

一般事務委託報酬

37,844

46,999△9,155

そ用

60,39964,339△3,939益

4,989,139

40.1

5,043,301

41.2△54,161

△1.1

1,299

0.0

326

0.0

972

297.9

員

の

営

報

他

業

費
利

Ⅱ. 営業外損益の部
1.営業外収益
受

取

利

息

154

167

△12

その他営業外収益

1,144

158

985

2.営業外費用
支896,313

払729,233

6.0

167,080

息616,551

612,856

3,695

投 資 法 人 債 利 息

165,282

66,10999,172

投資法人債発行費償却

26,747

26,747−

その他営業外費用

87,732

23,51964,212

経

常

利

7.2

益

4,094,124

32.9

4,314,394

35.3△220,269△5.1

税 引 前 当 期 純 利 益

4,094,124

32.9

4,314,394

35.3△220,269△5.1

法人税、住民税及び事業税

983

0.0

947

0.0

36

3.8

法 人 税 等 調 整 額

△1

当

期

前

期

利

22.9

純

2

利

益

4,093,143

利

益

35

108

△72

当 期 未 処 分 利 益

4,093,179

4,313,552△220,373

繰

越

32.9

11

4,313,444△435.2△220,300△5.1

〔重要な会計方針〕
当期

前

自 平成 15 年 ７月 １日

１. 固定資産の減価償却の方法

至 平成 15 年 12 月 31 日
① 有形固定資産（信託財産を含む）
定額法を採用しております。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりであります。
建 物
16〜50年② 無形固定資産（信託財産を含む）
定額法を採用しております。

２． 繰延資産 投資法人債発行費の処理方

期

自 平成 15 年 １月 １日
至 平成 15 年 ６月 30 日
① 有形固定資産（信託財産を含む）
同左② 無形固定資産（信託財産を含む）
同左
投資法人債発行費３年間で均等額を償却しております。

同左法

３． 収益及び 固定資産税等の処理方法
費用の計
上基準

４．不動産等
を信託財
産とする
信託受益
権に関す
る会計処
理方針

保有する不動産にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当該決算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しております。
なお、不動産又は不動産を信託財産とする
信託受益権の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った初年度の固定資産税相当額については、費用に計上せず当該不動産の取得原価に算入しております。当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税相当額は18,924 千円であります。
保有する不動産等を信託財産とする信託受益権につきましては、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しております。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記することとしております。
① 信託現金及び信託預金②③

５．消費税等の処理方

固定資産税等の処理方法
同左

なお、不動産又は不動産を信託財産とす
る信託受益権の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った初年度の固定資産税相当額については、費用に計上せず当該不動産の取得原価に算入しております。当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税相当額は 95,539 千円であります。
同左

信託建物、信託土地、信託借地権
信託預り敷金保証金

消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっております。

法

12

同左

〔注記事項〕（貸借対照表関係）
当期

前（平成 15 年 12 月 31 日現在）
*1期

（平成 15 年６月 30 日現在）

建物、信託建物の内訳*1

建物、信託建物の内訳(単位:千円)建物(単位:千円)
建物

取得価額
減価償却累計額

21,784,986
788,405

取得価額
減価償却累計額

16,401,811
426,630

貸借対照表計上額

20,996,581

貸借対照表計上額

15,975,180

信託建物
取得価額

81,971,473

信託建物
取得価額

79,838,733

9,706,009

減価償却累計額

7,775,654

貸借対照表計上額

72,265,464

貸借対照表計上額

72,063,079*2

減価償却累計額

特定融資枠に係る借入未実行残高等*2

本投資法人は、リファイナンスリスクの軽減を図

特定融資枠に係る借入未実行残高等同左ることを主たる目的として取引銀行等と特定融資枠（コミットメントライン）契約を締結しております。
（単位：千円）（借入コミットメント）（単位：千円）（借入コミットメント）

30,000,000

コミットメントの総額30,000,000

借入実行残高差引額−30,000,000

借入実行残高差引額−30,000,000*3

コミットメントの総額

その他の有形固定資産の内訳*3

その他の有形固定資産の内訳（単位：千円）構築物（単位：千円）
構築物

取得価額

349,806

取得価額

314,416

減価償却累計額

34,173

減価償却累計額

16,543

貸借対照表計上額

315,633

貸借対照表計上額

297,873

機械装置
取得価額

150,513

機械装置
取得価額

26,026

減価償却累計額

7,163

減価償却累計額

3,044

貸借対照表計上額
工具器具備品

143,350

貸借対照表計上額
工具器具備品22,982

取得価額

15,989

取得価額

減価償却累計額

1,619

減価償却累計額730

貸借対照表計上額

14,370

貸借対照表計上額

3,657

信託構築物

4,387

信託構築物

取得価額

421,849

取得価額

395,951

減価償却累計額

111,604

減価償却累計額

96,240

貸借対照表計上額

310,244

貸借対照表計上額

299,711

信託機械装置信託機械装置

取得価額565,284

取得価額

562,360

減価償却累計額

155,035

減価償却累計額

122,926

貸借対照表計上額

410,248

貸借対照表計上額

439,433

13

当

期

前

（平成 15 年 12 月 31 日現在）

期

（平成 15 年６月 30 日現在）

信託工具器具備品

信託工具器具備品

取得価額
減価償却累計額

266,434
116,011

取得価額
減価償却累計額

243,443
96,777

貸借対照表計上額

150,422

貸借対照表計上額

146,666

建設仮勘定
（合計）

7,417

建設仮勘定
（合計）

177,423

取得価額

1,777,295

取得価額

1,724,010

減価償却累計額
貸借対照表計上額

425,608
1,351,687

減価償却累計額
貸借対照表計上額

336,261
1,387,748*4

発行する投資口の総数及び発行済投資口数
発行する投資口の総数
発行済投資口数*5*42,000,000 口
280,700 口

発行する投資口の総数及び発行済投資口数

投資信託及び投資法人に関する法律第 67 条第６項に定める最低純資産額
50,000 千円

14

発行する投資口の総数
発行済投資口数*52,000,000 口
280,700 口

投資信託及び投資法人に関する法律第 67 条第６項に定める最低純資産額
50,000 千円

（損益計算書関係）
当 期
自 平成 15 年 ７月 １日

前 期
自 平成 15 年 １月 １日

至 平成 15 年 12 月 31 日

至 平成 15 年 ６月 30 日

*1 不動産賃貸事業損益の内訳*1 不動産賃貸事業損益の内訳（単位：千円）A.不動産賃貸事業収益（単位：千円）A.不動産賃貸事業収益

賃貸事業収入賃貸事業収入（ 家

賃 ）9,154,410

（ 家

費 ）

1,253,664（ 共（ そ の 他 賃 貸 収 入 ）67,969

（ 共

益
計

賃 ）

9,598,013

費 ）1,447,838（ そ の 他 賃 貸 収 入 ）65,370益

10,476,044

計

その他賃貸事業収入

11,111,223

その他賃貸事業収入（駐 車 場 使 用 料）

284,360（駐 車 場 使 用 料）

280,917

（ 施

設

料 ）

59,945

（ 施

設

料 ）

60,996（付帯益）

683,530（付

帯益）

555,035

使

用
収

使

用
収

（ 解

約

金 ）

938,294

（ 解

約

金 ）

212,482

（ 雑

収

益 ）

11,097

（ 雑

収

益 ）

18,144

計

1,977,227

不動産賃貸事業収益合計

計

12,453,272

B.不動産賃貸事業費用

不動産賃貸事業収益合計

注

（公

租

12,238,800

B.不動産賃貸事業費用

賃貸事業費用（ 外

1,127,576

賃貸事業費用委託

費 ）1,632,295

（外

注

課）

1,096,811

（公

租

公

委

託
公

費）

1,683,855

課）

1,093,283

（ 修

繕

費 ）

647,765（修繕費）

408,490

（ 保

険

料 ）

46,019（保険料）

47,026

（ 諸

経

費 ）

1,065,891

（諸

経

費）

949,595

費 ）2,402,518

費）

2,365,641

（ 減

価

償

却

（減

価

償

却

不動産賃貸事業費用合計

6,891,302

不動産賃貸事業費用合計

6,547,893

C.不動産賃貸事業損益(A‑B)

5,561,970

C.不動産賃貸事業損益(A‑B)

5,690,907（リース取引関係）
当

期

前

期

自 平成 15 年 ７月 １日

自 平成 15 年 １月 １日

至 平成 15 年 12 月 31 日

至 平成 15 年 ６月 30 日

オペレーティング・リース取引（貸主側）
未経過リース料

オペレーティング・リース取引（貸主側）
未経過リース料

1 年内

7,940,325 千円

1 年内

6,608,995 千円

1 年超
合計

17,609,007 千円
25,549,333 千円

1 年超
合計

18,390,101 千円
24,999,097 千円（有価証券関係）
当

期

前

期

自 平成 15 年 ７月 １日

自 平成 15 年 １月 １日

至 平成 15 年 12 月 31 日

至 平成 15 年 ６月 30 日

本投資法人は、有価証券取引を全く行っておりませんので、該当事項はありません。

15

同左

（デリバティブ取引関係）
当期

前

自 平成 15 年 ７月 １日
至 平成 15 年 12 月 31 日期

自 平成 15 年 １月 １日
至 平成 15 年 ６月 30 日

本投資法人は、デリバティブ取引を全く行って同左おりませんので、該当事項はありません。

（退職給付関係）
当期

前

自 平成 15 年 ７月 １日
至 平成 15 年 12 月 31 日期

自 平成 15 年 １月 １日
至 平成 15 年 ６月 30 日

本投資法人は、退職給付制度がありませんので、 同左
該当事項はありません。

（税効果会計関係）
当 期（平成 15 年 12 月 31 日現在）

前 期
（平成 15 年６月 30 日現在）

１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な

１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主

原因別内訳

な原因別内訳（繰延税金資産）（繰延税金資産）

未払事業税損金不算入額

18 千円

未払事業税損金不算入額

17 千円

繰延税金資産合計（繰延税金資産の純額）

18

繰延税金資産合計

1718（繰延税金資産の純額）

17

２．法定実効税率と税効果会計適用後の負担率と２．法定実効税率と税効果会計適用後の負担率の間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳

法定実効税率

法定実効税率39.39％（調整）

39.39 ％

（調整）

支払配当の損金算入額△39.38

その他

支払配当の損金算入額

0.01

税効果会計適用後の法人税等の負担率△39.38

その他

0.01

税効果会計適用後の法人税等の負担率0.02（持分法損益等）
当

期

前

期

自 平成 15 年 ７月 １日

自 平成 15 年 １月 １日

至 平成 15 年 12 月 31 日

至 平成 15 年 ６月 30 日

本投資法人には関連会社は一切存在せず、該当事項はありません。

16

同左

0.02

（関連当事者との取引）
当期

前

自 平成 15 年 ７月 １日
至 平成 15 年 12 月 31 日期

自 平成 15 年 １月 １日
至 平成 15 年 ６月 30 日
同左

親会社及び法人主要株主等
該当事項はありません。
役員及び個人主要株主等
該当事項はありません。
子会社等当社が出資する子会社等は一切存せず、該当事項はありません。
兄弟会社等
該当事項はありません。

（投資口１口当たり情報）
当期

前自 平成 15 年 ７月 １日
至 平成 15 年 12 月 31 日期

自 平成 15 年 １月 １日
至 平成 15 年 ６月 30 日

１口当たり純資産額

545,038 円

１口当たり純資産額

545,823 円

１口当たり当期純利益

14,582 円

１口当たり当期純利益

15,367 円

なお、１口当たり当期純利益は、当期純利益を

なお、１口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しております。

日数加重平均投資口数で除することにより算定しております。

また、潜在投資口調整後１口当たり当期純利益

また、潜在投資口調整後１口当たり当期純利益

金額については、潜在投資口がないため記載しておりません。

金額については、潜在投資口がないため記載しておりません。

(注)１口当たり当期純利益金額の算定上の基礎は、以下のとおりであります。
当

期

前

期

自 平成 15 年 ７月 １日
至 平成 15 年 12 月 31 日

自 平成 15 年 １月 １日
至 平成 15 年 ６月 30 日

当期純利益(千円)

4,093,143

4,313,444

普通投資主に帰属しない金額(千円)−−

普通投資口に係る当期純利益(千円)

4,093,143

4,313,444

280,700

280,700

期中平均投資口数(口)（重要な後発事象）
当 期
自 平成 15 年 ７月 １日

前 期
自 平成 15 年 １月 １日

至 平成 15 年 12 月 31 日

至 平成 15 年 ６月 30 日

該当事項はありません

該当事項はありません

17

③金銭の分配に係る計算書（単位：円）科目

当 期
自 平成 15 年 ７月 １日

前 期
自 平成 15 年 ７月 １日

至 平成 15 年 12 月 31 日

至 平成 15 年 ６月 30 日

Ⅰ 当期未処分利益
Ⅱ 分配金の額(投資口１口当たり分配金の額)
Ⅲ 次期繰越利益
分配金の額の算出方法

4,093,179,109
4,093,167,400

4,313,552,809
4,313,516,900(14,582)(15,367)

11,70935,909

本投資法人の規約第 16 条第１項に定本投資法人の規約第 16 条第 1 項に定める「当期未処分利益（分配可能金額） める「当期未処分利益（分配可能金額）を上限とし、租税特別措置法第 67 条のを上限とし、租税特別措置法第 67 条の

15 に規定される本投資法人の配当可能所得の金額の 100 分の 90 に相当する金15 に規定される本投資法人の配当可能所得の金額の 100 分の 90 に相当する額を超えて分配する」旨の方針に従い、 金額を超えて分配する」旨の方針に従当期未処分利益の概ね全額である
4,093,167,400 円を利益分配金として分い、当期未処分利益の概ね全額である
4,313,516,900 円を利益分配金として配することと致しました。なお、規約第分配することと致しました。なお、規16 条第２項に定める利益を超えた金銭の分配は行いません。

約第 16 条第２項に定める利益を超えた金銭の分配は行いません。

18

（２）発行済投資口数の増減（新投資口発行）
当期における増資等は該当ありません。なお本投資法人の設立から当期までの増資等の状況は以下のとおりです。
発行済投資口数（口）払込年月日

出資総額（百万円）

摘 要

備
増減数

残高

増減数

考

残高

平成 13 年 3 月 15 日

私募設立

200

200

100

100

(注)１

平成 13 年 5 月 22 日

私募増資

197,600

197,800

98,80098,900(注)２

平成 13 年 9 月 ７日

公募増資

82,900280,700

49,999148,899

(注)３

（注）
1.
2.

１口当たり発行価格 500,000 円にて本投資法人が設立されました。
１口当たり発行価格 500,000 円にて私募投資口の追加発行を行い、22 物件の取得資金の調達を目的とする運用を開始しました。

3.

１口当たり発行価格 625,000 円（引受価額 603,125 円）にて、借入金の返済資金及び新規物件の取得資金の調達等を目的とする公募新投資口を発行しました。

19

（３）キャッシュ・フロー計算書（参考情報）（単位：千円）
当

科

目

期

前

期

自 平成 15 年 ７月 １日

自 平成 15 年 １月 １日

至 平成 15 年 12 月 31 日

至 平成 15 年 ６月 30 日

金額

営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益
減価償却費
長期前払費用償却額
投資法人債発行費償却額
受取利息
支払利息
固定資産除却損
営業未収入金の増加・減少額
未収消費税等の増加・減少額
未払消費税等の増加・減少額
営業未払金の増加・減少額
未払金の増加・減少額
前受金の増加・減少額
長期前払費用の支払額
その他
小計
利息の受取額利息の支払額
法人税等の支払額
営業活動によるキャッシュ・フロー

金

増減

額

Ⅰ

Ⅱ

4,094,124
2,402,518
3,127
26,747△154
781,833
55,01523,78691,987−61,7582,190,622
9,900−
46,5799,787,847
154△769,315△944
9,017,742

4,314,394
2,365,641
3,838
26,747△167
678,966−△54,641△94,969△20,223△13,209
98,00873,066△11,415
18,557
7,384,594
167△617,556△867
6,766,337△220,269
36,877△711−
12102,867
55,01578,428
186,956
20,22374,967
2,092,614△63,166
11,41528,021
2,403,252△12△151,758△77
2,251,404△10,161,961△2,087,162△399△5,259,495
2,620,639△5,97625,165△66,910△14,936,100△14,159,676△3,312,815△6,192△4,397,177
2,914,046△10,361
21,395△35,202△18,985,983

3,997,714
1,225,652
5,793△862,317△293,407
4,384
3,769
△31,708
4,049,882

48,700,000△42,500,000
1,000,000−−△4,312,277
2,887,722

125,150,000△136,650,000
10,000,000
20,000,000△126,570△4,559,693
13,813,736△76,450,000
94,150,000△9,000,000△20,000,000
126,570
247,415△10,926,014△3,030,636
33,448,406
30,417,770

1,594,091
31,854,315
33,448,406△4,624,727
1,594,091△3,030,636

投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出
信託有形固定資産の取得による支出
信託無形固定資産の取得による支出
預り敷金保証金の支出
預り敷金保証金の収入
差入敷金保証金の支出
差入敷金保証金の収入
その他投資等取得による支出
投資活動によるキャッシュ・フロー

Ⅲ

財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入金の借入による収入
短期借入金の返済による支出
長期借入金の借入による収入
投資法人債の発行による収入
投資法人債発行費の支出分配金の支払額
財務活動によるキャッシュ・フロー

Ⅳ
Ⅴ
Ⅵ

現金及び現金同等物の増加・減少額
現金及び現金同等物の期首残高
現金及び現金同等物の期末残高（注）キャッシュ・フロー計算書は、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則」（昭和 38 年大蔵省令第 59 号）」に基づき作成し、参考情報として添付しております。

20

〔重要な会計方針〕（参考情報）
当キャッシュ・
フロー計算書における資金の範囲

期

前自 平成 15 年 ７月 １日
至 平成 15 年 12 月 31 日キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から ３ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっております。

期

自 平成 15 年 １月 １日
至 平成 15 年 ６月 30 日
同左

（キャッシュ・フロー計算書に関する注記事項）（参考情報）（単位：千円）当期

前自 平成 15 年 ７月 １日
1.

自 平成 15 年 １月 １日

至 平成 15 年 12 月 31 日
現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係（平成 15 年 12 月 31 日現在）
現金及び預金
信託現金及び信託預金
現金及び現金同等物

期

7,228,379
23,189,391
30,417,770

21

1.

至 平成 15 年 ６月 30 日
現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係（平成 15 年 6 月 30 日現在）
現金及び預金
信託現金及び信託預金
現金及び現金同等物

6,534,925
26,913,481
33,448,406

４．役員の異動
今期における該当事項はありません。なお、任期は平成 15 年３月 17 日から２年間となります。
執行役員は次のとおりです。
氏
名（生年月日）

番号

深瀬 俊彦
１

（昭和９年４月 22 日生）

西山 晃一

２

（昭和 26 年７月２日生）

略
昭和34年３月
昭和34年４月
昭和38年８月
昭和58年４月
昭和61年４月
平成５年６月
平成10年６月
平成11年６月
平成13年３月
昭和49年３月
昭和49年４月
平成12年４月
平成12年９月
平成12年12月
平成13年８月
平成15年６月

監督役員は次のとおりです。
氏
名（生年月日）

番号３

新沢 忠（昭和７年２月 17 日生）

５

廣田 富男

昭和34年３月
昭和34年４月
昭和40年11月
昭和44年４月
昭和44年７月
昭和60年４月
平成11年９月

昭和48年６月（昭和 14 年２月６日生）

西沢 昭（昭和 16 年 8 月 22 日生）

小樽商科大学商学部卒業
北海道炭礦汽船株式会社入社
三井不動産株式会社入社
三井不動産販売株式会社取締役人事部長
同社常務取締役
同社専務取締役
同社顧問
同社退社
本投資法人執行役員就任（現職） 現在に至る
東京大学法学部卒業
三井不動産株式会社入社
三井不動産株式会社ﾋﾞﾙﾃﾞｨﾝｸﾞ本部ビルファンド事業室長
エム・エフ資産運用株式会社（現日本ビルファンドマネジ
メント株式会社）代表取締役社長就任
エム・エフ資産運用株式会社（現日本ビルファンドマネジ
メント株式会社）出向
本投資法人執行役員就任（現職）
社団法人投資信託協会理事就任（現職）現在に至る

略

平成12年２月
平成13年３月
昭和37年３月
昭和37年10月
昭和40年４月
４

歴（平成 15 年 12 月 31 日現在）

昭和51年10月
平成５年６月
平成13年３月
平成15年１月
昭和41年３月
昭和41年４月
昭和49年11月
昭和52年３月
昭和53年４月
昭和63年８月
昭和63年９月
平成３年４月
平成11年４月
平成13年８月
平成15年１月

歴（平成 15 年 12 月 31 日現在）
一橋大学商学部卒業
墨水産業株式会社入社
公認会計士尾澤修治共同事務所入所
公認会計士登録
監査法人朝日会計社(現朝日監査法人)入社
同社代表社員
同社退任後、東邦生命保険相互会社監査役（現職）、新むつ
小川原株式会社非常勤監査役（現職）、社団法人ジェイエイ
バンク支援協会監事（現職）公認会計士・税理士新沢忠事務所開設
本投資法人監督役員就任（現職） 現在に至る
東京大学法学部卒業
司法試験合格
判事補任官。以後、東京地方裁判所、釧路家庭・地方裁判所、東京地方裁判所に補職
判事補依願免官、弁護士登録、第二東京弁護士会入会（弁護士としての事務所：虎の門法律事務所）
建設省中央建設工事紛争審査会特別委員（現在は委員）
東京都公害審査会委員就任（現在は会長）
本投資法人監督役員就任（現職）
廣田富男法律事務所開設 現在に至る
新潟大学人文学部経済学科（現経済学部）卒業
東芝化学工業株式会社入社
財団法人日本不動産研究所入所
不動産鑑定士登録
国土庁（現国土交通省）地価公示鑑定評価員（現職）
財団法人日本不動産研究所退職
株式会社日本橋合同鑑定設立
同社代表取締役・専任不動産鑑定士に就任（現職）
千葉地方裁判所調停委員、千葉家庭裁判所調停委員（現職）、
東京都地価調査鑑定評価員（現職）
東京地方裁判所競売不動産評価人（現職）
本投資法人監督役員就任（現職）
東京地方裁判所鑑定委員（現職） 現在に至る

22

昭和41年３月
昭和41年４月
昭和44年９月
昭和48年４月

一橋大学商学部卒業
東海銀行入行監査法人朝日会計社(現朝日監査法人)入社
公認会計士・税理士・中小企業診断士登録
小塚会計事務所開設
小塚 埜武壽昭和61年３月
有限会社事業承継コンサルタント設立、代表取締役に就任（昭和 17 年 7 月 16 日生）（現職）
昭和61年６月
有限会社ピーシーエステート企画設立、取締役就任（現職）
昭和63年９月
大有監査法人代表社員（現職）
平成４年１月小塚会計事務所を発展的に解消し、御苑会計事務所筆頭代
表パートナーに就任（現職）
平成13年８月
本投資法人監督役員就任（現職） 現在に至る（注）「朝日監査法人」は、平成 16 年１月１日付で「あずさ監査法人」に名称変更しております。

６

５．参考情報(１) 投資状況
資産の種類
内容等による区分

当 期（平成15 年 12 月31 日現在）

前 期
（平成 15 年６月 30 日現在）

保有総額
（百万円）
30,940

対総資産
比率（％）
9.8

保有総額
（百万円）
28,393

対総資産比
率（％）
9.2

東京周辺都市部

2,516

0.8

2,523

0.8

地方都市部
小計

7,238
40,694‑30,917

東京都心部

173,648

2.3
12.9
55.2

‑
10.0
56.2

地域等

東京都心部
不動産

その他の資産不動産等を主な信託財産とする信託受益権

34,86733,167
241,683
31,983（ − ）273,666
314,361（282,378）

東京周辺都市部
地方都市部
小計

預金・その他の資産
その他の資産合計
資産総額計

11.1
10.6
76.9
10.2
（ − ）
87.1
100.0
（89.8）

172,881
35,101
33,518
241,50235,268（ − ）276,770
307,688（272,419）

11.4
10.9
78.5
11.5
（ − ）
90.0
100.0
（88.5）

（注）
1.
2.
3.

保有総額は、決算日時点の貸借対照表計上額（不動産及び信託不動産については、減価償却後の帳簿価額）によっております。
（ ）内の数値は、対象資産中に占める実質的に不動産の保有に相当する部分を記載しております。なお、建設仮勘定の金額は不動産及び信託不動産の金額に含まれておりません。
当期中に取得した「中目黒ＧＴタワー」共有床組合（ 民法第 667 条に規定する組合）への出資部分（以下「任意組合出資持分」といいます。）295 百万円（対総資産比率 0.1％）につきましては、不動産（東京都心部）に含めて記載してお
ります。

23

（２）投資不動産物件及びその他投資資産の主要なもの① 投資不動産物件及びその他投資資産の主要なものの価格及び投資比率
以下は平成 15 年 12 月 31 日現在の本件不動産の価格及び投資比率を示しています。本件不動産を構成する投資不動産物件及び信託不動産（ただし、下記「芝ＮＢＦタワー」については敷地の賃借権を含みます。）は、いずれもテナントに対する賃貸用であり、主たる用途がオフィスである建物及びその敷地です。
地域区分

売買価格
（千円）

貸借対照表
計上額
(千円)

東京都心部
東京周辺都市部
地方都市部

価格（不動産鑑
定評価額）
（千円）

投資
比率
(％)

ＪＦＥビルディング

74,131,000

72,527,568

芝ＮＢＦタワー

74,700,000

26.7

32,000,000

33,688,352

22,400,000

8.0

新宿三井ビルディング二号館

16,285,400

15,864,675

16,400,000

5.9

ＧＳＫビル

15,616,000

14,937,996

17,600,000

6.3

中目黒ＧＴタワー

14,056,000

14,062,793

14,100,000

5.0

興和西新橋ビルＢ棟

13,217,000

12,800,115

13,500,000

4.8

第２新日鐵ビル

12,614,118

12,743,325

12,800,000

4.6

日本橋室町センタービル

9,945,000

9,864,696

10,000,000

3.6

高輪一丁目ビル

6,667,200

6,436,631

7,160,000

2.6

住友電設ビル

5,365,000

5,267,227

5,190,000

1.9

須田町ヴェルデビル

2,380,000

2,457,257

2,380,000

0.9

新宿余丁町ビル

2,347,500

2,261,663

2,410,000

0.9西新宿三井ビルディング

1,603,393

1,676,808

1,630,000

0.6

中野坂上サンブライトツイン

8,979,142

9,068,745

9,410,000

3.4

横浜ＳＴビル13,529,300

13,186,854

13,900,000

5.0

つくば三井ビルディング

8,875,500

8,479,714

8,650,000

3.1

大同生命大宮ビル

2,361,000

2,275,342

2,270,000

0.8

松戸シティビル

2,455,000

2,516,275

2,600,000

0.9

稲毛海岸ビル

1,941,200

1,856,928

1,940,000

0.7

札幌エルプラザ

3,195,000

3,313,192

3,270,000

1.2

札幌南二条ビル

1,870,300

1,787,168

1,960,000

0.7

仙台大同生命ビル

3,566,000

3,428,111

3,610,000

1.3

ユニックスビル

4,028,900

3,719,486

4,350,000

1.6

新潟テレコムビル

3,957,500

3,815,855

4,260,000

1.5

浜松シティビル

1,377,000

1,307,517

1,210,000

0.4

サンマリオンＮＢＦタワー

10,500,000

10,298,031

9,260,000

3.3

堺東センタービルディング

2,227,200

2,147,215

2,360,000

0.8

大手前センタービルディング

1,825,600

1,765,701

1,950,000

0.7

京町堀センタービルディング

749,000

851,851

630,000

0.2

四条烏丸南ビル

1,627,000

1,515,888

1,520,000

0.5

ＮＢＦ広島立町ビル

2,930,000

3,078,375

2,900,000

1.0

広島袋町ビルディング

835,000

846,839855,000

0.3

物件名称

博多祇園 21 ビル
合計

2,629,000

2,530,353

2,370,000

0.8

285,686,254

282,378,561

279,545,000

100.0

地域区
分毎の
投資比
率(％)

71.6

13.9

14.5

100.0

(注)
1.

2.

「中目黒ＧＴタワー」、「興和西新橋ビルＢ棟」、「日本橋室町センタービル」、「西新宿三井ビルディング」、「中野坂上サンブライトツイン」、「横浜ＳＴビル」、「札幌エルプラザ」及び「広島袋町ビルディング」については、それぞれ本投資法人の持分に関する売買価格、貸借対照表計上額及び価格(不動産鑑定評価額)です。上記の「価格」は、平成 15 年 12月 31 日を価格時点とする㈱谷澤総合鑑定所作成の不動産鑑定評価書に基づいています。不動産鑑定評価においては、
テナント入居中という現況を踏まえ、積算価格を検証手段として、全て収益価格での不動産鑑定評価額を決定しております。
上記の「売買価格」は、本投資法人と売主の間の譲渡契約に表示された数値であり、取得諸経費、固定資産税、都市計

24画税及び消費税を除いております（ただし、「高輪一丁目ビル」、「新宿余丁町ビル」、「稲毛海岸ビル」、「新潟テレコムビル」、「四条烏丸南ビル」及び「博多祇園 21 ビル」は１つの信託契約により信託が設定されており、これらの合計価
格のみが受益権譲渡契約に記載されております。）。
3.
上記の「貸借対照表計上額」は土地、建物、構築物、機械装置、工具器具備品もしくは信託が保有するこれらの資産及び無形固定資産（借地権、施設利用権など）と長期前払費用との合計の取得価額（取得にかかわる諸費用を含む）から減価償却累計額を控除した価額です。なお建設仮勘定及び本投資法人による差入敷金･保証金は上記の「貸借対照表計上額」に含めておりません｡
4.
「第２新日鐵ビル」は「東館及びメゾンニューリバー」と「西館」から構成されておりますが、合計の数値を記載しております。
5.
「住友電設ビル」は、平成 15 年７月１日付で「三田シティビル」から名称変更しております。
6.
「中野坂上サンブライトツイン」の売買価格は平成 14 年２月１日及び３月 26 日の２回の売買価格の合計額です。
7.
「つくば三井ビルディング」の売買価格は平成13 年５月23 日及び平成15 年３月28日の２回の売買価格の合計額です。
8.
「中目黒ＧＴタワー」の売買価格は平成 15 年２月３日及び平成 15 年９月１日の２回の売買価格の合計額です。
9.
投資比率及び地域区分毎の投資比率は価格（不動産鑑定評価額）合計に対する比率の小数点第２位を四捨五入して求めております。
10. 「仙台大同生命ビル」は、平成 16 年 2 月１日付で「ＮＢＦ仙台本町ビル」に名称変更しております。

25

② 投資不動産及び信託不動産の内容
Ａ．投資不動産物件及び信託不動産の概要
本件不動産の概要は下記記載のとおりです。本件不動産はいずれもテナントに対するオフィスを主たる用途とした賃貸を主要な目的とする建物及びその敷地ですが、「興和西新橋ビルＢ棟」、「住友電設ビル」及び「第２新日鐵ビル」には住居を用途とした賃貸部分が部分的に含まれています。なお、下記の地積、延床面積、建物構造、
建物用途はいずれも登記簿の記載に基づいており、本件不動産には、隣地所有者と越境に関する確認書等が締結されているものがありますが、下記に全ては記載していません。また記載の不動産概要はいずれも平成 15 年 12月 31 日現在のものです。
物件の名称

ＪＦＥビルディング

所在地（住居表示）東京都千代田区丸の内一丁目１番２号

土地建物

特定資産の種類

不動産信託受益権

用途地域

商業地域

地積

5,495.49㎡

所有形態

所有権100％構造

鉄骨・鉄筋コンクリート造陸屋根地下４階付18階建

延床面積62,949.13㎡

所有形態

所有権100％

用途

事務所、駐車場

建築時期

昭和49年６月10日

取得年月日

平成13年５月23日

売買価格

74,131,000,000円

信託受託者

住友信託銀行㈱建物管理会社

ＪＦＥアーバンプラス㈱（特記事項）①

都市計画について敷地の一部は、都市計画道路に指定されています。都市計画法等に基づく地区計画の区域内にあり、また、本物件の建替え時には、計画段階において「大手町・丸の内・有楽町まちづくりガイドライン」に基づき、大手町・丸の内・有楽町まちづ
くり懇談会による個別建替え検討を経る必要があります。

②

賃貸借・転貸借関係について
建物は、信託受託者とＪＦＥスチール㈱の間の定期賃貸借契約に基づいて、ＪＦＥスチール㈱に一棟貸しされています。下記「Ｆ．主要テナントに関する情報③(a）主要テナント

ＪＦＥスチール㈱」欄をご参照下さい。

境界確認について
ＪＦＥスチール㈱が隣地所有者との境界同意書付きの測量図を現在作成中です。

物件の名称

芝ＮＢＦタワー

所在地（住居表示）東京都港区芝大門一丁目１番30号

土地建物

特定資産の種類

不動産信託受益権

用途地域

商業地域

地積

6,475.44㎡（敷地全体）

所有形態

借地権6,075.38㎡

構造

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下３階付18階建

延床面積45,658.01㎡

所有形態

所有権100％

用途

事務所・倉庫・電気室・機械室・作業所

所有権400.06㎡

建築時期

昭和61年10月１日

取得年月日

平成13年７月５日

売買価格

32,000,000,000円

信託受託者

三菱信託銀行㈱建物管理会社

第一整備㈱（特記事項）
信託受託者は「芝ＮＢＦタワー」の建物（以下本特記事項中において「本建物」といいます。）及びその敷地の一部（6,475.44㎡のうち 400.06 ㎡）（以下本特記事項において「自己所有地」といいます。）の所有権を有しておりますが、敷地の大部分（ 6,475.44㎡のうち 6,075.38 ㎡）（以下本特記事項において「本借地」といいます。）は日本赤十字社（東京都港区芝大門一丁目１番３号）（以下本特記事項において、「本土地所有者」といいます。）が所有しております。
本建物及び自己所有地の信託と同時に、本借地にかかる賃借権（以下本特記事項において「本借地権」といいます。）が信託受託者に対して信託譲渡されました。本借地権の信託については、本土地所有者の同意が得られております。
本建物にかかる信託契約において、信託が終了する場合は、信託不動産の処分又は財産の交付に先立って、信託建物に係る借地権を譲渡することにつき、信託建物の敷地所有者の承諾を得る必要があるとされております。
本借地権にかかる土地賃貸借契約（以下本特記事項中において「本土地賃貸借契約」といいます。）の主な内容は、次のとおりです。
(1）期間は昭和 51 年１月９日から 60 年間です。定期借地契約ではありません。
(2）使用目的は堅固建物所有目的です。
(3）借地料は、一定の金額に本土地所有者が支払った租税公課の金額を加えた額とされております。
(4）本賃借権は登記されております（昭和 51 年１月９日受付第 239 号、原因：昭和 49 年７月 30 日設定）
。平成 13 年７月５日

26

信託を原因とする信託受託者への移転の付記登記がなされております。
(5）敷金・補償金の定めはありません。ただし、権利金として売主から本土地所有者に対して一定の金銭が支払われております。
(6）信託受託者が本土地賃貸借契約に違反した場合、本土地所有者は本土地賃貸借契約を解除することができます。
(7）本借地の隣地居住者の通行権が認められております。
(8）原状回復は信託受託者の負担とされております。
(9）本借地内に建物の新築、増築、改築等賃借物の現状を変更し、又は加工する工事を行うときは、予めその構造、規模及び用途を明示して本土地所有者の書面による承諾を得る必要があります。
(10）本借地の転貸又は賃借権を譲渡しようとするときは予め本土地所有者の書面による承諾及び承諾料の支払いが必要です。
(11）本借地上の建物その他工作物を他人に譲渡し又はその上に担保権を設定しようとするときは、本土地所有者の書面による承諾が必要です。
本借地権は登記されているため、信託受託者は、第三者（本土地所有者の管財人を含みます。）に対して本借地権を対抗することができます。しかし、本土地賃貸借契約が解除された場合、信託受託者は、本敷地を利用する権限を有せず、本敷地を明け渡す義務を負います。
本借地の一部（45.038 ㎡）（以下本特記事項において「本転貸借地」といいます。）は、第三者に対して転貸されております。
本転貸借地に係る借地権（以下本特記事項において「本転借権」といいます。）は堅固な建物の建築を目的とし、その期間は昭和 59 年８月 24 日から昭和 111 年１月８日までです。本転貸借地には、堅固な建物が存在します。本転借権は、本借地権の終了と同時に終了することとされています。
自己所有地及び本借地部分に関して、隣接所有者との間で敷地境界に関する確認が行われておりません。また敷地境界に関する確認が行われていないため越境に関する確認ができず、本敷地から建物・構築物・擁壁等が隣接地に越境し、また隣接地から
建物・構築物・擁壁等が本敷地内に越境している可能性があります。
関連する信託契約及び信託受益権の受益権譲渡契約において、当該信託の当初の委託者兼受益者及び当該信託受益権の売主は、本建物、自己所有地及び本借地について表明・保証を行っておらず、かつ、瑕疵担保責任を負担しないこととされております。
物件の名称

新宿三井ビルディング二号館

所在地（住居表示）東京都新宿区西新宿三丁目２番11号

土地建物

特定資産の種類

不動産信託受益権

用途地域

商業地域

地積

2,980.64㎡

所有形態

所有権100％構造

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造陸屋根地下４階付18階建

延床面積27,685.90㎡

所有形態

所有権100％

用途

事務所、店舗、診療所、駐車場、機械室

建築時期

昭和58年10月19日

取得年月日

平成13年５月23日

売買価格

16,285,400,000円

信託受託者

住友信託銀行㈱建物管理会社

三井不動産㈱（特記事項）
平成 16 年１月１日より建物管理会社を第一整備㈱に変更しております。
物件の名称

ＧＳＫビル

所在地

（住居表示）東京都渋谷区千駄ヶ谷四丁目６番15号

土地建物

特定資産の種類

不動産信託受益権

用途地域

商業地域、近隣商業地域、第２種中高層住居専用地域

地積

5,335.28㎡

所有形態

所有権100％構造

鉄筋コンクリート・鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨造陸屋根地下４階付18階建

延床面積29,137.86㎡

所有形態

所有権100％

用途

事務所、駐車場、診療所、倉庫

建築時期

平成２年11月28日

取得年月日

平成13年５月23日

売買価格

15,616,000,000円

信託受託者

中央三井信託銀行㈱建物管理会社

第一整備㈱（特記事項）①

都市計画について敷地の一部に関し、幅員約 22 メートルが約 30 メートルに拡幅される「明治通り」の道路計画（環状線５ノ１計画幅員 30メートル）が決定しております。

②

土地利用について
敷地南端部に位置する土地の一部に土地使用貸借権が付着しており、34.44 ㎡が隣地の敷地の一部として当該地上の建物の容積率・建ぺい率に利用され、56.80 ㎡が駐車場として利用されております。上記使用貸借契約の期限は、「明治通り」拡幅

27

のために土地明渡し請求があった日までとされております。
③

優先買取請求権及び優先交渉権について「ＧＳＫビル」は、グラクソ・スミスクライン㈱（以下本第④号において「賃借人」といいます。）に一棟貸しされております。申入可能期間（平成 14 年 10 月１日から平成 19 年９月 30 日における各年 10 月１日から 11 月 30 日までの２ヶ月間）に賃借人から「ＧＳＫビル」の買い取りの申込みを受けた場合、賃借人を最優先人として交渉することになります。なお、
価格決定方法等は別途定められていますが、売却の義務を負うものではありません。ただし、賃貸人である信託受託者が、「ＧＳＫビル」を第三者に平成 19 年９月 30 日より前に売却する旨の契約をする場合、当該第三者に優先買取交渉権を承継させることが必要です。
また、賃貸人である信託受託者が、賃貸借契約期間中、「ＧＳＫビル」を売却する場合には、賃借人が買い取りの申込通知をなしている期間を除き、まず賃借人に対して、売却を申入れ、賃借人を最優先人として交渉することになります。賃借人
は、かかる申入れの受領後、１ヶ月以内に賃貸人の申入価格で買い取るか否かの回答をします。買い取らない場合には、賃貸人は第三者に対して、提示した申入価格以上で売却をすることができます。なお、賃貸人は当該第三者に対して、優先買取交渉権を承継させることが必要です。

物件の名称

中目黒ＧＴタワー

所在地（住居表示）東京都目黒区上目黒二丁目１番１号

土地

特定資産の種類不動産

地積6,971.15㎡（敷地全体。事務所棟、住宅棟、
用途地域
店舗・住宅・公共施設棟を含む）

所有形態

所有権（敷地権割合約47.85％）

構造

鉄骨・鉄筋コンクリート・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下３階付25階建

延床面積56,171.33㎡（事務所棟、住宅棟、店舗・住宅・公共施設棟を含む建物全体。各共用部分を含む）

商業地域

所有形態

建物

取得年月日
信託受託者

所有権（区分所有）
建築時期
平成14年３月25日
建物全体の延床面積（共用部分を含む）のうち① 区分所有部分の床面積合計13,536.35㎡（うち区分所有部分は事務所棟の地下１階・地下２
所有階・床面
階の店舗、14〜25階の事務所）
積・用途等② 区分所有部分（共有持分）の床面積合計298.07㎡（事務所棟の６階、７階の事務所）
所有割合：①専有面積割合で約59.16％に相当 ②専有面積割合で約1.3％に相当① 平成15年２月３日① 13,763,000,000円
売買価格② 平成15年９月１日②
293,000,000円−
建物管理会社
三井不動産㈱（特記事項）
本投資法人は、本物件を三井不動産㈱に賃貸し、三井不動産㈱は転借人にこれを転貸しております。また、当物件の４階から25 階は各区分所有者間と三井不動産㈱の間で、長期にわたり本物件を良好な資産として保全し、共同の利益を実現することを目的として締結された「一元運用に関する覚書」の対象である「一元運用区画」であり、一元運用区画から生じる賃貸収益、賃貸費用は、各区分所有者が一元運用権利割合に応じて収受、負担しております。（本投資法人保有部分のうち 6 階、７階および 14
階〜25 階は一元運用区画内にあり、一元運用権利割合は①55.6971％ ②1.4168％（共有持分相当）です。
なお、②につきまして、本投資法人は、取得と同時に当該部分を「中目黒ＧＴタワー共有床組合」（民法第 667 条に規定する組合）に出資しております（任意組合出資持分）。
物件の名称

興和西新橋ビルＢ棟

所在地（住居表示）東京都港区西新橋二丁目14番１号

土地

特定資産の種類

不動産信託受益権

用途地域

商業地域

地積

2,449.40㎡（敷地全体）

所有形態

所有権（所有割合

構造

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下２階付16階建

延床面積20,180.42㎡（１棟全体）

所有形態

所有権（区分所有）

建物
所有階・床面
積・用途等

約84.8％

注）

建築時期

平成６年８月29日

事務所及び倉庫部分

12,435.64㎡持分1,000,000分の799,475

駐車場部分

1,101.77㎡持分1,000,000分の830,050

住宅部分

2,237.25㎡持分100％

合計

15,774.66㎡

所有割合：ビル１棟全体区分所有面積15,774.66㎡の約83％相当分
取得年月日

平成13年５月23日

売買価格

13,217,000,000円

信託受託者

中央三井信託銀行㈱建物管理会社

興和ﾌﾟﾛﾊﾟﾃｨﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄｱﾝﾄﾞｺﾝｻﾙﾀﾝﾂ㈱（注）

信託不動産（敷地）の保有割合「興和西新橋ビルＢ棟」の敷地のうち、本信託受益権に係る信託受託者の持分は次のとおりです。上記の地積欄は敷地全体の地積を示しております。

28

所在

東京都港区西新橋二丁目

地番

地積（㎡）

303−１，６，７，12，35

信託受託者持分
1,370.48

1/1

303−５，８，10

291.1968,250/100,000

303−９

86.47

814,814/1,000,000

303−1655.53

885/1,000

303−21

192.82

768/1,000

303−23，28，29，43

243.481/2

303−26141.558,333/10,000

303−46，48，50，52
合計

67.88

0

2,449.40−（特記事項）①

用途制限について住宅部分は、「東京都港区開発事業に係る定住促進指導要綱」に基づき、付置住宅、要請住宅、隣接する「興和西新橋ビルＡ棟」の隔地住宅としてその用途について制限されております。

②

賃貸借関係及び使用貸借関係について
建物の事務所部分、駐車場部分及び規約共用部分のうち、信託受託者以外の共有者（以下本第④号において「共有者」といいます。）の共有持分部分は、共有者から興和不動産㈱に賃貸され、さらに興和不動産㈱から信託受託者に転貸され、信託受託者は、テナント等に対し、信託受託者の共有持分部分とともに賃貸しております。また、信託受託者及び共有者は、「興和西新橋ビルＢ棟」の土地の共有持分につき、「興和西新橋ビルＢ棟」の建物の区分所有権の共有者に対してそれぞれ相互に使用貸借をしております。

③

信託受益権の先買権（優先的に取得の交渉をする権利）について
本投資法人が信託受益権を第三者に売却しようとするときは、遅滞なくその旨を先買権保有者に書面で通知し、先買権保有者は、本投資法人に対して、購入の条件を具体的に書面で提示して、信託受益権の購入を申し込むことができます。先買権保有者が信託受益権の購入を申し込んだ場合は、先買権保有者と本投資法人は、誠意をもって購入条件について協議することになります。協議が整った場合、両当事者間で合意された条項に従い、先買権保有者と本投資法人との間で売買契約を別途締結し、これに対して、協議開始後 14 日以内に協議が整わない場合、本投資法人は、協議を継続する義務を負わず、爾後第三者に対して任意の条件で信託受益権を売却し又は売却を中止することができます。

④

共有持分の処分について共有者は、信託受託者に対し、「興和西新橋ビルＢ棟」に関し、「興和西新橋ビルＢ棟」が信託された日以後、共有持分の処分等に関する協定書及びケー・エヌ・ビル変更管理規約に拘束されることに同意しております。これらにおいて、信託受託者又は共有者が、「興和西新橋ビルＢ棟」につき譲渡・貸与・抵当権の設定等をする場合には、「興
和西新橋ビルＢ棟」の土地と建物を分離して行うことはできないとされております。また、信託受託者及び共有者
は、各共有持分に関して、上記協定書締結の日から原則として５年間共有物の分割請求をすることができないとされております。

物件の名称

第２新日鐵ビル東館及びメゾンニューリバー、西館

所在地（住居表示）東京都中央区新川二丁目31番１号、31番７号、20番15号

土地

建物

特定資産の種類不動産

地積

東館及びメゾンニューリバー2,775.23㎡
西館1,532.18㎡

所有形態

所有権100％構造

東館及びメゾンニューリバー：鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下２階付15階建
西館：鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付10階建

延床面積

東館及びメゾンニューリバー17,586.10㎡、西館8,352.69㎡

所有形態

所有権100％

用途

事務所、共同住宅（36戸）及び車庫

用途地域

商業地域

建築時期

平成１年11月30日

取得年月日

平成14年12月25日

売買価格

12,614,118,907円

信託受託者

−

建物管理会社㈱日鉄コミュニティー

（注）

本投資法人の開示書類においての本物件の呼称は、「第２新日鐵ビル東館及びメゾンニューリバー」、「第２新日鐵ビル
西館」を併せて「第２新日鐵ビル」といたします。

（特記事項）①

建物賃貸借契約について

29

本投資法人は、新日本製鐵株式會社との間で本物件東館（事務所）・西館（事務所）の合計 15,333.29 ㎡（賃借人は全てを転借人に転貸）に関する借地借家法第 38 条に規定する定期賃貸借契約（契約期間：平成 15 年３月１日から平成 21 年 11 月
30 日まで）を、三井不動産住宅リース㈱（賃借人は全てを転借人に転貸）との間でメゾンニューリバー（住宅）の賃貸面積
2,005.20 ㎡に関する賃貸借契約（契約期間：平成 15 年３月１日から平成 21 年２月 28 日まで）を締結しております。
②

瑕疵担保責任について
本物件の売買に関して、売主は本投資法人に対して、瑕疵担保責任は負いません。

③

土壌調査結果について
本敷地は土壌汚染対策法（平成 15 年２月施行）及び東京都環境確保条例（平成 13 年 10 月施行）の適用は受けないと考えられますが、土壌調査を行った結果、敷地の一部について自然由来と推定される原因により、砒素の溶出量が平成３年８月
環境庁告示第 46 号による土壌環境基準を、鉛の含有量が平成 14 年９月 20 日中央環境審議会答申による土壌含有基準を上回っております。本投資法人は取得にあたり、①本敷地は現在舗装措置が施されており人体に与える影響がないこと、②将来本敷地において建物を再建築する際に、汚染土壌の除去等の措置により対策が可能であること及びその費用及び内容、について㈱イー・アール・エスに確認済みです。

物件の名称

日本橋室町センタービル

所在地（住居表示）東京都中央区日本橋室町三丁目２番15号

土地

特定資産の種類

不動産信託受益権

用途地域

商業地域

地積

3,097.74㎡（敷地全体）

所有形態

所有権（割合51.33％）

構造

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付12階建

延床面積23,019.01㎡（１棟全体）

所有形態

所有権（区分所有）

建物
所有階・床面
積・用途等

建築時期

事務所部分

６階の一部および７階から12階部分

駐車場部分

地下１階

平成61年10月31日
7,755.94㎡（持分100％）
1,141.83㎡（持分45.11％）

倉庫、防災管理室、管理人室、物置の規約共用部分244.74㎡（持分45.11％）
所有割合：ビル１棟全体区分所有面積合計17,137.26㎡の約48.6％相当分

取得年月日

平成13年５月23日

売買価格

9,945,000,000円

信託受託者

三菱信託銀行㈱建物管理会社

昭和地所㈱（特記事項）①

区分所有及び相互賃貸借について「日本橋室町センタービル」の敷地 14 筆（地積合計 3,097.74 ㎡）のうち、本投資法人が保有する本信託受益権に係る信託受託者は３筆（地積合計 1,590.07 ㎡、全敷地の地積の約 51.33％）を保有しております。上記の地積欄はかかる３筆の地積合計を示しております。
なお、信託受託者は、他の区分所有者である昭和地所㈱との間で、それぞれが有する建物の敷地について、相互に賃借権（敷地利用権）を付与しております。

②

優先交渉権について「日本橋室町センタービル」については、建物の区分所有等に関する法律に基づき、「日本橋室町センタービル」の建物、その敷地及び附属施設の管理又は使用等に関し、「日本橋室町センタービル」規約が昭和 61 年８月 22 日に定められております。同規約では、区分所有者がその専有部分の全部又は一部を第三者に譲渡しようとする場合は、他の区分所有者に対し、第三者に優先して譲渡の申込みをすることが義務付けられております。同規約はまた、共用部分の共有持分の分割請求ができないこと、専有部分と分離して単独処分することができないこと及び専用部分と建物の敷地の所有権を分離して譲渡できないこと等を定めております。

物件の名称

高輪一丁目ビル

所在地（住居表示）東京都港区高輪一丁目３番13号

土地建物

特定資産の種類

不動産信託受益権

用途地域

商業地域

建築時期

昭和62年11月26日

地積

2,618.77㎡

所有形態

所有権100％構造

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根９階建

延床面積

12,847.59㎡

所有形態

所有権100％

用途

事務所、駐車場、倉庫、塵芥置場、ポンプ室

取得年月日

平成13年５月23日

売買価格

6,667,200,000円

信託受託者

住友信託銀行㈱建物管理会社

いずみビルクリエイト㈱30物件の名称

住友電設ビル

所在地（住居表示）東京都港区三田三丁目12番15号

土地建物

特定資産の種類

不動産信託受益権

用途地域

商業地域

地積

1,458.95㎡

所有形態

所有権100％構造

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付12階建

延床面積9,185.13㎡

所有形態

所有権100％

用途

事務所、共同住宅、店舗、駐車場

建築時期

平成３年６月27日

取得年月日

平成13年５月23日

売買価格

5,365,000,000円

信託受託者

中央三井信託銀行㈱建物管理会社

東急ファシリティサービス㈱（特記事項）①

用途制限について「東京都港区大規模建築物等の建設計画の事前協議に関する指導要綱」に基づく付置住宅が設置されており、その用途について制限されています。

②

建築制限について敷地の一部に道路計画（一部事業完了済）が計画決定されており、都市計画法第 50 条及び第 54 条に基づき建築制限があります。

③

賃貸借契約について
信託受託者と住友電設株式会社との間の定期賃貸借契約（契約期間：平成 15 年７月１日から平成 20 年６月 30 日まで）に基づいて、住友電設株式会社に一棟貸しされております。
なお、上記③に伴い、名称を「三田シティビル」から「住友電設ビル」に変更しております。

物件の名称

須田町ヴェルデビル

所在地（住居表示）東京都千代田区神田須田町二丁目３番地

土地建物

特定資産の種類

不動産

用途地域

商業地域

地積

515.04㎡

所有形態

所有権100％構造

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付９階建

延床面積

4,196.61㎡

所有形態

所有権100％

用途

事務所、駐車場

建築時期

昭和63年３月19日

取得年月日

平成15年12月25日

売買価格

2,380,000,000円

信託受託者

−

建物管理会社

三井不動産ビルマネジメント㈱物件の名称

新宿余丁町ビル

特定資産の種類

不動産信託受益権

所在地（住居表示）東京都新宿区余丁町10番10号
用途地域

近隣商業地域、第一種住居地域

土地

建物

地積

1,984.82㎡

所有形態

所有権100％構造

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付７階建

延床面積

7,185.38㎡

所有形態

所有権100％

用途

事務所、駐車場

建築時期

平成１年１月30日

取得年月日

平成13年５月23日

売買価格

2,347,500,000円

信託受託者

住友信託銀行㈱建物管理会社

いずみビルクリエイト㈱（特記事項）①

道路計画について敷地の一部に、都市計画道路放射 25 号線設置の計画があります。また、敷地の一部に都市計画道路環状４号線設置の計画があります。なお、上記都市計画道路環状４号線の計画に基づき、その当該土地（敷地全体 1,984.82 ㎡（公簿面積）のうち 435.83 ㎡（実測面積））に関して、平成 15 年８月 20 日付で、信託受託者住友信託銀行株式会社が売主、東京都が買主となる土地売買契約を締結し、平成 16 年 1 月 22 日に東京都への引渡しを行いました。

②

既存不適格について
上記①により、「新宿余丁町ビル」の建物は容積率超過の既存不適格建物となっております。このため、将来、増改築等を行う際には、現在の建物と同一規模の建物が建築できない可能性があります。

31

物件の名称

西新宿三井ビルディング

所在地（住居表示）東京都新宿区西新宿六丁目24番１号

土地建物

特定資産の種類不動産

地積10,014.02㎡（敷地全体。事務所棟、住宅
用途地域
棟を含む）

所有形態

所有権（敷地権割合約3.67％）

構造

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下２階付27階建

延床面積84,634.02㎡（建物全体。事務所棟、住宅棟、共用部分を含む）

所有形態

所有権（区分所有）

所有階・床面
積・用途等

所有階：18階の区分所有権1,558.18㎡（事務所）

建築時期

商業地域

平成11年４月28日

所有割合：事務所棟の専有面積割合で約4.06％に相当

取得年月日

平成14年９月30日

売買価格

1,603,393,173円

信託受託者

−

建物管理会社

三井不動産㈱（特記事項）「西新宿三井ビルディング」の３階から 25 階の賃貸可能面積 36,702.24 ㎡（以下「一元運用区画」）については、長期に①

わたり良好な資産として保全し、共同の利益を実現することを目的として、区分所有者間にて一元運用が約されており、
一元運用区画から生じる賃貸収益及び賃貸費用は、一元運用権利割合に応じて収受・負担されます。本投資法人の一元運
用権利割合は約 4.28％です。また、他の区分所有者とともに区分所有部分（賃貸可能面積 1,576.23 ㎡）を三井不動産㈱１社に対して賃貸しており、三井不動産㈱はこれを転借人に転貸しております。
②

境界確認について敷地については、北側に接する都道が道路拡幅事業中であるなどの理由により、現時点において官民の境界確認を行っておりません。

物件の名称

中野坂上サンブライトツイン

所在地（住居表示）東京都中野区本町二丁目46番１号

土地

特定資産の種類

不動産信託受益権

用途地域

商業地域

地積

10,331.90㎡（敷地全体）

所有形態

所有権（敷地権割合29.5574％）

構造

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造陸屋根地下２階付30階建

延床面積

63,396.95㎡（１棟全体）

所有形態

所有権（区分所有）

建物
所有階・床面
積・用途等

建築時期

平成８年９月30日①

南ウイング16階から30階部分事務所

10,955.90㎡②

北ウイング16階事務所

563.95㎡（うち持分74.5404％）

北ウイング17階事務所

563.95㎡

所有割合：ビル１棟全体区分所有面積37,768.51㎡の約31.6％相当分
取得年月日

①
②

平成14年２月１日
平成14年３月26日

信託受託者

ＵＦＪ信託銀行㈱

売買価格

①
②

8,433,006,284円
546,136,262円

建物管理会社

サンブライトビル管理㈱他（特記事項）①

境界確認について敷地の東、西、南、北側の各道路の官民境界は、中野坂上本町二丁目地区第一種市街地再開発事業施行区域として確定しておりますが、各道路の道路境界査定書は取得しておりません。

物件の名称

横浜ＳＴビル

所在地（住居表示）神奈川県横浜市西区北幸一丁目11番15号

土地建物

特定資産の種類

不動産信託受益権

用途地域

商業地域

地積

6,348.45㎡（敷地全体）

所有形態

所有権の共有持分75％

構造

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下２階付18階建

延床面積42,568.77㎡（１棟全体）

所有形態

所有権の共有持分75％

用途

事務所、店舗、駐車場

建築時期

昭和62年10月31日

取得年月日

平成13年５月23日

売買価格

13,529,300,000円

信託受託者

住友信託銀行㈱建物管理会社㈱ヨコハマティービーエス（特記事項）①

共有関係について「横浜ＳＴビル」の敷地及び建物は、いずれも信託受託者と戸田建設㈱及び千代田土地建物㈱（以下において「他の共有者」といい、信託受託者とあわせて「共有者」といいます。）の共有となっており、信託受託者の持分割合はいずれも 75％です。
上記の地積及び延床面積欄はいずれも敷地及び建物全体の数値を記載しております。

32

「横浜ＳＴビル」の建物のうち、他の共有者の共有持分部分は、他の共有者から信託受託者に賃貸され、信託受託者は、テナントに対し、信託受託者の共有持分部分とともに、一括して一棟の建物を賃貸しております。
②

優先交渉権及び先買権について
信託受託者、他の共有者及び元所有者住友生命保険相互会社は、平成 13 年３月 23 日付で、横浜ＳＴビルの保存、管理及び処分に関し、共有物に関する協定書（以下「横浜ＳＴビル協定書」といいます。）を締結しております。横浜ＳＴビル協定書に基づき、信託受託者は、「横浜ＳＴビル」の賃貸借において、原則としてテナントの決定、契約締結、解除、賃料改定その他一切のテナントとの賃貸借契約に関する法律関係及び事実関係につき他の共有者と協議の上、意思決定を行うことが義務付けられております。また、同協定書に基づき、各共有者は、自己以外の共有者全員の書面による同意なくして「横浜ＳＴビル」の自己の持分の全部又は一部を第三者に譲渡、質入れ、担保設定又はその他の処分をすることができません。この同意を得て持分が第三者に譲渡される場合、譲渡人である共有者は、売買契約締結にあたって、譲受人である
第三者に対して、横浜ＳＴビル協定書の存在及び内容を告知した上で、第三者に横浜ＳＴビル協定書の効力を承継させることが義務付けられております。また、共有者は、「横浜ＳＴビル」の自己の持分を第三者に譲渡しようとする場合、第三者に優先して自己以外の共有者に時価をもって譲渡の申し出をすること、かつ、申し出の結果、契約条件について協議が成立しなかったときといえども、当該共有者が別途第三者に譲渡しようとするときは、改めて確定した売却条件を自己以外の共有者に示し、かかる共有者のうちいずれかが当該条件で買受けることを希望した場合は、これを売渡すことが義務付けられております。その他、共有者は、横浜ＳＴビルについて協定書締結後５年間は分割請求をしないこと、５年を経過した後も、５年毎の期間経過時点の６か月前までに共有者のいずれかから分割に関する何らかの申し出がない場合には引き続き分割制限の効力が継続されること、及び「横浜ＳＴビル」の分割請求は、共有者全員の事前の合意がある場合にのみこれを行うことができること等が横浜ＳＴビル協定書に定められております。

物件の名称

つくば三井ビルディング

所在地（住居表示）茨城県つくば市竹園一丁目６番１号

土地

建物

地積

6,280.82㎡

所有形態

所有権100％構造

鉄骨造陸屋根地下２階付19階建

延床面積26,266.10㎡

所有形態

所有権100％

用途

事務所、店舗、駐車場

特定資産の種類

不動産信託受益権

用途地域

商業地域

建築時期

平成２年３月14日

取得年月日

平成13年５月23日、平成15年３月28日

売買価格

8,875,500,000円

信託受託者

住友信託銀行㈱建物管理会社

東京美装興業㈱物件の名称

大同生命大宮ビル

特定資産の種類

不動産信託受益権

所在地（住居表示）埼玉県さいたま市大宮区吉敷町一丁目23番１号

土地

建物

地積

1,290.21㎡

所有形態

所有権100％構造

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根８階建

延床面積

6,155.16㎡

所有形態

所有権100％

用途

事務所

用途地域

商業地域

建築時期

平成３年10月31日

取得年月日

平成13年５月23日

売買価格

2,361,000,000円

信託受託者

ＵＦＪ信託銀行㈱建物管理会社

毎日興業㈱

物件の名称

松戸シティビル

特定資産の種類不動産

所在地（住居表示）千葉県松戸市本町18番４号
用途地域

商業地域

建築時期

平成４年８月６日

土地

建物

地積

1,064.25㎡

所有形態

所有権100％構造

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根８階建

延床面積

6,386.17㎡

所有形態

所有権100％

用途

事務所

取得年月日

平成13年５月31日

売買価格

2,455,000,000円

信託受託者

−

建物管理会社

三井不動産ビルマネジメント㈱33物件の名称稲毛海岸ビル

所在地（住居表示）千葉県千葉市美浜区高洲三丁目23番２号

土地

建物

地積

1,884.29㎡

所有形態

所有権100％構造

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根７階建

延床面積

7,175.12㎡

所有形態

所有権100％

用途

事務所、体育館、店舗、駐車場

特定資産の種類

不動産信託受益権

用途地域

商業地域

建築時期

平成４年11月24日

取得年月日

平成13年５月23日

売買価格

1,941,200,000円

信託受託者

住友信託銀行㈱建物管理会社

東京ビジネスサービス㈱物件の名称

札幌エルプラザ

特定資産の種類不動産

所在地（住居表示）北海道札幌市北区北八条西三丁目28番地
用途地域

商業地域

土地

建物

地積

4,759.69㎡

所有形態

所有権（敷地権割合23.2161％）

構造

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造地下２階付13階建

延床面積34,643.75㎡（１棟全体）

所有形態

所有権（区分所有）

所有階・床面
積・用途等

地下１階・１階・６階および９階の各一部、７階、８階、12階および13階
合計8,127.54㎡（事務所・店舗）

建築時期

平成15年３月７日

取得年月日

平成15年11月５日

売買価格

3,195,000,000円

信託受託者

−

建物管理会社

有楽土地㈱（特記事項）①

優先交渉権
札幌エルプラザ管理規約において区分所有者は、区分所有権の全部又は一部を譲渡しようとする時には、他の区分所有者に対し、第三者より優先して譲渡することが定められております。

②

東地区再開発隣接する北８西３東地区第一種市街地再開発事業において本物件敷地との間にある中道を廃道にする予定があります。これにより、本物件の①車両出入口の確保②建築基準法による隣地斜線の抵触解消を目的とし、「北８西３東地区第一種市街地再開発準備組合から本物件土地所有者に対し、177.75 ㎡の土地の無償譲渡する」旨の協定が同再開発準備組合と本物件所有者組合間で締結されております。当該土地は、「札幌エルプラザ」の規約敷地として敷地権の登記がなされ、持分は敷地権持分割合となる予定です。

物件の名称

札幌南二条ビル

所在地（住居表示）北海道札幌市中央区南二条西二丁目18番１号

土地建物

特定資産の種類

不動産信託受益権

用途地域

商業地域

地積

970.42㎡

所有形態

所有権100％構造

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下２階付９階建

延床面積

8,149.78㎡

所有形態

所有権100％

用途

事務所、店舗、駐車場、診療所

建築時期

平成２年11月26日

取得年月日

平成13年５月23日

売買価格

1,870,300,000円

信託受託者

住友信託銀行㈱建物管理会社

北海道メディカルサービス㈱物件の名称

仙台大同生命ビル

特定資産の種類

不動産信託受益権

所在地（住居表示）宮城県仙台市青葉区本町二丁目16番10号
用途地域

商業地域

土地

建物

地積

1,658.99㎡

所有形態

所有権100％構造

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付14階建

延床面積

10,585.42㎡

所有形態

所有権100％

用途

事務所

建築時期

昭和62年６月５日

取得年月日

平成13年５月23日

売買価格

3,566,000,000円

信託受託者

ＵＦＪ信託銀行㈱建物管理会社

陽光ビルサービス㈱（特記事項）
平成 16 年２月１日よりビル名称を「ＮＢＦ仙台本町ビル」に変更しております。

34

物件の名称

ユニックスビル

所在地（住居表示）福島県福島市栄町６番６号

土地建物

特定資産の種類

不動産信託受益権

用途地域

商業地域

地積

3,112.75㎡

所有形態

所有権100％構造

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下２階付11階建

延床面積

23,420.12㎡

所有形態

所有権100％

用途

事務所、店舗、駐車場

建築時期

平成６年９月30日

取得年月日

平成13年５月23日

売買価格

4,028,900,000円

信託受託者

住友信託銀行㈱建物管理会社

日東カストディアル・サービス㈱物件の名称

新潟テレコムビル

特定資産の種類

不動産信託受益権

所在地（住居表示）新潟県新潟市万代四丁目４番27号
用途地域

商業地域

建築時期

平成１年５月11日

土地

建物

地積

2,385.83㎡

所有形態

所有権100％構造

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根10階建

延床面積14,146.71㎡

所有形態

所有権100％

用途

店舗、事務所

取得年月日

平成13年５月23日

売買価格

3,957,500,000円

信託受託者

住友信託銀行㈱建物管理会社

新潟放送興業㈱（特記事項）①

地上権について
敷地の一部（地番 2449 番６）に横断歩道橋階段施設のための地上権が設定されております（範囲は土地西隅の地点の地上
8.3 メートルから地下 28.5 メートルの間）。

物件の名称

浜松シティビル

所在地（住居表示）静岡県浜松市伝馬町312番地の32

土地

建物

地積

1,144.81㎡

所有形態

所有権100％構造

鉄骨造陸屋根９階建

延床面積

6,931.30㎡

所有形態

所有権100％

用途事務所

特定資産の種類

不動産信託受益権

用途地域

商業地域

建築時期

平成２年12月11日

取得年月日

平成13年５月23日

売買価格

1,377,000,000円

信託受託者

住友信託銀行㈱建物管理会社

東海美装興業㈱物件の名称

サンマリオンＮＢＦタワー

特定資産の種類

不動産信託受益権

所在地（住居表示）大阪府大阪市中央区南本町二丁目６番12号
用途地域

商業地域

土地

建物

地積

2,150.36㎡

所有形態

所有権 100％

構造

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下２階付22階建

延床面積

23,755.80㎡

所有形態

所有権100％

用途

事務所、車庫建築時期

平成８年１月30日

取得年月日

平成14年３月12日

売買価格

10,500,000,000円

信託受託者

三菱信託銀行㈱建物管理会社㈱いずみテック

35

物件の名称

堺東センタービルディング

所在地（住居表示）大阪府堺市北瓦町一丁３番17号

土地

建物

地積

1,978.53㎡

所有形態

所有権100％構造

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根８階建

延床面積

7,294.35㎡

所有形態

所有権100％

用途

事務所、車庫特定資産の種類

不動産信託受益権

用途地域

商業地域

建築時期

平成３年６月20日

取得年月日

平成13年５月23日

売買価格

2,227,200,000円

信託受託者

住友信託銀行㈱建物管理会社㈱いずみテック

物件の名称

大手前センタービルディング

特定資産の種類

不動産信託受益権

所在地（住居表示）大阪府大阪市中央区大手前一丁目２番15号
用途地域

商業地域

土地

建物

地積

1,038.25㎡

所有形態

所有権100％構造

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付13階建

延床面積

7,580.74㎡

所有形態

所有権100％

用途

事務所、駐車場

建築時期

平成４年６月22日

取得年月日

平成13年５月23日

売買価格

1,825,600,000円

信託受託者

住友信託銀行㈱建物管理会社㈱いずみテック

物件の名称

京町堀センタービルディング

特定資産の種類

不動産信託受益権

所在地（住居表示）大阪府大阪市西区京町堀一丁目17番16号
用途地域

商業地域

土地

建物

地積

530.21㎡

所有形態

所有権100％構造

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付10階建

延床面積

3,919.95㎡

所有形態

所有権100％

用途

事務所

建築時期

昭和62年４月９日

取得年月日

平成13年５月23日

売買価格

749,000,000円

信託受託者

住友信託銀行㈱建物管理会社㈱いずみテック

物件の名称

四条烏丸南ビル

特定資産の種類

不動産信託受益権

所在地（住居表示）京都府京都市下京区綾小路通烏丸西入童侍者町167番

土地

建物

地積

761.21㎡

用途地域

所有形態

所有権100％構造

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付９階建

延床面積

5,792.21㎡

所有形態

所有権100％

用途

事務所、駐車場

商業地域

建築時期

平成３年９月６日

取得年月日

平成13年５月23日

売買価格

1,627,000,000円

信託受託者

住友信託銀行㈱建物管理会社㈱いずみテック

物件の名称

ＮＢＦ広島立町ビル

特定資産の種類不動産

所在地（住居表示）広島県広島市中区立町２番27号
用途地域

商業地域

土地

建物

地積

1,013.35㎡

所有形態

所有権100％構造

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付12階建

延床面積

8,656.97㎡

所有形態

所有権100％

用途

事務所、店舗、駐車場

建築時期

平成３年11月12日

取得年月日

平成15年９月30日

売買価格

2,930,000,000円

信託受託者

−

建物管理会社㈱アサヒ ファシリティズ

36

物件の名称

広島袋町ビルディング

所在地（住居表示）広島県広島市中区袋町５番25号

土地

建物

地積

2,039.20㎡

所有形態

所有権の共有持分10％構造

鉄骨造陸屋根14階建

延床面積16,411.08㎡（全体）

所有形態

区分所有権の共有持分12.5％

用途

事務所

特定資産の種類

不動産

用途地域

商業地域

建築時期

平成14年１月30日

取得年月日

平成15年11月７日

売買価格

835,000,000円

信託受託者

−

建物管理会社

合同産業㈱（特記事項）①

優先交渉権
共有規約および区分所有規約それぞれに、持分を譲渡する場合には他の共有者・区分所有者に対し、第三者より優先して譲渡することが定められております。

②

共有分割
共有規約に分割請求の禁止が定められております。

物件の名称

博多祇園21ビル

所在地（住居表示）福岡県福岡市博多区祇園町２番１号

土地

建物

地積

1,394.88㎡

所有形態

所有権100％構造

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根９階建

延床面積

7,477.69㎡

所有形態

所有権100％

用途

事務所、駐車場

特定資産の種類

不動産信託受益権

用途地域

商業地域

建築時期

平成５年４月１日

取得年月日

平成13年５月23日

売買価格

2,629,000,000円

信託受託者

住友信託銀行㈱建物管理会社㈱東急コミュニティー

37

Ｂ．運用資産の資本的支出(a）資本的支出の予定について
本件不動産に関し、現在計画されている改修工事等に伴う資本的支出の予定額のうち主要なものは以下のとおりです。なお、下記工事予定金額には、会計上の費用に区分経理される部分が含まれています。
また、今後とも定常的に支出される建築・設備関係の修繕・更新工事に加えて、テナント満足度調査や近隣競合
ビルのスペック調査などの結果を踏まえて、マーケットの中での競争力維持向上、テナント満足度の維持向上を目的としたリニューアル工事を実施します。
工事予定金額（百万円）

不動産等の名称（所在）
大同生命大宮ビル（埼玉県さいたま市）

目的

予定期間
自
至

駐車場・駐輪場改修工事

当期
支払額

総額
平成16年３月
平成16年５月

34

既支払
総額
−

−

(b）期中に行った資本的支出について
本件不動産において、当期に行った資本的支出に該当する主な工事の概要は以下のとおりです。当期の資本的支
出は 2,313 百万円であり、当期費用に区分された修繕費 647 百万円と併せ、2,961 百万円の工事を実施しています。
当期の特徴は、「芝ＮＢＦタワー」における競争力維持向上を目的とした空室部分のリニューアル工事等 1,807
百万円や、「つくば三井ビルディング」における防犯・危機管理工事等（中央監視設備工事等）163 百万円、「浜松シティビル」における館内移転に伴う貸付整備工事、屋上補修工事等 17 百万円の実施、テナント満足度調査の結果を踏まえた空調工事、防犯・危機管理工事等（機械警備システム工事、防犯カメラの設置、中央監視盤工事等）、
トイレ改修工事、ＯＡフロア工事等、マーケットの中での競争力の維持向上とテナント満足度の維持向上を目的としたリニューアル工事他 325 百万円の実施が挙げられます。
不動産等の名称
（所在）

目的

支出金額
（百万円）

期間

芝ＮＢＦタワー（東京都港区）

競争力維持向上のためのリニューアル
工事等

つくば三井ビルディング（茨城県つくば市）

中央監視設備工事等

浜松シティビル（静岡県浜松市）

館内移転に伴う貸付整備工事、屋上補修
工事等

その他のビルテナント満足度維持向上のためのリニューアル工事等

1,807

163
自
至

平成15年７月
平成15年12月
17

325

合計

2,313

(c）計算期間末毎に積み立てた金銭（修繕積立金）
本投資法人は、物件ごとに策定している長期修繕計画に基づき、期中のキャッシュ・フローの中から、中長期的な将来の大規模修繕等の資金支払に充当することを目的とした修繕積立金を、以下のとおり積み立てています。
営業期間

第１期（百万円）

前期末積立金残高

第２期（百万円）

第３期（百万円）

第４期（百万円）

第５期（百万円）

−

877

1,409

1,984

2,113

1,260

1,129

934

1,635

1,104

当期積立金取崩額

382

597

359

1,505

1,069

次期繰越額

877

1,409

1,984

2,113

2,148

当期積立額

（注）１．他の共有者と合同で積み立てている積立金については、当該他の共有者の持分相当額を除いた本投資法人の持分相当額のみを記載しております。
２．上記に記載した積立金とは別に、区分所有ビル等の管理規約等に基づく修繕積立金として、平成 15 年 12 月 31 日現在 811 百万円を積み立てております。

38

Ｃ．テナント等の概要
本件不動産に関する賃貸状況の概要は次のとおりです。
（平成 15 年 12 月 31 日現在）

地域

物件名称

第５期総賃料収入(百万円)

総賃貸可能面
積（㎡）

総賃貸面積
（㎡）

稼働率（％）

延べ
テナント数

ＪＦＥビルディング

2,175

65,28065,280

100.0

1

東京都心部

芝ＮＢＦタワー

1,374

24,912

6,787

27.2

6

新宿三井ビルディング二号館

764

14,946

14,847

99.3

30

ＧＳＫビル

−

20,407

20,407

100.0

1

100.0
(100.0)100.0(96.9)
100.0(98.6)

1
(15)
2
(10)
2
(32)

中目黒ＧＴタワー666

13,924

13,924

興和西新橋ビルＢ棟−

10,08810,088

第２新日鐵ビル

613

17,33817,338日本橋室町センタービル

416

8,041

8,041

100.0

9

高輪一丁目ビル

341

10,473

9,469

90.4

3

住友電設ビル

−

5,978

5,978

100.0

1

須田町ヴェルデビル

4

2,971

2,961

99.7

7

新宿余丁町ビル

119

5,155

5,155

100.0

5
1
(11)

東京周辺都市部

西新宿三井ビルディング

65

1,576

1,576

100.0
(97.9)

中野坂上サンブライトツイン−

12,22012,220100.0

1

横浜ＳＴビル

752

20,08918,89594.1

76

つくば三井ビルディング

518

16,863

15,72493.2

61

大同生命大宮ビル

131

3,604

3,447

95.6

9

松戸シティビル

121

4,772

3,842

80.5

22

稲毛海岸ビル

142

5,878

4,795

81.6

13

札幌エルプラザ

72

8,461

8,461

100.0

11

札幌南二条ビル

135

5,376

5,266

97.9

8

仙台大同生命ビル

243

7,510

7,498

99.8

7

ユニックスビル323

13,47913,15497.6

59

新潟テレコムビル

272

10,221

9,679

94.7

32

地方都市部

浜松シティビル

98

5,085

5,060

99.5

26

サンマリオンＮＢＦタワー

466

13,974

13,66297.8

27

堺東センタービルディング

145

5,332

5,100

95.6

16

大手前センタービルディング

134

5,532

5,398

97.6

7

京町堀センタービルディング

51

3,110

2,734

87.9

13

四条烏丸南ビル

103

3,925

3,520

89.7

14

ＮＢＦ広島立町ビル

70

5,693

4,814

84.6

19

広島袋町ビルディング

12

1,310

1,280

97.8

15

博多祇園21ビル

156

5,416

4,992

92.2

6

合計

12,453358,940

331,39292.3(92.2)

511
(575)

39

延べテナントの総数

511
（575）

総賃貸可能面積の合計（㎡）

358,940

総賃貸面積の合計（㎡）

331,391
平成 15 年 12 月 31 日

92.3
(92.2)

平成 15 年 ６月 30 日

94.8
(94.7)

最近５年の稼働率（％）

平成 14 年 12 月 31 日

95.0

平成 14 年 ６月 30 日

97.4

平成 13 年 12 月 31 日

97.5

平成 13 年 ５月 23 日

96.9

平成 12 年 ６月 30 日−

平成 11 年 ６月 30 日

−

(注)
1.
2.

3.

4.

5.

6.

7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.

14.

総賃貸収入は各物件の営業収益の合計であり、百万円未満を切り捨てで表示しております。
「総賃貸可能面積」とは、一定の時点における一体として使用されていると認められる土地に係る建物・施設における貸付が可能な事務所、店舗、倉庫及び住宅の合計面積（共用部分等を貸し付けている場合には当該面積を含みます。）のうち本投資法人の持分に相当する面積をいいます。ただし、建物の建替えの場合には当該建物の従来の総賃貸可能面積はゼロとしますが、大規模リニューアル等で建物・施設における貸付が可能でない場合に、これが一時的と判断される場合には、リニューアル等実施以前の「総賃貸可能面積」を記載します。「総賃貸面積」とは、総賃貸可能面積のうち実際に賃貸借契約が締結され貸付が行われている面積のうち本投資法人の持分に相当する面積をいいます。各本件不動産の総賃貸可能面積、総賃貸面積はともに小数点未満を四捨五入しています。各本件不動産の稼働率は総賃貸可能面積に占める総賃貸面積の割合を、最近５年の稼働率欄は全賃貸可能面積に占める全賃貸面積の割合をそれぞれ示しております。なお、ともに小数点第２位を四捨五入しております。なお、最近５年の稼働率欄では、本投資法人による資産運用の実績がない平成 12 年以前の稼働率は記載しておりません。
「稼働率」及び「延べテナント数」欄での括弧内には賃借人が転借人に転貸借（サブリース）を行っている物件のうち、転借人への賃貸借状況により本投資法人の受領する賃料が変動しうるもののみにつき、賃借人への賃貸を反映した「稼働率」及び「延べテナント数」の代わりに、転借人の入居状況に基づく稼働率及び転借人数を記載しております。
テナント数について、一テナントが複数の物件を賃借している場合、同一物件については一テナントとして、複数の物件にわたる場合は、複数テナントとする方法で延べテナント数を算定しております。テナント数については本投資法人の持分にかかわりなく、各本件不動産全体の数値を記載しております。
「中目黒ＧＴタワー」の 4 階から 25 階は一元運用区画（各区分所有者は区分所有部分を三井不動産株式会社に賃貸、同社が転借人にこれを転貸し、同区画から生じる賃貸収益、賃貸費用を各区分所有者が一元運用権利割合に応じて収受、負担します。
以下同じ。）です。本投資法人保有部分のうち、一元運用対象は①６階、７階および②14〜25 階部分で、その一元運用権利割
合は①55.6971％②1.4168％です。なお、一元運用区画以外で本投資法人が保有する地下 1 階、地下 2 階の店舗部分についても同社に賃貸し、同社はこれを転借人１社に転貸しております。
「興和西新橋ビルＢ棟」の建物は、建物の事務所及び倉庫部分のうち、1,000,000 分の 799,475 が本信託受益権に係る信託の対象となっております。上記においては、かかる事務所及び倉庫部分全体の 79.9475％相当の数値に住宅部分の 100％の数値を加えて記載しております。
「第２新日鐵ビル」は「東館及びメゾンニューリバー」と「西館」から構成されていますが、合計の数値を記載しております。
「日本橋室町センタービル」について信託受託者は６階から 12 階の事務所部分を区分所有しております。上記の数値の算定に当たっては当該事務所部分のみの数値を用いております。
「住友電設ビル」については、平成 15 年 7 月 1 日より住友電設㈱に定期借家契約で一棟賃貸としたことに伴い、ビル名称を「 三田シティビル」から改称しております。
「西新宿三井ビルディング」について本投資法人は 18 階部分を区分所有しております。上記の数値の算定に当たっては当該部分のみの数値を用いております。
「中野坂上サンブライトツイン」について信託受託者は、①南ウイング 16−30 階の事務所部分と②北ウイング 16−17 階の事
務所部分(一部共有)をそれぞれ区分所有しており、上表では本投資法人の持分相当の数値合計を記載しております。
「横浜ＳＴビル」の建物について信託受託者の持分割合は 75％です。上記においては、建物の事務所・店舗・倉庫部分合計の75%相当の数値を記載しております。
第５期総賃料収入欄が「−」となっている物件については、一の主要テナントとの賃貸借契約による契約賃料収入が当該物件の契約賃料合計の 80％以上を占めており、かかる主要テナントから賃料収入を開示することにつき同意を得られていないため、やむを得ない事情により開示できない場合として記載しておりません。
「仙台大同生命ビル」は、平成 16 年２月１日付で「ＮＢＦ仙台本町ビル」に名称変更しております。

40

Ｄ．主要な不動産の物件に関する情報
本件不動産の各物件につき、当期の総賃料収入合計の 10％以上を占める物件は「ＪＦＥビルディング」（約 17.5％）及び「芝ＮＢＦタワー」（約 11.0％）です。
ＪＦＥビルディング

最近５年間の稼働率の推移（％）

テ ナ ン ト 数１

総 賃 貸 面 積

65,280 ㎡

総賃貸可能面積
総 賃 料 収 入

65,280 ㎡
第５期

2,175 百万円

芝ＮＢＦタワー
テ ナ ン ト 数
総 賃 貸 面 積

平成 15 年 12 月 31 日

100.0

平成 15 年 ６月 30 日

100.0

平成 14 年 12 月 31 日

100.0

平成 14 年 ６月 30 日

100.0

平成 13 年 12 月 31 日

100.0

平成 13 年 ５月 23 日

100.0

平成 12 年 ６月 30 日−

平成 11 年 ６月 30 日−

最近５年間の稼働率の推移（％）
平成 15 年 12 月 31 日
27.2

６
6,787 ㎡

総賃貸可能面積

24,912 ㎡

総 賃 料 収 入

第５期

1,374 百万円

平成 15 年 ６月 30 日

87.3

平成 14 年 12 月 31 日

72.7

平成 14 年 ６月 30 日

99.4

平成 13 年 12 月 31 日

100.0

平成 13 年 ５月 23 日−

平成 12 年 ６月 30 日−

平成 11 年 ６月 30 日−

（注）上の表において稼働率は、総賃貸面積の総賃貸可能面積に占める割合を示しております。最近５年の稼働率欄は、本投資法人が資産運用を開始した後の稼働率のみを記載しております。

Ｅ．主要テナントに関する情報（ａ）主要テナント
一つのテナントに対する賃貸面積が、平成 15 年 12 月 31 日時点の全賃貸面積の 10％以上を占めるテナントはＪ
ＦＥスチール株式会社 （約 19.7％）の１社です。
テ ナ ン ト 名
入 居 ビ ル 名
年間賃料

ＪＦＥスチール株式会社
ＪＦＥビルディング
4,350 百万円

業
種
賃 貸 面 積契 約 満 了 日

平成 23 年３月 31 日を期間満了日とする定期賃貸借契約（以下「（５）主要テナントに関する情報」において「マスターリース契約」といいます。）です。
ただし、賃借人は、平成 18 年から平成 20 年までの３月中に書面にて賃貸人に通知し、所定の違約金を払うことにより、それぞれの翌年３月末日を解約日として解約することができます。また、賃借人は、賃貸借期間残存期間の賃料相当額を違約金として賃貸人に支払うことによって解約することができます。

契約更改の方法

定期賃貸借契約のため更新はありません。ただし、賃貸人及び賃借人は、賃貸借期間の満了日の翌日を始期とする新たな定期賃貸借契約の締結を期間満了日の６か月前までに合意したときは、再契約を締結することができます。

41

鉄鋼業
65,280 ㎡

賃貸借契約に関して特記すべき事項

契約期間中の管理維持費・修繕費・維持更新費等はＪＦＥスチール㈱が負担することとなっているため共益費は収受しません。また、契約期間の終了時又は上記の解約時における全館明渡しの際には、ＪＦＥスチール㈱による原状復旧義務は原則として免除されることとなっております。
賃借人であるＪＦＥスチール㈱は、賃貸人の事前の書面による承諾を得ることなくして、建物を有償無償にかかわらず転貸することができないものとされております。ただし、賃貸人及び賃借人はマスターリース契約締結時に、賃借人が建物の一部を第三者（以下、「既転借人」といいます。）に賃貸していることを確認し、また賃貸人は、賃借人が転貸先・転貸条件・転貸借契約の内容についてあらかじめ賃貸人の書面による承諾を得たうえで、建物の一部を今後転借人（既転借人を含みます。）に転貸することを承諾しております。マスターリース契
約上、既転借人との関係では賃借人のみが貸主として転貸し、貸主としての全ての義務を負担するとともに、敷金返還債務を賃借人が単独で負担することに同意する旨の確認書を既転借人より入手して賃貸人に交付することが賃借人に義務付けられております。賃借人は、平成 15 年 12 月 31 日までに、既転借人 17 名中 16 名からこの確認書を取得しております。

42

（ｂ）主要テナント含め上位 10 テナント
平成 15 年 12 月 31 日現在の主要テナントを含む賃貸面積ベースの上位 10 社は、以下の表のとおりです。
全賃貸面積に
テナント名

賃貸面積

契約満了日及び契約に関す

（㎡）

る特記事項

賃貸物件

占める賃貸面積の割合（％）

１.ＪＦＥスチール㈱ＪＦＥビルディング

65,280平成 23 年 ３月 31 日
（注２）

19.7

２.グラクソ･スミスクライン㈱ＧＳＫビル

20,407平成 22 年 ９月 30 日
（注３）

6.2

18,032

平成 16 年 ３月 31 日

5.4

15,500平成 24 年 ３月 31 日

4.7

新宿三井ビルディング二号館
つくば三井ビルディング
３.富士ゼロックス㈱中野坂上サンブライトツイン
浜松シティビル
中目黒ＧＴタワー
４三井不動産㈱西新宿三井ビルディング
５.新日本製鐵㈱第 2 新日鐵ビル

15,333

平成 21 年 11 月30 日(注４)

4.6

６.ｴﾇ･ﾃｨ･ﾃｨ･ｺﾐｭﾆｹｰｼｮﾝｽﾞ㈱興和西新橋ビルＢ棟

8,493

平成 17 年 ３月 31 日

2.6

７．住友電設㈱住友電設ビル

5,978

平成 20 年 ６月 30 日(注５)

1.8

5,516

平成 16 年 ３月 31 日

1.7

横浜ＳＴビル等
８.住友生命保険(相)計６物件
９.東電工業㈱高輪一丁目ビル

5,411

平成 16 年 12 月 31 日

1.6

10.㈱ＮＥＣファシリティーズ

札幌エルプラザ

4,176

平成 18 年 ４月 30 日

1.3

(注)
1.
2.

3.

4.
5.
6.

テナントが本件不動産につき複数の賃貸借契約を結んでいる場合の契約満了日は最も早く契約満了日が到来するものを記載しております。
ＪＦＥスチール㈱との契約は定期賃貸借契約です。ただし、賃借人は、平成 18 年から平成 20 年までの３月中に書面にて賃貸人に通知し、所定の違約金を支払うことにより、それぞれの翌年３月末日を解約日として解約することができます。また、賃
借人は、賃貸借期間残存期間の賃料相当額を違約金として賃貸人に支払うことによって解約することができます。また契約期間中の管理維持費・修繕費・維持更新費等はＪＦＥスチール㈱が負担することとなっているため共益費は収受しません。また、契約期間の終了時又は上記の解約時における全館明渡しの際には、ＪＦＥスチール㈱による原状復旧義務は原則として免除されることとなっております。
グラクソ・スミスクライン㈱との賃貸借契約の契約期間は、日本の一般の賃貸借契約に比して長期ですが、定期賃貸借契約ではありません。グラクソ・スミスクライン㈱の優先買取請求権及び優先交渉権は申入可能期間（平成 14 年 10 月１日から平成
19 年９月 30 日における各年 10 月１日から 11 月 30 日までの２ヶ月間）であり、賃借人から「ＧＳＫビル」の買取りの申込みを受けた場合、賃借人を最優先人として交渉することになります。なお、価格決定方法等は別途定められていますが当社は売却の義務を負うものではありません。
新日本製鐵㈱との賃貸借契約は、上記契約満了日までを契約期間とする定期賃貸借契約です。「第２新日鐵ビル」は「東館及びメゾンニューリバー」と「西館」から構成されていますが、合計の数値を記載しております。
住友電設㈱との賃貸借契約は、上記契約満了日までを契約期間とする定期賃貸借契約です。
全賃貸面積に占める賃貸面積の割合は小数点第２位を四捨五入して求めております。

43

２ページより２．運用方針および運用状況（１）運用方針①

基本方針
本投資法人は、主として東京都心部、東京周辺都市部及び地方都市部に立地する主たる用途がオフィスである建物及びその敷地から構成される不動産並びにかかる不動産を裏付けとする有価証券及び信託の受益権その他の資産に投資をすることによって、中長期的な観点から、運用資産の着実な成長と安定した収益の確保をめざして運用を行います（規約「資産運用の対象及び方針」Ⅰ）
。

②

投資態度

資産運用会社は、以下記載の本投資法人の投資態度に基づき本投資法人の資産の運用等を行います。な
お、資産運用会社は、本投資法人の規約に基づいて、本投資法人の投資態度に従った「資産運用ガイドライン」を社内規程として制定しています。

Ａ．投資対象の特性
日本国内の収益不動産の中においてオフィスビルは他の用途に供される不動産と比較して相対的に均質で豊富なストックがあります。また本投資法人は、この特性がポートフォリオを構築する面及びオフィスビルの運営管理（オフィスマネジメント）業務を効率的に行う面において有利に働くと考え、その点を重視して前項の基本方針を採用しています。

Ｂ．ポートフォリオ構築方針
不動産等（以下（ C）に定義）の選別によるポートフォリオ構築については、わが国の地域別のオフィスストックの量的割合を踏まえて、中長期的な観点から、ポートフォリオ全体の運用資産の着実な成長と安定した収益の確保をめざして行います。
地域分散
地震リスク、空室リスク等のキャッシュ・フローリスクを軽減させることを目的として、該当地域
を東京都心部、東京周辺都市部及び地方都市部の３地域に分類し、不動産等の価額の合計額の 70％以上を目途として東京都心部及び東京周辺都市部から、30％以下を目途として地方都市部から、それぞれ選別して取得することにより地域分散を図ります。
エリア

東京都心部

東京周辺都市部

地方都市部

（注）
1.
2.

都心
９区

具体的なエリアエリアの基本特性

千代田区・港区・中央区・新宿区・品川区・渋谷区・豊島区・文京区・目黒区

・地方都市部と比較し、相対的に賃料水準は高く、空室率は低い。また、相対的にマーケット（賃貸・売買）の規模が大きく、成長性が高い。
・利回りは相対的に低い。
・売却時における流動性は相対的に高い。

その他
23 区

上記以外の 14 区

都下・郊
外
（注）

武蔵野・立川・横浜・川崎・
千葉・柏・さいたま等

主要な
地方
都市

・地域特性によるが、東京都心部と比較し、相対的に賃料水
札幌・仙台・新潟・静岡・
準は低く、空室率は高い。また、相対的にマーケットの規浜松・名古屋・京都・大阪・模が小さく、成長性が低い。
神戸・岡山・広島・高松・・利回りは相対的に高い。
福岡・熊本等・売却時における流動性は相対的に低い。

組入れ率

70%
以上

・東京都心部と地方都市部の中間的な基本特性を有する。

30％
以下「都下・郊外」とは１都６県（東京（東京 23 区を除きます。）、神奈川、千葉、埼玉、茨城、群馬、栃木）を指します。
資金動向、市況動向、不動産市場動向等の急激な変化等予期しえない事由により、上記のような運用ができない場合があります（規約）。

44

Ｃ．取得方針
不動産の投資割合
本投資法人は「特定不動産の割合」と「不動産等の割合」（定義は以下の とおり）につき、ともに75%以上を維持します。平成 15 年 12 月 31 日現在、本投資法人はこれら２つの比率を満たしております。
①

特定不動産の価額の合計額の本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合（以下「特定不動産の割合」といいます。
）は 75％以上とします。
(注) 特定不動産とは本投資法人が取得する特定資産のうち不動産、不動産の賃借権、地上権又は不動産、土地の賃借権もしくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。

②

資産の総額のうちに占める不動産等（不動産、不動産の賃借権、地上権、信託の受益権（不動産、土地の賃借権及び地上権のみに信託をするものに限ります。）及び匿名組合出資持分（その出資された財産を不動産、不動産の賃借権、地上権のみに運用することを定めた契約に係るものに限ります。））の価額の割合として財務省令で定める割合（「不動産等の割合」といいます。
）を 75％以上とします。

デューディリジェンス
個々の不動産等に投資する 際には、当該不動産等の取得価格と収益予想から想定される投資利回り、立地エリアの将来性及び安定性、不動産の劣化又は陳腐化リスクに対する対応状況並びに保険付保状況等を総合的に調査・判断（デューディリジェンス）して選別するものとします。選別に際しては、建物規模、建築及び設備スペック、耐震性能、権利関係への対応、入居テナント属性、建物管理関係及び環境・地質等を考慮の上総合的に判断します（規約「資産運用の対象及び方針」Ⅱ（２）①）
。
なお、以下の表に記載する項目は考慮にあたっての検討事項であり、本投資法人が取得した又 は取得する不動産等が結果的に以下の項目の全てを満たさないこともあります。
項目

内容

建物規模

専有面積（当該物件における専有面積）及び基準階専有面積（１フロアでの専有面積）
・総専有面積の目安は約 1,650 ㎡（約 500 坪）以上
・基準階専有面積の目安は約 330 ㎡（約 100 坪）以上
賃貸に適した貸付床の形状・分割対応、十分な階高・意匠・電気容量・空調方式等
新耐震基準(昭和 56 年に改正された建築基準法に基づく基準を指します。)又はそれと同水準以上の性能の確保（構造評定・構造評価 （(財)日本建築センターが建築基準法に基づいて行う建物構造の評定・評価）を取得していること等）
共有、区分所有、借地物件等、本投資法人が完全な所有権を有しない物件についての、以下の点が適切であること
・敷金保全措置、長期修繕計画に対する積立金の方針・措置
・共有持分分割請求及び共有者持分売却等に関する適切な措置
・取得時以前に設定された担保の設定状況等
適正なテナントの信用力、テナントの使用目的及び形態並びに賃料収納状況等
関係法規の遵守状況等
アスベスト等の有害物質の使用状況がないこと、もしくはその対応策のあること。土壌汚染状況が環境基準等に適合していること等

建築及び設備スペック
耐震性能

権利関係への対応

入居テナント属性
建物管理関係
環境・地質等

未完成・未稼働資産
本投資法人は、原則として引渡し時点において稼働資産である不動産を取得するものとします。未稼働の不動産等については、投資額、稼働予定時期、収益予想等を総合的に判断し、本投資法人の運
用資産の運用に与える影響を考慮の上、未稼働資産の投資額が、資産総額の 10％を超えない範囲で取得することができるものとします。なお、稼働資産とは、建物が竣工しており賃貸 中または賃貸可能である不動産等をいい、本投資法人が保有する不動産等のうちある時点において稼働資産となった不動産等は引き続き稼働資産とみなします（建物の建替え又は大規模修繕等が行われる場合を含む。）。また、未稼働資産とは、稼働資産以外の不動産等をいいます。（規約「資産運用の対象及び方針」Ⅱ（２）③）
。未稼働資産の取得の実行の検討は、資産総額が約 3,000 億円に到達した時点から行うものとします。
不動産の直接取得
各年度において、本投資法人が直接に取得する不動産の価額の合計額が当該年度に本投資法人が取45

得する特定資産の価額の合計額に占める割合を上記「特定不動産の割合」の２分の１以上とすることを方針とします（規約「資産運用の対象及び方針」Ⅱ（２）⑤）。この方針は、平成 14 年４月１日から不動産取得税の軽減措置に係る当該要件の存する限り適用するものとします。なお、平成 15 年 12月 31 日現在、税制改正により、当該要件は撤廃されております。

Ｄ．運営・売却方針
取得した不動産等においては、中長期視点から継続的な設備投資による資産価値・競争力の維持・向上を図り、かつ収入拡大（賃料等の増加、空室率の低減、契約期間の長期化及び固定化等）と費用逓減（外注委託費、水道光熱費等の削減）による運用収益の安定的な成長を目指します(規約)。本投資法人は、中長期的な安定収益の確保を目的として、原則として運用資産に属する全ての不動産等を賃貸（駐車場、看板等の設置等を含みます。）するものとします。かかる賃貸に際して、敷金又は保証金等これらに類する金銭を受け入れることがあり、かかる金銭は、規約の定めに基づいて運用されます（規約）。
本投資法人は、運用資産の維持又は価値向上に必要と認められる長期修繕積立金、支払準備金、分配準備積立金並びにこれらに類する積立金及び引当金等を積み立てることができます(規約)。
長期修繕
修繕・修理・貸付工事の一部に対応する積立金は、物件毎に定める工事計画に基づき決定します。
なお、平成 16 年１月〜12 月間の積立額（大規模リニューアル等に伴う一時的積立金額を含む年間の積立予定額）は以下のとおりです。
積立額
項目

根拠
(年間予定額)エンジニアリングレポートを参考にした
約 10 年間の長期修繕コストの年平均額

長期修繕積立金貸付工事準備金（テナントに賃貸するにあたり将来必要となる工事費用の積立金）

1,555 百万円

・フリーアクセスフロア対策費
・その他入居工事（間仕切り等）対策費（注）上記に記載した積立金とは別に、区分所有ビル等の管理規約等に基づく修繕積立金として、積み立てられる金額があります。

収益の減少・変動を回避する為の方策
災害やテナントの退去等による収益の大幅な減少や変動を回避するため、地域分散をはじめとする
適切な投資配分比率の維持や損害保険（火災保険、地震家賃保険、賠償責任保険等）の付保等の諸手段を講じるよう努めます。
鑑定評価額等
不動産、土地の賃借権及び地上権（信託の受益権、有価証券及び匿名組合出資持分の主たる裏付けとなるものを含みます。
）について、資産運用報告書等により評価額を開示する目的で評価する場合には、原則として不動産鑑定士による鑑定評価額等をもって開示評価額とします（規約）。

売却
個々の不動産等の売却は、将来における収益予想、資産価値の増減及びその予測、立地エリアの将
来性・安定性、不動産の劣化又は陳腐化リスク及びそれに対するコスト予測、並びにポートフォリオの構成等を検討のうえ総合的に判断します。なお、売却もしくは保有の検討は、保有する全ての不動
産等について定期的に実施します（規約「資産運用の対象及び方針」Ⅱ（２）⑦）
。

Ｅ．財務方針新投資口の発行資産の取得、修繕等、本投資法人の運営に要する資金、又は債務の返済（敷金・保証金並びに借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。）等の資金の手当てを目的として投資口の追加発行を機動的に行うことができます。

46

デットファイナンス
資産の取得、修繕等、本投資法人の運営に要する資金、又は債務の返済（敷金・保証金並びに借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。
）等の資金の手当てを目的として、資金を借入れ（コール市場を通じる場合を含みます。）又は投資法人債を発行することができます（規約）。本投資法人は、借入れ又は投資法人債の発行を行うに当たり、新規物件取得に伴う機動的な資金調達手段としての短期借入金の借入れと、安定的な資金調達手段としての長期かつ固定金利での借入れ又は投資法人債の発行を原則とします。
資金を借入れる場合は、証券取引法第２条第３項第１号に規定する適格機関投資家からの借入れに限るものとします。また、借入金及び投資法人債発行の限度額は、それぞれ１兆円とし、その合計額が１兆円を超えないものとします。借入れ又は投資法人債の発行につき、本投資法人は運用資産を担保として提供することができます（規約）。
ローン・トゥー・バリュー・レシオ
本投資法人の資産総額のうち、借入額及び投資法人債発行額の残高が占める割合（「ローン・トゥー・
バリュー・レシオ」といいます。）の上限については、60％を目途としますが、資産の取得等に伴い、一時的に 60％を超えることがあります。
デリバティブ
運用資産の価格変動リスク及び金利変動リスクを回避するために、わが国における金利に係る先物取引、金利に係るオプション取引、金利に係るスワップ取引及び金利先渡取引を行うことができます（規約「資産運用の対象及び方針」Ⅱ（１）ｂ．
）
。

Ｆ．分配方針本投資法人は、原則として以下の方針に基づき分配を行うものとします（規約第 16 条）。

（ａ）利益の分配
分配原資
本投資法人の運用資産の運用等によって生じる分配可能金額（以下「分配可能金額」といいます。）
は、投資信託及び投資法人に関する法律又は一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して決算日毎に計算される利益（貸借対照表上の純資産額から出資総額、出資剰余金及び評価差額金の合計額を控除した額をいう。）の金額をいいます。
分配率
分配金額は、租税特別措置法第 67 条の 15（以下「投資法人に関する課税の特例」といいます。
）に規定される本投資法人の配当可能所得の金額（以下「配当可能所得金額」といいます。
）の 100 分の 90 に相当する金額を超えて分配するものとして、本投資法人が決定する金額とします（ただし、分配可能金額を上限とします。）。なお、本投資法人は運用資産の維持又は価値向上に必要と認められる長期修繕積立金、支払準備金、分配準備積立金並びにこれらに類する積立金及び引当金等を積み立てることができます。
分配金に充当せず留保した利益又は決算日までの分配可能利益については、規約中の「資産運用の対象及び方針」に基づき運用を行うものとします。

（ｂ）利益を超えた金銭の分配
本投資法人は、以下の場合、出資の戻しとして分配可能金額を超えて金銭で分配することができます。ただし、社団法人投資信託協会の規則等において定める額を限度とします（規約）。 投資信託協会規則によれば、かかる限度の額は当該期に計上された減価償却相当額の 60％です。
①分配可能金額が配当可能所得金額に満たない場合、投資法人の課税の特例の適用要件を充足する目的で出資の戻しを行う場合には、当該適用要件を充足するものとして本投資法人が決定した金額。
②経済環境、不動産市場、賃貸市場等の動向により本投資法人が適切と判断する場合、当期における減価償却額から当期における適切な積立金等を控除した額を限度として本投資法人が決定した金額。

47

利益を超えた分配に関する方針
なお、利益を超える金銭の分配に関して、かかる分配を受けた投資主がその分配の都度譲渡損益の算定を行うことが必要となる現行の税務の取扱いがなされる限りにおいては、本投資法人は投資主に対して利益を超える金銭の分配は行わないものとします。
ただし、本投資法人が「利益配当等の損金算入要件」を満たすことを目的とする場合等で、利益を超える金銭の分配を行うことが必要であると本投資法人の役員会において判断される場合には、上記の分配方針に従い利益を超える金銭の分配を行うことができるものとします。

（ｃ）分配金の分配方法
分配金は金銭により分配するものとし、原則として決算日から３ヶ月以内に、決算日現在の最終の投資主名簿に記載のある投資主又は登録質権者を対象に、投資口の所有口数に応じて分配します（規約）。

（ｄ）分配金の時効等分配金（上記「Ａ．利益の分配」において定義される分配金を指します。
）はその支払開始の日か
ら満３年を経過したときは、本投資法人はその支払いの義務を免れるものとします。なお、未払分配
金には利息を付さないものとします（規約）。

48２ページより
１． 投資法人の関係法人の概況

業務関係の概要
投資法人として、投資主より募集した資金等を、主として不動産等に投資することにより運用を行います。関係法人及びその業務のうち、本投資法人の資産運用及び管理に関連する業務の関係をまとめると大要は以下のとおりです。

（１）資産運用及び不動産の取得に関連する業務
資産運用会社である日本ビルファンドマネジメント株式会社が本投資法人の資産運用の一環として不動産等の取得の適否を検討します。資産運用会社は、物件取得助言業者である株式会社エヌ・ビー・
エフ・オフィスマネジメントに対し、不動産等の取得に関する助言の提供を求めることができます。
物件取得助言業者は、かかる助言を行うために物件取得助言補佐業者である三井不動産株式会社から必要な資料等の提供を受けることができます。
本投資法人が不動産等を取得するにあたり、物件移管業務受託者である三井不動産株式会社が、不動産の引渡し前に行うべき不動産に存在する瑕疵等の治癒の手配及び不動産の管理の委託に先立ち必要となる各種届出の手配等を行います。かかる業務のうち一部の業務を除く全ての業務は物件移管
業務再受託者である株式会社エヌ・ビー・エフ・オフィスマネジメントに対して再委託されます。
（２）不動産の管理等に関連する業務
本投資法人が不動産を直接取得した場合には、オフィスマネジメント業務受託者である三井不動産株
式会社が本投資法人の委託を受けて、当該不動産の運営管理を行います。
信託不動産に関しては、信託受託者が管理権限を有するとともに、一定事項について受益者である本投資法人が指図権を有していますが、オフィスマネジメント業務受託者が本投資法人の委託を受けて、
本投資法人が受益者として有する指図権を行使するとともに、信託受託者の委託を受けて、信託不動産の管理に関する信託受託者の業務の代行を行います。
本投資法人が取得した不動産等に係るオフィスマネジメント業務のうち、一部の業務を除く全ての業
務はオフィスマネジメント業務再受託者に対して再委託されます。
また、本投資法人が取得した不動産等に関する空室情報などの配布、引き合い情報の確保、賃貸借契約の締結の媒介は、現に入居しているテナントに対しては既存テナント一般媒介業者である株式会社エヌ・ビー・エフ・オフィスマネジメントが、現に入居しているテナント以外の者に対しては新規テナン
ト一般媒介業者である三井不動産株式会社がそれぞれ行います。

Ａ．日本ビルファンド投資法人（本投資法人）
投資法人の機構
本投資法人の執行役員は１名以上、監督役員は４名以内（ただし、執行役員の数に１を加えた数以上とします。）とされています（規約）。平成 15 年 12 月 31 日現在、本投資法人の機関は、投資主により構成される投資主総会に加えて、執行役員２名、監督役員４名並びに執行役員及び監督役員を構成員とする役員会により構成されています。下表は役員会の構成員です。
氏名

区分

主な兼職等

深瀬 俊彦

執行役員

−

西山 晃一

執行役員

日本ビルファンドマネジメント株式会社 代表取締役社長
社団法人投資信託協会 理事

新沢 忠

監督役員

公認会計士・税理士新沢忠事務所 公認会計士・税理士

廣田 富男

監督役員

廣田富男法律事務所 弁護士

西沢 昭

監督役員

株式会社日本橋合同鑑定代表取締役 不動産鑑定士

小塚埜武壽

監督役員

御苑会計事務所筆頭代表パートナー 公認会計士・税理士（注）西山晃一は日本ビルファンドマネジメント株式会社の代表取締役社長を兼職しております。執行役員及び監督役員は、いずれも本投資法人の投資口を自己又は他人の名義で所有しておりません。また、監督役員は、上記記載以外の他の法人の役員である場合がありますが、上記を含めていずれも本投資法人と利害関係はありません。

49

投資主総会
投信法又は規約により定められる本投資法人に関する一定の事項は、投資主により構成される投資主総会にて決定されます。本投資法人の投資主総会は２年に１回以上開催されます。開催時期については確定していません。開催場所は東京都中央区又はその隣接区です。投資主総会は、会日の２ヶ月前までに公告を行い、かつ会日の２週間前までに各投資主に対して書面で通知を発する方法により招集されます（投信法第 91 条第１項）。投資主総会の決議は、法令又は本規約に別段の定めがある場合のほか、出席した投資主の議決権の過半数で行われます。
本投資法人の資産運用の方針及び基準は、本投資法人規約に定められています。かかる規約中に定められた資産運用の方針及び基準を変更する場合には、投資主総会の決議により規約が変更される必要があります。
また、本投資法人は、資産運用会社である日本ビルファンドマネジメント株式会社との間で資産運用委託契約を締結し、本投資法人の資産の運用に係る業務を委託しています。資産運用会社が資産運用委
託契約を解約するためには本投資法人の同意を得なければならず、執行役員はかかる同意を与えるために原則として投資主総会の承認を得ることが必要となります。また、本投資法人が資産運用委託契約を解約する場合にも原則として投資主総会の決議が必要です。
執行役員、監督役員及び役員会
執行役員は、本投資法人の業務を執行するとともに、投資法人を代表して投資法人の営業に関する一切の裁判上又は裁判外の行為を行う権限を有しています。ただし、資産運用会社からの資産運用委託契約の解約への同意、投資主総会の招集、一般事務受託者への事務委託、資産運用委託契約又は資産保管委託契約の締結その他投信法に定められた一定の業務執行については、役員会の承認を得なければなりません。監督役員は、執行役員の業務の執行を監督する権限を有しています。
また、役員会は一定の業務執行に関する上記の承認権限を有するほか、投信法及び規約に定める権限並びに執行役員の職務執行を監督する権限を有しています。役員会の決議は、構成員の過半数が出席し、その出席者の過半数をもって決議されます。
本投資法人の役員会規則において、決議について特別の利害関係を有する執行役員又は監督役員は決議に参加することができないこと及びその場合には当該執行役員又は監督役員の数は出席した執行役
員及び監督役員の数に参入しないことが定められています。
役員の変更
執行役員及び監督役員の任期は就任後２年です。ただし、補欠又は増員のために選任された執行役員
又は監督役員の任期は、前任者又は在任者の残存期間と同一です（規約）。
執行役員及び監督役員は投資主総会で選任されます（投信法第 95 条、第 100 条、規約）。ただし、本投資法人設立の際に投信法の規定に基づいて選任されたものとみなされる者はこの限りではありません（投信法第 72 条、規約）。
執行役員及び監督役員は投資主総会の特別決議で解任することができます。執行役員又は監督役員の職務遂行に関して不正な行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があるにもかかわらず投資主総会において執行役員又は監督役員の解任が否決された場合には、発行済投資口の総口数の 100 分の３以上に当たる投資口を有する投資主（６か月前より引き続き当該投資口を有するものに限ります。）
は、30 日以内に当該執行役員又は監督役員の解任を監督官庁に請求することができます（投信法第 99条第１項、第 104 条、商法第 257 条）。
第三者の選任
投信法において投資法人の外部運用の性格により本投資法人の役員会の機能は、投資法人債の発行、投資法人債財務代理人の選任、投資主総会の招集、資産運用委託契約の解除（投資主総会での承認を条件とする）、計算書類、一般事務受託者の選任、資産運用委託契約・資産保管契約の締結・変更、資産運用委託契約・資産保管契約に関しての報酬・費用の支払の承認等です。
投信法の下で本投資法人は運用及び管理の機能は第三者を指名して行わせなければなりません｡本投資法人の関係法人は、ファンドの運営に関与する関係法人として投資法人の資産の運用を行う資産運用
会社、投資法人の一般事務受託者、資産保管会社、投 資法人債管理会社等をいい、以下ではその名称及び関係業務の内容を記載しています。

50

Ｂ．日本ビルファンドマネジメント株式会社（資産運用会社および機関の運営に関する一般事務受託者）

投信法における資産運用会社である日本ビルファンドマネジメント株式会社は、資産運用に加え、機関の運営に関する一般事務を行います｡平成 15 年 12 月 31 日現在資本の額は４億 9,500 万円であり、本投資法人と資本関係はありません。資産運用会社の代表取締役である西山晃一が本投資法人の執行役員を兼職しています。
業務
・・

資産運用委託契約（下記 関係者図（１）、以下同じ）に従い、本投資法人からの委託に基づき、資産運用会社として、
本投資法人規約並びに同規約に定める資産運用の対象及び方針に従い、本投資法人の資産（以下「運用資産」といいます。
）の運用を行います。
機関の運営に関する一般事務委託契約（下記関係者図（２））に従い、本投資法人からの委託に基づき、機関の運営に関する一般事務受託者として、投資主総会の運営に関する一定の業務及び役員会の運営に関する事務を行います。

会社の沿革
資産運用会社は、日本法上の株式会社として設立された投資信託委託業者です。主な変遷は以下のとおりです。
平成 12 年 ９月 19 日 会社設立
平成 12 年 11 月 17 日 宅地建物取引業法上の宅地建物取引業者としての免許取得
平成 13 年 １月 29 日 宅地建物取引業法上の取引一任代理等の認可取得
平成 13 年 ２月 15 日 不動産投資顧問業登録規程上の総合不動産投資顧問業登録
平成 13 年 ３月 ７日 投信法上の投資信託委託業者としての認可取得
平成 13 年 ３月 22 日 資本の額を１億円から１億 9,800 万円に増額
平成 13 年 ５月 23 日 商号変更（エム・エフ資産運用株式会社から現商号へ変更）
平成 13 年 ６月 16 日 資本の額を１億 9,800 万円から４億 9,500 万円に増額
株主の状況（平成15年12月31日現在）
所有株式数（株）

発行済株式総数に対する議決権の比率（％）

三井不動産株式会社

4,257

43.0

住友生命保険相互会社

3,465

35.0

中央三井信託銀行株式会社

495

5.0

株式会社三井住友銀行

495

5.0

大同生命保険株式会社

297

3.0

三井住友海上火災保険株式会社

297

3.0

297

3.0

297

3.0

9,900

100.0

名

称

三井生命保険相互会社
ブリテル・ファンド・トラスティーズ
合

リミテッド

計

役員及び従業員の状況
資産運用会社の従業員数は 17 名です。
また役員の構成は以下のとおりです（平成 15 年 12 月 31 日現在）
。
西 山
飯 野
山 中
喜多川
新 山
西 辻
諸 町

晃 一
健 司
智
保 夫
保
芳 紀
典 明

代表取締役社長（常勤）取締役投資本部長（常勤）取締役運営本部長（常勤）
取締役
取締役
監査役
監査役

51

事業の内容及び営業の概況
資産運用会社は、投信法に定める投資信託委託業者として、本投資法人の資産の運用に関する業務を受託している他、役員会及び投資主総会開催に係る本投資法人の機関の運営に関する業務を受託しています。平成 15 年 12 月 31 日現在、資産運用会社は本投資法人の資産運用のみを行っております。
経理の概況
資産運用会社の経理の概況は以下のとおりです。
最近の事業年度における総資産、総負債、総資本の概況
区分

第３期
自 平成 14 年４月 １日
至 平成 15 年３月 31 日
（単位：千円）

総資産1,055,131

総負債

183,892

総資本

871,238

最近の事業年度における損益の概況
区分

第３期
自 平成 14 年４月 １日
至 平成 15 年３月 31 日
（単位：千円）

営業収益

1,129,810

経常利益

574,692

当期利益

318,834

Ｃ．中央三井信託銀行株式会社（名義書換等に関する一般事務受託者及び資産保管会社、第３回無担保法人債に関する投資法人債管理会社、事務受託会社及び元利金支払事務取扱者）
中央三井信託銀行株式会社は銀行業及び信託業を営んでおります。平成 15 年９月 30 日現在の同行の資本金の額は 351,261 百万円であり、平成 15 年 12 月 31 日現在、本投資法人の投資口 2,000 口を保有しております。なお、本投資法人とは役員の兼任はありません。
業務
・

・

・

名義書換等に関する一般事務委託契約（下記関係者図（３））に従い、本投資法人からの委託に基づき、名義書換等に関する一般事務受託者として、投資主名簿及び実質投資主名簿の作成、管理及び備置、投資口の名義書換、投資証
券の交付、投資主総会の招集通知等の作成、金銭の分配の計算及び支払いのための手続並びに新投資口の発行等に関する事務を行います。
資産保管委託契約（下記関係者図（４））に従い、本投資法人からの委託に基づき、資産保管会社として、本投資法
人の保有する資産に関して、それぞれの資産に係る権利を行使する際に必要となる当該資産に係る権利を証する書面（不動産の登記済権利証、信託受益権証書、契約書、有価証券その他の証書及び書類）その他の書類の保管等の業務を行います。
日本ビルファンド投資法人第３回無担保投資法人債（適格機関投資家限定）管理委託契約及び事務委託契約等に基づき、投資法人債管理業務ならびに投資法人債権者に対する利息及び償還金の支払事務等を行います。

Ｄ．税理士法人平成会計社（会計事務等に関する一般事務受託者）
税理士法人平成会計社は税務・財務に関する一般業務を営んでおります。本投資法人とは資本関係・役員の兼任ともにありません。
業務・会計事務等に関する一般事務委託契約（下記関係者図（５））に従い、本投資法人からの委託に基づき、会計事務等に関する一般事務受託者として、計算、会計帳簿の作成及び納税に関する事務の補助を行います。

52

Ｅ．三井不動産株式会社（オフィスマネジメント業務受託者、物件取得助言補佐業者、物件移管業務受
託者及び新規テナント一般媒介業者）
三井不動産株式会社は、不動産開発、賃貸、住宅・オフィスビル・土地の販売、仲介などの総合不動産業を営んでおります｡平成 15 年９月 30 日現在の同社の資本金の額は 134,433 百万円であり、平成 15
年 12 月 31 日現在、本投資法人の投資口 16,200 口を保有しています。なお、本投資法人とは役員の兼任はありません。
業務
・

・

・

・

オフィスマネジメント契約（下記関係者図（６））に基づき、本投資法人が取得した不動産等につき、「オフィスマネジメント業務」を行います。オフィスマネジメント業務のうち、一部の業務を除く全ての業務（以下「オフィスマネ
ジメント再委託業務」といいます｡）を、株式会社エヌ・ビー・エフ・オフィスマネジメントに再委託しま す（下記
関係者図（７））。
(注)オフィスマネジメント業務とは三井不動産グループでの呼称であり、オフィス資産の総合的な管理運営を指します。本投資法人が取得した不動産等に係る収益管理業務、テナントとのインターフェイス、修繕の企画、危機管理などの「不動産運営管理業務」並びに信託不動産に係る指図業務を含む「運営管理業務」及び会計業務の補助を含む「信託代行業務」をオフィスマネジメント業務と総称します。
不動産等の取得に関する助言補佐契約（下記関係者図（12））に基づき、株式会社エヌ・ビー・エフ・オフィ スマネ
ジメントが資産運用会社に対して物件取得助言業務を行うために必要な資料の作成及び収集、調査等を行います（「物件取得助言補佐業務」といいます｡）。
物件移管業務委託契約（下記関係者図（８））に従い、本投資法人が不動産等を取得するに際して、取得後の不動産の管理の委託に支障が生じないよう、本投資法人から委託を受け、不動産の引渡し前に行うべき不動産に存在する瑕
疵等の治癒の手配及び不動産の管理の委託に先立ち必要となる各種届出の手配等（「物件移管業務」といいます｡）を行います。物件移管業務のうち、一部の業務を除く全 ての業務（「物件移管再委託業務」といいます｡）を株式会社エヌ・ビー・エフ・オフィスマネジメントに再委託します（下記関係者図（９））
新規テナント一般媒介契約（下記関係者図（14 ））に従い、本投資法人（信託受託者を含む）に対して賃貸市場状況全般の情報や新規テナントの潜在入居情報を提供するなどにより、賃貸借契約の締結を媒介します（「新規テナント斡旋業務」といいます。
）。

Ｆ．株式会社エヌ・ビー・エフ・オフィスマネジメント（物件取得助言業者、既存テナント一般媒介業者、オフィスマネジメント業務再受託者及び物件移管業務再受託者）
株式会社エヌ・ビー・エフ・オフィスマネジメントは、三井不動産株式会社の 100％子会社、本投資法人のオフィスマネジメントに係る事業にのみ従事しております。平成 15 年９月 30 日現在、資本金の額は 1,000 万円です。なお、本投資法人とは資本関係・役員の兼任ともにありません。
業務
・
・
・

・

三井不動産株式会社から再委託を受け、オフィスマネジメント業務再委託契約（下記関係者図（７））に従い、オフィスマネジメント再委託業務を行います。
三井不動産株式会社から再委託を受け、物件移管業務再委託契約（下記関係者図（９））に従い、物件移管再委託業
務を行います。
既存テナント一般媒介契約（下記関係者図（13 ））に従い、既存テナントに対し本投資法人（信託受託者を含む）が取得した不動産等の情報等を配布したり、本投資法人に対して既存テナントの移動や増床に関する情報を提供することを含む賃貸借契約の締結の媒介業務を行います（「既存テナント斡旋業務」といいます｡）。
資産運用会社が運用資産の運用の一環として、不動産等の取得を検討するにあたり、不動産等の取得に関する助言契約（下記関係者図（ 11 ））に基づき、資産運用会社に対して、当該不動産等の取得に関する助言（「物件取得助言業務」といいます｡）を行います。

Ｇ．税理士法人中央青山（納税事務等に関する一般事務受託者）
税理士法人中央青山はＭ＆Ａ・事業再構築・株式公開等に関するコンサルティング、記帳代行・給与計算・社会保険手続き、税務に関するコンサルティング、税務アドバイザー業等を営んでおります｡本
投資法人とは資本関係・役員の兼任ともにありません。
業務・納税事務等に関する一般事務委託契約（下記関係者図（15））に従い、本投資法人からの委託に基づき、納税事務等に関する一般事務受託者として、納税に関する事務を行います。

53

Ｈ．投資法人債に関する一般事務受託者
平成15年12月31日現在の投資法人債に関する一般事務受託者は以下のとおりです。

農林中央金庫（第１回無担保投資法人債財務代理人）
農林中央金庫の業務は農林中央金庫法に基づいております。平成15年９月30日現在、同行の資本金の額は1,224,999百万円であり、本投資法人との資本関係並びに役員の兼務はありません。
業務・

日本ビルファンド投資法人第１回無担保投資法人債（適格機関投資家限定及び投資法人債間限定同順位特約付）財務
代理契約等に基づき、投資法人債権者に対する利息及び償還金の支払事務を行います。

株式会社三井住友銀行（第２回無担保投資法人債管理会社、事務受託会社、元利金支払事務取扱者）
株式会社三井住友銀行は銀行業を営んでおります。平成15 年９月30 日現在、同行の資本金の額は560,000百万円であり、本投資法人との資本関係並びに役員の兼務はありません。
業務・

日本ビルファンド投資法人第２回無担保投資法人債（適格機関投資家限定）管理委託契約及び事務委託契約等に基づき、投資法人債管理業務並びに投資法人債権者に対する利息及び償還金の支払事務等を行います。

大和証券エスエムビーシー株式会社（第２回及び第３回無担保投資法人債私募取扱者、元利金支払事務取扱者）
大和証券エスエムビーシー株式会社は証券業を営んでおります。平成15年９月30日現在の同社の資本金の額は205,600百万円であり、平成15年12月31日現在、本投資法人の投資口576口を保有しております。本投資法人とは、役員の兼務はありません。
業務・

日本ビルファンド投資法人第２回無担保投資法人債（適格機関投資家限定）私募の取扱契約及び第３回無担保投資法人債（適格機関投資家限定）私募の取扱契約に基づく私募の取扱の他、投資法人債権者に対する利息及び償還金の支払事務等を行います。

中央三井信託銀行株式会社（第３回無担保投資法人債管理会社、事務受託会社、元利金支払事務取扱者）
前述（52 ページに記載）のとおりです。

メリルリンチ日本証券株式会社（第３回無担保投資法人債私募取扱者、元利金支払事務取扱者）
メリルリンチ日本証券株式会社は証券業を営んでおります。平成 15 年９月 30 日現在の同社の資本金の額は 87,768 百万円であり、平成 15 年 12 月 31 日現在、本投資法人の投資口 42 口を保有しております。なお、本投資法人とは、役員の兼務はありません。
業務・

日本ビルファンド投資法人第３回無担保投資法人債（適格機関投資家限定）私募の取扱契約に基づく私募の取扱の他、投資法人債権者に対する利息及び償還金の支払事務等を行います。

しんきん証券株式会社（第３回無担保投資法人債私募取扱者、元利金支払事務取扱者）
しんきん証券株式会社は証券業を営んでおります。平成 15 年９月 30 日現在の同社の資本金の額は20,000 百万円であり、本投資法人との資本関係並びに役員の兼務はありません。
業務・

日本ビルファンド投資法人第３回無担保投資法人債（適格機関投資家限定）私募の取扱契約に基づく私募の取扱の他、投資法人債権者に対する利息及び償還金の支払事務等を行います。

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農中証券株式会社（第３回無担保投資法人債私募取扱者、元利金支払事務取扱者）
農中証券株式会社は証券業を営んでおります。平成 15 年９月 30 日現在、同社の資本金の額は 30,000
百万円であり、本投資法人との資本関係並びに役員の兼務はありません。
業務・

日本ビルファンド投資法人第３回無担保投資法人債（適格機関投資家限定）私募の取扱契約に基づく私募の取扱の他、投資法人債権者に対する利息及び償還金の支払事務等を行います。

みずほ証券株式会社（第３回無担保投資法人債私募取扱者、元利金支払事務取扱者）
みずほ証券株式会社は証券業を営んでおります。平成 15 年９月 30 日現在、同社の資本金の額は150,200 百万円であり、平成 15 年 12 月 31 日現在、本投資法人の投資口 254 口を保有しております。
なお、本投資法人とは、役員の兼務はありません。
業務・

日本ビルファンド投資法人第３回無担保投資法人債（適格機関投資家限定）私募の取扱契約に基づく私募の取扱の他、投資法人債権者に対する利息及び償還金の支払事務等を行います。

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関係者図

日本ビルファンド
マネジメント株式会社

（１）
（２）

日本ビルファンド
投資法人

中央三井信託銀行
株式会社
（３）（
４）
（16）

( 信託受益者)

（５）

役員会

（11）

執行役員
監督役員

（10）

（
15）

（８）

（名義書換等に関する一般事務受託者／
資産保管会社／
投資法人債に関する一般事
務受託者）

税理士法人 平成会計社

税理士法人 中央青山

（16）
不動産信託契約

投資法人債に関する
一般事務受託者（６）
関係者図内の契約名称

三井不動産株式会社

（
14）

信託銀行
（
信託受託者）

（
７）

（
９）

（
12）
建物管理
請負契約
（
13）

株式会社エヌ・ビー・エフ
・
オフィスマネジメント

建物管理会社(１) 資産運用委託契約(２) 機関の運営に関する一般事務委託契約(３) 名義書換等に関する一般事務委託契約(４) 資産保管委託契約(５) 会計事務等に関する一般事務委託契約(６) オフィスマネジメント契約(７) オフィスマネジメント業務再委託契約(８) 物件移管業務委託契約(９) 物件移管業務再委託契約(10) 事務代行業務委託契約(11) 不動産等の取得に関する助言契約(12) 不動産等の取得に関する助言補佐契約(13) 既存テナント一般媒介契約(14) 新規テナント一般媒介契約(15) 納税事務等に関する一般事務委託契約(16) 日本ビルファンド投資法人無担保投資法人債
管理委託契約、事務委託契約、元利金支払事
務取扱契約、私募の取扱契約等（注）
本図は、本投資法人が信託の受益権を保有している場合の本投資法人を中心とした主要な契約関係及び当事者を示したものです。本投資法人が直接に不動産を所有する場合については、（６）及び（14）の契約の当事者が本投資法人と三井不動産株式会社、（13）の契約の当事者が本投資法人と株式会社 エヌ・ビー・エフ・オ
フィスマネジメントとなります。その他保有形態により契約関係及び当事者が異なる場合があります。
本図で建物の警備、保守等については、建物管理会社が建物管理請負契約(点線で表示)に基づいてこれらを行います。同契約は、本図では本投資法人が信託の受益権を保有する場合を示しておりますが、本投資法人が不動産を取得する場合は、建物管理会社と本投資法人及びオフィスマネジメント業務受託者との間で締結されます。
また、今後、本投資法人が取得する物件によっては、契約関係及び当事者が本図とは異なることがあります。

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