特集

改修・リノベーション工事の課題とコスト管理を考える

特集

改修・リノベーション工事の課題とコスト管理を考える

電気設備改修のコスト管理に関わる
考え方について一般社団法人日本電設工業協会

電設コスト調査専門委員

西尾育也

らえています。建物の立地条件によっては人の導１ はじめに線も変化し、求められる機能も変化してきています。単一な機能（例えば、事務処理主体のオフィ

本稿では、電気設備改修について、実際に改修ス仕様）のみではバリューアップが望めないとし設計図を見て、積算・施工する立場から気付いたて、複合的な機能を持たせるなどといった再活用点を述べることにします。なお、空調・衛生・昇を図る場合に、取壊し、新築と対比してトータル降機及び電気・情報設備すべてをリニューアルす

費用（時間、イニシャルコスト、ランニングコスるタイプの工事は目にする機会が少ないため、係トなど）が勝れば採用されます。

わった改修工事全般の中から、電気設備改修の気になった部分を抜き書きしています。

当然、改修の場合には、一定規模以上の建物において、築数十年の建物を大改修しようとすれ

東日本大震災以降、一時期、重要施設の耐震改ば、経年で建物に求められる法的仕様を満たす必修工事を見かけましたが、現在よく見かけるよう要も出てきます。また当然のように現在の建物にになった電気設備改修工事としては、はSDGs（Sustainable Development Goals：持続・照明器具更新工事

可能な開発目標）の観点から機能維持のためのエ・空調更新に伴う電気設備改修工事

ネルギー消費をミニマムで抑えようとする仕様が等があります。こちらは、あくまで設備工事のみ求められます。の改修の域に入り、テナント事務所ビルに多く見その場合、電気工事サイドから見ると、建物機られるものでした。これが、いわゆる築年数の経能を停止させることが前提となるため、新築とほ過したビル等を再生する既存ストックリノベー

ぼ同じ条件として対応ができます。ただし、機能ションの一部に当たります。

的な表面、いわゆる照明器具配置など目に見える

ここでは、工事条件別・建物用途別・工事項目部分については、全体計画の意図に基づき対応可

別に改修工事を大別して、電気設備改修工事を考能かと考えられますが、天井裏や電気室などの使えます。

用者に見えない部分、例えば、配線経路、電気関係諸室の配置計画などについては、階高制限など

２ 工事条件別改修工事について
2.1

スケルトン型改修工事の関係で事前の調整がほぼ完了していることがス
ムーズに工事を開始するための条件になります。
ただし、現場工事が始まってからは、設備ルー建物の躯体のみ（もしくは骨格のみ）を再利用

トを改めて調整することは難しく、かつ位置取りする工事で、その他はすべて更新される工事ととの優先順位が“勾配”のある衛生配管やボリュー

30

建築コスト研究No.1102020.7

電気設備改修のコスト管理に関わる考え方についてムのあるダクト等が優先され、柔軟で細いケーブ者の使い勝手、利便性などの要件により既存場所

ルの類は、空いているスペースに持っていけばよ

での、駐車場スペースなどを利用した建替計画がいように見られがちですが、実際の施工ではそれ多く見られます。そのため、病院機能を維持するなりのボリュームとなります。

ことが最も優先する工事条件となるので、入念な準備が必要になります。

2.2

居ながら改修工事

機能的に考えると総合病院では外来診療エリア

前述のスケルトン型改修工事に比べ、工事件数と入院エリア及びバックヤード（手術、検査、厨が多いのは圧倒的にこちらのタイプになります。

房など）に大きく分かれ、患者、医療従事者、運更に、件名をつけて設計図書が交付される工事

営スタッフ等の導線も錯綜し、機能維持条件もよもありますが、工事会社でいわゆる「雑件工事」り複雑になってきます。SARSの伝搬が懸念されと呼ばれる短期、少額工事は、ほぼこちらが占めた際は、ER導線とは別の発熱外来導線を得るたます。一般的に、オフィス（庁舎）業務を平日のめの改修計画を見たことがありますが、今回の新昼間に行いながら、業務・導線にほぼ支障がない型コロナに対しても同様になると考えます。製薬ように対応するイメージが先行しますが、例え工場や研究所ではよくある、クリーンルーム、陰ば、コンセント１ヵ所を専用回路として設置した圧制御などの要素が入ったり、監視カメラの機能り、建物の使い勝手が変更になった部屋の煙感知拡張でサーモカメラと連動して入退出管理を行っ器を定温型感知器に更新したり、後間仕切りでつたりすることなどの対応も有り得ます。

くられた部屋に入退出用のカードリーダーやバッまた、照明器具のLED化（水俣条約への対応テリー内蔵の非常照明や非常放送用スピーカーをで蛍光灯を取りやめる）などの単純な工事でも、増設したりと、多種多様な対応が求められます。

常時稼働の病院施設の改修では、管理運営者側に工事条件も厳密に時間外が指定されたり、担当病床工事のスケジュールに協力していただかない者がガードマン役を兼ねながら電工に作業させたと難工事になります。

りと、居ながら改修の電気設備工事では、この辺りの臨機応変な対応が重要で、既存建物の施工情報の有無が大きなネックともなっています。

3.2

事務所（庁舎含む）

民間工事で多い建物としては、テナントビルの機能向上工事ではないでしょうか。首都圏ではテ

３ 建物用途別改修工事についてナントスペースの不足が続いて、再開発建物でも大きな施工床面積が今後も計画されています。

働き方改革の主旨で、新築建物については４週

そのような状況下で既存テナントビルは顧客を６休等の取組みにより、より効率よく作業を進め繋ぎ止めるために、オフィス仕様を向上していくている状況ですが、改修工事については前述のよ必要性があります。従前ではOAフロア採用などうに機能を停止しての全面改修は建物数の割合も付加価値を加える内容で十分でしたが、現在で少なく、ほとんどが建物の機能を維持しつつの工は、ワークスタイルの変化に対応したニーズに応事になります。

えつつ、一層の省エネやBCP対策、耐震補強など

いわゆる「居ながら改修工事」について、その中でも市場でよく見られる建物について述べます。

も課題としていかなくてはなりません。
ただし、投入するコストに対する最善の効果を考えると、工事形態としては、中小テナントビル

3.1

病院

昨今、新設も見かけるものの、立地条件、利用の場合、空調機器の更新に合わせてテナント専有部の照明器具の更新を行う工事が効率的で実際に建築コスト研究

No.1102020.731

特集

改修・リノベーション工事の課題とコスト管理を考える数多く見られます。既存機器の耐用期限、省エネ要になります。また新築当初は、電気工事として（ランニングコスト削減）などを見た上で、築年は、“空配管”工事を行い通信ケーブルの配線経数及びテナントの入居具合に基づき空調停止が可路確保のみでしたが、改修時は、既にケーブルが能な中間期のテナント休業日に合わせて、もしく個々の端子盤で結線され各住戸に配線がされていは夜間、テナントフロア（什器そのまま）を養生る状態である上に、従前はNTTへの確認を経てし工事を行い、テナントの営業に合わせて養生をの対応でしたが、昨今はインターネット環境の機撤去し、回路ほかを復旧させるといった工程を繰能向上の要求のために、新たに別会社の引込配線り返して工事を進めていきます。

がなされ対応に苦慮することがあります。テレビ共聴設備なども、竣工時のアンテナからの入力信号を各戸に分配していたシステムが、ケーブルテレビに変更になっていたり、かつその配線がインターネット配信機能も兼ねたりと複雑化しています。

４ 工事項目別改修工事について２項の工事条件別のスケルトン型改修工事については、取り合い計画がなされていれば、新築工事と同等と述べました。そのため、ここでは居な
写真１

3.3

事務所改修時の養生例

共同住宅

がら改修型工事の項目別工事について触れてみます。

4.1

電灯コンセント設備改修工事

区分所有法で個々の所有者があり、管理組合で照明器具、スイッチ、コンセント、非常照明・共有部分について維持修繕していく“マンショ誘導灯の更新・移設・新設等やパッケージ型空調ン”と賃貸のそれとは、改修の進め方が違います

機の屋内機や換気設備への電源対応工事などがあが、基本的にコスト及び機能維持が共通の優先条ります。

件になります。そのため、電気設備の改修とし冒頭で述べたように、照明器具の全数更新などて、まとめて全設備をリニューアルしていくようも省エネ方針及び水俣条約等により国内で生産さな内容は少なく、設備としての耐用年数及び機能れなくなる蛍光灯からの代替え工事として、LEDの陳腐化等を考えながら、個別に更新改修していへの更新・普及が、急ピッチに進んでいます。全

きます。

面器具更新工事を居ながらで進めていく場合、設また法的設備については、所定の検査を実施し計図は、「照明器具灯数及び配置も既存に同じ」、つつ、支障箇所については適時対応していきます。

「既存配線は再利用」と書かれている例が多く見工事条件としては、電気設備そのものが住民のられます。ここで、蛍光灯もしくは水銀灯、白熱生活に係わる、共同住宅用インターホンや共用部灯からLED灯への更新において同じ性能（輝度、照明等については生活パターンに合わせて計画し明るさ）であれば、消費電力は基本的に下がるたていきますが、共用設備の給水ポンプ、昇降機、め、既存配線の絶縁性能が低下していなければ、機械式駐車場などについてはより細かな調整が必

そのままケーブル配線が利用可能です。

32

建築コスト研究No.1102020.7

電気設備改修のコスト管理に関わる考え方について

ただし、工事条件は厳しいものになります。

技術者を配置し安全管理を行っています。

共用部分の廊下等については建物利用者の導線

また、空調、衛生設備で使用される配管（給水が確保できれば、比較的容易に工事対応可能です

管、排水管、冷媒管など）よりも、電線、ケーブが、居室に関しては休日などの使用していない時

ル類は、耐用年数が長く、設置箇所の紫外線や周間帯に行うことになります。また机、オフィス機

囲温度及び使用される電流条件などにより差異は器などに天井部分からの工事に伴う塵埃等を防ぐ出るものの、30年程度は絶縁性能を維持します。

ために養生が必要になり、場合により安全な足場

そのため電源供給システムとしての受変電設備が確保できない場合は、什器、機器の移動もしく及び幹線設備、機器のみ更新されることが多く見は仮設足場の設置が必要となります。

られます。ただし、例えば事前に空調システムの施設管理者との調整も細かくなり、直接工事に更 新 工 事 な ど が あ り、 中 央 熱 源 方 式 か ら 分 散

費やす時間以上に事前の準備が必要になります。

PAC方式などへ変更になるなどにより、電源供また耐震要件により新たに支持材を設けるために給量を増やさないといけない場合などは、高圧饋コンクリートスラブに後施工アンカーを打つ作業

電盤改修＋変圧器盤、低圧幹線増設などの対応をが発生する場合、音及び振動、粉塵等への対応も行ったりします。

必要になり、条件がより厳しくなります。

きまた、大規模災害への対応として、商用電源が工事内容的には裏方の内容となりますが、既存途絶した場合の保安電源確保として、消防法的に電灯分電盤の扱いがどうなるかも工事を進める上必要な発電機だけではなく、保安電源用に新たにで重要な要件となります。LED更新工事だけで発電機を設置し、保安系統を配分するための改修あれば容量が減るのでと前述しましたが、同時に工事などもあります。

OA電源の拡充等が追加要素となったりすると、いずれにせよ、生きている状態の電源を停止し改修する上で既存電灯分電盤の予備回路がなく回ての工事条件が基本のため、使用者、管理者との路増設の必要が生じたりします。また改修を機に事前調整が十分に必要となります。

照明制御について変更したい、例えば、守衛室で幹線は高圧幹線と低圧幹線に分かれますが、管理したいなどの要件が出た場合、電灯分電盤に各々定期点検で絶縁性能を測定し継続して使用可

ついては根本的な改修もしくは更新が必要になる能かの可否を問います。居ながら工事での更新のこともあります。

場合は、基本受変電設備も含めて、既存と違う場所、経路を設け計画します。例えば地下電気室に4.2受変電設備改修工事（幹線含む場合も）設置されていた受変電設備を更新する際、屋上部電気設備として単体で更新工事が出される場合分に新設して、建屋内もしくは外壁面に新設配線があります。主に30年程度経過した状態でキュールートを設け順次切替を行った事例もありましビクルを構成する主要パーツが供給できない状態た。重量物に対する構造強度確認や、低周波騒音になっており、年次定期停電検査等で更新推奨等対策、耐震対策などを考慮して決定されますが、の文言が見え始めてからの着手となります。

昨今は気象変動より洪水等に対する従前のハザー

受変電設備とは、水、ガスなどの外部インフラからの供給をバルブ、計量器等を経て分散供給すド対応も変化してきていますので、引込方法を含めての検討も増えてくるでしょう。

るシステムの要素、及び商用電源からの供給を、事故時（地絡、短絡などで火災、人身事故発生）

4.3

防災設備工事に可及的速やかに電源遮断するためのシステムで電気設備で関係する自動火災報知設備、防排煙す。そのため、一定規模以上の施設では電気主任設備、非常放送設備、誘導灯、非常照明及び消防

建築コスト研究No.1102020.733

特集

改修・リノベーション工事の課題とコスト管理を考える

負荷に供給する非常電源等については、大規模改修の際には既存遡及等で現行法を満たした工事となりますが、部分改修の場合既存代理店・メーカー６ 最後にをあてにすることになります。官公庁への定期報

通常の新築建物については、電工作業分のケー告、工事届などの必要が比較的あるため、竣工時ブルを延線する、配管を延ばす、照明器具を設置からの改修記録が軽微なものも含め残っているこする等の各工事毎に、歩掛り（単位工量）を使いとが多く、見通しの立ちやすい工事になります。

積上げ方式で労務費を算出しますが、改修工事においては、手待ち、養生、作業時間帯などの不規4.4

情報通信設備工事

則要素が多々あるため、例えばコンセント１個つ先の共同住宅でも述べましたが、電気工事ではけるにしても、近場の電灯分電盤への配線を含め通常、経路確保のための工事が主で竣工引き渡して２～３人工を安全確保等に含めることを見込ま以降に、電話業者、LAN業者等が入りシステムないといけない場面に遭遇する場合があります。

を構築します。そのため竣工図ではその記載がなまた、４項の設備項目で触れましたように、竣く、最も難儀する対応となります。

工図ベースで見通しの立つ工事と、現地乗り込み時に改めて、既存電灯分電盤の回路や端子盤の成５ 改修設計図書について端表 1 や、EPSの既存配線の調査等する必要がでてきます。たった１本のケーブル延線をするため

新築設計と同様に決められた工期・費用の中でに、情報幹線（光ケーブル）を誤って断線させて作成される設計図では、既存の設備状況がどうし多大なるご迷惑をおかけする可能性もあります。ても不足しがちになります。

日頃より微細な改修工事などの記録を残していた新築設計であれば、機械設備、建築意匠との整合性がとれていれば、電気設備設計の系統図、シだければ、円滑な改修工事への対応が可能になるのではと思います。

ステム図の確認に進めばよいのですが、特に既存電気設備工事は部材「モノ」を取付調整「コ設備の改修となると、どこまで忠実に改修前設計ト」して提供することですが、改修工事において図が現状を表しているかにかかってきます。残念は内容が絞られ局所化すればするほど「コト」のながら竣工図が途中途中の小規模改修も含めて修要素が強まり、様々なアプローチを要求されるこ正して管理されている例に遭遇することは稀です。とになります。コスト算出においてより「コト」

また改修ステップが明示された図面でも、例えの要素を把握できるよう、改修ステップにおけるばステップ間の引っ越しなどの条件が判然としな建物運用条件や移動スケジュール等を用意いただ

い場合なども、担当者、電工の立ち合いが必要にくとともに、日々の施設管理での小規模改修の履なることが多々あります。

歴を整理提供いただければ、より確度の高いコス多数の建物数と改修例及び長期の顧客との繋がト算出に結びつくと考えます。

りがある場合は必要なコストは精度をもって出すことが可能ですが、新規（建物・顧客）の改修工事案件については安全率を含めて対応せざるを得ません。

134

建築コスト研究No.1102020.7

電話などの回路を明記した表。もしくは、端子盤の端子の１次側回路と２次側回路を相対して記録した表。