実穀地区
土地利用に関する
令和４年度

地権者勉強会(11月)
令和4年11月

阿見町

本日の説明の内容
１．実穀地区における開発検討について

２．事業手法について
３．事例紹介４．今後の予定
５．建物移転について
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１．実穀地区における開発検討について

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１．実穀地区における開発検討について①交通環境の整備改善
実穀地区ではバイパスの整備、圏央道の４車線化といった交通環境の整備改善に伴い、今後の開発圧力の高まりが想定される
阿見町
バイパス整備によるアクセス性の向上
首都圏中央連絡自動車道
牛久阿見IC

圏央道の４車線化工事

牛久市
国土交通省 関東地方整備局より実穀地区事業化区間（整備中）
供用中

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１．実穀地区における開発検討について②圏央道沿道における地域間競争
県内、県外を問わず圏央道沿道ＩＣ周辺では多くの開発計画が進展している
開発計画中・施行中
事業完了

境古河IC

茨城県
五霞IC

坂東IC

常総IC

つくば中央IC

つくば
牛久IC
阿見東IC

牛久阿見IC

千葉県

稲敷IC

稲敷東IC

埼玉県

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１．実穀地区における開発検討について③実穀地区の立地特性
比較的乗降者数の多い常磐線沿線に至近であり、現在も阿見町や住宅開発の進むひたち野うしく駅周辺からの就業者が見込める本地区は、他の圏央道ＩＣ周辺にはない特性がある
阿見町
ひたち野
うしく駅

牛久市

実穀地区
事業化区間（整備中）
供用中

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１．実穀地区における開発検討について
交通環境の整備改善

地域間競争

立地特性の活用

計画的な土地利用検討の必要性
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１．実穀地区における開発検討について
未計画な土地利用が進行すると・・・
沿道における散発的な開発進行
市街化調整区域に立地できる小規模な施設の無計画な立地が想定されます

コンビニ

不法投棄の増加
バイパスの開通により交通量が増加すると、不法投棄の増加など周辺環境の悪化が懸念されます

太陽光発電

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１．実穀地区における開発検討について
計画的な土地利用検討とは？

× ×
×

公園や調整池の整備
計画道路の整備×

グランドデザインのない散発的な開発の進行→沿道の後背地などが取り残される恐れ

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１．実穀地区における開発検討について
計画的な土地利用の推進にあたって
ポイント１ 行政と地権者のコミュニケーション
阿見町による意向調査、勉強会開催→開発意向の確認など
地権者との協議推進→地権者組織結成

ポイント２ 事業手法の検討
実現可能な事業手法の採用

事業区域を含め具体的な事業化検討
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２．事業手法について

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２．事業手法について
事業手法の種類（おさらい）
土地区画整理事業
公共団体施行

組合施行

工業団地
造成事業

概要

公共団体が事業者となり、公共施設の整備改善の要素が強い
場合

地権者が組合を組織、業務代行方式にて民間企業が代行する方式が多い事業者である公共団体等が用地を取得し、施行する事
業

民間企業が用地を取得し、民間企業が施行する事業

事業主
体

公共団体
（県、市町村）組合（地権者組織）公共団体（県、市町村等）

民間企業（公社等含む）特徴

公共事業として実施する。予算措置や手続きに時間を要し、事業期間が長くなる傾向がある。

地権者の土地活用 用地買収方式のたが積極的に図れる。 め、地権者の土地公共団体施行に比 は残らない。予算べ事業期間が短い。 措置や手続きに時間を要し、事業期間が長くなる傾向がある。

開発行為

現状、市街化調整区域において大規模な民間開発は都市計画上難しい。
原則１企業が実施するため、事業規模は小さい。

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２．事業手法について事業手法の検討にあたって求められる要素〇実現可能な事業手法
事業手法については、地権者の意向のみで決められるものではなく、行政や民間企業の意見等を踏まえ、検討する必要があります〇スピード感バイパスの開通や周辺地域の事業の進行状況を踏まえると早期の事業化が必要です〇地権者の理解
土地活用に関する最終的な判断は地権者の皆様です12

２．事業手法について事業手法の検討
土地区画整理事業
公共団体施行

組合施行

工業団地
造成事業

開発行為

実現可 県もしくは町の意思 地権者同士の合意が 県もしくは町の意思 民間企業の意向によ決定となるため、体 整えば業務代行方式 決定となるため、体 ることとなる
能性制や手続などクリア にて実現性は高い
すべき課題が多い〇◎制や手続などクリアすべき課題が多い〇〇

スピー 行政の年度予算に応 民間企業のノウハウじるため、スピード を活用することで、ド感感に課題がある〇

用地買収が前提となり、 民間企業の用地買収行政の年度予算に応じる が前提となるため、早期の事業化が可能 ため、スピード感に課題 早期化、長期化双方があるの可能性あり

◎

〇

〇

地権者 昨年度の意向調査を 事業の仕組みなどを 昨年度の意向調査を 事業の仕組みなど理踏まえると理解得や 地権者自身が理解す 踏まえると理解得や 解が必要
理解
すい〇

る必要あり

▲

すい〇

▲

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２．事業手法について
組合土地区画整理事業について

組合土地区画整理事業は、地権者主体による事業ですが、近年の産業系の事業では民間事業者のノウハウを活用した「業務代行方式」により、安心安全、早期の事業推進が図られています。
業務代行方式のイメージ
土地区画整理組合(地権者組織)委託

事業の意志決定
協力して事業を推進● 保留地の買取業務代行者● 各種業務の代行（ゼネコン、ディベロッパー造成工事、事業運営などなど）● 地権者対応

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３．事例紹介15

３．事例紹介

事例紹介について事例紹介は「土地活用」を中心にご説明をします
土地活用にあたっては、行政施行となる工業団地開発事業や民間施行となる開発行為では、土地を売却して以降、事業との直接的な関りがなくなるため、説明にあたっては、柔軟性やスピード感のある様々な土地活用が可能な土地区画整理事業における事例をご紹介します
工業団地開発事業
開発行為
Ａ氏の土地原則として売却のみの土地活用となるため、柔軟性は低い

土地区画整理事業
Ａ氏の土地売却、賃貸、自己利用の選択肢があり、柔軟性が高い
ことから今回紹介

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３．事例紹介境古河IC周辺地区 概要• 境町の中心市街地の北東約1km• 圏央道境古河ICに隣接• 国道354号線バイパス・県道結城野田線に接している

境古河IC周辺地区
圏央道境古河IC

中心市街地(市街化区域)

境 町17３．事例紹介

境古河IC周辺地区••••••

土地区画整理事業
地権者約152人が組合を設立(2018)
開発事業者が「業務代行者」として業務推進を代行
2021年工事完了
産業用地(物流施設)、民家・店舗・市場等
開発事業者に売却約100/152人、産業用地として賃貸14/152人、住宅等として自用36/152人

IC／市町村

境古河／境町

面積24.6ha

事業主体

組合

事業手法

区画整理用途

産業用地

状況

完了

境古河IC
©2021 ㈱エスエス東京

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３．事例紹介

土地活用方策• 境古河IC周辺地区での地権者の3通りの土地活用方策• 区画整理事業である本地区では、地権者の要望に応じ以下のような柔軟な土地活用方策をとることができました。

①売却：土地を売る
企業に土地を売却し対価を得る②賃貸：土地を貸す
企業と賃貸契約を締結し地代収入を継続的に得る③自己利用：土地を自分で使う
土地を所有し続け自分で利用

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３．事例紹介

土地活用方策 ①売却

・土地所有者が企業に土地を売却し※希望者の位置は対価を得る

・売却希望者
100名/125名イメージです・事業協力者であったA社に売却(合同説明会・契約会を実施)

・A社の土地の権利を移動し集約
・A社は周辺の土地(保留地)も購入↓
・A社は区画を売却・自己利用
・購入した会社が倉庫等を建設中

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３．事例紹介

土地活用方策 ②賃貸
・賃貸希望者
14名/125名※希望者の位置はイメージです

・企業と土地所有者が賃貸契約を締結↓
・企業は倉庫や工場を建設
・土地所有者は土地を所有しながら地代収入を継続的に得る・土地の権利を移動し集約

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３．事例紹介

土地活用方策 ③自己利用
・自己利用希望者
36名/125名※希望者の位置はイメージです・土地所有者が土地を所有し続け住宅・倉庫・農地等として自分で利用
倉庫
住宅

農地

・土地の権利を移動し集約

住宅

市場住宅

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４．今後の予定

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４．今後の予定

令和４年度のスケジュール（予定）

12月

第2回
意向調査

時期未定

時期未定)

現在

Ｒ
４
勉
強会
2～3月

(先進地視察

(Ｒ４
勉
強会
11月）

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４．今後の予定

先進地視察についてバス移動による先進地視察を予定しています
開発事業にご興味のある方はぜひご参加ください
実施時期
12月21日（水）22日（木）のいずれか
実施内容
貸切バスにて圏央道沿道の先進地を視察します
12月初旬に募集のご案内を送付いたします25

４．今後の予定

勉強会(2～3月)及び第２回意向調査について今年度内(2～3月)に次回勉強会を開催したうえで、意向調査の実施を予定しています。
第１回意向調査では約50％の地権者の皆様からご回答をいただきましたが、より多くの地権者の皆様から回答を得たいと考えていますので、ご協力をお願いします。

第２回意向調査の結果を踏まえ、来年度以降の事業化方策を検討する予定です。
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