第３章 マンション管理適正化の基本的な考え方
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マンション管理適正化の基本方針
マンションの管理の適正化を推進し、目黒区の住宅政策の高質化を図るため、基本方針を次のとおり定めます。

基本方針

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管理組合による主体的な取組の促進
・マンションは区分所有者の私有財産であるため、区分所有者一人ひとりが自らの役割を意識し、管理組合が自律した管理運営を行っていく必要があります。
・適正な管理の重要性を周知するとともに、マンション管理に関する知識の普及や課題解決についての助言等を行うことで、管理組合の体制強化と主体的な取組を促進します。

基本方針

２

マンション管理実態の継続的な把握
・管理適正化の推進のために効果的・効率的な施策を検討・展開していくには、各マンションの課題や個別事情を把握することが重要です。
・管理組合や民間事業者、専門家等との連携を図り、定期的に区内マンションに関する実態調査を行い、より詳細な実態の把握に努めます。

基本方針

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マンションライフサイクルを通した適正管理の支援
・マンションの管理については、新築時から建替え時・敷地売却時までの間に、様々な情報や知識が必要となります。また、いかなる情報や知識が必要となるかは、それぞれのマンションによって多様です。
・マンションのライフサイクルを通して、管理組合に必要な支援が行き届くよう、専門の相談窓口や有用な制度、その他管理運営に関する普及啓発を行います。

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管理組合によるマンションの管理の適正化に関する指針
法第３条の２第２項第４号

マンション管理適正化指針は、管理組合によるマンションの管理の適正化を推進するため、基本的な考え方を示すものです。目黒区のマンション管理適正化指針については、国の「管理組合によるマンションの管理の適正化の推進に関する基本的な指針」に準拠し、これと同様の内容とします。
その上で、特に次の事項に留意して管理運営を行うものとします。
また、マンション管理適正化法第５条の２15に基づき管理組合の管理者等に対して助言、指導等を行う場合の判断基準の目安を別表１に、同法第５条の４16に基づき管理計画を認定する際の基準を別表２に示します。

目黒区のマンション管理適正化指針に関する留意事項【区分所有者】
・マンション管理の重要性を認識し、管理組合の一員としてその運営に関心を持ち、主体的・積極的に参加・活動する。
【管理組合】・マンションの管理運営における責任ある主体として、自立的・積極的に管理の適正化に取り組む。
・マンションは私有財産でありながらも、その性質上、都市生活において周辺環境に影響を与える可能性があるという点を認識し、防災、景観等に留意しながら近隣にも配慮した管理を行う。

目黒区マンション管理適正化指針

１ 管理組合によるマンションの管理の適正化の基本的方向
マンションは、我が国における重要な居住形態であり、その適切な管理は、マンションの区分所有者等だけでなく、社会的にも要請されているところである。
このようなマンションの重要性にかんがみ、マンションを社会的資産として、この資産価値をできる限り保全し、かつ、快適な居住環境が確保できるように、以下の点を踏まえつつ、マンションの管理を行うことを基本とするべきである。
（１）マンションの管理の主体は、マンションの区分所有者等で構成される管理組合であり、管理組合は、区分所有者等の意見が十分に反映されるよう、また、長期的な見通しを持って、適正な運営を行うことが必要である。特に、その経理は、健全な会計を確保するよう、十分な配慮がなされる必要がある。また、第三者に管理事務を委託する場合は、その内容を十分に検討して契約を締結する必要がある。
（２）管理組合を構成するマンションの区分所有者等は、管理組合の一員としての役割を十分認識して、管理組合の運営に関心を持ち、積極的に参加する等、その役割を適切に果たすよう努める必要がある。

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マンション管理適正化法第５条の２：資料編２参照
マンション管理適正化法第５条の４：資料編２参照

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（３）マンションの管理には専門的な知識を要する事項が多いため、管理組合は、問題に応じ、マンション管理士等専門的知識を有する者の支援を得ながら、主体性をもって適切な対応をするよう心がけることが重要である。
（４）さらに、マンションの状況によっては、外部の専門家が、管理組合の管理者等又は役員に就任することも考えられるが、その場合には、マンションの区分所有者等が当該管理者等又は役員の選任や業務の監視等を適正に行うとともに、監視・監督の強化のための措置等を講じることにより適正な業務運営を担保することが重要である。

２ マンションの管理の適正化のために管理組合が留意すべき事項（１）管理組合の運営
管理組合の自立的な運営は、マンションの区分所有者等の全員が参加し、その意見を反映することにより成り立つものである。そのため、管理組合の運営は、情報の開示、運営の透明化等を通じ、開かれた民主的なものとする必要がある。また、集会は、管理組合の最高意思決定機関である。したがって、管理組合の管理者等は、その意思決定にあたっては、事前に必要な資料を整備し、集会において適切な判断が行われるよう配慮する必要がある。
管理組合の管理者等は、マンション管理の目的が達成できるように、法令等を遵守し、マンションの区分所有者等のため、誠実にその職務を執行する必要がある。
（２）管理規約
管理規約は、マンション管理の最高自治規範であることから、管理組合として管理規約を作成する必要がある。その作成にあたっては、管理組合は、建物の区分所有等に関する法律（昭和 37 年法律第 69 号）に則り、「マンション標準管理規約」を参考として、当該マンションの実態及びマンションの区分所有者等の意向を踏まえ、適切なものを作成し、必要に応じてその改正を行うこと、これらを十分周知することが重要である。さらに、快適な居住環境を目指し、マンションの区分所有者等間のトラブルを未然に防止するために、使用細則等マンションの実態に即した具体的な住まい方のルールを定めておくことも重要である。
また、管理費等の滞納など管理規約又は使用細則等に違反する行為があった場合、管理組合の管理者等は、その是正のため、必要な勧告、指示等を行うとともに、法令等に則り、少額訴訟等その是正又は排除を求める法的措置をとることが重要である。
（３）共用部分の範囲及び管理費用の明確化
管理組合は、マンションの快適な居住環境を確保するため、あらかじめ、共用部分の範囲及び管理費用を明確にし、トラブルの未然防止を図ることが重要である。
特に、専有部分と共用部分の区分、専用使用部分と共用部分の管理及び駐車場の使用等に関してトラブルが生じることが多いことから、適正な利用と公平な負担が確保されるよう、各部分の範囲及びこれに対するマンションの区分所有者等の負担を明確に定めておくことが重要である。
（４）管理組合の経理管理組合がその機能を発揮するためには、その経済的基盤が確立されている必要がある。このため、管理費及び修繕積立金等について必要な費用を徴収するとともに、管理規約に基づき、これらの費目を帳簿上も明確に区分して経理を行い、適正に管理する必要がある。
また、管理組合の管理者等は、必要な帳票類を作成してこれを保管するとともに、マンションの区分所有者等の請求があった時は、これを速やかに開示することにより、経理の透明性を確保する必要がある。

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（５）長期修繕計画の作成及び見直し等
マンションの快適な居住環境を確保し、資産価値の維持向上を図るためには、適時適切な維持修繕を行うことが重要である。特に、経年による劣化に対応するため、あらかじめ長期修繕計画を作成し、必要な修繕積立金を積み立てておく必要がある。
長期修繕計画の作成及び見直しにあたっては、「長期修繕計画作成ガイドライン」を参考に、必要に応じ、マンション管理士等専門的知識を有する者の意見を求め、また、あらかじめ建物診断等を行って、その計画を適切なものとするよう配慮する必要がある。長期修繕計画の実効性を確保するためには、修繕内容、資金計画を適正かつ明確に定め、それらをマンションの区分所有者等に十分周知させることが必要である。
管理組合の管理者等は、維持修繕を円滑かつ適切に実施するため、設計に関する図書等を保管することが重要である。また、この図書等について、マンションの区分所有者等の求めに応じ、適時閲覧できるようにすることが重要である。
なお、建設後相当の期間が経過したマンションにおいては、長期修繕計画の検討を行う際には、必要に応じ、建替え等についても視野に入れて検討することが望ましい。建替え等の検討にあたっては、その過程をマンションの区分所有者等に周知させるなど透明性に配慮しつつ、各区分所有者等の意向を十分把握し、合意形成を図りながら進める必要がある。
（６）発注等の適正化管理業務の委託や工事の発注等については、事業者の選定に係る意思決定の透明性確保や利益相反等に注意して、適正に行われる必要があるが、とりわけ外部の専門家が管理組合の管理者等又は役員に就任する場合においては、マンションの区分所有者等から信頼されるような発注等に係るルールの整備が必要である。
（７）良好な居住環境の維持及び向上
マンションの資産価値や良好な居住環境を維持する観点から、防災に係る計画の作成・周知や訓練の実施、被災時を想定した管理規約上の取り決め、火災保険への加入等、管理組合としてマンションにおける防災・減災や防犯に取り組むことは重要である。
また、防災・減災、防犯に加え、日常的なトラブルの防止などの観点からも、マンションにおけるコミュニティ形成は重要なものであり、管理組合においても、区分所有法に則り、良好なコミュニティの形成に積極的に取り組むことが重要である。
一方、自治会及び町内会等（以下「自治会」という。）は、管理組合と異なり、各居住者が各自の判断で加入するものであることに留意するとともに、特に管理費の使途については、マンションの管理と自治会活動の範囲・相互関係を整理し、管理費と自治会費の徴収、支出を分けて適切に運用する必要がある。なお、このように適切な峻別や、代行徴収に係る負担の整理が行われるのであれば、自治会費の徴収を代行することや、防災や美化などのマンションの管理業務を自治会が行う活動と連携して行うことも差し支えない。
（８）その他配慮すべき事項
マンションが団地を構成する場合には、各棟固有の事情を踏まえつつ、全棟の連携をとって、全体としての適切な管理がなされるように配慮することが重要である。
複合用途型マンションにあっては、住宅部分と非住宅部分との利害の調整を図り、その管理、費用負担等について適切な配慮をすることが重要である。
また、管理組合は、組合員名簿や居住者名簿の管理方法等、個人情報の取り扱いにあたっては、個人情報の保護に関する法律（平成 15 年法律第 57 号）による個人情報取扱事業者としての義務を負うことに十分に留意する必要がある。

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３ マンションの管理の適正化のためにマンションの区分所有者等が留意すべき事項
マンションを購入しようとする者は、マンションの管理の重要性を十分認識し、売買契約だけでなく、管理規約、使用細則、管理委託契約、長期修繕計画等管理に関する事項に十分に留意することが重要である。また、管理組合及びマンションの区分所有者等は、マンションを購入しようとする者に対するこれらの情報の提供に配慮する必要がある。
マンションの区分所有者等は、その居住形態が戸建てとは異なり、相隣関係等に配慮を要する住まい方であることを十分に認識し、その上で、マンションの快適かつ適正な利用と資産価値の維持を図るため、管理組合の一員として、進んで、集会その他の管理組合の管理運営に参加するとともに、定められた管理規約、集会の決議等を遵守する必要がある。そのためにも、マンションの区分所有者等は、マンションの管理に関する法律等についての理解を深めることが重要である。
専有部分の賃借人等の占有者は、建物又はその敷地若しくは附属施設の使用方法につき、マンションの区分所有者等が管理規約又は集会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負うことに十分に留意することが必要である。

４ マンションの管理の適正化のための管理委託に関する事項
管理組合は、マンションの管理の主体は管理組合自身であることを認識したうえで、管理事務の全部又は一部を第三者に委託しようとする場合は、「マンション標準管理委託契約書」を参考に、その委託内容を十分に検討し、書面又は電磁的方法（管理組合の管理者等又はマンションの区分所有者等の承諾を得た場合に限る。）をもって管理委託契約を締結することが重要である。
管理委託契約先を選定する場合には、管理組合の管理者等は、事前に必要な資料を収集し、マンションの区分所有者等にその情報を公開するとともに、マンション管理業者の行う説明会を活用し、適正な選定がなされるように努める必要がある。
管理委託契約先が選定されたときは、管理組合の管理者等は、説明会等を通じてマンションの区分所有者等に対し、当該契約内容を周知するとともに、マンション管理業者の行う管理事務の報告等を活用し、管理事務の適正化が図られるよう努める必要がある。
万一、マンション管理業者の業務に関して問題が生じた場合には、管理組合は、当該マンション管理業者にその解決を求めるとともに、必要に応じ、マンション管理業者の所属する団体にその解決を求める等の措置を講じる必要がある。

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別表１ 助言、指導及び勧告を行う際の判断の基準の目安17
マンション管理適正化法第５条の２に基づき管理組合の管理者等に対して助言、指導及び勧告を行う際の判断の基準の目安は、以下の事項が遵守されていない場合とする。
１ 管理組合の運営・管理組合の運営を円滑に行うため管理者等を定めること。
・集会（総会）を年に１回以上開催すること。

２ 管理規約・管理規約を作成し、必要に応じ、その改正を行うこと。

３ 管理組合の経理・管理費及び修繕積立金等について明確に区分して経理を行い、適正に管理すること。

４ 長期修繕計画の作成及び見直し等

・適時適切な維持修繕を行うため、修繕積立金を積み立てておくこと。

別表２ マンション管理計画の認定の基準18
マンション管理適正化法第５条の４に基づく管理計画の認定の基準は、以下の基準のいずれにも適合することとする。
１ 管理組合の運営・管理者等が定められていること。
・監事が選任されていること。
・集会（総会）が年１回以上開催されていること。

２ 管理規約・管理規約が作成されていること。
・マンションの適切な管理のため、管理規約において災害等の緊急時や管理上必要なときの専有部の立ち入り、修繕等の履歴情報の管理等について定められていること。
・マンションの管理状況に係る情報取得の円滑化のため、管理規約において、管理組合の財務・管理に関する情報の書面の交付（又は電磁的方法による提供）について定められていること。

３ 管理組合の経理・管理費及び修繕積立金等について明確に区分して経理が行われていること。
・修繕積立金会計から他の会計への充当がされていないこと。
・直前の事業年度の終了の日時点における修繕積立金の３か月以上の滞納額が全体の１割以内であること。

４ 長期修繕計画の作成及び見直し等

・長期修繕計画が「長期修繕計画標準様式」に準拠し作成され、長期修繕計画の内容及びこれに基づき算定された修繕積立金額について集会（総会）にて決議されていること。
・長期修繕計画の作成又は見直しが７年以内に行われていること。
・長期修繕計画の実行性を確保するため、計画期間が 30 年以上で、かつ、残存期間内に大規模修繕工事が２回以上含まれるように設定されていること。
・長期修繕計画において将来の一時的な修繕積立金の徴収を予定しないこと。
・長期修繕計画の計画期間全体での修繕積立金の総額から算定された修繕積立金の平均額が著しく低額でないこと。
・長期修繕計画の計画期間の最終年度において、借入金の残高のない長期修繕計画となっていること。

５ その他

・管理組合がマンションの区分所有者等への平常時における連絡に加え、災害等の緊急時に迅速な対応を行うため、組合員名簿、居住者名簿を備えているとともに、１年に１回以上は内容の確認を行っていること。

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別表１、別表２の基準：いずれも①管理組合の運営、②管理規約、③管理組合の経理、④長期修繕計画の作成及び見直しを基準としています。別表１（助言等）は最低限度の水準を、別表２（管理計画の認定）は適切な管理の水準を示します。
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同上27