2023 年 3 月 20 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
野村不動産マスターファンド投資法人
代表者名 執行役員
吉田 修平（コード番号：3462）
資産運用会社名
野 村 不 動 産 投 資 顧 問 株 式 会 社
代表者名 代表取締役社長
三浦 公輝
問合せ先 N M F 運 用 グ ル ー プ 統 括 部 長
石郷岡 弘
03-3365-8767 nmf3462@nomura-re.co.jp

国内不動産及び国内不動産信託受益権の譲渡に関するお知らせ
野村不動産マスターファンド投資法人（以下「本投資法人」といいます。）が資産の運用を委託す
る資産運用会社である野村不動産投資顧問株式会社は、本日、下記のとおり資産の 譲渡（以下、「本譲渡」といいます。）を行うことについて決定しましたので、お知らせいたします。

記
1.

譲渡予定資産の概要

物件名称

用途

売買契約
締結日

譲渡
予定日

譲渡先

媒介の
有無

譲渡予定
価格
（百万円）
（注 1）

NMF 名古屋柳橋
ビル

オフィス

2023 年3 月 20 日

2023 年
4月7日

非開示

有

（注 4）

（注 5）

4,410

プライムアーバ

（注 2）

2,520

譲渡予定
価格と
帳簿価格
の差異（注 3）
（百万円）
1,889

339

ン代々木
プライムアーバ

803

ン西新宿Ⅱ
プライムアーバ

708

ン三軒茶屋Ⅲ
プライムアーバ

502

ン品川西
プライムアーバ

帳簿価格
（百万円）

居住用施設

2023 年3 月 22 日

2023 年3 月 31 日

非開示

有

6,283

1,827

（注 4）

（注 5）

（注 6）

（注 6）

440

ン駒込
プライムアーバ

849

ン葛西Ⅱ
プライムアーバ

379

ン浅草
プライムアーバ

433

ン行徳駅前
計

10,693
－ １ －

6,976

3,717

（注 1）固定資産税・都市計画税の精算額並びに消費税及び地方消費税は含みません。
（注 2）譲渡時点の想定帳簿価格を記載しています。
（注 3）譲渡予定価格と想定帳簿価格の差額として算出された参考値であり、譲渡損益とは異なります。
（注 4）譲渡先より開示することにつき同意を得られていないため、非開示としています。
（注 5）本譲渡予定資産のうち、NMF 名古屋柳橋ビルの譲渡に係る媒介者は投資信託及び投資法人に関する法律（以下「投信法」といいます。
）に定める利害関係人等には該当しません。その他の物件の譲渡に係る媒介者である野村不動産ソリューションズ株
式会社は、投信法に定める利害関係人等に該当します。
（注 6）本譲渡予定資産のうち、プライムアーバン代々木、プライムアーバン西新宿Ⅱ、プライムアーバン三軒茶屋Ⅲ、プライムアー
バン品川西、プライムアーバン駒込、プライムアーバン葛西Ⅱ、プライムアーバン浅草及びプライムアーバン行徳駅前（以下、「居住用施設 8 物件」といいます。
）に係る譲渡は、同一の譲渡先に対する単一の売買契約に基づく譲渡です。個々の物件の譲渡予定価格について、譲渡先より開示することにつき同意を得られていないため、非開示としています。それに伴い、個々の物件の譲渡予定価格と帳簿価格の差額についても非開示としています。なお、プライムアーバン行徳駅前の譲渡予定
価格は、譲渡時点における想定帳簿価格を上回っていますが、直近期末時点（2023 年 2 月 28 日時点）の鑑定評価額は下回っています。その他の個々の物件の譲渡予定価格は、譲渡時点における想定帳簿価格及び直近期末時点（2023 年 2 月 28 日時点）の鑑定評価額をいずれも上回っています。
（注 7）本譲渡予定資産のうち、NMF 名古屋柳橋ビル及びプライムアーバン駒込は不動産を信託する信託の受益権、その他の物件は現物不動産ですが、譲渡先との協議により、譲渡予定日と同日付で信託契約を締結し、信託受益権として譲渡する予定です。

以下、上記譲渡予定資産を個別に又は総称して「本物件」ということがあります。
2.

本譲渡の理由本投資法人は、外部成長戦略として、スポンサー開発物件を中心とした取得及び将来的な競争優位性に懸念のある物件の売却を行う資産入替えを継続して実施しています。本譲渡は、この資産入替えの一環として、築年数の経過に伴う修繕費用増加や、今後の供給状況等を踏まえた 将来的な競争力低下の可能性を総合的に勘案して決定したものです。
なお、本譲渡に伴う譲渡益相当額については、今後の既存ポートフォリオの運用状況等を勘案しつつ、将来的な安定分配を企図した内部留保又は分配金水準の引き上げに充てる予定です。

3.

譲渡予定資産の内容

NMF 名古屋柳橋ビル<本譲渡の理由>
将来的なエリア動向、築年数経過による競争力低下・費用増加を勘案して物件選定を行い、譲渡益も確保できることから、本譲渡を決定しました<譲渡予定資産の内容>
物件の名称
特定資産の種類
信託受託者
信託契約期間
地 番
所在地
(注 1)
住居表示
立地
竣工日(注 1)
主な用途(注 1)
構造(注 1)
面積(注 1)
所有形態

NMF 名古屋柳橋ビル
不動産を信託する信託の受益権
三井住友信託銀行株式会社
2005 年 9 月 29 日から 2025 年 9 月 30 日
愛知県名古屋市中村区名駅南一丁目 1606 番他 3 筆
愛知県名古屋市中村区名駅南一丁目 16 番 28 号
JR 線、名古屋市営地下鉄東山線・桜通線「名古屋」駅徒歩7分
1991 年 3 月 18 日
事務所
鉄骨造陸屋根地下 2 階付 12 階建

土 地

934.20 ㎡

建 物

7,363.25 ㎡

土 地
建 物
建ぺい率
容積率

所有権
所有権
100％(注 2)
800％
－ ２ －

担保設定の有無
ﾌﾟﾛﾊﾟﾃｨ・ﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ委託先
マスターリース会社
マスターリース種別
地震リスク分析（PML）(注 3)
特記事項

無野村不動産パートナーズ株式会社
4.0％（SOMPO リスクマネジメント株式会社作成の 2022 年 9月付地震 PML 評価報告書によります。
）
プロパティ・マネジメント委託先の野村不動産パートナーズ株式会社は投信法に定める利害関係人等に該当します。
2,280 百万円
4,410 百万円
2,520 百万円

取得価格
譲渡予定価格
帳簿価格(注 4)
譲渡予定価格と1,889 百万円
帳簿価格の差額
鑑定評価額
2,230 百万円（収益還元法 価格時点：2023 年 2 月 28 日）（評価方法等）（評価機関：日本ヴァリュアーズ株式会社）
(注5)
鑑定NOI
132百万円
賃貸状況（2023 年 1 月 31 日時点）(注 6)
テナントの総数18
賃貸事業収入（年間） 200 百万円（共益費込）
敷金・保証金157百万円
稼働率
93.6％
賃貸面積
4,356.57㎡
賃貸可能面積4,655.74㎡
2018 年
2019 年
2020 年
2021 年2022 年
2月末
2月末
2月末
2月末
2月末
過去の稼働率96.8％
100.0％
100.0％
100.0％
83.0％（注 1）本物件の所在地等の記載について「所在地（地番）」、「竣工日」、「主な用途」、「構造」及び「面積」については、登記簿上の表示をもとに記載しています。
（注 2）建ぺい率について
本物件の所在地が商業地域内に属するため本来 80％であるところ、防火地域における耐火建築物であることから割増を受け、適用建ぺい率は 100％となっています。
（注 3）PML（Probable Maximum Loss）について
PML とは、想定した予定使用期間(50 年＝一般的建物の耐用年数)中に想定される最大規模の地震(475 年に一度起こる可能性のある大地震＝50 年間に起こる可能性が 10％の大地震)によりどの程度の被害を被るかを、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率(％)で示したものを意味します。
（注 4）帳簿価格について
譲渡時点の想定帳簿価格を記載しています。
（注 5）鑑定 NOI について
2023 年 2 月 28 日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された年間の NOI（運営収益－運営費用）を記載しています。
（注 6）賃貸状況について「テナントの総数」は、2023 年 1 月 31 日現在実際に本物件建物を賃借しているエンドテナントの総数を記載しています。
「賃貸事業収入」は、2023 年 1 月 31 日現在実際に本物件建物を賃借しているエンドテナントとの間の賃貸借契約における「月額契約賃料＋月額共益費」を 12 倍にした金額（百万円未満切り捨て）を記載しています。当該賃貸借契約に付帯して締結される駐車場使用料、看板使用料、倉庫使用料等その他の契約上の賃料は含みません。
「敷金・保証金」は、上記賃貸借契約における敷金・保証金等の金額（百万円未満切り捨て）を記載しています。
「稼働率」は、2023 年 1 月 31 日時点の賃貸面積を賃貸可能面積で除して算出しています。
「賃貸面積」は、2023 年 1 月 31 日現在エンドテナントに賃貸されている面積を記載しています。
「賃貸可能面積」は、2023 年 1 月 31 日現在本物件において賃貸が可能なオフィス、商業施設、物流施設、居住用施設、宿泊施設等の合計面積（共有部分等を賃貸している場合には当該面積を含みます。）を算出しています。

－ ３ －居住用施設 8 物件
<本譲渡の理由>
築年数の経過による競争力低下・費用増加、ポートフォリオのバランス等を総合的に勘案して物件選定を行い、譲渡益も確保できることから、本譲渡を決定しました。
なお、プライムアーバン行徳駅前の譲渡予定価格は、直近期末時点（2023 年 2 月 28 日時点）の鑑定評価額を下回っているものの、譲渡時点における想定帳簿価格を上回っており、また、単一取引である居住用施設 8 物件の譲渡予定価格合計は、直近期末時点（2023 年 2 月 28 日時点）の鑑定評価額合計を上回る売却条
件であることから、本譲渡を行うことは妥当であると判断しました。
<譲渡予定資産の内容>
物件の名称
特定資産の種類
地 番
所在地
(注 1)
住居表示
立地
竣工日(注 1)
主な用途(注 1)
構造(注 1)
賃貸可能戸数
面積(注 1)

プライムアーバン代々木
不動産
東京都渋谷区代々木三丁目 51 番 3
東京都渋谷区代々木三丁目 51 番 3 号
小田急小田原線「南新宿」駅 徒歩 5 分
2003 年 9 月 30 日
共同住宅
鉄筋コンクリート造陸屋根地下 1 階付 7 階建
19 戸

土 地

121.95 ㎡(注 2)

建 物

551.63 ㎡

土 地
建 物
建ぺい率
容積率
担保設定の有無
ﾌﾟﾛﾊﾟﾃｨ・ﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ委託先
マスターリース会社(注 5)
マスターリース種別(注 5)

所有形態

地震リスク分析（PML）(注 6)
特記事項

所有権
所有権
70％(注 3)400％
無野村不動産パートナーズ株式会社
野村不動産パートナーズ株式会社
パス・スルー型
6.4％（SOMPO リスクマネジメント株式会社作成の 2022 年 9月付地震 PML 評価報告書によります。
）
プロパティ・マネジメント委託先の野村不動産パートナーズ株式会社は投信法に定める利害関係人等に該当します。
359 百万円
非開示(注 4)339 百万円

取得価格
譲渡予定価格
帳簿価格(注 7)
譲渡予定価格と非開示(注 4)
帳簿価格の差額
鑑定評価額
357 百万円（収益還元法 価格時点：2023 年 2 月 28 日）（評価方法等）（評価機関：株式会社中央不動産鑑定所）
鑑定NOI(注8)
15百万円
賃貸状況（2023 年 1 月 31 日時点）(注 9)
テナントの総数
1
賃貸事業収入（年間） 22 百万円（共益費込）
敷金・保証金1百万円
稼働率
100.0％
賃貸面積439.56㎡
賃貸可能面積439.56㎡
2018 年
2019 年
2020 年
2021 年2022 年
2月末
2月末
2月末
2月末
2月末
過去の稼働率
100.0％
100.0％
90.1％
87.8％
100.0％（注 1）本物件の所在地等の記載について「所在地（地番）」、「竣工日」、「主な用途」、「構造」及び「面積」については、登記簿上の表示をもとに記載しています。
（注 2）土地面積について－ ４ －建築基準法第 42 条第 2 項により道路とみなされる部分約 2.90 ㎡を含みます。
（注 3）建ぺい率について
本物件の所在地が、第二種住居地域内に属するため、本来 60％であるところ、防火地域内における耐火建築物であることから割増しを受け、適用建ぺい率は 70％となっています。
（注 4）譲渡先より譲渡予定価格の開示について同意を得られていないため、非開示としています。それに伴い、譲渡予定価格と帳簿価格の差額についても非開示としています。なお、本物件の譲渡予定価格は、譲渡時点における想定帳簿価格及び直近期末時点（2023 年 2 月 28 日時点）の鑑定評価額をいずれも上回っています。
（注 5）マスターリースについて
当該マスターリース契約は、「パス・スルー型」であり、マスターリース会社各エンドテナントとの間の賃貸借契約に基づく賃料の合計額と同額をマスターリース会社が本投資法人に支払う形態です。
（注 6）PML（Probable Maximum Loss）について
PML とは、想定した予定使用期間(50 年＝一般的建物の耐用年数)中に想定される最大の損失額(475 年に一度＝50 年間に超過する可能性が 10％の損失額)を、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率(％)で示したものを意味します。
（注 7）帳簿価格について
譲渡時点の想定帳簿価格を記載しています。
（注 8）鑑定 NOI について
2023 年 2 月 28 日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された年間の NOI（運営収益－運営費用）を記載しています。
（注 9）賃貸状況について「テナントの総数」は、貸室の全部が転貸を目的として一括して賃貸に供され、当該賃貸借契約（マスターリース契約）
における賃借人がエンドテナントに対し当該貸室の転貸を行う契約が締結されているため 1 テナントと数えています。
「賃貸事業収入」は、2023 年 1 月 31 日現在実際に本物件建物を賃借しているエンドテナントとの間の賃貸借契約における「月額契約賃料＋月額共益費」を 12 倍にした金額（百万円未満切り捨て）を記載しています。当該賃貸借契約に付帯して締結される駐車場使用料、看板使用料、倉庫使用料等その他の契約上の賃料は含みません。
「敷金・保証金」は、上記賃貸借契約における敷金・保証金等の金額（百万円未満切り捨て）を記載しています。
「稼働率」は、2023 年 1 月 31 日時点の賃貸面積を賃貸可能面積で除して算出しています。
「賃貸面積」は、2023 年 1 月 31 日時点でエンドテナントに賃貸されている面積を記載しています。
「賃貸可能面積」は、2023 年 1 月 31 日時点で、本物件において賃貸が可能なオフィス、商業施設、物流施設、居住用施
設、宿泊施設等の合計面積（共有部分等を賃貸している場合には当該面積を含みます。
）を算出しています。

物件の名称
特定資産の種類
地 番
所在地
(注 1)
住居表示
立地
竣工日(注 1)
主な用途(注 1)
構造(注 1)
賃貸可能戸数

プライムアーバン西新宿Ⅱ
不動産
東京都新宿区西新宿五丁目 533 番 16
東京都新宿区西新宿五丁目 6 番 4 号
都営地下鉄大江戸線「西新宿五丁目」駅徒歩 5 分
2007 年 2 月 5 日
共同住宅
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下 1 階付 14 階建
46 戸

土 地

180.26 ㎡(注 2)

建 物

1,365.40 ㎡

(注 1)

面積

土 地
建 物
建ぺい率
容積率
担保設定の有無
ﾌﾟﾛﾊﾟﾃｨ・ﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ委託先
マスターリース会社(注 5)
マスターリース種別(注 5)

所有形態

地震リスク分析（PML）(注 6)
特記事項
取得価格
譲渡予定価格
帳簿価格(注 7)

所有権
所有権
100％(注 3)700％
無野村不動産パートナーズ株式会社
野村不動産パートナーズ株式会社
パス・スルー型
4.3％（SOMPO リスクマネジメント株式会社作成の 2022 年 9月付地震 PML 評価報告書によります。
）
プロパティ・マネジメント委託先の野村不動産パートナーズ株式会社は投信法に定める利害関係人等に該当します。
885 百万円
非開示(注 4)803 百万円－ ５ －譲渡予定価格と非開示(注 4)
帳簿価格の差額
鑑定評価額
1,020 百万円（収益還元法 価格時点：2023 年 2 月 28 日）（評価方法等）（評価機関：株式会社谷澤総合鑑定所）
鑑定NOI(注8)39百万円
賃貸状況（2023 年 1 月 31 日時点）(注 9)
テナントの総数
1
賃貸事業収入（年間） 55 百万円（共益費込）
敷金・保証金
4百万円
稼働率
97.9％
賃貸面積
1,138.03㎡
賃貸可能面積1,162.55㎡
2018 年
2019 年
2020 年
2021 年2022 年
2月末
2月末
2月末
2月末
2月末
過去の稼働率
100.0％
97.8％
100.0％
95.7％
95.8％（注 1）本物件の所在地等の記載について「所在地（地番）」、「竣工日」、「主な用途」、「構造」及び「面積」については、登記簿上の表示をもとに記載しています。
（注 2）土地面積について
建築基準法第 42 条第 2 項により道路とみなされる部分約 1.77 ㎡を含みます。
（注 3）建ぺい率について
本物件の所在地が商業地域内に属するため本来 80％であるところ、防火地域内における耐火建築物であることから割増を受け、適用建ぺい率は 100％となっています。
（注 4）譲渡先より譲渡予定価格の開示について同意を得られていないため、非開示としています。それに伴い、譲渡予定価格と帳簿価格の差額についても非開示としています。なお、本物件の譲渡予定価格は、譲渡時点における想定帳簿価格及び直近期末時点（2023 年 2 月 28 日時点）の鑑定評価額をいずれも上回っています。
（注 5）マスターリースについて
当該マスターリース契約は、「パス・スルー型」であり、マスターリース会社各エンドテナントとの間の賃貸借契約に基づく賃料の合計額と同額をマスターリース会社が本投資法人に支払う形態です。
（注 6）PML（Probable Maximum Loss）について
PML とは、想定した予定使用期間(50 年＝一般的建物の耐用年数)中に想定される最大の損失額(475 年に一度＝50 年間に超過する可能性が 10％の損失額)を、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率(％)で示したものを意味します。
（注 7）帳簿価格について
譲渡時点の想定帳簿価格を記載しています。
（注 8）鑑定 NOI について
2023 年 2 月 28 日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された年間の NOI（運営収益－運営費用）を記載しています。
（注 9）賃貸状況について「テナントの総数」は、貸室の全部が転貸を目的として一括して賃貸に供され、当該賃貸借契約（マスターリース契約）
における賃借人がエンドテナントに対し当該貸室の転貸を行う契約が締結されているため 1 テナントと数えています。
「賃貸事業収入」は、2023 年 1 月 31 日現在実際に本物件建物を賃借しているエンドテナントとの間の賃貸借契約における「月額契約賃料＋月額共益費」を 12 倍にした金額（百万円未満切り捨て）を記載しています。当該賃貸借契約に付帯して締結される駐車場使用料、看板使用料、倉庫使用料等その他の契約上の賃料は含みません。
「敷金・保証金」は、上記賃貸借契約における敷金・保証金等の金額（百万円未満切り捨て）を記載しています。
「稼働率」は、2023 年 1 月 31 日時点の賃貸面積を賃貸可能面積で除して算出しています。
「賃貸面積」は、2023 年 1 月 31 日時点でエンドテナントに賃貸されている面積を記載しています。
「賃貸可能面積」は、2023 年 1 月 31 日時点で、本物件において賃貸が可能なオフィス、商業施設、物流施設、居住用施
設、宿泊施設等の合計面積（共有部分等を賃貸している場合には当該面積を含みます。
）を算出しています。

物件の名称
特定資産の種類
地 番
所在地
(注 1)
住居表示
立地
竣工日(注 1)
主な用途(注 1)
構造(注 1)
賃貸可能戸数

プライムアーバン三軒茶屋Ⅲ
不動産
東京都世田谷区上馬五丁目 8 番 2
東京都世田谷区上馬五丁目 38 番 12 号
東急世田谷線「松陰神社前」駅 徒歩 6 分
1992 年 3 月 4 日
居宅
鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造陸屋根 8 階建
47 戸
－ ６ －

面積(注 1)

土 地

409.68 ㎡

建 物

1,105.76 ㎡

土 地
建 物
建ぺい率
容積率
担保設定の有無
ﾌﾟﾛﾊﾟﾃｨ・ﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ委託先
マスターリース会社(注 3)
マスターリース種別(注 3)

所有形態

地震リスク分析（PML）(注 4)
特記事項

所有権（敷地権持分 100％）
所有権（区分所有持分 100％）
80％
300％
無
野村不動産パートナーズ株式会社
野村不動産パートナーズ株式会社
パス・スルー型
7.4％（SOMPO リスクマネジメント株式会社作成の 2022 年 9月付地震 PML 評価報告書によります。
）
プロパティ・マネジメント委託先の野村不動産パートナーズ株式会社は投信法に定める利害関係人等に該当します。
718 百万円
非開示(注 2)708 百万円

取得価格
譲渡予定価格
帳簿価格(注 5)
譲渡予定価格と非開示(注 2)
帳簿価格の差額
鑑定評価額
694 百万円（収益還元法 価格時点：2023 年 2 月 28 日）（評価方法等）（評価機関：大和不動産鑑定株式会社）
鑑定NOI(注6)35百万円
賃貸状況（2023 年 1 月 31 日時点）(注 7)
テナントの総数
1
賃貸事業収入（年間） 47 百万円（共益費込）
敷金・保証金
3百万円
稼働率
98.2％
賃貸面積
999.89㎡
賃貸可能面積1,018.72㎡
2018 年
2019 年
2020 年
2021 年2022 年
2月末
2月末
2月末
2月末
2月末
過去の稼働率
90.8％
100.0％
96.6％
94.6％
93.0％
（注 1）本物件の所在地等の記載について「所在地（地番）」、「竣工日」、「主な用途」、「構造」及び「面積」については、登記簿上の表示をもとに記載しています。
（注 2）譲渡先より譲渡予定価格の開示について同意を得られていないため、非開示としています。それに伴い、譲渡予定価格と帳簿価格の差額についても非開示としています。なお、本物件の譲渡予定価格は、譲渡時点における想定帳簿価格及び直近期末時点（2023 年 2 月 28 日時点）の鑑定評価額をいずれも上回っています。
（注 3）マスターリースについて
当該マスターリース契約は、「パス・スルー型」であり、マスターリース会社各エンドテナントとの間の賃貸借契約に基づく賃料の合計額と同額をマスターリース会社が本投資法人に支払う形態です。
（注 4）PML（Probable Maximum Loss）について
PML とは、想定した予定使用期間(50 年＝一般的建物の耐用年数)中に想定される最大の損失額(475 年に一度＝50 年間に超過する可能性が 10％の損失額)を、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率(％)で示したものを意味します。
（注 5）帳簿価格について
譲渡時点の想定帳簿価格を記載しています。
（注 6）鑑定 NOI について
2023 年 2 月 28 日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された年間の NOI（運営収益－運営費用）を記載しています。
（注 7）賃貸状況について「テナントの総数」は、貸室の全部が転貸を目的として一括して賃貸に供され、当該賃貸借契約（マスターリース契約）
における賃借人がエンドテナントに対し当該貸室の転貸を行う契約が締結されているため 1 テナントと数えています。
「賃貸事業収入」は、2023 年 1 月 31 日現在実際に本物件建物を賃借しているエンドテナントとの間の賃貸借契約における「月額契約賃料＋月額共益費」を 12 倍にした金額（百万円未満切り捨て）を記載しています。当該賃貸借契約に付帯して締結される駐車場使用料、看板使用料、倉庫使用料等その他の契約上の賃料は含みません。
「敷金・保証金」は、上記賃貸借契約における敷金・保証金等の金額（百万円未満切り捨て）を記載しています。
「稼働率」は、2023 年 1 月 31 日時点の賃貸面積を賃貸可能面積で除して算出しています。
「賃貸面積」は、2023 年 1 月 31 日 時点でエンドテナントに賃貸されている面積を記載しています。

－ ７ －「賃貸可能面積」は、2023 年 1 月 31 日時点で、本物件において賃貸が可能なオフィス、商業施設、物流施設、居住用施
設、宿泊施設等の合計面積（共有部分等を賃貸している場合には当該面積を含みます。
）を算出しています。

物件の名称
特定資産の種類
地 番
所在地
(注 1)
住居表示
立地
竣工日(注 1)
主な用途(注 1)
構造(注 1)
賃貸可能戸数

プライムアーバン品川西不動産
東京都品川区豊町六丁目 603 番 5
東京都品川区豊町六丁目 24 番 13 号
都営地下鉄浅草線「中延」駅徒歩 1 分
1992 年 1 月 13 日
店舗・共同住宅
鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造陸屋根 10 階建
46 戸

土 地

313.32 ㎡(注 2)

建 物

1,106.16 ㎡

(注 1)

面積

土 地
建 物
建ぺい率
容積率
担保設定の有無
ﾌﾟﾛﾊﾟﾃｨ・ﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ委託先
マスターリース会社(注 5)
マスターリース種別(注 5)

所有形態

地震リスク分析（PML）(注 6)
特記事項

所有権
所有権
100％(注 3)400％
無野村不動産パートナーズ株式会社
野村不動産パートナーズ株式会社
パス・スルー型
5.8％（SOMPO リスクマネジメント株式会社作成の 2022 年 9月付地震 PML 評価報告書によります。
）
プロパティ・マネジメント委託先の野村不動産パートナーズ株式会社は投信法に定める利害関係人等に該当します。
494 百万円
非開示(注 4)502 百万円

取得価格
譲渡予定価格
帳簿価格(注 7)
譲渡予定価格と非開示(注 4)
帳簿価格の差額
鑑定評価額
472 百万円（収益還元法 価格時点：2023 年 2 月 28 日）（評価方法等）（評価機関：大和不動産鑑定株式会社）
鑑定NOI(注8)31百万円
賃貸状況（2023 年 1 月 31 日時点）(注 9)
テナントの総数
1
賃貸事業収入（年間） 43 百万円（共益費込）
敷金・保証金
6百万円
稼働率
97.9％
賃貸面積
941.54㎡
賃貸可能面積961.25㎡
2018 年
2019 年
2020 年
2021 年2022 年
2月末
2月末
2月末
2月末
2月末
過去の稼働率97.9％
100.0％
97.9％
93.8％
97.9％
（注 1）本物件の所在地等の記載について「所在地（地番）」、「竣工日」、「主な用途」、「構造」及び「面積」については、登記簿上の表示をもとに記載しています。
（注 2）土地面積について
建築基準法第 42 条第 2 項により道路とみなされる部分約 33.04 ㎡を含みます。
（注 3）建ぺい率について
本物件の所在地が商業地域内に属するため本来 80％であるところ、防火地域内における耐火建築物であることから割増を受け、適用建ぺい率は 100％となっています。
（注 4）譲渡先より譲渡予定価格の開示について同意を得られていないため、非開示としています。それに伴い、譲渡予定価格と帳簿価格の差額についても非開示としています。なお、本物件の譲渡予定価格は、譲渡時点における想定帳簿価格及び直近期末時点（2023 年 2 月 28 日時点）の鑑定評価額をいずれも上回っています。
（注 5）マスターリースについて－ ８ －当該マスターリース契約は、「パス・スルー型」であり、マスターリース会社各エンドテナントとの間の賃貸借契約に基づく賃料の合計額と同額をマスターリース会社が本投資法人に支払う形態です。
（注 6）PML（Probable Maximum Loss）について
PML とは、想定した予定使用期間(50 年＝一般的建物の耐用年数)中に想定される最大の損失額(475 年に一度＝50 年間に超過する可能性が 10％の損失額)を、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率(％)で示したものを意味します。
（注 7）帳簿価格について
譲渡時点の想定帳簿価格を記載しています。
（注 8）鑑定 NOI について
2023 年 2 月 28 日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された年間の NOI（運営収益－運営費用）を記載しています。
（注 9）賃貸状況について「テナントの総数」は、貸室の全部が転貸を目的として一括して賃貸に供され、当該賃貸借契約（マスターリース契約）
における賃借人がエンドテナントに対し当該貸室の転貸を行う契約が締結されているため 1 テナントと数えています。
「賃貸事業収入」は、2023 年 1 月 31 日現在実際に本物件建物を賃借しているエンドテナントとの間の賃貸借契約における「月額契約賃料＋月額共益費」を 12 倍にした金額（百万円未満切り捨て）を記載しています。当該賃貸借契約に付帯して締結される駐車場使用料、看板使用料、倉庫使用料等その他の契約上の賃料は含みません。
「敷金・保証金」は、上記賃貸借契約における敷金・保証金等の金額（百万円未満切り捨て）を記載しています。
「稼働率」は、2023 年 1 月 31 日時点の賃貸面積を賃貸可能面積で除して算出しています。
「賃貸面積」は、2023 年 1 月 31 日時点でエンドテナントに賃貸されている面積を記載しています。
「賃貸可能面積」は、2023 年 1 月 31 日時点で、本物件において賃貸が可能なオフィス、商業施設、物流施設、居住用施
設、宿泊施設等の合計面積（共有部分等を賃貸している場合には当該面積を含みます。
）を算出しています。

物件の名称
特定資産の種類
信託受託者
信託契約期間
地 番
所在地
(注 1)
住居表示
立地
竣工日(注 1)
主な用途(注 1)
構造(注 1)
賃貸可能戸数

プライムアーバン駒込
不動産を信託する信託の受益権
三菱 UFJ 信託銀行株式会社
2016 年 2 月 28 日から 2026 年 2 月 27 日
東京都豊島区駒込六丁目 517 番 20 他 2 筆東京都豊島区駒込六丁目 12 番 15 号
東京メトロ南北線「駒込」駅徒歩 6 分
1988 年 9 月 1 日
共同住宅・居宅
鉄筋コンクリート造陸屋根地下 1 階付 4 階建
22 戸

土 地

①704.91 ㎡

建 物

1,374.14 ㎡②126.10 ㎡(注 2)

(注 1)

面積

土 地
建 物
建ぺい率
容積率
担保設定の有無
ﾌﾟﾛﾊﾟﾃｨ・ﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ委託先
マスターリース会社(注 6)
マスターリース種別(注 6)

所有形態

地震リスク分析（PML）(注 7)
特記事項
取得価格
譲渡予定価格
帳簿価格(注 8)
譲渡予定価格と帳簿価格の差額
鑑定評価額（評価方法等）
鑑定NOI(注9)

所有権（一部共有）
所有権（区分所有持分 100％）80％(注 3)174％(注 4)
無野村不動産パートナーズ株式会社
野村不動産パートナーズ株式会社
パス・スルー型
5.6％（SOMPO リスクマネジメント株式会社作成の 2022 年 9月付地震 PML 評価報告書によります。
）
プロパティ・マネジメント委託先の野村不動産パートナーズ株式会社は投信法に定める利害関係人等に該当します。
437 百万円
非開示(注 5)440 百万円
非開示(注 5)455 百万円（収益還元法 価格時点：2023 年 2 月 28 日）（評価機関：株式会社中央不動産鑑定所）
26百万円
－ ９ －

賃貸状況（2023 年 1 月 31 日時点）(注 10)
テナントの総数
1
賃貸事業収入（年間） 36 百万円（共益費込）
敷金・保証金
3百万円
稼働率
96.2％
賃貸面積
954.65㎡
賃貸可能面積991.94㎡
2018 年
2019 年
2月末
2月末
過去の稼働率
100.0％
96.0％

2020 年
2月末
100.0％

2021 年
2月末
100.0％

2022 年
2月末
100.0％（注 1）本物件の所在地等の記載について「所在地（地番）」、「竣工日」、「主な用途」、「構造」及び「面積」については、登記簿上の表示をもとに記載しています。
（注 2）土地面積について①は所有する土地の面積、②は共有する土地（本投資法人の保有する持分の割合は 2 分の 1）の面積となっています。①
は建築基準法第 42 条第 2 項により道路とみなされる部分約 14.65 ㎡（セットバック部分）を含みます。②は建築基準法
第 42 条第 1 項第 5 号により道路としての位置の指定を受けている部分及び建築基準法第 42 条第 2 項により道路とみなされている部分（私道部分）です。
（注 3）建ぺい率について
本物件の所在地が第一種中高層住居専用地域内に属するため本来 60％であるところ、角地であること・準防火地域における耐火建築物であることから割増を受け、適用建ぺい率は 80％となっています。
（注 4）容積率について
本物件の容積率の限度は、本来 300％に指定されていますが、前面道路の幅員による規制（約 4.35ｍ×40％）が優先されています。
（注 5）譲渡先より譲渡予定価格の開示について同意を得られていないため、非開示としています。それに伴い、譲渡予定価格と帳簿価格の差額についても非開示としています。なお、本物件の譲渡予定価格は、譲渡時点における想定帳簿価格及び直近期末時点（2023 年 2 月 28 日時点）の鑑定評価額をいずれも上回っています。
（注 6）マスターリースについて
当該マスターリース契約は、「パス・スルー型」であり、マスターリース会社各エンドテナントとの間の賃貸借契約に基づく賃料の合計額と同額をマスターリース会社が本投資法人に支払う形態です。
（注 7）PML（Probable Maximum Loss）について
PML とは、想定した予定使用期間(50 年＝一般的建物の耐用年数)中に想定される最大の損失額(475 年に一度＝50 年間に超過する可能性が 10％の損失額)を、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率(％)で示したものを意味します。
（注 8）帳簿価格について
譲渡時点の想定帳簿価格を記載しています。
（注 9）鑑定 NOI について
2023 年 2 月 28 日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された年間の NOI（運営収益－運営費用）を記載しています。
（注 10）賃貸状況について「テナントの総数」は、貸室の全部が転貸を目的として一括して賃貸に供され、当該賃貸借契約（マスターリース契約）
における賃借人がエンドテナントに対し当該貸室の転貸を行う契約が締結されているため 1 テナントと数えています。
「賃貸事業収入」は、2023 年 1 月 31 日現在実際に本物件建物を賃借しているエンドテナントとの間の賃貸借契約における「月額契約賃料＋月額共益費」を 12 倍にした金額（百万円未満切り捨て）を記載しています。当該賃貸借契約に付帯して締結される駐車場使用料、看板使用料、倉庫使用料等その他の契約上の賃料は含みません。
「敷金・保証金」は、上記賃貸借契約における敷金・保証金等の金額（百万円未満切り捨て）を記載しています。
「稼働率」は、2023 年 1 月 31 日時点の賃貸面積を賃貸可能面積で除して算出しています。
「賃貸面積」は、2023 年 1 月 31 日時点でエンドテナントに賃貸されている面積を記載しています。
「賃貸可能面積」は、2023 年 1 月 31 日時点で、本物件において賃貸が可能なオフィス、商業施設、物流施設、居住用施
設、宿泊施設等の合計面積（共有部分等を賃貸している場合には当該面積を含みます。
）を算出しています。

物件の名称
特定資産の種類
地 番
所在地
(注 1)
住居表示
立地
竣工日(注 1)
主な用途(注 1)
構造(注 1)

プライムアーバン葛西Ⅱ
不動産
東京都江戸川区東葛西七丁目 9 番 6 他 2 筆
東京都江戸川区東葛西七丁目 9 番 7 号
東京メトロ東西線「葛西」駅徒歩 7 分
2006 年 2 月 28 日
共同住宅
鉄筋コンクリート造陸屋根 10 階建－ １０ －

賃貸可能戸数
面積(注 1)68 戸

土 地

502.89 ㎡

建 物

1,563.11 ㎡

土 地
建 物
建ぺい率
容積率
担保設定の有無
ﾌﾟﾛﾊﾟﾃｨ・ﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ委託先
マスターリース会社(注 4)
マスターリース種別(注 4)

所有形態

地震リスク分析（PML）(注 5)
特記事項

所有権
所有権
70％(注 2)300％
無野村不動産パートナーズ株式会社
野村不動産パートナーズ株式会社
パス・スルー型
6.1％（SOMPO リスクマネジメント株式会社作成の 2022 年 9月付地震 PML 評価報告書によります。
）
プロパティ・マネジメント委託先の野村不動産パートナーズ株式会社は投信法に定める利害関係人等に該当します。
981 百万円
非開示(注 3)849 百万円

取得価格
譲渡予定価格
帳簿価格(注 6)
譲渡予定価格と非開示(注 3)
帳簿価格の差額
鑑定評価額
1,030 百万円（収益還元法 価格時点：2023 年 2 月 28 日）（評価方法等）（評価機関：株式会社中央不動産鑑定所）
鑑定NOI(注7)47百万円
賃貸状況（2023 年 1 月 31 日時点）(注 8)
テナントの総数
1
賃貸事業収入（年間） 62 百万円（共益費込）
敷金・保証金
4百万円
稼働率
97.1％
賃貸面積
1,395.55㎡
賃貸可能面積1,437.84㎡
2018 年
2019 年
2020 年
2021 年2022 年
2月末
2月末
2月末
2月末
2月末
過去の稼働率97.1％
100.0％
98.5％
100.0％
97.1％（注 1）本物件の所在地等の記載について「所在地（地番）」、「竣工日」、「主な用途」、「構造」及び「面積」については、登記簿上の表示をもとに記載しています。
（注 2）建ぺい率について
本物件の所在地が第一種中高層住居専用地域内に属するため本来 60％であるところ、準防火地域における耐火建築物であることから割増を受け、適用建ぺい率は 70％となっています。
（注 3）譲渡先より譲渡予定価格の開示について同意を得られていないため、非開示としています。それに伴い、譲渡予定価格と帳簿価格の差額についても非開示としています。なお、本物件の譲渡予定価格は、譲渡時点における想定帳簿価格及び直近期末時点（2023 年 2 月 28 日時点）の鑑定評価額をいずれも上回っています。
（注 4）マスターリースについて
当該マスターリース契約は、「パス・スルー型」であり、マスターリース会社各エンドテナントとの間の賃貸借契約に基づく賃料の合計額と同額をマスターリース会社が本投資法人に支払う形態です。
（注 5）PML（Probable Maximum Loss）について
PML とは、想定した予定使用期間(50 年＝一般的建物の耐用年数)中に想定される最大の損失額(475 年に一度＝50 年間に超過する可能性が 10％の損失額)を、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率(％)で示したものを意味します。
（注 6）帳簿価格について
譲渡時点の想定帳簿価格を記載しています。
（注 7）鑑定 NOI について
2023 年 2 月 28 日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された年間の NOI（運営収益－運営費用）を記載しています。
（注 8）賃貸状況について「テナントの総数」は、貸室の全部が転貸を目的として一括して賃貸に供され、当該賃貸借契約（マスターリース契約）
における賃借人がエンドテナントに対し当該貸室の転貸を行う契約が締結されているため 1 テナントと数えています。
「賃貸事業収入」は、2023 年 1 月 31 日現在実際に本物件建物を賃借しているエンドテナントとの間の賃貸借契約における「月額契約賃料＋月額共益費」を 12 倍にした金額（百万円未満切り捨て）を記載しています。当該賃貸借契約に付帯－ １１ －

して締結される駐車場使用料、看板使用料、倉庫使用料等その他の契約上の賃料は含みません。
「敷金・保証金」は、上記賃貸借契約における敷金・保証金等の金額（百万円未満切り捨て）を記載しています。
「稼働率」は、2023 年 1 月 31 日時点の賃貸面積を賃貸可能面積で除して算出しています。
「賃貸面積」は、2023 年 1 月 31 日時点でエンドテナントに賃貸されている面積を記載しています。
「賃貸可能面積」は、2023 年 1 月 31 日時点で、本物件において賃貸が可能なオフィス、商業施設、物流施設、居住用施
設、宿泊施設等の合計面積（共有部分等を賃貸している場合には当該面積を含みます。
）を算出しています。

物件の名称
特定資産の種類
地 番
所在地
(注 1)
住居表示
立地
竣工日(注 1)
主な用途(注 1)
構造(注 1)
賃貸可能戸数
面積(注 1)

プライムアーバン浅草不動産
東京都台東区浅草三丁目 8 番 2 他 2 筆
東京都台東区浅草三丁目 33 番 11 号
東京メトロ銀座線「浅草」駅徒歩 10 分
1987 年 2 月 23 日
共同住宅
鉄筋コンクリート造陸屋根 7 階建
22 戸

土 地

311.07 ㎡

建 物

1,101.69 ㎡

土 地
建 物
建ぺい率
容積率
担保設定の有無
ﾌﾟﾛﾊﾟﾃｨ・ﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ委託先
マスターリース会社(注 5)
マスターリース種別(注 5)

所有形態

地震リスク分析（PML）(注 6)
特記事項
取得価格
譲渡予定価格
帳簿価格(注 7)
譲渡予定価格と帳簿価格の差額
鑑定評価額（評価方法等）
鑑定NOI(注8)

所有権
所有権100％(注 2)
360％(注 3)
無野村不動産パートナーズ株式会社
野村不動産パートナーズ株式会社
パス・スルー型
7.3％（SOMPO リスクマネジメント株式会社作成の 2022 年 9月付地震 PML 評価報告書によります。
）
プロパティ・マネジメント委託先の野村不動産パートナーズ株式会社は投信法に定める利害関係人等に該当します。
384 百万円
非開示(注 4)379 百万円
非開示(注 4)354 百万円（収益還元法 価格時点：2023 年 2 月 28 日）（評価機関：株式会社中央不動産鑑定所）
20百万円

賃貸状況（2023 年 1 月 31 日時点）(注 9)
テナントの総数
賃貸事業収入（年間）
敷金・保証金稼働率
賃貸面積
賃貸可能面積過去の稼働率1
27 百万円（共益費込）
2百万円
90.9％
797.30㎡
876.70㎡
2018 年
2019 年
2月末
2月末
100.0％
95.6％

2020 年
2月末
100.0％

2021 年
2月末
100.0％

2022 年
2月末
100.0％（注 1）本物件の所在地等の記載について「所在地（地番）」、「竣工日」、「主な用途」、「構造」及び「面積」については、登記簿上の表示をもとに記載しています。
（注 2）建ぺい率について
本物件の所在地が商業地域内に属するため本来 80％であるところ、防火地域内における耐火建築物であることから割増を受け、適用建ぺい率は 100％となっています。
（注 3）容積率について
本物件の容積率の限度は、本来 400％に指定されていますが、前面道路の幅員による規制（6.00ｍ×60％）が優先されています。

－ １２ －

（注 4）譲渡先より譲渡予定価格の開示について同意を得られていないため、非開示としています。それに伴い、譲渡予定価格と帳簿価格の差額についても非開示としています。なお、本物件の譲渡予定価格は、譲渡時点における想定帳簿価格及び直近期末時点（2023 年 2 月 28 日時点）の鑑定評価額をいずれも上回っています。
（注 5）マスターリースについて
当該マスターリース契約は、「パス・スルー型」であり、マスターリース会社各エンドテナントとの間の賃貸借契約に基づく賃料の合計額と同額をマスターリース会社が本投資法人に支払う形態です。
（注 6）PML（Probable Maximum Loss）について
PML とは、想定した予定使用期間(50 年＝一般的建物の耐用年数)中に想定される最大の損失額(475 年に一度＝50 年間に超過する可能性が 10％の損失額)を、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率(％)で示したものを意味します。
（注 7）帳簿価格について
譲渡時点の想定帳簿価格を記載しています。
（注 8）鑑定 NOI について
2023 年 2 月 28 日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された年間の NOI（運営収益－運営費用）を記載しています。
（注 9）賃貸状況について「テナントの総数」は、貸室の全部が転貸を目的として一括して賃貸に供され、当該賃貸借契約（マスターリース契約）
における賃借人がエンドテナントに対し当該貸室の転貸を行う契約が締結されているため 1 テナントと数えています。
「賃貸事業収入」は、2023 年 1 月 31 日現在実際に本物件建物を賃借しているエンドテナントとの間の賃貸借契約における「月額契約賃料＋月額共益費」を 12 倍にした金額（百万円未満切り捨て）を記載しています。当該賃貸借契約に付帯して締結される駐車場使用料、看板使用料、倉庫使用料等その他の契約上の賃料は含みません。
「敷金・保証金」は、上記賃貸借契約における敷金・保証金等の金額（百万円未満切り捨て）を記載しています。
「稼働率」は、2023 年 1 月 31 日時点の賃貸面積を賃貸可能面積で除して算出しています。
「賃貸面積」は、2023 年 1 月 31 日 時点でエンドテナントに賃貸されている面積を記載しています。
「賃貸可能面積」は、2023 年 1 月 31 日時点で、本物件において賃貸が可能なオフィス、商業施設、物流施設、居住用施
設、宿泊施設等の合計面積（共有部分等を賃貸している場合には当該面積を含みます。
）を算出しています。

物件の名称
特定資産の種類
地 番
所在地
(注 1)
住居表示
立地
竣工日(注 1)
主な用途(注 1)
構造(注 1)
賃貸可能戸数
面積(注 1)

プライムアーバン行徳駅前
不動産
千葉県市川市行徳駅前二丁目 26 番 8
千葉県市川市行徳駅前二丁目 26 番 11 号
東京メトロ東西線「行徳」駅徒歩 4 分
2006 年 5 月 27 日
共同住宅
鉄筋コンクリート造陸屋根 5 階建
37 戸

土 地

427.00 ㎡

建 物

821.47 ㎡

土 地
建 物
建ぺい率
容積率
担保設定の有無
ﾌﾟﾛﾊﾟﾃｨ・ﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ委託先
マスターリース会社(注 3)
マスターリース種別(注 3)

所有形態

地震リスク分析（PML）(注 4)
特記事項
取得価格
譲渡予定価格
帳簿価格(注 5)
譲渡予定価格と帳簿価格の差額
鑑定評価額（評価方法等）
鑑定NOI(注6)

所有権
所有権
60％
200％
無
野村不動産パートナーズ株式会社
野村不動産パートナーズ株式会社
パス・スルー型
5.9％（SOMPO リスクマネジメント株式会社作成の 2022 年 9月付地震 PML 評価報告書によります。
）
プロパティ・マネジメント委託先の野村不動産パートナーズ株式会社は投信法に定める利害関係人等に該当します。
488 百万円
非開示(注 2)433 百万円
非開示(注 2)575 百万円（収益還元法 価格時点：2023 年 2 月 28 日）（評価機関：一般財団法人日本不動産研究所）
25百万円－ １３ －

賃貸状況（2023 年 1 月 31 日時点）(注 7)
テナントの総数
1
賃貸事業収入（年間） 30 百万円（共益費込）
敷金・保証金
2百万円
稼働率
94.6％
賃貸面積
736.19㎡
賃貸可能面積778.19㎡
2018 年
2019 年
2月末
2月末
過去の稼働率
100.0％
100.0％

2020 年
2月末
97.3％

2021 年
2月末
97.3％

2022 年2月末
94.6％（注 1）本物件の所在地等の記載について「所在地（地番）」、「竣工日」、「主な用途」、「構造」及び「面積」については、登記簿上の表示をもとに記載しています。
（注 2）譲渡先より譲渡予定価格の開示について同意を得られていないため、非開示としています。それに伴い、譲渡予定価格と帳簿価格の差額についても非開示としています。なお、本物件の譲渡予定価格は、譲渡時点における想定帳簿価格を上回っていますが、直近期末時点（2023 年 2 月 28 日時点）の鑑定評価額は下回っています。
（注 3）マスターリースについて
当該マスターリース契約は、「パス・スルー型」であり、マスターリース会社各エンドテナントとの間の賃貸借契約に基づく賃料の合計額と同額をマスターリース会社が本投資法人に支払う形態です。
（注 4）PML（Probable Maximum Loss）について
PML とは、想定した予定使用期間(50 年＝一般的建物の耐用年数)中に想定される最大の損失額(475 年に一度＝50 年間に超過する可能性が 10％の損失額)を、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率(％)で示したものを意味します。
（注 5）帳簿価格について
譲渡時点の想定帳簿価格を記載しています。
（注 6）鑑定 NOI について
2023 年 2 月 28 日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された年間の NOI（運営収益－運営費用）を記載しています。
（注 7）賃貸状況について「テナントの総数」は、貸室の全部が転貸を目的として一括して賃貸に供され、当該賃貸借契約（マスターリース契約）
における賃借人がエンドテナントに対し当該貸室の転貸を行う契約が締結されているため 1 テナントと数えています。
「賃貸事業収入」は、2023 年 1 月 31 日現在実際に本物件建物を賃借しているエンドテナントとの間の賃貸借契約における「月額契約賃料＋月額共益費」を 12 倍にした金額（百万円未満切り捨て）を記載しています。当該賃貸借契約に付帯して締結される駐車場使用料、看板使用料、倉庫使用料等その他の契約上の賃料は含みません。
「敷金・保証金」は、上記賃貸借契約における敷金・保証金等の金額（百万円未満切り捨て）を記載しています。
「稼働率」は、2023 年 1 月 31 日時点の賃貸面積を賃貸可能面積で除して算出しています。
「賃貸面積」は、2023 年 1 月 31 日 時点でエンドテナントに賃貸されている面積を記載しています。
「賃貸可能面積」は、2023 年 1 月 31 日時点で、本物件において賃貸が可能なオフィス、商業施設、物流施設、居住用施
設、宿泊施設等の合計面積（共有部分等を賃貸している場合には当該面積を含みます。
）を算出しています。

4.

譲渡予定資産の譲渡先の概要
当該物件の譲渡先は、国内の特定目的会社ですが、当該譲渡先より開示することにつき同意を得られていないため、詳細については開示していません。
なお、本日現在、本投資法人・資産運用会社と当該譲渡先との間には、記載すべき資本関係、人的関係及び取引関係はなく、また、本投資法人又は資産運用会社の関連当事者ではありません。

5.

媒介の概要
居住用施設 8 物件
商号
本店所在地
代表者の役職・氏名
主な事業の内容
資本金

野村不動産ソリューションズ株式会社
東京都新宿区西新宿一丁目 26 番 2 号
代表取締役社長 前田 研一
個人向け不動産仲介事業・法人向け不動産仲介事業・保険代理店事業・不動産情報サイト運営事業
1,000 百万円（2022 年 4 月 1 日時点）

－ １４ －

設立年月日2000 年 11 月 6 日
本投資法人・資産運用会社と当該会社の関係
当該会社は、資産運用会社の親会社（出資割合 100％）である野村不動産
資本関係
ホールディングス株式会社の 100％出資子会社であり、投信法に定める利害関係人等に該当します。
本投資法人・資産運用会社と当該会社との間には、記載すべき人的関係はあ
人的関係りません。また、本投資法人・資産運用会社の関係者及び関係会社と当該会社の関係者及び関係会社の間には、特筆すべき人的関係はありません。
本投資法人・資産運用会社と当該会社との間には、記載すべき取引関係はあ
取引関係りません。また、本投資法人・資産運用会社の関係者及び関係会社と当該会社の関係者及び関係会社の間には、特筆すべき取引関係はありません。
当該会社は、本投資法人の関連当事者には該当しません。
関連当事者への
他方、当該会社は、上記のとおり資産運用会社と親会社を共通にする兄弟会
該当状況
社であり、資産運用会社の関連当事者に該当します。
媒介手数料
188,490 千円（消費税及び地方消費税を除きます。
）

6.

利害関係人等との取引
本物件のうち、居住用施設 8 物件に係る譲渡の媒介者である野村不動産ソリューションズ株式会社は、
上記のとおり、投信法に定める利害関係人等に該当します。このため、資産運用会社は、投資委員会規
程、コンプライアンス規程、コンプライアンス・マニュアル、利害関係者取引規程等に基づき、媒介業
務の委託及び手数料その他の条件等について、資産運用会社のコンプライアンス委員会及び投資委員会
における審議・承認を得ています。

7.

決済方法等
本譲渡に関しては、譲渡予定日に、譲渡先より本譲渡対象敷地の売買代金全額の一括支払いを受けることにより決済する予定です。なお、本譲渡に伴って得られる自己資金については、借入金の返済及び今後の物件取得等を含めたポートフォリオ運営に使用する予定です。

8.

9.

本件取引の日程（予定）2023 年 3 月 20 日
2023 年 3 月 22 日

NMF 名古屋柳橋ビルの譲渡に係る売買契約の締結
居住用施設 8 物件に係る売買契約の締結

2023 年 3 月 31 日
2023 年 4 月 7 日

居住用施設 8 物件の譲渡
NMF 名古屋柳橋ビルの譲渡

今後の見通し本件取引による本投資法人の 2023 年 2 月期（2022 年 9 月 1 日～2023 年 2 月 28 日）及び 2023 年 8月期（2023 年 3 月 1 日～2023 年 8 月 31 日）の運用状況への影響については、本日付で公表しました「2023 年 8 月期の運用状況の予想の修正に関するお知らせ」をご覧ください。

－ １５ －

10. 鑑定評価書の概要

物件名

NMF 名古屋柳橋ビル

鑑定評価額

2,230,000,000

鑑定機関

日本ヴァリュアーズ株式会社

価格時点

2023 年 2 月 28 日
(金額：円)

項目

内容

収益価格

根拠等

2,230,000,000

直接還元法による価格
2,230,000,000（1）運営収益 ( ア)－イ)ア）可能総収入イ）空室損失等（2）運営費用
維持管理費
水道光熱費
修繕費
PM フィー
テナント募集費用等
公租公課
損害保険料
その他費用
（3）運営純収益（ＮＯＩ＝(1)-(2) ）（4）一時金の運用益（5）資本的支出（6）純収益（ＮＣＦ＝(3)＋(4)－(5)）（7）還元利回り
ＤＣＦ法による価格
割引率）

224,697,499
236,826,017
12,128,518
91,708,751
19,803,000

中長期安定的な稼働率水準を前提に査定
契約額及び変動部分については実績値を考慮して査定
実績値、一般水準に基づき査定

10,927,083
6,537,511
1,557,384
33,550,313
458,053

エンジニアリング・レポートを参考に査定
契約額、一般水準等を参考に査定
契約額、一般水準等を参考に査定
令和 4 年度実学に基づき査定
契約額、一般水準等を参考に査定

425,407

CATV 使用料及び各点検費用を考慮して査定

132,988,748
1,883,756
32,396,333

運用利回りを 1.0％として運用益を査定
エンジニアリング・レポートを参考に査定

102,476,171
4.6％
2,230,000,000
4.4％

4.8％

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項

現行賃料、市場賃料水準等を考慮して査定

18,450,000

最終還元利回り

積算価格
土地比率
建物比率

直接還元法による収益価格と DCF 法による収益価格を同等に関連づ
けて試算
DCF 法における収支分析を参考として、中長期的観点から安定的であると認められる標準的純収益を査定し、還元利回りで還元して査定類似の不動産の取引における投資利回り等を参考に、対象不動産の個別性を総合的に勘案して査定
類似不動産に係る取引利回り等を参考に、投資利回りの将来動
向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格及び賃料の動向等を総合的に勘案のうえ
査定

5,390,000,000
94.7％
5.3％
対象不動産は市内でも最も繁華性の高い名古屋駅を中心に集積した高度商業地域の一角にあり、名古屋市のメイン道路である広小路通沿いに高層の店舗事務所ビルが建ち並ぶ地域である。名古屋駅はリニア新幹線の開通するほか周辺では再開発も計画されており、名古屋市の都心部として今後も発展を続けると見られる。加えて、対象建物は一定のグレードを持つ店舗事務所ビルであり、今後も将来にわたり安定的な稼働が見込まれる。以上を勘案して、投資採算価値を適切に反映した収益価格を重視し、鑑定評価額を決定した。

(金額：円)－ １６ －

物件名

プライムアーバン代々木

鑑定評価額

357,000,000 円

鑑定機関

株式会社中央不動産鑑定所

価格時点

2023 年 2 月 28 日
(金額：円)

項目

内容

収益価格

根拠等

357,000,000

直接還元法による価格（1）運営収益 ( ア)－イ)ア）可能総収入イ）空室損失等（2）運営費用
維持管理費）

360,000,000
22,290,000
23,818,000
1,528,000

中長期安定的と認められる適正賃料水準に基づき査定
対象不動産及び類似不動産の稼働実績や今後の市場動向予測等を勘案し、中長期安定的な稼働率（空室率）等を前提に査定

6,812,000
1,582,000

水道光熱費

397,000

修繕費

1,493,000

PM フィー

1,113,000

テナント募集費用等
公租公課
損害保険料
その他費用
（3）運営純収益（ＮＯＩ＝(1)-(2) ）（4）一時金の運用益

1,108,000
1,042,000
43,00034,00017,0002,546,000（6）純収益（ＮＣＦ＝(3)＋(4)－(5)）

12,949,000（7）還元利回り

3.6％

ＤＣＦ法による価格
割引率

355,000,000
3.4％

最終還元利回り
3.8％
積算価格
土地比率
建物比率

現行のＢＭ契約条件を基に、過去の実績や類似不動産の費用水準等を勘案して査定
過去の実績を基に、類似不動産の費用水準等を勘案して査定
小規模修繕費と原状回復費の合計額を計上
プロパティマネジメントフィー・コンストラクションマネジメン
トフィーの合計額を計上
仲介手数料等・広告宣伝費・更新手数料の合計額を計上
直近の実額を採用
直近の実額を採用
CATV 使用料

15,478,000（5）資本的支出

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項

ＤＣＦ法による収益価格を重視し、直接還元法による収益価格も関連付けて試算。
中長期安定的な純収益を還元利回りで還元して査定運用利回りを 1.0％として運用益を査定
今後発生が見込まれる大規模修繕費用や設備更新費用等を年単位で平準化して計上するものとし、ＥＲによる更新費用見積額の年平均額を計上。

類似不動産の取引等に係る投資利回りを参考に、対象不動産の立地条件・建物スペック・権利関係等の個別性を勘案して査定。
類似の不動産の取引における投資利回り等を参考に、対象不動産の個別性を総合的に勘案して査定
類似不動産に係る取引利回り等を参考に、投資利回りの将来動
向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格及び賃料の動向等を総合的に勘案のうえ
査定

329,000,000
74.2％
25.8％

－

－ １７ －

物件名

プライムアーバン西新宿Ⅱ

鑑定評価額

1,020,000,000 円

鑑定機関

株式会社谷澤総合鑑定所

価格時点

2023 年 2 月 28 日
(金額：円)

項目

内容

収益価格

根拠等

1,020,000,000

直接還元法による価格（1）運営収益 ( ア)－イ)ア）可能総収入イ）空室損失等（2）運営費用
維持管理費
水道光熱費
修繕費

）

1,030,000,000
54,876,779
57,668,491
2,791,712
15,333,745
2,232,096
837,036

ＤＣＦ法による価格を標準として、直接還元法による検証を行
い、収益還元法による収益価格を試算
標準化純収益（ＮＣＦ）を還元利回りで還元して試算
市場賃料水準等に基づき査定
中長期的な平準化した空室率に基づき査定
現行契約・収支実績に基づき査定
収支実績等に基づき査定

PM フィー
テナント募集費用等
公租公課
損害保険料

1,597,186
1,630,405
3,114,100
85,520

原状回復費用、並びにＥＲを参考に築年及び類似事例等も勘案して査定した建物修繕費を計上
現行契約に基づき査定
現行契約に基づき査定
2022 年度資料に基づき査定
損害保険料一覧に基づき査定

その他費用

3,018,223

収支実績等に基づき査定

2,819,179（3）運営純収益（ＮＯＩ＝(1)-(2) ）（4）一時金の運用益

39,543,034
41,244（5）資本的支出

4,462,000（6）純収益（ＮＣＦ＝(3)＋(4)－(5)）

35,122,278（7）還元利回り

3.4％

ＤＣＦ法による価格
割引率
最終還元利回り

1,010,000,000
3.4％

積算価格
土地比率
建物比率
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項

3.6％

運用利回りを 1.0％として運用益を査定
ＥＲを参考に築年及び類似事例等も勘案して査定した資本的支出を計上

類似の賃貸マンションの取引利回りを中心に、対象不動産の地域性・個別性等により査定
対象不動産の個別リスク等を勘案して査定
還元利回りを基礎に、将来の予測不確実性等を加味して査定

686,000,000
73.3％
26.7％

－

－ １８ －

物件名

プライムアーバン三軒茶屋Ⅲ

鑑定評価額

694,000,000 円

鑑定機関

大和不動産鑑定株式会社

価格時点

2023 年 2 月 28 日
(金額：円)

項目

内容

収益価格

根拠等

694,000,000

直接還元法による価格（1）運営収益 ( ア)－イ)ア）可能総収入イ）空室損失等（2）運営費用
維持管理費
水道光熱費

）

702,000,000
48,048,344
50,419,772
2,371,428
12,788,140
1,805,208
813,780

修繕費
4,493,264
PM フィー
テナント募集費用等
公租公課
損害保険料
その他費用

1,441,654
2,035,494
1,823,400
87,050288,290（3）運営純収益（ＮＯＩ＝(1)-(2) ）（4）一時金の運用益

36,083
6,526,930（6）純収益（ＮＣＦ＝(3)＋(4)－(5)）

28,769,357（7）還元利回り

4.1％

ＤＣＦ法による価格
割引率

690,000,000
3.9％

最終還元利回り
4.3％

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項

中長期安定的と認められる適正賃料水準等に基づき査定
中長期安定的な稼働率水準を前提に査定
現行契約額を妥当と判断し計上
過年度実績額を参考に査定
修繕費ついてエンジニアリング・レポートにおける修繕費相当額の年平均額に基づき査定
テナント入替費用について、入替率及び空室率を考慮のうえ査定
現行契約額を妥当と判断し計上
類似不動産の水準を参考に査定
2022 年度実績額に基づいて査定実績額を妥当と判断し計上
過年度実績額を参考に査定し、計上35,260,204（5）資本的支出

積算価格
土地比率
建物比率

DCF 法による収益価格を標準に、直接還元法による収益価格からの検証を行って査定。
中長期安定的な純収益を還元利回りで還元して査定運用利回りを 1.0％として運用益を査定
エンジニアリング・レポートにおける更新費相当額の年平均額に、CM フィ―を考慮の上査定

類似不動産の取引利回り等を参考に、対象不動産の地域性及び個別性を考慮し、投資家に対するヒアリング等も参考にして査定
類似不動産の取引利回りとの比較から求める方法及び金融資産の利回りに不動産の個別性を加味して求める方法を併用し、投資家に対するヒアリング等も参考にして査定
上記還元利回りを基礎として、投資利回りの将来動向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や
不動産価格及び賃料の動向等を総合的に勘案のうえ査定

516,000,000
83.6％
16.4％

－

－ １９ －

物件名

プライムアーバン品川西

鑑定評価額

472,000,000 円

鑑定機関

大和不動産鑑定株式会社

価格時点

2023 年 2 月 28 日
(金額：円)

項目

内容

収益価格

根拠等

472,000,000

直接還元法による価格（1）運営収益 ( ア)－イ)ア）可能総収入イ）空室損失等（2）運営費用
維持管理費
水道光熱費

）

476,000,000
42,346,595
44,510,603
2,164,008
11,292,072
2,013,204
453,461

修繕費
3,952,008
PM フィー
テナント募集費用等
公租公課
損害保険料
その他費用

993,568
1,796,154
1,795,300
79,087
209,290（3）運営純収益（ＮＯＩ＝(1)-(2) ）（4）一時金の運用益

61,08011,590,108（6）純収益（ＮＣＦ＝(3)＋(4)－(5)）

19,525,495（7）還元利回り

4.1％

ＤＣＦ法による価格
割引率

470,000,000
3.9％

最終還元利回り
4.3％

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項

現行賃料、市場賃料水準等を考慮して査定
現行空室率、市場空室率等を考慮して査定
現行契約額を妥当と判断し、計上
過年度実績額を参考に査定し、計上
修繕費について、エンジニアリング・レポートにおける修繕費の年平均額に基づき査定
テナント入替費用について、入替率及び空室率を考慮のうえ査定
現行契約額を妥当と判断し、計上類似不動産の費用水準等を参考に査定し、計上
2022 年度実績額に基づいて査定実績額を妥当と判断し、計上
過年度実績額を参考に査定し、計上

31,054,523（5）資本的支出

積算価格
土地比率
建物比率

DCF 法による収益価格を標準に、直接還元法による収益価格からの検証を行って査定。
中長期安定的な純収益を還元利回りで還元して査定運用利回りを 1.0％として運用益を査定
エンジニアリング・レポートにおける更新費の年平均額に、CM
フィ―を考慮の上査定

類似不動産の取引利回り等を参考に、対象不動産の地域性及び個別性を考慮し、投資家に対するヒアリング等も参考にして査定
類似不動産の取引利回りとの比較から求める方法及び金融資産の利回りに不動産の個別性を加味して求める方法を併用し、投資家に対するヒアリング等も参考にして査定
上記還元利回りを基礎として、投資利回りの将来動向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や
不動産価格及び賃料の動向等を総合的に勘案のうえ査定

449,000,000
81.9％
18.1％

－

－ ２０ －

物件名

プライムアーバン駒込

鑑定評価額

455,000,000 円

鑑定機関

株式会社中央不動産鑑定所

価格時点

2023 年 2 月 28 日
(金額：円)

項目

内容

収益価格

根拠等

455,000,000

直接還元法による価格（1）運営収益 ( ア)－イ)ア）可能総収入イ）空室損失等）

452,000,000
36,433,000
38,519,000
2,086,000（2）運営費用
維持管理費

9,768,000

水道光熱費

1,131,000

修繕費

1,946,000

PM フィー

1,130,000

テナント募集費用等
公租公課
損害保険料

1,310,000
2,062,000
70,0002,083,000

その他費用

36,000（3）運営純収益（ＮＯＩ＝(1)-(2) ）（4）一時金の運用益

27,0008,169,000（6）純収益（ＮＣＦ＝(3)＋(4)－(5)）

18,523,000（7）還元利回り

4.1％

ＤＣＦ法による価格
割引率

456,000,000
3.9％

最終還元利回り
4.3％

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項

中長期安定的と認められる適正賃料水準に基づき査定
対象不動産及び類似不動産の稼働実績や今後の市場動向予測等を勘案し、中長期安定的な稼働率（空室率）等を査定
現行のＢＭ契約条件を基に、過去の実績や類似不動産の費用水準等を勘案して査定
過去の実績を基に、類似不動産の費用水準等を勘案して査定
小規模修繕費と原状回復費の合計額を計上
プロパティマネジメントフィー・コンストラクションマネジメン
トフィーの合計額を計上
仲介手数料等・広告宣伝費・更新手数料の合計額を計上
直近の実額を採用
直近の実額を採用
CATV 使用料

26,665,000（5）資本的支出

積算価格
土地比率
建物比率

ＤＣＦ法による収益価格を重視し、直接還元法による収益価格も関連付けて試算
中長期安定的な純収益を還元利回りで還元して査定運用利回りを 1.0％として運用益を査定
今後発生が見込まれる大規模修繕費用や設備更新費用等を年単位で平準化して計上するものとし、ＥＲによる更新費用見積額の年平均額を計上。

類似不動産の取引等に係る投資利回りを参考に、対象不動産の立地条件・建物スペック・権利関係等の個別性を勘案して査定。
類似の不動産の取引における投資利回り等を参考に、対象不動産の個別性を総合的に勘案して査定
類似不動産に係る取引利回り等を参考に、投資利回りの将来動
向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格及び賃料の動向等を総合的に勘案のうえ
査定

550,000,000
88.9％
11.1％

－

－ ２１ －

物件名

プライムアーバン葛西Ⅱ

鑑定評価額

1,030,000,000 円

鑑定機関

株式会社中央不動産鑑定所

価格時点

2023 年 2 月 28 日
(金額：円)

項目

内容

収益価格

根拠等

1,030,000,000

直接還元法による価格（1）運営収益 ( ア)－イ)ア）可能総収入イ）空室損失等（2）運営費用
維持管理費）

1,040,000,000
64,103,000
66,888,000
2,785,000

中長期安定的と認められる適正賃料水準に基づき査定
対象不動産及び類似不動産の稼働実績や今後の市場動向予測等を勘案し、中長期安定的な稼働率（空室率）等を査定

16,540,000
2,761,000

水道光熱費

828,000

修繕費

4,567,000

PM フィー

1,921,000

テナント募集費用等
公租公課
損害保険料

2,905,000
3,057,000
93,000

その他費用

408,000（3）運営純収益（ＮＯＩ＝(1)-(2) ）（4）一時金の運用益

96,0006,224,000（6）純収益（ＮＣＦ＝(3)＋(4)－(5)）

41,435,000（7）還元利回り

4.0％

ＤＣＦ法による価格
割引率

1,020,000,000
3.8％

最終還元利回り
4.2％
積算価格
土地比率
建物比率

現行のＢＭ契約条件を基に、過去の実績や類似不動産の費用水準等を勘案して査定
過去の実績を基に、類似不動産の費用水準等を勘案して査定
小規模修繕費と原状回復費の合計額を計上
プロパティマネジメントフィー・コンストラクションマネジメン
トフィーの合計額を計上
仲介手数料等・広告宣伝費・更新手数料の合計額を計上
直近の実額を採用
直近の実額を採用
CATV 使用料

47,563,000（5）資本的支出

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項

ＤＣＦ法による収益価格を重視し、直接還元法による収益価格も関連付けて試算
中長期安定的な純収益を還元利回りで還元して査定運用利回りを 1.0％として運用益を査定
今後発生が見込まれる大規模修繕費用や設備更新費用等を年単位で平準化して計上するものとし、ＥＲによる更新費用見積額の年平均額を計上。

類似不動産の取引等に係る投資利回りを参考に、対象不動産の立地条件・建物スペック・権利関係等の個別性を勘案して査定。
類似の不動産の取引における投資利回り等を参考に、対象不動産の個別性を総合的に勘案して査定
類似不動産に係る取引利回り等を参考に、投資利回りの将来動
向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格及び賃料の動向等を総合的に勘案のうえ
査定

560,000,000
57.7％
42.3％

－

－ ２２ －

物件名

プライムアーバン浅草

鑑定評価額

354,000,000 円

鑑定機関

株式会社中央不動産鑑定所

価格時点

2023 年 2 月 28 日
(金額：円)

項目

内容

収益価格

根拠等

354,000,000

直接還元法による価格（1）運営収益 ( ア)－イ)ア）可能総収入イ）空室損失等）

356,000,000
31,201,000
32,582,000
1,381,000（2）運営費用
維持管理費

10,235,000

水道光熱費

1,005,000

修繕費

2,306,000

PM フィー

1,579,000

テナント募集費用等
公租公課
損害保険料

1,723,000
1,454,000
58,0002,104,000

その他費用

6,000

（3）運営純収益（ＮＯＩ＝(1)-(2) ）（4）一時金の運用益

24,0006,385,000（6）純収益（ＮＣＦ＝(3)＋(4)－(5)）

14,605,000（7）還元利回り

4.1％

ＤＣＦ法による価格
割引率

353,000,000
3.9％

最終還元利回り
4.3％

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項

中長期安定的と認められる適正賃料水準に基づき査定
対象不動産及び類似不動産の稼働実績や今後の市場動向予測等を勘案し、中長期安定的な稼働率（空室率）等を査定
現行のＢＭ契約条件を基に、過去の実績や類似不動産の費用水準等を勘案して査定
過去の実績を基に、類似不動産の費用水準等を勘案して査定
小規模修繕費と原状回復費の合計額を計上
プロパティマネジメントフィー・コンストラクションマネジメン
トフィーの合計額を計上
仲介手数料等・広告宣伝費・更新手数料の合計額を計上
直近の実額を採用
直近の実額を採用
共架料

20,966,000（5）資本的支出

積算価格
土地比率
建物比率

ＤＣＦ法による収益価格を重視し、直接還元法による収益価格も関連付けて試算
中長期安定的な純収益を還元利回りで還元して査定運用利回りを 1.0％として運用益を査定
今後発生が見込まれる大規模修繕費用や設備更新費用等を年単位で平準化して計上するものとし、ＥＲによる更新費用見積額の年平均額を計上。

類似不動産の取引等に係る投資利回りを参考に、対象不動産の立地条件・建物スペック・権利関係等の個別性を勘案して査定。
類似の不動産の取引における投資利回り等を参考に、対象不動産の個別性を総合的に勘案して査定
類似不動産に係る取引利回り等を参考に、投資利回りの将来動
向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格及び賃料の動向等を総合的に勘案のうえ
査定

247,000,000
81.4％
18.6％

－

－ ２３ －

物件名

プライムアーバン行徳駅前

鑑定評価額

575,000,000 円

鑑定機関

一般財団法人日本不動産研究所

価格時点

2023 年 2 月 28 日
(金額：円)

項目

内容

収益価格

根拠等

575,000,000

直接還元法による価格（1）運営収益 ( ア)－イ)ア）可能総収入イ）空室損失等（2）運営費用
維持管理費
水道光熱費

）

修繕費

580,000,000
32,333,000
34,034,000
1,701,000
7,291,000
1,556,000
320,000
1,828,000

PM フィー
テナント募集費用等

925,000
1,047,000

公租公課
損害保険料

1,568,000

その他費用

0

47,000（3）運営純収益（ＮＯＩ＝(1)-(2) ）（4）一時金の運用益

24,0003,035,000（6）純収益（ＮＣＦ＝(3)＋(4)－(5)）

22,031,000（7）還元利回り

3.8％

ＤＣＦ法による価格
割引率

570,000,000
3.6％

最終還元利回り
3.9％

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項

中長期安定的と認められる適正賃料水準等に基づき査定
中長期安定的な稼働率水準を前提に査定
過年度実績額、類似不動産の費用水準等を参考に査定
過年度実績額、類似不動産の費用水準等を参考に査定査定した原状回復費及びエンジニアリング・レポートにおける修繕更新費の年平均額等を勘案のうえ計上
現行の報酬料率、類似不動産の報酬料率等を参考に査定
現行の契約条件や周辺における類似不動産の賃貸条件等を参考に査定
2022 年度課税標準額に基づき査定
現行保険契約に基づく保険料、類似不動産の保険料率等を参考に査定
その他費用として計上すべき特段の費用はない

25,042,000（5）資本的支出

積算価格
土地比率
建物比率

直接還元法による収益価格と DCF 法による収益価格を同等に関連づ
けて試算
中長期安定的な純収益を還元利回りで還元して査定運用利回りを 1.0％として運用益を査定
毎期平均的に積み立てることを想定し、類似不動産における資本的支出の水準、築年数やエンジニアリング・レポートにおける修繕更新費の年平均額等を勘案のうえ査定

対象不動産の立地条件、建物条件及びその他条件を総合的に勘案して査定類似の不動産の取引における投資利回り等を参考に、対象不動産の個別性を総合的に勘案して査定
類似不動産に係る取引利回り等を参考に、投資利回りの将来動
向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格及び賃料の動向等を総合的に勘案のうえ
査定

371,000,000
64.2％
35.8％

－

【添付資料】
参考資料

本件取引後のポートフォリオ概要＊ 本投資法人のホームページアドレス：

https://www.nre-mf.co.jp－ ２４ －

参考資料
本件取引後のポートフォリオ概要
（百万円）
エリア
セクター

取得（予定）

東京圏

その他

(注 1)

価格合計
（セクター別）投資比率(％)
(注 2)

オフィス

403,585

65,100468,685

42.7

商業施設

109,888

67,890177,779

16.2

物流施設

220,472

3,460

223,932

20.4

居住用施設

186,306

30,681

216,987

19.8

宿泊施設

―

6,250

6,250

0.6

その他

4,900

―

4,900

0.4

取得（予定）価格合計（エリア別）

925,152

173,381

1,098,534

100.0

15.8

100.0

投資比率(％)
（注 2）
(注 1)

84.2

「東京圏」とは、東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県をいい、「その他」とは、東京圏以外の政令指定都市、県庁所在地及び人口 10 万人以上の都市並びにその周辺地域をいいます。
(注 2) 「投資比率」は、取得（予定）価格に基づき、各セクター及びエリアの資産の取得（予定）価格合計がポートフォリ
オ全体の取得（予定）価格合計に占める比率を記載しています。なお、小数点第 2 位を四捨五入しているため、合計が 100.0％にならない場合があります。