情報提供資料
2020年10月
2016年10月

不動産投資信託（J-REIT）
について～J-REITの市場動向～

商 号 等 : アセットマネジメントOne株式会社
金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第324号
加入協会: 一般社団法人投資信託協会
一般社団法人日本投資顧問業協会
巻末の投資信託に係るリスクと費用およびご注意事項を必ずお読みください。

目次

J-REITの市場動向

P.2

海外投資家からみたJ-REIT

P.12

不動産市況 ～空室率と賃料～

P.3

政策の後押し ～日銀買入れ、年金資金によるJ-REIT投資～

P.13

不動産市況 ～オフィスビルの供給量～

P.4

五輪開催に伴い期待されるメリット

P.14

不動産市況 ～地価動向～

P.5

インバウンド需要増加による経済波及効果

P.15

J-REITの増資および投資法人債の発行

P.6

日銀による金利誘導

P.16

J-REITの資金調達と物件取得

P.7

日米の金融政策

P.17

東証REIT指数と1口当たり配当金額

P.8

都市圏の人口増加とJ-REIT市場

P.18

配当利回り、REITと国債の利回り格差

P.9

多様化するJ-REIT

P.19

価格水準 ～REIT指数の値動き～

P.10

ご参考：J-REIT市場におけるESG投資の取り組み

P.20

J-REITの投資部門別売買状況

P.11

まとめ：J-REIT市場のポイント

P.21

巻末の投資信託に係るリスクと費用およびご注意事項を必ずお読みください。

1

J-REITの市場動向●東証REIT指数は、2003年3月の公表開始以来堅調に推移してきましたが、2007年5月31日に最高値を付けた後、一部のJ-REITに対する信用不安や
リーマン・ショックなどを受けて大きく下落しました。
●2009年以降は政府による支援やオフィス市況改善への期待などを背景に東証REIT指数は回復傾向となりました。しかし、足もとは2020年2月下旬頃から新型コロナウイルスの世界的な感染拡大により経済活動停滞が長期化するとの懸念から下落が続き、3月19日には金融市場の変動率の高まりを受けた海外投資家や国内機関投資家などによるリスク回避目的とみられる売りが優勢となり、東証REIT指数は前日比▲18.5％と歴史的な大幅下落となりました。その後大幅に反発するなど、値動きの大きい局面となっています。

■東証REIT指数と時価総額の推移（ポイント）（兆円）（2003年3月31日～2020年10月15日*:日次）

5,000

20

時価総額：右軸最高値（2007年5月31日）

東証REIT指数：左軸

4,000

16

2,612.98

東証REIT指数（配当込み）：左軸

3,000

12

最安値（2008年10月28日）

704.462,000

8

2020年10月15日

1,000

Ⅰ

Ⅱ

Ⅲ

Ⅳ

4

1,709.10

0

0
03/3

05/3

07/3

09/3

11/3

13/3

15/3

17/3

＊時価総額は2020年9月30日まで

Ⅰ①国内金融機関の配当利回りに着目した、J-REITに対する強い需要。
②不動産市況の改善傾向。
③景気回復期待。
④他資産に比べて相対的に高い配当利
回りの魅力。

Ⅱ①利益確定売り・需要悪化懸念・金利上昇により一時下落。
②J-REITの配当利回りの高さや不動産市
況の改善に着目した外国人投資家の買いが膨らみ大幅に上昇。
③東証REIT指数最高値を更新。

Ⅲ①米国サブプライムローン問題を発端とした信用収縮を背景に下落。
②一部J-REITスポンサー企業およびJREITに対する信用不安が増大し、財務内容と信用力の面で各J-REITのパ
フォーマンスの格差が大きく進展。

出所：ブルームバーグのデータをもとにアセットマネジメントOne作成※上記は、将来における東証REIT指数と時価総額の推移を示唆・保証するものではありません。

19/3

（年/月）

Ⅳ
①政府による支援や、世界的な景気底入れの期待感の高まり等によって反発。
②2010年10月、日銀がJ-REITを500億円程度買い入れることを決定（買入予定額は2014年10月に年間900億円、2020年3月に1,800億円まで引上げ）③2013年4月に日銀が「量的・質的金融緩和」を導入。その後、2014年10月には追加金
融緩和、2015年12月には金融緩和補完措置を導入。
④2016年1月に日銀がマイナス金利導入を決定。J-REITの収益拡大期待を背景に資金が流入し、東証REIT指数は堅調に推移（2016年9月には、長期金利安定のため、10年物国債利回りをおおむねゼロ%程度に誘導する長短金利操作（イールドカーブ・コント
ロール）の導入を決定）。
⑤2020年2月、新型コロナウイルスの世界的な感染拡大を受けて世界のREIT価格が急落

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2

不動産市況 ～空室率と賃料～●景気回復を背景に、企業の本社機能の統合や移転、拡張が積極的に行われていることなどから、都心5区オフィスビル平均空室率は2011
年頃から低下傾向にありました。しかし、新型コロナウイルス感染拡大によるテレワークの普及などにより、足もとは上昇しています。
●空室率の低下に伴い、都心5区オフィスビル平均賃料は2020年7月まで79ヵ月連続で上昇していましたが、2020年8月に80ヵ月ぶりに下落に転じました。しかし、足もとの空室率が一般的に需給ひっ迫感から貸し手側が賃料交渉を優位に進めやすくなるとされる5％を下回っていることなどから、J-REITの保有物件の賃料は今のところ大きく下落することは考えにくい状況です。
■J-REIT空室率と都心5区オフィスビル平均空室率の推移■東証REIT指数と都心5区オフィスビル平均賃料の推移
（円/坪）

11

（％）

（2003年3月～2020年9月*:月次）
J-REIT

10

J-REIT（オフィス）

24,000（2003年3月～2020年9月:月次）
賃料：左軸

都心５区オフィス

9

東証REIT指数：右軸（ポイント）

3,000

22,733円

22,0002,500

20,000

2,000

8
7
6

1,726.66
ポイント

5
4

18,0001,500

16,0001,000

14,000

500

3.43%

3
2

1.1%
0.9%

1
0
03/3

05/3

07/3

09/3

11/3

13/3

15/3

17/3

＊J-REITおよびJ-REIT （オフィス）空室率は2020年8月までの値。

19/3

03/3

08/3

13/3

18/3

（年/月）

（年/月）

出所：ブルームバーグ、三鬼商事および一般社団法人投資信託協会のデータをもとにアセットマネジメントOne作成※都心5区：千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区※上記は、将来における空室率と賃料および東証REIT指数の推移を示唆・保証するものではありません。

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3

不動産市況 ～オフィスビルの供給量～●2020年の供給量は増加する見込みですが、報道等によると入居テナントは概ね順調に決まっている模様です。また、2021～22年の供給量は一転して急減すると予想されており、オフィスビル市況への影響は抑えられると考えます。
●東京都は法人税率引き下げを軸に外資系金融企業40社を東京都へ誘致することを目指すなどの「国際金融都市・東京」構想骨子を発表しました。こうした取り組みなどによってオフィスビルの新規需要が喚起されれば、オフィスビルの大量供給がJ-REIT市場に及ぼす影響は大きくないと思われます。
■東京都内の大規模オフィスビル供給量の推移

 国際金融都市・東京構想
東京都へ金融系
外国企業が集積(万㎡)

250
2000年～2019年の平均供給量

200

110.5万㎡
2020年～2024年の平均供給量

国際金融都市
東京へ

90.8万㎡

法人税率を、Fintechや資産運用業などに限定して引き下げ

150■東京都と金融ハブ諸国の法人実効税率
40%

100

30.62%

30%
19.0%

20%

50

17.0%
8.25%

10%
0
00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 (年)期間：2000年～2024年（年次）
出所：森トラスト株式会社のデータをもとにアセットマネジメントOne作成※東京23区内の大規模オフィスビル（オフィス延床面積10,000㎡以上）の物件の供給量※2020年以降は、着工済み・未竣工の物件および未着工・未竣工の物件※上記グラフは、将来における東京都内の大規模オフィスビル供給量の推移を示唆・保証するものではありません。

0%
東京都

イギリス

シンガポール香港※

2020年9月末時点
出所：各種報道、ジェトロ（日本貿易振興機構）のデータをもとにアセットマネジメントOne作成※200万香港ドルまでの課税所得に対する税率。200万香港ドルを超える課税所得に対する税率は基本税率の16.5%※上記は過去の情報および予測であり、将来の動向を示唆・保証するものではありません。

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4

不動産市況 ～地価動向～●2020年1月1日時点の公示地価は、全国平均が前年比1.4％と5年連続プラス圏推移となり、10年連続で改善しています。訪日外国人旅行者数の増加に伴うインバウンド消費の拡大や、都市圏を中心とした再開発、日銀による金融緩和などを背景に不動産取引が活発化しており、特に地方圏（地方四市：札幌、仙台、広島、福岡）の上昇が顕著です。
●地価LOOKレポートによれば、日本の主要都市の地価は近年上昇傾向が続いていましたが、2020年4-6月期において上昇となった地区はわずか1％となり、下落となった地区が38％に増加するなど、2020年以降はこれまでの傾向に大きな変化がみられました。ホテルや店舗を中心に新型コロナウイ
ルス感染拡大による収益性低下への懸念が高まったことや、需要者の様子見などによる取引の停滞が主な原因とみられます。一方、リーマン・ショッ
ク時の地価下落の主因であったマンションやオフィスの需給バランスに大きな変化はみられませんでした。

■公示地価■地価LOOKレポート(%)(2006年～2020年：年次）

108

三大都市圏平均

地方圏

地方圏（地方四市）

全国平均

下落

横ばい

上昇

(2007年10-12月期～2020年4-6月期：四半期)

100%

7.4%

90%
80%

6

70%

4
2.1%
1.4%
0.8%

2
0

60%
50%
40%

-2

30%

-4

20%
10%

-6

0%

-8
2006

2008

2010

2012

2014

2016

2018

2020 (年)※全用途平均、前年比。
出所：国土交通省のデータをもとにアセットマネジメントOne作成※上記グラフは、将来における地価動向を示唆・保証するものではありません。

2007年

2010年

2013年

2016年

2019年

10-12月期

10-12月期

10-12月期

10-12月期

10-12月期※「地価LOOKレポート」は、地価動向を先行的に表しやすい高度利用地等の地区（三大都市圏、地方中心都市等）
における地価動向を国土交通省が四半期ごとに集約するものです。前期と比較した地価動向を上昇・横ばい・下落で表しています。なお、対象地区は変更される場合があります。

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5

J-REITの増資および投資法人債の発行
 日銀による金融緩和や不動産市況好転の継続などを背景に、J-REITの公募投資法人債の起債が増加傾向にありましたが、2020年は新型
コロナウイルス感染拡大による影響などから、足もとではペースが減少しています。
 増資の増加は、短期的には需給軟化からJ-REITの下落要因となりえます。しかし、公募増資や投資法人債の発行等により調達した資金で新たな優良資産を選別して取得することで、J-REITの収益力向上や財務体質の改善・強化につながることが期待されます。
■J-REITの増資状況(兆円)■J-REITの投資法人債の起債状況

公募増資・第三者割当増資

1.0

新規上場

2,000

0.8

1,600

0.6

1,200

0.4

800

0.2

400

0.0

0

2016年

2017年

2018年

2019年

2016年

2020年

※期間：2016年～2020年（年次、ただし2020年は9月末まで)

2020年7月以降（払込期日）の主な*公募増資

払込期日

ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人

2020/7/13

産業ファンド投資法人

2020/8/11

2017年

2018年

2019年

2020年

※期間：2016年～2020年（年次、ただし2020年は9月末まで)（2020年9月末時点）＊新規上場および発行額（払込金額）が100億円以上のもの。
投資法人

(億円)

2020年7月以降（発行日）の主な*公募投資法人債（2020年9月末時点）＊発行額（払込金額）が40億円以上のもの。
発行額

発行額

主な資金用途

投資法人

払込期日

104

公募増資

ユナイテッド・アーバン投資法人

2020/8/11

80

借入金返済

320

公募増資

日本ビルファンド投資法人

2020/8/14

150

借入金返済

2020/8/14

70

借入金返済

（億円）

(億円)

主な資金用途

三菱地所物流リート投資法人

2020/9/1

169

公募増資

野村不動産マスターファンド投資法人

ラサールロジポート投資法人

2020/9/1

447

公募増資

積水ハウス・リート投資法人

2020/9/9

40

借入金返済

積水ハウス・リート投資法人

2020/9/9

40

借入金返済

GLP投資法人

2020/9/25

50

借入金返済

出所：ブルームバーグおよび各投資法人のデータをもとにアセットマネジメントOne作成※上記は、将来におけるJ-REITの増資および投資法人債の起債状況を示唆・保証するものではありません。

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6

J-REITの資金調達と物件取得●投資口価格の上昇などによる資金調達環境の改善を背景として、2013年以降、J-REITの物件取得が活発化しています。
●配当金の増加につながる物件の取得が広がることで、 J-REIT市場は堅調な展開が期待されます。
■ J-REIT市場の循環の仕組み（イメージ図）■J-REITの資金調達額と物件取得額の推移
（兆円）
2.5

（2011年～2020年*：年次）
物件取得額

2.0

金融緩和による
投資魅力向上J-REITの
需給改善
J-REITの価格上昇

資金調達額

配当利回り
向上

NAV倍率※
改善

資金調達が容易に財務内容を維持して資産拡大を図る

1.5

J-REITの
収益面での
価値増加

1.0

エクイティファイナンス
（資本調達）の増加
収益性の高い不動産の購入

J-REITの
資産面での
価値増加
優良物件
の購入

0.5

J-REITの収益性向上

不動産市況の改善

ポートフォリオの改善
0.0
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
(年)
*2020年は9月までの値（物件取得額は8月まで）

J-REITの配当増加

J-REITの資産価値向上※NAV倍率REITが保有する物件等の資産（時価ベース）から負債を差し引いたものをNAV（Net Asset Value）といいま
す。REITの投資口価格を１口当たりのNAVで割ったものを「NAV倍率」といい、REITの資産価値の割安度、※J-REITの資金調達額は、募集（公募増資・第三者割当増資および新規上場）と投資法人債の割高度を計る目安として利用されています。事業会社における「PBR（株価純資産倍率）」とほぼ同様の意味合算。物件取得額は、当該物件の引渡日で算出。
となります。
出所：一般社団法人投資信託協会および各投資法人のデータをもとにアセットマネジメントOne作成※上記は、将来におけるJ-REITの資金調達額と物件取得額の推移を示唆・保証するものではありません。
※右上図は、J-REIT市場の循環の仕組みを投資家の皆さまにご理解いただくためにイメージ化したものであり、必ずこの通りになるとは限りません。

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7

東証REIT指数と1口当たり配当金額●不動産市況の改善継続に伴う保有物件の賃料収入の増加や、新規物件取得による1口当たり配当金の増加、低金利を背景とした負債コストの低減などから、J-REITの収益は改善・拡大しています。
●J-REITの収益改善を背景に、J-REITの1口当たり実績配当金額は、2013年7月を底に増加基調にありましたが、足もとは減少しています。
■東証REIT指数とJ-REITの1口当たり実績配当金額の推移(ポイント)（2008年3月～2020年9月:月次） (ポイント)
90

2,500
1口当たり実績配当金額：右軸

東証REIT指数：左軸

2,000

80

1,500

70

1,000

60

500

50

0

40
08/3

10/3

12/3

14/3

16/3

18/3

20/3
(年/月)

※J-REITの1口当たり実績配当金額は、過去1年間に権利落ちとなった配当金額をポイント（実績配当金額＝東証REIT指数×実績配当利回り÷100）で示したもの。J-REITの1口当たり実績配当金額は、新規上場や合併などが行われた際に、データ算出上の影響により値が低下することがあります。
出所：ブルームバーグのデータをもとにアセットマネジメントOne作成※上記は、将来における東証REIT指数とJ-REITの1口当たり実績配当金額の推移を示唆・保証するものではありません。

巻末の投資信託に係るリスクと費用およびご注意事項を必ずお読みください。

8

配当利回り、REITと国債の利回り格差●2016年1月に日銀が政策金利にマイナス金利の導入を決定したことで、国内債券に比べ、J-REITの相対的に高い配当利回りに注目が集まっています。
●他の主要国と比較してREITと10年国債の利回り格差が大きい日本では、利回り格差が縮小(J-REIT価格が上昇)する余地があると考えられます。
※J-REITの配当利回りの算出は、市場における価格の変動による損益は考慮されません。J-REITは、一般的な債券とは異なり元本での償還を目指すものではなく、利回りがあらかじめ定められているものではありません。

■主要国REITと10年国債利回りの比較■J-REITと10年国債の利回り推移
12

（％）

（％）

（2003年3月31日～2020年10月9日:日次）

REIT予想配当利回り

利回り格差

10

5

J-REIT
8（2020年10月9日時点）

610年国債利回り
4.09％

10年国債

3.97％

4

3.40％

6

3.08％

4.09％

4
2

4.05％

0

0.04％

-2
03/3

3

2

1

0

05/3

07/3

09/3

11/3

13/3

15/3

17/3

19/3

（年/月）

4.05％

3.12％
2.63％

2.80％
0.85%

0.77%
0.28%

0.04%
日本

米国

英国

豪州

出所：ブルームバーグのデータをもとにアセットマネジメントOne作成※主要国REITの予想配当利回りで用いた指数は次のとおり。日本：東証REIT指数、米国：FTSE/NAREITエクイティREIT指数、英国：FTSE EPRA/NAREIT UK指数、豪州：S&P/ASX200REIT指数。
利回りは、指数構成銘柄の変更などにより、大きく変動することがあります。
※利回り格差は、小数第3位を四捨五入しているため、REIT予想配当利回りから10年国債利回りを控除した値と一致しない場合があります。
※上記は、将来における各国のREITと10年国債利回りを示唆・保証するものではありません。

巻末の投資信託に係るリスクと費用およびご注意事項を必ずお読みください。

9価格水準 ～REIT指数の値動き～●主要各国のREITは、リーマン・ショックの影響等から大きく下落しましたが、その後は回復し、長期的には世界景気の回復等を背景とした不動産ファンダメンタルズの改善を受け、上昇傾向で推移しました。しかし、足元では新型コロナウイルス感染拡大に伴う経済活動停滞懸念などから大幅に下落し、その後反発するなど不安定な相場が続いています。
■主要各国のREIT指数の推移と期間別騰落率（2008年3月31日～2020年10月15日:日次）

500＊2009年3月31日の値を100として指数化。

400

米国:357.6
300
シンガポール:245.6200

豪州:206.9
英国:203.4

100

日本:202.2
0
08/3

09/3

10/3

11/3

※2020年10月15日時点

12/3

13/3

日本

14/3

15/3

米国

16/3

17/3

英国

18/3

19/3

20/3
（年/月）

シンガポール

豪州

2020年9月末～

-1.0%

2.8%

2.1%

0.5%

6.4%

2020年7月末～

2.7%

-0.5%

-3.1%

0.0%

12.8%

2020年4月末～

8.4%

6.5%

-1.6%

8.4%

18.1%

2019年10月末～-23.9%-13.8%-21.2%-9.2%-15.8%

出所：ブルームバーグのデータをもとにアセットマネジメントOne作成※主要各国のREIT指数の推移で用いた指数は次のとおり。
日本：東証REIT指数、米国：FTSE/NAREITエクイティREIT指数、英国：FTSE EPRA/NAREIT UK指数、シンガポール：FTSE ST RE INVEST TRUST指数、豪州：S&P/ASX200REIT指数。
※上記は、将来における主要各国のREIT指数の推移と期間別騰落率を示唆・保証するものではありません。

巻末の投資信託に係るリスクと費用およびご注意事項を必ずお読みください。

10

J-REITの投資部門別売買状況●J-REITの売買状況を投資部門別でみると、投資信託からの売り越しが2017年4月より継続していましたが、2019年中旬以降買い越しとなる月が多くなっています。また、2017年9月以降は海外投資家が相対的に高い利回りと安定的な値動きなどを背景に買い越す場面もみられます。足もとの2020年9月は、新型コロナウイルスの新規感染者が緩やかな減少傾向となったことなどから海外投資家を中心に買われました。
■J-REITの投資部門別売買状況と東証REIT指数の推移（ポイント）

銀行（右軸）

投資信託（右軸）

個人投資家（右軸）

海外投資家（右軸）

その他（右軸）東証REIT指数（左軸）（2003年3月*～2020年9月:月次） （億円）

2,800

1,500

2,400

1,000

2,000

500

1,600

0

1,200

-500

800

-1,000400-1,500
03/3

05/3

07/3

09/3

11/3

13/3

15/3

17/3

19/3

（年/月）

＊投資部門別売買状況は2003年4月以降の値。
出所：東京証券取引所およびブルームバーグのデータをもとにアセットマネジメントOne作成※上記グラフは、将来におけるJ-REITの投資部門別売買状況と東証REIT指数の推移を示唆・保証するものではありません。

巻末の投資信託に係るリスクと費用およびご注意事項を必ずお読みください。

11

海外投資家からみたJ-REIT●J-REITの委託売買代金全体に占める海外投資家の割合は近年増加傾向にあり、市場に与える影響も相対的に大きくなっています。
●過去において、オフィスビル賃料の上昇に伴い、海外投資家の買越額が増加しました。2014年以降、オフィスビル賃料は上昇傾向にあります。2020年8月にオフィスビル賃料は80ヵ月ぶりの下落となったものの、都心5区オフィスビルの平均賃料は依然高水準となっており、この水準が維持できれば、今後も海外投資家の買いがJ-REIT市場の下支えとなることが期待されます。
■委託売買代金全体に占める主要投資部門別の割合推移
海外投資家

個人

投資信託

(％)

銀行

■海外投資家の売買状況と都心5区オフィスビル平均賃料の推移

その他

（億円）

（2013年3月～2020年9月:月次）

100（2003年3月*～2020年9月:月次）

2,400

（円/坪）
24,000

海外投資家（左軸）

90

2,000

80

1,600

22,00070

1,200

21,000800

20,000400

19,0000

18,000-400

17,000-800

16,0006050

賃料（右軸）

23,000

40
30
20

10

-1,200

0
13/3

14/3

15/3

16/3

17/3

18/3

19/3

15,000
03/3

20/3

05/3

07/3

09/3

11/3

13/3

15/3

17/3

19/3

（年/月）

(年/月)
＊海外投資家の売買状況は2003年4月以降の値。
出所：東京証券取引所およびブルームバーグのデータをもとにアセットマネジメントOne作成※上記は、将来における委託売買代金全体に占める主要投資部門別の割合および海外投資家の売買状況と都心5区オフィスビル平均賃料の推移を示唆・保証するものではありません。

巻末の投資信託に係るリスクと費用およびご注意事項を必ずお読みください。

12

政策の後押し ～日銀買入れ、年金資金によるJ-REIT投資～●日銀によるJ-REITの年間買入れ予定額は、2020年3月16日の金融政策決定会合において900億円から1,800億円に倍額されました。
新型コロナウイルス感染拡大による不安定な相場が続くなか、引き続きJ-REIT市場の下支え要因となることが期待されます。
●2014年4月に、公的年金を運用する年金積立金管理運用独立行政法人（GPIF）がJ-REITを投資対象に加えることを発表しました。
今後、他の年金資金を含めJ-REIT投資が拡大する可能性もあり、J-REITの需給改善、市場拡大・活性化が期待されます。
■日銀によるJ-REITの買入れ• 2010年10月に500億円の買入れを決定。その後、2014年
10月に900億円、2020年3月に1,800億円に拡大。
• 2015年12月に銘柄別の買入限度額を、発行済投資口総数の「5%」から「10%」へ引き上げ。
（億円）【日銀によるJ-REITの買入状況】（2010年12月～2020年10月*:月次）

350
300
250
200

買入累計額（右軸）（億円）（2020年6月末時点）

6,000

4,000
3,000

100

2,000

50

1,000

0

0

＊2020年10月は14日時点

GPIFの運用資産別構成割合

5,000

月間買入額（左軸）12/12・運用のベンチマークとして新たに採用する指数の中に、J-REITを含む「MSCI Japan」や「MSCI ジャパン ESG セレクト・リーダーズ」等
を採用

7,000

150

10/12

■GPIFによるJ-REIT投資の開始
2014年4月にGPIFが国内株式運用部分の見直しを行い、J-REIT
を投資対象に加えることを発表

14/12

16/12

18/12

1,800億円

2020年買入実施額

967億円

買入累計額

6,547億円

国内債券

27.5%

26.3%

運用資産総額
164兆円

（年/月）
国内株式

(2020年10月14日時点)

年間買入予定額

外国株式

24.4%

外国債券

21.8%

※小数第2位を四捨五入しているため、上記グラフの合計値が100％とならない場合があります。

出所：日銀およびGPIFのデータをもとにアセットマネジメントOne作成※上記は、将来における日銀によるJ-REITの買入状況およびGPIFの運用資産別構成割合を示唆・保証するものではありません。

巻末の投資信託に係るリスクと費用およびご注意事項を必ずお読みください。

13

五輪開催に伴い期待されるメリット●過去、先進国で開催された五輪（ロンドン、シドニー）において、不動産価格は上昇しました。経済環境が比較的良好だったこともあり
ますが、都市の認知度向上やインフラ整備が開催都市の魅力を高め、五輪開催以降も不動産価格は上昇しました。
●東京五輪の開催にあたっては、交通網などのインフラ整備、都市開発が予定されています。五輪開催による経済効果が幅広い分野に波及することで、不動産価格の上昇に加え、さまざまな用途の不動産への需要が拡大し、J-REITは収益拡大等の恩恵を受けることが期待されます。
■インフラ整備、都市開発の進展■不動産価格の上昇

・インフラ投資の推進
・国際都市としてのイメージアップ
・海外企業からの投資促進

・交通利便性の向上による、高機能な物流施設の整備促進・需要拡大
・空港周辺や都心の再開発【住宅価格指数の推移】
ロ
ン
ド
ン

200
180
160
140
120
100
80

184

開催決定（05/7）

大会開催（12/7）

リーマン・ショック（08/9）

05/6

シ
ド
ニ
ー

【インフラ整備、都市開発の状況（一例）】（2005年6月～2015年9月:四半期）

07/6

180

11/6

13/6

（1993年6月～2003年9月:四半期）

260

220

09/6

15/6（年/月）

開催決定（93/9）

247

大会開催（00/9）（2020年9月末時点）

項目

概要

首都圏三環状道路

中央環状線・外環道・圏央道の整備。都心の渋滞緩
和と高速道路の輸送力強化を目指す。

山手線新駅

2020年3月14日、JR山手線田町駅と品川駅の間に新(高輪ゲートウェイ駅) 駅(高輪ゲートウェイ駅)を暫定開業。

国際線旅客ターミナル近くのエリアに宿泊施設や総羽田空港周辺再開発 合業務施設を建設し、空港機能を強化。2020年7月より一部先行開業。

140

100

大手町再開発

60
93/6

95/6

97/6

99/6

01/6

03/6（年/月）

グローバルビジネスの戦略拠点として、一帯の大規模再開発が進行中。常盤橋街区では高さ約390mの超高層タワーを含む4棟のビル開発が進行中。常盤橋街区再開発計画は2027年に全体竣工を予定。

※2005年6月（ロンドン）、1993年6月（シドニー）の値を100として指数化。
大会開催決定直前から大会開催3年後までの期間を表示。
出所：ブルームバーグおよび国土交通省関東地方整備局等のデータをもとにアセットマネジメントOne作成※上記は、将来におけるロンドンとシドニーの住宅価格指数の推移およびインフラ整備、都市開発の状況を示唆・保証するものではありません。また、五輪開催による経済効果等を示唆・保証するものではありません。

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14インバウンド需要増加による経済波及効果●J-REITにとって訪日外国人旅行者の増加は、買い物需要の拡大による商業施設への恩恵等も期待されます。
●2019年の訪日外国人旅行者数は、日韓関係悪化の影響で韓国人観光客が大幅減少となったものの、3,188万人と2018年から約2％増となりました。しかし、2020年は新型コロナウイルス感染拡大による各国の渡航制限などの影響により、8月までの訪日外国人数が前年比▲82.1％の約396万人と大幅に減少していることから、従来の目標である4,000万人の到達は見込めない状況となっています。
■訪日外国人旅行者数の推移■免税店舗数と訪日外国人旅行消費額の推移（万人）（2012年～2030年：年次）

7,000

6

6,000万人
5

5,000

2019年

（店舗）
60,000

免税店舗数（右軸）

6,000

4,000

（2012年～2020年*：年次)（兆円）

4,000万人

3,188万人

訪日外国人旅行消費額（左軸）50,0004

40,0003

30,0002

20,0001

10,0003,000
2,000
2020年1～8月

1,000

396万人
0
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

2030

0

0
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

（年）

（年）

*免税店舗数は各年の4月1日時点、2020年は3月31日時点
出所：日本政府観光局（JNTO）、国土交通省、観光庁、首相官邸ホームページおよび総務省統計局のデータをもとにアセットマネジメントOne作成※上記は、将来における訪日外国人旅行者数および免税店舗数と訪日外国人旅行消費額の推移を示唆・保証するものではありません。

巻末の投資信託に係るリスクと費用およびご注意事項を必ずお読みください。

15

日銀による金利誘導●2016年1月、日銀は金融機関が保有する日銀当座預金残高の一部にマイナス金利を適用する「マイナス金利付き量的・質的金融緩和」の導入を決定しました。これを受けて金利全般に下押し圧力がかかり、10年国債利回りはマイナスとなりました。
●2016年9月には、金融政策を「長短金利操作付き量的・質的金融緩和」とし、短期金利をマイナスに維持するとともに、長期金利の指標となる10年物国債利回りをおおむねゼロ%程度に誘導する「イールドカーブ・コントロール」の導入を決定しました。
さらに2018年7月には金融緩和の長期化を視野に政策の持続性を高めるため「強力な金融緩和継続のための枠組み強化」を決定しました。

■10年国債利回りおよび銀行貸出金利の推移（％）
1.5■日銀による「イールドカーブ・コントロール」について(2010年1月末～2020年9月末*:月次)

特徴
長短金利それぞれを操作目標とすることで、過度な金利変動を防ぎつつ、バランスのとれたイールド
カーブを形成。

1.0

0.5

J-REITへの影響
銀行貸出利回り0.0●短期政策金利はマイナスが維持されており、金融機関の不動産向け貸出促進など、引き続きJ-REIT市場には
プラスとみられます。

10年国債利回り●長短金利の水準が長期にわたって低位安定すれば、金利の過度な変動に対する懸念が後退し、J-REIT投資への安心感につながると考えられます。

-0.5
10/1 11/1 12/1 13/1 14/1 15/1 16/1 17/1 18/1 19/1 20/1
＊銀行貸出金利は、2020年8月末分まで。

（年/月）※銀行貸出金利は、国内銀行の新規の総合（当座貸越を除く）の約定平均金利。当月末貸出残高のうち、当該月中において実行した貸出（書替継続を含む）にかかるもの。
出所：日銀、ブルームバーグのデータおよび各種報道をもとにアセットマネジメントOne作成※上記は、将来における10年国債利回りおよび銀行貸出金利の推移を示唆・保証するものではありません。また、将来におけるイールドカーブ・コントロールの効果を示唆・保証するものではありません。

巻末の投資信託に係るリスクと費用およびご注意事項を必ずお読みください。

16

日米の金融政策

日本では「長短金利操作付き量的・質的金融緩和」のもと、マイナス金利およびマネタリーベースの拡大が継続されており、国内金利の上昇は見込みにくいことなどから、J-REITにとって好ましい環境が続くと思われます。



一方、米国では新型コロナウイルス感染拡大による金融市場の混乱への緊急対策として2020年3月に2度の緊急利下げを行ったほか、無制限の量的緩和を決定したことから、資産規模が拡大しました。また、FRB（米連邦準備制度理事会）は8月27日に、物価が2%を下回ったままなら、その後は当面2%超のインフレを目指す新方針を発表し、ゼロ金利政策を長期維持する姿勢を示しました。
■日銀と米連邦準備制度理事会（FRB）の資産規模の推移
1,000

日銀

900

FRB、金融緩和終了を決定
日銀、追加緩和を決定（2014年10月）

FRB

日銀、量的・質的緩和を導入（2013年4月）

800

日銀、マイナス金利政策を決定（2016年1月）（2008年3月～2020年9月:月次）
FRB、無制限の量的緩和を決定（2020年3月）

FRB、インフレ率2%超の容認などの新指針（2020年8月）

FRB、バランスシート再拡大（2019年9月）

700
600
500
400
300
200
100
0
08/3

09/3

10/3

11/3

12/3

13/3

14/3

15/3

16/3

17/3

18/3

19/3

20/3

＊2008年3月末の値を100として指数化。

(年/月)

出所：ブルームバーグおよびFRBのデータをもとにアセットマネジメントOne作成※上記は、将来における日銀とFRBの資産規模の推移を示唆・保証するものではありません。

巻末の投資信託に係るリスクと費用およびご注意事項を必ずお読みください。

17

都市圏の人口増加とJ-REIT市場●都市圏という観点で見ると、東京の人口は、約3,800万人（2020年推計）を有し、世界最大の規模となっています。2035年時点においても、東京の人口は世界屈指の規模を維持すると予測されています。
●J-REITが保有する物件は、東京23区全体で約5割、関東・近畿の2大都市圏を加えて約9割を占めています。都市部への人口流入は、オ
フィスや住宅などの需要増加や、商業施設の売上増加につながると考えられ、J-REIT市場の後押しになるものと期待されます。
■世界の主要都市圏の人口推移比較■J-REIT保有物件の所在地別保有額の割合(2020年9月末時点)

5,000

（万人）

九州・沖縄

2020年

その他

4.6%

2035年

9.3%

4,000

都心5区

近畿
14.7%

3,000

2,000

関東
23.2%

1,000

0
東京

デリー

※国連による推計値。

上海

ニューヨーク

パリ

ロンドン

32.1%

東京23区
16.1%

都心5区：千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区
東京23区：都心5区以外
関東：東京都（東京23区以外）、茨城県、栃木県、群馬県、埼玉県、千葉県、神奈川県
近畿：滋賀県、京都府、大阪府、兵庫県、奈良県、和歌山県
九州・沖縄：福岡県、大分県、佐賀県、長崎県、熊本県、宮崎県、鹿児島県、沖縄県※小数第2位を四捨五入しているため、上記グラフの合計値が100％とならない場合があります。

出所：国連および一般社団法人不動産証券化協会のデータをもとにアセットマネジメントOne作成※上記は、将来における世界の主要都市圏の人口推移およびJ-REIT保有物件の所在地別保有額の割合を示唆・保証するものではありません。

巻末の投資信託に係るリスクと費用およびご注意事項を必ずお読みください。

18

多様化するJ-REIT●J-REITの市場規模拡大に伴い、オフィスや商業施設、住宅といった不動産タイプに加え、物流施設やホテル、ヘルスケア施設など、JREIT保有物件の不動産タイプの多様化が進みました。地方の創生に貢献することを基本理念とする「マリモ地方創生リート投資法人」
や、世界初となる温泉施設等に特化して投資する「大江戸温泉リート投資法人」など、多様なJ-REITが上場しています。
●J-REITの多様化が進むことで、不動産タイプごとの固有のリスクが分散され、J-REIT市場全体の安定化が進むことが期待されます。
■J-REIT保有物件の不動産タイプ別構成比率と評価額の推移（2020年8月末）（2003年3月末）
ホテル

住宅

その他

1.6%
商業・店舗

1.8%

ヘルスケア その他

8.4%

1.1%

■2018年以降に上場したJ-REIT
投資法人

上場日

タイプ

特徴

CREロジスティクス
ファンド投資法人

18/2/7

物流

物流施設の開発・運営を行うシーアールイー
グループがスポンサーとなっている物流特化型のJ-REITザイマックス・リート
投資法人

18/2/15

総合

多様な不動産施設のマネジメントを行うザイマックスグループがスポンサーとなっている総合型のJ-REIT

タカラレーベン
不動産投資法人

18/7/27

総合

総合不動産ディベロッパーのタカラレーベンなどがスポンサーとなっている総合型のJ-REIT伊藤忠アドバンス・
ロジスティクス投資法人

18/9/7

物流

大手総合商社の伊藤忠商事を中心とする
伊藤忠グループがスポンサーとなっている物流特化型のJ-REIT

エスコンジャパンリート
投資法人

19/2/13

総合

総合ディベロッパーの日本エスコンなどがスポンサーとなっている総合型のJ-REIT

サンケイリアルエステート
投資法人

19/3/12複合

サンケイビルグループがスポンサーとなっている
複合型のJ-REIT

SOSiLA物流リート
投資法人

19/12/10

物流

大手総合商社の住友商事がスポンサーとなっている物流特化型のJ-REIT

1.9%

住宅

15.4%

14.9%

0.8兆円

22.3兆円

物流施設

オフィス
81.2%

16.4%

オフィス
40.6%

商業施設

16.7%

※小数第2位を四捨五入しているため、上記グラフの合計値が100％とならない場合があります。

（2020年9月末時点）

出所：一般社団法人投資信託協会および各投資法人のデータをもとにアセットマネジメントOne作成※上記は、将来におけるJ-REIT保有物件の不動産タイプ別構成比率と評価額の推移を示唆・保証するものではありません。また、特定のJ-REITを推奨するものではありません。

巻末の投資信託に係るリスクと費用およびご注意事項を必ずお読みください。

19

ご参考：J-REIT市場におけるESG投資の取り組み●2006年の国際連合による責任投資原則（PRI*1）の提唱により、ESG投資が注目されるようになりました。

●ESG投資とは、環境（Environment）・社会（Social）・企業統治（Governance）という観点からの取組への評価などを考慮した投資のことで、PRIに署名した多くの投資機関が投資分析や意思決定プロセスにESGの視点を積極的に組入、HPなどに取組み内容を記載しています。
●J-REITの各投資法人や不動産会社においては、不動産セクターに特化した国際的なESG評価であるGRESBリアルエステイト*2への国内参加者が増加するなど、外部の評価基準を積極的に取り入れる動きがみられます。

■責任投資原則（PRI）の主な内容■GRESBリアルエステイトの国内参加者数推移
80(者)

J-REIT以外の国内参加者

70

 投資分析と意思決定のプロセスにESGの視点を組み入れる
 株式の所有方針と所有慣習にESGの視点を組み入れる

 投資対象に対し、ESGに関する情報開示を求める
 資産運用業界に本原則が広まるよう、働きかけを行う
 本原則の実施効果を高めるため協働する
 本原則に関する活動状況や進捗状況を報告する

J-REIT参加者

60

26

50

23
19

40

16

30
15

20
10
0

15

5

14

14

16

8

14

17

21

30

34

38

44

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 (年)
出所：国際連合のPRI資料をもとにアセットマネジメントOne作成

出所：CSRデザイン環境投資顧問株式会社の資料をもとにアセットマネジメントOne作成*1 Principles for Responsible Investment*2 GRESB（Global Real Estate Sustainability Benchmark）リアルエステイト：不動産会社・ファンド単位のベンチマーク。ESGに関する社内規定の整備や責任の配置といった経営体制や、保有物件におけるエネルギー消費量やCO2（二酸化炭素）排出量の削減などの実績が問われる。
※上記は、将来における責任投資原則（PRI）の主な内容およびGRESBリアルエステイトの国内参加者数推移の推移を示唆・保証するものではありません。また、特定のJ-REITを推奨するものではありません。

巻末の投資信託に係るリスクと費用およびご注意事項を必ずお読みください。

20まとめ： J-REIT市場のポイント
不動産市況
・新型コロナウイルス感染拡大による不動産市況への懸念は依然としてあるものの、物流、住宅などは堅調を保っている模様です。また、オフィスビルや商業などは、今後の空室率や賃料の動向が注目されます。

資金調達および物件取得による配当金の増加
・堅調な資金調達環境を背景として、J-REITの公募増資や投資法人債発行による資金調達は継続しています。
・調達した資金で新たな優良物件の取得が進むことで、J-REITの収益性向上や財務体質の改善・強化が期待されます。
・J-REITの1口当たり配当金額の増加はJ-REIT市場の下支えとなることが期待されます。

利回り面での投資魅力
・10年国債利回りが低位で推移する中、J-REITは相対的に高い利回りが期待できる投資対象資産といえます。
・米国と比較してREITと国債の利回り格差が大きい日本では、今後、利回り格差が縮小（J-REIT価格が上昇）する余地があると考えられます。

政策による後押し・日銀によるJ-REITの買入れは、買入れ上限額が900億円から1,800億円に増額されたことなどから、引き続き相場の下支え要因になることが見込まれます。また、NISA（少額投資非課税制度）の活用や年金資金によるJ-REIT投資の拡大とともに、需給の改善要因として期待されます。

※上記は2020年9月末時点におけるJ-REIT市場のポイントを記載したものであり、将来の相場動向を示唆・保証するものではありません。

巻末の投資信託に係るリスクと費用およびご注意事項を必ずお読みください。

21

投資信託に係るリスクと費用およびご注意事項【投資信託に係るリスクと費用】【ご注意事項】●投資信託に係るリスクについて
投資信託は、株式、債券および不動産投資信託証券（リート）などの値動きのある有価証券等（外貨建資産には為替リスクもあります。）に投資をしますので、市場環境、組入有価証券の発行者に係る信用状況等の変化により基準価額は変動します。このため、投資者の皆さまの投資元本は保証されているものではなく、基準価額の下落により、損失を被り、投資元本を割り込むことがあります。ファンドの運用による損益はすべて投資者の皆さまに帰属します。また、投資信託は預貯金とは異なります。
●投資信託に係る費用について ［ご投資いただくお客さまには以下の費用をご負担いただきます。］■お客さまが直接的に負担する費用
購入時手数料 ：上限3.85％（税込）
換金時手数料 ：換金の価額の水準等により変動する場合があるため、あらかじめ上限の料率等を示すことができません。
信託財産留保額：上限0.5％●当資料は、アセットマネジメントOne株式会社が作成したものです。

■お客さまが信託財産で間接的に負担する費用●当資料は、情報提供を目的とするものであり、投資家に対する投資勧誘を目的とするものではありません。

●当資料は、アセットマネジメントOne株式会社が信頼できると判断したデータにより作成しておりますが、その内容の完全性、正確性について、同社が保証するものではありません。また掲載デー
タは過去の実績であり、将来の運用成果を保証するものではありません。
●当資料における内容は作成時点のものであり、今後予告なく変更される場合があります。
●投資信託は、
１．預金等や保険契約ではありません。また、預金保険機構および保険契約者保護機構の保護の対象ではありません。加えて、証券会社を通して購入していない場合には投資者保護基金の対象ではありません。
２．購入金額について元本保証および利回り保証のいずれもありません。

運用管理費用（信託報酬）：上限 年率2.09％（税込）※上記は基本的な料率の状況を示したものであり、成功報酬制を採用するファンドについては、成功
報酬額の加算によってご負担いただく費用が上記の上限を超過する場合があります。成功報酬額は基準価額の水準等により変動するため、あらかじめ上限の額等を示すことができません。

３．投資した資産の価値が減少して購入金額を下回る場合がありますが、これによる損失は購入者が負担することとなります。

【当資料で使用している指数について】
その他費用・手数料：上記以外に保有期間等に応じてご負担いただく費用があります。投資信託説明書（交付目論見書）等でご確認ください。その他費用・手数料については定期的に見直されるものや売買条件等により異なるためあらか
じめ当該費用（上限額等を含む）を表示することはできません。
※手数料等の合計額については、購入金額や保有期間等に応じて異なりますので、あらかじめ表示することはできません。
※上記に記載しているリスクや費用項目につきましては、一般的な投資信託を想定しております。費用の料率につきましては、アセットマネジメントOne株式会社が運用するすべての投資信託のうち、徴収するそれぞれの費用における最高の料率を記載しております。
※投資信託は、個別の投資信託ごとに投資対象資産の種類や投資制限、取引市場、投資対象国が異なることから、リスクの内容や性質、費用が異なります。投資信託をお申し込みの際は、販売会社から投資信託説明書（交付目論見書）をあらかじめ、または同時にお渡ししますので、必ずお受け取りになり、内容をよくお読みいただきご確認のうえ、お客さまご自身が投資に関してご判断ください。
※税法が改正された場合等には、税込手数料等が変更となることがあります。

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201023JSJ-REITの市場動向
巻末の投資信託に係るリスクと費用およびご注意事項を必ずお読みください。