［ 設 計・施工 ］の力を［ 営業・経営］につなげる2024
この企画のビジョン・目標（60文字で）

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異業種の手法を60字で学ぶ

住宅ビジネス

ヒント集

特別抜粋版

FREE

特集

工務店のための法制度・補助金活用ガイド
工務店が知っておきたい

国の主要な法制度トレンド おさらい解説
2024年度 家づくり支援策〈トレンドはやわかり〉〈早見表〉

月刊 アーキテクトビルダー

オンライン

解説動画
デジタルブック

本特別抜粋版は、「月刊アーキテクトビルダー 6 月号」（2024 年 5 月 30 日発行）に掲載したコーナー「異業種の手法を60 字で学ぶ 住宅ビジネス
［超］
ヒント集」
の一部を抜粋・再編したものです。

先進的窓リノベ事業 活用事例

〜アフターサービス戦略で受注率向上〜

異業種の手法を60字で学ぶ

住宅ビジネス
04

ヒント集

【総論】
注文住宅氷河期の到来「ニッチ力」
強化で生き残れ！

事例

12① H&A brothersから 異業種を複合化する手法を学ぶ［不動産・建築・まちづくり業］

39③ヴァレイから ニッチ企画とマーケティングを学ぶ［衣料品製造業］

34

究極のニッチビジネスの可能性を探る

コミュニティビジネスはなぜ成り立たないのか
公立鳥取環境大学 准教授「60字で学ぶ」とは？

倉持 裕彌

各事例の冒頭に、その企業のすごさを60字にギュッと凝縮した文章を入れている。その一文を念頭に置きつつ、異業種のビジネスモデルやマーケティングの考え方等を読み込み、住宅分野のビジネスに応用するヒントとしてほしい。

AB拡張機能編集部による「家づくりのリアル」
解説動画

ケンジ

松太郎

ツキノワグマ 4 歳♂。工務店数社に（勝手に）出入りしている。
現場監督兼多能工らしい。性格
は好奇心が強く飽きやすい。尊敬する建築家は比賀健二（縄文人）。趣味は睡眠。暖かいとうた
た寝、寒くなると冬眠

シバイヌ 3 歳♂。なぜか建築全般に詳しい。設計を生業としているようだ。性格は几帳面でマ
イペース。尊敬する建築家は辰野金吾。趣味は世界の犬小屋の様式や工法の変遷を探ること※本誌発行日に新建ハウジング公式
YouTubeチャンネルで公開予定

マンガ・イラスト：黒沢 明世

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総論｜ Introduction

注文住宅氷河期の到来

物価上昇しても収入は増えない時代。大借金をして家を建てる人は減る一方。わずかに残った高収入かつスマートな見込み客に我も我もと群がり大混戦。そんな時代に押し潰されないための強い力が「ニッチ力」。異業種の取り組みをヒントに、ニッチ力を最高レベルに高めよう。
文：大菅 力

「注文住宅氷河期」の要点を 60 字で拾い読み

注文住宅が冷え込んだ結果、①競合数が増加、②市場成長率が低下、③住宅の差別化要因
が効かない、となり価格も上げにくい状況に

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ケンジ 注文住宅市場は冷え込むばかり。当然、競争は激化するわな

松太郎 まったくだね。一般に市場競争が激しくなる原因は表 1のように言われるけど…

表 1 価格競争が激しくなる要因①競争企業の数が多い →企業規模と商品力や営業力が同等 →競争企業が多数かつ経営資源の質や量が同等②産業の成長率が低い →椅子取りゲームになる③製品の差別化が効かない →どの商品でも得られる結果に差がない
ケンジ 全部が注文住宅市場に当てはまるな。退場したくなるな
松太郎 それができるならそれも手だろうね

ケンジ …いつになく辛口だな（俺とキャラかぶる…）

松太郎 今の不況はそれくらい深刻だ。特に多くの中小工務店は事業戦略の見直しが必要だろうね

ケンジ なぜ中小工務店は特に厳しいの？

松太郎 まずは表 2 のつくり手別の顧客属性から見てみよう

表 2 住宅会社の種別と顧客の収入①建築家の主な顧客：富裕層（市場占有率：小）②大手ハウスメーカーの主な顧客：準富裕層（市場占有率：中）③中小工務店の主な顧客：一般層（市場占有率世帯数：大）⬅激減④大規模工務店（ビルダー）の主な顧客：準低所得層（市場占有率：大）⬅激減
松太郎 昨今の不況で最初に家を建てなくなったのが表 2 の③、次いで④だ

ケンジ 中小工務店のメイン顧客である一般層が激減しただけでなく、少し遅れてローコストも需要が減ったよな

ケンジ 打つ手がなさそうだな。やっぱり退場するか
松太郎 それができるならそれも手だろうね

ケンジ …それはもういいって（気に入ってるのか？）
040

4異業種の手法を 60 字で学ぶ 住宅ビジネス［超］ヒント集「ニッチ商品とはなにか」の要点を 60 字で拾い読み

今までの「なんちゃってニッチ商品」を脱却して、大手や競合と争わない本格的なニッチ商品の開発やニッチ市場の確立に力を入れる

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ケンジ 現状は大体わかった。今後に向けてどうすべきなんだ？

松太郎 本格的なニッチ商品、ニッチ市場の開発に向けて動くべきだろうね

ケンジ ニッチ商品？ それくらいは取り組んでいるんじゃない？

松太郎 表 3 のレベルならね。これをニッチ化と言うにはかなり弱いね

表 3 工務店の一般論なニッチ化①特定の志向に専門化する：平屋や高性能、自然素材、大工、デザイン住宅など ⬅切り口は各社共通②特定の予算に専門化する：ローコストや富裕層向け ⬅既存顧客に合わせているだけ
ケンジ 確かにそうだな。というより住宅の商品を整理すると、たった 2 項目に集約されるんだね

松太郎 しかも表 3 の②は、顧客の属性が準富裕層と富裕層、かつリテラシー高めに絞り込まれた昨今だと無意味だしね

松太郎 もっと根本的にニッチ商品やニッチ市場の開発が必要なんだよ

ケンジ となるとニッチ市場そのものをまずは理解しないとな
松太郎 一般には表 4 のように考えられているね

表 4 ニッチ市場に求められる条件①適度な規模と購買力（大手が無視かつ利益が得られる規模）⬅多くの工務店がハウスメーカーなどと被っている ②潜在的な成長率 ③経営資源の独自性が発揮可能 ⬅ほぼ重視されていない
ケンジ 内容には全部同意だな。だけど表 3 程度の取り組みだと表 4 の項目はまったく満たせないな

松太郎 そうなんだよ。まず表 4 の①だけど、工務店の顧客は大手ハウスメーカーと完全にかぶっているよね

ケンジ 表 4 の②について考えている工務店は少数だしな

松太郎 表 4 の③も厳しい。表 4 の③はそもそも経営資源に独自性があることを前提としているからね

松太郎 というより経営資源は普通のままで、仕組みやDX でなんとかしようと考えている工務店のほうが多いだろうね

ケンジ ニッチ商品を開発する前提を整理すると、いろいろ見えてくるな。今までの対症療法だと生き延びられないぞ「住宅分野はニッチ市場が不在」の要点を 60 字で拾い読み

今の住宅市場で正しくニッチ企業と言えるのは、性能向上リノベーションの専門店程度。
大手が参入できない理由をすべて備えている

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ケンジ ニッチ商品とかニッチ市場に話を戻すけど、じゃあ大手が無視する市場ってどんなもの？
松太郎 一般的には次頁表 5 のように言われている5041

表 5 大手が市場を無視する理由①市場規模が小さい ②顧客ニーズが特殊 ③市場動向が不透明
ケンジ この分析は納得だ。こんな時期に元気のいい工務店はこの項目を押さえているしな

松太郎 注文住宅の分野では「表 5 の①＝表 5 の②」と考えられる。ニッチ商品を開発するときに②をどう掘り起こせるかが大事だね

ケンジ 高性能とか自然素材、デザイン住宅くらいだとざっくりしすぎていて駄目だということだな

松太郎 その通りだ。では次に市場に大手が参入できない理由を考えてみよう。それは表 6 のような理由になるね

表 6 大手が参入できない理由①市場が専門化（習熟効果が効く） ②ニッチ企業の製品の選好度が確立⬅性能向上リノベが③ニッチ企業が原料や技術、チャネル、人的資源などの絶対的な障壁を築いている これらを満たす
ケンジ 表 6 の①〜③を満たしている場合、ニッチ企業が先行者として地位や流通、技術を築いていることになるな

松太郎 これをできている工務店は少数だね。わかりやすいのは実績の長い性能向上リノベーションの専門店くらいだ。
「リノベもやろう」ということは「ニッチを強化しろ」ということなんだよ「ナノ工務店はニッチ企業」の要点を 60 字で拾い読み

ニッチ企業となって生き残るには、大手が模倣できない商品力、営業力を身につけて、大手が無視している市場を占拠する必要がある

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松太郎 これらを踏まえて、今度は企業のほうから問題点を見ていこう

ケンジ ニッチ企業の条件ってことだな。より傾向が明快に出そうだな
松太郎 すごくシンプルになるよ。表 7 がその条件だ

表 7 ニッチ企業の条件①大手が無視している市場を占拠（大手だと採算が合わない）②大手が模倣できない商品力／営業力（経営資源や戦略の独自性が高い）

松太郎 現状でも元気のある工務店は、戦略的に行動していなくても、結果的にこれらを満たしているよな

ケンジ 次に考えたいのが時間軸を加えたときだ。仮に企業が表 7 を満たしたとして、それをどう維持すればいいのかな
松太郎 いい質問だね。それをまとめたのが表 8 だ

表 8 ニッチ企業がとるべき戦略①市場規模を大きくしない ②売上規模を大きくしない ③利益率を高くしない④市場成長率を高くしない ⑤売上変動を吸収する方策を確立
042

6

異業種の手法を 60 字で学ぶ 住宅ビジネス［超］ヒント集ケンジ これもいくつかのナノ工務店の顔が浮かぶ内容だな

松太郎 ニッチであることの優位性を保つには、大きくしないことは重要な戦略だからね

ケンジ この業界のベンチマーク工務店は規模が大きめのところが多いけど、ナノ工務店もベンチマーク対象になるんだな「異業種から学ぶ重要性」の要点を 60 字で拾い読み

新たなニッチ商品を開発する場合、工務店を
ベンチマークするだけだとありきたりになる。異業種のニッチ市場の捉え方が参考になる

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ケンジ 一般論はつかめたけど、どうやってニッチ商品、ニッチ市場をつくり出し、どうやってニッチ企業に変わればいいのかな

松太郎 大事なのは需要や市場の見方だね。注文住宅固有のマーケティング的な分類で議論してもニッチな需要はつかめない

ケンジ そんな気はする。今までみたいに業績のいい工務店をベンチマークしてるだけでは駄目だろうね

松太郎 それだと性能向上リノベーション専門店など、わかりやすいモデルに収斂（しゅうれん）してしまうね

ケンジ 新たなニッチ商品、ニッチ市場をつくり出す場合には最適ではないわけだね。とはいえ考え方のお手本がほしいな

ケンジ なるほどね。まずはどのへんを見ればいい？

松太郎 住宅や建築に近いところで、異業種同士の境界かな

ケンジ たとえば不動産とか？

松太郎 そうだね。後は市場と呼ぶと不適切かもしれないが、まちづくりもその 1 つだね

ケンジ 48 頁から紹介する H&A brothers の事例が参考になりそうだな。建築と不動産、まちづくりを複合化させている
松太郎 まさにニッチ企業で本当に参考になるよ

ケンジ 具体的に言うとどのへん？

須藤建設（SUDO ホーム）
［北海道
伊達市］
ケンジ 中小工務店とまちづくりは相性がいいのかな？

松太郎 昔はね。今の多くの工務店は新築事業に最適化させているから、相性はそれほどよくないよ

ケンジ まちづくりはニッチな仕事を生み出しやすいという話だけど、どんな仕事をイメージすればいい？
松太郎 大事なのはまちづくりの当事者になることだね

ケンジ …話が核心に近づくと話が抽象的になるな。怪しいコンサルみたいだな「まちづくりを仕事につなぐ」の要点を 60 字で拾い読み

まちづくりを仕事に生かすには、まずは勉強会に参加して知識を習得。次に行政のまちづくり事業に当事者として関わり、情報を得る

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松太郎 別に煙に巻くわけじゃない。もう少し説明するね。前述したように、まちづくりは純粋なビジネスの場ではないよね
9043

ケンジ 新築やリフォームの業界とは違うよな。こちらは旗を上げて受注すれば自動的に当事者になれるけど松太郎 そこなんだよ。まちづくりは「起業＝当事者」にはなれないんだよね

ケンジ わかりにくいな。当事者になるってどういうことなの？

松太郎 まちづくりは行政が中心になって進める。民間と民間が直接つながる一般ビジネスとはそこが違う

ケンジ むしろ民間同士のビジネスからこぼれた需要というか「お困りごと」が取り組む対象だよな

ケンジ それが当事者になるということか。確かにお困りごとを役所に問い合わせても教えてくれないよな。で、どうすれば当事者になれる？

松太郎 まずは勉強会に参加することだ。住宅に関わる分野なら空き家とか中心市街地活性化とかのテーマがいいね

ケンジ そのあたりはどの地方都市にも共通するテーマだな

松太郎 繰り返し勉強会に参加して、その分野に関心がある人たちと人脈をつくっていくといいよケンジ 地道な作業だな。とはいえ、その分野にある程度詳しくないと仕事に発展させることはできないだろうしな
松太郎 参加してその分野の情報に触れていると、ニッチな仕事のアイデアが出るようになるよ

ケンジ どんな情報が得られるの？

松太郎 A 地区には状態のよい古民家の空き家があるとか、B 地区だと大学に近い場所に空き家があるとかね

ケンジ なるほどね。不動産市場に出てこないお宝物件に出合えたりするわけだ

松太郎 今の空き家物件の話で注意したいのは、よい物件と出合えてもそれを自分が扱えるわけではないということ

ケンジ 所有者がいるもんな。それを行政の信頼を使って説得して活用の方向にもっていくわけだな

松太郎 それで顧客がくるならそのほうがいいよね。まちづくりはリアルの付き合いが中心だから効率はよくないよ

ケンジ でも、これからは「紋切り型の新築企画＋ウェブマーケティング」だと家は売れなくなっていくわけだしな「まちづくりで役立つ技能習得」の要点を 60 字で拾い読み

まちづくり活動から得た情報を事業化するには、それに先立って自分でリノベ店舗などの事業を手がけ、ニッチな技能を獲得しておく

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ケンジ 話を戻すけど、行政から空き家活用などの仕事を委託してもらうには？

松太郎 その分野の技能と実績だね。その事業に必要な法的資格を備えているほか事業企画や工事、運営などの技能と実績が必要だ

ケンジ 実績？ まちづくりのビジネスの種は「お困りごと」だから、最初は誰もそれをビジネス的に解決した実績はないでしょ

松太郎 言いたいことはわかる。行政から委託されないと得られない仕事の実績をどうつくるのかってことだよね

ケンジ そうそう。そういうこと

松太郎 それは当事者になるしかない

ケンジ また当事者か。まちづくり分野のキーワードだな

松太郎 自分ごととして関わるのがまちづくりの基本だからね。金銭でつながる民間のビジネスとは少し違う

ケンジ ここでいう当事者っていうのはどういうこと？

松太郎 物件オーナーとか店舗やイベントの主催者になることだよ

044

10

H&A brothers について知りたい
人は本誌62 頁を読んでください。
ほかの事例もこの項と同じく、前半が解説、会社紹介が後半になっています

異業種の手法を 60 字で学ぶ 住宅ビジネス［超］ヒント集

01
異業種

H&A brothers から
異業種を複合化する手法を学ぶ
不動産・建築・まちづくり業／ H&A brothers

H&A brothersは兄の半田啓祐氏と弟の半田満氏の兄弟で運営する会社。まちづくりから不動産管理、店舗内装などと幅広い分野で事業を行っている。同社独自の活動について、半田啓祐氏と半田満氏の両名に取材。住宅ビジネスへの生かし方とともにまとめた。
｜取材協力｜ H&A brothers

半田 啓祐・半田 満

取材・文：大菅 力

H&A brothers のすごさを 60 字で学ぶ

集合住宅の入居率改善のなかで生み出したコ 20
ミュニティ化手法やＤＩＹリノベ手法を用い 40て、まちづくり関連の建築企画に広げていく 60
H&A Apartmentの周りはにぎやかだな

ここを学べ！

まちづくりと不動産、建築をまたいで活動
学びのポイントを60 字で建築と不動産を包含するま 12
ちづくりに関わることで、 24
両者がつながりやすくなる 36。まちづくり自体は収益に 48ならないが重要な取り組み 60
まちづくりは行政や NPOなどに個人として参加するかたちが多い

建物とまちがつながった効果だね◉H
 & A  br o t her s（ 以下、H& Ab ）はまちづくりと不動産、建築をまたいで活動。啓 祐氏が 不動産、満氏が 建築の仕事を主に担う◉そ のなかで 思い入れが 強いのがまちづくり。久 留米 移 住 計 画の中核メンバーとして長らくイベントなどに関わっている◉最 も利益にならないのもまちづくり。ただし、まちづくり活 動を振り返ると、ビジネス面
でのメリットも得られている

048

12

つまり
こういうこと

久留米移住計画のセミナーだな

ここを学べ！

まちづくりは利益を生まないがつながりをつくる
学びのポイントを60 字でまちづくりとは、まちの問 12
題を解決していくこと。こ 24のような取り組みに価値を 36見出せる人たちは、ビジネ 48
ス的にも優秀な傾向がある 60
まちづくりの取り組みは継続すると信用を生むね

まちの問題は継続的な取り組みになりやすく、人脈が広がっていく

つまりこういうこと◉ま ちづくりというのは行 政 が中核になって行う非営利な取り組 みだ 。その関連 業 務を民間に委ねるのが 最 近の傾向だ◉民
 間委託の対 価は知れており、深く関わるほど 収 支は合 わない。一方で 地 域で 活 発に動いている有力者とつながれる◉有 力者は常にコミュニティ活 性 化につながるビジネスに関わっている。彼らと関 係が できると仕 事に発 展しやすい
賃貸住宅オーナーと職人のリノベ打ち合わせだな

ここを学べ！

まちづくりのつながりは仕事を生み出す

家主

学びのポイントを60 字で「まちづくり的な仕事」は 12
非常にニッチで、まちづく 24
りの現場にいないと情報が 36得られない。まちづくりに 48
関わりを続けることが重要 60
家主の勉強会を経てH&Abに依頼したそうだ

情報を事業化するには多様な技能が必要。
技能がないと仕事が目の前を流れていく◉ま ちづくりというのは 場をつくるあらゆる職 種 が 必 要になる。まちづくりに関 わる人は必 然的に多方 面の人 脈を求める◉上 記よりまちづくり当事 者は職 種 や立 場は違っても例外なく顔が 広い。その彼らとつながるのは営業的な利点も大きい◉た だし、まちづくり関連で 仕事になるのは、行政による民間委託部分ではない。まちづくり的な性格を帯びた民間の仕事

13

つまりこういうこと049

異業種の手法を 60 字で学ぶ 住宅ビジネス［超］ヒント集

H&Ab が手がけた
プレッツェル屋だな

ここを学べ！

「まちづくり的」な仕事で収益を確保する
学びのポイントを60 字でまちづくり的な仕事はたく 12さんある。ただし、それぞ 24
れの仕事は非常にニッチな 36ので、実際に事業化するに 48
は特有の技能が必要になる 60
まちづくり関連の知人からの依頼だとかまちづくり的な仕事の例が空き家対策。DIYリノベ
や空き家仲介など、ニッチな経験と技能が必要◉「まちづくり」
と「まちづくり的 」な 仕 事 は 異 なる。前 者 の 仕 事 は 空き家 で 店 を やる人 を見つけること。主 体は行 政◉後 者の 仕 事は、前 者で 発 掘した店を始める人の店 舗内装 。主 体は民間。前 者に関わらな
いと後 者の情 報は得られない◉H
 & Ab の店 舗内装 系の仕 事の多くは、まちづくり活 動で 得たつながりから得ており、ま
ちづくり的な仕 事と言える

つまりこういうことプレッツェル屋の客席背面の壁はテクスチュアペイン
トが塗られている

プレッツェル屋のショーケースまわり。施工は後述するBASE の職人が中核になっている

テクスチュアペイントはオーナーが中心となりDIY で仕上げられたH&Abの手がけたカフェの内観。住宅をリノベーションした。奥の壁に床の間の雰囲気が残っている

050

カフェの営業中の様子。既存の欄間付きサッシを生かしている
カフェの外観。デッキを新設して内外のつながりを強めた14

このカフェもリアルの知人からの依頼なのか

ここを学べ！

リアルでのつながりはSNS 効果を軽く超える
学びのポイントを60 字でまちづくりに長年取り組む 12と、多くの顧客がリアルの 24
知り合いになる。ウェブマ 36
ーケティングにより、新規 48顧客を獲得する必要がない 60
建て主 DIYを必ず組み込むなど、通常と違う取り組みの説明のみホームページにあればいい

つまりこういうことお互いを知っていると計画もまとまりやすいね◉ま ちづくり有力者たちはウェブ での本 業の発 信が 極めて少ない。理由はウェブ で 見 込 み
客と知り合う必要がないためだ◉H
 & Ab の 場 合 、店 舗内 装 の見 込 み 客はリアル で 直 接 つながっている人 か、共 通 の 知り合
いがいる人がほとんどだ◉会
 う前にお 互いを理 解しているため、ほぼ 受 注 する。見 込 み 客 がリアル 起 点になるとウェブマーケティングは不 要になる
久留米市から依頼された空き家調査だな

ここを学べ！

まずはまちづくりの輪に入ることが重要
学びのポイントを60 字でまちづくり人脈とつながる 12には、建築や不動産の技能 24に加え、まちづくりに特有 36のＤＩＹや空き家、移住に 48
関連する経験があるとよい 60
最初は勉強会など学ぶ側から関わる。次にまちづくり
イベントなどの主催を経験。徐々に中心的存在に

ここから空き家リノベに発展するんだね◉ま ち づくりから 人 脈 を 得 るには、そ の 輪 に 入 る 必 要 が ある。そ れ にはまち へ の 思 い が 重
要 。ビジネス意 欲 だけでは続かない◉H
 & Ab の 場 合 、久 留 米 移 住 計 画という移 住 促 進 ツアー や セミナーを 長 年 主 催 。近 年は 同市の委 託で 空き家 調査も実 施◉上 記 は 空き家 対 策 に関 わりたいと長 年 発 信した 成 果 。そこから発 展して1 棟 の 空き家 を学生向けシェアオフィスに再 生

16

つまりこういうこと051

異業種の手法を 60 字で学ぶ 住宅ビジネス［超］ヒント集

マルシェは年 2 回程度やってるね

ここを学べ！

まちづくりは取り組み
当事者になることが大事
学びのポイントを60 字でまちづくり的ビジネスの具 12
現化には特殊な技能が必要 24。それらは当事者となり学 36
ぶしか身につかない。マル 48
シェであれば主催者になる 60
主催前には、いくつものマルシェに足を運び、出店し、話を聞いて学ぶ積み重ねた経験値は強みだね◉H & A b はまち づ くりに 関 わ ることで 建 築 や 不 動 産 の 仕 事 を 得 て い る。そ れ は、コミュニ
ティ化などの技 能があってのこと◉コ ミュニティ化とは、賃 貸 住 宅の住 人同士や 集 合 住 宅の住 人と近 隣 住 人の良 好な関 係 性をつくり上げることを指す◉H
 & Ab はコミュニティ化の手 法を、父 親の集 合 住 宅の入 居 率回 復の取り組 みや 集 合 住 宅の敷 地でのマルシェの実 践で 学んだ

つまりこういうこと空き家活用の取り組みから生まれたリノベ案件だな

ここを学べ！

会社の売り上げは新規ビジネスで伸ばす
学びのポイントを60 字でまちづくり的な仕事の案件 12は多い。それらを事業化す 24
る技能を１つひとつ身につ 36
けて、毎年１件程度の小さ 48
な新規事業を立ち上げる 60
学生向きシェアハウス
になるようだね

まちの問題をビジネス的なかたちで解決できる能力の高いソーシャルビジネス会社に成長できる

つまりこういうこと052◉H
 & Ab の建 築 分 野の売り上げは読みやすい。管理 物件の退 去率から住 戸のリノベ 件 数が予測でき、店舗内装も実績から読める◉不 動 産 管 理も安 定した売り上げとなる。ではどの部 分 で 成 長 するのか。それがまちづく
り的な新 規ビジネスである◉ニ ッチなまちづくり的 案 件は多 数あるが 、技 能 不 足で 手を出せないものが 多い。少しず
つ技 能習得を進めて事業 化する

17

H&A Apartment のDIYリノベの様子だね

ここを学べ！

小コミュニティの形成にはリノベよりDIY
学びのポイントを60 字で都市部では個性的な部屋に 12
リノベすれば家賃回復が可 24
能。一方、郊外では個性的 36
な部屋は入居者に避けられ 48
る。当然、家賃も据え置き 60
DIY で壁の色や棚を自由にできるくらいが
丁度よい

つまり
こういうこと原状回復程度までは DIY 費用は大家持ちなのか◉こ こからH& Ab が 父 親の集 合 住宅（H& A  Apar tment ）の入 居率改 善で有効だった手法を見る。まずはDIYリノベ◉入 居 者は自由に壁を塗り、棚を付ける。DIY予算は原状回復 程 度。新 規 住 人のDIYを既 存
住人が手伝うように仕向ける◉郊
 外 では部 屋をリノベしても家 賃は上げられ ない。DIYは空間 刷 新 の 効 果はそれほど 大きくないが 、確実に入居に結びつく

久留米市の賃貸住宅におけるリノベーションの評価

注 写真は「地域性を活かしたデザインがあつまる団地リノベーションプロジェクト」（コーポ江戸屋敷）

塗装は DIY で実施

H&A Apartmentの費用を抑えた DIY リノベ例。壁を DIY で塗装し、キッチンの収納扉にカッティン
グシートを貼った

壁の一部にガチャ柱を埋め込み開放棚を設けた

18

053

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手描きパース検索異業種の手法を 60 字で学ぶ 住宅ビジネス［超］ヒント集

DIY には誰でもできる作業があるね

ここを学べ！

DIYリノベはコミュニティを育てる手法
学びのポイントを60 字でＤＩＹは空間刷新の効果は 12
低いが、ＤＩＹというフィ 24
ルターにより自立心が強い 36
入居者が得られる。ＤＩＹ 48
で新旧住人の交流もできる 60
子どもも参加できるから交流には最適だな

工事費は原状回復程度だが管理側の手間が多少増える。またDIY 好きは良好な客層◉D
 IY リノベ で 募 集 す ると自 立 心 が 高 め の 人 た ち が 集 まり、入 居 者 の 同 質 性 が 高まる。それがコミュニティ化の第一歩◉D IY を手助けし合ってお互いを知り、交流の土台ができる。そこにイベント行うと適 度な距離感のコミュニティとなる◉D
 IY リノベは 空 間 刷 新 の手 法 ではなく、住 人 が日々当たり前に交 流 するコミュニティに育てる手法で 、入 居率向上に有効
一般的な賃貸住宅における管理者と入居者の関係

つまりこういうことコミュニティ志向の賃貸住宅における管理者と入居者の関係

DIYリノベや住人参加イベントなどにより、こうした関係が築かれる

H&A Apartmentと隣地の境界となる板塀をつくる
DIY。住人が多数参加

054

住人主体で庭の植木を刈り込んでアーチ状にして隣地とつないだ。隣地の所有者に話をして使用の許可をもらっている21

住人による食事会の様子。庭が整備されると住人の交流を促進しやすくなるH&A Apartment

ここを学べ！

のウッドデッキだね

小コミュニティの醸成に共用部リノベを活用
学びのポイントを60 字で共用部は賃貸住宅の住人全 12
員に関係する。その場所を 24
快適で使える空間にリノベ 36
する提案は、賃貸住宅の価 48
値を高める上で非常に有効 60
リノベに際してDIYを組み込めば住人同士の交流が深まる。維持管理もイベント化できる

つまりこういうこと塗装は住人による DIY だな◉コ
 ミュニティ化には外 部 空間の整 備も有 効だ。最 初の取り組 みは菜園の整 備。園芸 好きの住人や近隣 住人と交流が生まれた◉次 に菜園周辺を使いやすく整 備。その際に柵やベンチを住 人DIYで 製 作。作 業の成 果を皆で共有できるのが 外 構DIYの特 徴◉さ らに前 面 道 路 手 前にDIYで 木 製テラスを設 置。建 物 背 後の庭と合 わせてマルシェを開催。近隣との交流を深めた

ウッドデッキがあるとDIY の作業場にもなる

ウッドデッキに置いてあるベンチもDIY で作成

板塀の DIY の様子。並べた幕板に住人が塗装を施す

家庭菜園で収穫する住人。奥に DIY で設けた塀が見える

住人による食事会の様子。庭が整うとイベントがやりやすくなる住人参加のバーべーキューは定番のイベント。庭
で行う

22

055

異業種の手法を 60 字で学ぶ 住宅ビジネス［超］ヒント集

H&A Apartment

ここを学べ！

のパン屋は人気だな

賃貸住宅の 1 階には飲食店を入れてまちとつなげる
学びのポイントを60 字で飲食店は多様な属性の人た 12
ちが利用する。近隣住民が 24
賃貸住宅１階の飲食店を利 36
用することで、賃貸住宅の 48
住人と近隣住人が交われる 60
飲食店は建物とまちをつなぐ効果が大きいね

賃貸住宅の付加価値化という意味でも、飲食店が入る効果は大きい◉賃
 貸 住 宅の1 階は直 接まちとつながる。1 階に誰もが 利用できる飲 食 店などを入れると、
まちとのつながりが強 化される◉H
 & A  A p ar t men t の場 合 、スタートアップの空間として1 階部 分を位置づけており、起 業する人を優先的に誘 致している◉飲 食 店の入 居 者はH& Ab が 面 接により審 査 。飲 食 店とは定 期的に会 議を実 施 。一 緒にやれることはないか話し合う

H&A Apartment の 1 階は飲食店中心。広いウッドデッキやベンチと相まってさまざまな行動が誘発される

コモンスペースの様子。住人の共用の部屋。右奥にコーヒー店のカウンターが見える056

テイクアウト主体のコーヒー店のファサード。コモンスペースの浴室をリノベーションした

コーヒー店のカウンター。週 3日程度営業

パン屋の施工中の様子。開店の告知を兼ねて DIY に使えそうな
廃材を提供

23

つまり
こういうことパン屋のショーケース。奥に厨房がある

デュポン・スタイロ 木造住宅セミナー

基礎断熱の優位性とシロアリ対策
2025年省エネ基準適応義務化、省エネ上位等級の新設など、脱炭素社会の実現に向けた動きが加速している。住宅の高性能化を目指すうえで関心が高まっているのが、木造住宅における基礎断熱工法だ。そこでデュポン・スタイロ
（株）
では、3月
22日、
「基礎断熱の優位性とシロアリ対策」と題し▲全国各地から 100 人が参加
▼施工方法は模型で解説

たセミナーを開催。
（株）松尾設計室 代表取締役の左から、デュポン・スタイロ代表取締役の有友完さん、青山プ
リザーブの青山達哉さん、丸三ホクシン建設の首藤一弘さん、
松尾設計室の松尾和也さん、デュポン・スタイロ営業本部長の市川卓さん

松尾和也さん、（株）
青山プリザーブ 代表取締役社
長の青山達哉さん、（株）
丸三ホクシン建設 代表取締役の首藤一弘さんによる講演が行われた。

基礎断熱でなければ低気密と結露リスクから逃れられない !!
私は現在、年間 30 棟ほどの住宅を設をしなければなりません。
「面」で処理し計しています。そのうちほぼすべての住宅

ないといけないので、床断熱で気密を確保で採用しているのが基礎断熱です。このするのは実は相当な手間がかかるのです。

傾向は2003 年ごろからなので、延べ400 棟くらいにのぼります。
もともと大学時代から基礎断熱の研究（株）松尾設計室 代表取締役

松尾 和也さん床下の夏型結露のリスクは今後高まっていくをしており、卒業後に入社した工務店でも一方、基礎断熱は外周部の基礎に沿っ標準となっていたので、私の中では基礎て、「線」として気密施工すればいい。床が入ってくることに。それが断熱材の隙間断熱というのは「当たり前」「常識」とい断熱と比べたら圧倒的に施工は楽になりまをぬって、エアコンで冷たくなった床の裏う認識でした。

す。そして基礎の内側で断熱すれば、断に触れた瞬間、空気に含まれた水分が結熱材の使用量、施工手間も床断熱より大露となってしまうのです。

しかし、実際には他の工務店の方と話をしてみると、まだまだ床断熱の現場が主幅に減らすことができます。

今後、世界的に気温が上昇し、海に囲流。この業界に入って20 年以上が経過

住宅の性能が上り、施工手間や材料費まれた日本では水蒸気が増えて、湿度も高していますが、本州では基礎断熱の採用が削減できるという大きなメリットがある

くなっていきます。床下の夏型結露のリス

率は20〜25％程度というのが実感です。

のに、なぜ基礎断熱の普及がなかなか進

クはこれまで以上に高まっていくはずです。

基礎断熱を採用するだけで気密性を高められる

まないのでしょうか。
ひとつには「基礎断熱は床下を密閉するので結露やカビが心配だ」という誤解も高気密・高断熱は工務店選びの第一条件にいま、住宅の高性能化の波は全国に及あるようです。これについてはすでに建築

これからの家づくりでは、基礎断熱は必んでおり、ここ数年は、高気密に取り組む

学会の査読論文で「竣工初年度は基礎の要不可欠。いまはお施主様のほうでも、工務店も増えてきています。そうした「気コンクリートからの水分がこもるが、2 年「高性能住宅を建てられるかどうか」とい

密初心者」からよく聞くのが「Ｃ値が上が目以降は床断熱の家の方が結露が発生しうのが、工務店を選ぶ第一条件になってりにくい」という悩みです。

やすい」と結論が出ています。

きているように感じます。
「許容応力度計

その理由の多くは床断熱を採用している

確かに基礎のスラブからは初年度は約算による耐震等級 3」、「G2 レベルの断熱こと。基礎断熱に変えたら、簡単に0.3

1トンもの水分が放出されます。ですか性能」と同じレベルでマストの要素になっくらいは数値が改善できるはずです。

ら、基礎断熱の場合、床にスリット上のてきている。

そもそも気密を考えるとき、みなさん壁

換気口を10 か所ほどバランスよく配して基礎断熱でなければ、高気密・高断熱や屋根・天井を意識しますが、床にどれやることが大切。自然に湿気が抜けていきは実現できないし、結露のリスクも低減

だけ気を使っているでしょうか。床は柱やます。

できない。プロであるなら、地球温暖化

給排水管が貫通しているうえに床下点検

対して、床断熱の場合は床下に通気は口もあります。それぞれきちんと気密処理あるものの、夏場などは湿度の高い外気の進む現状に対応して家づくりをするべきだと考えます。

基礎断熱におけるシロアリ被害の現状（株）青山プリザーブ 代表取締役社長

青山 達哉さん

当社は北海道札エサをとってくる職アリ階級、巣を守る兵

イエシロアリは約 100m。基礎のベース

幌市の本社のほか、役階級に分かれており、職アリ階級は巣のの下まで地中を掘り進んで侵入してきま

旭川、十勝、函館にも拠点を持ち、木造コロニー全体の90％を占めると言われてす。1 軒被害があると両隣の5 〜 6 軒く

住宅の防腐・防蟻施工と、FRP 防水住宅

います。職アリ 25 匹から巣が再生したとらいまで被害が広がることも。

空気環境の調査、虫やネズミの防除などいう研究結果もあるので、駆除するために基礎断熱の場合は、蟻道をつくる代わを主な業務にしています。

は職アリ階級を全滅させないといけません。

りに断熱材を食い破ってその内部を通るとシロアリ被害は当地でも5 〜 6 年前かシロアリのエサは木に含まれるセル

いう被害例が発生しています。
「スタイロら増加傾向にあります。2023 年には当社

ロースなど。目が見えないので嗅覚に頼っフォーム AT」のような防蟻性能を備えたで行った駆除件数はここ20 年でもっともて行動する性質があり、空気の流れに敏断熱材が有効ですね。

多いものとなりました。

感です。振動や紫外線を嫌がるので、地

当社では、シロアリの習性を利用して上を移動するときには「蟻道」と呼ばれる最小限の薬剤で巣を根絶させるシステム

通路をつくります。シロアリ被害のある家も採用しています。
「スタイロフォームの基礎にはこの蟻道がよく見つかります。

AT」とともにそうした薬剤予防を併用す

シロアリ被害があると両隣 5 ～ 6 軒に影響が及ぶ
シロアリは産卵に専念する生殖階級、

ヤマトシロアリは行動範囲が約 30m、

北海道の断熱施工とシロアリ対策
当社は北海道石ることをお勧めします。

（株）丸三ホクシン建設 代表取締役

首藤 一弘さんす。しかし、近年は当地でもシロアリ被50 年にわたって地域の住宅需要に応えて基礎断熱にはシロアリを防ぐ「スタイロフォームAT」
を標準にない」ということで、シロアリの食害を防きました。現在も15 人の大工を擁する技

札幌市内にある最近建築した住宅はぐ「スタイロフォーム AT」を標準仕様

狩市で父の代から害が報告されるようになり、「これはいけ能者集団です。

UA 値 0.26、C 値 0.12c㎡ /㎡。外周の「手づくりの家をお客様に」をモットー

基礎に「スタイロフォーム AT」の100㎜

北海道の生活は、冬でも家の中は温かに、大工をはじめとする職人さんとお客を外張りして、断熱としての連続性を大事

くて、ご主人はよく冷えたビール、奥様や様、設計企画スタッフが、力を合わせてにしています。

お子様はアイスクリームを楽しむというス

一軒の家を作っていくことがわが社の基本「スタイロフォーム AT」の上には薄くモタイルです。そんな暮らしができるよう姿勢です。

ルタルを塗布。設備業者が穴を開けたときに、当社の家づくりでもなるべく性能を高北海道では冬季は地面が凍結するのでには、AT-02 という防蟻剤の入った専用の

くしたいと考えています。

ベタ基礎が難しく、いまだに布基礎が中コーキング剤で処理することも重要です。

窓の面積が抑えられてしまうので断熱等心。当社では布基礎に鉄筋を入れた土間

こうした取り組みは2 年前から。それま

級 7 までは無理をしない。できるだけ快コンを敷いて、地中からの湿気を抑え、では「札幌圏内にはシロアリはたいしてい適な温熱環境がつくれるように、等級 6

基礎の強度を高めるという仕様にしていないだろう」「しっかり乾燥させた木ならを標準にして、日差しがちゃんと入る家をます。

食われないだろう」と思い込んでいたので建てていきたいと思います。

に取り入れるようになりました。

PR種まきイベントは住人の参加率が高いな

ここを学べ！

建物をさわらずに
コミュニティを変える試み
学びのポイントを60 字で節度あるコミュニティは居 12
心地がよい。そうしたコミ 24
ュニティを意図的につくり 36
出せれば、部屋が古くても 48
入居者が集まるのかを検討 60
管理業務の延長でコミュニティの質を変えられるのか検証

つまりこういうことコーポ江戸屋敷は住人の意識が育っているね◉H
 & A  Ap ar t men t でDIY を 軸 と し た コ ミ ュ ニ テ ィ 化 に よ り、入 居 率 を9 0 % ま で 高 め た
H& Ab は、新しい試 みに取り組 んだ◉そ れがコミュニティデザイン（CD）。コミュニティデザイナー（CDr ）の活動により節度ある
コミュニティに近づける◉具 体的には、 CDr が 集 合 住宅に出向き、管理業務により共用部などを好ましい状態に保ちつつ、住人と交流。彼らの自発性を促す

コミュニティデザインの時系列的な流れ

26

057

異業種の手法を 60 字で学ぶ 住宅ビジネス［超］ヒント集

住人主催の星を見るイベントだな

ここを学べ！

コミュニティデザインは
切れ味はよくないが最強の刀
学びのポイントを60 字で入居率改善のためのリノベ 12
は、建築からコミュニティ 24を変える手法。同じくＤＩ 36
Ｙは住人同士を交流させて 48
コミュニティを変える手法 60
CDはコミュニティを直接触って変える手法。劇的に変える力はなく、時間はかかるが費用対効果はよい

天体マニアが中心になったようだね◉H
 & A b は 管 理 会 社 の ス ペ ー スR デ ザ イン の 依 頼 によりコー ポ 江 戸 屋 敷 で CDを 実 践 。下図のような作 業を週 2 日程 度実 施
◉C Drと住 人 が 多 少 なじむころに 参 加しや すい 外 構 のイベントなど を実 施 。さらにCDr が立ち話で 得た情 報などから住 人 主 催のイベントへつなげる◉住 人に対して、自分が 能 動的に行 動することで 集 合 住宅の環 境が 変 わり、生活も豊かになることを体 験させる

つまりこういうことコーポ江戸屋敷におけるコミュニティデザインの関係図

通信を定期的に発行して活動を伝える

CDr は住人と出くわすと挨拶や立ち話をする

週 2 回現地に足を運んで清掃や植栽の手入れ、住人との立ち話などを実施

住人

管理会社

注 コミュニティーデザイナーと管理会社は一体のケースもあり得る

058

27

コミュニティデザインの流れ

コーポ江戸屋敷の例

コミュニティデザインの効果
CDr が 4 年かけて95％以上の住民と何らかのかたちでコミュ
ニケーションを取った。活動の結果、住民とCDrとの間に少しずつ共感が生まれている。CDr がじわじわと住民を巻き込み、
こゆるやかにコミュニティ意識を形成していることが伺える

注 コーポ江戸屋敷における住人の聞き取り調査の例

29

059

異業種の手法を 60 字で学ぶ 住宅ビジネス［超］ヒント集

コーポ江戸屋敷の花壇は整っているな

ここを学べ！

まちづくり的ビジネスにおける副業の可能性
学びのポイントを60 字でまちづくり的ビジネスは非 12
常にニッチ。それを扱う技 24
能をもつ人が少なく、技能 36をもつ人もそこに特化する 48には売り上げが小さすぎる 60
これを週 2 日の訪問でこなすのは大変その技能をもつ、もしくは学ぶ意欲がある人が副業として携わる方法には可能性がある◉C
 D はコーポ 江 戸 屋 敷 のように約5 0 室 程 度の集 合 住 宅までは 有 効だ 。ただし手間が 通 常の管 理 業 務の約2 倍かかる
◉一
 般 的 な 物 件 オーナーにCD 導 入 の 理 解 を 得るのは 難しい。またCDr 専 業 で 生 計 を 立 てるのも収 入 面から現 実的ではない◉可 能 性 が あるのは 副 業 だ 。近 隣コーヒー 店 の オ ー ナ ー など が 副 業としてCDr を 行うと、移 動時間も最少で 済み 効率的だ

つまりこういうことピラミッド型じゃない
組織は稀だね

ここを学べ！

職人と設計者による横連携のコミュニティ
住宅ビジネスへの応用を60 字でＨ＆Ａｂは当事者としても 12
コミュニティづくりに関与 24。それがＨ＆Ａｂと職人の 36
横連携ＢＡＳＥ。下請けと 48
異なる仕事のあり方を模索 60
各自が持ち寄った仕事をBASE内でチームを組んで対応する考え方

つまりこういうこと

060

水平連携だとできることが多いね◉H
 & Ab は 職 人 シ ェ ア オ フ ィスB A SE を 結 成 。コ ー ポ 江 戸 屋 敷 の 一 室 を 事 務 所 とし て いる。今までにない 横 連 携の組 織のあり方を模 索◉当 初 はB A SE による 受 注 を目 指した。この やり方 だと 職 人 ご とにB A SE へ の 関 わり方 や
売り上げ が 異なり、不 満が出た
◉B
 A SE の 仕 事 をど れ だけ 重 視 するかも職 人ごとに異 なる。B A SE の 仕 事にほぼ 不 参 加の
職 人がいると仕 事に支障をきたす

30

勉強会では人に聞けないことを聞きたいな

ここを学べ！

BASE は学びの場と考えて収益は期待しない

学びのポイントを60 字でＢＡＳＥでは毎月メンバー 12による食事会を実施。その 24
ほか２カ月に１回、会議も 36行う。そこで事業継承や経 48
理などについても話し合う 60
お互いをよく知る人間同士なので情報をオープンにできる

つまりこういうこと経理処理や事業承継の相談はよくあるよ◉B A SE は 相談 や 情 報 交 換 を行う学び の 場とし、B A SE としての営 業はやめた。メンバーが持ち寄る案 件に個々の判断で 参 加するかたちに◉案
 件を多 数 紹 介 するのはH& A b 。同 社の店 舗内装 などの仕 事は満 氏が 設 計と施 工 管 理を担い、B A SE の職 人中心に施 工◉H & Ab の設 計 施 工の面では職 人との横 連 携が 生きる。材 料 や 施 工 方 法 、納め方の提 案などを取り入れて無 駄のない設 計に一般的な設計施工体制と BASE の体制

31

061

Column ●究極のニッチビジネスの可能性を探る

コミュニティビジネスはなぜ成り立たないのか
過疎地におけるコミュニティビジネスは究極のニッチビジネスと言える。そもそも成立しうるのか、成立させるためにはどのような条件が必要なのか。地域経営論に詳しい公立鳥取環境大学の倉持裕彌准教授に話を聞き、ポイントをまとめた。
｜取材協力｜公立鳥取環境大学 准教授 倉持裕彌

POINT

コミュニティビジネスは「発生」するもの◉前
 提として、本 稿 に おける「コミュニティビ ジ ネ ス 」は、「 地 域 の 課 題 を 地 域 住 民 が 主 体 的に 解 決 するビ ジ ネ
ス的な取り組 み（ボランタリー的な活 動も含む ）」と定義する◉コ ミュニティビ ジ ネスと一 般 的 なビ ジ ネスは 分 け て 考 える必 要 が ある。ただし、前 者 のほとんど は 後 者 の 枠
内に収まる➡唯 一 残るのは、過 疎 地における限られた人々が 成り立たせる「ビジネスに近いもの」◉分
 かりや すくするために 例 を 示 す。コンビ ニ が 撤 退 するような 人 口の 少 ない 地 域 には 誰も出 店しない。とは
い え 買 い 物 で きる 場 所 が 必 要 な 人 た ちは いる。その 小さな 需 要 を 拾 い 上 げ て日用 品 や 食 品 を 購 入 で きる 小
売店を始めると、コミュニティビジネスが「 発 生 」する◉実
 際 にはリスクを 負ってまで 上 述したビ ジ ネ スを 手 が ける人 は 少 ない ため、ほとんど の 場 合 、コミュニ ティ
ビジネスは「 発 生 」しない。過 疎 地は人口が 減り続けており需 要がさらに減るのは自明であることを併 せて考えると、「 コミュニティビジネスは成 立しない」という結 論に行きつく◉同 様に過 疎 地 では 生 活 する上 で 不 可 欠 な 建 物 や 設 備 の 修 繕 、庭 の手 入 れ などを行うのも難しくなってくる。
だがこれらは過 疎 地の外から業 者に来てもらえば 済む◉逆 に 過 疎 地 に中 小 工 務 店 が あった 場 合 、地 元 で は 上 述 の 仕 事 以 外 は 得るの が 難しくなる。この 場 合 、過 疎 地の外に仕 事を求めて経営を成り立たせることはできる➡上 記 2点より、建 築関連のビジネスは狭 義でのコミュニティビジネスとはなり得ない

POINT

コミュニティビジネスの存続条件◉少 数 だ が 過 疎 地 ではコミュニティビ ジ ネスが「 発 生 」する。それはど のくらい 長 続きするのか 。コミュニティ
ビ ジ ネスは 担 い 手 が 高 齢 者 で あることが 多く、本 人自身 が 数 十 年 後まで 担 えるとは 思っておらず 、長 期的な
持 続 性 や成 長 拡 大などは見 据えていない➡一 方で 、5 年間など 短 期的に見れば 、地 域 住民にとっては 価 値のあるコミュニティビジネスになりうる◉同 氏 が 見 てきた 事 例 の な か で 、5 年 以 上 事 業 が 続 い ているのは、年 間10 0 万 円 単 位 の 持 ち出しを 覚 悟して 取り組 んでいる“ 特 殊な人” が 手がけるケースが 多い➡年 金 収 入 が ある人 物 が 無 給 で 小 売 店 を 運 営 する、職 業 を 別に 持 つ 移 住 者 が 地 域 に 溶け 込 む ために 小 売 店を経営する、なども可 能 性がある◉今
 後 、移 住 者 がコミュニティビジ ネスを担うケースは 増えると考えられる。この場 合 、観 光 者向け（ 地 域 住 民
は つい で ）の 一 般ビ ジ ネ スの 店として 運 営して 収 入 を 確 保しつ つ、一 般 的 なビ ジ ネ スに 付 加 する「 地 域 サ ー
ビス」の一 環としたほうが自然で 無 理がない

POINT

車社会がコミュニティビジネス不成立の要因に◉過 疎 地 でビジ ネスが 成り立 たなくなる大きな 理 由の1 つは 車 社 会になっていること。高 齢 者 でも自力で 運 転できる人 が 多く、近くのコンビ ニ が なくなったら隣 町 のコンビ ニまで 買 い 物にいく。車 移 動 が 可 能 な 人 にとっては、少し不 便になった程 度の問題となる◉そ こに 小 売 店 を 出し ても 利 用 す る 人 は 限 ら れ てい る。そもそも 店 が 小 さくな るほど 商 品 の 仕 入 れ 値 は 上 がり、在 庫も抱えられない。限られた商品で 勝 負するしかなくなる◉結 果 、社 会 的 意 義 を見出してその 店を 利 用してくれる住 民と車に 乗 れ ない 住 民 のみ が 利 用することになり、
34079

異業種の手法を 60 字で学ぶ 住宅ビジネス［超］ヒント集
その限られた人数を相手に商売が成り立つかを検 討 する必 要がある
➡事 前 に 現 地 で ニ ー ズ 調 査 をし て い
る 場 合 も あ る が 、質 問 内 容 が「 ここに お 店 が あったら 使うか 」とだ け 尋
ね て い る こ と が 多 い。答 え る 側 は、
過 去 にあったコンビ ニのような 店が できると考えて「 ○ 」をつける。実際 にはまったく異 なる店 が できるため、車に 乗 れる人は 商 品の 充 実した 遠くのコンビ ニを 利 用 するようになる
◉遠
 くのコンビ ニを 利 用している 層を引き戻 すことは 極 め て 難しい。前 述 のような 観 光 地 化 や、その 店 でしか 売って い な い 特 産 品 を つ く れ ば あ りう るかもしれ ない が 、い ず れ も手 間 やコストを投 入しないと実 現できない➡そ も そ も 事 業 継 続 性 が 問 わ れ て い
る 事 業 に お い て、目玉 商 品 を つくる
ような投 資は現 実的ではない■ NPO 法人たかしろの変化

2006 年

2018 年

利用者（月平均）

約 100 人10~15 人

会員数

60 人

37 人

運転協力者

37 人

13 人

運行日

1日4便

1日1便

同法人の変化をまとめた表。事業創立に近い時期（2006 年）が最も多く、2018 年には減少していることがわかる
出所：NPO 法人たかしろ提供資料を元に倉持氏が作成した図表を編集部にて再編■高城地区の過疎地有償運送

高城地区

倉吉駅

集落（自宅）
上福田

集落（自宅）

上米積

西倉吉

集落（自宅）

路線バス

過疎地有償運送

鳥取県内で初めて過疎地有償運送に住民主体で取り組んだ例。住民有志によるNPO 法人たかしろを設立し、各集落から高城地区内のバス停までの送迎ルートを整備した。民間バス事業者が複数ルートの便を運航している 出所：倉吉市資料を参考に倉持氏が作成した図表を編集部にて再編

POINT「公営」になることで終わり方が難しくなる◉近 年はコミュニティビジ ネスに行 政 が 入るケースも増えてきた。公 設 民営スタイル が 大 半 。入 れ 物（ 枠 ）だけ
行 政 が 用 意し、そこに 第 三 セクターが 入って 運 営 する。一 見 、行 政と切り離され ているように 見えるが 、実 態
としては同セクターの理 事 長が 元 市 役 所の職 員など 、実 質的に「 公営」となっているところも少なくない➡「 公 営」となる理由は民間の後 継 事 業 者がいないため。人口が 減 少している地 域には 後 継 事 業 者もおらず 、
このようなかたちになりやすい◉「
 公 営 」となったときの問 題 点 が やめどきだ 。民 間で あれば 事 業 採 算 性 で 判 断されるが 、「 公 営 」の 場 合 、仮 に採 算が 取 れ ずに事 業を撤 退した場 合 、撤 退 後に取り残される少 数の「 弱者 」は「 公営」の都 合 が 生み出した、という構 造になってしまう。今 後問われる課 題となるだろう

080

35

POINT

コミュニティビジネスの範囲なら「信用」を活用できる◉コ ミュニティビ ジ ネスには、一 般ビ ジ ネスにはない 特 殊 性 が ある。それ が「 信 用（ 顔 の 見える関 係 ）」だ 。地 域
住民が 性 格 や家 族 構 成などを把 握し合うことで 、他ではできない商 売が 成り立つ
➡店 主 が 家 庭 の 事 情 で 家 を空けられ ず 、○ ～ ○ 時まで 他 の 人 が 店 番しているなど 。コンビ ニで 行うとクレームが 来るが 、小さい店かつ信 用のある店ならそれも可 能◉例 えば 沖 縄にある共同売 店では、
「 つけ帳 」と呼ば れるノートに記 入 すれば「 つけ払い」で 買い物が できる。風
土 的な 名残 で 、現 金 が 沖 縄に入ってきたときに 貧しい 人は 現 金 を持っていなかったため“ つける” ように。それが 今も文 化として残っている◉こ うした 特 殊 な 商 売のあり方 が 観 光 的な 価 値につながり、効 率 化 など の 経 営を改 善させる可 能 性 が ある。この需 要を受け止めきれるほどの余 裕 やセンスをもつところはほぼ ないと言ってよい➡こ うした店は需 要 が 高まりすぎると一 般ビジ ネス化 する。そうなると「 信 用」によるもののやり取りはできなくなる

上：同売店周辺の様子。謝名城は山に囲まれた小さな集落下：同売店の内観。地域住民の生活に必要な商品を選んで取りそろえてある。地域住民の交流の場としても機能している

沖縄県国頭郡大宜味村謝名城に戦前からある共同売店の外観

POINT“ アマチュア感 ” を残したまま低空飛行を続けられるか◉前 述した「 信 用」の延 長でいうと、コミュニティビジネスとしての小売店は利用者の警 戒 心も薄く、「 お 金を支払ったら終 わり」という関 係 性ではないのも特 徴 だ◉例
 えば 、糖 尿 病 を 患っている人 が 甘 いものを 買 おうとしてい たら、コンビ ニなら止 め ず に お 金 を 支 払ってもらい商品を渡 す。一 方で 小売店では、購 入 者のことを思って購 入をやめさせるところに違いがある◉こ の気 使 いは、商 売 抜きにやっているからこその 良い 意 味 で の“ アマチュア 感 ”。これ を意 図的に 含ませ て行うと、逆にあくどさが出てしまうことが 多い➡ア マ チュア で 一 生 懸 命 や ってい るからこそ、この お 店 で 買 い た いと 思 ってくれ る 応 援 者 的 な 利 用 者 もいる。商 売っ気を出してしまったとたん応 援する気がなくなり、二 度と買わなくなることもある◉こ のようにコミュニ ティビ ジ ネ スは、ぎりぎりのところで 成り立 つ 特 殊 なビ ジ ネ ス だ 。そ れらの 存 立 条 件 や
コミュニティビジネスならではの「 信 用」が 機 能する点など 、一 般ビジネスを展開する上でも参 考になる点は
多い

36

081

All in one service
オールインワンサービス

施工・粗利管理、受発注をツールで挑む

シームレスなデータ経営

クロダハウス（石川県金沢市）
は、福井・石川・富山の3県を商圏に年間約70棟以上のペースで受注を確保している。コロナ禍
やウッドショックなどの波にも影響を受けることなく、安定した業績を上げ続けている。今回、社長の東一寛さん、総務企
画部 部長の八本木真澄さん、設計部 課長の黒澤雄介さんに2018年から導入した「ANDPAD」について、これまでの経緯や自社における活用法について話を聞いた。

DX に着手する以前の自社について、東さんは次のように語る。
「年間 70 〜
80 棟にもなる新築案件について、それぞれの現場監督や営業担当者に聞かない

です」
（東さん）
。

データをすべての業務でシームレスに利用する

特に「工務では、地図や図面、見積書などをANDPAD で共有すると、現場での確認作業や情報の共有がスムー
ズになり、会社と現場を行き来する頻度と、工事の原価管理や業者との連絡内

導入・運用にあたって尽力したのが、を大幅に減らせるということがわかって容はおろか、進行状況さえわからない。

八本木さんと黒澤さんだ。
「ANDPAD

もらえたタイミングで、一気に利用者が粗利をまとめようとすると、担当の部長

導入前は、各部署でそれぞれ異なるシス増えましたね」（黒澤さん）。打ち合わせがひとりで数字をとりまとめて1 週間かテムを使っていました。ひとつの案件になどで外出しているときでも、スマホをけないと全体の数字が見えてこない。非

ついてデータがつながっていないので、通じて正しいデータを入手できる。これ

常に効率が悪いし、経営判断が後手に部署ごとに必要な情報を入力し直すな

は北陸 3 県に拠点のある同社では、移回りかねない状態でした」（東さん）。

ど、作業が重複していました。またデー

動時間の短縮は大きなメリットとして受そこで2018 年からANDPAD を導タが複数存在することで、どのデータがけ取られた。

入することに。
「以前は別の施工管理ア

最新かわからず、その都度担当者に確認

プリを使っていました。しかし、生産性するのも大変でした」。八本木さんはこを高めるには、現場の効率アップだけでのように振り返る。

現場管理だけでなく、総務・経理なども劇的に改善なく、その前後の業務についても一気通

黒澤さんは導入時には工務、その後、「ANDPAD 施 工 管 理 」 に続 き、貫にデータが流れるようにしたい。そこ

設計の部署に異動して、同サービスが社「ANDPAD 引合粗利管理」、「ANDPAD

でANDPAD に切り替えることにしたの内で浸透するよう、旗振り役を務めた。

受発注」が導入されると、総務・経理

この会社に聞きました！

株式会社クロダハウス
1945 年創業。北欧輸入住宅による新築住宅事業、不動産事業、リノベーショ
ン・古民家再生事業などを手掛ける。社
員は 101 人。石川県金沢市を本拠に、福井、富山でも事業を展開し、地域の住宅需要に幅広く応えている。

https://kurodahouse.jp/

代表取締役社長 東 一寛さん

総務企画部 部長 八本木 真澄さん

設計部 課長 黒澤 雄介さん

「煩雑な作業を仕組化できれば、作業時間は短縮
でき、判断のスピードも早くなる。よりクオリ
ティの高い仕事に結びつけられたらいい」と語る「ANDPAD に顧客情報を登録しておくことで、お客様のライフステージの変化状況に合わせてお住
まいの提案をしていきたいですね」と語る「ツールの導入は便利になると理解していても、使い始めようとすると億劫になるもの。社員や協力会社向けに何度も勉強会の機会を設けることが浸透への近道」と振り返るなどの社内業務も劇的に改善された。

の仕様や図面のほか、お問い合わ「紙で受発注していた頃は、担当者に渡せの履歴も記録しているので、それして確認してもらい、押印されるまで相を見れば担当者でなくてもすぐに対応の待ち時間がありました。目を通して応できるようになりました。以前のいるのかもわからないし、紛失してしまようにその都度、お客様のファイル

うというリスクも。でも、ANDPAD でを探す時間もなくなり、スピーオンライン化されてからは、書類の処理

ディーに応対できるので、お客様に状況の進捗がわかるので、電話をかけても安心していただけます」（八本木

確認する手間が激減しました。改正電子さん）。

ANDPAD で地図や図面など共有しておけば、スマホ一つで確認作業が可能になり、作業者の負担が軽減される

帳簿保存法やインボイス制度への切り

顧客情報は会社全体の財産。同替えで手間がかかる時期だけに、少しでサービスを活用していくうちに、そうし

また、東さんは人材育成という点でもも効率よくなるのはありがたいですね」

た考え方が社内に広がりつつあるという。

同サービスに多大な期待を寄せている。

（八本木さん）。

「ANDPAD を利用すれば、業務の流れ用してくれるようになったという。
「やは煩雑な作業を DX で仕組み化し人材育成も促進する

りデータを共有できれば、コミュニケー

東さんは経営者としての観点からもションも円滑になりますし、行き違いもANDPAD の効果を高く評価している。

なくなっていきます。オンラインで受発「まず粗利がリアルタイムで把握できる

近年、法規や制度の面でも変更が注すれば印紙も不要になります。お互いのは助かります。ウッドショックの頃な多々生じている。そうした変化についてにメリットがあるというのは大きいです

どは毎日のように資材の見積もりが変も同サービスはいち早くシステムに反映ね」（黒澤さん）。

わっていたので、部長からの報告を待っさせて、協力会社側でもスムーズに対ていたのでは致命的な損失を出しかねな

応できるようにしている。

協力会社も約 8 割がANDPAD を利

履歴データを活用して顧客情報を会社の財産にをスムーズに把握できる。新人でも達成感や成功体験を重ねていくことで、自らの成長を感じることができ、やりがいも得られるはず」（東さん）。

い。今もさまざまな資材の価格が高騰し

クロダハウスは、ANDPAD を通じているので、私だけでなく、社員みんなて、現場管理から営業、総務・経理な導入して6 年目に入り、引き渡し後のでお互いの数字を確認しながら、粗利をどすべての業務の効率化を図るだけでな

OB 顧客管理にもANDPAD が活用さ確保できるよう、先手を打って対処してく、人材の育成と底上げまで視野に入れるようになってきた。
「お客様のお宅

います」
（東さん）
。

れ、会社の未来を導こうとしている。

PR異業種の手法を 60 字で学ぶ 住宅ビジネス［超］ヒント集

03
異業種

ヴァレイから
ニッチ企画とマーケティングを学ぶ
衣料品製造業／ヴァレイ

小ロット・高品質に特化した衣料品の製造で注目を集めるヴァレイ。各地の職人とネットワークを組み、著名なアパレルブランドにつないでいる。同社のものづくりやマーケティングの手法について、同社代表の谷英希氏に取材。住宅ビジネスへの生かし方とともにまとめた。
｜取材協力｜ヴァレイ代表取締役社長 谷 英希

取材・文：大菅 力

ヴァレイのすごさを 60 字で学ぶ

全国の職人とつながり、高い技術を要する仕 20
事に副業的に関わる仕組みを構築。小ロット 40
・高品質に特化した衣料品製造を可能にした 60
腕のよい職人は健在だけど存在が見えにくい

ここを学べ！

腕のよい職人を束ねて強みを発揮
住宅ビジネスへの応用を60 字で腕のよい職人を社員化して 12囲い込む。多能工化しても 24よい。高価格帯寄りの物件 36にシフトして手間賃を上げ 48
る方法もある
60
工場の廃業などで休業中のことが多いからな

不況下で職人確保はさらに困難。
彼らを囲い込む方法を考える◉日 本 の 縫 製 工 場は6.3 万 社 から6000 社に 減 少。小ロット対 応 が 主 流に。小ロットを強 みにできるのが 独立系ブランド◉こ の 種 のブランドの 服は高 額 で 、コアな洋 服 好きが 支 持している。縫 製に技 術 が 必 要 であり、つくる人の強みを出せる◉同 社は 腕のよい 職 人をまとめ上げ 、独 立 系ブランドにつなぐ「MY HOME  ATELIER（マイホームアトリエ）」に取り組み、成長を続けている

082

39

つまり
こういうことネットショップは凄い数だね

ここを学べ！

服を売る手法はすでに飽和している
住宅ビジネスへの応用を60 字で注文住宅もウェブマーケテ 12
ィングなどの売る手法は飽 24
和状態。建築家物件やＣＬ 36
Ｔ造など高難易度物件の下 48
請けに特化する方法もある 60
下請けで儲かる可能性があるのは別荘地の高額物件や中規模木造など

つまりこういうこと

しかもアパレル系が半分だ

出典：エンパワーショップ（2021 年）◉ア
 パレ ル 業 界 の 歴 史 を 見 ると、「 つくる 」より「 売 る 」が 難しいと 言 え る。た だし、現 状 は「 売る」が 過当競 争に陥っている◉日 本のネットショップ 約4 2 0 万 社の半 数はアパレル 。縫 製 工 場が 服を製 造 販 売して生き残ろうとする例もあるが 、難しい◉そ
 の た め 同 社 は「 つ く る 」こ と に 特 化 す る ほ う に 舵 を 切 っ た。 そ れ が 上 述 し た「MY HOME  ATELIER 」という仕 組 みだ

独立系アパレルの服は高い技術が必須だな

ここを学べ！

手のかかる高級品の小ロット対応に活路
住宅ビジネスへの応用を60 字でニッチかつ高額で手がかか 12
る仕事が本格的な性能向上 24
リノベーション。その分野 36に長けた腕のよい大工がい 48
れば安心して現場を回せる 60
小ロットだから依頼先を常に探している

出典：Ruimeme

性能向上リノベに長けた大工を囲い込み、下請けに特化する手法もある◉日 本 の 縫 製 工 場の多くは 小 規 模 で 設 備も古い。一 方 で 技 能 的には、世 界 的に見てもトッ
プレベルの職 人が 存 在する◉た だし、品質と数を同時に求められると海外の工場が強い。日本の強みが出るのは、上述
した小ロットの高級品限定◉縫 製の最 小ロットは10 0 着 程 度 。同 社は2 0 着 程 度のオーダ ーが 多い。技 術 的に難しい 仕事が 多く、試 作にも柔 軟に対 応

40つまりこういうこと083

異業種の手法を 60 字で学ぶ 住宅ビジネス［超］ヒント集

独立系アパレルの販売支援をしているのか

ここを学べ！

衰退市場で強いのはファンビジネス住宅ビジネスへの応用を60 字で住宅分野で最もファン化に 12成功しているのが建築家。 24
独自性が高く、かつアイコ 36
ニックな空間にまとめる設 48
計力はファン化には不可欠 60
発送まで同社が受け持つ仕組みだね

設計コンセプトを明快に伝える彼らのプレゼン力もファン化に貢献

つまりこういうこと◉日 本 の 服 の 需 要 を 見 ると、日 本 が 貧しくな るの を 反 映して 少し ず つ 減 って おり、服 の 購
入に使う金 額も下がっている◉そ のな か で 堅 調 な の が 、小ロット生 産と相 性 のよい 独 立 系 ア パレ ル 。値 段 は 高 い が 熱 心な顧 客に支えられている◉独 立 系 ア パレル の 顧 客 の 購 買 動 機 は、ア パレル の 世 界 観 や 理 念 へ の 賛 同なので 、長らく購 入し続ける。実 態はファンビジネスだ

代表の谷氏はセミナーにも熱心だな

ここを学べ！

熱心なファンをつないで「ファンダム」化
住宅ビジネスへの応用を60 字でＳＮＳなどで熱心なファン 12を育て、顧客となって引き 24
渡し後も維持管理などで関 36係を保ち、建物に関して何 48
でも相談できる間柄になる 60
職人に熱心なファンになってもらい、助け合う関係になるのは意外に難しい売るための働きかけの重要性を強調しているね◉フ ァンダ ム＝熱 心 なファンによる緩 い ネットワーク。たとえば 決 算 月に 仕 事を出してくれる10 人をファンダムという◉フ ァンダ ムをつくる作 業は、ファンのなか から実 際 に 仕 事 を受 発 注してくれる人 を見 つける作 業とも言える◉フ ァンダ ムの 前 提となる熱 心 なファンは、ブログ やSNS の 文 章 で 生 み 出 す。加えて 谷 氏
は各 種 セミナーを継 続的に実 施

084

41

つまり
こういうこと縫製を副業にしたい人は多いんだな
在宅の職人

ここを学べ！
代表の谷氏

職人を副業的にフル活用する
住宅ビジネスへの応用を60 字で職人や監督不足を副業で埋 12めることを検討。まずは経 24
験者のシニアを活用。将来 36
的には副業スクールを開設 48
して養成することも視野に 60
DIY 愛好家のセミプロ化としてもリフォーム
や外構工事などの副業化は可能性がある

縫製だけやればいい仕組みが必要だけどね◉縫 製 業 界には「 受け 取り」という休日などに 職 人 が 取っ払いで 受ける仕 事 が ある。
「内職さん」という業 態も一 般的だ◉「 受け 取り」「 内職さん 」などの副 業的な関わり方をしている職 人を生かすと、小ロット対応でも採算が 取りやすい◉小 ロットの仕 事は縫 製 専 業の職 人だと少 額 過ぎて手が出せない。副業 収 入を得たい人だと空いた時間が 使えて歓迎する

つまりこういうこと効率化のために社員研修を行っているのか

ここを学べ！

外部職人 +自社工場で利益を出す
住宅ビジネスへの応用を60 字で大工など職人を社員化し、 12
自社でその工事を担うと利 24
益率が高まる。また木工事 36などを自前化するとその部 48分のコスト削減がしやすい 60
さまざまな部署の社員が情報共有を図るんだね

廃業した建具工場を借りて建具を製造するなど自前化の取り組み手法は多岐にわたるつまりこういうこと◉「MYHOME  ATELIER 」はアパレル 会 社から委託された服の製 造を、外 部の職 人たちに
分 離 発注してまとめ上げる仕組み◉一 般 に 服 の 製 造 を 請け 負う手 数 料 は 総 額 の2 0 % 。10 着 だと数 千 円 程 度と割に 合 わないため同社は5 0 % に設 定している◉そ の上で 縫 製を外 部 職 人と自社 工 場に振り分け、効率 化できる作 業は自社 、手 仕 事の部分は職 人に振って利益を確 保

44

085

異業種の手法を 60 字で学ぶ 住宅ビジネス［超］ヒント集

起業志望の人たちの無料相談を受けているのか

ここを学べ！

スタートアップ系の人たちと積極的につながる
住宅ビジネスへの応用を60 文字で将来顧客の開拓としては、 12
土地なし客などを対象にし 24
た無料住宅相談や空き家相 36
談、新築やリノベのセカン 48
ドオピニオンが考えられる 60
何人かに 1 人は実際に起業するようだ

オンラインによる無料相談は営業に活用する余地がまだまだある

つまりこういうこと◉小 ロット対 応 の 需 要 先として、これ からア パレル を 起 業したい スタートアップ 系 の 新 規
顧 客と積 極的につながっている◉ス
 タートアップ 系 含 む 新 規 顧 客 の 割 合 は 今 期で 6 5 ～ 7 0％。ネット通 販 の 普 及 で ア パレ
ル 会 社が 起 業しやすくなった◉ス
 タートアップ 系の人 たちにZoom で 無 料コンサルを実 施。早 期の 依 頼には 結び つかな
いが 、将来顧客の開拓になる

1 項目＝約 60 字で要約

ヴァレイを［超］早わかり

ヴァレイの取り組みや特徴について、ポイントを抽出して紹介する。

①どんな会社？
衣料品の小ロット・高品質生産に特化した会社。国内の職人による手仕事を生かした縫製と顧客の要望への柔軟な対応が特徴➡自社工場のほか、外 部の腕のよい職 人と高い技 術を求めるア
パレル会 社をマッチング

裁断時に使用する延反機。裁断する生地を真っすぐに伸ばしつつ重ねていく「延反」という工程を自動で行う。工場の設備の 1 つ

同社の事務所兼工場の外観。鉄骨造 3 階建てで 1・3 階が作業場、2 階が資材置き場。使用している面積は 1・3 階が各 350㎡程度、2 階は 175㎡程度

086

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工場の設備の 1 つである検針機。磁気を利用して縫製品などに混入したミシンの折れ針やまち針などを検出する

全編は新建ハウジングの定期購読でご覧いただけます！

〈発行〉新建ハウジング（新建新聞社）
2024年5月©Shinken Press 2024
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