( 2337)
2020年2月期 決算報告書

2019年3月1日〜2020年2月29日

Business Report

株主メモ
事業
年度
定 時 株 主 総 会
株 主 名 簿 管 理 人
特別口座 口座管理機関
同連
絡先
同

郵

送

先

上 場 証 券 取 引 所
公 告 の 方 法

3月1日〜2月28日（閏年の場合は2月29日）
毎年5月
みずほ信託銀行株式会社
みずほ信託銀行株式会社 証券代行部
0120-288-324（平日9時〜17時） www.mizuho-tb.co.jp/daikou
みずほ信託銀行株式会社 証券代行部〒168-8507 東京都杉並区和泉二丁目8番4号
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公告掲載URL（www.ichigo.gr.jp）※ただし、電子公告によることができない事故、その他やむを得ない事由が生じた時には、日本経済新聞に公告します。

株式に関する「マイナンバー制度」のご案内市区町村から通知されたマイナンバーは、株式の税務関係のお手続きで必要となります。このため、株主様から、お取引の証券会社等へマイナンバーをお届けいただく必要がございます。法令に定められたとおり、支払調書には株主様のマイナンバーを記載し、税務署へ提出いたします。

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東京都千代田区内幸町一丁目1番1号
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株主の皆様へ
株主の皆様には、平素より格別のご高配を賜り誠にありがたく厚くお礼申し上げます。
この度、新型コロナウイルス感染症（COVID-19）に罹患された方々およびご関係者の皆様、また、感染症の拡大により影響を受けられている皆様に、心よりお見舞いを申し上げますとともに、一日も早いご回復をお祈りいたします。
当社は、当期に長期VISION「いちご2030」の初年度をスタートし、従来の心築事業を軸とした事業モデルをさらに進化させ、サステナブルな社会を実現するための「サステナブルインフラ企業」として、将来を見据えた事業展開を通じて、事業優位性のさらなる強化を図っております。
当期におきましては、アセットマネジメント事業、心築事業、クリーンエネルギー事業のいずれも、売上総利益で前期を上回り、営業利益は27,721百万円、経常利益は24,395百万円となり、過去最高益を更新することができました。一方、当期末に発生した新型コロナウイルス感染症の世界的な拡大により、不動産業界へ影響が懸念されることから、当社が保有する心築資産の販売可能価額を検証し評価損の早期処理を実施した結果、8,065百万円の特別損失を計上いたしました。これにより、純利益は前期比46.7%減の8,201百万円となりました。
株主の皆様への利益の還元としては、当初配当予想どおり、前期と同額の7円の配当を実施させていただきます。
世界的な経済危機が危ぶまれる中ではございますが、引き続き、中長期的な株主価値の最大化に向け、全役職員一丸となって取組んでまいります。

代表執行役会長

岩﨑

1

代表執行役社長

謙治

長谷川

代表執行役会長

拓磨

スコット キャロン2020年2月期 連結業績
営業利益、経常利益は過去最高益、速やかな評価損処理により特別損失計上

長期VISION「いちご2030」初年度は、堅固なストック収益と好調なフロー収益により、営業利益、経常利益は過去最高益を更新いたしました。
一方、新型コロナウイルスの世界的な感染拡大により、不動産業界においても、ホテル宿泊需要の大幅な減少や各種テナント様の業況悪化が散見されております。このような環境下において、当社の保有する販売用不動産の販売可能価額を検証した結果、テナント様の業況悪化が顕著なホテルや商業の一部について、販売可能価額が当社の帳簿価額を下回ったことから、当該販売用不動産につき低価法を適用することとし、80.65億円を特別損失に計上いたしました。
これにより、純利益は82.01億円となりましたが、当社のバランスシートにおける将来リスクは軽減され、信頼性の高い財務基盤を引き続き維持しております。

■ 2020年2月期 連結業績2（単位：百万円）

2019/02通期業績

2020/02
通期業績

前期比
増減率

期初予想

営業利益

26,27927,721+5.5%

26,500

経常利益

23,076

24,395+5.7%

22,800

純利益

15,3738,201‒46.7%

15,0001株あたり純利益（EPS）

31.14円

16.89円‒45.8%

30.39円

1株あたり配当金（DPS）

7円

7円

−

7円

自己資本利益率（ROE）

16.3%

8.2%

−

14.4%

株主資本配当率（DOE）

3.7%

3.4%

−−

収益モデルの特長
1. ストック収益とフロー収益の融合

心築を軸とした事業モデルは、賃料収入やAMのベース運用フィー、売電収入等に現金支出のない会計上の減価償却費を戻した「ストック収益」と、心築における不動産譲渡益等の「フロー収益」を融合した収益モデルとなっております。
「固定費」
を「ストック収益」
で大きくカバーしております。
■ ストック収益（主に賃料収入、AMのベース運用フィー、売電収入）※減価償却費含む■ ストック収益（内 減価償却費）（単位：百万円）■ フロー収益（主に心築における不動産譲渡益）■ 固定費（固定販管費+支払利息）
28,641

27,953

14,13913,015716

967

14,502

6,502

2017年2月期

14,93937,01633,7596,371

2018年2月期

1,632

2,507 （内 減価償却費）

18,48518,4507,071

2019年2月期

継続的な資産の取得と取得後の心築により、単年度の会計利益には計上されない将来収益（鑑定評価ベースの含み益）が着実に成長しております。

■ 鑑定評価ベースの含み益（単位：百万円）

売上総利益＋減価償却費

18,567

15,273

2. 将来収益の着実な拡大

7,877

2020年2月期

36,79750,91645,4392017年2月期末
2018年2月期末
2019年2月期末※ 低価法適用の心築資産の「含み益」は0として計上

2020年2月期末（※）

3. 含み益を超える売却益を継続的に実現

4. 高いキャッシュ創出力■ 心築資産の売却益の推移■ 純利益とエコノミック営業キャッシュフロー

資産売却においては、心築完了物件をタイミングを見て効果的に売却することにより、鑑定評価ベースの含み益を上回る売却益を実現しております。

■ 鑑定評価ベース含み益■ 売却による売上総利益2.8倍

当社では、事業におけるキャッシュの創出が純利益を大幅に超えております。当社の高いキャッシュ・フロー
創出力は、成長投資と株主還元の源泉であり、その創出力の維持とさらなる強化に注力してまいります。

■ 純利益■ エコノミック営業キャッシュフロー（単位：百万円）
3.6倍

2.5倍

64億円

1.7倍
1.4倍

4.4倍

1.6倍

1.2倍
150億円

120億円

105億円

171億円

59億円

61億円

2019年2月期

2020年2月期

27億円
2017年2月期

356,2212018年2月期

14,89429,492

25,522

21,456
14,01816,722

15,3738,201

2020年2月期
2017年2月期
2018年2月期
2019年2月期※「エコノミック営業キャッシュフロー」とは、営業活動によるキャッシュ・フローから販売用
不動産および販売用発電設備の増減額（仕入・売却）の影響を除く営業活動によるキャッシュ・フロー

株主還元
自社株買い

配当

当社は、長期VISION「いちご2030」の株主還元方針において、「機動的な自社株買い」の実施を掲げており、株価水準、投資環境等に鑑み、適宜、自社株買いを実施しております。

当社は、原則「減配しない」累進的配当政策を掲げており、2013年2月期以降7期連続の増配を実施し、当期におきましても当社予想を維持しております。

2020年2月期（当期）ー取得した株式総数 7,081,200株（発行済株式総数1.4％）
ー平均取得株価
424円
ー取得価額総額
30億円
2019年2月期ー取得した株式総数
ー平均取得株価
ー取得価額総額
2018年2月期ー取得した株式総数
ー平均取得株価
ー取得価額総額■ 1株当たり配当金（DPS）の推移

7,869,700株（1.6％）
381円
30億円
8,436,500株（1.7％）
355円
30億円

5円

6円

7円

7円

2019年
2月期

2020年
2月期

3円
1円
（※）

1.1円

1.3円

2014年
2015年
2013年
2月期
2月期
2月期
（復配）
※ 株式200分割を考慮

2016年
2月期

2017年
2月期

2018年
2月期

「いちごJリーグ株主・投資主優待」制度
2つの「日本初」となる優待制度
当社は、「地域と一緒に街をつくる」というJリーグの理念を心から共有し、今シーズンよりJリーグの「トップパートナー」となりました。当社は、Jリーグとのパートナーシップにより豊かさ溢れる地域社会に取組むとともに、日頃より当社および当社がスポンサーを務める3投資法人をご支援いただいている株主・投資主の皆様にもJリーグの試合をお楽しみいただきたく、「いちごJリーグ株主・投資主優待」制度を導入しております。
いちごは、株主・投資主の皆様と一緒に全56クラブを応援させていただくとともに、地域創生への貢献を目指してまいります。
2つの日本初① 株主・投資主の合同優待② Jリーグの全クラブと全試合が対象
同封のご案内を確認の上、新規登録の方は、以下の「優待サイト」よりご登録ください。

4

急激な環境変化に対応した成長戦略
信頼性の高い財務基盤の確保

低価法を速やかに適用し、販売用不動産の評価につき、鑑定評価額と販売可能価額を比し、より低い評価額まで簿価を切り下げております。これにより、当社のバランスシートにおける将来リスクは軽減され、信頼性の高い財務基盤を引き続き維持しております。
評価損処理

簿価1,794億円▲75億円

バランスシート上の将来リスクを低減し、信頼性の1,719億円

高いバランスシートを堅持※ 固定資産への振替前
販売用不動産残高
低価法適用前

低価法適用後資産の固定資産化→キャッシュ・フローを確保

保有している心築資産につき、新型コロナウイルスの世界的な感染拡大をきっかけに運用方針を見直し、一部の心築資産を固定資産化しております。これにより、現金支出のない会計上の費用（減価償却費）は増加します
が、税効果によりキャッシュ・フローが創出されます。
30.1％

固定資産比率 ■ 固定資産
（心築資産のみ）
84.4％■ 販売用不動産
30,906（単位：百万円）

140,197

167,186

60,4102019年2月期末 2020年2月期末

5

現金支出のない減価償却費の増加により、ROEが低下するが、キャッシュ・フローが向上し、成長投資に活用

借入条件の最適化とリスク軽減

当社は、盤石な財務基盤を形成するため、継続的な借入条件の最適化とリスク低減策に取組んでおります。
施策

成果

金利の低減
2020年2月期末 0.91%（加重平均借入金利）
借入期間の長期化
2020年2月期末 10.0年（加重平均借入期間）無担保化の推進（無担保化割合）

返済期日の分散2020年2月期末 25.6%

10年以上無担保コミットメントライン 200億円（2020年2月末現在内訳）
・1年以内返済期日
9.0%
・1年超2年以内返済期日 3.3%
・2年超3年以内返済期日 3.5%
・3年超返済期日84.2%※ コーポレート有利子負債

急激な環境変化に対応した成長戦略
リーマンショック時との収益基盤と財務基盤の対比
2009年2月期末（リーマンショック時）

2014年2月期末（ＳｈｉｆｔUp 戦略開始）

2020年2月期末（現時点）

リーマンショック時との差異

75%

140%

234%

3.1倍に増加

5.6年

5.6年

ストック収益
固定費カバー率
加重平均借入期間（全有利子負債）

3年以内返済予定借入割合（全有利子負債）

加重平均借入金利（コーポレート有利子負債）

2.8年

2.8年

93%
3年超7%

10.3年

2.8年

28%
3年以内
93%

2.22%

3年超72%

3.7倍に長期化

14%
3年以内
28%

1.96%

3年超86%▲79%減少

3年以内
14%

0.91%

▲59%低減（金利▲1.31%）

2021年2月期 連結業績予想
新型コロナウイルスによるマーケットの影響に鑑み、レンジによる業績予想を公表

新型コロナウイルスの世界的な感染拡大により、賃料収入の減少や売買マーケットの停滞が予想されることから、賃料収入、不動産譲渡益の減少を考慮し、保守的に見積もった業績を下限とし、レンジでの業績予想とさせていただいております。
また、
新型コロナウイルスの影響が現時点において不透明であり、業績予想をレンジで公表させていただいていることから、次期の配当予想につきましては未定とさせていただいております。
今後の当社業績における影響に鑑み、配当予想が決定した段階であらためてお知らせいたします。

営業利益
経常利益
純利益
1株あたり純利益（EPS）
1株あたり配当金（DPS）
自己資本利益率（ROE）
62021/02 連結業績
（予想）

2020/02 連結業績（実績）

62〜129億円34〜104億円
20〜80億円
4.15〜16.60円
未定
2.0〜7.7%

277.21億円
243.95億円
82.01億円
16.89円
7.00円
8.2%

連結財務諸表
連結貸借対照表（単位：百万円）

科 目

前期

当期

科 目

（2019年2月28日現在） （2020年2月29日現在）

319,343

333,726

現預金50,22541,067

営業投資有価証券

1,218

902

161,322

68,290

‒2

‒6

総資産
流動資産

販売用不動産
貸倒引当金

前期

当期

216,484

232,119

143,375

173,20252,73440,334（2019年2月28日現在） （2020年2月29日現在）

負債
借入金/社債（ノンリコースローン・社債除く）

ノンリコースローン・社債
その他
純資産

20,375

18,583102,859

101,607

固定資産

その他

4,827

7,355

資本金

26,82026,885有形固定資産94,976

206,198

資本剰余金

11,207

11,272

無形固定資産

1,993

2,482

利益剰余金

66,73071,505

4,321

自己株式

‒5,988‒8,9882,455

投資有価証券
貸倒引当金
その他

連結損益計算書
科 目

‒91

‒91

2,419

3,208

（単位：百万円）（前期

2018年3月1日から2019年2月28日まで）（当期

2019年3月1日から2020年2月29日まで）

その他の包括利益累計額
非支配株主持分他

‒21

‒239

4,111

1,172

連結キャッシュ・フロー計算書
科 目（単位：百万円）（前期

2018年3月1日から2019年2月28日まで）（

当期

2019年3月1日から2020年2月29日まで）

83,54087,360

営業活動によるキャッシュ・フロー

21,762

11,892

51,41352,851

投資活動によるキャッシュ・フロー

‒15,602‒10,263

32,12634,509

財務活動によるキャッシュ・フロー

4,346

9,537

5,847

6,787

現金及び現金同等物に係る換算差額

00

26,27927,721

現金及び現金同等物の増減額（‒は減少）

10,507

11,167-3,203‒3,326

現金及び現金同等物の期首残高

39,36545,02923,076

24,395

連結除外に伴う現金及び現金同等物の減少額‒4,843‒15,3692‒7,850

現金及び現金同等物の期末残高

45,02940,826

税金等調整前利益

23,07916,545

税金等

7,333

7,406

373

938

売上高
売上原価
売上総利益
販売費及び一般管理費
営業利益
営業外損益
経常利益
特別損益

非支配株主利益
当期純利益
7（単位：百万円）

15,373

8,201

www.ichigo.gr.jp

詳細は当社ホームページの「IR情報」にてご確認ください。

株式情報（2020年2月末現在）
発 行 可 能 株 式 総 数 ：1,500,000,000株
発 行 済 株 式 総 数 ：505,368,918株（自己株式23,637,400株含む）
株

主数 ：23,400名

所有者別株式分布状況

金融商品取引業者
34,783,218株
6.88%

金融機関
54,377,300株 10.76%

所有者別株主数

その他の法人
801,490株 0.16%
自己名義株式23,637,400株 4.68%
個人
34,892,981株
6.90%

外国法人・個人 1.09%

その他の国内法人
0.33%

金融商品取引業者 0.14%

金融機関
0.14%
外国法人等
356,876,529株
70.62%

個人
98.3%

大株主一覧
持株数
（株）

持株比率

いちごトラスト・ピーティーイー・リミテッド

237,743,200

49.35%

MACQUARIE BANK LIMITED DBU AC

22,653,000

4.70%

モルガン・スタンレーMUFG証券株式会社

13,909,865

2.89%日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口）

13,219,000

2.74%

NORTHERN TRUST CO. (AVFC) RE YALE UNIVERSITY

11,265,000

2.34%

SMBC日興証券株式会社

8,526,200

1.77%

日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社（信託口）

8,459,300

1.76%

MORGAN STANLEY SMITH BARNEY LLC CLIENTS FULLY PAID SEG ACCOUNT

8,124,800

1.69%

BNYM SA/NV FOR BNYM FOR BNY GCM CLIENT ACCOUNTS M LSCB RD

7,501,372

1.56%

J. P. MORGAN BANK LUXEMBOURG S.A. 1300000

7,009,244

1.46%

株主名

※上記のほか、自己株式23,637,400株があります。
※持株比率は自己株式を控除して計算しております。
8会社概要（英文名：Ichigo Inc.）】 いちご株式会社】 〒100-0011
東京都千代田区内幸町一丁目1番1号
帝国ホテルタワー【 資 本 金 】 26,885百万円（2020年2月末現在）【 設 立 年 月 日 】 2000年3月17日【 上 場 日 】 2002年11月8日【 主 要 子 会 社 】 いちご投資顧問株式会社
いちご地所株式会社
いちごECOエナジー株式会社
いちごオーナーズ株式会社
いちご土地心築株式会社
いちご不動産サービス福岡株式会社
いちごマルシェ株式会社
株式会社宮交シティ
株式会社セントロ
ストレージプラス株式会社
いちごアニメーション株式会社
博多ホテルズ株式会社
【【商号
所 在 地

【執行役】

【取締役】

代表執行役会長（経営統括）

スコット キャロン

代表執行役会長（経営統括）

岩﨑 謙治

代表執行役社長（経営統括）

長谷川 拓磨

執行役副社長兼COO
石原 実（会長社長補佐、心築本部、PROPERA事業部管掌）
常務執行役（人財本部管掌）

村井 恵理

常務執行役
（心機事業開発室管掌）

渡邊 豪

常務執行役
（コーポレート本部管掌）

吉松 健行上席執行役（財務本部管掌）

坂松 孝紀

上席執行役
栗田 和典
（エンジニアリング部、企画設計部、ファシリティマネジメント部管掌）
上席執行役（不動産企画部、不動産契約部管掌） 大井川 孝志

9

当社社員 三宅宏実選手（ウエイトリフティング）

執行役（大阪支店管掌）

司 昭彦

執行役（事業推進部管掌）

田中 賢一

執行役
（監査部管掌）

千田 恭豊

取締

役

スコット キャロン（指名委員、報酬委員、コンプライアンス委員）

取締役

長谷川 拓磨（指名委員長、報酬委員長、コンプライアンス委員長）

取締

役

石原 実

取締

役

村井 恵理

独立社外取締役

藤田 哲也（指名委員、監査委員長、報酬委員、コンプライアンス委員）

独立社外取締役

川手 典子（指名委員、監査委員、報酬委員）

独立社外取締役

鈴木 行生（監査委員、コンプライアンス副委員長）

独立社外取締役

松﨑 正年（指名委員、報酬委員）

独立社外取締役

中井戸 信英JPX日経インデックス400
資本の効率的活用や投資者を意識した経営観点など、グローバルな投資基準に求められる諸要件を満たした、「 投資者にとって投資魅力の高い会社」で構成される株価指数であり、東京証券取引所と日本経済新聞社が共同で算出

( 2337)
2020年2月期 決算報告書

2019年3月1日〜2020年2月29日

Business Report

株主メモ
事
業
年度
定 時 株 主 総 会
株 主 名 簿 管 理 人
特別口座 口座管理機関
同連
絡
先
同

郵

送

先

上 場 証 券 取 引 所
公 告 の 方 法

3月1日〜2月28日（閏年の場合は2月29日）
毎年5月
みずほ信託銀行株式会社
みずほ信託銀行株式会社 証券代行部
0120-288-324（平日9時〜17時） www.mizuho-tb.co.jp/daikou
みずほ信託銀行株式会社 証券代行部〒168-8507 東京都杉並区和泉二丁目8番4号
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電子公告により当社ホームページに掲載いたします。
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株式に関する「マイナンバー制度」のご案内

市区町村から通知されたマイナンバーは、株式の税務関係のお手続きで必要となります。このため、株主様から、お取引の証券会社等へマイナンバーをお届けいただく必要がございます。法令に定められたとおり、支払調書には株主様のマイナンバーを記載し、税務署へ提出いたします。

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□ 証券会社とお取引のない株主様 以下のフリーダイヤルまでお問い合わせください。
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