しんきんアセットマネジメント投信株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長（金商） 第３３８号
Shinkin Asset Management Co., Ltd 加入協会／一般社団法人投資信託協会 一般社団法人日本投資顧問業協会〒104-0031東京都中央区京橋３丁目８番１号 URL：https:// www.skam.co.jp

2020年 8月

前月の主なイベント

7月のＪリート市場は、狭いレンジでのもみ合いが続きました。上旬は相対的に高い分配金利回りに着目した買いなどから一旦上昇したものの、新型コロナウイルスの感染再拡大への懸念から売りがやや優勢になりました。その後も富士通がオフィススペースを半減させると発表したことを受け、同様の動きが広がることへの警戒から売りに押されました。中旬以降は、新型コロナの感染再拡大を警戒した売りに押される一方、新型コロナ収束後の分配金回復を期待した買いや、長期金利が低位で推移する中、分配金利回りに着目した買いに加え、新型コロナの感染拡大でも業績の底堅さが期待できる物流系リートを中心に買いも入り、一進一退の動きが続きました。
今後は、方向感を探る展開を予想します。6月時点の東京都心のオフィス空室率は1.97％と4か月連続で上昇しましたが、需給均衡の目安とされる5％を大きく下回る低い水準にあるほか、賃料の上昇は続いています。リモートワー
クの広がりは懸念材料ながら、オフィス市況はまだ堅調さを維持しています。他方、日銀は2％の物価目標達成が見通せない中、長期金利をゼロ％近辺に誘導するイールドカーブ・コントロールなどの金融緩和策を長期にわたり継続することが見込まれ、Ｊリートの相対的に高い分配金利回りに着目した買いも期待できます。新型コロナの感染状況やオフィス需要、また「Go To トラベル」の効果などを確認しながら、方向感を探ることになりそうです。

 日銀は7月3、7、10、20、27、30、31日にＪリートを各15億円、合計105億円買い入れ
 9日、三鬼商事が発表した6月時点の東京都心のオフィス空室率は1.97％と、前月と比べ0.33ポイント上昇。オフィス平均賃料は2万2,880円と、78か月連続で上昇
 10日、東証が発表した6月のＪリートの投資主体別売買動向では、銀行（除く日銀）は買い越しに。投信は買い越し、海外投資家は売り越しをそれぞれ継続 15日、平和不動産リート投資法人が自己投資口の取得を発表
 27日、産業ファンド投資法人が公募増資および売出しを発表
 30日、スターアジア不動産投資法人との吸収合併（8月1日）に伴い、さくら総合リート投資法人が上場廃止

今月の決算発表予定の投資法人
17日：日本ビルファンド、日本プライムリアルティ、フロンティア不動産、日本リート、CREロジスティクスファンド、
19日：マリモ地方創生リート、20日：ジャパンエクセレント、25日：インヴィンシブル、ジャパン・ホテル・リート、
28日：MCUBS MidCity

Jリート関連指標

利回り格差（①－②、右目盛）（年/月、月次）
03/4 05/4 07/4 09/4 11/4 13/4 15/4 17/4 19/4

24,00023,000①

2020/6
2008

2000

19,000

2001

2017

500

1999
2004

2015

③2.0

2010

2003

2013

2012

7.0

8.0

2014

3.0

4.0

5.0（注）□の表記は年末、データは月次

6.0

（空室率）

（出所）三鬼商事よりデータ取得し、しんきん投信作成

Jリート上場銘柄数

Jリート予想分配金利回り

新発10年債利回り

13兆314億円

624.283 %0.010 %

②9.0 10.0(%)（注）Ｊリート予想分配金利回りは、東証上場REITの予想分配金利回りで、QUICKが算出

東証REIT指数
前月末比

配当なし

1,664.48-0.1 %

配当込み

3,535.10+0.3 %

東証REIT指数（用途別指数）
オフィス 前月末比
1,499.33-4.8 %住宅
3,035.00

ＴＯＰＩＸ

前月末比 商業・物流等

前月末比+4.8 %+3.3 % 配当なし

1,496.06-4.0 %

配当込み

2,314.39-4.0 %

2,115.78（注)点線矢印は予測イメージ（出所）実績はBloombergよりデータ取得し、しんきん投信作成。予想はしんきん投信

2011(2020年7月末時点)

時価総額（年/月、日次）

03/1 04/1 05/1 06/1 07/1 08/1 09/1 10/1 11/1 12/1 13/1 14/1 15/1 16/1 17/1 18/1 19/1 20/1 21/1

2009

2016

1.0

下限

1,000

2005

16,000

予想レンジ
上限

2002

2006

18,000

2,500

1,500

1998
2018

20,000（03年3月31日終値=1,000）

2,000

2007

2019

21,000（注）月末値。Ｊリート予想分配金利回りは、東証上場REITの予想分配金利回り。
2008年4月以前のデータはしんきん投信が算出、それ以降は、QUICKが算出。

●主 要 指 標④22,000

17,0003,000（新築、既存の平均）

前月末比

投資部門別売買状況
（億円）
800
700
600
500
400
300
200
100
0-100-200-300-400-500-600-700-800

日銀

銀行（除く日銀）

個人

投資信託

海外投資家

証券自己売買買い
越し（出所）東京証券取引所よりデータ取得し、しんきん投信作成

19年7月
8月
9月
10月
11月
12月
20年1月
2月
3月
4月
5月
6月

②新発10年債利回り（左目盛）

図２. 東京ビジネス地区の空室率と平均賃料
（円/坪）

19年7月
8月
9月
10月
11月
12月
20年1月
2月
3月
4月
5月
6月

2.59

①Ｊリート予想分配金利回り
（左目盛）

20
19
18
17
16
15
14
13
12
11
10
9
8（％）
7
6
5
4
3
2
10

19年7月
8月
9月
10月
11月
12月
20年1月
2月
3月
4月
5月
6月

7.96

（平均賃料）

98
7
6
543
2
10-1-2-3-4-5-6

19年7月
8月
9月
10月
11月
12月
20年1月
2月
3月
4月
5月
6月

図１. 予想分配金利回りと１０年債利回り（％）

【 予想レンジ期間 】（2020年8月～2021年6月）【 予想レンジ 】 東証REIT指数： 1,500～2,000

東証REIT指数

19年7月
8月
9月
10月
11月
12月
20年1月
2月
3月
4月
5月
6月

：

19年7月
8月
9月
10月
11月
12月
20年1月
2月
3月
4月
5月
6月

Ｊリート市場の現状と見通し※ 次頁の「本資料に関してご留意していただきたい事項」を必ずご確認ください。

（年/月、月次）(2020.8.4 シニアストラテジスト 鈴木 和仁）（出所）Bloomberg、QUICKよりデータ取得し、しんきん投信作成

1/2売り越ししんきんアセットマネジメント投信株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長（金商） 第３３８号
Shinkin Asset Management Co., Ltd 加入協会／一般社団法人投資信託協会 一般社団法人日本投資顧問業協会〒104-0031東京都中央区京橋３丁目８番１号 URL：https:// www.skam.co.jp＜本資料に関してご留意していただきたい事項＞※本資料は、ご投資家の皆様に投資判断の参考となる情報の提供を目的として、しんきんアセットマネジメント投信株式会社が作成した資料であり、金融商品取引法に基づく開示資料ではありません。
※本資料は、信頼できると考えられる情報源から作成しておりますが、当社はその正確性、完全性を保証するものではありません。また、いかなるデータも過去のものであり、将来の投資成果を保証・示唆するものではありません。
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《ご注意》
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