空き地・空き家とまちづくり
横浜市立大学大学院都市社会文化研究科教授

１.はじめに滑化等に関する特別措置法

平成 3 0 年制定・令和４年改正）。また、立地適正

齊藤広子

３. 空き地や空き家の利活用
事例

わが国で、空き地や空き家が増え、社化計画における居住誘導区域および都市会問題になっている。空き地や空き家そ機能誘導区域において、未利用の土地の空き地を使って地域の活性化をしていのものが問題なのではなく、それを適正活用として、地域が主体的に使うことをる事例を見てみよう。地方都市の人口減に管理できていないことが問題である。

認定するコモンズ協定制度も存在してい少地区における空き地をつかってマル空き地や空き家になる社会的背景として、る（市町村長の協定の認可・告示、都市シェの実施、そこに驚くほどの人が参加人口減少や世帯減少がある。しかし、人再生特別措置法（平成 1 4 年制定、平成し、まちの活性化につながっている事例

口が減っていない地域でも空き地や空き3 0 年改正）。

や、管理放棄になっている竹林で使用権家がある。空き地や空き家は単に迷惑な

空 き 家 も 2018 年 現 在 で 全 住 宅 のを得て地域の特産物の創出、まちに点在物だけでなく、地域資源としてまちの魅1 3 .6 ％になっている（住宅・土地統計

する空き地をつなぎ多文化共生ガーデン

力づくりにも寄与する可能性がある。ゆ調査）。空き家の増加に伴い、住民から「ハやお散歩広場にかえる、空き地にコンテえに、空き地や空き家を人口や世帯減少

クビシンやアライグマをはじめとした動ナを置き、コンテナ広場とし、まちなかののせいにし、利活用を推進しないのはま物の住みつきがある」「建物が倒れてき活性化、空き地にコンパクトな規格住宅さに責務逃れである。なぜ、空き地や空そうで怖い」「雑草や雑木の繁茂、落ちを設置し、モデルハウス兼ゲストハウス

き家になるのか。なぜ、利活用されない

葉の散乱、草木の越境」「害虫の発生」「ゴとし移住者の促進などの展開がみられる。のか。どうしたら利活用でき、地域の魅ミなどの投棄」等の管理不全空き家に対空き家に関しても多様な利活用がみら力アップにつながるのかを考えよう。

する苦情があり、治安・衛生・景観面にれる。建物がある分、多様な利活用があおいて明らかに近隣や地域に悪影響が生る。空き家をシェアハウスにする、地域じている。空き家も人口減少地区に増え、の拠点にする、お店にする、ホテルとし多くは高齢者が所有し、何も使っていなて利用するなど、地域にわくわくする影響を与えている。

２. 空き地の実態と新たな制度
空き地は 2 0 1 8 年現在 1 2 .4 ％あるとい売るわけでも貸すわけでもセカンドハいう報告がある（世帯の所有する空き地、ウスでもない「なんとなく空き家」が多世帯土地統計）。その結果、住民から「雑い。しかし、所有者がわからない、所有草や雑木の繁茂、落ち葉の散乱、草木の者に言っても対応してもらえないなど、越境」「害虫の発生」「ゴミなどの投棄」

空き地と同様に所有者の不明が深刻に等の管理不全空き地に対する苦情が増えなっている。

４. 空き地や空き家の利活用促進のために必要なマネジメント
空き地や空き家を利用しよう。そのたている。こうした空き地は人口減少地区

空き家に関しては、空家特措法（空家めに確認しよう。そして空き地や空き家に増え、多くは高齢者が相続で所有し、等対策の推進に関する特別措置法）が改ならではの魅力をいかす利活用を企画し７割はいつかは使うかもしれないと売ろ正され、（平成 2 6 年制定・令和５年６月よう。

うとしたことがない。空き地を相続し、1 4 日、空家等対策の推進に関する特別そのままにしており、特に利用していな措置法の一部を改正）、周囲に悪影響をいというケースが多い（空き地等に関す及ぼす「特定空家」になる前に、あなた空き地や空き家の利用には所有者の確る所有者アンケート 2 0 1 7）。しかし、その住宅は「管理不全空家」と認定し、指定が必要となる。登記簿には不動産の所のままになり、実態として所有者不明土導、勧告を行政が行えるように、また、有者等が記載されることになるが、それ地になっていく可能性が高い。すでに、空き家の利活用を促進するために一般社を見ても真の所有者が判断できないこと

わが国には九州全土の面積を超える土地団法人や NPO 法人などを空家等管理活用がある。これは、不動産の登記は、建物が所有者不明であるとし、所有者の探索支援法人に指定ができるようになっていの物理的な状態を示す表示登記は義務での合理化や、所有者不明土地の使用権設る。つまり、空き地や空き家の利用を促もあるが、所有者が変わった際の所有権定を知事が認める制度や、市町村により進すべき法制度が少しずつ整ってきていの移転登記は義務ではなかったためであ指定された所有者不明土地や未利用土地るのである。

る。この点は、「相続したら３年以内に(１)所有者の確定等の利活用を推進する法人の指定などを登記を」「住所などの変更を」「連絡先が行っている（所有者不明土地の利用の円かわったら変更を」等の不動産相続の登（寄稿文）44

記や住所変更が義務となったことから今実に貸したら帰ってくる方法として、定ことが多い。また、戸建て住宅を、例え後は改善されるかもしれない。しかし、期借家で貸す方法がある。土地の場合もばシェアハウスへ等に用途を変えて使おそれだけでは現実には特定は難しいし、同様に定期で貸す方法として定期借地がうとすると、新たな法規制がかかること、既に所有者不明になっているものに対応ある。土地を借する期間を決め、契約の建築確認（建物をつくるときや大幅に変できない。よって、空き地も空き家も所更新がない形で借地する。それは、住宅える時の手続き）に図面や検査済証等が有者を特定し、交渉相手をしっかりと把の場合は、①借地期間を 5 0 年以上とし、必要となるが、そうした書類が整ってい握することである。専門家の活用と行政返却時には原則として更地にして返す一ないために実施できないことがある。ことの連携が重要になる。

般定期借地権と、②借地期間を 3 0 年以うして空き家を安心して取引し、利用で上とし、建物を地主に譲渡することを予きる体制が未整備である。ゆえに、建物(２)境界の確定め約束して借地する建物譲渡特約付借地状況調査（インスペクション）を行い、空き地や空き家の所有者がそれらの不権である。なお、事業用であれば借地権住宅が生まれた状態からその後の維持管動産を処分しようとして境界が未確定での期間は 1 0 年以上 5 0 年未満となり、さ理の情報等（いえかるて）を開示してのあること、隣地の所有者が境界確定に立らに使用賃借で無償で貸す方法もある。

取引が奨励されているが、残念ながら実ち会ってくれない、隣地の所有者が不明

また、建物を建てないと借地借家法の適施や開示が必須ではない。そこで、改めで境界確定できない等がある。よって、用がないため、もっと柔軟な期間設定がて空間の性能状態を把握し、空間の利用境界の整理も必要となる。当事者だけで可能となる。土地も建物も使わないと荒の可能性の検討が必要である。その際に、解決が難しい場合は、第三者も関与したれ果てる。上手に貸すこと、利用されるいまある空間をそのまま使うのではなく、対応として、筆界特定制度の利用や土地ことが管理の実行となる。そして利活用

空間の大きさや用途を変えるなどの対応

家屋調査士会 ADR（境界問題相談センには時間のマネジメントは必要である。

が新たな価値を生み出す可能性が大きい。

ター）がある。まずは権利関係をしっか

昼と夜、平日と休日、春夏秋冬と、１日、りと把握しよう。

１週間、１年のなかでの利用の仕方や利用者を変えることもある。

ネジメント

ション
空き家を貸そうとしても古くて駅から(３)定期借地・定期借家の利用：期間を設定した利用、時間のマ(５)DIY型賃貸借、セルフリノベー(４)性能の把握

遠くてエレベーターが無くて人気がない。

：建物診断・インスペクションの狭い、バストイレが一緒ならさらに人気

所有者はいつかは使うかもしれないの

実施、空間のマネジメントがない。こうした事例では、各住戸をリで売却したくない。そして使っていない空き家のような既存の建物を使いにくフォームして対応することもあるが、リけれど貸したくないという事例が多い。

い、売買や賃貸しにくい理由の一つに、スクがある。そもそも立地が悪い、エレ貸したくない理由として、一度貸したら得体が知れないことがある。つまり、性ベーターが無いのでリフォーム費用をか帰ってこないと考えていることがある。

能がわからない。空き家は古い住宅が多けてもそんなに人が入らない場合がある。

借家の場合に家主の正当事由が限定的なく、旧耐震基準でつくられたものが多い。

その場合には、大家がリノベーションすことがある。借家人の居住の権利を守る

こうした耐震性の性能も含め、性能を十ることもあるが、マイナスの要因より大ために、借地借家法で、家主側に正当事分に把握できる情報がないのが現状であきなプラス要因、魅力を創る１つの手法

由がないと、退去や契約更新の拒否が認る。図面などの住宅がつくられた時の状として DIY 型賃貸借がある。住み手が自められないためである。家主にとって確態やその後の維持管理の情報などもないら DIY を行い、家主の許可を得たものは

写真−１

空き家を利活用した地域拠点（横浜市立大学学生らのDIYによる）外観

写真−２

空き家を使って子供向けのイベントの実施（写真−１の空き家にて）（寄稿文）45

原状回復を必要としない。こうして、住み手自らが住まいに手をかけ、オンリーワンの住まいを創り上げる。そして仲間が仲間を呼び、DIY を助け合って行うな期待されている。

５. 空き地・空き家の利活用にはあらたな連携が必要

屋調査士・行政書士・建築士・解体業者・大学・銀行・市で NPO を創り、民間企業単独では取り扱いない空き家を接道なども含めて整備する。空き家の管理や、空どの新しいコミュニティも生まれている。

空き地・空き家対策、利活用にはそのき家を扱う不動産会社への支援なども行

新たな入居者確保のために大家が費用を地域が抱えている課題と連携し、魅力をう。このような多様な専門家のネットかける必要がないことも大きな魅力であ引き出す対応が必要である。

ワークがある。

る。
（国土交通省 DIY 型賃貸借の活用に

長野市では、空き家専門不動産会社があたってのガイドブック「DIY 型賃貸借

(１)まちづくり、都市計画、福祉、空き家利活用の事例をみながら街歩きをのすすめ」
・DIY 型賃貸借の実例の紹介、居住政策等との連携、関係者のしてまちの魅力を伝える（MYROOM の事連携が必要例）。松戸市では、クリエイティブな人

貸主と借主それぞれの実施手順、取決め事項のポイント、契約書式例の解説等）。

空き地・空き家になる原因を考慮し、たちが住む場としてまちの魅力を発信し、地域の課題そのものから解決を考える必

まちの紹介や、ビジネスの場や機会を支(６)サブリース・転貸要がある。空き家等が人口減少による場援する（MADCity の事例）。

空き家を貸す場合に、所有者自らが貸合には、移住政策や関係人口を増やすた大学との連携もカギとなる。学生によすのではなく、一度不動産会社に貸し、めの観光政策等、あるいはその地域に居る空き家の実態調査、空き家利活用のプ会社が入居者を募集し、契約する方法が住したいが住み続けられない高齢者にはランの提案、相談会の開催、空き家の改ある。そうすることで、所有者は入居者福祉政策、都心部の空洞化等には都心居修、空き家の運営などである。こうしたと直接多様な交渉から解放される。また、住推進といった居住・住宅政策との連携

学生を中心とした活動は、学内にとどま入居者を入れるために修繕や改修が多くが必要である。空き家等の問題はその地らず、地域の専門家による指導、民間企必要な場合に、その費用を不動産会社が域が直面している社会問題に、制度・政業の協力、市役所・区役所の支援、他大負担する、その分大家への家賃支払い額策等がミスマッチを起こしていることか学の学生の参加、地域の学校からの見学を下げるなどの対応により大家にとってら生じる問題である。例えば、対応にはなど、空き地や空き家を通じて、地域とのリスクが下がり、借り上げた事業者に以下の事例がある。

学生だけでなく、多様な交流の場と機会とって改修の自由度が上がり、個性的な神奈川県横須賀市の谷戸では 1 0 0 段となっている。大学の学生にとっては地住まいを実現しやすくなる。入居者ごと以上の階段を上り下りしないと、買い物域とつながる貴重な機会となっているにカスタマイズしたプラン作りも可能でにも行けず、ごみも捨てられない、住み（写真−１，２）。

あるし、借りた空間を小さく細分化し、続けたくても住み続けられない谷戸エリ

貸し出すなどの空間のマネジメントも可アがある。そこで、地域に住む高齢者の能となる。

暮らしを若者がサポートできるように、

６. お わ り に〜実践してみよう〜

谷戸の空き家を学生用シェアハウスにす

空き地や空き家問題はいまや大きな社(７)新たな人材の育成る取組がある。市は、空き家を提供する会問題である。しかし、それを素敵な場

空き地や空き家は不動産であるが、不家主にリフォーム代の補助をする。学生にもできる。その鍵は、新たな連携、新動産業者にとっては関与することのモチには近隣居住者をサポートするというこたな仕組みづくりである。空き地や空きベーションが低い。日本では不動産業者とで補助を出す。大学は入居者の募集に家が私たちに問いかけているのは、「今が仲介した場合の報酬額の上限が法律で協力する。学生が住むことで高齢者の生のままではだめだ。これからはもっと新決まっている。空き地や空き家の場合の活支援だけでなく、地域の活性化にもつたな価値や方法を創るために、チャレン

取引には、所有者の所在を探し出し、所ながるとの評判である。市にとっても学ジしようよ」である。そのための新たな有者に意思決定を促し、境界が不明確な生にとっても空き家所有者にとっても大連携、新たな仕組みづくりが日本の社会、場合には確定に尽力し、耐震診断の手配

学にとっても WIN-WIN である。

くらし、まちを大きく変えることになる。

や、リフォーム工事の手配をする等、きさあ、実践してみよう。あなたの身近なれいな更地や新築住宅や中古住宅に比べ(２)新たなプラットフォームところにある空き地や空き家をつかってて、取引に手間・暇がかかるが、その割空き地や空き家利活用の担い手不足は、地域の魅力づくりを。には取引価格が低いため、売買価格の従来の業態が空き家等の利活用にミス〇％という報酬に上限がある制度では業マッチということである。ゆえに、必要としての魅力が低くなりがちである。まな専門家のネットワーク化なども含めたた、所有者の確定からリフォームの手配

プラットフォームづくり、公民連携、民など、不動産の仲介だけでなく、それに民連携が必要である。

まつわる幅広い業務を行う必要があり、使えない土地には、再建築が不可であ総合的に行える体制を持つ不動産事業者

るがゆえに、取り壊しもせず、放置されが多くはない。業態の新たな体制構築がているものがある。そして、接道義務を必要であるとともに、建築がわかる、空満たすようにまちづくりとの連携がある。

間を創造できる人材による取組が大いに

例えば、鶴岡ランドバンクの取組として、不動産業者、建設業、司法書士・土地家（寄稿文）46