2019年12月期

決算短信（ＲＥＩＴ）

不動産投資信託証券発行者名 ジャパンエクセレント投資法人
コード番
号 8987代
表者 （役職名）執行役員
資
代
問

産

運

合

せ

用
表
先

会

社

責

任

2020年２月17日
上 場 取 引 所 東
ＵＲ
Ｌ h t t p s : / / w w w . e x c e l l e n t - r e i t . c o . jp
（氏名）小川 秀彦

名 ジャパンエクセレントアセットマネジメント株式会社者 （役職名）代表取締役（氏名）小川 秀彦
者 （役職名）経営企画部長（氏名）堀川 主計
ＴＥＬ
03-5412-7911（代表）有価証券報告書提出予定日

2020年３月19日

分配金支払開始予定日

2020年３月13日

決算補足説明資料作成の有無：有決算説明会開催の有無：有 （機関投資家・アナリスト向け）（百万円未満切捨て）
１．2019年12月期の運用、資産の状況（2019年７月１日～2019年12月31日）(1）運用状況（％表示は対前期増減率）
営業収益
営業利益
経常利益
当期純利益
百万円
％
百万円
％
百万円
％
百万円
％
2019年12月期
10,890(2.1)
2,912 (△32.6)
2,247 (△39.1)
2,246 (△39.1)
2019年６月期
10,668
(0.1)
4,318
(0.8)
3,691
(2.6)
3,690
(2.6)
１口当たり
当期純利益

自 己 資 本当期純利益率
円
1,720
2,826

2019年12月期
2019年６月期

総 資 産
経常利益率
％
1.6
2.6

営業収益
経常利益率
％
0.8
1.3

％
20.6
34.6

(2）分配状況
1口当たり
1口当たり
分配金総額
分配金総額
分配金
分配金
1口当たり
（利益超過
純資産
（利益超過
利益超過
（利益超過
配当性向
（利益超過
利益超過
分配金を
配当率
分配金は
分配金総額
分配金を
分配金は
分配金
含む）
含まない）
含む）
含まない）
円
円
円
百万円
百万円
百万円
％
％
2019年12月期
2,918
1,841
1,077
3,810
2,403
1,406
107.0
1.7
2019年６月期
2,827
2,827
－
3,691
3,691
－
100.0
2.6
（注１）2019年12月期の分配金総額（利益超過分配金を含まない）と当期純利益の差異は圧縮積立金158百万円の取崩しによるものです。
（注２）2019年12月期の利益超過分配金は一時差異等調整引当額によるものです。

(3）財政状態
総資産
2019年12月期
2019年６月期（参考）自己資本

純資産
百万円
288,790
286,172

2019年12月期

142,377百万円(4）キャッシュ・フローの状況
営業活動によるキャッシュ・フロー百万円
2019年12月期
7,515
2019年６月期
5,832

自己資本比率百万円
142,377
143,8222019年６月期

投資活動によるキャッシュ・フロー
百万円△8,569△827

１口当たり純資産
％
49.3
50.3

円
109,042
110,149

財務活動によるキャッシュ・フロー
百万円△709△3,595

現金及び現金同等物
期
末
残
高
百万円
23,88425,647

143,822百万円

２．2020年６月期の運用状況の予想（2020年１月１日～2020年６月30日）及び2020年12月期の運用状況の予想（2020年７月１日～2020年12月31日）（％表示は対前期増減率）

営業収益

2020年６月期

百万円
12,818％（17.7）

2020年12月期

11,212 （△12.5）

営業利益

百万円
6,242

％
（114.3）

5,009 （△19.8）

経常利益

百万円
5,580

％
（148.3）１口当たり １口当たり
分配金
分配金（利益超過 （利益超過
分配金を
分配金は
含む）
含まない）
％
円
円
（148.4）
2,960
2,960

当期純利益

百万円
5,579

4,381 （△21.5）

4,380 （△21.5）

3,000

3,000

１口当たり
利益超過
分配金
円
-

（参考）１口当たり予想当期純利益（予想当期純利益÷予想当期末投資口数）（2020年６月期）4,123円、（2020年12月期）3,237円（注）１口当たり分配金は、当期純利益から一時差異等調整引当額の戻入れ（2020年６月期1,406百万円）、圧縮積立金の繰入額（2020年６月期に168百万円及び2020年12月期に321百万円）を控除した残額を分配することを前提として計算しています。

※

その他(1）会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更 ：無② ①以外の会計方針の変更：無③ 会計上の見積りの変更：無④ 修正再表示：無(2）発行済投資口の総口数① 期末発行済投資口の総口数（自己投資口を含む）② 期末自己投資口数

2019年12月期

1,305,700口

2019年６月期

1,305,700口

2019年12月期

0口

2019年６月期

0口（注）１口当たり当期純利益の算定の基礎となる投資口数については、25ページ「１口当たり情報に関する注記」をご覧ください。
※

決算短信は公認会計士又は監査法人の監査対象外です。

※

特記事項
本書に記載されている運用状況の見通し等の将来に関する記述は、本投資法人が現在入手している情報及び合理的であると判断する一定の前提に基づいており、実際の運用状況等は様々な要因により変動する可能性があります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。運用状況の予想の前提条件については、８ページ記載の「2020年６月期（2020年１月１日～2020年６月30日）及び2020年12月期（2020年７月１日～2020年12月31日）運用状況の予想の前提条件」をご参照ください。
以 上

ジャパンエクセレント投資法人（8987）

2019年12月期決算短信○目次
１．運用状況 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ２（１）運用状況 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ２① 当期の概況 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ２（イ）本投資法人の主な推移 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ２（ロ）運用環境及び運用実績 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ２（ハ）資金調達の概要 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ２（ニ）サステナビリティへの取組 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ３（ホ）業績及び分配の概要 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ３② 次期の見通し ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ３（イ）投資環境の見通し ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ３（ロ）今後の運用方針及び対処すべき課題 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ４（ハ）運用状況の見通し ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ４（２）投資リスク ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ９
２．財務諸表 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 10（１）貸借対照表 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 10（２）損益計算書 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 12（３）投資主資本等変動計算書 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 13（４）金銭の分配に係る計算書 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 14（５）キャッシュ・フロー計算書 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 15（６）継続企業の前提に関する注記 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 16（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 16（８）財務諸表に関する注記事項 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 17（９）発行済投資口の総口数の増減 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 27
３．参考情報 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 28（１）運用資産等の価格に関する情報 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 28（２）資本的支出の状況 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 38- 1 -ジャパンエクセレント投資法人（8987）

2019年12月期決算短信

１．運用状況
（１）運用状況① 当期の概況（イ）本投資法人の主な推移
本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号、その後の改正を含みます。
以下「投信法」といいます。）に基づき、2006年２月20日に設立されました。その後、2006年３月15日に関東財務局長への登録が完了（登録番号 関東財務局長 第52号）し、2006年６月27日に東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場（銘柄コード8987）しました。
上場後は中長期的な観点から安定成長と収益の確保を目標として、主にオフィスビルへの投資・運用を行っており、この度、2019年12月末に第27期の決算を終了しました。
（ロ）運用環境及び運用実績
当期（2019年12月期）における世界経済は、米中貿易摩擦の激化やハード・ブレグジットへの懸念を受けて、成長率の低下が鮮明となりました。日本経済は、こうした海外経済の減速を受けて輸出が低迷し、設備投資は底堅く推移したものの、個人消費の伸びの弱さから力強さを欠く展開となりました。
米国における金融環境は、グローバルな金融緩和姿勢が続く中で、年末にかけて米中協議の進展を好感し、長期金利が緩やかに上昇し、長短金利差が拡大する展開となっています。我が国においても日銀は10月から実施された消費税増税の影響を見極めつつ緩和方向での政策スタンスを維持する中で、欧米の長期金利上昇を受けて、10年国債利回りはプラス圏まで上昇する局面も出てきています。
不動産売買市場においては、良好な資金調達環境が継続する中、海外投資家、私募ファンド、私募REIT、一般の事業法人等の市場参加も継続しており、取引利回りが低水準で推移し、取引価格は高止まりの状況が続いています。
オフィスビル賃貸市場については、テナントの館内増床・拡張移転・立地改善等の需要が引き続き旺盛
で、空室率及び募集賃料水準は改善しています。本投資法人は賃料水準を重視したテナント交渉に努めており、既存契約については、増額改定の機を捉えて物件価値に見合った賃料への増額取組を一層強化し、また新規契約については、市場動向を踏まえ賃料設定水準を引き上げてリーシング活動を行いました。その結果、既存物件の賃料収入増加額は0.7億円、当期末の稼働率（注１）は99.6％となりました。
当期末における本投資法人の全保有運用資産は33物件、取得価格総額2,794億円、総賃貸可能面積
345,940.29㎡（104,646.94坪）となっています。
（ハ）資金調達の概要
本投資法人は、長期かつ固定金利にて資金調達することを基本とし、中長期に安定かつ健全な財務運営に取り組んでいます。
当期は、10月に期限の到来した借入金10億円について、市場環境を踏まえて、先行して９月に本投資法人初となる20年債（10億円・1.07%）を発行しました。また、10月にBIZCORE赤坂見附を取得する資金として、銀行からの短期借入（40億円・期間1年）を実施しました。また、12月に期限の到来した借入金10億円については、借入期間を3.0年から5.0年に長期化を実施しました。
これらの結果、当期末における有利子負債平均残存期間（注２）は4.2年（対前期末比0.4年短期化）、期末平均有利子負債金利（注３）は0.77％（対前期末比同水準）、総資産有利子負債比率（総資産LTV）（注４）は44.9％（対前期末比0.7％上昇）となりました。
このほか、本投資法人は、資金調達の安定化及びリファイナンスリスク軽減を図るべく、従来から継続して借入極度額140億円のコミットメントラインを設定しています。
当期末現在で本投資法人が取得している格付は以下のとおりです。
信用格付業者

発行体格付（アウトルック）

債券格付

株式会社日本格付研究所（JCR）

長期発行体格付AA－（安定的）AA－

ムーディーズ・ジャパン株式会社

発行体格付
A３（安定的）

―

- 2 -

(注５)

ジャパンエクセレント投資法人（8987）

2019年12月期決算短信（ニ）サステナビリティへの取組
本投資法人では、不動産投資運用事業における環境、社会、ガバナンス（ESG）配慮の重要性を認識するとともに、企業の社会的責任として持続可能な社会の実現を目指し、環境負荷の低減及びステークホルダーとの連携・協働に努めています。
例えば、中長期的に年平均１％のエネルギー消費原単位の削減を目標として、保有物件の照明器具のLED化や省エネ性能に優れた空調設備への改修等、環境負荷の低減に努めています。また、グリーンビル認証の取得にも継続的に取り組んでおり、グリーンビル認証取得物件数は11物件、全体の60.0％（2019年12月31日
現在・底地を除く賃貸可能面積ベース）となっています。
このような本投資法人のサステナビリティへの取組は、グローバル・リアルエステイト・サステナビリティ・ベンチマーク（GRESB）（注６）の2019年調査において５年連続で「Green Star」（注７）を取得し、総合スコアのグローバル順位による格付である「GRESB Rating」（注８）でも「４Star」以上を獲得するな
ど高い評価を受けています。
また、昨今の投資家のESG投資への関心の高まりを踏まえ、2019年５月31日付の本投資法人ホームページ
リニューアルに際し、サステナビリティへの取組に関する新たなコンテンツを設ける等、より充実した内容とすることで、本投資法人のサステナビリティへの取組を投資家に訴求しています。
（ホ）業績及び分配の概要
上記運用の結果、当期の業績は、営業収益10,890百万円、営業利益2,912百万円、経常利益2,247百万円、当期純利益2,246百万円となりました。
当期の分配金については、投資法人の税制の特例（租税特別措置法第67条の15）の適用により、利益分配
金相当額が損金算入されることを企図して、圧縮積立金158百万円を取り崩した上で当期未処分利益に加算
し、投資口１口当たりの分配金が１円未満となる端数部分を除く当期未処分利益の全額を分配することとしました。また、所得超過税会不一致（投資法人の計算に関する規則第２条第２項第30号（イ）に定めるものをいいます。）が分配金に与える影響を考慮して、一時差異等調整引当額（投資法人の計算に関する規則第２条第２項第30号に定めるものをいいます。）に係る利益超過分配を行うこととしました。
この結果、投資口１口当たりの分配金は前期比91円増の2,918円となりました。
（注１）稼働率は、個々の不動産又は信託不動産の賃貸可能面積に占める賃貸面積の割合です。
（注２）有利子負債平均残存期間は、全ての有利子負債について、期末時点における借入金及び投資法人債の返済期日及び償還日までの残存期間を各有利子負債残高に応じて加重平均して算出しています。
（注３）期末平均有利子負債金利は、全ての有利子負債について、当期末の金利を各有利子負債残高に応じて加重平均して算出しています。
（注４）総資産有利子負債比率＝（期末有利子負債額／期末総資産額）×100（注５）第７回無担保投資法人債、第８回無担保投資法人債、第９回無担保投資法人債、第10回無担保投資法人債、第11回無担保投資法人債、第12回無担保投資法人債、第13回無担保投資法人債、第14回無担保投資法人債及び第15回無担保投資法
人債に対する格付です。
（注６）欧州の年金基金グループが創設した不動産会社・運用機関のサステナビリティ配慮を測るベンチマークであり、欧米・アジアの主要機関投資家が投資先を選定する際などに活用しています。
（注７）２つの評価軸（「マネジメントと方針」と「実行と計測」）の双方において、得点率が50％を超える高評価の場合に付与されます。
（注８）「GRESB Rating」では、総合スコアのグローバル順位によって格付が与えられ、上位20％が「５Star」、次の20％が「４Star」などと呼ばれます。

② 次期の見通し（イ）投資環境の見通し
不動産売買市場においては、取引利回りが低下余地の少ない水準に近づいてきていると思われるものの、良好な資金調達環境と市場参加者の旺盛な投資意欲等を背景に、取引価格は高止まりが継続するものと予想されます。
オフィスビル賃貸市場は、オフィス需要が堅調であることから、当面は競争力のあるビルを中心に、募集
賃料水準は緩やかに上昇していくものと予想しています。今後は東京都心を中心にオフィス床の供給量の増加が見込まれていますので、市場動向を注視していく必要があると思われます。

- 3 -ジャパンエクセレント投資法人（8987）

2019年12月期決算短信（ロ）今後の運用方針及び対処すべき課題
A．外部成長本投資法人では、外部成長の軸足を資産入替から資産規模拡大へ徐々に移しながら、投資規模・エリアのバランスに留意した競争力のある物件取得を企図していきます。引き続きスポンサー企業との一層の連携強化・協働、また運用会社による物件情報ルートの新規開拓・深耕強化を行い、売却情報の早期入手に努め、取引機会を的確に捕捉していきます。
B．内部成長本投資法人では、既存テナントとのきめ細かなリレーションを一層強化し、テナントサイドのニーズをタ
イムリーに汲み取っていく活動を継続していきます。こうした活動と市場動向を踏まえた新規賃料の設定、加えて物件価値に見合った賃料への増額取組を推進するとともに、中長期的な資産価値の維持及び物件競争力向上に向けた戦略的な追加投資を省エネやBCP対応も踏まえ継続的に実施し、ポートフォリオ全体の収益
力及びESG評価の向上を目指します。
C．財務戦略
本投資法人では、長期かつ固定金利にて資金調達することを引き続き基本方針とし、安定的かつ健全な財
務運営を継続していきます。また、資金調達手段の多様化による調達基盤の維持・強化の観点から、金融市
場環境を注視しつつ、グリーンボンドの発行にも取り組んでいきます。
総資産LTVは、60％を上限とし、35％から50％を目処に運用します。また、有利子負債の返済期限を分散することにより、リファイナンスリスクの軽減を図り安定性を重視した財務運営を行います。
D．サステナビリティへの取組
本投資法人では、企業の社会的責任として持続可能な社会の実現を目指し、環境負荷の低減及びステーク
ホルダーとの連携・協働に引き続き努めていきます。
（ハ）運用状況の見通し
A．２営業期間の業績予想
2020年６月期（2020年１月１日～2020年６月30日）及び2020年12月期（2020年７月１日～2020年12月31日）の運用状況につきましては、以下のとおり見込んでいます。運用状況の予想の前提条件につきまして
は、後記「2020年６月期（2020年１月１日～2020年６月30日）及び2020年12月期（2020年７月１日～2020年
12月31日）運用状況の予想の前提条件」をご参照ください。
2020年６月期（2020年１月１日～2020年６月30日）
営業収益
12,818百万円
営業利益
経常利益

6,242百万円
5,580百万円

当期純利益
１口当たり分配金

5,579百万円
2,960円

１口当たり利益超過分配金－円
2020年12月期（2020年７月１日～2020年12月31日）
営業収益
営業利益

11,212百万円
5,009百万円

経常利益
当期純利益

4,381百万円
4,380百万円

１口当たり分配金
１口当たり利益超過分配金

3,000円－円（注）

上記予想数値は一定の前提条件の下に算出した現時点でのものであり、状況の変化により実際の営
業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、１口当たり分配金及び１口当たり利益超過分配金は変動する可能性があります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。

- 4 -ジャパンエクセレント投資法人（8987）

2019年12月期決算短信

B．決算後に生じた重要な事実(ｉ)公募による新投資口の発行（一般募集）について
本投資法人は2020年１月６日及び2020年１月15日開催の役員会において、以下のとおり、公募による新投資口の発行を決議し、2020年１月21日に払込が完了しました。
＜公募による新投資口発行の概要＞
発行新投資口数

43,000口

発行価格

１口当たり金173,355円

発行価格の総額

7,454,265,000円

払込金額（発行価額）

１口当たり金167,754円

払込金額（発行価額）の総額

7,213,422,000円

払込期日

2020年１月21日（ⅱ）第三者割当による新投資口の発行（グリーンシューオプション行使による第三者割当）について
本投資法人は2020年１月６日及び2020年１月15日開催の役員会において、以下のとおり、第三者割当による新投資口の発行を決議し、2020年２月13日に払込が完了しました。
この結果、上記の一般募集による増加分と合わせて、2020年２月13日付にて出資総額は147,907,649,350円、発行済投資口の総口数は1,353,000口となっています。
＜第三者割当による新投資口発行の概要＞
発行新投資口数

4,300口払込金額（発行価額）

１口当たり金167,754円

払込金額（発行価額）の総額

721,342,200円

割当先

みずほ証券株式会社

払込期日

2020年２月13日

C．参考情報(ｉ)資産の取得（グランフロント大阪（うめきた広場・南館））について
本投資法人は、2020年１月６日付で、以下のとおり、不動産信託受益権売買契約を締結し、2020年２月３日付で引渡しを受けました。
＜取得資産の概要＞
取得資産

不動産信託受益権（準共有）資産の名称

グランフロント大阪（うめきた広場・南館）

所在地

大阪府大阪市北区大深町４番１号（うめきた広場）
大阪府大阪市北区大深町４番20号（南館）取得価格（注）4,868,050,000円

契約締結日

2020年１月６日

引渡日

2020年２月３日

取得先

日鉄興和不動産株式会社（注）取得価格は、取得に係る諸経費、固定資産税、都市計画税相当額の精算分及び消費税相当額を含まない信託受益権の売買代金を記載しています。

- 5 -ジャパンエクセレント投資法人（8987）

2019年12月期決算短信（ⅱ）資産の取得（グランフロント大阪（北館））について
本投資法人は、2020年１月６日付で、以下のとおり、不動産信託受益権売買契約を締結し、2020年２月３日付で引渡しを受けました。
＜取得資産の概要＞
取得資産

不動産信託受益権（準共有）資産の名称

グランフロント大阪（北館）所在地大阪府大阪市北区大深町３番１号

取得価格（注）3,982,950,000円

契約締結日

2020年１月６日

引渡日

2020年２月３日

取得先

日鉄興和不動産株式会社（注）取得価格は、取得に係る諸経費、固定資産税、都市計画税相当額の精算分及び消費税相当額を含まない信託受益権の売買代金を記載しています。
(ⅲ)資金の借入について
本投資法人は、2020年１月28日付で、既存借入の返済に充当するため、以下のとおり、借入契約を締結しました。
＜借入金の概要＞
株式会社みずほ銀行
借入先

株式会社三菱UFJ銀行
株式会社三井住友銀行
みずほ信託銀行株式会社
農林中央金庫借入額

5,600,000,000円

利率（注）

基準金利（全銀協６ヶ月 日本円TIBOR）＋0.49000％

借入日

2020年１月31日

元本弁済期日2029年１月31日

元本弁済方法

元本弁済期日に一括弁済

担保の有無

無担保・無保証（注）2020年1月29日付で金利スワップ契約を締結し、支払金利を0.71200％で固定化しました。
(ⅳ)資金の借入について
本投資法人は、2020年１月28日付で、既存借入の返済に充当するため、以下のとおり、借入契約を締結しました。
＜借入金の概要＞
借入先

第一生命保険株式会社

借入額

1,000,000,000円

利率0.77000％

借入日

2020年１月31日

元本弁済期日2029年１月31日

元本弁済方法

元本弁済期日に一括弁済

担保の有無

無担保・無保証- 6 -ジャパンエクセレント投資法人（8987）

2019年12月期決算短信(ⅴ)資金の借入について
本投資法人は、2020年１月28日付で、既存借入の返済に充当するため、以下のとおり、借入契約を締結しました。
＜借入金の概要＞
借入先

株式会社日本政策投資銀行

借入額

2,000,000,000円

利率0.68778％借入日

2020年１月31日

元本弁済期日2028年７月31日

元本弁済方法

元本弁済期日に一括弁済

担保の有無

無担保・無保証- 7 -ジャパンエクセレント投資法人（8987）

2019年12月期決算短信

2020年６月期（2020年１月１日～2020年６月30日）及び2020年12月期（2020年７月１日～2020年12月31日）運用状況の予想の前提条件
項目

運用資産

前提条件
・2019年12月期末現在の保有物件に加え、JEI西本町ビルの信託受益権の全部及び興和川崎西口ビルの信託受益権の一部の譲渡（以下「本譲渡」といいます。詳細については2019年12月６日付「国内不動産信託受益権の譲渡・一部譲渡及び賃借の解消に関するお知らせ（JEI西本町ビル、興和川
崎西口ビル）」をご参照ください。）並びに2020年２月３日を引渡日とする「グランフロント大阪（うめきた広場・南館）」及び「グランフロント大阪（北館）」の取得（詳細については2020
年１月６日付「国内不動産信託受益権の取得に関するお知らせ（グランフロント大阪（うめきた広場・南館）及びグランフロント大阪（北館）の各共有持分取得）」をご参照ください。）を前提としています。
・実際には運用資産の異動により予想が変動する可能性があります。

営業収益

・テナントによる賃料の滞納又は不払いがないことを前提としています。
・本譲渡による不動産等売却益の額は2020年６月期においては1,729百万円、2020年12月期においては314百万円が収益計上される見込みです。
・主たる営業費用である賃貸事業費用のうち、減価償却費以外の費用については、過去の実績値をベースに費用の変動要素を反映して算出しています。
・一般に不動産等の売買にあたり固定資産税及び都市計画税等については前所有者と期間按分による計算を行い、取得時に精算しますが、本投資法人においては精算金相当分を取得原価に算入しています。
・維持管理費の額は、2020年６月期においては1,450百万円、2020年12月期においては1,340百万円が費用計上される見込みです。

営業費用

・固定資産税及び都市計画税等の額は2020年６月期においては974百万円、2020年12月期においては929百万円が費用計上される見込みです。
・建物の修繕費は、各営業期間において必要と想定される額を費用として計上しています（2020年
６月期に269百万円、2020年12月期に221百万円）。なお、予期し難い修繕費が発生する可能性があること等の理由により、予想金額と大きく異なる結果となる可能性があることにご留意ください。
・減価償却費については、付随費用、将来の追加の資本的支出を含めて定額法により算出しています（2020年６月期に1,967百万円、2020年12月期に1,840百万円）。

営業外費用

・営業外費用（支払利息、融資関連費用等）については、2020年６月期に663百万円、2020年12月期に629百万円を見込んでいます。
・本書の日付現在、129,600百万円（借入金96,600百万円、投資法人債33,000百万円）の有利子負債を有しています。

有利子負債

・2020年１月６日開催の役員会で決議した公募増資による新投資口の発行により調達する資金を借入金の一部返済に充当することを予定しています。
・2020年12月期末までに返済期限が到来する短期借入金9,000百万円については返済を行うことを前提とし、長期借入金10,600百万円については、同額にて借換え等を行うことを前提としています。

発行済投資口の総口数

・本書の日付現在の1,353,000口を前提としており、2020年12月期末までの投資口数に変動がない
ことを前提としています。

一時差異等調整
引当額の戻入れ・2020年６月期においては2019年12月期に行った一時差異等調整引当額1,406百万円について引当額の戻入れを行うことを見込んでいます。
・１口当たり分配金は、本投資法人の規約に定める金銭の分配の方針に従い、利益の金額を限度とし、かつ、配当可能利益の額の90％に相当する金額を超えて分配することを前提として算出しています。

１口当たり分配金

・本譲渡による売却益の一部を圧縮積立金の積立として内部留保することを前提としています（2020年６月期に168百万円、2020年12月期に321百万円）。
・運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃料収入の変動、予期せぬ修繕の発生、金利の変動又は新投資口の追加発行等を含む種々の要因により変動する可能性があります。

- 8 -ジャパンエクセレント投資法人（8987）

2019年12月期決算短信

項目

前提条件

１口当たり利益
超過分配金

・利益を超える金銭の分配（１口当たり利益超過分配金）については行わないことを前提としてい
ます。

その他

・法令、税制、会計基準、上場規則、投信協会規則等において、上記の予想数値に影響を与える改正が行われないことを前提としています。
・一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としています。

（２）投資リスク
最近の有価証券届出書（2020年１月６日提出）（その後の訂正を含みます。）における「投資リスク」から重要な変更がないため、開示を省略します。

- 9 -ジャパンエクセレント投資法人（8987）

2019年12月期決算短信

２．財務諸表（１）貸借対照表（単位：千円）前期(2019年６月30日)
資産の部
流動資産
現金及び預金
信託現金及び信託預金
営業未収入金
前払費用
その他
流動資産合計固定資産
有形固定資産建物
減価償却累計額
建物（純額）
構築物
減価償却累計額
構築物（純額）機械及び装置
減価償却累計額
機械及び装置（純額）
工具、器具及び備品
減価償却累計額
工具、器具及び備品（純額）
土地
信託建物
減価償却累計額
信託建物（純額）
信託構築物
減価償却累計額
信託構築物（純額）
信託機械及び装置
減価償却累計額
信託機械及び装置（純額）
信託工具、器具及び備品
減価償却累計額
信託工具、器具及び備品（純額）
信託土地
信託建設仮勘定
有形固定資産合計
無形固定資産
借地権
商標権
信託借地権
ソフトウエア
信託その他無形固定資産
無形固定資産合計- 10 -

当期(2019年12月31日)

9,553,228
16,094,605
362,961
212,267
7,029
26,230,092

7,165,726
16,718,701
380,012
209,551
26,87724,500,869

7,269,866△1,654,538
5,615,327
42,147△9,24932,8986,253△3,3802,872
49,835△14,862
34,973
9,292,709
116,022,958△29,949,059
86,073,899
950,998△252,616
698,382
942,708△480,429
462,278
265,897△150,895
115,002
146,475,849
116,057
248,920,250

7,598,970△1,764,625
5,834,344
42,243△10,056
32,186
6,253△3,662
2,591
49,835△18,274
31,56010,607,317
117,124,985△31,341,504
85,783,481
953,841△269,725
684,115
1,024,281△511,390
512,890
301,435△160,456
140,978
149,590,759
115,459
253,335,685

1,721,607
12
7,382,016
10,633
4,297
9,118,567

1,721,607－
7,382,016
9,533
3,969
9,117,127

ジャパンエクセレント投資法人（8987）

2019年12月期決算短信（単位：千円）前期(2019年６月30日)
投資その他の資産
繰延税金資産差入敷金及び保証金
長期前払費用その他
投資その他の資産合計
固定資産合計繰延資産
投資法人債発行費
繰延資産合計
資産合計
負債の部
流動負債
営業未払金
短期借入金
1年内返済予定の長期借入金
未払金
未払費用
未払法人税等未払消費税等
前受金
その他
流動負債合計
固定負債
投資法人債
長期借入金
預り敷金及び保証金
信託預り敷金及び保証金
固定負債合計
負債合計
純資産の部
投資主資本
出資総額
剰余金
任意積立金
圧縮積立金
任意積立金合計
当期未処分利益又は当期未処理損失（△）
剰余金合計
投資主資本合計純資産合計
負債純資産合計- 11 -

当期(2019年12月31日)

715,181
902,009836,314
1,753,513
259,792,331

50
15,181820,887
845,077
1,681,196
264,134,010

149,873
149,873
286,172,297

155,922
155,922288,790,801

1,657,518
7,000,000
9,600,000
439,565
149,470742
221,152
85,6891,332
19,155,471

2,321,419
9,000,000
10,600,000
405,506
153,400
1,514
77,233200,3315
22,759,411

32,000,000
78,000,000
1,129,346
12,065,244
123,194,591
142,350,062

33,000,000
77,000,000
1,174,194
12,480,048
123,654,242
146,413,653

139,972,885

139,972,885

158,039
158,039
3,691,310
3,849,350
143,822,235※２ 143,822,235

158,039
158,0392,246,223
2,404,262
142,377,147※２ 142,377,147

286,172,297

288,790,801

ジャパンエクセレント投資法人（8987）

2019年12月期決算短信（２）損益計算書（単位：千円）
自至
営業収益
賃貸事業収入その他賃貸事業収入
営業収益合計営業費用
賃貸事業費用
不動産等売却損
減損損失
資産運用報酬
資産保管手数料
一般事務委託手数料
役員報酬
その他営業費用
営業費用合計
営業利益
営業外収益
受取利息
その他
営業外収益合計
営業外費用
支払利息
融資関連費用投資法人債利息
投資法人債発行費償却
その他
営業外費用合計
経常利益
税引前当期純利益
法人税、住民税及び事業税
法人税等調整額
法人税等合計当期純利益
前期繰越利益
当期未処分利益又は当期未処理損失（△）

前期
2019年１月１日
2019年６月30日

当期
2019年７月１日
2019年12月31日※１ 9,850,159※１ 9,984,107※１ 818,102※１ 906,756

10,668,262

10,890,864※１ 5,747,936※１ 5,906,910－－
447,411
21,27839,215
6,540
87,096
6,349,477
4,318,784- 12 -

自至※２ 120,673※３ 1,407,147

390,335
21,332
38,7156,220
87,044
7,978,378
2,912,485

127
1,051
1,179

122
594
717

358,380
126,920
129,970
12,630315
628,216
3,691,747
3,691,747
762
20
782
3,690,964
346
3,691,310

367,351
134,676
130,647
11,55021,360665,585
2,247,617
2,247,617
1,533
△42
1,490
2,246,12697
2,246,223

ジャパンエクセレント投資法人（8987）

2019年12月期決算短信（３）投資主資本等変動計算書
前期（自2019年１月１日

至

2019年６月30日）（単位：千円）
投資主資本
剰余金
当期未処分利益又は当期未処理損失
任意積立金合計 （△）

圧縮積立金
当期首残高

純資産合計

任意積立金

出資総額

投資主資本合計
剰余金合計

139,972,885

158,039

158,0393,596,244

3,754,283

143,727,168

143,727,168

剰余金の分配

---△3,595,897△3,595,897△3,595,897△3,595,897

当期純利益

-

-

-

3,690,964

3,690,964

3,690,964

3,690,964

当期変動額合計---

95,066

95,066

95,066

95,066※１ 139,972,885

158,039

158,039

3,691,310

3,849,350

143,822,235

143,822,235

当期変動額

当期末残高

当期（自

2019年７月１日

至

2019年12月31日）（単位：千円）
投資主資本
剰余金
当期未処分利益又は当期未処理損失
任意積立金合計 （△）

圧縮積立金
当期首残高

純資産合計

任意積立金

出資総額

投資主資本合計
剰余金合計

139,972,885

158,039

158,039

3,691,310

3,849,350

143,822,235

143,822,235

剰余金の分配

---△3,691,213△3,691,213△3,691,213△3,691,213

当期純利益

-

-

-

2,246,126

2,246,126

2,246,126

2,246,126

当期変動額合計---△1,445,087△1,445,087△1,445,087△1,445,087※１ 139,972,885

158,039

158,0392,246,223

2,404,262

142,377,147

142,377,147

当期変動額

当期末残高

- 13 -

ジャパンエクセレント投資法人（8987）

2019年12月期決算短信（４）金銭の分配に係る計算書（単位：円）
区分Ⅰ

当期未処分利益Ⅱ

任意積立金取崩額

Ⅲ

Ⅳ

自
至

前期
2019年１月１日
2019年６月30日

自至

当期
2019年７月１日
2019年12月31日

3,691,310,948

2,246,223,674

圧縮積立金取崩額－

158,039,114

利益超過分配金加算額－

1,406,238,900

うち一時差異等調整引当額－

1,406,238,900

3,691,213,900

3,810,032,600(2,827)(2,918)

うち利益分配金－

2,403,793,700（うち１口当たり利益分配金）－(1,841)

うち一時差異等調整引当額－

1,406,238,900（うち１口当たり利益超過分配金（一時差異等調整引当額に係－(1,077)

97,048469,088

分配金の額（投資口１口当たり分配金の
額）

るもの））
Ⅴ

次期繰越利益分配金の額の算出方法

本投資法人の規約第33条第１項第２号に定める「金銭の分配の方針」の趣

本投資法人の規約第33条第１項第２号に定める「金銭の分配の方針」の趣旨に基づき、分配可能金額を限度とし、租税特別措置法第67条の15に規定

旨に基づき、分配可能金額を限度とし、租税特別措置法第67条の15に規定される本投資法人の配当可能利益の額の100分の90に相当する金額を超えてされる本投資法人の配当可能利益の額の100分の90に相当する金額を超えて分配することとし、当期未処分利益を超えない額で、発行済投資口の総口数

分配することとし、当期未処分利益に圧縮積立金取崩額を加算した金額を超1,305,700口の整数倍の最大値となる
3,691,213,900円を利益分配金としてえない額で、発行済投資口の総口数
1,305,700口の整数倍の最大値となる分配することとしました。なお、規約第33条第１項第４号に定める利益を超

2,403,793,700円を利益分配金として分配することとしました。なお、本投

えた金銭の分配は行いません。

資法人の規約第33条第１項第４号に定める分配可能金額を超えた金銭の分配の方針に基づき、減損損失による所得超過税会不一致（投資法人の計算に関する規則第２条第２項第30号（イ）に定めるものをいいます。）が分配金に与える影響を考慮して、一時差異等調
整引当額の分配を1,406,238,900円行うこととしました。

- 14 -

ジャパンエクセレント投資法人（8987）

2019年12月期決算短信（５）キャッシュ・フロー計算書（単位：千円）自至
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益
減価償却費
投資法人債発行費償却
減損損失
受取利息
支払利息
営業未収入金の増減額（△は増加）
未収消費税等の増減額（△は増加）
前払費用の増減額（△は増加）
営業未払金の増減額（△は減少）
未払金の増減額（△は減少）
未払消費税等の増減額（△は減少）
前受金の増減額（△は減少）
長期前払費用の増減額（△は増加）
信託有形固定資産の売却による減少額
信託無形固定資産の売却による減少額
その他
小計
利息の受取額利息の支払額
法人税等の支払額
営業活動によるキャッシュ・フロー
投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出
信託有形固定資産の取得による支出
無形固定資産の取得による支出
預り敷金及び保証金の受入による収入
預り敷金及び保証金の返還による支出
信託預り敷金及び保証金の受入による収入
信託預り敷金及び保証金の返還による支出
投資活動によるキャッシュ・フロー
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入れによる収入
短期借入金の返済による支出
長期借入れによる収入
長期借入金の返済による支出
投資法人債の発行による収入
投資法人債の償還による支出分配金の支払額
財務活動によるキャッシュ・フロー
現金及び現金同等物の増減額（△は減少）
現金及び現金同等物の期首残高
現金及び現金同等物の期末残高- 15 -

前期
2019年１月１日
2019年６月30日

自至

当期
2019年７月１日
2019年12月31日

3,691,747
1,936,097
12,630－△127
488,350
29,02928,951△17,900△7,9406,138
221,152
2,961△56,306－－△8,8286,325,955
127△492,827△1,178
5,832,077

2,247,617
1,930,311
11,5501,407,147△122
497,999△17,050－
2,716
113,902△35,959△143,919
114,642
81,121
1,830,607
189△30,9318,009,820
122△494,068△761
7,515,112△240,408△755,652△11,000
2,440－
368,962△192,334△827,993△1,641,801△7,387,277－
48,212△3,364756,307△341,503△8,569,427

5,000,000－
3,750,000△3,750,000－△5,000,000△3,595,570△3,595,570
1,408,513
24,239,320※１ 25,647,834

4,000,000△2,000,000
1,000,000△1,000,000
982,400－△3,691,491△709,091△1,763,406
25,647,834※１ 23,884,427

ジャパンエクセレント投資法人（8987）

2019年12月期決算短信（６）継続企業の前提に関する注記
該当事項はありません。
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記
１．固定資産の減価償却 ① 有形固定資産（信託財産を含む）の方法
定額法を採用しています。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
建物
２年～60年
構築物
２年～59年
機械及び装置
６年～16年
工具、器具及び備品 ３年～15年② 無形固定資産（信託財産を含む）
定額法を採用しています。
なお、自社利用のソフトウエアについては、社内における利用可能期間（５年）に基づいています。
③ 長期前払費用
定額法を採用しています。
２．繰延資産の処理方法 投資法人債発行費償還までの期間にわたり定額法により償却しています。
３．収益及び費用の計上 固定資産税等の処理方法
基準
保有する不動産（信託受益権を含む。）に係る固定資産税、都市計画税及び償却資
産税等については賦課決定された税額のうち、当該決算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。
なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投資法人が負担すべき初年度の固定資産税等相当額については、費用計上せず当該不動産等の取得原価に算入しています。前期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は687千円です。当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当
額は6,668千円です。
４．ヘッジ会計の方法① ヘッジ会計の方法
金利スワップについて特例処理の要件を満たしているため、特例処理を採用しています。
② ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段：金利スワップ取引
ヘッジ対象：借入金金利③ ヘッジ方針
本投資法人はリスク管理基本方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。
④ ヘッジの有効性の評価の方法
金利スワップは特例処理の要件を満たしているため、有効性の評価は省略しています。
５．キャッシュ・フロー
キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は、手許現金及び計算書における資金 信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かの範囲
つ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から３ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。
６．その他財務諸表作成 ① 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法のための基本となる保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内全ての資
重要な事項
産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある以下の項目については、貸借対照表において区分掲記しています。
(1）信託現金及び信託預金(2）信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土
地、信託建設仮勘定(3）信託借地権、信託その他無形固定資産(4）信託預り敷金及び保証金② 消費税等の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。但し、資産に係る控除対象外消費税等は、個々の資産の取得原価に算入しています。

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ジャパンエクセレント投資法人（8987）

2019年12月期決算短信（追加情報）（一時差異等調整引当額の引当て及び戻入れに関する注記）
前期（自 2019年１月１日 至 2019年６月30日）
該当事項はありません。
当期（自 2019年７月１日 至 2019年12月31日）
１．引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額（単位：千円）発生した資産等
信託土地、信託建物

引当ての発生事由

一時差異等調整引当額

減損損失の発生1,406,238

２．戻入れの具体的な方法
減損損失
該当物件の売却時点において対応すべき金額を戻し入れる予定です。
（８）財務諸表に関する注記事項（開示の省略）
リース取引、有価証券、退職給付、税効果会計、関連当事者との取引及び資産除去債務に関する注記事項については、決算短信における開示の必要性が大きくないと考えられるため開示を省略しています。
（貸借対照表に関する注記）
１．コミットメントライン契約
本投資法人は、リファイナンスリスクを軽減し、財務の安全性を高めることを主たる目的として、取引銀行
３行とコミットメントライン契約を締結しています。
前期（2019年６月30日）
コミットメントライン契約の総額

当期（2019年12月31日）

14,000,000千円

借入残高
差引

14,000,000千円

－千円

－千円

14,000,000千円

14,000,000千円※２．投資信託及び投資法人に関する法律第67条第４項に規定する最低純資産額
前期（2019年６月30日）
50,000千円- 17 -

当期（2019年12月31日）
50,000千円

ジャパンエクセレント投資法人（8987）

2019年12月期決算短信（損益計算書に関する注記）※１．不動産賃貸事業損益の内訳（単位：千円）
自至前期
2019年１月１日
2019年６月30日

自至

当期
2019年７月１日
2019年12月31日

A．不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入賃料収入
共益費収入
その他賃貸収入8,302,097
1,272,591
275,4718,442,609
9,850,159

1,267,889
273,608

9,984,107

その他賃貸事業収入
水道光熱費収入713,089

その他収入

105,013

不動産賃貸事業収益合計

793,195
818,102113,561

10,668,262

906,756
10,890,864

B．不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
維持管理費

1,399,365

1,458,956

水道光熱費
公租公課

959,157
917,694

1,013,977
944,725

損害保険料
修繕工事費

22,333285,363

20,796
311,820

減価償却費
その他費用

1,935,705
228,316

1,929,198
227,435

不動産賃貸事業費用合計

5,747,936

5,906,910

5,747,936

5,906,910

4,920,325

4,983,953

C．不動産賃貸事業損益（A－B）- 18 -

ジャパンエクセレント投資法人（8987）

2019年12月期決算短信※２．不動産等売却損益の内訳（単位：千円）
前期（自 2019年１月１日 至 2019年６月30日）
該当事項はありません。
当期（自 2019年７月１日 至 2019年12月31日）①JEI西本町ビル（準共有持分5.0％）
不動産等売却収入
不動産等売却原価

450,500
348,972

その他売却費用

140

不動産等売却益

101,386②興和川崎西口ビル（準共有持分5.0％）
不動産等売却収入

1,260,143

不動産等売却原価
その他売却費用

1,481,825
378

不動産等売却損

222,060※３．減損損失
前期（自 2019年１月１日
該当事項はありません。

至

2019年６月30日）

当期（自

至

2019年12月31日）

2019年７月１日

本投資法人は以下の資産グループについて減損損失を計上しています。
（単位：千円）
物件名
興和川崎西口ビル

場所

種類

神奈川県川崎市

信託土地
信託建物

減損損失
885,863521,284

減損損失の算定にあたっては、それぞれの物件ごとに１つの資産グループとしています。その結果、売却を予定している固定資産グループ１件について、当期において帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失（1,407,147千円）として営業費用の区分に計上しています。
なお、売却に起因する減損損失は、営業費用の性質を有するとみなし、「投資法人の計算に関する規則」第48条第２項に従い、計上区分を営業費用としています。
また、当資産グループの回収可能価額は正味売却価額により測定しています。正味売却価額は実際の売却額から処分費用見込額を控除して算定しています。
（投資主資本等変動計算書に関する注記）
自至前期
2019年１月１日
2019年６月30日

自至

当期
2019年７月１日
2019年12月31日※１．発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数発行可能投資口総口数

10,000,000口

10,000,000口

発行済投資口の総口数

1,305,700口

1,305,700口- 19 -

ジャパンエクセレント投資法人（8987）

2019年12月期決算短信（キャッシュ・フロー計算書に関する注記）※１．現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
自至前期
2019年１月１日
2019年６月30日

自至

当期
2019年７月１日
2019年12月31日

現金及び預金
信託現金及び信託預金

9,553,228千円
16,094,605千円

7,165,726千円
16,718,701千円

現金及び現金同等物

25,647,834千円

23,884,427千円（金融商品に関する注記）
１．金融商品の状況に関する事項(１）金融商品に対する取組方針
本投資法人では、資産運用会社が定める財務方針、「年間資金調達計画」に則り、本投資法人の運用資産の成長に必要な資金と債務の返済に際し、主に銀行借入や投資法人債の発行、投資口の発行により調達しています。有利子負債による資金調達においては、財務の安定性の確保及び将来の金利上昇リスクを回避するため、調達期間の長期化、金利の固定化及び返済期限の分散等に留意しています。また、余資運用については、預金
並びに安全性・流動性を伴う金銭債権及び有価証券等を対象としていますが、原則として預金にて運用しています。デリバティブ取引については、借入金等の金利変動リスクをヘッジする目的に限定して利用しています。
(２）金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制① 市場リスク（金利変動リスク）
借入金及び投資法人債は、主に物件の取得あるいは既往の借入のリファイナンスを目的としたものです。
このうち変動金利による借入金は、金利の変動リスクに晒されていますが、本投資法人では継続的なモニタリングを通じた金利予測に基づき、原則としてデリバティブ取引（金利スワップ取引）を利用して変動金利を固定金利に交換することにより、金利変動リスクをヘッジしています。また、デリバティブ取引（金利ス
ワップ取引）の利用に当たっては、信用リスクの軽減のため格付の高い金融機関とのみ取引を行っています。なお、ヘッジ会計の方法、ヘッジの手段とヘッジ対象、ヘッジ方針、ヘッジの有効性の評価の方法については、「重要な会計方針に係る事項に関する注記」に記載されている「ヘッジ会計の方法」をご覧ください。
②

流動性リスク（支払期日に必要資金を調達できなくなるリスク）
借入金、投資法人債は流動性リスクに晒されていますが、返済及び償還期限の分散、資金調達手段の多様化及びコミットメントラインの設定（当期末現在利用残高なし）によってリスクを低減するとともに、常時、手許流動性を管理することにより流動性リスクを管理しています。

(３）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては一定の前提条件を採用しているため、異なる前提条件を用いた場
合、当該価額が異なる場合もあります。また、「２．金融商品の時価等に関する事項」におけるデリバティブ
取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示したものではありません。

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ジャパンエクセレント投資法人（8987）

2019年12月期決算短信

２．金融商品の時価等に関する事項
2019年６月30日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、以下の表に含めていません（注２）。
（単位：千円）
貸借対照表計上額

時価
（注１）

差額

(1）現金及び預金

9,553,228

9,553,228－(2）信託現金及び信託預金

16,094,605

16,094,605－

25,647,834

25,647,834－

7,000,000

7,000,000－(4）１年内償還予定の投資法人債

－

－

－

(5）１年内返済予定の長期借入金

9,600,000

9,685,985

85,985(6）投資法人債

32,000,000

32,733,763

733,763(7）長期借入金

78,000,000

79,777,491

1,777,491

負債計

126,600,000

129,197,240

2,597,240(8）デリバティブ取引

－

－

－

資産計
(3）短期借入金

2019年12月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、以下の表に含めていません（注２）。
（単位：千円）
貸借対照表計上額

時価
（注１）

差額

(1）現金及び預金

7,165,726

7,165,726－(2）信託現金及び信託預金

16,718,701

16,718,701－

23,884,427

23,884,427－

9,000,000

9,000,000－(4）１年内償還予定の投資法人債

－

－

－

(5）１年内返済予定の長期借入金

10,600,000

10,637,781

37,781(6）投資法人債

33,000,000

33,281,107

281,107(7）長期借入金

77,000,000

78,227,367

1,227,367

負債計

129,600,000

131,146,256

1,546,256(8）デリバティブ取引

－

－

－

資産計
(3）短期借入金（注１）金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
資産(1）現金及び預金並びに(2）信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ近似していることから、当該帳簿価額によっています。
負債(3）短期借入金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ近似していることから、当該帳簿価額によっています。
(5）１年内返済予定の長期借入金及び(7）長期借入金
変動金利によるものは短期間で市場金利を反映するため、時価は帳簿価額と近似していると考えられることか
ら、当該帳簿価額によっています（但し、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金- 21 -

ジャパンエクセレント投資法人（8987）

2019年12月期決算短信（後記（デリバティブ取引に関する注記）参照）は、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を同様の借入を行った場合に合理的に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。）。
固定金利によるものの時価については、当該長期借入金の元利金の合計額を同様の借入を行った場合に合理的に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。
(4）１年内償還予定の投資法人債及び(6）投資法人債
本投資法人の発行する投資法人債の時価については、金融データ提供会社による公表参考値によっています。
(8）デリバティブ取引（デリバティブ取引に関する注記）をご参照ください。
（注２）時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品（単位：千円）区

前期（2019年６月30日）

分＊

当期（2019年12月31日）①

預り敷金及び保証金②

信託預り敷金及び保証金＊

賃貸物件における賃借人から預託されている預り敷金及び保証金並びに信託預り敷金及び保証金は、市場価格がなく、かつ、賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定することは困難であり、合理的にキャ＊

1,129,346

1,174,194

12,065,244

12,480,048

ッシュ・フローを見積もることが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。

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ジャパンエクセレント投資法人（8987）

2019年12月期決算短信（注３）金銭債権の決算日（2019年６月30日）後の償還予定額（単位：千円）
１年以内

１年超
２年以内

２年超
３年以内

３年超
４年以内

４年超
５年以内

現金及び預金9,553,228

－

－

－

－

－

信託現金及び信託預金

16,094,605

－

－

－

－

－

合計

25,647,834

－

－

－

－

－

５年超

金銭債権の決算日（2019年12月31日）後の償還予定額（単位：千円）
１年以内

１年超
２年以内

２年超
３年以内

３年超
４年以内

４年超
５年以内

現金及び預金

7,165,726

－

－

－

－

－

信託現金及び信託預金

16,718,701

－

－

－

－

－

合計

23,884,427

－

－

－

－

－

５年超

（注４）借入金、投資法人債及びその他の有利子負債の決算日（2019年６月30日）後の返済及び償還予定額（単位：千円）
１年以内

１年超
２年以内

２年超
３年以内

３年超
４年以内

４年超
５年以内

7,000,000

－

－

－

－

－

１年内償還予定の投資
法人債

－

－

－

－

－

－

１年内返済予定の長期
借入金

9,600,000

－

－

－

－

－

投資法人債

－

－

－

2,000,000

10,000,000

20,000,000

長期借入金

－

6,000,000

14,510,000

11,750,000

14,270,000

31,470,000

16,600,000

6,000,000

14,510,000

13,750,000

24,270,000

51,470,000

短期借入金

合計

５年超

借入金、投資法人債及びその他の有利子負債の決算日（2019年12月31日）後の返済及び償還予定額（単位：千円）
１年以内

１年超
２年以内

２年超
３年以内

３年超
４年以内

４年超
５年以内

9,000,000

－

－

－

－

－

１年内償還予定の投資
法人債

－

－

－

－

－

－

１年内返済予定の長期
借入金

10,600,000

－

－

－

－

－

投資法人債

－

－

－

4,000,000

8,000,000

21,000,000

長期借入金

－

13,510,000

11,750,000

15,770,000

9,770,000

26,200,000

19,600,000

13,510,000

11,750,000

19,770,000

17,770,000

47,200,000

短期借入金

合計

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５年超ジャパンエクセレント投資法人（8987）

2019年12月期決算短信（デリバティブ取引に関する注記）
１．ヘッジ会計が適用されていないもの
前期（2019年６月30日）
該当事項はありません。
当期（2019年12月31日）
該当事項はありません。
２．ヘッジ会計が適用されているもの
前期（2019年６月30日）
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
（単位：千円）
契約額等

ヘッジ会計の方法

デリバティブ取引の種類等

主なヘッジ対象

金利スワップの特例処理

金利スワップ取引
変動受取・固定支払

長期借入金

＊

時価

当該時価の
算定方法

＊

－

うち１年超
46,140,000

40,540,000

金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しています（上記「金融商品に関する注記 ２．金融商品の時価等に関する事項（注１）金融商品の時価の算定方法

負債」参照）。

当期（2019年12月31日）
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
（単位：千円）
ヘッジ会計の方法

デリバティブ取引の種類等

金利スワップ

金利スワップ取引の特例処理

変動受取・固定支払＊

契約額等
主なヘッジ対象

時価

当該時価の
算定方法

＊

－

うち１年超
長期借入金

46,140,000

40,540,000

金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しています（上記「金融商品に関する注記
価等に関する事項（注１）金融商品の時価の算定方法 負債」参照）。

２．金融商品の時（賃貸等不動産に関する注記）
本投資法人では、東京都その他の地域において、賃貸収益を得ることを目的として、賃貸オフィスビル等を有しています。これら賃貸等不動産に関する貸借対照表計上額及び時価は、以下のとおりです。
（単位：千円）自至前期
2019年１月１日
2019年６月30日

自至

当期
2019年７月１日
2019年12月31日

貸借対照表計上額
期首残高258,689,768

258,028,172

期中増減額△661,596

4,415,107

期末残高

258,028,172

262,443,280

310,488,000

322,764,988

期末時価（注１）貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
（注２）賃貸等不動産の期中増減額のうち、前期の主な増減少額は減価償却費（1,935,705千円）です。当期の主な増加額はBIZCORE赤坂見附の取得（6,233,065千円）及び仙信ビルの取得（1,631,012千円）によるものであり、主な減少額は興和川崎西口ビルの部分売却（1,481,825千円）、JEI西本町ビルの部分売却（348,972千円）、興和川崎西口ビルの減損損失計上（1,407,147千円）及び減価償却費（1,929,198千円）によるものです。
（注３）売却予定であるJEI西本町ビル及び興和川崎西口ビル(30％)については譲渡価格、それ以外の物件については社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を当期末の時価として記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する当期における損益については、（損益計算書に関する注記）をご覧ください。

- 24 -

ジャパンエクセレント投資法人（8987）

2019年12月期決算短信（セグメント情報等に関する注記）＜セグメント情報＞
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
＜関連情報＞
前期（自 2019年１月１日 至 2019年６月30日）
１．製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
２．地域ごとの情報(1）営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
(2）有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略しています。
３．主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への営業収益がすべて損益計算書の営業収益の10％未満であるため、記載を省略しています。
当期（自 2019年７月１日 至 2019年12月31日）
１．製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
２．地域ごとの情報(1）営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
(2）有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略しています。
３．主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への営業収益がすべて損益計算書の営業収益の10％未満であるため、記載を省略しています。
（１口当たり情報に関する注記）
自至前期
2019年１月１日
2019年６月30日

自至

当期
2019年７月１日
2019年12月31日

１口当たり純資産額

110,149円

109,042円

１口当たり当期純利益

2,826円

1,720円（注１）潜在投資口調整後１口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
（注２）１口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。

自至当期純利益（千円）

前期
2019年１月１日
2019年６月30日

自至3,690,964

当期
2019年７月１日
2019年12月31日
2,246,126

普通投資主に帰属しない金額（千円）－－

普通投資口に係る当期純利益（千円）

3,690,964

2,246,126

期中平均投資口数（口）1,305,700

1,305,700- 25 -

ジャパンエクセレント投資法人（8987）

2019年12月期決算短信（重要な後発事象に関する注記）
前期（自 2019年１月１日
該当事項はありません。

至

2019年６月30日）

当期（自

至

2019年12月31日）

2019年７月１日

１．公募による新投資口の発行（一般募集）について
本投資法人は2020年１月６日及び2020年１月15日開催の役員会において、以下のとおり、公募による新投資口の発行を決議し、2020年１月21日に払込が完了しました。
＜公募による新投資口発行の概要＞
発行新投資口数

43,000口

発行価格

１口当たり金173,355円

発行価格の総額

7,454,265,000円

払込金額（発行価額）

１口当たり金167,754円

払込金額（発行価額）の総額

7,213,422,000円

払込期日

2020年１月21日

２．第三者割当による新投資口の発行（グリーンシューオプション行使による第三者割当）について
本投資法人は2020年１月６日及び2020年１月15日開催の役員会において、以下のとおり、第三者割当による新投資口の発行を決議し、2020年２月13日に払込が完了しました。
この結果、上記の一般募集による増加分と合わせて、2020年２月13日付にて出資総額は147,907,649,350
円、発行済投資口の総口数は1,353,000口となっています。
＜第三者割当による新投資口発行の概要＞
発行新投資口数

4,300口払込金額（発行価額）

１口当たり金167,754円

払込金額（発行価額）の総額

721,342,200円

割当先

みずほ証券株式会社

払込期日

2020年２月13日（追加情報）
前期（自 2019年１月１日

至

2019年６月30日）

該当事項はありません。
当期（自 2019年７月１日 至 2019年12月31日）
本投資法人は、2019年12月６日付で、以下のとおり、不動産信託受益権売買契約を締結しました。
物件名称

JEI西本町ビル

譲渡資産

不動産を信託財産とする信託受益権
9,010,000,000円

譲渡価格（注）

帳簿価額（2019年12月末）
譲渡日（予定）①450,500,000円（準共有持分5.0％）―
2019年12月20日②7,208,000,000円（準共有持分80.0％）

6,630,479,039円
2020年3月27日（注）譲渡費用、固定資産税・都市計画税の精算額、消費税及び地方消費税等を除きます。

- 26 -③1,351,500,000円（準共有持分15.0％）

2020年7月3日

ジャパンエクセレント投資法人（8987）

2019年12月期決算短信（９）発行済投資口の総口数の増減
当期中の発行済投資口の総口数の増減はありません。なお、当期までにおける発行済投資口の総口数及び出資総額の増減の状況は以下のとおりです。
発行済投資口の総口数（口）年月日

出資総額（百万円）

摘要

備考
増減

残高

増減

残高

2006年２月20日

私募設立

400

400

200

200 （注１）

2006年６月26日

公募増資

128,000

128,400

64,23064,430 （注２）

2006年７月21日

第三者割当増資

6,400

134,800

3,211

67,641 （注３）2007年７月11日

公募増資

19,000

153,800

18,702

86,344 （注４）2007年８月８日

第三者割当増資

750

154,550738

87,083 （注５）2011年１月31日

公募増資

31,000185,550

13,608100,691 （注６）

2011年２月28日

第三者割当増資

3,100

188,650

1,360

102,052 （注７）2013年１月30日

公募増資

33,000221,650

14,408116,460 （注８）2013年２月27日

第三者割当増資

3,300

224,950

1,440

117,901 （注９）2014年１月１日

投資口の分割899,800

1,124,750－

117,901 （注10）2014年１月27日

公募増資

80,0001,204,750

9,135

127,036 （注11）

2014年２月26日

第三者割当増資

8,000

1,212,750

913

127,950 （注12）2015年７月13日

公募増資

47,0001,259,750

5,894

133,845 (注13）2015年８月12日

第三者割当増資

4,700

1,264,450

589

134,434 （注14）2016年７月11日

公募増資

37,5001,301,950

5,034

139,469 (注15）2016年８月10日

第三者割当増資

3,750

1,305,700

503

139,972 (注16）（注１）１口当たり発行価格500,000円にて本投資法人が設立されました。
（注２）１口当たり発行価格520,000円（引受価額501,800円）にて、上場時に取得した物件の取得資金等の調達を目的として公募により新投資口を発行しました。
（注３）１口当たり発行価額501,800円にて、新規物件の取得資金の一部等に充当することを目的として、第三者割当により新投資口を発行しました。
（注４）１口当たり発行価格1,019,200円（引受価額984,360円）にて、物件取得のために調達した資金の一部弁済を目的として、公募により新投資口を発行しました。
（注５）１口当たり発行価額984,360円にて、物件取得のために調達した資金の一部弁済を目的として、第三者割当により新投資口を発行しました。
（注６）１口当たり発行価格454,930円（引受価額438,984円）にて、物件取得のために調達した借入金の弁済と物件の取得資金等の調達を目的として、公募により新投資口を発行しました。
（注７）１口当たり発行価額438,984円にて、物件取得のために調達した借入金の弁済と物件の取得資金等の調達を目的として、第三者割当により新投資口を発行しました。
（注８）１口当たり発行価格451,425円（引受価額436,609円）にて、物件の取得資金等の調達を目的として、公募により新投資口を発行しました。
（注９）１口当たり発行価額436,609円にて、物件の取得資金等の調達を目的として、第三者割当により新投資口を発行しました。
（注10）2013年12月31日を基準日として同日の最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主の所有する本投資法人の投資口を、2014年１月１日を効力発生日として１口につき５口の割合をもって分割しました。
（注11）１口当たり発行価格118,072円（引受価額114,196円）にて、物件の取得資金等の調達を目的として、公募により新投資口を発行しました。
（注12）１口当たり発行価額114,196円にて、将来の特定資産の取得資金の一部又は借入金の返済資金及び投資法人債の償還資金の一部に充当することを目的として、第三者割当により新投資口を発行しました。
（注13）１口当たり発行価格129,675円（引受価額125,419円）にて、物件取得のために調達した借入金の一部弁済を目的として、公募により新投資口を発行しました。
（注14）１口当たり発行価額125,419円にて、将来の特定資産の取得資金の一部又は借入金の返済資金の一部に充当することを目的として、第三者割当により新投資口を発行しました。
（注15）１口当たり発行価格138,742円（引受価額134,259円）にて、物件取得のために調達した借入金の一部弁済を目的として、公募により新投資口を発行しました。
（注16）１口当たり発行価額134,259円にて、将来の特定資産の取得資金の一部又は借入金の返済資金の一部に充当することを目的として、第三者割当により新投資口を発行しました。
（注17）本投資法人においては、当期末時点で、自己保有投資口（投信法第94条において準用する会社法第308条第２項の規定により議決権を有しない投資口）は存在せず、また、相互保有投資口（投信法施行規則第160条の規定により議決権を有しない投資口）も存在しません。

- 27 -

ジャパンエクセレント投資法人（8987）

2019年12月期決算短信

３．参考情報「３．参考情報」において、特段の記載のない限り、金額は単位未満を切り捨て、面積及び比率は表示単位未満を四捨五入しています。以下、同様です。
（１）運用資産等の価格に関する情報① 投資状況

投資対象地域
資産の種類

用途
（注１）

第26期
（2019年６月30日現在）

第27期（2019年12月31日現在）

保有総額
（百万円）

保有総額
（百万円）

対総資産比率
（％）

（注２）

（注２）

対総資産比率（％）

エリアⅠ

11,016

3.8

10,997

3.8

エリアⅡ

5,683

2.0

5,603

1.9

エリアⅣ

-

-

1,628

0.6

エリアⅠ

99,06734.6

104,923

36.3

エリアⅡ

8,896

3.1

8,495

2.9

エリアⅢ

94,55533.0

92,05631.9

エリアⅣ

21,256

7.4

21,3007.4

エリアⅠ

17,551

6.1

17,4376.0

計258,02890.2

262,44390.9

預金・その他の資産

28,1449.8

26,3479.1

資産総額計

286,172

100.0

288,790

100.0

不動産

オフィスビル
不動産信託受益権

不動産信託受益権

その他（商業施設・住宅等）（注１）投資対象地域につきましては、以下の区分とします。
エリアⅠ：東京都心６区（千代田区、中央区、港区、新宿区、品川区及び渋谷区）
エリアⅡ：大阪市中心部（梅田、堂島・中之島、淀屋橋、本町地区等）、
名古屋市中心部（名駅、伏見、栄地区等）、福岡市中心部（天神、博多駅前地区等）※大阪市中心部とは大阪駅（JR）、梅田駅（阪急電鉄、阪神電鉄、大阪メトロ）、淀屋橋駅（大阪メトロ）、本町駅（大阪メトロ）から各々概ね徒歩10分圏内に位置する地区を、名古屋市中心部とは名古屋駅（JR、名古屋市営地下
鉄、名古屋鉄道）、伏見駅（名古屋市営地下鉄）、栄駅（名古屋市営地下鉄、名古屋鉄道）から各々概ね徒歩10分圏内に位置する地区を、福岡市中心部とは博多駅（JR、福岡市営地下鉄）、天神駅（福岡市営地下鉄）、西鉄福岡駅（西日本鉄道）から各々概ね徒歩10分圏内に位置する地区を、それぞれ指すものとします。但し、これらは行政区画とは必ずしも一致するものではありません。
エリアⅢ：エリアⅠを除く東京都及び東京周辺地域（神奈川県、埼玉県及び千葉県）
エリアⅣ：エリアⅡを除く大阪市、名古屋市及び福岡市並びにその他の政令指定都市等
以下、同様です。
（注２）保有総額は、決算日時点の貸借対照表計上額（不動産及び不動産信託受益権については、減価償却後の帳簿価額）によっています。

②

投資資産（イ） 投資有価証券の主要銘柄
該当事項はありません。
（ロ） 投資不動産物件
不動産は、後記「（ハ）その他投資資産の主要なもの」に一括表記しています。

（ハ） その他投資資産の主要なもの
本投資法人が当期末現在において保有する資産（以下「当期末保有資産」といいます。）に係る不動産及び不動産信託受益権（以下、それらの不動産ないし信託受益権の信託財産たる不動産をそれぞれ「本物件」ということがあります。）の概要は以下のとおりです。なお、本投資法人の所有物件は、すべてテナントに対する賃貸を目的として保有するものであり、主たる用途は、浜離宮インターシティを除きオフィスビルに該当します（浜離宮インターシティはその他（商業施設・住宅等）に該当します。）。

- 28 -

ジャパンエクセレント投資法人（8987）

2019年12月期決算短信

A．当期末保有資産の価格及び投資比率
当期末保有資産に係る不動産及び不動産信託受益権の取得価格、当期末帳簿価額、期末算定価額及び投資比率は以下のとおりです。なお、以下表中の各数値は、別段の記載がない限り、当期末現在のものです。
期末算定価額（百万円）（注３）（注４）
取得価格

物件

名称

番号

（注１）

Ⅰ－１ 大森ベルポートD館
Ⅰ－２

(百万円)

芝二丁目ビルディング
（注６）

当期末

直接還元法

帳簿価額
(百万円)
（注２）

直接還元

直接還元

DCF

価格

利回り

価格

(百万円)

（％）

(百万円)

22,552

20,76325,90026,500

9,450

9,061

13,50013,7404.0
事務所：3.6
住

投資

DCF法

宅：4.3

割引率

利回り

（％）

25,70013,320

比率
最終還元

（％）

3.8

4.1

事務所：3.3 事務所：3.8
住

（％）
（注５）

宅：4.0 住

宅：4.5

8.1
3.4

Ⅰ－３ JEI浜松町ビル

8,350

8,145

9,000

9,160

3.4

8,840

3.1

3.6

3.0

Ⅰ－８ 赤坂インターシティ

28,146

26,82430,00030,3002.9

29,700

2.6

3.0

10.1

Ⅰ－９ 興和白金台ビル

4,705

4,684

5,390

5,470

4.2

5,310

4.0

4.4

1.7

Ⅰ－10 台場ガーデンシティビル

11,0009,654

10,30010,3004.2

10,300

4.0

4.4

3.9

Ⅰ－12 浜離宮インターシティ

19,08017,43725,90026,3003.3

25,400

3.1

3.5

6.8

Ⅰ－13 新富町ビル

1,750

1,738

2,170

2,160

4.1

2,170

3.9

4.3

0.6

Ⅰ－14 興和西新橋ビル

11,431

10,997

13,20013,400

3.1

13,000

2.7

3.3

4.1

Ⅰ－15 マンサード代官山

11,42011,275

13,50013,8003.0

13,200

2.8

3.2

4.1

Ⅰ－16 赤坂インターシティAIR

6,590

6,559

7,770

7,940

2.8

7,600

2.5

3.0

2.4

Ⅰ－17 BIZCORE赤坂見附

6,200

6,216

6,610

6,750

3.2

6,460

3.0

3.4

2.2

140,674

133,358

163,240

165,820－

161,000

－

－

50.3

5,610

5,603

6,160

6,250

4.3

6,070

4.1

4.5

2.0

Ⅱ－２ JEI西本町ビル

6,339

6,630

5,470

5,520

4.7

5,450

4.5

4.9

2.3

Ⅱ－３ 大阪興銀ビル（底地）

1,770

1,865

2,470

2,530

3.2

2,400

3.0

3.4

0.6

エリアⅡ

13,71914,09914,10014,300－13,920－－4.9

Ⅲ－１ 武蔵小杉タワープレイス

13,89012,49421,30021,5004.0

21,100

3.7

4.2

5.0

Ⅲ－２ 興和川崎東口ビル

10,976

9,872

9,950

10,000

4.7

9,900

4.3

4.9

3.9

Ⅲ－３ JEI本郷ビル

5,400

4,991

4,700

4,770

4.1

4,630

3.9

4.3

1.9

Ⅲ－５ 川崎日進町ビルディング

4,725

4,203

4,710

4,710

4.8

4,710

4.5

5.0

1.7

エリアⅠ
Ⅱ－１

NHK名古屋放送
センタービルⅢ－７ JEI両国ビル

2,550

2,209

2,620

2,680

4.4

2,600

4.2

4.6

0.9

Ⅲ－９ 興和川崎西口ビル

30,40026,76923,90024,0004.6

23,800

4.3

4.7

10.9

Ⅲ－10 パシフィックスクエア千石

1,620

1,617

1,580

1,660

4.2

1,550

4.0

4.4

0.6

Ⅲ－11 コアシティ立川

6,500

6,129

9,400

9,490

4.1

9,300

3.8

4.3

2.3

Ⅲ－12 日石横浜ビル

24,50023,10629,90030,3003.7

29,500

3.5

3.9

8.8

640

663

672

679

4.5

665

4.3

4.7

0.2

エリアⅢ

101,201

92,056

108,732

109,789－

107,755

－

－

36.2

Ⅳ－２ JEI京橋ビル

3,308

2,839

4,380

4,410

5.1

4,370

4.9

5.3

1.2

Ⅳ－３ JEI広島八丁堀ビル

2,760

2,562

3,780

3,820

4.6

3,740

4.4

4.8

1.0

Ⅳ－４ SE札幌ビル

5,500

5,132

8,890

8,830

4.8

8,910

4.6

5.0

2.0

Ⅳ－５ 青葉通プラザ

2,120

2,205

4,460

4,450

4.5

4,470

4.0

4.7

0.8

Ⅳ－６ 大和南森町ビル

4,410

4,213

5,200

5,220

4.6

5,190

4.4

4.8

1.6

Ⅳ－７ JEI那覇ビル

1,380

1,481

1,940

1,950

5.1

1,920

4.8

5.3

0.5

2,780

2,866

3,270

3,300

4.6

3,230

4.4

4.8

1.0

Ⅲ－13

Ⅳ－８

横浜弁天通第一生命ビルディング

広島第一生命OS
ビルディングⅣ－９ 仙信ビル

1,580

1,628

1,670

1,740

4.4

1,640

4.5

4.6

0.6

エリアⅣ

23,83822,92933,59033,720－33,470

－

－

8.5

合計

279,433

262,443

319,662

323,629－

316,145

－

－

100.0

- 29 -

ジャパンエクセレント投資法人（8987）

2019年12月期決算短信（注１）取得価格は、売買契約書に記載された各物件の売買代金（消費税等相当額を含みません。）を記載しています。但し、大阪興銀ビル（底地）については、停止条件付信託受益権売買契約に記載された本土地の売買代金（10,100,000,000円）より、借地人から収受した借地権に係る権利金相当額（8,330,000,000円）を控除した金額（1,770,000,000円）を取得価格として計算しています。JEI西本町
ビル及び興和川崎西口ビルについては、2019年12月20日付でそれぞれ保有する信託受益権の一部（5.0％）を譲渡したため、当初取得
価格に期末保有割合95.0％を乗じた金額を記載しています。
（注２）当期末帳簿価額は、減価償却後の帳簿価額を記載しています。
（注３）期末算定価額は、本投資法人の規約及び一般社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、当期末を価格時点とする不動産鑑定士が作成した不動産鑑定評価書に記載された不動産鑑定評価額を記載しています。なお、当期末保有資産が共有物件である場合には、共有する不動産全体に関する金額に、本投資法人又は信託受託者が保有する持分の割合を乗じた数値によっています。また、期末算定
価額は、不動産の鑑定評価に関する法律（昭和38年法律第152号、その後の改正を含みます。）及び不動産鑑定評価基準に従って鑑定評価を行った鑑定士が、価格時点における評価対象不動産の価格に関する意見を示したものです。
（注４）各物件における不動産鑑定評価書を作成した不動産鑑定機関は以下のとおりです。なお、不動産鑑定機関と本投資法人及び本資産運
用会社の間には、特別の利害関係はありません。
不動産鑑定機関名称
芝二丁目ビルディング・JEI浜松町ビル・赤坂インターシティ・興和白金台ビル・浜離宮インター
シティ・興和西新橋ビル・マンサード代官山・赤坂インターシティAIR・BIZCORE赤坂見附・NHK名

一般財団法人日本不動産研究所

古屋放送センタービル・大阪興銀ビル（底地）・武蔵小杉タワープレイス・コアシティ立川・日石
横浜ビル・横浜弁天通第一生命ビルディング・JEI広島八丁堀ビル・青葉通プラザ・JEI那覇ビル・
広島第一生命OSビルディング

株式会社中央不動産鑑定所

大森ベルポートD館・台場ガーデンシティビル・新富町ビル・JEI両国ビル・パシフィックスクエア
千石・SE札幌ビル

日本ヴァリュアーズ株式会社

興和川崎東口ビル・JEI本郷ビル・川崎日進町ビルディング・興和川崎西口ビル

大和不動産鑑定株式会社

JEI西本町ビル・JEI京橋ビル・大和南森町ビル

株式会社谷澤総合鑑定所

仙信ビル（注５）投資比率は、取得価格の総額に対する各物件の取得価格の比率を記載しています。
（注６）芝二丁目ビルディングは事務所棟と住宅棟より構成されているため、「直接還元利回り」欄、「割引率」欄及び「最終還元利回り」
欄にはそれぞれ事務所棟と住宅棟に該当する数値に分けて記載しています。

- 30 -

ジャパンエクセレント投資法人（8987）

2019年12月期決算短信

B．テナント等の概要（i）賃貸状況の概要
当期末保有資産の賃貸可能面積、賃貸面積、稼働率、テナント総数、月額契約賃料及び敷金・保証金の合計は以下のとおりです。なお、以下表中の各数値は、別段の記載がない限り、当期末現在のものです。

賃貸可能面積

物件
番号

賃貸面積

稼働率

テナント

月額契約
賃料

敷金・保証
金の合計

（千円）

（千円）

（注５）

（注６）

（㎡）

（㎡）

（％）

総数

（注１）

（注２）

（注３）

（注４）

Ⅰ－１ 大森ベルポートD館

25,801.66

25,801.66

100.0

1

141,752

1,001,205

Ⅰ－２ 芝二丁目ビルディング

11,749.30

11,654.49

99.2

2

61,325675,429

Ⅰ－３ JEI浜松町ビル

6,411.26

6,411.26

100.0

138,233

457,577

Ⅰ－８ 赤坂インターシティ

11,021.03

11,021.03

100.0

14

94,732685,809

Ⅰ－９ 興和白金台ビル

5,483.36

5,483.36

100.0

127,737

259,631

Ⅰ－10 台場ガーデンシティビル

12,122.85

12,122.85

100.0

1

55,007

279,875

Ⅰ－12 浜離宮インターシティ

19,718.11

19,474.50

98.8

1110,065

706,962

Ⅰ－13 新富町ビル

2,378.54

2,378.54

100.0

11

10,45587,220Ⅰ－14 興和西新橋ビル

8,949.04

8,949.04

100.0

1

（注７）

（注７）

Ⅰ－15 マンサード代官山

5,420.80

5,278.26

97.4

10

47,569540,914

Ⅰ－16 赤坂インターシティAIR

2,580.24

2,580.24

100.0

1

（注７）

（注７）

Ⅰ－17 BIZCORE赤坂見附

2,387.43

2,122.16

88.9

1

19,578253,237

Ⅱ－１ NHK名古屋放送センタービル

11,770.16

11,770.16

100.0

37

（注７）

（注７）

Ⅱ－２ JEI西本町ビル

10,071.62

10,071.62

100.0

1

33,955364,045

Ⅱ－３ 大阪興銀ビル（底地）

3,158.45

3,158.45

100.0

114,892-

Ⅲ－１ 武蔵小杉タワープレイス

25,043.93

25,043.93

100.0

40

118,762

848,770

Ⅲ－２ 興和川崎東口ビル

18,612.72

18,612.72

100.0

1

（注７）

（注７）

Ⅲ－３ JEI本郷ビル

4,078.37

4,078.37

100.0

1

（注７）

（注７）

Ⅲ－５ 川崎日進町ビルディング

10,606.35

10,606.35

100.0

1

35,369411,096

Ⅲ－７ JEI両国ビル

3,871.64

3,871.64

100.0

1

16,290181,954

Ⅲ－９ 興和川崎西口ビル

36,456.87

36,456.87

100.0

1

140,074

1,030,606

Ⅲ－10 パシフィックスクエア千石

2,875.95

2,875.95

100.0

1

7,455

82,275

Ⅲ－11 コアシティ立川

9,230.09

9,230.09

100.0

150,171

353,734

Ⅲ－12 日石横浜ビル

40,440.72

40,440.72

100.0

1

171,691

1,623,438

Ⅲ－13 横浜弁天通第一生命ビルディング

2,119.49

2,119.49

100.0

1

5,795

57,855Ⅳ－２ JEI京橋ビル

7,734.95

7,490.38

96.8

125,885

187,318

Ⅳ－３ JEI広島八丁堀ビル

6,639.38

6,372.68

96.0

120,759204,816

Ⅳ－４ SE札幌ビル

13,384.95

13,384.95

100.0

1

52,008399,032

Ⅳ－５ 青葉通プラザ

6,265.22

6,228.85

99.4

51

27,028280,899

Ⅳ－６ 大和南森町ビル

6,633.93

6,633.93

100.0

10

28,757408,774

Ⅳ－７ JEI那覇ビル

3,220.59

3,220.59

100.0

1

10,703

95,118Ⅳ－８ 広島第一生命OSビルディング

7,529.52

7,529.52

100.0

120,966

179,541

Ⅳ－９ 仙信ビル

2,171.77

2,137.42

98.4

1

7,215

45,339345,940.29

344,612.07

99.6

200

1,630,768

13,768,175

名称

合計- 31 -

ジャパンエクセレント投資法人（8987）

2019年12月期決算短信（注１）「賃貸可能面積」欄には、各物件（信託不動産を含みます。）につき、本投資法人の保有部分に係る賃貸が可能な貸室面積を記載しています。物件が共有の場合（信託受益権を準共有する場合を含みます。以下同じです。）には、当該共有不動産全体の賃貸可能面
積に保有する持分の割合（赤坂インターシティAIRについては、受託者が保有する所有権の共有持分の割合に本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分の割合を乗じた割合です。以下同じです。）を乗じた数値を記載しています。
（注２）「賃貸面積」欄には、賃貸可能面積のうち、実際に本投資法人、信託受託者又はマスターリース会社とエンドテナントとの間で賃貸借契約が締結され、賃貸が行われている面積を意味し、原則として、エンドテナントとの間の賃貸借契約に表示されている賃貸面積を記載しています。マスターリース会社が自ら建物を使用収益している場合には、当該使用収益している部分の面積を含むものとし、当該マスターリースに係る賃貸借契約等に基づき合理的に算出される面積を記載しています。物件が共有の場合には、共有する
不動産全体の賃貸面積に本投資法人又は信託受託者が保有する持分の割合を乗じた数値を記載しています。なお、エンドテナントにつき、賃貸借契約が解除されていても、当期末現在において退去が完了していない場合、当該エンドテナントを含めて賃貸面積を算出しています。本書において賃貸面積を基に数値を算定する場合、同様とします。
（注３）「稼働率」欄には、個々の不動産又は信託不動産の賃貸可能面積に占める賃貸面積の割合を記載しています。
（注４）「テナント総数」欄において、マスターリース会社との間でマスターリース契約が締結されている場合、マスターリース会社が賃貸人となることの同意を全てのエンドテナントより取得したものと仮定し、マスターリースの対象となる部分についてのテナント数は１として記載しています。また、大阪興銀ビル（底地）については、借地に関する賃貸借契約をもとに、テナント数を「１」とカウントしています。
（注５）「月額契約賃料」欄には、原則として、本投資法人、信託受託者又はマスターリース会社とエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約（賃料を月額で定めるもの）（但し、賃料がパススルー型でないマスターリース契約によりマスターリース会社に賃貸されている部分については、当該マスターリース契約とします。）に表示された月額賃料（共益費を含みますが、月極駐車場等の附属施設の使用料は除きます。）の合計額（消費税等は含みません。）を記載しています。マスターリース契約を採用している物件のうち、台場ガーデンシティビル及び日石横浜ビルの一部区画に係るマスターリース契約は賃料固定型です。なお、合計額には、エンド
テナント等から月額契約賃料の開示の同意が得られていない物件に係る月額契約賃料を含みます。物件が共有の場合には、共有する
不動産全体の月額契約賃料に本投資法人又は信託受託者が保有する持分の割合を乗じた金額を記載しています。
（注６）「敷金・保証金の合計」欄には、原則として、本投資法人、信託受託者又はマスターリース会社とエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約（但し、賃料がパススルー型でないマスターリース契約によりマスターリース会社に賃貸されている部分については、当該マスターリース契約とします。）に基づく賃借人の敷金・保証金等の残高（返還不要な部分がある場合には、当該金額控除後の金額）の合計額を記載しています。大阪興銀ビル（底地）については、敷金・保証金を受領していません。なお、合計額には、エンドテナント等から敷金・保証金の開示の同意が得られていない物件に係る敷金・保証金を含みます。物件が共有の場合には、共有する不動産全体の敷金・保証金の合計額に本投資法人又は信託受託者が保有する持分の割合を乗じた金額を記載しています。
（注７）興和西新橋ビル、興和川崎東口ビル及びJEI本郷ビルについてはエンドテナントから、また、NHK名古屋放送センタービルについては共同事業者から、赤坂インターシティAIRについては共有者から、それぞれ開示の同意が得られていないため記載していません。

- 32 -

ジャパンエクセレント投資法人（8987）

2019年12月期決算短信（ⅱ）稼働率等の推移
本投資法人の各期末保有資産における、最近５年間の各期末日現在の稼働率等の推移は以下のとおりで
す。
2015年
６月末

2015年
12月末

2016年
６月末

2016年
12月末

2017年
６月末

2017年
12月末

2018年
６月末

物件数

31

30

30

31

31

29

30

テナント数の合計

219

224

228

237

242

243

202

370,671.48

356,917.89

97.9

98.5

全賃貸可能面積（㎡）
稼働率（％）

2018年
12月末

2019年
６月末

356,883.84 362,304.64 362,291.56 356,853.73 341,247.30
99.1

31

31

33

テナント数の合計

204

204

200

343,830.44 343,830.44

345,940.29

稼働率（％）

99.6

99.4

99.1

99.6

2019年
12月末

物件数

全賃貸可能面積（㎡）

99.0

99.4

99.6

C．主要な不動産の物件に関する情報
本投資法人の当期末保有資産のうち、各当該資産から得られる総賃料収入が、当期末保有資産全ての総賃料収入の合計の10％以上を占める資産（以下「主要な不動産等」といいます。）は、日石横浜ビルの１物件です。
この主要な不動産等の概要（賃貸可能面積、賃貸面積、テナント総数、月額契約賃料）に関しては、前記「B．テナント等の概要 （i）賃貸状況の概要」をご覧ください。
以下には、本投資法人が主要な不動産等を取得した日以降の情報に基づき、2015年６月末ないし2019年12月末の稼働率の推移を記載しています。
(単位：％）

日石横浜ビル

2015年
６月末

2015年
12月末

2016年
６月末

2016年
12月末

2017年
６月末

2017年
12月末

2018年
６月末

2018年
12月末

2019年
６月末

2019年
12月末

95.9

98.3

99.7

98.3

99.7

99.7

98.8

100.0

99.2

100.0

- 33 -

ジャパンエクセレント投資法人（8987）

2019年12月期決算短信

D．主要なテナントに関する情報（i）主要なテナントの概要
当期末現在における主要なテナント毎の賃貸面積及び年間賃料総額等は下表のとおりです。なお、ここで「主要なテナント」とは、当該テナントへの賃貸面積が、ポートフォリオ全体の総賃貸面積の合計の10％以上を占めるものをいいます。また、ここに、「テナント」とは、本投資法人又は信託受託者との間で直接の賃貸借契約が締結されている賃借人及びマスターリース会社をいい、マスターリース会社から転貸を受けている転借人は含みません。従って、マスターリース会社との間でマスターリース契約が締結されている場合、マスターリース会社が賃貸人となることの同意を全てのエンドテナントより取得したものと仮定し、マスターリース会社を主要なテナントとして記載しています。これに対し、「エンドテナン
ト」とは、本投資法人又は信託受託者との間で直接の賃貸借契約が締結されている賃借人（マスターリー
ス会社を除きます。）及びマスターリース会社との間で賃貸借契約が締結されている転借人を指します。
賃貸面積

年間賃料

敷金・保証金

賃貸面積
（㎡）
（注１）

比率
（％）
（注２）

年間賃料
総額
（千円）
（注３）
（注４）

比率
（％）
（注５）

敷金・保証
金の合計
（千円）
（注６）
（注７）

比率
（％）
（注８）

112,917.46

32.8

5,945,334

30.4

4,490,802

32.6

95,177.02

27.6

5,419,592

27.7

3,484,349

25.3

日石横浜ビル40,440.72

11.7

2,060,303

10.5

1,623,438

11.8

主要なテナントの合計

248,535.20

72.1

13,425,230

68.6

9,598,590

69.7

ポートフォリオ全体の合計

344,612.07

100.0

19,569,225

100.0 13,768,175

100.0

テナント名

業種

物件名称

大森ベルポートD館
芝二丁目ビルディング
JEI浜松町ビル
JEI西本町ビル
川崎日進町ビルディング
JEI両国ビル
株式会社第一ビルディング

不動産業

パシフィックスクエア千石
コアシティ立川
横浜弁天通第一生命ビルディング
JEI広島八丁堀ビル
SE札幌ビルJEI那覇ビル
広島第一生命OSビルディング
仙信ビル
興和白金台ビル
浜離宮インターシティ

日鉄興和

興和西新橋ビル

不動産

不動産業

株式会社

BIZCORE赤坂見附
興和川崎東口ビル（注９）

JEI本郷ビル
興和川崎西口ビル

JX不動産

不動産業

株式会社

（注１）テナントがマスターリース会社として転貸人となっている物件については、エンドテナントとの間の賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計を記載しています。
（注２）賃貸面積の「比率」欄には、原則として、当期末現在におけるポートフォリオ全体の賃貸面積合計に対する比率を記載しています。
（注３）「年間賃料総額」欄には、原則として、当期末現在における賃貸借契約における月額賃料（共益費を含みますが、駐車場やバイク置場等の付属設備の使用料は除きます。）を12倍して得られた金額を記載しています。
（注４）テナントから年間賃料の開示の同意が得られていない物件に係る年間賃料を含む数値です。
（注５）年間賃料の「比率」欄には、原則として、当期末現在におけるポートフォリオ全体の年間賃料総額に対する比率を記載しています。
（注６）「敷金・保証金の合計」欄には、原則として、当期末現在において、本投資法人、信託受託者又はマスターリース会社とエンドテナ
ントとの間で締結されている賃貸借契約に基づく賃借人の敷金・保証金等の残高（返還不要な部分がある場合には、当該金額控除後の金額）の合計額を記載しています。
（注７）エンドテナント及び共同事業者から敷金・保証金の開示の同意が得られていない物件に係る敷金・保証金を含む数値です。
（注８）敷金・保証金の「比率」欄には、原則として、当期末現在におけるポートフォリオ全体の敷金・保証金に対する比率を記載しています。
（注９）本資産運用会社の利害関係人等に該当します。なお、同社を除き、本資産運用会社の利害関係人等へのテナントとしての賃貸はありません。また、エンドテナントの本資産運用会社の利害関係人等の状況は、後記「（参考）上位10エンドテナントの状況」に記載しています。

- 34 -

ジャパンエクセレント投資法人（8987）

2019年12月期決算短信（ⅱ）主要なテナントへの賃貸条件
当期末現在における主要なテナントへの賃貸条件は下表のとおりです。
＜テナント名＞株式会社第一ビルディング
物件
番号

物件名称

契約期間満了日

契約更新の方法

Ⅰ－１

大森ベルポートD館

2020年６月28日

期間満了の３ヶ月前までに意思表示がなされなければ１年間自動更新されます。

Ⅰ－２

芝二丁目ビルディング

期間の定め無し

該当事項はありません。

Ⅰ－３

JEI浜松町ビル

2020年６月28日

Ⅱ－２

JEI西本町ビル

2021年３月27日

期間満了の３ヶ月前までに意思表示がなされなければ１年間自動更新されます。

Ⅲ－５

川崎日進町ビルディング

2022年４月29日

Ⅲ－７

JEI両国ビル

2020年６月27日

Ⅲ－10

パシフィックスクエア千石

2020年４月30日

Ⅲ－11

コアシティ立川

2021年３月31日

Ⅲ－13

横浜弁天通第一生命ビルディング2020年５月31日

Ⅳ－３

JEI広島八丁堀ビル

2020年５月21日

Ⅳ－４

SE札幌ビル

2021年２月28日

Ⅳ－７

JEI那覇ビル

2020年12月６日

Ⅳ－８
Ⅳ－９

広島第一生命OS
ビルディング仙信ビル

期間満了の１年前までに意思表示がなされなければ５年間自動更新されます。
期間満了の３ヶ月前までに意思表示がなされなければ１年間自動更新されます。
期間満了の６ヶ月前までに意思表示がなされなければ１年間自動更新されます。

期間満了の３ヶ月前までに意思表示がなされなければ１年間自動更新されます。

2020年５月31日
2020年11月30日＜テナント名＞日鉄興和不動産株式会社
物件
番号

物件名称

契約期間満了日

契約更新の方法
いずれかの当事者が契約期間満了前の３ヶ月前まで

Ⅰ－９

興和白金台ビル

2020年12月23日

Ⅰ－12

浜離宮インターシティ

2021年２月３日に、書面による別段の意思表示をしない場合には、さらに１年間更新され、以降も同様の扱いとされます。

2036年７月31日

いずれかの当事者が契約期間満了前の３ヶ月前までに、書面による別段の意思表示をしない場合には、さⅠ－14

興和西新橋ビルらに20年間更新され、以降も同様の扱いとされます。
Ⅰ－17

BIZCORE赤坂見附

2020年９月30日

Ⅲ－２

興和川崎東口ビル

2020年６月26日

Ⅲ－３

JEI本郷ビル

2020年６月28日

Ⅲ－９

興和川崎西口ビル

2020年10月25日

いずれかの当事者が契約期間満了前の３ヶ月前までに、書面による別段の意思表示をしない場合には、さらに１年間更新され、以降も同様の扱いとされます。

＜テナント名＞JX不動産株式会社
物件
番号
Ⅲ－12

物件名称

日石横浜ビル

契約期間満了日

契約更新の方法

2025年３月31日

いずれかの当事者が契約期間満了前の３ヶ月前までに、書面による別段の意思表示をしない場合には、さらに１年間更新され、以降も同様の扱いとされます。

- 35 -

ジャパンエクセレント投資法人（8987）

2019年12月期決算短信（参考）上位10エンドテナントの状況
当期末現在における上位10エンドテナントの状況は下表のとおりです。なお、ここで「上位10エンドテナン
ト」とは、特定のエンドテナントに対する賃貸面積（当期末保有資産の複数を同一のエンドテナントが賃借している場合は、その賃貸面積の合計）が全賃貸面積に占める割合の高い順に10位までのエンドテナントを指します。
エンドテナント名

業種

賃貸面積
（㎡）

物件名称

面積比率
（％）

全国共済農業協同組合連合会

保険業

興和川崎西口ビル

20,476.10

5.9

東芝情報システム株式会社

情報・通信業興和川崎東口ビル

18,612.72

5.4

10,449.47

3.0

大森ベルポートD館
横浜弁天通第一生命ビルディング

株式会社日立アーバンインベスト
メント

不動産業

株式会社長谷工コーポレーション

建設業

芝二丁目ビルディング

9,284.18

2.7

（注１）

（注１）

（注１）

8,968.71

2.6

（注１）

（注１）

台場ガーデンシティビル

7,286.83

2.1

（注１）

（注１）

（注１）

6,572.84

1.9日立造船株式会社

機械

大森ベルポートD館

5,383.97

1.6

（注１）

（注１）

浜離宮インターシティ

4,243.04

1.2

（注１）

（注１）

（注１）

4,057.69

1.2

上位10エンドテナントの合計

95,335.55

27.7

ポートフォリオ全体の合計

344,612.07

100.0

JEI広島八丁堀ビル
SE札幌ビル（注１）エンドテナントからエンドテナント名、業種及び物件名称の開示の同意等が得られていないため記載していません。
（注２）上記の他に、本資産運用会社の利害関係人等に、以下のとおりエンドテナントとして賃貸しています。

エンドテナント名

物件名称

賃貸面積（㎡）

武蔵小杉タワープレイス
第一生命保険株式会社

興和川崎西口ビル
横浜弁天通第一生命ビルディング
広島第一生命OSビルディング- 36 -

3,248.75

ジャパンエクセレント投資法人（8987）

2019年12月期決算短信

E．建物状況調査報告書（建物エンジニアリングレポート）の概要
本投資法人は、当期末保有資産にかかる不動産及び信託不動産について、建物状況調査報告書（建物エン
ジニアリングレポート）及びPML評価報告書（以下、両報告書をあわせて「建物状況調査報告書等」ということがあります。）を取得しています。建物状況調査報告書には、建物検査、関連法規の遵守、修繕費評価
及び環境アセスメント等が記載され、PML評価報告書は耐震性能にかかる評価を記載しています。以下は、
建物状況調査報告書等からの抜粋事項であり、建物状況調査報告書等の記載は報告者の意見を示したものにとどまり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。なお、Ⅱ－３ 大阪興銀ビル（底地）は底地のため、記載を省略しています。
(2019年12月31日時点)
建物状況調査報告書（注１）
物件
番号

名称

長期修繕費
（千円）
（注２）（注３）

建物再調達
価格
（百万円）

調査年月

PML評価報告書（注４）（注５）

PML
（％）

（注３）

Ⅰ－１

大森ベルポートD館

196,358

12,0692019年９月

3.61

Ⅰ－２

芝二丁目ビルディング

73,8355,885

2018年10月

6.61

Ⅰ－３

JEI浜松町ビル

28,3752,321

2019年11月

4.18

Ⅰ－８

赤坂インターシティ

26,983

6,492

2017年２月

2.97

Ⅰ－９

興和白金台ビル

20,9792,224

2015年10月

6.95

Ⅰ－10

台場ガーデンシティビル

32,0785,625

2015年10月

6.56

Ⅰ－12

浜離宮インターシティ

37,73015,5502016年９月

2.60

Ⅰ－13

新富町ビル

15,504898

2016年12月

4.13

Ⅰ－14

興和西新橋ビル

30,8634,639

2017年９月

3.30

Ⅰ－15

マンサード代官山

13,9662,780

2016年４月

5.74

Ⅰ－16

赤坂インターシティAIR

4,120

1,680

2018年４月

0.66

Ⅰ－17

BIZCORE赤坂見附

3,318

1,047

2019年６月

8.41

Ⅱ－１

NHK名古屋放送センタービル

125,004

5,847

2015年11月

1.44

Ⅱ－２

JEI西本町ビル

43,5504,075

2016年11月

11.27

Ⅲ－１

武蔵小杉タワープレイス

153,641

11,2062019年５月

3.19

Ⅲ－２

興和川崎東口ビル

177,089

7,572

2015年10月

3.25

Ⅲ－３

JEI本郷ビル

34,4791,527

2019年５月

6.16

Ⅲ－５

川崎日進町ビルディング

54,846

5,452

2019年11月

5.86

Ⅲ－７

JEI両国ビル

28,1361,483

2015年10月

5.57

Ⅲ－９

興和川崎西口ビル

215,212

14,4692017年２月

3.74

Ⅲ－10

パシフィックスクエア千石

17,9591,064

2016年７月

4.65

Ⅲ－11

コアシティ立川

22,6784,547

2017年９月

1.92

Ⅲ－12

日石横浜ビル

178,753

25,9232018年11月

3.19

Ⅲ－13

横浜弁天通第一生命ビルディング

13,671

1,176

2018年１月

5.92

Ⅳ－２

JEI京橋ビル

43,2052,557

2016年７月

7.28

Ⅳ－３

JEI広島八丁堀ビル

22,7582,559

2017年２月

6.66

Ⅳ－４

SE札幌ビル

54,4544,824

2017年３月

0.41

Ⅳ－５

青葉通プラザ

14,034

3,149

2018年３月

1.24

Ⅳ－６

大和南森町ビル

29,2702,345

2018年３月

7.83

Ⅳ－７

JEI那覇ビル

12,314

1,447

2015年10月

3.47

Ⅳ－８

広島第一生命OSビルディング

41,273

3,876

2018年１月

9.89

Ⅳ－９

仙信ビル

6,273

652

2019年５月

2.87

1,772,712

166,962

合計- 37 -

2.02

ジャパンエクセレント投資法人（8987）

2019年12月期決算短信（注１）各物件の建物状況調査報告書の作成会社は、以下のとおりです。作成会社と本投資法人及び本資産運用会社の間には、特別の利害関係はありません。
作成会社

物件名称
大森ベルポートD館・芝二丁目ビルディング・JEI浜松町ビル・新富町ビル・NHK名古屋放送センタ

清水建設株式会社

ービル・JEI西本町ビル・武蔵小杉タワープレイス・興和川崎東口ビル・JEI本郷ビル・JEI両国ビ
ル・興和川崎西口ビル
赤坂インターシティ・興和白金台ビル・台場ガーデンシティビル・浜離宮インターシティ・興和西

SOMPOリスクマネジメント

新橋ビル・マンサード代官山・赤坂インターシティAIR・川崎日進町ビルディング・コアシティ立株式会社

川・日石横浜ビル・横浜弁天通第一生命ビルディング・JEI京橋ビル・JEI広島八丁堀ビル・SE札幌ビル・青葉通プラザ・大和南森町ビル・JEI那覇ビル・広島第一生命OSビルディング・仙信ビル

東京海上日動リスクコンサルティング
株式会社

BIZCORE赤坂見附・パシフィックスクエア千石（注２）長期修繕費には、12年以内に必要とする修繕費用予測の年平均額を記載しています。
（注３）物件が共有等の場合には、建物状況報告書に記載されている金額に本投資法人又は信託受託者が保有する持分等の割合を乗じた金額を記載しています。
（注４）SOMPOリスクマネジメント株式会社が評価したPMLを記載し、合計欄には、ポートフォリオ全体のPMLを記載しています。PMLとは、想定した予定使用期間中（50年＝一般的建物の耐用年数）での超過確率10％の損失を生じる地震により、どの程度の被害を受けるかを、90％非超過確率に相当する予想損失額の再調達価格に対する割合（％）で示したものを意味します。但し、予想損失額は、地震動による建物（構造体、仕上げ、建築設備）のみの直接損失に関するものだけであり、機器、家具、什器等の被害や地震後の水又は火災による損失、被災者に対する補償、営業中断による営業損失等の二次的被害は含まれていません。
（注５）当期末保有資産で地震保険を付保しているものはありません。

（２）資本的支出の状況① 資本的支出の予定
当期末現在において、本投資法人がその当期末保有資産につき、計画している改修工事等に伴う資本的支出の予定額のうち、主要なものは以下のとおりです。なお、以下の工事予定金額には、会計上、費用処理される部分が含まれています。
工事予定金額（百万円）
不動産等の名称

所在地

目的

予定期間

当期
支払額

既支払
総額

192

－

－

115

－

－

総額
自 2019年12月

興和川崎西口ビル

神奈川県川崎市

空調改修（第３-２期）

興和川崎東口ビル

神奈川県川崎市

トイレ改修工事（第１期）

SE札幌ビル

北海道札幌市

自火報設備更新

自 2019年４月
至 2020年３月

123

－

－

大森ベルポート D館

東京都品川区

熱供給設備 熱源機器更新（第１期）

自 2019年８月
至 2020年３月

68

－

－

大森ベルポート D館

東京都品川区

熱供給設備 特高受変電設備

自 2019年８月

更新（第１期）

至 2020年３月

46

－

－

日石横浜ビル

神奈川県横浜市

基準階共用部照明更新

自 2020年１月（LED化）

至 2020年６月

33

－

－

横浜弁天通第一生命ビルディング神奈川県横浜市

外壁防水塗膜材塗布

自 2020年３月
至 2020年５月

9－－- 38 -

至 2020年６月
自 2020年２月
至 2020年６月

ジャパンエクセレント投資法人（8987）②

2019年12月期決算短信

期中の資本的支出
当期中に本投資法人が実施した資本的支出に該当する工事は以下のとおりです。当期の資本的支出は1,726
百万円であり、当期に費用に区分された修繕費311百万円とあわせ2,038百万円の工事を実施しています。
所在地

興和川崎東口ビル

神奈川県川崎市

空調改修（第２期）

興和川崎西口ビル

神奈川県川崎市

空調改修(第３-１期)

自 2019年７月
至 2019年12月

225

興和川崎西口ビル

神奈川県川崎市

エレベーター改修（第４期）

自 2019年４月
至 2019年10月

136

広島県広島市共用部リニューアル

SE札幌ビル

北海道札幌市

自火報設備更新

大森ベルポートD館

東京都品川区

空調自動制御機器更新（第２期）

自 2019年８月
至 2019年10月

47

興和川崎西口ビル

神奈川県川崎市

エレベーター改修（第５期）

自 2019年10月
至 2019年10月

40

SE札幌ビル

北海道札幌市

立体駐車場改修（１号機～４号機循環駆動装置取替）

自 2019年11月
至 2019年12月

34

日石横浜ビル

神奈川県横浜市

制振装置制御システム変更

神奈川県横浜市

空調熱源更新広島第一生命OS
ビルディング横浜弁天通第一生命ビルディング

目的

支払金額
（百万円）

不動産等の名称

実施期間
自 2019年１月

615

至 2019年12月

自 2019年６月

99

至 2019年12月
自 2019年４月

70

至 2019年８月

自 2019年12月

31

至 2019年12月
自 2019年10月

16

至 2019年11月

その他の工事

－

408

合計
③

1,726

長期修繕計画のために積立てた金銭
本投資法人は、物件毎に策定している長期修繕計画に基づき、減価償却費等の余剰キャッシュ・フロー
のなかから大規模修繕等の支払に充当することを目的とした修繕積立金を以下のとおり積立てています。

項目
当期首積立金残高
（百万円）
当期積立額
（百万円）
当期積立金取崩額
（百万円）
次期繰越額
（百万円）

自
至

第23期
2017年７月１日
2017年12月31日

自
至

第24期
2018年１月１日
2018年６月30日

自
至

第25期
2018年７月１日
2018年12月31日

自
至

第26期
2019年１月１日
2019年６月30日

自
至

第27期
2019年７月１日
2019年12月31日

546

289

258

290

284

484

636

469

411

899

742

667

437

417

884

289

258

290

284

300

- 39 -