しんきんアセットマネジメント投信株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長（金商） 第３３８号
Shinkin Asset Management Co., Ltd. 加入協会／一般社団法人投資信託協会 一般社団法人日本投資顧問業協会〒104-0031東京都中央区京橋３丁目８番１号 URL：https:// www.skam.co.jp：

2023年 4月

前月の主なイベント

3月のＪリート市場は売りに押されました。月央にかけては、米連邦準備理事会（FRB）の利上げが長引くとの観測が強まる中、決算期末を控えた地域金融機関からの断続的な売りが入ったものの、東証リート指数1,800ポイント付近では押し目買いも入り、底堅く推移しました。しかし、米銀の相次ぐ経営破綻に続き、クレディ・スイスの経営危機が表面化したことを受けて欧米の金融システム不安が広がり、16日には東証REIT指数は約2か月ぶりに1,800ポイントを割り込みました。その後も不安定な動きが続きましたが、金融当局の支援などにより、欧米の金融不安が和らいだことから、月末にかけては下げ幅を縮小しました。
4月は引き続き、戻りを探る動きを予想します。日銀総裁が交代することを受け、大規模な金融緩和策を修正するとの見方が強まると、やや不安定な動きになる可能性があります。また、欧米の金融システム不安については、金融当局の迅速な措置、支援により収まってきていますが、まだ警戒感はくすぶっており、市場の重しになりそうです。とはいえ、新型コロナの感染拡大が収束してきている中、2月の東京都心のオフィス空室率が2か月連続で低下したことに加え、予想分配金利回りは長期金利を差し引いても相対的に高い水準にあること、また資産価格と比べた割安感も強まっていることから、利回り面での投資妙味や値ごろ感からの買いなどが市場を下支えしそうです。

 日銀による3月のＪリートの買入れはなし。
 9日、三鬼商事が発表した2月の東京都心のオフィス空室率は、前月から0.11ポイント低下の6.15％。平
均賃料は2万14円と前月比12円下落。
 13日、産業ファンドが、投資口の追加発行（公募増資に相当）を発表。
 23日、CREロジスティクスファンドが、投資口の追加発行を発表。
 28日、いちごホテルリートが、3月16日に公表した投資口追加発行の中止と物件の取得の中止を発表。
 28日、アクティビア・プロパティーズが、自己投資口の取得（自社株買いに相当）を行うことを発表。
 28日、ジャパンリアルエステイトが、投資口の追加発行を発表。

今月の決算発表予定の投資法人
13日：ヒューリックリート、14日：福岡リート、ＧＬＰ Ｊ-ＲＥＩＴ、Ｏｎｅリート、サンケイリアルエ
ステート、17日：ラサールロジポート、三菱地所物流リート、アドバンス・ロジスティクス、18日：大和ハウスリート、野村不動産マスターファンド、ザイマックス・リート、19日：日本都市ファンド、オリックス不動産、日本アコモデーションファンド、20日：森トラストリート、21日：タカラレーベン不動産

Jリート関連指標
図１. 予想分配金利回りと１０年債利回り
7.96①Ｊリート予想分配金利回り（左目盛）②新発10年債利回り（左目盛）利回り格差（①－②、右目盛）（年/月、月次）
05/1 07/1 09/1 11/1 13/1 15/1 17/1 19/1 21/1 23/1

図２. 東京ビジネス地区の空室率と平均賃料（円/坪）24,00023,000

1,500

2021

2007

19,0002016

1.0

2.02015

2010

2003

2013

2012

7.0

8.0

2014

3.0

4.0

5.0

（注）□の表記は年末、データは月次

6.0

（空室率）

（出所）三鬼商事よりデータ取得し、しんきん投信作成

4.269 %

0.320 %

配当込み

4,204.73-2.9 %

15/1

17/1

19/1

21/1

（年/月、日次）

23/1（注)点線矢印は予測イメージ（出所）実績はBloombergよりデータ取得し、しんきん投信作成。予想はしんきん投信

2011②
9.0 10.0(%)

投資部門別売買状況
（億円）
800

日銀

銀行

（除く日銀）

投資信託

個人

海外投資家

証券自己売買600

買い越し

0-200-400（注）Ｊリート予想分配金利回りは、東証上場REITの予想分配金利回りで、QUICKが算出

東証REIT指数（用途別指数）-3.7 %

13/1

住宅
3,006.54-600

ＴＯＰＩＸ-800

前月末比 商業・物流等

前月末比-2.7 %-2.7 % 配当なし

2,003.50+0.5 %

配当込み

3,324.74+1.7 %

2,267.55

前月末比（出所）東京証券取引所よりデータ取得し、しんきん投信作成

22年3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
23年1月
2月

60

1,644.50

11/1

22年3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
23年1月
2月

14兆9,781億円-3.1 %

09/1

22年3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
23年1月
2月

新発10年債利回り

1,785.7707/1200

Jリート予想分配金利回り

配当なし

05/1400

Jリート上場銘柄数

オフィス 前月末比

03/1

2002
2004

③500

2009

1999
2005

18,0001,000

2023/2
2017

2006

2022

2001

2000

2018

20,000

時価総額

前月末比

下限

1998

(2023年3月末時点)

東証REIT指数

予想レンジ
上限

2,500
2,000

2008
2019

16,000（03年3月31日終値=1,000）

2020

21,000（注）月末値。Ｊリート予想分配金利回りは、東証上場REITの予想分配金利回り。
2008年4月以前のデータはしんきん投信が算出、それ以降は、QUICKが算出。

●主 要 指 標①④

22,00017,0003,000（新築、既存の平均）

22年3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
23年1月
2月

2.59

20
19
18
171615141312111098（％）
76543210（平均賃料）

98765432
10-1-2-3-4-5-6

22年3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
23年1月
2月

（％）

【 予想レンジ期間 】（2023年4月～2024年3月）【 予想レンジ 】 東証REIT指数： 1,700～2,200

東証REIT指数

22年3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
23年1月
2月

Ｊリート市場の現状と見通し※ 次頁の「本資料に関してご留意していただきたい事項」を必ずご確認ください。

（年/月、月次）(2023.4.4 シニアストラテジスト 鈴木 和仁）（出所）Bloomberg、QUICKよりデータ取得し、しんきん投信作成

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Shinkin Asset Management Co., Ltd. 加入協会／一般社団法人投資信託協会 一般社団法人日本投資顧問業協会〒104-0031東京都中央区京橋３丁目８番１号 URL：https:// www.skam.co.jp＜本資料に関してご留意していただきたい事項＞※本資料は、ご投資家の皆様に投資判断の参考となる情報の提供を目的として、しんきんアセットマネジメント投信株式会社が作成した資料であり、金融商品取引法に基づく開示資料ではありません。
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■投資信託に係る費用について（お客様に直接ご負担いただく費用）◆ご購入時の費用・・・購入時手数料 上限3.3％(税抜3.0％)◆ご換金時の費用・・・信託財産留保額 上限0.3％（保有期間中に間接的にご負担いただく費用）◆運用管理費用（信託報酬）・・・純資産総額に対して、上限年率1.628％(税抜年率1.48％)◆その他の費用・・・監査費用、信託財産に関する租税、信託事務の処理に要する諸費用、有価証券売買時の売買手数料等および外貨建資産の保管等に要する費用は、ファンドより実費として間接的にご負担いただきます。また、投資信託証券を組み入れる場合には、お客様が間接的に支払う費用として、当該ファンドの資産から支払われる運用管理費用、投資資産の取引費用等が発生します。これらの費用につきましては、運用状況等により変動するものであり、事前に料率、上限額等を示すことができません。投資信託に係る上記費用（手数料等）の合計額については、ご投資家の皆様がファンドを保有される期間等に応じて異なりますので、表示することができません。

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