サブリース物件・２つの真実成約になりにくい残念な部屋 !?

P.03

不動産・売り時を見極める !?

新築物件紹介

賃貸仲介DX 事例
Ⅵ〜商圏拡⼤編
CASE OF DX VIREAL ESTATE FOR
RENT BUSINESS

リトをまとめました︒

店舗を持たない集客⽅法開始
開拓センターのメリット

割のニ• ーズあるエリアに開拓スタッフの増員・配置換えも容易

調• 査〜撮影〜物件登録のタス
ク専念↓物件登録や写真の⾼品質化

店• 舗免許と宅建⼠不要
広告〜案内〜契約は最寄りの店舗が担当

駅• 前⼀等地の店舗不要
出店コスト⼤幅減・⾃社ビルやオフィスで運営可能

住みたい街の不動産屋で紹介してもらう従来の部屋探しの⽅法は減少傾向︒今は約お客 様 がネットから事前に物件指定されていド様のフロ

代表取締役

純

宮野ます︒従来の店舗への集客から各物件に集客

ト上の物件は他業者もの４つが重要です︒の質・物件量・公開スピ

つなげるには情報の質・写真多く公開しています︒反響にネ

物件登録の重要４要素する新しい仲介スタイルを開始しました︒﹂が始動しました︒開設頂きます︒﹁新 規 エ リ ア 開 拓 セ ン タ

このようにコスト︑品質や︑実店舗の売り上げ貢献など多ナかもしれません︒に 専 念 す る ︒そ ん な ⽇ が 来 る

営業やオす︒数年後には各店舗の物件トが期待できま物件登録の重要４要素

件⼒さえあれば︑店舗を持たを上げることができる新しい■物件量対• 応エリアの公開件数増加〜紹介物件が多い印象づけ■公開スピード
募• 集開始からネット公開までの物件登録・図⾯作成
現• 地写真撮影などを迅速に他• 社より早く新着マーク表⽰

専⾨部署化をするメリット

くのメリ登録もここに集約し︑店舗はた市場で集客︑収益■情報のクオリティ
物• 件を魅⼒的にする
条• 件・設備などの正確な登録ずに狙
仲介スタイルを具現化するた■写真のクオリティ

ト公開

最 初 に ︑当 社 の 店 舗 が な い
⼤阪市内の物件のネを重点的に⾏う予定です︒

ト経由で問接客・案内⽅法は︖

お客様からネい合わせがあれば応対し︑内フが現地で待ち合わせて

覧 は ︑当 社 最 寄 り の 店 舗 ス
タ⾏います︒他の物件も⾒たい
ト端末を使い検索︑条件

１• 物件につき 枚の撮影〜登録広• ⾓やパノラマレンズを活⽤
新• ⼊社員に充実した研修
写真撮影 編~集〜登録作業めに設⽴しました︒

は︑時代の変化に対応し︑物﹂の経緯と⽬的をご紹介させてタ署︑﹁新 規 エ リ ア 開 拓 セ ン

２０ ２４年 ６ ⽉ か ら 新 規 部

DIGITALと 要 望 さ れ た 場 合 は︑タ ブ
レ提供できる社員の育成にも⼒をいれてまいります。

為替⾯での円安、ウクライナ情勢、半導体不⾜、物流業界の労働時代やニーズの流れに柔軟に対応しつつ、オーナーさまに価値を不動産、建築市況は未だ、資材の⾼騰が続いています。

今後オーナーさまの物件を、内覧や部屋付け、さらに管理などで業が増加したことが要因です。

新卒１７名が⼊社

通常は１~3 ⽉ですが、後ろ倒しをされる企業が増えています。

思っています。

昨年から⼤⼿法⼈企業社員の転勤による社宅探しが 4 ⽉以降もリノベーションや修繕⼯事など、早めの実施が得策なのではと引っ越しシーズンに変化の兆候

多くの原材料、資材を輸⼊に頼っている⽇本では、すぐに資材の今回は不動産市況や当社の話題など３点をお話しします。

タカラレンタックス
グループ各社

JUN MIYANO
JUL. 2024

8開設・運営のメ勝海

P.04（オーナーズ新聞）

TRANSFORMATIONが 合 え ば ︑そ の ま ま 次 の 物 件
当センタ

宅地建物取引⼠30

フィロソフィ

PHILOSOPHY

1122024.07に向かい内覧を⾏います︒

仲介営業部

マネジメント
ディレクター

写真研修の様⼦。広⾓レンズ付きスマートフォンで撮影、撮影スキル向上で物件閲覧数・反響数は増加する
⽥浦

TRG OWNERʼ S NEWS PAPER (TRG オーナーズ新聞）〔1〕JUL.2024

P.01

賃貸 DX 事例６・店舗をもたない集客

P.02

変化に対応できるかがカギ

価格が下がる要因はいまのところ⾒当たらないようです。

継続的に続いています。

引っ越し業者の費⽤がピーク時期に⾼騰したり、引っ越しの配⾞

タカラレンタックスグループの 2024 年度の新⼊社員１７名が⼊予約が満杯で受付を停⽌している⽇もありました。その状況を避け、社しました。座学研修や、仲介店・管理営業部でのＯＪＴ研修を２

家賃相場も落ち着いている４⽉以降に転勤による社宅探しをする企

カ⽉半にわたり受け、６⽉中旬に配属されました。

担当する機会があるかと存じますので、よろしくおねがいします。

資材⾼のこと制限など、複雑かつ多岐に関与しています。

ai-P1-D03-0606

TRG OWNERʼ S NEWS PAPER (TRG オーナーズ新聞）

賃料相場はここ数年東京圏サブリース物件・２つの真実

ス物件所有のオナ

こ こ 最 近 お 会 い し た５ 名 のサブリ

ス業者か様 は 共 通 し た ２つ の 悩 み をお持ちでした︒

１つ⽬はサブリら﹁ 相談にのってほしい﹂と︑ご依頼が５件続き ま し た︒全 員 ２ つ の 共 通 し た お 悩 み を か かえていました︒その内容を本⽂で紹介します︒

で上昇し︑昨年頃から⼤阪圏でも上昇トレンドとなりました︒

⼤ き く ２ つ の 理 由 と し て︑サブリー スのデメリットと本当のメリット

サブリ
ス と ⼀ 般 管 理・⾃⾃⾝の物件の収益最⼤化を所有物件が⾃⾝の判断で経営を⾏えないことがサブリトです︒

今後考えられる⾦利上昇やスの１番のデメリ

ト数の差はあきらかです︒

⼈⼝減少等のリスク要因があ主管理を表にすると︑デメリ

トは︑安定収⼊と運メリせることが１番の収益最⼤化る中で︑契約に柔軟性を持た反⾯︑デメリと考えられます︒周辺相場が営 ⼿ 間 が 少 な い と こ ろ で す︒

約に柔軟性がないこと︑解約上がトは多く︑契時に⾼額の違約⾦が発⽣しま募集する︑好条件での売却をた時に︑家賃を上げてす︒売 却 し た い 時 に で き ず︑⾏う等の環境作りが肝⼼でらの毎⽉の送⾦額が︑サブリ周辺相場が上が考慮して設置しないと、暗すぎたり、グレア（不脱⾐所など光が⼊りにくい空間は薄暗く不気味な快なまぶしさ）を招いてしまうので、担当の⼯事印象を与えかねません。対応策として電球を明る業者と相談しながら⾏いましょう。

いものに変える、照明カバーを新調するだけでも明るい印象になります。

照明のちょっとした⼯夫ですが、内覧時のお部屋の印象が⼤きく変わります。空室対策の参考になれば幸いです。

■照明設置で空室対策にもなり得る
最近では空室対策として室内に予め照明を設置しているケースも増えています。内覧時に印象が良くなるほか、⼊居後すぐに照明が使え、お客様部屋になります。シーリングライトの全般照明は

辻

部屋全体が明るくなる反⾯、空間に特徴がなく内賃貸不動産経営管理⼠と、光と影の濃淡がいい雰囲気を演出します。と古臭い印象を与えてしまいます。トイレや浴室、管理営業部

宅地建物取引⼠２級 FP 技能⼠

How to Better
Monetize YourA p a r t m e n t

しかし照明も照度、輝度、配光、⾊温度などをの初期費⽤節約にも繋がります。⼯事費⽤もあま千晃

物件の収益最⼤化を図るには︖

照明がついていても、器具⾃体が劣化しているケースをよく⾒かけます。ちょっとした⼯夫で募集部屋の印象が良くなるアイデアを紹介します。
係⻑

新 型 コ ロ ナ が 第 ５ 類 に 移 ⾏︑ス料を引いたとしても﹁相スを継続し■ただ照明がついていればいい訳ではないているのに⼈の移動やビジネスが活性化す︒

また︑サブリて約定⾦てリスク回避したい場合では弊社提携業者によ額にプラスして⼊居率に応じた送⾦を⾏うプランの提供等ております︒

内覧した際に募集部屋が真っ暗だと、改装したお部屋でもいい印象が 伝 わ ら ず、成 約 を ⾒ 送 ら れ るも⾏

前⼊居者が退去し、改装後⼊居者募集する際、電気が⽌まったままになっていませんか︖

ご⾃⾝の物件の家賃・建物内覧で部屋が真っ暗！成約になりにくい残念な部屋 !?

管理費が適切なのか︑周辺相

Things You Should
K n o wA b o u t
Property Management

フ

知っておくこと場の状況などを弊社スタ

賃貸管理にご相談いただくだけでも収怜史

賃貸不動産経営管理⼠

益の最⼤化につながる第⼀歩

辻本になります︒是⾮⼀度お声がけください︒

開発営業部

マネージャー

家賃を上げる事もできず︑担・維持・修繕費が⾼い（指定業者）

場 よ り 安 い ⾦ 額 で あ る 事﹂︑ス運営の・免責期間など契約の柔軟性がない
・運営⼿間がかからない
・解約時に⾼額違約⾦の発⽣リスク
・空室リスクが極めて低い
・⼀定期間毎の家賃の⾒直し・毎⽉決まった収⼊・相続税対策に有効なケース ・運営会社の破綻リスク
・⼊居者をオーナー様が選べないもある

してきたこと︑建築費等の⾼サブリー ス

・収益性の低下

当者と良好な関係を築けない・空室リスク
・家賃収⼊の不安定さ

２つ⽬は﹁物件の担当者との・賃料設定を⾃⾝で⾏える・維持・修繕費の抑制
・⼊居者を⾃⾝で選べる

ところが︑サブリデメリット難しいところです︒

⼀般管理
⾃主管理

メリット

騰が新築物件を中⼼に賃料に｜ サブリースと⼀般・⾃主管理のメリット、デメリット ｜場合でも契約が続いてしまう直近３年間で5.7％上昇ていない事﹂でした︒

築 10 年・70 ㎡をAI 査定した参考価格
縦軸︓万円
横軸︓年⽉
出典︓ホームズ

関係性がうまくいム

⼤阪府の賃貸マンション賃料反映されたことがあげられます︒

不 動 産 情 報 サ イ ト﹁ホ％ズ﹂の調査では︑⼤阪府は直近３年間で賃貸相場が約上昇と報告されています︒

スを取り上今回は上昇のトレンドに乗りにくいサブリげます︒

サブリース会社からの送⾦額は適正か︖

スの物件所有のオ

カ

ス業者か様に︑ハウスメサブリ

ナや仲介系のサブリら﹁家賃を下げて欲しい﹂︑﹁部屋が決まらないので条件を変う か？

更して欲しい﹂等のお願いをされた事はないでし5.7

JUL.2024〔2〕

りかからず、コスパの良い空室対策の⼀つです。
照明デザインにもこだわってみると魅⼒的なお覧で印象に残ることはありません。間接照明のダウンライトやブラケットライトなどを設置する

左・照明が ON の状態の洗⾯室、清潔な印象を与えます。
右・室内にダウンライト設置、印象がガラッと変化します。
計画的に照度、輝度、配光、⾊温度、スイッチ制御などを考慮し、担当の⼯事業者と相談しましょう。

ai-P2-D03-0606

TRG OWNERʼ S NEWS PAPER (TRG オーナーズ新聞）〔3〕JUL.2024

不動産
不動産・売り時を見極める !?
投資基礎 28
property investment

How to Know
When to Sell a
Rental Property

損をしたくない⽅必⾒︕ 事例から学ぶ■⾼い時に売るのが良いとは限らない不動産度で購⼊可能となっています。の特性

売買営業部課⻑

不動産コンサルティングマスター
1 級 FP 技能⼠
宅地建物取引⼠事業承継 M&A エキスパート
相続⽀援コンサルタント
賃貸不動産経営管理⼠

藤重圭■不動産の売り時は︖

そんな安価なマスクですが、2020 年 1 ⽉

値上げしても売れるような “売り時” とは、株や FX などやっている⽅は「安い時に買い、中旬に発⽣した新型コロナウイルスの世界的マスク 1 枚 78 円の時のように相場が最⾼潮⾼い時に売る」ことを⽬標にされているかとな感染拡⼤（コロナ禍）により暴騰と暴落がの時ではなく、「相場はまだまだ上がる」と市思います。では不動産はどうでしょうか︖

起こりました。

場に認識されている時ではないでしょうか︖

多くの不動産オーナー様にとっては先祖か

同年 1 ⽉ 30 ⽇付の新聞のネット記事によら託された⼤事な不動産を、相場が⾼いかられば、マスク 60 枚⼊ 1 箱が４万円超で売りといって簡単に⼿放す訳にはいきません。に出されているとのことでした。1 枚あたりまた、売って利益を出したところで使いど２の①が不動産価格の底でした。
2012 年以降は概ね右肩上がりで推移して、700 円弱です。※1

ころがないし税⾦を無駄に取られるだけだという⽅もおられるでしょう。

さて、直近の不動産市況で⾔えば、グラフ現在は②の位置です。

極端な例ですが、当時は 60 枚⼊ 1 箱が③のまだ価格が上昇局⾯なら当⾯保有して5,000 円で売られていた記憶があります。

も良いでしょう。
④の⾼⽌まりでもまだ余裕はマスク 1 枚が 80 円。相場の 10 倍近くです。
■“売り時” の⾝近な事例
ただ、そうは⾔っても何が起こるか分からないものです。

では、マスクを販売する業者の⽴場で⾒た

ただ、実際には⑤の下落のサインが出ていときに、参考グラフで⾔えば②の部分、1 枚ます。それは変動⾦利上昇の⾒込みです。マ

78 円の時が売り時だったのでしょうか︖

スクの例に倣えば、緊急事態宣⾔が解除されもしも売却するなら相場が⾼い時にしたいものです。
では、売り時はいつなのか、今回は不動産だけでなく⾝近な事例を挙げてみます。例え

実はこの時期はマスクの供給が安定しつつ⼊りが 500 〜 700 円で、1 枚あたり 10 円程⾦利の上昇は⽀払い利息が増える分、収益ことなどから、需要の⽅もすでに減少傾向で不動産の賃料収⼊の⼿残りを少なくしますのした。

で、価格下落要因です。

供給の安定化と需要減少のサインが出てい今回はかなり割愛しましたが、引き続き市たので、マスク価格はその後暴落して現在に況を注視して分かりやすい情報提供を⼼がけ⾄ります。てまいります。
※1 「マスク 1 箱 4 万円超え①②▼平均＠78最低＠57▲③平均＠24▼

最低＠17▲
マスク単価円 /2020 年

▲
4/7
緊急事態
宣⾔発令

▲
4/24▲ ▲
5/21 5/24
緊急事態
宣⾔解除

る⾒込みです。

あり、感染しても死に⾄るケースは稀である

ば、マスクの価格です。
現在ではドラッグストアなどで 1 箱 60 枚あります。

ネット通販で⾼騰■（左）コロナウイルスによる緊急事態宣⾔時のマスク価格

新型肺炎影響」産経新聞 2020 年 1 ⽉ 30 ⽇

②165136

マスク 1 枚単価 / 円
上線＝平均価格
下線＝最低価格
参照︓在庫速報 .com

100

①指数/年

2011126132147③④⑤1102013 2015 2017 2019 2021 2023■（上）不動産価格指数

参照︓国⼟交通省 ⼀棟マンション・アパート 数値は奇数年（2010 年 =100）(Q４= 第 4 四半期 10~12 ⽉ )ai-P3-D03_0606

TRG OWNERʼ S NEWS PAPER (TRG オーナーズ新聞）

新 築 賃 貸マンション紹介

この度、2024 年６⽉に竣⼯しました賃貸マン＜物件詳細＞
名称︓SAKURA Hills⼋尾
所在地︓⼋尾市桜が丘
交通︓近鉄⼤阪線「近鉄⼋尾駅」徒歩7分
構造︓RC造７F建
竣⼯︓2024年６⽉
総⼾数︓住居24⼾+店舗１F
間取・専有⾯積 2LDK56㎡・1LDK42㎡ 他

Newly Built Properties
Convinient&GoodLocation

前号に続き新築物件紹介。最新の間取りや設備など、今後の新築や改装のご参考に是⾮活⽤をJUL.2024〔4〕

ションを紹介します。
＜ロケーション・ランドプラン＞
近鉄⼋尾駅から徒歩 7 分、準急停⾞駅で 3.3 万⼈の乗降客数です。

管理営業部マネージャー

⿃丸

⼤型商業施設のアリオ⼋尾とリノアスの 2 つが孝平

宅地建物取引⼠賃貸不動産経営管理⼠

すぐ近くにあり、⼋尾市内ではアクセス・ロケーションともに便利な環境です。
建物配置は東間⼝、広い前⾯道路に⾯しながらも、⼗分なセットバックがなされ、全住⼾の⽇当たりは⼗分です。
＜物件の特徴・設備＞
物件は 1LDK・2 タイプ、2LDK・2 タイプの計4 タイプです。主な設備は宅配 BOX、⼈感センサー付き照明、エレベータ、ペアガラス、W750 洗⾯化粧台、浴室乾燥機などを装備しています。

VOL

左︓東間⼝で広い前⾯道路とセットバックで全⼾⽇当たりは良好、１F は店舗

上︓Aʼ -TYPE 42 ㎡ 1LDK
⼤型 WIC が特徴

上︓B タイプ LDK、3 ⼝ガスコンロ付きシステムカウンターキッチン

下︓B-TYPE 57 ㎡
広めのリビング

ケートや、オーナーさまと弊社担⼼いただけるよう⼼がけてまいります。

TRG NEWS & TOPICS

当との会話の⼀部を紹介します。

オーナー様の声ービスで提供し、オーナー様、⼊居者様双⽅に安２LDK各部署だより

弊社オーナーズ新聞前回号のアン

Voice of Landlords

管理部ではお預かりするこの物件を⾼品質のサ

2024 年度新入社員 17 名をむかえました

Welcoming 17 New Recruits, Expect For Them.

（本紙）4 ⽉号は情報が多く、⼤変参考になりました。ありがとうございました。
Ｏ様 当社管理 物件 ⼋尾市

2024 年 4 ⽉ 1 ⽇に 2024 年度新卒⼊物件のゴミ収集を⾏政から、業者に変えたところ、便利になった、清潔になったなど多くの⼊居者から感謝のお礼をいただきました。
管理をレンタックスさんに切り替えた際、ＢＭ（建物管理）⾯を全て⾒直し、浮いた費⽤で回収業者を依頼しました。

社式が⾏われ、今年度は 17 ⼈が⼊社しました。２ヵ⽉半にわたる様々な研修を終え、6 ⽉中旬に仲介店・管理部に配属

Ｋ様 当社管理 物件 ⼤阪市されました。今後の活躍を期待していま※多くのコメントありがとうございました。部屋付けの件等は最寄り店の店⻑または管理担当にも伝えております。どうぞよろしくお願いします。

す。

管理部では、ＢＭ（建物管理) の⾒直し相談も承っています。ぜひご連絡ください。

・室内がボロボロ、⾬漏り、連棟、残置物有り

古家
空家「オーナーズ新聞」を⾒てとお伝えください

・当社買主につき、⼿数料は不要です。
・およそ１週間以内に査定価格をご連絡させて頂きます。

仲介⼿数料（当社買取の場合）
国⼟交通⼤⾂（5）第 6206 号
この枠の有効期限 2024 年８⽉末⽇

賃貸不動産仲介

管理・リフォーム・不動産有効活⽤

⼊居者募集・空室対策は・管理業務をラクに

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宅地建物取引業 ⼤阪府知事（3）
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賃貸住宅管理業 国⼟交通⼤⾂（02）
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⼤阪・阪神間に 19 店舗運営

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不動産売買

タカラレンタックスグループ

株式会社タカラレンタックスグループホールディングス〒533-0013

⼤阪市東淀川区豊⾥ 2-25-8
プール･トゥジュール ラ フルーレ オフィス棟 2F
Tel: 06-6990-7022（代表）

創業 1967 年 5 ⽉
従業員数 220 名

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宅地建物取引⼠ 80 名
賃貸不動産経営管理⼠ 10 名
不動産コンサルティングマスター 3 名
CPM（不動産経営管理⼠）6 名
マンション管理⼠ 1 名
１級 FP 技能⼠ 1 名
２級 FP 技能⼠ ５名
⾏政書⼠ 1 名
管理業務主任者 １名
インテリアコーディネーター 1 名＜お詫び＞＜配信停止 ・ 送り先変更 ・ オーナー様の名義変更等＞
以下の方法でお願いします。
■メール
下記のメールアドレスに、お名前、住所、ご所有物件名と、配信停止または変更内容をお送り下さい。

収益不動産売買( 株 ) タカラコンステレーション
売買営業部 Tel: 06-6990-7021
国⼟交通⼤⾂（5）
第 6206 号
TRG OWNERʼ S NEWS PAPER￥０

対応エリア︓近畿２府４県

不動産総合管理( 株 ) レンタックス

Tel: 06-6990-7021（ゴミ屋敷︕）... どんな状態でも問題ございません。

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www.rentax.co.jp( 株 ) タカラコンステレーション売買営業部( 株 ) 宝不動産

( 株 ) タカラコンステレーション

⼤阪府知事
（11）
第 25952 号

国⼟交通⼤⾂（5）
第 6206 号

Mail：

FAX：
2024 年 7 ⽉号

発⾏

info@takarafudousan. co. jp■ＦＡＸ 〜同封のアンケート用紙を利用ください
お名前・住所・ご所有物件名をご記入の上、用紙中段のコメント欄に配信停止または変更内容を記入下さい。

06-6327-5508

タカラレンタックスグループ （株）タカラレンタックスグループホールディングス・（株）レンタックス （代）TEL06-6990-7022

FAX06-6327-5508

本紙を、お亡くなりになられたお名前のままお送りしているケースがございます。お気づきがございましたら、お⼿数ですが左記の⽅法でお知らせください。不快な思いとご迷惑おかけし申し訳ございません。

発⾏⼈

宮野純

ai-P4-C02-0603