賃貸住宅市場レポート

Residential Market Report

首都圏版
関西圏・中京圏・福岡県版
2023年8月（August 2023）

1. タス・メタバース
2. 2023年5月期 首都圏賃貸住宅指標
3. 2023年5月期 関西圏・中京圏・福岡県賃貸住宅指標
4. 築年別TVI 関西圏・中京圏・福岡県
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2023年8月1日発行

1. タス・メタバース

Vol.163（西Vol.135）■Summary• メタバースとは？
• タス・メタバースへようこそ• タネあかし◆メタバースとは？

メタバースは、インターネット上の仮想空間であり、利用者はアバターを操作して他者と交流するほか、仮想空間上での商品購入などの試験的なサービスも行われている。技術の進展とサービス開発によって、メタバースの世界市場は2021年に4兆2,640億円だったものが2030年には78兆8,705億円まで拡大すると予想されている。（令和4年 情報通信白書より）フェイスブック社が2021年に「メタ」と改称したように、メタバースは今後大きな成長が見込まれる分野です。不動産テックのプレイヤーにおいても、オンライン内見をはじめとして現実空間と仮想空間を活用したビジネスは広がりを見せています。今回は、時代の最先端！？不動産評価とメタバースの世界「タス・メタバース」（注1）の旅に出かけましょう。
◆タス・メタバースへようこそ
タス・メタバースの世界では、空を飛ぶことも自由自在。東京都文京区西片一丁目付近を飛んでいるあなたは、特殊なゴーグルをかけることで街中の不動産の推定価格が見えてきました（図1）。
道路上に矢印で浮かび上がっているのは、タスの土地建物評価で用いられている相続税路線価です。
地価が高いエリア、建物も含めた不動産価格が高いエリアなど、この街には様々な表情があるようです。

図１ タス・メタバース 上空からの風景※本発表内容の転載にあたりましては、「分析：株式会社タス」という表記をお使い頂きますようお願い申し上げます。
※バックナンバーは以下のページから取得可能です。( https://corporate.tas-japan.com/news/news_cate/report/ )1Copyright © TAS Corp. All rights reserved.

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Vol.163（西Vol.135）

より詳しく知りたいと思ったあなたは、もう少し高度を下げて、地表に近づいてみることにしました（図２）。高台にある建物、大通り沿いの建物など、それぞれの個性が見えてきます。よく見ると、一つひとつの不動産に値札が付いています。なんて明朗会計なんでしょう！ 地表に近づいた
分、相続税路線価一歩一本の価格も良く見えてきました。

図２ タス・メタバース 地表付近の風景◆タネあかし
さて、今回の試みはどのような仕組みで出来上がっているのか、特別に種明かしをしたいと思います。ご紹介したメタバースの世界は、次のような3つの「空間データ」を組み合わせることで実現しています。
使用データ

提供元

建物３Dモデル

国土交通省都市局Project”PLATEAU”

用途地域データ

国土数値情報相続税路線価（令和元年）

寿精版印刷株式会社
図３ 出典元一覧※本発表内容の転載にあたりましては、「分析：株式会社タス」という表記をお使い頂きますようお願い申し上げます。
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建物や相続税路線価は、「形状」に関するデータを持っており、これをGISソフトに読み込ませることで、立体的に表現することが可能です。技術的な詳細について知りたい方は、弊社のグルー
プ会社のコラム「3D 都市モデルを QGIS で表示してみる」（https://www.aeroasahi.co.jp/fun/column/36/）をご覧下さい。
話を戻して、一棟一棟の不動産についている「値札」についてはどのように作られているのでしょうか。

土地と建物の推定価格をそれぞれ算出し、これを合算することで、推定の不動産価格としています。土地は、TAS-MAPの土地建物評価で使われている相続税路線価を地価公示レベルに割り戻し、建物３Dモデルから算出した建坪面積と指定建蔽率から仮定した敷地面積を乗じることで算出しています。建物は、建物３Dの高さデータから階数を仮定した上で、2階以下の物件を木造、3階以上を鉄筋コンクリート造と仮定しました。これと、階数と建坪面積から算出した延べ床面積に、土地建物評価で使用している標準単価を乗じることで建物価格を算出しています。今後、築年数など他のパラメータを整備することで、より精緻な価格推定が可能となるでしょう。

◆おわりに今回は、不動産評価をメタバースの世界で体験する試みについて紹介しました。タスでは、見えない「価値」を見えるカタチにというミッションに向けて、取り組んでおります。不動産マーケッ
ト分析「ANALYSTAS」では、上記をはじめとする不動産データベースを活用したカスタマイズの分析を承っております。ご興味をお持ちの方は、お気軽にお問い合わせください。
注1：本コラムで使用した画像は、仮想空間上に表現した際の見え方のイメージを表現したものです。
商品は企画構想段階であり、今後変更される可能性があります。

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2．2023年5月期 首都圏賃貸住宅指標

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Vol.163（西Vol.135）【インターネット上で簡単に短時間で市場賃料査定やマーケットレポートが取得できます】
・TAS-MAP 賃貸住宅市場サービス
地図上で場所を特定し、市場賃料および周辺 市場レポートを自動生成します。
詳細はホームページ（https://corporate.tas-japan.com/）をご覧ください。
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3．2023年5月期 関西圏・中京圏・福岡県賃貸住宅指標

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Vol.163（西Vol.135）

図２ー１

首都圏

空室率TVI（タス空室インデックス）（過去2年推移）

図３ー１

関西圏・中京圏・福岡県

空室率TVI（タス空室インデックス）（過去2年推移）※本発表内容の転載にあたりましては、「分析：株式会社タス」という表記をお使い頂きますようお願い申し上げます。
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4.

築年別TVI 関西圏・中京圏・福岡県（大阪・京都・兵庫・愛知・静岡・福岡）

図４ー１

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Vol.163（西Vol.135）

築年別空室率TVI推移（大阪府）※本発表内容の転載にあたりましては、「分析：株式会社タス」という表記をお使い頂きますようお願い申し上げます。
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図４ー２

築年別空室率TVI推移（京都府）

図４ー３

築年別空室率TVI推移（兵庫県）※本発表内容の転載にあたりましては、「分析：株式会社タス」という表記をお使い頂きますようお願い申し上げます。
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図４ー４

築年別空室率TVI推移（愛知県）

図４ー５

築年別空室率TVI推移（静岡県）※本発表内容の転載にあたりましては、「分析：株式会社タス」という表記をお使い頂きますようお願い申し上げます。
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Vol.163（西Vol.135）

図４ー６

築年別空室率TVI推移（福岡県）※本発表内容の転載にあたりましては、「分析：株式会社タス」という表記をお使い頂きますようお願い申し上げます。
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用語説明

Vol.163（西Vol.135）

空室率ＴＶＩ（TAS Vacancy Index：タス空室インデックス）
タスが開発した賃貸住宅の空室の指標です。空室率ＴＶＩは、民間住宅情報会社に公開された情報を空室のサンプリング、募集建物の総戸数をストックのサンプリングとして下式で算出を行います。
なお、募集建物の総戸数は ①募集建物を階層別に分類 ②国勢調査・住宅土地統計調査を用いて階層別の都道府県毎の平均戸数を算出し、両者を乗じることにより算出しています。

ＴＶＩ＝ 空室のサンプリング ÷ ストックのサンプリング＝∑募集戸数÷ ∑募集建物の総戸数

募集期間（Downtime）
成約した物件の平均募集期間を示します。民間住宅情報会社に公開された情報を用いて、下記の計算式で求められます。

募集期間 ＝ Average（成約日 － 募集開始日）

更新確率・中途解約確率
更新確率は契約期間が２年として入居したテナントが契約更新を行う確率、中途解約確率は契約期間が２年として契約満了前にテナントが退去する確率を示し、民間住宅情報会社に公開された情報を用いて算出しています。
成約した部屋が再び市場に現れる（募集が開始される）までの月数をカウントし、７～４８ヶ月目を総数とし、７～２２ヶ月目までに市場に現れた件数を中途解約した件数、２７～４８ヶ月目に現れた件数を契約更新をした件数としてそれぞれの確率を計算しています。

※１

データ上７ヶ月未満で募集されているデータも存在していますが、入力ミスの可能性も否定できないため、算出から省いています。

※２

４９ヶ月以上で募集されているデータは全体の10%未満であること、また※１で省いた部分に含まれる可能性のある正規データ（６ヶ月以内に中途解約したデータ）とのバランスを考慮して、算出から省いています。

次号予告• 2023年6月期 首都圏賃貸住宅市場• 2023年6月期 関西圏・中京圏・福岡県賃貸住宅指標• 2023年第2四半期 ハイクラス賃貸住宅市場動向

お問い合せ
株式会社タス
東京都中央区八丁堀3丁目22番13号 PMO八丁堀4F
TEL：03-6222-1023
FAX：03-6222-1024
HP：https://corporate.tas-japan.com/contact/※本発表内容の転載にあたりましては、「分析：株式会社タス」という表記をお使い頂きますようお願い申し上げます。
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居住用賃貸データ

事業用賃貸データ

駅・沿線データ

オープンデータ

利用可能な指標

賃料
指標

空室率

更新確率
解約率

賃料下落率

表面利回り

（フィルター設定・集計区分）

築年数

ご相談・ご質問

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賃貸住宅市場レポートに含まれる賃料に関する統計情報および各種統計指標は、民間住宅情報会社のデータに基づき、株式会社タスおよび筑波大学堤研究室で分析しております。
また、賃料以外の情報は、レポート作成時点において入手可能な公的機関公表に基づき株式会社タスが分析を行っております。

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筑波大学 不動産・空間計量研究室

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