P.03

災害は保険料、インフレは修繕に影響

ネット反響対応の⼀部を集約化
Ⅾ✕︵ Digital Transformation︶は︑進化したⅠＴを利⽤し⼈々の⽣活を良い⽅向へ変化させるもの︒今回は︑ネットからの反響を反響対業 他 社 や 物 件 数 の 多 い︑⼤ 阪
市内︵⼤阪駅前店︑京橋駅前店︑は な て ん 駅 前 店︶の ３ 店 舗 で実施し︑店休⽇︵⽔曜⽇やお盆︑年 末 年 始 な ど ︶は 全 店 舗 の 反響対応を実施しています︒

時 以 降 に 多 い た め︑て い ま す が︑今 後 も 対 応 店 舗様に取り組んでまいります︒

代表取締役

純

宮野応センターに⼀元化し︑レスポンスと品質向は上の仕組みを整えました︒

で す が︑反 響 対 応 セ ン タ

時

外に反響が⼊ると対応できま９

店舗の営業時間は弊社仲介営業部では反響対せ ん︒さ ら に 弊 社 の ⼀ 部 店 舗

反響は夜て ６ ⽉ 中 旬 よ り 稼 働 し ま し た︒
プ

時 と シ フ ト 勤 務 で 実 施︒

スには ⽔ 曜 ⽇ を 店 休 ⽇ と し て お り︑

夜間の反響に迅速に対応でき

当社運営のアパマンシ

り︑⽊ 曜 に 内 覧 な ど が 重 な るを 拡 ⼤ で き る よ う︑ま ず は 競

フ４名で稼働しと ⽊ 曜 午 後 と な る な ど︑反 響

合数の多い⼤阪市内エリアでてしまいます︒

からレスポンスまで約もかか

ＤＸ化 が 追 い ⾵・管 理 会 社〜仲介店舗間の空室情報

こ こ 数 年︑賃 貸 不 動 産 業 界

チが可能とな

お客様から⽀持してもらえる時間

現在スタ19を本町オフ

⽕曜⽇閉店後に反響が⼊るとるようになりました︒

フが対応します︒

ム ズ な ど︶24

応センタ

初動対応が２⽇後の⽊曜⽇の専⾨スタ

モやホ対 応 内 容 は︑物 件 検 索 サ イト︵スに お 客 様 か ら 反 響 が ⼊ る と︑初 動 の 連 絡 の の ち︑空 室 確 認や他の物件の提案などを⾏いな が ら︑物 件 の 内 覧 予 約 ま でル︑特 に 要 望を ⾏ い ま す︒コ ン タ ク ト の ⼿
段は電話やメん だ た め︑多 く の 管 理 会 社 なもＤＸ化 が 遅 れ ば せ な が ら 進

セ

フが⾏うことで顧客品質なアプロに対し他社よりも迅速かつ⾼任スタ

対 応 で き ま す︒反 響 対 応 を 専

あれば場所を問わずどこでも時 間 で き る よ う に な り︑ＰＣがど へ の 空 室 確 認︵物 確︶が通常反響対応は物件をネり︑複 数 あ る 不 動 産 の 中 か らの増加が期待できます︒

ト公開している店舗で⾏フが別の弊社を選んでいただける機会
タイミングにスタ

い ま す が︑問 い 合 わ せ が ⼊ るて

店舗対応のボトルネックは反響〜レスポンスまでの時間す︒

料の添付などが容易にできまの 多 いＬＩＮＥを 利 ⽤ し メて︑反 響 が 集 中 し たの⼀部の店舗に⼊る反響メ

REAL ESTATE FOR
RENT BUSINESS朝になCASE OF DX IVルを集約し︑反響対応センタ

賃貸仲介 DX
事例Ⅳ〜反響編

ジ の や り と り や︑物 件 資40

今のところ対応エリアは競⽅の災害への対応⼒をつけていきたいと思います。

賃貸型応急住宅（みなし仮設住宅）とは会員様の賃貸住宅を地⽅⼾数がプレハブ建設型を上回るようになりました。

先⽇はちんたい協会の代表として秋⽥県庁を訪問しました。

地⽅⾃治体のほか多くの被災者にも喜ばれており、その成果とし反映してもらえるよう活動をしています。

プレハブ建設を待つより早く⼊居できます。に、国の住宅政策を⽀援しながら、オーナー様の声を⾏政の施策にトで地⽅⾃治体へ提供が可能です。⼆つ⽬は被災者も避難所などで主な施策として全国のオーナー様の地位向上と利益の拡⼤のためた。

賃貸オーナー様の団体はたくさんありますが、公益社団法⼈で、として東⽇本⼤震災や熊本地震など、多くの物件を提供してきまし称ちんたい協会）」の総会にて私（宮野）が会⻑に就任しました。

⾃治体が借り上げて罹災した⽅に提供する制度です。これまで協会

2023 年６⽉、「公益社団法⼈全国賃貸住宅経営者協会連合会（略タカラレンタックス
グループ各社

JUN MIYANO
OCT. 2023

DIGITAL応 対 を し て い た り︑営 業 時 間

宅地建物取引⼠反響対応には電話やメールのほか、LINE 希望も多くメッセージや物件資料も送りやすい。
勝海フィロソフィ

PHILOSOPHY

TRANSFORMATION

19
マネジメントディレクター

P.04（オーナーズ新聞）

10
仲介営業部

オーナー様の声
各部署だより109
2023.1022⽥浦

TRG OWNERʼ S NEWS PAPER (TRG オーナーズ新聞）〔1〕OCT.2023

賃貸仲介 DX 事例４・反響対応編

P.01

賃貸経営・出口別トリセツ
未来の 100 万円は現在いくら？

P.02

かつ全国組織としては唯⼀の団体です。昭和４４年に設⽴され５４

この制度には 2 つの⼤きなメリットがあります。

年の歴史を誇り、全国で 18,687 名に加⼊いただいています。※１

⼀つ⽬は被災者⽤仮設住宅を、プレハブ建設より迅速かつ低コスて昨今の⼤規模災害では賃貸型応急住宅（みなし仮設住宅）の提供

７⽉に起こった豪⾬災害の視察と被災者⽀援のための協議を⾏い、協会加⼊のオーナー様の賃貸物件を賃貸型応急住宅として提供する

昨今、災害は地域に関係なく起こります。

ための打ち合わせを⾏いました。

私もさまざまな経験を通じて、将来発⽣するかもしれない関⻄地※１ 2023 年 6 ⽉現在

ai-P1-D03-0919

⽇本の⼈⼝は減少傾向にも関わらず︑次々に新 築 物 件 が 供 給 さ れ て い ま す︒必 然 的 に 魅 ⼒の な い 物 件 か ら ⼊ 居 率 は 下 が っ て い き ま す︒
今回は出⼝別に賃貸経営のポイントを要約して紹介させていただきます︒

リーシング担当から⾒た満室経営への近道除したり︑さらには保証会社のに ⽀ 払 う べ き 敷 ⾦・礼 ⾦ を 免

その場合︑⼊居予定者が契約時

率 を 上 げ る 必 要 性 も ⽣ じ ま す︒

を 上 げ て 募 集 し ま す︒で す が 利を上げるため募集の際は家賃ひご相談いただければ幸いで施 策 を と り や す く な り ま す︒ぜ

満室経営や収益の最⼤化への望を各担当と共有することでです︒て経費処理にすることが可能

不定期連載 No8（NPV）未来に手に入る 100 万 円 を 現 在いくらと考える？
How much is 1M yen that
could be obtained in the future
converted into present value?
開発営業部

マネジメントディレクター

中島健次

宅地建物取引⼠不動産コンサルティングマスター
CPM（⽶国不動産経営管理⼠）
2 級 FP 技能⼠

不動産有効活⽤・物件診断・物件の空室対策・リノベーション・新築計画の市場調査や建築⽀援等の取扱事例多数

様の展

Nackzie Mackenzie

ナ

Charismatic Turnaround Manager

・管理担当と出⼝⽅針を共有し各施策を実⾏する

このように︑オ

物件再⽣請負⼈・保有後売却（インカム＋キャピタル）＝修繕・改修履歴を記録。退去の少ない年に設備交換などを⾏い減価償却費計上を試みる

回りを上げるだけでなく⼊居質利回りを⾼めることも⼤事

怜史

賃貸不動産経営管理⼠

様が管理会社に期す︒

辻本ナ

初回保証料や鍵交換代をオ様が負担したりして︑募集を進めます︒

フへ情報

しかし多くが︑直前まで売却の意思を管理スタ共有されない事も多くあり︑そ・短期保有（近々売却・キャピタル）＝利回りを上げる、初期費⽤を抑え⼊居しやすくする

マネージャー

オですが︑⼊居率を⾼めることで待 す る こ と と い え ば︑客 付 け⽅法としては建物の経過年

物件の場合利回りと⼊居率を上げ・⻑期保有（インカム）＝⼊居率を⾼めるよう⼈気の宅配ボックス、無料インターネット、防犯カメラ等を積極的に導⼊（左）退去が少ない年に給湯器など設備更新を進め減価償却費で計上・（右）宅配ボックス設置はネッ
ト検索でアドバンテージあり

Exit Strategies forDifferent Types ofLandlord Operations

ナ

課がその役

ミリ

数に応じた設備投資が有効で年のフ様は︑無料インタす︒私 が 担 当 し て い た 駅 徒 歩ナ

分で築のオる施策ができず︑売却価格を上げる機会を逸することになります︒

的 な 考 え ⽅ は 同 じ で す︒た だ し

出⼝別トリセツのまとめ

開発営業部

賃貸経営
出 ⼝ 別トリセツ

も良い効果が期待できます︒

シング︶が挙げられます︒

ナて お り ︑私 も 約 ６ 年

弊社ではオ割を担間︑⼤阪市内を中⼼に客付け業％で推移してお務を担当し︑担当物件の⼊居率はおおよそクス等を積極的に導⼊されま

トや防犯カメラ︑宅配ボ

しかし単に管理会社に任せし た︒さ ら に 近 隣 で は 敷 ⾦・礼ネ

ればすぐに部屋が決ま て︑満⾦０円で募集する物件が少なりました︒

室になるわけではありません︒

いことから︑敷⾦・礼⾦を０円

このように︑近隣物件と⽐較私が物件作りを⾏う上で︑⼀様がどのような出⼝戦略をしながら効果的な設備投資や35

OCT.2023〔2〕15︵インカム＋キャピタル︶中・
⻑期的に売却を検討の⽅意識されているかにより異な募集条件を緩和するなど積極にされました︒

様番意識していることは︑オ ナ

り ま す︒具 体 的 に は オ的に差別化を図り実践したこた上記の⻑期保有の⽅と基本が⻑期で保有され︑ご⼦息などとで︑常時満室を維持できるまか︑具体的には外壁や屋上等のナ

次の世代にも相続を計画されで に 成 ⻑ し ま し た︒ま た︑満 室補修だけでなく︑部屋ごとにエ将来的に売却する場合は︑いつている⽅︑短期的あるいは中⻑になれば仮に１室退去が出てどのような改修⼯事を⾏期的に売却を考えられている

ア コ ン や 給 湯 器 等 の 修 繕・交う︒例 え ば︑退 去 が 少換履歴を控えておくことが良いでしない年︵営繕費が少ない年︶に⼀括して設備交換を⾏うことを お ス ス メ し ま す︒ 交 換 台 数が多くなると価格交渉がしやすくなるほか︑減価償却費としも家賃を上げて募集ができた

り︑空き予定で申込みが⼊るようになりました︒︵キャピタルゲイン︶短期的に売却を検討されている⽅少 し で も 売 却 価 格︵利 回 り︶⽅などが挙げられます︒

プや出⼝別に客付けや物件作りの⽅法を紹介してみます︒︵インカムゲイン︶⻑期保有の⽅⻑期保有では賃料ア

ランニングコストを下げて実95︵リTRG OWNERʼ S NEWS PAPER (TRG オーナーズ新聞）

前回はご所有の物件の診断を簡易的に⾏える指標では、『現在価値（ＰＶ）』を計算する必要があります。

について紹介しました。今回は不動産投資をする際

これは、毎年の純収益を割引率で割る事で数年後に、判断基準となる指標について説明させていただの現在価値に換算する⽅法です。複数年の投資におきます。少し貨幣価値についてふれてみます。

ける現在価値（ＰＶ）から投資額を引いた数値がＮ

まず、本⽇１００万円を貰える場合と１年後に１ＰＶ（正味現在価値）となります。投資をする上でＮ００万円を貰える場合では、どちらを希望されるでＰＶの数値がプラスになるかどうかが重要となりましょうか︖

す。

⼤半の⽅が本⽇の１００万円を選択されるかと思NPV は不動産以外の投資でも指標となります

ので、ご参考にしていただければと思います。

います。
理由は、１年後に本当に貰えるか確証がなく、１＜正味現在価値年後の１００万円が現在の１００万円より価値があ現在価値るのか（インフレになっていないか）、本⽇１００万86円を投資し、１年後に１００万円以上の価値になっ88ていないか等、受け取る⾦額が同じ場合、将来の価値より現在の価値の⽅が⾼いのが⼀般的です。
このように考えると、投資における純収益は１年⽬と１０年⽬では同じ受け取る⾦額でも価値に違いがある事が分かると思います。単純に１００万円 ×
１０年＝１０００万円の計算では投資においてはリスクを背負う可能性がある為、実際に投資をする上456

NPV: Net Present Value＞
割引率＝年 3％
10091

10094

10097300

投資額

1001000現在

1235 年後4※あくまで NPV の考え
⽅ を ⽰ す 表 で、実 際 の投資額に⾒合う利回り、割引率は異なります。

現在価値・キャッシュインフロー +456
投資額・キャッシュアウトフロー △300

正味現在価値 NPV＋156

ai-P2-D05-0919