Nakayama
Le t te r

VOL.102024.5.17

そもそも「立ち退き物件」とは？

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ます介し紹
ご
私が借り主様がお部屋に居住している状態で、権利がオーナー様から当社に移った建物のこと。基本的な流れとしては、当社が土地と建物を買い取り、借り

じ

高松 孝次

物件のご売却をご検討のお客様へ

整形地だと相場が120～130万円のなか、今回の難しい権利関係があるような物件で物件は坪あたりの価格が、通常の半分以下でしたも、ぜひ一度当社にご相談ください。

プラスの面も大きくなるようにしています。
こう

今回の物件買い取りを決めた理由

せんので、一方的なご迷惑にならないよう、さまざまなプラスの要素を提示
料金はもちろんのこと、迷惑料もお支払いすることで、お住いの方にとってまつ

中山不動産 が 扱っている物件のなか から、今回は新築でも中古でもなく、「立ち退き物件」に注目！中山不動産ならではの、オーナー様、入居者様、当社全員 が 、Win-Win-Winとなれる対応をご 紹介します！

るというかたちになります。しかし、借り主様に無理強いすることはできまし、交渉を行っています。ご対応いただける場合、中山不動産では引っ越し

たか～ 立ち退き物 件 ～退去費用を含めてもプラスになる価格に注目

主様に立ち退き交渉を行い、建物を解体。更地にして、正常な価格で販売す売買不動産事業部 取締役事業本部長

中山不動産の物件紹介

オーナー様にとっては、デメリットが生じている物件をいち早く現金化でき、当社が買い取ることで土地や建物の再生が可能になります。土地の再生は、地域の活性化にもつながっています。

今回ご紹介する物件は……
名古屋市瑞穂区石川町のアパート
100坪ほどある敷地に建つアパートで、４名の方が住まわれていました。なかには、40年近くお住まいの方も。家賃は４万円でしたが、オーナー様としては土地の値段に対して収益が見合わず、手放したいとのこと。当社で買い取ったあとは皆さんにご挨拶をさせていただき、いきなり立ち退きのお願いをするのではなく、最初の３か月はそのまま住んでいただくことに。その後、「建物も古くなってきていますし、引っ越し費用も当社でご相談させていただきますので、新しいところに移っていただけないでしょうか？」と、お話をさせていただきました。その際、引っ越し費用の保証に加え、３か月以内にご対応いただければ、プラスでお支払いするという条件を提示。いずれ出るなら早いほうがいいということで、３名の方には３か月以内にご退去いただけました。最後の方とも無理やり立ち退かせるのではなく、お互い納得のいく形で進めていけるよう、粘り強く交渉を続け、半年後には全員の退去が完了。無事にご理解を得ることができ、ホッとしました。退去費用は通常、家賃の半年分を目安にお話させていただくことが多いと思うのですが、今回はやや高めに設定したこともあり、比較的スムーズに交渉が進んだのだと思います。

-。立ち退き費用をすべて払ったとしても、事業として成り立つと思ったのが一番の理由です。他にスタッフ一同、オーナー様のお力に手を挙げていた競合他社もいましたが、そのなかなれるよう、精いっぱい努めさせてで最も高い金額を提示できたのが決め手になった

いただきます！のではないかと思います。中古住宅を買うなら知っておこう！

中 山 不 動 産

災害に備えた物件管理術！

ご説 明します売買不動産事業部
そう ま しょうじ

相馬 省二

自然災害が多い日本において、買った物件が大地震や水害に襲われる……ということもありえない話ではありません。今回は災害対策の観点から、中古 物 件 購入 時 のポイントなどをご紹 介。不安が 多い世の中を生き抜くには、正確な知識がなにより大切です。

中古物件購入時の注意ポイント
ハザードマップでリスクを回避！
行政が作成しているハザードマップを確認し、その土地の災害リスクの有無を知っておきましょう。ハザードマップには、水害が起こった際に何ｍまで水に浸かるかなど、地区ごとに色分けされ詳しく書かれています。危険の多い場所がわかれば、事前にそれを回避することもできるのです。

旧耐震物件を購入する際の対策
まずは耐震診断を！
耐震診断の主なチェック内容は以下の５つ｡❶ 壁量が足りているか❷ 壁の配置のバランスがとれているか❸ 全体の劣化度❹ 地盤が沈下していないか

リスクに見合った保険の選択を水害が多い場所の場合、代理店が気を利かせて水害特約をつけてくれて❺ 基礎にひびが入っていないか実家などの不動産を複数人で相続することになった場合、できるかぎり円満に解決したいはず。
お金と違って１円単位で分割できない不動産は、どのように分割すればいいのでしょうか？
４つの方法をご紹介します。

はじめに遺産相続をすると、相続人が遺産の分け方を話し合う遺産分割協議を行います。もし相続人が複数で、遺産が家や土地の不動産だった場合、預貯金や現金と違って１円単位では分けられません。どうすればいいのでしょうか。この記事では、不動産を相続したときの分割方法を４つご紹介します。

特にＲＣ構造の場合は、コンクリートが水いることもありますが、それでは不十分なケースも……。保険の掛率をを含んで剥がれたり落ちたりする、「爆裂」

旧耐震の物件なら、地震保険にも入っておく必要があるでしょう。

傷が激しい場合は、専門業者に頼んで診断上げたり、水害関係のオプションを手厚くつけたり、地盤が緩い土地やどうする？不動産相続時の分割方法

column分割方法の種類が心配です。
目視で判断できない場合や損してもらいましょう。

現物分割

換価分割（売却）

耐震補強の工事の際、行政制度を利用すると補助金が下りる場合があり

現物分割とは、不動産を現物のまま各相続人に分配す

換価分割とは、相続した不動産を売却し、売却金からため、事前にチェックしておくと良いでしょう。

義の不動産にします。しかし家は分筆できません。家す。最も平等に分割できる方法なので、空き家になる

行政の補助金制度を確認しておくる方法です。例えば土地なら分筆して、それぞれ別名ます。補助金対象になるには条件があり、行政ごとに補助率も異なるを特定の相続人が独り占めすると不公平になりますか
ら、実家の分割方法としては適さないでしょう。

地震に負けない建物にするには建物を地震から守るためには、建物自体を強くする「耐震」、揺れを吸収する「制震」、揺れを伝えにくくする「免震」の３つの対策があります。内容や物がダメージを受ける可能性もあります。

制震構造
建物内部に制振装置「ダンパー」を組み込み、地震の揺れ

代償分割とは、１人の相続人が不動産を相続し、他の共有とは、不動産を分けずに相続人の共有名義にするする分け方です。公平感があり不満が出にくい方法の全員で共有状態にします。しかし共有状態になると、慎重な判断が必要です。また、不動産を取得する相続筋交いや耐力壁などで強度を高め、建物の倒壊を防ぎます。建物が揺れないわけではないため、揺れによって建共有

反面、不動産価格の決め方で揉める可能性があるので、耐震構造

人は、他の相続人に支払う現金を用意しなければなら保険の落とし穴に注意！など不要な不動産であれば適した方法でしょう。

代償分割
相続人に法定相続割合に応じた現金や他の財産を譲渡費用を検討して、それぞれの物件に合った対策を取り入れましょう。

諸経費を差し引いた金額を相続人で分割する方法でないのも注意点です。

方法です。法定相続割合に応じた共有持分を取得し、１人が不動産を売却や活用したいと考えても、共有持分権者全員の合意が必要ですから、不自由です。また、将来子孫に相続されると、所有者が増えて複雑化するおそれもあります。

まとめを吸収します。建物へのダメージを軽減できます。

しっかりリスクヘッジをしたいなら、火災保険、免震構造に地震保険は、火災保険でかけている金額の半あるのは、代償分割か換価分割（売却）です。それぞれの保険金を引き上げたい場合は、火災保険の保し合って決めましょう。売却する場合は、不動産の買いゴムなどでできた免震装置を設置し、地震の揺れを建物に伝えにくくします。建物の揺れが少なく建物へのダメージも防ぐことができますが、工事費用が比較的高額です。

地震保険の両方に入っておきましょう。ちなみ

家や土地を相続した場合、揉めるリスクが低く公平感が額までしかかけることはできません。地震保険のメリット・デメリットを把握した上で、相続人同士話険金をもっと上げるなど工夫が必要です。

取りも行っている当社にお気軽にご相談ください。