しんきんアセットマネジメント投信株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長（金商） 第３３８号
Shinkin Asset Management Co., Ltd 加入協会／一般社団法人投資信託協会 一般社団法人日本投資顧問業協会〒104-0031東京都中央区京橋３丁目８番１号 URL：http:// www.skam.co.jp

2020年 5月

前月の主なイベント◆日銀は4月1、2、3、8、9、10、21、22、24、28日にＪリートを各20億円、合計200億円買い入れ◆9日、三鬼商事が発表した3月末の東京都心のオフィス空室率は1.50％と、前月と比べ0.01ポイント上昇。オフィス平均賃料は2万2,594円と、75か月連続で上昇◆10日、東証が発表した3月のＪリートの投資主体別売買動向では、銀行（除く日銀）は大幅な売り越し、投信も売り越し、海外投資家は買い越し◆27日、日銀は金融政策決定会合で、金融機関や企業等の資金調達を支援するとともに、年間約80兆円としていた国債の保有残高の増加額のめどを撤廃し、積極的な国債買入れを表明◆5月7日、三鬼商事が発表した4月末の東京都心のオフィス空室率は1.56％と、前月と比べ0.06ポイント上昇。オフィス
平均賃料は2万2,820円と、76か月連続で上昇

4月のＪリート市場は、一旦大きく下落しましたが、その後は下げ幅を縮小する動きになりました。月初は、新型コロナウイルスによる経済への影響が長期化するとの懸念が高まり、大きく反落して始まりましたが、米国リートの上昇に加え、大型の経済対策への期待や緊急事態宣言を受けた悪材料出尽くしによる買い戻しが強まりました。中旬
以降は、米経済指標の悪化などは重しになったものの、割安感などから底堅い動きが継続しました。日銀が国債を積極的に買い入れる姿勢を示し、長期金利が低下したことを受け、相対的なＪリートの分配金利回りの高さに着目した買いが入る一方、東証REIT指数が1,600ポイントに迫ると利益確定売りも広がり、一進一退の動きが続きました。
今後は、不安定な動きの中、底堅い展開を予想します。緊急事態宣言の延長は織り込み済みで、米国などで経済活動が順調に再開されると、安心感が広がることも想定されます。東京都心のオフィス空室率は低い水準を維持しています。国内景気の下振れによる賃料の伸び悩みは懸念材料ですが、各国政府による新型コロナウイルスの感染拡大防止に向けた措置や大型の経済対策、また日銀が3月にＪリートの買入れ額を倍増したことは安心材料です。予想分配金利回りが下振れする可能性はあるものの、日銀が金融緩和姿勢を強める中、相対的に高い水準を維持するとみられます。引き続き、内外の新型コロナウイルスの感染動向などを確認しながら、上昇余地を探ることになりそうです。

今月の決算発表予定の投資法人
15日：ジャパンリアルエステイト、18日：ケネディクス商業リート、19日：グローバル・ワン不動産、20日：大和証券リビング、21日：森トラスト総合リート

Jリート関連指標

利回り格差（①－②、右目盛）

03/4

05/4

07/4

09/4

11/4

13/4

15/4

（年/月、月次）
17/4 19/4

24,00023,000①2020/42008

2000

19,000

2001

2017

500

1999
2004

2015

③2.020102003

2013

2012

7.08.02014

3.0

4.05.0（注）□の表記は年末、データは月次

6.0

（空室率）

（出所）三鬼商事よりデータ取得し、しんきん投信作成

Jリート上場銘柄数

Jリート予想分配金利回り

新発10年債利回り

12兆3,096億円

634.724 %-0.040 %②9.0 10.0(%)（注）Ｊリート予想分配金利回りは、東証上場REITの予想分配金利回りで、QUICKが算出

東証REIT指数
前月末比

配当なし

1,576.43-1.2 %

配当込み

3,313.25-0.9 %

東証REIT指数（用途別指数）
オフィス 前月末比
1,531.44-6.8 %

住宅
2,826.81

ＴＯＰＩＸ

前月末比 商業・物流等

前月末比+2.7 %+4.7 % 配当なし

1,464.03+4.3 %

配当込み

2,261.88+4.3 %1,857.28（注)点線矢印は予測イメージ（出所）実績はBloombergよりデータ取得し、しんきん投信作成。予想はしんきん投信

2011(2020年4月末時点)

時価総額（年/月、日次）

03/1 04/1 05/1 06/1 07/1 08/1 09/1 10/1 11/1 12/1 13/1 14/1 15/1 16/1 17/1 18/1 19/1 20/1 21/1

2009

2016

1.0

下限

1,000

2005

16,000

予想レンジ
上限

2002

2006

18,000

2,500

1,500

1998
2018

20,000（03年3月31日終値=1,000）

2,000

2007

2019

21,000（注）月末値。Ｊリート予想分配金利回りは、東証上場REITの予想分配金利回り。
2008年4月以前のデータはしんきん投信が算出、それ以降は、QUICKが算出。

●主 要 指 標④22,000

17,0003,000（新築、既存の平均）

前月末比

投資部門別売買状況（億円）
900
800
700
600
500
400
300
200
100
0-100-200-300-400-500-600-700-800

日銀

銀行（除く日銀）

個人

投資信託

海外投資家

証券自己売買買い
越し（出所）東京証券取引所よりデータ取得し、しんきん投信作成

19年4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
20年1月
2月
3月

②新発10年債利回り（左目盛）

図２. 東京ビジネス地区の空室率と平均賃料
（円/坪）

19年4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
20年1月
2月
3月

2.59

①Ｊリート予想分配金利回り
（左目盛）

20
19
18
17
16
15
14
13
12
11
10
9
8（％）
76
54
3
2
10

19年4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
20年1月
2月
3月7.96（平均賃料）

98765432
10-1-2-3-4-5-6

19年4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
20年1月
2月
3月

図１. 予想分配金利回りと１０年債利回り（％）

【 予想レンジ期間 】（2020年5月～2021年3月）【 予想レンジ 】 東証REIT指数： 1,400～2,000

東証REIT指数

19年4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
20年1月
2月
3月

：

19年4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
20年1月
2月
3月

Ｊリート市場の現状と見通し※ 次頁の「本資料に関してご留意していただきたい事項」を必ずご確認ください。

（年/月、月次）(2020.5.7 シニアストラテジスト 鈴木 和仁）（出所）Bloomberg、QUICKよりデータ取得し、しんきん投信作成

1/2

売り越ししんきんアセットマネジメント投信株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長（金商） 第３３８号
Shinkin Asset Management Co., Ltd 加入協会／一般社団法人投資信託協会 一般社団法人日本投資顧問業協会〒104-0031東京都中央区京橋３丁目８番１号 URL：http:// www.skam.co.jp＜本資料に関してご留意していただきたい事項＞※本資料は、ご投資家の皆様に投資判断の参考となる情報の提供を目的として、しんきんアセットマネジメント投信株式会社が作成した資料であり、金融商品取引法に基づく開示資料ではありません。
※本資料は、信頼できると考えられる情報源から作成しておりますが、当社はその正確性、完全性を保証するものではありません。また、いかなるデータも過去のものであり、将来の投資成果を保証・示唆するものではありません。
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また、投資信託は、個別の投資信託ごとに投資対象資産の種類や投資制限、取引市場、投資対象国等が異なることから、リスクの内容や性質が異なりますので、ご投資に当たっては投資信託説明書（交付目論見書）や契約締結前交付書面をよくご覧ください。

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