みやこだより

VOL.42
2019.1 発行
発行者

岡本秀巳

編集者

谷田香織

京都市伏見区深草キトロ町 30-12
TEL 075-643-3191
MAIL info@miyako-h.co.jp

年頭のご挨拶、手堅く進めてまいります
昨年は大変にお世話になりまして誠にありがとうございました。おかげを持ちまして大過なく年を越し、新年を迎えさせていただきました。
ドッグイヤーから猪突猛進への交代ということで、昨年は本当に多くの事象があり変化に目をうばわれ慌ただしい１年でした。今年は皇位継
承と消費税率改定、各種選挙が予定されており、これだけでもオオゴトであるのに更に東京オ
リンピックが加わり、加えて自然災害や諸々の事件事故となると昨年以上の忙しさとなり、まさに猪のイメージそっくりの変化の突っ走り情況となるようです。
この様な状況下での弊社にとっての変化は民法をはじめとする諸法律・規則等の改正に伴う業務処理が大幅に変更となることです。契約書・重要事項説明書・各種帳票の変更はもとより営業や管理業務の内容、手法の変更も迫られ社員の研修・研鑚が求められます。オーナー様にもご理解をいただきたく説明会・セミナーへの出席をお願い申し上げます。
不動産の流通面（売買・貸借）におきましても近年の大手業者の拡張に負けることなく一層の地元密着に努め、地域活性のお役に立ってまいります。総じて変化の大波小波を乗り越え、あるいはかいくぐり、これまでと同様に手堅く業務をすすめ、都ハウジングの４５年目を切り拓いてまいります。
オーナーの皆様、地域の皆様、取引先をはじめステークホルダーの皆様、今年も尚一層ご支援、ご協力をお願い申し上げます。皆様方からのご信頼とご期待に応え、頑張ってまいります。
(社主 岡本秀巳)

損害保険の補償範囲をご確認下さい2019 年１月３日午後、新年早々熊本で最大震度６弱の地震が発生しました。2016 年の熊本地震とは違う震源とのことですが、前回前震があり、本震でさらに被害が大きくなったことを考えると既知の活断層がないエリアでも注意を払うことが肝要です。
2017 年の地震保険世帯加入率は京都では 30％ほどでした。この１月から、また地震保険の改定があり全国的に料率が上がった中で、京都は木造構造で▲11.8％、耐火構造で▲3.7％の保険料ダウンとなりましたので、新規に契約を考えるにはいい機会かと思われます。また契約期間は最長５年契約が可能ですが、長期契約の割引率が下がり、つまり保険料としては少し上がった結果となりました。
昨年の「暴風・大雨」被害により補修が必要な建物で、職人さんの人手が足りなかったり、材料の調達ができず、工事が遅れているケースもありますが、すでに被害写真と見積りをつけて保険金がおり、補修に役立てていただいたお客様が今までになく多くいらっしゃいます。しかし残念なことに、かなり以前にご契約された契約では補償の範囲が、被害額２０万円以上でないと保険金が出なかったり、補償範囲が狭くて保険金が出なかったり、自然災害だったため他人の財物によって受けた被害であっても、他人には損害賠償請求ができなかった
ケースもありました。そのような場合に備え、火災保険に加入することと、火災だ
けでなく風災や水災による損害も補償できるように見直しをお勧めします。
保険の補償内容も時代に合わせ変ってきております。補償内容は選択できますので、新年を迎え今一度お支払い対象となる事故や受け取れる保険金を保険証券や募集資料などでご確認下さい。
(保険担当 岡本 三保子)
売買 ・ 仲介 ・ 貸借 ・ 管理 ・ コンサル ・ リフォーム ・ 町家 ・ 空き家 ・ 高齢者住宅 ・ 損保

ドライブレコーダー
私は車好きの趣味が昂じ、最近はカー用品にかなり凝っております。
昨今、メディアで高速道路等での煽り運転のニュースが度々報じられておりますが、私も万が一の事を考え、今年のお正月休み中に近所のカー用品店にて愛車のリアガラスに後方向きのドライブレコーダーを取付けしました。試しに撮影した映像をパソコンで再生してみたところ、夜間でも他車両のナンバープレートの文字
等がはっきり映っていました。２年ほど前にフロントガラスに取付けした前方向きのドライブレコーダー(旧モデルのもの)に比べて、画質等が格段に向上しており、改めて技術の進歩を痛感致しました。
また、カー用品店の店員の方のお話しでは、ここ数年ドライブレコーダーの販売価格が下がり販売(普及)台数も急激に増えているとの事です。ひと昔前までは、こんなことが話題や問題になることもなかったのに…と、悲しい気持ちにもなりますが、
スマホやこういったドライブレコーダーの進歩のおかげで表には出てきていなかった事が取り沙汰され、またトラブル回避が出来るようになってきたのかなぁとも思います。私自身も「常に自分の運転が他から見られている(撮影されている)」という自覚をもって、日々の安全運転に努めていきたいと思っています。
（不動産営業部門

竹本 宗耕）

東京丸の内～アマノ食堂～
JR 東京駅の丸の内南口前にある「KITTE（キッテ）」。此方の地下
1F にアンテナショップを設けているのが、「作りたてをそのままフリーズドライ」のキャッチコピーを掲げるアマノフーズのアマノ食堂さん。年末にお邪魔してきました。
フリーズドライは、凍結させた食品を真空状態に置き、水分を昇華させ乾燥させる技術。元は救急医療の分野で輸血用の血液を遠隔地の病院に運ぶ為に開発されましたが、今やインスタ
ントコーヒーにカップ麺と日本人の食文化と切っても切れない関係性を生み出しています。コ
ンビニやスーパーでも味噌汁や雑炊などよく見かけますが、何とアマノフーズさんはとんかつ
カレーまで作っちゃったんです！
お湯をかけて 60 秒で出来上がる本格カレー。インスタントと侮ることなかれ。その美味しさはスプーンで一掬いして口に運び、舌に載せた瞬間に「う、うまぁー！」と声が出ること間違いなし。
三が日も明けていない 3 日。熊本を震源とする震度 6 弱の地震が発生しました。私も昨年 6
月の大阪北部地震では大変な恐怖を味わいました。ふと、あぁそうだ。軽くて嵩張らず、持ち運びも便利なフリーズドライを備蓄品として置いておこう。もしもの時にこれが食べられるだけで元気が出る。そう考えたお正月。フリーズドライは沢山の会社から出されていますが、一風変わった商品多数、けれど美味間違いなしのアマノ
フーズさんを是非一度お試しあれ。
（管理事務 大森 里美）
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みやこだよりVOL.432019.2 発行
発行者

岡本秀巳

編集者

谷田香織

京都市伏見区深草キトロ町 30-12
TEL 075-643-3191
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不動産が大好き
１月は少しゆっくりとさせていただきました。見るともなくテレビをつけ、大阪国際女子マラソンの実況を見ていましたところ、提供スポンサーのゼネコンのＣＭで｢建設大好き｣というキャッチコピーが写し出されました。新入社員らしい女性現場監督員が先輩社員から実務的な教育を受けるというコンセプトでのコピーでした。
ハッとして身を起こし、姿勢を正しました。琴線にふれたのです。そうだ！｢不動産が大好き｣なんだ。会社を立ち上げて４５年、ずーっと不動産の仕事に携わってきましたが、まだまだ新しい
切り口や違った展開での不動産事業に関心があり魅力を感じています。こうこうこんな様に物件をコンバージョンしてマーケットに出したいなとか、もっと最適な利活用の方法はとか、こういう手法で新しい取り組みをしてみたい…等々。次々とアイデアや物件が湧き出てきてまいります。
多少の曲折を経て、不動産業という仕事にたどりつき生涯の仕事となったことに感謝し、社員のみなさまにも「不動産が大好き」という同じスタンスでお客様に接することを都ハウジングのこころ（社是）として確立し、業務にあたってまいりたいと存じます。このように仕事をさせていただ
けているのも、お客様あってのことと改めてお礼を申し上げます。引き続きよろしくご厚誼を賜りますように、お願い申し上げます。
（社主 岡本 秀巳）

ご心配をお掛けしました
昨年９月１６日から約二ヶ月間、家内が怪我をし介護で仕事を休みました。
当初、足の痛みは打ち身によるものと言われ、自宅療養をしていましたが、家内の容態は改善せず、起き上がることもできず、両手で腕を引かないとトイレにも行けないような状態でした。
念のためにと介護保険の手続きをした際、ケアマネージャーからの勧めで近所の整形外科を受診し｢骨にヒビが入っている｣ことが判明、不明だった原因が分かり一安心した矢先、急にまったく歩けなくなり｢痛い痛い｣と言うばかりで本当に困ってしまいました。
再度、整形外科を受診したところ、今度は｢完全に折れてしまっている｣と言われ、大津赤十字病院へ入院し、人工骨頭置換手術をすることになりました。手術後数日して痛みは取れましたが、歩くにはほど遠い状態のまま、今度はリハビリ専門病院に転院。家内は家に帰りたい一心でリハビリに専念したようです。
その後、暫くして一人でトイレにも行けるようになり、今年の１月５日に無事退院しました。今では一人で近くのスーパーに買い物に行き、日常のことはだいたいできるように回復しています。
家内は４０年間連れ添った戦友のようなものです。最初は、回復しないのではないかと何度も思いましたが、これで一安心です。
９月１６日から入院する１０月２４日までの間、1 日７～８回のトイレに連れて行かなくてはな
らないこと、特に夜中に２～３回のトイレにはまいってしまい、介護の厳しさを身をもって痛感しました。またこの間、娘が週に２日ほど午前中応援に来てくれ、午前中のみでも出社できたことで、気分転換もはかれたことを有り難く感じています。
何よりも有り難かったのは、家内を看護している間に、私の担当分を他の社員に振分け、業務量を減らしてもらい、退社時間も１時間早く退社させてもらえたことでした。介護は、会社、役所等の応援がなければ、家族だけではどうにもならないことを思い知らされました。皆様に感謝・感謝です。
（不動産営業部門 西田 幸夫）
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賃貸不動産経営管理士試験に合格致しました！
昨年１１月１８日に行われました賃貸不動産経営管理士試験に合格致しました！受験者数の増加、問題の高難度化、合格率低下など不安でしたが、合格しホッとしております。
さて、皆様はご存知かと思いますが、‘管理業’は不動産業ではあるものの‘賃貸業・売買業’といった【宅地建物取引業】には含まれません。加えて、【宅地建物取引業】を事業とする宅建業者や宅地建物取引士にはそれらを規制する【宅地建物取引業法】という法律がありますが、‘管理業’については現時点で規制する為の法律はなく国土交通大臣に登録するというシステムがあるばかりです。ですので、‘賃貸不動産経営管理士’についても現時点では、業界の統一資格にとどまります。しかしながら、昨今の賃貸管理業界を取り巻く多くの事件や、問題を踏まえて国は‘管理業’、そして、‘賃貸不動産経営管理士’についての法制化を進める流れとなっております。
当社では社員の過半数をこえる９名の賃貸不動産経営管理士試験合格者がおります。今後、より複雑化するであろう不動産業界をプロフェッショナルとしてよりオーナー様に寄り添い尽力してまいります。
（管理営業部門 課長 増田義久）

市民後見人として
京都市では１年間の養成研修期間を経て、２０１４年度から市民後見人制度がスタートしました。私は第 1 号の後見人として同年８月に受任し、被後見人Ｈさんの身上看護と権利擁護の業務に携わってきました。
高齢者の増加と共に、身体障がい者や認知症などの精神障がい者が多くなり、お世話の仕事が大変になってきています。その中でも高齢で身よりが無く障がいのある生活保護受給者は公的扶助や介護制度に頼ることになりますが、認知症になると行政の取扱いが難しくなり、後見人が必要となります。
この様な時代の到来に備え、各地の行政機関は住民のボランティアを募り、市民後見人として養成し、首長が家庭裁判所に前述の様な人について後見申立を行い、受任は市民後見人が担うという制度などに取り組んでいます。
私の担当したＨさんは、パーキンソン病で行動に制約がある上に発語困難でコミュニケーシ
ョンが難しく、首振りと眉の動きでイエス・ノーを推し測るしかなく、入所していた施設の職員にとっても扱いの難しい方でした。
市民後見人の扱う被後見人の中では最長の期間頑張っていただいたのですが、残念ながら昨秋に永眠され、１月末に家庭裁判所に最終の報告を行いこの方の後見業務が終わりました。
振り返りますと、後見人としての役割りを果たすなかで福祉や介護の分野に主体的に関わり弱者への寄り添いを身をもって体験して、ほんの少しばかり“やさしさ”ということが判った様に思います。
当社は高齢者のすまい斡旋や、サ高住・老人ホームの入所紹介の業務を京都の不動産業界の中で先進的に進めており、この中で経験を生かしてまいりたいと考えています。合掌。
（社主 岡本 秀巳）
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みやこだよりVOL.442019.3 発行
発行者

岡本秀巳

編集者

谷田香織

京都市伏見区深草キトロ町 30-12
TEL 075-643-3191
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連休期間中の緊急窓口 0800-919-6501
天皇陛下のお代替わりに伴い、４月から５月にかけて１０連休といわれてます。当社では４月２８日（日）と５月６日（月）を通常営業しますので、７連休をさせて頂きます。
連休期間中の緊急対応はフリーダイヤルの ０８００－９１９－６５０１にお電話ください。委託先のリロ・クリエイト社が第１次の対応を致します。
解決が難しければ連絡を受けて当社社員が２次対応に動きます。
この他、この連休の影響により賃料収受が変動し、精算報告も日程変更となります。詳しくは４月にお届けします「みやこだより４５号」に取りまとめて記載させて頂きます。（谷田）

空き家の取り組み
京都市から「地域の空き家相談員」として任命され、会社の業務にもつながることとして色々な活動に参加しています。サブリーダーとして伏見区域を担当するところから、同区域内所在の相談員を取りまとめ４月から毎月第一木曜日の午後に、伏見区役所において『不動産（空き家等）活用相談』を開催することになりました。（市民しんぶんでＰＲ）
空き家問題は、京都市のみならず今や国家的政策課題となっており、府下のある市では子持
ちで空き家に移住してきた家族は地域あげての大歓迎を受け、空き家の提供はもちろんのこと、就職（就農）支援やご近所つきあいまで行政が関わってサービスを行い、子供のことを含
め経済的な面でも特産品受領やクーポン配付、そして報償金等、各種の支援が手厚く用意されています。
京都市では最近に人口がピークアウトして、今後は減少の一途と予想されます。
ひと昔前には、不動産業者が役所で住民の方から相談をお受けするなど考えられませんでした。この２０年程の業者の適正営業への努力とお客様のご理解ご協力の積重ねが膨大な空き家に対する取り組みに官民の連携弾となって放たれ、解決への動きとなってきたと思います。時代の変化を見据え、地域の先進的老舗業者として引き続き、心して業務にあたってまいります。
共働とご支援をよろしくお願い申し上げます。
（社主 岡本 秀巳）

２つの世界遺産の旅
２月１２日（火）１３日（水）に広島の原爆ドーム・平和記念資料館と安芸の宮島厳島神社へ行ってきました。
１９４５年８月６日、広島は世界で初めて原子爆弾による被害を受けましたが、私の故郷の長崎にも９日に爆弾が投下されました。
京都も投下の候補地となっていたようです。父は爆心地から少し離れたところにいたそうですが、その時には何があったか解らないま
ま市内を歩き被爆しました。その悲惨な体験の話をしてくれたのは
父が６０歳を過ぎた頃だったと思います。核兵器のない平和な世界になってほしいものです。
厳島神社の大鳥居は丁度干潮の時間に見ることになり、地面にも降りてみました。固定されていないのに自重でしっかり立っているのが不思議です。昔の人の知恵を感じました。
（岡本 三保子・専務）
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相続対策を支援いたします
現在、弊社では５名の「相続支援コンサルタント」が在籍しております。相続は、賃貸経営をされている方、また資産を有する多くの方が関わる重要な問題となっています。将来、発生する相続を考える所有者にとって、また、すでに相続が発生した後の相続人にとっても、賃貸経営をどのように取り進めていくのか、資産をどのように管理していくのかなど、必ず取り組
まなければならない課題であります。賃貸経営をしている多くの所有者がこの課題の解決を必要としていますが、これらに的確な対応をすることができる専門家は多くありません。
「相続支援コンサルタント」は、所有者に対し、相続に係る知識と技能を駆使して、相続及びこれらに関する不動産取引などについて相談に応じる専門家です。相続について、よりよい
方向性で対策を講じるには、さまざまな専門分野の問題を分析し、解決していかなければならないのですが、相続は、法律・税務・登記など、多くの専門的業務が、複雑に絡み合った存在です。これらの業務は、相続支援を行ううえでは不可欠なものばかりです。一つの職域の専門家に相続対策を依頼すると、別の分野が手薄になり、よりよい対策にならない場合がありますので「相続支援コンサルタント」に依頼して頂き、必要がある時には、依頼者にそれぞれの分
野の専門家（資格者）と業務を分担し、共同して相続支援の業務にあたることになります。
弊社は、税理士・弁護士・司法書士・土地調査家屋士などの専門家と密に連携しており「相続問題解決への扇のかなめ」として、よりよい相続支援ができるように努めてまいります。
どうぞ、ご遠慮なくご相談下
さい。
（相続支援コンサルタント 松岡英樹・常務）

築古の町家を貸家に改修
京阪藤森駅歩２分、深草極楽町の露地奥にあります２戸１の京町家を改修のうえ賃貸住宅として募集を開始し、３月２、３日にオープンハウスを実施しました。
この物件は狭い露地の突き当りに建っているため再建築することができず、利活用するためには改修するしかありませんでした。
オーナー様から本物件活用のご相談を受け、京町家の保全利活用に空き家の有効活用の観点も含め、京町家を専門に扱っている建築士、工務店にご協力いただき、柱や屋根などの構造部分を含む大規模改修工事を実施し、賃貸住宅として再生することができました。
オープンハウスには多数の方にご来場をいただき、京町家として歴史を積み重ねてきた建物に現代のすまいの機能をうまく取り込んだ改修に触れていただけたかと思います。
このケースのように建替えのできない建物に対しては今ある既存の建物に工夫を凝らした改修や改装をすることにより、空き家を有効活用することができます。当社には、京都市地域の空き家相談員、京町家相談員も常駐しておりますので、空き家のお困りごとなどがございま
したら、お気軽にご相談ください。
（営業担当 小西 啓吾）
売買 ・ 仲介 ・ 貸借 ・ 管理 ・ コンサル ・ リフォーム ・ 町家 ・ 空き家 ・ 高齢者住宅 ・ 損保

みやこだよりVOL.452019.4 発行
発行者

岡本秀巳

編集者

谷田香織

４・５月連休のお知らせ

京都市伏見区深草キトロ町 30-12
TEL 075-643-3191
MAIL info@miyako-h.co.jp＜休日・時間外受付＞

４月から５月にかけて天皇陛下の御代がわりに伴いカレンダーでは１０連休となります。
弊社では４月２９日（月）～５月５日（日）まで７連休とさせていただき、６日（月）より
通常通り営業いたします。
しかしながら金融機関は１０連休しますので、入居者・利用者からの賃料受領に変動が生じます。２６日（金）の引落しは問題ないとして、
月末にかけての振込がしてもらえず、４月分の精算金額が多少減額となります。ご迷惑をお掛けしますが慶事による出来事としてご容赦をお願い申し上げます。
（谷田）

０８００－９１９－６５０１

働き方改革、当社の取り組み「働き方改革関連法」が４月１日から順次施行されます。改革のポイントは①時間外労働の上限規制の導入②年次有給休暇の確実な取得③正規・（朝やけの桜・秋山真邦氏 監査役）
不正規雇用労働者間の不合理な待遇差の禁止の３つです。
中小企業では①は２０２０年度から③は２０２１年度からの施行予定です。
②について当社の実施計画は四半期毎に１日の一斉有給取得（社休日とします）で計４日、これに各社員の誕生日や結婚記念日等のメモリアル休暇を加えて、法定の毎年５日の有給休暇を達成することとしました。皆様のご理解とご協力をお願い申し上げます。
休日の増加は労働日の減少を意味しており、会社としてはお客様・オーナー様からの負託を全うすると共に毎年売上をあげ、利益を確保しなければなりませんので、社員は減った日数での業務完遂と成果達成が求められます。働き方改革とは社員１人１人に対し合理的で効率的な活動、密度と熟度の高い仕事のレベル、そして人間性の陶治を求めるものであり、会社と働く者にとって誠に厳しい法改正になると受け止めています。
グローバリズムと称し、欧米のシステムを善として我国の社会構造を変えていく政策は果た
して日本を良い方向に導くことになるのでしょうか。
（岡本 秀巳 社主）

蛍光灯からＬＥＤ灯へ
国内主要メーカーによる蛍光灯器具の生産が２０１９年３月で終了と聞きました。今後は蛍光灯ランプの製造も次第に減少していくと見ております。
ＬＥＤ灯への変更は器具の交換を必要とし、アパートなどの廊下灯や外灯などは量も多くあるいは高所作業ともなり工事予算が膨らみます。他方電気代が低減し、寿命が長持ちすることによりランプ交換に要する費用も削減となります。加えて、１０月から消費税アップが控えていますので、オーナー様におかれては維持管理の長期的視点からＬＥＤ灯への一斉更新を検討されます様におすすめ申し上げます。

（岡本 三保子専務）

売買 ・ 仲介 ・ 貸借 ・ 管理 ・ コンサル ・ リフォーム ・ 町家 ・ 空き家 ・ 高齢者住宅 ・ 損保春の不動産流通市況
本年の春の商戦は、活発に不動産の取引が行われておりました。
売買については、１～３月の伏見区一般流通物件のマンショ
ン・土地・戸建全体取引件数は、２４４件の成約があり、昨年同
時期は２１６件ですので前年対比１１２％となり、ここ数年京都の活性化の起爆剤となりましたインバウンドの背景も十分に考えられます。また、賃貸については弊社管理物件全体の空室状況が３月下旬において６３件となっており、昨年同時期は７１件でしたので前年対比１２％
ダウンとなっており好調でありました。
しかし、京都の宿泊需要も充足した為、簡易宿所や民泊といった物件については、以前のよ
うに飛ぶように売れる、また借りて頂けるというわけにいかなくなってきております。稼働率という点に関しても以前より低下しており、当社のゲストハウスでも約２０％低下しております。その為、民泊や簡易宿所の物件が売却に出てきております。
売買の流通相場はこの数年値上がり傾向にありましたが、需要と供給のバランスが変わって
しまい、また消費税増税の影響もあり、これからは購入者が減ると見込まれ、売却物件の価格は少し値下がり傾向になるであろうと推察されます。
購入者や賃借人のニーズも変わってきております。例えば、私は売買の担当ですが新築住宅
では建売住宅の成約数は減少しており、現在のお客様は土地を購入して建物は自分でプランを考えて建築されるというお客様が増えております。価値観が多様化しておりますので、売買についても賃貸についてもターゲットを決めて実施していく事が必要であると思われます。同業者との情報交換や流通現場での状況把握を大切にしながら、これからもお客様に有益なご提案ができるように努めてまいります。
（岡本 慎太郎 副社長）

京都の桜の名所「背割堤」へ
ようやっと暖かい日も増え、春らしくなってきたので、４月３日に八幡市にある背割堤（淀川河川公園背割地区）へ桜の写真を撮りに行ってきました。木津川と宇治川を分ける背割堤は、桜の並木道
が約 1.4 ㎞にわたって続き、京都府内でも人気の高いお花見スポッ
トと言われています。
実際に訪れると、昨年の台風の影響なのか枝ぶりが少ないような？所々に切られた跡や折れた跡がありました。後日、調べてみると２３本もの桜が台風で根こそぎ倒れ撤去されたそうです。毎年こられているような方からは、「枝が少なくなっていて淋しいなぁ」という声がちら
ほらとあがり、初めて来た私でも昨年の災害の爪痕を感じずにはいられませんでした。また、その中でも綺麗に咲いている姿をみると何か動かされるものを感じた
そんな一日でした。
満開の一歩手前というタイミングということもあり
平日にも関わらず中々の賑わいで、一人で何も持たずに来てしまったことを少しだけ後悔しました。来年は、美味しいお弁当とお酒を持参してお花見を満喫したいなと思います。
（谷田 香織 受付担当）
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みやこだよりVOL.462019.5 発行
発行者

岡本秀巳

編集者

谷田香織

京都市伏見区深草キトロ町 30-12
TEL 075-643-3191
MAIL info@miyako-h.co.jp『令和』におもう「厳しい寒さの後に見事に咲き誇る梅の花のように、一人一人の日
本人が明日への希望とともに、花を咲かせることができる日本でありたいとの願いを込めた」これは新元号を令和と発表した際の首相談話です。
安倍さんが選んだとしてうなずけるところであり、“令和”から受ける印象により国民と社会に一定の影響があるとしても、令和の時代を創るのは市井に生きて働く私達であろうと考えます。戦中に生を受けた身としては、何よりも不戦平和を心から願っており、身命を懸けて守りたいものです。
上皇さんは、3 年前の 82 歳の時に譲位の意向を示され、この度の代替わりに至りました。私はこの 5 月で 75 歳になりましたが、まだ未到達と思っており、社員役員の助けを得て引き続き精進を重ねる所存であります。何かとお目だるい点が出てくるかと存じますが、皆様から叱咤激励を賜り“老活”のひとつのパターンとして営みを続けてまいります。
令和のスタートにあたり、皆様とともに大きく咲く花を楽しみにおもうところです。
（岡本 秀巳 社主）

旅行記～ベトナム・ホーチミンへ～工務を担当しております、藤田と申します。先月、繁忙期も一段落しましたので有給休暇をとって３泊４日で妻と二人でベトナム（ホーチミン）に行ってきました。アジアは韓国、台湾に次いで３度目です。日本では味わえないことを、沢山経験してきました。
まずは、暑い！気温 37 度、湿度 98％もあります。暑い国は建物の中に入ると冷房がよく効いている所が多いのですが、ここベトナムは例外でした。現地の人曰く、「電気代が高いので冷房が効いている所は少ない」とのこと。車とバイクでどの道路も 1 日中渋滞していますが、夜になるとバイクは昼よりももっと増えてきます。これも家には冷房がない所が多いので、バイクで走り回り涼んでいるそうです。その他、歩道の至る所で大勢の人が小さなイスに座ってしゃべっているのも、涼んでいるからだそうです。そうなるともう夜の 10 時を過ぎても道路
はバイク、歩道は人だらけです。
一番驚いたことは、横断歩道が渡れない！車もバイクも絶対に止まってくれません。勇気を出して渡っていても、目の前やすぐ後ろを平気で車やバイクがビュンビュン通り過ぎます。信号のある所も平気で無視して走ってきます。道を渡るのも命がけです。
こんなすごい所ですが、いい所も沢山ありました。まずは、物価が安い。食事も 500 円もあれば、お腹いっぱいになります。料理も辛すぎず、甘すぎず、すべて美味しいです。特にバインミーと言ってフランスパンに野菜やハム、パクチーなどはさんだ物は美味し過ぎて 4 回も買って食べてしまいました。缶ビールもスーパーで 40 円位から売っています。ただ、お店でビールを頼んだ時、常温の缶ビールとジョッキに氷が入って出てきたのには苦笑いしました。
私はどこへ行ってもあまり観光には興味がなく、現地の料理を食べることと現地のスーパー
で買い物することが旅の目的です。その点では大満足の旅でした。
（藤田 繁雄 工務）
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空き家の最新情況と管理について
当社では現在、８名の「空き家相談士」が在籍しています。また、京都市より任命を受けた３名の「京都市・地域の空き家相談員」がいます。
ご存知の通り全国的にも「空き家」が年々増加しており社会問題となっています。先日発表された平成 30
年住宅・土地統計調査（総務省）によると、全国の総住宅数は、約 6242
万戸と、5 年前の前回調査と比べ 179
万戸（3.0％）増加し、この内空き家
数は 846 万戸と 26 万戸（3.2％）増加しており、全国の住宅のうち７戸に１戸以上の割合で「空き家」が存在しています。また、空き家率（総住宅数に占める空き家の割合）は、
13.6％と 0.1％上昇し、過去最高となりました。（右図参照）

資料：総務省統計局「平成 30 年住宅・土地統計調査」「空き家」は４種類に分けられ、その中で問題になっているのが売りにも貸しにも出しておらず、定期的な利用がなされていない状態の「その他の住宅」です。これが問題視されるのは、
他の「空き家」と比べて所有者が管理する動機が弱い点で、この為管理不全になることが多く
今後急速に増加すると予想されています。
「空き家」の取得原因は相続が半数以上を占め、その中で所有者（相続人）が何もしない「管理不全な空き家」が増えてきており、防災性（屋根・外壁の落下・倒壊・崩壊・火災の恐れ）、防犯性（犯罪の誘発）、ごみの不法投棄、衛生の悪化・悪臭の発生（蚊・蝿・スズメバチ・鼠・野良猫の発生等）、風景・景観の悪化、その他（樹枝の越境・雑草の繁茂・落ち葉の飛散等）といった問題の発生に繋がっています。このように「その他の住宅」の「空き家」は、何もしないで放置してしまうと「管理不全な空き家」となってしまい、近隣にご迷惑をかける“負動産”となりますので「空き家」について早目にご相談されるようにお勧めします。
最近当社では、昨年に親から相続した「空き家」について海外在住の方から相談がありました。お聞きしますと現在は活用（貸したり・売却したり）するつもりはないとの意向でしたので、「空き家の管理」の必要性をプレゼンし、管理業務を受託いた
しました。「空き家」を所有されている方は、「空き家の活用」「空き家の管理」について、当社へご相談をいただきますようお待ちい
たしております。
（空き家相談士 松岡 英樹 常務）【 定 休 日 】
５月 １５日（水）６月 １２日（水）１９日（水）

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みやこだより国交省

VOL.472019.6 発行
発行者

岡本秀巳

編集者

谷田香織

京都市伏見区深草キトロ町 30-12
TEL 075-643-3191
MAIL info@miyako-h.co.jp

不動産業ビジョン２０３０を策定

社会資本整備審議会産業分科会不動産部会では、不動産業に携わる全てのプレーヤーが不動
産業の持続的な発展を確保する為の官民共通の指針を、およそ四半世紀ぶりに「不動産業ビジ
ョン 2030～令和時代の『不動産最適活用』に向けて～」として取り纏め、国交省から発表されました。
ビジョンでは現状を分析し、市場環境の変化を踏まえて１０年後の将来像と目標を描き、これを①開発・分譲②流通③管理④賃貸⑤投資・運用の各業態別に官と民による役割を分担して述べています。その上で 2030 年に向けての主要な政策課題を列挙しています。私どもにとりましてビジョンは会社営業の方向性を示すものであり、バイブル的な存在といえます。
特筆すべき点は政策課題の１つとして「現行の国土交通大臣告示に基づく賃貸住宅管理業者
登録制度のあり方について検証の上、中小規模事業者に配慮し、法制化も視野に入れた検討を進めるべき」と記述されていることです。任意の登録が法定の制度となり、併せて個人資格の賃貸不動産経営管理士制度も組み入れられれば、オーナー様や入居者の安全安心につながる業務の適正化が実現し、賃貸管理業の進歩につながるものと期待するところです。
（岡本 秀巳 社主）

第２回地域生活探検隊

開催

５月末日に宇治市黄檗の府立洛南病院にて地域生活探検隊を開催させていただきました。
概要としては洛南病院に入院中の方に在宅復帰を目指して賃
貸住宅をご案内する目的のツアーですが、昨年好評だったこともあり、今年も開催させていただく事になりました。中には昨年参加していただいた方もいて、私共の顔を覚えてくださっている方々もいらっしゃいました。
昨年は暑い時期に実施した事もあり、皆様汗だくになりながらのツアーとなりましたが、今年の開催日は昨年よりも早い時期だった事もあり、多少小雨が降ってはいましたが、皆様のお顔は涼しげな印象でした。
今回ご案内させていただいたお部屋は、和室の２Ｋタイプと和室を洋室へ改装した１ＤＫタイプそして駅近の１Ｋタイプとそれぞれ種類の違うお部屋を見ていただきました。案内後に参加者へアンケートをお取りしたところ、駅近くで便利な１Ｋタイプ【 社 休 日 】とお部屋の広さを重視した２Ｋタイプに人気が二分されました。
６月 １２日（水）今回ご案内させていただいたお部屋を実際に申込希望というだ
１９日（水）
けでなく、見ていただいた方々にとって、賃貸に住むのであればこ
７月 １５日（月）んなお部屋に住みたいというような具体的な希望が生まれたので
１７日（水）
２４日（水）はないかと思います。ご参加いただいた皆様この度はありがとうご
２８日（日）
ざいました。
（新居 功己 高齢者部門）
売買 ・ 仲介 ・ 貸借 ・ 管理 ・ コンサル ・ リフォーム ・ 町家 ・ 空き家 ・ 高齢者住宅 ・ 損保

民法相続法改正、特に自筆証書遺言保管制度について
１.平成３０年７月６日に民法の相続法の一部改正がなされました。その改正項目は、令和元年７月１日から該当項目によって順次施行されていきます。今回の相続法の主な改正項目をまとめると、次の６項目になります。
①
②
③
④
⑤
⑥

配偶者短期居住権・配偶者居住権の新設
自筆証書遺言の活用
遺留分減殺請求権の現代化
相続人以外の近親者の特別寄与請求
相続登記の促進
預貯金の払い戻し制度の充実

弁護士
田中 伸 氏２.それらの中でも注目すべきは、自筆証書遺言について保管制度が新設されることです。
遺言書があれば遺産分割は不要となりますが、遺言書の作成は、相続全体から見ればごく少ないのが現状です。
３.遺言書は大きく分けて自筆証書遺言と公正証書遺言があります。自筆証書遺言は、遺言者が自ら自筆で書く遺言です。公正証書遺言は、公証人が遺言者の遺言意思を聴き取って作成する遺言です。自筆証書遺言は、遺言者が自ら作成できるのですが、遺言者自らが作成したものかどうなのか、また遺言書に表明された遺言者の真意は何なのか、要件不備などの問題点があり効力が争われることが多々生じています。公正証書遺言なら、そのようなことは生じにく
くお勧めなのですが、作成にあたっての公証人との面談や所定書類の準備などが必要であり、また公証人等に支払う作成費用もかかる難点がありました。
４.今回の相続法改正では、自筆証書遺言をより活用するための方策が定められ、法務局による自筆証書遺言の保管制度が定められました。この制度では、遺言者が作成した自筆証書遺言について、法務局が要件審査をしてその原本を法務局で保管し、遺言者の死亡後に相続人等の求めにより遺言書情報証明書を発行するという制度です。この制度は法務局が創設して運用するもので、利用者はわずかの費用負担をするだけで利用でき、しかも法務局で本人確認や要件審査をするので、遺言書の作成権限や要件等についての争いを防ぐことができます。また、遺言書の保管の撤回も自由とされています。
５.この法務局の自筆証書遺言保管制度は、令和２年７月１日から施行されます。この制度により自筆証書遺言の作成が促進され、遺産分割の争いをすることが少なくなるのではないかと期待されています。勿論、この制度に加えて従来どおり自筆証書遺言を作成して法務局以外で保管することも認められていますし、従来どおり公正証書遺言を公証人役場で作成することも認められています。したがって、今回の新制度は、より自筆証書遺言を作成しやすくするためのものと言うことができます。自筆証書遺言の作成を今から検討し、来年７月１日の自筆証書遺言保管制度の施行後、その制度利用を図ることをお勧めします。
(顧問弁護士 田中 伸)
売買 ・ 仲介 ・ 貸借 ・ 管理 ・ コンサル ・ リフォーム ・ 町家 ・ 空き家 ・ 高齢者住宅 ・ 損保

みやこだよりVOL.482019.7 発行
発行者

岡本秀巳

編集者

谷田香織

京都市伏見区深草キトロ町 30-12
TEL 075-643-3191
MAIL info@miyako-h.co.jp

空き家の増加続く、住宅土地統計調査発表
去る４月２６日に総務省統計局から平成３０年住宅・土地統計調査結果の概要が発表されました。総住宅数は 6,242 万戸と前回の平成２５年の調査と比べ 179 万戸（3.0％）の増加となり、東京都と周辺の３県で増加数の４割を占めています。注目点として空き家数は 846 万戸と前回に比べ 26 万戸（3.2％）の増加となり、その内訳では「賃貸用の住宅」が 431 万戸と 2 万戸の増加となっています。全国的な社会問題となっている空き家を意味する「その他の住宅」
は 347 万戸と 29 万戸の増加を示しています。空き家率が高いのは山梨県（21.3％）・和歌山県・長野県、低いのは埼玉・沖縄両県（10.2％）次
いで東京都・神奈川県となっています。京都府
は 12.8％と低い方の府県に入っています。
この他統計から読みとれることは、住宅の建て方として共同住宅化の進行（東京都では 71％
が共同住宅）と高層化（共同住宅の 35.6％が６階建以上）が大きな流れとなっており、非木造化（共同住宅の 87.5％）も顕著であります。
９月には集計が纏まりますので詳細を追報致
資料：総務省統計局「平成 30 年住宅・土地統計調査」
します。
（岡本 秀巳 社主）

ウチシルベ交流会を開催しました。
７月５日（金）に伏見区役所西側の「鷹匠の家 ほっこり」にて弊社
高齢者住宅部門「ウチシルベ」で日頃お世話になっている皆様をお招きして「ウチシルベ交流会」を開催しました。
当日はスピーチをお願いした市成年後見支援センター、地域包括支援センター、居宅介護支
援事業所や病院、高齢者施設運営会社、行政（住宅・介護部門）など
様々な方にお越し頂きお互いに交流を深めることが出来ました。
今回の開催にあたっては社会福祉法人京都老人福祉協会様にご協力頂きました。ご参加・ご協力頂きました方々にはお礼申し上げます。
今後ともウチシルベ高齢者住宅仲介センターをよろしくお願い致します。
（高齢者住宅部門 荒川博・新居功己）

クールビズ実施と夏季の休業日について【

当社では、6 月から社員のクールビズ（軽装）を実施しています。
また夏季の福利・健康対策として、右の通り社休日を設けました。
社休日と時間外のクレーム・トラブルについては、全ての入居者様

休 ８月 ４日（日）１１日（日）
日に緊急連絡先電話番号 0800-919-6501 をお知らせしており、そちらで第一次対応を実施します。ご了承ください。

７月 １５日（月）１７日（水）
２４日（水）社
２８日（日）～】

１６日（金）
２１日（水）

売買 ・ 仲介 ・ 貸借 ・ 管理 ・ コンサル ・ リフォーム ・ 町家 ・ 空き家 ・ 高齢者住宅 ・ 損保

民法相続法改正②相続の効力等に関する見直しについて
民法の相続法の改正のうち、相続の効力等に関する見直しについてふれます。
１．まず旧法の、相続とくに相続登記の扱いについて簡単に述べます。
①相続登記は相続人の内の一人が単独で法定相続分に限って登記申請することが実はできていました。
例えば、相続人が子供２名（Ａ、Ｂ）の場合、ＡはＢの協力がなくてもＡ、Ｂの各持分２分の１の登記ができます。さらに、一旦相続登記してしまえば自分の持分は自由に処分可能となり、Ａの持分は売却することができるのです。

司法書士

木下裕也氏

しかし、②遺言がある場合は、旧法の扱いは勝手に売却されたり、持分を差し押さえられた
場合でも買主や差し押さえた債権者に対抗することができる場合があります。前述の例でいいますと、遺言でＢに不動産を相続させることになっているのに、Ａが勝手に登記をして自己の法定相続分を売却してしまった場合でも、ＢはＡから買った相手方に対して不動産を返してもらうことができます。
このように遺言がある場合を除いて、相続登記を放置しておくと大きなリスクがありました。以上が改正前の法律での扱いです。
２．しかし、２０１９年７月の相続法の改正によって、遺言があれば守られていた部分についても変更があります。前述のとおり、改正前の法律では遺言があれば、本来不動産を相続していない相続人が自己の法定相続分に該当する持分を勝手に売却しても、遺言で財産を取得することになっていた相続人は、その不動産の買主から、不動産を返してもらうことができました。
しかし、法律改正後は、法定相続分を超える持分については登記しないと、その部分について返せと言えなくなります。遺言があっても安心ではなくなりました。
この改正には、登記簿を信用して取引を行った人を保護しようという狙いがあるかと思います。また、相続登記が放置されていて所有者が不明になった土地や空き家問題が社会問題となっていることから、この改正で相続登記を促進することも狙っているのではないかと思われます。
３．今までの法律でも、相続登記を放置していると色々な問題やデメリットがありました。法
改正後は今まで遺言があれば保護されていたことも、保護されないケースがでてきます。
相続登記に罰則を作るという噂もちらほら聞いたりしますので、「うちは遺言があるから安心だ。」とか「うちは兄弟皆仲良しだから。」といって登記をせず放置している方がいらっしゃいま
したら、これを機に相続登記をされるようにおすすめ致します。
司法書士 木下 裕也（ふしみ司法書士事務所）

始終業時間を１０分くり上げました。
働き方改革の一環で、始業終業とも１０分くり上げました。
営業時間は９時３０分から１８時５０分となります。
売買 ・ 仲介 ・ 貸借 ・ 管理 ・ コンサル ・ リフォーム ・ 町家 ・ 空き家 ・ 高齢者住宅 ・ 損保

みやこだより

VOL.502019.8 発行
発行者

岡本秀巳

編集者

谷田香織

京都市伏見区深草キトロ町 30-12
TEL 075-643-3191
MAIL info@miyako-h.co.jp

深草よい街、一度はおいで８月４日（日）１１～１５時にゼスト御池（市役所前地下）にて開催されました「深草マルシェ」（区役所深草支所主催）に（一社）京都府不動産コンサルティング協会の一員として参加協力しました。
開催の趣旨は深草の魅力を発信し、「住みたい！住み続けたい！」と思える街の実現を目指すものです。２回目の今回は深草エリア外において深草をアピールする企画で、農産物や特産品の展示即売や深草での暮らしの紹介でした。
当日は深草地域の多くの市民やさまざまな団体の皆さんが集合して、各々の活動を展開し、音楽演奏もあってにぎやかしい会場となりました。
当社では支所管内の他の２社と共に不動産のＰＲと相談のブースを担当
し、３人様から相談を受けましたが、内１人の方から京阪沿線で賃貸住宅を探して欲しいと依頼を受け開催目的に合致した相談が出てきて良かったです。引き続き地元深草の活性化に努めてまいります。
（岡本 三保子 専務）

創立４５周年、祇園祭りで悪疫を除ける
皆さまのご支援のおかげを持ちまして、当社設立４５年目の夏を迎えました。これを機に久しぶりに裃を着装し、函谷鉾の巡行に供奉し、光栄なことに初めて副使の役を務めさせていただきました。ご存知の通り祇園祭りは「蘇民将来の子孫也」のお札（ちまきについている）を門先に貼り、悪疫退散を祈る民衆行事です。
祇園社に家族の、社員諸君の、取引先並びにお客様の疫病退散を祈念させていただき、この歳で息災なことにも感謝申し上げました。
今年は初めて藤原家一統の一条實昭氏が参列されました。鉾上に鎮座される嘉多丸君（カタマルキミ）が六代前の方を模してつくられたとのこと
で、あまりに顔かたちの似ておられることに驚いたことでした。

京アニ放火事件、ご冥福をお祈り致します。

嘉多丸君

写真は、一条氏と（岡本 秀巳社主）【社 休 日】

７月１８日（木）京阪電車六地蔵駅至近の京都アニメーション第１スタジオ ８月
１２日（月）の放火事件により亡くなられた３５名の方のうち、おひとりが当社管理物件に～ご入居のＡさんでした。
１６日（金）
ご両親からは努力と苦労を重ねて念願の京アニに入社したこと、ようやく作品に名前が出るようになったこと、 ２１日（水）
仕事への希望と情熱に充ちた生活をおくっていたこと ９月
等々のつぶやきの様な話しをお聞きし、いたたまれない
１６日（月）
感情にとらわれ数日の間心がふさがれました。Ａさんの１８日（水）
ご冥福をお祈り申しあげます。
(岡本 秀巳 社主）
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民法相続法改正③「配偶者居住権の概要と課税関係」
民法改正の中で、今回は新設された「配偶者居住権」について、その制度概要や税法における取り扱いをご説明いたします。
（１）配偶者居住権とは （民法 第１０２８条）※来年４月１日から施行
これまでの問題点は、右図のように、A さんに相続が生じた場合、配
偶者の B さんと子供の C さんが、A さんの所有している財産を取得できる「相続人」となります。
財産をどのように分けるかということについては、B さんと C さんとの話し合い（遺産分割協議）により決定しますが、話し合いがまとまらず揉めている場合には、「相続分」で財産を分割することになります。
仮に B さんが、これまでずっと夫婦で生活してきた自宅（評価額 4,000万円）を相続したいと考えている場合、その自宅の相続だけで総財産の半分以上を取得してしまう計算となります。これでは、今後の生活に備えて現預金を相続することは出来ず、また手持ちから 1 千万円を C さんに渡してあげないと相続財産の釣り合いも採ることができません。
（B さんの手持ち資金次第では、最悪ご自宅を手放す決断に迫られる可能性もあります）
このように、遺産分割で揉めてしまった場合には、通常守られるべき配偶者の権利が保護されないケースが生じていたため、今回本制度の導入が決定されました。
配偶者居住権とは、相続時に配偶者が自宅の所有権を相続できなかった場合、被相続人の死亡時にその被相続人名義の建物に居住していた配偶者は、一定の要件を充たしていれば、その後も居住建物を無償で使用収益できる権利（「住む権利」）のことです。つまり、今までは建物の「所有権」をどのように分けるかを考えるしかありませんでしたが、今後は、「所有権」と「住む権利」とに分けて、相続することが出来るようになります。※配偶者居住権は登記することが必要（２）配偶者居住権の消滅と課税関係
配偶者居住権は、その権利を持つ配偶者の死亡や、設定期間の満了により消滅します。消滅に伴い、「配偶者居住権の返還を受けた」ような状態になり、建物や敷地に制約のない所有権価値が回復します。この価値の回復時の課税関係は、以下のとおりです。
【配偶者居住権を持つ配偶者が死亡した場合】
死亡により配偶者居住権は消滅し、相続税の対象にならない。
【配偶者居住権の期間が満了した場合】期間満了により配偶者居住権は消滅し、贈与税の対象にならない。
【配偶者居住権を合意解除・放棄等した場合】
合意解除等による配偶者居住権の消滅時の権利価格が贈与税の対象になる。
（３）配偶者居住権を使った相続対策
配偶者居住権の相続税評価が、自宅の相続税評価の半分以上に及ぶケースもありますので、この制度を上手に活用した相続税対策も可能になります。
１次相続時にあえて配偶者居住権を設定し、所有権は子供の相続とします。配偶者居住権の価格は配偶者控除の特例内であれば相続税は掛かりませんし、子供の方は配偶者居住権価格が減額された自宅評価での相続税となります。２次相続時の配偶者居住権は消滅し、相続税の対象にはなりません。
つまり、配偶者居住権の分だけ、１次２次相続を通して相続税がかからな
い結果になります。
税理士 原 謙介 （税理士法人 京都経営）
売買 ・ 仲介 ・ 貸借 ・ 管理 ・ コンサル ・ リフォーム ・ 町家 ・ 空き家 ・ 高齢者住宅 ・ 損保

みやこだよりVOL.51
2019.9 発行
発行者

岡本秀巳

編集者

谷田香織

京都市伏見区深草キトロ町 30-12
TEL 075-643-3191
MAIL info@miyako-h.co.jp

日管協オーナーセミナーのご案内
当社が加盟しております(公財)日本賃貸住宅管理協会の京都府支部主催のオーナーセミナーが１０月２６日(土)午後１３時半より、京都経済センター（四条室町南東角・阪急烏丸駅２６番出口直結）にて開催されます。
本年度は『安心・安全・住環境の向上』をコンセプトに「人生１００歳時代にむけた資産防衛・相続対策のススメ」を税理士 大江孝明氏（税理士法人 京都経営）、「賃貸市場動向と最新の入居者ニーズ」をスーモ編集長 池本洋一氏（(株)リクルート住まいカンパニー）の両名が講演されます。
賃貸住宅のオーナー様に限らず、どなたでもお越しいただけます（無料）。是非ともご参加
いただき、今後の賃貸経営や資産活用・相続対策にお役立ていただけたらと存じます。
多数の方のご来場が予想されますので、当社(担当)までお早めにお申し込み下さい。
（松岡）

消費税改正の対応に注力しています。
１０月１日からの消費税率の改正によって不動産管理業界全体が多忙を極め、当社もご多聞にもれずバタバタしています。毎月業務が発生します管理部門では物件種別と契約形態、それにオーナー様の区分により消費税の取り扱いが異なり、賃借人の通知文書にも反映させなければならず、管理担当・事務担当・営業担当を問わず気の張る毎日となっています。
改正の対象となる１０月分の賃料は前払いの為、通常は前月９月の中旬に口座引落しデータの手配をすることになりますが、今月は処理が集中する為、８月２０日頃のデータ締切りで大幅な繰り上げとなっています。
加えて少数ですが、消費税改正を機に賃料値上げを行うオーナー様もあり、賃借人との折衝、契約書の作成等が加わり、担当の社員は忙殺されています。８月からの数ヶ月は緊張して対応することになり、大過なく完了することを願っています。
次の関門は４年後の２０２３年１０月からのインボイス方式（適格請求書保存）の導入時になります。この時までにはオーナー様おひとりおひとりが課税業者か、免税業者かの厳密な選択を迫られることになり、この選択の変更に伴い賃料金額が変更となり業務量増加の山が訪れるものと予測しています。
関係者の皆様のご理解とご協力をお願い申し上げます。 （岡本 秀巳

社主）

売買 ・ 仲介 ・ 貸借 ・ 管理 ・ コンサル ・ リフォーム ・ 町家 ・ 空き家 ・ 高齢者住宅 ・ 損保

別府～鉄輪温泉・地獄めぐり～
先日の夏季休業期間中に、大分県の別府へ行き「地獄めぐり」をしてきました。
血の池地獄
龍巻地獄
別府の鉄輪・亀川地帯は、１，０００年以上前から噴気・熱泥・熱湯などが噴出し近寄る事もできない土地であったことから「地獄地帯」と称されています。含有物によって青、赤、白などの様々な泉色の温泉や、間欠泉などの特徴ある源泉が点在している鉄輪地帯では今でも、その温泉噴出口を「地獄」とよび、それらを巡る「地獄めぐり」は別府観光の定番とされています。
その中でもコバルトブルーの海地獄・赤い熱泥の血の池地獄・間欠泉の龍巻地獄・青白い白池地獄のこの４つは国の名勝に指定されています。今回は、その４つを含め８つの地獄をめぐってきました。
なんといっても強烈に印象に残ったのが「海地獄」でした。地獄のなかでも最大の広さを誇る海地獄。その言葉がふさわしくないほど綺麗な色をしています。この鮮やかなコバルトブル
ーの色は、温泉中の成分「硫酸鉄」が溶けているため。見た目からだと冷たそうに見えますが、水温は約９８度とまさに地獄の熱さです。一日、約１５０万ℓの湯が湧き出るそれは、見た目とは反していて轟音と熱気がすごかった･･･。大分県民が、鉄輪に来たら海地獄だけは見たほうがいいと言われる理由がわかりました。
その他にも、地獄らしく赤い血の池地獄や、お湯が噴出す間
欠泉の龍巻地獄などにもいちいち感動。もちろん温泉にも浸かり、温泉の蒸気で蒸した料理等も頂いて、お肌もツルツル大満
海地

獄

足の旅行となりました。ひとつ言うならば、涼しい時期にいけたらもっと良かったかなと思います。
（谷田 香織 受付）

サーバーを更新しました。
社内のコンピューターシステムの根幹となるサーバーを更新しました。ＨＰ社と富士通の製品で、容量の増加とセキュリティの強化が実現します。会社の経年と共に保存する書類・データが増えてサーバーの容量の限界に迫ってきていました。今後５年強は対応出来ると見ています。
このあと年末頃に端末のパソコンを更新し、Windows１０の仕様にバージョンアップとなります。営業や業務に使用しますソフトもこれらに対応したものに替えていきますので、オーナー様にお届けします帳票等も徐々に変わっていきます。
（岡本 三保子 専務）

自社倉庫を建築中です。
かねてより計画していました自社倉庫の新築工事に着工し、８月２０日（火）に上棟の運びとなりました。
会社と同町内で、距離１００ｍのところです。

９月【
１６日（月）社
１８日（水）
休
２３日（月）日
１０月】
１４日（月）

売買 ・ 仲介 ・ 貸借 ・ 管理 ・ コンサル ・ リフォーム ・ 町家 ・ 空き家 ・ 高齢者住宅 ・ 損保

みやこだよりVOL.52
2019.10 発行
発行者

岡本秀巳

編集者

谷田香織

京都市伏見区深草キトロ町 30-12
TEL 075-643-3191
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新事業年度のお知らせとお願い
当社は９月３０日をもって第４７期をとじ、１０月新事業年度に入りました。
１０月１日付で賃貸営業を担当してきた小西啓吾社員を管理営
業部門に異動し、これに伴い管理受託の約１００物件について担
当社員を変更致します。小西社員は主として会社周辺物件の担当と改正民法施行に伴う契約書変更等の対応業務にあたります。オーナー様にご迷惑をおかけす
ることの無いように、旧担当社員と連携して１２月までの期間をかけて引きつぎを行ってまいります。小西社員は大学院卒入社４年目の若手ですので、熟達のオーナー様から色々とご指導
ご鞭撻を賜わりますようお願い申し上げます。
尚、既往担当社員間においても一部担当替えを行いますので、こちらについてもよろしくお願い申し上げます。
オーナー様との管理受託契約では精算金の支払日（着金日）を「毎月１５日（標準）」として支払日には若干の余裕を見ていただいてきましたが、近時においては働き方改革による休日増とカレンダー上の休日の増加、加えて金融機関の業務処理ルールの変更等により、いよいよ
１５日着金が難しくなってきました。
例えば明２０２０年においては、１月と５月には月初の連休があり、２・３・８・１１月に
おいては１５日が銀行休業日にあたります。銀行の処理ルールでは支払日の２営業日前に振込
データの締切と定められており、具体的に３月では１４日１５日が土日曜ですので１３日に着
金の為には１１日締切となります。賃料の集金処理の他工事関連の請求支払処理も必要となり、実質７日間での処理は困難です。よってこれまでと同様に最大限の努力は致しますが、支払日（着金日）を「毎月１５日（銀行休業日の場合翌営業日を標準）」として処理することにつきご了承いただきますように伏してお願い申し上げます。
（岡本 秀巳 社主）

深草キトロ町「西田倉庫」完成
９月号に記載しました、自社倉庫が竣工しました。１階は資材や備品工具等を、２階は各種書類の保存場所とし、保管箱を収容します。保管箱の中は取引に係る重要書類ばかりで個人情報も満載です。この為建物内外に監視カメラと感知センサーを設置し、鍵も２重ロックとして、厳重なる保存・管理に努めます。倉庫は本社から１００ｍのところに建ち、蔵をイメージした外観（設計担当の西田一級建築士談）で、ご近所の街並みにマッチしたものとなっています。当社に２０年勤務し、会社発展に貢献した西田幸夫常
勤相談役（元常務）に感謝し、「西田倉庫」とネーミングしました。この中に詰まる社歴４５年の【 社 休 日 】
蓄積を更なる前進の礎え
１０月１４日（月）としてまいります。
１１月 ４日（月）（谷田香織 受付） 社内旅行１１月
１９日（火）～２１日（木）売買 ・ 仲介 ・ 貸借 ・ 管理 ・ コンサル ・ リフォーム ・ 町家 ・ 空き家 ・ 高齢者住宅 ・ 損保

【ダンシング玉入れ】ってご存知ですか？
オーナー様、関係取引先の皆様、日頃より大変お世話になっております。
久しぶりに都だよりを書かせて頂いているような気がする･･･ようなしないような、そんな管理営業部門 増田です。宜しくお願い致します。
さて、ようやく涼しい日も増え（日中はまだまだ暑く、外を回っていると汗だくになる日もありますが）秋らしくなってきたように思います。秋と言えば、‘食欲の秋’や‘読書の秋’など何をするにも良い季節です。‘運動の秋’もその一つで、私事ではありますが先日、長男が小学生になって初めての運動会に参加してきました。
長男の成長が垣間見られたり、小学生になって環境が変わったけれど周りのお友達と楽しそうにお話ししているのが見えたり、凄く楽しそうに演
技をしているのが見られたりと感動したり、笑顔になったりと楽しい時間でした。親バカでスミマセン･･･笑。
そんな運動会ですがやはり自分の頃とは色々変わっているんだなぁと感じる部分がありました。その一つが競技です。タイトルにも書きましたが【ダンシング玉入れ】ってご存知ですか？音楽に合わせて踊っているかと思ったら音楽が止まるや否や玉入れ開始、そして、再び音楽が鳴り出すと踊りだし、また音楽が止まると玉入れ再開！何とも慌ただしい競技でしたがやっている子供達は凄く楽しそうでした。もう一つビックリした変化は、≪脚立≫が運動会の必須アイテムになっている事でした。
（天板に立つのは
本来的にはダメらしいですが…）我が子のベストショットを撮るべく観覧席でも戦いが起きているんだなぁと感じました。
そんなこんなの秋ですが‘仕事の秋’にもするべく頑張って参ります！！
体調を崩しやすい季節です。皆様方もお気を付けください！
（増田 義久 管理営業部 課長）

続報、空き家調査結果発表
５月号の続報です。９月３０日に総務省による平成３０年住宅・土地統計調査の速報集計が発表されました。この調査では住宅及び世帯に関する事項が全国・都道府県・市区町村の別に分けて集計されています。これによると行政や宅建業者の働きかけもあり、所有者の空き家に対する意識の高まりで京都市の空き家率（△１.１％）と戸数（△８,３００戸）
が初めて減少しました。
（岡本 秀巳 社主）
か ら と ちょう

唐戸 町 みやこパーキング ＯＰＥＮ
この度、西九条唐戸町（九条通旧千本下る）に時間貸しの「唐戸町みやこパーキング」がオープンしました。近隣の病院や店舗等との提携も増やしていく予定です。お近くにお車で出かけられる際は、ぜひご利用ください。
（小西 啓吾 管理営業部)
売買 ・ 仲介 ・ 貸借 ・ 管理 ・ コンサル ・ リフォーム ・ 町家 ・ 空き家 ・ 高齢者住宅 ・ 損保

みやこだよりVOL.532019.11 発行
発行者

岡本秀巳

編集者

谷田香織

京都市伏見区深草キトロ町 30-12
TEL 075-643-3191
MAIL info@miyako-h.co.jp

消費税改正、対応第 2 幕
消費税率を 10％に引き上げる改正に伴い、オーナー様と入居者様に対する通知文書の作成送付や賃料額の変更処理と、8 月から 9月にかけて会社あげてバタバタと動きまわりました。（既報みやこだより 9 月号）
10 月から 11 月にかけての第 2 幕では、仕事の発生部分に対し全て 10％の計算となり、頭ではわかっているものの実務的には既存のシステム、帳票、入力処理、仕事の手順の全てを変更することになり、8％のままとす
10 月 30 日撮影、静岡県東名カントリークラブ
る単純ミスを起さない様に注意にチェックを 11 月中旬には芝生は茶色に変わり始めます、冠雪の富士と緑重ねている次第です。チェックと確認の意味 一杯の景色は今の時期だけです。 秋山真邦監査役（写真家）
で 10 月度の精算報告書や見積・請求書等には「10％」の表示を加えていますが、落ち着きま
したら税率表示を一部の帳票につき省略させていただきますので、ご了承下さい。
次の第 3 幕は、社内コンピューターの Windows7 から Windows10 への機種変更（新パソコンへの切替）後に予定する物件管理業務ソフトの仕様変更です。次々と事務作業が一時的に増え、変更処理に対応しなければならない女子社員のみなさんには負荷をかけますが、慣れていただ
ければ事務作業の合理化により働き方改革につながるものと期待しています。
（岡本 秀巳 社主）

中信ビジネスフェア２０１９に出展
みなさま高齢者施設をご存じでしょうか。高齢者施設といっても様々です。施設の種別だけでも、「サービス付き高齢者向け住宅」「住宅型有料老人ホーム」「介護付き有料老人ホーム」「グ
ループホーム」などがあり、またそれ以外にも自立の方のみの受け入れや反対に介護度の高い方のみの受け入れ、対応可能な医療行為など、各施設によって条件が様々有ります。実際にご自身で高齢者施設をお探しになった場合に、「自分に合った施設はどこなんだろう？」とわかりづらいと思いますので、そういった場合に「お近くであればこんな所があります」、「料金はこれくらいです」「今のお体の状態であればこういう所はどうですか」等、色々な施設のご紹介を私共が無料でサポートさせていただいております。
10 月 16 日にパルスプラザで開催された中信ビジネスフ
ェアに出展したのは、上記の様な説明の機会をいただきた
いことと、この様な仕事をしていますとのＰＲが目的でした。ウチシルベという全国ブランドに加盟して早や６年、他地域のＦＣ店との連携により府県をまたいだ施設紹介も実施しています。
介護や福祉関連の行政諸機関との交流、各種高齢者施設への入居者紹介実績に加えて医療機
関や後見人様、弁護士・介護福祉士・ケアマネ等専門職者との連携ノウハウも備え、多様なニーズに対応しています。微力ながら何か少しでもお役に立てますように、ご相談をお待ちしております。
（新居 功己 高齢者住宅部門）
売買 ・ 仲介 ・ 貸借 ・ 管理 ・ コンサル ・ リフォーム ・ 町家 ・ 空き家 ・ 高齢者住宅 ・ 損保

オーナーセミナーの講演から、リフォームのすすめ
10 月 26 日（土）に（公財）日本賃貸住宅管理協会京都府支部主催のオーナーセミナーが京都経済センターを会場として開催されました。セミナーではリクルートが運営する不動産ポー
タルサイト大手の SUUMO 編集長の池本氏から、最新のデータに基づいた賃貸市況についての講演がありました。その中であげられていた京都の賃貸市場における顕著な点としては、京都では物件のリフォーム率が低く、他の地域に比べて築 21 年以上経過した物件が空室になった場
合、次の入居までの期間が長いというデータでした。
東京などでは、リフォームされた物件は古いままのものよりデザイン性や機能性が高くなり、しかも新築物件より賃料が安く、コストパフォーマンスの高い物件として好まれており、空室期間の短縮と賃料の低下も防ぐことができるため、ある程度の年数が経過した物件はリフ
ォームする事がセオリーになっているとのことでした。
入居希望者から求められるリフォームとしては、やはりお風呂や台所とトイレなどの水廻りが多く、大規模なリフォームでなくとも鏡の設置や蛇口の交換などの部分的リフォームでも効果的であるとのデータがあげられていました。
ネットで簡単に他の物件と比べることができるようになったため、単なる修繕だけでなくリフォームを施し物件に付加価値を与え、他の物件と差別化を図らなければ賃料の値下げ競争になってしまうため、築年数がある程度経過している物件には、是非リフォームをおすすめしますとの話しでした。リフォームは、物件の立地や特性に応じて実施する必要がありますので、詳しくは当社管理営業担当までご相談ください。
(小西 啓吾 管理営業部門）

SDＧｓ（エス・ディー・ジーズ）17 の目標
行きかう人の胸元にカラフルなドーナツ状のＳＤＧｓのバッチを見かけることが多くなりました。ＳＤＧｓとは「Sustainable Development
Goals（持続可能な開発目標）」の略称です。2015 年 9 月の国連総会において、気候変動、自然災害、生物多様性、紛争、格差の是正などの国
内外の 17 の課題解決に向けて掲げられた国際目標の事です。2030 年までの目標達成に向けて、京都市内でも地方自治体や民間企業等もその達成に取り組む動きがでています。弊社もこの目標に賛同し、「ひとりひとりが尊重され、安心・安全な社会」の実現等に向けて何か出来る事はないか模索していきたいと考えています（谷田 香織 受付）【 定 休 日 】
１１月 １９日（火）（社内旅行）～

２１日（木）
１２月 １１日（水）１８日（水）

売買 ・ 仲介 ・ 貸借 ・ 管理 ・ コンサル ・ リフォーム ・ 町家 ・ 空き家 ・ 高齢者住宅 ・ 損保

みやこだよりVOL.542019.12 発行
発行者

岡本秀巳

編集者

木村柚香

京都市伏見区深草キトロ町 30-12
TEL 075-643-3191
MAIL info@miyako-h.co.jp

日管協フォーラムが開催されました。
１１月１２日（火）に『日管協フォーラム２０１９』（公益財団法人 日本賃貸住宅管理協会主催）が、東京・明治記念館にて開催されました。今年は全国４７都道府県より３,３７０名のたくさんの方が参加され大盛況でした。
当イベントは、日管協の各委員会や協議会、地域ブロック等が研究・取組をしてきたテーマに沿ったセミナーを実施しており、賃貸管理業において直面する課題に対応していくため、各種の研究や制度改正、最新の取り組みなど直近の情報を提供しています。
今年も合計２５の研究発表と約５０社のブース展示が行われ、管理会社向けのセミナーとしては、国内最大級のイベントとなっています。
発表の内容もＩＴ・ＡＩ関連など先進的な内容から、相続支
援・空室対策・空き家問題・トラブル対応など、多岐にわたり充実しており、私も３つのセミナーを受講し、大変有意義な研修となりました。
今後もオーナーの皆様の賃貸経営やマンション・アパートの運営にお役に立てるよう、弊社のこれからの業務に活かして参ります。どうぞよろしくお願い申し上げます。
（常務取締役 松岡 英樹）

社債の発行ができました。
11 月に当社は、はじめて社債発行による資金調達を行いましたので報告いたします。
この制度は金融機関からの借入（直接金融という）に頼る中小企業の資金調達の多様化を促進するため、私募債による資金調達の途を拓くとして従来の間接金融の枠組みを緩和して運用されているものです。具体的には＜中小企業特定社債＞といい、簡単に言うと当社の発行する社債券を京都信用保証協会の保証を得て、京都銀行の全額引受けにより当社に資金が入るというものです。
社債発行条件として、純資産額をはじめとする５つの基準があり、今般当社はそれらの基準をクリアして私募債の発行に至った次第です。
当社の近年の売上は、管理を受託させていただいています物件などに対する改装工事売上と、仕入した不動産を改修して再販する売上が増えてきており、金額の大きさから運転資金が必要となってきました。当社はこの資金を有効に活用し、事業展開の中で成果に結びつく様に努力致します。
今般の出来事は営業年数や決算内容、取引先や社員のはたらき、そしてお客様のご支援によって実現したものであり、いわば中小企業の勲章として受止め引続き会社あげて精進を重ねてまいります。
（社主 岡本 秀巳）
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社員旅行で台湾に行きました。
1 日目に「台北 101」にのぼりました。エレベーターで地上 1 階から展望台のある 89 階まで、何と 37 秒で到達するのです！このエレベーターは 2004 年にギネスブックに認定され、2016 年に記録が破られるまで世界最速として君臨していたそうです。あっという間に展望台に着き、展望台から下界を見下ろすと本当に綺麗でカメラのシャッタ
ーを押す手が止まりませんでした。2 日目、3 日目も台湾を堪能することができましたし、台湾の人達は私たちがお店に行くと日本語で話しかけてくれたりと、とても温かく迎えてました。またゆっくりと台湾を訪れ、まだ知らないところにも行ってみたいです。
（営業事務 木村 柚香）
２日目に台北市南東にある猫空(マオコン)を訪れました。鉄観音茶の産地で、現在は栽培者も減っていますが、お茶を楽しむ観光地としては、現地の人はもちろん日本人にも人気の場所です。高さ 400m の山をロープウェイで登るのですが、何とその距離 4 キロ強。時間にして 40 分弱の空の旅。更にゴンドラは 6 台に 1 台の足元がガラス張りということでスリルも味わえます。標高が高い為、景色も良く、遠くに台北 101 も見えます。猫空という名前ですが、猫はおらず、山あいを流れる
川の底が壷穴というぼこぼこした穴だらけなのが、猫が歩いた跡のようという理由から命名されたそうです。晴れた日に、お茶屋さんのテラス席から見る景色はきっと最高のはず。また行く機会があればぜひ訪れたい場所です。
（管理事務 大森 里美）
11 月 19 日から 21 日迄の二泊三日の社員旅行に参加しました。関西空港からの空路、３時間のフライトで台北に到着、迎えの現地ガイドさんの案内で先ず台北のランドマーク「台北１０１」へ、世界最速のエレベーターで
地上 400ｍの展望台に、外はあいにく雨模様でしたが台北の夜景を堪能しました。次は夕食をはさんで士林夜市散策へ、飲食や衣料品、生活雑貨、遊戯などの様々な屋
台が所狭しと出店し、外食文化が発達している台湾では地元の人も飲食し多くの来客で賑わっていました。
二日目はグループ行動で私達は故宮博物院へ行き、「翠玉白菜」を始め多くの宝物を鑑賞させていただきました。
午後からむかし金山として栄えた「九份」へ、階段状の路地を散策、小雨が降る中でかなりの距離を歩き疲れ果ててホテルに帰還。
最終日の三日目は「忠烈祠」と「中正記念堂」で厳粛な衛兵交代式を見学し、台湾を代表するパワースポット「龍山寺」を参拝し、小籠包の名店「鼎泰豊」で昼食を取りその後、台北桃園空港から帰路につきました。久しぶりに元同僚の方々と行動を共にし楽しい旅行でした。
謝謝（元社員 石橋 由朗）【 社 休 日 】
１２月 １８日（水）３１日（火）（正月休暇）～
１月
５日（日）
１５日（水）
２２日（水）
社休日と営業時間外のクレーム対応は
０８００－９１９－６５０１へ

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