特集

改修・リノベーション工事の課題とコスト管理を考える

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改修・リノベーション工事の課題とコスト管理を考える

集合住宅の大規模改修工事事例の企画から工事段階におけるコスト管理について
独立行政法人都市再生機構東日本賃貸住宅本部設計部技術支援課担当課長

森村隆広

賃貸住宅の供給及び管理を実施してきたところで1 はじめにあり、2020（令和２）年３月末時点で約70万戸のUR賃貸住宅を管理している。UR賃貸住宅につい集合住宅における個別の大規模改修のコスト管ては、これまでも計画的に維持修繕が行われてお理について論じるにあたり、筆者が所属しているり、その結果、一定の年月が経過した賃貸住宅に独立行政法人都市再生機構（以下、「UR」といおいても、その機能を健全に維持し、建設時からう）のUR賃貸住宅ストックの物量と特徴、全体現在に至るまで居住者が安心して住み続けられる的な活用の方向性と団地別の整備方針を示し、そ環境を提供している。の中で既存建物を利活用していく上に不可欠な維

具体的な数量としては、2018（平成30）年３月

持保全の体系と修繕の基準・仕様について説明す時点において、全国で約1,576団地、15,764棟、る。その上で、大規模修繕工事の調達方法や不調管理戸数728,897戸を管理しており、昭和30年代不落対策、更に具体的な工事費の特徴を例示し管理開始団地から平成以降に管理開始された団地て、コスト管理上の要点を抽出してみたい。

まで幅広く供給している。昭和30年代から昭和50
年代前半までに建設された賃貸住宅ストックは全

２ UR賃貸ストックの現況体の６割を超えており、これらは郊外型の中層階段室型住棟が中心となっている。

URでは、日本住宅公団の設立（1955年）以来、

図１8

建築コスト研究No.1102020.7

UR賃貸住宅ストックの概況（H30.３.31時点）

集合住宅の大規模改修工事事例の企画から工事段階におけるコスト管理について

 R賃貸住宅ストック活用・再生ビU
３ジョン
URでは、UR賃貸住宅ストックを将来にわたって国民共有の貴重な地域資源として活かし続けるため、2033年度までのUR賃貸住宅ストックの多様な活用の方向性を定める「UR賃貸住宅ストッ
ク活用・再生ビジョン」を2018（平成30）年12月に策定した。URは、高齢者、子育て世帯等政策的に配慮が必要な方々に対する住宅セーフティネットとしての役割の充実など政策的役割を持続

表１

三つの視点でUR賃貸住宅ストックの多様な活用を進めている。

団地類型

方向性※２

ストック活用（約25万戸）既存建物を活かすことを基本としつつ、ライフスタイルの変化に対応した改修の実施等により地域及び団地毎の特性に応じた多様な活用を行う。

ストック再生（約45万戸）

高経年化に対応するため、ストック再生の実施により地域及び団地毎の特性に応じた多様な活用を行う。

土地所有者等への譲渡・返還等（約２万戸）

全面借地方式市街地住宅、特別借受賃貸住宅において、土地所有者等への譲渡、返還等を行う。

※１ 括弧内の戸数は2018（平成30）年11月末時点の当該類型の管理戸数を表します。なお、類型については、団地の状況に応じて、適宜、見直しを行います。
※２ 安全・安心に必要な修繕はすべての団地で適切に実施します。

的に果たし、多様な世代が生き生きと暮らし続けられる住まい・まちの実現を目指すため、下記のストック活用・再生ビジョン

類型※１

４

 R賃貸住宅における維持修繕の体
U系

UR賃貸住宅の維持管理は、原状回復や機能維持を適切に実施するために行う「保守点検」及び「修繕」と、住宅及び設備水準の向上や、高齢化社会に対応するバリアフリー化等、多様な社会ニーズに対応するために行う「改良・改善」に大別される。なお、当然ながら、居住者が安心して生活できる環境の確保を第一に、安全安心に関する修繕、日常生活の不具合に関する修繕を最優先に取り組むものとしている。

図２

ストック活用・再生ビジョン

三つの視点

また、UR賃貸住宅ストックの地域及び団地毎の特性に応じた多様な活用を行うため、団地毎に「団地別整備方針」を策定している。大きくは、既存の建物を活かしながら地域及び団地毎の特性に応じた多様な活用を行う団地を「ストック活図３

UR賃貸住宅維持保全の体系用」とし、多様な活用を行うために再生の必要がある高経年団地（主に2019年４月時点で管理開始

１）保守点検から40年が経過する団地）を「ストック再生」と居住者の安全安心な生活を確保し、予防的修繕して類型化し整備を進めている。土地や建物の所に努め、修繕コストの抑制と平準化を図るために有者の方との協議が調った場合に譲渡、返還等をは、日常的な団地巡回時の確認行為のほか、定期行う団地を「土地所有者等への譲渡・返還等」と的、かつ重点的な点検が不可欠である。UR賃貸

類型化している。

住宅においては、法令等に定めのあるもののほか、居住者の安全に関わる不具合等の確認及び修建築コスト研究No.1102020.79

特集

改修・リノベーション工事の課題とコスト管理を考える繕計画策定上必要な建物等の劣化状況等に関するを策定・公表している。

事項を把握することを目的に、法定点検、安全点『修繕等実施基準』で定めている標準的な修繕検、計画点検を定期的に実施している。

周期については、部分的な修繕対応ではなく全面

近年建物各部の劣化損耗は、安全上または機能的修繕の実施が効率的と考えられる“始期”につ上、重大な結果を引き起こす事故等に繋がるおそいて、これまでの修繕実績、経年による損耗の程れがある。経年建物の機能の良好な維持と安全性度等から定めている。ただし、団地、棟、住戸毎の確保を行い長期にわたって活用を図っていくたの立地条件等により損耗の程度は一様ではないこ

めには、適切な点検劣化等の調査と合理的な手法とから、計画修繕の実施にあたっては、修繕周期に基づいた修繕措置の判定が重要となるため、を一つの目安として、定期的に実施する建物等のURでは『UR賃貸住宅点検等業務マニュアル（最点検結果を確認の上、適切な時期に実施すること新令和元年10月版）』を策定・公表しており、修が必要となる。

繕措置（経常的修繕及び計画的修繕）の判定を統一的・効率的に行っている。

表２

主な計画的修繕項目と実施基準（一部抜粋）

修繕項目
外壁修繕

図４

UR賃貸住宅点検等業務マニュアル表紙する不具合をその都度補修する「経常修繕」、修周期修繕を要する状況
修繕周期を参考として、・部分修繕（経常）経歴の多いもの
・モルタル等の浮きまたはひび割れの多いもの、または全体的に劣化等の著しいもの

屋根断熱 屋根を棟単位で断熱防水
防水（屋根断熱防水実施済み住棟につい 12年ては、やり替え）

修繕周期を参考として、・部分修繕（経常）経歴の多いもの
・全体的に劣化等の著し
いもの階段室床 階段室等床を棟単位防水で全面塗膜防水18年

修繕周期を参考として、・モルタル等のひび割れ等が著しく、漏水のおそれのあるもの

18年

修繕周期を参考として、・部分修繕（経常）経歴の多いもの
・全体的に劣化等の著し
いものバルコニー バルコニー床を棟単床防水位で全面塗膜防水

２）修繕
UR賃貸住宅の修繕においては、日常的に発生修繕内容外壁の不具合（ひび割れ、浮き等）を修繕の上、棟単位で全面塗装
18年

鉄部等塗装

鋼製手摺等を団地単３年位で全面塗装外廻り建具を団地単６年位で全面塗装繕周期などの基準を定めて計画的に実施する「計修繕周期を参考として、・発 錆、 塗 膜 の は が れ、ひび割れ等の著しいもの画的修繕」に区分して実施している。そのほか、居住者の退去後に住戸内を補修する「空家修繕」『保全工事共通仕様書』は、施工仕様の標準化、がある。

部品及び機器（以下、「機材」という）の規格仕集合住宅の大規模改修にあたる計画的修繕等に様の統一化を図り、施工品質の確保並びに設計及ついては、予防保全及び修繕コスト抑制の観点かび工事監理業務の効率化を図るために、昭和59年

ら、修繕周期、修繕仕様等を定めた基準に基づ度を初年度として定められた。以降、昭和61年かき、団地の立地環境、計画点検等で把握した損耗

らは概ね３年毎に、関係法令、JIS、JAS等公的状況及び日常的な不具合の発生状況等、各団地の規格の改定などへの整合、その時々の社会的要請特性に応じて実施することになる。などを反映した既往仕様の改良改善や新技術の導URでは、修繕周期、修繕仕様等を定めた基準
として『修繕等実施基準（最新令和２年４月版）』
及び『保全工事共通仕様書（最新平成29年版）』

10

建築コスト研究No.1102020.7入など、仕様内容について年々整備拡充を図っている。

集合住宅の大規模改修工事事例の企画から工事段階におけるコスト管理について工日を任意に選択できる方式である。本方式は、保全工事共通仕様書
公的な規格等が整備されている機材▶▶▶

JIS、JAS及びJASS等

材料、工法が一般的に普及、定着しているが、公的な規格等は整備されていないため、UR都市機構がある
一定の品質基準を定めた機材▶▶▶

機材及び工法の品質判定基準

新しい技術導入等のため、一般的に普及しておらず、一定水準の施工品
質の確保が難しい機材
主要材料または重要部位に使用するもので、材料の品質性能表示だけでは施工品質が確保しにくい機材

図５

団地建替えなど特定の入居時期を見据えた新築工事には向いていないが、外壁修繕などの改修工事には広く採用されており、受注者にとって最も効率的な工期設定が可能となる。

▶▶▶

仕様登録集

保全工事共通仕様書の規格

次に、工事発注見通し情報の公表事項の追加は2015（平成27）年５月から実施している。毎年度４、７、11、２月に公表する工事発注の見通し情報に加え、入札・契約方法や時期、参加資格要件、工事施工箇所等より詳細な予定情報を追加公表し５ URの工事発注
１）入札方式ている。詳細な予定情報の提供によって、より多くの応札を期待している。
また、改修工事に限定しているが、成績評定非URでは、工事１件当たりの予定価格に応じて一評価型の総合評価方式を2016（平成28）年１月から般競争入札方式、詳細条件審査型一般競争入札、も実施している。総合評価の評価項目の一部につい

しくは指名競争入札により工事の調達を行うことがて、当機構における同種工事としていた成績評定多いが、集合住宅の大規模改修にあたる計画的修繕点について、公共工事発注機関の同種工事の実績等については、詳細条件審査型一般競争入札による件数・金額に基づき評価する方法に変更している。

工事の調達が最も多い。受注を希望する事業者はその他これらの発注方式の試行実施と別に、他URの各本部等で作成している「有資格者名簿（建機関の工事発注が相対的に少ない第１四半期の入設工事）」等に登録し、競争参加資格に加え、案件札実施が行えるよう設計業務も含めた工事発注の毎に設定される参加条件（実績等の一定要件）を満平準化を図るほか、事業者の応札意欲を高めるたたせば参加できる入札方式となっている。

め、工種や地域特性・工事規模といった発注パッ落札者の決定方式は、原則、総合評価方式を採用している。総合評価方式は周知のとおり、最もケージが適切になるような検討も当然のことながら実施している。

安い価格で入札した企業を落札者としてきた従来これらの取組みの結果、近年の入札不調・不落の入札方式とは異なり、品質の向上、企業の技術率は概ね10％台前半の水準で推移している（平成開発の促進、入札談合の抑制等の効果を期待して27年 度10.9 ％、 平 成28年 度15.3 ％、 平 成29年 度採用されており、URでは、『総合評価実施ガイド10.4％、平成30年度13.6％）。

ライン』を策定・公表している（集合住宅の大規模改修を担当する住宅経営部門では、平成31年４月版が最新）。

３）予定価格の算定方法
集合住宅の大規模改修にあたる計画的修繕等を含め、URにおける維持保全に関わる工事（保全２）不調不落対策工事）のうち、建物修繕に係る積算は、『保全工URにおいては、入札不調等の回避を主な目的事積算基準（最新平成29年10月）』によっている。

として、公募案件へ参加しやすい環境を整備するURの新築工事の積算については公共住宅事業者等ため、いくつかの取組みを試行実施している。

連絡協議会編集の公共住宅建築工事積算基準（以2014（平成26）年７月から実施しているフレッ下、「事連協積算基準」という）等を採用している

クス工期による契約方式は、公募条件として機構が、保全工事の積算に関しては、事連協積算基準をが定める一定の期間内において、受注者が工事着部分的に準拠しつつも、共通費の算定方法を含め建築コスト研究

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特集

改修・リノベーション工事の課題とコスト管理を考えるUR独自基準として制定している。修繕工事は居住【分析方法・項目】

中建物での工事であることが多く、居住している①

三つの年代別比較

ため作業効率が著しく低下する工事で、居住中で・メインストック（MS）：昭和50年代半ばまで。

ない場所を施工する場合の施工歩掛り（事連協積５階建階段室型の団地が数多く建設された。

算基準を基に積算するものなど）の労務歩掛りに・ニューストック（NS）：平成初期まで。社会ついては加算補正できるなど、保全工事に即したニーズの変化により量から質に転換、高層化定めがある。なお、保全工事積算基準は、外壁修が進む。

繕等の計画的修繕だけでなく空家工事やリニュー・フ レッシュストック（FS）：平成中期以降。

アル工事（内装の現状復旧だけでなく間取りの変高齢化／環境／省エネ等の新しい要素への対更や機能改善まで行う工事）も対象としている。

応が進む。
②

科目別
直接仮設、外壁修繕、外壁塗装、塗装（鉄部・建具等）、防水（シール他）、階段床防水、バルコニー床防水、共用廊下床シート、エントランス改修、部品・その他【戸当たり単価の傾向】
標準的な工事内容（足場架設の上、修繕、外壁塗装、防水等）における戸当たりの直接工事費は
図６

保全工事積算基準（建築）表紙図７のとおり、50万～ 70万円超である。なお、新しい年代ほど工事費が増えるのは、住戸規模の拡６ UR在京地区の外壁修繕工事実績

大に比例して外壁面積等が拡大しているためで、施工面積単価に大きな違いがあるわけではない。

URが実施している集合住宅の大規模改修とし1,500て最も実例が多いのは外壁修繕工事である。工事きく占めており、予算管理上、外壁修繕のコスト管理は重要となる。
外壁修繕は全面的な足場架設を行える貴重な機

戸当たり工事費（千円）

規模や発注件数の点で年間の計画的修繕予算を大共⽤廊下床シート

1,000

バルコニー床防⽔
階段床防⽔
防⽔（シール他）
塗装⼯事（鉄部・建具等）
外壁塗装

500

外壁修繕会であることから、外壁の不良部分の修繕だけでなく、資産の良質化を目的とした様々な修繕・改良工事も同時に行っている。工事内容によって工事費も異なるが、近年、URの東日本賃貸住宅本部が実施した在京地区における外壁修繕の標準的な戸当たり単価の傾向を紹介したい。

直接仮設

0
原設計原設計

原設計

MS

NS

FS

図７

標準項目の外壁修繕工事費4

このグラフからは、外壁のひび割れ補修等の直接的な修繕費の構成比は小さく、主に直接仮設【分析対象】（足場等）、外壁塗装、防水（シーリング等）の３

平成30年度末までの直近３ヵ年に実施した外壁修繕工事から抽出した直接工事費（約50件）※共通費及び消費税が別途必要なことに留意。

12

建築コスト研究No.1102020.7

科目で工事費の過半を占めていることが分かる。
よって、コスト管理上、特にこの３科目の数量と単価に注意が必要である。例えば、対象建物が超集合住宅の大規模改修工事事例の企画から工事段階におけるコスト管理について

高層であれば仮設費用は平均単価より大幅に高く、打放しの外壁面修繕は通常の吹付け塗材より高い。構造がPCの建物の場合、シーリングの打７ まとめ換え量が大幅に増えるといった傾向がある。

本稿では、２及び３においてUR賃貸住宅ス

実際の工事では、前述したとおり外壁修繕は全トック全体の現況と、URの基本的な方針である面的な足場架設を行える貴重な機会であることかストック活用・再生ビジョンを紹介した。団地別ら、標準的な工事内容のみで工事発注することは方針により「ストック再生」「ストック活用」と少なく、資産の良質化を目的とした様々な改良工類型されるものの、当然ながら居住者が安心して事も同時に行うことが多い。図７の標準的な工事生活できる環境の確保を第一に、安全安心に関す内容に加えて、エントランス改修や部品・その他る修繕、日常生活の不具合に関する修繕を最優先工事を加えたものが図８のグラフである。に取り組んでいる。これらの前提を支えるのが４において記載した、維持修繕における「保守点1,500

検」と「修繕」に関わる技術である。

戸当たり工事費（千円）

安全性・経済性・商品性のどこに重心をかけるかで改修コストは大きく変動する一方、近年建物1,000各部の劣化損耗は、安全上または機能上、重大な結果を引き起こす事故等に繋がるおそれがある。

500

前述したとおり、経年建物の機能の良好な維持と安全性の確保を行い、長期にわたって安定的に活0
原設計

原設計

原設計

MSNSFS

図８

エントランス改修等の改良工事追加用を図っていくためには、適切な点検、劣化等の調査と合理的な手法に基づいた修繕措置の判定が必須であり、その点検結果と、予防保全及び修繕

図８では、図７とは大きく様相を変え、ニューコスト抑制等の総合的な観点から、各団地の特性ストック（NS）の戸当たり金額の積み上がりがに応じて修繕を実施するための実施基準を定める

目 立 つ。UR賃 貸 住 宅 の 中 で、 ニ ュ ー ス ト ッ クことが重要になる。こうして見ると、６における（NS）は様々な商品企画が提案された大規模高層

外壁修繕の戸当たり単価は、一連の維持保全技術団地が多い一方、経年に伴う相対的な陳腐化・市から導かれた結果に過ぎず、企画段階からのコス場ニーズとのミスマッチが発生しており、資産のト管理とは、日常的な点検段階から修繕措置の判良質化を目的に大規模な改修が行われていること定、改修仕様、積算、発注方法、設計変更までのが分かる。また、手摺修繕など工事費が高額にな総合的な対応が不可欠であることが分かる。

8り得るが安全に関わるため実施が不可欠な修繕URにおいては、今後も、居住者が安心して生が、部品・その他工事として計上され始めてい活できる環境の確保を第一として、限られた予算る。これらの改良・修繕内容は個別性が高く、数の範囲において必要な点検、修繕を確実に実施す量及び単価とも平均化が難しいため、コスト管理るためにも、特に修繕履歴の情報基盤の整備と活上注意が必要である。

用（収集・蓄積、分析・利活用、発信・共有）をまた今回は割愛しているが、修繕工事は修繕内更に進め、日常の維持管理業務や、修繕工事の設容や修繕量が当初想定と異なり設計変更が必要に計等に活用し、業務の効率化を図っていく予定でなりやすい工事である。よって予備費の確保も重ある。

要となる。

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