建設会社（設計・施工）のコスト管理㈱大林組 東京本店建築事業部
見積第一部長佐藤 利治

1と責任の一元化がはかれ、迅速かつ的確に対応はじめにできる。
以上様々なメリットが考えられるが、そこには建設会社における設計段階の建築工事コスト管常にコスト部門が関わり、コストの提供を行うこ理のうち、設計施工一貫方式に対応するコスト管とになる。特に、敷地と構工法や施工検討、全体理について考えてみたい。

工期と工事工程など設計の初期段階から建設会社

総合建設会社では、設計施工一貫方式をはじならではの設計部門と施工部門、コスト部門が一め、多様な発注形態に対応し、各プロジェクトに体となってコスト管理できるメリットは大きい。

最良のサービスを提供している。顧客にとって総合建設会社の設計施工一貫方式はどのようなメリットがあるのであろうか。
１．提案力

2

建設会社のコスト部門

総合建設会社におけるコスト管理部門は、大き事業計画から運営維持まで建築プロジェクト全く分けて応札、受注のための営業の支援部門と受般に係る豊富な実績と総合力により、最適な企注後完成までの生産の支援部門とがある。後者は画・建築提案が行える。

現場の予算編成や調達、購買といった現場（工２．品質・性能事）に関わる支援部門であり、ここでは割愛する

設計の初期段階から設計部門と施工部門が連携が、そこでのコスト情報が常に営業支援のコストすることで最適な建築品質・性能が確保できる。

部門にフィードバックされることは言うまでもな

３．全体工期の短縮

い。各社によって若干の違いはあるが、設計段階設計部門と施工部門との連携や蓄積されたノウにおける建築工事のコスト管理を担当する部門はハウにより迅速なサービス提供が可能で、顧客営業支援のコスト部門が関わることが多い。の事業開始を早めることができる。
４．価格

設計の初期段階から合理的な施工方法等を考慮

営業支援のコスト部門は以下のような部署が業務を担っている。
Ａ）生産技術（工務）

して設計を進めることで、予算に合わせた最適施工方法や仮設計画、工事工程等の検討及び仮な提案を行える。

設工事費の算出

５．責任体制Ｂ）積算・見積

設計、施工からアフターケアまで一貫して担当

建築工事全般の数量算出、値入による原価算することによって窓口が一つになり、情報管理

出、当初原価の取りまとめ

建築コスト研究

No.75

2011.1025

特集

設計段階におけるコスト管理の取組みについてＣ）設備部

まで、ステップごとに概算見積やコスト検証、最設備工事の数量算出及び値入による原価算出
Ｄ）リニューアル後の精算見積まで各々コスト管理がある。
１．企画構想計画及び事業収支段階

既設建物のリニューアル工事、改修工事に関すボリュームスタディーといわれる、その敷地に建設される建物ボリュームに対する建設費の算る原価算出
Ｅ）その他

出、または事業収支上、その建物の建設費はいく

特殊な構工法の場合にコストを算出する部署

らになるかの算出である。収支検討等の建設費のや専門の工事を担当する部署、資材（コンク算出であるため相当に粗い概算見積になり、以下リート・鉄筋や鉄骨）の材料費を算出する部署のような方法がある。

等がある。

・蓄積された過去の実績物件から工事費を累積す

以上のように建設会社の場合、専門的な部署がる。建物のアウトラインも決まってはいない連携してコスト管理を行うことになる。それらのが、その敷地に建てられる建築ボリュームに対部署には、関わった豊富な実績から圧倒的な情報して建設費はどの程度になるかの算出。

量が蓄積され、また、生産系のコスト部門または・簡単なアウトラインの図面から大まかな数量を調達部門からは最新のコスト情報がタイムリー算出し、工事費を算出する。敷地と構工法や地に、かつ的確にフィードバックされてきている。

下工法の検討、外壁率と外装材の検討等、あるよってコスト管理においても総合力が発揮される

程度金額の張る部分の工事費も合わせて算出。

ことになる。

図１は蓄積された過去の実績物件からの累積の3一例である。最近５年間の実施見積物件の事務所各段階でのコスト管理ビル、延床面積7,000㎡～ 30,000㎡の坪当たりの金額を表示したグラフである。＠1,400千円/坪か設計の初期検討段階から最終実施設計図面完成
事務所ビル

図１

26

建築コスト研究

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2011.10

ら＠450千円/坪の範囲にあり、平均＠992,400円/坪

延床面積：7,000㎡〜30,000㎡

最近５年間用途別坪価【2006年～ 2010年】

設計段階におけるコスト管理の取組みについて特集である。右端の棒グラフのパーセンテージは各工Ｃ）積算・見積部門事の占める割合である。仮に延床面積10,000㎡の・予定工事費設定の建築工事部分を概算見積にて事務所ビルの物件計画であれば、工事費は約30億算出する。

円ということになる。坪当たり単価の高い物件か・躯体工事は構造設計者の歩掛数量により算出、ら安い物件のばらつき具合や、その各々の工事費

仕上工事は基本計画図面より必要な数量を算出の割合等によるコストスタディにも有効である。

し、単価設定の上、積み上げて算出する。

留意する点として、最近５年といえども価格変・構造計画における構造ごとによるコストスタ動が大きい場合は時価換算をする必要がある。同

ディや外装材等の主要仕上材決定のコストスタ様に用途別（集合住宅・ショッピングセンター・ディ。

倉庫等）や規模（延床面積）別にコスト検証を行う。

・生産技術部門の構工法・施工法検討のための本工事分のコストスタディ。

２．基本計画段階

予定工事費を設定するためのコストスタディの・仮設・建築・設備各工事費を取りまとめ、概算見積書を作成する。

ベースとなる粗概算見積であり、構造決定や外装Ｄ）設備部門等主要仕上材決定のための検討等のコストスタ・予定工事費設定の設備工事部分を概算見積にてディも頻繁に行うことになる。前段階の事業収支算出する。

段階の概算見積は見積・積算部門等コスト取りま・この段階での設備図は概要及び主要機器リスト

とめ部門のみでも概算見積を行うが、この段階で程度の場合が多く、過去の実績物件からデータは各専門部門で担当のコスト検討を行うようになを抽出して換算利用することが多い。

る。概算見積に必要な資料・図面・構造歩掛等は・特殊な設備を計画している場合は、概要、機担当の設計部門にて作成する。

能・グレード等を設備設計担当者と連携してＡ）設計部門メーカー引合を行う。また、建築工事に影響が・概算見積及びコストスタディ用設計図書類の作成ある場合は建築のコスト担当部門（生産技術・・必要とされる情報・資料の提供積算・見積）との調整が必要になる。

（建築）Ｅ）その他の部門

概要書・主要仕上表・平面図・断面図・立面図

・新工法や特殊な構工法を検討する場合は、基本等基本計画図面（各スケッチ可）・構造歩掛、計画段階から、エンジニアリング部門・土木部

必要に応じて間仕切・建具等の概略資料

門・技術研究所等専門部門と連携してコスト検（設備）概要書・機器リスト討を行う。
・建設会社によっては、特定の工事において専門Ｂ）生産技術部門性を持たせるために専門の部門を組織している・必要に応じて現地調査を行い、敷地と構造計画場合があり（集合住宅工事・PC工事・免震工や構工法・施工法の検討（計画の妥当性の検証）事等）、その部門がコスト検討に参画する場合

・構造計画による概略仮設計画及び工事工程の検討
・計画段階における概略仮設計画を基に仮設工事費の算出もある。
算出された概算見積の工事原価について、過去の実績類似物件、または図１のような過去の実績物件表から、その物件がどのような位置にあるか・共通・直接仮設等過去の実施物件データを換算の比較検証も必要である。比較した結果、総額の利用する場合、工法等を設定した特殊要因は補坪当たり単価や各工種の構成比等に突出した部分正する。

があれば、その妥当性を検証する。

建築コスト研究

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2011.1027

特集

設計段階におけるコスト管理の取組みについてても工法及び施工人員等を設定して算出す
３．基本設計段階る。

実施設計に移る前の段階で、予定工事費に適合イ）建築しているかの確認のために概算見積を行う。基本（躯体・構造）

計画段階で検討した構造や外装材などの主要仕上・杭及び躯体については伏図・断面リストより材について、また構工法や施工法についても方向工種ごとに概略算出し、項目に沿って単価設性を決定し、実施設計にとりかかる。この段階で定をする。のコスト検討または概算見積は前段階の基本計画段階で行った部署が引き続き行うことになるが、・土量については概略の仮設計画を基に算出する。

以下のような資料・図面または情報が必要になり、・詳細図がなかったり意匠図との細かな整合等数量算出や値入等単価設定もより具体的になり、が取られていないため、設計未斉分の算出計精算見積に近くなる。

上が必要である。

Ａ）設計図書（外部・内部仕上）

・意匠図・部位別、仕上別など、基本的には工種別に算基本計画図を基に実施設計に向けた基本設計に出して仕様を確認し、項目に沿って単価設定入っているが、概要書、確認申請図程度の基本を行う。

設計図（各階平面図・立面図・断面図・仕上表）、・雑物は図面に記載の主要なものは算出する。

間仕切及び建具の情報、あれば矩計図など。

・詳細図や細かな納まり等が未決定のため、各・構造図

項目の単価には役物等の差額分を加算させ構造関係概要書（参照する仕様書・主要資材強度）、各階伏図・部位別断面リスト、状況により構造設計担当者からの構造歩掛になる場合もる。
・雑物や詳細等設計未斉分の算出計上が必要である。
ウ）設備ある。
・設備図

・設備図等概略資料を基にメーカーに引合を出設備概要書、機器リスト、各階平面図・系統図、状況により各階平面図や系統図がない場合は過去の類似物件データ。

す。
・主要部品類は概略算出し、単価設定を行う。
また、各階平面図や系統図等がない場合は、Ｂ）仮設計画図

過去の類似物件データから算出する。

・構造等が決定し、構工法や施工法の方向性に従って概略の仮設計画図を作成する。
仮設工事費の算出や土工事、特殊な工法等の場合の本設工事部分の見積に参照する。

・詳細図や建築との整合が不十分なため、設計未斉分の計上が必要である。
エ）その他
・外構工事や付帯建築物、サイン工事等についこの段階でのコスト検討や概算見積における各てはこの段階での記載内容に沿って概略算出

工事の数量算出や単価設定は以下のとおりであするが、算出できる図面等がない場合も多る。

い。その際は過去の実績物件データから㎡・ア）仮設ｍ換算利用して算出する。

・概略の仮設計画図を基に精算見積に近い内容の数量算出及び単価設定を行い、積み上げる。

建築コスト研究・実施設計に向けて最終の構工法や施工法を検討する。できる範囲で構造数量や仕上材を算・共通仮設費や現場経費、工事別仮設費につい28オ）コスト検討（コストスタディ）

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出し、検討する工法に沿って単価設定を行い設計段階におけるコスト管理の取組みについて比較検討する。

特集・工種により、必要に応じて専門業者・協力業者・主要な外装材や仕上材についても設計者からから見積を徴収し、ネゴの上単価設定を行う。の検討する案に沿って算出し、単価設定の・実施物件のコスト情報を保存し、企画構想段階上、比較検討する。

での図１のようなコスト検討時に活用する。

・設備方式の検討については、検討する方式にＣ）設備沿って建築、設備が連携し、整合を取りなが（設備部門）ら比較検討する。

―設備の工事原価算出―

この段階での結果を持って実施設計に反映、施工法等も決定する。

・実施設計図書（見積図）を基に、基本的には工種別に詳細に数量を算出し、仕様や施工法を考慮の上、単価設定（値入）を行う。

４．実施設計段階

この段階ではコスト検討（コストスタディ）というよりも、それ以前の基本計画段階、基本設計・工種により、必要に応じてメーカー・サブコン・専門業者・協力業者から見積を徴収し、ネゴの上単価設定を行う。

段階でコスト検討されてきたものが織り込まれた・設備工事に必要な建築依頼工事（躯体補強・ス実施設計図書を基にした建設会社の工事原価（当リーブ・点検口等）を算出し、建築に依頼する。

初予算額）の算出になり、最終予定工事金額とのＤ）その他調整になる。コスト算出の業務としては精算見積（その他の部門）作業となり、各工事において実施設計図書より詳

基本計画段階でも触れたとおり、建築及び設備細な数量算出を行い、必要に応じてメーカーまた工事の特定の工事において専門部門を組織していは専門業者・協力業者から見積徴集の上、工事原る場合、その特定の工事について工法・コストま価をまとめていくことになる。

たは設計まで携わることになるので、その特定のＡ）仮設工事については数量算出等の原価算出までを行う。

（生産技術部門）―仮設計画及び仮設の工事原価算出―
・実施に沿った重機や揚重機の計画、足場関係、4まとめ

根切り・山止め・桟橋計画等の仮設計画図を作以上のように、設計施工一貫方式を念頭におい成し、直接仮設または工事別の仮設費用を積上て建設会社の設計段階におけるコスト管理を述べげ算出する。てきたが、もちろん他社設計の場合においても、・仮囲・現場事務所や現場施工要員を計画し、共通仮設費及び現場経費を積み上げて算出する。

設計段階ごとにコスト検討または見積依頼があれば同等の対応をすることになる。

・建築及び設備の施工法に対して関係部署と打ちコスト管理における総合建設会社の絶対的な強合わせ、各工事の施工法による単価調整を依頼

みは、あらゆる物件に対する豊富な施工実績と、する。

コストを含めた膨大な情報量にあるといえる。まＢ）建築

た、各専門部門が連携し、一体となって対応でき（積算・見積部門）ることも大きな強みである。

―建築の工事原価算出及び全体工事原価の取りまとめ―・実施設計図書（見積図）を基に、基本的には工種別に詳細に数量を算出し、仕様や施工法を考最後に参考として、１．設計段階別情報量の整理、２．工事原価推移表を掲載する。また、別紙は各設計段階でのコスト管理を整理した一覧表である。

慮の上、単価設定（値入）を行う。

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2011.1029設計段階におけるコスト管理の取組みについて

特集○○ビル新築工事工事費推移表〈参考〉
１．設計段階別情報量の整理

企画構想段階の 基本計画段階の 基本設計段階の 実施設計段階の概算見積【Ｄ】 概算見積【Ｃ】 概算見積【Ｂ】
精算見積

設計の段階別に必要情報・設計図書を整理した表

造Ｂ - Ｆ - Ｐ

企画構想段階の 基本計画段階の 基本設計段階の 実施設計段階の概算見積【Ｄ】 概算見積【Ｃ】 概算見積【Ｂ】 精算見積
○○

○

建物用途

○

○

○

○

３．躯体

敷地情報（住所・面積）

○

○

○

○

４．外部仕上

○
延床面積等

○○

○

５．内部仕上

面積表

―○○

○

法的情報

○○

○

○

構造情報
（歩掛・構造図等）△
過去の物件から○
歩掛

概略伏図・断面リスト
または歩掛○

意匠情報（特記仕様書・仕上）△○
過去の物件から 概略仕上表

○

○

設計図

過去の物件から 基本計画段階 基本設計図書
または平面・立 平面・立面・断 確認設計図書
面・断面図程度 面図
程度

設備工事概要設備方式等△
過去の物件から○○○

設備機器リスト

△

○

○

○

設備用設計図――○○設備等系図――○○○
検討仮設計画○実施仮設計画△○
過去の物件から 検討仮設計画

造Ｂ - Ｆ - Ｐ

１．直接仮設○仮設計画図

造Ｂ - Ｆ - Ｐ

Ａ建築工事

工事場所

建築工事概要
構造・階数・工程等

造Ｂ - Ｆ - Ｐ

金額 坪当り 比率 金額 坪当り 比率 金額 坪当り 比率 金額 坪当り 比率

２．土工・地業

Ｂ設備工事
１．電気
２．空調
３．衛生・機械
４．昇降機
５．その他設備

実施設計図書

Ｃ外構工事
直接工事費

計

Ｄ共通仮設費
純工事費○印は必要情報△印は必要に応じて

計

Ｅ現場経費

２．工事原価推移表

工事原価

計

・各設計段階での工事原価科目表を作成することで工事費の変化をモニタリングすることができる。
・工事費の変化と設計内容の変化を捉えることで、工事費の妥当性の確認、工事予算との適合の指針となる。

Ｆ設計・監理費Ｇ一般管理費
工事価格

計推移比率

（別紙）
各段階の情報量を基に数量算出手法・内容を設定することにより、数量算出内容が明確になり、対応する単価設定も明確になる。
設計各段階のコスト管理（数量算出と単価設定）

企画構想段階の概算見積【Ｄ】
数量積算
単価
仮設

・過去の物件から躯体（構造）・過去の物件から外部仕上

内部仕上設備

外構他

基本計画段階の概算見積【Ｃ】
数量積算
単価

基本設計段階の概算見積【Ｂ】
数量積算
単価

実施設計段階の精算見積
数量積算
単価

・過去の物件から・概略計画による算 ・概略計画による積 ・一部概略計画にな ・ 構 工 法 の 設 定、 概 ・仮設計画に基づき ・仮設計画に基づき・工法設定等特殊条 出
上げるも工法を設定し 略計画を基に積上 算出
積上げ件の補正・工法設定等特殊条 ・工法設定等特殊条 精算見積に近い内 げ件の分を算出
件の補正
容を算出
・過去の物件から

・工種別

・工種別積上・工種別

・積上方式

・工種別

・積上方式

・工法等特殊条件が ・特殊条件があれば ・躯体は基本的に歩 ・工種別項目に単価 ・杭・躯体は概略伏図、・工種別項目に単価 ・実施設計図（構造図）・工種別項目毎に単あれば算出
補正
掛情報
設定
断面リストより算 設定
により算出
価設定
・杭は歩掛又は概略
出・土量は仮設計画に基算出
・土量は概略仮設計
づき算出
・土量は設定し概略画を基に算出
算出
・設計未斉分の算出
必要・過去の物件から・過去の物件から・部分別・積上方式

・部分別又は工種別

・積上方式・部分別又は工種別

・積上方式

・外壁率や外装材等 ・特殊要因があれば ・ 部 位 別、 仕 上 別 数 ・部位別・仕上別及び ・ 部 位 別、 仕 上 別 数 ・部位別・仕上別及び ・実施設計図（意匠図）・工種別項目毎に単特殊要因があれば 補正量算出
仕様別に単価設定
量算出
仕様別に単価設定
より算出
価設定
算出
・開口部は仕様別数 ・設計未斉分の計上 ・開口部は仕様別数 ・設計未斉分の計上
量算出
必要量算出
必要・雑物は主要なもの
・雑物は主要なもの
を算出
を算出
・過去の物件から・過去の物件から・部屋別（空間別）

・積上方式

・部分別又は工種別・積上方式

・部分別又は工種別・積上方式

・特殊要因があれば ・特殊要因があれば ・部屋別の床面積を ・部屋別床面積当り ・ 部 位 別、 仕 上 別 数 ・部位別・仕上別及び ・実施設計図（意匠図）・工種別項目毎に単算出
補正
算出の単価設定量算出
仕様別に単価設定より算出
価設定
・ 間 仕 切・ 開 口 部 は ・部位別・仕上別及び ・ 間 仕 切・ 開 口 部 は ・設計未斉分の計上
仕様別数量算出
仕様別に単価設定
仕様別数量算出
必要・雑物は主要なもの ・設計未斉分の計上 ・雑物は主要なもの
を算出
必要を算出
・過去の物件から・過去の物件から・機能・グレード別

・積上方式

・科目別・積上方式

・工種別

・積上方式

・輸送設備は概略資 ・輸送設備は概略資 ・輸送及び機器類は ・過去の物件データ ・概略資料を基にメー ・基本的にメーカー ・実施設計図（設備図）・実施設計図を基に料を基にメーカー 料を基にメーカー メーカー引合を換算利用
カー引合
引合より算出メーカー引合引合
引合・他は過去の物件デー ・概略資料を基にメー ・主要部品類は概略 ・設計未斉分の計上
タから算出
カー引合算出
必要・過去の物件から・過去の物件から・部分別・積上方式・部分別・積上方式

・部分別・積上方式

・特殊要因があれば ・特殊要因があれば ・外構面積＝敷地面 ・過去の物件データか ・記載内容を概略算 ・記載項目に沿って ・実施設計図（外構図）・記載項目に沿って算出
補正
積－建築面積ら㎡・ｍ換算利用
出
単価設定
より算出
単価設定
・設計未斉分の計上
必要30

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