環境不動産と不動産投資市場の育成に向けてVol. 24

March, 2022

Real Estate Sustainability & Energy-Efficiency Diffusion

一般社団法人 環境不動産普及促進機構

Index ───────────────────────────────────
「脱炭素社会に向けた住宅・建築物における省エネ対策等のあり方・進め方」
について ���� 2
環境改修に活用できる環境認証制度���������������������������������������������������������������������������������������������������������� 8
不動産分野におけるESG投資等への先進的取り組み事例インタビュー 第７回���������������12
コースカ ベイサイド ストアーズ環境改修事業におけるRe-Seed投資事業の活用戦略 ①�������16
環境不動産ニュース�����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������20

「脱炭素社会に向けた住宅・建築物における省エネ対策等のあり方・進め方」について
国土交通省住宅局参事官（建築企画担当）室られていること、さらには電源構成における再生可能１．検討の経緯等

エネルギーの割合を36〜38％に引き上げることとさ「脱炭素社会に向けた住宅・建築物の省エネ対策等れていることを踏まえ、目指すべき住宅・建築物の姿のあり方検討会」については、2020年10月26日、が次のように示されている。

第203回臨時国会において、菅総理より「2050年カ
ーボンニュートラル、脱炭素社会の実現を目指す」こ≪2050年に目指すべき住宅の姿≫とが宣言されたことなどを踏まえ、経済産業省・環境

ストック平均でＺＥＨ・ＺＥＢレベルの省エネ性能ⅱ

省との3省合同で、有識者等で構成する検討会としてが確保されるとともに、その導入が合理的な住宅にお設置され、2021年４月19日に第１回が開催されて以ける太陽光発電設備等の再生可能エネルギーの導入が降、８月10日まで６回にわたり議論され、８月23日

一般的となることⅰ

にとりまとめが公表されたところである。

２．とりまとめのポイントとりまとめは「2050年カーボンニュートラルの実現に向けた取組の基本的な考え方」≪あり方≫と省エ
ネルギーの徹底、再生可能エネルギーの導入拡大及び≪2030年に目指すべき住宅の姿≫新築される住宅についてはＺＥＨ・ＺＥＢレベルの省エネ性能が確保されていること
新築戸建住宅の６割において太陽光発電設備が導入されていること

木材の利用拡大による吸収源対策に係る具体の対策等の方向性を示した「2050年カーボンニュートラルの実現に向けた取組の進め方」≪進め方≫からなる（資料１を参照）。

（２）‌2050年カーボンニュートラルの実現に向けた取組の進め方について
Ⅰ．‌家庭・業務部門における省エネルギー対策の強化について（１）‌2050年及び2030年に目指すべき住宅・建築物の姿≪あり方≫について

省エネ性能の引き上げが不可欠となることから、以下

2050年カーボンニュートラルの実現という高い目の取組を組み合わせていくこととして、主な取組とそ標の実現に向け、また、中期的な2030年度の温室効の進め方（主なスケジュール等）が示されている（表果ガスの排出削減目標が、従来の26％から46％へと

１を参照）
。

高い目標設定となっており、新築・省エネ改修に係る①ボトムアップ：省エネ基準適合義務化により省エネ対策強化により省エネ量を２割増しとすることが求め
2

目標の実現に向けては、新築住宅・建築物におけるRE-SEED ● March, 2022

性能を底上げ

「脱炭素社会に向けた住宅・建築物における省エネ対策等のあり方・進め方」について

資料１

RE-SEED ● March, 2022

3

表１

4

RE-SEED ● March, 2022

「脱炭素社会に向けた住宅・建築物における省エネ対策等のあり方・進め方」について・住宅を含む建築物について現行の省エネ基準への適合義務化〈 2025年度 〉
・遅くとも2030年までに、誘導基準への適合率が８割を超えた時点で、義務化された省エネ基準を
ＺＥＨ・ＺＥＢレベルの省エネ性能に引き上げ②レベルアップ：誘導基準や住宅トップランナー基準

・関係省庁・関係業界が連携した適切な情報発信・周知等
・ＺＥＨ・ＺＥＢ等への補助の継続・充実、特にＺＥ
Ｈ等への融資・税制の支援
・低炭素建築物の認定基準の見直し（再エネ導入ＺＥ
Ｈ・ＺＥＢの要件化）の引上げとその実現に対する誘導で省エネ性能を段・消費者や事業主が安心できるＰＰＡモデルの定着

階的に引き上げ・脱炭素先行地域づくり等への支援によるモデル地域

・建築物省エネ法に基づく誘導基準や長期優良住宅、
低炭素建築物等の認定基準をＺＥＨ・ＺＥＢレベ
ルの省エネ性能に引き上げ、整合させる
・住宅トップランナー制度の充実・強化の実現
・技術開発と蓄電池も含めた一層の低コスト化

３．おわりに③トップアップ：誘導基準を上回るより高い省エネ性

今後、検討会におけるとりまとめで示された対策と能を実現する取組を促すことで市場全体の省エネ性

そのスケジュールの具体化を図るため、昨年10月4日

能の更なる向上を牽引

から社会資本整備審議会における議論を行ってきたと

これらの取組と合わせ、住宅・建築物の省エネ性能ころである。とりまとめの結びでも指摘されているよの表示に関する取組や既存ストックの省エネ性能向上

うに、関係事業者等においても、とりまとめを前提とに向けた省エネ改修（部分断熱改修の推進等）の取組

して、さらに一層の高みを目指した積極的な取組が展等についても強化することとされている。

開されることを期待したい。

Ⅱ．‌エネルギー転換部門の再生可能エネルギーの導入
拡大について太陽光発電や太陽熱・地中熱の利用、バイオマスの活用など、地域の実情に応じた再生可能エネルギーや未利用エネルギーの利用拡大が重要であるとして、将来における太陽光発電設備の設置義務化も選択肢の一つとしてあらゆる手段を検討し、その設置促進のための取組を進めることとされ、当面の具体的な取組が示されている。
・国や地方自治体の率先した取組（新築における標準化等）

ⅰ 検討会の資料・議事録等については国土交通省ホームページ等に掲載されているので詳細の経緯についてはこちらを参照。
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk4_000188.html
ⅱ 住宅について強化外皮基準及び再生可能エネルギーを除いた一次エネルギー消費量を現行の省エネ基準値から20％削減、建築物については再生可能エネルギーを除いた一次エネルギー消費量を現行の省エネ基準値から用途に応じて30％又は40％削減（小規模建築物は20％削減）

RE-SEED ● March, 2022

5

参考資料

改正法施行に伴う主な評価方法の見直し
主な改正事項評価方法の見直し事項
戸建住宅の簡易な評価方法（モデル住宅法）の追加
外皮面積の拾い出し不要、手計算で評価可能

小規模建築物の簡易な評価方法（小規模版モデル建物法）の追加

説明義務制度の創設への対応

外皮・設備の種類・仕様のみで評価可能（R2.4試行版、R3.4正式版公表）

事務所、店舗等の併用住宅の評価方法の合理化
非住宅部分と接する部分ではなく、建築物全体の外気等に接する部分のみで住宅部分の外皮性能を評価可能

共同住宅の住棟平均による外皮性能の評価方法の追加
最不利住戸ではなく住棟平均での適合確認も可能

届出制度に係る審査手続の合理化への対応

共同住宅の簡易な評価方法（フロア入力法）の追加（R1.11施行）

住戸毎の評価からフロア毎の住戸モデルでの評価に簡素化

共同住宅の共用部分を除いた住棟の評価方法の追加
気候風土適応住宅の仕様の例示
建築士や所管行政庁による仕様判断の円滑化

その他省エネ基準の合理化等

地域の区分等の見直し（R1.11施行）

最新の外気温や各地域の標高の影響等を加味した補正や市町村合併の進展状況を反映規模別の省エネ基準適合率の推移
建築物
全体

98%
95%
95%
92%

R1
H30
H29
H28
H27

81%
70%
62%
59%
46%

98%
97%

R1
H30
H29
H28
H27

68%
59%
60%
60%

R1
H30
H29
H28
H27

97%
92%
91%
91%
94%

R1
H30
H29
H28
H27

R1
H30 調査未実施
H29
H28
H27 調査未実施

89%

R1
H30
H29
H28
H27

R1
H30
H29
H28
H27

-

R1
H30
大規模 H29（2,000㎡以上）
H28
H27

中規模
300㎡以上2000㎡未満小規模（300㎡未満）住（省エネ基準適合義務化）

0%

75%
69%

20%

40%

60%

80%

100%

0%

宅

36%
75%
71%
62%
57%
44%

87%
73%
62%
60%
51%

20%

40%

60%

80%

100%

※ 住宅・建築物のエネルギー消費性能の実態等に関する研究会とりまとめ（H30.3.30）における平成27年度基準適合率と同様の方法で算出

6

RE-SEED ● March, 2022

「脱炭素社会に向けた住宅・建築物における省エネ対策等のあり方・進め方」について住宅の新築・ストックの断熱性能○ 新築戸建住宅のうち、省エネ基準に適合している住宅は、令和元年時点で80％超（うちZEHレベルは約25％）となっており、新築共同住宅では、令和元年時点で約72％（うちZEHレベルは約2％）となっている。
○ 一方、住宅ストック（約5,000万戸）のうち省エネ基準に適合している住宅は平成30年度時点で約11％となっており、また、無断熱の住宅は約30%となっている。

【住宅ストック（約5,000万戸）の断熱性能】【新築住宅の断熱性能】

現行基準
（11％）
ＺＥＨレベル

省エネ基準適合

※2

約60％

戸建住宅

約25％
約70%

共同住宅

S55基準に満たないもの（無断熱等）（30％）※1

H4(1992）基準
（22％）

約2％
S55(1980)基準（37％）※1：省エネ法に基づき平成4年に定められた基準※２：省エネ法に基づき昭和55年に定められた基準
出典：統計データ、事業者アンケート等により推計（H30（2018）年）

ＺＥＨ（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）の定義○ Ｈ２７．１２．１７に、経産省のＺＥＨロードマップ検討委員会にてとりまとめられた「ＺＥＨロードマップ」において、「ＺＥＨは、
快適な室内環境を保ちながら、住宅の高断熱化と高効率設備によりできる限りの省エネルギーに努め、太陽光発電等によりエネルギーを創ることで、１年間で消費する住宅のエネルギー量が正味（ネット）で概ねゼロ以下となる住宅」と定義。
○ 具体的な基準は、以下のとおり。

①高断熱化②設備等の高効率化

＋

削減

冷房
換気

暖房

照明

冷房
換気

給湯

給湯

＋

照明

一次エネルギー消費量基準

断熱基準（設備等の高効率化）

省エネ基準より強化した高断熱基準（外皮平均熱貫流率の基準例）
地域区分

暖房

③創エネルギー

1・２地域
3地域
４・5・６・7地域（札幌等） （盛岡等） （東京等）

ZEH基準

０．４

０．5

０．６

省エネ基準

０．４６

０．５６

０．８７

太陽光発電等による創エネを考慮せず
省エネ基準相当から▲20%（創エネルギー）
太陽光発電等による創エネを
余剰売電分を含め考慮し一次エネ消費量を正味ゼロ以下

RE-SEED ● March, 2022

7

環境改修に活用できる環境認証制度
千葉大学大学院 准教授
建築物の総合的環境評価研究委員会 幹事（日本サステナブル建築協会）林立也

他」部門の削減目標もこの目標強化に合わせ、39.8％

１．はじめに減から51.3％に引き上げられた（表１）。

本稿では、既存ストックの環境改修を促進する上で、一方で、全国に立つオフィスビルストックは、棟数

その鍵と考えられる「環境認証制度」について説明をで10,572棟（13,178万㎡）文２）である。これに対し、行う。主にはCASBEE、LEED等の評価認証制度の概１年間で新築されるオフィスビル棟数は50棟前後

要と活用方法について説明を行う。既存ストックは、（2020年は64棟、225万㎡）であり、棟数で既存ス

新築建築物と異なり、行政による規制や誘導が効きに

トックの1％以下、面積では既存ストックの２％以下

くい。そのため、本稿ではまずは既存ストックに対す程度である文２）。

る環境対策の社会的動向を述べたうえで、環境認証制

単純に棟数で１%とすると、既存ストックが新築に度の活用の必要性を述べ、その後に具体的な評価シス

すべて建て替わるのには100年かかることになる。しテムの紹介を行う。

かし、実態はバブル期の1985~1995年に立ったビルの割合が非常に多く文２）、今まさしくそれらの不動産が建て替えもしくは大規模改修の時期を迎えつつある。

２．既存ストックの環境対策に対する社会的動向

表１の通り、業務その他の部門のエネルギー消費に伴う二酸化炭素排出量は2013年よりすでに18.9％低

日本政府は菅元内閣総理大臣が「カーボンニュート
文１）

減されているものの、残りの10年で39.9％の大幅削を行ったことを受け、パリ協定を受け減をする必要がある。この40％程度の削減は建物側

た温室効果ガスの排出削減目標をCOP26の決議に先の省エネルギーだけでなく、電源や燃料の脱炭素対策

んじて発表し、従来の26％減から46％減（2013年比）（再生可能エネルギー化等）と併せて達成される数値に引き上げた。オフィスビルが含まれる「業務用そのであるが、新築でのZEB推進だけでなく、既存ストッ

ラル宣言」

クに対しても劇的か
文３）
表１ 温室効果ガス部門別削減目標（地球温暖化対策計画（2021/10/22）、閣議決定）

実績値（排出量、百万t-CO2/年）
2013年

2019年

しかし、経産省、2030年

2013年比2013年比 2019年比

国交省、環境省の３

排出量

1,408

1,166

17.2%

760

46.0%

34.8%

1,235

1,029

16.7%

677

45.2%

34.2%

素社会に向けた住エネルギー起源二酸化炭素

削減率

排出量

進が必要となる。

排出量
温室効果ガス排出量・吸収量

削減率

削減率

省合同による「脱炭

産業部門

463

384

17.1%

289

37.6%

24.7%

宅・建築物の省エネ業務その他部門

238

193

18.9%

116

51.3%

39.9%

家庭部門

208

159

23.6%

70

66.3%

56.0%

対策等のあり方検討

運輸部門

224

206

8.0%

146

34.8%

29.1%

エネルギー転換部門

106

89

15.8%

56

47.2%

37.3%

（2021年８月３日）

173

183

-5.7%

131

24.5%

28.5%

においても、「建

その他
温室効果ガス吸収源8

目標値

つ抜本的な対策の推RE-SEED ● March, 2022

−

-45.9

-47.7

会」のとりまとめ
文４）築物」の方策は、新環境改修に活用できる環境認証制度

図1 2
 050年カーボンニュートラルの実現に向けた取文４）
組の進め方（Ⅰ 家庭・業務部門、抜粋）される仕組みとなっている。一方で、環境対策を取ら■既 存ストック対策としての省エネ改修のありリスクよりも実感を得にくい長期的なリスクであろう。

ないことによる環境リスクは、オーナーにとって耐震
また、現行のエンジニアリング・レポート文６） では

方・進め方

カバーされていない調査項目であることもあり、一般

・国・地方自治体等の建築物・住宅の計画的な省的な不動産取引においては重視されてこなかった。

エネ改修の促進

しかし、PRI（責任投資原則）文７） の流れを受けた・耐震改修と合わせた省エネ改修の促進や建替え

GRESBによるリアルエステイト評価文８）が投資市場の誘導でその影響力を増すにつれ、その評価におけるグリー・窓改修や部分断熱改修等の省エネ改修の促進

ンビル認証面積（不動産会社もしくは不動産投資法人

・地方自治体と連携した省エネ改修に対する支援の保有不動産に占めるグリーン認証取得面積の比率）

を継続・拡充 等を意識する企業が増加する。また、それに合わせて築に対する基準強化が中心で、既存ストック対策（図CASBEE-不動産の認証数が2018年より急増すること

１）は、従来からの誘導的な対策に留まっており、民となった（表２、図２）。CASBEE-不動産認証数675

間における自主的な取り組みの推進が強く期待されて件のうち520件は不動産投資法人からの申請であり、いる状況である。

約77％を占める。CASBEE-建築では全5件（512件
中）、CASBEE-ウェルネスオフィスでは全7件（52件

３．既存ストックの環境認証取得の状況中）であることと比較すると、圧倒的にその割合が高

既存ストックに施策として具体的な対策を加速的に推進することは一筋縄ではいかない。それは、阪神・

図2 C
 ASBEEのツール別年度毎の認証数文６）（*2021
年度は2022年１月末までの実績）

淡路大震災を受けて1995年に制定された耐震改修促進法による耐震化が25年たった今でも完了していな

250

CASBEE- ウェルネスオフィス
CASBEE- 街区
CASBEE- 不動産
CASBEE- 建築 改修
CASBEE- 建築 既存
CASBEE- 建築 新築

文５）

務付けられないことが大きな理由と考えられる。そのため、中長期的震災リスクよりも、短期的な経済性、利便性を重視するオーナーにおいては、前向きな理由がもてず、特にマンション施設などでは進みが遅い。
しかし、法令への既存不適格建物などは、取引契約の際などは、デューディリジェンスなどの調査により厳

200
150
100
50
0

しく調査され座礁資産として市場では不良債権として扱われる状況となりつつあり、それが市場価値に反映

2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021*

、法令により規制的、強制的に対策を義CASBEE認証件数（件/年）

いように

表2 CASBEEのツール別年度毎の認証数文６）（*2021年度は2022年1月末までの実績）
評価ツール
CASBEE-建築

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021*
新築

3

5

7

8

33

1

既存

1

改修

29

35

30

3

3

2

4

2

33

(投資法人による認証）

1

31

41

34

26

28

2

2

3

1

1

1

1

CASBEE-不動産

CASBEE-街区

43

2

1

参考：自治体届出数

3

6

189

466

合計

23

40

475

3

1

23

2

1

14

38

29

24

31

32

99

113

168

141

675

(4)

(17)

(15)

(24)

(29)

(85)

(98) (154)

(94)

(520)

2

1

1

2

7

18

17

17

52

257

366

294

1,246

854 1,197 1,210 1,031 1,773 1,982 2,372 2,826 2,393 2,243 2,626 2,429 2,426 2,210 未集計 未集計

28,227

CASBEE-ウェルネスオフィス
年間認証件数

26

8

8

37

33

38

34

35

87

83

83

90

89

215

RE-SEED ● March, 2022

9

く、 既 存 ス ト ッ ク に お け る 環 境 認 証 制 度 と し て、

内容も含み運用状況」を評価するツールなのかである

CASBEE-不動産が選択されている状況が伺える。

（表３⑧「評価対象内容」）。CASBEEファミリーには、
業務用その他用途の施設を評価するCASBEE-建築が４．環境改修に活用できる環境認証制度の比較あり「新築」、「既存」、「改修」があるが、「新築」と「改修」は設計内容を、「既存」は設計内容を含む運用状

前章では、既存ストックにおける環境認証制度の利況を評価するツールである。CASBEE-不動産は当初用状況について述べた。一方で、環境改修のタイミン

はCASBEE-建築（既存）と同様の「設計内容を含む

グにおける認証制度の利用について、現状の日本でデ

運 用 状 況 」 を 評 価 す る ツ ー ル で あ っ た。 し か し、

ファクトスタンダードといえる制度がない状況といえ2021年版SDGs対応改訂に併せ、オフィスと店舗にる。

限り、改修評価が可能となり、改修内容については「設２章で述べた通り、既存ストックの省エネ改修をよ計内容」による評価が可能となった。それを受け、当り一層推進することが社会的課題となっており、これ初は新築・改修に関わらず、竣工後１年経過しないとらを政策的に推進していく上では、環境改修行為に対評価ができない状況であったが、改修評価においては、する認証制度の活用は増加すると考えられる。そこで、改修前の実績と改修の設計内容にての評価が可能とな

本章では環境改修の評価に利用可能な認証制度の中でった。この状況はまだあまり知られていないのか、改代表的なものについて、その概要を表３にまとめた。

修評価のニーズが少ないのか、2021年10月以降において、改修評価での認証取得は現時点で0件である。

１）CASBEE-建築（改修）、CASBEE-不動産

この改訂により、CASBEE-建築（改修）とCAS

表３のツールには大きく分けて、二つの種類がある。

BEE-不動産の役割は概ね同じとなったため、CAS

それは、「設計内容」を評価するツールなのか、「設計

BEE-建築（改修）の活用場面は少なくなる。CAS

表３ 改修計画に用いることが可能な主な環境認証制度の概要
CASBEEｰ建築

CASBEE-不動産

（改修）

BELS
（建築物省エネルギー性能表示制度）

LEED BD＋C① 開発者

JSBC（日本サステナブル建築協会）

国土交通省

USGBC

② 運営管理者

IBEC（建築環境・省エネルギー機構）

住宅性能評価・表示協会（米国グリーンビルディング評議会）

CASBEE評価認証認定機関

BELS登録機関③ 認証機関（建築環境・省エネルギー機構）（住宅性能評価・表示協会）

13機関

15機関

10機関

59機関（非住宅対応機関）④ 運用開始年

2005年

2012年

2019年

2016年

⑤ 対象建物用途

全用途建物

事務所、物流、商業施設
集合住宅、
改修（オフィス、店舗）⑥

改修計画の認証数※2022/2/14現在

14件（改修）

0件（改修）⑧ 評価対象内容⑨ 評価のタイミング⑩

エネルギー消費量の実

績評価
⑪ 評価項目数⑫ ランク

事務室用途を含む
建物用途

5件（改修）❶

設計段階：❶
運用段階：❷※計画段階〜改修後１年※改修評価のみ設計時評価可

無

v1.0

v4.1（BD＋C）

ﾃﾞｰﾀｾﾝﾀｰ、宿泊施設、ﾍﾙｽｹｱ、
倉庫・物流ｾﾝﾀｰ

不明

不明※登録数：2,297件（2016年以降） ※国内認証数：183件（2021年8月現在）

資料作成→登録→資料作成❷
竣工･改修後１年以降

1998年
2019年

→（竣工）→現地調査→認証

改修：実績＋❶

改修時

GBCI（グリーンビルディング認証機関）

ﾃﾅﾝﾄﾋﾞﾙ、学校、小売り、
全用途建物

資料作成→提出→認証⑦ 評価方法

設計段階以降いつでも❶❶

設計段階以降いつでも

設計段階

有

無

※改修評価のみ無

無

無

1項目

46項目（必須14、加点32）

5段階（1つ星〜5つ星）

4段階（Platinum,Gold,Silver,Certiﬁed）

90項目

25項目

※ｴﾈﾙｷﾞｰ評価無し
51項目

5段階（S,A､B+,B-,C）

5段階（S,A､B+,B-,C）

5段階（S,A､B+,B-,C）⑬ 有効期間５年間

有効期間なし３年間⑭ 認証までの期間

1，2カ月

1カ月

設計段階から始め、竣工後3,4カ月⑮ Re-Seed出資要件

〇

〇

×

〇

×

⑯ GRESB評価への算入

〇

〇

〇

〇

〇

注）⑧の評価対象内容において、❶：設計内容、❷設計内容を含む運用状況

10

CASBEE-ｳｪﾙﾈｽｵﾌｨｽ

RE-SEED ● March, 2022

環境改修に活用できる環境認証制度

BEE-建築（新築）での評価実績がある建物にとっては、がやや限定されるが、グローバルでの認知度は非常にCASBEE-建築（改修）の評価はそれほどハードルが高い。LEED BD+Cも、設計内容のみで評価は可能で高くないため、主には新築時の評価実績の有無で、あるが、認証を取得するためには、現地調査が必要とCASBEE-建築（改修）、CASBEE-不動産を使い分けるなるため、改修の場合でも竣工後3-4カ月まで認証ののが望ましい。

期間がかかる。LEEDには必須項目があるため、一般
的には上位25％の建物しか認証が取れないといわれ

２）CASBEE-ウェルネスオフィスている。そのため、CASBEEであれば改修により、C

CASBEE-ウェルネスオフィスは、同ツールにて設

ランクであった建物がB＋になったことを、その向上

計段階評価と運用段階評価の両方を内包しているため、量としてアピールし、GRESBのグリーンビル認証の改修評価を設計段階評価として実施することが可能で面積としても算入できるが、LEEDを利用する場合は、ある。現状でも、全52件の中で5件は改修計画を対象

Certified認証取得に至れない可能性もある。

とした認証取得となっている。ただし、CASBEE-ウェルネスオフィスにはエネルギー関連の評価項目はな

５．まとめ

い。そのため、主にウェルネス改修等の室内環境改善

本稿では、環境改修に活用できる環境認証制度につが主たるコンセプトの場合に活用されるツールである。

いて、その背景から必要性について述べ、代表的な評

CASBEE-ウェルネスオフィスの認証は、Re-Seed機

価・認証制度の概要を説明した。現時点では、省エネ構の出資要件には当たらないが、GRESBのリアルエルギーを主な目的とした環境改修においてはBELS、

ステイト評価のグリーンビル認証としては算入が可能

室内環境改善なども含めた総合環境性能評価であれば、である。

CASBEE-不動産による改修評価が最も簡便性が高いと考えられる。一方で、その認証取得の目的や対象建

３）BELS（建築物エネルギー性能表示制度）

物の評価履歴なども勘案するとその選択肢は広がる。

BELSは、建築物省エネルギー法における省エネル

ESG投資の活況により、既存ストックの環境認証取

ギー適合判定（省エネ適判）に用いられるBEI値の届

得が進みつつある状況の中で、環境改修の認証制度がけ出内容に応じて、その建物のエネルギー性能を表示

より活用され、良好なストック形成が加速することをできる表示制度である。表３の他のツールが総合的な期待する。

環境性能を対象としているのに対して、BELSはBEI値のみの省エネルギー格付けの登録であるため（評価項
目が１項目）、作業負荷は小さい。また、設計内容が説明できる図面等と省エネ適判の計算結果（BEI値）
があれば、竣工・着工のタイミングを問わず申請ができるため、省エネ環境に特化した改修計画を評価・認証する上ではコストや時間の効率が高い。また、ReSeed機構の出資要件にもなり、GRESBのリアルエス
テイト評価のグリーンビル認証としても「省エネルギー格付け」として算入が可能である。
４）LEED BD+C
LEED BD+Cは、CASBEE-建築（新築、改修）と同様に、新築及び大規模改修を対象とした総合環境性

1）第二百三回国会における菅内閣総理大臣所信表明演説、[URL] https://www.kantei.go.jp/jp/99_suga/statem
ent/2020/1026shoshinhyomei.html（2022年2月現在）
2）全国オフィスビル調査（2021年1月現在）、一般財団法人日本不動産研究所
3）地球温暖化対策計画（令和３年10月22日閣議決定）
4）脱炭素社会に向けた住宅・建築物の省エネ対策等のあり方検討会、とりまとめ概要、[URL] https://www.mlit.
go.jp/jutakukentiku/house/content/001426092.pdf（2022年2月現在）
5）住宅・建築物の耐震化率のフォローアップのあり方に関する研究会、とりまとめ参考資料（令和２年5月）、[URL]
https://www.mlit.go.jp/common/001345338.pdf（2022年2月現在）
6）CASBEE評価認証物件一覧、一般財団法人建築環境・省エネルギー機構（2022年2月13日現在）
7）PRI (Principle for Responsible Investment、責任投資原則)、https://www.unpri.org/

能評価システムである。CASBEEよりは対象建物用途
RE-SEED ● March, 202211

不動産分野におけるESG投資等への先進的取り組み事例インタビュー

第７回

株式会社シェルター（前半）
株式会社シェルター

常務取締役 安達 広幸 様、営業部 菅原 文 様

聞き手：一般財団法人日本不動産研究所（業務部

１ インタビューの背景と目的■日本不動産研究所（以下、JREI）：当所におきましては、ここ1〜2年の間に、GB認証業務の評点項目

西岡、古山、資産ソリューション部

蓮見）

組んでおられるのかということを主要なテーマとしてお話をうかがいしたいと考えております。

２ シェルターの歴史と展開に木材使用に関する項目を導入し、国交省から木造■JREI：最初に、1974年に創業された際、御社が環建築の経済性に関する調査の受託、林野の委託調査

境やサステナビリティについて、どのように認識さにかかる委員会等に参加するなど、木造建築関連のれ、その後、その認識が変わってきた点と変わらな業務に関わる機会が急速に増えています。

い点についてお聞かせください。また、「シェルター」□安達（株式会社シェルター、以下シェルター）：木という社名の由来についても、ご説明をうかがえま

造建築の経済評価、というテーマは興味深いですね。

すでしょうか？

木材利用という点では、国交省に平成初め頃に専門部□安達（シェルター）：地方の小さい工務店から始め

署ができ、その後も林野庁、環境省、経済産業省などた会社で、私が入社した平成元年頃は、12〜13名ので「木材」という観点から、様々な政策が30年余り

社員（いまは150名ほど）で、代々、「木村工務店」

検討されてきました。ここ2〜3年は、木造建築へのと言っていました。4代目木村一義（現会長）が創業

関心が高まるなかで、木造建築を経済的にどう評価で者で、「シェルター」というのは、「シェル」＝包む、きるのかという議論が始まったと認識しております。

囲む、守るという意味から「人の財産と命を守る」ことを結びつけたもので、当時の社名は、「シェルター■JREI：本誌では、ESG投資等への先進的取組事例をホーム」でした。
「シェルター」も「シェルターホーム」

ご紹介する記事を連載しており、これまで、大手デも登録商標になっています。当時は、大工さんが木材

ベロッパーやアセット・マネジメント会社（AM）を使って住宅を建てていた普通の工務店でした。

にお話をうかがってきました。これらの会社では、会長の木村は米国に留学しており（注：カーネギー

ESG投資やSDGsに取り組むにあたり、多くの場合メロン大学建築学部）、留学後のヨーロッパ旅行中にがトップからの指示により取組が始まり、ESGやサHeavy Timberという大断面を使った工法を知ったそ

ステナビリティを推進するチームや部署が立ち上がうです。ここでは、日本の軸組工法と違い、接合部はって、ボトムアップで取組方針や内容が決められ、ボルトや釘でつなぎます。日本の工法では、凹凸をつ実施されてきました。

くってはめ込んでいましたが、凹の部分が輸送中に潰

他方で、第一に、こうしたデベロッパーやAMかられてしまうということがよくありました。また耐震性の視点からだけではなく、木造の建物に入居されるにも課題があり、誰でも、簡単に、一定の強度を持っテナントや施主、あるいは建築会社の視点を交えてたものができるようにしなければならないという発想いく必要があるだろうということ、第二に、地方都があったようです。それが、KES 構法という接合金市に拠点を置いた、中小規模の事業会社が、どのよ物工法に結実しました。

うにESG投資等に取り組んでいけるのか、実際に取12

RE-SEED ● March, 2022

その頃に作ったのが、当社の社屋ビルです。これは、

不動産分野におけるESG投資等への先進的取り組み事例インタビュー

接合金物を使用した日本第一号の旧社屋（寒河江市）⑦

３ ESG投資等につながる布石■JREI：御社の場合は、創業以来の展開してこられたことが、現在のESG投資等の考え方につながっているように見えるのですが、当時は、そのようなお考えはなかったのでしょうか？
□安達（シェルター）：私が、入社した当時においても、そうした感覚はありませんでした。しかし、やってきた布石がなければ、現在にはつながってこなかったと

出所）シェルター会社案内より思います。
■JREI：昨今、ESG投資やSDGsへの関心が高まるな
かで、不動産関係の企業には、何をやれば良いのか

二等辺三角形をつないだもので、この工法を確立する

わからず、ご苦労されているところは少なくないよ

ことにより、材料生産を合理化し、ストックすること

うに思えます。特に中小企業においては、そうしたが可能になりました。

活動の意義を理解しつつ、取り組むこと自体にお金も時間もかかるということから、なかなか着手でき

サステナブルの観点からは、川下のものが川上・川ないのが実情とも言えます。そうしたなかで、御社中に、どういうふうに発注をかけるかということまでが取り組まれる過程でご苦労されたこと、例えば、

考えていました。

新しい工法を開発するということは、既存の工法を

1970年から5年間、当時の建設省と通産省が共同継続して住宅を建てている企業や業界との摩擦や対で、「ハウス55」という高品質・低価格の工業化住宅立を生んだということは、ありませんでしたか？おを開発するプロジェクトを行いました。100㎡（約

客さんや大工さん、川中の製材工場の反応はいかが30坪）の住宅を500万円台で供給するシステムを作でしたでしょうか？

ろうという計画でした。住宅をどんどん新築しようと□安達（シェルター）：従来は、3階建て以下、500

いう施策の元で進められたもので、当時は今でいうハ㎡以下の構造計算が不要なもの、
建築基準法でいう「4ウスメーカーはなく、三井ホームが初めてツーバイフ号建築」が99％でした。ここで建てられる住宅の強ォーを導入したのがこの1974年でした。オイルショ

度は、大工さんの腕、巧拙次第ということでした。一ックのあとで、戸建て住宅を建てていこうというもの

部は、住宅金融公庫（当時）がマニュアルを作成し、でしたが、山形のようなところでは、そうした動きはローンを出す基準を作り始めていました。当社が考え見られませんでした。

たことは、木造建築物の強度の問題は突き詰めれば、構築方法という形態のほか、ビジネスモデルも特許となり、知財の考え方もしっかりやっていたことは、設計の問題であり、さらには、接合方法の問題であると気づいたわけです。

現在も評価ができるのではないでしょうか。山形には、

実はシェルターは、米国のシアトルに事務所を置い現在でも弁理士は多くはなく、そんな時代によくやって材料を直輸入していたことがありました。ツーバイていたなと思います。

フォーの材料は規格化されており、同じ断面であれば、RE-SEED ● March, 2022

13

KES構法出所）シェルターHP

同じ金具でつなぐことが可能です。KESについては、たが、倒壊したものはありませんでした。他のメーカ

全国にフランチャイズ展開をして、加盟店が170〜ーで、倒壊したものは、「羽子板ボルト」というボル180社ぐらいあり、住宅専門に構造体だけ提供していトが抜けたのが原因でした。その後、接合金物の利用ました。ほとんどが3階建てで、2万棟ぐらい供給しが、標準化されました。

ておりました。日本に到着してから加工する作業は、山形だけでは間に合わなくなり、北海道から九州まで■JREI：ツーバイフォーの材料は、今でも輸入材が多16工場をおきました。山形で設計をして、各工場にく、国産材にはなかなか置き換わりませんが、輸入設計図を送り、角材から製品を作りましたが、集成材材ということで価格は高かったのでしょうか？

もありました。日本では入手できず、乾燥もできてい□安達（シェルター）：性能と比較しましたら、安かないのが、日本の製材の実情でした。

ったです。日本の製材品は、当時は性能評価がなく乾燥度や強度がわからない。スギやヒノキといった樹種

14■JREI：それだけの展開をされたということは、ビジだけが表示されていました。集成材というインフラもネス的にも大きな成功を収められたということです

なく、日本の駄目なところをよく知っていました。アね。

メリカ、カナダ、ヨーロッパは、性能表示について模□安達（シェルター）：はい、そこで得たものは、後範となるところでした。住宅だけではなく、タコマ・にも大きな財産になりました。山形にいながら、全国ドームなどのドームも作っていました。

の木材や山を知ることができるようになったのです。

我々は、いわゆる山（川上）や川中から、材料や製

この方法で、全国で多くの住宅ができましたが、平成品を購入する側ですが、SDGsを考えるときに、今ま7年に、阪神・淡路大震災がありました。神戸市灘区

では山側、すなわち生産者側に税金が手厚く出されてなどには、3階建ての木造住宅を数多く建てていましきて、良い木材を生産するということでした。それだ

RE-SEED ● March, 2022

不動産分野におけるESG投資等への先進的取り組み事例インタビュー⑦

けやったのに、従業者がいない、高齢化しているとい年「脱炭素社会の実現に資する等のための建築物等にう状態になっています。我々が考えてきたことは、川おける木材の利用の促進に関する法律」に改正）

下で需要を作り発注が続くこと、ここが活気づき、だ

話を戻しますが浄法寺は漆の生産で有名で、議会室まっていてもサイクルが回っていくようにするというも漆塗りが使われています。これぐらいの規模ですと、ことです。

ゼネコンが采配をすることが多かったのですが、浄法

ここで、他のコンクリートなどの材料と比べると、

寺の板金屋さん、電気屋さん、塗装屋さんにお願いを

性能が明確でなければいけません。乾燥度がわかる、するという「分離発注」という考え方を実践しました。

あるいはエンジニアード・ウッドというものが使われます。

■JREI：これまでのお話しから、発注の仕方、全国的

この過程で、社内でも多くの実験をしていたことかなフランチャイズ展開、公共建築物の木造化、など、

ら、公共建物 — 学校や役場建築 — の市場分野に入っ

既存の方法とは違うやり方をされてこられたわけでていくことになりました。といいましても、これもますが、既存の枠組みでビジネスをしてこられた方かだ2000年代初めで、まだ20年ほどの歴史しかなく、らの「反感」といったものは無かったのでしょうか？

環境についてそれほど大きく語られていたわけではあ□安達（シェルター）：皆さんのご意見をすり合わせりません。

ることに苦労しました。それまでのやり方は、設計会

役場建築ということでは、岩手県二戸市（旧浄法寺社が入札をして設計契約をし、建設会社が入札をする町）に天台寺というお寺があり､故瀬戸内寂聴さんが、という流れでしたが、役場が意見を言える体制をつく

1987年から住職を務められていました。この浄法寺ることが必要でしたので当社が役場に助言するという町役場を建て替えるときに、木造建築で建てようとい

コンサルティング的なことを行った最初の業務でした。

う提案をしたところ、岩手県からは木造で建てること

川上から川下までの流れの中に、木材を構造体としてに対し指摘がありました。ところが、当時、自治体は使うために必要なプロセスを上手に入れていくという財政的に余裕のない状態でしたし、木造建築の工事単ことです。我々の立場や役割をご説明し、協力体制を価も決められていました。そのときに、
平成9（1997）

構築する手間と時間に汗をかいた経験でもありました。

年に木造社屋を作っており、その写真を町長が見て、このやり方は、最近でいえば、山口県長門市庁舎の建いくらでできたかと尋ねてきました。町会議員団の視設においても取られた方法なのですが、有名な設計会

察もありましたが、とにかくコスト面で課題がある。

社が入り、スーパーゼネコンが施工しています。このそこで、地元の学校林の木を使おうということになり事例は当社が裏方に入ってそれらをつないだものでしました。それが、地域産木材を使って公共建築物を建た。地方都市の現場では、それぞれの立場において「想てるということにつながっていきますが、そのときはい」があり、ひとつひとつのネタはありますが、それそうした発想で始めたわけではありません。次に、県らをつないでいくということが難しい場合がありますを納得させるために、構造的安全性や防耐火的安全性ので、当社が川上から川下までのつなぎ役をやるといを証明します。これが平成13（2001）年竣工です。

うことが社会貢献と考えています。

地域材で公共建物を作ったハシリです。

(次号、後半に続く）

そして、東日本大震災の半年ほど前に（2010年）、「公共建築物等における木材の利用の促進に関する法律」が改正されたことも大きい出来事でした。
（2021

2021年12月7日（火）シェルター様事務所におけるインタビューに基づきJREIが構成

RE-SEED ● March, 2022

15

コースカ ベイサイド ストアーズ環境改修事業
におけるRe-Seed投資事業の活用戦略 ①
アジア・パシフィック・ランド・（ジャパン）
・リミテッドアセットマネジメント

１．APLJについて
アジア・パシフィック・ランド・（ジャパン）・リミ
テッド（APLJ）は、不動産の投資・開発、プライベート・エクイティをグローバルに展開するアセットマ

ヴァイスプレジデント

山本 敦士

や「サニーサイドモール小倉（福岡県北九州市）」において旧来型GMSを核とする大規模ショッピングセ
ンターのフルリノベーションを実現しています。

２．コースカ ベイサイド ストアーズについて

ネジメント会社であるAPLグループの日本拠点であり、旧施設は、1991年に大手GMSの旗艦商業施設とし

1998年の開設以来、オフィス、商業施設、住宅、ホて開業以来、神奈川県、三浦半島を代表するショッピ

テル、再生可能エネルギー施設など多様なアセット・

ングセンターとして長年にわたり営業を続けていましクラスへの投資助言・アセットマネジメントの実績をた。APLJは、2003年から施設の過半持分を保有する有しています。これまで、「ティファニー銀座ビル（東SPCのアセット・マネージャーとして施設運営に携わ

京都中央区）」、「芝パークビル（東京都港区）」、「東京

り、2018年秋にはAPLJが投資助言を行う別のSPCがベイ東急ホテル（千葉県浦安市）」、「サンストリート

残る持分を追加取得、その後、大手GMS撤退に伴い亀戸（東京都江東区）」など、不動産マーケットにイ

施設全体の運営権を掌握しました。商環境の変化に対ンパクトのあるアセットマネジメント実績を積み上げ応すべく2019年５月にAPLJ主導のもとでフルリノベてきました。

ー シ ョ ン に 着 手、 内 外 装 及 び テ ナ ン ト を 一 新 し、商業施設のアセットマネジメントはAPLJ開設以来

2020年6月に全館リニューアルオープンしました。

20年超にわたり実績を積み上げてきたコア・コンピ

APLJは、オーシャンフロント、良好な交通利便性、タンスであり、「コースカ ベイサイド ストアーズ」

そして横須賀・三浦半島随一のハード的与件を備えた
当施設のポテンシャルを最大限に引き出すことで、従来型のGMSから新たな複合商業施設として再生させることが可能であると判断しました。
フルリノベーション後は、三浦半島に存する５市区町の地域住民の重要なライフラインとしての機能に加え、地域の観光との連携、そして隣接する米軍基地に関連するニーズも取り込むことにより、ショッピング、
エンターテイメント、観光、コミュニティー活動を網羅するスポットとなり、地域経済圏を活性化させる効果も期待されています。

・施設名称：
・所在地：
・敷地面積：
・延床面積：
・施設規模：
・駐 車 場：
・施設URL：

16

RE-SEED ● March, 2022

コースカ ベイサイド ストアーズ
横須賀市本町2-1-12
40,550 ㎡
120,624 ㎡
地上 6 階建て
約 1,400 台
https://coaska.jp/

３．Re-Seed投資事業の活用
APLJはフルリノベーション後の好調な施設売上やNOI及びNCFに関するトラックレコードと、今後中長期にわたり施設の安定的なハード運営を可能にする
環境改修工事計画に基づき、アレンジャーであるみずコースカ ベイサイド ストアーズ環境改修事業におけるRe-Seed投資事業の活用戦略 ①た際は、施設オーナー側も相応のリノベーション投資

Re-Seed機構が参画したスキーム概略

をする方向で準備していましたが、施設の残る持分をAM(APLJ)

保有していた大手生命保険会社は、大手GMS運営企業の撤退リスクを背景に持分売却を決断しました。こ

SPC
総

ローン

事

化を目的とし、別のSPCを通じた残る持分の購入に関

京浜急行電鉄業
費の状況下でAPLJは、将来的なリノベーションの円滑

金融機関等

出資

する投資助言を行い、2018年秋に施設全体のアセッサッポロ不動産開発

ト・マネージャーとしての役割を担うに至ります。

みずほリース
Re-Seed機構

2019年3月に旧GMSは約28年間の歴史を閉じて一海外機関投資家等時閉店することになり、これに伴ってGMS運営企業との間で締結されていた施設全体のマスターリース契ほ信託銀行との間で、コースカ ベイサイド ストアー

約は合意解約され、2019年5月、APLJは施設全体のズが「地域創生」と「環境への配慮」という次なるス

運営権を掌握し、約1年をかけたフルリノベーション

テージに進むための新たなストラクチャーへの移行をに着手し、旧GMSの再生をスタートさせることにな

模索しました。これに対し、Re-Seed機構にはいち早ります。

く賛同をいただき、三浦半島でのエリアマネジメント

５．リノベーション戦略

活動を強化する京浜急行電鉄のほか、本件による地域振興やESG投資を支援するみずほリース、恵比寿ガー

APLJは、フルリノベーションに着手する前に、旧

デンプレイスの運営などサッポログループで不動産事

GMSの閉店の要因を整理し、オーシャンフロント、業を展開するサッポロ不動産開発も出資し、官民で協良好な交通利便性、そして横須賀・三浦半島随一のハ調したプロジェクト支援の体制が構築されました。

ード的与件を備えた当施設のポテンシャルを最大限に引き出すためのリノベーション戦略を立案しました。

４．旧GMSの閉店とAPLJによる再生

1）ロケーション

コースカ ベイサイド ストアーズの前身である旧まず当施設が置かれているロケーションから整理しGMSは、大手GMS運営企業によるマスターリース形

ますと、当施設は首都圏の大動脈である国道16号線

式のショッピングセンターとして90年代後半に栄華に面し、横浜横須賀道路「横須賀IC」からも約3km、を極めたものの、大手GMS運営企業の多角経営によ京浜急行「汐入」駅や「横須賀中央」駅、JR横須賀

る事業再生などを経て、次第にその運営力は弱まって

線「横須賀」駅からも徒歩圏にあり、車・電車双方のいきます。大手GMS運営企業は何度か施設のリニュ

アクセスが良く、且つ広域集客が可能な交通ロケーシーアルを計画していましたが、いずれのリニューアル

ョンに所在しています。

計画も実行に移されず、ついに旧GMSは1991年の開店から2019年の閉店に至るまでの約28年間、一度もリニューアルが行われることはありませまた、軍港を見渡すオーシャンフロントに位置し、近隣地図（リーシング活動当時の資料より）

んでした。

16

また旧GMSは、GMSを核とした施設として

JR

横須賀海軍施設横須賀C から 約 6km

約3km圏内の狭域商圏強化を掲げた運営をして線

横須賀駅から 徒
歩 10分
安針塚駅

いたため、施設が所在する横須賀市が人口減少

浜

横

須

賀

を閉店に導いてしまった要因と考えられます。
横須賀 IC から 約 3km

道

路

本

町

山

路

道

料

有

中

YOKOSUKA SHOPPING MALL
ヴェルニー公園

京横する中でのターゲット商圏狭域化も、旧GMS
APLJは2003年から施設の過半持分を保有す

田浦駅

急

本

線

軍港めぐり
乗船場

16

神奈川歯科大学
短期大学部

どぶ板通り
横須賀芸術劇場

逸見駅

汐入駅から 徒歩 3分

徒横須賀中央駅から 歩
10分

るSPCのアセット・マネージャーとして、一貫して施設のポテンシャルを信じ、大手GMS運
営企業が計画したリニューアルが実行に移され

三笠公園

県立大学駅

27

26

RE-SEED ● March, 202217

ないという特徴があります。平地が少ない中では競合

外周棟店内より（2020年6月撮影）のデベロッパーにとっても新規参入のハードルが高く、大型の複合競合施設の新規供給リスクが非常に低いといえ、これはマーケティングでいうところのいわゆるThreat（脅威）のリスクが低いということになります。
2）商圏人口次に商圏人口についてですが、近年横須賀市は人口減少傾向にあるものの、APLJは商業施設運営にあたり、むしろ理想とする施設のターゲット商圏の人口規模、及び同類の競合施設との競争力対比を重視し、理想とする商業施設像を「近・中距離圏の生活必需品取り扱いに加え、観光集客まで加えた広域集客型のリー
ショッピングモールから海辺の借景を余すことなく見ジョナル型ショッピングセンター」としての目標を据渡すことが出来るという好立地にあります。

えました。

そして近年、横須賀市を始めとする三浦半島のウォ

すると、旧GMSが開業した1991年以降、ロケーショ

ーターフロントエリアは、当施設に所在する「Yoko-

ンやハード的与件に関して当施設に比肩する複合競合

suka軍港めぐり（2018年には年間約24万人集客）」

施設の新規供給は「横須賀中央」駅前の駅ビル群を除や東京湾に浮かぶ唯一の無人島「猿島」などの観光資

いて無いに等しい状況にあり、また三浦半島全域に所源が注目されて多くの観光動員を記録しており、「ど在する５市区町の人口は2015年の国勢調査結果に基ぶ板通り」や「三笠公園」
、
「観音崎」
、
「城ヶ島」などづけば合計70万人を超えていることが分かりました。

に加わり、横須賀市の観光客入込客数は増加傾向にあ旧来型のGMSが商圏を狭域化したのに対し、近・りました。

中距離圏にも広域にも強いショッピングセンターを創三浦半島全域を地勢として見渡しますと、平地が少ることが出来れば、この約70万人超という豊潤な商

商圏環境説明資料（リーシング活動当時の資料より）● 三浦半島の5市区町（※）に74万人、（※）
5
車30分圏内に44万人と豊潤なマーケットが存在。

商圏環境● 横須賀市の観光客数は毎年増加しており観光消費も堅調なほか、軍施設も隣接しておりマーケットの魅力は高い。

■ 商圏人口マップ 商圏は三浦半島のほぼ全域に広がっている。

■ 横須賀市観光客入込客数推移 年間観光客数は 825 万人で増加傾向。
■ 横須賀市観光客入込客数推移

10km

140

東京湾

110

横須賀港

16
米軍吾妻倉庫

905km

日産追浜工場
追浜駅

逗子市

100

3km

横須賀 IC

横須賀市

葉山町

衣笠 IC

134

相模湾

大津

堀ノ内駅 16

衣笠駅

葉山国際 CC

0

浦賀駅

佐原 IC

30min

人口総数

1-50
51-100101-200
201-400
401-2,426

18

RE-SEED ● March, 2022

201４年

述宿泊客数

日帰客数

8723

8250

7629

7848

323

326

789

730

752

201３年

201４年

YRP野比駅■ 商圏人口、世帯数の推移

総務省 2015 年「国勢調査」より

2015 年10月1日
人

口

世帯数

半径 5.0km 圏

210,882

88,767

車 15 分圏

94,82841,388車 30 分圏

440,774

186,219

横須賀市

406,586

165,278

三浦半島 5市区町

743,625

306,887

自衛隊関連施設
米軍施設

40
3

201６年

337

337

4000

その他

4639

4347

838

791

201５年

201６年

面

積

就業者数

295万㎡

10,450 人

337万㎡

5,178 人（2016 年３月末現在）●横須賀市街区域の約10% の面積が防衛関連施設となっており、施設の就業者は 1.6 万人に上る。
●防衛関連の就業者は 本施設の半径 5.0km圏
住居者であり、同 2.0km 圏民営民営事業所
就業者と同様に本施設の重要な顧客となって
いる。

0

4519

549

481

803

1435

1279

201２年

施設数

201５年

7000

■ 横須賀市内防衛関連施設概要

夫婦橋

15min

H27 国勢調査

201３年■ 観光客消費額推移 （単位：百万円）

316

林

三浦市

201２年

8212

馬堀海岸 IC
浦賀 IC

134

運転時間商圏（125mメッシュ集計）

2011 年

2000

1000

117.8

114.4

横須賀海軍施設

逸見駅

123.9

100.0

■ 観光客数推移 （単位：千人）

YOKOSUKA SHOPPING MALL

142.7

131.3

123.6

120

横浜・八景島シーパラダイス

142.8

138.0

137.1

134.0

130

金沢文庫駅
朝比奈 IC

日帰り客

宿泊客数

150

1114

宿泊費

飲食費

4816

4809

825

885

1312

1202

2587

2654

2601

2678

2721

201２年

201３年

201４年

201５年

201６年

■ 主な防衛関連施設の位置
自衛隊関連施設
米軍施設

海上自衛隊
自衛艦隊司令部

横須賀米軍施設

横須賀海軍施設

自衛隊横須賀病院

海上自衛隊横須賀地方総監部

YOKOSUKA SHOPPING MALL

横須賀市

海上自衛隊
横須賀弾薬整備補給所
陸上自衛隊長坂射撃場

防衛大学校
海上自衛隊
観音埼警備所

陸上自衛隊
久里浜駐屯地

航空自衛隊
武山分屯基地防衛省
技術研究本部
艦艇装備研究所
横須賀海軍施設

コースカ ベイサイド ストアーズ環境改修事業におけるRe-Seed投資事業の活用戦略 ①

圏人口マーケットを一手に担うことが出来ると考えらでおりますが、例えばアパレルのEC化率がコロナ禍れるのです。

での加速により業界平均約20％程度に上昇したとは加えて、神奈川県を中心とする首都圏からの広域観

いえ、未だ80％がリアル店舗からの売上であること

光客（横須賀市全体では2016年に825万人）からのを踏まえればリアル店舗からの売上が重要であること

来館は、前述した「車・電車でのアクセスの容易さ」

は自明の理といえます。すなわち、APLJは出店テナに基づき期待することが可能となります。

ントとご来館するお客様の双方から選ばれる、ECにまた、当施設に隣接する「米軍基地」には約3万人の米軍関係者が居住しており、加えて1年のうち約8か月間停泊しているといわれる大型空母には約6千人が乗船しているといわれており、これらは国勢調査等

代替されないリアルモールを創らなければならない、と判断いたしました。

６．リノベーション工事とCAPEX工事の統計調査には記録されていない商圏人口として加わ2019年5月から約1年間実施されたリノベーション

ることになります。加えて、横須賀市内の防衛関連施工事は、外周店舗の一部を除く全店舗の閉店を前提に、設には約1.6万人の就業者が雇用されています。APLJ

内外装のフルリニューアルに加え、今後中長期にわたは、基地居住者並びに基地関係者が「基地から最も近りショッピングセンターを運営していくために必要ないショッピングセンター」にとって、ハードリピータ

CAPEX工事が実施されました。

ーと成り得る存在であると考えました。一方で、旧主要なCAPEX工事は、以下の通りです。

GMSにおいては基地を意識したショッピングセンタ

・ 館内外の照明をオールLED化

ー運営は強化されていなかったといえます。

・ 中央監視盤リニューアル

3）5つのリノベーション戦略

・ 老朽化した空調ファンコイルユニットや個別空

APLJは、ロケーションや商圏人口などの分析から調の更新導き出された当施設の強み、ポテンシャルを最大限に・ 一部エレベーターの制御リニューアル

活かすためのリノベーション戦略を以下のように纏めこれらのCAPEX工事は旧GMS時代と比較して中長ました。

期的なCAPEX削減に資するものでしたが、このタイ① 商圏の正常化

ミングでは、予算の都合上、「1991年製のガス吸収② 観光と連携した地域経済圏の活性化

式冷温水発生器という熱源の更新」及び「残る全ての③ 基地需要の取り込み

エレベーター制御リニューアル工事」は行われず、④ デザイン性高いオンリーワンモール

Re-Seed投資事業の活用により実現されることになり⑤ ECが浸透する中で選ばれるリアルモールへます。

上記のうち①、②及び③に関しては前述したとおりですので、④及び⑤についてご説明させていただきます。
4）デザイン性高いオンリーワンモール

７．コロナ禍でのグランドオープンと次のステージへ

APLJは、近年の新築或いはリノベーションされたコースカ ベイサイド ストアーズは、リノベーショ

ショッピングセンター事例が真にそのロケーションのン戦略に賛同いただいた100を超えるテナントを迎え

特徴や街・故郷へのリスペクトが反映されていないと入れ、約1年間のフルリノベーション工事を経て、考え、この場所にしかないデザインを具現化するため、2020年4月のグランドオープンを万全な状態で臨む

横須賀らしさを表すキーワード、
「港」
、
「鉄」
、
「船」
、
「異

ことになります。

文化交流」、「豊かな食と自然環境」から紐解き、リノ

APLJがいかにコロナ禍の緊急事態宣言中のグラン

ベーション工事の基本設計者とともに、デザインしまドオープンを乗り切り、旧GMS時代と比較して年商した。

で約40％を超える売上上昇を遂げた商業運営を行い、

5）ECが浸透する中で選ばれるリアルモールへ

Re-Seed投資事業を活用した「地域創生」と「環境へこれからのショッピングセンターは、いかにECとの配慮」という次のステージに進み、どのような環境

共存或いは競争するかを検討しないわけには参りませ

改修工事を実施したかは、次号にて掲載させていただん。出店するテナント各社のECシフトは着実に進んくことといたします。
RE-SEED ● March, 202219

環境不動産ニュース
急旋回を遂げたニューヨークの不動産市況
コロナ禍以降、「都市」の意味合いが問い直されています。テレワークが今後ますます普及・定着し、そに出社しやすくなったことが挙げられます。人々が通勤に便利な都心に戻ってきた、という訳です。

れにつれて企業のオフィスや人々の住まいは都市から郊外や地方へと流出してゆくのでしょうか。

コロナ禍が終息した後も、ある程度はテレワークが定着するのかもしれません。だからといって都市からそれを占うための材料として、ニューヨークの不動

人々や経済活動が流出する現象が不可逆的に進むと憂産市況の歩みが参考になりそうです。日本不動産研究

慮する必要もなさそうです。一定の揺り戻しを伴いな所の「国際不動産価格賃料指数」によると、2021年

がら、アフター・コロナにおける平時の働き方や住ま

4月調査時点におけるニューヨークのマンションの価い方が模索されてゆくことでしょう。ニューヨークの格と賃料の半年間変動率は、調査対象14都市のうちエピソードからはそのような見通しを読み取ることが最下位となる大幅なマイナスでした。テレワークの継できます。

続を見越した多くの人々が都心から郊外への住み替えを志向したことから、ニューヨークの不動産市況が悪化したのです。
ところがその半年後の調査は全く異なる結果となりました。マン
ションの価格と賃料ともにプラスに振れ、とりわけ賃料の半年間変動率は調査対象14都市のトップに躍り出ました。その背景として、従業員に出社を求める企業が増え

図表 ニューヨークにおけるマンションの価格および賃料の半年間変動率の推移
（％）

6
5
4
3
2
1
0
-1
-2
-3
-4

たとともに、9月の新学期シーズ
ンに学校が再開されたことから従業員側も子どもの世話を気にせず

2020年4月

2020年10月
マンション価格

2021年4月

2021年10月

マンション賃料

注：横軸は調査時点。
「半年間変動率」は前回調査時点からの変化率。
出所：日本不動産研究所「国際不動産価格賃料指数」［表紙の写真］IIF 湘南 ヘルスイノベーションパーク
産業用不動産特化型J-REITである産業ファンド投資法人が保有する

大規模研究開発施設であり、今後市場拡大が期待される「再生医療」
等の最先端医療分野での産業化を目指す施設です。ヘルスケアにおけるオープンイノベーションの促進拠点として、製薬企業やベンチャー
を含む産学官の様々な施設利用者が利用しています。

また、本物件は、研究施設として初めて国土交通省住宅・建築物省

CO2推進モデル事業に採択され、環境に配慮した建築デザインである

ことに加え、2021年８月には再生可能エネルギー由来の非FIT非化石
証書付の電力を導入し、更なるCO2排出量削減に貢献しています。

所 在 地：神奈川県藤沢市村岡東二丁目
26番地１
地
積：220,356.28 m2
延床面積：298,435.64 m2
用
途：研究所（本棟）
階
数：地上９階建て（本棟）
建築時期：2011.02.15
構
造：鉄骨造
設
計：株式会社竹中工務店
東京一級建築士事務所
施工：株式会社竹中工務店東京本店

Vol. 24 ● March, 2022
編集発行：一般社団法人 環境不動産普及促進機構〒105-0001 東京都港区虎ノ門１−16−４ アーバン虎ノ門ビル2階
Tel：03-6268-8015（代表・総務部）03-6268-8016（企画部・環境不動産部）Fax：03-3504-8826
http://www.re-seed.or.jp/

制

作：株式会社 たいせい

〒156-0042 東京都世田谷区羽根木 １−７−11
T el：03-3321-2111
Fax：03-3321-2100

大成出版社ビル４階