環境不動産と不動産投資市場の育成に向けてVol. 23

November, 2021
Real Estate Sustainability & Energy-Efficiency Diffusion

一般社団法人 環境不動産普及促進機構

Index ───────────────────────────────────
実物資産セクターにおけるESGベンチマークとしてのGRESBの概要 �����������������������������2
不動産分野におけるESG投資等への先進的取り組み事例インタビュー 第６回�����������8
大阪国際ビル環境改修事業におけるRe-Seed投資事業の活用戦略 ② ������������������������� 16
環境不動産ニュース��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 20

実物資産セクターにおけるESGベンチマークとしてのGRESBの概要
CSR デザイン環境投資顧問株式会社

執行役員

パートナー

高木 智子

シニア・コンサルタント

宮澤 大喜

１． はじめに〜GRESBとは

図表 1 GRESB評価の種類
GRESB リアルエステイト

GRESB インフラストラクチャー

GRESBは、不動産セクターの環境・社会・ガバナ
ンス（ESG）配慮を測る年次のベンチマーク評価、およ び そ れ を 実 施 す る 組 織 の 名 称 で あ る。 ま た、
GRESBは、投資家が投資先の選定や投資先とのエンゲージメントに用いるため、会社・ポートフォリオレ
ベルでの評価となっており、建物レベルでの環境・社
会配慮を問うグリーンビル認証とは性質が異なる。

スタンディング・
インベストメント・
ベンチマーク

ディベロップメント・
ベンチマークファンド評価

アセット評価

既存物件の投資運用が主新規開発＆大規模改修のみ

インフラ投資ファンドの投資運用プロセス

インフラ企業/
オペレータによる
業務上のESG要素

グローバル：1520
日本：104

グローバル：515
日本：14

グローバル：149
日本： 1

グローバル：558
日本：4

GRESB開示評価（一部の上場企業のみが対象）

GRESBの根底には、環境規制強化とテナントの選好による不動産市場の二極化を想定し、「ESG配慮が長

出典：GRESB資料より筆者作成

期的な株主価値の向上に寄与する」という考え方があり、責任投資原則（PRI）を主導した欧州の主要年金2おりとなる。

基金グループが不動産セクターで責任投資を行うため

J-REITや私募REITのように既存物件への投資運用の ツ ー ル と し て2009年 に 創 設 し た。 昨 今 で は、のみを行う主体は、MCとPCに参加することで、スタ

GRESBはビジョンとして「持続可能な世界の実現に

ンディング・インベストメント（既存投資）・ベンチ

向けて重要な役割を果たす実物資産投資業界を通じてマークとしてグローバルの参加者との相対評価によっ

将来の世代のニーズを満たす能力を損なうことなく、て決定される「GRESBレーティング」（「 5 スター」（最現在のニーズを満たす社会の実現」を掲げている。

高位）から「 1 スター」と呼称）を取得することがGRESBは、大きくは「リアルエステイト」と「イできる。また、ディベロッパーやディベロップメント

ンフラストラクチャー」に大別される。このうち「リファンドなどがDCにも参加した場合は、ディベロッ

アルエステイト」は「マネジメント・コンポーネント

プメント（開発）
・ベンチマークの「GRESBレーティ（MC）」と呼ばれる、主に不動産会社・ファンドのング」を取得することができる。

ESGに関する体制・方針に関する設問群と、
「パフォ

また、
「インフラストラクチャー」に関しては、イーマンス・コンポーネント（PC）」と呼ばれる、保有

ンフラファンドを対象とする「ファンド評価」と、フ

不動産ポートフォリオにおけるESGの取組み・実績にァンドの投資先となるインフラ資産やインフラ企業を関する設問群、「ディベロップメント・コンポーネン

対象とする「アセット評価」の2種から構成される。
「フ

ト（DC）
」と呼ばれる新規開発・大規模改修に関するァンド評価」では、主にインフラ投資ファンドの投資

3 つの設問群によって形成される。

運用プロセスの中にESGがどのように組み込まれてい上記の 3 つのコンポーネント化は、2020年より導るかが評価され、「アセット評価」においては、投資入され、まだポートフォリオが確立していないファン対象となるインフラ会社およびアセットのオペレーシ

ドはMCのみ参加、開発事業が主体の参加者はMCとョンにおけるESGマネジメント体制、GHG排出量なDCを選択して参加するなど、個別事情に即した柔軟

どのパフォーマンス実績、ESGリスク評価やステークな利用が可能になった。以上をまとめると図表１のとホルダー・エンゲージメントの状況などが問われる。

RE-SEED ● November, 2021

実物資産セクターにおけるESGベンチマークとしてのGRESBの概要

例えば再エネ発電インフラなどは、それだけで環境によい（グリーンな）投資先であるとする向きもあるが、環境面では森林伐採などによって生物多様性を損なっていないか、社会面では従業員の健康・安全や地域コ

図表 2 G RESBリアルエステイト参加者数の推移（2010〜2021年）

1200

ミュニティとの関係に気を遣っているか、ガバナンス

900

面では役員の多様性が図られているかなど、GRESB

600

ではESGに関する取組みを総合的に評価する点が特徴

300

198

である。本稿では、主にはGRESBリアルエステイト

000について概説するが（ 2 章）
、GRESBインフラストラ
クチャーについても触れる（3章）
。

1520

120

1229 109

100

グローバル

1500

340

20
5

455

24
8

543

29
14

637

31
17

707

35
21

850

759

53

46

34

30

903

61
38

1005

85

日本

80
60

70
46

44

55

40

うち
J-REIT2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

20
0

出典：GRESB資料より筆者作成
濃色は「J-REITからの参加者」、薄色の「J-REIT以外の参加者」は私募ファンド、私募REIT、ディベロッパーなどを含む。

GRESBは主に「メンバー」からの会費によって成り立つ組織である。2020年以降、すべての参加者がらも2020年の85者から本年2021年は109者に増加「参加者メンバー」として登録され、参加のみでなくした。J-REITからの参加者においては、GRESBに参次年度以降の評価の方向性を議論する場に立ち会う機加した55者の国内市場に占める時価総額（2021年 9会を得られるようになった。また、GRESB参加者の

月 1 日時点の数値）は約98.6％であり、GRESBの活

ESGデータと評価結果を、投資判断やモニタリングに用がグローバル同様、事実上のスタンダードとなって活用するのが「投資家メンバー」であり、2021年 8いることが窺い知れる。また、私募REITにおける月現在グローバルでは140を超える機関（運用資産額

GRESB参加ファンド数の割合に関しても年々、増加で47兆米ドル。 1 米ドル＝110円換算で約5,170兆傾向にあり、本年は全私募REITの 3 割超が参加をし円）が加盟している。国内において最も注目されるべている。また、2022年以降の参加を見込んでいる私

きは年金積立金管理運用独立行政法人（GPIF、2020

募REITまで含むと、約半数は既にGRESBをはじめと

年 3 月加盟）で、2020年 8 月のESG活動報告にもしたESG対応を検討しているといえるだろう。

「GPIFは、市場全体のESG情報の開示促進と建設的な対話促進のため、不動産の投資・運用プロセスにおい（２）GRESBレーティング、グリーンスターてGRESB評価制度を積極的に活用することについて、

GRESBにおいてはグローバルでの参加者全体を分運用会社と協議していく。
」との記載がある。GPIFの母とした相対評価（「GRESBレーティング」）と参加

国内不動産の運用受託機関である三菱UFJ信託銀行の者のスコアに応じた絶対評価（「グリーンスター」）が加盟も、こうしたGPIFの姿勢を反映したものと推察ある。前者に関しては、参加者のポートフォリオによされる。上記のような方針の表明により、他の運用機

らず、総合順位上位20%ごとに「 5 スター」から「 1関にも投資家メンバーに加盟するインセンティブが生スター」の5段階の格付がなされる。また、後者に関まれたほか、国内の主要投資家がGRESBを活用した

しては、前述の「MC」、「PC」の両軸での得点率がエンゲージメントを取り入れることにより、今後、各50%を超えると「グリーンスター」が付与される。

社・ファンドの参加がさらに後押しされることが予想

グリーンスターは2013年頃までは、参加者の 2 ~ 3される。2021年においても国内外でも複数の加盟があり、国内では、アセットマネジメントOne、農林中央金庫が投資家メンバーとして加盟している。

図表 3

GRESBレーティング
80~100%60~80%

40~60% 20~40%

5スター

２． GRESBリアルエステイト評価

4スター
3スター

（１）参加者推移
コロナ禍にも関わらず、2021年はグローバルで前年比24％増の1,520者へと参加者が増加した（図表２）。前述のGPIF加盟の影響もあるとみられ、日本か

上位20%

2スター
1スター

（MC）

パフォーマンス・コンポーネント（PC）

出典：GRESB資料より筆者作成

RE-SEED ● November, 2021

3

図表 6 日本・J-REIT、グローバルのスコア比較

図表４ グリーンスター

J-REIT

グローバル

100

グリーンスター日本

各日本参加者

50
グローバル
各参加者

1コンポーネント
のみの参加者（MC）

パフォーマンス・コンポーネント（PC）（MC） 00

出典：GRESB資料より筆者作成

50

100

パフォーマンス・コンポーネント（PC）

出典：速報値を基に筆者作成

割のみが取得できていたものの、2021年では、グローバルの大多数がグリーンスターとなり、日本でも9 割以上が取得している。

深化していることが分かる。
日本からの参加者は、そのほとんどがマネジメント
体制が問われるMCにおいて概ね50％以上の得点を取（３）GRESBスコア得している（図表６）。これは、ESG推進体制につい日本参加者のリアルエステイト評価総合スコアの平ては、参加初年度であってもある程度の整備ができる

均は、2020年の75から2021年は78へと向上した。

と比較的高いスコアが得られるためである。一方で、また、J-REITの平均は日本平均を上回る80となり、PCで問われる物件やテナントへの施策などには時間

グローバル平均と比較した際に得点が高いことが窺いが掛かることも多く、また物件用途によって取組みが知れる（図表５）。なお、2019年から2020年にかけ進みにくい設問もあるなど、高得点にはハードルがあては、日本からの参加者のみならず、グローバルでもり、グローバル、日本とも比較的広く得点が分布してスコアが転落していることが見て取れる。これは、新いる。なお、 1 章で述べたコンポーネント化に伴い、

たな採点方法が導入されたことに起因するものであり、MCのみ参加するファンドがあったことも併せて見て2019年と2020年が同一回答のままであれば、全体取れる（運用を始めたばかりの場合など）。

の得点率が下がるものであった。事実、2020年の結果公表においては、特例として、2019年の採点ルー

図表 7 2021年分野別スコア配点

ルに基づいた仮想スコア（Theoretical Score）がベ

スタンディング・インベストメント・ベンチマークの場合

ンチマークレポート上に記載されるという経過措置が講じられた。このことは、2019年以前の年との得点※2021年評価の項目

GRESB
2軸

81、日本からは80と2019年と比べて微増していた

各分野
の
内訳

点に鑑みると、GRESB参加者のESG対応は変わらず
図表 5

総合スコア平均の推移（2016〜2021年）

パフォーマンス・コンポーネント（PC）

１．リーダーシップ
２．ポリシー
３．レポーティング
４．リスク管理
５．ステークホルダー・エンゲージメント
パフォーマンス・コンポーネント（PC）
１．リスク評価
２．目標
３．テナントとコミュニティ
４．データのパフォーマンス（エネルギー、GHG、水、廃棄物）
５．データに対する第三者レビュー
６．グリーンビル認証

ディベロップメント・ベンチマークの場合※2021年評価の項目
79
75

68
64
60

2016年

77

75
72

68

2017年

GRESB
2軸

70

各分野
の
内訳
2018年

出典：速報値を基に筆者作成

RE-SEED ● November, 2021

2019年
J-REIT

2020年
日本

2021年

30%
70%

マネジメント・コンポーネント（MC）
マネジメント・コンポーネント(MC)
ディベロップメント・コンポーネント（DC）

7.0%
4.5%
3.5%
5.0%
10.0%
9.0%
2.0%
11.0%
32.0%
5.5%
10.5%

スコア配分

30%
70%

マネジメント・コンポーネント （MC）

73

63

グローバル

4

78

74

69
65

78

80

スコア配分

マネジメント・コンポーネント （MC）の単純比較はできないことを示唆している。
なお、その2020年仮想スコアはJ-REITにおいてはマネジメント・コンポーネント（MC）
マネジメント・コンポーネント(MC)

１．リーダーシップ
２．ポリシー
３．レポーティング
４．リスク管理
５．ステークホルダー・エンゲージメント
ディベロップメント・コンポーネント（DC）
１．ESGに関する要件
２．材料
３．グリーンビル認証
４～６．エネルギー、水、廃棄物の戦略
７．ステークホルダー・エンゲージメント

出典：GRESB資料より筆者作成

7.0%
4.5%
3.5%
5.0%
10.0%
12.0%
6.0%
13.0%
24.0%
15.0%

実物資産セクターにおけるESGベンチマークとしてのGRESBの概要（４）分野別スコア
図表７は、スタンディング・インベストメント・ベ
ンチマークおよびディベロップメント・ベンチマーク
におけるスコアの配分を示したものである。

図表 8 配点上位７設問
項目

配点(pt)

EN1（エネルギー消費量データ）

14.0

BC1.2*（運用時のグリーンビル認証）

8.5

BC1.1*（設計/建築時に受けたグリーンビル認証）

7.0

両ベンチマークにおいて各物件におけるパフォーマ

GH1（GHG排出量データ）

7.0

WT1（水消費量データ）

7.0

ンス指標（エネルギー、温室効果ガス（GHG）、水、

WS1（廃棄物量データ）

4

RP1（ESG情報報告）3.5

廃棄物）に関する配点が占める割合は相対的に高いことが見て取れる。また、GRESBの設問においては* ただし、BC1.1＋BC1.2：合計8.5点で満点

出典：GRESB資料より筆者作成

ESGの 要 素 が 満 遍 な く 問 わ れ て い る こ と か ら も
GRESBで高得点を取得しようとした際には、必然的においても信頼醸成という名目で問われるアセスメンにESG体制が構築されていくことが予想できる。

トが存在することも要因の一つとして挙げることができる。

（５）設問別スコア
本節では、個別の設問も配点について記述したい。

② 新規・既存グリーンビル認証

図表８は2021年GRESBリアルエステイト評価におけ（BC1.1，BC1.2）

る配点ウエイトが大きい上位 7 つの設問の一覧であグリーンビル認証に関する設問は、用途小分類ごとる。GRESBにおいては、これらの設問において差がに、各認証別の取得面積割合（カバー率）が算出され、つきやすく、高得点を取得する例では、軒並みこうし認証の掛け率を乗じた後、ポートフォリオGAVで加た設問においても対応が進んでいる。以降、これら7

重平均点数が付与される。

つの設問および今後のESG対応を考えた際に特筆すべ
き個別の設問に関する内容を記載する。

その際、BC1.1とBC1.2が上限を8.5点として加算され、同一物件で複数の認証報告も認められる。
図表９に示す通り、用途別ではオフィス、商業、物① パフォーマンス指標（EN1,GH1,WT1,WS1）

流において認証の取得率が高い。なお、一般社団法人

エネルギー、GHG（温室効果ガス）排出量など、

日本不動産研究所による分析によるとオフィス用途に

数値データの報告が要求される環境パフォーマンスに

おいてはDBJ Green Building認証があると、賃料が係る設問は、特に配点が高い傾向にある。換言すれば、5.9%高くCapレートが11.5bps低いというデータがESGのパフォーマンスとインパクトに係る詳細で定量ある。加えて住居用途に関してもDBJ Green Build-

的なデータを最重要視し、評価の透明性と信頼性を高ing認証があると、賃料が4.2%高いという試算もなさ

めていこうとする方針の具体化といえる。

れている。

加えて再生可能エネルギーに関してもRE100やSBTiといった国際イニシアティブの普及もあり、敷地内（オンサイト）での調達のみならず、敷地外（オ

今後、益々、グリーンビル認証取得によるグリーン
プレミアムは注目されることが予想される。
また、総合的な環境性能認証のみならず、建物利用

フサイト）での調達を検討する参加者が増加傾向にある。

図表 9 グリーンビル認証の取得状況

また、関連してパフォーマンス指標の第三者レビュ

大分類ーを検討する参加者も、年々増加傾向にあり、特にオフィス

2021年において、その伸びは著しかった。この要因
としては、近年、パフォーマンス指標の開示を検討す住居る例が増えており、第三者によるレビューを踏まえた
うえで開示をしたいという参加者が増加したことを挙げることができる。また、パフォーマンス指標における第三者レビューはGRESBのみならず他のESG評価

商業施設

産業施設

物件用途
小分類

床面積カバー率平均(日本)
新築版認証
既存ビル版認証

高層オフィス11.8 %

62.7 %

中層オフィス2.2 %33.8 %

高層住宅

5.1 %

24.3 %

中層住宅

0.7 %

13.0 %

ショッピングセンター

3.7 %52.9 %

ハイストリート0.8 %36.1 %

倉庫型単一店舗

5.2 %26.7 %

物流倉庫

9.0 %

43.7 %

出典：速報値を基に筆者作成

RE-SEED ● November, 2021

5

者の「健康」「快適」「豊かさ」=Health & Wellbeingに特化した認証取得もCOVID-19の影響もあり、増えることが見込まれる。

にある。
特に、昨今の気候変動への取組みの深化に関連して、
設問DEN2.1（設計段階での再生可能エネルギーの導入比率）では、日本のおおよそ全参加者が「太陽光・③ TCFD関連設問

太陽熱」を利用するプロジェクトが1件以上あると回（RM5,RM6.1,RM6.2,RM6.3,RM6.4）

答した。また、設問DEN2.2（ネット・ゼロカーボン

2021年は、リアルエステイト評価、インフラ評価を満たすように設計された物件の有無）では、2021

ともに採点対象外であったものの、TCFD（気候関連

年から「ニアリー・ゼロエネルギー基準（Nearly

財務情報開示タスクフォース）対応を念頭に置いた新ZEB）は不適格となるなど（欧州では2021年より新規設問が設けられた。具体的には「気候関連リスクに築のNearly ZEBが義務化されているため）、さらに回対するレジリエンス戦略」、気候変動に関連した移行

答要件が厳しくなっている。なお、国内基準の「ZEB」

リスク・物理リスクの両リスクに対する「リスクの特においては、敷地内の再生可能エネルギーのみ認めら

定」、「影響評価」が問われる形となった。なお、レジれるが、GRESBではオフサイトでの再生可能エネルリエンス戦略に関しては、考慮されている外部シナリ

ギーの活用も認められている。

オも問われ、日本からの参加者においては、移行シナ

全体的な結果に関しては、日本からの参加者の取組

リオ、物理的シナリオを用いた分析を実施しているとみが進んだことに伴って本年2021年においては、デ回答した参加者がそれぞれ19％、20％となっている。

ィベロップメント・ベンチマークのGRESB平均点はまた、具体的な移行シナリオとしては、IEA SDS（持79点となり、昨年の74点から一気に約5点上昇した。

続可能な開発シナリオ）、物理的シナリオではRCP2.6

また、本年はグローバル・セクターリーダー、アジア・（約2度前後の気温上昇を想定）、RCP8.5（約4度前後

セクターリーダーが誕生した。

の気温上昇を想定）等の回答が見受けられた。
気候変動リスクの開示義務化へ向けた検討は、加速度的に進んでおり、有価証券報告書でも記載事項に気３．GRESBインフラストラクチャー評価（１）ファンド評価

候リスクを追加する見通しである。気候変動は、不確

冒頭1章にて記載した通り、GRESBには「インフラ

実性・被害の甚大性からESGの最重要課題であり、投ストラクチャー評価」も存在する。リアルエステイト

資 対 象 と し て 評 価 さ れ る こ と を 考 慮 し た 際 に は、評価と同様、業界全体のESGへの認識の高まりを受け

TCFDへの対応が望まれる。

て、インフラストラクチャー評価も継続的に参加者数が増加している。 6 年目となる2021年は、ファンド④ ディベロップメント・コンポーネント関連設問

評価へ全世界で149者（昨年比+26%）、日本からは（DEN2.1, DEN2.2）

1 社（タカラレーベン・インフラ投資法人）が参加

ディベロップメント・コンポーネントにおいては、した。

新規開発・大規模改修におけるESGの組込みが問われ、LEED NC（新築版認証）の世界に近い。例えば、「ESG戦略」、「敷地選定」、「建築資材」や「省エネ、節水、健康・快適性、廃棄物などに関する開発時の施策や要件」、

図表 10 GRESBインフラストラクチャー評価のイメージ
ファンド評価（主体：インフラ投資法人）
ファンドマネジメント
組織レベル（ 30％ ）パフォーマンス
アセット評価の加重平均（70％）

「コミュニティ・エンゲージメント」などのみでなく、「再生可能エネルギーの導入比率」
や「エンボディド・カーボン（建物を構成する資材等の製造・調達・設置から発生すアセット評価（主体：オペレーター等）
マネジメント・コンポーネント
アセットレベル（ 40％ ）るGHG）に関する情報開示」、「グリーンビルディング認証の要件と実績」などが設問
6

RE-SEED ● November, 2021

出典：GRESB資料より筆者作成

パフォーマンス・コンポーネント
アセットレベル（60％）

実物資産セクターにおけるESGベンチマークとしてのGRESBの概要

なお、ファンド評価の最終成績は、運用会社のマネとして今後GRESBインフラストラクチャーが国内イ

ジメントプロセスに対する評価と、投資先のアセット

ンフラ市場で果たす役割にも期待したい。

によるアセット評価の結果の2つの軸で評価されるた

４．GRESBの今後の方向性、活用方法

め（図表10）、ファンド評価参加者は自身の成績向上のためにも、投資先のアセット（インフラ会社あるい近年のESGに対する市場の関心は目覚ましく、投資は資産のオペレータ）にアセット評価への参加を要請

家や社会から各企業に対して要請されるESG体制やすることになる。

ESGへの取組み拡充は今後も高まることが予想される。
（２）アセット評価

これはGRESBが活用されている実物資産セクターにおいても例外ではない。

アセット評価には本年度558者（昨年比+31%）が参加した。コロナ禍にあっても着実に参加数を伸ばし、

事実、GRESBの結果を活用した指数やサステナビ

日本からは、本年度は4者がアセット評価に参加した。

リティ目標を達成することを条件に金利等の優遇措置

グローバルでは港湾インフラ等を含む「輸送・交通」

を 受 け る こ と が で き る 融 資 で あ るSustainability
Linked Loanの数は、年々増加している。

セクター、「再エネ発電」セクター、ヘルスケア、教育サービス、ホール、刑務所などを含む「社会インフ

また、昨年2020年 6 月17日に日本経済新聞社かラ」セクターからの参加者が多く、PPP/PFI関連でのら公表された「日経ESG-REIT指数」はGRESBを活用

投資先による参加も一定数存在している。

した指数の好例である。

なお、アセット評価の参加者は複数のインフラ設備・

私募ファンドの場合にはGRESB参加が投資要件と資産の保有者あるいは運営者（オペレータ）が多く、なり、その評価結果に関してもモニタリングを受ける

地域別参加者が最多となっている欧州地域においては例が増加している点も強調したい。
加えてGRESBへの提出データを活用した気候変動

GRESB参加を通じたESG面での透明性の確保が投資への物理的リスク評価、移行リスクを可視化するツープロセスにおける必須要件になりつつある。
翻ってPPP/PFIを活用したインフラ投資に大きな期

ルも誕生している。前者の例としては、ドイツの再保待が寄せられている日本の環境政策においても、政府

険大手のミュンヘン再保険（Munich RE）を挙げる

による脱炭素への大きなコミットや、政策とSDGsとことができ、その内容は、GRESBへ提出する物件ごの整合性への重視といった、ESG的要素を求める動きとのデータ（アセットデータ）を活用し、河川洪水やが目立ってきている。

台風等の急性リスク、海面上昇等の慢性リスクが可視

また、近年、GRESBにおいても他の国際イニシア化可能な物理リスク分析をするものである。後者の例

ティブとの平仄を合わせる動きがあり（図表11）、としては、CRREMと呼ばれるEU委員会の助成を受け

GRESBの年次アセスメントに参加することが、インスタートしたプロジェクトがあり、GRESBのアセッ

フラセクターにおいても網羅的なESG対応構築に寄与

トデータを活用することで気候変動による移行リスク

する可能性がある。インフラに係るESG対応のツールを管理するためのツールが開発されている。
上 記 のGRESBの 活 用 例 は、

図表11 GRESBインフラストラクチャーと他の国際イニシアティブとの関係性

あくまでも一例であり、その存在感は年々増してきている。このことからもGRESBへの参加
はグローバルにおけるESGの潮流に効果的に対応するために大変有効な手段といえる。引き続

マネジメント コンポーネント
アセットレベル

パフォーマンス コンポーネント
アセットレベルきGRESBが各社のESG推進体
制を深耕するための一助となる

出典：GRESB資料より筆者作成ことを願う。
RE-SEED ● November, 2021

7

不動産分野におけるESG投資等への先進的取り組み事例インタビュー

第６回

ヒューリック株式会社
ヒューリック株式会社

経営企画部サステナビリティ室長 成瀬 麻弓 様

ヒューリックプロパティソリューション株式会社

取締役副社長 浦谷 健史 様

取締役 中村 太一 様、部長代理 吉田 昂希 様

聞き手：一般財団法人日本不動産研究所（業務部

１ ヒューリックグループのESGへの取り組
み体制■日本不動産研究所（以下、JREI）：御社のESGへの取り組み体制について、教えてください。
□浦谷（ヒューリックプロパティソリューション株式会社、以下HPS）：ヒューリックでは、本社経営企画部に2020年にサステナビリティ室を設け、グループ

蓮見）っているのが、HPSです。元々は3年前に、一級建築士事務所として設立し、開発物件全ての技術部門を統括しています。環境性能、木造化への取り組み、CO２の削減対策などの技術対応はHPSが対応します。

２ ESGへの取り組みの経緯■JREI：御社のESGへの取り組みについて、これまでの経緯を教えてください。

全体のESGへの取り組みを統括しています。室長の成□成瀬（ヒューリック株式会社、以下、HUL）：当社

瀬以下、5名のメンバー全員が女性です。ESGのEのの統合報告書に、これまでの取り組みをまとめた図が部分について、ディベロッパーとしての技術部門を担ありますので、こちらで説明いたします。当社の前身

ヒューリックグループの成長の歩み：ESGへの取り組み（出所）ヒューリック『統合報告書2021』
https://www.hulic.co.jp/sustainability/report/pdf/integrated̲report2021.pdf

8

西岡、古山、資産ソリューション部

RE-SEED ● November, 2021

不動産分野におけるESG投資等への先進的取り組み事例インタビュー⑥

企業理念とサステナビリティビジョン、中期経営計画の体系について

出所）ヒューリック『統合報告書2021』

は、旧富士銀行（現みずほ銀行）の不動産管理会社でステークホルダーの範囲が大幅に広がるなかで、会社したが、2007年、創立50周年を機に、社名を「ヒュの存在意義を見直し、環境や社会のうえに経済が成りーリック株式会社」に改め、不動産ディベロッパーと立つということを明確にすることが大切と考えたのです。

してビジネスモデルを変更しました。このときに「CSR□浦谷（HPS）：2006年から2007年にかけて経営者

ビジョン」を策定したのですが、まず当社の存在意義

や社名が変わり、2008年に東証への上場を実現するとして、「ステークホルダーの要望に応えながら、社ために、会社の存在意義を強く意識していたというこ

会的に価値があることを目指す」ということを明確にとが出発点になります。会社として利益をあげて税金

し、CSRについても、単に収益をあげるという経済的を納めることは最低限の活動であり、同時に社会に何側面に加えて、地球環境といった環境的側面、社員やを提供して収益を上げるのか、社会的存在意義は何か

地域社会と良好な関係を築くという社会的側面とのバを意識していました。

ランスをとりながら永続的な価値を向上していくこと□成瀬（HUL）：企業の経営理念に並んでサステナビとしました。すなわち、環境的価値や社会的価値のう

リティビジョンがあり、それらに基づき中長期経営計

えに、経済的価値が成り立つという価値観のもとに画を策定しております。ここに示されている5つの基

2007年から先駆的な経営を実践しているものと考え本戦略のうち、経営インフラのひとつに「社会と企業ています。

の共創・共生を図るサステナビリティを重視したマネ■JREI：社名変更とともに、こうしたCSRビジョンをジメントの実践」を置き、先ほどのビジョンを基本方掲げるということには、不動産管理会社から、ディベロッパーへ転換されたことと繋がっているのでしょうか？
□成瀬（HUL）：はい、ディベロッパーになることで、針として会社全体で共有しています。

３ サステナビリティの推進体制□成瀬（HUL）：次にサステナビリティの推進体制でRE-SEED ● November, 2021

9

すが、昨年CSR委員会を、時代に合わせて、サステナ

左側に当社にとっての重要課題（マテリアリティ）を

ビリティ委員会という名称に変更し、また、サステナ設定しています。関連性が高い重要課題は、全部でビリティ室を設置しました。委員長は、代表取締役社

15個あり濃淡がありますが、東京を中心とする不動長がつとめ、サステナビリティに関する方針や、進捗

産ディベロッパーという立場から、最も重要な課題は状況をチェックするKPIを決めています。サステナビ「環境」と「耐震性」と考えています。

リティ室は事務局として、狭義の意味のCSR活動を含

環境にも様々な側面がありますが、建物からCO２

むサステナビリティ活動を統括しています。ガバナンを多く排出していることから、気候変動、脱炭素へのスという意味では、委員会から取締役会へ報告し、取取り組みに最も注力しています。また、お客さまに安締役会が監督をしています。

心と安全を提供するという観点から、耐震性能が優れ■JREI：委員会の開催頻度は？

たビルを提供することが使命と考えています。後者に□成瀬（HUL）：最低１年に1回、あとは必要に応じつきましては、当社が提供する全ての建物に（用途にて開催します。サステナビリティの活動は、四半期やかかわらず）、震度７の地震に耐えうる耐震性能を提月次で変わるものではないという考えからです。

供していくとしています。これらの環境と耐震については、HPSが具体的に技術を提供しております。

４ サステナビリティ活動の特徴■JREI：統合報告書は、いつ頃から作られていますか？

□成瀬（HUL）：統合報告書に戻ります。
「重要課題へ□成瀬（HUL）：CSR報告書を2008年から、統合報の取り組み」において、右側に主なステークホルダー、告書は2020年から作成しております。

サステナビリティの推進体制

取締役会
報告

監督

サステナビリティ委員会
ESG／SDGｓに係わる内外の情勢を踏まえて、
サステナビリティ活動方針を始めとしたサステナビリティに関する事項を審議・調整

委員長:社長

委員:副社長、専務執行役員、
経営企画部長、不動産統括部長、グループ会社役員

経営企画部 サステナビリティ室
・サステナビリティに関する企画、立案、推進 ・サステナビリティに付帯関連する業務

サステナビリティサポーター
環境

社会

社会貢献

（重要課題）（重要課題）（主な活動）• CO₂排出量の削減• 保有ビルでの地震対策• 再エネの利用と新技術の開発• 健康経営の推進〈社会福祉〉• 廃棄物削減• 顧客満足度の向上• 長寿命化設計の実施• 高齢者ビジネスの推進• 水使用量の削減• 観光ビジネスの推進• 緑化の推進• ワークライフバランスの推進• 環境配慮経営の推進• 人材育成の推進• 介護福祉養成奨学金の給付 〈地域活動〉• ダイバーシティの推進• ひとり親世帯への支援• 事務所内保育所の地域開放〈文化・芸術振興〉〈教育・社会教育〉• 将棋文化への支援• 京都大学環境研究への助成〈健康・医学、
スポーツ〉〈学術・研究〉• 日本障がい者バトミントン連• 学生アイデアコンペの主催

盟への支援• 障がい者雇用の促進• 人権の尊重

情報開示

コミュニケーション

ステークホルダー
株主・投資家

従業員

お客さま

取引先

出所）ヒューリック「サステナビリティブック2021」
https://www.hulic.co.jp/sustainability/report/pdf/sustainability̲book̲2021.pdf

10RE-SEED ● November, 2021

政府行政

地域社会

地球環境

不動産分野におけるESG投資等への先進的取り組み事例インタビュー⑥

出所）ヒューリック『統合報告書2021』

出所）ヒューリック『統合報告書2021』

RE-SEED ● November, 2021

11

2050年にむけた長期環境ビジョンとロードマップ
環境長期ビジョン
ヒューリックが理想とする2050年の社会の姿を脱炭素社会と循環型社会として、環境配慮経営を推進する不動産会社である当社が、社会に提供する価値として積極的に取り組むことができるのは、CO₂排出量削減と、資源の効率的利用ならびに廃棄物削減であると考えています。

ビジョン達成への取り組みロードマップ
2020年● TCFD

全般

2021年

2025年

2030年

の提言に賛同し、2021年から提言に即した情報開示を開始※１● 環境配慮技術の保有物件への導入● 事業と環境への取り組みの融合

脱炭素社会と循環型社会の実現

1年前倒し

2024年 RE100※2の達成● RE100加盟● FIT 制度を採用しない太陽光発電設備の開発を開始、本社ビル・グループ企業入居ビルへ当該
再エネ電力の供給を開始

脱炭素
社会

2050年

※3

● 2050年 CO₂排出量ネットゼロ化を宣言● 小水力発電設備の開発を開始

20年前倒し2030年 CO₂排出量
ネットゼロ化達成● 省エネ、再エネ、未利用エネルギーの活用を推進

循環型
社会● 耐火木造建築ビル竣工● 植林実施● 廃棄物と資源投入量削減のための技術対策（長寿命ビル推進）、節水への取り組み推進出所）ヒューリック「サステナビリティブック2021」■JREI：CSR報告書から、統合報告書に変わるときに、作成の考え方やとりまとめ方が変わったところはあったでしょうか？サステナビリティ室で原案をつく□成瀬（HUL）：当社のサステナビリティ活動の特徴

り、関係者に相談しながら磨いていくとか、一部でに戻りますが、パリ協定に沿った時間軸で2050年に外部コンサルタントと相談しながらまとめていくと向けた環境長期ビジョン「脱炭素社会と循環型社会のか、どのような方法を採られているのでしょうか？

実現」を掲げています。具体的な目標としては、当社□成瀬（HUL）：統合報告書は、統合思考をベースにが保有しているビルからのCO2排出量をネットゼロ

会社の６つの資本を活用して、事業を通じてどういっにすることを目指しています。また、この過程でヒュた価値を社会に提供していくかを語ることが目的で、ーリックグループ企業入居ビルへ提供する電力を再エ

これは価値創造プロセスという形で具現化されます。

ネ100％にするRE100の達成を2025年においていま

当社の価値創造プロセスをどういうかたちでお伝えす

す。施策としては、HULが再エネ発電施設を開発し、るのか整理するのは大変ですが、ここに価値があると小売電気事業者（PPS）のライセンスを持つHPSが、ころですので、経営企画部が原案を作成し、経営と議

ヒューリックの建物に発電された再エネ電気を供給す

論を重ねました。

るコーポレートPPAの実現を目指しています。

□浦谷（HPS）：トップと密接に議論を重ねながら作再エネに関しては、太陽光だけではなく、小水力発っていったものです。2021年版はかなりの自信作に電の開発を進め、多様な電源を活用することでエネルなっているはずです。

ギーの強靱化を図ります。

□成瀬（HUL）：価値創造プロセスについては、定性

12５ ヒューリックグループの価値創造プロセス

小水力発電への取り組みの事例は、それほど多くは的な説明だけではなく、定量的な説明を加え、より説無く、先進的な取り組みと考えています。

得力のあるものにしていきたいと考えています。

■JREI：小水力発電所は、適地の発見や権利調整など

RE-SEED ● November, 2021

不動産分野におけるESG投資等への先進的取り組み事例インタビュー

小水力発電所第一号 川場谷小水力発電所（群馬県）の取水口⑥

り、ひとり親世帯の就労先が打撃を受け、無収入になったり、収入が激減したりする世帯が急増したため、緊急的な社会課題への対応ということで、支援団体が実施する食糧支援に協力を行いました。

６ サステナビリティへの取り組み、不動産
価値の増進に寄与しているか？
□成瀬（HUL）：サステナビリティだけではなく、「戦
略×サステナビリティ」によって中長期的に当社の不動産価値を向上させることを考えています。具体的に出所）ヒューリック「サステナビリティブック2021」

は、空室率と賃料の関係を説明します。
賃貸物件は、利便性、環境性、安全性に優れた建物

難しい面があると聞きますが、どのように進められの提供に取り組んでおり、利便性では、東京を中心とるのでしょうか？

した都市部、駅から近いところに集中投資し、徒歩５□浦谷（HSP）：HSPが再エネ施設を開発する役割を分以内に立地するものが８割になっています。これを担っていますが、アドバンスという再エネ事業会社と背景にコロナの状況下でも、空室率は１％程度と市場業務提携しており、同社が中心となって、全国で開発平均に対して低く、賃料も市場平均よりも高くなって案件を検討しています。

います。今後は、利便性に加え、震度７に耐えうる安□成瀬（HUL）：もうひとつの脱炭素の取り組みとし

全性と、CO2を排出しない物件に入居いただきお客て、木造建築があります。木材を使用することで森林様も環境課題に貢献できるという環境性能の高さを提の循環につなげてCO2を削減するとともに、建設時供することが、当社物件の市場優位性を維持して現在のCO2排出も削減ができます。具体的には銀座8丁目の空室率の低さと賃料の高さを継続することにつながに木と鉄骨を組み合わせたハイブリッド構造の耐火のると考えております。サステナビリティへの取り組み

商業施設（12階建）を建設中で、2021年10月に竣は、今日・明日ということではなく、10年後、20年工予定です。

後を目指して取り組んでいます。

■JREI：10月竣工ということですが、テナントの引き合いや木造建物への反応は、いかがでしょうか？

７ 今後の方針や取り組み□浦谷（HPS）：テナントに関しては、現時点で8〜9□成瀬（HUL）：大きな方針に変更はありませんが、割内定していますが、詳細は守秘義務がありコメント

取り組みの加速を考えています。CO2排出量削減にできない状況です。

向けた取り組みなどのロードマップをお示ししました□成瀬（HUL）：狭義のCSR活動は、様々な社会貢献

が、グローバルな気候変動の取り組みはスピードを増活動を展開しています。例えば、高齢者ビジネスは当していると感じており、それに対応するために、取り社の事業のひとつで現在は高齢者介護施設を4,000室

組みを加速していく必要があると考えます。

ほど提供しておりますが、施設の担い手である介護士■JREI：御社の取り組みに対して、株主様、アナリスが不足している社会課題に対して、CSR活動としてはトといった方々の反応や評価はいかがでしょうか？

介護士養成の奨学金を出して支援を行っています。ま□ 成 瀬（HUL）： 市 場 か ら の 評 価 と い う 意 味 で は、た、女流棋士の棋戦（白玲戦）の創設や障がい者バド

GPIFがESG投 資 を 行 う た め に 設 定 し た、FTSE、ミントンを長期的（10年）に支援し、体育館を無償

MSCI、S&Pの4つのESG指数全ての構成銘柄になっで利用していただいたりもしています。さらに、ひとております。また、日本経済新聞社が以前行っておりり親世帯の支援を行っており、当社保有のホテルで宿ました「環境経営度調査」では9年連続で不動産業界泊するようなイベントを企画しましたが、コロナによ首位を獲得しておりました。この調査は、2019年かRE-SEED ● November, 2021

13

保有物件の実績
市場平均よりも

ヒューリックは都心の好立地に多数の物件を保有しており、東京23区内に保有するオフィス等の空室率は、

空室率は低水準を

ここ数年1% 以下で推移し、市場平均と比べて低水準を保っています。また、都心5区の平均賃料は市場平均

保ち、平均賃料はより高水準となっており、収益は安定しています。

高水準を維持今後も立地は「都心・駅近」にこだわり、空室リスクを抑えた事業を展開していきます。

空室率

平均賃料推移（空室率 %）
10

市場平均 都心5区

当社オフィス等 東京23区内

当社全物件（平均賃料 円/坪）30,000※販売用不動産を除く
当社オフィス等 都心5区

市場平均 都心5区

820,000

6
4

10,0002
02009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020（年）02009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020（年）※1 市場平均：三鬼商事（株）地域別オフィスデータより（対象：東京ビジネス地区内にある基準階面積100坪以上のオフィスビル）。
※2 当社の空室率：テナントの要望や建替えにより保留している未契約の床面積を除く。
※3 当社の平均賃料：期末月の賃料収入を期末の契約賃貸面積で除した数字。ホテル旅館、一棟貸商業等を除く。

オフィス等の約75％がテナント需要の高い都心の23区内に集中しています。また、約80% が最寄駅から都心の駅近物件に徒歩5分以内の駅近物件となっています。

集中投資

都心の駅近で交通至便性に優れているため、一般オフィス、銀行店舗、商業店舗など、さまざまなテナントのニーズがあります。

物件分布（除く高齢者施設・住宅）（2020年12月31日現在）
物件数

その他 6%

都心5区

55%

京阪神 6%
23区外首都圏 13%

212件
都心23区

その他23区 20%75%

最寄駅からの距離
徒歩5分超 20%

徒歩4〜5分 17%

徒歩1分以内35%
212件

徒歩2〜3分 28%

駅徒歩5分以内

80%

出所）ヒューリック『統合報告書2021』

ら「SDGs経営調査」に変わり、国内上場企業713社

不動産価値の向上につながってくるものと考えていまが参加するなかで、総合ランキングで星４（偏差値す。

60以上65未満）、不動産業界では最高の評価をいた
だきました。
□浦谷（HPS）：成瀬が申し上げたように、日経の「環□成瀬（HUL）：コロナの影響は、不動産事業につい

境経営度調査」では9年連続で業界首位でした。ESGてはあまり影響を感じておりません。ただし、観光事の目的としては、格付も意識しており、現在はシング業もやっておりますので、この分野については、大きルA＋まで来ておりますが、同業他社でダブルA格なな影響を受けています。

のは大手三社、すなわち三菱地所、三井不動産、住友

他方、サステナビリティの実活動には影響が出てい不動産の３社だけで、シングルA＋まで来ているのはます。ひとり親世帯へ向けたイベント、近隣の清掃活当社だけです。その意味でもESGへの取り組みを加速

動、木造建物に使用した木材量と同じ量を植えようと

していきます。

いう植林活動（社員参加の研修）など、対面型活動が□成瀬（HUL）：お客さまからの評価ということでは、行えないことはマイナスです。

毎年行っている顧客満足度調査では「満足」という回答が2020年は96％で、継続して90％以上です。い14

８ コロナの影響について

９ その他

まの回答に、サステナビリティへの取り組みがどれく■JREI：ミクロな視点ですが、各ビルのCO2排出量のらい反映されているかわかりませんが、今後10年と削減にはどのような計画をお持ちでしょうか？ まいう期間で考えれば、必ず反映されてくる、ひいてはた、どのような方法でそれを実現するご予定でしょ

RE-SEED ● November, 2021

不動産分野におけるESG投資等への先進的取り組み事例インタビュー

うか？

⑥

ます。

□浦谷（HPS）：本業のプロダクト（不動産）の特徴■JREI：トップからESGへの配慮を言われるが、NOI

として、環境性能を上げ、耐震性能を高めることが根は痛められない、という現場の悩みをお聞きするこ本になっていますが、経営のモットーとして「変革ととがありますが、御社においては理念をもって取りスピード」があります。このモットーを受け、サステ

組まれていたので、そういうお悩みはなかったのでナビリティの活動についても、早い段階から取り組ん

しょうか？

できました。具体的には、京都議定書の目標に向けて、□浦谷（HPS）：当社のもうひとつの経営モットーに

CO2排出の削減を2007年頃からやってきました。全

「ORではなくANDの経営」というものがありまして、所有ビルについてLED照明化、全ての設備機器のトッ

どっちかやるから、こっちはできないということは許プランナー化を、ほぼ100％達成しており、各ビルのさない、いうものです。10年以上前のCSRへの取り

省エネを実現しています。新築ビルについては、CO2組みについても、環境性能や耐震性能を上げるのは当排出量の原単位で高い目標を設定して、設計・建設したり前。それによってコストで上げるのではなく、工ています。

夫で調整しろという文化で取り組んできました。

■JREI：木造建築物の価値について、関心があります。

■JREI：そういうかたちで、どんどんスキルが積み上

木造建物は、コストがかかるといわれていますが、賃料で回収することができるでしょうか？

がって行くわけですね。
□浦谷（HPS）：うちのなかでは、常に自分で自分の□浦谷（HPS）：現時点では実績（トラック・レコード）

ハードルを上げながら、自分で自分の首を絞めつつ、がなく、はっきりしたことは申し上げられませんが、前へ進むということになっています。

当社としては、木材を使うことで不動産価値を向上さ■JREI：御社の取り組みが、昨日今日始まったものでせたいと考えています。銀座８丁目のビルについても、はなく、10年以上前から確固たるビジョンの元に

隈研吾さんのデザイン監修ですが、コンセプトは「銀取り組まれて、実装化してきたということがよくわ座の中心に森を出現させる」というもので、デザイン

かりました。本日は長時間、どうもありがとうござ自体にインパクトがあると同時に、建物の中に入るといました。

木に囲まれた空間が広がっており、テナントの内装工事費の削減とともに、木の香りを楽しめるという効果が期待されます。

（編集者注）
本インタビューのあと、ヒューリック社は、「2030

次は、当社が多く手がけている高齢者向けの施設の年に全保有建物CO2排出量ネットゼロを達成・保有

木造化を考えています。特に高グレード施設について

建物すべてに自社の非FIT再エネ電源から電気供給・は、ふんだんに木材を使うことで高級感が出せるでし

非FIT太陽光発電設備の新規開発スピードを加速」とょう。ただし、それが実際にどれくらい賃料に反映で題するニュース/リリースを発表し（8月24日(火)）、

きるかはトラック・レコードがないということです。

「RE100の2025年達成と全保有建物の2050年CO2排■JREI：脱炭素化に向けた方策として未利用エネルギ

出量ネットゼロに向けて、非FIT再エネ電源の新規開ーの有効利用を掲げられていますが、具体的に教え発 ・自社保有に取り組んでまいりましたが、この度、てください

本計画を見直し、2024年のRE100達成および2030□成瀬（HUL）：ホームページに二つの事例をご紹介

年の全保有建物CO2排出量ネットゼロの達成を目指しています。ひとつは、河口湖のかけ流し温泉施設にします」と、脱炭素計画の大幅な前倒しをおこないま

おいて、温泉排水の熱を、補助加熱源として利用するした。

ことで、給湯消費エネルギーの3割ほどを削減していhttps://ssl4.eir-parts.net/doc/3003/announce-

ます。もうひとつのヒューリック両国リバーセンター

ment3/71557/00.pdf（PPP案件）においては、河川水を利用したヒートポンプを導入することでエネルギーの節減を実現してい2021年８月20日（金）オンライン・インタビューに基づきJREIが構成

RE-SEED ● November, 2021

15

大阪国際ビル環境改修事業におけるRe-Seed投資事業の活用戦略 ②
みずほ不動産投資顧問株式会社
オリジネーション第一部

稲垣 光剛

でまいりました。築40年を超える大規模オフィスビ

１．はじめにルの再生事業は、当社が企業文化として掲げる「付加当社では、2014年12月に耐震・環境不動産形成促

価値創造」の試みであり、より社会的な課題である不進事業（Re-Seed投資事業）の3号案件としてファン

動産におけるESG＝「ESG不動産」の認識を深める大ドを組成し、大阪国際ビルの環境改修事業に取り組ん

きな契機となりました。
前号では、『これまでの40年、これからの40年』
をコンセプトに、運用期間5年間で再調達価格の約

図表① 大阪国際ビルディング概要

17%に相当する規模の投資計画を策定した経緯や、設備改修CAPEXの具体的内容とその実行後の効果、CASBEE不動産の認証取得（投資実行前と投資実行後のスコア比較）などについてご紹介をさせていただきました。
今号では引き続き、大阪国際ビルの環境改修事業、
特にもう一つのCAPEX投資の柱であるバリューアッ
プCAPEXや、CASBEEウェルネスオフィス認証の取得についてご紹介をさせていただきます。

２．バリューアップCAPEXについて

・所在地：大阪市中央区安土町二丁目3番13号
・階
数：地下3階、地上32階、塔屋1階・構
造：鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄骨造
・主用途：オフィス、店舗
・竣
工：1973年3月
・延床面積：65,029.29㎡
・設計施工：㈱竹中工務店

環 境 改 修 事 業 の 検 討 を 行 っ た2014年 後 半 は、
2008年リーマンショックに端を発する大阪オフィス
マーケットの悪化が底をつくタイミングでした。大阪
国際ビルの賃貸オフィスビルとしての競争力強化と競合ビルとの差別化を目的として、共用部の図表② ストラクチャー概要

改修を最重要課題として検討しました。
Re-Seed機構（基金設置法人）①エントランス改修「自然との共生」「経

耐震・環境不動産支援基金
ＦＭ ：シンプレクス不動産投資顧問（現みずほ不動産投資顧問）
スポンサー ：
シンプレクス・インベストメント・
アドバイザーズ（現みずほリアルティOne）

年との共生」

LP出資

配当
GP出資

改修計画検討当時、１階アプローチとエ投資事業有限責任組合（LPS）

ントランスホールは、竣工当時から大阪国LP出資

際ビルが持つ特有の格式を残しつつも、経

出資

配当

【SPC】

融資

金融機関

環境改修事業

出資

投資家

年劣化が目立つ、いわゆる「ひと昔前のオフィス」という雰囲気でした。そこで、竣工来の素材である大理石を活かしながら、時間経過とともに風格を増す天然木を空間

16

RE-SEED ● November, 2021

大阪国際ビル環境改修事業におけるRe-Seed投資事業の活用戦略 ②であり、収益的な影響も少ないことから、テナント専

写真① エントランスホール改修後用のラウンジエリア（スカイラウンジ）として活用することとしました。
スカイラウンジにはサーカディアンリズムに対応する調光調色機能をもった照明を導入することで、様々なシーンにおけるワーカーの健康と快適性に配慮をしています。リラックスした雰囲気で打ち合わせを行ったり、大阪の夜景を眺めながら仕事をしたり、仮眠をとったり……等々、スカイラウンジは、ワーカーの方々が普段のオフィススペースから一歩外に出て、多様な働き方を選択することを可能にしており、テナント満

写真② エントランスホール改修前

足度の向上に直結する大阪国際ビルの新たな『付加価値』となっています。
図表③ スカイラウンジ改修プランに多く取り入れることにより、時代に流されないモダンな建築美と、経年とともに醸成される新たな価値の共生が「これからの40年」を支える礎となることを目指しました。

写真③ 32階改修前②スカイラウンジ
本物件の最上階である32階には、中央に屋外諸設備を配し、その外周を取り囲むように、大阪の街が一望できる回廊空間がありました。その形状やアクセス
制限（31階から階段によるアクセスのみ）などを理由に貸室とすることはできず、バックスペース的な利用しかされていませんでした。賃貸等により収益化できたとしても、面積的には全体に占める割合が限定的

写真④ Communication Area

写真⑤ Concentration Area

写真⑥ Relaxation Area

RE-SEED ● November, 202117

目までに、約39％のNOI改善を達成しました。

３．CASBEEウェルネスオフィス認証の取得について

築40年を超える不動産であっても、技術的、経済的合理性を両立させ、戦略的な設備更新投資とバリュ

日本の不動産マーケットにおいてESGの視点はもはーアップ投資を行うことにより、環境性能の改善ととや欠かせないものとなる一方で、世界ではいち早く、

もに不動産の価値そのものを維持または向上させ、ひオフィスワーカーが働きやすく健康で快適に過ごせる

いては貴重な不動産ストックを長寿命化させることを環境づくりに関心が高まっており、2014年にアメリ実現できたものと考えています。

カでスタートした「WELL Building Standard（WELL５．
『ESG不動産』について

認証）」は、現在日本を含む世界各国に普及しています。
このような世界的な潮流に加え、日本における「働き当社では、ESGに配慮をした不動産を「ESG不動産」

方改革」「健康経営」の推進などを背景に、オフィスと称し、大阪国際ビルで得られた知見をもとに、ESG

ワーカーの健康性、快適性の維持・増進を支援する建不動産への取り組みをさらに発展・展開させています。

物の仕様、性能、取組みを評価するツールとしてその事例として、当社がアセットマネジメントを手掛CASBEEウ ェ ル ネ ス オ フ ィ ス が 開 発 さ れ ま し た。

ける運用事例を1件ご紹介させていただきます。

2019年春より先行認証がスタートし、大阪国際ビル
広小路本町ビルディングは2020年1月30日付でスマートウェルネスオフィス
認証（ウェルネスオフィス認証にCASBEE不動産など

当社が2017年より私募ファンドで運用している広の総合環境性能評価を加えた認証）を取得しました。

小路本町ビルディングは、名古屋ビジネス街に所在す

2021年7月時点の総認証件数43件のうち、大阪国際る竣工1983年、延床約4,900坪のオフィスビルです。

ビルは築40年を超える唯一の認証事例となっていま

本物件の最大の課題は、主に飲食店舗で構成されていす。

た地下フロアの再生でした。オフィス集積エリアであCASBEEウェルネスオフィスは、建物内で執務するる伏見エリアと、商業集積エリアである栄エリアのちワーカーの健康性や快適性に直接的に影響を与える要

ょうど中間に位置し、周辺には路面店舗を含め、飲食

素だけでなく、知的生産性の向上に資する要因や、安店舗が充実しており、運用開始当初から空室となって全・安心に関する性能も評価の対象となるため、ワーいた地下の1区画は、本物件の在館人数規模や視認性

カーの多様な働き方を可能にするスカイラウンジや、の観点からテナントリーシングの引き合いがない状態

その他のESGに配慮した運用施策は、認証取得のうえが続いていました。そこで、本物件の想定運用期間がでも重要なポイントとなりました。

10年と比較的長期であったことから、短期的な収益性に囚われず、長期的かつ段階的に、地下フロア全体

４．パフォーマンストレンドについて
2014年12月の運用開始
以降、設備投資CAPEXの140

CAPEXの設計および工事

130に約2年程度を要し、その120

期間NOI（賃貸収益に基づ

110

く正味収益）はほぼ横ばい

100目以降、成約賃料の上昇による収入増加、および設備更新等による支出削減等施策の効果が顕著に見られ、当初想定した運用期間5年
18

図表④ 大阪国際ビルのパフォーマンストレンド

実行や、バリューアップ

で推移をしましたが、3年

RE-SEED ● November, 2021

をESGに配慮したオフィスサポートエリアとすること

90
80
70
60

2014/122015/06

2015/122016/06

2016/122017/06

2017/122018/06

2018/122019/06

収入

100

105

100

96

99

107

107

108

108

120

支出

100

105

91

98

95

99

96

102

88

96

NOI

100

104

107

95

103

113

116

112

123

139

大阪国際ビル環境改修事業におけるRe-Seed投資事業の活用戦略 ②
図表⑤ ESG不動産イメージ図を計画しました。
図表⑥ 「ヒロチカラウンジ」レイアウトプラン

現時点では、地下フロアには営業を継続している飲食店舗等が複数あり、空室となっていた1区画では複数の機能をレイアウトするだけの十分な面積を確保できないため、テナント従業員の方々がどのような機能をより必要としているかを把握するために、テナント
アンケートを実施し、アンケート結果で要望の多かったラウンジ機能（カフェテリア、リフレッシュスペース等）を優先的にプランニングしました。また、改修工事における内装材や家具の素材選定にあたっては、再生材利用率を高めることに加え、サプライヤーによるESG・環境問題への取り組みも評価項目とする手法（サプライチェーン・マネジメント）を導入しました。

６．最後に
写真⑦ ヒロチカラウンジ

環境不動産やESGという概念は、既に日本の不動産マーケットに深く浸透しており、投資家や金融機関、
あるいは当社のようなアセットマネージャーを含む不動産に関わるステークホルダーの視線は、もはや環境やESGのその先に向けられています。当社では今後も環境不動産やESG不動産の取り組みを積み重ねるとともに、不動産のアセットマネージャーとして、より「サステナビリティ」の本質的な課題として対応が迫られている地球温暖化や脱炭素社会の実現に挑戦し、貢献
していければと考えています。
RE-SEED ● November, 2021

19

環境不動産ニュース
コロナ禍のJ-REIT市場
2021年はJ-REIT（日本版上場不動産投資信託）が待された住宅系REITです。生活密着型の商業施設の誕生してから満20年の節目の年に当たります。当初

売上が意外に好調であると明らかになったことから、は2銘柄、時価総額は2,600億円程度でしたが、現在商業系REITも2020年後半以降じわじわと回復の足取では62銘柄、時価総額は17兆円を超える規模にまでりを強めました。

成長しました。いまやJ-REITは我が国の不動産投資市

これらに対して、ホテル系REITやオフィス系REIT

場において欠かすことのできないメインプレイヤーとは2021年9月末時まで2019年末の水準を取り戻せてなっています。

いません。これらはインバウンド観光需要の消失やテもっとも、この20年間の市場の発展が一本調子に

レワークの普及に伴うオフィス需給の弛緩といった要進んだ訳ではありません。金融危機時には市況の急落

因を色濃く反映して、回復が立ち後れているものと考と低迷を経験しました。そして今次のコロナ禍においえられます。

需要増による物流施設の活況を期待されたインダストリアル系REIT、そしてコロナ禍の影響が相対的に軽微であると期

ホテル系
2021/9

いち早く市況が持ち直したのは、宅配

2021/7

でした。

オフィス系

2021/5後の回復の足取りは種別ごとにまちまち

商業系

2021/3

狼狽は一時的に過ぎ去りましたが、その2021/1

金融当局の迅速な対応が奏功し、市場の住宅系

2020/11のピークの半値にまで陥りました。各国

東証REIT指数
インダストリアル系

2020/9

調が鮮明となり、特に3月19日には直近（2019年末＝100）

2020/7

ところが2020年2月下旬からは下落基

150
140
130
120
110
100
90
80
70
60
50
40
30

2020/5

年ぶりの高値水準で推移していました。

図表 J-REITの銘柄種別ごとの投資口価格の推移

2020/32019年の秋以降、東証REIT指数は122020/1ても市場は大きく揺れ動きました。

（注）
各種別に含まれる銘柄の時価総額による加重平均。銘柄の種別分類は日本不動産研究所による。
（出所）Bloomberg［表紙の写真］リンクスクエア新宿
明治通り沿道の旧耐震基準の老朽化建物３棟の建替事業として、最新のオフィスビルスペックに加えて、地域防災機能の強化を図るとともに、賑わいの地
域拠点や歩行者ネットワークを完備。１階には地元町会用防災倉庫、２階には地域貢献施設として渋谷区及び社会福祉法人清香会により、認可保育所を開設。
また、３階のオフィスロビー等で帰宅困難者を受け入れる一時滞在施設として開放を可能にしている。

所 在 地：東京都渋谷区千駄ヶ谷五丁目27番5号
敷地面積：約3,852㎡
延床面積：約42,050㎡
用
途：オフィス、商業階
数：地上16階、地下2階
着工：2017年6月1日／竣工：2019年8月31日
構
造：鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造所 有 者：‌ジャパンリアルエステイト投資法人、三菱
地所(株)、(株)ニップン
設計：(株)三菱地所設計
施工：(株)大林組

Vol. 23 ● November, 2021
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