平成 11 年 3 月 3 日
琉球銀行 調査部

特集

本県の住宅リフォーム市場について＜要旨＞○本県の住宅ストックは充足感が強まっており、当行調査部推計では今後 10
年間の新設住宅の伸びは「縮小・横ばい」傾向との見通しを示した。
○一方、最近は、住宅に対するイメージが「量的拡大」から「質的充実」へと意識の転換が起きており、これからは既存住宅の前向きな活用、いわゆる「住宅リフォーム」に対するニーズが高まっていくものと考えている。
○本県の非木造住宅比率は全国に比べてかなり高く、なかでも、耐震設計基準が改正された 1981 年以降の住宅：154,600 戸は、「増築」や「改修」によってうまく活用できる、いわゆる狭義的な意味合いでの「リフォーム需要層」と捉えることができよう。
○本稿では、住宅リフォームを「リフォームに付随した家具・インテリア用品等の購入費を含めた増改築・改修工事」と定義付けて、本県の市場規模の推計を行った結果、1993 年：435 億円、1994 年：425 億円、1995 年 450 億円、
1996 年：475 億円、1997 年：340 億円となった。
○次に、将来の住宅リフォーム市場の規模は 1995 年：450 億円、2000 年：490
億円、2005 年：530 億円、2010 年：570 億円を予想している。本県の県内総生産（名目）の住宅投資額（リフォームを含む）は 1995 年が 2,187 億円で、これと比較すると 2010 年の住宅リフォーム市場：570 億円（インテリア関連含む）という規模は、大きな市場であることは間違いない。
○最近、政府においては「良質な住宅ストックの整備」という観点から「基準金利適用住宅」（住宅金融公庫）、「中古住宅情報整備」(建設省)、「住宅品質確保促進制度」（建設省）などの諸政策を展開している。これらの政策がうまく奏効し、わが国の住宅の耐用年数が伸びれば、将来的なリフォーム需要の拡大要因として期待感が強まるであろう。
○本県においても住宅リフォームに対する潜在的な需要は多いと思われ、これをどう取り込むかが業者の重要な課題となっている。企業の情報化や専門分
野の人材育成、専門技術の高度化などの企業戦略分野に対しては、あらゆる業界において、その積極的な取り組みの必要性が高まっており、当業界でも同様である。
○業者自身が、当業界での優位性を確保しようとするならば、「リフォーム」への固定的な概念を転換させ、今後は、顧客の潜在的欲求を駆り立てるオリジ
ナリティーな商品企画の充実化と、専門技術者の確保を含めた要員の拡充等による積極的な営業展開を目指すべきであろう。
1

＜ 目

次 ＞

１．はじめに２．本県の住宅事情（１）住宅ストック状況（２）新設住宅着工推移（３）住宅建設時期分析（４）住宅への評価
３．住宅リフォームの現状について（１）住宅リフォーム業者の領域（２）県内業者の営業案内広告（３）住宅リフォームの工事実施額
４．本県の住宅リフォーム市場規模(推計)５．住宅リフォーム市場の展望（１）「新建設市場の将来予測」（２）本県の住宅リフォーム市場の展望
６．住宅リフォーム業界の動向（１）住宅市場をめぐる最近の動き（２）住宅リフォーム業界の動き（３）住宅リフォーム業者の顧客対応（４）住宅リフォーム関連の認定資格
７．まとめ

１．はじめに1998 年は、景気の先行き不透明感や所得の伸びの鈍化、企業のリストラ策による雇用不安等により全国的に停滞ムードが拡がるなか、本県の住宅着工もかなり落ち込んだ。1999 年は住宅減税等の効果による住宅着工の持ち直しが期待されているが、基本的には先行きへの不安感があり、消費者の生活防衛的な姿
勢の改善は直ぐには望めない状況が続いている。
21 世紀を目前に控え、わが国の構造的な問題として、人口伸び率の鈍化や高齢化社会の到来が挙げられるが、本県も当然ながら同じ問題を抱えており、これまでのような住宅ストックのドラスティックな増加は期待しづらい。
一方、最近では、住宅産業界や政府、消費者の住宅に対するイメージの変化が台頭してきている。これまでの固定的なイメージである「量的拡大」から「質的充実」への意識の転換である。
このように住宅業界の流れが大きく変わりつつあるなか、本県では、木造に比べ寿命が長く耐久性に優れている鉄筋コンクリート住宅のストックがかなりの割合で存在しており、これからは既存の住宅の前向きな活用、いわゆる「住宅リフォーム」が新設住宅に変わり、需要を伸ばしていくのではないかと考えている。
そこで、今回は全国の住宅リフォーム状況や最近の業界動向を織り交ぜながら、本県の住宅リフォーム市場について様々な角度から分析を試みたい。
2

２．本県の住宅事情（１）住宅ストック状況
本県は、1972 年に本土復帰を果たし、経済自立化と格差是正を目指した沖縄振興開発計画の推進等により道路、港湾、教育施設など各種社会資本の整備が積極的に行われた。
住宅についても、国や県による積極的な住宅供給政策の後押しや、人口増・世帯増に伴う住宅需要の発生等により、1973 年の総住宅数 248,800 戸から、1998
年には約 466,200 戸（当行調査部推計）と大きく戸数を伸ばした。
一方、当行調査部による将来の住宅着工推計では（98 年 8 月号：「県内住宅着工の見通しについて」に詳細に記載）、将来的な人口や家族構成の変化といった構造的要因によるシミュレーションの結果、今後 10 年間の本県における新設住宅の伸びは「縮小・横ばい」傾向との見通しを示した。（図表 1 参照）
今後は、いわゆる、これまでのような世帯数の着実な伸びを受けての住宅ス
トックの大幅増は期待しづらいとの予測を示す結果となった。

＜ 図表１＞ 新 設 住 宅 着 工 戸 数 予 測
新設住宅着工戸数

住宅総数

総 人 口

暦年 戸数(5年) 年間戸数 住宅総数 純増加数 増加率 総人口

総 世 帯 数増加数 増加率 総世帯数 増加数 増加率

1973248,800
992,756
249,428
1978 75,659 15,132 303,000 54,200 21.8% 1,083,245 90,489 9.1% 279,200 29,772 11.9%
1983 65,377 13,075 338,200 35,200 11.6% 1,145,311 62,066 5.7% 317,000 37,800 13.5%
1988 83,115 16,623 388,700 50,500 14.9% 1,210,346 65,035 5.7% 349,300 32,300 10.2%
1993 66,815 13,363 428,300 39,600 10.2% 1,249,313 38,967 3.2% 382,300 33,000 9.4%
1998 69,105 13,821 466,196 37,896 8.8% 1,299,573 50,260 4.0% 412,563 30,263 7.9%
推 200364,527 12,905 498,089 31,893 6.8% 1,344,400 44,827 3.4% 440,787 28,224 6.8%
計 2008 67,686 13,537 530,908 32,819 6.6% 1,386,000 41,600 3.1% 469,831 29,044 6.6%
(資料) 沖縄県統計協会 「沖縄県統計年鑑」、総務庁統計局 「住宅統計調査報告」､厚生統計協会「都道府県別将来推計人口」を基に琉銀調査部が推計（網掛け部分）＊なお、当図表は琉銀調査月報８月号発表分「県内住宅着工の見通しについて」より抜粋(注) 暦年は「住宅統計調査」時点を示しており、新設住宅着工・純増加戸数は、前回調査以降の５年間の合計数値である。

（２）新設住宅着工推移
次に、フローベースである新設住宅着工の推移を見ることにしよう。
先程も述べた通り、復帰後の新設住宅着工は毎年着実に伸び、一時 20 千戸／

3年を大きく超えた時期もあったが、90 年代は 12 千〜14 千戸台／年で推移し、96 年は消費税率引き上げ前の駆け込み需要で 17,456 戸と大きく膨らんだ。その後の 97 年には、その反動減と景気低迷の影響で 12,647 戸まで落ち込み、98
年は 11,067 戸と、前年の数字を大きく下回り、復帰後では 1980 年の 10,760
戸に次ぐ 2 番目の低い水準を記録した。復帰以降の年平均値である 14,613 戸と比較すると、その落ち込みは一目瞭然といえよう。（図表２参照）
ただ、本年は、政府による住宅減税の拡充（控除期間の延長等）などの政策面での後押しにより、盛り上がりの様相を呈しているが、基本的には、前述のシミュレーションでも解かる通り、今後 10 年間の年間当たりの戸数は 13,000戸前後と、以前のような堅調な動きは期待しづらいと見ている。

＜ 図表２＞新設住宅着工戸数（利用関係者別）（戸）

20,000
復帰以降の平均値

17,500(14,613戸)

15,00012,50010,000

貸家

7,500

分譲

5,000
2,500
持家

0
1988

1989

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998
（年）

（資料）建設省「建築統計年報」より琉銀調査部にて作成（３）住宅建設時期分析
本県の住宅の大きな特徴として、鉄筋コンクリート造を中心とした非木造住宅の比率が 1993 年現在で住宅総数の約９割（全国：約３割）と、かなり高いことが挙げられよう。これは、本県が台風の襲来が多いことなどから、耐用性に優れた構造物として鉄筋コンクリート造の住宅の需要が増加したためと思われる。本県の場合、島嶼県ということで塩害による鉄筋コンクリートへのマイナス影響が考えられるが、それでも木造建築の住宅と比較した場合、寿命や耐久性という面では優れていると言えよう。
4

＜図表３＞は、本県の住宅建設時期を構造別に分析したものだが、93 年の住宅統計調査では、住宅総数 380,500 戸のうち、304,700 戸が鉄骨・鉄筋コンク
リート造の住宅となっており、本県の非木造住宅比率の高さが読み取れる。
さらに、耐震設計基準が改正された 1981 年以降の住宅は、それ以前に比べて強度面等で優れた住宅が多いことや、年数的にも 1981 年が築後 20 数年になるため、この 1981 年以降の住宅が「増築」や「改修」によってうまく活用できる、
いわゆる狭義的な意味合いでの「リフォーム需要層」と捉えることができる。
逆に、それ以前に建てられた住宅は、築年数の問題等もあり、むしろ「建て替え需要層」として見たほうがよかろう。＜図表 3＞の通り、1981 年以降の住宅
は 154,600 戸で、全体の約４割を占めている。（うち、鉄骨・鉄筋コンクリート
が 144,700 戸）
実際に、リフォームが本格的に発生するのは、一般的に築５年以後であり、その意味では、上記 154 千戸余りの住宅が潜在的なリフォーム需要層（持ち家に比べてリフォーム度が低い貸し家も含まれてはいるが）とも思われ、この膨大な潜在需要をいかに顕在化させるかが、住宅リフォーム業界にとっての大きな課題となっている。
＜ 図表３＞沖縄県の住宅建設時期（構造別）
（％）

90%
80%
70%
60%

リ
フ

ォー

100%

ム
が
期
待
で
き
る
部
分

91年〜93年 (26,600戸)

不祥

86年〜90年

91年〜93年(66,300戸)

86年〜90年
81年〜85年(61,700戸)

81年〜85年
76年〜80年50%

71年〜75年40%

61年〜70年
51年〜60年30%

戦後〜50年

20%

終戦前

10%
0%
総

数

(380,500)

鉄骨・鉄筋ｺﾝｸﾘｰﾄ造

ブロック造(304,700)(26,800)

木造(45,600)（資料）総務庁「1993年 ：住宅統計調査」を基に琉銀調査部にて作成(注) ここでいうリフォームとは、「増築」や「改修」を中心としたリフォームという狭義的な意味合いを表す。

（４）住宅への評価
本県の住宅は、復帰後、ストック面ではかなり充足してきており、これまで県民の豊かな生活へ寄与していると思われる。

5一方、住宅に対する質的な側面での県民の意識はどうなっているのか。そこ
で、国と県が 5 年おきに調査を行っている「住宅需要実態調査報告書」を見てみよう。
＜図表４＞は県民の住宅の総合評価を示したグラフである。（同調査は 5 年おきに実施しているため、一番新しい数字は 1993 年となっている。）1993 年の場合、「満足している」世帯が 11.8％、「まあ満足している」が 42.7％、である。
逆に「多少不満がある」は 36.7％、「非常に不満がある」は 8.8％で、「不満率」（「非常に不満がある」と「多少不満がある」を合わせた率）は 45.5％となっている。これを経年で比較すると、「不満率」は 1983 年：39.7％、1988 年：43.0％、
そして 1993 年：45.5％と、しだいに上昇してきている。
本県の住宅はストック面や居住水準では年々向上しており、このように不満率が上昇した理由は、県民の意識が変化し「より快適な住宅」を求めてきているためと思われる。
＜図表５＞は全国との比較を表したグラフである。全国の場合、「不満率」は50.1％となっており、「不満率」では本県の方が低い数値を示している。
＜ 図表４＞住宅の総合評価（経年比較）
0%

20%

40%

1983年

15.5%

44.8%

1988年

14.8%

42.2%

1993年

11.8%

満足している

60%

80%

33.0%

42.7%
まあ満足している

100%

6.7%

33.8%

9.2%

36.7%

8.8%

多少不満がある

非常に不満がある（ 資 料 ） 沖 縄 県 土木 建 築 部 ： 沖 縄 県 住 宅 需 要 実 態 調査 報 告 書 (平 成 5年 )＜ 図表５＞住宅の総合評価（全国との比較）
0%

全国

9.1%

沖縄県

11.8%

満足 してい る

20%

40%

60%

80%

38.5%

40.8%

まあ 満足し ている

11.6%

36.7%

42.7%

多少 不満が ある

100%

8.8%

非常 に不満 がある（資 料）沖縄 県土木建 築部：沖 縄県住 宅需要実 態調査報 告書(平 成5年)

次に、住宅の各要素に対する評価をみると、「広さ・部屋数」、「敷地の広さ」、「駐車スペース」の面では、「満足している」が比較的高い数値となっている。

6

逆に「不満率」では、「収納スペース」、「いたみ具合」、「遮音性や断熱性」、「内外装材の質」の数値が目立っている。（図表６参照）
本県では、一住宅当たり延べ床面積、一人当たり居住室の畳数、一室当たり人員など住宅水準では全国最下位のレベルに位置しているが、上記結果では「広さ・部屋数」への不満は意外と低い。むしろ住宅設備の分野への不満が目立っており、この評価は本県の特徴とも言える。
＜図表６＞ 住宅の各要素に対する評価
広さ・部屋数

26.5%

間取り

19.3%

収納スペース

15.9%

敷地の広さ

31.0%

33.2%

9.3%

36.2%

34.9%

9.6%

37.7%

29.9%

25.7%

16.5%
26.8%

38.0%

9.4%

台所の設備・広さ

18.3%

35.6%

33.7%

12.4%

側室の設備・広さ

18.1%

35.5%

33.9%

12.6%

便所の設備

18.5%

38.7%

暖房設備・給湯設備

16.6%

44.1%

遮音性や断熱性

13.1%

37.9%

35.3%

13.8%

いたみ具合

14.2%

35.0%

36.4%

14.3%

駐車スペース27.5%

内外装材の質

20%

9.5%

23.0%

14.6%

35.4%

37.8%

満足している

12.5%

29.8%

34.9%

14.1%

0%

30.3%

40%

まあ満足している

60%

12.7%

80%

多少不満がある100%
非常に不満がある（ 資 料 ） 沖 縄 県 土 木 建 築 部 ： 沖 縄 県 住 宅 需 要 実 態 調 査 報 告 書 (平 成 5年 )３．住宅リフォームの現状について（１）住宅リフォーム業者の領域
住宅リフォームと一口にいっても、増改築から間取り変更、内装の模様替え、屋根・外壁工事、エクステリア工事、カーテンや家具の買替え、水道蛇口の修理など工事内容が多岐に亘る。
＜図表７＞はリフォーム工事の内容と工事業者の領域の関連を図表化したものである。増改築では基本的な構造部分の工事に対応できる能力が必要とされるため、工務店や住宅メーカーが優位性を持っている。一方、それ以外（＜図表７＞ではＢ以下）の工事は、いわゆる部分的な工事であり、水回りなどの設
備改善であれば設備工事業、カーテンや壁紙の貼り替えであればインテリア店など、専門の工事業者が優位となる。住宅のリフォーム工事では各々の専門工事業者が元請けとして、施主から直接受注するケースがよくある。

7

＜ 図表７＞リフォーム工事の内容と工事業者の領域の関連図

工
事
金
額

Ａ

増 築・改 築Ｂ

水回り・冷暖房設備の改善、内装の模様替え、間取りの変更、屋根・外壁工事、窓・扉等の改善、断熱・防音工事、エクステリア工事、基礎の補強工事などＣ

部屋の模様替え（カーテンの取替え、壁紙の貼り替えなど）やエアコン、家具の取替え・買替えなど

Ｄ

建具の修理、錠前や水道蛇口の修理など、メンテナンス・小工事の類

工務店、住宅メーカー
が優位(電 気 ・ ガ ス ・ 水 道 等 の )
設備工事業、内装工事業、
建具・サッシ業、塗装業、屋根工事業、左官工事業、エ ク ス テ リ ア 業 な ど (一部は増改築にも対応可能)
木材・建材店、家具店、燃料店、家電店、金物店、スーパー・デパート、
ホームセンター、訪販業
者、不動産仲介業などの物販が主体の業者でも対応が可能な領域

工事件数(資 料 ) (財 )日 本 住 宅 リ フ ォ ー ム セ ン タ ー ： 「 住 宅 リ フ ォ ー ム 年 報 9 8 」 を 基 に 作 成（２）県内業者の営業案内広告＜図表７＞のように、リフォーム工事は多種・多様である。しかも潜在的な需要が多く、様々な業種・業態の企業にチャンスがあるといえよう。
そこで、当行調査部では、県内の業者がどのような営業案内の広告を新聞等に掲載しているかを調査し、＜図表８＞にその内容をまとめてみた。
分野別では、やはり「内装・設備リフォーム」の営業案内が目立っており、次に「エクステリア関係」、「外装リフォーム」の内容と続く。最近、高齢化社会の到来に向けて住宅の「バリアフリー化」が注目を集めているが、県内でも、広告内容に段差解消や手すり設置など「高齢者向け改築工事」の営業案内を掲載しているところもあった。
＜ 図表８＞ 県内業者の改装工事等の営業案内広告
外装リフォーム

内装・設備リフォーム○ 壁、塀の吹付塗装○ タイル、土間の左官工事○ 玄関ドアの取り替え○ 屋根瓦各種のせかえ○ 瓦防水・塗装○ 雨漏り修理○ 白蟻駆除○ ブロック

○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
○

システムキッチン
間取り改造
クローゼット
和室を洋室に改装
アルミサッシ、出窓の取り替え
床・壁・天井張り替え
フローリング
じゅうたん、カーテン
ブラインド、照明器具
風呂工事
水洗トイレ全般
水道衛生工事障子・ふすま張り替え
オーダー家具
タタミ表替
管工事
空調工事
電気工事
防水工事
子供部屋工事
屋上水タンク取り替え

エクステリア関係○ バルコニー、テラス○ サンルーム、サンテラス○ フェンス、門扉、ブロック工事○ カーポート、車庫、ガレージ○ 手すり、外階段、ポスト、表札○ 門灯、アプローチライト○ 植木、造園工事○ 外溝工事○ 柵取付○ 物干し場

高齢者向け改築工事○ 高齢者に配慮した
浴室・トイレ等の設置○ 段差解消○ 手すり設置（ 資 料 ） 新 聞 広 告 、 N T T :タ ウ ン ペ ー ジ を 基 に 琉 銀 調 査 部 に て 作 成

8

住宅リフォーム工事の業者で、今年 1 月に新聞広告を掲載しているのは約 30社であった。一方、ＮＴＴのタウンページに「リフォーム業」として掲載している業者の数は、約 150 社であった。大雑把な計算になるが、電話帳に掲載している業者の約 20％の業者が新聞広告を打ち出していることになる。当該比率が他業界の場合と比較してどうかは、調査を行っていないため確定的なことは言えないが、顧客獲得のＰＲ面では積極的に行っている業界といえるのではではないかと思われる。換言すれば、工事内容が多岐に亘り、かつ新規参入業者が多いため、競争が激しい業界とも捉えることができよう。
（３）住宅リフォームの工事実施額＜図表９＞は全国ベースでの住宅の構造別・工事内容別−1 件当たり工事実
施額（建設省：「平成 8 年 増改築・改装等調査」による）を示したものである。
工事内容別では、増築合計が 975 万円、改築合計が 1,443 万円、改装等合計
が 163 万円となっている。本県の場合、先述の通り、非木造住宅が総住宅数の約 9 割を占めているため、本表では非木造の数値を見た方が良い。非木造では増築が 1,772 万円、改築が 1,780 万円、改装等が 209 万円と、木造を含めた合計値をかなり上回っており、木造住宅に比べコスト高であることが解かる。
＜ 図表９＞住宅の構造別・工事内容別−１件当たり工事実施額（単位：万円）
（全国）
区

分

合

計

増 築

改 築

改装等

合

計

389

975

1,433

163

木

造

360

855

1,401

155

非木造

565

1,772

1,780

209

（資料）建設省：「平成8年 増改築・改装等調査結果」

次に、全国ベースでの住宅の改装工事等について工事内容別に件数、実施額を分析しているのが＜図表１０＞である。
工事別内容の上位を件数でみると、「屋根・外装等の塗り替」（構成比32.7％）、「内装の模様替」（同 15.4％）、「便所の設備改善」（同 9.9％）の順となっている。本県でも住宅への「不満率」の上位に「内外装材の質」の項目が挙がっており、住宅への不満が実際の改修工事へとつながっていることが読み取れる。

9

＜ 図 表 １ ０ ＞住 宅 の 改 装 等 ・ 工 事 内 容 別 の 工 事 件 数 、 工 事 実 施 額 （ 全 国 ）（構成比分析）工 事 実施 額（工 事 区 分）
屋根・外装等の塗り替
内装の模様替工 事 件数

便所の設備改善
屋根のふき替え
浴室の設備改善
そ の 他
台所等給排水設備改善
窓・扉等取替防音

間取りの変更
太陽熱温水器設置
基礎工事の補強
断熱

結露防止
集中冷暖房設備設置

0.0

5.0

10.0

15.0

20.0

25.0

30.0

35.0
（％ ）

(資料)建設省：平成8年 増改築・改装等調査結果

４．本県の住宅リフォーム市場規模（推計）
先程より住宅リフォーム市場について述べているが、その市場規模については、今のところ統計的には整備されておらず、確実な数値は把握しづらい状況
である。しかも住宅リフォーム市場の定義自体、明確には存在せず、解釈に多少のばらつきがある。
そこで、本稿では、住宅リフォームを「リフォームに付随した家具・インテ
リア用品等の購入費を含めた増改築・改修工事」と定義付けて、(財)日本住宅
リフォームセンターの推計方式等を参考に本県の住宅リフォームの市場規模の推計を試みた。
＜図表１１＞は、本県の住宅リフォーム市場の推移を表したものである。同表の下部に注記として、当該推計の内容を詳細に説明しているので参照していただきたい。
簡単に説明すると、①と②は住宅の増改築工事費（②は統計に記載していな
い 10 ㎡以下の工事費）、③は住宅の設備修繕や設備維持費、④がリフォームに付随した家具・インテリア用品等の購入費で、この４項目の合計額を住宅リフ
ォームの市場規模とした。
一般的に、増改築・改修工事など直接的な工事額にリフォームによって新たに発生するインテリア等の購入費をプラスした、いわゆる広義ベースでの市場規模をリフォーム市場として表す場合が多い。

10

＜ 図表11＞沖縄県の住宅リフォーム市場規模の推移（琉銀調査部推計）①②③＜増改築工事費(統計記載ベース)＞
1993年
新
増築（戸）
835
設
改築（戸）
4
合計（戸）
839
そ
増築（戸）
506
の
改築（戸）
0
他
合計（戸）
506
床面積合計（千㎡）119
市場規模（億円）
160

1994年
879
2
881
540
0
540
132
183

1995年
769
2
771
488
2
490
114
165

1996年
534
3
537
809
9
818
137
197

1997年
608
15
623
365
1
366
102
149

＜統計外(10㎡以下のもの)増改築工事費＞
1993年
1994年
件 数（件）
1,888
1,994
床面積（千㎡）
1213
市場規模（億円）
19
21

1995年
1,770
12
18

1996年
1,978
13
21

1997年
1,388
9
15

1995年
38,951
404,253
157

1996年
38,622412,287
159

1997年
23,166421,10498＜リフォーム関連の家具・インテリア用品等の購入費＞
1993年
1994年
1995年
一世帯当たり費用（円）28,24426,601
27,159
世帯数
390,184
398,487404,253
消費高 (億円)
110
106
110

1996年
23,648412,28797

1997年
18,619421,104
78

1996年
475

1997年
340

＜設備等の修繕・維持費＞
一世帯当たり費用（円）
世帯数
消費高 (億円)

④

⑤

1993年
37,212
390,184
145

1994年
28,924398,487115＜リフォーム市場規模合計＞
計算式（①＋②＋③＋④）

市場規模合計 (億円）

1993年
435

1994年
425

1995年
450

(資料)建設省:「建築統計年報」､総務庁:「家計調査年報」､県統計課:「沖縄県人口移動報告」を基に作成(注) ・表中の網掛け部分は上記資料等を基に当調査部が算出した推計額。
・①の「新設」部分は、住宅の増築・改築によって住宅の戸が新たに造られる工事をいう。
・①の「その他」部分は、住宅の増築・改築によって住宅の戸が新たに増加しない工事をいう。
・②の「統計外の増改築工事費」は、建築確認申請を必要としない10㎡以下の工事であり、着工統計から除外されているため、当調査部にて推計。
・③の「設備等の修繕・維持費」は、家計調査年報を基に推計。
（家計調査年報：「設備等の修繕・維持費」−「火災保険料」）
・④の「リフォーム関連の家具・インテリア用品等の購入費」は、家計調査年報を基に推計。
（家計調査年報：「家庭用耐久財」＋「室内装飾品」＋「寝具類」）
・上記推計におけるリフォーム市場の定義は、新設住宅の増改築を含む「増改築工事費」と、「設備等の修繕・維持費」、「リフォーム関連の家具・インテリア用品等の購入費」の合計値であり、広義の意味でとらえた市場規模の推計である。
(参考)「増築」とは、既存の建築物のある敷地内において床面積の合計が増加する工事をいう。
「改築」とは、建築物の全部又は一部を除却し、これらと用途、規模、構造の著しく異ならない建築
物を建てる工事をいう。

11

＜図表１１＞をグラフ化したのが、＜図表１２＞である。
住宅リフォームの市場規模を各年ごとに見てみると、1993 年から 1995 年までは 400 億円台の半ば辺りで推移していたが、1996 年は消費税引き上げ前の駆け込み需要により 500 億円に迫る水準まで膨らんだ。しかし、1997 年には、前年の反動減と景気低迷により大きく落ち込み 400 億円台を割り込んだ。なかでも、③の「設備等の修繕・維持費」の落ち込みが大きな要因となっている。
住宅リフォームといえば、増改築の工事額が大きいことは想像し易いが、当グラフを見ると、③の「設備等の修繕・維持費」の規模が意外と大きく、全体の 3 割程度のシェアを占めていることが解かる。
この「設備等の修繕・維持費」は、総務庁：「家計調査年報」の記載品目の「設備修繕・維持」から「火災保険料」を差し引いた額を基に推計している。「設備修繕・維持」は「設備材料」、「設備器具」、「修繕材料」、「工事その他サービス」、「給排水工事費」、「外壁・塀等工事費」等から構成されている。当然、ここには日曜大工での小規模な修繕も含まれている。＜図表６＞の住宅の各要素に対する評価（本県）では、「住宅設備」の分野への不満率が高かったが、こうした不満箇所の改善を目的とした工事が統計的な数字として表れている。
因みに「設備修繕・維持」から「火災保険料」を差し引いた額（一世帯当た
り年間金額）を全国と比較した場合、本県は全国の半分にも満たない。その要因として、耐久性に優れた非木造住宅の比率の高さや持ち家比率の低さなど本県の特徴も考えられるが、一方、不満箇所がありながら実際の工事として顕在化していないケースが、全国と比較して多いのではないかとも思われる。
＜図表12＞ 沖縄県の住宅リフォーム市場規模の推移（琉銀調査部推計）
（億円）

600
500

リフォーム関連の家具・インテリア
用品等の購入費

400

設備等の修繕・維
持費

300
200

統計外(10㎡以下のもの) 増改築工
事費

100

増改築工事費(統計記載ベース)

0

1993年

1994年

1995年

1996年

1997年

（資料）建設省：「建築統計年報」、総務庁「家計調査年報」、県統計課「沖縄県人口移動報告」等を基に琉銀調査部にて推計

12

５．住宅リフォーム市場の展望（１）「新建設市場の将来予測」
建設省では、「新建設市場の将来予測」−ストック有効活用型社会の新たな建設市場の展望−と題した報告書をまとめている。
「新建設市場」の定義は、「建築物の機能の低下速度を抑制したり、機能を向上させることにより、建築物の物理的・社会的寿命を延ばす活動、およびその周辺活動により形成させる市場」と説明しており、具体的には建築物の「維持」（機能のレベル低下速度を弱める行為）、「補修」（陳腐化したレベルの機能回復）、「改修」（機能のレベルアップや新たな機能の追加）の３分野に別けて、将来の市場規模の推計を行っている。
＜図表１３＞は住宅の将来市場の展望（全国）を示したグラフである。
これによると、住宅の年平均の伸び率は 1.6％で、市場規模は 1995 年の 7.3
兆円から 2010 年には 9.3 兆円まで拡大するとの予測を立てている。内容を分析すると、分野別では３分野とも市場が拡大するとの予測だが、なかでも「改修」
市場の拡大が目立っている。その理由として建設省では、既存建築物の機能付
加ニーズは高く、改修工事として今後顕在化する、とみている。「補修」市場も、住宅の劣化部分をある意味で放置しておいた居住者が、利便性や快適性回復のために、「補修」に対して前向きな姿勢を示すようになる点を市場拡大の理由として挙げており、「新建設市場」が将来的に拡大するとの予測を立てている。

＜ 図表１３＞ 将来市場の展望（住宅：全国）(兆円)

年平均伸び率：1.6％

10.0
9.0
8.0
7.0
改 修

6.0
5.0

補 修

4.0
3.0

維 持

2.0
1.0
0.0

1995年

2000年

2005年

（資料）建設省：「新建設市場の将来予測」

13

2010年

＜図表１４＞は、改修市場の分野別での推移（全国）を表したグラフである。
内容を分析してみると、「スペースの有効活用」が最も大きく、現在、将来ともに、大きなシェアを占めている。次いで、「イメージの向上」といった内装・
外装のリフレッシュを目的とした改修も大きい。
また、「快適な水まわり環境」、「快適な空気環境」、「快適な光・音環境」など、
快適性の向上を求めた改修もかなり大きい。
この他、規模的には大きくないが「自然エネルギーの利用」、「マルチメディ
ア対応」、「バリアフリー化」の分野は高い伸びが予想されている。「バリアフリー化」については、高齢化の急速な進展を背景に需要が拡大するとみている。
＜ 図 表 １４＞ 改 修市 場の分 野別 推移（ 全国 ：住宅 ）

1995年
2010年

年平均
伸び率

スペースの有効活用

1.7%

イメージ向上1.8%

快適な光・音環境

1.7%

快適な空気環境5.2%

快適な水まわり環境

1.2%

自然エネルギーの利用

3.3%

省エネルギー化

1.1%

セキュリティー

1.8%

火災への対応‑6.9%

震災への対応‑3.3%

ホームオートメーション化

2.1%

マルチメディア対応

3.1%

バリアフリー化

4.7%
0

2,000

4,000

6,000

8,000

10,00012,00014,00016,000（億円）（資料）建設省：「新建設市場の将来予測」（２）本県の住宅リフォーム市場の展望
前頁において、全国の「新建設市場」が将来的にどれくらいの市場規模を形成するかが把握できたが、本稿でいう「住宅リフォーム市場」と、建設省の定義している「新建設市場」とは若干意味合いが異なる。
だが、当該市場の将来的な伸び率を予想するのは難しいため、今回は「新建設市場の将来予測」で示された「年間伸び率：1.6％」の数値を参考に、本県の住宅リフォーム市場の将来的な規模の推計を行った。
＜図表１５＞が、その結果を表したグラフである。
今回の推計では、本県の将来的な住宅リフォーム市場の規模は 1995 年：450
億円、2000 年：490 億円、2005 年：530 億円、2010 年：570 億円と、将来 600
億円台に迫る動きを予想している。
14

一方、(財)日本住宅リフォームセンターの試算では、当該市場は 2010 年頃には全国で 10 兆円市場を形成するとみており、それに比べると本県の市場規模は全体の 1％（本県の対全国での人口比率：1％）にも満たない。
だが、本県の県内総生産（名目）の住宅投資額（リフォームを含む）は 1995
年が 2,187 億円で、これと比較すると 2010 年の住宅リフォーム市場：570 億円（インテリア関連含む）という規模は、大きな市場であることは間違いない。
今後、新設住宅着工の縮小・横ばい傾向が予想されるなか、より快適な住まいの実現を目指したリフォームが住宅市場へ大きな影響をもってくると思われる。
＜図表15＞ 沖縄県の住宅リフォーム市場の展望（琉銀調査部推計）（億円）

600
リフォーム関連の家具・インテリア
用品等の購入費

500
400

設備等の修繕・維
持費

300
統計外(10㎡以下のもの) 増改築工
事費

200

増改築工事費(統計記載ベース)

100
0

1995年

2000年

2005年

2010年

（資料）図表−１２中に記載の資料と建設省：「新建設市場の将来予測」の数値等を参考に琉銀調査部にて推計

６．住宅リフォーム業界の動向（１）住宅市場をめぐる最近の動き
住宅リフォーム市場は、わが国においても一大市場を形成し、業界では新規参入企業もかなり増加して競争激化の時代を迎えている。
建設省でも、「既存住宅ストックの有効活用」を大きな課題として取り上げており、住宅リフォームの促進及び関連産業の育成を図ることが重要との認識を示している。
そこで、住宅市場に関して政策面ではどのようにアプローチされているのか、
住宅市場をめぐる最近の動きとして＜図表１６＞にまとめてみた。
表中に記載している「基準金利適用住宅」（住宅金融公庫）、「中古住宅情報整備」(建設省)、「住宅品質確保促進制度」（建設省）のいずれにしても、「良質15

な住宅ストックの整備」という観点から政策を展開しており、その結果、住宅の品質や性能が向上することにより、欧米との比較で短いとされるわが国の住宅の耐用年数が伸びれば、将来的なリフォーム需要の拡大要因として期待感が強まるであろう。
＜ 図表16＞住 宅 市 場 を め ぐ る 最 近 の 動 き○ 基準金利適用住宅

建設省の住宅建設計画では、基本的課題として、「良質な住宅ストックの整（住宅金融公庫）

備」、「長寿社会の住環境整備」を掲げており、その誘導施策として住宅金融公庫の適用金利区分を従来の規模別のみによる金利区分から、一定の良質な住宅に基準金利を適用する区分基準へ変更。（96年度第3回次より）・バリアフリー･･･段差解消、手すり設置等の配慮がなされ、お年寄りに限らず家族全員が安心して暮らせる住宅。
・耐久性タイプ･･･柱、基礎等のかぶりを厚くするなど長持ちするための工夫がなされた住宅。
・省エネルギー･･･断熱を施すことで夏は熱の侵入を防ぎ、冬は熱の逃げるのを防ぐことにより冷暖房エネルギーの節約が図れる住宅。
＊ なお、98年10月からは「耐久性」を義務化し、その上で「省エネ」か「バリアフリー」の基準をクリアすることが求められるようになった。

○ 中古住宅情報整備（建設省）

建設省は、中古住宅を安心して売買できるよう個々の住宅のリフォームや維持管理などの情報を記録した「住宅履歴情報データベース（仮称）を整備する方針を決定。（99年度の重点施策に盛り込み、具体的な検討開始）○ 住宅品質確保促進制度（仮称）

建設省は、住宅新築後10年間は一定の性能を確保することを建設業者などに義務付ける「住宅品質確保促進制度」（仮称）を新設する方針を決定。

（建設省）①住宅の新築後10年間に、骨組みや雨漏り防止設備など基本構造に欠陥が見つかった場合、施工業者に無償修繕義務を課す、②品質保証マークの創設、③紛争処理機関の設置など（99年の通常国会に提出、早ければ2000年春・施行）（資料）新聞記事等（２）住宅リフォーム業界の動き
住宅リフォームの工事は部分工事が主体であり、参入企業の業種・業態は様々である。本土では、年間売上高が 200 億円に迫るリフォーム専門会社や、住設機器メーカーのＦＣ（フランチャイズチェーン）展開、そして自社物件販売先を中心としたハウスメーカーによるリフォーム事業など、リフォーム業界への参入形態も色々なパターンがある。
一方で、ゼネコンなど建設業者が本業のかたわら、リフォームを手がけるケースがあり、リフォームへの取り組み姿勢も業者によってまちまちである。
本県では、本土メーカーと提携してリフォームを含めた住宅事業に取り組ん

16

でいる業者や、地元ハウスメーカーの新規参入、そして最近では本土の住設機器メーカーのＦＣ展開等も見受けられるが、依然、各種専門の設備工事店、内装・インテリア店、塗装店、建材店、工務店、建設業者など、部分工事を得意とした業者の数が多いようである。
将来的に住宅リフォーム市場が拡大するとの期待感が広がる一方で、本県でも各業者間での顧客獲得競争が一段と強まると思われる。
＜図表１７＞は、最近の本土企業の新規事業展開を表したものである。
各企業にほぼ共通するのは、将来的な住宅ストックの伸びの鈍化による売上減少を、既存住宅のリフォーム需要の開拓によって補おうという戦略である。
このように、本土では大手企業が本格的な参入姿勢を強めており、県内においても、（提携を含めた）本土企業による積極的な市場参入が予想されよう。
＜ 図 表 17＞ 最 近 の 本 土 企 業 の 新 規 事 業 展 開
業 者

業種名

新 規 事 業 展 開

Ａ 社

シ ャッター

住 宅 リフ ォ ー ム 業 を 強 化 。 主 力 の シ ャ ッ タ ー や 住 宅 建 材 の 新 規 需 要 の
落 ち 込 み を カ バ ー す る た め 、 リフ ォ ー ム 事 業 を 新 た な 収 益 源 と し て 育 成
す るの が 狙 い 。

Ｂ 社

シ ャッター

住 宅 リフ ォ ー ム 業 を 強 化 。 住 宅 着 工 の 冷 え 込 み で 住 宅 建 材 の 新 規 需
要 の 落 ち 込 み を カ バ ー す る た め 、 リフ ォ ー ム 事 業 を 新 た な 収 益 源 に 育
て る。

Ｃ 社

住 宅 リフ ォ ー ム

ホ ー ム セ ン タ ー 内 に 自 社 の 営 業 店 舗 を 開 設 。 D IY や 住 宅 修 繕 部 材 を
販 売 す る ホ ー ム セ ン タ ー 内 に 店 舗 を 設 け る こ と で 、 リフ ォ ー ム 事 業 と の
相 乗 効 果 を 狙 う。

Ｄ 社

マ ン シ ョン 分 譲

同 社 分 譲 マ ン シ ョン 居 住 者 を対 象 とした サ ー ビス 会 社 を新 設 。居 住 者
を 対 象 に 改 修 ・補 修 な ど の リフ ォ ー ム 請 負 等 、 多 様 な サ ー ビ ス を 提 供 。
分 譲 後 の ア フ タ ー サ ー ビ ス を 充 実 し 、 収 益 拡 大 を 狙 う。

Ｅ 社

建設業者

鹿 児 島 県 内 の 中 小 建 設 業 者 11社 が ネ ッ トワ ー ク を 組 織 し 、 高 齢 化 に 配
慮 し た バ リア フ リー 住 宅 事 業 に 参 入 。 高 齢 化 の 進 展 に 伴 い 、 バ リア フ
リー 関 連 の 増 改 築 需 要 を 取 り込 む の が 狙 い 。

（資 料 ）新 聞 記 事 等（３）住宅リフォーム業者の顧客対応
住宅リフォームは、顧客とのトラブルが多い産業ともいわれている。＜図表１８＞（建設省：「住宅リフォーム関連情報提供方策検討調査」）では、業者がリフォームを請け負う際のトラブルとなりやすい点として、上位には「工事期間の延長」、「イメージの違い」、「職人の対応のまずさ」、「近隣への騒音問題」、「見積もり金額との違い」等を挙げている。
顧客サイドでは、リフォームは価格が見えにくい、との不満が以前から多く、これが需要の顕在化を遅らせている要因の一つに挙げられている。最近では、
このような顧客の不満感を払拭させて需要を取り込もうと、本土の大手リフォーム専門会社などが、「パック商品」
を発売して人気を集めている。具体的には、設備や内装などを含めて「1 ㎡当たり：○○万円」というように、床面積当た
17

りの価格を一律に設定したのが大きな特徴である。しかも低価格で工期も短縮されたため、マンションリフォーム分野でのニーズも増えている。
＜ 図表18＞リフォームを請け負う際トラブルとなりやすい点
0%

10%

20%

30%

40%

50%

31.4%

商品説明が不十分

46.8%

工事期間が予定より伸びた

33.2%

部材・部品等のイメージの違い

33.8%

職人の対応のまずさ

8.9%

契約書の不備6.5%

契約書との相違
工事中の生活の不便さ

29.2%

見積金額との違い

29.2%
17.5%

施行ミス

10.8%

アフターサービスの問題

32.6%

近隣への騒音・振動問題
その他

3.1%

無回答

2.5%

（資料）建設省：「住宅リフォーム関連情報提供方策検討調査」

次に、リフォームに関する情報の入手経路の分析だが、一番高かったのは「知人からの情報」で、いわゆる「口コミ」である。顧客は業者選択の手段として、実際に工事を行った知人の情報を重要視しており、日頃の顧客対応や技術・ノ
ウハウの蓄積といった業者の信用が、受注獲得へとつながることを意味している。他に「チラシ・広告」と答えた顧客も多く、業者の知名度の浸透が受注獲得にかなりの影響を持っているようである。また、「カタログ」も上位に位置しており、自社工事の参考事例や事業内容、価格体系の説明等を掲載したカタロ
グは、業者選択の重要な判断材料になっている。（＜図表１９＞参照）＜ 図表19＞リフォームに関する情報の入手経路
0%

10%

20%

30%
31.1%

知人等からの情報
15.6%

雑誌
12.1%

新聞

13.0%

テレビ
ラジオ

1.1%
27.9%

チラシ・広告(ﾀﾞｲﾚｸﾄﾒｰﾙ含む)
19.9%

カタログ
7.7%

リフォームの展示場・相談会
住宅相談所・住宅情報センター

4.5%
8.5%

メーカーのショールーム
その他

40%

6.1%
28.1%

特に情報源はない（資料）建設省：「住宅リフォーム関連情報提供方策検討調査」

18

（４）住宅リフォーム関連の認定資格
リフォーム業界に限らず、あらゆる業界においても、顧客への良質なサービ
ス提供と継続的な顧客需要の獲得を目指すのであれば、その分野の専門的・技術的知識を有する人材の確保・育成は、
経営戦略として喫緊の課題と言えよう。
リフォームに関連した資格試験では、「増改築相談員」、「マンションリフォ
ームマネージャー」、「インテリアコーディネーター」、「インテリアプランナー」などがある。（＜図表２０＞参照）
最近では、本土の大手業者のように、インターネットの自社ホームページ等
でも、建築士の資格以外に上記各種の認定資格保有者数を明記して、自社のＰＲを積極的に行っているところもある。認定資格試験を行っている団体へのヒ
アリングによると、これら各種の認定資格保有者は、東京を中心とした関東圏が多いとのことである。マーケットが巨大であるため、当然のことといえる。
それにしても、本県の認定資格保有者数はかなり少ない。分譲マンションは本県でも増加しているが、その専門家である「マンションリフォームマネージ
ャー」やリフォームアドバイザーの「増改築相談員」などは、資格保有の対全国比率が 0.1％にも届かず、本県における認定資格への認知度の低さが伺える。
＜ 図表20＞住宅リフォーム関連の認定資格試験状況
制度内容

登録者数
（全国）

増改築相談員

リフォームを計画しているユーザーへのアドバイスを行う。住宅
建築に関して10年以上の実務経験者が対象。建設省の指導のもと、(財)日本住宅リフォームセンターが資格認定を行う。

13,176名

マンションリフォーム
マネージャー

マンションの専有部分のリフォームを行う専門家。区分所有法
や近隣住戸との関係など、マンション特有の制約条件に配慮して企画提案を行う。建設省の指導のもと、(財)日本住宅リフォー
ムセンターが試験を実施し、資格認定を行う。

約6,500名

インテリアコーディ
ネーター

住まいのインテリア計画の作成、インテリア商品選択などユー
ザーへのアドバイスを行う。通産大臣認定で、(社)インテリア産業協会が試験を実施し、資格認定を行う。

23,890名

インテリアプランナー

インテリアの企画・設計などの専門知識と技能を生かして工事監理まで行う。建設大臣認定で、(財)建築技術教育普及セン
ターが試験を実施し、資格認定を行う。

18,397名

認定資格

うち県内
登録者数

対全国
比率

10名

0.08%

2名

0.03%

45名

0.19%

49名

0.27%

(98年4月)(98年12月)(98年4月)(98年10月)（資料） (財)日本住宅リフォームセンター：「住宅リフォーム年報1998」、関係団体へのヒアリングにより琉銀調査部作成

７．まとめ
わが国においても、経済の成熟化や高齢化社会の進展に伴い、国民の生活に対する価値観も多様化し、これまでの労働社会中心の考え方から、個々人がそれぞれに活き活きとした豊かな生活を希求するというスタイルへと時代が移り変わろうとしている。
それとともに、サラリーマンの家庭回帰という動きが強まり、現在、ホーム
19

センター等では、ガーデニングの需要も高まっているようである。要するに日々の生活における住宅の位置づけはかなり大きく、最近では、高齢者を意識した
バリアフリーを一般商品と同様な感覚で扱う「ユニバーサルデザイン」など新たな発想も浸透しつつあり、今後はより快適さを追求しようとする住宅への国民のニーズは高度化・多様化するものと思われる。
このような時代の変化を反映して、本県においても、分譲マンションを含めた住宅リフォームに対する潜在的な需要は多いと思われ、これをどう取り込む
かが業者の重要な課題となっている。
それでは、前章までの様々な分析を踏まえながら、今後、県内の業界はどのような観点から潜在需要獲得へアプローチしたらよいか、考えてみたい。
企業が顧客開拓への企業戦略を打ち出す際、営業面や技術面等での強化策など対策を講じるべき分野は多い。そこで、具体的な強化策として幾つか列挙してみると、①リフォーム需要の囲い込み：「(既存)顧客情報のデータベース化」､②潜在需要開拓のための積極的な企業ＰＲ：直接訪問での「チラシ・カタログ」
等の配布、「広告」、「ＤＭ」、③多様な顧客ニーズへの対応：「オリジナル企画」
等の充実化、④豊富な専門知識によるサービス提供：リフォーム関連の「認定資格取得」者の確保（人材育成）、⑤リピート需要獲得のための顧客対応：「価格の明確化」や「工期短縮」、迅速な「クレーム処理」と充実した「アフターサービス」、⑥専門的な技術向上とマーケティング戦略の充実化：「本土企業との提携」や「ＦＣ加入」、業者間の「ネットワーク」組成などである。
企業の情報化や専門分野の人材育成、専門技術の高度化などの企業戦略分野に対しては、あらゆる業界において、その積極的な取り組みの必要性が高まっており、当業界でも同様である。実際の営業において、他社との競合で優位に立つためには、顧客の把握とアプローチするための豊富な専門的知識、そして、施工面での高度な技術力や経験が必要とされる。その結果として、口コミ等による新規需要の獲得や、将来のリピート需要を継続的に取り込むことが出来れば、中長期的な好循環が生まれ、受注の向上へと結びつくわけである。
将来、住宅リフォーム市場の拡大が予測されるなか、厳しい業者間の競争で一歩抜き出るためには、「リフォーム」を、新築の延長線上にある単なる改修工事という概念ではなく、独立した市場として捉えることが重要であろう。
業者自身が、当業界での優位性を確保しようとするならば、「リフォーム」
への固定的な概念を転換させ、今後は、特に顧客の潜在的欲求を駆り立てるオ
リジナリティーな商品企画の充実化と、専門技術者の確保を含めた要員の拡充等による積極的な営業展開を目指すべきであろう。
（藤﨑 義行）
20