環境不動産と不動産投資市場の育成に向けてVol. 27

March, 2023

Real Estate Sustainability & Energy-Efficiency Diffusion

一般社団法人 環境不動産普及促進機構
Index ───────────────────────────────────
ESG・SDGsと環境不動産 �������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 2
不動産分野におけるESG投資等への先進的取り組み事例インタビュー 第９回���������������10
Re-Seed投資事業の活用戦略と「（仮称）
仙台国分町プロジェクト」のご紹介② �������������16
環境不動産ニュース�����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������20

ESG・SDGsと環境不動産

三井住友信託銀行株式会社

１．ESG・SDGsと不動産の関わり

環境不動産担当部長

伊藤 雅人

かにも、水、資源、生物多様性など、不動産は地球環
境全体に大きな影響を与える分野と考えられる。さら持続可能社会の実現に向けて、個々の企業におけるに不動産は、執務空間や居住空間の健康・快適性向上「持続可能な開発目標（SDGs）」への取り組みや、こや地域社会への関わり等、社会面での課題も多い分野

れを投資・金融面から支援するESG投資は、今後ますといえる。

ます重要なものになると考えられるが、その中でも不動産の果たすべき役割は大きいとされている。例えば２．ESG投資とSDGsの関わり

日本国内において、ビルや住宅との関わりが大きい「業SDGsにおいてはグローバルパートナーシップが強務他部門・家庭部門」のエネルギー消費量は、「産業

調されており、その目標達成のために、政府だけでな部門」、「運輸部門」を含めた全消費量の約30%を占く市民や企業の参加も求められている。そこで日本企めている（図表１）。エネルギーや温室効果ガスのほ業の間でも、SDGsが設定する目標を経営戦略に取り

図表１ 最終エネルギー消費の推移

出所：最終エネルギー消費と実質GDPの推移（経済産業省 資源エネルギー庁）

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不動産ソリューション部

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ESG・SDGsと環境不動産

図表２ ESG投資とSDGsの関係

出所：GPIF（年金積立金管理運用独立行政法人）ホームページ

込み事業機会として活かすことが、企業価値の持続的い てSDGsが 採 択 さ れ、 官 民 問 わ ず 多 く の 主 体 がな向上につながるものとみて、これに取り組む動きがSDGsの達成に向けた取り組みを開始している。PRI

広がりつつある。

に関しては、2015年9月に年金積立金管理運用独立

一方、投資家・金融機関にとっては、SDGsに取り行政法人（GPIF）による署名が、日本国内における組む企業を積極的に支援することが長期的な投資リタ

ESG投資の高まりに大きく影響していると考えられる。

ーンの拡大につながるという考え方のもとに、ESG投

不動産のESG投資に関する近年の大きな動きとして、資に積極的に取り組む動きが始まっている。

GRESB（グローバル不動産サステナビリティ・ベン

このように、投資家・金融機関によるESG投資と、

チマーク）が挙げられる。これはPRIを主導した欧州

投資先企業のSDGsの取り組みは、表裏の関係にあるの主要年金基金のグループが中心となって2009 年にものといえる（図表２）。

創設した、不動産セクター（不動産会社・ファンド等）

３．国内外の動向と今後の見通しのESG配慮を測る年次ベンチマーク評価である。グローバルで合わせて22兆米ドル（約2,860兆円：1ドル＝2006年、投資の分析や意思決定のプロセスにESG

130円（2023年1月時点））の運用資産を持つ100以（環境・社会・ガバナンス）の課題を組み込むべきと上 の 投 資 家 メ ン バ ー が、 投 資 先 の 選 定 や 対 話 にする「責任投資原則（PRI）」が国連環境計画金融イニ

GRESBデータを活用しており、不動産市場にも大きシアティブ（UNEP FI）等により提唱され、現在ではな影響を与えている。2022年のGRESBリアルエステ

約4,900の 機 関 が こ の 原 則 に 署 名 し て い る。 ま た

イト評価（不動産会社、ファンドを評価対象とするベ

2015年には、「国連持続可能な開発サミット」におンチマーク）では、グローバルで1,820の参加者数のRE-SEED ● March, 2023

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う ち、 日 本 市 場 か ら の 参 加 者 数 は122、 そ の う ち

市場においては、TCFDによるサステナビリティ情報

J-REIT（日本の不動産投資法人）からの参加は57社で、開示が求められている。

J-REIT時価総額の99.3%に及んでいる（以上の数値は

図表３は、Carbon Risk Real Estate Monitor「GRESB 2022年評価結果－日本市場からの参加状況(CRREM、不動産の脱炭素化への移行リスク分析ツー－（CSRデザイン環境投資顧問（株））」からの引用）。

ル)が欧州連合の支援を受け、パリ協定の目標に整合

GRESBについては、建物の総合環境性能を得ることする温室効果ガス排出量のパスウェイ（脱炭素化へのが加点要因となることから、日本国内でもCASBEE-

移行経路）を算出した際に示した概念図である。ここ

不動産（後述）等、環境性能認証の取得が増加していでは、脱炭素化へ向けた移行経路において、対象不動る。なお2020年3月には年金積立金管理運用独立行産について将来の市場期待やエネルギー消費、CO2

政法人（GPIF）も、投資家メンバーとしてGRESBに排出量に関する法規制に適合しない等の “移行リスク”

加盟している。

が存在し、これらの不動産が投資対象から外れ、座礁

脱炭素化に関しては、2015年12月にG20の要請資産化する可能性のあることが示されている。座礁資を受け、金融安定理事会（主要国の金融当局で構成さ産化を回避するためには、移行経路の中で改修工事等れる国際的な組織）がTCFD（気候関連財務情報開示の実施が求められるが、これを実施しない場合には排タスクフォース）を設置しており、日本でもプライム

出権クレジットの購入等の経済的負担が求められるこ

図表３ アセットレベルでの座礁ポイント

出所：CRREM（Carbon Risk Real Estate Monitor）Websiteより

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ESG・SDGsと環境不動産とから、このような将来的損失をPML（予想最大損失率）で把握するような動きもある。

不動産業界におけるESG投資やSDGsを意識した動きは現状、海外投資家やGPIFの影響を強く受ける不また日本国内では2019年2月、建築産業（一般建動産投資法人、ファンドが中心となっている感はある

築産業、住宅産業、不動産業）がSDGsの達成に向け

ものの、これらの当事者が取引の対象としている不動

た取り組みを開始するためのガイドラインとして「建産は用途、規模の大小や築年数等が広範にわたってい

築産業にとってのSDGs（持続可能な開発目標）－導ることから、今後は事業法人等が保有する投資対象以入に向けたガイドライン－」（一般財団法人日本建築

外の不動産への波及も考えられる。

センター）が発刊された（図表４）。これは住宅・建築分野のSDGsへの取り組みを推進するため、一般財

４．環境不動産と環境性能団法人日本建築センターに設置された「建築関連産業

環境性能が高く良好なマネジメントがなされているとSDGs 委員会」の活動成果として発刊されたもの

環境価値の高い不動産は、「環境不動産」と言われてで、ガイドラインとともに参考資料として、同委員会

いる（2012年4月、環境不動産懇談会（国土交通省

メンバー各社におけるSDGsのゴールやターゲットに主催の専門家会合）提言より）。不動産がESG投資や関する取り組み事例も豊富に紹介されている。さらにSDGsに果たすべき役割が大きい中で、環境不動産の2020年２月には同委員会より、工務店向けにSDGs

普及は不可欠となる。

への取り組み方等を分かりやすく解説した「これから環境不動産には、持続可能社会に適合した高い環境の工務店経営とSDGs（持続可能な開発目標）」も発性能が求められる一方、その投資に見合った経済価値刊されている。
「建築産業にとってのSDGs（持続可が認められなければ普及にはつながらない。そこで、能な開発目標）－導入に向けたガイドライン－」の概

価値判断のための客観的なデータとして環境性能を分

要は、一般財団法人日本建築センターのホームページ

かりやすく示すこと（環境性能の見える化）と、そのからダウンロード可能である。

付加価値の創出を明らかにすること（付加価値の見え

図表４ 「建築産業にとってのSDGs（持続可能な開発目標）－導入に向けたガイドライン－」の構成

出所：一般財団法人日本建築センター 2018年12月25日ニュースリリース

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5る化）が重要となってくる。
環境性能の見える化に関しては、個別不動産を対象

ー効果や維持管理費の低減、さらには健康・快適性向と し た 総 合 的 な 環 境 性 能 評 価（CASBEE（ 日 本 ）、上等による賃料収入等＝総収入の増加が純収益の増加

BREEAM（英）、LEED（米）など）がある。また最要因となるほか、不動産投資に伴うリスク（減収リス

近では個別不動産のうちエネルギーや健康・快適性とクや規制対応リスク）の低減もまた付加価値をもたらいった特定分野に特化した環境性能評価もある。総合

す可能性があると言える（図表６）。

的な環境性能評価（CASBEEなど）やエネルギーに特

環境性能スコアの向上と賃料上昇との相関について化した環境性能評価（BELS（日本）、
Energy Star（米）は、海外において多くの研究成果が見られたが、日本など）は、前述の不動産を保有あるいは運用するファにおいても相次いで研究成果が発表されている。

ンドや不動産会社を対象とした評価であるGRESBに

2020年度 SDGs-スマートウェルネスオフィス研究

おいてもその両方が採点の対象になるなど、従来から委員会の調査では、CASBEE-不動産を認証したオフ

注目されていたが、ここ1－2年では健康・快適性に

ィスビル90件を対象とし、CASBEE-不動産の点数、特化した環境性能評価（WELL（米）など）も注目さ

延床面積、最寄り駅までの時間、築年数等を説明変数れており、日本においてはCASBEE-ウェルネスオフとし、賃料を目的変数とした重回帰分析を実施したとィス（CASBEE-WO、2019年度に認証開始）の普及

ころ、CASBEEｰ不動産のスコア（100点満点）が1点が期待されている（図表５）。

上昇すると、賃料が342円/月坪高くなるとの観察が付加価値の見える化に関しては、ESGやSDGsの取なされた。またCASBEE-ウェルネスオフィスを認証

り組みが、投資対象不動産の増価要因となる「純収益したオフィスビル253件を対象とし、CASBEE-ウェル増加」と「利回り低下」をもたらす可能性が着目されネスオフィスの点数、延床面積、最寄り駅までの時間ている。不動産の投資価値は、単純に言えば純収益を等を説明変数とし、賃料を目的変数とした重回帰分析

図表５ 環境性能評価・認証の体系

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利回りで割ることによって求められるが、省エネルギ

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ESG・SDGsと環境不動産

図表６ 環境配慮の付加価値を実施した場合にも、CASBEE-ウェルネスオフィス

不動産市場においても、不動産投資でCASBEE等ののスコア（100点満点）が1点上昇すると賃料が234

環境認証を取得した物件は有意な収益性が見込まれる

円/月坪高くなるとの観察がなされた。

ことから、ハードルレートを引き下げることを可能と

さらに、昨年弊社と株式会社三井住友トラスト基礎する（第一生命株式会社News Releaseより）など、研究所にて実施した「環境認証取得に係る経済的イン

環境配慮の付加価値を積極的に評価する動きが始まっ

センティブの調査」においても、環境認証評価ランクている。

が賃料に一定の影響を与えていることが認められている。

５．環境性能評価ツールの活用

また国土交通省が公益社団法人日本不動産鑑定士協

前述のような、環境不動産の付加価値の「見える化」

会連合会に委託して行われた「不動産鑑定評価におけを行うにあたっては、環境性能評価ツールを活用した

るESG配慮に係る評価に関する検討業務」の2021年

環境性能の「見える化」が重要となる。環境性能評価

3月報告書においてはJ-REITオフィス（2001年～

ツールに関し、日本では2001年からCASBEE（建築2020年の都心5区物件）のパネルデータを用いて、環境総合性能評価システム）の開発・普及が進められビルグレード・認証有無・築年数・実質GDP・稼働率・ているが、従来からの「CASBEE-建築」に関しては

企業物価指数を説明変数とした重回帰分析を行った結

建築専門家向けの環境配慮設計支援ツールとして位置果、CASBEE不動産認証取得によるキャップレートへ付けられており、不動産市場関係者にとっての使い勝の影響効果はその数値の2.4%程度低下する（キャッ

手に課題があった。

プレート5％の場合、12bps低下し4.88%になる）との観察がなされた。

そ こ で、 日 本 で はCASBEE-不 動 産（ 当 初 名 称：
CASBEE不 動 産 マ ー ケ ッ ト 普 及 版 ） が 開 発 さ れ、
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2012年にオフィスビル向けのマニュアルを公開し、設備自給率、自然災害リスク対策についての評価項目

2013年から認証制度がスタートしている。

も含まれている。現在、オフィスビル・商業施設・物

CASBEE-不動産（オフィスビル）の評価項目を図表７に示す。

改修向けのツールがリリースされており、今後は宿泊

CASBEE-不動産はオフィスビルの場合、必須項目

施設向けのツールについての検討が開始されている。

（クリアしなければ評価対象にならない項目）5、加また特定分野の環境性能評価ツールとして、建物利

点 項 目16の 計21項 目 で 構 成 さ れ て い る。LEED、用者の健康性、快適性の維持・増進を支援する建物の

BREEAMといった海外の主要な建物環境性能評価シ

仕様、性能、取り組みを評価するツール「CASBEE-

ステムとの相互比較の容易性を高めるため、必須項目・

ウェルネスオフィス」が開発され、2019年度から認

加点項目による構成とし、評価項目ごとのウェイトも証制度が開始されている。CASBEE-ウェルネスオフ

これら海外の主要な建物環境性能評価システムとのバィスは、CASBEE-建築・不動産における「健康・快適」

ランスを考慮している。また必須項目については省エ（安全・安心を含む）の評価要素を、知的生産性に貢ネ法、建築基準法、外来生物法、建築物衛生法等、既献する創造的環境まで拡張したものである（図表８）。

存の法律や枠組みを有効に活用した項目となっている。

2019年11月には、一般財団法人住宅・建築SDGs

環境性能に関する共通指標の確立という国際的な動向

推進センターが10物件について、CASBEE-ウェルネを踏まえ、UNEP SBCI（国連環境計画 持続可能建スオフィスの評価認証結果を公表した。今後はCAS-

築と気候変動イニシアティブ）等が検討する国際共通

BEE-ウェルネスオフィス評価員制度等の構築を通じ指標と同様の項目をカバーする一方で、近年特に日本て、普及の拡大がなされる予定である。

において重要な環境性能として意識されている耐震性、図表７ CASBEE不動産 評価項目一覧（オフィスの場合）

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流施設・集合住宅に加え、オフィスビル・商業施設の

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ESG・SDGsと環境不動産

図表８ CASBEE-ウェルネスオフィスの評価範囲

出所：一般社団法人日本サステナブル建築協会「スマートウェルネスオフィス研究委員会報告書（平成26年度）」を基に弊社作成

６．環境不動産の付加価値の「見える化」と企業価値向上②社員からの支持
環境に配慮したビルは、その断熱性の高さ、豊かな
自然光・自然換気の導入、きめ細かい空調・照明の制

環境不動産への取り組みについては、以下のような御、緑豊かな外構などにより、そこで働く人の健康性観点から企業価値向上にもつながるものと考えられる。

や知的生産性を高める可能性があり、社員のモチベー①ステークホルダーからの支持

ション向上や採用の優位性につながる。

環境不動産への取り組みについて、ESG（環境・社③コミュニティからの支持

会・ガバナンス）を重視する投資家等のステークホル

ヒートアイランド抑制、景観向上等、環境不動産

ダーからの支持を得ることができる。GRESBやコーの取り組みには地域環境向上につながる要素が数多く

ポレートガバナンス・コードへの対応のほか、SDGs

あり、企業市民として コミュニティからの支持を得に沿って環境不動産の取り組みを示していくことも、られやすくなる。

グローバルなメッセージとして極めて有効になるものと考えられる。環境不動産への取り組みが有利な資金

以上の通り、企業にとってESG・SDGsは、もはや調達にもつながるようなグリーン・ファイナンス等の持続可能社会の実現に向けた役割を果たすためだけで商品化も進めており、その適格資産等の基準として、はなく、自らの価値向上のために必須となる取り組み

CASBEE-不動産の認証等が活用されている。

ということができる。
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不動産分野におけるESG投資等への先進的取り組み事例インタビュー

第９回 スターバックス コーヒー ジャパン 株式会社
スターバックス コーヒー ジャパン 株式会社：店舗開発本部

コンセプトデザイングループ

店舗設計部

サステイナブルデザインチーム チームマネージャー 柳 和宏 様
聞き手：一般財団法人日本不動産研究所（研究部

１ スターバックス コーヒー ジャパン 株式会社（以下、SBC）におけるサステナブルな店舗開発についてうか？
□柳：LEEDの取得自体は優れた仕組みですが、各店に展開していくには申請手続きなど社内的に課題があったこともあり、より店舗の規模で参照しやすい基準■日本不動産研究所（以下、JREI）：SBCにおけるサを独自に開発しました。それが2018年に発表したステナブルな店舗開発は、日本においてどのように「Starbucks Greener Stores（SGS）」で、スターバ

進めてこられたのでしょうか？

ックスと世界自然保護基金（WWF）が共同で開発し□柳：最初はLEED認証の取得から始めました。第一号は、福岡県福岡市の

福岡大濠公園店内部

福岡大濠公園店で、2010年４月に開業しました。その後認証取得自体は数店舗ですが、認証の基準であるLED照
明や節水器具など、一部の施策はその後の出店や改装の仕様にも反映されています。同店は、当社が提唱している「スターバックスシェアードプラネッ
ト」の取り組みのひとつとして環境に配慮した設計を数多く取り入れた最初の店舗です。
■JREI：福岡大濠公園店以降、他の店
舗にどのように展開されたのでしょ福岡大濠公園店外観

出所）スターバックス社HP：福岡大濠公園店：https://store.starbucks.co.jp/detail-962/

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西岡）

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不動産分野におけるESG投資等への先進的取り組み事例インタビュー⑨

ました。スターバックス独自のサステナブルなコーヒ＊に準拠しようとか、省エネ法「トップランナー基準」

ー調達ガイドライン「C.A.F.Eプラクティス」の第三に対応するといった具合で、SGS基準と同等の基準を者認証機関でもあるSCS Global Services（SCS）が適用していきます。まさにこうした現地基準とどう整

SGSの認証機関になっており、2025年までに世界で合させるかが、最も難しい点です。

10,000店舗に展開することを目標にしています。い■JREI：SGSの基準に合っているかどうかは、どのよ

ま日本における本認証店舗は２店舗ですが、今後拡大

うにチェックされるのでしょうか？

をしていく準備をしています。

□柳：SGSの認証は、認証団体であるSCSが行います。

■JREI：いま貴社の国内店舗数は、いくつくらいでし

四半期ごと申請対象店舗の情報を米国に送り、査定のょうか？

上、認証がおります。

□柳：2022年12月末時点で1,792店舗です。最近の■JREI：四半期ごとのチェックはかなり大変ですね？

出店割合としては、テナントとして入居する場合とド□柳：そうですね。資料の取り揃えなどは業務としてライブスルーのような独立型のものがほぼ半々になっありますが、今までも店舗の図面や資料は保管しておています。

りますし、今までのデータ整理のプロセスの仕組みを■JREI：テナントとして既存の建物に入っている割合

整えながらもその延長で進められる方法を検討していは、どれくらいでしょうか？ また、これからどちます。SGSの場合はグローバルなデータベースによりらのタイプを増やしていきたいといった方針/計画

店舗ごとに管理ができ、いつ認証を取得し、次の更新はありますか？

はいつで、そのときにはどういうこと（改修・改装）□柳：現時点の合計ではビルイン型のほうが多いですをしなければならないかを把握しながら進めます。認が（注：ドライブスルー店舗は425店舗）、今後のこ証は取得して終わりではなく、機器のライフサイクルとでいえば、特にドライブスルー型に力を入れていまなどに紐づき、次の機器更新のタイミングにおける基す。地方都市などでも、ドライブスルー型が求められ準に合わせていくことが必要で、そういうルーティンているということがあります。大都市圏には、ビルイになっていることが特徴的です。

ン型の出店が既にかなり進んでいますが、お客様から■JREI：基準はかなり頻繁に更新されるのでしょう

はまだ足りていないというご要望もいただいておりまか？

す。

□柳：日本ではまだ導入されたばかりで基準更新のサ■JREI：もうひとつ不動産全般に関わる点として、サイクルは決まっていませんが、日本の状況に応じて、ステナブルな店舗づくりは、全国1,800近くの店舗

自分たちが提案することができます。つまり日本のあに対して順番に進めていくというお考えでしょう

る環境基準が改定されたので、それに合わせてSGSのか？

基準も変える必要があるといったことを提案していく□柳：まずは、新店舗において実行しつつ、既存店については改装や改築のタイミングで、例えば空調の入れ替えなどの際に、新しい時代に合ったGreener

ことができます。

３ 店舗のデザイン/意匠とサステナビリティ
についてStores基準のものにしていくことなどを検討しております。

■JREI：省エネ対応などの基準と、店舗のデザインや意匠、どういう材料を使うかといった点でのサステ

２ SGSを日本で適用する場合の課題

ナビリティ実現の基準はいろいろと異なる面がある■JREI：SGSを日本に導入するにあたり、新たに検討と思います。それが設計において制約になったりすされた点、ご苦労された点はいかがでしょうか？
□柳：もともとSGSは米国の基準をベースに創られたものですので、それぞれの国にある基準に応じたかた
ちに「翻訳」して対応しています。日本でいえば、＊トップランナー基準：エネルギー消費機器等のうち、省エネ法で指定するものについて、省エネルギー基準設定時点に商品化されている、最も省エネ性能が優れている製品の性能等を勘案して設定する基準。

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ることはあるのでしょうか？
□柳：店舗設計において大きな制約になることはありません。デザインするときに、基本的には環境負荷や５ 「Greener Stores」日本第１号店：皇居
外苑 和田倉噴水公園店と店舗展開特性の確認された標準のマテリアルが設定されており、■JREI：次に、GSの第１号店である皇居外苑 和田倉

スターバックスのライブラリを参照しながら設計を進

噴水公園店がオープン１周年を迎えました。コロナ

めていきます。またリサイクル性の悪い素材は標準を

流行の影響もあったと思いますが、同店舗の展開を見直しており、代替が難しいものはそういった特性がどのように見ておられますか？

あることを理解して使用しています。例えば人造大理□柳：和田倉噴水公園店はこれからの店づくりのベー

石の天板は、木の下地に樹脂接着されており、リサイ

スとなるGreener Storesの基準を満たした日本で最クル性に課題があります。そういう素材は極力長く使初の店舗であり、これからの環境施策を試すサステナえる場所に使い、改装などによる廃棄のリスクを抑えビリティ ハブ（拠点）という位置づけでもあります。

ています。このようなことは実務のなか、設計におい期待どおりだった点もあれば、そうでなかった点もあても行われていることです。

りますが、そこから学びがあったということが重要な４ スターバックスが考え実行する「インパクト」とは点と考えています。廃棄物の削減については、リユー
スできる容器を使うことでかなり実現できましたし、店舗の廃棄物で多くを占めるコーヒー豆の豆かすもリ■JREI：数年前に浜松市の天竜山林を視察した際、貴サイクルループに乗せることができました。期待して社から参加されていた方に、貴社はESGへの取り組いた数値に近いものが得られています。他方で、オペみにおいて「インパクト」を重視しているとおっしレーションにおける煩雑さやグラスの回収、洗浄の課

ゃったことを記憶しています。当時は、「インパクト」

題も見えてきました。それらを改善して修正してからという意味がよく理解できませんでした。

他店舗に展開していくという流れになっています。

□柳：当社のホームページにも書かれているとおり、■JREI：そうしたオペレーションをどこまで実行でき「ソーシャル インパクト」という言い方でサステナビ

るかは、店員の方々の意識によるところが大きく、リティを伝えているところがあります。スターバック

研修やトレーニングも重要になりますね？

スが実行することによる社会的な影響を意識しており、□柳：はい、トレーニングのプログラムもありますが、店舗づくり、資材、商品など全ての面で考えています。

事前に開発側から従業員（以下、店舗パートナー）に

例えば、使い捨てのカップからマグカップやグラスに対して開発の背景やコンセプトを伝え、店舗営業側か変えていくリユースにも力を入れています。出店するらは店舗のビジョンを共有します。その会を通じて、店舗だけでは影響は限定されていますが、利用される

店舗パートナーが共通の意識を持ち、気がついたこと方がお店で経験したことを自らの生活のなかに取り入があれば共有していきます。開発側も、開発すれば終れていただくことで、お客様と一緒にその取り組みのわりではなく、店舗パートナーから意見や感想のフィ輪を広げていきたいと思っています。

ードバックを受けていきます。店舗オープン前のこの■JREI：そういうインパクトは、リテールならではの会は、開発側から運営側に店舗を引き継ぐという意味

ものかもしれませんね。
□柳：はい。一方でSGS基準はそういったわかりやす
い内容でなく、目に見えない部分をきちんとやっていで「GIFT」と呼んでいます。
■JREI：先ほどのビジョンは、個々の店舗ごとにあるのですか？

くといった意味合いが強く、例えば再生可能エネルギ□柳：個々の店舗でビジョンを立てています。ビジョーを使う、健康に害がない素材を使う、廃棄物を減らンは店長など店舗営業が主体で設定するもので、地域すといった店づくりのベースのところの基準となってとのつながりを育む、未来を考える、コーヒーネスをいます。

高める、など様々なビジョンを掲げて、地域のマネー
ジャーと周囲の店舗との役割のバランスをみながら決

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不動産分野におけるESG投資等への先進的取り組み事例インタビュー

めていきます。今年（2022年）６⑨

皇居外苑和田倉噴水公園店

月にオープンした千葉の「道の駅みのりの郷東金店」でもGIFTを行いました。担当者が出店までの背景やビジョン、コンセプトの説明をしました。店舗パートナー（従業員）全員が集まり内容が共有されています。
こうした場で、例えば内装や建築で使っている地元の木材のことや地域との取り組みのことなども説明して、お客様にもお伝えしていけるようにしています。
■JREI：開発時点でこういう店舗設計にしたい、材料を使いたい、こういうコンセプトを実現してみた
いという「理想」があっても、コストの問題や地域事情等で実現できないケースもあると思いますが、いかがでしょうか？
□柳：様々な階層で地域に沿ったデザインが考えられています。その地
域、お客様にあわせたレイアウトや
客席、雰囲気であるかなどは全ての店舗で検討されています。そういったベースの上でその店舗の位置づけを踏まえ、特別な表現をするかとい

出所）スターバックス社HP：皇居外苑 和田倉噴水公園店：https://stories.starbucks.co.jp/ja/press/2021/pr2022-4504/

った協議がされ、実行する内容や予算が確認されます。サステナビリティの意味合いにはけていくべき店なのか、高売上げで業務が忙しくてオ

店舗が地域の一員となり健全に営業できる継続性も含

ペレーション寄りの課題設定をしたほうが良いお店なまれていると考えています。

のか、そういうところで店舗の位置づけも変わってき■JREI：店舗が続いてこそ、人の雇用ができ、地域へます。クイックな利用を求められているのか、家族での貢献が可能ということですし、スタバさんが出店

ゆっくり時間を過ごしていただきたいのかによってレされるとなると、地域の方々の期待もいろいろな面

イアウトやデザインも変わってきます。

で大きく、それに応えなければならないという面も■JREI：地域とのつながりに関して、ある場所で店舗ありますね。

設計をする際に、建物の仕様、地域材の活用、環境

 収益性が高い店舗では、コストをかけて投資して配慮等について、地元のお客様からの要望があっていけるということはありますでしょうか？ あるい

取り入れていくことはありますか？ あるいは基本はかけられるけれども、あえてかけないといったこ

的には、御社においてそうした要素を考慮しつつ決ともありますか？

められますか？

□柳：店舗の状況によっても異なってきます。地域と□柳：例えば、（既存店舗における）課題解決は、おのつながり形成にコミットすることが重要で時間をか客様からの声を聞いて改善していくということが多い
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ですが、私たちがこういう位置づけ

nonowa国立店の店舗であるべきということについては、私たちで考え表現していくことが多いです。その地域の営業メン
バーと開発メンバーの意見や地域情報のインプットを反映させることも重要です。
■JREI：確か、聴覚障害のある方がパートナー（従業員）として中心になって働いているお店がありましたね？
□柳：はい、「nonowa国立店」ですね。聴者と聴覚障がいのあるパー
トナーがともに働く国内初のサイニ
ングストアです。スターバックスは
グローバルな会社ですが、地域の一員となるには地域の方に愛される店にならなければいけないですし、地域にあった店舗とは？ ということを常に考えています。
■JREI：店舗運営において、御社のようなアプローチをされている会
社は、業界内外に他にあるのでしょうか？
□柳：他業種のプロセスの理解が十分では無いですが、スターバックス

出所）スターバックス社HP：nonowa国立店：https://www.starbucks.co.jp/press̲release/
pr2020-3511.phpのような地域やサステナビリティへのアプローチを行っているところは少ないのではない与えているのかを把握すること自体が簡単ではないでしょうか。SGSのように、店舗仕様のベーシックなですね。何かを実施したことでお客様のリピート率

ところに基準を設定し、認証していく取り組みは前例が高くなったとか、売上げが増えたとか数字に表れがないと思います。目に見えるところーインテリアやているかどうか見えにくいのではないでしょうか？

内装にこういうものを使っていますーを提示されてい□柳：今年（2022年）の日経BP社「第３回ESGブラるところは多いと思いますが。手が出しにくいハイス

ンド調査」でも総合２位（前年は３位）の評価をいた

ペックなものではなく、日本で実現できて業界スタンだいたことから、まずは「なんとなくスタバは環境に

ダード以上のものにまずきちんと整備していき、技術

いいね」、というかたちで見ていただけて、それが選進歩や法令等の改正に迅速に対応していくという基準んでいただけるきっかけになり、さらには知っていたですね。

だくことにつながればいいですね。

６ サステナビリティへの取り組みに対する評価（フィードバック）■JREI：環境への取り組みがどのようなインパクトを
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RE-SEED ● March, 2023

■JREI：近年、大手不動産デベロッパー各社が、木造（ハイブリッド）建物の建築を推進しており、マスコミでも取り上げられることが多くなりました。また、建物自体は外観上も目に見える、目立つということ

不動産分野におけるESG投資等への先進的取り組み事例インタビューがあります。内装に木材を利用す⑨

道の駅みのりの郷東金店

ることも増えてきましたが、目立
ちやすさ、視認性という点で、木材を利用していることが外からでは伝わりにくいという面はありますね。
□柳：スターバックスでは、ESG等が取り上げられる前から、建物の内
装（お客様が触れる部分は特に）天然木を利用してきました。天然木を使った温かみのある居心地の良い店
舗はスターバックスが本質的に大切にしてきたものです。それゆえ調達にも気を配っております。
居心地の良さを提供していくという基本は変わらず、環境への取り組
みの進捗に沿って取り入れ方を深めてきています。
また、より積極的にCO2の固定ができる木造建築の店舗の検討も行っており、昨年６月にオープンした道の駅みのりの郷東金店は国産材を使用した木造店舗となっています。
■JREI：グローバル企業として、他国の事例や情報を共有する仕組みはいかがでしょうか？

組織的に出所）スターバックス社HP：道の駅みのりの郷東金店：https://stories.starbucks.co.jp/ja/
stories/2022/togane1/

は、サステナビリティを統括する組織/チームというのがあるのでしょうか？

クスのお店で１杯のコーヒーを楽しんでいただき、そ□柳：各国の状況は適宜、情報を共有しています。例の中で自然と環境に貢献ができることがあるべき姿だ

えば、韓国では使い捨てのカップを禁止する法律が施と考えています。そして、スターバックスの強みは全行され、店舗での取り組みも先行しています。また、国に広がる店舗と、それぞれの地域で育まれるつなが日本の情報を提供することもあります。組織としては、りだと感じています。店舗づくりの基準の整備も進め

クロスファンクショナルにサステナビリティを統括すていきますが、すでに進めているリユースアクション、るチームがあり、店舗開発、資材調達、商品開発とい

コーヒー豆かすやミルクパックのリサイクル、環境負った事業・部署に担当者がいるかたちです。それぞれ

荷の低い素材の選定―などを全国のお店から日々発信の組織に応じたサステナビリティの取り組みがありま

し、日本全体にその取り組みの輪を広げていきたいと

す。

思います。

■JREI：最後に、今後のESGへの取り組みについて、
ひとことお願いできますでしょうか？

2022年９月６日（火）インタビューに基づきJREIが構成□柳：環境への取り組みの理想の一つに、店舗にすんなりと馴染んでいることが挙げられます。スターバッ
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Re-Seed投資事業の活用戦略と「（仮称）仙台国分町プロジェクト」のご紹介②
みずほ不動産投資顧問株式会社
アセットマネジメント部【はじめに】

部長

中里望

現に寄与することを目指しています。また、ファンド形式による資金調達をおこなうことで、環境に対するみずほ不動産投資顧問は、みずほリアルティOne、取組に参画したい投資家や事業者に広く門戸を開き、みずほリートマネジメントの２社と共にMONEグル

このような取組の裾野を広げていきたいという思いがープを構成しており、みずほフィナンシャルグループあります。

傘下における唯一の不動産ファンド運用会社として、

当社はこれまでにも環境やウェルネスに着目したアセットマネジメント事業を営んでいます。本稿では、様 々 な 改 修 工 事 を 手 掛 け て い ま す が（RE-SEED

当社の推進する「（仮称）仙台国分町プロジェクト」

Vol.22 及びVol.23「大阪国際ビル環境改修事業におの取組についてご紹介します。なお、下記の記載は本

けるRe-Seed投資事業の活用戦略」参照）、今回のよ稿の記載時点での計画に基づくものであり、仕様やデうなコンセプトでオフィスビルの再開発をおこなうのザインなどについて変更が生じる可能性があります。

は初の取組となります。

【物件紹介】〈コンセプト〉〈建物デザイン〉
建物の外観は木調を前面にアピールすることで、他

本プロジェクトは、木造木質を採り入れた環境配慮物件との視覚的な差別化とランドマーク性を意識する型オフィスビルの再開発を通じて、持続的な社会の実とともに、広瀬通りの美しい銀杏並木との調和を図っています。また、外観等の意匠面のみならず構造材の一部としても木材を採用することで、素材として活用の幅を広げ、一体的で自由度の高い造形の創出を試みています。設計上の大きな特徴としては、開放的なバルコニーを各階に持つポストコロナ型のオフィス計画
であることが挙げられます。これは環境面と衛生面に配慮した新しい賃貸オフィスのあり方を提案するという設計思想に基づいています。

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Re-Seed投資事業の活用戦略と「（仮称）仙台国分町プロジェクト」のご紹介②

く暖かな素材感を身近に感じることができる空間を演出しています。
〈燃エンウッド®と森林グランドサイクル®〉
本プロジェクトにおいて最も重要なコンセプトである「木造・木質」については、「燃エンウッド®」により実現しています。また、「森林グランドサイクル®」の枠〈内装〉
賃貸運営に際してテナントのニーズに応じた可変的組により、木材の利用というひとつの側面に留まらな区画形成を可能とし、テナントビルとしての機能をず、森林再生、林業の活性化といった地方創生に資

最大限に高めるために、必ずしも「木造・木質」だけする取組とすることを意識しています。

にこだわらず、部位や用途に応じて最適な素材・工法「燃エンウッド®」は、本物件の設計施工者であるを選択したハイブリッドな仕様としています。

株式会社竹中工務店様の開発した耐火集成材であり、国土交通大臣より耐火構造の認定を受けた技術が用〈エントランス〉

いられています。独自の燃え止まり機構によって、エントランスは外観の木調イメージをそのまま内部

スギ・ヒノキ・カラマツなどの代表的な国産材を「現にも展開することで、ビルの利用者が木の持つ柔らか（注1）で用いることが可能であり、本し（あらわし）」プロジェクトでは、構造材や内装材等で採用しています。
「森林グランドサイクル®」とは、株式会社竹中工
務店様による「森林資源と地域経済の持続可能な好循環」を目指す活動であり、木のイノベーション・
木のまちづくり・森の産業創出・持続可能な森づくりの４つの領域で構成されています。本プロジェク
トでは、「燃エンウッド®」の材料となる木材の調達〈図〉燃エンウッド®の断面図とその産地

荷重支持部（集成材）
建物の荷重を支える構造体
燃え止まり層（モルタル・石こう）
表面炭化の停止層となりモルタル・石こうが火災の熱を吸収
燃え代層
火災時に炭化し、遮熱層を形成

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する意識は明らかに変化を感じる状況となりました。ビル設備においては、これまでにもトイレや給湯室の設備など、身体が直接触れるような個所について、東北圏において山元を含めた地産地消型に、抗菌効果等を謳った様々な製品が採用されてきてのサプライチェーンを構築することで、「森林グラン

いますが、本プロジェクトにおいては、これを一歩推

ドサイクル®」の活動を共同推進しています。

し進め、タッチレスシステムの採用を進めています。

【オフィスビルの新しいスタンダードを追求】

これはエントランスをくぐってから事務室の自席まで、どこにも触ることなくたどり着けるという仕組みです。

本プロジェクトでは、「木造・木質」による環境配

物理的な接触を避けることで衛生面を意識しながら、慮の他に、いくつもの新しい要素を採り入れるべく、非接触型のボタンによりエレベーターの呼び出しや扉・ポストコロナを踏まえたオフィス環境衛生に対するの開閉をおこなうことで、高いセキュリティを維持しアプローチ
・スマートビルシステムの導入つつ利便性の高い入退館を実現しています。また、空調システムにおいては高性能フィルターと貸室のCO２

これらの導入検討を進めています。

濃度を可視化するシステムの採用により空気質の改善

数年来の新型コロナウイルスの影響により、リモーを図るなど、見えないところにも注力しています。

トワークの推進など社会全体で働き方に大きな変化が18生じましたが、当社としては、これを新しいオフィス

スマートビルシステムについては、ソフトバンク株

環境についてマーケットに提案するひとつの機会であ式会社様とのコラボレーションにより、「WorkOffice+」ると捉えています。

の導入を検討しています。これは本物件で備える貸会

新型コロナウイルスの感染初期においては、テナン

議室やフォンブースの予約など、各種のテナント向け

トに感染者が確認される都度、消毒作業を実施するなサービスを統合的に使用するためのアプリケーション

どの対応が図られました。これは社会的に混乱が生じであり、ビルオーナーからの連絡確認や共用スペースている状況の中での措置でしたが、ある程度の落ち着の混雑状況の可視化といった機能も備えています。本きを取り戻した後も、オフィスにおける環境衛生に対物件で提案する新しい働き方を支援するためのツール

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Re-Seed投資事業の活用戦略と「（仮称）仙台国分町プロジェクト」のご紹介②

本プロジェクトではパブリシティ活動にも力を入れていますが、メディアへの露出が本物件の認知度を高め、賃貸マーケットにおける競争力につながることを期待するという物件運営的な側面もさることながら、何よりもこのような取組をアピールすることが、より多として活用を図るものです。

【環境認証の取組】
本プロジェクトの省エネルギー性能評価については2022年11月にZEB Readyの認証を取得しています。

くの人の目に触れる機会となり、環境に対する取組に参画する裾野を広げることに寄与するものと考えてい
ます。

【最後に】

また、これ以外にもCASBEE建築、CASBEEウェルネ

本プロジェクトにおける木材（国産材）の利用量はスオフィス、DBJ Green Building認証といった複数

約200㎥、炭素貯蔵量にして約190t-CO２と試算されの環境認証について建築中または竣工後の取得を検討ています。林野庁のホームページによれば一般的な木

しています。

造住宅では約６tの炭素量を蓄えていると推定されていますので（注２）、本プロジェクトを住戸に換算すると、約31戸分の木造住宅に相当する炭素貯蔵量となります。この数値が一物件あたりの炭素貯蔵量として多いか少ないかは大きな論点ではなく、重要なのは、社会全体としてみれば本物件による環境負荷の低減効
果は極めて軽微なレベルに留まるということです。
この効果を大きく上げていくためには、社会全体が環境に対する小さな取組を積み上げていくことが必要です。前号でも述べました通り、日本の不動産マーケ
ットにおいては「ESG」や「サステナビリティ」といったキーワードが台頭していますが、当社は環境への配慮だけでなく市場のニーズを汲んだ付加価値性の高【メディア等での紹介事例】

い取組とすることで、社会経済の健全な成長に資することを希求しています。本プロジェクトはその先駆け

本物件の建築計画は、総合設計制度により、仙台市

として産声を上げましたが、Re-Seed投資事業を活用の定める「高機能オフィスの整備に着目した容積率のしながら、続く第二、第三のプロジェクトを推し進め緩和」の適用を受けています。これにより、同市の推ていきたいと考えています。

進する「せんだい都心再構築プロジェクト」において、都心部の持続的な経済成長に資する高機能オフィスビ
ル３棟のひとつとして仙台市のホームページで紹介されました。他にも、経済紙をはじめとする新聞各種で掲載を頂いています。

（注１）‌木の柱や梁の表面を耐火被覆などで覆わずにそのま
ま用いること（注２）‌
「林業・木材産業分野における「見える化」について」
平成20年７月林野庁作成資料

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環境不動産ニュース
日本銀行の政策調整がもたらす不動産市況への影響
2022年12月20日に開催された金融政策決定会合においもう一つの経路としては、長期金利の上昇は投資対象として、日本銀行は金融政策の運用を一部変更することを決めまての国債に対する投資妙味を高めるため、相対的に不動産にした。長期金利（10年国債金利）の変動許容幅をそれまでの対する投融資が手控えられる、という経路です。日銀の政策±0.25％程度から±0.5％程度に拡大することにしたのです。

変更後にJ-REIT投資口価格が軟調に推移している背景にはそ

従来日銀は「変動許容幅の拡大は事実上の利上げである」のような経路を通じた悪影響もあったことでしょう。

との立場から、その実施の可能性を明確に否定していました。

もとより日本の長期金利は2019年秋頃を底としてじわじ

それだけに今回の変更は市場関係者にとって寝耳に水のサプ

わと上昇し始めていました。その間、金利上昇が不動産市場

ライズとなり、個人投資家からも「日銀からの逆クリスマスに悪影響を及ぼしたという様子は観察されませんでしたので

プレゼント」だとの恨み節が聞かれました。

今回の日銀の政策変更を原因として不動産市況が悪化する、

しかし不動産市場に対する悪影響という面では、今回の政などと短絡的に決めつける必要はありません。

策変更を過度に悲観する必要はありません。長期金利の上昇とはいえ金融政策の先行きに対する不透明性が強まった現は即座に不動産価格に影響を与える訳ではありませんし、か在、金利が本格的に上昇した場合に備えて十分な心の準備をつ長期金利の上昇幅と同じだけ不動産市場で形成される利回しておくことは有益です。その点において、日本に先立ってりが上昇する訳でもないからです。

金融引き締めに転じている諸外国の事例が大いに参考になる

長期金利の上昇が不動産市場に影響を与える経路は大きくことでしょう。図表にはその一例として、日本不動産研究所

分けて二つあります。一つは個人が借りる固定金利型住宅ロが公表する「国際不動産価格賃料指数」から、ソウルにおけーン金利やJ-REIT等が借りる固定金利型のタームローンの金る不動産の利回りと韓国における長期金利および政策金利の利が上昇することによる金利負担の増大です。このうち個人推移を示しました。韓国は2021年8月から金融引き締めにの場合、住宅ローンを借りて住宅を購入することを検討する

着手しており、それまでの不動産市場の活況に冷や水を浴び人は、現在および将来の所得から月々の返済可能額を決め、せる格好となり

その範囲で借りられるお金を元に住宅取得予算を決め、そのました。それで上で物件を購入する判断に至ります。ただしそのような住宅も政策金利や長取得予算の算定は厳密なルールに則ったものではなく、金利期金利の変動に上昇分がすべて住宅取得予算の削減につながる訳ではありま

平行して即座にせん。住宅価格はマンションデベロッパーやハウスメーカー

不動産の利回りの商品設計などによっても左右されます。またJ-REITが固定が上昇した訳で金利で借り入れているローンのコスト上昇は借り換え時に顕はないことを確在化するのであり、長期金利の上昇がすぐにJ-REITのキャッ認することがでシュフローを悪化させる訳でもありません。

きます。

図表 ソウルにおけるオフィスとマンションの（％）

利回りおよび韓国の長期金利・政策金利

オフィスのNOI利回り

マンションのNOI利回り

長期金利

政策金利

2022/72022/102022/42022/12021/72021/102021/42021/1

2020/72020/102020/42020/1

2019/7

2019/10

2019/4

2019/1

4.5
4.0
3.5
3.0
2.5
2.0
1.5
1.0
0.5
0.0

注：NOI利回りは各年4月1日および10月1日時点。長期金利は月
中平均、政策金利は月末値。
（出所）日本不動産研究所「国際不動産価格賃料指数」、Bloomberg［表紙の写真］コースカベイサイドストアーズ
コースカベイサイドストアーズは1991年竣工、2019年一時閉店、2020年6月にアジア・パシフィック・ランド・（ジャパン）
・
リミテッド主導の約1年間のフルリノベーションによる全館リ
ニューアルを経て、商圏拡大、地域住民のライフライン拡充と観光連携により地域経済圏の中心的役割を担っています。
2021年よりRe-Seed投資事業を活用、省エネ・CO2削減を

施設名称：コースカベイサイドストアーズ
所 在 地：横須賀市本町2-1-12
敷地面積：40,550 ㎡
延床面積：120,624 ㎡
施設規模：地上６階建て企図した熱源改修工事等を行い、環境への配慮と地域の発展を

駐 車 場：約 1,400 台

中長期的・安定的に支えるハード運営を可能とするに至りました。

施設 U R L：https://coaska.jp/

Vol. 27 ● March, 2023
編集発行：一般社団法人 環境不動産普及促進機構〒105-0001 東京都港区虎ノ門１−16−４ アーバン虎ノ門ビル2階
Tel：03-6268-8015（代表・総務部）03-6268-8016（企画部・環境不動産部）Fax：03-3504-8826
http://www.re-seed.or.jp/

制

作：株式会社 たいせい

〒156-0042 東京都世田谷区羽根木 １−７−11
T el：03-3321-2111
Fax：03-3321-2100

大成出版社ビル４階