日本东京都千代田区大手町一丁目6番1号 大手町大厦邮政编码100-8133
电话+81-3-3287-5100
网站 http://www.mec.co.jp/index_e.html

MITSUBISHI ESTATE CO., LTD.
ANNUAL REPORT 2014

Inspiring Interaction
2014 年度报告书

本简介使用的 FSC® 认证纸，其原料源
于由 Forest Stewardship Council®
（森林管理协议会）认证并切实管理的森林。

使用植物油溶剂的印墨。
可控制挥发性有机化合物（VOC），保护石油资源。
Printed in Japan

Can a building alone create new value?
Can people alone bring about change?
Even without places to meet and socialise?
Nowhere to have lunch,从东京站前向外延伸，代表日本的国际商务中心 -- 丸之内地区。

or even do some shopping on the way home.

作为日本经济的中枢已经运转了 100 多年的丸之内地区，回应每个时代不同的需求，引进当时最先进的技术提供高性能全功能的办公楼，其作为人文汇聚的商务中心的进化过程至今仍在继续。

MITSUBISHI ESTATE CO., LTD.

ANNUAL REPORT 20141

丸之内仲大街，两侧绿树成荫，拥有宽敞的步行空间，还配备了各种店铺和美术馆等设施，不只公司白领，各类人群都可以舒适地光
临来访，如今这里已成为本
街区华美的主干道。丸之内地区不会仅仅停留在办
公街区的阶段，它转变成为
一个繁荣热闹而又丰富多
彩的全方位街区。

So we add parks and benches where people can rest and relax.
Restaurants and cafés for dining and entertaining.
And great stores that offer unique shopping experiences.

2

MITSUBISHI ESTATE CO., LTD.

ANNUAL REPORT 2014

3

And we don’t stop there.
We create spaces that encourage people to network and interact.
To turn ideas into businesses.
To create new value.

丸 之 内 地 区 将“ 打 造 全 世 界 互 动 最 活 跃 街区”作为创城目标，在整备大厦、人行道等硬件设施的基础上，还积极推进整备可使丸之内地区催生创新的环境和组织。对于尚未进军日本的海外企业和有志走向世界的日本中
小企业，开展事业开发支援和招商等相关服务，我们的努力方向其实已经超出了传统开发商的职责范围。
最近 10 年中丸之内地区发生了天翻地覆的变化。这也是我们随时瞄准未来，永无止
境努力创城的结果。
立足于长期性视角的创城事业，今后也将
在丸之内地区，乃至在更广阔的世界中延续下去。

Marunouchi has changed a great deal in just the past 10 years.
And it will continue to evolve in the years ahead,as we continue to focus on long-term development.
In Marunouchi. And around the world.

4

MITSUBISHI ESTATE CO., LTD.

ANNUAL REPORT 2014

5

CONTENTS

810关于三菱地所集团

日本的房地产市场

11

37

财务摘要

各事业类别财务摘要12公司治理
38 会长致辞
40 董事和监事41 执行董事42

致各位利益相关者38风险管理通过孕育新价值的创城，
实现可持续增长和
中长期企业价值的提升。

20

管理和服务事业领域概况

22 CASE 1 丸之内地区改造
26 CASE 2 大厦事业28 CASE 3 商业设施事业
30 CASE 4 住宅事业32 CASE 5 海外事业36

房地产事业发展战略
咨询总部
26

54

44 11 年间的主要财务摘要（合并决算）46 财务概况50 比较合并报表资产负债表52 比较合并报表损益计算书以及比较合并报表包括利润计算书53 比较合并报表现金流量表（要约）54 三菱地所集团主要企业
56 沿革
57 组织图
58 公司概要

财务综述

34

商业模式

44

公司数据

Asset Book
http://www.mec.co.jp/e/investor/irlibrary/annual/index.html

30
关于前景预测的注意事项

22

6

28

CSR 报告书32

http://www.mec.co.jp/e/csr/csrreport/index.html

MITSUBISHI ESTATE CO., LTD.

ANNUAL REPORT 2014

本年度报告书中所记载的三菱地所的未来战略以及对业绩的
前景预测等，包含了基于现有信息的预测、计划和判断。而这
些预测、计划和判断中还包含着诸多的潜在风险、不确定因素
和假定，因为这些因素的变化，最终的实际结果和业绩可能会
与本公司的预测有很大出入。

7关于三菱地所集团

三菱地所集团，是一家通过以办公大楼、住宅、商业设施为首的房地产开发来打造城
市的龙头企业。将“关爱人的力量。关爱城市的力量”作为品牌口号，在日本、
在海外，

大厦事业

致力于创造新的价值，为了实现可持续增长不断挑战。

大厦事业总部

商业·物流设施事业总部
在以东京为中心的国内主要城市进行

商业设施事业方面，在日本全国结合各

办公大楼的开发和运营管理，是本公个立地特性推进各种类型商业设施的开

司的主力事业。保持持有型事业和运发，从设施的规划、开发、租户招徕一直转型事业的良好平衡，同时推进有利

到开业后的运营，以本公司全程参与的于投资组合价值提升的城市创建。

一贯体制开展业务。
物流设施事业方面，为了使物流设施事业成长为继办公、住宅、商业设施之后
公司事业新的支柱，我们以大都市圈为
中心，积极商讨在全国范围内开展事业。

销售收入1,075,285 百万日元

住宅事业

销售利润

161,271 百万日元

海外事业本公司从事公寓、独栋住宅、住宅土地

本 公 司 从 1970 年 代 就 开 始 在 海 外 开的开发、销售、租赁和管理。此外，为了

展事业，在美国和英国从事房地产的顺应人们生活方式的多样化和二手住租赁和开发。近年来，在亚洲各国也积

宅流通的扩大，强化翻新整修事业。

极开展房地产事业。

总资产4,765,368 百万日元
投资管理事业

设计监理事业
针对进行房地产资产运用的投资家，从灵活运用在 120 多年历史中逐步培养可满足长期安定性运用需求的 REIT起来的知识见解和最尖端的革新技术，（房地产投资信托），到以机构投资家为

作为城市、建筑的综合设计事业者，通对象的可满足特定运用需求的私募基过城市规划、建筑设计以及出谋划策，金，运用专业的技术经验，提供广泛的回应社会对“创城”的要求。

服务。
百万日元

2013 财年（合并决算）

销售收入

销售利润

总资产

大厦事业

525,829

116,277

3,433,585

住宅事业

403,259

27,778662,350

海外事业

80,36625,579455,358

投资管理事业

6,288

3,046

30,035以“Royal Park Hotels ”之品牌，在从房地产中介、咨询，到公寓、办公大楼

仙台、东京日本桥、东京汐留、横滨、名的租赁经营支持以及投币式停车场的

古屋、京都和福冈拥有共 7 家宾馆。以运营，我们面向法人以及个人广泛提供提高顾客满意度的经营实践为基础，推服务。

设计监理事业

19,946

1,252

24,246

宾馆事业

29,219737

24,636

房地产服务事业

27,097

1,544

24,781

其他事业

3,674

–246

28,075–20,396–14,698

82,347

消除部门间或全公司宾馆事业

房地产服务事业进品牌价值的提升和集团酒店的扩展。

2014 年 4 月开始，将原有的城市开发事业整合并入大厦事业，完成了部门的调整变更。

8

MITSUBISHI ESTATE CO., LTD.

ANNUAL REPORT 2014

9日本的房地产市场财务摘要每个年以 3月 31日为止的财政年度

东京 23 区办公大厦新盘供应面积东京的办公大厦开发始终在持续进m2

行中，其中 95% 的新楼盘供应集中在1,200,000
1,000,000
800,000
600,000

EBITDA

百万日元

百万日元

由于大厦事业、海外事业方面的物业

1,200,000

300,000

出售，以及住宅事业中商品房公寓销

中央、
千代田和港区这 3 个中心区域。

售 数 量 的 增 加 等 因 素，2013 财 年2012 年，随着大规模楼盘的陆续
竣工，在这 10 年期间新盘供应量创
历史新高。由于其反差作用，2013 年（2013 年 4 月 1 日至 2014 年 3 月 31 日）

的供应量比往年稍有减少。

400,000销售收入800,000

200,000

大幅增收。EBITDA 方面，由于欧洲债务危机的长期化、中国经济的低迷

400,000

造成的企业精神降低、以及削减成本

100,000

的力度不足，虽未能达成 2，
650 亿日200,000

元的中期经营计划目标，但环比增加

0

0
2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

了 457 亿日元。

0
2010

日历年

2011

2012

2013

2014

2010

2011

2012

2013

2014

资料来源 ：三幸 Estate办公大厦行情（东京都中心 5 区空房率）
日元／月坪 %以企业业绩回暖为背景，东京 5 个中

25,00010

心区的办公大厦空房率正在稳步下

20,0008

15,000

6

10,000

4

5,000

2

本期净利润／ ROE

总资产／ROA

百万日元 %百万日元 %80,00085,000,000

5

60,00064,000,000

43,000,000

32,000,000

2

1,000,000

1降。进入 2014 年以来，平均租金也
随之出现缓慢改善的趋势。

0

0
05/3

06/3

07/3

08/3

09/3

10/3

11/3

12/3

13/3

空房率（%）

平均租金（日元 /月坪）

2

20,000

0

0

14/3

2010

资料来源 ：三鬼商事

本期净利润

首都圈公寓新发售户数 / 公寓的价格

2011

2012

2013

0

2014

ROE

总资产

有息负债／债务资本比率 *
百万日元

倍

百万日元

100,00050

上升、以及利率看涨等，受以上这些

2,500,000

2.0

25,00080,00040

2,000,000

1.6

20,00060,00030

1,500,000

1.2

15,00040,00020

1,000,000

0.8

10,00020,00010500,000

0.4

5,000

0

0

0

0

0
2004

2005

首都圈公寓新发售户数推移

2006

2007

2008

2009

2010

2011

公寓的价格推移

2012

2013

心的公寓供给户数和价格相比前期
均有所上升。

2012

2013

2014

ROA

2013 财 年 末 的 有 息 负 债 环 比 减 少 了
1，123 亿日元。今后也将继续致力于
提升企业价值的投资，以谋求维持持

2010

日历年

资料来源 ：不动产经济研究所2011

租赁等不动产账面浮盈对于经济复苏的期待感、股票价格
因素支撑，2013 年以东京 23 区为中

办公大厦为主的开发使持有资产（即B/S）有所扩大，今后将贯彻适当替换

0
2010

百万日元

户

产利润率（ROA）环比有所改善。以投资组合以维持、
提升效率的方针。

440,000

伴随着本期净利润的增加，2013 财年
度的股东权益收益率（ROE）和总资

有息负债

2011

2012

2013

2014

有型事业和运转型开发事业的平衡，
控制负债比例。

2010

2011

2012

2013

2014

债务资本比率* 债务资本比率＝有息负债 ÷自有资本东证房地产投资信托指数

自由现金流

每股收益

2003 年 3 月 31 日＝ 1,000

由于对房地产价格上升的期待，加

百万日元

日元

2013 财年度，由于库存资产和固定资

3,000

之政府的房地产投资信托活性化政

250,00050

产随物业出售的收入有所增加，自由策和日本银行扩大房地产投资信托

200,000

买入等措施奏效，东证房地产投资

150,00040

相抵消最终达到了 2，
029 亿日元，每股

信托指数呈上升趋势。

100,000

2,500
2,000

46.34 日元。
20

0

1,000

–50,000500

10–100,00000–150,00003/3

10

收 益 环 比 增 加 13.55 日 元， 达 到 了

30

50,0001,500现金流环比增加 2，986 亿日元，与债务

04/3

05/3

06/3

07/3

08/3

09/3

10/3

11/3

12/3

13/3

2010

14/3

2011

2012

2013

2014

2010

2011

2012

2013

2014

资料来源 ：一般社团法人 不动产证券化协会

MITSUBISHI ESTATE CO., LTD.

ANNUAL REPORT 2014

11

致各位利益相关者

合作，我们希望自己负责开发的街区也能变得像丸之内地
区一样。”灵活运用最尖端革新技术的超高层办公大楼，商业设施、美术馆、广场，描绘出一幅具有统一感的区域开发
蓝图，加上引领日本经济活动的商务人士所催生出的活力，
丸之内地区所散发出的魅力使这些开发业的专家们也萌生
了“我们也想尝试打造这样的街区”的想法。
具有象征性的是，丸之内地区开发第一期，我们最初的构想就是创建一条“商业街”，而非办公大楼。我们认为预见时代的变化，顺应社会的隐性需求，持续致力于城区的创建，可以提高街区的附加价值，并最终使本公司自身的企业价值也随之提升。

三菱地所株式会社
总裁事业环境的变化

杉山 博孝

为了使您更好地理解本公司事业的特点，我们向您介绍了经营愿景。接下来在报告本期业绩和中期经营计划之前，首先向您说明一下作为其前提的中长期事业环境。

通过孕育新价值的创城，

我们认为中长期的事业环境并不乐观。从宏观的角度来看，人口动态的变化，更具体说就是劳动力人口的缩小，可实现可持续增长和中长期企业价值的提升。

能会对房地产市场造成负面的影响。除人口和户数的减少商业街的那一刻起，直到 2014 年的今天，以对未来的构想力

造成住宅市场缩小这一直接影响外，间接地，劳动力人口和长期性视点来创造价值的态度，是本公司商业模式始终如的减少可能会导致经济活动能力的下降，并成为导致办公一的基础。如果失去这个基础，即使有土地和资金，公司也无

室租赁需求走低的重要诱因。

法继续发展的。

三菱地所的经营愿景与创城举措
三菱地所擅长的大规模的房地产开发，从计划到完成至少需要几年，甚至长达十几年以上的时间，因此在本公司的业12

我们的核心业务 -- 丸之内地区的创城建设，正是我们对

海等各大城市之间，围绕经济枢纽功能的竞争也将日趋激

未来的构想力和以长期性视点创造价值的具体化体现。我烈。已经开始有一部分全球性企业因为与亚洲各国间的地们对位于东京中心的这一同一地区进行了长达一个多世纪理位置近、法人税率低、以及通用英语等原因而将其亚洲总的开发，顺应时代需求不断更新创城的商业模式，在其范部从东京迁至新加坡，作为国际大都会的东京，确立竞争围覆盖 120 公顷这一点上可谓前无古人后无来者，实现了优势是当务之急。这绝不止是地位的问题。而且在长期性

丸之内地区所特有的进化模式。

人口减少的预期下，我们认为从海外引进企业和人员对日务中，能预先洞察事物的眼力就变得至关重要。从大约 120

近年来，我们邀请在亚洲各大城市从事房地产开发的同年前在丸之内地区广阔的原野上规划开发代表日本的理想

行来参观丸之内地区，很多同行纷纷表示 ：“请一定让我们MITSUBISHI ESTATE CO., LTD.

此外，在亚洲各国经济发展的背景下，与新加坡、香港、
上

ANNUAL REPORT 2014

本经济的发展必不可少，因此强化东京的竞争力是极其重
要的战略性环节之一。

13

致各位利益相关者

中 长 期 经 营 计 划“ BREAKTHROUGH 2020 ”

中期战略的目标、措施

以及中期战略基于上述情况，本公司于 2011 年制定了中长期经营计划

尽管在统计数据层面上未能达成目标，但是在定性的层“ BREAKTHROUGH 2020 ”，提出了面向 2020 年的长

面上，我们认为还是留下了当初制定长期经营战略时所设

期经营战略。在对其内容进行回顾的同时，现将于 2013 财

想的“准备期”应有的成果。例如 2012 年 1 月竣工的丸之年度刚结束的第 1 期中期战略的成果报告给您。

内永乐大厦，因其位于丸之内和大手町的联结点，而实现

“ BREAKTHROUGH 2020 ”提 出 了 通 过 强 化 价 值 链

了改建区域的扩大。此外，强化了作为金融中心功能的大和确立投资开发事业 No.1 地位来使集团成长的目标，并

手町 Financial City 也于 2012 年 10 月完工，为东京城市

制定了促进大丸有地区改建、扩大投资市场、建立公寓品

功能的升级做出了贡献。

中心，谋求强化价值链，改善业务效率。此外，强化公寓管

备期，具体内容请您参考右页表中的总结。其中，衡量健全理事业以及开始翻新整修事业等新业务领域的开拓也在稳性 的 指 标 -- 净 有 息 负 债 /EBITDA 和 衡 量 效 率 性 的 指 标

步进行。

目标

业绩

2,650 亿日元2,463 亿日元成长性

EBITDA效率性EBITDA ／总资产

5.3 % 以上

5.2 %

健全性

净有息负债／ EBITDA

7.5 倍以内

7.1 倍各事业领域的课题主题分类

2013 年度中期战略被定位为面向未来成长的准指标相关主要新闻报告

住宅领域方面，以 2011 年诞生的三菱地所 residence 为牌，以及扩大海外事业等具体计划。

2011

定量目标

■

2013.5 三菱地所的“成长战略研究中心项目”正式启动4 家海外企业入驻日本产业孵化基地 (企业名称已发表 )
3 期工程”启动 013.3 “大手町连锁型都市再生项目第2■ 2
东京会馆大厦和东京商工会议所大厦 012.11 决定着手改建富士大厦、■ 2
 012.10 在大手町 Financial City 南栋 5 楼设立“东京金融 Village”■ 2 012.6 决定改建“Resona Maruha 大厦”和“三菱东京 UFJ 银行大手町大厦”■

丸之内地区价值最大化（暂名）“大手町 1-1 计划”--EBITDA/ 总资产大致达到了目标值，而衡量成长性的指海外事业方面，按原计划获得了欧美的物业，尤其在伦标 EBITDA 则未能达标。东日本大地震的影响比预期延长、敦，回收投资回报的同时，积极投资于新物业，通过这些努新兴国市场的低迷以及欧洲债务危机长期化的世界经济变力，我们认为实现了现金流均衡的理想事业运营。亚洲方

动背景下，办公楼市场未能达到预期的复苏是主要原因。

面，在新加坡推进开发本公司进军亚洲的第一栋办公大厦， 012.3 更新三菱地所丸之内街区品牌战略
2
■ 2

1 月竣工
 012.2 “丸之内永乐大厦”■

 014.2 “ Front Place 日本桥”竣工
2
 013.12 首座独立物流设施“Logicross 福冈久山”开工
2■ 2
 013.5 面向相模原地区供应两座物流设施
■■继“Logiport 相模原”之后，开始着手开发“Logiport 桥本（暂名）”
新建工程开工 013.5 “大名古屋大厦”
2■ 2
 013.3 “ MARK IS 港湾未来”6 月盛大开幕■推进引领市场潮流的物业开发
投资开发事业
领域

2013 年 4 月 关于“MARK IS 静冈”的开业也有所记载 013.2 “ 麹町 Front 大厦”竣工
2■ 2

Premium Outlet”4 月盛大开张 013.2 “酒酒井■ 2
 013.1 决定 4 月“Grand Front Osaka”综合设施开业■ 2
East Side Square”竣工
 012.5 “新宿■ 2
 012.2 物流设施开发项目第 1 轮「Nakano 商会辰巳中心」竣工■ 2
Front”竣工
 012.2 “晴海■ 2Front Tower”竣工
 011.5 “新宿■■以销售型公寓为中心强化住宅事业

 014.3 “ The Park House 晴海 Towers Krono-Residence”共 883 户全部售罄2
 013.10 三菱地所的出租公寓“PARK HABIO”
2■预计到 2015 年累计供应 4,500 户同时在中国也积极开展住宅开发，扩大投资组合的范围。

 013.10 三菱地所 Residence 进军商品房公寓翻新整修事业
2■ 2
 013.9 “ The Park House Gran 千鸟ヶ渊”全户当天预售完毕■ 2
 013.5 “ The Park House 晴海 Towers Tiaro-Residence”开工■■2014.4 洛克菲勒集团公司运营的美国办公楼基金 投资完毕·2013 年 7 月集资完毕 013.12 获取了伦敦的办公楼“Clive House”
2■ 2
 013.4 在中国上海成立当地法人■ 2
 013.1 在伦敦获取了“1 Victoria Street”办公楼
■ 2
 011.7 开始参与新加坡办公楼开发事业扩大欧美的投资组合，同时推进在亚洲开展事业首次决定在亚洲参与办公楼事业■

 菱地所和丸红将双方公寓管理事业的经营进行整合
 014.3 三
2
 014.3 决定“Royal Park Hotel The 羽田”的项目概要2■ 2
 013.6 对住宅事业的价值链进行第4轮强化 ：■■大手町 Financial City

丸之内永乐大厦上 / 1 Victoria Street
下 / MARK IS 港湾未来

14MITSUBISHI ESTATE CO., LTD.

ANNUAL REPORT 2014

活用集团整体的力量提供服务和解决方案启动面向个人的中介以及租赁管理新品牌“三菱地所住宅传递”
第 3 轮也有所记载■ 
2013.4 三菱地所投资顾问私募基金的可运用资产规模超过 1,000 亿日元■ 
2012.4 “ Royal Park Hotel The 名古屋”开工
■ 
2012.4 公寓改造装修事业 新品牌“三菱地所 Reform”正式启动·关于第 1 轮



管理和
服务领域

15

致各位利益相关者2007 年）

丸之内地区改造“第二阶段”（ 2008 年



丸之内地区改造“第一阶段”（ 1998 年

百万日元



EBITDA / 销售利润2017 年）

300,000

250,000

200,000

150,000

100,000

50,000

0

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

（预计）

年度

BREAKTHROUGH 2020

中期经营计划
（ 2014 2016 年度）

2016 年度）的目标和概要

2013 财年度后半段开始，以企业业绩的改善为背景，办润 2 成来自海外为目标，与美国洛克菲勒（ RGI ）等集团公

公室租金和空房率均有回暖趋势。公寓商品房市场方面，司积极合作等，在开拓共同投资合作伙伴的同时，加速事业

中期经营计划（ 2014

消费税增税前的集中需求毕竟有限，但由于资产价格和利

的开展。

主题分类

率看涨观念的加强，基本保持良好势头。投资资金流入的2016 年度）的致力方向相关措施

本次中期经营计画期间，我们将继续努力推进大丸有地

J-REIT 信托市场也势头良好。在此基础上，由于东京取得

区改建和以海外为中心的大规模投资。因此，投资与财政的

了 2020 年奥运会和残奥会的举办权，外部环境也出现了积

健全性均衡成为重点。包括投资组合管理在内，迄今为止积极的变化。

累的经验，到了接受考验的时期。

在这样的事业环境下，以及顺利推进大丸有地区改建的





2020

销售利润

中期战略
（ 2011 2013 年度）

中期经营计划（ 2014

2017



EBITDA

2016
（计划）

商业、
物流设施事业

为了计划的顺利实现，我们于 2014 年 4 月 1 日起改变了基础上，本公司从 2014 财年度开始制定了新的三年中期经

组织体制。将以往的“都市开发事业总部”整合到“大厦事营计划。其主题是实现企业价值的提升。

业总部”中，将持有型事业和运转型事业分别积累的资产

本次中期计划期间，伴随着大型办公楼的竣工，减价折旧

管理（ AM ）功能、开发功能、租赁功能、物业管理（ PM ）功等初期成本将有所增加，此外，由于遵照新重建计划的租赁

能等的相关知识和信息全部一体化。此外，海外事业方面，期结束，收入预计会有所减少，成长性和收益性均不会有太对每个区域都设立了管辖部门。

以 建立亚洲 No . 1 都市丸之内地区为目标，推进引领世界潮流的城区创建强 化推进丸之内地区开发，以及提升现有投资组合价值的措施■ 除
 丸之内地区以外也积极顺应市场开展其他都市的开发事业■办公大楼事业

投资开发事业
领域■■通 过进一步推进商业设施的开发，以及更有魅力的设施运营来扩大盈利以 坚实的物流设施租赁需求为背景开展事业住 宅销售事业 ：强化确保利润率的措施强 化资本型事业■ 强
 化住宅租赁事业
■

住宅事业

海外事业
管理和服务事
业领域

■

■

■

以
商业设施等多样化业务 欧美事业为中心，同时在亚洲开展住宅、推 进以活用价值链为基础的商业模式■

利用集团的力量提供解决方案和服务，强化价值链■

大的增长。因此本次中期计划的成果真正接受考验将是在2017 年度之后。其间，将通过继续推进大丸有地区改建，以及扩大海外的投资组合，努力实现资产价值的提升，并稳步增强基础能力，以确保将来成长和收益的来源。尤其是海
外方面，以长期经营计划的最终年度 2020 年度实现营业利

16

MITSUBISHI ESTATE CO., LTD.

ANNUAL REPORT 2014

17

中期经营计划（ 2014



致各位利益相关者2016 年度）目标数额
2013 年度实绩

2016 年度目标

EBITDA

2,463 亿日元2,500 亿日元以上营业利润1,613 亿日元1,650 亿日元以上

指标

成长性

效率性

EBITDA ／总资产5.2 %5.0 % 以上

健全性

净有息负债／ EBITDA

7.1 倍

8.0 倍 -9.0 倍之间

2013 年度实绩

2016 年度目标

大厦

1,163 亿日元1,200 亿日元住宅

278 亿日元

280 亿日元

海外

256 亿日元

255 亿日元

管理和服务

66 亿日元70 亿日元全公司 / 抵消

–150 亿日元

–155 亿日元

各事业类别营业利润目标

相互刺激活力城区”？凭借什么丰富人们明天的生活？为

本公司在新丸大厦设立了名为 EGG Japan 的商业创造

了使东京乃至日本更加辉煌应做的是什么？我认为，这都

支援中心，为国内风投公司以及有意进军日本的海外风投

需要我们努力构建一套新的组织，来催生全新的构思。

公司提供帮助服务。目前，总部位于硅谷的美国 IT 公司为
首，已有 15 家企业（ 2014 年 7 月）入驻。这些企业人士指出，成为以全新的构思致力于创城的组织东京具有亚洲其它大都会所没有的魅力，一是拥有高质量消费者的市场，再是可置身于市场最中心。

通过创城来创造长期价值，从这一视点出发，我们最重要环境是最优先课题，当时的丸之内地区亦偏重于功能性。

的经营资本，既非土地，亦非资金，而是人才。举例来说，丸而现如今，日本经济取得巨大成功，人们的价值观以及工之内地区改造第一阶段，重建及高层化东京大厦、新丸之内

作方式也已发生改变，追求享受生活也成为主要部分。丸大厦、丸之内公园大厦之际，迁移东京车站丸之内站舍未利

之内地区顺应这一时代潮流，以打造“世界最具相互刺激东京奥运会、残奥会将于 2020 年召开，目前各项准备工

用容积率（空间）这一构想，若非经过与政府部门及相关方活力城区”为理念，将逐步实现由单纯的工作场所向人与作正在有条不紊地进行中。从我们着眼于 10 年后、20 年后面艰苦卓绝的谈判，最终将难以实现，而这正是得益于人的

信息交流互通的枢纽街区的转变。

的创城规划的时间框架来看，距开幕式仅有的 6 年时间所人们对东京的评价与三菱地所的价值提升息息相关

司的长期企业价值，今后我们将继续致力于创城事业，催努力。今后我们也将继续致力于创城事业，以全新构思创造

如上所述，可以预见，今后与新加坡、
香港、
上海等亚洲商能做的极为有限。尽管如此，我们认为，以奥运会为契机，

全新价值，因此我认为集团上上下下的人材培养至关重要。

业中心的全球化大都会之间的竞争将日趋激烈。并且东京

整个日本乃至全世界将会有大量人群来到东京，这对本公创城须顺应时代潮流，与时俱进。二十世纪 60 年代，日中心地区办公大楼的开发推进，引发了东京内的区域间竞

司来说将是一个巨大的机遇，来充分展现东京以及丸之内本处于经济高速增长期，为广大职业人士创造高效的工作争。在此背景下，凭借什么将丸之内地区打造成“世界最具地区这座街区的魅力。

18

MITSUBISHI ESTATE CO., LTD.

为进一步提升对东京这座城市的评价，并最终提升本公

ANNUAL REPORT 2014

生新的价值。

2014 年 8 月
三菱地所株式会社
总裁

19

商业模式
发 挥 本 公 司 的 强 项 综 合 统 帅 力 ，充 分 激 发 街 区 自 身 、通过城区创建培养出的综合统帅力是我们成长的源泉

街 区 里 的 人 们 ，以 及 商 业 伙 伴 所 拥 有 的 各 种 潜 力 ，通过丸之内地区的再开发，本公司逐步提升了作为房地产开发商的综合统帅力和专业性。通过与地权所有者、租户以及从 而 累 积 街 区 所 催 生 出 的 价 值 ，实 现 长 期 性 成 长 。

行政机关等各利益相关方通力合作，将我们对于创城的抱负
与志向整合为一。在此过程中积累的经验和成绩，是我们将来创造价值的源泉。在需要对高能力专业从业者进行整合统帅的房地产投资信托事业以及海外房地产开发事业等方面，我们的综合统帅力也在发挥着其真正的价值。

提升作为专家的价值
捕捉街区里工作、生活的人们需求变化的先见性，以及通过与仅丸之内地区就有 4,000 家的公司租户进行交流所获得
的对客户视角的理解和把握，都是我们在预见未来的同时进
行城区创建的决定性资产。再加上管理服务功能方面的竞
争力，通过对这些资产精益求精的追求，为大都市东京的高
功能化和综合化做出贡献，以实现街区以及本公司自身的可持续成长。

经营企划部长长沼 文六创造价值的相关措施激发各利益相关方潜力的综合统帅力“城区创建”

专业功能的高度化

管理[ A M（ 资 产 管 理 ）/P M（ 物 业 管 理 ）] /开发 / 租赁和销售

创造现金流

再投资

持续成长

对客户基础和顾客视角的理解和把握预见产业以及生活变化的先见性

20

MITSUBISHI ESTATE CO., LTD.

ANNUAL REPORT 2014

21

商业模式

量增加到约 3 倍，销售额达到了约 700 亿日元。结果原本一到周末就很冷清的办公街区，实现了华丽转型，即使休息日也变得人气旺盛热闹非凡。
* 仅三菱地所自身的经营建筑总面积

城市建设推广部 城市规划室 经理

重松 真理子集聚
大丸有地区的再开发事业傲居世界一流的入驻企业阵容
和安全性，拥有可以体验丰富日本文化的设施等，作为日本的象
征性交流据点，我们认为有必要积极向海外推荐本地区的魅力。

互动
合作
前沿

从硬件和软件两方面出发的城区创建
如何有效利用大丸有地区的集聚力，是我们现在开展事业的主题。本公司虽然是房地产开发商，但是我们的工作
不能仅仅停留在修建办公楼和召集租户的阶段。我们认为在其后，还需要促进集聚于此的企业和人才之间的自由交流，创造出各种不同意见并存的社区和社区活动，这样才
能真正开发出有活力的街区。因此我们从办公大楼本身的丸之内地区区域内行人通行量的推移人（/ 日）硬件层面和打造促进互动的构架等软件层面，双管齐下努力创造价值。

C ase 1    丸 之 内 地 区 改 造

近年来，三菱地所在硬件层面除了具备先进的防灾功能外，还致力于降低每单位面积 CO 2 排放量，以及提升能效



大丸有地区


100,000

80,00060,000

机制等大厦综合性能的提高。同时谋求对商业支援以及员
工支援等软件层面的进一步充实。面向在此街区立身创业40,000的风创企业以及计划进军日本的海外企业提供商业配套服

未来成长性值得期待的街区

TOKYO, JAPAN务，在大厦内设置托儿所以支援区内就职白领等，这些都
是我们提升软实力措施的具体案例。

20,000

0

平日
平日

星期六
土曜日

日曜日
星期日



2002.7（丸之内大厦开业前）2012.11
丸之内和有乐町地区 10 个地点 10 20 时之间行人通行量的调查统计结果价 值 创 造 关 键 词 ：解 说
1

灵活运用超过
‌
120 年历史中作为商业街区所完通过再开发使大丸有地区的企业集聚度获得进一步提高

成的集聚和累积2促进集聚而来的企业和人才之间的交流以催生
‌
新的价值

3

‌与各利益相关方以及行政机关合作推进街区建设4

预见时代的需求，‌先发而动追新求变

既是东京交通要冲也是全日本门户的东京站西侧，共约

120 公顷的大手町、丸之内和有乐町一带，俗称大丸有地区。
约 4,000 家企业（其中包括约 75 家东京证券交易所主板上市企业的总部）汇集于此，约 23 万白领在这里工作，是代表
日本的商业街区。
通过进一步推进起始于 2002 年丸之内大厦竣工的大丸
有地区再开发，使该街区的集聚度得到了飞跃性的提高。
具体来说，第二阶段迄今为止的再开发已经完成了 9 栋大
厦的改建，总建筑面积 * 相比再开发前增加到约 1.7 倍。并
配合再开发推进办公大楼低层部分的招商，使各种店铺数

22

MITSUBISHI ESTATE CO., LTD.

ANNUAL REPORT 2014

23

商业模式

为了提升国际都市东京的魅力

通过与居民的互动“共创”街区的未来图景持续创造都市开发的主流，并作为引领者奋勇向前我们认为大丸有地区的开发必须波及到东京城市整体，立场各异、组合不同的伙伴关系对创城具有极为重要的创城无止境。大丸有地区经历了 1960 年代至 80 年代支并最终提升东京的魅力和国际竞争力。亚洲主要金融据点作用。
“提高东京国际竞争力”这一远大目标，仅靠本公司撑了经济成长的办公楼高度集约时代，到今天，已逐步成

城市中我们的对手是新加坡、
香港和上海。

集团自身恐怕难以实现。大丸有地区再开发之际，我们在该功转型为集美术馆、商业设施、医疗设施，乃至创业支援服在 2012 年 10 月竣工的“大手町 Financial City ”中，我地区成立了创城团体，与当地的地权所有者和行政机关开

务、金融教育等商业配套服务为一体的多功能街区。我们们设置了“东京金融 Village ”，不仅停留在金融机构入驻

展合作，共享创城目标和愿景。通过这一网络的建立，以及今后也将继承发扬以“新时代前沿引领者”身份思考问题、的阶段，还积极培养具备高端金融知识的人才，努力将其与各利益相关方的通力合作，实现了都市开发的“共创”。

开展行动的公司精神，不断挑战创造都市的全新价值。

打造成与全球性金融据点地位相称的空间。其背景来自于

目前正在施工中的“大手町连锁型都市再生项目第 3 期”

我们的一个想法，那就是知识密集型的金融产业的专业人

就是一个很好的例子。充分利用大丸有地区原国有政府大才聚集于此，本身就会对东京竞争力的增强做出贡献。此楼的空地进行连续开发，先在政府大楼的空地上新建大厦，外，设想到今后在大丸有地区工作的白领人才还将进一步让区域内的大厦所有者搬入。其后经过数次分阶段、连续

全球化的状况，我们积极引进除日语之外还能提供英语医

改建，对拥有众多 24 小时运转型企业的大手町地区实现了

疗服务的医院（圣路加 MediLocus ），努力创建具备更多无临时搬迁的快速功能升级。本公司继第 2 期的“大手町样化应对能力的街区。

Financial City ”之后继续参与了第 3 期工程。其基础正
是多年来与各利益相关方共创街区未来愿景的过程中所培
育的相互信赖与实绩。

通过商业支援开拓未来的市场为了使丸之内地区今后继续保持全球性企业首选魅力商务中心的地位，
我们于 2012 年在公司内部成立了“东京商务开发室”。对尚未进军日本的海外企业以及有志进军世界的日本中小企业进行商业开发扶持的同时，吸引这些企业将其商务据点设置在丸之内地区。通过这些扶持措施促进入驻企
业扩大事业规模，增加就业机会，从而唤起新的办公楼需求，从中长期角度
来看对本公司商业机会的拓展起到直接的作用。
日本虽然税制和规制等相对复杂，但另一方面，拥有成熟的市场，这是其

大手町、
丸之内、
有乐町地区
m2

街区品牌企划部
东京商务开发室长

相川 雅人

他各亚洲城市所不具备的魅力。尤其对于以美国西海岸为据点使用大数据

120,000

开展云服务等 ICT * 相关业务的企业来说，日本市场中所累积的各种数据具

丸之内公园大厦有很重大的意义。目前，本办公室运营的 EGG JAPAN * 已经有国内外 41 家

90,000（ 2014 年 7 月）企业入驻，早于我们的预期目标实现了办公空间的全部租罄。

大手町 Financial City我们今后也将继续通过对入驻企业提供业务合作伙伴配套服务以及运营商

丸之内永乐大厦

60,000务会馆，积极支援其扩大人脉网络，作为“陪跑者”致力于为这些企业创造更好的营商环境。
30,000

商业开发的支援扶持工作，需要对市场环境和竞争优势等因素做出深入的思考，是一项对商业综合统帅能力要求很高的工作。我们坚信丸之内地区
0
0

10

20

30

40

50

60 年

纵轴 ：房间出租面积

的活性化与日本整体的活性化息息相关，并将继续努力将其打造成更加富
有魅力的商务中心。

横轴 ：经过年数
圆的大小 ：总建筑面积

*1 ICT ：信息通信技术*2  ‌EGG JAPAN ：以提供办公室为主，针对入驻企业的需求和情况提供相关的商业开发支持，通过“商务会馆”的交流互动
等，孵化出新的商机并支援其成长的创
新基地。

上 / 东京金融 Village
下 / 圣路加 MediLocus

24

MITSUBISHI ESTATE CO., LTD.

ANNUAL REPORT 2014

25

商业模式
大名古屋大厦

C ase 2    大 厦 事 业
名古屋车站



大名古屋大厦


将 50 年来的故乡情爱带入新时代的街区

名古屋分公司NAGOYA, JAPAN

项目推进室

出云 隆佑
参与大名古屋大厦再开发项目
仅 1 年的时间里，我每天都能感受到名古屋市民对此项目的
期待和我们自身的重大责任。
曾受到人们 50 多年喜爱的旧大名古屋大厦

施工顺利进行中的大名古屋大厦

事务所建筑面积约固有性价 值 创 造 关 键 词 ：解 说

大名古屋大厦

‌满足当地的期待，作为街区的“门面”发挥个性

1

畅通性

2

店铺面积

革新性

约

安全性
成为连接终点站与周边地区的繁华驿站‌265,000 m

8,500 m2

3

本公司首次挑战以名古屋为据点的尝试‌大规模机械式地下自行车停车场容纳台数

4

具有高度防灾性能，‌
保障租户安全约

重建深受当地人喜爱的地标大厦
日本三大都市圈的一极 -- 名古屋市。位于其门户 -- 名古实现与地下的无障碍连接，提高遍布于名古屋站及其周边

古屋大厦不但具有最先进的抗震功能，考虑到名古屋站周

地区地上地下商业街的畅通性 ；而承袭大厦固有名称，也正边海拔仅为 2m，特此安装了防潮板并将紧急发电系统设置

是意识到了其作为街区地标的存在意义。

在地面上，具备高度防灾性能，满足了业主的 BCP* 需求。

屋站前的大名古屋大厦竣工于 1962 年。楼顶冠以其名的这座地标大厦，50 年来深受当地人的喜爱。目前，新大厦带着当地居民以及此项目众多参与者的期待与梦想，向通过先进的技术对应街区的课题以及防灾需求

正在有条不紊地施工中，预计将于 2015 年度竣工。

* ‌BCP ：Business continuity plan，即事业继续计划。在发生灾害等紧急事态时，为避免重要业务中断所采取的手段。

我们的目标是，凝聚在大丸有取得的创城、运营管理经

与名古屋站周边地区的地权所有者一道成立创城协商委验以及最新的设计技术，创建前所未有的“光辉灿烂的名

员会，我们致力于解决在与名古屋市的协商过程中提出的站

古屋门面”。个性化外墙，加上位于中间层的屋顶庭园，一前沿路停自行车的问题。在办公楼内修建可容纳 960 台自行

出车站即会映入眼帘，演绎出与众不同的感觉。修整道路，

车的机械式地下停车场对本公司来说也是首次尝试。大名26

着今后 50 年、
100 年持续创造价值的创城迈进。

MITSUBISHI ESTATE CO., LTD.

960 台

大厦事业其它致力方向
除以长期保有为前提的开发之外，还积极开展以满足房地产投资市场的投资者需求，
开发收益优良型房地产为战略的 开 发 业 务（ Development

Business ）。2013 年度在东京
都 中 央 区“ Front Place 日 本
桥”竣工。

ANNUAL REPORT 2014

Front Place 日本桥

27

商业模式
MARK IS 港湾未来开业 1 年以来的营业额

25,640 百万日元价 值 创 造 关 键 词 ：解 说
1‌提供日常生活娱乐休息的场所

2‌不仅仅满足购物需求，同时满足对“空间”

港湾未来车站MARK IS
港湾未来“时间”的消费需求
MARK IS 港湾未来·横滨地标大厦

3‌针对不同目标群体进行商业设施布局

4‌描绘办公居住紧邻型创城的未来愿景横滨地标大厦

C ase 3    商 业 设 施 事 业
JR 樱木町车站

港湾未来地区
居 住 、工 作 、来 访 ，熙 熙 攘 攘 的 街 区

打造衍生生活乐趣的空间

展望创城的未来愿景

YOKOHAMA, JAPAN位于东京西南的横滨港湾未来地区。集办公楼、会展

相 对 于 面 向 家 庭 日 常 生 活 的“ MARK IS 港 湾 未中心、商业设施、文化设施、住宅于一体，从业人口约 9来”，同处港湾未来地区内的商业设施“地标广场”汇

万 3,000 人 *、年客流量约 7,200 万人 *。2013 年 6 月，三聚了满足众多客户群体广泛需求的服饰品及奢侈品

菱地所的商业设施“ MARK IS 港湾未来”在此开业。

店。同一区域内两种风格迥然不同的设施，在其之间“ MARK IS 港湾未来”的开发理念是“生活娱乐广形成人流，将区域视为面进行整体开发，正是本公司所

场（ Life Entertainment Mall ）”， 营 销 理 念 是

独有的创城风格。

Enjoy! Yokohama Time

Beautiful Life.

“ Enjoy! Resort Life. Enjoy! Slow Life. Enjoy!

办公居住紧邻型都市开发这一点，是港湾未来地区”。

与丸之内地区的不同之处，展现出了另一番创城的未

港湾未来引入了众多商家，提供居住、工作、来访等人来愿景。我们将通过设施的开发、运营满足这一地区

们日常所需的、充满生活情趣的商品。本公司充分发

人们的生活需求，进一步提升街区魅力。

挥长期以来积累的商业设施企划、开发、运营经验，设* ‌根据 2014 年 3 月 12 日

横滨市记者报道资料置宽敞舒适的休息场所，开辟带有果树园和菜园的屋顶庭园等打造了可享受“心情愉悦时光”的空间。

商业设施销售部

生活
港湾未来

体验
多样性
多功能性

28

永关 元纪
真正意义上的商业设施其实是 开 业 后 逐 步 建 成 的。我 们积极与租户展开互动，共同努
力，以期打造出令顾客流连忘返、
走了还想来的空间。

MITSUBISHI ESTATE CO., LTD.

ANNUAL REPORT 2014

29

商业模式

“ The Park House ”新项目进展顺利作为 2020 年东京奥运会、
残奥会会场，运河沿岸地区
备 受 瞩 目。 位 于 此 地 的“The Park House 晴 海

C ase 4    住 宅 事 业Towers”是地上拥有 49 层，总户数达 1,744 户的大型
住 宅 开 发 项 目。双 塔 之 一 的 Krono-Residence 已 于



商品房住宅开发

2013 年 10 月完工并已售罄。第二座 Tiaro-Residence
预计将于 2016 年竣工。
此外，位于安静的住宅区的大规模低层公寓“The

以社区和谐创造价值的街区

Park House 上鹭宫”等项目正在开发中。

JAPAN



The Park House 晴海 Towers

导入最新设备的新建住宅，大都精致考究，极具魅力。在众多候补中顾客之所以选择本公司住宅，是源于对品质的信赖与对安心的渴求。特别是东日本大地震后，顾客更加关注
安心和安全，本公司一直以来的努力，再次赢得高度评价。

住宅事业

物质创造

三菱地所 residence
经营企划部

信赖

长崎 伸幸

社区

将新社区融入老街区，致力于进
一步提升街区自身附加价值的开发，为客户提供“与街区共度百年”的住宅。

纽带

住宅租赁事业
三 菱 地 所 于 2004 年 开 始 使
用 租 赁 住 宅 品 牌“PARKHABIO”，以交通便利性高的东京都心为中心，提供舒

充分发挥社区特性，打造代代相传的住宅适、安全、高品质的住宅。截
至 2014 年度末，预计将推出住家所带来的“安心”，不单体现在建筑品质上。融入各地

51 栋、4,300 户住宅。

特性各不相同的社区，提供无论对于生活在此的人还是对于
这个街区都称得上是“资产”的家，是我们一贯追求的目标。

PARK HABIO 惠比寿订制住宅事业

深受顾客和街区喜爱的公寓，将长久地代代相传。竣工后
继续通过管理构建与顾客的关系，将来无论是搬家还是装

三菱地所 Home 通过先进的耐震、耐久、隔热性工艺修，只要是和住宅相关，本集团公司都将尽全体之力为客户

以及独有的覆盖全馆的中央空调系统“AEROTECH”

提供一条龙式的服务。今后我们将继续致力于有利于住宅事价 值 创 造 关 键 词 ：解 说1为了实现宝贵的家，追求可靠的品质设有独自的标准，‌
追求最高品质
三菱地所集团住宅事业的价值源泉，在于对物质创造以

2酿造信赖感，‌
使之成为居民“安心”的基础及对品质的不懈追求。三菱地所 residence 对公寓的品质

3创造每个居民都能成为社区一员的环境‌

管理和性能标示设有独自的标准“ CHECK EYE ’S ”，从设4通过为客户打造代代相传的家，‌
我们自身的事业范围业集团整体目标 --“ 对顾客终身价值的追求”以及“强化住宅 价 值 链 以 扩 大 先 行 投 资 后 获 取 稳 定 收 益 业 务（ Stock

提供兼备舒适性与节能性的订制住宅，同时还承建、
改建租赁、销售住宅以及医院、店铺，通过“全订制（Full Order）”满足各种极致需求。

Business ）”的住宅开发。

计施工到入住后的物业服务，公寓开发全过程实行可视化也随之扩展

品质管理。三菱地所自创业以来在丸之内地区创城中培养
起来的讲求安心安全的理念，为客户带来了安心安全的生
活基础 -- 建筑物。

30

MITSUBISHI ESTATE CO., LTD.

ANNUAL REPORT 2014

幕张住宅展示场

西宫北口住宅展示场

（ 2014 年 4 月新开业）（ 2014 年 4 月新开业）

31

商业模式

London Stock Exchange

Mitsubishi Estate London Limited,
Director & General Manager

键富 真一价 值 创 造 关 键 词 ：解 说
1Paternoster Square
Warwick
Court‌积累丰富的经验和成果，并通过将其本地化开展事业进一步培育扩大过去数年扎实
成长起来的事业，获取将来有望再开发的物业，为今后的成长打下基石。

2‌赢得业界专家的信赖

3‌与各专业领域的优秀专家建立关系

4‌瞄准将来潜在的开发对象，

St Paul’s Cathedral

以期赢得事业机遇

Paternoster Square

C ase 5    海 外 事 业

伦敦

英国事业



经验、
成果
诚实、
信赖
伙伴关系



「 Mitsubishi Estate 」结 满

硕果的街区

LONDON, UK.

信息收集

大项目的完成奠定了影响力

“口碑”所带来的人际关系网2013 年之后海外事业的主要动向

在房地产交易高透明性、高流动性的背景下，伦

正是这些评价，对本公司在伦敦开展事业产生了敦聚集了世界各地的投资资金，形成了活跃的市

最重要的积极影响，此言并不为过。形成驱动市场

1月

在伦敦获取了“1 Victoria Street”办公楼场。不过当地法律法规以及行业习惯、
架构与日本原动力的，正是活跃于各专业领域专家所构成的网

4月

在中国上海成立当地法人

完全不同，因此导致了在日本积累起来的经验和络。市场评价高，各专业领域的优秀伙伴自然就会

12 月 获取了伦敦的办公楼资产无法直接应用。在此环境下，本公司于 1986

聚集过来，市场出现好的项目就会得到信息，进而

“ Clive House ”

年在当地成立法人以来，扎根于伦敦房地产市场，扩大事业机遇。

2013 年 

12 月 ‌发表了本公司在台湾

首次参与综合开发的消息

以一名活跃的参与者身份，逐渐奠定了自身地位。

截至 2014 年 3 月末，本公司在伦敦拥有办公楼 7

本 公 司 影 响 力 的 奠 定 得 益 于 2003 年 竣 工 的栋，在取得稳定收益的同时，构建了可以描绘未来2014 年 Paternoster Square 开发项目。自 1990 年以来

再开发图景的投资组合。针对中期经营计划中揭示3月

历经 13 载，本公司作为主承建商汇集了众多承建的加强海外事业，今后将力图扩大投资组合。

12 月 ‌新加坡办公楼“ CapitaGreen ”预定竣工Clive House‌在波士顿获取了办公楼“28 State Street”

伙伴完满完成了这一大型项目，赢得了房地产开发业界的高度评价。

32

MITSUBISHI ESTATE CO., LTD.

ANNUAL REPORT 201433

管理和服务事业领域概况

投资管理事业

设计监理事业

宾馆事业

房地产服务事业价值动因 ：

价值动因 ：

价值动因 ：

价值动因 ：

1 	提 供广泛领域的投资产品 ，以满足投资家的多样化

1 	在 丸之内地区培养了对建筑、
对都市城区的设计能力，1 	
以“ Best For The Guest ”为理念进行顾客满意的1 	以 三菱地所集团的综合实力提供一条龙服务（ 2013 财年末）需求（运用资产余额超过 2 兆日元）技术能力和提案能力实践2 	通 过覆盖全国的网络收集详细的信息

2 	构 筑横跨日本、
美国以及欧洲的全球化平台

2 	作 为订货商的得力伙伴积累了丰富的项目管理经验2 	
发挥“ Royal Park Hotels ”的品牌影响力

3 	通 过在国内外进行房地产经营获得的宝贵经验

3 	以 上海和新加坡为据点，
在中国、
东南亚开展事业3 	积 极拓展“ THE 系列”创新品牌3 	作 为 CRE 战略专家拥有高度的专业性和技术水平4 	‌从 企业、房地产公司、
学校法人、
公共团体到个人，拥有广泛的顾客基础2013 年度话题

2013 年度话题

2013 年度话题

2013 年度话题

在日本国内，三菱地所投资顾问运营的骨干基金 --三菱地所设计部门，完成了“Grand Front Osaka”、新宾馆开业、对现有宾馆进行品牌重建、
并启动了一

三菱地所 Real Estate Services，通过面向法人的开放式非上市私募房地产投资信托基金的运用资产“明治大学中野校区”、“月岛庄”（引入 Share House

卡通式会员制，我们为集团面向未来的基础整备做出大厦和事业设施的租赁，以及停车
房地产中介 / 咨询、总额规模，从开始运营时至今的 3 年间已达到 2,000

概 念 的 企 业 宿 舍 ）等 多 领 域 的 多 种 项 目。在 海 外，了切实的努力。

场、房地产鉴定评估等业务，致力于向企业提供全方

亿日元，显示该公司的运用资产总额增长顺利。此外，2013 年 5 月在新加坡开设了代表处，致力于在近年来

位 的 房 地 产 服 务。此 外，2014 年 2 月 通 过 与 Land

Japan Real Estate Asset Management Co.,Ltd.
参 与 运 营 的 办 公 楼 特 化 型 上 市 基 金 --Japan Real
Estate 投资法人，连续 13 年创造稳定的运营业绩，在成长显著的东南亚地区扩大事业。此外，以上海当地

2013年 11月开业的“Royal Park Hotel The 名古屋”位于从 JR名古屋车站步行仅需 5分钟的绝佳地理位置，

法人为据点，在中国国内和台湾积极开展事业，本公以其面向工薪阶层的实用精炼的硬件环境和优质服务获Mark 税顾问法人开展新的业务合作，面向以首都圈为据点进行经营活动的企业家开展“事业继承对策 30

司第一栋海外超高层建筑“台北南山广场项目”于 11得广泛好评，自开业以来每个月都保持入住率超过 90%

万日元成套服务”活动。为客户提供定制型的事业继

所有上市房地产投资基金中保持国内最长记录。

月正式启动。

的高纪录。此外，开业已超过 10年的“ Royal Park 汐留

承计划建议。

在海外 ，通过三菱地所美国子公司洛克菲勒集团我们今后也将继续积极从事新建、以及翻新改建的运营的美国房地产投资基金，在已经保有的旧金山、设计监理业务，切实回应质量、设计、环境等多方位需

Tower”，2013年 10月 正 式 更 名 为“Royal Park HotelThe 汐留”，作为“THE”系列新的旗舰宾馆，对其施行华盛顿优质办公楼物业的基础上，2013 年度与三菱求，同时谋求在城市开发、施工管理、城市能源等所有

了设施更新和服务重估等品牌重建措施，并对运营公司

Net 负责个人住宅的买卖 / 租赁中介及租赁管理业务。
2014 年 5 月，作为强化东京中心区买卖 / 中介和租赁

地所纽约分公司携手获取了位于波士顿的办公楼“28领域中扩大事业。

实施了合并。

业务的一环，在三菱集团已售分售公寓和出租公寓集*

State Street”，切实对该基金进行着运用。

面向个人的房地产服务方面，由三菱地所 House

另外，2013 年 10 月成立的一卡通式会员组织“The

中的二番町新开设了“番町营业所”，切实回应该区域

Club Royal Park Hotels”, 入会者顺利增加，作为租赁管理等房地产需求，提供全内的买卖 / 租赁中介、求，致力于进一步拓展在房地产投资市场的业务。

提升客户满意度的实用措施，今后将会进一步努力发

方位一条龙服务。

* 海外基金关联事业在会计上归属于海外事业类别。

挥其作用。

在国内外两方面切实回应投资家的多样化运用需34

MITSUBISHI ESTATE CO., LTD.

ANNUAL REPORT 201435

5 年间的各事业类别财务摘要

房地产事业发展战略咨询总部

各年度 3 月 31 日结束的决算期价值动因 ：

销售收入（左轴）1 	横 跨各领域的战略性营业组织2 	通 过咨询切实把握问题的能力

销售利润（左轴）销售利润率（右轴）3 	灵 活利用全公司资源的丰富解决

大厦事业

方案

事业内容

住宅事业

百万日元

%

百万日元

%

600,000

60

500,000

50

500,000

50

400,000

40

400,000

40

300,000

30

房地产事业发展战略咨询总部由站在客户 CRE* 战略视议。单项房地产项目自不必说，对于保有、租赁多处房地产角上开展咨询业务的“法人房地产事业发展战略咨询部”和的客户，我们对相关的所有房地产做出综合诊断，并重点致

300,000

30

200,000

20

基于项目对开发事业提供整体管理和各种咨询的“房地产

力于以进一步提升企业价值为目的的 CRE 战略支援服务。

200,000

20

100,000

10

事业计划发展战略咨询部”两部分协同合作，充分发挥三菱*	CRE ：Corporate Real Estate 企业房地产的简称。是指企业保有或租赁的房地产。近年来，对于可为企业价值提升做出贡献的房地产战略性活用的关注度日
益提高。

100,000

10

0

0

0

–100,000

地所经验丰富以及综合实力强等优势为客户提供服务。

02010

具体来说，通过提供咨询了解客户关于房地产的相关课

2011

2012

2013

2014

–10
2010

2011

2012

2013

2014

题、
疑问和要求，在把握现状的基础上，活用本公司集团开展都市开发事业

的广泛的事业、服务和资源，为客户提出最佳解决方案的建咨询和解决方案的流程Consulting
咨询

海外事业

百万日元

%

百万日元

%

80,00080

100,000

50

60,00060

80,00040

60,00030

40,00040
40,00020

20,00010

20

20,000

掌握现状
0

客户

0
2010*

调查和分析

2011

2012

2013

0

2014

0
2010

2011

2012

2013

2014

* 包括现在的投资管理事业的实绩房地产事业发展
战略咨询总部建议对策决策投资管理事业

设计监理事业

百万日元

%

百万日元

%

10,00050

25,000

10

8,000

40

20,000

8

6,000

30

15,000

6

4,000

20

10,000

4

2,000

10

5,000

2

0

0

实施

诊断和诊断后分析

Solution

0
2010*

2011

2012

2013

2014

0
2010

2011

2012

2013

2014

* 尚未设定事业类别，无数据不动产开发事业不动产投资关联

不动产的流动化

建筑运营管理■开发手法的拟定
事业计划的支持■ 项目管理■ ‌有效利用和共同事业（等价交换、
定期借地权方式）■ 暂定利用■ 改建■不动产投资战略制定的支持
市场调查及分析■ 尽职调查■ 收购支持■ 资产管理■■ ‌对利用不动产筹集资金的支持证券化
■ 不动产特定共同事业
■ 销售 & 返租■ 买卖中介■■■■建筑综合诊断施工■

耐震和功能诊断
设备管理■ 建筑和设备等的节能和 IT 化
■ 内外装修的翻修■ 建筑和设备等的无障碍化■ 建筑和设备等的老朽化对策
■ 整修、
改建

■

■

■

36

独栋建筑、
租赁住宅、
公司宿舍的施工
住宅和办公室翻新运营管理计划的诊断和建议长期修缮计划的咨询
■ ‌
大厦、
商业设施、
宾馆管理运营业务
的受托■ 主租■ 租户招徕

设计和监理

CRE 战略支援■环境评估及调查
都市计划关联和 PFI 咨询■ ‌关于环境和土木的咨询、设计、监理■ 施工管理■ 各种建筑物的设计和监理■ 室内外装潢的设计和监理

■

■

■
■

CRE 的信息管理
CRE 的价格评估宾馆事业房地产服务事业

百万日元

%

百万日元

%

30,000

630,00012

20,0004

20,0008

10,0002

10,000

4

0

0

0

0

–2

–10,000

战略制定以及执行支持–10,000
2010

MITSUBISHI ESTATE CO., LTD.

ANNUAL REPORT 2014

2011

2012

2013

2014

–4
2010

2011

2012

2013

2014

37

公司治理
公司治理情况

会长致辞

本公司集团以实现重视股东价值的经营为目标，在维护完善监事制度的同时积极引入执行董事制度，此外，董事会方面，
通过选任外部董事等方式谋求推进业务执行、审计和监督等的职责划分和内部统制化，并努力确保经营的透明性和客观性。
公司治理报告书http://www.mec.co.jp/e/investor/irlibrary/corp/

董事会召开情况等（ 2013 年度）
主要项目本公司为实现“满足居住、
工作、
休息全方位需求，兼顾环境，魅力创城，为实现真正有价值的社会做出贡献”这一基本使命，将充实公司治理体制作为经营的最重要课题之一。本人作为董事会会长，通过在担任议长的董事会上进行充分的审议，尽力发挥确切的公司治理功能。
董事会除了对经营上的重大事项进行决策之外，还承担着监督业务执行的功内容

董事人数（其中外部董事）

13 名（ 4 名）

董事会召开次数15 次

外部董事出席董事会的次数

松桥 功

监事人数（其中外部监事）

4 名（ 3 名）监事会召开次数13 次

外部监事出席监事会的次数

15 次

15 次

五味 康昌

14 次

长谷川 和彦 13 次

波多 健治郎 *13 次

内海 暎 郎

13 次外部监事出席董事会的次数

长谷川 和彦 15 次

波多 健治郎 14 次

内海 暎 郎

15 次

监查法人

新日本有限责任监查法人

本公司应支付的该营业年度会计监察人报酬等总额

135 百万日元常盘 文克

*

富冈 秀

15 次

* 2014 年 6 月 27 日召开的第 115 次定期股东大会闭幕时卸任。

能。本公司从 2006 年开始选任外部董事，现有 13 位董事中外部董事占有 4 个名额，他们灵活运用各自的经营经验、
管理经验和专业知识，提出意见和建议，为充实董事会审议做出了很大的贡献。此外，包括 3 位外部监事在内的 4 位监事也积极出席董事会，拥有各种背景的外部董事和外部监事们各显其能，共同努力运营、打造
全体出席者都能积极参加讨论的董事会。
目前，本公司集团致力于在国际都市竞争中促进东京都市功能的进一步强化，同时扩大海外事业。应对事业环境和市场变化的同时，为了切实抓住一切飞跃式发展的机会，“大胆细心”的战略和经营判断，以及支撑这一切的治理体制的构筑

支付给董事以及监事的报酬等总额（ 2013 年度）
区分

支付额

支付给董事的报酬等总额（其中外部董事）

606（40）百万日元支付给监事的报酬等总额（其中外部监事）88（53）百万日元

1．‌上述包括 2013 年 6 月 27 日召开的第 114 次定期股东大会闭幕时卸任的 4 名董事。
2．‌对于本公司董事，不支付职务报酬。
3．‌股东大会议定的董事报酬限额，除规定“每期 8 亿日元以内”的通常报酬额（不包含职务报酬）之外，还另规定作为股票期权分配给本公司董事的新股优先认（各自依据 1991 年 6 月 27 日召开的第 92 次定期股东大会决议，以及 2006 年 6 月 29 日召开的第 107 次定
购权等相关报酬额“每营业年度 2 亿日元以内”。
期股东大会决议。另外，外部董事不参与新股优先认购。）

必不可少。今后本公司集团也将继续不断追求适合自身的治理体制，以致力于创造长期性的企业价值和社会价值。

（依据 2006 年 6 月 29 日召开的第 107 次定期股东大会决议）4．‌股东大会议定的监事报酬限额为“每营业年度 1 亿日元以内”。
（对 9 名董事支付共 77 百万日元）5．‌上述支付金额中包括本营业年度的股票期权报酬额。
6．‌本公司外部管理层不从本公司下属子公司收取管理人员报酬等。

本公司将董事报酬总额设定为每营业年度 8 亿日元以内的通常限额加上 2 亿日元以内的新股优先认购权配额，并将监事报酬限额设定为每营业年度 1 亿日元以内。其具体内容是，对于除外部董事监事外的公司内部高级管理层，采用业绩联动型加上股票报酬型优先认购的报酬制度。关于外部董事，因其独
立于公司业务执行外的立场，仅对其支付固定报酬。另外关于监事，基于监事聘任合同，依专职和兼职

2014 年 8 月

各自的职责对其支付相应的固定报酬。
关于制定高级管理
层报酬额的方针三菱地所株式会社
代表董事
董事会长

业绩联动型的年度金钱报酬，是由作为管理层尽职尽责应得的固定报酬，以及反映全公司业绩和各自
主管业务业绩的浮动报酬两部分构成。关于浮动部分，以该年度金钱报酬的 3 成为基准，将全公司业绩
和各部门业绩与过去业绩以及年度目标相比较，并对达成度做出评价，以此为依据在一定范围内浮动。
此外，为了刺激管理层对于提升股价和业绩的贡献欲和士气，从而推进中长期角度的与股东的价值共享，我们从 2006 年度开始引入股票报酬型优先认购制度。
（董事退休慰劳金制度于 2006 年度废除）。
另外，该方针由董事会议定。

38

MITSUBISHI ESTATE CO., LTD.

ANNUAL REPORT 2014

39

公司治理

姓名
职位

董事和监事就任年
持有的本公司股票数（平成 25 年度有价证券报告书）

董事和监事

木村 惠司

杉山 博孝

柳泽 裕

风间

代表董事
董事会长

代表董事
总裁

代表董事

代表董事

利彦

代表董事


2000 年
26,000 股2007 年
21,000 股2009 年
13,000 股2013 年
12,000 股2011 年
50,213 股

合场 直人

小野 真路

大草 透

谷泽 淳一

代表董事

董事

董事

董事


2013 年
18,000 股2010 年
7,000 股2013 年
19,000 股2014 年
3,000 股

加藤 让

松桥 功

常盘 文克

五味 康昌

富冈 秀

董事（外部董事）

董事（外部董事）

董事（外部董事）

董事（外部董事）


2007 年


2006 年2009 年


2006 年

－股

－股

－股

－股

1933 年 4 月 16 日出生

1933 年 11 月 13 日出生

1943 年 2 月 8 日出生

1948 年 4 月 15 日出生

1956.4入职财团法人日本交通公社

1957.4

入职花王香皂株式会社

1966.4

入职（株）三菱银行

1975.11 入职摩根银行

1990.6

出任（株）日本交通公社董事
长总经理

1990.6

出任花王株式会社董事总经理2003.5出任（株）东京三菱银行副行长

1991.2

1997.6

出任该公司董事会长

2004.6

出任三菱证券（株）董事会长

出任 JP 摩根证券公司东京分店
店长兼日本全权代表

1996.6

出任该公司董事长会长2000.6

从该公司卸任2005.10 出任三菱 UFJ 证券（株）董事会长

1998.7

出任该公司副董事会长

2002.6

出任（株）JTB 董事兼顾问

2006.6

本公司董事（现任）2009.5任该公司顾问

1999.4

出任该公司日本全权代表

2009.6

本公司董事（现任）2001.3

出任该公司董事会副主席

2010.4

出任三菱 UFJ 证券控股（株）顾问

2002.10 从该公司卸任

2013.2三菱 UFJ 证券控股（株）特别顾问（现任）

2006.6

2004.4 	‌出任成田国际机场（株）董事会长
2004.6

出任（株）JTB 顾问
（现任）

执行董事

本公司董事（现任）

杉山 博孝

柳泽 裕

风间 利彦

小野 真路

总裁

副总裁执行董事

专务执行董事专务执行董事

加藤 让

合场 直人

林 总一郎

清泽 光司

专务执行董事专务执行董事专务执行董事常务执行董事

岩田 研一

兴野 敦郎

大草 透

田岛 穰

常务执行董事常务执行董事常务执行董事常务执行董事2007.6 	‌成田国际机场（株）
董事会长卸任2007.6

本公司董事（现任）

执行董事


薮 和之
檀野 博

长谷川 和彦内海 暎 郎松尾 宪治

荒 畑 和彦专职监事

专职监事（外部监事）

监事（外部监事）监事（外部监事）
2012 年
35,000 股2008 年
13,000 股
1952 年 6 月 5 日出生

2007 年2014 年

天野 雅美

－股

－股

1942 年 9 月 7 日出生

片山 浩

1949 年 6 月 22 日出生

1975.4

入职（株）三菱银行

1965.4入职三菱信托银行（株）

1973.4

入职明治生命保险相互会社

2002.6

出任（株）东京三菱银行执行
董事

1999.6

出任该公司董事总经理2005.12 出任明治安田生命保险相互会社

2001.4

出任（株）三菱东京金融集团
董事会长

有森 铁治

胁 英美

谷泽 淳一

常务执行董事常务执行董事常务执行董事

董事长总经理2005.6

出任该行专职监事

2006.7

出任该公司董事首席执行总经理

2006.1

出任（株）三菱东京 UFJ 银行专职监事

2004.4

出任三菱信托银行（株）董事会长

2013.7

出任该公司首席执行董事

2013.7

该公司特别顾问（现任）2008.6

从该行卸任

2004.62014.6

本公司监事（现任）2008.6

本公司专职监事（现任）出任（株）三菱东京金融集团
董事

千叶 太
渡边 显彦
驹田 久

2005.10 出任三菱 UFJ 信托银行（株）董

细包 宪志

事会长

40

本公司监事（现任）2008.6三菱 UFJ 信托银行（株）最高顾问（现任）仲条 彰规
西贝 升

2005.9 （株）三菱东京金融集团董事卸任

2007.6

竹内 晋一

高野 圭司

MITSUBISHI ESTATE CO., LTD.

吉田 淳一

汤浅 哲生

常务执行董事常务执行董事ANNUAL REPORT 2014

41

风险管理
本公司基于“三菱地所集团风险管理规定”对风险管理体制和制度进行整备，彻底贯彻从各种业务活动相关风险的早期发

亿日元

%

25,000100

20,00080

15,00060

金的下跌，并且对空置率的增加有很大的影响。本公司在持有型办公大楼事业方面，10,00040

采取与顾客签订相对长期租赁合同的基本形式。因为有望获取稳定的租金收入，所

5,000

20

现到改善方案的制定、
实施和监督的 PDCA循环机制。

房地产市场行情变动的风险有息负债状况（本体）房地产市场与经济景气的变动连动性很高，景气恶化会直接造成房地产价格和租以可减轻经济景气巨变可能带来的风险。

各种规定变化的风险

0

0

普通公司债

本公司最擅长的领域 --大规模城市创建，在国内外遵守各种法律、法规开展事

可转换公司债

业。当这些法律、法规等出现变化时，为了对应新制度会产生追加成本，或者竞争银行借贷（固定）银行借贷（浮动）环境发生很大的变化等，这些都可能对本公司的事业开展产生影响，因此我们对CP（商业票据）固定比率（右轴）相关制度的变化动向等随时保持最高的警惕。

有息负债比率（右轴）

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

5,100
1,000
2,112
1,717
580
78.1
53.6

4,750
136
2,012
1,717
—
80.1
44.0

4,650
—
2,210
1,522
—
81.8
42.4

5,400
—
2,902
2,122
—
79.6
48.0

5,750
—
2,856
3,892
—
68.8
53.4

5,600
—
3,291
4,012
—
68.6
53.4

5,500
—
3,240
3,657
—
70.2
51.8

6,200
—
3,068
4,537
—
66.9
53.5

7,150
—
3,198
6,407
350
60.3
59.3

6,850
—
3,143
6,157
—
61.7
57.9

各年度 3 月 31 日结束的决算期

利息上升的风险

本公司将金融机构的借款以及发行公司债所得的资金，用于办公大楼、住宅、商业设施、物流设施等的开发。作为金融市场信贷紧缩和世界性经济衰退的应对策略，日本银行实施量与质双方面的金融缓和政策，该政策的变化，以及国债增发造
成供求平衡恶化最终导致利率上升等因素，都可能对本公司的业绩和财政状态产融资利率、公司债状况（本体）
年

%

12

3.0

10

2.5

8

2.0

6

1.5

4

1.0

2

0.5

生恶性影响。
对于以变动利率筹措的一部分资金，本公司通过进行支付利息固定化的利率掉
期交易来规避利率变动的风险。今后也将继续在兼顾固定利率借款、变动利率借款
以及各项公司债余额之间平衡的基础上进行资金筹措。
0

0
2005

公司债平均残存期限

汇率变动的风险

公司债年度末利率（右轴）本公司除日本国内之外，在美国、欧洲、亚洲也致力于资产的开发和持有，这一部分资产和收益的计算是以当地货币计价。因此，汇率有变动的情况下，外币计价总平均约定利率（右轴）
整体年度末利率（右轴）

2006

7.13
1.90
1.16
1.53

8.38
1.92
0.99
1.52

2007

2008

8.23
1.94
1.25
1.65

9.47
1.93
1.33
1.66

2009

9.04
1.90
1.29
1.58

2010

8.89
1.88
1.05
1.42

2011

8.22
1.88
1.01
1.40

2012

7.71
1.72
0.87
1.27

2013

7.52
1.54
0.72
1.05

2014

6.82
1.55
0.70
1.07

各年度 3 月 31 日结束的决算期的资产和负债及外币计价交易的日币换算额也会随之变动。本公司在获取外币计价资产时，通过以该外币进行负债融资等方式，努力使汇率变动的风险极小化。
评级（短期和长期）截止到 2014 年 7 月末

天灾人祸等风险

发生地震、洪水等天灾以及事故、火灾等人祸等的情况下，本公司的业绩和财政状况也会随之受到影响。本公司在促进已持有物业的再开发，以及整备先进的防评级机构名称长期债券评级

短期债券评级

穆迪公司

A2
A+
AA-

P-1
A-1
a-1+

标准普尔
评级投资信息中心

灾机制的同时，采取了通过区域管理的防灾对策。

42

MITSUBISHI ESTATE CO., LTD.

ANNUAL REPORT 2014

43

财务综述
11 年间的主要 财 务 摘 要 财 务 概 况（合 并 决 算 ）2004/3

2005/3

2006/3

2007/3

2008/3

2009/3

2010/3

2011/3

2012/3

2013/3

2014/3¥  679,918
103,749
78,701
34,989¥  775,381
118,233
93,67536,245¥  844,217
137,614
121,236
55,825¥  947,641
166,165
151,674
97,662¥  787,652
177,983
162,061
86,963¥  942,626
138,567
108,624
45,423¥1,013,415
148,972
117,381
11,900¥  988,447
158,258
130,830
64,219¥1,013,069
146,299
120,665
56,512¥  927,157
118,349
92,38145,507¥1,075,285
161,271
139,638
64,297

3,068,842
897,499
1,211,888
70,20557,024

3,124,514
920,930
1,198,371
79,79355,5453,280,209
1,133,623
1,007,761
62,20453,655

3,447,272
1,225,644
1,012,588
138,169
54,257

4,327,137
1,238,889
1,645,407
270,798
56,867

4,429,070
1,148,494
1,834,195
201,088
60,364

4,355,065
1,183,156
1,762,111
114,085
73,926

4,245,209
1,202,270
1,639,050
76,332
70,6284,387,015
1,256,791
1,716,890
282,171
67,465

4,711,521
1,239,547
2,085,417
208,135
73,364

4,765,368
1,329,057
1,973,042
159,677
74,80577,708–60,645–31,658
136,063

88,900–92,409–33,485
97,324

169,744
29,883–132,463
167,090

150,710–85,389–34,093
206,089–16,248–212,207
238,942
219,71245,824–214,500
141,055
184,552

212,668–112,639–106,852
177,825

259,263–67,223–140,269
229,062203,243–272,009
57,189215,771

122,286–217,992
27,150191,837

336,489–133,537–177,514
224,739¥26.968.00¥27.938.00¥42.6010.00¥70.9514.00¥62.9916.00¥32.90
16.00

¥8.58
12.00

¥46.27
12.00¥40.7212.00¥32.7912.00¥46.3412.00¥167,444
3.6%
3.9 倍
4.0%
29.7%

¥178,386
4.0%
4.7 倍
4.0%
28.6%

¥200,928
4.6%
7.4 倍
5.4%
23.5%

¥233,406
5.3%
9.5 倍
8.3%
19.7%

¥245,911
4.9%
8.5 倍
7.1%
25.4%

¥209,522
3.3%
4.7 倍
3.8%
48.6%

¥230,730
3.5%
5.2 倍
1.0%
139.9%¥237,109
3.8%
6.6 倍
5.4%
25.9%

¥222,885
3.5%
6.5 倍
4.6%
29.5%

¥200,587
2.7%
5.0 倍
3.6%
36.6%

¥246,332
3.5%
7.5 倍
5.0%
25.9%

¥1,411
1,299,185¥1,246
1,299,185¥2,7901,371,189¥3,8701,382,518¥2,4201,382,518¥1,102
1,382,518¥1,5301,390,397¥1,4071,390,397¥1,476
1,390,397¥2,596
1,390,397¥2,446
1,390,397业绩概况（百万日元）
销售收入
销售利润
经常利润
本期净利润
财政状态（百万日元）总资产自有资本 * 1
有息负债
设备投资
折旧费
现金流
销售活动带来的现金流投资活动带来的现金流财务活动带来的现金流现金及现金等同物的期末余额每股信息（日元）本期净利润
现金分红主要财务指标

EBITDA（百万日元）* 2
总资产利润率（ ROA ）利息备付率（ ICR ）* 3股东权益收益率（ ROE ）派息率股票信息股价（日元）* 4已发行总股数（千股）
三菱地所在东京证券交易 日元
5,000
所的股价走势
4,000

3,000

2,000

1,000

0

2003/4

*1
*2
*3
*4

2004/4

2005/4

2006/4

2006/4

2007/4

2008/4

2009/4

2010/4

2011/4

2012/42013/4

2014/4

自有资本＝净资产 - 股票收购权 - 少数股东持有
EBITDA ＝ 销售利润 + 收取红利·现金分红 + 持有法投资损益 + 折旧费用 + 商誉折旧费用利息备付率（ICR）＝（销售利润 + 收取红利 + 收取股息 +权益法投资损益）÷（支付利息 + 商业票据的利息）
各年度 3 月 31 日的收盘价

44

MITSUBISHI ESTATE CO., LTD.

ANNUAL REPORT 2014

45

财务综述

财务概况

投资管理事业方面，由于前年度股权投资出售等的收入列入计算造成的反差，收入有所减少。结果，本类别的销售

销售收入和销售利润
2014 年 3 月决算期的业绩中，销售收入为 1,075,285 百万
日元比前年度增加 148,127 百万日元 (+16.0%)，销售利润为 161,271 百 万 日 元， 比 前 年 度 增 加 42,921 百 万 日 元(+36.3%)。详细分类内容以及概况如下。

入增加以及物业出售收入的增加，本财年度实现了增收。另
外，前期末时 3.98%（包括全国所有用途）的空置率，由于加
算了前年度刚竣工尚在空置中的新物业，本期末达到了 5.29%。结果，本类别销售收入为 484,229 百万日元，比前年度增
加了 41,481 百万日元，销售利润则比前年度增加 505 百万日
元，达到了 108,172 百万日元。

前年度增加而销售收入增加。结果，本类别的销售收入为

403,259 百万日元，比前年度增加 87,908 百万日元，销售利润则比前年度增加 25,460 百万日元，达到了 27,778 百万日元。
都市开发事业方面，由于前年度物业出售的反差，收入与
前年度相比有所减少。结果，本类别的销售收入为 48,029
百万日元，比前年度减少 2,249 百万日元，销售利润则比前年度减少 3,049 百万日元为 8,130 百万日元。

元贬值等因素影响，收入相比前年度有所增加。结果，本类别的销售收入为 80,366 百万日元比前年度增加 19,473 百万日元。销售利润比前年度增加 17,207 百万日元为 25,579

2014/3 实绩 2013/3 实绩销售收入1,075,285
484,229403,259
48,02980,366
6,288
19,946
29,21927,097
3,674–26,825
161,271
108,172
27,7788,130
25,579
3,046
1,252
737
1,544
–246
–14,724

于资产管理费的增收，销售利润比前年度增加 917 百万日元但由于负商誉折旧额业已消失等，因此相比前年度减少 813

住宅事业达到了 3,046 百万日元。

百万日元为 9,323 百万日元。销售外费用方面由于支付利息

城市开发事业

（东京都千设计监理事业方面，“（暂名）大手町 1-1 计划”
代田区）、“大名古屋大厦”(爱知县名古屋市 )等设计监理业

减少，相比前年度减少 5,148 百万日元为 30,956 百万日元。
作为特别利润，计入了固定资产出售利润 6,702 万日元、负商誉发生收益 4,942 百万日元共计 11,644 百万日元。
作为特别损失，计入了固定资产报废关联损失 2,303 百万于单件销售金额的减少，收入最终有所减少，而其他方面的

日元、减损损失 32,644 百万日元、股权出资评估损失 7,648

收入则有所增加。结果，本类别的销售收入为 19,946 百万日

百万日元等共计 42,596 百万日元。

Hotels & Resorts 为中心，对“Royal Park Hotels”旗下各城市名）”品牌下发展新的宾馆事业。 2014 年 3 月决算期，由于“Royal Park Hotel The Nagoya”的开业，住宿部门收
入有所增加，因此本类别的销售收入达到了 29,219 百万日元，

海外事业
投资管理事业
设计监理事业
房地产服务事业
其他事业
调整额
销售利润

元，销售利润则为 1,252 百万日元，二者均与前年度持平。
宾馆事业方面，以宾馆事业统括公司株式会社 Royal Park

大厦事业

宾馆事业

理收入和室内装修施工收入各自售出数目有所增长，但由

大厦事业
住宅事业

本期净利润


城市开发事业

税金等调整前的本期净利润相比前年度增加 51,944 百万海外事业
投资管理事业

日 元 为 108,685 百 万 日 元、本 期 净 利 润 相 比 前 年 度 增 加设计监理事业

18,789 百万日元（＋ 41.3%）为 64,297 百万日元。本期每股宾馆事业净利润为 46 日元 34 钱。

房地产服务事业
其他事业

相比前年度增加 920 百万日元，销售利润方面比前年度增加

调整额

房地产服务事业方面，由于交易件数的增加，房地产中介增减148,127
41,48187,908–2,24919,473
–820
378
920
–112
–733
1,882
42,921505
25,460–3,04917,207
917
17
262
485
–235
1,349

收入相比前年度有所增长。结果，本类别销售收入为 27,097

2013 财年度营业收入前期比较
百万日元
1,075,285
投资管理事业

日元为 1,544 百万日元。

城市开发事业

海外事业

–2,24919,473

–820

设计
监理事业

378

宾馆事业

920

房地产
服务事业

–112

其他事业

调整额

–733

1,882

其他事业方面，销售收入为 3,674 百万日元相比前年度减
少 733 百万日元，销售利润则比前年度恶化了 235 百万日元住宅事业并造成了 246 百万日元的亏损计入。

87,908927,157

百万日元。

大厦事业

41,4812013 年 3 月

2014 年 3 月

销售收入销售利润 / 销售利润率

本期净利润 / ROE

EBITDA2013 财年度营业利润前期比较

百万日元

百万日元 %百万日元 %

百万日元

百万日元

1,200,000

200,000

80,000300,00020

8

161,271
投资管理事业

1,000,000
150,000

15

60,000917

6800,000

200,000

600,000

927,157
442,748
315,351
50,27860,892
7,108
19,56828,29927,2094,408–28,707
118,349
107,667
2,317
11,180
8,371
2,129
1,234
474
1,058
–10
–16,074262 百万日元达到了 737 百万日元。

百万日元与前年度持平，销售利润则比前年度增加 485 百万

海外事业方面，由于出售了在英国持有的物业，加之受日单位 ：百万日元科目销售外收入上，尽管依据权益计价法的投资利益有所增加，宾馆的体质进行强化，并谋求在“Royal Park Hotel The（+

住宅事业方面，由于本公司公寓事业中的销售计算户数比收入虽为 6,288 万日元比前年度减少了 820 百万日元，但由务也计算进了销售收入中。2014 年 3 月决算期，尽管设计监

大厦事业方面，由于前年度竣工的大厦全年运转的租金收销售外损益以及特别损益

10100,000

城市开发事业

海外事业

–3,04917,207

设计
监理事业

17

宾馆事业

262

房地产
服务事业

485

其他事业

调整额

–235

1,349

4

40,000118,349
400,000

100,000
50,0005

20,000

0

0

大厦事业

505

2

住宅事业

25,460200,000
002010 2011 2012 2013 20142010 2011 2012 2013 2014

销售利润

46

销售利润率

0
2010 2011 2012 2013 2014

本期净利润

ROE

0
2010 2011 2012 2013 20142013 年 3 月

2014 年 3 月

各年度 3 月 31 日结束的决算期

MITSUBISHI ESTATE CO., LTD.

ANNUAL REPORT 2014

47

财务综述

财务状况


（2）合并报表资产负债表（1）合并报表现金流

负债的增减，相比前年度末增加 53,847 百万日元为 4,765,368“资产部分”通过左记的销售、投资、财务活动带来的资产和合并报表上的现金流以及现金等同物（以下简称“资金”），租赁等不动产关联
另外，关于租赁等不动产以及作为租赁等不动产使用部
分的不动产损益状况，详细如下。

本公司以及一部分合并报表子公司，在东京都等其他地百万日元。

区以及海外（美国、英国），持有以获取租赁收益为目的的租

由税金等调整前本期净利润、存货资产的增减、长期借贷收“ 负 债 部 分 ”相 比 前 年 度 期 末 减 少 27,234 百 万 日 元 为赁办公大厦以及租赁商业设施等。另外，有一部分国内的租

入，减去有形固定资产的获取、长期借贷的返还等支出，相比

3,318,275 百万日元。有息负债相比前年度期末减少 112,375

赁办公大厦，由于由本公司以及一部分合并报表子公司使

前年度期末增加 32,902 百万日元为 224,739 百万日元。

百万日元为 1,973,042 百万日元，减去手头流动性余额的净

用，所以被称为包含作为租赁等不动产使用部分的不动产。

有息负债相比前年度期末减少 145,277 百万日元，最终值为关于这些租赁等不动产以及包含作为租赁等不动产使用（销售活动带来的现金流）销售活动带来的现金流，增加了 336,489 百万日元（相比前年度 +214,202 百万日元）的资金。这是由税金等调整前
本期净利润 108,685 百万日元在调整了 74,805 百万日元非资金损益项目上的折旧费后的资金增加基础上，加上存货

1,748,303 百万日元。

部分不动产的合并报表资产负债表金额、期中增减额以及时“净资产部分”，尽管由于土地重估差价以及退休金支付相价等，具体如下。
1,447,093 百万日元。

资产以及流动债务的增减带来的资金增减后算出。

单位 ：百万日元

本年度合并报表
会计年度

前年度合并报表
会计年度

自 2013 年 4 月 1 日
至 2014 年 3 月 31 日

自 2012 年 4 月 1 日
至 2013 年 3 月 31 日

租赁等不动产

（投资活动带来的现金流）

2,965,396
109,249
3,074,645
5,060,986

期初余额

投资活动带来的现金流，减少了 133,537 百万日元（相比期中增减额

前年度 +84,455 百万日元）的资金。这个结果，是因为出资

期末余额
期末时价

获取有形固定资产。

租赁收益
租赁费用
差额

2,622,741
342,654
2,965,396
4,920,768

自 2013 年 4 月 1 日
至 2014 年 3 月 31 日

自 2012 年 4 月 1 日
至 2013 年 3 月 31 日

373,047
256,935
116,111–30,873

349,767
231,696
118,070–17,189

包含作为租赁等不动产使用部分的不动产
租赁收益
租赁费用
差额
其他损益

合并报表借贷对照表计入额单位 ：百万日元

前年度合并报表
会计年度租赁等不动产

其他损益关的累积调整而有所减少，但由于盈利留存以及汇率换算调整 帐 目 等 的 增 加， 相 比 前 年 度 增 加 81,081 百 万 日 元 为

本年度合并报表
会计年度

17,074
16,227847–1,474

17,646
16,431
1,215–5,534（注 1）‌在包含作为租赁等不动产使用部分的不动产里，因为作为服务提供以及经营管理包括了本公司以及一部分合并报表子公司使用的部分，所以该当部
分的租赁收益不予计入。另外，在该当不动产的关联费用（折旧费用、建筑
管理费用、
租税公课等）中，包含了租赁费用。
（注 2）本合并会计年度的其他损益，即减损损失（32,365 百万日元）等。

包含作为租赁等不动产使用部分的不动产合并报表借贷对照表计入额（财务活动带来的现金流）

227,564–2,987
224,577
334,700

期初余额财务活动带来的现金流，减少了 177,514 百万日元（相比期中增减额前年度 -204,665 百万日元）的资金。这是由于返还长期借

期末余额
期末时价

贷以及偿还公司债造成的结果。

232,419–4,854
227,564
339,800（注 1）‌合并报表资产负债表金额，是从获取原价减去折旧费累计金额以及减损损
失累计金额后的金额。
（注 2）‌合并会计年度增减数额之中，主要增减额是由于与新宿六丁目特定目的会
社的 166,998 百万日元合并统计造成的增加。
（注 3）‌合并报表会计年度末的时价，参阅以下说明。
（1）‌关于国内的不动产，主要是由本公司基于“不动产鉴定评估基准”算定的金额。
（2）关于海外的不动产，主要是由当地鉴定人鉴定评估的金额。

现金流总资产 / ROA

自有资本 / 自有资本比率

利息备付率（ICR）

每股盈利

百万日元

百万日元 %百万日元 %倍

日元400,000

5,000,000

5

160,000

40

8.0

50

4,000,000

4

120,00030

6.0

3,000,000

3
80,00020

4.0

40,000

10

2.0

0

0

300,000
200,000
100,000
02,000,000–100,000–200,000

40

30

20

2

1,000,000

1

10–300,000
0–400,0002010销售活动带来的现金流财务活动带来的现金流

48

2011

2012

投资活动带来的现金流

2013

2014

0
2010 2011 2012 2013 2014

总资产

ROA

0
2010 2011 2012 2013 2014

自有资本02010 2011 2012 2013 20142010 2011 2012 2013 2014

各年度 3 月 31 日结束的决算期

自有资本比率

各年度 3 月 31 日结束的决算期

MITSUBISHI ESTATE CO., LTD.

ANNUAL REPORT 2014

49

财务综述

比较合并报表 资 产 负 债 表
科目（资产部分）流动资产



本合并报表会计年度末单位 ：百万日元

2014/3/31 现在

2013/3/31 现在增减

金额 构成比（% ）金额 构成比（% ）金额

4,765,368
946,52219.9



本合并报表会计年度末前年合并报表会计年度末4,711,521
1,026,773

21.8

53,847–80,251科目（负债部分）流动负债现金及存款

224,121

192,076

32,045

期票支付及销售未付金期票及销售未进款

28,53929,925–1,386

短期借款

有价证券

1,333

612

721

销售用不动产

66,484

152,354–85,870促销用不动产

319,355

343,621–24,266开发用不动产

8,609

8,615

–5

未完成工程预付金

7,195

5,509

1,685

其他在库资产

1,012

935

77

资权投资

223,911

208,523

15,387固定负债

延付税金资产

21,152

21,064

88

公司债

其他

45,01463,736–18,722

–208

–201

–6

呆账准备金

1 年内预定返还长期借款
商业票据

1 年内预定返还公司债
未付法人税等债务担保损失准备金延付税金负债
其他长期借款
预收押金保证金

固定资产

3,818,846

80.1

3,684,748

78.2

134,098

延付税金负债

有形固定资产

3,328,605

69.8

3,223,836

68.4

104,769

再估值关联延付税金负债
退休金发放准备金

建筑及建设物

896,947

885,994

10,953

机械装置及搬运工具

23,18924,733–1,543

1,897,116

1,883,246

13,870信托土地440,852

377,854

62,998建设暂定勘定53,65733,90919,747（净资产部分）其他16,841

18,098–1,256

股东资本

1,620

资本金

土地

其他

借地权

87,91386,947

965

资本剩余金

其他

8,139

7,485

654

利润剩余金

投资有价证券

213,656

8.3

366,4792.0

负商誉

96,052

394,188

94,432

董事退职慰劳准备金无形固定资产

投资等其他资产

2.0

退休金支付相关负债

7.8

201,005

27,70812,651

1,532

1,601

–68

113,015

110,689

2,325

退休金支付相关资产

6,320

-

6,320

延付税金资产

10,15016,798–6,647

其他

51,35638,30913,046

呆账准备金

–1,844–1,92480长期贷款
押金及保证金资产合计

4,765,368

100.0

4,711,521

100.0

53,847

其他包括利润累计额
其他有价证券市值差额金递延对冲损益土地再估值差额金汇率换算调整勘定
退休金支付相关调整的累计额
新股预约权
少数股东持股负债净资产合计

2014/3/31 现在

2013/3/31 现在增减

金额 构成比（% ）金额 构成比（% ）金额

3,318,275
767,747
105,271
63,762
343,127
56,595
14,423947
183,6192,550,527
645,000
855,052
383,083
192,938
319,090
20,380593
92,35642,032
1,447,093
772,805
141,373
170,485
465,757–4,811
556,252
75,971
125
493,153–8,249–4,748494
117,540
4,765,368

69.6
16.1

53.5

30.4
16.2

11.7

2.5
100.0

3,345,509
539,444
53,044
68,291
166,445
35,00057,567
8,935
7,030
879
142,249
2,806,065
689,664
1,058,240
378,876
194,827
321,972
16,671743
88,14356,925
1,366,011
720,666
141,373
170,485
413,392–4,585
518,881
70,608–221
498,103–49,608500
125,963
4,711,521

71.0
11.4

59.6

29.0
15.3

11.0

2.7
100.0

–27,234
228,30352,227–4,528
176,681–35,000–971
5,487–7,03067
41,369–255,537–44,664–203,187
4,207–1,889–2,882–16,671
20,380–150
4,212–14,892
81,081–52,1380052,365–226
37,371
5,363
346–4,94941,359–4,748–5–8,42353,847（注）百万日元未满时切舍表示。

（注）百万日元未满时切舍表示

50

自有股份

单位 ：百万日元

前年合并报表会计年度末MITSUBISHI ESTATE CO., LTD.

ANNUAL REPORT 2014

51

财务综述

比较合并报表 损 益 计 算 书
科目

销售收入
销售成本
总销售利润
销售费用以及一般管理费
销售利润
销售外收入
收取利息
收取红利
负商誉折旧金额关联企业投资收益
其他
销售外费用
支付利息
固定资产除却损
其他
经常利润
特别利润
固定资产销售利润
负商誉发生收益特别损失
固定资产除却关联损失减损损失资产出资评估损失
债务担保损失准备计提税金等调整前本期净利润
法人税、住民税以及事业税
以前年度法人税等
法人税等调整额
少数股东利益本期净利润

单位 ：百万日元

本合并报表会计年度 前年合并报表会计年度
2013/4/1—2014/3/31

1,075,285
836,249
239,035
77,764
161,271
9,323
232
3,876
1,547
3,666
30,95622,1294,029
4,796
139,638
11,6446,702
4,942
42,5962,303
32,644
7,648
108,685
22,403
20,684–2,3593,660
64,297

2012/4/1—2013/3/31

927,157
733,392
193,765
75,415
118,349
10,136
420
3,603
835
517
4,759
36,10424,5405,744
5,819
92,381
7,540
6,165
1,374
43,181
24,338
2,826
8,985
7,030
56,741
16,528–14,620
9,325
45,507

增减

148,127
102,856
45,2702,349
42,921
–812
–188
273
–835
1,030
–1,093–5,148–2,410–1,714–1,02247,256
4,103
536
3,567
–584
–22,035
29,818–1,336–7,03051,944
5,875
20,684
12,260–5,66518,789比较合并报表现金流量表（要约）
科目

税金等调整前本期净利润
特别损益等调整
折旧费库存资产增减
股权投资的增减
其他
法人税等支付额销售活动带来的现金流有价证券售出、
偿还以及投资有价证券售出带来的收入
有形固定资产售出、
有形固定资产信托收益权售出带来的收入设备投资
其他投资活动带来的现金流
新筹措
返还
股息支付
其他
财务活动带来的现金流现金及现金等同物关联换算差额现金及现金等同物的增减额（“－”为减少）子公司新入合并报表后现金及现金同等物的增加额
子公司合并报表消除后现金及现金同等物的减少额现金及现金等同物的期初余额现金及现金等同物的期末余额单位 ：百万日元

本合并报表会计年度 前年合并报表会计年度
2013/4/1—2014/3/31

2012/4/1—2013/3/31

增减108,685
34,95574,80593,854–18,180
71,470–29,102336,489

56,741
24,71573,364
43,173–24,319–17,975–33,413122,286

51,944
10,2401,441
50,681
6,139
89,445
4,311
214,203

1,034
33,854–159,677–8,748–133,537

2,429
10,000–208,135–22,287–217,992–1,39523,85448,45813,53984,455

181,349–275,254–25,448–58,161–177,514

587,403–569,256–25,747
34,751
27,150–406,055
294,002299–92,912–204,664

8,321
33,758—–856
191,837
224,739

3,838–64,716
42,724–1,942
215,771
191,837

4,483
98,474–42,724
1,086–23,934
32,902（注）百万日元未满时切舍表示。

（注）百万日元未满时切舍表示。

比较合并报表 包 括 利 润 计 算 书
科目

少数股东损益调整前本期净利润
其他包括利润
其他有价证券市值差额金递延对冲损益土地再估值差额金汇率换算调整勘定
对于持股适用公司的持股相当额包括利润单位 ：百万日元

本合并报表会计年度 前年合并报表会计年度
2013/4/1—2014/3/31

2012/4/1—2013/3/31

增减67,957
48,870
5,364
426
–79
41,754
1,405
116,827

54,83342,14523,358–65–1,384
19,556679
96,97913,124
6,725–17,994491
1,305
22,198726
19,848111,287
5,540

87,337
9,641

23,950–4,101（细目）
母公司股东关联包括利润
少数股东关联包括利润
（注）百万日元未满时切舍表示。

52

MITSUBISHI ESTATE CO., LTD.

ANNUAL REPORT 2014

53

公司数据
三菱地所集团 主 要 企 业合并报表子公司

持股适用公司大厦事业

议决权所有
百分比（%）

议决权所有
百分比（%）地址电话号码

主要事业内容Higashinihon Kaihatsu Co., Ltd.

静岡県駿東郡小山町用沢 1442-23（〒 410-1326）

TEL+81-550-78-3211

东富士乡村高尔夫俱乐部和富士国际高尔夫俱乐部等的经营

100.0

60.0

MEC Urban Resort Tohoku Co., Ltd.

宮城県仙台市泉区明通 1-1-1（〒 981-3206）

TEL+81-22-377-3136

泉 Park Town 高尔夫俱乐部等的
经营管理

100.0

Sky 大厦、
横滨新都市大厦的经营54.4

Towa Nasu Resort Co.

栃木県那須郡那須町大字高久乙字遅山 3376（〒 325-0398） TEL+81-287-78-2700

50.0

Leisure Land（休闲度假区）运营、
宾馆运营、
房地产销售、
管理以及土
木建筑承包

100.0

东京交通会馆等的经营

Sakura Golf Development Co., Ltd.

千葉県佐倉市内田字双紙山 670（〒 285-0077）

TEL+81-43-498-6630

麻仓高尔夫俱乐部的经营

49.0

MEC Eco LIFE Co., Ltd.

東京都千代田区大手町 1-6-1（〒 100-0004）

TEL+81-3-5222-9671

关于环境和设计的研究与建议

100.0

Ryoei Life Service Co., Ltd.

東京都世田谷区奥沢 3-33-13 ロイヤルライフ奥沢（〒 158-0083）

TEL+81-3-3748-2650

收费老人院的运营

85.0

Tsunagu Network Communications, Inc.

東京都千代田区大手町 2-2-1 新大手町ビル (〒 100-0004)

TEL+81-3-4477-2000

集团住宅的因特网连接事业

20.0

Rockefeller Group, Inc. (RGI)

1221 Avenue of the Americas, New York, New York
10020-1095 U.S.A.

TEL+1-212-282-2000

不动产事业

100.0

Mitsubishi Estate New York Inc.

1221 Avenue of the Americas, New York, New York
10020-1095 U.S.A.

TEL+1-212-698-2200

在美国的不动产事业

100.0

Mitsubishi Estate London Ltd.

88 Wood Street, London EC2V 7DA, U.K.

TEL+44-20-7776-6900

在英国的不动产事业

100.0

Mitsubishi Estate Asia Pte. Ltd.

6 Battery Road, Singapore 049909

TEL+65-6576-5790

在亚洲的不动产事业

100.0

Mitsubishi Estate (Shanghai) Ltd.

200001 中国 上海市黄浦区西蔵中路 268 号 来福士広場

TEL（21）6340-3000

在中国的房地产事业

100.0

Mitsubishi Jisho Investment
Advisors, Inc.

東京都千代田区丸の内 2-5-1 丸の内二丁目ビル（〒 100-0005）

TEL+81-3-3218-0031

不动产投资管理关联的专业服务提供（不动产投资顾问等）

100.0

Japan Real Estate AssetManagement Co., Ltd.

東京都千代田区丸の内 3-3-1 新東京ビル（〒 100-0005）

TEL+81-3-3211-7921

投资法人的资产运营

63.0

地址

电话号码

主要事业内容Sunshine City Corporation

東京都豊島区東池袋 3-1-1 サンシャインシティ
ワールドインポートマートビル（〒 170-8630）

TEL+81-3-3989-3321

阳光城等的经营

63.2

Mitsubishi Estate·Simon Co., Ltd.

東京都千代田区大手町 1-9-7 大手町フィナンシャルシティ
サウスタワー（〒 100-0004）

TEL+81-3-3275-5252

奥特莱斯的经营

Yokohama Sky Building Co., Ltd.

神奈川県横浜市西区高島 2-19-12 スカイビル（〒220-0011）

TEL+81-45-441-1221

Tokyo Kotsu Kaikan Co., Ltd.

東京都千代田区有楽町 2-10-1 東京交通会館（〒 100-0006）

TEL+81-3-3212-2931

Recreational Facilities

Building Leasing Business

Building Management Business
Mitsubishi Jisho Property
Management Co., Ltd.

東京都千代田区丸の内 2-2-3 丸の内仲通りビル（〒 100-0005）

TEL+81-3-3287-4111

大厦的综合运营管理

100.0

Hokuryo City Service Co., Ltd.

北海道札幌市中央区北二条西 4-1 北海道ビル（〒 060-0002）

TEL+81-11-242-7411

大厦及住宅和体育设施的管理运营

100.0

Mitsubishi Jisho Retail Property
Management Co., Ltd.

東京都港区台場 1-7-1（〒 135-8707）

TEL+81-3-5579-6671

商业设施的运营管理

100.0

IMS Co., Ltd.

福岡県福岡市中央区天神 1-7-11 天神 MM ビル（イムズ）（〒 810-0001）

TEL+81-92-733-2006

商业设施“IMS”等的运营管理

92.0

Yuden Building Kanri Co., Ltd.

東京都千代田区有楽町 1-7-1 有楽町電気ビル（〒 100-0006） TEL+81-3-3211-7833

有乐町电气大厦的管理运营

62.5

Parking BusinessGrand Parking Center Co., Ltd.

東京都千代田区大手町 2-6-2 日本ビル（〒 100-0004）

TEL+81-3-3270-5048

日本停车中心的经营

97.0Tokyo Garage Co., Ltd.

東京都千代田区永田町 2-14-2 山王グランドビル（〒 100-0014）

TEL+81-3-3504-0610

大厦停车场的运营管理以及挥发油
商品类的销售

54.9

District Heating and Cooling Business

Others

海外事业*Outside the scope of consolidation

Marunouchi Heat Supply Co., Ltd.

東京都千代田区丸の内 2-2-1 岸本ビル（〒 100-0005）

TEL+81-3-3287-2288

丸之内、
大手町、
有乐町地区的温冷
热供应事业

64.2

Ikebukuro District Heating andCooling Co., Ltd.

東京都豊島区東池袋 3-1 サンシャインシティ
ワールドインポートマートビル（〒 170-8630）

TEL+81-3-3988-6771

东池袋地区的温冷热供应事业

50.7

O.A.P. D.H.C. Supply Co., Ltd.

大阪府大阪市北区天満橋 1-8-30 OAP タワー（〒 530-6004）

TEL+81-6-6881-5170

神奈川県横浜市中区桜木町 1-1-45（〒 231-0062）

TEL+81-45-221-0321

横滨港湾未来地区的温冷热供应事业

29.6

Marunouchi Direct Access Limited

東京都千代田区丸の内 3-3-1 新東京ビル（〒 100-0005）

TEL+81-3-3214-4881

丸之内、大手町及其他地区暗光纤租
赁事业、
数据中心建筑物供给事业51.0

Mitsubishi Jisho Sekkei Inc.

東京都千代田区丸の内 2-5-1 丸の内二丁目ビル（〒 100-0005）

TEL+81-3-3287-5555

建筑、
土木的设计监理

100.0

Marunouchi Hotel Co., Ltd.

東京都千代田区丸の内 1-6-3（〒 100-0005）

TEL+81-3-3217-1111

丸之内宾馆的经营

31.4

MEC Design International
Corporation

東京都中央区勝どき 1-13-1 イヌイビル・カチドキ（〒 104-0054）

TEL+81-3-6704-0100

内装潢的设计监理及施工以及家具
用品的制造和销售100.0Royal Park Hotels and Resorts Co., Ltd.

東京都千代田区大手町 1-6-1 大手町ビル（〒 100-0004）

TEL+81-3-3211-6180

宾馆事业的经营、
统括管理、
运营支援

100.0

Yokohama Royal Park Hotel Co., Ltd.

神奈川県横浜市西区みなとみらい 2-2-1-3 横浜ランドマーク
タワー（〒 220-8173）

TEL+81-45-221-1111

横滨 Royal Park Hotel 的运营

100.0

Tohoku Royal Park Hotel Co., Ltd.

宮城県仙台市泉区寺岡 6-2-1（〒 981-3204）

TEL+81-22-377-1111

仙台 Royal Park Hotel 的运营

100.0

東京都千代田区大手町 1-6-1 大手町ビル（〒 100-0004）

TEL+81-3-5224-6200“THE”系列的运营

100.0

東京都中央区日本橋蛎殻町 2-1-1（〒 103-8520）

TEL+81-3-3667-1111

Royal Park Hotel 的经营

55.7

Mitsubishi Real Estate Services Co., Ltd.

東京都千代田区大手町 2-2-1 新大手町ビル（〒 100-8113）

TEL+81-3-3510-8011

法人中介、
办公室租赁中介和管理、
不动产鉴定评估及停车场事业

100.0

Mitsubishi Jisho House Net Co., Ltd.

東京都新宿区北新宿 2-21-1 新宿フロントタワー（〒 169-0074）

TEL+81-3-6908-5560

个人住宅买卖及租赁中介、
租赁管理

100.0

Minato Mirai 21 D.H.C. Co., Ltd.

大阪市 OAP 地区的温冷热供应事业

35.0

Others设计监理事业

住宅事业

宾馆事业

Real Estate Sales
Mitsubishi Jisho Residence Co., Ltd.

東京都千代田区大手町 1-6-1 大手町ビル（〒 100-8189）

TEL+81-3-3287-8800

房地产开发、
销售、
租赁和保有管理

100.0

Custom-Built Housing
Mitsubishi Estate Home Co., Ltd.

投资管理事业

東京都港区赤坂 2-14-27 国際新赤坂ビル東館（〒 107-0052） TEL+81-3-6887-8200

Mitsubishi Estate Housing
Components Co., Ltd.

千葉県千葉市美浜区新港 228-4（〒 261-0002）

Prime Truss Co., Ltd.

東京都江東区木場 2-15-12（〒 135-0042）

TEL+81-43-242-9031

独栋建筑和集团住宅的设计施工以
及住宅和店铺的翻新建筑资材的制造、
加工、
销售

100.0
91.7

Royal Park Hotel Management Co., Ltd.
Royal Park Hotel Co., Ltd.

TEL+81-3-3643-3310

住宅建筑资材等的制造销售

18.3

Residence Management BusinessIzumi Park Town Service Co., Ltd.

宮城県仙台市泉区高森 7-2（〒 981-3203）

TEL+81-22-378-0022

泉 Park Town 的综合管理

100.0

Mitsubishi Jisho Community
Holdings Co., Ltd.

東京都千代田区大手町 1-6-1 大手町ビル（〒 100-0004）

TEL+81-3-5208-5740

公寓管理事业的经营管理及其附带
业务

71.5*

Mitsubishi Jisho Community
Co., Ltd.

東京都中央区八重洲 2-3-13 三菱地所コミュニティ本社ビル（〒 104-0028）

TEL+81-3-6895-3800

公寓综合管理事业、
大厦综合管理事业、翻新整修工程事业，其他相关
事业

71.5*

Mitsubishi Jisho Marubeni Residence
Services Co., Ltd.

東京都港区芝 5-20-6

TEL+81-3-5418-7233

公寓管理事业、
房地产事业

71.5*

MT Community Staff Co., Ltd.

東京都中央区八丁堀 3-7-4 京橋パークビル（〒 104-0032）

TEL+81-3-6222-7127

公寓等的管理员业务和培训业务等

71.5*

Hokkaido Benny Estate Co., Ltd.

北海道札幌市中央区南 1 条東 1-5-1
大通バスセンタービル 4F（〒 060-0051）

TEL+81-11-212-2114

公寓管理事业、房地产买卖中介、房
地产租赁中介等

71.5*

芝 520 ビル（〒 108-0014）

房地产服务事业

其他事业
MEC Information Development Co., Ltd.

東京都千代田区大手町 1-6-1 大手町ビル（〒 100-0004）

TEL+81-3-3212-8674

信息系统和软件的开发及管理

100.0

MEC Business System Solutions Co., Ltd.

東京都千代田区大手町 1-6-1 大手町ビル（〒 100-0004）

TEL+81-3-3214-9300

人事关联服务业务提供

100.0

Keiyo Tochi Kaihatsu Co., Ltd.

東京都千代田区丸の内 3-3-1 新東京ビル（〒 100-0005）

TEL+81-3-3212-0555

商业设施“minoria 稻毛海岸”的
经营

55.3

Tokyo Ryutsu Center Inc.

東京都大田区平和島 6-1-1（〒 143-0006）

TEL+81-3-3767-2111

物流大厦、
办公大厦的租赁及运营
管理

29.3

（注）议决权所有百分比按 2013 年 3 月末时点。* 为按 2014 年 7 月 1 日时点。

54MITSUBISHI ESTATE CO., LTD.

ANNUAL REPORT 2014

55

公司数据

沿革

组织图

房地产事业发展战略咨询总部
法人房地产事业发展战略咨询部2014 年 4 月 1 日
企业发展轨迹

三菱社接受政府划拨出售的丸之内原陆军省用地

1890

三菱合资会社成立，实现了事业的进一步扩大

1893
1894
1923

以资本金 1,500 万日元从三菱合资会社受让丸之内大厦及其用地所有权
以及丸之内地区其他土地建筑的事业权，本公司继而成立

在东京、
大阪两地的证券交易所上市1953

筹划制定丸之内综合改造计划，以应对经济高速增长期的办公楼需求

1959
1962

赤坂 Park House 起售（进军公寓事业）1969

三菱地所纽约分公司成立，开始巩固进军海外事业的根基
三菱地所住宅销售株式会社成立（ 2007 年 4 月公司名称变更为三菱地所
Real Estate Services 株式会社）

1972

新设札幌、
仙台、
名古屋、
大阪各分公司，在国内主要城市进行业务强化

1973

子 公 司 业 务 管 理 室
大 厦 安 全 管 理 室

街 区 品 牌 企 划 部

东 京 商 务 开 发 室

美

术

馆

管

理

室

城

市

开

发

一

部

城

市

开

发

二

部

城 市 建 设 推 广 部

泉 Park Town 第一期工程开工
经

营
投

会

资

委

议
员

厦

销

售

部

会

福冈 IMS（天神 MM 大厦）开始营业东京箱崎的 Royal Park Hotel 开始营业广岛 Park 大厦竣工商 业 设 施 营 运 事 业 部

大阪 Amenity Park（ OAP ）竣工

C S R

室

合

委
规

员
小

会
组

丸之内大厦开业
环三菱信托银行总行大厦竣工（ 2005 年 10 月改称为三菱 UFJ 信托银行总
行大厦）
伦敦 Paternoster Square 竣工

迁

业

务

室

转

租

业

务

室

商 业 设 施 工 程 管 理 室

丸之内 OAZO 开业

住

宅

业

务

部

资

产

经

营

室

境

C S R 小海外事业总部
海

外

业

务

部

欧

美

事

业

部

亚

洲

事

业

部

组

上

海

代

表

处

投资管理事业总部
投 资 管 理 事 业 部

监

监

事

公司职能部门

会
经

事
事

营

企

财

丸之内公园大厦 · 三菱一号馆竣工

务

公

共

人

力

总

三菱一号馆美术馆开业

控
风

2011
丸之内永乐大厦竣工
大手町 Financial City 竣工

2013 MARK IS 静冈开业酒酒井 Premium Outlets 开业
GRAND FRONT OSAKA 开业
大名古屋大厦新建工程开工
MARK IS 横滨港湾未来开业

划

部

委
控

关

系

资

源

务

员

会

法

务

小

组

环

合

略

新

事

部

投

资

部

I

部

人 力 资 源 合 规 办 公 室

部

秘

规

部

境 CSR 推

进

部

札

幌

分

公

司

东

北

分

公

司

横

滨

分

公

司

名

古

公

司

大

阪

分

公

司

中

国

分

公

司

九

州

分

公

司

屋

分

集 团 经 营 推 进 室
战

室

风

2012

搬

租 赁 住 宅 事 业 部

审御殿场 Premium Outlets 开业

新丸之内大厦开业
东京半岛酒店开业2010

室住宅事业总部

2007

2009

室

造

商 业 设 施 销 售 部

横滨地标大厦竣工，横滨 Royal Park Hotel 开业监Chelsea Japan 株式会社（ 2013 年 2 月更名为三菱地所· Simon 株式会划

物 流 设 施 开 发 事 业 部东京大厦开业

2008创

商 业 设 施 开 发 部

2005

株式会社 Sunshine City 合并报表子公司化
Mitsubishi Estate Asia 公司成立（强化亚洲事业）规值

商业·物流设施事业总部

内

2004

价

商 业· 物 流 设 施 业 务 部

裁

2003

市

新

（租赁功能）
大

总

2002

城

新大厦租户施工管理室

长

2001

通过土地再评估法等实施固定资产评估转换丰 洲 项 目 开 发 事 业 室

城 市 建 设 规 划 支 援 室会

成立三菱地所投资顾问株式会社56经 营 战 略 委 员 会

1998
2000

将三菱地所大厦管理和三菱地所物业管理进行事业整合务

常 盘 桥 地 区 开 发 室

1995
1996

三菱地所（上海）投资咨询有限公司设立

业

丸 之 内 地 区 开 发 部

北海道大厦竣工

1990
1993

三菱地所 residence 株式会社创立
木村惠司就任董事会长，杉山博孝就任总裁厦（开发功能）

会

1989社）合并报表子公司化部

大 厦 营 运 事 业 部

新丸之内大厦竣工

事

新设广岛分公司（ 2000 年 4 月改称为中国分公司）、
九州分公司

总部迁移到大手町大厦

丸之内大厦于东京站前竣工

董

1986

丸之内改造第一阶段开始大

股 东 大 会

1984

MEC UK 公司成立，为进军英国做好准备新设横滨营业所（ 2000 年 4 月改组为横滨分公司）发表丸之内大厦改建

丸之内最早的西式事务所建筑 -- 第一号馆竣工

1983

三菱地所 Home 株式会社成立（强化住宅事业）发表参加伦敦金融城“ Paternoster Square 计划”
参股洛克菲勒公司（ Rockefeller Group, Inc. ）大厦事业总部（资产管理功能）

1937
1952

名古屋第一宾馆开业（进军宾馆事业）

房地产事业计划发展战略咨询部

代表性项目

调
业

开
监

R

书

研

室

发

室

管

室
室

室

港 湾 未 来 21 事 业 室

GRAND FRONT OSAKA 室2014
MITSUBISHI ESTATE CO., LTD.

ANNUAL REPORT 2014

57

公司数据

公司概要 （ 2014 年 3 月 31 日）

三纲领





股份概要

企业名称

所期奉公

处事光明

立业贸易

通过发展事业努力实现物资和精神

以光明磊落为行动的宗旨，保持经

立足于全球及宇宙的宏观立场开拓更加丰富的社会，同时为维护宝贵的营活动的公开性和透明性。

事业。

三菱地所株式会社股份状况
可发行总股数

1,980,000,000 股已发行总股数

1,390,397,097 股

MITSUBISHI ESTATE CO., LTD.
设

（和前年度没有增减）立1937 年 5 月 7 日

64,417 名股东总数地球环境作贡献。

（比前年度减少 3,221 名）

资 本 金

141,373,214,071 日元股份分布状况（股份数构成比率）
个人 / 其他

7.40%

The Mission of the Mitsubishi Estate Group业务内容

政府 / 地方公共团体

0.00%办公大厦和商业设施的开发、
租赁、
管理

We contribute to society through urban development

收益用不动产的开发、
资产运用
金融机构

住宅用地和研究所用地等的开发、
销售

33.16%

休闲设施等的运营不动产的买卖、
中介、
咨询

所有者分类

By building attractive, environmentally sound communities where people can live, work and relax
with contentment we contribute to the creation of a truly meaningful society.


金融商品交易业者

外国人 / 外国法人

员工人数 （不包括临时工）1.88%

46.26%The Mitsubishi Estate Group Code of Corporate Conduct

本体 ：690 名合并决算 ：7,952 名事业公司等其他法人

11.30%In order to carry out the Group Mission, we pledge to observe the following Code of Conduct:URL

http://www.mec.co.jp/index_e.html
总部
東京都千代田区大手町 1-6-1 大手町ビル（〒 100-8133 ）

大股东

持股数
（千股）

持股比例
（%）

日本 Master Trust 信托银行
株式会社信托账号

84,680

6.09

明治安田生命保险相互会社

46,882

3.37

日本 Trustee Service 信托银行
株式会社信托账号46,5683.34

东北分公司
宮城県仙台市青葉区国分町 3-6-1 仙台パークビル（〒 980-0803）

State Street Bank and Trust Company

43,076

3.09

TEL+81-22-261-1361

CBLDN- STICHTING PGGM DEPOSITARY- LISTED REAL ESTATE PF FUND

30,2092.17

东京海上日动火灾保险株式会社

26,8651.93

横滨分公司
神奈川県横浜市西区みなとみらい 2-2-1 横浜ランドマークタワー（〒 220-8115 ）株式会社三菱东京 UFJ 银行

25,963

1.86

The Bank of NY Non-Treaty JASDAC Account25,131

1.80

旭硝子株式会社

22,714

1.63

State Street Bank and Trust Company 505223

19,5191.40

TEL+81-3-3287-5100
札幌分公司
北海道札幌市中央区北二条西 4-1 北海道ビル（〒 060-0002 ）TEL+81-11-221-6101

1

We will act withintegrity

We will base our conduct on laws
and ethics and always reflect withhumility upon our behavior, valuing
our communication with society
and placing priority in our corporate
activities on earning trust throughfairness and transparency.

2

3

We will strive to earn
the trust of our clients

We will approach all objectives
from our clients’ point of view,providing safe and reliable products
and services, and make information
available as appropriate.

We will strive to createa vibrant workplace

While aiming at personal growth,
we will respect the human rights
and diversity of opinions of others
and increase our creativity andprofessionalism, while displaying
our collective strengths as a team.

The Mitsubishi Estate Group Guidelines for Conduct
http://www.mec.co.jp/e/company/charter/index.html

TEL+81-45-224-2211
名古屋分公司愛知県名古屋市中区栄 2-3-1 名古屋広小路ビル（〒 460-0008 ）制定 1997年12月1日 改正 2002年8月1日 改正 2006年1月1日

TEL +81-52-218-7755
大阪分公司
大阪府大阪市北区天満橋 1-8-30 OAP タワー（〒 530-6033 ）TEL+81-6-6881-5160
中国分公司
広島県広島市中区大手町 3-7-5 広島パークビル（〒 730-0051 ）TEL+81-82-245-1241
九州分公司
福岡県福岡市中央区天神 1-6-8 天神ツインビル（〒 810-0001 ）http://www.mec.co.jp/e/investor/index.html

TEL+81-92-731-2211

您可以从三菱地所集团的 IR 网站下载包括决算信息和决算说明会资料在内的各种
IR 相关资料。

58

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