環境不動産と不動産投資市場の育成に向けてVol. 28

July, 2023

Real Estate Sustainability & Energy-Efficiency Diffusion

一般社団法人 環境不動産普及促進機構

Index ─────────────────『「社会的インパクト不動産」の実践ガイダンス』
公表を契機に社会的課題解決取組策のあり方を考える �������������������������������������������������������������������������� 2
不動産分野におけるESG投資等への先進的取り組み事例インタビュー 第10回��������������� 10
Re-Seed投資事業の活用戦略と「プロシード小岩プロジェクト」のご紹介①������������������������� 17
環境不動産ニュース����������������������������������������������� 20

『「社会的インパクト不動産」の実践ガイダンス』
公表を契機に社会的課題解決取組策のあり方を考える
株式会社三井住友トラスト基礎研究所

主任研究員

菊地 暁

ここで、改めて不動産ESGにおける社会（S）とは■国土交通省が『「社会的インパクト不動産」の実践ガイダンス』を公表

何かを考えてみたい。もし「社会の課題解決に貢献す国土交通省が設置した「不動産分野の社会的課題に会問題を思い浮かべ、ヘルスケア施設や病院などを挙対応するESG投資促進検討会」は、２年にわたる有識

げるかもしれない。高齢化社会の観点から答えれば、者による検討を行い、我が国における社会的課題とし

まさにその通りである。しかし、当然ではあるが社会て挙げられる少子高齢化への対応や自然災害への備え、（S）に貢献している用途（プロパティタイプ）は、そ

地域活性化、多様な働き方・暮らし方の実現等に関すの社会（S）の課題の捉え方によって異なる。オフィ

るESG取組の評価項目（アクティビティ）を整理し、スビルは、執務環境を提供し、事業活動の基盤となる。

その集大成として『「社会的インパクト不動産」の実

住宅は家族と家族生活を包む器であり、家庭生活の場

践ガイダンス 〜評価と対話のツール〜』（以下「ガイ（育児、食事、団らん、もてなしなど）としての役割ダンス」という）を３月24日にリリースした。このがある。商業施設は街に賑わいと買い物の楽しさをガイダンスでは、社会価値を創出する不動産を「社会人々に与えるし、ネット注文で手元に商品が届くのは的インパクト不動産」と定義し、社会的課題や環境課

物流施設を軸とした流通網のおかげである。このよう

題解決への貢献を通じ、不動産そのものの価値を持続に、不動産はそれぞれに存在意義があり、何らかの形的に高めるとともに、当該不動産を保有する企業の持で社会（S）の役に立っている。

続的成長に資する不動産のあり方について解説している。

2

私募投資顧問部

る不動産を挙げよ」と尋ねられたら、例えば高齢化社

では、改めて社会（S）の課題解決に資する不動産とは何か。それは、上記に掲げた一般的な不動産の役

不動産ESGのうち、環境（E）はGHG排出量削減等

割期待を超えて、社会に貢献する目的を明確に持ったの地球温暖化対策、省エネルギー、水・廃棄物削減等

不動産であると考える。その前提に立つと、その不動

取組内容が明確であり、定量目標を定めて取り組みや産が社会にどのようなポジティブなインパクトを与えすい一方、社会（S）は取組内容が多岐にわたり、まるのか、その客観的な指標は何か。例えば、オフィス

た定量目標の整理が十分ではなかったため、これらをビルであればベンチャー企業のスタートアップの手助

体系的に整理する必要があった。このガイダンスでは、けをする、ワーカーの健康と快適性に資する空間を与社会（S）のアクティビティを体系的に整理し、どのえる、パブリックスペースやパブリック・アートの設ような取組をすればどのSDGsゴールを達成すること

置など文化・交流に資する、街並みに調和するなど様々になるかが一覧で理解できるように工夫されている。

なインパクトが考えられる。これらのような具体例をまた、社会的インパクトを創出するまでのアクティビ

調査・整理した上でポジティブなインパクトを特定し、

ティ、アウトプット、アウトカムについて取組内容ご

不動産の開発・取得検討において考慮することが社会とにロジックモデルを作成し、定量評価項目を例示し（S）の課題解決の第一歩となる。このガイダンスでは、ているため、注力すべきポイントを把握しやすい。

社会（S）の課題解決に資する不動産について、多様

RE-SEED ● July, 2023

『「社会的インパクト不動産」の実践ガイダンス』公表を契機に社会的課題解決取組策のあり方を考える

な用途の取組事例や評価事例を豊富に掲載し、アクテ階層として表現したものである。

ィビティからインパクトまでを図表形式で整理しておこれを不動産分野に置き換えると、図表１のようにり、今後の不動産開発、あるいは不動産運用等様々な考えられる。最も基礎的な階層（生理的欲求・安全欲場面において大いに参考になる。

求）には「命や暮らし、尊厳が守られる社会」が当て
はまると考えられる。すなわち、自然災害への備え（レ■社会的課題を階層として整理しつつ、
持続可能な社会の実現を欲する

ジリエンス）や、日々の生活における安全・安心の確保などが社会的課題となる。

高次の社会的課題を捉える

安全・安心が満たされた次の階層として、人々は生「社会的インパクト不動産」を捉えるうえで、まず活に豊かさを求めるだろう。すなわち「身体的・精神は社会的課題の関係性をどのように整理するかを考え的・社会的に良好な状態を維持できる社会」、端的にることが評価体系を構築する上で重要となる。
「不動

言えば「心身の健康」の実現がキーワードとなる。こ

産分野の社会的課題に対応するESG投資促進検討会」の階層では、健康な暮らし・働き方の実現、快適で利では、社会的課題を議論する過程において、その重要

便性の高い生活・職場環境の実現などが取り組むべき性・優先順位は「マズローの欲求5段階説」の階層の社会的課題となる。

ように整理が出来ることに気が付いた。
「マズローの

心身が良好に満たされることにより、人々は「意欲欲求5段階説」とは、人間の欲求を「生理的欲求」、「安や能力を発揮できる、経済的に豊かな社会」を求める

全の欲求」、「社会的欲求」、「承認欲求」、「自己実現欲ようになる。この階層では、「多様な働き方と生産性

求」の5段階に分け、これらを積み重なるピラミッド向上の実現」が追求される。コロナ禍でリモートワー

図表１ 不動産分野における持続可能な社会・ウェルビーイングの実現に向けた段階と社会的課題
持続可能な社会・ウェルビーイングの実現に向けた段階

社会的課題• 地域の魅力向上・地域文化の活性化

魅力のある
地域

地域の魅力や特色が活かされた、
将来にわたって活力ある社会• 教育環境の充実

豊かな経済

意欲や能力を発揮できる、• 多様な働き方と生産性向上の実現

心身の健康

安全・尊厳

経済的に豊かな社会

身体的・精神的・社会的に良好な状態を維持できる社会

命や暮らし、
尊厳が守られる社会• 地域社会・コミュニティの再生• 移動しやすい環境づくり• 地域経済の活性化• 健康な暮らし・働き方の実現• 快適で利便性の高い生活･職場環境の実現• 自然災害への備え• 防犯に配慮したまちづくりの実現• 人権の尊重、多様性・包摂性の実現• 少子高齢化への対応

出所）国土交通省「不動産分野の社会的課題に対応するESG投資促進検討会」第5回委員会資料をもとに三井住友トラスト基礎研究所作成

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クが急速に普及し、不動産のあり方を再考させた。こ

個々の尊厳が守られるべきであろう。マズローの欲求れまでの職住近接から、ワークプレイスを複数持つ、５段階説に照らし合わせれば高次な概念かもしれない。

郊外に構える等、既成概念に囚われない個々のライフ

しかし、社会的課題として捉えるのであれば、精神的スタイルに合わせた不動産の活用方法が次々と提案さな高まりとは別に、根本的な社会的課題として位置づれている。立地ブランド（社会的欲求・承認欲求）かけられる。従って、図表１では「人権の尊重」を安ら、不動産を通じた自分らしい生き方（自己実現欲求）

全・安心と並ぶ最も基礎的な階層として位置づけた。

への変化を感じる。このようなライフスタイルの変化

このように、解決すべき社会的課題は常に変化しを捉えた環境整備が必要だ。さらには、外に向けた貢様々な価値観を認め合う時代となりつつあるが、これ献として周辺地域のコミュニティの活性化等を検討すまでの既成概念に囚われず、持続可能な社会の実現をる段階となろう。自らが関係する地域・コミュニティ

欲する高次の社会的課題を捉えて、不動産の役割期待をより良いものにする、すなわち、地域経済の活性化を考えることが重要だろう。

の一環として地域資源の活用や地域産業の雇用創出等、取り組むべき社会的課題は多い。なお、社会的課題の関係性を分かりやすく示すためこのような整理として

4■環境不動産を包含する概念として「社会的インパクト不動産」と定義おり、実際は、魅力ある地域づくりによる地域活性化

企業等が中長期にわたって不動産を適切にマネジメ

を通じて、豊かな経済の実現に貢献する場合も十分にントしながら、利用者、地域、地球環境の課題解決にあると考える。

取り組むことで「社会的インパクト」が創出される。

マズローは、晩年に６段階目となる「自己超越欲求」

この課題解決への取組が、社会の価値創造に貢献する（利他欲求）の存在に気づいたと言われている。今をとともに、不動産の価値向上と企業の持続的成長を図

生きる我々のみならず、将来を担う人々への責務としることが期待されている。このような課題解決に資すて、様々な社会的課題を解決し、より輝きある、豊かる不動産を、ガイダンスでは「社会的インパクト不動な未来を創造していかなければならない。すなわち「次産」と定義した。不動産ESGに関連して「○○不動産」

世代に継承され、発展する社会」（自己超越欲求）のと名付けるのは環境不動産1以来となる。

実現だ。地域の魅力向上・地域文化の活性化、教育環

そもそも環境不動産の概念は、当初の環境（E）フ

境の充実など、未来を見据えた時間軸で取り組んでいァクターに加えて、東日本大震災を契機としたレジリ

く課題への対応が求められる。

エンス（強靭）の「自然災害への備え（レジリエンス）」

では、社会的課題のひとつである「人権の尊重」はのファクターや、国土交通省「ESG 投資の普及促進

どの階層に含まれるのだろうか。人権を尊重する、他に向けた勉強会」で議論された「健康・快適性・利便を慮り行動する。このような精神的余裕は、自らが満性の向上（ウェルネス）」のファクターを含んでいた。

ち足りている状態となってから生まれることが多い。

今回は「社会的インパクト不動産」を地球環境保全も

これは、マズローのいう「自己超越欲求」の段階であ含めた社会の価値創造に貢献する不動産と定義したこり、社会の成熟に伴って形成される高次の概念である、とにより、「社会的インパクト不動産」は環境不動産

これまで私はそう考えていた。しかしながら、日本国を含む概念であると捉えることが出来る（図表２）。

憲法は「基本的人権の尊重」を三大原則に掲げている。

なお、環境不動産の名称は、国土交通省の有識者会議

また、万人がウェルビーイングを実現する、精神的ににおける検討段階では「環境配慮型不動産」と呼ばれ良好な状態を維持するためには、その土台としてまずていたが、その後「環境不動産」と略されて定着・普RE-SEED ● July, 2023

『「社会的インパクト不動産」の実践ガイダンス』公表を契機に社会的課題解決取組策のあり方を考える

図表２ ESGファクターの整理

ESGファクター
環境（E）

社会（S）

企業統治（G）

社会的インパクト不動産ファクター
環境不動産ファクター
省エネルギー

自然災害への備え（レジリエンス）

GHG排出量削減

健康・快適性・利便性の向上（ウェルネス）コンプライアンスの徹底
利益相反回避グリーンリースの導入

反社会的勢力排除に向けた体制整備

再生可能エネルギーの導入

情報セキュリティ

廃棄物削減

役員の報酬体系

水のリユース・リサイクル

公正取引

生物多様性

贈賄・汚職防止施設の緑化/屋上緑化

投資主との対話

グリーン調達ポリシー

リスク管理

ヒートアイランド対策
有害物質削減と安全衛生

健康・安全な暮らし・働き方の実現（ヘルス＆セーフティ）
少子高齢化への対応

人権尊重
多様性・包摂性の実現
地域経済・産業の活性化
人材活躍と生産性向上
地域の魅力・文化の形成・活性化
コミュニティの再生・形成
移動しやすい環境（モビリティ）
環境目標の設定

従業員へのESG教育・啓発活動

環境マネジメントシステム/PDCAサイクル

役職員のワークライフバランスを尊重した働きやすい環境の実現

テナント向けサステナビリティイベントの実施

適正な評価、フィードバック
福利厚生
従業員満足度調査の実施
ダイバーシティ（女性活躍の推進、シニア層の活躍）
災害支援活動投資家等への情報開示
社外のステークホルダーとの協働

注）社会的インパクト不動産ファクターの枠内が不動産ESGファクターであり、枠外は企業等に係るESGファクターである。
出所）三井住友トラスト基礎研究所及した。今回の「社会的インパクト不動産」について

性、歴史・文化的背景、慣習など様々な要素を考慮し、も、いずれ「社会不動産」と略されて定着・普及する

ステークホルダーとの対話を通じて創り上げる必要がかもしれない。

ある。利活用者・地域・行政等との間で行われる「事■「社会的インパクト不動産」に不可欠な
2つの対話

社会的インパクト不動産は、エリア特性、利用者特業対話」、投資家・金融機関等との間で行われる「資金対話」を通じ、中長期にわたる適切なマネジメントを行いながら、不動産の価値向上のために個々の不動産に期待される課題解決に取り組むというのが、社会
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図表３ 「社会的インパクト不動産」のイメージ図

出所）国土交通省「社会的インパクト不動産」の実践ガイダンス

的インパクト不動産の基本的な考え方である（図表３）。
無論、環境（E）への取組においても、「グリーン
リースの導入」や「リサイクル活動」などは、テナン

6■社会的課題解決に向けたロジックモデルを活用しよう

ト等と協働して省エネルギー・省資源を達成するため、対話が重要であることは理解できるが、どのようなテナント等とのコミュニケーションが求められるが、アクティビティやインパクト（社会的課題解決の実現）

環境負荷低減が主要課題となる環境（E）への取組のをステークホルダーと共有すればよいかがわからない、

多くはオーナーが単独で取り組むことができる。一方、というケースもあるだろう。ガイダンスでは不動産に

社会（S）への取組は、常に相手（ヒト・地域）の存

係る社会的課題とその取組策について、「マズローの在を意識し、ステークホルダーとのコミュニケーショ

欲求５段階説」になぞらえて４段階に整理し、これをンをとりながら、あるいは、利用者のニーズを汲み取

14課題・52項目に整理・類型化した。そのうえで、「社

りながら、さらにはニーズとなり得る要素を先んじて会的インパクト」の設定・事前評価の進め方などにつ提案しながら社会的課題の解決を目指すという姿勢が、いて実践ポイントや参考事項をまとめている（図表環境（E）への取組よりも求められる。このように、

４）。これをベースに、オーナーのサステナビリティ

対話を通じて関係者の目線を合わせることで社会的イ

方針や、利用者特性、行政支援（補助金、税制優遇、ンパクト不動産のあり方に関する相互理解が深まり、規制・誘導等）などを念頭に具体的な取組を行えば網それぞれの資源（不動産、企業の運営ノウハウ、地元羅的かつ効率的である。ただし、その際には紋切り型

精通者の知見等）の有効活用が可能となる。

や形式主義的な対策ではなく、個々の不動産特性に応

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『「社会的インパクト不動産」の実践ガイダンス』公表を契機に社会的課題解決取組策のあり方を考える

じた取組へのカスタマイズが重要である。

実現のための環境関連法令の厳格化等、オーナーが積

具体的な取組の流れとしては、企業がマテリアリテ

極的に対応せざるを得ない状況にある。一方、社会（S）

ィを特定したうえで、「資金対話」、「事業対話」を通については、社会貢献の重要性・必要性は理解されつじてどのような社会的課題解決を目指すのかを明確につも、その多くの取組は自発性に委ねられる。そもそし、そのうえでガイダンスに記載されたアクティビテ

も、企業の主たる目的は営利であり、利益追求は株主

ィ例を参考にアクティビティを選択・検討することがに対する企業の責任である。ポジティブ・インパクト

考えられる。選択されたアクティビティは、ロジック

投資の基本は、市場リターン以上を達成したうえで、モデルを参考にアウトカムを定量目標とすれば、実施同じリスク・リターンであれば、社会に対してポジテすべき取組が明確になる。ここで掲げられたアウトカ

ィブなインパクトを与える手段を選択すべき、という

ムは全てを網羅する必要はなく、個々の不動産特性にものであり、社会にポジティブなインパクトを与える

応じた取捨選択が可能である。また、インパクト測定のであれば、市場リターンを下回ってもよい、とは書についての事前・事後評価は、第三者機関等の支援やかれていない。無論、社会の趨勢において社会（S）

評価を受けることにより客観性が高まるだろう。

は機関投資家等から注目されており、今や社会貢献とロジックモデルの活用について、ガイダンスでは

企業利益の同時追求は当たり前のものとなりつつある

FAQで整理している。例えば、アウトプット・アウ

が、それでもなお、環境（E）のような緊迫感は感じ

トカムの指標設定について、もし定量化が難しい場合られない。

や定量的な指標のみでは十分なアウトプット・アウト

そのため、不動産ESGの黎明期に議論されていたカムの状態を示すことが難しい場合には、定性的な表「グリーンビルは賃料の安定性や、安定的な稼働率に現で説明しても構わないとガイダンスは記載している。

寄与するのか」というような議論は、社会（S）を評

また、不動産の事業期間は長期に及ぶことに留意す

価するうえでも重要なポイントとなる。つまり、環境べきである。事業期間中に社会情勢の変化、技術革新、（E）はグリーンプレミアムを求めて普及してきた経利用者属性変化等が想定されるため、定期的に事業や緯2があるが、社会（S）もソーシャルプレミアムを求取組内容をモニタリングし、必要に応じて事業や取組めて普及していく過程が存在すると考える。これには、の追加・変更等を行う必要がある。加えて、オーナー

社会的価値を客観的に評価する認証制度の役割が大き変更等の場合には、新オーナーのサステナビリティ方い。現在、社会（S）を対象とした認証制度は、建物針を踏まえつつも、サステナビリティ方針に合致したのウェルネス性能3、レジリエンス性能4を対象とする事業や取組、利用者の支持が高い取組については継続ものに限られているが、今回のアクティビティとアウが望ましいだろう。

トプット・アウトカムの整理によって評価項目の大枠■ガイダンス公表が社会（S）を真剣に考える契機となるが整理されたと言え、いずれ社会（S）を対象とした認証制度がオーソライズされる日が来ると考えられる。
また、社会（S）の課題解決に資する不動産を創り

今回のガイダンス公表は、不動産を通じた社会的課

出す際には、特に利活用者の声に耳を傾けたい。社会

題の解決策について、不動産に関わる全てのステーク（S）の課題解決に資する不動産の形成過程では、そのホルダーが真剣に考える契機となると考えられる。環

価値向上を目指して、何かを「導入」
「設置」
「提供」

境（E）については、気候変動リスクの財務インパク

しがちである。しかし、一方通行で何かを「導入」す

ト評価に関する機関投資家からの要請や、脱炭素社会

るだけでは、本当に活用されたのか、本当に建物利用
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図表４ 社会（S）におけるアクティビティリストとロジックモデル（例）注）「①安全・尊厳」のうち、「多様性・包摂性の実現」を抜粋
出所）国土交通省「社会的インパクト不動産」の実践ガイダンスをもとに三井住友トラスト基礎研究所作成

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『「社会的インパクト不動産」の実践ガイダンス』公表を契機に社会的課題解決取組策のあり方を考える

図表５ テナント満足度向上への取組

出所）三井住友トラスト基礎研究所者（テナント、来場者、ゲスト等）は満足したのか、められている。

ウェルビーイングに資する不動産となったのかがわか

今回公表された検討会の成果であるガイダンスは、らない。加えて、求められる建物スペックや運営・管徐々に実務者の手に渡り、様々な議論を起こすものと理は建物規模や地域によって異なる。地域性を無視しなろう。ロジックモデルに掲げられたインパクトまでた過剰な高性能ビルを追求すれば、結果的にオーナーのストーリーが現場の実態に即しているのか、絵に描負担、もしくはテナントの賃料負担が嵩んでしまい、

いた餅になっていないか、これからさらにブラッシュ

オーナー、テナント双方のwin-winの関係にはならな

アップしていく必要がある。このガイダンスの公表が、い。そのため、定期的に建物利用者の声を拾い、費用

投資家・企業・テナントそれぞれにとって社会的課題

対効果を考えながら、次の満足度向上に繋げていくこ

解決取組策のあり方を考える契機となることを期待しとが重要だ（図表５）。さらに言えば、不動産におけている。

るオーナーとテナントとの関係、あるいはPM・BMとの関係は、得てして主従関係、あるいは「お客様は神様」となりがちであるが、それぞれが対等であり、社会的課題を解決するパートナーであるとの認識も必要だろう。それぞれの役割の中でより良い不動産のあり方を模索する、検討過程を共有する、取組で協働する、
これらの繋がりそのものが社会（S）の課題解決に求

１ 環境不動産：環境性能（スペック）が高く、良好なマネジ
メントがなされている環境価値の高い不動産。
２ なお、環境（E）に関する取組が成熟化する現段階においては、グリーンプレミアムの追求よりもむしろブラウンディスカウントの排除が重要であると考えられる。
３ 建物のウェルネス性能を評価する認証制度としては
CASBEE-WO認証、WELL認証等が挙げられる。
４ 建物のレジリエンス性能を評価する認証制度としては
ResRealが挙げられる。

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不動産分野におけるESG投資等への先進的取り組み事例インタビュー

第10回 株式会社立飛ストラテジーラボ
株式会社立飛ストラテジーラボ

執行役員

横山 友之様

聞き手：一般財団法人日本不動産研究所：研究部（西岡）、業務部（古山）、資産ソリューション部（小田）１ GREEN SPRINGSプロジェクト（以下、GS）の始まり■一般財団法人日本不動産研究所（以下、JREI）：

ことで、村山社長の信頼を得られたわけですね。
□横山（TSL）：そうかも知れません。村山社長から「任せた」のひとことで始まったわけですが、最初に考えGSに取り組まれた際の開発コンセプト、成功の確たことは、フレキシビリティが高いセクションで進め

度やリスク、事業採算性についてはどのようにお考る方が良いかと思い、このプロジェクト担う新子会社

えでしたでしょうか？

を設立することを提案しました。その時点では、自分□株式会社立飛ストラテジーラボ（以下、TSL）横山：がこのプロジェクトの責任者になるとは思っていませ

もともと立飛ホールディングス（TSLの親会社、以下んでしたが（笑）
。そして2015年6月にTSLが設立され、「立飛H」）という会社は、不動産の売買はせず、賃貸

村山社長からプロジェクトリーダーとしてのオファーと管理をメインとする会社でした。その会社が、このを頂きました。不動産開発の経験もないため、迷いも土地を取得した経緯をお話しすることが、ご質問におありましたがお引き受けし、企画が始まりました。

答えすることにつながると思います。この一帯は、第村山社長のオーダーは、この敷地に「何か作ってく

二次大戦後に米軍が駐屯していたところで、1977年

れ」ではなく「良いモノを振り切って創ってくれ！」の米軍撤退に伴い当初の所有者や国に返還されました。

というものでした。

財務省が管理していた国としての所有地に入札公募がPJメンバーとこの地域のエリア活性に携わろうと設定されましたが、地区計画などの制限もあり、過去するなかで、言葉にせずとも共有できていたのは、都の入札が不調に終わっていました。

心と同じものでは駄目だという「反骨精神」です。低

立飛Ｈは、2014年秋に札入をして、2015年2月に層階に店舗を入れて容積率を使い切るという紋切り型

落札しました。立飛Ｈの村山社長は、新しい取り組みの展開は短期的には良く、分かりやすいのでファイナには「よそ者・若者・馬鹿者」が必要なことがある、

ンスもつきやすいだろうが、長い目で見たときにどうという考え方を持っており、この事業においてもそうか？都心には立地の優位があり揺るがないが、立川の考えたのではないかと思います。

ような郊外、あるいは準郊外が、都心と同じやり方こ

私自身の経歴としては、デロイトトーマツに所属し、

10■JREI：前職でのご経験を活かし、立飛Hに貢献した

れまでやってこられたのは、日本全体が経済的に発展会計士として監査業務、M&A業務、ファイナンス系

していた時期だからであって、これは不動産に限らず、の業務に携わったあと、2009年に独立しました。立

ほかの事業も同じでしょう。
「物語」がない時代は供飛グループも当時のクライアントの１社でしたが、あ給すれば売れる。例えば都心の古いビルは天井が低かる案件をきっかけに立飛グループとの距離が縮まりまったり窓がなかったりで一日中そこにいられる気がしした。そして、GSの敷地を落札した日に、立飛Ｈの村ない。いまなお都心ではそうした感覚から抜けられな山社長とリレーションがある、外部の様々なプロフェ

いと感じているが、自分たちは都心で大手のデベロッ

ッショナルがたまたま飲み会で集まっており、そこでパーがベースにしている「ルール」に迎合せず、立川村山社長から「落札した土地を君たちに任せるから、

ならではというベーシックなものに着目しました。こ

面白いものを企画してほしい」という話がありました。

ういう価値観を共有するには、通常は時間がかかるこ

RE-SEED ● July, 2023

不動産分野におけるESG投資等への先進的取り組み事例インタビューとですが、このPJメンバーには最初からこの価値観の共有があったことはとても良かったと思います。
とはいえ、都心と差別化するとか、ポテンシャルを活かすというのは、ことばで語るのは簡単ですが、具⑩

２ 「空を切り取る」のが最善か？
■JREI：こうした開発を具体化していったのは、当初のメンバーだけで進めたのでしょうか？

体的にコンテンツとして何を入れる、どうするという□横山（TSL）：TSLができる前は、立ち上げメンバー

こととはとても大きな距離があります。この敷地は取だけでしたが、TSLができたあとは立飛Hが有望な若得後３年内に着工しなければならない事情もあり、時者を出してくれたり、外部のプロフェッショナルも少間にも追われました。

しづつ増えました。それでも最初の1年は頻繁に会議

通常この規模の不動産開発の場合、企画だけでも5をするメンバーは20人に満たなかったと思います。

年とかかかることもあるようですが、それを3年以内

私自身がデベロッパーの経験が皆無に等しかったこに着工となると、タイトなスケジュールでした。一方とは、逆に前例にとらわれることもなかったという面で、背骨となる企画がないとPJは力を持たないので、で良かったかもしれません。例えば、容積率を使い切

この方向感が定まるまでは大変でした。都心との違い、ることにMUSTを感じなかったことは結果として良差別化ということで多摩地域のポテンシャルに着目し、かったのかも知れません。

人間が人間らしく生きるための環境に着眼しました。

■JREI：最近は、都心の再開発でも、必ずしも容積率

高密度な都心型の開発では、こうしたものを十分取りを使い切ることが最善とは限らないとも言われ始め

入れることが難しいとも言えます。今なお自然環境がましたね。

残っている多摩だからこそ、それを大事にしようとい□横山（TSL）：それは要するに経済と環境のバラン

う方向性になりました。テナントでいえば、よくある

スということでしょう。ある時代は使い切ることが居酒屋とかチェーン店ではなく、今までこの地域にな「正」だったのが、いまは使い切ることによって「空かったものやコンセプト共感できる相手を重視しましを切り取る」ことで失うもののほうが大きいと感じらた。

れるようになってきた。丸の内の新しいビルでも、エGREEN SPRINGSRE-SEED ● July, 2023

11

ントランスの部分を高くとったりしていますが、あれ念頭におくと、それに合うプランを立てるしかなくな

はみんながそのことに気づき始めたということでしょ

ります。

うね。
■JREI：環境の外部不経済ということを考えると、環心との差別化を図る、フリーハンドで任される、他の境を重視することによって経済的には不利益を被る

価値基準をもつPJメンバーともよく協議してファイ場合があると言われてきたわけですが、必ずしもそ

ナンス的な価値判断に偏らないようにする、というこうではないのではと直感的に気づかれたのでは？

とを心掛けました。

□横山（TSL）：直感的に気づいたのではなくて、自分の失敗体験を糧にしています。M&Aなどに関わるなかで、いろいろ人と関わってきましたが、ファイナ

４ GSの評価—ESG投資・SDGs・
ウェルビーイング—ンス側のひとたちというのは、机上で事業を測る傾向□横山（TSL）：GSにおいて、これだけの緑を置き、が強く、いかに賃貸面積を増やして収入を増やすかと容積率を使わないプロジェクトにしたことには、次のいうことをエクセルで作って、それをトラックレコー

ような考えがありました。GSの敷地面積を１とする

ド（過去の実績）から計測するという判断方式です。

と、周辺に立飛Hがもっている土地面積は30以上になESG投資もウォッシュなものがたくさんあり、利回ります。GSの立地は、立川駅と立飛Hの土地の結節りが0.1%劣るぐらいならテーマがあるものをやるけ

点にあり、ここの土地の価値があがることで、周囲にどね、という発想で利回りを多少削ってでもESGに投ある立飛Hの30以上の土地を含むエリア価値があがる

資するという投資家にはほとんど会ったことがないでならば価値があるのでは、ということを金融機関にもす。

説明しました。逆説的に言えば、GSの敷地だけを持■JREI：確かに、ESG投資だからといって、リターンっている地権者ではできなかったことだと思います。

を毀損しても良いという投資家は、あまり耳にしま

ただ、単体のプロジェクトとしてはファイナンスを組せんね。

めず、コーポレートファイナンスにせざるを得なかっ

３ 環境と経済の実務—トラックレコードと机上の計算から離れて—た点は私の力量不足なのでしょう。
ESGとかSDGsの視点でこのPJを評価されたいと考えたことは一度もありませんでした。ただ、エリアの□横山（TSL）：先ほどの環境の外部不経済、経済と価値を上げる、今までなかったモノを持ってこよう、

環境をどう考えるかが、今日でも大事なイシューだと環境を活かそうという違ったアングルで考えてきまし思います。そう考えるのには、また自分の失敗体験がた。GSが出来上がってから、ある方に言われてしっあります。自分がデロイトにいたころは、机上の理論

くりくると思ったフレーズがありました。GSはありどおりに事業収支を予想して、実際にそうならなかっがたいことにグッドデザイン賞などのほかに、建築業た場合には、そういう（一定の）前提条件のもとで計界で最高の賞と言われるBCS賞をいただきました。

算しているからそういうものなんだということで、ク

BCS賞の審査の過程で、審査員の学者の先生が、アメライアントからクレームがあっても割り切ってました。

リカではPublic Benefit Corporationというのがあけれども、独立してからは自分自身がお客様により近る、このGSは周辺の経済効果や環境効果、賑わいをい目線で事業を考えるようになり、背負っている責任もたらしたという点で、まさにPBCの先駆け的なプロ感が違ってきて、前提に基づいた計算結果というだけ

ジェクトとして評価できる、とおっしゃってました。

では済まなくなりました。ある事業で売上げ予想をは私どもとしては、立飛Hを含む周辺エリアの価値向上

ずしたときに、トラックレコードに基づいて机上でもを志向したわけですが、GS周辺の賃料が上昇し、住のごとを考えていた自分が駄目だったのだろうと気づ宅仲介物件には「GSから徒歩何分」という表記がさきました。

れるようになりました。また、今まで来られなかった

GSにおいては、村山社長から自由にやることを許されたなかで、最初から容積率から計算される床面積や賃料を考えることをいったんはずしました。それを12

直感的にESG投資の感覚で考えたわけではなく、都RE-SEED ● July, 2023

ような層の方やスタートアップ企業からの問い合わせも増えました。
内閣が昨年、「新しい資本主義」のなかで、自分た

不動産分野におけるESG投資等への先進的取り組み事例インタビュー⑩

GREEN SPRINGS

ちの利潤だけではなく公益重視の会社形態として「第三の会社」に触れていました。
経済学用語でいうと「合成の誤謬」でしょうか。個々

20年かかると思います。

５ ウェルビーイングとは？

の主体（例えば企業）が利潤を追求することで、全体□ 横 山（TSL）： こ こ の イ ベ ン ト の ひ と つ と し て、最適を達成できるという時代はいったん終わって、エTachikawa Loppisというマルシェイベントを北欧のリア開発で考え、何らかの指標をおいてそれを達成す

大使館の方たち後援の上開催しています。北欧は、ウ

れば経済的な優遇をするといったような制度が考えらェルビーイングの先進国といわれていて、彼らもよくれます。GSの場合は、立飛Hの子会社であるからで参加してくれます。イベントのあとで、大使館関係者きたという面があるが、他にもできる可能性がある主の方と個別に話をしたことがあるんですが、日本で食体はあります。例えば、鉄道系の会社であれば、回遊

べたいもの、という話題の中で、焼肉についてはネガ性を基礎としているので駅ごとの開発と沿線開発といティブな反応でした。最初はビーガンなのかな、と思う視点で考えられるでしょう。こういう話は、そうしったのですが、そうではなく、高濃度のメタンガスをた会社の若いひとたちはとても共感してくれます。

ゲップで出す牛という生き物を大量に畜産し、かつ、■JREI：いまの若年層は、小さい頃からESGとか牧畜によって砂漠の面積も広がっている、というイメ

SDGsということに触れているので、そういう価値ージの食材をもっぱら食べる、というのが格好悪いよ観に共鳴しやすい土壌があるのでしょうね。

うに感じるということでした。価値観で理解するのは□横山（TSL）：日本は、「単一民族国家」のせいか、官僚が規制や政策で動かしていくという発想が強いです。だからなのかESGやSDGsを規制的に、あるいは

こういうことかな、と思わされる一幕でした。

６ ポートランドから感じたこと

学問的に理解しようとする向きがあると思います。

■JREI：サステナブル都市としては、米国のポートラ

ESGやSDGsを価値観として理解して決定する人が増ンド（オレゴン）が有名で、何度か訪ねたことがあえるべきですが、それにはあと5年、10年あるいはります。日本でもポートランド詣でをされている企
RE-SEED ● July, 2023

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GREEN SPRINGS

業は多く、地域創生事業においてもポートランドの名前がよくあがりますが、「ポートランド風」であ

７ 環境認証の効果についてりながら、どこか違うという感じることがあります。

■JREI：GSでは木材を豊富に利用されています。当ひとつには、行政の関わり方が影響をしているのか

所でも、日本政策投資銀行様とGB認証という建物と考えるのですが、GSの場合、地元の立川市はどの環境認証を行ってきましたし、他にも様々な環境

ういう対応をされてきたのでしょう？

認証はあります。これらの認証を取得することの価□横山（TSL）：役所としてやらなければいけない手

値についてどのようにお考えでしょうか？

続きはやってくれましたが、価値観の共有にまでは至□横山（TSL）：ここでは多摩産材を使っていますが、りませんでした。GSが出来上がってからは様々な行

最初は外材でもいいのではないかという迷いがありま

政から視察依頼が来るなど価値が認められ、次第に価した。見た目はあまり変わりませんが、外材の方が安値観の共有が形成されてきたと感じています。

く、しかも多摩産材は木の径が細い扱いづらいという都市間競争の時代のいまだからこそ、各地の行政がデメリットがありました。しかしデザイン関係のPJ

自分たちにできることをよく考え、欲しいものを創っメンバーからは、PJの性格からしてそこはこだわるてくれるのであれば優遇措置を与えるというふうにやべきという意見が強くありました。地元のポテンシャ

らないと、ただ良い立地にある自治体不動産を高い値

ルを発揮すると謳っているのに輸入材を使っていいの段で買ってくれるところに売却するというだけでは生か？という感じで。私もそのとおりだと思い、多摩産

き残っていけないでしょう。ポートランドを訪れたとの木材を使うことで、何かを体感してもらえる可能性きに感じたことは、ポートランドの行政は都市としてがあれば、コストは高くつくがそれで良いと思いましの生き残りに危機感を感じて制度設計をしている、とたし、村山社長も後押ししてくれました。反省すべきいうことでした。

点としては、木材入手経路の問題がありました。木材にも既得権益的な調達構造があったのです。本当の意
味でサステナブルにあろうとするならば、真剣に林業

14

RE-SEED ● July, 2023

不動産分野におけるESG投資等への先進的取り組み事例インタビュー

⑩

ビオトープ

に取り組んでいる地元の業者から直接調達したかった

頼っていたせいで、困ったことがおきています。エネです。

ルギーも同じです。そういうサプライチェーンの構築■JREI：内装などでも木材を使いたいが、外材のほうを、オレゴンでは州単位で行っているように見えます。

が安い。国内材とのある程度の価格差は地域のため資本主義経済は、分業制が高い生産性をもたらすとしに飲めるが、それ以上は不可という線引きはあったていますが、それは世界全体が平和であるということのでしょうか？

が前提となっている。いまアメリカと日本で世界の□横山（TSL）：私たちは、自分たちが発注者だと思GDPの2割、中国とロシアが2割と４カ国で世界経済って業者さんと付き合っていません。あくまで、パーの４割を占めているそうです。そしてアメリカ一強のトナーであり、価格が高いから買いませんということ

時代が終わるなかで、農業に限らず、少しレートが高もなく、多少高くても意味があれば検討します。

くても地域経済とのつながりを重視していくことで、エリアのサステナビリティにつながっていくでしょう。

■JREI：テナントの選択基準はいかがでしょうか？ポ■JREI：いま多くの企業や団体では、ESGやSDGsとートランド空港では、チェーンのコーヒー店のほういうことばをホームページに使っています。御社のが賃料が高く取れるとわかっていても、地元のコー

活動は、まさにESG（投資）を実現していると思い

ヒー店を優先して入れているそうです。

ますが、ホームページにはESG等は使われておらず、□横山（TSL）：GSではいくら賃料の払いがよさそう

ウェルビーイングということばを使われています。

でも、自分の商売だけを重視する紋切り型のテナント

それには何か理由があるのでしょうか？

は避けました。ポートランドはサステナブルだと思い□横山（TSL）：ワード自体は重要と思っておらず、

ますが、ある意味で自分たち以外のものを信じていな

ウェルビーイングを使い出したのもPJの終わり頃でいというところがあるように感じます。そして世界はした。それまで、価値観の共有はできており、やりた

いまそういう構図におかれていると思います。サプラ

いことをどう表現するのかと言われれば説明はできた

イチェーンの分断といいますが、例えば小麦を輸入にのですが、それをひとことで表現すればどうなる？とRE-SEED ● July, 2023

15

水の流れる階段 カスケードと空いう命題にブランディングデザイナーからウェルビーに投資した資金は、ここの事業収益から返済できるだ

イングがいいのではと提案されました。最初は、ウェけのものではありません。そういうPJについては、例

ルビーイングということばは日常で使わないし、造語

えば、いまの会計制度では、これは減損すべき資産でかなと思ったぐらいでした。使い始めた頃は、その意すという評価になりますし、銀行の目線も同様で、頑味を逐次説明し、造語ではなく宗教用語でもありませ張ってこういうものを創り続ける意欲がなくなります。

んから、といっていました。流行っていないころから

これからやりたいことは、よりワイドエリアにとらえ使っていましたし、流行らせようとも思っていません

たときに、多摩地区にこういう施設があるから広域にでした。ここでやっていることをひとことでいうなら、価値が波及できるということを、できれば官民連携のウェルビーイングということばだからそうしているだ

モデル事業としてやれると集大成になるかなと考えてけです。GSもSORANO HOTELも世界にわかりやす

います。立川駅のポテンシャルは、東西南北の方向にい英語（ことば）にしようということを心がけてきま（中部地域も含んで）行けるゲートウェイとしての価した。ESGやSDGsは、大きな企業であれば、使って値であり、その価値を意図的に活用し提示していく必

いく必要があるのかもしれませんが、そうしたことば

要があります。今後の金融環境を考えると円安の状況から出発してGSをやってきたわけではないのでそれは当面続くと思いますし、内需が弱いなかで、アジアを使いたいという気分でもなく、それでもやりたいこにおける安全な国としてインバウンド需要は重要だととの半分くらいはできてきて、評価もいただけるよう考えています。そういうシステムを構築して貢献してになったように思います。

いきたいと考えています。

■JREI：最後に、これから10年くらいでやっていきた

2023年5月24日（火）インタビューに基づきJREIがいことをお聞かせいただけますか？
□横山（TSL）：BCS賞の評価過程では、Public Benefitな取り組みとして評価をいただきましたが、ここ
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RE-SEED ● July, 2023

構成

Re-Seed投資事業の活用戦略と「プロシード小岩プロジェクト」のご紹介①
スターツアセットマネジメント株式会社
不動産コンサルティング部長 兼 ファンド運営事業部長
不動産コンサルティング部【はじめに】

時武 洋平
寺島 孝祐

様々な事業に多角的かつグローバルに取り組み続けて参りました。

スターツコーポレーション株式会社は、お客様とのまた、主軸とする不動産関連業務の中でも、収益不一度だけでは終わらない永続性のあるサービスを提供

動産の開発は、一般の土地オーナー様に提案する中小する総合生活文化企業として、1969年の創業以来、規模の物件から、「篠崎ツインプレイス」（東京都江戸

不動産の建設・仲介・管理等の不動産関連業務を主軸

川区）や「プロシード流山おおたかの森」（千葉県流に、金融・出版・ホテル・レジャー施設・高齢者支援・山市）といった、官民連携で行う事業の中で、余剰容21ヵ国（地域を含む）34都市に広がる海外ネットワ

積を活用して建設される住宅を伴う大規模な物件までーク等、全88社に及ぶ企業グループの親会社として、幅広く手掛けております。
【図表１】

図表１ スターツグループ概要※2023年4月末時点

RE-SEED ● July, 2023

17

の改正により2025年度から省エネ基準適合義務範囲

2015年9月に国連サミットでの採択以降、社会全は年間延床面積にして2万m2以上の建物を建築する

体のサステナビリティに対する意識の高まりもあり、事業者に対し、算定式に基づく電力を満たす太陽光パ

近年では民間企業においても単なる営利目的だけではネルの設置が義務付けられており、京都府や川崎市になく、SDGsやカーボンニュートラルを意識した環境追従する形で同様の施策を取る自治体が増えることも配慮型の取り組み・活動を行うことが求められていま予想されます。

す。
スターツグループでは、全国にある各事業所での照の拡大があり、また政府による制度の他にも東京都で【賃貸住宅における環境対策の難しさ】

明器具LED化やコージェネレーションシステムの導入

賃貸住宅に対する政府が制定する水準については前による大型宿泊施設でのCO2排出量削減等、幅広い述の通りですが、実務面においてはコストと収益性の事業領域を活かしたカーボンニュートラルへの取り組

バランスをとることについて課題が残っていると考えみを実施しています。

られます。

特に不動産業務領域については、建築現場での廃棄

一般的に環境対策を講じるためには、高性能の断熱物を合理的に分別し、中間処理施設を通さずに処理を材の採用やエネルギー効率の高い設備の導入等、対策行うダイレクトリサイクルシステムの採用や、RC造を講じない物件と比較して追加の初期投資が必要にな

建物の上層階を木造にする「モクビル」の商品化、建ります。

築現場で使用する電源を100%再生可能エネルギー由

また、建築物省エネ法の適合義務範囲拡大に伴い、来のものに変更するといった取り組みによってCO2より高性能な断熱材を使用するといった対策を取る必

排出量削減や環境負荷の低減を図っています。

要があります。
【図表３】

日本国政府は2050年までのカーボンニュートラル

それら対策を講じる費用について、分譲住宅や事業実現に向けて、温室効果ガス削減目標を強化しており、用賃貸物件の場合、エンドユーザーとしては長期間に建設業界においては国内のエネルギー消費量における亘って物件を使用することや使用区画におけるエネル

約3割を建築物分野が占めている現状から、住宅トッ

ギー使用量が大きいことから、支出に対して省エネにプランナー制度を制定して省エネ対策を加速していま

よるエネルギーコスト削減の恩恵を受けやすく、オー

す。
【図表２】住宅トップランナー制度とは、賃貸住ナーは追加投資額を売買価格や賃料に反映させやすい。

宅であれば年間1,000戸以上供給する、いわゆる大手

その一方で賃貸住宅は月々の賃料とエネルギーコストのデベロッパーやハウスメーカー等事業者に対して課の削減を比較した際、費用面におけるメリットをエンされる制度であり、2024年度以降に確認申請を取得

ドユーザーが実感しづらい。その為、環境配慮型物件

する賃貸住宅について、外皮性能を省エネ基準に適合というマーケティング効果を勘案しても物件オーナー（UA：0.87以下）させ、かつ一次エネルギー消費量をは収益物件として投資額に見合う収益を得ることが難BEIにして0.9以下にするよう定めています。スターツ

しい状況であると考えられます。

グループの中で建設事業を営むスターツCAM株式会

この様に住居用賃貸物件における環境対策が困難で社に対しても本制度が適用されており、社内独自基準ある中で、次回はスターツグループが今回Re-Seed機を制定し、2021年度以降確認申請取得賃貸物件につ構様との協力の下で手掛けていく「プロシード小岩プ

い て 建 売 戸 建 住 宅 と 同 等 の 水 準（UA：0.87以 下、ロジェクト」についてご紹介します。

BEI：0.85以下）を満たすよう推進をしています。
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住宅トップランナー制度以外にも、建築物省エネ法【建設業界及びスターツグループにおける
サステナビリティ】

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Re-Seed投資事業の活用戦略と「プロシード小岩プロジェクト」のご紹介①

図表２ 住宅トップランナー制度

国土交通省：「建築物省エネ法について」より抜粋

国土交通省：「分譲マンションにおける住宅トップランナー制度の概要等について」より抜粋

図表３ 建築物省エネ基準法適合義務範囲の拡大

国土交通省：「建築物省エネ法について」より抜粋
図表２、３参照URL : https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/jutakukentiku̲house̲tk4̲000103.html
https://www.mlit.go.jp/common/001583056.pdf

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環境不動産ニュース
物価・金利の上昇と国内外の不動産市場
世界の多くの国や経済圏において消費者物価上昇率の引き上げと同じペースで不動産の期待利回りが上昇

が高止まりし、中央銀行は金融引き締めの継続を余儀なした訳ではないものの、金融引き締めが不動産価格の下くされています。その一方で日本においては緩和的な金押し要因となることは避けられないようです。

融政策が維持されています。内外の金融情勢の相違が不

既に金融引き締めに転じている諸外国における不動動産投資市場にどのような差異をもたらしているのか

産市場の動向は、日本においても今後物価の上昇が定着を、このたび日本不動産研究所が公表した「国際不動産

し金融引き締めが講じられることになった際どのよう®

価格賃料指数」および「不動産投資家調査 」の結果かに不動産市場が展開するのかを占う上で有益な教訓とら確認しましょう。

なることでしょう。もっとも現在までのところ、日本に

図１には「国際不動産価格賃料指数」（2023年4月現おいて不動産投資家の投資意欲が減退した様子は観察されません。図２には「不動産投資家調査®」の結果の在 ） の 公 表 資 料 か ら、
2023年4月 ま で の 半 年

図１ 各都市におけるオフィス価

うち、今後1年間の不動産投資に対する考え方の推移を間のオフィス価格変動率

格の半年間変動率（2022

示しました。
「新規投資を積極的に行う」と回答した投

年10月～2023年4月）

資市場関係者の割合は、2023年4月調査時点で過去最の一方、下位に並んだ3都市においてオフィス価って金融環境が悪化しているからです。政策金利▲ 0.9%

ソウル▲ 1.2%

香港▲ 1.3%

ジャカルタ▲ 1.7%

シドニー▲ 1.7%

ロンドン▲ 3.1%

ニューヨーク▲ 5.2%

格の下落が進行しているのは、金融引き締めによ

バンコク

新規投資を積極的に行う。

年間一次エネルギー消費量を標準的な建物と比べてオフィス部分
で50％以上削減しており、ZEB Ready認証を取得したオフィスの中では、国内最大規模となっています。このほか、CASBEE スマートウェルネスオフィス認証（Sランク）やDBJ Green Buildingプラン
認証（5つ星）を取得しました。また、地下4階にはエネルギーセン
ターを設けており、災害時・非常時には八重洲地下街等の近隣街区
へ電気・熱を供給し、八重洲エリア全体の防災力向上に貢献します。
その他にも「グリーン電力提供サービス」を導入し、本サービスをご利用される企業の使用電力は、国際基準であるRE100に適合した電気として認定されるなど環境に配慮した街づくりとなっています。

注：各年4月および10月調査時点。
出所：日本不動産研究所「不動産投資家調査®」

街区名称：東京ミッドタウン八重洲
施 行 者：八重洲二丁目北地区市街地再開発組合
所 在 地：東京都中央区八重洲二丁目地内他
用

当面、新規投資を控える。

既存所有物件を売却する。

出所：日本不動産研究所「第20回国際不動産価格賃料指数」（2023年4月現在）［表紙の写真］東京ミッドタウン八重洲

2023

昇が継続しています。そ2022▲ 0.9%

から、オフィス価格の上

2021

クアラルンプールりが低下傾向にあること

100 %
90 %
80 %
70 %
60 %
50 %
40 %
30 %
20 %
10 %
0%

2020

▲ 0.6%

2019

ホーチミン

いてはオフィス期待利回

図２ 今後1年間の不動産投資に対する考え方

2018▲ 0.4%

2017

北京

2016

した。日本の2都市にお＋ 0.1%

2015＋ 0.2%

上海

2014

台北

2013

ークが並ぶ結果になりま

まだ先のようです。

2012＋ 0.4%

2011

シンガポール

動産市場の調整要因として意識されるようになるのは2010＋ 0.6%

2009

ー、ロンドン、ニューヨ

東京

高の96％に達しています。金融引き締めが我が国の不2008＋ 2.4%

京が並び、下位にシドニ

2007

大阪

した。トップに大阪と東

2006

変動率

2005

都市名

2004

のランキング表を掲げま途：（八重洲セントラルタワー）
事務所、店舗、ホテル、小学校、バス
ターミナル、駐車場等（八重洲セントラルスクエア）

事務所、店舗、子育て支援施設、駐輪場、駐車場、住宅等
敷地面積：13,433㎡

延床面積：（八重洲セントラルタワー）約283,900㎡（八重洲セントラルスクエア） 約5,850㎡（合計）約289,750㎡
階数/高さ：（八重洲セントラルタワー）地上45階地下４階ペントハウス２階／約240m（八重洲セントラルスクエア）地上7階地下
２階ペントハウス１階／約41m
設計/施工：基本設計・実施設計・監理：
株式会社日本設計
実施設計・施工：株式会社竹中工務店
マスターアーキテクト：Pickard Chilton

Vol. 28 ● July, 2023
編集発行：一般社団法人 環境不動産普及促進機構〒105-0001 東京都港区虎ノ門１−16−４ アーバン虎ノ門ビル２階
Tel：03-6268-8015（代表・総務部）03-6268-8016（企画部・環境不動産部）Fax：03-3504-8826
http://www.re-seed.or.jp/

制

作：株式会社 たいせい

〒156-0042 東京都世田谷区羽根木 １−７−11
T el：03-3321-2111
Fax：03-3321-2100

大成出版社ビル４階