第15期 
決算・運用状況のご報告〒100-0005 東京都千代田区丸の内一丁目6番5号

https://mel-reit.co.jp/（資産運用報告）自 2023年9月1日

至 2024年2月29日

証券コード：3481

分配金 情 報
1口当たり分配金

主要指標

ハイブリッド・モデル

営業収益

LTV
（有利子負債比率）

8,083円
1口当たり分配金（第15期実績）（第16期予想）（第15期）

7,746百万円

40.2%（第15期末）

営業利益

平均調達金利取得価格合計0.56%

2,710億円
平均稼働率（2024年2月29日時点）

9,382円

4,034百万円

1口当たり分配金

当期純利益

長期発行体格付

9,441円

3,718百万円

AA（安定的）（第17期予想）

保有物件数（第15期末）（第15期）（第15期）（JCR）

CO NT ENT S
ご挨拶………………………………………… 2

34物件

アンケート結果のご報告… ………………… 3
Q&A… ……………………………………… 4

投資主価値の最大化（第15期末）

決算ハイライト… …………………………… 6

両社の強みをハイブリッド活用

スポンサー

ハイブリッド型外部成長戦略… …………… 8
資産運用会社

（第15期末）99.9%

物流施設の“開発・運営”

本投資法人は、物流施設を主な投資対象とし、三菱地所グループの総合力を活かした運用により投資主価値の最大化を目指すとともに、人々の生活を支える物流機能の発展を通じて豊かな社会の実現に貢献します。

ESGへの取組み…………………………… 11
ポートフォリオ… …………………………… 12

日本最大級の総合デベロッパーによる

基 本 理 念ハイブリッド型内部成長戦略/財務戦略…… 10

豊富な実績を有する

不動産アセットマネージャーによる物流施設の“投資・運用”

Financial Section… ……………………… 13
Ⅰ 資産運用報告
Ⅱ 貸借対照表
Ⅲ 損益計算書
Ⅳ 投資主資本等変動計算書
Ⅴ 注記表
Ⅵ 金銭の分配に係る計算書
Ⅶ 監査報告書
Ⅷ キャッシュ・フロー計算書（参考情報）
投資主インフォメーション…………………… 60

成 長 戦 略

1. 投資主価値の最大化を目指した長期安定的なポートフォリオの構築

2. 三菱地所と三菱地所投資顧問双方の強みを最大限に活用したハイブリッド型外部成長
3. 本投資法人の安定成長を支えるハイブリッド型内部成長4. 健全性を重視した長期安定的な財務運営

5. 投資主価値の向上を重視した強固なガバナンス体制の構築

MJロジパーク一宮1

Mitsubishi Estate Logistics REIT Investment Corporation

1

TOP
MESSAGE

アンケート結果のご報告
第14期資産運用報告をご送付した際に投資主アンケートを実施しましたので、その結果を以下

個人投資主数： 10,142名
回 答 者 数： 103名
回
答率： 1.0％のとおりご報告いたします。回答にご協力いただき、ありがとうございました。お寄せいただいた

ご挨拶

貴重なご意見・ご感想は、
今後の本投資法人の運用に活かしてまいります。

平素より三菱地所物流リート投資法人へのご支援を
主な集計結果賜り、厚く御礼申し上げます。
本投資法人は、この度2024年2月期（第15期）の決算を

ご年齢

ご職業

無事に迎えることができました。これもひとえに投資主の

9％

22％

皆様をはじめ数多くのステークホルダーの皆様のご支援2％■20代以下■50～59歳の賜物と、心より感謝申し上げます。

27％

20％

■30～39歳■60～69歳

保有しているJ-REIT銘柄数

第15期中に低水準のLTVを利用し、2物件合計94億円

10％ 22％の 物 件 取 得 を 実 施 し、当 期 末 時 点 の 資 産 規 模 は34物 件、22％■1銘柄 ■2～4銘柄■10銘柄以上

2,710億円となりました。

19％

32％

■40～49歳■70歳以上

28％

■会社員
■専業主婦

56％

■1口
■1～9口
■10～19口 ■20口以上

2024年3月に物件売却を、同年4月に売却資金
その後、実施、ポートフォリオの質的向上や売却益の投資主還元を皆さまからのご要望・ご質問

内部成長の面でも、本資産運用会社の着実な運営及びEC
需要増加等を背景とする堅調な市況により、期中平均稼働

次世代基幹物流に関する三菱地所とT2のスペシャル対談では、業界動向を含め、貴法人の運用方針を知ることができ、大変有意義な記事だった。今後も安定した配当はもとより、具体的な投資物件の紹介など、貴法人の運用方針について情報発信をしてほしい。

率は99.9%と高稼働を維持し、13期連続の賃料増額改定
も達成見込みです。
これらの結果、1口当たり分配金は11期連続の増配となる8,083円（前期比＋251円）にて着地いたしました。
2019年4月に「投資主との利益の一致」、
本投資法人は、三菱地所物流リート投資法人 執行役員
三菱地所投資顧問株式会社 執行役員 物流リート部長

髙梨 憲「規律を持った成長」「、独自戦略であるハイブリッド・モデ
ルの強化」からなる運用方針「三本の柱」を打ち出し、以来、第15期取得資産

同運用方針に基づく各種施策を有言実行してまいりました。今後も「三本の柱」に基づく施策を通して、投資家の対談動画：https://www.youtube.com/
watch?v=PRJQgAbLuPc

皆様との対話を重ねながら、投資主価値向上を目指してまいります。引き続き、変わらぬご支援、ご鞭撻を賜ります
よう、よろしくお願い申し上げます。
2

ありがとうございます。次世代基幹物流開発は三菱地所としても力を入れて取組んでおりますし、社会課題の解決につながる
有意義なプロジェクトであると認識しています。対談内容は本投資法人のホームページにも動画形式で掲載しているほか、保有物件ではロジクロス神戸三田の物件紹介動画を掲載しております。是非ご覧ください。今後も物件紹介動画等の情報発信を継続してまいります。

MJロジパーク加古川1

MJインダストリアルパーク郡山（底地）

ロジクロス神戸三田 物件紹介動画：
https://www.youtube.com/watch?v=IcQ8-1qMYR8

21％

■自営業

5％ 15％ 12％■1年未満■5～10年

19％

50％

■1～3年
■3～5年
■10年以上本投資法人に投資する決め手42％を活用した物件取得を公表し、本投資法人初の資産入替を成長に向けた取組みを継続しています。
実施するなど、7％ 12％■無職・定年退職■その他

本投資法人の保有投資口数

46％■5～9銘柄J-REIT投資経験

1％
1％

分配利回り
スポンサーの安心感
安定性
将来性
保有資産の質ファンドの格付け
投資口価格
ファンドの規模
運用方針
運用実績
証券会社の紹介
その他

12％
10％
10％

30％

60％
59％
56％

7％
7％
6％

2％
4％

オンラインでのIR等を充実させて欲しい。
個人投資家様向けのオンライン含むIRセミナーは定期的に開催を実施・検討しております。直近では2024年1月にオンラインセミナーを実施しており、本投資法人のホームページにも動画を掲載しておりますので、是非ご覧ください（https://www.youtube.com/watch?v=rsFnaiK0Cco）。
また、第15期の個人投資家様向け決算説明についても検討をしております。詳細が決まり次第、
ホームページを通じてお知らせいたします。

皆さまからのご意見
三菱地所グループであることで安心感があります。

長期的な視点で、安定した分配と成長を期待しています。

LTVが低く財務状況が良いことや稼働率の高さ、物流倉庫の質の良さを評価し、長期保有したい。

Mitsubishi Estate Logistics REIT Investment Corporation

3

Q&A
直近の運用ハイライトについて、Q&A形式で解説いたします。

Q
A

好機を捉えた物件売却による売却益の投資主還元

2024年4月に公表した資産入替の概要について教えてください。
2024年3月にMJロジパーク仙台1の売却、2024年4月にMJロジパーク一宮1の取得を公表。
本投資法人として初めての資産入替を実施いたします。

うち売却益

うち売却益

9,382円

9,441円

2,704円

2,766円（円）

10,0008,083円

資産入替によるポートフォリオの質的向上

り、鑑定評価額を27％上回る価格で譲渡を実 施 、合 計 27億 円 の 売 却益が実現見込みです。この売却益を第16期（2024年8月期）
及び第17期（2025年2月期）の8,080円

2期にわたり投資主還元することで分配

7,500

中長期的な収益力の向上に向けて、築年経過により将来の修繕費等の増加が見込まれていたMJロジパーク

金の底上げに寄与します。第16期の予想

仙台1を売却し、その売却資金を活用して築浅で安定した収益が期待できるMJロジパーク一宮1を取得します。

分配金は前期比＋1,299円の増加、第17

これによりポートフォリオの築年数の若年化や収益性の向上を実現できると考えています。
売却

MJロジパーク仙台1

取得

5,000

第15期
（2024年2月期）
実績

MJロジパーク一宮1

入替4

良好な不動産売買市場を捉えた売却によ

予想分配金

第16期
（2024年8月期）
予想
前回予想 今回予想（2023年 （2024年10月公表） 4月公表）

第17期（2025年2月期）
予想

A

愛知県北西部の一宮市に所在する4階建ての物
流施設です。名古屋市内への近接性に加え、複数の高速道路や幹線道路が利用できることから近

取得予定価格5,851百万円

鑑定評価額

7,850百万円

鑑定評価額

6,790百万円

畿圏、首都圏や北陸といった広域へアクセスがし

売却
（予定）
価格

10,000百万円

所在地

愛知県一宮市所在地

宮城県多賀城市

取得予定日

2024年8月1日

やすい立地が特徴です。

売却
（予定）
日

①2024年4月10日（準共有持分51％）②2024年9月 3日（準共有持分49％）

また、
トラックから荷降ろしがしやすい高床式のト
ラックバースを22台備え、効率的なオペレーショ

3.8％＋0.6％UP

築年数

14.9年

1.5年

▲13.4年の若年化の分配金となる見込みです。

取得するMJロジパーク一宮1の特徴について教えてください。

7,388百万円

3.2％

物件の堅調な賃料上昇等により過去最高

Q

取得価格

減価償却考慮後鑑定NOI利回り

期は売却益に加え、資産入替効果や既存ンが可能なことに加え、テナント様専用の休憩室

高床式トラックバース

や大型の鏡を設置した女性用トイレを各フロアに設置するなど、労働環境にも配慮しています。

大型鏡を設置した女性用トイレ
Mitsubishi Estate Logistics REIT Investment Corporation5

決算ハイライト
貸借対照表（要旨）

POINT

損益計算書（要旨）
単位：百万円科目

当期（第15期）

資産の部
流動資産
うち現金及び預金（信託現金及び信託預金を含む）
固定資産
うち有形固定資産
資産合計

2

単位：百万円

科目

第15期中に取得した2物件の賃料収入が寄与したこと及び既存物件の賃料増額改定等により、前期比2億35百万円の増収となりました。

当期（第15期）

営業収益

7,746

14,393

営業費用

3,711

14,007

営業利益

4,034

266,610

経常利益

3,719

266,519

当期純利益

3,718

POINT

3

281,003

POINT

1

有利子負債

当期
（第15期）に取得した2物件の取得資金の一部に充当するための借入れの実行に より、当 期 末 の 有 利 子 負 債 残 高 は1,130億49百万円となり、LTVは40.2％となりました。

負債・純資産の部
流動負債
うち1年内返済予定の長期借入金
固定負債

単位：円

12,962
4,550
108,396

うち投資法人債

4,500

うち長期借入金

98,499

負債合計

121,359

出資総額（純額）

155,925

剰余金

3,719

純資産合計

159,644

負債・純資産合計

281,003

1口当たり分配金（合計）8,083

うち1口当たり利益分配金

7,387

うち1口当たり利益超過分配金

696

4

当期純利益

当期支払利息が増加したことなどにより営業外費用が増加しましたが、トータルではPOINT2記載の増収が影響し、当期純利益は前期比2億12百万円の増益となりました。

利益超過分配の仕組み
費用

40億円
収益

77億円

うち減価償却費

13億円

当期純利益

37億円

本投資法人の収支イメージ

6

営業費用

第15期中に取得した2物件の減価償却・施設管理費等の増加等があった一方で、リーシング費用の減少等があり、営業費
用は前期比70万円の増加となりました。

分配金の状況
POINT

営業収益

約30％

手元に残る現金

利益超過分配金3億円

活用方法

利益分配金

37億円

会計期間中に蓄積された現金の使途の考え方

修繕費用

借入金の返済

新規物件の取得

手元に残った現金の活用方法

Mitsubishi Estate Logistics REIT Investment Corporation7

ハイブリッド型外部成長戦略
スポンサーである三菱地所の開発力及び本資産運用会社
計14物 件・799千 ㎡を活 用し、安 定 的 か つ 着■幅 広い用地情報に基づく単独での物流施設開発力■三
 菱地所の開発力や信用力を背景とする共同での施設開発力

三菱地所グループ開発の優先交渉権付与予定物件

独自の多様な取得戦略により構築されたパイプライン物件、
実な外部成長を継続的に実現します

ロジクロスとは

本投資法人が第三者の事業者から取得した、又は取得予定の物件に関する物流施設ブランドを指します

三菱地所グループ

44千㎡/2022年竣工

178千㎡/2023年竣工

ブリッジ
組入れ済

ブリッジ
組入れ済

ブリッジ
組入れ済

稼働率
100％

稼働率
100％

稼働率
100％

稼働率
100％

ロジクロス春日部

ロジクロス大阪住之江
43千m2/2025年竣工予定（注）2024年4月15日時点

8（仮称）
ロジクロス三郷

125千m2/2026年竣工予定

PDP

PDP

稼働率
100％

稼働率
100％

稼働率
100％

稼働率
100％

（仮称）
MJロジパーク愛西1（仮称）
MJロジパーク大東1

New

PDP
稼働率
100％

（仮称）
MJロジパーク豊中１

21千m2/2026年竣工予定

8千m2/2024年竣工

14 物件
その他

20千㎡/2022年竣工

PDP

170千㎡/2023年竣工（仮称）
大阪市大正区平尾冷凍冷蔵物流計画

ロジクロス大阪交野

23千㎡/2021年竣工

PDP

ロジクロス相模原

計画中

ロジクロス船橋

38千㎡/2021年竣工

9千m2/2022年竣工

計画中

本資産運用会社ソーシング及び運用中の優先交渉権付与予定物件

ブリッジ
組入れ済

ロジクロス蓮田

ロジクロス座間■ PDPやCREなどを活用した柔軟かつ多様な物件取得戦略

ブリッジ組入れ物件・本資産運用会社ソーシング物件

78千㎡/2021年竣工

ロジクロス座間小松原■ 2001年以降の継続的な物件取得に裏打ちされた目利き力

MJロジパークとは三菱地所の全国各地で展開する物流施設ブランドを指します

は、2024年8月1日付
取得予定資産です。

11千m2/2022年竣工

MJロジパーク一宮１
26千m2/2022年竣工

PDP（Partnership Development Program）とは？
パートナーによる開発案件のことをいい、開発後の物件を本投資法人のパイプラインに組み入れることを視野に入れて行われる本資産運用会社独自の開発アレンジメントの一つですパートナーとは？
三菱地所グループ以外のデベロッパー及びゼネコン等のことを総称しています。それぞれのニーズ（例えばゼネコンであれ
ば竣工後に売却する先やテナント付けのノウハウ、仲介会社（仮称）
MJロジパーク岡崎１
24千m2/2023年竣工

であれば施設開発ノウハウ等）
を、本資産運用会社の差配で組み合わせることで案件を成立させています
CREとは？
Corporate Real Estate（企業不動産）の略で、事業会社における保有不動産の有効活用戦略を指します。本投資法人では、スポンサーの高い信用力と本資産運用会社のネットワークを活かし、各企業の保有不動産の実情に応じたきめ細かい戦略及び提案を行うことで外部成長に結びつけています

799千㎡
複数案件
Mitsubishi Estate Logistics REIT Investment Corporation9

ハイブリッド型内部成長戦略

ESGへの取組み

スポンサーの持つ幅広い顧客ネットワークと本資産運用会社の長年の運用経験に基づく独自施策により、高い稼働率を維持しながら賃料増額をはじめとした様々な収益向上策を実践しています▶

ポ ートフォリオの概況

上場来平均稼働率99%以上（2024年2月末時点）▶

定期賃貸借契約比率

平均残存賃貸借契約期間

100%

6.8年

本投資法人は、本資産運用会社と、環境への配慮・社会貢献・ガバナンスの強化といった、社会の持続可能性（サステナビリティ）に対する考え方を共有し、共に取組みを推進しています。
▶

第15期のTOPICSTCFD定量分析の実施

外部認証・外部評価の取得

賃料改定状況の推移
賃料据置

（㎡）

150,000

賃料増額

条件合意済み未定

青文字：平均賃料改定変動率
サステナビリティ情報開示拡充に関する要請の高まりを受け、2021年に実施した
気候変動リスクに関する定性分析から更に高度化させ、定量分析を実施しました。

●

契約締結済分

+6.0%

120,000+8.3%
90,000+0.2%

60,000+6.5% +5.3%+3.1%

30,000+1.8%
0+2.2% +9.5% +8.7%

+5.0%

+5.4%

実施した分析の詳細については、本投資法人のESG特設サイトをご参照ください。
URL：https://mel-reit.co.jp/ja/esg/
environment/climate.html

2023年にCDP気候変動プログラムに初参加し、最高評価のAリスト企業に
認定

●

●

GRESBリアルエステイト
評価において、4年連続最高位の5 Starsの取得●（注）本投資法人のMSCI指数への組入れや本件お知らせにおける本投資法人によるMSCI社のロゴ・商標・サービ
スマーク並びに指数の使用は、MSCI社及びその関連会社による本投資法人へのスポンサーシップ・宣伝・販売促進を企図するものではありません。MSCI指数はMSCI社に独占権があり、MSCI社及びMSCI指数並びにそのロゴは、MSCI社及びその関連会社の商標・サービスマークです。

2023年8月に、
MSCI ESG格付が、BBB → A に向上●+13.9%
取組み事例

2018年8月期 2019年2月期 2019年8月期 2020年2月期 2020年8月期 2021年2月期 2021年8月期 2022年2月期 2022年8月期 2023年2月期 2023年8月期 2024年2月期 2024年8月期
（第4期）
（第5期）
（第6期）
（第7期）
（第8期）
（第9期） （第10期） （第11期） （第12期） （第13期） （第14期） （第15期） （第16期）

ポートフォリオのグリーン化

地域コミュニティとの共生
皇居外苑濠での生物保全活動防災協力事業所への登録及び津波避難ビル
への指定（ロジポート橋本・ロジポート大阪大
正・ロジポート相模原・ロジクロス名古屋笠寺）

省エネルギーへの取組み

財務戦略
LTVは引き続き低水準であり、健全性を維持しつつ今後の成長余力を十分に残しています。また
三菱地所の高い信用力を背景とした低廉な負債コストを実現しています▶

財務ハイライト（2024年2月29日時点）

長期負債比率

固定金利比率

平均残存負債年数

平均調達金利

長期発行体格付
（JCR）

LTV

95.1%
0.56%

10

91.5%

AA（安定的）

5.1年

40.2%

ロジポート橋本

ロジポート大阪大正

断熱サンドイッチパネルの採用 人感センサー付LEDの導入

従業員への取組み
テナント満足度の向上

休憩室の設置
フードロスの削減（ロジスタ・ロジクロス茨木彩都A棟）（MJロジパーク福岡1）

ワーケーションの実施

再生可能エネルギーの活用

自家消費型太陽光発電の導入（ロジクロス福岡久山、
ロジクロス厚木）
Mitsubishi Estate Logistics REIT Investment Corporation11

ポートフォリオ（2024年2月29日時点）▶

ポートフォリオの概況
保有物件数

取得価格合計34物件▶

Ⅰ 資産運用報告2,710億円

鑑定評価額合計

3,111億円

エリア別（取得価格ベース）

日本通運株式会社
5.2%
（非開示）
4.7%
三井倉庫ロジスティクス株式会社 4.6%
株式会社日本リアリスト
3.9%
山九株式会社
3.9%
株式会社ロンコ・ジャパン
3.5%
（非開示）
3.2%
キムラユニティー株式会社
3.2%
株式会社三鷹倉庫
3.0%
コーナン商事株式会社
3.0%
その他
61.8%

平均鑑定NOI利回り

8.0年

分散状況
テナント別（底地除く賃貸面積ベース）

▶

平均築年数

4.7％

■

取得ルート別（取得価格ベース）

7.9％
10.4％

29.2％

■ 首都圏
■ 近畿圏

34.7％
52.6％

■ 中部圏
■ その他

65.3％

■ スポンサー開発物件■ 本資産運用会社ソーシング物件

主要なポートフォリオ
スポンサー開発物件

資産運用の概況
1. 投資法人の運用状況等の推移
期

第11期

第12期

第13期

第14期

第15期

営業期間

自 2021年 9 月 1 日
至 2022年 2 月28日

自 2022年 3 月 1 日
至 2022年 8 月31日

自 2022年 9 月 1 日
至 2023年 2 月28日

自 2023年 3 月 1 日
至 2023年 8 月31日

自 2023年 9 月 1 日
至 2024年 2 月29日

営業収益

（百万円）

5,028

6,276

7,149

7,510

7,746

（うち不動産賃貸事業収益）

（百万円）

5,028

6,276

7,149

7,510

7,746

営業費用

（百万円）

2,388

2,946

3,316

3,710

3,711

（うち不動産賃貸事業費用）

（百万円）

1,744

2,221

2,450

2,782

2,748

営業利益

（百万円）

2,640

3,329

3,833

3,800

4,034

経常利益

（百万円）

2,541

2,980

3,433

3,507

3,719

当期純利益

（百万円）

2,540

2,979

3,432

3,506

3,718

総資産額
（対前期比）
純資産額（対前期比）

（百万円）
（％）
（百万円）
（％）

180,403（△0.4）
116,305（△0.1）

228,173（26.5）
139,623（20.0）

273,063(19.7)
160,203(14.7)

271,357(△0.6)
159,869(△0.2)

281,003(3.6)
159,644(△0.1)

出資総額（純額）(注2)（百万円）

113,764

136,643

156,770

156,362

155,925

発行済投資口の総口数（口）

391,135

449,935

503,485

503,485

503,485

1口当たり純資産額（円）

297,352

310,318

318,188

317,525

317,079

（百万円）

2,806

3,308

3,840

3,943

4,069

1口当たり分配金額

（円）

7,174

7,353

7,628

7,832

8,083

（うち1口当たり利益分配金）

（円）

6,495

6,623

6,817

6,965

7,387

（うち1口当たり利益超過分配金）

（円）

679

730

811

867

696

1.4
（2.8）
2.2
（4.4）
64.5
（0.2）

1.5
（2.9）
2.3
（4.6）
61.2
（△3.3）

1.4
(2.8)
2.3
(4.6)
58.7
(△2.5)

1.3
(2.6)
2.2
(4.3)
58.9
(0.2)

1.3
(2.7)
2.3
(4.7)
56.8
(△2.1)
113,049

分配金総額

ロジポート橋本

取得価格 18,200百万円 ／ 稼働率100.0%
BELS評価 ★★
CASBEE 不動産評価 Sランク

ロジクロス厚木

取得価格 8,440百万円 ／ 稼働率100.0%
BELS評価 ★★★★★

ロジクロス福岡久山

取得価格 5,770百万円 ／ 稼働率100.0%
CASBEE 不動産評価 Sランク

本資産運用会社ソーシング物件

MJロジパーク大阪1

取得価格 6,090百万円 ／ 稼働率100.0%
BELS評価 ★★★★★
（ZEB Ready）
CASBEE 不動産評価 Sランク
12

総資産経常利益率(注3)（年換算値）
自己資本当期純利益率(注4)（年換算値）
期末自己資本比率(注5)（対前期増減）有利子負債額MJロジパーク東大阪1

取得価格 1,687百万円 ／ 稼働率100.0%
BELS評価 ★★★★★（ZEB Ready）

MJロジパーク西宮1

取得価格 2,483百万円 ／ 稼働率100.0%
BELS評価 ★★★★★（ZEB Ready）

（％）
（％）
（％）
（百万円）

58,374

82,074105,374

103,184

有利子負債比率(注6)

（％）

32.4

36.0

38.6

38.0

40.2

配当性向(注7)

（％）

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

期末投資物件数

（件）

22

24

32

32

34

期末総賃貸可能面積(注8)（㎡）

800,758.79

953,102.54

1,110,106.41

1,110,106.41

1,223,302.51

期末テナント数(注9)

（件）

79

94

101

100

102

期末稼働率(注10）

（％）

99.6

100.0

100.0

100.0

99.9

当期減価償却費

（百万円）

886

1,095

1,246

1,317

1,359

当期資本的支出額

（百万円）

131

182

77

281

645

賃貸NOI（Net Operating Income）(注11) （百万円）

4,171

5,151

5,945

6,045

6,359

13

Ⅰ 資産運用報告(注1)

特に記載のない限り、いずれも記載未満の数値については切捨て、比率は小数第2位を四捨五入しています。以下同じです。

(注3)

経常利益／｛（期首総資産額＋期末総資産額）÷2｝×100

(注2)
(注4)
(注5)
(注6)
(注7)

(注8)
(注9)

出資総額から出資総額控除額を差し引いた金額を記載しています。

(2) 投資環境と運用実績
当期（2024年２月期）の日本経済は、企業の投資意欲やインバウンド需要は旺盛であり、2024年２月には日経平均株価が史上最当期純利益／｛（期首純資産額＋期末純資産額）÷2｝×100
期末純資産額／期末総資産額×100

高値を更新するなど好調な側面もある一方、実質賃金はマイナスで推移し個人消費が弱含んでいること等、景気の先行きには不透明感

1口当たり分配金（利益超過分配は含まない）÷1口当たり当期純利益×100

はあるものの、足元では大企業を中心に賃上げの動きも広がってきており、インフレ定着に向けた素地の形成も進みつつあります。

期末有利子負債／期末総資産額×100

なお、第12期及び第13期における配当性向は、新投資口の発行を行っていることから、次の算式により計算しています。
分配金総額（利益超過分配は含まない）／当期純利益×100「期末総賃貸可能面積」とは、各期末現在における保有資産に係る賃貸が可能な面積であり、賃貸借契約書又は図面等に基づき賃貸が可能と考えられるもののうち、本投資法人の持分に相不動産売買取引市場においては、アジア有数の市場規模を有し、他国と比べて調達金利が依然低いことなどから、引き続き国内外投

当する面積を記載しています。なお、売店、自動販売機、太陽光発電設備及び駐車場に係る賃貸借契約に基づき賃貸が可能と考えられる面積は含まれません。

資家の投資意欲は旺盛であり、活発な取引が行われています。特に安定したキャッシュ・フローを見込める物流施設については、足下

テナント数は含まれません。

の取引利回りは引き続き低位で推移しています。

「期末テナント数」とは各期末現在における有効な賃貸借契約書に基づくテナント数を記載しております。なお、売店、自動販売機、太陽光発電設備及び駐車場に係る賃貸借契約に基づく(注10) 「期末稼働率」とは各期末現在における保有資産に係る賃貸可能面積に対して賃貸面積が占める割合について記載しています。
(注11) 当期賃貸事業利益（不動産賃貸事業収益－不動産賃貸事業費用）＋当期減価償却費（当期賃貸事業費用に係るもの）

当期のJ-REIT市場は、国内における金融政策変更懸念等を背景に、長期金利が低下した局面で一時的に反発することはあったものの軟調に推移しました。2023年９月には1,900ポイントを上回ることもあった東証REIT指数は、2024年２月には、1,700ポイントを下回る場面もありました。今後も、2024年３月に公表された日本銀行によるマイナス金利解除による影響や、米国等諸外国の金利環境

2. 当期の資産の運用の経過の変化に伴う金融・資本市場のボラティリティの上昇及び投資法人の財務への影響、並びに地政学リスク等を注視する必要があると考(1) 本投資法人の主な推移
三菱地所物流リート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198

えています。

号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法」といいます。）に基づき、三菱地所投資顧問株式会社（以下「本資産運用会社」と物流施設市場では、今後もオンライン消費の拡大や在庫拡大による物流施設需要の増加が期待されます。旺盛な需要を背景に新規供いいます。）を設立企画人として、2016年7月14日に設立され、2017年9月14日に株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引

給量は高く、空室率も上昇傾向ではあるものの、今後は建築費や用地価格の高騰から供給量は徐々に減少し、需給も改善することが期所」といいます。）不動産投資信託証券市場に上場しました（銘柄コード3481）。
本投資法人は、物流施設を主な投資対象とする上場不動産投資法人として、日本最大級の総合デベロッパーである三菱地所株式会社（以下「三菱地所」といいます。）及び2001年の設立以来豊富な不動産ファンドの運用実績を有する不動産アセットマネージャーである本資産運用会社の両社の強みをハイブリッド(注)

待されています。このような環境下において、当期末現在、本投資法人のポートフォリオ全体の稼働率は99.9％と高稼働を維持しています。

活用し、「立地」、「建物特性」及び「安定性」に着眼して、テナントニーズを捉えた競争力の高い物流施設への厳選投資を通じ、質の高いポートフォリオの構築と着実かつ安定的な資産運用を図り、投資主価値の最大化を目指します。
さらに本投資法人は、2019年4月17日付で公表した「三本の柱」の運用方針に基づいた各種取組みを進めることで、中長期的な投(3) 資金調達の概要
当期においては、2023年９月４日に期限が到来した長期借入金3,000百万円及び2023年９月14日に期限が到来した長期借入金

資主価値の向上を目指しています。かかる運用方針は、Alignment（投資主との利益の一致）、Discipline（規律を持った成長）及び1,780百万円について、それぞれ同額で同日にリファイナンスを実施しました。また、2023年９月19日に短期借入金2,100百万円、Hybrid（独自戦略であるハイブリッド・モデルの強化）を掲げており、三菱地所グループが一丸となって、本投資法人の投資主価値

2023年９月29日に短期借入金3,400百万円及び長期借入金4,365百万円を、第15期取得資産の取得資金の一部として調達しました。

の向上を目指すものです。
当期（2024年２月期）においては、2023年９月にMJインダストリアルパーク郡山（底地）及びMJロジパーク加古川1（計２物
件、取得価格合計9,423百万円。以下、総称して「第15期取得資産」といいます。）を取得した結果当期末（2024年2月29日）現
在、本投資法人の保有資産は34物件（取得価格合計271,082百万円）となっています。
(注)「ハイブリッド」とは、英語で2つのものを掛け合わせることを意味し、本書において「ハイブリッド」又は「ハイブリッド活用」とは、三菱地所及び本資産運用会社の、それぞれの強み・特長を、状況に応じて使い分け、時に融合させることで、本投資法人の運用において最大限に活用することをいいます。以下同じです。

これらの結果、当期末現在の有利子負債残高は113,049百万円となり、総資産に占める有利子負債の割合（以下「LTV」といいます。）は40.2％となりました。
また、本投資法人の当期末（2024年２月29日）現在における格付状況は、以下のとおりです。
信用格付業者

格付対象

株式会社日本格付研究所（JCR）

長期発行体格付

格

付

AA

見通し
安定的

(4) ESGへの取組み

本投資法人は、環境への配慮・社会貢献・ガバナンスの強化といった、社会の持続可能性（サステナビリティ）向上に取り組んでいくことが、上場投資法人として期待されている社会的責務であり、投資主価値の最大化を図る上でも不可欠であると考えています。ま1415

Ⅰ 資産運用報告
た、本資産運用会社においても、2022年４月に設置したサステナビリティ推進室について、2023年４月にサステナビリティ推進室
長の権限・責任を明確化する等、サステナビリティ推進体制の強化を図っています。

(5) 業績及び分配の概要
上記運用の結果、当期（2024年2月期）の業績は営業収益7,746百万円、営業利益4,034百万円、経常利益3,719百万円、当期純利

本資産運用会社は、2021年12月にTCFD（気候関連財務情報開示タスクフォース）（注１）提言への賛同の表明を行い、国内の益3,718百万円及び投資口1口当たり分配金8,083円となりました。

TCFD賛同企業による組織であるTCFDコンソーシアムに加入しました。更に本投資法人では、2023年３月にTCFD提言に基づく戦略

当期の分配金については、本投資法人の規約に定める分配の方針に従い、投資法人の税制の特例（租税特別措置法第67条の15）をとして、気候変動を緩和するためのロードマップである気候移行計画を策定しました。気候移行計画において、2050年度GHG総排出適用し、当期未処分利益のうち発行済投資口の総口数503,485口の整数倍である3,719,243,695円を分配することとし、投資口1口当量ネットゼロを明示するとともに科学的根拠に基づく排出削減の達成を目指し、2030年度までのGHG総排出量削減目標についてたりの利益分配金は7,387円としました。

SBT（注２）の認定を取得しました。

これに加え、本投資法人は、規約に定める分配の方針に従い、当該期間に発生する減価償却費の30％を目途として、毎期継続的にまた、本投資法人は2021年12月に、持続的な成長と中長期的な企業価値向上の実現に向けて、ビジネスモデルを持続させる上で対処すべきESGに関する重要課題（マテリアリティ）を特定し、マテリアリティ毎に方針・目標及び主要指標（KPI）を設定しました。

利益を超える金銭の分配（以下「継続的利益超過分配」といいます。）を行うこととしています(注1)。また、継続的利益超過分配に加えて、新投資口発行等の資金調達又は大規模修繕等により、１口当たり分配金の分配額が、一時的に一定程度減少することが見込まれる場合には、１口当たり分配金の金額を平準化する目的で、一時的な利益超過分配を行うことがあります。

本投資法人は気候変動に関するリスクと機会が事業に影響を与える最重要課題と改めて認識し、低炭素化に向けた取組み及びより一層

当期においては、一時的な賃貸事業費用の減少等により１口当たり分配金の額が増加したため、１口当たり分配金を平準化することの情報開示を推進しています。2023年10月には３回目となるサステナビリティレポートを発行しました。なお、本投資法人がマテリを目的に、減価償却費の25.8％にほぼ相当する額である350,425,560円を継続的利益超過分配として分配することとし、当期の投資アリティにおいて掲げる主要なKPI・目標及びその達成状況は以下のとおりです。

口1口当たりの利益超過分配金は696円となりました。

目標(2030年度まで)

達成状況

GHG総排出量（Scope1＋2）削減※SBT認証取得済

42％削減（2021年度基準）

8.4％削減（2022年度）

エネルギー消費原単位(kWh/m2)削減

15％削減（2017年度基準）

24.4％削減（2022年度）

水消費原単位(m3/m2)削減

増加させない（2017年度基準）

31.4％削減（2022年度）

廃棄物リサイクル率

70％以上

70.2％削減（2022年度）

グリーンビルディング認証（注3）
取得割合（注4）

100％

96.5％（2024年2月29日現在）

(注1)

(注2)

但し、経済環境、不動産市場及び賃貸市場等の動向、保有資産の状況並びに財務の状況等を踏まえ、本投資法人が不適切と判断した場合には分配可能金額を超える金銭の分配を行わない場合もあります。また、安定的な財務運営を継続する観点から、上記の金銭の分配を実施した場合に鑑定LTV（注2）が60％を超える場合においては、利益超過分配を実施しないものとします。

鑑定LTV（％）＝a／b（％）

ａ＝当該営業期間に係る決算期における貸借対照表上の有利子負債総額（消費税ローンは除く）＋敷金保証金留保額の取崩相当額（テナント賃貸借契約に基づく敷金保証金の返還に充てる場合等を除く）

ｂ＝当該営業期間に係る決算期における貸借対照表上の総資産額－当該決算期における保有不動産の減価償却後の簿価の金額＋当該決算期における保有不動産の不動産鑑定評価額の合計
額－翌営業期間に支払われる利益分配金総額－翌営業期間に支払われる利益超過分配金総額

本投資法人のサステナビリティへの取組みは、GRESBリアルエステイト評価（注５）の2023年調査において高く評価され、４年連続最高位の「５ Stars」及び５年連続の「Green Star」を取得しました。さらに、2023年のCDP気候変動プログラム（注６）に初めて参加し、最高評価である「Aリスト」企業に選定されました。
(注1)

(注2)

(注3)
(注4)
(注5)

(注6)

16

「TCFD（Task Force on Climate-related Financial Disclosures）」とは、金融安定理事会（FSB）により、気候関連の情報開示及び金融機関の対応をどのように行うかを検討するために設立された組織です。また、「TCFDコンソーシアム」とは、TCFD賛同企業や金融機関等が一体となって取組みを推進し、企業の効果的な情報開示や、開示された情報を金融機関等の適切な投資判断に繋げるための取組みについて議論する目的で設立された組織です。

「SBT (Science Based Targets)」とは、CDP、国連グローバル・コンパクト（UNGC）、世界資源研究所（WRI）及び世界資源保護基金（WWF）が共同で運営する国際イニシアティ

ブである「Science Based Targets initiative (SBTiといいます。）」により認定される、科学的根拠に基づいたGHG排出量削減目標です。また、SBTにおいては、パリ協定（世界の気温上昇を産業革命前より2℃を十分に下回る水準に抑え、また1.5℃に抑えることを目指すもの）が定める水準と整合することが求められています。
「グリーンビルディング認証」とは、DBJ Green Building認証、BELS評価又はCASBEE不動産認証のいずれかを指します。
「グリーンビルディング認証取得割合」は、底地を除く保有物件を対象として、延床面積に基づき算出しています。

「GRESBリアルエステイト評価」は、欧州の年金基金グループが創設した不動産会社・運用機関のサステナビリティ配慮を測るベンチマーク評価であり、欧米・アジアの主要機関投資家
が投資先を選定する際等に活用しています。「Green Star」評価は、サステナビリティ評価に係る「マネジメント・コンポーネント」及び「パフォーマンス・コンポーネント」の双方において優れている会社に付与されるものです。

「CDP気候変動プログラム」とは、企業や自治体の環境情報開示のための世界的なシステムを運営する2000年に英国で設立された非営利団体であるCDPにより実施される評価であり、情報開示の包括性、環境リスクに対する認識と管理、野心的な目標設定などの項目に基づいて、AからD-の８段階で評価されます。

17

Ⅰ 資産運用報告
3. 増資等の状況
当期末までの最近5年間における増資等の概要は、以下のとおりです。
年 月 日
2019年 5 月21日

摘

要

利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）

発行済投資口の総口数(口)
増 減

残 高
―

出資総額(純額)(百万円)(注１)
増 減

残 高

245,815△179

備考60,832(注２)(注13) 2021年10月15日開催の本投資法人役員会において、2021年8月期（第10期）に係る金銭の分配として、1口当たり675円の利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）を行うことを決議し、同年11月19日よりその支払いを開始しました。
(注14) 1口当たり発行価格406,965円（発行価額393,608円）にて、新規物件の取得資金の調達等を目的として、公募により新投資口を発行しました。
(注15) 1口当たり発行価額393,608円にて、新規物件の取得に伴う借入金の返済を目的として、第三者割当により新投資口を発行しました。
(注16) 2022年4月15日開催の本投資法人役員会において、2022年2月期（第11期）に係る金銭の分配として、1口当たり679円の利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）を行うことを決議し、同年5月20日よりその支払いを開始しました。
(注17) １口当たり発行価格394,875円（発行価額381,996円）にて、新規物件の取得資金の調達等を目的として、公募により新投資口を発行しました。
(注18) 2022年10月14日開催の本投資法人役員会において、2022年８月期（第12期）に係る金銭の分配として、１口当たり730円の利益を超える金銭の分配（税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し）を行うことを決議し、同年11月21日よりその支払いを開始しました。
(注19) １口当たり発行価額381,996円にて、新規物件の取得に伴う借入金の返済を目的として、第三者割当により新投資口を発行しました。
(注20) 2023年4月17日開催の本投資法人役員会において、2023年2月期（第13期）に係る金銭の分配として、１口当たり811円の利益を超える金銭の分配（税法上の出資等減少分配に該当す
る出資の払戻し）を行うことを決議し、同年5月23日よりその支払いを開始しました。
(注21) 2023年10月18日開催の本投資法人役員会において、2023年8月期（第14期）に係る金銭の分配として、１口当たり867円の利益を超える金銭の分配（税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し）を行うことを決議し、同年11月22日よりその支払いを開始しました。

2019年10月 7 日

公募増資

57,150302,965

18,556

79,388(注３)

2019年11月 7 日

第三者割当増資

2,850

305,815925

80,314(注４)

2019年11月18日

利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）―

305,815△146

80,168(注５)

2020年 5 月20日

利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）―

305,815△174

79,994(注６)

2020年 9 月 1 日

公募増資

40,500346,315

16,89896,892(注７)

2020年 9 月30日

第三者割当増資

1,922

348,237801

97,694(注８)

2020年11月20日

利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）―

348,237△181

97,512(注９)

最2021年 3 月 5 日

公募増資

41,000389,237

16,006

113,519(注10)

最2021年 4 月 6 日

第三者割当増資

1,898

391,135

740

114,260(注11)

2021年 5 月20日

利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）―

391,135△231

114,028(注12)

2021年11月19日

利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）―

391,135△264

113,764(注13)

2022年 3 月 1 日

公募増資

56,000447,135

22,042

135,806

(注14)

2,800

449,935

1,102

136,908(注15)―

449,935△265

136,643(注16)

51,000500,935

19,481

156,124(注17)―

500,935△328

155,796

(注18)
(注19)

2022年 ３月23日

第三者割当増資

2022年 ５月20日

利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）

2022年10月25日

公募増資

2022年11月21日

利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）

2022年11月22日

第三者割当増資

2,550

503,485974

156,770

2023年 5 月23日

利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）―

503,485△408

156,362(注20)

2023年11月22日

利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）―

503,485△436

155,925(注21)【投資証券の取引所価格の推移】

本投資法人の投資証券が上場する東京証券取引所不動産投資信託証券市場における期別の最高・最低価格（終値）は、以下のとおりです。
期

別

第11期

第12期

第13期

第14期

第15期

自 2021年 9 月 1 日
至 2022年 2 月28日

自 2022年 3 月 1 日
至 2022年 8 月31日

自 2022年 9 月 1 日
至 2023年 2 月28日

自 2023年 3 月 1 日
至 2023年 8 月31日

自 2023年 9 月 1 日
至 2024年 2 月29日

高（円）527,000

488,000

480,000

434,500

395,500低（円）424,500

430,500

396,000

388,000

349,500(注１)(注２)

出資総額から出資総額控除額を差し引いた金額を記載しています。
2019年4月15日開催の本投資法人役員会において、2019年2月期（第5期）に係る金銭の分配として、1口当たり729円の利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）を行うことを決議し、同年5月21日よりその支払いを開始しました。
(注３) 1口当たり発行価格335,887円（発行価額324,690円）にて、新規物件の取得資金の調達等を目的として、公募により新投資口を発行しました。
(注４) 1口当たり発行価額324,690円にて、新規物件の取得に伴う借入金の返済を目的として、第三者割当により新投資口を発行しました。
(注５) 2019年10月17日開催の本投資法人役員会において、2019年8月期（第6期）に係る金銭の分配として、1口当たり594円の利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）を行うことを決議し、同年11月18日よりその支払いを開始しました。
(注６) 2020年4月17日開催の本投資法人役員会において、2020年2月期（第7期）に係る金銭の分配として、1口当たり569円の利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）を行うことを決議し、同年5月20日よりその支払いを開始しました。
(注７) 1口当たり発行価格431,701円（発行価額417,236円）にて、新規物件の取得資金の調達等を目的として、公募により新投資口を発行しました。
(注８) 1口当たり発行価額417,236円にて、新規物件の取得に伴う借入金の返済を目的として、第三者割当により新投資口を発行しました。
(注９) 2020年10月15日開催の本投資法人役員会において、2020年8月期（第8期）に係る金銭の分配として、1口当たり592円の利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）を行うことを決議し、同年11月20日よりその支払いを開始しました。
(注10) 1口当たり発行価格403,650円（発行価額390,402円）にて、新規物件の取得資金の調達等を目的として、公募により新投資口を発行しました。
(注11) 1口当たり発行価額390,402円にて、新規物件の取得に伴う借入金の返済を目的として、第三者割当により新投資口を発行しました。
(注12) 2021年4月15日開催の本投資法人役員会において、2021年2月期（第9期）に係る金銭の分配として、1口当たり666円の利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）を行うことを決議し、同年5月20日よりその支払いを開始しました。

18

19

Ⅰ 資産運用報告
4. 分配金等の実績

5. 今後の運用方針

当期までの分配金等の実績は、下記のとおりです。

20

ーズを捉え、サステナビリティにも配慮された競争力の高い物流施設への厳選投資を通じ、質の高いポートフォリオの構築と着実かつ

期

第11期

第12期

第13期

第14期

第15期

営業期間

自 2021年 9 月 1 日
至 2022年 2 月28日

自 2022年 3 月 1 日
至 2022年 8 月31日

自 2022年 9 月 1 日
至 2023年 2 月28日

自 2023年 3 月 1 日
至 2023年 8 月31日

自 2023年 9 月 1 日
至 2024年 2 月29日

（千円）
（千円）
（千円）
（円）
（千円）
（円）
（千円）
（円）

2,540,583
162
2,806,002(7,174)2,540,421(6,495)265,580(679)

2,980,006
87
3,308,372(7,353)
2,979,919(6,623)
328,452(730)

3,432,549
292
3,840,583(7,628)3,432,257(6,817)408,326(811)

3,507,112
339
3,943,294(7,832)
3,506,773(6,965)436,521(867)

3,719,319
75
4,069,669(8,083)3,719,243(7,387)350,425
(696)

（千円）

―

―

―

―

―

当期未処分利益総額
利益留保額
金銭の分配金総額（1口当たり分配金）
うち利益分配金総額（1口当たり利益分配金）
うち出資払戻総額（1口当たり出資払戻額）
出資払戻総額のうち一時差異等調整
引当額からの分配金総額（1口当たり出資払戻額のうち1口当たり一時差異等調整引当額分配金）
出資払戻総額のうち税法上の出資等
減少分配からの分配金総額（1口当たり出資払戻額のうち税法上の出資等減少分配からの分配金）
(注1)
(注2)

本投資法人は、三菱地所グループが蓄積してきたノウハウを活用し、「立地」、「建物特性」及び「安定性」に着眼し、テナントニ

（円）

(―)

(―)

(―)

(―)

(―)

（千円）

265,580

328,452

408,326

436,521350,425

（円）

(679)

(730)

(811)

(867)

(696)

本投資法人の分配方針及び当期の分配に係る概要については、前記「2. 当期の資産の運用の経過 （5）業績及び分配の概要」をご参照ください。
本投資法人は、本投資法人の長期修繕計画に基づき想定される各期の資本的支出の額を勘案し、長期修繕計画に影響を及ぼさず、かつ本投資法人の財務状態に悪影響を及ぼすことがない
範囲での利益を超える金銭の分配（税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し）として、当面の間、当該分配を実施する営業期間の直前の営業期間に計上された減価償却費の30％を目途として、利益を超える金銭の分配を行う方針です。

安定的な資産運用を図り、投資主価値の最大化を目指します。
a. 外部成長戦略
本投資法人は、スポンサーサポート契約を締結する三菱地所の有する総合デベロッパーとして蓄積された不動産開発実績、幅広い開発戦略及びテナントニーズを捉えた高い最新型物流施設の開発・運営力、本資産運用会社の投資案件選別力（目利き力）及び柔軟かつ多様なスキームによる取得戦略を、マーケットや環境変化に合わせハイブリッド活用し、安定的かつ着実な外部成長（ハイブリッド型外部成長）を目指します。
b. 内部成長戦略
本投資法人は、三菱地所の総合デベロッパーとして培った豊富な幅広い法人顧客リレーションを活かしたリーシング力と、本資産運用会社のファンド運用トラックレコードに裏打ちされた安定的な運用力を最大限にハイブリッド活用し、物件の価値の最大化ひいては本投資法人の安定成長に資する内部成長（ハイブリッド型内部成長）を目指します。
c. 財務戦略本投資法人は、三菱地所グループが長年培ってきた財務戦略に係るノウハウ及び信用力を活かした長期安定的な財務運営を基本とし、さらには成長性に配慮してLTVコントロールを行います。また、効率的なキャッシュマネジメントにより投資主価値の向上を目指
します。

21

Ⅰ 資産運用報告

投資法人の概況

6. 決算後に生じた重要な事実
a.資産の譲渡

1. 出資の状況

本投資法人は、2024年３月29日付で、下記の通り資産を譲渡することについて決定いたしました。

期

MJロジパーク仙台1

区分

物流施設

発行可能投資口総口数

所在地

宮城県多賀城市

発行済投資口の総口数

譲渡（予定）日（注１）①2024年4月10日（準共有持分51.0％）②2024年９月３日（準共有持分49.0％）
10,000百万円

譲渡（予定）価格（注２）①5,100百万円②4,900百万円

第13期

第14期

第15期

2022年 8 月31日

2023年 2 月28日

2023年 8 月31日

2024年 2 月29日

（口）

10,000,000

10,000,000

10,000,000

10,000,000

10,000,000（口）

391,135

449,935

503,485

503,485

503,485

113,764

136,643

156,770

156,362

155,925

9,100

9,471

10,334

10,82012,830

出資総額（純額）(注) （百万円）
投資主数

第12期

2022年 2 月28日

（人）

(注) 出資総額から出資総額控除額を差し引いた金額を記載しています。

7,094百万円

想定帳簿価額（注３）①3,630百万円②3,463百万円

2. 投資口に関する事項

2,754百万円

想定譲渡損益（注４）①1,392百万円

2024年２月29日現在における主要な投資主(注1)は、以下のとおりです。

②1,361百万円

鑑定評価額（注５）7,850百万円

譲渡先

非開示（注６）

売買契約締結日

2024年３月29日

氏名又は名称（注１）「譲渡（予定）日」は、譲渡（予定）資産に係る売買契約に記載された売買（予定）年月日を記載しています。なお、譲渡予定日は、本投資法人及び売主の間で合意の上、変更されることがあります。
（注２）「譲渡（予定）価格」は、本売買契約に記載された譲渡（予定）資産の売買代金を、百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、売買代金には消費税及び地方消費税並びに譲渡に要する諸費用を含みません。
（注３）「想定帳簿価額」は、それぞれの譲渡（予定）日時点における譲渡予定の準共有持分に係る想定帳簿価額及びその合計金額を記載しており、変動する可能性があります。
（注４）「想定譲渡損益」は、それぞれの譲渡（予定）日における譲渡（予定）価格から想定帳簿価額及び想定譲渡費用を控除した金額及びその合計金額を記載しており、変動する可能性があります。
（注５）「鑑定評価額」は、2024年２月29日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された評価額を記載しています。なお、鑑定評価については、一般財団法人日本不動産研究所に委託しています。
（注６）開示の承諾が得られていないため、非開示としています。

（参考情報）
資産の取得
本投資法人は、2024年４月15日付で、下記の通り資産を取得することについて決定いたしました。
区分

物件名称

所在地

取得予定価格（百万円）（注１）

鑑定評価額（百万円）（注２）

鑑定NOI利回り（％）（注３）

物流施設

MJロジパーク
一宮1

愛知県
一宮市

5,851

6,790

4.9

取得先
非開示

（注５）

取得予定年月日
（注４）

2024年
８月１日

媒介の有無
なし

（注１）「取得予定価格」は、取得予定資産に係る売買契約に記載された信託受益権の売買代金を、百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、売買代金には消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用を含みません。
（注２）「鑑定評価額」は、2024年３月１日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された評価額を記載しています。なお、鑑定評価については、一般財団法人日本不動産研究所に委託しています。
（注３）「鑑定NOI利回り」は、不動産鑑定評価書に記載された直接還元法における運営純収益の取得予定価格に対する比率を、小数第２位を四捨五入して記載しています。
（注４）「取得予定年月日」は、取得予定資産に係る売買契約に記載された取得予定年月日を記載しています。なお、取得予定年月日は、本投資法人及び売主の間で合意の上、変更されることがあります。
（注５）開示の承諾が得られていないため、非開示としています。

22

第11期

別

物件名称

住

所

所有投資口数（口）

発行済投資口の総口数に対する
所有投資口数の割合（％）(注2)

株式会社日本カストディ銀行（信託口）

東京都中央区晴海１丁目８番１２号

117,949

23.42

日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口）

東京都港区赤坂１丁目８番１号 赤坂インターシティ
AIR

80,20215.92

野村信託銀行株式会社（投信口）

東京都千代田区大手町２丁目２番２号

23,6004.68

三菱地所株式会社

東京都千代田区大手町１丁目１番１号

20,5504.08

東京センチュリー株式会社

東京都千代田区神田練塀町３番

11,073

2.19

１７７６ ＨＥＲＩＴＡＧＥ ＤＲＩＶＥ， ＮＯＲ
ＳＴＡＴＥ ＳＴＲＥＥＴ ＢＡＮＫ ＷＥＳＴＴＨ ＱＵＩＮＣＹ， ＭＡ ０２１７１，Ｕ．Ｓ．
ＣＬＩＥＮＴ － ＴＲＥＡＴＹ ５０５２３４
Ａ．

8,261

1.64

全国信用協同組合連合会

東京都中央区京橋１丁目９番５号

6,520

1.29

株式会社日本カストディ銀行（金銭信託課税口）

東京都中央区晴海１丁目８番１２号

6,200

1.23

6,126

1.21

5,180

1.02

285,661

56.73

ＪＰ ＭＯＲＧＡＮ
５７８１
ＳＳＢＴＣ
ＣＯＵＮＴ

ＣＨＡＳＥ

ＣＬＩＥＮＴＢＡＮＫ

ＯＭＮＩＢＵＳ

２５ ＢＡＮＫ ＳＴＲＥＥＴ， ＣＡＮＡＲＹ Ｗ
３８
ＨＡＲＦ， ＬＯＮＤＯＮ， Ｅ１４ ５ＪＰ，
ＵＮＩＴＥＤ ＫＩＮＧＤＯＭＯＮＥ ＣＯＮＧＲＥＳＳ ＳＴＲＥＥＴ， ＳＵＩ
ＡＣ
ＴＥ １， ＢＯＳＴＯＮ， ＭＡＳＳＡＣＨＵＳＥ
ＴＴＳ
合

(注1)
(注2)

計

「主要な投資主」とは、投資主の中で発行済投資口の総口数に対する所有投資口数の割合の大きい順に10社をいいます。
発行済投資口の総口数に対する所有投資口数の割合は、小数第2位未満を切捨てて表示しています。

23

Ⅰ 資産運用報告
3. 役員等に関する事項

5. 資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者

当期における本投資法人の役員等は、以下のとおりです。
役員等の氏名又は名称

役職名

2024年2月29日現在における本投資法人の資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者は、以下のとおりです。
主な兼職等

委託区分

氏名又は名称

当該営業期間における役職毎の報酬の総額（千円）

資産運用会社

三菱地所投資顧問株式会社―

資産保管会社

三菱UFJ信託銀行株式会社

一般事務受託者（投資主名簿等管理人）

三菱UFJ信託銀行株式会社

一般事務受託者（機関運営事務等）

三菱UFJ信託銀行株式会社

執行役員

髙梨

憲

三菱地所投資顧問株式会社執行役員

監督役員

齋藤

創

創・佐藤法律事務所パートナー、株式会社アビリオ債権回収弁護士取締役、トパーズ・キャピタル株式会社監査役

1,200

監督役員

深野

章

税理士法人T&Aコンサルティング代表社員、株式会社T&Aコンサルティ
ング代表取締役、公認会計士深野章事務所所長

1,200

一般事務受託者（納税事務等）

税理士法人令和会計社
令和アカウンティング・ホールディングス株式会社

監督役員

谷中

直子

東京国際法律事務所 スペシャルカウンセル、株式会社SHIFTグロース・キャピタル社外監査役

一般事務受託者（会計事務等）

1,200

一般事務受託者（投資法人債に関する事務）

株式会社三菱UFJ銀行

会計監査人

EY新日本有限責任監査法人―

16,350(注1)

執行役員髙梨憲は、本投資法人の投資口を自己の名義で3口所有しており、監督役員3名は、いずれも本投資法人の投資口を自己又は他人の名義で所有しておりません。また、監督役員は(注2)

執行役員は、本投資法人から報酬を受け取っておりません。監督役員については当期において支給した額を記載しております。

上記記載以外の他の法人の役員である場合がありますが、上記を含めいずれも本投資法人と利害関係はありません。

(注3)

会計監査人の解任については、投信法の定めに従い、また、不再任については、監査の品質及び監査報酬等、諸般の事情を総合的に勘案し、本投資法人の役員会において検討いたしま(注4)

会計監査人の報酬には英文監査に係る報酬の他、非監査業務に関する報酬が含まれています。

す。

投資法人の運用資産の状況
1. 本投資法人の資産の構成
第14期

資産の種類

用途

地域(注1)

4. 役員等賠償責任保険契約に関する事項

本投資法人の全ての執行役員及び監督役員

役員等賠償責任保険契約の内容の概要

物流施設(填補の対象とされる保険事故の概要)
本投資法人は投信法第116条の3第1項に規定する役員等賠償責任保険契約を保険会社との間で締結し、被保険者が本投資法人の役員としての業務につき行った行為に起因して損害賠償請求を受けたことにより負担することになる一定の損害を当該保険契約により填補することとしています。

信託不動産(保険料の負担割合)
当該保険料の全額を本投資法人が負担しています。
(役員等の職務の執行の適正性が損なわれないための措置)
一連の損害賠償請求につき最大1,000千円が免責金額として定められています。

(注1)
(注2)

24

保有総額
（百万円）
(注2)

本投資法人が締結する役員等賠償責任保険契約は、以下のとおりです。
被保険者の範囲

第15期

2023年8月31日

2024年2月29日

対総資産比率
（％）

保有総額
（百万円）
(注2)

対総資産比率（％）

首都圏

138,10350.9

137,900

49.1

近畿圏

58,49921.6

65,93423.5

中部圏

27,58910.2

27,4609.8

その他

18,196

6.7

18,1286.5

その他

15,005

5.5

17,095

6.1

小257,393

94.9

266,51994.8

計

預金等のその他の資産

13,963

5.1

14,483

5.2

資産総額計

271,357

100.0

281,003

100.0「首都圏」とは東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県及び茨城県を、「近畿圏」とは大阪府、兵庫県、京都府、奈良県及び滋賀県を、「中部圏」とは、愛知県、三重県及び岐阜県をいいます。

「保有総額」は、決算日時点における貸借対照表計上額（信託不動産については、減価償却後の帳簿価額）によっています。なお、不動産を主な信託財産とする信託受益権には信託財産

内の預金は含まれていません。

25

Ⅰ 資産運用報告
2. 主要な保有資産
2024年2月29日現在における本投資法人の主要な保有資産の概要は、以下のとおりです。

不動産等の名称

帳簿価額
（百万円）

賃貸可能面積
（㎡）

(注1)

(注2)

賃貸面積
（㎡）
(注2)

稼働率
（％）
(注2)

対総不動産
賃貸事業
収益比率
（％）

主たる用途

(注3)

帳簿価額
（百万円）

所有形態

ロジポート相模原神奈川県相模原市

信託受益権

24,60020,232

ロジポート橋本神奈川県相模原市

信託受益権

21,73517,301

ロジポート大阪大正

大阪府大阪市

信託受益権

12,262

10,233

ロジポート川崎ベイ

神奈川県川崎市

信託受益権

41,62535,679(注1)

ロジクロス大阪

9,548

35,629.46

35,629.46

100.0

非開示(注4)

物流施設

ロジスタ・ロジクロス茨木彩都A棟

大阪府茨木市

信託受益権

15,70015,147

ロジクロス名古屋笠寺

14,181

62,289.08

62,289.08

100.0

6.6

物流施設

ロジクロス習志野

11,714

39,132.05

39,132.05

100.0

非開示(注4)

物流施設

ロジスタ・ロジクロス茨木彩都B棟

大阪府茨木市

信託受益権

4,020

3,906

ロジクロス厚木Ⅱ

9,816

34,580.85

34,580.85

100.0

非開示(注4)

物流施設

MJロジパーク船橋1

千葉県船橋市

信託受益権

7,060

5,682

ロジポート相模原

20,232

88,609.64

88,157.91

99.5

9.3

物流施設

MJロジパーク厚木1

神奈川県厚木市

信託受益権

7,740

6,312

ロジポート橋本17,301

58,487.96

58,487.96

100.0

7.0

物流施設

MJロジパーク加須1

埼玉県加須市

信託受益権

1,620

1,194

ロジポート大阪大正

10,23340,081.56

40,001.85

99.8

3.7

物流施設

MJロジパーク大阪1

大阪府大阪市

信託受益権

8,110

5,835

ロジポート川崎ベイ

35,679117,762.91

117,497.28

99.8

12.1

物流施設

MJロジパーク福岡1

福岡県糟屋郡宇美町

信託受益権

7,550

5,694

ロジスタ・ロジクロス茨木彩都A棟

15,14745,983.59

45,983.59

100.0

非開示(注4)

物流施設

MJロジパーク春日井1

13,27957,866.98

57,866.98

100.0

非開示(注4)

物流施設

MJロジパーク土浦1

茨城県土浦市

信託受益権

3,640

3,056

157,134

580,424.08

579,627.01

99.9

59.1(注5)―

MJロジパーク西宮1

兵庫県西宮市

信託受益権

2,750

2,530

MJロジパーク春日井1

愛知県春日井市

信託受益権15,20013,279

MJロジパーク加須2

埼玉県加須市

信託受益権

1,780

1,661

借契約書又は図面等に基づき賃貸が可能と考えられるものを記載しています。「賃貸面積」は各保有資産に係る各賃貸借契約書に表示された賃貸面積を記載しています。なお、各保有資

MJロジパーク仙台1

宮城県多賀城市

信託受益権

7,850

7,131

は「賃貸面積」÷「賃貸可能面積」の式で求めた百分率によります。

MJロジパーク印西1

千葉県印西市

信託受益権

5,150

4,329

MJロジパーク高槻1

大阪府高槻市

信託受益権

6,520

5,498

MJロジパーク東大阪1

大阪府東大阪市

信託受益権

2,050

1,736

MJロジパーク船橋2

千葉県船橋市

信託受益権

6,530

4,885

MJロジパーク加古川1

兵庫県加古川市

信託受益権

7,740

7,716

MJインダストリアルパーク堺（底地）

大阪府堺市

信託受益権

5,780

5,666

MJインダストリアルパーク神戸（底地）

兵庫県神戸市

信託受益権

5,720

5,202

MJインダストリアルパーク千葉北（底地）

千葉県千葉市

信託受益権

2,000

1,914

MJインダストリアルパーク川西（底地)兵庫県川西市

信託受益権

2,630

2,221

福島県郡山市

信託受益権

合
(注1)
(注2)

計

「帳簿価額」は、記載未満の桁数を切捨てて表示しています。

「賃貸可能面積」、「賃貸面積」及び「稼働率」は、2024年2月29日時点のデータに基づき記載しています。なお、「賃貸可能面積」は各保有資産に係る賃貸が可能な面積であり、賃貸産に係る各賃貸借契約書においては、延床面積に含まれない部分が賃貸面積に含まれて表示されている場合があるため、賃貸面積が延床面積を上回る場合があります。また、「稼働率」

(注3)
(注4)
(注5)

「対総不動産賃貸事業収益比率」は当期の不動産運用収益合計に対する比率です。
テナントの承諾が得られていないため、非開示としています。

「対総不動産賃貸事業収益比率」を開示していない物件に係る対総不動産賃貸事業収益比率を含む数値です。

3. 不動産等組入資産明細
2024年2月29日現在における本投資法人の保有する資産の概要は、以下のとおりです。
期末算定価額（百万円）(注2)

帳簿価額
（百万円）

所 在 地

所有形態

ロジクロス福岡久山

福岡県糟屋郡久山町

信託受益権

8,020

5,302

ロジクロス厚木

神奈川県厚木市

信託受益権

9,520

8,182

ロジクロス神戸三田

兵庫県神戸市

信託受益権

4,450

3,779

ロジクロス大阪

大阪府大阪市

信託受益権

10,4009,548

ロジクロス名古屋笠寺

愛知県名古屋市

信託受益権17,70014,181

ロジクロス習志野千葉県習志野市

信託受益権12,60011,714

ロジクロス厚木Ⅱ

神奈川県厚木市

信託受益権10,6009,816

ロジクロス横浜港北

神奈川県横浜市

信託受益権

8,150

7,850

不動産等の名称

26

期末算定価額（百万円）(注2)

所 在 地

不動産等の名称(注1)

MJインダストリアルパーク郡山（底地)
合
(注1)
(注2)

計

2,340

2,090

311,142

266,519「信託受益権」とは不動産を主な信託財産とする信託受益権を表しています。

「期末算定価額」は、本投資法人の規約及び「投資法人の計算に関する規則」（平成18年内閣府令第47号。その後の改正を含みます。）に基づき、決算日を調査の時点とした不動産鑑定

評価額を記載しています。

27

Ⅰ 資産運用報告
本投資法人の保有する資産毎の賃貸事業の概要は、以下のとおりです。

第14期

第14期

自 2023年 3 月 1 日

不動産等の名称

28

第15期

至 2023年 8 月31日

不動産
テナント
稼働率
賃貸事業
総数
〈期末時点〉
収益〈期末時点〉
（％）
〈期間中〉
(注1)
(注2)
（百万円）

自 2023年 3 月 1 日

自 2023年 9 月 1 日

至 2024年 2 月29日

不動産等の名称

対総不動産
テナント
稼働率
賃貸事業
総数
〈期末時点〉
収益比率 〈期末時点〉
（％）
(注1)
(注2)
（％）

不動産
賃貸事業
収益
〈期間中〉
（百万円）

対総不動産
賃貸事業
収益比率
（％）

ロジクロス福岡久山

2

100.0

非開示(注3)

非開示(注3)2100.0

非開示(注3)

非開示(注3)

ロジクロス厚木

1

100.0

非開示(注3)

非開示(注3)1100.0

非開示(注3)

非開示(注3)

ロジクロス神戸三田

1

100.0

非開示(注3)

非開示(注3)1100.0

非開示(注3)

非開示(注3)

ロジクロス大阪

2

100.0

非開示(注3)

非開示(注3)2100.0

非開示(注3)

非開示(注3)

ロジクロス名古屋笠寺

10

100.0

515

6.9

10

100.0

509

6.6

ロジクロス習志野1

100.0

非開示(注3)

非開示(注3)1100.0

非開示(注3)

非開示(注3)

ロジクロス厚木Ⅱ

非開示(注3)100.0

非開示(注3)

非開示(注3)

非開示(注3)100.0

非開示(注3)

非開示(注3)

ロジクロス横浜港北

1

100.0

非開示(注3)

非開示(注3)1100.0

非開示(注3)

非開示(注3)

ロジポート相模原

17

99.7

715

9.5

18

99.5

720

9.3

ロジポート橋本

16

100.0

551

7.3

16

100.0

545

7.0

ロジポート大阪大正

11

100.0

313

4.2

11

99.8

287

3.7

ロジポート川崎ベイ

11

99.8

939

12.5

10

99.8

936

12.1

ロジスタ・ロジクロス茨木彩都A棟

1

100.0

非開示(注3)

非開示(注3)1100.0

非開示(注3)

非開示(注3)

ロジスタ・ロジクロス茨木彩都B棟

1

100.0

非開示(注3)

非開示(注3)1100.0

非開示(注3)

非開示(注3)

MJロジパーク船橋1

1

100.0

非開示(注3)

非開示(注3)1100.0

非開示(注3)

非開示(注3)

MJロジパーク厚木1

1

100.0

非開示(注3)

非開示(注3)1100.0

非開示(注3)

非開示(注3)

MJロジパーク加須1

1

100.0

非開示(注3)

非開示(注3)1100.0

非開示(注3)

非開示(注3)

MJロジパーク大阪1

1

100.0

非開示(注3)

非開示(注3)1100.0

非開示(注3)

非開示(注3)

MJロジパーク福岡1

4

100.0

224

3.0

4

100.0

225

2.9

MJロジパーク土浦1

1

100.0

非開示(注3)

非開示(注3)1100.0

非開示(注3)

非開示(注3)

MJロジパーク西宮1

1

100.0

非開示(注3)

非開示(注3)1100.0

非開示(注3)

非開示(注3)

MJロジパーク春日井1

2

100.0

非開示(注3)

非開示(注3)2100.0

非開示(注3)

非開示(注3)

MJロジパーク加須2

1

100.0

非開示(注3)

非開示(注3)1100.0

非開示(注3)

非開示(注3)

MJロジパーク仙台1

3

100.0

245

3.3

3

100.0

238

3.1

MJロジパーク印西1

1

100.0

非開示(注3)

非開示(注3)1100.0

非開示(注3)

非開示(注3)

MJロジパーク高槻1

1

100.0

非開示(注3)

非開示(注3)1100.0

非開示(注3)

非開示(注3)

MJロジパーク東大阪1

1

100.0

非開示(注3)

非開示(注3)1100.0

非開示(注3)

非開示(注3)

MJロジパーク船橋2

1

100.0

非開示(注3)

非開示(注3)1100.0

非開示(注3)

非開示(注3)

MJロジパーク加古川1

‐

‐

‐

‐

1

100.0

非開示(注3)

非開示(注3)

MJインダストリアルパーク堺
（底地）

1

100.0

非開示(注3)

非開示(注3)1100.0

非開示(注3)

非開示(注3)

MJインダストリアルパーク神戸
（底地）

1

100.0

非開示(注3)

非開示(注3)1100.0

非開示(注3)

非開示(注3)

第15期

至 2023年 8 月31日

不動産
テナント
稼働率
賃貸事業
総数
〈期末時点〉
収益〈期末時点〉
（％）
〈期間中〉
(注1)
(注2)
（百万円）

自 2023年 9 月 1 日

至 2024年 2 月29日

対総不動産
テナント
稼働率
賃貸事業
総数
〈期末時点〉
収益比率 〈期末時点〉
（％）
(注1)
(注2)
（％）

不動産
賃貸事業
収益
〈期間中〉
（百万円）

対総不動産
賃貸事業
収益比率
（％）

MJインダストリアルパーク千葉北
（底地）

1

100.0

非開示(注3)

非開示(注3)1100.0

非開示(注3)

非開示(注3)

MJイ ン ダ ス ト リ ア ル パ ー ク 川 西
（底地)

1

100.0

非開示(注3)

非開示(注3)1100.0

非開示(注3)

非開示(注3)

MJイ ン ダ ス ト リ ア ル パ ー ク 郡 山
（底地)

‐

‐

‐

‐

1

100.0

非開示(注3)

非開示(注3)

100

100.0

7,510

100.0

102

99.9

7,746

100.0

合
(注1)

(注2)
(注3)

計

「テナント総数」は、各期末現在のデータに基づき記載しています。「テナント総数」は、各物件において所有者である本投資法人又は各信託受託者との間で直接賃貸借契約等を締結している賃借人を1テナントとして算出しています。但し、各保有資産につき同一のテナントが同一の物件に関して複数の対象賃貸借契約を締結している場合には、当該テナントは１として「テナント総数」を算出しています。

「稼働率」は、各期末現在のデータに基づき、「賃貸面積」÷「賃貸可能面積」の式で求めた百分率によります。
テナントの承諾が得られていないため、非開示としています。

4. 特定取引の契約額等及び時価の状況表
該当事項はありません。

5. その他資産の状況
本投資法人の保有する不動産信託受益権は、前記「3. 不動産等組入資産明細」に一括して記載しています。

6. 国及び地域毎の資産保有状況
日本以外の国及び地域について、該当事項はありません。

29

Ⅰ 資産運用報告

保有不動産の資本的支出

費用・負債の状況

1. 資本的支出の予定

1. 運用等に係る費用明細

該当事項はありません。

項(単位：千円)第14期

目

自 2023年 3 月 1 日
至 2023年 8 月31日

資産運用報酬(注)2. 期中の資本的支出
本投資法人が2024年2月29日現在保有する不動産等に関し、当期に行った資本的支出に該当する主要な工事は以下のとおりです。
当期中の資本的支出は645百万円であり、費用に区分された修繕費118百万円と合わせ、合計764百万円の工事を実施しています。
不動産等の名称
（所在）

目

的

期

間

自 2023年9月
至 2024年2月

394

ＭＪロジパーク福岡１（福岡県糟屋郡宇美町）

外壁改修工事（第2期）

自 2023年9月
至 2024年2月

59

百万円未満を切捨てて記載しています。

2,274

一般事務委託報酬

22,67522,974

役員報酬

3,200

3,600

支払手数料

155,166

151,227

本投資法人は、物件毎に策定している長期修繕計画に基づき、期中のキャッシュ・フローの中から、中長期的な将来の大規模修繕等の資金に充当することを目的とした修繕積立金を、以下のとおり積立てています。

(単位：千円)

第11期

第12期

第13期

第14期

第15期

営業期間

自 2021年 9 月 1 日
至 2022年 2 月28日

自 2022年 3 月 1 日
至 2022年 8 月31日

自 2022年 9 月 1 日
至 2023年 2 月28日

自 2023年 3 月 1 日
至 2023年 8 月31日

自 2023年 9 月 1 日
至 2024年 2 月29日

当期首積立金残高

659,295

760,477

907,717

1,080,434

1,230,990

当期積立額

101,182

147,240

172,716

190,842

192,475―――

40,285

637,774

760,477

907,717

1,080,434

1,230,990

785,692

での利益を超える金銭の分配（税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し）として、当面の間、当該分配を実施する営業期間の直前の営業期間に計上された減価償却費の30％を目途

借入先

借入日

57,168962,601

当期首
残高
（百万円）

当期末
残高
（百万円）

平均利率
(注1)

返済期限

株式会社みずほ銀行

2023年 9 月19日

―

2,100

0.1286%2024年 9 月19日

株式会社みずほ銀行

2023年 9 月29日

―

3,400

0.1301%

2024年 9 月30日

―

5,500

1,330

―

450

―

0.3913%

2023年 9 月14日

計株式会社みずほ銀行

一年内返済予定の長期借入金期(注) 本投資法人は、本投資法人の長期修繕計画に基づき想定される各期の資本的支出の額を勘案し、長期修繕計画に影響を及ぼさず、かつ本投資法人の財務状態に悪影響を及ぼすことがない範囲

30

49,606
927,7592024年2月29日現在における借入金の状況は、以下のとおりです。

短期借入金

3. 長期修繕計画のために積立てた金銭として、利益を超える金銭の分配を行う方針です。

計

2. 借入状況区分

次期繰越額725,357

2,170(注) 資産運用報酬には上記記載金額の他、投資不動産の帳簿価額に算入した物件取得に係る運用報酬分第15期94,230千円が含まれます。

冷凍冷蔵設備改修工事

当期積立金取崩額

694,940

合ＭＪロジパーク船橋１（千葉県船橋市）(注)

自 2023年 9 月 1 日
至 2024年 2 月29日

資産保管報酬

その他費用

工事金額（百万円）(注)

第15期

2017年 9 月14日

株式会社福岡銀行
株式会社三井住友銀行

2019年 9 月 2 日

3,000

―

0.2500%2023年 9 月 2 日

株式会社福岡銀行

2017年 9 月14日―

900

0.4288%2024年 9 月14日

―

1,250

―

1,250

0.1800%2024年10月 9 日

―

1,150

0.2000%2024年 9 月 1 日

4,780

4,550

農林中央金庫
全国信用協同組合連合会
株式会社三井住友銀行

2019年10月 9 日
2020年 9 月 1 日

計

返済方法

使途

摘要

期限一括
返済

(注2)

無担保
無保証

期限一括
返済

(注2)

無担保
無保証

31

Ⅰ 資産運用報告
区
分

借入先

借入日

平均利率
(注1)

返済期限

返済方法

使途

摘要

区
分

借入先

借入日

当期首
残高
（百万円）

当期末
残高
（百万円）

平均利率
(注1)

返済期限

株式会社福岡銀行

900―

0.4288％2024年 9 月14日

株式会社三井住友銀行

1,350

1,350

0.2100％2025年 3 月 9 日

620

620

0.4675％

2025年 9 月14日

信金中央金庫900

900

0.3663％

2027年 3 月 9 日

0.5075％

2026年 9 月14日

農林中央金庫900

900

株式会社千葉銀行

800

800

0.4313％2028年 3 月 9 日

500

500

500

500

0.5013％2029年 3 月 9 日

500

500

710

710

1,340

1,340

株式会社三菱UFJ銀行

1,340

1,340

株式会社三井住友銀行

880

880

株式会社みずほ銀行

880

880

農林中央金庫800

800

0.3950％2025年 9 月14日

株式会社みずほ銀行

1,050

1,050

0.5549％2030年 3 月 9 日

株式会社SBI新生銀行

500

500

0.4538％2026年 9 月14日

株式会社三菱UFJ銀行

1,000

1,000

0.6176％2031年 3 月 7 日

830

830

株式会社山口銀行

1,000

1,000

0.6500％2033年 3 月 9 日

807

807

800

800

0.3963％2028年 3 月19日

1,256

1,256

1,000

1,000

0.4663％2029年 3 月19日

4,000

4,000

500

500

0.2500%2026年 9 月 1 日

農林中央金庫1,250―

2028年 9 月14日

全国信用協同組合連合会

1,250

―

株式会社三菱UFJ銀行

200

200

2,400

2,400

株式会社七十七銀行

400

400

株式会社SBI新生銀行

1,250

株式会社三菱UFJ銀行

株式会社みずほ銀行

2017年 9 月14日

2018年 9 月14日

株式会社福岡銀行
信金中央金庫株式会社三菱UFJ銀行

株式会社みずほ銀行

2019年 9 月30日

2019年10月 9 日

株式会社福岡銀行

0.5500％0.5750％2028年 9 月14日

0.4900％2029年 9 月30日

0.1800％2024年10月 9 日

0.2160％2025年10月 9 日

0.2600％2026年10月 9 日

1,250

0.2400％2027年10月 9 日

750

0.4200％2028年10月10日―

0.2000％2024年 9 月 1 日

全国信用協同組合連合会

1,500

1,500

株式会社富山銀行

300

300

農林中央金庫800

800

0.2663％

農林中央金庫500

500

0.3125％

900

900

株式会社七十七銀行

500

500

株式会社みずほ銀行

1,750

株式会社三菱UFJ銀行
株式会社山梨中央銀行
株式会社山口銀行
2020年10月 9 日

株式会社三菱UFJ銀行
株式会社三菱UFJ銀行

750

信金中央金庫株式会社七十七銀行

2021年 3 月 9 日

株式会社西日本シティ銀行

1,150

2020年 9 月 1 日

株式会社福岡銀行

2027年 9 月14日

株式会社三井住友銀行

株式会社福岡銀行

32

当期末
残高
（百万円）

株式会社三菱UFJ銀行
株式会社三菱UFJ銀行

長
期
借
入
金

当期首
残高
（百万円）

0.2000％2025年 9 月 1 日
2026年 9 月 1 日

0.4238％2028年 9 月 1 日

1,750

0.4182％

2029年 9 月 1 日

2,000

2,000

0.4683％

500

500

500

500

750

750

0.5000％0.2413％2030年 8 月30日
2025年10月 9 日

三井住友信託銀行株式会社
株式会社みずほ銀行

(注2)

無担保
無保証

長
期
借
入
金

2021年 9 月 1 日

720

720

0.3738%

1,491

1,491

0.4400%2029年 9 月14日

株式会社三井住友銀行

1,000

1,000

0.2200%2026年 3 月 1 日

全国信用協同組合連合会

2,000

2,000

0.2500%2027年 3 月 1 日

株式会社西日本シティ銀行

500

500

0.4575%

2028年 3 月 1 日

株式会社三菱UFJ銀行

1,000

1,000

株式会社七十七銀行

500

500

株式会社千葉銀行

500

500

株式会社八十二銀行

1,000

1,000

0.5263%2029年 3 月 1 日

株式会社大和ネクスト銀行

1,000

1,000

株式会社京葉銀行

500

500

株式会社中国銀行

500

500

1,000

1,000

0.5662%

2030年 3 月 1 日

500

500

株式会社みずほ銀行

1,000

1,000

0.6340%2031年 3 月 1 日

信金中央金庫

2,000

2,000

株式会社SBI新生銀行

1,000

1,000

株式会社山口銀行

1,000

1,000

株式会社山形銀行

1,000

1,000

株式会社群馬銀行

1,000

1,000

株式会社関西みらい銀行

1,000

1,000

農林中央金庫

2,000

2,000

0.6975%

株式会社山梨中央銀行

1,000

1,000

0.5000%株式会社日本政策投資銀行
期限一括返済

2021年 3 月19日

株式会社福岡銀行
株式会社西日本シティ銀行

2021年 9 月14日

2022年 3 月 1 日

返済方法

使途

摘要

期限一括
返済

(注2)

無担保
無保証

0.7025%2032年 3 月 1 日

33

Ⅰ 資産運用報告
区
分

当期首
残高
（百万円）

当期末
残高
（百万円）

株式会社りそな銀行

2,000

2,000

0.2217%2025年10月25日

株式会社三井住友銀行

1,000

1,000

0.3300%2026年10月25日

株式会社大和ネクスト銀行

1,000

1,000

株式会社山形銀行

1,000

1,000

株式会社千葉銀行

2,000

2,000

0.5563%

2027年10月25日

株式会社第四北越銀行

1,000

1,000

借入先

借入日

2022年10月25日

株式会社山形銀行

長
期
借
入
金

1,000

0.6575%

2028年10月25日

1,000

1,000

0.7625%2029年10月25日

株式会社りそな銀行

3,000

3,000

株式会社みずほ銀行

1,000

1,000

0.9513%2031年10月25日

農林中央金庫

2,000

2,000

株式会社りそな銀行

1,000

1,000

1.0438%2032年10月25日

信金中央金庫

1,000

1,000

0.8375%2030年12月 1 日

2,000

2,000

0.9379%2031年12月 1 日

1,000

1,000

1,000

1,000

1.0238%2032年12月 1 日

2022年12月14日

2,880

2,880

0.3300%2026年10月26日

株式会社山口銀行

2023年 3 月14日

1,500

1,500

0.3817%2032年 9 月 1 日

株式会社三井住友銀行

2023年 9 月 4 日

―

3,000

1.0400%2031年 9 月 4 日

―

1,330

0.9825%2030年 9 月14日―

450

1.2075%2032年 9 月14日

株式会社群馬銀行―

300

株式会社第四北越銀行―

300

0.7638%2028年 9 月29日

株式会社大和ネクスト銀行―

300

株式会社関西みらい銀行―

300

0.2858%2028年 9 月29日

1.1275%2031年 9 月29日

1.2213%2032年 9 月29日

1.3213%2033年 9 月29日

株式会社SBI新生銀行
株式会社日本政策投資銀行

2022年12月 1 日

株式会社三菱UFJ銀行
株式会社三井住友銀行

2023年 9 月14日

農林中央金庫―500

信金中央金庫2023年 9 月29日―

500

株式会社福岡銀行―

300

株式会社三菱UFJ銀行―

865

日本生命保険相互会社

―

1,000

合

34

返済期限

1,000

株式会社福岡銀行

(注2)

(注1)

株式会社大和ネクスト銀行

株式会社みずほ銀行

(注1)

平均利率

計

93,904

98,499

計

98,684

108,549

返済方法

使途

摘要

3. 投資法人債
2024年2月29日現在における投資法人債の状況は、以下のとおりです。
銘

柄

発行年月日

当期首
残高
（百万円）

当期末
残高
（百万円）

利率

償還期限

償還方法

使途

摘要

第1回無担保投資法人債（グリーンボンド）

2021年 4 月14日

2,000

2,000

0.7000％2036年 4 月14日

期限一括

(注)

無担保
無保証

第2回無担保投資法人債（グリーンボンド）

2023年 7 月25日

2,500

2,500

0.9000%2033年 7 月25日

期限一括

(注)

無担保
無保証

4,500

4,500

計
(注) 資金使途は、借入金の返済資金です。

4. 短期投資法人債
該当事項はありません。

期限一括
返済

(注2)

無担保
無保証

5. 新投資口予約権
該当事項はありません。

変動金利の平均利率は、日数及び借入残高による期中の加重平均を記載しております。なお、上記借入先に支払われた融資関連手数料は含んでいません。
資金使途は、いずれも不動産又は不動産信託受益権の購入代金及びその付随費用、借入金の返済資金等です。

35

Ⅰ 資産運用報告

期中の売買状況

4. 利害関係人等との取引状況(1) 取引状況

1. 不動産等及び資産対応証券等、インフラ資産等及びインフラ関連資産の売買状況
取得

不動産等の名称

取得価格（注）
（百万円）

取得年月日

該当事項はありません。

譲渡
譲渡年月日

譲渡価格
（百万円）

帳簿価額
（百万円）

売却損益
（百万円）

MJインダストリアル
パーク郡山（底地）

2023年9月19日

2,000

－

－

－

－

MJロジパーク加古川1

2023年9月29日

7,423

－

－

－

－

合計

－

9,423

－

－

－

－

(2) 支払手数料等の金額
当期における利害関係人等との取引状況は、以下のとおりです。
区分(注)「取得価格」は、当該不動産等の取得に要した諸費用（売買媒介手数料、公租公課等）を考慮しない金額（信託受益権売買契約書に記載された不動産等の売買金額）を記載しています。

管理業務費

2. その他の資産の売買状況等
該当事項はありません。

利害関係人等との取引内訳

支払手数料の総額（A）（千円）
284,571

支 払 先支払額（B）（千円）

総額に対する割合（B/A）（％）

三菱地所株式会社

32,871

11.6

株式会社東京流通センター

6,177

2.2

その他賃貸事業費用

28,425

三菱地所株式会社

3,300

11.6

支払手数料

151,227

三菱地所株式会社

134,50288.9(注) 利害関係人等とは、投資信託及び投資法人に関する法律施行令第123条及び一般社団法人投資信託協会の投資信託及び投資法人に係る運用報告書等に関する規則第26条第1項第27号に規定される本投資法人と資産運用委託契約を締結している資産運用会社の利害関係人等をいいます。

3. 特定資産の価格等の調査
取得
又は
譲渡

不動産等の名称

取引年月日

資産の内容

取得価格
又は譲渡価格（注1）（百万円）

不動産鑑定評価額

取得

MJインダストリアル
パーク郡山（底地）

2023年9月19日

不動産信託
受益権

2,000

取得

MJロジパーク加古川1

2023年9月29日

不動産信託
受益権

合計

－

－

－

不動産
鑑定評価機関

価格時点

2,340

株式会社
谷澤総合鑑定所

2023年7月1日

7,423

7,750

一般財団法人日本不動産研究所

2023年7月1日

9,423

10,090

－

－

（注2）

（百万円）

5. 資産運用会社が営む兼業業務に係る当該資産運用会社との間の取引の状況等
本投資法人の資産運用会社（三菱地所投資顧問株式会社）は、2024年2月29日現在において金融商品取引法上の第二種金融商品取引業、宅地建物取引業及び不動産特定共同事業を兼業していますが、該当する取引はありません。また、同社（三菱地所投資顧問株式会社）は、第一種金融商品取引業の業務は兼業しておらず、該当する取引はありません。

(注１) 「取得価格又は譲渡価格」は、当該不動産等の取得又は譲渡に要した諸費用（売買媒介手数料、公租公課等）を考慮しない金額（信託受益権売買契約書に記載された不動産等の売買金額）を記載していま
す。
(注２)

36

上記記載の不動産鑑定評価額は、各不動産鑑定機関が不動産鑑定評価基準各論第３章「証券化対象不動産の価格に関する鑑定評価」に基づき実施しております。

37

Ⅰ 資産運用報告

経理の状況

その他

1. 資産、負債、元本及び損益の状況

1. お知らせ「Ⅱ貸借対照表」、「Ⅲ損益計算書」、「Ⅳ投資主資本等変動計算書」、「Ⅴ注記表」及び「Ⅵ金銭の分配に係る計算書」をご参照ください。

(1) 投資主総会

貸借対照表、損益計算書、投資主資本等変動計算書、注記表及び金銭の分配に関する計算書の前期情報はご参考であり、当期においては「投資信託及び投資法人に関する法律」第130条の規定に基づく会計監査人の監査対象ではありません。
また、キャッシュ・フロー計算書は、「投資信託及び投資法人に関する法律」第130条の規定に基づく会計監査人の監査対象ではな
いため、会計監査人の監査は受けておりません。

2. 減価償却額の算定方法の変更
該当事項はありません。

3. 不動産等の評価方法の変更
該当事項はありません。

4. 自社設定投資信託受益証券等の状況等

該当事項はありません。

(2) 投資法人役員会

該当事項はありません。

2. 海外不動産保有法人に係る開示
該当事項はありません。

3. 海外不動産保有法人が有する不動産に係る開示
該当事項はありません。

4. その他
本書では、特に記載のない限り、記載未満の数値について、金額は切捨て、比率は四捨五入により記載しています。

該当事項はありません。

38

39

Ⅱ 貸借対照表(単位：千円)前期（ご参考）当2023年8月31日

前期（ご参考）2024年2月29日

現金及び預金4,493,995

4,328,182

信託現金及び信託預金

9,263,118

9,679,179

営業未収入金79,284

前払費用

30,932

未収消費税等－

293,726

その他

－

940

13,867,331

14,393,719

流動資産合計2024年2月29日

415,959

508,051

57,220

短期借入金－

5,500,000

34,470

1年内返済予定の長期借入金

4,780,000

4,550,000

未払金

9,979

8,000

未払分配金

4,398

4,991

未払費用

970,677

1,011,896

889

743

有形固定資産※1

減価償却累計額

106,604,781※1△8,921,658

信託建物（純額）

3,722,070

111,528,899△10,218,655

97,683,123
※1

※1

流動負債
営業未払金

固定資産

未払法人税等未払消費税等

101,310,243

前受金

3,866,916

その他

減価償却累計額△259,417△300,683

信託構築物（純額）

流動負債合計473,644－

1,323,550

1,379,019

2－

7,979,100

12,962,703

3,462,653

3,566,232

信託機械及び装置

218,241

224,871

減価償却累計額△71,609△83,867

投資法人債

4,500,000

4,500,000

信託機械及び装置（純額）

146,631141,00373,29892,750

長期借入金

93,904,000

98,499,000△20,833△28,214

信託預り敷金及び保証金

5,105,246

5,397,299

52,46564,535103,509,246

108,396,299

信託土地

156,048,941

161,437,977

負債合計

111,488,347

121,359,003

有形固定資産合計

257,393,814

266,519,993

純資産の部

その他

391

341

無形固定資産合計

391

341

158,791,538

158,791,538

繰延税金資産147

長期前払費用

86,072

79,903

敷金及び保証金

10,00010,000

投資その他の資産合計

96,086

89,910257,490,292

266,610,245

271,357,624

281,003,965

信託工具、器具及び備品
減価償却累計額
信託工具、器具及び備品（純額）

無形固定資産投資その他の資産

固定資産合計資産合計

固定負債

固定負債合計投資主資本
出資総額
出資総額控除額△2,429,373△2,865,895

出資総額（純額）

156,362,164

155,925,642

3,507,112

3,719,319

剰余金
当期未処分利益又は当期未処理損失（△）
剰余金合計

3,507,112

3,719,319

投資主資本合計

159,869,277

159,644,961

純資産合計
負債純資産合計

40

期

負債の部

流動資産

信託構築物

当

2023年8月31日

資産の部

信託建物

(単位：千円)期※2

159,869,277
271,357,624※2

159,644,961
281,003,96541

Ⅲ 損益計算書

Ⅳ 投資主資本等変動計算書(単位：千円)前期（ご参考）自 2023年 3 月 1 日

至 2023年 8 月31日

当自 2023年 9 月 1 日

期

前期

自 2023年3月1日

至 2023年8月31日（ご参考）

営業収益
賃貸事業収入※1

7,131,183※1

7,404,991

その他賃貸事業収入※1

379,793※1

341,045

営業収益合計7,510,976

賃貸事業費用※12,782,852※1

725,357

2,170

2,274

一般事務委託手数料

22,67522,974

役員報酬

3,200

3,600

支払手数料

155,166

151,227

営業費用合計営業利益

49,60657,1683,710,612

3,711,337

3,800,364

4,034,699

営業外収益
受取利息

66

64

未払分配金除斥益

299

423

補助金収入
営業外収益合計

－

940

366

1,427

259,356

291,601

投資法人債利息

9,380

18,101

融資関連費用

6,242

6,684

投資法人債発行費

18,025－

営業外費用合計

160,203,040

160,203,040――△408,326△408,326―△3,432,257△3,432,257△3,432,257△3,432,257―

3,506,820

3,506,820

3,506,820

3,506,820△2,021,047

156,770,490

3,432,549

利益超過分配―△408,326△408,326

剰余金の配当

―

―

当期純利益

―

―

当期変動額合計
当期末残高

当期

―
※1

158,791,538

自 2023年9月1日

剰余金合計△408,326△408,326

74,56374,563△333,763△333,763△2,429,373

156,362,164

3,507,112

3,507,112

159,869,277

159,869,277

至 2024年2月29日(単位：千円)
投資主資本

出資総額

剰 余 金
当期未処分利益
又は当期未処理損失
（△）

投資主資本
合計

純資産合計

159,869,277

159,869,277

出資総額

出資総額
控除額

出資総額
（純額）

158,791,538△2,429,373

156,362,164

利益超過分配―△436,521△436,521――△436,521△436,521

剰余金の配当―――△3,506,773△3,506,773△3,506,773△3,506,773

当期首残高

3,507,112

剰余金合計
3,507,112

当期変動額

293,006

316,387

経常利益

3,507,724

3,719,740

税引前当期純利益

3,507,724

3,719,740

899

753

当期純利益

―

―

―

3,718,979

3,718,979

3,718,979

3,718,979

46

当期変動額合計―△436,521△436,521

212,206

212,206△224,315△224,315△2,865,895

155,925,642

3,719,319

3,719,319

159,644,961

159,644,961

法人税、住民税及び事業税
法人税等調整額
法人税等合計当期純利益
前期繰越利益
当期未処分利益又は当期未処理損失（△）

423,432,549

158,791,538

営業外費用
支払利息

純資産合計

出資総額

当期変動額

694,940

投資主資本
合計

当期未処分利益
又は当期未処理損失
（△）

出資総額
（純額）

当期首残高

資産保管手数料

剰 余 金

出資総額
控除額

2,748,735

資産運用報酬

その他営業費用

出資総額

7,746,036

営業費用(単位：千円)
投資主資本

至 2024年 2 月29日

903

760

3,506,820

3,718,979

292

339

3,507,112

3,719,319

当期末残高

※1

158,791,538

43

Ⅴ 注記表(継続企業の前提に関する注記)

前期（ご参考）前期（ご参考）自 2023年 3 月 1 日

当至 2023年 8 月31日

自 2023年 9 月 1 日

該当事項はありません。

自 2023年 3 月 1 日期

至 2024年 2 月29日

該当事項はありません。

4. その他計算書類作成のための基本となる重要な事
項・(重要な会計方針に係る事項に関する注記)
前期（ご参考）自 2023年 3 月 1 日

1. 固定資産の減価償却の方
法

44

至 2023年 8 月31日

当自 2023年 9 月 1 日期

至 2024年 2 月29日

(1) 有形固定資産（信託財産を含む）
定額法を採用しています。
なお、有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
建物
2年～63年
構築物
10年～59年
機械及び装置
8年～12年
工具、器具及び備品
3年～15年(2) 無形固定資産定額法を採用しています。
(3) 長期前払費用定額法を採用しています。

(1) 有形固定資産（信託財産を含む）
定額法を採用しています。
なお、有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
建物
2年～72年
構築物
10年～59年
機械及び装置
8年～12年
工具、器具及び備品
3年～15年(2) 無形固定資産定額法を採用しています。
(3) 長期前払費用定額法を採用しています。

2. 繰延資産の処理方法

投資法人債発行費発生時に全額費用処理しています。

該当事項はありません。

3. 収益及び費用の計上基準(1) 収益に関する計上基準
本投資法人の顧客との契約から生じる収益に関する主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点（収益を認識する通常の時点）は以下のとおりです。
①不動産等の売却
不動産等売却収入については、不動産売却に係る契約に定められた引渡義務を履行することにより、顧客である買主が当
該不動産等の支配を獲得した時点で収益計上を行っています。
②水道光熱費収入（附加使用料）
水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上を行っています。
水道光熱費収入のうち、本投資法人が代理人に該当すると判断したものについては、他の当事者が供給する電気、ガス等の料金として収受する額から当該他の当事者に支払う額を控除した純額を収益として認識しています。
(2) 固定資産税等の処理方法
保有する不動産に係る固定資産税、都市計画税及び償却資
産税等については、賦課決定された税額のうち当期に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。
なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産等の取得原価に算入しています。

(1) 収益に関する計上基準
本投資法人の顧客との契約から生じる収益に関する主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点（収益を認識する通常の時点）は以下のとおりです。
①不動産等の売却
不動産等売却収入については、不動産売却に係る契約に定められた引渡義務を履行することにより、顧客である買主が当
該不動産等の支配を獲得した時点で収益計上を行っています。
②水道光熱費収入（附加使用料）
水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上を行っています。
水道光熱費収入のうち、本投資法人が代理人に該当すると判断したものについては、他の当事者が供給する電気、ガス等の料金として収受する額から当該他の当事者に支払う額を控除した純額を収益として認識しています。
(2) 固定資産税等の処理方法
保有する不動産に係る固定資産税、都市計画税及び償却資
産税等については、賦課決定された税額のうち当期に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。
なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産等の取得原価に算入しています。

当至 2023年 8 月31日

自 2023年 9 月 1 日

不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある
下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。
①信託現金及び信託預金②信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地③信託預り敷金及び保証金

期

至 2024年 2 月29日

・

不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある
下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。
①信託現金及び信託預金②信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地③信託預り敷金及び保証金(貸借対照表に関する注記)
前期（ご参考）当2023年 8 月31日

※1. 有形固定資産の圧縮記帳額
信託建物
信託構築物

期

2024年 2 月29日

（単位：千円）
31,22022,166※1. 有形固定資産の圧縮記帳額
信託建物
信託構築物

（単位：千円）
31,22022,166※2. 投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額※2. 投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額（単位：千円）（単位：千円）
50,00050,00045

Ⅴ 注記表(損益計算書に関する注記)(税効果会計に関する注記)

前期（ご参考）自 2023年 3 月 1 日

当至 2023年 8 月31日

※1. 不動産事業損益の内訳

自 2023年 9 月 1 日（単位：千円）A. 不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入賃料収入
共益費収入
計
その他賃貸事業収入
水道光熱費収入
その他賃貸収入
計
不動産賃貸事業収益合計
B. 不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
管理業務費
公租公課
保険料
修繕費
水道光熱費
減価償却費
信託報酬
その他賃貸事業費用
不動産賃貸事業費用合計
C. 不動産賃貸事業損益（A－B）

6,871,518
259,665
7,131,183
256,208
123,584
379,7937,510,976
330,761
725,760
9,070
120,710249,183
1,317,381
5,772
24,2112,782,852
4,728,123期

前期（ご参考）至 2024年 2 月29日

※1. 不動産事業損益の内訳（単位：千円）A. 不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入賃料収入
共益費収入
計
その他賃貸事業収入
水道光熱費収入
その他賃貸収入
計
不動産賃貸事業収益合計
B. 不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
管理業務費
公租公課
保険料
修繕費
水道光熱費
減価償却費
信託報酬
その他賃貸事業費用
不動産賃貸事業費用合計
C. 不動産賃貸事業損益（A－B）

7,148,465
256,525
7,404,991
220,481
120,564
341,045
7,746,036
284,571725,410
9,237
118,512
216,693
1,359,575
6,308
28,4252,748,735
4,997,300（繰延税金資産）
未払事業税損金不算入額
繰延税金資産小計繰延税金資産合計（繰延税金資産の純額）（単位：千円）
14
14
14
14

1. 繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳（繰延税金資産）
未払事業税損金不算入額
繰延税金資産小計繰延税金資産合計（繰延税金資産の純額）（単位：千円）77
7
7

2. 法定実効税率と税効果会計適用後の負担率との間に重要な差異があるとき 2. 法定実効税率と税効果会計適用後の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳の、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳（単位：％）（単位：％）
法定実効税率
31.46
法定実効税率
31.46
（調整）
（調整）
支払分配金の損金算入額△31.45
支払分配金の損金算入額△31.46
その他
0.02
その他
0.02
税効果会計適用後の法人税等の負担率
税効果会計適用後の法人税等の負担率
0.03
0.02

(リースにより使用する固定資産に関する注記)
前期（ご参考）当2023年 8 月31日

該当事項はありません。

前期（自 2023年3月1日

前期（ご参考）当至 2023年 8 月31日

※1. 発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数発行可能投資口総口数
発行済投資口の総口数

1. 繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳

期2024年 2 月29日

期2024年 2 月29日

該当事項はありません。

(金融商品に関する注記)(投資主資本等変動計算書に関する注記)
自 2023年 3 月 1 日

当

2023年 8 月31日

自 2023年 9 月 1 日

10,000,000口
503,485口

至 2024年 2 月29日

※1. 発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数発行可能投資口総口数
発行済投資口の総口数

至 2023年8月31日）（ご参考）1.金融商品の状況に関する事項

期(1) 金融商品に対する取組方針
10,000,000口
503,485口

本投資法人は、資産の取得及び債務の返済等に充当する資金を、主として金融機関からの借入れ、投資法人債の発行又は新投資口の発行により調達しています。
資金の借入れ及び投資法人債の発行においては、金利の動向、資金調達コスト、支払金利の形態（変動又は固定金利）、調達期間、借入れ又は投資法人債の返済・償還期日等を考慮し行います。
借入れを実施する場合、借入先は金融商品取引法第2条第3項第1号に規定する適格機関投資家（但し、租税特別措置法第67条の15に規定する機関
投資家に限ります。）に限るものとし、無担保・無保証を原則としますが、調達環境や経済条件等を考慮し本投資法人の資産を担保として提供することがあります。また、資産の取得及び債務の返済等、本投資法人の運用に係る必要資金の機動的な調達を目的として、極度借入枠設定契約、コミットメントライン契約等の事前の借入枠の設定又は随時の借入れの予約契約を締結することがあります。
加えて、長期的かつ安定的な成長を目指し、金融環境、本投資法人の資本構成や既存投資主への影響等を総合的に考慮し、投資口の希薄化に配慮しつつ、投資口の追加発行を行います。
また、一時的な余剰資金の効率的な運用に資するため、各種の預金等で運用することがあります。
本投資法人に係る負債から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的としてデリバティブ取引を行うことがあります。なお、
当期においてデリバティブ取引は行っていません。

46

47

Ⅴ 注記表(2) 金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制

当期（自 2023年9月1日

借入金及び投資法人債については、主に資産の取得及び債務の返済等を使途とした資金調達です。借入金及び投資法人債は弁済・償還期日における流動性リスクに晒されていますが、本投資法人の資産総額のうち借入金及び投資法人債が占める割合について金利水準及びその今後の見通し、金融環境、本投資法人の運用の効率性・安定性等を勘案して決定すること、返済期限を分散化させること、流動性の高い現預金を一定程度保有することで流動性リスクを限定・管理しています。

(1) 金融商品に対する取組方針
本投資法人は、資産の取得及び債務の返済等に充当する資金を、主として金融機関からの借入れ、投資法人債の発行又は新投資口の発行により調達しています。

また、変動金利の借入金は金利の変動リスクに晒されていますが、金利の動向に注視し必要に応じて固定金利への借り換え及びデリバティブ取引
によるヘッジを検討する体制としています。

資金の借入れ及び投資法人債の発行においては、金利の動向、資金調達コスト、支払金利の形態（変動又は固定金利）、調達期間、借入れ又は投資法人債の返済・償還期日等を考慮し行います。

テナントから預かった敷金及び保証金は、テナントからの預り金であり、契約満了前の退去による流動性リスクに晒されています。当該リスクに借入れを実施する場合、借入先は金融商品取引法第2条第3項第1号に規定する適格機関投資家（但し、租税特別措置法第67条の15に規定する機関

関しては、不動産信託受益権の場合は信託勘定内、不動産、不動産の賃借権及び地上権の場合は銀行普通預金口座又は銀行定期預金口座に一部を積投資家に限ります。）に限るものとし、無担保・無保証を原則としますが、調達環境や経済条件等を考慮し本投資法人の資産を担保として提供する

み立てること、テナントの入退去予定を適切に把握することやヒストリカルデータの蓄積により資金需要を予想することで安全性を確保することとことがあります。また、資産の取得及び債務の返済等、本投資法人の運用に係る必要資金の機動的な調達を目的として、極度借入枠設定契約、コミしています。

ットメントライン契約等の事前の借入枠の設定又は随時の借入れの予約契約を締結することがあります。

(3) 金融商品の時価等に関する事項についての補足説明

加えて、長期的かつ安定的な成長を目指し、金融環境、本投資法人の資本構成や既存投資主への影響等を総合的に考慮し、投資口の希薄化に配慮

金融商品の時価の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。

しつつ、投資口の追加発行を行います。
また、一時的な余剰資金の効率的な運用に資するため、各種の預金等で運用することがあります。

2.金融商品の時価等に関する事項
2023年８月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、「現金及び預金」「信託現金及び信託預金」「短期借入金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。また、「信託預り敷金及び保証金」は重要性が乏しいため、注記を省略しています。

貸借対照表計上額

時

価(注1)

差

4,780,000

4,781,582

1,582(2) 投資法人債

4,500,000

4,299,550△200,450

93,904,000

94,136,965

232,965

103,184,000

103,218,098

34,098

合計

また、変動金利の借入金は金利の変動リスクに晒されていますが、金利の動向に注視し必要に応じて固定金利への借り換え及びデリバティブ取引
によるヘッジを検討する体制としています。
テナントから預かった敷金及び保証金は、テナントからの預り金であり、契約満了前の退去による流動性リスクに晒されています。当該リスクに関しては、不動産信託受益権の場合は信託勘定内、不動産、不動産の賃借権及び地上権の場合は銀行普通預金口座又は銀行定期預金口座に一部を積み立てること、テナントの入退去予定を適切に把握することやヒストリカルデータの蓄積により資金需要を予想することで安全性を確保することと(1) 一年内返済予定の長期借入金、(3) 長期借入金

これらの時価については、元利金の合計額を残存期間に対応した新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。なお、変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映するため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。

(2) 投資法人債(注2) 借入金及びその他の有利子負債の決算日（2023年8月31日）後の返済予定額

合計(3) 金融商品の時価等に関する事項についての補足説明(単位：千円)
1年超
2年以内

1年以内

長期借入金

しています。
金融商品の時価の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。

日本証券業協会による公表参考値によっています。

一年内返済予定の長期借入金

る流動性リスクに晒されていますが、本投資法人の資産総額のうち借入金及び投資法人債が占める割合について金利水準及びその今後の見通し、金とで流動性リスクを限定・管理しています。

(注1) 金融商品の時価の算定方法

投資法人債(2) 金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制

融環境、本投資法人の運用の効率性・安定性等を勘案して決定すること、返済期限を分散化させること、流動性の高い現預金を一定程度保有するこ額(1) 一年内返済予定の長期借入金(3) 長期借入金

本投資法人に係る負債から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的としてデリバティブ取引を行うことがあります。なお、
当期においてデリバティブ取引は行っていません。
借入金及び投資法人債については、主に資産の取得及び債務の返済等を使途とした資金調達です。借入金及び投資法人債は弁済・償還期日におけ(単位：千円)48

至 2024年2月29日）

1.金融商品の状況に関する事項

2年超
3年以内

3年超
4年以内

4年超
5年以内

5年超

4,780,000

―

―

―

―

―

―

―

―

―

―

4,500,000―

5,900,000

7,970,000

11,790,000

13,690,000

54,554,000

4,780,000

5,900,000

7,970,000

11,790,000

13,690,000

59,054,000

49Ⅴ 注記表当期（自 2023年9月1日

2.金融商品の時価等に関する事項
2024年２月29日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、「現金及び預金」「信託現金及び信託預金」「短期借入金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。また、「信託預り敷至 2024年2月29日）

本投資法人では、物流施設を主たる用途とする賃貸用の不動産等資産を保有しています。これら賃貸等不動産に係る貸借対照表計上額、期中増減額及び期末時価は、以下のとおりです。

(単位：千円)

金及び保証金」は重要性が乏しいため、注記を省略しています。

貸借対照表計上額(注1)(単位：千円)

貸借対照表計上額

時

価(注1)

差

額

4,550,000

4,552,807

2,807(2) 投資法人債

4,500,000

4,295,950△204,050(3) 長期借入金

98,499,000

98,736,848

237,848

107,549,000

107,585,605

36,605

計(関連当事者との取引に関する注記)(2) 投資法人債

日本証券業協会による公表参考値によっています。

1年以内一年内返済予定の長期借入金(単位：千円)

4,550,000

―

―

4年超
5年以内
―

―

―

―

―

―

4,500,000

長期借入金

―

8,320,000

9,890,000

13,590,000

10,963,000

55,736,000

4,550,000

8,320,000

9,890,000

13,590,000

10,963,000

60,236,000

計(賃貸等不動産に関する注記)
前期（自 2023年3月1日

至 2023年8月31日）（ご参考）

当期（自 2023年9月1日
該当事項はありません。

至 2024年2月29日）(1口当たり情報に関する注記)
前期（ご参考）

―

投資法人債

合

前期（自 2023年3月1日
該当事項はありません。

5年超―

自 2023年 3 月 1 日

1口当たり純資産額
1口当たり当期純利益

び期末時価は、以下のとおりです。

317,525円
6,965円

1口当たり当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算定しています。
潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。

期

至 2024年 2 月29日

1口当たり純資産額
1口当たり当期純利益

317,079円
7,386円

1口当たり当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算定しています。
潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。

前期（ご参考）期末時価
期末残高△1,035,497

257,393,814(注3)300,755,000

当

自 2023年 3 月 1 日
至 2023年 8 月31日

(単位：千円)

貸借対照表計上額(注1)258,429,311

自 2023年 9 月 1 日(注) 1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。

至 2023年8月31日）（ご参考）期中増減額(注2)

当至 2023年 8 月31日

本投資法人では、物流施設を主たる用途とする賃貸用の不動産等資産を保有しています。これら賃貸等不動産に係る貸借対照表計上額、期中増減額及期首残高

311,142,500

なお、賃貸等不動産に関する損益については、（損益計算書に関する注記）に記載のとおりです。

間で市場金利を反映するため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。

3年超
4年以内

266,519,993(注3) 期末時価は、本投資法人の規約に定める資産評価の方法及び基準並びに一般社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。

これらの時価については、元利金の合計額を残存期間に対応した新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。なお、変動金利によるものは、短期

2年超
3年以内

9,126,178(注2) 期中増減額のうち、主な増加額は不動産信託受益権の取得（9,842,379千円）等によるものであり、主な減少額は減価償却費（1,359,575千円）等によるものです。

(1) 一年内返済予定の長期借入金、(3) 長期借入金

1年超
2年以内

(注3)

期末残高

(注1) 貸借対照表計上額は、取得原価（取得に伴う付帯費用を含みます。）から減価償却累計額を控除した金額です。

(注1) 金融商品の時価の算定方法(注2) 借入金及びその他の有利子負債の決算日（2024年2月29日）後の返済予定額

期末時価

期中増減額(注2)257,393,814(1) 一年内返済予定の長期借入金

合

期首残高

期

自 2023年 9 月 1 日
至 2024年 2 月29日

当期純利益

（千円）

3,506,820

普通投資主に帰属しない金額

（千円）

―

3,718,979―

普通投資口に係る当期純利益（千円）

3,506,820

3,718,979

期中平均投資口数（口）

503,485

503,485(注1) 貸借対照表計上額は、取得原価（取得に伴う付帯費用を含みます。）から減価償却累計額を控除した金額です。

(注2) 期中増減額のうち、主な増加額は資本的支出（281,884千円）等によるものであり、主な減少額は減価償却費（1,317,381千円）等によるものです。

(注3) 期末時価は、本投資法人の規約に定める資産評価の方法及び基準並びに一般社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。

なお、賃貸等不動産に関する損益については、（損益計算書に関する注記）に記載のとおりです。

50

51

Ⅴ 注記表(重要な後発事象に関する注記)
前期（自 2023年3月1日(収益認識に関する注記)

至 2023年8月31日）（ご参考）１．顧客との契約から生じる収益を分解した情報

該当事項はありません。

前期（自 2023年3月1日

至 2023年8月31日）（ご参考）（単位：千円）

当期（自 2023年9月1日

顧客との契約から生じる収益（注１）

至 2024年2月29日）
水道光熱費収入（注２）

資産の譲渡
本投資法人は、2024年３月29日付で、下記の通り資産を譲渡することについて決定いたしました。
物件名称

MJロジパーク仙台1

区分

物流施設

所在地

宮城県多賀城市

譲渡（予定）日（注１）
譲渡（予定）価格（注２）
想定帳簿価額（注３）
想定譲渡損益（注４）①2024年4月10日（準共有持分51.0％）

256,208―

7,254,767

256,208

7,510,976

その他
合

計

外部顧客への売上高

256,208（注１） 企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸事業収入等及び日本公認会計士協会会計制度委員会報告第15号「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」の対象となる不動産等の譲渡は収益認識会計基準の適用外となるため、上記金額には含めていません。なお、顧客との契約から生じる
収益は水道光熱費収入です。
（注２） 水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上した額を記載しています。

②2024年９月３日（準共有持分49.0％）

当期（自 2023年9月1日

至 2024年2月29日）（単位：千円）

10,000百万円①5,100百万円

顧客との契約から生じる収益（注１）②4,900百万円
7,094百万円①3,630百万円

水道光熱費収入（注２）②3,463百万円
2,754百万円①1,392百万円②1,361百万円

鑑定評価額（注５）7,850百万円

譲渡先

非開示（注６）

売買契約締結日

2024年３月29日（注１）「譲渡（予定）日」は、譲渡予定資産に係る売買契約に記載された売買（予定）年月日を記載しています。なお、譲渡予定日は、本投資法人及び売主の間で合意の上、変更されることがあります。
（注２）「譲渡（予定）価格」は、本売買契約に記載された譲渡（予定）資産の売買代金を、百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、売買代金には消費税及び地方消費税並びに譲渡に要する諸費用を含みません。
（注３）「想定帳簿価額」は、それぞれの譲渡（予定）日時点における譲渡予定の準共有持分に係る想定帳簿価額及びその合計金額を記載しており、変動する可能性があります。
（注４）「想定譲渡損益」は、それぞれの譲渡（予定）日における譲渡（予定）価格から想定帳簿価額及び想定譲渡費用を控除した金額及びその合計金額を記載しており、変動する可能性があります。
（注５）「鑑定評価額」は、2024年２月29日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された評価額を記載しています。なお、鑑定評価については、一般財団法人日本不動産研究所に委託しています。
（注６）開示の承諾が得られていないため、非開示としています。

220,481

220,481―

7,525,555

220,4817,746,036

その他
合

計

外部顧客への売上高（注１） 企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸事業収入等及び日本公認会計士協会会計制度委員会報告第15号「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」の対象となる不動産等の譲渡は収益認識会計基準の適用外となるため、上記金額には含めていません。なお、顧客との契約から生じる
収益は水道光熱費収入です。
（注２） 水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上した額を記載しています。

２．顧客との契約から生じる収益を理解するための基礎となる情報(重要な会計方針に係る事項に関する注記)に記載のとおりです。
３．当該営業期間及び翌営業期間以降の収益の金額を理解するための情報（１）契約資産及び契約負債の残高等（単位：千円）前期（ご参考）自 2023年 3 月 1 日
至 2023年 8 月31日

当期
自 2023年 9 月 1 日
至 2024年 2 月29日

顧客との契約から生じた債権（期首残高）

61,05065,075

顧客との契約から生じた債権（期末残高）

65,07546,941

契約資産（期首残高）――

契約資産（期末残高）――

契約負債（期首残高）――

契約負債（期末残高）――（２）残存履行義務に配分した取引価格
該当事項はありません。
なお、水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識に関する会計基準第80-22項（2）の定めを適用し残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。

52

53

Ⅶ 独立監査人の監査報告書

Ⅵ 金 銭 の 分 配 に係る計算書
前期（ご参考）当

自 2023年 3 月 1 日
至 2023年 8 月31日

Ⅰ. 当期未処分利益

独立監査人の監査報告書

期

自 2023年 9 月 1 日
至 2024年 2 月29日

3,507,112,901円

3,719,319,242円

2024年4月15日

Ⅱ. 利益超過分配金加算額
出資総額控除額
Ⅲ. 分配金の額（投資口1口当たり分配金の額）
うち利益分配金（うち1口当たり利益分配金）
うち利益超過分配金（うち1口当たり利益超過分配金）
Ⅳ. 次期繰越利益分配金の額の算出方法

436,521,495円

350,425,560円

3,943,294,520円

4,069,669,255円(7,832円)(8,083円)

3,506,773,025円

3,719,243,695円(6,965円)(7,387円)

436,521,495円

350,425,560円(867円)(696円)

339,876円

75,547円

本投資法人の規約第35条第１項に定める分配方針に基づ

本投資法人の規約第35条第１項に定める分配方針に基づている「配当可能利益の額」の100分の90に相当する金額ている「配当可能利益の額」の100分の90に相当する金額

き、分配金額は、租税特別措置法第67条の15に規定されを超えるものとしています。かかる方針により、当期については、当期未処分利益を超えない額で発行済投資口の総なお、本投資法人は、本投資法人の規約第35条第２項に定円を利益分配金として分配することとしました。

める金銭の分配の方針に基づき、減価償却費の30％相当額を目途に、毎期継続的に利益を超える金銭の分配（税法上の払戻し）を行います。

の出資等減少分配に該当する出資の払戻し）を行うことと口当たり分配金の額が減少したため、１口当たり分配金をの減少等により１口当たり分配金の額が増加したため、１継続的利益超過分配金に加え、減価償却費の3.2％に相当

25.8％に相当する継続的利益超過分配金を分配する方針とかかる方針をふまえ、当期については、 減価償却費のかかる方針をふまえ、当期については、350,425,560円

当期については、一時的な賃貸事業収益の減少等により１平準化することを目的に、減価償却費の30％に相当する
する一時的利益超過分配金を分配する方針としました。

30％にほぼ相当する額である394,732,240円に加え、減価償却費の3.2％にほぼ相当する額である41,789,255円
を、利益を超える金銭の分配（税法上の出資等減少分配に

EY新日本有限責任監査法人
東京事務所
指定有限責任社員
業務執行社員
指定有限責任社員
業務執行社員

公認会計士

柳

公認会計士

竹

井
之

内

浩

一
和

徳

いては、当期未処分利益を超えない額で発行済投資口の総なお、本投資法人は、本投資法人の規約第35条第２項にえる金銭の分配（税法上の出資等減少分配に該当する出資

御 中を超えるものとしています。かかる方針により、当期につ

口数503,485口の整数倍の最大値となる3,719,243,695

定める金銭の分配の方針に基づき、毎期継続的に利益を超役 員 会

き、分配金額は、租税特別措置法第67条の15に規定され口数503,485口の整数倍の最大値となる3,506,773,025円を利益分配金として分配することとしました。

三菱地所物流リート投資法人

しておりますが、当期については、一時的な賃貸事業費用

口当たり分配金を平準化することを目的に、減価償却費のしました。

を、利益を超える金銭の分配（税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し）として分配することとしました。

＜計算書類等監査＞
監査意見
当監査法人は、投資信託及び投資法人に関する法律第１３０ 条の規定に基づき、三菱地所物流リート投資法人の２０２３ 年９ 月
１ 日から２０２４ 年２ 月２９ 日までの第１５期営業期間の計算書類、すなわち、貸借対照表、損益計算書、投資主資本等変動計算書及び注記表、資産運用報告及び金銭の分配に係る計算書並びにその附属明細書（資産運用報告及びその附属明細書については、会計に関する部分に限る。以下同じ。）（以下「計算書類等」という。）について監査を行った。なお、資産運用報告及びその附属明細書について監査意見の対象とした会計に関する部分は、資産運用報告及びその附属明細書に記載されている事項のうち会計帳簿の記録に基づく記載部分である。
当監査法人は、上記の計算書類等が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、当該計算書類等に係る期間の財産及び損益の状況を、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。

該当する出資の払戻し）として分配することとしました。

(注) 本投資法人は、経済環境、不動産市場、賃貸市場等の動向、利益の金額が配当可能利益の額の100分の90に相当する金額に満たないこと、若しくは分配金額が投資法人に係る課税の特例規定における要件を満たさないことにより、又はその他投資主の利益を最大化するため、本投資法人が適切と判断した場合、法令等（一般社団法人投資信託協会規則を含みます。）において定める金額を上限に、利益を超えて金銭の分配をすることができます。

監査意見の根拠
当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監査の基準における当監査法人の責任は、「計算書類等の監査における監査人の責任」に記載されている。当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、投資法人から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。

54

55

Ⅶ 独立監査人の 監 査 報 告 書• 計算書類等の監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、監査人は、リスク評価の実施に際
その他の記載内容
その他の記載内容は、資産運用報告及びその附属明細書に含まれる情報のうち、監査意見の対象とした会計に関する部分以外の情して、状況に応じた適切な監査手続を立案するために、監査に関連する内部統制を検討する。
• 経営者が採用した会計方針及びその適用方法の適切性、並びに経営者によって行われた会計上の見積りの合理性及び関連する注報である。経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。また、監督役員の責任は、その他の記載内容の報告プ

記事項の妥当性を評価する。

ロセスの整備及び運用における執行役員の職務の執行を監視することにある。

• 経営者が継続企業を前提として計算書類等を作成することが適切であるかどうか、また、入手した監査証拠に基づき、継続企業

当監査法人の計算書類等に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。

の前提に重要な疑義を生じさせるような事象又は状況に関して重要な不確実性が認められるかどうか結論付ける。継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められる場合は、監査報告書において計算書類等の注記事項に注意を喚起すること、又は重要な計算書類等の監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と計算書類

不確実性に関する計算書類等の注記事項が適切でない場合は、計算書類等に対して除外事項付意見を表明することが求められて等又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にそいる。監査人の結論は、監査報告書日までに入手した監査証拠に基づいているが、将来の事象や状況により、投資法人は継続企の他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。

業として存続できなくなる可能性がある。

当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。
その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。

• 計算書類等の表示及び注記事項が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠しているかどうかとともに、関連する注記事項を含めた計算書類等の表示、構成及び内容、並びに計算書類等が基礎となる取引や会計事象を適正に表示しているかどうかを評価する。
監査人は、執行役員に対して、計画した監査の範囲とその実施時期、監査の実施過程で識別した内部統制の重要な不備を含む監査上の重要な発見事項、及び監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。

計算書類等に対する経営者及び監督役員の責任
経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して計算書類等を作成し適正に表示することにある。これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない計算書類等を作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内監査人は、執行役員に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去するための対応策を講じている場合又は阻害要因を許容可能な水準にまで軽減するためのセーフガードを適用している場合はその内容について報告を行う。

部統制を整備及び運用することが含まれる。
計算書類等を作成するに当たり、経営者は、継続企業の前提に基づき計算書類等を作成することが適切であるかどうかを評価し、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づいて継続企業に関する事項を開示する必要がある場合には当該事項を開示する責任がある。
監督役員の責任は、財務報告プロセスの整備及び運用における執行役員の職務の執行を監視することにある。

利害関係
投資法人と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。
以上（注）１．上記は独立監査人の監査報告書の原本に記載された事項を電子化したものであり、その原本は本投資法人が別途保管しています。

計算書類等の監査における監査人の責任

２．XBRLデータは監査の対象には含まれていません。

監査人の責任は、監査人が実施した監査に基づいて、全体としての計算書類等に不正又は誤謬による重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、監査報告書において独立の立場から計算書類等に対する意見を表明することにある。虚偽表示は、
不正又は誤謬により発生する可能性があり、個別に又は集計すると、計算書類等の利用者の意思決定に影響を与えると合理的に見込まれる場合に、重要性があると判断される。
監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。
• 不正又は誤謬による重要な虚偽表示リスクを識別し、評価する。また、重要な虚偽表示リスクに対応した監査手続を立案し、実施する。監査手続の選択及び適用は監査人の判断による。さらに、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手する。
56

57

Ⅷ キャッシュ・フ ロ ー 計 算 書（ 参 考 情 報 ）(単位：千円)前期（ご参考）当

自 2023年 3 月 1 日
至 2023年 8 月31日

営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益
減価償却費
投資法人債発行費
受取利息
支払利息
投資法人債利息
未払分配金除斥益
固定資産除却損
未収入金の増減額（△は増加）
営業未収入金の増減額（△は増加）
未収消費税等の増減額（△は増加）
前払費用の増減額（△は増加）
長期前払費用の増減額（△は増加）
営業未払金の増減額（△は減少）
未払金の増減額（△は減少）
未払費用の増減額（△は減少）
未払消費税等の増減額（△は減少）
前受金の増減額（△は減少）
その他
小計
利息の受取額利息の支払額
法人税等の支払額
営業活動によるキャッシュ・フロー
投資活動によるキャッシュ・フロー
信託有形固定資産の取得による支出
信託預り敷金及び保証金の受入による収入
信託預り敷金及び保証金の返還による支出
投資活動によるキャッシュ・フロー
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入れによる収入
短期借入金の返済による支出
長期借入れによる収入
長期借入金の返済による支出
投資法人債の発行による収入利益分配金の支払額
利益超過分配金の支払額
財務活動によるキャッシュ・フロー
現金及び現金同等物の増減額（△は減少）
現金及び現金同等物の期首残高
現金及び現金同等物の期末残高※1期(重要な会計方針に関する注記)（参考情報）
前期（ご参考）自 2023年 9 月 1 日
至 2024年 2 月29日

3,507,724
1,317,431
18,025△66
259,356
9,380
△299
―
―
△6,807
1,427,954
2,125
13,21829,620△4,71578,815473,6447,636△77,133,037
66△262,502△983
6,869,617

3,719,740
1,359,625―△64
291,601
18,101
△423
2,401
△940
22,064△293,726△3,5386,168
137,894△1,97837,589△473,644
55,468△2
4,876,337
64△306,072△899
4,569,430△106,577
56,957△5,508△55,128△10,533,958
304,342△12,288△10,241,904

700,000△5,130,000
1,500,000△1,760,000
2,481,974△3,432,007△408,174△6,048,207
766,281
12,990,832
13,757,114

5,500,000―
9,145,000△4,780,000―△3,505,965△436,312
5,922,721
250,247
13,757,114
14,007,361※1

当自 2023年 3 月 1 日
至 2023年 8 月31日

キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲

キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少のリスクしか負わない取得日から3か月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。

期

自 2023年 9 月 1 日
至 2024年 2 月29日

キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少のリスクしか負わない取得日から3か月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。

(キャッシュ・フロー計算書に関する注記)（参考情報）
前期（ご参考）自 2023年 3 月 1 日

至 2023年 8 月31日

当自 2023年 9 月 1 日期

至 2024年 2 月29日

※1. 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額 ※1. 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額
との関係
との関係
（単位：千円）（単位：千円）（2023年8月31日現在）（2024年2月29日現在）
現金及び預金4,493,995
現金及び預金4,328,182
信託現金及び信託預金
9,263,118
信託現金及び信託預金
9,679,179
現金及び現金同等物
現金及び現金同等物
13,757,114
14,007,361(注) キャッシュ・フロー計算書は、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則」（昭和38年大蔵省令第59号）に基づき作成し、参考情報として添付しています。このキャッシュ・フ
ロー計算書は、「投資信託及び投資法人に関する法律」第130条の規定に基づく会計監査人の監査対象ではないため、会計監査人の監査は受けていません。

58

59

投資主インフォメーション▶

投資口価格の推移
（円）

▶

投資口価格
（左軸）

550,000

（口）

出来高
（右軸）

終値：349,500 円（2024年2月29日時点）

500,000

66,500

決算期日

毎年2月末日、8月末日

35,000

投資主総会

2年に1回以上開催分配金支払確定基準日

毎年2月末日、8月末日（分配金は支払確定基準日より3か月以内にお支払いたします。
）

上場金融商品取引所

東京証券取引所（銘柄コード：3481）

公告方法

電子公告により、
電子公告サービスのサイト（http://kmasterplus.pronexus.co.jp/main/corp/m/3/m307/index.html）に掲載いたします。
本投資法人ホームページ（https://mel-reit.co.jp/ja/notice/index.html）
からもご覧いただけます。

30,000450,000

25,000400,000

投資主メモ

20,000350,000

15,000300,000

10,000250,000

5,000

200,0000▶

2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年 2021年 2021年 2022年 2022年 2023年 2023年 2024年
9月14日 2月28日 8月31日 2月28日 8月30日 2月28日 8月31日 2月26日 8月31日 2月28日 8月31日 2月28日 8月31日 2月29日

295名（2.2%）

証券会社等10,264口（2.0%）

分配金について「分配金」
は「分配金領収証」
をお近くのゆうちょ銀行並びに郵便局にお持ちいただくことでお受け取りいただけます。受取期間を過ぎた場合は、
「分配金
領収証」
裏面に受取方法を指定し、上記の郵送物送付先及びお問い合わせ
け取りください。また、今後の分配金に関して、銀行振込のご指定等の手続

外国法人等

その他国内法人

投資主数
12,830名

39,784口（7.9%）

47,920口（9.5%）

三菱地所による
本投資法人への出資口数（2024年2月29日時点）

投資口数503,485口

個人・その他▶

分配金計算書について
市区町村から通知されたマイナンバーは、投資口の税務関係のお手続きで必要となります。
法令に定められたとおり、分配金等の支払調書には投資主様のマイナンバーを記載し、税務署へ提出いたします。このため、投資主様から、お取引の証券会社等へマイナンバーをお届けいただく必要がございます。

20,550口（4.1％）

金融機関

12,109名（94.3%）

きをご希望の方は、お取引の証券会社等へお問い合わせください。

個人・その他

87,553口（17.3%）

183名（1.4%）

317,964口（63.1%）

マイナンバーのお届出に関する
お問い合わせ先

年間スケジュール
第 15 期 2024年2⽉期（2023年9⽉1⽇〜2024年2⽉29⽇）
決算発表：2024年4⽉15日
分配⾦⽀払開始：2024年5月23日

第 16 期 2024年8⽉期（2024年3⽉1⽇〜2024年8⽉31⽇）
決算発表：2024年10⽉中旬予定
分配⾦⽀払開始：2024年11⽉下旬予定

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月

11月

12月

1月

8月期決算発表

証券口座にて投資口を管理されている投資主様
証券会社とのお取引がない投資主様

お取引の証券会社までお問い合わせください。
下記フリーダイヤルまでお問い合わせください。 受付時間：9時～17時

三菱UFJ信託銀行株式会社 証券代行部（電話 0120-232-711（フリーダイヤル））※但し、土・日・祝 祭日を除きます。

2月期分配金支払開始
2月期資産運用報告発送

2月期決算発表

2月期決算月

60

▶

証券代行部

先へご郵送いただくか、三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社の本支店窓口にてお受証券会社等 21名
（0.1%）

8月期決算月投 資口に関する住所変更等のお届出及びご照会について

所有者別投資口数の割合

外国法人等 222名
（1.7%）

金融機関

郵送物送付先及びお問い合わせ先

住所・氏名等の変更は、
お取引の証

投資主の状況（2024年2月29日時点）
その他国内法人

三菱UFJ信託銀行株式会社〒137-8081 新東京郵便局私書箱第29号 三菱UFJ信託銀行株式会社 証券代行部
電話 0120-232-711（フリーダイヤル）（受付時間：9時～17時（但し、土・日・祝祭日を除きます。））

券会社にお申し出ください。

所有者別投資主数の割合▶

▶

投資主名簿等管理人

8月期分配金支払開始
8月期資産運用報告発送▶

資産運用会社の連絡先
三菱地所投資顧問株式会社

物流リート部

TEL 03-3218-0030（受付時間：9時30分〜18時（但し、土・日・祝祭日を除きます。））
Mitsubishi Estate Logistics REIT Investment Corporation

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