栃木県土地家屋調査士会
土地家屋調査士制度制定 70 周年記念シンポジウム
令和２年１２月１１日
日本土地家屋調査士会連合会
会長

國吉正和

「不動産の終活」に対する土地家屋調査士による支援

第１ 土地家屋調査士は何をする人
土地家屋調査士の紹介
１

不動産登記・筆界手続等

２

所有者不明土地問題への関与

３

登記所備付地図の整備への関与

４

災害復興事業への関与

５

その他の公益的事業への関与

第２ 最近の改正法令の概要
１

司法書士法及び土地家屋調査士法の一部を改正する法律（令和元年法律第 29 号）：令和 2 年 8 月 1 日施行

２

土地基本法等の一部を改正する法律（令和 2 年法律第 12 号）：令和 2 年 4 月 1 日施行

３

表題部所有者不明土地の登記及び管理の適正化に関する法律（令和元年法律第 15 号）：

４

所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別特措法（平成 30 年法律第 49 号）：平成 30 年 11 月 15 日施行

第３ 法制審議会

民法・不動産登記法部会での検討概要

第４ 不動産の終活とは

法務省民事局作成

司法書士法及び土地家屋調査士法の一部を改正する法律の概要

法務省民事局〔令和元年６月６日成立，令和元年６月１２日公布，令和元年法律第２９号〕

現状
近年，司法書士・土地家屋調査士を取り巻く状況が大きく変化（例）✔ 簡易裁判所における訴訟代理や成年後見・財産管理業務への司法書士の関与が大幅に増加✔ ＡＤＲ手続における代理や登記所備付地図の作成等の分野において，土地家屋調査士の活躍の場が拡大✔ 空家問題・所有者不明土地問題への対応，自然災害における復興支援等に，それぞれ専門家として参画➡ 業務範囲の拡大や活動範囲の広域化に伴い，司法書士・土地家屋調査士の制度について，以下の課題に対応する必要
課題➊

専門家としての使命を明確にする必要

課題➋

現状に即して，懲戒手続をより合理化する必要課題➌

一人法人を認めることによる多様なニーズへの対応が必要

改正の概要
近年の状況の変化を踏まえ，司法書士法・土地家屋調査士法について，所要の改正を行う。

➊ 使命の明確化➋ 懲戒手続の適正・合理化➌ 一人法人の可能化

司法書士・土地家屋調査士について，専門家としての使命を明らかにする規定を設ける。
司1条・調1条➋－１ 懲戒権者を法務大臣に変更

社員が一人の司法書士法人・土地家屋調査士法人の設立を可能とする。 司44条・調39条等＊規定のイメージ▶ 司法書士「司法書士は，司法書士法の定めるところによりその業務とする登記，供託，訴訟その他の法律事務の専門家として，国民の権利を擁護し，もって自由かつ公正な社会の形成に寄与することを使命とする。」▶ 土地家屋調査士「土地家屋調査士は，不動産の表示に関する登記及び土地の筆界を明らかにする業務の専門家として，不動産に関する権利の明確化に寄与し，もって国民生活の安定と向上に資することを使命とする。」

懲戒権者を「法務局又は地方法務局の長」
司47条・調42条等から「法務大臣」に変更➡多様な事案について，法務大臣の一元的な指揮の下で，より適正・迅速な懲戒を実現➋－２ 除斥期間を新設
懲戒事由の発生から７年経過後は，懲戒手続を開始しない制度（除斥期間）を新設➡防御のための長期にわたる資料保管等の司50条の2・調45条の2
負担を軽減➋－３ 戒告処分における聴聞を保障
戒告処分(※)においても聴聞手続を必須に➡戒告処分の影響に鑑み，手続保障を充実(※)戒告処分：再びあやまちのないよう戒める処分。
司49条3項・調44条3項
業務停止等の効果はない。

➋－４ 懲戒手続中に清算が終了した法人への懲戒処分を可能に
清算が終了した司法書士法人・土地家屋調査士法人への懲戒を可能に➡懲戒逃れを防止 司48条2項・調43条2項➡ 法人運営に関する多様なニーズに対応

＊ その他
▶ 施行日
令和２年８月１日▶ 経過措置・施行の際に懲戒手続が開始されていない
場合には，新法施行前の事案にも，新法の除斥期間を適用
・新法施行前に社員が一人になって解散した法人についても，解散後３年以内は，法人を継続することを許容 など【凡例】司1条･･･改正後の司法書士法第1条

調1条･･･改正後の土地家屋調査士法第1条

●土地基本法等の一部を改正する法律案＜日切れ扱い、予算関連法律案＞

背景・必要性○人口減少等の進展に伴う土地利用ニーズの低下等を背景に所有者不明土地や管理不全の土地が増加。
○所有者不明土地等の増加は生活環境の悪化の原因、インフラ整備や防災上の重大な支障となるなど、対応は喫緊の課題。

○所有者不明土地対策等の観点から、人口減少社会に対応して土地政策を再構築するとともに、土地の所有と境界の情報インフラである地籍調査の円滑・迅速化を一体的に措置することが必要不可欠。

防災上の観点から適正な管理が求められる土地の例（イメージ）◆「経済財政運営と改革の基本方針2019」（令和元年6月21日閣議決定）（抜粋）
・所有者不明土地等の解消や有効活用に向け、基本方針等に基づき、新しい法制度の円滑な施行を図るとともに、土地の適切な利用・管理の確保や地籍調査を円滑かつ迅速に進めるための措置、所有者不明土地の発生を予防するための仕組み、所有者不明土地を円滑かつ適正に利用するための仕組み等について2020年までに必要な制度改正の実現を目指すなど、期限を区切って対策を推進する。

法案の概要
土地の適正な利用・管理の確保（土地基本法の改正）●人口減少社会に対応し、土地の適正な「利用」「管理」の確保の観点から土地政策を再構築：法全般（「目的」「基本理念」「責務」「基本的施策」）で、周辺に悪影響を与えないように「管理」をすることの重要性等を明確化
１． 土地の適正な利用・管理のための「土地基本方針」
・政府が策定する「土地基本方針」（閣議決定）を創設
・適正な利用及び管理を確保する観点からの「基本的施策」の今後の方向性を明示
 土地に関する計画制度に「管理」の観点を追加
 低未利用土地、所有者不明土地を含め土地の需要喚起と取引のマッチング、有効利用の誘導、管理不全土地対策の促進等を図る取組を政府一体となって加速

２． 所有者不明土地・管理不全土地の発生抑制・解消
・適正な「管理」に関する所有者等、国、地方公共団体等の「責務」を規定
・ 「所有者等の責務」として、登記等権利関係の明確化、境界の明確化に関する規定を追加
 地籍調査の円滑化・迅速化、不動産情報の充実・最新化等を図る取組を加速

地籍調査の円滑化・迅速化（国土調査法等の改正）●地籍調査の優先実施地域*での進捗率は約７８％（対象地域全体では約５２％）であり、以下の* 土地区画整理事業等により一定程度地籍が明確化された地域等を除く地域
措置を講じることで調査をスピードアップ① 新たな国土調査事業十箇年計画の策定
・②、③のような効率的な手法の導入等を盛り込んだ
新たな十箇年計画（令和２年度～）を策定（※予算関連、日切れ扱い）② 現地調査等の調査手続の見直し

官民境界調査リモートセンシングデータ（航空写真等）▲効率的な調査手法のイメージ
・調査のために必要な所有者等への報告徴収権限の付与
・所有者探索のために固定資産課税台帳等を利用可能とする措置の導入
・所有者不明の場合に筆界案の公告により調査を可能とする制度の創設（省令改正）
・地方公共団体が不動産登記法上の筆界特定を申請できる措置の導入③ 地域特性に応じた効率的調査手法の導入
・都市部：道路と民地との境界（官民境界）を先行的に調査し、認証を得て公表
・山村部：リモートセンシングデータを活用した調査手法の導入のため、現地立会いルールを見直し【目標・効果】
・効率的調査手法の導入等により、地籍調査の優先実施地域での進捗率を、現在の約８割から約９割とする。

第7次国土調査事業十箇年計画 （令和２～11年度）の概要（地籍調査関連）
効率的な調査手法の例

１．「迅速かつ効率的な実施を図るための措置」を位置付け【新たな調査手続の活用】○ 令和２年の国土調査法等の改正に基づき、新たな調査手続の活用や、地域の特性に応じた効率的な調査手法の導入を促進する旨を記載○ 所有者探索のための固定資産課税台帳等の利用○ 新たな現地立会いルールの活用 等

２．地籍調査の円滑化・迅速化を見込んだ事業量を設定○ 効率的な調査手法の導入により、第６次十箇年計画における実績事業量約１万㎢と比較して１．５倍の進捗を目指すよう、事業量を設定【地域特性に応じた調査手法の導入】○ リモートセンシングデータ（航空写真等）の活用 等調査の実施にあたっては、防災対策、社会資本整備、都市開発、森林施業・保全、所有者不明土地対策等の施策と連携作成した筆界案を集会所等で確認

３．新たな指標（優先実施地域での進捗率）の提示○ 優先度の高い地域から地籍調査を実施するとともに、国民に対しその進捗を分かりやすく説明する観点から、第６次計画において用いている「調査対象地域での進捗率」に加え、新たに「優先実施地域での進捗率」を提示※上記のほか、民間等の測量成果の活用や、未着手・休止市町村の解消を計画に位置付け。

優先実施地域等のイメージ図

計画事業量
地籍調査の優先度が低い地域（約10万㎢）

十箇年間で 15,000㎢
進捗率目標
優先実施地域での進捗率
現在：７９％ → 10年後：８７％（約９割）

調査対象地域全体での進捗率
現在：５２％ → 10年後：５７％（約６割）

優先実施地域のうち調査未了(約4万㎢)○土地区画整理事業等により、一定程度地籍が明確化された地域○大規模な国公有地や手を入れる必要のない天然林等、土地の取引が行われる可能性が低い地域

調査実施済み地域（約15万㎢）

第７次計画
15,000㎢※上記のうち、災害対策やインフラ整備等のために調査の優先度が高い地域を除く

調査対象地域での進捗率 【/】優先実施地域での進捗率 【/】第６次計画の実績（約1万㎢）と比較して１．５倍の進捗を目指す

【参考】地籍調査の円滑化・迅速化（国土調査法等の改正）
土地の境界を明確化する地籍調査について、その円滑かつ迅速な実施を図るため、以下の措置を講じるとともに、当該措置による効率的手法の導入を盛り込んだ令和２年度を初年度とする第７次国土調査事業十箇年計画を策定【国土調査促進特別措置法】することとし、地籍調査の優先実施地域での進捗率（※）を、現在の約８割から約９割とすることを目指す。
※優先実施地域*での進捗率は７９％（対象地域全体では５２％）* 土地区画整理事業等により一定程度地籍が明確化された地域、土地の取引が行われる可能性が低い地域（大規模な国公有地、手を入れる必要のない天然林等）を除く地域（１）現地調査等の手続の見直し

現行の課題： 立会を求める所有者の所在が不明な場合等は、調査が困難。
①所有者の所在を探索しやすくする②探索しても所有者の所在が不明な場合等には、筆界案の公告等により調査を進め、地籍図を作成できることとする
地籍調査の手続（概要）

土地所有者の探索

現地調査（所有者の現地立会）

測量

地籍図案の閲覧

完成（意見の申出）これまで所有者の探索につながる情報が利用できない

所有者の所在不明等により確認が得られず、調査不可

遠方居住、現地急峻等で現地立会が困難

地籍調査主体の調査だけ
では筆界の特定が困難

見直し

関連情報へのアクセスを円滑化

筆界案の公告により、調査を実施

郵送や集会所での確認等を導入

法務省の筆界特定制度を必要に応じて活用

固定資産課税台帳等の情報利用を可能とする【国土調査法】（法改正に伴う省令改正で対応予定）

所有者からの報告徴収を可能とし、現地立会いルールの例外を設ける【国土調査法】

所有者のほか地方公共団体が筆界特定を申請できるよう措置する【不動産登記法】（２）都市部の地籍調査の迅速化

官民境界の先行調査（イメージ）（３）山村部の地籍調査の迅速化○ 防災やまちづくりの観点から、道路等と民地との境界（官民境界）を先行的に調査し、国土調査法上の認証を得て公表。
官民境界の調査成果について、都道府県知事等の認証を得て公表する特例を設ける【国土調査法】○ リモートセンシングデータを活用した新手法の導入により、現地での立会や測量作業を効率化。
調査する官民の境界※街区を形成する道路等の管理者等とも更に連携所有者からの報告徴収を可能とし、現地立会いルールの例外を設ける（再掲）【国土調査法】

里道林道
尾根
畑跡

リモートセンシングデータを活用して作成した筆界案を集会所等で確認（イメージ）表題部所有者不明土地の登記及び管理の適正化に関する法律の概要
第１ 表題部所有者不明土地とは

法務省民事局

令和元年５月１７日成立､５月２４日公布、令和元年法律第15号

旧土地台帳制度下における所有者欄の氏名・住所の変則的な記載が，昭和35年以降の土地台帳と不動産登記簿との一元化作業後も引き継がれたことにより，表題部所有者（※）欄の氏名・住所が正常に記録されていない登記となっている土地（表題部所有者不明土地）となり，それがそのまま解消されていない土地が全国に多数存在（全国約５０万筆調査の結果，約１％存在）（平成２９年９月～平成３０年５月調査）（※）表題部所有者とは･･･所有権の登記（権利部）がない不動産について，登記記録の表題部に記録される所有者をいう。
当事者の申請により所有権の登記がされると，表題部所有者に関する登記事項は抹消される。

墓地，山林，畑等（例）① 住所の記載がない土地（単有・共有）
「Ａ」
② 字持地
③ 記名共有地「大字○○」「Ａ外○名」 等

第２ 現状● 所有者不明土地の中でも，氏名や住所の記録がないため，戸籍や住民票等による所有者調査の手掛かりがなく，所有者の発見が特に困難→自治体における用地取得や民間取引において，交渉の相手方が全く分からず，用地取得や民間取引の大きな阻害要因に● 表題部所有者不明土地を解消するためには，・ 公的資料や歴史的な文献（例えば，寺で保管されている過去帳や，地域内の土地に関する歴史書等）を調査
・ その土地の経緯を知る近隣住民等からの聴き取りなどによる所有者の特定が必要→今後，歴史的資料の散逸や地域コミュニティの衰退により，所有者の特定がますます困難になるおそれ

種類別の内訳

②11％

③４％

①85％

第３ 法律のポイント
１ 表題部所有者不明土地について，所有者の探索に関する制度を設ける（ 令和元年１１月２２日施行 ）・登記官に所有者の探索に必要な調査権限を付与（各種台帳情報の提供の求め等）
・所有者等探索委員制度（必要な知識・経験を有する者から任命される委員に，必要な調査を行わせ，登記官の調査を補充する制度）を創設

２ 探索の結果を登記簿に反映させるための不動産登記の特例を設ける（ 令和元年１１月２２日施行 ）・探索の結果を踏まえて，表題部所有者の登記を改めるための規定を整備（政府方針）○経済財政運営と改革の基本方針2018（平成30年6月15日閣議決定）

３ 探索の結果，所有者を特定することができなかった土地について，適切な管理を可能とする制度を創設する（ 令和２年１１月１日施行予定 ）「変則的な登記（表題部所有者の氏名・住所が正常に記載されていない登記）の解消を図るため，必要となる法案の次期通常国会への提出を目指すとともに，必要となる体制を速やかに整備する。」

・登記官が探索を行ってもなお所有者を特定することができなかった土地について， 新たな財産管理制度（裁判所の選任した管理者による管理）を創設

1

第４ 手続の流れ
対象土地の選定

所有者等(※)の探索の開始● 表題部所有者不明土地の解消を実施する地域の選定● 所有者等の探索を行う
表題部所有者不明土地の選定● 職権で所有者等の探索を開始● 探索を開始する旨を公告※所有者等現在又は過去の所有者(又は共有者)

登記官による表題部所有者の登記● 特定された所有者等を表題部所有者とする登記＜ 登記の例 ＞① 「Ａ」 → 「住所 Ａ」② 「大字○○」 → 「○○市」③ 「Ａ外２名」 → 「住所 持分△ Ａ
住所 持分△ Ｂ
住所 持分△ Ｃ」● 例外的に，表題部所有者として登記すべき者がないときは，その旨及びその理由（所有者等が特定できなかったこと等）を登記所有者等を特定することができなかった表題部所有者不明土地等の管理

所有者等探索委員(※)
による調査

登記官による調査●利害関係人による意見等の● 各種台帳の調査
提出● 占有者・関係者から●各種台帳(旧土地台帳，必要な場合の聞き取り戸除籍謄本等)の調査，に指定● 実地調査等
実地調査，占有者・関係者からの聞き取り調査※所有者等探索委員…必要な知識・経験を有する者か● 立入調査ら任命● 地方公共団体等に対する情報提供の求め
所有者等探索委員としての意見を報告

登記官による所有者等の特定● 所有者等を特定することができた場合
１ 特定された所有者
住所 ○○県・・・ 氏名 法務太郎
２ 特定の理由～の資料（及び所有者等探索委員の意見）を踏まえ，対象土地の所有者を○○に特定した。
３ 調査した資料
戸除籍謄本，各種台帳・・・※ 所有者等の特定に関する記録を作成し，登記所に備え付け所有者等の探索を行った結果，所有者等を特定することができなかった表題部所有者不明土地（所有者等特定不能土地）については，裁判所の選任した管理者による管理を可能とする（※）。
○当該土地の繁茂した草木の伐採の許可○当該土地の買取りに応ずる権限⇒売却代金は所有者のために供託（供託金が時効消滅した後は，国庫に帰属）※所有者等の探索を行った結果，法人でない社団等に帰属していることが判明したものの，その全ての構成員を特定することができず，又はその所在が明らかでない表題部所有者不明土地についても，同様の措置を講ずる。

2

●所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法（平成30年６月６日成立、６月13日公布、平成30年法律第49号）

背景・必要性○ 人口減少・高齢化の進展に伴う土地利用ニーズの低下や地方から都市等への人口移動を背景とした土地の所有意識の希薄化等により、所有者不明土地（※）が全国的に増加している。
（※）不動産登記簿等の公簿情報等により調査してもなお所有者が判明しない、又は判明しても連絡がつかない土地○ 今後、相続機会が増加する中で、所有者不明土地も増加の一途をたどることが見込まれる。

平成28年度地籍調査における所有者不明土地
・不動産登記簿上で所有者の所在が確認できない土地の割合 ： 約 20％（所有者不明土地の外縁）・探索の結果、最終的に所有者の所在が不明な土地（最狭義 ： 0.41％の所有者不明土地）○ 公共事業の推進等の様々な場面において、所有者の特定等のため多大なコストを要し、円滑な事業実施への大きな支障となっている。
経済財政運営と改革の基本方針2017 （平成29年6月9日閣議決定）（抜粋）
・所有者を特定することが困難な土地に関して、地域の実情に応じた適切な利用や管理が図られるよう、･･･公的機関の関与により地域ニーズに対応した幅広い公共的目的のための利用を可能とする新たな仕組みの構築、･･･等について、･･･必要となる法案の次期通常国会への提出を目指す。

法律の概要
１．所有者不明土地を円滑に利用する仕組み【平成31年６月１日施行】

反対する権利者がおらず、建築物（簡易な構造で小規模なものを除く。）がなく現に利用されていない所有者不明土地について、以下の仕組みを構築。

地域福利増進事業のイメージ① 公共事業における収用手続の合理化・円滑化 （所有権の取得）○ 国、都道府県知事が事業認定（※）した事業について、収用委員会に代わり都道府県知事が裁定（※）マニュアル作成等により、認定を円滑化（審理手続を省略、権利取得裁決・明渡裁決を一本化）

ポケットパーク（公園）（出典）杉並区② 地域福利増進事業の創設 （利用権の設定）○ 都道府県知事が公益性等を確認、一定期間の公告○ 市区町村長の意見を聴いた上で、都道府県知事が利用権（上限10年間）を設定（所有者が現れ明渡しを求めた場合は期間終了後に原状回復、異議がない場合は延長可能）

２．所有者の探索を合理化する仕組み

直売所（購買施設）（出典）農研機構

広島県【平成30年11月15日施行】

所有者の探索において、原則として登記簿、住民票、戸籍など客観性の高い公的書類を調査することとするなど（※）
合理化を実施。
（※）照会の範囲は親族等に限定① 土地等権利者関連情報の利用及び提供○ 土地の所有者の探索のために必要な公的情報（固定資産課税台帳、地籍調査票等）について、行政機関が利用できる制度を創設② 長期相続登記等未了土地に係る不動産登記法の特例○ 長期間、相続登記等がされていない土地について、登記官が、長期相続登記等未了土地である旨等を登記簿に記録すること等ができる制度を創設

３．所有者不明土地を適切に管理する仕組み【平成30年11月15日施行】① 財産管理制度に係る民法の特例○ 所有者不明土地の適切な管理のために特に必要がある場合に、地方公共団体の長等が家庭裁判所に対し財産管理人の選任等を請求可能にする制度を創設 （※民法は、利害関係人又は検察官にのみ財産管理人の選任請求を認めている）【目標・効果】○ 所有者不明土地の収用手続に要する期間（収用手続への移行から取得まで） ： 約1/3短縮（約31→21ヵ月）○ 地域福利増進事業における利用権の設定数： 施行後10年間で累計100件