六 期 資産運用報告

第自 2018年12月1日 至 2019年5月31日
東京都中央区日本橋本町三丁目3番4号
証券コード：3472
https://oom-reit.com/

特集

余暇活用の未来と可能性

私たちは地 域の活 性 化と
温 泉 文 化の大 衆 化に貢 献します。

目次
特集：余暇活用の未来と可能性?

これからの時代に求められる余暇活用とは
私たち大江戸温泉リートは、人々の豊かで充実した時間消費、余暇活用のための施設を投資対象としています。その中でも、古くから日本人が愛してきた「温泉・温浴」を軸に、さまざまなサービスが複合する施設を重点投
資 対 象とするユニークな存 在です。さまざまなサービスにはエンター
テインメント、
スポーツ、
アミューズメント、宿泊、飲食、美容・健康増進などが挙げられます。資産運用報告ではこうしたサービスの一部や、余暇活用の在り方を毎回特集としてご紹介していきます。特集第二弾となる本書でこれからの時代に求められる余暇活用とは？ ................................1
・Special Talk ............................2
・Column
余暇活用のマーケット事情 ..........7
大江戸温泉リートの特徴 ..................8
トップメッセージ ............................10決算ハイライト ..............................12
ポートフォリオハイライト ................13
ポートフォリオ一覧 ........................14
資産運用報告 ................................22
貸借対照表 ...................................38
損益計算書 ...................................40
投資主資本等変動計算書 ...............41
注記表 ..........................................42
金銭の分配に係る計算 ...................51
監査報告書 ...................................52
キャッシュ・フロー計算書（参考情報）...53
投資法人および資産運用会社の概要 ...55
投資主インフォメーション ...............56
大江戸施設めぐり ..........................60

本投資法人の決算期間は、毎年6月1日から11月30日まで、
および12月1日から翌年5月31日までの各6カ月間です。
※本書に掲載されている各施設の写真は、ある特定の時点における当該施設の状況をイメージとして撮影したものであり、必ずしも現況と一致していません。

大江戸温泉リートの投資対象

は、これからの時代に求められる余暇活用とは何か、余暇活用の未来と可能性についてお伝えします。

ショッピング宿泊

エンター
テインメント

温泉・温浴

飲食

H＆BC

テ ーマパーク（Health &Beauty Care）

アミューズ
メント

＋α

スポーツ

その他
サービス

1

特集

余暇活用の未来と可能性

これからの時代に求められる余暇活用とは?
1

Special Talk

この 対 談 に 臨 むにあたり、怠けている状態と思いがちですが、そ岡本先生は一橋大学でどのような講

今一度、「 余暇とは文化の基礎であうではなく、人として大切な時間が取義 や 研 究 をされているのですか 。

る」と説くヨゼフ・ピーパー の著書

れないことこそ怠惰であると説くわけです。
そのような視点で現在の我々

今西

一 橋 大 学 大 学 院 の岡 本 准 教 授をお訪 ねし、緑 豊かなキャンパスで 本 投 資 法 人 の 今 西と対 談を行いました。スポーツや祭り、観 光などの 文 化 現 象 研 究 が 専 門の岡 本 准 教 授は 、そもそも余 暇とは？
古 典 から余 暇を俯 瞰してみると本日はありがとうございます。

※

ヨゼフ・ピーパーの余暇論に現代にも通じるエッセンスがあると指摘。古典的な概念から、

岡本

講義では「現代社会とスポー『余暇と祝祭』（ 1988年 講談社）をこれからの余暇活用についてまで、斬新な視点でダイナミックに語り合いました。

ツ」「スポーツ・ビジネス論」「 観光経

復習してきたのですが、あらためて読の生活を捉えると、朝起きてから寝る営論」などを担当しています。スポー

み返してみると現代だからこそ学べ

までスマートフォンが常に側にあり、ツや祭り、観光などの文化現象が社るものが多くあり、今西さんのビジネ

いつでも仕事の情報が入ったりSNS

会の中でどのような意味を持つのか

スにも大いに関連する示唆をたくさ

でのコミュニケーションをしなけれという問いが大きな研究テーマです。

ん感じました。

ばならず、自分のことを見つめたり、そのような研究上の視点から、今西今西さんがなぜ温泉や旅館という日本のような考察なのですか。

惰）になっていることに気づきます。

ライフスタイルや文化に着目している

岡 本 中核的な主張は、「人が成長すだからこそ、現在の我々は温泉に入る

岡本 純也

Fu m i nori Im a ni sh i

Jun y a Ok a m o t o株式会社ニチイ（現 イオンリテール株式会社）、
阪急リー

一橋大学大学院 経営管理研究科 経営管理専攻准教

ト投信株式会社の取締役を経て、三菱商事・ユービーエ

授。
スポーツ産業論や身体文化論、
スポーツ・ツーリズ

ス・リアルティ株式会社のリテール本部長および日本リムなどを専門とする。興行化や観光化によって文化や伝テールファンド投資法人の執行役員に従事。
2015年11

統的スポーツがどのように変化するかを研究してきた

月に資産運用会社の代表取締役社長、2016年3月に本が、最近はスポーツイベントや祭りによる地域活性化を

投資法人の執行役員に就任。

研究し、沖縄の民俗舞踊「エイサー」などの調査も進めている。

家族と語り合うことを忘れがち（＝怠る場として余暇が非常に重要である」

ことを求めているのではないかとも

余暇活用というテーマは、
まさ思うのです。温泉にはスマートフォンに先生のご専門の分野ですね。私は、パーは、ギリシャ語で余暇を「スコは持ち込めませんから、日常の情報

以前は商業施設のリートを手がけてレー」、すなわち英語のSchool、
ドイや人間関係との接続は一時的に遮断いました。経済成長によってモノが満ツ語のSchuleの語源となっているこ

され、親しい仲間や家族と大切な時たされた後の近年は、誘致するテナンとを示しました。
どちらも
「学校」
と訳

間を共に過ごすことに集中できます。

トが物販業からサービス業へ移ってされますが、余暇とは「知識を獲得

これはまさに、コンテンプラチオの状

きていて、モノ消費の頭打ち感を強くし、人格を磨く場であった」というこ況が自然な形でつくり出されている感じました。
その中で健康や美容、
リとが強調されています。そして、余暇のではないでしょうか。

ラクゼーションに可能性を感じ始めの中で最も重要なのは、神（超越的存今西た折に、大江戸温泉リートに出会っ

在）との対話を通して自己を見つめ、

設では、アクティブシニアの皆様が実たのです。温泉は1200～1300年前

人生について深く考える「観想（コンに楽しそうにご家族やお仲間と交流から湯治場として親しまれ、江戸時代

テンプラチオ）」であると説いていまされています。
その状態がコンテンプには銭湯がコミュニティの場として

す。
「 観想」
という概念はなかなか理

ラチオ
（観想）
なのですね。

発展してきました。大江戸温泉物語

解が難しいのですが、大切な仲間や

岡 本 そうです。
現在の人々は、常時グループの施設に来られるお客様に家族と語らったり、共にお祝いをする

接続の時代だからこそ、接続から外話を聞くと、温泉は一つの要素ではことなど、自分の本来の姿を見つめれたいという欲求を強く持っているあるけれど、本質的な目的はお友達直したり、人生において本当に大切のだと思います。大江戸温泉物語グや家族とコミュニケーションを楽しな時間を過ごすことだと解釈できる

ループの施設には、現代人が抱える

今西

今西 文則

それは興味深いですね。
どのということです。その根拠としてピーのか、
とても興味があります。

2

岡本

大江戸温泉物語グループの施

むことなんです。人それぞれの楽しみでしょう。また、ピーパーはそれと対そのような本質的な欲求を自然に満を提供するサービスとして、
これは面

立する
「怠惰」を紹介しています。
「怠

たすことができる仕掛けが組み込ま白いと思いました。

惰」というと、私たちは仕事をせずにれているのではないでしょうか。

※ヨゼフ・ピーパー
1904年生まれ。
ドイツのトマス主義哲学者でありカトリック思想家。
著書に『余暇と祝祭』のほか、『アカデミックとはどういうことか』『信仰について』『哲学するとはどういうことか』など多数ある。

3

特集

余暇活用の未来と可能性

これからの時代に求められる余暇活用とは

21

余 暇 活 用は 、
遮 断と共 感 の 醸 成 がポイントに3
1

外 国 人 観 光 客 から学 び 、
新 たな 余 暇 の 提 案 へ

今西 大変面白い視点ですね。
人としむ映画の違いをよく議論していましこれがピーパーの言う「怠惰」ですよ今西

私たちは大 江 戸 温 泉 物 語グ

SNSで拡散されていたりて大切な時間を確保することが余暇た。そこで得られた結論は、映画館のね。年齢に関係なく、面白いことに興ループがスポンサーのリートですが、します。外国からの観光客という考え方はよく理解できます。

魅力は多数の人との共感性でした。

味津々でいてほしいですよね。
その意

今後はスポンサー以外が運営する施が違和感なく日本人の旅

以 前の商 業 施 設 関 連ではシネコン

岡 本 リアルな空間での人との深い味でも、東京ディズニーランドの空間設にも積極的に投資していきたいと考行客の中に溶け込むため企画が盛んだったのですが、ビデオやつながりが求められているのでしょ

提供は凄いと感じます。注意散漫な状

えています。折しも今、インバウンドがには、昔からの日本人のテレビで楽しむ映画と映画館で楽しう。それを自然に「仕組み化」
し、人々

況の常時接続を遮断する。
そのうえで増加する中で、日本の文化に触れたい

楽しみ方を提案し共有すの本質部分にあるニーズ

上質なサービスを提供するという仕という体験型アクティビティが人気でることが大切だと考えてを満たすことが、これから組みは、
とても大切だと思います。

す。
そこで国内外のお客様の余暇活用

いるのですが、一方で訪の余暇活用ビジネスでは

岡 本 余暇開発をする会社は、新しをサポートする施設をターゲットに投

日外国人の発見や楽しみないでしょうか。例えば、いライフスタイルを提案していく役割

資していきたいと考えているところで方も文化の融合という視

東京ディズニーランドはを担っていると感じています。そこです。
よく訪日外客数が年間3,000万人

点で見据えていかなけれ

鏡 や自 動 販 売 機 などの重要になってくるのが、「スコレー＝学を突破したがホテルの客室数が足りばいけないと考えるよう設置場所に配慮するなど校」という原点への注目です。人が周ていないといった議論を耳にしますになりました。

して、「日常」
を感じさせな

囲の人々との深い交流の中で総合的が、私は量的な問題よりもクオリティ

岡 本 そうですね。
日本人

いように巧みにつくられに成長する場を提供することですね。

にこそ課題があると考えています。

が気づかないようなことた空間です。
よそ見をさせ今西

なるほど。場の提供という意味

岡 本 やはり、
外国人観光客がどのよがあるならば、学ぶべきでず、夢から覚めないように

では都市でも郊外でも、あるいはリうな欲求を持っているのかをうまくあるし、日本人に対しても自 然 な 形 で 大 切 な 人とゾート地でも、さまざまな施設形態

把握することは大切だと思います。

余暇の過ごし方を提案で過ごすことに集中させる

で、多彩なメニューやサービスを組み彼らの感覚に着目することによってきるようになるでしょう。

仕組みになっています。

合わせて提供することで、新たな楽し日本人にとって新たな余暇の発見にもその際に、単なるブームでゴールデンウィー

み方を創造し、自然に人々を常時接続

つながるでしょう。彼らは日本で経験あるのか、人間の本質か

クは10連休でしたが、中の状態から解放する場にすることがしたことを驚きや喜びの感覚を伴う言ら生じるものであるのかにはこんなに長く休んでできますね。
いろいろな仕掛けができ葉で周囲に伝達し、それに共感した人をしっかり見極める必要

視点から価値を見極めることによっもすることがないから早る可能性がありそうです。

たちが日本に来る。
日本人の知らない、があります。そうすると長期的に意味て、1 0 年 2 0 年 先にその施 設が成りく会社に行きたいと言う

この国でのよりよい余暇の過ごし方をのある提案となると考えます。

立っているのかを判断すべきですね。

人も少なくありませんで感覚のフィルターで教えてくれます。

今西

した。

今西

実際に富士山では、日本人が今年よければいいというものではあり

それでは人生を損してい行かないような場所が外国人の人気ません。やはり人々の人生において意ると思うのですが…。

スポットになり、そこからの景 色が味のある場を提供できているかという

今西

4

?

私たちの投資は不動産なので、5これからの時代に求められる余暇活用とは

?

特集

特集

余暇活用の未来と可能性

余暇活用では、スポーツも重う条件が重要になります。歴史的に

岡 本 余暇活用という視点を重視す

要な要素になり得ると考えるのです

は遊びや祭りからスポーツは生み出るならば、単純に楽しく交流ができれが、娯楽としての温泉卓球から、オリされてきましたが、それらとスポーツ

ば良いということではなく、人間としンピックやプロスポーツまで幅がかの明確な違いは成文化されたルールての成長につながるかどうかが、やはなり広いですよね。

とそのルールを管理する組織がある

りポイントだと思います。

岡本 スポーツの楽しみ方は実に多かどうかです。つまり、ルールを決め

今西

彩です。
「するスポーツ」「観るスポー

さえすれば、
どんな行為もスポーツにた。私たちは不動産に投資するわけ

ツ」
もあれば、最近では電子ゲームもなるのです。卑近な例で説明すると、ですから、中長期的にバリューのある

今西

本日はとても楽しい対談でしeスポーツと呼ばれるようになってい

例えば洗濯物をたたむという行為

投資をすることを使命だと認識してます。
スポーツを素材にした余暇活用

も、何枚をどのような形でたたむのかいます。人生において大切な時間をを考えるうえでは、
コンテンプラチオというルールを決めれば世界的なス

過ごし、忘れられない思い出を創出を最大限に引き出すことに主眼を置

ポーツになる可能性は皆無ではありできる施設に投資していくことが大くのが良いのではないでしょうか。例ません。基本的には、身体運動である

切だと再認識できました。

えば、温泉卓球も「交流」を重視する

こと、自己または他者と競う競技で

岡 本 コンテンプラチオは本来、
経済

ならば、ラケットやボールを大きくすあること、そして主体的に楽しめるこ

効率性や生産性とはまったく相反するといったルールの工夫によってよとの3つの要素があればスポーツにるものであるからこそ、そこに価値がり効果を高めることができるかもし

なります。
さらに、
ここにコンテンプラある概念でもあるわけです。何も生産

チオの要素を入れると、より余暇活用しない時間の中で、人が人らしくいらとして活きるものが見えてくると思いれる空間や時間をつくることを重視かという根本的なことでよく迷うのでます。

し、そのための投資をしていただける

すが。

今西

れません。
今西

私としては、スポーツとは何

私たちはまだ、スポーツ施設

我々がすぐに思い描くスポーには投資していませんが、先生の定ツは、基本的には「近代スポーツ」で義の3要素＋コンテンプラチオというすが、ルールが成文化されているとい捉え方はスッと入ってきますね。

岡本

これからの時代に求められる余暇活用とは

Columnコンテンプラチオ ( 観 想 )を意 識 すれば
余 暇 活 用 の 可 能 性 が 広 がる

41

余暇活用の未来と可能性とよりよい社会の実現につながると
思います。

余暇
活用
のマーケット事 情?

1 日本人の約１/３は余暇生活に不満!?
平成の30年間で日本人の意識や消生活に不満をいだいており、理想の費行動は大きく変化しました。
かつ余暇時間を過ごせていないことがわての仕事中心の意識から、仕事だけかります。モノ消費からコト消費へ

ではなく余暇も同じくらい重要と捉のシフト、またライフスタイルが多様え、精神的な充足や幸せを求めるよ

化した現代において、人々が充実しうになりました。
しかしながら現状

た余暇時間を過ごせるようなサービを見ると、内閣府の調査（図１）でスの提供はいまだ発展途上である

は、日本人の33.4％、約１/３は余暇といえます。
わからない 0.6%

図1 現在の生活の各面での満足度―レジャー・余暇生活―

満足
不満だ
8.3% している
12.5%

33.4%

やや不満だ
25.1%
まあ満足している
51.1%

どちらともいえない
2.3%※出典：内閣府「国民生活に関する世論調査」

2 インバウンド消費は「買物」から「コト消費」へ（2018年度6月調査）

それでは、年々盛り上がりを見せていウンドのトレンドから見ても、余暇活用

るインバウンドはどうでしょうか。
日本のためのインフラや新たな施設、サー政府観光局の発表によると、2018年

ビスの提供が求められており、この分の訪日外客数は3,119万人、インバウ

野への投資は成長ポテンシャルが高い

ンド消費も4.5兆円と過去最高を突破といえそうです。

しました。一方で、その消費の中身には変化が見られます。訪日外国人消費動

図2 訪日外国人旅行消費額の費目別構成比

向調査（図２）からわかるように、
ここ数年で買物代の構成比が減少し、宿泊や飲食、娯楽サービスといったコト消費が増えているのです。
こうした高まり続ける需要に応える仕組みを供給側が的確に提供できれば、インバウンド
におけるコト消費はもっと急速に伸びていくのではないでしょうか。
このように日本人の余暇満足度、そしてインバ

0

10

20

40

+3.4%

宿泊費
+3.1%

飲食費
娯楽
サービス費

（%）

30

50
■ 2015年■ 2018年

+0.8%
-0.3%

交通費

-6.4%

買物代
その他

-0.3%
※出典：日本政府観光局（JNTO）「 訪日外国人消費動向調査」（ 2015年、2018年）を基に大江戸温泉アセットマネジメント株式会社が作成

6

7

大江戸温泉リートの特徴
ユニークな投資対象

1

新たなニーズに応える温泉・温浴関連施設が軸

2

投資対象は余暇活用型施設
大江戸温泉リートの投資対象

特徴

大江戸温泉リートの投資対象は、人々の豊かで充実した余暇活用に応える施

1

設です。中でも「温泉・温浴」
は、古くから余暇の過ごし方に組み込まれてきた「文化」
であり、その「温泉・温浴」を軸に、さまざまなサービスが複合する温ショッピング宿泊

エンター
テインメント

泉・温浴関連施設を重点投資対象としています。
さまざまなサービスには、エ

男性客中心から女性客中心へ
昭和時代の温泉ニーズは宴会中心の男性向けが主流でしたが、現在は健康や美容に結びつくスパ効果やリラクゼーションなど、
カジュアルなレジャーへとニーズが変化しています。

ンターテインメント、
スポーツ、
アミューズメント、宿泊、飲食、美容・健康増進
温泉・温浴

飲食

H＆BC

テ ーマパーク（Health &Beauty Care）

アミューズ
メント

＋α

スポーツ

その他
サービス

などが挙げられ、
ワクワクするような「コト消費」
を満たすためのメニューを構成しています。

特徴

そうした「コト消費」
を提供する施設には、一つの施設の中に複数のサービス

2が設置されている例や、特に都市部などにおいてはそれぞれのサービスが単独で施設化されている例もあり、それらすべてが大江戸温泉リートの幅広い

非日常から日常の延長にあるものへ
女性客やファミリー層、シニア層を中心とした顧客
ニーズは変化し、たまに訪れる秘湯よりも、気軽で身近な日常の延長としての温泉・温浴関連施設がより求められています。

投資ユニバースを形成します。

コト消費、体験型消費のマーケットが拡大
特徴

3

成熟した消費社会である日本はもとより、近年では日本を訪れる海外からのお客様も含めて、「モノからコトへ」、
つまり
「体験型」
の消費を通じて充実した時間消費や余暇活用を求める潮流があります。2018年6月の内閣府世論調査では、今「温泉を楽しむ」
から温泉を含めた「体験を楽しむ」
へ
温泉そのもの以外にも、お得感のある食事や手軽に楽しめるエンターテインメントなど、楽しいひと時を
共有する
「コト化」
が定着しています。

後の生活において力を入れたいことの1位が「レジャー・余暇生活」となるなど、楽しみや人々とのふれあい、癒し・リラクゼーション、
その時しかできない体験といった余暇活用に対する関心が高まっています。

コト消費の推移

顧客から支持される独自の「大江戸モデル」

今後の生活の力点（複数回答）
（%）

（%）
100
0

80

32.7

37.0

41.0

42.3

42.6

10

20

30

レジャー・余暇生活

40

スポンサーである大江戸温泉物語グループでは、独自のビジネスモデルにより、お客様の新たなニーズに対応することで、数多くのリピート顧客や「大江戸ブランド」のファン創出につなげています。

資産・貯蓄
所得・収入

60

POINT

1

食生活
住生活
自己啓発・能力向上

40

67.3

63.0

59.0

57.7

57.4

自動車・電気製品・家具などの耐久消費財

POINT

2

衣生活

20

その他
0

ない

1980

1990

2000

■ サービス
（コト）

2010

2017

わからない

■ 財（商品）■ 2018年6月調査■ 2017年6月調査

POINT

3

お客様目線のサービス
すばらしい眺望の温泉、
朝食・夕食合わせて100品目以上のバイキング
料理、
大衆演劇やコンサートなど、訪れる方が楽しめる取り組みが満載

効率的なオペレーション
食材や備品の集中購買方式の採用、
きめ細かな原価管理、効率的なスタッフの配置など、施設運営の合理化・効率化を実現

高品質な
サービス

お手頃な
価格設定

集客を最大化するマーケティング
大都市圏からの好アクセスをはじめ、自社チャネルによるマーケ
ティング展開や会員システムなど、最適な集客施策を実施

※出典：
（左図）
消費者庁
「平成29年度 消費者政策の実施の状況」
を基に大江戸温泉アセットマネジメント株式会社が作成（右図）
内閣府「国民生活に関する世論調査」（2018年6月調査）89トップ メッセ ー ジ

客室稼働率 月次推移（第6期および前年同月）
第6期

前年同月

（%）
100
95

95.4
90.5

85.8

90
85

86.3

80
75
0

第6期の当期純利益は予想を若干上回る着地

物語 幸雲閣」「鬼怒川観光ホテル」および「大江戸温泉物語 東山グランドホテル」
は、前年同月と比較して改善している物件はあるものの、客室稼働率が80％

86.9
86.9

84.8

84.8
83.1

75.4
12月
（2018年）

1月（2019年）

2月

スポンサー以外からの物件取得に向けた活動で、ポートフォリオの多様化へ

3月

4月

5月

ルなどの案件もあります。
また、スポンサーの潜在的パイプラインも依然として拡大しています。スポンサーの財務戦略上の事

第6期を振り返りますと、一部の物件の変動賃料

弱と相対的には弱含んだ結果となりました。団体客の外部成長のためのスポンサー以外からの物件取情や、本投資法人の資金調達の機会との関係から、

が予想を上回ったことで営業収益は計画より若干上比率が比較的高い「鬼怒川観光ホテル」
および「大江得活動については、本投資法人が投資対象とするカ

ここしばらくは物件取得のタイミングを調整してい振れ、NOIも予想に対して微増となりました。販管費

戸温泉物語 東山グランドホテル」
については、対策とテゴリーの物件売買動向は比較的活発で案件数もますが、中長期的にはスポンサー物件の継続的な取については、IR関連費用の効率的な運用などを通じして個人客の集客強化策を実施していると聞いてい多く、大いに注力しています。
また、
インバウンドを含得が本投資法人の外部成長の重要な柱になることて全体としてのコントロールが利いたと考えていまます。
また、「大江戸温泉物語 幸雲閣」
については、
テ

めたホテル需要は今後も将来性が高いことから、都は変わりません。今後も、外部成長によるポートフォ

す。
これらの結果、当期の投資口1口当たり分配金は、

ナントによる販売促進や直行バス便の導入など、さま市部においては東京だけでなく、大阪や京都などのリオの拡大と多様化に向けて精力的に取り組み、本

2,390円と予想を若干上回ることができました。まざまな対策を講じてきましたが、エリア全体の集客力

関西圏、福岡などを中心にホテル建設が続いていま

投資法人のバリューを向上させていく所存です。投た、バランスシートにおいても、LTV は着実に低下という地域要因も影響しており、改善に少し時間を要す。本投資法人は、従来から余暇活用型施設に特化

資主の皆様におかれましては、引き続きご支援を賜してきています。

している状況です。
これらの物件への若干の不透明感しつつ投資対象の間口を広げていく計画ですが、数りますようお願い申し上げます。

※1

具体的なテナント業績については、ポートフォリオは残りますが、テナントの業績に連動する変動賃料が多く入手する案件情報の中でも、当面はインバウンの最大物件である「大江戸温泉物語 レオマリゾート」

賃料収入全体に占める割合は7％程度であり、ポートド対応も含めた都市部のホテルやホステルなどの中のホテル部分
（ホテルレオマの森）
が好調で、
客室稼働

フォリオ全体では安定した高い稼働率を維持している

小規模の宿泊施設を中心に取り組んでいきたいと率は90％を超え、RevPAR も前年比で8.6%のプラ

ことから、第7期および第8期においても分配金は考えています。すでに優先交渉権を獲得した物件もスとなりました。加えて、「伊東ホテルニュー岡部」「大2,300円台を確保できるものと予想しています。

数件あり、今後も増やすことができると考えていま

江戸温泉物語 あたみ」
「大江戸温泉物語 伊香保」
およ

※1 LTV（Loan To Value）
は、借入金比率を示す指標で、総資産額にす。現在、最適な資金調達の機会に向けて候補物件※2

び「大江戸温泉物語 君津の森」
も95％を超える客室稼働率で推移しました。
その一方、「大江戸温泉物語
あわら」「 大江戸温泉物語 かもしか荘」「 大江戸温泉
10

78.9

93.0

対する借入金残高の比率をいいます。
※2 RevPAR（Revenue Per Available Room）とは、1日当たり販売を用意すべく、
ブリッジファンドなどとの取り組みも

可能客室数当たりの宿泊売上高合計のことで、一定期間の宿泊売

含め具体的に進展させているところです。このほか

上高合計を同期間の販売可能客室数合計で除した値をいいます。

にも、スポーツクラブが入っている都市部の複合ビ

大江戸温泉リート投資法人 執行役員
大江戸温泉アセットマネジメント株式会社
代表取締役社長11

ポートフォリオハイライト

決算ハイライト（2019 年5 月31 日現在）

本 投 資 法 人の第 6 期の平 均 客 室 稼 働 率は8 6 . 7 %と高 稼 働で安 定 推 移しています。また、当期末のポートフォリオ全体の含み益は40.1億円となり、その結果、当期の業績は以下のとおりとなりました。今後も引き続き、中長期的に安定した分配金を確保できるよう、日々の運営に努めていきます。

第6期

第7期

第8期

（2019年11月期）（2020年5月期）

営業収益

1,434百万円

1,433百万円

1,436百万円

営業利益

699百万円

691百万円

682百万円

実績

予想

予想

経常利益

560百万円

558百万円

548百万円

当期純利益

559百万円

557百万円

547百万円

2,390円（12円）

2,380円（12円）

2,337円（12円）（うち1口当たり利益超過分配金）

物件数

367億円

14 物件

平均 NOI 利回り

マスターリース期間

7.2%

20 年

平均客室稼働率

総客室数

86.7%

1,369室（取得価格ベース）（2019年5月期）

1口当たり分配金

資産規模（注）
各数値については単位未満を切り捨て、比率については小数第2位を四捨五入しています。

分配金について本投資法人は、2019年7月19日開催の役員会において、第6期（2019年5月期）の分配金に関し、通常の｢利益分配金｣として1口当たり2,378円、「一時差異等調整引当額」
として1口当たり12円をお支払いすることを決議し、2019年8月15日より分配金のお支払いを開始させていただきます。
今回の分配金のうち、上記「一時差異等調整引当額」
は「利益超過分配金」に該当しますが、税務上の「資本の払戻し」に該当するものではな
く、
あくまで「一時差異等調整引当額」
は税務上の「利益分配金」と同じ配当所得扱いとなりますので、
上記1口当たり「利益分配金」2,378円と1口当たり「一時差異等調整引当額」
12円を合わせた2,390円全額が税務上の配当所得になります。
ご不明な点につきましては、最寄りの税務署または税理士などにご確認ください。

1213

ポートフォリオ一覧
s-1
ポートフォリオマップ （2019年5月31日現在）
s-8

大江戸温泉物語 伊香保

s-6

大江戸温泉物語 あわら

大江戸温泉物語 レオマリゾート

中国・四国圏で最大級、西日本でも有数のテーマパークを併設する、豊かな自然環境に囲まれた温泉・温浴関連施設
本施設はホテルレオマの森、ニューレオマワールドの2つのエリアで構成されています。周辺に丸亀城、金刀比大江戸温泉物語 かもしか荘

s-2

大江戸温泉物語 伊勢志摩

s-13

大江戸温泉物語 きのさきs-1

大江戸温泉物語
レオマリゾートs-7

鬼怒川観光ホテルs-12

大江戸温泉物語 幸雲閣

s-11

大江戸温泉物語
東山グランドホテルs-14

大江戸温泉物語 君津の森

s-9

羅宮、瀬戸大橋など観光スポットが数多くあるため、当該施設とあわせて周遊観光を楽しむこともできます。また、ホテルレオマの森は瀬戸内海を見下ろす高台にあり、客室から周辺市街地および瀬戸内海・讃岐富士（飯野山）の景観を望めます。ニューレオマワールドのパークエリアでは、複数のアトラクションやイベントなどが充実しています。アジアの遺跡建造物が再現されたオ
リエンタルトリップエリアでは、夜になると3Dプロジェ
クションマッピングがモスク内で行われています。

大江戸温泉物語s-10 長崎ホテル清風

大江戸温泉物語 あたみ

s-4

伊東ホテルニュー岡部

s-3

大江戸温泉物語
土肥マリンホテル

s-5

s-2

客室数

取得価格

第6期 平均客室稼働率

所在地

241室

10,379百万円

90.4%

香川県丸亀市大江戸温泉物語 伊勢志摩

中部・近畿圏の２つの大都市から集客可能な
英虞湾の自然と観光資源に恵まれた温泉・温浴関連施設
s-1

s-2

s-3

s-4

主に中部・近畿圏からのシニア層グループや、3世代の家族連れを中心に利用されている本施設は、伊勢神宮やリアス式海岸を含む「伊勢志摩エリア」と呼ばれる一大観光地に立地しています。客室や大浴場、レスト
ランなどから海を一望できるほか、施設内のダイニン
グ会場では、伊勢志摩の海の幸をふんだんに取り入れたバイキング料理を楽しめます。温泉施設としては、日

s-5

s-6

s-7

s-8

s-9

の出が望める大浴場および露天風呂を備えています。
また、桟橋にはクルーズ船が係留され、英虞湾クルーズのオプションを提供するなど、ほかの施設との差別化を図っています。

s-10

14

s-11

s-12

s-13

s-14

客室数

取得価格

第6期 平均客室稼働率

所在地

83室

3,656百万円

94.6%

三重県志摩市15

s-3

伊東ホテルニュー岡部

s-5

大江戸温泉物語 土肥マリンホテル

夏には海水浴と花火でにぎわう「伊東温泉」に位置し、眺望が良好な温泉・温浴関連施設

西伊豆地方最古の温泉街である「土肥温泉」に位置し、駿河湾の夕陽を満喫できる温泉・温浴関連施設

本施設が位置する「伊東温泉」は、平安時代に開湯し、本施設が位置する「土肥温泉」は、西伊豆地方最古の温日本有数の温泉観光地の一つとされ、関東・東海圏か

泉街で、西側は駿河湾に面し、南側は天城山系に囲まらのシニア層グループや、
ファミリーのリピーターを中れ、自然、歴史、温泉の観光資源が豊富です。
さらに、大心に利用されています。かつては、シニア層のお客様に半の客室からは駿河湾に臨む大パノラマビューを満喫

はなじみ深い施設であった伊東ホテルニュー岡部を大することができます。また、ダイニング会場では、西伊豆

江戸温泉物語グループが活性化することで、その知名の旬の食材を活かした和・洋・中それぞれの料理を堪度に加え、お手頃な価格で利用できる施設として、人能することができます。温泉施設としては、大浴場と露気を得ています。また、大浴場・庭園風呂・露天風呂な

天風呂、貸切風呂に加え、駿河湾の見える大浴場、宿泊どを備えており、それぞれに楽しむことができます。な

者が無料で利用できるプールも備えています。

お、本施設は相模亭と駿河亭の2棟で構成されており、
本投資法人では相模亭を所有しています。
客室数

取得価格

第6期 平均客室稼働率

所在地

客室数

取得価格

第6期 平均客室稼働率

所在地

73 室

2,657百万円

95.9 %

静岡県伊東市

64室

1,910百万円

91.6%

静岡県伊豆市※※※本投資法人が保有している相模亭の客室数を記載しています。客室稼働率については、駿河亭を含めた実績を記載しています。

s-4

大江戸温泉物語 あたみ

s-6

大江戸温泉物語 あわら

首都圏からのアクセスが良い「熱海温泉」に位置し、駅から徒歩圏内の温泉・温浴関連施設

関西の奥座敷といわれる「芦原温泉」に位置し、エンターテインメント機能も充実した温泉・温浴関連施設

熱海市は、「 熱海海上花火大会」で有名なサンビーチやあわら市は、
日本海に面し豊かな自然が残る地域で、全「お宮の松」などの多くの観光資源を持ち、国際観光

国的に有名な東尋坊や永平寺、越前ガニで有名な三国

温泉文化都市に指定されています。
「 熱海温泉」は奈良漁港などが近く、1884年に開湯した「芦原温泉」を中心時代に開湯したといわれ、長い歴史と温泉情緒にあふに観光業が盛んです。本施設はその「芦原温泉」に位置れた街です。そのような好立地に位置する本施設は、駅しています。館内には大衆演劇場「あわら座」を備え、月から徒歩圏内の熱海温泉街にある大型旅館で、高層部替わりで大衆演劇を開催することで熱心なリピーター

は相模湾の景観が良く、花火大会を正面から観賞するに支持されており、日帰り利用やランチビジネスにつなことができます。温泉施設としては、大浴場に加え、海げています。ダイニング会場では、北陸の海の幸をふんの見える露天風呂を備えています。

だんに使用した豪華なバイキング料理が楽しめます。温
泉施設としては、大浴場と男女それぞれ2つの露天風呂を備えています。

16

客室数

取得価格

第6期 平均客室稼働率

所在地

客室数

取得価格

第6期 平均客室稼働率

所在地

76室

2,997百万円

98.9%

静岡県熱海市95室

1,901百万円

77.8%

福井県あわら市17

s-7

大江戸温泉物語 かもしか荘

s-9

大江戸温泉物語 君津の森

約1200年の歴史を有する「塩原温泉郷」に位置し、豊かな自然環境に恵まれた温泉・温浴関連施設

首都圏からのアクセスが良い「房総半島内陸エリア」に位置する温泉・温浴関連施設「塩原温泉郷」
は、開湯より約1200年の歴史を有し、6種「房総半島内陸エリア」は、周辺には東京ドイツ村やマ類の異なる泉質の湯が湧いていることから人気を博して

ザー牧場、鋸山ロープウェイなどの人気の観光スポット

います。
本施設は、
「塩原温泉郷」の中心部からやや離れたが豊富で、館山自動車道や東京湾アクアラインにより、千山林の中に位置し、当初は県の保養施設として利用され

葉・東京・横浜方面からの車による利便性が高い、有数ており、重厚感ある造りとなっています。
また、
周辺には牧

の観光エリアです。本施設は、重厚感のある地上4階建の場、スキーや紅葉も楽しむことができる「ハンターマウン

センター棟、アリーナ棟、離れ7棟から構成されています。

テン塩原」
があり、
館名さながらに野生のかもしかが時折施設内のダイニング会場では、千葉県産の厳選された食敷地内に迷い込んでくるなど、豊かな自然環境に恵まれて材を豊富に使用した自慢の料理を味わうことができまいます。
ダイニング会場では、地元ならではの食材を用いす。温浴施設としては、大浴場と屋上露天風呂を備えていた料理長自慢の料理を味わうことができます。
温泉施設と

ます。
また、
日帰り利用も多く、ランチバイキング、
ディナー

しては、
大浴場と屋上露天風呂を備えています。

バイキングとセットで楽しむお客様も多い施設です。

s-8

客室数

取得価格

第6期 平均客室稼働率

所在地

客室数

取得価格

第6期 平均客室稼働率

所在地

60室

1,222百万円

76.8%

栃木県那須塩原市

41室

819百万円96.1%

千葉県君津市大江戸温泉物語 伊香保

s-10 大江戸温泉物語 長崎ホテル清風

万葉集にもその名が登場する「伊香保」に位置し、2種類の湯を楽しむことができる温泉・温浴関連施設

長崎市街地を一望できる夜景の名所「稲佐山」に位置する温泉・温浴関連施設「伊香保温泉」
は、歴史のある名湯であり、首都圏の奥座本施設が位置する「稲佐山」は、夜景の名所として知敷として、北関東を代表する温泉地の一つです。本施設

られ、一般社団法人夜景観光コンベンション・ビュー

は、「 伊香保温泉」の石段周辺、バスターミナル周辺、美ローからも、モナコ、香港とならび、世界新三大夜景

術館周辺の3エリアのうち、石段周辺エリアに属していとして認定されています。本施設は、全客室から長崎ます。施設内のダイニング会場では、伊香保ならではのの絶景をご覧いただけるとともに、最上階に新設し郷土料理や旬の食材を活かした創作料理などが楽しめ

た露天風呂「展望の湯」ではその大パノラマを満喫

ます。温泉施設としては、鉄分を含み褐色の「黄金の湯」

できます。また、自然豊かな稲佐山中腹に立地しながと無色透明の「白銀の湯」の2種類の湯を楽しむことがら、JR長崎駅までは車で約10分。周辺には長崎平和できるほか、
ユニークな「釜風呂」が設置されています。

公園や旧グラバー住宅などがあり、世界遺産を含めた歴史的な観光地へも好アクセスです。

18

客室数

取得価格

第6期 平均客室稼働率

所在地

客室数

取得価格

第6期 平均客室稼働率

所在地

40室

1,299百万円

96.1%

群馬県渋川市100室

1,637百万円

91.4%

長崎県長崎市19

s-11 大江戸温泉物語 幸雲閣

s-13 大江戸温泉物語 きのさき

年間約104万人の観光客が訪れるこけしの名所「鳴子温泉郷」に位置する温泉・温浴関連施設

開湯1300年の歴史を誇る「城崎温泉」の北東部に位置する温泉・温浴関連施設「鳴子温泉郷」は400本近くの源泉を有し、日本にある開湯1300年の歴史を持つ「城崎温泉」は、日本でも有天然温泉の11種類の泉質のうち9種類が揃う、湯量も数の温泉地で、7つの外湯が点在しており、本施設が提豊富な温泉地です。鳴子温泉郷の自然豊かな旅情を味供する「城崎湯めぐりパス」と種類豊富な色浴衣などわえる本施設では黒湯、白湯、混合泉の泉質や、黒いで、外湯めぐりが楽しめます。また、開放感あふれる大湯花が舞う希少な源泉「車湯」、鳴子温泉で最大級の浴場に加え、半露天風呂の「げんぶの湯」と、露天風呂の広さを誇る「百畳露天風呂」を楽しめるなど、館内で湯「くるひの湯」の2種類を備えるほか、多彩なメニュー

めぐりをご堪能いただけます。さらに、種類豊富なバイやライブキッチンなど、舌だけではなく、目にもおいしキングメニューを特色としており、エントランスでは鳴いバイキングでお客様をもてなします。さらに、JR城崎子温泉のシンボルであるこけしがお出迎えします。

温泉駅から徒歩10分強という好立地にあるため、鳥取
砂丘や竹田城など周辺の観光名所へのアクセスも抜群
です。

客室数

取得価格

第6期 平均客室稼働率

所在地

客室数

取得価格

第6期 平均客室稼働率

所在地

98 室

1,040百万円

77.1 %

宮城県大崎市103室

2,084百万円

92.9%兵庫県豊岡市※※※本投資法人が保有している本館の客室数を記載しています。客室稼働率については、本投資法人が保有していない別館を含めた実績を記載しています。

s-12 鬼怒川観光ホテル

20

s-14 大江戸温泉物語 東山グランドホテル

東京の奥座敷の一つである「鬼怒川温泉」に位置する
温泉・温浴関連施設

開湯1300年以上の歴史を持つ奥羽三楽郷の一つ「東山温泉」に位置する温泉・温浴関連施設

日光市（栃⽊県）は、国内外で知名度のある日光東照奥羽三楽郷の一つに数えられる「東山温泉」は、竹久夢宮や中禅寺湖などがあり、中でも「鬼怒川温泉」は、東二や与謝野晶子などの文豪に愛された湯の町です。自京の奥座敷として発展してきた温泉地です。本施設は、

然景観に恵まれた本施設では、湯量が豊富な露天風呂

人気の日光・鬼怒川エリアに位置する自然浴と温泉とから、東山の豊かな自然を眺めながら森林浴を楽しめ

リラックスをテーマにした癒しの宿で、広々とした10るとともに、源泉かけ流し露天風呂つき客室も好評を博

種類のお風呂をご用意。女性のためのお肌にやさしいしています。夜には西川流名取による日本舞踊ショーを

ハーブ風呂やアロマ風呂を楽しめるほか、岩盤浴と露毎晩楽しめるほか、夏季には「会津磐梯山」の盆踊りを

天風呂のある2つの貸切風呂はファミリー連れにも喜楽しく体験できるイベントも開催しています。
さらに、本ばれています。そのほか、幅広いお客様に向けて、さま施設内には居酒屋やカラオケルームもご用意しており、ざまなタイプの宴会場や会議場なども備えています。

温泉・お食事のあともお楽しみいただけます。

客室数

取得価格

第6期 平均客室稼働率

所在地

客室数

取得価格

第6期 平均客室稼働率

所在地

172室

3,870百万円

76.3%

栃木県日光市123室

1,230百万円

75.2%

福島県会津若松市
21

Ⅰ. 資産運用報告

1 資産運用の概況(1) 投資法人の運用状況等の推移
第2期

期別
営業収益
(うち不動産賃貸事業収益)
営業費用(うち不動産賃貸事業費用)
営業利益
経常利益
当期純利益
総資産額
(対前期比)
純資産額(対前期比)
有利子負債額
出資総額(注4)
発行済投資口の総口数
1口当たり純資産額
1口当たり当期純利益(注5)
分配総額
1口当たり分配金(うち1口当たり利益分配金)(うち1口当たり利益超過分配金)
総資産経常利益率(注6)(年換算値)
自己資本利益率(注6)(年換算値)
期末自己資本比率(注6)(対前期増減)配当性向(注6)［その他参考情報］
当期運用日数
期末投資物件数
減価償却費
資本的支出額
賃貸NOI(Net Operating Income)(注6)
FFO(Funds from Operation)(注6)
1口当たりFFO(注6)
期末総資産有利子負債比率(LTV)(注6)

第3期

第4期

第5期

第6期

自 2016年12月 1 日
至 2017年 5 月31日

自 2017年 6 月 1 日
至 2017年11月30日

自 2017年12月 1 日
至 2018年 5 月31日

自 2018年 6 月 1 日
至 2018年11月30日

自 2018年12月 1 日
至 2019年 5 月31日

百万円
百万円
百万円
百万円
百万円
百万円
百万円
百万円
％
百万円
％
百万円
百万円
口
円
円
百万円
円
円
円
％
％
％
％
％
％
％

1,021
1,021
473
318
547
446
445
29,440△4.2
16,197
2.4
11,73515,752
176,200
91,925
2,526
446
2,533
2,526
7
1.5
3.0
2.8
5.6
55.0
3.5
100.0

1,032
1,032
513
355
519
421
420
29,208△0.8
16,171△0.2
11,62415,752
176,200
91,777
2,384
421
2,392
2,385
7
1.4
2.9
2.6
5.2
55.4
0.3
100.0

1,442
1,442
708
522
734
571
570
39,87536.5
21,22031.2
16,807
20,653
235,347
90,166
2,427
573
2,435
2,423
12
1.7
3.3
3.1
6.1
53.2
△2.1
99.9

1,450
1,450
735
541
714
578
577
39,106△1.9
21,2240.0
15,991
20,653
235,347
90,185
2,454
580
2,466
2,454
12
1.5
2.9
2.7
5.4
54.3
1.1
100.0

1,434
1,434
735
548
699
560
559
38,782△0.8
21,204△0.1
15,754
20,653
235,347
90,097
2,377
562
2,390
2,378
12
1.4
2.9
2.6
5.3
54.7
0.4
100.0

日
件
百万円
百万円
百万円
百万円
円
％

182
9
263
90
967
708
4,022
39.9

183
9
267
95
944
687
3,903
39.8

182
14
414
141
1,334
984
4,185
42.2

183
14
421
206
1,330
999
4,247
40.9

182
14
427
184
1,314
987
4,195
40.6

（注1）本投資法人の営業期間は、毎年6月1日から11月末日まで及び12月1日から翌年5月末日までの各6ヶ月間です。
（注2）営業収益等には消費税等は含まれていません。
（注3）特に記載のない限りいずれも記載未満の数値については切り捨て、比率は小数第2位を四捨五入して表示しています。
（注4）一時差異等調整引当額に係る利益超過分配の実施に伴う出資総額の変動は考慮していません。
（注5）第4期の1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数による加重平均投資口数（234,960口）で除することにより算定しています。
（注6）以下の算定式により算出しています。
総資産経常利益率

経常利益÷｛（期首総資産額＋期末総資産額）÷2｝×100

自己資本利益率

当期純利益÷｛（期首純資産額＋期末純資産額）÷2｝×100

期末自己資本比率

期末純資産額÷期末総資産額×100

配当性向

1口当たり分配金（利益超過分配金を含みません）÷1口当たり当期純利益×100
なお、第4期の配当性向については、期中に公募増資を行ったことにより、期中の投資口数に変動が生じているため、次の算式により算出しています（小数第1位未満を切り捨てています）。
分配金総額（利益超過分配金を含みません）÷当期純利益×100

賃貸NOI（Net Operating Income）

不動産賃貸事業収益－不動産賃貸事業費用＋減価償却費
なお、減価償却費は、賃貸事業費用に含まれる金額のみ使用しています。

FFO（Funds from Operation）

当期純利益＋減価償却費－不動産等売却損益
なお、減価償却費は、賃貸事業費用に含まれる金額のみ使用しています。

1口当たりFFO

FFO÷発行済投資口の総口数

期末総資産有利子負債比率（LTV）（借入金残高＋投資法人債発行残高）÷総資産額×100(2) 当期の資産の運用の経過① 投資法人の主な推移

大江戸温泉リート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年
法律第198号。その後の改正を含みます。）に基づき2016年3月29日に設立され（出資額200百万円、発行口数2,000口）、2016年5月13日に関東財務局への登録が完了しました（登録番号関東財務局長第119号）。
その後、「安定収益と継続的成長を見込むことができる大江戸モデル（注1）が導入された温泉・温浴関連施設への重点投資」とスポンサーである「大江戸温泉物語グループ（注2）からのサポートを最大限活用した成長戦略」を基本方針に、2016年8月30日を払込期日として公募による新投資口の発行（174,200口）を行い、2016年8月31日に株式会社
東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）不動産投資信託証券市場に上場（銘柄コード：3472）、2016
年9月1日に温泉・温浴関連施設（注3）9物件（取得価格（注4）の合計26,844百万円）を取得しました。第4期期初には、公募による新投資口の発行（56,330口）等により、2017年12月4日に温泉・温浴関連施設5物件（取得価格の合計
9,861百万円）を追加取得しました。その結果、当期末現在の本投資法人が保有する施設の合計は14物件（取得価格の合計36,705百万円）、また当期末現在における本投資法人の発行済投資口の総口数は235,347口となっています。
（注1）「大江戸モデル」とは、大江戸温泉物語グループが運営する施設に導入されている、高収益・安定稼働を維持することを可能にする、大江戸温泉物語グループが保有する競争力が高いと考えられる事業ノウハウをいいます。
（注2）「大江戸温泉物語グループ」は、本投資法人のスポンサーである大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ株式会社及び大江戸温泉物語株式会社(以下、「スポンサー」ということがあります。)並びにその連結子会社(財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則(昭和38年大蔵省令第59号。その後の改正を含みます。)第8条第3項に規定する子会社をいい、本資産運用会社を含みます。)で構成されます。以下同じです。
（注3）「温泉・温浴関連施設」とは、温浴施設(温泉その他を使用して公衆を入浴させる施設をいいます。以下同じです。)及び温浴施設をその中心的な用途の1つとして含む旅館(和式の構造及び設備を主とする宿泊施設をいいます。以下同じです。)、ホテル(洋式の構造及び設備を主とする宿泊施設をいいます。以下同じです。)、リゾート施設(余暇等を利用して行うスポーツ、レクリエーション等の活動の機会を提供する施設をいいます。以下同じです。)
及びアミューズメントパークその他のレジャー施設(これらの複合用途を含みます。)等、温泉又は温浴の提供をその施設の主要な機能の1つとする施設をいいます。なお、温泉又は温浴を提供している建物等のみでなく、それらに隣接又は一体として運営されている建物及び敷地等も含めて、物件全体として温泉・温浴関連施設とします。
（注4）「取得価格」は、売買契約書に記載された各物件の売買代金(消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含みません。)の百万円未満を切り捨てて記載しています。

② 投資環境と運用実績

当期の我が国の経済状況は、2019年1～3月期の国内総生産（GDP）が2次速報ベースで物価変動の影響を除いた実質（季節調整値）で前期（昨年10～12月期）より0.6％プラスとなり、年率換算では2.2％となりました。しかし輸入が落ち込んだ結果、外需が計算上成長率を押し上げた面が強く、実態は見かけほど良くないとの見方もあり、本投資法人が依拠する個人消費は前期比0.1％減と今後も注視する必要があります。また、中国に対する制裁関税実施や中国通信機器大手に対する米国製品輸出の事実上の禁止措置等、米中貿易摩擦の先行きに対する警戒感が強まり景気の先行きについては
不透明な状況が続いています。
一方、温泉利用状況については、環境省自然環境局「温泉利用状況」によれば、2013年度以降2017年度まで、宿泊施設数及び年度延宿泊利用人員については安定して推移しており、温泉に対する需要は中長期にわたり安定的に確保されています。
このような環境の中、本投資法人においては、当期末時点で保有する温泉・温浴関連施設14物件（取得価格の合計
36,705百万円）の当期末現在における賃貸借の稼働率（注1）はマスターリース契約により100.0％を維持しています。
また、当期における保有する14施設の客室稼働率（注2）は個別の施設において増減はあるものの、86.7％と前年同期間の実績を上回り安定的な高い水準で推移しました。また、ADR（注3）、RevPAR（注4）及び売上高の当期実績も全て前年同期間の実績を上回りました。
この背景には、テナントである大江戸温泉物語グループの運営能力に加えて、前述の環境省自然環境局「温泉利用状
況」の推移からも推測できるように、消費動向が短期的に変化しがちななかで温泉に対する需要は比較的安定的に確保されているという背景があるものと本投資法人は考えています。
当期のテナント業績については、保有する14物件全体では、概ね安定した売上実績を残したものの、個別の施設における売上原価や経費も加味した利益面においては、本投資法人の当初の想定とは差異が生じた部分もありました。
また、最大物件である大江戸温泉物語 レオマリゾート及び伊東ホテルニュー岡部のRevPARの改善が顕著である一方、団体客の集客に苦戦した鬼怒川観光ホテル及びエリア全体の入れ込みが相対的に低下し苦戦した大江戸温泉物語 幸雲閣
については、テナントである大江戸温泉物語グループと集客等の改善案を引き続き検討していきます。
上記の結果、全体としての変動賃料は前期比△1.0％とほぼ横這いとなりました。本投資法人としては、引き続きテナント業績につき施設ごとの状況をモニタリングし、各施設の競合環境やマーケット動向、テナントの販売・運営方針等にも留意して、コミュニケーションを継続していきます。
当期末に取得した鑑定評価額は、合計で40,392百万円となりました。前期末（2018年11月期）に取得した鑑定評価
額との比較では、2019年6月1日より固定賃料の引き下げを決定している大江戸温泉物語 レオマリゾートについては評
価額が減少した一方で、同時に固定賃料引き上げを決定している鬼怒川観光ホテル、大江戸温泉物語 きのさき、大江戸
温泉物語 長崎ホテル清風については評価額が上昇したこともあり、保有施設14物件全体としては310百万円の増加となりました。当期末におけるポートフォリオ全体の含み損益（注5）については、当該14物件の減価償却による帳簿価額の低下もあり、含み益が4,013百万円となりました。
また、当期においては、新たな施設の取得は行っておりませんが、オペレーター兼テナントでもある大江戸温泉物語グ
ループとのスポンサーサポート契約に基づく協働により、保有物件の状況及び特性等を考慮した修繕及び資本的支出に関する計画を策定し、必要な修繕・資本的支出を実施しました（賃貸借契約に基づき修繕費は原則テナント負担となっています。）。

（注1）「稼働率」とは、賃貸可能面積に対して賃貸面積が占める割合をいいます。
（注2）「客室稼働率」は、以下の計算式により求められる数値をいいます。
客室稼働率＝対象期間中の販売客室数÷対象期間中の販売可能客室数×100(％)（注3）「ADR」とは、平均客室販売単価(Average Daily Rate)をいい、一定期間の宿泊売上高合計を同期間の販売客室数(稼働した延べ客室数)合計で除した値をいいます。
（注4）「RevPAR」とは、1日当たり販売可能客室数当たり宿泊売上高合計(Revenue Per Available Room)をいい、一定期間の宿泊売上高合計を同期間の販売可能客室数合計で除した値です。
（注5）「含み損益」は、以下の計算式により求められる数値をいいます。
含み損益＝保有資産の当期末時点での鑑定評価額の合計－貸借対照表計上額の合計(建物附属設備、構築物、機械及び装置、工具、器具及び備品並びに借地権を含みます。)

22

23

③ 資金調達の概要

当期においては、2019年5月31日を返済期日とする長期借入金7,053百万円及び450百万円（注）の返済原資の一部に充当するため、株式会社三井住友銀行をアレンジャーとする協調融資団から長期借入により6,676百万円、株式会社三井住友銀行から短期借入により350百万円の資金調達を行いました。また、手元資金により2019年1月末日及び4月末日に各々93百万円の約定返済を実施しました。その結果、当期末時点での有利子負債総額は15,754百万円、総資産に占める有利子負債の割合（以下「LTV」といいます。）は40.6％となっています。

（注）詳細は2016年9月1日及び2018年5月28日付公表の「資金の借入れに関するお知らせ」をご参照下さい。

④ 業績及び分配の概要

上記の運用の結果、当期の業績は、営業収益1,434百万円、営業利益699百万円、経常利益560百万円、当期純利益
559百万円となりました。
当期の分配金につきましては、本投資法人の規約に定める分配の方針に基づき、租税特別措置法（昭和32年法律第26号。その後の改正を含みます。）（以下「租税特別措置法」といいます。）第67条の15第1項に規定される本投資法人の配当可能利益の額の100分の90に相当する金額を超えて分配することとし、投資口1口当たりの利益分配金（利益超過
分配金は含みません。）を2,378円としました。
これに加えて、本投資法人の規約に定める利益を超えた金銭の分配の方針に基づき、資産除去債務に係る利息費用の計上及び資産除去債務に対応する建物帳簿価額に係る減価償却費の計上に関する所得超過税会不一致（投資法人の計算に関する規則（平成18年内閣府令第47号。その後の改正を含みます。）（以下「投資法人計算規則」といいます。）第2条
第2項第30号（イ）に定めるものをいいます。）が分配金に与える影響を考慮して、一時差異等調整引当額（投資法人計算規則第2条第2項第30号に定めるものをいいます。）の分配を2,824,164円行うこととし、投資口1口当たりの利益超過分配金を12円としました。
この結果、当期の投資口1口当たり分配金は、2,390円（うち、投資口1口当たりの利益超過分配金12円）としました。

(3) 増資等の状況
本投資法人の設立から当期末（2019年5月31日）までの出資総額及び発行済投資口の総口数の増減は以下のとおりです。
年月日

摘要

2016年 3 月29日
2016年 8 月30日
2017年12月 1 日
2017年12月26日

私募設立
公募増資
公募増資
第三者割当増資

出資総額（千円）
増減
残高
200,000
200,000
15,552,576
15,752,576
4,667,053
20,419,629
233,394
20,653,023

発行済投資口の総口数（口）
増減
残高
2,000
2,000
174,200
176,200
56,330232,530
2,817
235,347

備考
（注1）
（注2）
（注3）
（注4）

（注1）本投資法人の設立に際して、1口当たり発行価格100,000円で投資口を発行しました。
（注2）1口当たり発行価格93,000円（発行価額89,280円）にて、新規物件の取得資金の調達等を目的として公募により新投資口を発行しました。
（注3）1口当たり発行価格85,937円（発行価額82,852円）にて、新規物件の取得資金の調達等を目的として公募により新投資口を発行しました。
（注4）1口当たり発行価額82,852円にて、借入金の返済又は将来の特定資産の取得資金及び取得に関連する諸費用の一部に充当することを目的として、野村證券株
式会社を割当先とする第三者割当により新投資口を発行しました。
（注5）一時差異等調整引当額に係る利益超過分配の実施に伴う出資総額の変動は考慮していません。

[投資証券の取引所価格の推移]
本投資法人の投資証券が上場する東京証券取引所不動産投資信託証券市場における期別の最高・最低価格（終値）は以下のとおりです。
期別

第2期

第3期

第4期

第5期

第6期

自 2016年12月1日 至 2017年5月31日

自 2017年6月1日 至 2017年11月30日

自 2017年12月1日 至 2018年5月31日

自 2018年6月1日 至 2018年11月30日

自 2018年12月1日 至 2019年5月31日

93,00078,50092,50085,40091,00084,10088,20084,10088,50075,500

最高（円）
最低（円）

（注）本投資法人の投資証券が東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場されたのは2016年8月31日です。

(4) 分配金等の実績
当期の投資口1口当たり分配金（利益超過分配金を含みます。）は、2,390円としました。
利益分配金（利益超過分配金は含みません。）については、税制の特例（租税特別措置法第67条の15第1項）の適用により、利益分配金の最大額が損金算入されることを企図して、投資口1口当たりの利益分配金が1円未満となる端数部分を除いた、投資信託及び投資法人に関する法律第136条第1項に定める利益の概ね全額を分配することとし、この結果、投資口1口当たり利益分配金（利益超過分配金は含みません。）を2,378円としました。
また、本投資法人は、規約第25条に定める利益を超えた分配の方針に従い、資産除去債務関連費用に係る所得超過税
会不一致（投資法人計算規則第2条第2項第30号（イ）に定めるものをいいます。）が分配金に与える影響を考慮して、一時差異等調整引当額の分配を2,824,164円行うこととし、投資口1口当たりの一時差異等調整引当額の分配金を12円としました。

24

第2期

期別
当期未処分利益総額
利益留保額
金銭の分配金総額（1口当たり分配金）
うち利益分配金総額（1口当たり利益分配金）
うち出資払戻総額（1口当たり出資払戻額）
出資払戻総額のうち一時差異等調整引当額からの分配金総額（1口当たり出資払戻額のうち1口当たり
一時差異等調整引当額分配金）
出資払戻総額のうち税法上の出資等減少分
配からの分配金総額（1口当たり出資払戻額のうち税法上の出資等減少分配からの分配金）

第3期

第4期

第5期

第6期

自 2016年12月 1 日
至 2017年 5 月31日

自 2017年 6 月 1 日
至 2017年11月30日

自 2017年12月 1 日
至 2018年 5 月31日

自 2018年 6 月 1 日
至 2018年11月30日

自 2018年12月 1 日
至 2019年 5 月31日

(千円)

1,233

1,233

2,824

2,824

2,824

(円)

7

7

12

12

12

(千円)

－

－

－

－

－

(円)

－

－

－

－

－

(千円)
(千円)
(千円)
(円)
(千円)
(円)
(千円)
(円)

445,238157
446,3142,533
445,081
2,526
1,233
7

420,33093421,4702,392
420,237
2,385
1,233
7

570,366
120
573,0692,435
570,245
2,423
2,824
12

577,741199
580,3652,466
577,541
2,454
2,824
12

559,716
61
562,4792,390
559,655
2,378
2,824
12

(5) 今後の運用方針及び対処すべき課題① 想定される将来動向

次期以降の我が国の経済状況については、米中貿易摩擦の行方、米国金利の動向など国際経済・金融情勢等の影響を引き続き注視していく必要があります。
また、内需については、2019年10月に予定される消費税率引き上げの影響や、引き続き増加すると思われるインバウ
ンド需要の動向等に留意が必要です。
このような環境の中、本投資法人の重点投資対象である温泉・温浴関連施設を含め、投資対象である余暇活用型施設（注1）は、今後増加が期待される「コト消費」（注2）や「体験型消費」（注3）に立脚していることから、今後もワー
ク・ライフ・バランスへの配慮や働き方改革などの動きもあり日本人の余暇時間の増加の余地は大きく、需要は高まっていくものと本投資法人は考えています。
また、観光立国政策の進捗に伴う外国人観光客の増加に加え、インバウンド需要に占める「体験型消費」のウエートも更に強まっていくものと考えています。
そうしたなか、本投資法人の保有施設におけるテナント業績については、施設毎の差異はあるものの、全体としては比較的安定した推移を期待できるものと考えています。
（注1）「余暇活用型施設」とは、消費者に対し「愉しみ」、「コミュニケーション」、「癒しとリラクゼーション」、「健康と知的な充実」など、現代人が求める余暇活用と充実した時間の過ごし方を提供する施設をいいます。以下同じです。
（注2）「コト消費」とは、個別の事象が連なった総体である「一連の体験」を目的とした消費活動をいいます。
（注3）「体験型消費」とは、経験・体験そのものを目的とした消費活動をいいます。

② 今後の運用方針及び対処すべき課題

ａ. 外部成長戦略
i. スポンサー・パイプラインの活用
温泉・温浴関連施設の供給面を俯瞰すると、引き続き後継者不足問題や施設老朽化による競争力低下等の理由から、廃業に踏み切る旅館やホテルも多いことに加え、設備改良、競争力強化のための投資や新規出店資金のニーズを賄うことを目的とするなど、売却案件は多く、本投資法人や大江戸温泉物語グループへの持込み案件数も継続して多く見られます。
大江戸温泉物語グループの2018年4月から2019年3月までの1年間の温泉・温浴関連施設の取得実績は、2018年4月に「大江戸温泉物語 ホテル木曽路」（長野県木曽郡）、2018年10月に「ＴＡＯＹＡ志摩」（三重県鳥羽市）、
2019年3月に「大江戸温泉物語 天草ホテル亀屋」（熊本県上天草市）の合計3施設となっていますが、今後も継続的な取得が見込まれるものと本投資法人は考えています（注）。
本投資法人には、2017年11月1日付でスポンサーとの間で締結したスポンサーサポート契約に基づき、大江戸温泉物語グループが保有又は開発する温泉・温浴関連施設の取得に係る優先交渉権が付与されており、また同グループが入手した第三者による物件売却情報の優先的提供が行われます。これらを最大限活用することにより、主として大江戸温泉物語グループが保有運営する大江戸モデルが導入された温泉・温浴関連施設を継続的に取得する方針です。
（注）本投資法人が、今後、これらの物件を取得できる保証はありません。

25

ii. 資産運用会社独自のネットワークの活用とスポンサー拠出物件以外の物件の取得
本投資法人は、投資法人規約に定める範囲内（注1）で、温泉・温浴関連施設に代表される、消費者に楽しく豊かな余暇の過ごし方を提供する幅広い余暇活用型施設を投資対象としています。本資産運用会社独自のネットワークの活用により、都市部立地のホテルや、増加するインバウンド需要をターゲットにした宿泊施設、新規に開発、建築される施設なども含め、こうした余暇活用型施設に関する多くの売却情報が持ち込まれ、潜在的売主へのアプローチも寄与して投資検討案件は年々増加しています。また、ブリッジストラクチャーの活用等による優先交渉権の確保の事例も積み上がりつつあります（注2）。
本投資法人は、これらの施策によりスポンサー拠出物件を中心とする現状のポートフォリオバランスを補完し、より投資エリアやテナントの分散と余暇活用型施設における多様性を高めうる新規取得により、外部成長を果たすべ
く、継続して検討していきます。
（注1）本投資法人の規約に定める投資対象は、旅館、ホテル、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他のレジャー施設、並びにこれらの複合施設です。
（注2）本投資法人が、今後、これらの物件を取得できる保証はありません。

ｂ. 内部成長戦略
i. 安定性を重視した賃料ストラクチャー
本投資法人は、保有資産のテナントである大江戸温泉物語グループ各社との間で締結している長期賃貸借契約において、固定賃料部分を主としつつ、GOP（注1）に連動した変動賃料部分を組み合わせた第一賃料に、各施設の不動
産運営費相当額となる第二賃料を加えた賃料体系を採用し（注2）、かつ修繕費は原則テナント負担とすることで、
キャッシュ・フローの安定性を長期的に確保しつつ、各施設の運営実績が良好な時期にはGOPに連動した賃料収入のアップサイドを享受追求することを可能としています。
なお、本投資法人は、2019年1月31日付で、2019年6月1日を効力発生日として、大江戸温泉物語 レオマリゾー
ト、大江戸温泉物語 長崎ホテル清風、鬼怒川観光ホテル及び大江戸温泉物語 きのさき（以下「本4物件」といいます。）について、大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ株式会社又は株式会社レオマユニティー（以下、個別に又は総称して「賃借人」といいます。）との間でそれぞれ締結している停止条件付定期建物等賃貸借契約兼建物等管理業務
委託契約（その後の変更を含み、以下、個別に又は総称して「原契約」といいます。）に定める固定賃料（注3）について、賃料総額を維持しつつ個別賃料の増減額改定（以下「本改定」といいます。）を行うとともに本4物件のうち大江戸温泉物語 レオマリゾート、鬼怒川観光ホテルの2物件について原契約に定める変動賃料（注4）計算方法の一部変更（以下「本変更」といいます。）を行っています。
その結果、大江戸温泉物語 レオマリゾートについては、賃借人がテーマパーク部分に保有する遊技機や各種設備等の更新費用の負担が大きいため、変動賃料部分の固定化期間（2017年6月1日から2019年5月末まで）が終了す
ると同時に、2019年6月1日以降の固定賃料が引き下げられました。その結果、賃借人の賃料負担が軽減されることとなり、将来にわたる賃料収入の安定化が促進されることになると考えています。今後は施設競争力向上に資する各種バリューアップのための施策を賃借人と協議していきます。
一方、GOPに対する賃料負担率がポートフォリオ平均と比較して低い大江戸温泉物語 長崎ホテル清風、鬼怒川観
光ホテル及び大江戸温泉物語 きのさきの3物件については、2019年6月1日以降それぞれの固定賃料が増額されまし
たが、当該賃料負担率は適正範囲内に留まると考えています。
本投資法人は、本改定及び本変更により、保有する施設ごとの賃料負担率の平準化を図れたこと、並びに賃料収入全体に占める大江戸温泉物語 レオマリゾートの賃料割合が低下することによるポートフォリオの分散の促進により、将来的なキャッシュ・フローの安定性が向上したと考えています。
今後も中長期的な視点で競争力強化の施策を積極的に講じていくことにより、分配金の安定化に加え、長期的な投資主価値の向上に努めていきます。
（注1）「GOP」とは、売上高営業粗利益をいい、各施設の売上高から、人件費、一般管理費等の、各施設の運営に関して直接発生した費用を控除した残額をいいます。以下同じです。
（注2）各保有資産に係る賃貸借契約においては、かかる賃料体系が採用されていますが、本投資法人が今後取得する施設に係る賃貸借契約において、同様の賃料体系が採用されることを保証するものではありません。
（注3）「固定賃料」とは、各施設に係る各賃貸借契約に定められた月額です。以下同じです。
（注4）「変動賃料」とは、各施設に関する直近1年間(毎年12月からの6か月間については当年3月から翌年2月までの1年間をいい、毎年6月からの6か月間については前年9月から当年8月までの1年間をいいます。)(以下、これらの1年間を「修正後GOP計算期間」といいます。)における各施設の修正後GOPに各賃貸借契約に定められた一定の係数を乗じた額となります(年額。月額はその12分の1)。以下同じです。大江戸温泉物語 レオマリ
ゾートについては、2017年6月1日から2019年5月末までは変動賃料部分の固定化を実施しているため、2019年5月に終了する6か月間は31百万円となり、2019年6月以降は上記の算出方法により算出される金額となります。

ii. 収入増や競争力強化に資する戦略的CAPEX（注1）
本投資法人は、高稼働を背景にバリューアップ・ポテンシャル（注2）を有する保有物件に対しては、客室数増加を目的として増改築等の積極的なCAPEXを仕掛け、保有資産のオペレーターが本来獲得すべき潜在的な収入増加を図ることや、敷地内の未稼働建物や未使用土地の有効活用による賃料収入の増加を目指しています。
また、温泉・温浴関連施設における付加価値向上のノウハウを有する大江戸温泉物語グループとの協働により、施設競争力の強化に資する露天風呂等の増設や改修、食事会場の増床や顧客動線改善等のオペレーション改善につながる様々な施策、各種集客イベント等の各種施策に対して所有者の立場で積極的に関わっていくことで、テナント収益の拡大を通じた変動賃料の増加を図ります。
（注1）「CAPEX」は、Capital Expenditure(資本的支出)をいい、不動産を維持するための修繕費用ではなく、不動産及び設備の価値・競争力を高めることを目的とした支出をいいます。
（注2）「バリューアップ・ポテンシャル」とは、投資等によって資産価値の向上が見込まれる潜在的余地をいいます。

ｃ. 財務戦略本投資法人は、保守的な財務基盤の維持を重視しつつ、機動的な財務戦略を実行していきます。
LTV水準は、原則として60％を上限としていますが、資金余力の確保に留意しつつ、当面は40％程度を目安とし、巡航ベースでのLTVは保守的な水準を維持していくようコントロールしていく方針です。デット・ファイナンスについて
は、資産規模の拡大に伴う必要資金の調達を確保すべく、既存の借入先との良好な関係を維持しつつ、資金調達先や資金調達手段の多様化を図ります。また、ポートフォリオの規模拡大とリスク分散の進展によりリスクプレミアムの低下を図り、金融コストの低減を目指します。またリファイナンスリスクを低減するため、有利子負債の返済期限の分散・平準化を図ります。

(6) 決算後に生じた重要な事実
該当事項はありません。

2 投資法人の概況(1) 出資の状況
第2期

期別発行可能投資口総口数
発行済投資口の総口数
出資総額（注）
投資主数

（口）
（口）
（百万円）
（人）

第3期

第4期

第6期

（2017年11月30日）（2018年5月31日）（2018年11月30日）（2019年5月31日）

10,000,000
176,200
15,752
12,912

10,000,000
176,200
15,752
13,336

10,000,000
235,347
20,653
18,263

10,000,000
235,347
20,653
19,341

10,000,000
235,347
20,653
19,447（注）一時差異等調整引当額に係る利益超過分配の実施に伴う出資総額の変動は考慮していません。

(2) 投資口に関する事項
2019年5月31日現在における主要な投資主は以下のとおりです。
氏名又は名称
日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口）
日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社（信託口）
大江戸温泉物語株式会社
野村信託銀行株式会社（投信口）
資産管理サービス信託銀行株式会社（証券投資信託口）
モルガン・スタンレーＭＵＦＧ証券株式会社
ＤＦＡ ＩＮＴＥＲＮＡＴＩＯＮＡＬＲＥＡＬ ＥＳＴＡＴＥ ＳＥＣＵＲＩＴＩＥＳ ＰＯＲＴＦＯＬＩＯ
ＪＰモルガン証券株式会社
ＤＥＵＴＳＣＨＥ ＢＡＮＫ ＡＧ ＬＯＮＤＯＮ ６１０
ＢＮＹＭ ＳＡ／ＮＶ ＦＯＲ ＢＮＹＭ ＦＯＲ ＢＮＹ ＧＣＭ ＣＬＩ
ＥＮＴ ＡＣＣＯＵＮＴＳ Ｍ ＬＳＣＢ ＲＤ
合計

23,68322,298
9,246
8,257
5,065
2,462

発行済投資口の総口数に対する所有投資口数の割合(％)(注)
10.06
9.47
3.92
3.50
2.15
1.04

1,841

0.78

1,766
1,303

0.75
0.55

所有投資口数（口）（注）発行済投資口の総口数に対する所有投資口数の割合は小数第2位未満を切り捨てて記載しています。

26

第5期

（2017年5月31日）

1,200

0.50

77,121

32.76

27

(3) 役員等に関する事項(2) 主要な保有資産

2019年5月31日現在における執行役員、監督役員及び会計監査人は以下のとおりです。
役職名
執行役員

（注1）

氏名又は名称
今西

文則

鈴木

健太郎

監督役員

（注1）

本行

隆之

PwCあらた有限責任監査法人

会計監査人

主な兼職等
大江戸温泉アセットマネジメント株式会社
代表取締役社長
柴田・鈴木・中田法律事務所
丸紅プライベートリート投資法人 監督役員
シロウマサイエンス株式会社 取締役
のぞみ監査法人 代表社員
Hamee株式会社 監査役
株式会社Stand by C 京都 代表取締役
株式会社ライトアップ 監査役
株式会社NHKビジネスクリエイト 監査役
株式会社みらいワークス 監査役
株式会社NHKアート 監査役
株式会社インフキュリオン・グループ 監査役

当該営業期間における役職毎の報酬の総額（千円）（注2）

－

1,800

1,800

7,500

(4) 資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者
2019年5月31日現在における資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者は以下のとおりです。
名称
大江戸温泉アセットマネジメント株式会社
三井住友信託銀行株式会社
三井住友信託銀行株式会社
三井住友信託銀行株式会社
税理士法人平成会計社

資産運用会社
資産保管会社
一般事務受託者（投資主名簿等管理人）
一般事務（機関運営）受託者
一般事務（会計・税務）受託者

3 投資法人の運用資産の状況(1) 本投資法人の資産の構成
2019年5月31日現在における本投資法人の資産の構成は、以下のとおりです。
資産の
種類

不動産

用途等

地域等

温泉・温浴
関連施設

東海
四国
関東
東北
近畿
北陸
九州

不動産 合計預金・その他の資産
資産総額計

第5期
2018年11月30日現在
保有総額
資産総額に対する比率
（百万円）
（％）
10,96728.0
10,444
26.7
7,178
18.4
2,316
5.9
2,159
5.5
1,914
4.9
1,653
4.2
36,633
93.7
2,472
6.3
39,106100.0

不動産等の名称－（注1）執行役員及び監督役員は、いずれも本投資法人の投資口を自己又は他人の名義で所有しておりません。
また、監督役員は上記記載以外の他の法人の役員である場合がありますが、上記を含めていずれも本投資法人と利害関係はありません。
（注2）執行役員は、本投資法人から報酬を受け取っておりません。また、監督役員については、当期において支給した額、会計監査人については当期の監査に係る報酬として支払うべき額（概算額）を記載しています。
（注3）会計監査人の解任については、投資信託及び投資法人に関する法律の定めに従い、また、不再任については、監査の品質、監査報酬額等その他諸般の事情を総合的に勘案して、本投資法人の役員会において検討します。

委託区分

2019年5月31日現在における本投資法人の主要な保有資産の概要は以下のとおりです。

第6期
2019年5月31日現在
保有総額
資産総額に対する比率
（百万円）
（％）
10,90028.1
10,387
26.8
7,125
18.4
2,286
5.9
2,147
5.5
1,898
4.9
1,633
4.2
36,378
93.8
2,403
6.2
38,782100.0

期末帳簿価額（百万円）（注1）

賃貸可能面積
（㎡）
（注2）

賃貸面積
（㎡）
（注3）

＜ホテル
レオマの森＞
23,322.42＜ホテル
レオマの森＞
23,322.42＜ニューレオマワールド＞
40,573.63＜ニューレオマワールド＞
40,573.63

対総不動産賃貸
事業収益比率
（％）
（注4）

主たる用途

100.0

30.6

温泉・温浴
関連施設

稼働率
（％）

大江戸温泉物語
レオマリゾート（注5）10,387大江戸温泉物語
伊勢志摩

3,492

9,782.37

9,782.37

100.0

8.3

伊東ホテルニュー岡部

2,661

10,211.46

10,211.46

100.0

6.4

2,889

8,469.22

8,469.22

100.0

7.4

1,856

6,125.84

6,125.84

100.0

4.4

1,898

14,132.27

14,132.27

100.0

5.5

1,203

5,947.80

5,947.80

100.0

3.2

1,298

5,177.18

5,177.18

100.0

3.2

841

8,660.20

8,660.20

100.0

2.3

1,633

11,114.69

11,114.69

100.0

4.7

1,033

10,843.89

10,843.89

100.0

3.1

3,782

22,402.38

22,402.38

100.0

10.3

2,147

10,602.89(注6)

10,602.89
(注6)

100.0

6.0

1,252

16,602.03

16,602.03

100.0

4.7

36,378203,968.27

203,968.27

100.0

100.0

大江戸温泉物語あたみ
大江戸温泉物語
土肥マリンホテル
大江戸温泉物語あわら
大江戸温泉物語
かもしか荘
大江戸温泉物語伊香保
大江戸温泉物語
君津の森
大江戸温泉物語
長崎ホテル清風
大江戸温泉物語
幸雲閣
鬼怒川観光ホテル
大江戸温泉物語
きのさき
大江戸温泉物語
東山グランドホテル
合計

温泉・温浴
関連施設
温泉・温浴
関連施設
温泉・温浴
関連施設
温泉・温浴
関連施設
温泉・温浴
関連施設
温泉・温浴
関連施設
温泉・温浴
関連施設
温泉・温浴
関連施設
温泉・温浴
関連施設
温泉・温浴
関連施設
温泉・温浴
関連施設
温泉・温浴
関連施設
温泉・温浴
関連施設
－

（注1）「期末帳簿価額」は貸借対照表計上額（不動産については減価償却後の帳簿価額）を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
以下同じです。
（注2）「賃貸可能面積」は2019年5月31日現在において効力を有する各不動産に係る賃貸借契約書又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられる部分の面積を記載しています。以下同じです。
（注3）「賃貸面積」は2019年5月31日現在において効力を有する各不動産に係る賃貸借契約書に表示された賃貸面積を記載しています。
なお、「大江戸温泉物語 レオマリゾート」については、2019年5月31日現在において効力を有する賃貸借契約は、当該施設の建物に関するものと土地の一部（71,790.51㎡）に関するものがあり、「賃貸可能面積」欄及び「賃貸面積」欄には、そのうち当該建物に関する賃貸可能面積及び賃貸面積のみを記載しています。なお、当該土地上には閉鎖された動物園の施設が存在しており、本物件のテナント（株式会社レオマユニティー）は、当該土地において、テナン
トの負担と責任において動物を飼育、管理していますが、本投資法人は、当該土地を保有する上で必要となる費用相当額で、当該土地をテナントに賃貸しています。
（注4）「対総不動産賃貸事業収益比率」は、当期における各物件の不動産賃貸収益の全物件に係る合計額に対する比率を、小数第2位を四捨五入して表示しています。以下同じです。
（注5）「大江戸温泉物語 レオマリゾート」は、「ホテルレオマの森」及び「ニューレオマワールド」から構成された一体の施設です。以下同じです。
（注6）本土地上に存在する濾過機設備庫、LPガス庫、ゴミ置き場及び自家発電機庫の床面積を含みません。

（注1）地域等は都道府県を北海道・東北・関東・甲信越・東海・北陸・近畿・四国・九州に区分し、それぞれのエリアに所在する施設を集計しています。
（注2）保有総額は貸借対照表計上額（不動産については減価償却後の帳簿価額）を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
なお、不動産の帳簿価額には借地権を含みます。
（注3）資産総額に対する比率は小数第2位を四捨五入して記載しています。

28

29

(3) 不動産等組入資産明細

本投資法人が保有する不動産等の賃貸事業の状況は以下のとおりです。

2019年5月31日現在における本投資法人が保有する資産の概要は以下のとおりです。
不動産等の名称

所在地

所有形態

大江戸温泉物語
レオマリゾート

香川県丸亀市不動産

大江戸温泉物語伊勢志摩

三重県志摩市不動産

伊東ホテルニュー岡部

静岡県伊東市大江戸温泉物語あたみ
大江戸温泉物語
土肥マリンホテル
大江戸温泉物語あわら
大江戸温泉物語
かもしか荘
大江戸温泉物語伊香保
大江戸温泉物語
君津の森
大江戸温泉物語
長崎ホテル清風
大江戸温泉物語
幸雲閣
鬼怒川観光ホテル
大江戸温泉物語
きのさき
大江戸温泉物語
東山グランドホテル
合計

賃貸可能面積（㎡）＜ホテル
レオマの森＞
23,322.42

期末帳簿価額（百万円）

期末算定価額（百万円）（注1）

10,3878,910（注3）9,782.37

3,492

3,840

不動産

10,211.46

2,661

2,820

静岡県熱海市不動産

8,469.22

2,889

3,220

静岡県伊豆市不動産

6,125.84

1,856

2,030

福井県あわら市

不動産

14,132.27

1,898

2,000

栃木県那須塩原市

不動産

5,947.80

1,203

1,270

群馬県渋川市不動産

5,177.18

1,298

1,380

千葉県君津市不動産

8,660.20841862

長崎県長崎市不動産

11,114.69

1,633

2,570
（注3）

宮城県大崎市不動産

10,843.89

1,033

1,220

栃木県日光市不動産

22,402.38

3,782

兵庫県豊岡市不動産

10,602.89
(注2)

2,147

福島県会津若松市

不動産

16,602.03

1,252

1,480

－

203,968.27

36,37840,392－＜ニューレオマワールド＞
40,573.63

6,140
（注3）
2,650
（注3）

（注1）「期末算定価額」は、本投資法人の規約及び「投資法人の計算に関する規則」に基づき、決算期である2019年5月31日を価格時点とする不動産鑑定評価機
関（一般財団法人日本不動産研究所及び株式会社立地評価研究所）による不動産鑑定評価額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。また、当該期末算定価額は、鑑定を行った日付現在の各保有資産の損益状況及び賃料改定交渉の状況を鑑みた結果、本書の日付現在において効力を有する各保有資産に係る停止条件付定期建物等賃貸借契約書兼建物等管理業務委託契約における賃貸条件を前提として算出されています。なお、各不動産鑑定評価機関と本投資法人との間に、利害関係はありません。
（注2）本土地上に存在する濾過機設備庫、LPガス庫、ゴミ置き場及び自家発電機庫の床面積を含みません。
（注3）大江戸温泉物語 レオマリゾート、大江戸温泉物語 長崎ホテル清風、鬼怒川観光ホテル及び大江戸温泉物語 きのさきについて、2019年6月1日を効力発生日とした賃料改定を行うことについて2019年1月31日付で賃借人との間で賃貸借契約の変更契約を締結しており、上記期末算定価額は賃料改定を反映した算定額となっています。

不動産等の名称

大江戸温泉物語
レオマリゾート
大江戸温泉物語
伊勢志摩

第5期
第6期
（2018年6月1日～2018年11月30日）（2018年12月1日～2019年5月31日）
テナント
不動産賃貸 対総不動産
テナント
不動産賃貸 対総不動産
稼働率
稼働率
総数
事業収益
賃貸事業
総数
事業収益
賃貸事業
（期末時点）（期末時点）
（注）
〔期間中〕
収益比率
（注）
〔期間中〕
収益比率
（％）
（％）
（期末時点）（百万円）（％）（期末時点）（百万円）（％）

伊東ホテルニュー岡部
大江戸温泉物語あたみ
大江戸温泉物語
土肥マリンホテル
大江戸温泉物語あわら
大江戸温泉物語
かもしか荘
大江戸温泉物語伊香保
大江戸温泉物語
君津の森
大江戸温泉物語
長崎ホテル清風
大江戸温泉物語
幸雲閣
鬼怒川観光ホテル
大江戸温泉物語
きのさき
大江戸温泉物語
東山グランドホテル
合計

1

100.0

441

30.4

1

100.0

439

30.6

1

100.0

119

8.2

1

100.0

119

8.3

1

100.0

90

6.3

1

100.0

91

6.4

1

100.0

105

7.3

1

100.0

105

7.4

1

100.0

62

4.3

1

100.0

62

4.4

1

100.0

79

5.5

1

100.0

78

5.5

1

100.0

46

3.2

1

100.0

46

3.2

1

100.0

46

3.2

1

100.0

45

3.2

1

100.0

32

2.2

1

100.0

32

2.3

1

100.0

68

4.7

1

100.0

67

4.7

1

100.0

51

3.6

1

100.0

44

3.1

1

100.0

150

10.4

1

100.0

147

10.3

1

100.0

84

5.8

1

100.0

85

6.0

1

100.0

68

4.7

1

100.0

67

4.7

2

100.0

1,450

100.0

2

100.0

1,434

100.0

（注）「テナント総数」は、本投資法人を賃貸人として賃貸借契約が締結されているテナントの総数を記載しています。なお、「テナント総数」の合計は、各物件で共通するテナントについては名寄せを行い算出しています。

(4) 再生可能エネルギー発電設備等明細表
2019年5月31日現在、該当事項はありません。

(5) 公共施設等運営権等明細表
2019年5月31日現在、該当事項はありません。

(6) 有価証券組入資産明細
2019年5月31日現在、該当事項はありません。

(7) その他資産の状況
2019年5月31日現在、前記「（3）不動産等組入資産明細」に記載の資産以外にその他の特定資産の組入れはありま
せん。

(8) 国及び地域ごとの資産保有状況
2019年5月31日現在、日本以外の国及び地域について、該当事項はありません。

3031

4 保有不動産の資本的支出

5 費用・負債の状況(1) 資本的支出の予定(1) 運用等に係る費用明細

本投資法人が2019年5月31日現在保有する資産に関し、2019年5月31日現在計画している第7期の改修工事等に伴う資本的支出の予定額のうち主要なものは以下のとおりです。なお、下記工事予定金額には、会計上の費用に区分処理される部分が含まれています。
不動産等の名称

所在地

目的

予定期間

大江戸温泉物語
レオマリゾート
大江戸温泉物語
長崎ホテル清風
大江戸温泉物語
東山グランドホテル

香川県丸亀市屋上防水工事長崎県長崎市レストラン空調更新工事

福島県会津若松市

受変電設備更新工事

自 2019年５月
至 2019年６月
自 2019年６月
至 2019年７月
自 2019年６月
至 2019年７月

工事予定金額（百万円）
当期
既支払
総額
支払額
総額
18

－

－

18

－

－

11

－

－

本投資法人が2019年5月31日現在保有する資産に関し、当期の資本的支出に該当する工事は合計184百万円です。な
お、当期に行った資本的支出に該当する主要な工事は以下のとおりです。
不動産等の名称

所在地

伊東ホテルニュー岡部

静岡県伊東市

ガス給湯器転換工事

大江戸温泉物語
土肥マリンホテル

静岡県伊豆市

給水給湯配管更新工事

鬼怒川観光ホテル

栃木県日光市

給水配管更新工事

大江戸温泉物語伊勢志摩

三重県志摩市

外壁改修工事

香川県丸亀市レストラン空調機
更新工事

129,310
1,778
16,9173,600
42,209193,816

自 2018年12月1日

至 2019年5月31日

126,075
1,751
17,2333,600
39,245
187,905

目的期間

工事金額（百万円）

自 2018年11月
至 2018年12月

33

自 2019年 2 月
至 2019年 3 月

19

自 2019年 1 月
至 2019年 2 月

2019年5月31日現在における借入金の状況は以下のとおりです。
区
短
期
借
入
金

17

自 2019年 3 月
至 2019年 4 月

10

自 2019年 3 月
至 2019年 4 月

10

本投資法人は物件毎に策定している長期修繕計画に基づき、期中のキャッシュ・フローの中から、中長期的な将来の修繕等の資金に充当することを目的とした修繕積立金を、以下のとおり積立てています。
第2期

営業期間

第3期

第4期

第5期

第6期

自 2016年12月 1 日 自 2017年 6 月 1 日 自 2017年12月 1 日 自 2018年 6 月 1 日 自 2018年12月 1 日
至 2017年 5 月31日 至 2017年11月30日 至 2018年 5 月31日 至 2018年11月30日 至 2019年 5 月31日

（百万円）
（百万円）
（百万円）
（百万円）

62
－
－
62

62
－
－
62

62
32
－
94

94
－
－
94

94
－
－
94

1
年
内
返
済
予
定
の
長
期
借
入
金

分
借入先

株式会社三井住友銀行

借入日
2019年
5月31日

小計
株式会社三井住友銀行
オリックス銀行株式会社
三井住友信託銀行株式会社
株式会社三重銀行
株式会社伊予銀行
株式会社福岡銀行
野村信託銀行株式会社
株式会社親和銀行
株式会社三井住友銀行
オリックス銀行株式会社
三井住友信託銀行株式会社
株式会社三重銀行
株式会社三井住友銀行
株式会社三井住友銀行
株式会社東邦銀行
野村信託銀行株式会社
株式会社福岡銀行
株式会社親和銀行
株式会社三重銀行
株式会社栃木銀行
株式会社富山第一銀行
富国生命保険相互会社
株式会社高知銀行
株式会社福岡銀行
株式会社親和銀行
株式会社三井住友銀行
株式会社三井住友銀行
三井住友信託銀行株式会社
オリックス銀行株式会社
株式会社三重銀行
株式会社東和銀行
株式会社伊予銀行
野村信託銀行株式会社
株式会社福岡銀行
株式会社親和銀行

32

至 2018年11月30日（注）「資産運用報酬」については、上記とは別に、不動産等を取得又は売却した場合、その売買代金に料率を乗じて算出した額を支払い、当該不動産等の取得原価又は売却損益に算入する「取得報酬」及び「譲渡報酬」がありますが、第5期及び第6期にはいずれも発生していません。

(3) 長期修繕計画のために積立てた金銭

当期首積立金残高
当期積立額
当期積立金取崩額次期繰越額自 2018年6月1日

資産運用報酬（注）資産保管手数料
一般事務委託手数料
役員報酬
その他費用
合計

第6期

(2) 借入状況(2) 期中の資本的支出

大江戸温泉物語
レオマリゾート(単位：千円)

第5期

項目

2016年
9月1日

2016年
9月1日
2016年
9月1日
2017年
12月4日

2017年
12月4日

2018年
5月31日

2019年
5月31日

当期首残高

当期末残高

平均利率

(単位：千円)

返済期限

返済方法

使途

摘要

0.408

2020年
5月29日

（注2）

（注3）

無担保
無保証

0.718

2019年
5月31日

（注4）

（注5）

無担保
無保証

0.869

2020年
5月29日

（注6）

（注5）

無担保
無保証

1.319

2023年
5月31日

（注7）

（注5）

無担保
無保証

0.719

2020年
11月30日

（注8）

（注5）

無担保
無保証

0.869

2021年
11月30日

（注9）

（注5）

無担保
無保証

（％）
（注1）

－

350,000－

350,000

1,389,496
1,147,554
1,530,072
956,295
478,147
478,147
478,147
286,888
37,987
19,480
7,792
9,740

－
－
－
－
－
－
－
－
1,845,535
946,428
378,571473,214

11,00011,00043,09015,500
7,750
3,100
3,100
15,492
15,492
15,492
15,492
9,295
3,098
3,098

43,09015,500
7,750
3,100
3,100
15,492
15,492
15,492
15,492
9,295
3,098
3,098

400,000

－

0.412

（注10）

（注3）

－
－
－
－
－
－
－
－
－

11,78815,53910,628
9,712
5,130
4,856
4,853
3,078
2,913

2019年
5月31日

無担保
無保証

0.714

2022年
5月31日

（注11）

（注3）

無担保
無保証

33

区

分
借入先

1
年
内
返
済
予
定
の
長
期
借
入
金

株式会社三井住友銀行
三井住友信託銀行株式会社
オリックス銀行株式会社
株式会社三重銀行
株式会社東和銀行
株式会社伊予銀行
野村信託銀行株式会社
株式会社福岡銀行
株式会社親和銀行

34

返済期限

返済方法

使途

摘要

3,941,750

1,826,542
936,688374,675
468,344

－
－
－
－

0.869

2020年
5月29日

（注6）

（注5）

無担保
無保証

464,250

458,750

1.319

（注7）

（注5）

1,303,820
469,000
234,500
93,80093,800469,016
469,016
469,016
469,016
281,40993,80393,803
－
－
－
－
－
－
－
－
－
－
－
－
－
－
－
－
－
－

1,282,275
461,250
230,625
92,25092,250461,270
461,270
461,270
461,270
276,762
92,254
92,254
562,695
741,726
507,321463,579
244,869
231,789
231,646
146,921139,073
562,695
741,726
507,321463,579
244,869
231,789
231,646
146,921139,073

2023年
5月31日

無担保
無保証

0.719

2020年
11月30日

（注8）

（注5）

無担保
無保証

0.869

2021年
11月30日

（注9）

（注5）

無担保
無保証

0.714

2022年
5月31日

（注11）

（注3）

無担保
無保証

0.864

2023年
5月31日

（注11）

（注3）

無担保
無保証

小計

8,610,500

11,463,000

借入金合計

15,991,250

15,754,750

株式会社三井住友銀行
株式会社東邦銀行
野村信託銀行株式会社
株式会社福岡銀行
株式会社親和銀行
株式会社三重銀行
株式会社栃木銀行
株式会社富山第一銀行
富国生命保険相互会社
株式会社高知銀行
株式会社福岡銀行
株式会社親和銀行
株式会社三井住友銀行
三井住友信託銀行株式会社
オリックス銀行株式会社
株式会社三重銀行
株式会社東和銀行
株式会社伊予銀行
野村信託銀行株式会社
株式会社福岡銀行
株式会社親和銀行
株式会社三井住友銀行
三井住友信託銀行株式会社
オリックス銀行株式会社
株式会社三重銀行
株式会社東和銀行
株式会社伊予銀行
野村信託銀行株式会社
株式会社福岡銀行
株式会社親和銀行

（注7）
（注8）

（％）
（注1）

7,380,750

株式会社三井住友銀行

（注5）
（注6）

当期末残高
11,78815,53910,628
9,712
5,130
4,856
4,853
3,078
2,913

2019年
5月31日

小計

（注1）
（注2）
（注3）
（注4）

当期首残高

(単位：千円)

－
－
－
－
－
－
－
－
－

株式会社三井住友銀行
オリックス銀行株式会社
三井住友信託銀行株式会社
株式会社三重銀行

長
期
借
入
金

借入日

平均利率

2016年
9月1日
2016年
9月1日
2017年
12月4日

2017年
12月4日

2019年
5月31日

2019年
5月31日

（注9）

初回を2018年1月末日とし、以降3ヶ月毎末日に、19,365千円を各個別貸付人の個別貸付の未払元本額の割合で按分した金額をそれぞれ弁済し、残額を最終の元本弁済日に弁済します。
（注10） 2018年11月30日に50,000千円を弁済し、残額を元本返済期日に弁済しました。
（注11） 初回を2019年7月末日とし、以降3ヶ月毎末日に、17,125千円を各個別貸付人毎にそれぞれ弁済し、残額を最終の元本弁済日に弁済します。

(3) 投資法人債の状況
0.864

2023年
5月31日

（注11）

（注3）

無担保
無保証

該当事項はありません。

(4) 短期投資法人債の状況
該当事項はありません。

(5) 新投資口予約権の状況
該当事項はありません。

平均利率は期中加重平均利率を小数第4位を四捨五入して表示しています。
2019年11月29日に10,000千円を弁済し、残額を元本返済期日に弁済します。
使途は、借入金の返済資金です。
初回を2016年10月末日とし、以降3ヶ月毎末日に、34,250千円を各個別貸付人の個別貸付の未払元本額の割合で按分した金額をそれぞれ弁済し、残額を元本弁済日に弁済しました。
使途は、不動産の取得資金並びにこれらに関連する諸費用の支払いです。
初回を2016年10月末日とし、以降3ヶ月毎末日に、18,750千円を各個別貸付人の個別貸付の未払元本額の割合で按分した金額をそれぞれ弁済し、残額を元本弁済日に弁済します。
初回を2016年10月末日とし、以降3ヶ月毎末日に、2,750千円ずつ弁済し、残額を最終の元本弁済日に弁済します。
初回を2018年1月末日とし、以降3ヶ月毎末日に、18,135千円を各個別貸付人の個別貸付の未払元本額の割合で按分した金額をそれぞれ弁済し、残額を最終の元本弁済日に弁済します。

35

6 期中の売買状況

7 経理の状況(1) 不動産等及び資産対応証券等、インフラ資産等及びインフラ関連資産の売買状況等(1) 資産、負債、元本及び損益の状況等

該当事項はありません。

後記、「Ⅱ．貸借対照表」、「Ⅲ．損益計算書」、「Ⅳ．投資主資本等変動計算書」、「Ⅴ．注記表」及び「Ⅵ．金銭の分配に係る計算書」をご参照下さい。

(2) その他の資産の売買状況等(2) 減価償却額の算定方法の変更

該当事項はありません。上記不動産等以外の主なその他の資産は、概ね銀行預金です。

該当事項はありません。

(3) 特定資産の価格等の調査(3) 不動産等及びインフラ資産等の評価方法の変更① 不動産等

該当事項はありません。

該当事項はありません。

② その他

8 自社設定投資信託受益証券等の状況等

該当事項はありません。

該当事項はありません。

(4) 利害関係人等との取引状況

9 海外不動産保有法人の状況等① 利害関係人等との売買取引状況
該当事項はありません。

該当事項はありません。

② 利害関係人等への賃貸借状況
賃借人の名称

総賃料収入（千円）

大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ株式会社
株式会社レオマユニティー
大江戸温泉物語株式会社
合計③ 支払手数料等の金額分

支払手数料等総額（千円）（A）

管理委託費

15,000区

10 海外不動産保有法人が有する不動産の状況等

995,395
439,315275
1,434,986

利害関係人等との取引内訳
支払先
大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ
株式会社
株式会社レオマユニティー

該当事項はありません。

11 その他
支払金額（千円）（B）

総額に対する
割合（B/A）

13,000

86.7％

2,000

13.3％

（注１）利害関係人等とは、投資信託及び投資法人に関する法律施行令第123条及び一般社団法人投資信託協会の投資信託及び投資法人に係る運用報告書等に関する規則第26条第27号に規定される本投資法人と資産運用委託契約を締結している資産運用会社の利害関係人等をいいます。
（注２）上記数値は、当期に取引のあった利害関係人等との取引状況を記載しています。

(5) 資産運用会社が営む兼業業務に係る当該資産運用会社との間の取引の状況等該当する取引はありません。

36(1) お知らせ① 投資主総会

該当事項はありません。

② 投資法人役員会

該当事項はありません。

(2) 金額及び比率の端数処理
本書では、特に記載のない限り、記載未満の数値について、金額は切り捨て、比率は四捨五入により記載しています。

37

Ⅱ. 貸借対照表(単位：千円)前期（ご参考）（2018年11月30日）

前期（ご参考）（2018年11月30日）

資産の部

当 期
（2019年5月31日）

負債の部

流動資産
現金及び預金
前払費用
その他
流動資産合計流動負債
2,220,373

2,001,208

営業未払金

73,13017,426

127,758

136,232

短期借入金－

350,000

6,332

66,727

1年内返済予定の長期借入金

2,354,464

2,204,168

固定資産
有形固定資産建物

7,380,750

3,941,750

未払金

90,481

87,838

未払費用

10,546

7,508

972

866

未払法人税等
25,982,750

26,145,944

未払消費税等

82,313

15,234

減価償却累計額△1,498,792△1,926,166

前受金

258,696259,137

建物（純額）

24,483,958

24,219,777

その他

1,259

10,979構築物※2

減価償却累計額

△138

△508

構築物（純額）1,120

10,470

機械及び装置
減価償却累計額
機械及び装置（純額）

6,438

66,854

7,903,329

4,746,616

長期借入金

8,610,500

11,463,000

1,230,724

1,230,724

137,354

137,754

流動負債合計
固定負債

600

600

預り敷金及び保証金

△26

△44

資産除去債務573

555

工具、器具及び備品

2,620

2,620

負債合計

減価償却累計額

△268

△487

純資産の部

工具、器具及び備品（純額）

2,352

2,133

投資主資本

土地

11,988,130

11,988,130

出資総額

有形固定資産合計

36,476,134

36,221,067

157,802

157,802

無形固定資産借地権

固定負債合計

一時差異等調整引当額

559,716

577,741

559,716

103,787

185,296

10,08910,089純資産合計
負債純資産合計

資産合計

39,106,853

38,782,191△8,643

577,741

差入敷金及び保証金

195,399※1

剰余金合計

長期前払費用

36,578,023△5,819

当期未処分利益又は当期未処理損失（△）
12

113,895

20,653,023

20,644,379

17

36,752,388

20,653,023

20,647,203

繰延税金資産投資その他の資産合計

17,578,095△8,6433,754

固定資産合計12,831,479△5,819161,556

投資その他の資産※1

出資総額控除額合計

4,556

無形固定資産合計

9,978,579
17,881,908

出資総額控除額

162,358

ソフトウエア38(単位：千円)当 期（2019年5月31日）

出資総額（純額）
剰余金

投資主資本合計

21,224,944※3

21,224,944
39,106,853

21,204,095※3

21,204,095
38,782,191

39

Ⅲ. 損益計算書

Ⅳ. 投資主資本等変動計算書(単位：千円)前期（ご参考）自 2018年 6 月 1 日
至 2018年11月30日

当 期
自 2018年12月 1 日
至 2019年 5 月31日

前期（ご参考）（自2018年6月1日※1

営業収益合計1,450,211※1

1,450,211

出資総額

※1、※2

541,878

1,434,986
1,434,986※1、※2

548,074

当期首残高
当期変動額

資産運用報酬

129,310126,075

資産保管手数料

1,778

1,751

剰余金の配当一般事務委託手数料

16,917

17,233

役員報酬

3,600

3,600

一時差異等調整引
当額による利益超
過分配

その他営業費用
営業費用合計営業利益※2

42,20939,245

当期純利益

735,695

735,980

当期変動額合計

714,516

699,005

※2

営業外収益
受取利息

10

10

還付加算金

871

－

出資総額

一時差異等
調整引当額

20,653,023△2,995

営業外収益合計

882

10

－
※1

当期末残高

当期（自

64,35362,352

融資関連費用

72,45175,774－500

136,805

138,626

578,593

560,389

補助金収入－

11,250

特別利益合計

－11,250－

11,250

経常利益
特別利益

特別損失
固定資産圧縮損
特別損失合計

－11,250578,593

560,389

法人税、住民税及び事業税

973

867

法人税等調整額△05

税引前当期純利益

法人税等合計当期純利益
前期繰越利益
当期未処分利益又は当期未処理損失（△）

40△2,995 20,650,027

972

873

577,620559,516120

199

577,741

559,716

当期未処分
利益又は
当期未処理
損失（△）
570,366

剰余金合計

20,653,023

2018年12月1日

至

投資主資本
合計

純資産合計

570,366 21,220,394 21,220,394△570,245△570,245△2,824△2,824△2,824△2,824△2,824
577,620577,620577,620577,620△2,824△2,824△2,824

7,374

7,374

4,550

4,550

△5,819△5,819 20,647,203

577,741

577,741 21,224,944 21,224,944

2019年5月31日）(単位：千円)

投資主資本
出資総額

支払利息

営業外費用合計

出資総額
控除額合計

出資総額
（純額）

△570,245 △570,245

営業外費用

その他

(単位：千円)

剰余金

出資総額控除額

営業費用
賃貸事業費用2018年11月30日）
投資主資本

営業収益
賃貸事業収入至

剰余金

出資総額控除額

当期首残高

出資総額

一時差異等
調整引当額

20,653,023△5,819

出資総額
控除額合計

出資総額
（純額）

△5,819 20,647,203

当期未処分
利益又は
当期未処理
損失（△）
577,741

剰余金合計

投資主資本
合計

純資産合計

577,741 21,224,944 21,224,944

当期変動額
剰余金の配当△577,541 △577,541

一時差異等調整引
当額による利益超
過分配

当期末残高

－
※1

20,653,023△577,541△2,824△2,824△2,824△2,824△2,824
559,516

559,516

559,516

559,516△2,824△2,824△2,824△18,024△18,024△20,848△20,848△8,643△8,643 20,644,379

559,716

559,716 21,204,095 21,204,095

当期純利益
当期変動額合計△577,541

41

Ⅴ. 注記表[継続企業の前提に関する注記][貸借対照表に関する注記]当

前期（ご参考）自 2018年6月1日

該当事項はありません。

至 2018年11月30日

自 2018年12月1日

該当事項はありません。

期

至 2019年5月31日※1 一時差異等調整引当額
前期（ご参考）（2018年11月30日）
1. 引当の発生事由、発生した資産等、当初発生額及び引当額発生した資産等[重要な会計方針に係る事項に関する注記]
前期（ご参考）区分

自 2018年6月1日

1. 固定資産の減価償却の方法

2. 収益及び費用の計上基準

3. その他計算書類作成のための基本となる重要な事項

至 2018年11月30日

当

自 2018年12月1日(1) 有形固定資産定額法を採用しています。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
建物
3～44年
構築物
10～20年
機械及び装置17年
工具、器具及び備品
6年(2) 無形固定資産定額法を採用しています。
なお、主たる償却年数は以下のとおりです。
ソフトウェア（自社利用分）
社内における利用可能期間5年(3) 長期前払費用定額法を採用しています。

(1) 有形固定資産定額法を採用しています。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
建物
3～44年
構築物
10～20年
機械及び装置17年
工具、器具及び備品
6年(2) 無形固定資産定額法を採用しています。
なお、主たる償却年数は以下のとおりです。
ソフトウェア（自社利用分）
社内における利用可能期間5年(3) 長期前払費用定額法を採用しています。

固定資産税等の処理方法
保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税
及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち、当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用
として費用処理する方法を採用しています。
なお、不動産等の取得に伴い、譲渡人に支払った
取得日を含む年度の固定資産税等の精算金は、賃貸事業費用として計上せず、当該不動産等の取得原価に算入しています。当期において不動産等の取得
原価に算入した固定資産税等相当額はありません。

固定資産税等の処理方法
保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税
及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち、当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用
として費用処理する方法を採用しています。
なお、不動産等の取得に伴い、譲渡人に支払った
取得日を含む年度の固定資産税等の精算金は、賃貸事業費用として計上せず、当該不動産等の取得原価に算入しています。当期において不動産等の取得
原価に算入した固定資産税等相当額はありません。

消費税等の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜処理によっています。

消費税等の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜処理によっています。

[表示方法の変更に関する注記]
前期（ご参考）自 2018年6月1日

至 2018年11月30日「『税効果会計に係る会計基準』の一部改正」（企業会計基準第28号 平成30年２月16日）を当期から適用し、繰延税金資産は投資その他の資産の区分に表示し、繰延税金負債は固定負債の区分に表示する方法に変更しました。

建物期

至 2019年5月31日(単位：千円)

発生の事由
当初発生額 当期首残高 当期引当額 当期戻入額 当期末残高 戻入れの事由
資産除去債務関連費用の計上
159,400
2,995
2,824
－
5,819
－
に伴う税会不一致の発生

2. 戻入れの具体的な方法
アスベストの除去（処理）及びPCBを含有する物品の撤去等により、損金算入した時点で対応すべき金額を戻し入れる予定です。
当期（2019年5月31日）
1. 引当の発生事由、発生した資産等、当初発生額及び引当額発生した資産等
建物(単位：千円)

発生の事由
当初発生額 当期首残高 当期引当額 当期戻入額 当期末残高 戻入れの事由
資産除去債務関連費用の計上
159,400
5,819
2,824
－
8,643
－
に伴う税会不一致の発生

2. 戻入れの具体的な方法
アスベストの除去（処理）及びPCBを含有する物品の撤去等により、損金算入した時点で対応すべき金額を戻し入れる予定です。
※2

国庫補助金等により取得した有形固定資産の圧縮記帳額
前期（ご参考）（2018年11月30日）

建物附属設備※3

当－（2019年5月31日）

投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
前期（ご参考）（2018年11月30日）

当

50,000期

11,250(単位：千円)（2019年5月31日）

50,000[損益計算書に関する注記]
当自 2018年12月1日

期※1

不動産賃貸事業損益の内訳(単位：千円)至 2019年5月31日

前期（ご参考）自 2018年6月1日－

当至 2018年11月30日

自 2018年12月1日

期

至 2019年5月31日

A. 不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入賃料収入
その他賃貸事業収入
不動産賃貸事業収益合計

1,447,579
2,631
1,450,211

1,434,711
275
1,434,986

B. 不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
管理委託費
損害保険料
減価償却費
公租公課
その他費用
不動産賃貸事業費用合計

15,0007,138
421,997
91,317
6,425
541,878

15,0007,042
427,980
91,714
6,337
548,074

C. 不動産賃貸事業損益（A－B）

908,332

886,911※2

減価償却実施額は次のとおりです。

(単位：千円)前期（ご参考）自 2018年6月1日

賃貸事業費用有形固定資産その他営業費用
無形固定資産42(単位：千円)期

当至 2018年11月30日

自 2018年12月1日

期

至 2019年5月31日

421,997

427,980

802

802

43

[投資主資本等変動計算書に関する注記]※1[金融商品に関する注記]発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
前期（ご参考）自 2018年6月1日

発行可能投資口総口数
発行済投資口の総口数

至 2018年11月30日

当

10,000,000口
235,347口

自 2018年12月1日

期

至 2019年5月31日

10,000,000口
235,347口[税効果会計に関する注記]

1. 繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳(単位：千円)前期（ご参考）当（2018年11月30日）

繰延税金資産未払事業税損金不算入額
資産除去債務繰延税金資産小計
評価性引当額繰延税金資産合計
繰延税金負債
資産除去債務に対応する有形固定資産
繰延税金負債合計
繰延税金資産の純額期（2019年5月31日）

17
43,39043,408△2,86440,54412
43,516
43,529△3,79339,736△40,526△40,526
17△39,723△39,72312

2. 法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主
要な項目別の内訳(単位：％)

前期（ご参考）当（2018年11月30日）

法定実効税率（調整）
支払分配金の損金算入額
評価性引当額の増減
その他
税効果会計適用後の法人税等の負担率

期（2019年5月31日）

31.51

31.51

△31.60
0.16
0.10
0.17

△31.63
0.17
0.11
0.16

[リースにより使用する固定資産に関する注記]
前期（ご参考）自 2018年6月1日

該当事項はありません。

至 2018年11月30日

当

自 2018年12月1日

該当事項はありません。

期

至 2019年5月31日

前期（ご参考）（自 2018年6月1日 至 2018年11月30日）
1. 金融商品の状況に関する事項（1）金融商品に対する取組方針
本投資法人では、中長期的に安定的かつ健全な財務基盤を構築することを基本方針とし、金融機関からの借入れ、投資法人債の発行又は新投資口の発行等によって、分散され、バランスのとれた資金調達を行います。
新投資口の発行は、発行に伴い取得する物件の収益性、取得時期、LTV水準、有利子負債の返済時期等を総合的に考慮し、新投資口の発行による持分割合の低下に配慮した上で適時に実施するものとします。借入金及び投資法人債の発行により調達した資金の使途は、資産の取得、修繕、敷金・保証金の返済、分配金の支払、本投資法人の費用の支払又は債務の返済等としています。
また、諸々の資金ニーズに対応するため、融資枠等の設定状況も勘案した上で、妥当と考えられる金額を現預金として保有するものとします。
デリバティブ取引については、借入金等の金利変動リスクその他のリスクをヘッジする目的として行うことがありますが、投機的な取引は行いません。
（2）金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金は、主に資産の取得資金、債務の返済資金の調達を目的としています。借入金は、弁済期の到来時に借換えを行うことが出来ないリスクに晒されていますが、調達先の分散を図り、投資口の発行等による資金調達を含めたバ
ランスの取れた資金調達案を検討し、実行することでリスクの低減を図っています。
また、変動金利による借入金は、支払金利の上昇リスクに晒されていますが、LTVの上限を設定し、金利の上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定しています。
預金は、本投資法人の余剰資金を運用するものであり、預入先金融機関の破綻など信用リスクに晒されていますが、安全性及び換金性を考慮し、預入期間を短期に限定して運用しています。
（3）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
該当事項はありません。
2. 金融商品の時価等に関する事項
2018年11月30日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。
なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません。（注2）（1）現金及び預金
資産合計（2）1年内返済予定の長期借入金（3）長期借入金
負債合計

時価2,220,373
2,220,373
7,380,750
8,610,500
15,991,250

差額(単位：千円)－－－－－（注1）金融商品の時価の算定方法（1）現金及び預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額と近似していると言えることから、当該帳簿価額によっています。
（2）1年内返済予定の長期借入金、（3）長期借入金
これらは全て変動金利によるものであり、短期間で市場金利を反映し、時価は帳簿価額と近似していると言えることから、当該帳簿価額によっています。
（注2）時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品
預り敷金及び保証金は市場価格がなく、賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定することが困難である
ことから、合理的にキャッシュ・フローを見積もることが極めて困難と認められるため、時価評価の対象とはしていません。
預り敷金及び保証金

44

貸借対照表計上額
2,220,373
2,220,373
7,380,750
8,610,500
15,991,250

貸借対照表計上額(単位：千円)

1,230,72445

（注3）金銭債権の決算日（2018年11月30日）後の償還予定額(単位：千円)

1年以内

現金及び預金2,220,373（注4）借入金の決算日（2018年11月30日）後の返済予定額
1年以内1年内返済予定の長期借入金
長期借入金
合計

7,380,750－
7,380,750

1年超
2年以内

－
5,889,630
5,889,630

2年超
3年以内

－
2,278,620
2,278,620

3年超
4年以内

－
11,00011,000(単位：千円)

4年超
5年以内

5年超

－
431,250
431,250－－－

当期（自 2018年12月1日 至 2019年5月31日）
1. 金融商品の状況に関する事項（1）金融商品に対する取組方針
本投資法人では、中長期的に安定的かつ健全な財務基盤を構築することを基本方針とし、金融機関からの借入れ、投資法人債の発行又は新投資口の発行等によって、分散され、バランスのとれた資金調達を行います。
新投資口の発行は、発行に伴い取得する物件の収益性、取得時期、LTV水準、有利子負債の返済時期等を総合的に考慮し、新投資口の発行による持分割合の低下に配慮した上で適時に実施するものとします。借入金及び投資法人債の発行により調達した資金の使途は、資産の取得、修繕、敷金・保証金の返済、分配金の支払、本投資法人の費用の支払又は債務の返済等としています。
また、諸々の資金ニーズに対応するため、融資枠等の設定状況も勘案した上で、妥当と考えられる金額を現預金として保有するものとします。
デリバティブ取引については、借入金等の金利変動リスクその他のリスクをヘッジする目的として行うことがありますが、投機的な取引は行いません。
（2）金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金は、主に資産の取得資金、債務の返済資金の調達を目的としています。借入金は、弁済期の到来時に借換えを行うことが出来ないリスクに晒されていますが、調達先の分散を図り、投資口の発行等による資金調達を含めたバ
ランスの取れた資金調達案を検討し、実行することでリスクの低減を図っています。
また、変動金利による借入金は、支払金利の上昇リスクに晒されていますが、LTVの上限を設定し、金利の上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定しています。
預金は、本投資法人の余剰資金を運用するものであり、預入先金融機関の破綻など信用リスクに晒されていますが、安全性及び換金性を考慮し、預入期間を短期に限定して運用しています。
（3）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
該当事項はありません。

（1）現金及び預金
資産合計（2）短期借入金（3）1年内返済予定の長期借入金（4）長期借入金
負債合計

時価2,001,208
2,001,208
350,000
3,941,750
11,463,000
15,754,750

差額(単位：千円)(単位：千円)

貸借対照表計上額

預り敷金及び保証金

1,230,724（注3）金銭債権の決算日（2019年5月31日）後の償還予定額（単位：千円)

1年以内

現金及び預金2,001,208（注4）借入金の決算日（2019年5月31日）後の返済予定額
1年以内
短期借入金
1年内返済予定の長期借入金
長期借入金
合計

350,000
3,941,750－
4,291,750

1年超
2年以内

－
－
2,384,110
2,384,110

2年超
3年以内

－
－
5,509,515
5,509,515

3年超
4年以内

－
－
3,569,375
3,569,375

4年超
5年以内

(単位：千円)

5年超
－
－
－
－

－
－
－
－

[資産除去債務に関する注記]

前期（ご参考）（2018年11月30日）
資産除去債務のうち貸借対照表に計上しているもの
1. 当該資産除去債務の概要
本投資法人は、保有する資産「大江戸温泉物語 伊勢志摩、あたみ、土肥マリンホテル、あわら、伊香保、きのさき及び東山グランドホテル」のアスベスト除去費用及びPCBを含有する物品の撤去費用の契約上、法令上の義務に関して資産除去債
務を計上しています。
なお、各物件のアスベストについては株式会社アースアプレイザルの調査結果を得て、現状の使用に特別な問題はないと考えており、今後も適切な管理を継続します。また、PCBを含有している物品についても法律に従い管轄官庁に保管状況の届出を行い、適切に保管しています。
2. 当該資産除去債務の金額の算定方法
使用見込期間を建物の耐用年数により22～40年と見積り、割引率は0.41～0.73％を使用して資産除去債務を算定しています。
3. 当該資産除去債務の総額の増減

2. 金融商品の時価等に関する事項
2019年5月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。
なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません。（注2）
貸借対照表計上額
2,001,208
2,001,208
350,000
3,941,750
11,463,000
15,754,750（注2）時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品
預り敷金及び保証金は市場価格がなく、賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定することが困難である
ことから、合理的にキャッシュ・フローを見積もることが極めて困難と認められるため、時価評価の対象とはしていま
せん。

期首残高
有形固定資産の取得に伴う増加額
時の経過による調整額
期末残高(単位：千円)

136,955－399
137,354

－
－
－
－
－
－

（注1）金融商品の時価の算定方法（1）現金及び預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額と近似していると言えることから、当該帳簿価額によっています。
（2）短期借入金（3）1年内返済予定の長期借入金、（4）長期借入金
これらは全て変動金利によるものであり、短期間で市場金利を反映し、時価は帳簿価額と近似していると言えることから、当該帳簿価額によっています。

46

47

当期（2019年5月31日）
資産除去債務のうち貸借対照表に計上しているもの
1. 当該資産除去債務の概要
本投資法人は、保有する資産「大江戸温泉物語 伊勢志摩、あたみ、土肥マリンホテル、あわら、伊香保、きのさき及び東山グランドホテル」のアスベスト除去費用及びPCBを含有する物品の撤去費用の契約上、法令上の義務に関して資産除去債
務を計上しています。
なお、各物件のアスベストについては株式会社アースアプレイザルの調査結果を得て、現状の使用に特別な問題はないと考えており、今後も適切な管理を継続します。また、PCBを含有している物品についても法律に従い管轄官庁に保管状況の届出を行い、適切に保管しています。

[関連当事者との取引に関する注記]
前期（ご参考）（自 2018年6月1日
属性

事業の内容
又は職業

投資口の所
有割合(％)

利害関係人等

大江戸温泉物語
株式会社

旅館・ホテルの経営

3.9

株式会社レオマ
ユニティー

遊園地及び
温泉旅館・ホテルの運営－

利害関係人等

2. 当該資産除去債務の金額の算定方法
使用見込期間を建物の耐用年数により22～40年と見積り、割引率は0.41～0.73％を使用して資産除去債務を算定しています。

利害関係人等

3. 当該資産除去債務の総額の増減

利害関係人等(単位：千円)

期首残高
有形固定資産の取得に伴う増加額
時の経過による調整額
期末残高137,354－400
137,754[賃貸等不動産に関する注記]

前期（ご参考）（自 2018年6月1日 至 2018年11月30日）
本投資法人では全国における主要な観光地、温泉地として認知度の高いエリアを中心に、ホテル・旅館用の賃貸等不動産を有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、当期増減額及び時価は、次のとおりです。
当期首残高
36,849,471

貸借対照表計上額
当期増減額△215,534(単位：千円)

当期末残高
36,633,936

当期末の時価40,082,000（注1）貸借対照表計上額は、取得原価（付随費用を含みます。）から減価償却累計額を控除した金額です。
（注2）賃貸等不動産の当期増減額のうち、主な増加額は「大江戸温泉物語 レオマリゾート」他12物件の資本的支出（合計206,381千円）によるものであり、主な減少額は減価償却（合計421,997千円）によるものです。
（注3）当期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。また、当該時価は、鑑定を行った日付現在の各保有資産の損益状況及び賃料改定交渉の状況を鑑みた結果、本書の日付現在において効力を有する各保有資産に係る停止条件付定期建物等賃貸借契約書兼建物等管理業務委託契約における賃貸条件を前提として算出されています。

なお、賃貸等不動産に関する2018年11月期（第5期）における損益は、前記「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
当期（自 2018年12月1日 至 2019年5月31日）
本投資法人では全国における主要な観光地、温泉地として認知度の高いエリアを中心に、ホテル・旅館用の賃貸等不動産を有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、当期増減額及び時価は、次のとおりです。
当期首残高
36,633,936

貸借対照表計上額
当期増減額△255,066(単位：千円)

当期末残高
36,378,870

当期末の時価40,392,000（注1）貸借対照表計上額は、取得原価（付随費用を含みます。）から減価償却累計額を控除した金額です。
（注2）賃貸等不動産の当期増減額のうち、主な増加額は「大江戸温泉物語 レオマリゾート」他11物件の資本的支出（合計184,163千円）によるものであり、主な減少額は減価償却（合計427,980千円）によるものです。
（注3）当期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。また、当該時価は、鑑定を行った日付現在の各保有資産の損益状況及び賃料改定交渉の状況を鑑みた結果、本書の日付現在において効力を有する各保有資産に係る停止条件付定期建物等賃貸借契約書兼建物等管理業務委託契約における賃貸条件を前提として算出されています。
（注4）大江戸温泉物語 レオマリゾート、大江戸温泉物語 長崎ホテル清風、鬼怒川観光ホテル及び大江戸温泉物語 きのさきについて、2019年6月1日を効力発生日とした賃料改定を行うことについて2019年1月31日付で賃借人と契約を締結しており、上記の当期末の時価は賃料改定を反映した算定額となっています。

至 2018年11月30日）

会社等の名称又は氏名

資産保管会社

大江戸温泉物語
グループ株式会社（注3）
大江戸温泉物語
ホテルズ＆リゾーツ株式会社（注3）
三井住友信託銀行
株式会社

旅館・ホテルの経営
旅館・ホテル
の経営
銀行業及び
信託業

－

－

－

取引の内容

取引金額
（千円）

不動産の賃貸等

275

不動産の賃借等89

不動産の賃貸等

441,059

不動産管理委託報酬等
不動産の賃貸等
不動産管理委託報酬等
不動産の賃貸等
不動産管理委託報酬等

2,000
503,7516,526
502,7686,474

長期借入金の返済

19,435

支払利息
一般事務委託手数料

7,225
11,891

取引の内容

取引金額
（千円）

不動産の賃貸等

275

不動産の賃借等89

不動産の賃貸等

439,315

科目
預り敷金及び保証金
前受金
差入敷金及び保証金
前払費用
預り敷金及び保証金
前受金
前払費用
預り敷金及び保証金
前受金
前払費用
預り敷金及び保証金
前受金
前払費用

期末残高
（千円）
275
45
89
15
375,275
79,073367－－－
855,173
179,577
2,386

1年内返済予定の長期借入金
長期借入金
未払利息
未払金

1,537,864
374,675
1,216
1,425

（注1）上記の金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
（注2）取引条件は、契約に基づいて決定しています。
（注3）2018年9月1日付で、株式会社大江戸温泉ホールディングスジャパン及び大江戸温泉物語グループ株式会社の吸収合併により、大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ株式会社が大江戸温泉物語グループ株式会社の賃貸借契約上の地位を承継しています。

当期（自 2018年12月1日
属性

会社等の名称
又は氏名

利害関係人等至 2019年5月31日）
事業の内容
又は職業

投資口の所
有割合(％)

大江戸温泉物語
株式会社

旅館・ホテルの経営

3.9

利害関係人等

株式会社レオマ
ユニティー

遊園地及び
温泉旅館・ホテルの運営－

利害関係人等

大江戸温泉物語
ホテルズ＆リゾー
ツ株式会社

旅館・ホテルの経営－

資産保管会社

三井住友信託銀行
株式会社

銀行業及び
信託業

不動産管理委託報酬等
不動産の賃貸等
不動産管理委託報酬等

－

2,000
995,395
13,000

長期借入金の借入

1,514,532

長期借入金の返済
支払利息
融資手数料の支払一般事務委託手数料

1,533,968
7,103
15,902
12,108

科目
預り敷金及び保証金
前受金
差入敷金及び保証金
前払費用
預り敷金及び保証金
前受金
その他（注3）
前払費用
預り敷金及び保証金
前受金
その他（注4）
前払費用
1年内返済予定の長期借入金
長期借入金
－
未払利息
－
未払金

（注1）上記の金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
（注2）取引条件は、契約に基づいて決定しています。
（注3）その他は、流動資産（その他）に該当し、2019年6月1日を効力発生日とした賃料改定に伴う敷金の移動により生じたものです。
（注4）その他は、流動負債（その他）に該当し、2019年6月1日を効力発生日とした賃料改定に伴う敷金の移動により生じたものです。

期末残高
（千円）
275
45
89
15
375,275
68,26960,000367
855,173
190,82160,0002,386
409,650
1,483,453
－
357
－
1,453

なお、賃貸等不動産に関する2019年5月期（第6期）における損益は、前記「損益計算書に関する注記」に記載のとおり
です。

48

49

Ⅵ. 金銭の分配に係る計算書[1口当たり情報に関する注記](単位：円)

前期（ご参考）自 2018年6月1日

1口当たり純資産額
1口当たり当期純利益

至 2018年11月30日

90,185円
2,454円当

自 2018年12月1日

期

90,097円
2,377円（注1）1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益について
は、潜在投資口がないため記載しておりません。
（注2）1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。

前期（ご参考）自 2018年6月1日

当期純利益（千円）
普通投資主に帰属しない金額（千円）
普通投資口に係る当期純利益（千円）
期中平均投資口数（口）[重要な後発事象に関する注記]

前期（ご参考）（自 2018年6月1日
該当事項はありません。

至 2018年11月30日

577,620－577,620
235,347

当

自 2018年12月1日

項目

至 2019年5月31日

Ⅰ 当期未処分利益
Ⅱ 利益超過分配金加算額
うち一時差異等調整引当額
Ⅲ 分配金の額

期

至 2019年5月31日

559,516－
559,516
235,347（投資口1口当たり分配金の額）
うち利益分配金（うち1口当たり利益分配金）
うち一時差異等調整引当額（うち1口当たり利益超過分配金（一時差異等調整引当額に係るもの））

至 2018年11月30日）

Ⅳ 次期繰越利益

当期（自 2018年12月1日 至 2019年5月31日）
該当事項はありません。

[追加情報][一時差異等調整引当額の引当て及び戻入れに関する注記]
前期（ご参考）（自 2018年6月1日 至 2018年11月30日）
1. 引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額発生した資産等「大江戸温泉物語 伊勢志摩」等7物件の建物

引当ての発生事由
資産除去債務関連費用の計上に伴う税会不一致の発生(単位：千円)

一時差異等調整引当額
2,824

2. 戻入れの具体的な方法
資産除去債務関連費用が発生した翌期以降、「大江戸温泉物語 伊勢志摩、あたみ、土肥マリンホテル、あわら、伊香保、きのさき及び東山グランドホテル」の建物に係るアスベストの除去（処理）及びPCBを含有する物品の撤去等により、損金算入した時点で対応すべき金額を戻し入れる予定です。
なお、各物件のアスベストについては株式会社アースアプレイザルの調査結果を得て、現状の使用に特別な問題はないと考えており、今後も適切な管理を継続します。また、PCBを含有している物品についても法律に従い管轄官庁に保管状況の届出を行い、適切に保管しています。
当期（自 2018年12月1日 至 2019年5月31日）
1. 引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額発生した資産等「大江戸温泉物語 伊勢志摩」等7物件の建物

引当ての発生事由
資産除去債務関連費用の計上に伴う税会不一致の発生(単位：千円)

分配金の額の算出方法

前期（ご参考）自 2018年 6 月 1 日
至 2018年11月30日

当 期
自 2018年12月 1 日
至 2019年 5 月31日

577,741,085

559,716,337

2,824,164

2,824,164

2,824,164

2,824,164580,365,702

562,479,330(2,466)(2,390)577,541,538

559,655,166(2,454)(2,378)2,824,164(12)

2,824,164(12)

199,547

61,171

上記のとおり、当期の投資口1口当たり
分配金は、2,466円としております。
利益分配金（利益超過分配金は含みません。）については、税制の特例（租税特別措置法第67条の15第1項）の適用により、利益分配金の最大額が損金算入されることを企図して、投資口1口当たりの利益分
配金が1円未満となる端数部分を除いた、投資信託及び投資法人に関する法律第136条第1項に定める利益の概ね全額を分配することとし、この結果、投資口1口当たり利益分配金（利益超過分配金は含みません。）を2,454円としました。
また、本投資法人は、規約第25条に定める利益を超えた分配の方針に従い、資産除去債務関連費用に係る所得超過税会不一致（投資法人の計算に関する規則第2条第2項第30号イに定めるものをいいます。）が分配金に与える影響を考慮して、一時差異等調整引当額の分配を2,824,164円行うこととし、投資口1口当たりの一時差異等調整引当額の分配金を12円としました。

上記のとおり、当期の投資口1口当たり
分配金は、2,390円としております。
利益分配金（利益超過分配金は含みません。）については、税制の特例（租税特別措置法第67条の15第1項）の適用により、利益分配金の最大額が損金算入されることを企図して、投資口1口当たりの利益分
配金が1円未満となる端数部分を除いた、投資信託及び投資法人に関する法律第136条第1項に定める利益の概ね全額を分配することとし、この結果、投資口1口当たり利益分配金（利益超過分配金は含みません。）を2,378円としました。
また、本投資法人は、規約第25条に定める利益を超えた分配の方針に従い、資産除去債務関連費用に係る所得超過税会不一致（投資法人の計算に関する規則第2条第2項第30号イに定めるものをいいます。）が分配金に与える影響を考慮して、一時差異等調整引当額の分配を2,824,164円行うこととし、投資口1口当たりの一時差異等調整引当額の分配金を12円としました。

一時差異等調整引当額
2,824

2. 戻入れの具体的な方法
資産除去債務関連費用が発生した翌期以降、「大江戸温泉物語 伊勢志摩、あたみ、土肥マリンホテル、あわら、伊香保、きのさき及び東山グランドホテル」の建物に係るアスベストの除去（処理）及びPCBを含有する物品の撤去等により、損金算入した時点で対応すべき金額を戻し入れる予定です。
なお、各物件のアスベストについては株式会社アースアプレイザルの調査結果を得て、現状の使用に特別な問題はないと考えており、今後も適切な管理を継続します。また、PCBを含有している物品についても法律に従い管轄官庁に保管状況の届出を行い、適切に保管しています。

50

51

Ⅶ. 監査報告書

Ⅷ. キャッシュ・フロー計算書(参考情報)(単位：千円)
前 期
自 2018年 6 月 1 日
至 2018年11月30日

当 期
自 2018年12月 1 日
至 2019年 5 月31日

営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益

578,593

560,389

減価償却費

422,799

428,782

融資関連費用

72,45175,774

受取利息

△10

△10

支払利息

64,35362,352

補助金収入－△11,250

固定資産圧縮損－

11,250

営業未払金の増減額（△は減少）

41,005△41,847

未収消費税等の増減額（△は増加）

547,941－

未払消費税等の増減額（△は減少）

82,313△67,079△15,873

3,361

長期前払費用の増減額（△は増加）

1,125△68,975

未払金の増減額（△は減少）

3,388△2,643

前受金の増減額（△は減少）△2,981

441

399

422

前払費用の増減額（△は増加）

その他
小計

1,795,505

950,966

利息の受取額1010

利息の支払額△65,863△65,389

△955

△973

1,728,695

884,614△287,828△ 198,020－

11,250△287,828△186,770

法人税等の支払額
営業活動によるキャッシュ・フロー
投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出補助金の受取額
投資活動によるキャッシュ・フロー
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入れによる収入－

350,000

長期借入れによる収入－

6,576,106

短期借入金の返済による支出△580,000－

長期借入金の返済による支出△236,500△7,262,750△573,069△580,365△1,389,569△917,009

現金及び現金同等物の増減額（△は減少）

51,297△219,165

現金及び現金同等物の期首残高

843,851

895,148

分配金の支払額
財務活動によるキャッシュ・フロー

現金及び現金同等物の期末残高

52※1

895,148※1

675,98353

投資法人および資産運用会社の概要 （2019年5月31日現在）[重要な会計方針に係る事項に関する注記]（参考情報）
前期

当投資法人の仕組み

期

項目

自 2018年 6 月 1 日
至 2018年11月30日

自 2018年12月 1 日
至 2019年 5 月31日

キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲

キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は、手許現金及び随時引き出し可能な預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスク
しか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。

キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は、手許現金及び随時引き出し可能な預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスク
しか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。

本資産運用会社の親会社
スポンサー
大江戸温泉物語
ホテルズ&リゾーツ株式会社（100%出資）

大江戸温泉物語株式会社[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]（参考情報）※1（100%出資）

現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
前期

当自 2018年 6 月 1 日
至 2018年11月30日

現金及び預金
使途制限付預金（注）現金及び現金同等物(単位：千円)期

2,001,208△1,325,224△1,325,224

895,148

675,983

⑥

②

大江戸温泉
アセットマネジメント
株式会社
本資産運用会社の親会社の子会社（注）テナントから預かっている敷金及び保証金の返還並びに物件の維持修繕に係る支出のために留保されている預金です。

三井住友信託銀行株式会社
投資主総会

④

③

①

執行役員：今西 文則
監督役員：鈴木 健太郎
監督役員：本行 隆之⑤

一般事務（会計・税務）受託者
税理士法人平成会計社

役員会

合同会社香川県観光開発
本資産運用会社の親会社の子会社

資産保管会社
投資主名簿等管理人
一般事務（機関運営）受託者⑤

本資産運用会社

自 2018年12月 1 日
至 2019年 5 月31日

2,220,373

本投資法人① 資産運用委託契約② 資産保管委託契約
投資主名簿等管理事務委託契約
一般事務（機関運営）委託契約③ 会計事務委託契約

会計監査人④ スポンサーサポート契約

PwCあらた有限責任⑤ 資産の売買契約

監査法人⑥ 資産の賃貸借契約⑥

株式会社レオマユニティー

資産運用会社について
商

号

設

立

大江戸温泉アセットマネジメント株式会社

株主総会

2015年4月24日

所在地

東京都中央区日本橋本町三丁目3番4号

資本金

50百万円

株

主

大江戸温泉物語株式会社（100％）

員

代表取締役社長 今西 文則
取締役
近藤 郁雄
取締役（非常勤） 古澤 周一
監査役（非常勤） 佐渡 功

役

組織図

（英語名：Ooedo Onsen Asset Management Co., Ltd.）

監査役
取締役会
コンプライアンス
委員会

投資委員会

代表取締役社長

宅地建物取引業 東京都知事（1）
第98032号
登 録・ 取引一任代理 国土交通大臣認可第102号
免許等 金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第2906号
一般社団法人投資信託協会会員
お問い
合わせ

54

03-6262-5200（代表）

コンプライアンス・
オフィサー

投資運用部

財務部

企画管理部

55

投資主インフォメーション

スケジュール

12月 1月

2月

11月期
決算発表

投資主構成（2019 年 5 月 31 日現在）
3月

4月

5月

11月期分配金支払開始
11月期資産運用報告発送

5月期
決算期日

6月

7月

8月

9月 10月 11月

5月期
決算発表

5月期分配金支払開始
5月期資産運用報告発送

金融機関

国内法人

（証券会社を含む）

0.3％

1.0％

11月期
決算期日

算

期

日

投 資 主 総 会
同議決権行使
投資主確定日

分配金のお受け取りについて

原則として2年に1回以上開催「分配金」は、「分配金領収証」をお近くのゆうちょ銀行

規約第36条に定める日

お受け取りいただけます。受取期間を過ぎた場合は、「分
行株式会社 証券代行部へご郵送いただくか、同行の各支

確 定 基 準 日

準日より3カ月以内にお支払いします。
）

店窓口にてお受け取りください。また、今後の分配金に

市

場（証券会社を含む）

31.8％

所有者別
投資口数

235,347 口
個人

56.0％

個人

98.3%

配金領収証」裏面に受取方法を指定し、三井住友信託銀

毎年5月末日、11月末日（分配金は支払確定基

場

金融機関

所有者別
投資主数

または郵便局（銀行代理業者）にお持ちいただくことで分 配 金 支 払

上

4.3％

7.9％

19,447 人
毎年5月末日、
11月末日

外国人

国内法人

0.4％

投資主メモ
決

外国人

関して、銀行振込のご指定、源泉分離課税選択申告など

東京証券取引所 不動産投資信託証券市場の手続きをご希望の方は、お取引の証券会社までご連絡（証券コード：3472）

公告掲載新聞日本経済新聞投資主名簿等管理人および特別口座管理機関東京都千代田区丸の内一丁目4番1号
三井住友信託銀行株式会社

ください。

住所等の変更手続きについて申し出ください。なお、特別口座に登録された投資口についてのお手続きは、三井住友信託銀行株式会社 証券代
行部へご連絡ください。

投資口に関する「マイナンバー制度」のご案内（口）
35,00095,00030,00090,00025,00085,00020,00080,00015,000

マイナンバーのお届けに関する問い合わせ先

75,00010,000【証券口座にて投資口を管理されている投資主様】→お取引の証券会社までお問い合わせください。

70,0005,000【証券会社とのお取引がない投資主様】→三井住友信託銀行株式会社 証券代行部
0120-782-031（フリーダイヤル）0

上場日

投資口関係業務におけるマイナンバーの利用について
法令に定められたとおり、支払調書には投資主様のマイナンバーを記載し、税務署へ提出いたします。

（円）
100,000

住所・氏名・届出印等の変更は、お取引の証券会社にお同 連 絡 先 〒168-0063 東京都杉並区和泉二丁目8番4号（ 郵 便 物 受 付・ 三井住友信託銀行株式会社 証券代行部
電 話 照 会 ） 0120-782-031（フリーダイヤル）

市区町村から通知されたマイナンバーは、投資口の税務関係のお手続きで必要となります。
このため、投資主様から、お取引の証券会社等へ
マイナンバーをお届出いただく必要がございます。

投資口価格の推移（終値ベース）

第1期末
2016年11月末

第2期末
2017年5月末

東証REIT指数（左軸）

第3期末
2017年11月末

第4期末
2018年5月末

第5期末
2018年11月末

0

第6期末
2019年5月末

本投資法人投資口価格（左軸） ■出来高（右軸）※「東証REIT指数」
は、上場日（2016年8月31日）
を基準として指数化したもので、投資口価格との相対パフォーマンスを示します。

56

57

投資主インフォメーション

投資主優待

ウェブサイトのご案内
本投資法人は、ウェブサイトを活用し、投資主の皆様への速やかな情報開示に努めています。

優待内容

今後も継続してより充実した情報開示を行ってまいりますので、ぜひご覧ください。

宿泊利用料金について、1 枚につき 1,000 円相当の利用券を送付します。
送付枚数は、各投資主の保有投資口数に応じて以下のとおりとします。
① 5 口以上 10 口未満の場合：利用券 1 枚② 10 口以上の場合：利用券 2 枚
ただし、保有投資口数が 5 口未満の場合、利用券の送付は行いません。

有効期限
2019年9月1日から2020年8月末日までにチェックインの宿泊（注1）にご利用いただけます。
利用券を使用した宿泊予約は、利用券の受領後から可能となります。

ポートフォリオデータ
保有物件の概要、運営実利用条件および制限（注2）

・利用券は、対象施設に限り、土・日・祝日を除く

平日（以下の使用除外日を除く）の宿泊利用料金に対して使用できるものとし、日帰り入浴

績などの物件情報をご覧

分配金情報

や売店などでの使用はできません。

確定分配金、予想分配金＜平日の使用除外日＞に関する情報をご覧いた

2019年12月30日・31日、2020年1月2日・3日、8月11日〜14日

だけます。

いただけます。

・ご利用時の 1 名様ごとの使用枚数に上限制限はありません。

最新決算資料

ただし、割引額が宿泊利用料金を超える場合、割引額と宿泊利用料金との差額などの返金はありません。
・大江戸温泉物語グループが提供する、他の割引券などと重複してご利用いただけます。なお、
ウェブサイト専用の宿泊プランにはご利用いただけません。

最新の決算情報をご覧い（注 3）
・利用券を使用する場合は、電話予約に限るものとし、予約時に利用券を使用される旨のご連絡が必要となります。

ただけます。

利用券は宿泊当日にご持参いただき、チェックイン時にご提出ください。
・予約方法などの詳細については、同封の利用券および大江戸温泉リートのウェブサイト（https://oom-reit.com/）にてご確認ください。
・利用券の盗難・紛失などの場合は再発行いたしませんので、ご了承ください。
・キャンセル料については、大江戸温泉物語グループが定める「キャンセルポリシー」をご確認ください。

最新情報

（注1）
「利用条件および制限」を満たす場合に限ります。
（注2）2019年10月22日、2020年2月11日・24日については使用できるものとします。
（注3）満室などの理由により、利用券の使用をお断りする場合もありますので、あらかじめご了承ください。

プレスリリースや更新情報をご覧いただけます。

対象施設
対象施設

所在地

対象施設

所在地

大江戸温泉物語 レオマリゾート

香川県丸亀市大江戸温泉物語 伊香保

群馬県渋川市大江戸温泉物語 伊勢志摩

三重県志摩市大江戸温泉物語 君津の森

千葉県君津市

伊東ホテルニュー岡部

静岡県伊東市大江戸温泉物語 長崎ホテル清風

長崎県長崎市大江戸温泉物語 あたみ

静岡県熱海市大江戸温泉物語 幸雲閣

宮城県大崎市大江戸温泉物語 土肥マリンホテル

静岡県伊豆市

鬼怒川観光ホテル

栃木県日光市大江戸温泉物語 あわら

福井県あわら市

大江戸温泉物語 きのさき

兵庫県豊岡市大江戸温泉物語 かもしか荘

栃木県那須塩原市

大江戸温泉物語 東山グランドホテル

福島県会津若松市（注）いずれも、本投資法人が所有し、大江戸温泉物語グループ（大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ株式会社および大江戸温泉物語株式会社ならびにその連結子会社をいいます。
）の会社に賃貸している温泉・温浴関連施設です。

https://oom-reit.com/

QR コードで検索できます個人投資家向けページ
本 投 資 法 人 へ のご 理 解・ご 興 味 を深めていただくために、特徴や施設紹介・特集コンテンツをわかりやす
くご紹介しています。

投資主優待 宿泊利用券（表面）58

投資主優待 宿泊利用券（裏面）

59

スタッフ

が解説！

大江戸施設めぐり vol.5

P. 19
要は
施設概 さい！
だ
ご覧く

スタッフが
施設のとっておきの魅力をご紹介します。

を大江戸温泉物語 君津の森

大江戸温泉物語 君津の森
ちょうなん よ う す け

支配人 長 南 洋介

気軽に行ける森の隠れ家
静かな時間と空間に癒されるひと時

開放的な露天風呂でリラックス
露天風呂は湯ざわりがとてもよく、身体が芯から温まります。バイ
キングとお風呂の日帰りセットプランも大人気。お腹がいっぱいに首都圏から約１時間でアクセスできる君津の森。マザー
牧場や東京ドイツ村などの主要レジャースポットにも近なったら、青空・星空を眺めながらお風呂でくつろぐのはいかがでいことから、行楽の拠点として、家族連れやシニアに大人しょうか。

気。最近はキャンプ客の利用も増えています。豊かな自然に囲まれて、おいしい空気を感じ、都心にはない静けさの中で癒される時間は、特別なひと時。都心の喧騒に疲れた時、気軽に立ち寄れる森の隠れ家のような場所です。中でも大きな特長は、特別室「離れの宿」
です。

夜空観察イベントを開催！
君津の自然をもっと楽しんでいただくために、天体望遠鏡で夜空を観察できるイベントを期間限定で開催しています。
拡大した月をお客様のスマートフォンで撮影することもできます。都会では見ることのできない澄んだ夜空の魅力をぜひご体験ください。

「離れの宿」で楽しむ特別な時間
１日７組限定の「離れの宿」は、１棟ずつに分かれていて各部屋お風呂

columnスマートフォンで撮影した月施設を支えるスタッフ～何度来ても楽しめる施設づくりを目指して～つき。大江戸温泉物語グループの施設の中で、個別の離れがあるのは君津の森だけ。隔離されたプライベート空間で、周りを気にせず大切な人や家族と楽しい時間を過ごせます。

四季折々の多彩なメニューでおもてなし

私は君津市で生まれ育ったため、地元には詳しいつもり

けの卓 球 教 室などを将 来 企 画しても良いかもしれまだったのですが、大江戸温泉物語で働いていろいろなせん。また、スタッフとはどんな些細なことでもすぐ相談

お客様とふれあう中で、当たり前だと思っていたことがしてもらえるような関係構築を心がけています。そうす

実は地域の魅力であることに気づきました。都会にはなることで小さな問題にもすぐに対処でき、お客様満足にい静かさや、豊かな自然、澄んだ夜空などです。
こうしたもつながると考えています。常にお客様の要望に耳を傾地域の魅力や自分自身の経験を活かしながら、お客様

け、地域の方々とのつながりを大切にしながら、周囲にに何度来ても楽しんでいただける新たな企画などにも頼られるリーダーとして成長していきたいです。

取り組んでいきたいと考えています。例えば、お子様向
君津の森は日帰りプランも充実。お刺身を中心とした多彩なランチバイ
キングは大人気です。ディナーバイ
キング で は 、旬 の 食 材 や 地 元 の 食材を活かして、季節ごとにさまざまなメニューをご用意しています。

大江戸温泉物語 君津の森
わ ん め たかゆき

副支配人 分目 貴之
君津市で生まれ育ち、学生時代には卓球選手として活躍。
10年以上同施設で働き、
フロントやレストランなど幅広い業務を経験。
現在は副支配人として施設の新たな魅力づくりに取り組む。

60

表紙イラストは大江戸温泉物語 君津の森と、君津市の豊かな自然に生息するホタルです。