日本东京都千代田区大手町一丁目6番1号 大手町大厦邮政编码100-8133
电话+81-3-3287-5100
网站 http://www.mec.co.jp/index_e.html

MITSUBISHI ESTATE CO., LTD.
ANNUAL REPORT 2016

Realizing Potential,
Transforming Tomorrow
2016 年度报告书

本简介使用的 FSC® 认证纸，其原料源于 由 Forest Stewardship Council®
（森林管理协议会）认证并切实管理的森林。

使用植物油溶剂的印墨。
可控制挥发性有机化合物（VOC），保护石油资源。
Printed in Japan全 力 推 动 再开发，使 丸 之 内不 断 进 化 的 热 情

丸之内的开发至今已有 125 年。
街区的角色和功能与时共进，发生了日新月异的变化。
除了支持经济发展的办公室供给功能外，丸之内还承担着文艺传播基地、环境共生推进基地等多种职能。
以进化成为“全世界互动最活跃的街区”为目标，再开发仍然任重道远。

推动丸之内开发的原动力是，“使丸之内不断进化”的强烈愿望。我们以往所走过的道路绝非一马平川，正是“使丸之内不断进化”的热情，驱动着我们全身心地投入丸之内的再开发，打造出“全世界互动最活跃的街
区”。

MITSUBISHI ESTATE CO., LTD.

ANNUAL REPORT 20161坚 持 不 懈 的 挑 战，
创 造 出面 向 未 来 的 新 价 值
全 球化势 头 汹 涌，世界 各大 城市 间竞 争日趋 激 烈，抗 灾与高 环 保性能的城 建 需 求等，三菱地所肩上的责任越来越重。三菱地所通 过丸之内的再开发，拉动东京的城市再生，提升国际竞争力，创建先进而富有魅力的城区。

人和 商业 的聚集可以产生出机会，创 造 出前所未有的价值。
三菱地 所为成长中的企 业 完善活动 据点，创造出孕育新商机和跨
企业交流活动的平台，形成企业成长与创新的良性循环。

时代 在 变，世 界 在 变，人也 在 变。三菱 地 所应 对不 断变 化的 社会 需 求 进 行 城
区建设。这个 过程中要求我们时刻放眼未来，不 断 创 造 新 的 价 值。“维 持 现 状”只会固步自封。我们 坚 信只有不断变 化，不断挑战，才能实现未来的创城业务。

2

MITSUBISHI ESTATE CO., LTD.

ANNUAL REPORT 2016

3

为“人”、为“ 城 市 ”的 热 情，

迈 向 城 市 的 未 来，以世界为 舞 台

从 丸 之 内 走 向日本全 国

演 绎 出舒 适 的 空间 和 时 间

三菱 地 所在各业 务 领域中都站在中长期的 视角上，不断加强 开发能力和投资 组合

三菱地所活用以往积 累的业绩和广阔的网络，在美国、英国、亚洲进一步拓展房地

管理，敏锐洞察客户多元化的需求和时代的形势，构建出可提供最佳服务的体制。

产 开发、租赁业 务、商品房公寓、投资 管理 业 务 等。我们积极 致力于为客户演绎出舒 适的空间与时间，通 过城区建设创造附加价值。

三菱地所通 过提供高质量住房和终身服务的住宅业务、开发商业、物流设施等与生
活密切相关的资产，不断挑战为人们的生活创造 新价值。

4MITSUBISHI ESTATE CO., LTD.

ANNUAL REPORT 2016

5

CON TENTS

8

10

12

38

50

关于三菱地所集团

日本的房地产市场/三菱地所的企业价值风险管理/人财管理

财务综述

财务摘要

提升流程

42

50 11年间的主要财务摘要（合并决算）52 财务概况56 比较合并报表资产负债表58 比较合并报表损益计算书以及14

经营管理体制致各位利益相关者比较合并报表包括利润计算书59 比较合并报表现金流量表（概要）

42 董事会长致辞我们将通过对提升资产价值和加强业务竞争力的追求，来催生新的变化，60

实现长期的企业价值提升。

公司数据

19

32
管理和服务业务领域概况

业务综述20 办公楼业务
22 办公楼业务24 办公楼业务26 生活服务类地产业务
28 住宅业务
30 海外业务
1
2
3

32 投资管理业务
33 设计监理业务34 宾馆业务
35 房地产服务业务/43 公司治理的构筑
44 董事
45 董事会成员、执行董事、集团执行董事
46 外部董事/公司治理情况
47 报酬／引入限转股报酬制度
48 外部董事谈三菱地所的公司治理

60 三菱地所集团主要企业
62 沿革
63 组织图
64 公司概要

新业务创造部

36 房地产业务发展战略

Asset Book
http://www.mec.co.jp/e/investor/
irlibrary/annual/index.html

咨询总部

37 5年间的各业务类别

CSR 报告书http://www.mec.co.jp/e/csr/
csrreport/index.html

编辑方针

财务摘要

为方便各位读者对三菱地所集团的经营状况和整体企业活动加深了解，在经营方向性和业务概况的基础上，我们在编辑时还综合性地加入了非财务信息。希望能有助于股东、投资家等各利益相关方加深对本公司集团的理解，如此则幸甚。

关于前景预测的注意事项
本年度报告书中所记载的三菱地所的未来战略以及对业绩的前景预测等，包含了基于现有
信息的预测、计划和判断。而这些预测、计划和判断中还包含着诸多的潜在风险、不确定因素
和假定，因为这些因素的变化，最终的实际结果和业绩可能会与本公司的预测有较大出入。

6

MITSUBISHI ESTATE CO., LTD.

ANNUAL REPORT 2016

7关于三菱地所集团

三菱地所集团，是一家通过以办公大楼、住宅、商业设施为首的房地产开发来打造城市的龙头企业。
将“关爱人的力量。关爱城市的力量。”作为品牌口号，在日本、在海外，办公楼业务

生活服务类地产业务对 于 以“ M A R K

本公司将在以东京为中心的国内

致力于创造新的价值，为了实现可持续增长不断挑战。

I S ”和主要城市进行办公大楼的开发和运营“PREMIUM OUTLETS®”为首的

管理，作为主力业务。保持持有型业务商业设施，从策划到运营都由本公司

和运转型业务的良好平衡，同时推进

集团持 续 参 与的一条龙体制 开展 业

有 利于投资 组合 价值 提 升的城市创

务 。而 物 流 设 施 则 依 托 于“Logicross”品牌，在全国谋求开发建。

机遇。另外，我们还致力于新资产类别
的开发。

销售利润

166,199 百万日元

住宅业务

销售收入

1,009,408 百万日元

海外业务
在销售·租赁公寓、订制·新建住本公司从1970 年代就开始在海外

宅开发、买卖·租赁中介、改建、管理等

开展业务，在美国和英国从事房地产的

各领域，针对所有住宅需求提供服务。

租赁和开发。近年来，除进军欧洲大陆

此外，为了顺应人们生活方式的多样化外，还在成长显著的亚洲各国积极开

和二手住宅流通的扩大，强化翻新整展多种房地产业务，借力其成长。

修业务。

总资产

5,311,840 百万日元投资管理业务

2015 财年（合并决算）办公楼业务
生活服务类地产业务
住宅业务
海外业务
投资管理业务
设计监理业务
宾馆业务
房地产服务业务
其他业务
消除部门间或全公司
合计

销售收入

销售利润

422,349
86,569345,226
75,95624,994
21,27933,08919,815
3,882(23,754)
1,009,408

108,940
25,842
18,035
19,421
5,082
1,754
1,490
602
(37)
(14,933)
166,199

设计监理业务
针对进行房地产资产运用的投资灵活 运用从明治 时期 创 业以 来家，从可满足长期安定性运用需求的

120 多年历史中逐步培养起来的知识

REIT（房地产投资信托），到以机构见 解、设 计品 味 和 最 尖 端 的革 新技

投资家为对象的可满足特定运用需求

术，作为城市、建筑的综合设计业务百万日元

的私募基金，运用专业的技术经验，通者，通过建筑设计、城市规划以及咨总资产过日本、美国、欧洲 3 处据点联动提供

询业务，回应社会的需求。

3,208,271
372,779
748,400
515,844
141,126
27,47428,417
23,60823,501
222,415
5,311,840

广泛的服务。

宾馆业务房地产服务业务
以“ROYAL PARK HOTELS”

提供房地产价值最大化和最佳的之品牌，在仙台、东京日本桥、东京汐运用解决方案。具体来说，从房地产中留、东京羽田、横滨、名古屋、京都和介、咨询，到公寓、办公大楼的租赁经

福冈拥有共8家宾馆。时刻不忘抓住顾营支持以及停车场的运营，面向法人以

客需求的经营，推进品牌价值的提升及个人广泛提供服务。

和集团酒店的扩展。

8

MITSUBISHI ESTATE CO., LTD.

ANNUAL REPORT 2016

9日本的房地产市场财务摘要截至各年度 3月31日的决算期（从4月1日起到转年 3月31日的期间称为“财年度”）东京 23 区大型办公楼 * 新楼盘供应租赁面积

在东京，在坚实的办公室需求

平方米
1,000,000

支 撑 下，办 公 楼 开发 从 未 间 断 。

800,000

2015年，以千代田区和港区为中心，东京23区各处都在进行再开发，大型办公楼持续竣工，使新楼盘供给大幅

600,000销售收入销售利润／EBITDA

兆日元

亿日元

1.2

3,000

2015财年度中，受到办公楼业务前
期进行的大型物业出售的反作用力等影响，销售收入比前年度减少 9.1% ，为

1兆 94亿日元。而销售利润则以办公楼
0.8

2,000

业务租金利润改善和住宅业务利润率增加。预计2016年也会有小幅增加。

改善为主因，比前年度增加 6.3% ，为
1,661亿日元。EBITDA 则因销售利润
有所增加，而比前年度增加 5.0% ，为
2,520亿日元。

400,000
0.4

1,000

200,000

0

0
2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

* 标准层为200 坪／层以上的办公楼 备注：按1平方米=0.3025 坪计算

2015

日元／月坪

%

25,00010

20,0008

15,000

6

10,0004以企业业绩回暖为背景，办公室
需求高涨，东京5个中心区（港、千代平均租金（日元 /月坪）

空置率（%）

11/3

2016

2012

12/3

13/3

14/3

15/3

�备注：按1平方米=0.3025 坪计算

室空置率大幅改善。平均租金也呈现

兆日元

%

8

6.0

6

5.0

5

750

6
4.0

4

3.0

3

2.0

2

1.0

1

500

4

250

2

0

资料来源：三鬼商事

0

本期净利润

2015

0

2016

ROE

有息负债／净有息负债／EBITDA
倍

兆日元

2015年首都圈公寓的每户平均价格为 5,518万日元，较去年同期上涨了
9.1%。此外，首都圈的新发售公寓户数 较 去 年 同 期 减 少 9 . 9 % ，降 至
40,449户。

2.5

10

3.0

2.0

8

1.5

6

20

2013

2014

2015

10

0

（ROA）为3.4%，与前年度持平。以办
公楼为中心进行开发有助于扩大持有资产，但今后的方针是通过替换投资组合等措施来继续提升业务效率。

2016

因发行公司债和借款有所增加等
因素，2015财年度末的有息负债比前年度增加了3,616亿日元，为2兆2,910亿日

2.5

元。考虑到期限内利息状况以及有息负
2.0债偿还期限等的平衡，在今后的财务运营中将会增强资金调配手段的灵活性。

1.5
1.0

租赁等房地产的帐面浮盈则比前年度增

4
1.0

20,000

分点，为5.6% 。此外，销售利润和总资产 均 有 增 加，其 结 果 总 资 产 利 润 率租赁等不动产账面浮盈

兆日元

30

收益率（ROE）比前年度增加了0.4个百

总资产
EBITDA／总资产* 计算 EBITDA／总资产时，总资产采用期初和期末的平均值。

建筑材料价格有下跌倾向，但受40

由于归属于母公司股东的本期净
利润有所增加，2015财年度的股东权益02012

人 工费 持 续 高 涨 等 因 素 影 响，80,00040,000

2014

60
50

60,0002013

百万日元

100,000

2016

%

2012

户

2015

1,000

出缓慢上升的态势，稳步接近雷曼冲首都圈公寓新发售户数／公寓价格

2014

EBITDA亿日元

16/3

120,0002013

总资产／EBITDA／总资产 *本期净利润／ROE

0

0
10/3

2015

田、中央、新宿、涩谷）2015年的办公

2

5,000

09/3

2014

销售利润

击前的水准。

08/3

2013资料来源：三幸 Estate办公楼行情（东京都中心 5 区空置率）

07/3

0
2012

日历年

0.5

2

加 3,883 亿日元，达到了2兆 5,690 亿日

0.5

元。

0
2006

2007

首都圈公寓新发售户数推移

2008

2009

2010

2011

2012

2013

公寓的价格推移

2014

2015

0

日历年

0
2012

资料来源：不动产经济研究所

2013

2014

2015

0

2016

2012

2013

2014

2015

2016

净有息负债／EBITDA

有息负债东证房地产投资信托指数
以东京都心为中心的房地产价

20 03 年 3月31日＝1,0 0 0

格呈上涨趋势，办公楼租金升高，国3,000

内房地产市场势头强劲，加之日银于

2,500

2016年1月决定引入辅助追加金融缓

2,000

和的负利率政策，因此资金流入房地

自由现金流

每股收益

亿日元

日元

3,000

70

少，加上获得有形固定资产所造成的支60

出增加等因素，自由现金流比前年度减

50

少2,486 亿日元，为负 951亿日元。每股

2,000产市场值得期待，向 J-REIT 的投资

1,500

也有望扩大，东证信托指数还将继续

1,0002015财年度的销售现金流有所减收益（EPS）增加7.28日元，为60.13日

40

元，自2012财年度以来连续3年增加。

1,000
30

保持上涨基调。
20

0

500

10
0
03/3

04/3

05/3

06/3

07/3

08/3

09/3

10/3

11/3

12/3

13/3

14/3

15/3

16/3

–1,000

10

0
2012

资料来源：一般社团法人 不动产证券化协会

MITSUBISHI ESTATE CO., LTD.

2013

ANNUAL REPORT 2016

2014

2015

2016

2012

2013

2014

2015

2016

11

三菱地所的企业价值提升流程将企业价值与股东价值相挂钩■转型为设置提名委员会等的公司■

引入有转让限制的股份报酬制度

股东价值得到提升
三菱地所集团在“关爱人的力量。关爱城市的力量。”的品牌口号指引下，
以丸之内为中心推动开发。持续性的价值创造过程，■

董事与股东共享价值■给予有助于企业价值持续性提升的
激励机制等

是通过城区建设实现“真正有价值社会”的重要原动力。
本公司为了丸之内的再开发和提升资产价值而积极投资，
在全球规模持续进行城市开发。

企业价值得到提升
持续发展实现企业价值

有助于成长的积极投资创造未来成长预期的循环经验共享以及与其他业务的
协同效应

获得新的
业务机会

NAV 和账面浮盈得到提升

提升未来现金流的可确定性

租金上涨，利润增加租户的多样性
和聚集性得到提升

高环保性能的城区建设防灾功能得到强化获取优良投资项目

发掘新的成长领域

社会价值得到提升■

东京的国际竞争力得到提升■

环境友好型的城区建设

■

打造新社区

■

抗灾能力强的城区建设等

提升社会价值可
间接提升股东价值

推动再开发实现NAV 提升的重要三点

未来的成长预期

提高现有资产
组合的租金充实软件层面，创造租户需求Net Asset Value（NAV ）
反映所持房地产时价的企业时价净资产价值

12

MITSUBISHI ESTATE CO., LTD.

ANNUAL REPORT 201613

致各 位利益相关者

提前 1年达成中期经营计划的计数目标2014 年5月，本公司发表了定位为“提升企业价值的 3 年”的中期经营计划（中计）。彼时正值丸之内地区再开发青黄不接之际，利润层面的提升空
间有限，但我们还是通 过持续性的再开发和增加
三菱地所株式会社
总裁办公楼的现金流提升了 NAV *，同时在成长战略领

杉山 博孝

域彻底执行重视投资效率的精选投资，为将来的成长打下了坚实的基础。在 2015财年度中，由于办公楼业务板块租赁利润增加以及住宅业务板块商品
房公寓毛利率改善等因素，销售利润达到1，661亿

我强烈意识到，本公司集团要在如此严峻的形势下也能实现企业价值的持续性提升，就很有必要夯
实我们的商业根基，以确保在任何环境下都能盈
利。
从 2011财年度到 2013 财年度的3 年间，在“丸之内区域价值最大化”主题的指引下，丸之内永乐
大厦和大手町FINANCIAL CITY相继竣工。
在开始于 2014 财年度的“实现企业价值提升的3 年”中，为了创造中长期的现金流，我们正在推进提升NAV 以及创造未来成长预期两项举措。

日元，EBITDA 则为 2,520 亿日元。其结果，我们提前一年达成了中期计划最后一年— — 2016 财年
度的计数目标。此外，归属于母公司股东的净利润
也比前年度 增 加 13. 8 个百分点，为 834 亿日元，2015财年度的每股分红则为16.00日元，实现了连续两年增加。

我们将通 过 对 提升资产价 值

提升已有资产组合的资产价值，并在软件层面创造附加价值
首先，为提升NAV，我们重视以下三点。

如上所述，我认为眼下成长步调顺利，我们应

第一点 是，切实稳步推 进丸之内地区的再开

该继续努力飞跃迈向下一个中期计划。在此我首先发。再开发前的项目，存在建筑物是否能达到预计

想以丸之内再开发的商业模式为重点，就本公司集

容积的开发风险，以及租赁、管理成本增减等各种

团所推行的举措进行说明。

风险。本公司集团最大限度地利用以往 所积累的

* Net A sset Value 的缩写。反映所持房地产时价的企业时价净资产价值。持有资产价值高的房地产，NAV 就会上涨。

和 加 强 业 务 竞 争力 的 追 求，

经验和技术，逐个排除上述风险。
此外，本公司在丸之内地区拥有约 30 栋办公
楼，再开发不仅可以提升这些办公楼的资产价值，
更具有提升区域整体价值的协同效应。

来 催 生 新 的 变 化，本公司集团为提升企业价值所做的挑战实 现 长期 的 企 业价 值 提 升。

14继续推动丸之内地区再开发，

MITSUBISHI ESTATE CO., LTD.

ANNUAL REPORT 2016“大手门大厦·JX 大厦”于 2015 年11月，“大我就任社长的2011年，发生了东日本大地震，

手町FINANCIAL CITY GR AND CUBE ”于对于正在试图从雷曼冲击中复苏的日本经济来说，2016 年 4月相继竣工，二者都于竣工时就已基本满这是一次巨大的打击。丸之内地区的租金也在雷曼

租 ，取 得 良 好 的 开 端 。同 时 ，“ 大 手 町 P a r k

冲击之后持续下降，本公司的办公楼空置率也曾一

Building”也预计将于2017年1月竣工。后续还有度创下6.84% 的最低记录，严峻的形势持续一时。

“（暂名）丸之内 3-2 计划”、“（暂名）丸之内1-3

15

致各 位利益相关者

计划”、“常盘桥地区再开发项目”，丸之内会陆续得到翻新JAPAN ”以来，一直重视对风投企业以及新进入日本的海从大手町地区到兜町地区的金融轴，以及强化东京的城市

海外业务·投资管理业务方面，2014 财年度实施的 TA

重建。今后我们也将继续进行再开发，提升区域整体的资产

外 企 业 进行 创 业 启动支 援以及商业 配 对 等支 援。我们 在旅游竞争力。同时，该项目也着眼于2020 年东京举办奥运会

Realty 收购带来了较为显著的效果。参与竞标者多为具备价值。

“大手町FINANCIAL CITY GRAND CUBE”内新开

和残奥会之后办公室需求和整体经济的活性化。我们希望金融功能的欧美企业，我公司作为开发商的综合实力以及运

第二点是，通过提高租金来提升现有资产组合的价值。

设的“东京全球商业枢纽”也是为了进一步加强商业支援功通过该项目，努力打造出一个孕育多彩经济活力与交流的国

用房地产基金的实绩获得了较高的评价，从而成功实现了收一个街区的租金水平，即等同于该街区的价值。在便利性以能，它具备 50 个办公空间以及可容纳 20 0人的会展活动空际据点。

购。由此我们的全球房地产经营网络得到了进一步的充实，

及舒适性等各种因素的影响作用下，租户给予较高的评价，间。如上所述，我们今后也将继续帮助入驻企业拓展业务空

本公司集团不断完善通过丸之内再开发从各种层面创

在全球平台建设上有了长足的发展。今后我们将继续提供

租金水平就会上升。在多功能实用办公环境以及耐震性等

间、创造工作机会，以唤起新的办公需求，同时这也有助于

造现金流的运行机制。今后我们也将继续努力前进，更上一多样化的运用机会，努力扩大运用资产的规模。此外，本公硬件层面的基础上，丸之内在以企业扎堆聚集来创造附加

本公司集团未来扩大业务机会。

层楼。

司从 1970 年代进军海外以来在世界各大城市所构建的网价值，以及地处交通结点的地理位置两方面，相比其他街区

今后我们也将通过中长期的开发，使丸之内地区发展

具 有压倒性的优势，近年来评 价 越 来越高。此外，截止到成更加舒适有趣的街区，进化成为从全球视角也能获得较

2016 年3月，丸之内地区的空置率极低，仅为1.37% ，在这

器，今后我们也会继续积极地在全球开展业务。

创造未来的成长预期

高评价的街区。
作为其中一环，我们于 2015 年 8月发表了“常盘桥地区

样的背景下，我们才得以实现了提高租金。

络，以及以洛克菲勒集团为首的当地资源是我们强大的武第三点是，为挖掘丸之内地区更深层的附加价值而推

再开发项目”。这是一个预计将于2027 财年度最终完工的长

行 的 软件层 面的 举 措。本 公司自从 2 0 0 7 年 创 建“ E G G

期项目。其目的有，为实现“东京国际金融中心”构想而强化为了实现中期计划的第二个主轴— — 创造未来的成长
预期，我们积极进行有助于成长的投资。

综上所述，本届中期计划正在切实地落实各项面向未
来成长的举措。并成功实现了应对需求进行积极投资以及扩大业务领域，请各位期待我们今后的成果吧。

办公楼业务方面，我们的方针是在丸之内以外的地区也
努力拓展机会，在各街区的核心区域进行开发。既定的有池
袋和四谷的再开发计划，今后也将在充分审视各区域业务可
行性的基础上积极努力获取商机。
同时，我们将到 2014 财年度为止作为办公楼业务的一为了进一步加强盈利能力以实现企业的可持续成长，我们需要扩大业务机遇。

通过开发提升资产价值的流程部分运营的商业设施业务和物流设施业务分离出来，新成为此就需要集团各公司将各自的擅长领域和专业性进

房地产业务中的资产价值可如右

立了生活服务类地产业务总部。该业务部门负责除办公室和行优势互补，切实回应顾客的需求，从 2016 年 4月我们对房住宅以外各种资产类型的开发和运营。在访日外国人增加和地产业务发展战略咨询总部进行了改组，完善了该总部、房电子商务势头强劲等背景下，我们将继续应对旺盛的需求，

地产服务业 务总部以及设 计监理 业 务总部协调 合 作的体进一步扩大业务规模。

制。其中设置设计监理业务总部是其他公司所不具备的优图所示：“资产价值”=“现金流量”÷“上限利率”。所开发项目的

现金流量

÷

上限利率

＝

资产价值

未来现金流中包含各种不确定性因素（风险），因此开发前的资产价值要进行折价处理。切实稳步地推进各开

风险溢价
现金流量

÷

发项目，即可逐个排除这些不确定性

上限利率

折价

＝

资产价值

因素，将不确定的现金流转化为确定的现金流，实现原本被折价的潜在价

住宅业务方面，我们也正在推进重点课题— —改善利润率的相关举措。在削减成本的同时，我们还努力加强选定提升未来现金流的可确定性资产价值提升风险溢价下滑值。我们今后也将以此来提升资产价

现金流量

÷

上限利率

＝

资产价值

售利润比 2014 财年度大幅增加。此外，东京中心区晴海和
西新宿以及大阪中之岛等收益率较高的大型项目也正在进
行中，将为今后扩大盈利做出贡献。

MITSUBISHI ESTATE CO., LTD.

势。我们将继续利用这项优势，提供本公司集团特色的解决
方案。

资源时的“物业鉴别能力”以及判断最佳买卖时机的“行情鉴别能力”。2015 财年度商品房公寓的毛利率得到改善，销

值。

16

加强资源定位能力，扩大业务机遇

ANNUAL REPORT 2016

改革经营系统以发挥潜力
本公司集团以往的各项举 措都得到顺利推行，但我认为如果能最大限度地发挥出三菱地所集团所拥有的潜能，17

致各 位利益相关者

我们还会有更大的成长空间。而发挥潜能的关键在于“一线活用优良资本，实现可持续成长业务综述战斗力”。用自己的眼睛观察现场，不断发现课题与商机，这
三菱地所集团拥有众多优良的经营资源，即“资本”。
些努力的累积才是支撑本公司集团成长的无形资产，进一步
磨练“一线战斗力”有助于巩固我们的商业根基。
一线 所提出的个案，以往都由公司内部 各机构来审议

三菱地所集团以“实现企业价值提升的3年”为主题，从 2014财年度起“财务能力”是本公司引以为豪的“资本”之一，而于2016 年

开始实施为期三年的中期经营计划。开展提升NAV的施策并积极进行成长

1月发行的为期 60 年的超长期公募混合公司债，使我们的投资，推行了各项提升企业价值的举措。为了进一步提升价值，我们还将在“财务能力”实现了进一步强化。此外，我称之为“人财”的以丸之内为首的众多场所和空间创造新的变化。

是否可将其商业化，但这样有些欠缺速度感。因此，我想要“资本”也是一项重要要素。本公司集团的“人财”，是那些
打造出由监督业务执行状况的董事迅速负责地进行决策的为了实现集团中长期发展，对城区建设拥有热情，并兼具推机制。

2016 年 6月，本公司转型为设置提名委员会等机构的公司，由提名、薪酬、审核三个委员会组成，外部董事占半数

进业务所需的高度专业性的精锐团队。在此基础上，我们还拥有1890 年从明治政府处获取丸之内以来 125 年间持续发20

展的“信用力和品牌力”，以及作为时代先驱应对丸之内开以上名额。我们的目标是，明确执行日常业务并与董事会监
发等各种挑战的“企业文化”。这些都是本公司集团赖以提督各自的职与责，以加快决策速度。

办公楼业务 1
立足于面，对日本最具象征性的
商业区进行持续开发

升城市综合实力、实现长期成长所不可欠缺的“资本”。
此外，为了充实业务战略和强化投资判断，我们按不同的资产类型制定业务战略，并新设了确认业务进度的资产
管理委员会。另外还引进了集团执行董事制度。加快集团公

22以“实现企业价值提升的3年”为主题的本届中期计划，于 2016 财年度迎来最后一年，但是我们通过城区建设创造办公楼业务 2
将最新技术转化为各利益相关方的价值

价值，为了持续成长而不懈挑战的脚步却永无止境。我们将司决策速度的同时，明确执行责任，从而强化自立性和竞争

24最大限度地活用这些“资本”，以实现企 业价值的持 续提
力。我希望通过公司系统的这些变革，进一步加强一线战斗升，取得不辜负各位股东期待的成果。

办公楼业务 3
为租户和城区创造全新价值

力，发挥本公司集团的潜能。
此外，报酬制度也有变动，董事报酬一部分改为持股，26

以敦促其在经营中更加重视股东价值。

2016 年 8月
三菱地所株式会社

28

总裁

30

18

MITSUBISHI ESTATE CO., LTD.

ANNUAL REPORT 2016

生活服务类地产业务开发不断提升生活品质的
新资产类型

住宅业务
打造出与当地完美融合的
靓丽城区

海外业务
在美国切实积累业绩，扩大业务规模19业务综述

丸之内地区所持有办公楼的持续再开发平方米150,000

大手町 FINANCIAL CITY GRAND CUBE

丸之内公园大厦
100,000

三菱地所株式会社
开发推进部 城市规划室

大手町公园大厦（预定 2017年1月竣工）

毛井 意子
为了持续提升魅力、创造新 价 值，丸之内的再开发从未亦绝不会间断。

■

丸之内永乐大厦
大手门大厦·JX 大厦已实现的“价值”■

大手町 FINANCIAL CITY
北楼、南楼

50,000切实推进再开发，提升丸之内的区域价值
引进国内外成长企业孵化和支援功能

0
0

10

20

30

40

50

60

年

纵轴：租赁有效面积横轴：经过年数圆的大小：总建筑面积

进一步提升魅力度和竞争力，脚踏实地向前进的含义。我认为切实推进各项相关措施，有助于提升丸之内
地区的魅力和竞争力。

近年来，跨国企业纷纷在亚洲构建商业网点，各城市都* Finance 和 Technology 组合而成的新词，运用 IT 的新型金融服务的总称

OFFICE BUILDING BUSINESS

在积极开展招商活动。要吸引跨国企业入驻，提供满足其需办公楼业务东京5 个中心区* 1和丸之内办公室* 2 空置率截至各年度 3月31日的空置率1

求的服务，提升城市的魅力和竞争力就变得至关重要。

%
10

本公司除了办公空间，还为企业提供商业社交和第三空

Realizing Potential, Transforming Tomorrow

8

立足于面，对日本最具象征性的商业区进行持续开发
拥有众多开发优势的丸之内

以 2002 年竣工的“丸之内大厦”为开端，迄今为止我们间（休闲）等场所，努力构建软件层面的机制以强化作为国际
6

大都会的功能。在此基础上，完善可以用英语就医的医院、跑
者服务站以及自行车停车场等，打造出更宜居的环境。此外，4站在强化金融创新领域的视角上，我们还于2016 年2月开设

2

了FINO LAB。作为日本首家支援 FinTech * 领域启动企业0成长的产业基地，致力于孵化新产业。

2012东京5 个中心区空置率

2013

2014

2015

2016

丸之内办公室空置率*1 五区分别为港、千代田、中央、新宿、涩谷
资料来源：三鬼商事*2 三菱地所持有办公楼等

一共对11栋办公楼进行了翻新重建。新竣工的“大手门大厦

与行政机关的合作也同样至关重要。官民合作整修的行

丸之内地区的特征是，横跨丸之内·大手町·有乐町的区·JX 大厦”和“大手町 FINA NCI A L CIT Y GR A N D

幸通大街，从 2017年起有幸成为备受国际关注的东京马拉松域面积达120 公顷的广阔土地、以东京站为首，由13个车站、

CUBE ”租赁态势良好，竣工时就已经基本实现了满租。在的终点。

28条线路构成的交通基础设施，以及约4,000 家企业的高度

调整现有资产组合的租金时，我们连续稳步地提高租金，实聚集。本公司在区内拥有多处土地，因此得以顺应时代的需现了丸之内地区资产价值的提升。因此可以说丸之内地区以

Harmony）”作为城

求持续进行开发，实现了开发一栋楼盘即可提升区域整体价

后也将是可持续成长的城区，投资即可期待稳定的收益。此区创 建 的 推 广词。其“ Sustainable（可持续）”为基础，是一个表现了丸之内值的协同效应。此外，各街区地势齐整，可以实现高效的修建外，在常盘桥以及有乐町等地区，还有很多经年已久、尚有开中蕴含了动 态协调 丸

地区多样性的关键词。

计划，地权人组织——大丸有协议会的存在，在与行政机关

发余地的物业，因此今后我们将进一步推动再开发计划。

之内地区多彩的资

2 015 年 8月，本公司选 定了“动 态 和 谐（ D y n a m i c“ Dynamic Harmony”以丸之内地区的城区建设理念“ O pen（开放）”、“ I nter ac t ive（互动）”、“ N e t w o r k（ 协 作）”、“ D i v e r s i t y（ 多元 ）”、“各环节融合协调，有机联动，孕育新价值的城区”
丸之内。这就是我们三菱地所向世界传达的城区应有的
姿态。

源，实 现创 造 新 价 值联手推进再开发时是一大优势。

20

Dynamic Harmony

FINO L AB

MITSUBISHI ESTATE CO., LTD.

ANNUAL REPORT 2016

21

业务综述

提升项目价值，并同时成功解决了
社会课题的大手门大厦·JX 大厦环境，具有提升丸之内地区整体魅力的效果。

提议新一代的工作方式，助力孵化商机聚集了诸多的智慧与信息。活用这些资源，以“经济”“社会”“环境”三大关键词为主轴，创造协同效应，期待可以催

本项目还引进了追求整体节能和就业者舒适性的先进技术。感应装置会自动检测室外亮度，调整办公楼内部 LED光我们意识到大手门大厦· JX大厦与皇宫外苑绿地的衔大手门大厦· JX大厦，不但可以持续提升项目的价值，

源的质和量，为节能做出了巨大贡献。办公楼内部部分引进

接，加上邻近的“大手町公园大厦”，将相当于外部构造45%

本公司以往始终积极致力于关怀环境的办公楼开发。环

更是可以解决社会课题的新一代再开发办公楼。本项目活用了可以保持房间内最合适温度的辐射空调系统、依个人喜好的面积打造成绿地，催生出就业者可以安心休息的空间。工作保型的办公楼，不仅担负着解决城市所面临的社会课题的职了都市再生特别地区制度进行规划，通过各项举措为都市再保持空调环境的订制冷暖办公桌等提升工作环境舒适性的功

与休息两不误，为就业者展现全新的工作与生活方式。

责，更有助于追求办公楼成本的节约和就业者的“舒适性”，

生做出的贡献广受好评，为此得到了增加容积率的嘉奖。具能。不仅降低了环境负荷，还提升了就业者舒适性和生产性，

体举措之一为，将民间首例改善皇宫外苑护城河水质的大型

此举获得较高评价，预租顺利进行，竣工时已达到满租。

生出各种各样的商机。

办公楼的一层启动了国内外企业与人才进行广泛交流，

提升作为办公楼的价值。今后，无论在日本国内还是国外，希孵化商机的基地 3×3 Lab Future。这里除了进行新一代办

望我们都能活用环保技术等最新科技，提供符合租户要求，

储槽和高速净化设施通过官民合作进行了构建与完善。此举

公环保技术相关实证实验和发布信息外，还配备了可举办各

且具有高附加价值的办公楼。

在解决了环境课题的同时，还通过净化护城河水改善了城市

类会议和活动的空间。代表日本的办公街区——丸之内地区

大名古屋大厦也因充分顾及环
境而备受好评
三菱地所在日本国内的地方城市也积
极推广构建优良城市环境的举 措。2015 年10月竣工的大名古屋大厦，积极尝试引进了
建材一体型太阳能面板以及最新区域冷暖OFFICE BUILDING BUSINESS气设 施等环 境共 生技术。在日本政 策投资银行的关怀环境与社会的优秀不动产认证

办公楼业务

2

“ DBJ Green Building 认证制度”中，首Realizing Potential, Transforming Tomorrow

三菱地所株式会社
丸之内开发部

将最新技术
转化为各利益相关方的价值铃木 将敬

次 荣 获了中部 圈计 划认证的最高评级“白金”等级。

创造拥有丰富自然环境的空间，并在供给办公楼时为解决环境课题做出贡献，以此提升丸之内的整体
魅力

新的“价值”
引入了改善皇宫外苑护城河水质的功能构建了可实现“节能”×“舒适性”的先进办公空间■ 提供新一代的商机孵化基地■■

22

MITSUBISHI ESTATE CO., LTD.

ANNUAL REPORT 2016

23

业务综述

OFFICE BUILDING BUSINESS

办公楼业务

3

Realizing Potential, Transforming Tomorrow

开设“Global Business Hub

为租户和城区
创造全新 价值

Tokyo”
本 公司 之 前 也 通 过 新 丸 之 内 大 厦 的

E G G J A PA N 以 及 丸 之 内 大 厦 的 T h e
Premier Floor Marunouchi等举措，将计划在日本扩大 业务的跨国企业以及日本
国内的高精尖风投企业引入丸之内，并对其业 务 进 行 支 援 ，而 2 0 1 6 年 7 月，我 们 在

GR A N D CU BE 内新开设了共有 50 个区
划、约 824 坪（约 2,726 平方米）楼层面积的“Global Business Hub Tokyo”。提供
大型活动空间（最多可容纳 200人）、会议室
（共 14 间）、共用休息室等。此外还为入驻企业介绍专家，通 过举办活动等方式进行
商业配对，提供与丸之内地区的商业网络进

三菱地所株式会社
丸之内开发部 经理

行交流的机会，从软件和硬件两方面对成长

小野尾 博

企业拓展商机给予支持。

开发出拥有全新价值的办公楼，强化与扩充大手
町地区作为国际商业据点的功能，打造地区繁荣

今后我们将继续致力于完善成长企业易 于 营 商 的 环 境 ，对 创 新 的 孵 化 给 予 支援。

催生的“价值”
作为区域防灾据点建筑，为打造高度防灾城市做出贡献■ 提供国际水准的住宿功能和温泉，创造出前所未有
的功能与价值
■ 延长仲通大街功能以进一步提升大手町地区的繁荣■浓缩多功能的三大理念打造出最尖端的办公楼

其次是“防灾”。GR AND CUBE 的最大特征之一是

附加新功能，催生新价值。

给医疗工作者等，以谋求改善卫生环境。
今后的 连锁 型 再开发将 拓展 至常 盘桥 街 区的开发项灾害时不仅电力，连水也能独立供给。通过精密过滤设备，

2 016 年 4月竣 工的“大手 町 F I N A NC I A L C I T Y

以井水保证饮用水的供给，还可以利用设施内所设置的净启动大手町连锁型城市再生项目的目的是，更新老朽目。该项目需耗时 10 年以上进行开发，同时 需要维护街区

GRAND CUBE”，是大手町连锁型都市再生项目的第3 次

化设备使用卫生间。现今，企业的 BCP（业务持续计划）在

建筑物的功能，通过推进连续性翻新重建尝试解决大手町

内下水道设施以及变电所等重要基础设施功能，我们将活业务，作为城市再生的举措有以下三大理念。

灾害对策层面上也变得至关重要，此防灾功能获得了入驻企

地区所存在的课题。在从第1次业务到第 3 次业务的各项业

用以往以GR AND CUBE为首的开发中所积累的经验，为业较高的评价。

务中，我们不只是单纯地翻建办公楼，作为对城市再生的贡东京的进一步发展做出贡献。

首先是“强化国际竞争力”。通过建设日本国内最大级别的商业支援设施“Global Business Hub Tokyo”，使第三是“打造优良城市环境”。南北贯穿丸之内的仲通

海外企业以及日本国内的成长企业齐聚于此，为强化东京

大街一直延伸至大手町，使得以往以办公为主的该地区新添作为新功能，本次吸引了丸之内地区首家有天然温泉

的国际竞争力尽一份力。

了商业元素。具有将丸之内的繁华扩展到大手町，实现区域

的高级日本旅馆“星之屋东京”入驻。不仅可以接纳来自国

整体活性化的功能。

内外的商务人士，灾害时还能将建筑物内的温水设施开放24

MITSUBISHI ESTATE CO., LTD.

献，还为其附加了新功能，并创造出了价值。

ANNUAL REPORT 2016

25

业务综述

三菱地所·西蒙株式会社
营销部长

佐竹 香里
积极开展与进化已确立的商业模式
“ PREMIUM OUTLETS ®”，成为代表日本的购
物设施。

PREMIUM OUTLETS ® 所拥有的“价值”
为客户提供充满度假情趣的购物体验高效的设施运营，快速的决策
■ 三菱地所全集团共享运营经验■■

LIFEST YLE PROPERT Y BUSINESS

在不景气的大形势下仍发挥优势的

生活服 务类地产业务创造新客户和新体验®

“ PREMIUM OUTLETS ”

Realizing Potential, Transforming Tomorrow

开发不断提升生活品质的
新资产类型“ PREMIUM OUTLETS ®”基于在美式风情绿意盎我们成功的源泉是，“ PREMIUM OUTLETS ®”是然的空间里享受实惠购物的理念，在日本国内共有 9 处郊外

在美国已经确立的商业模式，并活用了三菱地所在开发等方

室 外 型 商业 设 施。三菱 地 所与 在 美 国 经 营 P R E M I U M

面的 经 验，从 开发 到 持 有、运 营，全 程 一条龙。“ 御 殿 场

OUTLETS ®的切尔西公司（现西蒙房地产集团）携手设立

PREMIUM OUTLETS ®”开业以来，在吸引顾客和收益合 资 公司 后，第一家 店“ 御 殿 场等方面积累了诸多的成功经验，尤
其是 接 待海外顾客的方 法和诀

本公司从 2015 财年度起，将“商业·物流设施 业务总

后的运营，以所有步骤都由本公司集团全程负责的一条龙机

PR EM I U M OU T LETS ® ”于部”改组为“生活服务类地产事业总部”。强化现有商业设制开展业务。我们将丸之内等区的“东京都中心区综合型设2000 年开业。

施和物流设施业务的同时，为获得新的收入来源，转型为负施”、“ M A R K IS ”系列和“Aqua Cit y 台场”等“单 独

高端品牌 在奥特 莱 斯 开店责开发包括新业务在内（日本国内办公楼和住宅除外）的所

SC*”以及“ PREMIUM OUTLETS ®”定位为三大成长支时，为了避免与其在东京市中心的有资产类型的组织，以提升从日常到非日常生活质量的房地

柱，开展业务。

店铺发 生冲突，需要 与市中心 保产开发为目标。
在商业设施业务方面，在日本全国结合选址特性推进
各类商业设施的开发，设施规划、开发、租户租赁、直到开业

在物流设施业务方面，通过持续提供“安全放心”的最尖端物流设施，为改善社会基础设施做出贡献。
* Shopping Center

在日本全国积极开展物流设施业务
本公司自从新设物流设施业务部以来，在日本全国积极开展物流设施开发业务。

为国内外的客户带来“非日常”的购
物体 验

迅速决策等方面也具有优势。

供品牌产品的优 势，即使 在 过去饱和状 态，但我 认为还有很多客

经济低迷的时期，以及消费税增税可能影响消费的时期，我户没有体验过“ PREMIUM OUTLETS ®”，今后也仍有们也都确保了稳定的收益。此外，成功地将融合了购物与观较大的成长空间。第10 家店的候选地 * 也已确定，我们还随光的新购物形态介绍到日本，也是我们受欢迎的原因所在。

时探讨在包括中小商圈在内的新市场中开店，以及扩张现有

我们也一直积极致力于吸引外国观光客。近年来在应对

设施的可能性，为了提出享受全新奥莱购物方式的方案，我到场人数大幅增加。

“ Logicross”品牌为目标，为实现富裕的社会做出贡献。

执 行业 务，在设 施 高 效 运营以及有人说日本国内消费已经 呈化差异的接待机制，并加强交通的便利性，使得海外游客的将 通 过 持 续 开发 支 持 新 物 流 形 式 的“ 安 心 安 全 ”的 最 尖 端 物 流 设 施 ，以 确 立外，包括总部和设施均由较少人数

持一定的距离。凭借着以低价格提多语种的基础上，还引进了兼顾免税与支付方法、宗教与文

其中，本公司独立开发的物流设施有 Logicross 福冈久山·厚木·神户三田等。今后也窍，已推广到全三菱地所集团。此此外，本公司的关联公司东京流通中心，在东京都大田区平和岛拥有多处在东京们谋求实现设施的多功能化和多用途化。
今后我们将继续贡献于提升区域整体魅力，立足于本地，将“PREMIUM OUTLETS ®”推往全球。尤其是旗舰
店“御殿场PREMIUM OUTLETS ®”，作为代表日本的全

都内屈指可数的大型物流设施。其中的一栋在本公司的项目管理支援下正在翻新重球购物旅游胜地，我们将努力使其进化为“访日必到之地”。

建，这一座 可以 应 对未来 物 流需 求的最 尖 端“物 流大 厦 新 B 栋（暂名）”预 计将于* 预计2018 年度在琦玉县深谷市开业

2017年夏季竣工。
物流大厦新 B 栋（暂名）外形效果图

26

MITSUBISHI ESTATE CO., LTD.

ANNUAL REPORT 2016

27

业务综述

RESIDENTIAL BUSINESS

住宅业务

The ParkRex 东阳町

Realizing Potential, Transforming Tomorrow

回应资本型业务的需求

打造出与当地
完美融合的靓丽城区

在 本 公 司 集 团 2 0 1 4 年 5月 启 动 的“ ReBuild 业务”中，我们将原来的公司宿舍翻新整修成为“ The ParkRex 东阳町”，并于 2016 年1月完成了翻修工程。ReBuild业务对因年久失修等原因而竞争力下降的中小型办 公楼进行翻新和转型，以此提升价值之后再进行转租，迄今为止我们已经拥有了接 手 5 栋 办 公 楼 的业 绩，但 住 宅 尚 属 首三菱地所 Residence 株式会社城市开发事业部 开发第一总部 负责人

次。

藤田 景一

节省费用和时间的“有 效利用现有资我们今后也将继续供给可长期安居的住宅，推动
可提升区域整体价值的再开发。

产”需求，今后在办公室和住宅等业态中都会有所增加。而我们也会积极灵活地 应 对已创造的“价值”资本型业务的需求，扩大自身的业务机会。

通过海滨区的再开发，提升了街区的整体价值
■ 以高品质为主轴为客户带来了安心■ 追求安心安全的抗震结构和防灾对策■与美丽的海滨区融为一体，拥有高度防灾对策的时，晴海还是开始区划整理之前的未开发区域，我们首先修

晴海再开发项目

筑 了 护 岸 使 土 地 位 于 堤 坝 内 * 。建 设 中 溶入了与 晴 海 特发挥质量优势，成为被客户选择的存在

区，催生街区内的“人际关系”也同样至关重要。以晴海为
例 ，我 们 将 每 周 在 丸 之 内 行 幸 大 街（ 地 下 ）举 办 的

色— —美丽的水边和蔚蓝的晴空相协调的设计，并以隔震

三菱地所 Residence 所提供的住宅，优势正在于其品

Marche“露天市场”引入公寓内，面向入住业主开办丸之内“ The Parkhouse 晴海塔”建于距丸之内约3.5公里、

构造为首实施了全面彻底的防灾对策。由于在第一栋开始预质。以希望客户放心长住的理念为本，我们坚 持三菱地所

名厨料理教室等，将三菱地所集团在丸之内开展的各项举距银座约 2.5 公里的中央区晴海，由2013 年10月竣工的第一售前发生了东日本大震灾，购房者选择高级公寓的看法和标Residence 独有的准则“Check Eyes”，将肉眼不易判断

措也带入住宅中。

栋 住 宅“ K r o n o R e s i d e n c e ”以 及 2 016 年 3月竣 工的

准也都随之产生了变化，我们的这些防灾 对策获得了非常的 品 质 与 性 能 进 行“ 可 视 化 ”。本 公 司 品 牌“ T h e

我深刻感受到客户选择住宅的眼光越来越高，要求我“ Tiaro Residence”组成，是合计总户数 1,744户的大型

高的评价，预售进展顺利。2013 年东京奥运会和残奥会申Park house ”系列公寓之间的内部换购需求较多，也是我们进行再开发时能提升区域整体的附加价值。为了回应客户公寓。开始预售之后客户争相到场看房，两栋都实现了竣工

办成功后，晴海地区还建设了奥运选手村，为迎接奥运会而们的住宅品质备受好评的佐证。

和街区的期待，我们将继续努力打造丰富多彩的居住环境。

前售罄。

完善基础设施的前瞻性获得了较大反响，该项目因此而备“ The Parkhouse 晴海塔”的开发有着长久的历史，经历了不同于通常住宅开发的历程。我们取得第一栋的土地

28

不仅晴海，很多地区各地都在进行再开发，在再开发过受瞩目。

程中，要求我们能为解决当地所面临的课题、持久提升街区* 通过构筑堤防，让街区远离海啸和洪水。

魅力做出贡献。除了与街区融为一体进行开发之外，创建社MITSUBISHI ESTATE CO., LTD.

ANNUAL REPORT 2016

29

业务综述

在海外业务的成长支柱— —美国积极开展投资

进一步深化两家公司的合作，
夯实美国业务的根基

I N T E R N AT I O N A L B U S I N E S S

Rockefeller Group International, Inc.（RGII），

目前，RGII 采取的是1位日本人、1位美国人的共同代表

是在美国进行 Rockefeller Center（洛克菲勒中心）等大体制。增田社长主要负责基于三菱地所集团整体战略制定

Realizing Potential, Transforming Tomorrow型复合开发的开发商，从 1997 年起成为本公司的全资子公业务计划的职能部门以及投资管理业务，Rashin 社长则活在美国切实积累业绩，扩大业务规模司。该公司在美国拥有长期的业务经验，与本公司一样拥有

用当地的商业社区和网络，负责房地产开发和租赁业务的

放眼长期视角、重视诚信的价值观。他们在美国积累的业

整体工作。

海 外业 务

绩、业务网络、经验技巧、知名度、对各地不同市场的理解

在低利率以及海外资金因期待美国经济成长而大量流等，都是本公司在海外开展业务的重要资产。在海外的房地

入的背景下，美国的房地产市场呈现出蓬勃发展的态势。各

产业务中，由当地员工进行运作是一大优势。

大 GATEWAY*（门户城市）的办公室需求正在不断扩大。

曾经，其他日系开发商在经济低迷等背景下纷纷撤离美

RGII 充分审视市场环境，对区域和资产类型进行精心的斟国，而本公司则依托 RGII 始终活跃于美国市场。目前不仅酌和挑选，努力拓展房地产开发业务。另外，房地产租赁业

在纽约，我们还在加利福尼亚、新泽西等美国各地不断拓展

务方面，通过对曼哈顿1271 Avenue of the Americas 等

业务。房地产业务仅靠一时的开发和投资并不能建立足够的主力办公楼进行持续性投资，谋求提升物业的竞争力。投资Rockefeller Group International, Inc.
共同社长兼首席执行官

存在感。持续进行投资，使市场认识到我们的存在则变得至管理业务方面，以 2015年收购的 TA Realty公司为中心，集

增田 哲弥

关重要。

团各公司携手合作，在广泛的领域中开展业务。
今后我们也将活用三菱地所坚实的财务基础和广阔的

在美国市场持续开展深度投资，提升在美国市场
的存在感。

网络、RGII 集团在美国积累的业绩和经验技巧等各自的优

Rockefeller Group International, Inc.
共同社长兼首席执行官

势，进一步深化合作。双方积极进行开放性的对话，相互共

Daniel L . Rashin

享知识，战略性地运用资本，进一步拓展业务。

进一步深化三菱地所和 RGII 集团的合作，提升两
家公司的潜能，加快发展美国业务。

* 纽约等美国各地的主要城市

为实现“价值创造”的举措
R GI I 和 三菱 地 所 共 享业 务 经 验 和 技 巧，发 挥 协同效果
■ 在美国各地拓展业务
■

在欧美和亚洲扩大投资组合
三菱地所集团自从 1972 年在美国，1986 年在英国分别设立当地法人以来，
在以租金收入回报为前提的持有型办公楼，以及以升值和出售为前提的周转型办
公楼两方面进行投资。2016 年 4月，伦敦的再开发项目8 Finsbury Circus 竣工。
此外，2008 年成立三菱地所亚洲分公司，2013 年成立三菱地所（上海）投资咨询有限公司以来，在亚洲的业务也逐渐步入正轨，以住宅和商业设施开发为主，近年来还涉足物流设施业务。

8 Finsbur y Circus

30

MITSUBISHI ESTATE CO., LTD.

ANNUAL REPORT 201631

管理和服务业务 领域概况I N V E S T M E N T M A NAG E M E N T BU S I N E S SARCHITECTURAL DESIGN & ENGINEERING BUSINESS

投资管理业务设 计监 理 业 务所处业务环境■■在房地产价格呈上升态势、办公楼租金上涨，以及日本银行金融缓和政策的大背景下，J-REIT 市场

所处业务环境■■蓬勃发展。投资扩大的势头也在加快，J-REIT 的时价总额达到了12兆日元（截至 2016 年 4月）。
■■表）。

作为亚太地区值得关注的投资开发城市，东京名列榜首*，日本的房地产市场备受全球投资家的关

■■

注。
■■

预计 2016 财年度日本国内的建设投资总额为 49 兆 6,100 亿日元（一般财团法人建设经济研究所发环境关怀型建筑、低环境负荷技术的运用等，针对环境的社会需求扩大，在日本国内外都会带来新的商机。

在稳定的租金收入等背景下，以美国和亚太地区为首，全球的信托指数均呈上升趋势。

* 引用自PwC 发行的“ Emerging Trends in Real Estate（Asia Pacific 2015）”

业务战略
业务战略

■■

致力于“加强设计能力、技术能力、提议能力”、“强化提高营业能力和获得新客户”、“提升核心业务
的竞争力和强化海外业务”。

我们于2015年收购了在美国拥有超过 30 年投资业绩和运用经验的 TA Realty，拓展了美国业务的
根基。

■■

■■

今后也将继续由日美欧三地联动，强化对世界各国机构投资者的全球房地产投资进行支援的机制，■■

2016年5月设立新加坡当地法人。目标是在东盟各国拓展业务。

■■

与房地产业务发展战略咨询总部合作，发掘客户的需求，发挥设计监理业务总部的优势。

并推行三菱地所集团称之为“混合型”的，由外部投资家的资金和本公司的自有基金混合搭配进行投资的架构。

2015财年度话题

2015财年度话题为了实 现中 长 期 经 营 计 划“ B R E A K T H R O U G H

今后我们也将 依托日美欧三地联动体制，为 世界 各国

我们负责了“大名古屋 大 厦”改 建 项目的设 计监理 业

伴 随 着 高 级 商品 房和 出 租公寓“ T h e P a r k h o u s e2020 ”中提出的 2020 年运用资产 5 兆日元的目标，我们在日的机构投资家提供全球性的投资机会，为实现投资管理业务务。为给站前 带来润泽，从 外装修、内装修、周边景致到标

GR A N 千鸟之渊”、“铁钢大厦”、“涩谷薰友大厦（丘比总

本国内外积极扩大投资机会。在国内，我们通过提供从私募的持续成长而努力。

识，我们基于“绿色山冈上的大树”的理念进行设计。高层塔部大 楼）”等大 型 项目的完 成 与 竣 工，相比 前年度 有所 增

信托到私募基金等多领域运用服务的三菱地所投资顾问，以楼建筑的竖向肋片基于自然界中实际存在的韵律“1/f 波动”收。

及 运用办 公 特 化型 上市信 托基 金的 Jap a n R e a l E s t at e

进行随机配置，表现出了大树枝叶的层叠。此外，在采用最在海外，我们负责台湾·台北的台北南山广场项目的设

A sset Ma nagement ，提供房地产投资相关的综 合 性 服

先 进 环 保 技 术 的基 础 上，还 具备法定 标准 约 1.5 倍的耐 震计业务。这是一个由办公塔楼、商业设施和文化设施构成的务。三菱地所投资顾问从 2011年开始运用的开放式非上市信性，应急电源的燃料供应源多重化以及浸水对策等功能以应大规模复合开发项目，目标 2017年开业。

托“日本 Open Ended Real Estate 投资法人”，不仅成长对BCP（业务持续性计划）。

为日本最大的私募信托，还为国内外特定投资家们定制了多款 资 金 运用方案，总 运作 资产 规 模 超 过 6 ,0 0 0 亿日元。此外，由 Japa n Rea l Estate A sset Ma nagement 运作的Japan Real Estate 投资法人所保有的资产规模本财年度末已达约 9,200 亿日元，并且还在顺利扩大。
在海外，美国的 TA Realty 和欧洲的 Europe Capital
都 在各自的所在地区不断扩大资产规模。尤其是 2015 年收
购的 TA Rea lt y，是一家拥有超过 30 年的多样化美国房地产投资经验的房地产基金管理公司。通过本次收购，我们不仅坐收了该公司超过 1兆日元的运作资产，还构建了拣选美国
各地的当地物业信息的平台，取得了显著的成果。
28 State Street

32

大名古屋大厦

MITSUBISHI ESTATE CO., LTD.

ANNUAL REPORT 2016

台北南山广场项目

33

管理和服务业务 领域 概况

HOTEL BUSINESSR E A L E S TAT E S E RV I C E S B U S I N E S S宾馆业务

房 地 产 服 务业 务所处业务环境■■在旅游签证发放条件大幅缓和以及机场航班数增加的背景下，访日外国游客数量急剧增加。2015

所处业务环境■■年访日外国人数量比前一年增加了47.1% ，达到了1,973万7 千人，继前一年之后再次创历史新高。其业务用和投资用房地产的交易市场势头良好，但是由于物业不足和价格过度上升导致价格偏高，略有滞销。此外，市场前景不明朗，有必要关注对房地产市场的影响。

结果，入境人数时隔 45年再次超过了出境日本人的人数。
■■

由于访日外国人的数量急剧增加，国内酒店整体的入住率也维持在较高的水平，住宿设施不足的问

业务战略

■■

题凸显出来。
■■

产运用的顶级企业。

2016 年以后酒店客房的新设和增设计划也将不断增加，但由于日本国内外住客增多，入住率和单价■■仍将呈上升趋势。

业务战略■■范围广泛的服务项目（CRE 战略支持系统、租赁经营代理业务、停车场运营、房地产鉴定业务等），运用三菱地所集团的综合实力，一站式解决房地产的相关课题。

致力于强化“ ROYAL PARK HOTELS ”集团整体的品牌影响力、积极拓展“ THE系列”品牌以■■活用主要城市的网点，加强全国级别的快速应对。

■■

在新的利润支柱— —停车场运营业务中，致力于通过

及以充实的通用会员制度为首通过提升客户满意度来扩大收益。
■■

以我们积累的经验为客户的房地产谋求资产价值最大化，努力成为 CRE * 战略支持、房地产咨询和资

提供新服务、开拓新业态实现拓展新订单。

充实住宿方案，积极强化应对访日外国游客增加等旅游需求的各项举措。

■■

成立业务品牌“ Value Bridge”，强化本公司服务的诉
求力。

* Corporate Real Estate（企业房地产）的简称。是指企业保有或租赁的房地产。
近年来，对于可为企业价 值提升 做出贡 献的房地产战略 性活用的关注 度日益提高。

2015财年度话题

2015 财年度，由于2014 年9月开业的“ ROYAL PARK

装计划等举措，提高了客房单价，实现了增收。

HOTEL THE HANEDA”的全年运转效果，实现了大幅

此外还与三菱地所集团 CA R D 合作，推行住宾馆即可增收增益。羽田机场航班数量增加使得使用者也随之增加，

获 得 大 额 积 分 的 三 菱 地 所 集 团 会 员 卡“ T H E

受此影响，酒店的入住率呈现出良好态势。该酒店还同时开

ROYAL PARK HOTELS ”。

CLUB

设了日本首家位于安检区* 内的过境酒店“ ROYA L PA R K

在 受 外 国 游 客 欢 迎 ，酒 店 入 住 率 也 较 高 的 京 都 ，继HOTEL THE H A NEDA TR A NSIT ”，回应不用办理“ ROYAL PAR K HOTEL THE KYOTO ”之后，我们

入境手续即可入住的海外转机游客的需求。

还计划开办第二家酒店。2016 年开始施工，预计将于2018 年

酒店的入住率由于访日外国游客数量增加而维持在较
高的水平。此外还推行了充实住宿方案、应客人需求实施改

B U S I N E S S C R E AT I O N D E PA RT M E N T

新业 务创 造 部所处业务环境■■借力于日本政府推行的以PFI（Private Finance Initiative，私人主动融资 )为首的成长战略和入境
外国人拉动的内需，伴随着外部环境的变化，IoT 技术开发等各种新的业务机会也随之出现。

春季开业。
* 位于登机门附近等机场内，只有经过安检的旅客才可以进入的区域。

访日外国游客人数推移

业务战略

■■

活用办公楼、商业设施、住宅和酒店等集团内培养的范围广泛的业绩和经验技巧，不拘泥于已有的业万人务领域，积极开拓新业务。

2,000

■■
1,500

在 2014 年新 设的新业务 创造部中设置机场项目推进室，新加入以机场的承包运营为主的机场相关业务。

1,000

500

0
2011

ROYAL PARK HOTEL THE SHIODOME

34

2012

2013

2014

2015

日历年

资料来源：日本政府观光局（JNTO）

下地岛机场效果图

MITSUBISHI ESTATE CO., LTD.

ANNUAL REPORT 201635

5 年间的各业务末财务摘要管理和服务业务 领域 概况

各年度 3月31日结束的决算期（从4月1日起到转年 3月31日的期间称为“财年度”）

B U S I N E S S D E V E L O P M E N T, C O N S U LT I N G & S O LU T I O N S G R O U P

销售收入（左轴）■■

横跨各领域的战略性营业组织■

灵活利用全公司资源的丰富解决方案通过咨询切实把握问题的能力

房地产业务发展战略咨询总部作为三菱地所集团的综合营业窗口，针对客户的各种烦恼和难题，业务内容销售利润率（右轴）办公楼业务

房 地 产 业 务发 展 战 略 咨 询 总 部价 值动因销售利润（左轴）

生活服务类地产业务

亿日元

%

亿日元

%

6,000

60

1,800

60

5,000

50

1,500

50

4,000

40

1,200

40

3,000

30

900

30

2,000

20

600

20

1,000

10

300

10

0

0

运用丰富的经验和综合实力，提供各种服务。
0

主要举措有，不论法人、个人还是日本国内外，对所有客户关心的房地产相关问题进行综合性诊断，为了提升企业价值，运用本公司集团范围广泛的业务、服务和资源，提出最佳解决方案。此外还积极致力于参与中长期的开发项目，努力创造出超越房地产领域的全新商机，最大限度地活用本公司的

调查和假设

发现课题

交流

支援开展业务

咨询不动产投资关联

不动产的流动化

建筑运营管理■开发手法的拟定

■不动产投资战略制定的支援■

对利用不动产筹集资金的支援■运营管理计划的诊断和建议■业务计划的支援■市场调查及分析■证券化■长期修缮计划的咨询

■

项目管理

■

尽职调查

■

不动产特定共同业务■■有效利用和共同业务（等价交换、定期借地权方式）

■

收购支持

■

销售& 返租

■

资产管理

■

买卖中介

■

主租

■

暂定利用

■

招商

■

改建

■

区域管理

建筑综合诊断设计、监理、施工■

耐震和功能诊断

■环境评估及调查

■

设备管理

■

都市计划关联和 PFI咨询■

建筑和设备等的节能和 IT化■

内外装修的翻修■■关于环境和土木的咨询、设计、监理建筑和设备等的无障碍化

■

施工管理

■

建筑和设备等的老朽化对策

■各种建筑物的设计和监理

■

整修、改建

■

室内外装潢的设计和监理■独栋建筑、租赁住宅、公司宿舍的施工■

住宅和办公室翻新36

接受办公楼、商业设施、宾馆管理运营业务的委托

2016*2新业务开发CRE的信息管理■ CRE的价格评估■ 战略制定以及执行支援

■

业务合作

■

注资和并购

0
2012

2013

2014

2015

2016

海外业务

亿日元

%

亿日元

%

5,000

10

900

60

4,000

8

750

50

600

40

3,000

6
450

30

2,000

4
300

20

1,000

2

150

10

0
2012

2013

2014

2015

0

2016*

0
2012

2013

2014

2015

2016*

* 从 2015 年7月起，将三菱地所 House Net 的一部分业务从房地产服务业务移管至住宅
业务。

* 从 2015 年 4月起，将海外的投资管理业务从海外业务移管至投资管理业务。

投资管理业务

设计监理业务

亿日元

%

亿日元

%

300

60

300

12

250

50

250

10

200

40

200

8

150

30

150

6

100

20

100

4

50

10

50

2

0

0

0
2012

2013

2014

2015

2016*

0
2012

2013

2014

2015

2016

* 从 2015 年 4月起，将海外的投资管理业务从海外业务移管至投资管理业务。

宾馆业务

CRE 战略支援■

2015*1

0

房地产业务
发展战略
咨询总部

决策

不动产开发业务

2014*1 从 2014 年 4月起，将都市开发业务整合到办公楼业务中。
*2 从 2015 年 4月起，将国内的商业和物流业务（一部分复合商业设施除外）从办公楼业务中独立出来。

提出方案

客户

2013

住宅业务

资源，推动与客户开展业务合作的相关举措。

房地产业务发展战略咨询业务流程2012

房地产服务业务

亿日元

%

亿日元

%

400

8

300

12

250

10

300

6

200

4

100

2

0

0

–100

–2
2012

2013

2014

2015

2016

200

8

150

6

100

4

50

2

0

0

–50

–2
2012

2013

2014

2015

2016*

* 从 2015 年7月起，将三菱地所 House Net 的一部分业务从房地产服务业务移管至住宅
业务。
MITSUBISHI ESTATE CO., LTD.

ANNUAL REPORT 201637风险 管理本公司集团制定了“三菱地所集团风险管理规程”，以所有的业务活动为对象，完善风险管理的机制和制度。并设置了统
管本公司集团风险管理与推进合规的机构“风控及合规委员会”（每年召开4 次），以及以集团主要公司各部门领导等为成员的针对主要风险的举措
本公司集团通过风险管理活动及各种业务活动所意识到的风险及其对策有如下案例。

务实协议机构“风控及合规小组”（每年召开4 次），进行风险管理机制运用。
此外，以董事会决议委任的“负责风险管理与合规的董事”为风险管理的总责任人，以各业务总部的业务企划部门领导和总务行政部门领导等为“风险管理责任人”，并在本集团各公司委任“风险管理负责人和责任人”，以法务合规部联动支援的形

信息安全风险

式开展风险管理活动。

为回应日益高涨的妥善管理信息和保护个人信息的社会呼声，本公司集团制定了“三菱地所集团信
息管理基本规程”和“三菱地所集团个人信息保护方针”，完善信息管理机制。通过持续性的监控和审查，努力实现彻底的信息管理。
此外，伴随着 My Number身份号码制度开始施行，三菱地所还制定了“关于妥善管理特定个人信
息等的基本方针”以及“个人身份号码及特定个人信息管理规则”，完善My Number身份号码的妥善管

风险管理机制图

理机制。
董事会
任命

拓展海外业务所
附带的风险负责风险管理与合规的董事
风控及合规委员会
委员长：三菱地所总裁

三菱地所

集团各公司

在拓展海外业务的过程中，防止行受贿成为重要课题。2013年，我们制定了“三菱地所集团防止行受贿基本规程”，致力于防止组织性行受贿的体制建设，2016 年还制定了在评估每份合同的行受贿风险的基础上，要求风险较高交易的对方履行尽职调查义务的“行受贿风险评估及行受贿尽职调查义务相关业务企划部门等

各组织部门

风险管理责任人负责推进合规的高管风险管理责任人细则”。此外还通过内部培训等方式增进高管和员工对防止行受贿相关规程的理解，并对运用状况实施推进合规责任人监控。此外，我们还设想到海外派遣人员等被卷入事件、事故等的风险，制作出事时具体如何应对的行
风控及合规小组风险管理负责人

事务局动指南。

合规实践负责人辅佐提议天灾人祸等风险

三菱地所 法务合规部

发生地震、洪水等天灾、气候变动以及事故、火灾、其他人为灾害的情况下，本公司的业绩和财政状
况也会随之受到影响。本公司在促进已持有物业的再开发，以及整备先进的防灾机制的同时，采取了通※截至 2016 年 8月

过区域管理的防灾对策。
风险管理活动
汇率变动的风险

强化集团风险管理

本公司除日本国内之外，在美国、欧洲、亚洲也致力于资产的开发和持有，这一部分资产和收益的计
算是以当地货币计价。因此，汇率有变动的情况下，外币计价的资产和负债及外币计价交易的日币换算额也会随之变动。本公司在获取外币计价资产时，通过以该外币进行负债融资等方式，努力使汇率变动的1

2

各业务总部、
集团各公司各自单独推动风险管理活动

选定本公司集团应重点着力研究对策的风险并进行监控

各业务总部、集团各公司在各自进行风险分析的基础
上，选 定 重 点的风 险（个别重 点 风 险），并 在其 基 础上制定关于风险管理的年度计划。同时，由业务企划部门掌握
各业务总部所管辖的集团各公司的风险管理推进状况，并进行联动和支援。

准确把握本公司集团的整体风险，选定最需要研究对策
的重点风险并制成风险地图，将应重点着力的风险及其优先
次序可视化。同时，以全年尤其重要的风险（重点对策风险）为中心进行监控，并根据必要给予支援。

风险降至最小化。

房地产市场行情变动的风险房地产市场与经济状况的变动连动性很高，经济状况恶化会直接造成房地产价格和租金的下跌，并且对空置率的增加有很大的影响。本公司在持有型办公大楼业务方面，采取与顾客签订相对长期租赁合
同的基本形式。因为有望获取稳定的租金收入，所以可减轻经济状况巨变可能带来的风险。

利息上升的风险

本公司将金融机构的借款以及发行公司债所得的资金，用于办公大楼、住宅、商业设施、物流设施等的开发。作为金融市场信贷紧缩和世界性经济衰退的应对策略，日本银行实施量与质双方面的金融缓和政策，该政策的变化，以及国债增发造成供求平衡恶化最终导致利率上升等因素，都可能对本公司的业

通过风险地图将风险及其优先次序可视化中风险的影响度绩和财政状态产生负面影响。

大对于以变动利率筹措的一部分资金，本公司通过进行支付利息固定化的利率掉期交易来规避利率
需要改善现有对策及研究新对策的风险

今后的重点对策风险候补

本期重点对策风险变动的风险。今后也将继续在兼顾固定利率借款、变动利率借款以及各项公司债余额之间平衡的基础上进行资金筹措。

适合维持现有对策的风险38

持续对策风险（影响程度中）持续对策风险（影响程度大）

MITSUBISHI ESTATE CO., LTD.

ANNUAL REPORT 2016

39

人财管理

风险 管理

有息负债状况（单独）要实现真正有价值的城区建设，就必须培养可以担此重任的人。为了培养出能创造中长期新价值的人财，使每位员工都能亿日元

%

25,000100

20,00080

15,00060

10,000

40

5,000

20

0

0

生气勃勃地活跃在各自的工作岗位上，三菱地所集团致力于对结合个人生活方式的工作方式给予支援。

人财培养制度员工对于企业来说是重要的经营资源，基于这样的认识，本公司集团将“人才”视为“人财”。
本公司将所寻求的人财定义为兼具以下五种能力的人：“人间力（人的综合能力）”、“房地产力”、“工作推动力”、
“经

2007

2008

2009

2010

2011

2012

4,650

5,400

5,750

5,600

5,500

6,200

—

—

—

—

—

—

普通公司债
后偿公司债（固定）银行借贷（浮动）有息负债比率（右轴）

2015

2016

7,150

6,850

6,650

—

—

—

6,450
1,750
750
5,733
5,838

—

—

—

—

—

—

—

—

—

2,902
2,122

2,856
3,892

3,291
4,012

3,240
3,657

3,068
4,537

3,198
6,407
350
60.5
59.2

3,143
6,157

4,201
6,017
280
63.3
57.1

—

—

—

—

—

—

81.8
42.4

79.6
48.0

68.9
53.4

68.9
53.3

70.5
51.7

67.1
53.4

CP
固定比率（右轴）

2014

2,210
1,522

后偿公司债（浮动）银行借贷（固定）

2013

—

61.9
57.8

营力”、
“全球应对力”。
我们的目标是，在个人能力最大化的同时，还要成为由“个性丰富多彩的专家集团”互相联动提高绩效的组织。

三菱地所要求人财应具备的五种能力

—

67.9
61.4

互相联动
将团队的
五角形最大化

各年度 3月31日结束的决算期（从4月1日起到转年 3月31日的期间称为“财年度”）

融资利率、公司债状况（单独）
年

%

12

3.0

10

2.5

8

2.0

6

1.5

4

1.0

2

0.5

0

人间力（人的综合能力）
与各种人构建信赖关系的能力、人格力量

每个人都将自己的五角形最大化

全球应对力

不动产力

可以在全球化的环境中发挥其他四种能力的能力

不动产买卖、开发、
运营管理等方面的能力

经营力

工作推动力

站在经营视角上进行判断
和行动，创造商机并
付诸实施的能力高效而又确有成效地履行业务，取得成果的能力

本公司集团寻求的多样性人财
本公司集团需 要 这 五种能力，但 并非 要求全体员工都争取得到10 0 分。我们的目标是，全体员工都能满足最低 必 要级 别的要求，而超出级 别的领域则由员工发挥个性，整个组织团结
一致来完成。

可以有各种各样的
五角形

0
2007

公司债平均残存期限
公司债年度末利率（右轴）总平均约定利率（右轴）
整体年度末利率（右轴）

2008

8.23
1.94
1.25
1.65

2009

9.47
1.93
1.33
1.66

2010

9.04
1.90
1.29
1.58

2011

8.89
1.88
1.05
1.42

8.22
1.88
1.01
1.40

2012

7.71
1.72
0.87
1.27

2013

7.52
1.54
0.72
1.05

2014

6.82
1.55
0.70
1.07

2015

6.31
1.52
0.62
0.96

2016

5.94
1.41
0.61
0.96

各年度 3月31日结束的决算期（从4月1日起到转年 3月31日的期间称为“财年度”）

评级（短期和长期）截止到 2016 年 3月末
评级机构名称穆迪公司标准普尔评级投资信息中心

长期债券评级

A2
A+
AA–

各种人财培养研修制度
本公司集团以员工能力开发以及提高合规与人权意识为目的，完善各种培训制度。

为了尊重个 性和价值观，使每一位员工都能生气勃勃地活跃在工作岗位上，就必须找到工作与生活的平衡点。为

在集团各公司的个别培训的基础上，还在全集团规模

使员工拥有更多的工作方式选项，本公司设置了育儿和家属实施新员工培训、新任经理培训、商务技能培训等，推行集

病床护理相关的休息制度、短时间和弹性时间工作制。从

团各公司齐心协力创造高成果的各项举措。

2014 年度起育儿休假后的复职率达到了100% ，复职 1年后

短期债券评级

P-1
A-1
a-1+

打造易于工作的职场的举措

此外，本公司为了培养在全球化的环境下也能发挥能力

的稳定率也达到了100% 。

的人财，在日本国内的 OJT、OFF-JT 等体系性的人财培养

此外，为应对 2016 年 4月起开始实施的“女性活跃推进

措施的基础上，还实施多个从短期到中长期的海外研修派法”，我们制定了行动计划。我们认为，打造出男女都可安遣项目。

心工作的环境，将有利于提升行动计划中所定的女性活跃比率。今后我们也将继续推动包括女性活跃在内的各项多样
性举措。

40

MITSUBISHI ESTATE CO., LTD.

ANNUAL REPORT 201641经营 管理体制

董事会长致辞公司 治 理 的 构 筑
基本构想薪酬委员会负责决定董事及董事会成员报酬的相关方

三菱地所集团为了实现“通过创建满足居住、工作以及针以及每个人的报酬金额。

休息全方位需求，并兼顾地球环境的富有魅力的城区，为实现真正有价值的社会做出贡献”的基本使命，努力“真正提升企业价值”。我们认识到，这需要在企业成长以及与各利

董事会

益相关方共存共生之间取得高度的平衡。

近年来，企业所处的社会环境变化日新月异，要求企业能够恰当地把握社会需求的变化，并迅速

本公司集团在此基本使命的指引下，以实现重视股东

董事会负责决定经营的基本方针，同时对董事和董事价值的经营为目标，为了实现高效且健全的集团化经营，推会成员的履职状况进行监督。在 15名董事中，我们选任了7

进构筑以活力和灵活性为轴心的管理系统。我们尤其将公

名拥有多样化经验和知识见解的外部董事。此外，伴随着向司治理视为最重要的机制之一，不断追求适合本公司集团的设置提名委员会等的公司的转型，为了明确分离经营监督和机制构建。

业务执行的职能，我们将业务执行方面的决定权很大程度给予应对。三菱地所集团的业务活动，性质是城区建设，因此在开展业务时需要与范围极广的各利益

上移交给董事会决议委任的执行董事。由此，董事会得以加

相关方产生互动。我认为本公司集团要切实回应不断变化的多样化利益相关方的需求，获得信赖，通过持续成长实现企业价值的提升，就必须不断追求适合本公司集团的企业治理机制。

强经营监督职能，同时从把握大局的角度出发，深化本公司
集团中长期方向性和企业价值提升等方面的讨论，而董事转型为设置提名委员会等的公司

2016 年 6月，本公司从以往的设置监事会的公司，转型为设置提名、审核、薪酬三个委员会的设置
提名委员会等的公司。各委员会都由外部董事占半数以上，外部董事将承担起进一步提高经营的透明性和客观性的责任。

会成员在权限和责任更大的背景下，可以快速高效地完成业
为了进一步加强董事会的经营监督职能，并明确业务务。

执行的权限和责任，加快决策速度，同时谋求提升经营的透

此外，为了应对业务环境的激烈变化，我们将经营监督职能和业务执行职能进行明确分离，在明

明性和客观性，在外部董事占过半数以上的前提下，本公司

确责任的基础上，将业务执行过程中的决定权很大程度上委任给执行董事，转型为可加快决策速度的于 2016 年 6月转型为设置提名、审核、薪酬三个委员会的设

机制。

置提名委员会等的公司。

在董事会上，由于向董事会成员移交了部分权限，我们得以将更多的时间用于讨论本公司集团中长期视角的愿景以及提升企业价值的努力方向。我认为在讨论经营本质的场合上，吸取拥有多彩背景
和知识的外部董事的意见和建议，可以使讨论更加活跃，进一步强化董事会的经营监督职能。
我们董事会成员应站在多元化的视角上发挥治理职能，在企业集团成长以及与各利益相关方共生
共存之间寻求高度平衡，以实现企业价值的提升，努力使三菱地所集团通过城区建设为“实现真正有

引入集团执行董事制度

在原有的执行董事制度的基础上，为了应 对集团各公

提名委员会负责决定提交给股东大会的董事选任和解司各业务领域中急速变化的业务环境，提升竞争力，提高集聘相关议案的内容。
审核委员会负责对董事和董事会成员的履职状况进行团整体经营层的范围和分量以进一步巩固集团经营，我们审计监察，编辑制作监察报告，决定提交给股东大会的会计

从 2016 年 4月起开始引入将集团企业的执行责任人委任为监查人选任、解聘以及不连任相关议案的内容等。

“集团执行董事”的“集团执行董事制度”。

价值的社会”做出贡献。
各委员会委员
提名委员会2016 年 8月
三菱地所株式会社
董事会长

42

MITSUBISHI ESTATE CO., LTD.

审核委员会

薪酬委员会

董事（外部）松桥 功（委员长）董事

柳泽 裕（委员长）董事（外部）

海老原 绅（委员长）

董事会长

木村 惠司

董事

大草 透

董事

谷泽 淳一

董事

吉田 淳一

董事（外部）

富冈 秀

董事

吉田 淳一

董事（外部）

白川 方明

董事（外部）长濑 真

董事（外部）

白川 方明

董事（外部）江上 节子

董事（外部）高严

董事（外部）江上 节子

ANNUAL REPORT 201643经营 管理体制

姓名
职位

董事

执 行 官、执 行 董 事 、集 团 执 行 董 事

董事就任年
持有的本公司股票数（平成27年度有价证券报告书）

木村 惠司

杉山 博孝

加藤 让

谷泽 淳一

吉田 淳一

杉山 博孝

加藤 让

小野 真路

合场 直人

董事会长

董事

董事

董事

董事

代表执行官
总裁

代表执行官
执行副总裁

代表执行官
执行专务

代表执行官
执行专务

2000 年
28,000 股

2007年
25,000 股

2011年
50,213 股2014 年
5,000 股2016 年
5,000 股

片山 浩

柳泽 裕

大草 透

董事

董事

董事

2016 年
6,000 股2016 年
14,000 股2013 年
21,000 股

林 总一郎

岩田 研一

兴野 敦郎

田岛 穰

代表执行官
执行专务

执行专务

代表执行官
执行专务

执行常务

有森 铁治

谷泽 淳一

吉田 淳一

汤浅 哲生

执行常务

执行常务

执行常务

执行常务

松桥 功

海老原 绅

富冈 秀

白川 方明

董事（外部董事）

董事（外部董事）

董事（外部董事）

董事（外部董事）

2015 年

2006 年－股1948 年 4月15日出生
1975.11 入职摩根银行
1991.2 出任 JP摩根证券公司
东京分店店长兼
日本全权代表1998.7 出任该公司副董事会长
1999.4 出任该公司日本全权代表
2001.3 出任该公司董事会副主席
2002.10 从该公司卸任2006.6 本公司董事（现任）2016 年－股1949 年9月27日出生
1972.4 入职日本银行
2002.7 出任该行理事
2006.7 出任京都大学公共政策大学院教授
2008.3 出任日本银行副总裁
2008.4 出任该行总裁
2013.3 从该行卸任
2016.6 本公司董事（现任）

2007年
－股
1933 年 4月16日出生
1956.4 入职财团法人日本交通公社
1990.6 出任株式会社日本交通公社
董事长总裁
1996.6 出任该公司董事长会长
2002.6 出任株式会社 JTB董事兼顾问
2004.4 出任成田国际机场株式会社
董事会长
2004.6 出任株式会社 JTB顾问（现任）
2007.6 成田国际机场株式会社
董事会长卸任2007.6 本公司董事（现任）－股1948 年 2月16日出生
1971.4 入职外务省
2001.1 出任该省条约局局长
2002.9 出任该省北美局长
2005.1 出任内阁官房副长官辅佐2006.3 出任驻印度尼西亚
特命全权大使
2008.4 出任驻英国特命全权大使
2011.2 从外务省卸任2015.6 本公司董事（现任）

长濑 真

江上 节子

高 严

董事（外部董事）

董事（外部董事）

监事（外部监事）
2016 年2015 年2016 年

片山 浩

风间 利彦

－股

－股

－股

执行常务

集团执行董事1950 年 3月13日出生
1972.4 入职全日本空输（株）
2009.4 出任该公司执行董事长
副总裁
2012.4 出任 ANA 综合研究所董事长总裁
2016.4 出任 ANA控股（株）
常务顾问（现任）2016.6 本公司董事（现任）1950 年7月16日出生
1983.4 出任株式会社日本人才中心“ Travail”主编
2001.12 出任东日本旅客铁道
株式会社
Frontier Service 研究所所长
2009.4 出任武藏大学大学院
人文研究科教授（现任）出任该大学社会学部教授（现任）
2012.4 出任该大学社会学部部长
2015.6 本公司董事（现任）1956 年 3月10日出生
1994.4 出任丽泽大学国际经济学部专任讲师2001.4 出任该大学国际经济学部（现经济学部）教授（现任）
2002.4 出任该大学大学院国际经济研究科（现经济研究科）
教授（现任）
2009.4 出任该大学经济学部部长
2015.6 本公司监事
2016.6 本公司董事（现任）

44

执行董事

集团执行董事

西贝 升

风间 利彦

驹田 久

胁 英美

细包 宪志

千叶 太

高野 圭司

竹内 晋一

大野 郁夫

仲条 彰规

山岸 正纪

渡边 显彦

中岛 笃

藤冈 雄二

长沼 文六

宫岛 正治

木村 透

MITSUBISHI ESTATE CO., LTD.

胁 英美

千叶 太

集团执行董事集团执行董事ANNUAL REPORT 2016

45

经营 管理体制

外部董事

报酬支付给董事以及监事的报酬等总额（2015 年度）

选任理由
松桥 功

区分

期待他能发挥在生活相关服务公司的经营经验，并以不同于执行业务的经营管理层的客观视角履行经营监督和
审查职能。

海老原 绅

期待他能发挥多年来作为外交官培养的丰富的国际经验和知识等，并以不同于执行业务的经营管理层的客观视角履行经营监督和审查职能。

富冈 秀

期待他能发挥在外资投资银行的管理经验，并以不同于执行业务的经营管理层的客观视角履行经营监督和审查
职能。

白川 方明

期待他能发挥在中央银行的工作经验中所积累的金融、经济等相关知识，以不同于执行业务的经营管理层的客观视角履行经营监督和审查职能。

长濑 真期待他能发挥在航空公司的经营经验，以不同于执行业务的经营管理层的客观视角履行经营监督和审查职能。

江上 节子期待她能发挥在企业战略、市场营销战略和人才培养等方面的丰富经验和知识，并以不同于执行业务的经营管理层的客观视角履行经营监督和审查职能。

高严

期待他能发挥在企业伦理及合规守法等方面的广博见识，确保董事会的妥当性和正确性。

独立外部董事的独立性判断标准
本公司外部董事候补的提名标准是，遵守善良的管理者对公司应尽的注意义务，并能理解本公司集团的基本使命，发挥有助于本公司集团中长期企业价值提升的资质和能力、自身的经营经验和管理经验，以及专业领域的经验和知识见解等优势，不偏袒特定利害关系人的利益，拥有为股东的共同利益而从客观、公平、公正的角度进行判断的人格与见识者。但是原则上，符合东京证券交易所所规定的独立性标准以及如下外部董事独立性标准者不在选任范围内。
（1） 拥有本公司表决权总数中超过10% 表决权的股东或其业务执行人（2） 近年度与本公司交易金额超过本公司合并营业收入 2%的客户或其业务执行人（3） 作为本公司会计监查人的监察法人的员工代表、员工或从业人员（4） 为本公司提供专业服务的律师、注册会计师、税务师或顾问等之中，近年度从本公司领取的报酬额超过1,000万日元者

支付额支付给董事的报酬等总额（其中外部董事）
支付给监事的报酬等总额（其中外部监事）

677（40）百万日元90（55）百万日元

1. 包括 2015 年 6月26日召开的第116届定期股东大会结束时卸任的 3 名董事（其中2名外部董事）、卸任的监事（1名外部监事）以及辞职的1名监事。
2. 对于本公司董事，不支付职务报酬。
3. 股东大会议定的董事报酬限额，除规定“每期 8 亿日元以内”的通常报酬额（不包含职务报酬）之外，还另规定作为股票期权分配给本公司董事的新股优先认购权等相关报酬额“每营业年度 2 亿日元以内”。（各自依据1991年 6月27日召开的第 92 次定期股东大会决议，以及 2006 年 6月29日召开的第107 次定期股东大会决议。另外，外部董事不参与新股优先认购。）
4. 股东大会议定的监事报酬限额为“每营业年度1亿日元以内”。（依据2006 年 6月29日召开的第107 次定期股东大会决议）
5. 上述支付金额中包括本营业年度的股票期权报酬额（对 9 名董事支付共 86百万日元）。
6. 本公司外部管理层不从本公司下属子公司收取管理人员报酬等。

决定董事报酬额等的相关方针（i）关于董事的报酬
本公司依据2016 年 6月29日召开的定期股东大会上的决议，转型为设置提名委员会等机构的公司，由外部董事任委员长，委员过半数由外部董事组成的薪酬委员会决定董事及董事会成员的报酬。
（ii）报酬的基本方针
• 实现中长期的、持续性的企业价值提升和股东价值共享
与经营战略以及中期经营计划中的中长期业绩目标相联动，实现企业价值可持续性提升和股东价值共享的报酬制度• 给予适当的激励顺应战略目标和股东等的期待，敦促经营管理层适度承担风险，勇于挑战的激励性报酬制度• 确保说明责任通过薪酬委员会的客观审议和判断，能够对股东履行更高层次说明责任的报酬制度（iii）报酬体系
报酬由基本报酬和浮动报酬组成。浮动报酬则是由依据短期业绩评价支付的报酬，以及依据中长期业绩评价、以股份等形式支付的报酬组成。此外，立场独立于业务执行外的外部董事，其报酬仅限于基本报酬。董事的退休慰劳金制度于平成18 年（2006 年）召开的股东大会上决议废除。

引入 限 转 股 报 酬 制 度
为了激励董事（外部董事除外）、董事会成员、执行董事以及集团执行董事（以下统称为“对象高管”）努力实现企业价值的持续提升，推进对象高管与各位股东更进一步的价值共享，本公司针对对象高管引入了限转股报酬制度。

公司 治 理 情 况
董事会召开情况等（2015 年度）
主要项目

内容

董事人数（其中外部董事）

13名（4 名）董事会召开次数15次

外部董事出席董事会的次数

松桥 功

监事人数（其中外部监事）

4 名（3名）监事会召开次数14 次

外部监事出席监事会的次数

长谷川 和彦 * 2 14 次

松尾 宪治 * 2

13 次

高 严 *310 次

外部监事出席董事会的次数

长谷川 和彦 * 2 15次

松尾 宪治 * 2

14 次

高 严 *3

10 次

会计监察人

新日本有限责任监查法人

本公司应支付的该营业年度会计监察人报酬等总额

137百万日元

制度概要
15次

海老原 绅 *1

11次

富冈 秀

15次

江上 节子 *1 10 次限转股报酬制度，是指为了向对象高管分配限转股而给予金钱报酬债权，并使其将该金钱报酬债权作为出资财产限转股分配合同中规定，对于接受分配的限转股，对象
高管在一定期限内禁止进行转让或设定担保权等处置。

向公司现物出资，以此向对象高管发行或处置公司的普通股

未能达成 Total Shareholder Return（股东总收益票，使其持有。此外，限转股的实际金额，由薪酬委员会等率）的3 年目标等发生一定事由的情况下，本公司可以部分或决定。

全部无偿获取该限转股。

在依据本制度发行或处置本公司的普通股票时，本公*1 外部董事海老原绅先生和江上节子女士，于2015 年 6月26日就任董事，因此应出席的董事会次数不同于其他外部董事。
*2 于2016 年 6月29日召开的第117届定期股东大会结束时卸任。
*3 外部监事高严先生，于2015 年 6月26日就任监事一职，因此应出席的董事会和监事会次数不同于其他外部高管。此外，他于2016 年 6月29日召开的第117 次定期股东大会结束时卸任外部监事一职，并就任外部董事。

46

限转股分配合同的条件及内容

MITSUBISHI ESTATE CO., LTD.

司与 接 受 限转股分 配的对 象高管之间签订 限转股分 配合
同。

ANNUAL REPORT 2016

47

经营 管理体制

外 部 董 事 谈 三 菱 地 所 的 公司 治 理对业务执行状况进行监督。同时，基于三菱地所 2007 年引为了实现企业价值和股东价值的长期提升

入的防收购对策而设置的独立委员会，由包括我在内的 3名
外 部 董 事 组 成，本 委员会 平 时 也会 就 企 业价 值论、敌 对

投资家以及股票市场对三菱地所的评价中，有一部 分

TOB（要约收购）案例、国内外 M&A（并购）案例动向以

内容较为苛刻，作为外部董事，我认真对待此事。但正因为及企业治理各种相关制度的动向等广泛话题进行分析与讨

如此，才必须明确表达提升企业价值和股东价值的意志。

论。为了在紧急事态时能站在独立于经营管理层的客观立2016 年 6月开始施行向设置提名委员会等的公司转型，场上做出恰当的判断，以确保与提升股东的共同利益，我们这展示了我们在为实现长期成长愿景而推进的结构性改革

注重提高信息收集和判断能力。

中明确发挥领导职能的意志。管理层方面需要承担的执行经营责任以及对经营结果的说明责任，将比以往更加明确。
而外部董事则将多数个案的决策委托给公司执行董事，将三菱地所株式会社
外部董事

企业经营者与投资家的对话日趋重要富冈 秀

感受三菱地所巨大“变化”的 10 年

更多的时间用在提升企业价值和股东价值的讨论上。此外，公司执行董事报酬方面的改革举措有，设置薪酬委员会以谋

三菱地所的业务支柱— — 持有型业务的特点是，翻新求提升绩效连动报酬决定过程的客观性与透明性，同时还重建时会出现暂时性的租金收入减少，在办公楼竣工后才

采用了公司执行董事的一部分报酬改为股票，与股东共享利

能在较长的时间轴内回收投资。此外，在丸之内以外开展的

益的机制。我认为除了重视合规的“守势公司治理”外，激周转型业务的投资与回收周期也较长，因此三菱地所的总

励公司执行董事的“攻势公司治理”也同样至关重要。

持续进行着眼于强化防灾功能等办公楼所具备公共价值的资产周转率有偏低的倾向。考虑到这些因素，我认为对于三

社会与经济的结构仍将不断变化。而三菱地所也是置开发。丸之内不再仅仅是高便利性的商业街区，更是进化成

菱地所企业价值和股东价值的提升，需要站在一个中长期

身于时代大潮的洪流中开展业务，因此应对变化应该始终

我就任三菱地所的外部董事已有10 年了，其间三菱地所

为高度聚集，孕育创新与企业家精神，为都市提供新文化与的时间轴上进行评价。

保持机敏（agility）。认准商机就大胆尝试、积极挑战的勇不仅在战略上，在意识层面也有了很大的变化。我刚就任时

休闲的场所，全公司对于创造多样化利益相关方所关心的共公司过分重视丸之内，我时而会感受到对于开拓新业务的通价值开始有了信心。

引入“公司治理守则”和“日本版管理者守则”是以“通气不可或缺。三菱地所的 DNA中含有，通过创建城区来催过持续成长和提升中长期企业价值来实现经济整体发展”

生与多样化利益相关方共通价值的能力。期待三菱地所今消极姿态。但后来其他公司在日本桥、八重洲和六本木也开

的思路为背景的。我认为企业经营者与投资家基于这个思后也能以此 DNA 为主轴，洞察变化，具备敏锐感性，始终

展了大规模 再开发，以此为契 机，我感受到良性的危机感路开展建设性的“有目的的对话”，是纠正短期功利主义的

成为不惧失败的时代先驱者。

（sense of urgency）成为了公司的内部共识。

拥有多彩背景的外部董事重要尝试。针对机构投资家的逐利需求，企业必须努力以极

近年来，三菱地所依旧保持慎重姿态，但也逐渐开始积

具说服力的形式对提升中长期企业价值和股东价值的业务极承担风险。除在欧美获得 物业，并在亚洲推进房地产开

三菱地所从 2006 年开始引进外部董事，不只是人数，

发业务外，出资 TA Realty 等非资产领域的业务投资也有

追求外部董事背景的多样性也至关重要。目前的 7位外部董所扩大。三菱地所将在丸之内所积累的见识和经验应用于事不仅有企业经营经验者，还拥有原中央银行总裁、原外交

但是并不能因为提升中长期企业价值和股东价值的承各领域中，努力拓展业务，对此我给予较高的评价。

官以及大学教授等各不相同的背景，7位中有1位是女性。我诺，而纵容恶劣的经营结果和过低的资本收益率。过去曾多此外我还感受到，三菱地所在开发过程中积极主动地认为企业治理机制要健全运作，正需要这些拥有多样化经次 迫不 得 已进行减值 处 理 的三菱 地 所，在 这 点 上也不例

致力于解决环境问题，如开发降低环境负荷的办公楼等，并

验的外部董事们出席董事会，在会上从多层面的视角出发

外。

48

MITSUBISHI ESTATE CO., LTD.

外部董事不能坐观其成，为了提升三菱地所的企业价值和股东价值，外部董事也必须切实发挥职能。

战略和资本政策做出解释说明，以获得机构投资家和一般
股东的理解。

ANNUAL REPORT 2016

49

财务综述

11 年间的主要财务摘要 （合并决算）

2006/3

2007/3

2008/3

2009/3

2010/3

2011/3

2012/3

2013/3

2014/3

2015/3

2016/3¥ 844,217
137,614
121,236
55,825¥ 947,641
166,165
151,674
97,662¥ 787,652
177,983
162,061
86,963¥ 942,626
138,567
108,624
45,423¥1,013,415
148,972
117,381
11,900¥ 988,447
158,258
130,830
64,219¥1,013,069
146,299
120,665
56,512¥ 927,157
118,349
92,38145,507¥1,075,285
161,271
139,638
64,297¥1,110,259
156,332
133,11373,338¥1,009,408
166,199
144,851
83,4263,280,209
1,133,623
1,007,761
62,20453,655

3,447,272
1,225,644
1,012,588
138,169
54,257

4,327,137
1,238,889
1,645,407
270,798
56,867

4,429,070
1,148,494
1,834,195
201,088
60,364

4,355,065
1,183,156
1,762,111
114,085
73,926

4,245,209
1,202,270
1,639,050
76,332
70,6284,387,015
1,256,791
1,716,890
282,171
67,465

4,711,521
1,239,547
2,085,417
208,135
73,364

4,765,368
1,329,057
1,973,042
159,677
74,805

4,901,526
1,495,838
1,929,355
177,331
72,696

5,311,840
1,509,680
2,291,038
275,316
74,245

169,744
29,883–132,463
167,090

150,710–85,389–34,093
206,089–16,248–212,207
238,942
219,71245,824–214,500
141,055
184,552

212,668–112,639–106,852
177,825

259,263–67,223–140,269
229,062203,243–272,009
57,189215,771

122,286–217,992
27,150191,837

336,489

224,739200,078– 46,568–189,109
198,489¥42.6010.00¥70.9514.00¥62.9916.00¥32.9016.00¥ 8.5812.00¥46.27
12.00¥40.7212.00¥32.7912.00¥46.3412.00¥52.8514.00¥60.1316.00¥200,928
4.6%
7.4倍
5.4%
23.5%

¥233,406
5.3%
9.5倍
8.3%
19.7%

¥245,911
4.9%
8.5倍
7.1%
25.4%

¥209,522
3.3%
4.7倍
3.8%
48.6%

¥230,730
3.5%
5.2倍
1.0%
139.9%¥237,109
3.8%
6.6 倍
5.4%
25.9%

¥222,885
3.5%
6.5倍
4.6%
29.5%

¥200,587
2.7%
5.0 倍
3.6%
36.6%

¥246,332
3.5%
7.5倍
5.0%
25.9%

¥239,934
3.4%
7.7倍
5.2%
26.5%

¥252,034
3.4%
8.5倍
5.6%
26.6%

¥2,7901,371,189¥3,8701,382,518¥2,4201,382,518¥1,102
1,382,518¥1,5301,390,397¥1,4071,390,397¥1,476
1,390,397¥2,596
1,390,397¥2,446
1,390,397¥2,7871,390,397¥2,090.5
1,390,397业绩概况（百万日元）
销售收入
销售利润
经常利润
归属于母公司股东的本期净利润
财政状态（百万日元）总资产自有资本 *1
有息负债
设备投资
折旧费
现金流（百万日元）销售活动带来的现金流投资活动带来的现金流财务活动带来的现金流现金及现金等同物的期末余额–133,537–177,514

135,821– 231,003

309,237
412,392每股信息（日元）本期净利润
现金分红主要财务指标

EBITDA（百万日元）*2
总资产利润率（ROA）
利息备付率（ICR ）*3
股东权益收益率（ROE）
派息率股票信息股价（日元）*4已发行总股数（千股）
三菱地所在东京证券交易 日元
5,000
所的股价走势
4,000

3,000

2,000

1,000

0

20 05/4

20 06/4

20 07/4

20 08/4

20 08/4

20 09/4

2010/4

2011/4

2012/42013/4

2014/4

2015/4

2016/4*1 自有资本＝净资产 - 股票收购权 - 散户小股东持有*2 EBITDA ＝ 销售利润 + 收取红利·现金分红 + 持有法投资损益 + 折旧费用 + 商誉折旧费用*3 利息备付率（ICR）＝（销售利润 + 收取红利 + 收取股息 +权益法投资损益）÷（支付利息 + 商业票据的利息）* 4 各年度 3月31日的收盘价

50

MITSUBISHI ESTATE CO., LTD.

ANNUAL REPORT 2016

51

财务综述

在住宅业务方面，因公寓的销售计入户数减少而比前年

在房地产服务业务方面，房地产中介收益与前年度持度减收，但由于前年度计入的评估损失的反作用力以及商品

平，但销售收入仅为 19,815百万日元，比前年度减少了728

房公寓毛利率提高，利润有所增加。其结果，该部门的销售

百万日元；销售利润也比前年度减少 503百万日元，仅为 602

办公楼业务

收入为 345,226百万日元，比前年度减少 38,661百万日元 ,销

百万日元。

生活服务类地产业务财务概况销售收入和销售利润
在 2015财年度的业绩中，销售收入为1,009,408百万日

售利润比前年度增加6,502百万日元，为18,035百万日元。

元，比前年度减少了100,851百万日元（–9.1%）；销售利润为

在海外业务方面，前年度所出售物业等一时性收益的反166,199百万日元，增加了9,866百万日元（+6.3%）。各部门

作用力造成的减收与汇率影响等因素互相抵消,结果为增收，的详细内容以及概况如下。

但销售利润则由于出售物业等一时性利润的反作用力影响等单位：百万日元科目

2016/3 实绩

2015/3 实绩销售收入1,009,408
422,349
86,569345,226
75,95624,994
21,27933,08919,815
3,882–23,754
166,199
108,940
25,842
18,035
19,421
5,082
1,754
1,490
602
–37
–14,933

1,110,259 –100,851
484,816 –62,467
105,706 –19,137
383,887 –38,661
71,176
4,779
14,885
10,10919,467
1,812
30,827
2,261
20,543
–728
3,747
134
–24,799
1,045
156,332
9,866
102,820
6,120
26,162–319
11,532
6,502
25,901–6,479
4,282
800
663
1,091
754
736
1,105
–503
16
–53
–16,906
1,972

在其他业务方面，销售收入比前年度增加134百万日元，住宅业务

为 3,882百万日元；销售损益为比前年度减少53百万日元，损

海外业务

失 37百万日元。

投资管理业务
设计监理业务
宾馆业务

此外，伴随着2015财年度的组织重组，部门划分也有所而有所减少。其结果 ,该部门的销售收入为75,956百万日元，变更，到前年度为止归属于“办公楼业务”部门的商业·物流

比前年度增加 4,779百万日元；而销售利润则比前年度减少业务以及开发各种资产类型（包括开拓新业务但不包括日本

由“投资管理业务”部门管理，此外还将到前年度为止归属于

6,479百万日元，为19,421百万日元。
在投资管理业务方面，因与TA Realty合并了报表等因素而有所增收。其结果 ,该部门的销售收入为 24,994百万日
元，比前年度增加10,109百万日元；销售利润为5,082百万日
元，比前年度增加了800百万日元。

“房地产服务业务”部门的三菱地所House Net（株）的业

在设计监理业务方面，三菱地所设计计入了“大名古屋投资管理业务

大厦”（爱知县名古屋市中村区）的设计监理业务等收入，此设计监理业务

国内的办公楼和住宅）的相关业务，作为“生活服务类地产业务”部 门独 立 出来。并同时 将原 本归属于“ 海外业 务”的Rockefeller Group International公司的投资管理业务交务交由“住宅业务”部门管理。
在办公楼业务方面，尽管前年度出售大型物业所造成的外，设计监理收入和装修施工收入的单件销售金额也有所增影响导致销售收入减少，但由于现有办公楼租金收入增加、加，因此为增收。其结果 ,该部门的销售收入为 21,279百万日

削减成本所带来的办公楼租赁利润改善以及物业出售收益增元，比前年度增加1,812百万日元收入；销售利润比前年度增

加等因素，销售利润有所增加。另外，前年度末时 2.80%（包加1,091百万日元，为1,754百万日元。

括全国范围所有用途）的空置率，受丸之内租赁状况有所进在宾馆业务方面, 以宾馆业务统括公司株式会社 Royal展 以 及 修 改 提 高 租 金 等 因 素 影 响 ，超 过了 预 期 公 布 值Pa rk Hotel s & Resor t s 为中心, 对“ ROYA L PA R K
H O T E L S ”旗 下 各 宾 馆 的 体 质 进 行 强 化 , 并 谋 求 在“ROYAL PARK HOTEL The（+城市名）”品牌下发展
新 的 宾 馆 业 务。2 0 1 5 财 年 度，由 于“ R O Y A L PA R K
HOTEL THE HANEDA”全年运转等因素,销售收入为
33,089百万日元，比前年度增加 2,261百万日元；销售利润比
前年度增加736百万日元，为1,490百万日元。

（2.5%），2015财年末时仅为2.22% 。该部门销售收入比前年度减少62,467百万日元，为422,349百万日元；销售利润增
加6,120百万日元，为108,940百万日元。
在生活服务类地产业务方面，前年度出售物业的反作用力导致销售收入减少19,137百万日元，为86,569百万日元；由于奥莱购物中心业务租赁利润增加等因素，销售利润与前年

房地产服务业务

销售外损益以及特别损益

其他业务
调整额

在销售外收入方面，因其他收入有所增加等因素，比前
年度增加1,861百万日元，为10,949百万日元。而销售外费用

销售利润
办公楼业务
生活服务类地产业务方面，尽管支付利息有所减少，但由于处置固定资产损失增加住宅业务

等，与前年度基本持平，为32,296百万日元。

海外业务

宾馆业务
房地产服务业务
其他业务
调整额

增减

2015财年度营业收入前期比较
百万日元

1,110,259

办公楼业务–62,467

1,009,408
生活服务类
地产业务

–19,137

住宅业务

海外业务

–38,661

4,779

投资管理 设计监理业务
业务
1,812

宾馆业务

2,261

10,109

房地产
服务业务

–728

其他业务

消除部门间

134

1,045

度基本持平，为25,842百万日元。
2015年3月

销售收入销售利润／销售利润率

兆日元

亿日元

1.2

2,000

销售利润／EBITDA

归属于母公司股东的
本期净利润／ROE

%

亿日元

亿日元

%

20

3,000

1,000

10

800

8

2016年3月

2015财年度营业利润前期比较
百万日元

166,199
1.0
1,500

15

0.8
1,000

0.6

600

6

400

4

200

2

办公楼业务

–319

住宅业务

海外业务

6,502

–6,479

投资管理 设计监理业务
业务
1,091

800

宾馆业务

736

房地产
服务业务

–503

其他业务

–53

消除部门间
或全公司

1,972

6,120

10

0.4

生活服务类
地产业务

156,332

2,000

1,000
5

500
0.2
0

0

0
2012 2013 2014 2015 20162012 2013 2014 2015 2016

销售利润

销售利润率

0

0

0

2012 2013 2014 2015 2016

销售利润

EBITDA2012 2013 2014 2015 20162015年3月

2016年3月

归属于母公司股东的本期净利润

ROE
各年度 3月31日结束的决算期（从4月1日起到转年 3月31日的期间称为
“财年度”）

52

MITSUBISHI ESTATE CO., LTD.

ANNUAL REPORT 2016

53

财务综述

作 为 特 别 利 润 ，产 生了 出 售 投 资 有 价 证 券 的 收 益

11,350百万日元、以往年度计入的应付债务的履行义务消失所带来的收益4,098百万日元，但出售固定资产的收益比前年度
减少33,842百万日元，为 2,709百万日元。因此特别利润比前
年度减少了29,386百万日元，计入了19,421百万日元。
作为特别损失，因减值损失为2,561百万日元，比前年度
改 善了 7 1 , 1 6 3 百万日元 等 因 素 影 响（ 比 前 年 度 改 善了
59,296百万日元），计入了22,423百万日元。

（销售活动带来的现金流）租赁等房地产关联

另外，关于租赁等不动产以及作为租赁等不动产使用部

销售活动带来的现金流增加了135,821百万日元（相比前

本公司以及一部分合并报表子公司，在东京都等其他地

年度–64,257百万日元）的资金。这是由税金等调整前本期净

区以及海外（美国、英国），持有以获取租赁收益为目的的租利润141,850百万日元在调整了74,245百万日元非资金损益项

赁办公楼以及租赁商业设施等。另外，国内的一部分租赁办

目上的折旧费后的资金增加基础上，加上应付账款增减、在公楼由于由本公司以及一部分合并报表子公司使用，所以被库资产以及资权投资的增减带来的资金增减后算出。

称为包含作为租赁等房地产使用部分的房地产。

（投资活动带来的现金流）关于这些租赁等房地产以及包含作为租赁等房地产使用投资活动带来的现金流目减少了231,003百万日元（相比前年度–184,435百万日元）的资金。这是由于出资获取有形固单位：百万日元

元，为141,850百万日元。法人税等比前年度增加 30,196百万

前年度+498,346百万日元）的资金。这是发行公司债券以及长期借款等的结果。
合并报表资产负债表

贷等带来的收入以及获取有形固定资产等造成的支出，比前

自2015 年 4月1日
至 2016 年3月31日

自2014 年 4月1日
至 2015 年3月31日

包含作为租赁等不动产使用部分的不动产

期中增减额
期末余额

5,311,840百万日元。

包含作为租赁等不动产使用部分的不动产租赁费用证券市值差额金、支付退休金相关的累计调整额等有所减少，
比前年度末增加19,016百万日元，为1,659,180百万日元。

3,074,645
60,7673,135,413
5,220,983

15,166
15,408– 242– 44,605（注1） 在包含作为租赁等不动产使用部分的不动产里，因为作为服务提供以及经营管
理包括了本公司以及一部分合并报表子公司使用的部分，所以该当部分的租赁收益不予计入。另外，在该当不动产的关联费用（折旧费用、建筑管理费用、租税公课等）中，包含了租赁费用。
（注 2） 前年度合并报表会计年度中的其他损益包括固定资产出售利润（36,376百万日
元）、减值损失（71,592百万日元）等。

合并报表借贷对照表计入额

3,652,660百万日元。有息负债比前年度末增加361,683百万
日元为2,291,038百万日元；减去手头流动性余额的净有息负债比前年度增加147,779百万日元，为1,878,645百万日元。
“净资产部分”利润剩余金有所增加，但由于其他有价

15,90912,625
3,283
– 340

租赁收益

其他损益

3,135,413
191,691
3,327,104
5,792,464

期末时价

年度末增加213,902百万日元，为412,392百万日元。

395,188263,237
131,950–1,525差额产和负债的增减，相比前年度末增加 410,313百万日元，为
“负债 部 分”比前年度 末 增 加 391, 297 百万日元，为

金”），因税金等调整前本期净利润、发行公司债券和长期借

前年度合并报表
会计年度

期初余额“资产部分”因以上的销售、投资、财务活动带来的资合并 报 表 上 的 现 金以 及 现 金 等 同 物（以下简 称“ 资

本年度合并报表
会计年度

合并报表借贷对照表计入额合并报表现金流

413,622
280,688
132,934– 9,997差额租赁等不动产

前年度增加10,088百万日元（+13.8%），为83,426百万日元。

财务状况自2014 年 4月1日
至 2015 年3月31日

其他损益财务活动带来的现金流增加了309,237百万日元（相比（ 2）自2015 年 4月1日
至 2016 年3月31日

租赁费用时价等，具体如下。
单位：百万日元

税金等调整前的本期净利润比前年度增加41,648百万日

每股的本期净利润为60日元13钱。

前年度合并报表
会计年度租赁收益部分房地产的合并报表借贷对照表计入额、期中增减额以及（财务活动带来的现金流）

日元，为43,571百万日元，归属于母公司股东的本期净利润比

本年度合并报表
会计年度租赁等不动产

定资产造成的结果。

归属于母公司股东的本期净利润

（1）

分的不动产损益状况，详细如下。

182,779
96
182,876
286,600

期初余额
期中增减额
期末余额
期末时价

224,577– 41,798
182,779
277,955（注1） 合并报表资产负债表金额，是从获取原价减去折旧费累计金额以及减值损失累
计金额后的金额。
（注 2） 合并报表会计年度末的时价，参阅以下说明。
（1） 关于国内的不动产，主要是由本公司基于“不动产鉴定评估基准”算定的金额。
（2） 关于海外的不动产，主要是由当地鉴定人鉴定评估的金额。

有息负债／净有息负债／EBITDA现金流总资产／EBITDA／总资产 *利息备付率（ICR）

每股盈利租赁等不动产账面浮盈

亿日元

兆日元

%

兆日元

%

兆日元

倍

倍

日元

兆日元

4,000

6.0

6

1.6

40

2.5

10

10

70

3.0

5.0

5
1.2

30

2.0

8

8

3,000

自有资本／自有资本比率

2,000
4.0

1,000

–1,000

3

2.0
1.0

2012

销售活动带来的现金流财务活动带来的现金流

2013

2014

投资活动带来的现金流

2015

2016

10

1
0

0

–4,000

6

6

1.0

4

4

0.5

2

2

2012 2013 2014 2015 2016

0

0

总资产

EBITDA／总资产* 计算 EBITDA／总资产时，总资产采用期
初和期末的平均值。

2.0

40

20

0.4

–3,000

1.5

1.5
30

2

–2,000

54

0.8

2.5

50

4

3.0

0

60

0

0
2012 2013 2014 2015 2016

自有资本

自有资本比率

各年度 3月31日结束的决算期（从4月1日起到转年 3月31日的期间称为
“财年度”）MITSUBISHI ESTATE CO., LTD.

1.0

20

0
2012 2013 2014 2015 2016有息负债净有息负债／EBITDA

ANNUAL REPORT 2016

0.5

10
0
2012 2013 2014 2015 201602012 2013 2014 2015 20162012 2013 2014 2015 2016

各年度 3月31日结束的决算期（从4月1日起到转年 3月31日的期间称为
“财年度”）55财务综述比较合并报表资产负债表

单位：百万日元

单位：百万日元

本合并报表
会计年度末

前年合并报表会计年度末2016/3/31现在

2015/3/31现在

增减

金额

金额

金额

5,311,840
1,233,935

4,901,526
950,806

410,313283,128

现金及存款

412,983

197,169

215,813期票及销售未进款35,26135,873

– 611

14

2,179

– 2,165销售用不动产

54,827

52,1022,725

在建销售用不动产366,354314,305

52,049开发用不动产

8,905

8,646

259

未完成工程预付金

7,942

6,594

1,348

其他在库资产

1,014

1,002

12

资权投资

276,842251,249

25,592

固定负债

延付税金资产

14,552

17,010– 2,457公司债

其他

55,76465,244– 9,480

长期借款

–528

–571

43

固定资产

4,077,904

3,950,719

127,185

延付税金负债

有形固定资产

3,551,062

3,346,013

205,048

再估值关联延付税金负债建筑及建设物

886,494

846,652

39,841

退休金支付相关负债

机械装置及搬运工具

21,93921,161777

1,955,451

1,839,707

115,743

信托土地

549,811532,774

17,036

建设暂定勘定122,261

90,69431,566

15,10515,02283股东资本无形固定资产

107,784

120,232–12,448

资本金

借地权

75,49487,021–11,527

资本剩余金

其他

32,28933,210

– 921

利润剩余金

投资等其他资产

419,058

484,473– 65,415

投资有价证券

216,334

280,809– 64,475

1,406

1,448

– 42

115,382

112,397

2,984

退休金支付相关资产

9,810

23,194–13,383

延付税金资产

16,17010,5045,665

其他

61,57857,840

3,737

呆账准备金

–1,623–1,72298

5,311,840

4,901,526

410,313科目（资产部分）
流动资产

有价证券

呆账准备金

土地

其他

长期贷款
押金及保证金资产合计（负债部分）
流动负债
期票支付及销售未付金
短期借款

1年内预定返还长期借款
商业票据

1年内预定返还公司债

前年合并报表会计年度末2016/3/31现在

2015/3/31现在

金额

金额

金额

3,652,660
670,877
58,331
103,125
163,651

3,261,362
519,707
95,632
77,881
86,61728,00040,2259,934
205391,297
151,169– 37,301
25,244
77,034– 28,000
37,798
12,968– 205
10,57053,061
240,127
180,000
70,03911,703– 25,874–14,760
9,395
28
5,068
6,655
– 2,129
19,01659,852－

未付法人税等

78,02322,903

延付税金负债

－业务转让损失准备金其他流动负债

预收押金保证金

董事退职慰劳准备金
环境对策准备金
负商誉
其他固定负债
（净资产部分）自有股份
其他包括利润累计额
其他有价证券市值差额金递延对冲损益土地再估值差额金汇率换算调整勘定
退休金支付相关调整的累计额
新股预约权
非控股股东持股负债净资产合计10,570234,271
2,981,782
825,000
1,114,426
393,309180,205
265,91232,464685
5,068
83,82780,882
1,659,180
897,293
141,373
161,188
600,116–5,385612,387
89,945– 30
521,248
13,900–12,676529
148,970
5,311,840－

181,210
2,741,655
645,000
1,044,387
381,605
206,079
280,672
23,068656－

77,172
83,012
1,640,163
837,440
141,373
162,638
538,687–5,259658,398
127,609–5
504,756
20,7985,238
500
143,825
4,901,526

增减

－–1,44961,428–126– 46,010– 37,663– 25
16,492– 6,898–17,91429
5,145
410,313（注）百万日元未满时切舍表示。

（注）百万日元未满时切舍表示。

56

科目

本合并报表
会计年度末

MITSUBISHI ESTATE CO., LTD.

ANNUAL REPORT 2016

57

财务综述

比较合并报表损益计算书
科目

销售收入
销售成本
总销售利润
销售费用以及一般管理费
销售利润
销售外收入
收取利息
收取红利
关联企业投资收益
其他
销售外费用
支付利息
处置固定资产损失
其他
经常利润
特别利润
固定资产销售利润
负商誉发生收益投资有价证券售出带来的收入销售未付金撤销带来的收入追加出资义务损失准备金计提特别损失处置固定资产关联损失减值损失追加出资义务损失准备计提环境对策准备金计提业务转让损失准备金计提税金等调整前本期净利润
法人税、住民税以及业务税
法人税等调整额
法人税等合计额
本期净利润
归属于非控股股东的本期净利润
归属于母公司股东的本期净利润

单位：百万日元

本合并报表会计年度 前年合并报表会计年度
2015/4/1—2016/3/31

2014/4/1—2015/3/31

1,009,408
756,820
252,588
86,388
166,199
10,949
284
4,556
605
5,503
32,29620,183
6,064
6,049
144,851
19,421
2,709

1,110,259
869,318
240,941
84,609156,332
9,087
287
4,577
1,372
2,850
32,306
21,072
4,780
6,454
133,11348,80736,551
12,256－

11,3504,098
1,262
22,423
4,223
2,561
－

5,068
10,570141,850
43,994– 422
43,571
98,27814,851
83,426－－－

81,7196,190
73,725
1,804－－

100,201
23,190– 9,814
13,37586,825
13,48773,338比较合并报表现金流量表（概要）科目

税金等调整前本期净利润
特别损益等调整
折旧费库存资产增减
股权投资的增减
其他
法人税等支付额销售活动带来的现金流有价证券售出、偿还以及投资有价证券售出带来的收入
有形固定资产售出、有形固定资产信托收益权售出带来的收入设备投资
其他投资活动带来的现金流
新筹措
返还
股息支付
其他
财务活动带来的现金流现金及现金等同物关联换算差额现金及现金等同物的增减额（“－”为减少）子公司新入合并报表后现金及现金同等物的增加额
伴随股份转移的现金及现金同等物的增加额现金及现金等同物的期初余额现金及现金等同物的期末余额单位：百万日元

本合并报表会计年度 前年合并报表会计年度
2015/4/1—2016/3/31

2014/4/1—2015/3/31

141,850– 318
74,245– 33,202– 32,487
9,316– 23,582
135,821

100,201
32,954
72,696110,219– 35,973– 45,659– 34,360
200,078

29,04322,806– 275,316–7,536– 231,003

624
167,645–177,331– 37,506– 46,568

503,154–154,773– 29,082–10,061
309,237

328,053–505,027– 21,684
9,549–189,109–153
213,902– 34,363－－

198,489
412,392

1,235
6,658
1,455
224,739
198,489（注）百万日元未满时切舍表示。

（注）百万日元未满时切舍表示。

比较合并报表包括利润计算书科目

单位：百万日元

本合并报表会计年度 前年合并报表会计年度
2015/4/1—2016/3/31

2014/4/1—2015/3/31

汇率换算调整勘定

98,278– 46,644– 37,665
4
15,320–5,81086,825
119,824
51,636– 46
28,832
28,255

退休金支付相关调整的累计额–17,907

对于持股适用公司的持股相当额–586

51,633

9,866
1,279
206,650

36,255
15,378

192,734
13,915

本期净利润
其他包括利润
其他有价证券市值差额金递延对冲损益土地再估值差额金包括利润（细目）母公司股东关联包括利润
非控股股东关联包括利润
（注）百万日元未满时切舍表示。

58

MITSUBISHI ESTATE CO., LTD.

ANNUAL REPORT 2016

59

公司数 据三菱地所集团主要企业
合并报表子公司

持股适用公司

办公楼业务

地址

电话号码

议决权所有
百分比
（%）

主要业务内容地址电话号码主要业务内容

议决权所有
百分比
（%）

休闲设施业务

办公楼运营管理业务
Mitsubishi Jisho Property
Management Co., Ltd.

Marunouchi Nakadori Building, 2-3, Marunouchi 2-chome, TEL+81-3-3287-4111
Chiyoda-ku, Tokyo 100-0005

办公楼的综合运营管理

100.0

MEC Urban Resort Tohoku Co., Ltd.

1-1, Akedori 1-chome, Izumi-ku, Sendai, Miyagi Prefecture TEL+81-22-377-3136
981-3206

泉 Park Town高尔夫俱乐部等的经
营管理

100.0

Hokuryo City Service Co., Ltd.

Hokkaido Building, 4-1, Kita 2-jou Nishi, Chuo-ku,
Sapporo, Hokkaido 060-0002

TEL+81-11-242-7411

办公楼及住宅和体育设施的管理运营

100.0

Higashinihon Kaihatsu Co., Ltd.

1442-23, Yosawa Oyamacho, Sunto-gun,Shizuoka Prefecture 410-1326

东富士乡村高尔夫俱乐部和富士国际高尔夫俱乐部等的经营

100.0

Yuden Building Kanri Co., Ltd.

Yurakucho Denki Building, 7-1, Yurakucho 1-chome,
Chiyoda-ku, Tokyo 100-0006

TEL+81-3-3211-7833

有乐町电气大厦的管理运营

62.5

Sakura Golf Development Co., Ltd.

670 Soshiyama, Uchida, Sakura, Chiba Prefecture 285-0077 TEL+81-43-498-6630

麻仓高尔夫俱乐部的经营

49.0World Import Mart Building, Sunshine City, 1-1, HigashiIkebukuro 3-chome, Toshima-ku, Tokyo 170-8630

TEL+81-3-3989-3321

6-1, Otemachi 1-chome, Chiyoda-ku, Tokyo 100-0004

TEL+81-3-5222-9671

100.0

阳光城等的经营

63.2

MEC Eco LIFE Co., Ltd.

关于环境和设计的研究与建议

Sunshine City Corporation

Mitsubishi Jisho House Net Co., Ltd.

TEL+81-3-6908-5560

个人住宅买卖及租赁中介、租赁管理

100.0Tokyo Kotsu Kaikan Co., Ltd.

Tokyo Kotsu Kaikan, 10-1, Yurakucho 2-chome,
Chiyoda-ku, Tokyo 100-0006

TEL+81-3-3212-2931

东京交通会馆等的经营

50.0

Shinjuku Front Tower, 21-1, Kita-Shinjuku 2-chome,
Shinjuku-ku, Tokyo 169-0074

Ryoei Life Service Co., Ltd.

Royal Life Okusawa, 33-13, Okusawa 3-chome,
Setagaya-ku, Tokyo 158-0083

TEL+81-3-3748-2650

收费老人院的运营

85.0
20.0

办公楼停车场的运营管理以及挥发油
商品类的销售

54.9

Shin-Otemachi Building, 2-1, Otemachi 2-chome,
Chiyoda-ku, Tokyo 100-0004

集团住宅的因特网连接业务TEL+81-3-3504-0610

Tsunagu Network Communications,
Inc.

TEL+81-3-4477-2000

Sanno Grand Building, 14-2, Nagatacho 2-chome,
Chiyoda-ku, Tokyo 100-0014

其他业务办公楼租赁业务

停车场业务
Tokyo Garage Co., Ltd.

TEL+81-550-78-3211

海外业务

地域冷暖气设施业务
Marunouchi Heat Supply Co., Ltd.

Kishimoto Building, 2-1, Marunouchi 2-chome,
Chiyoda-ku, Tokyo 100-0005

TEL+81-3-3287-2288

丸之内、大手町、有乐町地区的温冷
热供应业务

64.2

Rockefeller Group, Inc.

1221 Avenue of the Americas, New York, New York
10020-1095 U.S.A.

TEL+1-212-282-2000

不动产业务

100.0

Ikebukuro District Heating andCooling Co., Ltd.

World Import Mart Building, Sunshine City, 1 HigashiIkebukuro 3-chome, Toshima-ku, Tokyo 170-8630

TEL+81-3-3988-6771

东池袋地区的温冷热供应业务

68.0

Mitsubishi Estate New York Inc.

1221 Avenue of the Americas, New York, New York
10020-1095 U.S.A.

TEL+1-212-698-2200

在美国的不动产业务

100.0

O.A.P. D.H.C. Supply Co., Ltd.

OAP Tower, 8-30, Tenmabashi 1-chome, Kita-ku, Osaka,
Osaka Prefecture 530-6004

TEL+81-6-6881-5170

大阪市OAP 地区的温冷热供应业务

35.0

Mitsubishi Estate London Ltd.

5 Golden Square London, W1F 9HT, U.K.

TEL+44-20-7292-3180 在欧洲的不动产业务

100.0Mitsubishi Estate Asia Pte. Ltd.

138 Market Street, #27-03 CapitaGreen, Singapore 048946 TEL+65-6576-5790

1-45, Sakuragicho 1-chome, Naka-ku, Yokohama,
Kanagawa Prefecture 231-0062

TEL+81-45-221-0321

Mitsubishi Estate (Shanghai) Ltd.

1805 Room Raffles City, 268 Xizang Middle Road,
Shanghai 200001, P.R.C.

Marunouchi Direct Access Limited

Shin-Tokyo Building, 3-1, Marunouchi 3-chome,
Chiyoda-ku, Tokyo 100-0005

Marunouchi Hotel Co., Ltd.

Minato Mirai 21 D.H.C. Co., Ltd.

在亚洲的不动产业务

100.0

TEL+86- (21) 6340-3000 在中国的不动产业务100.0横滨港湾未来地区的温冷热供应业务29.6

TEL+81-3-3214-4881

丸之内、大手町及其他地区暗光纤租赁业务、数据中心建筑物供给业务

51.0

6-3, Marunouchi 1-chome, Chiyoda-ku, Tokyo 100-0005

TEL+81-3-3217-1111

丸之内宾馆的经营

31.4

Mitsubishi Jisho Retail Property
Management Co., Ltd.

7-1, Daiba 1-chome, Minato-ku, Tokyo 135-8707

TEL+81-3-5579-6671

商业设施的运营管理

100.0

IMS Co., Ltd.

Tenjin MM Building, 7-11, Tenjin 1-chome, Chuo-ku,
Fukuoka, Fukuoka Prefecture 810-0001

TEL+81-92-733-2006

商业设施“IMS”等的运营管理

92.0

Mitsubishi Estate · Simon Co., Ltd.

Otemachi Financial City South Tower, 9-7,
Otemachi 1-chome, Chiyoda-ku, Tokyo 100-0004

TEL+81-3-3275-5252

奥特莱斯的经营

60.0

Mitsubishi Jisho Sekkei Inc.

Marunouchi 2-chome Building, 5-1, Marunouchi 2-chome, TEL+81-3-3287-5555
Chiyoda-ku, Tokyo 100-0005

建筑、土木的设计监理

100.0

Yokohama Sky Building Co., Ltd.

19-12, Takashima 2-chome, Nishi-ku, Yokohama,
Kanagawa Prefecture 220-0011

TEL+81-45-441-1221

Sky大厦、横滨新都市大厦的经营

54.4

MEC Design International
Corporation

Inui Building Kachidoki, 13-1, Kachidoki 1-chome,
Chuo-ku, Tokyo 104-0054

TEL+81-3-6704-0100

内装潢的设计监理及施工以及家具用品的制造和销售

100.0

Otemachi Building, 6-1, Otemachi 1-chome, Chiyoda-ku,
Tokyo 100-0004

TEL+81-3-3211-6180

宾馆业务的经营、统括管理、运营支
援

100.0

Yokohama Royal Park Hotel Co., Ltd. Yokohama Landmark Tower, 2-1-3, Minato Mirai 2-chome, TEL+81-45-221-1111
Nishi-ku, Yokohama, Kanagawa Prefecture 220-8173

横滨 Royal Park Hotel的运营

100.0

Tohoku Royal Park Hotel Co., Ltd.

2-1, Teraoka 6-chome, Izumi-ku, Sendai,
Miyagi Prefecture 981-3204

TEL+81-22-377-1111

仙台Royal Park Hotel的运营

100.0Royal Park Hotel Management
Co., Ltd.

Otemachi Building, 6-1, Otemachi 1-chome, Chiyoda-ku,
Tokyo 100-0004

TEL+81-3-5224-6200“THE系列”的运营

100.0Royal Park Hotel Co., Ltd.

1-1, Kakigaracho 2-chome, Nihonbashi, Chuo-ku, Tokyo 103-8520 TEL+81-3-3667-1111

Royal Park Hotel的经营

55.7

Shin-Otemachi Building, 2-1, Otemachi 2-chome,
Chiyoda-ku, Tokyo 100-8113

TEL+81-3-3510-8011

房地产中介、租赁经营、停车场管理、
房地产鉴定

100.0

MEC Human Resources, Inc.

Otemachi Building, 6-1, Otemachi 1-chome, Chiyoda-ku,
Tokyo 100-0004

TEL+81-3-3212-8674

人事关联服务业务提供

100.0

MEC Information Development
Co., Ltd.

Otemachi Building, 6-1, Otemachi 1-chome, Chiyoda-ku,
Tokyo 100-0004

TEL+81-3-3214-9300

信息系统和软件的开发及管理100.0

Keiyo Tochi Kaihatsu Co., Ltd.

Shin-Tokyo Building, 3-1, Marunouchi 3-chome,
Chiyoda-ku, Tokyo 100-0005

TEL+81-3-3212-0555

商业设施“minoria稻毛海岸”的经营

66.7

Tokyo Ryutsu Center Inc.

1-1, Heiwajima 6-chome, Ota-ku, Tokyo 143-0006

TEL+81-3-3767-2111

物流办公楼、办公楼的租赁及运营管理

37.4*Outside the scope of consolidation

其他业务

生活服务类地产业务

住宅开发、销售业务
Otemachi Building, 6-1, Otemachi 1-chome, Chiyoda-ku,
Tokyo 100-8189

TEL+81-3-3287-8800

房地产开发、销售、租赁

100.0

Mitsubishi Estate Home Co., Ltd.

Kokusai-Shin-Akasaka Building Higashi-kan, 14-27,
Akasaka 2-chome, Minato-ku, Tokyo 107-0052

TEL+81-3-6887-8200

独栋建筑和集团住宅的设计施工以及
住宅和店铺的翻新

100.0

Mitsubishi Estate Housing
Components Co., Ltd.

228-4, Shinminato, Mihama-ku, Chiba, Chiba Prefecture
261-0002

TEL+81-43-242-9031

建筑资材的制造、加工、销售

91.7

Prime Truss Co., Ltd.

15-12, Kiba 2-chome, Koto-ku, Tokyo 135-0042

TEL+81-3-3643-3310

住宅建筑资材等的制造销售

20.0

6-1, Sanbancho, Chiyoda-ku, Tokyo 102-0075

TEL+81-3-3556-3888

公寓管理业务的经营管理及其附带业务

71.5

Mitsubishi Jisho Community Co., Ltd. 6-1, Sanbancho, Chiyoda-ku, Tokyo 102-0075

TEL+81-3-5213-6100

公寓综合管理业务、办公楼综合管理
业务、翻新整修工程业务，其他相关
业务

100.0

Hokkaido Benny Estate Co., Ltd.

4F Odori Bus Center Building, 5-1, Minami 1-jouHigashi 1-chome, Chuo-ku, Sapporo, Hokkaido 060-0051

TEL+81-11-212-2114

公寓管理业务等

100.0

Izumi Park Town Service Co., Ltd.

7-2, Takamori, Izumi-ku, Sendai, Miyagi Prefecture981-3203

TEL+81-22-378-0022

泉 Park Town的综合管理

100.0订制住宅业务

Marunouchi 2-chome Building, 5-1, Marunouchi 2-chome, TEL+81-3-3218-0031
Chiyoda-ku, Tokyo 100-0005

不动产投资管理关联的专业服务提供（不动产投资顾问等）

100.0

Japan Real Estate AssetManagement Co., Ltd.

Shin-Tokyo Building, 3-1, Marunouchi 3-chome,
Chiyoda-ku, Tokyo 100-0005

TEL+81-3-3211-7921

投资法人的资产运营

90.0

TA Realty LLC

28 State Street, Boston, MA 02109, U.S.A.

TEL+1- (617) 476-2700 在美国的不动产投资管理业务

70.0

Europa Capital Group

15 Sloane Square, London SW1W 8ER, U.K.

TEL+44 (-0) 20-7881-6800 在欧洲的不动产投资管理业务75.0

设计监理业务

Royal Park Hotels andResorts Co., Ltd.

房地产服务业务

住宅管理业务
Mitsubishi Jisho Community
Holdings Co., Ltd.

Mitsubishi Jisho Investment
Advisors, Inc.

宾馆业务

住宅业务
Mitsubishi Jisho Residence Co., Ltd.

投资管理业务

Mitsubishi Real Estate Services
Co., Ltd.

其他业务（注）议决权所有百分比按 2016 年 3月末时点。

60

MITSUBISHI ESTATE CO., LTD.

ANNUAL REPORT 2016

61

公司数 据沿革组织图企业发展轨迹

三菱社接受政府划拨出售的丸之内原陆军省用地
三菱合资会社成立，实现了业务的进一步扩大

以资本金1,500万日元从三菱合资会社受让丸之内大厦及其用地所有权
以及丸之内地区其他土地建筑的业务权，本公司继而成立

在东京、大阪两地的证券交易所上市筹划制定丸之内综合改造计划，以应对经济高速增长期的办公楼需求

赤坂 Park House 起售（进军公寓业务）
三菱地所纽约分公司成立，开始巩固进军海外业务的根基
三菱地所住宅销售株式会社成立（2007年 4月公司名称变更为三菱地所
Real Estate Services 株式会社）新设札幌、仙台、名古屋、大阪各分公司，在国内主要城市进行业务强化
名古屋第一宾馆开业（进军宾馆业务）
三菱地所Home 株式会社成立（强化住宅业务）MEC UK 公司成立，为进军英国做好准备新设横滨营业所（2000 年 4月改组为横滨分公司）
新设广岛分公司（2000 年 4月改称为中国分公司）、九州分公司

大厦业务部

1952
1953
1959
1962
1969
1972

大厦改建管理办公室街区品牌企划部

北海道大厦竣工（开发功能）

泉 Park Town 第一期工程开工经营战略委员会

1973
1983
1984
1986

城市开发一部丰洲项目开发事业室

城市开发二部

池袋地区开发推进室

丸之内地区开发部

1989

城市建设推广部

城市建设规划支援室
资产管理委员会
（租赁功能）
投资委员会

福冈IMS （天神MM大厦）开始营业东京箱崎的Royal Park Hotel 开始营业广岛Park 大厦竣工

生活服务类地产事业总部
生活服务类地产业务部
商业设施营运事业部

商业设施工程管理室

商业设施开发部
商业设施销售部

大阪 Amenity Park（OAP）竣工

物流设施开发事业部

住宅事业总部御殿场 PREMIUM OUTLETS ® 开业住宅业务部丸之内大厦开业
三菱信托银行总行大厦竣工（2005年10月改称为三菱 UFJ 信托银行总行大厦）
伦敦 Paternoster Square 竣工

住宅产业价值链推广办公室资产经营室CSR 委员会
环境 CSR 小组

海外事业总部海外业务部
欧美事业部

丸之内OAZO 开业亚洲事业部东京大厦开业

投资管理事业总部

新丸之内大厦开业
东京半岛酒店开业投资管理事业部

公司职能部门

2012

丸之内永乐大厦竣工
大手町FINANCIAL CITY 竣工

薪酬委员会

三菱一号馆美术馆开业

审核委员会

2010
2011

经营企划部

集团经营推进室

财务部

集团 IT 规划室

投资战略室

提名委员会

2009

丸之内公园大厦·三菱一号馆竣工

公共关系部

IR 室

人力资源部

人力资源合规办公室

总务部

秘书室

法务合规部

风控及合规委员会2013 MARK IS 静冈、MARK IS 横滨港湾未来开业
GR AND FRONT OSAK A开业

将三菱地所Building Management 和三菱地所Property
Management 进行业务整合收购 TA Realty LLC

2014

风控及合规小组审核委员会室三菱地所（上海）投资咨询有限公司设立

2016

搬迁业务室

新大厦租户施工管理室

横滨地标大厦竣工，横滨 Royal Park Hotel 开业

Chelsea Japan 株式会社（2013 年2月更名为三菱地所·
Simon 株式会社）合并报表子公司化

2015

大厦销售部

转租业务室

1990
1993
1995
1996
1998
2000
2001
2002
2003

城市规划室
新价值创造室

经营会议

2008

62

东京商务开发室

美术馆管理室株式会社 Sunshine City 合并报表子公司化
Mitsubishi Estate Asia Pte. Ltd.成立（强化亚洲业务）转型为设置提名委员会等的公司

大厦安全管理室

新丸之内大厦竣工

常盘桥地区开发部

2004
2005
2007

三菱地所Residence 株式会社创立
木村惠司就任董事会长，杉山博孝就任总裁

子公司业务管理室

大厦营运事业部

内审室通过土地再评估法等实施固定资产评估转换总部迁移到大手町大厦（资产管理功能）总裁

成立三菱地所投资顾问株式会社

大厦事业总部丸之内大厦于东京站前竣工董事会长

丸之内改造第一阶段开始项目推进支援室

房地产事业发展战略咨询三部

丸之内最早的西式事务所建筑— —第一号馆竣工

董事会

发表丸之内大厦改建

房地产事业发展战略咨询一部
房地产事业发展战略咨询二部股东大会发表参加伦敦金融城“ Paternoster Square 计划”
参股 Rockefeller Group International, Inc.

代表性项目

1890
1893
1894
1923
1937

房地产事业发展战略咨询总部
房地产事业发展战略业务部2016 年 6月29日

新加坡CapitaGreen 竣工
大名古屋大厦竣工
大手门大厦·JX大厦竣工环境 CSR 推进部
新事业开发部

机场项目推进室

札幌分公司
东北分公司
横滨分公司

港湾未来 21事业室

名古屋分公司关西分公司

GRAND FRONT OSAK A 室

中国分公司

大手町FINANCIAL CITY GR AND CUBE 竣工

MITSUBISHI ESTATE CO., LTD.

九州分公司

ANNUAL REPORT 2016

63

公司数 据公司概要（2016 年 3月31日）

三菱三纲领

股份概要

企业名称

所期奉公

处事光明

立业贸易

通过发展事业努力实现物资和精神

以光明磊落为行动的宗旨，保持经

立足于全球及宇宙的宏观立场开拓更加丰富的社会，同时为维护宝贵营活动的公开性和透明性。

事业。

三菱地所株式会社股份状况

MITSUBISHI ESTATE CO., LTD.

1,980,000,000 股
1,390,397,097股

可发行总股数已发行总股数设立

1937年5月7日（和前年度相比没有增减）57,967名

股东总数资本金（比前年度减少 1,467名）

141,373,214,071日元股份分布状况（股份数构成比率）
个人 / 其他

6.40%

的地球环境作贡献。

业务内容

三菱地所集团基本使命

办公楼和商业设施的开发、租赁、管理

政府 / 地方公共团体

0.00%

收益用不动产的开发、资产运用

我们通过城市建设为社会做贡献

住宅用地和研究所用地等的开发、销售
金融机构

休闲设施等的运营

34.11%

我们，通过打造令居住、就业、休憩者满意的关爱地球环境并魅力无穷的城市，不动产的买卖、中介、咨询为实现具有真正价值的社会而贡献。

所有者分类

员工人数（不包括临时工）
本体：700 名

金融商品交易业者

外国人 / 外国法人

1.25%

46.74%

合并决算：8,474 名

三菱地所集团行动宪章

业务公司等其他法人

11.50%

URL
http://www.mec.co.jp/index_e.html
总部

大股东

持股数
（千股）

持股比例
（%）

日本Master Trust信托银行株式会社
信托账号

81,876

5.88

日本Trustee Service信托银行株式会社
信托账号

54,3133.90

明治安田生命保险相互会社

46,882

3.37

CBNY-GOVERNMENT OF NORWAY

37,374

2.68

STATE STREET BANK AND TRUSTCOMPANY35,158

2.52

THE BANK OF NEW YORKMELLON SA/NV 10

31,1352.23

株式会社三菱东京UFJ银行

25,963

1.86

旭硝子株式会社

22,714

1.63

STATE STREET BANK - WEST PENSIONFUND CLIENTS - EXEMPT 505233

21,248

1.52

STATE STREET BANK WEST CLIENT TREATY 505234

21,072

1.51

Otemachi Building, 6-1, Otemachi 1-chome, Chiyoda-ku,
Tokyo 100-8133
TEL+81-3-3287-5100
札幌分公司

Hokkaido Building, 4-1, Kita 2-jou Nishi, Chuo-ku, Sapporo,
Hokkaido 060-0002
TEL+81-11-221-6101

我们为实践基本使命宣言如下，并执行之。

1

2

我们诚实地行动我们为获取客户信赖而努力3

我们为打造充满活力的职场而努力我们基于法和伦理而活动，通过不断站在客户立场思考，在提供安全并且

以自我成长为目标，尊重每一个人的地谦虚反思自己的行为，重视和社会

优质商品及服务的同时，恰当地公开

个性以及多样的思维方式，在提升创

的沟通，进行以公正、透明以及信赖信息。

造性和专业性的同时，发挥作为团队为第一原则的企业活动。

的综合力量。

东北分公司

Sendai Park Building, 6-1, Kokubun-cho 3-chome, Aoba-ku,
Sendai, Miyagi Prefecture 980-0803
TEL+81-22-261-1361

三菱地所集团的行动方针 （以下为英文网站）横滨分公司

Yokohama Landmark Tower, 2-1, Minato Mirai 2-chome,
Nishi-ku, Yokohama, Kanagawa Prefecture 220-8115
TEL+81-45-224-2211

http://www.mec.co.jp/e/company/charter/index.html

名古屋分公司Nagoya Hirokoji Building, 3-1, Sakae 2-chome, Naka-ku, Nagoya,
Aichi Prefecture 460-0008
TEL +81-52-218-7755

制定 1997年12 月1日 改正 20 02 年 8月1日 改正 20 06 年1月1日

关西分公司

OAP Tower, 8-30, Tenmabashi 1-chome, Kita-ku, Osaka,
Osaka Prefecture 530-6033
TEL+81-6-6881-5160
中国分公司

Hiroshima Park Building, 7-5, Otemachi 3-chome, Naka-ku,
Hiroshima, Hiroshima Prefecture 730-0051
TEL+81-82-245-1241

64

九州分公司

http://www.mec.co.jp/e/investor/index.html

Tenjin Twin Building, 6-8, Tenjin 1-chome, Chuo-ku, Fukuoka,
Fukuoka Prefecture 810-0001
TEL+81-92-731-2211

您可以从三菱地所集团的 IR 网站下载包括决算信息和决算说明会资料在内的各种 IR 相关资料。

MITSUBISHI ESTATE CO., LTD.

ANNUAL REPORT 2016

65