2014 年 10 月 4 日
日本地域学会第 51 回（2014 年）年次大会発表論文
山城・岩見・今西・本村・斎藤

大分駅再開発ビル開業による大分都心部への集客数予測－郊外店ショッピングモールからどの程度来街者を呼び戻せるか－
福岡大学都市空間情報行動研究所
福岡大学都市空間情報行動研究所
福岡大学都市空間情報行動研究所
日本文理大学
経営経済学部
福岡大学都市空間情報行動研究所
福岡大学
経済学部

1.

研究のねらいと目的

山城興介※
岩見昌邦
今西 衞
本村裕之
斎藤参郎

での時間と自商業地の売場面積とそこまでの時間

大分市の中心市街地では、2015 年春に 2 つの大の比で定義し、競合の要因を説明する計測する枠型施設の建設が進められている。1 つは、大分県県組みを構築し、都心部の売場面積増加による郊外立美術館、もう 1 つが本研究で取り上げる JR 大ショッピングセンターへの影響予測を可能にする分駅ビル「JR おおいたシティ」である。JR 大分ことにある。

駅ビルは、約 40,000 ㎡の売場面積を持ち、核テナ

これまで筆者らは、消費者回遊行動調査などのントとして、東急ハンズや JR 九州が手がける複合消費者行動マイクロデータにもとづく消費者行動商業施設のアミュプラザおおいた、シネマコンプ

アプローチによって、都市商業開発の効果や交通レックス、ホテル、温泉施設など多彩な業種が入っプロジェクトの政策効果の計測を行ってきた。そた駅ビルとなる予定である。の特徴は、開発前後での消費者行動の変化から、集これまで大分都心部では、他の都市と同様、郊外客数や売上高といった実数ベースの予測や推計方に複数の大型ショッピングセンターが立地してお法の開発を行ってきた点である（[1][2][3][4][5][6]）。

り、競争の激化で都心部の衰退化が問題となって本研究の目的は、2013 年に実施した第 2 回大分いた。そのような中、JR 大分駅ビルの開業によっ都心部消費者回遊行動調査データを用い、郊外シて、地元では開業による中心市街地での入込み来ョッピングセンターの競合を考慮した来街者数予街者数、ならびに郊外ショッピングセンターにど測ポアソンモデルを推定するとともに、その推定の程度の影響があるのかに大きな関心が寄せられ結果から、JR 大分駅ビルの開業によって、大分都ていた。

心部への集客数がどのように変化するかの予測を、

しかし、これまでの回遊行動研究では、駅ビルな大分市の 2 つの郊外ショッピングセンターである

どの開発による都心部への入込み来街者数の予測

トキハわさだタウンとパークプレイス大分の集客について複数の研究([7][8][9][10])は行われていた

数の変化とともに行うことで、どの程度来街者をが、都心部全体の入込み来街者数や都心部内の商大分都心部に呼び戻せるかを実数ベースで推計す

業地の入込み来街者数の予測に留まっており、郊ることである。

外ショッピングセンターとの競合関係については、考慮されていなかった。

2.

そこで、本研究のねらいは、郊外ショッピングセ

大分都心部と大分市郊外ショッピングセンターの概要

ンターとの競合を考慮し、大分都心部と郊外ショ大分都心部の地図を図 2-1 に示している。大分ッピングセンターの入込み来街者数の変化予測を

都心部は、大分駅と中心商店街を含んだ 1km 四方行うことである。今回、郊外ショッピングセンターのエリアと定義している。中心商店街のエリアは、との競合を、競合する商業地の売場面積とそこま地元の老舗百貨店トキハや複合商業施設の大分フ1ォーラスなどの大型商業施設とセントポルタ中央

3.

分析枠組町やガリレア竹町、府内 5 番街などの複数の商店

3.1.

入込み来街者数の予測手順

街が存在する。一方、大分駅周辺は、2012 年 3 月

以下の手順で、郊外ショッピングセンターとのに JR の高架化が完了し、2013 年 7 月には、駅の競合を考慮した大分都心部と郊外ショッピングセ南側に大分市の複合文化交流施設のホルトホールンターの入込み来街者数を推定していく。

大分のオープンや2015 年春のJR 大分駅ビルの開① 第 2 回大分都心部回遊行動調査データを用い業など、近年整備が進められており、大きく変貌をて、大分都心部への出向頻度、交通費、所要時遂げようとしている。

間、売場面積から、郊外ショッピングセンターとの競合を考慮した来街者数予測来街地ベース重みつき多変数ポアソンモデルのパラメータを推定する。
② 分析対象地区となる大分都市圏を設定し、市ガリレア竹町・町村別の大分都心部とトキハわさだタウン・・府内五番街

セントポルタ中央町・・トキハ本店

パークプレイスまでの交通費、所要時間を用

・大分フォーラス

いて、①の出向頻度予測ポアソン回帰モデル
から、市町村別に、JR 大分駅ビル開業前後の・JR大分駅大分都心部とトキハわさだタウン・パークプレイスの出向頻度を予測する。
③ 市町村別の人口データと②から、JR 大分駅ビル開業前後の大分都心部とトキハわさだタウン・パークプレイスの入込み来街者数を予測する。

図 2-1 大分都心部地図④ ③の予測結果から、郊外ショッピングセンターから大分都心部にどの程度呼び戻せるのか、一方、本研究で対象とする大分市の郊外ショッ実数ベースで明らかにする。

ピングセンターはトキハわさだタウン・パークプレイスである。トキハわさだタウンは、大分市南部玉沢地区に、2000 年 12 月、地元の百貨店トキハ

3.2.

使用するデータが経営する大型ショッピングセンターである。ト3.2.1.

第 2 回大分都心部回遊行動調査

キハわさだタウンは、スーパーマーケットのトキ本研究では、第 2 回大分都心部回遊行動調査デハインダストリーやシネマコンプレックス、レジータを使用している。第 2 回大分都心部回遊行動

ャー施設、大型専門店等で構成されている。また、調査は、大分都心部への来街者を対象に、個人属性

パークプレイス大分は、大分市南東部の公園通りや調査当日の回遊行動や大分都心部、大分市中心地区に、2002 年 4 月に開業した大型ショッピング商店街、大分駅、トキハわさだタウン・パークプレセンターである。パークプレイスはイオンが核施イス、都心部内の主要施設の出向頻度、大分都心部設となっており、その他、トキハわさだタウン同様、やトキハわさだタウン・パークプレイスまでの交シネマコンプレックスやファッション、生活雑貨

通手段・所要時間・交通費などを聞く 15 分～20 分等の専門店で構成されている。

程度の聞き取りアンケート調査である。回遊行動
では、調査当日の大分都心部の立ち寄り場所・そこでの目的・支出額を生起順に聞いている。調査地2点･調査日･調査時間などの調査概要を表 3-1 にまある大分フォーラスまでの最短道路距離を Googleとめておく。有効サンプル数は 462 票である。

マップで計測した。その最短道路距離に、基準点から各地区まで時速 30km で移動すると仮定して、それとした。

表 3-1 第 2 回大分都心部回遊行動調査

交通費は、調べた最短道路距離をもとに、燃費を調査概要
調査日
調査時間
調査地点
調査方法

主な質問項目

有効サンプル数

1 リットルあたり 10km、レギュラーガソリン 1 リットルの値段を 160 円と仮定し、ガソリン代を計

2013年9月28日（土）、29日（日）、11月10日（土）、11日（日）11：00～18：00（7時間）
トキハ本店，セントポルタ中央町，ガレリア竹町，府内５番街，大分フォーラス，大分駅 計6地点
16歳以上の天文館地区来街者を対象とした、10分程度の聞き取りアンケート調査（１）個人属性
性別・年齢・職業・居住地等（２）当日の天文館地区での回遊行動
立ち寄り店舗・そこでの目的・支出額（３）出向頻度
大分都心部・大分市中心商店街・大分駅地区・主要商業施設・アーケード・トキハわさだタウン・パークプレイス（４）利用交通手段
大分都心部・トキハわさだタウン・パークプレイス（５）品目別購入先
合計：467サンプル算したものを交通費とした。
3.2.3.

分析対象地域

分析対象地域は、大分都市圏を対象としている。
本研究では、大分都市圏を国勢調査による大分市への通勤通学率 5%以上の市町村と定義している。
具体的には、9 市町となっている。
分析対象地域を、

3.2.2.

図 3-1 に示している。

GIS による補完データ

本研究では、2 つのケースにおいて、GIS による補完データを作成している。
1 つめのケースは、第 2 回大分都心部回遊行動
調査で、主利用交通手段が自家用車の場合、交通費は 0 円としており、ガソリン代などは考慮していない。そこで、次の方法で、交通費を補完している。
調査票に記入された郵便番号をもとに、基準点を出し、そこから、大分都心部とトキハわさだタウン・パークプレイスまでの最短道路距離や高速道路料金をインターネットサイト Google マップ（[13]）で調べ、燃費を 1 リットルあたり 10km、
図 3-1 分析対象地域

レギュラーガソリン 1 リットルの値段を 160 円と仮定し、ガソリン代を計算し、これに、高速道路料金を加えている。

3.2.4.

対象地域の人口データ

もう一つのケースは、予測の際に分析対象地域

対象地域の市町村人口データについては、平成において、分析対象地域から大分都心部、トキハわ22 年の国勢調査の年齢 5 歳階級別男女別人口を使さだタウン・パークプレイスまでの所要時間、交通用した。ただし、本研究では、15 歳～79 歳まで人費のデータである。本研究では、自家用車で行くと口 642,808 人を対象としている。

仮定して、所要時間・交通費を作成した。各市町村、ならびに大分市町丁目の基準点については、市町

3.2.5.

売場面積データ

村については、市役所や町村役場とし、町丁目につ後述する来街者数予測来街地ベース重みつき多いては、代表地点を設定した。対象地域から大分都

変数ポアソンモデルでは、売場面積を使用する。大心部・トキハわさだタウン・パークプレイスまでの分都心部の売場面積は、平成 19 年商業統計表の立所要時間、交通費は、次のように算出した。

地環境特性別統計編の都道府県別、東京特別区・政令指定都市別、商業集積地区（商店街）の都道府県

所要時間は、基準点から大分都心部の中心部で3

別、市区町村別の商店街数、事業所数、大店舗数、

k , k  1,2,3; i  1,.., m

大店舗内事業所数、従業者数、年間商品販売額及びただし、tik、cik は消費者 i の自宅から k 商業地まで売場面積([14]）を、各郊外ショッピングセンターは、の所要時間、交通費である。また、Sk は k 地域の売関係者からの聞き取りや提供されたパンフレット

場面積で地区の魅力を表す指標として使用する。に記載のデータを使用する。大分都心部の売場面

右辺の第 4 項がサンプル i に対する、商業地 k’の商積は 115,615 ㎡、トキハわさだタウンの売場面積

業地 k に対する競合(影響)要因を表している。

は 64,505 ㎡、パークプレイスの売場面積は出向頻度は、買物、レジャー、食事によるもので117,437 ㎡である。

通勤通学、業務は含まないことに注意しておく。

また、JR 大分駅ビルの売場面積は、JR 九州ホームページ（[15]）より約 40,000 ㎡である。開業

4.2.

後の大分都心部の売場面積には、この JR 大分駅ビ推定結果

表 4-1 は、郊外ショッピングセンターとの競合ルの売場面積を加えたものを使用する。

を考慮した来街者数予測来街地ベース重みつき多変数ポアソンモデルによるパラメータの推定結果

4.

4.1.

郊外ショッピングセンターとの競合を考慮しである。推定結果は、時間、費用、各競合要因でマた来街者数予測来街地ベース重みつき多変数イナスであり、売場面積はプラスになっている。こポアソンモデルの推定の結果を用いて、予測を行っていく。

来街者数予測来街地ベース重みつき多変数

表 4-1 パラメータ推定結果

ポアソンモデル
来街者数予測来街地ベース重みつき多変数ポア推定値

標準偏差t値

ソンモデルは、出向頻度を被説明変数とし、出向頻log所要時間(分)変 数-0.09265

0.073912-1.25353

log交通費(円)-0.15294

0.043754-3.49534

0.0005度が、互いに独立な平均 λi のポアソン分布 Yi に従log売場面積(㎡)0.142280.020070

7.08921<.0001

わさだタウンの都心部に対する競合-0.43326

0.070140-6.1771<.0001

パークプレイスの都心部に対する競合-0.04457

0.095034-0.46895

0.6391

都心部のわさだタウンに対する競合-0.55019

0.129107-4.26147<.0001

パークプレイスのわさだタウン
に対する競合-0.15127

0.132238-1.14391

0.2527ある。本調査は、来街地で行っている調査であり、都心部のパークプレイスに対する競合-0.42247

0.109394-3.86188

0.0001

単純に推定を行うと、より多く出向する来街者がわさだタウンのパークプレイスに対する競合-0.12056

0.070085-1.72024

0.0854っていると考え、平均 λi の対数 log(λi)を、説明変数
xi と未知パラメータβの線形関数と仮定し、最尤推定法を使って、パラメータβを推定するモデルでPr > ChiSq

0.2100

AIC:1909.9622

サンプルとして当たりやすくなるため、過大に推計されてしまう。そこで、本研究で使用する重み付きポアソンモデルでは、調査サンプルの出向頻度5.のウエイトで補正することで、過大推計のバイアグセンターの入込み来街者数の予測結果スを取り除くモデルとなっている。
（詳しくは、斎推定した来街者数予測来街地ベース重みつき多藤・栫井・中嶋[7]や斎藤・石橋・熊田[8]を参照さ

変数ポアソンモデルを用いて、対象の各市町村にれたい。
）

住む代表的消費者１人が、大分都心部とトキハわ消費者 i の出向頻度の平均 λi を、所要時間 t、交さだタウン・パークプレイスに 1 ヶ月当たり何回通費 c、売場面積 S、競合(影響)要因を説明変数とす出向するかを予測し、この結果と、各市町村の人口る線形関数として、以下のように表す。

データを使って、大分都心部とトキハわさだタウン・パークプレイスが JR 大分駅ビル開業後どの程log(ik )   log(tik )   log(cik )   log( Sk )3
S
   k k log  k k 1
 tik k ' kSk tik 

開業前の大分都心部と大分市郊外ショッピン度増加するのかを予測する。

(4.1)

図 5-1 は、JR 大分駅ビル開業前（現状）での大4

分都心部とトキハわさだタウン・パークプレイス0

10,00020,00030,00040,000の1日あたりの入込み来街者数の予測結果である。

トキハ

33,394 人であった。
10,000

わさだタウン

20,00030,000

大分都心部

わさだタウン
パーク
プレイス

約1万人増

20,778

約3千人減

17,644現状

開業後

40,00050,00060,000

パーク

プレイス

トキハ

70,00061,045

ハわさだタウンは 20,778 人、パークプレイスは

0

60,00050,773

大分都心部

大分都心部では、50,773 人となった。また、トキ

50,00033,39429,454

約4千人減

50,773

図 6-1

20,778JR 大分駅ビル開業後の大分都心部・トキハわさだタウン・パークプレイスの純入込み来街者数予測（単位：人/日）

33,3947.

図 5-1 開業前（現状）での大分都心部・トキハ

結論と今後の課題

わさだタウン・パークプレイスの純入込み来街者

本研究の意義は、消費者行動マイクロデータか数の推定結果（単位：人/日）

ら、郊外ショッピングセンターとの競合を考慮した来街者数予測来街地ベース重みつき多変数ポア
ソンモデルを提案し、そのモデルから、JR 大分駅

6.

JR 大分駅ビル開業後の大分都心部・トキハわビル開業前後の大分都心部と郊外ショッピングセさだタウン・パークプレイスの純入込み来街ンターの入込み来街者数を予測したことである。

者数予測

その結果、大分都心部が1 日あたり1 万人増加し、本章では、JR 大分駅ビル開業後の大分都心部と一方で、郊外ショッピングセンターが 1 日あたり合計で 7 千人減少する予測となった。

大分市郊外ショッピングセンターの純入込み来街者数の予測結果をみていくことにしよう。

今後、来春の開業以後、大分都心部で、どの程度

図 6-1 は JR 大分駅ビル開業後の大分都心部と入込み来街者数に変化があったのか、また、大分市

トキハわさだタウン・パークプレイスの 1 日あたの郊外ショッピングセンターがどの程度の影響がりの純入込み来街者数を示したものである。大分あったのか、検証を行うことが今後の課題である。

都心部は、61,045 人と開業前と比べて、約 1 万人増加する結果となった。一方、郊外ショッピングセ

参考文献

ンターのトキハわさだタウン・パークプレイスは、[1] 山城興介, 『消費者行動アプローチにもとづそれぞれ、17,664人、29,454人と開業前と比べて、

く交通政策の評価に関する研究』, 福岡大学

約 3 千人程度減少する結果となった。

博士学位論文, 2012.

これらの結果から、JR 大分駅ビル開業で、郊外[2] 斎藤参郎・山城興介・中嶋貴昭・五十嵐寧史，ショッピングセンターから約 7 千人呼び戻すこと“地下鉄開通による都心への経済効果の計測ができ、さらに、都心部自体で約 3 千人増加する―消費者行動アプローチにもとづく福岡都心結果となった。

部でのケーススタディ―”，『地域学研究』
Vol.37，No.3，pp.841-854.
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部商業地区間の介在機会効果の検証", 日本地

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秋季全国大会 (第 28 回学術講演会)論文集,286

社団法人日本不動産学会, Vol.28, pp.103-108,[6] 斎藤参郎・木口知之・栫井昌邦・中嶋貴昭,“消2012.

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ト集』, 2003, pp.218-219

yo/result-2/h19/index-ritchidata.html）[7] 斎藤参郎・栫井昌邦・中嶋貴昭，“来街地ベー[15] 九 州 旅 客 鉄 道 ホ ー ム ペ ー ジ

スサンプリングによる都心商業地への入込者（http://www.jrkyushu.co.jp/index.html）

数予測モデルの構築と評価”，『地域学研究』，Vol.29，No.1，1999，pp.55-74[8] 斎藤参郎・熊田禎宣・石橋健一，“来街者調査ベースポアソン回帰集客数予測モデルの提案とその応用 ―小倉都心再開発に伴う入込み客数および消費者行動回遊パタンの変化予測と評価―”，『都市計画論文集』，30 巻，1995，
pp.1-6[9] 山城興介・斎藤参郎・田中良知・廣瀬宏平・西村元成・久田周史, "商業地間の介在機会効果を考慮した集客数予測モデルの構築-JR 博多シティ開業によって、天神と博多の人の流れはどう変わるか-", 日本地域学会第 48 回
(2011年）
年次大会学術論文集, 日本地域学会,2011.
[10] 山城興介・佐藤貴裕・斎藤参郎・久田周史・廣瀬宏平・西村元成・佐藤明浩・田中良知, "JR
博多シティ開業で天神・博多の人の流れはどう変わるか？－介在機会効果に着目して－九州新幹線全線開業と JR 博多シティ開業の影
響予測に関する研究（その 2）", 福岡大学研6