別添資料３

事業成果報告書

事 業 名 称

小規模自治体の住宅需要に見合った住宅市場活用型空き家対策手法形成事業

事業主体名

ほっかいどう空き家活用ネットワーク

連

中頓別町役場、鶴居村役場、岩内町役場、安平町役場、厚真町役場、むかわ町役場、松前町役場、地元事業者・団体等、宅建業者、司法書士、税理士、弁護士、住宅検査会社、大学教授、まちづくりコンサルタント

携先

対 象 地 域

北海道中頓別町・鶴居村・岩内町･安平町・厚真町・むかわ町・松前町

事 業 概 要・少ない戸建住宅需要を顕在化、把握しやすい仕組みを構築するとともに、利活用可能な空き家や利便性の高い宅地を提供する取組を検討･試行
・空き家や空き家予備軍の所有者、相続予定者に対する相続登記未了の解消、相続登記義務化の情報提供、働き掛けの実施
・小規模自治体における空き家対策業務の継続性と質の向上を図るための公民連
携手法の導入可能性検討
・空き家取得希望者が需要を投稿する「空き家住みたいＢａｎｋ」の展開
・空き家（古家）付き土地流通促進策の検討

事業の特徴

・よくある相談をＱ＆Ａ方式で纏めた「空き家ＷＥＢ相談室」の開設
・「空き家解体後の固定資産税額増減推定システム」の開発、公開・高齢者や離郷現役世代を対象とした「ＷＥＢ相続対策セミナー」の公開

成果

成果の公表方法

・空き家対策業務における包括的民間委託（ＰＰＰ手法）の可能性検討
・空き家住みたいＢａｎｋの展開【成果：鶴居村･岩内町･安平町･厚真町･松前町にて試行】【成果：事業期間中の投稿件数６件】
・土地、建物（空き家）所有者探索の実施【成果：土地、建物の所有者一致した物件：84 件（58.7％）】
・「空き家ＷＥＢ相談室」の開設【成果：公開日（23/1/19）以降の日平均アクセス数：3.6 回/日】
・「空き家解体後の固定資産税額増減推定システム」の開発、公開【成果：公開日（23/2/8）以降の日平均アクセス数：1.3 回/日】
・「ＷＥＢ相続対策セミナー」の公開【成果：公開日（23/2/17）以降の日平均再生数：4.6 回/日】
・「ＷＥＢ相続対策セミナー」等の公開案内作成、送付【成果：連携自治体のふるさと会を通じて 1,118 通の送付】
・ケアプラン作成事業所アンケート調査の実施【成果：北海道内 551 事業所を対象として調査実施、回収率 42.6％】
・空き家対策業務における包括的民間委託（ＰＰＰ手法）の可能性検討【成果：連携自治体や地元事業者等との意見公開、ヒアリング実施回数：27 回】
・専用ホームページの運営【成果：事業期間中の月平均アクセス数 156.9 回/月（前年比 237%）】
・専用ホームページ（http://www.home-info.jp/index.html）
・低廉な古家（空き家）付き土地の流通促進事業のモデル実施

今後の課題

・空き家や空き家予備軍所有者への効果的な情報提供に関する検討及び試行
・小規模自治体の戸建住宅所有者意識に関する検討

１．事業の背景と目的
前身団体「むかわ町空き家活用ネットワーク」は、空き家活用推進のための地元民間組織構築、及び公民連携体制整備を目的として、空き家等の問題に関わる専門家等により令和元年６月に設立された。その後、令和３年４月、むかわ町における活動成果を水平展開するとともに、北海道内各地の実情に合わせた体制整備支援を行うことを目的として、「ほっかいどう空き家活用ネットワーク」へと改
組、中頓別町、鶴居村、安平町、厚真町、むかわ町、松前町にて取組を展開してきた。
令和３年度までの取組みの結果、北海道内の小規模自治体においても戸建住宅を求める子育て世帯
や移住希望者等が一定数存在することが明らかとなった。しかし、小規模自治体においては専業不動
産事業者不在のため、空き家を提供する立場からは住宅需要を把握する手段が無く、また、空き家を利用する立場からは空き家や中古住宅の情報を入手する手段が無い状況となっている。従って、空き家対策において住宅市場を活用することが極めて難しい。
一方、小規模自治体で開催した空き家相談会等の結果から、所有者不明空き家、相続登記未了空き
家、所有者自身どうしたら良いかわからない空き家等が多数存在することが明らかとなった。これらの空き家は、空き家の物理的状態以前に権利関係不明確のために住宅市場による解決が実質的に困難な状況となっている。
以上のように小規模自治体において住宅市場を活用した空き家対策を実現するためには、戸建住宅需要を顕在化するとともに、利活用可能な空き家や利便性の高い宅地を提供するための取組が必要となっている。また、住宅需要を顕在化したとしても、その全てが空き家や中古住宅を求めるものではないことから、利活用だけではなく、空き家の除却や適正管理、家財処分や敷地内整序（高木の剪定や伐採、庭草の刈取、危険なブロック塀等の撤去等）等、空き家に係る地域課題や所有者等の悩みに応えるサービスや専門的知識の提供についても重要な住宅市場の構成要素として捉え、行政による空き家対策業務が地域の住宅関連産業の多様な需要を喚起する仕組み、公民連携手法について検討する必要がある。
図１

連携自治体の位置

表１

連携自治体の概要（札幌からの距離、人口、世帯数、高齢化率、人口動態、推計人口等）
札幌から
の道程
（km）

中頓別町
鶴居村
岩内町
安平町
厚真町
むかわ町
松前町

291
308
95
61
70
83
383

人口
（人）

世帯数
（世帯）

1,598
2,473
11,526
7,351
4,383
7,546
6,356

866
1,194
6,501
3,960
2,120
3,989
3,732

高齢単身
2022年
2035年
2045年
高齢化
2022年
2022年
世帯割合
転入超過 推計人口 推計人口率（％）
転入（人） 転出（人）
（％）
（人）
（人）
（人）
39.5
33.3
37.7
37.4
37.8
41.5
50.7

18.5
14.1
21.9
18.5
13.8
19.9
26.9

62
118
366
410
193
265
177

104
106
540
382
167
293
254

-42
12
-174
28
26
-28
-77

976
1,991
7,827
5,620
3,742
4,937
3,263

679
1,651
5,834
4,491
3,110
3,495
1,993

「令和２年国勢調査結果」（総務省統計局）「住民基本台帳人口移動報告, 2022 年結果」（総務省統計局）「日本の地域別将来推計人口（平成 30 年推計」
（国立社会保障･人口問題研究所）

２．事業の内容（１）事業の概要と手順
交付決定（令和４年７月２１日）から事業終了（令和５年２月２８日）までの間の取組内容、担当組織、及び実施スケジュールについて、表２，表３に示す。

表２
具体的な取組内容

取組内容と担当組織

担当組織（担当者別）の業務内容

担当組織（担当者）①住宅需要を把握し、利活用可能な空き家や利便性の高い宅地を提供する取組①-1) 「空き家住みた
いＢａｎｋ」の水平展開①-2) 空き家解体で宅地流通を促進する仕組みの検討

連携自治体ＨＰへのリンク掲載

・（株）シー・アイ・エス計画研究所
・連携自治体〔中･鶴・岩･安･厚･む・松〕

投稿者対応、候補物件確認・情報取得

・（株）シー・アイ・エス計画研究所

専用ＨＰ内システム改修

・ほっかいどう空き家活用ネットワーク
・（株）シー・アイ・エス計画研究所

地元事業者へのヒアリング

・（株）シー・アイ・エス計画研究所

企画会議、検討会の開催

・（株）シー・アイ・エス計画研究所
・連携自治体〔鶴･安･厚〕・ほっかいどう空き家活用ネットワーク②空き家予備軍の把握、空き家予防に資する取組②-1) 「WEB 相続対策セミナー」の公開②-2) 「ケアプラン作
成事業所アンケート調査」の実施

公開動画の検討、講師打合せ

・（株）シー・アイ・エス計画研究所
・（一社）岡山住まいと暮らしの相談センター

動画編集、専用ＨＰ公開準備

・ほっかいどう空き家活用ネットワーク
・（株）シー・アイ・エス計画研究所

連携自治体調整、公開案内送付

・（株）シー・アイ・エス計画研究所
・連携自治体〔中・鶴・岩・安・厚・む・松〕

調査票設計・印刷、宛先整理、発送・（株）シー・アイ・エス計画研究所
回収票データ入力、集計、グラフ化、分析
企画会議の開催、システム開発②-3) 「空き家ＷＥＢ相談室」の開発、公開「固定資産税額増減推定システム」の開発

・（株）シー・アイ・エス計画研究所
・ほっかいどう空き家活用ネットワーク
・連携自治体〔安･厚〕・ほっかいどう空き家活用ネットワーク
・（株）シー・アイ・エス計画研究所
・NPO 法人住環境デザイン協会

・ほっかいどう空き家活用ネットワーク
・（株）シー・アイ・エス計画研究所
・連携自治体〔中・鶴・岩・安・厚・む・松〕
・（株）シー・アイ・エス計画研究所

専用ＨＰへの掲載
連携自治体ＨＰ・広報誌等への掲載検討③空き家対策業務における公民連携手法の検討③-1) 空き家対策業務
における包括的民間
委託（PPP 手法）の可能性検討③-2) 空き家対策における公民連携事例調
査

連携自治体関係部署ヒアリング、意見交換

・連携自治体〔中･鶴･岩・安･厚･む･松〕
・（株）シー・アイ・エス計画研究所

地元事業者等のヒアリング

・（株）シー・アイ・エス計画研究所

岡山県の取組事例調査、ヒアリング

・（株）シー・アイ・エス計画研究所④実施した取組の取りまとめ･公表④-1) 情報提供･成果公表

・ほっかいどう空き家活用ネットワーク
・（株）シー・アイ・エス計画研究所

専用ＨＰへの情報提供･成果物公表※略号：中→中頓別町、鶴→鶴居村、岩→岩内町、安→安平町、厚→厚真町、む→むかわ町、松→松前町

表３
取組内容
①住宅需要

取組内容とスケジュール

具体的内容（小項目）1).「空き家住みたいＢａｎｋ」の水平展開を把握し、利 ・システム改修
活用可能な・連携自治体 HP へのリンク掲載

空き家や利・投稿者対応、候補物件確認･情報取得

便性の高い
宅地を提供
する取組
②空き家予

令和４年度
７月

８月
随時

2).空き家解体で宅地流通を促進する仕組みの検討
・事業者ヒアリング・検討会
1).「ＷＥＢ相続対策セミナー」の公開

備軍の把握、 ・公開動画の企画検討･打合せ
空き家予防

・動画編集、公開準備に資する取・セミナー動画公開･広報

組

2).ケアプラン作成事業所アンケート調査の実施
・調査票設計･印刷、宛先整理、発送、改修
・回答データ入力･集計･グラフ化･分析
3).「空き家ＷＥＢ相談室」の開発、公開・企画検討･企画会議
・「固定資産税額増減推定システム」検討・システム開発
・HP 公開、自治体 HP 等掲載検討③空き家対策 1).空き家対策業務における包括的民間委託業務における（ＰＰＰ手法）の可能性検討

公民連携手・意見交換、検討会、ヒアリング調査

法の検討2).空き家対策における公民連携事例調査
・事例調査、ヒアリング（岡山県）④実施した

1).情報提供･成果公表

取組の取りま

・情報提供

とめ・公表

・成果まとめ･公表

随時

９月 １０月 １１月 １２月 １月

２月

３月

（２）事業の取組詳細① 住宅需要を把握し、利活用可能な空き家や利便性の高い宅地を提供する取組
連携自治体における多様な空き家需要を把握することで空き家の利活用が図られるのではないかとの仮説に基づいて令和３年度に開設し、安平町、厚真町、むかわ町で試行した「空き家住みた
い･使いたいＢａｎｋ（令和３年度試行版）」について、対象とする空き家の種類や用途、活用形態、Ｂａｎｋの運用形態について見直しを行い、「空き家住みたいＢａｎｋ（令和４年度試行版）」として展開した。安平町、厚真町は令和３年度から試行継続しているほか、鶴居村は令和４年７月から、岩内町は令和４年８月から、松前町は令和４年９月から試行開始した。
「空き家解体で宅地流通を促進する仕組みの検討」については、特に、空き家を解体して土地を売却する場合に譲渡損失が生じる（土地価格よりも空き家解体費が高い）小規模自治体において重要な取組みであるが、売主及び買主の意識だけでなく、自治体のまちづくりや市街地活性化の方針、税制等、多様な観点からの検討に時間を要しており、当団体として引き続き検討を継続する。
② 空き家予備軍の把握、空き家予防に資する取組
当初、連携自治体の空き家予備軍所有者を対象として現地開催を予定していた「相続対策セミナー」については、新型コロナウイルス感染症蔓延状況が高止まりであったため、延期による対応が難しく、やむを得ず専用ＨＰにおいてセミナー動画を公開する「ＷＥＢ相続対策セミナー」形式により実現することとした。セミナー講師には、岡山県で空き家相談や空き家の相続に関する講演実績が豊富な（一社）岡山住まいと暮らしの相談センター理事･事務局長の石田信治氏に依頼した。
セミナー動画を当団体専用ＨＰ内「空き家ＷＥＢ相談室」で公開し、連携自治体を通じて空き家予
備軍の所有者や離郷現役世代への広報を行った。
高齢者等が介護状態の変化により在宅から施設入所することにより空き家が発生することは広く知られている。しかし、その兆候を掴んで空き家予備軍を特定し、空き家化する前に支援に繋げる等の取組みは実現できていない現状がある。そのため、高齢者の介護や保健福祉、生活支援等の総合相談窓口となっている地域包括支援センターを対象としたアンケート調査を企画した。準備を進める段階において、地域包括ケアシステムに携わる社会福祉法人等のヒアリングから、要支援者の相談窓口である地域包括支援センターだけでなく、要介護者の相談窓口である居宅介護支援事業
所もアンケート調査の範囲に含むべきではないかとの提案があった。介護度の進行にともなって空き家化することが想定されるため、提案を受けて調査対象を広げ「ケアプラン作成事業所アンケー
ト調査」として実施することとした。対象自治体は、北海道内全 144 町村及び人口２万人以下の６市の計 150 市町村とし、対象事業所は、地域包括支援センター155 事業所及び居宅介護支援事業所
403 事業所の計 558 事業所とした。
空き家所有者の相続状況や所有関係、空き家の状況などの設問に回答することにより、今後必要となる手続きや作業等の内容、その依頼先や注意すべき事項等の情報提供が可能となる「空き家相談ＷＥＢハンドブック」の開発を進めた。開発を進めるにあたり、令和３年度までに実施してきた
小規模自治体における空き家相談会の相談内容を精査し、相談の内容や相談者の置かれた状況、相談者の悩みや困り事などについて分析したところ、空き家相談においては、相談者の相談内容と解決すべき課題が必ずしも一致しない、すなわち、空き家を売りたいという相談であっても、そもそ
も、相続登記未了、未登記家屋等の問題解決が先決であって、相談者の相談内容を解決するためには多重の課題解決が必要である場合が多数あることがわかった。このことから、空き家相談でよくある相談内容についてＱ＆Ａ方式で纏めた方が、より多くの相談者のためには有用であると判断し、「空き家ＷＥＢ相談室」として開発、公開することとした。専用ＨＰで公開した「空き家ＷＥＢ相談室」は、連携自治体を通じて空き家予備軍の所有者や離郷現役世代への広報を行った。
③ 空き家対策業務における公民連携手法の検討
公共施設の建設や維持管理、インフラ整備や維持保全等の分野において積極的な活用が模索、展開されているＰＰＰ手法は、公共と民間との対等の立場から課題を捉え、行政的コストを最小限としながらも民間事業として必要な収益確保を図る仕組みとして注目されている。空家特措法の制定により、地方自治体は空家等対策計画を策定し、地域の空き家対策を推進しているところであるが、空き家自体が民間所有物であって、行政の予算措置の有無や予算額の大小が空き家問題の解決に直結するわけではない。また、旺盛な住宅需要があれば、補助金の活用により一定の解決が望める場
合があるが、連携自治体が所在する地域は過疎化や高齢化が進行しており、旺盛な住宅需要が期待できる地域ではない。このような地域においては、行政が取組む空き家等対策において、住宅関連
産業に関係する民間事業者や専門家等を活用することが重要であり、いくつかの空き家対策業務の複合化や隣接自治体の連携による広域化により、民間による解決を求める手法が有効と考えられる。
岡山県が実施する「地域課題解決新プロジェクト；民と連携した空き家対策と利活用の促進」において、中間支援組織モデル業務に係る技術提案の委託先として選定されている（一社）岡山住ま
いと暮らしの相談センターへのヒアリング調査を実施するほか、連携自治体においてどのような空き家対策業務への期待があるか、地元事業者においてどのような対応が可能か等について、意見交
換やヒアリングを通じて公民連携手法について検討した。
④ 実施した取組の取りまとめ・公表
令和元年 12 月に開設した「専用ホームページ」を通じて、情報提供、成果公表を行った。
（３）成果① 住宅需要を把握し、利活用可能な空き家や利便性の高い宅地を提供する取組①－１）「空き家住みたいＢａｎｋ」の水平展開
令和３年度に開設し、安平町、厚真町、むかわ町で試行した「空き家住みたい･使いたいＢａｎｋ（令和３年度試行版）」について、対象とする空き家の種類や用途、活用形態、Ｂａｎｋの運用形態について見直しを行い、「空き家住みたいＢａｎｋ〔令和４年度試行版〕」として展開した。主な見直し内容を表４、見直し後の運用図を図２に示す。
「空き家住みたいＢａｎｋ〔令和４年度試行版〕」は、令和３年度版の投稿フォーム（Google Forms
利用）を改修し、令和４年８月に専用ＨＰにて公開した（http://home-info.jp/page01.html）。「空き家住みたいＢａｎｋ〔令和４年度版〕」のトップページを図３、空き家住みたいＢａｎｋ投稿フォームを図４に示す。また、連携自治体ＨＰにおけるリンク状況を、表５及び図５～８に示す。
補助事業期間中の投稿実績は６件あり、うち、２件は投稿者連絡先が不正確のため対応断念、２
件は事業用空き建物に関する投稿であったため情報提供に至らなかった。残り２件については居住
用空き家に関する投稿であったが、１件については希望に添う空き家情報が無く情報提供に至らなかった。もう１件については、希望に合致しそうないくつかの空き家情報の提供を行ったが、特に立地に関して子どもを通わせたい学校の通学区内と合致するものがなく、所有者意向調査まで進まなかった。
なお、この投稿があった自治体では、特徴ある義務教育学校の開校を控えており、同じくこの学校の通学区内の空き家を希望する投稿が令和３年度にもあった。また、本年度は運用見直しにより事業用空き建物の情報提供を中止したが、令和３年度から定常的に事業用空き建物を求める投稿がある。移住定住施策として、土地や住宅（公営住宅、空き家等）の情報提供や住宅建設や取得費補助が競われているが、移住定住の目的は暮らしの根幹である仕事や子どもの教育などが主であって、住まいが確保できるから移住するわけではない。空き家対策において移住定住施策と連携することは有用な手段ではあるが、各自治体において何をＰＲして移住者を呼び込むのかの戦略とともに、空き家の活用を模索する必要があると思われる。
また、令和４年度試行では確認できなかったが、地元事業者ヒアリング等から自治体内における住み替え需要も一定数は生じていると推察できる。この場合、婚姻や出産、子どもの成長などの機会が想定されるが、小規模自治体においてこのような想定需要層に対応する相談窓口や情報提供は見当たらない。小規模自治体内における主要な事業所等において住宅取得の動向を把握する仕組み
や、主要な事業所等の職員等が住宅取得について相談可能な窓口機能等の整備を通じて住宅需要を顕在化する取組が必要と考えられる。
表４
見直し項目
空き家の種類･

空き家住みたいＢａｎｋ（令和４年度試行版）の主な見直し

令和３年度

令和４年度

試行時の対応

試行の対応

・問わない

見直し理由

・戸建住宅、居住用 ※事業用途に関する投稿は多いが、都市計画法や農地法、建

用途

途に限定

築基準法等への適合可否について判断、注意喚起を要する

空き家の活用形態 ・問わない

・賃貸希望は法人に ※運用形態上、契約は個人間取引となるため、賃貸契約にともため、無償サービスとしての対応は困難と判断した。
限定
Ｂａｎｋの運用形態

なう個人間トラブルに対応することが困難と判断した。

・行政と連携した ・所有者探索、意向 ※特定の空き家所有者に対して「購入を検討している人がい
所有者探索、意調査を民間実施る」との情報提供や、空き家バンク等施策（空き家情報を広く

向調査

・行政はＢａｎｋの「広広報する）との整合が難しい、との行政側懸念に対応した。

報」に限る

図２

空き家住みたいＢａｎｋ（令和４年度試行版）の運用図

図３ 空き家住みたいＢａｎｋトップページ

表５
連携自治体
安平町
厚真町
鶴居村

掲載開始

図４

空き家住みたいＢａｎｋ投稿フォーム

連携自治体ＨＰリンク開設状況

掲載ＨＰ

ＵＲＬ

令和４年１月 安 平町･厚 真 町移 住定（ 令和３年度 住支援サイト「北海道の https://www.nobikura.jp/
からの継続） びのび暮らし」
令和４年７月 移住情報サイト「TSURUIVILLAGE LIFE」

岩内町

令和４年８月 まちの空き家の取組み

松前町

令和４年９月 移住･定 住サイト 「松前の暮らし」

https://www.vill.tsurui.lg.jp/iju/
https://www.town.iwanai.hokkaido.jp/?page_id=33157
https://www.town.matsumae.hokkaido.jp/iju_teiju/category/164.html

図５ 北海道のびのび暮らし(安平･厚真)

図６

鶴居村移住情報サイト

図７

岩内町空き家の取組み

図８

松前町移住･定住サイト「空き家住みたいＢａｎｋ」への需要投稿を想定して実施した登記情報による所有者探索、情報
整理結果から、土地、建物（空き家）所有者探索結果を表６に示す。これは、全７連携自治体で実施した空き家実態調査で把握した空き家情報を整理し、各自治体の評価基準により軽微な修繕で活用可能と考えられる空き家を抽出して調査サンプルとしている。なお、調査年度にはばらつきがあるほか、各自治体の評価基準を適用していることから異なる自治体間においては程度の評価にばらつきがある。全調査サンプル 143 件のうち、土地及び建物の登記全部事項いずれも取得できた物件
数は 112 件であった。そのうち、土地及び建物の所有者が一致した物件数は 84 件であり、全調査
サンプルに対する一致率は 58.7％であった。土地、建物の所有者が一致した物件の取得要因、取得後経過年数、所有者所在地について表７～９に示す。取得要因は 31 件（36.9％）が「相続」で最多となっている。取得後経過年数は 52 件（61.9％）が「20 年未満」であるが、「40 年以上」の物
件が 13 件（15.5％）あり、これらは相続登記未了の疑いがある。所有者所在地は 34 件（40.5％）が当該自治体外となっており、適正管理に支障が生じている可能性がある。
なお、表６で土地、建物いずれかの登記全部事項を取得できなかった物件数が 41 件（28.7％）
あり、未登記物件の可能性が考えられる。また、土地、建物所有者が一致しなかった物件には、共有者の中に同一人物がいる場合、相続関係人と推定できる場合、完全に不一致の場合があるが、共有物件、相続登記未了物件、借地上の物件など、空き家状態の解消には相当の困難が予想される物
件が一定数含まれると考えられる。
以上より、空き家の状態から利活用が見込めると判断した場合であっても、相続登記や所有関係の状況から利活用が困難と判断されるものが相当数含まれることがわかる。空き家対策については、「モノとしての空き家の状態」、「市場における空き家の位置付け」について考えるだけでなく、「権利･所有関係からみた空き家の状況」についても考慮する必要があり、所有者や管理者に対して相談会等の機会を通じて早期に相続登記未了の解消等を呼びかける必要がある。また、借地上の空き家についても解決の困難性が非常に高いことから、借地契約を前提としつつも、空き家所有者や土地所有者に対する情報提供や相談対応が必要と考えられる。このように、小規模自治体における空き家対策の推進のためには、「空き家所有者対策」も欠かせないことがわかる。

表６

表７

表８

軽微な修繕で活用可能な空き家の所有者探索結果

土地、建物の所有者が一致した物件の取得要因（建物）

土地、建物の所有者が一致した物件の取得後経過年数（建物）

表９

土地、建物の所有者が一致した物件の所有者所在地

①－２）空き家解体で宅地流通を促進する仕組みの検討
小規模自治体において空き家解体が進まない根本的な理由は、ひとえに、「空き家の解体工事費
よりも土地価格が安い」ためである。特に、令和４年４月より、床面積 80 ㎡以上の建築物解体工
事、請負代金 100 万円以上の工作物解体工事等の条件に該当する工事については、石綿（アスベスト）の事前調査結果報告対象となった。戸建空き家の解体工事も報告対象となることから、この報
告及び石綿含有が確認された場合の飛散防止対策に係る工事掛かり増しによる解体工事費の高騰のほか、国際情勢の不安定化による燃料費高騰、回復の見込みがない地価の下落傾向など、「空き家の解体工事費よりも土地価格が安い」状況は小規模自治体の広範に及んでいる。
空き家対策や低未利用地対策のために国が展開する税制の特例措置については、どんなに程度の悪い空き家（例えば、特定空家）であっても、解体したうえで土地を売却すれば売却益が出ることが前提で設計されていることがわかる（表 10，図９参照）。つまり、「空き家の解体工事費よりも土地価格が安い」場合はその恩恵に預かることはできないばかりか、譲渡損失が生じるような場合において、どのように空き家とその土地を処分することが最も経済的に合理的かについて検討した事
例は見当たらない。国全体では特異な事例かも知れないが、北海道内の小規模自治体においては、
これが一般的な状況であって、これまでに実施した空き家相談会においてもたびたび話題となっている。
そこで、当団体では、古家（空き家）付きではあるが、小規模自治体内において利便施設や学校等の公共施設へのアクセスが良く、既存のライフラインやインフラが整った宅地を想定し、移住者等が最も経済的に当該土地を取得可能かつ、当該古家（空き家）付き土地所有者が最も経済的に当該空き家及び土地を手放せる方法及びその仕組みについて検討した。
前提として、「空き家の解体工事費よりも土地価格が安い」と想定するため、空き家の評価額が０（ゼロ）円、土地価格は 200 万円、解体費が 300 万円と考える。この場合、「低廉な空き家等（400万円以下の物件）の媒介」に該当すると考えられ、媒介契約の締結に際して予め空き家等の売主に対して報酬額について説明し、合意した場合には現行の報酬上限額に加えて当該現地調査等に要する費用相当額を合計した金額 18 万円（消費税相当額を含まない。
）を上限に受領できるとされている（低廉な空き家等の媒介報酬額（仲介手数料）の特例）。しかし、「空き家の解体工事費よりも土地価格が安い」訳だから、売主がその媒介報酬額（仲介手数料）の特例に合意することは考えにくい。従って、宅建業者及び宅地建物取引士が当該取引の仲介を引き受ける可能性は極めて低く、個人間売買を前提として考えざるを得ないことがわかった。
次に、当該土地の対価としての金銭授受と空き家解体に係る金銭支出について、最も合理的な方法を検討した。通常の古家付き土地売買においては、例えば、空き家評価額０（ゼロ）円、土地価
格 1,000 万円、解体費 300 万円とすると、慣例として買主は土地価格から解体費を差し引いた現金
700 万円を売買価格として売主に支払い、差し引いた 300 万円を解体費として支出して更地を得る
取引が行われている。この慣例を「空き家の解体工事費よりも土地価格が安い」場合に適用しようとすると、例えば、空き家評価額０（ゼロ）円、土地価格 200 万円、解体費 300 万円の場合、土地価格から解体費を差し引くと-100 万円となり、売主が現金 100 万円と価格 200 万円の土地現物を買主に譲り渡す、という奇妙な取引となってしまう（図 10（ａ）参照）。この取引を行った場合、買主は現金と土地合わせて 300 万円相当の贈与を受けたものとみなされ、贈与税を負担することとなる（図 11（ａ）参照）。贈与税には譲渡所得税における譲渡経費の考え方がないため、買主は解体費 300 万円を支出した上で更に贈与税を負担することとなる。なお、売主には譲渡所得が生じない
ため譲渡所得税の負担はない。
一見、取引上合理的なスキームであっても、税制上の観点からすると思いも寄らぬ落とし穴に遭遇する可能性がある。「空き家の解体工事費よりも土地価格が安い」場合においては、取引上は不合理であっても、税制上の観点から、買主が一旦土地価格 200 万円を売主に支払い、売主が解体費
300 万円を支出して空き家を解体するべきである（図 10（ｂ）参照）。こうすることにより、売主は 100 万円の譲渡損失が生じるため譲渡所得税の負担はなく、また、買主も対価を支払って土地を入手しているため贈与税の負担はない（図 11（ｂ）参照）。しかし、そもそも、売主は解体費を支出したくない、支出できない状況であるから古家（空き家）付き土地のままとなっていることを考えると、税制上の合理性と取引上の合理性が一致しないことは、低廉な空き家の流通や解体が進まない要因のひとつと考えられる。
本検討については、売主及び買主の意識だけでなく、連携自治他のまちづくりや市街地活性化の方針、税制等、多様な観点からの検討が必要であることから、当団体として引き続き検討を継続する考えである。
表 10
特例の名称

譲渡所得の特例

対象税目

概要

低 未 利 用 土 所得税

個人が、令和 2 年 7 月 1 日から令和 4 年 12 月 31 日までの間において、都市計画区域内にある地等を譲渡し （譲渡所得）

一定の低未利用土地等を 500 万円以下で売った場合には、その年の低未利用土地等の譲渡にた場合の長係る譲渡所得の金額から 100 万円を控除することができる。その譲渡所得の金額が 100 万円に期譲渡所得満たない場合には、その譲渡所得の金額が控除額になる。

の 100 万円

≪特例適用要件≫の特別控除

・売った土地が都市計画区域内の低未利用土地等であることの特例

・売った年の１月１日において、所有期間が５年を超えること・売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと・売った金額が、低未利用土地等の上にある建物等の対価を含めて 500 万円以下であること
・売ったあとに、その低未利用地等が利用されること・特例を受けようとする土地と一筆であった土地から前年または前々年に分筆された土地等について、従前にこの特例適用を受けていないこと
・売った土地について、他の譲渡所得の課税の特例適用を受けないこと

被 相 続 人 の 所得税

相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋または被相続人居住用家屋の敷地等を、

居 住 用 財 産 （譲渡所得）

平成 28 年 4 月 1 日から令和 5 年 12 月 31 日までの間に売って、一定の要件に当てはまるときを売却した場は、譲渡所得の金額から最高 3,000 万円まで控除することができる。

合の≪特例適用要件≫

3,000

万円の特別
控除の特例

・相続開始の直前において被相続人以外に居住していた人がいなくて、被相続人の居住の用に供されていた家屋及びその敷地であること
・当該家屋が、昭和 56 年５月 31 日以前に建築されたこと
・当該家屋が、区分所有建物登記されている建物でないこと・売った人が、相続又は遺贈により被相続人居住用家屋及びその敷地を取得したこと・相続の時から譲渡又は取壊しの時まで、事業用、貸付用、居住用に供されていないこと
・家屋を譲渡する場合、譲渡の時において一定の耐震基準を満たすこと
・家屋を取壊す場合、取壊しの時から譲渡の時まで、建物又は構築物の敷地の用に供されていないこと
・相続の開始があった日から３年を経過する日の属する年の 12 月 31 日までに売ること
・売却代金が１億円以下であること
タックスアンサー〔よくある税の質問〕（国税庁ＨＰ）
低未利用地の適切な利用･管理を促進するための特例措置（国交通ＨＰ）
空き家の発生を抑制するための特例措置（国交省ＨＰ）

図９

図 10

譲渡所得の特例イメージ

低廉な古家（空き家）付き土地の取引形態例

図 11

低廉な古家（空き家）付き土地の取引形態と課税上の考え方② 空き家予備軍の把握、空き家予防に資する取組②－１）「ＷＥＢ相続対策セミナー」の公開
当初、連携自治体の空き家予備軍所有者（高齢者等）を対象として現地開催を予定していた「相続対策セミナー」については、新型コロナウイルス感染症蔓延状況が高止まりであったため、延期による対応が難しく、やむを得ず専用ＨＰにおいてセミナー動画を公開する「ＷＥＢ相続対策セミナー」形式により実現することとした。これは、当初予定した、離郷現役世代を対象としたＷＥＢ
セミナーを兼ねるものとして企画し、講師には、岡山県で空き家相談や空き家の相続に関する講演実績が豊富な（一社）岡山住まいと暮らしの相談センター理事･事務局長の石田信治氏に依頼した。
セミナー動画は、取組②－３）で詳述する当団体専用ＨＰ内の新規コンテンツ「空き家ＷＥＢ相談室」内で公開した（http://home-info.jp/websoudan/#r04seminar）。公開したセミナー動画の様子を図 12～14 に示す。
また、連携自治体を通じて空き家予備軍の所有者や離郷現役世代への広報について協力要請を行った。各連携自治体から企画趣旨に理解を得て、連携自治体のふるさと会を通じて計 1,118 通の案
内通知を送付することができた。案内通知文書を図 15 に示す。セミナー動画の案内通知送付が補助事業期間末期に差し掛かったため、ＨＰアクセス数や動画再生数等のカウントは確認できなかったが、補助事業期間終了後もモニタリングを継続することで、効果検証と今後の広報戦略について考察したい。

図 12

ＷＥＢ相続対策セミナー（１）図 13ＷＥＢ相続対策セミナー（２）図 14ＷＥＢ相続対策セミナー（３）図 15ＷＥＢ相続対策セミナー案内通知②－２）ケアプラン作成事業所アンケート調査の実施
高齢者等の介護度が進行することにより在宅介護から施設入所への住み替えが発生し、これに伴って空き家が発生することが広く知られている。しかし、その兆候を掴んで空き家予備軍を特定し、空き家化する前に支援に繋げる等の取組みは実現できていない。そのため、高齢者の介護や保健福祉、生活支援等の総合相談窓口となっている地域包括支援センターを対象としたアンケート調査を実施し、空き家予備軍の把握や空き家予防に資する取組の手掛かりを得ることとした。
アンケート調査の準備を進める段階において、地域包括ケアシステムに携わる社会福祉法人等のヒアリングから、要支援者の相談窓口である地域包括支援センターだけでなく、要介護者の相談窓口である居宅介護支援事業所もアンケート調査の範囲に含むべきではないかとの提案があった。他の事業者ヒアリングにおいても、要支援や要介護の初期段階においては介護保険による住宅改修や福祉用具の貸与、販売などのメニューが充実しており、住み慣れた自宅で暮らしたいと考える高齢者が多いとの見解も得たことから、調査対象を広げ「ケアプラン作成事業所アンケート調査」として実施することとした。アンケート調査の実施概要を表 11、調査票を図 16、集計結果を図 17～20に示す。なお、調査報告書は専用ＨＰにて公開している。
（http://home-info.jp/pdf/r3enq_careplanningoffice.pdf）
アンケート調査結果から、「高齢者等から自宅が空き家となることの相談を受けることがあるか？」の設問に対して、「相談を受けることがある」の回答は 28.9％に留まっている。ケアプラン
作成事業所が高齢者の介護や保健福祉、生活支援等の総合相談窓口として位置付けされているものの、住生活、とりわけ空き家に関して相談する窓口としての認識はあまりないようである。また、「受けた相談には主にどのように対応しているか？」の設問に対して、「外部組織等と連携して対応している」の回答が 36.8％となっており、家族との同居や施設入所等の住み替え相談の一環として、空き家となる自宅の取扱いについて住み替えのタイミングとともに外部組織と連携して対応している状況が伺える。また、「外部組織に引き継いでいる」の回答も 27.9％あり、住み替えに係る空き家となった自宅の相談について、介護相談と切り離して引き継いでいるものと推察できる。
「相談の具体的内容として多いものを３つまで選ぶ」の設問については、「家の中の家財処分（66.2％）」、「自宅の処分方法（47.1％）」、「自宅処分の相談先（38.2％）」が高い回答割合となっている。一方、「不動産登記（1.5％）」、「生前贈与･贈与税（1.5％）」、「相続･相続税（0.0％）」と低い回答割合となっており、具体的な各種の手続きに関する相談は極めて少ない。この回答傾向から、相談者自身、空き家についてどうして良いかわからない状態にあると推察できる。
空き家予備軍を把握することは極めて難しいが、いざというときに困らないための情報提供として、空き家予備軍の所有者や相続予定者に対する情報提供や意識啓発の機会を継続する必要がある
ものと考えられる。
表 11①調査対象自治体②調査対象事業所③配布･回収方法④調査期間⑤配布数･回収数

ケアプラン作成事業所アンケート調査実施概要

・北海道内の全町村（144 町村）及び北海道内の人口２万人以下の市（６市）
・北海道庁ＨＰの公開情報から事業所名、所在地を検索し、前記①自治体に所在する地域包括支援センター（155 事業所）及び居宅介護支援事業所（403 事業所）
、計 558 事業所を特定した。
・配布：上記②の事業所名、所在地に対して郵送・回収：同封の返信封筒（料金受取人払）または WEB フォーム（Google Forms）
・令和４年９月２日（金）～１０月４日（火）・配布数：558 票（うち無効数：７票（宛先に不達、事業取止め等））

・回収数：235 票（郵便回答 204 票、WEB 回答 31 票）

回収率：42.6％

図 16

図 17

ケアプラン作成事業所アンケート調査票

ケアプラン作成事業所アンケート調査集計結果（１）図 18

ケアプラン作成事業所アンケート調査集計結果（２）図 19

ケアプラン作成事業所アンケート調査集計結果（３）図 20

ケアプラン作成事業所アンケート調査集計結果（４）②－３）「空き家ＷＥＢ相談室」の開発、公開
当初予定した「空き家相談ＷＥＢハンドブック」の開発にあたり、令和３年度までに実施してきた小規模自治体における空き家相談会の相談内容を精査し、相談の内容や相談者の置かれた状況、相談者の悩みや困り事などについて分析した。その結果、空き家相談においては、相談者の相談内容と解決すべき課題が必ずしも一致しない、すなわち、空き家を売りたいという相談であっても、
そもそも、相続登記未了、未登記家屋等の問題解決が先決であって、相談者の相談内容を解決する
ためには多重の課題解決が必要である場合が多数あることがわかった。
このことから、空き家相談でよくある相談内容についてＱ＆Ａ方式で纏めた方が、より多くの相談者のために有用な情報提供サービスとなるであろうと判断し、「空き家ＷＥＢ相談室」として開発、公開することとした（http://home-info.jp/websoudan/）。「空き家ＷＥＢ相談室」の様子を
図 21 に示す。
また、開発にあたって連携自治体（安平町、厚真町）の監修を受けたが、令和３年度に実施した空き家相談会や令和４年度に安平町独自事業として実施している空き家相談会において、空き家解
体後の固定資産税額についての質問が非常に多いと指摘された。このことについては、当団体も令和３年度の空き家相談会以降、独自に調査、検討を進めていたところ、同じく本モデル事業の採択団体である NPO 法人住環境デザイン協会殿からも「空き家を解体した際に本当に固定資産税は増加するのか疑問がある」との連絡を受けた。このため、空き家解体と固定資産税額増減の関係性について両団体の調査結果を突合せ、固定資産税の算出過程を明らかにした。さらに、固定資産税納税通知書、課税明細書の記載事項から、空き家解体後の固定資産税額の増減を推定する「空き家解体
後の固定資産税額増減推定システム」を開発、公開した（http://home-info.jp/propertytax/）。
「空き家解体後の固定資産税額増減推定システム」の様子を図 22 に示す。
なお、これらの公開コンテンツについても、連携自治体を通じて空き家予備軍の所有者や離郷現役世代への広報について協力要請を行った。各連携自治体から企画趣旨に理解を得て、連携自治体のふるさと会を通じて計 1,118 通の案内通知を送付することができた。案内通知文書は、前出図 20に示した。案内通知送付が補助事業期間末期に差し掛かったため、ＨＰアクセス数のカウントは確認できなかったが、補助事業期間終了後もモニタリングを継続することで、効果検証と今後の広報戦略について考察したい。
図 21「空き家ＷＥＢ相談室」

図 22「空き家解体後の固定資産税額増減推定システム」③ 空き家対策業務における公民連携手法の検討③－１）空き家対策業務における包括的民間委託（ＰＰＰ手法）の可能性検討③－２）空き家対策における公民連携事例調査
空家特措法の制定により、地方自治体は空家等対策計画を策定し、地域の空き家対策を推進しているところであるが、空き家自体が民間所有物であって、行政の予算措置の有無や予算額の大小が空き家問題の解決に直結するわけではない。また、旺盛な住宅需要があれば、補助金の活用により空き家の利活用や除却などの一定の解決が望める場合があるが、連携自治体が所在する地域は過疎化や高齢化が進行する小規模自治体であり、旺盛な住宅需要が期待できる地域ではない。このような地域においては、行政が取組む空き家等対策において、住宅関連産業に関係する民間事業者や専門家等を活用することが重要であり、いくつかの空き家対策業務の複合化や隣接自治体の連携による広域化により、民間による解決を求める手法が有効と考えられる。
このような観点から、連携自治体の空き家関連部署との意見交換やヒアリングを通じて、小規模
自治体において本来的に必要な空き家対策について検討を重ねた。また、地元事業者等のヒアリン
グにより、地元事業者等が空き家対策として取組むことができること、できないことについても検討を重ねた。ヒアリングや意見交換、企画会議、公民連携事例調査の実施状況を表 12 に示す。また、一連のヒアリング･意見交換等を通じて挙げられた空き家対策業務等に関して、行政から見た課題意識や民間への期待、地元事業者等から見た取組みの実現可能性等について表 13 に示す。
空き家対策のみならず所有者不明土地対策や相続登記義務化への対応等を考えると、種々の業務を同時並行で進める必要があるが、当面の最重要業務であって民間委託の効果が大きい業務は「空き家相談対応業務」と考えられる。実際、令和４年度は安平町が独自事業として空き家相談事業を実施したほか、令和５年度には安平町、厚真町、岩内町、鶴居村が独自事業として空き家相談事業の実施を検討している。今後はこの相談業務を核として、住宅関連産業のサービス展開に繋がるな
どの仕組みづくりが求められる。

表 12
開催日
22/7/22
22/8/24
22/9/8

ヒアリング･意見交換等の実施状況

ヒアリング等の対象

テーマ等

むかわ町経済建設課

昨年度事業等の反響

厚真町まちづくり推進課

空き家と固定資産税

鶴居村企画財政課、建設課

移住者の推移、住宅確保の状況

恵庭市内不動産事業者

安平町･厚真町の住宅市況※営業エリアに安平町･厚真町を含む。
22/9/21
22/9/22

安平町税務住民課

相談業務の交付税措置

恵庭市内不動産事業者

安平町･厚真町の住宅市況※営業エリアに安平町･厚真町を含む。
22/9/26

恵庭市内工務店

安平町･厚真町の住宅市況※営業エリアに安平町･厚真町を含む。
22/10/28

厚真町まちづくり推進課、町外事業者
安平町税務住民課

空き家予備軍の対応

22/11/7

鶴居村企画財政課、建設課

移住者状況、住宅事情

22/11/16

空き家対策に係る官民対話①

中頓別町建設課、総務課、産業課、保健福祉 町内空き家に係る課題整理
課、教育委員会

22/12/14~15 （一社）岡山住まいと暮らしの相談センター、岡山県内における空き家対策の公民連携状況、空き家解体
NPO 法人住環境デザイン協会

後の固定資産税額について

安平町税務住民課

所有者不明土地法への対応

厚真町まちづくり推進課

町が抱える空き家の課題と町内事業者の関心、町外企業と23/1/17

厚真町まちづくり推進課、町外事業者

空き家対策に係る官民対話②

23/2/2

鶴居村企画財政課、建設課、村内事業者等

空き家対策に係る官民対話

23/2/6北海学園大学工学部建築学科教授

企画会議①、空き家予備軍所有者の意識

司法書士、宅地建物取引士

企画会議②、低廉な古家（空き家）付き土地の流通

23/2/8北海道内金融機関（札幌本店）

空き家対策に資する金融商品について

23/2/13

むかわ町経済建設課

所有者不明空き家の所有者探索について

安平町税務住民課

令和４年度空き家相談会（当独自事業）状況確認

宅地建物取引士企画会議③、低廉な古家（空き家）付き土地の流通

岩内町都市整備課

空き家所有者探索の状況、相続放棄の対応

岩内町内不動産事業者

空き家予備軍へのアプローチ、高齢者の住宅事情

23/2/16

司法書士

企画会議④、低廉な古家（空き家）付き土地の流通

23/2/17

鶴居村建設課

空き家対策と市街地活性化、解体補助制度の設計

23/2/20

北海道内金融機関（松前支店）

空き家対策の取組み、所有者相談の状況

22/12/19の連携

23/2/15

表 13

空き家対策業務における行政の課題意識、期待、及び民間から見た実現可能性

空き家対策業務等の内容
空き家実態調査

行政の課題意識、期待

民間から見た実現可能性

毎年度、新たに発生した空き家 全数調査、全路線踏査は人工数的に難しいが、差分調査でを把握したい。年１回の実施。 あれば効率化を図ることで実現可能。
データベース化、既存空家の情報更新にも期待。

空き家相談対応

活用できるかどうか、流通可能 聞かれたことに答えるのか、解決するためのコンサルティ
かどうか等、民間視点の相談対 ングなのかによって、対応方針が異なる。行政発注であれ応に期待。

ば、行政が相談対応方針を決めるべきと考える。空き家相談に加え、相続相談の必要性が高まると考えられる。

所有者不明空き家の所有 公的情報で追えない所有者情報 空き家の所在地はわかるのだから、その周辺住民に話を聞者探索の聞き込み調査等。

くのが先決ではないか。ただし、所有者特定に資する情報が効率よく入手できるかどうかはやってみなければわから
ない。

表 13

空き家対策業務における行政の課題意識、期待、及び民間から見た実現可能性（つづき）

空き家対策業務等の内容
まちづくり会社支援

行政の課題意識、期待

民間から見た実現可能性

地元主体で空き家対策に取組み 本来的に地元主体で取組むべき課題であり、地元に足りな
たいが、まちづくり会社にはノ いサービスや専門的知識の提供について、外部支援する方
ウハウがない。コンサルティン 法は理想的な形態と考えられる。
グに期待。

解体補助制度の設計「解体費の 1/2 補助」等の制度 空き家解体ではなくて、空き家の不用家財や庭木の処分、
設計は、解体費全額を支出可能 ブロック塀やスチール車庫等の撤去について補助制度創設
な所有者の負担軽減策にしかな してはどうか。廃掃法の規定により、家財処分は一般廃棄っていない。誰もが活用できる 物、解体処分は産業廃棄物との区分がある。空き家解体前
補助制度の設計は可能か。

の不用家財処分に対する補助であれば、少ない予算で多数の所有者を支援することができると考える。

低廉な古家（空き家）付き 既存市街地のライフラインやイ 売手と買手のモチベーション、意識をどう捉えるか、また、
土地流通の支援

ンフラを活かすために、中心市 税制や補助金をどのように利用するかによって種々の制度
街地や利便性高い宅地の空き家 設計が考えられる。宅建業法上の媒介報酬額だけでは難し
解体と宅地流通を結びつけて解 いと考えるが、低廉な空き家等の媒介報酬額の特例に加え、決する手法開発に期待。

コンサルティング費やその他隣接する専門家報酬（司法書士やインスペクターへの報酬）を明確に区分することにより、実現の確度は高まると考える。

隣接自治体との広域化対 コストダウンに繋がると思わ応

民間としては行政界で業務を区分する必要はない。同一業

れ、実現への期待はあるが、ど 務を一定のエリアで実施することは、作業効率の向上に資ちらかというと行政側の課題が するためコストダウンに繋がる。
多く実現が難しいと考えられる。

④ 実施した取組の取りまとめ・公表④－１）情報提供･成果公表
令和元年 12 月に開設した専用ＨＰ（http://www.home-info.jp/index.html）について、定量的成果を表 14 に示す。
表 14

専用ホームページの定量的成果

指標

令和２年度実績値

令和３年度実績値

令和４年度実績値

評価方法

アクセス数

事業期間：約７ヶ月
期間総数：261
月平均：37.3

事業期間：約８ヶ月
期間総数：530
月平均：66.3

事業期間：約７ヶ月
期間総数：1,098
月平均：156.9

・Google Analytics 利用

３．評価と課題① 住宅需要を把握し、利活用可能な空き家や利便性の高い宅地を提供する取組①－１）「空き家住みたいＢａｎｋ」の水平展開
令和４年度事業期間の投稿が６件、令和３年 12 月の開設から 15 ヶ月間の投稿総数が９件となっている。対象自治体の殆どが専業宅建業者の所在しない小規模自治体であることを考えると、空き家や中古住宅の需要の顕在化件数としては、一定の成果が出ていると考えられる。「空き家住みた
いＢａｎｋ」は、需要顕在化を目的とした取組みであって、需要拡大を目指すものではない。従って、空き家や中古住宅の取得を希望する需要層に対して本サービスが認知されていること、需要者に対して適切な情報提供が可能な体制が維持されていることが重要となる。今後の展開としては、連携自治体内における住み替え需要層に対する情報提供が不足している可能性があり、連携自治体
内の主要な事業所等への周知を検討する。

①－２）空き家解体で宅地流通を促進する仕組みの検討
本検討を通じて、低廉な古家（空き家）付き土地の取引においては、宅建業法上の媒介報酬規定の制約から、宅地建物取引士による仲介を受けられる可能性がほぼ無いことが明らかとなった。また、低廉な古家（空き家）付き土地の取引において取引上の合理性を優先した場合に税制上の不利益が生じる可能性も明らかとなった。更には、譲渡所得については特例措置のインセンティブがあるものの、譲渡損失が生じる場合は税制上の救済策が無いため、これらの複合的要因により、低廉な空き家の流通が進まない状況にあると考えられる。特に、譲渡損失について損益通算や繰越控除の特例がないことは、都市部で適用される譲渡所得の特例措置が小規模自治体においては適用されないという次元の話ではなく、小規模自治体に住宅を所有する者は税の公平性から見て極めて不当、不平等な扱いを受けていると言わざるを得ない。斯様な状況においても、小規模自治体として空き家対策は取組まなければならない課題であり、所有者の理解を得て解決へ導く必要があることから、売主及び買主の意識だけでなく、連携自治他のまちづくりや市街地活性化の方針、税制等、多様な観点からの検討が必要であることから、当団体として引き続き検討を継続する考えである。
② 空き家予備軍の把握、空き家予防に資する取組②－１）「ＷＥＢ相続対策セミナー」の公開②－３）「空き家ＷＥＢ相談室」の開発、公開「空き家ＷＥＢ相談室」、「空き家解体後の固定資産税額増減推定システム」、「ＷＥＢ相続対策セ
ミナー」の公開が補助事業期間末期となってしまったことから、現段階でＨＰアクセス数や動画再生数等のカウントから効果検証を行うことは難しいが、空き家や空き家予備軍の所有者に対して、空き家問題を考えるきっかけ作りとしての情報提供には極めて有用なコンテンツを公開できたと考えている。補助期間終了後も、連携自治体とともに固定資産税納税通知等に合わせた広報、情報提供を進め、ＨＰアクセス数等のモニタリングを通じて、効果検証と今後の広報戦略について考察
したい。また、一連のコンテンツ開発を通じて、小規模自治体における空き家対策については、モノとしての空き家や市場の問題とは別に、権利や所有関係に関する所有者対策も重要であることを再確認した。
②－２）ケアプラン作成事業所アンケート調査の実施
アンケート調査結果から、介護をきっかけとした住み替えで発生する空き家について、相談や相談を通じた解決への連携が不十分である可能性が明らかとなった。小規模自治体における空き家対策の体制や相談機能の整備も不十分であるが、空き家の発生がある程度予測される介護の現場との連携は空き家対策上重要な位置を占める。介護の現場はこれ以上の負担を受け入れられない様子が伺えることから、今後、情報伝達の担い手としての協力関係を構築できるよう模索する必要がある。
③ 空き家対策業務における公民連携手法の検討③－１）空き家対策業務における包括的民間委託（ＰＰＰ手法）の可能性検討③－２）空き家対策における公民連携事例調査
連携自治体における意見交換やヒアリング、事例調査等を通じて、空き家対策業務における公民連携手法の活用は有用であることが確認できた。一方で、自治体側の予算制約もあることから、公民連携による民間委託効果が高い「空き家相談対応業務」を空き家対策の核に据え、相談から派生
する住宅関連産業サービスや専門的知識提供などの展開により、空き家対策の推進と地域経済の活性化を促す仕組みづくりが求められる。

４．今後の展開
１）継続する取組
・空き家相談会の継続
・空き家住みたいＢａｎｋの継続
・空き家ＷＥＢ相談室及び関連コンテンツの継続
２）新規の取組・低廉な古家（空き家）付き土地の流通促進事業のモデル実施
・空き家や空き家予備軍所有者への効果的な情報提供に関する検討及び試行
・小規模自治体の戸建住宅所有者意識に関する検討
３）国への要望
・空き家所有者に対する支援が手薄となっていることから、空き家や空き家予備軍所有者を対象とした相談会や相談窓口等のソフト事業について、国費（空き家対策総合支援事業、空き家再生等推進事業、地方財政措置（特別交付税措置）等）による補助メニュー等の拡充を検討頂きたい。
・不用家財処分や高木の伐採･抜根、危険なブロック塀撤去など、空き家の利活用や解体に先立って必然的に支出が見込まれる事項について、国費（空き家対策総合支援事業、空き家再生等推進
事業、地方財政措置（特別交付税措置）等）による補助メニュー等の拡充を検討頂きたい。
・空き家等の譲渡所得について特例措置が講じられているが、譲渡損失が生じる場合については特例の恩恵を受けることができないばかりか、損失を補填する税制上の措置が無い。税の公平性の観点から、空き家の譲渡損失について損益通算、繰越控除の特例創設を検討頂きたい。
・特に、都市部から離れた地方の小規模自治体等においては、空き家対策だけでなく中古住宅流通に関しても手詰まりとなっていることから、異次元の戸建住宅税制改革により、「（仮称）戸建住宅所有税」を創設、基金化するとともに、基金を活用した「（仮称）戸建住宅維
持保全費用控除税制」、「（仮称）戸建住宅解体費給付金」の導入を検討頂きたい。

■事業主体概要・担当者名
設立時期

令和元年６月

代表者名

ほっかいどう空き家活用ネットワーク事務局

連絡先担当者名

服部、堀田

住所〒001-0010

電話

011-706-1117

メール

mukawa.akiya.2020◎gmail.com （※◎を@に変換してください）

連絡先

ホームページ（※当初、「むかわ町空き家活用ネットワーク」として発足）

服部倫史

札幌市北区北 10 条西 3 丁目 13 番地

http://www.home-info.jp/index.html※事業に関してご質問等がある場合は、上記連絡先にご連絡ください。

NK エルムビル 3F