都市農家の長期的土地利用選択に関する研究
吉田真悟*・八木洋憲・木南章(東京大学大学院農学生命科学研究科)
Ⅰ背景および課題1992 年の生産緑地法改正以降、農地と宅地という土地利用選択を迫られる中で、立地を生かした先進的な都市農業をおこなってきた都市農家に関して、「各土地利用でおこなわれる事業」「相続税および土地にかかる諸税」「地価」という 3 つの要因が時間的変化を伴ってその土地利用選択結果の経済性に影響することで、所有農地の保全を妨げてきた。これに対して、内藤他及び柴垣は各土地利用の経済性を評価してきたが、実際の農家の土地所有状況を考慮し、かつ時間的連続性の中で土地利用選択結果の経済性を農家経済全体の視点で分析する必要がある。
そこから、本稿では、農地の保全を志向する都市農家に関して、内藤他・柴垣の研究を拡張し、農家ごとの土地利用を組み込んで、その農家経済全体の経年変化を評価するモデルを提案する。加えて、土地利用選択の変更や税制の変更が都市農家の潜在的土地売却面積に与える影響について明らかにすることを課題とする。
Ⅱ分析方法
本稿では練馬区内の 3 戸の農家に関して土地利用選択の経済性の評価をおこなう。調査方法は 2014 年 7 月に各農家に対して経営概況についてインタビュー調査をおこなった。農家の選定理由は練馬区でも比較的大規模に農業をおこない、農地保全への意欲が高く、上記の 3 つの要因の状況が互いに異なっていることとした。
また本稿では、柴垣のモデルを拡張し、経済環境等の変化による経営指標や税額の変化をモデルに組み込み、また相続発生時期の違いが経営に及ぼす影響を把握可能な経年変化モデルを提案する。
Ⅲ分析結果
各土地利用が農家経済に及ぼす影響について、生産緑地は地価に左右されず税額が最も低いため、評価期間を通じて相続時の潜在的土地売却面積に与える影響は最も小さい。一方宅地化農地は、収益性が生産緑地と同じにも関わらず、地価に影響され高額な相続税や固定資産税が発生するため、農家経済に与えるマイナスの影響は最も大きい。次に駐車場は、地価や収益性によっては相続税の土地売却リスクを高める土地利用であるのに対し、アパートはその減税措置や高い収益性により農家経済に対してプラスの効果をもたらす可能性が高い。
アパート以外の土地利用を生産緑地に変更した場合、平均して最も削減効果が大きい土地利用は宅地化農地であり、次いで自宅地、そして駐車場の順となった。また、地価と所有面積の影響により、農家間に固定資産税や相続税額に大きな差が生まれ、同じ土地利用でも農家間で経済性に違いがみられた。
Ⅳ考察
都市農家の土地利用選択が農地の潜在的土地売却面積に与える影響をある程度予測することは可能であり、農地保全を志向する農家にとって経済性の高い土地利用を選択することの重要性が示唆された。特に、自宅地や宅地化農地が農家経済にプラスの影響を与える可能性は非常に低く、都市農家は実際の影響の大きさを認識した上で、当該土地利用を選択する妥当性について再検討する必要がある。また行政としては、農家経済における農業経営に関連する指標や政策だけが都市農業経営の維持発展に作用するのではなく、宅地での事業選択や自宅地面積、都市計画及び関連税制などが農家経済に大きな影響を及ぼし、結果として積極的な農地保全に繋がるという多角的視点から都市農家を捉え、総合的な都市農業施策を実施することが重要となる。

Research for the Decision Making of Long-Term Land Use of Urban Farmers.
Shingo Yoshida*・Hironori Yagi・Akira Kiminami(Graduate School of Agricultural and Life Sciences, The University of Tokyo)
The revision of the Productive Green Land Act in 1992 and the related taxation system affected urban
farmers’ decision making on long-term land use. Then it seemed to have negative impacts on the conservationof farmland of urban farmers even those who run the advanced agricultural business. The purpose of this paper
is to clarify the factors affecting the land use of urban farmers through the changes in farm household economy,
especially the characteristics of business, the land tax, the land price. While previous researches on economicalrationality of farmers’ land use ignored its dynamic changes caused by their portfolios of land use, this paper
proposes the new models including such mechanism. In addition, we illustrate how the change of land use ortaxation system influences the farm household economy.
Structured interviews were conducted with three urban farmers in Nerima ward about the details of
their business in July 2014. Their farm sizes are larger than the average in Nerima ward but they differ fromeach other on the three factors above.
The economic performance of land use of each farmer were analyzed through the calculations of thenet present return of land not only by the same method with previous researches but also by our “Time-VaryingModels” which can evaluate the effects of the change of economic environment or taxation system.
Major findings are as follows. Productive Green Land has no negative effect on the expected acreageof selling land in case of urban farmer’s inheritance, because the tax payment for it is comparatively low evenunder the high land price. In contrast, the Institutional Farmland for Residential, which is taxed with the sameratio with residential land, has negative effect on the farm household economy. As for use of residential land,
the economic performance of a parking lot highly depends on its profitability or land price. On the other hand,an apartment rental business has positive effect on the expected acreage of selling land, because it benefits
from a special tax reduction and gains higher profitability than the other use.
The most effective land use that improves the farm household economy if it is converted to Green
Productive Land is proved to be the Institutional Farmland for Residential, followed by the land for their home
and the land for a parking lot.
In this paper, it’s suggested that for the urban farmers who try to preserve their farmland it isimportant to choice the land use that will positively influence their farm household economy. Especially,
Institutional Farmland for Residential and the land for their home significantly worsen the farm household
economy. So it is needed for farmers to reassess the profitability of their land use. And policy makers concernedwith urban agriculture must recognize the effectiveness of the way of land use or taxation system to promote
the preservation of urban farmland.