Vol.

335

令和 5 年
春号
The Japan Federation of Housing Organizations

特集

ポストコロナの住宅産業

CONTENTS

特集

ポストコロナの住宅産業

住宅の市場動向・注目トレンドとコロナ禍による影響

02

池本洋一 氏（株式会社リクルート SUUMO 編集長 兼SUUMO リサーチセンター長）

今だからこそ改めて考えてもらいたいＺ世代の消費のコト06

廣瀨涼 氏（ニッセイ基礎研究所 生活研究部）
連

載【住宅税制を考える −第 3 回 固定資産税−】

建物課税の問題点と見直しの方向性
本号の表紙
1982 年に世界遺産に登録されたイタ
リアの「フィレンツェ歴史地区」は、ル
ネサンス発祥の地で歴史的建造物が数多く残されています。中でも目を惹くサンタ・マリア・デル・フィオーレ大聖堂は、
晩期ゴシックおよび初期ルネサンス建築を代表する建造物で、ドゥオーモ（大聖堂）、サン・ジョヴァンニ洗礼堂 、ジョットの鐘楼の三つの建築物で構成されています。特徴的な巨大ドームはフィレン
ツェのシンボルとも言われています。

09

瀬下博之 氏（専修大学 商学部 教授）【防災を考える −第 4 回−】

東日本大震災の教訓を踏まえた木密対策のコンセプト（下） 13−「懐かしいけど安全な未来のまち・東京」の夢−
小滝晃 氏（国士舘大学 防災・救急救助総合研究所 客員教授）
行政情報「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律案」について

18

国土交通省 住宅総合整備課

令和５年 10 月１日から消費税のインボイス制度開始

21

国税庁 軽減税率・インボイス対応室
住団連の活動・住宅業界の動向

海外視察研修報告（ラスベガス・ロサンゼルス）

24

国際交流委員会 事務局

令和５年度事業計画における重点項目
新着情報

28
29

特集

ポストコロナの住宅産業

2020 年初頭から続くコロナ禍を契機として、住宅産業では住宅内のテレワークス
ペースの確保や宅配ボックスなど非接触型の環境整備が進んだほか、二地域居住など
新しいライフスタイルや多様な住まい方への関心も高まった。また住宅生産に係る各工程の DX を推進し、働き方改革、生産性の向上に取り組む動きも加速している。
さらに新型コロナウイルス感染症の発生から３年が経過し、経済社会活動が徐々に正常化しつつある中、３月 13 日からマスク着用を緩和し、５月８日からは、感染症法上、季節性インフルエンザと同等の５類感染症に位置付けるなどの対応が決定された。
本特集では、業界の動向に詳しい株式会社リクルート SUUMO 編集長兼 SUUMO
リサーチセンター長の池本洋一氏による講演と、Z 世代の消費動向に詳しいニッセイ基礎研究所 生活研究部の廣瀨涼氏からの寄稿により、ポストコロナ時代の住宅産業に求められているものを考えていく。

講 演

寄 稿

住宅の市場動向・注目トレンドとコロナ禍による影響

株式会社リクルート SUUMO 編集長
兼 SUUMO リサーチセンター長
池本 洋一 氏

今だからこそ改めて考えてもらいたい
Ｚ世代の消費のコト

ニッセイ基礎研究所 生活研究部

廣瀨

涼氏
1

講演レポート
住宅政策勉強会

住宅の市場動向・注目トレンドとコロナ禍による影響
株式会社リクルート
SUUMO 編集長 兼 SUUMO リサーチセンター長

池本

洋一 氏

2 月 20 日に開催した第 5 回住宅政策勉強会で、株式会社リクルート SUUMO 編集長 兼 SUUMO リサーチセンター長 池本洋一氏に「市場の最新動向、住まいの注目トレンド、業界の働き方レポート」と題した講演をいただいた。
その中で本号の特集に関連する部分について、抜粋してレポートさせていただく。

１．住宅市場の全体像

これらに伴い、中古マンションの価格も高騰してお現在の市場価格は、2010 年を 100 とすると分譲

り、平米単価が 10 年間で約 40 万円から 70 万円弱

マンションの指数が 180、一方で分譲戸建の指数はまで上昇した（【図 2】）。売上も好調が続いていたが、120 で、分譲マンションだけが非常に高くなっていウクライナ侵攻が始まる前の 2021 年頃から停滞が始

る（
【図 1】
）。その要因は、建築単価や土地の仕入れ

まり、成約率も下落傾向にある（【図 3】）。同時に在が高騰しているだけでなく、坪単価の高い駅近などの庫件数も微増しており、価格帯別で見ると、高額物件

立地も関係している。実際にコロナ禍でも、価格は右になるほど売れ行きが厳しくなってきている。また、肩上がりで供給は右肩下がりという傾向にあり、大手

中古マンションのトレンドとして、SUUMO 掲載物件の寡占化が進んでいる。23 区中心部の価格が高騰しての内装リフォーム有無の比率を見ると、首都圏ではリいるため、バブル期やリーマンショックの前と同じようフォーム有の比率が半数を超え、買取再販でリノベーに中心部以外や郊外へ流れる動きも活発化している。

ションされたものが多く含まれている（
【図 4】
）
。ひ

【図 1】

【図 3】

出典：国交省「不動産価値指数」

出典：（公社）東日本不動産流通寄稿「月例マーケットウォッチ」

【図 2】

【図 4】

出典：（公社）東日本不動産流通寄稿「月例マーケットウォッチ」

2

出典：SUUMO 掲載履歴より（ 2018 年 4 月〜 2022 年 8 月）

と昔前は古いまま売られていたが、今では内部だけ見【図 5】れば新築と変わらないものが多くなり、中古物件の見方も変化してきている。
新築戸建の成約は 2021 年 10 月まで非常に好調だ っ た が、 そ れ 以 降 減 少 傾 向 に あ る。 価 格 を 見 ると、マンションが上昇し続けている一方、新築戸建は2009 年〜 2019 年まで 10 年間ほぼ変動しなかった。
しかし、新型コロナウイルスやウッドショックなどを出典：（公社）東日本不動産流通寄稿「月例マーケットウォッチ」

機に急騰し、現在 4100 万円まで上昇している（【図
5】）。価格高騰と同時に在庫件数も増加しており、特【図 6】に低〜中価格帯の住宅会社では昨年末あたりから値引きによる在庫解消への動きも出てきている。
中古戸建はこれまで価格が上昇することはほとんどなかったが、直近 2 年で 3800 万円まで急上昇している（【図 6】）
。その要因として、新築戸建のように資材高騰の影響は受けずに相場で購入することが挙げられる。現状、一定の性能を持つ住宅でも本来の適出典：（公社）東日本不動産流通寄稿「月例マーケットウォッチ」【図 7】

正価格よりも安価で流通していることも少なくない
ため、注目を集めている。中古マンションでも見た内装リフォーム有無の比率では、内装リフォーム有は30％超となっている（【図 7】）。これまで課題とされてきた中古戸建の買取再販をどのように活性化し市場へ流通させるか、いかに効率的に既存住宅の断熱性などの性能を上げていくかが議論されるべきであり、ハ

出典：SUUMO 掲載履歴より（ 2018 年 4 月〜 2022 年 8 月）

【図 8】

ウスメーカーのチャンスともなりうると考えている。
注文住宅市場は新築戸建とほぼ同様で、2021 年末
から前年割れとなっている（【図 8】）。土地代を除く
建築費用は、前年比 165 万円増の平均 3153 万円で、3000 万円以上の割合が 5 年連続で増加している。
賃貸住宅市場は、融資の引き締め等もあり 2017 年から着工の前年比マイナスが続いていたが、2021 年
出典：国交省「建築着工統計」

からプラスになる月が増えてきた（【図 9】）。引き締めが緩くなったというわけでないが確実に復調してい【図 9】る。分譲住宅の価格が上昇し、賃貸から住宅購入する
動きが鈍くなっていることもあり、賃貸の成約数は非
常に好調となっている（【図 10】）。

出典：国交省「建築着工統計」

ZEH の消費者ニーズの実情と２．ビジネスチャンス【図 10】

省エネ推進の取組みとして、2025 年の省エネ基準の適合義務化に先立って、2024 年４月から省エネ性能表示の義務化が開始される。この表示に関するガイ
ドラインと仕様が今年 4 月に発表される。
新たに開始された「こどもエコすまい支援事業」で

出典：（公社）東日本不動産流通機構「レインズシステム利用実績報告」首都圏会員登録状況成約数（住宅以外の建物を除く）

3

は、これまでの支援事業等で① ZEH、②高い省エネ

いうことは、既存住宅の性能向上への国の本気度を感

性能等、③一定の省エネ性能の 3 段階で設けられてじる。賃貸住宅の建築をされているハウスメーカーでいた補助額を ZEH 住宅（補助額 100 万円）のみとしは、オーナーに対してどのタイミングでどういった提た。また、「先進的窓リノベ事業」では、高い断熱性案をしていくかということも重要となってくる。

能を持つ窓の改修費用の 1/2 を 200 万円を上限に補ZEH における最大の課題は、消費者がメリットを助するとしており、最低でも３年は継続する予定だと理解してその分高くなる物件価格や家賃を払ってもら聞いている。新築住宅の補助額が 100 万円に対して、えるかどうかという点である。“ コロナ禍で在宅時間

窓断熱改修の補助額上限が 200 万円に設定されたとが増えたことで住宅に関する省エネや環境への配慮な
どの考え方がこれまでよりも強くなっているか ” とい【図 11】

う質問に対して、10 〜 20 代は 54.3％が “ 強くなっている ” と回答しており、若年層ほど環境に対する意
識が高いことがわかった（【図 11】）。
注 文 住 宅 建 築 者 へ の 調 査 で は、ZEH の 認 知 率 は2022 年で 77.4% となり、これまでのプロモーション効果が出ている結果だといえる。一方、導入率を見る
出典：リクルート「賃貸居住者の生活実態と設備に対する切望度に関する調査」（2021 年 7 月）

【図 12】と上昇傾向ではあるものの 25.3% に留まっている状
況である（【図 12】）。続いて、分譲住宅検討者への調査だと、認知率は約半数の 47.5% だった。傾向として 20 〜 40 代男性、購入予算の金額が高いほど認知率は高い結果となった（【図 13】）。また、ZEH のメ
リット・デメリットを提示した上で、4 種類の初期費用と年間光熱費削減額の選択肢を用意して、どの選択
肢なら導入を検討できるかという調査をした結果、初期費用 140 万円・年間光熱費 5 〜 8 万円削減が最多

出典：リクルート 注文住宅動向・トレンド調査（2022 年 11 月）【図 13】となった。傾向として、購入予算額
が 4,000 〜 8,000 万円の約 4 割が初期費用 140 万円・年間光熱費 5 〜 8
万円削減を選択、購入予算額が 6,000
万〜 1 億 5,000 万円の 2 〜 3 割が初期 費 用 300 万 円・ 年 間 光 熱 費 15 〜
18 万円削減を選択した（【図 14】）。
最 後 に 賃 貸 入 居 者 へ の 調 査 で は、
ZEH 賃 貸 住 宅 の 認 知 率 は 最 も 低 い
20.4% で、注文住宅の約 1/4 しか認

出典：リクルート「「ZEH 住宅の認知度」「価格弾力性」調査」（2022 年 11 月）

知していないという結果となった。内【図 14】

容理解についても、一番高い首都圏でも 1 割 弱 だ っ た（
【 図 15】）。 賃 貸 入
居者への訴求点はどのようなものが考えられるか。ZEH には興味がなくても、断熱性や気密性に関する項目ついて調査を行ったところ、“ 気になる ”と答えたのは 74％、“ 引っ越したいほど気になる ” と答えたのは 43.5％だった。詳細の項目を見ると、冬場の出典：リクルート「「ZEH 住宅の認知度」「価格弾力性」調査」（2022 年 11 月）

4

寒さや結露など、断熱性能の低さから

住宅の市場動向・注目トレンドとコロナ禍による影響 ／ 池本洋一 氏【図 15】

る冬の底冷えや結露・カビの発生などに対して 43.5%
が “ 引っ越したいほど気になる ” と答えており、日常生活の不満点が退去リスクに繋がることをオーナーに対して伝えることが有効である。

出典：リクルート「賃貸居住者の生活実態と設備に対する切望度に関する調査」（2022 年 4 月）
※ 21 年調査は「現在の賃貸に住み始めて半年以内」の人も含まれる【図 16】

３．コロナ禍で起きた変化と今後
住宅市場の変化については前述した通りとなるが、在宅時間が長くなり、住宅の快適性が重要であることに気づいた人が多い。その快適性とは、風通し・日当たりなどの自然環境から享受できる快適性と、断熱・省エネ・遮音などの性能からもたらされる快適性の 2つがある。SUUMO の調査でも、コロナ禍で変化し、今後も追い求める項目として、これら２つの快適性は

出典：リクルート「賃貸居住者の生活実態と設備に対する切望度に関する調査」（ 2022 年 4 月）

上位に挙げられている。一方で、新型コロナウイルス【図 17】

を機に誕生したワークスペース、広い玄関、抗菌・抗ウイルス仕様などは上位に入ってこなかった。コロナ禍を経験したことで、住まいの中でも快適性につながる住宅の基本性能は大事であるという意識が生まれた。
出典：リクルート「賃貸契約者にみる部屋探しの実態調査全国版」（ 2019 年 6 月）

暮らす場所についても、郊外の広い敷地を求める二地域居住などの多様な暮らし方が広まり、住宅営業で起こるデメリットは認知していることがわかった（【図も全員に対して同じ提案をする時代ではなくなった。

16】）。ZEH のメリットとして、省エネで光熱費が削

消費者それぞれの企業や勤務体系によって提案が大き減できるという点はもちろんあるが、賃貸入居者へはく異なるため、働き方もヒアリングする必要がある。

断熱性能の低さから起こるデメリットからの脱却とい労働人口が減少していく現代で、優秀な人材を確保すう視点で訴求した方が有効だと考えられる。そのデメるために在宅ワーク・副業を認めていく企業が増え、リットを一層感じやすい子育て世帯やペット同居世帯

そうした働き方が浸透していく中で、それぞれの働きはより効果的で、家賃が上がっても検討したいという方に応じた暮らし方を、細分化して設計・提案してい割合は高い。また、新たにターゲット層として注目しく必要があると考えている。

たいのは、10 〜 20 代の「性能体感キッズ世代」である。この世代は、2001
年以降に建築された実家に住んでいることが多く、新たに住む賃貸住宅が実家より断熱性や省エネ性が低いため、デメリットを感じることも多い。実家と新居での性能比較では、性能表示制度が制定された 2000 年を境に評価が全く異なることがわかる（【図 17】）。
こうした「性能体感キッズ世代」が今
後賃貸住宅に住むことを考えると、実家と新居での性能比較（【図 17】）を踏まえて、前述した断熱性能の低さか■池本洋一（いけもとよういち）氏

プロフィール1972 年滋賀県生まれ。1995 年上智大学新聞学科卒業後、株式会社リクルー
トに入社。以降、広告営業、ブランド戦略、事業開発、都心に住む編集長など３誌の編集長を経て 2011 年よりＳＵＵＭＯ編集長。2018 年リクルート住まい研究所
所長に就任。2019 年 SUUMO リサー
チセンターを設立し、センター長に就任。
不動産情報サイト事業者連絡協議会
監事、国土交通省の既存住宅市場活性化
ラウンドテーブル委員、働き方改革に伴う不動産の在り方検討会委員、ほか経済産業省、環境省、内閣官房などで各種の委員を歴任。

ら起こるデメリット（【図 16】）であ5

寄 稿

今だからこそ改めて考えてもらいたい
Ｚ世代の消費のコト
ニッセイ基礎研究所 生活研究部
研究員

１．Z 世代の消費論に関して思う事

6

廣瀨

涼氏

のはあまりにも雑な議論だろう。併せて現代消費の潮Z 世代という言葉を日本でもよく耳にするように流が、大衆消費の側面と個々の嗜好の追求の側面を擁なったきっかけは、コロナ禍に開催された 2020 年米している点や、社会の多様化が進むに伴ってステレオ

国大統領選挙である。SNS の普及は社会の多様化の流タイプによって構築されたイメージ先行で消費を行う

れを加速させ、ジェンダーや人種問題への意識、コロ層を想定すること自体も時代錯誤になりつつある。こナ禍の世界動向など、若者にそれ以前の世代とは違うのような背景から、以前の様に「20 代男性の特徴」「女

価値観を擁するきっかけを与えた。アメリカでは 18

子高生の間で流行っているモノ」といったようなセグ

歳から有権者となるため、Z 世代（2020 年当時８歳

メンテーションや細分化を年齢、性別などのデモグラ

から 24 歳）の中でも選挙権を手にする層が出始めた

フィック属性で行うことが困難になっている。併せて、こともあり、新しい価値観を擁する Z 世代に注目が流行の発信地も従来の「原宿発」「渋谷発」といった集まったのだ（【図 1】）。このような背景から、日本

地理的要因のモノだけでなく、SNS 上で特定のトピッのワイドショーでも「Z 世代」という言葉そのものにクに大衆が興味を向ける事で生まれる流行や、特定焦点が当てられ、その概念が浸透していったわけだが、ジャンルのコミュニティで局地的なトレンドが生まれ

日本における Z 世代論の焦点は彼らが擁する思想やることも多く、Z 世代全体の市場トレンドや動向を展

価値観よりも「Z 世代は何を消費するのか」「Z 世代

望するのは困難と言える 。ましてや「Z 世代にはこの消費の特徴は？」といった消費行動の側面にあてらのような特徴がある」といったペルソナ（顧客イメーれることが多い。

ジ）を作ることは不可能と言えるだろう。だからといっ

しかし、単に Z 世代と言ってもその定義では 1996て「Z 世代は個々で特徴が違うのでその特徴を整理す

年から 2012 年の 17 年の間に生まれた若者を指してることはムリです！」と放棄をするわけではない。筆おり、17 年間を子供の成長で比較すると、幼稚園児

者は Z 世代が消費において、どのような普遍的な価から大学生までの年齢差がある。17 年の歳月のなか

値観を持っているのかではなく、それ以前の世代と比では市場には大きなイノベーションが起き、商品も革較した際にどのような価値観の違いを擁しているのか

新していくため、それを使用する消費者の価値観も刻論じるアプローチで Z 世代の消費に対する価値観を一刻と変化していく。それにもかかわらず、単に同時展望できると考えている。今回はＺ世代が擁するそれ期に生まれたというだけで「Z 世代の消費は・・・」

以前の世代とは異なる消費行動の特徴を 5 つの視点

「Z 世代のマーケティングは・・・」と括ってしまうから論じようと思う（【図 2】）。

【図 1】日本と欧米の世代論
出生年

日本独自の世代論

1947 〜 1951 年

団塊世代

1952 〜 1960 年

ポパイ・JJ 世代

1961 〜 1965 年

新人類世代

1966 〜 1970 年

バブル世代

1971 〜 1974 年

団塊ジュニア世代

1975 〜 1982 年

ポスト団塊ジュニア世代

1983 〜 1995 年

さとり世代

1987 〜 1995 年

ゆとり世代

1996 〜

脱ゆとり世代２．Z 世代の 5 つの消費行動の特徴

欧米の世代論X 世代（1964 〜 1980 年）

Y 世代（1981 〜 1994 年）

ミレニアム世代（1980 〜 1995 年）

Z 世代（1996 〜 2012 年）の精神的充足のための消費には積極的に支出するが、まず、①「自分を満たすことには消費は惜しまない

自身の価値や消費の意味を見出すことができない対象

が、それを追求したいが故にその他の消費においてはに対しては、消費を抑える傾向がある。それ以前の世

賢く消費を抑える傾向がある」という点である。給与代が「若者の○○離れ」と、若者の消費に対する消極水準が良好であった時代は、それ自体が仕事のモチ性を問題視することがあるが、極論どれもタダでもら

ベーションとなっていたが、今や大企業に入社しよえるのならば拒む人などそんなにいないだろう。だとうが中小企業に入社しようが初任給の水準は変わら

したら、そのモノやそのようなサービスが拒まれていない。重ねて社会が多様化に向かっている点や VUCA

るわけではなく、自分自身の生活や収入などを考慮しの時代により、終身雇用に甘んずることなく、転職をたうえで「必要ない」「購入する事が出来ない」と判自身のキャリアにおいて視野に入れておくことも普通

断し、消費行動に移されていないだけにすぎず、そこになっている。このような背景から Z 世代の中にはで抑えられた支出は自身にとってプライオリティの高仕事に対するプライオリティやモチベーションが低い

いモノへと回されるわけだ。

者も多い。そのため、日々の仕事によるフラストレー

次に②「わざわざ自分がそれを消費（所有）する必ション解消や衝動的な欲求を充足するため、帰り道で要があるのか検討する」点である。インターネット、

少し高めのコンビニのスイーツの購買など「ご褒美」

SNS の普及により我々は以前とは比べ物にならない量としての位置づけのある消費や、推し活のような自身の情報を浴びている。一方、「失われた 30 年」と言

【図 2】Z 世代の消費行動の特徴① 自分を満たすことには消費は惜しまないが、それを追求したいが故にその他の消費においては賢く消費を抑える傾向がある② わざわざ自分がそれを消費（所有）する必要があるのか検討する③ 消費に失敗したくない④ 消費結果によって生まれる関係的価値（人との繋がり、評価）が自身の自己肯定感向上に繋がる⑤ 情報過多が消費や嗜好のサイクルを加速させており、コストや時間をかけずに、てっとり早く自身のニーズを満たすことができるサービスや商品に価値を見出す

7

今だからこそ改めて考えてもらいたいＺ世代の消費のコト／ 廣瀨涼 氏

われるように、長期的な経済の低迷により所得は増えや商品に価値を見出す」である。情報が多いことで興ないが、控除されるモノも増え、さらには物価も上昇

味を抱くコトやモノも以前とは比較にならないほど多するなど我々は家庭レベルでも不景気を実感していく、世の中のブームや自身の興味が移り変わるスピー

る。情報の過剰供給により消費をしたいと思う対象がドが速いからこそ、それを満たすうえで一つ一つの欲増えたが、支出できる元手に限度があるため、消費欲求に対して時間やお金を極力かけずに、手っ取り早く

求一つ一つを満たす必要があるか検討するわけだ。ま

その欲求を解消したいわけだ。昨今のタイパ重視のコ

た、誰もが消費結果をネットに投稿することが消費文

ンテンツ消費や、フリーミアムやサブスクを活用し、化として定着したことで、世の中には他人の消費結果

それなりのサービスで満足しようとする消費行動からが溢れている。その中でブームになったり、爆発的なもこのような価値観を垣間見ることができるだろう。

人気を持つサービスや商品が誕生するが、そのような商品やサービスはどれも同じような消費結果をもたらす。そのため、結果がわかっていても、わざわざ自分でそれを消費する必要があるか検討する消費行動が定３．さいごに以上 5 つの特徴に焦点を当て Z 世代の消費行動を着している。
併せて、満たしたくともすべての欲求は満たすこと考察した訳だが、今回筆者が述べた消費の特徴を含め、ができないと理解しているからこそ、消費することそ世の中に存在する Z 世代論の多くは、Z 世代の表層化のものへのリスクヘッジに対する意識が高く、自身がした特徴の一部に焦点を当て考察されているに過ぎな

実際に支出したコストに対して高いパフォーマンス

いことを留意したい。また、いわゆる世代論は、その（効用）を求めており、③「消費に失敗したくない」

世代に対してある種のレッテルを貼る行為であり、あという価値観を擁している。このような背景からコスたかもその世代の人すべてが、同じ価値観、特徴を有

トパフォーマンスやタイムパフォーマンスが追求されしているように語られることに対して筆者自身強い違ていると推量できる。

和感を覚える。しかし、表層化した特徴や消費現象そまた、従来では所有によるモノの豊富さやブランドのものは若者文化を読み解く上で重要な要素であるたが発信するメッセージによって得られる情緒的価値がめ、若者の消費文化のあくまでも一側面として掘り下他人に対する優越感や帰属意識を生み、消費はステー

げ、1 つのキーワードとして扱う事には大いに意味がタスとしての機能が期待されていた。しかし、Z 世代あると思う。

の中には、④「消費結果によって生まれる関係的価値（人との繋がり、評価）が自身の自己肯定感向上に繋がる」者もいる。自身がわざわざ消費する必要があるのかと、消費欲求を熟考するため、消費のプロセス一
つ一つがイベントとなり、購入に至るまでのモチベーションや動機、手段、過程などストーリーを大切にする側面■廣瀨涼（ひろせりょう）氏

プロフィールを擁する。そのため、自身がよく検討した消費が他人から認めてもらえることは、選択した商品のみならず、併せて自身の消費プロセスや消費した背景などが肯定されたという感覚にも繋がるのである。
最後に⑤「情報過多が消費や嗜好のサイクルを加速させており、コストや時間をかけずに、てっとり早く自身のニーズを満たすことができるサービス
8

ニッセイ基礎研究所 生活研究部研究 員。1989 年 生 ま れ、 静 岡 県 出 身。
2019 年大学院博士課程在学中に株式会社ニッセイ基礎研究所に研究員として入社。
専門は現代消費文化論。オタクの消費を主な研究テーマとし、10 年以上
彼らの消費欲求の源泉を研究している。
昨今では自身の経歴を活かし若者（Z世代）の消費文化について研究を行い、講演や各種メディアで発表している。

連

載

住宅税制を考える住団連では、2020 年 7 月にストック型社会に相応しい住宅税制を目指し、再構築する目的で、中長期を展望し今後の住宅税制のあり方の方向性を示すものとして「住宅税制の抜本的見直しに向けた提言」をとりまとめました。
その際にご協力いただいた学識経験者の方々に各税目ごとの「問題点と抜本的見直しの方向性」について寄稿いただき、「住宅税制を考える」をテーマに数回にわたり連載をしていきます。

「提言」特設ページ
はこちらから

- 第 3 回 固定資産税 -建物課税の問題点と見直しの方向性専修大学 商学部 教授

瀬下

１．住宅に対する固定資産税の概要

博之 氏

住宅用地を評価額の 1/6 として課税する小規模宅地住宅に対する固定資産税は、現行、対象となる住宅の特例制度もある。固定資産税は課税標準額に税率をを土地部分と建物部分に分けて課税されている。この掛けて算出されるから、これらの措置によって住宅保とき課税の前提となる固定資産の評価額は「適正な時有者の税支払額は低下する。また、都市計画税におい価」とされ、土地については公示地価の７割程度、建ても、住宅用地は固定資産税評価額の 2/3、小規模住物については、評価時点における再建築価格と経年劣宅の住宅用地については 1/3 として課税標準額を定化による減価に基づいて評価される※1。これらの課

めることで、税負担が軽減されている。

税評価額を前提に課税標準額を定め、これに標準税率

家屋についても期限付きながら軽減措置がある。新

1.4％の固定資産税率（地方税法 350 条１項）を乗じ築の戸建住宅の場合、床面積が 50㎡以上で 240㎡以ることによって税額が算出される※2。

ただし、固定資産税には多くの特例や軽減措置があ下の場合に 120㎡相当分まで固定資産税が本則の 1/2に減額される措置が 3 年間適用される※ 3。

る。たとえば専用住宅の住宅用地については、課税標

以下では、こうした土地と建物の両方に課税される

準額を住宅用地に係る固定資産税の課税評価額の 1/3

固定資産税について、それが住宅の品質に与える影響と定めている（地方税法 349 条３項の２）。200 平方を中心に、現行制度の問題点を考えてみたい。

メートル以下の小規模住宅については、さらに、その固定資産税は、固定資産の保有と市町村が提供する行政サービス（※1）との間に存在する受益関係に着目し、応益原則（※2）に基づいて資産価値に応じて課税するとされています。
例えば、土地利用に際しては、道路・公園・上下水道等の公共施設が必要となり、それら行政サービスを受ける対価として受益の大きさに応じて市
町村に税金を支払うものが固定資産税です。
※１ 行政サービスとは、道路・公園・上下水道などのインフ
ラ整備のこと。
※２ 応益原則とは国や地方自治体の提供する行政サービスの受益の大きさに応じて税負担すべきという考え。

※ 1： 以 下 の 固 定 資 産 税 の 説 明 に つ い て は、 総 務 省 ホ ー
ム ペ ー ジ「 固 定 資 産 税 の 概 要 」（URL:https://www.
soumu.go.jp/main̲sosiki/jichi̲zeisei/czaisei/czaisei̲seido/149767̲08.html）などを参照。
※ 2：そのため、自治体による税率の変更も可能である。また市街化区域内における不動産所有者に対しては、固定資産税に加えて 0.3% を最高税率とする都市計画税を課税できる（地方税法 702 条 4 項）。
※ 3：認定長期優良住宅の場合には 5 年度分、３階建以上の耐火・準耐火建築物は７年度分まで軽減される。東京都主税局ホームページ、税金の種類、固定資産税・
都 市 計 画 税（ 土 地・ 家 屋 ）（URL：https://www.tax.
metro.tokyo.lg.jp/shisan/kotei̲tosi.html#ko̲02̲12 ）などを参照。

出典：「考えよう！日本の住宅税制」（一般社団法人住宅生産団体連合会 住宅税制・金融委員会）

9

２．固定資産税の住宅投資への影響（１）課税の取引価格への影響
固定資産税が住宅の取引価格に与える影響から見て■需要曲線とはいこう。住宅の取引価格は土地部分の取引価格（地価）と家屋などの建物部分の取得価格からなる。
そのため、まず、土地市場については、購入者は土地を購入す

価 格 ︵これらの市場を分けて考えよう。
ることによって、将来の売却時に得られる売却収入とP︶それまでに節約できる地代だけでなく、その間に支払う固定資産税などを考えて土地の購入を選択する。こうした将来の便益と税支払いの差額の割引現在価値が現在の土地の購入価格を上回るならば、購入者は土地

需 要 （Q）の購入量（面積）を増加させ、下回るならば減少させ財の価格と需要量との関係を示す曲線。縦軸に価格、横軸に需要量をとったグラフにおいて、需要曲線は一般に右下がりの線で示される。価格以外の要因による需要量の減少は、この曲線全体が左（または下）に移動（シフト）するとしてとらえる。

る。地価が課税前の価格のままであれば、土地の売買市場における需要量は減少する。
他方で、土地の供給量は、少なくとも短期的にはほとんど変化しない。そのため、地価はこうした需要の減少（すなわち需要曲線の左シフト）にともなって大注意しなければならないのは、土地がなければ住宅

きく低下する。理論的には将来にわたる固定資産課税

自体は建設できないし、容積率や建蔽率の規制のための影響は、すべて土地の取引価格に反映する形で地価に、広い土地がなければ広い住宅を建てることもできを低下させる。すなわち、地価の下落幅は固定資産税ない。この点で土地面積と住宅の広さにはある程度まの将来にわたる課税額の割引現在価値に等しくなり、で補完性がある。他方で、一定の住宅サービスを享受

購入者の支払総額は課税前と課税後でほとんど変わらするために必要な建物の床面積と、耐震性や防音性ななくなる。

どの品質は代替的である。そのため、地価の建物価格

これに対して建物部分に対する課税が住宅価格をに対する相対価格の低下は、土地や住宅面積がほとん低下させる効果は限定的である。住宅購入者の支払い

ど変わらないと考えられることから、主として住宅の意思額が低下すれば（すなわち需要曲線が下にシフト

品質を低下させる効果を持つことになる。典型的にはすると）、建設業者は受注や建設自体を減らすなどの品質の落ちる安い住宅建材が用いられたり、耐震性や対応ができる。こうした対応によって、建物部分の価

防火性能などに劣る住宅を建設したりするなどの対応

格の低下は課税の影響を全て反映したものとはならながとられることになる。

い。

そもそも、現行の固定資産税では再建築価格が課税標準に用いられるため、税負担を減らす上で、費用の（２）課税による住宅の質や性能への影響
以上のような課税による地価や建物価格の低下が土択になっている。住団連の「住宅税制の抜本的見直し

地・建物の購入・建設に与える影響は総合的にとらえに向けた提言（以下「提言」）」の中でも、再建築価格て分析する必要がある。いま説明したように、土地とに基づく課税自体によって、良質な住宅ストックの整

建物部分の価格の変化は、土地が課税の影響をすべて備に負のインセンティブが働くことを指摘している。

反映する一方で、建物部分は一部の帰着にとどまる。

そのため、こうした二つの経路を介して、現行の固定

そのため、現行の固定資産税の課税によって、地価の資産税の建物への課税には、住宅の品質を大きく下げ

建物部分に対する相対価格（地価／建物価格）は低下る効果が働いていると考えられる。

し、住宅建設において建物部分への支出の比率を土地部分の支出に比して減らす効果が働いていると考えられる。
10

安い建材を用いることは購入者にとっても合理的な選【 連 載 】住宅税制を考える - 第 3 回固定資産税 -３．課税と居住地の選択

建物課税の問題点と見直しの方向性

居住者の自由な居住環境の追求を許すが、建物への課

居住地の選択への影響を考えるために、次のような思考実験をしてみよう。まず、土地のみに課税して住税は住生活水準の犠牲の下に居住地の選択に対する自由だけを残す制度になっていることが分かる。

宅には課税されない状況でどのような選択がなされるかを考える。基本的な選択は、通勤可能な地域の中で安い土地を買って固定資産税を節約し、広くて住み心
地の良い住宅を建てるような選択がなされるだろう。

４．固定資産税の軽減措置の影響

他方で住宅の内装や設備など住み心地を高める選択に（１）軽減措置の影響

ついては自由な選択が許される。

固定資産税の専用住宅に対する軽減措置では、土地次に建物だけに課税されるケースを考えてみよう。

は通常の住宅用地でも課税標準額の 1/3 の課税額でこのとき居住地の選択には影響を与えない。他方で節あるのに対して、建物部分に対する課税額は課税標準税のため、どこに住んでも内装や設備への支出は控え額の半分に過ぎない。小規模宅地であれば、さらに土

めな選択をすることになる。良質な建材や設備に支出

地への課税は課税標準額の 1/ ６に減額される。しかすれば、それだけ税負担が重くなるからである。

も、建物については通常は３年程度に限定されるのに両者を比較すると、土地への課税は人々の居住地を対して、土地については永続的に軽減される。この結

地価の安い地域へと誘導する効果があるが、代わりに果、建物に対する税負担は土地の負担よりも相対的に質の高い住生活の追求へと人々の選択を誘導する。他

見て重いものになっている。そのため、軽減措置は、方で建物への課税は居住地の選択は制限せず、代わり建物の土地に対する相対価格を一層高め、建物の品質に住生活に犠牲を強いる税制になる。両者の違いは、をより大きく低下させる効果がある※ 4。

いわば、前者は利便性の高さに応じて課税されるのに認定長期優良住宅の軽減期間は優遇されてはいる

対して、後者は住生活の質の高さに応じて課税されるが、せいぜい 2 年間の税の軽減分しかない。これによっことにある。便利な土地には、それに見合う利益が居て認定長期優良住宅や耐火性の高い住宅の建築を促そ

住者にあるからそれに見合う課金がなされても土地のうとしていると思われるが、そのための建築費用の増便利さに変化は生じない。しかし、豊かな住生活の追加に比較して、その軽減分は決して大きくはないだろ

求に課金されることは、その追求を阻害してしまう。

う。土地との関係でみれば、上記の相対価格の変化をすでに説明したように、土地への課税は地価に完全補償するほどの効果があるとも思われない。認定長期に反映されてこれを低下させるので、結局は居住地の優良住宅を増やすための対策であれば、むしろ、建物選択にさえ影響を与えない。すなわち、土地への課税への課税自体をなくすほうが適切であろう。

は居住地の選択にも住生活水準の選択にも中立的で、■固定資産税の計算
評価額

課税標準額

固定資産評価基準で算出（3 年ごとに見直し）

土地

地価公示価格等の7 割を目途に評価

建物

再建築価格（評価時での同一住宅の新築費）、経年減点補正率（建築後の経年減価で定めた率）
で評価

×

税率

＝

固定資産税

標準税率
1.4%

● 負担調整措置：前年度比で調整（2023 年度末まで）● 一般住宅用地：1/3 に減額● 小規模住宅用地：1/6 に減額● 新築住宅は 1/2 に減額（ 3 年間、
3 階建て以上の準耐火・耐火構造住宅は 5 年間、また、認定長期優良
住宅はさらに 2 年加算 )（2023 年度末まで）

11

【 連 載 】住宅税制を考える - 第 3 回固定資産税 -建物課税の問題点と見直しの方向性（２）家屋による軽減
他方で、住宅があれば宅地に対する軽減措置が提供されるから、この効果が住宅投資を促すように思われへの課税に一本化する際には、単純に土地の持ち分に対して固定資産税を課税すれば、これと同様の問題が生じることになる。

るかもしれない。しかし、そこでは住宅の質は問われ土地の応益原則に基づいた課税を持ち分に応じて案ず、品質や性能の低い住宅でも構わない。さらに問題分するのであるから、それが階数と無関係になっても、は、使用されていない住宅を、空き家のまま放置して現行の建築費用を案分するケースと比較すれば、決しも軽減措置は適用されて節税できる。
現行制度では「特て不公平とは言えない、という議論は可能であるとし

定空き家」に指定されない限り、この軽減措置は有効ても、こうした考え方が社会的に受け入れられるとはである。

限らない。タワーマンションのような共有地に対して土地だけに課税する場合であれば、建物のあるなし

は、共有者全体に課税し、管理組合などにマンションとは無関係に、土地の利用方法が選択される。課税額の資産価値などを基準に案分して徴収させるなどの課

は土地保有の費用として認識されるから、それが高け

税方法を検討する必要があるかもしれない。

れば売却も含めた土地の有効利用が検討されるように

また、現行の相続税における建物の評価額は基本的なるだろう。現在の空き家問題の主要な要因の一つにに固定資産税の評価額と同様の評価方法である。この固定資産税の不適切な課税とその軽減措置がある。固ことがタワーマンションの購入による相続税の節税を

定資産税を土地のみに課税することは、現在の空き家可能にしている。固定資産課税を土地に一本化させる

問題を改善させる上でも有効である。

場合には、こうした相続税におけるマンションの課税※ 4：小規模宅地の特例については下限や上限があり、その近傍での影響は複雑になるため、ここでは基本的な効果の説明だけにとどめる。

評価方法も、公平性の観点から見直していく必要があるだろう※ 5。
この他にも、土地への課税を一本化する場合には、
たとえば、市街化区域内の農地などとの税負担の在り方が問われる可能性がある。こうした従来からの課税５．見直しの方向性
ここまで説明してきたように、建物部分を再建築価
格に基づいて評価して課税している現行の固定資産税には、住宅の品質や性能を低下させる効果が働くといのゆがみを正していく方向での検討も同時に進められることが望ましい。
※ 5：ただし、相続税には、そもそも金融資産と不動産評価の間で不公平な扱いがあるなどの多くの歪みがあり、その課税のあり方から根本的に考え直す必要がある。

う問題がある。これを改善していくためには、住団連の「提言」も指摘しているように、地価を基準とする課税に一本化することが望ましい。
「提言」が指摘しているように行政サービスの応益負担という観点からみても、地価を基準とする税制のほうがより適切である。
ただし、こうした方向で税制の改正を検討する場
合、土地よりも建物部分が大きな割合を占めるタワー
マンションのような共有不動産への課税方法などについて、十分な検討が必要になると思われる。
タワーマンションに対する課税では、建物部分の評価額を単純に案分して課税していたために、取引価格の高い高層部と低い低層部で課税評価額が同じになるという問題が指摘されていた。高層部ほど評価額を高める調整が図られるように改正されたが、公平性という観点では、なお十分ではないと言われている。土地12■瀬下博之（せしもひろゆき）氏

プロフィール専修大学 商学部 教授。上智大学 経済学部 経済学科を卒業
後、慶應義塾大学 経済学研究科 修士課程修了し、慶應義塾大
学 博士（経済学）を取得。
著書は、「権利対立の法と経済学 : 所有権・賃借権・抵当権の効率性」（東京大学出版会・共著）。現在の専門分野は、経済政策、金融・ファイナンス、都市経済学など。
応用地域学会 論文賞、都市住宅学会 論説賞、日本不動産学会 著作賞・論説賞などを受賞。

連載

防災を考える - 第 4 回 -東日本大震災の教訓を踏まえた木密対策のコンセプト（下）−「懐かしいけど安全な未来のまち・東京」の夢−
国士舘大学 防災・救急救助総合研究所 客員教授

小滝

１．はじめに東京における災害に強いまちづくりは、一地域の問晃氏（１）延焼ネットワークのハブの共同建替え①「延焼ネットワークのハブ」の選択的除去

題にとどまらず、日本を国難災害から守り抜くための建物の周辺には、建物種別ごとに延焼限界距離 ( こ

要諦である。そして、東京都下の木密地域対策は、その範囲までは延焼するという距離 ) を想定できる。

の中核に位置する問題である。

そして、この延焼限界範囲が相互に重なる２つの建本稿の前半部分では、東日本大震災が遺した「最大物は延焼の危険性がある（【図１】）。

級の巨大災害リスクに備えよ」という教訓を踏まえ、延焼ネットワークの構造に関する近年の科学的知見を【図 1】建物の延焼限界距離（東京消防庁資料）

基礎に、東京での最大級の市街地大火を可能な限り具体的に想定することを試みた。
後半部分においては、このような最大級の市街地大火を想定した場合に、「首都東京における災害に強い
まちづくり」はどのようなコンセプトの下に推進されなければならないのか、という点について述べる。
なお、本稿の内容は、あくまでも筆者の見解に過ぎないことについて、ご理解をお願いしたい。

「懐かしいけど安全な未来のまち・東
２．
京」のまちづくりコンセプト

最大級の市街地大火を想定すると、木密地域が点在

そして、延焼の危険性のある２つの建物の中心点( ノード ) 同士を線分 ( リンク ) で結んでいくことで、する東京の低層市街地においては、「災害強いまちづ「延焼ネットワーク図」を作成することができる。

くり」をどのように進めていくべきなのであろうか。

東京の木造密集市街地の延焼ネットワーク図を作成すると、少数の「密」な建物群体がある一方で、それ以外の部分は「疎」となっている構造が見てとれる（【図２】）。
13

筆者らの研究の結果、東京の木造密集市街地の延2015 年に筆者らが荒川区町屋 4 丁目の木造密集

焼ネットワークは、次数 ( あるノードから出るリンク

市街地 ( 非耐火建物 1,310 棟が所在 ) について分析の数 ) の分布が「冪 ( べき ) 乗則」に従う「スケールした結果、放任火災状態を想定した場合でも、次フリー性」を持つことが確認されている。スケール

数の高い建物から最大次数が 3 になるまで 446 棟

フリー性は、インターネット、共著・共演関係、性( 地区内非耐火建物の 34％ ) の建物の選択的除去を交渉関係等の特徴としても知られている特性である。

行うことで、延焼ネットワークをバラバラにできる

これを分かりやすく言うと、延焼ネットワークは、（【図３】）。

多方向に燃え広がる起点となる性質が少数の密集しこうした選択的除去によって棟数割合にして 10た建物群体に集中しているという構造を有している〜 30％の延焼ネットワークのハブに相当する建物のである。

を除去すれば、火災危険度 5 の 84 町丁でも延焼ネッ

このような多方向に燃え広がる起点となる少数のトワークを分断することができるのである。他方、

密集した建物群のことを、筆者らは「延焼ネットワー

任意の不燃化のように、ランダムにノードを選んでクのハブ」あるいは「延焼結節建物群」と呼ぶこと除去 ( 乱択的除去 ) した場合は、棟数割合にして最にしている。こうした建物群が延焼経路のハブ ( 結大 70％もの建物を除去しなければ延焼ネットワー

節点 ) となって、延焼火災が拡大していく性質を有クを分断することはできない。
このように、東京の木造密集市街地においては、しているからである。
このような構造を踏まえると、「延焼ネットワー

アンコ部分の全ての建物を不燃化建替えしなくてクのハブ」を選び出し、それを除去 ( 不燃化建替え

も、「延焼ネットワークのハブ」の選択的除去 ( 不又は除却 ) すれば、多数の建物 ( ノード ) を除去し燃化 or 除却 ) を行うことによって、延焼ネットワー

なくても延焼ネットワークを分解できることにな

クを効率的にバラバラに解体し、延焼危険性を解消る。これを「選択的除去」と呼ぶこととする。

する方法が存在するのである。
延焼ネットワークのハブの敷地面積は小さく、そ【図 2】延焼ネットワーク（荒川区町屋４丁目）

れらの不燃化等が実現しても、不燃領域率が大きく向上することはない。しかし、そうした建物群こそが、市街地の延焼危険性の中核的なリスク要因となっている。
このような、延焼ネットワークのハブの選択的除去は、マッサージにおける「ツボ押し」のような「ツボを押さえた対策」となる可能性がある。
② 延焼ネットワークのハブの「共同建替え」
延焼ネットワークのハブに相当する建物群は、現地風景でとらえるならば、どのような状況にある建【図 3】延焼ネットワークのハブの選択的除去（荒川区町屋４丁目の例）［左］除去前［右］除去後（放任火災を前提）物群なのであろうか。
こうした建物は、不整形で狭小な敷地上の建物が密集し、群体をなしている場合が多い。
そして、進入路や前面道路が狭隘で、単独では建築基準法の接道条件を満たさない敷地上の建物も少なくない。このため、法規面、施工面及び土地利用効率面から、敷地を統合しないと建替えが困難な建物が多い。
では、そのような共同建替えを実現するためには、何区画くらいの敷地を統合する必要があるのだろうか。
筆者らは、東京 23 区における延焼ネットワークのハブに相当する建物は、最大 5 区画の敷地統合を行えば、ほぼ全ての区画 (98.5%) が接道条件を満た

14

【 連 載 】防災を考える - 第 4 回 -東日本大震災の教訓を踏まえた木密対策のコンセプト（下）−「懐かしいけど安全な未来のまち・東京」の夢−

すことを確認している。

【図 4】木密地区内の委託組合型共同建替えの例（渋谷区）

つまり、東京 23 区内の延焼ネットワークのハブに相当する建物群について、最大 5 区画程度の敷地統合による小規模な共同建替え ( 以下「ハブの共同建替え」という ) を推進できれば、それが「最大級の市街地大火」に対する最も本質的な減災対策になる可能性が高い、ということができる。
③ ハブの共同建替えのネック要因の克服
しかし、ハブの共同建替えは、これまで、円滑に進んできたとは言い難い状況にある。そのネック要
因はどこにあり、どのようにしたらそれを克服でき（提供：㈱アーキネット） ＠ Tomoyuki Kusunose + Daici Ano

るのであろうか。
まず浮かぶ疑問は、ハブに相当する建物群の地権者は、そもそも、共同建替えの意欲をもっているのに面する建物外壁の色合いを明度 8 以上とする、⑥だろうかという点である。

1 階部分のみ路地側から奥行 1m・間口 2m 以上の

この点に関しては、既往研究において、木密地域

一部壁面後退 ( 引き ) をとる、といった 6 項目のデにおいては、半数の住民が共同建替えを推進すべき

ザインコードを適用することで、そのようなニーズとする地区や、3 割近くの住民が建替えや転居を望を満たすことができるとの結果を得ている。このデんでいる地区の実例が報告されており、「建て替え

ザインコードを適用すると、【図４】に示すようなる意志はあるが建替え計画が実現しない」という地

分棟型の建替え計画が提案されることとなる。

区が相当数存在していることが判明している。

第二に、こうしたハブの共同建替えが事業性を有したがって、そうした箇所における共同建替えのするのかという点については、筆者らの分析の結果、ネックは何なのかという問題が課題となるが、次の分譲方式ではなく、委託組合方式とすること等によような点がそのポイントと考えられる。

り、東京都区部では十分に事業性を期待できるとの第一に、様々な研究におけるアンケート調査の結結果を得ているところである。

果、東京の低層地域の住民は、低層で路地空間の豊ここでいう委託組合方式とは、媒介業者による支かなヒューマンスケールな住環境やコミュニティを援 ( 媒介・代行 ) の下に、入居予定者が建設組合の好み、中高層の街並みを評価する人は少ないことが設立から、計画策定・設計・施工を経て、小規模マ

判明している。そのようなニーズに合った建築にすンションを完成させ、区分所有権を引き渡すまでのることで、建替え計画への理解や支持が得られやす

事業一式の主体となる事業方式 ( コーポラティブ方

くなる可能性が高い。

式 ) のことである。

建築空間の心理的側面に関する既往の研究では、

この方式を採用することで、間接費 ( 販売管理費、他人同士でも接近して話をはじめる距離が 1.5 〜

広告宣伝費、在庫リスク対策費等 ) の負担を抑える

3m であること、すれ違い時に気にならない幅員がことができる。また、東京都区部では区画統合によ2.35 〜 3.6 ｍであること、建物の圧迫感についてる土地の資産価値の改善効果が比較的大きい。こうも一定の計算式によって数値的に評価することがでした要因により、開発利益が従前地権者に還元され、きること等々の知見が得られている。

事業性が確保される。

筆者らは、これらの知見をもとに、ハブの共同

この方式によるハブの共同建替えは、注文建築 ( テー

建替えに求められる建築設計の特性の見える化 ( 形ラーメード ) ならではの高い顧客満足度を実現できる式知化 ) を試みた。その結果、①幅員 2 〜 3m の天設計プランを追求しうるという利点も期待できる。

空路地を敷地内に確保する、②高さは 3 層分 ( 軒高また、建設組合の運営を通じて地権者間のコミュ

10m) に抑える、③建物の粒度を、縦横高さの 3 辺

ニティが発生し、それがそのまま管理組合に移行す

合計が 25 メートル以下とする、④隣棟間隔を 75ることで、最終的には、この方式ならではの居住満㎝以上 ( 建物を接続する場合は接続面の面積割合が足度が確保されるという付加価値が生じる場合も少被接続面積側の壁面積の 1/3 以下 ) とする、⑤路地

なくない。
15

第三に、これが最大のボトルネックであるかもしに、倒壊・崩壊によって人が押し潰されて死ぬことれないが、地権者の間には、共同建替えをめぐり、がないという性能を要求するものである。しかし、ゲーム理論の「囚人のジレンマ」に当たる複雑な利この性能の建物は、そうした地震の発生時に人命を得構造が存在しており、それが合意形成のネックと守れたとしても、建物が大きく損傷し、居住が継続なっている場合が少なくない。

できない状況となる可能性がある。( 厳密には、複「囚人のジレンマ」とは、「お互いに協力した方が数回の地震動が発生すると、建物が倒壊・崩壊し、協力しないよりもより利益が得られること」が分

人命が危険に晒される可能性が排除されない。熊本

かっているが、「相手の出方次第では協力しない方

地震 (2016 年 ) の際には、益城町で震度 7 の揺れが利益を得るということ」も分かっている、というが 2 回観測されている。)

戦略的状況 ( 利得構造 ) のことである。

このような最大級の直下型地震が東京を襲った場

ハブの共同建替えをめぐっては、建替えに向けて合、東京の木密地域において、大きく損傷する建物

積極的に動くと様々な形で負担が増えてくることにが大量に発生することが予想される。そのことは、なりかねないとの思いから、お互いが自ら率先して次のようなプロセスを通じて、被害状況を想像を絶動かないという行動を取りがちである。

する水準まで悪化させる可能性がある。

このような状況下で合意形成を促進するために第一に、膨大な数の建物が居住困難となるレベル

は、お互いに建替えに前向きに動くことが有利な利まで損傷すれば、それに相当する膨大な数の避難者

得構造に改編する必要がある。

が発生することとなる。

このような利得構造改編のためには、例えば、ハ避難所での生活は、( 特に高齢の ) 避難者にとっブの認定、共同建替え勧告、権利変換価格の仲裁、ては負担が大きく、疾病等を招くケースも少なくな

媒介業者制度の整備、デザインコードの制定、標準い。人口の高齢化に応じ、避難者の高齢者比率もま

契約書式の整備、税制・補助制度などが考えられる。

た上昇していく中で、将来の災害発生時においては、

しかし、それらの支援策が現実に有効に機能して避難者に対し、質量両面から、より高水準の支援がいくものとなるためには、地権者をはじめとする地必要とされるようになっていくであろう。

域住民、行政、民間企業等の様々な関係主体において、

しかし、他方では、発災直後は、都内各所で道路ハブの共同建替えの推進に関する理解・協力の輪が閉塞が発生し、諸々の社会機能も機能不全に陥る可広がるとともに、足が地に着いた緻密な実務的工夫

能性が高い。そして、支援側に回るはずの諸機能のが積み重ねられていかなければならないであろう。

担い手が受援側に回る状況の下で、支援者と受援者

東京都下において、真に「災害に強いまちづくり」のバランスが非常に厳しいものとなる可能性も高い。

を進めるには、そうした多様な関係主体の協働の下こう考えていくと、「都区部だけで 965 万人 (2021での持続的努力が重要と考えられる。

年 ) という途方もなく膨大な人口の大半が避難者となり、それを行政等が支援する」ということを当然（２）木造密集市街地内の建物の理想的性能
首都直下型地震の際の被害軽減を図るためには、東京の木密地域内の建物については、これまでに述べてくことは果たして可能なのか、という疑問が浮かんでくるのである。

きたような延焼ネットワーク対策と並行して、耐火性

東京の木密地域において、あまりにも膨大な避難以外の性能についても、可能な限り理想的な性能に近者が発生した場合、行政等の対応力を超える事態とづけていく努力を積み重ねていくことも望まれると筆なり、被害状況を異次元のレベルに深刻化させてい者は考える。

く危険性を排除しきれないのではないか。

このような観点から、耐震性とエネルギー自立性について述べることとしたい。
①「耐震性」
建築物の性能の最低基準を定める建築基準法は、16の前提としながら、実効性ある減災対策を講じてい第二に、大きく損傷した建物は、居住が継続できないため、そこで生活再建するためには、住居の再建築等を行う必要が出てくるが、被災者にとってその経済的負担は非常に大きなものになる。

建物の耐震性に関し、「震度６強〜７の大規模地震

震災後の建物の復旧・復興は、被災者生活再建支でも倒壊・崩壊しない」という性能を要求している。

援制度 ( 全壊で 300 万円 ) のみでは容易に進まず、

この耐震基準は、震度６強〜７の大規模地震の際

東京の震災復興が遅々として進まない事態となる可【 連 載 】防災を考える - 第 4 回 -東日本大震災の教訓を踏まえた木密対策のコンセプト（下）−「懐かしいけど安全な未来のまち・東京」の夢−能性もある。それは、東京を大きく衰退させる要因になりかねない。

３．おわりに−「未来都市・東京」の夢−以上の点を視野に入れると、東京の木密地域内の

東日本大震災の教訓を踏まえ、今を生きる日本人が、住宅については、耐火性とともに、震度 7 の地震動

『国難』になりかねない将来の巨大災害に備えて、後に対しても、小さな損傷しか発生せず、小規模な修世に何を遺したかが問われる時がいずれ必ずやって来繕等を行うことでそのまま居住を継続できる耐震強る。後藤新平氏の「国難を国難として気づかず、漫然度を備えることが理想といえる。

と太平楽を歌っている国民的神経衰弱こそ、もっともそれは、発災時には在宅避難を可能とする「災害恐るべき国難である」との言葉が想い起こされる。

シェルター」として機能し、災害後には、住居の再本稿では、そうした問題意識から、東京の低層市街建築を必要としない程度まで被災を抑制する「事前地エリアの延焼ネットワーク構造を念頭に、首都直下

防災」を実現する耐震強度である。

地震時に想定される最大級の市街地大火への減災対策

他の地域とは異なり、東京の木密地域内においては、その水準の強靭性を備えた建物を少しでも多く普及させていくことが望まれる。

を基本とする「災害に強いまちづくり」のコンセプトについて述べた。
それは、全ての東京都民が笑顔で暮らせるコミュニ②エネルギー自立性ティの舞台となりうる「懐かしいけど安全な未来のまZEH などのエネルギー自立性を有する住宅は、災ち」を目指す営みであり、行政だけではなく、多様な害時に停電が発生しても、冷蔵庫等が使えるため、関係主体の協働の下に、さまざまな試行錯誤や、足が3 〜 4 日間は、避難所へ行かずに自宅で暮らす在宅地に着いた堅実な工夫を積み重ねることによってはじ避難を支える基盤として機能しうるものである ( 在

めて実現できるものである。

宅避難の実例は、熊本地震の際に、少なからず確認
されている )。

逆境こそは進歩の源泉というように、その取組みは、我が国の成長戦略や発展・進化の原動力となりうる可防災の分野では、巨大災害発生直後は道路の通行

能性を秘めている。

障害等により、被災地への支援が届くようになるま

本稿が、そうした我が国の明るい将来に向けた進歩を牽で 72 時間程度が必要となることが経験的に知られ引する未来都市・東京の実現の一助となれば幸いである。

ており、発災直後の 72 時間、避難所等において自立的に頑張れるよう物資を備蓄しておく等の対策が進められている。住宅のエネルギー自立は、こうした対策とも整合性を持つ。
東京の木密地域における住宅について、そうしたエネルギー自立性能を備えた建物を普及させることは、直下型地震に備えた減災に寄与する要因となる。
ただし、東京の低層市街地では、■参考文献（共著論文）
・延焼過程ネットワークのスケールフリー性に着目した木造密集地域
における延焼危険建物の選択的除去効果の実証 , 日本建築学会環境系論文集 ,Vol.80,No.711,2015
・木造密集地域の共同建替えにおけるデザインコードについて , 日本
建築学会計画系論文集 ,Vol.80,No.710,2015
・木造密集地域の共同建替えに係る委託型組合方式の事業性に関する研究 , 日本建築学会計画系論文集 , Vol.80,No.718, 2015
・木造密集地域における共同建替えへの合意形成の阻害要因と促進施
策 - 地権者間の囚人のジレンマの解消 -, 日本建築学会環境系論文
集 ,Vol.82,No.735,2017

建物が建て詰まっている関係で、太陽光パネル発電が十分な効率を持たない場合も多く、エネルギー自立性の確保は、簡単な問題ではないことを認識する必要がある。
蓄電池等との組み合わせ等も視野に入れながら、技術的及び政策的なイノベーションを起こしていく必要がある。粘り強い研究開発をしていくことが期待される課題といえよう。

■小滝晃（こたきあきら）氏

プロフィール
国士舘大学 防災・救急救助総合研究所 客員教
授、（一財）首都圏不燃建築公社専務理事、博士（政策研究）東京都品川区出身。1982 年、東京大学経済学部卒業後、建設省に入省。内閣府防災の総括参事
官在任中の 2011 年 3 月、東日本大震災が発生し、官邸にて緊急災害対策本部の設置・運営に従事。
その経験が起点となり、巨大災害政策の自主研
究に取り組む。2016 年の国家公務員退官後、パナソニック ホームズ㈱渉外担当特別顧問を経て、現在は ( 一財 ) 首都圏不燃建築公社に勤務。巨大災害対策の設計思想、憲法の災害緊急事態条項のあり方、我が国の防災行政体制のあり方等のほか、東京の低層市街地を『懐かしいけど安全な未来のまち』に進化させるための木密対策等に関する政策の研究・提言を行っている。

17

行 政 情 報「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律案」について
国土交通省住宅局住宅総合整備課

１．はじめに我が国では、人口減少等を背景にして全国的に空き

２．活用拡大（１）空家等活用促進区域

家が増加しており、管理が適切になされていないおそ

中心市街地や地域再生拠点等、市区町村内の拠点とれのある「居住目的のない空き家」は、この 20 年間なる地域では、多数の空家等が生じることにより、地で約２倍に増加している。空き家は、そのまま放置さ域の本来的な機能に悪影響を及ぼす可能性がある。改れることにより、老朽化し危険な状態となる、害獣が正案では、市区町村において、商店街の活性化や地域住み着く、街の景観を悪化させるというように、安全、

コミュニティの維持といった経済的社会的活動の促進

衛生、景観面等において周囲に様々な問題をもたらすのため、空家等の活用が必要な地域を「空家等活用促こととなる。

進区域」として空家等対策計画に定めることができる

平成 26 年に、空家等対策の推進に関する特別措置

こととしている。空家等活用促進区域では、以下に掲

法（空家法）が制定され、特定空家等に対する措置をげる建築基準法の特例措置等を講じることが可能であ中心に空き家対策は進展してきたが、今後も空き家のり、区域設定に当たっては、市区町村が区域内の空家増加が見込まれる中、空家等が周囲に悪影響を及ぼす等の活用の方針等を定めた「空家等活用促進指針」を前に活用や管理を促し、また、特定空家等への措置を定め、これに基づき活用を進めることとなる。

更に充実させることによって、空き家対策を総合的に強化するため、第 211 回通常国会に空家法の改正案を提出した。

①接道規制の合理化
建築基準法上、建築物の敷地は幅員４メートル以上の道路に接していなければならず、これを満たさ改正案では、
空家等の「活用拡大」、「管理の確保」、「特ない建築物の建替えや増改築には、特定行政庁によ

定空家の除却等」の三本柱で対応を強化することとしる特例許可が必要である。市区町村が特定行政庁とており、本稿ではその概略を解説することとしたい。

協議した上で、空家等活用促進指針において、安全確保策を前提に接道規制の特例を受けられる建築物■背景・必要性18

行 政 情 報の要件（敷地特例適用要件）を定めた場合には特例等については固定資産税の住宅用地特例を解除するこ

許可を不要とし、当該要件に適合することの特定行ととしており、これにより、空家等が管理不全となら政庁による認定を受ければ建替え等を可能とした。

ないよう、所有者等に適切な管理を促すこととしてい敷地特例適用要件については、市区町村の参酌基準る。

を国土交通省令で定めることとしている。
②用途規制の合理化
建築基準法上、都市計画で定められた用途地域において、定められた用途以外の用途の建築物に変更する場合は、特定行政庁による特例許可が必要であ

４．特定空家の除却等（１）特定空家等の所有者等に対する報告徴収権る。①と同様、市区町村が特定行政庁と協議し、同

特定空家等について、現行法では市区町村長が立入意を得た上で空家等活用促進指針に用途規制の特例

調査できる旨が規定されている。特定空家等の状況をを受けられる要件（用途特例適用要件）を定めた場

確認するためには、単に物的な状態を知るだけでは足合には、当該要件に適合する用途変更の特例許可をりない場合もあるため、市区町村長が所有者等の意向円滑に受けることができることとしている。

を把握することができるよう、特定空家等の所有者等③空家等の所有者等に対する要請に対して新たに報告徴収ができる（報告をしない場合

市区町村長は、区域内の空家等の所有者又は管理者（所有者等）に対して、必要がある場合には、空や虚偽の報告をした場合には過料を科す）こととしている。

家等活用促進指針に即して空家等を活用するための措置を講ずることを要請できることとしている。

（２）緊急代執行
現行法上、特定空家等に対して代執行する際は、命（２）空家等管理活用支援法人

令等の手続を経る必要がある。しかし、台風等の災害

地域において空家等の活用や管理に資する取組をにより特定空家等が倒壊しそうな場合等、緊急に安全「空家等管理行っている NPO や社団法人等について、を確保する必要がある場合は、迅速に対処することが活用支援法人」として市区町村長が指定できる制度を必要である。このため、災害その他非常の場合におい創設することとしている。支援法人は、本人の同意がて、特定空家等が保安上著しく危険な状態にある等の得られた空家等の所有者等の情報について市区町村か場合に、命令等の一部の手続を経ずに市区町村長が代ら提供を受け、空家等の所有者等や利活用希望者への執行できることとしている。

相談対応やマッチングを行ったり、委託を受けて空家等の管理や活用を行ったりすることや、市区町村長に（３）略式代執行、緊急代執行費用の円滑な徴収

対して空家等対策計画の作成の提案や４．（４）の相

従来、空家等の所有者等が不明な場合に行う略式代

続財産清算人の選任等の請求の要請を行うことができ執行については、後から所有者等が判明した場合等にることとしている。

は、民事裁判を起こして費用回収を行う必要があった。
改正案では、略式代執行についても通常の代執行と同様に国税滞納処分の例により費用回収できるよう、行

３．管理の確保

政代執行法を準用することとしている。（２）の緊急代執行の費用についても同様としている。

（１）管理不全空家等への指導、勧告
特定空家等に至る前からの対策を強化するため、適切な管理がなされておらず、そのまま放置すれば特定（４）民法上の財産管理制度における市区町村長の請求権

空家等になるおそれのある空家等（管理不全空家等）

民法には、不在者や相続人のあることが明らかでなの所有者等に対して、市区町村長が指導、勧告ができい者の財産の管理や清算のための財産管理制度があるることとしている。また、勧告を受けた管理不全空家

ほか、所有者不明の土地・建物や、管理不全の土地・
19

行 政 情 報「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律案」について

建物について、土地・建物の管理制度がある。
これらの制度は、市区町村が活用することが期待さ

本改正案は、公布後 6 ヶ月以内の施行を予定しておれるが、民法上は管理人の選任に係る裁判所への請求り、国土交通省では、市区町村等が円滑に事務を進め権者が利害関係人に限定されているため、利害関係人ることができるよう、施行に向けて、基本指針の見直に当たることの証明ができなければ市区町村は請求をしやガイドラインの整備等を行う予定である。国土交行うことができないことから、改正案においては、空通省としても引き続き政策ツールを総動員して空き家

家等の適切な管理や処分等を進めるため、上記制度の対策を進めていく。

うち、不在者財産管理制度、相続財産清算制度、所有者不明建物管理制度、管理不全土地・建物管理制度について、市区町村長が裁判所に対して管理人の選任に係る請求をできることとしている。

■法案の概要20

５．おわりに

行 政 情 報

令和５年 10 月１日から消費税のインボイス制度開始
国税庁 軽減税率・インボイス対応室

インボイス制度
１．（適格請求書等保存方式）の概要等

２．インボイス制度に対応するための検討事項・事前準備等（１）インボイス制度とは（１）インボイス発行事業者となるかどうかの判断

インボイス制度は、複数税率に対応した仕入税額控

インボイス発行事業者となるかは事業者の任意であ除の方式であり、インボイス制度のもとでは、仕入税

るため、以下の点から登録を受けるか検討することと額控除の適用を受けるためには、帳簿のほか売手からなる。

交付を受けた「インボイス」等の保存が必要となる。

①売上先がインボイスを必要とするか

インボイスとは、「売手が買手のために正確な適用税課税事業者は仕入税額控除のためにインボイスを率や消費税額等を伝える手段」であり、登録番号のほ必要とするが、例えば、消費者や免税事業者は仕入か、一定の事項が記載された請求書や納品書その他こ税額控除のためにインボイスを必要としない。

れらに類するものをいう（
【図 1】
）
。

②申告に係る事務負担の検討
インボイス発行事業者となると、基準期間におけ（２）消費税の仕組み
消費税は消費者が負担することを予定する税であるが、納税をするのは、各取引段階において、物の販売

る課税売上高が 1,000 万円以下となっても、免税事業者とはならず、課税事業者として申告が必要となる。

やサービスの提供を行った事業者となる。納税する消費税額は、売上げに係る消費税額から仕入れに係る消（２）登録申請手続

費税額を控除することにより算出する。この仕入れにインボイス発行事業者の登録を受けようとする事業係る消費税額を控除することを「仕入税額控除」とい者（登録を受けることができるのは、課税事業者に限う。

る。
）は、納税地を所轄する税務署長に登録申請書を【図 1】インボイス制度の概要

21

行 政 情 報提出する必要がある（e-Tax 又は郵送により提出でき

なお、簡易課税制度を適用する場合、課税仕入れ等る。
）。制度開始（令和５年 10 月１日）からインボイに係る消費税額は課税売上げ等に係る消費税額にみなス発行事業者となるための申請手続については、インし仕入れ率を乗じて算出する。そのため、実額によるボイス制度特設サイトの「申請手続」をご確認いただ

仕入税額の計算や課税仕入れ等に係るインボイスの保きたい。

存が不要となり、事務負担の軽減を図ることができる。

インボイス発行事業者となる売手
３．（下請け）の留意点

５．令和５年度税制改正（案）について
令和５年度税制改正の大綱が令和４年 12 月 23 日

インボイス発行事業者には、取引の相手方（課税事
業者に限る。）の求めに応じて、インボイスを交付する義務及び交付したインボイスの写しを保存する義務が課される。

に閣議決定された。当該大綱において、インボイス制
度に係る改正（案）も掲げられている。
詳しくは、財務省ホームページの特設サイトをご覧いただきたい（【図 2】）。

インボイス発行事業者となった場合は、取引ごとにどのような書類を交付しているか確認し、どのように見直せばインボイスの記載要件を満たせるか、また、【図 2】財務省の特設サイト

必要に応じ、取引先への登録番号の通知や、インボイスとした書類、交付方法等の認識を共有しておくことが考えられる。

４．買手（元請け）の留意点
継続的な取引については、仕入先がインボイス発行
事業者の登録を受けるか事前に確認し、何をインボイスとするかについて、仕入先との間で認識を統一しておくことが考えられる。
また、免税事業者や消費者など、インボイス発行事
業者以外の者から行った課税仕入れは、原則として仕入税額控除の適用を受けることができず、仕入税額控除の適用を受けるためには、一定の事項が記載された帳簿とインボイスの保存が必要となる（ただし、制度開始後６年間は免税事業者からの仕入れについて、一定額を仕入税額控除できる経過措置がある。
）。仕入先から受け取る請求書等がインボイスとしての記載事項を満たしているか確認し、どのように保存・管理するのかを検討する必要がある。

22<URL>https://www.mof.go.jp/tax̲policy/summary/consumption/
invoice/index.html

行 政 情 報

令和５年 10 月１日から消費税のインボイス制度開始＜参考＞
国税庁ではインボイス制度に関する特設サイトを設【図 3】国税庁の特設サイト

け、各種資料を掲載しているのでご活用いただきたい。
国税庁ホームページのインボイス制度特設サイトで
は（
【図 3】
）
、
①インボイスコールセンター（インボイス制度に関する一般的※なご質問やご相談）

0120-205-553（9:00 〜 17:00 土日祝除く）※個別相談（関係書類等により具体的な事実等を確認する必要のある相談）を希望される方は所轄の税務署への電話（音声ガイダンス「２」を選択）により、面接日時等を予約。
②インボイス制度に関する税務相談チャットボット③説明会の開催案内④インボイス制度について解説した動画（国税庁動画チャンネル）⑤インボイス制度に関する取扱通達やＱ＆Ａなどを掲載している。
<URL>https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/zeimokubetsu/shohi/keigenzeiritsu/invoice.htm※本文は令和５年３月時点の法令等に基づき作成。

23

海外視察研修報告（ラスベガス・ロサンゼルス）
国際交流委員会 事務局

住宅生産団体連合会は、新型コロナ感染症の影響により中断しておりました海外視察を 3 年ぶりに開催いたしました。1 月 30 日から 2 月 5 日まで 27 名の参加にて、全米ホームビルダー協会（NAHB) が主催する展示会「インターナショナルビルダーズショー（IBS)」の視察、米国の最新の住宅展示場（アメリカンニューホーム）と現地にて事業展開している会員企業の工事中現場を視察を行ないましたので、概要をご報告いたします。
なお、現地の方々を含め関係者には多大なご協力をいただきましこと、深く御礼申し上げます。

１．IBS（インターナショナルビルダーズショー）

器、カーペット／フローリング、冷暖房・空調・換気

全米ホームビルダー協会（NAHB) が主催する住宅

装置、プレハブ住宅、モジュール住宅、リゾート用住宅、建設業界屈指の展示会・見本市が以下のとおりラスベ

断熱材、室内装飾用品、CAD、省エネルギー製品など

ガスで開催された。
（１）IBS オープニングセレモニー
大規模な会場でショースタイルの開会式が行われる。国家斉唱に始まり芸能人によるトークセッショ（３）IBS の主なブース ※番号は次頁マップ記載の番号による① IBS START UP ZONE
⇒住宅建築および開発業界における革新的なスター

ンやダンスパフォーマンスなどのショーで構成されトアップ企業の紹介、展示る。最終日にはグラミー賞受賞の歌手が参加するパー② IBS CRAFT TECHNIQUE ZONE

ティーも開催される予定。

⇒細かい木工や、階段、ホームテクノロジー、屋根、司会者が建築に関わる全ての人が「主役」であるとデッキなど、住宅工事の仕上げなどの展示いう趣旨の発言を何度もしていたところが印象的で⑦ IBS NEW PRODUCT ZONEあった。

⇒最新製品などの紹介⑧ IBS CONSTRUCTION PERFORMANCE ZONE
⇒高耐久性、高効率効率的で、高品質住宅の設計手法などの紹介⑪ IBS Outdoor Exhibits

オープニングセレモニー

トークセッション⇒展示場、新製品の情報、ネットワークの構築シス
テムなどの紹介（２）NAHB トレードショー
IBS（INTERNATIONAL BUILDER'S SHOW） と KBIS
（Kitchen & Bath Industry Show）が同時に開催されて（４）THE

LOOP( 会場間の交通システム )会場間の移動手段として地下を走るテスラ社の電気いた。

自動車が無料で利用できる。4 か所に発着場があり電【出展業種】

飾されたトンネルの中をドライバーによる運転で走行

建築・建設、不動産、衛生設備、空調、給排水、照明、している。

通信、情報処理、コンピュータなど【出展項目】
建築システム、照明 / 電飾器具、防音材、バスルーム
装置、温水器、天井用材料、パネル、クローゼット機
器、タイル、壁材、ドア装置、フレーム類、チャイム、
各種金具、暖炉・ストーブ類、床材、省エネルギー機
24

移動手段としての電気自動車地下にある発着所

■ NAHB トレードショーのフロアマップ

者と、複数回購入者のトレンドの相違など研究結果の（５）主な展示内容
構法関連、外装・屋根関連、内装関連、キッチン・

発表があった。
・単世帯住宅の特徴として、住宅のサイズは 2016

バス・トイレ、設備、展示場など。

年以降年々コンパクトになる傾向。
・バスルーム３つ以上、ガレージ３台以上、ベッドルーム４部屋以上が減少している。
・2023 年の着工戸数は▲ 25％程度と予測、アメニ
ティの多い住宅が求められる。
・2024 年は一転して＋ 24％と予測、サイズは減少
鋼製スタッドでできた躯体

タイヤをリサイクル
した屋根材

外側はアルミ、内側が木製の外部建具

傾向だがバイヤーは増える。その根拠として、金利上げのペースが 2023 年は落ち着き、年後半からは上げない政策に切り替えるとみており、そうなると購買意欲が向上することで 2024 年は金利が下がる可能性もあるとした。
＜ 3 つの傾向ポイント＞

Ｌ型 + アイランドタイプが多い

ウォシュレットは少ない①健康（ウェルネスを買いたい、感情や心の癒し、ジムやサウナ）②豪華でない改良したもの（自然素材の活用、収納・設備が整ったキッチン、ホームオフィス、バスルー
ムは大きくなく豪華に好みに応じて変えられる設計）③デザイントレンド（豪華でなくとも改良されたも機器が上部についたロープ式エレベーター

分電盤を外部物置に設置した裏側勝手口

隠し扉にもなる収納を兼ねた内部建具の、タイムレスなデザイン、モダンでクリーン・
シンプルなもの）※カリフォルニア州においては 2025 年までにガス
から電気に全て移行することが決定している。

２．NAHB セミナー
米 国 住 宅 市 場 の 現 状 と 今 後 の 動 向 等 に つ い て、
NAHB 講師による以下の 3 つのセミナーが行われた。
（１）2023 年の住宅トレンド、購入者の好み、必須ア（ ２）2023 年 の 住 宅 市 場 の 向 か っ て い く 先（ 講 師：
Danushka Nanayakkara-Skillington）①米国経済
2020 2Q ▲ 29.9％、2020 3Q ＋ 35.3％（リバ

イテム等（講師：Rose Quint 、Donald J Ruthroﬀ）

ウンドしたのは政府援助による）、2022 ＋ 3％ ( こ2022 年と 2015 年における調査結果の比較による

こ 4Q 停滞しておりこの傾向が続くのではないか、

トレンド診断、それぞれの年における住宅の初回購入

景気減退局面か）。
25

住団連の活動・住宅業界の動向

３．現地視察

②失業率
直近 3.5％、1 月労働人口は増えたが期待の半分（１）積水ハウスであった。2024 年にはさらに上昇するのではない

ラ ス ベ ガ ス 中 心 地 か ら 西 へ 12km の 高 台 に 位 置か。サプライチェーンが壊滅状態、輸出入が出来てする高級住宅地であるサマリンエリアに建つ普及版

いない、いつ回復するのだろうか。

SHAWOOD パイロットプロジェクト現場を視察した。
1 区 画 の 敷 地 面 積 は 11,975 sqft (1,112 ㎡ ) 〜③金利
7 〜 8％まで上昇傾向が続くのではないか、イン

17,866 sqft (1,659㎡ )。住宅部分の床面積は 450 〜

フレが大きな問題となっている。ハウジングコスト

500㎡程度。販売価格は 3 億程度。プロダクションホーにも影響、他の商品コストと変わらず高値維持の状況。

ム（建売住宅）とカスタムホーム（注文住宅）の中間④住宅価値である「セミカスタム」設計を採用し、カスタムオプ

２回の住宅ブーム 2002 〜 06、2020 〜 22 を経て住宅価値が高まり状況は良くなった。

ションを提供しお客様の要望に応える。
今回は、施工中の現場を２件、引き渡し済みの３物⑤木材価格

件の外観を見学した。引き渡し済みの１件は、２年前2021 年 に は 1500 ド ル MBM ま で 上 昇 し た が、の IBS で公開された「CHOWA House」。

木材価格は 2020 年の初めから値上がりしており、・柱・梁、金物、水切り、ベルバーン ( オリジナル

ほとんどの家が木材で建てられていることから住宅

陶板外壁）は、日本の工場で製作、加工・複合化

価格に大きな影響を及ぼした。

して船で輸送。それ以外の材は現地材を採用した⑥その他

ハイブリッド。

・住宅市場インデックス指標は先月前年比プラスに・2 × 4 では実現しにくいオーバーハングや連続開口などの空間提案により、SHAWOOD の強みをなった。
・金利は上がっているが住宅市場に影響ないことを訴求している。

望む、2024 年は回復するとの見通し。市場は特・天井高は１階４ｍ、２階３ｍ程度。（米国仕様）に金利に対して繊細に反応しているが、2023 年

・施工中の一物件はお客様の要望に応えて断熱仕様

金利は上昇しないのではないかと予想している。
・リフォームが好調なのは政府の補助金による。
・家賃が下がると住み続けるが、家賃が上がると住宅を購入しようという方向に働く。
・25 〜 35 歳で一般的に最初の戸建を購入するが、その多くが既に学生ローンを組んでいた世代である。将来問題になってくるのではないか。

をカスタマイズ対応。
・現地材とのハイブリッドはコストと構造の面でメリットあり。
・アメリカは断熱性能など住宅の性能に関する基準は州によって異なる。ネバダ州の基準は厳しくな
いため、ZEH 仕様までは対応していない。
・他エリアよりもデザインコードが比較的緩く設定されているため、あえて外観デザインは統一せず（３）Home Innovation RESEARCH LABS の紹介（講師：

SHAWOOD で対応できる様々なパターンを示す。

社長兼 CEO Michael Luzier 氏）

NAHB の独立した子会社で、マーケットリサーチを行い、市場のサイズ、建築資材の需要などを包括的に理解している。分析結果だけでなく、テクノロジー製品、システムをクライアントに提供できる。

セミナー風景26

ゲートコミュニティの街並み

CHOWA HouseSHAWOOD 外観SHAWOOD 外観

質疑応答

海外視察研修報告（ラスベガス・ロサンゼルス）（３）大和ハウス工業（２）アメリカンニューホーム
Henderson 地区に建つ、米国の最新の住宅展示にあ2020 年に大和ハウスグループ入りした、Trumark

る Luxus Design Build/Studio g Architecture によってCompanies 社が建物建設から販売まで一貫して行っ

建設・設計された総面積 703㎡（212.9 坪）の 2 階ている「L'AUBE AT SOLIS PARK」（3 階建戸建住宅・建住宅を視察した。4 つのベッドルーム、7 つのバス

総戸数 47 戸）。ロサンゼルス近郊に所在し、アーバ

ルーム、2 台分の車庫、フレックス エクササイズ ス

インのダウンタウンまで車で 20 分以内という米国でペース、ホームオフィス、屋上デッキの他、スパ、屋

最も活気ある魅力的な地域の一つで、職住遊が近接し

外ファイヤー等の設備もある。その中でも、幅 13.4ている。

ｍの開口部と、周囲のラスベガスの谷の家の広大な景

今回は建設中及び完成モデルハウスを見学した。工

色を最大限に引き出すように設計された、革新的な床法は 2 × 4 若しくは 2 × 6、外張断熱（グレー色）

から天井まで（天井高 7.0 ｍ）のスライドガラスドア

及び充填断熱工法を採用している。一般的にカリフォシステムが大きな特徴で、そこから眺められるレッド

ルニアでは膨張土（水分を吸収し膨れ上がる粘土鉱物）

ロックキャニオンとラスベガスストリップの景観は素の為、基礎にはポストテンション方式（コンクリート

晴らしいとしか言いようのないものであった。

の硬化後に、PC 鋼材に張力を導入する方法）を用い、この住宅は、Home Energy Rating Score (HERS)-15

地震が発生することから構造用アンカーボルトでしっと評価されており、ネット ゼロの住宅よりもさらにかりと固定している。仕上げの天井の高さは 9 〜 10エネルギー効率が高い。この達成は、スプレー発泡

フィートが多い（1 フィート：0.30m）。モデル棟の断熱材、最先端のソーラー パネル（20Kw/h）、自動区画にはコモンガーデンが設けられていて、2 方向道化された LED 照明、エネルギー効率の高い電化製品路になっており、主要道路側に対してしっかりと建物など、数多くのグリーン ビルディング製品を組み込デザインをしつらえられている。

むことによって可能となっている。この住宅は、「エ視察案件は、敷地いっぱいに立つ 3 階建て住宅ではメラルド」ステータス (NGBS の最高の効率評価 ) をあったが、コミュニティが形成されやすいポーチテラ

獲得することが期待されており、エネルギー スター、ス・家族や友人と楽しめるバルコニーテラスで外部空ゼロ エネルギー レディ ホーム、ビルダーズ チャレ

間を作りこみ、シームレスなデザインにより内外部空ンジ、ビルディングなど複数のエネルギー省プログラ間を互いに共鳴させる事で豊かな時間が流れる空間つムから認定を受ける予定とのことであった。

くりをされていると感じた。

建物外観

建物よりの眺望工法は 2 × 4 もしくは 2 × 6

建築中現場

2F より 1F をのぞむ

巨大とも言える吹きぬけ

3 階建モデル棟設置されたコモンガーデン■スケジュール（移動・自由行動を除く）
1 月 30 日

13：00 〜

成田東武ホテルにて結団式

1 月 31 日

午前
午後

NAHB international Builder's Show オープニング・セレモニー
NAHB international Builder's Show トレードショー

2月1日

9：00 〜
14：00 〜
16：00 〜

NAHB によるセミナー
積水ハウス現場見学
アメリカンニューホーム住宅見学

2月2日

午後

大和ハウス現場見学

27

住団連の活動・住宅業界の動向

令和５年度事業計画における重点項目

住団連では 3 月 19 日に開催された令和 4 年度第 3 回理事会において、令和５年度事業計画が承認された。
ここではその事業計画のうち令和 5 年度の重点項目を紹介する。

１．政策提言・要望活動

４．良質な住宅ストック整備と住宅循環システムの構築①政策提言能力の向上①長期優良住宅、ＺＥＨ、ＬＣＣＭ住宅の整備促進②民間住宅投資動向を踏まえた経済対策の提言②既存ストックの性能・品質改善に係る法制度上の③住宅税制の抜本見直しの実現に向けた普及・啓発
活動④住宅税制改正・予算・規制合理化要望

課題への対応③リフォーム（特に省エネリフォーム）の低コスト化④性能表示制度等の流通市場インフラの普及・活用促進⑤ ( 一社 ) 優良ストック住宅推進協議会との連携に

２．調査研究活動の積極的展開①住宅市場に関連する調査分析の充実（業況、受注よる合理的な既存住宅査定方法の普及⑥郊外住宅地の再生、二地域居住の推進、空家問題等への対応

動向、顧客実態等）②住宅関連データの収集・整理（広く住宅市場に関連するデータの多角的収集整理等）③海外の住宅政策、住宅市場に関連する情報の収集
整理④調査研究活動の成果を政策提言・要望活動に繋げる連携強化

５．住生活の向上①子育て世帯の居住環境向上等少子高齢化社会における課題への対応②ポストコロナ時代の新たな住宅・住環境ニーズに関する知見の拡大③Ｉ o Ｔ、ＩＴ、自動運転、ドローン等の先進技術

３．カーボンニュートラル実現に向けた取組み①住宅生産者の省エネ知識・技術の向上の活用による住生活向上方策の検討④住宅・住生活を取巻く関連産業や学界との連携による新たな住生活サービスの検討②改正建築物省エネ法等への的確な対応③住宅の省エネ性向上に係る技術的課題への対応④省エネ設備機器等に関する基準・規格作成への参画⑤住宅の省エネ性向上促進のための国民啓発

６．住宅産業の生産性向上①住宅産業における働き方改革の推進②建築技術者の確保③住宅生産・管理工程における DX 化の推進

28

新着情報（ホームページの公表情報）

2月7日

ジャパンホーム＆ビルディングショー 2022 プラチナセミナー【講演動画】

2月8日

経営者の住宅景況感調査（令和 4 年度第 4 回）報告

2 月 15 日

令和 4 年度 第 4 回

3月6日「ガス・石油給湯機、ふろがま設置エリアの囲い工事等による重大事故防止のお願い」

3 月 10 日「住宅業界における感染予防ガイドライン」の改定

3 月 24 日

第 19 回「家やまちの絵本」コンクール開催のお知らせ

3 月 31 日「インボイス制度に関する情報提供」サイトを公開

4 月 10 日「住宅と税金 2023 年度版」を発行

4 月 10 日「住団連プレス 2023 年度版」を発行■住宅と税金 2023 年度版

住宅業況調査報告■住団連プレス 2023 年度版

29

発 行 日: 令和 5 年 4 月 25 日
発 行 人: 平松
発幹朗

行:（一社）住宅生産団体連合会

所 在 地: 〒 102-0085
東京都千代田区六番町 3 番地 六番町 SK ビル 2 階
T E L:03-5275-7251（代）
U R L:https://www.judanren.or.jp/
E - m a i l:sumai@JUDANREN.or.jp
この機関誌に関するお問い合わせ先 : 広報部

湯淺