居住ニーズと住宅ストックのミスマッチ解消に向けた
高齢者の土地・住宅資産の有効活用に関する研究
国土交通省国土交通政策研究所 主任研究官 酒井 達彦
国土交通省国土交通政策研究所

研究官 中島 裕之

国土交通省国土交通政策研究所

研究官 明野 斉史※

１．調査の背景と目的
長寿化社会の中で誰もが質の高い生活を送るためには、「資金の確保」「各世帯の居住ニーズを実現しやすい環境構築」を目指すことが重要となる。そのためには、これまでの金融資産だけでなく、住宅資産を活用した新たな資金確保が注目されている。高齢者の住宅資産を活用した資金調達方法としては、物件の「売却」、「賃貸」、「リバースモーゲージ」などの手法があるものの、得られる資金と高齢者のニーズに合った居住環境の提供との両立という視点から、各手法は検証がされることがなかった。
そこでわれわれは、高齢者が保有する住宅資産を活用して、「生活に必要な資金を確保する」とともに、「自らが希望する居住環境を実現する」ことにより、最終的には既存の優良な住宅ストックが国民のニーズに応える形で循環利用されるために必要な高齢者の住宅・資金ニーズを把握することを目的として本調査を実施した。
２．高齢者の住宅・資金ニーズに関するグループインタビュー
2-1 グループインタビュー実施の目的
既存のアンケート調査では、中高年者・高齢者の今後の住まいの希望として、現住宅への継続居住ニーズが強く、住み替えニーズは約１割程度に留まっている。しかし、中高年者・高齢者が、現住宅への継続居住以外の選択肢について明確なイメージを持たないことが、世帯構成に応じた住み替えが進まない理由の一つになっているとも考えられる。そこで、グループインタビューを通じて、現住宅への継続居住以外の選択肢についての情報を提示した上で、中高年者・高齢者の将来における住み替えに関するニーズを明らかにする。
そしてグループインタビューを通じて明らかになった中高年者・高齢者の住宅に関するニーズに対し、どのような課題があるかを確認し、課題を克服するための方法を検討する。
2-2 グループ分けと参加者の抽出
50 歳代、60 歳代、70 歳代では今後の居住に対するニーズが異なると考えられることから、「50 歳代男女」「60 歳～65 歳の男性」「60～65 歳の女性」「70 歳以上男女」の４グループ(各グループ６名)に分けて、グループインタビューを実施した。
参加者の抽出に際しては、リサーチ会社に登録している中高年者・高齢者のサンプルを対象に、保有金融資産・年収、保有住宅の種別、同居家族の状況、建物の築年数などに関する基礎調査（ネット調査）を実施し、図表１に記載された条件と合致したサンプルを抽出し、グループインタビューへの参加を依頼した。

図表１ グループインタビュー参加者抽出条件
共通条
件

居住地域

1 都 3 県居住者（グループ 1、2、3、4）

平 均 的な 金 融資
産保有者

保有金融資産 500～1,500 万円程度（グループ 2、3、4）
年間世帯所得 600～800 万円（グループ 1）①50 歳代の男女

グルー
参 ピ加 ン
者 グの属性

参加者
抽出条
件②60～65 歳の男性
年代・性別

③60～65 歳の女性
④70 歳以上の男女・団塊世代の下の世代・退職を控え、どのような居住スタイルを希望しているかを確認
・団塊世代
・65 歳の完全退職を目前に、リタイア後にどのような居住スタイルを希望しているかを確認
・男性がセミリタイアの状況にあり、男女それぞれの意見が異なる層であると考えられる
・団塊世代の上の世代
・リタイア後数年を経た世帯であり、単身世帯も多い

住宅の種別

「戸建て」
「マンション」の双方からサンプルを抽出

同居家族の状況「単身または夫婦二人世帯」「配偶者以外の同居者がいる」の双方からサンプルを抽出

居住年数

現住宅の居住年数が 10 年以上をサンプルとして抽出

建物の築年数

現住宅の築年数が 10 年以上をサンプルとして抽出

住宅取得方法「相続により取得」「購入により取得」の双方からサンプルを抽出

将来の居住意向「現住居に住み続けたい」「近くに住み替えたい」「遠くに住み替えたい」「住み替えたいが現住居にとどまると思う」「わからない」からサンプルを抽出

2-3 グループインタビューの流れ
グループインタビューは大きく「テーマ１：今後の住まいについてのニーズと課題」と「テーマ２：今後の資金計画と住宅資産を活用した資金調達の可能性」の２つのテーマに基づき実施した。
（１）今後の住まいについてのニーズと課題
シニアのライフスタイルにおける住み替えの動機や事例などを適宜紹介しながら、参加者の住み替えに対するニーズの有無に関して、資金面のみならず、地域コミュニティや親族との関係などの視点からについても意見交換を行った。
■ポイント
・住み替えに積極的でなかった人が、実は潜在的希望者である可能性があるのか。その場合はどのようなニーズがあるのか。
・住み替えを断念する理由は何か（資金面、配偶者や親族の反対、コミュニティへの愛着、情報不足から来る漠然とした不安等）（２）今後の資金計画と住宅資産を活用した資金調達の可能性について既存調査の結果をもとに、老齢期に必要な資金は年金だけでは足りず、預貯金を取り崩していく必要がある旨を統計データを用いたシミュレーションなどで説明し、参加者の今後の資金計画や不安などについて意見交換を行った。
■ポイント・参加者が長期的な資金計画に基づいて生活を送っているか否かについて。
・継続居住の場合でも多額の費用がかかるという事実に対する参加者の認識について。
・現在の出費のうち、住宅関連にどのくらい費用をかけているのかやどのようなところにお金をかけているのか。また、そのきっかけは何なのか。
また、老後の生活資金を調達する方法として、住宅資産を活用する方法があるということについて、「売却」「賃貸」「リバースモーゲージ」に分けて説明した上で、紹介した方法の認知度や印象や利用意向、利用を阻む要因について意見交換を行った。
■ポイント・各制度に対する理解度と利用の意向、その理由について。
・住宅資産を所有することへのこだわりがあるのか、ないのか。
・将来の住宅資産の処分に関する意向について（相続の有無）、またその理由について。
2-4 グループインタビュー概要（１）50 歳代の男女
ローンの残債がある、子どもの独立が済んでいない、現時点では親の介護問題も発生していないな
ど将来の住まいに係る不確定要素が多く、かつ、現時点では、生活に困っているというわけではない
ことから、まだ将来の具体的な世帯像がつかめていない世帯が多かった。
ただし、将来的には何らかの居住環境を変化に迫られるだろうとの意識は強く持っているため、60代以降の完全退職後に備え、現在の自らのおかれた環境を踏まえ、今後どのような選択肢がありえるのかという点について、より検討するための機会が与えられる必要がある。
（２）60～65 歳の男性
多くの参加者は、「都心居住」など、漠然とした将来の住まいのあり方に対するイメージを持っているものの、具体的な行動には移っていない。一方、実際に移住を計画しているのは、親の介護など、必要に迫られている例である。また、子どもの方から二世帯同居を提案してくる例もある。このほか、居住形態を決めるのは配偶者の意向によるところが多いという意見で一致するなど、60 歳～65 歳の男
性は、自らの意思というよりも周囲の意見に耳を傾け、最終的な判断を行うという傾向が見られた。
また、一部を除き多くの参加者からは「子どもが自分の介護をすることは望まない」という意見が聞かれた。今後の住み替えの可能性について、「60 歳代後半」という意見が多数聞かれた。
（３）60～65 歳の女性
子どもが同居している世帯や、独立した子ども世帯が比較的近隣に居住している場合には、子どもとの同居や近隣のマンション等への住み替えを検討するというニーズが多く、自らの居住環境の選択に子どもの意見が大きく影響を与えている点が特徴的であった。
ただし、介護については子どもの世話になりたいという意見は少なく、必ずしも介護のために子どもを当てにしているということではないようであった。また、子どもが独立している場合は、居住住宅を相続させたいという思いは少なく、自らの老後のために有効に活用したいという思いが強かった。
住宅をバブル時に購入したケースでは、単純に売却した場合には含み損の発生も想定されるところである。それゆえ、売却による含み損を回避するため、居住住宅を賃貸することを希望する者も存在したが、多くの場合、各手法の比較・検討のないまま、単純に売却を選択する意見が多かった。
自身が単独世帯を構成している場合については、将来の居住環境に関する検討を始めており、現在の居住住宅の活用方法について、具体的な比較、検討を行っている者も存在した。

（４）70 歳以上の男女
現状の年金収入等において生活する分には不自由は感じておらず、建替え、住み替え、リフォームといった居住環境改善ニーズについて、あまり意識しない傾向にあった。ただし、住宅の老朽化やバリアフリーへ未対応となっているなど、現在の居住住宅に継続的に居住するためには、ある程度まとまった資金が必要となるということを漠然と意識していた。
なお、介護にあたっては、子どもの世話になりたくないという考えが強かった。しかしながら、実際に健康に不安が生じた場合や夫婦のどちらかが他界して独居になった場合について、近隣に居住する子どもを少なからず当てにしているという面も強かった。
基本的に居住環境改善に関するニーズは少なく、住宅資産の活用方法について十分な比較、検討をしている状況になかったが、もし、現在の住宅が不必要となった場合には、売却するよりも賃貸を希望するという意見が多かった。ただし、親の住宅を賃貸住宅として運用した経験のある者からは、賃貸住宅の管理に係る煩雑さ、賃料の不安定さに関する発言があり、高齢期に差し掛かっての賃貸住宅経営の難しさが指摘された。
図表２ 中高年・高齢者の住まいに関する課題・希望と想定される居住スタイル

課題

建替え・リフォーム

・子どもも持ち家なので、現住居へのこだわりは強くはない
・子どもが独立してから考える

その他

－住み替え

希望

50 歳代
・住宅ローンの残債があり、老後のことまで考えられない想定される居住スタイル

60 歳代
・資金面の不安はないが、現住居では余剰スペースを持て余し、バリアフリーにも対応していないという実感
はある
・子どもとの同居や近隣への住み替えを検討
・都心居住を志向

70 歳代
・耐震化やリフォームの必要性を認識
・現在の生活環境に不安はあるが、具体的な行動はできていない・現住居での居住が前提だが、夫婦の一方が他界の場合には子どもに対する期待も－－・男性は、配偶者の意向を尊重する傾向－

・子どもの独立後に大規模リ ・現住居を活用した二世帯住
フォーム
居の建設
・子どもの居住地の近隣への ・子どもの居住地の近隣への転居
転居
・ライフスタイルの変化に合わせ、最終的な棲家としての高齢者施設への入居も視野

・自らが子どもの住居に移転
・住まいのダウンサイジング

図表３ 中高年・高齢者の住宅資産を活用した資金調達に対する認識と今後の展望
売却
現 在 の 認 ・自身が期待する売却価格と実際
識の売却価格との乖離を漠然と認識
・住宅を保有する負担感を回避するという点において、賃貸よりも優先度が高い
課題・今後 ・期待する売却価格と実際の売却の展望
価格との乖離状況の精緻な把握・どの程度の乖離状況であれば売賃貸
リバースモーゲージ
・住宅を保有することに対する金 ・継続居住が前提
銭的、物理的及び心理的な負担 ・活用用途（大規模リフォーム及感があり、売却の次善の手法とび建替え）もしくは家族構成して認識（高齢者単体世帯で相続人な・長期安定的な運用が期待されるし）が非常に限定・住宅を保有することに対するリ ・限定的な利用層が活用しやすい
スクの適切な整理、評価制度、商品の検討
・長期安定的な賃料確保のための ・現住居での継続居住を前提とし仕組みづくり
ない商品・制度の検討の可能性

却を選択するかの水準の確認（例：アメリカにおける HECM
for Purchase）

３．調査結果のまとめ
3-1 首都圏の中高年・高齢者の住まいに関する意向（１）住まいの環境を変える具体的な行動に出るケースは少ない
グループインタビューの結果、多くの高齢者は現在の居住環境に対して何らかの不安や不満を抱いており、状況を改善したいと考えていることがわかった。具体的な内容としては、現段階では問題ではないものの将来に向けたバリアフリー化への不安、生活の利便性の高い都心部への移住の希望、子どもとの関わりを重視した子どもが居住する地域の近くへの移住の希望などであった。
しかし、実際には多くの参加者はこうした希望について、漠然としたものであることを明らかにしている。居住環境の改善が具体化しない要因としては主に以下の点が考えられる。第一に、グループ
インタビューの結果から、多くの参加者は居住環境を改善・変化させる動機は、「自分たち夫婦のため」ではなく、子どもや親など家族と関係にあるという点である。子どもや親などとの関係に変化が生じなければ、その時が来るまで待つということになる。
第二に、長寿化社会を迎える中で、老後の生活資金はできるだけ多く確保しておく必要があるという考えのもと、大規模な出費である住環境への投資には慎重にならざるを得ないという点である。既存の統計調査でも明らかになっているように、公的年金のみでは老後の生活費用を賄うことができな
い中、必要以上の出費は抑えておきたいという高齢者の心理が読み取れる。
第三に、グループインタビューの結果からも明らかになったように、多くの参加者の住宅資産の価値は購入時よりも大きく下がっている傾向が見られた。このような状況下では、住み替えをしたくても希望する条件では実現できないという状況に陥りがちになる。
以上のような背景があり、首都圏の中高年・高齢者は住まいの環境の改善に対し、実際に具体的な行動を起こしにくいと考えられる。
（２）生活の利便性確保が重要
子どもの近くに住みたいという希望を抱いているグループインタビューの参加者の場合、子どもも首都圏に住んでおり、生活のパターンや利便性が類似している首都圏であれば、現居住地のコミュニティよりも子どもとの近接性を選択するという構図が浮かび上がってきた。また、家族との関係について述べていない参加者についても、買い物や娯楽、医療など生活に便利な都心部での生活を希望するケースが複数あった。
一方、地方部への移住については、実家が地方部にある場合以外は希望が少ないことがわかった。
むしろ、生活の利便性が低下することに対する危惧の声が多く聞かれた。農作業等についても、特に都市部出身者においては、これまで経験がないことなどを理由に、容易なものではないという否定的な意見が多かった。
退職により自由時間が増える一方、将来的には医療や介護の助けが必要になるという前提のもと、首都圏の中高年・高齢者については、これまでしたことのない新しい世界での生活よりも、現在の生活の利便性の維持・向上を求めている様子がうかがえる。
3-2 住宅資産を活用した資金調達についての意向（１）手間や煩雑さを最小限にとどめたいという意向前述のとおり、グループインタビューの結果から、多くの参加者の住宅資産の価値は購入時と比較して大きく下がっている可能性が高いことがわかった。にもかかわらず、移住を検討している参加者は現在所有の住宅資産について、売却を希望している場合が多い。また、その理由については、物件の維持・管理に関する手間を挙げる参加者が多かった。固定資産税やマンションの場合の管理費の負担などコスト面での理由を挙げる参加者もいたが、今後得られるであろう家賃収入からこれら諸費用を差し引いた額と、売却によって得られる利益を綿密に比較している参加者はほとんどいなかった。
すなわち、住宅資産を活用した資金調達について十分な情報を提供されていない中で、手間や煩雑さを重視した選択がされている可能性がある。
（２）保有する住宅資産を手放すことへの抵抗感は少ない
グループインタビューの結果から、首都圏の中高年・高齢者に関しては、現在所有の住宅資産を親族に相続させたいという意向はさほど見られなかった。むしろ、「子どもたちはすでに独立した住居を持っている」という理由で、現住居に住み続けることさえ執着を見せない参加者が多かった。
（３）今後の資金計画については年代により大きな差
高齢期における資金計画については、60 歳代以上の世代については比較的楽観的な考えが大勢を占めたものの、50 歳代においては検討にまで至っていない参加者も多数いた。50 歳代については住宅ローンの残債を抱えている参加者も多く、高齢期の生活資金を十分に確保できていない可能性もある。
アメリカ・イギリスのリバースモーゲージの利用目的でも「借金の返済」は上位に入っており、わが国でも今後、高齢者の借金を返済するために住宅資産を活用するというニーズが高まる可能性も否定できない。
４．今後の研究の方向性
今後は、今回対象とした高齢者・高齢者予備軍の子ども世代である現在の子育て世代に対して、住まいのあり方、相続、親の介護等に関する意向を調査し、その結果を今回の調査で示した、高齢者・高齢者予備軍の住まいに関するニーズと合わせた形で、住宅ストックの循環を実現するための具体的なスキームの検討を行っていく。