都市農家の長期的土地利用選択に関する研究
吉田真悟*・八木洋憲・木南章(東京大学大学院農学生命科学研究科)
1.はじめに1992 年改正生産緑地法の運用開始から 20 年以上が経過した。当初、市街化区域内の農家（以下、都市農家）に対して保全すべき農地（生産緑地）と計画的に宅地化すべき農地（宅地化農地）の二者択一を迫った同法であるが、生産緑地においては厳しい営農条件の設定や追加指定によって、現在まで期待された役割を一定程度果たしてきたといえる。しかし、相続税や固定資産税等の宅地並み課税を強行された宅地化農地は、開始直後には減税特例な
どの効果もあり一部の宅地転用は促進されたが、現在まで多くの都市農家が生産緑地と宅地化農地の両方を所有し続けている。都市農家は、上記のような複雑な制度や高まる都市農業に対する期待の下で、その経営資源のうち特に土地を活用して、アパートや駐車場といった不動産経営で所得を安定させ、消費地に内包されているというメリットを生かした多様な農業経営を展開してきたのである。
本稿では、事業全体に関する制度上及び経営戦略上、常に様々な土地利用選択を迫られている都市農家に関して、その土地利用選択結果の経済性に影響を及ぼす諸要因として「各土地利用でおこなわれる事業」「相続税および土地にかかる諸税」「地価」を設定し、時間的連続性の中で農家ごとの実際の土地利用選択の結果を評価することが、所有農地の保全を志向する都市農家にとって重要であることを明らかにする。
2.先行研究と課題設定
都市農家の土地利用ごとの経済性を評価した先行研究としては、内藤他[3]及び柴垣[2]は、農業及び不動産事業
ごとの土地利用の時間調整年平均土地純収益を算定することで、土地利用に対する都市農家の意思決定の経済合理性を検証した。岩田他[1]は柴垣の評価方法をもとに、資金需要に対する土地売却と借入の比較や、家計費を考慮した相続時の土地売却の危険性について検証した。しかし、内藤他は様々な土地利用の相続税支払い能力を、相続の発生するタイミングを[10 年目][20 年目][30 年目]の期間に分けて評価し、柴垣は将来の相続税の発生もモデ
ルに組み込んだ時間調整年平均土地純収益を算定しているが、両者とも都市農家の実際の土地所有を考慮し、かつ時間的連続性の中で土地利用選択結果の経済性を分析する視点が不足している。
そこから、本稿では、農地の保全を志向する都市農家に関して、内藤他・柴垣の研究を拡張し、農家ごとの土地利用を組み込んで、その農家経済全体の経年変化を評価するモデルを提案する。加えて、土地利用選択の変更や税制の変更が都市農家の潜在的土地売却面積に与える影響について明らかにすることを課題とする。分析にあたり、
土地利用選択結果の経済性に大きく影響し、実際の所有地売却による農地の減少に結びつく要因として、「各土地利用でおこなわれる事業」「相続税及び土地にかかる諸税」「地価」の三要因を仮定する（図 1）。
3.調査対象の概要及び分析方法
3.1 調査対象地域の概要
本稿の調査対象である東京都練馬区は、東京 23 区内で最大の農地面積を有しているが、その全域を都市計画上の市街化区域に指定されていることによる農地面積の減少と合わせて農家数の減少が進行している。
表 1 に練馬区の農家の概要を示す。これによれば練馬区は兼業比率が高く、中でも第 1 種兼業農家の割合が高くなっている。また農地面積規模は東京都全体よりも比較的小さくなっている。また 1992 年以降の練馬区住宅地の地価公示価格の推移を図 2 に示した。なお本稿の地価変動はこの指数変動を基準に計算する。

本稿では練馬区内の 3 戸の農家に関して土地利用選択結果の経済性の評価をおこなう。調査方法は 2014 年 7 月に各農家に対してインタビュー調査をおこない、経営概況について調査をおこなった。選定に際して、経済性に影響を与えると仮定した「事業」「相続」「地価」の状況が互いに異なり、都市農家の中でも比較的規模が大きく、農業経営や農地保全に積極的な農家を選定した。
3.2 対象農家の概要
各対象農家の概要を表 2 及び表 3 に示す。まず A 農家は調査農家の中で最も所有地面積が大きく、その地価は最も低い。生産緑地面積が大きく宅地化農地は保有しておらず、駐車場経営を大規模におこなっている。また、1992 年以降に相続は起こっていないため、調査農家の中で最も土地所有割合の変化が小さくなっている。B 農家は
練馬区の平均的な農地規模で、不動産事業と自宅地の割合が高いが、2007 年に相続を経験し、その際には駐車場を売却している。また調査農家の中で最も高地価の地域に立地しており高額な相続税が予想される。最後に C 農家
は 1992 年の段階では所有地面積が大きかったが、1999 年の相続の際に駐車場を大量に売却している。また現在の農地面積の割合が最も高く、宅地の所有面積は小さい。
表 1.練馬区農家の概要%

表 2.対象農家の概要

規模別農家比率
第1 種
兼業
兼業 ～0.5 0.5～ 1.0～比率
1.5～比率 (ha) 1.0 1.5

相続の
相続税課
有無
専兼業分類
税総額
(1992 年
（期間平均）
以降)

練
馬 75
35
57
30
7
4
区
東
京 67
24
49
33
10
7
計
資料:農林水産省 2010 年世界農林業センサス
より作成

A 農家
B 農家
C 農家

なし
2002 年
1999 年

第 1 種兼業
第 2 種兼業
第 1 種兼業

5 億円
15 億円
15 億円

土地所有概要(2014 年）(単位:a)
生産
緑地

宅地化
アパート 駐車場
農地

自宅地

157(78.9)26(13.1) 16(8.0)
89(56.7)
28(17.8) 19(12.1) 21(13.4)
105(65.2) 29(18.0) 7(4.3) 8(5.0) 12(7.5)

資料:面接調査より作成
注：土地所有概要のカッコ内は所有地面積全体に占める割合（%）

表 3.対象農家の土地利用選択の変遷
営農類型
1992 年
露地
A
増減
農
露地,果樹,家 2014 年
体験農園
1992 年 露地野菜

図 1.農家経済の構造の整理
資料：筆者作成

B増減
農家
2014 年C増減
農家
露地,花卉,
2014 年
体験農園
資料:面接調査より作成

図 2.練馬区の地価公示価格の推移
資料:国土交通省公開地価公示より作成
注:2014 年の価格(344,754 円)を基準とした指数表示。練馬区の基準地から「住宅地」の平均を採
用。

165

生産
緑地
147
+10(2013)

農地
不動産事業
合
自宅地
宅地化
計
小計 アパート 駐車場 小計
農地
147
26
26
16
189
+10
0
+10

157

-

157

-

26

26

16

199

89

-

89

20

28

48

21

158

+8(2012) -9(2008) -1

-

-1

21

157

-10(1996) +10(1996)+10(2007) -10(2007)

-

露地,
体験農園
1992 年 露地野菜

2
1.8
1.6
1.4
1.2
1
0.8

路線価
千円/
㎡

270

215

0

89

-

89

28

105

36

141

0

-

-7(2008)

105

29

134

7

19

47

81
81
20
242
-20(1996)-7 +7(2000) +8(1998) -66 -8(1998) -81-61(2000)
8

15

12

161

3.3 土地純収益経年変化モデルの導入
次に、本稿で用いる土地利用選択結果の経済性の評価方法を導入する。本稿では柴垣のモデルを拡張し、経済環境等の変化による経営指標や税額の変化をモデルに組み込み、また相続発生時期の違いが経営に及ぼす影響の把握可能なモデル(以下、「経年変化モデル」)を提案する。また、土地利用ごとの相続税、固定資産税及び都市計画
税の計算方法（表 4）と収益・費用の計算方法（表 5 及び表 6）をまとめた。
SSa

IT (t )k
 I i (0)  Li (0)   ai,t  i,i ,k(1  r ) t
t 1

i,k

i, t

R (t )  (Ci (t )  Ti (t )  I i (t )  Li (t ))ai,t  i,(1  r ) t

5
EV (t )   S i
i 1：評価期間(k)における、土地利用の土地純収益現価累計額関数（(t)期に相続が発生すると改定）：(t)期における、土地利用(t)の土地純収益現在価値

EV (t ) ：全ての土地利用の土地純収益現価累計額を足し合わせた関数

i ：1=生産緑地, 2=宅地化農地, 3=アパート, 4=駐車場, 5=自宅

、 r ：資本コスト（0.04 で設定）
k ：評価期間（30 年で設定）
IT (t ) ：相続税, R (t ) ：収入, C (t ) ：費用, T (t ) ：固定資産税及び都市計画税, I (t ) ：初期投資, L (t ) ：借入金額
i
i
i
i
i
i

（1992 年の）初期投資, L (0) ：（1992 年の）借入金額
I ( 0) ：iit ：1~30 の整数値
r (1  r ) 30
U S
i,30 (1  r ) 30  1i

U ：土地利用 i の時間調整年平均土地純収益i

表 4.税金計算方法一覧
固定資産税・都市計画税
生産緑地

宅地化農地

相続税
生産緑地 農業投資価格×生産緑地面積※相続税納税猶予制度を適用

固定資産税＝固定資産税評価額×1/3×税率（1.4%）
都市計画税＝固定資産税評価額×2/3×税率（0.3%）

相続税課税総額＝相続税評価額①-借入金残高-基礎控除②

固定資産税＝(地価公示×0.7-宅地造成費)×1/3×税率（1.4%）
都市計画税＝(地価公示×0.7-宅地造成費)×2/3×税率（0.3%）
固定資産税＝｛小規模住宅用地（200 ㎡以下の部分）①

アパート③＝地価公示×0.8×（1-借地権割合×借家権割合）、④＝建築費
自宅地
×0.65×（1-借家権割合）①＝地価公示×0.7×1/6、②＝地価公示×0.7×1/3

駐車場

各人の相続税総額＝(相続税課税総額-控除額)×法定相続分×累進税率
相続税課税総額＝土地評価額③＋建物評価額④-借入金残高-基礎控除

アパート ＋一般住宅用地（200 ㎡超の部分）②｝×税率（1.4%）
自宅地 都市計画税＝｛小規模住宅用地（200 ㎡以下の部分）(土地部分) ＋一般住宅用地（200 ㎡超の部分）｝×税率（0.3%）(建物部分)

宅地化農地 ①＝地価公示×0.8-(宅地造成費)、②＝5000 万円＋1000 万円
駐車場 ×法定相続人数

各人の相続税総額＝(相続税課税総額-控除額)×法定相続分×累進税率

固定資産税＝建築費×0.65×税率（1.4%）
都市計画税＝建築費×0.65×税率（0.3%）
固定資産税＝地価公示×0.7×税率（1.4%）
都市計画税＝地価公示×0.7×税率（0.3%）

資料:国税庁 HP より作成

表 6.不動産事業関連指標

表 5.営農類型別土地純収益（10a あたり）

露地
野菜

施設
野菜

果樹

花卉

施設
花卉

体験
農園

農業所得
円 129,276 215,368 122,903 144,379 784,681 430,727
自家労賃 時間
187
246
230
269
1,262
267
自家労働費 円 161,960 212,543 198,950 232,526 1,091,630 230,667
雇用労働費 円 7,434 25,584 16,290 35,089 235,927
0
固定資本円 610,461 313,377 715,887 310,473 1,653,000 199,947
流動資本円 130,132 201,732 156,290 259,053 1,733,313 210,182
自己資本利子 円 25,617 15,175 30,690 16,541 95,960 10,547
借入金
円 38,816 47,662 34,919 44,024 238,622 41,355
土地純収益 円 -58,301 -12,350 -106,737 -104,688 -402,909 189,513
資料:2009 年営農類型別経営統計及び八木[4]より作成
注:柴垣[2]参照土地純収益=農業所得-自己資本利子-自家労賃
自己資本利子=(労働資本+固定資本+流動資本-借入金残高)×0.04

アパート
駐車場
収益 1
円/㎡ 24,690
円/台/月
15,374
費用 1
円/㎡
5,219
円/台/年
10,000
初期投資 2円/㎡ 181,818
円/㎡
10,000
借入金率 3
%
100
%
0
容積率 3
%
100
借地権割合 3%60
借家権割合 3%30
資料:筆者作成
注 1:アパート:国土交通省「不動産情報データベース」、
駐車場:<収益>東京都農住開発協会「第 11 回賃貸住宅家賃・資産管理等実態調査」<費用>「駐車場ハンドブック」(株)経営情報出版社
注 2:アパート:国土交通省「建築統計年報」、
駐車場:「駐車場ハンドブック」(株)経営情報出版社
注 3:面接調査より

4.時間調整年平均土地純収益による土地利用選択結果の経済性評価
表 7.年平均土地純収益

前章の分析方法を用いて、各土地利用の年平均土地純収益（U i ）をまとめたものが表 7 である。まず、相続が発生していない場合については、宅地 単位（千円）相続税
化農地と自宅地以外の全ての土地利用で土地純収益がプラスになる可能性がある。
同様の営農類型を想定している生産緑地と宅地化農地の土地純収益

生産緑地
宅地化農地

の違いは、
主に宅地化農地に宅地並み課税される固定資産税及び都市計画税が原因である。アパートと駐車場も宅地並み課税であるが、アパートは駐車場に比べて減税措置もあり、課税額を補えるだけの収益を上げていることが

アパート
駐車場

わかる。一方、駐車場は地価に影響を受ける課税によって、経営ごとの収益性に大きな幅があり、多くの場合で経営にマイナスの影響を与えている可能性が高い。最後に自宅地に関しては、各種課税について減税措置が用意され

自宅地

A 農家

B 農家 C 農家

なし

276

280

-211

あり

223

235

-259

なし

0 -1,689 -10,769

あり

0 -4,418 -13,851

なし

0

7,894

あり

0

4,762

674

2,487 -2,269

-780

なし

1,387

あり

819 -5,238 -1,758

なし-1,978 -5,688 -2,775

あり -2,772 -8,234 -3,757
資料:面接調査より作成ているが、収益を生まない土地利用であり経営に与えるマイナスの影響は大きい。
次に、評価期間に相続が発生した場合の時間調整平均土地純収益は、相続税納税猶予制度を適用できる生産緑地
では、値に大きな変化はないが、それ以外の土地利用では土地純収益が大きく減少している。これは土地評価額や建物評価額を計算する際に、アパートでは借地権割合や借家権割合により減額されるのに対して、宅地化農地及び駐車場にはそうした措置が取られず、結果として相続税額が増加するため、特に宅地化農地及び駐車場において土地純収益が減少するのである。
もう一点特徴的なこととして、地価と累進課税の影響が挙げられる。A 農家は駐車場を 26a 所有しているが、比較的地価の低い地域に立地しているため、土地純収益はプラスになっている。一方、B 農家の駐車場面積は 19a であるが、A 農家より地価が高いため土地純収益はマイナスになっている。また、駐車場の相続時の 10a あたり土地純収益は B 農家が C 農家に比べてマイナス幅が大きく、これは相続税が累進課税を採用しているためである。
5.経年変化モデルによる土地利用選択結果の経済性評価
5.1 経年変化モデルを用いたケーススタディ
次に、上記のような土地利用選択が時間経過を伴って農家経済に与える影響を分析するために、経年変化モデルを用いる。はじめに、各土地利用の家計費控除可処分所得現価累計関数（ S ' i, k ）(以下、「累計関数」)の形状とその読み取り方法を整理する。
IN i,t : t期における土地利用iの所得税
H
k INi, ti, tS'  S   (
) H : t期における土地利用iの家計費
i ,ki,k t 1i,t
(1  r ) t (1  r ) t※経営全体から各土地利用へ按分して求めた。

累計関数の式は上記のように定義し、農家経済の収益と費用をより包括的に考慮するため、土地純収益現価累計関数（ Si , k ）から所得税（ INi, t ）と家計費（ Hi , t ）を差し引いたものである。なお家計費については総務省「家計調査」より 2010 年から 2013 年の平均 112 万円/人/年を採用した。各土地利用の累計関数がマイナスの期間は、各土地利用が経費や固定資産税等の税金に加えて、初期投資額や相続税額を補うだけの収益を上げていない期間であることを意味する。よって、各期間の各土地利用の累計関数を水平に足し合わせた総計が経営全体の経費支払い能力を評価したものとなり、マイナスの期間に相続が発生した場合に土地等の資産売却が必要となる。
次に、各農家の土地利用選択に合わせて経年変化モデルを適用させると図 3、4、5 のようになる。まず A 農家について、収益を上げている土地利用は生産緑地と駐車場であるが、駐車場はその地価に応じて課税額が大きく変化するため、高地価だった 1990 年代前半は累計関数が大きなマイナスになっている。しかし宅地化農地やアパートを所有していないため、総計のマイナス額は比較的小さい。次に B 農家は高地価に立地し、アパートや駐車場経営

を積極的におこなっている。また 1996 年から 2007 年にかけて生産緑地 10a を宅地化農地とし、自宅地面積が最も大きいという土地利用が経営全体にマイナスの影響を与えていることがわかる。最後に C 農家は 1992 年当時の駐車場の所有量が非常に大きく、その後地価の下落と相続時の駐車場の売却により、総計の水準は B 農家と同等になっている。しかし、対象期間を通じて宅地化農地を所有しているため総計を大きく引き下げている。
百万

100

百万

50
0

100

百万

-100
-300

-50

-500

-100

-700

-150
-200

宅地化農地

-250

アパート

-300

駐車場

-350

生産緑地

-400

自宅地

-1,500

自宅地

総計

（百万円）

総計

（百万円）

-900
-1,100-1,300

宅地化農地
アパート
駐車場
生産緑地

100
-100
-300
-500
-700
-900
-1,100-1,300-1,500-1,700-1,900-2,100-2,300

宅地化農地
アパート
駐車場
生産緑地
自宅地
総計

（百万円）

図 3.経年変化モデル(A 農家)

図 4.経年変化モデル(B 農家)

図 5.経年変化モデル(C 農家)

資料:面接調査より作成

資料:面接調査より作成

資料:面接調査より作成

5.2 相続時潜在的土地売却面積の比較分析
以上の分析から、都市農家の土地利用選択結果の経済性について相続時の潜在的土地売却面積を軸に考察する。図 6 は相続時に調査農家の累計関数の総計のマイナスを土地売却によって補う場合、各期においてどの程度の土地売却を必要とするかを試算した結果を示している。これによれば、全期間を通じて最も潜在的土地売却面積が大きいのは C 農家であることがわかる。実際、C 農家は平成 11 年の際に 6000 ㎡ほど駐車場を売却している。次に B 農家に関しては、高地価で不動産事業を大規模におこなっているため相続時の潜在的土地売却面積も比較的大きく、平成 19 年の相続では駐車場を 900 ㎡売却している。最後に A 農家は潜在的土地売却面積が最も小さく、1992 年以降相続も発生していない。

図 6.相続時潜在的土地売却面積
及び実際の売却面積
7,000
6,000
5,000
4,000
3,000
2,000
1,000
0
（
㎡
）

潜在的土地売却面積（A）
潜在的土地売却面積（B）
潜在的土地売却面積（C）
実際の売却面積（B）
実際の売却面積（C）

資料:面接調査より作成

6.相続時潜在的土地売却面積削減シミュレーション
6.1 土地利用選択の変更による潜在的土地売却面積削減量の評価

本章では都市農家が前章のような潜在的土地売却面積を軽減するシミュレーションをおこなう。またあわせて、2013 年度税制改正により相続税法及び租税特別措置法の一部が改正された影響を評価する。なお、計算方法は以下の通りであり、各土地利用の累計関数の総計( EV ' )を各期の地価( LP(t ) )で除したものを潜在的土地売却面積( LS (t ) )とした。
LS (t ) 

EV ' (t )LP(t )、LS (t ) : 潜在的土地売却面積、

5
EV ':  S ' (t ) 、LP(t ) : t期の地価
i, k
i 1

表 8 では、まず現時点での対象期間 30 年間の相続時潜在的土地売却面積の平均を示し、加えて、アパートを除く土地利用を生産緑地に変更した場合に削減される潜在的土地売却面積とその変更した土地利用面積あたりの削減面積をまとめた。変更 1 ㎡当たり潜在的土地売却面積削減量から、平均して最も削減効果が大きい土地利用は宅地化農地の 0.31 ㎡であり、次いで自宅地が 0.26 ㎡、そして駐車場が 0.2 ㎡となった。また、地価と所有面積の影響により、相続税が変化し農家間に差が生まれている。そして表 9 によれば、生産緑地への変更をおこなうこと
で、潜在的土地売却面積をゼロにすることも可能であることがわかる。
表 9.潜在的土地売却
面積削減結果表 8.土地利用変更による潜在的土地売却面積削減量

変更 1 ㎡当たり（㎡） A 農家 B 農家 C 農家
潜在的土地売却面積 平均 現状③ 774 1,742 2,784
削減量②/①
削減量
792 1,643 3,319
農家
A 農家 B 農家 C 農家 A 農家 B 農家 C 農家 A 農家 B 農家 C 農家 A 農家 B 農家 C 農家 合計④
現状
774 1,742 2,784
削減
宅地化農地- 1,010 3,615- 1,544 1,238- 198 1,546- 0.20 0.43 0.31 結果
-18
99
-535
生産緑地
自宅地※ 1,434 1,947 1,829
450 1,125 2,333 324 617 451 0.23 0.32 0.25 0.26 ③-④への変更
駐車場 2,642 2,806 8,174
307
914 1,662 468 828 1,122 0.18 0.30 0.14 0.20 資料:面接調査より作成
資料:面接調査より作成
注：自宅地は総務省「住宅・土地統計調査」より全国の一戸建て住宅の敷地面積の最頻値より 250 ㎡を残し、残りを全て生産緑地に変更すると仮定。
（㎡）

変更対象面積①

潜在的土地売却面積 潜在的土地売却面積
対象期間平均削減量②

6.2 相続税制改正による潜在的土地売却面積変化の評価
次に相続税制等の改正（表 10）の影響について考察する。ここでは比較の都合上、1992 年の土地利用選択の段
階から、改正後の税制が適用されたと仮定して、現状の各土地利用選択結果の経済性との比較をおこなう。
表 11 に改正の影響を調査農家の相続時土地売却量の比較をおこなうと、課税額が非常に大きい都市農家にとって改正は増税方向に作用しているが、全体の潜在的土地売却面積と比較すると決して大きくはないことがわかる。
表 10.相続税制改正の概要
表 11.相続税制改正の影響評価
改正前

改正後

改正点①

基礎控除額の変更

5 千万円＋1 千万円 3 千万円＋6 百万円
×法定相続人数
×法定相続人数

改正点②

適用税率等の変更

最高税率 50%

最高税率 55%

小規模宅地等の特例の改正点③
限度面積 240 ㎡
限度面積 330 ㎡
変更
資料:国税庁 HP より作成
注：詳細は国税庁 HP「相続税及び贈与税の税制改正のあらまし」参照

農家
現状(㎡)
相続税制改正後(㎡)増加率(%)
資料:面接調査より作成

潜在的土地売却面積
対象期間平均（㎡）
A 農家
B 農家
C 農家
774
1,742
2,784
817
1,805
2,880
5.4
3.6
3.4

7.おわりに本稿でみてきたように都市農家の土地利用選択によって経済性がどのように変化し、またその変化による都市
農家の実際の土地利用選択の傾向を予測することもある程度可能である。行政としては、農家経済における農業経
営に関連する指標や政策だけが農業経営の維持発展に作用するのではなく、宅地での事業選択や自宅地面積、都市計画及び関連税制などが農家経済に大きな影響を及ぼし、結果として積極的な農業経営の維持に繋がるという多角的視点から都市農家を捉え、総合的な都市農業施策を実施することが都市農地の保全にとって重要となる。
参考文献[1]岩田裕也・八木洋憲“市街化区域内農家の生産緑地と宅地化農地所有行動の分析-事由別の所有コスト評価による-”『2012 年度日本農業経済学会論文集』,2012 年,pp.294-300.
[2]柴垣裕司“市街化区域内農地の利用の意思決定に関する研究-土地純収益を基準として-”『農業経営研究』32 巻
1 号,1994 年,pp.12-20.
[3]内藤重之・内本大樹・大西敏夫・藤田武弘・橋本卓爾・澤田進一・小林宏至“生産緑地保全施策と都市農業・農家をめぐる諸問題”『農政経済研究』17 巻,1993 年,pp.23-52.
[4]八木洋憲“都市農地における体験農園の経営分析”『農業経営研究』45 巻 4 号,2008 年,pp.111-112