【表紙】【提出書類】

有価証券届出書【提出先】

関東財務局長【提出日】

平成24年５月10日【発行者名】

アクティビア・プロパティーズ投資法人【代表者の役職氏名】

執行役員【本店の所在の場所】

東京都渋谷区道玄坂一丁目16番３号【事務連絡者氏名】

東急不動産アクティビア投信株式会社

坂根春樹

ファンドマネジメント部長【電話番号】

峯川聡

03-6415-3120【届出の対象とした募集（売出）内国投資証券に係る投資法人の名称】
アクティビア・プロパティーズ投資法人【届出の対象とした募集（売出）内国投資証券の形態及び金額】
形態：投資証券
発行価額の総額：一般募集

64,530,000,000円

売出価額の総額：オーバーアロットメントによる売出し 5,150,000,000円（注１）発行価額の総額は、本書の日付現在における見込額です。
但し、今回の募集の方法は、引受人が発行価額にて買取引受けを行い、当該発行価額と異なる価額（発行価格）で一般募集を行うため、一般募集における発行価格の総額は上記の金額とは異なります。
（注２）売出価額の総額は、本書の日付現在における見込額です。

【縦覧に供する場所】

該当事項はありません。

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第一部【証券情報】
第１【内国投資証券（投資法人債券を除く。）】
１【募集内国投資証券】（１）【投資法人の名称】
アクティビア・プロパティーズ投資法人（以下「本投資法人」といいます。）（英文ではActivia Properties Inc.と表示します。）（２）【内国投資証券の形態等】
本書により募集又は売出しの対象とされる有価証券は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号、その後の改正を含みます。以下「投信法」といいます。）に従って設立された本投資法人の投資口（以下「本投資口」といいます。）です。
本投資口は、社債、株式等の振替に関する法律（平成13年法律第75号、その後の改正を含みます。以下「社債株式等振替法」といいます。）の規定の適用を受ける振替投資口であり、社債株式等振替法第227条第２項に基づき請求される場合を除き、本投資口を表示する投資証券を発行することができません。
また、本投資口は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エンド型です。
本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され、若しくは閲覧に供された信用格付又は信用格付業者から提供され、若しくは閲覧に供される予定の信用格付はありません。
（注）投信法上、均等の割合的単位に細分化された投資法人の社員の地位を「投資口」といい、その保有者を「投資主」といいます。本投資口を購入した投資家は、本投資法人の投資主となります。

（３）【発行数】
129,060口（注１）上記発行数は平成24年５月10日（木）開催の本投資法人役員会決議により発行される、公募による新投資口発行の発行投資口総数204,100口の一部をなすものです。本「１募集内国投資証券」に記載の募集（以下「国内一般募集」といいます。）とは別に、米国及び欧州を中心とする海外市場（但し、米国においては1933年米国証券法に基づくルール144Ａに従った適格機関投資家に対する販売に限ります。）
における募集（以下「海外募集」といい、国内一般募集と併せて「本募集」といいます。）が行われます。
なお、公募による新投資口発行に際しては、国内一般募集口数129,060口及び海外募集口数75,040口を目処に募集を行いますが、その最終的な内訳は、需要状況等を勘案した上で、後記「（15）その他／①
引受け等の概要」に記載の発行価格等決定日に決定されます。
海外募集等の内容につきましては、後記「第４募集又は売出しに関する特別記載事項／１海外市場における本投資口の募集について」をご参照ください。
（注２）国内一般募集に当たり、その需要状況等を勘案した上で、国内一般募集の事務主幹事会社である野村證
券株式会社が指定先（後記「（15）その他／②申込みの方法等／（カ）」に定義されます。）から
10,300口を上限として借入れる本投資口（但し、かかる貸借は、後記「（15）その他／②申込みの方法
等／（カ）」に記載のとおり、国内一般募集における本投資口が指定先に販売されることを条件としま
す。）の日本国内における売出し（以下「オーバーアロットメントによる売出し」といいます。）を行う場合があります。
オーバーアロットメントによる売出し等の内容につきましては、後記「第４募集又は売出しに関する特別記載事項／２オーバーアロットメントによる売出し等について」をご参照ください。
（注３）国内一般募集、海外募集及びオーバーアロットメントによる売出しのグローバル・コーディネーターは野村證券株式会社（以下「グローバル・コーディネーター」といいます。）です。

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（４）【発行価額の総額】
64,530,000,000円（注）後記「（15）その他／①引受け等の概要」に記載のとおり、上記の発行価額の総額は、後記「（15）その他／①引受け等の概要」に記載の引受人（以下「引受人」といいます。）の買取引受けによる払込金額の総額です。発行価額の総額は、本書の日付現在における見込額です。

（５）【発行価格】
未定（注１）発行価格は、株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）の定める有価証券上場規程施行規則第1210条に規定するブック・ビルディング方式（投資口の取得の申込みの勧誘時において発行価格に係る仮条件を投資家に提示し、投資口に係る投資家の需要状況等を把握した上で、発行価格等を決定する方法をいいます。）により決定します。
（注２）発行価格の決定に当たり、平成24年５月25日（金）に仮条件を提示する予定です。提示される仮条件は、
本投資法人が本書の日付現在において保有し又は取得予定の資産の内容その他本投資法人に係る情報、本投資口の価格算定を行う能力が高いと推定される機関投資家等の意見その他を総合的に勘案し決定する予定です。投資家は、本投資口の買付けの申込みに先立ち、平成24年５月28日（月）から平成24年５月31日（木）までの間に、引受人に対して、当該仮条件を参考として需要の申告を行うことができます。
なお、当該需要の申告は、変更又は撤回することが可能です。引受人は、当該仮条件に基づく需要の申込みの受付けに当たり、本投資口が市場において適正な評価を受けることを目的に、本投資口の価格算定を行う能力が高いと推定される機関投資家等を中心に需要の申告を促す予定です。当該仮条件に基づく需要状況、上場（売買開始）日（後記「（15）その他／②申込みの方法等／（エ）」をご参照ください。）までの価格変動リスク等を総合的に勘案した上で、本投資法人が保有し又は取得予定の資産の内容に照らし公正な価額と評価し得る範囲内で、発行価格等決定日に、発行価格及び発行価額を決定する予定です。
（注３）後記「（15）その他／①引受け等の概要」に記載のとおり、発行価格と発行価額とは異なります。発行
価格と発行価額との差額は、引受人の手取金となります。
（注４）販売に当たっては、東京証券取引所の定める有価証券上場規程に規定する投資主数基準の充足、上場後の本投資口の流通性の確保等を勘案し、需要の申告を行わなかった投資家に販売が行われることがあります。引受人は、需要の申告を行った投資家への販売については、各社の定める配分の基本方針及び販売に関する社内規程等に従い、発行価格又はそれ以上の需要の申告を行った投資家の中から、原則として需要の申告への積極的参加の程度、証券投資についての経験・知識、投資方針への適合性等を勘案した上で、販売先及び販売投資口数を決定する方針です。引受人は、需要の申告を行わなかった投資家への販売については、各社の定める配分の基本方針及び販売に関する社内規程等に従い、原則として証券投資についての経験・知識、投資方針への適合性、引受人との取引状況等を勘案した上で、販売先及び販売投資口数を決定する方針です。配分に関する基本方針については引受人の店頭における表示又はホームページにおける表示等をご確認ください。

（６）【申込手数料】
申込手数料はありません。
（７）【申込単位】
１口以上１口単位（８）【申込期間】
平成24年６月４日（月）から平成24年６月７日（木）まで（９）【申込証拠金】
申込証拠金は、発行価格と同一の金額です。

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（１０）【申込取扱場所】
引受人の本店並びに全国各支店及び営業所（１１）【払込期日】
平成24年６月12日（火）（１２）【払込取扱場所】
三井住友信託銀行株式会社 本店営業部
東京都千代田区丸の内一丁目４番１号（注）上記払込取扱場所での申込みの取扱いは行いません。

（１３）【振替機関に関する事項】
株式会社証券保管振替機構
東京都中央区日本橋茅場町二丁目１番１号（１４）【手取金の使途】
国内一般募集における手取金64,530,000,000円については、国内一般募集と同日付をもって決議された海外募集における手取金37,520,000,000円及び第三者割当による新投資口発行の手取金上限5,150,000,000円と併せて、後記「第二部 ファンド情報／第１ファンドの状況／２投資方針／（２）投資対象／③取得予定資産の概要」に記載の本投資法人が取得を予定している特定資産（投信法第２条第１項における意味を有します。）の取得資金及び借入金の返済に充当する予定です。
（注１）上記の第三者割当については、後記「第４募集又は売出しに関する特別記載事項／２オーバーアロット
メントによる売出し等について」をご参照ください。
（注２）上記の手取金は、本書の日付現在における見込額です。

（１５）【その他】①

引受け等の概要
以下に記載する引受人は、平成24年６月１日（金）（以下「発行価格等決定日」といいます。）に決定される発行価額にて本投資口の買取引受けを行い、当該発行価額と異なる価額（発行価格）で国内一般募集を行います。引受人は、払込期日に発行価額の総額と同額を本投資法人へ払込み、国内一般募集における発行価格の総額との差額は、引受人の手取金となります。本投資法人は、引受人に対して引受手数料を支払
いません。

－ 3 －
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引受人の名称

住所

野村證券株式会社

東京都中央区日本橋一丁目９番１号

三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券株式会社

東京都千代田区丸の内二丁目５番２号

みずほ証券株式会社

東京都千代田区大手町一丁目５番１号

大和証券株式会社

東京都千代田区丸の内一丁目９番１号

ＳＭＢＣ日興証券株式会社

東京都千代田区丸の内三丁目３番１号

東海東京証券株式会社

愛知県名古屋市中村区名駅四丁目７番
１号

合

－

引受
投資口数

未定

計

129,060口（注１）本投資法人及び本投資法人が資産の運用に係る業務を委託している東急不動産アクティビア投信株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）は、発行価格等決定日に引受人との間で新投資口引受契約を締結します。
（注２）上記引受人は、引受人以外の金融商品取引業者に本投資口の販売を委託することがあります。
（注３）国内一般募集の共同主幹事会社は、野村證券株式会社、三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券株式会社
及びみずほ証券株式会社です。
（注４）各引受人の引受投資口数及び引受投資口数の合計は、発行価格等決定日に決定されます。

②

申込みの方法等（ア）申込みの方法は、前記「（８）申込期間」に記載の申込期間内に前記「（10）申込取扱場所」に記載の申込取扱場所へ前記「（９）申込証拠金」に記載の申込証拠金を添えて申込みをするものとします。
（イ）申込証拠金のうち発行価額相当額は、前記「（11）払込期日」に記載の払込期
日に新投資口払込金に振替充当します。
（ウ）申込証拠金には、利息をつけません。
（エ）本投資法人は、東京証券取引所に本投資口の上場を予定しており、上場（売買開始）日は、払込期日の翌営業日である平成24年６月13日（水）（以下「上場（売買開始）日」といいます。）となります。
（オ）国内一般募集の対象となる本投資口の受渡期日は、上場（売買開始）日である
平成24年６月13日（水）となります。本投資口は、上場（売買開始）日から売買を行うことができます。
社債株式等振替法の適用により、本投資口の売買は、振替機関又は口座管理機
関における振替口座での振替により行われます。
（カ）引受人は、本投資法人の指定する販売先として、本資産運用会社の株主である
東急不動産株式会社（以下「指定先」といいます。）に対し、国内一般募集における本投資口のうち、21,100口を販売する予定です。

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２【売出内国投資証券（オーバーアロットメントによる売出し）】（１）【投資法人の名称】
前記「１募集内国投資証券／（１）投資法人の名称」に同じ。
（２）【内国投資証券の形態等】
前記「１募集内国投資証券／（２）内国投資証券の形態等」に同じ。
（３）【売出数】
10,300口（注）オーバーアロットメントによる売出しは、国内一般募集に当たり、その需要状況等を勘案した上で、国内
一般募集の事務主幹事会社である野村證券株式会社が指定先から10,300口を上限として借入れる本投資口（但し、かかる貸借は、前記「１募集内国投資証券／（15）その他／②申込みの方法等／（カ）」に記載のとおり、国内一般募集における本投資口が指定先に販売されることを条件とします。）の日本国内における売出しです。上記売出数はオーバーアロットメントによる売出しの売出数の上限を示したものであり、需要状況等により減少し、又はオーバーアロットメントによる売出しそのものが全く行われない場合があります。
オーバーアロットメントによる売出し等の内容につきましては、後記「第４募集又は売出しに関する特別記載事項／２オーバーアロットメントによる売出し等について」をご参照ください。

（４）【売出価額の総額】
5,150,000,000円（注）売出価額の総額は、本書の日付現在における見込額です。

（５）【売出価格】
未定（注）売出価格は、前記「１募集内国投資証券／（５）発行価格」に記載の発行価格と同一の価格とします。

（６）【申込手数料】
申込手数料はありません。
（７）【申込単位】
１口以上１口単位（８）【申込期間】
平成24年６月４日（月）から平成24年６月７日（木）まで（９）【申込証拠金】
申込証拠金は、売出価格と同一の金額です。

－ 5 －(5) ／ 2012/05/09 10:36 (2012/05/09 10:35) ／ 000000_wk_12837719_0101010_第一部_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

（１０）【申込取扱場所】
野村證券株式会社の本店及び全国各支店（１１）【受渡期日】
平成24年６月13日（水）（１２）【払込取扱場所】
該当事項はありません。
（１３）【振替機関に関する事項】
株式会社証券保管振替機構
東京都中央区日本橋茅場町二丁目１番１号（１４）【手取金の使途】
該当事項はありません。
（１５）【その他】①

引受け等の概要
該当事項はありません。

② 申込みの方法等（ア）申込みの方法は、前記「（８）申込期間」に記載の申込期間内に前記「（10）申込取扱場所」に記載の申込取扱場所へ前記「（９）申込証拠金」に記載の申込証拠金を添えて申込みをするものとします。
（イ）申込証拠金には、利息をつけません。
（ウ）オーバーアロットメントによる売出しの対象となる本投資口は、上場（売買開始）日から売買を行うことができます。
社債株式等振替法の適用により、本投資口の売買は、振替機関又は口座管理機
関における振替口座での振替により行われます。

第２【投資法人債券（短期投資法人債を除く。）】
該当事項はありません。

第３【短期投資法人債】
該当事項はありません。

第４【募集又は売出しに関する特別記載事項】
１

海外市場における本投資口の募集について
国内一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しと同時に、米国及び欧州を中心と－ 6 －(6) ／ 2012/05/09 10:36 (2012/05/09 10:35) ／ 000000_wk_12837719_0101010_第一部_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

する海外市場（但し、米国においては1933年米国証券法に基づくルール144Ａに従った適格
機関投資家に対する販売に限ります。）における本投資口の募集（海外募集）が行われます。
ノムラ・インターナショナル・ピーエルシー（Nomura International plc）、大和証券キャ
ピタル・マーケッツヨーロッパリミテッド（Daiwa Capital Markets Europe Limited）及びユービーエス・リミテッド（UBS Limited）を共同主幹事引受会社とする海外引受会社（以下「海外引受会社」といいます。）は、発行価格等決定日に本投資法人及び本資産運用会社との間でInternational Purchase Agreementを締結し、投信法上の一般事務受託者（投信法第117条第１号）として、本投資口の海外募集を総額個別買取引受けにより行います。
なお、海外募集の概要は以下のとおりです。
①

海外募集における発行数（海外募集口数）
75,040口（注）公募による新投資口発行の発行投資口総数は204,100口であり、国内一般募集口数129,060口及び海外募集
口数75,040口を目処に募集を行いますが、その最終的な内訳は、需要状況等を勘案した上で発行価格等決定日に決定されます。

②

海外募集における発行価額の総額
37,520,000,000円（注）海外募集における発行価額の総額は、本書の日付現在における見込額です。なお、本投資法人が既に発行した本投資口及び本募集における本投資口の発行価額の総額の合計額のうち、国内において募集される投資口の発行価額の総額の占める割合は、100分の50を超えるものとします。

③

その他
海外の投資家向けに英文目論見書を発行していますが、その様式及び内容は本書と同一ではありません。

２

オーバーアロットメントによる売出し等について

国内一般募集に当たり、その需要状況等を勘案した上で、国内一般募集の事務主幹事会社である野村證券株式会社が指定先から10,300口を上限として借入れる本投資口（但し、かかる貸借は、前記「第１内国投資証券（投資法人債券を除く。）／１募集内国投資証券／（15）その他／②申込みの方法等／（カ）」に記載のとおり、国内一般募集における本投資
口が指定先に販売されることを条件とします。）の日本国内における売出し（オーバーア
ロットメントによる売出し）を行う場合があります。オーバーアロットメントによる売出しの売出数は、10,300口を予定していますが、当該売出数は上限の売出数であり、需要状況等により減少し、又はオーバーアロットメントによる売出しそのものが全く行われない場合があります。
なお、オーバーアロットメントによる売出しに関連して、野村證券株式会社が指定先から借入れた本投資口（以下「借入投資口」といいます。）の返還に必要な本投資口を野村證券
株式会社に取得させるために、本投資法人は平成24年５月10日（木）開催の本投資法人役員会において、野村證券株式会社を割当先とする本投資口10,300口の第三者割当による新投資口発行（以下「本件第三者割当」といいます。）を、平成24年７月10日（火）を払込期日として行うことを決議しています。
また、野村證券株式会社は、平成24年６月13日（水）から平成24年７月３日（火）までの間（以下「シンジケートカバー取引期間」といいます。）、借入投資口の返還を目的として、
東京証券取引所においてオーバーアロットメントによる売出しに係る口数を上限とする本投資口の買付け（以下「シンジケートカバー取引」といいます。）を行う場合があります。野村證券株式会社がシンジケートカバー取引により取得した全ての本投資口は、借入投資口の返還に充当されます。なお、シンジケートカバー取引期間内において、野村證券株式会社の判断でシンジケートカバー取引を全く行わず、又はオーバーアロットメントによる売出しに係る口数に至らない口数でシンジケートカバー取引を終了させる場合があります。
オーバーアロットメントによる売出しに係る口数から、シンジケートカバー取引によって－ 7 －(7) ／ 2012/05/09 10:36 (2012/05/09 10:35) ／ 000000_wk_12837719_0101010_第一部_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

取得した口数を減じた口数について、野村證券株式会社は本件第三者割当に係る割当てに応じ、本投資口を取得する予定です。そのため本件第三者割当における発行数の全部又は一部につき申込みが行われず、その結果、失権により本件第三者割当における最終的な発行数がその限度で減少し、又は発行そのものが全く行われない場合があります。
なお、シンジケートカバー取引に関して、野村證券株式会社は三菱ＵＦＪモルガン・スタ
ンレー証券株式会社及びみずほ証券株式会社と協議の上、これを行います。

３

ロックアップについて①

東急不動産株式会社は、本募集に関連して、グローバル・コーディネーターに対し、発行価格等決定日に始まり、当該募集の受渡期日から起算して360日目の日に終了する期間
中、グローバル・コーディネーターの事前の書面による同意なしには、本投資口の売却等（但し、オーバーアロットメントによる売出しに伴う本投資口の貸渡し等を除きます。）
を行わない旨を合意しています。

②

本投資法人は、本募集に関連して、グローバル・コーディネーターに対し、発行価格等決定日に始まり、当該募集の受渡期日から起算して90日目の日に終了する期間中、グローバル・コーディネーターの事前の書面による同意なしには、本投資口の発行等（但し、国内一般募集、海外募集、本件第三者割当及び投資口の分割に伴う新投資口発行等を除きます。）を行わない旨を合意しています。

上記のいずれの場合においても、グローバル・コーディネーターは、それぞれ上記の期間中であってもその裁量で、当該合意の内容を一部又は全部につき解除できる権限を有してい
ます。

－ 8 －
(8) ／ 2012/05/09 10:36 (2012/05/09 10:35) ／ 000000_wk_12837719_0101010_第一部_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

第二部【ファンド情報】
第１【ファンドの状況】
１【投資法人の概況】（１）【主要な経営指標等の推移】
本投資法人の営業期間（以下「事業年度」ということがあります。）は、毎年６月１日から11月末日まで及び12月１日から翌年５月末日までの各６ヶ月間です（本投資法人の規約（以下「規約」といいます。）第34条本文）。但し、第１期営業期間は、本投資法人の成立の日である平成23年９月７日から平成24年５月末日までとなります（規約第34条但書）。本書の日付現在、第１期営業期間は終了しておらず、該当事項はありません。
（２）【投資法人の目的及び基本的性格】①

投資法人の目的及び基本的性格
本投資法人は、投信法に基づき、資産を主として特定資産（投信法に定めるものをいいます。以下同じです。）に対する投資として運用することを目的とし（規約第２条）、また、
後記「２投資方針／（２）投資対象／①投資対象とする資産の種類」に記載する不動産等及び不動産対応証券（以下、不動産等及び不動産対応証券を併せて「不動産関連資産」と総称します。）への継続的な投資を通じて、中長期にわたる安定した収益の確保と運用資産の着実な成長を図ることにより、投資主価値の最大化を目指すことを基本方針としています（規約第27条）。
本投資法人は、中長期的な安定収益の確保のため、投資物件は基本的に長期保有とします（規約第28条第２項）。また、本投資法人は、不動産関連資産を主たる投資対象とし（規約第28条第１項）、都市型商業施設及び東京オフィスへの重点投資を中心にその資産の運用を行います（都市型商業施設及び東京オフィスへ重点投資を行う本投資法人の基本理念の詳細は、後記「２投資方針／（１）投資方針／①本投資法人の基本理念」をご参照ください。）。
本投資法人の投資対象地域は、東京都を中心に、国内の主要都市並びにそれらの周辺通勤圏とします（規約第28条第３項）。
本投資法人は、投信法第198条第１項及び規約第41条の規定に基づき、その資産の運用に係る業務を本資産運用会社に全て委託しています。本投資法人と本資産運用会社との間で平成23年９月７日に締結された資産運用委託契約（その後の変更契約を含み、以下「資産運用委託契約」といいます。）の規定に従い、本資産運用会社は、本投資法人の運用資産に係る運用の方針につき、その社内規程として運用ガイドライン（以下「運用ガイドライン」といいます。）（注）を制定しています。

（注）運用ガイドラインは、本資産運用会社の判断により、規約に定める本投資法人の資産運用の基本方針の最適な実現を目指し、かつ今後の諸要因の動向、変化等を勘案しこれに機動的に対応するため、規約及び資産運用委託契約に定める範囲内において、変更されることがあります。

②

投資法人の特色本投資法人は、投信法に基づき、資産を主として特定資産に対する投資として運用することを目的とします。
本投資口は、投資主の請求による払戻しが認められないクローズド・エンド型です。
本資産運用会社は、本投資法人の資産運用に当たり、本資産運用会社の親会社である東急
不動産株式会社（以下「東急不動産」といいます。）及びそのグループ企業（以下併せて「東急不動産グループ」といいます。）による包括的なサポート体制を通じ、東急不動産グ
ループのバリューチェーンを活用して、継続的な資産取得によるポートフォリオの拡大（外－ 9 －(9) ／ 2012/05/09 10:36 (2012/05/09 10:35) ／ 000000_wk_12837719_0201010_第二部_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

部成長）と、テナント満足度の追求及び資産価値の維持・向上（内部成長）を図り、投資主
価値の最大化を目指します。詳細は、後記「２投資方針／（１）投資方針／④成長戦略」をご参照ください。

－ 10 －(10) ／ 2012/05/09 10:36 (2012/05/09 10:35) ／ 000000_wk_12837719_0201010_第二部_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

（３）【投資法人の仕組み】①本投資法人の仕組図
資産保管会社（イ）

本投資法人
アクティビア・プロパティーズ
投資法人

三井住友信託銀行株式会社

野村證券株式会社
三菱ＵＦＪモルガン・スタン
レー証券株式会社

投資主総会
投資主名簿等管理人

国内における引受人（カ）

みずほ証券株式会社（ウ）ほか

三井住友信託銀行株式会社

役員会

一般事務受託者（エ）

執行役員：坂根春樹
監督役員：山田洋之助
監督役員：有賀美典

海外における引受人（キ）

三井住友信託銀行株式会社

ノムラ・インターナショナ
ル・ピーエルシー（Nomura International
plc）
大和証券キャピタル・マー
ケッツヨーロッパリミテッド（Daiwa Capital Markets
Europe Limited）

会計監査人
ユービーエス・リミテッド（UBS Limited）

新日本有限責任監査法人

ほか
（ア）

スポンサー
東急不動産株式会社（オ）

資産運用会社
東急不動産アクティビア投信株式会社

サポート提供会社（ク）

東急リバブル株式会社
株式会社東急コミュニティー
株式会社東急ハンズ
株式会社東急スポーツ
オアシス
東急リロケーション株式会社（ア） 資産運用委託契約（イ） 資産保管委託契約（ウ） 投資主名簿等管理人委託契約（エ） 一般事務委託契約（オ） スポンサーサポート契約（カ） 新投資口引受契約（キ） International Purchase Agreement（ク） サポート契約－ 11 －(11) ／ 2012/05/09 10:36 (2012/05/09 10:35) ／ 000000_wk_12837719_0201010_第二部_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

②本投資法人及び本投資法人の関係法人の名称、運営上の役割及び関係業務の内容
役割

名称

関係業務の内容

投資法人

アクティビア・プロパティーズ
投資法人

資産運用会社（投信法第198条関係）

東急不動産アクティビア投信株式会社

資産保管会社（投信法第208条関係）

三井住友信託銀行株式会社

投資主名簿等管理人

三井住友信託銀行株式会社

一般事務受託者（機関運営事務受託者、会計事務等に関する業務受託者）

三井住友信託銀行株式会社

国内における引受人

野村證券株式会社
三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー
証券株式会社
みずほ証券株式会社
ほか

不動産関連資産への継続的な投資を通じて、中長期にわたる安定した収益の確保と運用資産の着実な成長を図ることにより、投資主価値の最大化を目指すことを基本方針とします。
以下に掲げる本投資法人の資産の運用に係る業務の委託を、本投資法人から受けます。
（業務内容）
ａ．本投資法人の運用資産の運用に係る業務
ｂ．本投資法人の資金調達に係る業務
ｃ．運用資産の状況その他の事項について、本投資法人に対する又は本投資法人のための報告、届出等の業務
ｄ．運用資産に係る運用計画の策定業務
ｅ．その他本投資法人が随時委託する業務
ｆ．前各号に付随し又は関連する業務
以下に掲げる本投資法人の資産の保管に係る業務の委託を、本投資法人から受けます。
（業務内容）
ａ．資産保管業務
ｂ．金銭出納管理業務
ｃ．その他前各号に付随関連する業務
以下に掲げる一般事務に係る業務の委託を、本投資法人から受けます。
（業務内容）
ａ．投資主名簿の作成、管理及び備置に関する事務
ｂ．募集投資口の発行に関する事務
ｃ．投資主に対して分配をする金銭の計算及び支払に関する事務ｄ．投資主の権利行使に関する請求その他投資主からの申出の受付に関する事務
ｅ．その他前各号に付随関連する事務以下に掲げる一般事務に係る業務の委託を、本投資法人から受けます。
（業務内容）
ａ．計算に関する事務
ｂ．会計帳簿の作成に関する事務
ｃ．納税に関する事務
ｄ．機関の運営に関する事務
ｅ．その他前各号に付随関連する事務
投信法上の一般事務受託者（投信法第117条第１号）として、国内一般募集に係る本投資口の買取引受けを行います。

－ 12 －(12) ／ 2012/05/09 10:36 (2012/05/09 10:35) ／ 000000_wk_12837719_0201010_第二部_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

役割
海外における引受人

スポンサー

サポート提供会社

名称

関係業務の内容

ノムラ・インターナショナル・
ピーエルシー（Nomura International plc）
大和証券キャピタル・マーケッツ
ヨーロッパリミテッド（Daiwa Capital Markets Europe
Limited）
ユービーエス・リミテッド（UBS Limited）
ほか
東急不動産株式会社

投信法上の一般事務受託者（投信法第117条第１号）として、海外募集に係る本投資口の買取引受けを行います。

東急リバブル株式会社
株式会社東急コミュニティー
株式会社東急ハンズ
株式会社東急スポーツオアシス
東急リロケーション株式会社

スポンサーサポートの提供を行います。詳細については、後記「第三部 投資法人の詳細情報／第３
管理及び運営／２利害関係人との取引制限／（５）
利害関係人及び主要株主との取引状況等／③東急不動産とのスポンサーサポート契約、東急不動産グ
ループに属する子会社５社との一連のサポート契約」をご参照ください。
サポートの提供を行います。詳細については、後記「第三部 投資法人の詳細情報／第３管理及び運営／２利害関係人との取引制限／（５）利害関係人
及び主要株主との取引状況等／③東急不動産とのス
ポンサーサポート契約、東急不動産グループに属す
る子会社５社との一連のサポート契約」をご参照く
ださい。

－ 13 －(13) ／ 2012/05/09 10:36 (2012/05/09 10:35) ／ 000000_wk_12837719_0201010_第二部_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

（４）【投資法人の機構】
本投資法人の統治に関する事項及び投資法人による関係法人に対する管理体制の整備状況は、主として以下のとおりです。
① 投資主総会（ア）投信法又は規約により定められる本投資法人に関する一定の事項は、投資主により構成される投資主総会にて決定されます。投資主総会における各投資主の議決権及び決議方法については、後記「第三部 投資法人の詳細情報／第３管理及び運営／３投資
主・投資法人債権者の権利／（１）投資主の権利／⑤議決権」をご参照ください。
（イ）投資主総会は、法令に別段の定めがある場合のほか、役員会の決議に基づき執行役員がこれを招集します（規約第９条第１項）。投資主総会は、東京23区内において招集します（規約第９条第２項）。
（ウ）投資主総会を招集するには、執行役員は、投資主総会の日の２ヶ月前までに当該日を公告し、当該日の２週間前までに、投資主に対して、書面をもってその通知を発する
こととします（投信法第91条第１項）。投資主総会において権利を行使すべき投資主
は、本投資法人が役員会の決議を経て法令に従い予め公告して定める一定の日（以下「基準日」といいます。）現在の最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主とします（規約第15条第１項）。
（エ）投資主総会の議長は、執行役員が１人の場合はその執行役員が、執行役員が２人以上の場合は役員会において予め定めた順序に従い執行役員の１人がこれに当たります。
但し、議長たる執行役員に事故がある場合は、役員会において予め定めた順序に従い、ほかの執行役員又は監督役員の１人がこれに代わります（規約第10条）。
② 執行役員、監督役員及び役員会（ア）執行役員は、本投資法人の業務を執行し、本投資法人を代表して本投資法人の業務に関する一切の裁判上又は裁判外の行為をする権限を有しています（投信法第109条第１項及び第５項、会社法（平成17年法律第86号、その後の改正を含みます。以下「会社法」といいます。）第349条第４項）。但し、投資主総会の招集、一般事務受託者への事務の委託、資産運用委託契約又は資産保管委託契約の締結又はこれらの契約内容の変更、本資産運用会社からの資産運用委託契約の解約への同意その他投信法に定められた重要な職務の執行については、役員会の承認を受けなければなりません（投信法
第109条第２項）。監督役員は、執行役員の職務の執行を監督する権限を有しています（投信法第111条第１項）。また、役員会は、重要な職務の執行に関する前記の承認権限を有するほか、投信法及び規約に定める権限並びに執行役員の職務の執行を監督す
る権限を有しています（投信法第114条第１項）。
（イ）執行役員は１人以上、監督役員は２人以上（但し、執行役員の数に１を加えた数以上とします。）とします（規約第16条）。
（ウ）執行役員及び監督役員は、法令に別段の定めがない限り、投資主総会の決議をもって選任します（投信法第96条第１項、規約第17条第１項）。
（エ）執行役員及び監督役員の任期は、就任後２年とします。但し、補欠又は増員のために選任された執行役員又は監督役員の任期は、前任者又は在任者の残存期間と同一とします（規約第17条第２項）。
（オ）補欠の役員（執行役員及び監督役員をいいます。以下同じです。）の選任に係る決議が効力を有する期間は、当該決議がなされた投資主総会（当該投資主総会において役員が選任されなかった場合には、その直前に役員が選任された投資主総会）において選任された被補欠者である役員の任期が満了する時までとします（規約第17条第３項）。但し、投資主総会の決議によってその期間を短縮することを妨げないものとします（投信法第96条第２項、会社法第329条第２項、投資信託及び投資法人に関する法－ 14 －(14) ／ 2012/05/09 10:36 (2012/05/09 10:35) ／ 000000_wk_12837719_0201010_第二部_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

律施行規則（平成12年総理府令第129号、その後の改正を含みます。以下「投信法施行規則」といいます。）第163条第３項但書）。
（カ）役員会の決議は、法令又は規約に別段の定めがない限り、議決に加わることができる
構成員の過半数が出席の上、出席者の過半数の議決によって行います（規約第21条第１項）。
（キ）役員会は、法令に別段の定めがある場合のほか、執行役員が１人の場合はその執行役
員が、執行役員が２人以上の場合は役員会において予め定めた順序に従い執行役員の１人がこれを招集し、その議長となります（投信法第113条第１項、規約第20条第１項）。
（ク）役員会招集権者以外の執行役員及び監督役員は、投信法の規定に従い、役員会の招集を請求することができます（投信法第113条第２項、第３項）。
（ケ）役員会の招集通知は、会日の３日前までに執行役員及び監督役員の全員に対して、発するものとします。但し、執行役員及び監督役員の全員の同意を得て、招集期間を短縮し又は招集手続を省略することができます（投信法第115条第１項、会社法第368条、
規約第20条第２項）。
③ 会計監査人（ア）会計監査人は、投資主総会の決議によって選任します（投信法第96条第１項）。
（イ）会計監査人の任期は、就任後１年経過後に最初に迎える決算期後に開催される最初の投資主総会の終結の時までとします。なお、会計監査人は、投資主総会において別段の決議がなされなかったときは、その投資主総会において再任されたものとみなします（投信法第103条）。
（ウ）会計監査人は、本投資法人の計算書類等の監査を行うとともに、執行役員の職務の執行に関し不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを発見した場合における監督役員への報告その他法令で定める業務を行います（投信法第115条の３第１項等）。
④ 資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者（ア）本投資法人は、投信法に基づき、資産の運用に係る業務を本資産運用会社へ、資産の保管に係る業務を資産保管会社へ委託しています。本投資法人は、資産の運用及び保管に係る業務以外の業務に係る事務で投信法により第三者に委託しなければならないとされる事務については第三者へ委託しています。
（イ）本投資法人の資産運用を行う本資産運用会社に係る、本書の日付現在における運用体
制については、後記「第三部 投資法人の詳細情報／第４関係法人の状況／１資産運用会社の概況／（２）運用体制」をご参照ください。
⑤

内部管理及び監督役員による監督の組織、人員及び手続
本投資法人は、その役員会規程において、役員会を３ヶ月に１回以上開催することと定めています。本投資法人の役員会においては、執行役員及び監督役員が出席する（本投資法人
は役員会の議事録の作成のため機関運営事務受託者を同席させることができます。）ほか、
本資産運用会社が臨席の上、業務執行状況及び本資産運用会社による業務執行状況等について執行役員が報告を行い、本資産運用会社は執行役員が報告を行うにあたり補足説明等の補助業務を担うとともに監督役員から資産運用業務の状況等に関して報告を求められた場合はこれに応じることにより、役員会を通じた管理を行う内部管理体制を確立しています。また、本書の日付現在、本投資法人の監督役員には、弁護士１名、公認会計士１名の計２名が選任されており、各監督役員は、これまでの実務経験と見識に基づき、執行役員の職務執行につき様々な見地から監督を行っています。

－ 15 －(15) ／ 2012/05/09 10:36 (2012/05/09 10:35) ／ 000000_wk_12837719_0201010_第二部_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

⑥

内部管理、監督役員による監督及び会計監査の相互連携
各監督役員は、本投資法人の役員会において、執行役員から業務執行状況並びに本資産運用会社による資産運用状況、コンプライアンス及びリスクに関する事項について報告を受け、役員会に臨席する本資産運用会社に必要に応じてこれらの事項につき報告を求めます。一方、会計監査人は、決算期毎に本投資法人の計算書類等の監査を行い、これらの承認を付議する
役員会に先立ち監査報告会を開催し、監査内容を執行役員及び監督役員に報告し、また、会計監査報告を作成することに加え、その職務を行うに際して執行役員の職務の執行に関し不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを発見したときには、遅滞なくこれを監督役員に報告する職務を担っています。

⑦

投資法人による関係法人に対する管理体制の整備の状況
本資産運用会社については、本資産運用会社の利害関係人等との不動産等の取得・売却・管理の委託及び賃貸を行う際には、当該取引の内容を記載した書面を本投資法人へ交付するものとされています。
その他の関係法人については、本資産運用会社を通じて、その業務の状況についての掌握を図っています。

⑧

投資運用の意思決定機構及び投資運用に関するリスク管理体制の整備の状況
後記「第三部 投資法人の詳細情報／第４関係法人の状況／１資産運用会社の概況／（２）運用体制／③投資運用の意思決定機構」及び同「⑤リスク管理体制」をご参照ください。

（５）【投資法人の出資総額】
本書の日付現在、本投資法人の出資総額は200,000千円、本投資法人が発行することができる投資口の総口数は2,000,000口、発行済投資口総数は400口です。
本書の日付現在までの出資総額及び発行済投資口総数の異動は以下のとおりです。
出資総額（千円）

発行済投資口総数（口）年月日
増加額
平成23年９月７日

残高200,000

200,000

増加口数

残高

400

400

（注）本投資法人は、平成23年９月７日に設立されました。設立時における投資口の引受けの申込人は、東急不動産です。

（６）【主要な投資主の状況】
本書の日付現在における本投資法人の投資主は以下のとおりです。
投資主名
東急不動産株式会社

住所
東京都渋谷区道玄坂一丁目21番２号

所有
投資口数
400口

比率
100.00％（注）比率とは、発行済投資口総数に対する所有投資口数の比率をいいます。

－ 16 －(16) ／ 2012/05/09 10:36 (2012/05/09 10:35) ／ 000000_wk_12837719_0201010_第二部_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

２【投資方針】（１）【投資方針】①

本投資法人の基本理念

本投資法人は、都市型商業施設及び東京オフィスへの重点投資を中心にその資産の運用を行います。
本投資法人の定義する都市型商業施設とは、東京都及び三大都市圏（注１）の政令指定都
市並びに国内の主要都市のターミナル駅に隣接するエリア又は繁華性が高いエリアに所在し、かつ高い視認性を有する商業施設（注２）を意味します。
また、東京オフィスとは、東京23区に立地するオフィスビルのうち、オフィス集積があるエリアの駅至近に位置するオフィスビルを意味します。
本投資法人の名称に付せられた「アクティビア・プロパティーズ」の「Activia（アクティビア）」とは、「活気を与える」を意味する「Activate」と「場所」を意味する接尾語「ia」からなる造語です。その名称の由来に相応しい不動産への投資・運用を通じて、広く社会に活気を与えられる存在となることを本投資法人は目指します。また、本投資法人は、中長期的な投資主価値の最大化を図るため、多くの人が集い、街の賑わいや企業の活動拠点として「お客様に選ばれ続ける不動産」を選択し、「プロアクティブ（Proactive）な運用」（率先し、先を見越して行動し、状況を改善する運用）を目指します。
（注１）「三大都市圏」とは、東京圏（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県）、中京圏（愛知県）、近畿圏（大阪府・京都府・兵庫県）を意味します。以下同じです。
（注２）本投資法人の定義する「商業施設」には、その主たる用途において、小売業を含む物品販売業、飲食業、企業ショールーム、展示場等を含む多様な業種・業態による商業利用が可能な施設のほか、宿泊施設（ホテル）や駐車場として利用される場合を含みます。また、かかる施設の利用に供される関連施設及び付属設備のほか、それらの敷地（土地）所有権等を含みます。以下同じです。

②

本投資法人の基本方針（ア）都市型商業施設及び東京オフィスへの重点投資
本投資法人は、上記「①本投資法人の基本理念」に記載のとおり、都市型商業施設及び東京オフィスに対して重点的に投資を行います。その際、中長期にわたり競争力を有する
ポートフォリオを構築するため、周辺環境を含めた立地の選定を重視し、用途、規模、ク
オリティ、仕様及びテナント等の個別要素を総合的に勘案した上で慎重に投資判断を行います。
なお、都市型商業施設及び東京オフィスへの重点投資を中心に据えたポートフォリオ構
築方針及び投資基準に関する詳細は、後記「③ポートフォリオ構築方針」及び「⑥投資基準」をご参照ください。
（イ）包括的なサポート体制を通じた東急不動産グループのバリューチェーンの活用
東急不動産は、本投資法人がその資産運用を委託する本資産運用会社に対して100％出資を行う、本投資法人のスポンサー（以下「スポンサー」といいます。）です。また、東急不動産グループは、不動産の開発・運営・管理につき豊富な実績を有する総合不動産デベロッパーであり、かつ株式会社東急ハンズ（以下「東急ハンズ」といいます。）、株式
会社東急スポーツオアシス（以下「東急スポーツオアシス」といいます。）等の小売業及びサービス業といったB to C 事業（注）を行うテナント企業をグループ内に有しています。
（注）本書において、「B to C事業」とは、企業（ビジネス）（Business）と一般消費者（カスタマー乃至コン
シューマー）（Customer/Consumer）との取引を意味します。以下同じです。

－ 17 －(17) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:35) ／ 000000_wk_12837719_0201020_投資方針_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

東急不動産グループでは、これまでに培った総合不動産デベロッパーとしてのノウハウの他、テナントニーズに精通した企業グループとして多面的かつ総合的なバリューチェー
ンを構築し、グループ独自のノウハウを多年にわたり蓄積しています。本投資法人は、かかる東急不動産グループのバリューチェーンとノウハウを活用して、質の高い投資対象資産の継続的な取得と、取得した運用資産の価値の維持・向上を図り、投資主価値の最大化を目指してその資産の運営・管理を行う方針です。
かかる東急不動産グループの総合的なバリューチェーンとノウハウの活用のため、本資産運用会社は、東急不動産との間でスポンサーサポート契約を締結し、また、東急不動産
グループに属する子会社５社（以下「サポート提供会社」といいます。）との間でそれぞれサポート契約を締結しています。
包括的なサポート体制を通じた東急不動産グループのバリューチェーンの活用の詳細は、後記「④成長戦略／（ウ）東急不動産グループのバリューチェーン」及び「④成長戦略／（エ）東急不動産グループの包括的なサポート体制」をご参照ください。
（ウ）投資主価値を最大化するためのガバナンス体制
本投資法人が投資対象資産の取得を行うには、本資産運用会社の投資委員会において、当該資産の取得の実行と取得価格の承認を含めた議案について、外部専門家を含めた委員全員の同意が必要とされるほか、法令遵守体制及び利害関係者取引における利益相反対策
として、投資委員会での決議事項を本資産運用会社のコンプライアンス委員会の判断をもって差し戻し可能としています。
これらの社内規程は、投資主価値の最大化に向け、投資対象資産の取得の可否と取得価格の判断において第三者性をより担保する体制を採用するものです。また、コンプライア
ンス委員会における決議は、出席した委員のうち、少なくともコンプライアンス室長及び外部専門家各１名を含む３分の２以上の委員の賛成が必要とされています。さらに、本資産運用会社の報酬において、１口当たり分配金に連動する報酬体系をその一部に導入することで、投資主価値を重視した運用体制を目指します。
このように、本投資法人は、その資産運用において中立的かつ透明性の高いガバナンス（企業統治）体制の整備・充実を図る方針です。
また、スポンサーである東急不動産は、本資産運用会社との間で締結したスポンサーサ
ポート契約において、本書による国内一般募集により東急不動産に割り当てられる本投資
口の継続保有、将来における本投資口発行の際の追加取得の真摯な検討、本投資法人の取得・保有する一部の資産に係るスポンサーとの共有等の真摯な検討等を規定しており、本投資法人の投資主の利益と東急不動産の利益の共同化手法を採用しています。
かかる利益の共同化手法は、互いの利害を一致させ、不動産への投資・運用における協同体制を築くことで、本投資法人及び東急不動産の相互における利益の向上を目指すもの
であり、本投資法人の投資主価値の向上に資するものと考えています。なお、これらの利益相反対策、本資産運用会社の報酬体系及びガバナンス体制の詳細については、後記「⑤投資主価値を最大化するためのガバナンス体制」をご参照ください。
③

ポートフォリオ構築方針
本投資法人は、以下の方針に従い、前記「①本投資法人の基本理念」に記載のとおり、都市型商業施設と東京オフィスに対して重点的に投資を行います。
また、本投資法人は、都市型商業施設以外の商業施設及び東京オフィス以外のオフィスビル（以下併せて「その他投資対象資産」といいます。）についても、個別の資産の特性及び競争力等を見極めた上で厳選投資を行います。これにより、ポートフォリオの安定性及び収益性の向上を図ります。

－ 18 －(18) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:35) ／ 000000_wk_12837719_0201020_投資方針_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

（ア）都市型商業施設と東京オフィス
a．都市型商業施設
都市型商業施設とは、東京都及び三大都市圏の政令指定都市並びに国内の主要都市のター
ミナル駅に隣接するエリア又は繁華性が高いエリアに所在し、高い視認性を有する商業施設を意味します。
都市型商業施設の優位性の詳細については、後記「（イ）都市型商業施設の優位性」をご参照ください。
b．東京オフィス
東京オフィスとは、東京23区に立地するオフィスビルのうち、オフィス集積があるエリアの駅至近に位置するオフィスビルを意味します。
東京オフィスの優位性の詳細については、後記「（ウ）東京オフィスの優位性」をご参照ください。
c．投資比率本投資法人は、本投資法人の運用資産全体（ポートフォリオ）の投資比率（以下「投資比率」といいます。）において、都市型商業施設及び東京オフィスへの投資比率を併せて70％以上とし、その他投資対象資産への投資比率を30％以下とすることを基本方針としています（注１）（注２）。
以下の表は、都市型商業施設及び東京オフィスにつき、主たる用途、地域・立地、特長の概要を簡略化して示したものです。
投資対象

都市型商業施設

東京オフィス

主たる用途

商業施設

オフィス

地域・立地

東京都及び三大都市圏の政令指定都市並 東京23区に立地するオフィスビルのうびに国内の主要都市のターミナル駅に隣 ち、オフィス集積があるエリアの駅至近
接するエリア又は繁華性が高いエリアに に位置する。
所在し、高い視認性を有する。
・東京都及び三大都市圏の政令指定都市 ・企業の本社機能の一極化や効率化の観並びに国内の主要都市に所在するため、 点より、東京への人口集中と企業集積が広い商圏を有し多数の施設利用者が想定 継続しており、中長期的な底堅いテナンできる。
ト需要が見込める。

特長

・駅隣接により交通利便性が高く又は繁 ・東京は日本の中枢及びアジアの拠点で華性が高いエリアに所在するため、高い あるため、多種多様かつ豊富なオフィス
集客性と、多様なテナントの出店ニーズ テナントの需要が存在し、テナント代替が見込まれる。
性も高く、中長期での稼働の安定性がある。
・特に、ブランド力の高い商業エリア（東京：表参道、原宿、銀座等）では、 ・景気変動に対する感応度が高く、景気
購買・消費以外に、人との交流・情報発 回復局面における収益の拡大が見込め
信・文化発信等、体験型時間消費の場と る。
しても機能している。
・他の地域・用途の不動産に比べて、相・施設特性やトレンドにあわせたテナン
対的に投資対象となる資産の物件数が多ト選定や組合せを行う等、運営力の発揮 く、売買マーケットにおける市場参加者
により、景気変動の影響の軽減を図り、 も豊富なため、物件の流動性が高く、か
中長期的な資産価値の維持・向上が可能 つ、タイミングを捉えた物件取得が可能
である。
である。
・適正立地が相対的に限定され、施設の新規供給量が少ないことによる希少性が
ある。

投資比率

投資金額の70％以上（注１）－ 19 －(19) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:35) ／ 000000_wk_12837719_0201020_投資方針_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

（注１）取得価額ベースとし、消費税その他の取得に係る諸費用を除きます。なお、不動産関連資産の取得又は売却の結果、短期的に上記の比率と異なる比率となる可能性があります。
（注２）本投資法人は、社会経済的な利用形態において一体的に利用される一又は複数の不動産から構成される施設を本体又は裏付けとする不動産関連資産（以下「複合資産」といいます。）の全部又は一部を取得する場合、当該複合資産の賃貸可能面積の過半の利用目的又は実際の利用形態が主として商業施設又はオフィスであるときは、当該複合資産の全部又は一部を取得することができるものとします。

（イ）都市型商業施設の優位性
本投資法人が重点的な投資対象の一つと位置付ける都市型商業施設は、①大都市における人口流入と中心市街地での安定的な小売販売額にみられる集客力の高さ、②多様化する
消費者ニーズに対応する豊富で多種多様なテナントの出店需要、③施設供給量が相対的に少ないことによる希少性の３点において優位性を有するものと考えられます。
a．大都市における人口流入と中心市街地での安定的な小売販売額にみられる集客力の高さ
下表は、平成17年及び平成22年に実施された国勢調査に基づく我が国の人口総数（注１）、世帯数（注２）及び生産年齢人口（注１）の増減率を示したものです。

この統計資料によれば、その間５年間における全国（注３）の人口総数の増加率は、過去最低水準のプラス0.2％と微増に留まり、人口総数の減少が日本経済における懸案事
項の一つとなっています。これに対し、政令指定都市（注４）では、人口総数の増加率は同期間においてプラス2.9％、三大都市圏の政令指定都市（注４）ではプラス3.5％、とりわけ東京23区（注５）ではプラス5.4％を示しています。これら都市部における人口総数の増加傾向は今後も一定期間継続するものと本投資法人は考えています。
また、同様に、世帯数も政令指定都市の増加率はプラス7.3％、三大都市圏の政令指定都市ではプラス8.0％、東京23区ではプラス9.5％と、いずれも全国平均を大きく上回っています。なお、世帯数の増加は、家具や家電、日用品等の世帯単位で必要な消費
財の購買需要拡大に寄与し、個人消費の増加要因の一つにもなると本投資法人は考えています。
また、15歳～64歳の生産年齢人口の増加率は、少子高齢化の影響を受け全国ではマイナス3.6％と減少を示しているのに対し、三大都市圏の政令指定都市ではマイナス0.1％と微減に留まっています。また、東京圏の政令指定都市（注６）及び東京23区ではいずれも増加を示しています。生産年齢人口層は、商業施設の主要な施設利用者であり、消費活動の中心を担っていると本投資法人は考えています。
＜人口総数・世帯数・生産年齢人口の増減率（平成17年・平成22年）＞
人口総数

世帯数

生産年齢人口

10%
8%
6%
増 4%
加
率 2%
0%
-2%
-4%
全国

政令指定都市

三大都市圏の
東京圏の政令指定都市 政令指定都市

東京23区－ 20 －(20) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:35) ／ 000000_wk_12837719_0201020_投資方針_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

（出所）総務省統計局公表の「国勢調査」に基づき株式会社都市未来総合研究所にて作成（注１）「人口総数」とは、上記国勢調査に示された人口総数（常住人口）を意味し、「生産年齢人口」とは、そのうち調査年の10月１日時点で満年齢15歳から64歳までの人口を意味します。
（注２）「世帯数」とは、上記国勢調査に示された世帯数総数を意味します。
（注３）「全国」とは、我が国全体を意味します。
（注４）「政令指定都市」とは、東京23区及び平成22年４月１日時点の19の政令指定都市を指し、「三大都市圏の政令指定都市」とは、東京23区及び平成22年４月１日時点において三大都市圏に所在する10の政令指
定都市を指します。なお、平成22年４月１日時点における政令指定都市は、平成17年当時においても政令指定都市であったものとみなし、平成22年４月１日時点までに市区町村合併がなされた地域は平成17
年当時において既に市区町村合併がなされたものとみなして、それぞれ上表の数値を算定しています。
（注５）上記国勢調査において東京23区は「東京都区部」と表示されていますが、本書では東京23区と表示します。
（注６）「東京圏の政令指定都市」とは、東京23区及び東京圏の平成22年４月１日時点の５つの政令指定都市を指します。なお、平成22年４月１日時点における政令指定都市は、平成17年当時においても政令指定都市であったものとみなし、平成22年４月１日時点までに市区町村合併がなされた地域は平成17年当時において既に市区町村合併がなされたものとみなして、上表の数値を算定しています。

下表は、平成14年及び平成19年を各調査時点とする商業統計を比較し、当該５年間における政令指定都市（注１）の中心市街地（注３）と中心市街地以外（注３）の地域での小売業の年間商品販売額の増減率を示したものです。
この統計資料によれば、平成14年から平成19年の５年間において、政令指定都市の中心市街地における小売業の年間商品販売額（注３）の増加率は、中心市街地以外の地域における小売業の年間商品販売額の増加率の３倍以上となっており、人口集中が継続する
政令指定都市の中でも、その立地により、商業施設における小売業の売上動向は大きく異なっていると考えられます。
さらに三大都市圏の政令指定都市（注１）、東京圏の政令指定都市（注１）及び東京23区（注２）の中心市街地においても、年間商品販売額の増加率がそれぞれの中心市街地以外
における増加率を上回る伸び率を示しています。
本投資法人が重点的に投資する都市型商業施設の多くが立地する東京都及び三大都市
圏の政令指定都市等の大都市の中でも、利便性・繁華性の高い中心市街地の年間商品販
売額は、中心市街地以外の立地と比較した場合において、今後も堅調に推移していくものと本投資法人は考えています（注４）。
＜小売業における年間商品販売額の増減率（平成14年・平成19年）＞
中心市街地

中心市街地以外

三大都市圏の政令指定都市

東京圏の政令指定都市

6%
5%
4%
増
加 3%
率
2%
1%
0%

政令指定都市

東京23区（出所）経済産業省公表の「商業統計」に基づき株式会社都市未来総合研究所にて作成－ 21 －(21) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:35) ／ 000000_wk_12837719_0201020_投資方針_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

（注１）「政令指定都市」とは、東京23区及び平成14年４月１日時点の12の政令指定都市を意味し、「三大都市圏の政令指定都市」とは、東京23区及び平成14年４月１日時点において三大都市圏に所在する７つの政令指定都市を意味し、「東京圏の政令指定都市」とは、東京23区及び平成14年４月１日時点において東京圏に所在する３つの政令指定都市を意味します。なお、平成14年４月１日時点において政令指定都市でなかった都市は、平成19年当時においても政令指定都市でなかったものとみなして、上表の数値を算定しています。
（注２）上記商業統計において東京23区は「東京都区部」と表示されていますが、本書では東京23区と表示します。
（注３）「中心市街地」とは、上記商業統計掲載の駅周辺型商業集積地区・市街地型商業集積地区・オフィス街
地区に分類される地域を意味し、「中心市街地における小売業の年間商品販売額」とは、中心市街地に立地する小売業の年間販売額を合計した数値です。「中心市街地以外」とは、上記商業統計掲載の住宅
地背景型商業集積地区・ロードサイド型商業集積地区・その他の商業集積地区・住宅地区・工業地区・その他地区を意味し、当該地域に立地する小売業の年間販売額を合計して「中心市街地以外における小売業の年間商品販売額」を算出しています。なお、上記商業統計掲載の分類は、本投資法人の投資基準における都市型商業施設か否かの分類とは異なります。
（注４）上記の統計データは、平成14年及び平成19年を各調査時点とする商業統計を比較し、小売業における年間商品販売額の増減率について、中心市街地と中心市街地以外に区分して、それぞれの数値を比較したものであり、平成19年以降における小売業の年間販売額等の傾向を示すものではありません。なお、経済産業省では、近年において、５年毎に商業統計の新たな統計データを公表しています。

以上の２つの統計データによれば、本投資法人が重点的に投資する都市型商業施設の多くが立地する東京23区及び三大都市圏の政令指定都市では、人口流入が継続しており、また、その中心市街地に位置する商業施設においては、相対的に高い集客力を維持し、安定的な売上が今後も期待されるものと本投資法人は考えています。
b．多様化する消費者ニーズに対応する豊富で多種多様なテナントの出店需要
都市型商業施設のうち、特に繁華性の高いエリアに立地し、小売業・飲食業等を中心に利用される商業施設では、多様化する消費者の価値観やニーズに対応し、集客力ある
テナントからの幅広い出店ニーズが期待されます。例えば、衣料品では、ファスト
ファッションブランドからラグジュアリーブランドまで、同様に飲食では、ファスト
フードから高級レストランまで多岐にわたります。その他、企業のショールームや展示場等、広告宣伝媒体としての役割を果たすテナントのほか、宿泊施設（ホテル）業態のテナント需要もあり、本投資法人の定義する都市型商業施設では、多種多様な業種・業
態のテナント層を取り込むことが可能と見込まれます。
例えば、取得予定資産（後記「（２）投資対象／③取得予定資産の概要」に定義しま
す。）の一つである「東急プラザ 表参道原宿」が所在する表参道・原宿エリア（東京
都港区・渋谷区）は、ファッションや流行に対する感度の高い顧客が集まる、日本を代表する商業エリアとしてのブランドを確立しており、テナントの情報発信・マーケティ
ング戦略の観点からもテナント需要・出店ニーズの厚いエリアです。「東急プラザ 表
参 道 原 宿 」 を 例 に と る と 、 米 国 か ら の 日 本 展 開 第 １ 号 店 と な る 「 AMERICAN EAGLEOUTFITTERS（アメリカンイーグル アウトフィッターズ）」が日本向けに同社ブランドの 情 報 発 信 地 と し て 出 店 し て お り 、 そ の 他 、 「 ト ミ ー ヒ ル フ ィ ガ ー 」 や 「 The
SHEL'TTER TOKYO」等のテナントが、そのブランド旗艦店として出店しています。
また、近年、増加しているアジア圏からの外国人観光客が、日本でのショッピングやカルチャーの体験を求め、ブランド化された日本の大都市の商業エリアを訪れる機会が多くなっていると思われます。
以上のように、本投資法人が重点的に投資する都市型商業施設は、そのエリア特性から、多様な消費者・顧客ニーズを的確に捉えることができ、豊富で多岐にわたるテナン
ト出店需要に裏打ちされている点において強みを有するものと本投資法人は分析しています。

－ 22 －(22) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:35) ／ 000000_wk_12837719_0201020_投資方針_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

c．施設供給量が相対的に少ないことによる希少性
都市型商業施設の新規供給量に関し、経済産業省公表の大規模小売店舗立地法（平成10年法律第91号、その後の改正を含みます。以下「大規模小売店舗立地法」といいます。）の届出に基づく下表の分析によると、平成12年度以降、都市型商業施設に類似する都市型の大規模小売店舗（注１）の新規出店届出数は、近時において最も多い平成17年度において１年間で81件であったのに対し、非都市型の大規模小売店舗（注２）の新規出
店届出数は630件となっています。また、平成12年度から平成23年度の各年度にわたり、
非都市型の大規模小売店舗と比較した場合でも、都市型の大規模小売店舗の新規出店届
出数は低水準で推移しています。
同様に、都市型商業施設に類似する都市型の大規模小売店舗の供給量は、非都市型の大規模小売店舗と比較した場合、今後も相対的に低い水準で推移し、量的な希少性を継続的に維持すると考えられ、これは本投資法人が投資対象とする都市型商業施設についてもあてはまるものと本投資法人は考えています。
＜大規模小売店舗立地法に基づく都市型及び非都市型の大規模小売店舗の新規供給の推移＞（件）

都市型の大規模小売店舗

非都市型の大規模小売店舗

800
700
出
店
届
出
件
数

600
500
400
300
200
100

平

成
12
年
度
平
成
13
年
度
平
成
14
年
度
平
成
15
年
度
平
成
16
年
度
平
成
17
年
度
平
成
18
年
度
平
成
19
年
度
平
成
20
年
度
平
成
21
年
度
平
成
22
年
度
平
成
23
年
度

0

（出所）経済産業省公表の平成12年度乃至平成23年度に係る「大規模小売店舗立地法 法第５条第１項(新設)届出の概要」に基づき株式会社都市未来総合研究所が作成（注１）「都市型の大規模小売店舗」とは、大規模小売店舗立地法の対象となる大規模小売店舗として届出のなされたもののうち、以下の基準に該当する大規模小売店舗を指します。なお、以下の基準に該当する大規模小売店舗は、本投資法人の考える都市型商業施設に類似しますが、本投資法人の投資基準における都市型商業施設の分類基準とは異なります。
・東京都心５区に立地する大規模小売店舗
・東京都心５区以外の東京23区において、最寄駅から直線距離で500m以内に立地する大規模小売店舗
・政令指定都市（東京23区を含みません。）において、最寄駅から直線距離で500m以内に立地する大規
模小売店舗
・東京圏で１日当たりの乗降客数が10万人以上の駅から直線距離で500m以内に立地する大規模小売店舗（注２）「非都市型の大規模小売店舗」とは、大規模小売店舗立地法の対象となる大規模小売店舗として届出のなされたもののうち、「都市型の大規模小売店舗」以外を指します。なお、当該基準は本投資法人の投資基準におけるその他投資対象資産に含まれる商業施設の分類基準とは異なります。
（注３）平成12年度は、大規模小売店舗立地法施行日である平成12年６月１日から翌年３月31日まで、平成13年度
乃至平成22年度は、各年度の当該年４月１日から翌年３月31日まで、平成23年度は、平成23年４月１日から平成23年11月30日までの数値です。
（注４）平成20年度の届出のうち、同一の店舗に関する届出と考えられる２件の届出は１件の届出とみなして作成
しています。

－ 23 －(23) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:35) ／ 000000_wk_12837719_0201020_投資方針_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

本投資法人は、このように高い集客力と、豊富かつ多種多様なテナントの出店需要、希少性といった優位性を持つ都市型商業施設の収益及び資産価値の安定性に着目し、重点的に投資を行うものとします。また、都市型商業施設を取得した上で、その資産価値の維持・向上を図るために、個々の都市型商業施設の特性を最大限発揮できるテナント
ミックスの実現を図るとともに、適宜、適切なリニューアルを実施する等、施設集客力の向上に資する運営を遂行します。

－ 24 －(24) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:35) ／ 000000_wk_12837719_0201020_投資方針_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

（ウ）東京オフィスの優位性
本投資法人は、都市型商業施設のほか、東京オフィスへ重点投資を行うことをその基本
方針とします。東京オフィスは、①高い企業集積による底堅いテナントの入居需要、②他の国内主要都市と比較し相対的に低い空室率と安定した稼働率、③賃貸オフィスビルのストッ
クの絶対量と流動性の高さの３点について優位性を持つ投資対象であると考えています。
a．高い企業集積による底堅いテナントの入居需要
我が国の政治・経済・社会の構造から、東京23区への人口流入と企業集積がこれまで続いており、またその傾向は今後も続くものと想定されるため、本投資法人は、東京オ
フィスにおいては、中長期的に底堅いテナント需要が見込めると考えています。
下表は、総務省統計局公表の労働力調査（注１）に基づき、三大都市圏において経済活動の中心を担う東京都・愛知県・大阪府のそれぞれの就業者数（注２）の平成12年１月以降平成23年９月までの推移を示したものです。
この資料によれば、東京都は愛知県・大阪府と比べても就業者数の水準が高く、増加率も愛知県・大阪府を上回っています。これは、我が国の経済活動が東京を中心として発展し、行政機関の多くも東京に所在するという要因に加え、企業集積がさらなる企業やビジネスの集積を生むという傾向が背景にあったことによるものと考えており、今後もその傾向が継続すると本投資法人は考えています。
＜地域別の就業者数の推移＞
（千人）

東京都

7,500

愛知県

大阪府

7,000
6,500
就 6,000
業
5,500
者
数 5,000
4,500
4,000

23
年

平
成

22
年

平
成

21
年
平
成

20
年

19
年

平
成

平
成

18
年

平
成

17
年
平
成

16
年

平
成

15
年

平
成

14
年
平
成

13
年

平
成

平
成

12
年

3,500

（出所）総務省統計局公表の「労働力調査（基本集計）都道府県別結果（モデル推計値）」の「四半期平均」「第３表 都道府県別就業者（モデル推計値）」に基づき本資産運用会社にて作成（注１）「労働力調査」とは、総務省統計局が、全国で一定の統計上の抽出方法に基づき選定された約４万世帯の世帯員のうち15歳以上の者約10万人を対象とし、その就業・不就業の状態を調査したものです。また、労働力調査は、全数調査ではなく、標本調査として実施されたものであり、調査結果には標本誤差が生じることがあります。
（注２）「就業者」とは、総務省統計局が行う労働力調査において15歳以上のうち、調査月の末日に終わる１週間（但し、12月の場合は同月20日から26日までの１週間）に「仕事をしたかどうかの別」により、主に仕事に従事した者、家事のほか仕事をした者、通学のかたわら仕事をした者又は休業者等を含めています。
（注３）上表は、上記出所に基づく各年度の四半期毎の統計データを示しています。

－ 25 －(25) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:35) ／ 000000_wk_12837719_0201020_投資方針_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

現在も既に高いオフィス集積と交通利便性を有する東京23区は、企業にとって顧客や関連企業への近接性が高く、企業活動の生産性の向上に資するインフラを備えているといえます。その結果、国内企業の多くが本社機能を東京に設置している実態に加え、世界のグローバル企業がそのアジア拠点を配置する際にも、その多くが東京を選択する傾向が挙げられます。
以下は、米国フォーチュン（Fortune）誌が調査し公表した平成23年におけるグロー
バル500カンパニー（Global 500 Company）（注１）による都市別本社集中度（注２）を示したものです。
この資料によれば、グローバル500カンパニーのうち68社が日本企業であり、500社中の約１割に当たる47社が東京に本社を設けており、ニューヨーク・ロンドン・パリ・北京等の他の国際都市と本社数を比べた場合に最多となっています。さらに、国ごとの中心都市への本社集中度を比較した場合、日本における東京への本社集中度は、以下の他
国の中心都市と比較し最も高くなっています。
＜グローバル500カンパニーの都市別本社数及び集中度＞
国

中心都市への
集中度

中心都市

日本

68社

東京

47社

69％

中国

61社

北京

41社

67％

フランス

35社

パリ

23社

66％

アメリカ

133社

ニューヨーク

18社

14％

イギリス

30社

ロンドン

17社

57％

ドイツ

34社

ミュンヘン

４社

12％

本社数
0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

50

東京

北京

パリ

ニューヨーク

ロンドン

ミュンヘン

中心都市の本社数（出所）米国フォーチュン（Fortune）誌にて平成23年７月公表の「Fortune Global 500 2011」よりシービーアー
ルイー株式会社が作成（注１）「グローバル500カンパニー（Global 500 Company）」とは、米国フォーチュン誌が売上高（米ドル建て
換算）を基礎として選定した上位500社の企業をいいます。なお、かかる上位500社の企業の選定に際し、各社の売上高は米国フォーチュン誌の判断で修正又は調整されている可能性があるほか、これらも含めて世界の企業の情報を全て米国フォーチュン誌が正確に把握した上で上位500社を選定し公表しているとの保証はありません。
（注２）上表における「国」欄は、上記各国に所在するグローバル500カンパニーの数を示し、「中心都市」欄は、その国の中心都市に本社を設けているグローバル500カンパニーの数を示し、「中心都市への集中度」欄
は、各国におけるグローバル500カンパニーの数に対する、その国の中心都市に本社を設けているグロー
バル500カンパニーの数の比率をパーセントで示したものです。

－ 26 －(26) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:35) ／ 000000_wk_12837719_0201020_投資方針_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc下表は、東京、北京、パリ、ニューヨーク及びロンドンに所在するグローバル500カンパニー各社を、以下の14種の業種に分類し（注）、その分類に従って、これらの都市に所在する各企業の業種別の割合をグラフ化したものです。
この表によれば、東京は他の各国中心都市と比較して金融業への依存割合が相対的に低く、より多様な業種のグローバル企業が本社を設置していることが見受けられます。
これは東京という国際都市が、世界の主要企業との関係において、多種多様な業種のオ
フィス需要を満たす特性を有していることを示すものであり、東京の賃貸オフィスマー
ケットは業種別でのリスク分散性を有するマーケットであると本投資法人は考えています。
＜グローバル500カンパニーの国際都市別業種割合＞
電力/公益 産業/機械

薬品/ヘルスケア

東京

金融

北京

金融

商業（卸売、小売） 石油/エネルギー/化学

通信/IT

メーカ ー

金属

食品/タバコ

運輸/輸送

通信/IT
メーカ ー

商業（卸売、小売） 石油/エネルギー/化学

電力/公益

金属

産業/機械

建設

運輸/輸送

商業（卸売、小売）

パリ

金融

メーカ ー

通信/IT

薬品/ヘルスケア

金融

食品/タバコ

電力/公益

通信/IT

ニューヨーク

金属

10%

20%

金融
薬品/ヘルスケア
電力/公益
建設
エンターテイメント

金属

30%

40%

運輸/輸送

食品/タバコエン ターテイ メン ト

電力/公益薬品/ヘルスケア 石油/エネルギー/化学

金融

0%

建設

石油/エネルギー/化学

薬品/ヘルスケア

通信/IT

ロンドン

50%

メーカー
商業（卸売、小売）
金属
運輸/輸送
食品/タバコ

60%

軍需

70%

食品/タバコ
金属

80%

軍需

90%

100%

通信/IT
石油/エネルギー/化学
産業/機械
軍需

（出所）米国フォーチュン（Fortune）誌の平成23年７月公表の「Fortune Global 500 2011」よりシービーアール
イー株式会社が作成（注）

上記のグローバル500カンパニーのうち東京、北京、パリ、ニューヨーク及びロンドンに本社を設けているものにつき、シービーアールイー株式会社において、それらの業種を上記の14の業種に区分しています。
上記14の業種の区分はシービーアールイー株式会社の判断に基づき作成された区分であり、また、各グ
ローバル500カンパニーが複数の業務に従事する場合にも、シービーアールイー株式会社の判断により、いずれか一つの業種に属するものと区分されています。

本投資法人は、高いオフィス集積と多様なテナント代替性を有する東京オフィスを重点投資対象とすることで、中長期にわたる安定的な運用が可能であると考えます。
b．他の国内主要都市と比較し相対的に低い空室率と安定した稼働率
下表は、東京23区及びその他国内主要都市における延床面積500坪以上の賃貸オフィ
スビル（注１）の空室率（注２）の推移を示したものです。
この表によれば、平成10年以降平成23年12月までの期間において、東京23区は他の国
内主要都市と比較して賃貸オフィスビルの空室率が相対的に低い水準で推移しています。
この背景には、企業拠点の東京への一極集中も影響しているものと思われます。一方、下表によれば、東京23区の空室率は、平成15年から平成19年にかけて低下傾向を示していましたが、平成19年を境に、主として米国サブプライムローン問題に端を発する世界－ 27 －(27) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:35) ／ 000000_wk_12837719_0201020_投資方針_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

的な金融危機の影響を受けて上昇しました。しかしながら、東京23区における空室率の上昇は他の国内主要都市と比べ限定的であったことに加え、平成23年に入り空室率は低下に転じており、賃貸オフィスマーケットが回復期に移行しつつあると本投資法人は考えています。
＜国内主要都市の賃貸オフィスビル空室率推移＞
20.0%
18.0%
16.0%
14.0%
12.0%
10.0%
8.0%
6.0%
4.0%
2.0%

月
年
09

23
成
平

成
平

月

月
年
06

23
成
平

年
12

月
年
03

成
平

23

年
22

23

成
平

成

21

20
平

成
平

成
平

年

年

年
19

18
成

17
平

成
平

成
平

年

年

年
16

15
成
平

平

成

13

14

年

年

年

年
成
平

成

12

11
平

成
平

平

成

10

年

年

0.0%

東京23区

横浜市

大阪市

京都市

神戸市

名古屋市

札幌市

仙台市

広島市

福岡市

（出所）シービーアールイー株式会社が本資産運用会社宛に作成した「東京及び全国主要都市のオフィスマーケッ
トデータ」（平成24年３月16日付調査報告書）より抜粋（注１）シービーアールイー株式会社は、上記報告書作成にあたり、東京23区のうち、主要５区におけるシービー
アールイー株式会社が設定した37のオフィスゾーン及びその他の18区におけるシービーアールイー株式会
社が設定した17のオフィスゾーンに所在する延床面積500坪以上の賃貸オフィスビルを調査対象としています。東京23区にある延床面積500坪以上の賃貸オフィスビル全てを調査対象としたものではありません。
なお、主要５区とは、東京都千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区を意味します。
また、名古屋市、大阪市、横浜市、京都市、神戸市、札幌市、仙台市、広島市及び福岡市については、そのうちシービーアールイー株式会社が設定した主要なオフィスゾーンに所在する延床面積500坪以上の賃
貸オフィスビルを調査対象としています。これらの都市にある延床面積500坪以上の賃貸オフィスビル全てを調査対象としたものではありません。
上記調査において、自社ビル及び賃貸オフィスビルの自社使用部分は調査対象に含まれません。情報抽出
方法は、シービーアールイー株式会社が調査対象ビル全てに対し電話でのマーケティング及び日々の仲介活動等により情報提供を受け又は収集したものを対象としています。
（注２）「空室率」は、シービーアールイー株式会社が設定した上記(注１)記載の都市のオフィスゾーン内における同社調査に基づく賃貸オフィスビルの空室面積を、同社調査に基づく貸室面積で除した各年12月末の値です。なお、同社は空室率を四半期毎に情報収集しており、平成10年から平成22年は第４四半期分（各年10月から12月分）を12月末に集計した結果を示し、平成23年は３月末・６月末・９月末・12月末時点に各四半期分を集計した結果を記載しています。なお、空室面積は、直ちに入居できるものだけを対象としています（解約予告がなされてまだ退去していない場合、原状回復中の場合、所有者が賃貸を停止している
場合、建物竣工前に賃貸の募集がなされている場合は含みません。）。

下表は、東京23区に所在する延床面積500坪以上の賃貸オフィスビル（注１）の空室率（注２）と平均募集賃料（１坪当たり単価）（注３）の推移を示したものです。

この表が示すとおり、平成23年12月時点における東京23区のこれらの賃貸オフィスビ
ルの平均募集賃料は平成10年以降で最も低い水準まで下落しています。但し、一般的に賃料の変化は空室率の変化に対して遅行性を有するため、空室率が低下に転じた現在の賃貸オフィスマーケットにおいては、賃料に関しても反転時期が近づいていると本投資法人は分析しています。

－ 28 －(28) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:35) ／ 000000_wk_12837719_0201020_投資方針_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

＜東京23区の賃貸オフィスビル空室率と平均募集賃料の推移＞
円/坪
7.3%

20,00018,0008.0%
7.0%

16,0006.0%
13,05014,0005.0%

12,00010,000

4.0%

8,000

3.0%

6,000
2.0%
4,000

0.0%

平均募集賃料

月

月
平

年
12
平

成

成

23

23

年
06
23
平

成

23
成
平

年
09

月
年
03

22
平

成

21
成
平

平

成

20

年

年

年
平

成

19

18
成
平

月

0
年

1.0%

年

2,000

空室率

（出所）シービーアールイー株式会社が本資産運用会社宛に作成した「東京及び全国主要都市のオフィスマー
ケットデータ」（平成24年３月16日付調査報告書）より抜粋（注１）シービーアールイー株式会社は、上記報告書作成にあたり、東京23区のうち、主要５区におけるシー
ビーアールイー株式会社が設定した37のオフィスゾーン及びその他の18区におけるシービーアール
イー株式会社が設定した17のオフィスゾーンに所在する延床面積500坪以上の賃貸オフィスビルを調査対象としています。東京23区にある延床面積500坪以上の賃貸オフィスビル全てを調査対象としたもの
ではありません。また、自社ビル及び賃貸オフィスビルの自社使用部分は調査対象に含まれません。
情報抽出方法は、シービーアールイー株式会社が調査対象ビル全てに対し電話でのマーケティング及び日々の仲介活動等により情報提供を受け又は収集したものを対象としています。なお、主要５区とは、東京都千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区を意味します。
（注２）「空室率」は、シービーアールイー株式会社が設定した東京23区のオフィスゾーン内における同社調査に基づく賃貸オフィスビルの空室面積を、同社調査に基づく貸室面積で除した各年12月末の値です。
なお、同社は空室率を四半期毎に情報収集しており、平成10年から平成22年は第４四半期分（各年10月から12月分）を12月末に集計した結果を示し、平成23年は３月末・６月末・９月末・12月末時点に各四半期分を集計した結果を記載しています。なお、空室面積は、直ちに入居できるものだけを対象としています（解約予告がなされてまだ退去していない場合、原状回復中の場合、所有者が賃貸を停止している場合、建物竣工前に賃貸の募集がなされている場合は含みません。）。
（注３）「平均募集賃料」における「募集賃料」は、シービーアールイー株式会社が上記（注１）記載の基準により調査対象とした賃貸オフィスビルのうち、公表してテナント募集を行ったビルの募集賃料水準（月額賃料の１坪当たりの単価とし、共益費を除きます。）を意味し、「平均募集賃料」は、各ビルの１坪当たりの募集賃料単価の総和をビルの棟数で除したものを意味します。１坪は約3.3㎡です。同社は、一定期間毎に情報収集を行い、平成18年から平成22年は各年12月末に年間の情報を集計したものであり、平成23年は３月末・６月末・９月末・12月末に四半期毎の情報を収集したものを示しています。

c．賃貸オフィスビルのストックの絶対量と流動性の高さ
下表は、平成23年12月時点での国内の主要都市（東京23区及び国内主要９都市（注））における賃貸オフィスビルの集積状況を主要都市別に示したものです。これらの都市における延床面積500坪以上の賃貸オフィスビル（注１）全体を100％とした場合、その約60％が東京23区に集中しており、経済規模と同様に東京23区は他の国内主要都市と比較して大きな賃貸オフィスマーケットを形成しています。
下表を基礎とした場合、東京23区の賃貸オフィスビルは、他の国内主要都市の賃貸オ
フィスビルと比較してもストック量が多いことから、東京23区の賃貸オフィスビルの取引機会が多いことが想定され、東京23区の賃貸オフィスビルの流動性の高さに繋がって－ 29 －(29) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:35) ／ 000000_wk_12837719_0201020_投資方針_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

いるものと本投資法人は評価しています。
そのため、本投資法人は、東京オフィスに対して、売買マーケット動向と物件取得のタイミングを見極めた上で、機動的な投資を行うことが可能であると考えています。
（注）

国内主要９都市とは、名古屋市、大阪市、横浜市、京都市、神戸市、札幌市、仙台市、広島市及び福岡市を意味します。

＜国内の主要都市における賃貸オフィスビル集積状況（平成23年12月）＞
神戸市 広島市
2%
1% 京都市
仙台市
1%
2%
札幌市
3%
福岡市
4%
横浜市
4%
名古屋市
6%
東京23区
60%

大阪市
17%

（出所）シービーアールイー株式会社が本資産運用会社宛に作成した「東京及び全国主要都市のオフィスマー
ケットデータ」（平成24年３月16日付調査報告書）より抜粋（注１）シービーアールイー株式会社は、上記報告書作成にあたり、東京23区のうち、主要５区におけるシー
ビーアールイー株式会社が設定した37のオフィスゾーン及びその他の18区におけるシービーアール
イー株式会社が設定した17のオフィスゾーンに所在する延床面積500坪以上の賃貸オフィスビルを調査対象としています。東京23区にある延床面積500坪以上の賃貸オフィスビル全てを調査対象としたもの
ではありません。また、自社ビル及び賃貸オフィスビルの自社使用部分は調査対象に含まれません。
情報抽出方法は、シービーアールイー株式会社が調査対象ビル全てに対し電話でのマーケティング及び日々の仲介活動等により情報提供を受け又は収集したものを対象としています。なお、主要５区とは、東京都千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区を意味します。
（注２）「集積状況」は、シービーアールイー株式会社が設定した東京23区及び国内主要９都市におけるオ
フィスゾーン内にある延床面積500坪以上の賃貸オフィスビルの貸室総面積を上記の各主要都市の貸室
総面積の総和で除した値（平成23年12月末時点）です。

以上の各表が示すとおり、東京オフィスには、底堅いテナントの入居需要があり、相対的に稼働率が安定し、また、売買マーケットでの流動性が高いという特徴を有すると考えられます。本投資法人は、このような特徴をもつ東京オフィスに対し重点投資を行います。

－ 30 －(30) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:35) ／ 000000_wk_12837719_0201020_投資方針_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

（エ）その他投資対象資産（都市型商業施設以外の商業施設と東京オフィス以外のオフィスビル）への投資a．その他投資対象資産
本投資法人は、原則として、都市型商業施設と東京オフィスを併せた投資比率を70％以上とし、その他投資対象資産（都市型商業施設以外の商業施設と東京オフィス以外のオフィスビル）の投資比率を30％以下とすることを基本方針としています。
本投資法人は、ポートフォリオの多様化による安定性と収益性の両立を図るため、都市型商業施設及び東京オフィス以外に、東京都、三大都市圏の政令指定都市及び国内の主要都市
並びにその周辺地域に所在するその他投資対象資産についても、個別物件の特性及び競争力等を見極めた上で厳選投資を行います。
なお、地域特性等により個別性が高い「その他投資対象資産」の厳選投資にあたり、商業施設については、①商圏人口の厚み、②最寄駅又は幹線道路からの良好なアクセス性、③キーテナントとの中長期的な賃貸借契約内容に着目し、また、オフィスビルについては周辺エリアにおける競争力に着目します。その他投資対象資産に係る投資基準の詳細については、
後記「⑥投資基準」をご参照ください。また、かかる厳選投資の基本方針のもと、本書による本投資口の募集に際し、本投資法人は、本書の日付現在、６物件の「その他投資対象資産」を取得することを予定しています。これらの「その他投資対象資産」の詳細は、後記「b．本投資法人が取得を予定するその他投資対象資産」をご参照ください。
以下の２つの表は、一般財団法人日本不動産研究所が実施した「不動産投資家調査」（注１）に基づき、東京（丸の内・大手町）エリア（注２）及び全国主要５都市（注３）にそれぞれ所在するオフィスビルにつき、エリア別期待利回り（注４）とエリア別取引利回り（注５）の推移を示したものです。
これらのうち、オフィスビルのエリア別期待利回りを示す表では、東京（丸の内・大手町）のオフィスビルの期待利回りは、その他のエリアでの期待利回りよりも相対的に低い水準で推移しています。また、オフィスビルのエリア別取引利回りを示す表では、平成23年10月時点においては、東京（丸の内・大手町）のオフィスビルのエリア別取引利回りは、エリア別期待利回りに比べて低くなっています。

－ 31 －(31) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:35) ／ 000000_wk_12837719_0201020_投資方針_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

＜オフィスビルのエリア別期待利回り＞
東京（丸の内・大手町）

名古屋

大阪

札幌

仙台

福岡

8.5%
8.0%
7.5%
7.0%
期 6.5%
待 6.0%
利
回 5.5%
り 5.0%
4.5%
4.0%
3.5%
3.0%
平成16年 平成17年 平成18年 平成19年 平成20年 平成21年 平成22年 平成23年（出所）一般財団法人日本不動産研究所公表の第10回乃至第25回「不動産投資家調査」に基づき本資産運用会社が作成＜オフィスビルのエリア別取引利回り＞
東京（丸の内・大手町）

名古屋

大阪

札幌

仙台

福岡

8.5%
8.0%
7.5%
7.0%
取 6.5%
引 6.0%
利
回 5.5%
り 5.0%
4.5%
4.0%
3.5%
3.0%
平成16年 平成17年 平成18年 平成19年 平成20年 平成21年 平成22年 平成23年（出所）一般財団法人日本不動産研究所公表の第10回乃至第25回「不動産投資家調査」に基づき本資産運用会社が作成（注１）「不動産投資家調査」とは、一般財団法人日本不動産研究所が定期的に実施し公表している調査であり、その調査の性格は、期待利回りを中心として投資スタンスや今後の賃料見通し等の、投資家等市場参加者の期待値に関する回答を集計したものであり、必ずしも実際の取引に基づいて算出された数値をもとにしたものではありません。上
表は、第10回乃至第25回不動産投資家調査に示されたデータに基づき、本資産運用会社が作成したものです。第10－ 32 －(32) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:35) ／ 000000_wk_12837719_0201020_投資方針_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

回乃至第25回不動産投資家調査において、一般財団法人日本不動産研究所は、各回毎に130社から230社の調査対象
会社（アセット・マネージャー、アレンジャー、デベロッパー、生命保険、商業銀行・レンダー、投資銀行、年金基金、不動産賃貸等）向けにアンケートを実施し、そのうち77社から140社より回答を得て作成され公表されています。なお、上表に関する用語の定義は不動産投資家調査に記載のものを使用しこれに依拠しています。
（注２）「東京（丸の内・大手町）」とは、東京都千代田区丸の内及び大手町地区を指します。上表の東京（丸の内・大手町）エリアにおける期待利回りは、同エリアに所在し、築５年未満、延床面積50,000㎡以上、基準階貸室面積
1,500㎡以上、天井高2,800㎜以上、フリーアクセス床、ゾーン空調、一定のセキュリティシステム管理、最寄駅より徒歩５分といった特性を有するＡクラスビルを完全所有し、普通借家契約を10社以上のテナントと締結する場合を想定しています。なお、Ａクラスビルとは、その地域における立地条件、建築設計、施工、設備材料、維持管理、
入居テナント及びアメニティ等の面で最も高いクラスのオフィスビルを指すとされています。
（注３）「全国主要５都市」とは、名古屋市、大阪市、札幌市、仙台市及び福岡市を指します。上表は、これらの全国主要５都市の標準的規模のＡクラスビルの期待利回りと取引利回りを示すものです。
（注４）「期待利回り」とは、投資価値の判断（計算）に使われる還元利回りを指しており、通常、初年度の純収益（NOI）を期待利回りで割ったものが投資価値になるとされています。「エリア別期待利回り」とは、エリア毎に期待利回りを算出し、「各投資家が期待する採算性に基づく利回り」を想定するものです。「純収益（NOI）」とは、減価償却前、税引き前の純収益（NOI）を指します。なお、「投資価値」とは、投資してもよい、買ってもよ
いと考える価格を意味します。
（注５）「取引利回り」とは、市場価格に基づく還元利回りを指しており、単年度の純収益（NOI）を市場価格で割ったものを意味します。「エリア別取引利回り」とは、エリア毎に取引利回りを算出し、「投資家が実際の市場を観察して想定する利回り」を想定するものです。なお、「市場価格」とは、市場で取引（全て現金一括払いの取引）されている価格をいいます。

また、下表は、同じく、一般財団法人日本不動産研究所にて実施した「不動産投資家調査」に基づき、小売業を中心とした商業施設・オフィスのエリア別期待利回りの推移を示したものです。
この表によれば、商業（銀座）及び商業（表参道）（注１）（注２）並びに東京（丸の内・大手町）のオフィスビルの期待利回りは概ね４％台で推移している一方、郊外型商業施設（注３）及び東京以外のオフィスの期待利回りは相対的に高い水準で推移しています。

＜小売業を中心とした商業施設・オフィスのエリア別期待利回り＞

7.5%

オフィス（東京（丸の内・大手町））
商業（表参道）オフィス（大阪）

商業（銀座）
オフィス（名古屋）
郊外型商業

7.0%
6.5%
6.0%
期
待 5.5%
利回 5.0%
り
4.5%
4.0%
3.5%
3.0%
平成16年 平成17年 平成18年 平成19年 平成20年 平成21年 平成22年 平成23年（出所）一般財団法人日本不動産研究所公表の第10回乃至第25回「不動産投資家調査」に基づき本資産運用会社が作成（注１）「商業(銀座)」は、東京都中央区の銀座地区のうち銀座中央通り沿いの立地条件を有する都心型高級専門店の期待
利回りを示すものです。「都心型高級専門店」は、築年数又は大規模改修後の経過年数が５年未満であり、定期借家契約又は売上連動中心の賃料体系を有し、高級ブランド品小売業のテナントを中心とする商業店舗ビルを指します。
（注２）「商業(表参道)」は、東京都渋谷区の表参道地区のうち渋谷区の表参道沿いの立地条件を有する都心型高級専門店－ 33 －(33) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:35) ／ 000000_wk_12837719_0201020_投資方針_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

の期待利回りを示すものです。
（注３）「郊外型商業施設」は、東京都心まで１時間程度の主要幹線道路沿いの立地条件を有する郊外型ショッピングセン
ターの期待利回りを示すものです。「郊外型ショッピングセンター」は、売り場面積２万㎡程度、キーテナントが有力な総合量販店（GMS）、定期借家契約又は固定賃料型中心の賃料体系を有する商業施設を指します。

本投資法人では、本投資法人が重点投資対象と位置付ける都市型商業施設及び東京オフィ
ス以外の商業施設及びオフィスビルに関しても、東急不動産及び東急不動産グループに属す
る各社の全国的なネットワークを活用し、個別物件の特性及び競争力等を吟味した上で厳選し、十分な収益性が見込まれる場合については、それらを取得することでポートフォリオ全体の安定性と収益性の両立が図れると考えています。
b．本投資法人が取得を予定するその他投資対象資産
本投資法人は、本書の日付現在、以下の６物件のその他投資対象資産を取得することを予定しています。
物件名称

用途

最寄駅（徒歩）商業施設

ＪＲ東海道本線・福知山線・東西線「尼崎」駅 徒歩２分

icotなかもず

商業施設

大阪市営地下鉄御堂筋線「なかもず」駅 徒歩６分
南海電鉄高野線「白鷺」駅 徒歩６分
南海電鉄高野線「中百舌鳥」駅 徒歩８分

icot金剛商業施設

南海電鉄高野線「金剛」駅 徒歩５分

icot溝の口

商業施設

東急田園都市線・大井町線「高津」駅 徒歩13分

商業施設

京王相模原線「京王多摩セン
ター」駅・小田急多摩線「小田急多摩センター」駅・多摩都市
モノレール線「多摩センター」
駅 徒歩４分

オフィス

名古屋市営地下鉄名城線・
名港線「金山」駅 徒歩１分
ＪＲ中央本線・東海道本線、名古屋鉄道名古屋本線「金山」駅 徒歩２分

COCOEあまがさき（底地）

icot多摩センター

金山センター
プレイス

物件特性（注）
・地域最大級のスポーツクラブ・シネマコンプ
レックスや生活日用品を主体にした百貨店をはじめ、約140店舗の専門店を複合した、駅直結の尼崎を代表する商業施設。
・施設の地域競争力と借地人（三井住友信託銀行
株式会社）との30年間の事業用定期借地契約を基礎に底地としての安定した収益性が見込まれる。
・大阪と泉北ニュータウンを結ぶ要として居住集積が拡大している中百舌鳥エリアに所在。
・施設規模を活かし、主力テナントにはユニクロ
やABCマート等がある。集客力の高いテナントとの複合を図ったホームセンターコーナンの旗艦店であり、20年間の定期賃貸借契約を基礎に安定した収益性が見込まれる。
・大阪のベッドタウンに位置し、駅至近の立地と売場規模、平面駐車場の大きさにより、地域競争力を有する。
・平成18年には店舗リニューアルがなされており、施設競争力の維持・向上が図られている。
・東京都心からのアクセス性が高く、幹線道路沿いに立地し、住宅が立ち並び、厚い商圏を有する。
・ロードサイドに出店する大型店にとって希少性を有する立地であり、テナントとの平成30年までの賃貸借契約期間により、安定した収益性が見込まれる。
・多摩ニュータウンの核となるエリアとして高い居住集積を有し、駅や周辺商業施設とペデストリ
アンデッキでの接続により立地面において街との一体化が図れている。
・ワンプライスショップ、クリニックモール、銀行店舗といったテナント構成により周辺地域のニーズに対応しており、また103台の駐車場を有することから車利用客の取り込みも可能である。
・「名古屋」駅や中部国際空港へのアクセス性が高い「金山」駅の駅前に立地し、基準階300坪超のフロア規模と、ランドマーク性の高い外観により、エリア内で十分な競争力を有している。

（注）物件特性は、株式会社ビーエーシー・アーバンプロジェクト作成の「マーケットポテンシャル評価報告書」、株式会社
エイム・クリエイツ作成の「商業評価レポート」及びシービーアールイー株式会社作成の「オフィスマーケットレポー
ト」に基づいて記載しています。なお、当該報告書等は、これらを作成した外部の専門家の一定時点における判断と意見に留まり、その内容の妥当性及び正確性等を保証するものではありません。

－ 34 －(34) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:35) ／ 000000_wk_12837719_0201020_投資方針_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

④

成長戦略

本投資法人は、中長期的な安定成長を実現するため、本書に基づく本投資口の募集及び東京
証券取引所への上場後も、競争力の高い資産を取得し資産規模の拡大（外部成長）を図るとともに、運用資産の競争力を最大限に引き出す運営・管理により資産価値の維持・向上（内部成長）を目指します。
かかる外部成長及び内部成長の両側面における成長戦略を実現するため、本投資法人は、本
資産運用会社の独自のノウハウとネットワークを用いることに加えて、包括的なサポート体制
を通じた東急不動産グループのバリューチェーンを最大限活用する方針です。
（ア）外部成長
本投資法人は、都市型商業施設及び東京オフィスへの重点投資を中心にその資産の運用を行い、その中でも個別物件の立地や建物仕様、テナント特性等を見極めた投資を行うことで、ポートフォリオの質の維持・向上を図りつつ、資産規模の拡大を目指します。
a．東急不動産及びその子会社５社とのサポート契約に基づく外部成長戦略
本資産運用会社は、スポンサーである東急不動産との間でスポンサーサポート契約を締結
し、また、東急不動産グループに属する子会社５社のサポート提供会社との間でそれぞれサ
ポート契約を締結しています。かかるスポンサーサポート契約及び各サポート契約は、東急
不動産及びサポート提供会社毎にその強みを精査し、本投資法人の成長に最大限寄与する枠組みとして組成したものです。かかるスポンサーサポート契約及び各サポート契約を通じた外部成長戦略の詳細については、後記「（エ）東急不動産グループの包括的なサポート体制／a．本投資法人の不動産の取得（外部成長）及び成長戦略に資するサポート体制」をご参照ください。
b．本資産運用会社独自の情報収集に基づく外部成長戦略
本資産運用会社は、東急不動産グループにおいて商業施設及びオフィスビルの開発・運営・管理等を長年にわたり経験したメンバーを中心に構成されています。本資産運用会社は、
東急不動産グループからの情報提供に基づく資産取得による外部成長のみならず、かかるメ
ンバーが東急不動産グループでの開発・運営等で培った、資産取得に関する独自のノウハウと情報収集ネットワークを活用して本投資法人の外部成長を目指します。
また、中長期的には本資産運用会社独自の不動産情報ルートのさらなる拡大を図り、資産取得のタイミングを機動的に捉え、競争力の高い資産の取得に努めます。
（イ）内部成長
a．東急不動産グループのバリューチェーンを活用した内部成長戦略
東急不動産グループには、不動産等の運営・管理を中核事業とする企業や、消費者に対し小売業、サービス業等を提供する B to C 事業を主要ビジネスラインとする企業が含まれます。これら東急不動産グループに属する各社は、運用資産の競争力を最大限に引き出す運
営・管理を行う内部成長のノウハウを持ち、あるいは、消費者と対面で事業を行うことによる消費者ニーズの把握や小売業・サービス業等各業界の動向に関する情報を有しており、本投資法人は、東急不動産及びサポート提供会社による継続的なサポートを通じて、本投資法
人の資産価値の維持・向上を図る方針です。なお、取得予定資産のプロパティマネジメント
業務（以下「ＰＭ業務」といいます。）については、東急不動産又は東急不動産ＳＣマネジ
メント株式会社（以下「東急不動産ＳＣマネジメント」といいます。）からのリーシングサ－ 35 －(35) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:35) ／ 000000_wk_12837719_0201020_投資方針_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

ポートを受ける予定です。
かかるスポンサーサポート契約及び各サポート契約を通じた内部成長戦略については、後記「（エ）東急不動産グループの包括的なサポート体制／b．本投資法人の運用資産の収益向上（内部成長）及び運用ノウハウ構築と改善に資するサポート体制」をご参照ください。
b．本資産運用会社独自のノウハウに基づく内部成長戦略
本資産運用会社は、独自のノウハウに基づき、ポートフォリオ全体及び運用資産毎の特性を十分に理解し、施設競争力の維持・向上のための運営・管理・リニューアル等を実施します。また、不動産の運営・管理経験が豊富なプロパティマネジメント会社（以下「ＰＭ会社」といいます。）を選定し、定期・不定期の検証を通じ、本投資法人の運用資産の個別特性に合わせた適切な運営・管理体制を構築することにより、ポートフォリオの安定的な運用及び収益力の強化を目指します。
（ウ）東急不動産グループのバリューチェーン
a．バリューチェーン
東急不動産グループは、不動産の開発・運営・管理につき豊富な実績を有する総合不動産
デベロッパーであり、自社で不動産事業を行うほか、東急ハンズ等の小売業等を営むテナン
ト企業を保有するグループでもあります。このように、東急不動産グループでは、これまでに形成した総合不動産デベロッパーとしてのノウハウの他、消費者ニーズに精通した企業グループとして多面的かつ総合的なノウハウを蓄積しています。
有機的な連携による東急不動産グループの事業は、本投資法人において、その資産規模拡大（外部成長）と資産価値の維持・向上（内部成長）の両面を図るための価値の連鎖（バリューチェーン）を形成するものと本投資法人は認識しており、これを本書において本投資法人の価値を高めるための一連の価値の連鎖、つまり東急不動産グループのバリューチェー
ンと称することとします。
本資産運用会社は、かかる東急不動産グループのバリューチェーンとノウハウを活用して、質の高い不動産の継続的な取得（外部成長）と、取得した不動産の価値の維持・向上を図る
運営・管理（内部成長）を行い、中長期にわたる安定した収益の確保と投資主価値の最大化を目指します。
かかる東急不動産グループの総合力を活用した成長実現のため、本資産運用会社は、東急
不動産との間でスポンサーサポート契約を締結し、また、東急不動産グループに属する子会
社５社のサポート提供会社との間でそれぞれサポート契約を締結し、包括的なサポート体制を構築しています。
以下は、東急不動産グループのバリューチェーンの概要を概念的に図示したものです。

－ 36 －(36) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:35) ／ 000000_wk_12837719_0201020_投資方針_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

＜東急不動産グループのバリューチェーン概念図＞

b．東急不動産グループの概要
以下は、公表資料に基づく東急不動産グループの概要です。
（ⅰ）東急不動産グループの概要及び中期経営計画「Value Innovation 2013」（平成23年11月４日公表）
スポンサーである東急不動産を中心とする東急不動産グループは、平成23年３月31日
現在、東急不動産とその子会社77社及び関連会社60社で構成され、分譲・請負工事・小売・賃貸・管理受託・運営・仲介等の多様なセグメントを有する総合不動産デベロッパーです。平成23年３月期の連結営業収益は5,714億円、連結総資産は１兆1,614億円の規模を誇っており、大手総合不動産会社の一角を占めています。
東急不動産では、平成23年11月４日に公表した中期経営計画「Value Innovation
2013」において、①財務基盤及びグループ経営基盤の強化、②事業環境変化を見据えたコア事業の変革・強化、③将来に向けた新たな事業展開のほか、④REIT（ファンド）事
業の展開を重点戦略として位置付けています。東急不動産グループとして、REITの外部
成長をサポートする一方、REIT運用資産の運営・管理を受託することで、持続的な成長を目指すこととしています。
（ⅱ）東急不動産による都市型商業施設の開発実績
東急不動産は、昭和36年に開業した自由が丘東急プラザ（現「自由が丘東急ビル」）の開発に始まり、続く昭和40年開業の渋谷駅前の渋谷東急プラザ（現「東急プラザ 渋谷」）を初めとして、都心のターミナル駅を中心に鉄道駅近くの利便性の高い立地において東急プラザシリーズを展開しています。東急プラザシリーズは、ファッションや飲食・サービス等の専門店と、東急グループを中心としたホテルやスーパーマーケット、
カルチャースクールや生活雑貨等をキーテナントとして構成する東急不動産が開発した複合商業施設であり、東急不動産を代表する都市型商業施設であると本投資法人は考えています。
－ 37 －(37) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:35) ／ 000000_wk_12837719_0201020_投資方針_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

東急プラザシリーズは、立地する地域に応じた施設コンセプト及びテナント構成に基づく運営を通じて、多種多様な来店者・来街者のニーズに応える商業施設として開発が進められてきました。また消費者の嗜好の変化に応じ、常に新しい施設コンセプトの構
築・テナントの更新と施設リニューアル等を繰り返すことによる施設の競争力の向上に取り組んでおり、消費者のニーズを満たす都市型商業施設として運営されています。
以下は、東急不動産が開発した主要な商業施設の一覧です。いずれも繁華性の高いエリアの中でも駅至近の希少性の高い立地であり、様々な規模・エリアの商業施設の開発実績を有しています。
また、下表にある「〈仮称〉銀座５丁目プロジェクト」（東京都中央区所在）は、東急不動産が平成19年９月に取得した銀座ＴＳビルの大型複合ビルへの建替計画です。同ビ
ルは、銀座エリアの中でも有数の人の往来のある場所の一つである「数寄屋橋」交差点に位置しており、表参道とともに日本を代表する商業地である銀座においても特に希少性の高い不動産です。
名称（注１）
東急プラザ 渋谷
東急プラザ 蒲田東急プラザ 赤坂
東急プラザ 札幌
京都烏丸パーキングビル
新橋プレイス
二子玉川ライズ
あべのマーケットパーク
Q's MALL
東急プラザ 表参道原宿〈仮称〉銀座５丁目プロ
ジェクト

渋谷
蒲田
赤坂見附
すすきの
烏丸
新橋
二子玉川

徒歩
分数
１分
１分
１分
１分
１分
１分
１分

延床面積

テナント数

（注２）

（注３）

昭和40年
昭和43年
昭和44年
昭和55年
平成18年
平成20年
平成22年

約30千㎡
約26千㎡
約51千㎡
約27千㎡
約21千㎡
約９千㎡
約99千㎡

86
120
102
18
２
１
145

天王寺

２分

平成23年

約171千㎡

254

明治神宮前

１分

平成24年

約11千㎡

27

銀座

１分

未定

未定

未定

最寄駅

竣工

（注１）本書の日付現在開発中で、今後竣工予定の不動産を含みます。
（注２）登記簿に基づく一棟での床面積を記載しています。なお、二子玉川ライズは、二子玉川東地区第一種市街地再開発事業（第１期）によるⅠb街区の登記簿に基づく一棟での床面積を記載しています。また、あべのマーケットパークQ's MALLは東急不動産が特定建築者として推進した阿倍野Ａ１地区第二種市街地再開
発事業Ａ２棟（あべのキューズタウン）の登記簿に基づく一棟での床面積を記載しています。
（注３）平成24年２月29日時点でのテナント数です。なお、用途が商業以外のテナントも含んだテナント数を記載
しています。
（注４）上記のうち、本投資法人の取得予定資産としている「東急プラザ 赤坂」、「京都烏丸パーキングビル」、「新橋プレイス」及び「東急プラザ 表参道原宿」以外は、本書の日付現在において本投資法人が取得を予定している不動産等ではありません。なお、「東急プラザ 表参道原宿」は上記のうち信託受益権の準共有持分の75％の取得を予定し、「東急プラザ 赤坂」は上記のうち信託受益権の準共有持分の50％の取得を予定しています。

以下は、「あべのマーケットパークQ's MALL」及び「東急プラザ 表参道原宿」の外観写真です。なお、「あべのマーケットパークQ's MALL」は、本書の日付現在において本投資法人が取得を予定している不動産等ではありません。

あべのマーケットパークQ's MALL

東急プラザ 表参道原宿－ 38 －(38) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:35) ／ 000000_wk_12837719_0201020_投資方針_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

（ⅲ）東急不動産による東京オフィスの開発実績
東急不動産によるオフィスビルの開発は昭和33年の「南平台東急ビル」（東京都渋谷区
所在：延床面積約９千㎡）の開発から始まり、平成12年以降では、東京を中心に46棟のオフィスビルの開発を行ってきました。
東急不動産は、近年では、ＪＲ中央線以南の山手線内及び山手線沿線の東京都心エリアにおいて、テナントニーズが豊富な基準階面積100坪～500坪程度のフロア規模や、エントランス等、質の高い共用部及び最新設備・仕様を有するアッパーミドルクラスのオ
フィスビルの開発・運営を数多く手がけています。加えて、「汐留ビルディング」（東京都港区所在：延床面積約119千㎡）に代表される大規模オフィスビルの開発・運営にも参画する等東京都心において豊富な開発実績を有しています。
以下は、東急不動産が開発した東京の主要なオフィスビルの一覧です。いずれのオ
フィスビルも、駅至近の立地であり交通利便性が高いことが特徴です。
また、下表にある「〈仮称〉目黒一丁目計画」は、目黒駅に近接し、１フロア最大492坪の大規模フロアを有しており、平成24年度の開業を予定しています。同様に「〈仮称〉スプライン青山東急ビル」は、青山通りと外苑西通りの交差点に位置し、高い視認性を有するオフィスビルであり、平成24年度の開業を予定しています。
名称(注１）

最寄駅

日本橋フロント
新橋東急ビル
南青山東急ビル
渋谷プレイス
霞が関東急ビル
A-PLACE池袋
五反田フロント〈仮称〉目黒一丁目計画〈仮称〉スプライン青山東急ビル

日本橋
新橋
表参道
渋谷
溜池山王
池袋
五反田
目黒
外苑前

徒歩
分数
２分
２分
４分
３分
４分
４分
３分
２分
３分

竣工
平成20年
平成20年
平成20年
平成21年
平成22年
平成23年
平成24年
平成24年（予定）
平成24年（予定）

延床面積
(注２）

約29千㎡
約15千㎡
約12千㎡
約４千㎡
約19千㎡
約５千㎡
約６千㎡
約22千㎡
約８千㎡

（注１）本書の日付現在開発中で、今後竣工予定の不動産を含みます。
（注２）登記簿に基づく一棟での床面積を記載しています。なお、本書の日付現在開発中で、今後竣工予定の不動
産は建築確認における届出面積を記載しています。
（注３）上記のうち、本投資法人の取得対象資産としている「A-PLACE池袋」以外は、本書の日付現在において本投資法人が取得を予定している不動産等ではありません。

以下は、「〈仮称〉目黒一丁目計画」及び「〈仮称〉スプライン青山東急ビル」の完成予想図です。なお、これらは、本書の日付現在において本投資法人が取得を予定している不動産等ではありません。

〈仮称〉目黒一丁目計画〈仮称〉スプライン青山東急ビル－ 39 －(39) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:35) ／ 000000_wk_12837719_0201020_投資方針_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

（注）「〈仮称〉目黒一丁目計画」及び「〈仮称〉スプライン青山東急ビル」の上記完成予想図は、実際の完成した建物と一部において仕様が相違することがあり得ます。

（ⅳ）東急不動産及び東急不動産グループによる運営・管理の実績（a）機動的なリーシング及びテナントとのリレーション構築
東急不動産は、多様な開発・運営を通じて構築した情報ネットワークを活用して、新規開発物件や稼働物件の機動的なリーシングに取り組み、安定した稼働を実現しています。また、商業施設の運営・管理に特化した東急不動産ＳＣマネジメントは、商業施設における現地の常駐管理体制等を通じて、テナントとの強固なリレーションを構築しており、近年では東急
不動産グループ以外からの商業施設運営業務も含め、「日本生命丸の内１丁目プロジェク
ト」（東京都千代田区所在）の商業ゾーンのリーシングマネジメント業務を受託する等、三大都市圏を中心とした商業施設の運営を行っています。
＜東急不動産のポートフォリオにおける空室率・平均賃料の推移＞（％）（千円/坪）

12

30

10

25

8

20

空
室
6
率

15

東急不動産オフィス平均賃料（出所）東急不動産「2012年３月期

第３四半期決算

平成23年12月

平成23年3月

平成22年3月

平成21年3月

平成20年3月

0

平成19年3月

0
平成18年3月

5

平成17年3月

2

平成16年3月

10

平成15年3月

4

平
均
賃
料

東急不動産ポートフォリオ空室率

決算説明会資料」に基づき本資産運用会社にて作成（注１）「東急不動産オフィス平均賃料」及び「東急不動産ポートフォリオ空室率」とは、東急不動産が上表記載の各時点で自ら又は連結SPCを通じて保有及び運営するオフィスビルの平均賃料及び商業施設とオフィスビ
ルを合算した空室率を表しています。なお、本投資法人の取得予定資産の平均賃料及び空室率とは異なります。
（注２）東急不動産オフィス平均賃料について、平成17年12月以前の数値データは記録されていないため、平成18
年３月以降平成23年12月までの各四半期の数値のみを記載しています。また、東急不動産ポートフォリオ
空室率については、平成15年３月以降平成23年12月までの各四半期の数値を記載しています。

（b）効果的なリニューアルの実施による競争力の維持
社会環境や消費者ニーズの変化に対応するため、東急不動産は積極的に保有不動産のリ
ニューアルに取り組み、施設の競争力維持を図ってきました。本投資法人の取得予定資産である「東急プラザ 赤坂」は、開業から42年を迎えていますが、共用部のリニューアル等に加え、エンターテイメント性の高いNINJA AKASAKA（エンターテイメントの提供と同時に飲食を提供する店舗の名称）や、日本初出店のHooters（米国飲食店チェーン）をテナントとして誘致する等、エリアや時代に応じたリニューアルを行い、集客力の維持・向上を図っています。同様に取得予定資産である「青山プラザビル」は、床、壁、天井改修、空調設備改修等に加え、耐震補強工事も含めた大規模リニューアル工事を実施し、周辺エリアにおける競争力の強化を図っています。
－ 40 －(40) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:35) ／ 000000_wk_12837719_0201020_投資方針_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

（c）東急不動産グループ内のB to C事業との有機的な連携
東急不動産グループは、不動産等の開発・運営だけではなく、店舗展開を行い直接エンド
ユーザーと触れ合う小売業運営の東急ハンズやフィットネスクラブ運営の東急スポーツオア
シス等の企業も擁し、有機的な連携を図っています。本投資法人の取得予定資産である「東急プラザ 表参道原宿」には、東急ハンズが出店し、ファッションブランドとの共同企画等
を通じて、施設の集客力向上に寄与しています。同様に東急スポーツオアシスは、取得予定資産である「エビスキュープラザ」に、女性をメインターゲットとする新しい業態のフィッ
トネスクラブを出店しています。
（d）施設競争力を維持する建物管理
株式会社東急コミュニティー（以下「東急コミュニティー」といいます。）は、商業施設、
オフィスビルはもちろん、公共施設の他、再開発物件等の大型複合施設の運営・管理にも取り組んでいます。これらの多様な運営・管理の受託実績を活かし、自らが貸主となる賃貸業にも取り組み、資産価値の維持・向上を目指した建物管理を実践しています。
（エ）東急不動産グループの包括的なサポート体制
本投資法人は、包括的なサポート体制を通じて、前記「（ウ）東急不動産グループのバ
リューチェーン」に記載のとおり、東急不動産グループの有する不動産に係るバリュー
チェーンを活用します。そのため、本資産運用会社は、東急不動産との間でスポンサーサ
ポート契約を締結しており、また、東急不動産グループに属する子会社５社との間で各サポート契約を締結しています。
以下は、東急不動産との間で締結したスポンサーサポート契約及び東急不動産グループに属する子会社５社のサポート提供会社との間で締結した各サポート契約における各種サポートの概要です。サポート契約の概要は後記「第三部 投資法人の詳細情報／第３管理及び運営／２利害関係人との取引制限／（５）利害関係人及び主要株主との取引状況等／③東急不動産とのスポンサーサポート契約、東急不動産グループに属する子会社５社との一連のサポート契約」をご参照ください（注１）（注２）。
（注１）スポンサーサポート契約及び各サポート契約の有効期間は、それぞれの締結日から３年間とされ、その契約当事者のいずれかが解散した場合、本資産運用会社が金融商品取引業者でなくなった場合又は本資産運用会
社が本投資法人の資産運用会社ではなくなった場合、当該有効期間にかかわらず、何らの通知を要することなくその時点において契約は終了するものとされています。但し、有効期間満了日の３か月前までに、スポンサーサポート契約及び各サポート契約の当事者が他の当事者に対してスポンサーサポート契約及び各サ
ポート契約を更新しない旨を書面により通知しない限り、さらに３年間、同一の条件にて自動更新されるものとし、以後も同様とされています。
（注２）東急不動産は、東急リアル・エステート投資法人及びその資産運用会社との間で、東急不動産の物件情報の提供に関する覚書を締結しています。当該覚書の詳細は、後記「３投資リスク／②投資法人の組織及び投資法人制度に関するリスク／（ウ）東急不動産グループへの依存に関するリスク」をご参照ください。

a．本投資法人の不動産の取得（外部成長）及び成長戦略に資するサポート体制（ⅰ）保有不動産等の売却情報提供（対象会社：東急不動産、東急リバブル株式会社（以下「東急リバブル」といいます。）、東急コミュニティー）
東急不動産グループに属する上記対象会社が所有する不動産等の売却情報の取得機会拡大を目的として、東急不動産及び対象となるサポート提供会社は、適格不動産（注）を売却しようとする場合、原則、本資産運用会社に対し、遅くとも本資産運用会社以外の第三者に対して情報提供する時点までに適格不動産に係る情報提供を行います。
（注）「適格不動産」とは、本投資法人の投資基準（本資産運用会社の運用ガイドラインに定める投資基準をいいます。）に適合すると合理的に想定される不動産等を指します。以下同じです。

－ 41 －(41) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:35) ／ 000000_wk_12837719_0201020_投資方針_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

（ⅱ）第三者不動産等の売却情報提供（対象会社：東急不動産、東急リバブル）
東急不動産グループ以外が保有する不動産等の売却情報の取得機会拡大を目的として、
東急不動産及び対象となるサポート提供会社は、第三者が売却を予定する不動産等に係る情報を入手した場合、当該不動産等が適格不動産に該当し、かつ本投資法人への売却が適当な不動産等であると合理的に判断されるときは、原則として、本資産運用会社に対し、かかる情報を速やかに通知するよう努めます。
（ⅲ）関与不動産等の売却情報提供（対象会社：東急コミュニティー、東急ハンズ、東急
スポーツオアシス、東急リロケーション株式会社（以下「東急リロケーション」といいます。））
東急不動産グループに属する上記対象会社がテナント等として出店、出店検討、又は、その運営管理等で関与する適格不動産の売却情報を入手した場合、対象となるサポート
提供会社は、原則、本資産運用会社に対し、速やかにかかる情報を通知するよう努めます。
（ⅳ）ウェアハウジング（対象会社：東急不動産）
運用資産の機動的な取得を目的として、本投資法人が本資産運用会社を通じて東急不動産に対し、本投資法人への譲渡を前提として一時的に不動産等を保有すること（以下「ウェアハウジング業務」といいます。）の申入れを行った場合、東急不動産は当該ウェアハウジング業務を受託すべく最大限の努力を実施します。
b．本投資法人の運用資産の収益向上（内部成長）及び運用ノウハウ構築と改善に資するサ
ポート体制（ⅰ）テナント出店検討（対象会社：東急ハンズ、東急スポーツオアシス、東急リロケーション）
運用資産の稼働の安定化と集客力の向上を目的に、本投資法人が保有し又は取得を検討する不動産等につき、本投資法人又は本資産運用会社が対象となるサポート提供会社に出店検討の申入れを行った場合、各社は当該不動産等への出店につき真摯に検討します。
（ⅱ）バックアップＰＭ（対象会社：東急コミュニティー）
本投資法人の運用資産に係るＰＭ業務を受託する東急不動産グループ以外のＰＭ会社につき、不測の事態等により、当該ＰＭ業務の受託継続が困難と判断され、本投資法人
又は本資産運用会社が申入れた場合、東急コミュニティーは、当該ＰＭ業務の継続性の確保による運用資産の安定性維持を目的として、かかるＰＭ業務の承継（以下「バックアップＰＭ」といいます。）を速やかに受託すべく最大限の努力を実施します。
c．その他のサポート体制（ⅰ）アドバイザリー（対象会社：東急不動産）
本資産運用会社が、東急不動産のノウハウの提供を受けることを目的に、東急不動産
は以下の業務を随時、本資産運用会社から受託します。
・不動産等のデューディリジェンスを含む本投資法人による不動産等の取得の補助
業務・助言業務－ 42 －(42) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:35) ／ 000000_wk_12837719_0201020_投資方針_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

・本投資法人が既に保有し、又は取得を検討している不動産等の管理、賃貸、リ
ニューアル、開発等に係る補助業務及び助言業務等（ⅱ）情報交換/提供（対象会社：東急不動産、東急リバブル、東急ハンズ、東急スポーツ
オアシス、東急リロケーション）
不動産に関するマーケット情報の充実を目的に、原則、東急不動産及び対象となるサ
ポート提供会社は本資産運用会社へ以下に関する情報提供を行い、本資産運用会社は、かかる情報提供を受け、意見及び情報を交換します。
・不動産等の売買、開発に関するマーケット情報
・不動産等の賃貸マーケットに係る事項
・その他前各号に関連する事項（ⅲ）人材・ノウハウ提供（対象会社：東急不動産）
資産運用業務の遂行に必要な不動産運営管理の知識及びノウハウ等を本資産運用会社が可能な限り活用することを目的に、本資産運用会社において必要とされる人材の確保につき、東急不動産は合理的な範囲での協力を行います。
⑤

投資主価値を最大化するためのガバナンス体制
本投資法人は、東急不動産グループのバリューチェーンを活用する一方、利害関係者との取引における利益相反対策、投資主と東急不動産との利益の共同化手法や１口当たり分配金に連動する運用報酬を含む運用報酬体系を講じて、本投資法人の投資主価値の最大化に向けたガバナンス体制の整備・充実を図ります。
（ア）利益相反対策等の投資主の利益保護を目的とした資産取得に際する第三者性確保
資産の取得等に際しては、本資産運用会社の投資委員会における決議が必要とされ、かつ、利害関係者取引の場合やコンプライアンス室長が必要と判断した場合はコンプライア
ンス委員会における承認が必要とされます。本資産運用会社は、投資委員会とコンプライ
アンス委員会の双方に外部専門家を委員として選任し、資産の取得等について決議する場
合、投資委員会においては外部専門家を含む出席した委員の全会一致が、また、コンプラ
イアンス委員会においてはコンプライアンス室長及び１名の外部専門家を含む３分の２以
上の委員の賛成が必要とされています。本投資法人は利害関係者取引における利益相反対策を含め、投資主の利益保護の観点から適切な価格・条件での資産取得を行えるよう体制を構築しています。利害関係人等との取引制限については後記「第三部 投資法人の詳細情報／第３管理及び運営／２利害関係人との取引制限」をご参照ください。
（イ）投資主の利益と東急不動産の利益との共同化手法
本投資法人は、投資主の利益と東急不動産の利益とを一致させ、本投資法人と東急不動産が協同して事業を行う体制を築き、本投資法人及び東急不動産の相互の利益向上を図る
ため、東急不動産に対し、同社が本資産運用会社の親会社である限り、東急不動産が本投資法人への出資を一定期間維持し、将来の投資口の追加発行の際は一部購入を真摯に検討すること、及び、本投資法人の取得する物件の一部については、共有を真摯に検討することについて以下の合意をしています。
ａ．東急不動産による本投資法人への出資
国内一般募集における本投資口のうち、東急不動産に対して21,100口の本投資口を割り－ 43 －(43) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:35) ／ 000000_wk_12837719_0201020_投資方針_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

当てることにより、東急不動産は、既に保有する400口と併せて本投資法人の上場後において発行済投資口数の約10％（注）保有します。
（注）本件第三者割当の発行数10,300口の全口数についてその割当先より申込みがなされ、発行された場合の数値です。

東急不動産は、スポンサーサポート契約において、本投資法人が発行する投資口に対して、①本投資法人が投資口の新規上場に際し新たにその投資口を発行する場合には、当該新規投資口総数のうち10％程度の投資口を購入する意向があること、②取得した投資口を、スポンサーが、自ら又は関連会社を通じて５年間保有する意向があること、及び③本投資法人が新規上場後にその投資口を追加でさらに発行する場合には、当該追加発行投資口の一部を購入することを真摯に検討する意向があることを、本資産運用会社に対して表明しています（金融商品取引法（昭和23年法律第25号、その後の改正を含みます。以下「金融商品取引法」といいます。）に違反しないことを前提とします。）。
ｂ．一部物件のスポンサーとの共有について取得予定資産の一つである「東急プラザ 表参道原宿」（詳細については後記「（２）投資対象／⑤取得予定資産の個別不動産の概要」をご参照ください。）について、本投資法人は東急不動産が優先出資する特定目的会社から当該物件の75％の信託受益権の準共有持分を取得し、残りの25％の信託受益権の準共有持分は引続き東急不動産の優先出資する
特定目的会社が保有します。また、同様に「東急プラザ 赤坂」についても、本投資法人
は当該物件の50％の信託受益権の準共有持分を取得し、残りの50％の信託受益権の準共有
持分は引続き東急不動産が保有します。今後も、本投資法人が物件を取得する際には、規模や個別特性を勘案し、必要に応じて東急不動産との共有も含めて検討していく方針です。
物件を共有することによって、個別物件における東急不動産との利害関係を一致させた運営が可能になると考えています。
（ウ）１口当たり分配金に連動する運用報酬を含む運用報酬体系
本投資法人は、規約及び資産運用委託契約に基づいて、本資産運用会社に支払う報酬のうち、運用報酬の一部については、１口当たり分配金に連動した運用報酬体系を採用しています。これにより、本資産運用会社は、本投資法人の投資主価値を最大化することへのインセンティブを持つことが可能となります。
なお、本資産運用会社へ支払われる報酬は、上記の１口当たり分配金に連動した運用報
酬（運用報酬II）のほか、各営業期間毎の貸借対照表上の総資産額に基づく運用報酬（運用報酬I）並びに運用資産に係る取得報酬及び処分報酬があります。本資産運用会社への支払報酬の詳細につきましては、後記「４手数料等及び税金／（３）管理報酬等／③本資産運用会社への支払報酬」をご参照ください。
⑥

投資基準
本投資法人は、個別の不動産等を取得するに際し、国内の不動産の売買・賃貸マーケット
環境を分析し、ポートフォリオ全体の成長性と収益性及びリスク要因等と併せ、以下に列挙する各事項を勘案し、総合的な判断の下で取得決定を行うこととしています。
また、本投資法人は、以下の各事項に加え、本投資法人が主たる投資対象とする商業施設への投資判断に際しては、商圏人口・人口動態等を基に地域の将来性を含めた商圏分析を行った上で、テナント業態・賃貸借契約の内容と商圏特性との適合性や新規競合店の出店可
能性等の分析を行います。また、オフィスビルへの投資判断に際しては、オフィス集積状況
や駅からのアクセス性等を分析のうえ、建物規模やフロア規模・形状、設備仕様等に基づく
地域内での競争力の分析を行います。
－ 44 －(44) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:35) ／ 000000_wk_12837719_0201020_投資方針_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

そのほか、本投資法人が主たる投資対象とする商業施設のうち、宿泊施設（ホテル）を主たる用途とする不動産等の取得については、①取得後における宿泊施設（ホテル）のオペ
レーターのホテル運営ノウハウと実績、②賃貸借契約の内容の安定性と収益性（固定賃料に基づく中長期的な賃貸借契約を基本とします。）、③当該不動産等に係る立地特性、マー
ケット動向（商圏、競合状況等）等を検証し、総合的に見て運営状況が良好であると判断される場合、これらを投資対象とするものとします。
これらの商業施設及びオフィスビルの敷地として利用に供される土地の所有権その他の権利についても、建物と一体として、又は単独で本投資法人の投資対象とします。なお、かかる敷地のみを取得した場合、当該敷地利用の対象となる建物の主たる用途に従い区分します。
また、本投資法人は、社会経済的な利用形態において一体的に利用される一又は複数の不動産から構成される施設を本体又は裏付けとする不動産関連資産（以下「複合資産」といいます。）の全部又は一部を取得する場合、当該複合資産の過半の利用目的又は実際の利用形態
が主として商業施設又はオフィスであるときは、当該複合資産の全部又は一部を取得することがあります。

（ア）立地
東京都及び三大都市圏の政令指定都市（横浜市・川崎市・相模原市・さいたま市・千葉市・名古屋市・京都市・大阪市・堺
都市型商業施設

市・神戸市）並びに国内の主要都市（札幌市・仙台市・福岡市
等）に所在し、商業集積と高い繁華性があり、又は、駅から徒歩10分以内の立地であることを原則とします。

東京オフィス

東京23区に所在し、オフィス集積が高く、駅から徒歩10分以内の立地であることを原則とします。
１．商業施設の場合、東京都、三大都市圏の政令指定都市及び国内の主要都市並びにその周辺地域に所在し、最寄駅又は幹線道路への近接性等により車等でのアクセス性が高く、その他投資対象資産

居住集積等に支えられた安定的な商圏を有する立地であることを原則とします。
２．オフィスビルの場合、東京都及び三大都市圏の政令指定都市をはじめとする国内の主要都市に所在し、駅から徒歩10分以内の場所の立地であることを原則とします。

（イ）投資金額
１物件当たりの投資金額が10億円以上（購入金額のみとし、消費税及び仲介手数料等の取得に付随する費用を含みません。）であることを原則とします。但し、その他の事項も含め総合的に勘案して投資が適正と判断される場合には、この限りではないものとします。
（ウ）取得価格
不動産等への投資においては、本資産運用会社による価格評価に基づき、不動産鑑定評価額を参考に判断します。なお、本資産運用会社の利害関係者との取引においては、利益相反対策として不動産鑑定評価額（税金、仲介手数料、その他の取得費用等を含まない。）を超える価格にて取得しないこととします。但し、利害関係者がウェアハウジングにより負担した取得費用が存する場合は、当該費用を不動産鑑定評価額に加えた額を上限として、取得できることとします。
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（エ）物件規模
１棟での延床面積が1,650㎡（約500坪）以上であることを原則とします。但し、その他の事項も含め総合的に勘案して投資が適正と判断される場合には、例外的に取得を決定することがあります。
（オ）耐震性能
新耐震基準（昭和56年改正の建築基準法に基づく耐震基準）に基づく施工又は補強工事等により新耐震基準と同等以上の耐震性能を有すると判断される物件を原則取得します。なお、現況で基準を満たしていない場合でも、取得後速やかに補強工事等により新耐震基準と同等
以上の耐震性能を有することが見込まれる場合は、例外的に取得を決定することがあります。
（カ）地震PML値（注）個別PML値が15％を超える場合は地震保険の付保を検討し、原則、ポートフォリオPML値は10％を超えないものとします。
（注）地震PML（Probable Maximum Loss：予想最大損失率）値とは、想定した予定使用期間中（50年＝一般的建物の耐用年数）に想定される最大規模の地震（50年間で10％を超える確率で襲ってくると予想される大地震＝再現
期間475年相当（年超過確率0.211％）の大地震）によりどの程度の被害を受けるかを、90％非超過確率に相当する予想損失額の再調達価格に対する割合（％）で示したものです。但し、予想損失額は、地震動による建物（構造体、仕上げ、建築設備）のみの直接損失に関するものだけであり、機器、家具、什器等の被害や地震後の水又は火災による損失、被災者に対する補償、営業中断による営業損失等の二次的被害は含まれていません。

（キ）環境・地質
建物内におけるアスベスト等の有害物質の使用状況及び敷地内の土壌の状況が大気汚染防止法や土壌汚染対策法等関連法令に適合している若しくはこれらへの対応策が講じられていることを原則とします。但し、現況で基準を満たしていない場合でも、取得後速やかに是正可能な場合は、例外的に取得を決定することがあります。
（ク）テナント
社会的信用力等を確認した上で、賃料水準、賃貸借契約期間、業種、競争力等についても評価・分析し、経済的信用力を有するテナントであることを原則とします。
（ケ）権利関係
所有権、賃借権、地上権等権利の態様を確認した上で、共有、区分所有、借地の場合は、物件の特性を総合的に勘案し、権利関係者の信用力・属性等に特段問題が無く、運営・管理や持分処分における制約事項が少ないことを原則とします。
（コ）開発不動産等
本投資法人は、原則として、未稼働の不動産等は投資対象としません。但し、未稼働不動
産等又は建設予定若しくは建設中の不動産等であっても、稼働又は竣工後のテナントの確保が十分に見込まれ、取得後の収益の安定性が見込める場合には、建物の完工・引渡し等のリスクを軽減させるための措置を施した上で、投資を行うことができるものとします。

－ 46 －(46) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:35) ／ 000000_wk_12837719_0201020_投資方針_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

⑦

デューディリジェンス基準
投資対象資産の取得に際して、本資産運用会社は下記経済的調査、物理的調査及び法的調査を十分に実施し、資産価値の維持・向上を阻害する要因等の有無等の把握及びそれらの評価を中心とした、当該運用資産の投資対象としての妥当性について検討を行います。検討にあたり、調査能力及び経験を有する第三者が作成するエンジニアリングレポート、マーケッ
トレポート、地震リスク調査報告書を参考とし、現地調査、譲渡予定者等へのヒアリング等を実施します。

経済的調査

物理的調査

項目
テナント調査内容
・信用状況（業種、業容、業歴、決算内容、財務状況等）
・賃料支払状況、テナントと現所有者との関係・賃借目的、契約形態、契約内容

市場調査

・賃貸マーケットの状況（周辺の市場賃料、競合物件の状況、開発計画の動向等）＜商業施設＞
・商圏の状況（商圏人口、人口動態等）
・当該業態と商圏の適合性・当該施設へのアクセス性＜オフィス＞
・当該エリアの稼働率推移
・当該エリアの賃料推移
・最寄駅からの距離

収益関係

・賃貸契約水準、賃貸借契約形態、期間及び契約再締結又は更新の可能性
・費用水準、費用関連の契約内容及び契約再締結又は更新の可能性
・将来（10～12年程度）の修繕費の見込み

建築及び
設備・仕様

＜共通＞
・主要構造、築年数、設計者、施工業者、確認検査機関等
・内外装の部材の状況＜商業施設＞
・商業施設としての汎用性、転用可能性＜オフィス＞
・貸付床の形状、分割対応、階高・天井高、床仕様
・共用施設仕様、電気容量、空調方式等

建物診断

・長期修繕計画の検証
・耐震性能、地震PML値の検証

建物管理関係・建物管理状況・管理委託契約、管理細則等の内容（形態、仕様水準等）
・施工業者からの保証及びアフターサービスの内容

環境調査

・アスベスト・PCB等の有害物質の使用履歴、使用状況及び保管状況
・土地利用履歴、土壌汚染状況等

その他

・隣接地権者等との関係－ 47 －(47) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:35) ／ 000000_wk_12837719_0201020_投資方針_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

法的調査

⑧

項目
法令上の制限・
法令の遵守状況内容
・建築基準法や都市計画法等の関連法令等の遵守状況の確認
・既存不適格の有無
・建築関連法規、条例、協定等による建築制限等の有無

境界調査

・境界確定の状況
・越境物の有無とその状況

テナント属性・テナント関連契約（賃貸借契約、転貸借契約、使用契約等）の調
査・反社会的勢力調査

権利関係の確認・土地及び建物に関する権利関係（完全所有権、地上権、借地権、共有、分有、区分所有、区分所有の共有等）
・権利に付随する各種契約等の内容

フォワード・コミットメントに関する方針

フォワード・コミットメント（先日付での売買契約であって、契約締結日から１ヶ月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているもの及びその他これに類する契約をいいます。以下同じです。）を行う場合には、以下の点に留意することとします。
・契約不履行に関する解約違約金の水準、ポートフォリオ全体の収支及び配当水準等に与える影響等（東京証券取引所の定める上場廃止基準を含みます。）
・売買契約締結から物件引渡しまでの期間、当該期間中における金融環境及び不動産市場等の変動リスクの可能性、決済資金の調達方法等⑨

ポートフォリオ運営・管理方針（ア）基本方針
本投資法人は、中長期にわたる安定した収益の確保と資産価値の維持・向上及びテナント
満足度を高めることを目指し、以下の方法に基づき、賃貸収入や稼働率の維持・向上、適切な管理・修繕の実施、管理コストの適正化・効率化に努めます。
（イ）運用計画の策定
本資産運用会社は、その社内規程である運用資産管理規程等に基づき、本投資法人の運用
資産の運用に係る資産運用計画（以下「資産運用計画」といいます。）を策定し、資産運用
計画に沿った運営・管理を行います。資産運用計画は、運用資産の運用に関する具体的な実行計画を規定するものであり、運用資産毎の収支計画を踏まえて、ポートフォリオ全体及び本投資法人全体の収支計画等より構成され、コンプライアンス室長の承認後、投資委員会にて審議及び決議し決定されます。また、コンプライアンス室長が必要と判断した場合は、投資委員会にて審議及び決議した後、コンプライアンス委員会にて審議及び決議を行い、その後、取締役会の決議により決定されます。
なお、上記資産運用計画の策定にあたっては、原則としてＰＭ会社の協力により運用資産毎の詳細を検討します。
資産運用計画は、原則として本投資法人の決算期毎に見直し、必要に応じて変更します。
また、それ以外の場合でも必要に応じて、その都度変更することとしています。

－ 48 －(48) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:35) ／ 000000_wk_12837719_0201020_投資方針_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

（ウ）ＰＭ会社の選定方針、モニタリング
ＰＭ会社の選定に当たっては、不動産運営・管理の経験や能力、対象となる運用資産における実績、運用計画に沿った業務遂行の実現性、コスト水準、運用の継続性等を総合的に勘案し、本投資法人の総合的な収益向上に寄与する会社を選定します。
本投資法人は上記方針をより高いレベルで実現するため、また、運営能力の観点から、原則として商業施設については東急不動産又は東急不動産ＳＣマネジメント、オフィスビルについては東急不動産に対してＰＭ業務を委託することとしています。
なお、上記業務委託にあたり、「利害関係者取引規程」及び「外部委託・評価基準」に基づき、業務水準や報酬額等についての評価を定期的に行い、適正な業務遂行及び報酬レベルが維持できない場合は、契約の解除を行うこと又は契約の更新を行わないことを検討します。
（エ）リーシング方針
マーケット動向を調査・把握し、個別物件における適正な賃貸条件等の検討を行うとともに、ＰＭ会社を最大限活用し、優良テナントの選定に努めます。
テナントとの賃貸借契約に際しては、本資産運用会社が信用度及び反社会的勢力との関係をチェックし、賃料水準、賃貸借契約形態、期間及び再契約の可能性等を総合的に判断する
ものとします。
（オ）修繕計画及び資本的支出に関する方針
中長期的な運用資産の収益の維持及び向上を図ることを目的として、運用資産の状況及び特性、テナントニーズ等を考慮した個別物件毎の修繕計画をＰＭ会社と協議のうえ策定し、必要な修繕・資本的支出を行うものとします。
修繕及び設備投資は、原則としてポートフォリオ全体の減価償却費も勘案して判断するものとします。但し、テナントの満足度向上に向けた政策上の観点から必要なものについては早期に実施するものとします。
（カ）付保方針
火災・事故等に起因する建物への損害や、第三者からの損害賠償請求等のリスクに対処するため、必要な火災保険及び損害賠償保険等を運用資産に付保します。
地震保険の付保は、個別PML値が15％を超える場合において、地震の発生時に予想される個別物件及びポートフォリオ全体に対する影響並びに保険の実効性を勘案して総合的に判断
します。
⑩

売却方針

本投資法人は、中長期にわたって運用資産を保有し、安定収益を確保することを基本方針としているため、運用資産の短期的な売却を原則として行わないものとします。但し、不動産マーケットの状況及びその分析等から勘案して最適なポートフォリオの維持のために必要であると判断する場合には、運用資産の短期的な売却を検討することがあります。
売却に当たっては、不動産鑑定評価等の第三者意見を参考としつつ、マーケット調査、類似の取引事例、当該運用資産の将来にわたる収益性等を勘案した上で、ポートフォリオ全体が受ける影響等も考慮に入れて総合的に判断するものとします。

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⑪

財務方針
（ア）エクイティ・ファイナンス
資産の取得、工事金の支払、敷金・保証金の返済、本投資法人の運営に係る費用の支払又は債務の返済等を目的として、投資口の追加発行を行うことができます。投資口の追加発行
は、長期的かつ安定的な成長を目指し、投資口の希薄化（新投資口の発行による投資口１口当たりの議決権割合の低下及び投資口１口当たりの純資産額又は分配金の減少）に配慮しつ
つ機動的に行います。

（イ）デット・ファイナンス
運用資産の着実な成長並びに効率的な運用及び運用の安定性に資するため、資産の取得、修繕費若しくは分配金の支払い、本投資法人の運営に要する資金、若しくは債務の返済（敷金・保証金並びに借入金及び投資法人債（短期投資法人債を含みます。以下本⑪において同
じです。）の債務の返済を含みます。）等の資金の手当てを目的として、資金を借入れ（コール市場を通じる場合を含みます。）又は投資法人債を発行することができます。但し、短期投資法人債の発行により調達した資金の使途又は目的については、法令に定める範囲に限るものとします。なお、資金を借入れる場合は、金融商品取引法に規定する適格機関投資家（但し、租税特別措置法（昭和32年法律第26号、その後の改正を含みます。以下「租税特別措置法」といいます。）第67条の15に規定する機関投資家に限ります。）からの借入れに限るものとします。また、本投資法人の借入金及び投資法人債発行の限度額はそれぞれ１兆円とし、かつ、その合計額が１兆円を超えないものとします。なお、本投資法人は、原則として無担保無保証での資金調達を行うものの、資金の借入れ及び投資法人債の発行において、運用資産を担保として提供することができます。また、主要金融機関との良好なリレーションに基づく磐石なバンクフォーメーションを構築しています。さらに、借入金の長期固定化とマチュリティ分散（返済期限の分散化）を図る安定的かつ健全な運営を行います。
（ウ）LTVLTV（本投資法人の保有する資産総額に対する、投資法人債を含む借入金残高の割合）の
水準は資金余力の確保に留意し、原則として60％を上限とします。但し、新たな資産の取得等に伴い、一時的に60％を超えることがあります。
（エ）格付
本投資法人は、本書の日付現在、以下の長期優先債務格付を取得しており、資金調達手段の多様化に資する投資法人債の発行を検討していきます。なお、本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され、若しくは閲覧に供された信用格付又は信用格付業者から提供され、若しくは閲覧に供される予定の信用格付はありません。
信用格付業者
株式会社日本格付研究所

格付の内容
長期優先債務格付：ＡＡ－（オ）デリバティブ取引
借入及びその他の本投資法人に係る負債から生じる金利変動リスクのヘッジを主たる目的として、経済状況及び金利の動向を考慮し、デリバティブ取引に係る権利への投資を行うこ－ 50 －(50) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:35) ／ 000000_wk_12837719_0201020_投資方針_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

とがあります。
（カ）キャッシュマネジメント
テナントから預かった敷金・保証金を資金として活用することがあります。
また、諸々の資金ニーズ（修繕及び資本的支出、分配金の支払い、小口債務の返済、本投資法人の運営に関わる運転資金、敷金等の返還、又は不動産関連資産の新規購入等）に対応するため、融資枠等の設定状況も勘案した上で、妥当と考えられる金額を現預金として保有するものとします。
⑫

情報開示方針（ア）本投資法人は、投資主に対し透明性を確保し、投資主の投資判断に必要な情報を適時かつ適切に開示するものとします。また、情報の透明性及び解りやすさに配慮し、法定開示以外の情報開示についても、投資主のニーズに応えるべく自ら内容を検討し、適時かつ適切な情報の開示に努める方針とします。
（イ）投資主に公平な情報取得機会を提供できるよう、正確かつ有用な情報を集約できる体制を構築し、速やかに開示できるように努めます。
（ウ）専門的な見解を積極的に取り入れ、より一層、開示情報の正確さを追求します。
（エ）投信法、金融商品取引法、東京証券取引所、投資信託協会等にて定められている開示情報は、各々の所定様式に基づき適切に開示を行うものとします。

－ 51 －(51) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:35) ／ 000000_wk_12837719_0201020_投資方針_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

（２）【投資対象】①

投資対象とする資産の種類（ア）不動産等
本投資法人は、規約第27条に定める基本方針に従い、主として以下に掲げる特定資産に投資します。
a．不動産
b．次に掲げる各資産（以下併せて「不動産同等物」と総称し、不動産及び不動産同等物を併せて「不動産等」と総称します。）（ⅰ）不動産の賃借権（ⅱ）地上権（ⅲ）不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権（不動産に付随する金銭と併せて信託する包括契約を含みます。）（ⅳ）外国の者に対する権利で上記（ⅲ）に掲げる権利の性質を有するもの（ⅴ）信託財産を主として不動産、不動産の賃借権又は地上権に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権（ⅵ）不動産に関する匿名組合出資持分（投資者の一方が相手方の行う不動産等の運用のために出資を行い、相手方がその出資された財産の２分の１を超える額を不動産等に対する投資として運用し、当該運用から生じる利益の分配を行うことを約する契約に係る出資の持分をいいます。）（ⅶ）信託財産を主として不動産に関する匿名組合出資持分に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権
c．裏付けとなる資産の２分の１を超える額を不動産等に投資することを目的とする次に掲
げるもの（以下併せて「不動産対応証券」と総称します。）（ⅰ）優先出資証券（資産の流動化に関する法律（平成10年法律第105号、その後の改正を含みます。以下「資産流動化法」といいます。）に定める優先出資証券をいいます。）（ⅱ）受益証券（投信法に定める受益証券をいいます。）（ⅲ）投資証券（投信法に定める投資証券をいいます。）（ⅳ）特定目的信託の受益証券（資産流動化法に定める特定目的信託の受益証券をいいます。）（ⅴ）匿名組合出資持分証券（金融商品取引法に規定するものをいい、当該匿名組合の営－ 52 －(52) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0201030-00_投資対象_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

業者が運用のために保有する資産の２分の１を超える額を不動産等に対する投資として運用するものに限ります。）（ⅵ）外国の法令に基づく権利及び外国の者の発行する証券で上記（ⅰ）乃至（ⅴ）に掲げる権利及び証券の性質を有するもの（イ）その他の特定資産
上記（ア）に掲げる特定資産のほか、次に掲げる特定資産に投資します。
a．預金
b．コールローン
c．国債証券（金融商品取引法に定めるものをいいます。）
d．地方債証券（金融商品取引法に定めるものをいいます。）
e．特別の法律により法人の発行する債券（金融商品取引法に定めるものをいいます。）
f．特定社債券（金融商品取引法に定めるものをいいます。）
g．社債券（金融商品取引法に定めるものをいいます（但し、新株予約権付社債券を除きます。）。）
h．譲渡性預金証書
i．貸付信託の受益証券（金融商品取引法に定めるものをいいます。）
j．コマーシャル・ペーパー（金融商品取引法に定めるものをいいます。）
k．金銭債権（投資信託及び投資法人に関する法律施行令（平成12年政令第480号、その後の改正を含みます。以下「投信法施行令」といいます。）に定めるものをいいます。）
l．不動産の管理会社等の株券（実質的に不動産等又は不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券に投資することを目的とする場合又はそれらの資産への投資に付随し若しくは関連する場合に限ります。）
m．信託財産を主として上記a．乃至l．に掲げる資産に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権
n．デリバティブ取引に係る権利（投信法施行令に規定するものをいいます。）
o．有価証券（投信法施行令に規定するものをいいます。）（不動産等、不動産対応証券及び上記a．乃至n．に該当するものを除きます。）（ウ）特定資産以外の資産
本投資法人は、上記（ア）及び（イ）に定める特定資産のほか、実質的に不動産等若し－ 53 －(53) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0201030-00_投資対象_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

くは不動産対応証券に投資することを目的とする場合、又はそれらの資産への投資に付随し若しくは関連する場合に限り、以下に掲げる各資産に投資することができるものとします。
a．商標権又はその専用使用権若しくは通常使用権（商標法（昭和34年法律第127号、その後の改正を含みます。）に定めるものをいいます。）
b．著作権等（著作権法（昭和45年法律第48号、その後の改正を含みます。）に定めるものをいいます。）
c．慣習法上の温泉の源泉を利用する権利及び当該温泉に関する設備等
d．動産（民法（明治29年法律第89号、その後の改正を含みます。）に定めるものをいいます。）
e．特定出資（資産流動化法に定めるものをいいます。）
f．民法上の組合の出資持分（不動産等及び不動産対応証券の保有、賃貸、運営、管理等を目的としたものに限り、有価証券に該当するものを除きます。）
g．各種損害保険契約
h．地球温暖化対策の推進に関する法律（平成10年法律第117号、その後の改正を含みます。）に基づく算定割当量その他、これに類似するもの、又は排出権（温室効果ガスに関する排出権を含みます。）
i．地役権
j．不動産等及び不動産対応証券への投資に付随して取得するその他の権利
なお、本投資法人は、上記（ア）乃至（ウ）に定める資産の他、本投資法人が運用のために保有する資産以外の資産のうち、本投資法人の商号に係る商標権その他組織運営に伴い保有するものについては、上記（ア）乃至（ウ）にかかわらずこれを取得することができる
ものとします。
②

投資基準及び地域別、用途別等による投資割合

前記「（１）投資方針／③ポートフォリオ構築方針」をご参照ください。

－ 54 －(54) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0201030-00_投資対象_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

③取得予定資産の概要
本投資法人は、本募集の対象となる投資口の発行及び資金の借入れにより調達した資金によって、下記「（ア）取得予定資産の概要 ①」の表に掲げる物件を信託財産とする信託受益権（以下併せて「取得予定資産」といいます。また、それらの信託受益権の信託財産たる不動
産をそれぞれ「物件」ということがあります。）を、本投資口が東京証券取引所へ上場された
後、遅滞なく取得する予定です。
本投資法人は、取得予定資産の確保を図るために、取得予定資産のそれぞれについて、本投資口の上場等を停止条件とする停止条件付信託受益権譲渡契約（以下「停止条件付受益権譲渡契約」といいます。）を、各取得予定資産の現受益者又は受益者となる予定の者との間で既に締結しています。
なお、以下に記載の取得予定資産の売主は、本資産運用会社が、本投資法人の資産運用に係る利益相反対策のために定める利害関係者に該当します。これらの取得予定資産の取得に係る停止条件付受益権譲渡契約の締結に当たり、本資産運用会社は、当該自主ルールに従った審議・決議を経ています。その詳細については、後記「７管理及び運営の概要／（２）利害関係
人との取引制限」をご参照ください。
(ア）取得予定資産の概要 ①
取得予定資産の物件名称、取得予定価格、投資比率、不動産鑑定評価額、売主、取得予
定年月日は以下のとおりです。

分
類

都
市
型
商
業
施
設

東
京
オ
フ
ィ
ス

取得予定
価格
（百万円）
（注２）

投資比率
（％）
（注３）

不動産鑑定評価額
（百万円）
（注４）

東急プ ラザ 表参道原宿（注６）45,00026.4

UR-2

東急プラザ 赤坂
（注６）

11,450UR-3

エビスキュープラザ

UR-4
UR-5

物件
番号
(注１)

物件名称

UR-1

売主

取得予定
年月日
（注５）

45,200

クロス特定目的会社

平成24年６月13日

6.7

11,500東急不動産株式会社

平成24年６月13日

8,430

4.9

8,770

東急不動産株式会社

平成24年６月13日

新橋プレイス

20,50012.0

22,500

有限会社ピクシス

平成24年６月13日

京都烏丸パーキングビル

8,860

5.2

9,430

有限会社コトル

平成24年６月13日

小計

94,24055.3

97,400－－TO-1

恵比寿東急ビル

7,400

4.3

7,420

東急不動産株式会社

平成24年６月13日

TO-2

A-PLACE恵比寿南

9,640

5.7

9,950

東急不動産株式会社

平成24年６月13日

TO-3

代々木プレイス

4,070

2.4

4,180

東急不動産株式会社

平成24年６月13日

TO-4

青山プラザビル

8,790

5.2

8,850

合同会社ルージュ

平成24年６月13日

TO-5

ルオーゴ汐留

4,540

2.7

4,570

合同会社クラッセ

平成24年６月13日

TO-6

東京機械本社ビル

3,070

1.8

3,090

東急不動産株式会社

平成24年６月13日

TO-7

A-PLACE池袋

3,990

2.3

4,020

東急不動産株式会社

平成24年６月13日

小計

41,50024.4

42,080－－

UR・TO小計

135,740

79.7

139,480－－－ 55 －(55) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0201030-00_投資対象_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

分
類

そ
の
他
投
資
対
象
資
産

物件名称

取得予定
価格
（百万円）
（注２）

投資比率
（％）
（注３）

不動産鑑定評価額
（百万円）
（注４）

O-1

COCOEあまがさき（底地）

12,0007.0

O-2

icotなかもず

8,500

O-3

icot金剛

O-4

物件
番号
(注１)

売主

取得予定
年月日
（注５）

12,100東急不動産株式会社

平成24年６月13日

5.0

8,880

土地建物：
Happy Family特定目的会社
駐車場土地：
東急不動産株式会社

平成24年６月13日

1,600

0.9

1,780

東急不動産株式会社

平成24年６月13日

icot溝の口

2,710

1.6

2,950

東急不動産株式会社

平成24年６月13日

O-5

icot多摩センター

2,840

1.7

2,990

有限会社KTMO

平成24年６月13日

O-6

金山センタープレイス

6,980

4.1

7,120

合同会社ヴィラ

平成24年６月13日

34,63020.3

35,820－－170,370

100.0

175,300

－

－

小計
合計

（注１）「物件番号」は、本投資法人の取得予定資産をUR（都市型商業施設を意味し、URBAN RETAILという場合があります。）、TO（東京オフィスを意味し、TOKYO OFFICEという場合があります。）及びO（その他投資対象資産を意味し、OTHERという場合があります。）の３つに分類し、分類毎に番号を付したものです。
（注２）「取得予定価格」は、取得予定資産に係る各停止条件付受益権譲渡契約書に記載された各信託受益権の売買代金（消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含まず、百万円未満を切り捨てています。）を記載しています。
（注３）「投資比率」は、取得予定価格の合計に占める各物件の取得予定価格の割合を示しており、小数点第２位を四捨五入して記載しています。
（注４）各物件の鑑定評価については、一般財団法人日本不動産研究所、大和不動産鑑定株式会社、株式会社谷澤総合鑑定所、日本
ヴァリュアーズ株式会社又は森井総合鑑定株式会社に委託しており、「不動産鑑定評価額」には、平成24年２月29日（但し、「東急プラザ 表参道原宿」については平成24年３月31日）を価格時点とする各不動産鑑定評価書に記載された評価額を記載しています。
（注５）「取得予定年月日」は、本書の日付現在、上表記載のとおりですが、今後行う借入れの実行日が決定した際に、数日程度繰り下げられることがあります。
（注６）「東急プラザ 表参道原宿」及び「東急プラザ 赤坂」の取得予定価格及び不動産鑑定評価額は、各物件の準共有持分割合（それぞれ75％及び50％）に相当する金額を記載しています。

－ 56 －(56) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0201030-00_投資対象_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

(イ）取得予定資産の概要 ②
取得予定資産の所在地、建築時期、テナント数、総賃料収入、敷金・保証金、総賃貸可
能面積、総賃貸面積、稼働率は以下のとおりです。

物件名称

所在地

建築時期
（注１）

テナン
ト数
(注２)

総賃料収入
(百万円)
(注３)

敷金・
保証金
（百万円）
(注４)

UR-1

東急プラザ 表参
道原宿（注８）

東京都渋谷区

平成24年
３月14日

27
(注10)

2,058
(注９)
(注10)

1,757
(注10)

6,539.40（注10）

6,539.40
（注10）

100.0
（注10）

UR-2

東急プラザ 赤坂
（注８）

東京都千代田
区

昭和44年
９月10日

102

890

426

33,297.76

33,272.24

99.9

UR-3

エビスキュープラザ

東京都渋谷区

平成20年
８月20日

4

475

475

4,024.88

4,024.88

100.0

UR-4

新橋プレイス

東京都港区

平成20年
４月25日

1

(注11)

(注11)

9,156.01

9,156.01

100.0

京都烏丸パーキ
ングビル

京都府京都市

平成18年
７月24日

2

647

47

21,616.04

21,616.04

100.0

-

136

-

-

74,634.09

74,608.57

100.0

分 物件
類 番号

都
市
型
商
業
施
設 UR-5

小計

総賃貸
可能面積
（㎡）
(注５)

総賃貸
面積
（㎡）
(注６)

稼働率
（％）
(注７)

TO-1

恵比寿東急ビル

東京都渋谷区

平成５年
３月５日

9

389

328

7,342.60

6,513.11

88.7

TO-2

A-PLACE恵比寿南

東京都渋谷区

平成７年
１月31日

7

573

430

7,950.51

6,986.49

87.9

東 TO-3

代々木プレイス東京都渋谷区

平成19年
２月22日

3

261

216

3,106.17

3,106.17

100.0

青山プラザビル

東京都港区

昭和41年
９月６日

6

541

464

7,335.70

6,577.50

89.7

TO-5

ルオーゴ汐留

東京都港区

平成16年
７月30日

4

197

154

4,476.35

2,906.26

64.9

TO-6

東京機械本社ビ
ル

東京都港区

昭和60年
６月６日

3

298

202

4,401.02

4,401.02

100.0

TO-7

A-PLACE池袋

東京都豊島区

平成23年
10月13日

1

(注11)

(注11)

3,409.73

3,409.73

100.0

-

33

-

-

38,022.08

33,900.28

89.2

京オ TO-4
フ
ィ
ス

小計

そ
の
他
投
資

O-1

COCOEあまがさき（底地）

兵庫県尼崎市

-

1

683

341

27,465.44

27,465.44

100.0

O-2

icotなかもず

大阪府堺市

平成19年
６月27日

2

619

428

28,098.02

28,098.02

100.0

O-3

icot金剛大阪府大阪狭
山市

昭和52年
２月８日

1

(注11)

(注11)

17,884.55

17,884.55

100.0

O-4

icot溝の口

神奈川県川崎
市

平成10年
７月15日

1

(注11)

100

14,032.05

14,032.05

100.0

O-5

icot 多 摩 セ ンター

東京都多摩市

平成18年
３月７日

11

230

230

5,181.58

5,181.58

100.0

O-6

金山センタープ
レイス

愛知県名古屋
市

平成21年
２月10日

20

491

383

9,314.91

9,314.91

100.0

-

36

-

-

101,976.55

101,976.55

100.0

-

205

-

-

214,632.72

210,485.40

98.1

対
象
資
産

小計
合計

（注１）「建築時期」は、主たる建物の登記簿上の新築年月日を記載しています。主たる建物が複数ある場合は、登記簿上一番古い年月日を記載しています。底地のみを取得する場合、記載を省略します（底地とは、借地権等に基づき建物が建築されている場合の敷地部分をいいます。以下同じです。）。
（注２）「テナント数」は、平成24年２月29日現在における各取得予定資産に係る各賃貸借契約に表示された各建物毎の賃貸借契約
上のテナント数の合計を記載しています。なお、当該取得予定資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントの総数を記載しています。但し、底地のみを取得する場合、底地賃借人の総数を記載しています。
（注３）「総賃料収入」は、各取得予定資産のうち底地以外の物件については、平成24年２月29日現在における各取得予定資産に係る各賃貸借契約（同日現在で入居済みのものに限ります。）に表示された建物につき、月間賃料（共益費を含みます。倉庫、看板、駐車場等の使用料を含まず、貸室賃料に限ります。また、同日現在のフリーレントは考慮しないものとします。但し、「京都烏丸パーキングビル」は駐車場賃料を含みます。）を12倍することにより年換算して算出した金額（複数の賃貸借契約が契約されている取得予定資産については、その合計額。）（消費税は含みません。）につき百万円未満を四捨五入して－ 57 －(57) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0201030-00_投資対象_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

記載し、各取得予定資産のうち底地物件については、平成24年２月29日現在における取得予定資産に係る賃貸借契約に表示された底地に係る本投資法人による取得後有効となる年間賃料の金額（消費税は含みません。）につき百万円未満を四捨五入して記載しています。なお、当該取得予定資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の月間賃料（共益費を含みます。倉庫、看板、駐車場等の使用料を含まず、貸室賃料に限ります。また、同日現在のフリーレントは考慮しないものとします。但し、「京都烏丸パーキングビル」は駐車場賃料を含みます。）を12倍することにより年換算して算出した金額を記載しています。
（注４）「敷金・保証金」は、平成24年２月29日現在における各取得予定資産に係る各賃貸借契約（同日現在で入居済みのものに限ります。）に基づき必要とされる敷金・保証金の合計額につき百万円未満を四捨五入して記載しています。なお、当該取得予定資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の敷金・保証金の合計額につき百万円未満を四捨五入して記載しています。また、同日現在のフリーレントは考慮しないものとします。
（注５）「総賃貸可能面積」は、各取得予定資産のうち底地以外の物件については、平成24年２月29日現在における各取得予定資産に係る建物の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられるものを記載し、各取得予定資産のうち底地物件については、平成24年２月29日現在における取得予定資産に係る底地の賃貸借契約又は土地図面等に基づき賃貸が可能と考えられるものを記載しています。
（注６）「総賃貸面積」は、平成24年２月29日現在における各取得予定資産に係る各賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計を記載
しています。なお、当該取得予定資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントとの間で実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積の合計を記載しています。
（注７）「稼働率」は、平成24年２月29日現在における各取得予定資産に係る総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を示しており、小数点第２位を四捨五入して記載しています。また、各小計及びポートフォリオ合計欄は、各取得予定資産に係る賃貸可能面積の合計に対して賃貸面積の合計が占める割合を示しており、小数点第２位を四捨五入して記載しています。
（注８）「東急プラザ 表参道原宿」及び「東急プラザ 赤坂」のテナント数、総賃貸可能面積、総賃貸面積及び稼働率は、各物件の建物全体の数値を記載し、総賃料収入及び敷金・保証金は、各物件の準共有持分割合（それぞれ75％及び50％）に相当する金額を記載しています。
（注９）「東急プラザ 表参道原宿」の一部のエンドテナントは、売上に連動する賃料形態ですが、かかる形態の賃料（以下「歩合賃料」といいます。）の金額は含まれていません。
（注10）「東急プラザ 表参道原宿」は、平成24年３月14日竣工（登記簿上の新築年月日）のため、開業日である平成24年４月18日時点の数値を記載しています。
（注11）テナントの承諾が得られていないため開示していません。
（注12）上表において、エンドテナントに係る賃貸借契約につき解除又は解約申入れがなされ若しくは賃料不払いがある場合にも、
平成24年２月29日現在において契約が継続している場合、当該エンドテナントに係る賃貸借契約が存在するものとして、「テナント数」「総賃料収入」「敷金・保証金」「総賃貸面積」「稼働率」を記載しています。以下同じです。
（注13）平成24年３月31日時点において、エンドテナント合計10社（都市型商業施設のエンドテナント８社及び東京オフィスのエンドテナント２社）から、賃貸借につき解約の申し入れがあります（都市型商業施設の賃貸面積合計827.78㎡及び東京オフィ
スの賃貸面積合計1,630.09㎡）。

－ 58 －(58) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0201030-00_投資対象_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

(ウ）信託受益権の概要
以下は、各取得予定資産に係る信託受託者及び信託期間満了日を示したものです。
物件番号

物件名称

信託受託者

信託期間満了日

UR-1

東急プラザ 表参道原宿

みずほ信託銀行株式会社

平成34年６月30日

UR-2

東急プラザ 赤坂

三井住友信託銀行株式会社

平成34年６月30日

UR-3

エビスキュープラザ

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

平成34年６月30日

UR-4

新橋プレイス

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

平成34年６月30日

UR-5

京都烏丸パーキングビル

三井住友信託銀行株式会社

平成34年６月30日

TO-1

恵比寿東急ビル

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

平成34年６月30日

TO-2

A-PLACE恵比寿南

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

平成34年６月30日

TO-3

代々木プレイス三井住友信託銀行株式会社

平成34年６月30日

TO-4

青山プラザビル

三井住友信託銀行株式会社

平成34年６月30日

TO-5

ルオーゴ汐留三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

平成34年６月30日

TO-6

東京機械本社ビル

三井住友信託銀行株式会社

平成34年６月30日

TO-7

A-PLACE池袋

三井住友信託銀行株式会社

平成34年６月30日

O-1

COCOEあまがさき（底地）

三井住友信託銀行株式会社

平成34年６月30日

O-2

icotなかもず

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

平成34年６月30日

O-3

icot金剛

三井住友信託銀行株式会社

平成34年６月30日

O-4

icot溝の口三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

平成34年６月30日

O-5

icot多摩センター

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

平成34年６月30日

O-6

金山センタープレイス

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

平成34年６月30日－ 59 －(59) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0201030-00_投資対象_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

(エ）取得予定資産に関する権利関係の従前の経緯
以下は、各取得予定資産に係る現信託受益者又は現所有者を記載したものです。現信託受益者又は現所有者は、本資産運用会社の親会社である東急不動産又は東急不動産の子会社等となります。これらの者は、投信法第201条及び投信法施行令第123条に規定する利害関係人等に該当し、かつ、本資産運用会社の社内規程である「利害関係者取引規程」上の利害関係者に該当するため、本資産運用会社は、これらの者との間で各取得予定資産の取得の取引を行うに当たり、当該利害関係者取引規程に定める審査手続きを経ています。その詳細は、後記「７管理及び運営の概要／（２）利害関係人との取引制限」をご参照ください。
なお、東急不動産は、本投資法人に対し、東急不動産自身が売主となる取得予定資産につき瑕疵担保責任を負担し、また、SPCが売主となる取得予定資産については、SPCが負担する当該取得予定資産に係る瑕疵担保責任を債務引受けし、東急不動産が当該瑕疵担保責任を負担します（これらの瑕疵担保責任は、いずれも本投資法人による取得の日から２年間有効とされま
す）。
取得予定
時期

第２期

物件
番号

物件名称

現信託受益者（現所有者）

UR-1

東急プラザ 表参道原宿

クロス特定目的会社

UR-2

東急プラザ 赤坂

東急不動産株式会社UR-3

エビスキュープラザ

東急不動産株式会社

UR-4

新橋プレイス

有限会社ピクシス

UR-5

京都烏丸パーキングビル

有限会社コトルTO-1

恵比寿東急ビル

東急不動産株式会社

TO-2

A-PLACE恵比寿南

東急不動産株式会社TO-3

代々木プレイス東急不動産株式会社TO-4

青山プラザビル

合同会社ルージュTO-5

ルオーゴ汐留合同会社クラッセ

TO-6

東京機械本社ビル

東急不動産株式会社TO-7

A-PLACE池袋

東急不動産株式会社

O-1

COCOEあまがさき（底地）

東急不動産株式会社
土地建物：Happy Family特定目的会社
駐車場土地：東急不動産株式会社

O-2

icotなかもずO-3

icot金剛東急不動産株式会社

O-4

icot溝の口

東急不動産株式会社

O-5

icot多摩センター

有限会社KTMO

O-6

金山センタープレイス

合同会社ヴィラ

－ 60 －(60) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0201030-00_投資対象_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

(オ）鑑定評価書の概要
本投資法人は、一般財団法人日本不動産研究所、大和不動産鑑定株式会社、株式会社谷澤総合鑑定所、日本ヴァリュアーズ株式会社又は森井総合鑑定株式会社のいずれかから、各取得予定資産に係る不動産鑑定評価書を取得しています。
不動産鑑定評価書については、後記「⑤取得予定資産の個別不動産の概要／（ケ）「鑑定評価書の概要」欄に関する説明」をご参照ください。なお、一般財団法人日本不動産研
究所、大和不動産鑑定株式会社、株式会社谷澤総合鑑定所、日本ヴァリュアーズ株式会社
及び森井総合鑑定株式会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
本投資法人が平成24年２月29日（但し、東急プラザ 表参道原宿については平成24年３月31日）を価格時点として取得している各取得予定資産に関する不動産鑑定評価書の概要は以下のとおりです。

分 物件
類 番号

取得予定資産（物件名称）

収益価格

鑑定
鑑定
評価額
機関
（百万円）
(注１)
(注２)

直接還元法
による価格
（百万円）

還元
利回り
（％）

DCF法に
よる価格
（百万
円）

割引率
（％）

最終還元
利回り
（％）

取得利回り
(NOI÷
取得予定
NOI(百万円)
価格)
(注３)
（％）
(注８)

UR-1

東急プラザ 表参道原
宿（注４)

Ｊ

45,20046,1003.8

44,300

3.6

4.0

1,761

3.9

UR-2

東急プラザ 赤坂（注４)Ｔ

11,50011,8005.3

11,400

5.5

5.6

700

6.1

UR-3

エビスキュープラザ

Ｔ

8,770

8,930

4.3

8,700

4.6
4.5
（注５）

4.6

378

4.5

UR-4

新橋プレイスＤ

22,50023,0004.9

22,300

4.7

5.1

1,104

5.4

京都烏丸パーキング
ビル

Ｄ

9,430

9,430

5.7

9,430

5.7

5.9

547

6.2

小計（注７)-

97,40099,260-96,130

-

-

4,490

4.8

TO-1

恵比寿東急ビル

Ｔ

7,420

7,730

4.7

7,280

4.9

5.0

400

5.4

TO-2

A-PLACE恵比寿南

Ｔ

9,950

10,300

4.6

9,800

4.8

4.9

477

4.9

東 TO-3

代々木プレイス

Ｖ

4,180

4,480

4.6

4,180

4.6

4.9

206

5.1

青山プラザビル

Ｄ

8,850

8,890

4.9

8,830

4.7

5.1

441

5.0

ルオーゴ汐留

Ｄ

4,570

4,690

4.5

4,520

4.3

4.7

212

4.7

5.7

193

6.3

都
市
型
商
業
施

設 UR-5京
オ TO-4
フ
ィ
ス

TO-5
TO-6

東京機械本社ビル

Ｔ

3,090

3,040

5.4

3,110

5.3
5.4
（注６）

TO-7

A-PLACE池袋

Ｊ

4,020

4,060

5.1

3,970

4.9

5.3

207

5.2

小計（注７)-

42,08043,190-41,690

-

-

2,136

5.1

O-1

COCOEあまがさき（底地）

Ｊ

12,10012,1005.0

12,000

4.6

5.2

600

5.0

O-2

icotなかもず

Ｔ

8,880

9,030

6.0

8,820

5.9

6.3

546

6.4

O-3

icot金剛

Ｍ

1,780

1,810

6.9

1,740

6.6

7.4

150

9.4

O-4

icot溝の口

Ｍ

2,950

2,990

6.0

2,900

5.7

6.4

182

6.7

O-5

icot多摩センター

Ｊ

2,990

3,030

6.2

2,950

5.5

6.4

188

6.6

O-6

金山センタープレイ
ス

Ｖ

7,120

7,360

5.3

7,120

5.3

5.6

392

5.6

小計（注７)-

35,82036,320-35,530

-

-

2,058

5.9

-

175,300

178,770-

173,350

-

-

8,684

5.1

そ
の
他
投
資
対
象
資
産

合計（注７)－ 61 －(61) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0201030-00_投資対象_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

（注１）鑑定機関は上表において略称により記載しています。各鑑定機関の略称は以下のとおりです。
Ｊ：一般財団法人日本不動産研究所
Ｄ：大和不動産鑑定株式会社
Ｔ：株式会社谷澤総合鑑定所
Ｖ：日本ヴァリュアーズ株式会社
Ｍ：森井総合鑑定株式会社（注２）価格時点は、平成24年３月31日を価格時点とする「東急プラザ 表参道原宿」を除き、全物件とも平成24年２月29日です。
（注３）「NOI」とは、鑑定評価書に記載された運営収益から運営費用を控除した運営純収益（Net Operating Income）をいい、減価償却費を控除する前の収益です。NOIに敷金等の運用益を加算し、資本的支出を控除したNCF（純収益、Net Cash Flow）とは異なります。上記NOIは直接還元法によるNOIです。
（注４）「東急プラザ 表参道原宿」及び「東急プラザ 赤坂」の鑑定評価額、直接還元法による価格、DCF法による価格及びNOIは、各物件の準共有持分割合（それぞれ75％及び50％）に相当する金額を記載しています。
（注５）「エビスキュープラザ」の割引率は、保有期間割引率が4.6％、復帰価格割引率が4.5％です。
（注６）「東京機械本社ビル」の割引率は、１年目から３年目が5.3％、４年目から11年目が5.4％です。
（注７）「小計」及び「合計」は、本資産運用会社において積算した数値です。
（注８）「取得利回り」は本資産運用会社において算出した数値であり、不動産鑑定評価書に記載されている数値ではありません。

－ 62 －(62) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0201030-00_投資対象_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

(カ）建物状況評価報告書の概要
本投資法人は、各取得予定資産について、建物検査、関連法規の遵守、修繕費評価及び環境アセスメント等に関する建物状況評価報告書（建物エンジニアリングレポート）を清
水建設株式会社、株式会社ハイ国際コンサルタント、株式会社竹中工務店又は株式会社プロパティ・リスク・ソリューションより取得しています。建物状況評価報告書の記載は報告者の意見を示したものに留まり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。なお、清水建設株式会社、株式会社ハイ国際コンサルタント、株式会社竹中工
務店及び株式会社プロパティ・リスク・ソリューションと本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
短期修繕費
（千円）
(注１)(注２)

長期修繕費
（千円）
(注１)(注３)

物件
番号

物件名称

UR-1

東急プラザ 表参道原宿

清水建設株式会社

平成24年４月13日

48
（注４)

62,619（注４)

UR-2

東急プラザ 赤坂

清水建設株式会社

平成24年３月６日

310,230（注４)

1,392,413
（注４)

UR-3

エビスキュープラザ

株式会社ハイ国際コンサルタント

平成24年３月６日

320

47,590UR-4

新橋プレイス

株式会社ハイ国際コンサルタント

平成24年３月６日

076,170

UR-5

京都烏丸パーキングビル

株式会社ハイ国際コンサルタント

平成24年３月６日

160

143,520TO-1

恵比寿東急ビル

清水建設株式会社

平成24年３月６日

64,749700,517

TO-2

A-PLACE恵比寿南

株式会社ハイ国際コンサルタント

平成24年３月６日

3,390

189,620TO-3

代々木プレイス

株式会社ハイ国際コンサルタント

平成24年３月６日

550

62,630TO-4

青山プラザビル

株式会社ハイ国際コンサルタント

平成24年３月６日

9,640

270,920TO-5

ルオーゴ汐留清水建設株式会社

平成24年３月６日

5,927

140,545TO-6

東京機械本社ビル

清水建設株式会社

平成24年３月６日

202,151

550,064

TO-7

A-PLACE池袋株式会社竹中工務店
株式会社ハイ国際コンサルタント

平成24年３月６日
平成24年３月６日

036,430

O-1

COCOEあまがさき（底地）

株式会社竹中工務店
株式会社ハイ国際コンサルタント

平成24年３月６日
平成24年３月６日

(注５)

(注５)

O-2

icotなかもず

清水建設株式会社
株式会社プロパティ・リスク・ソ
リューション

平成24年３月６日
平成24年４月20日

100
(注６)

126,219(注６)

O-3

icot金剛

清水建設株式会社

平成24年３月６日

289,283

450,834

O-4

icot溝の口

清水建設株式会社

平成24年３月６日

20,383

69,172O-5

icot多摩センター

清水建設株式会社

平成24年３月６日

5,796

71,282

O-6

金山センタープレイス

株式会社ハイ国際コンサルタント

平成24年３月６日

350

133,430

合計

－

－

－

913,077

4,523,975

調査業者

調査年月日

（注１）短期修繕費及び長期修繕費は、建物状況評価報告書の記載に基づき記載しています。
（注２）短期修繕費には、調査書日付から起算して１年以内に必要とされる修繕費用の合計額を記載しています。
（注３）長期修繕費には、調査書日付から起算して12年以内に必要とされる修繕費用の合計額を記載しています。
（注４）「東急プラザ 表参道原宿」及び「東急プラザ 赤坂」の短期修繕費及び長期修繕費は、各物件の準共有持分割合（それぞれ75％及び50％）に相当する金額を記載しています。
（注５）「COCOEあまがさき（底地）」は、底地のみを取得し、建物は取得しないため、記載していません。
（注６）清水建設株式会社作成の建物状況評価報告書の記載に基づきます。

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(キ）取得予定資産に係る設計者、構造設計者、施工者、確認検査機関及び構造計算確認機関
取得予定資産に係る設計者、構造設計者、施工者、確認検査機関及び構造計算確認機関（注１）は以下のとおりです。なお、本投資法人は、第三者専門機関であるNKSJリスクマネ

ジメント株式会社に、構造計算書及び構造図の確認業務（以下「構造計算書等確認業務」といいます。）を委託し、取得予定資産の構造計算書及び構造図には、偽装等を示唆する
特段の事項、並びに設計当時の建築基準法上の耐震性能を疑わせる特段の事項が見受けられなかった旨の総合所見を取得しています。但し、一部の取得予定資産（注２）においては、
構造計算適合性判定（注３）を受けているため、かかる構造計算書等確認業務は行っていま
せん。
物件

物件名称

設計者

構造設計者

施工者

確認検査機関

構造計算確認機関

UR-1

東急プラザ 表参
道原宿

株式会社竹中工務店

株式会社竹中工務店

株式会社竹中工務店

株式会社都市居住評価センター（注２）

UR-2

東急プラザ 赤坂

東京都千代田区

NKSJ リ ス ク マ ネ ジ
メント株式会社

エビスキュープラザ

新築時：東急不動産株
式会社
耐震補強工事時：鹿島
建設株式会社
株式会社東急設計コン
サルタント

新築時：東急建設株
式会社
耐震補強工事時：鹿島建設株式会社

UR-3
UR-4

新橋プレイス

株式会社三菱地所設計

清水建設株式会社

UR-5

京都烏丸パーキン
グビル

新築時：東急不動産株式会社
耐震補強工事時：鹿島建設株式会社
株式会社東急設計コ
ンサルタント
株式会社三菱地所設
計株式会社京阪都市設
計番号

株式会社京阪都市設計

株式会社淺沼組

鹿島建設株式会社

一般財団法人日本
建築センター
株式会社都市居住評価センター
株式会社I-PEC

TO-1

恵比寿東急ビル

株式会社東急設計コ
ンサルタント

株式会社東急設計コン
サルタント

TO-2

A-PLACE恵比寿南

ジェイティ不動産株
式会社

ジェイティ不動産株式会社

東急建設株式会社・
株式会社新井組共同企業体
ジェイティ不動産株
式会社

TO-3

代々木プレイス株式会社淺沼組

株式会社淺沼組

株式会社淺沼組

TO-4

青山プラザビルTO-5

ルオーゴ汐留東京機械本社ビル

新築時：株式会社日建
設計（注１）
耐震補強工事時：株式会社日建設計株式会社NTTファシリ
ティーズ
株式会社東急設計コン
サルタント

新築時：株式会社竹中工務店
耐震補強工事時：清水建設株式会社
大成・竹中・共立・
地崎建設共同企業体

TO-6

新築時：株式会社日建設計（注１）
耐震補強工事時：株
式会社日建設計
株 式 会 社 NTT フ ァ シ
リティーズ
株式会社東急設計コ
ンサルタント株式会社鴻池組

東京都港区

TO-7

A-PLACE池袋

株式会社大林組

株式会社大林組

株式会社大林組

株式会社都市居住評価センター

O-1

COCOE あ ま が さ き（底地）（注４）

O-2

icotなかもず

東京都渋谷区
東京都渋谷区
株式会社都市居住評価センター
東京都港区
一般財団法人日本
建築センターNKSJ リ ス ク マ ネ ジ
メント株式会社
NKSJ リ ス ク マ ネ ジ
メント株式会社
NKSJ リ ス ク マ ネ ジ
メント株式会社
NKSJ リ ス ク マ ネ ジ
メント株式会社
NKSJ リ ス ク マ ネ ジ
メント株式会社
NKSJ リ ス ク マ ネ ジ
メント株式会社
NKSJ リ ス ク マ ネ ジ
メント株式会社
NKSJ リ ス ク マ ネ ジ
メント株式会社
NKSJ リ ス ク マ ネ ジ
メント株式会社
（注２）

-

-

-

-

-

有限会社南海総合設
計（SC棟）、株式会社東急設計コンサル
タント（銀行棟）
新築時：株式会社熊谷組
耐震補強工事時：株
式会社プロパティ・
リスク・ソリューション

有限会社南海総合設計（SC棟）、株式会社能勢建築構造研究所（銀行棟）

株式会社大林組（SC棟）、株木建設株式
会社（銀行棟）財団法人大阪建築
防災センター（SC棟）、大阪府堺市（銀行棟）

NKSJ リ ス ク マ ネ ジ
メント株式会社（SC棟）、-（銀行棟）（注２）

新築時：株式会社熊谷組
耐震補強工事時：株式
会社プロパティ・リス
ク・ソリューション

新築時：株式会社熊谷組
耐震補強工事時：株
式会社ザイマックス
ビルマネジメント

大阪府

NKSJ リ ス ク マ ネ ジ
メント株式会社

神奈川県川崎市O-3

icot金剛

O-4

icot溝の口計画設計・ノガミ

計画設計・ノガミ

大成建設株式会社

O-5

icot多摩センター

株式会社東急設計コ
ンサルタント

株式会社東急設計コン
サルタント

西松建設株式会社

O-6

金山センタープレ
イス

株式会社日建設計

株式会社日建設計

安藤建設株式会社

ハウスプラス住宅
保証株式会社
ビューローベリタ
スジャパン株式会社

NKSJ リ ス ク マ ネ ジ
メント株式会社
NKSJ リ ス ク マ ネ ジ
メント株式会社（注２）（注１）上表記載の社名は、過去に社名変更等がなされた場合にも、本書の日付現在の社名で記載しています。
（注２）「東急プラザ 表参道原宿」、「A-PLACE池袋」、「icotなかもず(銀行棟)」及び「金山センタープレイス」は、構造計算適合性判定（注３）を受けているため記載していません。
（注３）平成19年６月20日施行の改正建築基準法により、同法改正日以降に建築確認申請された建築物で、高度な構造計算を要する一定高さ以上等の建築物について、構造計算適合性判定が義務付けられており、都道府県知事は、構造計算が適正に行われたものかどうかを判定することとなっています。
（注４）「COCOEあまがさき（底地）」は、底地のみを取得し、建物は取得しないため、記載していません。

－ 64 －(64) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0201030-00_投資対象_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

(ク）地震リスク分析等の概要
本投資法人は、運用資産を取得する際のデューディリジェンスの一環として、NKSJリス
クマネジメント株式会社に依頼し、地震リスク分析の評価を行っています。当該分析は、構造図面・構造計算書をもとに、独自の構造評価方法で建物の耐震性能を評価し、構造計算書の内容と比較検討を行い、対象建物の最終的な耐震性能として評価しています。その評価をもとに建物固有の地震に対する脆弱性を考慮し、地震ハザード及び地盤条件を含めた総合的な評価結果に基づき、地震による建物のPML値（予想最大損失率）（注１）を算定しています。取得予定資産に係る建物のPML値は、下表のとおりです。
物件
番号

PML値（予想最大損失率）（％）（注２）
5.0

物件名称

UR-1

東急プラザ 表参道原宿

UR-2

東急プラザ 赤坂（注４）

UR-3

エビスキュープラザ

2.3

UR-4

新橋プレイス

4.7

UR-5

京都烏丸パーキングビル

4.3

TO-1

恵比寿東急ビル

2.8

TO-2

A-PLACE恵比寿南

8.7

TO-3

代々木プレイス

7.0

TO-4

青山プラザビル（注４）

10.7

TO-5

ルオーゴ汐留1.5

TO-6

東京機械本社ビル

4.8

TO-7

A-PLACE池袋

6.1

O-1

COCOEあまがさき（底地）（注５）O-2

icotなかもず

11.7

O-3

icot金剛（注４）（注６）

16.2

O-4

icot溝の口

8.1

O-5

icot多摩センター

2.5

O-6

金山センタープレイス

3.6

-

10.8
ポートフォリオ全体（注３）5.1（注１）NKSJリスクマネジメント株式会社は、上記PML値の計算にあたり、「地震調査研究推進本部（文部科学省）」より、
平成18（2006）年９月に2006年版として公表された「全国を概観した地震動予測地図」に準拠してモデル化した震源データをもとに算定しています。なお、今回のPML値の算出に際し、平成23年３月に発生した東日本大震災を踏まえての「地震調査研究推進本部（文部科学省）」による「全国を概観した地震動予測地図」の改訂版は未発表であったため、上記2006年版の「全国を概観した地震動予測地図」を採用しています。
（注２）小数点第２位を四捨五入して記載しています。
（注３）ポートフォリオ全体のPML値は、平成24年２月29日付「ポートフォリオ地震PML評価報告書」に基づき記載しています。
（注４）「東急プラザ 赤坂」、「青山プラザビル」及び「icot金剛」は、それぞれ平成21年４月、平成20年７月及び平成20
年７月に、耐震補強工事を実施しています。
（注５）「COCOEあまがさき（底地）」は、底地のみを取得し、建物は取得しないため、記載していません。
（注６）「icot金剛」はPML値が15％を超えており、当該物件の取得後、速やかに地震保険を付保する予定です。

－ 65 －(65) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0201030-00_投資対象_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

(ケ）主要な不動産に関する情報
本投資法人の取得予定資産のうち、平成24年２月29日現在において、「年間賃料合計」
が「ポートフォリオ全体の年間賃料総額」の10％以上を占める不動産の概要は、以下のと
おりです。
物件
番号

物件名称

テナン
ト数
(注１)

UR-1

東急プラザ 表参道原宿
（注７)

27

UR-4

新橋プレイス

1

総賃料収入の合計に占める割合(％)(注３)

総賃貸可能面積（㎡）(注４)

総賃貸面積（㎡）
(注５)

稼働率
(％)
(注６)

2,058

20.2

6,539.40

6,539.40

100.0

（注８）

（注８）

9,156.01

9,156.01

100.0

総賃料収入
（百万円）
(注２)

（注１）「テナント数」は、平成24年２月29日現在における各取得予定資産に係る各賃貸借契約に表示された各建物毎の賃貸借
契約上のテナント数の合計を記載しています。なお、当該取得予定資産につきマスターリース契約が締結されている場
合には、エンドテナントの総数を記載しています。
（注２）「総賃料収入」は、平成24年２月29日現在における各取得予定資産に係る各賃貸借契約（同日現在で入居済みのものに限ります。）に表示された建物につき、月間賃料（共益費を含みます。倉庫、看板、駐車場等の使用料を含まず、貸室
賃料に限ります。また、同日現在のフリーレントは考慮しないものとします。）を12倍することにより年換算して算出した金額（複数の賃貸借契約が契約されている取得予定資産については、その合計額。）（消費税は含みません。）につき百万円未満を四捨五入して記載しています。なお、当該取得予定資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の月間賃料（共益費を含みます。倉庫、看板、駐車場等の使用料を含まず、貸室賃料に限ります。また、同日現在のフリーレントは考慮しないものとします。）を12倍する
ことにより年換算して算出した金額を記載しています。
（注３）「総賃料収入の合計に占める割合」は、各取得予定資産の総賃料収入の合計に占める各取得予定資産の総賃料収入の割合を示しており、小数第２位を四捨五入して記載しています。
（注４）「総賃貸可能面積」は、平成24年２月29日現在における各取得予定資産に係る建物の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられるものを記載しています。
（注５）「総賃貸面積」は、平成24年２月29日現在における各取得予定資産に係る各賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計を記載しています。なお、当該取得予定資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントとの間で実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積の合計を記載しています。
（注６）「稼働率」は、平成24年２月29日現在における各取得予定資産に係る総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を示しており、小数点第２位を四捨五入して記載しています。
（注７）「東急プラザ 表参道原宿」のテナント数、総賃貸可能面積、総賃貸面積及び稼働率については、建物全体の数値を記載
し、総賃料収入は、準共有持分割合75％に相当する金額を記載しています。また、「東急プラザ 表参道原宿」は、平成24年３月14日竣工（登記簿上の新築年月日）のため、開業日である平成24年４月18日時点の数値を記載しています。
（注８）テナントの承諾が得られていないため開示していません。

－ 66 －(66) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0201030-00_投資対象_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

(コ）主要なテナントに関する情報
下表は、取得予定資産につき、平成24年２月29日現在の情報をもとに、当該テナントへの賃貸面積がポートフォリオ全体の総賃貸面積の10％以上を占めるテナント（主要なテナント）を示したものです。なお、下表のテナントとの契約形態につき、三井住友信託銀行
株式会社との契約形態は事業用定期賃貸借契約であり、それ以外のテナントとの契約形態
は普通賃貸借契約です。
本投資法人は、取得予定資産を取得した後に、その一部につき、東急不動産及び東急不動産ＳＣマネジメントをマスターリース会社として、エンドテナントに転貸することを目的とする賃貸借契約（マスターリース契約）を締結することとしています。下表は、マス
ターリース契約を締結した場合における主要なテナントに関する情報を、平成24年２月29日現在の情報をもとに記載したものです。なお、本投資法人が当該マスターリース会社から収受する賃料は、マスターリース会社が転借人（エンドテナント）から収受する賃料と同額となっており（パススルー型マスターリース）、賃料の保証はされていません。

テナント名

東急不動産株式会社

業種

不動産業

取得予定資産（物件名称）

賃貸面積（㎡）（注１）

三井住友信託銀行株式会社（注８）

金融業

契約満了日
（注４）

6,539.40

2,058

1,757

平成34年６月30日

東急プラザ 赤坂（注５）33,297.76

890

426

平成34年６月30日

新橋プレイス

9,156.01

（注７）

（注７）

平成34年６月30日

京都烏丸パーキングビル

21,616.04

647

47

平成34年６月30日

恵比寿東急ビル

7,342.60

389

328

平成34年６月30日

A-PLACE恵比寿南

7,950.51

573

430

平成34年６月30日

代々木プレイス

3,106.17261

216

平成34年６月30日

青山プラザビル

7,335.70

541

464

平成34年６月30日

ルオーゴ汐留4,476.35

197

154

平成34年６月30日

東京機械本社ビル

4,401.02298

202

平成34年６月30日

3,409.73

（注７）

（注７）

平成34年６月30日

icot多摩センター

5,181.58

230

230

平成34年６月30日

金山センタープレイス

9,314.91

491

383

平成34年６月30日

合計

不動産管
理業

敷金・保証金（百万円）（注３）

東急プラザ 表参道原宿（注５）（注６）

A-PLACE池袋

東急不動産ＳＣマネ
ジメント株式会社

総賃料収入
（年間）
（百万円）
（注２）

123,127.78

-

-

-

エビスキュープラザ

4,024.88

475

475

平成34年６月30日

icotなかもず

28,098.02

619

428

平成34年６月30日

（注７）
（注７）

（注７）

平成34年６月30日

100

平成34年６月30日

icot金剛17,884.55

icot溝の口

14,032.05

合計

64,039.50---

COCOEあまがさき（底地）

27,465.44

683

341

平成54年１月31日

合計

27,465.44

683

341

-

（注１）「賃貸面積」は、テナントがマスターリース会社兼転貸人となる各物件の建物につき、平成24年２月29日現在におけるマス
ターリース会社とのマスターリース契約に表示された賃貸面積のうちエンドテナントへの賃貸可能面積を記載しています。な
お、数値については、小数点第２位未満を四捨五入して記載しています。
（注２）「総賃料収入（年間）」は、テナントとの間で締結されているマスターリース契約上、テナントが支払うマスターリース賃料
がエンドテナントからテナントに対して支払われる賃料と同額となっている物件については、平成24年２月29日現在におけるエンドテナントとの間の賃貸借契約（同日現在で入居済みのものに限ります。）における月間賃料（共益費を含みます。倉庫、看板、駐車場等の使用料を含まず、貸室賃料に限ります。また、同日現在のフリーレントは考慮しないものとします。但し、「京都烏丸パーキングビル」は駐車場賃料を含みます。）を12倍することにより年換算して算出した金額につき百万円未満を四捨五入して記載しています。
（注３）「敷金・保証金」は、テナントがマスターリース会社として転貸人となっている物件については、平成24年２月29日現在におけるエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約（同日現在で入居済みのものに限ります。）に基づき必要とされる敷金・保証金の合計額につき百万円未満を四捨五入して記載しています。また、同日現在のフリーレントは考慮しないものとします。

－ 67 －(67) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0201030-00_投資対象_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

（注４）「契約満了日」は、テナントがマスターリース会社として転貸人となっている物件を含め、テナントを賃借人とする賃貸借契約に表示された契約満了日を記載しています。
（注５）「東急プラザ 表参道原宿」及び「東急プラザ 赤坂」の賃貸面積は、各物件の建物全体の数値を記載し、総賃料収入（年間賃料）、敷金・保証金は、各物件の準共有持分割合（それぞれ75％及び50％）に相当する金額を記載しています。
（注６）「東急プラザ 表参道原宿」は、平成24年３月14日竣工（登記簿上の新築年月日）のため、開業日である平成24年４月18日時
点の数値を記載しています。
（注７）テナントの承諾が得られていないため開示していません。
（注８）賃借人は、底地上の建物についての信託受託者であり、当該信託の受益者は、東急不動産です。

(サ）賃貸面積上位20エンドテナント
本投資法人の取得予定資産につき、平成24年２月29日現在、ポートフォリオ全体に対し賃貸面積上位20を占めるエンドテナントは、以下のとおりです。
物件名称

総賃貸面積（㎡）（注１）

三井住友信託銀行株式会社（注３）

COCOEあまがさき（底地）

27,465.44（注４）

コーナン商事株式会社

icotなかもず

株式会社東急ホテルズ

東急プラザ 赤坂

パラカ株式会社

京都烏丸パーキングビ
ル

エンドテナント名

契約満了日

契約形態
（注２）

平成54年１月31日

事業用定期賃貸借契約

26,529.03

平成39年７月11日

定期建物賃貸借契約

22,582.59

平成28年３月31日

定期建物賃貸借契約

21,224.14

平成28年７月31日

定期建物賃貸借契約

株式会社ダイエー

icot金剛--株式会社家具の大正堂

icot溝の口

14,032.05

平成30年７月４日

普通建物賃貸借契約

株式会社ヤマダ電機

新橋プレイス

9,156.01--

株式会社三菱東京ＵＦ
Ｊ銀行

金山センタープレイス
icotなかもず
icot多摩センター

5,609.11--

A-PLACE池袋

株式会社リソー教育
株式会社東京機械製作所
テルウェル東日本株式会社
株式会社ナックイメー
ジテクノロジー-

3,409.73--

A-PLACE恵比寿南

-

-

-

東京機械本社ビル

2,908.46

平成27年３月31日

定期建物賃貸借契約--

代々木プレイス-

青山プラザビル

2,252.34

平成25年３月31日

普通建物賃貸借契約

株式会社大創産業

icot多摩センター

2,178.24

平成28年４月４日

定期建物賃貸借契約

株式会社東急スポーツ
オアシス

エビスキュープラザ

1,982.47

平成35年９月30日

定期建物賃貸借契約

株式会社リクルート

ルオーゴ汐留1,353.37--

株式会社バロックジャ
パンリミテッド

東急プラザ 表参道原宿

1,242.27

平成34年３月29日

定期建物賃貸借契約

株式会社ローソン

金山センタープレイス

1,179.08

平成26年９月30日

普通建物賃貸借契約

株式会社サン・アド

青山プラザビル

1,177.73

平成24年７月31日

普通建物賃貸借契約

株式会社イーグルリテ
イリング

東急プラザ 表参道原宿

1,159.27

平成34年３月29日

定期建物賃貸借契約（注１）「総賃貸面積」は、平成24年２月29日現在におけるエンドテナントとの間の賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計を記載しています。但し、「東急プラザ 表参道原宿」は、平成24年３月14日竣工（登記簿上の新築年月日）のため、開業日である平
成24年４月18日時点の数値を記載しています。
（注２）「契約形態」は、平成24年２月29日現在におけるエンドテナントとの間の賃貸借契約に表示された契約形態を記載しています。
（注３）賃借人は、底地上の建物についての信託受託者であり、当該信託の受益者は、東急不動産です。
（注４）「COCOEあまがさき（底地）」は底地の面積を記載しています。
（注５）「-」とされている箇所はテナントの承諾が得られていないため開示していません。

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（シ）利害関係者への賃貸借の概要
取得予定資産につき、平成24年２月29日現在において、本資産運用会社の社内規程である「利害関係者取引規程」上の利害関係者をエンドテナントとする賃貸借の概要は、以下のとおりです。

エンドテナント名
三井住友信託銀行株式会社（注５）
株式会社東急スポーツ
オアシス
株式会社東急ハンズ
（注７）

物件名称
COCOEあまがさき（底地）
エビスキュープラザ
東急プラザ 表参道原宿

総賃貸面積
（㎡）
（注１）
27,465.44
（注６）

総賃料収入
（百万円）
（注２）

敷金・保証金
（百万円）
（注３）

683

1,982.47
642.09

契約満了日

契約形態
（注４）

341

平成54年１月31日

事業用定期賃貸借契
約

172

172

平成35年９月30日

定期建物賃貸借契約

52
（注８）

44

平成29年３月28日

定期建物賃貸借契約（注１）「総賃貸面積」は、平成24年２月29日現在におけるエンドテナントとの間の賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計を記載しています。
（注２）「総賃料収入」は、各取得予定資産のうち底地以外の物件については、平成24年２月29日現在における各取得予定資産に係る各賃貸借契約（同日現在で入居済みのものに限ります。）に表示された建物につき、月間賃料（共益費を含みます。倉庫、看板、駐車場等の使用料を含まず、貸室賃料に限ります。また、同日現在のフリーレントは考慮しないものとします。）を12倍することにより年換算して算出した金額（複数の賃貸借契約が契約されている取得予定資産については、その合計額。）（消費税は含みません。）につき百万円未満を四捨五入して記載し、各取得予定資産のうち底地物件については、平成24年２月29日現在における取得予定資産に係る賃貸借契約に表示された底地に係る本投資法人による取得後有効となる年間賃料の金額（消費税は含みません。）につき百万円未満を四捨五入して記載しています。なお、当該取得予定資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の月間賃料（共益費を含みます。倉庫、看板、駐車場等の使用料を含まず、貸室賃料に限ります。また、同日現在のフリーレントは考慮しないものとします。）を12倍することにより年換算して算出した金額を記載しています。
（注３）「敷金・保証金」は、平成24年２月29日現在におけるエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約（同日現在で入居済
みのものに限ります。）に基づき必要とされる敷金・保証金の合計額につき百万円未満を四捨五入して記載しています。また、
同日現在のフリーレントは考慮しないものとします。
（注４）「契約形態」は、平成24年２月29日現在におけるエンドテナントとの間の賃貸借契約に表示された契約形態を記載しています。
（注５）賃借人は、底地上の建物についての信託受託者であり、当該信託の受益者は、東急不動産です。
（注６）「COCOEあまがさき（底地）」は底地の面積を記載しています。
（注７）「東急プラザ 表参道原宿」の総賃貸面積については、建物全体の数値を記載し、総賃料収入及び敷金・保証金については、
準共有持分割合75％に相当する金額を記載しています。また、「東急プラザ 表参道原宿」は、平成24年３月14日竣工（登記簿上の新築年月日）のため、開業日である平成24年４月18日時点の数値を記載しています。
（注８）「株式会社東急ハンズ」の総賃料収入には、歩合賃料の金額は含まれません。

（ス）担保の状況
取得予定資産（共有又は区分所有の場合は本投資法人の保有に係る持分）につき、担保は設定されていません。

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④

ポートフォリオの概況

以下は、取得予定資産に係る平成24年2月29日現在におけるポートフォリオの概況を示したものです。但し、「東急プラザ 表参道原宿」は、平成24年３月14日竣工（登記簿上の新築年月日）のため、開業日である平成24年４月18日現在の数値を用いています。
(ア）分類別分類
都市型商業施設・東京オフィス

物件数

取得予定価格（百万円）

比率（％）

12

135,740

79.7

都市型商業施設5

94,24055.3

東京オフィス741,50024.4

その他投資対象資産

6

34,63020.3

18170,370

100.0

合計(イ）地域区分別
分類・地域区分物件数

取得予定価格（百万円）

比率（％）

ポートフォリオ全体

18

170,370

100.0

都心５区

10

122,890

72.1

その他23区

1

3,990

2.3

三大都市圏

7

43,49025.5

その他国内主要都市

0

0

0.0

分類・地域区分
都市型商業施設・東京オフィス

物件数

取得予定価格（百万円）

比率（％）

12

135,740

100.0

都心５区

10

122,890

90.5

その他23区

1

3,990

2.9

三大都市圏

1

8,860

6.5

分類・地域区分物件数

取得予定価格（百万円）

比率（％）

その他投資対象資産

6

34,630

100.0

三大都市圏

6

34,630100.0(ウ）最寄駅からの徒歩分数別
分類・最寄駅からの徒歩分数

物件数

取得予定価格（百万円）

比率（％）

ポートフォリオ全体

18

170,370

100.0

１分以内

6

101,22059.4

１分超５分以内

953,950

31.7

５分超10分以内

2

12,490

7.3

10分超

1

2,710

1.6

分類・最寄駅からの徒歩分数

物件数

取得予定価格（百万円）

比率（％）

都市型商業施設5

94,240

100.0

１分以内

5

94,240100.0－ 70 －(70) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0201030-00_投資対象_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

分類・最寄駅からの徒歩分数

取得予定価格（百万円）

比率（％）

7

41,500

100.0

１分超５分以内

6

37,510

90.4

５分超10分以内

1

3,990

9.6

東京オフィス

物件数(エ）賃貸期間別
契約年数
分類・賃貸借期間

残存年数

年間賃料

比率

年間賃料

比率

（百万円）

（％）

（百万円）

（％）

ポートフォリオ全体

10,198100.0

10,198

100.0

10年超

5,098

50.0

3,196

31.3

５年超10年以内

1,525

15.0

1,784

17.5

２年超５年以内

1,167

11.4

2,418

23.7

２年以内

2,408

23.6

2,800

27.5

契約年数
分類・賃貸借期間

残存年数

年間賃料

比率

年間賃料

比率

（百万円）

（％）

（百万円）

（％）

都市型商業施設

5,270

100.0

5,270

100.0

10年超

3,326

63.1

1,972

37.4

５年超10年以内

1,300

24.7

1,578

29.9

２年超５年以内

266

5.0

1,291

24.5

２年以内

378

7.2

430

8.2

契約年数
分類・賃貸借期間

残存年数

年間賃料

比率

年間賃料

比率

（百万円）

（％）

（百万円）

（％）

2,507

100.0

2,507

100.0

５年超10年以内

204

8.2

0

0.0

２年超５年以内

542

21.6

657

26.2

1,760

70.2

1,850

73.8

東京オフィス

２年以内(オ）契約形態別
分類・契約形態

年間賃料（百万円）

ポートフォリオ全体比率（％）

10,198

100.0

定期

5,453

53.5

普通

4,745

46.5

（注）「分類・契約形態」は、平成24年２月29日現在におけるエンドテナントとの間の賃貸借契約に基づき、本投資法人の判断にて分類し記載しています。

分類・契約形態

年間賃料（百万円）

比率（％）

都市型商業施設

5,270

100.0

定期

3,690

70.0

普通

1,580

30.0

－ 71 －(71) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0201030-00_投資対象_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

分類・契約形態

年間賃料（百万円）

比率（％）

東京オフィス

2,507

100.0

定期

452

18.0

普通

2,055

82.0

(カ）賃料形態別契約形態

年間賃料（百万円）

ポートフォリオ全体比率（％）

10,198

100.0

固定

9,087

89.1

固定＋歩合

1,111

10.9

契約形態

年間賃料（百万円）

比率（％）

都市型商業施設

5,270

100.0

固定

4,159

78.9

固定＋歩合

1,111

21.1

契約形態

年間賃料（百万円）

比率（％）

東京オフィス

2,507

100.0

固定

2,507

100.0

0

0.0

固定＋歩合

(キ）業種別業種

年間賃料（百万円）

比率（％）

都市型商業施設

5,270

100.0

小売

3,465

65.8

駐車場

600

11.4

ホテル

392

7.4

飲食

337

6.4

事務所

283

5.4

サービス

193

3.6

業種

年間賃料（百万円）

東京オフィス

比率（％）
2,507

100.0

1,013

40.4

製造業

607

24.2

卸売・小売業、飲食店

570

22.7

運輸・通信業

251

10.0

建設業

33

1.3

金融・保険業

32

1.3

サービス業

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(ク）平均築年数（注）分類

物件数

取得予定価格（百万円）

平均築年数（年）

都市型商業施設5

94,240

7.0

東京オフィス741,50020.5

その他投資対象資産

6

34,6307.7

18170,370

10.6

合計（注）平均築年数は、平成24年４月30日を基準日として、取得予定資産につき取得予定価格ベースにて平均築年数を加重平均で算出したものです。
なお、平均築年数の算出においては、COCOEあまがさき（底地）を除外しています。

－ 73 －(73) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0201030-00_投資対象_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

⑤取得予定資産の個別不動産の概要
取得予定資産である信託受益権に係る各取得予定資産の概要は以下の表のとおりです。
なお、以下に記載する各取得予定資産に関する最寄駅、所在地（住居表示）、土地、建物、ＰＭ会社、マスターリース会社、賃貸借の状況、特記事項、鑑定評価書の概要、周辺環境・本物件の特徴の各欄における記載事項に関する説明は以下のとおりです。
（ア）「最寄駅」欄に関する説明「最寄駅」における徒歩による所要時間については、「不動産の表示に関する公正競争規約」（平成17年公正取引委員会告示第23号）及び「不動産の表示に関する公正競争規約
施行規則」（平成17年公正取引委員会承認第107号）に基づき、道路距離80メートルにつき１分間を要するものとして算出した数値を記載しています。
（イ）「所在地（住居表示）」欄に関する説明
所在地（住居表示）欄には、各不動産の住居表示を記載しています。
また「住居表示」未実施の場合は、登記簿上の建物所在地（複数ある場合にはそのうちの一所在地）を記載しています。
（ウ）「土地」欄に関する説明「建ぺい率」及び「容積率」は、原則として建築基準法（昭和25年法律第201号、その後の改正を含みます。以下「建築基準法」といいます。）、都市計画法（昭和43年法律第100号、その後の改正を含みます。以下「都市計画法」といいます。）等の関連法令に従って定められた数値を記載しています。なお、取得予定資産によっては、本書に記載の「容積率」及び「建ぺい率」につき、一定の緩和措置又は制限措置が適用される場合があります。
なお、敷地に適用される容積率が複数存在するときは、敷地全体に適用される容積率に換算して記載しています。
「用途地域」は、都市計画法第８条第１項第１号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
「敷地面積」は、登記簿上の記載に基づいており、現況とは一致しない場合があります。
「所有形態」は、取得予定資産に関して不動産信託の信託受託者が保有し又は保有する予定の権利の種類を記載しています。
（エ）「建物」欄に関する説明「竣工年月」は、登記簿上の新築年月を記載しています。また増改築等があればその時点を併せて記載しています。
「構造／階数」は、登記簿上の記載に基づいています。
「用途」は、登記簿上の建物種別のうち主要なものを記載しています。
「延床面積」は、登記簿上の記載に基づいており、附属建物がある場合には別途記載しています。
「駐車場台数」は、本書の日付現在において各取得予定資産につき敷地内に確保されている駐車場（建物内の駐車場を含みます。）の台数を記載しています。
「所有形態」は、取得予定資産に関して不動産信託の信託受託者が保有し又は保有する予定の権利の種類を記載しています。
（オ）「ＰＭ会社」欄に関する説明「ＰＭ会社」は、各取得予定資産について本書の日付現在において有効なＰＭ契約を締結している会社又は締結する予定の会社を記載しています。なお、本投資法人は、取得予定資産のうち、底地物件を除く全てについて、ＰＭ業務を東急不動産又は東急不動産ＳＣ
マネジメントに委託する予定です。
東急不動産とのＰＭ業務契約の締結については、同社が本資産運用会社の社内規程である「利害関係者取引規程」上の利害関係者に該当することから、本資産運用会社は、当該－ 74 －(74) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0201030-00_投資対象_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

利害関係者取引規程に従い、コンプライアンス委員会、さらに投資委員会の審議・決定を経て、取締役会においてＰＭ業務を委託することについて決議し、これを本投資法人の役
員会に報告しています。後記「７管理及び運営の概要／（２）利害関係人との取引制限／④本資産運用会社の社内規程による利害関係者との取引制限」をご参照ください。
（カ）「マスターリース会社」欄に関する説明「マスターリース会社」は、各取得予定資産について本書の日付現在において有効なマ
スターリース契約を締結している会社又は締結する予定の会社を記載しています。なお、
本投資法人は、取得予定資産のうち、底地物件を除く全てについて、マスターリース業務
を東急不動産又は東急不動産ＳＣマネジメントに委託する予定です。
（キ）「賃貸借の状況」欄に関する説明「賃貸借の状況」は、各取得予定資産の現所有者又は現信託受益者等から提供を受けた
数値及び情報をもとに、本投資法人の各取得予定資産について、特に記載のない限り平成
24年２月29日現在において有効な賃貸借契約等の内容等を記載しています。
「総賃貸可能面積」は、各取得予定資産のうち底地以外の物件については、平成24年２月29日現在における各取得予定資産に係る建物の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられるものを記載し、各取得予定資産のうち底地物件については、平成24年
２月29日現在における取得予定資産に係る底地の賃貸借契約又は土地図面等に基づき賃貸が可能と考えられるものを記載しています。
「稼働率」は、平成24年２月29日現在における各取得予定資産に係る総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を示しており、小数点第２位を四捨五入して記載しています。
「代表的テナント」は、各取得予定資産の総賃貸面積中、賃貸面積の最も大きいテナン
トを記載しています。なお、エンドテナントより開示の承諾を得られていない場合、「代表的テナント」欄の記載を省略しています。
「テナント数」は、平成24年２月29日現在における各取得予定資産に係る各賃貸借契約に表示された各建物毎の賃貸借契約上のテナント数の合計を記載しています。なお、当該取得予定資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントの総数を記載しています。但し、底地のみを取得する場合、底地賃借人の総数を記載しています。
「総賃料収入（年間）」は、各取得予定資産のうち底地以外の物件については、平成24
年２月29日現在における各取得予定資産に係る各賃貸借契約（同日現在で入居済みのものに限ります。）に表示された建物につき、月間賃料（共益費を含みます。倉庫、看板、駐車場等の使用料を含まず、貸室賃料に限ります。また、同日現在のフリーレントは考慮しないものとします。但し、「京都烏丸パーキングビル」は駐車場賃料を含みます。）を12倍することにより年換算して算出した金額（複数の賃貸借契約が契約されている取得予定
資産については、その合計額。）（消費税は含みません。））につき百万円未満を四捨五入して記載し、各取得予定資産のうち底地物件については、平成24年２月29日現在における取得予定資産に係る賃貸借契約に表示された底地に係る本投資法人による取得後有効となる年間賃料の金額（消費税は含みません。）につき百万円未満を四捨五入して記載しています。なお、当該取得予定資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の月間賃料（共益費を含みます。倉庫、看板、駐車場等の使用料を含まず、貸室賃料に限ります。また、同日現在のフリーレ
ントは考慮しないものとします。但し、「京都烏丸パーキングビル」は駐車場賃料を含みます。）を12倍することにより年換算して算出した金額を記載しています。なお、エンド
テナントより開示の承諾を得られていない場合、「総賃料収入（年間）」欄の記載を省略
しています。
「敷金・保証金」は、平成24年２月29日現在における各取得予定資産に係る各賃貸借契約（同日現在で入居済みのものに限ります。）に基づき必要とされる敷金・保証金の合計額につき百万円未満を四捨五入して記載しています。なお、当該取得予定資産につきマス
ターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントとの間で締結されている賃貸－ 75 －(75) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0201030-00_投資対象_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

借契約に基づき必要とされる敷金・保証金の合計額につき百万円未満を四捨五入して記載
しています。また、同日現在のフリーレントは考慮しないものとします。また、エンドテ
ナントより開示の承諾を得られていない場合、「敷金・保証金」欄の記載を省略しています。
なお、エンドテナントに係る賃貸借契約につき解除又は解約申入れがなされていても、
平成24年２月29日現在において契約が継続している場合、当該エンドテナントに係る賃貸借契約が存在するものとして、「稼働率」「テナント数」「総賃料収入（年間）」「敷金・保証金」等を記載しています。以下同じです。
（ク）「特記事項」欄に関する説明「特記事項」の記載については、原則として、平成24年３月31日現在の情報をもとに、個々の資産の権利関係や利用等で重要と考えられる事項のほか、当該資産の評価額、収益性、処分性への影響度を考慮して重要と考えられる事項に関して記載しています。
（ケ）「鑑定評価書の概要」欄に関する説明「鑑定評価書の概要」は、本投資法人が、投信法に基づく不動産鑑定評価基準運用上の留意事項及び不動産の鑑定評価に関する法律（昭和38年法律第152号、その後の改正を含みます。）並びに不動産鑑定評価基準に基づき、一般財団法人日本不動産研究所、大和不動
産鑑定株式会社、株式会社谷澤総合鑑定所、日本ヴァリュアーズ株式会社又は森井総合鑑
定株式会社に各取得予定資産の鑑定評価を委託し作成された各不動産鑑定評価書（以下「鑑定評価書」といいます。）の概要を記載しています。当該各不動産鑑定評価は、一定時点における評価者の判断と意見に留まり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。
なお、不動産鑑定評価を行った一般財団法人日本不動産研究所、大和不動産鑑定株式会
社、株式会社谷澤総合鑑定所、日本ヴァリュアーズ株式会社及び森井総合鑑定株式会社と本投資法人との間には、特別の利害関係はありません。
金額は、特段の記載がない限り四捨五入のうえ百万円単位で記載しています。
（コ）「周辺環境・本物件の特徴」欄に関する説明「周辺環境・本物件の特徴」は、上記(ケ）記載の鑑定評価書、株式会社ビーエーシー・
アーバンプロジェクト作成の「マーケットポテンシャル評価報告書」、株式会社エイム・
クリエイツ作成の「商業評価レポート」、シービーアールイー株式会社作成の「オフィスマーケットレポート」の記載等に基づき、各取得予定資産の基本的性格、特徴、その所在する地域の特性等を記載しています。当該報告書等は、これらを作成した外部の専門家の一定時点における判断と意見に留まり、その内容の妥当性及び正確性等を保証するものではありません。なお、当該報告書等の作成の時点後の環境変化等は反映されていません。
また、この欄の末尾に、各取得予定資産の周辺地図、フロアマップ、建物の外観写真又は完成予想図並びに施設概要を記載しています。

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ＵＲ－１ 東急プラザ 表参道原宿

分類

都市型商業施設

特定資産の概要
取得予定年月日
取得予定価格
鑑定評価額（価格時点）（注１）

平成24年６月13日
45,000百万円
45,200百万円（平成24年３月31日）

最寄駅
所在地（住居表示）
土地
地番

東京メトロ千代田線・副都心線「明治神宮前」駅 徒歩１分
東京都渋谷区神宮前四丁目30番３号
東京都渋谷区神宮前四丁目30 建物
竣工年月
番３
98.68％（注２）
構造／階数

建ぺい率

容積率
用途地域
敷地面積
所有形態
ＰＭ会社

特定資産の種類信 託 受 信託受託者
益 権 の 信託設定日
概要
信託期間満了日

486.82％
商業地域、第１種住居地域
1,576.50㎡（注３）
所有権（準共有持分75％）
東急不動産株式会社

用途
延床面積
駐車場台数
所有形態
マスターリース会社

信託受益権
みずほ信託銀行株式会社
平成14年１月31日、平成24
年３月29日平成34年６月30日

平成24年３月
鉄骨・鉄筋コンクリート・
鉄骨鉄筋コンクリート造／
地下２階地上７階
店舗・駐車場
11,368.11㎡
46台
所有権（準共有持分75％）
東急不動産株式会社

賃貸借の状況（注４）総賃貸可能面積
代表的テナント

6,539.40㎡
株式会社バロックジャパンリ
ミテッド
2,058百万円

稼働率
テナント数

100.0％
27

総賃料収入（年間）（注５）
敷金・保証金（注５）1,757百万円
特記事項：
・本建物に係る建築確認済証取得後、敷地内の都市計画道路部分を売却したため、当該建物は容積率の点で既存不適格となっています。
・各準共有者は、その持分売却に際し、他の準共有者へ予め通知をし、購入希望があればその者と協議し、協議が整った
場合にはその者に売却すること、また、協議が整わない等の場合にその後第三者への売却に合意し実行する際には、他の準共有者へ再度通知をし、同一の売却条件での購入を希望するかを問い、購入を希望する場合には当該準共有者へ売却する旨、各準共有者間で合意がなされます。
（注１）鑑定評価額については、準共有持分割合（75％）に相当する金額を記載しています。
（注２）角地及び防火地域における耐火建築物のため、建ぺい率につき割増しを受けており、割増後の数値を記載しています。
（注３）建築基準法第42条第２項により道路とみなされる敷地部分約45㎡を含みます。
（注４）平成24年４月18日現在における本建物に係る各賃貸借契約に基づき記載しています。
（注５）総賃料収入（年間）及び敷金・保証金については、準共有持分割合（75％）に相当する金額を記載しています。

鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関
鑑定評価額（百万円）
直接還元法による価格（百万円）
還元利回り（％）
DCF法による価格（百万円）
割引率（％）
最終還元利回り（％）
NOI（百万円）

一般財団法人日本不動産研究所
45,20046,1003.8
44,300
3.6
4.0
1,761

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周辺環境・本物件の特徴＜周辺環境＞「東急プラザ 表参道原宿」が所在する表参道・原宿エリアは、表参道、明治通り、竹下通り、青山通り等の著名なファッションストリートが集積するエリアであり、流行感度の高い街としてのイメージが強く、国内外のブランドショッ
プやセレクトショップを中心に、トレンド感のある店舗が数多く立地する日本さらにはアジア有数の商業集積地です。
特に表参道は、ケヤキ並木により緑豊かで独特の雰囲気のある幅の広い歩道を有しており、商業立地としてのポテン
シャルの高さから、高級ブランドの旗艦店を中心に、インテリアショップ、ヘアサロン、レストラン等の路面店が軒を連
ね、ファッション性の高い街並みが形成されており、銀座等と並ぶハイエンドのブランドストリートとしての地位を確立しています。
一方、原宿近辺のエリアでは、主に若年層をターゲットとしたカジュアルな店舗が多く、特に明治通り沿いには、「ビームス」、「H&M」、「フォーエバー21」等の国内外大手ファッション・ブランドの旗艦店が出店し、近年、商業ポテ
ンシャルの高まりがみられるエリアです。また、平成24年度には、本物件の最寄駅である「明治神宮前」駅を走る東京メ
トロ副都心線が東急東横線・横浜高速鉄道みなとみらい線との相互直通運転の開始を予定しており、更なる商圏の拡大が見込めるエリアとなっています。
＜本物件の特徴＞「東急プラザ 表参道原宿」が位置する神宮前交差点は、表参道と明治通りが交差する日本のファッション・カルチャーの中心地であり、マスメディアの露出などにおいて群を抜く好立地です。表参道と明治通りの交差点に位置することから、両ストリートのポテンシャルを重ね合わせることができ、ファッションショップにとってはブランディング効果がきわめて高い優れたロケーションといえます。
■優れた立地と視認性を有する「ファッションテーマパーク」
本物件は、表参道・原宿エリアにおける新たなランドマークとして、“「ここでしか」「ここだから」をカタチに”をコンセプトに開発され、平成24年４月に開業しました。その開発にあたっては、東急不動産が東急プラザシリーズで培った、「都市型商業施設」における適正な立地・施設形態の選択、最適なテナントミックスの実現など、東急不動産の多様なノウハウが活用されています。
本物件においては、その立地と、地下２階、地上７階からなる視認性の高さから、同エリアの「情報発信拠点」を目指すとともに、ライフスタイルまでを含めた旬の“ファッション”を、緑豊かな環境で楽しめるような「ファッションテー
マパーク」を目指しています。また、このように優れた立地と視認性の観点から、本物件は周辺施設と比較し、高い集客性とテナントの出店需要を有しているといえます。
■施設の顔となる旗艦店３店舗を含む全27店舗が出店「東急プラザ 表参道原宿」には27店舗が出店しており、その中には「クラシック アメリカン クール」をブランドコン
セプトとする「トミーヒルフィガージャパン」、ファッションとカルチャーが交わることで創造される新しいライフスタ
イル“衣食遊”を世界へ向けて発信するバロックジャパンリミテッドの「The SHEL'TTER TOKYO (ザ・シェルター トー
キョー)」、アメリカが発祥であり、全世界に1,000 を越える店舗を展開するインターナショナルブランドの日本１号店となる「AMERICAN EAGLE OUTFITTERS (アメリカンイーグル アウトフィッターズ)」の、日本及び世界へ向けたグローバル旗艦店の出店が含まれるほか、ニューヨークタイムズにおいて、スクランブルエッグが世界一の朝食と紹介された「bills（ビルズ）」の都心１号店が出店するなど、開業前から高い注目を集めてきました。それ以外にも多くのテナントが旗艦
店、新業態店舗としての位置付けで出店しています。
■街の新名所となる憩いの広場「おもはらの森」
屋上には、誰もが気軽に利用できるパブリックな憩いの場として「おもはらの森」が設置されています。表参道・原宿
エリアの象徴でもある約８メートルのケヤキをはじめ、四季が感じられる樹木を多数配し、新たな「森」を創出しています。この「森」は表参道と原宿の街を見守り、地域の人々や来訪者に愛され、親しまれる場所になるようにとの願いを込めて「おもはらの森」と名付けられています。表参道と原宿の街の新名所となるパブリックな憩いの場を設けることで、より一層の集客性の向上を図っています。
■エリア特性を活かした建築
デザイン設計にラグジュアリーブランド等の店舗を世界で手掛ける若手実力派建築家である中村拓志氏（NAP 建築設計
事務所 代表取締役）を起用し、明治神宮の森や表参道のケヤキ並木に象徴される緑豊かな環境を建築デザインの随所に取り込み、施設内でも自然が感じられる次世代型のショッピング空間が演出されています。来訪者に快適な次世代型ショッピング空間を提供することで、施設内における来訪者の回遊性向上を図っています。

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■「都市と自然をつなぐ、ひとと未来をつなぐ。」 環境配慮型・都市型商業施設を目指す
本物件では、CO2削減、生物多様性保全、省資源等、様々な環境配慮計画が導入されています。屋上緑化や風力発電・省エネルギー設備の導入によって消費電力の低減を図り、約220ｔ以上のCO2削減（ブナの木約４万本のCO2吸収量に相当）を実現することが可能です。また、「おもはらの森」に鳥の巣箱や水のみ場等の生物が集う仕掛けを設置することにより生物多様性保全にも取り組み、周辺との緑と緑をつなぐ役割を果たすことが企図されています。
■日本のファッション・カルチャーの中心地に－ポップアップスペース「OMOHARA STATION」
常に人通りのたえない神宮前交差点に面したエントランスの上部（３階）には、ポップアップスペースが設置され、人気ブランドの日本初上陸の場などとして、様々な形で旬なモノ・コトを発信・提案し続けるイベントが行われています。
表参道と原宿がクロスするこの場所だからこそ可能となる、ファッション・カルチャーのムーブメントを発信し、このエリアを訪れるお客様が必ず立ち寄る「街の駅」のような存在になることを願い、「OMOHARA STATION」と名付けられています。このように、本物件の表参道と原宿がクロスする立地を活かし、情報発信拠点を設けることで、集客性の向上を図っ
ています。
■施設概要
施設名
開業日
所在地
賃貸面積
テナント数
駐車場台数

東急プラザ 表参道原宿
平成24年４月18日
東京都渋谷区神宮前四丁目30番３号
6,539㎡
27
46台－ 79 －(79) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0201030-01_投資対象_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

ＵＲ－２ 東急プラザ 赤坂

分類

都市型商業施設

特定資産の概要
取得予定年月日
取得予定価格
鑑定評価額（価格時点）（注１）

平成24年６月13日
11,450百万円
11,500百万円（平成24年２月29日）

最寄駅

東京メトロ銀座線・丸の内線「赤坂見附」駅 徒歩１分
東京メトロ有楽町線・半蔵門線・南北線「永田町」駅 徒歩１分
東京都千代田区永田町二丁目14番３号
昭和44年９月
東京都千代田区永田町二丁目 建物
竣工年月
20番９外
（注３）
100.00％（注２）構造／階数
鉄骨鉄筋コンクリート造／
地下３階地上14階
700.00％・500.00％（注４）
用途
ホテル・事務所・店舗・駐
車場
商業地域
延床面積
51,491.66㎡
5,103.57㎡（注５）
駐車場台数
146台
所有形態
所有権（準共有持分50％）
所有権（準共有持分50％）
東急不動産株式会社
マスターリース会社
東急不動産株式会社

所在地（住居表示）
土地
地番
建ぺい率
容積率
用途地域
敷地面積
所有形態
ＰＭ会社

特定資産の種類信 託 受 信託受託者
益 権 の 信託設定日
概要
信託期間満了日

信託受益権
三井住友信託銀行株式会社
平成11年９月８日
平成34年６月30日

賃貸借の状況
総賃貸可能面積
33,297.76㎡
稼働率
99.9％
代表的テナント
株式会社東急ホテルズ
テナント数
102
総賃料収入（年間）（注６） 890百万円
敷金・保証金（注６）426百万円
特記事項：
・本物件の建築当時は、基準容積率を満たす建物でしたが、建物完成後における都市計画道路に係る事業の施行により、
昭和54年から平成３年の間に本物件の敷地の一部が道路用地として東京都に売却され、その結果、本物件に係る建物の容積率は、現時点では基準容積率を満たさないものとなっています。
・本物件の建物の２階通路部分（オープンコリドール）の一部は、都市計画道路整備事業地内にある土地上に存しています。本物件に係る道路法上の道路占用使用許可の条件として、当該２階通路部分上の既設喫茶室を、当該計画道路供用開始までに撤去することとされています。
・各準共有者は、その持分売却に際し、他の準共有者へ予め通知をし、購入希望があればその者と協議し、協議が整った
場合にはその者に売却すること、また、協議が整わない等の場合にその後第三者への売却に合意し実行する際には、他の準共有者へ再度通知をし、同一の売却条件での購入を希望するかを問い、購入を希望する場合には当該準共有者へ売却する旨、各準共有者間で合意がなされます。
（注１）鑑定評価額については、準共有持分割合50％に相当する金額を記載しています。
（注２）防火地域における耐火建築物のため、建ぺい率につき割増しを受けており、割増後の数値を記載しています。
（注３）本物件の建物につき耐震補強工事が施工されており、施工後の当該建物につき建物診断を実施した結果、平成21年３月において、鹿島建設株式会社一級建築士事務所より、建築物の耐震改修の促進に関する法律に定める耐震関係規定又は地震に対する安全上これに準ずる旨の国土交通省告示に適合しているとの確認を得ています。
（注４）国道246号及び都道405線の道路境界線より20mまでは700％、20m以降は500％です。
（注５）建築基準法第42条第１項により道路とされる敷地部分約284㎡を含みます。
（注６）総賃料収入（年間）及び敷金・保証金については、準共有持分割合50％に相当する金額を記載しています。

鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関
鑑定評価額（百万円）
直接還元法による価格（百万円）
還元利回り（％）
DCF法による価格（百万円）
割引率（％）
最終還元利回り（％）
NOI（百万円）

株式会社谷澤総合鑑定所
11,50011,8005.3
11,4005.5
5.6
700－ 80 －(80) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0201030-01_投資対象_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

周辺環境・本物件の特徴＜周辺環境＞「東急プラザ 赤坂」が所在するエリア及びその周辺は、背後に永田町エリア、霞ヶ関エリアを擁する一方、外資系企業や各国大使館等が存する国際色溢れる赤坂エリアに所在しているため、ホテルのニーズが強く、「東急プラザ 赤坂」のホテル部分である「赤坂エクセルホテル東急」のほかにも、「ザ・キャピトルホテル東急」「ホテルニューオータニ」、「ホテルサンルート赤坂」、「ホテルモントレ赤坂」等、多くのホテルが立地しており、大人のオフィスワーカーが多く集
う、飲食店やホテル、オフィスの集積地として知られています。また、当該エリアは都心部で繁華性に優れており、多様な業種・業態の商業ポテンシャルが見込めます。さらに、同エリア及びその周辺は、官庁街を有することから、弁護士や会計士、税理士等の特定のサービス業からのニーズが強く、オフィス需要も底堅いと考えられます。
＜本物件の特徴＞「東急プラザ 赤坂」は、東京メトロ銀座線・丸ノ内線「赤坂見附」駅の外堀通り口徒歩約１分、同半蔵門線・南北線・有楽町線「永田町」駅８番出口に直結したホテル・事務所・店舗の複合商業ビルです。「赤坂見附」駅、「永田町」駅の両駅を合わせた乗降客数は、東京メトロ全130駅の中で、12番目に位置付けられます。また、外堀通りと、国道246号線が交差する赤坂見附交差点に面し、巨大なファサードを備えている、視認性が良好であり認知度の高い、赤坂エリアを代表する施設であり、店舗、ホテル、オフィスを合わせて全102テナントが入居しています。
商業部分については、ホテルと複合していることから、ホテルイメージと連動するファッションテナントや、老舗料亭
なだ万の系列店である「ジパング」等が出店し、またオフィスワーカーが集う立地特性から、日本初進出である米国飲食店チェーンの「Hooters」や、忍者をイメージした大型テーマレストラン「NINJA AKASAKA」、そして駅前立地という利便性の観点から、美容・エステ、ギャラリー等、特性に応じて、オフィスワーカーをはじめとする幅広い顧客層をターゲッ
トとする集客力の高いテナント構成となっています。
「赤坂エクセルホテル東急」は、客室数約480室を有する都内有数の規模を有するホテルであり、視認性が大変優れた造りとなっています。また、ビジネス客にとっても、赤坂周辺や虎ノ門等のビジネス街・官公庁へ至近距離にあり利便性が高い場所となっています。さらに、赤坂の繁華街に面しており、食事・ショッピングに非常に便利な場所に立地しています。このため、ビジネス客はもとより、グループ観光客、カップル、外国人、その他観光客の集客が見込まれます。平成19年に耐震工事を実施した際、併せてホテル客室部分もリニューアルしていることから、高い客室クオリティが提供さ
れ、相応のホテル需要が見込まれます。また、店舗・事務所についても共に立地の優位性を活かすことで、相応の賃貸需要が見込まれると思料されます。
また、オフィスについては、官公庁に隣接する地の利を活かし、法律事務所をはじめとする士業等の需要層のニーズが強く、底堅い需要が見込まれています。
■施設概要
施設名
開業日
所在地
賃貸面積
テナント数
駐車場台数

東急プラザ 赤坂
昭和44年９月
東京都千代田区永田町
二丁目14番３号
33,298㎡
102
146台－ 81 －(81) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0201030-01_投資対象_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

ＵＲ－３ エビスキュープラザ

分類

都市型商業施設

特定資産の概要
取得予定年月日
取得予定価格平成24年６月13日
8,430百万円

鑑定評価額（価格時点）

8,770百万円（平成24年２月29日）

最寄駅
所在地（住居表示）
土地
地番

ＪＲ山手線・埼京線・湘南新宿ライン、東京メトロ日比谷線「恵比寿」駅 徒歩１分
東京都渋谷区恵比寿一丁目８番12号
東京都渋谷区恵比寿一丁目１ 建物
竣工年月
平成20年８月
番４外100.00％（注１）
構造／階数
鉄骨・鉄筋コンクリート造／地下１階地上６階
500.00％用途
店舗・スポーツセンター
商業地域
延床面積
4,670.02㎡
956.38㎡
駐車場台数
３台
所有権一部借地権（注２）
所有形態
所有権
東急不動産ＳＣマネジメント マスターリース会社
東急不動産ＳＣマネジメン
株式会社
ト株式会社

建ぺい率
容積率
用途地域
敷地面積
所有形態
ＰＭ会社

特定資産の種類信 託 受 信託受託者
益権の
概要
信託設定日
信託期間満了日

信託受益権
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会
社
平成24年６月13日
平成34年６月30日

賃貸借の状況
総賃貸可能面積
代表的テナント
総賃料収入（年間）
特記事項：
該当ありません。

4,024.88㎡
株式会社東急スポーツオアシ
ス
475百万円

稼働率
テナント数

100.0％
４

敷金・保証金475百万円（注１）防火地域における耐火建築物のため、建ぺい率につき割増しを受けており、割増後の数値を記載しています。
（注２）借地権部分の面積は398.20㎡（公簿）です。

鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関
鑑定評価額（百万円）
直接還元法による価格（百万円）
還元利回り（％）
DCF法による価格（百万円）
割引率（％）

株式会社谷澤総合鑑定所
8,770
8,930
4.3
8,700
4.6/4.5(注)

最終還元利回り（％）
NOI（百万円）

4.6
378（注）「エビスキュープラザ」の割引率は、保有期間割引率が4.6％、復帰価格割引率が4.5％です。

－ 82 －(82) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0201030-01_投資対象_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

周辺環境・本物件の特徴＜周辺環境＞「エビスキュープラザ」が所在する恵比寿エリアは、ＪＲ山手線及び東京メトロ日比谷線「恵比寿」駅周辺の商業地域を中心とし、幹線道路沿いには店舗併用オフィスビルや店舗併用マンションが建ち並び、幹線道路背後にはマンションや戸建住宅が建ち並ぶ地域です。また、当該地区は、お洒落なレストランやカフェ等が駅周辺のほか、地区内に広く点在しており、隣接する渋谷や代官山とは違った、大人の街としての認知度も高いエリアです。
ＪＲ山手線・東京メトロ日比谷線等複数の路線が利用可能で、１日平均で延べ約35万人が利用するターミナル駅である「恵比寿」駅周辺には、その交通利便性の高さから、アトレ恵比寿、恵比寿ガーデンプレイスや恵比寿ネオナート等の大規模な商業施設や高層オフィスビルをはじめとして、大小の事務所ビルや店舗ビルが立ち並んでいます。当該地区の繁華性は高く、歩行者の通行量も多く、賑わいをみせていることから、ビルの低層部分は主に店舗として利用されています。
また、恵比寿エリアは、都心部への近接性に優れるだけでなく、飲食店舗、日用品店舗等の生活利便施設が充実していることから、目黒、代官山、広尾エリアと同様に、住宅地としての居住選好性も高いと評価できます。
＜本物件の特徴＞「エビスキュープラザ」は、ＪＲ「恵比寿」駅西口改札通路の正面に所在する商業施設です。駅正面に面したテラコッタルーバーとガラスを組合せたファサード及びライトアップにより、駅のプラットフォームからも本物件を認知することができ、高い視認性を有します。また、エレベーターが駅正面に面しているため、施設上層階店舗へのアプローチは良好です。特に、恵比寿エリアへ訪れる人が集まる「恵比寿」駅の駅前立地であることの特性から、本物件は物販店舗に限らず、サービス店舗、飲食店舗等多様な業種・業態の需要が望めます。
本物件の１・２階は、アウトドア大型店の「モンベル」、３階から５階は、フィットネスクラブの「オアシス ラフィール」、６階と地下１階は飲食店の「きちり」と「MEDUSA」がそれぞれ出店しています。
「モンベル」は国内のアウトドアメーカーとしてブランドネームが浸透している企業であり、日本全国に約80店舗展開する中で、本物件の店舗は同社最大級です。また、「恵比寿」駅プラットホーム及び西口改札通路からの視認性、駅正面というロケーションから、モンベルの営業拠点として評価される店舗です。
「オアシス ラフィール」を運営する東急スポーツオアシスは、東急不動産の100％子会社であり、首都圏を中心に全国で約30店舗を展開しています。本物件に出店している「ラフィール」業態は最上位ブランドであり、デイスパを有するな
ど、恵比寿に訪れる女性客を中心に支持されています。
同駅西口周辺の大型商業施設の少ないエリアの中において、これらの比較的大型のテナントが出店可能となる、大型フ
ロア面積を有する本物件は、希少性が認められます。
■施設概要
施設名
開業日
所在地
賃貸面積
テナント数
駐車場台数

エビスキュープラザ
平成20年９月
東京都渋谷区恵比寿一丁目
８番12号
4,025㎡
４
３台－ 83 －(83) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0201030-01_投資対象_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

ＵＲ－４ 新橋プレイス

分類

都市型商業施設

特定資産の概要
取得予定年月日
取得予定価格平成24年６月13日
20,500百万円

特定資産の種類信 託 受 信託受託者
益権の
概要
信託設定日

鑑定評価額
（価格時点）

22,500百万円（平成24年２月29日）

最寄駅

ＪＲ東海道線・山手線・京浜東北線・横須賀線、東京メトロ銀座線、都営地下鉄浅草線、
東京臨海新交通臨海線（ゆりかもめ）「新橋」駅 徒歩１分
東京都港区新橋一丁目12番９号
東京都港区新橋一丁目14番１ 建物
竣工年月
平成20年４月
外100.00％（注）構造／階数
鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリー
ト造／地下１階地上10階
800.00％
用途
店舗・事務所・駐車場
商業地域
延床面積
8,541.70㎡
1,001.39㎡
駐車場台数
34台
所有権
所有形態
所有権
東急不動産株式会社
マスターリース会社
東急不動産株式会社

信託期間満了日所在地（住居表示）
土地
地番
建ぺい率
容積率
用途地域
敷地面積
所有形態
ＰＭ会社

信託受益権
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会
社
土地：平成17年３月30日、平成18年６月29日
建物：平成20年５月15日
平成34年６月30日

賃貸借の状況
総賃貸可能面積
代表的テナント
総賃料収入（年間）
特記事項：
該当ありません。

9,156.01㎡
株式会社ヤマダ電機
-

稼働率
テナント数
敷金・保証金100.0％
１-（注）防火地域における耐火建築物のため、建ぺい率につき割増しを受けており、割増後の数値を記載しています。

鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関
鑑定評価額（百万円）
直接還元法による価格（百万円）
還元利回り（％）
DCF法による価格（百万円）
割引率（％）
最終還元利回り（％）
NOI（百万円）

大和不動産鑑定株式会社
22,50023,0004.9
22,300
4.7
5.1
1,104

－ 84 －(84) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0201030-01_投資対象_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

周辺環境・本物件の特徴＜周辺環境＞「新橋プレイス」は、ＪＲ各線・東京メトロ銀座線、都営地下鉄浅草線「新橋」駅の北東至近に所在しています。「新橋」駅の平日の乗降客数は概ね85万人/日であり、新宿、池袋、渋谷、北千住、東京、品川、高田馬場に次いで、都内で８番目の乗降客数を誇る日本有数のターミナル駅です。
本物件の近隣地域では、飲食店、家電量販店、アパレルその他物販店、カラオケ店等店舗利用のほか、オフィスビル等の多様な利用も見られる商業地域が形成されています。オフィスワーカーが多く利用する「新橋」駅の性格及び商業集積の程度、商業繁華性の高い銀座エリアへの入口としての位置付けから、商業地域として相応の収益ポテンシャルを備えています。また、ＪＲ「新橋」駅改良工事や東京モノレール羽田空港線の延伸計画といった計画・構想があり、交通拠点としての更なる発展が見込まれるエリアともいえます。
＜本物件の特徴＞「新橋プレイス」は、交通利便性の高い「新橋」駅より徒歩１分、銀座エリアを訪れる顧客とオフィスワーカーの起点となる場所に立地し、株式会社ヤマダ電機に対して「LABI新橋生活館」として一棟貸しされています。賃借人である株式会社ヤマダ電機は、全国展開する家電量販店であり、年間売上高が２兆円を超える国内最大手の家電量販店です。従来は郊外型店舗である「テックランド」を主体とする店舗網を形成していましたが、近年は都市型の大型店「LABI」の出店に注力しており、都心にて相次いでオープンさせています。近年においても売上高が増加しており、安定した信用力を有しています。新橋エリアにおいて、株式会社ヤマダ電機以外に家電量販店は出店しておらず、業態としての希少性の観点か
らも優位性があると評価されます。
さらに、本建物はオフィスビルとしても利用可能な構造を有しており、多様なテナントをカバーできる代替性・柔軟性を有する物件です。新宿・渋谷・池袋等のエリアと比較しても、「新橋」駅近接の立地条件には希少性が認められ、建物
規模・構造も相まって、多様な用途を前提とする賃貸需要の競合を通じ、賃料負担力の高い大手企業等による需要も考え
られます。
■施設概要
施設名
開業日
所在地
賃貸面積
テナント数
駐車場台数

新橋プレイス
平成20年５月
東京都港区新橋一丁目
12番９号
9,156㎡
１
34台－ 85 －(85) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0201030-01_投資対象_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

ＵＲ－５ 京都烏丸パーキングビル

分類

都市型商業施設

特定資産の概要
取得予定年月日
取得予定価格
鑑定評価額（価格時点）

平成24年６月13日
8,860百万円
9,430百万円（平成24年２月29日）

最寄駅
所在地（住居表示）
土地
地番

阪急京都線「烏丸」駅、京都市営地下鉄烏丸線「四条」駅
京都府京都市中京区元法然寺町678番
京都府京都市中京区錦小路通 建物
竣工年月
烏丸東入元法然寺町678番外
100.00％（注）構造／階数
700.00％
用途
商業地域
延床面積
2,940.68㎡
駐車場台数
所有権
所有形態
東急不動産株式会社
マスターリース会社

建ぺい率
容積率
用途地域
敷地面積
所有形態
ＰＭ会社

特定資産の種類信 託 受 信託受託者
益 権 の 信託設定日
概要
信託期間満了日

信託受益権
三井住友信託銀行株式会社
土地：平成17年６月30日
建物：平成18年８月10日
平成34年６月30日
徒歩１分
平成18年７月
鉄骨造／地下１階地上９階
駐車場・店舗21,495.47㎡
751台
所有権
東急不動産株式会社

賃貸借の状況
総賃貸可能面積
代表的テナント
総賃料収入（年間）
特記事項：
該当ありません。

21,616.04㎡
パラカ株式会社
647百万円

稼働率
テナント数
敷金・保証金100.0％
２
47百万円（注）防火地域における耐火建築物のため、建ぺい率につき割増しを受けており、割増後の数値を記載しています。

鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関
鑑定評価額（百万円）
直接還元法による価格（百万円）
還元利回り（％）
DCF法による価格（百万円）
割引率（％）
最終還元利回り（％）
NOI（百万円）

大和不動産鑑定株式会社
9,430
9,430
5.7
9,430
5.7
5.9
547

－ 86 －(86) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0201030-01_投資対象_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

周辺環境・本物件の特徴＜周辺環境＞「京都烏丸パーキングビル」が所在する四条烏丸エリアは、京都市内の中心部に位置し、大企業の支社・支店、金融機関等が入居するオフィスビルや、シティホテルやビジネスホテル、百貨店や商業施設、ブランドショップ等が建ち並ぶ高度商業地域です。当該エリアは、従来から京都のオフィス街の中心部として認知されてきましたが、近年ではシティホテ
ルやビジネスホテルもオープンしています。また、近年では烏丸通（国道367号）沿道に商業施設、飲食店舗等が新たにオープンし、商業色が強まってきている状況にあります。
同エリア内の駐車場の利用者としては、上記のような高度の商業地域であることから、営業用車両が多く見られます
が、郊外から自家用車で来訪し百貨店等の大型商業施設を利用する顧客や観光客も増加しており、同エリア内には中小規模の立体駐車場、青空駐車場等の駐車場施設は多くみられますが、本物件のような大規模駐車場施設は少なく、その稼働率は比較的高い傾向にあります。
＜本物件の特徴＞「京都烏丸パーキングビル」は、阪急電鉄京都線「烏丸」駅及び京都市営地下鉄烏丸線「四条」駅に近接しており、京都を代表する中心市街地である四条烏丸エリアに位置します。本物件のファサードは烏丸通に面しており、視認性は高く、利用者からの認知度の高い駐車場であるとともに、商業施設・オフィスビルとしての高い立地ポテンシャルも有する物件です。また、本物件の立地環境は周辺の駐車場と比較しても好立地にあり、周辺駐車場に対して相応の競争力を有していると考えられます。
本物件は、１階の一部が「ザ・スーパースーツストア」を展開する株式会社オンリーに賃貸されています。「ザ・スーパースーツストア」はオフィスワーカーが多い中心部で、駅に近い当立地特性にマッチしたテナントといえます。
残る１階部分から９階までが駐車場として株式会社パラカに賃貸されており、駐車可能台数751 台と京都市内でも有数の24時間営業・自走式の大型駐車場施設として利用されています。上記のようにエリア内に商業施設等の集客施設が増える中で、本物件のような大規模駐車場施設が少ないことから、本物件は同エリアにおける希少性が認められます。また、本物件は大丸京都店や髙島屋京都店等の提携駐車場となっており、近隣店舗の顧客サービスとしても重要性を有する施設
で、特に安定的な集客力を維持している大丸京都店からは至近で、引き続き安定的な利用を見込むことができます。一方、近年では、百貨店や商業施設、ホテル等の提携先駐車場としてのみならず、一時利用、月極駐車場としても、その認知度を高めてきており、稼働率を伸ばしています。
■施設概要
施設名
開業日
所在地
賃貸面積
テナント数
駐車場台数

京都烏丸パーキングビル
平成18年７月
京都府京都市中京区元法然寺町678番
21,616㎡
２751台－ 87 －(87) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0201030-01_投資対象_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

ＴＯ－１

恵比寿東急ビル分類

東京オフィス

特定資産の概要
取得予定年月日
取得予定価格平成24年６月13日
7,400百万円

鑑定評価額（価格時点）

7,420百万円（平成24年２月29日）

最寄駅

ＪＲ山手線・埼京線・湘南新宿ライン「恵比寿」駅 徒歩４分
東京メトロ日比谷線「恵比寿」駅 徒歩６分
東京都渋谷区恵比寿一丁目18番18号
東京都渋谷区恵比寿一丁目65 建物
竣工年月
平成５年３月番５外100.00％（注１）
構造／階数
鉄骨鉄筋コンクリート造／
地下１階地上９階
500.00％
用途
事務所・駐車場
商業地域
延床面積
10,297.73㎡
1,785.15㎡（注２）
駐車場台数
55台
所有権一部借地権（注３）
所有形態
所有権
東急不動産株式会社
マスターリース会社
東急不動産株式会社

所在地（住居表示）
土地
地番
建ぺい率
容積率
用途地域
敷地面積
所有形態
ＰＭ会社

特定資産の種類信 託 受 信託受託者
益権の
概要
信託設定日
信託期間満了日

信託受益権
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会
社
平成24年６月13日
平成34年６月30日

賃貸借の状況
総賃貸可能面積
代表的テナント
総賃料収入（年間）
特記事項：
該当ありません。

7,342.60㎡
東京日産コンピュータシステ
ム株式会社
389百万円

稼働率
テナント数

88.7％
９

敷金・保証金328百万円（注１）防火地域における耐火建築物のため、建ぺい率につき割増しを受けており、割増後の数値を記載しています。
（注２）建築基準法第42条第２項により道路とみなされる敷地部分約78㎡（所有権部分につき約14㎡、借地権部分につき約64㎡）を含みます。
（注３）借地権部分の面積は731.45㎡（公簿）です。

鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関
鑑定評価額（百万円）
直接還元法による価格（百万円）
還元利回り（％）
DCF法による価格（百万円）
割引率（％）
最終還元利回り（％）
NOI（百万円）

株式会社谷澤総合鑑定所
7,420
7,730
4.7
7,280
4.9
5.0
400

－ 88 －(88) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0201030-02_投資対象_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

周辺環境・本物件の特徴＜周辺環境＞「恵比寿東急ビル」が所在する恵比寿エリアは、ＪＲ山手線・埼京線、東京メトロ日比谷線「恵比寿」駅を中心とし、恵比寿ガーデンプレイスや恵比寿ネオナート等の開業を契機に大規模オフィスが相次いで供給され、オフィスエリアとしてのポテンシャルが向上したエリアです。当該エリアは、東京都渋谷区の南東部に位置し、「恵比寿」駅の西方において南北に流れる「目黒川」と、「恵比寿」駅の東方において南北に走る「外苑西通り」の間に形成されています。「恵比寿」駅周辺の商業地域を中心とし、オフィスビルやマンションが立ち並ぶ住商混在の地域です。
東京メトロ日比谷線沿線上を中心に、高級住宅地が所在し、外国人居住者が多いエリアであり、外資系企業に選好されやすいという特徴を有しています。ソフトウェア開発等のＩＴ企業やアパレル企業なども多いエリアであるとともに、「恵比寿」駅の交通利便性の高さから、飲食関連企業、人材派遣業、エステ・クリニック・各種スクール等のサービス関連企業の需要も高いことが特徴です。
そのほか、恵比寿エリアは、都心部近接性に優れることだけでなく、飲食店舗、日用品店舗等の生活利便施設が充実していることから、目黒、代官山、広尾エリアと同様に住宅地として高い評価を獲得しており、居住選好性も高いものと評価できます。
＜本物件の特徴＞「恵比寿東急ビル」は、ＪＲ「恵比寿」駅から徒歩４分、駅東側の場所に位置します。周辺は恵比寿エリアの中でも特にオフィスビルの集積がみられ、認知度を有するエリアであり、その中でも「恵比寿東急ビル」は周辺に所在するオフィ
スビルと比較し、基準階面積を約805㎡有するという規模の面で優位性を有します。さらに交通利便性の高い同駅から徒歩圏内に立地し、サイドコアを擁する汎用性の高いコの字型のフロア形状を有する特徴の物件です。これらの条件より、本物件は今後も比較的安定的な収益を見込めます。
本物件は、平成23年に床・壁・エレベーターの刷新、空調制御の変更、トイレ・給湯室等の改修工事といった大規模リ
ニューアルが実施され、相応のグレード感を維持しています。
■設備概要
基準階賃貸面積
ＯＡ対応
天井高
空調方式
セキュリティシステム
駐車場

約805㎡
フリーアクセスフロア、ＯＡ床70mm、電気容量60VA/㎡
2,600mm
ゾーン別空調方式
機械警備
55台■フロア平面図の一例（３・４階ワンフロア約300坪）－ 89 －(89) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0201030-02_投資対象_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

ＴＯ－２

A-PLACE恵比寿南

分類

東京オフィス

特定資産の概要
取得予定年月日
取得予定価格平成24年６月13日
9,640百万円

鑑定評価額（価格時点）

9,950百万円（平成24年２月29日）

最寄駅
所在地（住居表示）
土地
地番

ＪＲ山手線・埼京線・湘南新宿ライン、東京メトロ日比谷線「恵比寿」駅 徒歩４分
東京都渋谷区恵比寿南一丁目15番１号
東京都渋谷区恵比寿南一丁目 建物
竣工年月
平成７年１月15番１
80.00％（注）構造／階数
鉄骨鉄筋コンクリート造／
地下１階地上６階
328.44％
用途
事務所・駐車場
第２種住居地域、第１種住居
延床面積12,167.57㎡
地域
3,585.34㎡
駐車場台数
50台
所有権
所有形態
所有権
東急不動産株式会社
マスターリース会社
東急不動産株式会社

建ぺい率
容積率
用途地域
敷地面積
所有形態
ＰＭ会社

特定資産の種類信 託 受 信託受託者
益権の
概要
信託設定日
信託期間満了日

信託受益権
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会
社
平成23年９月29日
平成34年６月30日

賃貸借の状況
総賃貸可能面積
7,950.51㎡
稼働率87.9％
代表的テナント
テナント数
７
総賃料収入（年間）573百万円
敷金・保証金430百万円
特記事項：
・本物件の建物竣工後に用途地域が変更されたため、当該建物は3,000㎡を超える事務所が再築できない点において既存不適格となっています。
（注）角地及び防火地域における耐火建築物のため、建ぺい率につき割増しを受けており、割増後の数値を記載しています。

鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関
鑑定評価額（百万円）
直接還元法による価格（百万円）
還元利回り（％）
DCF法による価格（百万円）
割引率（％）
最終還元利回り（％）
NOI（百万円）

株式会社谷澤総合鑑定所
9,950
10,300
4.6
9,800
4.8
4.9
477

－ 90 －(90) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0201030-02_投資対象_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

周辺環境・本物件の特徴＜周辺環境＞「A-PLACE恵比寿南」が所在する恵比寿エリアは、ＪＲ山手線・埼京線、東京メトロ日比谷線の「恵比寿」駅を中心とし、恵比寿ガーデンプレイスや恵比寿ネオナート等の開業を契機に大規模オフィスが相次いで供給され、オフィスエリア
としてのポテンシャルが向上したエリアです。当該エリアは、東京都渋谷区の南東部に位置し、「恵比寿」駅の西方において南北に流れる「目黒川」と、「恵比寿」駅の東方において南北に走る「外苑西通り」の間に形成されています。「恵比寿」駅周辺の商業地域を中心とし、オフィスビルやマンションが立ち並ぶ住商混在の地域です。
東京メトロ日比谷線沿線上を中心に、高級住宅地が所在し、外国人居住者が多いエリアであり、外資系企業に選好されやすいという特徴を有しています。ソフトウェア開発等のＩＴ企業やアパレル企業なども多いエリアであるとともに、「恵比寿」駅の交通利便性の高さから、飲食関連企業エステ・クリニック・各種スクール等のサービス関連企業の需要も高いことが特徴です。
そのほか、恵比寿エリアは、都心部近接性に優れることだけでなく、飲食店舗、日用品店舗等の生活利便施設が充実していることから、目黒、代官山、広尾エリアと同様に住宅地として高い評価を獲得しており、居住選好性も高いものと評価できます。
＜本物件の特徴＞「A-PLACE恵比寿南」は、ＪＲ「恵比寿」駅から徒歩４分、駅南西側の場所に位置します。交通利便性の高い同駅から徒歩圏内に立地し、基準階面積約1,655㎡の大型フロアを有する点が評価されています。これらの条件より、本物件は今後も比較的安定的な収益を見込めます。１階から６階まで吹き抜ける、エントランスのアトリウムも特徴の一つです。
■設備概要
基準階賃貸面積
ＯＡ対応
天井高
空調方式
セキュリティシステム
駐車場

約1,655㎡
フリーアクセスフロア、ＯＡ床100mm、電気容量50VA/㎡
2,600mm
個別空調方式
機械警備50台－ 91 －(91) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0201030-02_投資対象_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

ＴＯ－３

代々木プレイス分類

東京オフィス

特定資産の概要
取得予定年月日
取得予定価格
鑑定評価額（価格時点）

平成24年６月13日
4,070百万円
4,180百万円（平成24年２月29日）

最寄駅
所在地（住居表示）
土地
地番

ＪＲ山手線・中央・総武線、都営大江戸線「代々木」駅
東京都渋谷区千駄ヶ谷五丁目23番15号
東京都渋谷区千駄ヶ谷五丁目 建物
竣工年月
23番６外
95.91％（注１）構造／階数572.76％
用途
商業地域、第２種住居地域
延床面積723.17㎡（注２）
駐車場台数
所有権
所有形態
東急不動産株式会社
マスターリース会社

建ぺい率
容積率
用途地域
敷地面積
所有形態
ＰＭ会社

特定資産の種類信 託 受 信託受託者
益 権 の 信託設定日
概要
信託期間満了日

信託受益権
三井住友信託銀行株式会社
平成24年６月13日
平成34年６月30日
徒歩３分
平成19年２月
鉄骨造／地下１階地上10階
事務所・車庫4,201.59㎡
13台
所有権
東急不動産株式会社

賃貸借の状況
総賃貸可能面積
代表的テナント
総賃料収入（年間）
特記事項：
該当ありません。

3,106.17㎡
テルウェル東日本株式会社
261百万円

稼働率
テナント数
敷金・保証金100.0％
３
216百万円（注１）防火地域における耐火建築物のため、建ぺい率につき割増しを受けており、割増後の数値を記載しています。
（注２）建築基準法第42条第２項により道路とみなされる敷地部分約10㎡を含みます。

鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関
鑑定評価額（百万円）
直接還元法による価格（百万円）
還元利回り（％）
DCF法による価格（百万円）
割引率（％）
最終還元利回り（％）
NOI（百万円）

日本ヴァリュアーズ株式会社
4,180
4,480
4.6
4,180
4.6
4.9
206

－ 92 －(92) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0201030-02_投資対象_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

周辺環境・本物件の特徴＜周辺環境＞「代々木プレイス」が所在する「代々木」駅周辺エリアは、渋谷区の北端部、新宿区との区境に位置します。ＪＲ線の線路と概ね平行に明治通りが走り、中高層の店舗、事務所ビル、マンション等が建ち並ぶ商業地域を形成しています。当該エリアでは、都内の主要幹線である明治通り沿いに中規模のオフィス集積が進んでいます。明治通りは新宿、原宿（明治神宮前）、渋谷を結ぶ都内でも有数の幹線道路であり、交通量も多いことが特徴です。「代々木」駅周辺には近隣居住者及び予備校生、専門学校生向けの飲食店、物販店舗等が建ち並ぶ商店街が存在し、都内屈指の高度商業地である「新宿」駅周辺へも徒歩でアクセスが可能である一方で、南東方には国立能楽堂や東京体育館が存しており、緑や文化施設を残しながら、良好な環境を備えた商業地、住宅地として発展しているエリアです。
＜本物件の特徴＞「代々木プレイス」は、ＪＲ「代々木」駅から徒歩３分、駅東側の場所に位置します。「新宿」駅から徒歩圏内である
ことに加え、明治通り沿道に位置し、視認性が良好で眼下に新宿御苑が広がるロケーションを有することが特徴です。本
物件は、１フロア約346㎡の無柱空間を実現しているため、効率的な利用が可能であるとともに、サイドコアを擁する汎用性の高い長方形であることから、分割貸しも対応が可能です。その他、建物の築年数が浅く、テナントクレジットが高い
点など、エリアにおいて高い競争力を発揮しているといえます。また、近隣に所在する企業の関連会社や取引先のニーズが期待できる立地環境にあります。
■設備概要
基準階賃貸面積
ＯＡ対応
天井高
空調方式
セキュリティシステム
駐車場

約346㎡
フリーアクセスフロア、ＯＡ床100mm、電気容量60VA/㎡
2,700mm
個別空調方式
機械警備13台－ 93 －(93) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0201030-02_投資対象_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

ＴＯ－４

青山プラザビル分類

東京オフィス

特定資産の概要
取得予定年月日
取得予定価格
鑑定評価額（価格時点）

平成24年６月13日
8,790百万円
8,850百万円（平成24年２月29日）

最寄駅
所在地（住居表示）
土地
地番

東京メトロ銀座線「外苑前」駅 徒歩４分
東京都港区北青山二丁目11番３号
東京都港区北青山二丁目65番 建物
竣工年月
１外
（注３）
70.00％（注１）
構造／階数

建ぺい率
容積率
用途地域
敷地面積
所有形態
ＰＭ会社

特定資産の種類信 託 受 信託受託者
益 権 の 信託設定日
概要
信託期間満了日

228.32％
第１種住居地域
3,630.51㎡（注２）
所有権
東急不動産株式会社

用途
延床面積
駐車場台数
所有形態
マスターリース会社

信託受益権
三井住友信託銀行株式会社
平成20年１月31日
平成34年６月30日

昭和41年９月
鉄筋コンクリート造／地下１階地上９階事務所
9,958.33㎡
24台
所有権
東急不動産株式会社

賃貸借の状況
総賃貸可能面積
代表的テナント

7,335.70㎡
株式会社ナックイメージテク
ノロジー
541百万円

稼働率
テナント数

89.7％
６

総賃料収入（年間）敷金・保証金464百万円
特記事項：
・建築確認申請後、基準容積率が規定され、当該建物は容積率の点で建築基準法の要件を満たさない、かつ、建物竣工後に用途地域が変更されたため、当該建物は3,000㎡を超える事務所が再築できない点において既存不適格となっています。
（注１）角地のため、建ぺい率につき割増しを受けており、割増後の数値を記載しています。
（注２）建築基準法第42条第１項により道路とされる敷地部分約283㎡を含みます。
（注３）本物件の建物につき耐震補強工事が施工されており、施工後の当該建物につき建物診断を実施した結果、平成20年９月において、株式会
社日建設計一級建築士事務所より、建築物の耐震改修の促進に関する法律に定める耐震関係規定又は地震に対する安全上これに準ずる旨の国土交通省告示に適合しているとの確認を得ています。

鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関
鑑定評価額（百万円）
直接還元法による価格（百万円）
還元利回り（％）
DCF法による価格（百万円）
割引率（％）
最終還元利回り（％）
NOI（百万円）

大和不動産鑑定株式会社
8,850
8,890
4.9
8,830
4.7
5.1
441

－ 94 －(94) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0201030-02_投資対象_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

周辺環境・本物件の特徴＜周辺環境＞「青山プラザビル」は、港区北西部及び渋谷区北東部に位置します。近くを通る青山通りや表参道等の幹線道路の沿道には、低層階に店舗、上層階にオフィスを有する中高層ビルが建ち並ぶ商業地域が形成されています。一方、それら幹線道路背後の地域には、中高層の店舗ビルのほか、都内でも有数の高級住宅街が広がる等、商業地域だけでなく住宅地としての側面も有しています。
「表参道」駅周辺は、国内外のブランドショップが集積する繁華な商業地域である一方、「青山一丁目」駅方面へ近づ
くにつれ、比較的大規模なオフィスビルや各企業の本社ビルがみられるようになり、オフィス街としての性格が強くなっていく傾向が見受けられます。そのため、本社ビルを有する各企業の関連会社や、外資系企業等の需要が見込まれます。
また、エリア自体が「青山」という一つのブランドとして認知され、洗練されたイメージを有することから、メディア関連企業やアパレル企業等のクリエイティブな業種の需要が恒常的に存在するともいえます。
＜本物件の特徴＞「青山プラザビル」は、東京メトロ銀座線「外苑前」駅から徒歩４分、駅北西に位置します。延床約9,958㎡、基準階面積が約749㎡であり、周辺に所在するオフィスビルと比較し規模の面で優位性を有すると認められます。また、フロア形状
はサイドコアを擁するコの字型であることが特徴です。
平成20年には耐震補強を含む大規模リニューアル工事が実施済みであり、建物・設備の状態については、近年竣工した
建物と比較し遜色なく、テナントの要求を十分に満たす水準を有していると評価できます。また、平面駐車場24台を確保しており、商品や機材の搬出が必要となるアパレル企業等にも相応の訴求力があると考えられます。
■設備概要
基準階賃貸面積
ＯＡ対応
天井高
空調方式
セキュリティシステム
駐車場
その他

約749㎡
フリーアクセスフロア、ＯＡ床75mm、電気容量60VA/㎡
地下１階3,000 mm、１・２階2,700mm、３-６階2,500mm
個別空調方式
機械警備24台
平成20年 耐震補強工事実施－ 95 －(95) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0201030-02_投資対象_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

ＴＯ－５

ルオーゴ汐留分類

東京オフィス

特定資産の概要
取得予定年月日
取得予定価格平成24年６月13日
4,540百万円

鑑定評価額（価格時点）

4,570百万円（平成24年２月29日）

最寄駅

都営地下鉄大江戸線・東京臨海新交通臨海線（ゆりかもめ）「汐留」駅 徒歩４分
ＪＲ東海道線・山手線・京浜東北線・横須賀線、東京メトロ銀座線、都営地下鉄浅草線、
東京臨海新交通臨海線（ゆりかもめ）「新橋」駅 徒歩５分
東京都港区東新橋二丁目３番３号
東京都港区東新橋二丁目401 建物
竣工年月
平成16年７月
番６外100.00％（注１）
構造／階数
鉄骨・鉄筋コンクリート造／地下１階地上11階
700.00％
用途
事務所
商業地域
延床面積
8,242.61㎡
792.11㎡（注２）
駐車場台数
28台
所有権
所有形態
所有権
東急不動産株式会社
マスターリース会社
東急不動産株式会社

所在地（住居表示）
土地
地番
建ぺい率
容積率
用途地域
敷地面積
所有形態
ＰＭ会社

特定資産の種類信 託 受 信託受託者
益権の
概要
信託設定日
信託期間満了日

信託受益権
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会
社
平成23年３月18日
平成34年６月30日

賃貸借の状況
総賃貸可能面積
4,476.35㎡
稼働率64.9％
代表的テナント株式会社リクルート
テナント数
４
総賃料収入（年間）197百万円
敷金・保証金154百万円
特記事項：
・本件敷地は、東京都市計画事業汐留土地区画整理事業施行区域内に存する仮換地及び保留地です。
（注１）防火地域における耐火建築物のため、建ぺい率につき割増しを受けており、割増後の数値を記載しています。
（注２）敷地面積は、従前地について記載したものです。なお、仮換地指定通知及び保留地台帳上の仮換地及び保留地の面積の合計は1,134㎡です。

鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関
鑑定評価額（百万円）
直接還元法による価格（百万円）
還元利回り（％）
DCF法による価格（百万円）
割引率（％）
最終還元利回り（％）
NOI（百万円）

大和不動産鑑定株式会社
4,570
4,690
4.5
4,520
4.3
4.7
212

－ 96 －(96) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0201030-02_投資対象_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

周辺環境・本物件の特徴＜周辺環境＞「ルオーゴ汐留」は、港区の北東部の汐留エリアに所在します。当該エリアは、日本のビジネス街の中心である大手町・丸ノ内・有楽町・霞ヶ関に隣接するとともに、六本木・赤坂エリアにも隣接しており、近年複数の大規模オフィスビ
ル・ホテル等が供給されたことにより、オフィス集積が急速に進んでいます。また、当該エリアでは、ＪＲ・東京メトロ
銀座線・都営浅草線「新橋」駅、都営大江戸線・ゆりかもめ線「汐留」駅の２駅５路線が利用可能で、交通利便性に優れています。昭和61年に汐留貨物駅が廃止された跡地において、汐留地区再開発（通称「シオサイト」）プロジェクトを通じて、オフィス、住宅、商業施設等を備えたビジネス・生活圏として再開発及び成熟化が進んでいるエリアです。「ルオーゴ汐留」は、このエリアの中でも「汐留シオサイト」内５区西街区に所在していますが、この街区では、イタリアをテーマとした街づくりが行われており、整然と区画された街区において、外観の統一された建築物が建ち並ぶ統一感のある街並みが形成されています。同エリア内の幹線道路沿いは、高層のオフィスビルが建ち並ぶ商業地域として発展しており、業種を問わず様々な企業が本社、支店等を構えています。
＜本物件の特徴＞「ルオーゴ汐留」は、ＪＲ「新橋」駅から徒歩５分、都営地下鉄大江戸線「汐留」駅から徒歩４分の「イタリア街」として親しまれる「汐留シオサイト」西街区の北側に位置しており、高い交通利便性を有しています。低層にアーチを用いた外観はルネッサンス建築がモチーフとなり、２階まで吹き抜けるエントランス空間も特徴の一つです。また、「汐留」
駅周辺の大規模ビルに入居する大企業テナントの関連会社や取引先の需要も見込めます。
その他、本物件は免震構造を備えているため、周辺のオフィスビルに対し一定の競争力を有しています。
■設備概要
基準階賃貸面積
ＯＡ対応
天井高
空調方式
セキュリティシステム
駐車場
その他

約493㎡
フリーアクセスフロア、ＯＡ床100mm、電気容量60VA/㎡
１-７階2,700mm、８-10階2,600mm
個別空調方式
機械警備
28台
免震構造

－ 97 －(97) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0201030-02_投資対象_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

ＴＯ－６

東京機械本社ビル

分類

東京オフィス

特定資産の概要
取得予定年月日
取得予定価格
鑑定評価額（価格時点）

平成24年６月13日
3,070百万円
3,090百万円（平成24年２月29日）

最寄駅

都営地下鉄浅草線・三田線「三田」駅 徒歩２分
ＪＲ山手線・京浜東北線「田町」駅 徒歩４分
東京都港区芝五丁目26番24号
東京都港区芝五丁目９番１
建物
竣工年月
100.00％（注）構造／階数

所在地（住居表示）
土地
地番
建ぺい率
容積率
用途地域
敷地面積
所有形態
ＰＭ会社

特定資産の種類信 託 受 信託受託者
益 権 の 信託設定日
概要
信託期間満了日500.00％
商業地域
1,287.96㎡
所有権
東急不動産株式会社

用途
延床面積
駐車場台数
所有形態
マスターリース会社

信託受益権
三井住友信託銀行株式会社
平成24年６月13日
平成34年６月30日

昭和60年６月
鉄骨鉄筋コンクリート造／
地下１階地上６階
事務所・車庫6,992.31㎡
39台
所有権
東急不動産株式会社

賃貸借の状況
総賃貸可能面積
代表的テナント
総賃料収入（年間）
特記事項：
該当ありません。

4,401.02㎡
株式会社東京機械製作所
298百万円

稼働率
テナント数
敷金・保証金100.0％
３
202百万円（注）防火地域における耐火建築物のため、建ぺい率につき割増しを受けており、割増後の数値を記載しています。

鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関
鑑定評価額（百万円）
直接還元法による価格（百万円）
還元利回り（％）
DCF法による価格（百万円）
割引率（％）

株式会社谷澤総合鑑定所
3,090
3,040
5.4
3,110
5.3/5.4(注)

最終還元利回り（％）
NOI（百万円）

5.7
193（注）「東京機械本社ビル」の割引率は、１年目から３年目が5.3％、４年目から11年目が5.4％です。

－ 98 －(98) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0201030-02_投資対象_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

周辺環境・本物件の特徴＜周辺環境＞「東京機械本社ビル」が所在する芝・三田エリアは、ＪＲ山手線・京浜東北線「田町」駅、都営地下鉄大江戸線「赤羽橋」駅、都営地下鉄三田線・浅草線「三田」駅の各線が利用可能であり、都心近接性・交通利便性に優れたエリアです。
また、ＪＲ「田町」駅は、新幹線停車駅である「品川」駅、羽田空港へのアクセスが良好な「浜松町」駅まで、それぞれ一駅という地理的な環境もあり、多くの大手企業が本社を構えています。また、テナントの傾向としては、「ＮＥＣ」の本社を筆頭に総合電機メーカーの本社がエリア内に存することから、グループ企業・取引企業の集積が目立ちますが、近年は金融関連の企業も本社を置く等企業需要の多様化が見られます。
＜本物件の特徴＞「東京機械本社ビル」は、都営地下鉄三田線・浅草線「三田」駅の北西方約150ｍ、ＪＲ山手線・京浜東北線「田町」駅北方約280ｍに位置し、「三田」駅からは徒歩２分、ＪＲ「田町」駅からは徒歩４分の場所に所在するオフィスビルです。
約840㎡の基準階面積を有し、最寄駅との近接性にも優れることから、底堅いテナント需要を有するものと判断されます。また、形状はサイドコアを擁する長方形であることも本物件の特徴です。

■設備概要
基準階賃貸面積
ＯＡ対応
天井高
空調方式
セキュリティシステム
駐車場

約840㎡
フリーアクセスフロア、ＯＡ床50mm未満、電気容量60VA/㎡
約2,520mm
個別空調方式
機械警備39台－ 99 －(99) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0201030-02_投資対象_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

ＴＯ－７

A-PLACE池袋

分類

東京オフィス

特定資産の概要
取得予定年月日
取得予定価格
鑑定評価額（価格時点）

平成24年６月13日
3,990百万円
4,020百万円（平成24年２月29日）

最寄駅

ＪＲ山手線・埼京線・湘南新宿ライン、東京メトロ丸の内線・有楽町線・副都心線、西武
池袋線、東武東上線「池袋」駅 徒歩６分
東京都豊島区南池袋一丁目16番22号
東京都豊島区南池袋一丁目22 建物
竣工年月
平成23年10月
番１外100.00％（注１）
構造／階数
鉄骨・鉄筋コンクリート造／地下１階地上７階
595.42％
用途
事務所・店舗・駐車場
商業地域
延床面積
4,709.05㎡
755.05㎡（注２）
駐車場台数
14台
所有権
所有形態
所有権
東急不動産株式会社
マスターリース会社
東急不動産株式会社

所在地（住居表示）
土地
地番
建ぺい率
容積率
用途地域
敷地面積
所有形態
ＰＭ会社

特定資産の種類信 託 受 信託受託者
益 権 の 信託設定日
概要
信託期間満了日

信託受益権
三井住友信託銀行株式会社
平成24年６月13日
平成34年６月30日

賃貸借の状況
総賃貸可能面積
代表的テナント
総賃料収入（年間）
特記事項：
該当ありません。

3,409.73㎡
株式会社リソー教育
-

稼働率
テナント数
敷金・保証金100.0％
１-（注１）防火地域における耐火建築物のため、建ぺい率につき割増しを受けており、割増後の数値を記載しています。
（注２）建築基準法第42条第２項により道路とみなされる敷地部分約８㎡を含みます。

鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関
鑑定評価額（百万円）
直接還元法による価格（百万円）
還元利回り（％）
DCF法による価格（百万円）
割引率（％）
最終還元利回り（％）
NOI（百万円）

一般財団法人日本不動産研究所
4,020
4,060
5.1
3,970
4.9
5.3
207

－ 100 －
(100) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0201030-02_投資対象_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

周辺環境・本物件の特徴＜周辺環境＞「A-PLACE池袋」の最寄駅である「池袋」駅は、ＪＲ及び東京メトロなど複数路線が利用可能で、日本有数の乗降客数を誇っており、ターミナル駅としてのポテンシャルは高く、駅周辺には大型商業店舗をはじめ中小の商業店舗も多数集積しています。そのため駅周辺は商業繁華性が非常に高く、オフィステナントの属性としても、特に来客・集客型テナントが多くみられ、教室・エステ・診療所などの店舗色の強い業種が集積する傾向にあります。一方、池袋エリアの中でもランドマーク的な位置付けにある「サンシャイン60」の周辺には、都内の城北エリア及び埼玉方面を統括する営業拠点機能等の集積がみられます。本物件の存する地域及びその周辺は、明治通りに人通りが多いことに加え、大型商業施設、飲食店舗などの集積がみられるため、不特定多数の来場者を対象とする施設、あるいは特定多数の来場者を対象とする学校・学
習塾等の需要が見込まれます。
＜本物件の特徴＞「A-PLACE池袋」は、ＪＲ山手線・埼京線・湘南新宿ライン、東京メトロ丸の内線・有楽町線・副都心線、西武池袋線、
東武東上線「池袋」駅から徒歩６分の明治通り沿いに位置し、良好な視認性を有するオフィスビルです。新規のオフィス
供給が少ない当該エリアにおいて、築浅であり、最新の建物・設備スペックを有する本物件は十分な競争力を有していると認識しています。また、フロア形状がサイドコアを擁する汎用性の高いＬ字型（整形）であることも特徴の一つです。
■設備概要
基準階賃貸面積
ＯＡ対応
天井高
空調方式
セキュリティシステム
駐車場

約518㎡
フリーアクセスフロア、ＯＡ床100mm、電気容量60VA/㎡
2,700 mm
個別空調方式
機械警備
14台－ 101 －
(101) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0201030-02_投資対象_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

Ｏ－１

COCOEあまがさき（底地）

分類

その他投資対象資産

特定資産の概要
取得予定年月日
取得予定価格
鑑定評価額（価格時点）

平成24年６月13日
12,000百万円
12,100百万円（平成24年２月29日）

最寄駅
所在地（住居表示）

ＪＲ東海道本線・福知山線・東西線「尼崎」駅 徒歩２分
（本館）兵庫県尼崎市潮江一丁目３番１号（フィットネス館）兵庫県尼崎市潮江一丁目２番３号
兵庫県尼崎市潮江一丁目808 建物
竣工年月
番外
100.00％（注）構造／階数
500.00％
用途
商業地域
延床面積
27,465.44㎡
駐車場台数
所有権
所有形態
－
マスターリース会社

土地

地番
建ぺい率
容積率
用途地域
敷地面積
所有形態

ＰＭ会社

特定資産の種類信 託 受 信託受託者
益 権 の 信託設定日
概要
信託期間満了日

信託受益権
三井住友信託銀行株式会社
平成24年２月１日
平成34年６月30日

－
－
－
－
－
－
－

賃貸借の状況
総賃貸可能面積
代表的テナント
総賃料収入（年間）
特記事項：
該当ありません。

27,465.44㎡
三井住友信託銀行株式会社
683百万円

稼働率
テナント数
敷金・保証金100.0％
１
341百万円（注）防火地域における耐火建築物のため、建ぺい率につき割増しを受けており、割増後の数値を記載しています。

鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関
鑑定評価額（百万円）
直接還元法による価格（百万円）
還元利回り（％）
DCF法による価格（百万円）
割引率（％）
最終還元利回り（％）
NOI（百万円）

一般財団法人日本不動産研究所
12,10012,1005.0
12,0004.6
5.2
600－ 102 －
(102) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0201030-03_投資対象_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

周辺環境・本物件の特徴＜周辺環境＞「COCOEあまがさき」が所在する尼崎市は、兵庫県下では神戸市、姫路市及び西宮市に次ぐ第４位の人口規模を有する主要都市です。兵庫県の南東部に位置し、東海道本線、福知山線、東西線の３線が乗り入れるＪＲ「尼崎」駅から大阪市内
へは10分程度の距離であり、また神戸市内へも20分程度で行くことが可能です。尼崎市は日本有数の工業都市として栄えていましたが、そのアクセシビリティから、近年、ベッドタウンとしても発展してきました。
ＪＲ「尼崎」駅北口は、市街地再開発事業や土地区画整理事業（あまがさき緑遊新都心土地区画整理事業）が計画的に進められ、現在では、大規模ショッピングモール、フィットネスクラブ等の商業施設の他、大型マンション、高層オフィ
スビル、ホテル、大学等が建ち並んでいます。また、当該土地区画整理事業は平成22年度に完了していますが、周辺では複数のマンション開発が現在も進行中であり、商圏人口の拡大を背景に、商業地としてさらなる発展が期待される地域です。
＜本物件の特徴＞
本投資法人がその底地を取得する予定の「COCOEあまがさき」は、ＪＲ「尼崎」駅前徒歩２分の場所に位置し、土地区画整理事業においてビール工場の跡地に建設され、平成21年10月に開業した大型ショッピングセンターです。本館とフィッ
トネス館があり、それぞれが２階でペデストリアンデッキを通じてＪＲ「尼崎」駅に接続しています。３線が乗り入れる「尼崎」駅から直結という好立地に加え、土地区画整理事業により道路整備も行われているため、自動車でのアクセスにも便利な環境にあり、通勤客やファミリー等、幅広い顧客層を有しています。
商圏人口は３km約30万人、車運転距離商圏人口は20分圏で40万人と厚く、「尼崎」駅北口側では平成26年にかけて複数のマンション開発を通じて約1,000戸の新規供給が見込まれる予定であり、集客面において本物件のプラス要因になると考えられます。
「COCOEあまがさき」本館は、キーテナントとして阪神百貨店、アル・プラザ（総合スーパー）、MOVIX（11スクリーンの映画館）を有し、このほかに多業種の中小専門店を含め、平成24年２月29日現在、全141テナントが出店しています。
ファッションテナントではZARA、ユニクロ、生活雑貨では無印良品、書籍ではくまざわ書店といった集客の要となる物販
テナントに加え、アミューズメントのセガなどバラエティに富んだテナントミックスを実現しています。
フィットネス館は、セントラルスポーツ株式会社に賃貸され、スポーツクラブ「セントラルウェルネスクラブ ココエあ
まがさき」として運営されています。ＪＲ「尼崎」駅のプラットホームからの視認性が確保され、かつ駅直結という立地条件の優位性と、スポーツクラブ業界大手の企業による運営力の高さから、周辺エリア内でも集客力を有する施設となっています。なお、本物件には駐車場1,514台が配置され、周辺のみならず広域からの集客への対応も可能となっています。
また、借地人である三井住友信託銀行株式会社と平成54年１月までの30年間の事業用定期借地権設定契約を締結しており、安定的な収益を見込めるといえます。
■商圏人口（平成23年）
３km
５km
７km
■施設概要
施設名
開業日
所在地
賃貸面積
テナント数
駐車場台数

290,343人
731,461人
1,415,037人

COCOE あ ま が さ き COCOE あ ま が さ き
本館
フィットネス館
平成21年10月
平成21年10月
兵庫県尼崎市潮江 兵 庫 県 尼 崎 市 潮 江
一丁目３番１号
一丁目２番３号
46,793㎡
3,653㎡
141
１
1,514台 （本館と共同使用）－ 103 －
(103) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0201030-03_投資対象_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

－ 104 －(104) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0201030-03_投資対象_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

Ｏ－２

icotなかもず

分類

その他投資対象資産

特定資産の概要
取得予定年月日
取得予定価格平成24年６月13日
8,500百万円

鑑定評価額（価格時点）

8,880百万円（平成24年２月29日）

特定資産の種類信 託 受 信託受託者
益権の
概要
信託設定日

信託期間満了日
最寄駅

所在地（住居表示）
土地
地番
建ぺい率
容積率
用途地域
敷地面積
所有形態
ＰＭ会社

大阪市営地下鉄御堂筋線「なかもず」駅 徒歩６分
南海電鉄高野線「白鷺」駅 徒歩６分
南海電鉄高野線「中百舌鳥」駅 徒歩８分
大阪府堺市北区中百舌鳥町三丁428番２号
大阪府堺市北区中百舌鳥町三 建物
竣工年月
丁425番２外60.00％（注１）構造／階数
200.00％用途
第２種住居地域
延床面積30,857.61㎡（注２）
駐車場台数
所有権
所有形態
東急不動産ＳＣマネジメント マスターリース会社
株式会社

信託受益権
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会
社
土地：平成18年12月18日
コーナン棟：
平成19年７月12日
銀行棟：平成20年３月19日
平成34年６月30日

平成19年６月（コーナン棟)
平成20年２月（銀行棟）
鉄骨造／地上３階
店舗・駐車場・銀行
27,408.34㎡（注３）677台
所有権
東急不動産ＳＣマネジメン
ト株式会社

賃貸借の状況
総賃貸可能面積28,098.02㎡
稼働率
100.0％
代表的テナント
コーナン商事株式会社
テナント数
２
総賃料収入（年間）619百万円
敷金・保証金428百万円
特記事項：
・本物件のうち、ホームセンターコーナン中もず店に係る建物については、建物竣工後に都市計画法が改正され、当該建物の所在する第2種住居地域においては、延床面積10,000㎡を超える大規模集客施設は建築できないこととされたため、当該建物は既存不適格となっています。
（注１）角地のため、建ぺい率につき割増しを受けており、割増後の数値を記載しています。
（注２）建築基準法第42条第２項により道路とみなされる敷地部分約561㎡を含みます。
（注３）本物件は、２棟に分かれており、各延床面積の合計を記載しています。

鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関
鑑定評価額（百万円）
直接還元法による価格（百万円）
還元利回り（％）
DCF法による価格（百万円）
割引率（％）
最終還元利回り（％）
NOI（百万円）

株式会社谷澤総合鑑定所
8,880
9,030
6.0
8,820
5.9
6.3
546

－ 105 －
(105) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0201030-03_投資対象_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

周辺環境・本物件の特徴＜周辺環境＞「icotなかもず」は、大阪市営地下鉄御堂筋線「なかもず」駅と、南海電鉄高野線「中百舌鳥」駅の南東の堺市北区中百舌鳥に所在します。堺市は大阪府のほぼ中央部に位置し、人口は平成24年３月現在で約84万人と、大阪府内で大阪市に次ぐ規模であり、平成18年４月には政令指定都市に移行しています。北区は、政令指定都市への移行に伴い設置された行政区であり、堺市を構成する７行政区の中で最も人口の多い区です。地下鉄御堂筋線、南海電鉄高野線等の利用により大阪市内へもアクセスが良好であるほか、大規模ショッピングセンターや各種ロードサイド店舗、病院等が区内に点在しており、交通利便性、生活利便性ともに良好なエリアとなっています。
＜本物件の特徴＞「icotなかもず」は、大阪市営地下鉄御堂筋線及び南海電鉄高野線の駅からいずれも10分以内の徒歩圏に位置し、府道35号に面するロードサイド型の店舗です。府道沿いに広く間口を確保しているため、良好な視認性を有しています。
地下鉄御堂筋線は都心にダイレクトに乗り入れるため周辺ではマンション開発も盛んで、足元商圏では人口も増加しています。また、３km圏人口は約25万人と恵まれており、足元商圏ではNo１といえるNSC（近隣型ショッピングセンター）となっています。
同一敷地内に２棟の建物があり、ホームセンターの「コーナン」を展開するコーナン商事株式会社（以下「コーナン商事」といいます。）と、株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行の２テナントへ、それぞれ賃貸しています。コーナン商事は、本物
件において出店している「ホームセンターコーナン中もず店」のほか、５km圏内において５店舗の自社店舗を出店しています。これらはコーナン商事のドミナント出店戦略によるもので、「ホームセンターコーナン中もず店」はその中でも最も規模が大きく、加えて、コーナン商事からの転貸テナントとして「ユニクロ」、「ABCマート」、「ダイエー」、100円
ショップの「セリア」等集客力の高いテナントが出店していることから、商圏内における旗艦店の位置付けにあると認められます。なお、本物件には駐車場677台が配置され、周辺のみならず広域からの集客への対応も可能となっています。
平成24年４月には「ホームセンターコーナン中もず店」の駐車場の一部を店舗に用途変更し、さらに10店舗ほどを増やす等、施設の集客力の強化が図られています。
また、賃借人であるコーナン商事と平成39年７月まで20年間の定期賃貸借契約を締結しており、安定的な収益を見込め
るといえます。
■商圏人口（平成23年）
１km
３km
５km
■施設概要
施設名
開業日
所在地

賃貸面積
テナント数
駐車場台数

31,173人
252,199人
670,277人

ホームセンター
コーナン中もず店
平成19年７月
大阪府堺市北区中百舌鳥町三丁428番
２26,529㎡
１

三菱東京ＵＦＪ銀行
中もず支店
平成20年３月
大阪府堺市北区中百舌鳥町三丁428番２
1,569㎡
１
677台－ 106 －
(106) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0201030-03_投資対象_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

－ 107 －(107) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0201030-03_投資対象_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

Ｏ－３

icot金剛分類

その他投資対象資産

特定資産の概要
取得予定年月日
取得予定価格
鑑定評価額（価格時点）

平成24年６月13日
1,600百万円
1,780百万円（平成24年２月29日）

最寄駅
所在地（住居表示）
土地
地番

南海電鉄高野線「金剛」駅 徒歩５分
大阪府大阪狭山市半田一丁目35番１号
大阪府大阪狭山市半田一丁目 建物
35番１外
（注２）
60.00％

建ぺい率
容積率
用途地域
敷地面積
所有形態
ＰＭ会社

特定資産の種類信 託 受 信託受託者
益 権 の 信託設定日
概要
信託期間満了日200.00％
第２種住居地域
10,821.40㎡（注１）
所有権
東急不動産ＳＣマネジメント
株式会社

信託受益権
三井住友信託銀行株式会社
平成19年１月30日
平成34年６月30日

竣工年月

昭和52年２月

構造／階数

鉄筋コンクリート造／地上３階
店舗
17,894.95㎡
166台
所有権
東急不動産ＳＣマネジメン
ト株式会社

用途
延床面積
駐車場台数
所有形態
マスターリース会社

賃貸借の状況
総賃貸可能面積
17,884.55㎡
稼働率
100.0％
代表的テナント
株式会社ダイエー
テナント数
１
総賃料収入（年間）敷金・保証金
特記事項：
・本物件の敷地の一部につき、関西電力株式会社のために、以下を内容とする地役権が設定されています。
①電線路の支持物以外の電線路の設置・張替・増強等、保守運営のための土地の立入り・通行・使用の認容②一定の高さを超える建造物及び工作物の築造の禁止③一定の危険物の製造・取扱い・貯蔵等、電線路に支障となる立竹木の生育等、電線路に支障となる一切の行為の禁止
・本物件の建物竣工後に都市計画法が改正され、当該建物の所在する第２種住居地域においては、延床面積10,000㎡を超える大規模集客施設は建築できないこととされたため、当該建物は既存不適格となっています。
（注１）建築基準法第42条第１項により道路とされる敷地部分約82㎡を含みます。
（注２）本物件の建物につき耐震補強工事が施工されています。なお、施工後の本建物の耐震性能は、補強後の構造耐震指標（建物の保有する耐震性能）が構造耐震判定指標（想定した地震動に対して建物が安全と判定される必要耐震性能）を上回り、「耐震性に問題の少ない建物」と判定される旨の、平成20年５月30日付耐震補強設計報告書（作成者：株式会社プロパティ・リスク・ソリューション）が取得されています。

鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関
鑑定評価額（百万円）
直接還元法による価格（百万円）
還元利回り（％）
DCF法による価格（百万円）
割引率（％）
最終還元利回り（％）
NOI（百万円）

森井総合鑑定株式会社
1,780
1,810
6.9
1,740
6.6
7.4
150

－ 108 －
(108) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0201030-03_投資対象_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

周辺環境・本物件の特徴＜周辺環境＞「icot金剛」が所在する大阪府大阪狭山市は、大阪府の南東部に位置し、昭和30年代以降の大阪都市圏への急激な人口集中に伴って、狭山ニュータウンをはじめ、ベッドタウンとして住宅開発が進んだエリアです。難波及び堺市中心からの交通至便な立地であり、南海電鉄高野線「金剛」駅前の商業地域には、ダイエー金剛店（本物件）をはじめとして金融機
関や小規模店舗があり、商況を維持しています。「金剛」駅東側を南北に走る国道310号や北側を東西に走る府道202号沿いには「ユニクロ大阪狭山店」、「ニノミヤ狭山店」、「オークワ狭山店」、「イオン金剛東店」のほか、自動車販売
店、飲食店等が出店し、商況を維持しています。
＜本物件の特徴＞「icot金剛」は、「金剛」駅の北側徒歩５分の場所に位置し、地上３階建の建物を株式会社ダイエーへ一棟貸ししており、「ダイエー金剛店」として利用されています。本物件は、平成18年に店舗リニューアルがなされており、子供服の西松屋等株式会社ダイエーが転貸を行う専門店を積極的に導入、ＳＣ（ショッピングセンター）化を行い、施設競争力の維持・向上を図っています。また、平成20年には耐震補強工事を実施しています。
当エリアは鉄道駅中心に人口密度が高いため、「金剛」駅に近接している当立地は生活拠点性を有しています。
また、府道202号沿い東方約２kmに位置する「イオン金剛東店」が挙げられますが、ダイエー金剛店は主に食品スーパー
として地域住民に支持されており、ロードサイド型ショッピングセンターとは異なる地元商圏を有しています。また、本物件及び周辺敷地に駐車場700台が配置され、周辺のみならず広域からの集客への対応も可能となっています。
■商圏人口（平成23年）
１km
３km
５km
■施設概要
施設名
開業日
所在地
賃貸面積
テナント数
駐車場台数

22,239人
153,393人
366,069人

ダイエー金剛店
昭和52年３月
大阪府大阪狭山市半田一丁目35番１
号
17,885㎡
１
700台－ 109 －(109) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0201030-03_投資対象_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

Ｏ－４

icot溝の口分類

その他投資対象資産

特定資産の概要
取得予定年月日
取得予定価格平成24年６月13日
2,710百万円

鑑定評価額（価格時点）

2,950百万円（平成24年２月29日）

最寄駅
所在地（住居表示）
土地
地番

東急田園都市線・大井町線「高津」駅 徒歩13分
神奈川県川崎市高津区溝口六丁目11番１号
神奈川県川崎市高津区溝口六 建物
竣工年月
丁目837番１外70.00％（注１）構造／階数
200.00％
用途
準工業地域
延床面積
6,128.52㎡（注２）
駐車場台数
所有権
所有形態
東急不動産ＳＣマネジメント マスターリース会社
株式会社

建ぺい率
容積率
用途地域
敷地面積
所有形態
ＰＭ会社

特定資産の種類信 託 受 信託受託者
益権の
概要
信託設定日
信託期間満了日

信託受益権
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会
社
平成16年９月10日
平成34年６月30日

平成10年７月
鉄骨造／地下１階地上４階
店舗・駐車場
14,032.05㎡
310台
所有権
東急不動産ＳＣマネジメン
ト株式会社

賃貸借の状況
総賃貸可能面積
代表的テナント
総賃料収入（年間）
特記事項：
該当ありません。

14,032.05㎡
株式会社家具の大正堂
-

稼働率
テナント数
敷金・保証金100.0％
１
100百万円（注１）角地のため、建ぺい率につき割増しを受けており、割増後の数値を記載しています。
（注２）建築基準法第42条第１項により道路とされる敷地部分約158㎡を含みます。

鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関
鑑定評価額（百万円）
直接還元法による価格（百万円）
還元利回り（％）
DCF法による価格（百万円）
割引率（％）
最終還元利回り（％）
NOI（百万円）

森井総合鑑定株式会社
2,950
2,990
6.0
2,900
5.7
6.4
182

－ 110 －
(110) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0201030-03_投資対象_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

周辺環境・本物件の特徴＜周辺環境＞「icot溝の口」は、東急田園都市線「高津」駅から徒歩約13分、国道246号沿いに位置します。幹線道路背後は、東京都
心及び川崎市や横浜市内等で勤務する世帯のベッドタウンとしての性格を有しており、一般住宅や共同住宅が立ち並ぶ住宅地域が広がり、人口及び世帯数も多く厚い商圏を有しています。
国道246号は、幅員22mで片側二車線であり、本物件の視認性が高く、本物件の南西方約300mで国道409号と交差し、自動車での交通利便性は良好です。また、東京都心へも約15kmと至近です。
＜本物件の特徴＞「icot溝の口」は、地下１階地上４階建、延床面積約14,000㎡のロードサイド型商業施設です。「icot溝の口」は、株
式会社家具の大正堂へ一括賃貸されており、同社は１階を家具店である「ルームズ大正堂玉川店」として利用しています。なお、同社との平成30年７月までの建物賃貸借契約に基づき、安定的な収入が見込めるといえます。
また地下１階部分は、株式会社家具の大正堂から日本トイザらス株式会社に転貸されており、「トイザらス・ベビーザら
ス川崎高津店」として利用されています。周辺は住宅地であり、住宅家具及び子供関連の大型小売店舗は近隣に存在せず、また国道246号沿いはマンションが多く並ぶことから競合店舗の新規出店余地が想定し難い、ロードサイドに出店する
大型店にとって希少性のある立地となっています。
また、本物件には駐車場310台が配置され、周辺のみならず広域からの集客への対応が可能となっています。
■商圏人口（平成23年）
１km
３km
５km
■施設概要
施設名
開業日
所在地
賃貸面積
テナント数（注)駐車場台数35,852人
324,240人
967,518人

icot溝の口
平成10年７月
神奈川県川崎市高津区溝口六丁目
11番１号
14,032㎡２
310台（注）「テナント数」は、代表的テナント及びそこからの転借人を含め、２としています。

－ 111 －
(111) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0201030-03_投資対象_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

Ｏ－５

icot多摩センター

分類

その他投資対象資産

特定資産の概要
取得予定年月日
取得予定価格平成24年６月13日
2,840百万円

鑑定評価額（価格時点）

2,990百万円（平成24年２月29日）

最寄駅

京王相模原線「京王多摩センター」駅、小田急多摩線「小田急多摩センター」駅、多摩都
市モノレール線「多摩センター」駅 徒歩４分
東京都多摩市落合一丁目35番
東京都多摩市落合一丁目35番 建物
竣工年月
平成18年３月
100.00％（注１）
構造／階数
鉄筋コンクリート造／地下１階地上15階
400.00％用途
店舗・駐車場・住宅
商業地域
延床面積
31,553.75㎡
6,110.36㎡
駐車場台数
234台
（ 区 分 所 有 部 分 103 台 ( 注
２)）
敷地権
所有形態
区分所有権
（721,547/2,181,277(注２)）（ 専 有 部 分 11,255.63 ㎡ ( 注２)）
東急不動産株式会社
マスターリース会社
東急不動産株式会社

所在地（住居表示）
土地
地番
建ぺい率
容積率
用途地域
敷地面積

所有形態

ＰＭ会社

特定資産の種類信 託 受 信託受託者
益権の
概要
信託設定日
信託期間満了日

信託受益権
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会
社
平成18年３月31日
平成34年６月30日

賃貸借の状況（注２）総賃貸可能面積
5,181.58㎡
稼働率
100.0％
代表的テナント
株式会社大創産業
テナント数11
総賃料収入（年間）230百万円
敷金・保証金230百万円
特記事項：
・新住宅市街地開発法により、工事完了の公告日の翌日から10年間、本物件の敷地又は建物に関する権利の譲渡又は賃借権その他の権利の設定又は移転につき、東京都知事の承認が必要とされます。
（注１）防火地域における耐火建築物のため、建ぺい率につき割増しを受けており、割増後の数値を記載しています。
（注２）本区分所有建物につき本投資法人の取得に係る区分所有部分を記載しています。

鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関
鑑定評価額（百万円）
直接還元法による価格（百万円）
還元利回り（％）
DCF法による価格（百万円）
割引率（％）
最終還元利回り（％）
NOI（百万円）

一般財団法人日本不動産研究所
2,990
3,030
6.2
2,950
5.5
6.4
188

－ 112 －
(112) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0201030-03_投資対象_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

周辺環境・本物件の特徴＜周辺環境＞
京王相模原線「京王多摩センター」駅・小田急多摩線「小田急多摩センター」駅周辺エリアは、多摩ニュータウンの開発区域にあり、新住宅市街地開発事業及び土地区画整理事業により、昭和40年代後半以降計画的に整備されたエリアであり、当該整備に合わせて開業した京王相模原線及び小田急多摩線の２路線を利用することにより都心へのアクセスが可能であることから、都心のベッドタウンとして発展してきました。平成12年には多摩都市モノレールの開業により立川方面
からのアクセスも可能となり、交通利便性が一層増しています。
「icot多摩センター」が所在する駅南エリアは、「パルテノン大通り」をメインストリートとして駅直結のペデストリ
アンデッキが広がり、「ココリア多摩センター」、「イトーヨーカドー」、「ワーナーマイカル」等知名度の高い商業施設が集積しているほか、テーマパークの「サンリオピューロランド」、ホール施設や展示施設を備えた「パルテノン多摩」、市役所出張所、警察署、法務局等が存在しており、多摩ニュータウンの商業・業務・文化的な中心地となっています。近年においても、延床面積が４万㎡を超える複合商業施設である「クロスガーデン多摩」が平成20年にオープンし、
平成21年には「京王多摩センターSC」がリニューアルオープンする等、多摩ニュータウンの商業的中心としての成熟度が高まっています。多摩ニュータウンは、都心へのアクセスビリティの高さから多摩市の人口は増加傾向が続いており、
マーケットパワーも維持されています。
＜本物件の特徴＞「icot多摩センター」は、「京王多摩センター」及び「小田急多摩センター」駅より徒歩４分に立地し、地下１階付15階建の、高層店舗付共同住宅「ライオンズプラザ多摩センター」の低層階に位置し、地下１階・１階部分が駐車場、２階・３階部分が店舗として利用されています。２階部分の正面には100円均一のダイソーと三菱東京ＵＦＪ銀行が入居し、２階建物部分の正面には医療モールが形成され、周辺地域のニーズに応えています。
本物件は、イトーヨーカドーとサンリオピューロランドに挟まれる中間ロケーション上で、ペデストリアンデッキで結ばれるショッピング回遊動線に向けてファサードを持ち、３階へも当該ペデストリアンデッキ側エスカレーターによりアクセスが可能です。当施設にも出店しているクリニック等にはマッチした立地、建物となっています。加えて繁華性の高い地域に存しており、立地面では相応の競争力を有しています。また、駐車場も店舗用で103台確保されていることから、電車利用客、車利用客を共に取り込むことが可能な形態となっています。
■商圏人口（平成23年）
１km
３km
５km
■施設概要
施設名
開業日
所在地
賃貸面積
テナント数
駐車場台数

25,481人
163,743人
404,874人

icot多摩センター
平成18年３月
東京都多摩市落合一丁目35番
5,182㎡
11
103台－ 113 －
(113) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0201030-03_投資対象_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

Ｏ－６

金山センタープレイス

分類

その他投資対象資産

特定資産の概要
取得予定年月日
取得予定価格平成24年６月13日
6,980百万円

特定資産の種類信 託 受 信託受託者
益権の
概要
信託設定日

鑑定評価額
（価格時点）

7,120百万円（平成24年２月29日）

最寄駅

名古屋市営地下鉄名城線・名港線「金山」駅 徒歩１分
ＪＲ中央本線・東海道本線、名古屋鉄道名古屋本線「金山」駅 徒歩２分
愛知県名古屋市中区金山一丁目14番18号
愛知県名古屋市中区金山一丁 建物
竣工年月
平成21年２月
目1401番外100.00％（注）構造／階数
鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリー
ト造／地下１階地上９階
800.00％
用途
事務所・店舗
商業地域
延床面積
12,783.13㎡
1,508.90㎡
駐車場台数
68台
所有権
所有形態
所有権
東急不動産株式会社
マスターリース会社
東急不動産株式会社

信託期間満了日所在地（住居表示）
土地
地番
建ぺい率
容積率
用途地域
敷地面積
所有形態
ＰＭ会社

信託受益権
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会
社
土地：平成17年８月12日
建物：平成21年２月27日
平成34年６月30日

賃貸借の状況
総賃貸可能面積
代表的テナント
総賃料収入（年間）
特記事項：
該当ありません。

9,314.91㎡
株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行
491百万円

稼働率
テナント数
敷金・保証金100.0％
20
383百万円（注）防火地域における耐火建築物のため、建ぺい率につき割増しを受けており、割増後の数値を記載しています。

鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関
鑑定評価額（百万円）
直接還元法による価格（百万円）
還元利回り（％）
DCF法による価格（百万円）
割引率（％）
最終還元利回り（％）
NOI（百万円）

日本ヴァリュアーズ株式会社
7,120
7,360
5.3
7,120
5.3
5.6
392

－ 114 －
(114) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0201030-03_投資対象_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

周辺環境・本物件の特徴＜周辺環境＞「金山センタープレイス」が所在する「金山」駅周辺の地域は、名古屋市中区の南端に位置する地域です。名古屋市のオフィスマーケットの中心である「名駅」「伏見」「栄」といったエリアとは地域を異にしているため、独自の商圏形成をしてきたエリアです。
名古屋の南の玄関口である「金山」駅前周辺は、「名古屋」駅に次ぐターミナル駅としての機能を有し、中高層の店
舗・オフィスビル等が建ち並ぶ駅前商業地域です。「金山」駅南側には当該エリアのランドマークである「金山南ビル」、「金山」駅前北側至近には複合商業施設「アスナル金山」が存在する等、集客力のある店舗等が建ち並んでいます。名古屋市営地下鉄、名古屋鉄道、ＪＲ各線の利用が可能であることから、利便性に優れ、営業拠点・商業地としての立地ポテンシャルは高いものと認められます。また、ＪＲ「金山」駅から「名古屋」駅までＪＲ中央本線利用で１駅・約３分と、鉄道利用による「名古屋」駅方面へのアクセスは良好です。
＜本物件の特徴＞「金山センタープレイス」は、地下鉄「金山」駅徒歩１分、ＪＲ・名鉄「金山」駅徒歩２分の場所に位置し、ワンフロ
ア1,050㎡超の規模を有すること、また、平成21年２月竣工と築年数が浅く、最新設備・仕様かつ視認性の高さを有するオ
フィスビルであることから、エリア内で十分な競争力を発揮していると認められます。

■設備概要
基準階賃貸面積
ＯＡ対応
天井高
空調方式
セキュリティシステム
駐車場

約1,053㎡
フリーアクセスフロア、ＯＡ床100mm、電気容量60VA/㎡
2,750mm
個別空調方式
機械警備
68台－ 115 －
(115) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0201030-03_投資対象_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

（３）【分配方針】①

分配方針
本投資法人は、原則として以下の方針に基づき分配を行うものとするほか、金銭の分配にあたっては、社団法人投資信託協会が定める「不動産投資信託及び不動産投資法人に関する規則」に従うものとします（規約第35条第１項）。
（ア）本投資法人の運用資産の運用等によって生じる分配可能金額（以下「分配可能金額」といいます。）は、投信法及び一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して決算期毎に算出される利益（貸借対照表上の純資産額から出資
総額、出資剰余金及び評価・換算差額等の合計額を控除した額をいいます。）の金額をいいます。
（イ）分配金額は、租税特別措置法第67条の15第１項（以下「投資法人に係る課税の特例規定」といいます。）に規定される本投資法人の配当可能利益の額の100分の90に相当する金額を超えて分配するものとして、本投資法人が決定する金額とします（但し、分配可能金額を上限とします。）。なお、本投資法人は運用資産の維持又は価値向上に必要と認められる長期修繕積立金、支払準備金、分配準備積立金並びにこれらに類する積立金及び引当金等を分配可能金額から積
み立てることができます。
（ウ）分配金に充当せず留保した利益又は決算期までに稼得した利益については、本投資法人の資産運用の基本方針及び投資態度等の定めに基づき運用を行うもの
とします。

②

利益を超えた金銭の分配
本投資法人は、経済環境、不動産市場、賃貸市場等の動向により本投資法人が適切と判断する場合、前記「①分配方針」（イ）で定める分配金額に当該営業期間の減価償却額に相当する額を上限として本投資法人が決定する額を加算した額を、分配可能
金額を超えて分配することができます。また、上記の場合において金銭の分配金額が法令に定める投資法人に係る課税の特例規定における要件を満たさない場合には、当該要件を満たす目的をもって本投資法人が決定した金額をもって金銭の分配をすることができます（規約第35条第２項）。

③

分配金の分配方法
分配金は、金銭により分配するものとし、原則として決算期から３ヶ月以内に、決算期現在の最終の投資主名簿に記載又は記録のある投資主又は登録投資口質権者を対象に、投資口の口数に応じて分配します（規約第35条第３項）。

④

分配金の除斥期間等分配金は、その支払開始の日から満３年を経過したときは、本投資法人はその支払いの義務を免れるものとする。なお、未払分配金には利息は付さないものとします（規約第35条第４項）。

－ 116 －(116) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0201040_分配方針_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

（４）【投資制限】①

規約により定める投資制限
規約により定める投資制限（規約第30条）は、次のとおりです。
（ア）金銭債権（投信法施行令に定めるものをいいます。）及び有価証券（投信法施行令に規定するものをいいます。不動産等、不動産対応証券及び規約第29条第２項第（１）号乃至第（14）号に該当するものを除きます。）は、積極的に投資を行うものではなく、安全性及び換金性又は規約第29条第１項に掲げる特定資産との関連性を勘案した運用を図るものとします。
（イ）デリバティブ取引に係る権利（投信法施行令に規定するものをいいます。）は、
本投資法人に係る負債から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的とした運用に限るものとします。

②

金融商品取引法及び投信法による投資制限
本投資法人は金融商品取引法及び投信法による投資制限に従います。主なものは次のとおりです。

（ア）本資産運用会社による運用の制限
登録を行った投資法人は、資産運用会社にその資産の運用に係る業務の委託をしなければなりません。資産運用会社は、資産の運用に係る業務に関して一定の行為を行うことが禁止されており、結果的に、本投資法人が一定の投資制限に服することになります。かかる禁止行為の主なものは次のとおりです。
a．自己取引等資産運用会社が自己又はその取締役若しくは執行役との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第42条の２第１号）。但し、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれのないものとして金融商品取引業等に関する内閣府令（平成19年内閣府令第52号、その後の改正を含みます。以下「業府令」といいます。）第128条で定めるものを除きます。
b．運用財産相互間の取引
資産運用会社が運用財産相互間において取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第42条の２第２号）。但し、投資者の保護に欠け、若し
くは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれのないものとして業府令第129条で定めるものを除きます。
c．第三者の利益を図る取引資産運用会社が特定の金融商品、金融指標又はオプションに関し、取引に基づ
く価格、指標、数値又は対価の額の変動を利用して自己又は登録投資法人以外の第三者の利益を図る目的をもって、正当な根拠を有しない取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第42条の２第３号）。

－ 117 －
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d．投資法人の利益を害する取引資産運用会社が通常の取引の条件と異なる条件で、かつ、当該条件での取引が登録投資法人の利益を害することとなる条件での取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第42条の２第４号）。
e．分別管理が確保されていない場合の売買等の禁止
資産運用会社が、以下の権利又は有価証券について、これに関して出資され又は拠出された金銭（これに類するものとして政令で定めるものを含みます。）が、当該金銭を充てて行われる事業を行う者の固有財産その他当該者の行う他の事業に係る財産と分別して管理することが当該権利又は有価証券に係る契約その他の法律行為において確保されているものとして業府令で定めるものでない場合に、当該権利についての取引（金融商品取引法第２条第８項第１号、第２号又は第７号から第９号までに掲げる行為をいいます。）を行うこと（金融商品取引法第40条の３）。
（ⅰ）金融商品取引法第２条第２項第５号又は第６号に掲げる権利（ⅱ）金融商品取引法第２条第１項第21号に掲げる有価証券（金融商品取引法施行令（昭和40年政令第321号、その後の改正を含みます。以下「金融商品取引法施行令」といいます。）で定めるものに限ります。）（ⅲ）金融商品取引法第２条第２項第７号に掲げる権利（金融商品取引法施行令で定めるものに限ります。）
f．その他業府令で定める取引
上記のほか、資産運用会社が行う行為のうち、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるものとして業府令で定める以下の行為（金融商品取引法第42条の２第７号、同法第44条の３第１項第３号、業府令第130条）。
（ⅰ）資産運用会社が自己の監査役、役員に類する役職にある者又は使用人との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと（業府令第128条各号に掲げる行為を除きます。）（業府令第130条第１項第１号）。
（ⅱ）資産運用会社が自己又は第三者の利益を図るため、登録投資法人の利益を害することとなる取引を行うことを内容とした運用を行うこと（同項第２号）。
（ⅲ）第三者（資産運用会社の親法人等及び子法人等を含みます。）の利益を図るため、その行う投資運用業に関して運用の方針、運用財産の額
又は市場の状況に照らして不必要な取引を行うことを内容とした運用を行うこと（同項第３号）。
（ⅳ）他人から不当な取引の制限その他の拘束を受けて運用財産の運用を行うこと（同項第４号）。
（ⅴ）有価証券の売買その他の取引等について、不当に取引高を増加させ、又は作為的な値付けをすることを目的とした取引を行うことを内容とした運用を行うこと（同項第５号）。
（ⅵ）第三者の代理人となって当該第三者との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと（但し、資産運用会社があらかじめ個別の取引毎に全ての権利者に当該取引の内容及び当該取引を行おうとする－ 118 －
(118) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0201040_分配方針_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

理由を説明し、当該権利者の同意を得て行うものを除きます。）（同項第６号）。
（ⅶ）その他業府令に定める内容の運用を行うこと。
（イ）同一株式の取得制限
登録投資法人は、同一の法人の発行する株式につき、登録投資法人の保有する当該株式に係る議決権の総数が、当該株式に係る議決権の総数の100分の50を超えることとなる場合には、当該株式を取得することができません（投信法第194条、投信法施行規則第221条）。
（ウ）自己投資口の取得及び質受けの制限
投資法人は、当該投資法人の投資口を取得し、又は質権の目的として受けることができません。但し、次に掲げる場合において当該投資口を取得するときは、この限りではありません（投信法第80条第１項）。
a．合併後消滅する投資法人から当該投資口を承継する場合
b．投信法の規定により当該投資口の買取りをする場合
c．その他投信法施行規則で定める場合（エ）子法人による親法人投資口の取得制限
他の投資法人（子法人）の発行済投資口の総口数の過半数にあたる投資口を有す
る投資法人（親法人）の投資口については、次に掲げる場合を除くほか、当該子法
人は、取得することができません（投信法第81条第１項、第２項）。なお、他の投資法人の発行済投資口の過半数の投資口を、親法人及び子法人又は子法人が有するときは、当該他の投資法人はその親法人の子法人とみなされます（投信法第81条第４項）。
a．合併後消滅する投資法人から親法人の投資口を承継する場合
b．その他投信法施行規則で定める場合③

その他の投資制限（ア）有価証券の引受け及び信用取引
本投資法人は有価証券の引受け及び信用取引は行いません。
（イ）借入れ及び投資法人債
a．本投資法人は、運用資産の着実な成長並びに効率的な運用及び運用の安定性に資するため、資産の取得、修繕費若しくは分配金の支払い、本投資法人の運営に要する資金、若しくは債務の返済（敷金・保証金並びに借入金及び投資法人
債（短期投資法人債を含みます。以下同じです。）の債務の返済を含みます。）等の資金の手当てを目的として、資金を借入れ（コール市場を通じる場
合を含みます。）又は投資法人債を発行することができます。但し、短期投資法人債の発行により調達した資金の使途又は目的については、法令に定める範－ 119 －
(119) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0201040_分配方針_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

囲に限るものとします。なお、資金を借入れる場合は、金融商品取引法に規定する適格機関投資家（但し、租税特別措置法第67条の15に規定する機関投資家に限ります。）からの借入れに限るものとします（規約第36条第１項）。
b．上記ａ．の場合、本投資法人は運用資産を担保として提供することができるものとします（規約第36条第２項）。
c．借入金及び投資法人債発行の限度額は、それぞれ１兆円とし、その合計額が１兆円を超えないものとします（規約第36条第３項）。
（ウ）集中投資
集中投資について法令上制限はありません。なお、不動産の用途・所在地域による分散投資に関する方針について、前記「（１）投資方針」をご参照ください。
（エ）他のファンドへの投資
他のファンド（投資口及び投資信託の受益証券）への投資について、規約上の制
限はありません。

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(120) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0201040_分配方針_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

３【投資リスク】
以下において、本投資口への投資に関するリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しています。また、今後本投資法人が投資法人債（以下「本投資法人債」といい、短期投資法人債を含むことがあります。）を発行する場合、これらの事項は、本投資法人債への投資に関してもリスク要因となる可能性があります。但し、以下は本投資法人への投資に関する全てのリスクを網羅したものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。また、本書に記載の事項には、特に本投資法人及び本資産運用会社の目標及び意図を含め、将来に関する事項が存在します
が、別段の記載のない限り、これら事項は本書の日付現在における本投資法人及び本資産運用会社の判断、目標、一定の前提又は仮定に基づく予測等であって、不確実性を内在するため、実際の結果と異なる可能性があります。
以下に記載のいずれかのリスクが現実化した場合、本投資口又は本投資法人債の市場価格が下落
し、本投資口又は本投資法人債の投資家は、投資した金額の全部又は一部を回収できないおそれがあります。本投資法人は、可能な限りこれらリスクの発生の回避及びリスクが発生した場合の対応に努める方針ですが、回避できるとの保証や対応が十分であるとの保証はありません。
本投資口及び本投資法人債に投資を行う際は、以下のリスク要因及び本書中の本項以外の記載事
項を慎重に検討した上、各投資家自らの責任と判断において行う必要があります。
本項に記載されている項目は、以下のとおりです。
① 投資法人が発行する投資口及び投資法人債に関するリスク（ア）換金性・流動性に関するリスク（イ）市場価格変動に関するリスク（ウ）金銭の分配に関するリスク② 投資法人の組織及び投資法人制度に関するリスク（ア）投資法人の組織運営に関するリスク（イ）投資法人の制度に関するリスク（ウ）東急不動産グループへの依存に関するリスク（エ）投資法人制度におけるインサイダー取引規制に関するリスク③ 投資法人の運用資産：原資産である不動産特有のリスク（ア）不動産から得られる賃料収入に関するリスク（イ）不動産の瑕疵に関するリスク（ウ）不動産管理会社に関するリスク（エ）費用に関するリスク（オ）専門家報告書等に関するリスク（カ）建物の毀損・滅失・劣化に関するリスク（キ）売却時の不動産流動性に関するリスク（ク）建築基準法等の既存不適格に関するリスク（ケ）共有物件に関するリスク（コ）区分所有建物に関するリスク（サ）借地権等に関するリスク（シ）底地物件に関するリスク（ス）有害物質又は放射能汚染等に関するリスク（セ）不動産の所有者責任に関するリスク（ソ）マスターリースに関するリスク（タ）将来における法令等の改正に関するリスク（チ）テナント等による不動産の使用に基づく価値減損に関するリスク（ツ）売主の倒産等の影響に関するリスク（テ）開発物件に関するリスク－ 121 －
(121) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0201050_投資リスク_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

（ト）資産の組入れ・譲渡等に関するリスク（ナ）フォワード・コミットメント等に関するリスク（ニ）敷金・保証金の利用に関するリスク④ 投資法人の運用資産：信託の受益権特有のリスク（ア）信託受益者として負うリスク（イ）信託受益権の流動性に関するリスク（ウ）信託受託者に関するリスク（エ）信託受益権の準共有等に関するリスク⑤ 匿名組合出資持分への投資に関するリスク⑥ 特定目的会社の優先出資証券への投資に関するリスク⑦ 税制に関するリスク（ア）導管性要件に関するリスク（イ）税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク（ウ）不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク（エ）一般的な税制の変更に関するリスク⑧ 減損会計の適用に関するリスク⑨ 取得予定資産を組み入れることができないリスク⑩ リスクに対する管理体制（ア）投資法人について（イ）資産運用会社について①

投資法人が発行する投資口及び投資法人債に関するリスク（ア）換金性・流動性に関するリスク
本投資口については、投資主からの請求による投資口の払戻しを行わないクローズド・エ
ンド型であるため、投資主が本投資口を換金するには、本投資法人の清算・解散による残余
財産分配請求権等による場合を除き、上場する金融商品取引所を通じて又は取引所外において、第三者に対して売却することが必要となります。本投資口は、東京証券取引所不動産投資信託証券市場への上場を予定していますが、本書による募集の完了後に東京証券取引所に必ず上場される保証はありません。また、上場以後も、投資家の希望する時期と条件で取引できるとの保証や、常に買主が存在するとの保証はなく、譲渡価格を保証する第三者も存在しません。また、東京証券取引所が定める上場廃止基準に抵触する場合には本投資口の上場が廃止され、投資主は保有する本投資口を取引所外において相対で譲渡する他に換金の手段はありません。これらにより、本投資口を低廉な価格で譲渡しなければならない場合や本投資口の譲渡ができなくなる場合があります。なお、本投資法人が本投資法人債を発行した場合について、本投資法人債には、確立された取引市場が存在せず、買主の存在も譲渡価格も保証されていません。
（イ）市場価格変動に関するリスク
本投資口の市場価格は、金利動向や為替相場等の金融環境変化、市場環境や将来的な景気動向、内外の投資家による本投資口に関する売買高、他の金融商品投資との比較、地震、津波、液状化等の天災を含む不動産取引の信用性に影響を及ぼす社会的事象等によって影響を受けることがあります。
また、本投資法人は、不動産等及び不動産対応証券を主な投資対象としており、本投資口の市場価格は、不動産の評価額の変動、不動産市場の趨勢、不動産の需給関係、不動産需要を左右することのある企業を取り巻く経済環境、法令・会計・税務の諸制度の変更等、不動産関連市場を取り巻く要因による影響を受けることがあります。
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(122) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0201050_投資リスク_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

加えて、本投資法人は、その事業遂行のために必要に応じて資金を調達しますが、その資金調達が新投資口の発行により行われる場合には、本投資口１口当たりの分配金・純資産額が希薄化することがあり、また、市場での本投資口の需給バランスに影響を与える結果、本投資口の市場価格が影響を受けることがあります。
また、本投資法人若しくは本資産運用会社、又は他の投資法人若しくは他の資産運用会社に対して監督官庁等による行政指導、行政処分の勧告や行政処分が行われた場合にも、本投資口の市場価格が下落することがあります。
その他、本投資法人債は金利動向等の市場環境等により価格が変動することがあり、また格付けの見直しや引き下げによる影響を受けることがあります。
（ウ）金銭の分配に関するリスク
本投資法人はその分配方針に従って、投資主に対して金銭の分配を行う予定ですが、分配の有無、金額及びその支払いは、いかなる場合においても保証されません。
②

投資法人の組織及び投資法人制度に関するリスク
本投資法人は、投信法に基づいて設立される社団（投信法第２条第12項）であり、一般の法人と同様の組織運営上のリスク及び投資法人という制度固有のリスクが存在します。
（ア）投資法人の組織運営に関するリスク
本投資法人の組織運営上の主なリスクは、以下のとおりです。
a．役員の職務遂行に関するリスク
投信法上、投資法人の業務を執行し投資法人を代表する執行役員及び執行役員の職務の執行を監督する監督役員は、投資法人に対して善良な管理者としての注意義務（以下「善管注意義務」といいます。）を負い、また、法令、規約及び投資主総会の決議を遵守し投資法人のため忠実に職務を遂行する義務（以下「忠実義務」といいます。）を負います。
しかし、これらの義務が遵守されないおそれは完全には否定できません。
b．投資法人の資金調達に関するリスク
本投資法人は資金調達を目的として、借入れ及び投資法人債を発行することがあり、規約上、借入金と投資法人債を合わせた限度額は１兆円とされ、また、借入れを行う場合、借入先は、適格機関投資家（但し、租税特別措置法第67条の15第１項第１号ロ(２)に規定する機関投資家に限ります。）に限るものと規定されています。
借入れ又は投資法人債の発行を行う際には様々な条件、例えば担保提供の制限、財務制
限、追加担保の条項、現金その他の一定資産の留保、資産・負債等に基づく財務指標による借入制限や担保設定制限、早期償還事由、資産取得制限、投資主への分配に関する制限、
本投資法人の業務その他に関する約束や制限等が要請されます。このような約束や制限の結果、本投資口又は本投資法人債の市場価格に悪影響が出ることがあります。また、借入れ及び投資法人債の発行は、金利実勢、本投資法人の財務状況、経済環境のほか、借入先や投資家の自己資本規制その他の法的・経済的状況等の多くの要因に従って決定されるため、本投資法人が必要とする時期及び条件で行うことができるとの保証はありません。本
投資法人が既存の借入れ及び投資法人債の返済資金を新たな借入れ等で調達することを予定していたにもかかわらず、かかる調達ができない場合には、既存の借入れ等の返済ができないことにより債務不履行となる可能性があります。

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(123) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0201050_投資リスク_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

借入れに当たり、税法上の導管性要件（後記「⑦税制に関するリスク／（ア）導管性要件に関するリスク」をご参照ください。）を満たすためには、本投資法人は、その借入先を機関投資家（租税特別措置法第67条の15第１項第１号ロ(２)に規定するものをいいます。）に限定することが要請され、借入先は現実には限定されています。また、本投資法
人の保有不動産の全部又は一部が資金の借入先に対して担保に供された場合、担保対象となる保有不動産の処分及び建替等は、制限を受けることとなります。その結果、本投資法人が必要とする時期及び条件で保有不動産の処分や建替等ができないおそれがあります。
また、本投資法人の保有不動産の売却等により借入金の期限前返済を行う場合には、期限前返済コスト（違約金等）がその時点における金利情勢によって決定される場合がある等、予測しがたい経済状況の変化により本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
本投資法人が資金を調達しようとする場合、借入れのほか、投資法人債の発行又は新投資口の発行の方法によることがあります。投資法人債の発行を行う場合、一般に、前述したものをはじめとする様々な財務制限条項や誓約事項が規定されることがあります。また、投資法人債の発行及び条件は、信用格付業者からの格付けや市場環境の影響を受けるおそれがあり、本投資法人の必要とする時期及び条件で発行できないおそれがあります。新投資口の発行を行う場合、投資口の発行価格はその時々の市場価格により左右され、場合により、本投資法人の必要とする時期及び条件で発行できないおそれがあります。
さらに、本投資法人は、LTV（本投資法人の保有する資産総額に対する、投資法人債を含む借入金残高の割合）の水準について、資金余力の確保に留意し、原則として60％を上限としていますが、新たな資産の取得等に伴い、一時的に60％を超えることがあります。
LTVが高まった場合、一般的に、分配可能金額が金利変動の影響を受け易くなり、その結果、投資主への分配金額が減少するおそれがあります。
c．投資法人が倒産し又は登録を取り消されるリスク
本投資法人は一般の法人と同様に、債務超過に至る可能性を否定することはできません。
本投資法人は、現行法上、破産法、民事再生法及び投信法上の特別清算手続の適用を受けます。
また、本投資法人は、投信法に基づいて投資法人としての登録を受けていますが、一定の事由が発生した場合に投信法に従ってその登録が取り消される可能性があります（投信法第216条）。その場合には、本投資口の上場が廃止され、本投資法人は解散し、清算手
続に入ります。本投資口及び本投資法人債は金融機関の預金と異なり、預金保険等の対象ではなく、本投資口につき、当初の投資額が保証されているものではありません。本投資法人が清算される場合、投資主は、全ての上位債権者への償還の後でしか投資額を回収できません。従って、清算手続において、投資主は投資額のほとんどにつき償還を受けられないことがあります。また、本投資法人債の債権者は清算手続に従って投資額を回収することになるため、債権全額の償還を受けられるとの保証はありません。
（イ）投資法人の制度に関するリスク
投資法人の制度上の主なリスクは以下のとおりです。
a．業務委託に関するリスク
投資法人は、資産の運用以外の行為を営業としてすることができず、使用人を雇用することはできません。また、本投資法人は、投信法に基づき、資産の運用を本資産運用会社に、資産の保管を資産保管会社に、一般事務を一般事務受託者に、それぞれ委託しています。従って、本投資法人の業務執行全般は、本資産運用会社、資産保管会社及び一般事務
受託者の能力や信用性に依存することになります。金融商品取引法上、資産運用会社となるためには投資運用業の登録を行う必要があり、資産保管会社は信託業を兼営する銀行等
一定の要件を満たすものに資格が限定されており、一般事務受託者については、投資法人－ 124 －
(124) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0201050_投資リスク_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

の設立時及び設立後に新たに行う一般事務受託者との契約締結時に、不適当なものでない
ことの調査が執行役員及び監督役員により行われていますが、それぞれの業務受託者において、今後業務遂行に必要とされる人的・財産的基盤が損なわれた場合や、これらの業務受託者が金融商品取引法及び投信法により投資法人に対して負う善管注意義務や忠実義務に反する行為を行った場合、結果として投資家が損害を受ける可能性があります。
また、投信法上、資産の運用、資産の保管及び一般事務に関しては第三者へ委託することが義務付けられているため、本資産運用会社、資産保管会社又は一般事務受託者が、倒産手続等により業務遂行能力を喪失する場合には、倒産に至った業務受託者等に対して本投資法人が有する債権の回収に困難が生じるだけでなく、本投資法人の日常の業務遂行に影響を及ぼすことになります。また、委託契約が解約又は解除された場合において、本投資法人の必要とする時期及び条件で現在と同等又はそれ以上の能力と専門性を有する第三者を選定し業務を委託できないときには、本投資法人の収益等が悪影響を受けるおそれがあるほか、本投資口が上場廃止になる可能性があります。
b．資産の運用に関するリスク
投資法人は、投信法上、資産運用会社にその資産の運用に関する業務を委託しなければならないため、本投資法人の資産の運用成果は、特に資産の運用に関する業務を行う本資産運用会社の業務遂行能力に依存することになります。資産運用会社についての主なリス
クは以下のとおりです。
（ⅰ）資産運用会社の運用能力に関するリスク
資産運用会社は、投資法人に対し善管注意義務を負い、また、投資法人のために忠実義務を負いますが、運用成果に対して何らの保証を行うものではありません。また、資産運用会社となるためには投資運用業の登録を行う必要があり、金融商品取引法及び投信法に定める監督を受け、その信用力の維持には一定限度の制度的な裏付けがあります
が、その運用能力が保証されているわけではありません。
本投資法人は平成23年９月７日に設立され、本資産運用会社は平成23年９月７日より
本投資法人についてその資産運用業務を開始していますが、具体的な資産の運用は開始されておらず、運用実績はありません。
本資産運用会社による上場不動産投資法人に適用される各種法規制及び上場規則に基づく運用が期待どおりの収益を上げるとの保証はありません。また、東急不動産グルー
プの運用実績や本投資法人の取得予定資産の過去における収益の状況は、本投資法人としての今後の運用実績を保証するものではありません。
（ⅱ）資産運用会社の行為に関するリスク
資産運用会社は、投資法人に対し善管注意義務を負い、また、投資法人のために忠実義務を負い、さらに資産運用会社の行為により投資法人が損害を被るリスクを軽減する
ため、金融商品取引法及び投信法において業務遂行に関して行為準則が詳細に規定されています。しかし、資産運用会社が、かかる行為準則に違反したり、適正な法的措置を行わない場合には、投資家に損害が発生する可能性があります。また、本資産運用会社の株主、その役職員の出向元企業又はその関係会社等といった関係者が、本投資法人の投資対象である不動産等の取引に関与する場合や、本資産運用会社自身も自ら投資活動を行う可能性もあります。そのような場合に、本資産運用会社が自己又は第三者の利益を図るため、本投資法人の利益を害することとなる取引を行わないとの保証はありません。
（ⅲ）資産運用会社における投資方針・社内体制等の変更に関するリスク
本資産運用会社は、本投資法人の規約に基づいて投資運用業を遂行するため、本資産運用会社の社内規程である「運用ガイドライン」において、投資対象資産に関する取－ 125 －
(125) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0201050_投資リスク_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

得・維持管理・売却の方針及び財務上の指針を定めていますが、その内容は本投資法人の規約に反しない限度で投資主総会の承認を得ることなく適宜見直し、変更されることがあります。そのため、投資主の意思が反映されないまま「運用ガイドライン」が変更される可能性があります。また、本資産運用会社は、「運用ガイドライン」に従いその業務を適切に遂行するため、一定の社内体制を敷いていますが、かかる社内体制について効率性・機能性その他の観点から今後その変更を行わないとは限りません。このような、本資産運用会社における投資方針・社内体制等の変更によって、本投資法人の資産運用の内容が変更され、その結果、当初予定されていた収益を上げられない可能性があります。
（ウ）東急不動産グループへの依存に関するリスク
東急不動産は、本投資法人の主要な投資主及び本資産運用会社の株主であるだけではなく、本投資法人に対してスポンサーサポートを提供する会社であり、本資産運用会社の常勤役員
や多数の従業員の出向元でもあります。また、本投資法人の執行役員は、本書の日付現在、
本資産運用会社の代表取締役が兼任しています。さらに、東急不動産の子会社であるサポート提供会社も、本投資法人に対してサポートを提供します。
これらの点に鑑みると、本投資法人は、東急不動産を中心とする東急不動産グループと密接な関連性を有し、また、本資産運用会社及び本投資法人の役員の人材面で東急不動産に依存しているため、本投資法人の成長性に対する東急不動産グループの影響は、相当程度高いということがいえます。
したがって、本投資法人が、東急不動産グループから本書の日付現在と同一の関係を維持できなくなった場合又は業務の提供を受けられなくなった場合には、本投資法人に重大な悪影響が及ぶ可能性があります。また、東急不動産グループの業績が悪化した場合や、東急不動産グループのブランド価値が風評等により損なわれた場合等にも、本投資法人に重大な悪影響が及ぶ可能性があります。
スポンサーである東急不動産又はサポート提供会社の一部は、スポンサーサポート契約又はサポート契約に基づき、適格不動産（本投資法人の投資基準に適合すると合理的に想定される不動産等）を売却しようとする場合、本資産運用会社に対し、一定の場合を除き、当該不動産等に係る情報を遅くとも本資産運用会社以外の第三者に対して情報提供する時点までに提供するものとされていますが、本投資法人への売却を義務づけるものではありません。
また、東急不動産又はサポート提供会社の一部は、スポンサーサポート契約又はサポート契約に基づき、第三者が売却を予定する不動産等に係る情報を入手した場合、当該不動産等が適格不動産に該当し、かつ本投資法人への売却が適当な不動産等であると合理的に判断されるときは、一定の場合を除き、本資産運用会社に対し、速やかにかかる情報を通知するよ
う努めるものとされていますが、必ずしも本資産運用会社がかかる情報の提供を受ける機会が保証されているものではありません。さらに、サポート提供会社の一部は、サポート契約に基づき、テナント等として出店、出店検討、又は、その運営管理等で関与する適格不動産の売却情報を入手した場合、一定の場合を除き、本資産運用会社に対し、速やかに当該不動産等の情報提供を行うものとされていますが、必ずしも本資産運用会社がかかる情報の提供を受ける機会が保証されているものではありません。
上記に加え、スポンサーサポート契約及びサポート契約の有効期間は、契約締結日から３年間とされ、自動更新されることとされていますが、契約の更新がなされない等により契約が終了した場合、東急不動産又はサポート提供会社からのスポンサーサポート及びサポートの提供が受けられなくなるおそれがあります。
さらに、東急不動産は、東急リアル・エステート投資法人及びその資産運用会社との間で、平成23年３月４日付で「保有不動産資産の取得機会提供に関する覚書」を締結しています。
同覚書に基づき、東急不動産は、東急リアル・エステート投資法人が投資することのできる
不動産、不動産信託受益権等の不動産関連資産を第三者に売却しようとする場合、同投資法－ 126 －
(126) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0201050_投資リスク_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

人及び同資産運用会社に対し、当該第三者に対して提供するのと実質的に同等の情報及び東急不動産が必要と認めた情報を、当該第三者に対する情報の提供時点までに提供するものとし、同投資法人及び同資産運用会社が、東急不動産に対し、買取り又は買取りの協議の申し入れをした場合、東急不動産は、これに誠実に対応するものとされており、東急不動産の連結子会社等の東急不動産グループ各社が所有する不動産資産を売却する場合についても同様の情報提供義務を負っています。この覚書の有効期間又は買取りの協議は、同投資法人が東急不動産グループ各社から同覚書に基づき取得した物件の取得価額の総額が200億円に達する日までとされています。このため、本投資法人が東急不動産グループ各社からの取得を希望する物件について、同覚書に基づく情報提供を受けた同投資法人が取得する可能性があります。
また、本投資法人は、包括的なサポート体制を通じた東急不動産グループのバリュー
チェーンを最大限活用して、質の高い不動産の継続的な取得と、取得した不動産の価値の維持・向上を図る運営・管理を行い、外部成長・内部成長を目指していますが、本投資法人による包括的なサポート体制を通じた東急不動産グループのバリューチェーンが、将来の本投資法人の外部成長及び内部成長に繋がる保証はありません。
さらに、本投資法人は、資産運用活動全般を通じて、利害関係者に事業及び取引機会をもたらすことがあり、この場合、利害関係者が、本投資法人の投資家の利益に反する行為を行う可能性もあります。なお、かかる利益相反リスクに対する方策については後記「⑩リスクに対する管理体制」をご参照ください。
本投資法人は、これらの方策を含め、投資家の利益を害することがないよう適切と考えられる体制を整備していますが、これらの方策にもかかわらず、利害関係者が、かかる方策に反して本投資法人の投資家の利益に反する取引を行った場合には、投資家に損害が発生する可能性があります。
（エ）投資法人制度におけるインサイダー取引規制に関するリスク
金融商品取引法上、投資法人に係る関係者その他の内部者に対しては、投資口に係る未公表の重要な事実が存在した場合にも罰則をもって投資口の有償での取引を規制する、いわゆ
るインサイダー取引規制（金融商品取引法第166条以下）は適用されません。このため、本投資法人及び本資産運用会社は自発的に社内規程を設け、内部者がかかる取引を行うことを制限しています。しかしながら、社内規則は金融商品取引法におけるインサイダー取引規制と異なり罰則の適用はなく、その実効性は法律上の規制とは異なります。従って、本投資法
人、本資産運用会社その他の内部者が本投資法人や投資口に関する未公表の内部情報を知りつつかかる投資口の取引を行うことがないとの保証はなく、その場合には、投資家の信頼又は市場における信頼を損ね又は喪失する可能性があり、その結果、本投資法人の投資家が不利益を受けるおそれがあります。
③

投資法人の運用資産：原資産である不動産特有のリスク
本投資法人は、我が国の不動産及び不動産を信託する信託の受益権を主要投資対象としており、これらの原資産となる不動産等については、以下のリスクがあります。
（ア）不動産から得られる賃料収入に関するリスク
本投資法人の主な収益は、本投資法人が直接（又は信託を通じて間接的に）保有する不動産等の賃料収入に依存しています。不動産等の賃料収入は以下を含む様々なリスクにより影響を受けることがあります。

－ 127 －
(127) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0201050_投資リスク_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

a．不動産等の稼働・解約等に関するリスク
我が国における賃貸借契約では、契約期間を２年とし、その後別段の意思表示がない限
り自動的に更新されるとするものが多く見られます。しかし、契約期間が満了する際、常に契約が更新されるとの保証はありません。また、契約期間の定めにかかわらず、テナン
トが一定期間前の通知を行うことにより契約を解約できることとされている場合が多く見受けられます。賃貸借契約が更新されず又は契約期間中に解約された場合、すぐに新たなテナントが入居するとの保証はなく、その結果、賃料収入が減少する可能性があります。
なお、賃貸借契約において契約期間中に賃借人が解約した場合の違約金について規定することがありますが、そのような規定は状況によってはその全部又は一部が無効とされ、その結果、本投資法人に予定外の費用負担が発生する可能性があります。
定期賃貸借契約の有効期間中は契約中に定められた賃料をテナントに対して請求できるのが原則です。しかし、定期賃貸借契約においてテナントが早期解約した場合、残存期間全体についてのテナントに対する賃料請求が場合によっては認められない可能性があります。
商業施設の場合、その立地条件により、用途を大きく変更することは困難である場合があり、テナントが退去した際に、用途に応じた構造の特殊性から、代替テナントとなりうる者が少ないために、代替テナントが入居するまでの空室期間が長期化し、不動産の稼働率が大きく低下することや、代替テナント確保のために賃料水準を下げざるを得なくなる
ことがあり、その結果、賃料収入が大きな影響を受ける可能性があります。
また、本投資法人の定義する商業施設には宿泊施設（ホテル）が含まれます。本投資法
人は、宿泊施設（ホテル）の特性に応じた固有の投資基準を設定することで、宿泊施設（ホテル）に関するリスクの軽減を図ります。しかし、宿泊施設（ホテル）は、装置産業
としての性格が強く、また、運営ノウハウが要求され、さらに用途に応じた構造の特殊性からテナントの業態を大きく変更することが困難であることが多いため、既存テナントが退去した場合、代替テナントとなりうる者が少ないために、空室期間が長期化することや、
代替テナント確保のために賃料水準を下げざるを得なくなることがあり、賃料収入に大きな影響を与える可能性があります。
b．不動産等の賃借人の信用力及び賃料未払いに関するリスク
賃借人の財務状況が悪化した場合、賃貸借契約に基づく賃料支払いが滞る可能性がある
ほか、この延滞賃料、原状回復費用その他の損害金等の債務の合計額が敷金及び保証金で担保される範囲を超える状況となる可能性があります。特に、賃料収入のうち一のテナン
トからの賃料収入の割合が高い場合、賃料収入に与える影響が大きくなります。
c．賃借人による賃料減額のリスク
賃貸人は、不動産等の賃借人が支払うべき賃料につき、賃料相場の下落その他の様々な事情により賃料減額に応じることを余儀なくされることがあります。また、建物の賃借人
は、定期建物賃貸借契約で賃料減額請求権を排除する特約がある場合を除いては借地借家
法（平成３年法律第90号、その後の改正を含みます。以下「借地借家法」といいます。）
第32条により賃料減額請求を行うことができます。当事者間で協議が整わない場合には、賃貸人は減額を相当とする裁判が確定するまでテナントに対して賃貸人が相当と考える賃料の支払を請求することができますが、その間に賃貸人が実際に支払を受けた賃料の額が後に裁判で認められた額を超える場合には、当該超過額に年１割の利息を付して賃借人に返還しなければなりません。
これに対し、一定の要件を充たす場合には、いわゆる定期建物賃貸借として、借地借家
法第32条の賃料増減額請求権を排斥する当事者間の合意は有効とされます。この場合には賃料の減額請求がなされないため、通常の賃貸借契約に比較して契約期間中の賃料収入の安定が期待できます。しかし、借室の供給が多く、賃料の上昇が多く望めないような状況
では賃借人がこのような条件に合意する見返りとして賃料を低く設定することを求める傾－ 128 －
(128) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0201050_投資リスク_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

向があるほか、逆に一般的に賃料水準が上昇したときにも賃貸人は賃料の増額を求められません。
d．テナント集中に関するリスク
本投資法人の保有する不動産等のうち一又は複数が少数のテナントに賃借され、その結果、当該テナントの資力、退去、利用状況等により、当該不動産等の収益が大きく影響を受けるおそれがあります。特に、かかるテナントが賃料の減額を要求する場合はもちろん、退去する場合には、一度に多額の資金の返還を余儀なくされ、かつ、大きな面積の空室が生じるため、一時的に当該不動産等の収益が急激に悪化することがあります。
また、広い面積を一度に賃借するテナントを誘致するには時間がかかることがあり、場合によっては賃貸条件を緩和することを求められ、その誘致期間と条件次第では、本投資法人の収益が悪影響を受けるおそれがあります。
本投資法人の取得予定資産には、一つのテナントに対し一棟全体を賃貸しているものが含まれており、また、宿泊施設（ホテル）に関する投資基準の一つとして、一つのテナン
トに対する固定賃料に基づく中長期的な賃貸借契約によって安定を図ることを基本とすることとしていますが、既存テナントが退去した場合、その立地及び構造から代替テナントとなりうる者が少ないために、空室期間が長期化することや、代替テナント確保のために賃料水準を下げざるを得なくなることがあり、賃料収入が大きな影響を受ける可能性があります。
e．変動賃料に関するリスク
固定賃料に加えて、不動産等のテナント収益等に応じた変動賃料の支払いを伴う場合には、不動産等のテナント収益等の減少が賃料総額の減少につながり、その結果、本投資法
人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
また、変動賃料の支払いを伴う賃貸借契約において、変動賃料の計算の基礎となる売上等の数値について、賃貸人がその正確性について十分な検証を行えない場合があり得る上、テナントが売上等をより低位に計上し、変動賃料の金額を恣意的に引き下げようとする可能性も否定できません。その結果、本来支払われるべき金額全額の変動賃料の支払いがなされず、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
f．東京圏に集中するリスク
本投資法人は、都市型商業施設及び東京オフィスへの重点投資を中心にその資産の運用を行うことを基本理念としており、本投資法人のポートフォリオは、主に東京圏に集中することとなります。このため、東京圏における経済情勢の悪化、稼働率の低下、賃料水準の下落、地震その他の災害等が、本投資法人の収益等に著しい悪影響を及ぼす可能性があります。
（イ）不動産の瑕疵に関するリスク
不動産は個々の物件毎に個性を持ち代替性が低いため、取得しようとする不動産等に一定の瑕疵があった場合には、資産価値の減耗や、予定しない補修費用等が発生し、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。かかる瑕疵には、例えば、建物の構造、用いられる材質、地盤、特に土地に含有される有毒物質、地質の構造等に関する欠陥や瑕疵等のほか、不動産には様々な法規制が適用されているため、法令上の規制違反の状態をもって瑕疵とされることもあり得ます。
本投資法人は、取得しようとする不動産等に関する売買契約等において売主からの一定の表明及び保証を取得し、瑕疵の内容等について責任の所在を明確化した上で不動産等を取得することとしていますが、かかる表明及び保証の内容が真実かつ正確であるとの保証はなく、売買契約の交渉において、売主が行う表明及び保証の対象、期間若しくは責任額が限定され－ 129 －
(129) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0201050_投資リスク_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

又はかかる表明及び保証が全く行われない場合もありえます。そこで、本投資法人が不動産等を取得しようとする場合、かかる不動産等について自ら調査を行うほか、信頼のおける中
立の建設会社、不動産業者、リサーチ会社等の専門業者からのエンジニアリングレポート、
地震リスク調査報告書等を取得します。しかし、上記の調査には限界があり、取得した資料の内容、売主・その前所有者やテナントの協力の程度、調査が可能な範囲及び時間的な制約等から、不動産等に関する欠陥・瑕疵について事前に全てを認識することができるとの保証はありません。
さらに、売主がSPC（特別目的会社）である等売主の資力が十分でない場合や売主が清算又は倒産した場合等、実際には売主に対して瑕疵担保責任や売買契約等の違反による責任を追及することにより損害の回避又は回復を図ることができない場合があります。
不動産を信託する信託の受益権の売買においても、信託の受益権の原資産である不動産に隠れた瑕疵があった場合には、当該不動産の実質的所有者である受益者となる本投資法人が上記と同様のリスクを負担することになります。
他方、本投資法人又は信託受託者が不動産の売主となる場合には一定限度の瑕疵担保責任を負うことになる場合があります。なお、本投資法人は宅地建物取引業法（昭和27年法律第176号、その後の改正を含みます。以下「宅建業法」といいます。）上、みなし宅地建物取引業者であるため、不動産の売主として民法上負う瑕疵担保責任を排除することは原則としてできません。
加えて、我が国の法制度上、不動産登記にはいわゆる公信力がありません。本投資法人は、本資産運用会社が十分な調査を行った上で取得を行いますが、不動産登記簿の記載を信じて取引した場合にも、不動産に関する権利を取得できないことや予想に反して第三者の権利が設定されている可能性があります。このような場合、上記と同じく、本投資法人は売主等に対して法律上又は契約上許容される限度で責任を追求することとなりますが、その実効性があるとの保証はありません。
（ウ）不動産管理会社に関するリスク
一般に、建物の保守管理を含めた不動産等の管理業務全般の成否は、不動産管理会社の能力・経験・ノウハウを含めたその業務遂行能力に強く依拠することになります。管理委託先を選定するに当たっては、当該不動産管理会社の能力・経験・ノウハウを十分考慮することが前提となりますが、その不動産管理会社における人的・財産的基盤が今後も維持されるとの保証はありません。本投資法人は、直接保有する不動産に関して本投資法人が委託した不動産管理会社につき、業務懈怠又は倒産事由が認められた場合、管理委託契約を解除すること、また、不動産を信託する信託の受益権を保有する場合には原資産である不動産に関して
信託受託者が委託した不動産管理会社につき、受益者としての指図権を行使し信託受託者を通じて同様に解除することはできますが、不動産管理会社が交代する場合、後任の不動産管理会社が任命されるまでは不動産管理会社不在又は機能不全のリスクが生じるため、当該不動産等の管理状況が悪化するおそれがあります。
（エ）費用に関するリスク
不動産の維持管理には様々な側面で経費を必要とします。例えば、各種保険料の値上げ、消耗品の調達費用・修繕費・管理費を含め、不動産管理や建物管理に関する費用の上昇、不動産管理会社その他による管理コストの上昇その他資本的支出、金利の上昇、税制変更等の理由により、不動産の運用に関する費用は増加する可能性があります。

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(130) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0201050_投資リスク_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

（オ）専門家報告書等に関するリスク
不動産の鑑定評価額は、個々の不動産鑑定士等による地域分析、個別分析等の分析の結果に基づく、ある一定時点における不動産鑑定士等の判断あるいは意見を示したものに留まります。本投資法人が取得した運用不動産については、毎決算期末を価格時点とした鑑定評価が行われます。なお、同一の物件について鑑定評価を行った場合であっても、個々の不動産鑑定士等によって、その適用する評価方法又は調査の方法若しくは時期、収集した資料等の範囲等によって鑑定評価額が異なる可能性があります。鑑定評価の結果又はその見直し後の結果は、将来において本投資法人が当該鑑定評価額又は見直し後の鑑定評価額により運用不動産を売買できることを保証又は約束するものではありません。
土壌汚染リスク評価報告書は、個々の専門家が調査した結果を記載したものにすぎず、土壌汚染が存在しないことを保証又は約束するものではありません。
エンジニアリングレポート（地震リスク調査報告書等を含みます。）等は、建物等の評価に関する専門家が建物等の状況に関して調査した結果を記載したにものにすぎず、提供される資料の内容、その調査範囲及び時間的な制約等から一定の限界があり、不動産及び信託財産である不動産に関する欠陥・瑕疵等について完全に報告が行われているとは限りません。
また、不動産に関して算出されるPML値（PML値の詳細については、前記「２投資方針／（２）投資対象／③取得予定資産の概要／（ク）地震リスク分析等の概要」をご参照ください。）は、個々の専門家の分析に基づく予想値であり、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率で示されますが、将来、地震が発生した場合には、予想復旧費用以上の費用が必要となる可能性があります。
第三者によるマーケット分析は、個々の調査会社の分析に基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものに留まり、客観的に適正なエリア特性、需要と供給、マーケッ
トにおける位置付け等と一致するとは限りません。同じ物件について調査分析を行った場合
でも、調査分析会社、分析方法又は調査方法若しくは時期によってマーケット分析の内容が異なる可能性があります。
（カ）建物の毀損・滅失・劣化に関するリスク
建物の全部又は一部は、突発的な事故又は地震や風水害、液状化等の天災地変によって、毀損、滅失又は劣化する可能性や、一定期間建物が不稼働となる可能性があります。本投資法人は、火災・水害等による損害を補償する火災保険、賠償責任保険、火災利益保険等を付保する方針ですが、状況により保険契約が締結されない可能性、保険契約で支払われる上限
額を上回る損害が発生する可能性、保険契約でカバーされない災害や事故が発生する可能性
又は保険契約に基づく支払が保険会社により完全には行われず、若しくは支払が遅れる可能性も否定できません。また、保険金が支払われた場合でも、行政上の規制その他の理由により事故発生前の状態に回復させることが事実上困難である可能性があります。
加えて、天災地変とりわけ広い地域に被害をもたらす大地震が起った場合、本投資法人の保有する不動産等のうち複数の建物が同時に天災地変の影響を受ける可能性は否定できません。本書の日付現在、本投資法人は、PML値15％以上の不動産等には地震保険の付保を検討しますが、それ以外の不動産等には地震保険を付保する予定はありません。従って、地震保険を付保する不動産等以外は、地震又は地震を原因とする火災・津波・液状化等の災害による損害について、原則保険によるリスクカバーの対象外となっています。また、地震保険を付保した場合でも、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生する可能性もあります。
（キ）売却時の不動産流動性に関するリスク
本投資法人は、規約に基づき、中長期の安定運用を図ることを目標として運用を行うため、保有する不動産等の売却を頻繁に行うことは意図していません。但し、上記目標の範囲内で－ 131 －(131) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0201050_投資リスク_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

も、保有するより売却した方が本投資法人にとってより経済的な合理性があると判断される
場合等には保有する不動産等の売却を行うことがあります。
不動産等は、流通市場の発達した有価証券取引等と比較すると、相対的に流動性が低いという性格を有します。また、売買時に相当の時間と費用をかけてその物理的状況や権利関係等を詳細に調査するデューディリジェンスが行われます。デューディリジェンスの結果、当該不動産の物理的状況や権利関係等について重大な瑕疵が発見された場合には、流動性が低下したり、売買価格が減額されたりする可能性があります。その他、不動産等もそれ以外の資産と同様、経済変動等によりその市場価格は変動します。
さらに、不動産等の権利関係の態様によっては、流動性等に関するリスクが相対的に増幅されます。
また、経済環境や不動産需給関係の影響によっては、本投資法人が売却を希望する不動産等を希望どおりの時期・条件で売却できない可能性があります。これらの結果、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。加えて、隣接地権者からの境界確定同意が取得できない場合、又は境界標の確認ができないまま当該不動産等を取得する場合には、後日、
このような不動産等を処分するときに事実上の障害が発生する可能性や、境界に関して紛争が発生し、所有敷地の面積の減少、損害賠償責任の負担等、これらの不動産等について予定外の費用又は損失が発生する可能性があります。同様に、越境物や地中埋設物の存在により、不動産等の利用が制限され賃料に悪影響を与える可能性や、越境物や地中埋設物の除去費用
等の追加負担が本投資法人に発生する可能性もあります。
（ク）建築基準法等の既存不適格に関するリスク
不動産等は、建築物の敷地、構造、設備及び用途等に関して建築基準法等の制限に服するものですが、建築物の建築時点において適格であった場合でも、その後の建築基準法等の改正に基づく規制環境の変化により、後日建替等をする時点における建築基準法等の制限のもとでは不適格になることがあります。その他、不動産は様々な規制のもとにあり、法令による規制はもとより、各地の条例や行政規則等により規制が及ぶ場合があります。例えば、駐車場の付置義務、住宅の付置義務、福祉施設の付置義務等のほか、不動産等を含む地域が現時点又は将来において、道路等の都市計画の対象となる場合には、建築制限が付されたり、敷地面積が減少する可能性があります。さらに、大規模集客施設が都市計画法に定める特定大規模建築物に該当する場合には、当該施設の所在地の用途地域の定めによっては、後日の建替等に際し、建物の用途又は延床面積の制限が付される可能性があります。法規制の変化によりかつて法令に適合していながら後日適合しなくなる建物を既存不適格と呼ぶことがあり
ますが、このような既存不適格の場合には、既存の建物と同一の容積率・高さ・設備等では建替ができなくなり、追加の設備が必要とされ、修繕コストの増加要因となり、又は建替自体が事実上困難となる可能性があります。このような場合には、本投資法人の保有する不動産等の資産価値や譲渡価格に悪影響を与える可能性があります。
（ケ）共有物件に関するリスク
共有物の管理には持分の価格を基準として過半数での決定が求められており、本投資法人
が持分の過半数を有していない場合には、当該共有の不動産等の管理について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。
各共有者は、自己の共有持分を自由に譲渡することはできるため、本投資法人の認識しないところで他の共有者が変更されることがあります。他方、共有物全体を一括処分する際には、他の共有者全員の合意が必要となります。
また、各共有者は、何時でも共有物の分割を請求することができるため、他の共有者からの分割請求権行使によって、共有者は自己の望まない時期及び条件で共有物の分割を求められ、又は、共有物全体が処分されることがあります。分割請求権を行使しないという共有者間の特約は有効ですが、この特約の効力は最大５年であり、その旨の登記をしなければ、対－ 132 －(132) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0201050_投資リスク_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

象となる共有持分を新たに取得した譲受人に対抗することができません。仮に、特約があった場合でも、特約をした者が破産、会社更生又は民事再生手続の対象になった場合には、管財人等は分割請求ができます。
共有不動産に係る賃料債権は不可分債権となり敷金返還債務は不可分債務になると一般的には解されており、他の共有者の債権者により当該共有者の持分を超えて賃料債権全部が差押えの対象となる場合や、テナントからの敷金返還債務を他の共有者がその持分等に応じて履行できない際に当該共有者が敷金全部の返還債務を負う場合等、共有者は他の共有者の信用リスクの影響を受ける可能性があります。また、各共有者はその持分に応じて管理の費用を払いその他共有物の負担を引受けることとされていますが、いずれかの共有者が自ら負担すべき公租公課その他の費用等の支払又は履行を行わない場合、滞納処分や差押え等により、不動産の管理に支障をきたし、最終的に他の共有者に損害が生ずるおそれがあります。
共有物については、上記のものをはじめとする制限やリスクが存在するため、取扱いや処分により多くの時間と費用を要したり、単独所有の場合と比較して譲渡価格において不利になるおそれがあります。
（コ）区分所有建物に関するリスク
区分所有建物とは建物の区分所有等に関する法律（昭和37年法律第69号、その後の改正を含みます。以下「区分所有法」といいます。）の適用を受ける建物で、単独所有の対象となる専有部分（居室等）と共有となる共用部分（エントランス部分等）及び建物の敷地部分から構成されます。区分所有建物については、その管理及び運営は区分所有者間で定められる管理規約に服することに加えて、区分所有権を譲渡する場合における他の区分所有者の先買権又は優先交渉権、譲渡における一定の手続き履践等、区分所有法の適用を受けない単独所
有物件と比較して制限があります。
各区分所有者は自己の専有部分を原則として自由に管理・処分することができるため、本投資法人の意向にかかわりなく区分所有者が変更されることがあり、新たな区分所有者の資力や属性等によっては、当該不動産の価値や収益が減少する可能性があります。他方、管理規約等において当該不動産の区分所有権（敷地の共有持分を含みます。）を処分する場合に他の区分所有者に対して一定の権利（優先交渉権等）を与える旨の管理規約等があれば、本投資法人が区分所有権の処分を行うに際して一定の制約を受けることとなります。
区分所有法上、各区分所有者は管理規約に別段の定めがない限り、その持分に応じて共用部分の負担に任ずることとされ、これに反して自己の負担すべき公租公課や管理費等の支払を履行しない場合には、不動産等の管理に支障をきたし、他の区分所有者に損害が生ずるおそれがあります。
また、区分所有建物では、専有部分と敷地利用権（敷地利用権とは、区分所有建物の専有部分を所有するために区分所有者が敷地に関して有する権利をいいます。）の一体性を保持するため、管理規約で別段の定めがない限り、専有部分と敷地利用権を分離して処分することが禁止されます。敷地権（敷地権とは、敷地利用権をもとに、区分所有建物の敷地になっている土地について建物と一体化されている権利をいいます。）の登記がなされていない場
合には、善意の第三者に対する分離処分は有効になりますので、敷地利用権を有しない専有部分の所有者が出現する可能性があり、区分所有建物と敷地の権利関係が複雑になり、不動産に関する流動性に悪影響を与える可能性があります。
さらに、使用貸借権やそれに類似した利用権設定関係の合意は、区分所有法上、新たな区分所有建物の買受人等の特定承継人（当該敷地のみを譲り受けた第三者も含みます。）に対して効力を生じる（区分所有法第８条、第54条）合意とは解されない債権的合意であるため、理論上、特定承継人が合意の存在を無視して、敷地の一部の所有権（又は共有権）に基づき、その敷地を無償で利用している他の区分所有者に対して区分所有建物の明渡しを請求できないとは言い切れません。このような区分所有建物と敷地の関係を反映して、区分所有建物の場合には、不動産に関する流動性に悪影響を与える可能性があります。

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（サ）借地権等に関するリスク
本投資法人は、土地の所有権を取得することなく、その敷地上の建物を敷地利用権（借地権等）と共に取得し、又はこのような建物を処分することがあります。この場合、建物の権利移転に付随する借地権の譲渡に関して、敷地の所有権者の同意等が要求され又は同意にかわる金銭の支払を求められることがあり、その結果、本投資法人が希望する時期及び条件で建物を処分することができないおそれがあります。
また、敷地利用権の契約更新時に敷地の所有者へ更新料を支払うことがあります。
さらに、借地権が期間満了又は建物の滅失等により消滅した場合や定期借地権について期限の到来により借地権は更新されることなく消滅した場合、本投資法人は、建物を収去し敷地を明渡すことを求められます。加えて、敷地が売却又は競売等により処分され、本投資法
人が借地権について民法、建物保護法又は借地借家法等の法令に従い対抗要件を具備しておらず又は先順位の対抗要件を具備した担保権者が存在する場合、本投資法人は自己の借地権を対抗できないこととなり、建物を収去し、敷地を明け渡すことを求められます。
また、本投資法人が借地権を取得するに際して保証金を差し入れた場合において、借地を明渡す際に、敷地所有者の資力が保証金返還に足りないときは、保証金の全部又は一部の返還を受けられないおそれがあります。
なお、本投資法人の保有する不動産等の一部については原資産である土地の一部又は全部が借地となっているものがあります。
上記に加えて、建築基準法に基づく制度により、敷地利用権として隣接地等の余剰容積が移転されている場合があり（以下「空中権」といいます。）、借地権と同様に期間満了又は建物の滅失等により空中権が消滅する場合があります。
（シ）底地物件に関するリスク
本投資法人は、第三者が賃借してその上に建物を所有している土地、いわゆる底地を取得することがあります。借地権は、定期借地権の場合は借地契約に定める期限の到来により当然に消滅し、普通借地権の場合には期限到来時に本投資法人が更新を拒絶しかつ本投資法人に更新を拒絶する正当事由がある場合に限り消滅します。借地権が消滅する場合、本投資法
人は借地権者より時価での建物買取を請求される場合があります（借地借家法第13条、借地法第４条）。普通借地権の場合、借地権の期限到来時に更新拒絶につき上記正当事由が認められるか否かを本投資法人の物件取得時に正確に予測することは不可能であり、借地権者より時価での建物買取を請求される場合においても、買取価格が本投資法人が希望する価格以下である保証はありません。
また、借地権者の財務状況が悪化した場合又は破産手続、再生手続若しくは更生手続その他の倒産手続の対象となった場合、借地契約に基づく土地の賃料の支払が滞る可能性があり、この延滞賃料の合計額が敷金及び保証金等で担保される範囲を超える場合は投資家に損害を与える可能性があります。借地契約では、多くの場合、賃料等の借地契約の内容について、定期的に見直しを行うこととされています。賃料の改定により賃料が減額された場合、投資家に損害を与える可能性があります。借地権者は借地借家法第11条に基づく土地の借賃の減額請求をすることができ、これにより、当該底地から得られる賃料収入が減少し、投資家に損害を与える可能性があります。
（ス）有害物質又は放射能汚染等に関するリスク
土地について、一般的に産業廃棄物等の有害物質が埋蔵されている可能性は否定できず、
本投資法人が保有する運用資産に有害物質が埋蔵されている場合には当該土地の価格の下落により、本投資法人が損害を受ける可能性があります。また、かかる有害物質を除去するた
めに土壌の入れ替えや洗浄が必要となる場合にはこれに関する予想外の費用が発生し、本投資法人が損害を受ける可能性があります。また、かかる有害物質によって第三者が損害を受－ 134 －
(134) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0201050_投資リスク_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務が発生する可能性があります。
土壌汚染等に関し、土壌汚染対策法に規定する特定有害物質に関する一定の施設を設置していた場合や土壌の特定有害物質による汚染により人の健康に関する被害が生ずるおそれがあると認められる場合には、土壌汚染対策法に基づき、その土地の所有者、管理者又は占有者等は、かかる汚染の状況について調査報告を命じられ、又は当該汚染の除去、当該汚染の拡散の防止その他必要な措置を講ずべきことを命ぜられることがあります。この場合、本投資法人に多額の負担が生じる可能性があり、また、本投資法人が支出を余儀なくされた費用の償還を他者へ請求できないおそれがあります。
また、建物について、一般的にアスベスト、PCBその他の有害物質を含む建材等が使用されているか又は使用されている可能性があります。本投資法人が保有する運用資産についてかかる事態が発覚した場合には当該建物の価格の下落の可能性があり、また、かかる有害物
質を除去するために建材の全面的又は部分的交換が必要となる場合にはこれに関する予想外の費用が発生する可能性があります。その他、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務が発生する可能性もあります。
さらに、原子力発電所の事故等により、投資対象不動産又はその所在周辺地域において、
放射能汚染又は風評被害が発生し、当該地域における社会的乃至経済的活動が阻害され、その結果、当該投資対象不動産の収益性やその価値が大幅に減少する可能性があります。その他、原子力発電所の事故処理に長期間を要することとなる場合、当該投資対象不動産の所在する地域だけでなく、不動産市場や金融市場、さらには日本経済全体も影響を受けることとなり、それがひいては本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。
（セ）不動産の所有者責任に関するリスク
民法第717条では、土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があり、そのために第三者に損害を与えた場合には、第一次的にはその占有者、そしてその占有者が損害の発生を防止するに必要な注意を行っていた場合には、その所有者が損害の賠償義務を負うとされ、この所有者の義務は無過失責任とされています。従って、本投資法人の保有する不動産等の設置又は保存に瑕疵があり、それを原因として、第三者に損害を与えた場合には、最終的に本投資法人が損害賠償義務を負担するおそれがあります。
本投資法人は、取得する不動産等に関して原則として適切な保険を付保する予定ですが、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生しないとの保証はなく、また、保険事故の発生した場合に常に十分な金額の保険金が適時に支払われるとの保証はありません。
（ソ）マスターリースに関するリスク
本投資法人は、賃貸する不動産をマスターリース会社に賃貸し、マスターリース会社が転貸人としてテナントに転貸する場合があります。本投資法人がマスターリース契約を締結する場合、テナント（マスターリースの場合、「テナント」とは実際の利用者（転借人）を指します。以下同じとします。）は基本的にマスターリース会社の口座に賃料を入金することになりますが、このような場合、マスターリース会社の財務状態が悪化した結果、マスター
リース会社がテナントから受領した賃料について、本投資法人への支払いが滞る可能性があります。
また、マスターリース契約上、マスターリース会社の倒産や契約期間満了等によりマス
ターリース契約が終了した場合、本投資法人が所有者として、テナントとの間の転貸借契約
及び旧マスターリース会社のテナントに対する権利及び義務等を承継することが必要となる場合があります。このような場合、本投資法人がテナントに対して、賃貸人たる地位を承継した旨を通知する前に、テナントが旧マスターリース会社に賃料等を支払った場合、本投資－ 135 －
(135) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0201050_投資リスク_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

法人はテナントに対して賃料請求ができないおそれがあり、その結果、本投資法人の収益等に悪影響を与える可能性があります。
（タ）将来における法令等の改正に関するリスク
不動産は様々な法律の規制の下にあり、今後法令や規制が改正され、その結果、本投資法
人が損失を被るおそれがあります。かかる法規制には、民法、区分所有法、借地借家法、建築基準法、都市計画法、消防法（昭和23年法律第186条、その後の改正を含みます。）、各地の条例等といった不動産に関する法規制のほか、土地収用法（昭和26年法律第219号、その後の改正を含みます。）や土地区画整理法（昭和29年法律第119号、その後の改正を含みます。）のような私有地の収用・制限を定めた法律等も含まれ、これらの改正等により、不動産の利用、用途、収用、再開発、区画整理等に規制が加えられ、又はその保有、管理、処分その他の権利関係等に制限が加えられることがあり、その結果、関連する費用等が増加し又は不動産等の価値が減殺される可能性があります。また、エネルギーや温室効果ガス削減を目的とした法令、条例等の制定、改正によっても、追加的な費用負担が発生する可能性があります。さらに、環境関連法令につき、将来的に環境保護を目的として不動産等に関して規制が強化され、又は関連する法令等が制定・改廃・施行され、不動産について、大気、土壌、地下水等の汚染に関する調査義務、除去義務、損害賠償義務、その他の所有者としての無過失責任等が課される可能性があります。
（チ）テナント等による不動産の使用に基づく価値減損に関するリスク
本投資法人は、テナントの属性や資力に留意しつつ賃貸借契約を締結し、不動産管理会社
を通じてその利用状況を管理しますが、個々のテナントの利用状況を完全に監督できるとの保証はなく、また、本投資法人の承諾なしにテナントによる転貸借や賃借権の譲渡がなされるおそれもあります。また、一部のテナントの属性により当該不動産等が悪影響を受けることがあり、例えば、一定の反社会的勢力が賃貸人の承諾なくして建物の一部を占拠する等といった場合には、当該不動産等の価値が減損し、本投資法人の収益等に悪影響が及ぶおそれがあります。
（ツ）売主の倒産等の影響に関するリスク
本投資法人が不動産等を取得した後に売主が倒産した場合、売主への瑕疵担保責任を追及した場合であっても支払能力が不足する可能性があり、また、かかる不動産等の売買契約又はその対抗要件具備行為は、倒産した売主の管財人等により否認される可能性があります。
また、かかる倒産手続に入らない場合であっても、当該不動産等の売買契約が当該売主の債権者により詐害行為を理由に取り消される可能性があります。この場合、否認等により不動産等を取り戻される一方で支払った代金等は倒産手続における平等弁済の対象となり、著し
く低い金額しか回収できないことがあります。その他、本投資法人を買主とするある売買取引を、その実質に従い又はその他の理由により、担保付融資取引の性質を持つ取引であると法的に評価し、その結果、当該不動産等はなおも売主（倒産手続であればその財団）に属すると判断されることがあります。その場合には、本投資法人は特に担保権の行使に対する制約を受けることがあります。
（テ）開発物件に関するリスク
本投資法人は、建物竣工を条件として竣工前の物件の購入につき合意する場合があり、竣工を条件として予め開発段階で売買契約を締結する場合には、既に竣工済みの物件を取得する場合に比べて、次のようなリスクが加わります。

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(136) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0201050_投資リスク_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

a．開発途中において、天災地変により、又は工事における事故その他の予期し難い事由の発生により、あるいは地中障害物、埋蔵文化財若しくは土壌汚染等の発見により、開発が遅延、変更又は中止されるリスク
b．工事請負業者の倒産若しくは請負契約の不履行により、又は行政上の許認可手続の遅延等により、開発が遅延、変更又は中止されるリスク
c．竣工後のテナントの確保が当初の期待を下回り、見込みどおりの賃貸事業収入を得られないリスク
d．上記の事由その他により開発コストが当初の予想を大幅に上回り、又はその他予期せぬ事情により開発が遅延、変更若しくは中止されるリスク
上記のリスクが顕在化した場合には、開発物件からの収益等が本投資法人の予想を大きく下回る可能性があります。また、予定された時期に物件の引渡しを受けられないおそれや予定どおりの収益をあげられないおそれがあります。さらに、予定外の費用や損失を本投資法人が被る可能性があり、その結果、投資家に損害を与える可能性があります。
また、本投資法人は法令及び規約に従い、保有する建物の増築、建替その他開発行為を行うことがあります。この場合、建物竣工を条件として竣工前の物件を購入する場合に想定される上記の開発リスク類似のリスクが、増築、建替その他開発行為を行う保有資産につき生じることがあります。
（ト）資産の組入れ・譲渡等に関するリスク
本投資法人は、今後、本書に記載された資産以外の新たな資産の取得を決定し、あるいは物件の売却や交換の他、新たな資産取得又は譲渡に向けたその他の手法を利用する可能性があります。資産取得又は譲渡の決定は、本書提出から間もない時点で適時開示により公表される場合もありえます。
実際に物件取得を行う旨合意し適時開示を行った場合にも、内装工事や修繕、物件の特性、売主その他の権利者との協議の結果として、実際の引渡し・資産運用の開始までに一定期間を要することがあります。物件取得の合意から引渡しまでの間に、経済環境が著しく変動した場合等においては、当該資産を購入することができないおそれも否定できず、その結果、予定した収益を上げることが困難となるおそれがあります。
（ナ）フォワード・コミットメント等に関するリスク
本投資法人は、不動産又は信託受益権を取得するにあたり、いわゆるフォワード・コミッ
トメント（先日付の売買契約であって、契約締結から一定期間経過した後に決済・物件引渡しを行うことを約する契約）等を行うことがあります。不動産売買契約が買主の事情により解約された場合には、買主は債務不履行による損害賠償義務を負担することとなります。また、損害額等の立証にかかわらず、不動産又は信託受益権の売買価格に対して一定の割合の違約金が発生する旨の合意がなされることも少なくありません。フォワード・コミットメン
ト等の場合には、契約締結後、決済・物件引渡しまでに一定の期間があるため、その期間における市場環境の変化等により本投資法人が不動産取得資金を調達できない場合等、売買契約を解約せざるを得なくなった場合には、違約金等の支払により、本投資法人の財務状況等が悪影響を受ける可能性があります。
（ニ）敷金・保証金の利用に関するリスク
本投資法人は、投資対象不動産のテナントが賃貸人に対し無利息又は低利で預託した敷金又は保証金を投資資金として利用する場合があります。しかし、そのような場合で賃貸借契約の中途解約により想定外の時期に敷金又は保証金の返還義務が生じた場合には、本投資法－ 137 －
(137) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0201050_投資リスク_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

人は、敷金又は保証金の返還資金を借入れ等により調達せざるを得なくなります。その結果、
本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。
④

投資法人の運用資産：信託の受益権特有のリスク

本投資法人が、不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権を取得する場合には、以下のような信託の受益権特有のリスクがあります。
なお、以下、平成19年９月30日施行の信託法（平成18年法律第108号、その後の改正を含みます。）を「新信託法」といい、同日施行の信託法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法
律（平成18年法律第109号、その後の改正を含みます。以下「信託法整備法」といいます。）
による改正前の信託法（大正11年法律第62号、その後の改正を含みます。）を「旧信託法」といい、信託契約に別段の定めがない限り、平成19年９月30日より前に効力を生じた信託契約については、信託財産についての対抗要件に関する事項を除き、旧信託法が適用されます（信託法整備法第２条）。
（ア）信託受益者として負うリスク
信託受益者とは信託の利益を享受するものですが、他方で、旧信託法の下では、受託者が信託事務の処理上発生した信託財産に関する租税、受託者の報酬、信託財産に瑕疵があることを原因として第三者が損害を被った場合の賠償費用等の信託費用については、最終的に受益者が負担することになっています（旧信託法第36条第２項）。すなわち、信託受託者が信託財産としての不動産を所有し管理するのは受益者のためであり、その経済的利益と損失は、最終的には全て受益者に帰属することになります。従って、本投資法人が不動産、不動産の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権を取得する場合には、信託財産に関する十分なデューディリジェンスを実施し、保険金支払能力に優れる保険会社を保険者、受託者を被保険者とする損害保険を付保すること等、本投資法人自ら不動産を取得する場合と同等の注意をもって取得する必要があり、一旦不動産、不動産の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権を保有するに至った場合には、信託受託者を介して、原資産が不動産である場合と実質的にほぼ同じリスクを受益者たる本投資法人が負担することになり、その結果、本投資法人の収益又は存続に悪影響を及ぼすおそれがあります。新信託法の下では、旧信託法第36条第２項が廃止され、原則として信託受益者がこのような責任を負うことはなくなりまし
たが、信託受益者と信託受託者の間で信託費用等に関し別途の合意をした場合には、当該合意に従い信託受益者に対し信託受託者から信託費用等の請求がなされることがあり（新信託法第48条第５項、第54条第４項）、その場合には同様に本投資法人の収益等に悪影響が生じる可能性があります。
（イ）信託受益権の流動性に関するリスク
投資法人が信託受益権を保有し、信託受託者を通じて信託財産としての不動産を処分する
場合には、既に述べた不動産の流動性リスクが存在します。また、信託受益権を譲渡しようとする場合には、信託受託者の承諾を契約上要求されるのが通常です。さらに、不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する場合の信託受益権については金融商品取引法上の有価証券とみなされますが、譲渡に際しては債権譲渡と同様の譲渡方法によるため（新信託法第94条）、株券や社債券のような典型的な有価証券ほどの流動性があるわけではありません。また、信託受託者は原則として瑕疵担保責任を負っての信託不動産の売却を行わないため、本投資法人の意思にかかわらず信託財産である不動産の売却ができなくなる可能性があります。

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（ウ）信託受託者に関するリスク
a．信託受託者の破産・会社更生等に関するリスク
信託法上、受託者が倒産手続の対象となった場合に、信託財産が破産財団又は更生会社の財産その他受託者の固有財産に属するか否かに関しては、旧信託法の下では、明文の規定はないものの、同法の諸規定、とりわけ信託財産の独立性という観点から、登記等の対抗要件を具備している限り、信託財産が受託者の破産財団又は更生会社の財産その他受託者の固有財産に帰属するリスクは極めて低いと判断されます。新信託法においては、信託
財産は信託受託者の固有財産に属しない旨が明文で規定されています（新信託法第25条第１項、第４項及び第７項）。但し、信託財産であることを破産管財人等の第三者に対抗するためには、信託された不動産に信託設定登記をする必要がありますので、不動産を信託する信託の受益権については、この信託設定登記がなされるものに限り本投資法人は取得する予定です。しかしながら、必ずこのような取扱いがなされるとの保証はありません。
b．信託受託者の債務負担に伴うリスク
信託財産の受託者が、信託目的に反して信託財産である不動産を処分した場合、あるいは信託財産である不動産を引当てとして、何らかの債務を負うことにより、不動産を信託する信託の受益権を財産とする本投資法人が不測の損害を被る可能性があります。かかる
リスクに備え、旧信託法及び新信託法は信託の本旨に反した信託財産の処分行為の取消権を受益者に認めていますが、本投資法人は、常にかかる権利の行使により損害を免れることができるとは限りません。
（エ）信託受益権の準共有等に関するリスク
信託受益権が準共有されている場合、単独で保有する場合には存在しない種々の問題が生じる可能性があります。旧信託法の下では所有権以外の財産権の準共有については、所有権の共有に関する規定が可能な限り準用されます（民法第264条）。新信託法の下では信託受益者が複数の場合の意思決定の方法に関する明文規定があり（新信託法第105条以下）、信託受益権が準共有されている場合にもかかる規定の適用があるものと解されるため、所有権の共有に関する民法の規定に優先してかかる規定がまず適用されます。
旧信託法の下では、準共有者間で別段の定めをした場合を除き、準共有されている信託受益権の変更に当たる行為には準共有者全員の合意を要し（民法第251条）、変更に当たらな
い管理は、準共有者の準共有持分の過半数で決定する（民法第252条）ものと考えられます。
従って、特に本投資法人が準共有持分の過半数を有していない場合には、当該不動産の管理及び運営についての信託受益者の指図に本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。
一方、新信託法の下では、信託契約において意思決定の方法が定められていない場合、一定の行為を除き、準共有者の全員一致によることになるものと解されます（新信託法第105条第１項本文）。この場合には、他の準共有者全員が承諾しない限り、当該不動産の管理及び運営についての信託受益者の指図に本投資法人の意向を反映させることができないこととなります。また、信託契約において別の意思決定の方法が定められている場合でも、当該方法が本投資法人の意向を反映するような形で定められているとは限らず、同様に信託受益者の指図に本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。
準共有持分の処分については、旧信託法及び新信託法いずれの下でも、準共有者は、信託受託者の承諾を得ることを条件として、自己の準共有持分を自己の判断で処分することができます。従って、本投資法人の意向にかかわりなく他の準共有者が変更される可能性があります。準共有者の間において信託契約とは別の協定書等において、準共有者が準共有持分を処分する場合に他の準共有者に先買権若しくは優先交渉権を与え、又は一定の手続の履践義務等が課されることがあります。この場合は、本投資法人の知らない間に他の準共有者が変－ 139 －
(139) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0201050_投資リスク_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

動するリスクは減少しますが、本投資法人がその準共有持分を処分する際に制約を受けることになります。
信託受益権の準共有者が信託受託者に対して有する信託交付金の請求権及び信託受託者に対して負担する信託費用等の支払義務は、別段の合意のない限り、準共有される財産に関する債権債務として不可分債権及び不可分債務であると一般的には解されています。従って、他の準共有者の債権者が当該準共有者の準共有持分の割合を超えて信託交付金請求権全部を差し押さえ、又は他の準共有者が信託受託者からの信託費用等の請求をその準共有持分の割合に応じて履行しない場合に、本投資法人が請求された全額を支払わざるを得なくなる可能性があります。不動産自体が共有されている場合と同様、これらの場合、本投資法人は、差し押さえられた信託交付金請求権のうち自己の準共有持分に応じた金額の支払や支払った信託費用等のうち他の準共有者の準共有持分に応じた金額の償還を当該他の準共有者に請求することができますが、当該他の準共有者の資力の如何によっては、支払又は償還を受けることができない可能性があります。
⑤

匿名組合出資持分への投資に関するリスク

本投資法人はその規約に基づき、不動産に関する匿名組合出資持分への投資を行うことがあります。本投資法人が出資する匿名組合では、本投資法人の出資を営業者が不動産等に投資しますが、当該不動産等に係る収益が悪化した場合、当該不動産等の価値が下落した場合や匿名組合に係る不動産等が想定した価格で売却できない場合等には、当該匿名組合出資持分より得られる運用益や分配される残余財産の減少等により損害を被る可能性があります。また、匿名組合出資持分については契約上譲渡が禁止若しくは制限されている場合があり、又は、確立された流通市場が存在しないため、その流動性が低く、本投資法人が譲渡を意図しても、適切な時期及び価格で譲渡することが困難な場合があります。また、匿名組合出資持分への投資は、営業者が開発する新規物件に係る優先交渉権の取得を目的として行われることがありますが、かかる優先交渉権により当該新規物件を取得できる保証はありません。
⑥

特定目的会社の優先出資証券への投資に関するリスク

本投資法人はその規約に基づき、資産流動化法に基づく特定目的会社がその資産の２分の１を超える額を不動産等に投資することを目的とする場合、その優先出資証券への投資を行うことがあります。かかる優先出資証券への投資を行う場合にも、本投資法人は、税法上の導管性要件（後記「⑦税制に関するリスク／（ア）導管性要件に関するリスク」をご参照ください。）に抵触することなく保有する意向です。また、規約に基づき中長期の安定運用を目標としているため、取得した優先出資証券につき短期間でその売却を行うことは意図していません。
但し、売却する方が本投資法人にとってより経済的な合理性があると判断される場合、その売却を行うことがあります。
しかしながら、優先出資証券については確立された流通市場が存在しないため、その流動性が低く、従って売却を意図してもその売却が困難な場合があり、又は、予定より低い価額での売買を余儀なくされる可能性があります。また、特定目的会社の投資する不動産に関する収益が悪化した場合や当該不動産の価値が下落した場合又は特定目的会社の開発する不動産が予想した価格で売却できない場合、さらには導管体である特定目的会社において意図されない課税が生じた場合等には、当該特定目的会社の発行する優先出資証券に投資した本投資法人が当該優先出資証券より得られる運用益や分配される残余財産の減少等により損害を被るおそれがあります。また、優先出資証券の発行をした特定目的会社が自ら土地又は土地の賃借権を取得してその上に建物を建築する場合もあり、そのような場合には、前記「③投資法人の運用資産：
原資産である不動産特有のリスク／（テ）開発物件に関するリスク」に記載のリスクがあります。

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⑦

税制に関するリスク（ア）導管性要件に関するリスク
税法上、投資法人に関する課税の特例規定により、一定の要件（以下「導管性要件」といいます。）を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除する
ため、投資法人による利益の配当等を投資法人の損金に算入することが認められています。
本投資法人は、導管性要件を満たすよう努める予定ですが、今後、下記に記載した要因又はその他の要因により導管性要件を満たすことができない可能性があります。本投資法人が、導管性要件を満たすことができなかった場合、利益の配当等を損金算入することができなくなり、本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配金額等に悪影響を及ぼす可能性があります。なお、導管性要件に関しては、後記「４手数料等及び税金／（５）課税上の取扱い／②投資法人の税務／（ア）利益配当等の損金算入」をご参照ください。
a．会計処理と税務処理との取扱いの差異によるリスク
導管性要件のひとつに配当等の額が配当可能利益の額の90％超（又は金銭の分配の額が配当可能額の90％超）であることという要件（以下「支払配当要件」といいます。）があります。この配当可能利益の額（又は配当可能額）は、会計上の税引前利益に基づき算定されますが、会計処理と税務上の取扱いの差異により生ずる法人税等の額によっては、当該配当可能利益の額の90％超の配当（又は配当可能額の90％超の金銭分配）ができず、この要件を満たすことが困難となる場合があります。
b．資金不足により計上された利益の配当等の金額が制限されるリスク
導管性要件に基づく借入先等の制限や資産の処分の遅延等により機動的な資金調達ができない場合には、配当の原資となる資金の不足により支払配当要件を満たせない可能性があります。
c．借入れに係る導管性要件に関するリスク
導管性要件のひとつに機関投資家（租税特別措置法第67条の15第１項第１号ロ(２)に規定するものをいいます。）以外の者から借入れを行っていないことという要件があります。
従って、本投資法人が何らかの理由により機関投資家以外からの借入れを行わざるを得ない場合又は本投資法人の既存借入金に関する貸付債権が機関投資家以外に譲渡された場合、あるいはこの要件の下における借入金の定義が税法上において明確でないためテナント等
からの預り金等が借入金に該当すると解釈された場合においては、この要件を満たせなくなる可能性があります。
d．投資主の異動について本投資法人のコントロールが及ばないリスク
導管性要件として、事業年度の終了時において投資主の１人及びその特殊関係者により発行済投資口総数あるいは議決権総数の50％超を保有されている同族会社に該当していないこととする要件、及び事業年度の終了時において発行済投資口が50人以上の者によって所有されていることとする要件があります。本投資口が市場で流通することにより、本投資法人のコントロールの及ばないところで、結果としてこれらの要件が満たされなくなる可能性があります。
（イ）税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク
本投資法人に対して税務調査が行われ、導管性要件に関する取扱いに関して、税務当局との見解の相違により更正処分を受け、過年度における導管性要件が事後的に満たされなくなる可能性があります。このような場合には、本投資法人が過年度において損金算入した配当－ 141 －

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金が税務否認される結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配金額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
（ウ）不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
本投資法人は、規約において、特定不動産の価額の合計額の本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合を100分の75以上とすること（規約第28条第４項第(１)号）としています。本投資法人は、上記内容の投資方針を規約に定めること、及びその他の税法上の要件を充足することを前提として、直接に不動産を取得する場合の不動産流通税（登録免許税及び不動産取得税）の軽減措置の適用を受けることができると考えています。しかし、
本投資法人がかかる軽減措置の要件を満たすことができない場合、又は軽減措置の要件が変更された場合において、軽減措置の適用を受けることができない可能性があります。
（エ）一般的な税制の変更に関するリスク
不動産、不動産信託受益権その他本投資法人の資産に関する税制若しくは本投資法人に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、公租公課の負担が増大し、その結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。また、投資口に係る利益の配当、出資の払戻し、譲渡等に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、本投資口の保有又は売却による投資主の手取金の額が減少し、又は税務申告等の税務上の手続面での負担が投資主に生じる可能性があります。
⑧

減損会計の適用に関するリスク
固定資産の減損に係る会計基準（「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意見書」（企業会計審議会平成14年８月９日））及び「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第６号 平成15年10月31日）が、平成17年４月１日以後開始する事業年度より強制適用されることになったことに伴い、本投資法人においても第１期営業期間より「減損会計」が適用されています。「減損会計」とは、主として土地・建物等の事業用不動産について、収益性の低下により投資額を回収する見込みが立たなくなった場合に、一定の条件のもとで回収可能性を反映させるように帳簿価額を減額する会計処理のことをいいます。
今後の不動産市場の動向及び運用資産の収益状況等によっては、会計上減損損失が発生し、本投資法人の財務状態及び経営成績に悪影響を及ぼす可能性があります。
また、税務上は当該資産の売却まで損金を認識することができない（税務上の評価損の損金算入要件を満たした場合や減損損失の額のうち税務上の減価償却費相当額を除きます。）ため、税務と会計の齟齬が発生し、税務上のコストが増加する可能性があります。

⑨

取得予定資産を組み入れることができないリスク
本投資法人は、本投資口が東京証券取引所に上場された後、前記「２投資方針／（２）投資対象／③取得予定資産の概要」に記載の取得予定資産を取得する予定です。これに関連し、本投資法人は、取得予定資産たる不動産信託受益権の保有者又は信託譲渡を予定している不動産の現保有者との間で、停止条件付信託受益権譲渡契約を締結しています。しかしながら、本書の日付以後資産取得までの間に、かかる契約に定められた一定の条件が成就しないことにより、取得予定資産を購入することができず、投資家に損害を与える可能性があります。
また、本投資法人が信託受益権として取得予定の資産の一部については、本投資法人による取得に先立ち信託が為される予定ですが、取得予定資産が信託されない可能性があり、この場
合、停止条件付信託受益権譲渡契約の停止条件が成就しないこととなるため、本投資法人が当該取得予定資産を取得することができず、投資家に損害を与える可能性があり、又は当該取得予定資産を信託受益権化せずに現物不動産の状態で取得する可能性があります。
－ 142 －(142) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0201050_投資リスク_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

⑩

リスクに対する管理体制
本投資法人は、上記に記載した各々のリスクに関し、本投資法人自らが投信法及び関連法規に定められた規則を遵守するとともに、本資産運用会社において適切な社内規程の整備を行い、併せて必要な組織体制を敷き、役職員に対する遵法精神を高めるための教育等の対策を講じています。
具体的な取り組みは、以下のとおりです。
（ア）投資法人について
本投資法人は、執行役員１名及び監督役員２名により構成される役員会により運営されています。役員会は３ヶ月に一度以上、必要に応じて随時開催され、法令及び本投資法人の「役員会規程」に定める承認事項の決議や業務の執行状況等の報告が行われます。これにより、本資産運用会社又はその利害関係人等から独立した地位にある監督役員が業務の執行状
況を監督できる体制となっています。
また、監督役員は必要に応じて本資産運用会社及び資産保管会社から本投資法人の業務及び財産の状況に関する報告を求め、又は必要な調査を行うことができるものとしています。
なお、執行役員のうち１名は金融商品取引法第31条の４第１項に従い、金融庁長官に兼職の届出を行った上で、本資産運用会社の代表取締役が兼務しています。
（イ）資産運用会社について
本資産運用会社は、本投資法人の資産運用にあたり遵守する運用・管理の方針及び計画として「資産運用計画書」及び「資産管理計画書」を策定及び改定し、また、規約に基づき遵守すべき資産の運用・管理の社内基準として「運用ガイドライン」を制定しています。
この「資産運用計画書」、「資産管理計画書」及び「運用ガイドライン」を遵守することを通じ、資産運用におけるリスクを回避し又は極小化することに努めます。
本資産運用会社は、各種リスクを適切に管理するために、社内規程として「リスク管理規程」及び「不動産投資運用リスク管理規程」を制定し、その状況等を取締役会に報告する旨定めています。
加えて、利益相反リスクに対しては、本投資法人の利益が害されること防止するために、「利害関係者取引規程」を制定し、厳格な利益相反対応ルールを設定しています。
また、本資産運用会社は、コンプライアンスに関して、法令等遵守の徹底を図るため、「コンプライアンス規程」及び「コンプライアンスマニュアル」を制定するとともに、具体的な法令等遵守を実現させるための実践計画である「コンプライアンスプログラム」を策定し、これに従って法令等遵守の実践に努めます。
さらに、本資産運用会社は、業務の適正性の確保と効率的運営を図るため、「内部監査規程」を制定し、適切な自己点検制度の確立を図っています。
以上のように、本投資法人及び本資産運用会社は投資リスクに関する管理体制を整備していますが、このような体制が常に有効に機能する保証はありません。管理体制が有効に機能しな
いことによりリスクが顕在化した場合、本投資法人又は投資家に損失が生じるおそれがあります。

－ 143 －
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４【手数料等及び税金】（１）【申込手数料】
該当事項はありません。
（２）【買戻し手数料】
本投資口は投資主の請求による払戻しを行わないクローズド・エンド型です。
投資口の買戻しの制度はありません。
（３）【管理報酬等】①

役員報酬（ア）執行役員報酬
執行役員の報酬は、１人当たり月額70万円を上限として、役員会で決定する金額とし、当該金額を、当該月の翌月末日までに執行役員が指定する口座へ振込む方法により支払います。本書の日付現在、本投資法人は、執行役員は無報酬とする旨を役員会の決議を経て決定しています。
（イ）監督役員報酬
監督役員の報酬は、１人当たり月額50万円を上限として、役員会で決定する金額とし、当該金額を、当該月の翌月末日までに監督役員が指定する口座へ振込む方法により支払います。
（注）本投資法人は、投信法第115条の６第１項に定める執行役員又は監督役員の損害賠償責任について、当該役員が職務を行うことにつき善意でかつ重大な過失がない場合において、責任の原因となった事実の内容、当該役員の職務遂行の状況その他の事情を勘案して特に必要と認めるときは、役員会の決議によって、法令に定める限度において免除することができます（規約第19条）。

②

一般事務受託者への支払手数料（ア）投資主名簿等管理事務
a．本投資法人は、委託事務手数料として、以下の委託事務手数料表により計算した金額を上限として投資主名簿等管理人との間で別途合意した手数料を、投資主名簿等管理人に支払うものとします。但し、委託事務手数料表に定めのない事務手数料は、その都度本投資法人と投資主名簿等管理人が協議のうえ定めます。
b．経済情勢の変動、委託事務の内容の変化等により、前項の定めにより難い事情が生じた場合は、随時本投資法人と投資主名簿等管理人が協議のうえ合意したところに従って、これを変更し得るものとします。
c．委託事務手数料は、投資主名簿等管理人は毎月末に締切り、原則として翌月６営業日までに本投資法人宛てに請求書を発送し、本投資法人はその月の末日（銀行営業日でない場合には直後の営業日）までにこれを支払うものとします。支払いに係る費用は本投資法人の負担とします。
－ 144 －

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＜委託事務手数料表＞
Ⅰ．通常事務手数料
手数料項目

１．基本手数料

２．分配金事務
手 数 料

３．分配金支払
手 数 料

手数料計算単位及び計算方法

事務範囲（１）直近の総投資主通知投資主数を基準として、投資主１名につき下記段階に応じ区分計算した合計額の６分の１。
但し、月額の最低料金は200,000円とします。
5,000名まで
480円
10,000名まで
420円
30,000名まで
360円
50,000名まで
300円
100,000名まで
260円
100,001名以上
225円（２）除籍投資主
１名につき70円（１）基準日現在における総投資主通知投資主数を基準として、投資主１名につき下記
段階に応じ区分計算した合計額。
但し、最低料金は350,000円とします。
5,000名まで120円
10,000名まで
110円
30,000名まで
100円
50,000名まで
80円
100,000名まで60円
100,001名以上50円（２）指定振込払いの取扱
１件につき
150円
（３）ゆうちょ分配金領収証の分割
１枚につき
100円
（４）特別税率の適用
１件につき
150円
（５）分配金計算書作成
１件につき
15円
（１）分配金領収証及び郵便振替支払通知書
１枚につき
450円
（２）毎月末現在における未払の分配金領収証
及び郵便振替支払通知書
１枚につき
３円

投資主名簿等の管理平常業務に伴う月報等諸報告
期末、中間一定日及び四半期一定日現在（臨時確定を除きます。）における投資主の確定と諸統計表の作成
除籍投資主データの整理分配金の計算及び分配金明細
表の作成
分配金領収証の作成
印紙税の納付手続
分配金支払調書の作成
分配金の未払確定及び未払分
配金明細表の作成
分配金振込通知及び分配金振込テープ又は分配金振込票の作成
一般税率以外の源泉徴収税率の適用
分配金計算書の作成

取扱期間経過後の分配金の支払未払分配金の管理－ 145 －
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手数料項目

４．諸届・調査・証明手数料

手数料計算単位及び計算方法
（１）諸届
（２）調査
（３）証明
（４）投資口異動証明（５）個別投資主通知（６）情報提供請求

事務範囲

１件につき
300円
１件につき 1,200円
１件につき
600円
１件につき 1,200円
１件につき 300円
１件につき
300円

（１）封入発送料（機械封入）

５．諸通知発送
手 数 料

６．還付郵便物
整理手数料

封入物２種まで
１通につき25円
１種増すごとに５円加算（２）封入発送料 封入物２種まで
（手封入）
１通につき
40円
１種増すごとに10円加算（３）葉書発送料
１通につき８円（４）宛名印書料
１通につき15円（５）照合料
１照合につき10円（６）資料交換等送付料 １通につき
60円
１通につき

200円

７．投資主総会
関係手数料（１）議決権行使書作成料
議決権行使書１枚につき15円（２）議決権行使集計料
a.投資主名簿管理人が集計登録を行う場合
議決権行使書１枚につき70円
議決権不統一行使集計料
１件につき
70円加算
投資主提案等の競合議案集計料
１件につき
70円加算
但し、最低料金は70,000円とします。
b.本投資法人が集計登録を行う場合
議決権行使書１枚につき35円
但し、最低料金は30,000円とします。
（３）投資主総会受付補助等
１名につき１日
10,000円（４）データ保存料
１回につき70,000円

８．投資主一覧表
作成手数料（１）全投資主を記載する場合
１名につき（２）一部の投資主を記載する場合
該当投資主１名につき20円

投資主情報変更通知データの受理及び投資主名簿の更新
口座管理機関経由の分配金振込指定の受理税務調査等についての調査、回答
諸証明書の発行
投資口異動証明書の発行
個別投資主通知の受理及び報告情報提供請求及び振替口座簿
記載事項通知の受領、報告
封入発送料…招集通知、決議
通知等の封入、発送、選別及び書留受領証の作成
葉書発送料…葉書の発送
宛名印書料…諸通知等発送のための宛名印書
照合料…２種以上の封入物についての照合資料交換等送付料…資料交換
及び投信資料等の宛名印書、封入、発送
投資主総会関係書類、分配金、その他還付郵便物の整理、保管、再送
議決権行使書用紙の作成
議決権行使書の集計
議決権不統一行使の集計
投資主提案等の競合議案の集
計
投資主総会受付事務補助
書面行使した議決権行使書の表裏イメージデータ及び投資主情報に関するCD-ROMの作成

大口投資主一覧表等各種投資主一覧表の作成

20円－ 146 －
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手数料項目

９．CD-ROM作成
手 数 料

10．複写手数料
11．分配金振込
投資主勧誘料

手数料計算単位及び計算方法

事務範囲（１）全投資主対象の場合
１名につき
15円
（２）一部の投資主対象の場合
該当投資主１名につき20円
但し、（１）（２）ともに最低料金は50,000円とします。
（３）投資主情報分析CD-ROM作成料
30,000円加算（４）CD-ROM複写料
１枚につき27,500円
複写用紙１枚につき30円
投資主１名につき50円

CD-ROMの作成

投資主一覧表及び分配金明細
表等の複写
分配金振込勧誘状の宛名印書及び封入並びに発送

Ⅱ．振替制度関係手数料
手数料項目
１．新規住所
氏名データ
処理手数料
２．総投資主通知
データ処理
手 数 料

手数料計算単位及び計算方法

事務範囲

新規住所氏名データ１件につき100円

新規住所氏名データの作成

総投資主通知データ１件につき150円

総投資主通知データの受領及び投資主名簿への更新（イ）機関運営、計算、会計帳簿の作成等に関する一般事務a．本投資法人は委託業務の対価として一般事務受託者に対し、以下の業務手数料の計算方法に基づき計算された業務手数料並びに当該業務手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を支払うものとします。但し、一般事務委託契約に基づき定めた委託業務の細目の範囲外の業務に対する業務手数料は、本投資法人と一般事務受託者協議の上決定するものとします。
b．一般事務受託者は、本投資法人の営業期間毎に、前項に基づき算出された当該営業期間に属する各暦月の業務手数料の合計額並びにそれに係る消費税及び地方消費税相当額を計算の上、本投資法人の当該営業期間の末日の属する月の翌月以降に本投資法人に書面により請求し、本投資法人は請求を受けた月の翌月末日（銀行休業日の場合は前営業日）までに一般事務受託者の指定する銀行口座へ振込（振込手数料並びに当該振込手数
料金額に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。）により支払うものとします。
c．上記a．の手数料が経済事情の変動又は当事者の一方若しくは双方の事情の変化により不適当になったときは、本投資法人と一般事務受託者が協議の上これを変更することができます。

－ 147 －(147) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0201060_手数料_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

＜業務手数料の計算方法＞
ある暦月（この業務手数料の計算方法において以下「計算対象月」といいます。）における業務手数料（月額）の金額は、以下の計算式により計算した月額手数料の合計金額を上限として、本投資法人の資産構成に応じて本投資法人と一般事務受託者の間で別途合意の上で算出した金額とします。
各計算対象月の前月末時点における本投資法人の合計残高試算表上の総資産額×0.09％÷12
なお、計算対象月における一般事務受託者の委託業務日数が１ヶ月に満たない月の業務
手数料（月額）については、当該月の実日数中における一般事務受託者の委託業務日数に基づき日割計算して算出するものとします。
上記計算により算出された計算対象月に係る業務手数料の金額に１円未満の端数が生じた場合は、これを切り捨てるものとします。
③

本資産運用会社への支払報酬
本投資法人は本資産運用会社に対して、本資産運用会社が行う委託業務に対する報酬として、以下の委託業務報酬を以下に定める方法及び時期にて支払うものとします。なお、本投資法人
は、本資産運用会社に対して、宅建業法に定める代理・媒介に関する報酬は支払わないものとします。
（ア）運用報酬
本投資法人は、各営業期間（毎年６月１日から11月末日まで及び12月１日から翌年５月末日までとします。但し、本投資法人の第１期営業期間は、本投資法人成立の日から
平成24年５月末日までとします。また、各営業期間の末日をそれぞれ「決算期」といいます。）に係る運用報酬として、下記の運用報酬Ⅰと運用報酬Ⅱを本資産運用会社に対して支払います。但し、運用報酬Ⅰと運用報酬Ⅱの合計金額は、運用報酬の計算対象たる営業期間の決算期における本投資法人の貸借対照表に記載された総資産額に100分の0.5（年率）を乗じた値に相当する金額を上限とします。
a． 運用報酬Ⅰ
第１期営業期間の運用報酬Iは無しとします。第２期以降の各営業期間について
は、本投資法人の直前の営業期間（但し、上場日が属する営業期間については、当該上場日が属する営業期間）（なお、上場日とは、本投資法人の投資口が東京証券取引所に上場した日をいいます。以下同じとします。）の決算期における貸借対照表に記載された総資産額に、100分の0.4（年率）を上限として本資産運用会社との間で別途合意する料率（注１）を乗じて得られる金額（なお、各営業期間の実日数に基づき１年を365日として日割計算によるものとし、１円未満を切捨てます。）を運用報酬Iとします。すなわち、以下の計算式で算出されます。
運用報酬Ⅰ＝直前（注２）の営業期間の決算期における貸借対照表に記載された総資産額
×0.4/100（上限料率の場合（注１））（１円未満切捨て）（注１）本書の日付現在、100分の0.3（年率）です。
（注２）上場日が属する営業期間については、当該上場日が属する営業期間です。

－ 148 －
(148) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0201060_手数料_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

なお、本投資法人は、各営業期間に係る運用報酬Ⅰを、当該営業期間の決算期までに（但し、本投資法人の上場日が属する営業期間については、当該営業期間の決算期における貸借対照表上の総資産額の確定後、遅滞なく）本資産運用会社に対して支払います。

b.

運用報酬Ⅱ
第１期営業期間の運用報酬Ⅱは無しとします。第２期以降の各営業期間について
は、「本投資法人の当該決算期における運用報酬Ⅱ控除前分配可能金額（以下で定義されます。）を当該決算期における発行済み投資口の総数で除した金額（以下「運用報酬Ⅱ控除前一口当たり分配金」といいます。）」に、「当該営業期間における不動産賃貸収益の合計から不動産賃貸費用（減価償却費及び固定資産除却損を除きます。）を控除した金額（以下「NOI」といいます。）」と、100分の0.0002を上限として本資産運用会社との間で別途合意する料率（注）を乗じて得られる金額（１円未満を切捨てます。）を運用報酬Ⅱとします。すなわち、以下の計算式で算出されます。

運用報酬Ⅱ＝運用報酬Ⅱ控除前一口当たり分配金×NOI×0.0002％（上限料率の場合（注））（１円未満切捨て）
本投資法人は、各営業期間に係る運用報酬Ⅱを、当該営業期間の決算確定後、３ヶ月以内に本資産運用会社に対して支払います。なお、運用報酬Ⅱ控除前分配可能金額とは、日本国において一般的に公正妥当と認められる企業会計基準に準拠して計算される税引前当期純利益（運用報酬Ⅱ及び控除対象外消費税等控除前）に繰
越欠損金があるときはその金額を填補した後の金額をいうものとします。
（注）本書の日付現在、100分の0.0002（年率）です。

（イ）取得報酬
本投資法人は、本投資法人が不動産関連資産（規約第27条に定めるものをいいます。
以下同じとします。）を取得した場合、取得報酬として、その取得代金（売買の場合は売買代金、交換の場合は交換により取得した当該不動産関連資産の評価額、出資による場合は出資金を意味します。但し、消費税及び地方消費税、並びに取得に要する費用（もしあれば）を除きます。）に、100分の0.7（但し、本投資法人が定める利害関係人との取引の場合は100分の0.5とします。） を上限として本資産運用会社との間で別途合意する料率（注）を乗じて得られる金額（１円未満を切捨てます。）を本資産運用会社
に対して支払います。本投資法人は、かかる取得報酬を、当該資産の取得日が属する月の翌月末日まで（但し、翌月が本投資法人の翌営業期間となる場合は、取得日が属する月の末日まで）に、本資産運用会社に対して支払います。
（注）本書の日付現在、100分の0.7（但し、本投資法人が定める利害関係人との取引の場合は100分の0.5）です。

（ウ）処分報酬
本投資法人は、本投資法人が不動産関連資産を処分し、それにより譲渡益が発生した
場合、処分報酬として、その処分代金（売買の場合は売買代金、交換の場合は交換により処分した当該不動産関連資産の評価額を意味します。但し、消費税及び地方消費税、並びに処分に要する費用（もしあれば）を除きます。）に、100分の0.5を上限として本資産運用会社との間で別途合意する料率（注）を乗じて得られる金額（１円未満を切捨て－ 149 －
(149) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0201060_手数料_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

ます。）を本資産運用会社に対して支払います。但し、本投資法人が定める利害関係人との取引の場合は、処分報酬は無しとします。
本投資法人は、かかる処分報酬を、当該資産の処分の日が属する月の翌月末日まで（但し、翌月が本投資法人の翌営業期間となる場合は、処分の日が属する月の末日まで）に、
本資産運用会社に対して支払います。
（注）本書の日付現在、100分の0.5です。

上記（ア）から（ウ）の委託業務報酬の支払いに際しては、当該報酬に係る消費税及び地方
消費税相当額を別途本投資法人が負担するものとし、本投資法人は、当該支払いに係る委託業
務報酬に、それに係る消費税及び地方消費税相当額を加えた金額を、本資産運用会社の指定する銀行口座へ振込（振込手数料並びに当該振込手数料金額に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。）又は口座間振替の方法により支払うものとします。
④

資産保管会社への業務手数料（ア）本投資法人は委託業務の対価として資産保管会社に対し、以下の業務手数料の計算方法に基づき計算された業務手数料並びに当該業務手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を支払うものとします。但し、資産保管委託契約に基づき定めた委託業務の細目の範囲外の業務に対する手数料は、本投資法人と資産保管会社が協議の上決定するものとします。
（イ）資産保管会社は、本投資法人の営業期間毎に、前項に基づき算出された当該営業期間に属する各暦月の業務手数料の合計額並びにそれに係る消費税及び地方消費税相当額を計算の上、本投資法人の当該営業期間の末日の属する月の翌月以降に本投資法人に書面により請求し、本投資法人は請求を受けた月の翌月末日（銀行休業日の場合は前営業日）
までに資産保管会社の指定する銀行口座へ振込（振込手数料並びに当該振込手数料金額に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。）により支払うものとします。
（ウ）上記（ア）の手数料が経済事情の変動又は当事者の一方若しくは双方の事情の変化により不適当になったときは、本投資法人と資産保管会社は協議の上これを変更することができます。
＜業務手数料の計算方法＞
ある暦月（業務手数料の計算方法において以下「計算対象月」という。）における業務
手数料（月額）の金額は、以下の計算式により計算した月額手数料の合計金額を上限として、本投資法人の資産構成に応じて本投資法人と資産保管会社の間で別途合意の上で算出した金額とします。
各計算対象月の前月末時点における本投資法人の合計残高試算表上の総資産額×0.03％÷12
なお、計算対象月における資産保管会社の委託業務日数が１ヶ月に満たない月の業務手数料（月額）については、当該月の実日数中における資産保管会社の委託業務日数に基づ
き日割計算して算出するものとします。
上記計算により算出された対象計算月に係る業務手数料の金額に１円未満の端数が生じた場合は、これを切り捨てるものとします。

－ 150 －
(150) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0201060_手数料_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

⑤

引受手数料
本募集による新投資口の発行に際し、本投資法人は、国内及び海外における引受人に対して引受手数料を支払いません。但し、国内及び海外における引受人が本投資法人に支払う発行価額の総額と、投資者向けに募集する価額（発行価格）の総額との差額は、国内及び海外における引受人の手取金となります。

⑥

会計監査人の報酬
会計監査人の報酬額は、１営業期間につき1,500万円を上限として役員会で決定し当該金額を、当該営業期間の決算期から３ヶ月以内に会計監査人が指定する口座へ振込む方法により支
払います。

⑦

手数料等の金額又は料率についての投資者による照会方法
上記手数料等については、以下の照会先までお問い合わせください。
（照会先）
東急不動産アクティビア投信株式会社
東京都渋谷区道玄坂一丁目16番３号
電話番号 03-6415-3120（４）【その他の手数料等】
本投資法人は、運用資産に関する租税、一般事務受託者、資産保管会社及び本資産運用会社
が本投資法人から委託を受けた事務を処理するに際し要する諸費用並びに一般事務受託者、資産保管会社及び本資産運用会社が立替えた立替金の遅延利息又は損害金の請求があった場合は、かかる遅延利息又は損害金を負担します。
上記に加え、本投資法人は、原則として以下に掲げる費用を負担するものとします。
① 投資口の発行、上場及び上場維持に関する費用（券面の作成、印刷及び交付にかかる費用を含みます。）② 有価証券届出書、有価証券報告書及び臨時報告書の作成、印刷及び提出にかかる費用③ 目論見書の作成及び交付に係る費用④ 法令に定める財務諸表、資産運用報告等の作成、印刷及び交付に係る費用（監督官庁等に提出する場合の提出費用を含みます。）⑤ 本投資法人の公告に係る費用並びに広告宣伝及びＩＲ活動等に関する費用⑥ 専門家等に対する報酬又は費用（フィナンシャルアドバイザー、法律顧問、税務顧問、会計
顧問、不動産鑑定評価、資産精査、及び司法書士等を含みます。）⑦ 執行役員、監督役員に係る実費、保険料、立替金等並びに投資主総会及び役員会等の開催に伴う費用⑧ 運用資産の取得若しくは処分又は維持管理若しくは運営に関する費用（デューディリジェン
ス等の調査費用、信託報酬及び信託費用、媒介手数料、広告宣伝費、管理委託費用、損害保
険料、維持・修繕費用、水道光熱費等を含みます。）⑨ 借入金及び投資法人債に係る利息、融資手数料又は引受手数料その他の諸費用⑩ 本投資法人の格付け取得及び維持に係る費用⑪ 本投資法人の運営に要する費用⑫ その他前各号に付随関連する又はそれらに類する本投資法人が負担すべき費用－ 151 －(151) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0201060_手数料_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

（５）【課税上の取扱い】
日本の居住者又は日本法人である投資主及び投資法人に関する課税上の一般的な取扱いは下記の通りです。なお、税法等の改正、税務当局等による解釈・運用の変更により、以下の内容は変更されることがあります。また、個々の投資主の固有の事情によっては異なる取扱いが行われる
ことがあります。
①

投資主の税務（ア）個人投資主の税務
a．利益の分配に係る税務
個人投資主が投資法人から受け取る利益の分配は、配当所得として取り扱われ、原則20％の税率により所得税が源泉徴収された後、総合課税の対象となります。配当控除の適用はありません。また、平成25年１月１日から平成49年12月31日までの間は、所得税の額の2.1％に相当する復興特別所得税が併せて課されます。但し、上場投資法人である本投資法人から受け取る利益の分配は、大口個人投資主（発行済投資口総数の３％以上を保有）を除き、上場株式等の配当等に係る以下の特例の対象となります。
（ⅰ）平成25年12月31日までは10％（所得税７％、住民税３％）、平成26年１月１日以後は20％（所得税15％、住民税５％）の源泉徴収税率が適用されます（平成25年１月１日から平成49年12月31日までの間は復興特別所得税が併せて源泉徴収されます。）。
（ⅱ）金額にかかわらず、源泉徴収だけで納税手続を終了させる確定申告不要制度の選択ができます。
（ⅲ）確定申告を行う場合には、総合課税に代えて申告分離課税の選択ができます。上場
株式等の譲渡損失の金額がある場合には、一定の要件の下、申告分離課税を選択した
上場株式等の配当所得の金額から控除することができます。申告分離課税の税率は、
平成25年12月31日までは10％（所得税７％、住民税３％）、平成26年１月１日以後は20％（所得税15％、住民税５％）です（平成25年１月１日から平成49年12月31日までの間は復興特別所得税が併せて課されます。）。
（ⅳ）上場株式等の配当等を特定口座（源泉徴収選択口座）に受け入れることができます（配当金の受取方法については「株式数比例配分方式」を選択する必要があります。）。
（ⅴ）平成26年から実施される少額上場株式等の非課税口座制度に基づき、証券会社等の金融商品取引業者等に開設した非課税口座において管理されている上場株式等（平成26年から平成28年までの３年間、新規投資額で毎年100万円を上限）に係る配当等で、その非課税口座の開設年の１月１日から10年内に支払を受けるべきものについては、
所得税及び住民税が課されません。
b．利益を超えた金銭の分配に係る税務
個人投資主が本投資法人から受け取る利益を超えた金銭の分配は、資本の払戻しに該当するものとして、みなし配当及びみなし譲渡収入から成るものとして取り扱われます。
（ⅰ）みなし配当
この金額は、本投資法人からお知らせします。みなし配当には、上記a.における利益の分配と同様の課税関係が適用されます。
（ⅱ）みなし譲渡収入
資本の払戻し額のうちみなし配当以外の部分の金額は、投資口の譲渡に係る収入金額とみなされます。各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価（注１）を算定し、投資口の譲渡損益（注２）を計算します。この譲渡損益の取扱いは、下記c.おける投資口－ 152 －
(152) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0201060_手数料_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

の譲渡と原則同様になります。また、投資口の取得価額の調整（減額）（注３）を行います。
（注１）譲渡原価の額＝従前の取得価額×純資産減少割合※※

純資産減少割合は、本投資法人からお知らせします。

（注２）譲渡損益の額＝みなし譲渡収入金額－譲渡原価の額（注３）調整後の取得価額＝従前の取得価額－譲渡原価の額

c．投資口の譲渡に係る税務
個人投資主が投資口を譲渡した際の譲渡益は、株式等に係る譲渡所得等として、原則20％（所得税15％、住民税５％）の税率による申告分離課税の対象となります。譲渡損が生じた場合は、他の株式等に係る譲渡所得等との相殺を除き、他の所得との損益通算はできません。また、平成25年１月１日から平成49年12月31日までの間の譲渡等については、
所得税の額の2.1％に相当する復興特別所得税が併せて課されます。但し、本投資法人の投資口を証券会社等の金融商品取引業者等を通じて譲渡等した場合は、上場株式等の譲渡に係る以下の特例の対象となります。
（ⅰ）申告分離課税の上記20％の税率は、平成25年12月31日までの譲渡等については10％（所得税７％、住民税３％）となります（平成25年１月１日以後の譲渡等については
復興特別所得税が併せて課されます。）。
（ⅱ）上場株式等に係る譲渡損失の金額がある場合には、一定の要件の下、申告分離課税を選択した上場株式等の配当所得の金額から控除することができます。
（ⅲ）上場株式等に係る譲渡損失の金額のうち、その年に控除しきれない金額については、
一定の要件の下、翌年以後３年間にわたり、確定申告により株式等に係る譲渡所得等の金額及び申告分離課税を選択した上場株式等の配当所得の金額から繰越控除することが認められます。
（ⅳ）特定口座（源泉徴収選択口座）内の上場株式等の譲渡による所得は、源泉徴収だけで納税手続が終了し、確定申告は不要となります。源泉徴収税率は、平成25年12月31日までの譲渡等については10％（所得税７％、住民税３％）、平成26年１月１日以後の譲渡等については20％（所得税15％、住民税５％）となります（平成25年１月１日
から平成49年12月31日までの間の譲渡等については復興特別所得税が併せて源泉徴収されます。）。
（ⅴ）上場株式等の配当等を特定口座（源泉徴収選択口座）に受け入れた場合において、その源泉徴収選択口座内における上場株式等の譲渡損失の金額があるときは、その配当等の金額からその譲渡損失の金額を控除した金額に対して源泉徴収税率を適用して所得税の計算が行われます。
（ⅵ）平成26年から実施される少額上場株式等の非課税口座制度に基づき、非課税口座の開設年の１月１日から10年内にその非課税口座において管理されている上場株式等を譲渡した場合には、その譲渡所得等については所得税及び住民税が課されません。
（イ）法人投資主の税務
a．利益の分配に係る税務
法人投資主が投資法人から受け取る利益の分配は、受取配当等として取り扱われ、原則20％の税率により所得税が源泉徴収されます。受取配当等の益金不算入の適用はありません。また、平成25年１月１日から平成49年12月31日までの間は、所得税の額の2.1％に相当する復興特別所得税が併せて源泉徴収されます。但し、上場投資法人である本投資法人
から受け取る利益の分配は特例の対象となり、所得税については、平成25年12月31日まで
は７％、平成26年１月１日以後は15％の源泉徴収税率が適用されます（平成25年１月１日
から平成49年12月31日までの間は復興特別所得税が併せて源泉徴収されます。）。なお、－ 153 －
(153) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0201060_手数料_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

この源泉所得税は法人税の前払いとして所得税額控除の対象となります（復興特別所得税
は復興特別法人税からの控除対象となります。）。
b．利益を超えた金銭の分配に係る税務
法人投資主が本投資法人から受け取る利益を超えた金銭の分配は、資本の払戻しに該当するものとして、みなし配当及びみなし譲渡収入から成るものとして取り扱われます。
（ⅰ）みなし配当
この金額は、本投資法人からお知らせします。みなし配当には、上記a.における利益の分配と同様の課税関係が適用されます。
（ⅱ）みなし譲渡収入
資本の払戻し額のうちみなし配当以外の部分の金額は、投資口の譲渡に係る収入金額とみなされます。各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価を算定し、投資口の譲渡損益を計算します。また、投資口の取得価額の調整（減額）を行います。譲渡原価、譲渡損益、取得価額の調整（減額）の計算方法は個人投資主の場合と同様です。
c．投資口の譲渡に係る税務
法人投資主が投資口を譲渡した際の取扱いについては、有価証券の譲渡として、原則として約定日の属する事業年度に譲渡損益を計上します。
②

投資法人の税務（ア）利益配当等の損金算入
税法上、「投資法人に係る課税の特例規定」により一定の要件を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等を損金に算入することが認められています。利益の配当等を損金算入するための要件（導管性要件）のうち主なものは以下の通りです。
a．配当等の額が配当可能利益の額の90％超（又は金銭の分配の額が配当可能額の90％超）であること
b．他の法人の株式又は出資の50％以上を有していないこと
c．機関投資家（租税特別措置法第67条の15第１項第１号ロ(２)に規定するものをいいます。）以外の者から借入れを行っていないこと
d．事業年度の終了時において投資主の１人及びその特殊関係者により発行済投資口総数あるいは議決権総数の50％超を保有されている同族会社に該当していないこと
e．投資口の発行価額の総額のうちに国内において募集される投資口の発行価額の占める割
合が50％を超える旨が投資法人の規約に記載・記録されていること
f．事業年度の終了時において発行済の投資口が50人以上の者によって所有されていること（イ）不動産流通税の軽減措置
a．登録免許税
不動産を取得した際の所有権の移転登記に対しては、登録免許税が課税標準額に対して原則２％の税率により課されますが、土地に対しては平成24年４月１日から平成25年３月31日までは1.5％とされています。但し、規約に資産運用の方針として、特定不動産（投資法人が取得する特定資産のうち不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。）の価額の合計額の当該投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合（下記b.において「特定不動産の割合」といいます。）を100分の75以上とする旨の記載があることその他の要件を満－ 154 －

(154) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0201060_手数料_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

たす投資法人が取得する倉庫等以外の不動産に対しては、特例により登録免許税の税率が平成24年４月１日から平成25年３月31日までは1.3％に軽減されます。
b．不動産取得税
不動産を取得した際には、不動産取得税が課税標準額に対して原則４％の税率により課されますが、土地及び住宅用の建物に対しては平成27年３月31日までは３％とされています。但し、規約に資産運用の方針として、特定不動産の割合を100分の75以上とする旨の記載があることその他の要件を満たす投資法人が平成25年３月31日までに取得する一定の不動産に対しては、特例により不動産取得税の課税標準額が５分の２に軽減されます。

－ 155 －
(155) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0201060_手数料_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

５【運用状況】（１）【投資状況】
本書の日付現在、本投資法人は、運用を開始しておらず、該当事項はありません。
（２）【投資資産】①【投資有価証券の主要銘柄】
該当事項はありません。
②【投資不動産物件】
該当事項はありません。
③【その他投資資産の主要なもの】
該当事項はありません。
④

借入れの予定（ア）タームローン
本投資法人は、本書の日付現在借入れを行っていませんが、取得予定資産の取得資金に充当するため、取得予定資産の取得に先立ち、以下の借入れを行います。但し、下記「借入先」欄記載の各借入先による貸出審査手続きにおける最終的な決裁の完了等を条件とし
ます。

区分

借入先

借入予定
総額
（注３）

短期

三 井 住友 信託銀 行 株
式会社

100億円
～
200億円

利率
（注４）

変動・
固定の
区別

基準金利に
0.275％を加
えた利率

行

60億円

変動

長期

式 会 社 を ア レ ン
ジ ャ ーと する協 調 融

0.20％を加えた利率

0.25％を加えた利率

変動

三 菱 ＵＦ Ｊ信託 銀 行

基準金利に株式会社をアレン

0.30％を加資団（注２）

えた利率

より２年後

借入実行日
固定

より３年後

取得予定
期限一括
弁済

資産の購
入及びそ
れに関連
する費用

の応当日

（注６）

120億円

摘要

より１年後

の応当日

資団（注２）ジ ャ ーと する協 調 融

使途

借入実行日

基準金利に
120億円

（注７）

の応当日

（注５）

（注５）

三 井 住友 信託銀 行 株

返済方法

借入実行日

基準金利に
株 式 会社 三井住 友 銀

返済期限

借入実行日
固定

より４年後
の応当日

（注６）

－ 156 －
(156) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0201070_運用_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

無担保
無保証

区分

借入予定
総額

借入先

利率
（注４）

（注３）

株 式 会社 三菱東 京 Ｕ

基準金利に

ＦＪ銀行をアレン

0.35％を加ジ ャ ーと する協 調 融

長期

120億円

えた利率
（注６）

株 式 会社 みずほ コ ー

基準金利にン ジ ャー とする 協 調

120億円

融資団（注２）

固定

60億円

使途

（注７）

摘要

より５年後

0.40％を加
えた利率

取得予定
借入実行日
固定

より６年後
の応当日

（注６）

資銀行

返済方法

借入実行日

0.45％を加
えた利率

期限一括
弁済

資産の購
入及びそ
れに関連

無担保
無保証

する費用

基準金利に
株 式 会社 日本政 策 投

返済期限

の応当日

資団（注２）
ポ レ ート 銀行を ア レ

変動・
固定の
区別

借入実行日
固定

より７年後
の応当日

（注６）

（注１） かかる借入れは、借入先が合理的に満足する内容の融資に係る契約が締結されること及び別途定められる貸出前提条件を全て充足すること等を条件とします。
（注２） 協調融資団は、三井住友信託銀行株式会社、三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社、株式会社みずほコーポレート銀行及び株式
会社三菱東京ＵＦＪ銀行により組成されます。
（注３） 上記の借入予定総額は、本募集による手取金額等を勘案した上、最終的な借入実行の時点までに変更されることがあります。
（注４） 上記借入先に支払われる融資手数料等は含まれていません。
（注５） 基準金利は、借入実行日の２営業日前の時点における全国銀行協会が公表する１ヶ月物の日本円TIBOR（Tokyo
Interbank Offered Rate）をいいます。かかる基準金利は利払日毎に見直されます。
（注６） 基準金利は、借入実行日の２営業日前の時点における借入期間に対応したスワップオファードレートにT/Lスプレッド（365日換算）を加えた金利をいいます。
（注７） 上記借入実行後返済期日までの間に、本投資法人が事前に書面で通知する等、一定の条件が成就した場合、本投資法人
は、借入金の一部又は全部を期限前弁済することができます。
（注８） かかる借入先との契約に基づき、本投資法人は、本投資法人の財務状況によって、新たな借入れや投資法人債の発行を制限される場合があり、また、本投資法人の資産につき担保設定が必要となる場合があります。

（イ）コミットメントライン契約
本投資法人は、将来において取得予定資産以外の資産を購入する等資金調達の必要性が生じた場合に備えて、三井住友信託銀行株式会社との間で借入限度額合計100億円のコ
ミットメントライン契約を締結する旨合意しています。
（ウ）極度ローン（アンコミットメントベース）
本投資法人は、将来において取得予定資産以外の資産を購入する等資金調達の必要性が生じた場合に備えて、三井住友信託銀行株式会社、三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社、株式会
社みずほコーポレート銀行及び株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行との間で極度ローン（アンコミットメントベース）に係る基本契約を締結する旨合意しています。

借入先

借入予定

返済期限

総額

返済方法

三井住友信託銀行株式会社
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
株式会社みずほコーポレート銀行

使途

摘要追加取得予定100億円

借入実行日より１年以内

株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行

期限一括弁済資産の購入及無担保びそれに関連無保証

する費用等－ 157 －
(157) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0201070_運用_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

（３）【運用実績】①【純資産等の推移】
年月日
平成23年９月７日（設立時）

総資産額（円）

純資産総額（円）

１口当たり純資産額（円）

200,000,000

200,000,000

500,000（注）総資産額及び純資産総額は帳簿価額を使用しています。

②【分配の推移】
本投資法人の第１期営業期間は、平成24年５月末日に終了するため、本投資法人による分配の実績はありません。
③【自己資本利益率（収益率）の推移】
本投資法人の第１期営業期間は、平成24年５月末日に終了するため、該当事項はありません。

６【手続等の概要】（１）申込（販売）手続等
申込みは、申込期間内に申込取扱場所へ申込証拠金を添えて行うものとします。
国内一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しの対象となる本投資口の受渡期日は、払込期日の翌営業日です。本投資口は、受渡期日から売買を行うことができます。社債株式等振替法の適用により、本投資口の売買は、振替機関又は口座管理機関における振替口座での振替により行われます。
（２）買戻し手続等
本投資口はクローズド・エンド型であり、本投資法人は、投資主の請求による投資口の払戻しを行いません（規約第５条）。したがって、該当事項はありません。
本投資口が東京証券取引所に上場された後は、本投資口を東京証券取引所を通じて売買することが可能です。また、東京証券取引所外で本投資口を譲渡することも可能です。

－ 158 －
(158) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0201070_運用_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

７【管理及び運営の概要】（１）資産管理等の概要①

資産の評価（ア）１口当たりの純資産額の算出
本投資口１口当たりの純資産額（以下「１口当たり純資産額」といいます。）は、本投資法人の総資産額から、総負債額を控除した金額（以下「純資産額」といいます。）
をその時点における本投資法人の発行済投資口総数で除して算出します。
１口当たり純資産額は、原則として、後記「④計算期間」記載の営業期間の末日（以下「決算日」といいます。）毎に算出します。
純資産額の算出に当たり、運用資産の評価方法及び基準は、運用資産の種類に応じて
下記「（イ）資産評価の方法」のとおりとするほか、投資法人の計算に関する規則（平成18年内閣府令第47号、その後の改正を含みます。）、社団法人投資信託協会制定の不動産投資信託及び不動産投資法人に関する規則、同協会が定めるその他の諸規則及び一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従います。
（イ）資産評価の方法
本投資法人の資産評価の方法は、運用資産の種類毎に規約に定めるところにより行います。
（ウ）１口当たり純資産額等の公表
１口当たり純資産額等の運用経過は決算日後に作成される計算書類及び資産運用報告等に記載され、投資主に提供されるほか、金融商品取引法に基づいて決算日後３ヶ月以内に提出される有価証券報告書に記載されます。
貸借対照表を含む計算書類等は決算期毎に作成され（投信法第129条）、役員会により承認された場合に、遅滞なく投資主に対して承認された旨が通知され、承認済みの計算書類等が会計監査報告とともに投資主に提供されます（投信法第131条）。

②

保管
本投資口は振替投資口（社債株式等振替法第226条に定義されます。）であり、原則として、投資証券を発行することができません。投資主は、加入者として口座管理機関に投資口を記載又は記録するための口座を開設し、維持する必要があります。投資主は、振替機関が社債株式等振替法第３条第１項の指定を取り消された場合若しくは当該指定が効力を失った場合であって当該振替機関の振替業を承継する者が存しないとき、又は本投資口が振替機関によって取り扱われなくなったときは、本投資法人に対し、投資証券の発行を請求することができます（社債株式等振替法第227条第２項）。

③

存続期間
本投資法人には存続期間の定めはありません。
－ 159 －

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④

計算期間
本投資法人の営業期間は、毎年６月１日から11月末日まで及び12月１日から翌年５月末日までの各６ヶ月間とします。但し、本投資法人の第１期営業期間は、本投資法人成立の日である平成23年９月７日から平成24年５月末日までとします（規約第34条）。

⑤

その他（ア）増減資に関する制限
a．投資口の追加発行
本投資法人の発行可能投資口総数は、200万口とします（規約第６条第１項）。本
投資法人は、かかる発行可能投資口総数の範囲内において、役員会の承認を得た上で、その発行する投資口を引き受ける者の募集をすることができます（規約第６条第３項）。但し、後記「（ウ）規約の変更」に記載の方法に従い規約を変更することにより追加発行の口数の上限を変更することができます。
b．最低純資産額
本投資法人は、5,000万円を純資産額の最低限度額として保持します（規約第８条）。なお、投信法第67条第４項により、5,000万円を下回る額を最低純資産額とする規約変更はできません。
（イ）解散条件
本投資法人は、投信法に従い、下記に掲げる事由が発生した場合には解散します（投信法第143条）。
a．規約で定めた存続期間の満了又は解散の事由の発生
b．投資主総会の決議
c．合併（合併により本投資法人が消滅する場合に限ります。）
d．破産手続開始の決定
e．解散を命ずる裁判
f．投信法第187条の登録の取消し
なお、本投資法人の規約には、解散又は償還事由の定めはありません。
（ウ）規約の変更
a．規約の変更手続
規約を変更するには、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席した投資主総会において、出席した当該投資主の議決権の３分の２以上に当たる多数により、規約の変更に関する議案が可決される必要があります（投信法第140条、第93条の２第２項）。
b．規約の変更の開示方法
投資主総会において規約の変更が決議された場合には、東京証券取引所の規則に従ってその旨が開示されるほか、かかる規約の変更が、運用に関する基本方針、投資制限又は配当の分配方針に関する重要な変更に該当する場合には、金融商品取引法に基づいて本投資法人が遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。また、変更－ 160 －

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後の規約は金融商品取引法に基づいて本投資法人が提出する有価証券報告書の添付書類として開示されます。
（エ）関係法人との契約の更改等
本投資法人と各関係法人との間で締結済みの契約における、当該契約の期間、更新、解約、変更等に関する規定は以下のとおりです。
a．本資産運用会社との間の資産運用委託契約（ⅰ）契約期間
資産運用委託契約は、本投資法人が投資法人として投信法第189条に基づき登録がなされた日（平成23年９月20日）に効力を生ずるものとし、その有効期間は定めないものとします。
（ⅱ）契約期間中の解約に関する事項（a）本投資法人は、本資産運用会社に対し、６ヶ月前までに書面をもって解約の予告をし、本投資法人は投資主総会の承認（又はこれに代わる内閣総理大臣の許可）を得た上で、資産運用委託契約を解約することができます。本資産運用
会社は、本投資法人に対し、６ヶ月前までに書面をもって解約の予告をし、本投資法人の同意を得た上で、本契約を解約することができます。
（b）上記（a）にかかわらず、本投資法人は、本資産運用会社が次に定める事由の一つにでも該当する場合には、役員会の決議により資産運用委託契約を解約することができます。
（ア）本資産運用会社が職務上の義務に反し、又は職務を怠ったとき（イ）上記（ア）に掲げる場合のほか、資産の運用に係る業務を引き続き委託することに堪えない重大な事由があるとき（c）本投資法人は、本資産運用会社が次に定める事由の一つにでも該当する場合には、資産運用委託契約を解約しなければならないものとします。この場合、本資産運用会社は資産運用委託契約の解約に同意するものとします。
（ア）投信法第199条各号に定める金融商品取引業者でなくなったとき（イ）投信法第200条各号のいずれかに該当することとなったとき（ウ）解散したとき（ⅲ）契約内容の変更に関する事項
資産運用委託契約は、本投資法人及び本資産運用会社の書面による合意により変更することができます。
（ⅳ）解約又は契約の変更の開示方法等
資産運用委託契約が解約され、資産運用会社の異動があった場合には、金融商品取引法に基づいて本投資法人が遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。
また、資産運用委託契約の概要が変更された場合には、関東財務局長に内容変更の届出が行われます（投信法第191条）。

－ 161 －
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b．投資主名簿等管理人（三井住友信託銀行株式会社）との間の投資主名簿等管理人委
託契約（ⅰ）契約期間
平成23年９月７日から効力を生じますが、その契約期間については定めはありま
せん。
（ⅱ）契約期間中の解約に関する事項（a）投資主名簿等管理人委託契約は、次に掲げる事由によって終了します。
（ア）当事者間の文書による解約の合意。この場合には投資主名簿等管理人委
託契約は当事者の合意によって定める時に終了します。
（イ）当事者のいずれか一方より他方に対する文書による解約の通知。この場
合には投資主名簿等管理人委託契約はその通知到達の日から３ヶ月経過後の日（但し、当事者間の合意によって定める日がある場合は当該日）に終了します。
（ウ）当事者のいずれか一方において破産手続開始、民事再生手続開始、会社更生手続開始若しくは特別清算開始の申立があったとき又は手形交換所の取引停止処分が生じたとき、他方が行う文書による解約の通知。この場合には投資主名簿等管理人委託契約はその通知において指定する日に終了します。
（エ）当事者のいずれか一方がこの契約に重大な違反をした場合において、催告期間経過後も違反状態が治癒されておらず、かつその違反が引続きこの契約の履行に重大なる支障をおよぼすと認められた場合、他方が行う文書による解約の通知。この場合には投資主名簿等管理人委託契約はその通知到達の日から２週間経過後に終了します。
（b）上記に加えて、本投資法人及び投資主名簿等管理人のいずれか一方の当事者が暴力団等（注１）に該当（執行役員、監督役員、取締役、執行役、監査役及び執行役員が該当する場合を含みます。）し、又は一定の事項（注２）の表明・確約に関して虚偽の申告をしたことが判明し、他方の当事者から文書による解約の通知を受けた場合には、当該通知において指定された日に投資主名簿等管理人委託契約は終了するものとします。
（注１）（a）暴力団、（b）暴力団員、（c）暴力団準構成員、（d）暴力団関係企業、（e）総会屋等、社会運動等標ぼうゴロ又は特殊知能暴力集団等又は（f）その他（a）乃至（e）に準ずる者をいいます。以下同じです。
（注２）本投資法人及び投資主名簿等管理人はそれぞれ、投資主名簿等管理人委託契約の締結日現在、自ら並びに自らの執行役員、監督役員、取締役、執行役、監査役及び執行役員が暴力団等に該当しないことを表明保証し、かつ将来にわたって暴力団等に該当しないことを確約しています。

（ⅲ）契約内容の変更に関する事項
この契約の変更については、全て本投資法人と投資主名簿等管理人が協議のう
えこれを定めます。
（iv）契約の変更の開示方法等
投資主名簿等管理人委託契約が解約され、投資主名簿等管理人の異動があった
場合には、金融商品取引法に基づいて本投資法人が遅滞なく提出する臨時報告書
により開示されます。
投資主名簿等管理人委託契約の概要が変更された場合には、関東財務局長に内
容変更の届出が行われます（投信法第191条）。

－ 162 －
(162) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0201070_運用_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

c．資産保管会社（三井住友信託銀行株式会社）との間の資産保管委託契約（ⅰ）契約期間
資産保管委託契約の有効期間は、本投資法人が内閣総理大臣の登録を受けた日（平成23年９月20日）から本投資法人の上場の日から５年間を経過する日までとし、有効期間満了の３ヶ月前までに本投資法人及び資産保管会社のいずれからも文書による別段の申し出がなされなかったときは、資産保管委託契約は従前と同一の条件
にて自動的に１年間延長するものとし、その後も同様とします。
（ⅱ）契約期間中の解約に関する事項（a） 資産保管委託契約は、次に掲げる事由が生じたときにその効力を失います。
（ア）本投資法人の資産保管会社に対する事前の書面による解約通知。この場
合には資産保管委託契約は、本投資法人が当該解約通知で指定したときから失効します。
（イ）当事者間の文書による解約の合意。但し、本投資法人の役員会の承認を条件とします。この場合には資産保管委託契約は、両当事者の合意によって指定したときから失効します。
（ウ）当事者のいずれか一方が資産保管委託契約に違反し催告後も違反が是正
されず、他方が行う文書による解除の通知があった場合、文書で指定された日をもって資産保管委託契約は失効します。但し、本投資法人からの解除は役員会の承認を条件とします。なお、本投資法人及び資産保管会社は資産保管委託契約失効後においても資産保管委託契約に基づく残存債権を相互に請求することを妨げません。
（エ）当事者のいずれか一方について、破産手続開始、民事再生手続開始、会社更生手続開始若しくは特別清算開始の申立てがなされたとき又は手形交
換所の取引停止処分が生じたときに、他方が行う文書による解除の通知があった場合、文書で指定された日をもって資産保管委託契約は失効するものとします。
（b） 本投資法人が上場した場合において、上場月の翌月１日以降、上場の日から５年が経過する日までの間において上記（a）（ア）に基づき本投資法人の通知により資産保管委託契約が失効する場合、本投資法人は資産保管会社に、本投資法人と資産保管会社間で別途締結する平成23年９月７日付業務手数料に関する覚書第１条で定める違約金を支払うものとします。なお、資産保管委託契約の当該失効に先立ち、本投資法人と資産保管会社間で別途締結する平成23年
９月７日付一般事務委託契約の失効に基づく違約金が発生している場合には、資産保管委託契約の失効に基づく違約金は発生しないものとし、資産保管委託契約と同時に当該一般事務委託契約が失効となる場合には、一般事務委託に基づく違約金のみ発生し、資産保管委託契約の失効に基づく違約金は発生しない
ものとします。
（c） 本投資法人及び資産保管会社のいずれか一方の当事者が暴力団等に該当し（執行役員、監督役員、取締役、執行役、監査役及び執行役員や従業員が該当する場合を含みます。）、一定の事項（注）の表明保証に関して虚偽の申告をしたことが判明し、又は一定の事項（注）の確約に違反した場合において、他方の当事者から文書による解約の通知を受けた場合には、当該通知において指定された日に資産保管委託契約は終了します。
（注）本投資法人は、資産保管委託契約の締結日において、本投資法人、本投資法人の執行役員及び監
督役員が暴力団等に該当しないことを資産保管会社に対して表明保証し、かつ将来にわたって暴力団等に該当しないことを資産保管会社に確約しています。資産保管会社は、資産保管委託契約－ 163 －
(163) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0201070_運用_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

の締結日において、資産保管会社、資産保管会社の取締役、執行役、監査役が暴力団等に該当しないことを、本投資法人に対して表明保証し、かつ将来にわたって暴力団等に該当しないことを本投資法人に確約しています。

（ⅲ）契約内容の変更に関する事項
資産保管委託契約の内容については、本投資法人は役員会の承認を得た上で、両当事者間の書面による合意により、これを変更することができます。当該変更にあたっては、規約及び投信法を含む法令及び諸規則等を遵守するものとします。
（ⅳ）契約の変更の開示方法等
資産保管委託契約が解約され、資産保管会社の異動があった場合には、金融商品取引法に基づいて本投資法人が遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。
また、関東財務局長に資産保管会社の変更の届出が行われます（投信法第191条）。
d．一般事務受託者（機関運営事務受託者、会計事務等に関する業務受託者）（三井住友信託銀行株式会社）との間の一般事務委託契約（ⅰ）契約期間
一般事務委託契約の開始日は、当該契約の締結日（平成23年９月７日）とし、終了日は、本投資法人の上場の日から５年間を経過する日とします。なお、有効期間満了の３ヶ月前までに本投資法人及び一般事務受託者のいずれからも文書による別段の申し出がなされなかったときは、一般事務委託契約は従前と同一の条件にて自動的に１年間延長するものとし、その後も同様とします。
（ⅱ）契約期間中の解約に関する事項（a） 一般事務委託契約は、次に掲げる事由が生じたときにその効力を失います。
（ア）本投資法人の一般事務受託者に対する事前の書面による解約通知。この場合には一般事務委託契約は、本投資法人が当該解約通知で指定したときから失効します。
（イ）当事者間の文書による解約の合意。但し、本投資法人の役員会の承認を条件とします。この場合には一般事務委託契約は、両当事者の合意によって指定したときから失効します。
（ウ）当事者のいずれか一方がこの契約に違反し催告後も違反が是正されず、他方が行う文書による解除の通知があった場合、文書で指定された日をもって一般事務委託契約は失効するものとします。但し、本投資法人からの解除は役員会の承認を条件とします。なお、本投資法人及び一般事務受託者は一般事務委託契約失効後においても一般事務委託契約に基づく残存債
権を相互に請求することを妨げません。
（エ）当事者のいずれか一方について、破産手続開始、民事再生手続開始、会社更生手続開始若しくは特別清算開始の申立てがなされたとき又は手形交
換所の取引停止処分が生じたときに、他方が行う文書による解除の通知があった場合、文書で指定された日をもって一般事務委託契約は失効するものとします。
（b） 本投資法人が上場した場合において、上場月の翌月１日以降、上場の日から５年が経過する日までの間において、上記（a）（ア）に基づき本投資法人の通知により一般事務委託契約が失効する場合、本投資法人は一般事務受託者に、
本投資法人と一般事務受託者間で別途締結する平成23年９月７日付業務手数料に関する覚書第１条で定める違約金を支払うものとします。なお、一般事務委－ 164 －
(164) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0201070_運用_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

託契約の当該失効に先立ち、本投資法人と一般事務受託者間で別途締結する平成23年９月７日付資産保管委託契約の失効に基づく違約金が発生している場合には、一般事務委託契約の失効に基づく違約金は発生しないものとし、一般事務委託契約と同時に当該資産保管委託契約が失効となる場合には、一般事務委
託契約に基づく違約金のみ発生し、当該資産保管契約の失効に基づく違約金は発生しないものとします。
（c） 本投資法人及び一般事務受託者のいずれか一方の当事者が暴力団等に該当し（執行役員、監督役員、取締役、執行役、監査役及び執行役員や従業員が該当する場合を含みます。）、一定の事項（注）の表明保証に関して虚偽の申告をしたことが判明し、又は一定の事項（注）の確約に違反した場合において、他方の当事者から文書による解約の通知を受けた場合には、当該通知において指定された日に一般事務委託契約は終了します。
（注）本投資法人は、一般事務委託契約の締結日において、本投資法人、本投資法人の執行役員及び監
督役員が暴力団等に該当しないことを一般事務受託者に対して表明保証し、かつ将来にわたって
暴力団等に該当しないことを一般事務受託者に確約しています。一般事務受託者は、一般事務委
託契約の締結日において、一般事務受託者、一般事務受託者の取締役、執行役、監査役が暴力団等に該当しないことを、本投資法人に対して表明保証し、かつ将来にわたって暴力団等に該当しないことを本投資法人に確約しています。

（ⅲ）契約内容の変更に関する事項
一般事務委託契約の内容については、本投資法人は役員会の承認を得た上で、両当事者間の書面による合意により、これを変更することができます。この変更にあたっては、本投資法人の規約及び投信法を含む法令及び諸規則等を遵守するものとします。
（ⅳ）契約の変更の開示方法等
一般事務委託契約が解約され、一般事務受託者の異動があった場合には、金融商品取引法に基づいて本投資法人が遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。
一般事務委託契約の概要が変更された場合には、関東財務局長に内容変更の届出が行われます（投信法第191条）。
（オ）公告
本投資法人の公告は、日本経済新聞に掲載して行います（規約第４条）。
（２）利害関係人との取引制限①

利害関係人等との取引制限
資産運用会社は、法令の定めるところにより、利害関係人等との取引について一定の行為を行うことが禁じられています（金融商品取引法第42条の２第１号、第44条の３第１項等）。

②

利益相反のおそれがある場合の書面の交付
資産運用会社は、資産の運用を行う投資法人と自己又はその取締役、資産の運用を行う他の投資法人、利害関係人等その他の投信法施行令で定める者との間における一定の取引が行われたときは、投信法施行規則で定めるところにより、原則として当該取引に係る事項を記載した書面を当該投資法人、資産の運用を行う他の投資法人（当該特定資産と同種の資産を－ 165 －
(165) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0201070_運用_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

投資の対象とするものに限ります。）その他投信法施行令で定める者に対して交付しなければなりません（投信法第203条第２項）。
③

資産の運用の制限
投資法人は、（a）その執行役員又は監督役員、（b）その資産運用会社、（c）その執行役員又は監督役員の親族（配偶者並びに二親等以内の血族及び姻族に限ります。）、（d）
その資産運用会社の取締役、会計参与（会計参与が法人であるときは、その職務を行うべき社員を含みます。）、監査役若しくは執行役若しくはこれらに類する役職にある者又は使用人との間で、次に掲げる行為（投資主の保護に欠けるおそれが少ないと認められる行為として投信法施行令で定める行為を除きます。）を行うことは認められません（投信法第195条、第193条、投信法施行令第116条乃至第118条）。
（ア）有価証券の取得又は譲渡（イ）有価証券の貸借（ウ）不動産の取得又は譲渡（エ）不動産の貸借（オ）不動産の管理の委託（カ）宅地の造成又は建物の建築を自ら行うことに係る取引以外の特定資産に係る取引
なお、投信法施行令第117条において、投資主の保護に欠けるおそれが少ないと認められる行為として、（a）資産運用会社に、宅地又は建物の売買又は貸借の代理又は媒介を行わせること、（b）不動産の管理業務を行う資産運用会社に、不動産の管理を委託すること等が認められています。

④

本資産運用会社の社内規程による利害関係者との取引制限
本資産運用会社がその資産の運営を受託する本投資法人と本資産運用会社の利害関係者との間の取引については、以下に概要を記載する「利害関係者取引規程」に定める審査手続きを経ることで、当該取引により本資産運用会社がその資産の運営を受託する本投資法人に不利益が生じることのないように厳格な審査を行った上で取引を実施する体制を構築しています。
（ア）利害関係者の定義「利害関係者取引規程」における「利害関係者」とは次の者をいいます。
a. 投信法第201条第１項で定義される利害関係人等並びに金融商品取引法第31条の４第３項で定義される親法人等及び同法同条第４項で定義される子法人等
b. 本資産運用会社の総株主等の議決権の５％超を保有している株主（以下本（ア）において「本資産運用会社のスポンサー」といいます。）
c. a.又はb.に該当する者がアセットマネジメント業務の委託を受けている特別目的会社
d. 本資産運用会社の役員
e. a.、b.又はd.に該当する者により（議決権の保有比率を問いません。）総出資額の50％超の出資額を保有されている特別目的会社（業府令第33条第２項により出資者から独立しているものとの推定を受ける特別目的会社を含みます。）
f. 本資産運用会社、本資産運用会社のスポンサー及びそれらの役員により合算して総株主等の議決権の50％超を保有されている法人
g. 取締役会その他これに準じる意思決定機関の構成員の過半数を本資産運用会社又は本資産運用会社のスポンサーの役員又は使用人により占められている法人－ 166 －

(166) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0201070_運用_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

（イ）利害関係者との取引に関する意思決定手続
利害関係者との間で下記（ウ）記載の取引を行う場合、「利害関係者取引規程」に基づき以下の意思決定手続によるものとします。
a.

当該取引が発生する投資運用を行うに当たっては、事前にコンプライアンス室長が、法令等、及び本投資法人の規約、並びに本資産運用会社の社内規程等に照らしたコン
プライアンス上の問題の有無につき審査し、承認した場合には、投資委員会に上程することができます。投資委員会が、当該取引について審議し、承認した場合には、コ
ンプライアンス委員会に上程することができます。コンプライアンス委員会が、当該取引についてコンプライアンスの観点から審議し、承認した場合には、取締役会に上程することができます（但し、「職務権限規程」において取締役会の承認が必要とされている取引に限ります。）。取締役会は、投資委員会及びコンプライアンス委員会の審議内容・結果（少数意見を含みます。）を参考に審議するものとし、取締役会の承認が得られたことをもって、当該取引の実行が決定されるものとします。他方、「職務権限規程」において取締役会の承認が不要とされている取引については、上記のコンプライアンス委員会の承認及びその他「職務権限規程」に定める承認が得られたことをもって、当該取引の実行が決定されるものとします。

b.

本資産運用会社は、運用にかかる取引に際しては、「運用ガイドライン」にのっとり、
アームスレングス性を確保し、市場価格との比較検証を行うことを原則としています。
従って、下記（ウ）記載の取引のうち以下の取引については、取引の重要性、業務に対する内部統制の有効性及び業務効率性の観点から、上記a.記載の意思決定手続に代えて、コンプライアンス委員会に対する四半期毎の事後報告で足りるものとします。
（ⅰ）下記（ウ）c.記載の利害関係者に対する物件の賃貸のうち以下の取引
一契約月額賃料100万円（消費税を含みません。）以下の新規賃貸借契約の締結、契約更新又は賃料改定取引で運用計画に定める賃料水準以上で行われる取引（ⅱ）下記（ウ）f.記載の利害関係者に対する工事等の発注のうち以下の取引
一工事又は一発注単位1,000万円（消費税を含みません。）以下の取引（ⅲ）下記（ウ）e.に定める利害関係者に対する物件の賃貸の媒介委託
一契約月額賃料100万円（消費税を含みません。）以下の賃貸借契約の媒
介契約

c.

コンプライアンス委員会の委員長は、委員会での利害関係者との取引の手続に関する
審議内容・結果（少数意見を含みます。）を取締役会に報告するものとします。

（ウ）対象となる取引の範囲及び取引の基準
a.

物件の取得
（ⅰ）利害関係者から不動産、不動産の賃借権、地上権並びに不動産、土地の賃借権及び地上権を信託する信託受益権を取得する場合は、利害関係者又は投信法施行規則第244条の２各号に掲げられる者に該当しない不動産鑑定士（法人を含みます。以下同じです。）が鑑定した鑑定評価額（税金、仲介手数料、取得費用、信託設定に要する費用、信託勘定内の積立金、信託収益、固定資産税等の期間按分精算額、その他の取得費用等を含みません。）を超える価格にて取得してはならないものとします。但し、利害関係者が本投資法人への譲渡を前提に、一時的にSPCの組成を行う等して負担した取得費用が存する場合は、当－ 167 －
(167) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0201070_運用_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

該費用を鑑定評価額に加えた額を本（ⅰ）における上限額として取得とすることができるものとします。
（ⅱ）利害関係者から上記（ⅰ）に定める資産以外の資産を取得する場合は、時価が把握できるものは時価によるものとし、それ以外のものについては公正妥当な金額によるものとします。
（ⅲ）上記（ⅰ）及び（ⅱ）による利害関係者からの物件の取得を決定した場合は、本資産運用会社は速やかに本投資法人に対して報告し、本投資法人は速やかに投資家に対して開示するものとします。
（ⅳ）取得にあたっての鑑定評価サマリー、取得額等については、原則として取得決定後速やかに投資家に対して開示します。
（ⅴ）担当者は、売買に係る折衝状況等その他の情報をコンプライアンス室長に対して適宜報告し、コンプライアンス室長は必要な意見を述べます。
b.

物件の譲渡
（ⅰ）利害関係者に対して不動産、不動産の賃借権、地上権並びに不動産、土地の賃借権及び地上権を信託する不動産信託受益権を譲渡する場合は、利害関係者
又は投信法施行規則第244条の２各号に掲げられる者に該当しない不動産鑑定士が鑑定した鑑定評価額（税金、仲介手数料、譲渡費用、信託設定に要した費用、信託勘定内の積立金、信託収益、固定資産税等の期間按分精算額、その他の売却費用等を含みません。）未満の価格にて譲渡してはならないものとします。
（ⅱ）利害関係者に対してその他の資産を譲渡する場合は、時価が把握できるものは時価によるものとし、それ以外については公正妥当な金額によるものとします。
（ⅲ）上記（ⅰ）及び（ⅱ）による利害関係者に対する物件の譲渡を決定した場合は、本資産運用会社は速やかに本投資法人に対して報告し、本投資法人は速やかに投資家に対して開示するものとします。
（ⅳ）譲渡に当たっての鑑定評価サマリー、譲渡額等については、原則として譲渡
決定後速やかに、投資家に対して開示します。
（ⅴ）担当者は、譲渡に係る折衝状況等その他の情報をコンプライアンス室長に対して適宜報告し、コンプライアンス室長は必要な意見を述べます。

c.

物件の賃貸
（ⅰ）利害関係者に対して物件を賃貸する場合（契約更新又は賃料改定を含みます。）は、市場価格、周辺相場等を調査し、利害関係者でない第三者の意見等を参考とした上、適正と判断される条件で賃貸しなければなりません。
（ⅱ）上記（ⅰ）による利害関係者に対する賃貸を決定した場合は、本資産運用会
社は速やかに本投資法人に対して報告し、本投資法人は速やかに投資家に対して開示するものとします。

d.

不動産管理業務等委託（ⅰ）利害関係者へ不動産管理業務等を委託する場合は、別途定める「外部委託・評価基準」に基づき、実績、会社信用度等を調査して不動産管理業務を委託する会社を選定し、定期的な評価を行うものとします。
（ⅱ）委託料については、市場水準、提供役務の内容、業務総量等を勘案し決定するものとします。
（ⅲ）取得する物件について、利害関係者が既に不動産管理業務等を行っている場
合は、取得後の不動産管理業務等は当該利害関係者に委託することとしますが、委託料については、上記（ⅱ）に準じて決定されるものとします。
－ 168 －

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（ⅳ）上記（ⅰ）乃至（ⅲ）による利害関係者に対する不動産管理業務等の委託を決定した場合は、本資産運用会社は速やかに本投資法人に対して報告し、本投資法人は速やかに投資家に対して開示するものとします。

⑤

e.

物件の売買及び賃貸の媒介の委託（ⅰ）利害関係者に対する物件の取得又は売買の媒介を委託する場合、利害関係者に対する報酬額は、宅建業法に規定する報酬額の範囲内とし、売買価格の水準、媒介の難易度等を勘案して決定するものとします。
（ⅱ）利害関係者に対して物件の賃貸の媒介を委託する場合、利害関係者に対する報酬額は、宅建業法に規定する報酬額の範囲内とするものとします。
（ⅲ）上記（ⅰ）による利害関係者に対する媒介を委託した場合は、本資産運用会
社は取引毎に報酬額を本投資法人に対して報告し、本投資法人は取引毎に報酬額を投資家に対して開示するものとします。また、上記（ⅱ）による利害関係者に対する媒介を委託した場合は、本資産運用会社は営業期間毎に報酬額を本投資法人に対して報告し、本投資法人は営業期間毎に報酬額を投資家に対して開示するものとします。

f.

工事等の発注（ⅰ）本資産運用会社は、別途定める「外部委託・評価基準」に基づき、工事等（工事の設計、工事監理業務等を含みます。）の発注を行う業者の選定を行います。
（ⅱ）利害関係者へ工事等を発注する場合は、原則として、利害関係者でない第三者の見積り価格及び内容等と比較検討した上で、適正と判断される条件で工事等の発注を行うものとします。但し、見積り価格が200万円以下の場合又は工事等の内容や性質に照らして特定の工事業者に対して発注することについてやむをえない事由がある場合を除きます。
（ⅲ）上記（ⅱ）による利害関係者に対する工事等の発注を行った場合は、本資産運用会社は営業期間毎に本投資法人に対して報告し、本投資法人は営業期間毎に投資家に対して開示するものとします。
（ⅳ）緊急を要する場合等特別な事情がある場合は、上記（イ）a．の意思決定手
続にかかわらず、上記（イ）a．の手続を経ることなく「職務権限規程」に基
づき工事等の発注を決定することができるものとするが、その場合にはコンプライアンス委員会の事後の承認を受けるものとします。

g.

資金の調達
資金調達に係る条件は、市場実勢を勘案して、適正と判断される条件によるものとします。

利害関係人及び主要株主との取引状況等（ア）資産の取得
本投資法人は、各取得予定資産につき、いずれも本資産運用会社の利害関係人から取得する予定です。また、取得に際して、「東急プラザ 表参道原宿」及び「東急プラザ 赤坂」につき、利害関係人である売主との間で準共有者間協定を締結する予定です。なお、取得予定物件の概要は、前記「２投資方針／（２）投資対象／③取得予定資産の概要」をご参照ください。

－ 169 －
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（イ）資産の賃貸及びプロパティマネジメント
本投資法人は、「COCOEあまがさき（底地）」を除く各取得予定資産につき、本資産運
用会社の利害関係人である東急不動産及び東急不動産ＳＣマネジメントと不動産賃貸借契約兼プロパティマネジメント委託契約を締結する予定です。
また、「エビスキュープラザ」については、東急コミュニティーに建物管理委託を行う
予定です。
さらに、「COCOEあまがさき（底地）」については建物の信託受託者である三井住友信託銀行株式会社と借地契約を締結しますが、当該建物を信託財産とする信託契約の受益者
は東急不動産です。
なお、各取得予定資産のうち、「東急プラザ 表参道原宿」につき、エンドテナントに
東急ハンズが含まれており、「エビスキュープラザ」につき、エンドテナントに東急ス
ポーツオアシスが含まれています。
（ウ）東急不動産とのスポンサーサポート契約、東急不動産グループに属する子会社５社との一連のサポート契約
本資産運用会社は、本資産運用会社に100％出資を行っている東急不動産との間で、スポンサーサポート契約を締結し、また、東急不動産グループに属する子会社５社との間で、各サポート契約を締結しています。なお、スポンサーサポート契約及び各サポート契約の
概要は、後記「第三部 投資法人の詳細情報／第３管理及び運営／２利害関係人との取引制限／（５）利害関係人及び主要株主との取引状況等／③東急不動産とのスポンサーサ
ポート契約、東急不動産グループに属する子会社５社との一連のサポート契約」をご参照ください。
（３）投資主・投資法人債権者の権利①

投資主が投信法等及び本投資法人の規約により有する主な権利の内容は次のとおりです。
（ア）投資口の処分権（イ）投資証券交付請求権（ウ）金銭分配請求権（エ）残余財産分配請求権（オ）議決権（カ）その他投資主総会に関する権利（キ）代表訴訟提起権、違法行為差止請求権及び役員解任請求権（ク）帳簿等閲覧請求権②

投資法人債権者が投信法等により有する主な権利の内容は、次のとおりです。
（ア）元利金支払請求権（イ）投資法人債の譲渡（ウ）投資法人債権者集会における議決権③

短期投資法人債権者が投信法等により有する主な権利の内容は、次のとおりです。
（ア）元金支払請求権（イ）短期投資法人債の譲渡－ 170 －
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第２【財務ハイライト情報】
本投資法人の第１期営業期間は、平成23年９月７日（本投資法人の設立の日）から平成24年５月末日までです。本書の日付現在、本投資法人は第１期営業期間を終了していませんので、第１期営
業期間に関する財務諸表は作成されていません。したがって、該当事項はありません。
なお、本投資法人は、金融商品取引法第193条の２の規定に基づき、財務諸表について新日本有限責任監査法人の監査を受けます。

１【貸借対照表】
該当事項はありません。

２【損益計算書】
該当事項はありません。

３【金銭の分配に係る計算書】
該当事項はありません。

４【キャッシュ・フロー計算書】
該当事項はありません。

－ 171 －
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第３【内国投資証券事務の概要】
１

名義書換の手続、取扱場所、取次所、事務受託者及び手数料
本投資口は上場後振替投資口となるため、投資主は、本投資法人及び本投資法人の投資主名簿等管理人である三井住友信託株式会社に対して本投資口の名義書換を直接請求することはできません。
本投資口については、本投資法人は投資証券を発行することができず、権利の帰属は振替口座簿の記載又は記録により定まります（社債株式等振替法第226条第１項、第227条第１項）。本投資口に係る投資主名簿の記載又は記録は、総投資主通知（振替機関である株式会社証券保管振替機構が本投資法人に対して行う、投資主の氏名又は名称、保有投資口数等の通知をいいます。）により行われます（社債株式等振替法第228条、第152条第１項）。投資主は、振替機関又は口座管理機関に対して振替（譲渡人の口座における保有欄の口数を減少させ、譲受人の口座における保有欄の口数を増加させることをいいます。以下同じとします。）の申請を行い、本投資口の振替が行われることにより、本投資口の譲渡を行うことになります（社債株式等振替法第228条、第140条）。本投資
口の譲渡は、本投資口を取得した者の氏名又は名称及び住所を投資主名簿に記載し、又は記録しな
ければ、本投資法人に対抗することはできません（投信法第79条第１項）。
投資主名簿に係る取扱場所、取次所、投資主名簿等管理人の名称及び住所並びに手数料は次のと
おりです。
取扱場所

：

東京都千代田区丸の内一丁目４番１号
三井住友信託銀行株式会社

証券代行部

取次所

：

該当事項はありません。

投資主名簿等管理人の名称及び住所：

東京都千代田区丸の内一丁目４番１号
三井住友信託銀行株式会社

手数料

２

：

なし

投資主に対する特典
該当事項はありません。

３

内国投資証券の譲渡制限の内容
該当事項はありません。

４その他内国投資証券事務に関し投資者に示すことが必要な事項
該当事項はありません。

－ 172 －
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第４【投資法人の詳細情報の項目】
第１投資法人の追加情報

１

投資法人の沿革

２

役員の状況

３

その他

第２

手続等

１

申込（販売）手続等

２

買戻し手続等

第３

管理及び運営

１

資産管理等の概要（１）資産の評価（２）保管（３）存続期間（４）計算期間（５）その他

２

利害関係人との取引制限

３

投資主・投資法人債権者の権利第４関係法人の状況

１

資産運用会社の概況（１）名称、資本金の額及び事業の内容（２）運用体制（３）大株主の状況（４）役員の状況（５）事業の内容及び営業の概況

２

その他の関係法人の概況①

投資主名簿等管理人（１）名称、資本金の額及び事業の内容（２）関係業務の概要（３）資本関係②

資産保管会社（１）名称、資本金の額及び事業の内容（２）関係業務の概要（３）資本関係③

一般事務受託者（機関運営事務受託者兼会計事務等に関する業務受託者）（１）名称、資本金の額及び事業の内容（２）関係業務の概要（３）資本関係④

国内における引受人（１）名称、資本金の額及び事業の内容（２）関係業務の概要（３）資本関係⑤

海外における引受人（１）名称、資本金の額及び事業の内容－ 173 －

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（２）関係業務の概要（３）資本関係
第５投資法人の経理状況

１

財務諸表

２

投資法人の現況

第６

販売及び買戻しの実績－ 174 －
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第三部【投資法人の詳細情報】
第１【投資法人の追加情報】
１【投資法人の沿革】
平成23年８月30日
平成23年９月７日
平成23年９月８日
平成23年９月20日

設立企画人（TLCタウンシップ株式会社（現 東急不動産アクティビ
ア投信株式会社））による投信法第69条に基づく設立に係る届出
投信法第166条に基づく設立の登記、本投資法人の設立
投信法第188条に基づく登録の申請
投信法第189条に基づく内閣総理大臣による登録の実施（登録番号 関東財務局長 第73号）

２【役員の状況】
本書の日付現在における役員の状況は以下のとおりです。
役職名
執行役員

氏名
坂根

主要略歴

春樹 昭和52年４月
昭和53年11月
昭和56年11月
昭和60年10月
昭和62年４月
平成２年４月
平成７年４月
平成９年４月平成12年10月
平成16年４月
平成17年４月
平成20年４月
平成21年４月
平成22年４月
平成23年４月
平成23年４月
平成23年９月

日本勧業角丸証券株式会社
東急不動産株式会社 不動産流通部
東急不動産地域サービス株式会社 出向
東急不動産株式会社 建売住宅営業部
同 流通営業部
同 財務部
同 都市事業本部 テナント営業部 課長
同 都市事業本部 ビル営業部 課長
同 財務部 課長
同 都市事業本部 プロパティマネジメント部 統
括部長 兼 ビル営業部 統括部長
同 都市事業本部 ビル運営事業部 統括部長
同 執行役員 ビル事業本部 ビル運営事業部 統
括部長
同 執行役員 ビル事業本部 副本部長 兼 ビル
運営事業部 統括部長 兼 ビル営業部 統括部長
同 執行役員 ビル事業本部 副本部長 兼 ビル
運営事業部 統括部長
同 グループ執行役員（現任）TLCタウンシップ株式会社（現 東急不動産アクティ
ビア投信株式会社） 出向 代表取締役（現任）
アクティビア・プロパティーズ投資法人 執行役員
（現任）

－ 175 －
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所有投
資口数

－

役職名
監督役員

氏名
山田

主要略歴

洋之助平成元年４月

平成元年10月
平成６年12月
平成８年１月
平成16年３月
平成16年６月
平成17年１月
平成17年５月
平成18年５月
平成18年６月
平成22年４月
平成23年９月
監督役員

有賀 美典 平成元年10月
平成６年３月
平成７年10月
平成12年９月
平成16年９月
平成16年９月
平成17年１月
平成23年９月

弁護士登録（第一東京弁護士会）
長島・大野法律事務所（現 長島・大野・常松法律事務所）
山田法律事務所 パートナー
三洋貿易株式会社 社外監査役（現任）
学校法人田園調布雙葉学園 理事（現任）
ヒゲタ醤油株式会社 監査役（現任）
三菱倉庫株式会社 社外監査役（現任）
最高裁判所司法研修所教官 刑事弁護
山田・合谷・鈴木法律事務所 代表パートナー（現任）稲畑産業株式会社 独立委員（現任）
兼松株式会社 社外監査役（現任）
独立行政法人日本司法支援センター 東京地方事務所副所長（現任）
アクティビア・プロパティーズ投資法人 監督役員
（現任）
中央新光監査法人
公認会計士登録
プライスウォーターハウスクーパース アムステルダム 出向
中央青山監査法人
公認会計士有賀美典事務所（現任）
税理士酒巻敬二事務所（現任）
税理士登録
アクティビア・プロパティーズ投資法人 監督役員
（現任）

所有投
資口数

－

－

（注）執行役員坂根春樹は、本資産運用会社の代表取締役と本投資法人の執行役員を兼務しており、金融商品取引法第31条の４第１項
に従い、平成23年10月４日付で金融庁長官に兼職の届出を行っています。

３【その他】（１）役員の変更
執行役員の任期は、２年を超えることができません（投信法第99条）。但し、再任は禁じられていません。また、監督役員の任期は４年とされていますが、規約又は投資主総会の決議によってその任期を短縮することが可能です（投信法第101条第１項）。なお、本投資法人は規約により執行役員及び監督役員の任期を就任後２年と定めています（規約第17条第２項）。また、補欠又は増員により就任した執行役員又は監督役員の任期は、前任者又は在任者の任期の残存期間と同一とします（投信法第101条第２項、会社法第336条第３項、規約第17条第２項）。
執行役員及び監督役員は、法令に別段の定めがない限り、投資主総会の決議をもって選任します（投信法第96条第１項、規約第17条第１項）。
執行役員及び監督役員の解任は投資主総会において、発行済投資口数の過半数の投資口を有する投資主が出席し、出席した当該投資主の議決権の過半数をもってこれを行う必要があります（投信法第104条第１項、第106条）。執行役員又は監督役員の職務の執行に関して不正の行－ 176 －
(176) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0301010_第三部_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があるにもかかわらず投資主総会において当該執行役員又は監督役員を解任する旨の議案が否決された場合には、発行済投資口の100分の３
以上の口数の投資口を有する投資主（６ヶ月前より引き続き当該投資口を有するものに限ります。）は、30日以内に訴えをもって当該執行役員又は監督役員の解任を請求することができます（投信法第104条第３項、会社法第854条第１項第２号）。
（２）規約の変更
規約の変更に係る手続等については、後記「第３管理及び運営／１資産管理等の概要／（５）その他／③規約の変更」をご参照ください。
（３）事業譲渡又は事業譲受
該当事項はありません。
（４）出資の状況その他の重要事項
該当事項はありません。
（５）訴訟事件その他投資法人に重要な影響を及ぼした事実及び重要な影響を及ぼすことが予想される事実
該当事項はありません。

－ 177 －
(177) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0301010_第三部_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

第２【手続等】
１【申込（販売）手続等】
申込みは、申込期間内に申込取扱場所へ申込証拠金を添えて行うものとします。
国内一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しの対象となる本投資口の受渡期日は、払込期日の翌営業日です。本投資口は、受渡期日から売買を行うことができます。社債株式等振替法の適用により、本投資口の売買は、振替機関又は口座管理機関における振替口座での振替により行われます。

２【買戻し手続等】
本投資口はクローズド・エンド型であり、本投資法人は、投資主の請求による投資口の払戻しを行いません（規約第５条）。したがって、該当事項はありません。
本投資口が東京証券取引所に上場された後は、本投資口を東京証券取引所を通じて売買することが可能です。また、東京証券取引所外で本投資口を譲渡することも可能です。

第３【管理及び運営】
１【資産管理等の概要】（１）【資産の評価】①

１口当たりの純資産額の算出
本投資口１口当たりの純資産額（以下「１口当たり純資産額」といいます。）は、本投資法
人の総資産額から、総負債額を控除した金額（以下「純資産額」といいます。）をその時点における本投資法人の発行済投資口総数で除して算出します。
１口当たり純資産額は、原則として、後記「（４）計算期間」記載の計算期間の末日（以下「決算日」といいます。）毎に算出します。
純資産額の算出に当たり、運用資産の評価方法及び基準は、運用資産の種類に応じて下記「②資産評価の原則的方法」のとおりとします。

②

資産評価の原則的方法
本投資法人の資産評価の方法は、投資法人の計算に関する規則（平成18年内閣府令第47号、その後の改正を含みます。）、社団法人投資信託協会制定の不動産投資信託及び不動産投資法
人に関する規則、同協会が定めるその他の諸規則及び一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従い、次のとおり運用資産の種類毎に定めます。
（ア）不動産、不動産の賃借権及び地上権取得価額から減価償却累計額を控除した価額をもって評価します。なお、減価償却額の算定方法は、建物部分及び設備等部分については定額法による算定とします。但し、設備等については、正当な事由により定額法による算定が適当ではなくなった場合で、かつ投資者保護上問題がないと合理的に判断できる場合に限り、ほかの算定方法に変更することができるものとします。
－ 178 －

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（イ）不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権
信託財産が上記（ア）に掲げる資産の場合は上記（ア）に従った評価を行い、金融資産の場合は一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従った評価を行った上で、これらの合計額から負債の額を控除して当該信託の受益権の持分相当額を算定した価額とします。
（ウ）信託財産を主として不動産、不動産の賃借権又は地上権に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権
信託財産の構成資産が上記（ア）に掲げる資産の場合は、上記（ア）に従った評価を行
い、金融資産の場合は一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従った評価を行った
上で、これらの合計額から負債の額を控除して当該信託の受益権の持分相当額を算定した
価額とします。
（エ）不動産に関する匿名組合出資持分
匿名組合出資持分の構成資産が上記（ア）乃至（ウ）に掲げる資産の場合は、それぞれに定める方法に従った評価を行い、金融資産の場合は一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従った評価を行った上で、これらの合計額から負債の額を控除して当該匿名組合出資の持分相当額を算定した価額とします。
（オ）不動産に関する匿名組合出資持分に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権信託財産である匿名組合出資持分について上記（エ）に従った評価を行った上で、これらの合計額から負債の額を控除して当該信託受益権の持分相当額を算定した価額とします。
（カ）有価証券
当該有価証券の市場価格がある場合には、市場価格に基づく価額（取引所における取引
価格、証券業協会等が公表する価格又はこれらに準じて随時売買換金等を行うことができる取引システムで成立する取引価格をいいます。以下同じです。）とします。市場価格がない場合には、合理的な方法により算定された価額とします。また、付すべき市場価格又は合理的に算定された価額は、評価の精度を高める場合を除き、毎期同様な方法により入手するものとします。市場価格及び合理的に算定された価格のいずれも入手できない場合には、取得原価で評価することができるものとします。
（キ）金銭債権
取得価額から、貸倒引当金を控除した価格とします。但し、債権を債権金額より低い価
額又は高い価額で取得した場合において、取得金額と債権金額との差額の性格が金利の調整と認められるときは、償却原価法に基づいて算定された価額から貸倒引当金を控除した
価格とします。
（ク）金銭の信託の受益権
信託財産の構成資産が上記（カ）又は（キ）の場合は、それぞれに定める方法に従って評価し、それらの合計額をもって評価します。

－ 179 －
(179) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0301010_第三部_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

（ケ）デリバティブ取引に係る権利
a.金融商品取引所に上場しているデリバティブ取引により生じる債権及び債務については
当該金融商品取引所の最終価格（終値、終値がなければ気配値（公表された売り気配の最安値又は買い気配の最高値、それらがともに公表されている場合にはそれらの仲値））に基づき算出した価額により評価します。なお、同日において最終価格がない場
合には、同日前直近における最終価格に基づき算出した価額より評価します。
b.金融商品取引所の相場がない非上場デリバティブ取引により生じる債権及び債務市場価格に準ずるものとして合理的な方法により算定された価額。なお、公正な評価額を算定することが極めて困難と認められる場合には、取得価額により評価します。
c.一般に公正妥当と認められる企業会計の基準によりヘッジ取引と認められるものについては、ヘッジ会計が適用できるものとします。また、金融商品会計基準に定める金利ス
ワップの特例処理の要件を充足するものについては、上記a．及びb．にかかわらず金利
スワップの特例処理を適用できるものとします。
（コ）その他
上記に定めがない場合には、社団法人投資信託協会の評価規則に準じて付されるべき評
価額又は一般に公正妥当と認められる会計の基準により付されるべき評価額をもって評価します。
③

公正なる価額資産運用報告等に価格を記載する目的で、前項と異なる方法で評価する場合には、下記のように評価するものとします。
（ア）不動産、不動産の賃借権及び地上権
原則として、不動産鑑定士による鑑定評価に基づく評価額（イ）不動産、地上権又は不動産の賃借権を信託する信託の受益権及び不動産に関する匿名組
合出資持分
信託財産又は匿名組合の構成資産が上記（ア）に掲げる資産の場合は前号に従った評価
を、金融資産の場合は一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従った評価をした上で、これらの合計額から負債の額を控除して当該匿名組合出資持分相当額又は信託受益権の持分相当額を算定した価額（ウ）デリバティブ取引に係る権利（上記「②資産評価の原則的方法／（ケ）デリバティブ取引に係る権利」c．に基づき、金利スワップの特例処理を採用した場合）
上記「②資産評価の原則的方法／（ケ）デリバティブ取引に係る権利」a．又はb．に定める価額④算定方法の継続適用
運用資産の評価方法にあたっては、継続性を原則とします。

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⑤

１口当たり純資産額等の公表
１口当たり純資産額等の運用経過は決算日後に作成される計算書類（資産運用報告等）に記載され、投資主に提供されるほか、金融商品取引法に基づいて決算日後３ヶ月以内に提出される有価証券報告書に記載されます。

（２）【保管】
本投資口は振替投資口（社債株式等振替法第226条に定義されます。）であり、原則として、
投資証券を発行することができません。投資主は、加入者として口座管理機関に投資口を記載又は記録するための口座を開設し、維持する必要があります。投資主は、振替機関が社債株式等振替法第３条第１項の指定を取り消された場合若しくは当該指定が効力を失った場合であって当該振替機関の振替業を承継する者が存しないとき、又は本投資口が振替機関によって取り扱われなくなったときは、本投資法人に対し、投資証券の発行を請求することができます（社債株式等振替法第227条第２項）。
（３）【存続期間】
本投資法人には存続期間の定めはありません。
（４）【計算期間】
本投資法人の計算期間は、毎年６月１日から11月末日まで及び12月１日から翌年５月末日までの各６ヶ月間とします。但し、本投資法人の第１期計算期間は、本投資法人成立の日である平成23年９月７日から平成24年５月末日までとします（規約第34条）。
（５）【その他】①

増減資に関する制限（ア）投資口の追加発行
本投資法人の発行可能投資口総数は、200万口とします（規約第６条第１項）。本投資
法人は、かかる発行可能投資口総数の範囲内において、役員会の承認を得た上で、その発行する投資口を引き受ける者の募集をすることができます（規約第６条第３項）。但し、後記「③ 規約の変更」に記載の方法に従い規約を変更することにより追加発行の口数の上限を変更することができます。
（イ）最低純資産額
本投資法人は、5,000万円を純資産額の最低限度額として保持します（規約第８条）。
なお、投信法第67条第４項により、5,000万円を下回る額を最低純資産額とする規約変更はできません。

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②

解散条件
本投資法人は、投信法に従い、下記に掲げる事由が発生した場合には解散します（投信法第143条）。
（ア）規約で定めた存続期間の満了又は解散の事由の発生（イ）投資主総会の決議（ウ）合併（合併により本投資法人が消滅する場合に限ります。）（エ）破産手続開始の決定（オ）解散を命ずる裁判（カ）投信法第187条の登録の取消し
なお、本投資法人の規約には、解散又は償還事由の定めはありません。

③

規約の変更
（ア）規約の変更手続
規約を変更するには、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席した投資主総会において、出席した当該投資主の議決権の３分の２以上に当たる多数により、規約の変更に関する議案が可決される必要があります（投信法第140条、第93条の２第２項）。
（イ）規約の変更の開示方法
投資主総会において規約の変更が決議された場合には、東京証券取引所の規則に従ってその旨が開示されるほか、かかる規約の変更が、運用に関する基本方針、投資制限又は配当の分配方針に関する重要な変更に該当する場合には、金融商品取引法に基づいて本投資法人が遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。また、変更後の規約は金融商品取引法に基づいて本投資法人が提出する有価証券報告書の添付書類として開示されます。

④

関係法人との契約の更改等
本投資法人と各関係法人との間で締結済みの契約における、当該契約の期間、更新、解約、変更等に関する規定は以下のとおりです。
（ア）本資産運用会社との間の資産運用委託契約
a．契約期間資産運用委託契約は、本投資法人が投資法人として投信法第189条に基づき登録がなされた日（平成23年９月20日）に効力を生ずるものとし、その有効期間は定めないものとします。
b．契約期間中の解約に関する事項（ⅰ）本投資法人は、本資産運用会社に対し、６ヶ月前までに書面をもって解約の予告をし、本投資法人は投資主総会の承認（又はこれに代わる内閣総理大臣の許可）を得た
上で、資産運用委託契約を解約することができます。本資産運用会社は、本投資法人に対し、６ヶ月前までに書面をもって解約の予告をし、本投資法人の同意を得た上で、本契約を解約することができます。

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（ⅱ）上記（ⅰ）にかかわらず、本投資法人は、本資産運用会社が次に定める事由の一つにでも該当する場合には、役員会の決議により資産運用委託契約を解約することができます。
（a）本資産運用会社が職務上の義務に反し、又は職務を怠ったとき（b）上記（a）に掲げる場合のほか、資産の運用に係る業務を引き続き委託することに堪えない重大な事由があるとき（ⅲ）本投資法人は、本資産運用会社が次に定める事由の一つにでも該当する場合には、資産運用委託契約を解約しなければならないものとします。この場合、本資産運用会
社は資産運用委託契約の解約に同意するものとします。
（a）投信法第199条各号に定める金融商品取引業者でなくなったとき（b）投信法第200条各号のいずれかに該当することとなったとき（c）解散したとき
c．契約内容の変更に関する事項
資産運用委託契約は、本投資法人及び本資産運用会社の書面による合意により変更することができます。
d．解約又は契約の変更の開示方法等
資産運用委託契約が解約され、資産運用会社の異動があった場合には、金融商品取引法に基づいて本投資法人が遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。
また、資産運用委託契約の概要が変更された場合には、関東財務局長に内容変更の届出が行われます（投信法第191条）。
（イ）投資主名簿等管理人（三井住友信託銀行株式会社）との間の投資主名簿等管理人委託契約a．契約期間平成23年９月７日から効力を生じますが、その契約期間については定めはありません。
b．契約期間中の解約に関する事項（ⅰ）投資主名簿等管理人委託契約は、次に掲げる事由によって終了します。
（a）当事者間の文書による解約の合意。この場合には投資主名簿等管理人委託契約は当事者の合意によって定める時に終了します。
（b）当事者のいずれか一方より他方に対する文書による解約の通知。この場合には投資主名簿等管理人委託契約はその通知到達の日から３ヶ月経過後の日（但し、当事者間の合意によって定める日がある場合は当該日）に終了します。
（c）当事者のいずれか一方において破産手続開始、民事再生手続開始、会社更生手続開始若しくは特別清算開始の申立があったとき又は手形交換所の取引停止処分が生じたとき、他方が行う文書による解約の通知。この場合には投資主名
簿等管理人委託契約はその通知において指定する日に終了します。
（d）当事者のいずれか一方がこの契約に重大な違反をした場合において、催告期間経過後も違反状態が治癒されておらず、かつその違反が引続きこの契約の履行に重大なる支障をおよぼすと認められた場合、他方が行う文書による解約の通知。この場合には投資主名簿等管理人委託契約はその通知到達の日から２週間経過後に終了します。
（ⅱ）上記に加えて、本投資法人及び投資主名簿等管理人のいずれか一方の当事者が暴力団等（注１）に該当（執行役員、監督役員、取締役、執行役、監査役及び執行役員が該当する場合を含みます。）し、又は一定の事項（注２）の表明・確約に関して虚偽の申告をしたことが判明し、他方の当事者から文書による解約の通知を受けた場－ 183 －
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合には、当該通知において指定された日に投資主名簿等管理人委託契約は終了する
ものとします。
（注１）（a）暴力団、（b）暴力団員、（c）暴力団準構成員、（d）暴力団関係企業、（e）総会屋等、社会運動等標ぼうゴロ又は特殊知能暴力集団等又は（f）その他（a）乃至（e）に準ずる者をいいます。
以下同じです。
（注２） 本投資法人及び投資主名簿等管理人はそれぞれ、投資主名簿等管理人委託契約の締結日現在、自ら並びに自らの執行役員、監督役員、取締役、執行役、監査役及び執行役員が暴力団等に該当しないことを表明保証し、かつ将来にわたって暴力団等に該当しないことを確約しています。

c．契約内容の変更に関する事項
この契約の変更については、全て本投資法人と投資主名簿等管理人が協議のうえこれを定めます。
d．契約の変更の開示方法等
投資主名簿等管理人委託契約が解約され、投資主名簿等管理人の異動があった場合には、金融商品取引法に基づいて本投資法人が遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。
投資主名簿等管理人委託契約の概要が変更された場合には、関東財務局長に内容変更の届出が行われます（投信法第191条）。
（ウ）資産保管会社（三井住友信託銀行株式会社）との間の資産保管委託契約
a．契約期間
資産保管委託契約の有効期間は、本投資法人が内閣総理大臣の登録を受けた日（平成23年９月20日）から本投資法人の上場の日から５年間を経過する日までとし、有効期間満了の３ヶ月前までに本投資法人及び資産保管会社のいずれからも文書による別段の申し出がなされなかったときは、資産保管委託契約は従前と同一の条件にて自動的に１年間延長するものとし、その後も同様とします。
b．契約期間中の解約に関する事項（ⅰ）資産保管委託契約は、次に掲げる事由が生じたときにその効力を失います。
（a）本投資法人の資産保管会社に対する事前の書面による解約通知。この場合には資産保管委託契約は、本投資法人が当該解約通知で指定したときから失効します。
（b）当事者間の文書による解約の合意。但し、本投資法人の役員会の承認を条件とします。この場合には資産保管委託契約は、両当事者の合意によって指定したときから失効します。
（c）当事者のいずれか一方が資産保管委託契約に違反し催告後も違反が是正されず、他方が行う文書による解除の通知があった場合、文書で指定された日をもって資産保管委託契約は失効します。但し、本投資法人からの解除は役員会の承認を条件とします。なお、本投資法人及び資産保管会社は資産保管委託契
約失効後においても資産保管委託契約に基づく残存債権を相互に請求することを妨げません。
（d）当事者のいずれか一方について、破産手続開始、民事再生手続開始、会社更生手続開始若しくは特別清算開始の申立てがなされたとき又は手形交換所の取引停止処分が生じたときに、他方が行う文書による解除の通知があった場合、文書で指定された日をもって資産保管委託契約は失効するものとします。
（ⅱ）本投資法人が上場した場合において、上場月の翌月１日以降、上場の日から５年が経過する日までの間において上記（ⅰ）（a）に基づき本投資法人の通知により資産保管委託契約が失効する場合、本投資法人は資産保管会社に、本投資法人と資－ 184 －
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産保管会社間で別途締結する平成23年９月７日付業務手数料に関する覚書第１条で定める違約金を支払うものとします。なお、資産保管委託契約の当該失効に先立ち、
本投資法人と資産保管会社間で別途締結する平成23年９月７日付一般事務委託契約の失効に基づく違約金が発生している場合には、資産保管委託契約の失効に基づく違約金は発生しないものとし、資産保管委託契約と同時に当該一般事務委託契約が失効となる場合には、一般事務委託に基づく違約金のみ発生し、資産保管委託契約の失効に基づく違約金は発生しないものとします。
（ⅲ）本投資法人及び資産保管会社のいずれか一方の当事者が暴力団等に該当し（執行役員、監督役員、取締役、執行役、監査役及び執行役員や従業員が該当する場合を含みます。）、一定の事項（注）の表明保証に関して虚偽の申告をしたことが判明
し、又は一定の事項（注）の確約に違反した場合において、他方の当事者から文書による解約の通知を受けた場合には、当該通知において指定された日に資産保管委
託契約は終了します。
（注）本投資法人は、資産保管委託契約の締結日において、本投資法人、本投資法人の執行役員及び監督役
員が暴力団等に該当しないことを資産保管会社に対して表明保証し、かつ将来にわたって暴力団等に該当しないことを資産保管会社に確約しています。資産保管会社は、資産保管委託契約の締結日において、資産保管会社、資産保管会社の取締役、執行役、監査役が暴力団等に該当しないことを、本投資法人に対して表明保証し、かつ将来にわたって暴力団等に該当しないことを本投資法人に確約しています。

c．契約内容の変更に関する事項
資産保管委託契約の内容については、本投資法人は役員会の承認を得た上で、両当事者間の書面による合意により、これを変更することができます。当該変更にあたっては、規約及び投信法を含む法令及び諸規則等を遵守するものとします。
d．契約の変更の開示方法等
資産保管委託契約が解約され、資産保管会社の異動があった場合には、金融商品取引法に基づいて本投資法人が遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。
また、関東財務局長に資産保管会社の変更の届出が行われます（投信法第191条）。
（エ）一般事務受託者（機関運営事務受託者、会計事務等に関する業務受託者）（三井住友信託銀行株式会社）との間の一般事務委託契約
a．契約期間一般事務委託契約の開始日は、当該契約の締結日（平成23年９月７日）とし、終了日は、
本投資法人の上場の日から５年間を経過する日とします。なお、有効期間満了の３ヶ月前までに本投資法人及び一般事務受託者のいずれからも文書による別段の申し出がなされな
かったときは、一般事務委託契約は従前と同一の条件にて自動的に１年間延長するものとし、その後も同様とします。
b．契約期間中の解約に関する事項（ⅰ）一般事務委託契約は、次に掲げる事由が生じたときにその効力を失います。
（a）本投資法人の一般事務受託者に対する事前の書面による解約通知。この場合には一般事務委託契約は、本投資法人が当該解約通知で指定したときから失効します。
（b）当事者間の文書による解約の合意。但し、本投資法人の役員会の承認を条件とします。この場合には一般事務委託契約は、両当事者の合意によって指定したときから失効します。

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(185) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0301010_第三部_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

（c）当事者のいずれか一方がこの契約に違反し催告後も違反が是正されず、他方が行う文書による解除の通知があった場合、文書で指定された日をもって一般事務
委託契約は失効するものとします。但し、本投資法人からの解除は役員会の承認を条件とします。なお、本投資法人及び一般事務受託者は一般事務委託契約失効
後においても一般事務委託契約に基づく残存債権を相互に請求することを妨げません。
（d）当事者のいずれか一方について、破産手続開始、民事再生手続開始、会社更生手続開始若しくは特別清算開始の申立てがなされたとき又は手形交換所の取引停止処分が生じたときに、他方が行う文書による解除の通知があった場合、文書で指定された日をもって一般事務委託契約は失効するものとします。
（ⅱ）本投資法人が上場した場合において、上場月の翌月１日以降、上場の日から５年が経過する日までの間において、上記（ⅰ）（a）に基づき本投資法人の通知により一般事務委託契約が失効する場合、本投資法人は一般事務受託者に、本投資法人と一般事務受託者間で別途締結する平成23年９月７日付業務手数料に関する覚書第１条で定める違約金を支払うものとします。なお、一般事務委託契約の当該失効に先立ち、本投資法人と一般事務受託者間で別途締結する平成23年９月７日付資産保管委託契約の失効に基づく違約金が発生している場合には、一般事務委託契約の失効に基づく違約金は発生しないものとし、一般事務委託契約と同時に当該資産保管委託契約が失効となる場合には、一般事務委託契約に基づく違約金のみ発生し、当該資産保管契約の失効に基づく違約金は発生しないものとします。
（ⅲ）本投資法人及び一般事務受託者のいずれか一方の当事者が暴力団等に該当し（執行役員、監督役員、取締役、執行役、監査役及び執行役員や従業員が該当する場合を含みます。）、一定の事項（注）の表明保証に関して虚偽の申告をしたことが判明し、又は一定の事項（注）の確約に違反した場合において、他方の当事者から文書による解約の通知を受けた場合には、当該通知において指定された日に一般事務委託契約は終了します。
（注）本投資法人は、一般事務委託契約の締結日において、本投資法人、本投資法人の執行役員及び監督役員
が暴力団等に該当しないことを一般事務受託者に対して表明保証し、かつ将来にわたって暴力団等に該当しないことを一般事務受託者に確約しています。一般事務受託者は、一般事務委託契約の締結日において、一般事務受託者、一般事務受託者の取締役、執行役、監査役が暴力団等に該当しないことを、本投資法人に対して表明保証し、かつ将来にわたって暴力団等に該当しないことを本投資法人に確約しています。

c．契約内容の変更に関する事項
一般事務委託契約の内容については、本投資法人は役員会の承認を得た上で、両当事者間の書面による合意により、これを変更することができます。この変更にあたっては、本投資法人の規約及び投信法を含む法令及び諸規則等を遵守するものとします。
d．契約の変更の開示方法等
一般事務委託契約が解約され、一般事務受託者の異動があった場合には、金融商品取引法に基づいて本投資法人が遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。
一般事務委託契約の概要が変更された場合には、関東財務局長に内容変更の届出が行われます（投信法第191条）。
⑤

公告
本投資法人の公告は、日本経済新聞に掲載して行います（規約第４条）。

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２【利害関係人との取引制限】（１）利害関係人等との取引制限
資産運用会社が一定の者との間で行う取引については、法令により、一定の制限が課せられています。かかる制限には、以下のものが含まれます。
①

資産運用会社が自己又はその取締役若しくは執行役との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第42条の２第１号）。但し、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれのないものとして
業府令第128条で定めるものを除きます。

②

資産運用会社が自己の監査役、役員に類する役職にある者又は使用人との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと（業府令第128条各号に掲げる行為を除きます。）（業府令第130条第１項第１号）。

③

資産運用会社については、以下のとおりその親法人等又は子法人等が関与する行為につき禁止行為が定められています（金融商品取引法第44条の３第１項、投信法第223条の３第３項）。ここで、「親法人等」とは、資産運用会社の総株主等の議決権の過半数を保有していることその他の当該資産運用会社と密接な関係を有する法人その他の団体として金融商品取引法施行令で定める要件に該当する者をいい（金融商品取引法第31条の４第３項）、「子法人等」とは、資産運用会社が総株主等の議決権の過半数を保有していることその他の当該資産運用会社と密接な関係を有する法人その他の団体として金融商品取引法施行令で定める要件に該当する者をいいます（金融商品取引法第31条の４第４項）。
（ア）通常の取引の条件と異なる条件であって取引の公正を害するおそれのある条件で、当該資産運用会社の親法人等又は子法人等と有価証券の売買その他の取引、店頭デリバティ
ブ取引又は対象資産の売買その他の取引を行うこと（金融商品取引法第44条の３第１項
第１号、投信法第223条の３第３項、投信法施行令第130条第２項）。
（イ）当該資産運用会社との間で金融商品取引法第２条第８項各号に掲げる行為に関する契約を締結することを条件としてその親法人等又は子法人等がその顧客に対して信用を供与していることを知りながら、当該顧客との間で当該契約を締結すること（金融商品取引法第44条の３第１項第２号、投信法第223条の３第３項）。
（ウ）当該資産運用会社の親法人等又は子法人等の利益を図るため、その行う投資助言業務に関して取引の方針、取引の額若しくは市場の状況に照らして不必要な取引を行うことを内容とした助言を行い、又はその行う投資運用業に関して運用の方針、運用財産の額若
しくは市場の状況に照らして不必要な取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第44条の３第１項第３号、投信法第223条の３第３項）。
（エ）上記（ア）から（ウ）までに掲げるもののほか、当該資産運用会社の親法人等又は子法人等が関与する行為であって投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれのあるものとして業府令で定める行為（金融商品取引法第44条の３第１項第４号、業府令第153条、投信法第223条の３第３項、投信法施行規則第267条。以下の行為を含みます。）。
a．通常の取引の条件と著しく異なる条件で、当該資産運用会社の親法人等又は子法人等と資産の売買その他の取引を行うこと。
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b．当該資産運用会社との間で金融商品取引契約（金融商品取引法第34条に定義されます。）を締結することを条件としてその親法人等又は子法人等がその顧客に対して通常の取引の条件よりも有利な条件で資産の売買その他の取引を行っていることを知りながら、当該顧客との間で当該金融商品取引契約を締結すること。
（２）利益相反のおそれがある場合の書面の交付
資産運用会社は、資産の運用を行う投資法人と自己又はその取締役、資産の運用を行う他の投資法人、利害関係人等その他の投信法施行令で定める者との間における特定資産（投信法に定める指定資産及び投信法施行規則で定めるものを除きます。以下本（２）において同じとします。）の売買その他の投信法施行令で定める取引が行われたときは、投信法施行規則で定めるところにより、当該取引に係る事項を記載した書面を当該投資法人、資産の運用を行う他の投資法人（当該特定資産と同種の資産を投資の対象とするものに限ります。）その他投信法施行令で定める者に対して交付しなければなりません（投信法第203条第２項）。但し、資産運用会社は、かかる書面の交付に代えて、投信法施行令に定めるところにより、当該資産の運用を行う投資法人、資産の運用を行う他の投資法人（当該特定資産と同種の資産を投資の対象とするものに限ります。）その他投信法施行令で定める者の承諾を得て、当該書面に記載すべき事項を電子情報処理組織を使用する方法その他の情報通信の技術を利用する方法であって投信法施行規則に定めるものにより提供することができます（投信法第203条第４項、第５条第２項）。
（３）資産の運用の制限
投資法人は、（a）その執行役員又は監督役員、（b）その資産運用会社、（c）その執行役
員又は監督役員の親族（配偶者並びに二親等以内の血族及び姻族に限ります。）、（d）その資産運用会社の取締役、会計参与（会計参与が法人であるときは、その職務を行うべき社員を含みます。）、監査役若しくは執行役若しくはこれらに類する役職にある者又は使用人との間で、次に掲げる行為（投資主の保護に欠けるおそれが少ないと認められる行為として投信法施行令で定める行為を除きます。）を行うことは認められません（投信法第195条、第193条、投信法施行令第116条乃至第118条）。
①
②
③
④
⑤
⑥

有価証券の取得又は譲渡有価証券の貸借
不動産の取得又は譲渡
不動産の貸借不動産の管理の委託
宅地の造成又は建物の建築を自ら行うことに係る取引以外の特定資産に係る取引

なお、投信法施行令第117条において、投資主の保護に欠けるおそれが少ないと認められる行為として、（a）資産運用会社に、宅地又は建物の売買又は貸借の代理又は媒介を行わせる
こと、（b）不動産の管理業務を行う資産運用会社に、不動産の管理を委託すること等が認められています。
（４）本資産運用会社の社内規程による利害関係者との取引制限
本資産運用会社がその資産の運営を受託する本投資法人と本資産運用会社の利害関係者との間の取引については、以下に概要を記載する「利害関係者取引規程」に定める審査手続きを経ることで、当該取引により本資産運用会社がその資産の運営を受託する本投資法人に不利益が生じることのないように厳格な審査を行った上で取引を実施する態勢を構築しています。
－ 188 －
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①

利害関係者の定義「利害関係者取引規程」における「利害関係者」とは次の者をいいます。
（ア）投信法第201条第１項で定義される利害関係人等並びに金融商品取引法第31条の４第３項で定義される親法人等及び同法同条第４項で定義される子法人等（イ）本資産運用会社の総株主等の議決権の５％超を保有している株主（以下本①において「本資産運用会社のスポンサー」といいます。）（ウ）（ア）又は（イ）に該当する者がアセットマネジメント業務の委託を受けている特別目
的会社（エ）本資産運用会社の役員（オ）（ア）、（イ）又は（エ）に該当する者により（議決権の保有比率を問いません。）総出資額の50％超の出資額を保有されている特別目的会社（業府令第33条第２項により出資者から独立しているものとの推定を受ける特別目的会社を含みます。）（カ）本資産運用会社、本資産運用会社のスポンサー及びそれらの役員により合算して総株主等の議決権の50％超を保有されている法人（キ）取締役会その他これに準じる意思決定機関の構成員の過半数を本資産運用会社又は本資産運用会社のスポンサーの役員又は使用人により占められている法人②

利害関係者との取引に関する意思決定手続
利害関係者との間で下記③記載の取引を行う場合、「利害関係者取引規程」に基づき以下の意思決定手続によるものとします。
（ア）当該取引が発生する投資運用を行うに当たっては、事前にコンプライアンス室長が、法令等、及び本投資法人の規約、並びに本資産運用会社の社内規程等に照らしたコンプラ
イアンス上の問題の有無につき審査し、承認した場合には、投資委員会に上程することができます。投資委員会が、当該取引について審議し、承認した場合には、コンプライ
アンス委員会に上程することができます。コンプライアンス委員会が、当該取引についてコンプライアンスの観点から審議し、承認した場合には、取締役会に上程することができます（但し、「職務権限規程」において取締役会の承認が必要とされている取引に限ります。）。取締役会は、投資委員会及びコンプライアンス委員会の審議内容・結果（少数意見を含みます。）を参考に審議するものとし、取締役会の承認が得られたことをもって、当該取引の実行が決定されるものとします。他方、「職務権限規程」において取締役会の承認が不要とされている取引については、上記のコンプライアンス委員会の承認及びその他「職務権限規程」に定める承認が得られたことをもって、当該取引の実行が決定されるものとします。
（イ）本資産運用会社は、運用にかかる取引に際しては、「運用ガイドライン」にのっとり、
アームスレングス性を確保し、市場価格との比較検証を行うことを原則としています。
従って、下記③記載の取引のうち以下の取引については、取引の重要性、業務に対する－ 189 －
(189) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0301010_第三部_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

内部統制の有効性及び業務効率性の観点から、上記（ア）記載の意思決定手続に代えて、コンプライアンス委員会に対する四半期毎の事後報告で足りるものとします。
a．下記③（ウ）記載の利害関係者に対する物件の賃貸のうち以下の取引
一契約月額賃料100万円（消費税を含みません。）以下の新規賃貸借契約の締結、契約更新又は賃料改定取引で運用計画に定める賃料水準以上で行われる取引b. 下記③（カ）記載の利害関係者に対する工事等の発注のうち以下の取引
一工事又は一発注単位1,000万円（消費税を含みません。）以下の取引
c．下記③（オ）に定める利害関係者に対する物件の賃貸の媒介委託
一契約月額賃料100万円（消費税を含みません。）以下の賃貸借契約の媒介契約（ウ）コンプライアンス委員会の委員長は、委員会での利害関係者との取引の手続に関する審議内容・結果（少数意見を含みます。）を取締役会に報告するものとします。
③

対象となる取引の範囲及び取引の基準（ア）物件の取得
a．利害関係者から不動産、不動産の賃借権、地上権並びに不動産、土地の賃借権及び地上権を信託する信託受益権を取得する場合は、利害関係者又は投信法施行規則第244条の２各号に掲げられる者に該当しない不動産鑑定士（法人を含みます。以下同じです。）が鑑定した鑑定評価額（税金、仲介手数料、取得費用、信託設定に要する費用、信託勘定内の積立金、信託収益、固定資産税等の期間按分精算額、その他の取得費用等を含みません。）を超える価格にて取得してはならないものとします。但し、利害関係者が本投資法人への譲渡を前提に、一時的にSPCの組成を行う等して負担した取得費用が存する場
合は、当該費用を鑑定評価額に加えた額を本a.における上限額として取得とすることができるものとします。
b．利害関係者から上記a．に定める資産以外の資産を取得する場合は、時価が把握できるものは時価によるものとし、それ以外のものについては公正妥当な金額によるものとします。
c．上記a．及びb．による利害関係者からの物件の取得を決定した場合は、本資産運用会社
は速やかに本投資法人に対して報告し、本投資法人は速やかに投資家に対して開示する
ものとします。
d．取得にあたっての鑑定評価サマリー、取得額等については、原則として取得決定後速やかに投資家に対して開示します。
e．担当者は、売買に係る折衝状況等その他の情報をコンプライアンス室長に対して適宜報告し、コンプライアンス室長は必要な意見を述べます。
（イ）物件の譲渡
a．利害関係者に対して不動産、不動産の賃借権、地上権並びに不動産、土地の賃借権及び地上権を信託する不動産信託受益権を譲渡する場合は、利害関係者又は投信法施行規則
第244条の２各号に掲げられる者に該当しない不動産鑑定士が鑑定した鑑定評価額（税金、－ 190 －

(190) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0301010_第三部_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

仲介手数料、譲渡費用、信託設定に要した費用、信託勘定内の積立金、信託収益、固定資産税等の期間按分精算額、その他の売却費用等を含みません。）未満の価格にて譲渡してはならないものとします。
b．利害関係者に対してその他の資産を譲渡する場合は、時価が把握できるものは時価によるものとし、それ以外については公正妥当な金額によるものとします。
c．上記a．及びb．による利害関係者に対する物件の譲渡を決定した場合は、本資産運用会
社は速やかに本投資法人に対して報告し、本投資法人は速やかに投資家に対して開示するものとします。
d．譲渡に当たっての鑑定評価サマリー、譲渡額等については、原則として譲渡決定後速やかに、投資家に対して開示します。
e．担当者は、譲渡に係る折衝状況等その他の情報をコンプライアンス室長に対して適宜報告し、コンプライアンス室長は必要な意見を述べます。
（ウ）物件の賃貸
a．利害関係者に対して物件を賃貸する場合（契約更新又は賃料改定を含みます。）は、市
場価格、周辺相場等を調査し、利害関係者でない第三者の意見等を参考とした上、適正と判断される条件で賃貸しなければなりません。
b．上記a．による利害関係者に対する賃貸を決定した場合は、本資産運用会社は速やかに本投資法人に対して報告し、本投資法人は速やかに投資家に対して開示するものとします。
（エ）不動産管理業務等委託
a．利害関係者へ不動産管理業務等を委託する場合は、別途定める「外部委託・評価基準」に基づき、実績、会社信用度等を調査して不動産管理業務を委託する会社を選定し、定期的な評価を行うものとします。
b．委託料については、市場水準、提供役務の内容、業務総量等を勘案し決定するものとします。
c．取得する物件について、利害関係者が既に不動産管理業務等を行っている場合は、取得後の不動産管理業務等は当該利害関係者に委託することとしますが、委託料については、
上記b．に準じて決定されるものとします。
d．上記a．乃至c．による利害関係者に対する不動産管理業務等の委託を決定した場合は、本資産運用会社は速やかに本投資法人に対して報告し、本投資法人は速やかに投資家に対して開示するものとします。
（オ）物件の売買及び賃貸の媒介の委託
a．利害関係者に対する物件の取得又は売買の媒介を委託する場合、利害関係者に対する報酬額は、宅建業法に規定する報酬額の範囲内とし、売買価格の水準、媒介の難易度等を勘案して決定するものとします。

－ 191 －(191) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0301010_第三部_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

b．利害関係者に対して物件の賃貸の媒介を委託する場合、利害関係者に対する報酬額は、宅建業法に規定する報酬額の範囲内とするものとします。
c．上記a．による利害関係者に対する媒介を委託した場合は、本資産運用会社は取引毎に報酬額を本投資法人に対して報告し、本投資法人は取引毎に報酬額を投資家に対して開示するものとします。また、上記b.による利害関係者に対する媒介を委託した場合は、本資産運用会社は営業期間毎に報酬額を本投資法人に対して報告し、本投資法人は営業期間毎に報酬額を投資家に対して開示するものとします。
（カ）工事等の発注
a．本資産運用会社は、別途定める「外部委託・評価基準」に基づき、工事等（工事の設計、工事監理業務等を含みます。）の発注を行う業者の選定を行います。
b．利害関係者へ工事等を発注する場合は、原則として、利害関係者でない第三者の見積り
価格及び内容等と比較検討した上で、適正と判断される条件で工事等の発注を行うものとします。但し、見積り価格が200万円以下の場合又は工事等の内容や性質に照らして特定の工事業者に対して発注することについてやむをえない事由がある場合を除きます。
c．上記b．による利害関係者に対する工事等の発注を行なった場合は、本資産運用会社は営業期間毎に本投資法人に対して報告し、本投資法人は営業期間毎に投資家に対して開示するものとします。
d．緊急を要する場合等特別な事情がある場合は、上記②（ア）の意思決定手続にかかわらず、上記②（ア）の手続を経ることなく「職務権限規程」に基づき工事等の発注を決定することができるものとするが、その場合にはコンプライアンス委員会の事後の承認を受けるものとします。
（キ）資金の調達
資金調達にかかる条件は、市場実勢を勘案して、適正と判断される条件によるものとします。
（５）利害関係人及び主要株主との取引状況等①

資産の取得
本投資法人は、各取得予定資産につき、いずれも本資産運用会社の利害関係人から取得する予定です。また、取得に際して、「東急プラザ 表参道原宿」及び「東急プラザ 赤坂」につき、利害関係人である売主との間で準共有者間協定を締結する予定です。なお、取得予定物件の概要は、前記「第二部 ファンド情報／第１ファンドの状況／２投資方針／（２）投資対象／③
取得予定資産の概要」をご参照ください。

②

資産の賃貸及びプロパティマネジメント
本投資法人は、「COCOEあまがさき（底地）」を除く各取得予定資産につき、本資産運用会
社の利害関係人である東急不動産及び東急不動産ＳＣマネジメントとマスターリース兼プロパ
ティマネジメント委託契約を締結する予定です。

－ 192 －
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また、「エビスキュープラザ」については、東急コミュニティーに建物管理委託を行う予定です。
さらに、「COCOEあまがさき（底地）」については建物の信託受託者である三井住友信託銀行株式会社と借地契約を締結しますが、当該建物を信託財産とする信託契約の受益者は東急不動産です。
なお、各取得予定資産のうち、「東急プラザ 表参道原宿」につき、エンドテナントに東急
ハンズが含まれており、「エビスキュープラザ」につき、エンドテナントに東急スポーツオア
シスが含まれています。
③

東急不動産とのスポンサーサポート契約、東急不動産グループに属する子会社５社との一連のサポート契約
本資産運用会社は、本資産運用会社に100％出資を行っている東急不動産との間で、スポン
サーサポート契約を締結し、また、東急不動産グループに属する子会社５社のサポート提供会
社との間で、各サポート契約を締結しています。なお、スポンサーサポート契約及び各サポー
ト契約の概要は、以下のとおりです。

会社名・「契約名」

スポンサーサポート契約／サポート契約の概要（主な事業内容）
東急不動産株式会社（スポン１．保有不動産等の売却情報提供サポートサー）＜原則＞東急不動産が所有する不動産等のうち、適格不動産を売却しようとする場合、本資産運用会社に対し、当該適格不動産に係る情報（以下、本項目において「保有不「スポンサーサポート契約」

動産等売却情報」といいます。）を遅くとも本資産運用会社以外の第三者に対して情報提供する時点までに提供するとのサポート。

（不動産賃貸・不動産販売・施設運営）

なお、保有不動産等売却情報により、本資産運用会社が本投資法人による当該適格不動産の取得を希望する場合、東急不動産は本資産運用会社と誠実に協議するよう努めるものとされています。
＜例外＞但し、次に掲げる場合、保有不動産等売却情報は提供されません。
・東急不動産が当該適格不動産を取得した時点又は当該適格不動産の開発を開始した
時点において、将来の売却先が決定していた場合又はその売却について第三者と協議が開始されていた場合
・当該適格不動産に共有者、区分所有者又は共同事業者（出資者、融資者等を含みますが、これらに限られません。）が存在する場合であって、本投資法人への情報提供につきそのいずれかの者から同意が得られない場合
・当該適格不動産の売却につき本投資法人以外の第三者が同意権又は優先交渉権を有し、かつ当該第三者が同意しない可能性又は優先交渉権を行使する可能性が高いと合理的に判断される場合
・合理的期間内の事業機会獲得のために必要な取引（等価交換事業、特定の資産購入のための相互売買、再開発事業を行うための売却及び区画整理事業等を含みます
が、これらに限られません。）に関連する場合
・東急不動産グループ各社間の取引の場合
２．第三者不動産等の売却情報提供サポート＜原則＞第三者が売却を予定する不動産等に係る情報（以下、本項において「第三者不動産等売却情報」といいます。）を入手した場合、当該不動産等が適格不動産に該当し、かつ本投資法人への売却が適当な不動産等であると合理的に判断されるときは、
本資産運用会社に対し、第三者不動産等売却情報を速やかに通知するよう努めるとのサポート。
＜例外＞但し、次に掲げる場合、第三者不動産等売却情報は提供されません。
・当該情報提供が東急不動産の締結する他の契約に違背する場合－ 193 －

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・売主、共有者、区分所有者又は共同事業者の承諾を得られない場合又は承諾を得られないと合理的に判断される場合
・売主が売却先を本投資法人以外の第三者に限定する旨の意向を有する場合又はその可能性が高いと合理的に判断される場合
・本投資法人以外の第三者が当該不動産等の売却につき同意権又は優先交渉権を有し、かつ当該第三者が同意しない可能性又は優先交渉権を行使する可能性が高いと合理的に判断される場合
・上記の他、東急不動産における善管注意義務に照らし当該情報の提供が合理的に見て困難である場合
３．ウェアハウジング・サポート
本投資法人又は本資産運用会社が東急不動産に対し、本投資法人への譲渡を前提として一時的に不動産等を保有すること（以下「ウェアハウジング業務」といいます。）の申入れを行った場合、東急不動産は当該ウェアハウジング業務を受託すべく最大限の努力を実施するとのサポート。
４．不動産等の共有検討サポート＜原則＞本投資法人又は本資産運用会社が、本投資法人が保有又は取得する予定の不動産等につき、東急不動産との共有を望んだ場合（以下「共有提案」といいます。）、東急不動産は、共有提案につき真摯に検討するとのサポート。
＜制約＞不動産等の共有検討サポートは以下の制約に服します。
・規模、権利関係、テナント、運営・管理状況等を総合的に勘案し、東急不動産及び本資産運用会社間で合意が成立した場合に限ります。
・不動産等の共有手法は個別の取得資産毎に検討のうえ決定します。
５．アドバイザリーサポート
東急不動産は、本投資法人の資産の運用に関連して、以下の業務委託を随時、本資産運用会社から受託するとのサポート。
・不動産等のデューディリジェンスその他の本投資法人による不動産等の取得に係る補助業務・助言業務
・本投資法人が既に保有し又は取得を検討している不動産等の管理、賃貸、リニュー
アル、開発等に係る補助業務及び助言業務
・その他上記に関連する業務
６．情報交換サポート
以下の事項について東急不動産から本資産運用会社に情報提供を行うとのサポート。本資産運用会社は、かかる情報提供を受け、意見及び情報を交換します。
・不動産等の売買、開発に関するマーケット情報
・不動産等の賃貸マーケットに係る事項
・その他上記に関連する事項
７．人材・ノウハウ提供サポート
本資産運用会社への必要とされる人材の確保（スポンサーより人材の派遣を行うことを含みます。）につき、東急不動産による合理的な範囲での協力を行うとのサポート。
８．本投資法人の投資口購入意向
東急不動産は、本投資法人が発行する投資口に対して下記の意向があることを本資産運用会社に表明します。
・本投資法人が投資口の新規上場に際し新たにその投資口を発行する場合には、当該新規投資口総数のうち10％程度の投資口を購入する意向があること。
・取得した投資口を、東急不動産が、自ら又は関連会社を通じて５年間保有する意向があること。
・本投資法人が新規上場後にその投資口を追加でさらに発行する場合には、当該追加
発行投資口の一部を購入することを真摯に検討する意向があること。
－ 194 －
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９．有効期間、更新に関する事項
・契約の有効期間は契約の締結日から３年間とします。
・但し、東急不動産、本投資法人若しくは本資産運用会社のいずれかが解散した場
合、本資産運用会社が金融商品取引業者ではなくなった場合又は本資産運用会社が本投資法人の資産運用会社ではなくなった場合は、当該有効期間にかかわらず当該時点において何らの通知を要することなく終了するものとします。
・契約は、有効期間満了日の３ヶ月前までに、各当事者が他の当事者に対して契約を更新しない旨を書面により通知しない限り、さらに３年間、同一の条件にて自動更新されるものとし、以後も同様とします。
東急リバブル株式会社

１．保有不動産等の売却情報提供サポート
東急リバブルが所有する不動産等のうち、適格不動産を売却しようとする場合、本「サポート契約」

資産運用会社に対し、当該適格不動産に係る情報（以下、本項目において「保有不動
産等売却情報」といいます。）を遅くとも本資産運用会社以外の第三者に対して情報（土地・建物の仲介・斡旋）

提供する時点までに提供するとのサポート。
なお、保有不動産等売却情報により、本資産運用会社が本投資法人による当該適格不動産の取得を希望する場合、東急リバブルは本資産運用会社と誠実に協議するよう努めるものとされています。
＜例外＞但し、次に掲げる場合、保有不動産等売却情報は提供されません。
・東急リバブルが当該適格不動産を取得した時点又は当該適格不動産の開発を開始した時点において、将来の売却先が決定していた場合又はその売却について第三者と協議が開始されていた場合
・当該適格不動産に共有者、区分所有者又は共同事業者がいる場合で、本投資法人への情報提供につきそのいずれかの者から同意が得られない場合
・当該適格不動産の売却につき本投資法人以外の第三者が同意権又は優先交渉権を有し、かつ当該第三者が同意しない可能性又は優先交渉権を行使する可能性が高いと合理的に判断される場合
２．第三者不動産等の売却情報提供サポート＜原則＞第三者が売却を予定する不動産に係る情報（以下、本項において「第三者不動産等売却情報」といいます。）を東急リバブルが入手した場合、当該不動産等が適格不動産に該当し、かつ本投資法人への売却が適当な不動産等であると合理的に判断されるときは、本資産運用会社に対し、第三者不動産等売却情報を速やかに通知するよ
う努めるとのサポート。
＜例外＞但し、次に掲げる場合、第三者不動産等売却情報は提供されません。
・当該情報提供が東急リバブルの締結する他の契約に違背する場合
・売主、共有者、区分所有者又は共同事業者の承諾を得られない場合又は承諾を得られないと合理的に判断される場合
・売主が売却先を本投資法人以外の第三者に限定する旨の意向を有する場合又はその可能性が高いと合理的に判断される場合
・本投資法人以外の第三者が当該不動産等の売却につき同意権又は優先交渉権を有し、かつ当該第三者が同意しない可能性又は優先交渉権を行使する可能性が高いと合理的に判断される場合
３．情報交換サポート
以下の事項について東急リバブルから本資産運用会社に情報提供を行うとのサポート。本資産運用会社は、かかる情報提供を受け、意見及び情報を交換します。
・不動産等の売買、開発に関するマーケット情報
・不動産等の賃貸マーケットに係る事項
・その他上記に関連する事項－ 195 －
(195) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0301010_第三部_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

４．有効期間、更新に関する事項
・有効期間は、契約の締結日から３年間とします。
・但し、東急リバブル、本投資法人若しくは本資産運用会社のいずれかが解散した場
合、本資産運用会社が金融商品取引業者ではなくなった場合又は本資産運用会社が本投資法人の資産運用会社ではなくなった場合は、当該有効期間にかかわらず当該時点において何らの通知を要することなく終了するものとします。
・契約は、有効期間満了日の３ヶ月前までに、各当事者が他の当事者に対して契約を更新しない旨を書面により通知しない限り、さらに３年間、同一の条件にて自動更新されるものとし、以後も同様とします。
株式会社東急コミュニティー

１．保有不動産等の売却情報提供サポート
東急コミュニティーが所有する不動産等のうち、適格不動産を売却しようとする場「サポート契約」

合、本資産運用会社に対し、当該適格不動産に係る情報（以下、本項目において「保有不動産等売却情報」といいます。）を遅くとも本資産運用会社以外の第三者に対し（マンション及びビルの管理）て情報提供する時点までに提供するとのサポート。
なお、保有不動産等売却情報により、本資産運用会社が本投資法人による当該適格不動産の取得を希望する場合、東急コミュニティーは本資産運用会社と誠実に協議するよう努めるものとされています。
＜例外＞但し、次に掲げる場合、保有不動産等売却情報は提供されません。
・東急コミュニティーが当該適格不動産を取得した時点又は開発を開始した時点において、将来の売却先が決定していた場合又はその売却について第三者と協議が開始されていた場合
・当該適格不動産に共有者、区分所有者又は共同事業者がいる場合で、本投資法人への情報提供につき、そのいずれかの者から同意が得られない場合
・当該適格不動産の売却につき本投資法人以外の第三者が同意権又は優先交渉権を有し、かつ当該第三者が同意しない可能性又は優先交渉権を行使する可能性が高いと合理的に判断される場合
２．関与不動産等の売却情報提供サポート＜原則＞自らが運営管理等で関与する不動産等（以下「関与不動産等」といいます。）のうち、適格不動産の売却予定情報を入手した場合、本資産運用会社に対し、かかる情報（以下、本項目において「関与不動産等売却情報」といいます。）を速やかに通知するよう努めるとのサポート。
＜例外＞但し、次に掲げる場合、関与不動産等売却情報は通知されません。
・当該情報提供が東急コミュニティーの締結する他の契約に違背する場合
・当該情報提供ができないと東急コミュニティーが合理的に判断した場合
３．バックアップＰＭサポート
本投資法人が保有する不動産等について既存のＰＭ業者がそのＰＭ業務を継続しがたいと合理的に判断される事由の発生を本資産運用会社が認識したとき又はその疑いがあると本資産運用会社にて判断したときにおいて、本投資法人又は本資産運用会社
が当該ＰＭ業務の委託を申入れた場合、当該ＰＭ業務を速やかに受託すべく最大限の努力を実施するとのサポート。
４．有効期間、更新に関する事項
・契約の有効期間は、契約の締結日から３年間とします。
・但し、東急コミュニティー、本投資法人若しくは本資産運用会社のいずれかが解散した場合、本資産運用会社が金融商品取引業者ではなくなった場合又は本資産運用
会社が本投資法人の資産運用会社ではなくなった場合は、当該有効期間にかかわらず当該時点において何らの通知を要することなく終了するものとします。
・有効期間満了日の３ヶ月前までに、各当事者が他の当事者に対して契約を更新しない旨を書面により通知しない限り、さらに３年間、同一の条件にて自動更新されるものとし、以後も同様とします。
－ 196 －

(196) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0301010_第三部_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

株式会社東急ハンズ

１．関与不動産等の売却情報提供サポート＜原則＞自らが出店（賃貸借、転貸借、使用貸借等その契約形態を問いません。以下同「サポート契約」

じとします。）、出店検討、又は運営管理等で関与している不動産等（以下、本項において「関与不動産等」といいます。）のうち、適格不動産の売却予定情報を入手し（住生活、手づくりの総合専
門小売業）

た場合、本資産運用会社に対し、かかる情報（以下、本項目において「関与不動産等売却情報」といいます。）を速やかに通知するよう努めるとのサポート。
＜例外＞但し、次に掲げる場合、関与不動産等売却情報は通知されません。
・当該情報提供が東急ハンズの締結する他の契約に違背する場合
・当該情報提供ができないと東急ハンズが合理的に判断した場合
２．テナント出店検討サポート
本投資法人が保有又は取得を検討中の不動産等につき、本投資法人又は本資産運用
会社が東急ハンズに対して出店検討の申入れを行った場合、当該不動産等への出店につき真摯に検討するとのサポート。
３．マーケット情報の提供サポート
本資産運用会社がマーケット情報の提供の申入れを行った場合、かかる情報を提供するよう努めるとのサポート。
＜例外＞但し、次に掲げる場合、マーケット情報は提供されません。
・当該情報提供が東急ハンズの締結する他の契約に違背する場合
・当該情報提供ができないと東急ハンズが合理的に判断した場合
４．有効期間、更新に関する事項
・契約の有効期間は、契約の締結日から３年間とします。
・但し、東急ハンズ、本投資法人若しくは本資産運用会社のいずれかが解散した場
合、本資産運用会社が金融商品取引業者ではなくなった場合又は本資産運用会社が本投資法人の資産運用会社ではなくなった場合は、当該有効期間にかかわらず当該時点において何らの通知を要することなく終了するものとします。
・契約は、有効期間満了日の３ヶ月前までに、各当事者が他の当事者に対して契約を更新しない旨を書面により通知しない限り、さらに３年間、同一の条件にて自動更新されるものとし、以後も同様とします。

株式会社東急スポーツオアシ

１．関与不動産等の売却情報提供サポートス＜原則＞自らが出店、出店検討、又は運営管理等で関与している不動産等（以下、本項において「関与不動産等」といいます。）のうち、適格不動産の売却予定情報を入手「サポート契約」

した場合、本資産運用会社に対し、かかる情報（以下、本項において「関与不動産等売却情報」といいます。）を速やかに通知するよう努めるとのサポート。

（フィットネスクラブの経営）＜例外＞但し、次に掲げる場合、関与不動産等売却情報は通知されません。
・当該情報提供が東急スポーツオアシスの締結する他の契約に違背する場合
・当該情報提供ができないと東急スポーツオアシスが合理的に判断した場合
２．テナント出店検討サポート
本投資法人が保有又は取得を検討中の不動産等につき、本投資法人又は本資産運用
会社が東急スポーツオアシスに対して出店検討の申入れを行った場合、当該不動産等への出店につき真摯に検討するとのサポート。
３．マーケット情報の提供サポート
本資産運用会社がマーケット情報の提供の申入れを行った場合、かかる情報を提供するよう努めるとのサポート。
＜例外＞但し、次に掲げる場合、マーケット情報は提供されません。
・当該情報提供が東急スポーツオアシスの締結する他の契約に違背する場合
・当該情報提供ができないと東急スポーツオアシスが合理的に判断した場合－ 197 －
(197) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0301010_第三部_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

４．有効期間、更新に関する事項
・契約の有効期間は、契約書の締結日から３年間とします。
・但し、東急スポーツオアシス、本投資法人若しくは本資産運用会社のいずれかが解散した場合、本資産運用会社が金融商品取引業者ではなくなった場合又は本資産運用会社が本投資法人の資産運用会社ではなくなった場合は、当該有効期間にかかわらず当該時点において何らの通知を要することなく終了するものとします。
・契約は、有効期間満了日の３ヶ月前までに、各当事者が他の当事者に対して契約を更新しない旨を書面により通知しない限り、さらに３年間、同一の条件にて自動更新されるものとし、以後も同様とします。
東急リロケーション株式会社

１．関与不動産等の売却情報提供サポート＜原則＞自らが出店、出店検討、又は運営管理等で関与している不動産等（以下、本項「サポート契約」

において「関与不動産等」といいます。）のうち、適格不動産の売却予定情報を入手した場合、本資産運用会社に対し、かかる情報（以下、本項目において「関与不動産（不動産の賃貸管理、滞在型
ホテルの経営）等売却情報」といいます。）を速やかに通知するよう努めるとのサポート。
＜例外＞但し、次に掲げる場合、関与不動産等売却情報は通知されません。
・当該情報提供が東急リロケーションの締結する他の契約に違背する場合
・当該情報提供ができないと東急リロケーションが合理的に判断した場合
２．テナント出店検討サポート
本投資法人が保有又は取得を検討中の不動産等につき、本投資法人又は本資産運用
会社が東急リロケーションに対して出店検討の申入れを行った場合、東急リロケー
ションは当該不動産等への出店につき真摯に検討するとのサポート。
３．マーケット情報の提供サポート
本資産運用会社がマーケット情報の提供の申入れを行った場合、かかる情報を提供するよう努めるとのサポート。
＜例外＞但し、次に掲げる場合、マーケット情報は提供されません。
・当該情報提供が東急リロケーションの締結する他の契約に違背する場合
・当該情報提供ができないと東急リロケーションが合理的に判断した場合
４．有効期間、更新に関する事項
・契約の有効期間は、契約書の締結日から３年間とします。
・但し、東急リロケーション、本投資法人若しくは本資産運用会社のいずれかが解散した場合、本資産運用会社が金融商品取引業者ではなくなった場合又は本資産運用
会社が本投資法人の資産運用会社ではなくなった場合は、当該有効期間にかかわらず当該時点において何らの通知を要することなく終了するものとします。
・契約は、有効期間満了日の３ヶ月前までに、各当事者が他の当事者に対して契約を更新しない旨を書面により通知しない限り、さらに３年間、同一の条件にて自動更新されるものとし、以後も同様とします。

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３【投資主・投資法人債権者の権利】（１）投資主の権利
投資主が投信法等及び本投資法人の規約により有する主な権利の内容及び行使手続の概要は次のとおりです。
①

投資口の処分権
投資主は投資口を自由に譲渡することができます（投信法第78条第１項）。本投資口については、投資主は、口座管理機関に対して振替の申請を行い、譲渡人の口座から譲受人の口座に本投資口の振替（譲受人の口座における保有欄の口数を増加させることをいいます。以下同じとします。）が行われることにより、本投資口の譲渡を行うことができます（社債株式等振替法第228条、第140条）。但し、本投資口の譲渡は、本投資口を取得した者の氏名又は名称及び住所を投資主名簿に記載し、又は記録しなければ、本投資法人に対抗することができません（投信法第79条第１項）。なお、投資主名簿の記載又は記録は、総投資主通知（保管振替機構
が、本投資法人に対して行う、投資主の氏名又は名称及び住所並びに保有する投資口数、基準日等の通知をいいます。）により行われます（社債株式等振替法第228条、第151条第１項、第152条第１項）。

②

投資証券交付請求権
本投資口については、本投資法人は、投資証券を発行することができません（社債株式等振替法第227条第１項）。但し、投資主は、保管振替機構が振替機関の指定を取り消された場合
若しくは当該指定が効力を失った場合であって保管振替機構の振替業を承継する者が存しない
場合、又は本投資口が振替機関によって取り扱われなくなった場合は、本投資法人に対して、投資証券の発行を請求することができます（社債株式等振替法第227条第２項）。

③

金銭分配請求権
投資主は、投信法及び本投資法人の規約に定められた金銭の分配方針に従って作成され、役員会の承認を得た金銭の分配に係る計算書に従い、金銭の分配を受ける権利を有しています（投信法第77条第２項第１号、第137条第１項、第２項）。なお、分配金は金銭により分配するものとし、原則として決算期から３ヶ月以内に、決算期現在の最終の投資主名簿に記載又は記録のある投資主又は登録投資口質権者を対象に、投資口の口数に応じて分配します（規約第35条第３項）。

④

残余財産分配請求権
本投資法人が解散し、清算される場合、投資主は、各投資主の有する投資口の口数に応じて残余財産の分配を受ける権利を有しています（投信法第77条第２項第２号、第158条第２項）。
但し、本投資法人は、投資主の請求による投資口の払戻しは行いません（規約第５条）。

⑤

議決権
投信法又は本投資法人の規約により定められる一定の事項は、投資主により構成される投資主総会で決議されます（投信法第89条）。
投資主はその有する投資口１口につき１個の議決権を有します（投信法第94条第１項、会社法第308条第１項本文）。投資主総会においては、原則として発行済投資口の過半数の投資口－ 199 －

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を有する投資主が出席し、出席した当該投資主の議決権の過半数をもって決議されますが（投信法第93条の２第１項、規約第11条第１項）、規約の変更その他一定の重要事項に関しては、
発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席し、出席した当該投資主の議決権の３分の２以上に当たる多数をもって決議されなければなりません（投信法第140条、第93条の２第２項）。
投資主は、投資主総会に出席する代わりに書面による議決権の行使をすることも可能です（投信法第90条の２第２項、規約第12条第１項）。その場合には、議決権行使書面に必要な事項を記載し、法令で定める時までに当該記載をした議決権行使書面を本投資法人に提出しなけ
ればなりません（投信法第92条第１項、規約第12条第１項）。
議決権は、代理人をもって行使することができますが（投信法第94条第１項、会社法第310条第１項）、投資主が代理人をもって議決権を行使しようとするときは、その代理人は本投資法人の議決権を行使することができる投資主１人に限られます（規約第11条第２項）。また、投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主は、その投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きます。）について賛成したものとみなされます（投信法第93条第１項、規約第14条第１項）。
投資主総会において権利を行使すべき投資主は、本投資法人が役員会の決議を経て法令に従い予め公告し定める基準日現在の最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主とします（投信法第77条の３第２項、規約第15条第１項）。
⑥

その他投資主総会に関する権利
発行済投資口の100分の３以上の口数の投資口を６ヶ月前から引き続き有する投資主は、執行役員に対し、会議の目的である事項及び招集の理由を示して、投資主総会の招集を請求することができます（投信法第90条第３項、会社法第297条第１項）。
発行済投資口の100分の１以上の口数の投資口を６ヶ月前から引き続き有する投資主は、執行役員に対し、投資主総会の日の８週間前までに一定の事項を投資主総会の目的とすることを請求することができます。但し、その事項が投資主総会の決議すべきものでない場合はこの限りではありません（投信法第94条第１項、会社法第303条第２項）。
発行済投資口の100分の１以上の口数の投資口を６ヶ月前から引き続き有する投資主は、投資主総会に係る招集の手続及び決議の方法を調査させるため、投資主総会に先立って検査役の選任を監督官庁に請求することができます（投信法第94条第１項、会社法第306条第１項）。
投資主は、①招集の手続又は決議の方法が法令若しくは規約に違反し又は著しく不公正なとき、②決議の内容が規約に違反するとき、又は③決議につき特別の利害関係を有する者が議決権を行使したことによって著しく不当な決議がなされたときは、当該決議の日から３ヶ月以内に、訴えをもって投資主総会の決議の取消しを請求することができます（投信法第94条第２項、会社法第831条）。また、投資主総会の決議が存在しない場合又は決議の内容が法令に違反する場合には、それぞれ投資主総会の決議の不存在又は無効を確認する訴えを提起することができます（投信法第94条第２項、会社法第830条）。

⑦

代表訴訟提起権、違法行為差止請求権及び役員解任請求権６ヶ月前から引き続き投資口を有する投資主は、本投資法人に対して書面にて、資産運用会
社、一般事務受託者、執行役員又は監督役員の責任を追及する訴えの提起を請求することができるほか（投信法第116条、第119条第３項、第204条第３項、会社法第847条第１項）、執行役
員が投資法人の目的の範囲外の行為その他法令若しくは規約に違反する行為をし、又はこれらの行為をするおそれがある場合において、当該行為によって本投資法人に回復することができない損害が生ずるおそれがあるときは、当該執行役員に対してその行為をやめることを請求することができます（投信法第109条第５項、会社法第360条第１項）。
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執行役員及び監督役員並びに会計監査人は投資主総会の決議により解任することができます
が（投信法第104条第１項）、執行役員又は監督役員の職務の執行に関して不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があったにもかかわらず、投資主総会において当該執行役員又は監督役員を解任する旨の議案が否決された場合には、発行済投資口の100分の３以上の口数の投資口を６ヶ月前から引き続き有する投資主は、当該投資主総会の日から30日以内に訴えをもって当該執行役員又は監督役員の解任を請求することができます（投信法第104条第３項、会社法第854条第１項第２号）。
投資主は、新投資口発行について重大な法令・規約違反があった場合には、新投資口発行の効力が生じた日から６ヶ月以内に本投資法人に対して投資口の追加発行の無効確認の訴えを提起することができます（投信法第84条第２項、会社法第828条第１項第２号、第２項第２号）。
投資主は、本投資法人の合併がある場合で、その手続に瑕疵があったときは、本投資法人に対して合併の効力が生じた日から６ヶ月以内に合併無効確認の訴えを提起することができます（投信法第150条、会社法第828条第１項第７号、第８号、第２項第７号、第８号）。
⑧

帳簿等閲覧請求権
投資主は、本投資法人の営業時間内は、いつでも、請求の理由を明らかにして、会計帳簿又はこれに関連する資料の閲覧又は謄写を請求することができます（投信法第128条の３）。

⑨

少数投資主権等の行使手続
振替投資口に係る少数投資主権等は、投資主名簿の記載又は記録ではなく、振替口座簿の記載又は記録により判定されることになります（社債株式等振替法第228条、第154条第１項）。
したがって、少数投資主権等を行使しようとする投資主は、保管振替機関が個別投資主通知（保管振替機関が、本投資法人に対して行う、投資主の氏名又は名称、保有投資口数等の通知をいいます。以下同じとします。）を行うよう、投資主の口座を開設している口座管理機関に対して申し出ることができます（社債株式等振替法第228条、第154条第３項、第４項）。投資
主は、かかる個別投資主通知が本投資法人に対して行われた後４週間が経過する日までに限り、
少数投資主権等を行使することができます（社債株式等振替法第228条、第154条第２項、社債、株式等の振替に関する法律施行令第40条）。

（２）投資法人債権者の権利
投資法人債権者が投信法等により有する主な権利の内容は、次のとおりです。
①

元利金支払請求権
投資法人債権者は、投資法人債の要項に従い、元利金の支払いを受けることができます。

②

投資法人債の譲渡
投資法人債券を発行する旨の定めのある投資法人債の移転は、譲渡人及び譲受人間の意思表
示及び投資法人債券を交付することにより行われます（投信法第139条の７、会社法第687条）。
このうち、取得者が、記名式の投資法人債の譲渡を第三者に対抗するためには、投資法人債券を交付することが必要であり、投資法人に対抗するためには、取得者の氏名又は名称及び住所を投資法人債原簿に記載又は記録することが必要です（投信法第139条の７、会社法第688条第２項）。これに対し、取得者が、無記名式の投資法人債の譲渡を第三者及び投資法人に対抗するためには、投資法人債券を交付することが必要です（投信法第139条の７、会社法第688条第３項）。
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振替投資法人債については、投資法人債権者は、口座管理機関に対して振替の申請を行い、譲渡人の口座から譲受人の口座に振替投資法人債の振替が行われることにより、当該振替投資
法人債の譲渡を行うことができます（社債株式等振替法第115条、第73条）。なお、振替投資法人債については、本投資法人は、投資法人債券を発行することができません（社債株式等振替法第115条、第67条第１項）。但し、投資法人債権者は、保管振替機構が振替機関の指定を取り消された場合若しくは当該指定が効力を失った場合であって保管振替機構の振替業を承継する者が存しない場合、又は当該振替投資法人債が振替機関によって取り扱われなくなった場
合は、本投資法人に対して、投資法人債券の発行を請求することができます（社債株式等振替法第115条、第67条第２項）。
③

投資法人債権者集会における議決権（ア）投資法人債権者集会は、投信法に規定のある場合のほか、投資法人債権者の利害に関する事項について、決議を行うことができます（投信法第139条の10第２項、会社法第716条）。
投資法人債権者集会において、投資法人債権者は、その有する投資法人債の金額の合計額に応じて議決権を行使することができます（投信法第139条の10第２項、会社法第723条第１項）。投資法人債権者は、投資法人債権者集会に出席する代わりに書面によって議決権を行使することも可能です（投信法第139条の10第２項、会社法第726条）。
投資法人債権者集会における決議は、裁判所の認可によってその効力を生じます（投信法第139条の10第２項、会社法第734条）。
（イ）投資法人債権者集会の決議方法は、以下のとおりです（投信法第139条の10第２項、
会社法第724条）。
a．法令及び投資法人債の要項に別段の定めがある場合のほか、原則として、決議に出席した議決権者の議決権の総額の２分の１を超える議決権を有する者の同意をもって行われます（普通決議）。
b．投資法人債権者集会の決議は、一定の重要な事項については、議決権者の議決権の総額の５分の１以上で、かつ、出席した議決権者の議決権の総額の３分の２以上の議決権を有する者の同意をもって行われます（特別決議）。
（ウ）投資法人債総額（償還済みの額を除きます。）の10分の１以上に当たる投資法人債を保有する投資法人債権者は、本投資法人又は投資法人債管理者に対して、会議の目的たる事項及び招集の理由を示して、投資法人債権者集会の招集を請求することができます（投信法第139条の10第２項、会社法第718条第１項）。
かかる請求がなされた後、遅滞なく投資法人債権者集会の招集手続がなされない場
合等には、かかる請求を行った投資法人債権者は、裁判所の許可を得て投資法人債権者集会の招集をすることができます（投信法第139条の10第２項、会社法第718条第３項）。
（エ）投資法人債権者は、本投資法人の営業時間内に、投資法人債権者集会の議事録の閲覧又は謄写を請求することができます（投信法第139条の10第２項、会社法第731条第３項）。

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④

投資法人債管理者
本投資法人は、投資法人債を発行する場合には、投資法人債管理者を定め、投資法人債権者のために、弁済の受領、債権の保全その他の投資法人債の管理を行うことを委託しなければなりません。但し、各投資法人債の金額が１億円以上である場合については、この限りではありません（投信法第139条の８）。

（３）短期投資法人債権者の権利
短期投資法人債権者が投信法等により有する主な権利の内容は、次のとおりです。
①

元金支払請求権
短期投資法人債権者は、短期投資法人債の要項に従い、元金の支払いを受けることができます。

②

短期投資法人債の譲渡
本投資法人が短期投資法人債について社債株式等振替法に基づく短期社債振替制度において振替機関が取り扱うことに同意した場合には、振替投資法人債権者は、口座管理機関に対して振替の申請を行い、譲渡人の口座から譲受人の口座に短期投資法人債の振替が行われることにより、当該短期投資法人債の譲渡を行うことができます（社債株式等振替法第115条、第69条
第１項第１号、第73条）。

③

短期投資法人債権者集会
短期投資法人債については投信法第139条の12の規定により、同法139条の10の適用を受けないことから、投資法人債権者集会は組織されません。

④

短期投資法人債管理者
短期投資法人債については投信法第139条の12の規定により、同法第139条の８の適用を受けないことから、短期投資法人債の管理を行う投資法人債管理者は設置されません。

⑤

担保提供制限条項
短期投資法人債は投信法第139条の12の規定により、担保付社債信託法の規定に基づき担保を設定することができません。

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第４【関係法人の状況】
１【資産運用会社の概況】（１）【名称、資本金の額及び事業の内容】①

名称
東急不動産アクティビア投信株式会社（TLC Activia Investment Management Inc.）

②

資本金の額
300百万円（本書の日付現在）

③

事業の内容
（ア）金融商品取引法第２条第８項第12号イに規定する投資法人の資産の運用に係る業務（イ）業府令第68条第14号に規定する不動産の管理業務（ウ）宅建業法第２条第２号に規定する宅地建物取引業に係る業務（エ）宅建業法第50条の２第１項第１号に規定する取引一任代理等に係る業務（オ）業府令第68条第18号に規定する投資法人の機関の運営に関する事務の受託（カ）前各号に付帯関連する一切の業務④

沿革
本資産運用会社は、日本法上の株式会社として設立された金融商品取引業者です。主な変遷
は以下のとおりです。なお、この他に、本書の日付までの間、合併等の変更はありません。
平成22年11月15日

会社設立（旧商号：TLCタウンシップ株式会社）

平成23年１月７日

宅地建物取引業者としての免許取得（東京都知事（１）第92551号）

平成23年６月16日

宅地建物取引業法の取引一任代理等の認可取得（国土交通大臣認可第67号）

平成23年６月29日

金融商品取引法第29条に基づく金融商品取引業者としての登録（関東財務局長（金商）第2551号）

平成23年９月７日

本投資法人との間で資産運用委託契約締結

平成24年１月19日

社団法人投資信託協会入会

平成24年４月１日

東急不動産アクティビア投信株式会社に商号変更－ 204 －
(204) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0304010_第４_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

（２）【運用体制】
本資産運用会社における組織及び意思決定手続は、以下のとおりです。
①

組織
株主総会
監査役
取締役会
コンプライアンス委員会
代表取締役社長

内部監査室

企画部

投資委員会
コンプライアンス室

管理部

ファンドマネジメント部

資産運用部（ア）取締役会
本資産運用会社の経営戦略を含む経営の基本的重要事項についての意思決定を行う機関は取締役会であり、取締役会は原則として３ヶ月に１回以上開催され、業務執行の基本方針を決定するとともに、代表取締役による職務の執行を監督します。また、取締役会は、コンプ
ライアンス室長の選任及び解任についても決議を行います。
（イ）企画部、管理部、ファンドマネジメント部、資産運用部、コンプライアンス室及び内部
監査室
本資産運用会社は、企画部、管理部、ファンドマネジメント部、資産運用部、コンプライ
アンス室及び内部監査室を設置しています。企画部は、本資産運用会社の各種庶務業務、経営管理全般、法令遵守の管理に関する事項等の業務を行います。管理部は、本資産運用会社の資金計画案の策定、資金調達に関する事項、経理及び決算に関する事項、ＩＴ環境に関する事項等の業務を行います。ファンドマネジメント部は、受託投資法人の資金計画案の策定、資金調達に関する事項、経理及び決算に関する事項、ＩＲ及び広報に関する事項等の業務を行います。資産運用部は、投資運用業の業務を所管します。コンプライアンス室は、コンプ
ライアンスに関する業務を行います。なお、コンプライアンス室にはコンプライアンス室長
１名を置きます。内部監査室は、内部監査を行います。なお、内部監査室には内部監査室長
１名を置きます。
（ウ）投資委員会及びコンプライアンス委員会
本資産運用会社は、運用資産の取得、売却等に係る投資判断に際し、投資委員会を開催しその決議を得ます。また、本資産運用会社は、投資判断にあたっての手続の法令及び社内規
程の遵守のチェックを行うため、コンプライアンス委員会を開催し、その決議を得ることとしています。

－ 205 －
(205) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0304010_第４_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc詳細については、それぞれ、後記「③投資運用の意思決定機構」及び「④コンプライアン
ス体制（法令等遵守確保のための体制）」をご参照ください。
②

業務分掌体制本投資法人の資産運用に関与する本資産運用会社の各組織・機関の主な業務・権限は次のとおりです。
＜各組織の業務の概略＞
組織名称
企画部

管理部

各組織の業務の概略＜本資産運用会社の下記業務＞（１）所管の社内規程の起案（２）経営管理全般（３）監督官庁の対応に関する事項（４）什器・備品の管理に関する事項（５）契約書等重要な法律文書のチェック業務（６）法定開示資料の作成に関する事項（７）法制度・投資信託のストラクチャーのフォローアップに関する事項（８）重要文書及び印章等の管理・保管に関する事項（９）法的紛争に関する業務（10）役員の秘書業務に関する事項（11）社内教育・研修に関する事項（12）広告審査に関する事項（13）内部監査室及びコンプライアンス室の業務のサポート（14）情報セキュリティに関する事項（15）その他庶務事項＜本資産運用会社の下記業務＞（１）所管の社内規程の起案（２）財務・会計全般に関する事項（３）ＩＴ環境等のシステム管理に関する事項

ファンドマネジメント部 ＜本資産運用会社の下記業務＞（１）所管の社内規程の起案＜本投資法人に係る下記業務＞（１）資金計画案の策定（２）資金の調達（３）財務に関する事項（４）経理及び決算に関する事項（５）ＩＲ及び広報に関する事項（資産運用報告・有価証券報告書等の法定開示書類作成業務を含みますが、当該業務に限定されません。）（６）ディスクロージャーに関する事項（７）一般事務受託者（計算事務）との対応等に関する事項（８）配当政策に関する事項（９）余資運用に関する事項（10）投資主総会及び役員会の運営企画全般（11）投資主からの照会に対する対応（12）役員の業務補助に関する事項－ 206 －
(206) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0304010_第４_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

組織名称
資産運用部

コンプライアンス室

内部監査室

投資委員会

各組織の業務の概略＜本資産運用会社の下記業務＞（１）所管の社内規程の起案＜本投資法人に係る下記業務＞（１）運用ガイドライン等の投資方針の起案（２）不動産等の取得及び処分に関する事項（３）ポートフォリオ全般に係る基本方針及び物件別収支計画（資産管理計画を含みます。）の総括並びに運用に関する計数管理に関する事項（４）資産に係る基本方針及び物件別収支計画（資産管理計画を含みます。）の策定に関する事項（５）資産管理計画の起案に関する以下の事項（ア）運用状況の管理、報告に関する事項（イ）賃貸借、管理及び大規模修繕に関する事項（ウ）資産に関する調査、評価に関する事項（エ）運用資産の運用手法の研究・開発に関する事項（オ）市場調査に関する事項（６）投資委員会の事務局に関する事項（７）売買市場等運用資産の評価手法の研究・開発に関する事項（８）不動産市場等の調査・分析に関する事項＜本資産運用会社の下記業務＞（１）所管の社内規程の起案（２）コンプライアンスに関する基本事項の起案及び実施の統括の起案及び実施の統括（３）法令遵守の管理に関する事項（４）コンプライアンス状況に関するコンプライアンス委員会宛
報告（５）コンプライアンスプログラムの起案（６）その他コンプライアンス推進に係る事項＜本投資法人に係る下記業務＞（１）コンプライアンス委員会の事務局に関する事項（２）投資委員会の検討事項に関わる起案文書の内容審査＜本資産運用会社の下記業務＞（１）内部監査に関する事項（２）内部監査計画の起案（３）内部監査の実施（４）内部監査調書、内部監査報告書、内部監査指示書の作成＜本投資法人に係る下記業務＞（１）資産の運用に係る基本的な投資方針の策定及び変更（２）資産の取得又は処分及びその条件等の決定及び変更（３）資産管理計画の策定及び変更（４）資産の管理に係る基本的な方針の策定及び変更（５）資産の管理に係る重要な決定及び変更（６）資金調達及び配当政策に係る基本的な方針の策定及び変更（７）資金調達及び配当政策に係る決定及び変更（８）利害関係者取引に係る事項（但し、「利害関係者取引規程」にて投資委員会による事前の承認を必要としない旨定められる取引を除きます。）（９）その他、上記に係る重要事項－ 207 －

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組織名称

各組織の業務の概略

コンプライアンス委員会 ＜本投資法人に係る下記業務＞（１）以下の事項についての決議（ア）利害関係者取引に係る事項（但し、「利害関係者取引規程」にてコンプライアンス委員会による事前の承認を必要としない旨定められる取引を除きます。）（イ）法令等遵守上不適切な行為に対する改善措置又は将来における防止措置等の審議・決定（ウ）その他、コンプライアンス室長がコンプライアンス委
員会での審議が必要であると判断した重要事項（２）以下の事項につき、「利害関係者取引規程」に定める利害関係者との取引が含まれるもの、又はコンプライアンス
室長がコンプライアンス委員会での審議が必要と判断した場合の決議（ア）資産の運用に係る基本的な投資方針の策定及び変更（イ）資産の取得又は処分及びその条件等の決定及び変更（ウ）資産管理計画の策定及び変更（エ）資産の管理に係る基本的な方針の策定及び変更（オ）資金調達及び配当政策に係る基本的な方針の策定及び変更③

投資運用の意思決定機構（ア）投資委員会
a．構成員
代表取締役、取締役（非常勤取締役を除きます。）、資産運用部長、ファンドマネジメ
ント部長、取締役会が選任する本件適格不動産鑑定士（注）、コンプライアンス室長（但し、議決権は有しないものとします。）（注）「本件適格不動産鑑定士」とは、「利害関係者取引規程」に定める利害関係者との間の取引に関する投資委員会においては、審査対象となる取引に関する不動産鑑定報告書等を作成した不動産鑑定士並びに利害関係者に該当する不動産鑑定士及び当該利害関係者に雇用されている不動産鑑定士以外の不動産鑑定士をいい、利害関係者との取引以外の事項に関する投資委員会においては、審査対象となる取引に関する不動産鑑定報告書等を作成した不動産鑑定士以外の不動産鑑定士をいいます。

b．委員長
代表取締役
c．開催時期
委員長の招集により原則として３ヶ月に１回以上開催され、臨時の委員会は必要に応じて随時開催されます。
d．審議事項（ⅰ）本投資法人の資産の運用に係る基本的な投資方針の策定及び変更（ⅱ）本投資法人の資産の取得又は処分及びその条件等の決定及び変更（ⅲ）本投資法人の資産管理計画の策定及び変更（ⅳ）本投資法人の資産の管理に係る基本的な方針の策定及び変更（ⅴ）本投資法人の資産の管理に係る重要な決定及び変更－ 208 －
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（ⅵ）本投資法人の資金調達及び配当政策に係る基本的な方針の策定及び変更（ⅶ）本投資法人の資金調達及び配当政策に係る決定及び変更（ⅷ）本投資法人の利害関係者との取引に係る事項（但し、「利害関係者取引規程」にて投資委員会による事前の承認を必要としない旨定められる取引を除きます。）（ⅸ）その他の重要事項
e．審議方法
投資委員会の決議は、原則として対象となる議案について議決権を有する全委員が出席し（但し、投資委員会において、審議の対象が、上記「d.審議事項」に記載の（ⅰ）、（ⅲ）、（ⅳ）、（ⅴ）、（ⅵ）、（ⅶ）又は（ⅷ）に規定する議案等、取引の対象となる不動産等の価格の妥当性が問題とならない場合には、本件適格不動産鑑定士の出席を要しません。また、投資委員会に、本件適格不動産鑑定士の出席を要する場合において、本件適格不動産鑑定士が出席できない場合には、本件適格不動産鑑定士は、事前に意見書等のオピニオン（但し、当該審議事項についての賛否にかかる意見を付したものに限ります。）を投資委員会に対し提出することにより、出席しているとみなされます。）、出席した委員の全会一致の賛成（但し、出席しているとみなされる本件適格不動産鑑定士は、オピニオンに賛成意見が付されていた場合に限り、決議に賛成したものとみなされます。）により決せられます。
なお、委員は１人につき１個の議決権を有するものとしますが、職位を兼任している場
合も、その者の議決権は１個とします。但し、対象となる議案について特別の利害関係を有する委員は、決議に加わることができないものとします。また、コンプライアンス室長
は議決権を有しないものとします。
委員は、オブザーバーを投資委員会に同席させて、その意見又は説明を求めることができます。
（イ）資産の運用に係る投資方針の決定を行う社内組織に関する事項
本資産運用会社は、本投資法人の規約に従って、本投資法人のための資産の運用についての基本的な投資方針等を定める運用ガイドライン、資産運用計画書及び資産管理計画書を制定しています。これらの運用ガイドライン等の投資方針の決定及び変更については、以下に詳細を記載するように、担当部により案が起案され、コンプライアンス室長が法令等遵守上の問題の有無について審査・承認し、本資産運用会社の投資委員会等において内容を審議・決議した後、本資産運用会社の取締役会において最終的に審議・決議を経た上で、決定されます。
資産の運用に係る投資方針の決定に関する具体的な決裁手続の流れは以下のとおりです。

－ 209 －
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資産の運用に係る投資方針に関する意思決定フロー

資産運用部による起案
修正及び再
提出の指示
コンプライアンス室長による承認
法令・諸規則の違反その他コンプライアンス上の問題点の有無の確認

資産運用部が投資方針案を投資委員会に上程
修正及び再
上程又は廃
案の指示
投資委員会における審議及び決議（コンプライアンス室長は、審議経過に問題があると判断した場合には、投資委員会の審議の中断を命じることができます。）
利害関係者との取引に該当する場合又はコンプライアンス室長が必要と判断した場合
差し戻し
コンプライアンス委員会による審議及び決議

取締役会における決議

本投資法人への報告－ 210 －
(210) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0304010_第４_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

差し戻しa．資産運用部による起案と資産運用部による投資委員会への上程
まず、資産運用部が、部内での詳細な検討を経た後に、運用ガイドライン等の投資方針案を起案します。
資産運用部は、当該投資方針案及びその付随関連資料をコンプライアンス室長に提出し、当該投資方針案に関する法令等の遵守（役職員が法令等の趣旨及び内容を正確に理解し、これらを遵守し、誠実かつ公正な企業活動を遂行することをいいます。以下同じです。）
その他法令等遵守上の問題（以下「法令等遵守上の問題」といいます。）の有無に関して審査を受け、その承認を得なければなりません。コンプライアンス室長は、当該投資方針
案に法令等遵守上の問題がないと判断した場合には、当該投資方針案を承認し、その旨を当該起案を行った資産運用部に対して連絡します。
資産運用部は、コンプライアンス室長の承認を受けた当該投資方針案を投資委員会に議案として上程します。
これに対して、コンプライアンス室長が当該投資方針案について法令等遵守上の問題が存在すると判断した場合には、コンプライアンス室長は起案した資産運用部に対して当該投資方針案の修正及び再提出を指示します。修正及び再提出の指示を受けた投資方針案については、修正後に再度、コンプライアンス室長による法令等遵守上の問題の有無に関する審査を受け、その承認を得た後でなければ、資産運用部は、投資委員会に上程することができないものとします。
b．投資委員会における審議及び決議
投資委員会は、資産運用部により上程された投資方針案について、本投資法人の規約との整合性、その時々の不動産市場の動向、本投資法人のポートフォリオの内容等の本投資法人の資産運用における投資戦略等の観点から、投資方針案の内容を検討し、当該投資方
針案の採否につき決議します。
投資委員会の承認が得られた場合、資産運用部は、当該投資方針案を取締役会に上程するとともに、当該投資方針案の付随関連資料を取締役会に提出するものとします。但し、コンプライアンス室長は、投資委員会での議事進行等の手続に法令違反等の問題があると判断した場合には、投資委員会で異議又は意見を述べること及び必要に応じて投資委員会の審議を中断することができます。
これに対して、投資委員会の承認が得られない場合、投資委員会は資産運用部に問題点等を指摘し、投資方針案の修正及び再上程又は廃案を指示します。
投資委員会の審議及び決議を経た投資方針案がコンプライアンス委員会への上程を必要としない場合、資産運用部は、決議を経た当該投資方針案を取締役会に上程するとともに、
当該投資方針案の付随関連資料を取締役会に提出するものとします。
c．コンプライアンス委員会での審議及び決議
資産運用部は、投資方針案が本資産運用会社の「利害関係者取引規程」で定める利害関係者取引に該当する場合又はコンプライアンス室長が必要と判断した場合、投資委員会における審議及び決議の後、当該投資方針案をコンプライアンス委員会に議案として上程するとともに、その付随関連資料をコンプライアンス委員会に提出するものとします。
コンプライアンス委員会において、当該投資方針案に法令等遵守上の問題がないと判断され、その承認を得た場合、資産運用部は、当該投資方針案を取締役会に議案として上程します。
これに対して、コンプライアンス委員会において、当該投資方針案について法令等遵守上の問題が存在すると判断され、その承認を得られなかった場合、コンプライアンス委員
会は投資委員会の委員長に対して問題点等を指摘し、当該投資方針案を差し戻します。投資委員会に差し戻しを受けた投資方針案については、内容の変更後に再度、コンプライア
ンス委員会による法令等遵守上の問題の有無に関する審査を受け、その承認を得た後でなければ、取締役会に議案として上程することができません。
－ 211 －
(211) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0304010_第４_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

但し、コンプライアンス委員会において、当該投資方針案に関し、軽微な変更若しくは修正を加え、又は条件を付すことにより、法令等遵守上の問題を解決できると判断された
ときは、コンプライアンス委員会は、コンプライアンス室長の承諾を得た上で、当該投資方針案を投資委員会へ差し戻すことなく、自ら変更若しくは修正され、又は条件を付された内容をもって投資方針案とし、当該投資方針案を議案として取締役会に上程させることができるものとします。
d．取締役会での審議及び決議
取締役会は、不動産及び市場の動向、本投資法人の投資戦略及び諸法令の遵守状況等を総合的に勘案し、当該投資方針案を承認するか否かを審議します。
取締役会が当該投資方針案を承認したときは、当該投資方針案が本資産運用会社で決定されたこととなります。取締役会で承認された運用ガイドライン等については、本投資法
人へ報告するものとします。
これに対して、取締役会が当該投資方針案を承認しないときは、投資委員会に問題点等を指摘し、当該投資方針案等の修正及び再上程又は廃案等を指示するものとします。投資委員会の委員長に対し、投資方針案の修正及び再提出の指示がなされた場合、当該投資方
針案については、再度、投資委員会において審議を受け、その承認を得た後でなければ取締役会への議案の上程ができないものとします。
（ウ）運用資産の取得を行う社内組織に関する事項
資産運用部長は、取締役会で決議された本投資法人の資産運用に係る投資方針に基づき、各部門の担当者に対して具体的な運用についての指示を行います。本投資法人の資産の具体的な運用については、資産運用部が行います。
運用資産の取得に関する具体的な流れは以下のとおりです。

－ 212 －
(212) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0304010_第４_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

運用資産の取得に関する意思決定フロー

資産運用部による取得候補運用資産の選定、物件デューディリジェンス及び取得計画案の起案
中止又は内
容の変更の
指示
コンプライアンス室長による承認
法令・諸規則の違反その他コンプライアンス上の問題点の有無の確認

資産運用部が取得計画案を投資委員会に上程
中止又は内
容の変更の
指示
投資委員会における審議及び決議（コンプライアンス室長は、審議経過に問題があると判断した場合には、投資委員会の審議の中断を命じることができます。）
利害関係者との取引に該当する場合又はコンプライアンス室長が必要と判断した場合
差し戻し
コンプライアンス委員会による審議及び決議

取締役会における決議

本投資法人への報告－ 213 －
(213) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0304010_第４_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

差し戻しa．資産運用部による取得候補の選定、取得計画案の起案と資産運用部による投資委員会への上程
資産運用部の担当者は、取得候補の運用資産を選定し、当該運用資産に関する詳細な物
件デューディリジェンス（鑑定価格調査、建物診断調査、土壌汚染調査、地震リスク調査、法務調査等）を行い、その結果を踏まえた運用資産の取得計画案を起案します。
資産運用部は、当該取得計画案及びその付随関連資料をコンプライアンス室長に提出し、取得計画案に関する法令等遵守上の問題の有無に関して審査を受け、その承認を得なければなりません。
コンプライアンス室長は当該取得計画案に法令等遵守上の問題がないと判断した場合には、当該取得計画案を承認し、その旨を当該起案を行った資産運用部に対して連絡します。
資産運用部は、コンプライアンス室長の承認を受けた当該取得計画案を投資委員会に議案として上程します。
これに対して、コンプライアンス室長が当該取得計画案について法令等遵守上の問題が存在すると判断した場合には、コンプライアンス室長は起案した資産運用部に対して当該取得計画案の中止又は内容の変更を指示します。
内容の変更の指示を受けた取得計画案については、内容の変更を行った後に再度、コン
プライアンス室長による法令等遵守上の問題の有無に関する審査を受け、その承認を得た後でなければ、資産運用部は、投資委員会に上程することができないものとします。なお、起案の中止の指示を受けた取得計画案については、投資委員会に上程することができない
ものとします。
b．投資委員会における審議及び決議
投資委員会では、当該運用資産が本投資法人の投資方針に適合していることを確認するとともに、デューディリジェンスの結果を踏まえた適正な取得価格であるか等の審議を行い、当該運用資産に関する取得の実行及び取得価格の承認を含めた決議を行います。
投資委員会の承認が得られた場合、資産運用部は、当該取得計画案を取締役会に上程するとともに当該取得計画案の付随関連資料を取締役会に提出するものとします。但し、コンプライアンス室長は、投資委員会での議事進行等の手続に法令違反等の問題があると判断した場合には、投資委員会で異議又は意見を述べること及び必要に応じて投資委員会の審議を中断することができます。
これに対して、投資委員会の承認が得られない場合は、投資委員会は資産運用部に問題点等を指摘し、当該取得計画案の中止又は内容の変更を指示します。
当該運用資産の売主が利害関係者である場合には、鑑定評価額を取得価格（消費税及び固定資産税の精算金等を除きます。）の上限とします。但し、利害関係者が本投資法人への譲渡を前提に、一時的にSPCの組成を行う等して負担した取得費用が存する場合は、当該費用を鑑定評価額に加えた額を上限額とすることができるものとします。また、かかる
SPCにおいて負担した取得費用の内、仲介手数料、信託登記に関する登録免許税、信託登記等に付随する司法書士報酬及び当初信託報酬相当額を当該物件取得価格に含めることができるものとします。
投資委員会の審議及び決議を経た取得計画案がコンプライアンス委員会に対する上程を必要としない場合、資産運用部は、決議を経た取得計画案を取締役会に上程するとともに、当該取得計画案の付随関連資料を取締役会に提出するものとします。
c．コンプライアンス委員会での審議及び決議
資産運用部は、当該取得計画案が本資産運用会社の「利害関係者取引規程」で定める利害関係者との取引に該当する場合又はコンプライアンス室長が必要と判断した場合、投資委員会における審議又は決議の後、当該議案をコンプライアンス委員会に議案として上程するとともに、その付随関連資料をコンプライアンス委員会に提出するものとします。
－ 214 －
(214) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0304010_第４_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

コンプライアンス委員会において、法令等遵守上の問題がないと判断され、その承認を得た場合、資産運用部は、当該取得計画案を取締役会に議案として上程します。
これに対して、コンプライアンス委員会において、当該取得計画案について法令等遵守上の問題が存在すると判断され、その承認を得られなかった場合、コンプライアンス委員
会は投資委員会の委員長に対して問題点等を指摘し、当該取得計画案を差し戻します。投資委員会に差し戻しを受けた取得計画案については、内容の変更後に再度、コンプライア
ンス委員会による法令等遵守上の問題の有無に関する審査を受け、その承認を得た後でなければ、取締役会に上程することができません。
但し、コンプライアンス委員会において、当該取得計画案に関し、軽微な変更若しくは修正を加え、又は条件を付すことにより、法令等遵守上の問題を解決できると判断された
ときは、コンプライアンス委員会は、コンプライアンス室長の承諾を得た上で、当該取得計画案を投資委員会へ差し戻すことなく、自ら変更若しくは修正され、又は条件を付された内容をもって取得計画案とし、当該取得計画案を議案として取締役会に上程させることができるものとします。
d．取締役会での審議及び決議
取締役会は、不動産及び市場の動向、本投資法人の投資戦略及び諸法令の遵守状況等を総合的に勘案し、当該取得計画案を承認するか否かを審議します。
取締役会が当該取得計画案を承認したときは、当該取得計画案が本資産運用会社で決定されたこととなります。取締役会で承認された取得計画については、各期毎に本投資法人
へ報告するものとします。
これに対して、取締役会が当該取得計画案を承認しないときは、投資委員会の委員長に問題点等を指摘し、当該取得計画案の中止又は内容の変更を指示するものとします。投資委員会の委員長に対し、取得計画案の内容の変更を指示された場合、当該取得計画案については、再度、投資委員会において審議を受け、その承認を得た後、コンプライアンス委
員会の審議及び決議による承認を得た後でなければ取締役会への取得計画案の上程ができないものとします。
e．取得計画の実行
当該取得計画案が取締役会において承認された場合、当該運用資産の取得に係る取締役会の決議内容に従って、資産運用部は、当該運用資産の取得業務を行います。
（エ）運用資産の譲渡及び管理に関する運営体制・資金調達に関する運営体制
運用資産の譲渡及び管理（管理については重要なもの）に関する業務並びに資金調達に関する業務についても、運用資産の取得と全く同様の運営体制で実行されます。但し、資金調達に関する業務についての起案部はファンドマネジメント部となります。
（オ）外部委託先の選定及び外部委託先との投資法人の資産の運用に関する事務連絡体制
本資産運用会社は、金融商品取引法第28条第４項に規定する投資運用業の登録を受けた金融商品取引業者を外部委託先として、本投資法人の同意を得て行う場合に限り、投資法人の資産の運用に係る権限の一部を外部委託することができます。

－ 215 －
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④

コンプライアンス体制（法令等遵守確保のための体制）（ア）コンプライアンス委員会
a．構成員
コンプライアンス室長、代表取締役、取締役（非常勤取締役を除きます。）、取締役会が選任したコンプライアンスに精通した外部専門家（弁護士、公認会計士等の資格を有する者１名以上）b．委員長
コンプライアンス室長
c．開催時期
委員長の招集により原則として３ヶ月に１回以上開催されますが、臨時の委員会は必要に応じて随時開催されます。
d．審議事項（ⅰ）本投資法人の資産の運用に係る基本的な投資方針の策定及び変更（「利害関係者取引規程」に定める利害関係者との取引又はコンプライアンス室長が必要と判断した取引に関するものに限られます。（ⅰ）乃至（ⅴ）において同じです。）（ⅱ）本投資法人の資産の取得又は処分及びその条件等の決定及び変更（ⅲ）本投資法人の資産管理計画の策定及び変更（ⅳ）本投資法人の資産の管理に係る基本的な方針の策定及び変更（ⅴ）本投資法人の資金調達及び配当政策に係る基本的な方針の策定及び変更（ⅵ）本投資法人の利害関係者との取引に係る事項（但し、「利害関係者取引規程」にてコンプライアンス委員会による事前の承認を必要としない旨定められる取引を除きます。）（ⅶ）本投資法人の法令等遵守上不適切な行為に対する改善措置又は将来における防止措置等の審議・決定（ⅷ）その他、コンプライアンス室長がコンプライアンス委員会での審議が必要であると判断した重要事項
e．審議方法コンプライアンス委員会の決議は、少なくともコンプライアンス室長及び外部専門家１名を含む、議決権を有する委員の３分の２以上が出席し、出席した委員の中、少なくともコンプライアンス室長及び１名の外部専門家を含む３分の２以上の委員の賛成により成立するものとします。但し、対象となる議案について特別の利害関係を有する委員は、決議に加わることができないものとします。なお、各委員は１人につき１個の議決権を有する
ものとしますが、職位を兼任している場合、その者の議決権は、原則として１個とします。
委員は、オブザーバーをコンプライアンス委員会に同席させて、その意見又は説明を求めることができます。
（イ）コンプライアンス室
本資産運用会社は、本資産運用会社の遂行する本投資法人の資産運用業務が本投資法人の投資主の資金を運用する行為であるという重要性を理解し、適正な運用体制を構築するため、コンプライアンス室長をコンプライアンス担当に任命し、他の部門に対する社内牽制機能の実効性を確保します。また、コンプライアンス室長の選任及び解任については、取締役会の決議によりなされるものとします。
－ 216 －

(216) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0304010_第４_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

コンプライアンス室長は、本資産運用会社におけるコンプライアンス責任者として、社内のコンプライアンス体制を確立するとともに、法令その他のルールを遵守する社内の規範意
識を醸成することに努めるものとします。このため、コンプライアンス室長は、本資産運用
会社による投資法人のための資産運用における業務執行が、法令、投資法人規約、その他の諸規程等に基づいていることを常に監視し、日常の業務執行においてもコンプライアンス遵
守状況の監視監督を行います。
上記のようなコンプライアンス室長の職責の重大性に鑑み、コンプライアンス室長には、
法令・規範の遵守のための十分な審査・監督能力を有する人材を選任します。
⑤

リスク管理体制
本投資法人は、投資運用に係る各々のリスクに関し、本投資法人自らが投信法及び関連法規に定められた規則を遵守するとともに、本資産運用会社において適切な社内規程の整備を行い、併せて必要な組織体制を敷き、役職員に対する遵法精神を高めるための教育等の対策を講じています。
具体的な取り組みは、以下のとおりです。
（ア）本投資法人について
本投資法人は、執行役員１名及び監督役員２名により構成される役員会により運営されています。役員会は少なくとも３ヶ月に１回以上開催され、また、職務遂行のため必要があると判断したときは、臨時役員会を開催することができます。役員会では法令及び本投資法人の役員会規程に定める承認事項の決議や業務の執行状況等の報告が行われます。これにより、本資産運用会社又はその利害関係人等から独立した地位にある監督役員が業務の執行状況を監督できる体制となっています。
また、監督役員は必要に応じて本資産運用会社及び資産保管会社から本投資法人の業務及び財産の状況に関する報告を求め、又は必要な調査を行うことができるものとしています。
なお、執行役員のうち１名は、本資産運用会社の代表取締役が兼務しており、金融商品取引法第31条の４第１項に従い、金融庁長官に兼職の届出を行っています。
（イ）本資産運用会社について
本資産運用会社は、本投資法人の資産運用にあたり遵守する運用・管理の方針及び計画として「資産運用計画書」及び「資産管理計画書」を策定及び改定し、また、規約に基づき遵守すべき資産の運用・管理の社内基準として「運用ガイドライン」を制定しています。
この「資産運用計画書」、「資産管理計画書」及び「運用ガイドライン」を遵守することを通じ、資産運用におけるリスクを回避し又は極小化することに努めます。
本資産運用会社は、各種リスクを適切に管理するために、社内規程として「リスク管理規程」及び「不動産投資運用リスク管理規程」を制定し、その状況等を取締役会に報告する旨定めています。
加えて、利益相反リスクに対しては、本投資法人の利益が害されること防止するために、「利害関係者取引規程」を制定し、厳格な利益相反対応ルールを設定しています。
また、本資産運用会社は、コンプライアンスに関して、法令等遵守の徹底を図るため、「コンプライアンス規程」及び「コンプライアンスマニュアル」を制定するとともに、具体的な法令等遵守を実現させるための実践計画である「コンプライアンスプログラム」を策定し、これに従って法令等遵守の実践に努めます。
さらに、本資産運用会社は、業務の適正性の確保と効率的運営を図るため、「内部監査規程」を制定し、適切な自己点検制度の確立を図っています。

－ 217 －
(217) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0304010_第４_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

（３）【大株主の状況】
本書の日付現在の本資産運用会社の大株主の状況は次のとおりです。

名称

東急不動産株式会社

住所

所有
株式数
（株）

比率（％）
（注）

東京都渋谷区道玄坂一丁目21番２号

6,000

100.0

合

6,000

100.0

計

（注）「比率」は、発行済株式数に対する所有株式数の比率を表しています。

－ 218 －
(218) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0304010_第４_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

（４）【役員の状況】
本書の日付現在における本資産運用会社の役員の状況は、以下のとおりです。
役職名

氏名

主要略歴

代表取締役

坂根

春樹 前記「第１投資法人の追加情報／２役員の状況」をご参照くださ
い。

取締役

細井

成明 昭和62年４月
昭和62年４月
昭和63年４月
平成４年７月
平成６年10月
平成９年10月
平成10年４月
平成11年４月
平成12年７月
平成22年４月
平成23年４月

取締役
（非常勤）

植村

仁

昭和57年４月
昭和57年６月
昭和60年７月
平成４年７月
平成10年４月
平成16年４月
平成19年４月
平成20年４月
平成21年４月
平成21年10月
平成21年10月
平成21年10月
平成22年４月
平成22年11月
平成23年４月
平成23年６月

所有
株式数－

東急不動産株式会社 入社 総務部
同 ビル計画本部
同 ビル事業本部
同 都市事業本部
株式会社東急総合研究所 出向
東急不動産株式会社 企画室
同 都市事業本部
同 ビル事業本部
同 都市事業本部 課長
同 商業施設事業本部 商業施設開発部 統括部長
TLCタウンシップ株式会社（現 東急不動産アクティビア投信株式会社） 出向 常務取締役 兼
資産運用部長（現任）－

東急不動産株式会社 入社 総務部
同 札幌支店
同 デュエット事業本部
同 住宅事業本部
同 都市事業本部 課長
同 都市事業本部 ビル事業第一部 統括部長
同 経営企画部 統括部長
同 執行役員 経営企画部 統括部長
同 執行役員 アセット企画推進本部 本部長
東急不動産キャピタル・マネジメント株式会社
取締役（現任）株式会社ティーエルディービーパートナーズ 取締役（現任）
TLCリアルティマネジメント株式会社 取締役（現任）
東急不動産株式会社 執行役員 投資マネジメン
ト事業本部 本部長
TLCタウンシップ株式会社（現 東急不動産アクティビア投信株式会社） 取締役（現任）
東急不動産株式会社 常務執行役員 投資マネジ
メント事業本部 本部長
同 取締役常務執行役員 投資マネジメント事業
本部 本部長（現任）－－ 219 －
(219) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0304010_第４_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

役職名
取締役
（非常勤）

氏名
池内

敬

主要略歴
平成元年４月
平成元年４月平成４年７月
平成７年４月
平成８年４月
平成11年４月
平成18年４月
平成21年４月
平成22年４月
平成23年４月
平成23年４月

監査役
（非常勤）

山口

朗

昭和57年４月
昭和57年６月
昭和58年７月
昭和60年７月
昭和62年７月
平成元年７月
平成２年４月平成４年７月
平成11年10月
平成15年４月
平成20年４月
平成20年４月
平成20年４月
平成20年４月
平成20年４月
平成20年４月
平成20年４月
平成20年６月
平成20年６月
平成20年６月
平成20年６月
平成21年１月
平成21年４月
平成21年４月
平成21年４月
平成21年10月
平成22年11月
平成23年４月

東急不動産株式会社 入社 総務部
同 デュエット事業本部
同 都市事業本部
同 関連事業室
同 財務部
同 経営企画部
同 資産活用事業本部 課長
同 アセット企画推進本部 課長
同 投資マネジメント事業本部 課長
同 投資マネジメント事業本部 投資運用事業推進部 統括部長（現任）TLCタウンシップ株式会社（現 東急不動産アクティビア投信株式会社） 取締役（現任）
東急不動産株式会社 入社 総務部
同 開発本部
同 コミュニティー事業本部
同 営業本部
株式会社ライフ 出向
東急不動産株式会社 営業本部
同 デュエット事業本部
同 都市事業本部 課長
都市基盤整備公団 出向
東急不動産株式会社 コンプライアンス部 課長
同 内部監査室 内部監査室長
東急不動産キャピタル・マネジメント株式会社
監査役（現任）株式会社東急スポーツオアシス 監査役（現任）
株式会社東急イーライフデザイン 監査役（現任）
株式会社イーウェル 監査役（現任）
株式会社石勝エクステリア 監査役（現任）
佐倉ゴルフ開発株式会社 監査役（現任）
株式会社ウェルネス広島 監査役（現任）
勝山高原開発株式会社 監査役（現任）
玉原東急リゾート株式会社 監査役（現任）
株式会社日本住情報交流センター 監査役（現任）
東急不動産SCマネジメント株式会社 監査役（現任）
株式会社東急ホームズ 監査役（現任）
東急リロケーション株式会社 監査役（現任）
T&Nアドバイザーズ株式会社 監査役（現任）
TLCリアルティマネジメント株式会社 監査役（現任）
TLCタウンシップ株式会社（現 東急不動産アクティビア投信株式会社） 監査役（現任）
東急不動産株式会社 内部監査部 統括部長（現任）－ 220 －

(220) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0304010_第４_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

所有
株式数

－

－

役職名
監査役
（非常勤）

氏名
熊倉

主要略歴

隆治 昭和48年４月
昭和53年４月
昭和59年10月
平成２年４月
平成７年８月
平成８年４月
平成10年12月
平成11年４月
平成19年９月
平成22年10月
平成22年10月
平成22年11月
平成23年４月
平成23年４月
平成23年６月

東急不動産株式会社 入社
東急リゾート株式会社 出向
東急不動産株式会社 リゾート本部
同 海外事業部
株式会社ハトモハジ・ダン・カワン 出向 副社
長
東急不動産株式会社 鑑定企画室 課長
同 資産活用部 課長
同 資産活用事業本部 鑑定部 統括部長
株式会社ティーエルディービーパートナーズ出向
代表取締役
東急不動産株式会社 投資マネジメント事業本部
シニアアドバイザー
同 鑑定企画室 シニアアドバイザー
TLCタウンシップ株式会社（現 東急不動産アクティビア投信株式会社） 代表取締役
東急不動産株式会社 投資マネジメント事業本部
兼 事業創造本部 シニアアドバイザー（現任）TLCタウンシップ株式会社（現 東急不動産アクティビア投信株式会社） 監査役（現任）
株式会社東急ハンズ 常勤監査役（現任）

所有
株式数

－

（注）代表取締役坂根春樹は、本投資法人の執行役員と本資産運用会社の代表取締役を兼務しており、金融商品取引法第31条の４第１項に従い、平成23年10月４日付で金融庁長官に兼職の届出を行っています。

なお、本書の日付現在における本資産運用会社の取締役及び監査役以外の重要な役職者は、以下のとおりです。
役職名

氏名

企画部長
厚見
兼 管理部
長

佳秀

主要略歴
昭和63年４月
昭和63年４月
平成４年７月
平成５年12月
平成９年４月
平成13年４月
平成16年４月
平成17年４月
平成20年４月
平成21年４月
平成23年４月

東急不動産株式会社 入社 総務部
同 関西支店 リゾート事業部
同 都市事業本部 ビル事業部
同 都市事業本部 ビル営業部
株式会社エスエルタワーズ 出向 総務部 課長
代理
東急不動産株式会社 都市事業本部 ビル営業部
同 都市事業本部 ビル営業部 課長
社団法人不動産証券化協会 出向
東急不動産株式会社 コンプライアンス部 課長
同 CSR推進部 課長
TLCタウンシップ株式会社（現 東急不動産アクティビア投信株式会社） 出向 企画部長 兼管理部長（現任）－ 221 －
(221) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0304010_第４_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

所有
株式数

－

役職名

氏名

ファンドマ 峯川
ネジメント
部長

コンプライ 綿貫
アンス室長
兼 内部監
査室長

聡

隆二

主要略歴

所有
株式数

平成５年４月
平成５年４月
平成９年10月
平成11年４月
平成13年４月
平成15年４月
平成18年４月
平成20年４月
平成23年４月

東急不動産株式会社 入社 総務部
同 財務部
同 企画室
同 総務部
同 ＩＴ推進部
同 財務部
同 財務部 財務グループ 課長
同 財務部 ＩＲグループ 課長
TLCタウンシップ株式会社（現 東急不動産アクティビア投信株式会社） 出向 ファンドマネジ
メント部長（現任）－昭和55年４月
昭和63年８月
平成３年４月
平成11年４月
平成11年４月
平成15年４月
平成17年４月
平成19年４月

東急不動産株式会社 入社 営業部
東京急行電鉄株式会社 出向
東急不動産株式会社 開発事業本部
同 事業開発部 課長
東急ホーム株式会社 出向
社団法人不動産証券化協会 出向
東急不動産株式会社 資産活用事業本部 課長
東急不動産キャピタル・マネジメント株式会社
出向
TLCタウンシップ株式会社（現 東急不動産アクティビア投信株式会社） 出向 コンプライアン
ス室長 兼 内部監査室長（現任）－

平成23年４月－ 222 －
(222) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0304010_第４_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

（５）【事業の内容及び営業の概況】①

資産運用委託契約上の業務
資産運用会社は、次に掲げる業務を行います。
（ア）本投資法人の運用資産の運用に係る業務（イ）本投資法人の資金調達に係る業務（ウ）運用資産の状況その他の事項について、本投資法人に対する又は本投資法人のための報告、届出等の業務（エ）運用資産に係る運用計画の策定業務（オ）その他本投資法人が随時委託する業務（カ）上記各号に付随し又は関連する業務

②

経理の概況
資産運用会社の経理の概況は以下のとおりです。
（ア）主な資産、負債の概況
第１期
平成23年３月31日現在
総資産327,452千円

総負債32,842千円

純資産

294,610千円（イ）損益の概況
第１期
自 平成22年11月15日
至 平成23年３月31日
営業損失

7,076千円

経常損失

9,222千円

当期純損失

5,390千円－ 223 －
(223) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0304010_第４_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

２【その他の関係法人の概況】①

投資主名簿等管理人（１）【名称、資本金の額及び事業の内容】
名
称 ： 三井住友信託銀行株式会社
資本金の額 ： 342,000百万円（平成24年４月１日現在）
事業の内容 ： 銀行法（昭和56年法律第59号、その後の改正を含みます。以下「銀行法」といいます。）に基づき銀行業を営むとともに、金融機関の信託業務の兼営等に関する法律（昭和18年法律第43号、その後の改正を含みます。以下「兼営法」といいます。）に基づき信託業務を営んでいます。
（２）【関係業務の概要】
投資主名簿等管理人は、その発行する投資口に関する事務のうち、次に掲げる業務を行います。
a．投資主名簿の作成、管理及び備置に関する事項
b．投資主名簿への記録、投資口の質権の登録又はその抹消に関する事項
c．投資主等の氏名、住所の登録に関する事項
d．投資主等の提出する届出の受理に関する事項
e．投資主総会の招集通知、決議通知及びこれらに付随する参考書類等の送付並びに議決権行使書（又は委任状）の作成及び集計等に関する事項
f．金銭の分配（以下「分配金」といいます。）の計算及びその支払いのための手続きに関する事項
g．分配金支払事務取扱銀行等における支払期間経過後の分配金の確定及びその支払いに関する事項
h．投資口に関する照会応答、諸証明書の発行に関する事項
i．委託事務を処理するため使用した本投資法人に帰属する書類及び未達郵便物の整理保管に関する事項
j．募集投資口の発行に関する事項
k．投資口の併合又は分割に関する事項
l．投資主等に対する通知書及び報告書等の発送に関する事務
m．投資主の権利行使に関する請求その他の投資主からの申出の受付に関する事項（前各号の事項に関連するものに限ります。）
n．法令又は投資主名簿等管理人委託契約により本投資法人が必要とする投資口統計資料の作成に関する事項
o．振替機関により通知される総投資主通知その他の通知の受理に関する事務、その他振替機関との情報の授受に関する事項
p．前各号に付随関連する事項のほか、本投資法人及び投資主名簿管理人が協議のうえ定め
る事項
上記に定めるほか、投資主名簿等管理人は、投信法及びその政省令に規定される以下の帳簿書類の作成の補助を行います。
（ⅰ） 分配利益明細簿（ⅱ） 投資証券台帳（ⅲ） 投資証券不発行管理簿（ⅳ） 未払分配利益明細簿－ 224 －
(224) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0304010_第４_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

（３）【資本関係】
該当事項はありません。
②

資産保管会社（１）名称、資本金の額及び事業の内容
名称 ： 三井住友信託銀行株式会社
資本金の額 ： 342,000百万円（平成24年４月１日現在）
事業の内容 ： 銀行法に基づき銀行業を営むとともに、兼営法に基づき信託業務を営んでいます。
（２）関係業務の概要
資産保管会社は、次に掲げる業務を行います。
a．資産保管業務
b．金銭出納管理業務
c．その他前各号に付随関連する業務（３）資本関係
該当事項はありません。
③

一般事務受託者（機関運営事務受託者兼会計事務等に関する業務受託者）（１）名称、資本金の額及び事業の内容
名称 ： 三井住友信託銀行株式会社
資本金の額 ： 342,000百万円（平成24年４月１日現在）
事業の内容 ： 銀行法に基づき銀行業を営むとともに、兼営法に基づき信託業務を営んでいます。
（２）関係業務の概要
一般事務受託者は、次に掲げる一般事務に係る業務を行います。
a．本投資法人の計算に関する事務
b．本投資法人の会計帳簿の作成に関する事務
c．本投資法人の納税に関する事務
d．本投資法人の機関（役員会及び投資主総会をいいます。）の運営に関する事務（但し、投資主総会関係書類の発送、議決権行使書の受理、集計に関する事務を除きます。）
e．その他前各号に付随関連する事務
上記の業務以外の事務に対応すべき事態が発生した場合、投信法施行規則第169条第２項第８号に規定する「その他金融庁長官が定める事務」が定められた場合、又は投信法、投信法施行令若しくは投信法施行規則の改正に伴い本投資法人が委託すべき事務（他のものに委託して行わせなければならない事務）が変更、若しくは新設された場合には、本投資法人及び一般事務受託者は別途その取扱いについて協議するものとします。

－ 225 －
(225) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0304010_第４_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

（３）資本関係該当事項はありません。
④

国内における引受人（１）名称、資本金の額及び事業の内容

名称

資本金の額（注１）（平成24年３月末日現在）

野村證券株式会社

10,000百万円

三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証
券株式会社

40,500百万円

みずほ証券株式会社

125,167百万円
100,000百万円

大和証券株式会社（注２）

ＳＭＢＣ日興証券株式会社

10,000百万円

東海東京証券株式会社

6,000百万円

事業の内容

金融商品取引法に基づき第一種金融商品取引業を営んでいます。

（注１）資本金の額は百万円未満を切り捨てています。
（注２）大和証券株式会社については平成24年４月１日現在の資本金の額を記載しています。

（２）関係業務の概要
国内における引受人は、本投資法人の一般事務受託者として、本投資口の国内一般募集に関する事務を行います。
（３）資本関係
該当事項はありません。

－ 226 －
(226) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0304010_第４_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

⑤

海外における引受人（１）名称、資本金の額及び事業の内容

名称
ノムラ・インターナショナル・
ピーエルシー（Nomura International plc）
大和証券キャピタル・マーケッツ
ヨーロッパリミテッド（ Daiwa Capital Markets Europe
Limited）
ユービーエス・リミテッド（UBS Limited）
モルガン・スタンレー・アンド・カンパニー・インターナショナル・
ピーエルシー（Morgan Stanley & Co.
International plc）
みずほインターナショナル（Mizuho International plc）
メリルリンチ・インターナショナル（Merrill Lynch International）

資本金の額（注１）（平成23年12月末日現在）

事業の内容

6,491,672,169米ドル（5,335億円）
882,121,063英ポンド（1,158億円）
163,663,000英ポンド（214億円）
5,577,779,000米ドル（4,584億円）
（注２）

投資銀行業
1,394,303,810英ポンド及び270,000,000,000円（4,531億円）
27,639百万米ドル（２兆2,716億円）（注２）

シティグループ・グローバル・
マーケッツ・リミテッド（Citigroup Global Markets
Limited）
ジェー・ピー・モルガン・セキュリ
ティーズ・リミテッド（J.P. Morgan Securities Ltd.）1,500百万米ドル（1,232億円）
15,505百万米ドル（１兆2,743億円）（注１）米ドルの円貨換算は、便宜上、平成24年３月30日（金）現在の株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行の対顧客電信売買相場の仲値（１米ドル＝82.19円）を用い、また、英ポンドの円貨換算は、便宜上、平成24年３月30日（金）現在の株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行の対顧客電信売買相場の仲値（１英ポンド＝131.34円）を用いています。資本金の額は億円未
満を切り捨てて記載しています。
（注２）モルガン・スタンレー・アンド・カンパニー・インターナショナル・ピーエルシー及びメリルリンチ・インターナ
ショナルについては、平成22年12月末日現在の資本金の額を記載しています。

（２）関係業務の概要
海外における引受人は、本投資法人の一般事務受託者として、本投資口の海外募集に関する事務を行います。
（３）資本関係
該当事項はありません。

－ 227 －
(227) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0304010_第４_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

第５【投資法人の経理状況】
１．財務諸表について
本投資法人の第１期計算期間は、本投資法人の設立の日である平成23年９月７日から平成24年５月末日までであり、本投資法人に関する貸借対照表、損益計算書及び附属明細表は本投資法人の設立後未だ作成されていません。それ以降は、本投資法人は、毎年６月１日から11月末日まで及び12月１日から翌年５月末日までの期間を計算期間とします。
本投資法人の財務諸表は、財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則（昭和38年大蔵省令第59号、その後の改正を含みます。）第２条の規定により、投資法人の計算に関する規則に基づいて作成されます。
２．監査証明について
本投資法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づき、本投資法人の財務諸表について、新日本有限責任監査法人の監査証明を受けます。
１【財務諸表】
該当事項はありません。
２【投資法人の現況】【純資産額計算書】（平成23年９月７日現在）
Ⅰ 資産総額Ⅱ

200,000,000円

負債総額

0円

Ⅲ 純資産総額（Ⅰ－Ⅱ）

200,000,000円

Ⅳ 発行済投資口数

400口

Ⅴ １口当たり純資産額（Ⅲ／Ⅳ）

500,000円－ 228 －(228) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0304010_第４_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

第６【販売及び買戻しの実績】
第１期計算期間における本投資口の販売及び買戻しの状況は以下のとおりです。
計算期間第１期計算期間
自 平成23年９月７日
至 平成24年５月末日

発行日

販売口数
400口
（０口）

平成23年９月７日

買戻し口数

発行済口数

０口
（０口）

400口
（０口）

（注１）括弧内の数は、本邦外における販売口数です。
（注２）本投資法人による投資口の買戻しの実績はありません。

－ 229 －
(229) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0304010_第４_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

第四部【その他】
１．本書に基づく本投資口の募集及び売出しに関し、金融商品取引法及び関係政省府令に基づき、交付目論見書及び請求目論見書を作成し、これらを合冊（以下、交付目論見書と請求目論見書を合冊したかかる目論見書を「目論見書」といいます。）して投資家へ配布することがあります。その際には、当該目論見書に表紙を設け、「新投資口発行及び投資口売
出届出目論見書」と記載するほか、交付目論見書と請求目論見書のそれぞれに表紙を設け、かつ、それらの区分が明確となるようにします。
２．目論見書、交付目論見書及び請求目論見書の各表紙及び表紙裏に本投資法人及び東急不動産株式会社の名称及び英文名称又はその略称等を記載し、また、それらのロゴマーク並びに取得予定資産の写真及び図表・図案等を使用することがあります。
３．交付目論見書の表紙に「新投資口発行及び投資口売出届出目論見書（交付目論見書）」と記載し、「本書は、金融商品取引法に基づき投資家に交付しなければならない目論見書（交付目論見書）です。」との文章及び「金融商品取引法上、投資家は、請求により上記の有価証券届出書第三部の内容を記載した目論見書（請求目論見書）の交付を受けることができ、投資家がかかる請求を行った場合にはその旨を記録しておく必要があるものとされています。」との文章を記載します。
さらに、交付目論見書と請求目論見書を合冊して投資家へ配布する場合には、上記の文章に続けて、「但し、本書においては、投資家の便宜のため、既に請求目論見書が合冊されています。」との文章を記載します。
４．請求目論見書の表紙に「新投資口発行及び投資口売出届出目論見書（請求目論見書）」と記載し、その表紙裏に、「本書は、金融商品取引法に基づき投資家の請求により交付される目論見書（請求目論見書）です。本書において用いられる用語は、本書に別段の定めがある場合を除いて、金融商品取引法の規定に基づいて投資家に交付しなければならない目
論見書（交付目論見書）において使用される用語と同様の意味を有するものとします。」との文章を記載します。
５．交付目論見書の表紙及び請求目論見書の表紙裏に、以下のとおり、金融商品の販売等に関する法律（平成12年法律第101号）に係る重要事項の記載を行います。
「不動産投資証券は、主に不動産への投資の成果を投資家に還元することを目指した商品です。運用の目的となる不動産の価格や収益力の変動等により取引価格が下落し、損失を被ることがあります。また、倒産等、発行者の財務状態の悪化により損失を被ることがあります。」
６．交付目論見書の表紙裏から、以下の内容をカラー印刷して記載します。

－ 230 －
(230) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0401010_第四部_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

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－ 232 －(232) ／ 2012/05/09 10:37 (2012/05/09 10:36) ／ 000000_wk_12837719_0401010_第四部_osx不動産_アクティビアプロパティーズ_届.doc

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