空き家の改修による高齢者等の居場所づくり

令和元年度建築研究所講演会

空き家の改修による高齢者等の居場所づくり
住宅・都市研究グループ 上席研究員 米野 史健

Ⅰ はじめに• 高齢者人口は増加の一途を辿っており、高齢者の健康な暮らしを支える社会づくりが急務• 高齢者が自宅に閉じこもらず、外に出て活動することが必要→「居場所」と「役割」をつくることが求められる• 持続可能プログラム指定課題「地域内空きスペースを活用した高齢者の居場所づくりに関する研究」（H28～30）を実施…発案・H28-29主担当者：石井儀光主任研究員[現・国総研都市研究部都市開発研究室長]• 空き家・空き住戸を活用した高齢者の居場所や地域活動拠点づくりの計画・運営手法を検討
国立研究開発法人 建築研究所

Building Research Institute空き家の改修による高齢者等の居場所づくり

令和元年度建築研究所講演会

Ⅱ.１） 高齢者の外出行動と居場所利用の実態• 全国の高齢者を対象にウェブアンケート調査を実施• 居場所となる外出先について、利用状況や行く理由等を質問
対象者：アンケート会社登録の60歳以上の健康な高齢者3,000名（男女同数、60-64歳30％,65-74歳45％,75歳以上25％で抽出）
調査期間：平成29年3月10日～13日

 １ヶ月間の外出頻度
0%

20%

40%

60%

80%

 生活必需行動での外出先
100%

全体

41.8

26.1

21.9

6.5

60～64歳

46.3

23.9

19.4

7.1

65～74歳
75歳以上

40.8
38.3

ほぼ毎日
週2,3日程度
月に2,3日程度
あまり行かない・行かない

28.6
24.4

21.0
26.4

週4,5日程度
週1日程度
月に1日

国立研究開発法人 建築研究所

5.9
6.8

0%

20%

1.食料品や日用品などの買い物
2.昼食・夕食などの自宅外での飲食
3.役所、銀行、郵便局などでの手続き
4.病院・診療所などへの通院
5.デイサービスなどの9.8
福祉施設の利用
6.床屋・美容院・銭湯などの利用
行く

40%

60%

97.2
76.6

80%

100%
2.8

23.4

93.1

6.9

85.8

14.2

90.2
80.5

19.5

行かない・あまり行かない

Building Research Institute空き家の改修による高齢者等の居場所づくり

令和元年度建築研究所講演会

 居場所となりうる場所の利用状況(A)生活必需行動のついでに寄る (B)生活必需行動以外で行く (C)用がなくてもふらりと行く
0% 20% 40% 60% 80%100%

1.食事や診察等が終わった後も席や待合室で長居する

42.3

57.7

2.商業施設や病院・役所内の休憩・飲食場所に立ち寄る

43.2

56.8

3.公園・緑地・遊歩道など自然が感じられる場
所に立ち寄る

50.9

4.本屋や雑貨店など食
料品・日用品以外の買い物

64.9

49.1

35.1

5.ｺｰﾋｰｼｮｯﾌﾟなど喫茶
軽食店に立寄ってお茶などを飲む

54.7

6.ｺﾝﾋﾞﾆ、ﾊﾟﾝ屋などのちょっとした飲食ｽﾍﾟｰｽでおやつを食べる

39.0

7.ﾏｯｻｰｼﾞを受けたり、ﾄﾚｰﾆﾝｸﾞ施設で軽い運動をする

36.1

8.図書館,文化施設,ﾊﾟﾁﾝｺ店等の身近な趣味・娯楽施設に立ち寄る

43.4

56.6

9.親族（親・子・兄弟等）、知人などの家についでに立ち寄る

51.3

48.7

行く

45.3

61.0

63.9

行かない・あまり立寄らない

国立研究開発法人 建築研究所

0% 20% 40% 60% 80% 100%

1.地域活動やボラン
24.0
ティア活動の場所
2.親族（親・子・兄弟等）、知人などの家

52.1

76.0

47.9

3.屋外で行うｹﾞｰﾄﾎﾞｰ
ﾙ・ｼﾞｮｷﾞﾝｸﾞ・ｺﾞﾙﾌなど 24.1のｽﾎﾟｰﾂする場所

75.9

4.屋内で行うｽﾎﾟｰﾂ、ﾄ
27.5
ﾚｰﾆﾝｸﾞの施設

72.5

5.鍼灸ﾏｯｻｰｼﾞやｴｽﾃ・
24.1
温浴などの施設

75.9

6.屋外での農作業、園芸、釣りなどの趣味活 26.2
動をする場所

73.8

7.映画館、演劇鑑賞、美術館など文化施設

46.7

53.3

8.神社・仏閣・教会など
33.0の宗教施設

67.0

9.地域の図書館、文化・教養活動施設など

60.8

39.2

10.ﾊﾟﾁﾝｺ、雀荘、ｹﾞｰﾑｾﾝﾀｰ、ｶﾗｵｹなどの娯 16.5
楽施設
行く

83.5

行かない・あまり行かない

0% 20% 40% 60% 80% 100%

1.公園や緑地、河川敷や海辺などを散歩する

54.3

45.7

2.街なかを散策する

54.7

45.3

56.0

44.0

3.大規模商業施設等の中でｳｲﾝﾄﾞｰｼｮｯﾋﾟﾝ
ｸﾞする
4.大規模商業施設にあるﾌｰﾄﾞｺｰﾄや休憩場所でお茶を飲んだりする
5.街なかやﾛｰﾄﾞｻｲﾄﾞのﾌｧｽﾄﾌｰﾄﾞ店やｺｰﾋｰｼｮｯﾌﾟでお茶を飲む
6.カフェ・喫茶店などでお茶を飲んだりする

39.2

60.8

37.3

62.7

43.6

56.4

7.図書館、地域の文化45.2
活動施設などで自由に過ごす
8.高齢者福祉施設等の設備やサービスを利 16.8
用する
9.ﾈｯﾄｶﾌｪ、ﾏﾝｶﾞ喫茶な
どの個室空間で好きな 16.2
ことをする
10.親族（親・子・兄弟49.9等）、知人などの家を気軽に訪問する
行く

54.8

83.2

83.8

50.1

行かない・あまり行かない

Building Research Institute空き家の改修による高齢者等の居場所づくり 居場所に行く理由［外出行動からみた類型］

令和元年度建築研究所講演会

× ［行く理由からみた要件］(A)生活必需行動のついでに行く場所(B)生活必需行動以外で行く場所(C)用がなくてもふらりと行きたくなる場所
類型(A)生活必需行動のついでに行く場所

理由①楽しめる 4.本屋・雑貨店[全]8.趣味・娯楽施設[全]①楽しめる ②会いたい人がいる③人が集まる ④自分が役に立てる⑤心地よい ⑥人に干渉されない(B)生活必需行動以外で行く場所

4.屋内スポーツ施設[全]2.街なか散策[ま・郊]6.農作業・園芸等[全]3.大規模商業施設[ま・郊]7.映画館・劇場・美術館[ま・郊] 4.フードコート[ま・郊]8.図書館・活動施設[全]5.ファストフード等[ま・郊]7.図書館等[ま・郊]2.親族・知人宅[全]10.親族・知人宅[全]②会いたい 9.親族・知人宅[全]人がいる⑤心地よい 3.公園・緑地・遊歩道[ま・郊] 8.寺社等の宗教施設[全]5.喫茶軽食店[ま・郊](C)用がなくてもふらりといく場所

1.公園・緑地[ま・郊]8.カフェ・喫茶店[ま・郊]※下線：月に1回以上行く回答者の割合が50％を越える場所、その他：25％を越える場所。25％未満は居場所として使われていないとみなして扱わない。
※行くと答えた人のうち理由を選択した人が過半数に満たないものは理由不明として扱わない。
※[ ]内は利用者が多い地域を指す。ま：まちなか、郊：郊外、農：農漁村、全：全ての地域。

国立研究開発法人 建築研究所

4
Building Research Institute空き家の改修による高齢者等の居場所づくり

令和元年度建築研究所講演会

Ⅱ.１） 高齢者の居場所に求められる役割の検討• 居場所の現状と将来の課題を検討して整理• 活動力低下してもⅠ.気軽に立ち寄れる
Ⅱ.非日常的刺激を得る
Ⅲ.飲食を楽しみ寛げる
Ⅳ.暮らしの様子を見守る
Ⅴ.福祉サービスへつなぐ場所が今後必要に• 役割を果たすためには①滞留 ②交流③生活支援 ④福祉の機能が求められる
国立研究開発法人 建築研究所

制約無 加齢による活動力の変化 制約大不自由なく活動非 違う(B)意図
日 刺激が を持っ常 あるて行く気分を (C)ふら 公園
目 少しりと足を 緑地
的 変える 運ぶ等
生活 (A)つい
日 行動の でに立
ち寄る
常 一部

商業施設
娯楽施設
文化施設

やや不自由
Ⅱ.刺激を得られる

ⅡⅠ

飲食店
喫茶店等

不自由

Ⅲ

居場所が担う領域
Ⅴ

ﾃﾞｲｻｰﾋﾞｽ等

Ⅳ
親族・知人宅Ⅴ.福祉へつなぐⅠ.気軽に立ち寄る Ⅲ.飲食を楽しむ Ⅳ.様子を見守る役割機能
内容
Ⅰ.気軽に ①滞留 ・買い物の行き帰りや家事の合間など、好きな時にふらっと立ち寄る
機能 立ち寄って休憩などができる
Ⅱ.刺激を ②交流 ・高齢者同士の他、異なる属性の様々な人々が交流できる得られる
機能 ・新しい刺激が得られるような様々なイベントが開催される
Ⅲ.飲食を・身体能力が低下して自炊が難しい一人暮らしの高齢者など③生活楽しむに健康的で安価な食事を提供する
支援 ・いつも利用している高齢者が不調の場合やしばらく来ない
Ⅳ.様子を 機能場合に声がけをするなど、緩やかな見守りの場となる
見守る
Ⅴ.福祉 ④福祉 ・在宅介護やデイサービスの利用を考える際に相談できるへつなぐ
機能 ・自立生活のための介護予防の活動を行うことも想定される
5
Building Research Institute空き家の改修による高齢者等の居場所づくり

令和元年度建築研究所講演会

Ⅲ. 空き家を活用した居場所づくりの事例調査(1)ふじのきさん家（大都市・街なか） 【交流・生活支援】• 築40年弱の店舗併用住宅を改修 コミュニティ
 門型フレーム等による妻面開口部の耐震性・防火性能向上
 屋根材をガルバリウム鋼板に葺替え
 防火対応で外壁は窯業系ｻｲﾃﾞｨﾝｸﾞに
 追加改修でカフェの設備を設置して、高齢化対応・内装更新も実施

カフェ
1F• 当初改修費用：約880万円
一部の建材・設備は企業の協賛により寄付受ける：市価換算1200万円相当• 追加改修費用：約120万円
飲食店適合のため洗面所・開閉扉設置、スロープ・手すりの設置
国立研究開発法人 建築研究所

2F
⼊⼝

【交流】
多目的室
6
Building Research Institute空き家の改修による高齢者等の居場所づくり

令和元年度建築研究所講演会(2)博労町まちかどサロン（地方都市・街なか）• 築90年程の町家を改修【滞留・交流】土間（カウンター 限界耐力計算に基づき耐震改修設置）• 面格子・合板による耐力壁の設置
⼊⼝• 火打ち梁の追加で水平剛性を向上• 瓦屋根をガルバリウム鋼板葺に変更
1F
 人が集まる様子を見せるため、建物前【滞留・交流】面の土間空間を広げてキッチンカウン
図書コーナー
ターを設置（本棚設置）
 土間に本棚（図書コーナー）を設置
 複数のグループが集まれるよう、部分的に小上がりを設ける【交流】小上がり• 改修費用：約1300万円
自治会の預金を利用
空き家再生等推進事業の補助金を活用
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令和元年度建築研究所講演会(3)えん処米や（地方都市・集落部）【生活支援】• 築70年程の古民家を改修
厨房（将来の飲食 １階板の間は地場産のCLTパネルを活用して床の強度を向上
 将来飲食店とする構想があるた
め、交流スペースの厨房は飲食店と同様の仕様で整備
 移住お試し住宅とするため、浴室・トイレ・キッチンを交流スペースと独立して整備
 診断の結果構造上問題ないと判断し、耐震性・断熱性等の性能向上は未実施

店利用を想定）【交流】
板の間・畳の間【その他】
移住お試し住宅• 改修費用：約1400万円
地方再生交付金を活用
国立研究開発法人 建築研究所

8
Building Research Institute空き家の改修による高齢者等の居場所づくり

令和元年度建築研究所講演会

Ⅳ. 改修による居場所づくりのモデルスタディ
対象地域
典型的な住宅①郊外住宅地
一般戸建②地方都市町家等③農村地域
民家（農家）

作業１：標準間取り・性能を仮定し基本図面を作成
改 修のレベル• 郊外住宅地/地方都市街なか/地方都市集落部の３地域で、一般的な住宅の種類を想定• 改修レベルを３段階設定して居場所の機能と空間を検討、改修内容と必要費用を試設計

Ⅰ.最低限の
作業２：
設備更新•各レベルで実現
Ⅱ.間取りのできる居場所の改変
機能を検討
Ⅲ.耐震性・断熱 •空間の作り方と改修内容を試設計
性等の向上

作業２

作業２

同左

同左

作業３：３地域×３ﾚﾍﾞﾙのプランで改修費用を概算
空き家建物【福祉機能】• 事例調査より、居場所機能の空間的配置を想定

福祉機能【交流機能２】●サークル等の集まり→クローズにもなる場所
で落ち着いて活動

 入口付近に立寄りやすい滞留機能
 不特定多数が集まる交流機能１【交流機能１】
 上記２つの空間で生活支援機能
 仕切り等を挟み、特定団体が集まる交流機能２＆相談等の福祉機能

交流機能２

空間を分ける仕切り等●喫茶・会話等→オープンな場所で様々な⼈々と⾃然に交流

交流機能１ 生活支援機能●イベント開催時など→空間を⼀体で利⽤

滞留機能
⼊⼝

国立研究開発法人 建築研究所●介護の相談対応等→プライバシー確保のため他から⾒えにくい場●介護予防の体操等→滞留している⼈を邪魔しない少し離れた場所【⽣活⽀援機能】●⾷事等の提供→滞留・交流のスペース
にて飲⾷物を提供●⾃然な⾒守り→スタッフが来訪者の状況や⾮来訪者の有無を確認【滞留機能】●喫茶・読書等→⽴ち寄りやすいよう外に開かれた⼊⼝→交流に必ずしも参加しなくてもいられる場所

9
Building Research Institute空き家の改修による高齢者等の居場所づくり

令和元年度建築研究所講演会

１）郊外住宅地での戸建住宅の活用
想定既存建物 木造２階建,築40年,敷地面積164.98㎡,延べ面積65.61㎡物

改修レベルⅠ 工事費計：約75万円(消費税抜)
トイレ：ｳｫｼｭﾚｯﾄ変更
手すりの設置ＤＫ：ＩＨ調理器,消火器の設置

玄関：段差軽減(踏台)
手すりの設置

お茶会等【滞留/交流】１階

２階

１階

改修レベルⅡ 工事費計：約270万円(消費税抜)
ＤＫ：キッチン設備入替

浴室：浴槽撤去し倉庫利用

居間：
ＤＫ間の壁撤去

食事提供【生活支援】

和室・洋室：物入撤去
引戸変更

待合場所【滞留】

１階全体：断熱改修
ＤＫ：外が見える広いｷｯﾁﾝに変更

浴室：高齢者配慮のトイレに交換
トイレ：ｳｫｼｭﾚｯﾄ・手すり
洗面：洗面台の入替
玄関：防災倉庫にサークル等【交流】

庭：庇・ﾃﾞｯｷ・縁台設置,門塀撤去など

国立研究開発法人 建築研究所

階段：上下しやすい段数と向きに変更

居間･洋室：一体化した上で土間化

食事提供【生活支援】
サークル
会合等
【交流】

イベント等
【交流】

和室：洋室化,引込戸変更

イベント等
【交流】

全体：火災報知器設置

改修レベルⅢ 工事費計：約1500万円(消費税抜)

トイレ：ｳｫｼｭ
ﾚｯﾄ・手すり
洗面：洗面台の入替
玄関：
踏台
手すり設置

サークル等【交流】

ミニデイ等
【福祉】
全体：
火災報知器設置

待合場所【滞留】

庭：庇・ﾃﾗｽ設置,門塀撤去,動線整備

和室・洋室：
２室を１室化

全体：基礎補強・耐力
壁追加・屋根軽量化、火災報知器設置

10
Building Research Institute空き家の改修による高齢者等の居場所づくり

令和元年度建築研究所講演会

２）地方都市街なかでの町家の活用
想定既存建物

改修レベルⅠ

改修レベルⅡ

改修レベルⅢ

木造２階建,築90年,敷地面積129.59㎡,延べ面積192.05㎡物

工事費計：約55万円(消費税抜) 工事費計：約290万円(消費税抜)

１階

１階

２階

トイレ：便座交換・手すり設置

物置：
母屋と別棟化

トイレ：
便座交換
手すり設置

トイレ：
場所移設
手すり設置
廊下1：
ｷｯﾁﾝ撤去
床･壁補修

廊下1：ｷｯﾁﾝ撤去
床･壁補修

台所：ＩＨ調理器,消火器の設置

食事会等【生活支援】
相談会等【福祉】

収納,トイレ：新設

サークル
会合等
【交流】

食事会等
【生活支援】
階段：除去し畳敷設

土間：踏
み台・手すり設置

国立研究開発法人 建築研究所

サークル
会合等
【交流】

土間：踏み台・手すり設置,備蓄棚新設
全体：火災報知器設置

和室2：
耐力壁設置
壁･畳補修

階段：
上下しやすい段数に変更

廊下2：
階段･手すり設置
２階和室：建具撤去
耐力壁設置
畳敷設交換
和室1：土間へ変更
トイレ新設

階段：除去してｷｯﾁﾝ新設

会合等
【交流】
全体：火災報知器設置

工事費計：約1600万円(消費税抜)

サークル･会合等【交流】
喫茶ｶｳﾝﾀｰ【滞留】
移動販売【生活支援】

土間：門形ﾌ
ﾚｰﾑ･耐力壁設置,ｶｳﾝﾀｰｷｯﾁﾝ･棚設置

全体：断熱材敷込み,基礎補強,屋根葺替え等

11
Building Research Institute空き家の改修による高齢者等の居場所づくり令和元年度建築研究所講演会

３）地方都市集落部での農家の活用
想定既存建物 木造平屋,築約100年,敷地面積839.67㎡,延べ面積120.93㎡物

改修レベルⅠ 工事費計：約288万円(消費税抜)
お茶会等【滞留】
所有者の物置として残す

トイレ：屋内に新設,手すり・手洗器の設置集うことによる冷暖房費負担軽減【生活支援】
全体：火災報知器設置

改修レベルⅡ 工事費計：約360万円(消費税抜)
台所：板の間から転換,ｷｯﾁﾝ･IH
調理器の設置

食事会等【生活支援】

廊下：土間の一部に床を張り変更

トイレ：台所を撤去し壁･建具･床を入れてトイレに変更

土間：テーブル席･踏み台・手すり設置
全体：火災報知器設置

生活相談等
【福祉】

お茶会等
子ども自習ｽﾍﾟｰｽ【滞留】国立研究開発法人 建築研究所

土間：テーブル席･踏み台・手すり設置

サークル･会合等【交流】改修レベルⅢ 工事費計：約1853万円(消費税抜)

納戸：風呂場を使用

サークル･会合
イベント等【交流】台所：流しの撤去,キッチン･IH調理器の設置

お試し住宅･居室：和室を宿泊室に変
更,共用和室との仕切襖を板戸にお試し住宅･水廻り：
板間の一部をﾐﾆｷｯﾁﾝ･シャワー･脱衣室･トイレに変更

移住希望者等
お試し住宅

トイレ：台所と土間の一部を合わせて複数トイレと手洗いスペースに転換
台所：風呂を撤去
土間と一体化してキッチンと作業テー
ブルを設置

サークル･会合
イベント等【交流】
全体：断熱材敷込み,断熱ｻｯｼ,基礎補強,屋根葺替え,耐力壁設置, 介護予防活動【福祉】
外壁補修･塗替え等

土間：踏み台・手すり設置

食事提供【生活支援】
喫茶【滞留】

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Ⅴ. 居場所の開設に向けた留意点の検討
検討の初期段階

１.体制を構築する

検討の中～終盤の段階(1) 居 場
所を整備運営する主体を決める(2) 専 ⾨家との関係を構築する

施工段階(3) ⾏ 政や公的機関との関係を構築
する

１.体制を構築する段階

２．居場所を整備する
どこでどのような居場所をつくるかを検討する(1)活⽤できる物件を探す(2) 利 ⽤に向けて物件を確保する(3)利⽤のあり⽅を検討する

具体的にどのような居場所をつくるかを検討する(4)⼯事・改(5)資⾦調達
修内容を検⽅法を検討討する
する

地域みんなにとっての愛着のある場をつくる(6)地域と⼀緒に居場所をつくる

管理・運営段階

３．居場所を運営する(1)運営・管理の経費を確保する(2)地域と連携して運営する

国立研究開発法人 建築研究所(1)目的・機能や資金・権利に応じた主体(2)(3)建物改修等で専門職能・行政と協力

２.居場所を整備する段階(1)「状態が悪くない・古くない」物件探し(2) 「借上げ」か「買取・譲渡」かの選択(3)利用ニーズに即した空間・機能の整備(4)利用の仕方や予算、建物状態に見合った改修内容の検討(5)改修に対する行政補助金の活用(6)住民・企業等からの募金・寄付等

３.居場所を運営する段階(1)収益得られる施設の併設など(2)地域住民も運営に参加するよう働きかけ
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Ⅵ. おわりに• 報告した研究課題の成果は、建築研究資料『空き家の改修による高齢者の居場所づくりの手引き』として、2020年3月に公表
目 次
１章 高齢者の居場所とは
1
１－１．高齢者をとりまく社会状況
1
１－２．高齢者の居場所の実態
2
１－３．高齢者の居場所に求められる役割
7【参考】関連文献「高齢者が生き生きと暮らせるまちづくりの手引き」 10
２章 空き家を活用した高齢者の居場所づくり事例
11
２－１．事例１：ふじのきさん家
12
２－２．事例２：アキナイ山王亭
16
２－３．事例３：博労町 まちかどサロン
18
２－４．事例４：松浜こらぼ家
23２－５．事例５：えん処米や
26
２－６．事例６：あったかホーム きょうやん邸
30【参考】関連文献の掲載事例にみる居場所の空間構成
32
２－７．居場所としての機能の実現方法
36
３章 改修による居場所づくりのモデルスタディ
39
３－１．モデルスタディの概要
39
３－２．郊外住宅地における居場所づくり
42
３－３．地方都市街なかにおける居場所づくり
58
３－３．地方都市集落部における居場所づくり
73
４章 居場所の開設に向けた検討のポイント
91
４－１．体制を構築する
92
４－２．居場所を整備する
94
４－３．居場所を運営する
101

建築研究所・出版物のページ：
http://www.kenken.go.jp/japanese/contents/publications/index.html
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