情報提供資料
2024年7月9日

主要都市の地価動向は底堅さを示す
主要都市の地価は全地区で上昇
2024年6月、国土交通省より主要都市の高度利用地等を対象に四半期ごとに地価動向の調査結果をまとめた令和6年第1四半期の「地価LOOKレポート」が公開されました。
主要都市の地価は平成19年の調査開始以降、はじめて住宅地および商業地の全地区で上昇しました。住宅地
では、利便性や住環境に優れた地区での旺盛なマンション需要が上昇をけん引しました。商業地では、インバウンド需要を受けた店舗需要の回復が継続したことや、オフィスワーカーの出社率の回復を背景にオフィス需要が底堅く推移したことから、上昇しました。主要都市の住宅地と商業地の地価については、引き続き底堅い動きが予想され、J-REIT市場の下支え要因となることが期待されます。

鑑定評価額を大きく上回る物件売却が相次ぐ足もとでは、リート各社から鑑定評価額を大きく上回る物件売却の発表が相次いでいます。例えば、日本リート投資法人の「日本橋プラヤビル」は鑑定評価額25億円（2023年12月末時点）に対して譲渡価格34億円、平和不動産リート投資法⼈の「ＨＦ日本橋浜町ビルディング」は鑑定評価額26億円（2023年11月末時点）に対して譲渡価格35億円となっています。評価額に対して実際の売却価格が高いことから、足もとの商業やオフィスビルの物件需要の高さがうかがえます。鑑定評価額を上回る物件売却を進めることで、NAV＊に対する信頼性の向上が期待されます。

［主要都市の高度利用地地価動向の分布］
下落

横ばい

上昇

100%
80%
60%
40%
20%0%
2014年
1-3月期

2017年
1-3月期

2020年
1-3月期

2023年
1-3月期

※期間：2014年1‐3月期～2024年1‐3月期（四半期）※上記は、前期と比較した地価動向を上昇・横ばい・下落で表しています。
なお、対象地区は変更される場合があります。
出所：国土交通省「地価LOOKレポート」のデータをもとにアセットマネジ
メントOne作成［譲渡価格が鑑定評価額を上回る売却事例］
物件
投資法人
日本橋プラヤビル
日本リート投資法人ヨシヅヤYストア西春店
エスコンジャパンリート投資法人
HF日本橋浜町ビルディング
平和不動産リート投資法⼈①譲渡価格②鑑定評価額
34.0億円
25.2億円
40.0億円
22.6億円
35.2億円
26.6億円比率（①÷②）
135%
177%
132%

※2024年6月末時点
出所：各投資法人の情報をもとにアセットマネジメントOne作成［東証REIT指数の推移］
120

110

東証REIT住宅指数
東証REIT商業・物流等指数
東証REIT指数
東証REITオフィス指数100

今後は日銀による追加利上げ観測が重石となるものの、相対的に高い分配金利回りや割安感を背景とした需要に加えて、上記のような回復材料が今後のJ-REIT市場の下支えとなると考えます。
＊NAV（Net Asset Value）は不動産の含み損益を反映させたいわゆる時価ベースでの純資産価値を指します。

90※2023年12月29日を100として指数化。
80
2023/122024/22024/4（年/月）※期間：2023年12月29日～2024年6月28日（日次）
出所：ブルームバーグのデータをもとにアセットマネジメントOne作成※上記は過去の情報または作成時点の見解であり、将来の運用成果等を示唆・保証するものではありません。 また、個別銘柄の記載は当該銘柄の売買を推奨するものではありません。
※巻末の投資信託に係るリスクと費用およびご注意事項を必ずお読みください。
※巻末の投資信託に係るリスクと費用およびご注意事項を必ずお読みください。
商 号 等： アセットマネジメントOne株式会社
金融商品取引業者 関東財務局長
（金商）
第324号
加入協会 : 一般社団法人投資信託協会
1
一般社団法人日本投資顧問業協会

J-REIT市場について［ 東証ＲＥＩＴ指数およびＪ－ＲＥＩＴの予想配当利回りの推移 ］（ポイント）
2,500

東証ＲＥＩＴ指数：左軸
東証ＲＥＩＴ指数（配当込み）：右軸（ポイント） （％）
5.0
5,000

2,250

4,500

4.7

2,000

4,000

4.4

1,750

3,500

4.1

1,500

3,000

3.8

23/6

23/923/1224/3

23/923/12

24/3（年/月）※期間： 2023年6月30日～2024年6月28日（日次）

東証ＲＥＩＴ指数：左軸
東証ＲＥＩＴ指数（配当込み）：右軸

1,800

23/6（年/月）※期間： 2023年6月30日～2024年6月28日（日次）（ポイント）

予想配当利回り（ポイント）
（％）
4,400
4.9

1,750

4,350

1,700

4,300

予想配当利回り

4.8
4.7
4.6

1,650

4,250

1,600

4,200
5/31

6/7

6/14

6/21

4.5
4.4

5/31

6/28

6/7

6/14（月/日）※期間：2024年5月31日～2024年6月28日（日次）

6/21

6/28（月/日）※期間：2024年5月31日～2024年6月28日（日次）

2024年6月末

2024年5月末

月次騰落率

東証REIT指数

1,724.02

1,741.01▲1.0％

東証REIT指数（配当込み）

4,277.59

4,302.09▲0.6％

東証REIT指数配当利回り

4.67%

4.63%

-

先月の投資環境

6月のJ-REIT市場（東証REIT指数（配当込み））は下落しました。月間を通じて、日銀の金融政策や長期金利動向をにらんで弱含む展開となりました。月央の日銀の金融政策決定会合にかけては、国債買い入れ減額への警戒感などから下落しました。会合では国債買い入れ減額の具体策が先送りされ、月末にかけて市場はやや値を戻しました。個別銘柄では、決算説明会などで物件入れ替えや自己投資口取得への期待が高まった銘柄が強含みました。用途別では住宅関連が上昇しました。

今後の見通し日銀の国債買い入れ減額や追加利上げ観測が重石となるものの、相対的に高い分配金利回りや割安感を背景とした需要から、下値は限定的と見込みます。日銀が7月の金融政策決定会合で示す国債買い入れ減額は、比較的大規模になるとの見方もあります。また、円安進行を受けて追加利上げの可能性も排除できない中、動向が注視されます。

出所：ブルームバーグ等のデータをもとにアセットマネジメントOne作成※上記は過去の情報または作成時点の見解であり、将来の運用成果等を示唆・保証するものではありません。
※巻末の投資信託に係るリスクと費用およびご注意事項を必ずお読みください。

2

［Ｊ－ＲＥＩＴの時価総額推移］［Ｊ－ＲＥＩＴの市場規模］

（兆円）
18

時価総額

14.7兆円

銘柄数

58銘柄

16
※2024年6月末時点

14［不動産タイプ別構成比率］

12
10

ヘルスケア
1.3%

病院
0.1%

その他
2.7%

8
ホテル
8.3%

64

商業・店舗
13.6%

20

住宅
16.1%

01/9 03/9 05/9 07/9 09/9 11/9 13/9 15/9 17/9 19/9 21/9 23/9
（年/月）

オフィス
37.2%

物流施設
20.6%

※期間： 2001年9月10日～2024年6月28日（日次）※2024年4月末時点※小数第2位を四捨五入しているため、上記グラフの合計値が100％とならない場合があります。

［Ｊ－ＲＥＩＴの投資部門別売買状況と東証REIT指数の推移］（ポイント）

（億円）

2,700

1,500

2,400

1,000

2,100500

1,80001,500

▲500

1,200

▲1,000900

その他（右軸）海外投資家（右軸）
銀行（右軸）▲1,500

個人投資家（右軸）
投資信託（右軸）
東証REIT指数（左軸）600▲2,000
14/5

16/5

18/5

20/522/5※期間： 2014年5月～2024年5月（月次）

24/5
（年/月）

出所：ブルームバーグ、一般社団法人投資信託協会および東京証券取引所のデータをもとにアセットマネジメントOne作成※上記は過去の情報であり、将来の運用成果等を示唆・保証するものではありません。
※巻末の投資信託に係るリスクと費用およびご注意事項を必ずお読みください。

3

J-REIT市場について［Ｊ－ＲＥＩＴと10年国債の利回り推移］（％）
12利回り格差

10Ｊ－ＲＥＩＴ
10年国債

864.7％
3.6％

421.06％0▲201/903/905/907/9

09/9

11/9

13/9

15/9

17/919/921/923/9（年/月）※期間： 2001年9月10日～2024年6月28日（日次）［主な国内資産の利回り比較］（％）
6［主要国ＲＥＩＴと10年国債の利回り比較］
REIT配当利回り

4.7％

5（％）
8

※J-REITおよび株式は配当利回り

643

42.1％

24.1％ 4.4％
▲0.3％

10年国債利回り
4.9％
0.7％

4.2％

3.8％

4.3％
▲0.5％

3.6％

21.06％

1

利回
4.7％ り格差

1.06％

00Ｊ－ＲＥＩＴ

株式（TOPIX）

日本

10年国債

米国

英国

豪州

※2024年6月末時点※2024年6月末時点※主要国REITの利回りで用いた指数は次のとおり。日本：東証REIT指数、米国：FTSE NAREIT All Equity REITs指数、英国：FTSE
EPRA／NAREIT UK指数、豪州：S&P／ASX200REIT指数。利回りは、指数構成銘柄の変更などにより、大きく変動することがあります。
※利回り格差は、小数第2位を四捨五入しているため、REIT配当利回りから10年国債利回りを控除した値と一致しない場合があります。

［東証ＲＥＩＴ指数の推移（利回り）］
利回り3%
利回り4%
利回り5%
利回り6%
利回り7%
東証REIT指数

3,500
3,000
2,500

利回り3％：2,682
利回り4％：2,011

2,000

利回り5％：1,609
利回り6％：1,341
利回り7％：1,149

1,500
1,000
500
003/3

06/3

09/3

12/315/3※期間： 2003年3月31日～2024年6月28日（日次）出所：ブルームバーグ、各投資法人のデータをもとにアセットマネジメントOne作成※上記は過去の情報であり、将来の運用成果等を示唆・保証するものではありません。
※巻末の投資信託に係るリスクと費用およびご注意事項を必ずお読みください。

18/3

21/3

24/3
（年/月）

4

J-REIT市場について［Ｊ－ＲＥＩＴ 時価総額上位10銘柄］

順位

銘柄名

主なスポンサー

騰落率

主な
運用対象

時価総額
1ヵ月

3ヵ月

6ヵ月

1年

予想
配当利回り

1

日本ビルファンド投資法人

三井不動産

オフィス

▲4.1％

▲5.9％

▲7.9％

▲0.5％ 9,577 億円

4.26%

2

ジャパンリアルエステイト投資法人

三菱地所

オフィス

▲1.9％

▲5.6％ ▲13.0％▲7.3％ 7,228 億円

4.76%

3

日本プロロジスリート投資法人

プロロジス

物流施設

▲3.2％

▲6.4％

▲7.2％ ▲12.7％ 7,126 億円

4.06%

4

野村不動産マスターファンド投資法人 野村不動産ホールディングス

総合▲3.4％▲5.1％ ▲13.5％ ▲14.1％ 6,729 億円

4.63%

5GLP投資法人

GLPグループ

物流施設

0.6％

4.5％

▲6.4％

▲7.2％ 6,431 億円

4.39%

6

KDX不動産投資法人

ケネディクス

総合

3.3％

▲1.4％

▲2.7％

▲9.7％ 6,384 億円

5.01%

7

日本都市ファンド投資法人

KKRグループ

総合▲2.2％▲4.4％ ▲11.2％▲6.0％ 6,316 億円

4.97%

8

大和ハウスリート投資法人

大和ハウス工業

総合

▲1.2％

▲5.0％

▲2.3％ ▲11.0％ 5,703 億円

4.68%

9

アドバンス・レジデンス投資法人

伊藤忠グループ

住宅

1.2％

▲1.9％

3.6％

▲4.8％ 4,693 億円

3.61%

丸紅

総合

2.1％

▲6.7％

▲0.8％

▲1.7％ 4,428 億円

5.32%

10 ユナイテッド・アーバン投資法人※2024年6月末時点

出所：ブルームバーグおよび各投資法人のデータをもとにアセットマネジメントOne作成※上記は、将来におけるJ-REIT市場の動向等を示唆・保証するものではありません。また、掲載した投資法人の発行する投資証券および投資法人債への投資を推奨するものではありません。
※巻末の投資信託に係るリスクと費用およびご注意事項を必ずお読みください。

5不動産市場について［都心５区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）オフィスビルの賃料・空室率の推移］（％）
11（円/坪）24,000賃料：左軸

空室率：右軸22,000920,000

719,944円

18,00055.48％

16,000314,000

101/903/905/907/909/9

11/9

13/9

15/9

17/9

19/921/923/9（年/月）※期間：2001年9月～2024年5月（月次）［都心5区オフィスとJ-REIT（オフィス）・ J-REITの空室率の推移］
（％）
1210

都心５区オフィス

J-REIT（オフィス）

J-REIT（全体）865.48％42.50％

21.00％

001/903/905/907/909/911/913/915/917/919/921/923/9（年/月）※期間：2001年9月～2024年5月（月次）※J-REIT（全体）およびJ-REIT（オフィス）の空室率は、2024年4月までのデータを表示。

［東証ＲＥＩＴ指数と都心５区オフィスビルの賃料の推移］（ポイント）
3,000（円/坪）26,000
賃料：左軸

東証REIT指数：右軸

24,0002,500

22,0002,000

20,0001,500

18,0001,000

16,000500

14,0001,741.01
ポイント
19,944円

001/903/905/907/909/911/913/915/917/919/921/923/9（年/月）※期間：2001年9月～2024年5月（月次）※東証REIT指数は、基準日である2003年3月31日のデータより表示。
出所：ブルームバーグ、三鬼商事、一般社団法人投資信託協会のデータをもとにアセットマネジメントOne作成※上記グラフは、将来における不動産市場の動向等を示唆・保証するものではありません。
※巻末の投資信託に係るリスクと費用およびご注意事項を必ずお読みください。

6

投資信託に係るリスクと費用およびご注意事項【投資信託に係るリスクと費用】● 投資信託に係るリスクについて
投資信託は、株式、債券および不動産投資信託証券（リート）などの値動きのある有価証券等（外貨建資産には為替リスクもあります。）に投資をしますので、市場環境、組入有価証券の発行者に係る信用状況等の変化により基準価額は変動します。このため、投資者の皆さまの投資元本は保証されているものではなく、基準価額の下落により、損失を被り、投資元本を割り込むことがあります。ファンドの運用による損益はすべて投資者の皆さまに帰属します。また、投資信託は預貯金とは異なります。
● 投資信託に係る費用について［ご投資いただくお客さまには以下の費用をご負担いただきます。］■お客さまが直接的に負担する費用
購入時手数料 ：上限3.85％（税込）
換金時手数料：換金の価額の水準等により変動する場合があるため、あらかじめ上限の料率等を示すことができません。
信託財産留保額：上限0.5％■お客さまが信託財産で間接的に負担する費用
運用管理費用（信託報酬）：上限 年率2.09％（税込）※上記は基本的な料率の状況を示したものであり、成功報酬制を採用するファンドについては、成功報酬額の加算によってご負担いただく費用が上記の上限を超過する場合があります。成功報酬額は基準価額の水準等により変動するため、あらかじめ上限の額等を示すことができません。
その他費用・手数料：上記以外に保有期間等に応じてご負担いただく費用があります。投資信託説明書（交付目論見書）等でご確認ください。
その他費用・手数料については定期的に見直されるものや売買条件等により異なるため、あらかじめ当該費用（上限額等を含む）を表示することはできません。
※手数料等の合計額については、購入金額や保有期間等に応じて異なりますので、あらかじめ表示することはできません。
※上記に記載しているリスクや費用項目につきましては、一般的な投資信託を想定しております。費用の料率につきましては、アセットマネジメントOne株式会社が運用するすべての投資信託のうち、徴収するそれぞれの費用における最高の料率を記載しております。
※投資信託は、個別の投資信託ごとに投資対象資産の種類や投資制限、取引市場、投資対象国が異なることから、リスクの内容や性質、費用が異なります。投資信託をお申し込みの際は、販売会社から投資信託説明書（交付目論見書）をあらかじめ、または同時にお渡ししますので、必ずお受け取りになり、内容をよくお読みいただきご確認のうえ、お客さまご自身が投資に関してご判断ください。
※税法が改正された場合等には、税込手数料等が変更となることがあります。

【ご注意事項】●当資料は、アセットマネジメントOne株式会社が作成したものです。
●当資料は、情報提供を目的とするものであり、投資家に対する投資勧誘を目的とするものではありません。
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●投資信託は、１．預金等や保険契約ではありません。また、預金保険機構および保険契約者保護機構の保護の対象ではありません。加えて、証券会社を通して購入していない場合には投資者保護基金の対象ではありません。
２．購入金額について元本保証および利回り保証のいずれもありません。
３．投資した資産の価値が減少して購入金額を下回る場合がありますが、これによる損失は購入者が負担することとなります。

当資料で使用している指数について●東証REIT指数、東証株価指数（TOPIX）の指数値および東証REIT指数、東証株価指数（TOPIX）にかかる標章または商標は、株式会社ＪＰＸ総研または株式会社ＪＰＸ総研の関連会社（以下「ＪＰＸ」という。）の知的財産であり、指数の算出、指数値の公表、利用など東証REIT指数、東証株価指数（TOPIX）に関するすべての権利・ノウハウおよび東証REIT指数、東証株価指数（TOPIX）にかかる標章または商標に関するすべての権利はＪＰＸが有しています。
●FTSE NAREIT All Equity REITs指数（以下、「本指数」）のすべての権利はFTSE International Limited （以下、「FTSE」）およびNationalAssociation of Real Estate Investments Trusts (以下、「Nareit」) に帰属します。「FTSE ®」はLondon Stock Exchange Group plcおよび、そのグループ企業（以下、総称して「LSE Group」）の商標であり、ライセンス契約に基づきFTSEによって使用されています。「NAREIT®」はNareitの商標です。本指数はFTSEによって計算されます。FTSE、LSE Group、Nareitはいずれも、如何なる者に対しても本指数の使用、信頼、または誤謬に起因する如何なる義務も負いません。FTSE、LSE Group、およびNareitは、アセットマネジメントOneによって提示される目的に対する本指数の適合性に関して、いかなる請求、予測、保証、または表明も行いません。
●FTSE EPRA/NAREIT UK指数（以下、本指数）のすべての権利はLSE Group、European Public Real Estate Association (以下、「EPRA」)または、Nareit (以下、あわせて「ライセンサー」といいます。）に帰属します。「FTSE®」および 「FTSE Russell®」は、LSE Group会社の商標であり、ライセンス契約に基づいてその他のLSE Group会社が使用します。「NAREIT®」はNareitの商標、「EPRA®」はEPRAの商標であり、すべて、ライセンス契約に基づき、LSE Groupによって使用されます。本指数は、FTSEまたはその関連会社、代理店またはパートナーによって、またはそれらに代わって計算されます。
ライセンサーは如何なる者に対しても本指数の使用、信頼、または誤謬に起因する如何なる義務も負いません。ライセンサーは、アセットマネジメントOneによって提示される目的に対する本指数の適合性に関して、いかなる請求、予測、保証、または表明も行いません。
●S&P各国・地域REIT指数およびS&P／ASX200REIT指数は、S&Pダウ・ジョーンズ・インデックスLLCまたはその関連会社の商品であり、これを利用するライセンスが委託会社に付与されています。S&Pダウ・ジョーンズ・インデックスLLC、ダウ・ジョーンズ・トレードマーク・ホールディングズLLCまたはその関連会社は、いかなる指数の資産クラスまたは市場セクターを正確に代表する能力に関して、明示または黙示を問わずいかなる表明または保証もしません。また、
S&P各国・地域REIT指数およびS&P／ASX200REIT指数のいかなる過誤、遺漏、または中断に対しても一切責任を負いません。
24０702JSJ-REITの投資環境

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