社団法人人 都市計画ココンサルタント
ト協会協会会レビュー
ー 201
13 年第１号
特集

空き家をを取り巻くく現状と課課題（前半）

このとこころ、空き家の問題をメデディアが報じじる機会が増ええてきたよううに思いますす。全国的な問問題となりつつあある空き家問題
題の解決に、都市計画がができることはは？ 本特集集が⼀考にな りましたら幸幸いです。
本特集はは、株式会社ナヴィ住宅都
都市設計⼯房房の稲葉良夫様
様、株式会社社アルテップ
プの⼩﨑晶⼦様様に執筆いただいいたものを、本本号と次号にに分けてご紹紹介させていたただきます。
（編集部 津津端）

1. はじじめに― 空き家の何何が問題なののか ―これままで空き家にに係る社会的的関⼼は、地地⽅におけるる⼈⼝減少・過疎化の進⾏⾏や、団塊のの世代が⼤量退職職を迎える「2007 年問問題」を契機機としたＵＩＪターンや⽥舎暮らしへへの関⼼の⾼⾼まりなどを背景景に、空き家家を地域に眠眠る社会資源源と捉え、地地域の活性化や⼆地域居住住の推進に活活⽤するというププラス⾯からら捉えた取組組みが主とななっていました。
しかしし最近では、活⽤されなないまま管理理不全状態ととなっている空き家が原因因となった⽕⽕災による類焼やや積雪・強⾵⾵による倒壊壊・⾶散、敷敷地内の雑草草繁茂など、空き家がもたたらす周辺住住⺠への迷惑や直直接的な被害害などのマイイナス⾯がククローズアップされてきています。事
事実、空き家
家は個⼈の財産でであり、問題は所有者⾃ららが対応すべべきと考えてている⾃治体
体が多いにももかかわらずず、近年、空き家のの適正管理条条例を制定すする⾃治体がが急増しておおり、⽼朽危険空き家の解解体撤去や解解体費補助などにに取り組む⾃⾃治体も増ええつつありまます。
このよように当初はは活⽤可能ににもかかわららず有効活⽤⽤されずに⻑期間放置されれた結果、周周辺に迷惑等を発発⽣している
る空き家のママイナス⾯のの問題は、地地⽅都市においてだけで はなく⼤都市市圏においても深深刻化しつつつあり、今やや全国的な問問題となってています。そこで本特集ででは、最近のの空き家を取り巻巻く現状と課課題等を報告告します。
なお、空き家にはは、「賃貸⽤のの住宅」、「売売却⽤の住宅宅」、別荘などの「⼆次的的住宅」、「そその他のがあります。以下では、 他の区分にに⽐べて管理が不⼗分にななりがちでああり、プ住宅※」の４種類がマイナス両⾯
⾯で⾃治体ややＮＰＯ等のの主な取組みみ対象となっている「そのの他の住宅」」を対象
ラス・マとするととともに、共共同住宅に⽐⽐べて「そのの他の住宅」の割合が圧倒的に多く 、現時点におおいてマ

1

イナス⾯
⾯の問題の主主な発⽣要因因となっていいる⼾建てのの空き家を対象象とします。
。
※「「その他の住宅宅」とは、賃貸貸⼜は売却⽤のの住宅や別荘ななどの⼆次的住住宅以外の⼈がが住んでいないい住宅で、出出稼ぎ・⼊院ななどのために居居住世帯が⻑期期にわたって不不在の住宅や建建て替えなどののために取り壊壊すことにななっている住宅宅を指す（住宅宅・⼟地統計調調査（総務省）の「⽤語の解解説」による）。

2. 全国
国と東京圏ににおける空き家の現状状
まず、マクロな状状況として全全国の空き家家の現状と推推移について紹介します。
。総務省の「住宅・計調査（平成成 20 年）」ででは、全国のの空き家率はは 13.1％と過去最⾼で 、特に⻑期不不在等の⼟地統計空き家でである「そのの他の住宅」の増加傾向 が顕著で、「その他の住「住宅」が空き 家全体の３分分の１強を占めてています。な
なお、三⼤都都市圏と三⼤⼤都市圏以外外の地域を⽐較しますと 、三⼤都市圏圏以外の地域の⽅⽅が「その他他の住宅」のの空き家全体体に占める割合や増加傾向が顕著ですす（図 1）。
次に、ズームアッップし、東京
京 70 キロ圏
圏の空き家率率を距離圏別にみますと 、郊外にいくほど空以遠の地域のき家率がが⾼くなってており、特にに千葉県や埼埼⽟県など⾸⾸都圏東部の 50 キロ圏以の空き家率が⾼くくなっていまます（図2）。なお、空き家な家率が低い地地域は⾸都圏圏の主要な鉄鉄道沿線上にあり、空き家化がが進む地域はは、交通・⽣活活利便性や地地域ブランドドなど住宅需需要の裏返し であると⾔ええます。
空き家
家の種類別のの内訳を距離圏圏別にみます
すと、郊外にいく
くほど「その他他の住宅」の割割合が⾼くななり、経年的にみみても増加傾傾向にありますす（図 3）。な
なお、
この 10 年間での伸びび率がのは 10〜30
0 キロ
⼤きいの

図 1：平成 20 年における空空き家率（平成成 20 年住宅・⼟⼟地統計調査査より作成）

圏付近でで、住宅等の集集積密度が影響響してか、近近年空き家のの適正管理条条例の制定がが相次いでいる地域と概ねね⼀致していいます。

2

⼈⼝・・世帯数の減減少や⾼齢化化のさらなるる進⾏により、今後、⼤都市郊外や地地⽅の「賃貸貸及び売却⽤の住住宅」や別荘荘等の「⼆次次的住宅」が 、「その他のの住宅」に移移⾏していく ことは明らかかですので、近いい将来、⼤都都市郊外や地地⽅での「そその他住宅」の⼤量発⽣が都市構造やや地域再編上上の重要な課題にになると考ええています。
ただしし、空き家はは⼈⼝減少やや⾼齢化、⽴⽴地条件、⽣⽣活利便環境や雇⽤環境等等が要因とななった結果の現象象に過ぎず、しかも都市市全体に個別別散在的に発発⽣しているとともに、借借地等を含めめた所有状況、所所有者・相続続⼈や利⽤希希望者等の関関係者の意向
向も多様なため、現状の ままでは、空空き家・

図 2：東
東京 70 キロ圏
圏における住宅宅総数に対するる空き家の割合
合（平成 20 年住宅・⼟地統年
統計調査より作作成）

3

図 3：東京 70 キロロ圏における空空き家率の推移
移（平成 10 年、平成年
20 年住宅・⼟地統年
統計調査より作作成）の集約化や中中⼼市街地へへの集団的なな住み替えにによる都市のコンパクト化化、都市の縮縮退等の空き地の対応は机机上の対応にに留まらざるるをえないとと思われますす。この間、限界集落が必必ずしも消滅滅していないよう
うに、住み慣慣れた住まいいや地域へのの思いは深く、またそれを⽀えるコ ミュニティやや世代、地域を超超えた繋がりりは残ると考考えられるこことから、単単なる移転・集約ではな い、地域や都都市間、世代間をを結びつけるる視点や取組組みが必要とと考えています。

3. なぜぜ、空き家はは活⽤されなないのか？

管理放棄
棄されるのかか？

では、なぜ空き家
家は活⽤されれないのうか、⻑期間
間管理不全状状態としでしょう
近隣住⺠⺠等に迷惑ををかけてしままうのでしょうかか。図４に整整理したよう
うに所有者、地域域、⾃治体そそれぞれが抱抱える課
題など、様々な要因
因・背景が挙挙げられますが、ここでは、主に所有者者側の要景について紹紹介します。
因や背景

図 4：空き家対対策が進まない
い要因・背景4

⽤が進まないい理由――低低い空き家ののストック⽔⽔準と所有者のの活⽤意識ななど
1) 活⽤空き家家の活⽤が進進まない主なな要因としてては、「低いスストック⽔準準」「低い所有有者の活⽤意意識」が⼤きく影影響しているると考えます
す。平成 20 年の住宅・⼟地統計調査によると 、全国の「そその他の住宅」のの約３割が建建物の主要部部分やその他他の部分に不不具合がある「腐朽・破損損あり」とななっています。⽔⽔周り等の設設備⽔準や接接道不良のもものも含めまますと、相当数の空き家ががそのままででは活⽤できないい状態にありり、活⽤するるには多⼤なな改修費が必必要となります。
さらにに、要因の地地域特性もああり、地⽅都都市や中⼭間間地域にあっては「先祖代代々受け継いいできた家・屋敷敷を他⼈に売売却⼜は賃貸貸することへへの抵抗感」「仏壇や荷物物置き場としして使⽤」「盆盆暮れなど⼀時的的に利⽤」などの意識やな利⽤⾯の要因因と、「固定資産税等の⼟⼟地・建物のの保有コストトが低い」「条件不不利地で借りり⼿や買い⼿⼿がいない」ななどの経済⾯⾯や需要⾯のの要因が⼤ききいようです
す。また、空き家をを仲介する不不動産業者ににとっても、 条件不利地地等の物件は、築年数が古古いケースがが少なくないことともあり、仲仲介⼿数料がが低く、商売売としてのううまみがないことも流通阻阻害要因とななっています。⼀
⼀⽅、固定資資産税等の保保有コストがが⼤きい⼤都
都市の中⼼部等では、接道道不良や狭⼩⼩敷地など、そももそも流通のの対象となららないケース
スや借地権ななど権利関係が複雑など 、所有者の意意向だけではどううにもならなない「やむをを得ない事情情」が影響しています。
なお、相続でもめ
めているケーース、所有者者や相続⼈不不明ケースなど、活⽤意向向がまとまらない、が⼿をつけらられない等のの空き家が増増加しているることが活⽤阻害要因の主第三者が主要因になりつつあります。
理不全状態やや管理放棄ととなる理由―――遠⽅居住住所有者の増加
加、低い迷惑
惑意識など
2) 管理
次に管管理不全状態
態や管理放棄
棄となる主なな要因ですがが、「空き家化化した時点でで既に管理不不全状態」「遠⽅居居住所有者（相続⼈）のの増加」が⼤⼤きく影響ししています。前者は、空 き家化前の問問題でもあり、⾼⾼齢所有者がが増え、⾃らら適切に維持持管理できなない状態が⻑期化し、住みみ替えや死亡亡等により空き家家になった時時点で、既にに管理不全状状態となってている場合が少なくあり ません。後者
者は、近年、急増増している⼤⼤都市等に居居住する⼦息息が相続するるケースで、相続した地⽅⽅や郊外の空空き家の5

状態の把把握や⾵通しし等の管理をを頻繁に⾏ううことが困難
難、現地に居住していな いことから管管理不全により地地域に迷惑ををかけているることに気付付かない、そそもそも迷惑意識が希薄でである等が要要因となっていまます。さらにに所有者や相相続⼈不明のの空き家が増えていることも、要因ととなっていまます。
以上ののように、空空き家の未利利⽤や管理放放棄等の問題
題は、空き家化以前の問題
題が⼤きいたため、現実的にはは難しいかももしれません
んが、空き家家化前の段階
階で、空き家化後の荷物のの扱いや継続続管理・活⽤・除除却等の判断断、さらにはは相続などをを含めて、⾏⾏政、弁護⼠、司法書⼠ 、建築⼠などの専⾨家、さららには管理業業者、宅建業業者、リフォォーム業者、解体業者などによる総合合的なサポーートを⾏っていくくことが必要要と考えていいます。
3) ⽼朽朽危険空き家
家等の解体が進進まない理由
由――解体費費⽤等の経済的的負担、固定定資産税の減減免対象外
⼀⽅、倒壊危険性性のある⽼朽朽空き家などどが解体されれず、放置されたままとななっている要要因です
述の危険状態
態を知らないい、迷惑意識識の⽋如等に加加えて、「解解体・除却、廃廃棄物処理ななどの費が、前述⽤負担」「解体するとと固定資産税税の住宅⽤地地の特例が受受けられなくくなり、保有有（放置）コスストが上昇」の要要因が⼤きくく影響していいます。特にに、狭あい道道路が集中する密集市街地地や斜⾯型市
市街地では、重機機による解体体が困難なた
ため費⽤がささらにかさみみ、管理放棄や危険状態をを放置する場場合が少なくありりません。な
なお、所有者者側の問題でではありませ
せんが、⾃治会等が地域のの問題としてて認識していない
い（隣接住⺠⺠の限定的なな問題である ）、「⺠－⺠のの問題でありり、⾏政が関関与すべきでではない」「建築基基準法第 9 条や条 10 条にに基づき勧告・命令しよううにも前例ががない」「勧告
告等の前提ととなる『保安上の危危険性や衛⽣⽣上の有害性性』の状態判判断基準がない」「判断がが難しい」ななど、⾃治体側側の課題もよく聞聞きます。【次次号へ続く】
】

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２０１３年第１号（平成２５年３３⽉発⾏）

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