M O N T H LY R E A L E S T AT E

［題字］故 野田卯一 会長

2
FEBRUARY2021

令和３年度 税制改正大綱［巻頭特 集 1 ］［特集２］「レジリエント・シティ」の名のもとに〜古都・京都から学ぶ まち本来の在り方〜［賃貸相談］

改正民法のもとでの無催告解除条項に基づく契約の解除［宅建士試験合格のコツ］

権利関係［進む！業界のIT化］

中小企業における
AI 活用方法［海外不動産事情］

新型コロナ禍が不動産マーケットに与えた影響と今後の動向
公益社団法人 全日本不動産協会

公益社団法人 不動産保証協会

保証のお知らせ一般保証制度のご案内●法人代表者の個人保証（連帯保証）が不要
法人会員が初めて一般保証制度を申し込む場合でも「法人代表者の個人保証（連帯保証）」が必要ありません。

●お客様の署名押印が不要
当制度の申込みの際、お客様（被保証者）の署名押印が不要であるため、申込みまでの作業・時間が省略できます。

●一般保証制度登録制に登録すると、以下のメリットがあります
・一般保証登録宅建業者であることが保証協会のホームページで一般公開される。
・登録証、ステッカーが交付される。
・自社の物件広告等において、制度が利用できる広告表示が可能になる。
・一般保証制度の利用の申込みの際、法人の登記事項証明書の提出が免除される。

手付金保証制度・手付金等保管制度のご案内
お客様

手付金保証制度会員

売主・買主ともに一般消費者で、会員が流通機構登録物件を客付媒介する売買契約において、買主が売主に支払う手付金を万一のために保全（保証）する制度です。

協会

手付金等保管制度■ 制度の詳細（公社）不動産保証協会ホームページ（会員専用ページ）

会員が自ら売主となる完成物件の売買契約において、受領す■ 制度に関するお問い合わせ

る手付金等の額が 売買代金の10％または1,000万円を超え、（公社）不動産保証協会 総本部事務局
TEL.03-3263-7055

売主会員に保全義務が生じる場合に（宅建業法41条の2）、■ 制度の申込み窓口

当協会が売主会員に代わって手付金等を受領し、物件の登所属の地方本部事務局

記、引渡しがあるまで保全（保管）する制度です。

弁済制度について会員業者と宅地建物取引をしたお客様が損害を受け、苦情の令和２年度 第５回弁済委員会 審査明細

解決が困難な場合には、当協会がその債権を認証することで、被害相当額（上限あり）の払い渡しを受けることができます。

※各事案の詳細はホームページ（会員専用ページ）内に掲載されております。
の（公社）不動産保証協会ホームページ ▶▶

審査結果

社 数・件 数

金

額

認証申出

7社

7件

92,112,444 円

認証・条件付き認証

4社

4件

7,860,058 円

保

留

0社

0件

否

決

3社

3件

22 社

22 件

令和２年度認証累計

不動産保証協会

66,934,693 円

検索一般保証制度の他、法定研修会、弁済業務、各種保全制度など、保証協会の各種情報が掲載されております。

02
MONTHLY RE AL E STATE

2 2021FEBRUARY

保証のお知らせ特集１

04

令和３年度 税制改正大綱
特集２

08「レジリエント・シティ」の名のもとに〜古都・京都から学ぶ まち本来の在り方〜
不動産お役立ちQ&A＜法律相談＞

12

定型約款
弁護士

渡辺 晋

＜税務相談＞

14

個人が対価を得て配偶者居住権等を消滅させた場合の所得税の譲渡所得の取扱い
税理士 山崎 信義＜賃貸相談＞

16

改正民法のもとでの無催告解除条項に基づく契約の解除
弁護士

江口 正夫

宅建士講座

＜宅建士試験合格のコツ＞

18

権利関係
行政書士
連

植杉 伸介

載

＜進む！業界のIT化＞

20

中小企業におけるAI活用方法
Housmart

針山 昌幸＜物件調査のノウハウ＞

22

建築台帳記載事項証明書の調査の仕方
不動産コンサルタント 津村 重行＜海外不動産事情＞

24

新型コロナ禍が不動産マーケットに与えた影響と今後の動向
日本不動産研究所

写真提供：共同通信社／ゲッティ イメージズ

鈴木 祥華

COVER PHOTO

その他

八坂神社の節分祭
京都東山区の八坂神社では例年、無病息災

26を願い、福を呼び込むために、節分の季節に

28

芸舞妓による豆まきが行われる。豆まきの前には芸妓や舞妓による妖艶で美しい舞踊が奉

29

納され、
その無駄のない美しい所作は節分祭

30に華を添えている。

31

全日保証eラーニング研修システムのご紹介
地方本部の動き協会からのお知らせ
新入会員名簿NEWS FILE

令和３年度 税制改正大綱
住宅・不動産関連の主な改正項目

住宅ローン控除（13年）の拡充・固定資産税の据置き等を手当て

巻頭特集1

遠藤 純一

税理士法人 タクトコンサルティング（株）タクトコンサルティング

税理士法人タクトコンサルティング・（株）
タクトコンサルティング 課長。
著書に「”守り”から”攻め”の相続対策Q&A」(ぎょうせい）ほか。

令和３年度の税制改正大綱が昨年12月に閣議決定されました。今回の大綱では、新型コロナウイルスの影響による先行き不透明な経済情勢を受け、13年間控除が認められる住宅ローン控除が拡充されるほか、固定資産税等の据置措置が盛り込まれました。住宅・不動産関連の主な改正内容の概要を解説します。

1. 住宅ローン控除の適用期限等の延長・床面積要件の緩和など
拡充
所得税

個人住民税

が盛り込まれました。
これはコロナ禍の主な適用対象となる住宅・借入金等影響による先行き不透明さなどを背景の要件は次のとおりで、この要件は基本に、内需の柱となる住宅投資を刺激す

的に控除期間13年（以下、13年控除とるためです。

いう）でも変わりありません。

住宅ローン控除は、年末の住宅ローン①自己居住用の住宅家屋の新築・取得

令和３年度税制改正大綱（以下、大残高の１％相当額を限度として、居住したまたは増改築綱という）では、住宅借入金等特別控除

年から10年にわたって所得税と住民税②取得後６カ月以内に居住（以下、住宅ローン控除という）の拡充

から税額控除する制度です
（表１
（ア））。

③所定の要件を満たすローン・債務

表1

控除期間

10年（ア）

13年（イ）

13年コロナ対策（ウ）

改正後（エ）

入居期限

令和３年12月31日

令和２年12月31日

令和３年12月31日

令和４年12月31日

住宅ローン年末残高１％

住宅ローン年末残高１％①上限4,000万円：
住宅に係る消費税等の税率が８％または10％

上限4,000万円：
住宅に係る消費税等の税率が10％の場合

同左同左

控除限度額（１〜10年）：控除対象借入金上限額②上限2,000万円：①以外の場合控除限度額（11〜13年）

なし

次のどちらか少ない金額

金額は同左

金額は同左

（１）
11〜13年目の年末
ローン残高の1％の金額

ただし、契約期間・コロナ禍の影響のより令和２年12月31日までに入居ができなかったことに関し条件あり

ただし、契約期間に要件あり（２）
税抜き建物価額（上限4,000万円）の２％の1/3の金額

04 月刊不動産 ｜ 2021.2

表２13年控除の契約期間等の比較

コロナ対策

改正後

新築

令和２年９月末

令和２年10月１日から
令和３年9月30日まで

分譲住宅、既存住宅の取得・増改築等

令和２年11月末

令和２年12月１日から
令和３年11月30日まで

必要

不要

契約期間

コロナ禍の影響により引渡しが遅れたこと等を証する書類④控除適用年の合計所得金額は3,000
万円以下

＜改正後＞
大綱によれば、改正後の契約期間は特例についても同様に行われます。
このほか、要耐震改修住宅の取得をして耐⑤原則として控除を受ける年の年末ま

次のとおりです。

震改修をした場合の特例、年末調整にで居住

イ−２居住用家屋の新築：令和２年10

係る住宅借入金等を有する場合の所得⑥居住年とその前年、前々年、居住年の月１日から令和３年９月30日までの期間

税額の特別控除等の措置について、所

翌年から３年間は3,000万円控除等のロ−２居住用家屋で建築後使用された

要の措置が講じられます。

特例等を受けていないことことのないものもしくは既存住宅の取得またはその者の居住の用に供する家＜適用期間等の延長の経緯＞
令和２年４月30日に施行された「新屋の増改築等：令和２年12月１日から

2. 住宅取得等資金贈与の特例の非課税枠の拡充・床面積要件の緩和

令和３年11月30日までの期間

拡充

型コロナウイルス感 染 症 緊 急 経 済 対

これに伴い、国土交通省によると、
こ策 」の税 制 上の措 置における、契 約 期の期間の契約で延長される13年控除で間とコロナ禍の影響により令和２年12は、確定申告でコロナ禍の影響を証する＜住宅取得等資金贈与の非課税制度＞

月31日までに入居ができなかったこと

書類等の添付が不要になります（表２）。

この制度は、父母や祖父母といった直系尊属から20歳以上の子や孫（合計に関する要件は、次のとおりです。
（1）一定の期日までに契約が行われて贈与税＜床面積の緩和＞

所得金額が2,000万円以下）が所定の

上記の改正後の13年控除の適用を前

住宅を新築または取得・増改築するた

提に、取得する家屋の床面積についてめの資 金として贈 与を受けた場 合 、一

年９月末

は、50㎡以上から40㎡以上へと引き下げ

定額を非課税とするものです。

ロ

分譲住宅・既存住宅を取得する場られます。
ただし、住宅ロ―ン控除を適用

大 綱ではこの非 課 税 措 置の非 課 税

合、または増改築等をする場合：令和２

する個人のその年分の所得税に係る合枠（令和３年４月１日から同年12月31

年11月末

計所得金額が1,000万円を超える年につ日までの間に住宅用家屋の新築等に係（2）新型コロナウイルス感染症の影響

いては、40㎡から50㎡未満のケースでる契 約：耐 震 、省 エネまたはバリアフ

によって、注文住宅、分譲住宅、既存住は、住宅ローン控除が適用されません。

リーの住宅用家屋の場合）が次の表３

宅または増改築等を行った住宅への入

なお、期限の延長と床面積、
２つの改

いること。
イ

注文住宅を新築する場合：令和２

居が遅れたこと。

正は、認定住宅の新築等に係る住宅借なお、確定申告では、契約日がわかる

入 金 等を有する場 合の所 得 税 額の特契約書等のほか、
コロナ禍の影響により別控除の特例・東日本大震災の被災者引渡しが遅れたこと等を証する書類を等に係る住宅借入金等を有する場合の用意する必要がありました。

所得税額の特別控除の控除額に係るのとおり拡充されます。
表3

現行

改正後

①

1,200万円

1,500万円②

800万円

1,000万円

2021.2 ｜ 月刊不動産 05

①住宅用家屋の新築等に係る消費税限とする床面積要件がありますが、これ１とする特例措置の適用期限が３年延長

等の税率が10％の場合

らは大綱で改正項目に挙がっていませされ、令和６年３月31日までとされます。

②①上記以外んので、適用にはご注意ください（表4）。
＜宅 建 業 者が 取 得２年 以内に改 修 工

なお 、耐 震 、省 エネまたはバリアフ
リーの住 宅用家 屋 以 外の住 宅の場 合には、上記非課税金額から500万円を

3. 流通税の軽減措置等の延長控除した金額になります。

延長
登録免許税

＜床面積の緩和＞
また大綱では、受贈者が贈与を受け不動産取得税＜登録免許税の軽減措置延長＞

事した住宅に係る特例の延長＞宅 建 業 者が 取 得した既 存 住 宅および当該既存住宅の用に供する土地について、一定の増改築等を行ったうえ、取得の日から２年以内に耐震基準適合要件を満たすもの等として個人に再販し、た年 分の所 得 税に係る合 計 所 得 金 額

土地の売買による所有権の移転登記

その個人が自己の居住の用に供した場が1,000万円以下である場合に限り、等に対する登録免許税の税率の軽減措

合の不 動 産 取 得 税の減 額 措 置（ 新 築

床面積要件の下限を40㎡以上に引き置（1.5％税率）の適用期限が２年延長時の控除額に税率を乗じた額の軽減、下げることとされます。現行では床面積され、令和５年３月31日までとされます。

改修工事対象住宅用地に係る軽減）の適用期限が２年延長され、令和５年３

要件は50㎡以上240㎡以下とされていますが、この下限を条件付きで改正することになります。

＜不動産取得税３％税率の延長＞

月31日とされます（表5）。

住宅・土地の取得にかかる不動産取

床 面 積 要 件の改 正は、相 続 時 精 算

得税の標準税率（本則４％）を３％とす課税制度の住宅取得等資金の贈与のる特 例 措 置の適 用期 限 が３年 延 長さ

特例（贈与者の年齢制限撤廃の特例）

れ、令和６年３月31日までとされます。

４. 固定資産税等の負担調整措置等の延長・据置措置の創設
緩和についても、同様に行われます。
上 記の非 課 税 枠・床 面 積 要 件の緩

固定資産税＜課税標準２分の１の延長＞

都市計画税

和は、令和３年１月１日以後に贈与によ

宅地評価土地の取得時にかかる不動

令 和２年７月時 点の基 準 地 価の動り取得する住宅取得等資金にかかる贈産取得税の課税標準を評価額の２分の向などによると、コロナ禍の影響により、与税から適用されます。
なお、税務署長が納税者から提供さ

表4

床面積要件の改正動向

れた既存住宅等に関する不動産識別事
項等を使用して、入手等をしたその既存住宅等の登記事項により床面積要件等を満たすことの確認ができた住宅については、住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除、住宅取得等資金の贈与税の非課税、相続時精算課税制
度の特例の対象となる住宅に含めることとされます。不動産識別事項に基づく
改正事項は、令和４年１月１日以後に提出する確定申告書から適用されます。
＜ほかの住宅税制の床面積要件＞
住宅税制のうち登録免許税の軽減税
率、不動産取得税1,200万円控除等、固定資産税の税額軽減にも、50㎡を下

06 月刊不動産 ｜ 2021.2

床面積要件の下限

13年住宅ローン控除（合計所得金額1,000万円以下）

50㎡→40㎡

住宅取得等資金の贈与の非課税制度（合計所得金額1,000万円以下）

50㎡→40㎡

登録免許税の住宅家屋の保存（移転）登記の特例ほか

50㎡

不動産取得税の住宅家屋の課税標準の特例（1,200万円控除）

50㎡

固定資産税の新築住宅家屋の税額軽減（自己居住の場合）

50㎡

表5

流通税の軽減措置等の延長

改正後

登録免許税の土地売買の所有権移転登記の1.5％税率

２年延長（令和５年３月31日まで）

不動産取得税の住宅・土地の取得にかかる３％税率

３年延長（令和６年３月31日まで）

不動産取得税の宅地評価土地の課税標準２分の１特例

同上

宅建業者が取得２年以内に改修工事した住宅に係る特例

２年延長（令和５年３月31日まで）

三大都市圏や地方圏の一部では上昇

７月１日までの 間 に所 定 の 地 価 下 落

100％未満の土地に限って税負担の据が続いている一 方で、全 国では５年ぶ

が 認 められる場 合 にも修 正される仕置きが行われます。

りに下落に転じたとされます。

組みです。

このため、固定資産の評価替えの節目を迎える令和３年度から令和５年度

なお、土地の評価額については次のような負担調整が行われています。
＜土地の負担調整措置＞れます。

土地の負担調整措置は表６のとおりされます。
そのうえで、令和３年度に限り、一定

大 綱によると、次の① ②の制 度も令和３年 度 から令 和５年 度まで 維 持さまでの固定資産税・都市計画税は、原則として現行の負担調整措置等が維持＜条例による減額制度＞①税額が前年度の1.1倍を超える場合
の減額制度

です。

の土地について、前年度の税額のまま

住宅用地の課税標準の特例の適用

地価が急上昇したことに伴い、税負負担を据え置く措置が設けられます。

のある住宅用地については「前年度課

担を抑制する仕組みがあります。新たな税標準額」の「新年度評価額に住宅用年度の税額が前年度の税額の1.1倍を地の課税標準の特例を適用した金額」

超える税額になった場合には、1.1倍ま固 定 資 産 税の税 額 計 算の基になるに対する割合（負担水準）により、以下での上昇にとどめるという制度です。東課 税 標 準は、誰にいくらを課 税するかのように負担調整措置が適用されます。

京都条例のほか、市町村の条例によりが決まる賦課期日である１月１日時点

大綱によれば、令和３年度から令和の固定資産の適正な時価です。
しかし５年度までについても、こうした制度が当分の間、前年の１月１日時点の公示維持されることになります。

＜負担調整措置の維持＞②商業地の減額制度
商業地等については、評価額の60〜
7 0％に税 率を乗じて求めた税 額で条地 価 等を活 用して求めた固 定 資 産 評
価額によることになっています。固定資

適用されます。

＜税負担の据置措置＞

例の定める金 額を、条 例により減 額する制度もあります。

産 評 価 額（ 固 定 資 産 課 税 台 帳に登 録

大綱によれば、商業地等は負担水準された価 格 ）とは、総 務 大 臣 告 示の固が60％未満の土地に限り、商業地等以

これに伴い、大綱では、令和２年度に定 資 産 評 価 基 準に基づき評 価された外の宅 地 等は負担 水 準が1 0 0％未 満

おいて条 例 減 額 制 度の適 用を受けた

基 準 年 度（３年に１度 、直 近では令 和の土地に限って、令和３年度の課税標

土地について、所要の措置を講ずるこ

３（ 2 0 2 1 ）年 度 ）の価 格のことです。こ準 額を令 和２年 度の課 税 標 準 額と同ととされました。

の評価額は原則として３年間据え置か額とされます。
ちょうど、現 行の負担 調 整 措 置で税れます。

＜都市計画税の改正＞

ただし、地価下落により下方修正が負担が上昇するケース（網掛け部分）に

土 地に係る都 市 計 画 税の負担 調 整

必 要な場 合には、下 方 修 正されること

ついては、負担増を見合わせる仕組み

措置は、固定資産税の改正に伴う所要になっています。令和２年１月１日からです。
また、農地についても負担水準がの改正にならい行われます。

表6

住宅用地・負担水準

新年度評価額に住宅用地の課税標準の特例を適用した額100％以上

前年度の課税標準額＋新年度評価額に住宅用地の課税標準の特例を適用した額の５％100％未満

ただし、この計算で新年度評価額に住宅用地の課税標準の特例を適用した額の100％を超える
場合には100％が限度

20％未満

新年度評価額に住宅用地の課税標準の特例を適用した額の20％
課税標準

商業地・負担水準
70％超

新年度評価額の70％まで引下げ

60％以上70％以下

前年度課税標準額のまま据置き

60％未満

前年度の課税標準額＋新年度評価額の５%20％未満

新年度評価額の20%

2021.2 ｜ 月刊不動産 07

巻頭特 集 2「レジリエント・シティ」の名のもとに〜古都・京都から学ぶまち本来の在り方〜
アメリカの慈善団体・ロックフェラー財団が立ち上げたプロジェク
ト「世界
巻頭特集2
100のレジリエント・シティ」に選 定された京 都 市。選ばれた100 都 市は、相互に連携しながら レジリエンス都市の構築 を目指し、様々な取組みを行ってきました。では、ここでいうレジリエンスとは何を指 すのでしょうか。
同プロジェクト・京 都 市 の窓口を務める藤 田 裕 之チーフ・レジリエンス・
オフィサー（CRO）に、その詳細と選定された背景、また、大きく関与したという不動産事業者との関係性等について話を伺いました。

Image Photo

アメリカ同時多発テロで市民を勇気づけた言葉

く姿を表現する用語として用いられるよ

興の合言葉として、市民から親しまれ、うになったのです。

これを機に、世界規模で起きた災害やレジリエンスが一 般 的に広く使用さテロなどの危機からの復興や危機へのれるようになったのは、2001年９月11

対 応において、徐々に使 われるように日に起きたアメリカ同時 多 発テロ事 件なったといいます。奇しくも2 0 1 1 年のがきっかけといわれています。テロに

東日本大震災での「奇跡の一本松」のレジリエンスは古くからある言葉で、よって、ワールドトレードセンタービル

エピソードにも似ていますね 。そして、

本来「跳ね返る力」「 回復する力」というは崩 壊し、見るも無 残な姿に変わり果2013年に開催された世界経済フォー意味を持ち、日本語では「しなやかな強ててしまった。でも跡地には１本の木がラム（ 通 称：ダボス会 議 ）のテーマにレさ、強靭さ」という意味で訳されてきまし青 葉を残して立っていた。その様を見ジリエンスが取り上げられたのを契 機た。そこから派生して、生態学や心理学た市民たちは歓喜に沸いたと。皆、そのに、「あらゆる危 機に対 応する力=レジなどの専門分野においては、ダメージを木を復 活のシンボルとし、復 興に力をリエンス」
（ 図表１）というひとつの概念受けても現状以上に改善する様子や新合わせて勤しむようになったといいまが国際的に定着することになります。我たな状況に適応すべき変化を遂げていす。そのとき、ニューヨーク市 民が口々が 国においても内 閣 官 房に「ナショナに発した言 葉がレジリエンスだったと

ル・レジリエンス（防災・減災）懇談会」

いうのです。その後 、レジリエンスは復が設けられたのもこの年です。

―まずは「レジリエンス」という言葉が持つ意味を教えてください。

近年の地球環境をめぐる大きな事故・災害

1986年 チェルノブイリ原子力発電所事故
1995年 阪神・淡路大震災

図表１

1997年 京都議定書採択

レジリエンスの概念

2001年 9.11アメリカ同時多発テロ事件
2004年 スマトラ島沖地震津波災害
2005年 ハリケーン・カトリーナ
2011年 東日本大震災
2012年 ハリケーン・サンディ
2015年 パリ協定採択
2020年 新型コロナウイルス感染が世界的に蔓延

その他、地震活動期、気候変動、
国際テロ続発08 月刊不動産 ｜ 2021.2

機能危機
レジリエンスがある場合

損害

レジリエンスがない場合時間

まちづくりの観点からいえば「悪影響を及ぼす外からの力や、内部で生じる様々な困難な問題（危機）に、屈することなく粘り強く対処
し、克服し、
より良く発展する能力」。
レジリエンスがな
い場合、発展は望めない。

図表2

京都が100RCに選定された意義

レジリエント・シティ
京都市統括監（CRO）〜京都の歴史を振り返ると〜

藤田 裕之 氏1200年の繁栄は危機と再生の繰り返し

・平安期、安土桃山時代をはじめとする震災の克服
・応仁の乱、天明等の大火からの復興

・明治維新の京都策…番組小学校、琵琶湖疏水・水力発電、建都1100年事業・時代祭

成功の背景は緊密な地域のコミュニティ、祭礼や伝統文化、町衆の伝統への自負、産業の隆盛

ピンチをチャンスに変えてきた力

1955年生まれ、兵庫県出身。
京都大学卒業後、京都市役所に勤務、教育委員会生涯学習部長、右京区長を経て、2013
年に京 都 市 副 市 長に就 任 。
2017年3月任期満了に伴い退任。2017年4月から現職。

そのような折、世界に広がっていったを免れたことによって、古い町並みや歴せん。選定された各都市は独自の戦略

レジリエンスに対する波をグローバルな史遺産が数多く残り、日本の精神文化を策定して動き出していますが、京都市視点でネットワーク化していくことを目や伝統・芸術の拠点として、新たな役割は特 別に新たな政 策を生み出したり、的に、アメリカのロックフェラー財団がを担う都市として生まれ変りました。こ

施設を建設するのではなく、レジリエン「 世 界 1 0 0のレジリエント・シティプロ

れは、まさにレジリエンスが示す“ 落ちスという概念を行政、民間企業、地域住

ジェクト（100RC）」を発足させました。

込んだとき、それ以上に復活する、違っ民が共有して進めていくことに意味があ

同プロジェクトは1,000以上の応募がた形で回復する”といった概念に合致しると考えています。縦割りを排除して横あった都市の中から３年かけて100都ます（図表２）。きっとこれらの歴史が、串を通して施策を融合していくと表現し市を選定。日本からは京都市と富山市いの一番に評価されたのだと思います。

たほうがわかりやすいかもしれません。

また、歴 史とともに京 都に根 付いた

そのため京都のレジリエンス戦略では、

実はこのプロジェクトには、地球規模「 人々が支え合う精 神 」「 地 域コミュニ

市 民にも端 的に伝わるように６つの重で都市化が進むもとで都市そのもののティの文化」
こそが、評価に値する京都

点的取組分野を設定し、公表していま在り方を、かつ立ち直りへの内在 性をを作り上げたといっても過言ではあります（図表３）。

が選定されています。

持った存在として世界中に散在させる
ことで、様々な災害や気候変動に対して
地 球 環 境を守ることができるのではな
いか。
そのような意図も含まれています。

図表3

レジリエント・シティ実現に向けた６つの重点的取組分野
人が育つまち― 京 都 市が 選 定された背 景をどのよ

人口減少・少子高齢化対策 等

うに考えていますか。
公式な選定理由は明らかにされていませんが、ひとえに京都市が残してきた
歴史に尽きると思います。
京都市は1000年以上、日本の都とし京都ならではの強みと課題
豊かに暮らせるまち
文化・芸術創生、
経済・産業発展 等て栄えてきました。
しかし、その間、天然

支え合い、助け合うまち地域コミュニティ
活性化 等

快適で安心安全なまち

景観・町並み保全・創生、
空き家活用促進、防犯 等

痘をはじめとした疫病、地震、大火、戦乱を数多く経験し、明治維新によって都の地位をも失うなど、様々な危機に直面してきました。
しかしその都 度 、不 死 鳥のごとく復 活してきた歴 史があります。
太平洋戦争においては、大規模な空襲

環境にやさしいまち
地球温暖化対策 等

災害に強いまち
防災・減災、テロ対策、
インフラ老朽化対策 等

各分野の取組がそれぞれの分野におけるレジリエンスを高め、相互がつながり、支え合うことによって分野間の隙間を埋め、危機が付け入る隙をなくしていくことを示す京都のレジリエンス戦略

2021.2 ｜ 月刊不動産 09

小学校※」が完成します。ただ、番組小学

れらが古い町並みを形成することで、日校は子どもたちの教育だけの場ではな

本を代表する歴史都市としての魅力をく、保健所、消防署、税務署などの機能存分に発揮しています。
しかし、京町家も兼ねていました。つまり、地域コミュニの所有者は、維持管理や改修に必要なティの拠点として番組小学校は活用され資金の確保、そして相続税の負担などていったのです。京都では、通学区域と様々な悩みを抱えていることも事 実でほぼ同じ意味で学区という呼び方をしてす。京町家は個人の所有物であるため、明治維新までさかのぼる話になります

いますが、学区ごとに区民運動会や防災

最終的には所有者の判断に委ねざるをが、遷都によって1000年以上続いた都訓練など様々な取組が展開されていま得ません。
その結果、多くの人が京町家

から一地方都市になってしまったわけです。
このような活動が今も市内の全学区を手放すこととなり、近年調査した７年すから、当時の人々は相当ショックを受で行われているのは、大都市では全国に間でも実に5,602軒が減失する事態にけたことでしょう。人口も大幅に減り、に例を見ないと思います。明治初期から継陥ってしまったのです（図表４）。
この状

ぎわっていた町も寂れてしまったといい承されている地 域コミュニティの充 実

況に危機を感じた京都市では、2017年ます。ただ、そこであきらめず、次世代のが、人々に支え合う精神を宿したのだろに「京都市京町家の保全及び継承に関京都を担う子どもたちのために何か行う、
そう私は考えています。

する条例」を制定し、翌年5月から施行

番組小学校が築いた市民の支え合う精神―藤田CROが強調する「人々が支え合う精神」はどのように育まれてきたのでしょう。

動を起こそうと「町衆」と呼ばれる市民が※室町時代に発する「町組（ちょうぐみ）」を明治に再編した自治組織。各番組に原則、1校ずつ計64の小学校がつくられ番組小の名が付けられた。

中心になって立ち上がったのです。それしています。この条例は、京町家について、取り壊しも含めた処 分を検 討する
際、早い段階で京都市に届出をしてもらが学校の建設でした。明治2年のことです。
しかしながら当時は、文部省もなく、うことで、京町家の活用方法等について景観保全を維持する
不動産事業者の役割

学制発布もされていない時代でした。

幅広い選択肢を表示し、多様な主体と連携しながら保全・継承につなげていく―どのようにして学校は建てられたの―京都市がレジリエンス戦略で掲げたですか。

６つの重点的取組分野のひとつ「快適地域住民たちが主体となって建てたのです。自分たちが持っている土地を提ことを目的としたものです。

で安心安全なまち」で触れている景観・―この中で不動産事業者が関与してい町並み保全についてはどのように対応るわけですね。

しているのでしょう（P９、図表３）。

供し、建設費、学校運営経費などの財源

その通りです。不動産事業者には、市も出し合い、足りない分だけを京都府が地 元の不 動 産 事 業 者の方々の協力の都市計画局のまち再生・創造推進室負担したといいます。
こうして男女共学のを仰いでいるところが多分にあります。

というセクションと連携しながら、所有

義務教育を行う場として64校の「番組

京都にはたくさんの京町家があり、そ者が抱える様々なお悩みの相談役とし

図表4

京都市における京町家の数
（軒）
5万
4万

4万7735軒
4万146軒※調査不能物件など（1987軒）
を除く

3万
2万
1万
0

空き家は増加
5002軒

5834軒

2008年、2009年度

2016年度

7年間で5,602軒が
滅失

京 都の
重 大な
危 機！！

資料：平成28年度「京町家まちづくり調査に係る追跡調査」

10 月刊不動産 ｜ 2021.2

条例に定める「京町家」の定義
昭和25年以前に建築
木造建築物
伝統的な構造…「伝統軸組構法」や「伝統構法」と呼ばれる構造
3階建て以下
一戸建て又は長屋建て
都市生活の中から生み出された形態又は意匠必須
条件

平入りの屋根通り庭…道に面した出入口から続く細長い形状の土間
火袋…通り庭上部の吹き抜け部分
坪庭又は奥庭
通り庇…道に沿って設けられた軒格子（伝統的なものに限る）…虫籠窓や京格子等
隣地に接する外壁又は高塀

いずれか
1つ以上を
有する

図表5

地域連携型空き家対策促進事業の取組み事例

ステップ１

学区全体の
空き家に関する
正確な情報を把握

ステップ2

空き家対策の検討や地域住民への
情報発信

ステップ3

ステップ4

空き家所有者への働きかけや移住希望者に向けた広報活動

学区の空き家活用を
進める

主な取組み

主な取組み

主な取組み

主な取組み

まち歩きを行い学 区内の空き家の実 態について整 理することで、空き家が存在している箇所やその特性を把握する。

空き家に関する情 報を見える化したり、住民で話し合う場を設け、空き家問題への意識や情報を地域に浸透させる。

空き家所有者向けのアンケー
トや相 談 会を実 施して空き家
活 用 等 の 働きかけ、新 たな 居
住者を募る活動を行う地域も。

空き家所有者に働きかけて、空き家の活用を実 現した地 域も存在する。
BeforeAfter▶

▲まちあるき・空き家調査（朱三学区）▲空き家に関するワークショッ
プの様子（有隣学区）▲空き家をはじめとした不 動
産よろず相談コーナー（山科区空き家対策協議会）▲賃貸住宅として改修した空き家（有隣学区）て、専門的見地から活用方法の提案や通して施策を融合していくことだと伝えお客さんを、その後も大切にしていくと活用希望者のマッチング等の支援を依ましたが、なにも融合させるのは行政のいう商いのことで、ただ売れるものを売っ頼しています。

施策だけではありません。不動産事業者てよしとするのではなく、買っていただい

また、
日本各地で問題となっている空との関係性のように、行政の仕事と企業たお客さんをその後も大事にしていく。

き家問題に関しても「京都市地域の空の仕事、地域住民の仕事を融合させてそのためには今さえ良ければという発き家 相 談員」として宅 地 建 物 取引士のいくことが大事な発想・施策につながっ想ではなく、いい関係を育むために歩み免許を持つ人に介在を依頼しています。

ていきます。行政だけが何かを実施して寄ろうとする。そのような想いを感じる

直近でいうと、令和元年には約1,000

いる、企業は利益を出すことに目くじらをのです。おそらく、地域に根ざしている不件の相談がありました。また、この相談立てている、住民だけが文句を言ってい

動産事業者の方も似たような感覚で事員等の専門家を無料で派遣する制度もる。決してそのような関係ではなく、各々業に携わり、お客さんに接しているので実施しているところですが、制度創設以が協力しあって、大きな目標に向かってはないかと思います。ましてや不動産と来 4 0 0 件 以 上の利 用をいただく中で、共に歩んでいく。
これがレジリエント・シ

いう一生に一度あるかないかの大きな

実に７割の人が空き家の活用に向けてティを実現する近道だと思います。

売買に携わるわけですから、例えば「家を購入した人がその地域で幸せに暮ら行動を始められたとの報告を受けています。同時に、行政だけでは空き家問題を解決することは難しいことから、特に市民の方や地域の力をいかに発揮いた―最後に、全国の不動産事業者にメッセージをお願いします。

しているだろうか」「 地域住民の方と心
豊 かに時を刻んでいるだろうか 」等 、様々な想いを馳せておられるのではな

だくかに重点を置いた対策を進めてお

私は行政にしか携わっていない人間

いでしょうか。地球の温暖化がもたらすり、地域の方に「自分ごと」「みんなごと」ですから大したメッセージは残せませ

自然災害、世界各所で見られる度を越として地域の思いに沿った空き家の活んが、京 都の民 間 業 者の方と話をしてした都市化、人口減少等様々な問題を用につなげていただけるよう「地域連携

いるとき、肌で感じるのは、老舗の商法、抱えている時代になったからこそ、のれ型空き家対策促進事業」も実施していいわゆるのれんを重んじた元来の商法んを重んじて商いをする不動産事業者

ます（図表５）。

です。決して一見さんお断りという排他が着実に発展されることを心から望ん的な思考ではなく、一度関係を持ったでいます。

先ほどレジリエンスというのは、横串を2021.2 ｜ 月刊不動産 11法律 ー

不動産お役立ちQ & A

Law

法律
相談
Vol.58

定型約款
山下・渡辺法律事務所
弁護士

渡辺 晋

1980年一橋大学卒業、三菱地所入社。1989年司法試験合格。1990年に三菱地所退社。1992年
弁護士登録（第一東京弁護士会所属）。マンション管理士試験委員。近著に『民法改正の解説』（2017年６月、住宅新報出版）など多数。

estionQu

民法改正によって、定型約款という制度ができたと聞きました。
どのような制度なのでしょうか。また、不動産取引とはどのように関わるのでしょうか。

Answer
1．回答
民 法では、① 不 特 定 多 数の者を相手方として行う、②その内容の全型約款に該当します。

があった場合には、遅滞なく、相当な方 法でその定 型 約 款の内容を示さ

2．定型約款の制度の趣旨

なければなりません（同法548条の３第１項）。また、相手方の権利を制部または一部が画一的であることがさて、現代社会では、大量の取引限し、または義務を加重する条項で双方にとって合理的である、という２を迅 速・安 全に行うために、多 種 多あって、信義誠実の原則に反して相つの 要 件を満 たす 取 引を「 定 型 取様な取引において詳 細な取引条 件

手 方の利 益を一 方 的に害するもの

引」と定義したうえで、定型取引を行を定めた約款が多く用いられていまについては、合意をしなかったとみなうために準 備された条 項の総 体をす。そのため、2020（令和２）年４月

されます（同法548条の２第２項）。

「定型約款」
としています。定型約款の民法改正によって、定型約款の制については 、法 定 の 要 件 を満 たせ

度が創設されました。

3．不動産取引におけるば、個別の条項について顧客との合定型約款については、あらかじめ意がなくても、定型約款を契約内容

契約の内容とする旨を相手方に表示とする合意をしたものとみなされ（民していれば、個別の条項について意

定型約款と扱われるかどうかは、

法548条の２）、また、相手方と合意思が合致しなくても、契約が成立した

行おうとする取引が定型取引に該当をすることなく、契約内容を変更する

ものと扱われ（同法548条の２第１項

するかどうかによります。たとえば、不ことができます（同法548条の４）。

２号）、
また、契約内容の変更につい動産の売買契約や不動産取引のた

不動産取引との関連でみれば、不ても、相手方の一般の利益に適合す

めの媒介契約についてみれば、一般動産の売買契約や不動産取引のたるなどの場合には、具体の条項の合的には、特定の相手方と特定の不動めの媒 介 契 約のために準 備された

意をせずに、契約内容を変更すること

産を対 象として行われますから、不契約書の条項が定型約款に該当すが可能になります（同法548条の４）。

特定多数を相手方とする取引ではな

ることはありませんが、住宅ローン取

もっとも、定型取引を行い、またはく、
また、契約内容を画一的なものと引の契約書のひな型については、定行おうとするときに、相手方から請求することが双 方にとって合 理 的とも

12 月刊不動産 ｜ 2021.2

定型約款の適用法律

にあたります。

いえないので、定型取引には該当し引といえます。また、貸付条件についません。
したがって、契約書の条項にては顧客のニーズや借入期間によっ

ついて、不動文字で印刷したひな型て様々なプランがありますが 、金 融を準 備していても、定 型 約 款にはあ機 関からみると、同一のプランを選たりません。

択した顧 客 間との契 約内容を画 一

宅 建 業 者が日常 的に取り扱う契これに対して、住 宅ローンについ的に取り扱うことに合理性があり、こ約関係では、定型約款となるものはてみると、貸付額は個別の顧客の収れは顧客の側からみても、金融機関

多くありません。
しかし、定型約款の入や購入対象の不動産の価値にが画一的な契約管理によって、利率制度は、契約の根幹に関わる新しい

よって異なるものの、貸 付けの判 断や手数料等の取引コストが低減する制度です。また、宅建業者としては、は取引相 手の資 質などの個 性に着という利 益を享 受することができま

住宅ローンの取扱いを熟知しておか目するのではなく、決められたモデル

す。
したがって、住 宅ローン取引は、なければならないことも当然です。
こに従って機械的に行われており、不通 常 、定 型 取引であり、住 宅ローンの機会に、定型約款の仕組みを確認

特定多数の者を相手方として行う取取引の契約書のひな型は定型約款

しておいていただきたいと思います。

税務
賃貸
宅建士
IT

図表

4．まとめ

定型約款の仕組み

物件調査

定型取引

定型約款

②内容の画一性が双方にとって合理的定型取引のために準備された条項の総体

海外①不特定多数が取引の相手・個別の条項の合意がなくても合意とみなされる・相手方との合意がなくても契約
内容を変更できる（1）
定型約款を契約内容とする合意（2）
定型約款を契約の内容とする旨の表示

今回のポイント●2020（令和２）年４月の民法改正によって、定型約款の制度が創設された。
●定型約款は、定型取引を行うために準備された条項の総体である。定型取引は、不特定多数の者を相手方として行う取引であって、その内容の全部または一部が画一的であることが双方にとって合理的なものをいう。
●定型約款を契約の内容とする旨をあらかじめ表示しておけば、個別の条項の合意をしなくても、合意があったとみなされる。
●住宅ローン取引は、定型取引であり、したがって、住宅ローン取引の契約書のひな型は定型約款にあたる。

2021.2 ｜ 月刊不動産 13

不動産お役立ちQ & A

税務 ー
Tax

税務
相談
Vol.36

個人が対価を得て配偶者居住権等を消滅させた場合の所得税の譲渡所得の取扱い
税理士法人タクトコンサルティング
情報企画部部長 税理士

山崎 信義

1993年税理士試験合格。2001年タクトコンサルティング入社。相続、譲渡、事業承継から企業組
織再編まで、資産税を機軸にコンサルティングを行う。中小企業庁「『事業引継ぎガイドライン』改訂検討会』委員（2019年）等歴任。
著書に『改訂版 ポイント整理 不動産組替えの税務Q&A』（2020年10月、大蔵財務協会）など多数。

estionQu
個人が配偶者居住権を設定後に、その権利付き建物の所有者から対価を得て配偶者居住権を消滅させた場合における、所得税の譲 渡 所得の取 扱いについて教えてください。

Answer
配偶者居住権の消滅の対価は、総合課税の譲渡所得として課税され、譲渡所得の金額の計算上控除される取得費は、被相続人から引き継いだ本来の居住建物の取得費を、配偶者と配偶者居住権付き建物の所有者との間で、一定の割合により按分計算した金額を基礎として計算します（配偶者居住権の敷地の利用権についても同様です）。

1．配偶者居住権の消滅
被相続人の死亡時にその被相続人の財産であった建物に居住していた配偶者は、遺産分割または遺言により、その 居 住していた建 物（ 以 下「居住建物」）の全部につき無償で居2．配偶者が配偶者居住権の消滅に伴い対価を得た場合の譲渡所得の取扱い（１）総合課税

収入金額として所得税の課税対象とされます（所得税基本通達33−６の８）。
この場合、配偶者居住権は建物の賃借権（借家権）と類似の法定債権の性質を有するため、現行の借家権の課税関係と同様に、総合課税の譲渡所得として課税されます。

住したり賃貸したりする権利（＝「配前述１.のとおり、配偶者は対価をまた、配偶者居住権の敷地の利用

偶者居住権」）を取得することができ

得て合意解除することにより配偶者権（以下「配偶者敷地利用権」）につます（民法1028条１項）。配偶者は居 住 権を消 滅させることができ、事いても、建物に対する権利である配配偶者居住権を譲渡することができ

実上、対価を支払った居住建物（配偶 者 居 住 権に基づく敷 地の使用権ません（民法1032条２項）が、配偶

偶 者 居 住 権 付き建 物 ）の所 有 者にであることから、配偶者敷地利用権

者居住権付き建物の所有者から対対する資産の譲渡と同じ効果が生じを消滅させた場合、配偶者居住権と価を得て合 意 解 除することにより、ます。このため、配 偶 者が 配 偶 者 居

同 様に総 合 課 税の譲 渡 所 得として配偶者居住権を消滅させることは可住権の消滅に伴い対価の支払いを課税されます（租税特別措置法通達

能とされています。

受けた場合、
その対価は譲渡所得の31・32共−１）。

14 月刊不動産 ｜ 2021.2

滅した場合には、短期譲渡所得からの敷 地の用に供される土 地を取 得除外され、長期譲渡所得とされます

配 偶 者 居 住 権は、配 偶 者 居 住 権した日以後５年を経過する日後に消（同条３号）。

税務地 利用権が、被 相 続 人が居 住 建 物が 設 定された時において配 偶 者が取得したものとされ、具体的には相法律（２）長期譲渡所得または短期譲渡所得の判定（３）配偶者居住権および配偶者敷地利用権が消滅した場合の取得費の計算

続（遺産分割）による場合は遺産分の時となります。
この場合、配偶者居①配偶者居住権が消滅した場合の取得費
次の算式により計算した金額とされます（所得税法60条３項１号、所得税法施行令169条の２第１項・２項）。

（算式） 取得費 ＝ Ａ − Ｅ

該当するか短 期 譲 渡 所 得に該当す

Ａ

Ｂ

B

その相続又は遺贈により配偶者居住権を取得した時において、その時に配偶者居住権付き建物を譲渡したものと仮定した場合における、その建物の取得費の額として計算される金額（注）（＝居住建物の取得費）

るかどうかの判定については、配偶者 居 住 権の消 滅 時の取 得 費が 、後按分した額を基礎として計算する点
引き継ぐこととされています（財務省「令和２年度税制改正の解説」119頁〜120頁）。
取得した配偶者居住権が、その被相続 人が居住 建 物を取 得した日以後

その相続開始の時において、配偶者居住権につき相続税法23条の２の規定を適用して計算される、配偶者居住権の相続税評価額

D

その相続開始の時において、配偶者居住権付き建物につき、相続税法23条の２の規定を適用して計算される、その建物の相続税評価額

E

Ａ Ｆ/Ｇ
（＝配偶者居住権の設定から消滅等までの期間に係る減価の額）

F

配偶者居住権を取得した時から配偶者居住権が消滅した時までの期間の年数（６カ月以上の端数は１年とし、６カ月未満は切捨て）

G

配偶者居住権の存続年数②配偶者敷地利用権が消滅した場合の取得費
次の算式により計算した金額とされます（所得税法60条3項2号、所得税法施行令169条の２第３項・４項）。

（算式） 取得費 ＝ H − L

（

J

）

H

I

I

その相続または遺贈により配偶者敷地利用権を取得した時において、その時に配偶者居住権付
き建物の敷地の用に供される土地を譲渡したものと仮定した場合における、その土地の取得費の額（＝居住建物の敷地の取得費）

J

その相続開始の時において、配偶者敷地利用権につき相続税法23条の２の規定を適用して計算される、配偶者敷地利用権の相続税評価額

K

その相続開始の時において配偶者居住権付き建物の敷地の用に供される土地につき、相続税
法23条の２の規定を適用して計算される、その土地の相続税評価額

譲渡所得が長期譲渡所得に該当す

L

Ｈ Ｍ/Ｎ
（＝配偶者敷地利用権の設定から消滅等までの期間に係る減価の額）

るか 短 期 譲 渡 所 得に該当するかど

M

配偶者敷地利用権を取得した時から消滅した時までの期間の年数（６カ月以上の端数は１年とし、６カ月未満は切捨て）

うかの 判 定は、配 偶 者 居 住 権 の 消

N

配偶者居住権の存続年数５年を経過する日後に消滅した場合には短期譲渡所得から除外され、長期譲渡所得とされます（所得税法施行令82条２号）。
なお、配 偶 者 敷 地 利 用 権に係るＪ＋Ｋ（＝本来の居住建物の敷地の相続税評価額）

滅時の取扱いと同様、その配偶者敷

今回のポイント●上記２.のとおり、個人が配偶者居住権の消滅に伴い対価を得た場合の譲渡所得は分離課税とされず、総合課税とされる。これにより、その譲渡所得の金額の計算上、50万円の特別控除（所得税法33条３項）が適用される。対価を得て配偶者居住権および配偶者敷地利用権を消滅させることが居住用財産の譲渡（個人が居住の用に供していた家屋の譲渡またはその家屋とともにするその敷地の譲渡をいう）に該当しないため、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除（同条１項）の適用はない。

当連載について、偶数月は「税務相談」、奇数月は「売買仲介営業Q&A」となります。

2021.2 ｜ 月刊不動産 15

海外すなわち、相 続または遺 贈により

C

物件調査

を踏まえ、被相続人等の取得時期を）IT

その建 物 所 有 権 者である相 続 人とＣ

Ｃ＋Ｄ（＝本来の居住建物の相続税評価額）（注）被相続人による取得から配偶者居住権の設定までの期間の減価の額を控除。

述（３）のとおり、被 相 続 人から引き継いだ本来の居住建物の取得費を、（宅建士

住権の消滅に係る長期譲渡所得に賃貸

割の時、遺贈による場合は相続開始

不動産お役立ちQ & A

賃貸 ー
Lease

改正民法のもとでの無催告解除条項に基づく契約の解除

賃貸
相談

海谷・江口・池田法律事務所
弁護士

江口 正夫

1952年広島県生まれ。東京大学法学部卒業。弁護士（東京弁護士会所属）。不動産流通促進協議会講師、東京商工会議所講師等を歴任。公益財団法人日本賃貸住宅管理協会理事。著書に『不動産
賃貸管理業のコンプライアンス』（2009年８月、にじゅういち出版）など多数。

Vol.36
estionQu

私の所有するアパートでは、賃貸借契約書に「賃借人に債務不履行がある場合は、賃貸人は、何ら催告をすることなく契約を解除できる」と定めています。
このたび、１階の賃借人が家賃を１カ月分ですが、不払いの状態です。無催告で契約を解除できるとの特約をしておけば、この特約に基づいて、賃借人が１カ月分の家賃を不払いにした場合には、催告なしに賃貸借契約を解除できるのではないかと思っています。改正民法が施行されているとのことですが、改正民法のもとでも、無催告で有効に解除できると考えてよいでしょうか。

Answer
賃貸借契約において、債務の不履行があった場合の契約解除は、民法541条に基づき、相当期間を定めて債務の履行を催告し、相当期間内に債務の履行がなされなかった場合に初めて契約の解除ができるとする催告解除が原則です。
しかも、賃貸借のような継続的な契約の場合には、原則として３カ月分程度の賃料の不払いがあることが催告解除の要件とされています。ただし、令和２年４月１日施行の改正民法541条ただし書きでは、催告期間を経過した時点での債務の不履行部分が軽微である場合は契約の解除は認められないと規定しています。改正民法542条には無催告解除が認められる要件が列挙されていますが、１カ月分の賃料滞納はこのいずれにも該当しないと解されますので、無催告解除は認められません。ただし、１カ月の滞納でも、
これにより、当事者間の信頼関係が破壊されるような場合には、例外的に解除が認められる場合があります。

1．賃料不払いを理由とする除をすることができる。ただし、その除は認められないとされています。一

契約解除の原則

期間を経過した時における債務の不般的には、３カ月分以上の賃料の滞履行がその契約及び取引上の社会納がある場合には、賃貸借契約の催（１）改正民法541条の催告解除の原則

通念に照らして軽微であるときは、
こ

告解除が有効と解されています。改の限りでない」と定めています。
した正民法541条ただし書きでは、催告

建物賃貸借契約において、賃借人

がって、賃料の不払いの場合は、原期 間 が 経 過したときの債 務の不 履

が賃料を支払わなかったときは、改則として、催 告 解 除 が 原 則です。ま行状態が軽微であるときは契約の解

正民法541条は、「 当事者の一方がた、賃貸借のような継続的な契約関除はできない旨が定められています。

その債 務を履 行しない場 合におい係では、ただ単に債務不履行がある

例えば、賃料が月額10万円、３カ月て、相手方が相当の期間を定めてそというだけではなく、その債務の不履

分 の 3 0 万 円 の 滞 納 があった場 合の履行を催告し、その期間内に履行行が当事者間の信頼関係を破壊すに、相当期間（一般的には１週間程がないときは、相 手 方は、契 約の解る程度の債務不履行でなければ解度と考えられる）を定めて催告し、そ16 月刊不動産 ｜ 2021.2

法律の期間が経過した時点で、賃借人が29万5,000円を支払ってきた場合、

催告解除
の原則

相当期間を定めて債務の履行を催告のと判断されれば、契約の解除はで相当期間内に債務の履行なし

契約の解除が可能

注意！債務の不履行部分が軽微な場合は契約の解除は不可

きないことになります。

賃貸（２）改正民法542条の無催告解除の原則①債務の全部の履行が不能であるとき改正民法の制定経過の中で、無催告解除が認められる場合があるか、告解除が認められるべきかが議論さ

宅建士②債務者がその債務の全部の履行を拒絶する意思を明確に表示したときあるとすれば、どのような場合に無催④定期行為の時期を経過したときあるとき、②債務者がその債務の全⑤催告しても契約の目的を達するに足りる履行の見込みがない
ことが明らかなとき

無催告解除が認められるのは次の5つの場合部の履行を拒絶する意思を明確に表示したとき、③債務の一部の履行が物件調査のは、①債務の全部の履行が不能で認められる場合が定められました。
そ

無催告解除
の原則

IT

れによると、無催告解除が認められる③債務の一部の履行が不能または債務の一部の履行を拒絶する
意思を明確に表示した場合に残存する部分のみでは契約をした目的を達成できないときれ、改正民法542条に無催告解除が税務

残りの5,000円の未払いが軽微なも不能である場合または債務者がその2．賃料の１カ月分の不払いりはないと考えられます。ただし、１カと無催告解除の可否

月の滞納でも、これにより、当事者間達することができないとき、④定期行

１カ月分の賃料滞納はこの５つのには、催告をしても契約の目的を達為の時期を経過したとき、⑤催告をしいずれの場合にも該当しないと解さするのに足りる履行がされる見込みても契約の目的を達するのに足りるれますので、無催告解除は認められがないことが明らかな場合といえま履行がされる見込みがないことが明ないと思われます。そのことは、無催すので、例外的に解除が認められる

らかなとき、の５つとしています。

告解除の特約があったとしても、変わ場合があります。

明確に表示した場合において、残存する部分のみでは契約をした目的をの信頼関係が破壊されるような場合

今回のポイント●賃料の不払いを理由とする賃貸借契約の解除は、相当期間を定めて賃料の支払いを催告し、催告期間内に賃料の支払いがなされない場合に初めて契約を解除できるとする催告解除が原則である。
ただし、催告期間が経過した時点における不履行の状態が軽微な場合は、契約の解除はすることができない。
●改正民法では、一定の場合には、無催告で契約を解除できる場合が列挙されている。
ただし、１カ月程度の賃料
滞納は、原則として無催告解除事由には該当しない。
●無催告解除をすることができるとの特約がある場合でも、特約が無条件に有効というわけではなく、１カ月分の賃料滞納では、無催告で解除をすることは原則として認められない。
●賃借人の債務不履行が、当事者間の信頼関係を破壊する程度のものである場合は、債務の不履行それ自体により、
もはや契約の目的を達するのに足りる履行が期待できないと考えられるので、改正民法のもとでも賃貸借契約を解除することが認められる。

当連載について、偶数月は「賃貸相談」、奇数月は「賃貸管理ビジネス」となります。

2021.2 ｜ 月刊不動産 17

海外債務の一部の履行を拒絶する意思を宅建士 ー
Real Estate Notary

権利関係

宅建士講座

〜借地借家法〜

宅建士試験合格のコツ
本試験では借地借家法に関する問題が、借地１問・借家１問という内訳で合計２問出題されるのが基本パターンです。借地も借家も借主保護が主な目的であり、共通点が多いのですが、異なっている点もあります。今月は、その異なっている点にスポットを当てて学習していきます。

Vol.23

借地と借家の違い
１. 一時使用目的の借地・借家
借地・借家の目的が一時使用のためであることが明らかな場合、借地借家法の適用はどうなるかという問題です。

借地

借地借家法の大部分の規定は適用されないが、建物登記による借地権の対抗など一部の規定は適用
される

借

家

借地借家法の規定が全面的に適用されない（民法の適用となる）

2. 存続期間の定め
借地・借家の存続期間の定めが一定の数字より短い場合、その存続期間はどうなるかという問題です。

借地

当初の契約が30年未満の定め→30年
１回目の更新が20年未満の定め→20年
２回目以降の更新が10年未満の定め→10年

借家

１年未満の定め→「期間の定めなし」となる

3. 法定更新「法定更新」とは、当事者間の合意によらず、一定の要件に該当する場合に法律の規定により自動的に契約が更新される制度をいいます。借地・借家いずれも法定更新の制度が二段構えで用意されていますが、借地では借主（借地権者）の側から更新を請求するというアクションが求められているのに対し、借家では借主側のアクションは不要です（貸主（賃貸人）の側から更新拒絶の通知をして法定更新を阻止することが求められている）。

借地①請求による更新

借家①期間の定めがある場合借地権者が請求し、これに対して借地権設定者が遅滞なく異議を述べなかったときは、建物が存在する場合に限り、前契約と同一条件で契約を更新したものとみなされる賃貸人が、期間満了の１年前から６カ月前までに、更新しない旨の通知をしなければ、前契約と同一条件で更新した
ものとみなされる②使用継続による更新②使用継続による更新

存続期間満了後も借地権者が土地の使用を継続し、これに対して借地権設定者が遅滞なく異議を述べなかったと
きは、建物が存在する場合に限り、前契約と同一条件で契約を更新したものとみなされる

期間満了後も賃借人が建物の使用を継続し、これに対して賃貸人が遅滞なく異議を述べなかったときは、前契約と同一条件で契約を更新したものとみなされる※上記いずれの場合も、貸主からの異議および更新しない旨の通知には、正当事由が必要である。
※更新後の契約は前契約と同一条件となるが、その「条件」の中に存続期間は含まれない。借地の場合は、１回目の更新が20年、２回目以降の更新が10年の存続期間となり、借家の場合は期間の定めなしとなる。

18 月刊不動産 ｜ 2021.2

法律

植杉 伸介
税務

早稲田大学法学部卒業。宅建士、行政書士、マンション管理士・管理業
務主任者試験等の講師として30年以上の実績がある。
『マンガはじめて建物区分所有法 改訂版』
（住宅新報出版）など、
これまでに多くのテキストや問題集の作成に携わり、受験勉強のノウハウを提供している。

賃貸
宅建士

4. 第三者に対する借地権・借家権の対抗
次のいずれかがあれば、借地権・借家権を第三者に対抗することができます。

借

地

借

IT

①借地権（地上権または賃借権）の登記②借地上の建物の登記（借地権者本人名義のものに限る）

家①借家権（賃借権）の登記②賃借人への建物の引渡し

民法上、賃借権の譲渡または転貸をするには、賃貸人の承諾が必要とされていますが、その承諾が得られない場合の救済策が借地について定められています。

借

地

借

家
海外

①借地上の建物をこれから譲渡しようとする場合

民法の原則どおり、賃貸人の承諾がないと賃借権の譲渡または転貸をすることはできない→借地権設定者の承諾に代わる許可を裁判所に求めることができる②既に建物の譲渡が行われた場合→借地権設定者に建物の買取りを請求することができる③建物を競売で取得した場合→承諾に代わる許可を求めることもできるし、建物買取請求をすることもできる

論点の確認とを知識の定着

過去問を解いてみよう！

【Ｑ１】 仮設建物を建築するために土地を一時使用として１年間賃借し、借地権の存続期間が満了した場合には、借地権者は、借地権設定者に対し、建物を時価で買い取るように請求することができる。
（H24 問11）【Ｑ２】 ＡがＢに対し、Ａ所有の甲建物を３年間賃貸する旨の契約をした。
ＡがＢに対して、期間満了の３月前までに更新しない旨の通知をしなければ、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされるが、その期間は定めがないものとなる。
（ R１ 問12）

こう考えよう！＜解答と解き方＞
Answer 1 【解説】 一時使用のために設定されたことが明ら

かな借地権には、存続期間や建物買取請求権な
どの借地借家法の規定は適用されない。
したがって、約定どおり期間１年で借地契約は満了し、建物買取請求権の行使は認められない。

Answer 2

物件調査

5. 賃借権の譲渡・転貸【解説】 法定更新を阻止するためには、期間の満了の１年前から６カ月前までの間に更新
拒 絶 通 知をしなければならない。３カ月前ではない。

2021.2 ｜ 月刊不動産 19

Information Technology

不動産テック時代の到来

進む！業界の化

Vol.16

中小企業におけるAI活用方法

AIが便利なものだと思っていても、どこか遠い存在に思えるのもまた事実。
しかし「ある仕組み」によって、AIが中小企業にとって身近な存在になっているのです。

AIのような新技術を自社のビジネスに活用するためには、
これまで

E d g eの画面上でソフトウェアを使ざ自社でサーバーを立てる必要もえる仕組みのことです。

なく、保守メンテナンスのための人員も必要ありません。

専 門 人 材の雇 用や膨 大な初 期 投

これまでソフトウェアを利用する資が必要でした。
しかし「SaaS」とためには、自社のサーバーで独自に

呼 ば れるサ ービス形 態 のおか げ

ソフトウェアを開発する必要があり

で、A I 活 用のハードルが 大きく下ました。
しかしこの方法では、
ソフト

Sa a Sがこれまでのソフトウェア

がっているのです。

ウェアの開 発や保 守 、サーバーのと比 べて何よりも優 れているのは維持管理に膨大なコストがかかり「手軽さ」です。先ほどお伝えしたよます。

うに自社サーバーも、保守メンテナ■SaaSとは何か■SaaSのメリットとは

S a a Sとは「 S o f t w a r e a s a

一方、SaaSの仕組みでは、
ソフト

ンスのための人員も必要ない上に、S e r v i c e 」のこと。簡 単に言えば 、ウェアがインターネットを通じてリ

利用料金も「使った分だけ」というGo o g l e C h r o meやMicr o s o ft

アルタイムで提供されます。わざわ

サービスが多く、もし使ってみて自社に合わないようであれば 、撤 退ができます。
初期投資金額とランニングコストを抑えながら、万が 一の際には撤退もしやすいという特徴が、中小企業がAIを活用できる土壌を醸成したのです。
それでは、実際に中小企業で活用されているAIを見てみましょう。
■スマート物確株式会社ライナフが提供するのが「 スマ ート物 確 」。不 動 産 管 理
会社における、物件確認の手間を削 減し、効 率 化をはかるサービス

20 月刊不動産 ｜ 2021.2

法律■プロポクラウド
弊社ハウスマートが提供する
「プ
ビスです。

税務

ロポクラウド」もAIを活用したサープロポクラウドは、売買不動産仲介営業に特化した自動物件提案シスにより、中古マンションの購入検

賃貸

ステムです。独自の物件データベー
討者に、最適な物件を簡単に提案
では、
この独自の物件データベース

宅建士

することができます。
プロポクラウド
生成や、価格推定機能にAIを活用しています。
難しい追 客 管 理をプロポクラウド

IT

手間がかかるため人力だけではによって行うことで、安定的な売上
一般的に不動産管理会社は、管メールや郵便で行うことが一般的でした。WealthPark

Businessを実現することが可能になります。
■AIを活用することが 提 供するスマホアプリでは 、収ど、他の不動産会社からの問合せ

益 報 告をスピーディーに行えるだ

３回にわたり、不 動 産 業 界にお数も増えます。

けでなく、A Iによって計 算された

けるA Iについてお話をしてきまし「スマート物確」では、物件確認

オーナー 保 有 物 件 の 購 入 時 からた。AIは農業革命、産業革命に次の電話を24時間365日、人の代わ

現 在までの差 額 、前月と比べた不ぐ第３の革命をもたらすといわれてりに自動 音 声が応 答 。A Iによる音

動産価格・賃料の値動きを可視化います。
しかし、A Iはなんでも叶え

声認識で部屋を特定し、物件確認します。

てくれる魔法のランプではなく、人

単に人間の作業を削減するだけ

間の敵でもありません。企 業 規 模

効率化に加え、24時間対応が可でなく、AIを活用することで不動産にかかわらず、少しずつ活用するこ

能なことで営業時間外も機会損失

オーナーに高品質な情報を提供すとで企業の業績を伸ばす大きな武を防ぐことができ、またどの物件にることができるのです。

器になり得るものです。

に応答してくれます。

どのくらい問 合 せがあったかを可視 化することによって営 業 活 動の参考にすることが可能です。
■WealthPark Business「 We a l t h P a r k B u s i n e s s 」はWe a l t h P a r k 株 式 会 社が 提 供す
る、不動産管理会社と不動産オー
ナーをスマホアプリでつなぐサービ
スです。
これまで 不 動 産 管 理 会 社 から
不動産オーナーへの収益報告は、

株式会社Housmart

代表取締役

針山 昌幸
一橋大学卒業後、大手不動産会社で不動産仲介等を担当。楽天株式会社を経て、2014年に株式会社Housmartを設立。テクノロジーとデザイン、不動産の専門知識を融合させ、売買仲介向けの顧客自動追客
サービス「プロポクラウド」を展開。著書に『中古マンション本当にかし
こい買い方・選び方』等がある。

当連載について、偶数月は「進む！業界のIT化」、奇数月は「不動産トラブル事例と対処法」となります。

2021.2 ｜ 月刊不動産 21

海外理する住戸数が増えれば増えるほ

物件調査

です。

物件調査 ー

物件調査のノウハウ

Vol.23

Research

不動産物件調査技術の基礎 〜設備調査編〜

建築台帳記載事項証明書の調査の仕方
役所調査における建築確認に関する調査では、重大な不動産トラブルを発見できる事例があります。今回は、建築台帳記載事項証明書（従来は「建築確認証明書」と呼ばれていた。
「 建築確認や検査済証交付の有無」を確認できる書面。以下「台帳記載事項証明書」という）に関する調査の仕方を述べます。

台帳記載事項証明書の調査の仕方
役所の建築確認担当課に行き、建ポイント１
下記の台帳記載事項証明書では、「 建築確認済証番号」「 確認済証交付年月日」「建築主氏名」などを確認することができます（１〜４）。

物の登記事項証明書を提示して、台帳記載事項証明書の申請をします。
その際「建築計画概要書があれば、一緒にください」と言います。自治体
により異なりますが、１通数百円で入手することができます。なお「台帳記載事項証明書はあるが、概要書はな
い」場合や、反対に「台帳記載事項証
明書はないが、概要書はある」といった場合もあります。
台帳記載事項証明書には、建築確認を取得したときの所在地が記載されていますが、現地と一致していない場合があります。
また、検査済証交付の有無を確認します。検査済証交付
年月日に、日付の記載がない場合は、検査済証交付がないことになります（ポイント１・２）。

概要書の調査の仕方
こんな事件がありました。
ある不動
産コンサルタント会社が、土地所有者に対し、「 北側の建物がある敷地

22 月刊不動産 ｜ 2021.2

ポイント２
下記では、
「 建築場所」「 新築・増築等の工事種別」「 専用住宅等の主要用
途」「 確認申請した建築面積」「 延べ面積」「 検査済交付年月日」などを確認することができます（５〜８）。下記の事例では、検査済証交付はないということがわかります（７）。

法律の80坪部分を売却すれば３億円の訴訟を提起しました。平成18年６月

自己資金ができるので、残りの南側

12日、最高裁は『不動産コンサルタ

敷 地に共同住 宅を建 築して収 益 事ントが確認申請の二重敷地による価業ができる」と説得をし、約160坪の格低下についての説明を怠り、説明

建物の配置図に記載された建物

敷地の北側半分の売買契約をしたと義務違反により損害が生じた』と判の形状を現地と比較照合します。確

ころ、残りの南 側 部 分は、北 側 建 物決しました。
このようなことは「建築計認取得時は四角い建物であるのに、の建築敷地として確認申請されてお画概要書」に記載された「建物の配現 在の建 物の形 状はＬ形である場

り、容積率も一杯だったため、南側敷

置図」「 敷地面積」「 建蔽率・容積率」

合、建物に増築部分があるということ

地には目的の建築物の建築ができな等の記載事項を確認することにより、がわかります。台帳記載事項証明書

いことがわかりました。土地所有者は敷地売却後の残された土地に建築に記載の工事種別（ポイント２の２））

不動産コンサルタント会社に対して、物の建築ができるか否かを確かめる

が、「 新築」ではなく
「増築」
と記載さ

説明義務違反による損害賠償請求ことができます（ポイント３）。

れている場 合があります。その場 合増築の有無の調査の仕方
税務
賃貸
宅建士

は、建築計画概要書に記載の確認申こかを確認します。万一、登記もなく増築が判明した場合は、「 増築部分
は未登記です」等の説明が必要です。

工作物の確認の有無の調査の仕方
築物だけではありません。崖対策のために設置した擁壁などの工作物、また、屋上などにある大きな広告看板などの工作物、小型エレベーターなどは、建築確認が必要です。実は、既存の擁壁は、建築確認があるのに検査済証が交付されていないということがありました。この場合は、その崖には擁壁が存在しないとされ、敷地の一定範囲は建築規制を受けることになります。建築確認があるだけで安心するのではなく、検査済証交付の有無は、必ず確認します。特に、擁 壁などの工 作 物の確 認を慎 重にしないと大きなトラブルになります。

不動産コンサルタント

津村 重行

昭和55年三井のリハウス入社。昭和59年に不動産物件調査業（デューデリジェンス業）に注目し、消費者保護を目的とした不動産売買取引の物件調査を主な事業とする有限会社津村事務所を設立。研修セミナーや執筆活動等を行っている。著書に『不動産調査入門基礎の基礎４訂版』（住宅新報出版）などがある。

2021.2 ｜ 月刊不動産 23

海外

建 築 確 認の対 象 物は、通 常の建

物件調査

下記の
「建築計画概要書・配置図」
では、「建物の配置」「建築確認の対象敷地」などを確認することができます。
この空き地部分に建築物の建築を予定す
ると、
既存建物の影響で、
容積率オーバーとなってしまう場合があります。

請建物の箇所を見て、増築箇所はど

IT

ポイント３

海外 ー

海外不動産事情 Vol.23

Overseas

海外の市況と賃貸・売買・投資状況

シンガポール編④

新型コロナ禍が不動産マーケットに与えた影響と今後の動向
本稿では、３回にわたってシンガポールに不動産投資をする際の基礎知識や注意点について執筆してきました。最終回となる
今回は、新型コロナ禍における同国の民間コンドミニアム市場についてお話しします。

鈴木 祥華
一般財団法人日本不動産研究所国際部兼業務部。2018年サセックス大学大学
院国際学修士課程環境開発公共政策専攻修了。国内および海外の不動産調査・評価・分析業務を担当。

人程度報告されているにすぎず、おおと、売買市場では新規供給が少ない

むね感染症の封じ込めに成功していものの、富 裕 層による投 資 需 要や、

るといえます。シンガポール政府は新HDB（公営）住宅から民間コンドミニ

シンガポールにおける最初の感染

型コロナ感染拡大への対策として、

アムに転居するシンガポール国民か

者は2 0 2 0 年 1月2 3日に報 告され 、「サーキットブレーカー」と呼ばれる社らの住宅実需があり、需給バランスは2020年11月末時点における国内の会隔離措置を2020年４月７日から導比較的安定しています。
「 サーキット

総感染者数は58,218人、死者数は入しました。
当該措置の解除は３段階

ブレーカー」により取引活動が一時29人報告されています。同国の感染にて進められ、本稿執筆時点では第２停滞しましたが、2020年第３四半期

事例は、市中感染、低熟練外国人労段階目（2020年６月19日に移行）が時点におけるCBD、オーチャード、リ

働者向け宿舎（ドミトリー）、入国に大継続している状況です。

バーバレー等を含むセントラル・エリ

1．
シンガポールにおける新型コロナ禍

別でき、
うち、
ドミトリーの事例が総感染者の９割以上を占め、市中感染事例の割合はごくわずかです。本執筆時

2．新型コロナ禍発生後の不動産マーケット

アにおいては、取引件数が490件と前 年同期比で約 2 3 0 件 増 加しており、取引活動は改善しています。市場点（2020年12月）における新規感染

このような状況下における民間コ

セグメント別にみると、供給が限定的者は、入国事例を中心に１日あたり数

ンドミニアム市場の動向を追ってみるな都心部の高級物件が比較的底堅
く、また優良な新規プロジェクトの影

図表１ シンガポールの国内感染者数の推移
単位（千人）

単位（人）響を受けて価格の底上げがなされて

70

1,600

いる郊外部の中級物件も堅調です。

60

1,400

その一方、都心に近接して立地する

1,200

準高級帯の市場においては、外国人

1,000

駐在員層の需要が伸び悩んでいるこ

50
40

800

30

600

20

400

10

200
0

2020年
1月

0
2020年
2月

2020年
3月

2020年
4月

総感染者数（左軸）

24 月刊不動産 ｜ 2021.2

2020年
5月

2020年
6月

2020年
7月

2020年
8月

新規感染者数（右軸）

2020年
9月

2020年
10月

2020年
11月

（資料）World Health Organizationとに加え、
このところ競合物件が増加
していたことも相まって、相対的には弱めの動きとなっています。
一方、賃貸市場については、2020
年11月号でお伝えしたとおり、
ここ数年で主要需要者層である外国人駐需要が減退したことにより住宅賃料

伴い、前期比で7.9％増とプラス成長

めにOTP証書の再発行を繰り返すこは長らく弱含みの傾向にありました。

へ転換しました。シンガポール都市とを横行させており、購入者が資金を2018年から2019年にかけて需給バ再開発庁（URA ※1 ）が発表した第3確保するめどが立たないまま物件の購

ランスの改善がみられましたが、これ四半期の住宅価格指数 ※2について入に踏み切る温床となっていました。

までに外国人雇用規制の緩和は行わも前期比で0.8％の上昇と、コロナ禍

そこで、今回の規制により、同一物件れておらず、需給が明確に引き締まるにおいてもなお潜在的な実需や投資のOTP証書を、当初の有効期間後12までには至っていません。主要な需要

需要に変調はみられません。

カ月以内に発行することが禁止される打ちとなる中、新型コロナ禍における第三波、イギリスでは再びロックダウ

保有物件の売却と新築住宅の購入を渡航制限がそれに追い打ちをかけ、ンが実施されるなど、世界経済の回同時進行で進めていた転居層が、売依然として賃料の弱含み傾向が続い復の見通しが一層不透明になってお却を優先する動きがあり、10月時点のています。一部の需要者層では、住宅り、外需への依存度の高い同国経済

民間コンドミニアムを含む新築民間住費用を抑えるために割安な住宅に転の正常化も遠のくことが避けられま

宅の販売戸数は、前月比で▲51.7％

居する動きも見られ、周辺部の住宅せん。そのおそれが現 実のものとなと既に規制の効果が出始めています。

がその受け皿となっています。

り、企業や家計のマインド、投資家の政府の方針が住宅市場に影響を新型コロナ禍で社会経済状況が不

投資意欲が不可逆的に損なわれる

及ぼしやすい同国では、このような価

安定な中、2020年７月10日には同国ことがないか、引き続き注視していく

格 上 昇 抑 止 策の導 入がリスク要 因

議会の総選挙が行われました。与党ことが肝要です。

であり、軽視することはできません。
その一方、新型コロナ禍でもシンガの人民行動党が順当に圧勝したものの、最大野党の労働者党が過去最高

4．不動産関連トピックス

ポールの不動産市場が堅調に推移た。シンガポール政府は本選挙の結URAは、2020年９月28日付で、住する期待感や信頼感には根強いもの

果を受け、自国民の雇用安定に一層宅購入者に購入資金確保の猶予を与があります。
アジア圏のセイフ・ヘイブ

目配りする必要性を感じたものと推測える制度、通称「OTP※3証書」に関すンとしての社会的位置づけは揺るぎされており、引き続き外国人労働者にる新規制を導入しました。OTP証書となく、今後も地域内における主要な対する引き締め気味の政策運営スタ

は、不動産会社が物件購入者に対し投資先として、住宅も含めた不動産

ンスを維持することが予想されます。

て、売買合意から３週間にわたってそ投資マネーの流入が期待されます。

民間コンドミニアム賃貸市場におの物件を当該購入者のために取り置

いては、主要な需要の受け皿である

くことを約するために発行する証書で難いことから、市況回復を期待できない状況が継続する可能性が高いと予想されます。

3．今後の不動産マーケット
現段階において、同国の民間コン
ドミニアムの価格が劇的に悪化する
ような事 態は予 測されていません。
事実、第３四半期の経済成長率は、「サーキットブレーカー」の段階的緩

図表2

単位（戸）

※1 Urban Redevelopment Authority※2 民間コンドミニアムのほか戸建住宅を含む。
※3 Option to Purchaseの略称

2020年の民間コンドミニアム新規販売戸数（EC※を除く）

1,400

緩和段階への移行に伴い増加

1,200

新規制導入
により半減

1,000

経済活動が停滞し販売戸数が半減

800
600
400
200
0

1月

2月

3月

4月

5月

サーキット
ブレーカー実施

6月

7月

8月

9月

10月

社会制限措置緩和の第二段階目（出所）Urban Redevelopment Authority※ＥＣとは、エグゼクティブ・コンドミニアムの略称で高所得者層向けの公営住宅をいう。

（注）本稿の意見に係る部分は執筆者の個人的見解であり、執筆者の属する組織の公式見解を示したものではありません。

2021.2 ｜ 月刊不動産 25

海外しているように、同国の住宅市場に対の10議席を確保し、話題となりまし

外国人駐在員層の急拡大が見込み物件調査ことになりました。
これにより、従来のIT

しかし、本稿執筆時点で日本では宅建士者層である外国人駐在員層の数が頭賃貸

す。不動産会社は、物件販売促進のた税務

和の実 施および経 済 活 動の再 開に

法律

在員層等への雇用規制が強化され、

民法改正が実務に及ぼす影響【賃貸編】−2
いつでもどこでも学べる！

全日保証
e ラーニング
研修システムのご紹介

全日保 証eラーニング研 修では、2020年４月１日より施行された改正民法の解説を公開しています。今号では、立川正雄弁護士が講義する「民法改正が実務に及ぼす影響」の賃貸編の内容をピックアップして紹介します。
＊受講の際は、アクセス概要（「月刊不動産」2020年６月号P28）や、「 全日保証eラーニ
ング」内の操作マニュアルを参照してください。

敷金（保証金）◆敷引（敷金・保証金の償却）

Q1. 「 民法が改正されると、敷金は『 家賃などの担保 』で全額返すべき義務が定められているので、敷引はできなくなる。」と噂になっているがホントか？

A1. ・改正民法が施行されても、敷引や敷金の償却は特約をすれば認められる。したがって、上記噂は誤解である。
改正民法が、「残額を返還しなければならない。」などと言い切っているので、誤解が生じたものと思われる。
・今回の民法改正で、敷金の法律上の意味が明文で定められた。すなわち、いかなる名義をもってするかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭債務を担保する目的
で、賃借人が賃貸人に交付する金銭と定められた。
・しかし、その改正の議論や改正案の補足説明を丹念に読むと、この敷金の返還義務を「強行法規にする」（控除すべき滞納家賃・原状回復費用などがなければ全額返さなければならず、敷引・敷金の償却を特約で定めることはできない）趣旨で明文に定めたわけではない。
・敷引や敷金の償却は、これまで最高裁判例（最高裁平成２３年３月２４日判決）も有効と認めた特約であり、今回の民法の改正は、最高裁判例を変更する趣旨ではない。
・敷引特約の例は以下の通り。
第〇条 敷引（保証引き・償却）特約
貸主は借主が差し入れた敷金（保証金）○○万円から退去時に○○万円（本契約時の家賃の２ヶ月分○○万円。但し、契約時の税率による消費税を加えるものとする。）
を、無条件で差し引き取得するものとする。
【注】敷引き金は預かり金ではなく、貸主の収入になるので、税務上は権利金と同じく貸主の収入になる。居住用の敷引き金には消費税が不要であるが、居住用以外の敷引き金には、消費税が必要である。
また、退去時償却は借主は将来必ず退去するので、貸主は契約当初退去時償却を定めると、契約当初の年度（法人なら期）の収入になるので、契約時の消費税率になる。

【改正後】民法第６２２条の２（敷金）
・賃貸人は、敷金（いかなる名義をもってするかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう。以下この条において同じ。）
を受け取っている場合において、次に掲
げるときは、賃借人に対し、その受け取った敷金の額から賃貸借に基づいて生じた賃借人の賃貸人に対する金銭債務の額を控除した残額を返還しなければならない。
①賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたとき。
②賃借人が適法に賃借権を譲り渡したとき。
・賃貸人は、賃借人が賃貸借に基づいて生じた金銭債務を履行しないときは、敷金をその債務の弁済に充てることができる。
この場
合において、賃借人は、賃貸人に対し、敷金をその債務の弁済に充てることを請求することができない。

26 月刊不動産 ｜ 202１.2

◆敷金返還請求権の第三者への債権譲渡・担保差し入れ禁止

Q2. .全日の契約書には敷金の譲渡・担保差し入れ禁止の特約があるが、どのような意味を持つのか？
第6条 全日の敷金条項（敷金または保証金）
３借主は、敷金等の返還請求権を第三者に譲渡し、または担保の目的に供してはなりません。

A2. ・全日の６条３項は、借主が有する敷金返還請求権を第三者に債権譲渡したり、債権質・債権譲渡担保等の担保提供を行うことを禁止する条項である。
・改正民法では、債権は自由に譲渡できるのが原則になった（民法第466条１項）。ところが、借主が敷金返還請求権を第三者に譲渡したり、担保設定を行うことを認めると、借主以外の第三者（例えば、借主の債権者）が自己の債権を回収したいがために貸主に多額の返還請求を行い、返還をめぐってトラブルとなる
ことが予想されるので、特約で敷金返還請求権の債権譲渡や担保設定を禁止している。
・なお、仮に、このような特約がなく、敷金返還請求権が第三者に譲渡されたり、担保設定がなされたとしても、敷金返還請求権は、賃貸借契約終了後、貸室を明け渡した後に、借主の債務不履行による債務を控除した残額について発生することとなるので、この債権譲渡等を禁じる特約がないと貸主が直ちに不利益を受けることはない。言い換えると、敷金が譲渡された後でも、貸主は不払い家賃や原状回復費用等一切を差し引ける。差し引いた残りを債権の譲受人等に払えばよい。
・なお、改正前民法では、債権譲渡禁止特約に反する債権譲渡は無効（譲受人が来ても貸主は相手にしなくてよい）と解されていたが、債権譲渡による資金調達の妨げになるという理由から、改正民法では、債権譲渡禁止特約に反する債権譲渡も有効とされるようになった（改正民法第466条２項）。そのため、本条のように債権譲渡禁止特約を設けても、借主は第三者に敷金返還請求権を譲渡することは可能となってしまった。
・民法改正で、譲渡禁止の特約をしても譲渡できるようになってしまったが、それでも、債権譲渡禁止特約を定めるのは、譲渡禁止の特約により支払先を固定することができるからである。改正民法においても、債権譲渡禁止特約の存在について悪意・重過失の譲受人に対して貸主は履行を拒むことができ、かつ、譲渡人である借主に対する弁済・相殺等の抗弁を譲受人に対しても主張することができる（改正民法第466条３項）。
・他方、改正民法の施行後、債権譲渡禁止特約に反する債権譲渡が有効であり、かつ、債権譲渡禁止特約の存在について悪意・重過失の譲受人からの請求を拒むことができるとなると、理屈上、譲渡人である借主も譲受人も貸主に対し、敷金の返還を請求できないという結論になってしまう。
・そこで、譲受人が、敷金を返還しない貸主に対して、相当の期間を定めて譲渡人（敷金返還請求権の場合は借主）へ敷金を返還するよう催告をし、その期間内に貸主が借主に敷金を返還しない場合には、債権譲渡禁止特約の存在について悪意・重過失の譲受人も、貸主に対して、敷金の返還を請求することができるようになった（改正民法第466条４項）。
・また、譲渡禁止特約のある敷金返還請求権が譲渡された場合には、貸主は法務局に敷金の返還分を供託することも認められている（改正民法第466条の２）。
・改正民法施行後では、敷金返還請求権の譲渡を禁止する特約を定めても、借主は自由に敷金返還請求権を譲渡できることになるが、譲渡禁止特約を定めておくことで、悪意・重過失の譲受人に対しては履行を拒める等の効果があり、敷金返還請求権が第三者へ譲渡され、敷金の返還先を巡ってトラブルになることを一定程度抑止できることから、改正民法施行後も、賃貸借契約書では、譲渡禁止特約を定めておいた方が良い。

2021.2 ｜ 月刊不動産 27

地方本部の動き Activity Condition
REPORT

大分県本部

特殊詐欺等の根絶に係る協定 締結へ

令和２年９月３日（木）に、同年４月１日（水）に施行され建物を特殊詐欺等の用に供しない旨の誓約書を契約のた「大分県特殊詐欺等被害防止条例」に基づき、特殊

相手方に提出してもらうほか、特殊詐欺等の用に供され詐欺グループの拠点を作らせないことを目的に、大分県、ていることが判明したときは、貸付をした者は催告するこ

大分県警察本部、一般社団法人大分県宅地建物取引となく当該契約を解除できる条項を契約書に追加するこ業協会及び当県本部の４者による「特殊詐欺等の根絶となどとなっています。

に係る協定書」の締結式が実施されました。
協定の内容は、不動産業者は、賃貸契約の締結前に、（左手前）石田本部長、（右手前）竹迫県警本部長（左奥）宮﨑会長、（右奥）広瀬大分県知事

県警生活安全部によると、アジト対策で官民が協定を締結するのは、東京都、大阪府に次いで３例目だそうです。

署名する石田本部長（左から）石田本部長、広瀬大分県知事、宮﨑大分宅建会長、竹迫大分県警本部長

REPORT

兵庫県本部

賃貸不動産経営管理士講習を開催

令 和２年 度 賃 貸不動産経営管理士講習（試験の一部５問 免 除 ）を令 和２年 9月9日
（ 水 ）全日兵 庫 会 館 4 階
会 議 室にて開 催し、3 8 名（ 定員4 0 名 ）の方が受 講されました。9：00〜17：20まで、すべて映像による講義でしたが、国家資格化が期待される注目の資格でもあり、受講者は皆、大変熱心に受講されていました。検温・消毒・換気を行い、新 型コロナウイルス感 染 拡 大 防 止の措 置を講じた上で実施いたしました。
講習の様子

28 月刊不動産 ｜ 2021.2

! 協会からのお知らせ Information
全日本不動産協会と全日議連が合同で国交省などへ陳情
令和２年12月１日（火）、全日本不動産協会は全日本不動産政治連盟、全日本不動産政策推進議員連盟と合同で中央官庁と自民党を訪問し、令和３年度の政策・税制改正の要望書を提出しました。
全日本不動産協会からは、原嶋和利理事長（日政連会長）、松永幸久副理事長（日政連幹事長）、山田達也常務理事（法務税制委員長）が、全日議連からは野田聖子会長、井上信治事務局長、佐藤信秋事務局次長、西村明宏事務局次長、牧島かれん事務局次長が参加しました。
両連盟は空き家・所有者不明土地・未利用空地の流通促進を図る政策として、有効性の高い官民連携体制の構築への協力、二拠点居住（デュアルライフ）を推進する政策の創出、
コロナ禍を受けた各種税制特例措置の延長・拡充、固定資産税の負担軽減措置、
また住宅ローン控除等減税の要件緩和
および拡充などを重点項目として要望しました。
国交省の朝日健太郎政務官は「官民連携の体制を強化して、隅々まで情報が届くように努めていきたい」と述べ、総務省の武田良太総務大臣は「固定資産税の据え置きについては、新型コロナウイルスの影響で事情が変わったので柔軟に対応していきたい」と述べました。
このほか、両連盟は甘利明税制調査会長、麻生太郎財務大臣、下村博文政務調査会長を訪れ、政策や税制改正の要望の主旨を伝え、その実現方をお願いしました。
麻生太郎財務大臣（左から４人目）に要望書を渡す原嶋理事長（左から３人目）

武田良太総務大臣（左から３人目）

朝日健太郎国交省政務官（左から３人目）

甘利明税制調査会長（左から３人目）

下村博文政務調査会長（左から５人目）

2021.2 ｜ 月刊不動産 29

Initiate Member
都道府県 市区町村

新入会員名簿［令和2年 12月］

商号名称

都道府県 市区町村

札幌市

株式会社 グッドナイン

足立区

プレストファーレ 株式会社

札幌市

株式会社 チームＫ

府中市

株式会社 プロタイムズ総合研究所

堺市

株式会社 ハイスペック堺札幌市

株式会社 ＰＲＯＣＥＥＤ

新宿区

株式会社 Ｍｙ Ｂｒａｎｄ
ｉ
ｎｇ

大阪市

Ｈｏｕｓｅｐｅｒｔ不動産

札幌市株式会社 ｍａｉｓｏｎ ｄｅ ｌ
ｅｂｅｎ

株式会社

大阪市

株式会社 パシフィック・イノベーションズ

岩手県

盛岡市

グッドアクション 株式会社

調布市

ライフ 株式会社

岸和田市

株式会社 ＨＵＭＡＮＩ
ＴＹ

宮城県

仙台市

有限会社 アート・プロ

葛飾区

Ｒａｇｇ
ｉ
ｏ 株式会社東大阪市

株式会社 フロンティア不動産販売

仙台市

株式会社 アーバンライフ

江東区

株式会社 リアルウエスト

摂津市

株式会社

仙台市

株式会社 ストアー プランニング渋谷区

株式会社 リ・コネクト

堺市

まるさわ不動産大阪市

株式会社 メイクエイト

大阪市

山口ドッと不動産

北海道

東久留米市

商号名称

名取市

株式会社 タカ商事

港区

株式会社 リトラス

秋田市

ＥＧＡ不動産ＦＰ事務所

中央区

株式会社 ＬＩＶＮＥＸ Ｈｏｕｓｅ

茨城県

筑西市

有限会社 シーマックス

調布市

令和エンジニアリング 株式会社

港区

株式会社 ロールズ

鹿沼市

里山不動産

八王子市

Ｙｂ
ｒ
ｉ
ｄｇｅ

宇都宮市

トチワーク 株式会社

世田谷区

若尾不動産事務所

宇都宮市

株式会社 PACIFIC GROUP S.R.LTD

横浜市

株式会社 アキバ

富士見市

有限会社 エス・シー・エス

横浜市

株式会社

さいたま市 株式会社 ＧＲＡＮＳＴＡＲＴＳ

藤沢市

株式会社 カマクラ不動産

栃木県

埼玉県

優住館

神奈川県

株式会社 ＺＥＲＯ ＨＯＵＳＥ

横浜市

津軽商事

川口市

株式会社 ネクサス

横浜市

株式会社 ＤｏｕＢＬｅ

さいたま市 株式会社 ＶＥジャパンパートナーズ

藤沢市

藤沢不動産サービス 株式会社

東京都

兵庫県

Vivid Planning

久喜市

千葉県

大阪市

ユニバーサルアクセス

秋田県

ひたちなか市 株式会社

都道府県 市区町村

株式会社

商号名称
株式会社 トレ・イング

株式会社

北摂エステート

守口市

株式会社 リブラハウジング

大阪市

ＬＯＳＡＳＩＡ ＩＮＶＥＳＴＡ 株式会社

神戸市

株式会社 アシタエ

姫路市

ウェルアップ不動産

加古川市

ＥＳＴＡＴＥｔｏＲＵＮ

神戸市

株式会社 ＥＳＴ神戸市

株式会社 カレッジ

神戸市

株式会社 ＫＤＭ

神戸市

株式会社 ＣＯＮＣＩＥＲＧＥ ＤｅＬａＶｉ
ｅ

神戸市

住マイルセブン 合同会社

姫路市

株式会社

尼崎市

株式会社 デミック

千葉市

株式会社 アルコ

横浜市

株式会社 ほまれエステート

松戸市

株式会社 ＭＵグループ

鎌倉市

株式会社

みなと不動産千葉市

株式会社 なのはなハウジング

新潟県

新潟市

株式会社

ＹＯＵ企画

市原市

ホームサービス 株式会社

富山県

富山市

グランテック株式会社

神戸市

株式会社 ｆｒａｎｃ

印旛郡株式会社 リブラスター

富山市

株式会社 さんわ

姫路市

株式会社 フロンティア不動産販売

豊島区

合同会社 アイ・カンパニョンズ

富山市

株式会社 ＲＥＬＡＩ
ＴＯ

神戸市

株式会社

豊島区

株式会社 アストラルパートナー

石川県

白山市

らくや ‐
ｒａｋｕｙａ‐

奈良県

大和高田市

株式会社 マルヨシ不動産

杉並区

株式会社 ｅｚｈｏｕｓｅ

山梨県

荒川区

株式会社 イーピー産業

葛飾区

株式会社 Ｉ
ｎｏＢａｓ
ｉ
ｃ

渋谷区
港区

大成技建興業

ペイズリー・パーク

大月市

株式会社

サンホーム

島根県

出雲市

株式会社 ｍａｃｈ
ｉ
ｎａｍｉ

甲府市

不動産売却アシスト 株式会社

岡山県

岡山市

株式会社 スクエアビル

長野県

長野市

あおぞら不動産

広島県

広島市

株式会社 あなぶきデザイン＆リフォーム

ＷｅａｌｔｈＰａｒｋＲｅａｌＥｓｔａｔｅＴｅｃｈｎｏｌｏｇｉｅｓ 株式会社

岐阜県

岐阜市

グラフ地建

ＳＡＧＬアドバイザーズ 株式会社

静岡県

浜松市

エステートカドル

世田谷区

株式会社 Ｍ−ＳＴＹＬＥ

愛知県

名古屋市

株式会社 アーキッシュギャラリー

墨田区

株式会社 オールフロー管理

名古屋市

エールライフ 株式会社

港区

株式会社 キジムナー

名古屋市

Ｅｘｐａｔ Ｊａｐａｎ 株式会社

港区

株式会社 キャピタルウィン開発

名古屋市

株式会社 ＳＴコーポレーション

北区

樹林不動産

名古屋市

株式会社 スタート・イット

墨田区

株式会社 ＣＵＯＲＥ Ｄｉ
ＦＡ

名古屋市

株式会社 ネクスト・イノベーション

株式会社

株式会社

渋谷区

株式会社 Ｇｒｅｅｎ

海部郡

花常不動産

港区

シーアドバンス 株式会社

名古屋市

株式会社

中央区

シモン・リアルエステート 株式会社

名古屋市

合同会社 フォグフラッグ

渋谷区

神宮前不動産

日進市

有限会社

中央区

株式会社

名古屋市

マンションメイト・プラス 株式会社

町田市

住み家不動産名古屋市

明治橋不動産

八王子市

青南建設

名古屋市

株式会社 ＭＥＢＡＥ

練馬区

株式会社 たきび不動産

長岡京市

株式会社 エクストホーム

中央区

ティーエントランス 株式会社

京都市

合同会社 Ｓｈｉｋｉ Ｇｒｏｕｐ新宿区

株式会社 Ｄｍａｃｋ Ｊａｐａｎ

京都市

辻不動産

大阪市

アップルプランニング

高槻市

株式会社

株式会社

新創舎

株式会社

豊島区

株式会社

中央区

日本橋本石リアルエステート 株式会社

東京工芸不動産

京都府

大阪府

徳島県

株式会社 ＮＯＡＨ ＩＮＴＥＲＮＡＴ
ＩＯＮＡＬ

大阪市

株式会社 Ａ−Ｓｔ
ｙ
ｌ
ｅ

松原市

株式会社

東村山市

株式会社 ピーコネクト

大阪市

河原商会

縁

禅

株式会社

株式会社
田内不動産

松山市

株式会社 ひめつくトータルアシスト

福岡県

北九州市

青い鳥不動産糟屋郡

株式会社 アシスト

佐賀県

株式会社

ハウス 株式会社

徳島市

株式会社

松山市

株式会社

国立市

タカユキ管理

徳島市

富士地所

渋谷区

進徳海運

広島市

愛媛県

東山不動産

いちばん不動産

東広島市

長崎県

MIRAIE有限会社

北九州市

エステート宇山

豊前市

Ｋｉｔ−Ｃｏｒｐｏｒａｔｉｏｎ 株式会社

福岡市

建築工房ゼロ 株式会社

福岡市

はるひ不動産

北九州市

HEAL THE WORLD福岡市

フェニックス・デザイン工房 株式会社

福岡市

株式会社 ブランニューエージェンシー

小城市

株式会社キャニオン

唐津市

株式会社 コンドー住設

杵島郡

株式会社ゼロステップ

佐世保市

株式会社 すこやか住宅

株式会社

壱岐市

中野工務店

熊本県

熊本市

アーキエステート

熊本市

フッコービルド 株式会社

鹿児島県

鹿児島市

合同会社

沖縄県

中頭郡

合同会社 インベストリープ

不動産Ｌ
Ｉ
ＦＥ

渋谷区

株式会社 Ｂ ＳＥＬＬ

大阪市

黒船

武蔵野市

株式会社

一二三舎

大阪市

株式会社 Ｓａｍｕｒａ
ｉ Ａｇｅｎｃｙ

昭島市

株式会社 Ｆａｍｉｌｉａｒ Ｈｏｍｅ

大阪市

株式会社

豊見城市

合同会社 ココクラソ沖縄

立川市

株式会社 プラウディング

大阪市

住まいＬ
ｉ
ｆｅ

那覇市

美ら星不動産東大阪市

株式会社 ツバキＨＯＭＥ

浦添市

株式会社

東久留米市 株式会社 ブラザーズ・フォー

30 月刊不動産 ｜ 2021.2

株式会社

四季住宅企画株式会社

NEXTSTAGE

練馬区

株式会社 フルケン

大東市

冨田建設

株式会社

那覇市

メネフネプロパティーズ 合同会社

大田区

Ｂｒｅｓｔｏ＆Ｃｏｍｐａｎｙ 株式会社

大阪市

株式会社 ＤＲＥＡＭ

中頭郡

Resort Innovators Japan 株式会社

不動産情報ニュースファイル

国土交通省など、不動産に関連する業界全般のニュースをご紹介します。

３次補正予算グリーン住宅ポイント制度に1094億円にポイントが加算される。

政府は令和２年12月15日（火）の臨時閣議で、第３3600万円の予算が計上され、令和３年末までに入居

次補正予算を閣議決定した。追加の歳出は全体で19した住 宅の取 得に最 大 5 0 万円を給 付されることとな

兆 1 7 6 1 億円で、このうち国土交通省関係の予算は３る。住 宅 分 野ではこのほか「 省エネ性 能の高い木 造

兆2912億円となる。

住 宅 等の普 及 促 進 」にも1 0 億円を計 上し、支 援 事 業

同補正予算では、同月８日（火）に閣議決定された政要 件などがあり、要 件の水 準や組み合わせによりさら同様に、消 費 増 税 への対 応 策である「すまい給 付
金（住宅市場安定化対策事業）」も３次補正で777億を行う。

府の追加経済対策で創設が明記された「グリーン住宅

また「グリーン住宅ポイント制度」では、間接的にテレポイント制度」に対し、1094億円の予算が割り振られた。

ワーク対 応リフォームを支 援 する。直 接、ポイント発 行「グリーン住 宅ポイント制度」はコロナ禍による住宅の対象としてテレワーク関連の基準を設けるわけでは

需 要 低 迷を受けた消費喚起策であるとともに、3次補ないものの、付与されたポイントの使途として「テレワー正において「デジタル化とならぶ柱である脱 炭 素 化 」

クなど『 新たな日常 』に対 応した追 加 工 事 」が含まれ(同省担当者)に向けた住宅性能向上施策と位置付ける。詳 細は今 後 公 表される予 定だが、ワークスペース

られている。一 定の要 件を満たした住 宅の取 得 等に設置工事のほか、「音環境向上工事」も対象となる見商 品や追 加 工 事と交換できるポイントを付与するもの込みだ。

で、持ち家の新築をはじめ、リフォーム、既存住宅の購猛威を振るい続ける新型コロナウイルス感染症は、入、賃貸住宅の新築に最大100万円相当のポイントを様々な面で社会のあり方を一変させつつあるが、今後発行する。

は国による多 様な施 策 が 加 速 化 するだろう。事 業 者

対象は、令和２年12月15日から令和３年10月31日まは、行政の支援や補助を有効活用すると共に、市場のでに工事請負や売買の契約を締結した住宅。
また、住ニーズを見極めていくことが必要だ。

宅の区分ごとに省エネ性能や特定の移住要件、世帯（『 住宅新報 』2020年12月22日号より抜粋・編集）

STAFF LIST
● 広報委員会

横山鷹史、中野楠雄、松井皇一、
石原孝治、竹林香代、後藤義慶、正田雅史

● 発行人

原嶋和利

● 編集

公益社団法人 全日本不動産協会
公益社団法人 不動産保証協会
広報委員会

● 制作

株式会社住宅新報● 発行所

公益社団法人 全日本不動産協会〒 102-0094 東京都千代田区紀尾井町 3-30（全日会館）
TEL:03-3263-7030（代） FAX:03-3239-2198
公益社団法人 不動産保証協会〒 102-0094 東京都千代田区紀尾井町 3-30（全日会館）
TEL:03-3263-7055（代） FAX:03-3239-2159
URL http://www.zennichi.or.jp/

月刊不動産

2021年2月号

令和3年2月15日発行※本誌掲載記事の無断転載を禁じます。

重要
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不動産調査実務編

2021

FEBRUARY

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ｅラーニングContents【 物件調査編】※受講にあたり、ラビーネットのID・パスワードが必要になります。
新 規 加 入 、I D 不 明 の 場 合 は 所 属 の サ ブ センターまた は所属本部にご確認ください。
※ｅラーニングはインターネットを利用したWeb研修です。動画を安定して閲覧できる環境でご利用ください。

発 行 所「ラビーネット不動産」では、物件の検索をはじめ、本誌に掲載されている「不動産お役立ちQ＆A」
を閲覧できます。

ラビーネット不動産
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全日本不動産協会

公 益 社 団 法 人 全日本 不 動 産 協 会
公益社団法人 不 動 産 保 証 協 会

2021（令和3）年2月15日（毎月1回15日発行） 第49巻第2号 発行所 公益社団法人〒102 - 0094 東京都千代田区紀尾井町 3 - 30 全日会館 TEL：03 - 3263 - 7030（代）

写真や図解で解り易く説明 ！

プロローグ 不動産調査の全体像と調査の流れ
第1章 不動産情報の入手と現地調査前の情報収集
第2章 現地調査
第3章 法務局調査第4章 役所調査第5章 インフラ（ライフライン）調査
第6章 区分所有建物（分譲マンション）調査