東青梅 1 丁目地内諸事業用地等利活用構想

平成３０（２０１８）年 ３月
青梅市

目次

序章......................................................................... 1
1. 構想策定の背景 .......................................................... 1
2. 構想策定の目的 .......................................................... 1
3. 本構想の構成 ............................................................ 1

第１章 現状整理と課題の抽出 .................................................. 3
1. 事業用地の整理 .......................................................... 3
2. 上位関連計画での位置づけ ................................................ 6
2.1. 第 6 次青梅市総合長期計画 ................................................ 6
2.2. 青梅市人口ビジョンおよび青梅市まち・ひと・しごと創生総合戦略 ............ 6
2.3. 青梅市都市計画マスタープラン ............................................ 6
2.4. 青梅市中心市街地活性化基本計画 .......................................... 7
2.5. 青梅市公共施設等総合管理計画 ............................................ 8
2.6. 業務核都市構想 .......................................................... 9
3. 社会条件の整理 ......................................................... 10
3.1. 青梅市の市街地形成 ..................................................... 10
3.2. 市全体の人口 ........................................................... 11
3.3. 東青梅地区の人口 ....................................................... 13
3.4. 土地利用 ............................................................... 14
3.5. 公共施設 ............................................................... 15
3.6. 地価・地代相場 ......................................................... 17
4. 都市基盤条件整理 ....................................................... 20
4.1. 道路 ................................................................... 20
4.2. 公共交通 ............................................................... 21
5. 課題の抽出 ............................................................. 225.1. 人口・世帯動向 ......................................................... 225.2. 財政上の課題 ........................................................... 25
5.3. 公共施設再編の課題 ..................................................... 26
5.4. 東青梅周辺地区での拠点形成の課題 ....................................... 27
5.5. 都市計画上の制約 ....................................................... 28
6. 本章のまとめ ........................................................... 29

第２章 市民意見 ............................................................. 31
1. ワークショップ ......................................................... 31
1.1. 概要 ................................................................... 31
1.2. ワークショップで得られた意見 ........................................... 31
1.3. まとめ ................................................................. 33
2. シンポジウム ........................................................... 34
2.1. 概要 ................................................................... 34
2.2. 基調講演（要旨） ....................................................... 35
2.3. パネルディスカッション（要旨） ......................................... 36
2.4. 市民との質疑応答 ....................................................... 37
2.5. 来場者アンケート ....................................................... 38
2.6. シンポジウムのまとめ ................................................... 43
3. 本章のまとめ ........................................................... 43
3.1. ワークショップのまとめ（再掲） ......................................... 43
3.2. シンポジウムのまとめ ................................................... 43
第３章 整備基本方針 ......................................................... 45
1. 利活用の方向性 ......................................................... 45
2. 整備基本方針 ........................................................... 46
3. 配置施設イメージ ....................................................... 47
4. 導入施設のテーマ ....................................................... 48
第４章 民間事業者等の参画可能性 ............................................. 49
1. 意向調査概要 ........................................................... 49
2. 調査方法 ............................................................... 49
2.1. 調査の手順 ............................................................. 49
2.2. 調査対象の選定基準 ..................................................... 50
3. アンケート調査 ......................................................... 50
3.1. アンケート調査の概要 ................................................... 50
3.2. アンケート調査の結果 ................................................... 50
4. ヒアリング調査 ......................................................... 59
4.1. ヒアリング調査の概要 ................................................... 59
4.2. 調査対象 ............................................................... 59
4.3. ヒアリング調査の質問項目 ............................................... 60
4.4. ヒアリング調査の結果 ................................................... 60
5. 本章のまとめ ........................................................... 62

第５章 各施設の整備の方向性 ................................................. 63
1. ホールの検討 ........................................................... 63
1.1. 新市民ホールの考え方 ................................................... 63
1.2. ホール整備コンセプト ................................................... 63
1.3. ホールの導入機能の検討 ................................................. 64
1.4. ホール形式の検討 ....................................................... 65
1.5. 本事業におけるホールの方向性 ........................................... 68
2. その他の公共施設の検討 ................................................. 70
3. 民間提案によるにぎわい創出施設の検討 .................................... 71
4. 駐車場の検討 ........................................................... 72
5. 本章のまとめ ........................................................... 72

第６章 土地利用のイメージ ................................................... 73
1. 建築形態の検討 ......................................................... 73
1.1. 導入施設の分類 ......................................................... 73
1.2. 建築形態のパターン ..................................................... 74
1.3. 建築形態の検討まとめ ................................................... 75
2. 配置パターンの検討 ..................................................... 75
2.1. 事業用地及び周辺状況の整理 ............................................. 75
2.2. 施設配置の基本的な考え方 ............................................... 76
2.3. 配置パターンのイメージ ................................................. 76
2.4. 配置パターンのまとめ ................................................... 79
3. 来訪者動線の検討 ....................................................... 79
3.1. 車両動線の検討 ......................................................... 79
3.2. 歩行者動線の検討 ....................................................... 81
3.3. 来訪者動線のまとめ ..................................................... 82
4. 本章のまとめ ........................................................... 82

第７章 事業スキームの検討 ................................................... 83
1. 事業スキームの検討 ..................................................... 83
1.1. 事業手法の検討 ......................................................... 83
1.2. 事業方式 ............................................................... 85
1.3. 各事業方式の比較・検討 ................................................. 85
1.4. 事業手法の適合性についての整理 ......................................... 86
1.5. 事業形態 ............................................................... 87
1.6. 事業期間 ............................................................... 89
1.7. 民間施設の併設について ................................................. 91
1.8. 本事業の想定事業スキーム ............................................... 93
2. 管理運営の検討 ......................................................... 94
2.1. 管理運営計画案 ......................................................... 94
3. その他必要な諸条件の検討 ............................................... 96
3.1. 国庫補助金等の活用 ..................................................... 96
3.2. PFI 事業における国庫補助金等について ................................... 96
4. 本章のまとめ ........................................................... 96

第８章 事業の経済的妥当性 ................................................... 97
1. 民間活用事業の概要 ..................................................... 97
2. ＶＦＭの概要 ........................................................... 98
2.1. ＶＦＭとは ............................................................. 98
2.2. ＶＦＭシミュレーションの手順 ........................................... 98
2.3. ＶＦＭシミュレーションの前提条件 ....................................... 99
2.4. 事業費の算出 .......................................................... 104
3. 本章のまとめ .......................................................... 108
第９章 総括 ................................................................ 109
1. 各章の振り返り ........................................................ 109
2. 事業スケジュール ...................................................... 111
3. 今後の課題 ............................................................ 112
3.1. ポイント１～事業内容の詳細検討～ ...................................... 112
3.2. ポイント２～財政支出の縮減と最適化～ .................................. 112
3.3. ポイント３～民間ノウハウの最大活用の実現～ ............................ 112
4. まとめ ................................................................ 112
資料編..................................................................... 113
1. 用語説明 .............................................................. 115
2. 構想（原案）に関する意見について（パブリック・コメント実施結果） ....... 117

序章
1. 構想策定の背景
青梅市では、平成 19（2007）年度に東青梅１丁目地内諸事業用地（日本ケミコン株式会社跡地）を取得しました。
この土地は、市内に点在する国等施設の集積や、市民会館の建て替え用地等を念頭に、将来の青梅市の発展に寄与するため先行取得したもので、利活用については、これまでに様々な検討を行ってきました。
人口減少、少子高齢化とともに、公共施設の老朽化が進行する中で、現在、青梅市福祉センタ
ー、青梅市健康センター、旧青梅市教育センターの立地する隣接地と併せて、この土地の利活用に関する考え方や方向性を示すことが必要となっています。
2. 構想策定の目的
東青梅 1 丁目地内諸事業用地等利活用構想（以下、「本構想」と言います）は、東青梅 1 丁目地
内諸事業用地等の利活用について、諸条件を整理し、目指すべき土地の利活用について一定の方向性を示すことを目的とします。
3. 本構想の構成
本構想は以下の各章により構成されます。
第1章
第２章
第３章
第４章
第５章
第６章
第７章
第８章
第９章

現状整理と課題の抽出
市民意見
整備基本方針民間事業者等の参画可能性
各施設の整備の方向性
土地利用のイメージ
事業スキームの検討
事業の経済的妥当性
総括

1

各章の本構想における位置付けは以下のとおりです。

第２章 市民意見第 1 章 現状整理と課題の抽出
事業用地の特色と、市における位置づけを整理し、本事業の前提を確認します。

本事業の推進に当たって開催したワークショップ・シンポジウ
ムで得られた市民意見をまとめます。

第３章 整備基本方針
第１章及び第２章を受けて、本事業の骨子たる整備基本方針を設定します。

第５章 各施設の整備の方向性

第４章
民間事業者等の参画可能性
本事業において大きな役割を担うと考えられる民間事業者
等の意見を集約します。

導入施設と各施設に求められる諸条件を検討します。

第６章 土地利用のイメージ
最適な土地利用について検討します。

第７章 事業スキームの検討
民間ノウハウの活用等、官民連携や余剰地の活用について検討します。

第８章 事業の経済的妥当性
本事業の経済的妥当性（費用削減効果等）を検証します。

第９章 総括本構想全体の総括、次年度以降の方向性を示します。

2

第１章 現状整理と課題の抽出
本章では、構想を策定する前提条件となる青梅市、そして事業用地の現状について整理を行
い、課題を抽出します。
1. 事業用地の整理本構想で利活用を検討する事業用地は、東青梅１丁目地内に位置する下図の①および②の土地（以下、「本事業用地」と言います。
）であり、両用地を一体として利活用を検討します。

図 事業用地本事業用地は、ＪＲ東青梅駅から徒歩で約 2 分の場所に位置しています。都立青梅総合高校に隣接し、事業用地南には青梅街道が走っており、周囲には中高層のマンションが立ち並ぶ住工商の混在地域となっています。また、事業用地は現在、準工業地域と近隣商業地域にまたがり、それぞれ第 2 種・第 3 種高度地区に指定されています。

3

表 事業用地（建築敷地）の概要
項目
所在地
面積
用途地域
建蔽率
容積率
高度地区
防火・準防火地域

事業用地①
事業用地②
東京都青梅市東青梅 1 丁目 167 番 1 ほか
10,107 ㎡
9,052 ㎡
準工業地域
近隣商業地域
60％
80％
200％
300％
第 2 種高度地区
第 3 種高度地区
準防火地域
準防火地域

①およびそれに続く西側等の土地は、平成 16（2004）年に日本ケミコン株式会社の本社が転出した際、東青梅駅周辺の公共サービス機能の集積や市庁舎の整備を進める上で、市民の利便性の向上を図るための重要な土地であるとの考えから、平成 19（2007）年に市が取得しました。
当初取得した面積は約 2.1ha でしたが、道路用地等としての利用や、西多摩医師会への売却、西多摩保健所移転用地として都との土地交換を行っており、現在は①の土地、約１ha が市の所有となっています。この土地は現在、市役所仮設駐車場として使用されています。
②の土地には、青梅市福祉センター、青梅市健康センター、旧青梅市教育センターが立地しています。旧青梅市教育センターについては、平成 22（2010）年の市役所本庁舎建て替えにより、機能を移転したことから、建物の使用を停止しています。
表 現状の事業用地②における公共施設
建物

福祉センター

施設名称
本館（集会室、和室、広間、入
浴施設、披露宴室、事務室等）
うめの間
第１結婚式場（神殿）
ふようの間
すずらんの間第2 結婚式場（チャペル）

健康センター
旧教育センター

診療室、相談指導室、歯科診療室、機能訓練室、健康診断・検査室、研修室、講義室、事務室
等
（廃止済）

建築年月
昭和46（1971）年10 月

備考

耐震診断：済
耐震補強：未実施

昭和58（1983）年3 月
平成6（1994）年9 月
平成11（1999）年10 月

延面積
244 ㎡
耐震診断：不要
計 延面積 7,074 ㎡

昭和60（1985）年3 月

延面積 2,380 ㎡
耐震診断：不要昭和46（1971）年11 月

延面積 2,467 ㎡
出典：青梅市公共施設白書

事業用地西側の都有地には、西多摩保健所が東青梅 5 丁目から移転し、平成 31（2019）年度
より開設予定です。北側の前面道路下には、上下水道・ガス管が敷設されています。

4

また、事業用地周辺には、都市計画道路の設置が決定しています。現在 1 車線で一方通行である青 3・5・5 号新奥多摩街道線は、平成 36（2024）年度に、対面 2 車線に拡幅される予定となっています。同様に、青 3・5・24 号根ヶ布長淵線においても、平成 31（2019）年度に、対面 2車線に拡幅される予定となっています。また、その他に、2 路線の市道の整備が予定されており、これらの道路の整備により、将来的に事業用地周辺の利便性が大幅に向上することが見込まれています。

図 事業用地周辺における整備予定の道路

道路名称

表 事業用地周辺における整備予定の道路の概要
幅員
備考

青 3･5･5 号新奥多摩街道線

約 15m

平成 36（2024）年度拡幅工事完了予定、現道あり

青 3･5･24 号根ヶ布長淵線

約 12m

平成 31（2019）年度拡幅工事完了予定、現道あり

準 1 号線

約 8m

平成 36 年（2024）度以降拡幅工事完了予定、
一部現道なし青 3181 号線

約 10m

平成 31（2019）年度工事完了予定、現道なし

52. 上位関連計画での位置づけ
2.1. 第 6 次青梅市総合長期計画
本計画は、青梅市の最上位計画であり、市政運営を自律的かつ継続的に経営的観点を持って推進するための総合指針です。
本事業に関連する事項としては、第 8 章の施策分野「都市形成」の項で、本事業用地について、「国等の官庁施設の集約化に努めるとともに、市民ホールの検討を進めるなど、利活用によるまちの活性化に取り組みます」としています。
2.2. 青梅市人口ビジョンおよび青梅市まち・ひと・しごと創生総合戦略
青梅市人口ビジョンでは、平成 27（2015）年に 137,051 人の市の人口が、平成 72（2060）年には 98,200 人に減少すると展望しています。
単純推計では、より大きな人口減少が見込まれるところですが、青梅市まち・ひと・しごと創生総合戦略では、様々な施策展開を通じて人口減少と少子高齢化の抑制、地域経済の発展といった課題を解決し、人口ビジョンで展望している人口規模を維持することを目指しています。
青梅市まち・ひと・しごと創生総合戦略における様々な施策展開の中で、本事業用地の利活用も定められています。
●基本目標３：将来を見据えた、安全・安心なまちづくりを推進①時代に合った都市機能の充実
事業名：日本ケミコン跡地の利活用
官庁施設の集約化や市民ホールの建設など多角的な見地から利活用方策を具現化
出典：青梅市まち・ひと・しごと創生総合戦略

2.3. 青梅市都市計画マスタープラン
本計画では東青梅駅周辺について地区の整備方針として「市民生活を支える公共・公益サービ
スを担う官民の施設を集積し、大規模公有地などを活用した業務、文化、交流機能の充実したまちづくり」を設定しています。

出典：青梅市都市計画マスタープラン

図 都市計画マスタープランによる青梅市中心市街地の整備方針図

6

2.4. 青梅市中心市街地活性化基本計画
本計画では、青梅市における中心市街地でのまちづくりの基本方針が示されています。
青梅市の中心市街地は、商業集積地として栄えてきた青梅駅周辺と、公共施設が集積した東青梅駅周辺を核として発展してきました。
しかし、近年、モータリゼーションの進展や消費者ニーズの多様化に伴い郊外のロードサイド型店舗へと買い物客が流出する傾向にあるとともに、商業者の高齢化や後継者不足により商業機能の低下が進んでいます。
また、東青梅駅周辺では、飲食店や喫茶店といった市民の憩いの場が少なく、駅舎等の施設のバリアフリー化が未実施といった課題も抱えています。
そこで、これらの課題に対処し、高齢化の進展や地域の魅力の再構築といった時代の変化にも対応した中心市街地の再生が求められるなかで、本計画では以下のようなまちづくりをめざしています。
旧青梅街道により連坦する青梅駅・東青梅駅周辺の商業地の一体的活性化
商業活力の向上による歩いて暮らせる住環境の形成
地域内外から認知されている資源の活用
公共的機能の集積による拠点性の向上
また、以下の目標が設定されています。
まちなか居住の促進
経済活力の向上
回遊性の向上本事業に関連する事項としては、本事業用地にホールを中心とした複合施設を整備し、にぎわいを創出することで、目標である「経済活力の向上」と「回遊性の向上」に寄与することを見込んでいます。

出典：青梅市中心市街地活性化基本計画

図 中心市街地のエリア設定

7

2.5. 青梅市公共施設等総合管理計画
本計画では、公共施設の再編について、周辺自治体との連携を促進し、長寿命化、民間による運営の導入を図るとしています。
公共施設の再編を考えるに当たり、青梅地区に「日常・交流拠点」としての新生涯学習施設（仮称）を、東青梅地区を、「非日常・発信拠点」としての新市民ホール等複合施設（仮称）を再編モデルとして例示し、両施設の建設により、再編前の 8 施設を 2 施設に集約し、延床面積を削減することとしています。
新市民ホール等複合施設（仮称）の事業スキームとして、事業用地に定期借地権を設定し、民間が整備した複合施設の一部を、青梅市が賃借し、民間事業者は商業施設や共同住宅などの収益部分を確保する案が示されています。ホールについては、青梅市が公共事業として整備することが想定されています。

出典：青梅市公共施設等総合管理計画

図 青梅駅と東青梅駅周辺の公共施設再編モデル図

出典：青梅市公共施設等総合管理計画

図 新市民ホール等複合施設（仮称）の想定スキーム図8

2.6. 業務核都市構想
昭和 61（1986）年、第 4 次首都圏基本計画により、東京圏における住宅問題等の大都市問題の解決を図るため、東京都区部以外の地域で相当程度広範囲の地域の中心となるべき「業務核都市」として、青梅市が位置づけられました。
平成 21（2009）年に策定された「青梅業務核都市基本構想」では、東青梅駅周辺は以下のよ
うに位置づけられています。
東青梅駅周辺では、再開発事業により商業施設等の導入が図られた駅南口に続き、駅北口
において、ユニバーサルデザインに配慮した広場の整備を進め、利便性の向上を図る。また、シビックコア地区整備計画を定め、駅周辺に点在している官公庁施設や教育・文化などの機能について、駅近傍の公共用地に集約化するための検討を進める。あわせて、民間活力の導入などによる商業系サービスの導入も検討する。
出典：青梅業務核都市基本構想

また、業務施設集積地区相互等を連絡する道路として、市役所との間に位置する都市計画道路である青梅 3･5･5 号新奥多摩街道線、南北方向を連絡する青梅 3･5･24 号根ヶ布長淵線の整備を進めることが記されています。

出典：青梅業務核都市基本構想

図 青梅業務核都市の概要

9

3. 社会条件の整理
3.1. 青梅市の市街地形成
青梅市の市域は、都心から約 50km にある東京都の西北部に位置しています。
市域のほぼ中央を多摩川が西から東へ流れ、多摩川・荒川水系の豊かな水の恵みをもとに、古くから集落が発達してきました。
市域を東西に貫く青梅街道は、「甲州裏街道」とも呼ばれ、江戸時代、青梅と奥多摩や甲府盆地との往来が盛んになるにつれ、甲州への近道として利用されました。
江戸中期に入り、日原の一石山や武州御岳山への信仰が盛んになると、参詣人や行者でにぎわい、旅芸人、行商人までもが通るようになり、青梅宿は宿場町として栄えました。
また、青梅宿を発展させたものとして市（いち）があり、織物を中心に、炭や薪、穀類、野菜などの取引が行われ、江戸からの縞物買付商人や、近郷の人たちでにぎわいました。
これらの産業は構造不況によって衰退してしまいましたが、戦後の急速な復興と高度経済成長の流れを受けて、東京郊外の定住や産業の受け皿として急速に都市化が進むなかで、羽村市にまたがる広大な西東京工業団地や、三ツ原工業団地といった産業拠点の形成に取り組んできました。
近年では、首都圏中央連絡自動車道の開通により、物流機能の集積を中心とした、更なる産業機能の集積が期待されています。
青梅街道とともに、青梅市の交通の要としてＪＲ青梅線が市内を東西に走っており、市街地には、青梅駅、東青梅駅、河辺駅の３駅が存在しています。
青梅駅周辺には、歴史ある街並み、寺社・旧家・旧跡など、歴史的建造物や文化財が数多く残されています。
青梅宿の街並が残る区域は、青梅駅周辺景観形成地区の景観誘導や、昭和レトロのまちづくりなどの観光振興により、交流人口の増加が図られています。
東青梅駅周辺は、国の機関、市役所など、官庁施設が立地しています。
本事業用地が存在するのもこの地域であり、より高度な官庁機能の集約やにぎわい施設等の集積を目指しています。
河辺駅周辺は、比較的新しい市街地であり、区画整理などの都市基盤整備が完了し、大規模商業施設等が整備され、集客力が高まっています。

10

3.2. 市全体の人口
青梅市の人口は、昭和 30（1955）年代に 5 万人台でしたが、昭和 40（1965）年代後半から平成初頭までの間に大きく増加し、13 万人台となりました。平成 10（1998）年代に入ると、14 万人前後で推移し、平成 17（2005）年 11 月には、最も多い 140,922 人となっています。しかし、
平成 20（2008）年代に入り減少に転じています。
平成17（2005）年
140,840（人）
160,000

140,000
平成27（2015）年
137,052

120,000

100,000

80,00060,000昭和26（1951）年
53,15040,00020,000

1951

昭
昭
和
和
２
２
６
６
（
（
１
９
５
）
１
年
）
年

経済
産業

昭
和
３
０
１
（
年
１
９
５
５
）
年
戦災
復興

昭
和
３
５
６
（
年
１
９
６
０
）
年

昭
昭
和
和
４
４
０
１
（
年
１
９
６
５
）
年

昭
昭
和
和
４
４
５
６
（
年
１
９
７
０
）
年

高度経済成長

昭
昭
和
和
５
５
０
１
（
年
１
９
７
５
）
年

昭
昭
和
和
５
５
５
６
（
年
１
９
８
０
）
年

昭昭
和和
６６
０１
（年
１
９
８
５
）
年

安定経済成長

平平
成成
２３
（
１年
９
９
０
）
年

平平
成成
７８
（
１年
９
９
５
）
年

平平
成成
１１
２３
（年
２
０
０
０
）
年

バブル経済
と崩壊

平平
成成
１１
７８
（年
２
０
０
５
）
年

平平
成成
２２
２３
（年
２
０
１
０
）
年

平
成
２
７
（
２
０
１
５
）
年

停滞期

工業化の進展人口

第二次
ベビーブーム

少子高齢
社会

人口減少
社会

※ 各年 1 月 1 日の住民基本台帳人口（昭和 26（1951）年から昭和 30（1955）年までは 4 月 1 日現在の数値）※ 外国人を含む※ 昭和 26（1951）年から昭和 29（1954）年は、現在の青梅市行政区域の人口
出典：青梅市人口ビジョン 青梅市まち・ひと・しごと創生総合戦略

図 青梅市の人口の推移

11

青梅市人口ビジョンでは、現状分析や考察等を踏まえ、青梅市における人口の将来展望を描くに当たり、青梅市が目指すべき方向性を、次のとおり位置づけています。
子育て世代を主なターゲットとした定住促進
地域資源を生かした、産業の活性化によるにぎわいの創出
人口減少・高齢社会ならではのまちづくりの推進
この「目指すべき方向性」を捉え、青梅市の将来人口の展望に必要な仮定が次のとおり設定されています。
〇出生率が向上する。
結婚・出産・子育て、さらには就学後の教育に至るまで切れ目のない支援などによる、安心
して出産・子育てすることができる環境づくりを進め、合計特殊出生率の向上を目指します。
〇若年世代等の移動率がプラス方向に改善する。
豊富な自然や都市への良好なアクセス、様々な産業の集積、良質な住居など、生活環境面や多面的な機能面での居心地の良さを向上させることにより、子育て世代を含む生産年齢人口を中心とした戦略的な転出抑制・転入促進を図ります。
こうした仮定による人口推計にもとづき、青梅市が目指すべき方向性を踏まえた取組の成果として、平成 72（2060）年の将来的な人口を下図のとおり展望しています。

出典：青梅市ＨＰ

図 青梅市の人口の将来展望

12

3.3. 東青梅地区の人口
市内を 11 の地区に分けた場合、本事業用地が存在する東青梅地区（東青梅、根ヶ布、師岡町
等の地域）の人口は、15,905 人であり市内では 4 番目に多い地域です。
また、生産年齢人口（15～64 歳）の割合は 65.1％と 2 番目の高さとなっています。

（人）
25,00022,831
22,50021,443
20,796

20,10720,00019,904

18,67417,50016,823

東青梅地区

15,90515,00016,011

15,86912,587
12,50011,284
11,175

11,316
10,00010,862

10,828

7,500
4,807
5,000

4,129
4,250
3,615

2,500
2,606

2,070

0
平成17
（2005）年

平成19（2007）年

平成21（2009）年

平成23（2011）年

平成25（2013）年

青梅
成木

長淵
東青梅

大門
新町

梅郷
河辺

沢井
今井

平成27
（2015）年
小曾木※各年 1 月 1 日現在の住民基本台帳人口
出典：青梅市人口ビジョン 青梅市まち・ひと・しごと創生総合戦略

図 青梅市内の地域別人口の推移
13

3.4. 土地利用

事業用地

出典：東京都土地利用現況図

図 事業用地周辺の土地利用の状況
現況の土地利用（建物用途別）を東京都の土地利用現況図（平成 24（2012）年）から見ると、本事業用地は、空地（屋外利用地）及び教育文化施設用地（旧青梅市教育センター）、厚生
医療施設用地（青梅市福祉センター）となっています。
また、周辺には東側に市役所、西側に都立青梅総合高校が立地するなど大規模公共施設・教育施設が集中している中で、計画地周辺は、住居系の住商併用施設を含む住宅系（独立住宅、集合住宅）の土地利用となっています。
14

3.5. 公共施設
昭和 30（1955）年以降の高度成長期に伴う人口増加や行政需要の高まりを背景に、市民ニー
ズ・行政サービスの多様化が進んだことから、多くの公共施設が整備されました。
全国的な人口減少、少子高齢化等の社会環境の変化とともに、公共施設の老朽化も進んでおり、将来を見据えた公共施設の再編・再配置等についての検討も重要です。
青梅市が所有する公共施設は、青梅市公共施設等総合管理計画によると、平成 27（2015）年
度末現在、総計 328 施設で、延べ床面積は約 39.8 万㎡ となっています。
青梅市公共施設白書によると、公共施設のうち、広域対応施設について地域分布を見てみると、歴史的な中心地であった青梅地区と、市役所が立地し比較的大規模な敷地が多い東青梅地区に集中していることが分かります。
青梅地区には、社会教育施設、文化施設、スポーツ施設などが多く立地し、東青梅地区には、市役所や福祉施設などが多く立地しています。
また、市内には国等の施設として、ハローワーク青梅、青梅税務署、青梅労働基準監督署、青梅区検察庁があり、日本年金機構の青梅年金事務所も立地しています。

15

表 市内公共施設の地区別配置

出典：青梅市公共施設白書

16

3.6. 地価・地代相場

青梅商-4

出典：国土交通省 土地総合情報システム 不動産取引価格情報

図 青梅市周辺の公示地価
対象地周辺（直径 500ｍ圏内）には、4 箇所の地価公示地点があります。この 5 年間で比較す
ると青梅－2 は若干上昇していますが、他の 3 地点では低下しています。
表 周辺における公示地価の推移
地価(円/m )
地点

住所

用途地域等
平成 24 年

平成 29 年

青梅－2

東青梅 5 丁目 7 番 25

二中高、住宅161,000

163,000

青梅－10

千ヶ瀬町 4 丁目 372 番 8

一住、住宅

116,000

114,000

青梅－15

勝沼 2 丁目 227 番 2

一低、住宅

117,000

113,000

東青梅 1 丁目 4 番 3

商業、店舗住宅

183,000

182,000

商業地
青梅商－4

出典：国土交通省土地総合情報ライブラリー

平成 28（2016）年の相続税路線価を見ると、対象地区の北側路線価は、11.0 万円/㎡（借地権割合 60％）となっています。路線価は、公示価格の 80％を目途に定められているため、公示価格に割り戻すと 13.7 万円となります。平成 23（2011）年の路線価は、11.5 万円/㎡でしたので、5.9％の下落となっています。

17

出典：国税庁ＨＰ，平成 28 年分財産評価基準書

図 平成 28（2016）年路線価

18

周辺での最近 1 年間の土地取引事例は、下表のとおりです。
表 周辺における土地取引事例
最寄り駅/
住所

用途地域

徒歩での駅からの

面積

取引総額

距離

東青梅

西分町

千ヶ瀬町

単価
（円/㎡）

備考

近隣商業

東青梅駅/1 分

390m

5,800 万円

15.0 万円

平成 28 年 04-06 月

商業

東青梅駅/3 分

500m

4,800 万円

9.6 万円

平成 28 年 04-06 月

近隣商業

東青梅駅/4 分

230m

3,000 万円

13.0 万円

平成 28 年 01-03 月

近隣商業

東青梅駅/4 分

260m

3,500 万円

13.0 万円

平成 28 年 01-03 月

近隣商業

東青梅駅/4 分

170m

2,900 万円

17.0 万円

平成 28 年 01-03 月

近隣商業

東青梅駅/9 分

125m

2,200 万円

18.0 万円

平成 28 年 01-03 月

準工業

東青梅駅/11 分

115m

570 万円

5.0 万円準工業

東青青梅駅/14 分

180m

1,400 万円

7.6 万円

平成 28 年 04-06 月

準工業

東青梅駅/14 分

580m

4,500 万円

7.7 万円

平成 28 年 01-03 月

接道無し
平成 28 年 07-09 月

出典：国土交通省 不動産取引価格情報

表 周辺における 1,000 ㎡以上の主な土地取引事例
住所

用途地域

最寄り駅/
徒歩での駅からの
距離

面積

取引総額

単価
（円/㎡）

備考

東青梅

近隣商業

河辺駅/7 分1,200 ㎡

20,000 万円

16.7 万円

平成 28 年
第 1 四半期

西分町

準工業

東青梅駅/6 分

1,000 ㎡

9,100 万円

9.1 万円

平成 25 年
第 4 四半期

出典：国土交通省 不動産取引価格情報

19

4. 都市基盤条件整理
4.1. 道路
事業用地は扇状地の要に位置し、広域的な交通網でみると交通の要衝にあることが分かります。

事業用地

出典：青梅市都市計画マスタープラン

図 骨格を形成する交通網
幹線道路の整備計画では、本事業用地周辺で、都市計画道路が整備中であり、これらが完成することにより交通利便性が高まることが期待されています。

事業用地

出典：青梅市都市計画マスタープラン

図 幹線道路整備計画

20

4.2. 公共交通
本事業用地の最寄り駅は東青梅駅で、徒歩 2 分程度の位置に立地しています。東青梅駅を通る
ＪＲ青梅線は、東京都心方面と青梅をつなぐ重要な交通機関となっており、市民の通勤通学客に限らず、観光で青梅市を訪れる人の足にもなっています。
バス交通は鉄道に並ぶ市内の重要な公共交通機関となっています。対象地区周辺は、バス路線も充実した地域であり、全市をサービス圏域とする施設の立地にふさわしい位置です。

事業用地

出典：青梅市公共交通ガイド 平成 27 年度版

図 事業用地周辺のバス路線図

21

5. 課題の抽出
5.1. 人口・世帯動向
青梅市を含む多摩地域における平成 17（2005）年から平成 22（2010）年まで、および、平成
22（2010）年から平成 27（2015）年までの各 5 年間における人口（日本人のみ）の増減率を比較すると、平成 17（2005）年から平成 22（2010）年の増加率が 2.95％であるのに対し、平成 22（2010）年から平成 27（2015）年では 1.04％となっています。
青梅市の人口は、平成 17（2005）年から平成 22（2010）年の 5 年間に他の自治体の多くが人口増加する中で 0.97％の減少、平成 22（2010）年から平成 27（2015）年においては、1.86％の減少と減少幅を広げており、今後はこれまで以上のペースで人口減少が進展することが懸念されます。
表 多摩における人口の増減率の比較※ 各年 1 月 1 日現在、外国人は含まない
出典：青梅市人口ビジョン 青梅市まち・ひと・しごと創生総合戦略、
数値は東京都「住民基本台帳による東京都の世帯と人口」より

22

青梅市内における人口の増減率を地区別に見ると、大門地区や新町地区といった市内東部の人口は増加しているのに対して、本事業用地を含む東青梅地区や青梅地区といった、市内中央部は2.5％以上の減少となっています。

出典：青梅市人口ビジョン 青梅市まち・ひと・しごと創生総合戦略

図 青梅市内の平成 22（2010）年から平成 27（2015）年にかけての人口増減率

23

将来人口の展望では、東青梅地区を含む市内中央部の人口は、平成 72（2060）年までに約26,000 人の減少が見込まれています。

（人）

年少人口（０～14歳）
70歳以上

生産年齢人口（15～64歳）
老人福祉施設入所者

65～69歳

70,00064,501
62,12660,00050,00059,49912,08418.7 %

56,696
14,54223.4 %

5,290
8.2%

53,652
16,25927.4 %

5,021
8.1%
4,192
7.0%

40,00050,501
16,75729.5 %

4,548
8.0%

47,211
17,16032.0 %

40,974
17,37736.8 %

4,401
8.2%

30,00040,21762.4%

44,062
17,16434.0 %

20,00033,32056.0%

29,96652.9%

26,991
50.3%

16,76838.1 %

4,753
9.4%
3,778
8.0%

36,353
58.5%

38,06023,714
47.0%

3,316
7.5%

21,44645.4%

19,689
44.7%

4,610
9.8%

4,289
9.7%

10,000
6,910
10.7%
0

6,210
10.0%

5,728
9.6%

5,425
9.6%

5,100
9.5%

4,870
9.6%

15,73238.4 %

2,890
7.1%

14,40437.8 %

2,676
7.0%

18,39944.9%17,268
45.4%

3,953
9.6%

3,712
9.8%

平成27
平成32
平成37
平成42
平成47
平成52
平成57
平成62
平成67
平成72
（2015）年 （2020）年 （2025）年 （2030）年 （2035）年 （2040）年 （2045）年 （2050）年 （2055）年 （2060）年

出典：青梅市人口ビジョン 青梅市まち・ひと・しごと創生総合戦略

図 青梅市中央部（青梅・長淵・東青梅・河辺地区）の人口の将来展望

青梅市全体として人口が減少する中、市域の拠点機能を有する本事業用地の周辺を含む市内中央部においても、人口は減少傾向にあります。子育て世帯を含む定住人口の増加と、人口減少の抑制という課題の解決に向け、行政サービスや、商業機能の集積している利便性の高い市内中央部のポテンシャルを活かすことが重要です。

24

5.2. 財政上の課題
青梅市公共施設等総合管理計画によると、平成 27（2015）年度末における青梅市の住民一人当たり公共施設延べ床面積は 2.90 ㎡で、多摩地域において同人口規模の自治体である武蔵野市の 2.16 ㎡や多摩市の 2.64 ㎡と比較して大きい傾向にあります。
表 住民一人当たりの公共施設延べ床面積
団体名

総延べ床面積(㎡)
平成 27（2015）年度末

青梅市

398,025

武蔵野市
多摩市

307,470
388,907

福生市
羽村市
あきる野市

136,476
156,676
187,250

人口（人）
平成 27（2015）年 1 月 1 日

住民一人当たりの公共施設面積（㎡/人）

137,052
人口同規模自治体比較
142,138
147,486
近隣自治体比較58,55356,604
81,697【参考】行政面積（k ㎡）
平成 27（2015）年 1 月 1
日

2.90

103.26

2.16
2.64

10.73
21.08

2.33
2.77
2.29

10.24
9.91
73.34

出典：青梅市公共施設等総合管理計画

また、市の公共施設の建替え・修繕費用を概算したところ、今後 40 年間で約 1,760 億円が必要であるという結果が示されました。これを年平均で換算すると約 44 億円となります。
これらの多額の維持管理にかかる費用を負担し続けることは困難であるため、公共施設の再編
による床面積の削減と、財政負担の軽減は大きな課題となっています。
表 施設類型別の将来必要な改修・更新費用
公共施設

試算値
（億円）

施設分類

延床面積

学校施設

185,190 ㎡

53

861.8

病院・診療所

50,664 ㎡

18

245.2

市民センター・社会教育施設

39,100 ㎡

49

209.7

市営住宅

39,534 ㎡

26

164.1

庁舎・消防施設

26,599 ㎡

56

79.4

福祉施設

17,501 ㎡

17

90.5

環境施設

18,907 ㎡

87

45.0

その他

20,530 ㎡

22

64.1

合計

398,025 ㎡

328

1,759.8

年平均

施設数

44.0
出典：青梅市公共施設等総合管理計画

25

5.3. 公共施設再編の課題
青梅市中心市街地活性化基本計画の計画区域内である青梅・東青梅地区においては、用途の類似する公共施設が多く集積しています。平成 22（2010）年に建設された市庁舎を除いて、いずれも建設から 30 年以上経過しており、老朽化が著しく、耐震化と社会情勢の変化に応じた機能の更新が必要であると考えられます。

出典：青梅市公共施設等総合管理計画

図 事業用地周辺の現状の公共施設
青梅市公共施設等総合管理計画では、本事業用地に、市民会館をはじめとした周辺の老朽化した公共施設の移転再編及び、民間事業者によるにぎわいに資する施設の建設をモデルケースとして提示しています。
モデルケースでは、本事業用地に以下の施設を再配置し、面積を縮減した新市民ホール等複合施設（仮称）を提案しています。
これら公共機能を集約した新市民ホール等複合施設（仮称）については、ＰＦＩ等の官民連携手法や、民間事業者への土地の貸付、建物の非所有化等スキームの工夫により、財政負担の縮減が検討されています。新市民ホール等複合施設（仮称）と、市民会館跡地における新生涯学習施
設（仮称）という 2 つのモデルケースを合わせて実施することで、再編前の各施設を合計した床面積の 17,741 ㎡から、その 38％にあたる計 6,741 ㎡を削減する効果があるとしています。また、必要性により、国等の官庁施設の集約化・複合化も合わせて検討することとしています。
表 青梅市公共施設総合管理計画において本事業用地に導入が提案された公共機能
既存施設
既存床面積
⇒
移設機能
面積目安
市民会館

1,877 ㎡⇒

大ホール（付属施設を含む）
チャペル等の式場関係の機能等を除福祉センター

6,565 ㎡⇒

いたコンベンション
ルーム・会議室など
会議室等を除いた

健康センター

2,380 ㎡

⇒

郷土博物館

786 ㎡

⇒

展示機能

美術館

1,674 ㎡

⇒

展示機能

合計

13,282 ㎡

8,000 ㎡

診療室などの独自機能

8,000 ㎡
出典：青梅市公共施設等総合管理計画

26

また、本計画では市の推進する公共施設の 4 つの再編手法を以下の通りまとめています。
A)

B)

C)

D)

周辺自治体との連携促進（市外からの施設利用・市外施設の利用）
利用が市内にとどまらない施設は、長寿命化を図りつつ、積極的に市外からの利用を推進する。また、施設使用料等で市の負担軽減が可能な場合は、別途検討する。一方で、周辺自治体
が施設を保有していることで、非所有とできる場合は検討する。
非所有運営・民間活用
市が所有・運営すべき必要がない施設は、積極的に、施設所有を手放す、または、民間を活用
して施設運営を任せる。
集約化・複合化近傍に類似用途の施設や空きスペースがある場合は、集約化・複合化を推進する。面積不足の場合の増築や老朽化の場合の複合化建替えも併せて検討する。
施設廃止・解体（原則、復活しない施設）
類似用途が重複している施設や未稼働施設は、整理・縮小を検討し、施設廃止の上、施設解体
や用地売却を推進する。
出典：青梅市公共施設等総合管理計画

5.4. 東青梅周辺地区での拠点形成の課題
青梅市中心市街地活性化基本計画では、人口減少と高齢化といった市全体の課題とともに、各地区の課題を挙げています。東青梅駅周辺においては、飲食・喫茶といった憩いの場のニーズ
や、駅前の空き店舗といった商業施設等に求められる活用策を課題とし、東青梅駅前地域の拠点性が低下している現状を述べています。
表 中心市街地活性化の課題

出典：青梅市中心市街地活性化基本計画

27

5.5. 都市計画上の制約
本事業用地は、西側（事業用地①）が準工業地域、東側（事業用地②）が近隣商業地域であり、用途制限が異なる他、建ぺい率や容積率、高度地区などの制限が異なることにも留意が必要です。
なお、事業用地①については近隣商業地域へ用途地域を変更することも計画しています。
東青梅１丁目諸事業用地①
敷地用途 ：準工業地域
敷地面積 ：10,107 ㎡
建ぺい率 ： 60%

東青梅１丁目諸事業用地②（現 健康センター・旧教育センタ
ー・福祉センター）
敷地用途 ：近隣商業地域
敷地面積 ：9,052 ㎡
建ぺい率 ： 80%

この地図は、東京都知事の承認を受けて、東京都縮尺地形図 1/2,500 地形図（平成 27 年度版）を利用して作成したものである。
無断複製を禁ずる。
（承認番号）29 都市基交著第 249 号（承認番号）29 都市基街都第 275 号、平成 29 年 12 月 25 日

図 事業用地周辺の用途地域
表 日影規制による事業用地の制限
用途地域等

事業
用地①
事業
用地②

規制される
建築物

規制値
の種別

規制される日影時間規制される範囲
測定水平面（敷地境界からの水平距離）
平均地盤面
からの高さ
5ｍを超える
10ｍを超える

用途地域

容積率
（％）

高度地区

準工業地域

200

第２種

高さが10ｍを超え
る建築物

(一)

４時間以上

2.5 時間以上

4ｍ

近隣商業地域300

第３種

高さが10ｍを超え
る建築物

(二)

５時間以上

３時間以上

4ｍ

第 2 種高度地区

第 3 種高度地区

図 高度計画による事業用地の制限（左：事業用地①、右：事業用地②）28

6. 本章のまとめ
本章で述べてきた、本事業の背景となる諸条件をまとめます。
●事業用地の現況について⇒東青梅駅から徒歩 2 分、青梅市役所まで徒歩 1 分以内と利便性の高い中心市街地に立地しており、約 2ha の敷地面積を有しています。事業用地の周辺に、計 4 線の道路の整備計画が進行中であり、さらにアクセスの良さが高まることが予想されます。
●上位関連計画での位置づけ⇒本事業用地に公共サービスを担う施設を集約し、市域を活性化する拠点を形成する方針
は、各関連計画に位置づけられています。
●社会条件⇒市の人口は、平成 17（2005）年に 140,922 人とピークを迎え、それ以降減少に転じています。本事業用地を擁する東青梅地区の人口は、市内では 4 番目の規模ですが、生産年齢
人口（15～64 歳）の割合では、市で 2 番目に高い地域となっています。
⇒事業用地の周辺は、住商併用施設を含む住宅系の土地利用となっており、市役所等の公共施設が複数立地しています。
●都市基盤条件⇒本事業用地周辺は、広域から中域にかけての交通機関、バス路線が充実しており、近隣にかけての交通機関も発達しています。
▲課題の抽出
⇒青梅市全体で、近年人口減少の傾向が見られます。また、市内の地域で見ると、市の東部では人口の増加が見られるのに対し、本事業用周辺や青梅駅といった、比較的利便性の高
い中心市街地でも人口は減少しています。
⇒東青梅駅周辺は飲食店や喫茶店といった憩いの場の必要性や、駅前の空き店舗等の活用策が課題となっています。
⇒財政の硬直化の見られる本市において、公共施設再編による、経費の縮減は喫緊の課題となっています。

29

市民意見
本章では、構想の基本方針の決定に先立って、市民の意見を収集し、本事業に必要とされる条件を整理します。ワークショップとシンポジウムを開催し、市民から幅広く意見を集めました。
1. ワークショップ
1.1. 概要
本事業について市民からの意見を取り入れるため、平成 29（2017）年 7 月に第 6 次青梅市総合長期計画のぷらっとフォームの推進にもとづくワークショップを開催しました。ファシリテーターとして、ＮＰＯ法人地域交流センター津屋崎ブランチ代表の山口覚氏を招き、参加者が 4～5 名のグループに分かれ、対話を重ねながら意見を共有しあう、ワールドカフェ方式を採用し実施しました。

表 ワークショップの概要
日時
場所
テーマ
ファシリテーター
参加人数
内容

平成 29（2017）年 7 月 31 日 午後 6 時～9 時
青梅市役所 2 階喫茶コーナー「新施設には何が必要？」
山口覚（ＮＰＯ法人地域交流センター津屋崎ブランチ代表）
30 名
ワールドカフェ方式

図 ワークショップの様子

図 ワークショップの様子

1.2. ワークショップで得られた意見●市民参加に関するもの
つくってもらうではなくつくりあげる！市民が孫、子、親、その親が同じ物づくりを共有し自分達の物、建物をつくる目的を同じくする事で将来的にはその物を大切にし、誇りをもっていけるのではないか（人も大切にできる？）
人が「育てる」施設
つくりつづける施設をつくりたい
新たな施設は市民活動の拠点としてホールのようなしっかりつくる部分と 10 年ごとくらいで変化できるようなつくりの部分に分けた発想で、青梅らしさに満ちた体験もできる施設に。
（ぷらっとカフェのような活動でつくった後もいっしょに考える）
住民の手によりいつも進化する施設

31

●コンセプト、テーマに関するもの
子どもからお年寄りまで安心して遊ぶ、集まる、情報交換できる場所が必要
ワークショップやフェスなど、みんなが集まって情報交換したり、交流、教える/教わるができる体
験型の施設
子供たちも集まれる場
市民が気軽に集まり、交流できるところにする
子どもも気軽に集まり、安心してすごせるところ、成長できるところにする。
（大人だけの場所ではなく）自分が大切にしたい（コミュニケーション（安心安全な））がうまくできるようにするには！！
人間関係づくり→（共有が人間関係をつくる）
人と人がつながれる場所
コミュニケーションが広がる場所
空間と情報の両方がある
ここに来ればだれかと話せるという場所
コミュニケーションが生まれる場
自由度が高くて主体的につながるひろばがほしい！
発信／受け手 来た人みんなが何か持ち帰る「しかけ」が大事
いろんな人が集まれる「にぎわいがある場所」
制限のない色々な家族の集まりの場
家族の集える場
人と人をつなげる場
若者と高齢者が気がねなく話しあえる点
コミュニケーション何でも（プラスな点、マイナス面含め）話し合いや討論できる点
コミュニケーションが広がる場（欲を言えば、年齢、立場、職 etc.を問わず交流できる）
誰でも来られる、来やすい空間と環境づくり
子供～親子～高齢者など自由に集い、利用できる施設があったらいいな
行ってみたい場所をつくる
子育て（人・環境・自然がともなう）
ぷらっとカフェが中心になって続けられるような施設づくり
固定しない、変化可能な建物、空間
1 人ができることを教え学び表現できる場（IN＆OUT）●運営方法に関するもの
人と人をつなげる人（コーディネーター）がいたら話しやすい空気になる
やさしいしかけづくり（しばりごとがない・むずかしくない）
つなぐ仕かけとつなぐ人（をおく）
人が集まる空間にするに当たって大切な視点はその施設ではたらくスタッフの理念、マインドの共有が一番大切だと思う
そのためには、しかけが大事（スタッフ・イベント・物 etc.)●地域とのコラボレーションについて外から人を呼ぶ事より地元の人が楽しくなる町。地元が活発になれば人は集まる。
東青梅駅周辺を東の拠点に、青梅駅周辺を西の拠点にする。
永山公園を観光エリアにする。
（観光エリア河・川・観光ロード）
多摩川周辺の空き家を生かす。
観光・まちづくり、親しみのある人に話し掛け、受け入れる風土をつくる
まちづくり、住民のコミュニケーションが図れる組織運営、教育指導育成32

●空間について50 年持つ施設でなく、途中でつくり変えたり、追加できる様な施設
みんなが集まる広場と小屋柱の土台、柱、屋根のとりはずしができる広場と、ちょっとしたワークショップのできる小屋的な
建物
増築、改造可能な木造のものがいい
台所があって、子供食堂みたいにおいしい食事を集まって食べられる
建物は木造でつぶしがきく小屋
地上は広場。ホールは地下
広場の周りには、たいこ・ヨガ・台所付き料理室・おまつり教室・ＷＳ・ＭＴＧなどの小教室をつくる
場所（トイレ・駐車場・などの設備、広さ）
便利でなくてよい、完成しなくてよい
世界でここ、青梅にしかない施設
行政の施設（国・都）を入れるなら、現在の市庁舎側へ
広場を中心にして、周りに shop・工房・レストラン・ホール・カフェ・児童館などをつくる
外に公園・広場のようなもの。内に複合施設●その他の事項について
青梅市全体を考えて、必要な施設は何かを考えて施設の内容を決める
青梅市全体としての構想を決めてから、今回の施設に何をもたせるか決めて欲しい

1.3. まとめ
ワークショップの結果をもとに、本事業に対する市民の意見を整理します。
① 情報交換が可能な場づくり⇒人と人とのつながり、コミュニケーションを重視する意見が多く見られ、情報交換等が可能な場づくりを求める声が目立ちました。
（主な意見）：「子供からお年寄りまで安心して遊ぶ、集まる」「情報交換できる場所が必要、人と人がつながれる場所」「コミュニケーションが広がる場所」等② 変化に臨機応変に対応できる建物⇒固定的な利用でなく、ニーズの変化等に臨機応変に対応できる、変形や更新、縮小が可能な建物を求める意見が多く見られました。
（主な意見）：「固定しない、変化可能な建物、空間」「つくりつづける施設を作りたい」「住民の手によりいつも進化する施設」等③ 市民が施設に対する愛着を持つことができる仕組み⇒住民参加により、施設をより良くするプロセスを経ることで、愛着を持ってもらえる仕組みづくりを求める意見がありました。
（主な意見）：「人が育てる施設」「ぷらっとカフェが中心になって続けられるような施設づくり」④ 自由度の高い広場⇒広場空間を中心として、敷地の外縁に小さく多様な空間が立ち並ぶ空間を求める声が複数見られました。
（主な意見）：「みんなが集まる広場と小屋」「地上は広場、ホールは地下」「広場を中心にして、周りに shop・工房・レストラン・ホール・カフェ・児童館などをつくる」「外に公園・広場のようなもの。内に複合施設」「自由度が高くて主体的につながるひろばが欲しい！」33

2. シンポジウム
本事業について、市民の理解を深め、また、広く意見を集めるため、有識者を招いてシンポジウムを実施しました。
「東青梅 1 丁目地内諸事業用地等の利活用に関するシンポジウム～民間事業者の活力による新ホール建設に向けて～」と題して、本事業で検討しているＰＰＰをテーマに、基調講演とパネルディスカッションを行いました。
2.1. 概要
シンポジウムの概要は以下となっています。
表 シンポジウムの概要
日時
場所
テーマ
講演者

パネラー
一般参加者

プログラム

平成29（2017）年12 月10 日 午後2 時～4 時30 分
青梅市役所2 階会議室
東青梅1 丁目地内諸事業用地等の利活用に関するシンポジウム～民間事業者の活力による新ホール建設に向けて～
下長 右二
内閣府民間資金等活用事業推進委員会専門委員
パシフィックコンサルタンツ株式会社ＰＰＰマネジメント部 部長
下長 右二
森田 昇 （青梅信用金庫 会長、青梅商工会議所 副会長）
髙橋 正 （青梅市自治会連合会長）
浜中 啓一（青梅市長）
63 名
開会のあいさつ
趣旨説明及び講演者紹介
基調講演
構想（原案）の概略説明
パネルディスカッション
質疑応答
閉会のあいさつ図 シンポジウムの様子

34

2.2. 基調講演（要旨）
これまでの公共事業では、官が条件を決定してから民間事業者に発注する形式でしたが、ＰＰＰ（官民連携事業）は、官民が横に並んでお互い対等の立場で条件を決め、連携しながら進めようとする、新しい考え方です。
ＰＰＰという概念のなかに、ＰＦＩ、公有地活用事業や指定管理事業といったものが含まれます。
ＰＰＰでは、官は大枠だけを決めて、細かなやり方は民間事業者から提案を募り、民間事業者に任せます。細かなやり方を、民間事業者に任せることで、より安価でより充実したサービスが提供でき、民間事業者のノウハウが活かされます。
ＰＰＰでは、15～20 年程度の期間での、設計、建設、運営・維持管理を含めた事業提案を募集し、最良の提案をした民間事業者、もしくは企業グループに対して一括して事業を発注します。
ＰＰＰでは、民間事業者による運営が軌道に乗り、収入が増えた分は、民間事業者の収入とする例もあります。このような取り組みは民間事業者のモチベーションのアップにつながります。
ＰＰＰの課題として、事前の準備に手間がかかること、公共事業が長期一括発注になるため発注機会が減少すること、民間事業者の破綻リスクが挙げられます。これらの課題に対処するために、事前に細かな取り決めをして官民でリスクを分担します。
ＰＰＰでは、安全・安心・公平性をきちんと担保した上で、効率性・イノベーションと両立させることが大切です。

図 基調講演の様子

35

2.3. パネルディスカッション（要旨）図 パネルディスカッションの様子○コーディネーター：下長 右二 氏
ＰＰＰでは、「民間事業者が来てくれれば、民間事業者が全部やってくれる」という誤解がありますが、官民双方が事業を良くするために、前向きに意見を交換しながら、事業をつくりあげることが非常に大事です。
ホールは民間ノウハウの働きやすい施設であり、そこに市民の意見等が反映できれば、効率的で使いやすいホールが実現する可能性が高まると思います。
今後の検討に当たって、民間事業者から、事業についてどういった考えがあり得るのか、十分に意見を聞く必要があると思います。
青梅市は、都市部にも自然にも近いことが特長です。民間事業者が、それに沿うようなコンセプ
トの下に集まれば、青梅市ならではの施設ができるのではないかと思います。
○パネラー：森田 昇 氏
日本の景気は、リーマンショック以前の状況まで回復しつつあり、このような公共事業を行う
タイミングとしてはとても良いと思います。
人が集まるような、魅力的な、シンボル的な施設をつくることで、新たなにぎわいのスポットが生まれ、地域での経済循環が図れると思います。
青梅市のインターネット産業、サービス業には有力な企業も多く、本事業の参画に手を挙げる
事業者も多いのではないかと思います。
平土間のホールは使い勝手がいいと思います。昭島市には、多くの人が集まってパーティーやお祝い事ができる広い施設があります。このような施設を、普段は区切って使えれば、多様な利用が可能になると思います。
青梅夜具地のように、青梅市にはすばらしい工芸品があります。
「いいものはいい」という考え方で、古いものも新しいものも融合して、取り入れる姿勢が必要だと思います。
○パネラー：髙橋 正 氏
今までは従来方式が主体でしたが、ＰＰＰによって、同一価格でより充実したサービスを受けることができるのではないかと思います。
青梅市の地域活動は非常に盛んです。市民ホール、市民センター機能が新しいかたちで整備されると、より盛んになると思います。
36

○パネラー：浜中 啓一 市長
人口が減少する中、青梅市の財政も、将来的には下降線をたどる時期が来ます。それに対応して、ＰＰＰという手法を取り入れながら、コンパクトで効率のいい行政サービス、施設をつくる
ために考えを深めたいと思います。
多くの人が本事業用地に来て、周辺商店街も盛んになる等、大きな視点で考える必要があると思います。
本事業用地に集約される施設がそれぞれ個性を発揮して、周辺のエリアにもにぎわいが生まれることが理想です。
2.4. 市民との質疑応答○質問者：Ａ 氏
児童センターをつくるということですが、非常に市民の要求が高いにもかかわらず、議論がされないことについて、残念に思っています。それについて、市長を始めパネラーの皆様の考えをお伺いしたいです。
事業に関して、たくさんの方が意見を寄せられるようなスタイルで、意見を収集していただきたいです。
○回答者：浜中 啓一 市長
青梅市には市民センターという拠点があるため、各地域の市民センターを活用して、子育てのニーズに対応して来ました。本事業では、これまでの対応に加え、子育て支援機能を検討したいと思います。
本事業は、現在構想というかたちで進めております。これから少しずつ事業を具体化するに当たって、市民の皆様の声を最大限聴けるように、皆様の声が行政の中に届くような仕組みをしっかりとつくっていきたいと思います。
○質問者：Ｂ 氏
ＰＰＰの場合、運営・維持管理期間が 15 年、あるいは 20 年というお話でしたが、その期間のあと、施設はどうなるのでしょうか。
○回答者：下長 右二 氏
ＰＰＰの事業期間は概ね 15～20 年です。基本的に、建物の寿命はこれより長いため、事業期間が過ぎると、公共に所有権や、運営の権利が戻ります。施設が健全であれば、指定管理でさらに5 年間、民間事業者に運営を委託することも可能です。この時期に改修工事を迎える施設もあり、改修工事とその後の 15 年間程度の運営・維持管理をパッケージングして、第 2 期のＰＰＰ事業として民間事業者の募集を行う場合もあります。
建物の寿命が 40～50 年くらいであれば、40～50 年の期間で長期一括発注ができないのかという意見もあります。初期のＰＰＰでは、30 年くらいの長期の事業がありました。しかし、あまりに期間が長すぎると、事前に予測することが困難な大規模修繕も、事業費用に見込むことが必要となってしまいます。そのため、多くの事業の期間が、15～20 年となっています。

37

2.5. 来場者アンケート
シンポジウムの来場者にアンケートを実施し、シンポジウムへの感想や、本事業についての自由な意見を収集しました。
① アンケートの内容
設問
1
2
3
4
5
6

内容
自身について（青梅市との関係、性別、年齢、職業）
シンポジウムを知った媒体
シンポジウムに参加した動機
シンポジウムの感想
今後の市民参加型イベントへの参加意向
意見、感想② アンケートの結果
来場者 63 名のうち、55 名の方からアンケートの回答をいただきました。各設問における結果は以下のとおりです。

■青梅市との関係
項目

回答数

割合

市内在住

45

81.8％

市内勤務・在学

5

9.1％

市内在住・市内勤務・在学ではない

3

5.5％

無回答

2

3.6％

総回答数

55

-

5% 4%

n=55

9%

市内在住
市内勤務・在学
市内在住・市内勤務・在学ではない

82%

無回答

■性別

項目

回答数

割合

0%

男性

41

74.5％

女性

14

25.5％

無回答

0

0.0％

総回答数

55

-

n=55

女性

25%

無回答

75%

38

男性

■年齢
項目

回答数

10 代

割合
0

0%

0%

20 代

0

0.0％

30 代

4

7.3％

40 代

19

34.5％

50 代

12

21.8％

60 代

12

21.8％

70 代

8

14.5％

無回答

0

0.0％

総回答数

55

-

10代

n=55

0.0％

7%

14%

20代
30代
40代

35%

22%

50代
60代
70代

22%

無回答

■職業
項目

回答数

割合

会社員

13

23.6％

公務員

14

25.5％

自営業

4

7.3％

パート・アルバイト

4

7.3％

主婦・主夫

4

7.3％

学生

0

0.0％

無職

8

14.5％

その他

7

12.7％

無回答

1

1.8％

総回答数

55

-

会社員

2%
n=55

公務員

13%

24%
自営業

15%
0%

7%
7%

パート・アルバ
イト
主婦・主夫

25%
7%

学生

■シンポジウムを知った媒体（複数回答可）
項目

回答数

割合

市広報

40

市広報

31

43.7％

市ホームページ

7

9.9％

行政メール

7

9.9％

チラシ

チラシ

6

8.5％

ポスター

ポスター

1

1.4％

家族・友人・知人の紹介

13

18.3％

その他

6

8.5％

無回答

0

0.0％

市ホームページ

31

行政メール

家族・友人・知人の紹介

20

その他
7

7

13

6

6
1

0

39

■シンポジウムに参加した動機（複数回答可）
項目

回答数

割合

60

テーマに関心があったから

48

69.6％

青梅市政に関心があったから

16

23.2％

出演者に関心があったから

1

1.4％

家族・友人・知人に誘われたから

1

1.4％

その他

3

4.3％

無回答

0

0.0％

テーマに関心があったから48

青梅市政に関心があったから出演者に関心があったから

40

家族・友人・知人に誘われたから
その他
20

16

1

1

3

0

■シンポジウムの感想
項目

回答数

割合

非常に良かった
良かった

非常に良かった

11

20.0%

良かった

26

47.3%

普通

5

9.1%

あまり良くなかった

5

9.1%

9%

普通

良くなかった

0

0.0%

9%

無回答

8

14.5%

総回答数

55

-

あまり良くな
かった
良くなかった

n=55

0%

15%

20%

47%

無回答

■今後の市民参加型イベントの参加意向
項目

回答数

割合

参加したい

45

81.8%

参加したくない

0

0.0%

7%

よくわからない

4

7.3%

0%

その他

2

3.6%

無回答

4

7.3%

総回答数

55

-

n=55

4%

参加したい

7%
参加したくない
よくわからない

82%

その他
無回答

40

■主な自由意見
性別

年齢

男性

30 代

女性

40 代

女性

70 代

女性

70 代

男性

60 代

女性

60 代

女性

40 代

男性

50 代

男性

70 代

男性

40 代

男性

60 代

女性

60 代

女性

60 代

男性

70 代

男性

30 代

男性

40 代

内容
青梅市は文化系に入れる力が少ないように感じます。効率のことも理解できますが、個人的にはヒナ段式の音響のちゃんとしたホールを作っていただきたいと思います。中途半端なホールでは市民も、外部（海外等のアーティスト）も来たがりません。
演奏会、コンサートなどができるホールを希望します。平土間予定とのことですが、音響も整った演奏会（吹奏楽）やコンサートにも対応できるものが青梅市内にあってほしいと思います。近くにホテルなどの宿泊施設や、オープンテラス飲食施設を置いていただきたいです。ATM なども。青梅市以外からも人が集まってくるようなイベントを起こせるような施設にして欲しい。
中央にどんなよい施設を作っても、市民は福生、立川、都内へ流れてしまう。中央一極ではなく、地方、僻地の小施設を充実させる。失くすなどもってのほか。コミュニティバスもな
くてどうするのですか。
ホールはきちんとひな段式にして、確保して欲しい。結婚式場等は別の物にする。中途半端な、休日診療施設など、あれやこれやをつめ込まず、一つ一つがちゃんと機能するものにする。
臨時駐車場・健康センター・旧教育センター・福祉センターの土地を一括利用していくとのことです。いろいろな機能を入れた複合施設をつくるようですが、ホールと健康センター機
能を入れる。また福祉センターの現状の機能も入れていくとのことですか？旧教育センター
内にあったプラネタリウムを入れたらどうなんですか？西多摩広域経済圏の中にはない機能
ではないですか？ぜひ検討をしていただきたいと思います。入れることによって、西多摩の小学生が来ていただけますよ。いかにたくさんの方に利用していただいた方がよいと思います。民間から提案させて、これからは宇宙産業です。（もしかしたら、ホールをつかってプ
ラネタリウムできるかも？）「大型児童センター」の内容がよくわからない。ぜひ市民や青少年等の意見を積極的に聞いて、活動しやすい施設にして欲しい。民間に任せた場合のリスクをしっかり検討して、契約時にきちんと交わすようにしてほしい。（もうからないからと撤退する例はたくさんある）
効率だけを追求して、市民（特に高齢者や子どもたち）にとっての利便性という面を切り捨てないで欲しい。今ある支援センターを廃止しないで！！
子育て世代を呼び込む事は、市を活性化されることになると思います。子育て世代のニーズを聞いて、良い施設を作ってほしいと痛感します。また、青梅市の自然を生かす事も、大賛成です。
市の施設や他の機関等の総複合化による利活用は、施設のコンパクト化、効率化としては、避けてはとおれないものと考える。そのためにも、施設のコンセプトをしっかり持ち、どういった機能を入れ運営していくのか、運用経費も含め十分に検討してもらいたい。また、市民に理解いただけるよう、周知に工夫をして欲しい。
青梅市公共施設の集約をしています。今日の話でも、体育館をつくるとのこと。東青梅市民センターは廃止の方向と思われます。福祉センター、市民センター集約に利用状況との関係
はどうか、利用しにくくなるのでは、新町の子育て支援センターは残してほしい。PPP とPFI については、財政的に検討を、公共施設だけでは、にぎわいがおこらないか。
大変参考になりました。ありがとうございました（多機能、多目的）。有効活用、一点集中に。
本事業の成功をお祈りします。
「民間事業者の活力による新ホールの建設に向けて」がテーマなのでしょうが、事業者を元気づける施策はそれとして取り組むべき事です。市有地は市の財産なのですから。特定の事
業者に払い下げるようなやり方は、よくないのではないでしょうか？集約的・拠点的、多目的、総合的な公共施設があっても良いか？それより、少しでも多くの市民が参加しやすい地域に根ざした施設こそ大事だと思います。距離が遠い、利用団体が多くてなかなか借りられない等。15 年～20 年先、どの様な運営をされるか・・・・懸念が残ります。
事業費はいくら位を市は考えているのでしょうか。国・都補助か市債は。
乳幼児から小、中、高校生まで利用できる、全都どこにでもある児童館設置を早急に望む立場から、ぜひ目的が達成させられるような形で市が責任持って建設をお願いしたい。重要なことは市民の要望にこたえる市のイニシアチブであると考える。民間丸投げにならぬようお願いしたい。
市がもう少しコンセプト等を考えないと事業はうまくいかないと思います。もう少し資料を用意（配布）してほしい。ホールはどの位の規模なのか？
防災拠点ともなる施設

41

性別
男性

年齢
50 代

男性

50 代

男性

70 代

男性

40 代

女性

60 代

男性

40 代

女性

50 代

女性

60 代

女性

40 代

男性

60 代

男性

40 代

男性

60 代

女性

40 代

男性

60 代

内容
若い市民に利用される施設を造ってほしい。
にぎわい、青梅ならでは、検討する事は多々あるかと思いますが、すばらしい施設が出来る事に期待しています。平型のホール（区切って使える）は良いと思います。
民間の活力をいかに生かすか。高齢化・少子化の時代、公主体から連携を主体とした動きをぜひ実現して欲しい。
単なる機能の集約にとどまることなく、青梅や近隣エリアの賑わいを生み出す施設にして頂きたい（交流人口の増加に貢献する施設）
ケミコン跡地の土壌は安全ですか。調査はしたのでしょうか。
ディスカッションは良い企画であるが、「今は話せない」といったニュアンスのキーワード
は、聞くたびにテンションが下がる思いがある。事情は理解できるが残念に思う点である。
PPP、PFI については、よく理解していなかったので、大変勉強になりました。ありがとうご
ざいました。
市民・民間の意見を聴いていただきたいです。PPP,いいですね！これからはもっともっと連携ですね。
市民会館の跡地の生涯学習センターの中身はまだしっかり決められていないのですか。こちらも PPP などで作っていくのでしょうか。ケミコン跡地に多機能型の建物を、という構想ですが、おっしゃっていた機能が全て入るのでしょうか。国の税務署やハローワーク、保健所
なんて一ヶ所に集中しすぎてはいないかなと心配です。青梅駅近辺はどうするんでしょうか。さびれる一方です。
複合施設ということで、効率的でよいと思います。が、ホールから体育館までとなると１つ１つの機能が中途半端になってしまうのでは？と心配もあります。PPP の手法をとって民間が官と連携してよりよいアイデアなどがもりこまれていくことは、画期的でよいと思いました。これからもぷらっとフォーム、パブコメなどで市民の声を吸い上げてほしいと思います。
行政、民間事業者は市民それぞれの立場により施設の設計が違う様に思います。使い勝手の良い施設を望みます。青梅斎場も民の意見・業者の意見が入っていればもっと良かった施設になったと思います。
青梅の誇れる財産の山車と山車人形を未来の子供達に保存、維持が出来る施設を是非建設お願い申し上げます。
市民センターの子育支援事業は児童館の機能の一部とは言えても、代替事業ではありません。市民センターにおける子育対策事業についても児童館の機能・基準を満たしていただきたい。
一つの敷地に常時あらゆる機能をつめこむのは、市民にとっては逆に不便になりかねないと思います。特にハローワーク、税務署確定申告時の集中をとりこんでしまうと常時駐車場が満車となり、足の不自由な方、子ども連れの方にとっては、駐車場探しの負担があるかと思います。他の地域の合同庁舎に行く機会が多いのですが、ハローワークが入る施設は常に駐車場が満車状態です。ホール機能とスイートプラムのような機能は両立すると思いますが、それに体育館機能が併設されてしまうと、お祝いごとや結婚式として使いたいと思えなくな
るかと思われます。PFI 方式を青梅市が行うに当たって、名のりを上げる大手建設会社があるか？逆に大手が運営することによって、市内の企業、民間団体の活用ができなくなるのかという心配もある。東青梅一丁目の事業用地に複合施設を作る場合、JR 東青梅駅の整備が必要になると思われます。現在、エスカレーターがない、エレベーターが片側にしかない等、河辺以東の地の駅に較べて、バリアフリー化が非常に遅れています。その点を JR とどう協議していくのかが大切。東青梅一丁目の事業以外の公共施設について、ミニ PPP 方式のような形で、地元企業や民間団体との連携で、有効活用していくことを検討していっていただきたい。基調講演については、パワーポイントの資料を印刷したものを配布していただきたかった。
今、街路灯が LED に代わりましたが、今日説明のあった手法でやっているのではないでしょうか。また、今日の説明では、本事業は公共施設の集約が中心となっていました。これに加えて、どのように人を集め、にぎわいを作って行くか、プラスアルファが何なのかについてもう少し話を聞きたいと思いました。

42

2.6. シンポジウムのまとめ
シンポジウムの参加者 63 名のうち、40 代～70 代の市民が約 8 割を占めていました。シンポジウ
ムの内容に関しては「非常に良かった」「良かった」が約 7 割と概ね好評でした。今後の市民参加型
イベントの参加意向についても、「参加したい」と意欲的に答える声が 8 割を上回っていました。
自由意見の中では、子育て支援機能に期待する意見が見られ、ニーズが高いことがうかがえます。
また、ＰＰＰ事業において、民間事業者の維持管理の期間が終了したあとも、公共施設が健全な状態
で次の維持管理事業者に移行できるかどうか、心配する意見もみられました。
音響性能の高い市民ホールを希望する声がある一方で、財政健全化や、稼働率上昇の観点からコン
パクト化・効率化を求める声もありました。
青梅市福祉センターの披露宴室等、現状稼働率の高い施設が統廃合されることに対し、懸念を示す声もあり、これらの代替機能を、本事業において適切に配置することも重要です。また、国等施設をふくめた複合施設の計画には、駐車場や周辺の混雑に関する意見もみられ、動線計画や駐車場における必要な台数確保も重要であると考えます。
3. 本章のまとめ
本章の内容をまとめます。
3.1. ワークショップのまとめ（再掲）① 情報交換が可能な場づくり② 変化に臨機応変に対応できる建物③ 市民が施設に対する愛着を持つことができる仕組み④ 自由度の高い広場
3.2. シンポジウムのまとめ① 子育て支援に対するニーズの高さ② 施設の適切な維持管理③ 稼働率の高い既存施設の継承④ 多様なニーズを受け止められる汎用性の高いホール⑤ 駐車場や動線の混雑の防止

43

第３章 整備基本方針
本章では、第１章及び第２章で行った、現況・課題・市民意見の収集にもとづき、本事業用地の整備基本方針を示します。
1. 利活用の方向性
第１章と第２章で整理した事項をまとめ、本事業の方向性を示します。

現状整理と課題の抽出

市民意見
公共施設の集約【上位関連計画】【ワークショップ】

・周辺に点在する官公庁施設・教育文化機能

情報交換が可能な場づくりの集約

変化に臨機応変に対応できる建物

・まちの活性化に寄与する事業用地の活用
・業務、文化、交流機能の充実したまちづくり

財政負担の軽減

・民間の活用市民が施設に対する愛着を持つことができる仕組み自由度の高い広場

・青梅・東青梅駅周辺の商業の一体的活性化【自然、社会、都市基盤条件】
・多摩川を望む丘陵地に位置

人口構成の変化への対応【シンポジウム】
子育て支援に対するニーズの高さ

・駅至近の大規模な市有地

施設の適切な維持管理

・青梅地区との適切な役割分担と連携

稼働率の高い既存施設の継承

・青梅市の中央に位置・充実した公共交通網

民間活力の導入

多様なニーズを受け止められる汎用性の高いホール
駐車場や動線の混雑の防止【課題】
・人口減少、超高齢社会の進展
・公共施設の維持・管理に伴う財政圧迫

周辺地域の活性化

・公共施設の集約・縮減

図 「現状整理と課題の抽出」と「本事業に要求される条件」のまとめ
ワークショップの意見では、多額の支出により堅牢な複合施設を構えるよりも、人口構成の変化や、今後の社会的な状況の変化に臨機応変に対応できる施設を望んでいることがうかがえます。
ハード面を優先するよりも、市民が愛着を持ち、主体的な情報交換・情報共有や、自由な市民活
動を後押しするソフト面の仕掛けづくりが求められています。
シンポジウムのアンケートでは、子育て支援に対するニーズの高さや稼働率の高い既存施設の継承、汎用性の高いホールの設置など、市民の多様なニーズに柔軟に対応できる施設の設置を求める意見がありました。
これらのことから、本事業用地の利活用の方向性として、公共施設の集約化・財政負担の軽減
といった青梅市政の方針と、変化に臨機応変に対応できる施設を望む市民意見は、相反するもの
ではなく、同じ方向を目指すものであると考えられます。
また、市自ら全ての運営を担うのではなく、市民の自由な発想や民間事業者の創意工夫の発揮
により、市の支出の縮減はもとより、多様な市民ニーズにこたえることで、市民サービスの向上と地域の活性化に大きく寄与する施設の設置が本事業の方向性であると考えます。
45

2. 整備基本方針
事業用地の利活用の方向性より、本事業用地の整備に当たっては、以下のような整備基本方針を踏まえて事業化を図るものとします。

1

人口減少、超高齢社会への対応を考慮した、公共施設の集約

近隣および事業用地内に位置する公共施設を集約することで、規模等の削減による施設の維持管理費の低減につなげ、限られた財源を有効に活用できる施設の整備を目指します。

2

施設の集約によるにぎわいの創出人が多く集まる施設を集約することで、利用者の利便性を向上するとともに、周辺地域を活性化し、にぎわいの創出につなげます。

3

市⺠ニーズを踏まえた施設整備

ワークショップ等の意見を踏まえ、コミュニケーションを促進するような場づくりや、子ども、親、高齢者等様々な世代が集まり、自由に交流することができるスペースの整備を検討します。新たにできる施設は、市民が誇りと愛着を持って利用することができる施設
とします。

4

⺠間活⼒導⼊による、市の負担軽減

ＰＰＰを事業手法として検討し、市の財政支出の削減を目指します。

46

3. 配置施設イメージ
整備基本方針より、事業用地に配置を検討する施設のイメージは以下のとおりです。
人口減少、超高齢社会への対応を考慮した、公共施設の集約
ホール、会議室・集会室・和室、体育館、休日・夜間診療施設、乳児検診室
社会福祉協議会、青梅ボランティア市民活動センター 等
施設の集約によるにぎわいの創出
国等の施設、民間提案によるにぎわい創出施設 等
市民ニーズを踏まえた施設整備
多目的屋外スペース、子育て支援施設、子育て世代包括支援センター 等

これらの施設をまとめたものが下表になります。
表 導入施設イメージ
施設分類

具体的な施設イメージ
ホール
会議室・集会室・和室
体育館

人口減少、超高齢社会への対応を考慮した公共施設の集約

社会福祉協議会
青梅ボランティア市民活動センター
休日・夜間診療施設
乳児検診室
国等の施設

施設の集約によるにぎわいの創出

民間提案によるにぎわい創出施設
多目的屋外スペース市民ニーズを踏まえた施設整備

子育て支援施設
子育て世代包括支援センター

47

4. 導入施設のテーマ
本事業用地においては、多目的屋外スペース、体育館、市や国等の施設など、日常的に利用する施設を多く集約します。その一方で、音楽鑑賞、観劇や発表会、祝いの宴席等まで幅広い活用が期待されるホールといった非日常を演出する施設を配置します。これらの施設を本事業用地に集約することで市民が常に集い、活動することができる、日常と非日常が交差する拠点の形成を目指します。
このことから、本事業用地における導入施設のテーマは以下のとおりとします。

『日常』と『非日常』のクロスロード48

民間事業者等の参画可能性
本章では、本事業用地の利活用について、民間事業者等の団体の意見を収集した結果をまとめます。本事業において大きな役割を果たすと考えられる民間事業者が魅力を感じ、参画を希望するよ
うな事業を描く必要があります。
1. 意向調査概要
青梅市公共施設等総合管理計画では、公共施設再編の事業手法について民間活力の導入を検討す
ることを定めています。本事業において民間活力の導入を検討するに当たり、民間事業者の意向、意見を把握し、市と民間事業者の双方にとって魅力ある事業とすることを目的として、意向調査を行いました。
2. 調査方法
2.1. 調査の手順
調査方法としては、はじめに、本事業の概要をまとめた敷地概要書（案）を、民間事業者等に配布し、アンケート調査によって広く意見を収集しました。
次に、アンケートから得られた意見をもとに、敷地概要書（案）を再考し、改めて事業概要書（案）を作成しました。この事業概要書（案）を、アンケート調査において強く関心を示した事業者に配布し、対面のヒアリングにて意見を聴取しました。

平成 29（2017）年
7 月上旬

敷地概要書（案）の作成

平成 29（2017）年
7 月 24 日～31 日

調査 1：アンケート調査
フィードバック

事業への関心あり
ＹＥＳ
平成 29（2017）年
8 月～9 月事業概要書（案）の作成

平成 29（2017）年
10 月

調査２：ヒアリング調査

平成 29（2017）年
11 月

事業概要の再検討

図 意向調査のフロー49

2.2. 調査対象の選定基準
調査対象事業者の選定に当たっては、以下を基準とし、これらのうち 1 つ以上に該当する事業者を調査の対象としました。
ＰＰＰ事業に実績を有する企業
青梅市内に事務所を有し、本事業への参画が期待される地元企業
その他、本事業に関心を有する公的機関、団体
3. アンケート調査
3.1. アンケート調査の概要
平成 29（2017）年 7 月 24 日から、7 月 31 日にかけて、民間事業者及び官庁等の団体に対してア
ンケートを送付しました。合計で 63 の団体を 7 の業種に分類※しアンケートを配布しました。
※業種の分類
業種①：デベロッパー・建設・交通事業者、②：維持管理事業者、③：コンベンション事業者、④：展示運営事業者、⑤：地元事業者、⑥：地元金融機関、⑦官庁等
表 各業種に対する質問カテゴリ
質問カテゴリ事業への関心の有無
事業用地の可能性について
事業スキーム
ＰＰＰ事業について
維持管理・運営について
プログラム・事業性について
民間施設と公共施設の相乗効果について
事業用地のニーズについて
その他

対象団体
①、②、③、④、⑤、⑥、⑦①（一部⑤、⑥）①、②、③、⑤（一部④）①、②、③、④、⑤、⑥①、②、③、④、⑤、⑥①、②、③、④、⑤、⑥①、③、④、⑤、⑥、⑦③、⑤、⑥、⑦①、②、③、④、⑤、⑥、⑦

3.2. アンケート調査の結果(1) 集計結果概要
表 業種ごとのアンケート集計結果
業種
配布数①デベロッパー・建設・交通事業者
29②維持管理事業者
7③コンベンション事業者
4④展示運営事業者
3⑤地元企業
9⑥地元金融機関
7
⑦官庁等
4
合計

63

50

回収数
18
6
3
2
6
2
3

回収率
62%
86%
75%
67%
67%
29%
75%

40

63%

(2) アンケート調査の項目
調査項目は以下の通り設定しました。

表 質問項目一覧
質問番号

質問

質問 1

敷地概要書に示す本事業用地の利活用について、ご興味ありますでしょうか。

質問 2

本事業用地にご興味がある場合、どのような利活用が考えられますでしょうか。
本事業用地を含む周辺エリアにおける「商業施設」の市場性について、考えをお聞かせ下さい。
また、商業施設とする場合に想定される業態、想定施設規模及び想定賃料（単価）についてもお聞かせ下さい。
本事業用地を含む周辺エリアにおける「オフィス業務施設」の市場性について、考えをお聞かせ下さい。また、オフィス業務施設とする場合の想定施設規模及び想定賃料（単価）についてもお聞かせ下さい。
本事業用地を含む周辺エリアにおける「集合住宅」の市場性について、考えをお聞かせ下さい。
また、集合住宅とする場合の想定施設規模及び想定賃料（単価）または想定分譲価格（単価）についてもお聞かせ下さい。
本事業用地においては、敷地概要書に示す青梅市の関連施設及びその他の施設から構成されることを想定しています。これら公共施設との相乗効果を生み、地域のにぎわい創出に資する民間施設として、どのような機能（施設）が考えられますでしょうか。
本事業用地では土地を売却、もしくは借地する形態等の利活用が想定されます。売却の場合の土地の価格、借地（定期借地等）の場合の賃料（地代）や借地期間（年数）について、どの程度を想定するか教えてください。
当該複合施設が公民合築建築物となることについての適否及び考えをお聞かせください。
本事業用地におけるＰＰＰ事業（PFI、指定管理等）への参加について、どの程度関心がありますか。考えをお聞かせ下さい。
本事業用地におけるＰＰＰ事業（PFI、指定管理等）に関心がある場合、どのような役割として参加することが考えられますでしょうか。
本事業用地における複合施設の維持管理業務、または運営業務形態について、考えをお聞かせく
ださい。
本事業用地におけるＰＰＰ事業について、維持管理・運営期間について、考えをお聞かせください。
敷地概要書に示す本事業用地において整備を検討している 1,000 名程度収容のホール（文化芸
術やコンベンション等多様な用途に対応可能なもの）において、どのような企画・イベントの開催が想定されるか、考えをお聞かせください。また、ホール事業の事業性についても考えをお聞かせください。

質問 3

質問 4

質問 5

質問 6

質問 7
質問 8
質問 9
質問 10
質問 11
質問 12

質問 13

質問 14
質問 15
質問 16

質問 17

質問 18
質問 19

1,000 名程度収容のホール（文化芸術やコンベンション等多様な用途に対応可能なもの）との相乗効果が期待できる施設（公共施設や民間収益施設）について、考えをお聞かせください。
展示機能施設との相乗効果が期待できる施設（公共施設や民間収益施設）について、考えをお聞かせください。
貴団体との相乗効果が期待できる施設（公共施設や民間収益施設）について、考えをお聞かせく
ださい。また、同居することが望ましくない施設等がありましたら教えてください。
本事業用地では、1,000 名程度収容のホール（文化芸術やコンベンション等多様な用途に対応可能なもの）を中心とした公共施設及び民間収益施設の複合施設を整備することが検討されています。これら複合施設の一部を購入、もしくは賃借して入居することについてご興味ありますでしょうか。
先の質問において、興味があるとお考えの場合、購入、賃借を検討するために必要な条件（項目等）を教えてください。
その他（要望、意見等がございましたら、お聞かせください）※業種に応じて、上記の質問から幾つかを選定し、最大 17 の項目について質問しました。

51

(3) 選択式回答のまとめ（詳細は表「選択式回答の集計」を参照）(ア)事業用地の利活用について「興味がある」という回答が過半数を占めています。
「興味がない」を選択した理由としては、「事
業エリア対象外である」という意見が主なものでした。
「どちらともいえない」の理由としては、「現段階で事業の詳細が明白でない」、「グループ会社として維持管理・施工事業者として参画したい」との意見がありました。

（ア）敷地概要書に示す本事業用地の利活用について、ご興味ありますでしょうか
0%

ある

33%

ない

n=40

どちらともいえない

55%

無回答

12%

(イ)公民合築の施設の適否について「どちらともいえない」という回答が最も多くみられました。一方、「適切である」は「適切でない」の 1.5 倍近い回答数が得られました。

(イ) 当該複合施設が公民合築建築物となることについての適否及び考えをお聞かせください。
3%

26%

適切である
適切でない

n=35

どちらともいえない

54%

17%

無回答

52

(ウ)ＰＰＰ事業の参加意向について
半数の事業者が「関心がある」と答えています。
「条件が整えば参加したい」「どちらともいえない」の理由を見ると、「スキーム、公民のリスク分担、事業性の有無が定かでないため判断できない」という内容の意見が多くみられました。

(ウ) 本事業用地における民間活用事業（PFI、指定管理等）への参加について、どの程度関心がありますか。
考えをお聞かせ下さい。

5%
14%

19%

非常に関心がある（ぜひ参加したい）
関心が有る（条件が整えば参加したい）
どちらともいえない

n=37

関心がない（参加の予定はない）

30%

無回答

32%

(エ)ＰＰＰ事業に参加する場合の役割について「その他」が約 6 割を占めていました。

(エ) 本事業用地における民間活用事業（PFI、指定管理等）に関心がある場合、どのような役割として参加することが考えられますでしょうか。
8%
11%
開発事業者として事業の中心的な役割を担う企業

22%

施設運営を担う企業

n=37

その他

59%
無回答

53

(オ)維持管理業務・運営業務形態について「ＳＰＣ等による包括管理・運営が望ましい」と答えた事業者がもっとも多くみられました。

(オ) 本事業用地における複合施設の維持管理業務、または運営業務形態について、考えをお聞かせください。

ＳＰＣ等による包括管理・運営が望ましい

19%
35%

個別事業者による機能ごとの管理・運営が望ましい

n=37

その他の形態が望ましい

27%

どちらともいえない

8%
無回答

11%

(カ)複合施設の購入、賃借意向について「興味はない」という回答が約 5 割でもっとも多くみられました。

(カ) 複合施設の一部を購入、もしくは賃借して入居することについてご興味ありますでしょうか。

7%
14%

ある

29%

ない

n=14

どちらともいえない
無回答

50%

54

表 選択式回答の集計
質問(ア) 敷地概要書に示す本事業用地の利活用について、ご興味ありますでしょうか。

質問補助
◆お考え
1. ある
2. ない
3. どちらともいえない◆お考え(イ) 当該複合施設が公民合築建築物となること １．適切である
２．適切でないについての適否及び考えをお聞かせください。
３．どちらともいえない◆お考え(ウ) 本事業用地における民間活用事業（PFI、指 １．非常に関心がある（ぜひ参加したい）
定管理等）への参加について、どの程度関心があ ２．関心がある（条件が整えば参加したい）
３．どちらともいえないりますか。考えをお聞かせ下さい。
４．関心がない。（参加の予定はない）◆お考え(エ) 本事業用地における民間活用事業（PFI、指１．開発事業者として事業の中心的な役割を担う企業
定管理等）に関心がある場合、どのような役割とし
２．施設運営を担う企業て参加することが考えられますでしょうか。
３．その他（）

質問対象
企業①②③④⑤⑥⑦①②③⑤⑥①②③④⑤⑥

選択肢

対象企業
①

②

③

④

⑤

⑥

有効回答数
（計）

⑦

％表示

1

8

2

2

1

5

2

2

22

55%

2

2

0

1

0

1

0

1

5

13%

3

8

4

0

1

0

0

0

13

33%

無回答

0

0

0

0

0

0

0

0

0%

1

4

2

1

-

1

1

-

9

26%

2

5

1

0

-

0

0

-

6

17%

3

9

3

1

-

5

1

-

19

54%

無回答

0

0

1

-

0

0

-

1

3%

1

3

1

1

0

0

2

-

7

19%

2

7

3

1

0

1

0

-

12

32%

3

7

2

0

1

1

0

-

11

30%

4

1

0

1

0

3

0

-

5

14%

無回答

0

0

0

1

1

0

-

2

5%

1

3

0

0

0

0

0

-

3

8%
11%

2

1

1

2

0

0

0

-

4

3

12

5

0

2

1

2

-

22

59%

無回答

2

0

1

0

5

0

-

8

22%

1

5

5

1

0

2

0

-

13

35%

2

2

0

0

0

1

0

-

3

8%

3

3

1

0

0

0

0

-

4

11%

4

5

0

1

2

1

1

-

10

27%

無回答

3

0

1

0

2

1

-

7

19%

1

-

-

0

-

0

1

3

4

29%

2

-

-

2

-

4

1

0

7

50%

3

-

-

1

-

1

0

0

2

14%

無回答

-

-

0

-

1

0

0

1

7%

18
6
3
各業種のアンケート回収数合計：
29
7
4
配布数：
各業種のアンケート回収率（配布できたものとの比）： 62% 86% 75%※①デベロッパー・建設・交通事業者 ②維持管理事業者 ③コンベンション事業者 ④展示運営事業者 ⑤地元企業 ⑥地元金融機関 ⑦官庁等

2
3
67%

6
9
67%

2
7
29%

3
4
75%

40
63
63%

◆お考え
(オ) 本事業用地における複合施設の維持管理業 １．ＳＰＣ等による包括管理・運営が望ましい
務、または運営業務形態について、考えをお聞か ２．個別事業者による機能ごとの管理・運営が望ましい
３．その他の形態が望ましい → 具体の形態（ ）せください。
４．どちらともいえない → 理由（）(カ) 本事業用地では、1,000名程度収容のホール（文化芸術やコンベンション等多様な用途に対応◆お考え可能なもの）を中心とした公共施設及び民間収益
1. ある施設の複合施設を整備することが検討されていま2. ないす。これら複合施設の一部を購入、もしくは賃借し
3. どちらともいえないて入居することについてご興味ありますでしょうか。

①②③④⑤⑥①②③④⑤⑥③⑤⑥⑦

55

(4) 記述式設問における各業種の回答の傾向(ア) デベロッパー・建設・交通事業者
最大手事業者では、事業に関して消極的な印象がありますが、中堅事業者は関心をもっており、提案に積極的な姿勢が感じられました。商業施設としての活用可能性が高く、物流および住宅はスキームやターゲット等の条件により成立する見通しがあると考えられます。ＰＦＩ事業に代表企業として参画するよりも、設計施工、もしくはグループ会社による維持管理での関与を希望する声が多くみられました。
(イ) 維持管理事業者
施設としての方向性や、ホールのプログラム等ソフト面に関心を寄せる事業者が多くみられました。ホールの 1,000 席という規模については、特に慎重に検討すべきという意見が寄せられました。
(ウ) コンベンション事業者
飲食や娯楽といったにぎわい施設を創出すべきであるという意見が多く寄せられました。
(エ) 展示運営事業者
ボランティアやＮＰＯ等の市民活動と連携した事業や、有料の特別企画展の開催等、積極的な事業実施が必要であるという意見が寄せられました。
(オ) 地元企業
スーパーの出店用地として、積極的に参加したいという声が多くみられました。敷地面積も充分なことから、近隣のみならず、広域からの集客も期待できる複合商業施設建設用地としての可能性が高いという意見も見られました。前面道路の接道と、周辺からのアクセスが複雑である点を懸念する声もありました。
(カ) 地元金融機関
当事業の推進によりホールが建設されれば、現在近隣市のホールで実施している事業の青梅市での実施を検討したいとの意見がありました。事業採算性を楽観視せず、個性を創出し、負担の少ない方法で魅力のある空間を備える必要があるという意見もみられました。
(キ) 官庁等
市の業務とは密接な関係にあるので、本事業用地に立地することは、相乗効果が高いとの意見があ
りました。

56

(5) 記述式設問で得られた主な意見のまとめ(ア) 本事業への関心の有無
大規模商業施設は難しいですが、生活密着型の複合商業施設が成立する可能性は高いです。
その他、保育施設、医療福祉施設、健康増進施設、ホームセンター、コンビニエンスストア、温浴施設、宿泊施設、企業用研修所、家電量販店等の可能性があります。
(イ) 事業用地の可能性についてファミリーレストランやカフェ、イートインコーナー等の飲食施設を有しているものが望ましいです。
スーパーの場合、2,000 ㎡以上、100～200 台の駐車場を設置するのが望ましいです。当敷地は、前面道路の幅員が狭く、アクセスが複雑である点が短所です。
オフィスの立地としては適していません。用途としてオフィスを検討する場合は、特定の用途に限定される、もしくは税制等で市が優遇策を提示する必要があると考えられます。
分譲集合住宅としては、100～300 戸程度、坪単価 140 万円前後が考えられます。定期借地権の設定を検討することは難しいです。
その他、サービス付高齢者向け住宅、ファミリー向け賃貸等が望ましいです。
施設のプログラムとしては、保育園、サービス付き高齢者向け住宅等の福祉機能や、スポーツ施設といった健康増進施設も検討できる可能性があります。
(ウ) 事業スキームについて
ＰＦＩ事業を導入する場合、ＳＰＣを設立して責任の一元化をするのが望ましいです。
公共部分は指定管理で、民間収益施設は定期借地権の二者を組み合わせたスキームがのぞましいです。
民間が建物を整備し、公共がテナントとして入ることが望ましいです。
事業用地を売却する場合、路線価が基準となると考えられます。
事業用地に借地権を設定する場合、固定資産税評価額の 2～3％が基準となると考えられます。
(エ) ＰＰＰ事業について
ＰＦＩによる民間施設の誘致を含むことが、参加の条件です。
ＰＰＰ事業に参画するためには、適正な工期を設定し、コンソーシアムが可能な条件設定にしてほしいです。公募参加企業には、「上場企業を含む」や資本金の最低基準等の条件を設けてほしいです。
(オ) 維持管理・運営業務について
維持管理期間としては、指定管理の場合 10 年前後、ＰＦＩ事業の場合 20～30 年が望ましいです。期間が 10 年未満の場合、民間事業者の創意工夫が発揮されづらく、収益施設に関しては投資を回収できないと考えます。一方、20～30 年超の期間に及ぶ場合、大規模修繕が発生するリスクがあります。

57

(カ) プログラムおよび事業性について
ホールについて、音楽コンクール、発表会、コンサート、講座、試験、式典、ミュージカル、歌謡ショー、ディナーショー、オーケストラ、落語等のイベントが開催できる可能性があります。
日常的な利用を前提としたものか、もしくは「ハレの日」の利用を前提とするものか、ホールの方向性を定める必要があります。
駅から人を誘引する案内やサイン等の工夫が必要です。
(キ) 公共施設と民間施設の相乗効果について
公民合築の施設のメリットは、開発が促進されることです。デメリットは、権利関係が複雑になることや、動線の管理が難しい、施設としての柔軟性の低下、コスト増となることが考えられます。敷地が充分広いことから、公民合築にする必要性は薄いです。
地域のランドマークとなり、多世代利用、文化振興の役割を果たせる施設がよいと考えられます。
施設は、屋外・半屋外・屋内等、多様な空間を備えたものにすべきです。
ケータリングや待合で使われる飲食施設等が、ホールとの相乗効果を生みやすいです。
駐車場が混雑しない工夫を施す必要があります。
常設ではなく、マルシェのようにイベントごとに店舗が出店する広場のような形式にする等の工夫で、にぎわいを創出しつつ、事業費を縮減できる可能性があります。
(ク)ホールについて
雛壇型のホールは費用増となるため、平土間で 3 分割でき、天井高は 10m 程度のものがのぞましいです。
(ケ)展示機能について
ワークショップや有料の企画展等の事業を積極的に開催すべきです。
ボランティアやＮＰＯ団体等と連携し、費用対効果の高い事業活動を開催すべきです。
知名度は高いですが、施設の老朽化の顕著な青梅鉄道公園との複合化、機能移転を検討すべきです。
(コ)事業用地のニーズについて
若年層をターゲットにした施設、パチンコ、葬儀ホール等の施設は、同居する民間事業者として望ましくないです。
ホール事業の独立採算は困難です。
(サ)その他
民間事業者が過度にリスク分担しない検討をしてほしいです。
幅を持たせた事業期間と、余裕を持った公募選定スケジュールを設定してほしいです。
民間事業者に委ねる裁量が大きくなるような、条件設定をしてほしいです。
創業支援センターやＳＯＨＯによる、定住人口増加に寄与する施設を検討すべきであると考えます。

58

4. ヒアリング調査
4.1. ヒアリング調査の概要
アンケート調査において、参画の関心を示した事業者や、具体的な提案があり参加意欲が高いと考えられる事業者等に対し、対面によるヒアリングを実施しました。ヒアリングでは、本事業用地のポ
テンシャルの把握等を主目的とし、事業者が事業参画する上で何を重視するかを確認しました。

平成 29（2017）年
7 月上旬

敷地概要書（案）の作成

平成 29（2017）年
7 月 24 日～31 日

調査 1：アンケート調査
フィードバック

事業への関心あり
ＹＥＳ
平成 29（2017）年
8 月～9 月事業概要書（案）の作成

平成 29（2017）年
10 月

調査２：ヒアリング調査

平成 29（2017）年
11 月

事業概要の再検討

図 ヒアリング実施工程
4.2. 調査対象
ヒアリングでは、先行するアンケート調査において「関心がある」との答えを得た事業者を対象に、13 団体を選定し実施しました。

表 調査対象一覧
業種①デベロッパー・建設・交通事業者②維持管理事業者③コンベンション事業者④展示運営事業者⑤地元企業⑥地元金融機関
⑦官庁等

対象企業数
4
1
2
0
4
1
1

59

4.3. ヒアリング調査の質問項目
質問項目は以下としました。

表 ヒアリングの質問項目一覧
NO.

ヒアリング項目1

都市計画道路等の整備による事業用地の事業ポテンシャル向上への考え

2

青梅市公共施設等総合管理計画にて示した先導的再編モデル（官民連携による“非日常”を舞台とする発信拠点の構築）への考え

3

導入機能（民間施設）の考え

4

官庁等が民間施設のテナントとなることへの考え

5

公共施設及び民間施設の一体的な整備（設計・建設）への考え

6

整備した市施設を所有することへの考え

7

公共施設及び民間施設の一体的な維持管理への考え

8

ホール機能の運営への考え

9

会議室、和室等の貸し会議室機能の運営への考え

10

子育て支援機能の運営への考え

11

駐車場・駐輪場の運営への考え

12

施設配置パターンへの考え

13

敷地利用形態への考え

14

ＰＦＩ方式への考え

15

事業スケジュールへの考え

16

事業参画への考え

4.4. ヒアリング調査の結果
各事業者のヒアリングの概要を以下に示します。

表 各社ヒアリングの回答概要
NO.

企業名

1

デベロッパーA

2

デベロッパーB

回答概要
すべての施設をリース方式にて市に提供する事業スキームも考えられます。
ＰＦＩ事業は可能ですが、事業規模が小さすぎると成立しません。
図書館機能等があると良いと考えます。
青梅は、分譲マンションが売れる地域の西端だと考えられます。
民間事業者の参画の観点では、ホールとの関係性を重要視しすぎると提案できなくなります。
官庁等の施設は安定的なテナントとして、
民間事業としては歓迎します。
権利関係の観点からは、分棟方式がのぞましいです。合築は事業終了時の権利関係が複雑になります。
高尾山ブランドが注目されているように、御岳山観光も青梅市の強みとして捉えてはどうでしょうか。

60

NO.

企業名

3

デベロッパーC

4

建設事業者 A

5

維持管理事業者 A

6

コンベンション事業者 A

7

コンベンション事業者 B

8

地元企業 A

9

地元企業 B

10

地元企業 C

11

地元企業 D

回答概要
事業期間の設定が重要、民間事業者が減価償却できるような期間を設定して欲しいです。
子育て支援機能については、ＰＰＰ事業に参加できるノウハウを持つ企業は限られています。運営については、別に指定管理者を公募してはどうでしょうか。
前面の都市計画道路の整備はマストです。施設の供用開始にあわせた、拡幅工事の完了を希望します。
民間施設の自由度を高くしてほしいです（施設所有条件、定期借地権の譲渡・転貸条件等）。
都市計画道路の整備もまとめて本事業で扱えばさらに効率的ではないでしょうか。
ＰＦＩ事業とすることは問題ないと考えます。
フィットネス施設等可能性があると考えます。
官庁等テナントが、安定して長期的に賃料を支払ってくれることは事業者にとってありがたいと思われます。
分棟形式が望ましいです。
公共施設、民間施設を一体的に維持管理することは効率的だと思われます。維持管理の要求水準を民間事業者の意見を参考にしてほしいです。
立地を考えると、1,000 席という規模には不安があります。
駅前駐車場として、駐車場機能は稼働率は高いと想定されます。
ホールのロールバックチェアは、運営企業としては手動式で十分です。
高額な電動式のものに初期投資するのであれば、防音性の高い可動間仕切りに投資するべきです。
平土間であれば、1,000 名収容可能なホールは差別化できると考えられます。
1,000 名程度の座席は、運営側で並べることができます。
ホールの配置は、1 分でも駅に近い位置が望ましいです。
興行での採算性を考えると 1,000 席は、以前の市民ホールの規模（585席）よりも適していると考えます。
個人でのお祝い事や同窓会等に用いる人も多いため、20～30 人の小規模なバンケットも必要だと考えます。
工事期間中の数年間、集会室が使えないと困る人も多いため、福祉センターを稼働させながら施工することが望ましいです。
分棟形式として、民間施設部分に事業用定期借地権を設定することが望ましいです。
現状、事業用地周辺にスーパーは存在しておらず、近隣住民は買い物に苦労していると思われます。
官庁等と合築になることに関して、長期間で安定的な賃料をもたらしてくれるため、歓迎したいと考えます。
西側を民間施設、東側を公共施設とする分棟パターンが望ましいです。
事業期間は、事業用定期借地権を 20 年以上設定することが望ましいと考えます。
子育て支援機能等は、スーパーとの相乗効果があると考えられます。また、ホール利用者に対する弁当の配達等、ケータリング等を行うことも可能です。
官庁等やスーパーに、民間施設の床を賃貸する場合、維持管理等も自社で責任を持つことになりますが、自社の施設ですら人手が足りないため、一体的な維持管理は困難だと考えられます。
駐車場は、民間施設部分だけで 150～200 台は必要です。
官庁等と合築となることに関して、初期投資も大きくなりますが、安定収入源であると考えるとメリットもあります。
子育て支援機能は、スーパーとの相乗効果があると考えられます。
ホールでのイベント開催時に、駐車場が混雑することが懸念されます。

61

NO.

企業名

12

地元金融機関 A

13

官庁等 A

回答概要
建物の一部を、子育て機能や会議室等の公共的な施設として賃貸することを想定しています。
第一希望として、土地の譲渡による建設を希望しますが、第二希望として、定期借地権を設定し、借地上の建物の一部を、市に賃貸することを希望します。
日中は 2 人常勤の職員がおり、会議室を専用で用意すると 30～40 坪、10名程度の会議室を借りることができれば 20 坪程度必要だと考えます。

5. 本章のまとめ
本章では、本事業に参画の可能性のある民間事業者等より収集した意見をまとめました。調査から
は、おおむね事業に対する前向きな参画意向を読み取ることができました。
施設の設計・建設・維持管理・運営を一括して行うＰＰＰ事業については、そのスケールメリット
等から、賛同する意見が多くみられました。事業用地については、東青梅駅から徒歩 2 分の位置で、まとまった土地があり、スーパーやマンション等の民間収益施設としてもポテンシャルが高く、前面の都市計画道路の整備により、さらにポテンシャルが向上するという意見が寄せられました。
また、民間施設に関しては、民間事業者の提案の幅を広げ、配置や建物形態等について自由度を高めることで、民間事業者の収益性につながると考えられます。
その一方で、複合施設として多種多様な機能が導入されることについては、駐車場や動線等、管理上の混乱も懸念されています。これらの点に留意しながら、施設の整備の方向性について、検討する必要があります。

62

各施設の整備の方向性
本章では、本事業で設置する各施設の施設整備の方向性について検討を行います。
1. ホールの検討
1.1. 「新市民ホール」の考え方「新市民ホール」は、上位計画等において、本事業用地の利活用の中で検討することとしています。青梅市公共施設等総合管理計画に示されたモデルでは、市内の学校行事として行われる音楽イベント等が開催可能な規模として、1,000 席程度を想定しています。
しかし、旧市民会館大ホール（585 席、車椅子 10 席）の稼働率は 33.2％にとどまっていたため（「青梅市公共施設白書」平成 25 年）、その規模や設備については検討を要します。
1.2. ホール整備コンセプト
ア．上位関連計画での位置づけ
第 6 次青梅市総合長期計画（平成 25（2013）年度～平成 34（2022）年度）では、「文化芸術活動の拠点となる施設の整備を図ります。
」として、以下の施策が記されています。
（４）文化芸術活動拠点施設のあり方の再構築
市民会館、郷土博物館、美術館など文化芸術活動拠点の老朽化等に対応するため、新たな文化芸
術活動の拠点施設となり、様々な機能を有する複合施設としての新生涯学習施設と市民ホールの建設を検討するなど文化芸術施設全体のあり方を再構築します。
出典：第 6 次青梅市総合長期計画

また、「青梅市中心市街地活性化基本計画」では、東青梅駅周辺については、「貴重な都市開発のエリアとしてケミコン跡地の有効活用を図ることで、中心市街地に留まらない青梅市全体の活性化を牽引する新たな都市拠点地区の形成が見込まれている」とされています。
「青梅業務核都市基本構想」においては、青梅市は「首都圏における広域連携拠点」として、位置づけられており、「中核的施設の整備や活用を積極的に進める」としています。
そして、文化、観光機能については、市内に芸術や文化の人材が豊富におり、美術館・ギャラ
リー・アトリエなど、教育・芸術関連施設の集積もあることから、それらを生かした文化・芸術活動の充実や交流を進めていくことと記されています。
また、対象地区については「東青梅駅周辺は、地区内の大規模公有地を活用し、散在する官公
庁施設の集約によるシビックコア地区の形成を目指す。
」となっています。
そして導入すべき機能として「東青梅駅周辺では、駅に近接して大規模公有地があり、（仮称）市民ホールの建設、シビックコアの形成など、文化、交流、業務機能の集積を図っていく。
」「文化、交流拠点として、コンサートホール、劇場機能を持った（仮称）市民ホールの整備を進める。
」とされています。

63

イ．ホールのコンセプト

文化芸術活動
に触れる・
育む

非日常な
体験の
提供
新たなにぎわい
創出拠点

地域の活性化を図る「ホール」は、単なる発表の場としてだけでなく、芸術文化活動を紹介したり、産業活動を通じての地域活性化の場となったりすることにより市民交流の充実を図り「新たなにぎわい創出拠点」となることが期待されています。

1.3. ホールの導入機能の検討
当該地区への導入機能として示された「ホール」ですが、その構成する機能は複合的な役割を期待されており、一般的には以下の機能が考えられます。
■ホール機能⇒音楽や演劇の鑑賞・演奏、講演の聴講・発表など、大人数を対象とした文化芸術活動のための空間。
■文化芸術活動支援機能⇒個人あるいは少人数を対象とした静的な活動の空間。
■ユーティリティ機能⇒施設の利用効率を高め、利用者へのアメニティ（快適性）やおもてなしを向上するための空間。
■管理・サービス機能⇒その他、利用者に適切にサービスを提供するための必要諸室。
本事業では、これらの機能に加えて、コンベンションといった催しや、展示会のような発信を伴うイベントなど、多様なニーズを受け止められる汎用性の高い「ホール」が望ましいと考えられます。音楽や演劇に特化した専用ホールは、特定の分野に対して非常に高い利便性を発揮する
ものの、多種多様なニーズに対応できる柔軟さに欠ける場合があります。よって本事業においては、上記の機能を満たしつつ、様々な用途に多目的に対応できる、可変性や可動性を有したホール機能を検討することが必要です。

64

1.4. ホール形式の検討
ホール形式については、大きく分けて旧市民会館大ホールのような雛壇式のホールと可動席で構成される平土間式ホールがあります。
大規模な雛壇式ホールでは、市民の利用は限られるため、分割利用できるバンケットホールのような平土間式のホールを設置している事例も多くなっています。平土間の場合、椅子席はせり出し式にしたり、全体をいくつかに分割しての利用や、さまざまな展示を行うこともでき、これにより、多様な市民ニーズへの対応、稼働率の上昇が期待されます。

65

表 一般的な区分によるホールの特徴比較
形式

ホールの主目的

雛壇式ホール（舞台：プロセニアム形式、客席：固定席（床傾斜型））

平土間式ホール（舞台：アダプタブル形式、客席：可動席もしくは収納式）
可動席による多目的な利用を可能とする施設
音楽や演劇鑑賞、コンベンションや展示会のようなイベントに幅広く対応可能

良質な音楽、演劇を鑑賞するために特化した専用施設

模式図

事例

写真：あきる野市提供
図 秋川キララホール

ホール特徴

青梅市の
特性

写真：羽村市提供
図 羽村市生涯学習センター〇ホールの目的を音楽鑑賞や演劇、講演等に特化させ、適切な音響空間を整備することで、質の高いホールとすることができます。
〇ホールのコンセプトが明快となり、文化芸術活動拠点としてイメージしやすい。
▲可動装置や舞台機構のコストが高くなる傾向があります。
使用用途が限定されるため、稼働率を高めるための運用・プログラムづくりが重要です。

写真：埼玉県提供
図 東部地域振興ふれあい拠点施設（ふれあいキューブ）

写真：府中市提供
図 府中市民会館（コンベンションホール飛鳥）〇ステージ及び客席を可変させ、組み合わせることで、多種多様な利用ができます。
〇コンサート、演劇、ダンス、講演等に利用できます。
〇分割利用が可能で、展示会やバンケット、コンベンションにも利用できます。
専用ホールに比べ、格調高い演出が難しくなります。
専用ホールに比べ、音響（残響時間）や舞台機構に制約があります。
・青梅市内外のコンベンション、バンケットの利用が見込めます。
・事業者ヒアリング結果によると－多摩地方を対象としたコンベンション目的での利用は可能性があります。
－1,000 名規模は「過大」という意見と「過小」という意見がありましたが、分割できると様々な規模に対応できます。

・青梅市内には、現状雛壇式のホールはありません。
・事業者ヒアリング結果によると－1,000 名規模は「過大」という意見と「過小」という意見がありました。
－雛段型のホールは費用増となるので、平土間で分割できる方が良いです。

67

1.5. 本事業におけるホールの方向性

68

周辺自治体におけるホールの事例では、瑞穂町スカイホールや福生市民会館のように雛壇式のホールを主とし、200～300 席前後の多目的ホールを併設する傾向が見られます。東部地域振興ふれあい拠点施設（ふれあいキューブ）や府中市民会館（コンベンションホール飛鳥）といった平土間式のホールでは、音楽鑑賞のみならず、イベントや講演等多目的に用いられています。
現在、近隣市町村では、800 席から 1,000 席の規模の平土間式ホールは見当たりません。
よって、次年度以降、ホールの規模・タイプについては、概ね 800～1,000 人規模の多目的に利用できる平土間式ホールを中心に、利用パターン等を考慮してより具体的な事業者ヒアリング等を実施し、稼働率が高く、建設コストを抑えたホール建設の検討を進めます。ホールの需要推計、事業費・管理運営費等についても、さらに詳細に検討をしていくこととします。

69

2. その他の公共施設の検討
ホールのほかに、本事業用地で想定される公共施設の概要について、以下にまとめます。
表 本事業で検討される公共施設の各導入施設概要
機能

会議室・集会室・和室
体育館

概要
基本計画において各施設での合同利用を想定し、稼働率の高い形
式・形態を検討。
基本計画において、既存の東青梅市民センター体育館を参考に、担当課ヒアリングを実施し、規模を検討。
福祉団体、障害者団体、ボランティア団体、権利擁護事業、成年後

社会福祉協議会

見事業、各種相談事業等を実施。
規模は基本計画において検討。

青梅ボランティア
市民活動センター
休日・夜間診療施設

乳児検診室

社会福祉協議会との密接な連携が必要であり、近接位置に設置を想定。
規模は、基本計画において検討。
基本計画において、西多摩医師会、西多摩歯科医師会等の意見を伺い規模、配置を検討。
基本計画において担当課ヒアリングを実施し、規模を検討。
通常は市民の憩いの場として用い、イベントやアクティビティの開

多目的屋外スペース

催時の会場として「日常」から「非日常」まで対応可能な空間。
市役所前広場との連携も検討。
基本計画において担当課ヒアリングを実施し、規模を検討。
妊娠期から 18 歳までが利用可能な施設。子育て世代包括支援セン

子育て支援施設

ターと連携した取組みを検討。
基本計画において担当課ヒアリングを実施し、規模を検討。

子育て世代包括支援センター
その他、事務室・トイレ・倉庫等の必要諸室

妊娠期から子育て期にわたるまでの様々なニーズに対して総合的相談支援を提供するワンストップ拠点。
基本計画において担当課ヒアリングを実施し、規模を検討。
基本計画において、各機能の事務室、施設全体の管理事務室等の規模を検討。

青梅市福祉センターの披露宴室及び集会室は、多くの市民によって利用されています。披露宴
室は、月平均で約 2,000 人弱、集会室等の貸会議室機能は、月平均で 4,000 人前後の利用者がおり、ホールや会議室・集会室・和室は、これら市民ニーズの高い現行施設を継承し、新施設においても同等の機能を発揮できるよう配慮する必要があると考えられます。

70

表 直近 5 年間の青梅市福祉センターの主な施設の利用状況
区分

披
露
宴
室

集
会
室
等

件数（組）
人員（人）
件数（組）
その他の利用
人員（人）
件数（組）
計
人員（人）
件数（組）
第１～第６
集会室
人員（人）
件数（組）
クラブ室
人員（人）
件数（組）
相談室
人員（人）
件数（組）
ボランティア
ルーム
人員（人）
件数（組）
計
人員（人）
結婚・披露宴
による利用

平成
28 年度
月平均

平成
27 年度
月平均

3
146
36
1,663
39
1,809
177
3,523
33
341
12
36
49
386
271
4,286

4
156
37
1,592
41
1,748
171
3,666
31
293
10
32
52
352
264
4,343

平成
26 年度
月平均
3
119
37
1,767
40
1,886
173
3,418
36
312
6
18
57
394
272
4,142

平成
25 年度
月平均
5
229
36
1,682
41
1,911
163
3,064
31
318
7
32
46
358
247
3,772

平成
24 年度
月平均
6
283
37
1,655
43
1,938
178
3,471
34
344
10
78
46
332
268
4,225

体育館施設については、現在の東青梅市民センターの体育館の定員が 233 名であり、同等の規模を有する体育館の設置を検討し、にぎわいを創出する舞台の一つとして活用します。
また、青梅市健康センターで行っている休日・夜間診療（医科・歯科）や乳児検診等の機能については、市が実施する必要性の高い事業であると考えられます。これらの機能については、新施設についても継続するものとし、かつ、関係団体と互いに相乗効果が発揮できるように、連携について配慮することが望ましいと考えられます。また、建て替えや更新の際に、これらの機能が中断する期間の生じないよう配慮を行うことも重要です。
子育て支援施設については、市内の一部の子育て支援施設等を統合した、妊娠期から 18 歳まで利用可能な、子育て支援施策の連絡、調整機能の役割も果たす大型児童センターの整備を検討しています。子育て支援施設は、
民間事業者による運営ノウハウの活用を見込むことができるため、積極的に民間事業者からの創意工夫を引き出し、様々な機能が、相乗効果を発揮できるものが望ましいと考えられます。さらに、事業者意向調査では、子育て支援施設を設置することにより、
若年のファミリー層の利用増を見込むことができるという意見があったことから、本事業用地のコンセプトである「にぎわい」の創出についても、大きな相乗効果が発揮されると考えられます。
3. 民間提案によるにぎわい創出施設の検討
計画地においては、民間事業者によるにぎわい創出施設も導入が想定されています。これについては、以下の要件に当てはまるものとすることが重要です。
都市計画の制限に適合することはもちろんその他の法令も遵守する施設であること
本構想に示された考え方に大きな矛盾を生むことのない施設であること
風営法等で規制される営業を行う一部施設でないこと
にぎわい創出に貢献する施設であること
周辺環境に配慮した施設であること
市民が誇りに思うことができる施設であること
71詳細は、基本計画段階で検討を進めることとします。

4. 駐車場の検討
駐車場の規模については、敷地ごとに「東京都駐車場条例」等法令により定める設置義務を遵守するとともに、利用者の利便性を考慮し、公共施設と民間施設の利用者で周辺に交通混雑が生じないよう配慮します。
上記を上回る駐車台数については、事業者の提案によるもののほか、近接する市役所や周辺民間の駐車場も活用し、必要数を確保することとします。

5. 本章のまとめ
本章では、本事業に設置する各施設の整備の方向性について検討を行いました。
ホールについては、800 席～1,000 席を目安とし、多目的に利用できる平土間式ホールを中心に、より詳細な検討を行います。
その他の施設については、各施設が連携し相乗効果が生まれることにより、各施設単独でのサービスを上回る効果が発揮されるように、担当課ヒアリングや更なる詳細な検討を通じて、今後、
具体的な事項を決定します。
民間提案によるにぎわい創出施設については、本市における一つのにぎわいの核になるとともに、市民が安心して集える配慮や計画を行う必要があります。
駐車場については、法令等を遵守し、駐車場利用者のみならず、歩行者や近隣住民の安全に配慮した計画を行うことが重要です。

72

第６章 土地利用のイメージ
本章では、本事業用地に複数の施設を配置するうえで、施設の建築形態、配置パターンおよび来訪者動線等、最適な土地利用のイメージを検討します。
本事業用地には、「ホール」を中心として、「公共施設」、「民間施設」に加え、国施設等の配置を検討しています。本事業用地の容積を最大限活用するには、これらの施設を一つの建物に集約することも考えられますが、用途や仕様の異なる施設を集約することにより、過剰な設備投資が生じ非効率的な計画になる可能性もあります。特に、「公共施設」と「民間施設」では、耐用年数が異なるため、更新の際に、建物の権利関係が複雑であると、スムーズな施設の更新が阻害される可能性もあります。
このことから、施設の配置検討を行う場合、まず、施設を集約する合築形式と、各施設を独立して整備する分棟形式の、長所と短所を比較して、最も効率のよい建築形態を選択する必要があります。
さらに、建築形態の検討にあわせて、事業用地の立地、敷地の形状を加味しながら、事業用地内のどの部分にどの施設を設置するべきか、施設配置のパターンや来訪者の動線についても検討します。
1. 建築形態の検討
1.1. 導入施設の分類
本項では、導入を検討している施設の建築形態について検討します。本事業で想定される全ての施設を独立した分棟で整備することも考えられますが、10 以上に及ぶ施設を独立した分棟で整備することは現実的でないため、本事業で導入を想定する施設について、3 種類にグルーピングし、最小単位とします。
「ホール」については、ロングスパン・大空間を実現する特殊な構造を用いる場合もあり、「ホール」以外の必要諸室も含めて大きな面積が要求されるため、独立して整備するものと仮定します。
市の設置・運営する施設と、国等の設置・運営する施設については、密接な連携が市民サービスの向上に必要なこと、建物に求められる耐震性能等の条件（仕様）が似通っていることから、ここではまとめて「公共施設」とします。また、民間提案によるにぎわい創出施設については「民間施設」とします。
これらの組み合わせは、現検討における仮設定のため、事業計画の内容によっては最適な組み合わせとなりません。
表 導入施設イメージ
施設分類
人口減少、超高齢社会への対応を考慮した公共施設の集約

施設の集約によるにぎわいの創出
市民ニーズを踏まえた施設整備具体的な施設イメージ
ホール
会議室・集会室・和室
体育館
社会福祉協議会
青梅ボランティア市民活動センター
休日・夜間診療施設
乳児検診室

建築形態を考える上での分類⇒「ホール」⇒「公共施設」

国等の施設
民間提案によるにぎわい創出施設
多目的屋外スペース
子育て支援施設
子育て世代包括支援センター

73⇒「民間施設」（⇒「多目的屋外スペース」）⇒「公共施設」

1.2. 建築形態のパターン「ホール」「公共施設」「民間施設」の組み合わせについては、以下の 5 つの建築形態が考えられます。
表 建築形態のパターン
概要/特徴

模式図

ホール+民間施設+公共施設の合築

①
全
施
設
統
合
型

②
ホ
ー
ル
独
立
型

③
民
間
施
設
独
立
型

④
公
共
施
設
独
立
型

ホール

一体的な整備が可能で、敷地内にまとまった空地を確保することができます。
各施設の連携相乗効果が見込めます。
高層化する可能性に加えて、耐用年数や性能の異なる
公民の施設を合築する場合、費用が増大し、動線や管理が不便になる可能性があります。
権利形態が複雑になり、更新の際の手続が煩雑になる可能性があります。

公共施設
民間施設

事業用地

民間施設+公共施設の合築、ホールは分棟
公共施設

ホールを独立して整備することで、企画や運営の自由度を高めることができます。
耐用年数や性能の異なる公民の施設を合築する場合、費用が増大し、動線や管理が不便になる可能性があります。
民間施設+公共施設の合築は、権利形態が複雑になり、更新の際の手続が煩雑になる可能性があります。

ホール

民間施設

事業用地

公共施設+ホールの合築、民間施設は分棟
公共施設

民間施設を独立して整備することで、企画や運営の自由度を高めることができます。
ホールと公共施設の連携がとりやすくなります。
公民の連携相乗効果は小さくなる可能性があります。

民間施設

ホール

事業用地

ホール+民間施設の合築、公共施設は分棟
ホール

ホールに対しても、民間事業者の創意工夫が期待でき、相乗効果が見込めます。
耐用年数や性能の異なるホールと民間施設を合築する場合、費用が増大し、動線や管理が不便になる可能性があります。
ホール+民間施設の合築は、権利形態が複雑になり、更新の際の手続が煩雑になる可能性があります。

民間施設

公共施設

事業用地

ホール、公共施設、民間施設の全てを分棟

⑤
全
施
設
独
立
型

権利関係が簡潔で、それぞれの施設の自由度が高く、更新の際の手続も容易となる可能性があります。
一体整備とするメリットが得られず、各施設の連携相乗効果は小さくなる可能性があります。
各施設の建築面積が制限され、非効率的な土地利用となる可能性があります。

民間施設

ホール

事業用地

74

公共施設

1.3. 建築形態の検討まとめ
前項で検討した 5 つの建築形態の特徴については、区分所有とするか賃貸借とするか、民間施設を高層部に設置するか低層部に設置するか、といったことについては考慮していませんので、これらの諸条件を変更することで、各建築形態のデメリットを解消できる場合もあれば、メリットが小さくなる可能性もあります。
また、分棟としつつも、連絡通路を設ける等の工夫により、連携・相乗効果を向上できる可能性もあるため、これら 5 つの建築形態の長短を、単純に比較して建築形態を決定するのは適切ではありませんが、複合施設とするメリットを残しつつ、権利形態の明白さや、民間施設の自由度を向上させるには、③の民間施設独立型が望ましいと考えられます。
今後、より詳細に建築形態と諸条件を複合的に検討することが必要です。
2. 配置パターンの検討
2.1. 事業用地及び周辺状況の整理

図

事業用地及び周辺状況

本事業用地については、西側（事業用地①）には仮設駐車場が、東側（事業用地②）には青梅市福祉センターと青梅市健康センターが立地し、現在も稼働しています。本事業用地の東には、
民間の集合住宅があり、交差点を挟んで青梅市役所が位置しています。北西には、青 3181 号線が整備中であり、南西は、平成 31（2019）年度開設予定の西多摩保健所建設予定地となっています。

75

想定される建築物の配置については、南側が崖地となることから北側道路を前面道路として考えます。北側道路は都市計画道路整備事業が進行しており、拡幅工事が行われているため、道路完
成後の敷地を前提とします。北東側には、民間の集合住宅敷地を挟んで市役所庁舎の前庭があり公共空間の連続性を活かすことを配置の特徴とすることもできます。南西側には、西多摩保健所が建設中であり、休日・夜間診療施設、乳児検診室等の集積から連携も期待できます。
2.2. 施設配置の基本的な考え方
事業用地の現状の整理より、本事業における施設配置の基本的な考え方は以下とします。
事業用地周辺におけるアクセスに配慮し、来訪者にとって利便性の高い配置計画を検討します。
市役所や西多摩保健所等の施設や既存の施設・機能との連携・連続性に配慮し、景観や日影を損なわないよう検討します。
余剰容積を効果的に用いて、民間施設や多目的屋外スペース等を配置することで、にぎわいに資する機能を最大限発揮し、公共施設との相乗効果が得られるように検討します。
建物のライフサイクルを意識し、修繕・建て替えの際も、スムーズな更新ができるよう配慮します。
稼働している既存施設の機能が中断しないように配慮します。
2.3. 配置パターンのイメージ
本事業では、余剰容積を用いて民間施設を設置し、にぎわいや公民連携による相乗効果を創出することを重視しています。
民間施設が占有する土地と床の面積が大きくなるほど、民間事業者が市に支払う地代収入が増
加し、本事業に関する市の負担を削減することができます。また、大規模で広域的な集客が見込
める民間施設が設置されることにより、より大きなにぎわいや、周辺地域における雇用の創出につながる可能性があります。
本事業用地の利活用について、ホールを中心とした公共施設の集積に加え、公共施設の計画に支障のない限り、民間施設の企画・運営の自由度を向上させ、収益性を高めることは、本事業を成功に導くための大きな要素であると考えられます。
よって、施設配置パターンの検討は、①民間施設通常パターンと、②民間施設拡大パターンの2 つに分類して検討を行います（「表 施設の配置パターンのイメージ」を参照）。
①民間施設通常パターン
ホールや公共施設それぞれの容積と、同規模の容積が民間施設にも必要であると仮定して、配置検討を行います。
②民間施設拡大パターン
ホールと公共施設を合算した容積と、同程度の容積が民間施設についても必要であると仮定して配置検討を行います。
ただし、これらの施設配置パターンについては、大まかな容積の目安と施設の位置に限定して、検討を行っていることに留意が必要です。それぞれの施設配置パターンについて、前項の建築形態の検討で考察した、5 つの建築形態のいずれかに限定するものではありません（ただし、パターンＧとＨについては、民間施設は分棟での整備となります）。

76

①民間施設通常パターン

パターンＡ

パターンＢ

至 東青梅駅

模
式
図

特
徴

パターンＣ

至 東青梅駅

至 東青梅駅

市役所

駐車場

至 東青梅駅

駐車場

公共施設

駐車場

多目的
屋外スペース

民間施設

公共施設

市役所

市役所

公共施設
民間施設

パターンＤ

多目的
屋外スペース

公共施設

ホール

民間施設

ホール

多目的
屋外スペース

ホール

市役所

民間施設

駐車場
多目的
屋外スペースホール

多目的屋外スペース

施設を⻄側に集約配置することで、まとまった多目的施設を東側に集約配置することで、まとまった駐⾞場

現在の仮設駐⾞場に公共施設を先⾏して整備するこ施設を敷地中央に集約し、まとまった駐⾞場と多目的

屋外スペースを創出できます。

を確保できます。

とで、既存施設の稼働を中断せず施設整備できる可能

屋外スペースを確保できます。

現在の仮設駐⾞場に公共施設を先⾏して整備するこ

多目的屋外スペース及び⺠間施設の規模は限定的と性があります。

市役所前広場と多目的屋外スペースに連続性を持たとで、既存施設の稼働を中断せず施設整備できる可能なる可能性があります。

敷地の南側と東側に多目的屋外スペースを創出するせることができます。

性があります。

空地を⼤きく残すことで、次期施設更新時に、施設稼ことができます。

空地を⼤きく残すことで、次期施設更新時に、施設稼動を中断することなく施設を更新できる可能性があ

市役所前広場、多目的屋外スペース、ホールの連続性

動を中断することなく施設を更新できる可能性があります。

を持たせることができます。

ります。

②民間施設拡大パターン

パターンＥ

パターンＦ

至 東青梅駅

模
式
図

特
徴

パターンＧ

至 東青梅駅

駐車場

至 東青梅駅

駐車場

市役所

至 東青梅駅

駐車場

駐車場
市役所

市役所
ホール

民間施設

公共施設

多目的
屋外スペース

多目的
屋外スペース

パターンＨ

民間施設

民間施設

ホール

多目的
屋外スペース

ホール

公共施設

市役所
ホール

多目的
屋外スペース

民間施設

公共施設

公共施設

利⽤者数の多く⾒込まれる、ホールと⺠間施設を駐⾞

現在の仮設駐⾞場に公共施設を先⾏して整備するこ公共施設と⺠間施設との間に多目的屋外スペースを公共施設と⺠間施設との間に多目的屋外スペースを設場に近接して配置することで、利⽤者アクセスを向上とで、既存施設の稼働を中断せず施設整備できる可能

設け、にぎわいの中心とすることができます。

け、にぎわいの中心とすることができます。

することができます。

性があります。

事業への参画に積極的な企業が希望する配置パター

現在の仮設駐⾞場に公共施設を先⾏して整備するこ

市役所前広場、多目的屋外スペース、ホールの連続性

多目的屋外スペースは限定的となる可能性がありまンです。

とで、既存施設の稼働を中断せず施設整備できる可能を持たせることができます。

す。

⺠間施設は分棟で配置します。

性があります。
⺠間施設は分棟で配置します。

77

2.4. 配置パターンのまとめ
本節では民間施設通常パターンと民間施設拡大パターン、それぞれ 4 つの配置パターンについて考察を深めました。民間施設通常パターンと民間施設拡大パターンの大きな違いとして、民間施設通常パターンの場合、多目的屋外スペースを広く確保でき、駐車場の形状や配置の自由度が増すことがメリットとして挙げられます。民間施設拡大パターンでは、事業者の希望に添った配置となり、にぎわいが充実することが期待されます。それぞれのパターンに長短がありますが、今後の検討においては、日影の影響や周囲への騒音等、より詳細な条件に考慮して検討する必要があります。
3. 来訪者動線の検討
駐車場の規模や、車両が混雑を生じない、適切な動線計画は、市民意見や事業者に対する意向調査においても、懸念が述べられており、本事業において重視すべきことの一つです。ただし、具体的な駐車台数や来訪者動線は、民間施設の内容も含めて、導入施設や配置パターンの方向性が詳細に示されない限り決定できません。よって、本項では、配置パターンのイメージを参考に、
来訪者動線のシミュレーションを行います。
事業用地に接道しており、メインの来訪者動線として想定されるのは、青 3･5･5 号新奥多摩街
道線、青 3181 号線です。前項の施設配置パターンのイメージにおいては、全てこの 2 線からアクセスできる部分に駐車場を配置しています。
なお、シミュレーションは都市計画道路及び市道の拡幅後の状況を前提として、配置パターン
Ａ・Ｃ・Ｅ・Ｆ・Ｇ・Ｈに当てはまる北側駐車場パターン、配置パターンＢ・Ｄに当てはまる西側
駐車場パターンの 2 パターンについて検討します。
3.1. 車両動線の検討

図

北側駐車場パターンの車両動線の検討

79

図

西側駐車場パターンの車両動線の検討

車両動線としては、前面の青 3･5･5 号新奥多摩街道線が、本事業用地にアプローチするメインの道路であると考えられ、青 3181 号線が補助的な役割を果たすことが考えられます。北側駐車場パターンでは、前面道路をメインのゲートとして 2 箇所程度、交差点との兼ね合いを見て配置することが想定されます。西側駐車場パターンでは、前面道路に 1 箇所ゲートを設けることが想定されます。どちらの配置にしても、事業用地の西側からアプローチしてくる車両が、右折して入庫するため、前面道路が混雑することが考えられます。右折回避ルートとしては、上図の紫の線に沿って迂回することが考えられますが、その際は、直進して駐車場に入庫できるように、交差点に面する位置に出入口を設けることも考えられます。また、動線が長いため、近隣に、騒音等の迷惑が生じないよう、呼びかけや車両整理等が必要となります。西側駐車場パターンの場
合、前面道路と接道する距離が短く、ゲートの数が限定されることが課題であると考えられます。

80

3.2. 歩行者動線の検討

図 北側駐車場パターンの歩行者動線の検討

図 西側駐車場パターンの歩行者動線の検討

81歩行者の動線としては、東青梅駅から事業用地までの最短ルートである北側の道路、もしくは奥多摩街道沿いを青梅市役所の方向に向かい、準 1 号線を通って事業用地にアプローチすることが考えられます。また、青梅市役所の利用者、青梅市役所前バス停で降車した歩行者が、奥多摩街道を渡って本事業用地にアプローチすることが想定されます。安全性の観点からは、駐車場に入庫しようとする車両の動線と、歩行者動線が交錯する箇所を最小限にすることが望ましいと考えられます。このことから、奥多摩街道を通って、駅や市役所からアプローチする来訪者が多いことを想定すると、青 3･5･5 号新奥多摩街道線の事業用地東側の交差点付近に、歩行者のメイン
エントランスを構えることが考えられます。西側駐車場パターンの場合は、歩行者が駐車場を横切る距離が短く、また、歩行者の入口と車両の入口の場所を東西に明確に分けて配置することができます。北側駐車場パターンの場合、前述の通り、車両の入出庫は容易な反面、歩行者がアプローチする前面の空間が、事業用地の北東の一部に限定されます。来訪者の目に付きやすい、事
業用地の北側の位置に、多目的屋外スペースやエントランス等を設置する方が、集客アピールとしては高いことが想定されます。
3.3. 来訪者動線のまとめ
車両が右折回避して入庫する迂回路を検討する必要があります。その場合周辺に迷惑が生じない配慮も必要です。
北側駐車場は、事業用地北側に複数ゲートを設けることができますが、歩行者動線と交錯・衝突しない平面計画を検討する必要があります。
西側駐車場は、ゲートの数が限定されますが、歩行者と車両の出入口を明確に分けることができます。

4. 本章のまとめ
本章では、土地利用のイメージとして、建築形態、配置パターン、来訪者動線について検討を行いました。これらの検討から、民間施設を独立して配置することを一つの方向性にしたいと考えます。
本事業における土地利用のイメージは、事業手法にかかわるため、活用できる余剰容積の多寡
や、単純に建築形態や施設配置の長短を比較するだけでは結論を出すことはできません。よって、民間施設の内容によっては、子育て支援施設や会議室・集会室・和室等については、民間施設に設置しても問題なく、むしろ相乗効果を見込むこともできます。
今後、これまでに提示した建築形態や施設配置といった視点に加えて、民間施設の内容や建物の構造、事業手法等の詳細を検討した上で、包括的な観点からより詳しい検討が必要となります。

82

第７章 事業スキームの検討
本章では、事業用地を最適に利活用するための事業スキーム（事業の手法や方式等）について検討を行います。想定される事業手法、事業方式について整理したうえで、事業形態、事業期間、事業範囲等の項目について検討します。
1. 事業スキームの検討
1.1. 事業手法の検討
事業手法については、「青梅市公共施設等総合管理計画」において、国土交通省「民間主体による公共施設との合築等の整備推進方策検討調査」（平成 24（2012）年 12 月）にもとづく各種官民連携手法を整理しました。本構想においては、事業の適合性の観点から土地や建物の所有形態について着目し、検討を進めます。
次頁に事業手法とその土地・建物の所有形態を示します。

83

表 事業手法の概要

出典:民間主体による公共施設と民間施設との合築等の整備推進方策検討調査をもとに作成

本事業の事業用地は、市所有地内であり民間への売却を想定していないことから、土地の所有は市所有とすること、また、ホール等の市施設（公共施設）はこれまでの先進事例からも民間事業者による完
全な独立採算型の事業となることは想定されないことから、上記官民連携手法の中では、民間活力の活用が最も期待されるＰＰＰ（官民連携）手法のうち、ＰＦＩ方式が有効な手法と考えられます。
84

1.2. 事業方式
ホールを中心とした複合施設の整備が核となる本事業について、施設整備やサービス提供等の業務範囲の観点から、従来方式、公設民営方式（ＤＢＯ方式）、ＰＦＩ方式の概要を下表に整理します。比較すると、ＰＦＩ方式
が民間を最大限活用する方式であることが分かります。
表

適用候補の事業方式の概要
役割分担

区分

概要

施設整備

サービス提供資金調達

サービス水準決定・監視（設計・建設）（維持管理・運営）

公共

公共
単年度・個別発注

公共

公共

公共

公共

従来方式

公共が起債や補助金等により自ら資金調達し、設計、建設、運営及び維持管理等の業務について、業務ごとに民間事業者に請負・委託契約（単年度・個別発注）として発注する方式。

ＤＢ＋Ｏ方式（Design Build + Operate）

公共が資金調達し、設計・建設を一括して民間事業者に工事発注し、施設の引渡しを受けた後、別の民間事業者に運営及び維持管理等を民間事業者に包括的に委託する又は指定管理者として指定する方式。

民間①

民間②
包括委託
or
指定管理者

ＤＢＯ方式
（Design Build Operate）

公共が資金調達し、公共が所有権を有したまま、施設の設計・建設、運営及び維持管理等を民間事業者に包括的に委託する
方式。

民間

民間
（包括委託）

公共

公共

ＰＦＩ方式
（Private Finance Initiative）

公共事業を実施するための手法の一つ。民間の資金と経営能
力・技術力（ノウハウ）を活用し、公共施設等の設計・建設・改修・更新や維持管理・運営を行う公共事業の手法。

ＢＴＯ方式（Build Transfer Operate）

民間事業者が資金調達及び施設整備を行い、建設した直後に建物の所有権を自治体等に移転し、その後、契約にもとづき民間事業者が維持管理・運営を行う方式。
民間※含まない場合も有

民間（包括委託）

民間

公共

ＢＯＴ方式
（Build Operate Transfer）

民間事業者が資金調達、施設整備及び維持管理・運営を行い、契約期間終了後に建物の所有権を自治体等に移転する方式。

コンセッション方式（公共施設等運営権方式）

民間事業者に公共施設の運営権を設定し、施設の運営及び維持管理を全て委ねることで公共が運営権の設定の対価を得る方式。施設収益で運営管理コストが賄えて独立採算が成立する事業に適用される。

1.3. 各事業方式の比較・検討
本事業においては、設計・建設・維持管理・運営を一括して民間に発注することにより、コストの低減が図られ財政支出の削減効果が非常に高いと見込まれる事業方式が有効であると考えられることから、ＰＦＩ方式又はそれに準じたＤＢＯ方式の適合性が高いと想定されます。さらに、資金調達面では民間資金活用により財政支出の平準化が図られ、民間事業者が収益性を高めようとすることによって経営改善努力が効率的に行われ事業コ
ストが削減される方式が望まれます。この考え方を踏まえるならば、財政支出の平準化が図られないＤＢＯ方式ではなく、ＰＦＩ方式の適合性が高いと考えられます。ＰＦＩ方式の中では、ＢＯＴ方式よりもＢＴＯ方式の方が固定資産税負担等を考慮すると総コストの面からは有利となります。
85

1.4. 事業手法の適合性についての整理
事業手法の適合性について下表に整理します。
表

適用候補の事業方式の適合性
ＰＦＩ方式

従来方式

ＤＢ＋Ｏ方式ＤＢＯ（一括発注）方式（Design Build + Operate）（Design Build Operate）

ＢＴＯ方式（Build Transfer Operate）

コンセッション方式

ＢＯＴ方式（Build Operate Transfer）（公共施設等運営権方式）

民間事業者が資金調達及び施設整①特徴

公共が起債や補助金等により自ら資金調達

公共が資金調達し、設計・建設を一括して民公共が資金調達し、公共が所有権を有しし、設計、建設、運営及び維持管理等の業間事業者に工事発注し、施設の引渡しを受けたまま、施設の設計・建設、運営及び維務について、業務ごとに民間事業者に請た後、別の民間事業者に運営及び維持管理

持管理等を民間事業者に包括的に委託負・委託契約として発注する方式。

等を包括的に委託する方式。

する方式。

備を行い、BTO 方式は建設した直後に建物の所有権を自治体等に移転し、民間事業者が維持管理・運営を行います。BOT 方式は維持管理・
運営期間終了後に建物所有権を自治体等に移転します。

②資金調達

市

市

市

各
方
式
の
概
要

委託契約

③市と事業者の契約形態

設計
企業
設計

委託契約
（単年度）

維持管理企業

建設
企業⑤建設工事の発注主

メ
リ
ッ
ト
・
デ
メ
リ
ッ
ト

※

一括発注効果
（コスト低減）施設運営への
民間のノウハウ発揮（収入増：価値創造）

包括委託
又は
指定管理者

設計施工
一括契約
（DB 契約）設計・建設 JV

維持管理

運営

市

PFI 契約

設計・建設

融資

設定の対価を得る方式。施設収益で運営管理コストが賄えて独立採算が成立する事業に適用されます。

（指定管理者）

設計
企業

民間事業者

維持管理・
運営企業

建設
企業

設計
企業

建設
企業

設計・建設・維持管理・運営

設計・建設・維持管理・運営①建設工事請負契約（設計施工一括契約）②維持管理・運営業務は包括委託又は指定
管理者

①基本契約
②建設工事請負契約（設計施工一括契約）③維持管理・運営業務委託契約（長期契約）

設計・建設・維持管理・運営①ＰＦＩ事業契約①ＰＦＩ事業契約②運営権実施契約

工事完成後、所有権移転（建設企業→ＰＦＩ事業者→市）

ＰＦＩ事業者

工事完成後、所有権移転（請負人→市）

工事完成後、所有権移転（請負人→市）

工事完成後、所有権移転（請負人→市）

市

市

市

ＰＦＩ事業者△一括発注効果なし○ＤＢと維持管理・運営の包括委託又は指定管理者それぞれの一括発注効果◎設計・建設・長期運営の一括発注効果が大きい△発揮余地：小○発揮余地：中◎ 発揮余地：大（民間ノウハウによるにぎわい創出効果が大きい）

財政支出平準化△初期に一般財源負担有り◎民間資金活用による財政支出の平準化

資金調達コスト◎起債・一般財源で民間資金より調達コストは低い△民間資金で調達コストは高くなる△第三者のモニタリングなし○株主によるモニタリング効果○○

本事業における評価△△民活効果が小さい

維持管理・
運営企業
（指定管理者）

維持管理・運営

施設収益性との整合

融資
金融機関

PFI 事業者

BTO 方式：工事完成後、所有権移転（建設企業→ＰＦＩ事業者→市）BOT 方式：維持管理・運営期間後、所有権移転（建設企業→ＰＦＩ事業者→市）

第三者の監視効果

直接協定

市

PFI 契約運営権実施契約

金融機関

PFI 事業者
維持管理・
運営企業（指定管理者）を全て委ねることで公共が運営権の

直接協定

市

委託契約

基本契約

設計・
建設 JV

設定し、施設の運営及び維持管理

民間事業者（・市）維持管理・運営企業

運営企業①設計委託契約②建設工事請負契約③維持管理・運営業務委託契約（単年度契約）④施設所有権

設計施工
一括契約（DB 契約）

市

工事
請負
契約

建設

市

民間事業者に公共施設の運営権を○○民活効果はあるが財政支出の平準化は図れないＢＯＴ方式よりもＢＴＯ方式の方が固定資産税負担等を考慮すると総コストの面からは有利となります。
86◎金融機関等によるモニタリング効果（事業の健全性チェック）
×低収益施設が想定されるため、○独立採算は不成立と考えられます◎※△1.5. 事業形態
事業形態の類型
ＰＦＩ方式の民活事業については、事業収益性の視点で大きく以下の３つの形態があります。
１）サービス購入型
選定事業者は、対象施設の設計・建設・維持管理・運営を行い、公共は選定事業者が受益者に提供する公共サービスに応じた対価（サービス購入料）を支払います。選定事業者のコストが公共部門から支払われるサービス購入料により全額回収される類型です。

サービス料の支払い
公共

ＰＦＩ事業者①

サービス提供利用者

事業契約

図 サービス購入型
２）独立採算型選定事業者が自ら調達した資金により施設の設計・建設・維持管理・運営を行い、そのコストが利用料金収入等の受益者からの支払いにより回収される類型をいいます。この場合、公共からのサービス購入料の支払いは生じません。ただし、公共により施設整備費の一部負担や事業用地の無償貸与が行われる場合もあります。
料金支払い
公共

②

ＰＦＩ事業者

事業契約

利用者
サービス提供

図

独立採算型

３）混合型
選定事業者のコストが、公共部門から支払われるサービス購入料と、利用料金収入等の受益者からの支払いの双方により回収される類型をいいます。いわば「サービス購入型」と「独立採算型」の複合型です。

公共

③
④

料金支払い

サービス料の支払い
ＰＦＩ事業者

利用者
サービス提供

事業契約

図 混合型

87

事業の収益特性と事業形態の対応
事業形態は主に当該事業の事業特性に応じて選択されることとなります。事業収益性と事業形態の対応を下図に示します。事業収入のない施設、図書館等は、「サービス購入型」となります。
施設運営で収入があるが運営コストを全て賄えない運営赤字の施設は「混合型」となります。施設運営収入で施設の運営コストを全て賄える運営黒字の施設は、「（運営コスト回収可能な）独立採算型」といえます。また、施設運営収入で施設の建設コスト（及び資金調達コスト）を賄える
施設は「（建設投資も回収可能な）独立採算型」といえます。なお、施設運営収入で土地調達コストまで賄える事業については、基本的に民間事業の領域になるものと考えられます。

サービス
購入型
運営コスト
建設コスト

混合型
収入

収入
０
公共負担

完全
独立採算型 独立採算型（建設投資黒字） 独立採算型（運営黒字）
収入
収入

公共負担

＋
資金調達コスト

公共負担

収入

土地コスト

施設の例

庁舎
図書館
給食Ｃ
廃棄物

ホール
ｺﾝﾍﾞﾝｼｮﾝ
貸館施設
プール
有料公園
図

公共駐車場 大都市等の老人ホーム 公共駐車場
空港ビル
空港ビル
上下水道
上下水道
有料道路
（民間施設）

基本的に
民間事業の
領域

事業収益性と事業形態の対応

本事業における業務形態の検討
本事業は、収益特性の異なる施設機能が組み合わさった施設が想定されますが、施設全体としては施設運営による利用料収入が生じる収益施設と考えられます。
ただし、ホール、コンベンション機能等は、施設利用料収入で運営コストの全てを賄うことは困難で一般的に運営赤字施設に位置づけられます。
このような収益特性から、本事業については、「混合型」の事業形態が適合するものと考えら
れます。

88

1.6. 事業期間
本事業をＰＦＩ事業として実施する場合の事業期間について検討します。事業期間は、施設整備期間と維持管理・運営期間とで構成されます。
施設整備期間
施設整備期間については、施設内容、施設規模、階数、構造形式、敷地状況等により決定されることになりますが、第３章の整備基本方針で整理した施設内容・規模等から、設計期間 1 年、建設期間を 2 年と想定します。
表

本事業における施設整備期間

施設整備期間期間

設計期間（基本設計・実施設計・確認申請等）

1年

建設期間

2年

維持管理・運営期間
維持管理期間の設定については、「先行類似ＰＦＩ事例における事業期間の視点」、「大規模修繕
の視点」、「財源等の視点」、の 3 つの視点から検討を行うものとします。
１）先行類似ＰＦＩ事例における事業期間の視点
先行類似事例における維持管理・運営期間は次のとおりです。
表

先行類似ＰＦＩ事例における維持管理・運営期間

維持管理・
運営期間
1
桑名市図書館等複合公共施設整備事業
桑名市
BOT
30 年
2
（仮称）稲城市立中央図書館等整備運営事業
稲城市
BTO
20 年
3
新浦安駅前複合施設整備運営事業
浦安市
BTO
20 年
4
いわき市文化交流施設整備等事業
いわき市
BTO
15 年
5
長野市温湯地区温泉利用施設整備・運営 PFI 事業
長野市
BTO
15 年
6
（仮称）長崎市立図書館整備運営事業
長崎市
BTO
15 年
7
（仮称）岡崎げんき館整備運営事業
岡崎市
BTO
25 年
8
府中市市民会館・中央図書館複合施設整備事業
府中市
BTO
15 年
9
稲城市（仮称）新文化センター整備運営事業
稲城市
BOT
20 年
10
清水駅東地区文化施設整備及び維持管理・運営事業
静岡市
BTO
15 年
11
豊橋市芸術文化交流施設整備等事業
豊橋市
BTO
15 年
12
熊本城桜の馬場観光交流施設（仮称）整備運営事業
熊本市
BTO
20 年
13
（仮称）南千里駅前公共公益施設整備事業
吹田市
BTO
20 年
14
（仮称）プラザノース整備事業
さいたま市
BTO
15 年
15
愛知県産業労働センター(仮称)整備・運営事業
愛知県
BTO
30 年
※先行類似ＰＦＩ事例の維持管理・運営期間については、概ね 15 年または 20 年が多く、25 年
または 30 年の事例もあります。
NO

事業名称

発注自治体

事業方式

２）大規模修繕の視点
事業期間の設定において、一定期間経過後に必要となる大規模修繕を事業期間内に含めるかど
うかという視点も重要となります。
大規模修繕の実施時期については、建築物の部位によって異なってきますが、一般的に完成後15 年～20 年頃に設備の更新等が実施され、１つ目の山を迎えることとなります。事業期間を 15年以上とすると、15 年以降に発生する設備更新等の大規模修繕が事業期間に行われることなり、これらの費用を事業費に見込む必要が発生します。
大規模修繕を業務範囲とする場合、大規模修繕を含めたＬＣＣコントロールのインセンティブ
が民間事業者に働き、より効率的な維持管理業務及び修繕業務の実施が期待できます。
89一方、民間事業者の提案時点において 15 年後以降の期間の大規模修繕についての費用積算は困難であり、大規模修繕を含めるとなると将来の費用発生について安全側（リスクプレミアムを上乗せ）の価格提示になり、リスクコストが提案時点で顕在化することが課題となります。
（リスク
プレミアムを上乗せしない提案は、事業の安定性に欠ける提案になることが課題となります。
）
大規模修繕を業務範囲とすることについては民間事業者への過大なリスク移転とも考えられ、維持管理・運営期間についてはこれを含めない、15 年程度が適当であると考えられます。
３）財源等の視点
ＰＦＩ事業の場合、事業者の金融機関からの「固定金利による資金調達」は、借入期間 15 年程
度が市場規模もあり適当といわれています。これを考慮すると、公共側が金利変動リスクを負担せず、全事業期間中の支払いの平準化を望む場合には、事業期間を 15 年程度とすることが望まし
いと考えられます。
一方、20 年などの長期間の契約を想定する場合には、事業者の金利変動リスクを軽減するために、5 年あるいは 10 年ごとの金利見直し等、金利変動リスクの一部を公共が負担するなどの工夫が必要になってくると想定されます。
ＰＦＩ事業として施設整備費を割賦で民間事業者に支払うスキームの場合は、公共による毎度の支払い可能額の観点からの事業期間検討も重要です。民間事業者による維持管理・運営期間が短くなると割賦期間も短くなり毎年の施設整備費の割賦払い金額が大きなものとなり、財政支出の平準化効果は小さくなります。維持管理・運営についての公共の負担分を含めた公共の毎年の支払額削減及び平準化の効果を踏まえた設定をする必要があります。
以上の検討の結果、維持管理・運営期間については、先行事例の状況、大規模修繕の視点、民間資金調達の視点などから「15 年程度」が適当であると判断されます。

90

1.7. 民間施設の併設について
民間施設併設のメリットとデメリット
民間施設の併設とは、ＰＦＩ事業の対象となる公共施設に付帯して、民間事業者の独立採算による収益施設を設置することを認めるというものです。
民間施設の併設を認めることのメリットとして、公共用地の有効活用が図られること、固定資産税収入や地代収入等による市の財政収入が期待できること等が挙げられます。また、デメリッ
トとしては、ＰＦＩ事業者による当該収益施設部分の経営リスクが事業の安定性の確保に影響を及ぼすこと、民間施設の併設により土地建物の権利形態の整理が必要となり事業スキームが複雑化すること等が挙げられます。
民間施設併設の形態
公共施設の整備・運営を対象とするＰＦＩ事業における民間施設の併設については、「公共施設
内での民間施設」、「公共施設と民間施設の合築」、「公共施設と民間施設の分棟」の大きく 3 つの形態があります。下表に、これらの形態について考え方等を整理します。
表

民間施設併設形態の概要【Ａタイプ】
公共施設内における
民間施設【Ｂタイプ】
公共施設と民間施設の合築

公共と民間が１棟の建物を
公共用地の一部を民間事業
区分所有します。民間施設部
者に定期借地権を設定し貸分の建物区分所有のために付け、民間施設を民間事業者
公共の土地について定期借が建設・所有します。
地権を設定します（準共有）。

権利形態

公共の所有する施設の建物床を使用許可により民間が使用します

公共の
財政収入（行政財産の）使用料収入

地代収入（定期借地権）

公共施設

公共施設

概念
イメージ

地代収入（定期借地権）

公共施設
民間施設

提案の
求め方

【Ｃタイプ】
公共施設と民間施設の分棟

公共施設の一部であるので、公共施設の行政目的に適する範囲での用途に制限する必要が有ります。
建物整備費は基本的に公共負担になるので、規模の下限と上限を設けることが適当です。

民間施設

民間投資・所有の純民間施設となり、用途提案の自由度は
公有地活用としてふさわし
い内容というところまで広げることが可能となります（制限・誘導の条件を付けることも可能）。
基本的に提案するかどうか、規模・内容も提示条件内で民間裁量に任せます。

91

同左

民間
施設

本事業における民間施設併設について
本事業において想定される施設は、ホールを核とする複合施設であり、その施設の目的からも、にぎわい交流の拠点機能を向上する相乗効果の得られる民間施設の設置を認め、民間の創意を活かした機能を複合することが有効であると考えられます。
民間施設併設の形態としては、前頁のＡタイプ、Ｂタイプ、Ｃタイプのいずれの場合も適合すると考えられますが、Ｂタイプについては官民による区分所有建物となり、区分所有法の適用を受けることで建物の増改築時等の処分行為時に法的な制約が発生することに留意する必要があります。
Ａタイプについては、公共施設内民間施設ということで、あくまで公共施設の利用者の利便向上に資するような目的施設に限定されることになります。具体的には、施設利用者のための飲食施設、物販施設等が考えられます。あくまで公共施設の一部となり、建物床の整備は基本的に公共負担となるため、民間に提案を求めるに当たり、規模の下限と上限を設けることが適当です。
Ｂタイプ及びＣタイプについては、民間施設の位置づけになるため、基本的には用途地域等の法的条件を満たす限りにおいて民間の自由な提案を認めることが可能となります。公有地活用事
業として、まちづくりの視点で一定の公益性からの条件を付することも可能です。
本事業では、にぎわい創出拠点の目的にそぐわない用途（例えばキャバレーやナイトクラブ等）
についての制限をしつつ、誘導したい機能について総合評価の評価項目としてインセンティブをかけることを組合せることで、望ましい機能の提案を導くことが重要であると考えられます。

92

1.8. 本事業の想定事業スキーム
ここまでの検討結果より、本事業で想定される事業スキームを以下にまとめます。
○事業方式
○事業形態
○事業範囲

本事業

： ＰＦＩ（ＢＴＯ）方式
： 混合型

土地所有

資金調達

設計

建設

運営

維持管理

公共

民間

民間

民間

民間

民間

○事業期間

： 施設整備期間＋維持管理・運営期間 15 年

※ 民間施設の併設の提案を認めます【想定スキームの特徴】○設計、建設、運営、維持管理及び資金調達の全てを一括して民間に委ねることで、ライフ・
サイクル・コスト（Life-cycle-cost、以下、「ＬＣＣ」と言います）ベースの運営管理の最適化・効率化が図られます。
○施設の収益（需要変動リスク）を民間事業費に帰属させることで、収益増のインセンティ
ブが働きます。
○市の負担するサービス対価（価格）と民間事業者の提案内容（非価格）を総合評価方式で競争に付すことで、最適な事業提案が得られます。

青梅市
直接契約※

サービス提供

事業契約

サービス対価の支払サービス提供

金融機関

公共施設利用者
ＰＦＩ事業者（ＳＰＣ）

融資契約

施設利用料金サービス提供出資者

民間施設利用者
出資・配当収入
業務委託（請負）契約

設計会社

建設会社

維持管理会社

運営会社

保険会社※ ＰＦＩ事業者が事業の継続困難となった際に、金融機関による事業への介入を可能にする契約のことを言います。

図本事業の想定事業スキーム

93

2. 管理運営の検討
青梅市が本事業にて整備する施設について、整備手法などを踏まえた管理運営の考え方について整理を行います。
2.1. 管理運営計画案
本事業をＰＦＩ事業として実施した場合の施設管理運営について検討します。にぎわい機能を核とする複合施設であり、運営については各機能に応じた多様な運営ノウハウが必要となります
が、民間施設部分も含めて一体的に民間事業者に委ねることで、集客やにぎわい創出についての
民間ノウハウの発揮が期待できます。維持管理についても民間施設部分を含めて一体的に民間事業者に委ねることで、施設全体の包括的なＬＣＣ管理が可能となり、効果的かつ効率的な維持管理が期待できます。
公共施設部分は、地方自治法における公の施設としての位置づけとなるため、施設利用料収入を民間事業者に帰属させる事業形態（混合型）を採る場合、施設の設置管理に係る条例を制定の上、民間事業者を「指定管理者」に指定する必要があります。
（※次頁「ＰＦＩと指定管理者（総務省）」参照）
ＰＦＩ事業として実施した場合の施設管理運営の区分は以下のとおりです。
表管理運営区分

施設内容（例）

施設所有

運営

維持管理

ホール

公
共
施
設

会議室・集会室・和室
青梅市

民間
事業者

駐車場
休日・夜間診療施設

民間
事業者

青梅市

民間提案によるにぎわい創出施設

民
間
施
設

民間
事業者
駐車場

94

民間
事業者

民間
事業者

（参考）ＰＦＩと指定管理者制度について

出典：総務省資料 平成 16（2004）年 12 月 15 日開催 自治体ＰＦＩ推進センター専門家委員会配布資料

95

3. その他必要な諸条件の検討
3.1. 国庫補助金等の活用
本事業では、国土交通省の「暮らし・にぎわい再生事業」の適用が想定されています。同事業は、「認定を受けた中心市街地活性化基本計画の区域において、中心市街地に不足している都市機能（公益施設、住宅、商業等）を導入する取組に対して支援を行うことにより、都市機能の集積を図り中心市街地の活性化を図る」ことを目的としています。
「都市機能まちなか立地支援」として公益施設を含む都市機能導入施設（新設）は、社会資本総合整備交付金の対象となります。
青梅市では、「社会資本総合整備計画」（平成 29（2017）年 3 月 21 日）に、新生涯学習施設（仮称）整備事業とともに「新市民ホール等複合施設（仮称）整備事業」を記載しています。
【都市機能導入施設の交付対象】
・調査設計計画費（事業計画作成費、地盤調査費、建築設計費）
・土地整備費（建物除却費、整地費等）
・必要となる施設整備費（駐車場整備費、施設内通行部分整備費、防音・防震工事費）
・にぎわい交流施設整備費（公益施設のうち地域の住民が随時利用でき、各種のイベント、展示、余暇活動等の地域住民相互の交流の場となる施設（多目的ホール、会議室、公民館、研修施設、展示場、活動スペース、屋内公開広場、学習室、情報センター、図書館等））
・供給処理施設整備費
・空地等施設整備費
・その他施設整備費
・施設購入費（にぎわい交流施設、施設内通行部分等）
・事務費【付帯事業の交付対象】
・駐車場の整備費（おおむね 500 台、かつ当該駐車場整備費の 1/4 を限度）
・緑化施設等の整備費（植栽・緑化施設、せせらぎ、モニュメント等）

3.2. PFI 事業における国庫補助金等について
民間事業者が施設を建設するＰＦＩ事業を想定した場合についても「本来公共施設等の管理者等が受け取ることのできる支援の範囲内で、民間の選定事業者が受け取れるように配慮する」（内
閣府ＨＰより）とされています。
実際の交付については、事業方式(ＢＴＯ、ＢＯＴ等)や施設の種類によって違いがあります。
やや古い調査ではありますが、平成 17（2005）年 3 月の内閣府調査では、ＢＴＯ方式の補助対象が全体の 90%、ＢＯＴ方式の補助対象が 69%となっています。
ＰＦＩ事業に対する地方交付税措置は、平成 12（2000）年 3 月 29 日付自治省財政局長通知で示されており、基本的には従来の公共事業と同様に取り扱われています。

4. 本章のまとめ
本章では、事業用地を最適に利活用するための事業スキーム（事業の手法や方式等）について検討を行いました。その結果、設計・建設・維持管理・運営を一括して民間に発注することにより、コストの低減が図られ財政支出の削減と平準化が図られるＰＦＩ事業方式が有効であると考えられます。
また、維持管理・運営期間については、先行事例の状況、大規模修繕の視点、民間資金調達の視点などから「15 年程度」が適当であると考えられます。
今後、実際の事業の実施に当たっては、詳細な財政支出シミュレーション検証や事業期間の検討等を行うことにより、本事業にとって最適な事業スキームを構築していくことが重要です。

96

第８章 事業の経済的妥当性
本章では、第７章にて検討した事業スキームをもとに、本事業を民間活用事業とする場合における事
業の経済的妥当性について検証します。検証に当たっては、ＶＦＭ（Value for Money）という概念を用いることとし、これまでの従来方式と比較して民間活用事業を導入した場合にどの程度の経済的効果（財
政支出の低減）が見込まれるかについて事業費の比較を行います。
1. 民間活用事業の概要
本事業を民間活用事業とする際に想定される建物権利関係、業務範囲と想定事業スキームを以下に整理します。
表

本事業における建物・土地権利区分及び業務区分の整理（ＰＦＩ－ＢＴＯ方式）
設計

公共
施設
民間
施設

建設

建物

維持

所有

管理

運営

整備資金
調達

サービス
水準
決定・監視

民間

民間

公共

民間

民間

民間

公共

民間

民間

民間

民間

民間

民間

民間

青梅市
直接契約

事業契約

定期借地契約

地代支払サービス提供サービス対価の支払サービス提供公共施設利用者

金融機関
融資契約

ＰＦＩ事業者

施設利用料金（ＳＰＣ）

サービス提供民間施設利用者

出資者
出資・配当

収入
業務委託（請負）契約

設計会社

建設会社

図

維持管理会社

運営会社

本事業の想定事業スキーム

97

保険会社

2. ＶＦＭの概要
2.1. ＶＦＭとは
ＶＦＭは、「支払に対して最も価値の高いサービスを供給する」といった考え方です。同一の目的を有する 2 つの事業を比較する場合、支払いに対して価値の高いサービスを供給する方を、他に対して「ＶＦＭがある」といいます。

金利

VFM
国税・地方税等

従来方式
のＬＣＣ
（ＰＳＣ）

施設整備費

金利

施設整備費

ＰＦＩ方式
のＬＣＣ

施設運営
施設運営

・ 管理費

・ 管理費

◆従来方式

◆ＰＦＩ方式図

ＶＦＭの概念2.2. ＶＦＭシミュレーションの手順
本事業を民間活用事業とすることにより財政支出の削減を目指すに当たり、どの程度の削減を期待す
るか検討することは非常に重要です。どの程度の削減を見込むかについての定量的な検証については、
ＶＦＭという概念を用いることが重要である（内閣府「ＰＦＩ事業導入の手引き」より）とされています。
ＶＦＭは、「お金の価値を最大化する」といった考え方であり、市の立場からすると、税収を最も効率的、効果的に活用することを目指すこととなります。
「お金の価値を最大化」するには、同じ効果（市民サービス）を提供するために要する費用を可能な限り削減するか、同じ費用において効果（市民サービス）を増大することが必要となります。ＰＦＩの事業者選定においては、これら費用と効果の組合せについて、一応募者から一つが提案されることにな
り、この中から市が最も望ましい組合せを選択することでＶＦＭが達成されることとなります。
ＰＦＩの要件がＶＦＭの確保であるため、ＰＦＩ方式の導入判断においては、ＶＦＭの達成を事前に見込むことが期待できるかが重要な位置を占めることとなります。ＶＦＭを事前に見込むことが期待できない場合は、従来方式で実施することが望ましい選択肢となります。
本来であれば、ＶＦＭ検討に市民サービスの向上等の効果を含めることが望まれますが、これらは民間企業の付加的提案であり、どのような事業計画が立案されるかを想定することはできません。したがって、事業の効果についてはその水準が一定と想定し、費用を中心に、従来方式とＰＦＩ方式の比較を行い検討します。
シミュレーションにおいてＰＦＩ方式の費用を算定する場合、従来方式の費用に一定の割合（削減率）
を乗じて、ＰＦＩ方式を導入することによる費用の削減効果を想定します。実際の削減効果は、民間事業者の提案内容によって変わりますが、長期一括発注によるスケールメリットや、性能発注により、民間事業者のノウハウが生きることが、主な削減効果の要因となっています。

98

① 事業概要・前提条件の整理
ＶＦＭシミュレーションの事業概要及び前提条件を整理します。

② ＰＳＣの算定※
従来型で市が直接事業を実施した場合の事業期間中のＬＣＣを求めます。
（実額を現在価値に換算します。
）③ ＰＦＩのＬＣＣの算定
ＰＦＩ方式で、事業期間を通して、サービス購入料等の市が負担する金額の総額を求めます。
（税収等の調整を行った上で、実額を現在価値に換算します。
）④ ＶＦＭの算定
ＰＳＣ、ＰＦＩのＬＣＣよりＶＦＭを算定します。
※ 自治体が従来方式で公共施設を整備した場合のＬＣＣの現在価値をＰＳＣ（Public-Sector-Comparator）と言います。

図

ＶＦＭの算定手順

2.3. ＶＦＭシミュレーションの前提条件
ＶＦＭシミュレーションに当たっては、前提条件となる事業モデルの設定が必要ですが、現段階では整備する施設の規模や内容が定まっていないため、本検討においてはケーススタディとして以下のような事業モデルを仮設定し、ＰＳＣ及びＰＦＩのＬＣＣの算出を試みました。
計画概要
敷地面積

約 20,000 ㎡

延床面積

市施設

ホール、社会福祉協議会、青梅ボランティア市民
活動センター、会議室・集会室・和室、休日・夜間診療施設、乳児検診室、子育て世代包括支援センター、子育て支援施設、体育館、事務室、倉庫等
計約 10,000 ㎡

国等施設

計約 5,000 ㎡

民間施設
全体
構造
施設内容

※提案によるものとします。
公共施設として市施設及び国等施設
計約 15,000 ㎡

鉄筋コンクリート造（一部鉄骨造）を想定します。
ホール機能等を核とした複合施設

99

事業概要
事業範囲

設計＋建設＋維持管理＋運営＋資金調達

事業方式

ＢＴＯ方式

事業形態

混合型
設計期間（基本設計・実施設計・確認申請等）1 年、建設期間 2 年、事業期間

運営期間 15 年 ※先行類似ＰＦＩ事業の維持管理・運営期間の多くが15 年であることから、本事業モデルにおいても 15 年と設定します。

【ＰＳＣ算定の前提条件】
施設整備費（ＰＳＣ）
項目
設計監理費

金額（千円）

金額

算定根拠

405,000 建設工事費の 4.5%を見込みます。
15,000 ㎡×600 千円/㎡

建設工事費

9,000,000※「優良ホール 100 選（日本音響家協会）」のうち中型ホール（800 席～1500 席）の建設工事単価（円/㎡）の平均値を算出し、その値を用いて建設工事費を設定しています。

施設整備費合計【税込】

税抜合計 9,405,000 千円
消費税 940,500 千円

10,345,500

うち消費税
（10％）

資金調達（ＰＳＣ）
項目
補助金・交付金

金額（千円）

金額

算定根拠
0

起債

7,759,124

一般財源

2,586,376

資金調達合計10,345,500

本算定では見込みません。
・施設整備費（税込）×75％
・金利 1.0%
・返済期間 15 年、元金均等返済、据置なし

・起債及び一般財源の合計

100

運営収入（ＰＳＣ）
項目

金額（千円/年）

金額

算定根拠
15,000 ㎡×4.2 千円/㎡年

ホール等（会議室含む）※本事業において検討している同タイプ、同規模のホールを有

63,000する埼玉県にある東部地域振興ふれあい拠点施設「ふれあいキューブ」の実績単価を採用します。

その他市施設0

運営収入合計63,000（無料施設）

運営・維持管理支出（ＰＳＣ）
項目

金額（千円/年）

金額

算定根拠
15,000 ㎡×17.2 千円/㎡年

ホール等（会議室含む）
その他市施設修繕費
運営支出合計※本事業において検討している同タイプ、同規模のホールを有

257,508する埼玉県にある東部地域振興ふれあい拠点施設「ふれあいキューブ」の実績単価を採用します。

90,000 1～15 年：建設工事費の 1.0% を見込みます。
347,508 【税抜】

ＰＳＣとＰＦＩのＬＣＣの共通条件
インフレ率見込まないものとします。
1.21％

割引率

・ リスクフリーレートの長期平均値（過去 10 年間の長期国債利率の平均値）をもとに設定します。
※「（参考）現在価値換算と割引率の設定方法について」参照

101

【ＰＦＩのＬＣＣ算定の前提条件】
施設整備費（ＰＦＩ）
項目
設計監理費

設定内容
建設費の 4.5%を見込みます。
ＰＳＣ × 低減率 85％ ※ＰＦＩ事業のうち、最終ＶＦＭが公表されている事業において最も多数をしめるのがＶＦＭ10％以上 20％未満

建設費の事業であること（内閣府民間資金等活用事業推進室監修「ＰＦＩ事
業導入の手引き」）から、本事業モデルは中間値の 15％削減と設定し、削減率を 15％とします（ここでは 100％－（削減率）=（低減率）と定義）。

不動産取得税

ＢＴＯ：非課税措置を適用します。

登録免許税

ＢＴＯ：非課税措置を適用します。

諸経費

会社設立経費等（免許税、委託費、事務手数料等）を見込みます。

資金調達（ＰＦＩ）
項目

設定内容

出資金

出資比率 10％と設定します。

借入金

金利 1.671％、期間 15 年、元利均等返済※利率は、ＴＳＲ15 年ものＬＩＢＯＲベースの（平成 29 年 8 月）＋
スプレッド 1.2％設定）

運営収入（ＰＦＩ）
項目

算定根拠

ホール等（会議室含む）

ＰＳＣ ×

その他市施設(無料施設)

100％ ※ＰＳＣと同等とします。

運営支出（ＰＦＩ）
項目

算定根拠
ＰＳＣ × 低減率 85％

ホール等（会議室含む）※建設費の低減率と同様の考え方を採用します。

固定資産税

課税なし（ＢＴＯ）

都市計画税

課税なし（ＢＴＯ）

割賦原価
項目

算定根拠

割賦原価

ＢＴＯ方式として、施設整備費の全額を割賦原価として、サービス購
入料の収受期間の 15 年間に合わせ費用計上を行います。

102

ＰＦＩの場合の市の直接負担
項目
アドバイザリー費算定根拠
事業者募集・選定・契約のアドバイザリー業務と民間事業者選定後のモニタリング支援費用を見込みます。

ＰＦＩの場合の市の税収
項目

算定根拠

固定資産税

ＢＴＯ：なし都市計画税

ＢＴＯ：なし法人税等

実効税率

35.52％※法人税、地方法人税、事業税、都民税、市町村民税

103

2.4. 事業費の算出
上記の前提条件をもとにＰＳＣ及びＰＦＩのＬＣＣを算出した結果を下表にまとめます。
ＶＦＭの算定結果

金額（千円）

項目
支出

施設整備費

ＰＳＣ
設計監理費

ＰＦＩの

差額

ＬＣＣ

（ＶＦＭ）

405,000

344,250

60,7509,000,000

7,650,000

1,350,000

000

10,000-10,000

0

48,913-48,913

9,405,000

8,053,163

1,351,837

620,731

1,006,263-385,532

維持管理運営費

3,862,620

3,283,227

579,393

修繕費

事業者収入
1,800,000 14,661,300

1,530,000

270,000

0

0

法人税等

256,468-256,468

事業者利益（配当）532,179-532,179

1,371,630

135,132

82,500-82,500

17,195,113

16,115,430

1,079,683

運営収入

945,000

945,000

0

市税収入

0

20,741-20,741

収入 計

945,000

965,741-20,741

財政負担（単純合計額）

16,250,113

15,149,689

建設費
取得登録税
諸経費
工事中金利
合計
支払利息

税金（固定資産税・都計税）

消費税

1,506,762

アドバイザリー・モニタリング支援費
支出 計
収入

1,100,424(6.8%)
1,274,898
財政負担（現在価値）

14,711,531

13,436,633(8.7%)

104

（参考）現在価値換算と割引率の設定方法について
１．現在価値換算について
現在価値換算とは将来のお金の価値を現在の価値に置き換えること。
現在の 100 万円と 10 年後の 100 万円は実質的な価値が異なるため、基準年度の価格に換算する必要がある。この基準年度を現在とした場合の価格が現在価値となる。具体的には、割引率を r とした場合、来年の 100 万円は、今年の100／（１＋r）万円の価値に等しくなり、この値が「来年の 100 万円」の現在価値となる。
例えば、割引率が 4%とすると、来年の 100 万円の現在価値は、100／（1＋0.04）＝
96.15 万円となる。来年の 100 万円の収入/支出の現在価値は、96.15 万円として計上する。

今年
100 /（1＋r）万円

来年
割引率 r

100 万円

現在価値化する
ｔ年後における金額Ｖt の現在価値 ＝ Ｖt×Ｒt ここで、現在価値化係数：Ｒt＝１／（１＋ｒ）ｔ

事業期間が 10～20 年の長期間にわたる民活事業では、従来方式と民活方式のそれぞれの公共の総支出額を「現在価値に換算して比較」する必要がある。これは、「民間資金等の活用による公共施設等の整備等に関する事業の実施に関する基本方針」（平成 12（2000）年 3 月 13 日）及び「ＶＦＭ（Value For Money）に関するガイドライン」（平成 13（2001）年 7 月 27 日内閣府）でも定められている。
ＶＦＭ試算における現在価値を換算する際に用いる「割引率」は、「ＶＦＭに関するガイドライン」では、「割引率については、リスクフリーレートを用いることが適当であり、例えば、長期国債利回りの過去の平均や長期的見通し等を用いる方法がある。
」とされている。

105

２．割引率に関する国の考え方
国において割引率は、「公共事業評価の費用便益分析」等で使われており、国土交通省の資料（下記参照）において、過去の国債の実質利回りから求める方法が示されている。その算定の結果、下記資料では「４％」の割引率が設定されている。

出典：「第 5 回事業評価手法検討部会 資料 6 公共事業評価の費用便益分析に関する技術指針（仮称）
（案）
」

106

第 3 項 割引率の設定
割引率は 4％とする。
○社会資本整備に必要な資金調達コストの近年の実質平均値を勘案して、割引率は 4％とする。
○各事業の費用対効果分析の実施に当たって、本指針と異なる割引率を採用する場合においては、
その割引率及び採用の理由を各事業ごとに定めるマニュアルにおいて明記する必要がある。
（参考）・平成 3 年度以降の国債（10 年もの）、地方債（10 年もの）の利回りの平均がそれぞれ 4.50％、4.61％
である
・その間の消費者物価指数が年率 0.62％上昇していることを考慮して、実質利回りを算定すると、国債が 3.88％、地方債が 3 .99％となる
出典：「社会資本整備に係る費用対効果分析に関する統一的運用指針」（平成 11（1999）年 3 月 旧建設省）
３．本ＶＦＭ算定における割引率設定の考え方
本算定では、国土交通省の４％設定の考え方に準拠し、直近の国債の利率をもとに、再試算を行った場合の割引率を用いるものとする。
○長期国債表面利率「表面利率」とは、額面金額に対する 1 年分の利子を％表示したものであり、「利率」「クーポンレート」とも言われる。財務省のホームページの「国債関係諸資料」の「過去の入札結果」「10 年債」の「表面利率」から年平均を算出する。
○ＧＤＰデフレーター「ＧＤＰ（国内総生産）デフレーター」とは、名目ＧＤＰを実質ＧＤＰで割った（デフレート）ものであり、名目価格から物価変動の影響を除いて実質価格を算出するために用いられる。内閣府ＳＮＡ（国民経済計算）の統計資料のうち、「ＧＤＥ（ＧＤＰ）需要項目別時系列表」の年度デフレーターにより算出する。
割引率＝長期国債表面利率－ＧＤＰデフレーター

表：最近の国債利率動向を踏まえた割引率の算定

年度

国債表面利率(%)

GDP デフレーター（10 年債年度平均値）

前年度比(%)

実質値(%)

1

平成 19 年度

1.66

-0.85

2.51

2

平成 20 年度

1.48

-0.57

2.05

3

平成 21 年度

1.38

-1.34

2.72

4

平成 22 年度

1.16

-1.65

2.81

5

平成 23 年度

1.09

-1.48

2.57

6

平成 24 年度

0.81

-0.80

1.61

7

平成 25 年度

0.68

0.00

0.68

8

平成 26 年度

0.50

2.53

-2.03

9

平成 27 年度

0.35

1.38

-1.03

10

平成 28 年度

0.10

-0.10

0.20

平均値

0.92

-0.29

1.21

※ 数値は全て年度（fiscal year）単位にて算出

以上にもとづき、本検討では割引率 1.21%を採用

する。

107

3. 本章のまとめ
本章では、主に財政支出の削減の可能性の観点から、ＶＦＭを概算しました。その結果、仮に設定した事業モデルにもとづくならば、従来方式よりもＰＦＩ方式を採用するほうが有利である
ことが示されました。
今後、ＰＦＩ方式の採用に当たっては、公共施設の規模や内容、事業スキームの各項目についても詳細な検討が必要であり、本検討を持ってＰＦＩ方式の採用を判断することはできません。
また、ＶＦＭシミュレーションは公共施設部分の整備・維持管理運営について限定したものであるため、本事業ににぎわいに資する民間収益事業を附帯事業として認めることにより、さらに
民間事業者にインセンティブが働くことになり、公共施設部分についてのさらなる支出削減の可能性も考えられます。
本事業は公共施設をＰＦＩ方式にて実施するにとどまらず、附帯事業として民間収益事業も認めることにより、財政面やにぎわい創出の観点等において効果的な事業となることが見込まれ、周辺エリアにもより大きな経済波及効果を及ぼすものと考えられることから、引き続き民間事業者との意見交換等が重要になります。

108

第９章 総括
1. 各章の振り返り
本構想の総括として、以下にこれまで検討した各章における検討結果や結論を整理します。
第１章では、本事業用地の特色と市における位置づけを整理し、課題を抽出し、本事業の前提を確認しました。特に、人口減少を背景とした財政縮減は喫緊の課題となっていることが重要な前提条件であることを確認しました。
第２章では、本事業の推進に当たって開催したワークショップやシンポジウムで寄せられた市
民意見をまとめました。主な意見としては、多様なニーズに対応が可能な施設の整備や子育て支援に対する要望があげられます。
第３章では、第１章の課題や第２章の市民意見を受けて、本事業の骨子となる４つの整備基本方針を設定するとともに、導入施設のテーマを設定しました。
●整備基本方針①人口減少、超高齢社会への対応を考慮した、公共施設の集約②施設の集約によるにぎわいの創出③市民ニーズを踏まえた施設整備④民間活力導入による、市の負担軽減●導入施設のテーマ
市民が常に集い、活動することができる、日常と非日常が交差する拠点の形成を目指します。

『日常』と『非日常』のクロスロード109

第４章では、民間事業者等の参画可能性の検討として、民間事業者等の意見を集約し、本構想への参考としました。民間事業者との意見交換は、本事業におけるにぎわい創出に重要な役割を果たすと考えられるため、今後も継続することが重要です。
第５章では、本事業において導入が検討される施設に求められる諸条件を整理しました。
第６章では、土地利用イメージの検討として、施設の配置パターンや車両動線などの検討を行いました。
第７章では、本事業を民間活用事業とするための事業スキーム（手法や方式）の検討を行い、ＰＦＩ（ＢＴＯ）方式の有効性を確認しました。
第８章では、実際に民間活用事業であるＰＦＩ（ＢＴＯ）方式を導入した場合の経済的な合理性について、従来方式とＰＦＩ方式の事業コストを比較し、その有効性を確かめました。

110

2. 事業スケジュール
平成 29（2017）年度においては、事業用地をどのように利活用するのが望ましいかについて、様々な観点から検討を行い利活用構想（基本構想）として取りまとめを行いました。整備する施設の機能やコンセプト、事業手法の可能性について概略を整理するとともに、民間活用とすることについて、参画が期待される民間事業者へのヒアリング調査を実施しました。
平成 30（2018）～平成 31（2019）年度においては、基本構想段階からさらに事業の実現性を高めるための詳細検討を行うため、基本計画の策定が必要となります。また事業スキームの確定のための詳細な市場調査（民間事業者への聞き取り調査等）を行い、事業可能性調査を行います。
平成 32（2020）年度は、基本計画において取りまとめた内容を、民間事業者を募集するための公募資料として取りまとめ、募集を開始し選定を行うプロセスが想定されます。
平成 33（2021）年度には、市と民間事業者との事業契約に基づき、施設の整備（設計・建設）がスタートすることが見込まれます。設計期間として約 1 年、建設期間として約 2 年を想定すると、公共施設の供用開始のタイミングとしては、平成 36（2024）年度となります。
公共施設部分と平行して、民間施設の整備（設計・建設）も実施されることが想定されますが、一般的には公共施設より民間施設の整備期間のほうが短く、民間施設が先行して供用開始される可能性も考えられます。
以下に現時点において想定される公共施設整備部分に係る事業スケジュール案を示します。

平成29年度

4月

平成30年度

平成31年度

平成32年度

平成33年度

平成34年度

平成35年度

3月

利活用構想

基本計画

4月

9月

10月

可能性調査

3月

4月

民間事業者
選定

3月
●
民間事業者募集開始
4月
3月
設計期間
4月

設計・建設

図

想定スケジュール（案）

111

建設期間

3月

3. 今後の課題
本構想での検討を踏まえ、今後、更なる検討が必要となる 3 つのポイントを課題として以下に整理します。
3.1. ポイント１～事業内容の詳細検討～
本構想においては、ホールを中心とした公共施設の整備を検討しました。実際の整備に当たっては、その内容や規模、詳細な機能、各公共施設間の関係性等をさらに整理し、市の政策や市民の意見等に基づき、整備施設の内容や全体事業費等について詳細な検討が必要となります。
本構想にて検討した公共施設の機能や規模、内容については、現段階で想定し得るものを全て網羅した内容となっているため、オーバースペックとなっている可能性が十分に考えられます。
今後の検討において、優先度や重要度、必要性に応じて取捨選択を行い、合理的な事業内容とすることに留意が必要です。
3.2. ポイント２～財政支出の縮減と最適化～
本事業は、民間資金の活用を前提に検討を進め、事業スキームとしてはＰＦＩ方式の有効性を定性面、定量面の両面から示しました。しかし、上記ポイント１にもあるように事業内容の詳細は今後の計画によるところであり、事業スキームについても現段階においてＰＦＩ方式の採用を決定することは適切ではないため、今後の詳細検討の中で前提条件が定まったうえで、再度の事業
シミュレーション（ＶＦＭ検討）を行い、市の政策に最も合致し財政支出縮減が見込める最適な事業スキームを選定していくことが重要です。
3.3. ポイント３～民間ノウハウの最大活用の実現～
本事業用地においては、公共施設の整備にとどまらず民間収益事業も併せて一体的な事業とすることで地域のにぎわい創出の拠点となることが期待されます。民間ノウハウの最大活用を目指しながらも、事業の実現性の観点からは、全体事業としての官民の関係性（役割やリスク分担等）のバランスが重要であることから、今後も事業への参画が期待される民間事業者との意見交換等については継続して実施することが必要です。
民間事業者との意見交換の内容については、官民の役割、リスク分担、事業範囲、事業期間等、事業スキームの詳細に踏み込んだものとすることで民間ノウハウを最大限に引き出すことが可能と考えられます。
4. まとめ
本構想では、敷地の現状と市の課題を整理し、本事業用地を最大限有効活用するための方向性についての検討内容を取りまとめました。また、今後の課題として 3 つのポイントを示し、本構想をさらに推進するための課題を整理しました。
合理的な事業内容の設定と最適な財政支出、そして民間ノウハウの最大活用、この 3 つの事項のバランスが本事業にとって最も重要なことであり、事業を成功に導く鍵となります。

112

資料編

1. 用語説明
ＢＯＴ（Build Operate Transfer）方式：
ＰＦＩ方式のうち、民間事業者が資金調達、施設の設計・建設及び維持管理・運営等を行い、契約期間終了後に建物の所有権を自治体等に移転する方式を言います。
ＢＴＯ（Build Transfer Operate）方式：
ＰＦＩ方式のうち、民間事業者が資金調達、施設の設計・建設を行い、建設した直後に建物の所有権を自治体等に移転し、その後、契約にもとづき民間事業者が維持管理・運営等を行う方式
を言います。
ＤＢＯ（Design-Build-Operate）方式:
官民連携（ＰＰＰ）手法の一つで、公共が資金調達し、施設の設計・建設及び維持管理・運営
等を民間事業者に包括的に委託する方式を言います。
ＤＢ＋Ｏ（Design Build + Operate）方式：
官民連携（ＰＰＰ）手法の一つで、公共が資金調達し、設計・建設を一括して民間事業者に工事発注し、施設の引渡しを受けた後、維持管理・運営等は別の民間事業者に包括的に委託する方
式を言います。
ＬＣＣ（Life-Cycle-Cost）：
総事業期間中に要する、建物が建設され解体・撤去されるまでの間に必要な、全ての費用の合計額を言います。
ＬＩＢＯＲ（London-Interbank-Offered-Rate）：
イギリスのロンドン市場における銀行間取引の平均貸出金利のことを言います。金融機関の資金調達コストの目安等に用いられます。
ＰＦＩ（Private-Finance-Initiative）方式：
官民連携（ＰＰＰ）手法の一つで、民間の資金と経営能力・技術力(ノウハウ)を活用し、公共施設等の設計・建設及び維持管理・運営等を行う方式を言います。
ＰＰＰ（Public-Private-Partnership）：
官民連携のことを言います。官民が連携して公共サービスの提供を行う、包括的な概念です。
ＰＳＣ（Public-Sector-Comparator）:
自治体が従来方式で公共施設を整備した場合のＬＣＣのことを言います。
ＳＰＣ（Special-Purpose-Company）：
特定の事業を遂行することのみを目的として設立する会社（特別目的会社）のことを言います。ＰＦＩ方式では、設計・建設及び維持管理・運営等を包括的に遂行することを目的として、
一部の例外を除いて、民間事業者はＳＰＣを設立します。

115

ＴＳＲ（Tokyo-Swap-Reference-rate）:
円通貨で固定金利と変動金利など、異なる種類の金利を交換する取引の際に参照される値です。LIBOR を基準にして算出されます。
ＶＦＭ（Value-For-Money）：「支払に対して最も価値の高いサービスを供給する」といった考え方です。官民連携（ＰＰＰ）では、ＰＳＣに対して、ＰＦＩ方式によりどれだけ削減効果が発揮されたかの割合を指します。
アドバイザリー：ＰＦＩ方式で公共事業を実施するに当たり、公共（自治体等）に対してコンサルタント等が行う支援業務を言います。具体的には、事業の枠組みの構築、民間事業者募集資料の作成支
援、民間事業者からの提案書類に関する審査の支援などを行います。
コンセッション方式：
ＰＦＩ方式の一種で、公共施設等運営権方式のことを言います。民間事業者に公共施設の運営権を設定し、施設の維持管理・運営等を全て委ねることで、公共（自治体等）が運営権の設定の対価を得ることができます。施設収益で運営管理コストがまかなえて独立採算が成立する事業に適用されます。
定期借地権：
借地借家法で定められる、契約の更新のない借地権を言います。定期借地権は、当初定められた契約期間が終了すると借主から土地所有者に土地が返還されます。契約期間の更新の可能性がある普通借地権と比較して、土地所有者は安心して土地を貸し付けることができます。
モニタリング：
民間事業者が提供する公共サービスが、公共（自治体等）が示した要求水準を満たしているかを監視(評価)することを言います。

116

2. 構想（原案）に関する意見について（パブリック・コメント実施結果）
本構想の原案について、平成 30（2018）年 1 月 18 日から 1 月 31 日にかけて、パブリック・
コメントを募集し、61 名の市民の皆様から意見が得られました。以下にパブリック・コメントの結果と、各意見への考え方を示します。
表パブリック・コメントの概要

募集期間

平成 30（2018）年 1 月 18 日～1 月 31 日（14 日間）

対象者

市内在住・在勤・在学の方、市内に事務所または事業所を有する方 など

提出方法

郵送、ファックス、電子メール、持参

意見提出者数

61 名

表パブリック・コメントの結果と回答

意見要旨

市の考え方

○ホールについてホールの形態につきましては、近隣市に雛壇式ホールが多く設置されていることから、青梅市に設置しても稼働率が上が市民会館で行われてきた音楽演奏、合唱、演劇等を考慮して、ホールは雛壇式にしてほしい。

らず、市民の負担の増加や貸出料の増加に繋がることが懸念されます。
現在、多目的に利用できる平土間式ホー（40 件）

ルが有利であると考えていますが、建設、運営コストや他市のホールの稼働率等も精査し、より具体的な検討を続けてまいります。

これからの 30 年後～50 年後に向けて、青梅市にとっての目玉となり得る（起爆剤とも）ものは、圏央道青梅ＩＣ
近隣開発、御岳山観光、市民ホールと私は考えています。
ですので、市民ホールの建設においては、現状を考える

貴重な御意見として参考にさせていただ
きます。

のではなく、将来を考えて頂きたいと切に思います。
現在建てたい市民ホールよりも 20 年後、30 年後にいい物を建てたと言える市民ホールを考えて頂きたい。予算 貴重な御意見として参考にさせていただが無いと考えないで予算を生み出す建築物と考えてほし きます。
い。
1,000 名収容のホールについては、平土間ではなく雛壇ホールを、との声も耳にしますが、有事の避難生活場所 貴重な御意見として参考にさせていただとしての利用まで考えると平土間の方が望ましいと感じ きます。
ます。
ホールの建設に当たり、市の文化条例をつくることも大 貴重な御意見として参考にさせていただ
切と思います。

きます。

117

意見要旨

市の考え方

新市民ホールは青梅市民にとって芸術文化の拠点となる施設、そしてその中心となるのが大ホールです。〇多様な芸術・文化的な催しを鑑賞する場〇市民が芸術・文化
活動を表現する場〇新たな芸術・文化を創造する場〇長
い将来を見据え、芸術・文化の担い手となる人材を育成する場このことをしっかり押さえていただきたいと思います。まず、行政の方々に、青梅市民にとって「文化」とは何かという意味をしっかり考えていただきたいと考えます。いろいろな場所で「文化が大切」という話は聞きますが、果たしてどれだけ深い意味で捉えていただいているのでしょうか。文化に関する具体的な施策が見えてこ貴重な御意見として参考にさせていただ
きます。

ない気がします。ところで、青梅市にある総合体育館を始めとする体育施設については、学校の体育館貸し出しなどを含めると、近隣地区に比べかなり多くの施設があります。体育が市民の健康に直結することを考えると、有益に利用されていると思います。しかし、市民の心の豊かさ・心の充実を図る「文化」については、その成果が明確に目に見えてこないためか、残念ながら本市に於いては関心度が低いように思われるのです。

70 ページ、本事業で検討される公共施設の各導入施設概
要に、会議室、集会室、和室がありますが、今の福祉施設にある、宴会場、結婚式場の項目は見受けられません。もし、どうしてもコンベンションホール的なファクターが必要なのであれば、これらの部屋に、可動間仕切り付きの中、大規模平土間スペースを検討することで、普段は会議室等に使えるし、つなげればコンベンション、展示会に使える多目的なスペースを確保できると考えます。

ホールにつきましては、今後、具体的に検討を続けてまいります。

それ以上のスペースが必要であれば、計画されている体育館もコンベンション、展示会のスペースに入れていいのではないでしょうか。青梅市において、そのような展
示会、コンベンション等の需要が予想されるのでしょうか。

青梅市民が市民ホール難民状態になっている事態を早く ホールにつきましては、今後、具体的に解消してほしい。

検討を続けてまいります。

118

意見要旨

市の考え方

飲食ができる多目的ホールもあってよいかと思います 青梅市福祉センターの宴会場は利用率もが、別のスペースにしてはどうでしょうか？福祉センタ 高いため、本事業においてもこれらの機
ーのパーティーのような使い方は、利用率をみてもある 能については積極的に残していきたいと考えています。

程度需要はあるかと思います。

○大型児童センターについて
18 歳まで利用可能な、子育て支援施策の連絡、調整機能の役割も果たす大型児童児童館を設置してほしい。

センターの整備を検討いたします。

（12 件）

具体的な規模、機能につきましては、今後検討してまいります。

他市の児童館等の施設も、いろいろと見てほしいと思い 貴重な御意見として参考にさせていただます。参考になります。

きます。

○その他の機能について構想に示された施設以外にも、以下のような施設の設置を検討してほしい。
学習室、工作室、木工室、パソコン室、視聴覚室、図書館、読書室、絵画・ギャラリーコーナー、ロビー、サロン、くつろぎのスペース、宿泊施設、談話室、娯楽施設、休憩室、小規模コンサートルーム、ミニシアター、音楽 民間事業者が設置する機能や、新生涯学室、録音施設、防音室、リハーサル室、楽屋、ダンススタ 習施設（仮称）の機能も踏まえ、具体的な
ジオ、フィットネスジム、プール、アスレチック、野外運 施設を検討する中で参考とさせていただ
動場、バスケットコート、武道場、更衣室、料理教室、調 きます。
理室、レストラン、フードコート、カフェテラス、病児保育施設、ホールでの公演等を赤ちゃんと一緒に鑑賞できる母子室、託児施設、中高生の居場所、保育室、各種相談窓口、避難所機能、多目的屋内スペース等（42 件）

今後検討する具体的な公共施設の規模

十分な駐車スペースを確保してほしい。

や、民間事業者の施設の規模を勘案し、（5 件）

駐車スペースを検討いたします。

119

意見要旨

市の考え方

ユニバーサルデザイン、バリアフリー対応等様々な立場の方が利用できる施設にしてほしい。

法や条例に則り、多くの方が利用しやす
い施設になるよう検討してまいります。

（5 件）
26 ページ、「郷土博物館」「美術館」に関して、展示機

能のみの機能移設とあります。博物館、美術館は展示機 26 ページは青梅市公共施設等総合管理計
能はもちろん大事ですが、保管、メンテナンス、研究の機 画におけるモデルケースを示したもので能も大事だと考えます。これらの機能が、既存施設に残 あり、現在の検討状況とは異なっておりされると機能が分割されてしまい無駄となります。また、 ます。郷土博物館、美術館については、今
これらの機能がなくなってしまうと、施設自体が意味を 後、施設のあり方について検討してまい
持たないものになります。現時点で、どのように検討さ ります。
れているのでしょうか。
盛んに行われている自主活動が、市民、老若男女の日々の気力や健康増進、市民活動の活性にたいへん役立っている。しかし、今後の市の計画では、永山体育館を始め、市民センターの体育館も無くす方向になっているそう
で、このままでは、現在の活動が継続できなくなり、施設の取り合いになり、騒動も起きかねない。活発な活動をできるように、総合体育館の施設運用の変更も考えてい 貴重な御意見として参考にさせていただ
ただき、文化的活動方向だけでなく、スポーツ、武道活動 きます。にも配慮した施設建設や運用をこころから希望する。若い世代も熟年世代も、健康で生きがいを持った市民生活をできる環境が、人口増加、税収増加につながると思う。
ちなみに、西多摩地区は都内に比べ武道の大会が盛んな地域なので、その活性化が青梅市の特色にできる可能性が高い。
維持費の節約に極力省エネ対策など、他のホールで使用 貴重な御意見として参考にさせていただ
していない斬新な設計をお願いいたします。

きます。

釜の淵、東青梅、天ヶ瀬の施設を廃止し、体育施設部分も統合するとのことですが、できれば、体育関係は独立した建物で構想するか、他の場所で考慮していただきたい。
ボラセンの設置を検討しているのは良いと思います。特に、働いている人が増えているので夜間の開所を望みます。夜間開所できる場所や環境が必要かと思います。

貴重な御意見として参考にさせていただ
きます。
貴重な御意見として参考にさせていただ
きます。

体育館が予定されているのは、東青梅センターの体育館
が建て替え時期なのでしょうか？本当に必要なのであれば、例えば大ホールに併設される小ホール等で代用でき 貴重な御意見として参考にさせていただ
ないでしょうか。スペース節約のためです。小ホールを きます。
バレーボールもできるくらいの大きさと天井高があれば、体育館の設置は必要ないのでは。
他に国等の施設や福祉協議会の事務所など多数予定されているが、用地も限られているので「にぎわい創出」の場に必ずしもなくてもよいものは青梅市役所や東青梅駅前
センタービルの空きスペースに入居を考えていただきたい。

120

貴重な御意見として参考にさせていただ
きます。

意見要旨

市の考え方

都や国の管轄のハローワーク、労働基準監督者、年金機 国の公共施設等につきましては、国等と構、税務署なども公共施設に入るのでしょうか？

も協議して検討してまいります。

26 ページ、本事業用地に導入が提案されている公共機能の中で、福祉センターの欄に「チャペル等の式場関係の機能等を除いたコンベンションルーム、会議室など」とあります。本事業地へ移行した後は、結婚式場の機能はなくなるということでしょうか、もしくは、ほかの施設

結婚式場の機能につきましては、市の施設として設置することを考えておりません。

で運営されるのでしょうか。
民間施設にはどういう施設が入るのでしょうか？結婚式 今後、民間事業者より提案を受け、決定
場、売店なのでしょうか。

する予定です。

東青梅市民センター体育館の集約は、河辺にも総合体育 貴重な御意見として参考にさせていただ
館があるので、現在地の師岡でいい。

きます。

ホールをつくると駅利用者も増えるので、東青梅駅の改 貴重な御意見として参考にさせていただ
築と北口側にエレベーターを設置してほしい。

きます。

○構想（原案）について
ＶＦＭの算出に当たり、第８章で大まかな事業費の算出を実施いたしましたが、事業費の算出や財政見通し等、構想の内容にわかりづら 専門的な部分が多く、難しい部分もあっい部分がありました。

たかと思います。

（8 件）

今後、具体的な施設規模等を明らかにしていく中で、市民の皆様によりわかりやすくできるように対応してまいります。

本構想につきましては、概要版を作成い構想の概要版を作成したり、説明会を実施するなど、事たします。また、事業の内容につきまし
業の内容をわかりやすくしてほしい。
ては、今後、様々な機会を通じて皆様に（5 件）お知らせしてまいります。
構想書に横文字の略語の説明を一括してのせてもらいた アルファベットの略語を中心に、用語集
い。

を掲載いたします。

今回の構想を拝見すると目新しいものが全くなく、従来の施設を寄せ集めているだけで、これでは青梅の起爆剤には全くなり得ない。この土地は駅近という希少な価値があり唯一全国に名の知れる青梅マラソンのコースにも視認性がある恵まれた立地で、これを活かせるかどうかが青梅の将来を握っているので、もう一度練り直していただきたい。コスト削減のためにあまりに簡素な造りを優先して、市民の利用度が狭まらないようにと願う。この場所でどんなコトができるのか、『中身』が先でそれを実現できるためのハコを考える、という順序で進めるべきかと思う。

121

貴重な御意見として参考にさせていただ
きます。

意見要旨

市の考え方

第７章の動線では、自動車での利用者と駐車場整備にば
かり力が入っており、こんな原案ではいけない、整備基
本方針３「市民ニーズを踏まえた施設整備」と合致していない、と感じました。導入施設のテーマが「日常と非日常のクロスロード」とスローガンとアイコンのような文言で提示されていますが文字ヅラに踊らされず、整備基貴重な御意見として参考にさせていただ
きます。

本方針３にある「市民ニーズを踏まえた施設整備」にのっとり、しっかりと実直に市民生活を基盤においた原案
であってほしいという感想を持ちました。
建設形態パターン、民間施設通常パターンについては、総合施設として分化はされても統合されないように思い 貴重な御意見として参考にさせていただ
ます。コアになるような空間を囲むような企画を立てる きます。
べきかと思います。
『日常と非日常のクロスロード』等、とても良さそうテーマが掲げられているのですが、ここに挙げられている 民間事業者等の提案も参考に、魅力的な施設イメージは全く面白味のないラインナップで残念で 施設となるよう検討を続けてまいります。なんというか「居場所がない」です。「行ってみた す。
い！」とはあまり思えないです。
○事業について
今後、事業内容の詳細検討にあわせて、事業の規模が大きく、不安を感じます。

民間事業者等のノウハウを活かしなが（7 件）

ら、財政支出の縮減と最適化を目指して
計画的に事業を進めてまいります。
ホールや大型児童センター等公共施設の集約に加え、民間事業者の提案を採用す

この事業がにぎわいの創出につながるのか不安がありま ることで、新たなにぎわいを創出できるす。

と考えております。

（5 件）

東青梅に限らず、市全体のにぎわいにつながるよう具体的な検討を続けてまいります。

東青梅市民センターもなくなるとのこと、地域住民が手 貴重な御意見として参考にさせていただ
軽に利用できる方向で進めてもらいたい。

きます。

2 分棟にして、ホール＋民間施設、公共施設の分棟がよい 貴重な御意見として参考にさせていただ
かと思います。

きます。

青梅市の予算での新施設建設・運営・維持管理は難しい
ことも理解できるため民間資金を主体とした新施設の建設に賛成します。

122

貴重な御意見として参考にさせていただ
きます。

意見要旨

市の考え方

東青梅周辺の活性化には賛成です。ですが、既存の市民センターや閉鎖された図書館の機能を充実させていくことで、近くに公共施設があることでの利便性が up させられる。市民センターなどをおしゃれな内装にして若者も貴重な御意見として参考にさせていただ
きます。

使いやすくする必要がある。

賑わいをつくるための機能やプログラムには賛成です。

貴重な御意見として参考にさせていただ
きます。

96 ページを読むと、国交省「暮らし・にぎわい再生事業」を適用想定している、とのことで、「新規」施設でないと国庫補助金が下りないのはわかりました。既存の東青梅センタービルが、第６章 73 ページからの動線検証にも含まれていないのは、本当に残念です。既存施設の一つとして施設を「再生」させてあげること、あるいは、集約削減という包括的な観点ならば、東青梅センタービルの市が持つ財産を売却して、新施設に集約することを検討してはいかがでしょうか。第８章で、財政支出の削減の可

貴重な御意見として参考にさせていただ
きます。

能性の観点からＶＦＭを概算、シミュレートし民間収益事業の認可は別途ありうる（108 ページ）ともあり、周辺エリアに大きな経済的効果を及ぼす、ともあります。同章まとめで「引き続き事業者と意見交換」とあるので、既存施設の集約として東青梅センタービルについてもご議論いただきたいと思います。

事業方式は、市民本位のオートノミーが確保されること 貴重な御意見として参考にさせていただがきわめて重要であると思います。

きます。

123

意見要旨

市の考え方

本事業の話を聞いた時に、最初に気になったのが、事業地に隣接する一方通行道路(都道 29 号線)の狭さです。建設工事中は工事に関わる大型車両の通行、また、竣工後は集中した施設を利用する人たちの車の行き来の問題です。原案 5 ページに、道路都道 29 号線が平成 36 年度(2024 年度)に拡幅工事されるとの説明があり、またそれに伴う動線の検討もされているようで少し安心したのですが、最後の本事業のスケジュールを見て、また不安になりました。原案 111 ページのスケジュールを見ますと、本事業の工事期間が平成 34～35 年度(2022～23 年度)と本事業用地周辺道路の整備や安全確保等については、事業の進ちょく状況等を勘案し、適切に対応していきたいと考えております。

なっています。ということは、工事期間中は現状の道路状況のままとなります。また、竣工後の本施設運用に入った年度に、今度は都道 29 号線の拡幅工事が行われる事になります。この 3 年の間の安全確保と運用計画はどのようになっていますでしょうか。
若者層をターゲットとした施設は、望ましくないとありますが、具体的なものとして何を指しているのでしょう
か？若者＝騒音？または、迷惑？などととらえることは危険であると思います。むしろ、若者が関わりにぎわいとエネルギーを集める姿勢が大切かと思います。よろし
くお願いいたします。

「若者層をターゲットとした施設は、望ましくない」との意見は、民間事業者等へのアンケートに対していただいた回答
であり、市の見解ではございません。
市としましては、老若男女、多世代が集い、活動することができる施設を検討してまいります。

○その他
子育て支援機能設置に伴い、新町、東青梅の子育て機能 限られた財源を有効に活用するため、既存施設の集約は重要であると考えていまを廃止しないでほしい。

既存の施設（東青梅市民センター、小曾木・沢井保健福祉 す。
センター等）を廃止しないでほしい。

青梅市公共施設等総合管理計画にもとづ（28 件）

き、対応してまいります。
本構想をまとめるに当たり、ワークショ

新施設に関係する団体や多くの市民の意見をもっと聞い ップ、シンポジウム、パブリック・コメンてほしい。

トの募集を実施いたしました。

（26 件）

今後も様々な機会を通じて皆様の意見を伺ってまいります。
官民連携手法については、民間事業者に事業を丸投げするようなものではなく、事業手法として、ＰＦＩやＰＰＰ等官民連携に不安があります。

民間事業者のノウハウを活かすことで、安価かつ充実したサービスを生み出そうとするものです。

（11 件）

デメリットの部分を最小限にしつつ、メリットを最大限にできるよう、今後、具体的な検討を進めてまいります。

地元企業を活用してほしい。

貴重な御意見として参考にさせていただ

（8 件）

きます。

124

意見要旨

市の考え方

バスの運行等、本事業用地への交通利便性の向上を図っ 本事業用地は、東青梅駅至近に位置しててほしい。

おり、バス路線も充実した地域であると（7 件）考えております。

先に公表された「青梅市新生涯学習施設(仮称)基本設計のパブリック・コメント実施結果」を見ますと、様々な意
見に対する「市の考え方」として、「ご意見として承ります」「今後検討する際の参考とさせていただきます」「実施設計で検討してまいります」といった回答がなされています。今回は、「原案」ですので、今回の意見をもとにいただいた意見を参考に、修正等を行っております。

改案がなされるという理解でよろしいのでしょうか。それとも、原案として決定しているものなので、先の回答と同じような取り扱いになるのでしょうか。
79～82 ページで来訪者動線の検討がなされています。本
施設では、ホールやほかの施設の併設となりますので、 大型車両等の導線については、ホール等
イベント主催者、関連業者の搬出入に大型車両の通行が 本事業用地への導入機能の具体化にあわ考えられます。それらの動線検討はどうなっていますで せて検討いたします。
しょうか。
にぎわいの創出は良いですが、にぎわいはある時、弱者への不便さにつながる場合があります。十分な検討をお願いします。

多くの方々が快適に利用できるよう検討してまいります。

基本は市民が必要としている施設・計画とすることであり、事業者が参入しやすいか、公共施設再編計画にのる 大手事業者は消極的な印象があります
かはその次、歪曲しないようにしてください。事業者は が、中堅事業者は関心を持っており提案「前向き」と言えないようです、記述式では大手事業者 に積極的な姿勢が感じられました。
は消極的（56 ページ）。
今回の構想の中に、「人口減少による」公共施設の集約化をビジョンの一つに上げていますが、こういうときだか
らこそ、市民のニーズに答えたビジョンを持つべきで、行政側だけの都合で、進めていくと市に対する期待感や信頼が薄れ、若い人たちが外（他市）へ流れていくことは目に見えています。人口増減率の比較表でも 26 市の中で貴重な御意見として参考にさせていただ
きます。

最下位の方にあることの検証をすべきだと思います。す
なわち増やしている市も多くあるので、その対策も同時に考えていく必要があります。
青梅に若い世代を呼びこむ市政。古い家並みを整備、観光客を呼び込む市政（川越市の例）を研究したらどうでしょうか。民間に渡すのではなく「利用する」策を。
（特定の画家）さんの青梅とその近郊の風景を油彩 100号キャンバスを展示してください。または、市役所に展示してください。

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貴重な御意見として参考にさせていただ
きます。

貴重な御意見として参考にさせていただ
きます。

意見要旨

市の考え方

東青梅駅は、北口のエレベーター設置をはじめとしたバ
リアフリー化が急務です。建材が線路で代用されている 貴重な御意見として参考にさせていただなど、青梅線で最も古い駅なのではないでしょうか？施 きます。
設を集約するのであれば、ますます急がれます。
青梅インターチェンジ周辺地区について。社会条件の整備（10 ページ）について、「近年では、首都圏中央連絡自動車道の開通により、物流機能の集積を中心とした、更なる産業機能の集積が期待されています」とされています。青梅インターチェンジ周辺地区において物流セン

貴重な御意見として参考にさせていただ
きます。

ター施設の建設計画があるようですが、東芝跡地の利用の問題もあり、見直すべき状況であると考えます。
コンクリートではなく奥多摩の木材を使った建物にして 貴重な御意見として参考にさせていただ
ほしいと思います。

きます。

竣工後の運営の話ですが、現在、市民センター等の施設を利用しようとしても、青梅市への登録団体しか利用する事ができません。自治会とか、同好会などで施設を利用しようとする分には問題無いのですが、個人で利用したい場合などは不可能となります。新しくできる施設においては、ホールはもちろん市外の人・法人でも利用が貴重な御意見として参考にさせていただ
きます。

可能だとは思いますが、他の福祉施設関連においても、
少なくとも市民、市内の法人は利用できる運営をお願いします。
せっかく実施されるパブリック・コメントですので、皆さんのご意見を直接見させていただければと思います。
もちろん、名前や住所はマスクしていただいて結構です
が、意見用紙のスタイルで、市のウェブサイトに全ての いただいた御意見につきましては、全て意見を掲載していただけませんでしょうか。パブリック・ を集約する形で公表いたします。
コメントのまとめで、表形式にまとめられるとは思いま
すが、皆さんの意見をそのまま見る事ができればと考えます。ご検討の程、よろしくお願いします。
施設使用料がどれくらいかかるか心配です。ＰＦＩ方式 施設使用料等につきましては、今後、導などを導入しても、市民が利用しやすい使用料の料金設 入機能等が具体化する中で検討いたしま
定にしてください。

す。

いずれにしても、今回のパブリック・コメントで集められた意見が、どのように反映されるのか、どのように却下されたのか、進捗を公表していただくことを強くお願いします。
日本ケミコン（株）跡地です。何年かたってはいます。本
当に安全なのでしょうか。豊洲問題がありました。少々
不安です。

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全ての御意見を参考にさせていただいておりますので、却下されたものはございません。
本事業用地の購入前に調査は完了しております。

東青梅 1 丁目地内諸事業用地等利活用構想■発 行 者／青梅市■発 行 日／平成 30（2018）年３月■企画編集／青梅市企画部企画政策課〒198-8701
東京都青梅市東青梅 1-11-1
TEL：0428-22-1111（代表）