［題字］故 野田卯一 会長

住みたい街、魅力ある街

甲府市［ 特集 1 ］［ 特集 2 ］
ニュースの解説

日本のVRサービスの現状と今後の行方［ You Tube で学ぶ宅建士講座 ］
権利関係編 -４
新コーナー

MONTHLY
RE AL E STATE［ 海外のインスペクション事情 ］
業法改正による今後の見通しと海外の制度との違い［ 不動産会社経営術 ］
成約率アップのための能力開発の必要性

2018

4

［「事業承継」成功の秘訣 ］
不動産オーナーにおける一般社団法人を活用した法人化－2
新コーナー

APRIL

［ 全日ステップアップトレーニング受講者に聞きました！］

売買編１
昭和51年11月11日 第三種郵便物認可

平成30年4月15日（毎月1回15日発行） 第46巻第4号

公益社団法人 全日本不動産協会

公益社団法人 不動産保証協会

保証のお知らせ一般保証制度のご案内●法人代表者の個人保証（連帯保証）が不要
法人会員が初めて一般保証制度を申し込む場合でも「法人代表者の個人保証（連帯保証）」が必要ありません。

●お客様の署名押印が不要
当制度の申込みの際、お客様（被保証者）の署名押印が不要であるため、申込みまでの作業・時間が省略できます。

●一般保証制度登録制に登録すると、以下のメリットがあります
・一般保証登録宅建業者であることが保証協会のホームページで一般公開される。
・登録証、ステッカーが交付される。
・自社の物件広告等において、制度が利用できる広告表示が可能になる。
・一般保証制度の利用の申込みの際、法人の登記事項証明書の提出が免除される。

手付金保証制度・手付金等保管制度のご案内
お客様

手付金保証制度会員

売主・買主ともに一般消費者で、会員が流通機構登録物件を客付媒介する売買契約において、買主が売主に支払う手付金を万一のために保全（保証）する制度です。

協会

手付金等保管制度■ 制度の詳細（公社）不動産保証協会ホームページ（会員専用ページ）

会員が自ら売主となる完成物件の売買契約において、受領す■ 制度に関するお問い合わせ

る手付金等の額が 売買代金の10％または1,000万円を超え、（公社）不動産保証協会 総本部事務局

売主会員に保全義務が生じる場合に（宅建業法41条の2）、当協会が売主会員に代わって手付金等を受領し、物件の登TEL.03-3263-7055■ 制度の申込み窓口

所属の地方本部事務局

記、引渡しがあるまで保全（保管）する制度です。

弁済制度について会員業者と宅地建物取引をしたお客様が損害を受け、苦情の平成29年度 第8回 弁済委員会 審査明細

解決が困難な場合には、当協会がその債権を認証することで、被害相当額（上限あり）の払い渡しを受けることができます。

※各事案の詳細はホームページ（会員専用ページ）内に掲載されております。
の（公社）不動産保証協会ホームページ ▶▶

審査結果

社 数・件 数

金

額

認証申出

5社

5件

48,287,490 円

認

3社

3件

11,672,170 円

保留・条件付認証

1社

1件

否

1社

1件

28社

47件

証
決

平成29年度累計

不動産保証協会

81,250,988 円

検索

一般保証制度の他、法定研修会、弁済業務、各種保全制度など、保証協会の各種情報が掲載されております。

MONTHLY RE AL E STATE
COVER PHOTO

武田信玄公像
甲府駅南口にある武田信玄公の銅像は、昭和43年４月８日に建設を開始し、翌年の信玄公の命日である４月12日に完成。像の除幕式に開催された信玄公祭りには、県 内 外から15万 人もの 観 光 客が 訪れた。高さが3.1m、重さ５ｔ、塩山御影石の台座で作られている像は、川中島の戦いの陣中における姿を模したもので、戦国時代の名将にふさわしい堂々とした様子がうかがえる。

CONTENTS

2018

4

PAGE

04

特集 1

住みたい街、魅力ある街

甲府市

特集 2

08

APRIL

日本のＶＲサービスの現状と今後の行方
不動産お役立ち Q＆A＜法律相談＞

10

自然死についての瑕疵担保責任 弁護士 渡辺 晋

＜税務相談＞

12

第一種市街地再開発事業に係る権利変換が行われた場合の所得税の取扱い 税理士 山崎 信義＜賃貸相談＞

14

敷金から滞納家賃への充当請求 弁護士 江口 正夫
You Tubeで学ぶ宅建士講座

16

権利関係編－4 合格請負人 氷見 敏明
連

載＜海外のインスペクション事情＞

18

業法改正による今後の見通しと海外の制度との違い さくら事務所 長嶋 修

＜不動産会社経営術＞

20
21

成約率アップのための能力開発の必要性＜「事業承継」成功の秘訣＞

不動産オーナーにおける一般社団法人を活用した法人化-2 税理士 宮田 房枝

22

全日ステップアップトレーニング受講者に聞きました！

23

新任本部長をご紹介します！
その他

24

新機能満載！ラビーネットのご紹介

26

地方本部の動き28

協会からのお知らせ

29

新入会員名簿30

NEWS FILE

人気の街の魅力を探る

Vol.11

住みたい街、魅力ある街

甲府市
少子超高齢化に突き進む日本において、子育て支援に力を入れる自治体が増えています。甲府市では人と人のつながりをより明確にした政策で、若い世代を応援する体制を整えています。

甲府は子育てしやすい街なのね

巻頭特集 1

甲府市
Kofushi

甲府市の街並みこども最優先を目指す
四方を山に囲まれた山梨県。
その第一の都市である県庁所在
地の甲府市は、平成31年4月1日の中核市（現在は施行時特例
市）への移行を目指しています。
これにより、今まで山梨県が実施していた約2,400の事務が移譲されるほか、保健所を市で設置

充実した
子育て支援と移住政策することになりました。
また、平成27年には「『こども最優先のまち』を創る」
を公約に現職の樋口雄一市長が誕生。28年には新たな部署として「子ども未来部」や、子ども相談センター「おひさま」を創設。翌29年には妊娠期から切れ目のない支援をすべく「子育て世代包括支援センター」
を開設しました。
このような子ども重視の政策は日本中で行われているものですが、甲府市の特徴的な試みとして注目されるのは、保健行政の専「マイ保健師」制度門職である保健師 ※を今まで以上に活用するを導入したことです。
※

大学や保健師養成校にて所定の教育を受けた後、保健師国家試験に合格して得られる国家資格で、都道府県の保健所や市区町村の保健センターなどで、地域の住民の病気予防や健康の保持・増進のためにさまざまな保健活動を行う。

04 月刊不動産 ｜ 2018.04

巻頭特集 1

甲府市

Kofushi

マイ保健師とは
もちろん、行政の保健師が子育てに関わることは今までも行われてきました。母子保健という分野で、妊産婦や乳幼児の健康管理、子育て相談などに関わることは当たり前のことですが、今までは、特別なケースを除き、部門全体で対象者に接していました。つまり何か相談事があれば、母子保健担

保健師の名刺見本

当の誰かが応じるという方法です。しかし「マイ保健師」制

母子健康手帳度は、妊娠届があった時点（母子健康手帳発行時）で担当する保健師が決まり、子育てに関するすべての相談を１人の保健師が責任をもって担当します。具体的には、妊産婦との関わりは、妊娠届出時に担当するマイ保健師の名刺を渡すところから始まります。特定妊婦（何かしらの問題を抱えているケース）の判断をするアセスメント会議もすぐに行われ、必要に応じて関わりの度合いを検討。最近よく問題になるうつ対策もこの時点で専用の質問票により判定があり、支援が必要であれば積極的なアプローチを行います。

保健師から母子健康手帳を交付

また、
これまでは出産後すぐの乳児訪問は、助産師が担当していましたが、第一子であればマイ保健師を中心とした訪問体制が組まれ、その後の３カ月健診以降も養育支援が必要な場合は、継続してマイ保健師が関わる体制を整えています。

乳児訪問時の様子

施設や情報提供も工夫を凝らす
子育てのしやすさ、悩みの解決法にも甲府市ならではの工夫が見られます。たとえば、産婦健診では市内の産健診での予診・発達検査科医療機関と連携。検査項目を充実させるとともに、産後うつのスクリーニングも複数回実施。育児への不安や負担に苦しむお母さんたちには「産前産後ケアセンター」の 利 用 助 成も行っています。ここでは産 後ケア 事 業を行っており、宿泊型は定額３万3,900円を6,100円の自己負担、日帰り型は定 額１万3,000円を3,000円の自己負担で利用できます。また、そこまでの援助は必要ない
が、たくさんの情報を手軽に得たいという人には、スマー
トフォンで利用できる子育て支援アプリ「すくすくメモリーズ」を無 料 配 信しています。子どもの誕 生日を登 録すれ
ば、成長に応じて健診や予防接種のお知らせが自動配信される仕 組みです。子 育て支 援 施 設や病 院 情 報、子すくすくメモリーズ

育て支援動画も見ることができ、甲府市のホームページ
ともリンクさせることで、欲しい情報が素早く手に入ります。

2018.04 ｜ 月刊不動産05

人。盆地の中心が甲府市なので、実際の人口規模に比小学生までしっかり支援

べると、病院や学校がとても充実しています。無理に他子どもが小学校に上がってからも、利用できる子育て支

地域に出て行かなくても、近場ですべて用が済むという援制度が２つあります。
１つは「放課後子供教室」といい、利点もあるわけです。
なお、車社会なのでマイカーは必須

学校施設や近隣の施設を活用し、地域住民の協力を得なですが、市では１歳以上６歳未満の幼児２人以上を子育がら多彩な体験活動を提供するなかで、安全で健やかなて中の家庭に対し、電動アシストタイプの自転車の貸出

放課後の居場所づくりを推進するもので、市内11学校区

しも行っています。貸出期間は１年間。限定10台です

で開催しています。
もう１つは「放課後児童クラブ」。児童がが、無料で利用できるため、車の免許を持たないお母さ

安心して過ごせる生活の場として、放課後の遊びや生活

んにはありがたい制度です。

の場を提供するものです。各小学校、児童館、児童セン

近年、甲府駅周辺は南口にロータリーを整備し、甲府ター等に設置され、保護者が昼間家庭にいない児童を対

駅前バスセンターとしてリニューアル。駅から延びる道も象として、６年生まで受け入れています。

広くなり、周辺には高層マンションも増えています。今後
はリニア中央新幹線関連の開発が進んでいくことも予

他地域でよく話題になる保育園・認定こども園の待機想されています。

児童もゼロなので、親御さんとしては安心して働くことがで

取材協力：甲府市

きるわけです。

病院や学校が充実
甲府市の人口は19万人ほどと少ないものの、山梨県の人口約82万人のうち、盆地に住む人の数が約60万

2 甲斐善光寺

3 甲府市役所

1 舞鶴城公園

1 舞鶴城公園

4 甲府駅

5 甲府昭和ＩＣ

4
2
1
3

5

06 月刊不動産 ｜ 2018.04
2017.05

安心して働ける制度が整っているんだね巻頭特集 1

甲府市

Kofushi

この 街 の ことを教 え てくだ さ い

甲府市に詳しい人にお聞きしました。
Recommend（有）駅前サービス

注目される
リニア中央新幹線「甲府駅」周辺エリア（有）駅前サービス代表取締役 河野 一男さん

〒400-0861
山梨県甲府市城東 5-1-11
tel. ：055-226-7220
fax.：055-226-7240

弊社は甲府市を中心にした不動産情報とサービス提とくに中央自動車道「甲府昭和IC」に近いエリアは、

供に取り組んでいます。近年はとくに事業用開発物件

マイカーさえあれば買い物も移動もとても楽であり、予（借地）に関わる割合が増えています。

定されているリニア中央新幹線の甲府駅に近いことで甲府市の不動産事情としてあげられる特徴は、幹線

注目されています。

道路に近い物件が好まれるという点です。事業用はも

若い世代はマンションに抵抗がない人も多いようです

ちろん、住居用も車社会の影響で、どうしても旧市街よが、駅 前などの新しいマンションは、それなりの価 格にりも郊外へと目が向く傾向にあります。マンションより一なってしまい、手が出づらい傾向にあります。

戸建てを好む傾向は、年齢が高いほど顕著です。

地方本部長からも

ひとこと

山梨県は、
「山があっても『山なし県』」といわれていますが、甲府盆地を囲む山々のおかげでおいしい水が豊富に湧出し、この山に生えている木々のおかげで空気も浄化され、四季の季節感をたっぷり味わえます。また、地

山梨県本部長村松 清美 氏移 住 ・定 住 政 策

甲府市

の取り組み

■空き家改修助成制度

震・台風などの自然災害も少なく、おいしい果物とおいしいお米が食べられる「住んでみたい県Ｎｏ.１」に輝きました。

Childcare & Housing Support System
子育て世帯等を応援する住宅支援・助成制度を整備■子育て世代等家賃助成制度

甲府市概要

甲府駅を中心とする中央部地域等（約
左記と同じく中央部地域等で住宅を540ha）で空き家を改修して住む場合、 借りる際、実質家賃（契約で定められた助成対象工事費の１／３以内で、かつ 賃借料から住宅手当等を差し引いた額）
30万円までの改修費を助成（子育て世 の１／２以内で月額２万円までの助成
帯や新婚世帯については50万円まで）。 （最大3年間）を受けることができます。

甲府市内には秩父多摩甲斐国立公園の主峰を源とす
る荒 川が流れ、御 岳 昇 仙 峡
や芦川渓谷など豊かな自然に恵まれている。農 産 物では、ぶどう、桃、すもも、
とうもろこ
しなど多くの生産量を誇っている。地 場 産 業は研 磨 宝 飾■遠距離通勤・通学補助制度

移住・定住促進として、甲府に住みながら都心部など県外へ遠距離通勤・通学をする方の定期代を補助（上限月額：通勤２万円、通学１万円）しており、平成30年１月末現在で、94人が利用しています。

業が盛んで、水晶、宝石、貴金属を使った新しい製品開発も行っている。人 口 約19万人（2018年3月1日現在）。
「遠距離通勤・通学補助制度」のチラシ※移住・定住政策、子育て支援制度の内容は、2018年3月現在の情報で、今後変更となる場合がございます。詳しくは、甲府市ホームページをご覧ください。
2018.04 ｜ 月刊不動産07

巻頭特集 2

日本のＶＲサービスの現状と今後の行方ニュースの解説

近年、「ＶＲ」という言葉を耳にするようになりました。ゲームやExplanation of News

映画、テレビなどのメディアで使われている技術で、ここ数年の間で製造現場や医療分野、そして不動産業界にも取り入れられることが増えてきています。一体どんな技術で、今後どのように広がっていくのでしょうか？
（取材協力：株式会社エージェンテック）

VRを使ってお部屋の内見ができるのは便利ですね！

ＶＲ＝仮想現実とは？
ＶＲ（Virtual Reality）とは、「仮想現実」と訳されていて、コンピューターなどを使って人工的な環境を作り、あたかもそこにいるような感覚を体験することができる技術です。「ヘッドマウントディスプレイ」と呼ばれるゴーグルのような機器を頭に装着すると、360 度で撮影されたパノラマ映像を見ることができることから、映し出される世界に浸る・ハマるという「没入感」が大きな魅力となっています。
ＶＲが導入されている分野としては、シミュレーション
ゲームやアニメーション、テレビ、映画など、エンター
テインメント業界が先行しています。消費者向けサービスとして、ゲームなら家庭で、映像であれば映画館や体験型施設に行けば、リアルな映像を楽しむことができるようになりました。
ヘッドマウントディスプレイを着けてVR体験（イメージ）2016年はＶＲ元年
ＶＲは 1980 年代から技術開発が進められてきました

用できるようになりました。

が、2016 年に各社から相次いでＶＲヘッドマウントディ

現在登場している商用サービスとしスプレイが発売され、ＶＲを使った新たな商用サービスがては、医療向けの手術演習システム

出始めたことから、2016 年は「ＶＲ元年」といわれてや、小売業向けの空間体験システム、います。近年においては、ヘッドマウントディスプレイや観光施設の紹介や観光パンフレット、

360 度撮影できるカメラといった関連機器の普及価格

教育現場における体験学習プログラ

帯品が登場したことで、身近なサービスとして体験・利ム、作業訓練や安全教育といった企
360度カメラ08 月刊不動産 ｜ 2018.04

巻頭特集 2

ニュースの解説

Explanation of News

業・店舗研修プログラムなどがあり、さまざまな業種や分野で利用が進んでいます。

るサービスの１つになっています。
さまざまなＶＲサービスを提供している
（株）
エージェン

ＶＲサービスが始まった当初から、「 不動産とＶＲは親テック で は 、3 6 0 度 の パ ノラ マ 画 像 を 見られ る

和 性が高い」といわれてきました。最もわかりやすい例「Smart360」というサービスを展開。
「 見る人の興味には、現地に行かずに、店舗にいながら見たい物件の中合わせて閲覧したい部屋に移動し、気になった箇所をを見学することができるＶＲ内覧サービスです。
このサークリックすると室内設備や内装等の詳しいテキストや写ビスを使えば、複数の物件を比較できるため物件の絞り真が表示されるので、（クライアントである不動産会社

込みが楽になる上、不動産会社の担当者にとっても移の）ホームページの閲覧数や問い合わせが増えたそう

動時間の短縮や鍵の受け渡しの手間も省けることで、です」と話す金淙採社長。

接客の効率化につながります。特に引っ越し先が遠方

また、最近では空室対策や中古住宅を売るときに行の場合は、何度も現地へ物件を見に行くことが難しい

われる、家具・小物でインテリアの演出を行う
「ホームス

ため、
ＶＲを使った内覧サービスはお客様に喜ばれていテージング」
をＶＲで行う会社も登場しています。

「Smart360」
で制作された物件紹介のVR画像

企業向けサービスの充実が普及のカギ
このように、今後もＶＲ市場は大きく拡大していくと見する”ことが中心でしたが、ビジネス分野で活用するには込まれていて、米国の投資銀行・ゴールドマンサックス“伝える”機 能が重 要とのこと。
ＶＲの画 面 上に動 画や投資調査部は、2025年には世界で950億ドル（ＡＲ・

文字情報などを加えることで、相手がほしい情報をストレＶＲ合 計、
１ドル＝100円 換 算で9.5兆 円）になると予スなく感覚的に提供することができるようになり、さらにＶ測しています。用途としても、現在中心となっているゲー

Ｒサービスの利用状況を分析すれば、営業活動や市場

ムやライブイベント、映像関連などエンターテインメント

調 査にも役 立てることができるといいます。ホテルや分野で、全体の５割以上を占めることになるようです。

ショールームといった商業施設や不動産会社などの営では日本ではどのように広がっていくのでしょうか？

業ツールとして、また建設現場の高所作業や自動車の金社長は「日本でもゲームを中心としたエンターテインメ

安 全 運 転、飲 食 店 の 調 理などの 研 修プログラム、保ント市場が拡大していくと思いますが、ビジネス領域へ

守・点検業務を行うメンテナンス分野など、「空間を使の普及があればもっと拡大する可能性があります」と言う、提供する領域でのＶＲサービスのニーズは今後さらにいます。これまでのＶＲサービスは“空間を楽しむ・移動

高まっていく」（金社長）と予想されています。

2018.04 ｜ 月刊不動産09

不動産お役立ち

Q &A

法律
相談
Vol.25Q

自 然 死 に つい て の 瑕 疵 担 保 責 任

質 問

A

私は２階建ての戸建て住宅を購入しましたが、購入後、契約の半年前に住宅内で居住者が亡くなり、約３カ月間放置されたままであったことを知りました。死亡の原因は、自然死とのことです。売主に対して、損害賠償を請求できるでしょうか。

回 答

1. 損害賠償を請求できる可能性が高いされています。ここで、建物内での過去の縊首
自殺や殺人事件が「心理的欠陥」となることはもはや不動産取引における常識の部類に属しま売主に対して、瑕疵担保責任に基づいて、損害賠償請求をすることができる可能性が高い

すが、加えて、自然死が瑕疵に該当するかどうかが問題にされることも少なくありません。

と考えられます。建物内で人が死亡し、発見さところで、人が亡くなることは自然の摂理でれるまで約３カ月という長期間、建物内に放置さあって、人の死という事実があっただけでは心れたままであったことは、一般人であれば嫌悪

理的欠陥にはなりません。
しかし、人が亡くなっ感を抱き、建物に居住することを拒む性質の事た後に、「住み心地の良さを欠き、居住の用に実であって、売買の目的物の瑕疵にあたるとさ適さないと感じることに合理性があると判断されれているからです。

る」状況（上記大阪高裁平成18年12月19日判決）が生じていれば、売主が責任を負うべき瑕

２．瑕疵担保責任疵となり得ます。
自然死の後、
どのような状況があったときに瑕疵になるかについて、売買の事例は公表さ

民法には、売買契約の目的物に瑕疵があり、れていませんが、競売の事例に関しては、東買主がその瑕疵を知らないときには、売主は買京地裁平成14年6月18日判決（ウエストロー・

主の損害を賠償しなければならないと定められ

ジャパン）
において、裁判所の判断が公表されています（民法570条本文、566条１項）。これがています。

瑕疵担保責任です。
瑕疵とは、契約上本来備えるべき品質を備えていないことであり、心理的な欠陥を含みま

３．東京地裁平成14年6月18日判決

す。大 阪 高 裁 平 成18年12月19日判 決（判 時
山下・渡辺法律事務所
弁護士

1971号130頁）では、「売 買 の目的 物に民 法

（１）事案

渡辺 晋

570条の瑕疵があるというのは、その目的物が①Ｙは、埼玉県大宮市所在の戸建て住宅（本Watanabe Susumu

通常保有する性質を欠いていることをいい、目件不動産）について、平成11年７月７日、浦和地

1980年一橋大学卒業、三菱地所入社。1989年司法試験合格。1990年に三菱地所退社。1992年弁護士登録（第 一 東 京 弁 護 士 会 所 属）。日本 大学理工学部まちづくり工学科非常勤
講 師。近 著 に『民 法 改 正 の 解 説』
（2017年6月、住宅新報社）など多数。

的物に物理的欠陥がある場合だけではなく、目方裁判所に不動産競売の申立てをなし、平成

的物にまつわる嫌悪すべき歴史的背景に起因

11年７月21日、不動産競売開始決定がされたする心理的欠陥がある場合も含まれる」と説明（本件競売手続き）。本件競売手続きにおいて

10 月刊不動産 ｜ 2018.04

不動産お役立ち

は、期間入札に付されてＸが入札し、平は明らかである」として、隠れた瑕疵で成12年２月22日、売却許可決定を受け、あることを肯定しました。
したがって、Ｘが同年５月16日、代金を納付し、本件不動売買契約で買主となって本件不動産を産を取得した。

購 入していたとすれば、Ｙに対して、瑕

②ところがその後Ｘが本件不動産を現地

疵担保責任を追及することができたもの調査したところ、平成12年６月20日、建物ということができます。

Q &A 法 律

相談の損害賠償請求を否定しました。

４．
まとめ
高齢化社会に伴う独居老人の増加な内にて変死した状態のＡの遺体が発見

しかし、瑕疵担保責任を定める民法

どによって、居住者が死亡したまま建物された。その後の警察の調べにより、Ａは570条では、同条ただし書きに、「強制競内に放置されるという深刻な事態が多発

平成12年３月ころ、建物内にて死亡後、売の場 合は、この限りでない」と定めらしています。売買対象の建物内で自然死

そのままの状態で数カ月間建物内に放置れ、競売手続きでは瑕疵担保責任の規が生じていた場合、不動産業者がどのよされたままであった事実が判明した。

定の適用がないことが明示されていまうに対応するかについては明確なルール③Ｘは、本件不動産には瑕疵があったとす。判決では、「買受人に担保責任の追はなく、難しい判断を迫られることになりまして、瑕疵担保責任の規定の類推適用及を否定することが、直ちに、買受人にすが、不動産業者には円滑な不動産取に基づいて、
Ｙに対して、代金の一部返著しく不公平かつ不合理な結果を強いる引を実現するという社会的な責務がある

還請求、損害賠償を請求し、訴えを提起ことになるとは認められない」
として、瑕疵

ことを常に念頭において、適切に対処しした。

担保責任の規定の類推適用を否定し、Ｘていただきたいと思います（２）裁判所の判断＜自然死の瑕疵担保責任＞

判決では、Ａが死亡し、３カ月間建物自 然

内に放 置されていたことについて、「Ａ

死が、建物内で死亡し、発見されるまで約３カ月という長期間、建物内に放置され瑕疵にならない

たままであった事実は、一般人であれば嫌悪し当該建物に居住することを拒む
性質の事実であり、建物の交換価値を瑕疵になる
人が亡くなった後に「住み心地の良さを欠き、居住の用に適さないと感

通常の自然死減少させる事実であると認められる。そして、Ｘが本件不動産を取得した当時Aが建物内で死亡している事実を知らなじることに合理性があると判断される」
ような状況が生じている場合※たとえば、建物内で人が死亡し、発見されるまで約3カ月という長期間、建物内に放置されたままであった場合かったのであるから、このような事情が
本件不動産の隠れた瑕疵に当たること

今回のポイント●瑕疵担保責任における瑕疵には、目的物に物理的欠陥がある場合だけではなく、目的物にまつわる嫌悪すべき歴史的背景に起因する心理的欠陥がある場合も含まれる。
●建物内で人が死亡し、発見されるまで約３カ月という長期間、建物内に放置されたままであったことは、心理的欠陥に該当する。
●売買契約であれば、このような状況が生じていれば、瑕疵担保責任を追及することができる。
●これに対し、競売による取得には瑕疵担保責任の規定は適用されないから、
このような状況が生じていても、買受人が配当を受けた債権者に対して、損害賠償などの責任追及をすることはできない。

2018.04 ｜ 月刊不動産11

不動産お役立ち

Q &A

税務
相談
Vol.19

第一種 市 街 地 再 開 発 事 業 に係 る
権 利 変 換 が 行 わ れ た 場 合の所 得 税 の 取 扱い
税理士法人タクトコンサルティング
情報企画室室長 税理士

山崎 信義

Yamazaki Nobuyoshi

1993年税理士試験合格。2001年タク
トコンサルティング入社。相続、譲渡、事業承継から企業組織再編まで、資産税を機軸にコンサルティングを行う。
東京商工会議所「事業承継の実態に 関 する調 査 研 究 会」委 員（2014年）等 歴 任。著 書に『ポイント整理
不動産組替えの税務Q&A』（2016年１月、大蔵財務協会）など多数。

12 月刊不動産 ｜ 2018.04

Q

物等を手放す代わりにその資産価値に見合う再開発ビルの質 問て教えてください。

A

個人が第一種市街地再開発事業により、所有する土地建床に関する権利を与えられた場合の所得税の取扱いについ回 答

質問の場合は、個人が手放した土地建物等の譲渡はなかったものとみなされ、所得税の課税が繰り延べられます。なお、再開発ビルの床に関する権利に合わせて清算金を取得した場合は、所得税の計算上清算金を取得した部分について収用等による譲渡があったものとみなされ、下記２．
（２）の要件を満たすことにより収用等に係る譲渡所得の特例の適用を受けることができます。

１．第一種市街地再開発事業の概要

市街地再開発事業とは、都市再開発法に

２．個人が第一種市街地再開発事業により権利床を取得した場合の所得税の特例（１）基本的取扱い

基づいて行われる都市計画事業であり、低層

前 述１.の 図 のＡさん、Ｂさん、Ｃさんのようの木造建築物の密集地や、土地の利用状況に、土地建物等の所有者である個人が第一が不 健 全な市 街 地において、道 路や公 園な

種市街地再開発事業により権利変換を受け

どの公 共 施 設の整 備と共同建 替えなどを総た場合には、土地建物等の譲渡はなかったも合的に行い、不燃化された共同建築物の建のとみなされ、所得税の課税が繰り延べられ

築や、土地の高度利用、都市機能の向上を目ます。取得した権利床は、権利変換前の土地的として行われるものです。

建物等の取得時期および取得価額を引き継第 一 種 市 街 地 再 開 発 事 業は、一 般に「権ぐこととなります。
この特 例は、納 税 者の選 択

利 変 換 方 式」といわれ、市 街 地 再 開 発 事 業の有無にかかわらず強制的に適用されることが行われる区域の土地建物等の所有者（図から、所得税の申告手続は不要です［租税特

のＡさん、
Ｂさん、
Ｃさん）等に、その土 地 建 物別措置法（措法）33条の３第２項､33条の６］。

等を手 放 す 代わりにその資 産 価 値に見 合う

なお、権利床を取得しないで、再開発区域

再開発ビルの床に関する権利（権利床）を与内の宅 地 等を取 得 する場 合も、所 得 税の計

える（これを「権利変換」といいます）とともに、

算 上はこの権 利 床を取 得した場 合と同様の土地の高度利用によって生み出される新たな取扱いとなります。

床（保 留 床）を他（図のＸさん）へ 売 却 することにより、建 築 費などの事 業 費 用を回 収 する方法をとります。

（２）清算金が支払われる場合
土地建物等の所有者が第一種市街地再不動産お役立ち

図Q &A 税 務

相談の適 用を受けるには次のす べての要

第一種市街地再開発事業に係る権利変換のイメージ図

件を満たす必要があります。
Bさんの
建物

Aさんの
建物

Aさんの土地

Cさんの建物

Bさんの土地

Cさんの土地イ.権利変換の対象資産が固定資産であること
ロ.原則として同じ種類の資産を取得すること
ハ.原 則として清 算 金を受け取ることとなった日から２年以内に代替資産を取保留床（Xさん）

得すること

権利床（A・B・Cさん）
A、B、C、Xの共有

公共施設
出典：国土交通省都市局HPの図を基に作成②収用交換等の場合の譲渡所得等の特別控除（措法33条の４）
譲 渡 所 得の金 額から、最 高5,000万円までの特 別 控 除を差し引くことができ、次のすべての要件を満たす必要があります。

開発事業により権利変換を受けた場合

得をした場 合に限りますが、②は代 替

イ.権利変換の対象資産が固定資産でに、権 利 変 換 前の土 地 建 物 等の価 額

資 産 の 取 得 の 有 無 は 問 いません。なあること

が権利床の価額よりも多いときは、そのお、いずれの場合も、原則として確定申ロ.その年にその他すべての収用事業

所 有 者に対して清 算 金が支 払われる告が必要です。

により譲 渡した資 産の全 部につき①の場合があります。
この場合には、原則と①収 用等に伴い代 替 資 産を取 得した

適用を受けていないこと

して権利変換前の土地建物等の清算

場 合の課 税の繰 延 べの特 例（措 法33

ハ.買 取り等の申出があった日から６カ金に相当する部分の譲渡があったこと条）

月を経過した日までに土地建物等を譲となり、所得税が課税されます。

清 算 金により代 替 資 産を取 得し、清渡していることしかし、その清算金が支払われた場

算金額よりも代替資産の取得価額のほニ.再開発事業の施行者から最初に買合には、措法33条１項に定める収用等うが多い場合、所得税の課税が繰り延取り等の申出を受けた者（その者より相による譲渡があったものとみなされ、譲べられ、権 利 変 換日の 年 の 譲 渡 はな

続または遺贈により当該資産を取得し

渡 所 得 の 金 額 の 計 算 上、次 の①と②かったものとされます。清 算 金よりも代た者を含む）が譲渡していることのいずれかの特例の適用を受けること

替 資 産の取 得 価 額のほうが少ない場

ホ.同一の再開発事業に係る資産の譲ができます（措法33条の３第３項､33条

合、その差額を収入金額として譲渡所

渡が二以上の年にまたがる場合、最初の４）。①は清算金により代替資産の取得の金額の計算を行います。
この特例の年の譲渡であること

今回のポイント●個人が第一種市街地再開発事業に係る権利変換により権利床を取得した場合、所得税の計算上は上記２.（１）の取扱いが強制されるため、所得税の申告手続は不要です。
●個人が第一種市街地再開発事業に係る権利変換により清算金を取得した場合、所得税の計算上、上記２．
（２）①の「収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の繰延べの特例」
または②の「収用交換等の場合の譲渡所得等の特別控除」の適用を受けるためには、確定申告が必要です。

当連載について、偶数月は「税務相談」、奇数月は「賃貸仲介営業Q&A」となります。
2018.04 ｜ 月刊不動産13

不動産お役立ち

Q &A

賃貸
相談
Vol.19Q質 問

敷 金 か ら 滞 納 家 賃への 充 当 請 求A

テナントとの賃貸借契約には敷金と滞納家賃の相殺を禁止するとの条項が設けられていませんでした。テナントからは「賃貸人は家賃を敷金から充当できるのに賃借人にだけそれを認めないのは不当だ。
３カ月分の滞納家賃を敷金から充当すれば、滞納分は１カ月分の家賃に満たないので契約解除はできないはずだ」と言われています。敷金との相殺を禁止する特約がない場合でも、賃借人からは、滞納家賃の敷金からの充当や相殺はできず、仮に滞納家賃を敷金から充当すれば滞納分は１カ月に満たない場合であっても、賃貸借契約の解除は可能だと考えてよいのでしょうか。

回 答

賃貸借契約書に賃借人は家賃を敷金から充当することができないとの条項がない場合、滞納家賃を敷金と相殺できるか否かは、敷金の法的性質により決まることになります。現行民法には敷金に関する規定がなく、敷金の法的性質については、債権質説、停止条件付金銭所有権移転説等、見解は分かれていますが、いずれの説でも、賃貸借契約期間中は賃借人が敷金の返還を求めることができないとされています。
これは、賃貸借契約書に充当禁止等の特約があるか否かにかかわりません。そのため、敷金の返還が認められない期間は、賃借人は敷金を滞納賃料に充当したり相殺したりすることはできないことになります。
したがって、家賃の滞納が信頼関係を破壊する程度に至っている場合は、敷金からの充当や相殺を考慮することなく、賃貸人は契約の解除が可能となります。なお、2020年４月１日に施行される改正民法のもとでも結論は同じことになります。

ことを禁止するとの特約がない場合に、賃借人

１．敷金の法的性質

が家賃を敷金から充当ないしは敷金との相殺を主張することができるか否かは、敷金の法的（１）現行民法における敷金の位置付け海谷・江口・池田法律事務所
弁護士

江口 正夫
Eguchi Masao

1952年広島県生まれ。東京大学法学部 卒 業。弁 護 士（東 京 弁 護 士 会 所属）。不動産流通促進協議会講師、
東 京 商 工 会 議 所 講 師 等を歴 任。公益財団法人日本賃貸住宅管理協会理事。著書に『不動産賃貸管理業のコンプライアンス』（2009年８月、にじゅういち出版）など多数。

14 月刊不動産 ｜ 2018.04

性質により決定されることになります。敷金の法的性質から、賃貸借期間中であっても、賃借人が賃貸人に敷金の返還を請求できるのであれ

現行民法には敷金に関する規定がありませば、家賃との相殺や、家賃を敷金から充当してん。意外に思われるかもしれませんが、現行民くれるよう請求することも可能になるはずです。

法には敷金の定義もされていませんし、敷金のそこで、敷金の法的性質が何かということが返還時期についての定めもありません。賃貸借問題になります。

契約書に、賃貸借期間中は賃借人が家賃を敷金から充当することや、家賃と敷金を相殺する（２）敷金の法的性質に関する見解

不動産お役立ち

敷金の法的性質については、従来かされるというものです。

Q &A 賃 貸

相談

また、賃 借 人 が 敷 金を家 賃に充 当ら、いろいろな見解があります。①債権

また、明渡時説は契約終了後建物をすることを認めることは、賃借人は賃料

質 説、②停 止 条 件 付 金 銭 所 有 権 移 転明け渡したときに、賃借人が賃貸人にを延 滞しても、遅 延 損 害 金を支 払うの説のうちの終了時説、あるいは明渡時負担している債務を敷金から控除してなを回避できることになってしまいます。

説等々です。

お残額がある場合に敷金が賃借人に返このように賃料の敷金からの充当は①債権質説還されるというものです。

賃 貸 人にとって不 利 益 であるのに対敷金とは、賃借人から賃貸人に支払したがって、上記のいずれの説をとっし、賃借人にとっては有利な内容となりわれる金銭であって、賃借人の賃貸人ても、賃貸借契約期間中は賃借人は敷ます。
したがって、不利益を被る賃貸人に対する賃料債務や損害賠償債務など金の返還を請求することができないことがその充当を認めることは構いませんの賃貸借契約に基づいて発生する賃借になります。賃貸借契約期間中は賃借が、利益を受けるだけの賃借人が一方人の債務を担保するために、賃借人か人が敷金の返還を請求し得ない以上、的に充当を請求することは認められてら賃貸人に支払われる金銭の返還請求

賃借人は、その間、敷金を賃料に充当いないと考えることができます。最高裁

権に質権を設定したものだと考えるもの

することはできないことになります。

の 判 例では、未 払 賃 料と敷 金を相 殺で、質権は賃貸借契約終了後明渡し

同様に敷金返還請求権が行使できな

すると未 払 賃 料が１カ月分にも満たなが完了するまで消滅させることができな

い期間は、賃料との相殺も認められまいというケースにおいて、延 滞 賃 料 がいという考え方です。

せん。

あることを前 提に賃 貸 借 契 約 の 解 除

したがって、この説においては、賃借人は質権の拘束により賃貸借契約終了後明渡しが完了するまで敷金の返還を請求することができません。
②停止条件付金銭所有権移転説が認められています（最判昭和45年９２．賃借人から敷金を家賃に充当することを認めない理由月1 8日）。なお、2 0 2 0 年４月１日に施 行
される改 正 民 法では敷 金の定 義 規 定を設けており、敷 金とは賃 借 人の賃 貸
借 契 約に基 づく金 銭 債 務を担 保 する

この説は、敷金とは停止条件付で賃賃 借 人からの敷 金を家 賃に充当す目的で賃 借 人が賃 貸 人に交 付する金

借人から賃貸人に対し金銭所有権を移ることを認めない理由は、これを認める銭であるとし、賃 貸 借 が 終 了し、賃 借転したもので、このうち終了時説は、賃と、敷 金はそれだけ目減りしますので、人が賃借物を明け渡したときに返還時貸借契約の終了時に、賃借人が賃貸敷金の持つ賃貸人の賃借人に対する期 が 到 来 するものとしていますので、人に負担している債務を敷金から控除

債 権のための担 保としての機 能 が 弱

改 正 民 法においても上 記の結 論に変してなお残額がある場合に敷金が返還められるからです。

わりはないことになります。

今回のポイント●賃貸借契約期間中、賃借人が家賃を敷金から充当することや、家賃と敷金との相殺を主張することはできない。
●賃借人が家賃を敷金から充当ないしは相殺することができない理由は、敷金の法的性質によるものであるので、賃貸借契約書に敷金と賃料の充当や相殺禁止の特約があるか否かにかかわらない。
●仮に滞納家賃を敷金から充当した場合に、残る滞納分が１カ月に満たないという場合であっても、家賃の滞納が信頼関係を破壊する程度に至っている場合には、賃貸人は賃貸借契約を解除することができる。
●2020年４月１日に施行される改正民法には敷金が定義されたが、改正民法の定義によれば、「 敷金とは、いかなる名目によるかを問わず、賃貸借に基づいて生ずる賃借人の金銭債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう」とされ、その返還時期は、「 賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたとき」とされているので、現行民法と結論は同じことになる。

当連載について、偶数月は「賃貸相談」、奇数月は「賃貸管理ビジネス」となります。
2018.04 ｜ 月刊不動産

15

で学ぶ宅建士講座 ［ Vol.13 ］

権利関係編 - 4

（Y ou Tubeでは権利関係全15回の第5回）

You Tubeで『楽学宅建士基本書』
を使って無料動画（WEB講座）を配信しています。
今回は、抵当権を勉強します。抵当権は、ほぼ毎年出題される重要箇所です。

1. 抵当権の仕組み
POINT

抵当権とは？

お金を回収するための物に対する権利を担保物権といい、担保物権の代表格を抵当権という。

抵当権を有している債権者（金銭債権者）
を抵当権者といい、抵当権を有しない単なる金銭債権者を一般債権者といいます。抵当権によって保証され

一般債権者
１億円

一般債権者
5,000万円

抵当権者
5,000万円

BC

D

た抵当権者の金銭債権を被担保債権といいます。
事例で抵当権の仕組みを理解しましょう。
Ａは、
Ｂから１億円、Ｃから5,000

万円、Dから5,000万円を借金しました。
そこでＡは、Dのために、自己所有の時地を抵当目的物または抵当不動産といいます。

債務者
抵当権設定者

債務者Ａが借金を返済できなければ、抵当権者Dは抵当目的物を競売することができます。競売とは、裁判所がオークションをすることです。抵当権に基

A

抵当権

被担保
債権

価8,000万円の土地に抵当権を設定したとしましょう。抵当権を設定された土

抵当目的物
時価8,000万円の土地づいて抵当目的物を競売することを「抵当権を実行する」
ともいいます。競売
代金が仮に8,000万円だとすると、まず抵当権者が5,000万円を受け取り、競売（抵当権の実行）

残りの3,000万円を一般債権者が債権額に比例してＢが2,000万円、Ｃが1,000万円受け取ることになります。
このように、抵当権者は一般債権者に

買受人
（競落人）

優先して弁済を受ける権利を有しており、これを優先弁済請求権といいます。

2. 抵当権設定者、物上保証人
POINT

物上保証人とは？

人の債務のために自己の財産（土地・建物等）
を
担保目的物として提供する第三者のことをいう。

自分の土地や建物に抵当権を設定する人を抵当権設定者といいます。抵当権設定者は債務者であることが多いですが、債務者以外の人の土地・建物にも抵当権を設定することができます。
この人を物上保証人といいます。例えば、息子の借金のために、親が自己所有の土地に抵当権を設定するような場合です。

動画公開中！
！
16 月刊不動産 ｜ 2018.04

楽学宅建士講座

検索合格請負人氷見 敏明
Himi Tosiaki

宅建士試験指導歴20年、専門学校、不動産会社、金融機関、大学、財団法人、社団法人などで延べ１万人以上を指導。
また、宅建士以外の国家試験の民法の論文指導・解説を行う。
『楽学宅建士基
本書』など著書も多数。

3. 弁済を受ける順位
POINT

同一不動産に数個の抵当権が設定されている場合、弁済の順位は、抵当権設定登記の早いもの順となる。

優先弁済請求権

最初に抵当権設定の登記を受けた者を１番抵当権者、２番目に登記を受けた者を２番抵当権者、３番目に登記を受けた者を３番抵当権者といいます。債務者Ａの時価5,000万円の土地に、Ｂは１番抵当権（被担保債権

B

１番抵当権者
1,000万円

債務者

２番抵当権者
2,000万円

CA

額1,000万円）、
Ｃは２番抵当権（被担保債権額2,000万円）、Dは３番抵

当権（被担保債権額3,000万円）
を有しており、
ＥはＡに4,000万円請求できる債権を有している一般債権者であるとしましょう。債務者Ａが弁済期

時価5,000万円の土地に弁済しなければ、抵当権者は抵当権を実行することができます。競売代
金が5,000万円であれば、最初にＢが1,000万円の弁済を受け、２番目にＣが2,000万円の弁済を受けます。残額は2,000万円しかないため、Dは３
番目に2,000万円の弁済を受けることになります。一般債権者のＥは、競売代金からは弁済を受けることができないことになります。

D

３番抵当権者
3,000万円

一般債権者
4,000万円

E

4. 抵当目的物の取扱い
POINT

抵当目的物は自由に扱える

抵当権設定者は、抵当権が実行される前であれば、抵当目的物を自由に使用・収益・処分できる。

ＡはＢに1,000万円の金銭債権を有しており、Ｂは、自己所有の甲土地に抵当権を設定します。抵当権設定者Ｂは、抵当権者Ａの承諾がなくても、抵当目的物である甲土地に建物を建てることができます。
これが「使用」の例です。次に、ＢはＡの承諾がなくても、甲土地をＣに賃貸して収益をあげることができます。
これが「収益」の例です。
さらに、
ＢはＡの承諾がなくても、甲土地をDに売却することができます。
これが「処分」の例です。
1,000万円の
金銭債権

抵当権
設定者

抵当権者
A

抵当権実行前であればＢは甲土地に家を建てられる
（使用）
B

甲土地
（抵当目的物）ＢはＣに賃貸できる（収益）
ＢはＤに売却できる（処分）

2018.04 ｜ 月刊不動産17

海外のインスペクション事情

Vol.1

業法改正による
今後の見通しと海外の制度との違い
長嶋

修（不動産コンサルタント 株式会社 さくら事務所 会長）

インスペクションを説明義務化する「改正宅建業法」が、4月から施行されています。具体的には、不動産取引の媒介契約を結ぶ際、あるいは重要事項説明の際などにおいて「インスペクションのあっせんの有無」や「インスペクションをしていればその内容について説明する」というものです（図）。要するに、住宅の売買に関わる売主・買主はすべて、インスペクションの存在を知ることになるわけで、法改正によるアナウンス効果は絶大でしょう。

図

改正宅建業法における取引フローと新たな措置内容【取引フロー】【新たな措置内容】

申込み

売却／購入申込み①媒介契約締結時
宅建業者がインスペクション業者のあっせんの可否を示し、媒介依頼者の意向に応じてあっせん①媒介契約締結
依頼者の意向に応じ
インスペクション実施②重要事項説明時
宅 建 業 者 がインスペクション 結 果を買 主に
対して説明

契約手続

②重要事項説明③売買契約締結③売買契約締結時
基礎、外壁等の現況を売主・買主が相互に確認し、その内容を宅建業者から売主・買主に書面で交付

物件の引渡し出典：「宅地建物取引業法の一部を改正する法律案」概要（国土交通省）
より抜粋・編集

混沌期に入るインスペクションの普及否を示し、媒介依頼者の意向に応じてあっせんを行う」という点。これは明らかに、売主側がインスペクションを行うことを企図していることで、不動産売買実務者なら自明だろう。なぜなでは、４月からインスペクションが本格的に普及し、中古住宅

ら、売主と不動産業者は、物件を売り出す前に媒介契約を締流通が活発化するかといえば、ことはそう簡単ではない。それ結するが、買主とは実務上、契約当日に行う。契約の場になっどころか、トラブルを生む危険性をもはらんでいる。なぜなら、てインスペクションのあっせんの有無を提示されたところで、目今回の業法改正にはいくつもの制度的な不備が見られ、「市の前には売主がいるわけで、時すでに遅しだ。したがってこの場の失敗」が起こる可能性が高いと思われるためだ。したがっ制度改正においては、売主の側でインスペクションを行うしかてインスペクションの普及は、黎明期を過ぎて「混沌期」に入っないが、ここには問題が潜む。インスペクション先進国では例

たと見ておくのがよいだろう。

外なく「売主が行うインスペクションは信用ならない」として、買主側がインスペクションを行う制度設計に改められたのだ。

先進国では買主が行う「制度的な不備」とは、例えばどういうことか。それは「媒介契約時に、不動産業者がインスペクション業者のあっせんの可18 月刊不動産 ｜ 2018.04

問題視された業者との癒着
なぜ売主側のインスペクションが信用ならないか。そこには、こ海外のインスペクション事情

Vol.1の業界にありがちな「癒着の構図」があるからだ。不動産業者

ら、一部では事実と異なる、営業的なオーバートークが行わがインスペクターを紹介する場合、「仕事をあげる側」と「仕事れるだろう。こうなると、一体何のためにインスペクションの説をいただく側」といった構図になる。つまりインスペクターは、不明をしているのかわからなくなってしまう。

動産業者の下請けになるわけだ。このとき不動産業者は、売他の先進国では、インスペクション結果について宅建士が主と媒 介・売買契 約を締結したいといったモチベーションを説明を行うことはない。それは宅建士の専門分野ではなくイン持っている。いきおい、「報告書の不利な文言は削除せよ」とスペクターの責任範囲であるためだ。したがって説明責任のか、「一部画像を差し替えよ」などといった注文がつく。これでリスクもない。

は「事実と可能性をありのままに提示する」といったインスペク
ションの本来的な意義が失われてしまう。
こうした事態がアメリカ・カナダ・オーストラリアなどのインス
ペクション先進国で例外なく起こった。普及期には不動産業者

アメリカでは研修に約120時間かける教育機関もの癒着が問題に。｢仕事を出すから報告書の便宜をはかれよ」

さらに国交省は、インスペクションを行う「既存住宅状況調の流れである。その後、アメリカでは州ごとに｢業者によるインス

査技術者」が年度末には２万4,600人になる見込みだとしていペクター紹介禁止」などで対応した。現在は、ほとんどが買主るが、これは、年間500万件の中古住宅取引があるアメリカのによるインスペクションとなっている。契約後5 ～ 7日程度のうちインスペクター数を上回る人員だ。ましてや実務経験に乏しく、にインスペクションを入れ、その結果によって契約条件を再交

半日程度の講習を受けた技術者が、はたしてどの程度のイン

渉でき、場合によっては白紙解約もできる。

スペクションを行えるのか。アメリカでは、インスペクターの教育

オーストラリアでは｢売 主のインスペクションは虚 偽が多研修を行う企業が多数存在する。筆者が2016年に訪問したい」と問題になり、買主がインスペクションする仕組みが創設さ教育機関では一般的にはトータル120時間のうち、机上の知れた。アメリカと同様に、契約後にインスペクションを行い、当日識習得に40時間、現場における実地研修には80時間をかけ、

夕方５時までに契約解除、または不具合箇所を指摘。何もなけ

考査の上、晴れてインスペクターとなる。その後はアメリカホー

ればそのまま契約条件了承とみなす。インスペクション先進国

ムインスペクターズ協会（ASHI）などの団体に加盟し、定期的は「不動産業者とインスペクターの癒着」と闘ってきたのだ。

に講習や考査を受け、スキルアップに努めている。

日本でもすでにこうした事象は発生しているようだ。筆者が創業した（株）さくら事務所にも、不動産業者から報告書の改
ざんの依頼があり、当然のことながらお断りしているが、次から弊社にインスペクション依頼は来ない。ということは、つまりどこかで、その依頼に応じているインスペクターがいるはずだ。

インスペクションとの付き合い方を次号より解説
それでは日本では今後、中古住宅市場を活性化するにあた
り、どのような制度設計が望ましいのか。また不動産業者はイ

先進国ではインスペクターが説明

ンスペクションとどのように付き合えばいいのか。筆者は2008年

次に問題となるのは、重要事項説明時に、宅建士がインスス、北米、オーストラリアなど海外の事例を一通り調査した。本

ペクションの有無とその内容を説明しなければならないことだ。

コラムではこれから数回に分けて、あるべき市場の姿、ビジネス

宅建士には一般にインスペクションの素養がないことは周知だ

スタンスを解説する。

に日本ホームインスペクターズ協会を設立するにあたり、イギリ

が、はたしてどのように説明するのか。また説明時には、報告書を提示する義務はなく「雨漏りがあった・なかった・わ
からない」といった項目がいくつか重要事項説明書に提示さ不動産コンサルタント（株）さくら事務所 会長れるだけ。これは非常に中途半端で、例えば雨漏りがあった

長嶋 修 Nagashima Osamu

場合、その原因は何か、直し方にはどのようなものがあるか、それによってどの程度長持ちするかといったところまで説明できなければ、買主は納得・安心しないだろう。また「雨漏りがあるかどうかわかりません」と言われたところで、不透明さ
がつきまとうだけ。さらには重要事項説明を行う宅建士も、契http://nagashima.in/
不動産デベロッパーで支店長として幅広く
不動産売買業務全般を経験後、1999年に業界初の個人向け不動産コンサルティング会社である、不動産の達人「株式会社さくら事 務 所」を設 立、現 会 長。著 書は『不 動産 格 差』（日本 経 済 新 聞出版 社）、『5年 後に笑う不動産』（ビジネス社）など多数。

約を壊すことなく締結したいといったモチベーションがあるか
2018.04 ｜ 月刊不動産

19

TM

成約率アップのための能力開発の必要性

Tactics of Management

不動産会社

経営術

賃貸仲介で、来店したお客様が契約に至る「成約率」は明らかに会社の業績に直結します。ところが、あまたの研修では「マナー」ばかりを磨き、肝心の成約率

Vol.13向上のノウハウが解き明かされていないのではないでしょうか？

決める力=成約率
個々のメンバーの成約率はどんな数字でしょう？ 「10人接客して５人決め「何度も来られない」
し、「 今日中に決かれている。むしろ、物件を知り、相場

めたい」というケースが多く、結果的にや地域に詳しく、お客様の要望をしっ成約率が高くなります。

かり聞いています。
またクロージングもられる」
なら成約率は50%です。
「 10人ということであれば、これらを除く「一

顧客を主語に熱く迫る力があります。
そ接客して６人」
なら60%。
これで業績は般 客 」の成 約 率のアップが業 績 拡 大

れなのにロープレではマナー研修ばか

1.2倍変わります。いうまでもなく、「 店舗のカギです。

り。
これでは成約率が高まりません。

１勝１敗の人と、２勝１敗の人の差

成約率を高めるための実践的ロープレの必要性

で決める力」は売上を大きく変えるものです。
これを「数えていない」というのはあり得ないことです。個人別に必ず集計すべきです。

成約率50%と66%。数字では「ちょっとの努力でやれるのでは」と感じるかもではいかにすればよいのか。研修のしれませんが、これは、１勝１敗と２勝１

中身も変えないと能力開発はできない敗の差。実は現場の接客力が飛躍的のです。顧客の要望の背景を傾聴するに伸びないと実現しません。私は一般

技術、時には条件の幅を広げ、変更を

この成約率の数字をとると、社宅代客で82%という方とお話ししたことがあ促す技術、そして物件だけでなく生活行など法人経由の場合、「 店に来てかりますが、４勝１敗以上ということですかを提案する技術が必要です。
ロープレ

らの成約率」は高くなります。転勤するらすさまじい接客力です。

の審査項目を見直し、成約率が高い人

法人、学生は高めの成約率のため
顧客属性ごとに分けることは決まっていて忙しいため、事 前に物 件 候 補をやりとりするときは複 数のノウハウを全員に浸透させ、それをどマナーだけではない差んどん普及させる必要があるのです。

の会社に打診しても、いざ内見するとこうしたハイパフォーマーに話を聞く

きは、「その日に決めたい」からです。

と、彼らの仕事の差は、マナーではあり

学生も進学での入居先に対しては、ません。売れない人も案外マナーは磨

その部屋を内見したい
理由を聞く。希望を聞き、属性や事情を知る。

優先順位をつける。
幅出しをする。
別物件も提案する。

案内する。
生活提案をし、相談に乗る。

傾聴

相談

実行

ヒアリング

提案

クロージング●仮説設定●属性情報整理●事実認識・共感●兆候●マーケット知識

●課題発見
●課題解決
●仮説設定力●シナリオ立案●キーマンの発見

20 月刊不動産 ｜ 2018.04●シナリオ修正●駆け引き●クロージング
●付帯
●継続

契約

プリンシプル住まい総研所長

上野 典行
Ueno Noriyuki

慶應義塾大学法学部政治学科卒業後、リクルートで『住宅情報タ ウ ン ズ』等 の 編 集 長 や 現「SUUMO」等の開発責任者として従 事。退 職 後、現 在は講 演・執筆活動等を行っている。

「事業承継」成功の秘訣

Vol. 13

不 動 産オーナーにおける
一 般 社 団 法 人を活 用した法 人 化 -2
・・
前 号（ V o l . 1 2 ）では 、一 般 社 団 法 人 の 社 員 の 地 位は 、相 続 税 の 課 税 対 象とされる「 財 産 」に該 当しないとご 紹 介しました 。
そ れでは 、個 人 の 財 産を一 般 社 団 法 人に無 償で 移 転 す れば 、相 続 税 等 の 節 税になるのでしょうか？

1. 一般社団法人に対して無償で財産移転した場合の課税・・
一般社団法人の社員の地位は相続税の課税対象となる財産ではないと解されているため、個人が保有するすべての財産を無償で一般社団法人へ移し

図表

将来的に価値が上がると考えられる財産を一般社団法人へ譲渡した場合の対策効果

800

評価額

500

対策効果
300

対策

300で譲渡てしまえば、個人の相続財産はゼロとな
り、節税になるのでしょうか。そのような場

相続開始

合には、その無償で移転した財産につ移転すると、相続税の節税効果を期待

・・
般社団法人等 ※2の理事である者 ※3がいて次の①～③の課税があり、基本的できる場合があると考えられます。

死亡した場合、「その純資産額÷そのに※1節税とはなりません。

①将来的に価値が上がると考えられる

死 亡の時における同 族 役 員の数」に①一般社団法人において、法人税の受財産（例：業績のいい会社の株式）相当する金 額を、その特 定 一 般 社 団

贈益課税が生じる。

②将来的に利益を生むと考えられる財法人等が、その被相続人から遺 贈で②移転した財産に含み益がある場合、

産（例：収益力の高い賃貸物件、剰余取 得したものとみなされ、その特 定 一

個人において、所得税のみなし譲渡課

金の分配が多い株式）

般社団法人等に相続税が課税される税が生じる。

すなわち、個人で所有し続けている③一般社団法人を個人とみなして相続と、推定相続財産の増加につながりそ税または贈与税が課税される（上記①

うな財産については、一般社団法人へ

に係る法人税等相当額は控除可）。

譲渡することで、個人の財産は譲渡時※1 例えば、含み益がなく時価が低い財産を個人から一般社団法人へ無償で移転し、上記１. の課税を受けた場合でも、その後、想定しなかった事情により、その財産の評価額が高くなったときは、個人で所有し続けていた場合の相続税と比較して、結果的に節税になったと判断されることも考えられる。

２．
「持分がない」という特徴を利用して、節税効果が期待できる場合の時価相当の現金に置き換わるため、こととなりました※４。
※2 相続開始の直前に総役員数に占める同族役員数の割合が 1/2 超等の要件を満たす一般社団法人をいう。
※3 相続開始前 5 年以内のいずれかの時において、その理事であった者を含む。
※4 本改正は、原則として、平成 30 年４月 1 日以後の
特定一般社団法人等の理事の死亡に係る相続税について適用される。

推 定 相 続 財 産 の 価 額をいわば 固 定（推定相続財産が膨らむことを防止）できます（図表参照）。

3.平成30年度税制改正
平成30年度税制改正により、特定一一般社団法人に対して無償で財産を移転すると、上記１．①～③の課税が生じることから、一般社団法人へ財産を移転する場合は適正対価（時価）で譲渡するケースが一般的ではないかと思われます。さらに、次の①②のような財産を税理士法人タクトコンサルティング
税理士

宮田 房枝 Miyata Fusae

上智大学経済学部卒業。大原簿記学校税理士講座講師、新日本アーンスト アンド ヤング税理士法人（現ＥＹ税理士法人）ほか、会計事務所勤務を経て、税理士法人
タクトコンサルティング入社。信託法学会 会員。

2018.04 ｜ 月刊不動産21

全日ステップアップトレーニング

受講者 に 聞きました！
宅地建物取引業の従業者教育や日々の実務に役立つ

売買編
-１-

「全日ステップアップトレーニング」。平成28年度からは全地方本部での実施も開始され、毎年多くの方々が受講し、好評を得ています。
そこで、昨年９月12日に富山県本部で受講された
森下武志さんに受講の感想をうかがいました。

と、
いること
て
き
実 践で
こと
いない
て
き
で
す
つめ 直
見
を
自分
に
ャンス
いいチ

［受講者］（株）まちかど不動産／代表取締役

森下 武志さん［日時］ 平成29年９月12日／９：30～16：30［場所］ 富山県市町村会館

講義は、私が実務で行っていることとて説明することがとても重要であるこ

ほぼ同じ考え方でしたので、実務におとを再認識しました。
また、売主・買主

いて現状の進め方で続けて大丈夫だには専門用語を使わずに理解しやす

１限目の「宅地建物取引業法と従と再認識できました。
また、価格査定にいように説明を心がけなければいけな

業 者の基 本 的 心 得 」で特に印 象に関しては「ラビーネット」の価格査定マ

いと思い、実践しています。

残っている項目は、業務日誌や案件日

ニュアルを利用しており、使い方が簡誌をつけることがいかに大切であるか

単で便利なだけでなく、詳細な情報がということです。私は今までの経験か提示されるので、お客様から大変好評

ら、約束等を必ず書面に残して双方をいただいています。

知識を再確認することが重要知識の拡充は必要不可欠
当日の受講者は34名とのことで、会が 確 認 することの 重 要 性を当 然わ「 契 約 書の知 識 」や「 重 要 事 項の場には私の知人も見受けられました。

かっていましたが、実際は言葉だけで説明」の講義に関しては、実務で経験

日々、社会情勢や法令等も変化してい処 理をしてしまうことが 多々ありまし

しているため、基礎知識の再確認がる中、「ステップアップトレーニング」は、た。講義を受けて、当たり前のことができました。
この部 分は、私たちの業

実務に役立つ知識の確認や業界の動できていない自分を見つめることがで務の中の生 命 線ともいえます 。特に向を知ることができます。そのような講き、いい機会であったと感じています。

「重要事項説明補足資料」など、重要

義を気軽に受けられるいい機会だった

２限目の「物件調査と価格査定」の事項説明のための関係書類を提示しと感じていると同時に、参加させていた
だいたことに大変感謝しています。

売買編カリキュラム（富山県本部平成29年９月12日実施）
科

目

目まぐるしく変化する現代社会に対講師応するべく、いろいろなベクトルをもって宅地建物取引業法と従業者の基本的心得

全日富山県本部本部長／田中 賢治

会社を展開していきたいと考えていま

物件調査と価格査定

全日富山県本部研修委員／野村 英之

す。その一環として自身の知識の拡充

契約書の知識北澤不動産コンサルティング代表／北澤 秀樹

は必要不可欠であり、そのように思っ

重要事項の説明北澤不動産コンサルティング代表／北澤 秀樹て勉強していく姿勢を、変わらずに持契約の締結、決済、引渡し、登記

全日富山県本部副本部長／宮﨑 秀人

22 月刊不動産 ｜ 2018.04

ち続けていきたいと強く感じました。

新任 本部長をご紹介します！
北海道本部● 会員サービスを拡充

つを合同委員会とし、苦情の申し立て、認
証上申、求償業務、処分規定の適用まで

当本部特有の問題点であった会員に

北海道本部長横山 鷹史氏（公社）全日本不動産協会北海道本部
北海道札幌市中央区南4条西6丁目11番地2 全日ビル2階
TEL：011-232-0550 FAX：011-232-0552

山形県本部

ワンストップの仕組みを構築しました。

対するサービスの不均衡を是正するた

加えて来期は献血呼びかけや特別支め、
これまで未実施だった複数のエリアに援学校における受講者に夢と勇気を与おいて、ユーストリーム（動画共有サービ

えるための講演開催等、公益事業にも注ス）を活用した同時配信による法定義務力します。公益社団法人の地方組織とし研修会を開催しました。

て定款施行規則を遵守し、理事会一丸とまた、理事会運営の改革にも着手し、傍なって業務支援を含む会員サービスを拡

聴制度や議事録の公開を実現しました。
さ充し、発展的な公益事業の立案と実行にらに消費者保護の強化を目的に、不動産

より、協会のイメージアップ対策にも取り組

相談苦情処理・取引相談・求償・綱紀の４んでいきたいと思っています。

● 行政や各団体と連携

や「安心Ｒ住宅」の推進に力を入れています。特に山形市の場合、調整区域の山 形 県 本 部の会 員 数は、現 在 、約緩和もあり、不動産業界にとって動きや100社であるため、開業セミナーや一般

すい状況です。今後も建設業協会や各消費者等への講習を開催して、120社

団体と協定をし、さまざまな活動を推進

ぐらいまで増強していきたいと思っていしていく所存です。

ます。
山形県本部長加藤 信芝氏（公社）全日本不動産協会山形県本部
山形県山形市松波4丁目1番15号
山形県自治会館 6階
TEL：023-642-6658 FAX：023-642-6680

福島県本部

総本部および山形県、各市町村の連

山形県は全国と同様、人口減少や高携、そしてお客様の厚い信頼をいただ

齢化等を背景に空き家数が増加傾向にけるよう地域に根ざした山形県本部のあり、今後さらに増えていくことが予想さ運営を目指していますので、今後とも皆れています。そこで当本部では、山形県様のご協力、並びにご指導ご鞭撻のほや各市町村と連携を図って、空き家対策

どよろしくお願い申し上げます。

● 地域社会の発展へ向けて業種団体の方々と協力して活動しています。

福島県本部長

鍋田 岩男氏（公社）全日本不動産協会福島県本部
福島県郡山市南1丁目45番地
TEL：024-939-7715 FAX：024-939-9377

福島県では、東日本大震災以後の数

今後は法定研修のみならず、いろい

年間において、被災者の方々が多く移らろな勉強会を通じて、不動産業従事者れた地域の不動産価格が高騰しましたのレベル向上、地域社会の活性化に力が、一昨年からは落ち着き、震災前の価を注ぎたいと思っています。

格に戻りつつあります。近年の空き家問

福島県は県民の皆様の懸命な努力と題における法整備は都市部では有効と全国の皆様からの多大なお力添えで、思われますが、地方ではそれ以上にこ着実に復興への道を進んでいます。心よの先を考えていかなければならない問り皆様に感謝を申し上げるとともに、不動題です。福島県本部はこのような社会問

産業を通し、地域社会の発展のために、題に対し、不動産業を通して行政や異一生懸命がんばります。

2018.04 ｜ 月刊不動産23

新機能満載！
ラビーネットのご紹介

平成30年４月施行「建物状況調査（インスペクション）」の制度概要と改正事項
平成30年4月より、建物状況調査（インスペクション）に関連する宅地建物取引業法の改正が施行されます。
ここでは、制度の概要と具体的な改正事項について数回に分けて解説します。

1.「宅地建物取引業法」平成30年４月施行の内容① 媒介契約書面に、建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項を記載【34条の2第1項】② 建物状況調査の結果の概要、建物の建築・維持保全の状況に関する書類の保存状況を重要事項として説明【35条1項】③ 37条書面に、建物の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者の双方が確認した事項を記載【37条1項】＜改正宅建業法における新たな措置内容と期待される効果＞【 取引フロー】
申込
み

売却／購入申込み①媒介契約締結時

宅建業者が建物状況調査を実施する者のあっせんの可否を示し、媒介依頼者の意向に応じてあっせん①媒介契約締結
依頼者の意向に応じ
建物状況調査実施

契約手続【 新たな措置内容】②重要事項説明時②重要事項説明③売買契約締結
物件の引渡し宅建業者が建物状況調査結果を買主に対して説明③売買契約締結時

基礎、外壁等の現況を売主・買主が相互に確 認し、その内 容を宅建 業 者
から売主・買主に書面で交付【 期待される効果】
・建物状況調査を知らなかった消費者のサービス利用が促進
・建物の質を踏まえた購入判断や交渉が可能に・建物状況調査結果を活用した既存住宅売買瑕疵保険の加入が促進
・建物の瑕疵をめぐった物件
引渡し後のトラブルを防止

出典：「宅地建物取引業法の一部を改正する法律案」概要（国土交通省）
より抜粋・編集◆実際にどんなことをすればいいの？
① 媒介契約締結時：建物状況調査を実施する者のあっせん可否を示し、媒介依頼者（売主・買主）の意向に応じてあっせん。
② 重要事項説明時：宅建業者が建物状況調査の実施の概要、書類の保存の状況等について記載し、説明を行う。
③ 売買契約締結時：建物状況調査の実施の有無および基礎、外壁等の現況を売主・買主が相互に確認し、その内容を宅建業者から売主・買主に書面で交付。

24 月刊不動産 ｜ 2018.04

売却相談

❶

❶

媒介契約

売却活動

媒介契約時に売主様・買主様に
建物状況調査を実施する者のあっせん

❷

購入申込

あっせん

❸

重要事項説明重要事項説明時に買主様に
建物状況調査結果を説明❸

売買契約時に物件の現況について書面を交付
宅建業者

書面交付

宅建業者

売主

買主

説明

引渡し

売買契約

当物件の
建物状況調査の結果はこのようになっています当社は○○○という検査会社を紹介できますよ

宅建業者

❷

買主

売主

確認

買主

出典：ジャパンホームシールド株式会社※１資料より抜粋・編集※１ 全日本不動産協会では、建物状況調査を実施しているジャパンホームシールド株式会社、アットホーム株式会社と提携しています。

２．建物状況調査とは？
建物状況調査とは、既存住宅の基礎、外壁等の部位ごとに生じているひび割れ、雨漏り等の劣化・不具合の有無を目視、計測等により調査するもので、国の登録を受けた既存住宅状況調査技術者講習を修了した建築士が実施するものです。
不動産取引のプロである宅建業者が、専門家による建物状況調査の活用を促すことで、売主・買主が安心して取引ができる市場環境を整備します。

◆建物状況調査の対象となる建物について
建物状況調査の対象となるのは既存の住宅（戸建て・共同住宅等）です。賃貸住宅も対象となります。なお、既存の住宅とは、人の居住の用に供した住宅、または建設工事の完了の日から１年を経過した住宅のいずれかに該当するものをいいます。
店舗や事務所は建物状況調査の対象ではありませんが、上記の既存住宅に当てはまる建物を取引後に店舗や事務所として利用する場合には、対象の建物となります。
店舗併用住宅の場合、住宅部分（店舗部分との共用部分を含む）が基本的な建物状況調査の対象となります。
マンションの場合には、共用部分も調査の対象となるため、あらかじめ管理組合の了承を得る必要があります。

◆建物状況調査の対象の部位・方法について
建物の構造耐力上主要な部分および雨水の浸入を防止する部分が調査対象部位です。
○構造耐力上主要な部分の例
基礎、土台および床組、床、柱および梁、外壁および軒裏、バルコニー、内壁、天井、小屋組○雨水の浸入を防止する部分の例
外壁、内壁、天井、屋根
屋根裏の点検口や床下点検口がない場合や、移動困難な家具によって目視できない箇所がある場合であっても、建物状
況調査は実施できます。ただし、点検口がない、あるいは、移動困難な家具があることにより個別に調査できなかった箇所については、「 調査の結果の概要」および「報告書」に「調査できなかった」と記載されます。
（個人間売買タイプ・検査事業者保証型）の調査ができなかった部分が残る場合、そのままでは既存住宅売買瑕疵保険 ※２
加入ができないので注意が必要です。
※2 既存住宅売買瑕疵保険（個人間売買タイプ・検査事業者保証型）とは、既存建物の個人間売買における売買契約に関する保険で、既存住宅の検査・保証を行う検査事業者が加入し、検査事業者に対して保険金が支払われます。保険金の支払い対象は一定の修補費用、調査費用、仮住居・転居費用等で、保険期間は１年または５年、保険金額は500万円または1,000万円（保険商品によって異なる）です。保険料はおおむね５～10万円程度です。

2018.04 ｜ 月刊不動産25

Activit� Condition

地方本部の動き

香川県本部

REPORT

Kagawa

全日本不動産協会香川県本部創立50周年・不動産保証協会香川県本部創立45周年の記念式典を２月４日

全日本不動産協会香川県本部
50周年記念行事を開催
一般県民の方と式典参加者の皆様

12年に都市計画法、建築基準法ので、熱心に聴講されていました。

一部が改正され、線引き制度が原則

その後、午後４時30分から式典・祝として県の選 択 制となったことを受賀会が開始されました。本部長の式

け、全国で唯一、都市計画区域を拡

当日は、前夜からの雪により香川県

辞に続き、国交省四国地方整備局建大・再 編し、従 来の線引き制 度を廃の南部・西部では数センチの積雪が政部長、香川県知事、高松市長、原止、新たな土地利用コントロール制度

あり、自宅から出られないという会員

嶋理事長、県選出衆参国会議員のを導入いたしました。そして今、人口や、高松市の南部に位置する高松空

皆様よりご祝辞をいただき、続いて、減少や高齢化による行政サービス維

港が閉鎖になり、航空便が利用できな

県知事と理事長による表彰が行われ持のためコンパクトシティへの移行、

くなるというアクシデントに見舞われましました。祝賀会では、鏡開きを30名あ増え続ける空き家・空き地の利活用

たが、県内外から大勢のご来賓の皆

まりの来 賓の皆さまで行い、アトラク

による地域コミュニティ維持の対策や様のご臨席を賜り、盛大に記念行事を

ションには、香川県本部会員で師範

大規模災害への備えなどに対し、自開催できました。

のご 祝 儀 舞 や 愛 媛 県 本 部 長 のギ

治体や他の業界団体などと共に、立記念行事は３部構成で、午後1時

ター演奏、地域で活動するハーモニ

ち向かわなければならないたくさんの30分より記念講演を行いました。講演

カ隊の演奏とコーラスグループの歌が課題に直面しています。

テーマ１は、「 地域から日本を変える！

披露されました。最後に参加者全員

今回の記念式典は、香川県本部

これからの企業のあり方」で、講師にが「瀬戸の花嫁」を合唱し、手作り感

がこれらの課題に対処するため、会

事業創造大学院大学客員教授でフあふれる祝賀会となりました。

員の繁栄とともに社会への貢献に寄（日）に開催いたしました。

リーキャスターの伊 藤 聡 子 先 生を、

昭和42年に創立された全日香川

与していくことを宣言する機会ともな

テーマ２は、「 高齢者と空き家問題」

県本部は、後に創立された不動産保りました。全日本不動産協会香川県

で、講師に（一社）空き家相談士協会

証協会香川県本部とともに、県内不本部を今日まで導いてくださった多く

専務理事の名和泰典先生をお迎え

動産の円滑な取引に努めてまいりまの先輩会員と関係諸団体の皆様にし、ご講演いただきました。参加者は、した。特に香 川 県においては、平 成

改めて感謝申し上げます。

香川県本部長による式辞

伊藤聡子先生による講演

26 月刊不動産 ｜ 2018.04

来賓の皆さまによる鏡開き

盛会に開催された式典・祝賀会

兵庫県本部REPORTHyogo

平 成 3 0 年２月９日
（金）、
日本三大
厄神のひとつである「門戸厄神東光

兵庫県阪神支部の親睦会を開催
が楽しい時 間を過ごすことができました。

寺 」のほど近くにある高 級中華 料 理

参 加 者の談 笑は絶えることなく、

店「 愛 蓮 」にて、阪 神 支 部の親 睦 会

時 間 の 許 す 限り、会 員 間 の 親 睦をを開 催しました。数々のおいしい料

深める有意義な会を開催することが理とお酒を味わい、参加者それぞれできました（参加者26名）。
懇親会の模様

岐阜県本部

TOPIC

Gifu

自治会加入促進に関する協定と空き家バンク
制度実施に関する協定を美濃加茂市と締結

近年、外国人居住者の増加、地域

29年10月５日（木）に全日岐阜県本部

供する空き家バンクを３月１日（木）より

住民の高齢化が進み、自治会加入と美濃加茂市は、自治会加入促進に開設しました。

率が低下しています。

関する協定を締結いたしました。

そこで全日岐阜県本部は、平成30

そこで、美濃加茂市と不動産関係

また、美濃加茂市では、少子高齢

年２月26日（月）、美濃加茂市と連携・団体が協力し、住宅やアパートの売化などで、年々増加する空き家を有協力するため、美濃加茂市空き家バ

買、賃貸に際して入居者に地域組織

効活用し、移住や定住の促進を図る

ンク制度の実施に関する協定を締結への加入を働きかけることとし、平成ため、空き家の売買や賃貸情報を提しました。

美濃加茂市と協定を結ぶ浅野岐阜県本部長（左）空き家バンク制度開設に伴い、協定が結ばれた

ラビーネット「契約書・書式集」のお問い合わせ■ゴールデンウィーク休暇のご案内
５月１日
（火）
と５月２日
（水）
はコールセンターならびに相談センターがゴールデンウィーク休暇となります。
５月７日（月）より通常どおりの開設となります。

■操作に関するコールセンター（PC、エクセル・ワードの操作等）

TEL：０３-５７６１-４４４１ 月・火・木・金 １０時～１６時≪コールセンター開設曜日・時間≫■全日不動産相談センター（不動産取引に関する相談）

TEL：０３-５３３８-０３７０ 月～金 １3時～１６時≪相談日時≫不動産取引に関する電話相談

2018.04 ｜ 月刊不動産27

! 協会からのお知らせ Information

賃貸不動産経営管理士協議会主催シンポジウム
シンポジウムテーマ

豊かな住生活の鍵を握る「次世代の賃貸住宅管理業」（一社）賃貸不動産経営管理士協議会は、設立より10年を迎え、協議会認定資格である「賃貸不動産経営管理士」の累計合格者も５万名を超えました。賃貸不動産経営管理士の社会全体への認知度向上と社会的重要性の周知を行うとともに、賃貸住宅管理の資質向上を図るため、以下のとおりシンポジウムを開催します。
プログラム
【開

会】13:00【第１部 】基調講演（13:10 ～ 14:10）
テーマ：寛容社会 多文化共生のために〈賃貸住宅〉ができること
講演者：島原 万丈 氏（LIFULL HOME’
S総研 所長）【第２部 】パネルディスカッション（14:35 ～ 15:55）
テーマ：豊かな賃貸ライフを実現する「次世代の賃貸住宅管理業」～賃貸不動産経営管理士が担う役割と将来像～
コーディネーター ：上野 典行 氏（プリンシプル住まい総研 所長）
パネリスト：小田 慎三 氏［（株）スマサポ 代表取締役］
杉本 浩司 氏［（株）エスエストラスト 代表取締役］
谷 尚子 氏［（株）ハウスメイトパートナーズ 営業部課長］
西島 昭 氏［（株）市萬 代表取締役］
苗加 充彦 氏［（株）苗加不動産 代表取締役］ ※五十音順【閉会】16:00

日時

平成30年４月２７日（金）［１３:００～１６:００ ※開場12:00］

会場

文京シビックホール大ホール（東京都文京区春日1-16-21）

定

員 １,８００名

対象

賃貸不動産経営管理士、不動産関連業務従事者、一般の方

申込期間

平成30年2月26日（月）～平成30年4月20日
（金）
まで

申込方法

日経アドネット（Web）より http://esf.nikkei.co.jp/e/20180427/

お問合せ
賃貸不動産経営管理士協議会
シンポジウム事務局

TEL：03-3545-9832（電話受付：平日10:00 ～ 18:00）※応募多数の場合は、抽選となりますのでご了承ください。※後日、登録したメールアドレスに参加券が届きます。当日は参加券を印刷し、ご持参ください。
（一社）賃貸不動産経営管理士協議会は（公社）全日本不動産協会、（公財）日本賃貸住宅管理協会、（公社）全国宅地建物取引業協会連合会の３団体で構成されています。

28 月刊不動産 ｜ 2018.04

Initiate Member List

新入会員名簿 ［平成 30年 2月］
都道府県 市区町村
北海道

商号名称

都道府県 市区町村

都道府県 市区町村

商号名称

商号名称

京都市

有限会社 ディー・エス・コンサルタンツ

千代田区 株式会社 Ｔ・Ｓ・
Ｉエステート京都市

リヴレン伊勢屋

新宿区

株式会社

東亞地所

京都市

レパーム建設株式会社 やよい不動産

港区

ドミシラドレ・インターナショナル 株式会社

京都市

株式会社 ワショウエステート

仙台市

株式会社 Ｖｉｎｔａｇｅ ｓｔ
ｙ
ｌ
ｅ

杉並区

株式会社 トモノ

名取市

潜匠建設

港区

株式会社

仙台市

株式会社 ＴＮＯ

目黒区
新宿区

札幌市

アサヒ不動産株式会社

札幌市

ＯＷＮ 株式会社

札幌市

株式会社 ＪＯＩＮＴ

岩手県

盛岡市

宮城県

東京都

株式会社

T・B・S企画

株式会社

京都府

株式会社

吹田市

株式会社 アセットシェルフ

豊中市

インターバリュー株式会社 ナズハウスエージェント

大阪市

株式会社

株式会社 ハウジングコンシェル

大阪市

エクシード

大阪府

TrustedAdvisors

合同会社

ＷＩＮ

仙台市

光総業

塩竈市

マイハウス 株式会社

秋田県

秋田市

新屋建物

福島県

郡山市

開東産業

株式会社

江戸川区 フィガロジャパン 株式会社

郡山市

株式会社

大地物産

中央区

株式会社 フィロソファーズストーン

佐野市

株式会社 ＹＯＫＯＴＡウインズ

墨田区

株式会社 フォワードジャパン

大阪市

株式会社 小原不動産コンサルティングオフィス

栃木県

株式会社

豊島区

北区

群馬県

伊勢崎市 株式会社

埼玉県

さいたま市 株式会社 オフィスヒラヤマ

千葉県

千代田区 株式会社

サン不動産ネクスト

株式会社 ヒューマンリンク

門真市

株式会社 エス土地建物

大阪市

Ｎ’ｓ ＨＯＭＥ不動産

堺市

エピックホームズ 株式会社

大阪市

株式会社

縁和

渋谷区

藤田地所

株式会社

堺市

株式会社

風の森興産

中野区

ブライトパートナーズ 株式会社

大阪市

恭永商事

株式会社

大阪市

敬天産業

株式会社

株式会社 ＣＳＪ

上尾市

株式会社 グッドワンサービス

千代田区 村上管財

入間市

株式会社 ショージエンジニアリング

杉並区

株式会社 メイビーランド

大阪市

さいたま市 株式会社 デベロップサポート

目黒区

株式会社 目黒川不動産

東大阪市 ダイヨシ

さいたま市 株式会社 ドリームハウス

新宿区

株式会社

大阪市

株式会社

港区

大和エステート 株式会社

大阪市

トータルライフ 株式会社

中央区

株式会社 ラビットコーポレーション

大阪市

株式会社 ハウスマイスター

大阪市

株式会社 ひなたリアルティ

越谷市

ベル・ブライト不動産管理 株式会社

浦安市

きららエステート 株式会社

株式会社

山手地所

神奈川県 横須賀市 イーストホーム 株式会社

いすみ市 くら商事

Ｗトラスト不動産管理

横浜市

株式会社 Ｓ＆Ｍ

大阪市

株式会社 Ｆｕ
ｊ
ｉ
トラスト

横浜市

株式会社 オフィス横浜

大阪市

ベストエネルギー株式会社 ＢＲホームズ

厚木市

株式会社

大阪市

株式会社 マッチアップＤＡ

千葉市

株式会社 フェイバリーホーム

横浜市

Ｇ・Ａホールディングス 株式会社

堺市

株式会社

千葉市

ホタカ 株式会社

横浜市

清水不動産

大阪市

株式会社 Ｌ
ＩＶＥＬ
Ｉ
ＦＥ

市川市

ユニバーテックス不動産投資 株式会社

横浜市

株式会社

川崎市

トレードアップ 株式会社

流山市

県創

株式会社

鎌ケ谷市 しおけん住販
市川市

東京都

林順孝建築設計事務所

江戸川区 株式会社 アーキスト
葛飾区

株式会社

家屋

渋谷区

株式会社

一期一会

中央区

株式会社 イロファースト新宿区

株式会社 ｉ
ｎｆ
ｉ
ｎ
ｉ
ｔｅ ｖａ
ｌ
ｕｅ

新潟県

サシナ
株式会社
竹之内企画
兵庫県

合同会社

理想土地建物

堺市

株式会社

姫路市

株式会社 ケイズネット

ルートワン

川崎市

株式会社 ワンシダーハウス

神戸市

株式会社

新潟市

オフィース ビート芦屋市

株式会社 シティバッハ

神戸市

株式会社 スムスム

新潟市

株式会社

富山県

富山市

カーサコンセプト 株式会社

サポート新潟康洋不動産

加古川市 合同会社 ティエラ

豊島区

株式会社 ＳＪ

石川県

野々市市 ステージ 株式会社

西宮市

株式会社 トーエンビルド

中央区

ＥＤＯワークス 株式会社

山梨県

甲府市

株式会社

宝塚市

ニノ・リアルティ 株式会社

静岡県

磐田市

磐田中央不動産

岡山市

株式会社

伊東市

株式会社

岡山市

株式会社 リガーレ

沼津市

メイト 株式会社

広島市

株式会社 Ｍ・Ｆ・Ｄコーポレーション

知立市

株式会社 Ｅ・センス

千代田区 株式会社 ＮＧＵ
渋谷区

株式会社 カインドリンク

文京区

株式会社

新宿区

株式会社 ＧＩＶＥＴＨＲＥＥ

毅紳
愛知県

山一ハウスプランニング
株式会社

港区

クラリスハウス 合同会社

安城市

エステート結中央区

株式会社 グローブバリュード

小牧市

株式会社 エネテク

渋谷区

合同会社 ＱＷＡＮ

岡崎市

有限会社

荒川区

恒業通商

瀬戸市

株式会社 ＫＩＹＡ

渋谷区

株式会社 ゴールドライフ

株式会社

岡崎ハイム

ザックコンストラクションズ

名古屋市 株式会社 ｇｒｏｗ
知多郡

株式会社

新宿区

株式会社 Ｓｕｎｓｈｉｎｅ

江戸川区 ＪＲＫ 株式会社
ＪＣＫホーム 株式会社

一宮市

豊島区

株式会社 Ｓｈ
ｉ
ｎｅｃｏ
ｒｐｏ
ｒ
ａｔ
ｉ
ｏｎ

長久手市 有限会社

正進技建

豊島区

縦横実業

名古屋市 株式会社

大和コンサルティング

株式会社

千代田区 新・紀尾井町管財

株式会社

株式会社

株式会社 ＯＫＪ

広島市

Ｊワークス 株式会社
株式会社

株式会社

不動産の杉山徳島県

徳島市

コウセイリアルエステート 株式会社

愛媛県

松山市

株式会社

西条市

株式会社 グランツ

高岡郡

株式会社

吉村開発工業

高岡郡

有限会社

市川工建

田川郡

株式会社

OMOTO

糟屋郡

カキウチ不動産

福岡市

株式会社

佐賀市

株式会社 ＩＳ

高知県
福岡県

名古屋市 株式会社 コネクトホーム

府中市

広島市

宇部市

株式会社 Ｋ’ｓ ｈｏｕｓｅ

名古屋市 株式会社 ゴールドマップ

美誠コーポレーション

山陽小野田市 せいえい

山口県

名古屋市 グランドデザイン 株式会社

サミット

中央区

広島県

名古屋市 株式会社 うえやま建設

世田谷区 株式会社 クアトロ・ラガッツィ

千代田区 株式会社

岡山県

fun

サンエイライブ
佐賀県

あもり

多摩川九州

武雄市

松田建設

名古屋市 株式会社 トラストマネジメント

熊本県

八代市

株式会社 アップリンク

株式会社

豊島区

スイッチボード 株式会社

名古屋市 プロパティパートナーズ 株式会社

大分県

中津市

株式会社

渋谷区

株式会社 スカイクリエイト

安城市

沖縄県

那覇市

沖志ホーム 合同会社

中央区

株式会社 ステラマネジメント

名古屋市 万大

那覇市

株式会社 ゴリラワールド

小平市

西武ホーム

岡崎市

株式会社 やまじん測量設計

南城市

株式会社 トラストプラン・シュン

港区

セリングビジョン 株式会社

京都市

株式会社 ツイン不動産販売

中頭郡

株式会社

渋谷区

TKホールディングス 株式会社

宇治市

株式会社 つなぐ那覇市

琉球ベストウェイ 株式会社

京都府

有限会社

宝仙コーポレーション

株式会社

西日本建設

財産ネットワークス沖縄

2018.04 ｜ 月刊不動産29

国土交通省など、不動産に関連する業界全般のニュースをご紹介します。

NEWS FILE
賃貸仲介でじわり拡大
法人売買は広がり欠く
IT活用による重説社会実験検討会

不動産情報
ニュースファイル

ただし、重要事項説明書の事前送付については212
件中４件（1.9%）が「送付なし」と回答。更に宅地建物取引士証の提示自体は100%が「受けた」
ものの、取引士証と相手の取引士を同一人物として「確認できた」とす

国土交通省は３月５日、「 ITを活用した重要事項説明る回答が97.6%にとどまるなど、少数ながら重要な点でに係る社会実験に関する検証検討会」（座長・中川雅之の手続き不備が見られた。特に重要事項説明書の事前

日本大学教授）を開いた。2017年10月から本格運用が送付については、「 必ず実施しなければならないもの。
き開始された賃貸取引におけるIT重説の実施状況と共

ちんと実態の把握を」（ 加藤勉委員・全日本不動産協に、同年８月から１年間の予定で行われている法人間売会）など、厳しい意見が相次いだ。

買取引の途中経過についても報告された。
賃貸取引のIT重説は、2017年３月の同検討会による● 法人は「ぜひ参加を」取りまとめを踏まえ、８月の「宅地建物取引業法の解釈・続いて、現在社会実験が実施されている法人間売運用の考え方」改正により、10月１日から運用が開始され買取引についてのIT重説の報告が行われた。同社会た。今回の検討会では、運用開始から2018年１月末まで

実験の登録業者数は312社。
これらの業者による実施の状況を報告。
まずIT重説実施に伴う苦情・紛争につ件数は、現在までのところ、わずか１件にとどまっている。

いては、国交省や都道府県、全国の各団体への調査でこの１件のサンプルケースは、神奈川県に本店を置く事確認できる範囲でゼロ件だった。
また全国11カ所に設置業者が長野県で所有する土地について、その隣接するされた「IT重説相談窓口」に宅建業者などから寄せら土地で建設業を営む企業が資材置き場として購入する

れた相談件数の合計は206件で、「 運用開始から時間際にIT重説を実施したもの。説明の相手方に対するア

が経つにつれて件数が少なくなっている」（ 同省）。

ンケートでは、今回のIT重説がトラブルなどは発生せず一方でIT重説の実施件数については、同期間の累計が2,300件となっており、月当たりの数字を見ると毎月滞りなく完了したことや、好意的な印象を抱いたことなどを示す回答が寄せられている。

増加が続いている。ただし、IT重説の実施自体についしかしながら、実施件数の数や内容自体については、ては業者側に報告義務はないため、今回の件数データ

委員から疑問視する声も上がっていた。ECネットワーク

は同省がIT重説用のシステムサービスを提供している

理事の沢田登志子委員は「法人間売買取引の場合、主な事業者へヒアリングした結果であり、全国的な実数

個人相手のケースと異なり、説明の相手方の課題解決とは異なっている。

にあたってIT重説はあまりニーズがないのかもしれない

そのほか、IT重説実施後に説明の相手方と宅建業という気がしている」と語る。

者の双方に対して実施したアンケート調査の結果につ同省不動産業課の中田裕人課長は「賃貸分野についても発表。説明の相手方の年齢は21～30歳までが約

いては現在、評価や実施が広がりつつある。法人間売

５割と最も多く、全体的に若い世代の利用者が多かった

買についても懸命に広げている最中なので、消費者のことや、音声と映像については９割以上の人について支

安全や業者の効率化などを目指して、ぜひ業者への呼障なく運用がなされたことなどが示された。

び掛けなどに協力してもらい、多くの企業に参加して欲

30 月刊不動産 ｜ 2018.04

しい」と方針を述べた。

防火地域において高い延焼防止性能が求められる建（『住宅新報』2018年３月13日号より抜粋・編集）

築物にも、内部の壁・柱などに更なる木材利用が可能となるよう基準の見直しを行った。
「安全性の確保」では、①建築物を常時適法に維持建築基準法改正案を閣議決定

耐火木造を16メートル超・4階以上に大規模倉庫は維持保全計画を義務化するための維持保全計画の作成等が求められる建築物の範囲を拡大。大規模倉庫などを対象として想定したもので、建築物の適切な維持保全で安全性を確保

政府は３月６日、「 建築基準法の一部を改正する法律

し、前述の大規模火災などを抑止する効果が期待され案」
を閣議決定した。同改正案の柱は木造建築物整備る。
また②防火地域・準防火地域において、延焼防止の推進、建築物や市街地の安全性確保、既存建築ス

性能の高い建築物の建ぺい率制限を10％緩和した。

トックの活用などで、主に現行の規制を見直した内容と「ストック活用」分野は、①延べ面積200㎡未満で階なっている。

数３以下の戸建て住宅などを福祉施設などへと用途変

今回の法改正の背景には、老朽化した木造建築物

更する際に、在館者が避難できる措置を講じることを前の建て替えを促進する意図のほか、2016年12月の糸魚提に、耐火建築物とすることを不要とし、②用途変更に川市大規模火災や2017年２月の埼玉県三芳町倉庫火伴って建築確認が必要となる建物の規模を見直し、不災など近年の大規模火災を受け、建築物の安全性確

要の規模上限を100㎡から200㎡へと引き上げた。更に、保を図る狙いがある。
また空き家が増加傾向にある中③既存不適格建築物を用途変更する場合、段階的・で、用途変更をはじめ既存ストック活用と安全性確保の計画的に現行基準に適合させていく仕組みを導入。そ両立を目指す内容も盛り込まれた。

して④既存建築物を一時的に特定の用途とする場合「木造建築の推進」
については、①耐火構造等としなの制限も緩和した。

ければならない木 造 建 築 物の対 象を現 行の「 高さ1 3

そのほか、老人ホームなどの容積率制限を緩和し、メートル超または軒高９メートル超」から「高さ16メートル

共用廊下や階段を共同住宅と同様に容積率の算定基

超または階数４以上」へ緩和。
また①の規制を受ける場

礎となる床面積から除外するなどの改正案も盛り込まれ合にも、②木材の「あらわし」等耐火構造以外の構造をている。

可能とするよう基準を見直した。そして③防火地域・準（『住宅新報』2018年３月13日号より抜粋・編集）

STAFF LIST
● 広報委員会

横山鷹史、中野楠雄、宮嶋義伸、
後藤博幸、出口賢道、日比照康、丹波恭子

● 発行人

原嶋和利

● 編集

公益社団法人 全日本不動産協会
公益社団法人 不動産保証協会
広報委員会

● 制作

株式会社住宅新報● 印刷・製本

亜細亜印刷株式会社● 発行所

公益社団法人 全日本不動産協会〒 102-0094 東京都千代田区紀尾井町 3-30（全日会館）
TEL:03-3263-7030（代） FAX:03-3239-2198
公益社団法人 不動産保証協会〒 102-0094 東京都千代田区紀尾井町 3-30（全日会館）
TEL:03-3263-7055（代） FAX:03-3239-2159
URL http://www.zennichi.or.jp/

月刊不動産

2018年4月号

平成30年4月15日発行
定価500円（本体価格463円）
会員の方は、会費に購読料が含まれています。

※本誌掲載記事の無断転載を禁じます。

甲府市

絶 品グ ルメ ＶＳ ご 当 地グ ルメ
nable

Reaso

あわびの煮貝甲府鳥もつ煮MONTHLY
REAL ESTATE

ble

Valua

April

2018

4

VS

発行人

初代の味を守り続ける

株式会社かいや

とんかつ力

原嶋 和利

伝統から定番まで、郷土の味

りき

少量のタレを使い、強火で短時間に照り煮するのが甲府鳥もつ煮の特徴。甘辛い味が好きな甲州人の味覚に合わせ、旨味がぎゅっと詰め込まれています。
レバーやキンカンなどの食感の違いも楽しめます。単品で600円、
鳥もつ定食が950円（いずれも税込）。

［住所］山梨県甲府市下曽根町3330－１［電話］055-266-5181［営業時間］8:30～17：00 ［定休日］
日曜日、祝日、（土曜日）［通販サイト］http://www.solsnt.ne.jp/store/kaiya/［住所］甲府市丸の内２-１-１ 開柳堂土屋ビルB１F［電話］055-228-0565［営業時間］11:30～14:00、17:00～20:00
［定休日］
月・火曜日

至市ヶ谷

●

公益社団法人 全日本不動産協会〒102-0094 東京都千代田区紀尾井町 3-30（全日会館）
TEL ：03-3263-7030（代） FAX ：03-3239-2198

JA 共済ビル

半
蔵
門
駅
通
り

●砂防会館

青山通り
永田町駅

定価

至国会議事堂500 円（本体463円）

赤坂見附駅

●

至三宅坂

都バス：
（橋 63 系統）バス停 「平河町 2 丁目」（新橋～市ヶ谷～小滝橋車庫間）●●東京ガーデンテラス●都道府県会館
紀尾井町

至青山

中央線・総武線：「四ッ谷駅」から徒歩 15 分

●ホテル ルポール麹町●都市センター
ホテル

アクセス

南北線：
「永田町駅」9 番出口から徒歩 4 分

平一中央通り●全国都市会館

公益社団法人 不動産保証協会〒102-0094 東京都千代田区紀尾井町 3-30（全日会館）
TEL ：03-3263-7055（代） FAX ：03-3239-2159

丸ノ内線・銀座線：「赤坂見附駅」D 出口（紀尾井町口）から徒歩 7 分

東京FM 通り●厚生会館

全日東京会舘

所 在 地

文藝春秋

全日会館

●

プリンス通り公益社団法人 全日本不動産協会
公益社団法人 不 動 産 保 証 協 会

有楽町線・半蔵門線：「永田町駅」4 番・5 番出口から徒歩 5 分

半蔵門駅

麹町駅

発 行 所

有楽町線：
「麹町駅」1 番出口から徒歩 3 分

至皇居

新宿通り

2018 April

2018年4月15日発行 発行所 公益社団法人 全日本不動産協会〒102 - 0094 東京都千代田区紀尾井町 3 - 30 全日会館 TEL：03 - 3263 - 7030（代）

江戸時代より駿河の国でとれたあわびを加工し、馬で甲府に運ぶ間に適度な味が染み込んだことで生まれた名物。写 真は近 海あわび 煮貝100g木 箱 入で6,500円（税別）。千葉勝浦でとれた活あわびのみを使用し、肝付きなので磯の風味も楽しめます。お取り寄せでどうぞ。