アクティビア・プロパティーズ投資法⼈（証券コード︓3279/API）

2022年5⽉期（第21期）決算説明資料 2022年7⽉

本⽇は、アクティビア・プロパティーズ投資法⼈2022年5⽉期、第21期の決算説明動画をご視聴いただ
き、誠にありがとうございます。
アクティビア・プロパティーズ投資法⼈執⾏役員及び東急不動産リート・マネジメント、アクティビア運⽤本部
⻑の柏⽊でございます。
ではこれより、2022年5⽉期の決算についてご説明させていただきます。
3ページへお進みください。

11. エグゼクティブサマリー

エグゼクティブサマリー

3

運⽤の状況
 経済再開の動きはあるも、全体の需給改善には時間を要する
 広域渋⾕圏のオフィス稼働率は好調、ホテルでは回復の兆しもみられる

投資主価値向上施策
 収益回復に向け、⼊替戦略に基づく売却を実施
 プロアクティブな投資主還元施策として⾃⼰投資⼝取得/消却を実施

今後の⽅針
 苦戦エリアのオフィスは稼働を優先し、商業は「⽴地の優位性」の活⽤を強化
 物件取得による収⽀改善と資産⼊替によるポートフォリオ・クオリティの向上を継続 圧縮記帳による内部留保を活⽤し安定的なDPUマネジメントを実現

まず、今回の決算説明においてお伝えしたいポイントを本スライドにてご説明します。
運⽤状況ですが、経済再開の動きが本格化しつつあるものの、オフィス、商業施設とも全体の需給改善にはまだ時間を要すると考えております。ただ、広域渋⾕圏のオフィスや⼀部のホテルなどでは回復基調がみられています。
次にこの環境下で、投資主価値向上のために⾏った施策についてですが、⼊替戦略に基づく物件売却により売却益と資⾦を確保し、さらに投資⼝価格の動向をふまえて⾃⼰投資⼝の取得・消却を実施しました。その結果分配⾦、NAVの向上を図ることができました
そして、今後の⽅針ですが1つ⽬としてオフィスでは特に課題物件において稼働の向上を優先、商業では店舗のあり⽅に変化が起きている中で⽴地の優位性を活⽤して収益につなげていきます。2つ⽬の物件
⼊替ですが、次のステップは新規物件の確実な取得による収益改善の実⾏です。3つ⽬は上場10年を迎え売却益の圧縮記帳による課税の繰り延べが活⽤可能なことから効率的に内部留保を拡充してまいります。これらの施策を⾏うことで安定した収益基盤の構築を図っていく⽅針です。
次ページをご覧ください。

32. 決算・業績予想

2022年5⽉期（第21期）の運⽤実績と今後の運⽤⽅針
2022年5⽉期（第21期）運⽤実績

11
今後の運⽤⽅針

2022年11⽉期(第22期)予想分配⾦︓

決算/
業績予想

2022年5⽉期(第21期)実績分配⾦︓9,510円/⼝（対予想＋185円）• A-FLAG北⼼斎橋、ルオーゴ汐留の売却決定による次期以降の分配原資の確保と内部留保の積上⼊替戦略等• ⾃⼰投資⼝取得/消却による1⼝当たり利益の増加

オフィス

商業

財務/
ESG

• 物件別のリーシング戦略に基づき、予想稼働率を上回って着地• 広域渋⾕圏、⼤阪は市況回復を確実に捉え稼働安定9,300円/⼝（対予想＋90円）
2023年 5⽉期(第23期)予想分配⾦︓9,350円/⼝• 売却資⾦を活⽤した物件取得によりNOIの安定的向上• ⼊替継続によりポートフォリオ収益性・安定性改善• スポンサーサポートは不変かつ外部取引も継続• 汐留、品川等弱含みのエリアのリーシングは⻑期化も、稼働向上優先を継続• 広域渋⾕圏等は回復基調に沿って内部成⻑を⽬指す• 都市型商業は回復傾向も、経済再開から本格回復までのタイムラグにより⼀部施設ではリーシングに苦戦• 都市型商業は⽴地優位性を活⽤したテナントニーズ変化への対応にチャレンジし、安定性を確保しつつ収益成⻑を⽬指す• 神⼾ホテルの歩合賃料が発⽣、郊外型商業では安定的にテナント⼊替を実現• 郊外型商業、ホテルは安定性を基軸にしつつ⼀部内部成⻑も⽬指す• 着実なリファイナンスにより、堅実な財務運営を継続• 環境管理システムのISO認証取得、再⽣可能エネルギーのKPI設定により、ESGの取組みを強化• サステナブルファイナンスも活⽤した堅実な財務運営の継続• 内部留保の積み上げによる将来の安定性確保

11

3. 内部成⻑

個別物件のリーシング状況（広域渋⾕圏）

15 広域渋⾕圏は相対的に需要の回復が⾒られ、API保有物件のリーシングも進捗 今後もAPIの重点投資エリアである広域渋⾕圏での内部成⻑を継続的に追求
3．広域渋⾕圏のリーシング実績

1．広域渋⾕圏のAPI保有物件リーシング状況

TO-18 恵⽐寿プライムスクエア

契約稼働率

90%

+8%pt

98

• リーシング進捗により稼働率が上昇。⼊替時の賃料増額も実現
稼働率（オフィス）%

営業⾯積1,281坪

▲1,015坪

TO-2

93%

99%

出所︓三⻤商事株式会社

10%
東京ビジネス地区(都⼼5区)
港区
渋⾕区

TO-1

増額率

+1.0％

リーシング事例

第20期末

第21期末

100%

100%

A-PLACE恵⽐寿南

東急不動産
恵⽐寿ビル

内部増床

拡張
移転
244坪

退去
135坪

東急不動産恵⽐寿ビル• リーシング進捗により稼働率が上昇• セットアップオフィスは早期の収益化を実現

5%

稼働率

マーケットに先⾏して空室率が低下

セットアップオフィスのリーシング事例

第20期末

82%
0%
2020/5

⼊替⾯積120坪A-PLACE恵⽐寿南

稼働率

第21期末

2．渋⾕エリアの空室率の推移

第21期末• APIポートフォリオ内での拡張移転を実現し、退去区画は内部増床を実現

266坪
第20期末

リーシング事例

第20期末

82%(引渡稼働率)2020/112021/52021/11

第21期末

96%

⼊居⾯積

リーシング期間

58坪

1ヶ⽉(契約稼働率）2022/5

次は回復がすすむ広域渋⾕圏です。
左上1.は、アクティビアが広域渋⾕圏に保有するオフィスの6か⽉間のリーシングの進捗状況です。
2021年11⽉末から営業⾯積が約1,000坪減少した結果、2022年5⽉期末の契約稼働率は98%まで約8pt上昇しました。
左下2.の渋⾕エリアの空室率をみても、他のエリアに先駆けて空室率が低下しています。
右側3.は個別物件の実績です。
まず、恵⽐寿プライムスクエアでは、⼀時80%台まで稼働が落ち込みましたが、2022年5⽉期末には99%まで回復し、⼀部区画では増額⼊替も実現しました。
A-PLACE恵⽐寿南でも、拡張移転意向のあった既存テナントを東急不動産恵⽐寿ビルに誘致し、当該区画は既存テナントの内部増床によりダウンタイムなく埋めることに成功しました。
東急不動産恵⽐寿ビルでは、セットアップオフィスを導⼊した区画において早期のリースアップを実現し、このエリアでのニーズを確認することができました。
次ページをご覧ください。

153. 内部成⻑

ホテルの状況

22

 経済活動回復の動きを受け、⼀部ホテルでは売上の回復により歩合賃料が発⽣
 ホテル2テナントの契約は⻑期定借を締結済みであり、ダウンサイドリスクは限定的
2. ホテルの客室稼働率/RevPAR

1. 神⼾旧居留地25番館での歩合賃料復活
UR-7

神⼾旧居留地25番館

RevPAR(コロナ前同⽉⽐)（注）

客室稼働率(注) 婚礼需要の復活により、2021年度は歩合発⽣基準売上⾼を上回る実績
 2022年度も保守的に

2022.5(第21期)
平均45%2022.5(第21期)
平均45%

60%
52%
52%
44%
44%
40%
38%
36%34%
32%
30%

24%

53%56%
51%53%
45%
44%
41%
34%
28%27%
22%17%

歩合賃料の発⽣を⾒込む
6⽉ 7⽉ 8⽉ 9⽉ 10⽉ 11⽉ 12⽉ 1⽉ 2⽉ 3⽉ 4⽉ 5⽉

6⽉ 7⽉ 8⽉ 9⽉ 10⽉ 11⽉ 12⽉ 1⽉ 2⽉ 3⽉ 4⽉ 5⽉
2021.11(第20期)

2022.5(第21期)

2021.11(第20期)

2022.5(第21期)

注 2021/6~2021/12は2018年⽐、2022/1~2022/5は2019年⽐

3. ホテルの契約状況

神⼾旧居留地25番館の歩合賃料実績と予算

UR-7

2021年度程度の歩合発⽣を想定

歩合発⽣なし2018年度

2019年度

2020年度

2021年度

2022年度⻑期
契約済神⼾旧居留地25番館• 2051年2⽉までの定期賃貸借契約を締結済み• 歩合条件は従前同様で、アップサイドを確保

UR-8

AｰFLAG札幌• 2027年3⽉までの定期賃貸借契約を締結済み• 2021年11⽉より歩合発⽣基準売上⾼を引き上げ、固定賃料を増額• 歩合発⽣時のアップサイドを確保しつつ、安定収⼊の確保を実現（予）

まず、神⼾旧居留地25番館において2019年度以来2年ぶりにホテルの歩合賃料が発⽣しました。堅調な婚礼需要と宴会需要により来年度も歩合が発⽣する⾒込みとなっており、今後、さらなる宿泊需要の増加により歩合賃料の上振れも期待できると考えています。
右上2.の客室稼働率とRev PARの推移をみて頂くとコロナ前の⽔準には達しておりませんが、回復傾向はみられています。
次ページをご覧ください。

225. 財務・ESG

ESGの取り組み 〜 ISO認証取得と再⽣エネルギーKPI策定 〜27

 環境管理システム（EMS）について、ISO14001を取得
 再⽣エネルギー関連のKPIを新たに設定し、サステナビリティに対する取り組みを進化
1. ISO14001取得

APIの環境管理システム（EMS）＜認証の概要＞適⽤規格︓ISO14001:2015, JIS Q 14001:2015
認証範囲︓不動産投資運⽤業及び保有物件の管理業務
認証機関︓株式会社EQA国際認証センター
登録番号︓EA220076

2. 再⽣エネルギー関連の環境KPI設定

E

マテリアリティ

取り組み⽅針

環境負荷の軽減

気候変動への対応

関連するSDGs

・エネルギー使⽤量:

7.3 世界全体のエネルギー効率の改善率を倍増させる
12.5 予防、削減、リサイクル、および再利⽤（リユース）により廃棄物の排出量を⼤幅に削減
する
12.8 あらゆる場所の⼈々が持続可能な開発および⾃然と調和したライフスタイルに関する情報と意識をもつようにする

中⻑期的に年平均1％のエネルギー消費原単位の削減を⽬標とする
・エネルギー起源CO２排出量:
2025年度末までに2015年度⽐で電⼒由来のCO２排出量100%削減を⽬標とする。
・節⽔:
中⻑期的に年平均0.5％の⽔使⽤原単位の削減を⽬標とする・廃棄物:
中⻑期的に⾒て年平均0.5％の廃棄物原単位の削減を⽬標とする

KPI

再⽣可能エネルギーの調達新規設定• 2025年度末までに全保有物件で再⽣可能エネルギー電⼒導⼊(注)• 2025年度末までに2015年度⽐で電⼒由来のCO２排出量を100%削減(注)ポートフォリオのグリーン化
・グリーンビル認証取得割合︓2030年までに70％以上
・グリーンリース契約︓新規契約においてグリーンリース締結 100%
サステナブルファイナンス
・投資法⼈債新規発⾏時のグリーンボンド⽐率 100% ※ 現在のフレームワークによる発⾏を前提とする
・将来的にサステナブルファイナンスの多様化を検討(注)2022年7⽉時点で再⽣可能エネルギー電⼒未導⼊の物件のうち、共有・区分物件・底地を除く

2022年4⽉には環境マネジメントシステムの国際的標準規格である「ISO14001」の認証を取得しました。
これは「サステナビリティ⽅針」に基づき、持続可能な社会の形成に向け、環境負荷の軽減を含むマテリアリティについて積極的な取り組みを⾏っており、その⼀環としての、管理推進体制の構築に努めてきた結果であると考えており、認証取得を契機とし引き続き体制の整備強化を図っていまいります。
また、再⽣可能エネルギー調達についてKPIを新規設定しました。
詳細の説明は次ページをご覧ください。

27

5. 財務・ESG

ESGの取り組み 〜 S (Social) 〜

30

S（社会）
関連するSDGsターゲット（〜2030年）

APIのマテリアリティ（重要課題）
・ ⼈材開発と育成
・ 地域への貢献
・ テナントの健康と快適性
・ サプライヤーとのエンゲージメント

11.3 包摂的かつ持続可能な都市化を促進し、すべての国々の参加型、包摂的かつ持続可能な⼈間居住計画・管理の能⼒を強化する
12.8 あらゆる場所の⼈々が持続可能な開発および⾃然と調和したライフスタイルに関する情報と意識をもつようにする

1. テナント

３. 個別物件における取り組み

テナントCS調査の実施
 継続したオフィステナントへの満⾜度調査実施に加え、商業テナントの実施物件数を⼤幅に拡⼤
 調査の結果を、継続的なテナント満⾜度の向上施策へ活⽤

テナント従業員向け優待サービス（オフィス物件）
 テナント従業員向け優待サービス「Workerʼs Garden」を24物件に拡⼤
 スポンサーグループの商業施設や宿泊施設での割引など幅広い特典・サービスを提供
 ⼊居することで従業員の福利厚⽣の充実が図れ、テナント企業がAPI物件を選好する機会へ

産学連携イベントの実施 （東急プラザ表参道原宿）

2. 投資家個⼈向けオンライン決算説明会の実施
 複数のプラットフォームを活⽤したオンライン説明会を実施
 コロナ過でも継続的な投資家リレーションを実施
2022年3⽉23⽇

⽇経J-リート・インフラファンドフォーラムWEBセミナー
⽇本経済新聞社ならびにプロネクサスによるJリートとインフラファンドのさらなる普及を⽬的とした通年企画。WEB配信にてセミナーを開催

2022年4⽉11⽇

⽇本証券新聞デジタル版 『Jリート オンラインセミナー』
⽇本唯⼀の「証券・⾦融の総合専⾨全国紙」である⽇本証券新聞デジタル版およびYoutubeにて2021年11⽉期決算説明セミナーを配信 「東京デザイン学園」と協同し、卒業⽣、在校⽣の作品を物件内に展⽰ コロナ禍による展⽰会の機会を失っていた学⽣に場を提供するとともに、施設の活性化にも寄与

テナント満⾜度調査を継続的に実施し、調査結果を運⽤に反映することで物件競争⼒の向上につなげています。
また、右上3.では、個別物件での取り組みを紹介しています。オフィスではテナント従業員の福利厚⽣充実のため優待サービスを提供しています。東急プラザ表参道原宿では産学連携イベントを実施し、コロナ禍で発表の機会を失っていた学⽣のために展⽰会を開催するとともに物件の活性化にも寄与しました。
次ページをご覧ください。

30

5. 財務・ESG

ESGの取り組み 〜 Governance 〜

31

G（ガバナンス）
関連するSDGsターゲット

APIのマテリアリティ（重要課題）

12.8 2030年までに、あらゆる場所の⼈々が持続可能な開発および⾃然と調和したライフスタイルに関する情報と意識をもつようにする

・ 持続可能な社会の実現に向けて、多⾯的な社会的要請に対応する
経営体制

16.7 あらゆるレベルにおいて、対応的、包摂的、参加型、および代表的な意思決定を確保する

1. サスティナビリティ体制の強化と取組内容の⾼度化
 2021年4⽉にサステナビリティ推進部を創設

3. 適切な意思決定プロセスの構築 利益相反対策等の投資主の利益保護を⽬的として、利害関係者からの資産取得等に際しては外部専⾨家を含むコンプライアンス委員会における承認が必要

2. 業績に連動した運⽤報酬体系
 J-REIT初のDPUに連動した運⽤報酬体系を採⽤ 2020年5⽉期には運⽤報酬Ⅱの⽐率を⾼め、インセンティブを強化
運⽤報酬Ⅰ（総資産額基準）

運⽤報酬Ⅱ（DPU及びNOI基準）

前期末総資産額
×0.25%（上限0.3%）

DPU（1⼝当たり分配⾦）
×NOI
×0.00021%(上限0.00021％)(注) 運⽤報酬Ⅰと運⽤報酬Ⅱの合計⾦額の上限は当期末総資産額×0.5％

次はG、ガバナンスです。
運⽤会社におけるサステナビリティ推進部を中⼼に、取り組み内容の強化及び⾼度化に継続して取り組んでいます。
次ページをご覧ください。

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