J-REIT市場の最近の動向について

⻑期⾦利上昇を受けて東証REIT指数は下落、ファンダメンタルズは良好
2019年11月15日

⻑期⾦利の上昇を受け、東証REIT指数は下落
東証REIT指数は、10月の騰落率が3.1％と堅調だった一方で、11月に入ると14日までに5.6％下落しました（下図参照）。
東証REIT指数の推移（ 2019年3月末〜 2019年11月14日）
2,300
2,200

東証REIT指数

2,100
2,000
1,900
1,800
'19/3

'19/4

'19/5

'19/6

'19/7

'19/8

'19/9

'19/10（出所）ブルームバーグ

11月の下落の背景としては、国内外の⻑期⾦利が短期間で上昇したことや10月に国債との利回り差が縮小したことの反動などが挙げられます。⽶中閣僚協議で両国が通商問題の部分合意に⾄ったことが好感され、市場センチメントが改善し株式市場はリスク選好が強まりました。これに伴い、⻑期⾦利は上昇し債券価格は下落しました。
国債利回り（％）（ 2019年3月末〜 2019年11月14日）

0.2
0.1
0-0.1
-0.2
-0.3

国債（残存10年程度）利回り

-0.4
'19/3

'19/4'19/5'19/6

'19/7

'19/8

'19/9

'19/10（出所）ブルームバーグ

1/3東証REIT指数の分配利回りと国債利回りとの差を⾒ると、2019年9月までは東証REIT指数の上昇が続き、分配⾦利回りは低下する一方、⻑期⾦利も低下したため利回り差は⾼い⽔準を維持していました。10月以降は⻑期⾦利が上昇したため、利回り差は縮小傾向にありました。11月は10月の利回り差縮小の反動と⻑期⾦利の上昇が重なり、東証REIT指数の下落が⼤きくなっているものと考えられます（下図参照）。

東証REIT指数と国債との利回り差（％）（ 2019年3月末〜 2019年11月14日）

4.1

9月までは大きく下落せず

43.9
3.8
3.7
3.6

利回り差3.5

東証REIT指数分配利回り

3.4
3.3'19/3'19/4'19/5'19/6'19/7'19/8※利回り差＝東証REIT指数分配利回り－国債（残存10年程度）利回り。
※上記資産は異なるリスク特性を持つものであり、利回りの⽐較はあくまでご参考です。
※税⾦等諸費⽤は考慮しておりません。

'19/9'19/10

10月は縮小傾向
11月に急拡大（出所）ブルームバーグ

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J-REIT市況は引き続き堅調な推移を想定
今後のJ-REIT市況については、⾦利動向が落ち着きを取り戻せば、堅調さを取り戻すと考えております。
⽶国⾦利については、FRB（⽶国連邦準備制度理事会）が10月末のFOMC（⽶国連邦公開市場委員会）で当⾯利下げを様⼦⾒することを示唆したものの、インフレ期待が弱い現状では、短期的には利上げに転じることは難しい状況です。また、国内についても、インフレ目標に到達することは当⾯難しく、現在の低⾦利政策は⻑期にわたって実施され、国内⻑期⾦利のさらなる上昇は想定しづらいと考えます。
J-REITの分配利回りについては、低下したとはいえ、依然として3%以上の⾼い利回りを維持しており、魅⼒的な利回り⽔準といえます。
J-REITのファンダメンタルズを⾒ると、都⼼オフィス空室率は過去最低⽔準を維持、オフィス賃料は上昇基調が続き、東京のオフィス需要の強さがうかがえます。
このように良好なファンダメンタルズを背景に、J-REIT各社の配当⾦の伸びも期待できます。また、相対的に⾼い配当利回りが安定的に期待できるJ-REITへの投資家の需要が下支えとなり、J-REIT市況は引き続き底堅い推移が続くとみています。

都心5区のオフィス賃料・空室率の推移（月次）（円/坪）（ 2007年9月〜 2019年10月）（%）

1025,000
平均賃料（左軸）
23,000平均空室率（右軸）821,000

619,000

417,000

215,000'07/9 '08/9 '09/9 '10/9 '11/9 '12/9 '13/9 '14/9 '15/9 '16/9 '17/9 '18/9 '19/90※対象地区は都⼼5区（千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区）。
※調査対象ビルは東京ビジネス地区内にある基準階⾯積が100坪以上の主要貸事務所ビル。建物全部の一括賃貸など特殊な事情のあるビルは、調査対象に含まれておりません。
（出所）三⻤商事※TOPIXおよび東証REIT指数に係る知的財産権は、株式会社東京証券取引所(東証）に帰属します。なお、本商品は東証により提供、保証又は販売されるものではなく、本商品に係る損害等について東証は責任を有しません。

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関東財務局長（金商）第108号

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