［題字］故 野田卯一 会長

MONTHLYREAL
ESTATE

April

LE

2024

4

All Japan Real Estate Association.

STY〜岐阜県岐阜市〜

公益社団法人 全日本不動産協会

公益社団法人 不動産保証協会

シャッター 街 からの 回 生

生 ま れ 変 わった 柳 ケ 瀬 商 店 街［巻頭特集1］

保証のお知らせ一般保証制度の重要なお知らせ
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つきましては、登録会員の皆様へ配付した登録証書および登録者ステッカーは、廃棄処分してくださいますようお願いいたします。

弁済制度について会員業者と宅地建物取引をしたお客様が損害を受け、苦情の解決が困難な場合には、当協会がその債権を認証することで、被害相当額（上限あり）の払い渡しを受けることができます。

■ 令和５年度

第９回弁済委員会

審査結果

審査明細

■ 令和５年度

第１０回弁済委員会

審査明細

社数

件数

金 額

認証申出

５社

５件

30,790,700 円

認 証

２社

２件

4,720,000 円

１件

否

３社

３件

１社

１件

令和５年度認証累計

21 社

23 件

19 社

21 件

金 額

社数

件数

認証申出

５社

５件

58,882,100 円

認 証

３社

３件

16,447,050 円

保

留

１社

否

決

令和５年度認証累計※各事案の詳細はホームページ（会員専用ページ）内に掲載されております。
の

審査結果

決

89,777,646 円

85,057,646 円（公社）不動産保証協会ホームページ ▶▶

不動産保証協会検索

一般保証制度の他、法定研修会、弁済業務、各種保全制度など、保証協会の各種情報が掲載されております。

2024

4

April

04 -

巻頭特集 1

シャッター街からの回生
生まれ変わった柳ケ瀬商店街〜岐阜県岐阜市〜

02 08 -

保証のお知らせ［巻頭特集2］

2024年４月から建設業に適用される「時間外労働の上限規制」とは［巻頭特集3］10 - 2024年４月「改正障害者差別解消法」施行で不動産業者に求められる対応とは？

12 14 -

［不動産お役立ちQ&A］＜法律相談＞

広告物掲出可否の調査説明義務
弁護士

渡辺 晋

［不動産お役立ちQ&A］ ＜税務相談＞

店舗・事務所用建物の貸主における消費税の『２割特例』
税理士 山崎 信義

COVER PHOTO

全日京都会館（京都府京都市）

16 -［不動産お役立ちQ&A］＜相続相談＞

遺産分割のやり直しはできるのか？

税理士

村岡 清樹

1999年竣工。
「京（みやこ）・輝き隊」等の活動で歴史深いまち並みの維持と宅建業の活性化に貢献する京都府本部の拠点です。京都市の中心部に建つ当会館は、大きなガラス窓が印象的な３階建て。採光性に優［不動産お役立ちQ&A］＜賃貸管理ビジネス＞

18 - メンテナンス知識を得て、クレームの負の連鎖を断ち切る

れ、車イスにも対応しています。表紙の写真は坊 雅勝

みらいずコンサルティング株式会社

本部長が撮影しました。

今井 基次

https://kyoto.zennichi.or.jp/

20 -22 24 -

26 28 29 30 31 -［不動産お役立ちQ&A］＜労務相談＞

年５日の年次有給休暇の取得が義務付けられています
特定社会保険労務士

野田 好伸［宅建士講座］＜宅建士試験合格のコツ＞

権利関係

民法（保証）

資格試験受験指導講師

植杉 伸介［連載］＜進む！業界のIT化＞

不動産テックは「2024年問題」解決の助力となるか
株式会社トーラス 木村 幹夫［連載］＜物件調査のノウハウ＞

初回の顧客対応と売主の本人確認について
不動産コンサルタント 津村 重行

新入会員名簿NEWS FILE
地方本部の動き協会からのお知らせ

巻頭特 集1

シャッター街からの回生
生まれ変わった柳ケ瀬商店街〜岐阜県岐阜市〜

Introduction
郊外型大型店の出現や常連客の高齢化等が要因で、衰退傾向にある日本の商店街。それは岐阜市を代表する柳ケ瀬商店街も同様です。しかし、10年ほど前から始めた若者等の誘客イベントによって柳ケ瀬は、かつてのにぎわいが戻りつつあります。

2012年から始まった「柳ケ瀬ジュラ
シックアーケード」
は毎年、数万人が訪れる柳ケ瀬の一大イベント

郊外型大型店の出現やECサイト等のて隆盛を迎えます。岐阜の既製服は日

消費スタイルが一般化すると、にぎわ

本中に知られるようになり、駅周辺にいは影を潜め、いつしか“シャッター

は市場や共同販売所が設けられ、繊街“へと姿を変えてしまいます。その要

維問屋街が形成されます。1951年に因を岐 阜 柳ケ瀬 商 店 街 振 興 組 合 連は、岐 阜 繊 維 問 屋 町 連 合 会（ 現 在：合会（以降、柳商連）理事長の林亨一（一社）岐阜ファッション産業連合会）た場所にある柳ケ瀬商店街。300ｍ

氏（以降、林氏）は、「 柳ケ瀬の衰退にが誕生し、岐阜既製服産業の売上高300ｍの広域商店街には小売店や飲は様々な要因が絡んでいますが、国内

は天 井 知らずの状 態が続いたといい

食 店が 軒を連ね、以 前は多くの人がの繊 維 産 業の衰 退がトリガーになっます。続けて林氏は、「 柳ケ瀬は、明治訪れていました。昭和を代表する歌謡

たと思います」と話します。

のころから元々盛り場としてにぎわっ

商店街の衰退を招いた
岐阜繊維業の衰退
J R 岐 阜 駅から北へ1 0 分ほど歩い

曲『 柳ヶ瀬ブル ース』の大ヒットもあ聞 けば 、国 内で 繊 維 産 業 が 花 形ていた場 所でした。繊 維 問 屋 街を抜り、柳ケ瀬の名は全国区になったといだったころ、岐 阜 市は国内で１、２位

ければ、現 在の柳ケ瀬 商 店 街に通じいます。
しかし時代の流れでしょうか。

を争う繊 維の一 大 産 地だったといいます。その 一 帯には飲 食 店 やキャバます。発端は、戦後焼け野原となった

レ ー の ほ か 、鞄 屋 、靴 屋 、アクセサ

国鉄岐阜駅（現：JR岐阜駅）周辺に、

リー、衣料の小売店が軒を連ねていま

北満州からの引き揚げ者たちが中心した。
また、明治、大正のころから柳ケとなってバラック小屋を作り、古着や

瀬 一 帯には呉 服 屋が 多くあったこと

軍服等の衣服を集めて始めた商売でから、百貨店が何軒も建設され、昼夜した。その後、古着だけでなく、布を羽問わず、市内外からの訪客であふれて

島市や一宮市から仕入れ、新しい服

いたそうです。当時は、交通手段が岐を作って売る岐阜の既製服産業とし

阜駅しかなかったことも関係している

昼夜を問わず、すれ違うたびに肩がぶつかるほどの人ごみ状態だった柳ケ瀬商店街（昭和40年代）

4 月刊不動産 ｜ 2024.4

のでしょう。駅の利用客は柳ケ瀬を通る必要がありました。人の流れが途切

図表1

柳ケ瀬グランドビジョン街になったのは必然だったといえます。

ビ ジ ョ ン人の流れが停滞したのです」と話しま=

グ ラ ン ド

裏を返せば、繊維業が衰退したため、お客様に安心して長居していただけ、豊かな時間の過ごし方を提案できるまち

柳 ケ 瀬

れなかったこともあり、柳ケ瀬が繁華

柳ケ瀬は公園のような商店街を目指す

2 0 2 2

課題の構造：柳ケ瀬の活性化を妨げている要因は何かす。 その煽りは徐々に柳ケ瀬商店街
から人の流 れをも減 少させていきます。バブル崩壊後、近鉄百貨店や長崎屋をはじめ、商店街にあった百貨店や

集客力
通行量
不足

駐車場が有料・点在・不便であること

アクセス
駐車場
問題

サンビル
効果が
限定的

大型商業施設が相次いで撤退。最後

郊外ショッピングセンターとの差別化策、
広域集客力の不足

出店者
コンテンツ
不足

サンビル効果が最大化されない魅力的な店舗の不足まで残っていた髙島屋も2024年７月31日に閉店してしまいます。
この一連の出来事に関して林氏は「髙島屋の撤退で、完全に昭和の時代が終わったん
だなと実感しました」と吐露します。

商店街に活気を呼ぶ
柳商連関係者の奮闘

方向性と
ターゲット
不明確

一体感
指示系統
の弱さ

街の強みを元とした戦略の不在→

・まちの最大の課題は「集客力の不足」
・課題がループする悪循環構造がある解決に向けたステップ考察
実行主体の明確化

店や大 型 商 業 施 設の撤 退により、柳

サンビル
効果の
最大化

ケ瀬 商 店 街は停 滞を余 儀なくされて

月 2 回開催の着実な実行

空き店舗が貸されない・再投資されない要所の解決策を打ち込むことで好循環に変える好循環への転換に向けた打ち手の検討

駐車場
停め
やすく

不動産が
動かない

柳商連の一体感の弱さとアーケード問題

駐車場問題の解決に向けた実行

繊 維 業の衰 退 、そして相 次ぐ百 貨

アーケード
老朽化
問題

プロモーション態勢の整備

集客力
通行量
アップ

Web サイトのリニューアル
商店街のイベントスケジュールや情報の共有

創業支援制度の仕組み化

出店者
コンテンツ
増加

創業塾・創業サポート
体制の仕組みづくり
組合員への補助金情報
の提供

いきます。
そのような状況下、柳商連関係者たちは一念発起して若者を誘客する試みを開 始します。それが2 0 1 1
年の「柳ケ瀬恐竜ラリー」でした。商店街の来訪者の高齢化が課題と捉えていた柳商連は、若者、とくに子どもたちの興味をひくイベントを開催すれば状ターゲットの
明確化

一体感
指示系統
の強化

アーケード
老朽化
解決へ

不動産を
動かす

ターゲットを明確化した集客

駐車場問題の解決に向けた実行

重点的に取り込みたいお客様を３タイプ設定
・子育て世代・シニア世代・若者世代
それぞれの世代向けにアクションを起こす

15 本のアーケードの持続可能性調査
・持続不可能なアーケードを特定し、市と協議
柳商連が柳ケ瀬全域をカバーする体制をつくる
・金公園周辺自治会、再開発組合、柳商連の組合との連携実施された事業
ロイヤル 40
マルイチ事業継承
リノベーションスクール

況は変わるのではと考えたそうです。
メ

来街者の復活に光を見出した柳商

歳の女性をターゲットにした定期市をインとなる恐 竜はリアルさを追 求し、

連 関 係 者が 、次なるテーマに掲げた企画します。それが、2014年に始まっ岐阜県郡上市のロボット製作所がつのが新マーケットの創出でした。独自

たサンデービルヂングマーケット（以

くった原寸大の恐竜ロボットを取り寄に行った調査によれば、多くの若者は降、サンビル）でした。サンビルはアーせ、複数体をアーケード内に展示。恐製造小売店や個性的な商品を扱うセケード下を出店会場とするイベントで

竜クイズラリー、体 験イベント等を実レクトショップに興 味を持っているこあり、新規顧客層を開拓するとともに、施し、多くの家族連れや若者を誘客すとが判明します。

集まった出店者を柳ケ瀬地区の空きることに成功します。同イベントは大き中でも若年層の女性は、柳ケ瀬商店 舗に新 規出店するよう促す新しいな反響を呼び、翌年から「柳ケ瀬ジュ

店街で購入したい商品に「そこでしか取り組みでもありました。試みは奏功

ラシックアーケード」と名前を変え、毎

買えないもの」に興味を持っているこ

し、来 街 者は常 時 4 , 0 0 0 人ほどを数

年数万人の来街者を見込む、柳ケ瀬とがわかったのです。
このデータを元

え、サンビルの出店 者 数は当初の約の秋の風物詩として定着します。

に新規顧客を開拓するため、20〜40

50店舗から約140店舗まで増加して2024.4 ｜ 月刊不動産 5

遊休不動産をリノベーションし、商店街の人気スポットに生まれ変わった「ロイヤル40」。今では珍しいフィ
ルム上映を行うロイヤル劇場も健在で、古き時代のエントランスに足を止める人も多い

毎月第３日曜日に開催されるサンデービルヂングマーケット。柳ケ瀬商店街の通りでマルシェ（市場）を開催。集客機会を増やすとともに、
まちのファンを創出することを目的としている。
その一方で出店希望者を掘り起こし、出店
希望者の固定客を創造する狙いもある親子で仮装パレードを楽しめる「やながせハロウィン
フェス」や100種類のワインやクラフトビールを楽しめる「ヤナガセWINEフェスタ」（2023年初開催）等、柳商連が主催するイベントは多数を訪れるようになり、活性化に輪をからも百貨店や大 型スーパーが撤退すけたといいます。

ると、準 備 組 合が発 足 。その後 、県かいます。
また、柳商連関係者たちは、商店街らの事 業 許 可も下り、構 想から3 0 数の空き店 舗や空きビルといった遊 休
不 動 産の利 活用にも取り組んでいます。その代 表 的な事 例が、フィルム上映を行う映画館が残る「ロイヤル劇場

新たな店主候補が生計を立てられる街に

年の時を経て、ひときわ目立つ3 5 階
建て高層ビル「柳ケ瀬グラッスル35」が完成します。住居のほか、飲食店やビル」のリノベーションです。築40年が柳 商 連 関 係 者 が イベント等 の 企

公共施設等が入居する新たなランド

経過した同ビルは、時代とともに空き

画に試 行 錯 誤していたころ、柳ケ瀬

マークの誕 生は、定 住 人口だけでな

店 舗 が 目 立 ち 始 めて いました が 、の 高 島 屋 南 地 区で 再 開 発 が 始まり

く、交流人口の増加も促すとして、大き2016年にビルの大部分を改築し、「ロます。時を戻 せば 、柳ケ瀬 の 高 島 屋

な期待を集めています。この件に関しイヤルビル40」
として生まれ変わりま

南 地 区 で 再 開 発 の 構 想 が 持ち上て林氏は「新たに住民が来るというこす。オープンとなる翌年までに、１階にがったのは1988年のこと。岐阜県商とで、商 店 街 側の人 間から見ればおは飲食店やセレクトショップ、雑貨屋、

店 街 振 興 組 合 連 合 会 が 、木 造 家 屋

客様が増えるという捉え方をしますかインテリアショップなどが次々と入居。

が 多 かった同 地 区 の 再 開 発を提 案ら、大変喜ばしいことです。元々は空き

２階には、缶バッジの制作やシルクス

しましたが、当時、柳ケ瀬の景気は良店舗の場所に建設されたのですから

クリーン印 刷が 体 験できるショップ、く、
リスクを冒す必 要ないとの意 見が有効に活用されていると思います」とギャラリーなどが出店し、雰囲気も様多かったこともあり、再開発の機運は話します。

変わりします。その個 性 的なショップ

高まりませんでした。しかし、郊 外に地元を愛する商店街、住民、そして目当てに、それまでの商店街の客層と大 型 店 が 進 出してくると、客 離 れ が行政の想いが重なり、にぎわいを取りは違う若い世代や親子連れが柳ケ瀬

顕著になり、先述したように柳ケ瀬か戻し始めた柳ケ瀬商店街。時代ととも

6 月刊不動産 ｜ 2024.4

図表２ 年表で見る柳ケ瀬地域のあゆみ
西暦

高さ132.64ｍを誇る商業・住居複合の超高層ビル「柳ケ瀬グラッスル35」。2023年３月に竣工に形が変わったとしても、以 前のよう

主な出来事

1889 年

岐阜市柳ケ瀬町が誕生（岐阜市制施行）

1895 年八間道（神田町）より金津（西柳ケ瀬）
にかけて、店舗が建ち並びはじめる

1912 年

岐阜市内電車、駅前−長良橋間開通

1919 年

柳ケ瀬にて「内国勧業博覧会」開催

1921 年「岐阜劇場」（現・岐阜髙島屋の場所）、「衆楽館」（現・無印良品の場所）がオープン

1922 年

県下初の百貨店形態の「万力呉服店」
が柳ケ瀬町4丁目に進出「金華劇場」
がオープン（現・CINEXビルの場所）

1923 年

木造3階建ての本格的百貨店「山本呉服店」
が柳ケ瀬町3丁目にオープン（現・オアシス柳ケ瀬ビルの場所）

1926 年

柳ケ瀬で大規模火災が発生、25戸が全焼

1927 年

柳ケ瀬初の5階建て鉄筋コンクリート造りの「百助」（現・ヒロイン）が竣工

1928 年

柳ケ瀬町1〜4丁目（現・柳ケ瀬通1〜3丁目）に街路灯「スズラン灯」60基が設置される
地下１階・地上4階、エレベーター付き木造ビル「百貨堂」が完成（現・三越ビル）※この頃、新語「柳ブラ」が生まれた

1929 年

柳ケ瀬地区の劇場５館が合併して「岐阜土地興業株式会社」設立

1930 年「丸物百貨店」
がオープン（現・岐阜中日ビル）

な活気が戻ったのではと林氏に聞くと1932 年

柳ケ瀬カフェ全盛時代が到来（弥生町・小柳町）「長く続いた停滞時期から復活の兆し

1937 年

丸物百貨店が８階建てビルを竣工こそ見られますが、道半ばといった印

1945 年象です。岐阜のような地方都市が生き岐阜空襲（7月9日）柳ケ瀬地区は完全に焦土となる
敗戦後、柳ケ瀬地区の劇場がいち早くバラック小屋で興行を再開

1946 年

バラックでの興行に人が集まり、柳ケ瀬に仮設店舗や露店が並ぶ

残っていくためには、
まず“皆が住みや1960 年

柳ケ瀬通1〜3丁目に県下初の全天候型アーケードが完成

すい街 ”でなければなりません。人々

1965 年

神室町に「岐阜タマコシ」
オープン

1966 年

歌謡曲「柳ヶ瀬ブルース」
が全国的に大ヒット

1969 年日神通りにファッション衣料を中心にした「チャームタマコシ」
がオープン

1975 年

日ノ出町に「長崎屋岐阜店」がオープン思います。来街者の年齢層に関して若1976 年

岐阜柳ケ瀬商店街振興組合連合会が発足

返りに成 功しているように思えます1977 年が、サンビル等のイベントが開催され丸物百貨店が「岐阜近鉄百貨店」に商号変更。劇場通北商店街に「岐阜髙島屋」
オープン
柳ケ瀬ビル（現・オアシス柳ケ瀬ビル）に「近鉄アミコ」
オープン

1983 年

日神通りに「ファッションビル・センサ」（旧・チャームタマコシ）
オープンていない日は、それほど人出は多くは1987 年

神室町に「ファッションビル・センサ パートⅡ」（旧・岐阜タマコシ）
オープン

ありません。イベント開 催 時のような1988 年

岐阜市内電車 徹明町−長良橋間廃止

1999 年

岐阜近鉄百貨店、近鉄アミコ 閉店

が住みやすいと感じる場所にマッチした商業集積こそ、生き残る商店街だと人手を保つために、即、対処しなければならないのは、店主たちの高齢化、2002 年

長崎屋岐阜店 閉店

2004 年

ファッションビル・センサ 閉店

そして後継者不在の問題なんです。そ2005 年

岐阜髙島屋 リニューアルオープンのためサンビル等で、“柳ケ瀬で店を2012 年

オアシス柳ケ瀬ビル完成（柳ケ瀬通北地区第一種市街地再開発事業）

2018 年

高島屋南地区第一種市街地再開発事業 着工

2023 年

柳ケ瀬グラッスル35完成（高島屋南地区第一種市街地再開発事業）

開きたい”と思ってくれる若い店主候補を探しているんです。でも彼らが柳ケ瀬で商売を始めても店舗の売り上ます。若い店主候補が、柳ケ瀬で商売惜しまない方が、若い人を含め、多く

げだけで生計を立てることができなけを始めて成功を収める。そのような好そろっています。今 後も彼ら彼 女らとれば 意 味を成しません。次の時 代に事例ができれば“私もあの人みたいに協力しながら柳ケ瀬を〝若い店主が自バトンを渡すためには、商店街の店舗

なりたい、柳ケ瀬で商売を始めたい”

分らしい暮らしをしながら食べていけも訪れる人も若返りを図らなければなといった人たちが後に続くのではないる街”そして、“好きなことを存分に満らない 。個 人 的 に思っているのですか。そのように考えてしまうのです」と喫したい人が集まる街”。
そういう街をが、イベント等を開催しながらローカ

話します。そして最後に「幸いにも今の創り出す商店街として存続させていき

ルヒーローが出現しないかと願ってい柳ケ瀬には地元愛の強い方、協力をたいです」と語ります。

2024.4 ｜ 月刊不動産 7

巻頭特集2

ニュースの解説

n ews
explain

2024年４月から
建設業に適用される「時間外労働の上限規制」とは働き方改革の目的と2024年問題「働き方改革」は、働く方々が、個々の事情に応じた多様で柔軟な働き方を自分で「選択」できるようにするための改革です。
日本が直面する「少子高齢化に伴う生産年齢人口の減少」「 働く方々のニーズの多様化」などの課題に対応するためには、投資やイノベーションによる生産性向上とともに、就業機会の拡大や意欲・能力を存分に発揮できる環境をつくることが必要です。働く人が置かれた個々の事情に応じ、多様な働き方を選択できる社会を実現することで、成長と分配の好循環を構築し、一人ひとりがよりよい将来の展望を持てるようにすることを目指します。
長時間労働は、健康の確保を困難にするとともに、仕事と家庭生活の両立を困難にし、少子化の原因や女性のキャリア形成を阻む原因、男性の家庭参加を阻む原因となっています。
これを是正することによって、
ワーク・ライフ・バランスが改善し、女性や高齢者も仕事に就きやすくなり、労働参加率の向上に結びつきます。
このため、今般の働き方改革の一環として、労働基準法が改正されて規定されたのが時間外労働の上限規制です。
この規制は平成31年4月1日（中小企業は令和2年4月1日）から施行されていますが、建設業においては、専門職の高齢化や人材不足で長時間労働が常態化しているといった労働環境問題があり、当該規制の適用が５年間猶予されていました。
しかし、本年4月1日についに施行されたことにより、いわゆる「2024年問題」に直面することになったのです。
この問題は住宅や不動産業界にも影響を及ぼすため、

働き方改革関連法の１つである時間外労働の上限規制

労働環境の改善や人材確保といった課題解決のための対が、この４月から建設業で適用されました。これにより生じ策が急がれています。以下で改正の内容や違反した場合のる「2024年問題」は、人手不足が常態化している建設業

罰則などについて見ていきましょう。

だけでなく、住宅・不動産業界にも大きな影響を及ぼす可能性があります。ここでは、適切な対策を講じるために、制度の内容をくわしく解説します。

社会保険労務士法人
大野事務所代表社員

野田 好伸（特定社会保険労務士）
大学卒業後、
社労士法人ユアサイドに入所し社労士としての基本を身に付ける。
その後6年の勤務を経て、2004年4月に大野事務所に入所する。現在は代表社員として事務所運営を担いながら、人事労務相談、人事制度設計コンサルティン
グおよびIPO支援を中心とした労務診断（労務デュー・デリジェンス）に従事する。

8 月刊不動産 ｜ 2024.4

労働時間・休日に関する原則
労働基準法（労基法）
では、労働時間は原則として、1日8
時間・1週40時間以内とされており、これを「法定労働時間」といいます。
また、休日は原則として、毎週少なくとも１回与えることとされており、これを「法定休日」といいます。
法定労働時間を超えて時間外労働をさせる場合、また法定休日に労働させる場合には、労基法36条に基づく「労使協定（36協定）の締結」および「36協定（サブロク協定）の

所轄労働基準監督署長への届出」が必要となります。

や罰金刑が科されるわけではなく、当初は行政指導となります。ただし、違反状態が一向に改善されない場合や悪質

時間外・休日労働の上限であると判断された場合には直ちに刑が科されます。

新様式での36協定の締結

時間外労働の上限時間は、原則として「月45時間」「年
360時間」となりますが、臨時的な特別の事情に対し、労使で合意した場合（特別条項を締結した場合）には、この原則となる上限時間数を超えて勤務させることができます。ただし、その場合でも以下を遵守しなければなりません（図表1）。
①時間外労働は年720時間以内②時間外労働が月45時間を超えることができる回数は年6回以内

2024年4月以降は、
これまでとは異なる様式での36協定の締結・届出が必要となります。
月45時間以内で時間外労働が納まる場合、
月45時間を超える時間外労働が見込まれることから特別条項を締結する場合、災害時の復旧・復興対応が見込まれる場合など、内容により36協定届の様式が異なります。

③時間外労働と休日労働の合計は月100時間未満④時間外労働と休日労働の合計は2〜6カ月平均で80時

適正な工期設定と契約締結

間以内
上記①②は時間外労働のみ対象となりますが、③④は休

長時間・過重労働とならないためには、公共工事・民間工

日労働が含まれますので、ご注意ください。なお、土曜日や事を問わず、契約当事者（発注者および受注者）がそれぞれ祝日など法定外休日に行った週40時間超の時間外労働の責務を果たすことが重要です。時間外労働の上限規制適は、36協定上、休日労働ではなく時間外労働に含まれます。

用に向けた環境整備に対し、発注者側にも理解と協力が求

特別条項の有無にかかわらず、時間外労働と休日労働のめられます。長時間労働を前提とした著しく短い工期を設定

合計は、１年を通して常に月100時間未満、
２〜６カ月平均することがないよう、完全週休2日制を前提とした工期の設

80時間以内としなければなりません。
よって、時間外労働が定や請負契約の締結が必要不可欠ではないでしょうか。

月45時間以内に収まっている場合でも、
たとえば時間外労働が月40時間、休日労働が月60時間というように、合計が月100時間以上となる場合は違反となります。

以上のように、建設業に時間外労働の上限規制が適用されたことにより、人件費などが上昇し、建築関連の費用が高

なお、災害時における復旧および復興の事業に限り、令和騰することが考えられます。
また、残業時間が減少する分、納6年4月1日以降も③④の規制は適用されません。
また、災害期にも影響がでるかもしれません。
さらに、
これらに起因してその他避けることのできない事由により臨時の必要がある

新築・中古物件の価格が上昇していくことは想像に難くあり場合には、使用者は行政官庁の許可を受けて、労働時間をません。人材確保と生産性の向上という喫緊の課題につい延長し、休日に労働させることができます（労基法33条）。

て、業界全体で対策していく必要があると思われます。
図表1

上限規制のイメージ

違反した場合の罰則
時間外・休日労働を行わせるためには、36協定の締結および届出が必要です。
よって、36協定の締結・届出をせずに
時間外・休日労働をさせた場合、36協定で定めた限度時間

法定労働時間を超えて時間外・休日労働をさせた場合には、労基法32条違反となり、
６カ月以下の懲役または30万円以下の罰金となります。実際に法違反になったからといって直ちに懲役刑

2024.4 ｜ 月刊不動産 9

巻 頭 特 集３

2024年４月「改正障害者差別解消法」施行で不動産業者に求められる対応とは？
この4月から「障害を理由とする差別の解消の推進に関する法律（以下、障害者差別解消法）」の一部が改正され、障害がある人への合理的配慮の提供が義務化されました。これにより求められるのは、双方の建設
的対話による相互理解と柔軟な対応です。以下で、その考え方とポイントについて解説します。
執筆

山下・渡辺法律事務所
弁護士

渡辺 晋

はじめに
宅建業者は、適正な不動産取引を通じて、人々が望む配慮をする義務の２つの内容があります（図表１）。
図表１ 差別禁止の２つの内容

くらしの場を提供する役割を担います。すべての国民は、無によって分け隔てられることなく、ともに生活を営むことができる住環境の実現に尽力をしなければなりません。
障害を理由とする差別解消の推進を目的として定められているのが、障害者差別解消法です。平成25（2013）
年6月に制定された法律ですが、今般改正され、改正法が令和6（2024）年4月に施行されました。宅建業者の対差別禁止

個人として尊重されなければならないのであり、障害の有①差別行為の禁止
障害を理由として、障害者でない者との不当な差別的取扱いをしてはならない（8条1項）②合理的配慮をする義務
障害者から意思の表明があった場合において、負担が過重でないときは、必要かつ合理的な配慮をしなければならない（8条2項）

応については、令和5（2023）年11月に国土交通省により詳細な対応指針が示されています（「国土交通省所管事
業における障害を理由とする差別の解消の推進に関する対応指針」。以下、対応指針）。

宅建業者としての対応①（差別行為の禁止）

本稿では、今般の障害者差別解消法のポイントを確かめたうえで、改正後の同法のもとで、宅建業者として、
どのような対応をするべきなのかを説明します。

障害を理由として、財・サービスや各種機会の提供を拒否すること、場所・時間等を制限すること、障害者でない者に対しては付さない条件を付けることなどにより、障害差別禁止の２つの内容

者の権利利益を侵害することは許されません（障害者差別解消法8条1項）。
対 応 指 針によれば 、図 表２に示した宅 建 業 者の行 為

事業者には、障害を理由とする差別が禁じられます（差別禁止）。差別禁止には、①差別行為の禁止、②合理的10 月刊不動産 ｜ 2024.4

は、差別行為に該当します。
なお、障害者に対する取扱いが、客観的に見て、安全の確保 、損害発生の防止、事業の目的・内容・機能の維持

まとめなどから正当な目的の下に行われたものであり、その目的に照らしてやむを得ないと言える場合には、不当な差別的取扱いにはなりません。

障害の有無によって分け隔てられることのない社会を目指すというのは、抽象的にいえば、誰もが自然に理解す

宅建業者としての対応②（合理的配慮をする義務）ることができる理念です。
しかし、具体的にどのような行為事業を行うに当たっての個々の場面において、障害者かせん。日常業務においては、さまざまな状況が生じますか

ら現に社会的障壁の除去を必要としている旨の意思の表

ら、どのような場面においても適切な判断ができるように、明があった場合、その実施に伴う負担が過重でないとき

普段から宅建業者としてなすべきことをきちんと考え、準は、障害者の権利利益を侵害することとならないよう、必要備をしておくことが必要だと考えます。

が禁止されるのか、
どのような配慮をしなければならないのかを速やかに判断することは必ずしも容易ではありまかつ合理的な配慮をしなくてはなりません（同法8条2項）。
従前、合理的配慮については、法的な義務ではありません
でしたが、今般の改正によって法的な義務となりました。
対応指針によれば、宅建業者は、図表３に示した行為を行う義務があります。

図表３ 合理的配慮義務にあたる行為

1

障害者が物件を探す際に、障害者や介助者等からの意思の表
明（障害特性によっては自らの意思を表現することが困難な場合があることに留意。以下同じ）に応じて、最寄り駅から物件までの道のりを一緒に歩いて確認したり、１軒ずつ中の様子を手を添えて丁寧に案内する。

2

車椅子を使用する障害者が住宅を購入する際に、住宅購入者の費用負担で間取りや引き戸の工夫、手すりの設置、バス・ト
イレの間口や広さ変更、車椅子用洗面台への交換等を行うこと等を希望する場合において、宅建業者が住宅のリフォーム等に関わるときは、売主等に顧客の希望を適切に伝える等、必要な調整を行う。

3

障害者や介助者等からの意思の表明に応じて、ゆっくり話す、
手書き文字（手のひらに指で文字を書いて伝える方法）、筆談を行う、
わかりやすい表現に置き換える、IT機器（タブレット等
による図や絵）の活用等、相手に合わせた方法で会話を行う。

4

種々の手続きにおいて、障害者や介助者等からの意思の表明に応じて、文章を読み上げたり、書類の作成時に書きやすいよ
うに手を添える。

5

書類の内容や取引の性質等に照らして特段の問題がないと認められる場合に、自筆が困難な障害者からの要望を受けて、本人の意思確認を適切に実施した上で、代筆対応する。

6

障害者や介助者等からの意思の表明に応じて、契約内容等に係る簡易な要約メモを作成したり、家賃以外の費用が存在することをわかりやすく提示したりする等、契約書等に加えて、相手に合わせた書面等を用いて説明する。

7

物件案内時に、障害者や介助者等からの意思の表明に応じて、段差移動のための携帯スロープを用意したり、車椅子を押して案内をする。
あるいは、肢体不自由で移動が困難な障害者に対し、事務所と物件の間を車で送迎する。

8

障害者や介助者等からの意思の表明に応じて、物件の案内や契約条件等の各種書類をテキストデータで提供する、ルビ振りを行う、書類の作成時に大きな文字を書きやすいように記入欄を広く設ける等、必要な調整を行う。

9

障害者や介助者等からの意思の表明に応じて、物件のバリア
フリー対応状況がわかるよう、写真を提供する。

10

障害者の居住ニーズを踏まえ、バリアフリー化された物件等への入居が円滑になされるよう、住宅確保要配慮者居住支援協議会の活動等に協力し、国の助成制度等を活用して適切に改修された住戸等の紹介を行う。

なお、合理的配慮は、事業者の事業の目的・内容・機能に照らし、必要とされる範囲で本来の業務に付随するものに限られます。障害者でない者との比較において同等の機会の提供を受けることがその目的であり、合理的配慮を提供するにあたっては、障害者が現に置かれている
状況を踏まえ、社会的障壁の除去のための手段および方法について、双方の建設的対話による相互理解を通じて、柔軟に対応することが必要です。

図表２ 差別行為の禁止にあたる行為
1

賃貸物件への入居を希望する障害者に対して、障害があることを理由に、賃貸人や家賃債務保証会社への交渉等、必要な調整を行うことなく仲介を断る。

2

障害者に対して、客観的に見て正当な理由がないにもかかわらず、「火災を起こす恐れがある」等の懸念を理由に、仲介を断る。

3

一人暮らしを希望する障害者に対して、一方的に一人暮らしは無理であると判断して、仲介を断る。

4

車椅子で物件の内覧を希望する障害者に対して、車椅子での入室が可能かどうか等、賃貸人との調整を行わずに内覧を断る。

5

障害者に対し、障害を理由とした誓約書の提出を求める。

6

障害者が介助者を伴って窓口に行った際に、障害者本人の意
思を全く確認せず、介助者のみに対応を求める。

7

障害があることやその特性による事由を理由として、契約の締結等の際に、必要以上の立会者の同席を求める。

出典：国土交通省「国土交通省所管事業における障害を理由とする差別の解消の推進に関する対応指針」
より抜粋・編集

出典：国土交通省「国土交通省所管事業における障害を理由とする差別の解消の推進に関する対応指針」
より抜粋・編集

2024.4 ｜ 月刊不動産 11不動

産お役 立ちQ & A

法律相談
Vol.96Adv erti sin g

Q uestion
宅建業者である売主から4億5,600万円で賃貸ビルを購入しました。屋上

広告塔の賃料収入の55万円を含めて、月額210万円の賃料収入を得られると

法律 ー
Law

広 告 物 掲 出 可 否の 調 査 説 明 義 務

説明を受けていましたが、購入後、条例によって屋上に広告を掲出することができず、広告塔の賃料収入を得られないことが判明しました。売主に対して損害賠償を請求できるでしょうか。

A nswer
売主に損害賠償を請求できます。投資用不動産であって、広告塔からの賃料収入が収益の額に含まれているという説明をしたうえで販売をする場合には、宅建業者である売主には、条例による広告物掲出の制限について、調査し、説明する義務がありますが、
この調査説明義務に違反しているからです。

売主の説明義務られます。
このほか、具体的な取引の状況によって、売主となる宅建業者には、買主にとって必要な情報を提さて、本来契約を締結するかどうかを判断するための情報は、当事者供することが必要になる場合があります。

がみずからの責任をもって収集しな

東京地判令和4.3.29-2022WLJPCA

ければなりません。
しかし、契約交渉

03298001では、条例によって広告の状況や当事者の置かれた立場か

看板を設置できないのに、看板の賃

らみて、一方の当事者が相手方に対貸収入が得られるとして賃貸物件をして、情 報を提 供することが 衡 平に売却した場合に、宅建業者である売適する場合には、交渉の相手方に対

主に、調査説明義務の違反があった

して、売買契約に付随する信義則上として、損害賠償請求が認められまの義務として、調査説明義務が課さした。

れる場合があります。
売主が宅建業者である場合には、
宅 地 建 物 取 引業 法（ 以 下「 宅 建 業

東京地判令和4.3.29

法 」）によって重 要 事 項の調 査と説12 月刊不動産 ｜ 2024.4

明の義務が課されていますが（宅建［1］事案の概要

業法35条）、宅建業法の定める調査（1）
Ｘは宅建業者ではない合同会社と説明の対象は、一般的な事項に限であり、Ｙは宅建業者である。

法律る収 益の額に影 響を及し得る法 令地）と建物（本件建物。本件土地とあ

不 動 産につきその使 用収 益に法 令上の制 限の有 無およびその内容にわせて「本件不動産」）、売買代金４上の制限があれば、想定される収益ついても、調 査して説 明すべき義 務

億5,600万円（税込み）で、売買契約の額に直ちに影響を及ぼし得るものを負うものと解するのが相当である。

（本件売買契約）を締結した。

である上、宅地建物取引業者には、

しかるに、Ｙは、Ｘに対し、本件売本件建物は賃貸ビルであって、屋契 約の対 象である宅 地および建 物

買 契 約 の 締 結 に 際し、本 件レント

上には東 西 南 北４方 向に向けて広に係る一定の法令に基づく制限につ

ロールに記載された看板１および２

告看板を掲出するための工作物（以き、当該契約の相手方に対して説明に係る本件工作物への広告物の表下「本件工作物」。看板１と看板２がすることを求められていること（宅建

示等について、自己の氏名、名称、店

取り付けられている）が 設 置されて業 法 3 5 条１項２号 参 照 ）等を考 慮

名または商標を表示するために自己いる。

すれば、みずから投資用不動産を販の住所、事業所、営業所または作業（ 2 ）本 件 売買契 約 締 結の交 渉を行売しようとする宅 地 建 物 取 引業 者

場を表示するものに限定されることうに際して、Ｘが交付したレントロー

は、その販売に当たり、提示した販売により、本件不動産に係る収益に影ル（ 賃 貸借 契 約 一 覧 表。本件レント

価 格 の 妥当 性を説 明する前 提とし響を及 ぼし得る本 件 規 制に関するロール）には、看板１・看板２のそれて、当該不動産において想定される説明をしなかったものであって、このぞれについて、月額20万円・月額35

利回りおよびその基礎となる収益のことは、上記の信義則上の義務に違万円の看板使用料収入があることを額を、当該不動産の購入を検討する

反したものとして不法行為を構成す前提として、賃料収入（満室想定）が者に対して説明する場合には、信義るものと認めるのが相当である』。

月額213万2,589円、売買代金３億
4 , 4 0 0 万円に対する表 面 利 回りが図表

7.44％と記載されていた。

投資用不動産の販売における宅建業者の調査説明義務

買主が物件を購入するかどうかを判断するための情報

屋外広告物条例によって、自己の氏名、名称、店名または商標を表示す

IT

情報収集の原則（3）
しかるに、本件不動産は東京都

本来、買主みずからが調査し、収集しなければならない

し、または掲出物 件を設 置してはな

情報収集の例外らない地 域・場 所であった（ 東 京 都（購入者の関心事項）
投資用物件の売買では、買主は利回りと収益の額が
関心事項

（4）
Ｘは、
Ｙに対し、調査説明義務違反 による損 害 賠 償を請 求 、裁 判 所（法令上の制限の影響）
法令上の制限は→想定される収益の額に影響するは、Ｘの請求を認めた。
［2］裁判所の判断

物件調査

る広 告 物 のほかは 、広 告 物を表 示

屋外広告物条例6条）。

宅建業者がみずから売主となる売買で、かつ利回りと収益の額を購入検討者に対して説明する場合売主には、信義則上、収益の額に影響を及ぼす法令上の制限の有無・内容の調査説明義務を負う『一般に投資用物件である不動産の額であることは明らかであるとこ
ろ、宅地建物取引業者は、取引の関係者に対し、信義を旨とし、誠実にその業務を行わなければならないとさthau

基 礎となる当該 不 動 産に係る収 益orを購入するか否かに当たって主として着目されるのは、利回りおよびその宅建士

売買の対象となる投資用物件である

労務

売主、Ｘを買主として、土地（本件土賃貸管理則上、想定される利回りの基礎とな

相続れていること（宅建業法31条１項）、

税務

ＸとＹは、平成29年６月１日、Ｙを

山下・渡辺法律事務所
弁護士

渡辺 晋

第一東京弁護士会所属。最高裁判所司法研修所
民事弁護教官、司法試験考査委員、国土交通省「不動産取引からの反社会的勢力の排除のあり方の検討会」座長を歴任。
マンション管理士試験委員。
著書に『新訂版 不動産取引における契約不適合責任と説明義務』（大成出版社）、『民法の解説』『最新区分所有法の解説』（住宅新報出版）など。

2024.4 ｜ 月刊不動産 13

不動

産お役 立ちQ & A

Q uestion

税務相談Vol.56

私は、個人で店舗・事務所用建物の賃貸業をしており、インボイス制度を機に、免税事業者からインボイス発行事業者として課税事業者になりました。この場合の、貸主における消費税の『２割特例』について教えてください。

A nswer
令 和5年10月1日の消 費 税のインボイス制 度（適 格 請 求 書 等 保 存 方 式）

税務 ー
Tax

店 舗・事 務 所 用 建 物の 貸 主にお け る
消 費 税の﹃ ２ 割 特 例 ﹄のスタートにともない、免税事業者（下記１.参照）がインボイスの発行事業者（適格請求書発行事業者）になるために課税事業者となった場合の税負
担・事務負担を軽減することを目的に、課税売上げに対する消費税額の２割を納税額とする特例（以下「２割特例」）が設けられています。

1. 適格請求書等保存方式の概要（ 2 ）貸 主における適 格 請 求 書 等 保存方式のポイント
借主に対して適格請求書を交付で（1）借主におけるインボイス制度のきるのは、「 適格請求書発行事業者」

ポイントに限られます。店舗建物の貸主が適格

消費税の納付税額は、原則、課税請求書発行事業者となるためには、税

期間（個人事業者は原則、その年の務署長に申請して登録を受ける必要

1月1日〜12月31日、法人はその事があります。
この適格請求書発行事業

業年度）中の消費税が課税される取者の登録ができるのは、課税事業者の引（課税売上げ）に係る消費税額かみです。
したがって、免税事業者（注1）

ら、事業に係る資産の取得やサービが適格請求書発行事業者の登録を受

スの提供を受けること（課税仕入れけるためには、原則「消費税課税事業等）に係る消費税額を控除（仕入税

者選択届出書」を提出し、課税事業者

額控除）して計算します（以下この課となる必要があります。

税方式を「原則課税」という）。令和（注1）基準期間（個人事業者の場合はその年の前々５年10月1日から、複数税率に対応

年、事業年度が1年の法人の場合はその事業年度のした消費税の仕入税額控除の方式
として、「 適格請求書等保存方式」が前々事業年度）における課税売上げが、税抜きで1,000万円以下であることにより、消費税の納税義務が免除されている事業者をいいます。

導入されています。適格請求書等保存方式では、事業者による適格請求書等の保存が仕入税額控除の要件

2. ２割特例の概要となります。
したがって、店舗・事務所
用建物を賃借する借主が、支払家賃

14 月刊不動産 ｜ 2024.4（1）概要に係る消 費 税について仕 入 税 額 控２割特例とは、その課税事業者の除を行うためには、適格請求書の保消 費 税の計 算 上 、課 税 売 上げに対存が必要になります。

する消 費 税 額から控 除する仕 入 税

法律額控除の金額を、特別控除税額（原令和8年分の計4回の消費税申告で額控除を行った事業者など、適格請

則、課税売上げに対する消費税額の適用を受けることができます。

求書発行事業者の登録と関係なく課
税事業者となる場合や、課税期間を1です。
この特例の適用を受けることに（3）
２割特例の適用が受けられない

カ月または3カ月に短縮する特例の適より、消費税の納税額が課税売上げ

場合

用を受ける事業者などについては、
消費税申告の事務能力が備わってい税や簡易課 税（注2）による税 額 計 算

請求書発行事業者となることによりると考えられることから、２割特例のに比べて税負担が 大 幅に軽 減され課税事業者に該当することになる場

対象とはなりません。

ます（図表参照）。

合を想定して設けられた特例です。

（注3）一取引単位あたりの取得価額（税抜）が100万（注2）基準期間の課税売上げが税抜きで5,000万

したがって、本 章（ 2 ）の２割 特 例を円以上の固定資産（建物、構築物、機械装置、船舶、

円以下の事業者が、選択により、課税売上げに一定適用できる期間であっても、基準期（注4）棚卸資産、調整対象固定資産で、一の取引の間における課 税 売 上げが1 , 0 0 0 万

単位に係る税抜価額が1,000万円以上のもの。

のみなし仕入率（不動産賃貸業は40％）を掛けて仕入税額控除の金額を計算する課税方法です。

航空機、車両運搬具、工具器具備品など）。

円を超える課税期間は適格請求書（2）２割特例を適用できる期間（4）
２割特例の適用を受ける手続き者に該当することから、その適 用を２割特例の適用に当たっては事前受けることはできません。

和５年10月1日から令和8年９月30の届出は必要なく、消費税の申告時

また、２割特例は消費税申告の経に消費税の確定申告書に２割特例す。たとえば、免税事業者である個人

験のない免税事業者が課税事業者の適用を受ける旨を付記することで事 業 者 が 令 和５年 1 0月1日から適になることを考慮し、申告事務負担の適用を受けることができます。また、

格請求書発行事業者の登録を受け軽減のために設けられた税制です。
し原 則 課 税と簡易課 税のいずれを選た場合、令和5年分（10月1日〜12

たがって、調整対象固定資産（注3）や択している場合でも適用を受けるこ

月3 1日）、令 和 6 年 分 、令 和 7 年 分 、

高額特定資産（注4）を取得して仕入税とができます。
IT

図表 ２割特例のあらまし

700万円（税70万円）※負担軽減措置の適用にあたっては、
事前の届出を求められず、申告時に選択適用できます（確定申告書にその旨を付記するだけで適用可）。

簡易課税
（6種）
小規模事業者に対する負担軽減措置仕入れ150 万円（税15万円）※管理料、通信交通費等納税55 万円▲41万円

納税42 万円▲28万円※売上税額70万円−仕入れ税額15万円

みなし仕入れ280万円（税28万円）※売上税額 70万円 40%※売上税額70万円−みなし仕入れ税額28万円

納税額を売上税額の2割に軽減

納税14 万円※売上税額 70万円 2割thau

今回のポイント

財務省資料を基に作成

or

出典：令和４年12月16日税務研究会配信●２割特例は、適格請求書発行事業者の登録がなかったとした場合に、免税事業者として消費税の納税義務が免除される課税期間を対象としている。
基準期間の課税売上高が1,000万円を超える課税期間については適用できない。
●２割特例は、適用対象となる課税期間であれば、消費税の申告を行うたびに、適用を受けるかどうかを選択できる。

税理士法人
タクトコンサルティング
情報企画部部長 税理士

山崎 信義
2001年タクトコンサルティング入社。相続、譲渡、事業承継から企業組織再編まで、資産税を機軸にコンサルティングを行う。中小企業庁「『事業引継ぎガイドライン』改訂検討会」委員などを歴任。著書に『不動産組替えの税務Q&A』
（ 大蔵財
務協会）、
『事業承継 実務全書』（日本法令）など。

2024.4 ｜ 月刊不動産 15

物件調査

賃貸収入

原則課税

税 負 担を 軽 減

不動産賃貸業を営む
小規模事業者※

宅建士

日までの 間 の 各 課 税 期 間となりま労務２割特例を適用できる期間は、令発行事業者とならなくとも課税事業

賃貸管理

２割 特 例は、免 税 事 業 者 が 適 格

相続に対する税 額の２割となり、原 則 課

税務8割相当額）とすることができる制度

不動

産お役 立ちQ & A

Q uestion

相続相談Vol.36

先日、父が亡くなりましたが生前に遺言書を用意してあり、遺産の分割をあらかじめ定めていました。
しかし税理士に相談したところ、遺言書に基づく分割

よりも相続税負担をもっと和らげることができる分割方法があると聞きました。
できれば税理士の推奨する分割にしたいと考えています。遺言書を無視して遺産分割をやり直すことは可能でしょうか？

A nswer
遺言書に基づかない遺産分割をすることは可能ですが、いくつかの条件

相続 ー
Inheritance

遺 産 分 割 の や り 直 し は で き る のか ？

があります。
くわしく見てみましょう。

遺言書に基づかない
遺産分割
形式不備などによる無効などを除けば、基本的には遺言書どおりに遺産は分割されなければなりません。

をしなければなりません。
※遺言によって財産を受け取る人。

作成した遺産分割協議をもう一度やり直す場合

ただし、相 続 人 の 全てが 合 意 すれ

それでは、相続人全員の同意があば、遺言書に基づかない遺産分割をれば遺言に基づかなくてもよいのなすることが可能です。
また、遺言書にら、同じく全員の同意があれば遺産は遺言執行者を定めている場合もあ

分割協議をもう一度やり直してもよ

りますので、そのときは遺 言 執 行 者

いのでしょうか？

の同意も必要です。

すが、遺産分割協議のやり直しには

答えは「よい」で注意すべきは、相続人以外にも財いくつかのパターンがあり、それぞれ産を遺贈する旨の遺言があった場合取扱いが違うので注意が必要です。

です（図表１）。
この場合、相続人全員だけでなく、受遺者 ※も含めての同意

1.協議無効のケースがなければなりません。
さらに受遺者

これは遺産分割協議自体が成立

も「特定受遺者」と「包括受遺者」の２しなかったというケースなので、厳密

種類があり、同意の仕方がそれぞれには「やり直しできる」ではなく「やり違います。特定受遺者とは、財産を特直さなければならない」パターンで定して遺贈される者(例：財産αはBす。協 議が 無 効となるのは次のように遺贈する)をいい、財産を放棄するなケースです。

意思を表示すれば同意とみなされます。一方、包括受遺者とは、割合を指定して遺贈される者(例：財産の3分

16 月刊不動産 ｜ 2024.4① 協 議に参 加していない相 続 人がいた。

の1をBに遺贈する)をいいますが、こ②判断能力のない相続人について後

ちらは意思表示だけでは足りず、家見人を協議に参加させなかった。

庭裁判所に遺贈を放棄する申し立て③特別代理人の選定をしなかった。

法律

告はどの分割に基づくべきかという人の地位にあるような場合で、親がは無効になっていません。
これは税法問題です。当初の分割が有効である

子どもの法定代理人として遺産分割

上では、当初の遺産分割協議に基づのなら当初の分割で申告するのが理協議に参加したようなケースを指し

く財 産の移 転 が 合 法に成 立した後にかなっているように見えますが、過ます。
このほかにも、公序良俗に反すに、やり直した遺産分割協議に基づ去の判例等を見る限り、必ずしも画る分割協議は無効とされる場合があ

く財産の移転があったと考えるので、一 的 な取り扱 いをするわけではなります。

まず当初の遺 産 分 割に相 続 税を課く、当事者個々の事情により個別的し、やり直した遺産分割に所得税やな判断が求められるようです。

2.協議取消しのケース

結局のところ、税務的観点から見遺 産 分 割 協 議が錯 誤や詐 欺 、脅

多額の税金が課せられることになるても相続人同士の心情的観点から見迫に基づいて行われたときは、遺産ので、納税負担の観点からは不利とても、法的に無効でない遺産分割協

分割協議から20年以内かつ錯誤等いわざるを得ません（図表２）。

議のやり直しは軽々に行うべきでは

難 解なのは、当初の遺 産 分 割 協ありません。後々余計な負担を被らな主張できます。錯誤等に基づく遺産議と合意によるやり直しが相続税申いためにも、遺産分割協議は専門家

分 割 協 議とは、たとえば 、生 前 贈 与

告前に行われた場合に、相続税の申も交えながら慎重に行いましょう。

を受けていたのにもらっていないと嘘をついたりして、正確・公正な分割労務に気づいてから５年以内に取消しを

賃貸管理

贈与税を課すことになります。余計に相続

ケースでは当初の遺産分割協議自体

税務③は親とその子どもが同時に相続

図表１ 相続人以外にも財産を遺贈する旨の遺言がある場合

められれば、当初の遺産分割協議は

宅建士

自分は遺産はいらないから子Aと子Bで相続してほしいな…

を妨げたような場合です。主張が認全員が同意すれば遺言書に基づかなくても可なかったことになるのでやり直しを

弟C
受遺者

被相続人

することになります。

遺言書

3.協議やり直しのケース
法 律 的には特 段 問 題は生じていIT

遺産は子Bと弟Cに２分の１ずつわたす。
遺言執行者は弟Cに指定する。

子B
相続人

なくても、相続人全員が同意すれば、子A相続人

り直すことが可能です。

図表２ 協議やり直しのケース①により2,500万円を相続
妻に相続税を課税①当初の分割被相続人の普通預金
5,000万円は
妻Aと子Bが2分の1ずつ取得する。

「やり直し」と税務の接点
これらの「やり直し」は税金にどの

被相続人

妻A
②により2,500万円を贈与
妻に贈与税を課税

子Bに相続税を課税かりやすいのは 1 . や 2 . のケースです。これらは、先の遺 産 分 割 協 議を

②やり直した分割被相続人の普通預金
5,000万円は妻Aが取得する。

①により2,500万円を相続ような影響を与えるでしょうか？ わ

物件調査

有 効に成 立した遺 産 分 割 協 議をや子B

最初は普通預金は半分ずつ相続しようと思ったけど、母(妻A)の老後が心配だからやっぱりぜんぶ母に相続させよう

議に基づいて相 続 税の申告 (もしくは修 正申告・更 正の請 求)を原則どおりに行えばよいのです。
注意すべきは3.のケースです。
このthえるので、やり直し後の遺産分割協

au

分 割 協 議が 有 効な分 割であると考orなかったことにして、やり直した遺産

税理士法人
東京シティ税理士事務所
副所長 パ−トナ−税理士

村岡 清樹

資産税のコンサルティング経験が豊富で、不動産会
社、
ハウスメーカー、證券会社、新聞社等のセミナー、社員研修を数多く行う。
アパ−ト・マンションの税金対策・マイホ−ムの税金・不動産の譲渡税金・相続税対策・土地の有効活用・不動産事業承継対策を得意とする。著書に『相続の手続と節税がぜんぶわかる本』（あさ出版）、『マイホームの税金対策』（ 大蔵財務協会）、『不動産業実務の手引 別巻』（大成出版社）など。

2024.4 ｜ 月刊不動産 17

不動

産お役 立ちQ & A

賃貸
管理

Q uestion
当社は、地方都市で1,500戸

をおあずかりしている不動産会社です。管理戸数が順調に増えてきたのはうれしいのですが、その一 方で、入 居 者からのクレービジネス

ム対応により従業員が疲弊して

Vol.73のクレームや 問 い 合 わせ が 多Management

メンテナンス知 識 を 得て︑クレームの 負の 連 鎖 を 断 ち 切 る

管理 ー
18 月刊不動産 ｜ 2024.4

います。特に、繁忙期に設備面でく、経験の浅い従業員は知識が追いつかず 苦 慮しています。また、知識がある従業員が限られているために、入居者に対応をお待たせしてしまう事案が多数発生し、そのことが原因でさらにしびれを切らした方からお怒りのクレームをいただくこともしばしばです。

これから従業員に対して、設備メンテナンスに関する教育をしていくつもりですが、設備といってもその範囲は幅が広いため絞り込めません。
どこから教育をしていけばよいのか、教えてください。

A nswer
入居者から設備系のクレームを受けた際の対応は、緊急性が高くスピードが問われます。段取りよく処理をしなければ、対応が遅いなどの二次クレームを生じさせることになってしまいます。

建物や設備面の維持管理（メンテナンス）に関しては、連絡を受ける従業員の知識が不足していることもあり、結局は業者に丸投げということになります。最低限の知識があれば、電話だけで解決できる事案も多数あるため、優先順位をつけて教育することをおすすめします。なかでもクレームが発生しやす

い設備については、過去の事例から優先的に学んでいくのがよいでしょう。

いスタッフが業者にそのまま依頼をささいなトラブルで無駄な出費が発生することもしたところ、現地に行ってみると「単アパートやマンションは、築 年 数「メーターボックス内の復帰ボタンをが 浅いものであれば 設 備 面の問 題

操作するだけで解決した」などというが起こることはまずありません。
しかことがしばしばあります。

にブレーカーが落ちただけだった」

し築年数が経過することで、共用部・

このような場合でも、当然、派遣し専有部ともに故障やトラブルが起こた業者への緊急出動費用が発生しりやすくなります。

ます。
しかしオーナーに負担させるわ

ただし、トラブルの原因はささいな

けにもいかないため、管理会社が負ことであることも少なくありません。

担することになってしまいます。設備

たとえば、ある日、入居者から「電気に関する最低限の知識があれば、無が つかない 」「 ガスが 使えなくなっ駄に業者を派遣することもなく、電話

た」と連絡を受け、まったく知識のなだけで解決することができたのかも法律

レームだけをカウントした場合は、図に、エアコンに刺さったプラグをコン

表２にあるとおり、ランキング６位まで

セントから外しておく人がいます。長

で過半数を占めていることがわかりまい間エアコンを利用していないことす。つまり、
この上位の「設備に関するで、入居者はすっかりそのことを忘れ

管理会社の入居者対応の割合をこと」の知識をある程度強化することて「故障」と勘違いし、管理会社に連見ると、設備に関する問い合わせやで、解決までのスピードを格段に早く絡をしてきます。

クレームは、おおよそ全体の40％前することができる可能性があるのです。

入居者対応の４割は設備関連の問い合わせを作動できないなどの話もよくありま

後を占めます（ 図 表１）。もちろん時国的に見ると年間を通じてほぼ一定の数字です。

これからの季節に優先すべき知識は？

すが、現場に駆けつけてみると、ただの「リモコンの電池切れ」などということもよく起こります。上記のような事例
は、ある程度設備の知識を得て、問答とや 事 務 的なことが 中 心で、「その主 要 地 域でエアコン（ 冷 房 ）を使い集を準備しておけば電話だけで解決

他」は更新・解約に関することも含ま始める時 期に差しかかります。このすることができ、その場の初動で解決れるため、騒音や違法駐車などの人季節になると、エアコンの故障やトラできれば時間短縮もでき、二次クレー的トラブルを除いては、比較的解決

ブルに関する問い合わせが増加しまムを防ぐことにもつながります。

しやすいものがほとんどです。

すが、実はその大半は電話のみで解その中でも、設備関連に関しては、入居者に安全・快適に住んでいただくことが、オーナーの不動産収 益

決できることです。
たとえば、入居者がエアコンの暖の維持のためには欠かせません。管

にある程 度の知 識があれば 解 決で房機能を利用していない場合、最後理会社の現場スタッフが設備に関すきることが 含まれるため、積 極 的にに利用したのが前年の９月までとなる知 識を強 化すれば収 益に直 結す

知識強化を図っておくことで業務のり、10月〜４月までの7カ月もの間、ることを、いま一度意識することが重生産性が高まるでしょう。

全くエアコンを利用していないことに要ではないでしょうか。

入居者対応の割合

図表２

設備関連の問い合わせおよびクレーム数ランキング

項

ランキング

その他

20％

各種
問い合わせ

40％

設備関連

目

率

1位

建具

10%

2位

蛇口・排水管の漏水

10%

3位

共用灯

9%

4位

トイレ・ウォシュレット

9%

5位

エアコン

9%

6位

給湯器

7%

au

th

or

40％

物件調査

図表１

みらいず
コンサルティング株式会社
代表取締役

今井 基次

トラブル

問い合わせがあった時点で、従業員

宅建士

毎年、
５〜６月くらいになると国内

労務「各種問い合わせ」は一般的なこ

賃貸管理

期によって多少は前後しますが、全

また、
リモコンが故障して、エアコン相続なります。すると、電気代節約のため

賃貸

一方、設備関連の問い合わせやク

しれません。

賃貸仲介、売買仲介、賃貸管理、収益売買仲介、資産形成コンサルティングの経験を経て、みらい
ずコンサルティング株式会社を設立。不動産業者・不動産オーナーの経験をもとにして、全国の賃貸管理業を行う企業へのコンサルティングや講演・研修活動を行う。聴講者はこれまでに３万人を超え、好評を得ている。CPM®、CFP®、不動産コンサルティングマスターなど資格多数。著書に『ラクして稼ぐ不動産投資33の法則 成功大家さんへの道は管理会社で決まる！』（筑摩書房）がある。

2024.4 ｜ 月刊不動産 19

不動

産お役 立ちQ & A

Q uestion
年次有給休暇の付与年度（取得期間）の途中で育児休業を取得する社員が労務
相談
Vol.29

いますが、この社員にも年５日の年次有給休暇を取得させる必要があるのでしょうか。休業年度は勤務期間に応じた日数を付与すればよいなどの特例措置があれば教えてください。

A nswer
取得期間の途中で育児休業を取得する社員についても、年５日の年次有給休暇を取得してもらう必要があります。同様に、取得期間の途中で私傷病休
職、介護休業、退職する人なども年5日の取得義務の対象となります。

労務 ー
Labor

年 ５ 日の 年 次 有 給 休 暇の 取 得 が
義 務 付 け られていま すに取得日を決定しておくとよいでしょ

年5日の取得義務

定・取得している労働者に対して時
2019年4月より、年5日の年次有季を指定することはできません。

給休暇（以下「年休」）を労働者に取得させることが使用者の義務となっています。年10日以上の日数を付与

就業規則への規定の記載される労 働 者が 取 得 義 務の対 象となりますが 、取 得 要 件を満たしてい休暇に関する事項は就業規則のる場合は一般の正社員に限らず、管絶対的記載事項であるため、使用者

理監督者（管理職社員）やパート・ア

による時季指定を行う場合には、時ルバイト（ 非 正 規 社員）等も取 得 義

季 指 定の対 象となる労 働 者の範 囲務の対象となります。

や時季指定の方法等について、就業規則に記載しなければなりません。

会社の時季指定と意見聴取
使用者は、年休を付与した日（以下「基準日」）から1年以内（以下「取得期間」）に5日の年休を取得させる
必 要がありますが 、当該５日については時季を指定して取得させることができます。ただし、時季指定に際しては、労働者の意見を聴取する必要（義務）があり、またできる限り労働者の希望に沿えるよう、徴取した意
見を尊重するよう努めること（努力義務）とされています。
よって、繁忙期等の集中的な取 得を避けたいのであれば、労使間で協議のうえ、計画的

20 月刊不動産 ｜ 2024.4

う。なお 、すでに5日以 上 年 休を指【規定例（厚生労働省モデル）】第〇条（年次有給休暇）
1項〜2項（省略）
３ 第１項又は第２項の年次有給
休暇は、労働者があらかじめ請
求する時季に取得させる。ただし、労働者が請求した時季に年次有給休暇を取得させることが事業の正常な運営を妨げる場
合は、他の時季に取得させることがある。
４ 前項の規定にかかわらず、労働者代表との書面による協定により、各労働者の有する年次有給
休暇日数のうち５日を超える部
分について、あらかじめ時季を指定して取得させることがある。

法律５ 第１項又は第２項の年次有給休
暇が10日以上与えられた労働者に対しては、第３項の規定に年休を取得させること（比例按分）がよび退職者についても、例外なく、年認められています。

５日の年休を取得してもらう必要がすることがありますが 、雇 用形 態のが6カ月であることから、2.5日以上

給休暇日数のうち５日について、変更により基準日が従来の基準日よ（5日の半分以上）を取得させればよ

会社が労働者の意見を聴取し、りも前倒しになるような場合も取得いといった比例按分は認められていその意見を尊重した上で、あら期間が重複しますので、同様に比例ないのでご注意ください。なお、基準按分などでの対応が求められます。

日以前から休職しており取得期間中に、当該労働者の有する年次有

かじめ時季を指定して取得させる。ただし、労働者が第３項又はに一度も勤務していない場合や、復第４項の規定による年次有給休

職 後の勤 務 期 間が５日に満たない

本問への回答

当該取得した日数分を５日から場合など、年休の５日取得が不可能

控除するものとする。

な場合には取得できなくても問題ありません。

取 得 期 間中の休 職 者 、復 職 者お３年 間 保 存しなけれ ば なりません（図表１）。なお、年休管理簿を労働（補足）
基準日が２つ存在する場合には、基準日を２つ記載する必要があります。

取得日数

18日

日数

2019/
4/4
（木）

2019/
5/7
（火）

2019/
9/2
（月）

2019/
2019/
2019/
2020/
2020/
2020/
2020/
10/9
（水） 11/5（火） 12/6（金） 1/14（火） 2/10（月） 3/19（木） 3/20（金）（補足）基準日から１年以内の期間における年休取得日数（基準日が２つ存在する
場合には１つ目の基準日から２つ目の基準日の１年後までの期間における
2019/
2019/
2019/
2019/
2019/
2019/
2019/
年休取得日数）を記載する必要があります。
7/1(月）
8/1(木）
8/13(火） 8/14(水） 8/15(木） 8/16(金） 8/19(月）

2019/
6/3
（月）

宅建士

点を記録した年休管理簿を作成し、基準日2019/4/1

年次有給休暇を取得
した日付

季、②取得日数および③基準日の3

年休管理簿サンプル
基準日

年次有給休暇取得日数

使用者は、労働者ごとに①取得時

労務

図表１

賃貸管理

暇を取得した場合においては、

年休管理簿の作成

相続あります。取得期間中の実勤務期間

税務

なお、契約社員から正社員に転換かかわらず、付与日から１年以内

時季（年次有給休暇を取得した日付）

者名簿や賃金台帳と合わせて調製も出力できる状況にあれば、システム上で管理してもよいとされています。

図表2

休暇付与日：2019/10/1（10日付与）（翌年度以降4/1に付与）

2019/4/1
入社

比例按分を行わない場合①②それぞれの期間で年５日取得する必要が
あり、
管理が煩雑

入社２年目以降の社員への付与日を①②を合算し、当該期間内で期間按分した日数の年休を取得すればよい間が重複する場合）がありますが、そから2021/3/31（２年目の基準日か
ら１年後）までの期間（18カ月間）に、
7.5日（18カ月 12カ月 5日）以上の2021/3/31①2019/10/1〜2020/9/30までに５日取得

2019/10/1〜2021/3/31までに7.5日取得（①と②を期間按分）（※）
「月数 12 ５日」
で算出（労働者が半日単位の取得を希望し、使用者がこれに応じた場合は「 7.5日以上」、それ以外は「８日以上」となる）
出典：「年5日の年次有給休暇の確実な取得 わかりやすい解説」
より抜粋

au

th

or

日から１年以内に５日の年次有給休

ように2019/10/１（１年目の基準日）

2020/9/30

比例按分を
行う場合

で年休付与日が異なる場合（取得期

し、管理を簡便にするため、図表２の2020/4/1

重複が発生する期間②2020/4/1〜2021/3/31までに５日取得

統一するなど、入社年と翌年以降と暇を取得させる必要があります。ただ2019/10/1

11日付与（２年目の基準日）

社会保険労務士法人
大野事務所代表社員

野田 好伸（特定社会保険労務士）

大学卒業後、社労士法人ユアサイドに入所し社労士としての基本を身に付ける。
その後6年の勤務を経て、2004年4月に大野事務所に入所する。現在
は代表社員として事務所運営を担いながら、人事
労務相談、人事制度設計コンサルティングおよび
IPO支援を中心とした労務診断（労務デュー・デリ
ジェンス）に従事する。

2024.4 ｜ 月刊不動産 21

物件調査

10日付与
（１年目の基準日）

全社的に基準日を合わせるため、の場合も原則として、それぞれの基準

年次有給休暇の付与および取得例

入社日：2019/4/1

一斉付与における取得日数

IT

してもよく、また、必要な時にいつで宅建士講座宅 建 士試験合格のコツ

Vol.61

権利関係〜民法（保証）〜

宅建士試験合格のコツ

過去の本試験を20年くらいさかのぼると、保証に関する問題は２年に１回弱の頻度で出題されています。
しかしここ３年間は、保証からの出題がありません。それゆえ、本年度の試験では、保証に関する問題が出題される可能性が高いと思われます。今回は、保証に関する重要ポイントを押さえます。

「保証」に関する重要ポイント
1 保証契約
保証債務は、債権者と保証人との契約によって成立し、この契約は主たる債務者の意思に反しても締結できます。ただし、保証契約は、書面または電磁的記録によってなされなければ効力を生じません。
宅建士 ー

2 保証債務の性質（1）随伴性

主たる債務が債権譲渡などにより移転したときは、これに伴って保証債務も移転します。
したがって、主たる債務者

Real Estate Notaryに対して債権譲渡の通知をすれば、保証人に対しても債権譲渡を対抗できます。
（2）付従性

主たる債務者に生じた事由の効力は、原則として保証人にも及びます。逆に、保証人に生じた事由は、原則として主たる債務者には及びません（ただし、保証人が弁済または弁済に準じる行為を行った場合は、その効果が主たる債務者にも及ぶ）。

①成立における付従性

主債務が不成立→保証債務も不成立
主債務の目的・態様 保証債務の目的・態様②存続における付従性

主債務者が主張できる抗弁→保証人も主張できる
主債務者が相殺権等を有する→その限度で履行を拒める③消滅における付従性

主債務が消滅 → 保証債務も消滅＜①について＞

A

100万円

保証債務
120万円

＜②について＞B 主債務者

120万円→ 100万円
に減縮
C 保証人

保証債務の目的・態様が主たる

A

50万円

100万円

B 主債務者
C 保証人

ＢがＡに対し5 0 万円の反 対 債

債 務より重いときは、主たる債 務権を有するとき、保証人Ｃは、Ｂのる債 務を後から重くした場 合は、を拒むことができます。

の限度に減縮されます。なお、主た
保証人にその効果は及びません。

22 月刊不動産 ｜ 2024.4

相 殺 権の限 度で保 証 債 務の履 行

A

100万円

50万円

B 主債務者
C 保証人

しかし、保 証 人ＣがＡに対して50万の金銭債権を有するときに、ＢがＣの相殺権の限度で主債務の履行を拒むことはできません。

法律

税務

（３）補充性① 催告の抗弁権

債権者がいきなり保証人に請求してきたときは、保証人は、
まず、主たる債務者に請求せよと主張することができます。

② 検索の抗弁権

資力があり、かつ、強制執行が容易にできることを証明して、まず主たる債務者の財産に強制執行せよと主張すること

相続

債権者がまず主たる債務者に請求したうえで、保証人に請求してきた場合でも、保証人は、主たる債務者に弁済のができます。

共同保証の場合（１つの債務のために複数の保証人がつく場合）の各保証人は、債権額を保証人の頭数で割った額のみの保証債務を負担します。

連帯保証も保証の１つであるから、ここまでの保証に関する説明が、原則として、そのまま当てはまります。ただし、労務

4 連帯保証賃貸管理

3 分別の利益

次の２点のみ、普通の保証と異なります。

宅建士①連帯保証人には、催告の抗弁権・検索の抗弁権がない。
②連帯保証人には、分別の利益がない。

IT

問題を解いてみよう！

Q2

ＡがＢに1,000万円を貸し付け、Ｃが連帯保証人となった。
Ｃは、Ａからの請求に対して、自分は保証人だから、まず主たる債務者であるＢに対して請求するよう主張することができる。
（H10 問４）

Answer 1

Answer 2【解説】

主たる債務の目的が保証契約締結後に加重されたとしても、その効力は保証人には及びません。
また、時効の援用・放棄は、それぞれの当事者の意思に任せるべきことなので、主たる債務者が時効利益を放棄しても、その効力は保証人には及びません。

【解説】

連帯保証人には、催告の抗弁権がありません。
したがって、
Ｃは、Ａに対して、まずＢに請求するよう主張することはできません。

thau

こう考えよう！ 解 答 と 解 説

or

主たる債務の目的が保証契約の締結後に加重されたときは、保証人の負担も加重され、主たる債務者が時効の利益を放棄すれば、その効力は連帯保証人に及ぶ。
（R2 問７）

植杉 伸介
宅建士・行政書士・マンション管理士、管理業務主任者試験などの講師を35年以上務める。著書に『マンガ
はじめてマンション管理士・管理業務主任者』
（住宅新
報出版）、
『ケータイ宅建士 2024』
（三省堂）
などがあ
るほか、多くの問題集の作成に携わり、受験勉強のノ
ウハウを提供している。

2024.4 ｜ 月刊不動産 23

物件調査

Q1

不動産テック時代の到来

進む！
業界の

化

Vol.35

不動産テックは「2024年問題」解決の助力となるか
2 0 2 4 年 の 不 動 産 業 界には 多くの 課 題 が 顕 在 化しそうです。人 手 不 足に金 利 上 昇 、そして、長く業 界 全 体 に影 響を及 ぼしそうな「 2 0 2 4 年 問 題 」に直 面することが 予 想されています。それぞれの問 題 点とテクノロジ ーによる解 決の可 能 性を紹 介します。

2024年に不動産業界を襲う問題と解決のための不動産テック
2024年の不動産業界では、
まずInformation Technology

日本 全 体 が 陥 っている慢 性 的 な「人手不足」が大きなリスクとなりそ※１ 2023年帝国データバンク・人手不足に対する企業の動向調査※２ 2022年帝国データバンク・全国「社長年齢」分析調査※３ インターネット等を通じて単発の仕事を受注する働き方。
また、
これらによって成り立
つ経済形態を指す。

金利上昇に関して、みずほリサー
チ＆テクノロジーズは2026年頃の住宅ローン金利が大幅に上昇すると予想しています。
これは現在のイ
ンフレ率や株価が80年代後半から90年代前半の指標と相似してきてもう避けられない、金利上昇が与える不動産市場への影響おり、仮にこうした指標に沿って金い手が見つかりません。2023年11「金利上昇の可能性」については

変 動 金 利 が 4 . 0 ％ 、固 定 金 利 が月の調査では、正社員の人手が足昨年来からさまざまな形で言及さ4.8％になってもおかしくはない、とりないと答えた企 業は5 2 . 1％（ 全

れています。これは、長 期にわたる

いう筋 立てです（ 図 表 ）。当時と現業種）となっており※1 、全企業の半低金利政策からの脱却と、世界的在では経済・社会環境が大きく違

数以上が人手不足を感じているこ

なインフレの影響を受けているため

うため、経済指標だけでは多くは語とがわかりました。

です。日本銀行は、
ここ10数年はマれませんが、一つの見方としては参また、高 齢 化と後 継 者 不 足も深イナス金利政策やイールドカーブ・考になるかもしれません。

刻です。不動産業の就業者のうち５コントロール ※４を用いて金利が低言うまでもありませんが、金利は割が60歳以上となっており、社長

くなるようにコントロールしてきまし不動産ビジネスに大きな影響を及の年齢も平均62.5歳と全業種中1

たが 、これらの政 策には金 融 市 場

ぼします。すでに現場からは、「 低金位となっています※2。

の調整機能の歪みや資産バブルの利のうちに必要な投資（設備・人材

企業は採用プロセスのデジタルリスクなどの問題がありました。
また教育）を検討すべきでは？」「ランニ

化 や 労 働 環 境 の 改 善 、早 期 人 材

金融機関の収益圧迫なども考慮さングコストを見直して、効率化を図

確 保 などを積 極 的 に導 入 する必れていて、昨年４月に就任した日銀ることも必要」といった対策が叫ば要があるでしょう。スキマ時間を活総裁・植田和男氏は、これらの政策れています。

用したギグエコノミー ※3やリモートを正常化する役割を担っており、マ

すでに、金 利 上 昇は避けられなワークなどを活 用し、主 婦 や高 齢

イナス金 利 の 解 除 は 既 定 路 線とい傾向であり、
これに伴う不動産市者、外国人も含めて多様な人材登なっています。経済紙や専門家の間場の変 動に備えることが求められ用も視 野に入 れておくべきかもしでは、この４月にも何らかの動きがます。
ビジネスシーンのランニングコれません。

あることが予想されています。

ストを見直しながら、行く末を注視うです。少子高齢化の影響で労働人口の減少が続き、現場を回す担24 月刊不動産 ｜ 2024.4

利も上昇していくなら、数年後には抑える効 果があります。しかし、建えるテクノロジーのさらなる登場と※４ 長期・短期の金利を操作し、景気を刺激す
ることを目的として実施する金融政策。

築費高騰の要因である人手不足は活用に期待したいところです。

構造的な問題であり、現在のところ
税務

建 築 費 が 下 がる要 因は 少ないた

際限なく上昇を続ける
建築費用はどうなるのか

め、金利が上昇しているにも関わら「2024年問題」
は建設業界においも考えられます。そうなれば 、新 築

制 作スケジュールの関 係で、私て、時間外労働の上限規制が適用さ物件に比べて低価格な中古物件へにとっては、こちらのコラムが2024れることにより生じると予想されていの関 心 が 高まることも考えられま

年 最 初 の 執 筆となりました。実はる課題です（本号ｐ8.9参照）。
このす。
また、住宅購入を諦めた人が賃

新年早々にけがを負ってしまい、病規制は、建築費の高騰や建築期間

貸住宅市場に目を向ける可能性も室にて、こちらを執 筆しています。

の長期化という形で不動産業界にもあるでしょう。

読 者の皆さまも、2 0 2 4 年 、まずはに及ぶと考えられます。建築費を抑2023年度

2026年度変化幅

政策金利▲0.05％

2.8%＋2.9％Pt

長期金利

0.7%

3.5%

＋2.8％Pt

ドル円レート

-

-

▲35円

株価上昇率

（1990〜2022年平均）＋4.3%／年

宅建士

マーケット

人のためのアプリ「 助 太 刀 」では、りましょう。
労務

もちろん、建 築 現 場の少人数化
きは進んでいます。建設現場で働く

健 康に留 意しながら過ごしてまい

図表 マーケットおよび各種金利指標の想定

なか、さらなる試練となりそうです。
のためにテクノロジーを活用する動賃貸管理

特に、建設作業に関与する不動産開相続

いずれにせよ、余 波は広い領 域

すでに人材不足が問題になっている

おわりにず、不動産価格が上がっていく現象

影響を及ぼすと考えられています。
発企業やハウスメーカーにとっては、

法律しましょう。

職人と建設会社のマッチングを提（日経平均株価）

ス」は建 設 図 面や現 場 管 理アプリを提供するなど、さまざまな形で業

金利感応度

預金金利（普通）0.001%

0.4%

0.2

預金金利（10年定期）

0.4%

2.5%

0.7

フィス建築費がコロナ前に比べて7住宅ローン金利（変動）

0.3%

4.0%

1.0

割 以 上も高くなった地 域もあります。
こうした建築費の増加に耐えら

住宅ローン金利（固定）

1.8%

4.8%

1.0

れずに、再開発計画を縮小する動きも少なくありません。
前述した金利上昇はインフレを（注1）住宅ローンの変動金利は各種の優遇措置適用後の数値。金利感応度について、普通預金金利・住宅ローン変動金利は政策金利に対する、10年定期預金金利・住宅ローン固定金利は長期金利に対する感応度。政策金利は無担保コールレート
翌日物、長期金利は10年物国債金利を想定。
日経平均株価の変化幅（円）は2023年11月15日終値を起点に算出（注2）預金金利の感応度は過去30年程度、住宅ローン金利の感応度は2000年代初頭〜マイナス金利導入までのデータ等をもとに算出
（出所）
日本銀行、各社資料より、
みずほリサーチ＆テクノロジーズ作成資料を抜粋・編集

株式会社トーラス 代表取締役

木村 幹夫

大学卒業後、東京大学EMP修了。三井住友銀行にて富裕層開拓、IT企画部門にてビックデータを戦略的に活用した営業推進、社内
情報系システムの大部分をWebシステムで刷新するなど、大幅なコスト削減と開発スピードアップを実現。2003年に株式会社トーラス設立。登記簿を集約したビックデータを構築し、不動産ビックデータ、AIを元にしたマーケティング支援を行う。MIT（米国マサチューセッツ工科大学）
コンテストなど受賞実績多数。東京大学協力研究員。情報経営イノベーション専門職大学、客員教授。

当連載について、偶数月は「進む！業界のIT化」、奇数月は「不動産トラブル事例と対処法」となります。

2024.4 ｜ 月刊不動産 25

物件調査

2026年度金融環境に応じて変化する

いないようです。関係者によると、オ

家計部門

しかし、現実には全く追いついて＋3.6％Pt（累計：＋4,500円）

2023年度

務の効率化と人材活用の最適化を図っています。

＋0.7%／年

IT

供しています。また「スパイダープラ

売主情報の確認編①

物件調査の

ノウハウ
Vol.61

初回の顧客対応と売主の本人確認について
不動産の重要事項調査は、来店した顧客の対応の際にはすでに始まっています。営業担当者が顧客を十分に観察しなかったことにより、詐欺事件に巻き込まれる場合もあります。本節は、不動産取引の初心に戻り、顧客対応の際、どのような点に注意をする必要があるか、という点について述べます。

物件調査 ー
Researchの写真を撮りに行き、でき上がった

差し出した。老人の横に座っていた

写真を使って、老人の写真が貼付さ詐欺師らはこれを受け取った（平成

れたＡ名 義の住 民 基 本 台 帳カード

2 2 年 7月8日、大 阪 地 裁 判 決 、老 人来店した顧客（売主）に応対する（以下「本件住基カード」）を偽造しは無 罪 ）。なお、マイナンバーカード

担当者は、「 店頭に来たこの人は、売た。そして、平成19年4月、老人の付の普及により、現在は住基カードの主本人ではないかもしれない」と普添役を務める詐欺師らを交えて事前

新規発行はされていません。

段から気を付けて、顧客の一挙手一に喫茶店で打ち合わせをした際、老これは、詐 欺 師らが「 住 基カード

投足を観察し、顧客対応をする必要人に本件住基カードを手渡した。老の偽 造 」を行い、なにも知らない8 2があります。実 際にあった２つの詐人は特になにも言うことなくこれを歳の老 人に、土 地 所 有 者の本 人 役

欺事件を紹介します。

受け取った。また、その場で、本件土をさせた事件です。人助けと思い込

地の売買契 約 書および領 収 証にＡんでいた老 人が「きれいな心で」対名義の署名をした。

応したため、司法書士のミスを誘引

いろいろな詐欺事件（１）老人を使った詐欺事件
詐 欺 師らは 、か ねてから親 交 の

その後 、関 係 者 が 株 式 会 社Ｄ事した事 件です。このような詐 欺を未あった82歳の老人に対し、「Ａという務所に集まり、本件土地の売買代金然に防ぐために、売主の本人確認の

おじいちゃんが守口にある土地を売の手付金および中間金の授受と、所際は、「ご本人確認のため印鑑証明ることになったが 、病 気で取引に出有権移転の仮登記申請手続きに必書 の 提 示 をお 願 いします 」と言っ席できないため、代わりに行ってほし

要な書類の授受を行った。老人は、て、印 鑑 証 明 書をあずかり、コピーい」などと頼み、老人は、最終的にこ打ち合わせどおりＡ本人として振る機にとおして偽 造の有 無の確 認 調れを引き受けた。平成19年3月ごろ、舞い、本 人 確 認の際には、携 帯して査をすることが大切です。偽造され詐欺師らは老人に、領収証や契約書

いた本 件 住 基カードを相 手 方に示た証明書には、「 複写」という文字はに簡単なサインをしてほしい旨を依し、また、司法書士の求めに応じて、浮き出てきません。

頼するとともに、Ａの氏名等を記載し登記原因証明情報と委任状にＡ名たメモを渡して覚えておくよう指示。

義の署名をした。そして買主は、その（２）偽りの裁 判 所 判 決を利 用した

老 人はこれを了解した。さらに詐 欺

場で、現金3,000万円と額面2,000

詐欺事件

師らは、老人を連れて身分証明書用

円の保 証 小 切 手２枚を老 人の前に

26 月刊不動産 ｜ 2024.4

地 方 裁 判 所にて、買主 役の詐 欺

法律イント参照）を調べると、「 第三者名に、所 有 権 移 転 登 記の必 要 書 類が証書」であり、建物の記載はありませ

義の建物の登記記録」があることが提供されない」と訴訟を起こし、裁判んでした。担当者は、さっそく現地をわかり、結果、不動産会社が大きな所に出 頭した売 主 役 の 詐 欺 師 が 、見た上で「 土 地 売買の物 件 」
として損害を被ることになりました。

「事実です」と言ったため、後日に判調査し、法務局調査では「土地の登この事件は、売主が正直な人で、決が言い渡され、「 判決が確定し、裁記事項証明書、公図、測量図」を取「 土 地 のみの 売 却 」と言 っても、間判所の職権による所有権移転登記得しました。用地の仕入れにはちょう

違った認識でいるかもしれないとい

申請手続きが行われた」という事件

どよい物件だったので、会社で買いう教訓になりました。つまり、売主のがありました。詐欺師らは、新しい所取ることにしました。

「売りたい」という情報を得て、担当者が信じたとしても、その情報に頼項証明書を持参して地元不動産会

工事に入ろうとしたところ、近隣の人らず、信頼できる情報にするために、社に行き、「 売 却したい」と依 頼 。不から「ここは私が住宅を建築する土「土地上の建物の登記の有無」とい動産会社は、相場的にも問題ないと地です」と言われ、工事が中止となり

う不動産調査が必要です。
この事件判断して、2,000万円の手付金を支ました。第三者の借地権がある土地

は、売 主 が「 物 件は土 地のみ」と言払いました。

という訴えでした。法 務 局に行き、い、“担当者が売主を信じ、その情報「 土 地 上に建 物の登 記の有 無 」（ポを信頼した”結果、起きた事件です。

その後、購入した不動産会社の社

労務

しかし、自社で、建 売のため建 築

賃貸管理

有権移転判決証書や土地の登記事

相続

地 番 、地 積 等の所 有 権 移 転の権 利

税務師が「売買代金の全額を支払ったの員が 、取 引対 象 の 土 地を見 学 する付きました。その人に取引の事実を説明すると、「これは私の土地で、誰にも売 却をしていない」と言ったた
ることが 判 明しました。警 察に通 報し、残金決済時に集まった詐欺師ら

動産は土地のみ」と、説明された場合であっても、「 信じることと信 頼すること」とは全く違います。その情報を“信頼する”ためには 、「底地

上に建 物の登 記 記 録

物件調査

約7名は、
その場で逮捕されました。

売 主が「 所 有する不ITめ、自社が「詐欺事件の被害者」であ

ポイント

宅建士

と、第三者が畑を耕していることに気がないか 」を調 べる調査を経て、初めて信 頼

売主の話を信じても、聞いた話を信頼しないできる情報となります。

また、
こんな事件がありました。来
店した顧客が、「 ○丁目○番○号の土地を売却したい」という相談をしました。担当者 が 、「 権 利 証 書か 登 記
事項証明書をお持ちですか？」と、質問をすると、「 権利証書があります」

au

th

or

と返 答 。拝 見すると、「 土 地の所 在 、

不動産コンサルタント

津村 重行

三井のリハウス勤務を経て有限会社津村事務所設立。2001年有限会社エスクローツムラに社名変更。消費者保護を目的とした不動産売買取引の物件調査を主な事業とし、不動産取引におけるトラブルリスク回避を目的に、宅建業法のグレーゾーン解消のための開発文書の発表を行い、研修セミナーや執筆活動等により普及活動を行う。著書に『不動産物件調査入門 実務編』
『不動産物件調査入門 取引直前編』（ともに住宅新報出版）など。

2024.4 ｜ 月刊不動産 27

Initiate Member

令和８年度４万社達成を目指します！

新入会員名簿

都道府県

市区町村

北海道

札幌市

商号名称

都道府県

［令和6年2月］
市区町村

商号名称

アッド 株式会社

武蔵野市

株式会社 Ｔｗｏ Ｓｔｙｌｅ Ａｒｃｈｉｔｅｃｔｓ一級建築士事務所

都道府県

京都市

札幌市

有限会社 エーアンドイー

渋谷区

ＤＶＣキャピタルマネジメント 株式会社

城陽市

株式会社 フォーシーズン

札幌市

グリットアイエフ 株式会社

港区

合同会社 ＴａｋｅＭｏｒｅＲｅｓｔ

京都市

ＦＬＡＧ 株式会社札幌市

ｇｒｏｗｅｕｒｅｋａ 株式会社

杉並区

てんびん不動産

京都市

株式会社

明星住販

札幌市

ＰＡＮＤＡ 株式会社

港区

株式会社

京都市

未来住宅

株式会社

札幌市

北海宅建

株式会社

調布市

株式会社 ＴＯＰ Ｄｒｅａｍ

八幡市

合同会社 ワンステップ

青森県

八戸市

株式会社

永光

新宿区

株式会社 ＴＯＲＡＩＣＨＩ

大阪市

株式会社 アンドテイル

岩手県

盛岡市

株式会社 ｙｏｕ

小平市

株式会社 ナオキコーポレーション

大阪市

ＨＭ不動産

宮城県

仙台市

株式会社 アースビルド

目黒区

株式会社 ｎａｎａｌａ

大阪市

株式会社 ＦＨ管理

東京オフィスアドバイザリー
大阪府

市区町村

商号名称
株式会社 ピースエステート

株式会社

仙台市

株式会社 ゴーケハウス

足立区

株式会社 Ｎａｐｏｌｉ

堺市

小田桐不動産山形県

酒田市

中央不動産販売

新宿区

株式会社

大阪市

株式会社 Ｋ ｓ不動産

福島県

大沼郡

金上不動産相談室

新宿区

株式会社 日本ＦＰ不動産

大阪市

株式会社 コウユウホーム

福島市

不動産センター福島台東区

株式会社 ネクストドア

大阪市

株式会社 ジェーエスビー

つくば市

株式会社 Ｋ・
Ⅰ
・Ｃ

渋谷区

ＮＥｔｏＨＡ 株式会社

大阪市

松楠

つくば市

株式会社 ＧＬＰ

立川市

合同会社 はにわ不動産

大阪市

松和住建

つくば市

株式会社

東郷不動産

練馬区

ＢＰＭＹ 株式会社

大阪市

大聖

龍ケ崎市

株式会社 ワンライフ

江東区

株式会社 ファクトホーム

大阪市

株式会社 ハウディエステート

茨城県

合同会社

株式会社

南風リゾート開発

群馬県

高崎市

株式会社 ホームカンパニー群馬

中央区

ももたろう不動産

埼玉県

さいたま市

アーバントラストホーム 株式会社

港区

株式会社

ユニヴィスコンサルティング

さいたま市

株式会社 Ａ・Ｊ・コーポレーション

文京区

株式会社

楽希ライフ

新宿区

ＬａｎｄＥａｓｅ 有限会社

株式会社 Ｊａｐａｎ Ｃａｐ
ｉ
ｔａ
ｌ Ａｄｖ
ｉ
ｓｏｒｓ

千代田区

株式会社 レップ

株式会社

千代田区

株式会社 ワーカーズ倶楽部

千代田区

株式会社 ＹＳＫ

横浜市

株式会社 アイリス

ｌｏｒｙ 合同会社
さいたま市 ｇ
さいたま市
川越市

鈴工

株式会社

さいたま市

一ツ木ホールディングス 株式会社

春日部市

Ｙ・Ｋ・Ａｓｓ
ｉ
ｓｔ

千葉市

Ａｉ
ｎａ ＲＥＡＬＴＹ 株式会社

横浜市

株式会社 ｕｕＭ・ＱＵＲＡＳ不動産

八街市

株式会社 Ａ・Ｇ・Ｔ・Ｃ

横浜市

株式会社 エムケートラスト

船橋市

こむら宅建

茅ヶ崎市

株式会社 ＯＷＮＭＡＰ

習志野市

株式会社

横浜市

源波総合企画茂原市

株式会社 ジャストウェーブ

平塚市

湘南アセット 株式会社

柏市

株式会社 Ｊａｐａｎ Ｔｒａｄｅ Ｓｅｃｕｒ
ｉ
ｔｙ

藤沢市

湘和地所レジデンス 株式会社

柏市

株式会社 スマイルハウジング

川崎市

合同会社 ｓｕｍｉ
ｃａ

木更津市

合同会社

創意

川崎市

合同会社 ハシミエ

松戸市

株式会社

匠

座間市

株式会社 ワイズエステート

新潟市

株式会社 ＳＡＴ

新潟市

株式会社

千葉県

東京都

神奈川県

サンビルト

千葉市

株式会社 Ｔ・リボーン

山武郡

ＦＲＩ
ＥＮＤＦＲＩ
ＥＮＤ 株式会社

新潟県

合同会社

住まいるコミット

港区

株式会社

愛幸

石川県

羽咋郡

株式会社 Ｌ
ｉ
ｖｅ
ｌ
ｕｓ

板橋区

合同会社 Ｉ−Ｐｌ
ａｎｎ
ｉ
ｎｇ

長野県

安曇野市

安曇野くらしの不動産

新宿区

ＡＲＲＯＷ

松本市

有限会社

目黒区

株式会社 ＥＥ−ＨＯＵＳＥ

安曇野市

高原計画学者村新宿区

株式会社 ＥＵＣ

美濃加茂市

塚本産業

渋谷区

株式会社 Ｉ
ｎｔｅｇｒ
ｉ
ｔｙ

豊島区

株式会社

豊島区
目黒区

株式会社

岐阜県

兵庫県

州設計
株式会社

株式会社

株式会社
株式会社

株式会社

大阪市

株式会社 Ｈａｐｐｙ

堺市

ＨＡＬＥＭＯＫＵ 株式会社

高槻市

株式会社 ＢＡＲＲＥＬ

大阪市

株式会社 Ｂｌ
ｕｅｐｒ
ｉ
ｎｔ

大阪市

三樹ハウス 株式会社

岸和田市

株式会社 むすび不動産

大阪市

モリシン不動産

大阪市

合同会社

門真市

株式会社 Ｌｕｃｋ Ｖｉ
ｌ
ｌ
ａｇｅ

大阪市

株式会社 Ｌｅｇａｒｏ

神戸市

株式会社

神戸市

株式会社 トアロード不動産販売

神戸市

株式会社

神戸市

株式会社 プルルンラボ

ユーカリ

神東社

原田

西宮市

株式会社 Ｈｏｍｅ

神戸市

Ｌ
ｉ
ｖ
ｉ
ｎｇ Ｈｏｕｓｅ ＫＯＢＥ 株式会社

姫路市

株式会社 ＲｅＣＴ Ｈｏｍｅｓ

神戸市

Ｙ＇ｓエステート

姫路市

株式会社 ｏｎｅｓｐｅｃ
ｉ
ａ
ｌ

奈良県

奈良市

Ｋ ｓ Ｗａｎｄｓ 株式会社

和歌山県

紀の川市

ＫＩ
ＴＡＧＡＷＡ不動産

和歌山市

株式会社 リアルエステート和歌山

島根県

松江市

はつみ交通

岡山県

岡山市

有限会社 エス・ジー・メンテナンス

山口県

山口市

株式会社

山下砂利

香川県

高松市

合同会社

吉田不動産．
Ｐｒｏ

高知県

宿毛市

岡﨑不動産

福岡県

福岡市

フューチャーライフ

福岡市

株式会社

佐賀市

株式会社 ａ
ｉ
Ｌ

株式会社

岐阜市

株式会社 ビオトラスト

静岡市

合同会社 ＡＣＴプロパティ株式会社 ＳＭＣ ｃｒｅａｔ
ｉ
ｏｎ

沼津市

有限会社 Ａ−Ｌ
ＩＮＥ建設株式会社 ＳＯＬ

静岡市

有限会社

新宿区

株式会社 Ｓ ｏ
ｆ Ｔ

三島市

メビウス不動産

豊島区

エルフォルク不動産

名古屋市

株式会社 Ａ−Ｓ

佐賀市

株式会社 エステート結翔

新宿区株式会社 Ｏ＆Ｏ

名古屋市

株式会社 ＦＵＬ

佐賀市

エステートリージョン

世田谷区

オルタナティブズ 合同会社

名古屋市

Ｍｓ Ｌ
ｉ
ｎｋ 株式会社

佐賀市

株式会社 くすのき不動産

目黒区

Ｇａｔａ 株式会社

名古屋市

株式会社 キリンジ

長崎県

長崎市

合同会社 ＮＮＥＴ不動産

千代田区

霞ヶ関リートアドバイザーズ 株式会社

名古屋市

株式会社 グッドワン

熊本県

上益城郡

株式会社

真わ

品川区

ガレージハウス名古屋市

株式会社 ＧＹエステート

大分県

大分市

有限会社

せれくと

千代田区

株式会社 ＣＡＬＯＲＥ

犬山市

たいわ不動産宮崎県

東臼杵郡

森林建築研究所

鹿児島県

永豊コーポレーション

株式会社

静岡県

愛知県

丸幸産業
佐賀県

新宿区

嘉和産業

株式会社

一宮市

ＨＡＰＰＹ ＨＯＭＥ 合同会社

千代田区

株式会社 クータス

名古屋市

合同会社 ＲＩＫＩ

渋谷区

有限会社 くんちゃんず

滋賀県

甲賀市

Ｒ−ｃｒａｆ
ｔ

千代田区

株式会社

京都府

京都市

意心

住援

株式会社

沖縄県

ＷＡＹＡ

垂水市

株式会社

鹿児島市

ＧＲＩ株式会社

小園不動産

霧島市

株式会社

那覇市

有限会社 ウイテック

ベストマッチ不動産

新宿区

ＳＴＡＲＴ 株式会社

京都市

エピック 株式会社

沖縄市

コンティニュー

東村山市

スマイリブホーム 株式会社

京都市

株式会社

中頭郡

株式会社

仁海不動産

新宿区

タウンエステート 株式会社

京都市

ｏｚｅ不動産コンサル

那覇市

有限会社

与座技建

文京区

田村不動産

京都市

株式会社

中頭郡

ヨシ不動産

株式会社

遠望不動産
株式会社

公仁建設

2月末正会員：35,959 従たる事務所：4,233

28 月刊不動産 ｜ 2024.4

株式会社

国土交通省など、不動産に関連する業界全般のニュースをご紹介します。

NEWS
FILE

不動産情報
ニュースファイル

国交省とインド中央官庁
スマートシティ連携で合意

いった関係主体が参加し、情報共有の促進や具体的な案
件形成を図ることを目的に、両国の官民が連携する枠組みとして設立するもの。
スマートシティ分野での両国間協力を加速するためには、政府間に加え民間も参画した連携体制

国土交通省は3月5日、インド住宅都市省とスマートシの構築が必要と判断した。

ティ開発の具体化に向けた官民連携プラットフォームの設立に合意したことを発表した。両国による「都市開発に関す

今回開かれた会合には両省のほか、日本側から自治体のる日印交流会議」の下に設置されたスマートシティサブグ

京都府、兵庫県神戸市、同加古川市に加え、民間企業とし

ループの第2回会合を、2月26日にインド・ニューデリーでて住友林業や積水化学、
パナソニックなど計9社が参加。
イ

開いて設立に合意し、共同宣言を行った。

ンド側は行政機関と各都市政府、インド商工会議所連合会、
インド工業連盟、民間企業などが参加した。

同プラットフォームは、
スマートシティのサービスを供給する民間事業者や、その活用により課題解決を図る都市と国交省調べ

新設住宅着工・24年１月
８カ月連続減の5.8万戸（『住宅新報』2024年３月12日号より抜粋）

減）
で、26カ月連続の減少。二桁減少としては５カ月連続で、直近10年間の１月分では最低水準。同省住宅局は「事
業者ヒアリングではこれまでの傾向と同様、物価上昇や資材価格高騰による消費マインドの低下が受注等の減少につながっている様子だ」と説明する。

国土交通省は２月29日、１月の建築着工統計調査報告

貸家は24,681戸（同2.7％増）
で、６カ月ぶりに増加に転を発表した。
それによると、新設住宅着工戸数は前年同月じた。同局のヒアリングによると、金額ベースの受注は堅調

比7.5％減の58,849戸で８カ月連続の減少となった。単月

で、単月としても上昇に転じたものの「工期平準化の動きので６万戸を下回るのは、22年１月以来２年ぶり。
１月分とし影響が表れており、年間で見れば例年並みの戸数となる見ては直近10年間で下から２番目の戸数となる。

込み」という市況。

新設住宅着工床面積は449万1,000㎡（同11.5％減）

分譲住宅は19,039戸（同16.1％減）。
このうち、
マンショ

で、12カ月連続の減少。着工戸数の季節調整済年率換算

ンは9,020戸(同24.8％減)と前月の増加から減少に転じ、値は80万2,000戸（前月比1.5％減）
で、前月の増加から再分譲戸建ては9,867戸（同6.7％減）
で、15カ月連続の減少

び減少に転じた。

となった。分譲戸建てが１万戸を下回るのは、20年８月の9,455戸以来３年５カ月ぶり。

●持ち家、分譲戸建てで減少続くも貸家は反転増
内訳を見ると、持ち家は14,805戸（前年同月比11.0％（『住宅新報』2024年3月5日号より抜粋・編集）

2024.4 ｜ 月刊不動産 29

Report & Topic

地方本部の動き兵庫県本部

A c t ivit y C on d it ion

特別事業「全国心臓病の子どもを守る会･青年部共催クリスマス会」
を開催

兵庫県本部青年部では、令和5年12月10日（日）に神この会の費用の一部には、兵庫県本部で行うチャリ

戸市産業振興センターレセプションホールにおいて、「全

ティゴルフコンペ等でいただいた募金を充て、会員の皆さ

国心臓病の子どもを守る会兵庫県支部」と共催でクリス

まのあたたかい気持ちをお届けいたしました。

マス会を開催しました。

ボランティア活動に興味のある若手会員の方は、青年

クリスマス会は、お笑いグループ チャンバラチャンネル部に参加してみませんか。
ご入会お待ちしております。

のうだともかずさんによる司会で賑やかにスタート。まずは、みやび流押絵作家の小西聡甫さんのご指導のもと、
2 0 2 4 年 の 干 支「 辰 」の 押 絵カレンダー 作りに挑 戦 。
ティータイムの後は、バルーンシュウさんによるバルーン
アートのパフォーマンスがあり、軽快な音楽に乗って作り出されるプードルやコアラなどのアートが子どもたちにプ
レゼントされました。
青年部員が扮するサンタクロースからも参加者全員にプレゼントを配り、全日マスコット「ラビーちゃん」の登場に会場は盛り上がりました。

愛媛県本部

全国心臓病の子どもを守る会兵庫県支部から40名近くが参加「令和５年度 新入会員研修座談会」
を開催

令和５年12月15日（金）13時30分から、ホテルマイス

まっていただき、愛媛県本部役員との顔合わせ、新入会員

ティズ松山において、令和５年度新入会員研修座談会を同士の名刺交換、宅建士としての基本的な心得等の研修開催しました。
この研修座談会は、令和３年度から毎年をしました。
また、先輩業者からのアドバイスとして、参加

12月に開催しており、今回で３回目となります。

理事より、顧客の見つけ方、売買物件の価格設定方法な

本年度は、令和４年・５年度に新規入会された方に集

上谷進本部長30 月刊不動産 ｜ 2024.4

挨拶

美崎敏昭研修広報委員長（副本部長） 研修会の様子

ど、多岐に渡った講義が行われました。

杉浦正典研修広報副委員長（理事）information

協会からのお知らせ
災害義援金「令和６年能登半島地震」災害義援金のお礼とご報告
本会では、元日に発生した「令和６年能登半島地震」の被災者の生活再建と地域の復興を支援するために、
１
月５日（金）より災害義援金の呼びかけを行いました。開始直後から多くの会員および地方本部等から賛同いた
だき、
３月18日（月）時点で62,015,531円（会員からの寄付件数：1,003）が寄せられました。
これに総本部より1,500万円を加え、総額77,015,531円を被災者支援の義援金とさせていただきました。
３月８日（金）には中村理事長、北岡全日石川県本部長はじめ県本部役員が石川県庁を訪問し、馳浩 石川県
知事より被災地の状況をうかがいました。
今 後 は 、被 災した 石 川
県・富山県・新 潟 県の３地
方本部を通じて、被災会員
および被災自治体に寄付する予定です。
皆さまからの心温まる義援金へのご協力に、心から感謝申し上げます。
今もなお避 難を余 儀なくされている被災地の皆さ
まに１日も早く支援が届く
よう、全日グループ一同、心よりお祈り申し上げます。

馳浩知事より被災地の状況をうかがう一行

STAFF LIST

● 広報委員会

髙木剛俊、松本修、長島芳之、浅沼儀洋、
横山武仁、北岡勇介、本間敏司、米田久夫

● 発行人

中村裕昌

● 編集

公益社団法人 全日本不動産協会
公益社団法人 不動産保証協会
広報委員会

● 制作

株式会社住宅新報● 発行所

公益社団法人 全日本不動産協会〒 102-0094 東京都千代田区紀尾井町 3-30（全日会館）
TEL:03-3263-7030（代） FAX:03-3239-2198
公益社団法人 不動産保証協会〒 102-0094 東京都千代田区紀尾井町 3-30（全日会館）
TEL:03-3263-7055（代） FAX:03-3239-2159
URL https://www.zennichi.or.jp/

月刊不動産

2024年4月号

令和6年4月15日発行※本誌掲載記事の無断転載を禁じます。

日々の業 務はラビーネットで完 結
業 務の一 気 通 貫が 実 現 可 能

MONTHLY
REAL ESTATE

初めてでも安 心

April

2024

4
発行人

中村 裕昌

発 行 所

公 益 社 団 法 人 全日本 不 動 産 協 会

公益社団法人 不 動 産 保 証 協 会

ラビーネット不動産
https://rabbynet.zennichi.or.jp/
スマホの場合は、
ここからアクセスしてね！

全日本不動産協会

月刊不動産2024（令和6）年4月15日（毎月1回15日発行） 第５２巻第4号 発行所 公益社団法人〒102 - 0094 東京都千代田区紀尾井町 3 - 30 全日会館 TEL：03 - 3263 - 7030（代）「ラビーネット不動産」では、物件の検索をはじめ、本誌に掲載されている「不動産お役立ちQ＆A」
を閲覧できます。