M O N T H LY R E A L E S T AT E

［題字］故 野田卯一 会長

8
AUGUST

2023［特別リポート］
公益社団法人
不動産保証協会

第第回 定時総会を開催

回 定時総会を開催

令和５年度 定時総会を開催

公益社団法人
全日本不動産協会

一般社団法人全国不動産協会

合同懇親会を開催

72 51

［特集1］

地震から命を守るために−関東大震災から100年のいま考える−［特集2］

日本有数の繁華街が世界に誇る
エンターテインメントシティへ−東急歌舞伎町タワーから起こる新潮流−［税務相談］

低未利用土地等を譲渡した場合の所得税の長期譲渡所得の特別控除

公益社団法人 全日本不動産協会

公益社団法人 不動産保証協会

理事長就任のご挨拶
公益社団法人

全日本不動産協会

理事長

公益社団法人

不動産保証協会

理事長

一般社団法人全国不動産協会会長

中 村 裕昌この度、全日第37期および保証第26期の理事長に加のとおり超高齢 化・人口減 少社会を迎えることが 不可

え、ＴＲＡおよび日政連の会長職を拝命いたしました。

避な情 勢のもと、将来的に宅建 業者数、そして新規開

振り返りますと、平成15 年に全日総本部の理事に就

業者数も自ずと減 少することが自明である以 上、早 期

いて以来、今期で21年目を迎えることとなりました。このに会員皆様の会費によって安定的な運営を行える体制

間、全日の専務理事、また保証の副理事長として歴代理を構築しなければならないと考える次第です。

事長を支えながら協会運営に携わって参りました。
今 から70 年余り前、昭和2 7年の宅地建物取引業法

冒頭で申し上げたとおり、全日本 不動産協会は業界制定に向けて奔 走した先 達 諸 氏 、そして宅 建 業 法と最古の歴史を誇る団体であり、そのこと自体、会員の皆共に歩んで来た我 が 全日本 不動産協会の長きにわた様の誇りとして長らく受け継がれているところですが、る歴史に尊崇の念を抱きながら、一意専心、決意 新た

さらに私が目指すのは、不動産業界そして社会が抱えに不動産業界と組 織の発展に微 力を果たす所存でおる現代的課題をつぶさに捉えて、全国から参集する多ります。

士済々と共に衆議をもって政策提言を行う組織です。このようにして、国や自治体 、そして社会全体に対する全

目下、我が国は少子高齢 化による人口減 少という極日の存在意義を高めて参りたいと思います。

めて困難な課題に直面しています。政 府の推計によれ

ご存知のとおり、目下、デジタル関連政策の中で宅建

ば2050年におよそ１億192万人まで人口が減少し、かつ業法にも相応の変化が求められているところです。全日

高齢化率は37.7％まで上昇するとされていますが、これの、そして業界のさらなる発展と今日の社会的要請とのはすなわち、わずか30年足らずのうちに人口が2,30 0万調和を目指し、体 現すべき道筋について果 敢に声を上人以上減るうえ、全人口の４割近くを65歳以上が占める

げて参ります。

社会を迎えるということです。しかも、それは85歳以上の人口が全年齢分布で最多層となる 超高齢化社会であります。

こうした取組みの先に見据えるのは、この歴史ある全日本 不 動 産 協 会をさらなる高みへと導き、今 や３万

近年、我が全日本 不動産協会では全国より約2 , 3 0 0

6,000社に迫る全国の会員各位に誇りをもって日々の仕社もの新規入会者を迎えており、毎年1,0 0 0社ほど会員事に励んでいただくこと、それにより「全日ブランド」を数 が増 加するなど 破竹の勢いで 組 織が 拡 大していま

より一層発揚させて、社会から揺るぎない信頼を得るす。私もまた秋山前理事長が掲げられた「正会員数４万ことです。

社の達成」という大きな目標に向けて全 地方本部一丸与えられた任期中、余すことなく持ち得る限りの力をとなって取り組む決意でおります。これはとりもなおさ尽くす所存ですので、どうか皆様の厚いご 支 援を賜りず、組織基盤の強化を進めるための必須の施策で、上述

たく、謹んでお願いを申し上げます。

02

理事長就任のご挨拶
特別リポート

公益社団法人 不動産保証協会
MONTHLY RE AL ESTATE

04

第51回 定時総会を開催
公益社団法人 全日本不動産協会

第72回 定時総会を開催

8 2023

一般社団法人 全国不動産協会

AUGUST

令和５年度 定時総会を開催
合同懇親会を開催
特集1

10

地震から命を守るために−関東大震災から100年のいま考える−特集2

12

日本有数の繁華街が世界に誇るエンターテインメントシティへ−東急歌舞伎町タワーから起こる新潮流−
不動産お役立ちQ&A＜法律相談＞

14

盛土規制法（宅地造成および特定盛土等規制法）施行で何がどう変わった？
弁護士

渡辺 晋

＜税務相談＞

16

低未利用土地等を譲渡した場合の所得税の長期譲渡所得の特別控除
税理士 山崎 信義＜賃貸管理ビジネス＞

18

空室対策は、提案までの「プロセス」が重要

みらいずコンサルティング株式会社

今井 基次＜労務相談＞

20

私生活上の非違行為に対する懲戒処分
特定社会保険労務士

野田 好伸

宅建士講座

＜宅建士試験合格のコツ＞

22

都市計画法 都市計画の内容②
資格試験受験指導講師
連

植杉 伸介

載

＜進む！業界のIT化＞

24

株式会社トーラス 木村 幹夫

COVER PHOTO

ネザーランドドワーフ「ネザーランド」とはオランダの英語名で、その名＜物件調査のノウハウ＞

26のとおり20世紀初頭のオランダで誕生した。体その他

大型種よりエネルギッシュである。突然立ち上もしばしば。基本のカラーは30色以上。丸く大きな顔に短めの耳、
くりっとした目が人気。

特命的調査依頼業務 について

不動産コンサルタント 津村 重行

重１kg前後と小柄だが、野生の血が濃いためがったりパタッと横になったりして驚かされること

不動産投資分野で役立つデジタル技術

28
29
30

新入会員名簿新ラビーネットのお知らせ
協会からのお知らせ

Special
Report01

特 別リポート- 0 1

公益社団法人 不動産保証協会

第 51 回

定時総会を開催［日［場時］令和５年６月30日（金）11：00 〜 12：30
所］東京・ホテルニューオータニ「鶴東の間」

令 和５年６月3 0日（ 金 ）、公 益 社 団 法 人 不 動 産 保 証 協 会 は 、ホテル

ニューオータニ（東京都千代田区）にて第51回定時総会を開催しました。

総会には、代議員362名のうち301名（委任状23名を含む）が出席。

令和４年度事業報告・決算報告・監査報告に関する件、令和５年度事業
計画・収支予算に関する件が報告され、決議事項として、第１号議案 任期満了に伴う理事22名、監事３名選任に関する件が審議・可決されました。
※事業・決算報告書、事業計画・収支予算書は本会ホームページに掲載しております。

04 月刊不動産 ｜ 2023.8

新理事長に東京都本部の中村裕昌氏が就任
総会は11時から始まり、冒頭で司会の横山鷹史総務委員長

藤淳代議員が指名されました。

が令和４年度において物故された会員96名の方々に対し、哀まず報告事項として、坊雅勝専務理事、萩原幸二財務委員

悼の意を表し、出席者全員で黙とうを捧げました。続いて、中村長および宮本英修監事が「 令和４年度事業報告・決算報告・

裕 昌 副 理 事 長が開 会の辞を述べ、司会による出席 状 況の報

監査報告に関する件、令和５年度事業計画・収支予算に関す

告後、秋山始理事長から次のような挨拶がありました。

る件」を報告。次に決議事項として、原田良樹資格審査委員長「ちまたではチャットGPTが話題ですが、全日本不動産協会

が第１号議案「任期満了に伴う理事22名、監事３名選任に関も、不動産建設データ活用推進協会に賛助会員として加盟した

する件 」について説 明し、決 議されました。その後 、第 2 6 期 理

ほか、東京大学 不動産イノベーション研究センターと共同研究

事・監事が紹介され、臨時理事会の討議の結果、第26期の理協定を結ぶなど、不動産テックの進展に大いなる期待と関心を事長が、東京都本部の中村裕昌氏に決まりました。中村新理

よせています。このように時代が移ろうときこそ、地に足をつけ、事長は「 保証協会の主な業務は、苦情の解決、弁済業務、手慧眼をもって時流をとらえることが必要となります。全日グループ

付金保管等保証業務、一般保証、そして会員の教育研修でごの強みを生かし、新しい時代を切り開いていくことを願ってやみま

ざいますが、特に弁済額を抑えるために、会員の皆さんの研修せん。私自身は、本日の定時総会をもって、理事長としての任期に尽力したいと思っています。私が理事長になったからといってが満了となります。
２年間、全国の会員の皆さまに支えられてこ

大したことはできないかもしれませんが、一生懸命取り組んでまの日を迎えることができました。心から感謝を申し上げます」。

いります」と抱負を述べました。

次に、兵庫県本部の南村忠敬代議員が議長に、沖縄県本

最後に、中村裕昌新理事長より理事長推薦理事候補者２部の土田英明代議員が副議長に選出され、議長から議事録署名が提案・承認された後、坊雅勝専務理事が閉会の辞を述べ、名人として、山形県本部の山口真司代議員と東京都本部の内第51回定時総会は滞りなく終了いたしました。

中村裕昌 新理事長

秋山始 前理事長

坊雅勝 専務理事

萩原幸二 財務委員長

宮本英修 監事

横山鷹史 総務委員長

左：南村忠敬 議長、右：土田英明 副議長

2023.8 ｜ 月刊不動産 05

Special
Report02

特 別リポート- 0 2

公益社団法人 全日本不動産協会

第 72 回

定時総会を開催［日［場時］令和５年６月30日（金）13：15 〜 14：45
所］東京・ホテルニューオータニ「鶴東の間」

令和５年６月30日（金）、公益社団法人全日本不動産協会は、ホテルニューオータニ（東京都千代田区）にて
第72回定時総会を開催しました。
総会には、代議員362名のうち341名（委任状24名を含む）が出席。令和４年度事業報告・決算報告・監査報告に関する件、令和５年度事業計画・収支予算に関する件が報告され、決議事項として、第１号議案 任期満了に伴う理事50名、監事５名選任に関する件が審議・可決されました。

中村裕昌 新理事長（右から２人目）

左：大鎌博 議長、右：中西雅敬 副議長

06 月刊不動産 ｜ 2023.8

堀田健二 副理事長

長島友伸 専務理事

林勝行 財務委員長

池谷剛 監事佐々木富見夫 総務委員長

より一層力を入れ、令和８年度に会員数４万社を達成
総会は13時15分から始まり、最初に司会の佐々木富見夫
総 務 委 員 長が 令 和４年 度において物 故された会 員 9 6 名 の委員長が第１号議案「任期満了に伴う理事50名、監事５名選
任に関する件」について説明し、決議されました。

方々に哀悼の意を表し、出席者全員で黙とうを捧げました。続

そして、第37期の理事・監事の紹介が行われた後、臨時理

いて、堀田健二副理事長が開会の辞を述べ、司会による出席

事 会が開 催され、討 議の結 果 、新 理 事 長に東 京 都 本 部の中状況の報告後、議長には、東京都本部の大鎌博代議員、副議

村 裕 昌 氏が選出されました。中 村 新 理 事 長は、先に行われた長に京都府本部の中西雅敬代議員が選出されました。議長か

不 動 産 保 証 協 会の理 事 長 就 任 挨 拶の際に、会員数についらは、議 事 録 署 名 人に島 根 県 本 部の舟 越 隆 明 代 議員、鹿 児ても触れ、「これからの４年 間で毎 年 1 , 2 5 0 社ほど増やしてい島県本部の福山修代議員が指名され、承認されました。

き、より一層力を入れ、令和８年度には４万社を達成したい」とまず報告事項として、長島友伸専務理事、林勝行財務委員

意欲を示しました。

長および池谷剛監事が「 令和４年度事業報告・決算報告・監続いて中村新理事長より理事長推薦理事候補者２名が提査報告に関する件、令和５年度事業計画・収支予算に関する案・承認された後、坊雅勝副理事長が閉会の辞を述べ、第72

件 」について報 告 。次に決 議 事 項として、出口 賢 道 資格審査

回定時総会は終了の運びとなりました。

2023.8 ｜ 月刊不動産 07

Special
Report03

特 別リポート- 0 3

一般社団法人 全国不動産協会

令和 5 年度

定時総会を開催［日［場時］令和５年６月30日（金）16：15 〜 17：45
所］東京・ホテルニューオータニ「鶴東の間」

令和５年６月30日（金）、一般社団法人 全国不動産協会（TRA）は、ホテルニューオータニ（東京都千代田区）にて定時総会を開催しました。
総会には、代議員372名のうち327名（委任状32名を含む）が出席。令和４年度事業報告・決算報告・監査報告に関する件、令和５年度事業計画・収支予算に関する件が報告され、決議事項として、第１号議案 任期満了に伴う理事22名、監事3名選任に関する件が審議・可決されました。

TRAの使命である「会員の皆さまへのサービス提供」をさらに充実
16時15分、長島友伸総務委員長が司会を務め、坊雅勝副会
長が開会の辞を述べてTRAの総会が始まりました。司会による総会成立の報告後、秋山始会長より次のような挨拶がありました。

人として神奈川県本部の松本修代議員、滋賀県本部の伊藤靖代議員が指名されました。
報告事項は、中村裕昌専務理事、萩原幸二財務委員長およ「 本日の総会では、任期満了にともなう役員改選がございまび長澤洋監事より行われ、次に決議事項として、佐野訓男資格す。本会の使命である、全日グループを支え、会員のみなさまへ

審査委員長が「任期満了に伴う理事22名、監事３名選任に関のサービス提供をさらに充実できるよう、
より活動的な事業運営する件」について説明し、決議されました。

を図ってまいりますので、新体制となるTRAを、引き続きよろしく
お願い申し上げます」。

の中村裕昌氏が選出されました。中村新会長より会長推薦理事

次に、栃木県の稲川知法代議員が議長に、岡山県本部の彌
久末務代議員が副議長に選出され、議長からは、議事録署名中村裕昌 新会長

08 月刊不動産 ｜ 2023.8

そして、臨時理事会での討議の結果、新会長に東京都本部

秋山始 前会長

候補者１名が提案・承認された後、伊藤明副会長が閉会の辞を述べ、令和５年度の定時総会は滞りなく終了しました。

Special
Report04

特 別リポート- 0 4

公益社団法人 全日本不動産協会
公益社団法人 不動産保証協会
一般社団法人 全国不動産協会

合同懇親会を開催［日［場時］令和５年６月30日（金）18：00 〜 19：30
所］東京・ホテルニューオータニ「鶴西の間」

公益社団法人全日本不動産協会、公益社団法人不動産保証協会、一般社団法人全国不動産協会は、令和５年６月30日（金）の定時総会終了後、合同懇親会を行いました。

左：中村裕昌 新理事長、右：秋山始 前理事長

坂本久 全国宅地建物取引業協会連合会会長

大阪・関西万博を公益事業として取り組み、事業の発展につなげていきたい
４年ぶりの開催となった合同懇親会は、中村裕昌新理事長の挨拶により幕を開けました。
「国土交通省をはじめ関係機関や国会議員の先生方と力を合わせ、引き続き、都市づくりや住宅政策に関する重要政策課
題の実現、中小不動産業者の支援策の拡張等に向けて取り組んでまいります。また、大阪・関西万博を公益事業として取り組み、事業の発展につなげていきたいと思います」。
次に、石井浩郎国土交通副大臣、野田聖子全日本不動産

石井浩郎 国土交通副大臣

萩生田光一 自由民主党政務調査会長

山口那津男 参議院議員（公明党代表）

野田聖子 全日本不動産政策推進議員連盟会長

政策推進議員連盟会長、山口那津男参議院議員（公明党代表）
より祝辞をいただき、坂本久全国宅地建物取引業協会連合会会長の音頭による乾杯で宴が始まりました。スクリーンには大阪・関西万博の取り組みについてのPR動画が流れ、会場がより一層盛り上がりをみせるなか、萩生田光一自由民主党政務調査会長がかけつけ、祝辞を述べました。
最後に堀田健二副理事長による閉会の辞により、懇親会は盛会のうちに幕を閉じました。

2023.8 ｜ 月刊不動産 09

巻頭特 集１

地震から命を守るために−関東大震災から100年のいま考える−
巻頭特集2

9月1日は防災の日。今からちょうど100年前、1923年の同日に起きた「関東大震災」にちなんで制定された日です。
この100年で、日本の地震対策はどのように変わったのでしょうか。
過去の震災を振り返り、建築物の対策について考えます。

関東大震災の惨状（出典：国土交通省 気象庁）

建築と大地震の攻防

震（ 1 9 6 8 年 ）、宮 城 県 沖 地 震（ 1 9 7 8層ビルであっても思わぬ被害が生じる年）、兵庫県南部地震（阪神・淡路大震

リスクがいまだにあります。

災）（ 1995年）など、大規模な震災が生

長周期地震動とは、船が波に揺られ神奈川県西部を震源として起きた関

じるたびに建築物は大損壊という形でるときのような周期の長い振動のことを

東大震災は、マグニチュード7.9、死者

手痛い敗北を喫してきましたが、その都いいます。
この振動が建物に加える力の行方不明者10万人以上、住宅被害37度、耐震基準改定や耐震技術の革新とリズムと建 物の揺れるリズムが同期す万棟以上、経済被害の総額約55億円

いったリベンジに挑んできました。

ると、ブランコをこぐときのように揺れが（当時の国家予算14億円の約4倍）
といみ ぞう

う未曾有の大災害でした（写真1）。

写真１：関東大震災の惨状（出典：国土交通省 気象庁）

この途方もない被害をきっかけに、
日
本では建 築 物の地 震 対 策が本 格 化しそして2011年の東北地方太平洋沖

どんどん増 幅していきます。これを「 共地震（東日本大震災）では、国内観測史

振」といい、特に高層ビルでは大きな被上最大のマグニチュード9.0という規模害が生じるリスクをはらんでいます。

であったにもかかわらず、当時の基準に

堆 積 盆 地（ 関 東 平 野・大 阪 平 野・濃よる免震・制震性能をもつ建築物のほ尾平野などがこれにあたる）と呼ばれる

とんどは、無傷ないし軽微な損傷にとど地形では、地震が「長周期地震動」となまるというレベルに到 達していました

りやすいことも判明しています。高層ビ（津波による被害を除く）。

ルにとってリスキーなエリアと大都市圏

関東大震災以降の100年間という建の 大 部 分 が 一 致しているわけですか

築と地震の歴史のなかで、日本の建築ら、今後も地震対策の研鑽が必要とさは、世界に誇る高度な地震対策のテクれています。

ノロジーと基準を獲得したのです。

ました。つまりこの100年間は、建築と大 地 震との攻 防の歴 史とみることもできるでしょう。

けんさん「長周期地震動」に弱い
地形と建物とは代表的な地震対策
地震から命と安全を守るために、あら関東大震災の翌年（1924年）に、世界初の耐震規則が「市街地建築物法」

しかし、「 長周期地震動」が起こる地

ゆる構 造・形 状・規 模の建 築 物においに制 定されました。その後も十勝沖地震では、高度な耐震基準をクリアする高て、的確な地震対策をとることは極めて

10 月刊不動産 ｜ 2023.8

重要です。建築の構造における代表的震構造に加えて水による浮力を活かし力に耐える性能）」へ強化したい場合、な地震対策には「耐震・制震・免震」とた「パーシャルフロート免震」、上層階

耐震改修を減築と併せて計画すれば、いう３種類があります。

を下層階から独立させ、そのジョイント

その実現度は高まるかもしれません。

部分に免震構造を配し、ビルの上下が① 耐震

お互いの揺れを打ち消す方向へ働くよ

建物の構造材を強固に固定し、地震うにした「BILMUS（ビルマス）」など、斬の揺れによる建 物の倒 壊を防ぎます。

新な地震対策が開発されています。
実際に耐震改修に減築を取り入れた「ブレース」「 筋交い」などによる補強が代表的です。
いわば地震の力に対し建物の力で抵

事例にみる
「減築」

事例としては、2019年に完了した「青森「減築×耐震改修」という選択肢も県庁の耐震・高寿命化改修工事」が挙げられます（写真２）。この工事の総工抗するという対策で、建物は倒壊しにくくなりますが、建物内は大きく揺れる可ここまで紹介した耐震・制震・免震は費は、180億円から大幅にコストを削減

能性があり、窓ガラス・内装材・家具な高度なテクノロジーの所産といえるもの

した93億円ほどとなりました。
「 減築

どの損害は生じる可能性があります。

ですが、新築ではない物件の耐震化を耐震改修」というプランは、現行の耐震考える場 合にはもっとシンプルな地 震

強度にはかなわないものの、長く保存し対策もあります。

たい建築物の改修手段としては有効な② 制震手段の一つとなりそうです。

建物に地震の揺れを相殺する構造を

それは「減築」です。おおまかにいうと組み込み、揺れを低減する構造です。建「地震力（地震の時に建物にかかる力）」

また「減築」は、
フロー型からストック

物に柔軟性を持たせる方法といえます。

は建物の重量（以下、Ｗ）の20％として型へシフトする持続可能な社会の一つ

なお、揺れの低減にはゴムや油圧構計算されるので、減築して建物の重量をのあり方として、
また2050年に人口が現造などを応用した「制振ダンパー」で衝軽減すれば、建物にかかる地震力も軽在比25％減少する※（つまり不動産を含撃を吸収するシステムや、慣性が揺れを減します。建物の軽量化と耐震強化はイ

めたあらゆる資産が余剰する）と予測さ相殺する方向に働くよう、建物の最上部

コールではありませんが、建物を「耐震れる未来を見据えた地震対策の選択肢付近に錘として「マスダンパー」
を配する

等級２（Ｗの25％の地震力に耐える性として、合理的な対策といえるでしょう。

といったシステムがあります。

能）」や「耐震等級３（Ｗの30％の地震※ 出典：国土交通省「国土の長期展望」中間とりまとめ概要より

おもり

③ 免震
地震の揺れを建物に伝達しないようにする構造です。地盤と建物の間に「積層ゴム」や「すべり支承」
といった、地震エネルギーを絶縁する機構を配する方法が採用されます。建物全体を揺れから守る非常に効果的な方式ですが、導入・メンテナンスにはかなりの費用を必要とします。
④その他の地震対策
近年における高層ビルでは、前述の耐写真２：減築・改修後の青森県庁（出典：青森県庁舎耐震・長寿命化改修事業資料より抜粋）※青森県庁の元の設計者は、東宮御所や帝国劇場などを手がけた谷口吉郎氏。

震・制震・免震を併用したり、原理を応用した新しい地震対策を導入しています。
たとえば、積層ゴムによる従来型の免

執 筆

澤田 秀幸

建築ライター。建築科を卒業後、住宅メーカーの木造大工、大手インテリアメーカーの店舗勤務などを経て、現在はWebメディアを中心にフリーライターとして活動中。

2023.8 ｜ 月刊不動産 11

巻頭特 集 2

日本有数の繁華街が世界に誇るエンターテイ
ンメ
ン
ト
シテ
ィへ
巻頭特集2

−東急歌舞伎町タワーから起こる新潮流−
2023年、新宿歌舞伎町にホテルとエンターテインメントに特化した巨大なタワーが誕生。
好きを極める をコンセプトに展開される異色の空間とは？
新宿繁華街の歴史とともにご案内します。

タワー外観は、この地が歴史的に水に縁のある土地であることから噴水をモチーフにしている。
（当ページの写真©TOKYU KABUKICHO TOWER）

当時、多くの牛馬が行き交う街道にホールを建てて「道義的な繁華街を創

は宿や茶屋が立ち並び、花めく宿場はる」という壮大なものでした。歌舞伎町

しだいに江 戸の新しい行 楽 地としてもの地 名は、当初 、この事 業 計 画の中にJR、私鉄、地下鉄の11路線が乗り入発展。往来する人々や物見遊山の観光

歌舞伎座の建設が含まれていたことにれ、世界一の乗降者数を記録するター

客で、昼夜問わずあふれんばかりのに由来しています。

ミナル駅「新宿」。日本有数の繁華街とぎわいを見せるようになりました。

不夜城「新宿」の原点鈴木が思い描いた繁華街は、試行錯しても知られますが、そのにぎわいの起

その反面、まちは幾度となく幕府から誤を繰り返しながらも十年余りで形成

源は江戸時代にまでさかのぼります。具

風紀取り締まりを受けます。
しかし、町され、時代とともに変遷を重ねていきま

体的には、1697（元禄10）年に甲州街

民たちはこれに屈することなく再興を繰した。
こうして娯楽と文化が根付いた新道の宿 場 町として「 内藤 新 宿 」が 開か

り返し、民意で繁華街を形成していきま

宿歌舞伎町は、いつしか世界に誇る集れ、物流の拠点として活況を呈したことした。後の世に「不夜城」「 眠らない街」

客力をもち、多様性を受け入れる懐のに端を発します。ちなみに「新宿」とは、と謳われるタフな新宿の原点は、およそ深いまちへと進化していったのです。

甲州街道に設けられた「新しい宿場」を300年前のこの頃にあるようです。

うた意味します。

焼け野原に生まれた「歌舞伎町」

好きに出会い、極める。
世界につながるエンタメ拠点
そして今年、歌舞伎町の真ん中に誕

1956（昭和31）年に開業し、2014年に閉館した「新宿
東急文化会館」（ 1996年「新宿TOKYU MILANO」に名称変更）。
『ジョーズ』『 E.T.』『エヴァンゲリオン』『アナと雪の女王』など多くの話題作を上映した。

12 月刊不動産 ｜ 2023.8

東急歌舞伎町タワーが建つ「歌舞伎生したのが、高さ約225ｍ、地上48階、町」ができたのは、第二次世界大戦後

地下５階、塔屋１階からなる「東急歌舞のことです。1945（昭和20）年の空襲

伎町タワー」です。上層階には２種類ので焼け野原になった新宿東部一帯に、ホテル、中・低層階には映画館や劇場、当時の町会長 鈴木喜兵衛が戦災復興

アミューズメント施設、
フードホール、そ区 画 整 理 事 業を計 画 。その内容は、こして地下にはライブホールなどが入り、の地に飲食店街や劇場、映画館、ダンス

１棟丸ごと“エンタメ”に舵を切った大ラグジュアリーホテル
BELLUSTAR TOKYO,
A Pan Paciﬁc Hotel

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47F
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地上約200ｍに位置するホテル。
客室は97室あり、1泊8万円台から。
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鉄板焼きなどの店舗が入る。

まちと繋がるホテル
HOTEL GROOVE SHINJUKU,A PARKROYAL Hotel

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歌舞伎町の歴史やアート、音楽などの文化を感じられるホテル。客室は538室あり、
１泊３万
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※18Fは両ホテルのレセプション

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イタリアンスタイルダ
イニング、
パーティルームなどで構成される、
まちの社交場のようなフロア。
ここのジェラートは素材の味が感じられ美味。
都心のパノラマを眺めながら味わうのが醍醐味である。

映画館 109シネマズプレミアム新宿

左右の壁を使った３面ワイ
ドビューシアター※や、故・坂本龍一氏が監修した音響設備がもたらす臨場感は圧巻。8ス
クリーン、
752席
（全席プレミア
ムシート）。
※シアター６限定

劇場 THEATER MILANO-Za

かつてこの地にあった「新宿ミラノ座」の名を継承する劇場。演劇・音楽・映像などの多彩なエンターテインメントが発信される。客席約900席。
カフェ＆バー併設。

エンターテインメント＆レストラン

〜

5F
1F

〜

B1
B4

7

カフェやフードホール、ア
ミューズメント、ダンジョン攻略体験施設、
ウェルネスクラブなどが入る。
フロアによってはお酒を片手にゲームに興じることもできる。
※写真は１階「和牛特区」のメニュー例。

ライブホール／ナイトエンターテインメント施設

巨 大 L E Dビジョンを使ったライブホール「Zepp Shinjuku（TOKYO）」。
深夜帯はナイトエンターテインメント施設に変わる。

1 46-47階「BELLUSTAR TOKYO, A Pan Paciﬁc
Hotel」のペントハウス“花”。2 ホテル最上階にある天空のスパ。3 45階 鉄板「天祐」。4 45階 新鮮な果物
や ハ ーブを使 った美 酒 が 人 気 の バ ー 。 5 6 - 8 階「 新 宿ミラノ座 」の名を受け継ぐ劇 場「 T H E AT E R
MILANO-Za」。6 2階 日本の祭りをテーマにした「新宿カブキhall〜歌舞伎横丁」。横丁風の飲食店が10店
舗集結し、全国各地の地域料理を提供する。7 珍景、
新宿東宝ビルのゴジラの背中（17階エレベーターより）。
©TOKYU KABUKICHO TOWER（7.を除く）56

胆な構成。想像をはるかに超える規模

余 韻に浸りながらホテルでゆったりと

海 外とダイレクトにつながり、観 光 のはもとより、エキゾチックな演出や緻密

くつろぐ──。新たなエンタメの拠点と拠 点 にもなり得るでしょう。まるで かな仕 掛けが 世 間を席 巻しています。営なる機能は十分に備えています。

つての宿 場 町のにぎわいが 、フィール

業時間は24時間 ※ 。時間を気にするこ

また、タワー１階に空港へアクセスすとなく食を楽しみ、語り、遊び、そしてそのるバスの停 留 所が 設 置されたことで、ドを広 げ、再びこの 地 から湧き起こっていくようです。
※ 営業時間は店舗によって異なります。

2023.8 ｜ 月刊不動産 13

法律 ー

不動産お役立ちQ & A

Law

法律
相談
Vol.88

盛土規制法
施行で（ 宅地造成および特定盛土等規制法 ）何がどう変わった？
山下・渡辺法律事務所
弁護士

渡辺 晋

第一東京弁護士会所属。最高裁判所司法研修所民事弁護教官、司法試験考査委員、国土交通省「不動産取引からの反社会的勢力の排除のあり方の検討会」座長を歴任。
マンション管理士試験委員。著書に『新訂版 不動産取引における契約不適合責任と説明義務』（大成出版社）、『民法の解説』『最新区分所有法の解説』（住宅新報出版）など。

estionQu

盛土規制法という法律ができたとききました。
どのような法律なのでしょうか。

Answer
盛土規制法は、危険な宅地造成、盛土等、土石の堆積について規制し、崖崩れや土砂の流出による災害を防止するための法律です。従来の宅地造成等規制法をベースにしながらもこれを抜本的に改め、令和4（2022）年5月に制定され、令和5（2023）年5月に施行されました。

められました。

1．
「盛土規制法」制定の背景でした（熱海の事案では盛土の所在

令和3（2021）年7月3日、静岡県

かった）。
また、宅造法によれば規制

熱海市伊豆山で、盛土の崩落による区域外の土地には宅地造成工事の大規模な土石流が発生しました。死

規制はなく、規制区域内の土地に対者・行方不明者28人、損壊家屋136する規制をする場合にも、規制する

盛土規制法は、区域と対象の両方棟に及ぶ土砂災害であり、土石流が行為は宅地を造成する場合の土地の観点から、スキマのない規制を行

渓谷を流れる映像とともに、土砂災の形質の変更であって、単なる土捨

うことを目的とする法律です。

害のおそろしさが 、私たちの印 象にてや一時的堆積は対象外でした。土強く残されています。また、盛土の崩地の造成や開発については、区域と壊が 不 適 切な造 成 工 事が 原 因で対象となる行為のいずれからみても、

まず、知事等は、盛土などにより人あったことも、広く報道されました。

大きな規制のスキマがあったといわ家に被 害を及ぼす可 能 性がある区

ところで、この土砂災害事故を制ざるを得ない状況だったわけです。

域を規 制 区 域として指 定します。規度上の問題として検討してみると、従そこで制定されたのが、今般の盛制 区 域には、宅 地 造 成 等 工 事 規 制

来、土地の開発は、宅地造成等規制

土規制法です。宅造法（旧宅造法）を区域(宅造区域)と、特定盛土等規制法（宅造法）、森林法、農地法などに抜 本 的 に見 直して、法 律 の 名 称 を区域(特盛区域)の2種類があります。

よって規制されていましたが、宅地、「宅地造成及び特定盛土等規制法」

宅造区域は、宅地造成を行うにあ森林、農地のいずれにもあたらない(盛土規制法)に変更し、全国一律のたって危険がともなう宅地造成工事

盛土の造成工事は、法規制の対象外

基準で盛土等を規制する法律に改規制区域（旧宅造法で指定されてい14 月刊不動産 ｜ 2023.8

地が 法 規 制の対 象 地になっていな

2．盛土規制法制定の規制内容（スキマのない規制）（1）規制区域

盛 土 等に危 険をともなう森 林 や 農地、平地部の土地も含め、広く指定さ

3．宅建業法関連

ません（宅建業法35条1項2号）。盛（1）広告の開始時期の制限

ひとつです（宅建業法施行令3条1項

土規制法による規制は、説明事項の税務を記すときは、盛 土 規 制 法の条 文 ）においては、
法令に基づく許可があった

10条1項）。特盛区域については、市後でなければ、宅地の売買その他の業

街地や集落から離れていても地形な務に関する広告をしてはなりません（宅

どの条件から盛土等が崩落して流れ

建業法33条）。従前は、旧宅造法による

宅建業者には、みずから造成して込んだ場合に、人家に被害を及ぼし許可が問題とされていましたが、今後宅地を販売し、または宅地の売買を得るエリア（渓流の上流域の斜面地

は、盛土規制法による許可の後でなけ仲介することによって、人々に宅地をなど）が指定されます（26条1項）。
こ

れば広告ができないことになります（宅供給する社会的使命があります。他

れらの規制区域の指定により、規制

建業法施行令2条の5第 23号）。

方 、造 成 宅 地 の安 全 性を確 保した

区域のスキマが埋められることにな

27号）。

4．まとめ

り、土地の購入者に宅地の安全性に関する的確な情報を提供することもあたっては、買主に対して定められた規制法は、宅建業者にとって重要な

次に規制対象となる行為は、宅地重要事項について、宅建士をして、書行政法規であり、正しく理解をしてお造 成 工 事に限 定されません 。土 地面を交付して説明させなければなり

かなければなりません。

IT

求められます。今般制定された盛土

宅建士（2）重要事項説明
宅建業者は、宅地の売買を行うに（2）規制対象となる行為

労務

宅建業者は、
宅地造成工事の完了前

賃貸管理れます（盛土規制法（以下、単に条文

りました。

法律

た区域）に加えて、宅地造成以外の（森林・農地を含む）を造成するための盛土・切土にまで広げられ、さらになる土捨てや一時的堆積も規制されます（図表）。
宅造区域や特盛区域で規制対象の行為を行うためには、知事等の許可（ 1 2 条 1 項 ）または届 出（ 2 7 条 1（旧）宅地造成規制法

盛土規制法［規制される区域］［規制される区域］

●宅地のみ

●宅地
●森林
●農地
●その他の土地

森林、農地その他
宅地以外の土地は指定されない
指定される
規制区域

宅地造成等
工事規制区域

指定される
規制区域

いずれも規制区域として指定される
宅地造成等工事規制区域（宅造区域）

項）が必要となります。許可された盛土等については、所在地が公表され（12条4項、27条2項）、現地に標識（看板）を掲げることが義務づけられ

特定盛土等規制区域（特盛区域）［規制対象となる行為］［規制対象となる行為］●宅地を造成する工事のみ●宅地を造成する工事●宅地造成以外を目的とする盛土・切土●単なる土捨て●一時的堆積宅地を造成する工事以外は規制対象ではない

ます（49条）。

物件調査

土地の形質の変更にあたらない、単図表 （旧）宅地造成規制法と盛土規制法の違い

いずれの行為も規制対象になる今回のポイント●令和3（2021）年7月3日に静岡県熱海市で発生した土石流による土砂災害を契機として、宅地造成等規制法（旧宅造法）が抜本的に改正されて法律の名称が変わり、盛土規制法が制定された。

●盛土規制法は、危険な宅地造成・盛土等・土石の堆積を包括的に規制する法律である。

●盛土規制法には、宅地造成等工事規制区域と特定盛土等規制区域が定められる。それぞれについて、宅地造成、盛土等、土石の堆積を行う場合の規制が決められている。

●宅建業者の業務において、盛土規制法は重要な法律であり、みずからが事業者として宅地造成、盛土等、土砂の堆積を行う場合、および仲介業者として広告や重要事項説明を行う場合の両方を想定し、十分な理解をしておかなければならない。

2023.8｜ 月刊不動産 15

不動産お役立ちQ & A

税務 ー
Tax

税務
相談
Vol.51

低未利用土地等を譲渡した場合の所得税の長期譲渡所得の特別控除税理士法人タクトコンサルティング
情報企画部部長 税理士

山崎 信義

2001年タクトコンサルティング入社。相続、譲渡、事業承継から企業組織再編まで、資産税を機軸にコンサルティングを行う。中小企業庁「『事業引継ぎガイドライン』改訂検討会」委員などを歴任。著書に『不動産組替えの税務Q&A』（大蔵財務協会）、『事業承継 実務全書』（日本法令）など。

estionQu
個 人 が 低 未 利 用土 地 等 を譲 渡した場 合の所 得 税の 長 期 譲 渡 所 得の 特 別 控 除（以下「特別控除」）のポイントを教えてください。

Answer
低額の低未利用土地の有効活用を通じた投資の促進、地域活性化、さらなる所有者不明土地の発生の予防を目的として、個人が、令和７年12月31日までの間に、都市計画区域内にある一定の低未利用土地等を譲渡した場合には、その年の低未利用土地等の譲渡に係る譲渡所得の金額から最大100万円を控除することができます。

1．制度の概要
個 人が、令 和７年 1 2月3 1日まで

2．特別控除の対象となる土地等的に整備し、開発および保全する必要がある区域として指定された区域をいいます。
この他、都道府県は首都の間に、都市計画区域内にある一定特別控除の対象となる土地等は、圏整備法による都市開発区域、近畿の低 未 利 用土 地 等（ 後 述２. 参 照 ）都 市 計 画 法４条 第２項に規 定する

圏整備法による都市開発区域、中部を、500万円（一定の区域内の土地

都市計画区域内にある、土地基本法

圏開発整備法による都市開発区域、等は800万円）以下で譲渡した場合

13条第４項に規定する低未利用土

その他新たに住居都市、工業都市そにおいて、その譲渡の後に低未利用地（その低未利用土地の上に存するの他の都市として開発および保全す

土 地 等の利用がされるときには、そ権 利 を含 む 。以 下「 低 未 利 用 土 地る必要がある区域を都市計画区域との年の低未利用土地等の譲渡に係等 」）で、その年の１月１日におけるして指定するものとされています（都る譲 渡 所 得の金 額から最 大 1 0 0 万

所有期間が５年を超えるものです。

市計画法５条第１項、２項）。

円を控除することができます。譲渡しこの場合の「都市計画区域」とは、「土地基本法13条第４項に規定すたすべての土 地等の長期譲渡所得

都道府県により、市または人口、就業

る低未利用土地」とは、居住の用、業の金額の合計額が100万円に満た者数その他の事項が一定の要件に務の用、その他の用途に供されておらないときには、この特 別 控 除 額はそ

該当する町 村の中心の市 街 地を含ず、
またはその利用の程度がその周辺の長期譲渡所得の金額の合計額にみ、かつ、
自然的および社会的条件なの地域における同一の用途もしくはこ相当する金額となります（租税特別らびに人口、土 地 利用、交 通 量そのれに類する用途に供されている土地措置法（以下「措法」）35条の３第１

他一定の事項に関する現況および推の利用の程度に比して著しく劣ってい項）（ 図参照）。

移を勘案して、一体の都市として総合ると認められる土地をいいます。

16 月刊不動産 ｜ 2023.8

画を作成した市町村の区域（イに掲の特例の適用を受けようとする旨のげる区域を除く）

記載があり、かつ、
この特例の対象と（ 1 ）課 税の繰 延 べの適 用を受ける③固定資産の交換の場合の譲渡所

なる土地等に該当する旨を証する書

場合

得 の 特 例 、収 用 交 換 等 の 場 合 の類として、次に掲げる書類の添付が個人がその年中にその譲渡をした

5,000万円特別控除、居住用財産をある場合に限り適用されます（措法

低未利用土地等の全部または一部譲渡した場合の3,000万円特別控

35条の３第４項、措法施行規則18につき、収用等に伴い代替資産を取除等の特例の適用を受ける譲渡。

条の３の２）。

受けられない場合①譲渡をした土地等の所在地の市得した場合の課税の特例、特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲

町 村 長または 特 別 区 の 区 長 が 、そ（3）土地の分筆があった場合延べの適用を受ける場合は、
この特低 未 利 用土 地 等と一 筆であった土に規 定する都 市 計 画 区 域 内にある別控除の適用を受けることができま

地から、その年の前年または前々年

ことや、譲渡の時において低未利用せん（措法35条の３第１項）。

に分筆された土地等の譲渡を、その土 地 等に該当するものであること、前年または前々年中にした場合におその 譲 渡 の 後 に利 用されているこ

いて、その者がその譲渡につき特別と、その 他 一 定 の 事 項 を確 認した

次に掲げる譲渡については、特別控除の適用を受けているときは、適書類。

控除の適用を受けることができませ用することができません（措法35条②譲渡をした低未利用土地等に係ん（同条第2項）。

第３項）。

る売買契約書の写し、その他の書類①その個人の配偶者、父母、子、孫、で、その低未利用土地等の譲渡の対4．手続要件ある者に対する譲渡。

この特別控除は、その適用を受け価の額が、500万円または800万円
以下であることを明らかにするもの。

②その譲 渡 代 金（ 低 未 利 用土 地 等
図：特別控除のしくみ上にある建物等の資産の譲渡代金

譲渡価格

譲渡価格

を含む）の額が500万円を超える譲（令和７年12月31日まで）取得費（※1）

取得費

譲渡経費

譲渡経費

渡。ただし、その低未利用土地等が次に掲げる区域内にある場合には、（※2）

500万円が800万円とされます。
イ.都市計画法４条第２項に規定する
都市計画区域のうち市街化区域等
ロ.所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法45条第１項

課税対象

譲渡所得
（譲渡益）

譲渡所得
（譲渡益）

譲渡所得の２０％が
課税される

１００万円
控除
課税対象

控除額の２０％分（最大２０万円）の減税（※１）
取得費がわからない場合、譲渡価格の５％とみなされる。
（※２）
解体費・測量費・宅建業者への仲介手数料等

出典：国土交通省「令和5年度国土交通省税制改正概要」
を基に作成

今回のポイント●特別控除の対象となるのは低未利用の更地および建物付き土地だが、前記３.(2)②の譲渡代金の要件は、「建物を含めた譲渡価額が500万円または800万円以下」とされているので、注意を要する。
●政策目的上、その譲渡後に低未利用土地等の利用がされることが特別控除の適用要件となっているので、注意を要する。

当連載について、偶数月は「税務相談」、奇数月は「賃貸相談」となります。

2023.8 ｜ 月刊不動産 17

物件調査

その他のその個 人と特 別の関 係 がの譲渡とともにした低未利用土地のITの土地等が都市計画法４条第２項

宅建士

特別控除の適用を受けようとする

労務

渡所得の課税の特例等の課税の繰（2）一定の要件に該当する場合

賃貸管理ようとする年 分の確 定申告 書に、こ税務に規定する所有者不明土地対策計法律

3．特別控除の適用を管理 ー

不動産お役立ちQ & A

Management

空室対策は、提案までの「プロセス」が重要
賃貸管理
ビジネス
Vol.65

estionQu

みらいずコンサルティング株式会社 代表取締役
合同会社ホーリーロッジ 代表社員

今井 基次

賃貸仲介、売買仲介、賃貸管理、収益売買仲介、資産形成コンサルティングの経験を経て、
みらいずコン
サルティング株式会社を設立。不動産業者・不動産オーナーの経験をもとにして、全国の賃貸管理業を行う企業へのコンサルティングや講演・研修活動を行う。聴講者はこれまでに３万人を超え、好評を得ている。CPM®、CFP®、不動産コンサルティングマスターなど資格多数。著書に『ラクして稼ぐ不動産投資
33の法則 成功大家さんへの道は管理会社で決まる！』（筑摩書房）がある。

当社では、３年ほど前から管理受託活動を強化しています。管理戸数は緩やかに拡大しているのですが、受託する物件の入居付けが悪く、全体の入居率は以前よりも下がっています。今後も管理戸数を増やしたいのですが、空室を減らさないとオーナーに対する説得力に欠けるため、なんとしても現在の入居率を改善していきたいと考えています。
ただ、空室のなかでも相対的に家賃が割高になっているものが数多くあります。オーナーにその旨を伝えても、うまく受け入れられないこともあり、行き詰まっています。
このような状況のなかで、オーナーに対してどのように提案を持っていけば入居率が改善するのか、
よい方法があればぜひ教えてください。

Answer
繁忙期はともかく、閑散期になると空室が埋まらず、その結果、１年以上空室になる物件も出てきます。賃貸住宅
が供給過剰になっている地域では、入居を決めるためのオーナーへの提案を優先的に行っていかなければ、入居率が自然に上がるようなことはありません。
また、提案をするといっても「家賃を下げなければ埋まりません」というような直接的な意見は、オーナー側からすれば「敵対的な提案」と感じやすいものです。オーナー側に寄り添った提案と感じてもらうには、手間はかかっても「現状」をロジカル（論理的）に「分析」
し、「 提案」をするべきです。
このようなプロセスの一つひとつが信頼につながるため、提案の仕方とプロセスを意識して行いましょう。

1．早期入居付けのカギとはの管理業務は、入居者からのクレーなっているのです。

ム対応や出納業務など、日々のルー

限られた人 材で業 務を優 先して夏場になると、春の繁忙期までにティーンに追われがちです。管 理 会

空 室 対 策 の 提 案に時 間を割くこと埋まらなかった物件が放置され、次社の現 場スタッフからすれば 、オーは、非常に手間と時間を要してしまうの繁 忙 期まで入 居 者が 見つからなナー への提 案 以 前にやるべき業 務のですが 、オーナーに対して何もしいということがあります。先手の行動がたくさんあるのです。
「 〇〇さん、いないという選択をすれば、管理解約が 大 切なのですが … …オーナーにい加減に早く入居者を決めてくださなどにもなりかねません。
ライバル物

対する空室対策の提案は、現場の業

いよ！」というオーナーからのクレー件に勝つためには、
とにかく先 手で務の優先順位からすれば、緊急性がムがあって初めて動き出すことになの提案が重要であり、この時期にど下がってしまいます。
というのも、
日常

るのですが、
その時にはすでに後手とのように提案をするかが早期入居付

18 月刊不動産 ｜ 2023.8

ストがかかる提案」と「コストがかかんでいくことが重要です。

らない提案」とをセットで行いましょしましょう。空室物件は、諸条件や設決めたほうがお得 」とオーナーに感備など比較をしていけば、決まっていじてもらうロジック展 開が重 要なのオーナーが管 理 会 社に最も期 待る物件に比べ全体として劣っているです（図表参照）。

することの１つは「 入 居 者を決めるはずです。
まずはこの事実を、管理会

一方的に伝えるのではなく、「 家賃こと」です。逆 をいえば 、入 居 が 決社としてということではなく、「 入居希を下げてでも決めなければ損」
といまっているオーナーで、管 理 会 社に

望者の目線」
として伝えることが大切

う答えに至るエビデンスを準 備し、とやかくクレームをつけてくる人はです。次にそれらの事実に対して、
どオーナーに「これでは家賃を下げな

少ないはずです。結局は入居者を決う対策を講じるのかを提案するのでければ、決まらないね」とみずからのめるまでのプロセスが重要で、成果す。提案といっても、お金がかかる提口で言っていただくことが理想です。

のためにどのようなプロセスを経る案ばかりしたら、「いつもお金がかか

管理会社としての成果は「入居者のかが、管理会社の存在価値となるることばかりしか言わないね」というを1日でも早く決めること」です。それのです。

ように、良い心象を持ってもらえませを達成するための「プロセス」を意識ん。
よって空室対策提案は、必ず「コして提案してみましょう。

控える

モノの価値は需要と供給で決まりIT案をしたときに、「 家賃を下げてでもます。価値は消費者と市場が決めるものであり、賃貸市場でも同様で、入屋を借りたいと考えています。つまり、最 終 的 に希 望 する諸 条 件 に見合った物件であるかどうかが判断さ

図表

空室対策の提案プロセス

ディスカウント提案型

ロジック展開ロジック提案型

空室

現状

空室

分析

空室要因分析

れるのですが、地域、物件、設備、間取り、面積など、それらを加味して家賃が判断されます。そして、その事実

内見をどのようにオーナーに伝えるのか、

無も、結論から伝えればオーナーは資

A

B

C

産価値が下がることに直結することになるため、喜ぶ人はいないでしょう。それでは、
どのようなプロセスを

対策

戦略立て

提案（選択肢）

低コスト

募集内容または
広告露出に要因

無 有

内見予約方法・
日時に要因

的に家 賃 が 市 場よりも高い」
として

反響

有

物件に要因

が重要なポイントになります。
「 結果

物件調査

居 希 望 者は常により良い条 件で部経るのが管理会社として、そしてオーナーにとって、一番良い提案方法なのでしょうか。

A:
B:
C:

3．提案までのプロセスを
大切にする

宅建士

ライバル物件と当該物件との比較を「家賃を下げましょう」は労務

う。現状を知ってもらい、それらの提賃貸管理

まずは「現状分析」をして、類似の税務

2．たとえ提案でも、いきなりるためには、いくつかのプロセスを踏

法律

けのカギになるのです。

家賃の値下げ

実行

高コスト
A:
B:
C:

複数の選択肢から実行オーナーにとって最適な提案をす

2023.8｜ 月刊不動産 19

労務 ー

不動産お役立ちQ & A

Labor

労務
相談
Vol.21
estionQu

私生活上の非違行為に対する懲戒処分
社会保険労務士法人
大野事務所代表社員

野田 好伸（特定社会保険労務士）

大学卒業後、社労士法人ユアサイドに入所し社労士としての基本を身に付ける。
その後6年の勤務を経て、2004年4月に大野事務所に入所する。現在は代表社員として事務所運営を担いながら、人事労務相
談、人事制度設計コンサルティングおよびIPO支援を中心とした労務診断（労務デュー・デリジェンス）に従事する。

現在、懲戒規程の見直しを行っています。痴漢、飲酒運転、薬物使用などの私生活上の非違行為を理由とした懲戒規定を盛り込むべきか悩んでいますが、法的に問題ないものでしょうか。

Answer
私生活上の非違行為は原則として懲戒処分の対象になりませんが、私生活上における非違行為・犯罪行為が重大事犯であれば、例外的に懲戒処分が可能です。
なお、懲戒処分を行うには、
あらかじめその根拠を就業規則等で規定し周知しておく必要があります。

おいて、当該懲戒が、当該懲戒に係常であれば職場規律や企業秩序にる労 働 者の行 為の性 質および態 様

影響をおよぼすものではありません

懲戒処分とは、企業活動にとってその他の事情に照らして、客観的にので、私生活上の非違行為は原則と極めて重要な職場規律・企業秩序を合理的な理由を欠き、社会通念上相して企業の懲戒処分の対象になりま維持するために、服務・秩序違反に当であると認められない場 合は、そせん。ただし、雇 用契 約に付 随する

対する制裁として行われる不利益措の権利を濫用したものとして、当該懲義 務として、労 働 者はみだりに企 業

置をいい、業務命令や服務規律に違戒は、無 効とする」と規 定しており、秩序を毀損してはならないという誠反するなどして企業秩序を乱した労

懲戒権の濫用を認めておりません。

実勤務義務を負っており、これには懲戒処分とは私生活上においても、企業の社会的働者に対し、会社が秩序罰を課すものです。懲戒権の行使は、企業秩序に違反した労働者に対し、使用者に私生活上の非違行為と懲戒処分

評価を毀損する行為や企業 活動に支障を生じさせる行為をしないといよって一方的に行うものであって、そ企 業における秩 序 罰として懲 戒の行使にあたり労働者の同意を要し

処 分を行うことができますが 、労 働

よって、私生活上における犯罪行ないとされていますが、企業における者の私 生 活 上（ 業 務 時 間 外や職 場

為 等 が 重 大 事 犯 であって、マスメ

刑罰ともいえるものです。その実行に外 ）の非 違 行 為 や犯 罪 行 為を理由

ディアなどで企業名が報道され、会あたっては留 意すべき点も多く、労に懲戒処分してもよいのか問題にな

社 の 名 誉・信 用を 失 墜 するような働契約法第15条では、「 使用者が労ります。

場 合 には 、懲 戒 処 分 の 対 象となり働者を懲戒することができる場合に20 月刊不動産 ｜ 2023.8

労 働 者の私 生 活 上の行 動は、通う義務が含まれます。

得ます。

で、処 分するとしても軽 処 分が 妥当です。

昨今は過激なコメントや非常識な投稿に対する厳しい批判も多く、個人のSNSが炎上することもあります

強制わいせつ・強制性交事案はその重 大 性から重い処 分にも相当性■SNS炎上■交通事故

が、それだけを理由に処分を下すことは避けるべきです。投稿内容が企が、痴漢行為などによる迷惑防止条

分は、タクシー・バス・トラックなど運業情報・社内情報であったり、企業

例違反であれば、出勤停止や減給と転業務を本業とする者とそれ以外のや他の社員を誹 謗中傷する内容でいった処分が妥当です。ただし、その者とで処分の程度は大きく異なるもあったりすれば処分を行うことも可場合でも、繰り返し行っているようでのといえます。運転を本業とする者が能ですが、そのためにはSNS利用にあれば懲戒解雇もあり得ます。

飲 酒 運 転や重 大・悪 質な交 通ルー

対する企業としての教育指導や注意

ル違反により事故を起こした場合に喚起、禁止規定等の整備・周知が重は、懲戒解雇を含めた重い処分を課

要です。
宅建士

の窃盗など、軽微な事案での懲戒処の者が 交 通 事 故を起こした場 合に分は困難ですが、住居侵入による窃は、繰り返し事故を起こしているよう

盗の場合や繰り返し逮捕されているな常 習 犯を除き、軽 処 分 が 妥 当で懲戒処分を行うには、その事由とような場合、強盗などの重大事案です。飲酒運転に対し、企業として厳し

手 段をあらかじめ就 業 規 則に明 記

あれば、懲戒解雇もあり得ます。

い態度で臨むことは合理的であり一し、雇用契約内容の一つとする必要

定の理 解はできますが 、そうであっがあり、当該就業規則が効力を有す

たとしても飲酒状況（飲酒量、時間のるためには、適用を受ける労働者に

覚 せい剤 や大 麻の使 用・販 売は

経 過 ）、結 果の重 大 性 、報 道の有 無

周知しておく必 要があります。また、重大な犯罪であり、非違行為の性質などを総合的に判断して量定を決定

懲戒は労働者に不利益な処分であは極めて悪質です。特に販売していすべきです。

ることから、その対象となる行為より前に懲戒に関する規定が定められてる場合には、反社会的勢力に関与している可 能 性が 高いといえます。薬

本問への回答■兼業・副業いることが必 須であり、事 後 的に該物事犯については、企業秩序に及ぼ

時間外や休日に兼業・副業を行う

当事由を定め遡及して処分を行うこす影 響も相当程 度 大きいことから、ことは労働者の自由であり権利であとはできません。そのため、私生活上犯 罪 行 為が 事 実であるとすれば 企るとされていますので、兼業等だけをの非違行為に対し懲戒処分を行うの業名等が報道されていないとしても理由に処分することは懲戒権の濫用であれば規定する必要があります。

懲 戒 処 分を行うことは妥当であり、となります。処分可能な例としては、

犯罪行為の重大性に鑑みれば懲戒業務に支障を来すような過重労働を解雇処分とすることも可能です。

行っている場合、風俗店で勤務するなど職 場 風 紀や企 業 秩 序を乱した【処分有効性の判断ポイント】

場 合 、競 合 他 社・同業 者での勤 務・・犯罪行為の性質・態様・情状（起訴の有無、有罪・無罪）

酒に酔ってのけんかなどにより相役員就 任 が 発 覚した場 合などであ・企業の業種・規模等

手 方 に軽 いけがを負わせたような

れば 懲 戒 解 雇を含めた厳しい処 分

・労働者の職種・地位

場 合での懲 戒 処 分は、基 本 的にはも可能でしょうが、競業については、

困 難であると考えます。酒 席で上司

競 業 行 為により企 業に与えた不 利

・報道の有無に暴行を加え負傷させたことを理由

益の内容・程度、本人の地位などをにした懲 戒 解 雇を無 効とする裁 判考慮する必要があります。

■暴行・傷害者

・過去の同種事案の処分との均衡2023.8 ｜ 月刊不動産 21

物件調査すことが 考えられますが 、それ 以 外ITスーパー 等での万引きや自転 車■薬物使用・販売労務

交通事故を起こした者に対する処

賃貸管理があり、懲 戒 解 雇も可 能といえます■万引き・窃盗税務■わいせつ行為・痴漢例（アサノ運 輸 事 件 ）がありますの

法律

具体例

宅建士 ー
Real Estate Notary

宅建士講座

都市計画法
〜都市計画の内容②〜

宅建士試験合格のコツ
前回に続いて都市計画の内容（都市計画のメニュー）について学習していきます。都市計画の名称や内容がまぎらわしいものがあるので、その区別のポイントをしっかり押さえることが大切です。

Vol.53

都市計画の内容
１. 用途地域以外の地域地区
区域区分よりもっと具体的な都市計画のメニューとして、地域地区と呼ばれるものがあります。地域地区のうち用途地域については先月号で学習したので、今月号ではそれ以外の地域地区について学習のポイントを示していきます。

①用途地域内のみに定める地域地区
特別用途地区

用途地域内の一定の地区における当該地区の特性にふさわしい土地利用の増進、環境の保護等の特別の目的の実現を図るため当該用途地域の指定を補完して定める地区

高度地区

用途地域内において市街地の環境を維持し、または土地利用の増進を図るため、建築物の高さの最高限
度または最低限度を定める地区

高度利用地区

用途地域内の市街地における土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新を図るため、①容積率の最高限度および最低限度、②建ぺい率の最高限度、③建築物の建築面積の最低限度、④壁面の位置の制限を定める地区＜アドバイス＞

これら３つの地域地区には重要な共通点があります。それは、すべて用途地域内に定められるということです。別の言い方をすれば、用途地域が定めてある場所にしか、定めることができません。
高度地区と高度利用地区はまぎらわしいので、両者の区別のポイントを押さえておく必要があります。区別のポイントは、
高度地区は建築物の「高さ」について定める地区であるのに対し、高度利用地区は建築物の「容積率」等について定める地区である点です。高度利用地区は、「 高度」と「地区」の間に「利用」という文言が入るので、直接的に高さを制限することはなく、容積率などを制限することによって間接的に高さに影響する、という覚え方をするといいかもしれません。

②補助的地域地区
特定用途
制限地域

用途地域が定められていない土地の区域内において、制限すべき特定の建築物等の用途の概要を定め
る地域

特例容積率
適用地区

一定の用途地域（第一種・第二種中高層住居専用地域、第一種・第二種住居地域、準住居地域、近隣商
業地域、商業地域、準工業地域または工業地域内）において、建築物の容積率の限度からみて未利用となっている建築物の容積の活用を促進して土地の高度利用を図るため定める地区

高層住居
誘導地区

利便性の高い高層住宅の建設を誘導するため、第一種・第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域および準工業地域で、容積率が10分の40または10分の50と指定されている地域において定める地区＜アドバイス＞

特定用途制限地域は、用途地域が定められていない区域にのみ定める点がポイントです。ただし、市街化調整区域に定めることはできません。
特例容積率適用地区を定めることができる地域は、第一種・第二種低層住居専用地域、田園住居地域、工業専用地域以外の用途地域というように覚えるとよいでしょう。
高層住居誘導地区について、「 高層住居」という名称から連想して第一種・第二種中高層住居専用地域と結びつけてしまいそうですが、第一種・第二種中高層住居専用地域には高層住居誘導地区を定めることはできない点に注意してください。

22 月刊不動産 ｜ 2023.8

法律

植杉 伸介

税務

宅建士・行政書士・マンション管理士、管理業務主任者試験などの講師を35年以上務める。著書に『マンガはじめてマンション管理士・管理業務主任者』（ 住宅新報出版）、『ケータイ宅建士 2022』（三省堂）などがあるほか、多くの問題集の作成に携わり、受験勉強のノウハウを提供している。

賃貸管理
労務

2. 地域地区以外の都市計画①都市施設① 都市施設は、都市計画区域外にも定めることができる。

宅建士

都市施設とは、都市生活に必要な公共施設等を設置する都市計画です。都市施設について押さえておくべきポイントは、次の３点です。

② 市街化区域および非線引き都市計画区域には、都市施設のうち道路、公園、下水道を必ず定める。
③ 住居系の用途地域には、都市施設のうち義務教育施設を必ず定める。

IT

②地区計画

① 地区計画は、都市計画区域であれば、市街化調整区域にも定めることができるが、準都市計画区域には定めることができない。

② 地区計画の区域内において、土地の区画形質の変更や建物の建築等をする場合には、当該行為に着手する日の30日前までに、市町村長に届け出なければならない

論点の確認とを知識の定着

問題を解いてみよう！

【Ｑ１】 高度利用地区は、用途地域内において市街地の環境を維持し、または土地利用の増進を図るため、建築物の高さの最高限度または最低限度を定める地区である。
（H28 問16）【Ｑ２】 高層住居誘導地区は、住居と住居以外の用途を適正に配分し、利便性の高い高層住宅の建設を誘導するため、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域等において定められる地区をいう。
（H17 問19）

こう考えよう！＜解答と解き方＞
Answer 1 【解説】 本問の記述内容は、高度利用地区ではなく、高度地区に関するものです。高度利用地区では、建築物の高さは定めず、容積率の最高限度および最低限度等を定めます。

Answer 2【解説】 高層住居誘導地区を定めることができるのは、第一種・第二種住居地域、準住居地
域、近隣商業地域および準工業地域です。第一種・第二種中高層住居専用地域には定めることができません。

2023.8 ｜ 月刊不動産 23

物件調査

地区計画は、比較的小規模の地区を単位として、その地区の特性に応じたキメ細かな街づくりをするというイメージの都市計画です。地区計画のポイントは、次の２点です。

Information Technology

不動産テック時代の到来

進む！業界の化

Vol.31

不動産投資分野で役立つ
デジタル技術不 動 産には住む、利用するだけでなく投 資 するという使い方もあります。
この不動産投資という分野でもデジタル技術が革新的な役割を果たしています。今回は不動産投資と不動産
テックについて紹介します。

■デジタル化による新市場の創出

1. フラクショナル投資

この投資の魅力は、不動産投資

不動産は株よりも安定的な収入

フラクショナル投資は、個々の投のメリットを保ちつつ投資リスクをが期待できる投資商品ですが、一資家が不動産の一部分だけを所有分散できる点です。例えば1億円の般の人々にとってはまだ身近な投することを可能にする新たな形の不物件を10人で共同所有すれば、1

資先とはいえません。
「 不動産はだ

動産投資です。高額な投資資金が人あたりの投資額は1,000万円とまされそうで恐い」という心理は確必要と思われている不動産投資をなり、単独で投資するより高額な物

実に存在します。実際に「かぼちゃ

小さな単位に分割して、一般の人々

件を所有でき、大きなリターンを期の馬車」事件や一連のスルガ銀行

が手頃な価格で投資できるようにし待できます。一方で、リスクは10分

不祥事によって、一般の人たちを不ます。投資家は不動産の一部を所の1に軽減されます。

動産投資から遠ざける影響があっ有することで、賃料収入や価格上昇

多くの人々が、リスクを低減しなたと思います。

による売却益を得ることができます。

がら、不 動 産 投 資に参 加できる機会をつくることができます。

しかし、いうまでもなく、不動産を

実は欧米では古くからある投資活用した全ての投資が悪いわけでです。
リゾートホテルなどの所有権はありません。実 際に世 界中の資や使用権を共有し、投資した割合に

産 家の多くは不 動 産を所 有して、応じて、発生した利益や維持管理

不動産クラウドファンディングは、資産を増やし続けています。また、費などを分割します。ジェット機や個人投資家から少額の資金を集め

多くの日本人にとって、最も簡単に

高級クルーザーなども投資対象とて、１つの不動産プロジェクトに投資 産 形 成することができるのが不されてきました。
このフラクショナル

資する方法です。
フラクショナル投動産であることは論をまちません。

投資の中でも不動産に特化させた

資と同じく不動産投資をよりアクセ

やはり不動産投資に対する心理

ものに取り組む動きが活発になってスしやすいものに変えてくれますが、的なハードルは不動産そのものでいます。運用法を自由に選べる点が不動産クラウドファンディングは、多はなく、不 動 産 投 資の仕 組みに問特徴です。

くの 投 資 家 が 少 額 の 資 金 を出し

2. 不動産クラウドファンディング

題があるといえるでしょう。そうした

REITによく似た特徴を持ちます

合って１つの不動産プロジェクトに課題を解決しながら、不動産投資

が、投資する物件を個別に選ぶこと投資する形になります。投資家は不をもっと身近で役に立つものに変ができる点がREITとの違いです。
ま動産そのものを所有するのではな

革する可 能 性のあるテクノロジー

たREITは信託受益権を所有するだく、
プロジェクトへの資金提供者となやトピックには次のようなものがあけですが、フラクショナル投資では物ります。
そのため、不動産の直接的なります。

件の所有権を得ることができます。

所有や運用に関与することはありま

24 月刊不動産 ｜ 2023.8

てリターンを得ることができます。
クラウドファンディングを使うこと

3. 不動産ロボアドバイザー（AIアドバイザー）

日本でもロボアドバイザーのサービスは増えています。一方で、
ロボア
ドバイザーは入力された情報と、プ

産投資におけるアドバイスを自動化

ムに基づいたアドバイスを提供する

耐用年数の過ぎた古民家の再生にする技術の一つです。原則として人ため、対応できる情報は限定的で、使ったり、権利関係が複雑な底地間が介入せずに、AI技術を利用しAIが理解できない市場の動向や複を購入して再開発を進めたりする事て投資家のリスク許容度や投資目

雑な経済・社会情勢については考慮例が出てきています。

標に合わせて、不動産投資のアドバ

できません。
また、日本の不動産市場

ポータルサイト運 営のL I F U L L

イスを提供します。投資にはポートには情報が少ないため、AIの能力を（東京）によると、2022年には国内フォリオ作成や管理が必要ですが、発揮できない可能性もあります。

21社が新たに不動産クラウドファン

ユーザーによってリスク許容度が違

また、投資家の個々の状況やニー

ディング事業に参入しています。
これいます。
また、投資目標、投資期間なズをくみ取ることができなければ、的により、2018年からの累計参入社

ども時期や社会情勢によってめまぐ

確なアドバイスを提供することがで数は64社に達しています。募集総額

るしく変わります。
こういった複雑なきません。ユーザーの求めるものをが前年比224%増の約548億円とな要素が絡み合うため、的確なアドバ明確にして、正確にAIに伝えていく

り、大型プロジェクト案件が多く見ら

イスは非常に困難です。そこで、膨必要があるでしょう。

れました。2018年から見ると約24倍大な情報の処理を得意とするAIにの成長となっており、事業者の新規担ってもらおうというわけです。

こうした課題を理解したうえで利IT資金を集めることができます。法定宅建士

ログラムに組み込まれたアルゴリズ

労務

不動産ロボアドバイザーは、不動

賃貸管理

きにくいプロジェクトにも積極的な税務で、既存の金融機関から融資のつ係なくアドバイスをしてくれます。

うになったのです。

法律

せんが、
プロジェクトの成功に応じ用すれば、不動産ロボアドバイザー

本来、不動産投資の物件選定と拡大などが背景にあるようです。

管理には多大な時間と労力が必要

は投資家にとって有用なサービスです。

これらの数値から見て、不動産ク

ですが、ロボアドバイザーを利用す

ラウドファンディングは、事業者も投ることでこれらの作 業が自動 化さ今回紹介したテクノロジーは、不資家も注目する選択肢となり始めてれ、投資家の手間を減らしてくれま

動産投資へのハードルを大きく下いることがわかります。

す。
また、AIは感情やバイアスを持たげる効 果 が 期 待されます。日本でこれまでは、小口の資金を集め、ないため、客観的な投資分析を提供

も、不動産クラウドファンディングの得られた利益を配分するには膨大します。
「かぼちゃの馬車」事件では、ような新たな投資形態が登場し、一な事務処理が必要でしたが、テクノ「若い女性向けのシェアハウス投資

般の人々が不動産投資に参加する

ロジーによって大幅にコスト削減がは社会貢献になる」という無理な理

機会が増えています。

可能になりました。

屈にのせられた投資家も多かったと

テクノロジーによって不動産投資「日本にいる全員から100円を集報道されています。感情的なバイアが発展すれば、
これまで以上に多くめたら、100億円になる」
といった子

スは投資判断を狂わせることがありの投資マネーが不動産業界全体にどもの夢を実現することができるよ

ますが、AIはそういったものとは関

浸透することになるでしょう。

株式会社トーラス 代表取締役

木村 幹夫

大学卒業後、東京大学EMP修了。三井住友銀行にて富裕層開拓、IT企画部門にてビックデータを戦略的に活用した営業推進、社内
情報系システムの大部分をWebシステムで刷新するなど、大幅なコスト削減と開発スピードアップを実現。2003年に株式会社トーラス設立。登記簿を集約したビックデータを構築し、不動産ビックデータ、AIを元にしたマーケティング支援を行う。MIT（米国マサチューセッツ工科大学）
コンテストなど受賞実績多数。東京大学協力研究員。情報経営イノベーション専門職大学、客員教授。

当連載について、偶数月は「進む！業界のIT化」、奇数月は「不動産トラブル事例と対処法」となります。

2023.8 ｜ 月刊不動産 25

物件調査

参入や既存事業者のファンド規模

物件調査 ー

物件調査のノウハウ

Vol.53

売買重要事項の調査説明 〜取引直前調査編⑦〜

Research“特命的調査依頼業務”について「昨今では購入者の固有の事情、たとえば、購入動機にかかる重要かつ特別な調査事項、いわゆる「特命的調査依頼」への対応なども加わり、ますます高度な重要事項説明書作成能力と説明能力が要求されている」（「宅地建物取引士の使命と役割」不動産流通推進センター）というように、不動産に関する高度な調査技能を要求される時代となりました。本節では、買主のさまざまな購入動機に直面する宅建業者の調査業務に関して述べます。

には、少なくとも本件売買の過程の階での調査資料であるため、契約締

なかで周辺 環 境も売買の目的とし結予定日が決定し、買主が確定したたものと同 視できるような 事 情 が段階での買主の契約内容の確認後はじめに、宅建業者による調査業生じていたことが 必 要である」（平は、改めて、重要事項調査の情報を務の範囲とは、「 通常の不動産調査

成 1 4 年 1月1 0日、千 葉 地 裁 伊 藤 敏

再確認する必要があります。
「どのよ

業務の範囲」のほかに「買主の購入

孝裁判官）というように、特段の買主

うな契約内容のお客様か？」というこ

動機や購入目的を満たす住環境のからの申し出や依頼がない場合は、とが大切です（ポイント１）。

調査業務の範囲」が加わります。たと「宅建業者が通常行うべき不動産調

えば、「 子どもがぜんそくで、医 者か査の範囲」には含まれません。

特命的調査依頼業務とはら“緑豊かな静かな住環境の住まいに引っ越 せば 症 状が 改 善する場 合がある”と聞かされたので、そのような住まいを探している」
といった場合

特命的調査依頼業務はグレーゾーンの範囲内

仲介業者には検査義務はない
こんな事例があります。7,000万円
で、建築後8年の土地建物を購入し、は、周辺環境に関する調査は買主の売買における重 要 事 項 説 明の範引っ越して1週間後に、「 建物1階の契約内容そのものであるため、取引

囲とは、「買主の契約内容である購入

リビングルームにコウモリが入り込ん物件において、「 契約内容の適合、不動 機や購 入目的 、購 入 計 画 」によっでいるのを発見したため追い出そう

適 合 の 有 無 」は 重 要 事 項とされまて、重 要 事 項となる場 合 があり、まとすると、コウモリはリビングルーム

す。このような買主の固有の事情やた、反対にならなかったりします。つ

天井のエアコンの隙間に逃げ込みま購 入 動 機は、特 命 的 調 査 依 頼 業 務

まり、同じ物件でありながらも、重要した。天井裏を調査すると、コウモリといいます。他 方で、仲 介 業 者の業事項説明をするべき範囲が、買主のの糞が大量に堆積し、断熱材や天井

務範囲について、「 周辺環境が本件契約内容に基づいて変動します。
こ

ボードにまで大きくにじみができてお売 買の目的 物でないことは明らか

れは一般に、「 宅建業者が通常行う

り、柱にもカビが発生していることがであり、また、周辺環境への期待はべき重 要 事 項 説 明におけるグレー

判明しました」
として、買主は、仲介業

主観的なものであって、その程度もゾーン」といわれているものです。販者を相手に訴訟を起こしました。判

各個人の個別の事情に左右される

売開始前に、重要な事項を調査し、決では、「 人間の居住する住宅におところ、これを本件売買の目的物の調査済みとなった物件であっても、そいて一定の生物が棲息することは通範疇に含め、その瑕疵を論ずるため

れは、当時、買主を発見していない段

常不可避であって、特段の保証がな

26 月刊不動産 ｜ 2023.8

に妨げない範囲では）一定の生物が表」
として、「 屋根裏の雨漏り、動物居

査依頼申込書」に署名・押印を取得

目的物件に棲息していることは当然住の状況等の調査料金33,000円、し、媒介契約以外の契約申し込みをに予想し甘受すべきことであり、仲介

床下土台のシロアリによる腐食状況

確 認した書 類であることが 大 切で業者としても、コウモリ等が居住の妨の調査料金33,000円、深夜の騒音す。ただし、
これらの受託項目は、あくげになるほど棲 息しているかどうか

振 動 等の環 境の調 査 料 金 1 1 , 0 0 0

までも、「 宅建業者が、通常、行ってを天 井 裏 等まで確 認 調 査すべき義円、出張料5,500円」などの料金表をいない業務」が、「 媒介業務以外の不務までは、それを疑うべき特段の事作成し、カウンターや事務所の壁の動産取引に関連する業務」であるこ

情がない限り負わないというべきで見やすい場所に掲示をし、申し込みとが大切です（ポイント２）。

ある」（ 平成11年7月30日、神戸地裁
者には、疑うべき特段の事情がない
限り、天井裏まで確認調査すべき義ITエスクロー調査業務（特命的調査依頼業務）
売主の責任範囲

宅建業者が行う通常の不動産調査ライン
宅建業法 47 条ライン

物件調査には、媒介業務との区分を明確化す

売主の説明義務違反となる説明義務のライン

媒介業者の責任範囲

産コンサルティング業務を行う場合

通常の調査業務

おいて、「 宅地建物取引業者が不動

重要事項のグレーゾーン”といわれ、不動産トラブルが多発しやすいエリアです。

特別依頼

宅建業法の解釈・運用の考え方にのように、買主の契約内容に応じてその範囲は変動するため、従来から“不動産の買主の契約内容に合わせて変動する業者の調査説明義務範囲

コンサルタント業務とは特命的調査依頼業務は、宅建業者が行うべき通常の不動産調査の範囲を理解したうえで、「媒介業務以外の不動産関連業務」に限定されています。下記の図解

宅建業法 35 条ライン

るため、あらかじめ契約内容を十分に説明して依頼者の理解を得たうえ
で契約を締結し、成果物は書面等で交付すること」（ 第34条の2（媒介契約）関係）とし、また、「 宅建業者が、媒介業務以外の不動産取引に関連する業務を行う場合には、媒介業務に係る報酬とは別に当該業務に係る報酬を受けることができるが、この場合にも、あらかじめ業務内容に応じた料金設定をするなど、報酬額の明確化を図ること」（ 第46条第1項（報酬）関係）としています。たとえ

ポイント2
特命的調査依頼業

務は、「 媒介業務以外の不動産取引関連業

務」
として、具体的に、料金表を作成し、顧客が見やすい場所に掲

示し 、購 入 者 による「 特 命 的 調 査 依 頼申込書」
を書面で取得した上で、実行することが大切です。

不動産コンサルタント

津村 重行

宅建士

務までは負わない」
としています。

労務

ポイント1

甲斐野正行裁判官）
として、
「 仲介業

賃貸管理

がある場合には、「 住宅の特命的調

税務

ば、「住宅の特命的調査依頼料金

法律

い限り、顧客においても（通常の居住特別依頼申込書
本日、私は、下記にレ印をつけた各項目の特命的調査依頼を申し込みます。

１. 簡易現況検査

簡易現況検査は、現況の概要把握を目的とするものであるため専門検査機器の使用はありません。詳細な専門検査をご希望の方は専門検査機関をご利用ください。

記
レ印

簡易検査の項目個数

金額

境界線付近の植栽の伐採作業(雑草程度の場合。ごみ処理含む)

１辺11,000円

境界石掘削探索作業(ただし、地中 0.5m未満。掘削障害物がない場合)

１か所

11,000円

がけ斜面地の境界石の探索作業 (がけ危険箇所を除く)

１辺

11,000円

隣接地主との境界立会い

１回

55,000円

屋根裏の雨漏り、動物居住の状況調査(点検口がある場合のみ)

１回

33,000円

床下土台の腐食状況の調査(点検口がある場合のみ)

１回

33,000円

深夜の騒音振動環境の調査 (夜間10時〜12時頃の間)

１回

11,000円

日祝祭日の騒音振動環境の調査

１回

11,000円

出張料

１回5,500円

三井のリハウス勤務を経て有限会社津村事務所設立。2001年有限会社エスクローツムラに社名変更。消費者保護を目的とした不動産売買取引の物件調査を主な事業とし、不動産取引におけるトラブルリスク回避を目的に、宅建業法のグレーゾーン解消のための開発文書の発表を行い、研修セミナーや執筆活動等により普及活動を行う。著書に『不動産物件調査入門 実務編』
『不動産物件調査入門 取引直前編』（ともに住宅新報出版）など。

2023.8 ｜ 月刊不動産 27

Initiate Member

令和８年度４万社達成を目指します！

新入会員名簿都道府県 市区町村
北海道

岩手県
宮城県

山形県
茨城県
栃木県

埼玉県

千葉県

東京都

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札幌市
札幌市
札幌市
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札幌市
札幌市
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渋谷区
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千代田区

商号名称

［令和5年 6月］

都道府県 市区町村

株式会社 アスク工業
有限会社 エムテック
株式会社 ＫＩＳＡＫＩエステート株式会社 グリット株式会社 クレアスト
株式会社 源家
札幌マテリアル 株式会社株式会社 福地建装
フジコー不動産販売 株式会社
リベックスグループ 株式会社株式会社 ＹＳ不動産
不動産管理トラステン 合同会社
株式会社 絆住総株式会社 東北不動産管財
株式会社 まほろば地所
株式会社 ｉ．
ｄ．
ａ
東部燃焼 株式会社有限会社 小島建築株式会社 とちのわ株式会社 ワイドリー
株式会社 ＲＣＡ電機
株式会社 Ｒデザインエステージ
ＷＥＥＤ 合同会社
株式会社 大友商会
さざれ事務所株式会社 ニッケン
ひまわり地所 株式会社Ｆ
ＩＮＥＳＴＲＡ ＣＯＮＳＵＬＴＩＮＧ 合同会社
不動産コンサルｕｔｓｕｇｉ株式会社 ミニマルホーム
むすぶ不動産 株式会社株式会社 ラビングホーム
レゴリス 株式会社
ＲＣＣ 合同会社
株式会社 カワシマハウジング株式会社 ＫＯＵＳＨＵコーポレーション
コンクリートサービス 株式会社
財間企画 株式会社
信家不動産 株式会社株式会社 中田不動産鑑定株式会社 ハウジングプラス
株式会社 ＢＢ ＳＵＲＦ ＤＩＮＩＮＧ
株式会社 ヒロリアルエステート株式会社 本間工務店
有限会社 リフォーム川越ＹＯ事務所
ワイズリアルティ 株式会社株式会社 アイヴィ不動産
株式会社 アクシスジャパン
株式会社 アクロス
アサヒリース 株式会社株式会社 ＡＳＵ ＷＯＲＫＳ
アロハ商事 株式会社株式会社 いけがわ株式会社 インデーズ
ウィズユー不動産 株式会社
宇治田不動産コンサルタンツ 株式会社株式会社 Ａ・Ｉ
・Ｒ
株式会社 エイムテック
エーコンセプト 株式会社株式会社 ＡｔｏＺ
株式会社 ＳＳＲ
合同会社 ＭＡＡ
株式会社 エンシマ
大泉建設 株式会社
オレズ 株式会社
株式会社 カラーズハウス
株式会社 Ｃｏｕｒａｇｅ
株式会社 キノビト株式会社 クラウドマーケット株式会社 グリーンリノベーション
慶風社 株式会社
株式会社 Ｊ・ＫＩ
株式会社 ｓＩ
ｇＮａＬ
丈安 株式会社
翔洋 株式会社
株式会社 スケッチＳａｆｅ Ｈｏｍｅｓ 株式会社株式会社 セオリス
株式会社 ＳＯＵＫＥＮ
ソラシアス不動産株式会社 チェスター・アセットコンサルティング株式会社 ＴＭＴ株式会社 ＴＫ不動産株式会社 ＴＯ ＰＬＡＣＥ
トータルライフサポート 合同会社
株式会社 時株式会社 友共株式会社 トレス・ディベロップメント
株式会社 二友ＨＹＰＥＲ ＲＥＳＯＲＴ 株式会社株式会社 バッカリス
晴空 合同会社

神奈川県

新潟県
富山県
山梨県
長野県
岐阜県

静岡県

愛知県

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港区
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渋谷区
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目黒区
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渋谷区
千代田区
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渋谷区
横浜市
川崎市
厚木市
三浦郡
横浜市
横浜市
川崎市
横浜市
平塚市
川崎市
相模原市
横浜市
横浜市
横浜市
三浦市
相模原市
川崎市
横浜市
横浜市
北蒲原郡
富山市
南アルプス市
安曇野市
土岐市
飛騨市
岐阜市
岐阜市
関市
静岡市
駿東郡
静岡市
知多郡
名古屋市
名古屋市
名古屋市
名古屋市
名古屋市
一宮市
名古屋市
名古屋市
江南市
名古屋市
名古屋市
名古屋市
豊田市
名古屋市
名古屋市
西春日井郡
四日市
大津市
高島市
彦根市
京都市
京都市
京都市
京都市
京都市
京都市
綴喜郡
京都市
大阪市
大阪市
大阪市
大阪市
羽曳野市
摂津市
堺市
泉佐野市
岸和田市
堺市
大阪市
大阪市
大阪市

商号名称
株式会社 ｂｎｄ
ピークバリュー 株式会社株式会社 ＰＫＧパートナー
ヒカリ・ジャパン 株式会社株式会社 桧山建工株式会社 ＨＩＲＯＹＵＫＩ ＴＡＮＡＫＡＢｌｕｅ Ｃｒｅａ 株式会社
合同会社 古川総合事務所
株式会社 プレニーズコミュニティ
ホームジャパン 株式会社
ＭａｓｕＬ
ｉｎｋ 株式会社
株式会社 ｍｉｒｏｋｕ
株式会社 明光アセットデザイン
明垚 株式会社
株式会社 ラプラス
リアルエステートエム
株式会社 ＬＥＡＬＥ ＭＡＮＡＧＥＭＥＮＴＬＥＶＥＣＨＹファンド２号 合同会社
ワイズコンサルタント 株式会社
ワイズ・プランニング 株式会社株式会社 アヴニールクリエイション株式会社 ８
有限会社 大隅屋株式会社 ＧＲＯＯＶＥ
仁和住販 株式会社株式会社 杉浦不動産
株式会社 ＴＰ合同会社 ＤＹホームプラニング
飛梅建設 株式会社株式会社 パートナーズプラス
ハジメ 株式会社
株式会社 Ｐｅａｃｅ Ｒｅａｌ Ｅｓｔａｔｅ株式会社 ｂｉｌｌｉｏｎ
株式会社 ファミーリア
不動産 Ｆ
ＩＲＳＴ ＨＯＭＥ ＪＯＹ株式会社 ミヤビコーポレーション株式会社 ランドテクノ
株式会社 ＬＩＮＫＤＯＯＲＳ
ワンプレイスホーム 株式会社株式会社 マルフジ
アイ・プロパティーズ
のぞみ不動産 株式会社
穂高温泉供給 株式会社株式会社 エストアリンク
株式会社 望みグループホールディングス
有限会社 濱崎商事
株式会社 はる不動産株式会社 Ｂａｒｒｅｌ
株式会社 共栄瓦斯
株式会社 万福株式会社 Ｌａ Ｅｓｍｅｒａｌｄａ
アイリス不動産
一城不動産 株式会社
合同会社 エイチエムホーム
エステート・リーガル 株式会社株式会社 Ｎコンサルタント
株式会社 エルメ・エステート
コスパ不動産 株式会社
コスモ住建 株式会社株式会社 スキンラボ
セントラル不動産 株式会社株式会社 ＴＳＧ
株式会社 ティプラス
株式会社 ＴＯＤＡＹ
トモハウジング 株式会社株式会社 バルデコ株式会社 八咲不動産
株式会社 Ｌｉｖｅ Ｈｏｍｅ株式会社 丹頂不動産
Ｃｏｗｃｏｗ不動産本舗
ＳＷＩ
ＴＣＨ ＣＵＢＥ不動産
株式会社 創建築工房
株式会社 アール株式会社 Ｗｉ
ｎｓｏｍｅ
エイトマネジメント祗園内藤工務店 株式会社
グローバルネットワーク 株式会社
常楽不動産 株式会社
合同会社 伸興産業
株式会社 ｔｕｔｏｒ
アーキワーズバーグ 株式会社株式会社 ＲＨ総合サービス
株式会社 Ｒ．
Ｋ
株式会社 ａｉａ株式会社 ＩＲＩＥ Ｈｏｍｅ株式会社 ＡＤＡＴＴＯ
株式会社 ＡーＬ
Ｉ
ＦＥ
株式会社 和泉ホーム
井上コンサルティングワーク 株式会社株式会社 英斗株式会社 ＯＨＥＹＡ
象山 株式会社
グラフワン 株式会社

6月末正会員：35,428

28 月刊不動産 ｜ 2023.8

都道府県 市区町村

兵庫県

奈良県
和歌山県

島根県
岡山県

広島県

山口県

愛媛県

福岡県

佐賀県
長崎県
大分県

宮崎県

鹿児島県

沖縄県

従たる事務所：4,140

大阪市
大阪市
大阪市
岸和田市
大阪市
大阪市
大阪市
大阪市
吹田市
大阪市
大阪市
大阪市
大阪市
大阪市
東大阪市
堺市
大阪市
大阪市
門真市
大阪市
大阪市
大阪市
大阪市
高槻市
大阪市
高槻市
大阪市
堺市
大阪市
池田市
大阪市
大阪市
大阪市
大阪市
高槻市
大阪市
姫路市
神戸市
芦屋市
明石市
生駒郡
奈良市
和歌山市
東牟婁郡
和歌山市
松江市
松江市
岡山市
勝田郡
岡山市
美作市
広島市
広島市
広島市
呉市
安芸郡
広島市
廿日市
東広島市
広島市
廿日市
呉市
光市
岩国市
宇部市
新居浜市
松山市
松山市
糟屋郡
糟屋郡
福岡市
糸島市
北九州市
福岡市
鹿島市
佐世保市
大分市
大分市
国東市
大分市
宮崎市
宮崎市
宮崎市
姶良市
姶良市
鹿児島市
うるま市
那覇市
那覇市
沖縄市
那覇市
浦添市

商号名称
株式会社 グランドコーポレーション株式会社 クリエイトパートナー株式会社 ＧＲＯＷＴＥＣ株式会社 Ｋーｐｌａｎｎｉｎｇ株式会社 コロンワークス
株式会社 サキヤクリエイト
七福不動産 株式会社株式会社 ＪＡＰＡＮ ＨＯＭＥＳ
仁誠プレジール 株式会社
スタートライフ 株式会社
スターライフ 株式会社
スミウル 株式会社株式会社 セカンドライブ
株式会社 タイムオフィス
つむぐ本舗
ＴＫ ｌ
ｅｇａ
ｌ ｈｏｍｅ長住ルーフ 株式会社株式会社 ＮＡＶＩＧＡＴＯＲ
株式会社 ニューステップ
株式会社 ネクストイノジェント
株式会社 Ｐａｌｅｔｔｅ
株式会社 ピア・リュテス株式会社 ヒノモトシステムズ
株式会社 ＦＡＭＩ
ＪＵ
株式会社 不動産流通ネット
プライミー 株式会社
ＦＲＯＮＴ ＬＩＮＥ 株式会社
株式会社 ＢＯＷＥＮ
ＭＡＸＶＩＳＩＯＮ 株式会社株式会社 みらい不動産販売
株式会社 山親不動産
大和財託レジデンシャル 株式会社株式会社 ＵＫ不動産
株式会社 リアルスター株式会社 Ｌ
ＩＮＫＳ
株式会社 ワイズコーポレーションｉｅ−ｃｏｃｏｃｈｉ
株式会社 ストリア
株式会社 トラス
内外建設 株式会社有限会社 福井工務店
有限会社 プロシーゲル
株式会社 アズク
株式会社 ＮＥＷ ＶＡＬＬＥＹ株式会社 ハマナカ
合同会社 ｉ
‐Ｌａｃｈ
ｉ
ｃ
Ｔｅｒ
ｒａｃｅ，
ＣｏＣｏ
合同会社 アーク住建株式会社 エコプランニング
山陽建物管理 株式会社有限会社 山本商会
安芸販売 株式会社株式会社 エヌ工房
株式会社 Ｍ＆Ｋ
株式会社 カイジャパン
株式会社 協和合同会社 グッドマンスリー
コンフィアンス 株式会社株式会社 ＳＵＮ−ＨＯＭＥ
株式会社 Ｄｅｅ
株式会社 なかむら不動産事ム所
ライフプラン 株式会社株式会社 昇栄株式会社 ＣＥＲＥＺＯＩ
不動産の相馬
Ａｓｓ
ｉ
ｓｔＮｅｏ新居浜オフィス
有限会社 植田工業
ＦＵＮＡＭＯＴＯ
株式会社 あすなろう
有限会社 井川工業
移住サポート不動産 株式会社株式会社 中央土木株式会社 パーク不動産
ぺんぎん不動産管理 株式会社
スマイル宅建株式会社 セイホウ株式会社 ＧＲＡＮＤＰＲＩＮＣＥ
株式会社 ＧＭＡネクスト
株式会社 マルカワ興産
メビウス 株式会社株式会社 イマムラテクノ株式会社 正和エステート
ランドカンパニー橘通東店
株式会社 アイケン
株式会社 クラインホーム
株式会社 不動産買取ＤＸ
合同会社 ＯＦＦＩＣＥ Ｋ株式会社 ＫＡＴＡＮＡ株式会社 ターミナルブルーレーベル
株式会社 蒼天株式会社 ミカタ不動産
合同会社 結8 月2 日（水）、ラビーネットBBとホームアドパーク

掲載（賃 貸 版）連 携スタート
商品 紹 介ページ： ht tps: //home.adpark .co.jp/ser vice/rabby/keisai/

物 件 登 録・検 索システム

不 動 産ポータルサイト

ラビーネットBB by I TA N DI B B

ホームアドパーク連 携 料 金 無 料(※)

※無料プラン、連携サイト数内の場合に限る。

ホームアドパークでは協会員様限 定３プランをご用意
ライトプラン
最 大 20 件まで掲載 料金 0 円の超お得プラン

ベーシックプラン

プレミアムプラン掲載 無 制限の定額プラン

提 携出稿も無 制限のお見 積りプラン

さらに協会員様は入会 金も 0 円 ※※ご 契 約 時に事 務 手 数 料がかかります 。

ホームアドパー クにつ いて「ホームアドパーク」は、1 9 9 6 年 1 2 月からアドパークコミュニケーションズが運 営している全国対応の不動産ポータルサイトです。
「ペット」「学生向け」「新婚・カップル向け」などなど様々な特集ページやコンテンツを取り揃え、『 本気度の高い 』お客様に訴求します。

株式会社アドパークコミュニケーションズについて「ホームアドパーク」のほか、「ラビーネット不動産査定」「アドパークシステム間取り
Ver11」「住環境ナレッジアップ」も、全日本不動産協会提携商品として特別価格で提供しています。
協会への入会詳細については、各地方本部へお問合せください。
URLもしくはQRコードから公式サイトへアクセスできます。

https://www.zennichi.or.jp/practice/ﬂow/
2023.8 ｜ 月刊不動産 29

30 月刊不動産 ｜ 2023.6

! 協会からのお知らせ Information
2 0 2 4 年 版「 不 動産手帳」お申込みのご案内
2024年版の「不動産手帳」より、希望者への無償配布とさせていただくことになりました。今後も不動産手帳の送付を希望される方は、下記【申込要領】をご参照の上、フォームまたはQRコードよりお申込みください。
【申込要領】●お申込みをいただいた正会員（本店）
１社につき１冊に限り、無償にてお送りいたします。

QRコード※従たる事務所（支店）分や、２冊目以降をご希望の場合は、ご所属の地方本部へご連絡ください。

●2024年版 不動産手帳の発送は令和５年11月頃を予定しております。
●お申込みいただいた方には、次年度以降も継続してお送りいたします。
お申込みフォーム
https://forms.gle/VHnZpuQzdddikNbC6

不動産取引に従事されている方々の日常業務に役立つ情報を収録。
日々の業務にお役立てください！

目次

Ⅰ．不動産の取得と保有に関する税金
1 ．不動産取得税 …………………………………………… 3
2 ．登録免許税 ……………………………………………… 4
3 ．印紙税 …………………………………………………… 6
4 ．固定資産税 ……………………………………………… 6
5 ．都市計画税 ……………………………………………… 8
6 ．住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）など …… 9
印紙税額一覧表（抜粋）…………………………………13
Ⅱ．相続と贈与に関する税金
1 ．相続税 ……………………………………………………15
2 ．贈与税 ……………………………………………………18
3 ．相続時精算課税制度 ……………………………………19
4 ．直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税 ……20
Ⅲ．不動産の譲渡に関する税金
1 ．個人の譲渡課税の仕組み ………………………………21
2 ．居住用財産を譲渡した場合の特例 ……………………23
3 ．固定資産の交換の特例 …………………………………25
4 ．相続財産に係る譲渡所得の特例 ………………………25
不動産登記に必要な書類一覧（主なもの）…………………26
用途地域内の建築物の用途制限の概要 ……………………27
宅地建物取引業者名簿登載事項変更届出書類一覧（知事免許法人業者用）…29
国土交通省告示 宅地建物取引業者報酬規程 ……………31
度量衡換算表 …………………………………………………33
日歩・年利／年利・日歩換算表 ……………………………34
年齢早見表 ……………………………………………………35
宅地建物取引業関係所管課 …………………………………36
主要官公庁 ……………………………………………………38
不動産関連業種団体等一覧 …………………………………39
法務局及び地方法務局の所在地一覧 ………………………43
組織系統
公益社団法人 全日本不動産協会・公益社団法人 不動産保証協会…45
一般社団法人 全国不動産協会
取引メモ
地下鉄路線図手帳見本です。
（2023年版）．不動産の取得と保有に関する税金．不動産取得税⑴不動産取得税の概要
土地・建物といった不動産の所有権を取得したときに、取得した個人または法人に対し、その不動産の所在地の都道府県が課す税金が不動産取得税です。
不動産（土地・家屋）の取得者
固定資産課税台帳に登録された価格（固定資産税評価額）（注 1）
標準税率 3 ％又は 4 ％（注2）
課税標準×税率

納税義務者
課税標準
税
率
税額の計算

（注1）宅地および宅地比準土地の取得が、令和 6 年 3 月31日までに行われたときは、課税標準を固定資産課税台帳登録価格の 2 分の 1 とします（地方税法附則11条の 5 ）。
居住用超高層建築物（タワーマンション）については、当該専有部分の床面積を、
階層別専有床面積補正率により補正します。
（注2）本来の標準税率は 4 ％ですが、令和 6 年 3 月 31 日までに住宅又は土地を取得した
場合は 3 ％になります（住宅以外の家屋（店舗・事務所等）を取得した場合は 4 ％）。
⑵課税標準の特例（地方税法 条の ）下表に該当する住宅を取得したときは、課税標準から一定額を控除することができます。
区

分

新築住宅

用

途

住宅の用（貸家住宅も可）

種

類

新築住宅

既存住宅（注2）
自己の居住用
昭和57年 1 月 1 日以後に新築されたものであること、または＊新耐震基準等に適合していること

床面積

50㎡（戸建以外の貸家住宅
は40㎡）以上240㎡以下

50㎡以上240㎡以下

控除額

住宅 1 戸につき1,200万円（注1）

平成 9 年 4 月 1 日以後新築
平成元年 4 月 1 日〜平成 9 年 3 月31日新築
昭和60年 7 月 1 日〜平成元年 3 月31日新築
昭和56年 7 月 1 日〜昭和60年 6 月30日新築
昭和51年 1 月 1 日〜昭和56年 6 月30日新築

1,200万円
1,000万円
450万円
420万円
350万円

（注1）令和 6 年 3 月31日までに取得した新築の認定長期優良住宅について、認定を受けて建てられたことを証する書類を添付して都道府県に申告した場合には、課税標準である固定資産税評価額から住宅 1 戸につき1,300万円が控除されます（同法附則11条⑨）。
（注2）令和 5 年 3 月31日までに宅地建物取引業者が、改修工事対象住宅（新築された日から10年以上を経過した住宅）を取得し、取得の日から 2 年以内に一定の住宅性能向上改修を行って個人に譲渡し、その個人が居住の用に供した場合、宅地建物取引業者の住宅の取得に対して同様な措置が適用されます（同法附則11条の 4 ④）。
⑶住宅用土地の特例（同法 条の ）⑵の課税標準の特例に該当する住宅の敷地で、下表の条件に該当する住宅用地を取得した
場合は、次の①、②のいずれか多い金額が税額から控除されます。
①1,500,000円× 3 ％＝45,000円②土地 1 ㎡当たりの価格（注1）×住宅の床面積の 2 倍（注2）× 3 ％（注1）令和 6 年 3 月31日までは、固定資産税評価額×1／2（注2） 1 戸当たり200㎡を限度
区
新築住宅の敷地
既存住宅の敷地分
住宅と同時に取得
住宅より先に取得
住宅より後に取得
住宅より先に取得
住宅より後に取得

条件
未使用の特例適用住宅を新築後 1 年以内に取得
敷地取得後 2 年以内（注）に特例適用住宅を新築
敷地取得前 1 年以内に特例適用住宅を新築
敷地取得後 1 年以内に特例適用住宅を取得
敷地取得前 1 年以内に特例適用住宅を取得（注）令和 6 年 3 月31日までは 3 年（やむを得ない事情がある場合は 4 年）以内

付録のページでは不動産実務に役立つ情報を掲載しています。

STAFF LIST
● 広報委員会

髙木剛俊、松本修、長島芳之、浅沼儀洋、
横山武仁、北岡勇介、本間敏司、米田久夫

● 発行人

中村裕昌

● 編集

公益社団法人 全日本不動産協会
公益社団法人 不動産保証協会
広報委員会

● 制作

株式会社住宅新報● 発行所

公益社団法人 全日本不動産協会〒 102-0094 東京都千代田区紀尾井町 3-30（全日会館）
TEL:03-3263-7030（代） FAX:03-3239-2198
公益社団法人 不動産保証協会〒 102-0094 東京都千代田区紀尾井町 3-30（全日会館）
TEL:03-3263-7055（代） FAX:03-3239-2159
URL https://www.zennichi.or.jp/

月刊不動産

2023年8月号

令和5年8月15日発行※本誌掲載記事の無断転載を禁じます。

公益 社団法人 全日本 不 動産協会

金

全

MONTHLY
REAL ESTATE

22
10/9

9/

〜

※天候等により中止となる

2023

月・祝

AUGUST

場合がございます。

8

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各地
国

す

不動産
無料相談会
全国一斉

発行人

中村 裕昌

ど
どうぞ！
気
お 軽に ください）

お 越し ーに関するに直 接シ（会 場談内容やプライバ。
ます
※相
厳 守し
秘 密は

もっと、みんなに、あんしん。
検索
全日不動産
開催日・会場等につきましては協会のホームページをご覧ください。 https://www.zennichi.or.jp/

主催：公益社団法人 全日本不動産協会〒102-0094 東京都千代田区紀尾井町３−３０ 全日会館

後援

国土交通省 ほか

(公社 ) 全日本不動産協会
マスコットキャラクター

ラビーちゃん発 行 所「ラビーネット不動産」では、物件の検索をはじめ、本誌に掲載されている「不動産お役立ちQ＆A」
を閲覧できます。

ラビーネット不動産
https://rabbynet.zennichi.or.jp/
スマホの場合は、
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全日本不動産協会

公 益 社 団 法 人 全日本 不 動 産 協 会
公益社団法人 不 動 産 保 証 協 会

2023（令和5）年8月15日（毎月1回15日発行） 第51巻第8号 発行所 公益社団法人〒102 - 0094 東京都千代田区紀尾井町 3 - 30 全日会館 TEL：03 - 3263 - 7030（代）

要！
不
約
予
ご なた様も