お客さまの課題解決に向けた多彩な不動産機能のご紹介
2023年10月作成

「信託の力」で、次の100年を切り開く
創業100周年を迎える三井住友信託銀行。
特に不動産事業は、創業以来、住宅供給・不動産証券化・ESG戦略推進等、100周年

各時代の社会課題に対応し、先駆的なソリューションを提供してきました。
「信託の力で、新たな価値を創造し、お客さまや社会の豊かな未来を花開かせる」をパーパスに、
これからも高度な専門性と総合力によりお客さまの

2010
年代

ベストパートナーとして、
また不動産投資・流通市場を支えるエッセンシャルな存在として、次の100年も社会に貢献します。
2000
年代

証券化黎明期ESG取り組み加速2010

環境不動産専担チーム発足（国内金融機関初）2014

CASBEE-不動産取扱開始

2001 J リート市場創設
投資法人関連業務１号受託
195090年代

高度成長～バブル期

2002 不動産証券化協会設立（関与）

1959 住宅販売提携開始
1920
年代

1984 土地信託第１号

創業
1924 三井信託設立（不動産部の創設）
1925 住友信託設立（不動産課の創設）

1

1991 建築コンサルティング第１号

私募ファンド・Jリート市場規模
2006年度
10兆円（出所）
不動産証券化協会「私募リート・クォータリー」、
三井住友トラスト基礎研究所

売買のみならず、不動産のあらゆる悩みに寄り添います「不動産を売る、あるいは買う」と決めてからでないと信託銀行には管理運営を任せたい

相談しづらい、というイメージをお持ちではないでしょうか？

⓯ 投資市場インフラ提供（証券化信託・投資法人関連業務）⓰ ファシリティマネジメント


そもそも売却すべきか有効活用すべきか。売却・購入のベストなタ
イミングはいつか。
その他、理想の建替えをどう実現するか、最適な管理を行うために何を見直すべきか、人材やノウハウが不足するなか不動産投資をどう強化するか。
お客さまの悩みは多岐にわたります。

2022年度
48兆円

私たちは、こうした不動産にまつわるあらゆる場面でお客さまのご保有相談に乗ることができます。
これこそが、私たちの高度な専門性と総合力を最大限に活かし、力を発揮できる場面です。
お客さまの不動産に関する悩みを私たちにお聞かせくだ

実行

不動産の
マネジメント
サイクル

さい。

戦略
策定
企業の経営戦略

売買・賃貸借したい

建築・開発したい

7 売買仲介8 不動産投資サポート
9 海外不動産アドバイザリー⓾ 投資機会提供・ファンド運用⓫ ファンド事業サポート⓬ 賃貸借仲介⓭ 建築コンサルティング⓮ 開発コンサルティング

整理・調査したい
1 アドバイザリー
2 不動産情報の見える化
3 ESG・環境不動産コンサルティング
4 建物維持保全サポート
5 リサーチ＆コンサルティング
6 鑑定評価2

トピックス1

生産拠点の再編における新たな動き「脱炭素への対応」「働き方改革への対応」「グローバルなサプライチェーンの再編」等の新たな観点から再編を検討・実行する事
例が増加しています。

1

生産拠点の再編における“きっかけ”
従来型の“きっかけ”• 本業への投資資金の捻出• 老朽化がさらに進行し、具体的な問題が発生…等

直近の新たな“きっかけ”
1

「脱炭素」
への対応
事例A・B・C•グ ローバルな脱炭素の要請※を背景に、脱炭素へのロードマップを策定• 対外的PRの観点も含め、主要生産拠点のZEB

2「働き方改革」
への対応
事例C

3

グローバルなサプライチェーンの再編
事例D• 近年の働き方改革・生産人口減少等により、従•コ ロナ禍・ウクライナ問題・労働者の人権問題

業員の確保が急激に重要課題化。快適な職務等のグローバルな環境変化を受け、国内回帰を環境の整備が急務に含めたサプライチェーンの再編が加速化等を進める例が増加※2021年のコーポレート・ガバナンスコード改訂を受け、東証プライム企業は気候関連財務情報開示タスクフォース（TCFD）
または同等の枠組みによる情報開示が必須化。
日本のTCFD賛同機関数は1,344（2023年6月15日時点）。

3

2

最近の事例

出所)各社プレスリリース等・写真はイメージ事例A 脱炭素推進に向けた再編

事例B 国内初のZEB工場を建設• Scope3※1までを見据えたカーボンネガティブ※2実現のため中長期目標を制定し、BCP強化の観点も含め、生産体制の見直しを推進• 2022年、環境対応力を強化した九州工場の新設を発表するとともに、神奈
川・四国工場を閉鎖し、サプライチェーンの強化・サステナビリティ戦略の高度化を企図•製
 造基盤強化のため、フラッグシップ工場を埼玉県に新設•大 規模生産施設としては国内初となるZEB※認定を取得したほか、構造の一部に木造を取り入れる等、先進的取り組みを多数実施※ZEB…ネット・ゼロ・エネルギー・ビル
建物で消費する一次エネルギーの収支をゼロにすることを目指した建物※1 Scope3：事業者自らの排出だけでなく、事業活動に関係するあらゆる排出を合計した排出量※2 カーボンネガティブ：温室効果ガス排出量を上回る除去・吸着を目指すもの

事例C 対外PRを見据えた工場新設計画

事例D 国内回帰• 老朽化工場の建替え•製
 品の需要増加に対応するため、愛知• 単なる老朽化解消に留まらず、「脱炭素」

県に工場を新設•コ ロナ禍 によるグロ ー バ ルサプライ「 働 き方 の 多 様 化・安 全 性・リクル ー
ティング」「対外PR」
をキーワードとした
フラッグシップ工場へ

3

当社サポート機能

脱炭素化の推進サポート

例

チェーンの寸断や地政学リスクへの対応を踏まえ、2008年に撤退した国内での生産を再開予定3ESG・環境不動産
コンサルティング

p.11,12

不動産の現状把握・経営戦略策定のサポート

働き方改革に関するサポート

1アドバイザリー

2不動産情報の
見える化

4建物維持保全
サポート

p.9

p.10

p.13

⓰ファシリティ
マネジメント

p.29,30

建築・開発のサポート⓭建築コンサル
ティング⓮開発コンサル
ティング

p.25

p.26
4

トピックス2

不動産ESGサーベイ 2023
当社と三井住友トラスト基礎研究所にて実施。
不動産オーナーの投資・運用におけるESGへの取り組み実態を調査した、不動産ESGにかかる大規模なサーベイです。
不動産の脱炭素化（不動産のESG対応）を

テナントからのESG対応に関する働きかけ

進めるにあたり、
エネルギーのカーボンニュー
トラル対応は重要な取り組みです。

Q1

賃貸不動産のテナントから働きかけがあった取り組み

本サーベイで、6割以上の不動産オーナー

Q1で「特に無し」
以外を選択した企業への質問

が、テナントからの要請を受け再エネ導入・省

外資系企業からの働きかけが多くなっています
（Q2）。

執務空間
（設備）
の改善

20%

運営・マネジメントの改善

19%

ビル認証の取得
グリーン
リース締結（複数回答可）」、省エネ化の課題として「コスその他トが高い 約7割（同）」との結果も出ており、多特に無し

くのオーナーにとって取り組みコストが課題

5

8%
5%
1%

6割以上
働きかけ有り38%
複数回答可である実態もうかがえます。

機能は、p.11-12をご覧ください。

33%

省エネ化

「再エネ導入コストはオーナー負担 約8割

当社のESG・環境不動産コンサルティング

35%

再エネ導入

エネ化等の取り組みを行っていることが分かりました（Q1）。特に東証プライム上場企業やQ2 働きかけが多いテナントの属性

調査
概要

東証プライム
上場企業

52%
29%

外資系企業
東証プライム以外の上場企業

23%

非上場の
大企業

23%

非上場の
中小企業

16%

非営利組織・
公的機関

2%

その他

12%
複数回答可

調査期間：2023年6月19日～7月28日
設問数：43問
回答企業数：165社（送付先400社。運用会社、不動産会社、保険会社等の主要な不動産オーナーを対象）私たちについて拠点・ネットワーク
国内外の拠点 （2023年7月1日時点）

グループ会社

バランスの取れた全国拠点網
国内

海外

三井住友トラスト不動産
土地・一戸建て・マンション等の居住用不動産

三井住友信託銀行 147

から、投資用・事業用の不動産に至るまで、グ

三井住友トラスト不動産（外数）71

支店 5

ループの全国ネットワークを活かし、不動産流

北海道
東北圏

駐在員事務所 5通に関わる各種サービスを提供しています

4

業務提携先
（p.20ご参照）

三井住友トラスト基礎研究所
不 動 産 市 場 、不 動 産 金 融および P P P（ 官 民
パートナーシップ）
・インフラ分野に強みを持

注）
一つの店舗内に二つの支店が同居して営業するブラン
チインブランチ方式の店舗は2とカウントしています

72

中四国圏
近畿圏

7

19

21

35

三井住友トラスト不動産投資顧問
投資家の皆さまへの不動産金融商品の投資機
会と、質の高い総合的な不動産アセットマネジ
メントサービスをワンストップで提供する、不ｐ.21

動産投資顧問会社です

中部圏

33

九州圏

8

3

ｐ.14

つリサーチ＆コンサルティング機関です

首都圏

9

ｐ.17

7

6

CONTENTS

トピックス1   生産拠点の再編における新たな動き. ............................................................................................ 3
トピックス2   不動産ESGサーベイ 2023...................................................................................................................... 5

私たちについて. ............................................................................................................................................................................... 6
1 アドバイザリー.......................................................................................................................................................................... 9

戦略策定

整理・調査したい

2 不動産情報の見える化................................................................................................................................................... 10

3 ESG・環境不動産コンサルティング..................................................................................................................... 11
4 建物維持保全サポート. .................................................................................................................................................. 13
5 リサーチ＆コンサルティング...................................................................................................................................... 14
6 鑑定評価...................................................................................................................................................................................... 15

売買・賃貸借したい

7 売買仲介...................................................................................................................................................................................... 17
8 不動産投資サポート. ........................................................................................................................................................ 18
9 海外不動産アドバイザリー. ........................................................................................................................................ 19

実行 投資機会提供・ファンド運用...................................................................................................................................... 21
建築・開発したい ファンド事業サポート...................................................................................................................................................... 22
 賃貸借仲介................................................................................................................................................................................ 23
 建築コンサルティング...................................................................................................................................................... 25
 開発コンサルティング...................................................................................................................................................... 26

保有

管理運営を任せたい 投資市場インフラ提供.................................................................................................................................................... 28
 ファシリティマネジメント............................................................................................................................................. 297

保有

整理・調査したい
1 アドバイザリー

P9

2 不動産情報の見える化

P10

実行

戦略
策定

3 ESG・環境不動産コンサルティング P11
4 建物維持保全サポート

P13

5 リサーチ＆コンサルティング

P14

6 鑑定評価P15

8

整理・調査したい

売買・賃貸借したい

建築・開発したい

管理運営を任せたい

整理・調査したい

1 アドバイザリー
何が課題なのか、
まずは把握したい

対応選択肢のメリット・デメリットの整理がしたいオーダーメードで不動産戦略のコンサルティングをお願いしたい

お客さまの「よろず 相 談 窓口」としてお気軽にご相談ください
現状が最適ではないと感じつつ、何から始めれば良いか分からない。専門家の意見がほしい。そんなお客さまのための「よろず相談窓口」
です。
初期段階の情報提供、課題整理、対応選択
肢の比較、
アクションプランの提案等、お客さまの悩みに応じたサポートを提供します。
また、お客さまの要 望に応じたオーダー
メードのコンサルティングも有償で提供しています。不動産投資基準の策定、拠点再編、CRE戦略や物流戦略の立案等、多くの実績が
あります。

9

▶低 未利用な保有不動産の有効活用を検討したい▶計 画 的 な 不 動 産 売 却 や有効活用にあたり、戦略を検討したい▶拠点配置を見直したい
etc.

サポート例

個別不動産の特性やリスクの分析、活用案の助言
エリア・用途ごとのマーケット調査、収支
シミュレーション等による有効活用案や判断材料の提供

CRE（企業不動産）戦略策定・取得・売却サポート
拠点配置最適化の助言
オフィスのほか、物流拠点再編（戦略策定、業務アウトソーシング支援等を含む）にかかるコンサルティングも可能整理・調査したい

売買・賃貸借したい

建築・開発したい

管理運営を任せたい

整理・調査したい

2 不動産情報の見える化
不動産の管理が属人的・グループ各社でバラバラ所有物件や老朽化物件が多く、課題の把握ができていない

データ整備だけでなく、その後の戦略策定までサポートしてほしい

データベース構 築のほか、戦 略策定・実行までトータルにサポートします
不動産情報の見える化は企業不動産（CRE）
戦略の基礎ですが、多くの企業は属人的な管陥りがちな状況▶管理の属人化・データ陳腐化の回避▶CRE戦略の基礎情報として活用可能

理や課題把握・戦略策定に必要なデータの不足といった問題を抱えています。
当社は、単なるデータ整備だけでなく、目的情報の一元管理

情報が陳腐化（活用目的に応じて最適なシステムをご提案）に合わせたシステム提案から戦略立案・実行

当社監修

まで、全面的にサポートします。
また、使いやすさと低コストを兼ね備えたク「CREクラウド」
情報が蓄積されていない

工事情報

契約情報

物件情報

賃貸借情報

もあります

ラウド型システム「CREクラウド」も提供しており、
上場企業や金融機関等のお客さまに導入い
ただいています。

情報をバラバラに管理

10

整理・調査したい

売買・賃貸借したい

建築・開発したい

管理運営を任せたい

整理・調査したい

3 ESG・環境不動産コンサルティング
不動産の環境性能を見える化したい脱炭素化に向けた
具体的なアドバイスがほしい

建物の省エネを図りたい

不動産E S G 推 進に向け、実 現 性の高いソリューションをご提案します2010年に国内金融機関初の環境不動産専

不動産ESGにかかるラインアップ

担チームを設立した当社は、建物の環境性能を評価するCASBEE-不動産評価認証の取得
サポートを中心に、環境不動産の普及をリードしてきました。
最近では、不動産売却時の価値向上に向けた環境性能のプレ評価や、建物の健康性・快適性に特化した新たな評価認証の取得サポートも展開しています。さらに、不動産の脱炭素化推進、働き方・働く場所の見直し、不動産の環境性能見える化・向上（E・S)

環境評価認証取得サポート…ラインアップは以下をご参照
建築時における環境配慮に向けたサポート…p.25

環境評価認証取得サポートのラインアップ
建物における環境配慮

街づくりにおける
環境配慮

CASBEE-不動産
シェア47%※1

CASBEE-街区

No.1

建物の健康性・快適性に特化
CASBEEウェルネスオフィス

WELL認証※2※1 2022年９月末時点、認証物件数に占める当社コンサルティング物件の割合※2 認証取得をサポートする提携会社をご紹介

脱炭素化の推進（E）

GHG（温室効果ガス）
排出量の可視化～省エネ・再エネ導入 等…p.12

働き方・働く場所の見直し（S）

拠点戦略サポート（ワークプレイスコンサル等）…p.29

不動産の管理・安全性確保（G）

建物管理体制構築サポート…p.29
建物維持保全サポート…p.13

管理といった「不動産ESG」に関連するお客さ
まの経営課題に対し、実現性の高い施策を提案しています。

11整理・調査したい

脱炭素化の推進に向けたサポート
STEP1

GHG排出量の可視化

STEP2

売買・賃貸借したい

管理運営を任せたい※外部企業と協働して業務提供を行う場合があります

ロードマップ作成

STEP3

削減目標の設定や削減に向けたロードマップ策定を支援

エネル ギ ー 使 用
量やG H G（ 温 室
効果ガス）排出量の見える化システ
ムをご紹介

建築・開発したい

省エネ施策の実施
設備の運用改善から更新まで、お客さまのニーズに合わせた省エネ施策をご提案

省エネ方針策定から実施までの流れ（イメージ図）
事前準備

Phase1

Phase2Phase3Phase4

現状分析と省エネ方針策定

設備の設定値等、
運用変更

軽微な機能増設・制御方法の変更

設備投資工事

大規模改修工事・
設備更新工事

省エネ効果／難易度

低

高

STEP4

創エネ・再エネ導入 お客さま（需要家サイド）の脱炭素戦略を適切に把握し、環境性と経済性とのバランスに配慮した調達方法の選択を支援
直接的再エネ調達

間接的再エネ調達①再エネ自家消費②コーポレートPPA（自社敷地内）（自社敷地外）屋根等に設置し系統を介さずに直接再エネを利用発電事業者との直接契約による電力購入（自社敷地外）（自社敷地内）小売電気事業者が再エネ電力供給
メニューとして販売
小売電気
事業者

再エネ発電所

再エネ設備③再エネ電力の購入④再エネ証書の購入
電力供給とは分離した
再エネ証書を使用

受託物件限定非化石証書
受託者購入サービス

再エネ証書
グリーン電力証書（不動産証券化信託の受託
物件限定、
p.28ご参照）○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○

需要家

購入

需要家

購入

需要家

カーボン
ニュートラル購入

需要家

トラッキングリース子会社による再エネ設備リース提供

当社自社ビルにて実践済み・ノウハウの提供

小売電気事業者の入札代行サービス提供

12整理・調査したい

売買・賃貸借したい

建築・開発したい

管理運営を任せたい

整理・調査したい

4 建物維持保全サポート
壊れた都度修繕しており、修繕費のコントロールができていない

客観的な指標に基づき修繕計画を策定したい

老朽化建物の将来方針を比較検討したい（継続使用・建替え・移転等）

建 物劣化状 況の定 量 化により、維持保全にかかる意思決定をサポートします「予防保全」は、建物の不具合が出る前に計ご依頼のきっかけ・サポートの流れ

画的に対策を行うことです。
これにより、事業運営への影響を軽減し、建物の寿命を延ばす

ご依頼のきっかけ・目的

ことが可能です。
また、修繕費の平準化や予算「定量データ」も踏まえた意思決定材料がほしい

確保にも寄与します。

▶複数の拠点について、修繕対応の優先度を検討したい

当社では、建物の劣化診断調査から修繕項▶老朽化拠点について、「修繕し継続保有」or「建替え」or「売却して拠点新設」の選択肢を比較検討したい

目の洗い出し、優先順位の定量的検証、修繕計
画の策定まで、戦略的な維持保全をサポートし

STEP 1

STEP 2

STEP 3ます。
このサービスは、修繕を計画するお客さ

既存資料・
劣化診断
調査

修繕項目の
洗い出し

優先順位の
検討

まだけでなく、「建替え」
や「売却・拠点新設」
を比較検討したいお客さまにも選ばれています。

（緊急・中期）注）
サービスは、外部の協力会社（劣化診断会社）と協働して提供します

13

当社

お客さま

中期修繕
計画
（20年程度）を策定

計画的な維持
保全の実施
＋
定期的な
見直し

整理・調査したい

売買・賃貸借したい

建築・開発したい

管理運営を任せたい

整理・調査したい

5 リサーチ＆コンサルティング ｜三井住友トラスト基礎研究所
不動産市場の動向や見通しが分かるレポートがほしい

海外不動産への投資にあたり各国の特性や市場動向を知りたい

不動産の投資戦略やPPP・インフラ投資のアドバイスがほしい

豊富な実績と専 門 性で国内外の不動産投資やインフラ投資をサポートします
三井住友トラスト基礎研究所は「都市と不主なサポートメニュー動産」の専門シンクタンクとして1988年に誕生しました。
当該分野における長年の調査研究を基礎に、不動産投資の評価分析に関する調査研究

不動産市場の動向分析・予測
国内リサーチを加え、国内外の不動産市場、不動産金融およ

海外不動産の市場動向調査・分析・

海外リサーチ リスク管理

海外不動産投資戦略の検討支援

展開しています。
不動産関係者はもとより、金融機関、商社、鉄道会社、メーカー関連会社、官公庁等の幅広
いお客さまからご依頼いただいています。

不動産投融資のリスク管理
不動産戦略の検討支援

びPPP（官民パートナーシップ）
・インフラ分野に強みを持つリサーチ＆コンサルティングを

不動産の投資運用支援

市場調査
PPP・
インフラ投資 個別案件のアドバイザリーサービス
不動産
デューデリジェンス・モニタリング
私募ファンド 業務（投資助言）
Jリート

市場・個別銘柄の分析業務（投資助言）

レポート例（受託内容に応じ作成します）

14

整理・調査したい

売買・賃貸借したい

建築・開発したい

管理運営を任せたい

整理・調査したい

6 鑑定評価賃貸等不動産の時価開示（または評価洗い替え）が必要

事業環境の変化により、減損の兆候把握が必要

大手鑑定業者で見積もりは取ったが、費用を比べてみたい｢ 信用力｣と｢使い勝 手の良さ｣を備えた信託銀行の鑑定評価をお試しください
不動産鑑定評価は、財務目的や売買取引の鑑定評価を依頼する目的例

妥当性検証、M&Aにおける不動産価値把握

鑑定評価書に対する監査法人からの各種照会にも、当社で責任を持って対応等、多様なシーンで活用されます。当社在籍の不動産鑑定士が、
プロフェッショナルかつ中立的な立場から鑑定評価を提供し、監査法人からの照会対応も全面サポートします。
オフィスや工場から、マンション一室、ゴルフ場、鉄道財団まで、全国各地の幅広い用途で評価実績があります。他社見積もりとの比較も

財務

把握

賃貸等不動産の時価開示

売買の意思決定CRE戦略策定の基礎データ

会計処理における賃貸等不動産の時価開示のため保有不動産売却や関係会社間売買にあたり、意思決定の根拠
資料としてCRE（企業不動産）戦略策定に向けた保有不動産の時価把握
のため

減損会計

行政提出目的M&A・事業承継時の価値把握

減損の兆候把握、損失認定・測定のため健康保険組合が不動産売却を決定し、厚生労働省に提出するため

M&Aや事業承継に際しての不動産の適正な価値把握のためお気軽にご相談ください。

15

売買

保有

売買・賃貸借したい
7 売買仲介P17

8 不動産投資サポート

P18

9 海外不動産アドバイザリー

P19⓾ 投資機会提供・ファンド運用

P21⓫ ファンド事業サポート

P22⓬ 賃貸借仲介

P23

実行

戦略
策定

16

売買・賃貸借したい整理・調査したい

建築・開発したい

管理運営を任せたい

売買・賃貸借したい

7 売買仲介
自社の事情や物件特性に適した取引相手を探したい

売買に不慣れであり必要資料やスケジュール戦略から教えてほしい

仲介のみでなく、環境や建築、管理面等トータルサポートを期待

実務ノウハウ・多彩な機能・国内外ネットワークを活かし不動産売買をサポートします
実績に裏打ちされた実務ノウハウ・各アセッ

本社ビルの売却・移転サポート事例

トの知見・多彩な機能や、強固な投資家リレー
ション・グループ拠点網・地域金融機関（70社

お客さま

超）
・グローバル企業との提携を活用したマッ• 老朽化が懸念される本社ビル兼賃貸ビルを保有

チング力により不動産売買をサポートし、
お客• 不動産ポートフォリオの適正化、社員のエンゲー
ジメント向上を中期経営計画にて掲げるさまの経営課題解決に貢献します。
2020年１月には、スイスを本拠とし、ウェル
ス・マネジメント業務を中核にグローバルにサポート内容ビジネスを展開するUBSグループと、「 UBS• 不 動産の売買/賃貸マーケット間に生じているギャップを踏まえた提案を実施

SuMi TRUST」
ブランドのもと協業を開始し、- 売買マーケットが好調なタイミングでの売却- 借主優位な賃貸マーケットを捉えた賃借移転

サービスを提供しています。

※写真はイメージ

17• 移転までのリースバック期間を活用した社員のエンゲージメント向上策の策定も併せて提案、当社に売却窓口をお任せいただいたもの

売買・賃貸借したい整理・調査したい

建築・開発したい

管理運営を任せたい

売買・賃貸借したい

8 不動産投資サポート
不動産投資を強化したいが
リソースが不足

目利き力ある先と共同投資したい

投資分散・投資効率の向上を図りたい「不動産目利き力」を活かし、お客さまの不動産投資を全面サポートします
不動産投資を専業としていないお客さまが投資強化を図るにあたって直面する課題が、ノ
ウハウ・マンパワー等のリソース不足です。
当グループは、売買仲介・ローン・出資・リサーチ等多岐にわたる業務を通じて磨き上げた不動産の目利き力を活用し、不動産価値の見極めや投資判断・最適な関係者の招聘をサ

投資サポート事例• 本業補完として賃貸不動産投資の強化を掲げるお客さま
資金調達の多様化・当社の不動産の目利き力を期待し、当社との共同投資を実施•当 社はローン実行から優先エクイティ出資・全体アレンジまでサポート
また、多彩な当社機能を活かし、テナント退去予定区画のリーシングも併せてサポート【スキーム例】※下記のほか、劣後エクイティ出資パターンも検討可能です
SPC（特別目的会社）

ポートします。
また、お客さまのご意向がある場合には当シニアローン社自らエクイティ出資者として共同投資の検討を行う等、お客さまの投資を全面サポート

不動産信託受益権します。
※写真はイメージ

全体アレンジレンダー（当社ほか）

優先エクイティ当社・リース会社

劣後エクイティ

お客さま

18

売買・賃貸借したい整理・調査したい

建築・開発したい

管理運営を任せたい

売買・賃貸借したい

9 海外不動産アドバイザリー
海外投資家と国内不動産の売買の相談をしたい

海外事業拠点の売買や賃貸借につき相談したい

海外不動産投資を検討したい

業務提携先と連携して、
クロスボーダーでの不動産取引をトータルサポートします
海外の不動産投資家に対し、国内不動産への投資コンサルティングと仲介を提供してい多国籍社員で構成されるグローバルな取り組み体制ます。
また、業務提携先（次ページご参照）の海外ネットワークとノウハウを活用し、国内企業や投資家に米国や欧州の不動産投資機会を国内提供しています。

インバウンド投資

さらに、グローバルに展開するお客さまの海外拠点の開設・移転・集約等の取引サポートも行っており、多国籍のメンバーがクロスボー

海外
投資サポート

国内不動産

6,000億円
累計約140件*2

海外投資家*1

ダーの不動産取引をトータルでサポートしてアウトバウンド投資います。
日本企業/投資家

19

海外事業用
不動産関連サポート
累計200件超*2*1 日本拠点のない海外投資家*2 2012年度からの累計（2023年3月末基準）。
アウトバウンド件数は賃貸借や売却等を含みます

海外不動産

整理・調査したい

売買・賃貸借したい

建築・開発したい

管理運営を任せたい

業務提携先

ナイトフランク社• ロンドンに本社を構え、世界的に総合不動産サービス事業を展開• 同社との提携により、お客さまの国内外の不動産にかかる多様なニーズに対応

事例

英ロンドン／オフィス案件へのアウトバウンド投資サポート• 収益オフィス案件（大学による一棟借り）• 日本の不動産会社による物件取得を当社がサポート（2023年3月成約）•ナ イトフランク社は買主エージェントとして活動、購入後の物件管理を含む幅広いサービスを提供

クロスハーバー社• ボストンに本社を構え、北米で不動産アセットマネジメント事業を展開•同 社との提携により、優良な米国不動産関連の投資機会として、個別案件への直接投資案件や不動産ファンドへの投資案件をお客さまに提供

事例

米／住宅開発案件へのアウトバウンド投資サポート• 2021年6月資本業務提携後 1号案件
• テネシー州住宅開発案件（計400戸）• 日本の不動産会社による投資参画を当社がサポート（2023年1月成約）

20売買・賃貸借したい整理・調査したい

建築・開発したい

管理運営を任せたい

売買・賃貸借したい⓾ 投資機会提供・ファンド運用 ｜三井住友トラスト不動産投資顧問
自社に合ったスキーム・物件で不動産投資をしたい

質の高い運用サービスで資産の収益性・価値向上を図りたい

ESG不動産投資等、時代のニーズを踏まえた投資をしたい

グループ力を活かし、不動産投資機会とアセットマネジメントサービスを提供します
不動産投資へのニーズが高まるなか、三井
住友トラスト不動産投資顧問はグループの一員として、多彩な機能やネットワークを活か

業務の概要

幅広いお客さま基盤

不動産ファンドの組成から期中管理・出口業務までトータルサポート

年金基金

し、国内外の年金基金・機関投資家・富裕層等の投資家の皆さまに対し、不動産金融商品の組成

投資機会創出、質の高いアセットマネジメント

し、グループの環境不動産に対する知見を活かしたESGファンドの組成も推進する等、時代のニーズに合わせたファンド運用を行っていま
す。

（投資家)

福祉団体

※デューデリジェンス
期中管理

出口

資産価値の維持向上

レポーティング

ディスポジション

ポートフォリオ（2023年3月末）

その他

4.3%

商業施設

24.7%
住宅

21

地域金融機関クロージング

三井住友信託銀行

国内のお客さまDD※・投資計画策定・ストラクチャリングサービスを提供しています。
2005年の設立以来、90超のファンドを運用

中央金融法人

ソーシング

14.1%

運用資産残高3,730億円

オフィス

56.9%

事業法人

学校法人

売買・賃貸借したい整理・調査したい

建築・開発したい

管理運営を任せたい

売買・賃貸借したい⓫ ファンド事業サポート
不動産事業を本業に次ぐ新たな収益の柱にしたい

私募リートの組成を検討したいが、
ノウハウ・専門人材が不足

ファンド組成後の安定成長に向け、人材教育をサポートしてほしい

数 多くのリート組 成 支 援・財 管 実 績 を有する当 社が 、トータルでサポ ートします
収益の新たな柱として、事業会社による不ファンド（私募リート）
事業立ち上げに向けたサポートメニュー例

動産ファンド事業の立ち上げが増えています。
コンセプト策定から人材・物件・資金の確保
等、事業立ち上げには多岐のタスクがあります。当社は、信託銀行初の自社スポンサーとして上場投資法人を設立・運用し、日本ロジス

私募リート構想/
商品設計支援• ファンドコンセプトの策定• 環境配慮・ESGに関して強みあり（p.11,12）

資産運用会社/
投資法人設立支援• 許認可取得の手続き• 組織人員体制の検討、事業収支計画の策定

ティクスファンド投資法人のスポンサーも務
人的支援

めています。
また、投資法人関連業務の受託実
績は国内トップシェアを誇っており、こうした知見が鉄道会社・不動産会社等幅広いお客さ
まへのサポート実績につながっています。

人的支援• トレーニーの受け入れ、当社教育プログラムの実施（多数の受け入れ実績あり）• 当社からの人材の派遣

物件組入支援• シードアセットの選定• ファンド適格物件の探索・選定

資金調達支援• デット・エクイティの調達アレンジ

資金調達の支援

物件周りの支援

ESGの取り組み支援

22

売買・賃貸借したい整理・調査したい

建築・開発したい

管理運営を任せたい

売買・賃貸借したい⓬ 賃貸借仲介
いまの賃料が相場と比べて適正か知りたいワークプレイス見直しに伴い、賃借や購入等の選択肢を検討したい

出社率引き上げ方針であり、現在のオフィスが手狭になる

移転先紹介から、
レイアウト作成や移転実務まで、移転や新規出店をサポートします
Withコロナのもと、コミュニケーション活仲介窓口を入れるメリット

性化のため、出社率向上へと方針を見直す企業が増えています。

1 物件比較がラク！

お客さま• 各所からの物件情報を取りまとめ、
ビルオーナーへの照会・調整を実施

2023年は大規模なオフィス供給により借り手優位が続くと見られ、コロナ禍で賃料がディング目的の立地改善も増えています。
当社は、物件比較から社内説明、ビルオーナーとの交渉まで、お客さまのニーズに合わせたサポートを提供します。オフィスだけでな
く、物流や商業施設等、多様な用途の賃借ニー
ズにも対応しています。

23• 候補物件の評価・分析、お客さまへのご報告も実施

当社（仲介窓口）

割安になったのを好機と捉えた増床やブラン

物件比較、
社内説明、
条件交渉を当社がサポート

A社

B社

ビルオーナー

C社

2 社内説明がラク！

• 説明資料の準備・説明時の同席等もサポート

3 条件交渉がラク！

•ビ ルオーナーとの情報量・経験値の違いから、自らの交渉は難易度が高い• 不動産のプロである当社が、お客さまの意向に沿ってビルオーナーとの賃借条件交渉を実施

保有

建築・開発したい⓭ 建築コンサルティング

P25⓮ 開発コンサルティング

P26

実行

戦略
策定

24

整理・調査したい

売買・賃貸借したい

建築・開発したい

管理運営を任せたい

建築・開発したい⓭ 建築コンサルティング
建築プロジェクトは初めてで詳しい人がいない

建物づくりへの想いを
設計・施工者側へ翻訳してほしい

ゼネコンの見積もりが妥当か検証したい

想いにかなう建 物づくりを、建築主の立場でサポートします
建築発注経験の少ないお客さまが直接発注を行う場合、内容の妥当性検証が不十分のま
ま建物がつくられるケースが生じがちです。
当社では一級建築士中心の専門チームが、コスト全体を見据えたサポート
初期投資（建設費）のみならず、
ランニングコストも含めた「ライフサイクルコスト」全体を見据
えて建築プロジェクトを支援

土地信託の事業主経験を活かし、建築主（お客さま）側の専門家として、設計者や施工者と適コンサルティング事例

おりづるタワー（国土交通省 住宅・建築物省CO2先導事業 採択事例）• 原 爆ドーム隣接ビルの大規模改修事例

20〜25%

建設費• 耐 震補強を兼ねた増築を行うにあたり、日射遮
蔽や通風の活用等のさ
まざまな省エネ性能の向上を図る機能を併せ持つことにより省CO2を実現

切に対峙・協力し、建物のライフサイクル全体のコスト、環境配慮等も見据え、想いにかなう

管理費等

水光熱費

建物づくりを実現します。
2022年度末累計で583件のサポート実績
があり、リピーター率の高さもお客さまからの評価の証と自負しています。

25

ランニングコスト

75〜80%
修繕費

税金
保険

設計施工者の目の届きにくい部分の例

竣工：2016年• 観 光客に屋上展望所等を開放し、省CO2への取り組み等を広く発信

整理・調査したい

建築・開発したい

売買・賃貸借したい

管理運営を任せたい

建築・開発したい⓮ 開発コンサルティング
どのような土地活用が良いか比較検討したいデベロッパーからの提案が自社に不利な内容でないか不安

関係者・調整事項が多く、取りまとめをプロに依頼したい

不動産 開 発の多 種 多 様なフェーズをワンストップでサポートします
不動産開発は長期間にわたり多くの判断や関係者との調整が必要です。

お客さま

当社は、開発手法や用途の検討から関係者調整まで、専門的な見地から、お客さまのご意

専門的かつお客さまの立場でサポート

向を最大限に反映した開発をサポートします。
お客さま単独での建替え事業のサポートのほか、デベロッパー等との共同開発事業サ
ポート（共同事業者の選定・お客さまの立場に提案イメージパース

立った交渉支援等）、都市計画変更や活用ゾー

当社サポート例

ニング計画のノウハウを活かした大規模再開
発サポート等、多くの実績がございます。

•マ ーケット・事業者ニーズ等の調査・検証• 活用方針の策定 (修繕・改修/建替え/買換え)• 建物用途・建物プランの検証• 投資規模・回収期間・収益性の検証• 資金調達・事業スキームの比較• 事業者選定支援・事業者との契約締結支援

26

保有

管理運営を任せたい⓯ 投資市場インフラ提供

p.28⓰ ファシリティマネジメント

p.29

27

実行

戦略
策定

整理・調査したい

売買・賃貸借したい

管理運営を任せたい

建築・開発したい

管理運営を任せたい⓯ 投資市場インフラ提供 ｜証券化信託・投資法人関連業務
不動産売買において信託受益権での取引を求められている証券化受託物件について
脱炭素化推進のサポートもしてほしい

私募リート組成を検討中であり、実績ある先に財管業務を依頼したい

国内信 託 銀 行 No . 1のシェア実績を誇る当社へお任せください
不動産投資市場のインフラとしてエッセン
シャルな役割を担っているのが証券化信託・投2022年度末 受託実績

非化石証書受託者購入サービス

シェア４割

資法人関連業務です。

❷

当社は証券化市場黎明期・Jリート市場創設時からその成長・発展を支え、両業務ともに国内信託銀行No.1のシェアを誇ります。
また2022年には非化石証書受託者購入サービスやGHG（温室効果ガス）排出量算定
サポートの提供も開始。国内最大の不動産証
券化信託の受託者として、脱炭素化推進に向けた新たな付加価値提供に力を入れています。

受託物件への脱炭素化サポート

不動産証券化
受託残高

No.1

24兆円

36兆円

日本卸電力
取引所

❶

応札

❸

非化石
証書の
交付

指図

三井住友
信託銀行
(信託受託者)（出所）信託協会「信託統計便覧」
および当社実績

J リート
資産保管業務

No.1

54%

46%

受益者
証書購入によるオフセット

実質再エネ化

GHG排出量算定サポート
受益者

当社

請求書データを入力

その他（出所）	投資法人公表資料を基に当社作成
シェアは受託件数ベース

写真：（株）
ゼロボード提供

クラウド上で可視化

28

整理・調査したい

売買・賃貸借したい

建築・開発したい

管理運営を任せたい

管理運営を任せたい⓰ ファシリティマネジメント ｜建物管理体制構築・拠点戦略・省エネルギー
建物管理体制が適正な状況かどうか分からない

ワークプレイス見直しの進め方が分からない

建物のエネルギー消費量の削減対策を実施したい

さまざまなメニューで、管理品質の向上・コスト削減や、業務負担軽減等をサポートします
建物管理体制構築サポートは、ビルやテナント管理会社の業務を検証し、あるべき管理

主な業務

体制を整理の上、管理会社選定を支援します。

建物管理体制構築サポート

拠点戦略サポートは、ワークプレイスの戦• 管理体制の見直し/管理会社の選定支援

略策定、オフィスレイアウトの作成補助、移転• 総務/管財業務の一部アウトソース

こんな場合にご活用ください▶現 行の建物管理会社、管理体制に課題を感じる。
▶ビル建築にあたり、新たに管理体制をつくりたい。

スケジュールの進捗管理、関連業者への指示・調整等を全面的に支援します。
省エネルギーコンサルティングは、建物の主要設備機器の調査により、エネルギー削減の課題を洗い出し、具体的な削減施策の立案、実行を支援します。

拠点戦略サポート• ワークプレイスの見直し• 拠点移転に伴うプロジェクト
マネジメント▶ノウハウ・マンパワーが不足し移転計画の進め方が分からない。

省エネルギーコンサルティング▶カーボンニュートラル実現に向け、具体的な取り組みを行っていきたい。

• 省エネルギー施策立案/実行支援• 創エネ/再エネ施策立案/実行支援29▶社 員が働きやすく生産性が向上する魅力的なワークプレイスを構築したい。

整理・調査したい

売買・賃貸借したい

管理運営を任せたい

建築・開発したい

ファシリティマネジメント ｜ヘルプデスク・不動産管理委任
不動産に関する社内からの照会対応の手間を減らしたい

気軽に不動産関連の疑問を相談できる先がほしい

賃貸不動産取得後の管理運営を専門家に任せたい

知見の提供により、照 会 対 応・管 理の省力化や管理品質向上に貢献します
管財部門の皆さまが日々直面する照会対応

ヘルプデスクや不動産管理運営業務を当社がサポートする
ことで、お客さまが経営的業務に注力できる環境を創出します。
不動産に関する日常的な疑問点にお客さまの専用デスクが回答するヘルプデスクサービ
スや、お客さまに代わって不動産の管理運営を行う不動産管理委任等のサービスを提供し
ています。
後者は
「賃貸不動産を取得したいが、不動産

総務部

工場

営業所

グループ
会社

お客さま
（不動産所有者＝不動産管理委任者）

取りまとめ・回答還元

不動産管理委任契約

管理委託契約

お客さま窓口（不動産管理受任者）

お問い合わせ・回答

当社ヘルプデスクの管理運営に不慣れなため、取得後の管理を［お客さまからの相談例］

専門家に任せたい」というお客さまにもご利用❶ 不動産マーケットの情報

いただいています。

不動産管理委任

契約補助
意向伝達
管理監督

修繕工事
発注代行

❷ 不動産実務❸ 契約実務 等

建物管理会社

工事会社

30

お問い合わせ窓口
三井住友信託銀行株式会社
不動産企画部 業務推進チーム〒100-8233 東京都千代田区丸の内1-4-1
電話
03-6256-6001
ホームページ https://www.smtb.jp/business/estate
国土交通大臣届出第1号
一般社団法人不動産協会会員
一般社団法人不動産流通経営協会会員
公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会加盟• 本冊子に基づく三井住友信託銀行からの提案につきましては、お客さま自らその採否をご判断ください。
• 本冊子における三井住友信託銀行からの提案をお客さまが採用されない場合にあっても、三井住友信託銀行との他のお取引についてお客さまが不利益な扱いを受けることはありません。
また、三井住友信託銀行は本冊子における提案をお客さまが採用されることをお客さまとの他のお取引の条件とすることはありません。