1. エグゼクティブサマリー

エグゼクティブサマリー

3運⽤の状況
 オフィスは新橋~品川エリアの軟調継続、商業は売上回復傾向も収益寄与には時間を要する
 ⽴地・ビルスペック改善需要を中⼼に稼働安定化へ、ホテルは回復傾向が継続
 電気費⽤上昇の影響を受け、⽔道光熱収⽀は悪化⾒込み

投資主価値向上施策 収⽀改善と安定性向上を実現する物件取得（A-FLAG⻄⼼斎橋） 3期に亘る分割売却による下限分配⾦の確保と内部留保の拡充（ルオーゴ汐留）今後の⽅針
 資産⼊替によるポートフォリオ・クオリティの向上と収⽀改善を継続 苦戦エリアのオフィスは稼働を優先し、商業施設は「⽴地の優位性」の活⽤を継続
 含み益・内部留保を活⽤し、ダウンサイドリスクに対するDPUマネジメント⼒を強化

まず、今回の決算説明においてお伝えしたいポイントを本スライドにてご説明します。
運⽤状況ですが、全体として回復の動きは⾒えるものの、エリア、物件の質による差は広がりつつあると感じております。オフィスでは新橋〜品川エリアは引き続き競争が激しく稼働の改善に時間を要しており、商業ではテナントの売上は⼈流の増加により回復傾向ですが賃料収⼊への寄与までは⾄っておりません。
しかしながら、⽴地、ビルスペックの改善を⽬的とした移転は増加傾向でこれらの需要をとらえることで稼働の回復を進めてきました。また、ホテルも回復傾向が継続しています。
⼀⽅で、昨今の電⼒費⽤の上昇の影響が運営利益を悪化させる要因となっております。
そのような中で、投資主価値向上施策として⼊替戦略に基づきA－FLAG⻄⼼斎橋の取得決定、AFLAG北⼼斎橋及びルオーゴ汐留の売却を実施しポートフォリオの収⽀改善と安定性向上を実現し、また売却益を活⽤して2023年11⽉期まで下限分配⾦を確保するとともに内部留保の拡充を図りました。
そして、今後の⽅針です。まず、物件⼊替によるポートフォリオクオリティの向上と収⽀改善の取り組みを継続します。
２つ⽬は、引き続き、オフィスでは課題物件の稼働向上を優先し、商業では「⽴地の優位性」を活⽤した収益改善に取組みます。
3つ⽬は、含み益の活⽤により内部留保を拡充することでダウンサイドリスクに対するDPUマネジメント⼒を強化してまいります。
これらの施策により安定した収益基盤の構築を図っていく⽅針です。
次ページをご覧ください。

32. 決算・業績予想

2022年11⽉期（第22期）の運⽤実績と今後の運⽤⽅針2022年11⽉期（第22期）運⽤実績2022年11⽉期(第22期)実績分配⾦︓決算/業績予想

10今後の運⽤⽅針

2023年 5⽉期(第23期)予想分配⾦︓9,300円/⼝（対予想±0円）

9,350円/⼝（対予想±0円）

2022年11⽉期(第22期)内部留保額︓2023年11⽉期(第24期)予想分配⾦︓353円/⼝（対予想＋87円）

9,300円/⼝

⼊替戦略等• ルオーゴ汐留の分割売却による売却益を活⽤し、安定分配を継続• A-FLAG北⼼斎橋、ルオーゴ汐留を売却する⼀⽅でA-FLAG⻄⼼斎橋取得(契約)により、収⽀改善と安定性を向上 • 資産⼊替による収⽀改善とポートフォリオ・クオリティの向上継続• ２物件の売却益計上により、下限分配⾦を確保• スポンサーサポートは不変かつ外部取引も継続

オフィス• 物件ごとの戦略に基づき着実なリーシングを実施も、成約期間の⻑• 新橋~品川等弱含みのエリアのリーシングは⻑期化も、物件価値向期化や新規の空室発⽣の影響もあり、稼働率は弱含み上策や柔軟な条件設定を⾏い稼働向上に向けた活動を継続• 広域渋⾕圏は市況回復を確実に捉え稼働安定• 広域渋⾕圏等は回復基調に沿って内部成⻑を⽬指す⼤阪エリアを中⼼に、賃料ギャップを活⽤した賃料増額も継続

商業• 都市型商業は新たなテナントを誘致、来館者の増加によるテナント • 都市型商業は⽴地優位性を活⽤したテナントニーズ変化への売上回復傾向も、収益寄与には時間を要する⾒込み対応にチャレンジし、安定性を確保しつつ収益成⻑を⽬指す• ホテルの稼働率、RevPARは回復傾向が継続• 郊外型商業、ホテルは安定性を基軸にしつつ⼀部内部成⻑も⽬指す• 郊外型を中⼼とした⻑期固定契約テナントの安定性は変わらず• 売却益を活⽤し、内部留保を拡⼤

財務/ESG• 引き続き含み益の活⽤により、ダウンサイドリスクに対するDPUマネジメント⼒を強化• グリーンボンドの新規発⾏により、堅実な財務運営を継続し、併せてESGの取組を強化• サステナブルファイナンスも活⽤した堅実な財務運営の継続• GRESBでは5年連続となる最上位評価5Starを取得• 内部留保の積み上げによる将来の安定性確保

10

3. 内部成⻑

個別物件のリーシング状況（広域渋⾕圏）

14 広域渋⾕圏は相対的に需要の回復が⾒られ、API保有物件のリーシングも進捗 今後もAPIの重点投資エリアである広域渋⾕圏での内部成⻑を継続的に追求1．広域渋⾕圏のAPI保有物件リーシング状況

TO-22 A-PLACE渋⾕南平台

広域渋⾕圏オフィス物件の稼働率

22期末稼働率

稼働率

99%

97.5%

• 2021年9⽉の取得以降、稼働率は100%を継続• 既存テナントの増額改定や⼊替により、収益の向上を実現

22期平均稼働率

9999.3%

3．広域渋⾕圏のリーシング実績%

100.0%

99.4%

99.4%

98.9%

TO-12022/6

2022/72022/82022/92．渋⾕エリアの空室率の推移

8%

リーシング事例

第21期末

第22期末

100%

100%

増額⾯積

161坪⼊替⾯積

159坪

増額率

+3.2％+6.3％

東急不動産恵⽐寿ビル• セットアップオフィス（注）はリーシング開始から2か⽉以内で申込受領• 他物件でも需要の状況を精査し、導⼊を検討

2022/10 2022/11

稼働率

出所︓三⻤商事株式会社

第21期末

東京ビジネス地区(都⼼5区)港区渋⾕区

82%

セットアップオフィスのリーシング事例

第22期末

100%

⼊居⾯積

リーシング期間

152坪

2ヶ⽉以内

（注）内装設備・家具等を貸主側で⽤意し、移転の⾦銭的・時間的コストを軽減することで⼊居を促進する取り組み

TO-4

稼働率（オフィス）

マーケットに先⾏して空室率が低下0%2020/5

A-PLACE⻘⼭• 2013年からの⼊居テナントで３回⽬の増額改定

4%

2020/112021/52021/112022/52022/11

第21期末

第22期末

100%

100%

リーシング事例増額⾯積増額率464坪+3.1％

次は好調な市況が継続する広域渋⾕圏です。
左上1.は、本投資法⼈の保有する物件の稼働の状況ですが期を通じて99％と⾼稼働を維持しました。
左下2.にあるように渋⾕エリアの空室率は低下傾向が継続し、他のエリアと⽐較しても好調を維持していることが確認できます。
右側3.は個別物件の実績です。
渋⾕南平台では既存テナントの賃料増額改定や増床により⾼稼働と収益向上を実現しております。次に東急不動産恵⽐寿ビルではセットアップオフィスを２区画導⼊しましたが、リーシング開始後２か⽉内に成約するなどエリアでのニーズの強さが確認できました。さらに、A-PLACE⻘⼭では既存テナントが再度の増額にて更新するなど、本物件の魅⼒を⽰すことのできた事例と考えております。
次ページをご覧ください。

143. 内部成⻑

ホテルの状況

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 客室稼働率は回復傾向が継続、稼働回復に伴い客室単価も上昇傾向 神⼾旧居留地25番館では、前回予想より売上歩合の発⽣額を上⽅修正、札幌は固定賃料を増額し安定収益を確保1. ホテル客室稼働率とRevPAR

2. 各ホテルの状況神⼾旧居留地25番館の歩合賃料実績と予算

客室稼働率79%70%

32%

12⽉ 1⽉

2⽉

40%

3⽉

44%

4⽉

75%

80%

UR-774%

5⽉

6⽉

7⽉

8⽉

9⽉ 10⽉ 11⽉2018年度

22期平均 69%

21期平均 45%44%

51% 53%

71%

78% 79%22%

12⽉ 1⽉

2⽉

3⽉

4⽉

5⽉

6⽉

7⽉

8⽉

9⽉ 10⽉ 11⽉

注 2018/12~2019/11⽐

2020年度

2021年度

2022年度(予)• 業績予想上売上歩合発⽣を⾒込まないが、2021年11⽉より歩合発⽣基準売上⾼を引き上げ、固定賃料を増額済み

UR-856%2019年度札幌の契約改定（2021年11⽉実施）

AｰFLAG札幌

賃料収⼊ 固定 歩合（+65% 67%45%

歩合発⽣⾒込み額を上⽅修正

52%

RevPAR(コロナ前同⽉⽐)（注）56%

神⼾旧居留地25番館

70%（60%44%• 直近の運営状況を踏まえ、前回業績予想から歩合賃料の発⽣⾒込み額を上⽅修正

22期平均 75%

21期平均 45%

旧契約

新契約

新歩合発⽣基準旧歩合発⽣基準

固定賃料増額

ホテル売上⾼

左側1.の客室稼働率の回復により、客室単価も上昇したため、RevPARも回復が続いています。
次に各ホテルの状況ですが、2019年度以来2年ぶりにホテルの歩合賃料が発⽣した神⼾旧居留地25番館では、堅調な婚礼需要と宴会需要により来年度発⽣する歩合賃料の⾒込み額を上⽅修正しました。
各ホテルとも、政府の国内旅⾏⽀援策やインバウンドの⽔際対策緩和もあり、さらなる宿泊需要の増加が期待できると考えています。
次ページをご覧ください。

21

4. 外部成⻑

取得⽅針/売却⽅針

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 取得は不透明な市場環境に鑑み⾜もとの安定性と中⻑期的な成⻑⼒の両⾯から検討
 売却は①収⽀性、②築年、③競争⼒の観点から物件単位で選択1．取得⽅針

2．売却⽅針 ⽴地優位性・建物競争⼒のある物件 DPU・NAV成⻑等、投資主価値向上に資する物件 ⻑期固定賃料などの収⼊の安定した物件

A-FLAG⻄⼼斎橋キュープラザ新宿三丁⽬①収⽀性• 相対的に低利回りの物件や、将来のアップサイドが限定的な物件②築年• 修繕費や資本的⽀出など、将来的に多額の資⾦を要する物件③競争⼒• 賃料の⼤幅減額や⻑期空室等の潜在的リスクを有する物件

売却⽅法• 原則として⼊替により、収益性の改善を図る• 売却時期の分割や売却益の⼀部内部留保等により、分配⾦の安定化を図る

売却規模• 期当たり数⼗億円程度~100億円超も検討• 2022年11⽉期末時点の含み益率は19%(45物件/含み益合計1,019億円)

京都烏丸パーキングビル※売却契約締結済み1物件除く

 中⻑期的に収益のアップサイドが期待できる物件• 再開発により収益⼒の向上が期待できる物件

売却先

⽬⿊東急ビルA-PLACE渋⾕南平台

A-PLACE⽥町イースト

スポンサーに売却し、再開発後の外部成⻑機会を確保• 再開発による収益⼒向上の期待が低い物件スポンサーのみならず、第三者売却も含めて検討

ここでは物件の取得⽅針及び売却⽅針について説明いたします。
まず、取得⽅針です。
⽴地優位性、建物競争⼒を有した物件であり、DPU及びNAVの成⻑に資する物件を引き続き取得してまいります。
具体的には、⻑期固定賃料の安定性の⾼い物件または⾜元ではテナントの⽴地改善等の受⽫となり安定性が確保でき、中⻑期的には内部成⻑による収益のアップサイドが期待できる物件です。
A-FLAG⻄⼼斎橋はサポート会社との⻑期固定契約の⾼い安定性を評価して取得いたしました。
次に売却⽅針としては引き続き、収⽀性、築年、競争⼒の3つの観点から検討し、ポートフォリオの質的改善を図っていきたいと考えています。
当⾯不透明な状況が続くと想定され、⼊替が今後の収益性改善の⼤きな柱となることから、件数、規模も含めて積極的な⼊替を推進していく考えです。
次ページをご覧ください。

235. 財務・ESG

ESGの取り組み 〜 Governance 〜29

G（ガバナンス）関連するSDGsターゲット

APIのマテリアリティ（重要課題）

12.8 2030年までに、あらゆる場所の⼈々が持続可能な開発および⾃然と調和したライフスタイルに関する情報と意識をもつようにする

・ 持続可能な社会の実現に向けて、多⾯的な社会的要請に対応する経営体制

16.7 あらゆるレベルにおいて、対応的、包摂的、参加型、および代表的な意思決定を確保する

1. サステナビリティ体制の強化と取組内容の⾼度化 2021年4⽉にサステナビリティ推進部を創設

3. 適切な意思決定プロセスの構築 利益相反対策等の投資主の利益保護を⽬的として、利害関係者からの資産取得等に際しては外部専⾨家を含むコンプライアンス委員会における承認が必要

2. 業績に連動した運⽤報酬体系 J-REIT初のDPUに連動した運⽤報酬体系を採⽤
 2020年5⽉期には運⽤報酬Ⅱの⽐率を⾼め、インセンティブを強化運⽤報酬Ⅰ（総資産額基準）

運⽤報酬Ⅱ（DPU及びNOI基準）

前期末総資産額×0.25%（上限0.3%）

DPU（1⼝当たり分配⾦）×NOI×0 00021%(上限0.00021％)(注) 運⽤報酬Ⅰと運⽤報酬Ⅱの合計⾦額の上限は当期末総資産額×0.5％

次はG、ガバナンスです。
運⽤会社におけるサステナビリティ推進部を中⼼に、取り組み内容の強化及び⾼度化に継続して取り組んでいます。
次ページをご覧ください。

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