M O N T H LY R E A L E S T AT E

［題字］故 野田卯一 会長

5
MAY

2022
﹁農業DX構想﹂を具現化した

津南町のスマート農業実証プロジェクト〜新潟県中魚沼郡津南町〜［巻頭 特 集１］

［特集２］

身近な財産を
水害から守る手段をハード面から考える［特集3］

公共トイレの進化で街が変わる、人が変わる［不動産トラブル事例と対処法］

賃貸マンションの契約と大規模修繕工事予定の告知に関するトラブル［物件調査のノウハウ］

心理的瑕疵となる人の死の具体的事例について
公益社団法人 全日本不動産協会

公益社団法人 不動産保証協会

保証のお知らせ一般保証制度の動画公開のご案内
このたび、会員向けに、一般保証制度のことがよくわかる動画を制作しました。ホームページ（会員専用ページ）内にて公開
しておりますので、ぜひご覧ください。
［会員専用ページへログイン後、右側メニュー下方の『会員向け一般保証制度のご案内』をクリック］● 他では実施していない宅建業法上の制度● 利用できるのは当協会の会員だけ！
● 当協会が連帯保証することで消費者の不安を取り除ける● 会員皆様・お客様共に「無料」で利用可

手付金保証制度・手付金等保管制度のご案内
手付金保証制度

２.手付金保証付
証明書発行依頼

買主

売主・買主ともに一般消費者で、会員が流通機構登録物件を客付媒介する売買契約において、買主が売主に支払う手付金

買主側仲介業者（当協会会員）
３.手付金保証付
証明書発行申込

１.契約の合意
４.保証付
証明書発行

売主

を万一のために保全（保証）する制度です。

手付金等保管制度

保証協会地方本部■ 制度の詳細（公社）不動産保証協会ホームページ［会員専用ページへログイン］

会員が自ら売主となる完成物件の売買契約において、受領する手付金等の額が 売買代金の10％または1,000万円を超え、売主会員に保全義務■ 制度に関するお問い合わせ、制度の申込み窓口が生じる場合に（宅建業法41条の2）、当協会が売主会員に代わって手付

所属の地方本部事務局へ金等を受領し、物件の登記、引渡しがあるまで保全（保管）する制度です。

弁済制度について
令和３年度 第９回弁済委員会 審査明細
審査結果

社数・件数

認証申出

５社

認

証

保

留

４社

否

決

１社

令和３年度認証累計

30 社

５件

令和３年度 第10回弁済委員会 審査明細
金額54,070,000 円

審査結果

認証申出

額

３件

留

１社

１件

決

２社

２件

裁判上の和解に基づく認証

１社

１件

2,000,000 円

令和３年度認証累計

30 社

33 件

93,582,126 円

証

４件

保

１件

否

32 件

（公社）不動産保証協会ホームページ ▶▶

金

３社

認

91,582,126 円

社数・件 数

不動産保証協会

56,453,952 円

検索一般保証制度の他、法定研修会、弁済業務、各種保全制度など、保証協会の各種情報が掲載されております。

02

保証のお知らせ
特集 1

MONTHLY RE AL E STATE

5 2022「農業DX構想」
を具現化した04

町のスマート農業実証プロジェクト〜新潟県中魚沼郡津南町〜

May

特集 2

08

10

身近な財産を水害から守る手段をハード面から考える特集 3

公共トイレの進化で街が変わる、人が変わる
不動産お役立ちQ&A＜法律相談＞

12

借地権売買における地中埋設物を除去するための費用の取扱い
弁護士

渡辺 晋

＜賃貸相談＞

14

賃貸物件の修繕の不備を理由とする減額請求
弁護士

江口 正夫

＜相続相談＞

16

二世帯住宅の注意点
公認会計士・税理士

野田 優子＜賃貸管理ビジネス＞

18「入居率至上主義」で、確実な戸数増加を目指す
みらいずコンサルティング株式会社

今井 基次＜労務相談＞

20

内定取消しの法的性質と有効性
特定社会保険労務士

野田 好伸

宅建士講座

＜宅建士試験合格のコツ＞

22

権利関係

民法（物権変動と対抗要件）

資格試験受験指導講師
連

植杉 伸介

載

＜不動産トラブル事例と対処法＞

24
写真：北川孝次 /アフロ

不動産適正取引推進機構 中戸 康文

COVER PHOTO

朱鷺(トキ)「ニッポニア ニッポン」の学名を持つ国際保＜物件調査のノウハウ＞

26

目トキ科の鳥類で、「とき色」と呼ばれる風切羽

その他や尾羽のオレンジがかった薄桃色が特徴。かつ危惧されたが、現在、日本では毎年数十羽のヒ心理的瑕疵となる人の死の具体的事例について
不動産コンサルタント 津村 重行

護鳥。翼を広げると約130cmにもなるペリカンては世界でわずか数羽になるまで減少し絶滅が賃貸マンションの契約と大規模修繕工事予定の告知に関するトラブル

28

ナが人工繁殖により育ち、佐渡の大空へ放鳥29

されている。

30
31

新入会員名簿
新機能満載！ラビーネットのご紹介
地方本部の動き協会からのお知らせ

巻頭特 集1「農業DX構想」を具現化した

津南町のスマート農業実証プロジェクト〜新潟県中魚沼郡津南町〜

数年ほど前からあらゆる産業でDX ※ が推奨されています。
これは農業・食品関連産業も然りで、農林水産省は令和３年に農業改革を起こすべく「農業DX構想」を公表しています。
ただ、農業におけるDXとは何を指すのでしょうか。
そこで先行して「スマート農業実証プロジェクト」に取り組んだ新潟県津南町の町長・桑原 悠氏に詳細を伺いました。
※DX デジタルトランスフォーメーションの略。
「ICTの浸透が人々の生活をあらゆる面でより良い方向に変化させる」といった概念米どころ新潟で畑作も盛んな農業のまち―まずは、津南町の概要についてお話しください。
津南町は昭和30年に、外丸、上郷、た。新潟と聞くと、米どころをイメージする人も多いと思いますが、津 南 町は畑作も盛んで、特産品に雪下にんじん、ア
スパラガス、スイートコーン、キャベツ等があります。養豚や園芸にも強く、ユリの最高品種・カサブランカは日本一の産地として名を馳せています。

スマート農業を経験し予想以上の成果を手に―津南町は国の補助事業「スマート農業実証プロジェクト」
を行いました。話を聞くと農業は活性化している印象を受

芦ケ崎、秋成、中深見、下船渡の６か村

戦 後 に先 人 たちが 開 拓してきた農

けますが、課題等はあったのでしょうか。

が合併して誕生した町です。当初から町地、整備された田畑を継承していること

やはり高齢化の波に逆らうことはでき

是に「 農を以て立 町の基と為す」を掲もあり、津南町は新潟県内でも専業農ませんでした。これまで農 業の中軸をげ、農 業を基 幹 産 業に成 長してきまし家が多く、比較的若い世代が就農して担ってきた方々が75歳前後の年齢に達いるのも大きな特徴です。

していることもあり、以前から農作物の―どの世代に多く見られますか。

桑原 悠（くわばらはるか）津南町長
新潟県中魚沼郡津南町出身。津南町議員を経て平成30年７月より津南町長に就任。当時、全国最年少町長として注目を集める。現在1期目。

4 月刊不動産 ｜ 2022.5

出荷量低下、省力化や労働力確保の課
題等が明るみになっていたのです。その30〜40代です。最近はその世代の方

解 決 策のひとつとして着目したのがスたちが法人化を試みて、規模を大きくす

マート農業でした。
そこで国の補助事業

るといった動きも見られます。
また、町外「スマート農業実証プロジェクト」に新の人で「津南で農業を始めたい」と希望

潟県と連携して応募。144地区の中からする方も多く、希望者の受け入れも行っ採択され、令和２年度から開始したのています。
これまで30人ほどの希望者がです。

移り住んでいますが、住居を希望する方

まず、新 潟 県 や 津 南 町 農 業 協 同 組に は 、津 南 町 農 業 公 社 が 管 理 す る

合、関係企業でコンソーシアムを立ち上「ファームハイツ」を紹介するなど手厚げ、ロボットトラクターやラジコン除 草

い支援を行っています。

機、自動走行操舵システムを国の補助は しゅ きで導入し、県の補助を活用して播種機津南町で実施された『スマート農業実証プロジェクト』
背景・課題・津南町では国営苗場山麓総合農地開発事業で、1ha区画の開発畑が650ha造成され、雪下にんじん、アスパラガ
ス、ユリ切り花などを生産。それぞれがブランド品目として高い評価を得ている。
・しかし、栽培農家の高齢化や出荷量等が低下しており、生産の省力化と労働力の確保が喫緊の課題となっていた。

雪下にんじん（10aあたり）

掲げられた目標

労働時間：約35％削減

収量：約10％増加工用キャベツ（10aあたり） 労働時間：約40％削減

収量：約10％増

農作業の軽労化
ロボットトラクター

ラジコン除草機

センシングドローン

大型収穫機

ほかの農作業をしながら無人耕耘を行うことで労働時間の削減を実証

刈払機による人力除草からラジコン除草機を活用することで省力化と軽労化を実現

ドローンの活用によって生育に応じた部分追肥や収穫適期・収量などを検討できる

人手による収穫・搬出などの重労働作業も機械化することで省力・軽労化に実証した
技術体系

現在、津南町でスマート農業が加速

積雪下で熟成される「雪下にんじん」。特有の臭みが少なく、甘味と栄養化も高いと評判

津南町農業公社が管理する就農者用の「ファームハイツ」。単身用１棟、世帯用１棟を設けている一式、畝立施肥機一式、定植機、キャベ

とつ大きな収穫は「軽労化」を図ること

速補助金」「 農 業用ドローン操 作 免 許ツ収 穫 機も導 入しました。実 証 実 験はができたことです。真夏の炎天下で長時取得費補助」等の補助事業を展開。今雪下にんじんと加工用キャベツの２品間作業するとことは大変な重労働でしではドローンの免許取得者は38人ほど目で行い、省力化の進展と生産性の向た。
しかし、スマート農業機械等を利用にのぼっています。
プロジェクトを通して上を見極めました。

することで「軽労化」
を果たすことができ

若い人々の関心が高まったことも大きたのです。例えば、
ラジコン除草機を利な収穫でした。

１年の約３分の１は雪におおわれるという津南町。令和４年２月下旬には観測史上最高の積雪を記録
うね たて し ひ

ていしょく

―どのような結果が得られましたか。

用すれば、作業する人は日陰や冷房のスマート農業機械等を利用すること効いた車中で涼みながら同様の作業がによって、労働時間が非常に削減されまできる。体力、労力的にも特定の農作業した。
これは同時に、削減された時間がが厳しいと感じていた高齢者の方も継生じたことで別の作 業に取り組めると続して作 業できることがわかったのでいったことも指しています。そしてもうひす。そのほか町独自で「スマート農業加

持続可能な社会形成にDXは不可欠な要素―農業と同様に「移住定住施策」にも力を入れていると聞きます。

2022.5 ｜ 月刊不動産 5令和4年度 移住施策概要
提言全30項目のうち、以下の10項目について実行予定①起業支援補助制度の新設⑥空き家に付随する農地の譲渡条件を緩和③不動産鑑定料・住宅瑕疵調査料
補助制度の新設⑧移住コーディネーターの設置②企業情報の発信強化④住まいに関する情報の発信強化⑤お試し体験住宅の料金体系見直し⑦移住体験ツアー⑨移住webサイトのリニューアル⑩既存の補助制度の見直し

秋成集落のお試し体験住宅。
２週間の滞在から利用でき、７日間単位で最長３カ月まで利用可

移住コーディネーターの設置
令和4年度より観光地域づくり課内に１名の移住コーディネーターを配置。移住コー
ディネーターは、相談応対などの実務を担うプレイヤーとなり、行政担当者は政策立
案やKPIの管理などを担う戦略担当として動く

人口減少に関しては、どこの自治体もが傷む恐れがあります。そのため、放置抱えている大きな問題です。津南町でもされている物件の中には専門家によるお試し住 宅 施 策 等は既に行っており、調査が行われていないものも含まれて力を入れ始めた明確な時期は不明です

いると考えました。そこで導き出されたが、全庁で人口減少対策の一環としてのが妥当な住まいの価格と健全な住ま「移住定住施策」にもっと力を入れるべいの引渡し。今 後は、町で不 動 産 鑑 定

きだという話になったのが昨年です。そ料・住宅瑕疵調査料補助制度を設け、の際、津南の未来を担う若手職員を中

不動産の流動化を図ろうという考えに心に「移住定住プロジェクトチーム」を至ったのです。

結成し、どのような施策を設ければ、移加えて「住まいに関する情報の発信

住定住者が増えるかといったことを徹強化」に関しては、不動産事業者や建築底的に話し合いました。結果、全30項目

業者のホームページはあるものの、移住のうち今年度は10項目を実行しようと者がそのページにたどり着いておらず、いう話になったのです（令和４年度移住

情報が行き届いていないといったこともすることに慣れています。
そういった子ど施策概要参照）。

ありました。今 後は不 動 産 事 業 者と連もたちが近い未来、
日本社会を支えてい携して住まいの情報を発信したいと考くわけです。ですから少しでも働きやす

えています。ぜひ、不動産事業者にも移い、作業しやすい環境を整備することが住サポーターに登録してもらい、営業活

私たち大人の責任だと思っています。持動の一環として、移住者の呼び込みにご続可能な社会を創り上げていくために協力いただきたいと思っています。

は、デジタル技術の活用は外せないとも― 拝 見すると興 味 深 いものがあります。どのような経緯で「不動産鑑定料・
住宅瑕疵調査料補助制度を新設」は組み込まれたのでしょうか。
これまで中古物件、特に空き家の売却 価 格 が 所 有 者の希 望 額そのままになっていることが多く、それが思いのほか 高 額 のため成 約に結びつかないといった課題がありました。また、津南町
は日本でも有数の豪雪地帯ですから空き家を放置しておくと積雪によって住居

6 月刊不動産 ｜ 2022.5―途上ではありますが、不動産業界もDXが推進されています。最後にスマート農業実証プロジェクトを通して感じたDXの重要性について聞かせていただけますか。
現在の子どもはデジタル技術を活用

首都圏から新潟県内有数の豪雪地帯・津南町に移住した家 族の生 活を動 画で伝える「つなすみチャンネル」。津南の魅力が発信されていることもあり再生回
数、登録者は上昇を続ける

感じています。現に「スマート農業実証
プロジェクト」を通して、若い人たちが農業に興味を持ち始めていますし、彼ら彼女らが挑戦することで次世代にバトンを渡すことができるわけです。国が推奨するDXの動きは、持続可能な社会形成に紐づいていると私は感じています。

世相を反映する業界で考える事業展開のあり方
人口減少、少子高齢化…。
長年、日本が抱える諸問題の中で、地方の不動産事業者は工夫を凝らして事業を展開しているといいます。
そこで新潟県十日町市で事業を営むサンライフ株式会社代表の樋口陽介氏に話を聞きました。

３Dデザインの提案でイメージ通りの住居を提供―まずは事業内容・種目等について教えてください。

3Dデザインのスキルは独学で習得したと語る
樋口氏

いです。
ただ、打ち合わせには長期間、時のエリアで空き家を放置していると、積間をかけます。半年くらいは通常で、着工

雪で家が倒壊する恐れがあります。
そのするまで1年かけて打ち合わせしたこと問題意識の方が高いです。
だから高齢者もあります。

の多くは、「負の遺産にならないように」と完成後は見学会等のイベントも開催し解体費用を子供たちに残している家庭

主な事業は建設・建築業になります。

ていますが、
その際はお客様の許可も必が多いと聞きます。実際、いまも解体の相注文住宅やデザイン建築、設計からイン要です。ただ、首を横に振るお客様は皆談件数が増えています。また、現存するテリアのプロデュース、メンテナンス等、

無に等しいですね。その反応を見て「満多くの空き家は耐震基準が変更される

お客様に対して「快適で安心できる空間足していただけたんだ」といつも達成感前の物件が多いこともあり、その点も不を提供する」
ことを心掛け、事業を展開しを感じています。

動産の流動化にブレーキをかけているとています。
―不動産業を始めたのはいつ頃ですか。
起業から10年ほど経ちますが、法人化したのが数年前です。
そのタイミングで宅建免許を取得しました。宅建免許の取また、当社の営業活動の場としても使わせていただいているので、大変ありがたいです。

空き家に対する
地域特有の考え方感じます。
このような状況の中で、私が常々考えているのが中古物件の扱いです。今後
は、中古物件を多く仕入れて、リフォーム等を施して次のお客様の手に渡すことができればと考えています。当社は、住まい得を目指したのは、建築関係すべての元受けになれると考えたからです。住まい―十日町市の不動産事情はいかがですか。

に関して様々な強みを持っているので、に関する相談に対して、当社は様々な選

正直、これからは不動産業単独で売り

その強みを活かしながら周辺エリアの住択肢を提示することができます。
また、
こ上げを立てることは、難しくなると思って

まい環境づくりに少しでも貢献していきのエリア周辺は人口の割に建設・設備います。既に人口減少は始まっています

たい。
そう考えています。

メーカーが多く存在します。宅建免許のし、何より子どもの数が減少しています。

取得は、差別化を図るといった点でも理小学校ひとクラスの人数も20人弱と聞いにかなっていると感じています。
もうひとていますし、将来、地元に残る子どもたち

つ当社が大きな差別化を図っていることの人数は見通しがつきません。
そうなるとといえば、家づくりの際に使用している３

必然的に不動産の動きは悪くなります。

Ｄデザインの提案です。

この地域に限った話をすれば、今後、―やはり、
３Ｄデザインを活用してお客

新築等の需要は伸びしろはないと感じて様に提案すると満足度は違いますか。

います。
むしろ伸びてくるのは空き家の解はい。
３Ｄパースを元に、家のデザイ
ン、色、空間など完成イメージをお客様と体需要だと思います。
―それはどういうことですか。

共有しながら進めることができるわけでご存じの通り、十日町市周辺は新潟県

すから「こんなはずではなかった」等のト

内有数の豪雪地帯です。
いま全国では多ラブルもなく、お客様の満足度は相当高

くの空き家が問題になっていますが、こ

サンライフ株式会社
住所：新潟県十日町市新座甲409-1（本町7丁目）
電話：025-761-7630
FAX：025-761-7690
ホームページ：
https://www.e-house.co.jp/thank-life/

2022.5 ｜ 月刊不動産 7

巻頭特 集２

ニュースの解説

身近な財産を水害から守る手段をハード面から考える
近年全国的に増加している水害。
被害総額の内訳をみると、大部分を占めるのは個人の住宅や家財などだといわれています。
既存の建物でも少しの工夫やリフォームにより、万が一、床上浸水に見舞われた際にも助かる確率をアップさせる方法はたくさんあります。
そこでここでは、家族の命や大切な家財を守るための執筆

ハード面での具体的な対策を紹介します。

澤田 秀幸

建築ライター。建築科を卒業後、住宅メーカーの木造大工、大手インテリアメーカーの店舗勤務などを経て、現在はWebメディアを中心にフリーライターとして活動中。

おり、都市機能の中心部もそこにあると今、水害リスクへの即応性を高めるべきこれだけの理由

いう現実があります。

約2兆1,800億円――これは令和元

身近な財産を守るにあたり、⑴水害はさ

では私たちは起こりうる未曾有の水年における水 災 害の全 国の被 害 総 額らに増加・深刻化する可能性が高いこ害を相手取って、身近な財産を守るため

で、統計開始以来ワースト1位の被害額と、⑵すでに都市は水害の高いリスクににどんな手 札を切ることができるのでとなりました（図表１）。日本では1時間さらされている、ということを念頭におくしょうか？ 私たちにできる水害対策をに50ミリを超える短時間強雨の発生件必要があるのです。

「①避ける」「 ②守る」「 ③復旧する」
といつまり、これから起こりうる水害から財産を守るため、私たちにできる災害対策

う３つのポイントに分けてご紹介します。

数が30年ほど前と比べて1.4倍になっ水害は“いつどこで起こるか分からなており、今後その発生件数は2倍以上にい”というものではなく、比較的に対策を増加することも予測されています。
このよ

講じやすい災害であるといえるでしょう。

完全にゼロにはできない水害リスクをうな事実は、残念ながら水害が以前より「心構え」や「避難訓練」のようなソフト

可能な限り低減していくための対策のプも身近なものとなりつつあることを示し

面での備えももちろん重要ですが、私た

ロセスは、やはり「情報収集」から始まりています。

ちの身近な財産、ひいては身の安全を災ます。
自分が管理する土地や建物といっ

水害の起きやすい都市や住宅地に目

害から手堅く守るため“ハード面”でもた財産を守るため、周囲にどんな水害リを向けると、現在では3,500万人以上の十分な防災機能の実装を検討していく

スクがあるかを把握するには次のような人が「洪水浸水想定区域内」に生活して必要があります。

情報を活用できます。
［重ねるハザードマップ］

図表１ 1年間の水害被害額（名目額）

国 土 交 通 省 が 提 供 するオンライン（単位：億円）サービスで、水害に関するあらゆる情報

25,0002兆1,800億円

20,000を一つの地図に重ねて表示できる優れ2兆200億円

15,000

たハザードマップです（図表２）。
このマッ
プ上には「洪水浸水予定区域」「 家屋倒

10,000

壊等氾濫想定区域」「 区域ごとの浸水継

5,000
0
S36 S40

続時間」などが表示でき、土地ごとのリス
S50

S60

H1

H10

H16 H20

R1

出典：国土交通省プレスリリース
https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001396912.pdf

8 月刊不動産 ｜ 2022.5①避ける

クの特徴を把握するのに役立ちます。
これらの情報の中でも、とりわけ「想［プラン②：

定浸水深」と「浸水継続時間」のシミュ

地のかさ上げや、
ピロティによるフロアレ

レーション情報は浸水対策を検討する

ベルの高床化などが水害対策の定石と水害時の浮力への対処アイデア］

上で重要な役割を果たします。

なります。
これらは設計段階から折り込「高気密住宅」の場合、水害時に水が［浸水実績図］

んでおかなければならない対策ですが、内部へ侵入しない分、高い浮力が発生

過去に実際に浸水した地域を表す地

すでに建っている無 防 備な建 物でも、し、浮力で家屋全体が土台から引き剥図で、各都道府県が建設局などを通し「隙間のない塀で囲む」＋「開口部に止がされて遠くへ流されてしまうというケーて作成・公開しています。

水板を設置できるようにする」という対スも報告されています。

［治水地形分類図］

策で浸水を防ぐ高い効果を期待できま

文科省と大手住宅メーカーはこの種

国・都道府県が管理する河川の流域す。いわば上記の水防ラインを、建物をの被害に注目し、浸水時に家屋が浮かで扇状地・旧河道・埋め立て地など、治囲むよう外部に設置するイメージです。

び 上 がっても、（１）水 の 浸 入を防ぐ、水対策を講じる上で重要な地形・工作③復旧する（２）基礎を二重構造とし、上部の基礎物などを表示する地図で、国土交通省

水害による被災リスクをゼロにはでき（ベタ基礎）は浮力が発生するとあえての国土地理院が作成・公開しています。

ない、という現実を見据えれば「被災後浮かび上がる構造とする、（３）浮かび上②守る

どのように復旧するか」もまた重要であがっても流されないように係留し、水が無論、災害時に最優先されるのは人ることがわかります。いわば『不動産にお引けば元の位置に着地する、という独特

命と身の安全ですので、水害の危険がけるレジリエンス（しなやかな回復力）のの構造を持つ「耐水害住宅」を開発、商あるなら人間は避難を最優先し、人間が

実装』
です。

品化しています。

すべて避難した後でも財産を最大限守

ここでは特に、水害が致命的な被害とれる機能を建築物に実装しておくことがなりやすい木造建築におけるレジリエン

重要になります。

スのアイデアをご紹介します。

［大型施設における水害対策］［プラン①：フロアレベルを上げる］※

まとめ
ハード面での水害対策は、地震対策

水害発生時、大型の施設で重点的に通常GL から40cmほどとなる布基などと比べるとまだ真剣な取り組みが始

守るべきなのは電気設備です。詳しくは

礎の立ち上がりを1.5mにかさ上げしてまったばかりという段階です。今回ご紹

国交省と経済産業省が令和2年6月にフロアレベルの高い構造とするプランで介した対策の中にも、まだまだコストと発表した「建築物における電気設備のす。通常であれば床上浸水となってしま

効 果のバランスの点で再 考の余 地 が浸水対策ガイドライン」に記述されていう水害を、浸水深1.5m未満であれば床残っているものもあります。

ますが、このガイドラインでは「電気設備下浸水で止める、というのが目的です。
こ

危 険 度の高い水 害 が身 近なものとは想定浸水深以上へ移設すること」、
まのプランでは、被災後に基礎内の水をどなってしまった今、ハード面での水害対た移設が不可能な場合には次のようなう排水するか、消毒や清掃をどう行うか

策もより身近で導入しやすいものとなっ

浸水対策を講じることが主なポイントとまでをセットで考える必要があります。

ていくことを期待したいところです。

して挙げられています。

※ グランドレベルの略。建物などの地盤面の高さを指す。

・電気設備の周囲に水防ラインによる

図表２ 重ねるハザードマップ

サイト：https://disaportal.gsi.go.jp/maps/index.html

防水区画を設定する・出入口やドライエリア（空堀り）など、
洪水の浸入口を嵩上げする
水防ラインとは主に守るべき重要なゾーンを「壁＋止水シャッター・止水ドア」などの防水設備で囲い、防水区画化することを指します。
［住宅・中低層集合住宅などの水害対策］
比較的小規模な建築物であれば、土2022.5 ｜ 月刊不動産 9

巻頭特 集３

日本財団×渋谷区

公共トイレの進化で街が変わる、人が変わる
日本のトイレは世界各国から賞賛されています。では、公共トイレはどうでしょうか。
汚い、暗いといったネガティブな印象を持つ人が多く、利用者も限られている状況です。
この従来の公共トイレのイメージを刷新したのが日本財団と渋谷区による「THE TOKYO TOILET」。
このプロジェクトの背景と概要、そしてその成果について
日本財団経営企画広報部ソーシャルイノベーション推進チームの前田佳菜絵氏と佐治香奈氏に話をうかがいました。
（撮影：永禮賢、提供：日本財団）「 日 本 財 団 は 渋 谷 区と2 0 1 7 年 に「仕方なく利用する」から「行きたくなる」
トイレへ『ソーシャルイノベーションに関する包「日常でよく利用するトイレに関するアはソーシャルイノベーションを起こすべ

ンケート調 査 」
（ 国 土 交 通 省インターく社会課題の解決を図る先駆的な取りネットモニターアンケート／平成28年

組みを支援していこうというものです。今度）によると、公園などの公共トイレを利

回もその取り組みの一つとして渋谷区と用する人は全体の10％未満でした。そ協 議し、区内1 7カ所の公 共トイレをリの理由として「清潔感がない」「 清掃がニューアルしようということになったので行き届いていない」「 安心して利用できす」（ 前田氏）。プロジェクト開始にあたない」等が挙がっています。

り、
トイレの設 計 施 工は大 和 ハウス工

「実際、公共トイレはさまざまな人が業、トイレの設備機器の監修をTOTOに

自由かつ気軽に利用してしかるべき場

依頼しました。

所なのに、一 部の方にしか利用されていません。ユニバーサルデザインになっていないものも多く、障がい者、高齢者括連携協定』を締結していました。
これ

多種多様で個性的な公共トイレが勢揃い

クリエーターNIGO ® 氏がデザインした【神宮前公衆トイレ】。
「 THE HOUSE」という名称の通り一軒家のよう。内部は天井が高く換気用ファンを設置。水栓も非接触で使える。

には非常に使いづらいのが現状です。

前田氏は「ただ単に公共トイレを改修

そこで“ 真の公 共トイレ、すなわち、性し、美しく清潔なトイレを作ろうとしたわ

別・年齢・障がいを問わず、誰もが快適

けではありません」と話します。誰もが安しましたが後はお任せです。でも、皆さに利 用できる公 共トイレを作っていこ心して使える公共トイレが街に存在するん、各トイレが抱えていた課題を斬新なう”ということで、渋谷区と連携して始めことの重 要 性を全 国に発 信し、伝えたアイデアとデザインで解決してくださりまたのが『THE TOKYO TOILET』
でしかった。
だからデザインを著名な建築家、した。おかげでどれも外観が美しいだけた」とプロジェクトの経緯を語る日本財

デザイナー16名にお願いしたそうです。

でなく、機能的なのが魅力です」と佐治団の前田氏。
また、渋谷区とタッグを組「協力いただいた16名の方には、ユニ氏は話します。

んだのには理由がありました。

バーサルトイレのブースの設置はお願い

10 月刊不動産 ｜ 2022.5

例えば、坂 茂氏がデザインした、「はる建築家・隈研吾氏が手がけた【鍋島松濤公園トイレ】。
森の中に溶け込む集落のようなトイレになっている。

佐藤カズー氏による【七号通り公園トイレ】
はボイスコマンド式で手を使わなくても入れるのが大きな特徴。

のおがわコミュニティパーク」と「代々木観光協会が三者協定を結び、日々の清

かっこいいと評判で地域住民に労いの深町小公園」の「透明トイレ」。
ネットでも掃に力を入れています。

声をかけられたり、「 写真を撮ってくだ話題になりましたが「中がきれいか」「誰「従来、渋谷区の公共トイレの清掃作

さい」と言われたりすることも増えたそう

か隠れていないか」という入室前の不安

業は基本的に1日1回、水洗いとブラシです。

を解 消すべく、外 壁が 透 明のガラスにがけをする湿式清掃だったのですが、今

ほんのわずかなスペースにあるトイレなっていて入室すると不透明になる仕組

は1日2〜3回、乾拭き中心の乾式清掃が劇的に変わることで、街全体が変わみになっています。
「 通電している状態だです。水を使うより手間も時間もかかりり、人と人とのコミュニケーションが増えと透けて見え、鍵をかけると電気がオフ

ますが、一つひとつ拭き上げる丁寧な作ていく。前田氏、佐治氏はそのことを実になり中が見えなくなります」（ 佐治氏）。

業にすることで建物を傷めず長く使って感しているそうです。

建築家は街づくり、デザイナーは課題解もらえると考えてのこと。日常清掃以外「利用者は確実に増えています。中に決に重きを置いてデザインする方が多にも月に１回、第3者機関にトイレの診はトイレの写真を撮るためにわざわざ訪かったそう。制作者の個性が光り、積極断をお願いしています。その診断結果とれ、SNSにアップしてくれる人も多く、公的に使いたくなるトイレが揃いました。

日々の清掃業務の報告をもとに月次協共トイレを身近に感じていただくという議会を開き、メンテナンスのやり方の向入口には立てたと思います。ただ、アート上にも努めています」と前田氏。

トイレがたくさんできたという広まり方で長く愛されるために
メンテナンスに力を注ぐ【東三丁目公衆トイレ】
はプロダクトデザイナー田村奈穂
氏による。安全性を考え、アラートカラーに。

また維持管理に関わる人もプロジェはなく、今後は公共のものとして大切に

今回、17カ所のトイレを刷新するにあクトにおいて重要な存在と考え、清掃員

使っていこうという意識の醸成をしていたり、維持管理にもこだわっています。
日のユニフォームを制作。デザイン監修はきたい。残念なことにまだまだ落書きをさ

本財団、渋谷区、一般財団法人渋谷区

NIGO ®さんです。このユニフォームがれたり、汚されたりすることもあるので」と佐治氏は話します。公共トイレへの意識が醸成されれば、その先にある多様性を受け入れる社会づくりにもつながってい
くはずと二人は期待しています。
このプロジェクトに関して他の自治体
はもちろん、海外からも問い合わせが相次いでいるそう。品川区では若い建築家を巻き込んでオストメイト対応のトイレを設置といった新たな動きも出てきてい【西原一丁目公園トイレ】
は建築家・坂倉竹之助氏がデザイン。端正な建物前面の通路から各個室へ直接入れる。

個室は広さを重視、男女兼用で中央はオストメイト対応【西原一丁目公園トイレ】。
機器やベビーチェアを備えるます。今後、全国的にこうした取り組みが広がっていきそうです。

2022.5 ｜ 月刊不動産 11法律 ー

不動産お役立ちQ & A

Law

法律
相談
Vol.73

estionQu

借地権売買における地中埋設物を除去するための費用の取扱い
山下・渡辺法律事務所
弁護士

渡辺 晋

第一東京弁護士会所属。最高裁判所司法研修所民事弁護教官、司法試験考査委員、国土交通省「不動産取引からの反社会的勢力の排除のあり方の検討会」座長を歴任。
マンション管理士試験委員。著書に『新訂版 不動産取引における契約不適合責任と説明義務』（大成出版社）、『民法の解説』（住宅新報出版）、『不動産取引における心理的瑕疵・環境瑕疵対応のポイント』『不動産の共有関係解消の実務』
（新
日本法規）
など。

借地権および借地上の建物を、地主の承諾を得て購入しました。購入後、建物を増改築しようとしたところ、地中に埋設物があり、除去費用がかかることが判明しました。売買契約では地中の埋設物については、売主が責任を負う取決めになっています。売主に、障害物の除去費用を請求できるでしょうか。

Answer
売主が地中の障害物について担所があるときには、賃貸人は、賃貸するための借地権です。一般的に保責任を負うという取決めがあれ

物の使用収益に必要な修繕をする

いえば、土地に欠陥があっても、目ば、売主に対して、障害物の除去費義務を負います（同法606条1項本的物（借地権）に欠陥があることに用を請求することができます。

文）。

はなりません。最高裁では、「 建物

借地権の売買によって賃借人のとその敷地の賃借権とが売買の目地位が引き継がれた場合には、土的とされた場合において、敷地に賃借人の地位の引継ぎ

地に欠陥があれば、地主には借地ついてその賃貸人において修繕義権譲受人に対し修補の義務があり務を負担すべき欠陥が売買契約当賃借人は、賃貸人の承諾を得なます。借地権譲受人は敷地の欠陥時に存したことがその後に判明しければ、その賃借権を譲渡するこに関し、地主に対してその修補をたとしても、売買の目的物に隠れとができません（民法612条1項）。

請求することができます。

た瑕疵があるということはできな

1．借地権の売買によるい。けだし、この場合において、建他方で、賃貸人の承諾があれば、賃借権を譲渡することが可能です。
賃借権が譲渡された場合には、賃借権譲受人が賃借人の地位を引き

２．売主に対する請求（1）特約がない場合

物と共に売買の目的とされたもの
は、建物の敷地そのものではなく、その賃借権であるところ、敷地の継ぎ、地主と賃借権譲受人が賃貸

ところで、借地権の売買であっ面積の不足、敷地に関する法的規

借契約における当事者の関係に立ても、売買の目的物に欠陥があっ制又は賃貸借契約における使用方

ちます。

た場合の買主から売主に対して契法の制限等の客観的事由によって賃貸人は賃借人に対して目的物

約不適合責任を追及することがで賃借権が制約を受けて売買の目的を使用収益させる義務があり（同きます（民法562条1項）。しかし売を達することができないときは、

法601条）、この義務の当然の帰結

買対象が借地権であるときは、目建物と共に売買の目的とされた賃として、使用収益に差し支える箇

的物は、土地ではなく、土地を使用

借権に瑕疵があると解する余地が12 月刊不動産 ｜ 2022.5

なければなりません」と定められての履行により補完されるべき敷地

は、事情は異なります。土地に地中いた売買について、引渡し後の試掘の欠陥については、賃貸人に対し埋設物が存し、そのために土地のによってレンガ、瓦、木杭、コンクてその修繕を請求すべきもので利用が妨げられる場合には、売主リートガラ等の地中障害物が発見あって、敷地の欠陥をもって賃貸に対して特約に基づく責任を追及され、これを除去するために費用が人に対する債権としての賃借権のすることが可能です。

必要だったケースにおいて、『 借地

売買の目的物に瑕疵があるという

京地判令和2.2.27-2020WLJPCA

譲渡人が譲受人に対して担保責任ことはできない」とされています

02278045です。借地権の売買契を負う合意をすることが妨げられ（最判平成3.4.2判時1386号91

約書に「売主は、本物件について引ないのは当然であるところ、本件に頁）。

渡し後、３カ月以内に発見された土

おいては、原被告間において合意が地の瑕疵について、買主に対して責あったと認められる』として、買主任を負うものとします。……瑕疵がが支出した地中埋設物の撤去工事

しかし、借地権売買において、売発見された場合、売主は自己の責任

費用について、損害賠償請求が認め主が買主に対して土地の欠陥に責と負担において、その瑕疵を修復しられました。

（2）特約がある場合

買主

土地の欠陥の担保責任について、特約あり

土地の欠陥の担保責任について、特約なし

売主

売主

買主

買主

土地に欠陥があった場合

土地に欠陥があった場合

売主は契約不適合責任を

売主は契約不適合責任を契約に基づいて売主は契約不適合責任を

負う

物件調査

土地に欠陥があった場合

負う

トラブル

売主

借地権の売買宅建士

土地（所有権）の売買

労務権の目的たる土地の瑕疵について

賃貸管理

この点が論じられているのが、東相続欠陥ということはできないから、賃貸任をもつ旨の特約があった場合に法律あるとしても、賃貸人の修繕義務負わない

今回のポイント●借地権設定者（土地の賃貸人）の承諾を得て土地の借地人が借地権を譲渡すれば、借地権の買主が賃借人の地位を引き継ぎ、地主と借地権の買主が土地賃貸借契約における当事者の関係に立つ。
●借地権の売買においては、特約がなければ、土地に欠陥があっても、目的物（借地権）に欠陥があることにはならず、買主は売主に対して、責任を追及することはできない。
●これに対して、特約があれば、土地の欠陥について、買主は売主に対して、責任を追及することができる。たとえば、地中埋設物が存し、これを撤去するために工事費用がかかったときには、撤去工事費用について、損害賠償請求が認められる。

2022.5 ｜ 月刊不動産 13

不動産お役立ちQ & A

賃貸 ー
Lease

賃貸
相談
Vol.43
estionQu

賃貸物件の修繕の不備を理由とする減額請求
海谷・江口・池田法律事務所
弁護士

江口 正夫

東京弁護士会所属。最高裁判所司法研修所弁護教官室所付、不動産流通促進協議会講師、東京商工会議所講師等を歴任。公益財団法人日本賃貸住宅管理協会理事。著書に『不動産賃貸管理業のコンプ
ライアンス』『大改正借地借家法Ｑ＆Ａ』（ともに にじゅういち出版）など多数。

ビルの賃貸をしていますが、テナントから、水道管からの漏水と地下水槽から溢水があるので修繕してほしいとの要求がありました。当社としては、対応は無理だと断っていたところ、テナントから、ビルの管理・修繕に不備があるから賃料を減額せよとの請
求が届きました。
公租公課や不動産価額が下落したわけでもないのに、このような事情で、賃料減額請求の理由になるのでしょうか。

Answer
賃貸人は、賃貸物件を賃借人に使用収益させる義務を負うため、賃貸人が修繕義務を負わない旨を特約で合意していない限り、賃貸物件の修繕義務を負います。賃貸人が修繕義務を履行しないため、賃貸物件の一部が使用収益不能となったとみられる場合には、改正民法では、その割合に応じ当然に賃料が減額されますが、判例は民法改正前から、使用収益に著しい支障を生じる場合には、賃借人は、賃料減額請求権を行使できるとしています。

1．賃貸物件の修繕義務（1）修繕義務の原則ある場合」であるとして厳格に解しています（最判昭和38年11月28日）。
（２）修繕義務に関する特約の効力れています。
（3）修繕義務を怠った場合
テナントが、賃貸人が修繕義務を賃貸人は、賃借人に、賃貸物件を

ただし、民法606条1項の規定は、怠ったとして賃料の減額請求をして使用および収益させる義務を負いま

いわゆる任意規定ですから、修繕義

きたとのことですが、それには賃貸人すので（民法601条）、賃貸物件を使務について、民法の定める原則と異が当該箇所の修繕義務を負っていた用収益するために必要となる修繕をなる内容で合意することが許容されことが前提となります。賃貸借契約書する義務を負っています（民法606ています。例えば、賃貸物件の修繕ににおいて、当 該 箇 所 の 修 繕 義 務を条1項）。修繕義務が発生するのは、ついて、賃貸人が修繕義務を負う対負っているのは誰かを確認する必要「修繕が必要になった場合」とされて象と、賃借人が修繕義務を負う対象があります。

います。最高裁は、修繕が必要であるを区分して、修繕義務を分担する旨場合とは「使用収益に著しい支障がの特約を設定すること等も可能とさ

14 月刊不動産 ｜ 2022.5

法律

2．賃貸人が修繕を賃借人が賃料の減額を求めることの可否

水槽からの溢水等があり、賃貸人がによるものであるときは、賃料は、そ修繕をしなかった場合に、賃貸物件の使用及び収益をすることができなの効用は少なくとも25％が失われてくなった部分の割合に応じて、減額いたとして、賃料の25％の減額を認される」と規定しています。

めたもの（東京地方裁判所平成９年

賃料の減額については、借地借家

果 、賃 貸 物 件の一 部が 使 用収 益 不に雨漏りがし、雨天の場合にバケツ

法32条は賃料減額請求の要件と効能と判断された場合には、賃貸人ので受けきれず、畳を上げて洗面器等果を規定し、改正民法第611条は賃責に帰すべき事由があるか否かを問の容器を並べ、シーツやタオルで天料の減額請求がなされなくとも当然

わず、賃料は当然に減額されます。

井の雨漏り部分を押さえざるを得なに減額される場合を規定しています。
（１）
借地借家法第32条の減額請求権いほどで、押入に入れたふとんが使

おいて、賃貸物件に水道管の漏水、用不能になったこともあったという

地下上下水槽のポンプの不良、冷房事案において、やはり25％の減額を用配管の水滴に起因する漏水、地下認めたものなどがあります。

労務

借地借家法第32条は、賃料減額

裁判例では、前記の民法改正前に請求権は「土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、くは低下その他の経済事情の変動にテナントの水道管からの水漏れ！
修繕費用は誰が負担すべき？

宅建士

土地若しくは建物の価格の上昇若し

賃貸管理

１月31日）、住宅賃貸において、部屋相続したがって、修繕がなされない結賃貸

怠ったことを理由に、の責めに帰することができない事由

より、又は近傍同種の建物の借賃にトラブル

比較して不相当となった」
ことを要件としています。修繕義務の不履行はこの規定にはあてはまりません。

改正民法第611条には、「 賃借物

賃料の減額は
ある？

特約の
効力は？

物件調査

（２）改正民法第611条の一部が滅失その他の事由により使用 及 び 収 益 をすることが できなくなった場合において、それが賃借人

今回のポイント●賃貸人は、賃借人に対し、賃貸物件を使用収益させる義務を負っているため、使用収益に著しい支障が生ずる場
合には修繕義務を負うが、特約により修繕義務を免れることができる。
●賃料の増減額請求については、借地借家法３２条は公租公課の増減や不動産価格の変動その他の経済事情の変動により近傍の建物賃料と比較して不相当となった、という法定の原因があるときに認められている。
●賃料の当然減額については、改正民法６１１条により、賃借物の一部滅失その他の事由により使用収益することができなくなった場合に認められている。
●賃貸人が修繕義務を履行しないことにより、賃借人が賃借物の使用収益を妨げられたときには、賃借人は、賃料の減額を求めることができる場合がある。

2022.5 ｜ 月刊不動産 15

相続 ー

不動産お役立ちQ & A

Inheritance

二世帯住宅の注意点

相続相談

野田綜合法律会計事務所
公認会計士・税理士

野田 優子

1995年公認会計士第二次試験合格。Price Waterhouse Coopers（PwC）国際部（現あらた監査法人）、大手税理士法人を経て2006年に独立し、野田綜合法律会計事務所設立。不動産に関する税務全般業務およびコンサルティング業務をメインに、相続および事業承継関連、M&A支援業務、上場支援業務、法人税申告業務などを行う。

Vol.14

estionQu
父所有の土地に、２階に親世帯が住み、１階に子世帯が住む二世帯住宅を父と共同で建築しようと考えています。父の相続の際に、居住用財産に対する特例があると聞きましたが、二世帯住宅の場合はどのような取扱いになるのか教えてください。

Answer1．小規模宅地等の評価減の特例

図１：構造上独立性のある二世帯住宅の登記の形態―特定居住用宅地等

区分所有建物の登記がされている建物

区分所有建物の登記がされていない建物

故人が自宅として利用していた土２戸の住宅とみなされる1戸の住宅とみなされる地や、故人と生計を共にしていた親族が住宅として使っていた土地については、相続税の計算上、条件を満①②

たせば「小規模宅地等の評価減の特例のうち、特定居住用宅地等（以下「小規模宅地等の特例」）」という制度が 適用できます。要 件を満たして
小規模宅地等の特例を適用した場
合に、自宅の土地で330㎡（100坪）

土地・建物を父が所有 １階：子居住・相続 ２階：父母居住・母相続までの部分について、その土地評価額が８割減額されます。つまり、土地

この特例の適用は、誰が相続するればならないのは、相続人がその建評価額を２割まで引き下げることがのかということが重要で、「 配偶者」
・物に住む子であった場合に、その子できるのです。土地の単価が高い都「同居の親族」
・「自己所有の家を持が「同居の親族」
として取り扱われる心部では、この特例が適用できるかたない別居の親族」が相続した場合かどうかという点です。その判断にあどうかで相続税の額が大きく変わりに適用が可能です。

たっては、建 物 の「 登 記 の 形 態 」やますので、重要な特例となります。

16 月刊不動産 ｜ 2022.5

二世帯住宅において気を付けなけ「建築の様態」が問題となってきます。

か否かが問題となった際、区分所有

れぞれの使用部分が、マンションの

この改 正の後に、区 分 所 有 建 物

められたことから、1階部分に生活のように構造上の独立性があり、他のの登 記がされた建 物でそれぞれが拠点を置いていたと認めることはで部分からそれぞれ完全に独立して利独立して生活できる構造になっていきず、「 1階部分に相当する敷地は被用できる建物の場合、登記の方法とる場 合に、小 規 模 宅 地 等の特 例の相続人の居住の用に供されていた宅

しては図１のように２つの方 法があ適用が認められるか、同居の親族か地等に該当するとは認められない」とります。

否かの判 断が 争われた事 例があり判断され、請求は棄却されました。

二世帯住宅で、親世帯と子世帯のそ独立した日常生活を送っていたと認

3．
「小規模宅地等の特例」のがされている場合に問題となります。

有建物の登記の建物のように、建物

国税庁HPによれば、「 平成26年1

および敷地は亡くなった父（被相続2.の事例のように、二世帯住宅の月1日以 降 に相 続 開 始 があった場

人 ）が 所 有し、１階 部 分と２階 部 分

場合、区分所有建物登記を行ってし合、二世帯住宅が構造上区分されたが区分登記され、相続開始時は１階

まうと、その建 物に居 住する子が相住居であっても、区分所有建物登記

部分を子が居住、２階部分を母が居続する際に、被相続人の居住用部分がされている建物を除き、一定の要住していました。
この状況で、土地全

以 外の土 地は、小 規 模 宅 地 等の特件を満たすものである場 合には、そ

体に特例の適用が認められるか、あ例の適用が受けられなくなることにの敷 地 全 体について特 例の適用がるいは２階部分に相当する宅地のみ

注意が必要です。

できるようになりました」とあります。

に特例の適用されるかが争点になり

つまり、区分所有建物登記の建物にました。

適用を認定されるためには

区分所有建物登記でない建物で住宅であれば、小規模宅地等の特例が適用可能です。

階部分にも生活の拠点を置いていたないとされているのです。

物件調査

図2：小規模宅地等の特例が適用できる場合
土地：父が所有
建物：父子共有

土地・建物を父が所有

子世帯居住

父母居住

子世帯居住

子世帯
居住

父母
居住

子世帯
居住

父母
居住

父母居住

土地所有者：父

土地所有者：父内部で行き来：可内部で行き来：不可トラブル

ある場 合には、図２のような二 世 帯

裁決では、被相続人が子の住む1は小規模宅地等の特例は適用でき

宅建士

その事 例では、図１- ①の区 分 所

労務

建 物のように区 分 所 有 建 物の登 記

賃貸管理

ます。

この２つの登記方法のうち、①の相続建物登記であったこと、各々が現に賃貸適用が否認された事例明します。例えば 、所 有 者が 父 親の法律

2．
「小規模宅地等の特例」の「登記の形態」について簡単に説

土地所有者：父内部で行き来：可（建物に一体性あり）

土地所有者：父内部で行き来：不可（建物に一体性あり）※構造上独立性のある二世帯住宅の場合、内部で行き来できるかは問題ではなく、建物の登記が「区分所有建物登記でないこと」が重要です。
建物が共有である場合には、建物に一体性があることが必要です。
※現在区分所有建物登記がされている建物で、小規模宅地等の特例を使うためには、相続開始前までに区分所有建物登記を解消する必要があります。

2022.5 ｜ 月刊不動産 17

管理 ー

不動産お役立ちQ & A

Management「入居率至上主義」で、確実な戸数増加を目指す
賃貸管理
ビジネス

みらいずコンサルティング株式会社
代表取締役

今井 基次

賃貸仲介、売買仲介、賃貸管理、収益売買仲介、資産形成コンサルティングの経験を経て、
みらいず
コンサルティング株式会社を設立。不動産業者・不動産オーナーの経験をもとにして、全国の賃貸管理業を行う企業へのコンサルティングや講演・研修活動を行う。聴講者はこれまでに３万人を超え、好評を得ている。CPM®、CFP®、不動産コンサルティングマスターなど資格多数。著書に『ラクして稼ぐ不動産投資33の法則 成功大家さんへの道は管理会社で決まる！』（筑摩書房）がある。

Vol.50estionQu

繁忙期でも、以前のように仲介件数が伸びませんでした。会社の売上げを安定させるために、管理戸数の拡大を考えています。一気に拡大をしていきたいのですが、営業エリアは築年数が古いものも多く、仮に管理を受託しても入居率の大幅アップは期待できない可能性があります。従業員には、戸数拡大を目標に営業をするように言っていますが、受託しても決められないことが想定できるのか、思うように営業活動に時間を割いてくれません。何か良いアドバイスをいただけないでしょうか。

Answer
管理戸数を増やしていくことは、会社の経営としても安定化を図ることができるため、大賛成です。
しかしながら、とにかくどんな物件でも増やす「戸数至上主義」では、戸数は増加しても入居者決まらない物件ばかりが増え、オーナーへの提案がおろそかになり、入居率が下がっていく一方です。せっかく管理を任せていただいても、空室が増えていけば、オーナー満足度は下がり、管理離れが起こる可能性があります。意識すべきは入居率の高さであり、管理戸数の多さではありません。
「 入居率至上主義」を理念に掲げ、従業員へのインプットをしていきましょう。

管理戸数拡大は「石の上にも3年」

管理離れを起こしてしまうということのですから空室率も同じように増えもよくあります。

てしまうのです。

そもそも、現状の管理で満足をして空室物件を増やすことの石の上にも3年ということわざがあいれば、管理を他業者に任せることりますが、それと同様に管理戸数のはよほどの理由がない限りしないで

コスト

拡大は、時間とコストがかかることをしょう。管理を他社に委託する一番

管理戸数が増えれば、オーナー満

覚悟しなければなりません。

大きな理由は、「 入居者を決めてくれ

足度が上げられると思いがちですが、

これまでも、管理を増やしたくて何ない」
ことですが、決めてくれそうだか

実際は思っているように生産性が上年かかけたけれど思うように増えず、らと思い切って管理会社を変えても、がらず、そうならないことが多いようで途中でやめてしまう会 社をたくさん

結局はさほど変わらないとなれば 、す。理由はさまざまですが、たとえば見てきました。でも仮に管理戸数がオーナーのマインドは一気に冷めて空室が増えすぎて、管理物件に目が急拡大をしたとしても、簡単に受託でしまいます。管理戸数至上主義にな行き届かず、現場の清掃がおろそかきる物件は、募集に苦戦するものがることで、物件の総戸数が増えるものになり始めます。空室対策の基礎中多いため、入居率が追いつかず、結局の、空室物件のほうが受託しやすいの基礎は、空室の窓あけ換気や、集18 月刊不動産 ｜ 2022.5

法律

ヤルティ
（会社のサービスに対して持管理戸数とサービスの質の相関関係「理想と現実」

サービスの質

管理戸数が増加すると、満足度が上がる
現実と従業員との関係も良好に保てます。
これにより従業員ロイヤルティ（従業員が務める会社に対する信頼や愛着心）が高まることになるので、「 大切なオーナーの物件を管理している」
という高い意識はさらなる管理拡大につ

管理戸数

なげることができるのです。

管理戸数が多い会社の家主満足度は、必ずしも高いとは言えない

管理戸数を拡大すれば、管理戸数ランキングなどメディアへの露出が見込めるため、急いでしまいがちです。

を決めるだけの集客力も問われるのしかし管理戸数は、良い管理をして部分の拭き掃除などですが、これらです。

いることで既存オーナーから質の高は、外部に委託して機械的にこなす

高入居率が生み出すい口コミが広がり、
さらに適切なマー
ケティングにより、増加していきます。
無理に管理拡大を進めなくとも、管理の質と入居率を高めることができまりません。さらに空 室 が 多くなれ

率が高ければ、現場の換気や募集なれば、自ずと管理戸数は増大するのば、管理会社は無駄なコストを払うこ

ど、無駄なコストをかけなくてよいのです。

とになるのです。現場への巡回と維持です。高い入居率を維持できれば、新何よりも高い入居率を維持し続け管理コスト、募集中物件のネット上へたなる管理委託の相談や、管理物件

ることは、自社の生産性が上がることの掲載コスト、ネット募集の維持管理の売買仲介の相談など、より高い生につながり、従業員のパフォーマンス

コスト、空室一覧の維持管理コスト、産性の業務に従業員の時間を割けるを大幅に向上させるのです。戸数至決まらなくとも営業をし続けるためのことになるのです。
また、オーナーも、上主義よりも入居率至上主義に意識

人件費……などなど、空室であっても過剰な広告料を払わないと決めてもを向けることが、時間はかかっても高管理料はもらえない割に、実は見えな

らえないなどのストレスを抱えなくて入居率で質の高い管理会社となるこいコストもかかり続けてしまうのです。

もよいため、管理会社への顧客ロイとができるのです。

さらに、営業エリア内で自社管理物件が増え続けた場合、同一エリア内で限られた顧客を奪い合うカニバ
リゼーションを起こしてしまうのです。
入居者が決まらないオーナーとしてみれば、あっちの人の物件ばかり決めて、うちの物件はいつまでたっても「戸数至上主義」と「入居率至上主義」比較
戸数至上主義

入居率至上主義

空室率上昇

空室率減少

空室による募集・人員コスト増加

空室減少による生産性の向上

オーナーの顧客ロイヤルティの低下

オーナーの顧客ロイヤルティの維持

従業員ロイヤルティの低下

従業員満足度向上

管理離れ or 管理戸数上げどまり

管理戸数の増加

決めてくれないとなるのです。狭いエリアで管理物件の空室が増えれば、オーナーの優劣をつけるわけではな
くとも、それぞれの利益を争奪することになるのです。
管理を増やし続けるには、それら

2022.5 ｜ 月刊不動産 19

物件調査

一方、管理戸数が少なくとも入居

トラブル

くら案内したところで、空室物件は決宅建士

清掃が行き届いていない物件をいパフォーマンス労務

合ポストのチラシ撤去、目につく共用

賃貸管理

管理戸数≠オーナー満足度

定期清掃では賄うことができません。

相続

管理戸数が増加すると、満足度が下がる

つ信頼や愛着心）が高まり、
オーナー
賃貸

理想

労務 ー

不動産お役立ちQ & A

Labor

労務
相談
Vol.6
estionQu

内定取消しの法的性質と有効性
社会保険労務士法人
大野事務所パートナー社員

野田 好伸（特定社会保険労務士）

大学卒業後、社労士法人ユアサイドに入所し社労士としての基本を身に付ける。
その後6年の勤務を経て、2004年4月に大野事務所に入所する。現在はパートナー社員として事務所運営を担いながら、人事
労務相談、人事制度設計コンサルティングおよびIPO支援を中心とした労務診断（労務デュー・デリジェ
ンス）に従事する。

コロナ禍が長引くなか、業績が急激に悪化し、また当面は改善の兆しが見込めないことから、予定している来春新卒者の内定を取り消そうという話が出ています。既に内定通知書を交付している状況ですが、今から内定を取り消したとしても法的に問題はないのでしょうか。

Answer
経営状況の悪化を理由に内定取消しを行うのであれば、整理解雇の4要素（①人員削減の必要性、②解雇回
避努力、③人選の合理性、④手続きの妥当性）に即して、内定取消し回避努力を尽くすなど、企業としての最大限の経営努力を行うことが必要であり、不当な内定取消しと判断されれば、賃金支払い義務が生じるほか、損害賠償を請求される可能性があります。

労働契約の成立要件と時期

第6条（労働契約の成立）では、「労

採用募集から入社に至るまでのされて労働し、使用者がこれに対使用者からの採用オファーに対一般的な流れは、以下となります。

して賃金を支払うことについて、し、労働者が入社の意思表示を示

労働者及び使用者が合意することした時点（内定合意時点）で一応のによって成立する」と規定してお労働契約が成立したことになるわり、労働契約の成立は、労働者及びけですが、当該合意も2段階に分け②採用試験の実施と合否判定

使用者の合意によるとしていまられます。

③使用者から合格者への内定・採す 。な お 、労 働 契 約 成 立 要 件 と し

少子高齢化における採用難の現て、契約内容について書面を交付

代において、企業は優秀な学生を④労働者による入社の意思表示

することまでは求めていません。

できる限り早い段階で確保しよう⑤ 入 社・初 出 勤 日（ 入 社 式 、辞 令

このように、労務提供の開始前とする傾向にあり、卒業まで1年以であっても合意に至った時点で契上の期間があるなど、入社日まで約が成立しますので、前述の流れ

相当期間がある中で内定合意に至使用者の中には、⑤の入社日をに当てはめると、④の労働者によることも珍しくありません。そう迎える前であれば、容易に採用をる入社の意思表示の時点で労働契しますと、労使共に労働契約につ取り消すことができるとお考えの約が成立したことになります。

いておおむね合意はしたものの、①使用者による募集と労働者か
らの応募

用通知

交付等）

方がいるようですが、労働契約法

20 月刊不動産 ｜ 2022.5

働契約は、労働者が使用者に使用

採用内定の法的性質

具体的な労働条件の提示や誓約事

に入社の意思確認を行うことがあないような事実であって（中略）、を解雇する前に採用内定を取り消り、一般的にこの状態を「採用内々解約権留保の趣旨、目的に照らしすという判断は理解するところで定 」と 称 し ま す 。さ ら に 一 歩 進 んて客観的に合理的と認められ社会

すが、その場合でも法的には、整理で、具体的な条件面での合意、誓約

通念上相当として是認することが解雇に準じた検討が求められま書や身元保証書の提出、採用内定できるものに限られる」との判断す。つまり、整理解雇の4要素（①人式の実施等まで至った状態を「採基準が示されています。

員削減の必要性、②解雇回避努力、て入社が決まっていた女性が、銀性）に即して、内定取消し回避努力のほかメール・SNS等でお互いの座のクラブでホステスとしてアルを尽くすなど、企業としての最大意思確認を行うことが通常であバイトをしていた事実が発覚し、限の経営努力を行うことが求めらり、正式な合意形成には至ってい内定取消し騒動となったことは記れ、「 新型コロナウイルスの感染拡ないというのが一般的な解釈です

憶に新しいところです。テレビ局

大の影響により」といった抽象的が、内々定と本内定との違いに明側は、ホステスの経歴が「高度の清な理由ではなく、財務諸表等の客確な基準がないため、どちらに該廉性を求められるアナウンサーに観的な資料を根拠とした具体的な当するかは採用事情により判断す

ふさわしくない」という理由で内検討や社員説明などの対応が必要

ることとなります。

定取消しをしたようですが、本人となります。

が訴えを起こしたため裁判にまで付解約権留保付労働契約」と解さ発展しました。その後和解し、予定れています。聞き慣れない言葉でどおり入社され現在もアナウン

すが、「 始期付」とは、就労開始日がサーとして活躍されています。

最後に内定取消しが容易でないことはご理解いただけたと思いますが、入社日までに、学校を卒業できな

やむを得ず内定取消しを行う場合

約権留保付」とは、内定取消し事由

い、虚偽申告が発覚する、刑事罰等

は、役員報酬の減額を含めた経費が発生した場合に使用者が内定をの不法行為・不適格事由が発生する削減措置を講じたり、助成金を活取り消す権利を有していることをなど、内定者側の事由により採用内用したりするなど、企業としての意味します。つまり採用内定とは、定を取り消すことがありますが、も最大限の経営努力を行う必要があ

これら二つの性質を併せ持った労めないためには、具体的に取消し事ります。不当な内定取消しについ働契約ということになります。

由を明示しておくことです。

ては、地位確認請求が認められ賃内定取消しの有効性

経営悪化による内定取消し

金の支払い義務が生じるほか、債
務不履行や不法行為を根拠とした内定者は入社を期待して他社のコロナ禍において経営状況が悪

損害賠償請求が認められる場合がオファーを断っている場合もある

化したり、悪化することが見込まありますので、ご留意ください。

ため、このような内定者が法的保れたりすることで雇用調整を迫ら護に値するのかが問題となります。リーマンショックに端を発する不況下では、2,000人超の内定取消しが発生し、社会問題となりました。
採用内定の段階では使用者に解約権が認められていますが、無制限に解約できるものでもなく、判例では「採用内定当時知ることが2022.5 ｜ 月刊不動産 21

物件調査

定められていることを意味し、
「解

トラブル

採用内定ついて、法的には「始期宅建士「採用内々定」の時点では、書面

労務③人選の合理性、④手続きの妥当

賃貸管理

某テレビ局にアナウンサーとし用本内定」と称しています。

相続れる企業も出てきます。既雇用者

賃貸

できず、また知ることが期待でき

法律項の確認等はなされておらず、単宅建士 ー

権利関係

Real Estate Notary

宅建士講座〜民法（物権変動と対抗要件）〜

宅建士試験合格のコツ
物権変動に関する問題は、３年に１回程度の頻度で出題されています。少し難解な内容を含みますが、基本的な考え方を理解したうえで知識を整理し、覚え方のコツをマスターしておけば、難問にも対応できるようになると思います。

Vol.10Vol.38

1. 対抗要件の基本的な図式
B

A

左図のＢとＣのように二股に分かれる関係の場合は、対抗要件（不動産の場合は登記）を先に得たほう（悪意でも）が勝つ

CA

左図のＡとＢ、
ＢとＣ、
ＡとＣのような直線的関係の場合は、

B

A

B

C

対抗要件によって優劣を決定しない

2. 取消しと登記
たとえば、ＡがＢの詐欺により土地をＢに売却し、さらにＢがＣに土地を売却した後、Ａが詐欺を理由に契約
A

①売却
③取消し

B

②売却

を取り消した場合、Ｃが善意無過失ならＣの勝ちだが、Ｃが悪意またCは善意有過失ならＡの勝ちであり、登記の有無は関係ありません。

これに対して、ＡがＢとの契約を取り消した時点では、まだＢからＣへの売却を行われておらず、取消し後にＣが契約した場合は、
ＡとＣのどちらが先に登記を得たかで勝敗が決まり、Ｃの善意・悪意は関係ありません。
この場合は、二重譲渡と同様に考えるのです。
つまり、Ａの取消しによってＢのもとにあった権利がＡに戻ってく
A

①売却
②取消し

B

③売却

るという権利の変動があり、他方でＢがＣに売却することによりＢかC

らＣへ権利が変動しています。
これは、Ｂを起点にしてＡとＣに二重に譲渡された関係に類似するからです。

取消し前に出現した第三者との優劣関係は、詐欺・強迫などの規定により、第三者の善意・悪意によって決められるが、取消し後に出現した第三者との関係は、登記の先後で決し、第三者の善意・悪意は問わない。

3. 取得時効と登記
Ａ所有の土地をＢが時効取得する一方、Ａがその土地をＣに売却した場合に、ＢとＣの関係はどうなるかという問題ですが、ＣがＡから権利を取得したのが、時効完成の前か後かで結論が異なります。
まず、時効完成前にＣが現れた場合は、Ｂは登記なくして時効による権利取得を主張できます。なぜなら、時効完成時点では、Ｃが所有者であり、時効によりＣからＢに権利が変動したことになるからです。
つまり、権利変動の当事者の関係なので、登記で決着する場面ではないわけです。
B

Ａ→Ｃ

Ｃ→Ｂ

占有開始

売却

時効完成

A 所有者

22 月刊不動産 ｜ 2022.5

法律

植杉 伸介
賃貸

宅建士・行政書士・マンション管理士、管理業務主任者試験などの講師を30年以上務める。著書に『マンガはじめて建物区分所有法 改訂版』（住宅新報出版）、『ケータイ宅建士 2021』（三省堂）などがあるほか、多くの問題集の作成に携わり、受験勉強のノウ
ハウを提供している。

相続

この場合、時効完成時点では、
まだＡが所有者なので、時効によりＡからＢに権利が変動したことになります。
そして、さらにＡはＣに売却したわけですから、
まさにＡを起点にしてＢとＣに二重に権利が移動したことになるからです。

B

Ａ→B

A→C

占有開始

時効完成

売却

労務

A 所有者

賃貸管理

これに対して、時効完成後にＣが現れた場合は、
ＢとＣは登記を先に得たほうが勝つという関係になります。

時効完成前に真の権利者から権利を譲り受けた者に対しては、登記なくして時効による権利取得を主張

4. 解除と登記

たとえば、ＡがＢに土地を売却し、さらにＢがＣに売却した事例で、Ａ解除前に出現した第三者との関係は、第三者が登記を得ているかどうかで決まり、解除後に出現した第トラブル

がＢの債務不履行を理由に契約を解除した場合、ＡとＣの関係はどうなるかという問題ですが、結論は次のようになります。

宅建士

できるが、時効完成後に権利を譲り受けた者に対しては、登記なくして時効による権利取得を主張できない。

三者との関係は、登記の先後で決し、第三者の善意・悪意は問わない。

論点の確認と
を
知識の定着

○○の前

登記の先後では優劣は決めない※ただし、 解除前の第三者は登記がないと保護されない○○の後

登記の先後で優劣を決める問題を解いてみよう！

【Ｑ１】 Ａ所有の甲土地につき、ＡとＢとの間で売買契約が締結された。
ＡがＢにだまされたとして詐欺を理由にＡＢ間の売買契約を取り消した後、Ｂが甲土地をＡに返還せずにＤに転売してＤが所有権移転登記を備えても、ＡはＤから甲土地を取り戻すことができる。
（H23 問１）【Ｑ２】 Ａは、Ａが所有している甲土地をＢに売却した。
Ｂが甲土地の所有権移転登記を備えた後に甲土地につき取得時効が完成したＦは、甲土地の所有権移転登記を備えていなくても、Ｂに対して甲土地の所有権を主張することができる。
（R１ 問１）

こう考えよう！＜解答と解き方＞
Answer 1【解説】 取消し後に出現した第三者と取消しをした者との関係は、登記の先後で決着をつけます。
したがって、
Ａは、
すでに登記を得ているＤか
ら土地を取り戻すことはできません。

Answer 2 【解説】時効取得者は、時効完成前に権利を譲り受けた者に対しては、登記がなくても時効による権利取得を対抗できます。

2022.5 ｜ 月刊不動産 23

物件調査

5. 覚え方のコツ

トラブル対応 ー！

Trouble shooting

不動産

トラブル

事例と対処法事例から対処法と防止法を探る

Vol.15

賃貸マンションの契約と大規模修繕工事予定の告知に関するトラブル
賃借をするマンションにおいて、一定期間住環境が悪化する大規模修繕工事の予定があることは、借主の契約の判断に大きく影響する事項です。
この告知がないままに賃貸借契約が結ばれますと、借主より「聞いていれば契約をしなかった」などと言われるトラブルになりますので、工事予定の告知漏れには要注意です。

トラブル事例から考えよう〈事例〉 大規模修繕工事予定を告知せず賃貸借契約をしたことで借主が引越費用や賃料等の返金を要求するトラブルに
平成29年12月11日、借主Ａと、貸主Ｂは、本件マンションの一室（本件居室）の定期賃貸借契約を締結し、本件居室は同月15日に引き渡されました。
ところが同月18日、Ａは、本 件
賃貸借契約 目的：居住用、賃料 月額21万4千円、敷金21万4千円、マンションの大規模修繕工事を
建物明渡しの遅延損害金：遅延期間（日割計算）
について賃料の倍額の概要
翌 年 の1月11日から約2カ月 間行う旨のお知らせをＢ依頼の工事業者より受け取り、Ｂに、工事期間中は住めないと苦情を申し入れました。
Ｂは、工事を一旦延期し、平成30年2月にＡに工事の協力依頼をしましたが、Ａは「本賃貸借契約を錯誤により取り消す」とＢに通知し、その後「契約を同年3月末までとする」とした書面を送付するとともに、Ｂに「賃料の半額の返還、引越費用等、計96万円余」の支払いを要求しました。
Ａは、同年4月10日に引越しを完了しましたが、本件居室の鍵の返還はしませんでした。
Ｂは、早期解決の観点から、「Ａが同年4月中に建物を明け渡すことを条件に、敷金全額、引越費用20万円の支払い、4月分の賃料・本件居室のクリーニング費用の免除に応じる」と申し出しましたが、Ａはこれに加えて2・3月の賃料半額の支払いを要求、Ｂがこれに応じないと、同月27日、Ａは損害賠償をＢに求める訴訟を提起しました。
これに対してＢは、本件居室の明渡し（同年6月22日に、本件居室の鍵はＡよりＢに返還されました）
および本件居室明渡しまでの遅延損害金を求める反訴をしました。
借主Ａの主張・請求

裁判所（東京地判 平31・2・6）の判断〇貸主Ｂの告知義務違反により下記損害を負った
・慰謝料100万円、弁護士費用10万円余、住居が定まらないため生じた休業損害60万円
引越費用20万円、その他費用24万円余（計215万円）〇慰謝料30万円、弁護士費用3万円、計33万円を許容（Ｂには、大規模修繕工事予定があることの告知義務違反があり、不法行為責任を負う）〇他の請求は棄却（Ｂの告知義務違反と相当因果関係がない）〇動機の錯誤により賃貸借契約は無効
・敷金21万円余、入居時の諸費用17万円余、12月15日〜 3月末の家賃の半額37万円余（計76万円余）〇請求は棄却（大規模修繕工事予定を知っていれば、契約をしないことが通常とはいえない、
ＡはＢに対し、大規模修繕工事と両立し得ない動機の明示をしたとはいえない）

貸主Bの主張・請求

裁判所（東京地判 平31・2・6）の判断〇4月1日から建物明渡しまでの遅延損害金（借主Ａは、Bが速やかな対応を拒んだため、明渡し確認が6月22日になったものと主張）〇遅延損害金、計95万円余を認容（4月分は賃料免除等の交渉がされていたことから賃料1カ月分、5月1日〜 6月22日は、賃料2カ月分）（注）令和2年4月施行の改正民法前により、錯誤の効果は無効から取消しに変更されています。

24 月刊不動産 ｜ 2022.5

的 に退 去 立 会 い日と場 所を指 定いう精神的苦痛を被ったと認めらし、貸 主Ｂがこれに応じないと、それる」とし、本件取引における事情

れを理由に、鍵の引渡しを行おうと借主がマンションを借りるに際しを考慮して、慰謝料30万円と弁護しませんでした。

て、当該マンションに大規模修繕工士費用3万円、計33万円を認めて事の予定があることを知った場合、います。

しかし、一 般に鍵が 返 還されな
いと建 物の明 渡しが 完了したとは限や、騒音、振動、悪臭等の発生がションの住 人が居 住している中で主・借主の立会いが必要というもの

あることから、その期間の賃料の減行われるもので、契約の目的であるでもありません。

額交渉をするとか、賃借目的によっ居住ができないというものではあり本件裁判所は、Ａが鍵を返還しては契約をやめるなどの、契約の内ませんから、借主の「引っ越さざるた日をもって本件居室の明渡し日と容に影 響する判 断を行うことが当を得ないから、引越 費 用を請 求す

し、それまでＡは明渡しを拒んでい然予想されます。

る」等の主張は、一般に認められる

たというべきであるとして、貸主Ｂ請ことにはなりません。

求の、本件契約の終了日から鍵返本件裁判所は、借主Ａの賃貸借

還日までの、本 件 契 約に基づく建契約を締結する者の意思決定にか

契 約 の 錯 誤 無 効 の 主 張について

物明渡しの遅延損害金を認めていかわる重要な情報であるから、具体は、「 通常の一般人の基準に照らせます。

的に工 事が計 画されている場 合 、ば、大規模修繕工事が行われるこ

貸主は、信義則により、相手方にそとを知っていれば契約を締結しなのことを告知する義務がある」としいことが通常であるとまではいえなて、貸主Ｂに、借主Ａに対する告知

い。借主の『貸主に対して、本件居義務違反による不法行為責任を認

室に知人等を呼んでお茶をしたい

借主の入居後に、大規模修繕工

めています。

ことや窓からの景色が気に入った事が始まった場合、媒介業者は、借大規模修繕工事の予定がある場こと』等を話したことをもって、大規主より調査義務違反があったので

合 、貸 主 には 借 主 へ の 告 知 義 務

模修繕工事とは両立し得ない動機

はないかなどといわれるトラブルに（媒介業者には説明義務）があるこを示したとはいえない」
として棄却

巻き込まれることがあります。

とについての認識漏れがないよう、をしていますし、その他の、引越 費

媒 介 業 者の重 要 事 項 説 明に関注意が必要です。

用、休業損害、交通費、電話代等々する調査においては、貸主・管理会の損 害 主 張についても、貸 主Ｂの社（分譲マンション一室の貸主は、不法行為と相当因果関係は認めら

工事予定を認識していない場合がれないとして棄却しています。

あるので、マンション管 理 組 合 に貸主に告知義務違反があった場
合、当該違反により借主に生じた損害について、貸主は賠償責任を負うことになります。

も）に、大規模修繕工事予定がある

03

借主の建物明渡しと明渡し遅延損害金かについて確認を行うとともに、その確認を行った記録を残しておくことが重要と思われます。

借主Ａは、引越しの完了後、一方本件裁判所は、貸主Ｂの告知義
務違反と相当因果関係のある損害について「借主Ａは本件マンション
において大規模修繕工事が計画されていることを認識した上で、本件賃貸借契約を締結するかどうかの一般財団法人不動産適正取引推進機構 調査研究部 上席研究員
不動産鑑定士

中戸 康文

一般財団法人不動産適正取引推進機構（RETIO）
は、「不動産取引に関する紛争の未然防止と迅速な解決の推進」
を目的に、1984（昭和59）年財団法人として設立。不動産取引に関する紛争事例や行政処分事例等の調査研究を行っており、これらの成果を機関誌『RETIO』
やホームページなどによって情報提供している。HP：https://www.retio.or.jp/

2022.5 ｜ 月刊不動産 25

物件調査告知義務違反と
借主の損害

媒介業者の
実務上の注意点

トラブル

02

04

宅建士

事が行われるという事実は、賃貸借

労務いえませんし、貸室の明渡しに、貸賃貸管理

しかし、大規模修繕工事は、マン

相続

工 事 期 間中は、採 光 、通 風 等の制

本件裁判所は、「 大規模修繕工

賃貸意思決定をする機会を奪われたと法律

大規模修繕工事予定の貸主の告知義務01

物件調査 ー

物件調査のノウハウ Vol.38

Research

売買重要事項の調査説明 〜ガイドライン編⑭〜

心理的瑕疵となる人の死の具体的事例について
人の死がすべて心理的瑕疵ではないということは、誰もが理解できます。
しかし、実際に人の死があった不動産に遭遇した場合、その死因が、心理的瑕疵なのかどうかの判断は難しい。
このため、心理的瑕疵といわれる死因の具体的事例を解説します。

心理的瑕疵となる死因

テップや建物からの転落による死亡

救 急 車 で 来 院 時 死 亡 確 認 のみをは転落死といいます。大雪で雪下ろ行った場合は、死亡したところは自宅

厚生労働省の死亡診断書記入マし中に起きた転落死や、浴室で足をとなります が 、救 急 車 で 搬 送 中 に

ニュアルによると、人の死因は、以下

滑らせる転 倒 死 があります。これら

CPA（心肺停止）状態に陥り、到着後のような病死および自然死など12種

は、
日常生活上での一コマのため、不CPR（心肺蘇生）に反応せず、死亡確類があります。

動産売買においては、心理的瑕疵が認を行った湯合は死亡したところは問題になることはないでしょう。

到 着した病 院となりますので、診 断

１．病死および自然死は、疾病による書の記載内容の確認が必要です。

死亡および老齢、老化による自然死

４．溺水死は、溺水による死亡をいいをいいます。通常、社会のどこにでもます。海洋、河川、池、プール、浴槽等

６．窒息死は、頸部や胸部の圧迫、気起こりえる日常生活の一コマのため、で場所は問いません。浴槽以外は住道閉塞、気道内異物等による窒息死

亡くなった場所が自宅でも不動産売

宅外でのことですが、家庭用プール

をいいます。おもちや食べ物をのどに買において心理的瑕疵が問題になる

で子どもが溺水死した場合は、少な詰まらせる窒息死や、地震等で家具ことはないでしょう。

くとも心理的瑕疵としての告知が必の下敷きとなり、窒息死することがあ要とされそうです。一方、同じ溺水死ります。
これらは突然の事故のような

２．交通事故死は、運転者、同乗者、でも、浴槽の中で眠ったまま溺水死

もので、心理的瑕疵とは考えにくいで歩行者のいずれかを問わず、交通機した事故は、不動産売買では心理的しょう。

関の関与による死亡をいいます。交瑕疵とは考えにくいでしょう。
７．中毒死は、薬物またはその他の有通機関には、自動車、自転車、鉄道、船、航空機等があり、水上交通機関

５．煙・火災および火焔による死は、

害物質への接触、吸入、服用、注 射の事 故による溺 水 死は交 通 事 故 死

火災による死亡と火焔による火傷で等による死亡をいいます。工 場 等でに含まれています。
これらの死因は、の死亡をいいます。火災による死亡の有 害 物 質 への接 触や吸引による

通常は、道路上や海上での出来事ででは、火傷、熱傷、一酸化炭素中毒、死因の場合は、住宅での心理的瑕疵

すので、不動産売買には影響しない

窒息を含みます。
これらは、他の死因とは無 関 係です。一 方 、自殺ではなと考えられます。

と比べても、心理的瑕疵と判断され

く、自宅で禁止薬物を自己の意思でるものです。
この場合は、悲惨な事件

うっかり大量に使用して中毒死した

３．転倒・転落死は、同一平面上でのといわれます。
この場合、自宅におい場合は、事故的な要素があり、心理

出 来 事 は 転 倒 死といい 、階 段 やスてCPA（心肺停止）状態で発見され、的瑕疵とは考えにくいでしょう。

26 月刊不動産 ｜ 2022.5

法律

８．その他の外因死は、異常な温度れ、病院で息を引き取っても、自殺のか外因死か不詳の場合をいいます。

環境への曝露、潜函病、感電、機械発生場所は、納屋と記載されます。

この場合も、事件性が考えられるとき

射 病や凍 死も含まれます。多くは屋をいいます。手 段 、方 法を問いませ

外での事 故と考えられ、機 械によるん。他 殺と判 断された死 因の場 合 、以上の12種類の死因では、明らか

事故は作業場が考えられ、落下物に風評が地元に残りやすいので、注意な心理的瑕疵に該当するものは、
５・

よる事故は住宅以外での事故です。

が必要です。心理的瑕疵として重要

９・10の火災死亡・自殺・他殺の3種

これらは心理的瑕疵とは考えにくいな情報となります。

類です。

と考えておくことが大切です。

事件性がある不詳の死因の場合でしょう。
９．自殺は、死亡者自身の故意の行刑の執行、戦争行為による死亡をい然死・転倒死・溺死・窒息死・中毒死為に基づく死亡をいいます。手段、方いますが、この場合は住宅では起き等であっても、遺体発見が死亡後7法を問いません。自殺と判断されたないので、不動産の心理的瑕疵とは日以上経過し、遺体の腐食が始まっ

死 亡 診 断 書では、自殺をした場 所 、なりません。一方、外因死であることていた場合は、建物にも相当の臭気方法、時間などができるだけ詳細には明確であっても、不慮の外因死かが浸透し、時には建物の損傷が考え記載され、心理的瑕疵として重要で否かの判別がつかない場合で事件られます。事件性のある死因や遺体す。飛び降り自殺では、自殺の発生場性が考えられる場合は、心理的瑕疵

放置事故は、心理的瑕疵として告知

所は、がけの上、ビルの屋上、バルコとして告知をすることが大切です。

すべき事 項 であると考 えておきまをして、生きているうちに病院に運ば

トラブル

しょう。

ニーなどと記載され、納屋で首つり
12．不詳の死は、病死および自然死

ポイント

35,00030,00025,000（H10）32,863（H15）
34,427（H21）
32,84524,391（H９）23,013（H10）24,963（H15）

23,472（H21）

10,0005,000
0

女性
21,081（R2）

20,00015,000総数
男性

16,416
（H9）
9,850
（H10）

9,464
（H15）

9,373
（H21）

14,055
（R2）
7,026
（R2）

7,975
（H9）
H6 H7 H8 H9 H10 H11 H12 H13 H14 H15 H16 H17 H18 H19 H20 H21 H22 H23 H24 H25 H26 H27 H28 H29 H30 R1 R2（資料：「自殺者数の年次推移」警察庁自殺統計原票データより厚生労働省作成）

不動産コンサルタント

津村 重行

三井のリハウス勤務を経て有限会社津村事務所設立。2001年有限会社エスクローツムラに社名変更。消費者保護を目的とした不動産売買取引の物件調査を主な事業とし、不動産取引におけるトラブルリスク回避を目的に、宅建業法のグレーゾーン解消のための開発文書の発表を行い、研修セミナーや執筆活動等により普及活動を行う。著書に『不動産物件調査入門 実務編』
『不動産物件調査入門 取引直前編』（ともに住宅新報出版）など。

2022.5 ｜ 月刊不動産 27

物件調査

下図のように、令和２年の自殺者数は21,081人となり、対前年比912人（約4.5％）増。男女別にみると、男性は11
年連続の減少、女性は２年ぶりの増加となっています。
また、男性の自殺者数は、女性の約2.0倍となっています。
心理的瑕疵の対策には、心理的瑕疵の説明方法基準について、売主は買主との間で合意している事実が必要です。
（単位：人）

宅建士

は、心理的瑕疵に含めます。病死・自労務

11．その他および不詳の外因死は、

賃貸管理

10．他殺は、他人の加害による死亡

相続

雷、地震等による死因をいいます。熱

賃貸

は、心理的瑕疵に含めて、告知対象による事 故 、落 下 物による事 故 、落Initiate Member

令和８年度４万社達成を目指します！

新入会員名簿

都道府県

市区町村

北海道

札幌市

株式会社

函館市
札幌市

［令和4年 3月］
商号名称

都道府県

市区町村

神保町サービス大阪府

大阪市

アールタイド 株式会社株式会社 ｓｔ
ｙ
ｌ
ｅ ｏｎｅ

大阪市

株式会社 アルテ株式会社 スタンレー住販

大阪市

株式会社 ＡＮＤＣＲＯＳＳ

港区

ストーンブラザーズ 株式会社

大阪市

株式会社 ＩＮＮＯＳＥＮＳＥ

合同会社

千代田区

スマートファーム 株式会社

大阪市

株式会社 インピネス

夕張郡

こうゆう不動産事務所

中野区

すまいえ 株式会社

大阪市

株式会社 ウェストキャピタル

札幌市

CO-Studio

豊島区

合同会社 スマイルマネジメント

守口市

エイチブリッジ 株式会社

虻田郡

Shinrin港区

株式会社 Ｓｏ
ｌ
ａｘＲｅａ
ｌ
ｔｏｒ

大阪市

株式会社

札幌市

株式会社 パートナー足立区

株式会社 ダイヤ不動産コンサルティング

大阪市

大島工務店

札幌市

株式会社

MEZES

東久留米市

千代

八尾市

有限会社

函館市

株式会社

ルーツナビ

千代田区

ＤＺＮ 株式会社

豊中市

株式会社 グラン・イルホーム

函館市

株式会社 レイホーム

渋谷区

株式会社 Ｄｉｊｏｎ

東大阪市

株式会社 Ｋプランニング仙台市

株式会社 スモリノトチ

豊島区

株式会社

天軒

大阪市

株式会社

CONFRAGE

仙台市

株式会社

新宿区

株式会社

東京トリップ

大阪市

株式会社

サンケイ工業

仙台市

株式会社 ＤＦＦ

品川区

株式会社 トラスト・Ｏｎｅ

大阪市

株式会社 Ｊ

仙台市

中嶋

足立区

株式会社 トリオポ

大阪市

株式会社 スタイルハウジング

仙台市

株式会社 プランエステート

板橋区

中宏

大阪市

仙台市

有限会社 フロンティア

世田谷区

株式会社 ＫＮＥＡＤ

大阪市

株式会社 Ｓｅｖｅｎｓ Ａｒｃ

大仙市

株式会社 アクサム

港区

日本クラウド証券

大阪市

ＺｏｎｏＨｏｍｅ 株式会社

秋田市

ＮｏＭａｄ不動産

株式会社

練馬区

株式会社 ＮＯＲＩ−ＫＡ

大阪市

株式会社 ＣＨＡＮＭＯＭＯハウジング

山形県

山形市

株式会社

山形中央鑑定所

調布市

株式会社 ＨＯＵＳ

大阪市

株式会社 ツインライフ

茨城県

水戸市

株式会社 アドバンス土地建物

文京区

ハンドワン 株式会社

大阪市

東筑不動産

常総市

株式会社 マルコ興産

大田区

株式会社 ピーイー・コーポレーション

大阪市

德山商事

宇都宮市

株式会社 エス・シーエネルギーコンサルタント

渋谷区

株式会社 Ｂ・Ｃインベスターズ

大阪市

トラスティラボ 株式会社

大田原市

株式会社 エヅリン

千代田区

株式会社 Ｐ−Ｌ
ＩＮＫＳ

東大阪市

有限会社

さくら市

コスゲトチタテモノ 合同会社

港区

株式会社 Ｖｉ
ｓ
ｉ
ｏｎＢｒ
ｉ
ｄｇｅ

大阪市

日建プロパティアセット 株式会社株式会社 イング

宮城県

秋田県

栃木県

商号名称

都道府県

市区町村

Ark

東京都

千代田区

株式会社

株式会社 アイエフプラン

武蔵野市

株式会社 アイリステック

小平市

札幌市

株式会社

OODA

札幌市

ABD建築

株式会社

合同会社

創建プランニング

合同会社

合同会社

株式会社
株式会社

SBR
株式会社
絆

株式会社 スリー Gワークス

株式会社
南海ホームサービス

群馬県

太田市

葛飾区

ヒマリ不動産大阪市

はちのに 合同会社

埼玉県

朝霞市

あさか野農業協同組合

港区

Ｆｏｕ
ｒ
ｚ 株式会社門真市

ハマグチホーム

川口市

アルトン 株式会社

中央区

株式会社 Ｈｕｄｏｕｓｕｎ

大阪市

株式会社

光エステート

川口市

株式会社

一昇

板橋区

株式会社 ｆｕｄｏｓｕｎ堂

大阪市

合同会社

飛翔ハウジング

坂戸市

株式会社

大越建設

渋谷区

株式会社 Ｈｏｐｅ
ｌ
ｉ
ｇｈｔ

堺市

株式会社 Ｂｒａｎｄ Ｎｅｗ Ｈｏｍｅ

富士見市

勝

株式会社

新宿区

株式会社 マリブホームズ

摂津市

株式会社

東松山市

株式会社 カナメ

品川区

株式会社 ＭｉＡ不動産

阪南市

ホヌパートナーズ 株式会社

さいたま市

株式会社

品川区

株式会社 よろゐや

大阪市

株式会社 ミラム

さいたま市

株式会社 ＪＵＧ東日本

新宿区

株式会社 Ｒｉ
ｓｅ

大阪市

安家

吉川市

株式会社 ｚｅｎｎ

港区

株式会社 ラッセルエステート

箕面市

有限会社

ユニバーサル開発

越谷市

日本建業

新宿区

株式会社 ＲＡＭＩ

泉大津市

株式会社

吉永建設

ザランド

株式会社

株式会社

商号名称

保証合同

株式会社

さいたま市

株式会社 マイホーム

世田谷区

株式会社 リアンレーヴ

大阪市

株式会社 ライフプラス

さいたま市

株式会社 ＬＵＸＨＯＭＥ

渋谷区

株式会社 Ｌ
ｉ
ｂｅｒ
ｔｙＵＰ

大阪市

株式会社 Ｌａ Ｐｌ
ａｃｅ

越谷市

株式会社 ワイズホーム

品川区

株式会社 Ｌ
ｉ
ｖｔｏｗｎ

摂津市

YMS

成田市

青山不動産

合同会社

中野区

株式会社 リプラン

伊丹市

株式会社 Ｅ．
Ｓカンパニー

千葉県

兵庫県

株式会社

木更津市

株式会社 Ｓ．
Ｉ．
Ｄ管理

足立区

リプロプラス 株式会社

伊丹市

イケウチショウカイ 株式会社

大網白里市

株式会社

大須賀技建

板橋区

株式会社

尼崎市

有限会社

千葉市

株式会社

輝

横浜市

株式会社 アイムズ

朝来市

株式会社 ＴＳＪ

夷隅郡

株式会社 スマイルライフ

横浜市

合同会社 アサヒラフィネス

揖保郡

有限会社

船橋市

合同会社

大吉

横浜市

株式会社 アメイジングプラス

西宮市

株式会社 メゾンラボ

市川市

なのはなホーム 株式会社

横浜市

株式会社 エゴリス

神戸市

有限会社

君津市

有限会社 ポゼス建築企画

横浜市

合同会社 システマちっく不動産

姫路市

株式会社 ＬＥＡＶＥＳ

柏市

株式会社 むとう工務店

横浜市

株式会社 プログレア

桜井市

abokado不動産

千葉市

ルートシップスコンサルティングス 株式会社

相模原市

有限会社 ヤマシンホーム

奈良市

株式会社

東牟婁郡

株式会社 トリート

東京都

神奈川県

菱美

燕市

神保産業

新潟市

ReeL

富山市

アツマロ

富山市

株式会社

富山市

フラッシュ 株式会社

福井市

東京企画

山梨県

甲府市

ラコホーム

徳島市

港区

Ｒ＆Ｃ 株式会社

大田区

明日香番匠

府中市

株式会社 ＡＹＡリアルエステート

豊島区

アルゴレン 合同会社

新宿区

特定非営利活動法人 あんしんネットワーク

中央区株式会社 ｉｎｃｏｍｅ ｃ
ｌ
ｕｂ

福井県

豊島区

株式会社 Ｉｎｔ
ｒａｃｏｍ Ｔｏｋａ
ｉ

新潟県
富山県

株式会社

奈良県
和歌山県

株式会社
広島県
富山遺品整理本舗
徳島県

植田実業
丸八石油
湯山商会
合同会社

永原建設

和歌山市

株式会社 プロシード

広島市

ＢＺカンパニー

東広島市

株式会社

徳島市

株式会社 ウェイバル

吉野川市

深愛ハウジング株式会社

広島中央開発株式会社 Ｆ
ＩＮＥ

港区

株式会社 ウィステリア

岐阜県

可児市

M's Home

香川県高松市

株式会社 つなぐ不動産

品川区

ＡＲ 合同会社

静岡県

浜松市

株式会社 ジュウソウ

愛媛県

宇和島市

ナガセ不動産町田市

Ａ１Ｌｅａｓｉｎｇ 株式会社

静岡市

株式会社 とよ不動産

福岡県

北九州市

株式会社

目黒区

Ｅｓｔａｔｅ ａｔＲｉｅ

駿東郡

長泉みらいマネジメント 株式会社

佐賀県

佐賀市

なないろ家

渋谷区

Ｓ−ＲＩＤＥ 株式会社

佐賀市

もとだ置業

港区

株式会社 ＮＳＪコーポレーション

長崎市

GAIA INNOVATION DEVELOPMENT 合同会社

港区

ＭＲＴインターナショナル

長崎市

株式会社

愛知県

株式会社

藤枝市

株式会社 Ｏｎｅ不動産

名古屋市

株式会社 ＡＤＶＡＮＣＥ

東海市

株式会社 エムラボ

長崎県

Ｒｅ−ｆ
ｉ
ｘ

城岩冷凍

西東京市

ＭＥデベロップメント 株式会社

名古屋市

株式会社 ｓｅｓｓａｎｔａ

熊本県

菊池郡

倫敦リアルエステート

西東京市

ＭＥ不動産西東京

名古屋市

株式会社

大分県

大分市

安東技建

荒川区

株式会社 オッティモ

名古屋市

出来町ホーム

宮崎県

宮崎市

宮古不動産

株式会社

中央コンフィデンシャル

株式会社

中央区

株式会社 ギンザフォワード

愛知郡

ＨＡＮＡＢＩＸ 合同会社

足立区

グランエステート東京

名古屋市

フェイド 株式会社

鹿児島県

日置市

鹿児島ソーラー中野区

株式会社 グランドアルファ

名古屋市

株式会社 プライムステージ

沖縄県

糸満市

イトミチ不動産株式会社

宮崎市

株式会社 ヨシカワ
合同会社

新宿区

Ｇｒ
ａｎｄｅｕｒ 株式会社

名古屋市

株式会社 マスターワークス

名護市

株式会社 うりずん千代田区

株式会社 ケア２１不動産

稲沢市

株式会社 ミカタ不動産

浦添市

株式会社

小平市

株式会社

三重県

鈴鹿市

社会福祉法人名護市

株式会社 グランドケアサプライ

新宿区

コクーン

滋賀県

草津市

滋賀開発

株式会社

名護市

株式会社

サードデザイン目黒区

株式会社 ＳＡＩＫＵ

大津市

株式会社

村忠不動産販売

浦添市

株式会社

Nice

千代田区

サイプレス・インベストメント・マネジメント 株式会社

京都市

株式会社 アイルトンシティ

国頭郡

波之屋不動産

豊島区

合同会社

ザイホー

京都市

株式会社

宮古島市

ハマーコーポレーション 合同会社

三和商事

光和

京都府

伊勢亀鈴会

N．S．R

株式会社

京都市

株式会社 ゴコクフロンティアカンパニー

うるま市

有限会社

目黒区

株式会社 ＳｈＥＥＰ

京都市

株式会社

誠康ホーム

那覇市

ＬＥＢＥＮハウス

港区

Ｊ．
Ｉ ＣＯＲＰＯＲＡＴＩＯＮ 株式会社

京都市

株式会社

NEXT

大田区

株式会社 ＪＳＫ

京都市

株式会社

Lepus Estate

世田谷区

3月末正会員：34,010 従たる事務所：3,972

28 月刊不動産 ｜ 2022.5

総合サポート沖縄

株式会社

未来建設

新機能 満載！

ラビーネットのご紹介

全日会員支援ポータルサイト「ラビーネット」
新規コンテンツのご紹介 vol.1

会員の業務を支援するラビーネットの充実を図るため、新規コンテンツを追加しました。今年に入って追加された各種
新規コンテンツを2号にわたってご紹介いたします。詳しくはラビーネットよりご確認願います。
ラビーネットURL：https://portal.rabbynet.zennichi.or.jp/■5月号：サカイ引越センター、
マザーズオークション、謄本情報取得サービス不動産チェッカー■6月号：電子契約システム紹介ページ、間取り図作成ソフト、住環境スコアリングシステム【2月より提供開始】

サカイ引越センター
全日会員が紹介した引越しに10の特典！
サカイ引越センターでは、会員が紹介した引越しに対して10の特典を付けます！ 引越し料金の特別割引や荷造り用段
ボールの無料サービス（最大50個）など、お客様に満足いただける特典を、全都道府県直営店が対応します。また、紹介いただいた会員には紹介手数料もあります。

【4月より提供開始】

マザーズ オークション
特別価格加盟金22,000円（税込）、月額利用料8,800円（税込）
オークション取引は、透明・公平・経済合理性を担保できる取引方法であり、価格形成プロセスの可視化が大きな魅力です。John＆Motherʼｓオーク
ションのオークションシステムは各不動産取引業者様が主催者となり、売主様・買主様の事前精査からオークション開催まで、全てを管理いただけます。システムのリース料金は加盟金と月額利用料のみ、出展料や成約料は不要です。相対に加え、オークションという新しい切口が、ビジネス拡大の一翼を担います。

【5月より提供開始】

不動産チェッカー

現場からスマホでも社内からPCでもパソコンやスマホから短時間で謄本取得！ フリープラン有㈱トーラスの『不動産チェッカー』をご利用いただけるようになりました。サービスの特徴は、GoogleMapにピンを立てるだけで謄本を取得できる点です。一括でも取得できます。有料プランでは、謄本情報のエク
セル出力、所有権移転情報の調査など、営業やマーケティング活動における有益なサービスをご用意しています。
『不動産チェッカー』はDXを推進し、効率的・効果的な不動産営業活動をサポートします。ぜひご利用ください。

2022.5 ｜ 月刊不動産 29

地方本部の動き Activity Condition
REPORT

「令和3年度不動産業 開業支援セミナー」を開催

山口県本部

山口県本部では、令和３年12月5日(日)に「令和3年度不動産業 開業支援セミナー」
を開催いたしました。会場は新山口駅前の「山口グランドホテル」で、感染予防対策を万全にし、参集形式で行いました。12組13名の出席者のうち9名の方が宅建士資格を有されており、今後の開業時に入会いただくための 出会い ができたものと思われます。
県本部会員によるパネルディスカッションにおいて、「 業務の展開には様々なやり方があることがわかった」「 経験から広がった知識や話題が勉強になった」「 無料で有益なセミナーに参加できたのは有難かった」などの意見をいただきました。
長引くコロナ禍の影響からか、出席者の不動産業開業に対する熱意は今一つながら、「 将来的に不動産業を開業したい」という参加者は多く見受けられました。
REPORT

開業支援セミナーの様子「第3回 法定研修会」を開催「開業セミナー」に続き、山口県本部では令和3年12月7日（火）に会員に向けた「第３回 法定研修会」を開催いたしました。第1回、第2回の研修会は、
コロナウイルス感染拡大により「ｅラーニング」
による研修に置き換えて実施しましたが、今回は山口県警察本部組織犯罪対策課の要請により、昨年から計画に上がっていた《不当要求防止責任者講習》を実施いたしました。
感染対策の観点から各社1名のみの参加でしたが、受講修了書が交付されることか
ら87名の出席をいただきました。熱心に受講いただき、会員からは「久しぶりに知り合いの顔を見れて安心した」「 早く皆が集まれるようになればいい」などの声がありました。
法定研修会の様子

REPORT

兵庫県本部

兵庫県本部特別事業

全国心臓病の子どもを守る会･青年部共催クリスマス会

全日兵庫県本部青年部では、令和3年12月19日（日）に神戸市産業振興センターレセプションホールにおいて、本年も「全国心臓病の子どもを守る会兵庫県支部」と共催でクリスマス会を開催しました。昨年は新型コロナウイルス感染症の影
響で開催できませんでしたが、今年は参加人数の制限や感染対策をして開催することができました。
全国心臓病の子どもを守る会兵庫県支部から60名近くが参加し、青年部員による司会、
わらべ唄ロック歌手の衣川亮輔
さんによる歌のプレゼントや、みやび流押絵作家の小西聡甫さんによる寅の押絵カレンダー作りで、楽しいひとときを過ごしてもらうことができました。
また、青年部員が扮するサンタクロースからのプレゼントや、全日マスコット「ラビーちゃん」にも子どもたちは大喜びでした。子どもたちからもブリザーブドフラワーのプレゼントをいただきました。
この会の費用の一部は、兵庫県本部で行うチャリティゴルフコンペ等でいただいた
募金から充当しており、会員様の代わりに、私たちが皆様のあたたかいお気持ちを届
けさせていただいております。
これからも、子どもたちを始め、ご家族全員の笑顔を増やしていけるよう、より充実した支援を実施していこうと考えています。

30 月刊不動産 ｜ 2022.5

クリスマス会の様子

! 協会からのお知らせ Information
ウクライナ人道支援募金

贈呈式〜会員の想いを、現地で支援を必要とされている皆様に〜
令和４年４月14日（木）、全日会館において、本会の秋山

続いて髙橋事務局長が感謝の意を表され、「ジャパン・

理事長と特定非営利活動法人ジャパン・プラットフォーム

プラットフォームでは、すでに18の加盟団体がウクライナの髙橋事務局長・木島渉外広報部長が出席し、「ウクライや周辺国にて支援を開始および計画しております。今週のナ人道支援募金 贈呈式」が執り行われました。

火曜日（4月12日）には、
ウクライナ大使館にて、公使より、本募金は、現在危急存亡の事態に直面しているウクライ

現在喫緊に必要とされている支援の要望と、今後長期にナ国民を人道的に支援するべく、本会が令和４年３月11

わたっての継続した支援についての要望を承りました。今日より緊急に開始したもので、4月14日現在、寄付金額

回ご寄付いただきました皆様の想いを、現地の皆様にしっ

3,377万2,849円（寄付件数：1,092）が集まっています。

かりとお届けさせていただきます」と述べられ、目録の贈呈

贈呈式では、秋山理事長より「会員の平和への強い使命
感と全日グループの固い絆を目の当たりにし、大変誇りに感じております。本募金は、
ジャパン・プラットフォーム様をおよび感謝状が授与されました。
１日も早く、ウクライナに笑顔と平和が戻ることを祈念いたします。

通じて、ウクライナ国民に対する食糧、シェルター、水・衛
生、保険・医療、教育、保護に要する支援費として活用されます」と挨拶がありました。

左から：本会 秋山理事長、
ジャパン・プラットフォーム 髙橋事務局長、木島渉外広報部長

感謝状授与の様子

STAFF LIST
● 広報委員会

髙木剛俊、松本修、横山鷹史、後藤博幸、
浅見保明、吉田啓司、千北政利

● 発行人

秋山始

● 編集

公益社団法人 全日本不動産協会
公益社団法人 不動産保証協会
広報委員会

● 制作

株式会社住宅新報● 発行所

公益社団法人 全日本不動産協会〒 102-0094 東京都千代田区紀尾井町 3-30（全日会館）
TEL:03-3263-7030（代） FAX:03-3239-2198
公益社団法人 不動産保証協会〒 102-0094 東京都千代田区紀尾井町 3-30（全日会館）
TEL:03-3263-7055（代） FAX:03-3239-2159
URL https://www.zennichi.or.jp/

月刊不動産

2022年5月号

令和4年5月15日発行※本誌掲載記事の無断転載を禁じます。

スキルアップ研修New !

ｅラーニングで学ぶ

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MONTHLY
REAL ESTATE

不動産広告表示の規制等について

MAY

2022

5
発行人

限定
会員
無料

秋山 始

Ⅱ

事例から学ぶ、不動産広告の規制

Ⅲ

厳重警告・違約金の措置を受けたのはどんな広告？

Ⅳ

よくある相談事例

Ⅴ （参考）景品規約の規制概要※受講にあたり、ラビーネットのID・パスワードが必要になります。
新 規 加 入 、I D 不 明 の 場 合 は 所 属 の サ ブ センターまた は所属本部にご確認ください。
※ｅラーニングはインターネットを利用したWeb研修です。動画を安定して閲覧できる環境でご利用ください。

発 行 所「ラビーネット不動産」では、物件の検索をはじめ、本誌に掲載されている「不動産お役立ちQ＆A」
を閲覧できます。

ラビーネット不動産
https://rabbynet.zennichi.or.jp/
スマホの場合は、
ここからアクセスしてね！

全日本不動産協会

公 益 社 団 法 人 全日本 不 動 産 協 会
公益社団法人 不 動 産 保 証 協 会

2022（令和4）年5月15日（毎月1回15日発行） 第50巻第5号 発行所 公益社団法人〒102 - 0094 東京都千代田区紀尾井町 3 - 30 全日会館 TEL：03 - 3263 - 7030（代）

不動産広告を規制する関係法令と公正競争規約
改正規約についても解説！

Ⅰ