M O N T H LY R E A L E S T AT E

［題字］故 野田卯一 会長

8
AUGUST

2021

回 定時総会を開催

回 定時総会を開催

70 49

公益社団法人 不動産保証協会

第公益社団法人 全日本不動産協会

第［特別リポート］［特集1］

再開発地探訪①鹿児島県鹿児島市［特集２］

再開発地探訪②
北海道北広島市［税務相談］

令和３年度税制改正：
住宅取得等資金贈与に係る贈与税の非課税制度の見直し［賃貸管理ビジネス］

家賃を下げて募集することを、なぜオーナーが嫌がるのか［宅建士試験合格のコツ］

宅建業法：媒介契約の規制
公益社団法人 全日本不動産協会

公益社団法人 不動産保証協会

理 事長 就任のご挨 拶〜 理 事 長 就任 の決 意〜

この度 、全日第 3 6 期 および 保 証 第 2 5 期の理 事 長に加え、TRAおよび日政連の会長職を拝命いたしました。

人がしっかりと充実すれば、必ず組織は実ります。
会員１社１社もそうですし、職員の皆様、つまり事務局組織に振り返りますと、平成17年に全日総本部の理事を拝命して以も大いに当てはまるところです。そのためには、
まずもって私自身

来、今期で17年目を迎えることとなりました。
この間、平成24年にが克己の心でこの５つの心得を体現しなければなりません。

前任者の急逝によりまして、神奈川県本部長を仰せつかったの我が全日本不動産協会は、多士済済、全国に素晴らしい力

ち、保証の総務委員長を１期、全日の専務理事を３期と、計８年を携えた多くの有能な人材に溢れています。皆様のお力添えをにわたり会務運営会議の一員として協会運営の一翼を担って得て、必ずや組織を発展・進化させます。

参りました。
皆 様ご 存 知のとおり、近 年においては、わずか１年の間に1,000社以上の会員増加を実現するなど、我が全日の組織拡大は非常に目覚ましいものがございます。
こうした組織の拡充と同時に、歯止めのきかない人口減少社会という現実を見据えて、将来にわたり健全で力強い財務体質を得るための改革も続けて参りました。
改革のためには、ある部分で痛みを伴うこともあるかと存じま

私がかつてサラリーマン時代に属した組織では、「何々したいと思います」
とか「何々しようと思います」は絶対的な禁句とされていました。
それはなぜか？すなわち「思う」だけなら誰でもできる。
「思う」
だけでは何も始まらない。
目的に向かって自ら動き、歩みを進めること、そして強い信念をもってやり遂げること、それこそがリーダーに求められる資質の最たるものです。

すが、会の発展のために必要なことは迅速果断に実行する、一

今、私が目指すのは、
この歴史ある全日本不動産協会をさら方で、長く続けられて来たことであっても、会にとって、すなわちなる高みへと導き、
３万3,000有余の会員に誇りをもって日々の仕会員にとって必要でないことは、敢然と見極めていくという、是々事に励んでいただくこと、それにより「全日ブランド」をより一層発

非々の姿勢で取り組んでいかなければなりません。

揚させて、社会から多くの信頼を得ることです。

こうした改革の取組み、あるいはそうした姿勢は、決して一過性のものとすることなく、この先も常に持ち続けるべきことだと考えております。
では、私が理事長となった暁に何が変わるのか？
おそらく私は、役員皆様の中でも最年長の部類に属するものと思います。
「年の功」と言えば、おこがましいかもしれませんが、全国の仲間と力を合わせて、
まさにこの目的を実現する、
ただそのためにこそ、私は今、この場に立っております。
冒頭申し上げましたとおり、長きにわたり理事を務めて参りまし
たが、
この１期２年が私にとって最後の奉公となります。
余すことなく、持ち得る限りの力を尽くす所存ですので、どうか皆様の厚いご支援を賜りたく、謹んでお願いを申し上げます。

虚心坦懐に全国の様々な地域的背景を持つ役員の皆様、一人ひとりの声に耳を傾けること。そして、その先にある会員１社１社の求めるものが何であるか、常に思いを巡らすこと。それが私に与えられた使命だと考えております。
ところで、私は、
日ごろ神奈川県本部の会員各位に向けて、「会員の心得」
として５つのことを励行していただくようお願いしております。

第一に【公正】… 公正・誠実な業務遂行を責務とする。
第二に【品位】… 専門家としての品位と見識の保持に努める。
第三に【規律】… 法令遵守、反社会的勢力、違法行為の排除。
第四に【信頼】… 公正・品位・規律の３項をもって社会全般、消費者等から業界への信頼を保持する。
そして最後に【感謝】… 謙虚な心で、人や物すべてに感謝を。

公益社団法人公益社団法人

全日本不動産協会
不動産保証協会

理事長

秋山 始

02

理事長就任のご挨拶
特別リポートMONTHLY RE AL E STATE

8 2021

公益社団法人04

不動産保証協会

第49回 定時総会を開催
公益社団法人 全日本不動産協会

AUGUST

第70回 定時総会を開催
特集１

再開発地探訪①08鹿児島県鹿児島市

地域全体で回遊性を創造するまちに
特集２

再開発地探訪②10北海道北広島市

新球場を核に広がるまちづくり構想
不動産お役立ちQ&A＜法律相談＞

12

専任の宅建士による業務管理者の兼務
弁護士

渡辺 晋

＜税務相談＞

14

令和3年度税制改正：住宅取得等資金贈与に係る贈与税の非課税制度の見直し
税理士 山崎 信義＜相続相談＞

16

相続税の物納（不動産）について
公認会計士・税理士

野田 優子＜賃貸管理ビジネス＞

18

家賃を下げて募集することを、なぜオーナーが嫌がるのか
ideaman

今井 基次

宅建士講座

＜宅建士試験合格のコツ＞

20

宅建業法 媒介契約の規制
資格試験受験指導講師
連

植杉 伸介

載

＜進む！業界のIT化＞

22

DXを失敗しないためのコツ
Housmart

針山 昌幸＜物件調査のノウハウ＞
COVER PHOTO

若き薩摩の群像

24

不動産コンサルタント 津村 重行
その他

薩英戦争で欧州の力を知った薩摩藩は、慶応
元（1865）年、藩の優秀な青少年15名と使節団4名からなる「薩摩藩遣英使節団」
をイギ

26

リスに派遣した。最年少の長沢鼎は13歳だっ27た。この「若き薩摩の群像」は日本の近代化に28貢献した彼らを讃えるもので、昭和57（1982）

改正民法に反映されなかった最高裁判例

年に、50万人都市達成を記念して鹿児島中

29

央駅東口広場に建立された。中村晋也・作。

30

全日保証eラーニング 研修システムのご紹介
協会からのお知らせ
新入会員名簿
保証のお知らせNEWS FILE

spe ci a lr eport01
特 別リポ ート - 0 1

公益社団法人 不動産保証協会

第 49 回

定時総会を開催［日［場時］令和３年６月24日（木）11：00 〜 12：30
所］東京・ホテルニューオータニ「鶴の間」

令和３年６月24日（木）、公益社団法人不動産保証協会は、ホテル

ニューオータニ（東京都千代田区）にて第49回定時総会を開催しました。

総会には、代議員353名のうち331名（委任状115名を含む）が出席。令和２年度事業報告・決算報告・監査報告に関する件、令和３年度

事業計画・収支予算に関する件が報告され、決議事項として、任期満了に伴う理事22名、監事３名選任に関する件が審議・可決されました。
※事業・決算報告書、事業・予算計画書は本会ホームページに掲載しております。

04 月刊不動産 ｜ 2021.08

新理事長に神奈川県本部の秋山始氏が就任
総会は11時から始まり、新型コロナウイルス感染防止の観点の彌久末務代議員が副議長に選出され、議長から議事録署名から、座席の間隔をあけて実施されました。冒頭、司会の南村忠

人として、福島県本部の新妻真孝代議員と鹿児島県本部の福敬総務委員長が、令和２年度において物故された会員82名の山修代議員が指名されました。

方々に対して哀悼の意を表し、出席者全員で黙とうを捧げましまず報告事項として、坊雅勝専務理事、荻原武彦財務委員た。続いて、中村裕昌副理事長が開会の辞を述べ、司会による長および前本光央監事が「令和２年度事業報告・決算報告・監総会成立の報告後、原嶋和利理事長から次のような挨拶があり査報告に関する件、令和３年度事業計画・収支予算に関する

ました。

件」
を報告。次に決議事項として、原勝博資格審査委員長が第「withコロナの状態が長期間に及ぶ中、不動産業界でも急速に

１号議案「 任期満了に伴う理事22名、監事３名選任に関する

デジタル化の波が押し寄せています。
そのような中で、本年４月末に件」について説明し、理事15名、監事３名の選任が決議されま

おいて、全国の会員数が33,000社に到達いたしました。組織が持した。その後、第25期理事・監事が紹介され、臨時理事会の討

つ真の力が試される時期にあり、これまで以上に、全日グループの議の結果、第25期の理事長が、神奈川県本部の秋山始氏に強みを生かして、全国の会員の皆様と共に新しい時代を切り開いて決まりました。秋山新理事長は「北海道から沖縄まで一丸となりいくことを願ってやみません。
また、私ごとでありますが、３期６年の理進めていきたい。ぜひ皆様のお力添えをお願いします」と抱負を事長職について、本日をもって任期満了を迎えることができました。

述べました。

全国の本部長をはじめとする役員および会員の皆様に、温かいご

最後に、秋山始新理事長より理事長推薦理事候補者２名が支援とご指導をいただきましたこと、心から感謝を申し上げます」。

提案・承認された後、坊雅勝専務理事が閉会の辞を述べ、第49

次に、熊本県本部の松永幸久代議員が議長に、岡山県本部

回定時総会は終了いたしました。

秋山始 新理事長

原嶋和利 前理事長

中村裕昌 副理事長

坊雅勝 専務理事

荻原武彦 財務委員長

南村忠敬 総務委員長

2021.08 ｜ 月刊不動産 05

spe ci a lr eport02
特 別リポ ート - 0 2

公益社団法人 全日本不動産協会

第 70 回

定時総会を開催［日［場時］令和３年６月24日（木）13：15 〜 14：45
所］東京・ホテルニューオータニ「鶴の間」

令和３年６月24日（木）、公益社団法人全日本不動産協会は、ホテルニューオータニ（東京都千代田区）にて
第70回定時総会を開催しました。
総会には、代議員353名のうち331名（委任状116名を含む）が出席。令和２年度事業報告・決算報告・監査報告に関する件、令和３年度事業計画・収支予算に関する件が報告され、決議事項として、任期満了に伴う理事50名、監事5名選任に関する件が審議・可決されました。

06 月刊不動産 ｜ 2021.08

新理事長に神奈川県本部の秋山始氏
よりよい全日に一歩でも進めるよう力を注ぐ
総会は13時15分から始まり、最初に司会の長島友伸総務

ついて報告。次に決議事項として、原勝博資格審査副委員長が第委員長が令和２年度において物故された会員82名の方々に哀

１号議案「任期満了に伴う理事50名、監事５名選任に関する件」

悼の意を表し、出席者全員で黙とうを行いました。続いて、堀田について説明し、理事38名、監事５名の選任が決議されました。

健二副理事長が開会の辞を述べ、司会による総会成立の報告

そして、第36期の理事・監事の紹介が行われた後、臨時理事

後、議長には、石川県本部の田井仁代議員、副議長に島根県会が開催され、討議の結果、新理事長に神奈川県本部の秋山

本部の山根潤代議員が選出されました。議長からは、議事録署

始氏が選出されました。秋山新理事長は「よりよい全日に一歩名人に長野県本部の矢口則義代議員、香川県本部の山下稔でも進めるように力を注いでまいります。ぜひ、皆様のお力添えを代議員が指名され、承認されました。

お願い致します」と挨拶しました。

まず報告事項として、秋山始専務理事、松本太加男財務委員

続いて秋山始新理事長より理事長推薦理事候補者２名が長および細野輝人監事が「令和２年度事業報告・決算報告・監査

提案・承認された後、松永幸久副理事長が閉会の辞を述べ、第報告に関する件、令和３年度事業計画・収支予算に関する件」に70回定時総会は終了の運びとなりました。

堀田健二 副理事長

秋山始 専務理事（新理事長）

松本太加男 財務委員長

松永幸久 副理事長

長島友伸 総務委員長

2021.08 ｜ 月刊不動産 07

巻頭特 集1

再開発地探訪① 鹿児島県鹿児島市

地域全体で回遊性を創造するまちに「陸の玄関口・鹿児島にふさわしい にぎわい を創出していきたい」。
2004年の九州新幹線部分開業（鹿児島中央〜新八代）を機に、鹿児島中央駅を中心に再開発を推進してきた鹿児島市。

巻頭特集2

10数年の構想を経て、鹿児島市はいま「中央町19・20番街区市街地再開発事業」を皮切りに、さらなる再開発ラッシュで南九州最大の都市に生まれ変わろうとしています。

桜島と鹿児島市内の街並

新幹線の開通を機に中心地は更なる発展への乗降客数は20,271人（令和元年度）が同駅に開 業しました。
「アミュプラザで、九州では博多駅、小倉駅に次ぐ3番

鹿児島」には、開業後4カ月余りで500目の多さを誇ります。

万人が来店しており、同駅は観光の基

鹿児島中央駅は、かつて西鹿児島駅

また、九 州 新 幹 線 の 開 業 に合 わ せ

点としての機 能に加え、鹿 児 島の新たという名称でしたが、2004年に九州新て、新幹線とバスや市電等他の交通機な一大集客施設としての機能も果たし

幹 線 が 乗り入 れたのを機に駅 名を改関とのアクセス機能の強化、既存商業てきました。それから1 0 数年が経った

め、鹿児島の玄関口へと変貌を遂げて地との回遊性を考慮した鹿児島中央駅

2021年、新たなランドマークとして「鹿います。在来線においても多くの列車が周辺の再開発を行い、同年には錦江湾

児島中央タワー」が誕生し、全国から脚同駅を始発・終着としており、鹿児島県

や桜島を一望できる観覧車が設置され光を浴びています。

内外を繋ぐターミナル駅として機能。1日た大型商業施設「アミュプラザ鹿児島」「鹿児島中央タワー」は、鹿児島中央

中央町19・20番街区市街地再開発事業（鹿児島中央タワー）

駅 東口駅 前 広 場に面する中央 町 1 9・20番街区において、土地の合理的かつ健全な高度利用を図り、鹿児島の玄関にふさわしい都 市 景 観の形 成や、にぎ
わいとゆとりある都市空間の創出、都心
居 住を促 進する良好な都 市 型 住 宅を供 給すること等を目的に建 造されました。
「 鹿児島中央タワー」は地上24階、
地 下 1 階 で 構 成 され 、高 さは 約 1 0 0メートル。鹿児島県庁（約93メートル）を抜いて県内で最も高い建物となりました。タワー内を見ると、低層階（1〜7階）には店舗面積8,100㎡の商業施設「建物内のにぎわいが感じられるガラス張りの外観」「低層部の高さを周辺建物と合わせた統一感のある景観」「高層部
は曲線を用いた、
やわらかい軽快感のある外観」など市が掲げるまちづくりの方針に沿って誕生した

8 月刊不動産 ｜ 2021.8「Li-Ka1920」が入居。
この名前は商業
施設の愛称で、“Li-Ka（ライカ）”という

中心市街地活性化基本計画区域

中央町19・20番街区

千日町1・4番街区

鹿児島市は、県本土のほぼ中央部に位置し、鹿児島湾（錦江湾）
をはさんで対岸にある桜島を含む人口約60万人の南九州の交流拠点都市

まちの集客、にぎわいを最初に演出した商業施設・アミュ
プラザ鹿児島。観覧車はシンボル的存在

鹿児島市の繁華街、天文館地区に建設されるセンテラス
天文館も新たな顔となる

建て替えられた鹿児島銀行新本店ビルには、完全キャッシュレスの商業施設・よかど鹿児島が入居

言葉には“来る鹿児島（来鹿）”、“鹿児「 センテラス天 文 館 」の完 成も市 民 かのエリアに目を移すと、交 通 局 跡 地に島を好きになる、好きなこと（ライク鹿児ら心 待ちにされています。これは同 街「キラメキテラス」という施 設の開 発が島）”、そして“鹿児島に住みたい（ライフ

区 の 再 開 発 ビル 建 設 計 画 に 伴 い 、

進んでいます。この施 設には商 業 施 設鹿児島）”という大きく3つの意味が込

2 0 1 8 年 2月1 2日をもって閉 館した老をはじめ、鹿 児 島 初の外 資 系ホテル、

められています。なお 、5 階 には 最 大舗タカプラを中心に、Ｌ字に広 がる約

多 機 能 型 医 療 機 関 、大 規 模 駐 車 場な

450名収容可能な多目的ホール「ライ6,000 ㎡の敷地一体を活用した15階どができる予 定です（ 2 0 2 1 年 元 旦のカ南国ホール」のほか、大小様々な貸し

建 高 層 複 合ビルに建て替える再 開 発

病 院の開 業を皮 切りに2 3 年にかけて

会 議 室やコワーキングスペースなどもです。千日町の1番街区・4番街区を形順次開業予定）。

備えられています。高 層階（7〜24階）

成していた2 8 棟 の建 物 が 、延 べ 床 面

そしてJR九州は19・20番街区の再には住宅（分譲マンション210戸）がつ

積約36,700㎡の共同ビルに生まれ変開発で注目されたJR鹿児島中央駅東

くられ、3月30日に催された完成記念式

わります。2 0 1 8 年 1 1月より解 体 工 事口地区ではなく、
もうひとつの西口地区

典のときには、既に全戸完売していたとに着 手し、2 0 2 2 年 春のオープンを目で、複 合 商 業ビルの開 業を2 0 2 3 年 春

いいます。

指して工 事は 進 行され 、ビル内には 、に予定していることを発表しました。

商 業・業 務 施 設 、ホテルなどのほか 多計画では約8500㎡の用地に、10階目 的 ホ ール が 、隣 接 する通り沿 いに建てのオフィスと商 業 施 設が入るビル

は、外 向き店 舗として飲 食 街が展 開さを建設するといいます。同地区ではマンれ、周辺の賑わいとの連続性が演出さションなど住 居 棟を2 3 年 度 以 降に着

再 開 発で注目されているエリアは、れます。また、電車通りに面した広場や工する計画もあり、本開発が契機となり

鹿 児 島 中央タワー が 建 造された中央

鹿 児 島 初 の “まちなか 図 書 館 ” 、空 中

今後も継続的に開発が行われ、鹿児島町19・20番街区だけではありません。

庭 園 、最 上 階には 展 望レストラン・展

中央駅を中心としたエリアはますます目

千日町 1・4 番 街 区で 進められている

望スペースが設けられる予定です。ほかが離せないエリアとなりそうです。

鹿児島中央駅を中心に継続される再開発

2021.8 ｜ 月刊不動産 9

巻頭特 集 2

再開発地探訪② 北海道北広島市

新球場を核に広がるまちづくり構想
巻頭特集2

2023年の北海道日本ハムファイターズの新球場開業と、それに伴う大規模なまちづくり構想に期待がふくらむ北海道北広島市。
地価公示上昇率は全国2位となり、いま最も注目を集めているエリアとなっています。
新球場の誕生と、そこから広がるまちの近未来図をレポートします。

©H.N.F.

「北海道ボールパークＦビレッジ」のイメージパース。32haの敷地に総工費およそ600億円をかけて建設が進む。球場を中心に様々なアクティビティが展開されるほか、災害時には防災拠点としても機能する。

広島県人が拓いた環境に恵まれたまち
札幌市に隣接し、新千歳空港から鉄市内は大きく5つの地区に分かれ、そ曲地区」

れぞれ 特 色のあるまちづくりが 進めら〇野 幌 森 林 公 園に隣 接する緑 豊かなれています（図表１）。

「西の里地区」〇 J R 北 広 島 駅 周辺を核として賑 わう

新球場をメインに広がる「北海道ボールパークＦビレッジ」構想

道で約 2 0 分という好 立 地に広がる北「東部地区」

広島市。その歴史は、1884（明治17）〇自転車歩行者専用道路トリムコース

年に25戸103人の広島県人が入植し、や公園が多い「北広島団地地区」

開拓したことから始まりました。10年後〇寒 地 稲 作この地に始まるの碑など、なかでも東部地区は、2023年3月開の1894（明治27）年に広島村となり、開拓の歴史を記す文化財が残る「西部

業予定の「北海道ボールパークＦビレッ

1968（昭和43）年に町制施行により広地区」

ジ（ 以 下 、Fビレッジ）」の建 設 地として

島町に、そして1996（平成８）年に現在〇国道36号沿いに大型商業施設など

話 題を呼んでいます。Fビレッジは、約の北広島市となりました。

があり、国内外から観光客が訪れる「大35,000人を収容する新球場「エスコンフィールド HOKKAIDO」を核に、飲食

図表１ 北広島市のマップ

施設やアクティビティ施設、様々な宿泊
施 設を備える“ビレッジ” 。敷 地内には北海道らしい自然を感じられる水辺や北海道ボールパーク
Ｆビレッジ

建設予定地

芝生エリアも広がり、まるでひとつの街のような空間になる予定です。2016年に北広島市がファイターズの新球場誘致に名 乗りを上げ、2 0 1 8 年 1 0月に建設地が正式決定し、開発がスタートしました。夏にはグランピングやキャンプ、
冬にはアイススケートなど、四季折々のアクティビティが計画され、誰もが楽し
めるまちづくりを目指しています。
構想はアクティビティだけではありません。Fビレッジとつながる拠点間輸送

10 月刊不動産 ｜ 2021.8

2021年７月時点のボールパーク建設現場（2020年着工）。

©H.N.F.

新球場「エスコンフィールド HOKKAIDO」のイメージパース。地上6階、地下2階で高さは約70m。天然芝の開閉式屋根、全面ガラス張りの壁、世界最大級の大型ビジョンが設置されるほか、温浴施設や宿泊施設も設置予定。

にEVバスを導入したり、商用車やチー図表２ 令和３年 地価変動率上位順位表（全国）

ムの移 動バスを徐々にクリーンエネル

住ギー 車 両 へと転 換し、Fビレッジ内にE V自動 車用の充 電ステーションを設置するなど、持続可能な街づくりにも実践的に取り組みます。
また、Fビレッジ周辺では、札幌市方向からの自動車でのアクセス性をよくするため、北海道および北広島市による2本の新設道路の整備が進められています。さらに、Fビレッジ開業後の2027年（価格：円／㎡、変動率：％）

宅

地

順位

標準地番号

都道府県

標準地の所在地

令和2年公示価格円／㎡

令和3年公示価格
円／㎡

変動率
％

1

倶知安-3

北海道

虻田郡倶知安町字山田83番29

108,000

135,000

25.0

2

北広島-1

北海道

北広島市共栄町1丁目10番3

31,00036,500

17.7

3

北広島-6

北海道

北広島市東共栄2丁目20番5

21,20024,500

15.6

4

北広島-4

北海道

北広島市美沢3丁目4番8

33,00038,000

15.2

5

倶知安-2

北海道

虻田郡倶知安町南3条東1丁目16番9外

47,00053,50013.8

6北広島-14北海道

北広島市北進町3丁目3番440,00045,000

12.5

7

白馬-1

長野県

北安曇郡白馬村大字北城字堰別レ827番36

8,980

10,10012.5

8福岡博多-16福岡県

248,000

277,000

11.7

9福岡中央-21福岡県

338,000

376,000

11.2

10

倶知安-1

北海道

福岡市博多区博多駅南5丁目52番2『博多駅南5-1-10』
福岡市中央区港2丁目10番8『港2-2-24』

26,00028,80010.8

虻田郡倶知安町北7条西2丁目2番28

地価変動率トップ10のうち、北広島市が２.３.４.６位にランクインしている。

度中には、Fビレッジに直結するJR新駅

駅 西口周辺は北 広 島 団 地 地 区にあた

発 着 場 は F ビレッジ の 開 業と同じくの設置も予定されています。

り、今から50年ほど前に、札幌圏のベッ

2023年春の完成を、地域の飲食店等

ドタウンとして整 備されたエリアです。

と連携する商業施設や150〜200室の

かつては子育て世帯が多く、活気にあホテルが入る複合ビルは2023年度中

ふれていましたが、近年は少子高齢化の開業を予定しています。その他、周辺や人口減少が進み、西口周辺エリアもエリアでは分譲マンションや保育所の閑散としており、点在する市有地も低未建設計画も進められ、多様な世代に対利用地になっていました。

応する居 住 環 境の整 備や雇用の確 保

新球場が地価を動かす
特筆すべきは、北広島市の地価の変動率です。Fビレッジの建設が開始されにも期待が高まります。

た2 0 2 0 年 頃から地 価が 上 昇し始め、そんなとき、
ファイターズの球場移転

2021年に国土交通省が公示した「令というチャンスが巡ってきたのです。北

和３年 地価変動率上位順位表」では、

広島市は新球場のネーミングライツも

リアは、先述の「令和３年全国トップ５のうち、東部地区が２・３・取 得している不 動 産 会 社（日本エスコ

上位順位表」では全国６位にランク入４位にランクイン（図表２）。いずれもFン）と協定を結び、駅西口周辺に広がるりしています（図表２）。球場単体だけでビレッジから２㎞圏内に位置するエリア

約2.5haの市有地に、地上18階建てのなく、周囲のまちづくりと一 体となってであることから、新 球 場およびFビレッ

複合ビルやFビレッジと直結するシャト行う北広島市の構想が、いま、全国からジ全体の構想が地価に大きく影響してルバスの発 着 場を整 備 。シャトルバス

注目されています。

ちなみに、この北広島駅西口周辺エ
地価変動率いることがわかります。

JR北広島駅西口周辺エリアの土地利用でまちに賑わいと交流を再開発で変わる札幌市

一方、新駅ができるまではFビレッジの最寄り駅となるJR北広島駅周辺も、大きな変貌を遂げようとしています。

ススキノラフィラ跡地

札幌駅南口周辺

北広島市に隣接する札幌市中心部でも様々な再開発が進んでいます。
すすきの交差点にあった商業施設「ススキノラフィラ」は、2023年、映画館やホテル等が入る地上18階建ての大型複合施設へと生まれ変わる予定です。
また札幌駅南口周辺では、地上35階建て、高さ約200ｍの超高層ビルが建設中。
同駅北口エリアでも大型の再開発が進められています。2030年度には北海道新幹線の延伸も予定されている札幌市。5年後、10年後、その街並みは大きく変わりそうです。

2021.8 ｜ 月刊不動産 11法律 ー

不動産お役立ちQ & A

Law

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Vol.64
estionQu

専任の宅建士による業務管理者の兼務
山下・渡辺法律事務所
弁護士

渡辺 晋

第一東京弁護士会所属。最高裁判所司法研修所民事弁護教官、司法試験考査委員、国土交通省「不動産取引からの反社会的勢力の排除のあり方の検討会」座長を歴任。
マンション管理士試験委員。著書に『新訂版 不動産取引における契約不適合責任と説明義務』（大成出版社）、『民法の解説』『最新区分所有法の解説』（住宅新報出版）など。

私は勤務先の不動産会社で専任の宅建士を務めています。今般、当社は賃貸住宅管理業者の登録を申請しますが、賃貸住宅管理業者の登録には、業務管理者の選任が必要とききました。私が業務管理者を兼務することができるのでしょうか。

Answer
登録を受けた管理業者には、営業

全の実施、④賃貸住宅に係る家賃、所または事 務 所ごとに、1 人 以 上の敷金、共益費その他の金銭の管理、

宅地建物取引業法（以下「宅建業業務管理者の設置が義務づけられ⑤帳簿の備付け等、⑥定期報告、⑦法」）上の専任の宅建士が賃貸住宅ます（同法12条1項）。業務管理者が

秘 密の保 持 、⑧ 賃 貸 住 宅の入 居 者の管理業務等の適正化に関する法

いなければ、管理受託契約を締結すからの苦情の処理などと定められて律（以下「賃貸住宅管理業法」）上のることは できま せ ん（ 同 法 1 2 条 2います（同法施行規則13条）。

業務管理者になることは禁止されて項 ）。業 務 管 理 者を選 任 せず、またいません。業務管理者を兼務するこは、業務管理者がいないのに管理受とができます。

託 契 約を締 結した場 合 、3 0 万円以

1．回答

下の罰金に処せられます（同法44条

2．賃貸住宅管理業法の制定

2号・３号）。

3．宅建業法による専任の取引士の設置

ところで、宅 建 業 法は、購 入 者の業務管理者がほかの営業所また利益保護や宅地建物の流通円滑化（１）賃貸住宅管理業者の業務管理

は事務所の業務管理者となることはを図るために様々なルールを定めて者の設置義務禁じられています（同法12条３項）。

います。このルールの中で重要な役

賃 貸 住 宅 管 理 業 法が 制 定され 、2021（令和3）年６月からは、賃貸住割を担っているのが、宅建士です。宅（２）業務管理者の役割

建業者は、宅地建物を取得し、また宅管理業を営むためには、200戸以

賃貸住宅管理業法上、業務管理

は借りようとしている者に対し、宅建上の賃貸住宅を管理する管理業者

者の役 割は、賃 貸 住 宅 管 理 業 者の士をして、重要な事項について、重要は、国土交通大臣の登録を受けなけ業務の管理および監督を行うことで事 項 説 明 書を交 付して説 明させな

ればならないことになりました（賃貸す（同法12条1項）。管理および監督

ければなりませんし（宅建業法35条

住宅管理業法3条1項、同法施行規の対象業務については、①重要事項

１項）、重要事項説明書や契約成立

則3条。経過措置として１年間猶予。

説明および書面の交付、②契約締結

後に交付すべき書面には、宅建士の同法附則2条1項）。

時書面の交付、③賃貸住宅の維持保

記名押印が必要です（同法35条5項、

12 月刊不動産 ｜ 2021.8

業 法の解 釈・運用の考え方 3 1 条の務所・案内所等ごとに、宅建業者のい間であれば、専任の宅建士が他の３第１項関係3）。専任の宅建士が、業務に従事する者の数に対して５分

業種に係る業務に従事することは可業 務 管 理 者としての賃 貸 住 宅 管 理の１以上となる数の専任の取引士の能とされています。

業に係る業務に従事することは可能です。

設置が義務付けられています（同法の5の3）。

者の兼務（１）宅建士の専任性
宅建士の日常的な業務での役割務する場合には、入居者の居住の安さて、専任の宅建士と業務管理者

定の確 保 等の観 点から、賃 貸 住 宅を兼ねることができるかどうかに関し管理業者の従業員が行う管理業務ては、国土交通省は、賃貸住宅管理等について必 要な指 導 、管 理 、およ

業 法 上の業 務 管 理 者を兼 務するこび監 督の業 務に従 事できる状 態にとは 差し 支 えないという考 え 方 をあることが必要です（賃貸住宅の解採っています（以上、宅地建物取引

釈・運用の考え方第12条関係2）。

所・案内所等に置かれる宅建士は、専任でなければならないものとされ図表

常勤（通常の勤務時間において勤務すること）
して、専ら宅建業に従事す
士 事 務 所 、建 設 業の営 業 所 等を兼ねており、事務所の宅建士が建築士
法、建設業法等の法令により専任を要する業務に従事するなどの場合には、他の業種の業務量等を斟酌のうえで許されているものを除き、その宅建士について、専任の宅建士とは認

専任とは、事務所に常勤し宅建業に従事する状態
専任であること

海外る状態です。宅建業の事務所が建築

宅建業を営む事務所等には専任の取引士が必要

業務に従事する者の５分の１以上

物件調査

取引士の数

ています（宅建業法31条の3）。
専任とは、宅建業を営む事務所にITの重 要 性に鑑み、宅 建 業 者の事 務

宅建士

業務管理者の兼務

なお、業 務 管 理 者 が 宅 建 士を兼賃貸

31条の3第1項、同法施行規則15条（２）賃貸住宅管理業者の業務管理

4．専任の宅建士と税務

地 建 物 取引業の業 務を行っていな

法律

同法 3 7 条３項 ）。宅 建 業者には、事・ほかの法令によって専任性が求められる業務に従事することは不可・ほかの業務に一時的に従事することは可・賃貸住宅管理業法上の業務管理者となることは可

められません。
もっとも、一時的に宅今回のポイント● 賃貸住宅管理業法が制定され、200戸以上の賃貸住宅を管理する管理業者は、国土交通大臣の登録を受けなければならないことになった。登録を受けた管理業者は、営業所または事務所ごとに、1人以上の業務
管理者を設置しなければならない。
● 業務管理者がほかの営業所または事務所の業務管理者となることは禁じられている。
● 宅建業者には、事務所・案内所等ごとに、宅建業者の業務に従事する者の数に対して５分の１以上となる数の専任の取引士の設置が義務付けられている。
● 宅建業における専任の取引士というときの専任とは、宅建業を営む事務所に常勤することである。
● 宅建業を営む事務所における専任の宅建士が賃貸住宅管理業法によって選任される業務管理者を兼務することは禁止されていない。

2021.8 ｜ 月刊不動産 13

不動産お役立ちQ & A

税務 ー
Tax

税務
相談
Vol.39estionQu

令和3年度税制改正：
住宅取得等資金贈与に係る贈与税の非課税制度の見直し
税理士法人タクトコンサルティング
情報企画部部長 税理士

山崎 信義

2001年タクトコンサルティング入社。相続、譲渡、事業承継から企業組織再編まで、資産税を機軸にコンサルティングを行う。中小企業庁「『事業引継ぎガイドライン』改訂検討会」委員などを歴任。著書に『不動産組替えの税務Q&A』（大蔵財務協会）、『事業承継 実務全書』（日本法令）など。

「住宅 取 得等資 金 贈与に係る贈与 税の非 課 税 制 度」の、令 和３年度 税 制改 正による見直しについて教えてください。
※東日本大震災の被 災者が直系尊属から住宅取得等資 金の贈与を受けた場合の贈与 税の非課税措置を除く。

Answer
今年度の税制改正では、①令和３年４月以降の非課税枠を、令和２年度の非課税枠の水準（最大1,500万円）
まで引き上げること、②合計所得金額1,000万円以下の人については、床面積が40㎡以上50㎡未満である
住宅についても適用対象とすること等の見直しが行われました。

1．住宅取得等資金の非課税制度の概要

その年の１月１日において20歳以上である等の一 定の要 件を満たす
個 人 が 、父 母または祖 父 母 等の直とされます（ 租 税 特 別 措 置 法 7 0 条②中古住宅を取得する場合、その家の２）。

屋の取得の日以前25年（耐火建築
物以外の家屋の場合は20年）以内

2．適用要件（１）対象となる受贈者に建築されたものであること。
③ 一 定 の「 耐 震 基 準 適 合 証 明 書 」「住宅性能評価書の写し」または既系 尊 属から自己の住 宅用家 屋の新贈 与を受けた時に日本 国内に住存住宅売買瑕疵担保責任保険契約

築、取得または一定の増改築等（以所を有する等の一定の個人で、住宅が締結されていることを証する書類

下「 住 宅用家 屋の新 築 等 」）の対 価

取 得 等 資 金の贈 与を受けた日の属により証明されたものであること。

に充てるための金銭（以下「住宅取する年の１月１日時 点で2 0 歳 以 上④床面積の２分の１以上に相当する

得 等 資 金 」）の贈 与を受け、贈 与をであって、その年の合計所得金額が部分が専ら居住の用に供されるもの受けた年の翌 年３月1 5日までに住2,000万円以下である者（「特定受であること。

宅取得等資金の全額を自己の居住

贈者」という）が対象です。

用に供する一 定の家 屋の取 得 等の（３）増改築等の要件

対価に充て、同日までに自己の居住（２）住宅用家屋の要件用に供した等 の 場 合 は 、贈 与 税 の①日本国内にある家屋で、一定の床100万円以上で、居住用部分の工事申告を要 件に、住 宅 取 得 等 資 金の面積（後述４.（２）参照）のものであ

費が 全 体の工 事 費の２分の１以 上

うち一 定 額に係る贈 与 税が 非 課 税ること。

であること等が要件とされます。

14 月刊不動産 ｜ 2021.8

増改築等の工事に要した費用が贈与に係る① 住宅用家屋の新築等に係る対価の額または費用の額に含まれる消費税等の税率が10％である場合
改正後相続等により財産を取得した個人

一定の省エネルギー性または耐震性を備えた良質な住宅用家屋の非課税限度額

1,200万円

1,500万円

が 、その 相 続 等 の 開 始 前３年 以 内

上記以外の住宅用家屋の非課税限度額

800万円

1,000万円

つ、特定受贈者に該当する場合で、

改正前

改正後

一定の省エネルギー性または耐震性を備えた良質な住宅用家屋の非課税限度額

700万円

1,000万円

上記以外の住宅用家屋の非課税限度額

300万円

500万円

相続

に、その相続等に係る被相続人等か② ①以外の場合

ついては、その被相続人（贈与者）に係る相 続 税の計 算 上 、課 税 価 格に課税とされます）。

4．令和３年度税制改正の概要

床 面 積（ 区 分 所 有の場 合は区 分 所

た既存住宅用家屋等に係る不動産有する部 分の床 面 積 ）が5 0㎡以 上

識別事項等を使用して入手等をした

240㎡以下であることが要件とされ

場 合 、その既 存 住 宅 用家 屋 等の登ていました。

記 事 項により床 面 積 要 件 等を満た

今回の改正により、受贈者の贈与すことの確認ができた住宅は、本措日までの間に、住宅用家屋の新築等を受けた年 分の所 得 税に係る合 計

置の対 象となる既 存 住 宅用家 屋 等に係る契約を締結した場合における所得金額が1,000万円以下であるに含めることとされます。

非 課 税 限 度 額が 、直 近の住 宅 市 場

場 合に限り、床 面 積 要 件の下 限 がの状況なども踏まえて、表①②のとお

40㎡以上に引き下げられました。

（４）適用時期り令和２年４月１日から令和３年３月

この改正は、大都市部等において上記（１）と（２）の改正は、令和331日までの間の非課税限度額と同見られる床面積40㎡台のマンション

年 1月1日以 後に贈 与により取 得す

額まで引き上げられました。

についても対象とするという観点かる住 宅 取 得 等 資 金に係る贈 与 税にら行われたものです。

ついて適用されています。

（２）床面積要件の引下げ
本特例の改正前においては、居住（３）既存住宅用家屋等の証明方法の拡大用の家屋について、その登記簿上の税務署長が、納税者から提供され上記（３）の改正は、令和４年１月
１日以 後に贈 与 税の申告 書を提出する場合について適用されます。

今回のポイント●住宅取得等資金贈与に係る贈与税の非課税制度とは、一定の個人が、父母等から住宅取得等資金の贈与を受け、贈与を受けた年の翌年３月15日までに住宅取得等資金の全額を自己の居住用に供する一定の家屋の新築等の対価に充て、同日までに自己の居住用に供した等の場合に、住宅取得等資金のうち一定額に係る贈与税が非課税とされる特例をいう。
●①住宅用家屋の新築等に係る対価の額または費用の額に含まれる消費税等の税率が 10％ であるかどうか、
または②受贈者が新築等する住宅用家屋が一定の省エネルギー性または耐震性を備えた良質な住宅用家屋であるかどうかにより、贈与税の非課税限度額が変わることになるので、注意を要する。

当連載について、偶数月は「税務相談」、奇数月は「賃貸相談」となります。

2021.8 ｜ 月刊不動産 15

物件調査

令和３年４月１日から同年12月31IT（１）非課税限度額の見直し（注）②は、消費税率８％の適用を受けて住宅を取得した人の他、消費税対象外の個人間売買により中古住宅を取得した人が対象とされます。

宅建士

加算されません（つまり相続税は非

賃貸管理

前述１.の適用を受けて贈与税の課
税 価 格に算 入されなかった金 額に

税務

改正前

相続税の取り扱い

ら住宅取得等資金の贈与を受け、か法律

3．住宅取得等資金の相続 ー

不動産お役立ちQ & A

Inheritance

相続税の物納（不動産）について

相続
相談

野田綜合法律会計事務所
公認会計士・税理士

野田 優子

1995年公認会計士第二次試験合格。Price Waterhouse Coopers（PwC）国際部（現あらた監査法人）、大手税理士法人を経て2006年に独立し、野田綜合法律会計事務所設立。不動産に関する税務全般業務およびコンサルティング業務をメインに、相続および事業承継関連、M&A支援業務、上場支援業務、法人税申告業務などを行う。

Vol.5
estionQu

父が亡くなり財産を相続しましたが、不動産ばかりで現金がありません。相続税の不動
産物納について教えてください。

Answer1．物納が認められる場合とは納が認められています。

国 税は金 銭で納 付することが 原

2．物納の具体的な要件とは則であり、相続税についても同様にあること。
（２）物納申請財産が左表の財産に該当し、その財産の所在が日本国内にあること。

金銭で納付するのが原則です。
しか物 納 の 許 可を受 けるには 、下 記

（３）物納に充てることができる財産

し、相 続 税について延 納によってもの要 件のすべてを満たす必 要 があは、管理処分不適格財産（物納でき金銭で納付することが困難な場合にります。

ない財 産 ）に該当しないものである

は、その納付を困難とする金額を限（１）延納によっても金銭で納付すること。また物納劣後財産に該当する度として、一定の相続財産による物ことを困難とする事由がある場合で場合には、ほかに物納に充てるべき適当な財産がないこと（詳細は後述

順位

第１順位

財産の種類
不動産、船舶、国債証券、地方債証券、上場株式等（社債、株式等の有価証券のうち、金融商品取引所に上場されているもの）
不動産及び上場株式のうち物納劣後財産に該当するもの
非上場株式

第２順位
非上場株式のうち物納劣後財産に該当するもの
第３順位

16 月刊不動産 ｜ 2021.8

動産３．を参照）。
（４）納 付 期 限または納 付すべき日（ 物 納申請 期 限 ）までに、物 納申請書など必要書類を税務署長に提出すること。

3．管理処分不適格財産および物納劣後財産

物納申請財産については、（１）管理処分不適格財産とされているもの
や、（２）物納劣後財産とされているものがあります。
ここでは特に不動産について解説します。

法律（１）管理処分不適格財産の例（２）物納劣後財産の場合には当該不動産での物納ができませんので、注意が必要です。

いては、ほかに物納に充てるべき適当な

また、以下に掲げるような不動産につ物納に不適格な財産として以下のような内容が定められています。
こが認められています。

●権利の帰属について争いがある不動産●法令の規定に違反して建築された建物

使用ができないと見込まれる不動産●配偶者居住権の目的となっている建物

るための他の土地の通行権）の規定による通行権の内容が明確でない●現に納税義務者の居住の用又は事業及びその敷地●隣接する不動産の所有者その他の者との争訟によらなければ通所の及びその敷地●他の土地に囲まれて行動に通じない土地で、民法210条（公道に至の用に供されている建物及びその敷地あるもの 等道路に２m以上接していない土地●建築基準法第43条第１項に規定する●借地権の目的となっている土地で、その借地権を有するものが不明で

宅建士の基礎となったその財産の価額（相物件調査物納に係る相続税の課税価格計算

必要書類の提出（最長1年の延長可）

IT

物納申請財産の収納価額は、
その

2

却下

収納価額とは

1

許可

5．物納申請財産の▲措置通知︵ ※︶おくことがポイントとなります。

▲補完通知︵ ※︶申 告・申 請

カ月以内

相続開始

きるように相続発生前から準備して

等

3

10

カ月以内 ▲現地調査

4．物納制度の流れられていますので、速やかに対応で

賃貸管理

もの

書類の添付が必要です。期限が定め

相続●境界が明らかでない土地物納の申請は専用の書類と必要

税務財産がない場合に限り、物納に充てる事●担保権の設定の登記がされている不動産等※１ 補完通知：書類の提出や記載の不備等の訂正を求める期間※２ 措置通知：廃棄物等の撤去収納のために必要な措置を求める期間（注：許可もしくは却下以降については記載を省略しております）

続税評価額）によります。ただし、相続開始後、物納申請財産に著しい状数が減少しています。一方で、相続税て提出しなければならず、申請期限

況の変化があった場合には、改定しが 支 払えない場 合には物 納すればから3カ月以内には判断が下される

た収 納 価 額による必 要があります。

よいと、安易に考えている相 続 人のようになっています。

また、相続財産である不動産を分方がまだ多くいらっしゃいます。相続書類が整っていない場合は、1回割した場 合や一 定の株 式 等につい

税の納 付が 難しい事が 想 定されるにつき3カ月を限度として、最長1年ては、別途収納価額を算定しなけれ場合には、事前に物納が可能かを検までは書類の提出期限を延長してもばなりません。

討しておくことが非常に重要です。

らえますが、その間は利子税がかかりますので注意が必要です。
「物納」
を利用するのであれば、早い

6．物納の近年の動向

7．物納の注意点

2006（平成18）年4月の改正前ま

基 本 的に物 納の申請 期 限（ 相 続を交えて入念に行うことが不可欠ででは、物納は非常に頻繁に行われて税の申告・納付期限と同じ）には、土す。相続税の納付について事前に対策おりましたが 、改 正により要 件 等が地であれば 登 記 簿 謄 本 、境 界 確 認を行わずに、安易に物納すればよいと厳格化されてからは、かなり申請件

書、測量図などの手続き書類をすべ考えるのは得策ではないでしょう。

段階から物納のための準備を専門家

2021.8 ｜ 月刊不動産 17

管理 ー

不動産お役立ちQ & A

Management

家賃を下げて募集することを、なぜオーナーが嫌がるのか
賃貸管理
ビジネス

株式会社ideaman
代表取締役

今井 基次

賃貸仲介、売買仲介、賃貸管理、収益売買仲介、資産形成コンサルティングの経験を経て、2020年株式会社ideamanを設立。不動産業者・不動産オーナーの経験をもとにして、全国の賃貸管理業を行う企業
へのコンサルティングや講演・研修活動を行う。聴講者はこれまでに３万人を超え、好評を得ている。
CPM®、CFP®、不動産コンサルティングマスターなど資格多数。著書に『ラクして稼ぐ不動産投資33の法則 成功大家さんへの道は管理会社で決まる！』（筑摩書房）がある。

Vol.41
estion
Qu

閑散期になり空室期間が長くなると、入居促進のために募集家賃の値下げ交渉を行います。
地主さんには比較的了承をしてもらいやすいのですが、サラリーマン大家さんは家賃を下げる提案をすると、ほぼお断りされます。なぜこのようなことが起こるのでしょうか。

Answer
オーナーの目的を知ることが大事です。長期保有をする地主さんは、物件を売却する前提がないため、家賃を値下げしてでも入居づけできれば問題ありません。一方、売却を前提とした場合、家賃の値下げは物件の価値そのものを下げることになるため、簡単に了承されないのです。

1．家賃下落の背景変化に違いが出ます。企業や大学のはいえ、提 案ロジックを大 切にしな撤 退で大 幅に需 要 が 下 が れば 、地けれ ば「 何も考えずに言っている」

住宅の需給バランスが崩れ、賃貸

域での空室率が増え、家賃は下落のと、オーナーから不信感を持たれて住宅においても全国的に空き家が目一途を辿ります。
そのまま何も対策をしまうことになります。
『 家賃を下げま立ちます。新築物件であっても、完成

講じなければ、家賃は下落し続ける

しょう』としか言わない「ディスカウン

時に満室が当たり前だった時代とはため、空 室を手っ取り早く埋めるたト提 案 型 」の管 理 会 社は、オーナー

異なり、ずいぶんと入居づけに苦戦

めには、入居が決まるまで下げ続けからの信頼感を得られなくなります。

する地 域が増えてきました。管 理 会るという考え方は決して間違っていオーナーが 不 動 産を保 有する目社としては空室対策が最大の課題とるわけではありません。入居希望者

的はそれぞれですが 、「 売 却を考えなりますが、オーナーへの提案の仕は、より良い条件で割安な物件を求ず保有し続ける」のか、「 遠くない将方をどのようにしていくのかが重要とめますから、「 お得感」は需要を大き

来 売 却を考えている」のかを知ってなります。

く刺激します。

おかなければなりません。先祖代々の土 地にアパートを建 築していて、

新 築 時の家 賃を「 1 0 0％」とした
場合、築年数の経過によって家賃は下 落していきます。下げ 幅は１年 間
で１%〜1.5%といわれていますが、地域や需給バランスによってもその18 月刊不動産 ｜ 2021.8

2．オーナーが不動産を将来的に古くなったら建て替えると保有する目的は何かいうことであれば、適正な相場家賃

結論は「適正な家賃」にすることと的です。
しかし、売却を前提とした場に下げて入 居してもらうことが一 般法律千円下げただけなのに、収益還元法

ん。その理由は、家賃を下げることがですが、そこで重要な基準になるので計算をすると売却価格が大きく変売却価格を大幅に下げることになるが「 家 賃 」なのです。たとえば 、家 賃

わってしまうため、売却を前提としてからなのです。

５.２万円で10部屋のアパートがあいるオーナーは家賃を下げることをるとします。
この場合、年間最大家賃

嫌がるのです。
よって、そのようなケー

収 入は6 2 4 万円となります。仮に入スでは 家 賃を下 げることよりも、フ居が決まらないということで、全部屋リーレントや広告宣伝費を多めに設

収 益 不 動 産の評 価は、「積算法」の家賃を２千円下げたら、年間最大定してでも、家賃を維持することが求と「収益還元法」が使われます。積算家 賃 収 入は6 0 0 万円となります。つめられることになるわけです。

法とは、いわゆる土地と建物の価値

まり年間24万円の家賃差損が出てとはいえ、売却をするとしても満室を評価して価格を決める方法のこと

しまいます。
これを収益還元するとどにしなければ買手が見つかりにくいです。銀 行が融 資をする場 合 、担 保

うなるのでしょうか。仮に市場利回りのですから、いずれにしても入 居づ

評 価をしなければなりませんが、ほが７%と想定した場合で、家賃を維けすることが求められます。
どのよう

とんどのケースでこの積算法を用い持 できた場 合 は 6 2 4 万 円 ７％＝な提 案をするにしても、まずは現 状ることになります。

8,914万円となり、仮に一部屋あた

分 析 、戦 略 、そして 提 案という「 ロそして、もう１つが 収 益 還 元 法でり２千 円 下 げ た場 合 は 6 0 0 万 円

ジック提 案 型 」になることで、オーす。得られる収益（家賃収入）から市

７％=8,571万円となり、利回りは同ナーに意図を組んでもらいやすくな場の利回りで還元して物件価値を決じでも売 却 価 格が 約 3 4 3 万円も変るのです。

3．収益不動産の評価方法

物件調査

図表 オーナーへ家賃値下げを提案する際のロジック

ディスカウント提案型
空室

家賃の値下げ提案

IT

できるだけ高利回り物件を求めるの

宅建士

か なか 同 意 を得ることが できませ賃貸管理

わってしまうのです。家賃をたった２相続める手法です。物件を購入する人は、

税務

合 、家 賃を下げて決めることにはな

ロジック展開ロジック提案型

現

状

分

析

空室要因分析

対

策

戦略立て

実

行

空室対策提案

選択肢

空

お金が
かかるもの

室

お金が
かからないもの「ディスカウント提案型」ではオーナーからの信頼感を得られなくなる。
「ロジック提案型」になることで、オーナーの信頼度が高まる。

2021.8 ｜ 月刊不動産 19

宅建士 ー
Real Estate Notary

宅建業法

宅建士講座

〜媒介契約の規制〜

宅建士試験合格のコツ
過去10年間の本試験において、媒介契約の規制に関する問題は12問出題
されています。毎年少なくとも１問は出題されており、２問出題された年が２度あったということです。毎年必ず出題される項目ですから、出題ポイントをしっか
りと押さえておくべきです。

Vol.29媒介契約
１. 媒介契約の種類
明示義務のある
一般媒介契約同じ物件を他の業者に重ねて依頼できる
一般媒介

明示義務のない
一般媒介契約専任媒介

専任媒介契約

自己発見取引は許される

専属専任媒介契約

自己発見取引も
許されない

媒介契約

同じ物件を他の業者に重ねて依頼できない

２. 媒介契約の書面化
宅建業者は、売買・交換の媒介契約（貸借の媒介契約は含まれていない）が成立したら、遅滞なく、その内容を書面化し、宅建業者（宅建士ではない）の記名押印をしたうえで、依頼者に交付しなければなりません。
媒介契約書面には、次の事項を記載しなければなりません。
①宅地建物を特定するために必要な表示（所在、地番、面積等）②宅地建物を売買すべき価額または交換の場合の評価額③媒介契約の種類（一般・専任などの区別）④当該建物が既存の建物であるときは、依頼者に対する建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項⑤媒介契約の有効期間および解除に関する事項⑥報酬に関する事項（報酬額、消費税、支払時期等）⑦契約違反をしたときの措置（専任媒介なのに他の業者に依頼した場合等）⑧媒介契約が国土交通大臣の定める標準媒介契約約款に基づくか否かの別⑨指定流通機構への登録に関する事項

ポイント②の売買価額・交換評価額について業者が意見を述べるときは、必ずその根拠（書面による必要はない）を示さなければならない。

20 月刊不動産 ｜ 2021.8

法律

植杉 伸介

税務

宅建士・行政書士・マンション管理士、管理業務主任者試験などの講師を30年以上務める。著書に『マンガはじめて建物区分所有法 改訂版』
（住宅新報出版）、『ケータ
イ宅建士 2021』（三省堂）などがあるほか、多くの問題集の作成に携わり、受験勉強のノウハウを提供している。

相続

専任媒介契約（専属専任媒介契約を含む）には、以下の特有の規制が課されており、これらの制限に反する特約をしても、賃貸管理

3. 専任媒介契約特有の規制
無効とされます。

業務報告義務２週間に１回以上

１週間に１回以上契約の相手方の探索方法

指定流通機構に契約締結日から７日以内に物件を登録

指定流通機構に契約締結日から５日以内に物件を登録

有効期限

IT

専属専任媒介契約

宅建士

専任媒介契約３カ月以内（これより長い期間を定めても３カ月に短縮）

ポイント②契約の相手方の探索方法における「７日」｢５日」の日数に当該業者の休業日は含まない。
③依頼者からの申出がある場合に限り、有効期間の更新をすることができる（自動更新の定めは無効）。更新後の期間も３カ月以内でなければならない。
④指定流通機構に登録した業者は、登録証を遅滞なく依頼者に引き渡し、その物件の契約が成立したときは、遅滞なくその旨を指定流通機構に通知しなければならない。

論点の確認とを知識の定着

過去問を解いてみよう！

【Ｑ１】 宅地建物取引業者Ａが、ＢからＢ所有の甲住宅の売却に係る媒介の依頼を受けて、一般媒介契約を締結した場合において、甲住宅の価額について意見を述べるときは、Ｂに対してその根拠を口頭ではなく書面で明示しなければならない。
（Ｒ２ 問38）【Ｑ２】 宅地建物取引業者Ａは、Ｅから宅地の売却について依頼を受け、専属専任媒介契約を締結したときは、当該宅地について宅地建物取引業法に規定されている事項を、契約締結の日から休業日数を含め５日以内に指定流通機構へ登録する義務がある。
（Ｈ28

問41）

こう考えよう！＜解答と解き方＞
Answer 1 【解説】 売買価額について意見を述べるときは、必ずその根拠を示さなければならないが、その方法は口頭によるものでもよい。

Answer 2【解説】 専属専任媒介契約の場合、契約締結
日から５日以内に当該物件を指定流通機構に登録する必要があるが、「５日」の日数に休業日は含まれない。

2021.8 ｜ 月刊不動産 21

物件調査①業務報告を書面で行う必要はない。

Information Technology

不動産テック時代の到来

進む！業界の化

Vol.19

DXを失敗しないためのコツ

経 営や業 績に大きなインパクトをもたらするD X（＝デジタル・トランスフォーメーション）ですが、最 初の部 分でつまずいてしまう会 社が散 見されます 。今回はD Xを失敗しないためのコツについてお話しします。

■トップダウンのDXは失敗する

不動産会社の場合、社長や経営相性が悪いという特徴があります。

D X に 関 する 連 載 の 第１回 目

陣は元トップセールスであることが「社長に言われて無理やりこのツー（ 2 0 2 1 年 4月号 ）で、そもそもなぜ

多く、決断力に優れています。それ

ルを導 入したが 、まったく機 能 せDX が 必 要なのかという点についゆえ、ついついトップダウンで物事ず、それがトラウマとなって現場でて、「 他 社 に生 産 性 で負けないたを進めたくなります。

は新しいツールへの反 発が 強い」

め」「 他社に顧客体験で負けないた

もちろん、経営においては、
トップということが 特に多くみられます。

め」ということをお伝えしました。そダウンが必要なこともあります。特にトップダウンは短 期 間の勝 負であして今になってDXが声高に叫ばれ非常事態における意思決定や対応れば問題ないのですが、長期戦にているのは「高度技術の一般化」となどは、有無を言わせぬトップダウ

なるとマイナスの 影 響 が 出てきま

「コロナによるニューノーマルの誕ンが有効なシーンがあるでしょう。

す。
トップダウンを長期間組織に強生 」により、DXが 進む土 壌ができ

しかし、
トップダウンは連続性といると、組織内に「シラケ」が蔓延し上がったからだということを解説しました。現在の世の中は、
まさにDXへの取り組みが企業の生き残りを分ける状況にあるのです。
当然、このような状況の中で強い危機感を持っている経営陣の方は多 数いると思います。しかし、この危 機 感が裏目に出ることがあるのです。
弊 社でも不 動 産 仲 介 会 社の業
務改善をお手伝いしていますが、その中でよくあるのが、社長や経営陣などが強い危機感を持っているがゆえにトップダウンで急速にDX化を進めようとし、結果として失敗す
る、というケースです。

22 月刊不動産 ｜ 2021.8

トップダウンを長期間強いると、組織にマイナスの影響が出始める法律ます。シラケが蔓延した組織は、考えることや、能 動 的に動くことをやめてしまいます。

税務

DX は 時 間 が か かるものです。
DXでは、データとデジタル技術を使いこなし、サービスやサービスの提 供 方 法を作り変え続けていくこ

相続とが求められます。DXとは「正解」
ではなく、「 正解」にたどり着くため

賃貸管理の方法と言えます。そして、その「正解」が刻一刻と変わっていくのが、現在の世の中なのです。

2つのポイント

社員がアイデアを出しやすくするためには、情報を蓄積し、オープンにすることが必要

それではDXに失敗しないためには、そもそもオープンにするだけのれ は「 現 場 を 巻き込 む 」「 情 報を必要です。ベストセラーとなったユ

情報が蓄えられていく仕組みが必オープンにする」の2点に尽きます。

ヴァル・ノア・ハラリ氏による「サピ要です。毎日、毎月、毎年の会員登

なぜ現場を巻き込むことが必要

エンス全史」によれば、我々の祖先

録数、反響数、見学の申込数、実際なのかというと、先ほどもお伝えしである「ホモ・サピエンス」は、仲間の見学数、購入や入居の申込数なたようにDXは長 期 間かつ連 続 的内で伝達された情報を元にした仮ど、各種の数字をなるべく労力をかな戦いになるからです。DXを実現

説 作りの能力によって、生 存 競 争

けずに蓄積し、グラフなどの形で見するためには 、1 人 の 人 間 が 1 0 0に勝ち抜いたという事 実が示されえる化する必要があります。

個の課 題を解 決するのではなく、ています。社長や経営陣が意思決

DXは魔 法の杖ではありません

10人が10個の課題をそれぞれ解定やアイデアを出すことができるのが、DXを推進することで「何が起き決できる組 織にしていく必 要があは、単に情報をたくさん持っているているのか」「 やったことが正解なります。そうでなければ 、世の中がから、ということが 往々にしてありのか」が見えやすくなります。

変 化するスピードについていけな得るのです。

いからです。

次回は「毎月の売上をコントロー

また情報をオープンにするためにルできる会社」
についてお話します。

現場を巻き込むために有効なのは、各店舗、各チームから代表者を立て、課題と背景を共有することです。具体的にやることを指示するのではなく、課題と背景を共有し「あなたはどうするべきだと考えるか」と問いを投げかけます。答えではな
く、問いを投げかけることによって、組織に当事者意識が芽生えていきます。
2 つ 目 に 重 要 な 点 は「 情 報 をオープンにする」ということです。人株式会社Housmart

代表取締役

針山 昌幸
大手不動産会社、楽天株式会社を経て、株式会社Housmartを設立。テクノロジーとデザイン、不動産の専門知識を融合させ、売買仲介向けの自動
追客システム「プロポクラウド」を展開する。著書に『中古マンション本当にかしこい買い方・選び方』（ 実業之日本社）など。

当連載について、偶数月は「進む！業界のIT化」、奇数月は「不動産トラブル事例と対処法」となります。

2021.8 ｜ 月刊不動産 23

物件調査

間が何かを考えるためには情報がITはどうすれば良いのでしょうか。そ宅建士■DXに失敗しないための

物件調査 ー

物件調査のノウハウ

Vol.29Research

売買重要事項の調査説明 〜ガイドライン編⑤〜

改正民法に反映されなかった
最高裁判例
最高裁判例が改正民法に反映された“契約の内容”と“品質性能”という表現がある一方で、「 売主の説明義務」に関する事項で、民法に反映されなかった最高裁判例もあります。
これを知っておくことは、不動産トラブル防止の上で大切です。

となります。

「売主の説明義務違反」は不法行為責任主の説 明 義 務は、契 約 締 結の準 備

最 高 裁は、判 決の中で、「 契 約の

要 件 、内容 等を明 確にした上で、契一 方当事 者 が 、当該 契 約の締 結に約法理に準ずるような法規制を創設

先 立ち、信 義 則 上の説 明 義 務に違することはあり得るところであり、む売主の説明義務違反に関する訴反して、当該契約を締結するか否か

しろその方が当事 者の予 見 可 能 性

訟の争 点は、「 売 主の説 明 方 法 」にに関する判断に影響を及ぼすべき情が高まる等の観点から好ましいとい

関するものが圧倒的に多くなってい報を相 手 方に提 供しなかった場 合う考えもあろうが、それはあくまでもます。特に、「 心理的瑕疵」といわれてには、一方当事者は、相手方が当該立法政策の問題」としていたのです。

きた分野においては、不動産情報に契約を締結したことにより被った損

しかし、「 売主の説明義務」を「一対する認識が、永年居住してきた所害につき、不法行為による賠償責任つの法領域として扱い、その発生要有者と新規に居住しようとする買主を負うことがあるのは別として、当該

件 、内容 等を明 確にした上で、契 約との間では、大きな差異が存在する

契 約 上の債 務の不 履 行による賠 償

法理に準ずるような法規制を創設すことから、売主の説明義務違反に基責 任を負うことはないというべきでること」
として、民法改正審議会が改づく損 害 賠 償 請 求 訴 訟に発 展するある」（ 平成23年4月22日 最高裁裁

正民法から排除したということは、今ことがあります。たとえば、売主の曽判長・千葉勝美）と、「 売主の説明義

後、改正民法の大失策といわれるこ

祖父が昭和の初めに敷地内で自殺

務違反は不法行為責任」とした重大とになるでしょう。

していた場合、売主は「古い話だから段階の当事者の信義則上の義務を一つの法領域として扱い、その発生「心理的瑕疵の売主の説明方法基準」は合意が必要！

判例があります。この不法行為判決

アメリカの多くの州の民法に、「売説 明をしなかった」と言い、買主はという苦渋の判決をする際に、最高主の不 動 産 情 報 開 示 書 」が 条 文 化「 古くても、聞 いていたら契 約しな

裁判所は、次のような「補足意見」をされているにもかかわらず、今回の改かった」と言い、これ が 裁 判になる述べています。

正民法には、取り上げられませんでと、裁判官ごとに異なる判断が下さした。そうしますと、今後、国内では、れます。

「売主の説明義務」は契約法理に準ずるような法規制を！
最高裁判所の補足意見では、「売

24 月刊不動産 ｜ 2021.8

皆さんが利用している「売主の不動

この訴訟対策には、あらかじめ、売産 情 報 告 知 書 」は、「 売 主の信 義 則

主と買主との間で、「 売 主の説 明 方

上の説明義務として告知する不動産法に関する合意」を書面にしておくこ情報」という重要な位置づけが必要とが有効となります。

ポイント
いわゆる“事故物件”といわれる死因の種類としては、下記の死体検案書に12種類の分類がありますが、“事故”で分類する死因はありません。

意をするためには、合意書（案）が必

税務

当事者間で売主の説明方法の合法律「自殺・他殺・火災死亡」の説明方法基準＜死体検案書＞

要です。そこで、以下のような書面を相続提示します。
「本物件土地、建物の利用履歴について（本物件敷地および建物以外

賃貸管理の場所によるものを除く）
自殺、火災死亡、他殺事件などの場合は、売主は死亡後30年未満のものについて説明をします。ただし、

宅建士

これら以外の死亡において、事件性のないものや7日を経過しての遺体
発 見などの 場 合は、売 主は死 亡 後IT10年未満について説明をします。」
これ は 、契 約 締 結 前 の 合 意 書（案）ですので、30年を「戦後の昭和

物件調査

21年以降に」、「 平成元年以降に」な
どと、売 主が承 諾さえすれば自由に変更をして当事者間合意をすることができます。もちろん売 主や仲 介 業者は、この期間において、知り得た情報については告知義務を負います。
ここで30年としたのは、住宅の平均居住年数が30年だからであり、期間は合意の上で自由に変更できます。

今回のポイント●売主の説明義務違反は不法行為責任にあたります。
●売主の説明義務違反に基づく損害賠償請求訴訟の対策には、あらかじめ、売主と買主との間で「売主の説明方法に関する合意」を書面にしておくことが有効です。
●当事者間で売主の説明方法の合意をするためには、合意書（案）が必要です。

不動産コンサルタント

津村 重行

三井のリハウス勤務を経て有限会社津村事務所設立。2001年有限会社エスクローツムラに社名変更。消費者保護を目的とした不動産売買取引の物件調査を主な事業とし、不動産取引におけるトラブルリスク回避を目的に、宅建業法のグレーゾーン解消のための開発文書の発表を行い、研修セミナーや執筆活動等により普及活動を行う。著書に『不動産物件調査入門 実務編』
『不動産物件調査入門 取引直前編』（ともに住宅新報出版）など。

2021.8 ｜ 月刊不動産 25

ステップアップトレーニング

いつでもどこでも学べる！

売買契約書と重要事項説明書の基礎編

全日保証
e ラーニング
研修システムき続き、今回は売買取引に関する契約書・重要事項説明書作成

新研修コンテンツのご紹介

初心者向けの講義内容となっています。従業者の教育や基本の前回の「ステップアップトレーニング不動産調査 実務編」に引に関する研修動画を作成しました。当会で公開している契約書等の逐条解説や、書面作成上の注意点など、宅地建物取引業のおさらいにも活用できますので、ぜひ、ご利用ください。

講義の特徴

講義内容ごとに動画を分割しました。
必要なところ、見たいところだけをピックアップして受講することもできます。

［研修項目］
第１章

このｅラーニングの目標

第２章

契約書類の概説

第３章

売買契約書の基本

第４章

売買契約書の応用

第５章

重要事項説明書の基本

第６章

重要事項説明書の応用

法律のプロである弁護士による講義。
契約書の各条項の解説や、民法改正、裁判例、心理的瑕疵の説明義務等についても詳しく解説しています。

「全日」オリジナルのテキストも用意しました！

受講方法
アクセス先は「ラビーネット」または当会のホームページの「マイページ」からログインし、視聴することができます。
ログイン方法は「月刊不動産2021年7月号」のP26をご覧ください。

26 月刊不動産 ｜ 2021.8

! 協会からのお知らせ Information
２０２2年度明海大学不動産学部企業推薦特別入試のご案内

明海大学不動産学部は、公益社団法人全日本不動産協会との協定に基づいて、団体会員の子弟および関係先の子弟等を毎年受け入れています。不動産関連業界の人材育成・後継者養成のため、明海大学不動産学部の企業推薦特別入学試験制度の活用をご検討ください。

出願要領【出願条件】

出願資格（詳細は入試要項をご確認ください）のいずれかに該当し、かつ、出願条件（ア）および（イ）を満たす者(ア) 明海大学不動産学部不動産学科での勉学を強く希望し、第一志望として入学を志し、合格後の入学を確約できる者(イ) 公益社団法人全日本不動産協会に所属する企業に勤務している者、または明海大学卒業後に会員企業等へ就職を希望する者●選考方法

小論文、面接、提出書類等の評価を総合的に判断し、合否が決定されます。また、調査書（成績証明等）は、学科への適正、主体的に学ぶ姿勢という観点から、面接および合否判定の参考とされます。

【入学試験日程・募集人員等】

Ａ日程①願書受付期間（木）〜11月10日（水）（出願書類提出は全日宛・郵送必着）
2021年 10月28日②試験日（日） 明海大学浦安キャンパス
2021年 11月28日③合格発表日2021年 12月2日（木）

B日程①願書受付期間（火）〜3月4日（金）（出願書類提出は全日宛・郵送必着）
2022年 2月22日②試験日（木） 明海大学浦安キャンパス
2022年 3月17日③合格発表日2022年 3月18日（金）

出願をご希望の方は、
まずは入試要項をお取り寄せください！
入試要項のお取り寄せ・
お問い合わせ先

公益社団法人全日本不動産協会 総本部事務局

03-3263-7030

または

明海大学浦安キャンパス 入試事務室

047-355-5116（直）2021.8 ｜ 月刊不動産 27

Initiate Member
都道府県 市区町村

商号名称

新入会員名簿［令和3年 6月］

都道府県 市区町村

商号名称

都道府県 市区町村
大阪府

商号名称

箕面市

株式会社 エイケイハウジング

大阪市

株式会社

大阪市

株式会社 エステート・パートナー

札幌市

株式会社 えぞりす不動産

札幌市

株式会社 ＫＥＮＴ

函館市

株式会社 スタイルディープラス

港区

株式会社 ＤｉアモンドＺＥＮ４

札幌市

株式会社

匠不動産

中央区

合同会社 ＴＳＣ

大阪市

株式会社 Ｎ．
ｃ
ｌ
ａｓｓ

白老郡

株式会社 はくねん

港区

株式会社 Ｔ−ｃｒｏｓｓ

大東市

ＭＡｃｏｍｐａｎｙ 株式会社

札幌市

株式会社 ビリーブ

新宿区

株式会社

天悦

和泉市

合同会社 オフィス K

札幌市

株式会社 ｆｉｔ ｈｏｍｅ

新宿区

東方

合同会社

大阪市

株式会社 オリオン札幌市

株式会社 ＭＡＶＥＲＩＣＫ

板橋区

株式会社 ＴＯＫＡＧＥ

大阪市

株式会社

札幌市

株式会社 ｍｉｙａーｓｔｙｌｅ

杉並区７８ＷＯＲＫＳ 株式会社

大阪市

株式会社 ＫＩＭＩ ＧＲＯＵＰ

札幌市

みらい綜合地所株式会社

港区株式会社 ＨＥＡＲＴＭＡＮ

大阪市

株式会社 グローバルエステート

二海郡

合同会社 ヤマビコジムショ

渋谷区

株式会社 ＢＳ東京

枚方市

Ｋインベスター札幌市

ユーリーイノベーション

足立区

有限会社 ビックキャリア

大阪市

株式会社 Ｋ．
ＨＯＭＥ

仙台市

Ｆ＆Ｄ不動産

千代田区

株式会社

和泉市

株式会社

仙台市

株式会社 Ｋｉｎｄ ｏｆ ｈｏｕｓｅ

台東区

株式会社 ファインテック

大阪市

株式会社 ココリアルティ

秋田県

南秋田郡

株式会社 アイセス

千代田区

株式会社

東大阪市

株式会社 ＣａｎｄＭ

山形県

長井市

株式会社 ハウジングパーク

港区

株式会社 プラスゲートジャパン

大阪市

株式会社

福島県

いわき市

株式会社 ＳＥＬＥＣＴ

調布市

株式会社 ｆｒｅｅ

大阪市

晶シン 株式会社

泉北郡

株式会社

守口市

株式会社 ＳＫＹ不動産

大阪市

株式会社

SumoSumo 大阪

大阪市

株式会社

成幸不動産

大阪市

株式会社 ＴＳＥ

北海道

宮城県

茨城県

栃木県
群馬県

東京都

合同会社

渋谷区

株式会社 ダブルチーム

西多摩郡

株式会社

多摩都市開発一ツ橋不動産福山

郡山市

山口アセットマネジメント 株式会社

港区

Ｐｒｏｐｅ
ｒ
ｔ
ｙ Ａｃｃｅｓｓ 株式会社

古河市

ハンディトラスト 株式会社

新宿区

株式会社 ＭＡＫＵＲＵ

古河市

株式会社 ラック新宿区

ミズトミコンサルティング 株式会社

土浦市

株式会社 Ｌ
ｉ
ｂｅｒ
ｔｙ

港区

株式会社 ミネルヴァ

那須郡

荻田

合同会社

中央区

むさしの不動産

小山市

株式会社 シマジュー

立川市

有限会社 メイクアップ

高崎市

Ｃａｓａ ｒｏｂｏｔ
ｉｃｓ 株式会社

港区

株式会社

高崎市

Ｌ
ｉ
ｖｅＨａｕｓ不動産

川口市

安逸

融

港区

Ｌ
ＩＡマネジメント 株式会社

合同会社

府中市

株式会社 Ｒｅｚａｒｄ

さいたま市 インタラクションデザイン 株式会社

世田谷区

Ｒｅ−ｓｅｔ不動産

埼玉県

株式会社

狭山市

エイチティープランニング 合同会社

渋谷区

Ｒｏｏｓｔ 株式会社

桶川市

株式会社 クラースデザイン

新宿区

Ｌｏｇ
ｉ
ａｒ
ｔｓ 株式会社

川口市

株式会社 グリーンフィールド国立市

ワイズカーサ

練馬区

株式会社

大田区

株式会社 Ｏｎｅ ｆｏ
ｒ Ａｌ
ｌ Ｒｅａ
ｌ
ｔ
ｙ

小田原市

アオゾラデザイン 株式会社

さいたま市 株式会社 ＫＥＩ
久喜市

ジョーワ不動産

さいたま市 有限会社

株式会社
神奈川県

志楽社

株式会社

ＷＡＧＡＹＡ

川越市

株式会社

末広不動産

横浜市

株式会社

草加市

株式会社

天軒不動産

横浜市

株式会社 ＡＳＳＥＴ ＭｉＲｉＺ

志木市

株式会社 ＴＯＹ ＨＯＵＳＥ

あかつき不動産サービス

横浜市

株式会社 アネシス不動産

さいたま市 豊田ハウス 株式会社

川崎市

アルファー住宅α

春日部市

株式会社 ピアノコム

相模原市

株式会社 アンカー朝霞市

株式会社 ＵＫ不動産

横浜市

ＦＲＥコーポレーション 株式会社

香取郡

株式会社

川崎市

ＭＫスタイルズ 株式会社

野田市

株式会社 クレバーカンパニー

川崎市

キャナエルエステート

八千代市

株式会社 Ｄａｙｕ

平塚市

有限会社 タカクラ

松戸市

株式会社

川崎市

田辺倉庫

匝瑳市

八日市場緑化造園

藤沢市

株式会社 Ｎｅｘｔ ｉ
ｎｎｏｖａｔｉｏｎ

木更津市

株式会社 ワイズデザイン

横浜市

株式会社 Ｌｉｔ Ｕｐ

新潟市

株式会社 エリアプランニング

新潟市

有限会社 齋藤管理事務所

千葉県

あびた不動産

東峰
株式会社
新潟県

柏市

株式会社 ワンストップコーポレーション
アークス物流サポート 株式会社

千代田区

株式会社 アーデル企画設計

射水市

株式会社

渋谷区

株式会社 ｉ
ｇ−Ｌ
ｉ
ｆｅ

富山市

中村印刷工業

足立区

株式会社

いこう住宅

富山市

株式会社 ナチュラルヴィレッジ

新宿区

株式会社

一心

魚津市

株式会社 ナチュラル工房

豊島区

イリス管財

金沢市

合同会社 ＮＳリアルティ

千代田区

イング・トータルエステート 株式会社

白山市

北国リフォームサービス 株式会社

港区

株式会社 インデックスエンジニアリング

福井県

坂井市

ＡＲＣＲＥＡ 株式会社

渋谷区

株式会社 ＶＩＥＳＯＬＡＲＣ

長野県

松本市

大心建設

有限会社
後藤工務店

株式会社

富山県

石川県

知恵袋
株式会社

織仁

株式会社

KOKEN

CDALIVES
心建

大阪市

騰雲不動産

大阪市

トマストホーム株式会社

枚方市

株式会社 ＮＯ−ＨＯＵＳＥ

大阪市

株式会社

堺市

株式会社 ファイブエース

大阪市

株式会社 ＰＵＵＲＥ

高槻市

深沢まち企画事務所

大阪市

株式会社 プラウド

大阪市

株式会社

文龍商事

大阪市

北成建設

株式会社

高槻市

株式会社 ミツバ地所

交野市

八洲不動産販売

東大阪市

有限会社

美健サポート株式会社

UB カンパニー

大阪市

株式会社 Ｌｉｆｅ Ｄｅｓｉｇｎ

大阪市

リンクエステート 株式会社

大阪市

株式会社 ＲＥＬ
ＩＡ

大阪市

ロータスホーム

大阪市

株式会社 ＯＮＥＥＳＴＡＴＥ

尼崎市

アキ住環境

姫路市

株式会社 クリスタルライズ

神戸市

株式会社 シャルメ

加古郡

ハリマ不動産奈良県

天理市

株式会社 まこと不動産販売

和歌山県

和歌山市

株式会社

橋本市

株式会社 バンビシステム

鳥取県

倉吉市

ハピネス企画

岡山県

玉野市

株式会社

倉敷市

晃和不動産

岡山市

SHISAN−LABO

総社市

株式会社 日国建設

府中市

株式会社 Ｋ ＳＣＯＭＰＡＮＹ

広島市

株式会社

福山市

株式会社 ファースト福山市

株式会社 マサキ工務店

広島市

株式会社 リプラス

坂出市

株式会社 ＫーＨＯＵＳＥ．

高松市

成友

綾歌郡

真部不動産

高松市

森不動産ＦＰ事務所

丸亀市

株式会社 ｌ
ｉ
ｇ

松山市

キートン

松山市

株式会社 ＳＡＮＰＵＫＵフューチャー

株式会社

大田区

東京都

兵庫県

ABC パートナーズ

広島県

株式会社

大空エステート

光風不動産
株式会社
株式会社

七海エステート

板橋区

株式会社 ウェイハウス

岐阜県

海津市

株式会社

八王子市

ＳＥＣ 株式会社

静岡県

浜松市

Ａｉ
ｎｓ建築工房中野区

株式会社 ＳＫＤ

浜松市

合同会社 アトラス

杉並区

株式会社 ＳＫホーム

熱海市

あやめ不動産新宿区

エムアイコーポレーション 株式会社

静岡市

株式会社

千代田区

株式会社

静岡市

興和

目黒区

ｏｔｏｎａｒ
ｉ不動産

伊東市

株式会社

田畑建設

新宿区

開誠新宿

株式会社

富士市

有限会社

東海エコライフ

中央区

株式会社

快生不動産

犬山市

犬山ツーリスト 株式会社

渋谷区

株式会社 Ｃａｍｐリノベーション

春日井市

株式会社 ウインマネジメント

豊島区

金騏

名古屋市

有限会社 ウルーズ

大田区

株式会社

名古屋市

エグチエスタス 株式会社

品川区

恒信

名古屋市

株式会社

港区

株式会社

名古屋市

共立メディアル板橋区

株式会社 コーエーホーム

犬山市

住空間Ｌａｂｏ 株式会社

江東区

株式会社

尾張旭市

全国不動産流通渋谷区

株式会社 ＳＡＭＵＲＡＩ

西春日井郡 ＴＤＫ 合同会社

目黒区

株式会社 Ｇファースト

名古屋市

株式会社

東久留米市 株式会社 ジャパネストフロンティア

名古屋市

ファンファンライフ 株式会社

清須市

株式会社

京都市

あかりプロジェクト

京都市

株式会社

京都市

京都アセット不動産

大阪市

株式会社 ＲＫ不動産

宜野湾市

合同会社 Ｔｅｃｈ３ ＯＫＩＮＡＷＡ

堺市

Ｉ．
Ｅｓｔａｔｅ

中頭郡

ＣＯＮＦ
ＩＡＮＺＡ Ｈｏｕｓｉｎｇ 株式会社

大手町フィナンシャル

株式会社
暮らすティ

株式会社
五右衛門
堺周商店

世田谷区

株式会社

勝

渋谷区

株式会社

神南荘業

世田谷区

株式会社 ＳＥＶＥＮＳＴＡＲ ＣＯＭＰＡＮＹ

文京区

株式会社 ゼロイチエステート

小金井市

綜合ヘルス・ケア 株式会社

青梅市

株式会社 Ｄｉ
ａｍｏｎｄ不動産

28 月刊不動産 ｜ 2021.8

愛知県

京都府

大阪府

株式会社

香川県

いそがや不動産

株式会社
愛媛県

福岡県

央
株式会社

佐賀県

株式会社
長崎県

二友組
渡邉実業
一笑住宅
株式会社

株式会社
株式会社

新居浜市

株式会社

松山市

たまのいし不動産

十心

福津市

ＦＥＥ 株式会社

福岡市

東陽建設興業福岡市

レグルス 株式会社

株式会社

佐賀市

株式会社 Ｍｉｅ

佐賀市

西岡不動産コンサルタント

佐賀市

株式会社

長崎市

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長崎市

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熊本市

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株式会社

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沖縄県

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株式会社

浦添市

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いろは建築技巧
あられ保証のお知らせ一般保証制度のご案内●法人代表者の個人保証（連帯保証）が不要
法人会員が初めて一般保証制度を申し込む場合でも「法人代表者の個人保証（連帯保証）」が必要ありません。

●お客様の署名押印が不要
当制度の申込みの際、お客様（被保証者）の署名押印が不要であるため、申込みまでの作業・時間が省略できます。

●一般保証制度登録制に登録すると、以下のメリットがあります
・一般保証登録宅建業者であることが保証協会のホームページで一般公開される。
・登録証、ステッカーが交付される。
・自社の物件広告等において、制度が利用できる広告表示が可能になる。
・一般保証制度の利用の申込みの際、法人の登記事項証明書の提出が免除される。

手付金保証制度・手付金等保管制度のご案内
お客様

手付金保証制度会員

売主・買主ともに一般消費者で、会員が流通機構登録物件を客付媒介する売買契約において、買主が売主に支払う手付金を万一のために保全（保証）する制度です。

協会

手付金等保管制度■ 制度の詳細（公社）不動産保証協会ホームページ（会員専用ページ）

会員が自ら売主となる完成物件の売買契約において、受領す■ 制度に関するお問い合わせ

る手付金等の額が 売買代金の10％または1,000万円を超え、（公社）不動産保証協会 総本部事務局
TEL.03-3263-7055

売主会員に保全義務が生じる場合に（宅建業法41条の2）、■ 制度の申込み窓口

当協会が売主会員に代わって手付金等を受領し、物件の登所属の地方本部事務局

記、引渡しがあるまで保全（保管）する制度です。

弁済制度について会員業者と宅地建物取引をしたお客様が損害を受け、苦情の令和３年度 第３回弁済委員会 審査明細

解決が困難な場合には、当協会がその債権を認証することで、被害相当額（上限あり）の払い渡しを受けることができます。

※各事案の詳細はホームページ（会員専用ページ）内に掲載されております。
の（公社）不動産保証協会ホームページ ▶▶

審査結果

社数・件 数

金

額

認証申出

６社

６件

81,038,607 円

認

証

４社

４件

11,254,817 円

保

留

１社

１件

否

決

１社

１件

10 社

10 件

未審議
令和３年度認証累計

不動産保証協会

30,702,738 円

検索一般保証制度の他、法定研修会、弁済業務、各種保全制度など、保証協会の各種情報が掲載されております。

2021.8 ｜ 月刊不動産 29

不動産情報ニュースファイル

国土交通省など、不動産に関連する業界全般のニュースをご紹介します。

21年路線価

全国平均は６年ぶり下落

コロナ失速が顕著にする立 場にはない」と断った上で、地 価 公 示と同 様、新 型コロナの影 響で全 体 的に弱 含みながら、地 価 動
向の変 化の程 度は用途や地 域によって異なっている状況を指摘。上昇した8都市についてはいずれも前年

国 税 庁は7月1日、相 続 税、贈 与 税に係る土 地 等の評価額の基準となる路線価（21年1月1日時点）
を発表

から上昇率が縮小したものの、「このうち7都市で再開
発計画が進められている」（同庁）としている。

した。それによると、対 前 年 変 動 率の全 国 平 均はマイ

対前年変動率の全国平均値はマイナス0.5%と6年

ナス0.5%（表参照）となり、6年ぶりに下落に転じた。

ぶりに下落となった。都道府県別の平均変動率につい今回最高路線価が上昇した都道府県庁所在都市ては、「上昇」が7道県（前年比14減)、「下落」が39都

は8都市(前年比30都市減)で、横ばいは17都市（同9府県（同13増）、「横ばい」は1県（同1増）だった。上昇

都 市 増 ）、下 落は2 2 都 市（同2 1 都 市 増 ）。新 型コロナ

率 が 全 国で最も高 かったのは、福 岡 県の1 . 8 % 上 昇

ウイルス感染症の感染拡大等により、横ばいおよび下（同3.0ポイント減）。
また、前年では「上昇率10%以上落の都市が増加しており、全体として弱含みになった。

の都市」が12、「同5%以上10%未満の都市」が9あっ

上 昇が見られた8 都 市に関しても、上 昇 率は5 % 未 満

たことを踏まえると、新型コロナウイルスの感染拡大ににとどまっており、前年の上昇傾向から一変した。

伴うインバウンド需要や国内旅行客の停滞が色濃く表●銀座は36年連続最高。下落都市増加、上昇率も鈍化

れた路線価となった。
路線価は、原則として公示地価を基にした「時価」

路線価額の最高は、36年連続で東京都中央区銀座の8割程度を1年間の目安として定めているもの。年の5丁目銀座中央通り（鳩居堂前）となったが、1㎡当たり

途中で土 地の実 勢 価 格 が 大 幅に下 落し、路 線 価 が4,272万円（前年比320万円減、前年比7.0%下落）で、「時価」を上回った場合、必要以上の納税額とならな

9年ぶりの下落となった。

いよう、不動産鑑定士による鑑定評価額を基にした個また上昇率の最高は、宮城県仙台市青葉区中央1

別評価が行われている。

丁目青葉通りで同3,300万円（同120万円増、同3.8%上20年路線価ではコロナ失速により、20年7〜9月分と昇）。
なお、
インバウンド需要などを受けて昨年まで上昇

して大 阪 3 地 点、同年 1 0〜1 2月分として大 阪 1 3 地 点

率1位（20年路線価は前年上昇率40.8%）を維持してで路線価等の補正が行われた。国税庁では今年度もいた沖縄県那覇市久茂地3丁目国際通りは、同143万

注視していくとしており、その動向を公表する考えを示

円（前年比2万円減、前年比1.4%下落）
となった。

している。

●上昇都市では再開発も
なお、国 税 庁では「 路 線 価の要 因についてコメント

30 月刊不動産 ｜ 2021.8

路 線 価は全 国の国 税 局（ 事 務 所 ）や 税 務 署で閲覧できるほか、国税庁のホームページ（http://www.
rosenka.nta.go.jp）でも公開している。

来へ」をテーマに、現在、わが国が直面する新型コロナ

標準宅地の評価基準額の対前年変動率の平均値
都道府県21年分 20年分

都道府県

21年分 20年分

ウイルス感染症と災害の激甚化・頻発化という2つの危

北海道

1.0

3.7

滋賀県

▲1.2

▲0.1

青森県

▲0.9

▲0.3

京都府

▲0.6

3.1

岩手県

▲0.4

▲0.3

大阪府

▲0.9

2.5

宮城県

1.4

4.8

兵庫県

▲0.8

▲0.1

秋田県

▲0.9

▲1.1

奈良県

▲1.1

▲0.3

山形県

0.0

0.1

和歌山県

▲1.2

▲1.1

第1章では、新型コロナが人命・健康への被害、経済

福島県

▲0.1

0.7

鳥取県

▲1.3

▲0.3

茨城県

▲0.7

▲0.2

島根県

▲1.0

▲0.5

的打撃に加え、出生数減少を加速化させる可能性を指

栃木県

▲1.1

▲0.3

岡山県

▲0.4

0.7

群馬県

▲1.0

▲0.4

広島県

▲0.3

2.6

高まる大規模地震を2つ目の危機と捉えた上で、過去の

埼玉県

▲0.6

1.2

山口県

▲0.1

0.2

新潟県

▲0.9

▲0.5

徳島県

▲1.3

▲0.3

大震災を契機にGIS（地理情報システム）整備の本格化

長野県

▲0.5

▲0.1

香川県

▲1.1

▲0.3

や復興まちづくりによるコンパクトシティの形成といった変

千葉県

0.2

1.2

愛媛県

▲1.4

▲0.9

東京都

▲1.1

5.0

高知県

▲0.9

▲0.5

革が実現した点を報告する。

神奈川県

▲0.4

1.1

福岡県

1.8

4.8

山梨県

▲1.1

▲0.5

佐賀県

0.4

1.2

題として、(1)社会の存続基盤の維持困難化、(2)災害リ

富山県

▲0.8

▲0.3

長崎県

▲0.8

0.9

石川県

▲1.3

1.6

熊本県

0.1

1.4

スクの増大や老朽化インフラの増加、(3)多様化を支える

福井県

▲0.8

▲1.1

大分県

▲0.1

0.6

岐阜県

▲1.4

▲0.6

宮崎県

▲0.6

▲0.1

ン
（DX）の遅れと成長の停滞、(5)地球温暖化の進行を

静岡県

▲1.6

▲0.4

鹿児島県

▲1.1

▲0.2

愛知県

▲1.1

1.9

沖縄県

1.6

10.5

挙げ、分析・整理した。例えば、社会基盤については公

三重県

▲1.2

▲0.8

全国平均

▲0.5

1.6

（▲はマイナス、単位は％）21年路線価。対前年変動率の全国平均（『住宅新報』2021年７月６日号より抜粋・編集）機に着目。社会と環境の変化の加速化と、
これまで認識されなかった課題の顕在化を乗り越え、目指すべき「豊
かな未来」の姿を展望している。

摘。
さらに激甚化・頻発化する豪雨災害や発生リスクが第2章では、危機によって加速、顕在化した変化や課社会への変革の遅れ、(4)デジタルトランスフォーメーショ

共交通の維持困難化と人口減少等により生活サービスの維持も困難化が進むと予測。
また、日本のテレワーク利
用率は31%と世界各国（中国都市部75%、米国61%）に及ばず、世界デジタル競争力ランキングでも調査対象の国土交通白書

63カ国のうち27位にとどまる現状を指摘している。

DX、多様な社会実現へように取り組むかを整理、紹介している。

政府は6月25日、21年版「国土交通白書」を閣議決定告した。

２つの危機の先を見据える

第3章では、
これらの変化や課題を踏まえて、今後どの
また、第2部では例年通り国土交通行政の動向を報した。2部構成で、第1部では「危機を乗り越え豊かな未（『住宅新報』2021年６月29日号より抜粋・編集）

STAFF LIST
● 広報委員会

髙木剛俊、松本修、横山鷹史、
吉田啓司、千北政利

● 発行人

秋山始

● 編集

公益社団法人 全日本不動産協会
公益社団法人 不動産保証協会
広報委員会

● 制作

株式会社住宅新報● 発行所

公益社団法人 全日本不動産協会〒 102-0094 東京都千代田区紀尾井町 3-30（全日会館）
TEL:03-3263-7030（代） FAX:03-3239-2198
公益社団法人 不動産保証協会〒 102-0094 東京都千代田区紀尾井町 3-30（全日会館）
TEL:03-3263-7055（代） FAX:03-3239-2159
URL https://www.zennichi.or.jp/

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2021年8月号

令和３年8月15日発行※本誌掲載記事の無断転載を禁じます。

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2021

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発 行 所「ラビーネット不動産」では、物件の検索をはじめ、本誌に掲載されている「不動産お役立ちQ＆A」
を閲覧できます。

ラビーネット不動産
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全日本不動産協会

公 益 社 団 法 人 全日本 不 動 産 協 会
公益社団法人 不 動 産 保 証 協 会

2021（令和3）年8月15日（毎月1回15日発行） 第49巻第8号 発行所 公益社団法人〒102 - 0094 東京都千代田区紀尾井町 3 - 30 全日会館 TEL：03 - 3263 - 7030（代）

写真や図解で解り易く説明 ！

プロローグ 不動産調査の全体像と調査の流れ
第1章 不動産情報の入手と現地調査前の情報収集
第2章 現地調査
第3章 法務局調査第4章 役所調査第5章 インフラ（ライフライン）調査
第6章 区分所有建物（分譲マンション）調査