M O N T H LY R E A L E S T AT E

［題字］故 野田卯一 会長

12
DECEMBER

2023

第次なる未来へ飛躍する下野国［特別リポート］

回 全国不動産会議 栃木県大会

59

［特集1］

身近に潜む
「土壌汚染問題」の現状と対策［法律相談］

不安をあおる行為による消費者契約の取消し［相続相談］

その財産は誰の物？
名義だけで判断するのは危険！
［賃貸管理ビジネス］

入居者ターゲットを設定して、決定率を高める
空室対策を
公益社団法人 全日本不動産協会

公益社団法人 不動産保証協会

保証のお知らせ一般保証制度の動画公開のご案内
このたび、会員向けに、一般保証制度のことがよくわかる動画を制作しました。ホームページ（会員専用ページ）内にて公開
しておりますので、ぜひご覧ください。
［会員専用ページへログイン後、右側メニュー下方の『会員向け一般保証制度のご案内』をクリック］● 他では実施していない宅建業法上の制度● 利用できるのは当協会の会員だけ！
● 当協会が連帯保証することで消費者の不安を取り除ける● 会員皆様・お客様共に「無料」で利用可

手付金保証制度・手付金等保管制度のご案内
手付金保証制度

２.手付金保証付
証明書発行依頼

買主

売主・買主ともに一般消費者で、会員が流通機構登録物件を客付媒介する売買契約において、買主が売主に支払う手付金

買主側仲介業者（当協会会員）
３.手付金保証付
証明書発行申込

１.契約の合意
４.保証付
証明書発行

売主

を万一のために保全（保証）する制度です。

手付金等保管制度

保証協会地方本部■ 制度の詳細（公社）不動産保証協会ホームページ［会員専用ページへログイン］

会員が自ら売主となる完成物件の売買契約において、受領する手付金等の額が 売買代金の10％または1,000万円を超え、売主会員に保全義務■ 制度に関するお問い合わせ、制度の申込み窓口が生じる場合に（宅建業法41条の2）、当協会が売主会員に代わって手付

所属の地方本部事務局へ金等を受領し、物件の登記、引渡しがあるまで保全（保管）する制度です。

弁済制度について会員業者と宅地建物取引をしたお客様が損害を受け、苦情の■ 令和５年度

解決が困難な場合には、当協会がその債権を認証することで、被害相当額（上限あり）の払い渡しを受けることができます。

※各事案の詳細はホームページ（会員専用ページ）内に掲載されております。
の第6回弁済委員会

審査結果

社

数

件

審査明細
数

金

額

認証申出

4社

4件

16,292,892円

認証

1社

2件

10,000,000円

否決

1社

1件

保留

1社

1件

令和５年度認証累計

11社

13社

（公社）不動産保証協会ホームページ ▶▶

不動産保証協会

49,620,000円

検索

一般保証制度の他、法定研修会、弁済業務、各種保全制度など、保証協会の各種情報が掲載されております。

MONTHLY RE AL E STATE

12 202302

保証のお知らせ特別リポート04

第59回 全国不動産会議 栃木県大会
次なる未来へ飛躍する下野国（しもつけのくに）

DECEMBER

特集1

10

身近に潜む「土壌汚染問題」の現状と対策
不動産お役立ちQ&A＜法律相談＞

12

不安をあおる行為による消費者契約の取消し
弁護士

渡辺 晋

＜税務相談＞

14

固定資産の交換に係る所得税の特例：
複数の宅地を交換した場合の交換差額要件の判定
税理士 山崎 信義＜相続相談＞

16

その財産は誰の物？
名義だけで判断するのは危険！
税理士

村岡 清樹

＜賃貸管理ビジネス＞

18

入居者ターゲットを設定して、決定率を高める空室対策を
みらいずコンサルティング株式会社

今井 基次＜労務相談＞

20

テレワークと事業場外みなし労働時間制
特定社会保険労務士

野田 好伸

宅建士講座

＜宅建士試験合格のコツ＞

22

権利関係 民法（時効）
資格試験受験指導講師
連

植杉 伸介

載

＜進む！業界のIT化＞

24

データと不動産ビジネスの新しい関係性
株式会社トーラス 木村 幹夫＜物件調査のノウハウ＞

COVER PHOTO

アラスカラビット26

不動産コンサルタント 津村 重行

1900年代、毛皮貿易で人気のあったアラスカ
ギツネに似た毛皮を作るために、
ドイツで品種改良され生まれた。
しかし毛色はキツネのようなその他

シルバーではなく、美しい光 沢のある黒 色で28あったため、品種として保つことにしたといわれ29ている。その艶やかな被毛は、まるで星が瞬くクリスマスの夜空のように神秘に満ちている。

不動産売買に潜むグレーゾーンとは

30

新入会員名簿協会からのお知らせ
地方本部の動きspe
ci a lSpecialr eportReport01
01

特 別リポート- 0 1

第 59 回

全国不動産会議
栃木県大会
しもつけのくに次なる未 来へ飛 躍する下野国

1 0月1 9日( 木 ) 、ライトキューブ 宇 都 宮（ 栃 木 県

宇 都 宮 市 ）で開 催された「 第 5 9 回 全 国 不 動 産 会 議

栃木県大会」。同大会は2020年度に開催を予定していましたが、コロナ感染症の影響で３年越しの開催となりました。会 場には約 1 , 2 0 0 人の協 会 関 係
者が来 場 。メインテーマ「 次なる未 来へ飛 躍する下野国」には、坂東武者の魂、そして末裔である県民が築いてきたまちを来場者に示したいといった熱い想会場となったライトキューブ宇都宮

8月26日に開業したLRT

駅通路から歓待ムード一色にラビーちゃんも記念撮影

いが込められています。記念講演では、まちづくりの核となるスマートシティをテーマに、佐 藤 宇 都 宮 市

長 が 登 壇 。閉 会 後 は 次 世 代 型 路 面 電 車 シス テム「LRT」の視察研修も行われました。また、栃木県の郷土芸能が披露された交流会では、この日限定の特別公演も行われ、会場がひとつになるシーンが幾度となく訪れました。

開会式

加、地価上昇の動きが見られる。今後計画されている延伸で13:20〜13:50

更なる発展が見込まれる」と展望しながら「スマートシティの実現にあたっては、まちづくりの要となる我々不動産業界が重要な役割を担う」とし、最後に「これからも豊かな国民生活を第59回全国不動産会議栃木県大会は、矢口則義全日・教支える国の基幹産業の団体として責務を果たしていく」と力強育研修委員長の「一度中止となった大会が、栃木県本部の皆く宣言。来賓には斉藤鉄夫国土交通大臣の代理で、不動産・様のご尽力によって無事開催を迎えられたことを大変うれしく

建設経済局不動産業

思う。関係者方々に感謝を申し上げたい」との開会挨拶で幕を課長の川合紀子氏、栃開けました。歓迎挨拶では稲川知法栃木県本部長が、来場者

木 県 知 事・福 田 富 一に感謝を述べるとともに「今年は栃木県発足150年の記念す

氏 、宇 都 宮 市 長・佐 藤

べき年。東京一極集中型においても地方都市として存在感を栄 一 氏 、衆 議 院 議員・高め、まちの活性化を推進する本県をPRしたい。また、坂東武

野田聖子氏、全宅連会者に通じる歴史をひも解いてほしい」と述べました。続いて登長・坂本 久氏、衆議院壇した中村裕昌理事長は全国不動産会議の意義を「歴史ある議 員・船 田 元 氏 が 出

相互の研鑽の場」であることに触れ、「 LRT沿線では人口増席しました。

4 月刊不動産 ｜ 2023.12

総合司会の教育研修委員・柴田行夫氏とフリーアナウンサーの井出文恵氏

開会挨拶

全日・教育研修委員長
矢口則義氏

歓迎挨拶

栃木県本部長
稲川知法氏

理事長挨拶

理事長
中村裕昌氏

来賓挨拶

国土交通省
川合紀子氏

栃木県知事
福田富一氏

宇都宮市長
佐藤栄一氏

全日本不動産政策推進議員連盟 会長
衆議院議員
野田聖子氏

全国宅地建物取引業協会連合会 会長
不動産流通推進センター 理事長
坂本 久氏

衆議院議員
船田 元氏

稲川知法栃木県本部長から中村裕昌理事長に返還された大会旗返還された大会旗は中村理事長から次期開催県の千北政利佐賀県本部長に引き継がれた

大会旗引継ぎ
次 回は栃 木 県 大 会 同 様 、コロナの影
響で第57回大会が中止となった佐賀県で開催されます。栃木、佐賀県両本部長と中村 理 事 長が 壇 上に上がり、大 会 旗は、稲川栃 木 県 本 部 長から中村 理 事 長に返 還され、千 北 佐 賀 県 本 部 長の手に渡りました。

2023.12 ｜ 月刊不動産 5

記念講演

14:00〜15:10

2004年の宇都宮市長選に出馬（無所属）し当選した佐藤栄一氏。現在、５期目を務める。

HELLO, NEW CITY.
〜新しいまちの暮らし スーパースマートシティ うつのみや 始動〜
記 念 講 演では宇 都 宮 市 長の佐宇都宮市が注目を集めていること

藤栄一氏が登壇し、官民協働で進をアピール。続けて、根底にはスーめる「 スー パ ースマートシティ構

パースマートシティ構 想の核を成想」について講演を行いました。前す「LRT中心としたネットワーク型

段 、佐 藤 市 長は少 子 高 齢 化 、人口コンパクトシティ」の形成に基づい

減 少 問 題 を引き合 いに出しな がたまちづくりが 奏 功していると説ら、「 変わりない生活を送るために明しました。最後に、「 不動産業は

は 多くの 人 を 呼 び 込 む 必 要 が あ

まちづくりのパートナー。土地、建る」と述べ、市が行う施策を紹介し物を流通させていくことで地域経ました。同 時にデ ータを示しなが済の循 環につながる」と改めて協ら、効果が表れていることを示唆し、力を求めました。

2025年大阪・関西万博「大阪パビリオン」出展参加の取組み

13:00〜13:15〜医・食・住でミライの健康な都市生活〜

開 会 式 前 、全日本 不 動 産 協 会 がス ペ シ ャル パ ー トナ ー を 務 め る
2025年大阪・関西万博の取組みが紹 介されました。冒頭に、全日本 不動 産 協 会 が出 展する大 阪 ヘルスケ
アパビリオンの 概 要 動 画 が 放 映され、大 阪 府 本 部 事務局から「当協 会が提案した事業内容は、行政や学識
経 験 者で 構 成される審 査 会で 高く評価された」との報告があり、「 住宅
関 連 業 界 から唯 一 の出 展 団 体となった」ことも伝えられました。その大阪パビリオンは2050年の未来社会を目指すと発表する大阪府事務局の室井氏

後 、堀 田 健 二 大 阪 府 本 部 長 が 登 壇こと、受 賞 者が 確 定したこと等を報し、栃木県大会開催の祝辞を述べた

告 。結 びに海 外では 不 動 産 業 が 花

後、「 2 0 2 5 年 大 阪・関 西 万 博 への形であり、女性に人気の職業である出展が確定したのも総本部、各都道

一方、日本では浸透していない点に府県本部の役員、会員の力によるも触れ、「 万 博には 多くの子 供たちがの 」と感 謝 の 意 を表しました 。続 け

来 場する。万 博を通して、宅 建 士のて、建築コンペの一般公募を開催しイメージアップ、不 動 産 業に関 心をた旨、審 査 員に『シン・ゴジラ』の樋持つ子 供たちが 増えるよう、盛り上口真嗣監督ら各界の著名人を迎えた

げたい」と語りました。

6 月刊不動産 ｜ 2023.12

今後は全国の会員の皆さんと一団となって盛り上げたいと語る堀田健二大阪府本部長

大阪ヘルスケアパビリオンのイメージ写真。
全日はミライの都市ゾーンの出展を提案。

閉会式

した新たな可能性を探求し創造することは、アフターコロナの時代において、次世代に繋がる成長と発展を実現するため15:10〜15:25の鍵となる。我々不動産業界がリーダーシップを発揮し取組
む地方都市の創造が地方の持続的な成長を促し、我が国の閉 会 式では次 期 開 催 県として、千 北 政 利 佐 賀 県 本 部 長とさらなる発展の礎となるべく、次の事項を政府及び関係機関に強く要望する」と心意気を示し、（１）地方創生及び地方経

佐賀県本部の会員が登壇。
まず千北本部長は、大会旗を引き継いだ際、感慨もひとし

済 再 生に向けたまちづくりに関する施 策の推 進（２）不 動 産

おだった心中を述べました。その後、冒頭に放映されたPR動

流通市場活性化に向けた税制改正の実現（３）空き家や所有画を引用し、「 あまり知られていないが、佐賀県にはたくさん

者不明土地の有効活用に向けた官民連携による施策の推進の見どころがある」と話し、佐 賀 県が米どころであること、そを大会宣言（案）として読み上げました。

の米を使用した美味しいお酒が楽しめることなど、食の魅力をアピールしました。また、伝統工芸品として有田焼等の焼き会場は大きな拍手で包まれ、大会宣言（案）は満場一致で採択されました。

物の産地であることも言及し、「 不動産業に携わっている身と最後に福山 修保証・教育研修委員長が「栃木県大会が皆して、佐 賀 県で会員の皆 様をもてなすことを大きな目標としさまの協力で、滞りなく終了したことに感 謝する」と述べ、大てきた。決して多いとはいえない会員数の佐賀県本部が、全会 閉 会 後 、日本 初となる全 線 新 設となったL R Tに試 乗する

国 大 会を開 催できる本 部になれたことをうれしく思う。これ

視 察 研 修が行われることを伝え、「 宇 都 宮 市が目指す、新 交も皆さまの応 援 があってのこと。次 期 大 会は 栃 木 県 大 会 同通システムを基軸とした新たなまちづくりについて学んでい様 、３年 越しの大 会となるが、県 本 部 一 丸となって皆さまの

ただきたい。来 年は本 大 会と同じく、一 度は中止となった佐お越しをお待ちしている」と話し、壇上の会員一同、「 佐賀に賀県で開催される。佐賀県佐賀市で皆さまと元気に会えるこ

来てくんしゃい」と方言で呼びかけ、挨拶をしめました。

とを祈念して閉会の挨拶とする」と述べ、栃木県大会を締め

続いて、丸岡 敬全日・副理事長が檀上に上がり、大会宣言

くくりました。

（案）を発表しました。
冒頭、「 私たちは、国民の豊かな住生活を支えるという崇高なる業務に従事することを誇りとし、70年を超える歴史を有する団 体の使 命として、地 域のまちづくりの要となるべく知識の向上に努め、業界の範となる事業を実施し、国民の安心
安全な不動産取引の確保と宅地建物取引業の健全な発展に一致団結して前進することをここに宣言する」と述べ、「 長らく続いたパンデミックは、私たちの社会と生活に様々な痛みと大きな変革をもたらしたが、その困難を乗り越え、より強靭大会宣言（抜粋）
一、
地方創生及び地方経済再生に向けたまちづくりに関する施策の推進

一、
不動産流通市場活性化に向けた税制改正の実現
一、空き家や所有者不明土地の有効活用に向けた
官民連携による施策の推進

な社会を築く機会を抱えている。地方都市が変革の中で見出

次期開催県PR佐賀県本部長千北政利氏

大会宣言

全日・副理事長
丸岡 敬氏

閉会挨拶

保証・教育研修委員長
福山 修氏

2023.12 ｜ 月刊不動産 7

視察研修

ンスをつかむとともに、不動産業界を盛り上げましょう」と呼15:30〜18:00

びかけました。
その後 、係員の誘 導によってグループごとに、宇 都 宮 駅 東口−清原地区市民センター前の現ルートを往復する体験試大会 終了後 、視 察 研 修としてL R Tの体 験 試 乗が行われま乗へ。駅のホームでは、停車したLRTの車体を撮影する会員した。試乗前、会場では教育研修委員の柳沢弘美氏が、宇都が多く見られたほか、歩道とほぼ同じ高さの超低床車両、静宮市が路面電車を導入することになったいきさつを「日本各かで揺れの少ない心地よさなどを体感し、乗車中、建設中の所の都 市が直 面している少 子 高 齢 化 、人口減 少 社 会の中でマンションが並ぶ沿線のまち並みを目の当たりにした会員か

持続的なまちづくりを進めるため、そして宇都宮市が掲げるらは「街全体が活気づいていることが伝わってくる」との声もネットワーク型コンパクトシティ構築の手段である」と話し、ありました。

LRTが開設されたことによって「マンションや戸建て住宅地「LRTは家庭ごみの焼却や家庭用太陽光等により発電されの開発が進み、地価高騰が著しい宇都宮市において、上昇率

た地域由来の再生可能エネルギーで走行する交通システムでの 上 位５エリアすべてが 宇 都 宮 駅 東 口周 辺 」であることやある」と記念講演で、佐藤栄一宇都宮市長が述べていました。

「新築する建物の容積率制限を最大900％に緩和する新基

単なる人々を運ぶ交通機関としてではなく、LRTのように環境準が定められたこと」などの効果を伝えました。最後に「皆さにも配慮したモビリティであることが、人々を呼び、持続的なまの地元でも行政へアクションを起こし、新たなビジネスチャ

まちづくりにつながることを示しているといえそうです。

LRTの開設背景や開通後の効果などの詳細を説明する教育研修委員の柳沢弘美氏

交流会

国内で75年ぶりに路面電車の開通となった
LRTは全線新設であることも話題に

宇都宮駅東口〜芳賀・高根沢工業団地の約14.6kmを結ぶ。停留所は19箇所。

栃木県議会議員の横松盛人氏が挨拶。井上氏は自民党内で18:30〜20:00

空き家対策委員長を担っていること等を話し、毛利氏は意見交換等を通して不動産事業者からの要望に応える旨を、そして横 松 氏は宇 都 宮 市の人口増 加 、不 動 産が高 騰している状交流会は、ライトキューブ宇都宮の大ホールで盛大に行わ況等を伝え、三者三様の呼びかけを行いました。

れました。開場前にはウェルカム演奏と題し、倉沢大樹氏がその後、長島友伸関東地区協議会会長、埼玉県本部長の生演奏を披 露 。紡ぎ出される軽やかな音 色に会 場 全体が包乾杯の音頭で交流会が始まり、各円卓で栃木県の地酒や郷土まれました。定刻になると、開会挨拶に栗原秀也栃木県大会実行委員長が登壇し、「 大会が無事に開催されたのも地元の
多くの企業の方々の協力があってこそ。約8か月にわたって交流 会 開 催に向けて相 談にのっていただき感 謝する」と述べ、次に壇上にあがった中村理事長は栃木県大会に多くの会員が参加してくれたこと、そして、稲川栃木県本部長をはじめ栃木県本部の会員に対して、大会が無事終焉を迎えたことへの感 謝 を 表 す るとと も に 、2 0 2 6 年 ま で に 全 日 会 員 数 を40,000社まで増やすことを改めて呼びかけ、会場の士気を盛り上げました。
来賓には全日本不動産政策推進議員連盟事務局長・衆議院議員の井上信治氏、住宅金融支援機構理事長の毛利信二氏、8 月刊不動産 ｜ 2023.12

ピアノ、エレクトーン奏者として幅広く活躍する倉沢大樹氏

料理や名産等を楽しみながら会員同

交 流 会 限 定 の オリジ ナル 公 演 を 披士が 親 睦を深める中、交 流 会を盛り露。小田氏たち女前Japanが煽る掛

上 げるアトラクションがスタートし

け声に、参 加 者が 応えると会 場のボました。まず披露されたのは立春会・

ルテージは最 高 潮に。終 盤には荻 野

鎧 武 者 行 列 。これは 毎 年 、節 分 の 夜

目 洋 子 さんの 代 表 曲『 ダンシング・に足 利 市内で行われる伝 統 行 事で、

ヒー ロ ー 』に合 わせて踊るシーンが坂 東 武 者 に扮した 市 民ら約 3 0 0 人

見られ 、ステージは 大 盛 況となりまが市内大通りを練り歩くといいます。

した。閉 会 挨 拶にあがった稲 川栃 木

今 回 は その 様 を全 国 青 年 部 の 皆さ

県 本 部 長は、
「 3 年 前にコロナウイル

んが鎧をまとい、再 現しました。次いス感染拡大の影響で、栃木県大会はで、足 利 八 木 節 女 前 J a p a n による

中 止 せざるをえなかったが 、本日無公 演が 披 露され、躍 動 感あふれるス

事 に 大 会 を 終 えることが できた 。こテージにほとんどの参 加 者が見 入っれも皆さまの 協 力のおかげ だ 」と述ていました。八 木 節は 足 利 市で生まべ、
「 青 年 部 の 皆 さまの 活 力を目のれ た 郷 土 芸 能 で、1 0 0 年 前 に 誕 生

当たりにして、改 めて全 日本 不 動 産

し、日本 三 大 民 謡で全 国に根 付いて

協 会 のすばらしさを実 感した 。これいるといわれています。今 回は 、メンで 心 置 きなく次 回 開 催 県 の 佐 賀 県

バーを率いる小田えつこ氏が、演出・本 部 にバトンタッチ が できる 。皆 さ

構 成・作 詞・鎧 武 者とのコラボレー

ま、来 年 、佐 賀 県で 会いましょう」とション等、全プロデュースを手掛けたの言葉で交流会を締めくくりました。

バイキング方式で栃木県の郷土料理や名産品を手に、円卓で親睦を深め合う参加者たち

見事な甲冑パフォーマンスを披露し、力強く掛け声をあげる青年部の皆さん

開会挨拶

稲川栃木県本部長ら役員も甲冑を身にまとい、ステージに上がって踊る場面も来賓挨拶

全日本不動産政策推進議員連盟 事務局長
衆議院議員
井上信治氏

来賓挨拶

住宅金融支援機構 理事長
毛利信二氏

栃木県大会実行委員長
栗原秀也氏

来賓挨拶

栃木県議会議員
横松盛人氏

理事長挨拶

理事長
中村裕昌氏

乾杯

関東地区協議会会長
埼玉県本部長長島友伸氏

閉会挨拶

栃木県本部長稲川知法氏

2023.12 ｜ 月刊不動産 9巻頭特集１

ニュースの解説

身近に潜む「土壌汚染問題」の現状と対策「土壌汚染問題」というと、大きな工場跡地や大規模開発に伴う問題で、街の不動産会社にはかかわりのないことと考えている人も多いと思います。しかし、実は意外に身近な問題なのです。空き家問題とも相関性がある土壌汚染の現状や、その対策方法についてレポートします。

土壌汚染対策法の成立と現在

殿木 真美子住宅ジャーナリスト。戸建て、マンション、
不動産、マンション管理、
リノベーション
など住宅関連を幅広く取材。
自身も1棟
ものの賃貸併用住宅のオーナーとなり、
不動産経営をしている。

それがあり、調査命令が出された（第5れた件数は1,415件、うち第14条によ条）、④自主的な調査（第14条）の4項

る件数は211件でした。つまり、土壌汚目に該当する場合です。

染の存在する土地に大小は関係なく、土壌汚染に係る法律「土壌汚染対策

これだけを見ると、宅建業者にはあま工 場 等の跡 地であれば特 定 施 設でな法」が成立・施行されたのは、2002年。

り関係がないことに思えますが、特定施いとしても自主的に土壌調査をすること「土壌汚染」と聞くと、すぐに「健康被害設の中には街のクリーニング店や町工が賢明だといえるのです。

が生じるのでは」と考える人もいるかも場などが含まれる可能性があることと※、しれませんが、あっという間に拡散して第14条の自主的な調査は特にかかわりしまう大気と違い、土そのものが直接的のある事柄です。

※ドライクリーニングに使用されるテトラクロロエチレンなどの溶剤は特定有害物質にあたる。
その他、製造業、塗装業、印刷業、メッキ業、皮革製造業で特定有害物
質を使用している場合は特定施設として届ける必要がある。
また、ガソリンスタンドは特定施設ではないものに人体に悪影響を与える可能性は高く

特定施設に指定されていない・既定ありません。ただし、汚染された土壌中の広さに達していない等、法の届出義務の有害物質が地下水にしみ込み、それがない土地についても、過去を含め特定を人が 使 用してしまう危 険 、生 態 系 へ有害物質を使用していた土地では土壌の影響などから、土壌汚染への対策をが汚染されている可能性があります。そするべきという流れになりました。1968の場合、それを知らずに土地を売却し、では、実際の対策ではどのようなこと

年に制 定された大 気 汚 染 防 止 法と比のちに土壌汚染が確認されれば、契約をするのでしょうか。調査結果から出た

べて、ずいぶん後のことです。

不適合責任を問われるおそれがありま

汚染濃度や範囲、その後の土地用途な

この法律は、大きく“調査”と“適正なす。
こうしたケースでは、買主から売買契どによって対策方法は異なります。土壌管理”について定められたもので、その約の解除を言い渡されたり、あるいは汚汚染の対策というと、土をすべて掘削し流 れ は 図 の「 土 壌 汚 染 対 策 法 のフ染の除去費用等について損害賠償請求て別の場所に捨て、きれいな土で埋めロー」のようになります。
どのような土地がなされることが往々にしてあります。

戻す「掘削除去」が一般的だと思うかもの、条例によって調査が必要な場合もある。

調査や土壌汚染の対策とは？

に対して調 査・管 理すべきかを簡 単に

このような事態を避けるために、最近しれませんが 、実は方 法は他にもいろいうと、①自治体に登録されている特定では売 却 前に自主 的に土 壌 汚 染の調

いろあります。単に表 面を舗 装や盛 土施設を廃止する（第3条）、②一定規模査をする案 件が 増えています。環 境 庁

すればいいケースもあれば、地 下 水の

以 上 の 土 地 の 形 質 変 更 を 行う（ 第 4の発 表によると、令 和３年 度に法に基流れを遮るための遮水壁で封じ込める条 ）、③ 土 壌 汚 染による健 康 被 害のおづく土 壌 汚 染 状 況 調 査 結 果が 報 告さ

方法、汚染された土壌をその場で浄化

10 月刊不動産 ｜ 2023.12

図：土壌汚染対策法のフロー

（第3条）

（第4条）

（第5条）

（第14条）

有害物質使用
特定施設の廃止①一定規模（3,000㎡）以上の土地の形質変更②工場等の土地における900㎡以上の土地の形質変更

土壌汚染による
健康被害が生ずる
おそれのある土地

指定の申請

汚染のおそれあり

調査猶予中の土地における900㎡以上の土地の改変

自主調査結果等を添付して申請調査・結果報告命令
土壌汚染状況調査の実施・報告
指定基準に不適合【要措置区域】又は【形質変更時要届出区域】に指定
・健康被害が生ずるおそれのある土地【要措置区域】 ・汚染除去等計画の提出を知事が指示・原則として形質の変更は禁止

・健康被害の生ずるおそれのない土地【形質変更時要届出区域】 ・土地の形質を変更する場合にはあらかじめ届出が必要

汚染の除去が行われた場合には、指定を解除

出典：東京都環境局HP「土壌汚染対策法の概要」より

する「原位置浄化」など、それぞれの状

土壌汚染対策をワンストップで行い、題を解決して土地を再生し、魅力的な況や予算、期間によって最適な方法を

特にバイオ等による原位置浄化で実績

街づくりの一 翼を担えればと考えてい選択すればいいのです。

を持つエコサイクル（株）の常務取締役ます」と落合氏。エコサイクルでは、あら対 策における最 大の問 題はコスト。

落合昌喜氏にお話をうかがいました。

かじめ取り決めた予算内で対策を達成

掘 削 除 去 は 、イメージとしてはポピュ「当社では、大 規 模 工 場から小さなする「コストキャップ保証」を損保会社

ラーなものでありながら、最もコストが町工場まで、さまざまな土壌汚染の案と連 携して提 供しているほか 、場 合にかかる方法です。工期は短いのですが、件を扱っています。特にクリーニング、

よっては浄 化 前の土 地の買取りを、不大 量の土 砂をトラックで行き来させる

メッキ工場、自動車の部品工場など家

動産開発会社と協働して対応すること

ため環境負荷が大きいこともマイナスポ

族経営をしているような町工場は、事業もできるそうです。意外に身近な問題でイントとなります。

承 継の問 題を抱えていて、問 題はよりある土壌汚染対策について、私たちもよ

その点、原 位 置 浄 化であればコスト複雑です。工場閉鎖時に法律に抵触す

く知っておく必要があります。

はその半分から3分の1以下で、建物がれば調査義務が生じ、その後、汚染が残ったままで浄化可能なケースも。特に確認されれば対策を講じなければなり

微生物の働きを利用して有害物質を浄ません。法律に抵触しなくても、不動産化するバイオレメディエーション（以下、売却時、買手側からの意向で自主調査バイオ）は、環境にもやさしい方法です。

が必要となります。
しかし、調査・対策費

ただし、微生物が有害物質を分解する用がなく、「 空き工場問題」に発展する

までに時 間がかかるので、工 期はある可能性がある」と落合氏は語ります。

程度取っておく必要があります。コスト「閉鎖することも動かすこともできずを削減したいなら、切羽詰まってから対に塩 漬けになってしまっている工 場や策するより、余裕をもって自主的に調査

ガソリンスタンドを見るにつけ、胸が痛しておくことが望ましいのがわかります。

みます。われわれの技術で土壌汚染問［取材 協力］

エコサイクル株式会社

エコサイクル（株）が施工した
土壌汚染対策（原位置浄化）の一例

自社で開発したバイオ浄化剤「EDC」のメーカー兼事業者。
「土地を短期間で完全に浄化したい」「限られた予算内で完了してほしい」「工場を稼働しながら、製造ラインに影響を出さずに浄化を進めたい」「汚染を除去せず管理する形で対策コストを抑えたい」
といったさまざまな
要望に応えつつ原位置浄化を行う。
平成29年度環境賞／環境大臣賞を受賞。
https://www.ecocycle.co.jp/

2023.12 ｜ 月刊不動産 11法律 ー

不動産お役立ちQ & A

Law

不安をあおる行為による消費者契約の取消し法律相談

山下・渡辺法律事務所
弁護士

第一東京弁護士会所属。最高裁判所司法研修所民事弁護教官、司法試験考査委員、国土交通省「不動産取引からの反社会的勢力の排除のあり方の検討会」座長を歴任。
マンション管理士試験委員。著書に『新訂版 不動産取引における契約不適合責任と説明義務』（大成出版社）、『民法の解説』『最新区分所有法の解説』（住宅新報出版）など。

Vol.92
estionQu

渡辺 晋

就職のためにB社の面接を受けたところ、面接官から「家を購入してでも入社したいという意欲が必要だ」と言われ、内定をもらうためにローンを組んで、B社のグループである
不動産会社Ａ社からマンションを購入しました。しかし、後から考えるとマンションを買う必要はなく、契約すべきではありませんでした。売買を白紙にもどしたいと考えています。契約を取り消すことはできるでしょうか。

Answer
就職への願望があり、その実現への不安をあおられ、願望を実現するために必要である旨を告げられ困惑し、それによってマンション購入の契約をしたということであれば、消費者契約法によって契約を取り消すことができます。

1．消費者契約法の取消し事由

消費者と事業者の間には、取引のまたはその承諾の意思表示をしたとら転職活動を行い、B社の面接を受きは、これを取り消すことができるもけた。

のとされています（ 消 費 者 契 約 法４（2）面接では、B社の面接官などか条３項5号イ）。

ら、「 家を購入してでも入社したいとための情 報の質と量 や交 渉力にお

就 職 への 不 安をあおられてマンの意欲を示す必要がある」「 B社にはいて格差があります。消費者契約法

ションを購 入した売 買契 約 につい福利厚生の一環で物件購入のローは、この格 差に着目し、消 費 者を保て、取消しが認められたケースが、東ン補助があり、マンションを購入する

護するために、さまざまな消 費 者 契

京地判令和4.1.17-2022WLJP-

意欲があることを伝えれば強みにな

約の取消し事由を定めていますが、

CA01178009です。

る」などと言われ 、Xは、B 社 への就
職の内定を得るために，住宅ローン

その中の１つが、不安をあおる行為
による取 消しです。消 費 者 が 、「進

2．東京地判令和4.1.17

を組んで、A社からマンションを購入した（本件売買契約）。A社はB社の学 、就 職 、結 婚 、生 計その他の社 会
生活上の重要な事項」に対する願望［1］事案の概要

グループ会社である。

の実 現 への不安をあおられ、物品、（1）Xは、平成28年３月に大学を卒（3）その後、Xは、就職への不安を権 利 、役 務その他の消 費 者 契 約の業し、運送会社に約3年間勤務してあおられて困 惑し、B 社 への就 職の目的となるものがその願望を実現すいた。
しかし、平 成 3 1 年に結 婚した内定を得るため本 件 売買契 約の締るために必要である旨を告げられてことを契機に、収入面等の将来に不結をしてしまったものであるとして売困惑し、それによって契約の申込み

安を感じるようになり、同年２月頃か

買契約を取り消し、A社に支 払った

12 月刊不動産 ｜ 2023.12

て、訴えを提起した。判決では、Xのの担当者などは，Xが上記の不安をいうべきである』。

抱いていることを知りながら、その不（注）消費者契約法４条３項は、令和5年6月に改正されており、改正前の同項３号イは、改正後の現行法では、同項5号
イとなっている。

主張が認められた。

安をあおり、何ら正当な理由がある［2］裁判所の判断場合でないのに、本件マンションの『Xは、B社への就職の内定を得るた

購入がXの上記願望を実現するためめに、その必要性を感じていないにに必要である旨を告げ、それにより、消費者契約法における困惑類型

もかかわらず、3,000万円弱の住宅

Xは困惑し、本件売買契約の申込みに含まれる取消し事由は、数次にわローンを組んでまで本件マンションの意思表示をしたものとみるのが相たる消費者契約法の改正によって、を購入するに至ったものである。
これ

当である。
・・・
（略）
・・・

その種 類が 1 0 種 類にまで増えてい3．まとめ

上の経験が乏しく、就職に対する願に対する不当な勧誘に関与していたの適正な業務を担保するために、何望の実 現に過 大な不 安を抱いていものと認めるのが相当であり、A社とが 取 消し事由になっているか、あらたものといえる。

の関 係において消 費 者 契 約 法４条

ましを把握しておく必要があります。

また、Xは、選考状況について「足応 募 者より劣っていると言われ 、家

図表：消費者契約法上の取消し事由
（4条）
不実告知
断定的判断の提供
不利益事実の不告知（1項1号）（1項2号）
（2項）

②困惑類型

不退去

（3項1号）

退去妨害（3項2号）を示す必要がある、B社の福利厚生の一環で物件購入のローン補助があり、マンションを購 入する意 欲があることを伝えれば強みになるなど任意に退去することが困難な場所に同行して勧誘 （3項3号）と言われたうえ、B 社の面 接においを述 べ 、その 後も、いわれるがまま手 続きを進め、売 主であるA 社との間で、マンションの本件売買契約を締結した。
そもそも、就職の採用面接において、マンションの購入を勧誘すること（3項4号）

就職・進学、容姿・体型などの不安をあおる告知（3項5号）

社会生活上の経験不足の不当な利用
恋愛感情等に乗じた人間関係の濫用

（3項6号）

加齢等による判断力の低下の不当な利用（3項7号）

霊感等による知見を用いた告知（3項8号）

契約締結前に債務の内容を実施（3項9号）

契約を目指した事業活動の実施による損失補償請求等告知（3項10号）

③過量契約

（4項）

自体が極めて不自然であるというほ

今回のポイント●消費者と事業者の間には、取引のための情報の質と量や交渉力において格差がある。消費者契約法は、この格差に着目し、消費者を保護するために、さまざまな消費者契約の取消し事由を定めている。

●消費者が、進学、就職、結婚、生計などへの願望の実現への不安をあおられ、物品、権利、役務その他の消費者契約の目的となるものが、その願望を実現するために必要である旨を告げられ困惑し、それによって契約を締結したときは、契約を取り消すことができる。

●就職についての不安をあおられ、
マンションの購入が就職のために必要であるなどと告げられたことにより困惑し、ローンを組んで売買契約を締結したような場合には、売買契約の取消しが認められる。

2023.12｜ 月刊不動産 13

物件調査て、家を購 入してでも入 社したい旨相談を行うための電話連絡などの妨害

IT

①誤認類型

宅建士

を購入してでも入社したいとの意欲労務ます。不動産業者のみなさまは、自ら

賃貸管理

A社は、本件当時・・・
（略）
・・・ X

相続

らの経緯に照らせば、Xは、社会生活

元が固まっていないため」他の就職

税務

かなく、以上の経緯に照らせば、B社

法律３項３号イの要件（ 注 ）を充足すると売買代金3,000万円の返還を求め不動産お役立ちQ & A

税務 ー

固定資産の交換に係る所得税の特例：
複数の宅地を交換した場合の交換差額要件の判定

Tax

税務
相談

税理士法人タクトコンサルティング
情報企画部部長 税理士

山崎 信義

2001年タクトコンサルティング入社。相続、譲渡、事業承継から企業組織再編まで、資産税を機軸にコンサルティングを行う。中小企業庁「『事業引継ぎガイドライン』改訂検討会」委員などを歴任。著書に『不動産組替えの税務Q&A』（大蔵財務協会）、『事業承継 実務全書』（日本法令）など。

Vol.53
estionQu

固定資産の交換に係る所得税の特例（以下「交換特例」）について、複数の宅地を交換した場合の交換差額要件（下記１(2)）の判定の考え方について教えてください。

Answer
複数の宅地を交換した場合の交換差額要件については、その交換により取得した宅地の価額（時価）の合計額と、譲渡した宅地の価額（時価）の合計額の差額に基づき判定されます。

土地、建物と建物）と交換し、③そのを「交換差額要件」という）。差額が交換により取得した固定資産（交換20％超となる交換の場合、この特例

取得資産）を、その交換により譲渡しの適用はなく、交換した資産全体につ個人が資産の交換を行った場合、た固定資産（交換譲渡資産）の譲渡

いて通常の譲渡として課税されます。

交換も譲渡の一種であるため、交換の直前の用途と同一の用途に供する

また、差額が20％以内で、特例の適により譲渡する資産の含み益につい場合（例：土地なら宅地と宅地、田畑用を受けてその差額の調整のため交ては原則、譲渡所得の金額として所と田畑）において、④この特例の適用

換差金等の授受が行われた場合にお得税が課税されます。

を受ける旨等の一定事項を記載した

いて、交換譲渡資産を譲渡する個人

ただし、従 前から所 有している不確定申告書を提出したときは、交換が 、交 換 取 得 資 産とともに 時 価 の動産等の固定資産を同種の固定資

譲渡資産の譲渡がなかったものとさ20％以内の交換差金等を取得したと産と交換し、交換取得資産を交換譲れます。
これが「交換特例」です。

きは、その者の所得税の計算上、交換

1．交換特例の概要（１）交換特例の概要

譲渡資産のうち、その20％以内の交渡資産と同様の用途に供しているよ
うな場合には、実質的には同一の資（２）交換取得資産と交換譲渡資産

換差金等に相当する部分について、譲産を継続して保有し、譲渡がなかっの時価の差額要件（交換差額要件）渡があったものとされ課税されます。

たものとみなして、譲渡益に対する課

交 換 特 例の適 用を受けるために税を繰り延べ、その時点では課税をは、前記（1）①〜④のほか、⑤交換取行わないこととしています。具体的に得資産の時価と交換譲渡資産の時は、個人が①１年以上有していた固価の差額が、
これらの時価のうち、い定資産を、②他の者が１年以上有しずれか高い方の価額の20％以内で複数の不動産（宅地）を交換した場ていた同種の固定資産（例：土地とあることが必要です（以下、
この要件

合 の 交 換 特 例 の 適 用においては 、

14 月刊不動産 ｜ 2023.12

２．複数の宅地を交換する場合の交換差額要件の判定

例「複数の固定資産を交換した場合数の宅地を交換した場合の交換差額うかの判定が問題になります。
そこで、の所得税法第58条に規定する交換要件について、以下、事例に基づいて

東京国税局が公開した文書回答事の特例の適用について」を参考に、複検討をします。

法律１（2）の交換差額要件を満たすかど

税務問

図表 【問】事例のイメージ図
宅地2

宅地3

宅地4

宅地5

宅地6

宅地7

Aの
持分

Aの
持分

Aの
持分

Aの
持分

Aの
持分

Aの
持分

Aの
持分

労務
宅建士
IT

回答

賃貸管理

Ａさんは、宅地１〜宅地７の７か所の宅地（以下「本
Bの
Bの
Bの
Bの
Bの
Bの
Bの
件各土地」）を兄のＢさんと共有していましたが、その
持分
持分
持分
持分
持分
持分
持分
共有状態を解消してそれぞれが本件各土地を単独所有
ABとするために、一の交換契約により、本件各土地に係る共有持分の一部を交換することにしました。その交換
持分の交換の具体的な内容は次のとおりです（図表参照）。
①Ａさんは、
Ｂさんに対し本件各土地のうち宅地１〜
宅地４の４か所の土地（以下「本件各譲渡土地」）に係る共有持分を交換に係る譲渡資産として譲渡する。
Bの
Bの
Bの
Bの
Aの
Aの
Aの
単独
単独
単独
単独
単独
単独
単独
②Ａさんは、Ｂさんから宅地１〜７のうち本件各譲渡
所有
所有
所有
所有
所有
所有
所有
土地を除く宅地５〜７の３か所の土地（以下「本件各取得土地」）に係る共有持分を交換に係る取得資産
宅地1
宅地2
宅地3
宅地4
宅地5
宅地6
宅地7
として取得する。
③本件各取得土地の価額の合計額と本件各譲渡土地の価額の合計額は等価であり、交換による差額は生じない。
今回の交換の場合、本件各土地の価額につき個々の資産ごとに交換差額要件の判定をすると、組み合わせによってはその差額が20％を超える場合が生じます。このような場合であっても、複数の譲渡資産（宅地１〜４）と複数の取得資産（宅地５〜７）の交換における交換差額要件の判定は、それぞれの資産の合計額に基づき行われ、本件各譲渡土地の価額の合計額と本件各取得土地の価額の合計額が等価で交換による差額が生じない場合には、交換差額要件を満たすと考えてよいのでしょうか。
なお、本件各譲渡土地及び本件各取得土地に係る各価額は適正な時価であり、いずれの土地についても本件交換後も引き続き宅地として利用され、その他の交換特例の適用に係る要件はすべて満たしています。

相続

宅地1

（2）理由
交換は金銭を介さない取引をいいますが、実際には交換譲渡資産と交換取得資産との時価が異なるため、その差額について金銭で決済するというケースも多々あります。このため、譲渡所得課税の繰延べを行う交換特例においては交換差額要件を設け、交換譲渡資産と交換取得資産の差額が一定の場合に限り、特例の適用を認めることとしたものと考えられます。
譲渡所得の金額は、その年中の譲渡所得に係る総収入金額から譲渡資産の取得費とその譲渡費用との合計額を控除して計算します。この場合の譲渡所得の総収入金額は、その年において収入すべき金額であり、それが金銭以外の物または権利その他
経済的な利益をもって収入される場合には、その金銭以外の物または権利その他経済的な利益の価額とされます。このため、土地の交換による収入金額は、交換により取得した土地の価額となり、一の交換契約により取得した土地が複数である場合には、それらの土地の価額の合計額となります。複数の土地を一の交換契約で交換した場合、交換特例を適用しなければ交換取得資産の価額の合計額を収入金額として譲渡所得の課税関係が生じますが、上記のとおり交換特例は交換による差額が一定の範囲内の場合に譲渡所得課税の繰延べを行うものですから、交換差額要件の判定は、一の交換契約により譲渡所得の課税関係が生じるとした場合の収入金額に基づき判定するべきと考えられます。
ご質問の交換は、本件各土地の共有状態を解消し、本件各土地をそれぞれが単独所有とするために、一の交換契約により本件各譲渡土地と本件各取得土地とを交換するものであることから、交換特例の趣旨等に照らし、本件交換に係る交換差額要件の判定は、本件各取得土地の価額の合計額と本件各譲渡土地の価額の合計額との差額に基づき判定すべきと考えられます。

今回のポイント●複数の宅地を交換する場合における交換特例の適用について、「交換差額要件」の判定は、交換譲渡資産である宅地の価額の合計額と交換取得資産である宅地の価額の合計額に基づいて行われ、これらの交換による差額が本件各取得土地の価額の合計額の20％以下となる場合には、交換差額要件を満たすものと考えられる。

当連載について、偶数月は「税務相談」、奇数月は「賃貸相談」となります。

2023.12 ｜ 月刊不動産 15

物件調査

（1）結論
ご質問の交換については、交換特例の交換差額要件を満たすと考えます。

相続 ー

不動産お役立ちQ & A

Inheritance

相続相談Vol.32
estionQu

その財産は誰の物？
名義だけで判断するのは危険！
税理士法人 東京シティ税理士事務所
副所長 パ−トナ−税理士

村岡 清樹

資産税のコンサルティング経験が豊富で、不動産会社、ハウスメーカー、證券会社、新聞社等のセミ
ナー、社員研修を数多く行う。
アパ−ト・マンションの税金対策・マイホ−ムの税金・不動産の譲渡税
金・相続税対策・土地の有効活用・不動産事業承継対策を得意とする。著書に『相続の手続と節税がぜんぶわかる本』（あさ出版）、『マイホームの税金対策』（ 大蔵財務協会）、『 不動産業実務の手引 別巻』（大成出版社）など。

先日、父が亡くなったので遺産を整理しています。父は生前に相続対策として母や私(子)だけでなく孫にも預金を贈与していました。ただ、孫はまだ子どもなので、口座に入金だけして通帳は父がずっと持っていました。また、父は母名義で証券口座を開設し、自分の資金を使って株を運用していました。母はその口座の存在は知っていましたが、自身が運用したり口座から現金を引き出したりしたことはなかったようです。
これらの預金や株は父名義ではないですが、相続財産にしなければならないのでしょうか？

Answer
相続財産を形式的な名義だけで判断するのは危険です。他人名義でも相続人が実質的な出資者・管理者である
なら、それは相続財産にカウントされます。詳しく見てみましょう。

1．相続財産の「名義と実態」

より）です。
これを見ると、申告漏れを範囲内(年110万円)では上手く分散指摘された財産のうち、現預貯金としきれないため、さらに孫世代にも贈相続税の世界には「名義預金」あ有価証券だけで４割以上を占めてい与するのは珍しいことでありません。

るいは「名義株式」という言葉がありるのがわかります。
それだけ預金と株

この場合、孫はまだ小さい子どもなのます。
これは「名義は被相続人のもの

式は帰属を巡る問題が起こりやすいで「贈与はするが通帳や印鑑は贈与ではないが、実質的に被相続人に帰財産なのです。

者が預かる」という形を取ることも多いと思われます。ですがこの方 法は属する財 産 」を指す言 葉です。一 般的な感 覚では財 産の帰 属はその名義人にあると考えがちですが、相続

2．名義預金「贈与の成立」という観点から見ると問題があります。贈与が成立したとみ税を計算する際には名義に関わらず

名 義 預 金のよくあるケースは、被なされるには贈与者と受贈者の間でその財産の実質的な出資者・管理者

相 続 人が妻や子に生 前 贈 与をした

贈与の合意がきちんと成立していなが被相続人であるならば、相続財産

ものの、贈与が適切に成立していな

ければなりません。そして、受贈者はとして計算しなければなりません。

かったとみなされる場合です。

その贈与された資産を自分のものと図表１は、申告漏れ相続財産の金相談者の事例のように、たくさん現して自由に管理・処分できなければな

額の構成比の推移（「令和３事務年

金を持っていて配偶者や子だけではりません。相談者の事例のように、も度における相続税の調査等の状況」

贈 与 税のかからない基 礎 控 除 額のらったとはいってもそれを自分で自由

16 月刊不動産 ｜ 2023.12

変多い財産です。これらの財産につ義が贈与者であっても、そのお金はま参加できないようにしていたり、保有いては次の３つのポイントをよく確だ贈与者たる被相続人に帰属してい株式に応じた利益の分配がされてい認しましょう。

ると見るべきなのです（図表２）。

なければ、実質的な判断により、株式・その 財 産 の 原 資 は 誰 が 出したのか？

なお、贈与の合意については口約の真実の所有者ではないと判断され束だけでも成立することになっている危険性があります。繰り返しになりますが、贈与契約書を作成することますが、財産の贈与を受けたのであで贈与の合意があったことに説得力ればその受贈者は、その財産を自由・その財産の名義人は、その財産ををもたせることができます。生前贈与に管理・処分し、その財産から受け取自身の判 断で管 理・処 分しているを行う際には「贈与の合意」「 受贈者れる利益を享受できていなければなか？

自身による処分・管理」を意識するよ

らないのです（図表３）。

実際の相続では判断が難しい財である」自覚はあるか？

べきか悩ましい財産がある場合は、
税 理 士 等の専 門 家に相 談して判 断を仰ぐようにするのが安全です。

労務

預金や株式は申告漏れ事案が大賃貸管理

4．財産の帰属判断は慎重に！

相続

3．名義株式・その財産の名義人に「自分の財産産もしばしば現れます。
どう取り扱う

うにしましょう。

税務取った認識があったとしても、経営に法律に使えない状態ならば、たとえ口座名

有価証券も名義と実態が問題にな
図表１ 申告漏れ相続財産の金額の構成比の推移

人と実際に出資・運用する人が違う」

（％）
100

ケースです。株式を購入するには元手となるお金が必要です。たとえその株を出したのが夫ならば、株式の名義だけをもって妻の財産であると主張

60

12.2

10.8

土地
1.9

16.1

12.5

10.7

家屋

11.8

15.2

11.2

34.1

36.5

33.1

30.1

32.2

37.1

38.1

41,8

41.4

41.6

H29

H30

R元

R2

40
20
0

R3 （事務年度）

出典：国税庁「令和 3 事務年度における相続税の調査等の状況」より抜粋あるとするなら、夫と妻の間で贈与が成立していなければなりません。そし

12.4

有価証券
1.6

図表２ 名義預金の例て贈与が成立しているのならば、妻が祖父

自分の判断で運用して自分の裁量で相続対策で孫に金銭を贈与する。
でもまだ子どもだから通帳と印鑑は預かるぞ

お孫さんが自由に使える
状況ではないので贈与は成立していませんね。
預金は祖父の財産です

私名義の口座があるらしいけど、自分で引き出したり
できないわ

税務署

好きな時に処分できるはずです。
そうでないのならば贈与が成立しておらず、原資の出資者に帰属する財産であるとみなされてしまいます。

金銭贈与

孫名義の
通帳・印鑑

孫

もう１つの例は、同族会社の株式を100％所有する経営者が、相続対策のために子や孫に株 式を生 前 贈

図表３ 名義株式の例

相続対策として株式の一部を子に贈与しよう。
でもまだ経営に参加させる気はないし、名義だけこちらで書き換えておけばいいか

父

与することで発生します。基本的な考え方は先述した名義預金等と同じです。子の知らないところで株式の名義

株券
株式の名義書換だけ書き換えても、受贈者に贈与の合意があったとみなすことはできな
いでしょう。また、子 に株 式 を受 け

そもそもお子さんに贈与を受けた認識がないようです。
これでは贈与が成立していたとはいえません。株式は父の財産です

会社経営

子

あれ？
知らない間に
株主名簿に自分の名前がある…

税務署

2023.12｜ 月刊不動産 17

物件調査するのは難しいでしょう。妻の財産で

11.8

80

現金・預貯金等1.9

IT

式の名義人が妻だったとしてもお金

その他
2.0

1.8

宅建士

りやすい財産です。
１つの例は「名義管理 ー

不動産お役立ちQ & A

Management

入居者ターゲットを設定して、決定率を高める空室対策を
賃貸管理
ビジネス
Vol.69estionQu

みらいずコンサルティング株式会社 代表取締役
合同会社ホーリーロッジ 代表社員

今井 基次

賃貸仲介、売買仲介、賃貸管理、収益売買仲介、資産形成コンサルティングの経験を経て、
みらいずコン
サルティング株式会社を設立。不動産業者・不動産オーナーの経験をもとにして、全国の賃貸管理業を行う企業へのコンサルティングや講演・研修活動を行う。聴講者はこれまでに３万人を超え、好評を得ている。CPM®、CFP®、不動産コンサルティングマスターなど資格多数。著書に『ラクして稼ぐ不動産投資
33の法則 成功大家さんへの道は管理会社で決まる！』（筑摩書房）がある。

当社は、管理戸数7,000室の管理会社です。管理事業は先代から引き継いでいるため、20年以上の実績があります。従業員の勤続年数は比較的長く、
これまで会社に貢献してくれています。
管理戸数は安定しているのですが、ここ数年で空室が増え続けており、以前のようには入居が決まりにくくなっています。従業員も真面目に働いてくれてはいるのですが、新しい取り組みに対しては動きが鈍く、空室対策の話をしても通り一遍のやり方だけで、ポータルサイ
トに情報を掲載しているだけです。
このような状況ですが、空室を埋めていくために、どのような方法がよいのか教えてください。

Answer
長く働いている従業員さんがいらっしゃるのは、
とても良いことだと思います。ただ、一方で人の入れ替わりがな
いと、新しいアイデアや手法が入りにくく、
これまでのやり方に依存しがちです。特に空室対策は、全国各地で課題となっており、
これまで入居者がすぐに決まった物件に関しても、放っておけば決まる時代ではありません。
どんな
人に利用してもらうのか、
マーケティング的な面をいま一度考え直してみましょう。

反 響を増やそうとポータルサイトをなのです。その「ひとり（一世帯）」に

活用しても、ターゲットが決まってい刺さるよう、「 選択と集中」が必要で、ないため、かえってどんな人に伝え

ただ反響数を増やすのではなく、決空 室 対 策において「 入 居 者ター

たい広 告なのかがはっきりせず、た定 率を高めるための施 策が 必 要な

ゲットの選 定 」がおろそかにされがだ掲 載するだけにとどまってしまうのです。

ちです。早く決めようとして、より多くのです。その結果、広告宣伝費ばかの人にターゲットを拡 大するほど、りがかさみ、結 果が出ないことにな

かえって空 室 期 間は増えてしまうもります。確 か に 反 響 総 数 が 増えれのです。さらに多くの空 室 在 庫を抱ば 、多くの人に見てもらえる可 能 性

えると、どれか１つを優先することがが高くなるため、成約数は高くなると決 定 率を高めるには、「 入 居する

難しく、その結果、手が回らないため思いがちです。しかし、何 百 人 が 内

人 」から逆 算した部 屋 作りとマーケに、さらに空 室対策がおろそかにな

見しようと、最終的に決めてくれるのティングが重要です。入居する人、つり、負のスパイラルに陥ります。
さらには、一部屋にたった「ひとり（一世帯）」まり「ターゲット」
を明確にしたほうが、

1．入居するのは限られた「ひとり（一世帯）」

18 月刊不動産 ｜ 2023.12

2．入居者のセグメントを特定する

ここまでター ゲットの 人 物 像 が無駄な広告費をかけずに、効率的に

3 2 0 万 円となります。つまり、年 収

はっきりすると、次は、空室対策をそ

入居決定率を高めることができるの300万円以下の人はターゲットにすのターゲットが入居する前提で進めです。賃 貸 住 宅の募 集 方 法 や広 告ることができません。

る必 要 があります。
「賃料の設定」のが 特 徴です。ポータルサイトでのセキュリティ上の問題もあり、一般的せた設備」など、物理的な空室対策

募 集が中心ということもあるのですには単身女性をターゲットにしにくくを進め、不 足している箇 所を改 善しが、窓口を広げることで、単身者でもなります。しかし「 在 宅ワーク可 能ていきます。

ファミリーでも「誰でも入ってもらえな、クリエイティブ 職 」であれば 、夜空 室が 増えたからといって「なんれ ば O K 」という考えに陥りがちで遅くの帰宅の必要がないため、女性となく募 集 」をしていることを改 善す。
しかし、供給過剰の市場では、
こでも駅近くの物件である必要はなく、し、ターゲットを決めるだけで、募集の方法は良い方法とは言えません。

ターゲットになり得ます。ただ反 対媒 体 や改 善 内 容もより具 体 化する

ターゲットを絞らないことは 、かに、ワークスペースなどの広さを求めはずです。
もちろん、実際に入居するる可能性があるかもしれません。

人がターゲットと完全一致しないこえって「 空 室 情 報の海 」に物 件が溺

このように「賃料」
「 職種」
「ライフ

ともありますが「選択と集中」をするを回避するには、「 市場細分化（セグスタイル」から逆算すると、より詳細

ことで、より効果的な空室対策がでメント）」をして、狙うべきターゲットなターゲットを設定できるはずです。

きるのです。

宅建士

れることになってしまうのです。これを明確にした方が良いのです。入居
希望者の「年代」「 性別」「ライフスタ

図表

セグメント設定のイメージ

イル」などによって、求める設備やデ

単身
男性
10代

やすいマーケティング活動と物理的

20代前半

な空室対策が必要なのです（図表）。

20代後半

女性

ファミリー

2人

3人以上

物件調査

きセグメントを特定し、そこに刺さり

カップル

IT

ザインは千差万別です。つまり狙うべ

TARGET

30代前半

3．入居者ターゲットの設定
入居者のセグメントを特定したら、

30代後半
40代前半
40代後半

次に、より具 体 的なターゲットを設50代定する必要があります。セグメントにそれ以上もさまざまな属性があるため、より物件のレベルに適したターゲット設定をする必 要 があるのです。たとえば「 2 0 代 後 半・女 性 」に絞ったとして
も、
「 年収」
「 職種」
「ライフスタイル」などの属 性によって、求められる物
件は大きく異なります。
たとえば、物件の賃料設定が8万円とした場合、年間支払い賃料は96万円（8万円 12カ月）となりますが、家賃は一般的に年収の30％程度と労務「 壁 紙の色 」「ライフスタイルに合わ

賃貸管理

また、駅から遠い物 件であれば 、相続は、
ターゲットが「マス」になりやすい税務されているため、9 6 万 円 3 0 ％＝法律

マーケティングの戦略が組みやすく、

ターゲットの人物像を詳細に設定し、その暮らしをイメージする

2023.12｜ 月刊不動産 19

労務 ー

不動産お役立ちQ & A

Labor

労務
相談
Vol.25
estionQu

テレワークと事業場外みなし労働時間制
社会保険労務士法人
大野事務所代表社員

野田 好伸（特定社会保険労務士）

大学卒業後、社労士法人ユアサイドに入所し社労士としての基本を身に付ける。
その後6年の勤務を経て、2004年4月に大野事務所に入所する。現在は代表社員として事務所運営を担いながら、人事労務相
談、人事制度設計コンサルティングおよびIPO支援を中心とした労務診断（労務デュー・デリジェンス）に従事する。

テレワークを導入して数年が経ちますが、明確な運用ルールを設けていないため、中抜けしたり、就業時間の一部をテレワークしたりする者がいます。そのため、テレワーク勤務者には事業場外みなし労働時間制を適用しようと考えています。その際の留意点等をご教示ください。

Answerテレワークにおいても、原則として労働時間の把握が必要ですが、一定の要件を満たした場合には「事業場外みなし労働時間制」を適用することが可能です。
なお、事業場外みなし労働時間制の適否にかかわらず、
中抜け時間・移動時間の取扱い、深夜・休日勤務申請について明確にしておくことがよいでしょう。

が困 難です。また、使用者の指 揮 命

算定義務を免除し、その事業場外労令下において労務を提供している時働については、特定の時間（所定労

情報通信技術を活用した、場所や間（ 労 働 時 間 ）であるか否か判 然と働時間または労使で定めた時間）労時間にとらわれない柔軟な働き方のしない場合がありますが、基本的に働したものとみなすことのできる制ことをテレワーク（離れた所で働く）

は内勤者同様、管理監督者およびみ度ですが、テレワークについては、次といい、働く場所によって、自宅利用なし労働時間制適用者を除くすべての① ②の要 件を満たす場 合に適用型(在宅勤務)、施設利用型(シェアオの労 働 者の始 業・終 業 時 刻を適 正できます。

フィス勤務)、モバイル勤務（外勤・出に把握する必要があります。

張）に分けられます。コロナ禍で中小※労働時間の適正把握については2022年7月号ｐ21をご覧ください

テレワークとは企業にも導入され、現在も多くの企業で継続していますが、働き方改革や若 手 人 材 確 保 措 置として有 効な手段とされています。

事業場外みなし労働時間制の適用要件① 情 報 通 信 機 器が 、使 用者の指 示
により常時通信可能な状態におくこととされていないこと
以下の場合については、いずれも①を満たすものと認められ、情報通事業場外みなし労働時間制とは、信機器を労働者が所持していること

労 働 者が業 務の全 部または一 部をのみをもって、制 度が適用されない

事 業 場 外で従 事し、使 用者の指 揮ことはありません。

テレワークをしている場 合 、上司監督が及ばないために、当該業務に・勤務時間中に、労働者が自分の意

は部 下の仕 事ぶりを目の前で確 認

係る労働時間を算定することが困難

思で通信回線自体を切断することすることができず、労 働 時 間の把 握な場合に、使用者の労働時間に係るができる場合労働時間把握義務

20 月刊不動産 ｜ 2023.12

断はできず、使用者の指示は情報事を済ませたいなど、在宅勤務におら会社に戻るような移動時間（出張

通信機器を用いて行われるが、労ける中抜けの需要は多いと聞きます

先・営業先から職場に移動する時間

働 者 が 情 報 通 信 機 器から自分のので、一定の範囲で中抜けを認めるなど）については労 働 時 間となりま意思で離れることができ、応答のタといった柔軟な対応を採ることも一すので、これらの取り扱いについてイミングを労働者が判断することが案です。なお、原則として中抜け時間は規定化しましょう。

できる場合は休 憩 時 間（ 就 業 規 則の定めが 必要）となるものの、時 間 単 位の年 次

いても、その応答を行うか否か、
また有 給 休 暇 取 得 制 度を導 入されていは折り返しのタイミングについて労る企 業においては、時 間 年 休として働者が判断することができる場合

対応することもできます。

運用上の留意点
テレワークは、場所に限定されない働き方ができるというメリットがある一方、一定のルールを整備してお②随時使用者の具体的な指示に基かなければ、いつでもどこでも働けてしまうというデメリットもあります。また、相対的に使用者の管理の程度がすものと認められます。

出社するなど、勤務時間の一部でテ弱くなることから長時間労働を招く・使 用者の指 示が 、業 務の目的 、目レワークを行う場合が想定されます

恐れがあるので、健康管理を目的と標、期限等の基本的事項にとどまが、この際の移動時間の取扱いは次

した労働時間の状況を把握する必要

り、一日のスケジュール（作業内容のとおりとなります。

があります。なお、深夜時間帯や休日にテレワーク勤務者が勝手に働くこ決めるなど作業量や作業の時期、場所を移動し、自由利用が保障されとがないよう、深夜・休日労働に関す方法等を具体的に特定するものでている移動時間については、原則とる事前申請ルールを徹底したうえで、はない場合して労 働 時 間にはなりません。ただ社内システムやメール機能のアクセ

し、自由利用が保障されている移動

ス制限をかけたり、
ログ監視を行った

なお、みなし時 間は、事 業 場 外で時間中であっても、情報通信機器をりするなど、ネットワーク上の規制やの勤務について適用されるため、労用いて業務を行った場合、当該時間牽制を行うことが、長時間・過重労働

働時間の一部をテレワーク勤務したは労働時間となります。一方、外部の防止策として有効です。

けんせい

日については、事業場外のみなし労働時間と事業場内での実勤務時間を合 算した時 間が当該日の労 働 時
間となります。
よって、終日テレワーク
する日のみなし時間を８時間とし、半日テレワークする日のみなし時間を４時間とするなど、勤務状況により異なるみなし時間を設定することが実
務上のポイントといえます。

中抜け時間の取扱い
テレワーク時に生じやすい事象として「中抜け」があります。育児・介護を行う場 合はもちろんですが 、それ

2023.12 ｜ 月刊不動産 21

物件調査

労 働 者が自己の都 合により就 業

ITとそれを行う時間等）をあらかじめ宅建士

午前中は自宅で勤務して午後から

以下の場合については、②を満た労務

づいて業務を行っていないこと

移動時間の取扱い

賃貸管理・会社支給の携帯電話等を所持して相続

勤務場所が指定されており、そこか税務

以 外にも中断して銀 行 や役 所の用

法律・勤 務 時 間中は通 信 回線自体の切宅建士 ー
Real Estate Notary

宅建士講座

権利関係
〜民法（時効）〜

宅建士試験合格のコツ

Vol.57

時効の問題は、本試験において２年に１回ぐらいのペースで出題されています。
仮に問題のレベルを、①やさしめの（必ず正解すべき）問題、②難解な（落としてもよい）問題、③中間的な難易度の（合否の分かれ目になる）問題の３つに分類した場
合、時効の問題は③に該当し、合否の分かれ目になることが多いように思います。

時効の重要ポイントと解説
１. 取得時効（１）所有権の取得時効

他人の物でも、所有の意思をもって、平穏にかつ公然と一定期間（10年または20年）占有占有の開始の時に善意無過失の場合10年占有の開始の時に悪意または善意有過失の場合20年すると、その所有権を取得できます。

10年の時効と20年の時効の区別は、時効取得者が善意無過失かどうかによって決まります。そして、「占有の開始の時に」とあることから、占有の開始時点で善意無過失であれば、途中で悪意に変わっても、10年の時効が適用されます。

時効取得のための占有は、直接自分自身で目的物を使用（所持）している必要はありません。たとえば、Ａの所有物の占有を始めたＢが、その後、目的物をＣに賃貸したとしても、占有は続いたことになります。賃借人Ｃという代わりの者を通じて、間接的に占有（間接占有・代理占有）する形態でもよいのです。なお、賃借人としていくら占有を続けても、所有権の時効取得をすることはできません。取得時効が成立するためには、「 所有の意思をもって」占有する必要があるからです。
占有 者から占有 権を引き継いだ者は、承 継

人の意 思により、自分の占有のみを主 張しても、または自分の占有と前主（前々主でもよい）

甲の土地（２）占有の承継の占有をあわせて主張してもよいことになっています。ただし、前主の占有をあわせて主張す① Ａ 善意無過失７年② Ａ 悪意７年

売買

売買

B 悪意３年＝10年

Ｂ 善意無過失３年＝10年

るときは、
プラス面のみならずマイナス面（たとえば悪意）も承継することに注意してください。

①のケースでは、
Ｂは、Ａの占有期間７年もあわせて主張できるので合計10年になります。
Ｂ自身は悪意で占有を始めていますが、Ａが善意無過失で占有を始めたという点も引き継ぐので、10年の取得時効を主張できます。

②のケースで、Ｂが善意無過失で開始した自己の占有のみを主張するのであればあと７年の占有でよいのですが、Ａの占有もあわせて主張する場合は、悪意で占有を開始したことになるので、あと10年占有しなければなりません。

（３）所有権以外の財産権の取得時効

地上権、地役権、賃借権なども、所有権と同様に時効取得が認められます（善意無過失なら10年、悪意または善意有過失なら20年）。

２. 債権の消滅時効
債権は、①債権者が権利を行使することができることを知った時から５年間行使しないとき、または②権利を行使することができる時から10年間（人の生命・身体の侵害による損害賠償請求権については20年間）行使しないときは、時効によって消滅します。なお、５年の時効と10年（人の生命・身体の侵害による損害賠償請求権は20年）の時効とは、どちらか一方が先に到来すれば時効が完成するという関係になります。

22 月刊不動産 ｜ 2023.12＜「知った時から５年のほうが先に到来した事例＞
権利行使できる時10年
5年
権利行使できる
ことを知った時

消滅時効
完成

法律

植杉 伸介

税務

宅建士・行政書士・マンション管理士、管理業務主任者試験などの講師を35年以上務める。著書に『マンガはじめてマンション管理士・管理業務主任者』（ 住宅新報出版）、『ケータイ宅建士 2023』（三省堂）などがあるほか、多くの問題集の作成に携わり、受験勉強のノウハウを提供している。

相続
賃貸管理

３. 時効の援用と放棄（１）時効の援用時効により利益を受ける当事者が、時効利益を受ける旨の意思表示（時効の援用）をして初めて時効の効果が発生しまは、その起算日にさかのぼって生じます。

労務す。当事者が時効を援用しなければ、裁判所も時効による裁判をすることはできません。時効が援用されると、時効の効力（２）時効利益の放棄等権において、事前に時効利益を放棄する契約がなされ、事実上、時効制度が無意味になってしまうからです。

宅建士

当事者は、積極的に時効による利益を放棄することができます。時効利益の放棄をすると、以後、時効の援用はできなくなります。ただし、時効完成前にあらかじめ時効利益を放棄することは認められません。もしこれを認めると、ほとんどの債
なお、時効完成後に、借金を返済したり、債務の存在を承認したような場合、時効完成の事実を知らなかったときでも、時効の援用はできなくなると解されています。
これらは時効を援用するつもりがない行動と見えるからです。

IT（３）時効の援用・放棄の効果

時効の援用や放棄の効果は、その意思表示をした本人にのみ生じ、他の者には生じません。

物件調査

論点の確認とを知識の定着

問題を解いてみよう！

【Ｑ１】 Ａが甲土地を所有している。
Ｂが甲土地を所有の意思をもって平穏かつ公然に17年間占有した後、ＣがＢを相続し、甲土地を所有の意思をもって平穏かつ公然に３年間占有した場合、Ｃは甲土地の所有権を時効取得することができる。
（R2 問10）【Ｑ２】 債務者が時効の完成の事実を知らずに債務の承認をした場合、その後、債務者はその完成した消滅時効を援用することはできない。
（H30 問４）

こう考えよう！＜解答と解き方＞
Answer 1 【解説】 占有者の承継人は、前主の占有も併せて主張できるので、Ｂの占有が悪意で始まったとしても、Ｃは、20年の取得時効を主張することができます。

Answer 2【解説】 時 効 完 成を知らなかったとしても、時効を援用するつもりがないと見える行為をすると、その後、時効を援用することはできな
くなります。

2023.12 ｜ 月刊不動産 23

Information Technology

不動産テック時代の到来

進む！業界の化

Vol.33

データと不動産ビジネスの新しい関係性

不動産ビジネスを大きく変革するといわれる不動産
テックは、まだ全容が計り知れないほど大きな可能性を秘めています。今回は、不動産ビジネスにおける「データの種 類 」と「 活用方 法 」、そしてそこに付 随 する「 課題」について紹介します。

■データ活用の波がもたらすもの

当記 事では、不 動 産ビジネスには、データ量が何倍にも増え、市場

不動産ビジネスは、土地や建物おけるデータの種類とその活用方の動きや顧客の行動データをいちの価格、立地、築年数といった基本法、そしてデータセキュリティとプラ

早く知ることが、不動産ビジネスを的なデータから、顧客の行動、市場

イバシーの課 題について詳しく解進める上で必須となっています。

の動き、法規制に至るまで、多岐に説します。

わたるデータに依存しています。これらのデータをどのように活用する■データの種類とその活用方法

さらに現在は本格的なAI（ 人工知能）の時代を迎えつつあり、人間が処理できない膨大なデータをAI

先にも述べたように、不動産ビジ

によって効率的に処理することで、ネスには、物件の価格、立地、築年

いままで偶 然に頼っていたビジネ

しかし、このデータ活用の波が高数などの基 本 的なデータから、顧スチャンスを意図的に創出することまる一方で、
データセキュリティとプ

客の行動データ、市場の動き、法規ができるようになってきました。

ライバシーの問題も深刻化していま

制までさまざまなデータが 存 在しす。特に、個人情報に関わるデータます。
これらのデータを効果的に分■不動産に関連する３つのデータの取り扱いには極度の慎重さが求析・活用することで、より精 度の高不動産のデータは、①住所や登められる時代となっています。

いビジネス判断が可能となります。

記情報などの「基本的なデータ」、

かつては周辺相場を知らなけれ② 売 買 価 格 や 賃 料 デ ータなどのば土地や家屋の適切な価格設定が「市場のデータ」、そして、③まだ可

難しく、地域に根ざしたデータを持視化できていない「AIデータ」の順

つ会社が圧倒的に有利にビジネスで発展すると考えます。

かが 、ビジネスの成 功を左 右するほどの重要性を持っています。

24 月刊不動産 ｜ 2023.12

を進めることができました。そして、①の物件固有の基本データは、物件を販売するときには営業リスト

不動産取引に関わるならば必ず確というデータを持つことで、強力な認される登 記 簿 記 載の所 有 者 履

販売力を得ることができました。
し歴や取引履歴などの情報を指しまかし、
インターネットが普及してからす。これは、すでにデータ化されて法律

いて誰もが利用することができます
が、全てがバラバラに集められているため効率性において発展の余地

税務があります。役 所 調 査に十 数 時 間かかってしまうことも珍しくはないため、全てを統合し、物件に関する

相続情報が一度にわかるデータベースが必要とされています。
これについては、すでに今年5月

賃貸管理頃から、不動産ID官民連携協議会
が 開かれるなど、取り組みが 進み
つつあります。
②の市場データとは、賃貸物件
登記簿の閲覧を制限すべきという

件の最近の売買実績などを指します。すでに、いくつかの不動産会社

学者もいるようです。世界的なオーす。このようなデータはほとんどがや 金 融 機 関 からの 依 頼 に基 づい

プンデータの動きに逆行する動き

公には公開されておらず、標準化もて、新 たなデ ータを作 成していまには注意が必要でしょう。

されていない状態です。そのため、す。AIの急成長により、この分野の特定の民間企業のサービスを通じ可能性は広がり続けています。

てしか入手できません。
レントロー
ルや空室情報が不十分な場合、そく、海外でも見受けられます。たとえ■デ ータセキュリティとプライバ
シーの課題

ば、
アメリカ・ハワイ州マウイでの山火事の後、被災者に対して不動産売却のオファーをした不動産業者

データを使う際にはセキュリティが批判されました。
しかし、復興に題となっています。このデータの不とプライバシーの確保が非常に重は公 的 機 関だけでなく、民 間の力足が、不動産取引の透明性に大き

要 で す。特 に 個 人 情 報 に 関 するも必要です。多くの人々は、最初にな影響を与えています。

データは慎重に扱う必要がありまアプローチしてくれた熱 心な不 動

私が特に注力しているのは、まだす。近年、プライバシーに対する意

産業者に相談することが多いのも可視化されていない③のAIデータ

識は高まっています。今年に入ってよく知られた事実です。

の領域です。具体的には、「 特定のある地 方 紙で取り上げられたようこのような反発を和らげるために

エリアで１年以内に不動産を売りに、相続が発生した物件の所有者

は、不動産ビジネスの透明性と理解たい人はどれくらいいるのか？」とに対して、不動産業者がダイレクト度を高めることが重要になるのかも

いった新しいデータを作 成して集メールを送る行為が一部で問題視しれません。21世紀はデータの時代

めることを目指しています。登記記

されています。
「 相続したことを知らともいわれます。データの進化が不録などの基本データをAIで分析すれるのは気持ち悪い」という情緒的

動産ビジネスに対して影響力を高めることで、今まで 存 在しなかったな反 発に過ぎませんが、一 部にはていくことは間違いないでしょう。

株式会社トーラス 代表取締役

木村 幹夫

大学卒業後、東京大学EMP修了。三井住友銀行にて富裕層開拓、IT企画部門にてビックデータを戦略的に活用した営業推進、社内
情報系システムの大部分をWebシステムで刷新するなど、大幅なコスト削減と開発スピードアップを実現。2003年に株式会社トーラス設立。登記簿を集約したビックデータを構築し、不動産ビックデータ、AIを元にしたマーケティング支援を行う。MIT（米国マサチューセッツ工科大学）
コンテストなど受賞実績多数。東京大学協力研究員。情報経営イノベーション専門職大学、客員教授。

当連載について、偶数月は「進む！業界のIT化」、奇数月は「不動産トラブル事例と対処法」となります。

2023.12 ｜ 月刊不動産 25

物件調査につながり、ここ数年でも何度も問ITれ が 投 資 用不 動 産の誤った販 売

このような問 題は日本だけでな

宅建士

データを生 成できると考えていま

労務の入 居 率 やレントロール、近 隣 物

物件調査 ー

物件調査のノウハウ

Vol.57

グレーゾーン解消のための調査技術編①

Research

不動産売買に潜むグレーゾーンとは「不動産売買にはグレーゾーンが存在する」とささやかれている。実際、不動産トラブルの多くはグレーゾーンに関与しているともいわれています。しかし、その存在そのものについては、不明な点が多いのが実情です。
本編では、このグレーゾーンの中身について、実務の立場から具体的に明らかにしたいと思います。

響を及ぼすべき情報を相手方に提創設することはあり得るところであ供しなかった場合には、上記一方当り、むしろその方が当事者の予見可

事者は、相手方が当該契約を締結し能 性が高まる等の観 点から好まし

こんな事件がありました。

たことにより被った損害につき、不い」としましたが、「それはあくまでも「信用組合関西興銀は、資産の欠法行為による賠償責任を負うことが立法政策の問題であって、現行法制

損見込額を前提にすると債務超過のあるのは格別、当該契約上の債務のを前提にした解釈論の域を超える」

状態にあって、早晩監督官庁から破不履行による賠償責任を負うことはと、国会の場において議論されるべ綻認定を受ける現実的な危険性がない」（ 平成23年4月22日最高裁判

き内容としています。

あり、代表理事らは、このことを十分

決）としました。
ここでのポイントは、に認 識し得たにもかかわらず、新 大売 主の説 明 義 務 違 反による買主の阪支店の支店長をして、買主投資家

損害は、債務不履行責任ではなく不らに対し、そのことを説明しないまま、法行為責任である、としたことです。

売主の説明義務違反は不法行為責任

たとえば、カリフォルニア州では、

平 成 1 1 年 、各 5 0 0 万円の出資を勧誘し、買主投資家らは出資をした。同

欧米では「売主による情報」
を法令で規定民法1102節（条項変更の可能性あ

売主の説明義務を規定した法規がないり）において「不動産売買における情措置に関する法律に基づく金融整理

この判決の中で、千葉勝美裁判長

います。そこでは、「 売主による情報」

管財人による業務および財産の管理

は、次のような補足意見を付記してとして、「 本開示書は保証書ではなを命ずる処分を受け、その経営が破います。

いが 、売 主は購 入 希 望 者が 記 載 情

綻した」。この事実により、投資家ら「民法には、契約準備段階におけ報に基づいて当該不動産の購買意

は、売主に対する説明義務違反による当事 者の義 務を規 定したものは思や購買条件を決定する可能性をる損害賠償請求を提起しました。

ないため、このような契約締結の準踏まえて、以下の情報を開示するも最高裁は、「 契約の一方当事者が、備段階の当事者の信義則上の義務のである。売主は、本件取引におけ

当該契約の締結に先立ち、信義則上を一つの法領域として扱い、その発る当事者代理人が本件物件の実際の説明義務に違反して、当該契約を生要件、内容等を明確にした上で、もしくは予定される売却に関連して締結するか否かに関する判断に影

契約法理に準ずるような法規制を個 人もしくは団 体に当開 示 書の写

信用組合は、翌年、金融再生委員会
から、金融機能の再生のための緊急

26 月刊不動産 ｜ 2023.12

報開示書」（ ポイント参照）を定めてる」としています。
このように、売主は、を有する住宅の建設工事を行うこと

く分類すると3種類あり、①物件そのも法令に従い、情報開示を済ませておを契約したものとみなす」との定めがのの瑕疵（現況説明事項）、②権利法

り、取引前の説明義務については、事あるため、表示項目と現況が異なる

令上の瑕疵（差押え、都市計画街路

実上、果たされている状況です。

場合は、「 契約内容の不適合」とされ等）、③心理的瑕疵（自殺、暴力団事て明確です。
しかしこれは、「 住宅の務所、環境保全等）があります。
これら

売主個人は法令上の説明義務がある品質確保」等を目的としたもので、新の中で、「 売主が負うべき説明義務の築住宅に限定されています。

範囲」とは、“買主の契約内容に応じ

こんな事件がありました。

不動産売買にグレーゾーンが存在する理由

すが、これが具体的に、取引前に明確が、東京都市計画事業として約８割売主の説明義務を規定する法規

ンの状態が続くことになります。

が施行される道路敷地に該当し、同制がなければ、売主が負うべき説明

次回からは、グレーゾーン解消の地上に建物を建築しても、早晩その義務の範囲は不明です。
これが、不動ための調 査 技 術を具 体 的に述べて実施により建物の全部または一部

産売買にグレーゾーンが存在する理いきます。

住目的で売買契約した売主の土地て契約内容の不適合となる事項”でアメリカでは、次のように、民法において判断は正当であり、所論違法は存し「売主の不動産情報の決）として、売 主 個 人であっても、法を認めています。

売主に宣誓をさせ、売主の説明義務を果たさせる 州 が あります
（国交省翻訳）。

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物件調査

令 上の瑕 疵の存 在による損 害 賠 償説明義務」を明記し、!"#$%&'()*+,-./!

ITの瑕 疵があるものとした原 判 決のない」
（ 昭和41年4月14日最高裁判

宅建士

ポイント

あるため、契約の目的を達することができないのであるから、本件土地義務の範囲は不明なまま、グレーゾー=>?_`#çé5pèO)êëí
êìîï>Uñóò}ôöõú1ùûü†#°Tj¢#£_ñ§R•U1Å#H¶5pèO$%&'vß®Rá©eO;9":CE9F!
j$%&'í^A_`5BÉxO™´#$%&'v¨≠e9ÆØvE9v1∞e)^&'(5±≤89XY@A5\;O#&'ß®i≥y8":i¥µxO;9∂!
∑!aÖ∏π5MNuf1∫RªºΩ5pæäãåey|}%~(!
∑!∞#Å#|}%~(øy)&'(í2222222222222222!
!

売主の説明義務の法制化は限定的ââ!
ab5p9$%!

^&'()qr(D)l;v1ab)°T¿¡hvS¬$%5MN;OXY=>?#°Ö¥√c°ÖƒAi≈ú89∆«»i…ø{O1™´#$%i&'89C#DE9Fab)1^A_`5Üá9Xghjkûv^A@A# ÀCxu)Ãúåe9aÕ5BÉxOùûCxu)Œœ5X&'(#–xist89§—i“{9C#DE9F!
™´)jkûêCxÜe”UD)lu1ab5p9S‘DE9F"#$%)&'i’÷:

売主の説明義務を規定する法令
は、「 住宅の品質確保の促進等に関する法律」において、「 住宅の建設工事の請負人は、設計された住宅に係る住 宅 性 能 評 価 書を交 付した場 合においては、当該設計住宅性能評価

不動産コンサルタント

津村 重行

労務

を撤 去しなければならない事 情がにされなければ、売主が負うべき説明

賃貸管理

土地の個人間売買において、「永相続由です。一方、不動産の瑕疵は、大き税務書またはその写しに表示された性能

法律しを提供する権限を与えるものであxOståe9C#DEæ1ab:Öb:#◊#;fl9∏π#ÿŸiC⁄ã89C#D)
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三井のリハウス勤務を経て有限会社津村事務所設立。2001年有限会社エスクローツムラに社名変更。消費者保護を目的とした不動産売買取引の物件調査を主な事業とし、不動産取引におけるトラブルリスク回避を目的に、宅建業法のグレーゾーン解消のための開発文書の発表を行い、研修セミナーや執筆活動等により普及活動を行う。著書に『不動産物件調査入門 実務編』
『不動産物件調査入門 取引直前編』（ともに住宅新報出版）など。

2023.12 ｜ 月刊不動産 27

Initiate Member

令和８年度４万社達成を目指します！

新入会員名簿都道府県 市区町村

商号名称［令和5年 10月］

都道府県 市区町村

商号名称

都道府県 市区町村

商号名称

港区

株式会社 トーセン

名古屋市

合同会社 Ｒｉｄｉｎｇ

札幌親切不動産

練馬区

株式会社 トランジットオフィス

名古屋市

株式会社 リコラスハウス

蘂花

世田谷区

株式会社 ナクセル

名古屋市

株式会社 Ｌｕｐｉｎｕｓ株式会社 ジョイビル

墨田区

ハウジングアシスト 株式会社

名古屋市

株式会社 ワークブレイン

恵庭市

不動産の藤

武蔵野市

株式会社

三重県

四日市

Ｂｕｚｚ Ｌｉｆｅ Ｄｅｓｉｇｎ

札幌市

株式会社 ＵＮＩＣＯ

文京区

株式会社 ハローアセット

滋賀県

大津市

株式会社 ｎｕｋｕｍｏ
ｒ
ｉ

仙台市

有限会社 アイリュウ住宅

世田谷区

株式会社 ファイブスターズ

京都府

京都市

株式会社 エミュー

仙台市

株式会社 ＢＥＮＺＡＩ

新宿区

株式会社 ＦＩ
Ｔ

京都市

株式会社 ＧＲＡＮＤ

仙台市

株式会社 ＭＩＲＡＩ不動産エージェント

江戸川区

株式会社 ｆｏｒ Ｓｍｉ
ｌ
ｅ

京都市

株式会社 ミヤコ

秋田県

湯沢市

合同会社 ＡＫＡＳＩ

中央区

一般社団法人大阪市

アサヒニノス 株式会社

福島県

南会津郡

有限会社

二瓶建材店

豊島区

株式会社 プランタン

大阪市

株式会社 ＥＳ＆Ｓｏ
ｌ
ｕｔ
ｉ
ｏｎ

群馬県

前橋市

有限会社

椛澤土木

千代田区

ＰＲＯＦＯＵＮＤ 株式会社

堺市

ＳＴ不動産販売

高崎市

高総建設

株式会社

練馬区

堀山設備

株式会社

守口市

株式会社 ガーフィールド

高崎市

ＴＬＵＳＴ 株式会社

渋谷区

三浦商事

合同会社

大阪市

環日 株式会社

前橋市

株式会社 Ｍｏ
ｒ
ｉｍａＲｕ

足立区

ＭＩＲＡＩＳＥＳＴＡＴＥ 株式会社株式会社 アメリカンライフアイエス

目黒区株式会社 Ｍａｋｅ ｍｙ ｌ
ｉ
ｆｅ

北海道

宮城県

埼玉県

札幌市

ＦＢライフ 株式会社

札幌市

株式会社

夕張郡

株式会社

札幌市

さいたま市
志木市

株式会社

英和

渋谷区

ＵＭＥコンサルティング 合同会社

株式会社 エル

渋谷区

株式会社

坂戸市

斉藤建築設計株式会社

渋谷区

株式会社 Ｌｉ
ｆｅｐｌａｙ

三和経営サービス

新宿区

日本ライフメイクパートナーズ 株式会社

川口市

株式会社

翔栄住宅設備

株式会社

さいたま市

合同会社 トラストサイクル

さいたま市

日本物業地産神奈川県

千代田区

株式会社 リアルフォレスト

練馬区

株式会社 リテナ

川崎市

株式会社

あかつき興産あなたの賃貸株式会社 ＮＥＸＴ
ｉ

横浜市

株式会社

狭山市

株式会社 ＦＲＥＥ ＲＩＤＥ

横浜市

合同会社 エール

入間市

株式会社

相模原市

株式会社 ＮＤＫパートナーズ

横浜市

グッドライフ株式会社

山兼

柏市

ＡＳＵＫＡ 株式会社

横浜市

株式会社 グランドパートナーズ

柏市

株式会社 イーグル・トラスト

横浜市

株式会社

佐倉市

Ｆｅ
ｌ
ｉ
ｃ
ｉ
ｔｅ 合同会社

逗子市

株式会社 ＳＥ
ＩＳＴ

新宿区

株式会社 アークホーム

横浜市

株式会社

新宿区

ＲＦＰ 株式会社

横浜市

株式会社 ＶＩ
ｉ
ｎｇ

中央区

愛実不動産

株式会社

川崎市

合同会社 ＢｒａｖｅＨｏｍｅ

豊島区

株式会社 アウンプラス

横浜市

株式会社 ポライト コーポレーション

練馬区

株式会社 アネスティ

厚木市

株式会社 Ｂｏｎｄ Ｌ
ｉ
ｆｅ

新宿区

彩月不動産

横須賀市

株式会社 リーベルホーム

株式会社

サウンドスケープ・エー

新宿区

合同会社 ｅａｓｙ

藤沢市

株式会社 リゾートデザイン

ＩＮＮ＇Ｘ 株式会社

横浜市

株式会社 リベルテ

目黒区

エイムズ 株式会社

茅ヶ崎市

株式会社 リングベリー

国分寺市

エムイーＰＬＵＳ多摩

川崎市

株式会社 Ｌ
ｉ
ｎｋＬ
ｉ
ｎｋ

豊島区

株式会社 Ｌ＇ｓ ＣＲＥＡＴＥ

上越市

株式会社

青梅市

オフィス コネクト ライフ

新潟市にいがた不動産サービス 株式会社

八王子市

株式会社 カクタスホーム

南魚沼郡

株式会社

渋谷区

ＧＩ
ＦＴ 株式会社

小松市

株式会社 アークライズ

新潟県

石川県

東不動産

株式会社

大阪市

卉美

大阪市

コウパートナー合同会社

大阪市

株式会社 タカギホーム

株式会社

大阪市

ネクストライフ 株式会社

箕面市

Ｂｉｎｄｕｓ 合同会社

羽曳野市

株式会社 ハウスクレスト

大阪市

株式会社 ＢｔｏＡｌｌ

大阪市

ひらく創合建物

大阪市

株式会社 ホームジャパン

吹田市

株式会社

三葉

大阪市

株式会社

三好不動産

大阪市

株式会社 ＭＩＲＡＰ ＤＯＯＲ

寝屋川市

株式会社 リテラスハウジング

大阪市

株式会社 リライク

尼崎市

株式会社 エクステンド

兵庫県

姫路市

合同会社 ＪＯＮＹＯＯ

西宮市

株式会社 センチュリーハウジング甲子園店

西宮市

有限会社 ティエフエヌ

神戸市

株式会社 ライズリアルエステート

奈良県

奈良市

株式会社エムズコーポレーション

島根県

松江市

株式会社 ホームベース

岡山県

備前市

株式会社

岡山市

株式会社 ワイ・アール

広島市

株式会社 イーブン

豊岡商事

江戸川区

株式会社

大阪府

ユニバーサル・アスリート

本庄市

さいたま市 リアルリンクス 株式会社

東京都

不動産有効活用研究所

東松山市

さいたま市

千葉県

英不動産

広島県

福岡県

広島市

株式会社 Ｓ．
Ｓ．
Ｐ

広島市

ジェイマックス 株式会社

広島市

株式会社 システム北九州市

株式会社 アルバルーキス

湯沢不動産
長崎県

福岡市

有限会社 エバーホーム

糸島市

フレッシュタイム福岡

諫早市

九州興産

株式会社

株式会社

墨田区

珈琲ハウス 株式会社

金沢市

株式会社

佐世保市

株式会社 ティート

目黒区

Ｓｕ
ｒ
ｆ ａｎｄ Ｓｎｏｗ 合同会社

金沢市

住まいサポート 株式会社

佐世保市

合同会社 ｎｕｍｂｅｒ ｆ
ｉ
ｖｅ

豊島区

株式会社

サトウ

岐阜県

瑞浪市

株式会社

サカエコーポレーション

諫早市

株式会社 Ｎｅｘｔａｔｅ

中央区

サンコミュニティ 株式会社

静岡県

三島市

株式会社

小早川建築設計事務所

熊本市

ラピスホーム 株式会社

豊島区

信友

愛知県

稲沢市

ＡＩ不動産

熊本市

株式会社 リプロアセット

豊島区

株式会社 ２ｎｄ Ｌ
ｉ
ｆｅ

名古屋市

株式会社 ＳＴプロジェクト

熊本市

株式会社 ロイエステート

板橋区

株式会社 ＴＪエステート

安城市

ココロライフ 株式会社

鹿児島市

木戸口不動産販売株

武蔵野市

株式会社 Ｄ−ＰＯＲＴ

名古屋市

株式会社 ＳＹＯＫＯＲＡｆ
ｔ．ＲＩＫＹＵ鹿児島市

株式会社 ノトス不動産

新宿区

株式会社 ＴｅｃｈＶｏ
ｉ
ｃｅ

豊橋市

スズヨシ不動産奄美市

株式会社 リアルトラスト

豊島区

株式会社

藤京

名古屋市

株式会社 たにぐち会計

新宿区

株式会社

東新財託

半田市

株式会社

渋谷区

ＴＯＴＯＷＮ 株式会社

名古屋市

板橋区

株式会社 ＴｏｄａｙＦｕ
ｌ

名古屋市

株式会社

熊本県

鹿児島県

沖縄県

式会社

沖縄市

株式会社 アーキラボラフィット

不動産のいっせいどう

宜野湾市

イクソラ総研

株式会社

基

浦添市

ＳＴグラン 株式会社有限会社

ユーロハーツ豊見城市

合同会社 ＪＯＵＲＮＡＬ ＨＯＭＥ

10月末正会員：35,837

28 月刊不動産 ｜ 2023.12

住工房

サインポスト

従たる事務所：4,180

合同会社

! 協会からのお知らせ InformationJ I O「 既 存 住宅かし保険」のお知らせ
全日本不動産協会では、株式会社日本住宅保証検査機構（以下、JIO）と提携しており、「既存住宅かし保険（宅建業者用）」の団体割引があります。
「既存住宅かし保険（宅建業者用）」の団体割引は、保険期間５年が2,000円引き、保険期間２年が1,200円引きとなっており、ご利用には事業者登録が必要です。
「既存住宅かし保険（宅建業者用）」
は、既存住宅を売主として販売する事業者が被保険者となる保険で、万が一、瑕疵により住宅の基本構造部分等に不具合が生じた場合、JIOが修補費用等を保険金として住宅販売事業者に支払うものです。
その他、保険の概要については、
カタログ「JIO既存住宅かし保険（買主用）」をご覧ください。
ご利用にあたりご不明点がございましたら、JIO各支店宛にお問い合わせください。
JIO「既存住宅かし保険（宅建業者用）」のウェブサイト

JIO「支店一覧」のウェブサイト

（https://www.jio-kensa.co.jp/
insurance/kizon̲jutaku̲4̲1/takken01.html）（https://www.jio-kensa.co.jp/corporate/branch̲list/index.html）

カタログ「JIO既存住宅かし保険（買主用）
買主様用

不 安 は、
購 入 時の
中古 住 宅
！
きます！
で
決
解
保険で

保険の概要
● 事業者を被保険者とする保険です。

● 事業者は保険対象住宅の引渡前に保険を申込み、JIOは保険の引受けにあたり検査 ＊を実施します。

＊JIOの検査は保険引受けの可否を確認するための検査です。
● 下表左欄【 保険対象となる部分 】の瑕疵に起因して、下表右欄【 保険金をお支払いする場合（事故）】に記載のような事故が生じた場合は、事業者が責任を果たすための修補等の費用を保険金として事業者にお支払いします。
● 事業者が倒産等の場合により修補等ができないときは、買主様からJIOに直接保険金を請求することができます。
※①②は普通保険約款で保険対象となる部分（標準）です。③〜⑤は特約により保険対象となります。
※引渡前リフォーム工事部分の保険期間は 1 年間です。

保 険 対 象となる部 分

保険金をお支払いする場合（事故）

保険対象となる部分①構造

構 造 耐 力 上 主 要な部 分 が 基 本 的な構 造 耐 力 性 能を満たさない 場 合②防水（雨漏り）

雨 水 の 浸 入を防 止する部 分 が 防 水 性 能を満たさない 場 合③給排水管路

給 排 水 管 路 が 通 常 有 す べ き 性 能 また は 機 能 を 満 た さ な い 場 合④引渡前リフォーム工事

引 渡 前リフォーム工 事を実 施したすべての 部 分について、社 会 通 念 上 必 要とされる性 能を満たさない 場 合⑤給排水管路＋
引渡前リフォーム工事

給 排 水 管 路 が 通 常 有すべき性 能または 機 能を満たさない 場 合に加え、引 渡 前リフォーム 工 事を実 施したす べ ての 部 分 につ い て 、社 会 通 念 上
必 要とされる性 能を満たさない 場 合

売主が宅建業者
売買契約

売 主である宅 建 業 者 が 被 保 険 者となる保 険
保険期間 ：２年間 または ５年間

買主

売主（宅建業者）※引渡前リフォーム工事特約部分は１年間

保険金額 ： 500万円 または 1,000万円※保険期間５年間の場合は1,000万円のみ

保
険
金
請
求

保
険
契
約

免責金額 ：１０万円（ 事 業 者 へ の 支 払 い の 場 合 は 縮 小 てん 補 割 合 あり）

保
険
金
支
払

瑕疵担保責任

保事
険業
金者
の倒
直産
接等
請の
求場
合

検査

■ J I O 既 存 住 宅 かし保 険（ 宅 建 業 者 用 ）保険対象となる部分※④⑤は保険期間5年の場合のみ付帯可能

特約

標準

①構造

②防水

③給排水管路

④ 引渡前リフォーム工事

売買契約⑤給排水管路＋
引渡前リフォーム工事
売主

検査・保証依頼検査

このパンフレットは、保険の内容を買主様にご案内するものです。
※このパンフレットに記載のない詳細の内容については、「保険内容のご案内（重要事項説明書）」にてご確認ください。

検査事業者■ J I O 中 古マンション戸 単 位 売 買 かし保 険（ 宅 建 業 者 用 ）保険対象となる部分

保険契約

保険金
支払

保険金
請求

特約

標準

①構造

②防水

買主
保事
険業
金者
の倒
直産
接等
請の
検査
求場
（書類審査）
合保証③給排水管路 ＊本紙では、JIO 既存住宅かし保険と JIO 既存住宅かし保証保険を合わせて、「既存住宅かし保険」といいます。
＊保険対象住戸の専有部分である給排水管路に限る

売買契約
買主

売主

保証

仲介

（https://www.jio-kensa.co.jp/insurance/kizon̲jutaku̲4̲1/common/pdf/ST1079-05.pdf）
保険契約

仲介事業者
保険金
請求

保険金
支払

検査

保事
険業
金者
の倒
直産
接等
請の
求場
合

2023.12 ｜ 月刊不動産 29

地方本部の動き Activity Condition
REPORT

広島県本部「オールひろしま移住フェア2023」にブース出展

令和５年10月29日（日）、広島県本部は、千代田区のそのほか、「 福山市、竹原市あたりで古民家を探して

東京交通会館で開催された「オールひろしま移住フェいる。空き家バンクも利用したい」という相談者には、ヒ

ア2023」（ 主催：広島県地域力創造課）の住まい相談

アリング後に県の住 宅 課のブースを案 内しました。一

コーナーにブースを出展しました。

方、「 来年５月から広島市内に移住したいと考えている

11時の開始直後から、広島への移住・就職希望者

が、どの辺りがいいか。近くで職も見つけたい」という親や、広島に興味のある人たちが続々と来場し、広島県

子には、地図を広げて各地域の特色を説明。
１時間近

本部のブースにも多くの相談者が訪れました。

く熱心に話し込んでいました。

相談者層はさまざまで、たとえば50代の夫婦からは

広 島 県 本 部 取引相 談 委員の小 南 氏は、「いまはイ「子育てがひと段落したので、地元の広島に戻って暮ら

ンターネットで情 報 が 手に入るため安 心できるのか 、したい」と住まいと職探しについての相談がありました。

ひと昔 前に比 べて移 住 へのハードルが下がっている

また、以前、仕事の関係で広島県内に住んでいたといように感じます。その移住先として広島県が選ばれる

う子育てファミリーは、「 いいところだったので移住したのは、 ちょうどいい感 だと思う。いなか暮らしが味わい」と家の購入について相談。同じく移住希望の男性

えて、ちょっと出れば 街にも行ける。その感 覚 が 選ば

からは、
「 広島県で住宅を購入する場合と賃貸する場

れる理 由なのではないでしょうか。理 想の暮らしがで合の、それぞれの相場観を教えてほしい」
といった質問

きるよう、
しっかりサポートしていきたいですね」と話しが寄せられました。

ました。

会場入口

熱心に話し込む相談者と小南氏

会場には広島県内の18市町と仕事・教育・住まいの専門家が集合した

30 月刊不動産 ｜ 2023.12

REPORT

鹿児島県本部

あ いら「姶良市自治会加入促進」に関する協定を締結

令和５年７月５日（水）、鹿児島県本部は、姶良市および姶良市自治会運営推進会議と、姶良市自治会加入

しかしながら、自治会への加入率は年々減少傾向にあります。

促進に関する協定を締結しました。
この協定は、三者

昨今は、甚大な災害が数多く発生し、住民の助け合が連携し、安全で安心な住みよい地域社会を形成するいなど「自治会」の役割が見直されています。そこでこために住みよい地域づくり活動の中核を担う自治会への機会に、鹿児島県本部の会員が不動産の売買、賃の加入を促進し、姶良市すべての住民が安心、安全に貸、仲介および管理等を行う際、該当する地域の自治

暮らすことのできる地域コミュニティを実現するための会に関する情報の提供および加入促進に係る啓発物ものです。

の配付等により、入居世帯に対して自治会への加入の姶良市は『街の住みごこちランキング2022』で３年連続１位となり 、鹿児島県内で唯一、人口増加しています。
※

働きかけを行い、加入促進に協力してまいります。
※大東建託実施の自治体ランキング・鹿児島県版

三者による調印

締結式

前列右から2人目：福山修 鹿児島県本部長

STAFF LIST
● 広報委員会

髙木剛俊、松本修、長島芳之、浅沼儀洋、
横山武仁、北岡勇介、本間敏司、米田久夫

● 発行人

中村裕昌

● 編集

公益社団法人 全日本不動産協会
公益社団法人 不動産保証協会
広報委員会

● 制作

株式会社住宅新報● 発行所

公益社団法人 全日本不動産協会〒 102-0094 東京都千代田区紀尾井町 3-30（全日会館）
TEL:03-3263-7030（代） FAX:03-3239-2198
公益社団法人 不動産保証協会〒 102-0094 東京都千代田区紀尾井町 3-30（全日会館）
TEL:03-3263-7055（代） FAX:03-3239-2159
URL https://www.zennichi.or.jp/

月刊不動産

2023年12月号

令和5年12月15日発行※本誌掲載記事の無断転載を禁じます。

MONTHLYREAL ESTATE

2023

DECEMBER

12
発行人

中村 裕昌

公 益 社 団 法 人 全日本 不 動 産 協 会
公益社団法人 不 動 産 保 証 協 会「ラビーネット不動産」では、物件の検索をはじめ、

ラビーネット不動産
https://rabbynet.zennichi.or.jp/
スマホの場合は、
ここからアクセスしてね！

全日本不動産協会

本誌に掲載されている「不動産お役立ちQ＆A」
を閲覧できます。

2023（令和5）年12月15日（毎月1回15日発行） 第51巻第12号 発行所 公益社団法人〒102 - 0094 東京都千代田区紀尾井町 3 - 30 全日会館 TEL：03 - 3263 - 7030（代）

発 行 所