M O N T H LY R E A L E S T AT E

［題字］故 野田卯一 会長

7
JULY

2022
﹁虎ノ門・麻布台プロジェクト﹂〜東京都港区〜

国際的な磁力ある東京を目指し都市をつくり︑
都市を育む［巻頭 特 集１］

［特集２］

2023年４月施行
相続土地国庫帰属法を
徹底解説
［特集3］

認知症高齢者が保有する250兆円の資産［不動産トラブル事例と対処法］

宅建業取引の利益の分配
合意と無免許営業・名義貸しに関するトラブル［物件調査のノウハウ］

周辺環境の心理的瑕疵の関係法令について公益社団法人 全日本不動産協会

公益社団法人 不動産保証協会

保証のお知らせ一般保証制度の動画公開のご案内
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手付金保証制度・手付金等保管制度のご案内
手付金保証制度

２.手付金保証付
証明書発行依頼

買主

売主・買主ともに一般消費者で、会員が流通機構登録物件を客付媒介する売買契約において、買主が売主に支払う手付金

買主側仲介業者（当協会会員）
３.手付金保証付
証明書発行申込

１.契約の合意
４.保証付
証明書発行

売主

を万一のために保全（保証）する制度です。

手付金等保管制度

保証協会地方本部■ 制度の詳細（公社）不動産保証協会ホームページ［会員専用ページへログイン］

会員が自ら売主となる完成物件の売買契約において、受領する手付金等の額が 売買代金の10％または1,000万円を超え、売主会員に保全義務■ 制度に関するお問い合わせ、制度の申込み窓口が生じる場合に（宅建業法41条の2）、当協会が売主会員に代わって手付

所属の地方本部事務局へ金等を受領し、物件の登記、引渡しがあるまで保全（保管）する制度です。

弁済制度について
令和４年度 第１回弁済委員会 審査明細
審査結果

認証申出
認

証

保

留

否

決

社数・件数

１社

１件

１社

１件

令和４年度 第２回弁済委員会 審査明細
金額11,500,000 円

審査結果

金

額

４社

４件

74,821,900 円

認

証

１社

１件

10,000,000 円

保

留

３社

３件

否

決
１社

１件

令和４年度認証累計（公社）不動産保証協会ホームページ ▶▶

社数・件 数

認証申出

不動産保証協会

10,000,000 円

検索

一般保証制度の他、法定研修会、弁済業務、各種保全制度など、保証協会の各種情報が掲載されております。

02

保証のお知らせ
特集 1

MONTHLY RE AL E STATE

04

7 2022

いよいよ2023年竣工！大型再開発

国際的な磁力ある東京を目指し都市をつくり、都市を育む「虎ノ門・麻布台プロジェクト」〜東京都港区〜

JULY

特集 2

08

相続人の土地所有権放棄が可能に！
2023年４月施行

相続土地国庫帰属法を徹底解説
特集 3

10

どうなる？

認知症高齢者が保有する250兆円の資産不動産お役立ちQ&A＜法律相談＞

12

普通借地から定期借地への切替え
弁護士

渡辺 晋

＜賃貸相談＞

14

契約更新の際の保証人の追加
弁護士

江口 正夫

＜相続相談＞

16「庭内神し」の敷地等の相続について
税理士

若林 昭子

＜賃貸管理ビジネス＞

18

管理受託拡大戦略② 〜マーケティング〜

みらいずコンサルティング株式会社

今井 基次＜労務相談＞

20

企業に求められている労働時間の把握・管理方法とは
特定社会保険労務士

野田 好伸

宅建士講座

＜宅建士試験合格のコツ＞

22

権利関係

民法（不法行為）資格試験受験指導講師
連

植杉 伸介

載

＜不動産トラブル事例と対処法＞

24
写真：北川孝次 /アフロ

不動産適正取引推進機構 中戸 康文

COVER PHOTO

ヤドカリ

海岸で動いている貝を見かけたら、
そのほとん＜物件調査のノウハウ＞

26

どにはヤドカリが入っているだろう。貝殻を背負ってはいるが、彼らはエビやカニと同じ十脚いを探すのと同じくらい重要で、仲間同士で貝周辺環境の心理的瑕疵の関係法令について
不動産コンサルタント 津村 重行
その他

甲殻類の仲間。ヤドカリにとって自分の体にぴったりの貝殻を見つけることは、人間が住ま宅建業取引の利益の分配合意と無免許営業・名義貸しに関するトラブル

28

殻を奪いあうことも珍しくないという。住宅難の29

ヤドカリ界にも不動産業者が必要そうである。

30
31

新入会員名簿NEWS FILE
地方本部の動き協会からのお知らせ

巻頭特 集1

いよいよ2023年竣工！大型再開発

国際的な磁力ある東京を目指し都市をつくり、都市を育む「虎ノ門・麻布台プロジェクト」〜東京都港区〜

1989年（平成元年）に「街づくり協議会」が設立されてから30年余り。
東京都港区の「虎ノ門・麻布台プロジェクト」が2023年ついに竣工します。
参加組合員として参画し、虎ノ門・麻布台地区市街地再開発組合事務局長を務める、
森ビル株式会社都市開発本部開発事業部の村田佳之氏に詳細をうかがいました。

都心の真ん中に理想的なコンパクトシティ誕生
東京都では今、新宿、渋谷などのター
ミナル駅を始め、各エリアで大規模再開
発事業が相次いでいます。中でも注目をど真ん中に今までにない、全く新しいタ

1988年に港区は六本木・虎ノ門地

イプの街――コンパクトシティ――が誕生

区更新基本計画を策定。1993年にはします。

「虎ノ門・麻布台地区市街地再開発準30年の月日をかけて推進したプロジェクト

備組合」が設立され、2014年には第1回東京圏国家戦略特別区域会議において都市計画法の特例を活用するプロ
ジェクトに選定されます。

集めているのが港区の大規模市街地再本プロジェクトの計画地は東西に細開発事業「虎ノ門・麻布台プロジェクト」

長く、高台と谷地が入り組んだ高低差

2017年に麻布郵便局を含む虎ノ門・です。麻布通り、外苑東通り、桜田通りとの大きい地形です。江戸時代からの区

麻布台地区が国家戦略特別区域法にいった幹線道路に囲まれた区域でアー画で細分化された土地に老朽化した木基づく区域計画に認定されたことによっクヒルズエリアに隣接し、文化都心・六造住宅が密集し、道路も狭く未整備なて都市計画が決定します。
そして翌年に本 木ヒルズとグローバルビジネスセン部分が多いため、都市インフラの整備

は「虎ノ門・麻布台地区市街地再開発

ター・虎ノ門ヒルズの中間にあり、文化や防災上の課題を抱えていました。
そん組合」が設立され、2019年8月に本体とビジネスの両方を備えたエリアに位置な中、1986年、赤坂・アークヒルズが誕

工事の着工となります。

します。

生した頃から、森ビルは隣 接する虎ノ「港区の六本木・虎ノ門地区まちづく

門、六本木周辺の街づくりを考え始めてりガイドラインに沿って、時代のニーズ

真ん中に約6000㎡の中央広場を設け、いたといいます。

に合わせながらプロジェクトの内容を変オフィス、住宅、ホテル、インターナショ「特に個々の開発が無秩序に進んで更したり、北側や西側エリアへ開発区

ナルスクール、商業施設、文化施設などしまうと、歴史的要素、住環境、景観等

域を変更・拡大しながら、市街地環境の多様な都市機能が集積。A街区（P5立に問題が生じるのではないかという懸整備や都市機能の検討を進めました。

面図、平面図参照）の建物の高さは約念がありました。
そこで地域全体を一体

2019年2月には権利変換計画認定を330ｍ、オフィス貸室面積約21万3900

的に整備するため、該当エリアの町会に受け、300人超の権利者との合意形成㎡、住戸数約1400戸、就業者数約2万

呼びかけ、1989年に『街づくり協議会』

も進め、30年という年月がかかりました

人、居住者数約3500人、年間来街者数を結成しました。
それが再開発の始まり

が、
より良い街づくりの実現に向けて進約2500万〜3000万人を想定。東京のでした」と語る村田氏。

めてこれたと思っています」（ 村田氏）

総面積約8.1haとなる広大な敷地の4 月刊不動産 ｜ 2022.7

立面図

東京の新たな都市景観となる３つの高層棟によって、低層部の豊かな緑とランドスケープを創出する。

平面図
C街区

ヴァーティカル・ガーデン
シティという発想
本プロジェクトでは都市基盤の整備
として、土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新を図るため、
イン

B-1街区

B-2街区

フラを強化しています。
「東西と南北を貫通する道路を整備A街区することで、
このエリアの悲願だった道路ネットワークを実現しました。
アクセス性を向上させ、自動車交通の円滑化を図っています。また、歩行者の回遊性と利便性を考え、地下鉄神谷町駅と六本７つの街区に分け、中央に広場を据えることで自然と賑わいが共生する空間に。なおかつ国際競争力を備えた職住一体型に。東西と南北をつなぐ道路を整備することで渋滞の緩和も実現。

木 一 丁目駅を結ぶ地 下 歩 行 者 通 路もランドスケープにしています」（ 村田氏）

防災性能の高い建物や自立・分散型か整備しています」と村田氏。加えて、高低

環 境や省エネにもとことんこだわっ

つ効率的なエネルギーシステムを導入。

差のある地形を生かした緑化空間の整ているのも大きな特 徴です。街 全 体で電力供給もできるようにしています。帰備も行ったといいます。

「RE100」（Renewable Energy

宅困難者の避難も想定し、備蓄も用意「隣接するアークヒルズ 仙石山森タ

1 0 0 ％ ）に対 応 する再 生 可 能 エネル

しているそうです。

ワーとの緑の連続性を考慮しています。

ギーの電力を100％供給。世界最大規

また、超高層タワーを建てることで足元模 の 登 録 面 積となる「 W E L L 認 証 」に圧 倒 的 な 緑 に囲まれ たオープンス「LEED-ND」（Neighborhood

ペースを生み出すようにしています。森ビ

Development）認証の予備認証も取ルが長年提唱してきた“ヴァーティカル・

得しています。

世界にも類を見ない
全く新しい都市が誕生
本プロジェクトのコンセプトは“緑に包まれ、人と人をつなぐ広場のような街”、

ガーデンシティ”という都市づくりの手

さらに安全・安心を支えるべくハード

すなわちModern Urban Villageです。

法によって、人の流れや集まる場所を考面の強化にも力を入れています。万が一「テクノロジーが進歩し、人々の働き

え、中心に広場を据えて緑の空間を生の災害時には地元住民はもちろん、近方、暮らし方、生き方が大きく変わりつ

み出し、水と緑がつながるシームレスな

隣の人々も「逃げ込める街」となるべく、

つある今、改めて都市の在り方をゼロか

2022.7 ｜ 月刊不動産 5

「虎ノ門・麻布台プロジェクト」完成イメージ©DBOX for Mori Building Co.

ら考え直しました。その結果、見出した張移転してきます。
「もちろん商業施設も「私たちは単に建物をつくるだけの街のがこのコンセプトです。圧倒的な緑に充実しています。遊ぶ、働く、住むといっづくりをしているわけではありません。東囲まれ、自然と調和した環境の中で多た様々な要素に必要なものが複合的に京にとっても、権利者にとってもより良様な人々が集い、人間らしく生きられる備わった街になる予定です」（ 村田氏）

い暮らしを実現するために事業を進め

新たなコミュニティを形成できる街にしたいと考えました」（ 村田氏）
そのうえで、東 京の国 際 的な磁力をプロジェクトで大事にしたのは地域住民との信頼関係ていく、それが弊社の開発理念です」。
村田氏は地元住民の信頼を得ることがプロジェクトの成功のカギだと考えています。

高めるため、外国人にとっても暮らしや

森ビルの社員であり、虎ノ門・麻布台

すい生活環境の整備に注力しています。

地区街地再開発組合事務局長を務め「特に国家戦略特区ということで世界る村田氏が、
このプロジェクトを進めて終わりではないといいます。

中の人々が集まり、ここで生活できる街

いくうえで最も大切にしたのは、地域住「竣工後はタウンマネジメントというづくりを心掛けました。国際化を見据え

民とのコミュニケーションでした。

観点で、いかに活気と賑わいのあるもの

た住環境、滞在、教育、生活支援、文化「 街 づくりの 中 心 は 人 だからです。

にしていくか。
どういう付加価値を高め交流施設等が揃っています」（ 村田氏）

300人超の権利者一人一人が、この街ていくかを考えていきます。街をつくって例えば、外国人子女等を対象とするづくり後の将来の生活設計までを考え、終わりではなく、つくってから先が街のインターナショナルスクールとして「ブリ『再開発でできた街でどう暮らしていき

始まりなのです」（ 村田氏）

テイッシュ・スクール・イン東京」が開校

たいか』、それぞれの想いに向き合い、

キーワードは「街を育む」。運営管理予定。居住空間となる住宅としてA街区

戸建ての住まいや工場などの事業継続まで担い、街として全体最適を目指し、にはホテルブランデッドレジデンス「アマを希望し、別の場所を選択、移転する人

タウンマネジメントしていくといいます。

ンレジデンス東京」を、B-1街区、B-2街の想いにも寄り添いながら、話し合いを「様々な地区や、その住民が抱える課題

区にはそれぞれのライフスタイルに合わ重ねました。その結果、9割を超える人に対してどう取り組むかというモデルのせた住宅が選べるようになっています。

が権利変換という形でこの街に戻って一つとして、全国の皆さまに提示できる医療施設としては慶應義塾大学病院くることになりました。」と村田氏はいい街になるのではないかと思います」と村ます。

田氏。来年の竣工が待ち遠しいです。

予防医療センターが東京新宿区から拡

6 月刊不動産 ｜ 2022.7

また、街をつくったからといってそこで東京都市大学 宇都正哲教授に聞く「虎ノ門・麻布台プロジェクト」の魅力
この「虎ノ門・麻布台プロジェクト」を専門家はどう見ているのでしょうか。
東京都市大学大学院環境情報学研究科の教授、宇都正哲氏／東京都市大学大学院環境情報学研究科教授

宇都正哲氏に話をうかがいました。

グローバル都市に必要な機能を集約

は許認可に時間がかかるうえ、必ず生徒が集まる保証がないため、新規開校が難しいという事情がありますが、それ―専門家として本プロジェクトをどう評をクリアしています。
さらにジャヌ東京が価されていますか。

ホテルとして併設されるとのこと。東京が世界のグローバル都市と十分競争がグローバル都市として生き残るために非できうる、
これまでの日本にはなかった

常に意義のある開発と捉えています。

プロジェクトだと思いました。

―特に期待していることは？

ここ数年、
インド、
インドネシア、中国なグローバルをけん引している外資系企

どアジア諸国のグローバル化は勢いを業が数多くオフィステナントに入ってく増しています。今後、人口減少社会を迎れることですね。国内からはどんな企業えている日本は相対的に沈下していくとが入居するのかも楽しみです。その中か予想されています。
そうした中、東京が国ら世界をフィールドに活躍する企業が出際都市として生き残っていくためには、てくることで、このエリアの注目度もさらて様々な新たな付加価値ができました。

グローバル企業の食指が伸びるファシリに上がりますからね。

各地域にそれぞれの特色がありますし、

ティだけでなく、ソフト面での都市機能の充実が求められます。
その要件を満た

都市開発に必要なのはその都市ならではのエッジ

再開発プロジェクトでインターナショナルスクールを設置したのは初。英国式の教育を提供する「ブリテイッ
シュ・スクール・イン東京」が開校する予定だ。

人々に求められるものも異なります。
はたして自分たちの地方都市では何が必要なのか、“エッジ”は何かを考えることがしているのが「虎ノ門・麻布台プロジェクト」です。教育、医療、レジデンス、オフィ―他の地方、地域のデベロッパーが開ス、生活など人の営みすべてがパッケー

発をする際、
このプロジェクトはモデルジとして敷地内に揃っているからです。

になるのでしょうか。

大切だと思います。
地方創生という点からみても、自分たちが不動産事業者として地域の人たち

外資系企業のリージョナルプレジデ

都市の再生を進めるうえで、自分たちに何が求められているかを、
これまで以ント層は、家族と一緒に転勤してくる場がどういう付加価値をつけられるか、何上に考えることが重要になってきます。

合が多く、職住接近のライフスタイルをが求められるかを考えるきっかけになる

何か一つエッジとなるコンセプトが見つ

好み、快適な居住空間を重視します。
とと思います。

かれば、非常に有意義なまちづくりができるはずです。

ころが今まで大手町や丸の内などのオ

これからは、都市開発によってハード

フィス街に住宅を作ることはありません

面が整備され、「スーパーができた」「街でした。収益率が悪く、また管理が非常がきれいになった」という価値観ではなに手間という問題があるからです。それく、それによって生み出される付加価値にがこのプロジェクトには備わっています。

こそ意味がある時代です。今回は国際都

宇都正哲（うと・まさあき）

私が一番驚いたのは医療施設とイン市を目指す東京だからこそ、「 国際色豊ターナショナルスクールが併設されていかなまちづくり」というエッジの効いたコること。特にインターナショナルスクール

ンセプトを見出すことができ、それによっ東京大学大学院工学系研究科都市工学専攻博士課
程 修了。株 式 会 社 野 村 総 合 研 究 所 へ入 社 後 、不 動産、都市開発などに関する受託調査を経験。
また戦略系コンサルタントとして企業の事業戦略、企業戦略に携わる。著書に『人口減少下のインフラ整備』など。

2022.7 ｜ 月刊不動産 7

巻頭特集2

ニュースの解説

2023年4月施行 相続人の土地所有権が放棄可能に！
相続土地国庫帰属法を徹底解説
相続により土地を取得したものの、利用せず放置しているというケースが増えています。たとえば、相続物件が地方の山林である場合、「遠方のため現実的に利用が困難な

弁護士ので売却したいが売れない」というご相談があります。その土地が共有状態であったり、

みや かわ

そのような中で、2023年４月27日より、相続や遺贈により取得した土地を手放したいという場合、法務大臣の承認を受けて、当該土地を国に帰属させる制度がスタートします（正式名称：相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律）。今回はこの法律の最新情報を解説します。

制度の概要あります。遺贈は、相続人以外の第三者になされることもありますが、この制度を使えるのは相続人だけであり、第三者がまず前提として、
この制度の対象とな遺贈を受けた場合は使えません。

みちこ

宮川 倫子

相続放棄がなされた場合は、なおさら放置されやすくなります。

りん

第一東京弁護士会所属。倫総合法
律事務所代表弁護士。不動産・ビル
管理、中小企業、宗教法人の法務を中心に一般民事を行う。後見・相続
財産管理人・犯罪被害者支援も多数扱っている。

権利が設定されている土地③通路その他他人の使用が予定される
土地で政令で定めるもの④土壌汚染対策法上の特定有害物質
により汚染されている土地

るのは、相続または遺贈により土地の所

次に、土地を共有で相続した場合、共有権を取得した相続人等です。次に、建有者全員で共同して申請しなければな⑤境界が明らかでない土地その他所有物が無いなど一定の要件のもとに、法務りません。土地の一部に相続人でない権の存否・帰属または範囲について大臣の承認を得ることが必要とされてい者がいる場合は、他の相続人の共有者争いがある土地ます。
これは、安易に土地所有権の放棄

全員と一 緒であれば、申請ができます

を認めると、所有者が将来的に土地所（図2）。

有権を放棄するつもりの場合、土地を管理しなくなる可能性があるためです。法務大臣の承認を受けたものは、10年分の土地管理費用相当額を負担金として納付し、その後、その土地は国庫帰属と
なります
（図１）。

申請権者は誰か
申請権者は、相続または遺贈によりそ

２. 審査
法務大臣は申請があった場合、下記要件（承認されない土地の類型）
１. 承認申請のいずれにも該当しないと認めた場合
は、申請を承認しなければならないとされています。承認は土地一筆ごとになされます。

以下の場合は却下となります。
２の審①崖を含む土地で、通常の管理に当たり

査には進まないという意味です。

過分の費用または労力を要するもの①建物がある土地（崖の勾配や高さは今後政令で定め②担保権または使用収益を目的とするられる）

図１ 国庫帰属の流れの土地の所有権の全部または一部を取得した者です。遺贈とは、遺言による贈与のことであり、相続人も遺贈されることが8 月刊不動産 ｜ 2022.7①承認申請・
申請手数料を納付②法務大臣（法務局）の要件審査・承認③申請者が負担金を納付④国庫帰属

図2 申請権者の具体例

なお、ご参考までに、現状の国有地の父と長男Aが共同で購入

標準的な10年分の管理費用は、粗放的

長男Aと長女Bが相続

AもBも
申請可能

土地

第三者

売買
持分

父

長男A

1/
2

1/
2

相続

長男A

長女B

3/

1/
4

4

父と法人Xが共同で購入

長男Aが相続

土地

第三者

売買
持分

父

法人X

1/
2

1/
2

父の持分を
相続

長男A

法人X

1/

1/
2

2

な管理で足りる原野は約20万円、市街地の宅地は200㎡で約80万円とされています。
国庫に帰属した土地は、普通財産として国が管理処分します。

法人XもAと共同申請することにより申請可能

相続土地国庫帰属制度以外の大改正
相続土地国庫帰属法は令和３年に成

出典：法務省資料より抜粋・編集

立・公布されましたが、この時、民法等も改正されました。
これは、所有者不明土②土地の通常の管理または処分を阻害算出した10年分の土地管理費用相当額

地が増えることを予防し、すでに発生しする工作物・車両・樹木その他の有体の負担金を納付し、土地は国庫帰属となている所有者不明土地の利用を促進す

物が地上にある土地ります。負担金を納付しなければ国に帰るためです。具体的には、①登記を促す

属することはできません。

ための相続登記等の義務化・相続登記③除去しなければ土地の通常の管理ま

この負担 金は政 令で 定める予 定で等の手続きの簡素化、②土地を手放すす。法務省に電話にて確認したところ、ための相続土地国庫帰属制度、③土地④隣接する土地の所有者等との争訟にまだ政令は制定されていないが、夏頃利用に関する民法の見直し（所有者不よらなければ通常の管理または処分

閣議決定する予定とのことです。
（６月

明土地管理制度等の創設、共有者不明をすることができない土地で政令で15日時点）

土地の利用円滑化、長期間経過後の遺たは処分をすることができない有体物が地下に存在する土地

さらに、負担金は『森林』『 畑』等の地

産分割の見直し）です。
これらは順次令⑤そのほか、通常の管理または処分をす

目により決められる予定であり、宅地・田

和5年以降に施行されます。詳細は法務るに当たり、過分の費用または労力を

畑は面積比ではなく一律で、森林は広く

省のホームページを参考にしてください

要するとして政令で定めるもの

なると管理が大変なので面積比により（https://www.moj.go.jp/content/

不承認要件を見てみると、管理に費用決するのではないかとのことでした。

001362336.pdf）。

定めるもの

労力がかかる場合は認めてもらえないということがわかります。土地管理のコストを国に不当に転嫁することを防ぎ、管理をおろそかにするモラルハザードの発生を予防しているといえます。
なお、却下や不承認は行政処分です

事業者様におかれましては、相続で取得した別荘地などについて「50万円でもいいから売ってほしい」というご相談もあるのではないでしょうか。来年ので、不 服 がある場 合 は 行 政 不 服 審

4月27日以降は、国庫帰属制度を利用して土地を手放せるか検討することに査・行政事件訴訟で不服申立てが可能なります。国土交通省の調査によると、所有者不明土地は全体の22％との統です。

計もあります。
日本は高齢化が進みこれから急激に多死社会に入り、2050年の人口は9,700万人、2060年には8,670万人と予想されています。たとえば、負担金の納付

再開発予定の地域の一部に所有者不明土地があることにより、再開発ができない事態も生じ得ますので、所有者不明土地問題の解決は、不動産業界

要件審査を経て法務大臣の承認を受にとって喫緊の課題です。

けた者は、標準的な管理費用を考慮して2022.7 ｜ 月刊不動産 9

ニュースの解説

巻頭特集3

どうなる？
認知症高齢者が保有する250兆円の資産
日本人の認知症有病率は2.33％と、先進国35カ国中でトップクラス。

オペレーショナル・デザイナー（沼津信用金庫 参与）

さらに、認知症高齢者が保有するとされる全国の「金融資産」および「不じょうた

佐々木 城夛

動産」の総資産額は、2020年に約250兆円となるまでに増加しました。
この調査結果をもとに未来を推測

1990年信金中央金庫入庫。欧州系証券会社（在英国）Associate
Director、信用金庫部上席審議役兼コンサルティング室長、
地域・中小企業研究所主席研究員等を経て2021年４月に独立。
「ダイヤモンド・オンライン」（ダイヤモンド社）、「金融財政ビジネス」（時事通信社）
ほか連載多数。
著書に「いちばんやさしい金融リスク管理」（近代セールス社）
ほか。
https://jota-sasaki.jimdosite.com/

するとともに、不 動 産 事 業 者がす べ
きこと、認識しておくべきことを考察します。

認知症発症者の将来推計

で５人に２人を超え、90歳台前半では５減るなか、銀行も手数料収集を模索せ

人に３人を超える比率で認知症が発症ざるを得なくなっています。多くの銀行するという結果です。

が、受取手数料率の高い投資信託や変認知症の発症・進行には、登録や登記

日本の資産を握る
高齢富裕層

制度などがありません。
そのため、
あくま
で推計値となりますが、2020年現在の額保険など、元本割れの可能性のある商品の販売に注力しているのですが、それを購入できる富裕層は高齢者が中心というわけです。

発症者は約600万人に達し、2025年にわが国の資産の大部分は、金融資産は700万人に増加する見込みであることと不動産が占めます。一方で、世代別の

このため銀行側は、「 65歳（または70が厚生労働省から公表されています。

個人金融資産には相当な偏りが認めら

歳など）
まで、
もしくは過去にリスクのあ

こうした数値の根拠となる研究報告れます（図表２）。実態としても、「 個人預る金 融 商 品 への投 資 経 験がある該当のひとつでは、年齢階層別の有病率が金残高の過半数を60歳台以上の預金者」をリスク商品販売時の自主的ガイド

男女・全体の内訳と共に開示されていま者が占める」という銀行は珍しくありま

ラインに定めています。
その一方で、仮にす（図表１）。
ごく簡単に言えば、80歳台

せん。

70歳時点の心身共に健康な状態で投前半で５人に１人を超え、80歳台後半

融資金利が低下し続けて“手取り”が達するわけですから、
その時点で５人に

図表１ 年齢階層別の認知症有病率
83.7（％）90.0
80.0

65.1

70.0
60.0

43.9

50.0
40.0
30.0
20.0
10.0
0.0

3.8
2.9
2.8
65-69
男性

10 月刊不動産 ｜ 2022.7

4.9
3.9
4.1
70-74
女性

14.4
13.6
11.7
75-79
全体

資を開始しても、10年経てば80歳に到

24.2
21.8

41.4

79.5

61.0
49.0

50.6

35.0

がって、例えは悪いですが、そうした可能性（つまりはリスク）を認識しつつも、背に腹は代えられないと恐る恐る販売している銀行・行員は珍しくありません。
こうした高齢富裕層には、金融資産のみならず収益物件を保有されている方

16.8
80-84

１人以上が認知症になるわけです。
した

85-89

90-94

95- （年齢）

出典：認知症施策推進のための有識者会議（第２回）
資料１「認知症年齢別有病率の推移等について」を筆者加工も珍しくありません。図表２の作成時に参照した調査には、「 老後の生活への不国 立 長 寿 医 療 研 究センターによれ安」項目もみられますが、70歳以上の回ば、自宅で暮らす65歳以上のおよそ２答者のうち、33.5％が「それほど心配し

割、施設入居者の３割強が１年に１度ていない」と返答しています。
さらに、その以上転倒する模様です。転倒原因も複ⓑには直接関与できませんが、ⓒに理由に「不動産収入が見込めるから」と合的ですが、
ごく簡単に言えば、ⓐ筋力・は間接関与が可能です。ずばりシニアリ

返答した該当者も、13.5％に及んでいま

平衡感覚・視覚聴覚・不整脈・骨格などフォームですが、一 時 的な転 居にも抵す。これら２数を乗じた単 純 計 算 上で身体能力の低下、ⓑ服用する薬物の副抗感を抱く高齢者は珍しくないため、住は、70歳以上の4.5％が収益物件など

作用、ⓒ段差・障害物・階段・暗さなどのみながらの工事が可能なバリアフリー

を保有していると見込まれるわけです。

外的要因が挙げられます。

対策リフォームなどが一案となるでしょ高齢顧客に接する際に留意すべきことう。
これらが前記①発症の予防にあたり「平成30年住宅・土地統計調査（住このうちⓐでは、寝たきりにつながる可宅及び世帯に関する基本集計）」
を参照

能性もある大腿骨近辺の骨折に特に注すると、2018年時点の65歳以上の高齢意が必要であり、一時的にも寝たきり状

前記②発症への備えのうち現実的な単身世帯の持ち家率は66.2％に達して態になることで、認知症状が大幅に進行

対応策には、⑴民事信託、⑵任意後見、います。今後もなお高齢化が進行するこする事象は枚挙にいとまがありません。

が挙げられます（図表３）。士業などがメとが確実視されるなかで、資産家層にも転倒が多い方には骨粗しょう症を疑う可

リットだけを謳う宣伝がインターネット

認知症の有病率が上昇することは避け

能性もありますが、女性が男性を上回る

上に多数掲載されているため、むしろデられないと考えます。

実情が認められますので、それが図表１

メリットを詳しく伝えてからメリットを説で示した男女差の一因と考えられます。

明することが一案となるでしょう。

したがって、不動産事業者各位が高ます。

齢顧客に接する際に、①発症の予防、②発症への備え、を情報提供されることが極めて有益と考えます。誤解を怖れずに言えば、係争への発展を防止する上でも、「日頃から多くの高齢顧客にこのように接していた」
ことが有力な材料にもなると考えます。
認知症の発症原因は複合的ですが、
2020年に発表された東京都健康長寿

図表2に転倒によってもたらされます。
したがって、転倒を防止することが認知症の予防につながります。

1,955

1,000

0

500
総数（金融資産保有世帯）

2,154

1,465

376

70歳以上

1,394

1,000
平均

1,500

中央値

2,208
2,500（万円）

2,000

出典：金融広報中央委員会「家計の金融行動に関する
世論調査（2020年）」を筆者加工

図表３ 利用者目線での民事信託・任意後見の概要［例示／順不同］
⑴民事信託

⑵任意後見

公正証書作成費用4,300円、信託財産額に応じた証書作成手数料5,000円〜、信託登記手数料
固定資産税評価額の千分の四申立手数料800円、登記手数料1,400円、裁判所が指定する医師の鑑定費用10 〜 20万円

・成年後見制度よりも相対的に柔軟な財産管理 ・法定後見とは異なり、本人に行為能力があるうが可能となる
ちに、自身で後見人を選任できる・委託者の破産などの影響から隔離できる
・本人の希望をもとに、後見人と後見内容を決め・委託者の死 亡時の次の受益者などを定めらられる
れる
・任意後見監督人による監督がある
・損益通算ができないほか、一定の収入がある場
合に税務申告が複雑化する・身上監護に対応できない・監督人がつかない
・法的に有効なものを作成することがやや難しい

体を傷つけた場合には㋓をもたらしかねません。
こうした頭部への打撲は、主

1,177

686

325

60歳以上

423

デメリット

性認知症、頭部への打撲によって脳自

377

50歳以上

れらのうち、頭部への打撲によって脳出血に至った場合には㋑のうちの脳血管

307

40歳以上

メリット

4.2％］が上位４種を占める模様です。
こ

235
644

費用

9.4％］、㋓頭部外傷による認知症［同

350
212

30歳以上

疾患別で、㋐アルツハイマー型認知症
1 7 . 1 ％ ］、㋒ 前 頭 側 頭 型 認 知 症［ 同

21

20歳以上

医療センター研究所の調査では、原因［全体の52.6％］、㋑血管性認知症［同世帯主年齢別金融資産保有額（金融資産保有世帯）・法定後見とは異なり、被後見人が結んだ法律行
為を取り消せる取消権がない
・被後見人の死後の処理を委任できない・家庭裁判所の審理に一定の時間を要する

2022.7 ｜ 月刊不動産 11法律 ー

不動産お役立ちQ & A

Law

普通借地から
定期借地への切替え

法律
相談

山下・渡辺法律事務所
弁護士

第一東京弁護士会所属。最高裁判所司法研修所民事弁護教官、司法試験考査委員、国土交通省「不動産取引からの反社会的勢力の排除のあり方の検討会」座長を歴任。
マンション管理士試験委員。著書に『新訂版 不動産取引における契約不適合責任と説明義務』（大成出版社）、『民法の解説』（住宅新報出版）、『不動産取引における心理的瑕疵・環境瑕疵対応のポイント』『不動産の共有関係解消の実務』
（新
日本法規）
など。

Vol.75

estionQu

渡辺 晋

父が死亡し、貸地を相続しました。
どの土地も古くから貸しているので普通借地です。
私としては、借地人の了解を得て、普通借地を定期借地に切り替えていきたいと思っています。そのようなことはできるのでしょうか。

Answer
普通借地から定期借地への切替

４年８月施行）に際し、期間満了時

借家法上否定されるわけではありえは可能です。しかし、相応の合理に確定的に借地関係が終了し、土ません。しかし、借地権者にとって的理由があり、その中で、当事者間地が返還される契約形態が新設さみると、更新が認められる普通借で真に合意されたといえる場合でれました。これが、定期借地権の制

地権を失い、更新されない定期借なければ、有効に切り替えること度です。存続期間を50年以上とし地権を取得するという不利益が生はできません。普通借地から定期て借地権を設定する場合においてじます。この点について、普通借地

借地への切替えには、相応の合理

は、書面をもってするならば、契約

権から定期借地権への切替えが問的理由と、当事者間での真の合意の更新および建物の築造による存題とされたのが、東京地判 平成29.

が必要です。

続期間の延長がなく、買取請求を

12.12-D1-Law29047642です。

１．定期借地の制度
土地を借りて建物を建築し、建物を利用するというスタイルは、
古くから人々の生活や営業を支える重要な仕組みとして機能しておしないこととする旨の特約を定めることができるという定めが設け

３．東京地判られました（一般的借地権。借地借平成29.12.12-

家法22条1項）。

D1-Law29047642

２．定期借地の制度［1］事案の概要

り、わが国では借地については、利

ところで、普通借地権として設（1）借地人Ａは、地主Ｘの土地上に用者が厚く保護されてきました。

定された借地権について、借地契借地権を有しており（本件借地

しかし、借地人の保護が行き過約を合意解除したうえで、新たに契 約 ）、昭 和 2 9 年 ３ 月 に は 、本ぎていて、本来活用されるべき土借地契約を締結して定期借地権を件 土 地 上 に 木 造 建 物（ 本 件 建地が活用されないという社会的な設定すること（普通借地権から定物）を建築した。

弊害が生じたことから、借地借家

期借地権への切替え）が検討され（2）Ｘは多くの貸地を所有する地法の制定（平成３年10月公布、平成

ることがあります。切替えは借地主であるが、借地権を定期借地

12 月刊不動産 ｜ 2022.7

も従前と同質の利益を享受できる

借 地を 定 期 借 地 に切り替えよ

り、その中で、当事者間で真に合意ような契約関係が求められている

うとしている。Ａは、Ｘの求めされたといえる場合でなければ、というべきである。その上で、説明に応じて、建物所有目的の定期別途契約を締結し直すことにより会が行われ、その後一定期間経過

借 地契 約 を 締 結 するという契定期借地権に切り替える旨の合意後に本件定期借地契約書の署名押約書（本件定期借地契約）に署が有効とはならない』として、切替印がなされたという事実が仮に認名し、これをＸに交付した。

えの有効要件を示したうえ、本件められたからといって、借地権者（3）ＹはＡの相続人である。本件借定期借地契約における定期借地権において保護される上記利益を上

地契約の借地人の地位を承継し部分の合意の効力を検討し、『 本件回るような合理的理由があったとた後、本件定期借地契約は無効においては、ＸないしＸの関係者

いうことはできない』として、本件であると主張し、Ｙの借地権がは、周辺の住民と古くから土地の定期借地契約における定期借地権

普通借地権であることの確認を

利用関係を定め、土地を利用させであるとする合意について、無効求め、訴えを提起した。裁判所てきたという経緯があり、従前かとしました。

は、Ｙの主張を認めて、Ｙの借らの借地権者（その相続人を含む）

労務

おいては、相応の合理的理由があ

賃貸管理

めて説明会を行ったうえ、普通相続との関係では、原則としては、今後賃貸地関係が存在している当事者間に法律権に切り替えるため、住民を集地権が定期借地権ではなく、普図表

借地権の種類
定期借地権［2］裁判所の判断

事業用定期
借地権等

建物譲渡特約
借地権

更新

あり

なし

なし

なし

期間

30年、
契約で30年超

50年以上

10年以上
50年未満

30年以上

目的

制限なし

制限なし

事業用建物のみ

制限なし

手続

書面は必ずしも必要としない公正証書等書面による特約公正証書による契約

建物を地主が譲り受ける旨の特約

本件借地契約とは別途、新たに締
いが、『 仮に、そのように解することができるとしても、更新が認められる借地権と、たとえ50年以上とはいえ期間満了後の契約更新が認められない定期借地権とでは、一般には後者の方が賃貸人にとっ

物件調査

一般定期
借地権

トラブル

普通借地権

判決では、本件定期借地契約は、結されたものと考えられなくもな

宅建士

通借地権であると判断した。

て有利な制度であり、従前から借今回のポイント●存続期間を50年以上として借地権を設定する場合においては、期間満了によって必ず借地契約が終了する定期借地権を設定することができる。
●定期借地権を設定するには、書面によって、契約の更新および建物の築造による存続期間の延長がなく、買取請求をしないこととする旨の特約（3点セットの特約）を定めることが必要である。
●普通借地から定期借地への切替えについては、借地人にとって不利な変更となるから、相応の合理的理由があり、当事者間で真に合意されたといえる場合であってはじめてその効力が認められる。相応の合理的な理由がないか、または当事者間で真に合意されたといえる場合でなければ、普通借地から定期借地への切替えは無効となる。

2022.7 ｜ 月刊不動産 13

不動産お役立ちQ & A

賃貸 ー
Lease

賃貸
相談
Vol.44
estionQu

契約更新の際の保証人の追加
海谷・江口・池田法律事務所
弁護士

江口 正夫

東京弁護士会所属。最高裁判所司法研修所弁護教官室所付、不動産流通促進協議会講師、東京商工会議所講師等を歴任。公益財団法人日本賃貸住宅管理協会理事。著書に『不動産賃貸管理業のコンプ
ライアンス』『大改正借地借家法Ｑ＆Ａ』（ともに にじゅういち出版）など多数。

私の所有する賃貸アパートでは、必ず保証人をつけてもらっていますが、契約更新時期を迎え、保証人の方が高齢になられたので、新たに家賃保証会社と契約したいと思っています。ただし、現在の保証人の方は、賃借人に影響力のある方なので、その方にも保証人を続けていただきたいと考えています。
契約更新時に現在の保証人と格別の契約をしなかった場合でも、保証契約は継続していると考えてよいのでしょうか。また、更新の際に新規に保証会社に入ってもらった
場合には、従来の保証人との契約は解除されたことになるのでしょうか。

Answer
賃借人のために保証人が賃貸人との間で保証契約を締結した場合には、反対の趣旨をうかがわせるような特段の事情のない限り、更新後に生ずる賃借人の債務も、保証人は保証責任を負うというのが判例の見解です。
ですから、賃貸借契約を更新した場合には、保証人との間で何も契約をしていなくとも、原則として、保証人の責任は継続します。ただし、賃借人に滞納が発生しているのに、その事実を保証人に告げないまま、賃貸借を更新した場合は、保証人の責任はその更新がなされるまでの期間に限定されることになります。
また、新たに保証会社をたてた場合に、従前の保証人との保証契約が当然に解除されたものとみなされるわ
けではありません。単なる保証人の追加と考えることになります。なお、連帯保証人ではなく、単なる保証人となります。保証人が複数になった場合には、保証人の責任額は、保証人の頭数で分割されることになるので、保証人は必ず連帯保証とすべきです。

1．更新後の期間における保証人の責任
新規に賃貸借契約を締結する際ます。この場 合 、更 新 後の賃 借 人のの趣旨をうかがわせるような特段の債務について、更新後の契約に押印

事情のない限り、保証人が更新後のしていない保証人は責任を負うので賃 貸 借から生ずる賃 借 人の債 務にしょうか。

ついても保証の責めを負う趣旨で合には、賃貸借契約書に賃借人と保証

最高裁の判例は、「 期間の定めの意がされたものと解するのが相当で人がともに押印しますが、更新の際ある建物の賃貸借において、賃借人あり、保証人は、賃貸人において保証には賃貸人と賃借人との間で更新契のために保 証 人が 賃 貸 人との間で債務の履行を請求することが信義則約が交わされることが多いと思われ保証契約を締結した場合には、反対に反すると認められる場合を除き、更14 月刊不動産 ｜ 2022.7

法律

新 後の賃 貸 借から生ずる賃 借 人の債務についても保証の責めを免れな事例の相関図賃貸

いものというべきである」
との判断を
影響力が
ある

示しました（最高裁平成9年11月13日 判時1633号81頁）。
この最高裁の判例によって、特に一定期間だけ賃借人

家賃保証会社

現在の保証人り、更新後の契約書には賃貸人と賃相続保証責任を負うという特約がない限借人が署名押印しただけで、保証人保証人の責任は継続するという解釈が確立しました。

現在の保証人にも継続してほしいけど、更新時に格別の契約をするべきかな?

更新にともない
新たに契約したい

2．更新後に賃貸管理は何ら署名押印していないときでも、保証人の保証責任が労務

賃貸アパートのオーナー

認められない場合います）」との判断を示しています（東別の保証人を立てることは有効に行じた本件賃貸借に基づく債務につい

京地裁平成6年6月21日、判例タイム

うことができ、単なる保 証 人の追 加ても責任があると解されるが、１回目

ズ853号224頁）。

であると考えることになります。

納しているのに、保証人に何らの連

3．保証人の追加

なお、連帯保証人ではなく、単なる保証人がいる場合に、同じく単なる

契約の更新時に保証会社と新た

保 証 人を追 加した場 合には 、民 法更新されることは、社会通念上ありえに契約しても、それにより、従前の保4 5 6 条により、それらの保 証 人がそず、保証人に予想外の不利益を負わ証人との保証契約が解除されたこと

れぞれ 別 個に保 証 契 約を締 結したせるものであることを理由に、保証人になるわけではありません。保証人は場合でも、各保証人の責任額は頭数の責任を、賃料不払いのときから、
２

１人でなければならないとの制限がで割った金額しか責任を負わないこ

回目に合 意 更 新 をする時まで（ 約あるわけではないからです。
したがっとになりますので、必ず、保証は連帯400万円の限度で請求が認められてて、既に保証人がいる場合に、新たに保証とすべきものと考えられます。

今回のポイント●保証人は、特段の事情のない限り、原則として更新後の期間に生じた賃借人の債務についても保証責任を負う。
●ただし、賃借人が賃料を滞納しているのに、保証人に何らの連絡もなしに賃貸借契約を漫然と更新した場合には、2回目以降の更新後の期日については、保証人は保証人としての責任は負わないと解されている。
●更新時に保証会社と新たに契約しても、それにより、従前の保証人との保証契約が解除されたことにはならず、単なる保証人の追加である。
●保証人の追加は、連帯保証人ではなく、単なる保証人が追加され、複数となったのが単なる保証人である場
合には、各保証人は責任額を頭数で割った金額しか責任を負わない。

2022.7 ｜ 月刊不動産 15

物件調査

絡もなしに賃貸借契約が２回も合意

トラブルの合意更新の後、賃借人が賃料を滞

宅建士

裁判所は、
「 保証人は更新後に生相続 ー

不動産お役立ちQ & A
てい

ない

しん

Inheritance「庭内神し」の敷地等の相続について

相続相談

コンパッソ税理士法人
税理士

若林 昭子

大学卒業後、弁護士秘書を経て税理士資格取得。平成15年東京税理士会登録。平成29年から現職。
TKC東京都心会会員。(株)山櫻監査役、（一社）
日本中小企業経営支援専門家協会理事を務める。

Vol.16
estionQu

ほこら

自宅の庭に祠と鳥居がありますが、祠とその附属設備である鳥居や、それらの敷地は相続税申告の際、どのように取り扱われますか。

Answerに関する相続税法上の取扱いを、庭

前記3つのポイントから、庭内神し内神し本 体とその敷 地 等が 密 接 不の設備と社会通念上一体の物として

庭内神しとは、一 般に、屋 敷内に可分の関係である場合には、敷地等

日常礼拝の対象とされているといっある神の社や祠等といったご神体をも一体の物として非課税財産とするてよい程度に、密接不可分の関係に祀り、日常 礼 拝の用に供しているも取扱いを公表し、現在これに従ったある相当範囲の敷地は、相続税法上のをいいます。ご神体とは、不動尊、評価を行っています。

非課税として認められます。

1．庭内神しとはやしろ

まつこう しん とう地蔵尊、道祖神、庚申塔、稲荷等で、特定の者または地域住民等の信仰の対象とされているものをいいます。

2．相続税法上の取扱い
墓 所 、霊びょうおよび祭 具ならびにこれらに準 ずるものは 相 続 税 法
上の非課税財産と定められており、庭内神しや神棚、神体、仏像などは「これらに準ずるもの」として、相 続
税 法 上の非 課 税 財 産として取り扱われます。

3．庭内神しの敷地の評価
以前は、
この庭内神しのみが非課
税財産の対象でしたが、国税庁は平成24年7月13日、庭内神しの敷地等

16 月刊不動産 ｜ 2022.7

4．庭内神しの敷地として認められる条件

庭内神しの敷地として非課税が認められるためには条 件があり、必ずしも「庭内神し＝非課税」というわけ

庭 内 神しの敷 地として非 課 税 がではありません。
また、相続が間近に認められる条 件は、以 下の3つとな迫ってから庭内に地蔵や社、祠などります。

を設置して、その土地を非課税にす①庭内神しの設備とその敷地、附属設備との位置関係や、その設備の敷地への定着性、その他それらの現況等といった外形②その設備およびその附属設備等の建立の経緯・目的③ 現 在の礼 拝の態 様 等も踏まえた上での、その設備および附属設備等の機能の面ることはできません。

5．現地調査が必要
庭内神しの敷 地の評 価を行う場
合には、現地でその周辺部分の距離を計 測した後 、図 面を作 成し、面 積を 算 出 することが 必 要 で す（ 図 参照 ）。相 続 税の申告 時に、税 理 士が現地調査をしていない場合には、評価の減 額が行われていない可 能 性があるので、注意が必要です。

続税の申告が済んでいる方でも、評税の申告期限から５年以内という期土地を所有されている方の相続税価を見直し、税務署に対し「更正の限がありますので、注意が必要です。

申告は、土地評価に精通した税理士請求」を行うことで相続税の還付を相続

図：相続税申告書に添付する図面（中央の緑色部分が庭内神し部分地積）

賃貸

受けることができます。ただし、相続法律に依頼することが大切です。
すでに相6．相続税申告時の注意点

賃貸管理

イメージ

労務
宅建士
トラブル
物件調査

今回のまとめ
●墓所、霊びょうおよび祭具ならびにこれらに準ずるものとして、庭内神しは、相続税の非課税財産と定められている。
●庭内神しの敷地として非課税が認められるためには条件があり、必ずしも「庭内神し＝非課税」というわけではない。また、相続が間近に迫ってから庭内に地蔵や社、祠などを設置して、その土地を非課税にすることはできない。
●庭内神しの敷地の評価を行う場合には、現地でその周辺部分の距離を計測した後、図面を作成し、面積を算出することが必要である。
●相続税の申告時に、税理士が現地調査をしていない場合には、評価の減額が行われていない可能性がある。
●すでに相続税の申告が済んでいる方でも、相続税の申告期限から5年以内であれば、評価を見直し、税務署に対し「更正の請求」を行うことで相続税の還付を受けることができる。

2022.7 ｜ 月刊不動産 17

管理 ー

不動産お役立ちQ & A

Management

管理受託拡大戦略②〜マーケティング〜

賃貸管理
ビジネス
Vol.52

estionQu

みらいずコンサルティング株式会社
代表取締役

今井 基次

賃貸仲介、売買仲介、賃貸管理、収益売買仲介、資産形成コンサルティングの経験を経て、
みらいず
コンサルティング株式会社を設立。不動産業者・不動産オーナーの経験をもとにして、全国の賃貸管理業を行う企業へのコンサルティングや講演・研修活動を行う。聴講者はこれまでに３万人を超え、好評を得ている。CPM®、CFP®、不動産コンサルティングマスターなど資格多数。著書に『ラクして稼ぐ不動産投資33の法則 成功大家さんへの道は管理会社で決まる！』（筑摩書房）がある。

以前から賃貸管理業務を行っていますが、賃貸仲介を基幹事業としてきたため、あまり管理戸数も増えず10年ほど700戸前後を横ばい状態です。
ここのところ仲介事業の業績が思うように上がらないため、しっかりと管理事業をメインにできるように受託拡大をしていきたいと考えています。ただ、どこから着手をしたらよいのかわかりません。管理業務の内容も曖昧で、各スタッフごとにやるべき業務内容の認識に誤差が出ているように感じています。
まずは、どこから着手をすればよいのかを教えてください。

Answer
管理受託を拡大するためには、「 管理内容の明確化とメニュー作り」「マーケティング」「 知識の強化」の３つが大きなポイントになります。前回の「管理内容の明確化とメニュー作り」に引き続き、今回は「マーケティング」について解説します。

1．提案営業ツールを作るうのです。
当事者がいなくなって、
オー

ばしっかりとしたプロに依頼したデザナーの言うことを全面的に飲まなけ

インで作りたいところです。たとえば、

管 理 内 容 を 明 確 にし 、管 理 メ

ればならなくなってしまうからです。

車を購入するときにパワーポイントでニュー（サービス内容）を明確にした

そうならないためにも、予め提案営作られた資料でプレゼンされたら、皆ら、次は提案営業ツールを作成しま

業ツールを作成して、オーナーと管理さんはどう感じますか。購入しようとす。
よく、口頭だけで提案をして、管理会社（もちろん社内的にも）が合意し思うでしょうか。
アパートやマンションを受託する話を聞きます。
しかしそれ

た上で、
「どこから・どこまでを・いくら

は、車よりも高額な資産です。
そのようは、非常に危ういことをしているのででやる」のかを理解して物件をお預

な大切なものをお預かりするのです

す。
いったんその時は双方が合意をしかりしたいものです。

から、できる限り、しっかりしたデザイて管理を受託することになるのです

管理受託の提案営業ツールは、わンで作り込んでほしいものです。
まだが、記憶はお互い曖昧なものです。
「こかりやすく言えば「営業パンフレット」

会社は小さいからパンフレットばかり

こまでサービスでやると言ったはずです。会社案内と一緒になっているもよくしたら名前負けしてしまう、というだ！」「そこは有償で、無料ではできまのでももちろんいいのですが、できる

発想は真逆です。会社はすぐには大せん！」などということに発展します。

だけ専用の営業ツールがあった方がきくできなくとも、パンフレットはしっ

やがて、その担当者が退職などしてしベターです。
もちろん、パワーポイント

かりしたものを今すぐ作れるのです。

まえば、問題はより複雑になってしまなどで作ってもいいのですが、できれパンフレットに入れるべき内容は、

18 月刊不動産 ｜ 2022.7

法律いものです。定期的にオーナーにとっGoogleなどのサーチエンジンから評全般」に加え、できれば会社としてのて価値のある情報を伝える場を提供

価を受けることになります。すると、ブ

管理をする「モットー」も明確にしたすることで、信頼度がグッと高くなりまログが掲載されている自社のホーム方がよいでしょう。できれば 社 長なす。できれば、本格的に受託を拡大すページが、検索順位でも上位に表示

ど、トップの想いを文字化するとよりる場合は隔月〜毎月、安定期に入っされることになるのです。

信頼感が増します。

ても最低でも年１〜２回程度は実施

最終的には、「 広告」
も「セミナー」
も、情報を知った人は自社の「ホームしたいものです。
価値があります。
『オーナーは年配のほとんどの不動産会社で、
あまりホー

提 案 営 業ツールが出来 上がった人ばかりだから、
ホームページやブロ

ムページ内で管理のことに触れていら、様々な方法を使って「集客」を図

グなんて見ないよ』と言われる人が多ません。
しかしそれは、大きな機会損ります。信 頼 度の高い媒 体「 新 聞 広いのですが、オーナーは年々、世代交失を招いていることになります。
ここま告」に自社の管理のポイントを載せる代をしていきます。
ブログなどの情報で内容を明確化したら、ホームページのは一つの方法です。ただし、少しコは消えることなくどんどん積み重ねらを大きく更新していくことを強くお勧

スト高になります。
それならば、
自社のれますから、その情 報やノウハウは

めします。

労務

ページ」にたどり着くことになります。

賃貸管理

また、ブログなどを活用するのも、チャネル活用相続

2．販路拡大のための賃貸「自社の強み」「 管理メニュー」「 業務

取り組みを記事にしてもらう
「プレスリ
宅建士

リース」
を活用するのも一つの方法です。新聞の記者は常に記事を探しています。自社の取り組み等を無料でトラブル記事にしてもらえるように、常に新聞社とパイプを持っておくことが望ましいでしょう。
それから「セミナー」の活用は大変

物件調査

有用です。
できる限り継続的に行いたセミナーのイメージ

管理メニュー例
MANEGEMENT FLOW

MANEGEMENT SYSTEM

2022.7 ｜ 月刊不動産 19

労務 ー

不動産お役立ちQ & A

Labor

労務
相談
Vol.8
estion
Qu

企業に求められている
労働時間の把握・管理方法とは
社会保険労務士法人
大野事務所パートナー社員

野田 好伸（特定社会保険労務士）

大学卒業後、社労士法人ユアサイドに入所し社労士としての基本を身に付ける。
その後6年の勤務を経て、2004年4月に大野事務所に入所する。現在はパートナー社員として事務所運営を担いながら、人事
労務相談、人事制度設計コンサルティングおよびIPO支援を中心とした労務診断（労務デュー・デリジェ
ンス）に従事する。

現在、タイムカードを用いて打刻をさせていますが、打刻ルールを明確にしていないた
め、出勤時に打刻する者、業務開始時に打刻する者など、人により異なる状況です。この度、勤怠システムの導入を検討していますが、システム導入時の留意点や労働時間管理における使用者の責務について教えてください。

Answer
単に１日何時間働いたかを把握するだけでは足りず、使用者がみずから現認する、または客観的な記録を基礎とするなどして、労働者の労働日ごとの始業・終業時刻を確認し、適正に記録する必要があります。また、過重労働による健康障害を防ぐための「労働時間の状況の把握」が求められています。

労働時間に関する規定

者が使用者の指揮命令下に置かれべき措置が示されました。

ている時間をいい、労働基準法上の（1）始業・終業時刻の確認・記録

労働時間に関する法規定として労労働時間に該当するか否かは、労働使用者には労働時間を適正に把

働基準法
（以下
「労基法」
）
があります

者の行為が使用者の指揮命令下に握する責務があることから、労働時が、実は労基法では労働時間の考え置かれたものと評価することがで間を適正に把握するため、労働者の方について明確にされておらず、以きるか否かにより客観的に定まる

労働日ごとの始業・終業時刻を確認

下のような内容となっています。

ものであって、労働契約、就業規則、し、適正に記録することを求めてお労働協約等の定めのいかんによりり、1日何時間働いたかを把握する決定されるべきものではない」としのでは不十分であるとしています。

て、解釈の明確な基準を示しており（2）始業・終業時刻の確認および記労働基準法第32条（労働時間）①使用者は、労働者に、休憩時間を除き1週間について40時間を超えて、労働させてはならない。
②使用者は、1週間の各日については、労働者に、休憩時間を除き1日について8時 間を超えて、労 働させてはならない。

判例にみる労働時間の定義
労基法を補うかたちで労働時間ます。労働時間に該当するか否かは録の原則的な方法

実態で判断されますが、労働時間の本ガイドラインでは、原則的な記取扱いについて、一般的には図表１

録方法として以下の2つを示してのように区分されます。

います。

労働時間の適正な把握とは

1 使用者または労働時間管理を行う者が、みずから現認することにより確認することの概念に関する判例（三菱重工業長

2017年1月に「労働時間の適正な崎造船所事件）があり、この判例で把握のための使用者向けのガイド

2 タイムカード、ＩＣカード、パソは、労基法上の労働時間とは「労働ライン」が策定され、使用者の講ず

コンの使用時間の記録等の客観

20 月刊不動産 ｜ 2022.7

適正に記録すること
使用者みずからの現認またはタづく方法を原則としながら、例外的な方法として、労働者による「自己己申告制を採用する際には、自己申

労働時間の取扱い

原則として労働時間となるもの

原則として労働時間とならないもの

・営業所・事務所間の移動時間・指定された制服・作業着への着替えの時間・参加義務の体操時間、清掃時間等の準
備時間
・業 務 命 令で参 加する研 修 時 間（強 制
参加）
・特殊健康診断の受診時間

・出張先への移動時間（自宅〜出張先、出張先〜自宅）・ゴルフ・飲食等の接待時間
・懇親目的の飲み会の時間（歓送迎会、忘年会等）
・自己啓発を目的とした研修時間（任意参加）・一般健康診断の受診時間

相続申告制」を認めています。ただし、自

図表1

賃貸

イムカード等の客観的な記録に基法律的な記録を基礎として確認し、告により把握した労働時間と、入退
図表2

グ、メールの送受信履歴等から把握

記録の種類

した在社時間との間に著しい乖離がある場合、実態調査を実施し、労客観的記録と労働時間との関係性

メール履歴

・会社・事業場からのみメール送信が可能
・業務終了時に報告メールを送信するルール

シフト表

・シフト以外の業務はほとんどない・シフト以外の業務が発生した場合には、その都度シ
フト表に時刻等を記載しているる必要があります。客観的記録と労働時間との関係性について、図表２のように整理できます。

宅建士

・PCを使用しない業務はほとんどない・作業開始時にログイン、終了時にログオフしている・会社のデスクトップPCを利用している

労務講ずることとしている点に留意す

労働との関係性が強まる要素

パソコン

働時間の補正をするなどの措置を

賃貸管理

場記録、パソコンの使用時間・PCロ

なお、労働時間の適正な把握は、ものとされています。なお、労働時止を目的としていることから、対象るため、医師による面接指導が確実

間の状況の把握は、健康管理を目的

労働者は、労基法第41条適用者（管に実施されるよう労働者の健康管としていることから、対象労働者

理監督者、監視断続労働者、高度プ理が強化され、労働時間の状況を把は、高度プロフェッショナル制度対ロフェッショナル制度対象者等）お握することが義務となりました（改象者を除く全ての労働者（管理監督

よびみなし労働時間制対象者を除

正労働安全衛生法）。

者、みなし労働時間制対象者、派遣

く全ての労働者とされています。

「労働時間の状況の把握」とは、労労働者等を含む）とされています

働者の健康確保措置を適切に実施（図表３）。

労働時間の状況の把握とはする観点から、労働者がいかなる時

長時間労働やメンタルヘルス不間帯にどの程度の時間、労務を提供

調により、健康リスクが高い状況にし得る状態にあったかを把握する

最後に
クラウド上の勤怠管理システムを利用した労働時間の把握・記録方

図表3法が普及していますが、これらを利
労働時間の状況の把握の対象者（労働安全衛生法66条の8の3）用する場合でも、労働者がみずから労働時間の適正な把握の対象者（ガイドライン）

始業・終業時刻を入力する形式（自一般労働者

固定（定時）勤務者
変形労働時間制対象者

労基法41条適用者（管理監督者等）
高度プロフェッショナル
制度対象者

みなし労働時間制対象者（裁量労働制対象者等）

己申告制）は、前述した例外的な方法に該当しますので、ご留意ください。昨今は、入退館記録やPCログと連結し、当該記録を始業・終業時刻とするシステムも登場しているようです。

……健康管理時間の把握義務（労基法41条の2）

2022.7 ｜ 月刊不動産 21

物件調査

ある労働者を見逃さないようにすトラブル

未払い賃金・サービス残業の発生防宅建士 ー
Real Estate Notary

宅建士講座

権利関係

〜民法（不法行為）〜

宅建士試験合格のコツ

Vol.10Vol.40

不法行為は、本試験において３年に２回くらいのペースで出題されており、受験対策上、重要な論点の１つです。今回は、不法行為の問題において、出題されやすいポイントを学習していきます。
しっかりとマスターしてください。

1. 不法行為の効果に関するポイント（1）
損害賠償…………… 被害者は加害者に対して損害賠償を請求できますが、損害には、財産的損害・精神的損害のみならず、
法人の名誉毀損によって生ずる非財産的損害も含まれます。
（2）
損害賠償請求権の… 損害賠償請求権の発生時期は、損害発生時です。
したがって、被害者が賠償請求をしなく発生時期ても、損害が発生した時から直ちに履行遅滞が生じ、遅延利息のカウントが始まります。
（3）
過失相殺…………… 不法行為による損害賠償請求において、被害者側に過失があるときは、裁判所は損害賠償の額を定めるにあたりその過失を考慮して、賠償額の減額等をすることができます。
なお、過失相殺をするかどうかは、裁判所の裁量に任されることに注意してください。
（4）
損害賠償請求権の… 不法行為による損害賠償請求権は、被害者またはその法定代理人が損害および加害消滅時効者を知った時から３年（人の生命または身体を侵害する不法行為の場合は５年）、不法行為の時から20年で消滅します。

2. 使用者責任
他人に使用される者(被用者)が使用者の事業の執行について第使用者三者に損害を加えた場合、使用者および使用者に代わって事業を監督する立場にある者も、その損害を賠償する責任を負います。

被用者

賠償請求
加害

被害者

賠償請求

①使用者の責任は、使用者が被用者の選任およびその事業の監督について相当の注意をしたとき、または相当の注意をしても損害が生ずるべきであったときは、責任を免れることができます。
②使用者が被害者から請求されて、損害賠償金を支払った場合、使用者は、被用者に対して求償できます。ただし、使用者から被用者の求償において、支払った賠償金の全額の請求は必ずしも認められず、損害の公平な分担という観点から、一定額に制限されることがあります。
③被用者が損害賠償金を支払ったときに、使用者に対して求償することは、原則として認められません。

3. 責任無能力者の監督者の責任
他人に損害を与えた者が責任無能力者であった場合、その者を監督する義務のある者が損害を賠償する責任を負います。
ただし、監督義務者が注意を怠っていなかったときは、責任を免れることができます。
責任能力とは、行為の結果を理解して、責任をわきまえることのできる能力のこと。未成年者でも13才ぐらいから責任能力があるとされています。

22 月刊不動産 ｜ 2022.7

法律

植杉 伸介
賃貸

宅建士・行政書士・マンション管理士、管理業務主任者試験などの講師を30年以上務める。著書に『マンガはじめて建物区分所有法 改訂版』（住宅新報出版）、『ケータイ宅建士 2021』（三省堂）などがあるほか、多くの問題集の作成に携わり、受験勉強のノウ
ハウを提供している。

相続

注文者は請負人がその仕事について第三者に損害を加えた場合、原則として損害賠償責任を負いません。
ただし、注文または指図に過失があったときには、自己の責任を負います。

土地の工作物責任とは、土地の工作物の設置・保存に瑕疵が労務

5. 土地の工作物責任

工作物についての責任は、第一次的には占有者が負いますが、占有者が免責事由を立証すれば、第二次的に所有者が責任を
負います。

宅建士

占有者は、損害の発生を防止するのに必要な注意を払ったときは免責されますが、所有者にはこのような免責事由がなく、無過失責任を負います。

あり、それによって他人に損害を与えた場合をいいます。土地の数人が共同して不法行為をした場合に、被害者の救済を厚くするために責任者の範囲を拡張し、
その責任を
業者 甲

引業者甲・乙に媒介を依頼し、甲・乙が共同して媒介を行った
場合において、甲・乙の共同不法行為により買主Ｂが損害を受媒介けたときは、買主Ｂは依頼した業者乙のみでなく売主Ａが依頼した業者甲に対しても損害賠償を請求することができます。
論点の確認と
を
知識の定着

業者 乙
共同
不法行為

売主A

媒介

買主B

Ｂは、
甲・乙に
損害賠償請求できる問題を解いてみよう！

【Ｑ１】 Ａが、その過失によりＢ所有の建物を取り壊し、Ｂに対し不法行為による損害賠償債務を負担した。
Ａの損害賠償債務は、ＢからＡへの履行の請求があった時から履行遅滞となり、Ｂは、その時以後の遅延損害金を請求できる。
（ H12

問８）

【Ｑ２】 Ａが１人で居住する甲建物の保存に瑕疵があったため、甲建物の壁が崩れて通行人Ｂがケガをした。
Ａが甲建物を所有している場合、Ａは甲建物の保存の瑕疵による損害の発生の防止に必要な注意をしたとしても、Ｂに対して不法行為責任を負う。
（ R3

問８）

こう考えよう！＜解答と解き方＞
Answer 1【解説】 期限の定めのない債務は、債権者が請求した時から履行遅滞となるのが原則ですが、不法行為による損害賠償債務は、損害発生時から履行遅滞となり、遅延損害金が生じます。

Answer 2【解説】 土地の工作物の設置・保存の瑕疵による損害について、その工作物の所有者は、損害の発生を防止するのに必要な注意をしていても、責任を免れることはできません。

2022.7 ｜ 月刊不動産 23

物件調査

たとえば、売主Ａおよび買主Ｂがそれぞれ別の宅地建物取トラブル

6. 共同不法行為
連帯債務と同様の債務としました。

賃貸管理

4. 注文者の責任

トラブル対応 ーTrouble shooting

宅建業取引の利益の分配合意と無免許営業・名義貸しに関するトラブル

！

不動産

トラブル

事例と対処法令和3年6月29日、最高裁において、無免許営業・名義貸しに関する判決がありました。無免許営業・名義貸しは重大な宅建業法違反であり、重い刑事罰が定められています。思い違いや理解不足によって当該違反行為を行ってしまうことがないよう注意をお願いします。

事例から対処法と防止法を探る

Vol.16

トラブル事例から考えよう〈事例〉 ＡがＢの名義を借りて宅建業取引を行った収益の分配を争い、最高裁で利益分配合意は無免許営業・名義貸しに抵触し無効とされた【最高裁 令3・6・29 裁判所ウェブサイト】

Ａ（Ｐ社の専任の宅建士）とＢ（宅建業者）
は、Ａが仲介業者から紹介を受けた本件不動産について、
Ｂの名義を用いて購入と売却を行い、Ｂに名義貸し料300 万円を分配する合意（本件合意）を行いました。
Ａは、Ｂの名義で、本件不動産の購入・転売を行い、得られた収益2,619万円余について、本件合意に基づ
き2,319 万円余の支払いをＢに求めました。
しかしＢは、名義貸し料が300 万円とされたことに納得ができないとして、Ａに1,000万円を支払いました。
ＡはＢに残余の1,319万円余の支払いを求め訴訟。一方Ｂは、Ａの請求に法的根拠がないとして、支払っ
た1,000万円の返還を求め反訴しました。控訴審がＡの請求を認めたためＢが上告しました。
本件合意

最 高 裁
AがBの名義を借りて取引を行い、Ｂに名義貸し料を分配する

A
Ｐ社の専任宅建士

B
宅建業者

本件取引

B

A

購入

C

売却

D

AがＢの名義を用いて、C・Dと取引交渉等を行い、Ｂは売買により転売益2,619万円余を得る

Ａは本件合意に基づき、Bの名義貸し料300万円を控除した、
2,319万円余を請求
Ｂは名義貸し料の金額を不満として、Ａに1,000万円を支払ったが、残りの支払いは拒否

無免許者が宅建業者から名義を借りて、宅建業取引を行い、得た利益を両者で分配することは〇無免許者は「無免許営業」（宅建業法12条違反）に該当〇宅建業者は「名義貸し」（宅建業法13条違反）
に
該当

本件紛争

A

＜裁判要旨＞

B〇本件合意（宅建業法12条
・13条に抵触）は公序良俗に反し無効＜判 決＞

裁判
24 月刊不動産 ｜ 2022.7

・ ＡはＢに1,319万円余を請求、ＢはＡに1,000万円の返還を請求
・ 原審（東京高裁）
は、Ａの1,319万円余の請求を認容。
Ｂが上告

原 審 判 決 の1,319万 円 余 のＡ請求を認めた部分を破棄、原審に差戻し①名義を借りて宅建業取引を行っ宅建業法は、購入者等の利益のを貸した宅建業者は業法13条

01

た無免許者は、業法12 条１項

03法律

無免許営業・名義貸しは
重大な宅建業法違反

名義貸しにならないために（無免許営業）違反に該当名義
業務提携が、実質、名義貸しであため、宅 地 建 物 取引業を行う者に②本件合意は、業法12条1項及びる事案も見られます。利益分配合意

ついて免許制度を実施し、不適格

1 3 条 1 項 の 趣旨に反 するもの

が、名義貸し（無免許営業）と判断な業者を排除しています。
そして、免で、公序良俗に反し無効されるものとして、下記の裁判例もの判 断と、高 裁のＡの1 , 3 1 9 万円

ありますので、思い違い等によってよび、無免許営業の潜脱行為とな余の請求を認めた部分を破棄した名義貸し行為とならないための参る名義貸しは重大な違反行為とし判決は参考になると思われます。

考にしていただけたらと思います。

て、宅建業法では最も重い罰則規※ 本件はその後和解された。
なお、名古屋高判 平23･1･21は、名義貸し業者より無免許者への請求について、裁判上行使することが許されない性質のものとして棄却している定を設けています。
に宅建業法に精通する宅建士の資格 者ですが、無 免 許 営 業・名 義 貸(参考)無免許営業・名義貸し事例①名古屋高判 平23・1・21 RETIO82-176

しを行い、その利 益 分 配を巡って士の方から、無免許営業や名義貸談を受けることがあり、意 外にも、A

宅建業実務に従事されている方にアパート所有者らを構成員とする企業組合

識 が 十 分されていない（されにくい）のではないかと懸念されるところがあります。
宅 建 業 者におかれては、いま一度、本判例などを参考に、無免許営
業 、名 義 貸し、無 免 許 営 業 幇 助に該当するケースについて確認をしていただき、従業員の方に対しても注意喚起をしておいていただくことが勧められます。

02

本判例の要旨と参考点

本判例の、無免許者が宅建業者から名義を借り、当該名義によって取引による利益を両者で分配する
合意をして行う取引は、Ａがアパート借主の募集、勧誘等を行い、契約の場合は、Ｂが媒介を行い、ＡはＢから媒介手数料60％を受領する【宅地建物取引業法 一部抜粋】

宅建業者※ 宅地建物取引業免許（無免許事業等の禁止）
第12条 第3条第1項の免許※を受けない者は、宅地建物取引業を営んではならない。
２ 第3条第1項の免許を受けない者は、宅地建物取引業を営む旨の表示をし、又は宅地建物取引業を営む目的をもつて、広告をしてはならない。
（名義貸しの禁止）
第13条 宅地建物取引業者は、自己の名義をもつて、他人に宅地建物取引業を営ませてはならない。
２ 宅地建物取引業者は、自己の名義をもつて、他人に、宅地建物取引業を営む旨の表示をさせ、又は宅地建物取引業を営む目的をもつてする広告をさせてはならない。
（罰則）
第79条 次の各号のいずれかに該当する者は、3 年以下の懲役若しくは3百万円以下の罰金に処し、又はこれを併科する。
① 不正の手段によって第3条第1項の免許を受けた者② 第12条第1項の規定に違反した者③ 第13条第1項の規定に違反して他人に宅地建物取引業を営ませた者④略

一般財団法人不動産適正取引推進機構 調査研究部 上席研究員
不動産鑑定士

中戸 康文

一般財団法人不動産適正取引推進機構（RETIO）
は、「不動産取引に関する紛争の未然防止と迅速な解決の推進」
を目的に、1984（昭和59）年財団法人として設立。不動産取引に関する紛争事例や行政処分事例等の調査研究を行っており、これらの成果を機関誌『RETIO』
やホームページなどによって情報提供している。HP：https://www.retio.or.jp/

2022.7 ｜ 月刊不動産 25

物件調査

重大な違法行為にあたる」
ことの認B②東京高判 平19・2・14 RETIO80-148

しに抵触するような事業方法の相おいて「 無 免 許 営 業・名 義 貸しが

B
宅建業者

トラブル

の電話相談でも、宅建業者や宅建

A
Ｂの従業者
として登録

Ｂは宅建業務の従業者としてＡを登録
ＡはＢの名義にて宅建業取引を行い、成約した場合の収益はＡが80％、Ｂが20％、
所要経費はＡが負担する。

宅建士

裁 判までしています。また、当機 構

労務

しかし、本件事案のＡ・Ｂは、
とも

賃貸管理

許制度担保のため無免許営業、お相続

１項（名義貸し）違反に該当

賃貸保護と不動産流通の円滑化を図る

物件調査 ー

物件調査のノウハウ Vol.40

Research

売買重要事項の調査説明 〜ガイドライン編⑯〜

周辺環境の心理的瑕疵の関係法令について
周辺環境の心理的瑕疵については、宅建業法のグレーゾーンに含まれるものが多く、不動産トラブルや消費者クレームが発生しやすいことから、契約準備段階での重要事項説明としての説明義務違反を求める紛争事
例が多く存在します。周辺環境の心理的瑕疵は、環境基本法に基づくものも多いため、関係法令を一度整理しておく必要があります。

環境基本法における
7大公害

からの有害物質（テトラクロロエチレ

制しています。市 区 町 村において条ン等）の排出で、地下水が汚染され例で定めることができます。
「 道路交

ていた」
といった紛争があります。

通振動」
も規制対象です。
「 国道の自動 車 交 通 による振 動 が ひどい 」と環境基本法における７大公害とは、①大気の汚染３．土壌の汚染は、土壌汚染対策法②水質の汚濁により、
カドミニウム等の26種の特定③土壌の汚染有害物質の、土壌含有量、土壌溶出

６．地盤の沈下は、地盤の沈下の原④騒音量等の基準の定めがあります。平成

因となる地 下 水 、天 然ガス、温 泉 水⑤振動

22年3月5日には、自然由来の砒素、等の採 取 、事 業 者 等の揚 水 量の規⑥地盤の沈下鉛、ふっ素、ほう素により汚染された制があります。大量の採取や揚水に⑦悪臭

土壌についても、法の対象となりましより、過去に、年間20㎝の地盤沈下であり、事業場等からの公害の基準た。基準値未満でも、「 微量ですが、が発生した地域もあり、社会問題にを定めて、法令制限があります。

土壌に砒素が含まれていた」と紛争なった時代があります。

ひいった紛争があります。

があります。
７．悪臭は、悪臭防止法により、アン

１．大気の汚染は、大気汚染防止法に基づき、アンモニア等の28種の特４．騒音は、騒音規制法により、特定モニア等の22種の特定悪臭物質が定物質を定め、特定施設からの排出

施 設を設 置する工 場または事 業 場

定められ、排気口または敷地境界線

基準があります。
「 近隣に、ごみ焼却が発生する騒音が、敷地の境界線上上において、品目ごとに規制がありま施設があり、排気口が近い」
といったの大きさの許容限度を規制しています。畜産農場等からのアンモニア等

紛争があります（ポイント１）。

す。昼間、夜間その他の時間の区分による悪臭の規制基準は、市区町村

および区域の区分ごとに基準がありにおいて条例により定めることができ

２．水質の汚濁は、水質汚濁防止法

ます。
「 隣地の工場騒音がうるさい」

ます。
「 季節により、遠方の畜産農場

により、カドミニウム等の28種の有害といった紛争があります。

から出る糞 尿 の 臭 気 は 悪 臭 だ 」といった紛争があります。

物質を定め、特定事業場から排出される水の排出および地下に浸透する

５．振動は、振動規制法により、特定水の浸透を規制するために、排出制工場等が発生する振動が敷地境界

以上の７大公害については、以下

限があります。
「ドライクリーニング店

線上における大きさの許容限度を規のような説明・確認をしておくことが26 月刊不動産 ｜ 2022.7

法律

権は、眺望利益や景観利益を超る日照・通風は、「 眺望・景観」の「周辺 環 境の心 理 的 瑕 疵の範 囲

えて存在しません（最高裁）。
これ利益と同じく、取引開始時点で享は、法令等の基準値がある場合は、を権利とするためには、景観法に受されている利益にとどまり、将規制基準値未満のものは含まれな基づく景観条例等の法規制を定

来的に保証された権利ではありいということを、互いに確認しましめる必要があります。

ません。
そのため、当事者合意の書面に

２．日照・通風は、建築基準法の日影は、以下のような説明をしておくこ

すが 、「日照を確 保する」ための「物件周辺の眺望・景観・日照・「中高 層 建 築 物の建 築に係わる通風等の自然環境に対する個人

環境基本法以外の自然環境では、紛 争 の 予 防と調 整 に 関 する条

的満足度は、人それぞれ異なるた

おおむね、眺望・景観・日照・通風等

例 」等を定めている市 区 町 村はめ、売主は、あえて特段の説明をがあります。

多数あります。
この規制が条例で致しません。買 主ご自身の五 感はなく単なる指導や要綱の場合で、現地にて実地検分の上、ご確

１．眺望・景観は、法令による定めがは、法 規 制ではありません。この認してください」

ある場 合を除き、眺 望 権や景 観

場合、現時点において享受してい宅建士

ゴミ焼却施設等は、大気汚染防止法に基づき、ばい煙発生施設として、アンモニア等の28種の特定物
質のばい煙量、ばい煙濃度の排出基準に適合しない
ばい煙の排出を規制しています。
しかし、基準値未満であっても、心理的瑕疵の有無で紛争が起きます。あらかじめ、基準値未満については、法令上の許容範
囲として合意しておくことがポイントです。

都道府県知事は、悪臭防止法に基づき、畜産農場
等から発生する硫化水素、
アセトアルデヒド等の特定悪臭物質について、事業場敷地の境界線の地表における排出基準、当該施設の排出口における排出基準を定めなければならない、としています。
しかし、基準値未満でも、「においがたまらない」
といった苦情もあります。
「 法令基準値未満の際の心理的瑕疵の有無の当事者合意」は、必要になります。

津村 重行

三井のリハウス勤務を経て有限会社津村事務所設立。2001年有限会社エスクローツムラに社名変更。消費者保護を目的とした不動産売買取引の物件調査を主な事業とし、不動産取引におけるトラブルリスク回避を目的に、宅建業法のグレーゾーン解消のための開発文書の発表を行い、研修セミナーや執筆活動等により普及活動を行う。著書に『不動産物件調査入門 実務編』
『不動産物件調査入門 取引直前編』（ともに住宅新報出版）など。

2022.7 ｜ 月刊不動産 27

物件調査

ポイント2

トラブル

ポイント1

不動産コンサルタント

労務とが大切になります。
賃貸管理

規制は「日影を規制するもの」で

環境基本法以外の
自然環境

相続

た」
（ポイント２）

賃貸

大切になります。

Initiate Member

令和８年度４万社達成を目指します！

新入会員名簿

都道府県

市区町村

北海道

札幌市

株式会社 アールエスホーム

商号名称

函館市
函館市

［令和4年 5月］

都道府県

市区町村

都道府県

市区町村

東京都

あきる野市

株式会社 Ｇｅｎ Ｚ

商号名称

滋賀県

大津市

株式会社 ハウススマイリー

商号名称株式会社 アサヒ商材

千代田区

株式会社

京都府

株式会社 グリーンヴィレッジ

江戸川区

株式会社 シャインホーム

札幌市

株式会社

足立区

順栄貿易

札幌市

株式会社 ツバキ不動産

文京区

札幌市

株式会社

ユミノア

札幌市
岩手県
宮城県

京都市

株式会社 キズナホーム

長岡京市

株式会社 ファンホーム

東大阪市

株式会社 アイコー

Ｚｉｎｇｌｅ 株式会社

大阪市

株式会社 アビリティ

渋谷区

株式会社 スターホールディングス

大阪市

有限会社 ｅ−プロフィ

ＲＥＰＬＵＳ 合同会社

江戸川区

合同会社

関口不動産管理

大阪市

株式会社

一関市

株式会社

葛飾区

善一商事

株式会社

大阪市

株式会社 イトダガワ工務店

仙台市

ＳＤＳＳ 株式会社

港区

株式会社 ＳＥＮＳＥ

大阪市

エイトリアルエステート 合同会社

仙台市

株式会社 ケー・シー評価システム

豊島区

匠建興

仙台市

株式会社

杉並区

株式会社 ＤＡＮＴ
Ｉ

大阪市

進成プロパティー仙台市

株式会社 スリーＲ．
Ｈ

渋谷区

テックフライヤー

大阪市

株式会社 スタートライン
有限会社 Ｓｍｉ
ｓｃ
ｌ
ｅ

札幌不動産

技建

サスティナライフ森の家

篠原設計事務所

合同会社

大阪府

一誠

河内長野市 Ｋ ｓ不動産

株式会社

株式会社

株式会社

石巻市

不動産の窓口

中央区

富吉開発

株式会社

大阪市

秋田県

横手市

合同会社 ホットリペア

千代田区

株式会社

智コーポレーション

大東市

清和住創

福島県

郡山市

株式会社 Ｌｉｆｅ ｓ

豊島区

株式会社 トレリア不動産

堺市

セブンホーム 株式会社

栃木県

那須塩原市

株式会社

福生市

株式会社

華菱

大阪市

ｓｅｍｐ 合同会社

株式会社 ＰＯＳＳＥ

港区

株式会社 ピーブイピー

大阪市

株式会社 ＴＫＩ設計

高崎市

株式会社 さとり

港区

株式会社 ＨＩＳＡＢＡＴＡ

大阪市

株式会社 テラ

高崎市

リトリル

中央区

株式会社 ファイン都市開発

大阪市

ＢＳＴ不動産東松山市

株式会社 アイムホーム

足立区

株式会社 ｆｕｄｏｓａｎ ｔｅｃｈｎｏ
ｌ
ｏｇ
ｉ
ｅｓ

大阪市

ビッグ総合開発さいたま市

コーヨージャパン 合同会社

大田区

Ｐｒ
ｉｍｅ Ｒｅｓｉｄｅｎｔｉａｌ 合同会社

大阪市

株式会社 Ｂｅｓｔ Ｐｌ
ａｎ

金剛

株式会社

株式会社

株式会社
株式会社

川口市

早乙女・高山不動産

中央区

株式会社 ＢＬＡＮＣＯＳ

大阪市

マルタカ住建東松山市

株式会社 といとい不動産

江戸川区

合同会社 ママンホーム

東大阪市

株式会社

加須市

株式会社 ビットストック

台東区

株式会社 マルティオ

大阪市

株式会社 ｒｏｏｍ

ふじみ野市

株式会社 ＢＬＡＺＥＷＯＲＫ

台東区

株式会社

大阪市

レッドブライト 株式会社

入間市

株式会社

宝英トラスト練馬区

ミヤエステート 株式会社

神戸市

株式会社

川越市

株式会社

未來家

新宿区

大和コンサルティング 株式会社

神戸市

株式会社 クレド

坂戸市

株式会社 ランド計画

板橋区

株式会社 ラクシア

明石市

株式会社 ＳＨＩＮ

館山市

株式会社

大田区

株式会社 ＲＥＡＣＨ

神戸市

山﨑建設

佐倉市

純華

新宿区

株式会社 リロケーション・インターナショナル出雲市

株式会社 グロティアエステート

千葉市

株式会社

太陽建築

新宿区

株式会社 Ｌｅ
ｌ
ｉ
ｅｎ

出雲市

株式会社 トガノホーム

富里市

株式会社

東葉建設工業

新宿区

株式会社

仁多郡

株式会社

千葉市

株式会社 ファイナンシャルプランナーズ花園

藤沢市

ＩＭＤｉ 株式会社

倉敷市

彩颯

流山市

みのるハウジング 株式会社

横浜市

株式会社 アドワン・ホーム

岡山市

むろ不動産

株式会社

千代田区

株式会社 Ａｒｋ Ｗｅａｌｔｈ Ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ

横浜市

株式会社 ａｎｄａｒｃｈ
ｉ

倉敷市

株式会社

ONE・TEAM

足立区

株式会社 アイプロホールディングス

横須賀市

ヴェセル

広島市

株式会社

馬上興産

豊島区

ＡＸＥＳ 株式会社

横浜市

オネスト 株式会社

広島市

株式会社 ＬＡ ＶＩ
Ｅ ＨＯＭＥ

練馬区

株式会社 アセロマネージングアンドワークス

横須賀市

Ｋａｄｏｋｕｒａ ｕｎｉｑｕｅｓ 株式会社

愛媛県

松山市

イチロクホーム 株式会社

豊島区

アップスター

藤沢市

株式会社 クラウドリアルエステート

福岡県

宗像市

井田・菅原宅建

東村山市

株式会社 ウィズケアメディカル川崎市

株式会社 ＪＯＨＮ Ｓ ＯＦＦ
ＩＣＥ

福岡市

デギルクリエイト 株式会社

中央区

株式会社

川崎市

株式会社

福岡市

Ｍｏｄｅｒｎｓ Ｃｏｎｎｅｃｔ

足立区

株式会社 Ａｇｅｎｔ

川崎市

株式会社 ＴＯＮＢＩ

福岡市

株式会社 ＲｏｄｅｏＤｅｓ
ｉ
ｇｎＷｏｒ
ｋｓ

渋谷区

えがく 株式会社

厚木市

株式会社 プランニング・ハート

佐賀県

佐賀市

株式会社

荒川区

Ｓ．ステップ 株式会社

横浜市

ｙａｍａｃｏ 株式会社

長崎県

大村市

セントラル開発

渋谷区

Ｅｂ
ｉ
ｓｕＲｅａ
ｌ
ｔｙ 株式会社

小田原市

有限会社 ライフサーブ

大分県

中津市

エスリンク

千葉県

東京都

株式会社

栃木市
群馬県

埼玉県

株式会社

安房リゾート

株式会社

神奈川県

合同会社

Ｗｉ
ｎｄ Ｅｒａ

富山県

千代田区

株式会社 ｆｃｆｓ

千代田区

エムズアップ 株式会社

町田市

株式会社 Ｍ ｓコーポレーション

中央区

株式会社 ＬＭＮ

港区

株式会社 エンドウ商会

山梨県

益希
兵庫県

島根県

令治不動産
岡山県

株式会社

広島県

中新川郡

絶景不動産

黒部市

ＴＯＭＯＲｉ

せいじつリアルエステート

宮崎県

甲斐市

大日 株式会社

甲府市

ほりかわ不動産

静岡県

浜松市

株式会社 ＣＭＣ

伊東市

南伊東リゾート

愛知県

名古屋市

株式会社

九番舘
桜デザイン

株式会社
鹿児島県

株式会社

優工業

耀理不動産

株式会社

安部建設

株式会社

合同会社

サンワ環境
株式会社

宇佐市

徳田産業

宮崎市

アシストホーム

日向市

有限会社

宮崎市

不動産ant霧島市

株式会社 エース不動産

鹿児島市

有限会社 すまいるランド

沖縄市

株式会社

浦添市

株式会社 おきのこ不動産

株式会社

髙山建設
株式会社

千代田区

株式会社 ＫＡＩ測量

中央区

キャピタル・ブラザーズ 株式会社

新宿区

株式会社 グッドコムナビ

名古屋市

株式会社

渋谷区

株式会社 クレアトライブ

尾張旭市

株式会社 タチ基ホーム

那覇市

株式会社 きよしン家不動産

港区

合同会社 ケイエスリアル

愛西市

株式会社 ティーエムトラスト

宮古島市

That s Valuemen in Miyako 株式会社

葛飾区

株式会社 ＣＡＳＥ

一宮市

株式会社 ノリトラスト

中頭郡

合同会社

八王子市

株式会社 ｃｏｃｏｒｏ不動産

長久手市

株式会社

杉並区

株式会社

大津市

株式会社 ＤＡＩＳＨＩＮ

サクシードコーポレーション

滋賀県

沖縄県

堀場測量設計

5月末正会員：34,315 従たる事務所：3,997

28 月刊不動産 ｜ 2022.7

ace

七瑚

estate不動産情報ニュースファイル

国土交通省など、不動産に関連する業界全般のニュースをご紹介します。

新設住宅着工戸数・2022年4月

7.6万戸で14カ月連続増分譲住宅は直近10年で最高水準

同省統計調査室は、一部事業者へのヒアリング結果
として、「分譲戸建てについては、土地の仕入れの強化と販売の好調さが続いているという。分譲マンションも昨年4月に比べて大規模な案件が多かったため」と説明している。

国土交通省は5月31日、2022年4月の建築着工統計
調査報告を発表した。それによると、新設住宅着工戸
数は7万6,179戸（前年同月比2.2％増）で、14カ月連続の増加となった。持ち家は減少したが、貸家および分譲

都市部は1年ぶり5,000戸超
4月 マンション着工数

住宅が増加したため。
このうち分譲住宅はマンション、
戸建ての増加により、直近10年間（4月分）では最も高い水準となった。

国土交通省の調査によると、都市部（東京23区、名古 屋 市 、大 阪 市 ）の 4 月分 譲 マンション着 工 戸 数 は5,324戸で、前年同月比5.9%増となった。都市部の合計

4月の新 設 住 宅 着 工 床 面 積は6 1 2 万 5 , 0 0 0㎡（ 同が5,000戸を超えたのは2021年4月以来。東京23区は1.0％増）で13カ月連続の増加。
また、季節調整済年率

2,796戸（前年同月比9.3%減）と減少した一方、名古屋

換算値は88万3,000戸（前月比4.7％減）で、3カ月ぶりの

市 が 1 , 0 3 1 戸（ 同 6 1 . 1 % 増 ）、大 阪 市 が 1 , 4 9 7 戸（ 同減少となった。

14.7%増）とそれぞれ前年同月を大きく上回ったため。

利用関係別で見ると、持ち家は2万1,014戸（前年同

内訳を見ると、東京23区の中で着工が多かったのは

月比8.1％減）で5カ月連続の減少となり、直近10年間で足立区（573戸）や目黒区（224戸）、品川区（212戸）
なは最低水準となった。同省住宅局は「一部事業者からど。計13区で100戸以上の着工が見られた。着工の多は、今年に入りオミクロン株の流行により商談機会の減かった名古屋市では、特に中心部のシェアが高かった。

少につながったとの声を聞く」と説明。
コロナ禍による影（『住宅新報』2022年６月７日号より抜粋・編集）

響が続いている点を指摘した。
貸家は2万9,444戸（同2.1％増）で14カ月連続の増加 。このうち民 間 資 金による貸 家は2 万 7 , 1 6 1 戸（ 同4.2％増）で15カ月連続の増加となった。
分譲住宅は2万5,199戸（同12.1％増）で3カ月連続の増加となり、直近10年間では最も高い水準となった。
このうちマンションは1万2,685戸（同17.7％増）で3カ月連続の増加。
また、戸建ても1万2,448戸（同7.4％増）で12カ月連続の増加と好調を維持した。

2022.7 ｜ 月刊不動産 29

地方本部の動き Activity Condition
REPORT

愛知県本部

愛西市と空家等対策に関する協定を締結

令和４年１月17日（月）、愛西市役所において、愛西市と空家等対策に関する協定締結式を行いました。
この協定は、愛西市および愛知県本部が相互に連携・協力し、空き家等の発生の未然防止、管理の適正化、流通・活用等の空き家等に関する対策を推進することを目的としています。
同様の協定は愛知県内の自治体等で７例目となりました。

左から、日永市長、萩原本部長（愛西市役所にて）左から、山田部長、日永市長、萩原本部長、渡邊副本部長、森名西支部長

REPORT

締結式の様子知多市と空家等対策の推進に関する協定を締結

令和４年２月２日（水）、知多市役所において、知多市と空家等対策の推進に関する協定締結式を行いました。
この協定は、知多市および愛知県本部が相互に連携および協力
し、空家等の発生の未然防止、管理の適正化、流通・活用等の空家等に関する対策を推進することで、良好な生活環境の保全および安
全で安心なまちづくりの推進に寄与することを目的としています。
同様の協定は愛知県内の自治体等で８例目となりました。
左から、萩原本部長、宮島市長（知多市役所にて）左から、久野事務局長、加藤理事、林副本部長、萩原本部長、宮島市長、立川副市長、長谷川副市長

30 月刊不動産 ｜ 2022.7

締結式の様子REPORT

埼玉県本部

材木座BEACH倶楽部と提携

この度、鎌倉 材木座海岸の「材木座BEACH倶楽部」様のご厚意により、海の家の使用料を10％の割引にしていただけることとなりました。材木座海岸は、鎌倉市にある
静かで安心安全なビーチです。周辺には、高徳院（鎌倉大仏）をはじめ魅力的な観光スポットが盛りだくさんです。
関東近県のみならず、全国の全日会員が利用できます。
ぜひこの機会に、ご家族で、ご友人と、会社の慰安旅行で、この夏を思いっきり楽しみませんか！
＊QRコードより、チケットを印刷の上、ご持参ください。

! 協会からのお知らせ Information
令 和４年春の褒章
令和４年春の褒章が４月19日（火）に閣議決定され、計708名が受章しました。国土交通省
は29日（金）付けで褒章受章者を発表。全日本
不動産協会・不動産保証協会からは、多年にわたる宅地建物取引業への業務精励により、石田宣明 全日本不動産協会常務理事（大分県本部
本部長）が黄綬褒章を受章されました。
今回も新型コロナウイルス感染症のまん延防止により、皇居での伝達式が行われないため、6月9日（木）、全日会館理事長室にて、秋山理事長より伝達がなされました。

石田宣明 全日本不動産協会常務理事

理事長室での伝達式の様子（左：秋山理事長、右：石田常務理事）

STAFF LIST
● 広報委員会

髙木剛俊、松本修、横山鷹史、後藤博幸、
浅見保明、吉田啓司、千北政利

● 発行人

秋山始

● 編集

公益社団法人 全日本不動産協会
公益社団法人 不動産保証協会
広報委員会

● 制作

株式会社住宅新報● 発行所

公益社団法人 全日本不動産協会〒 102-0094 東京都千代田区紀尾井町 3-30（全日会館）
TEL:03-3263-7030（代） FAX:03-3239-2198
公益社団法人 不動産保証協会〒 102-0094 東京都千代田区紀尾井町 3-30（全日会館）
TEL:03-3263-7055（代） FAX:03-3239-2159
URL https://www.zennichi.or.jp/

月刊不動産

2022年7月号

令和4年7月15日発行※本誌掲載記事の無断転載を禁じます。

スキルアップ研修New !

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不動産広告表示の規制等について

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2022

7
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Ⅱ

事例から学ぶ、不動産広告の規制

Ⅲ

厳重警告・違約金の措置を受けたのはどんな広告？

Ⅳ

よくある相談事例

Ⅴ （参考）景品規約の規制概要※受講にあたり、ラビーネットのID・パスワードが必要になります。
新 規 加 入 、I D 不 明 の 場 合 は 所 属 の サ ブ センターまた は所属本部にご確認ください。
※ｅラーニングはインターネットを利用したWeb研修です。動画を安定して閲覧できる環境でご利用ください。

発 行 所「ラビーネット不動産」では、物件の検索をはじめ、本誌に掲載されている「不動産お役立ちQ＆A」
を閲覧できます。

ラビーネット不動産
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全日本不動産協会

公 益 社 団 法 人 全日本 不 動 産 協 会
公益社団法人 不 動 産 保 証 協 会

2022（令和4）年7月15日（毎月1回15日発行） 第50巻第7号 発行所 公益社団法人〒102 - 0094 東京都千代田区紀尾井町 3 - 30 全日会館 TEL：03 - 3263 - 7030（代）

不動産広告を規制する関係法令と公正競争規約
改正規約についても解説！

Ⅰ