M O N T H LY R E A L E S T AT E

［題字］故 野田卯一 会長

3
MARCH

2023

2023年の不動産市況の見通し［巻頭 特 集１］

［特集2］

デジタル空間ビジネスに潜む
罠と対策法
［特集3］

近い将来、
世代を超えて「浴槽レス」が求められる時代に［賃貸相談］

解約申入れ後の賃貸建物を購入すると、買主は解約申入れの効果を主張できるか［不動産トラブル事例と対処法］

雨漏りと売主の契約不適合（瑕疵）担保責任に関するトラブル
公益社団法人 全日本不動産協会

公益社団法人 不動産保証協会

保証のお知らせ一般保証制度の動画公開のご案内
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● 当協会が連帯保証することで消費者の不安を取り除ける● 会員皆様・お客様共に「無料」で利用可

手付金保証制度・手付金等保管制度のご案内
手付金保証制度

２.手付金保証付
証明書発行依頼

買主

売主・買主ともに一般消費者で、会員が流通機構登録物件を客付媒介する売買契約において、買主が売主に支払う手付金

買主側仲介業者（当協会会員）
３.手付金保証付
証明書発行申込

１.契約の合意
４.保証付
証明書発行

売主

を万一のために保全（保証）する制度です。

手付金等保管制度

保証協会地方本部■ 制度の詳細（公社）不動産保証協会ホームページ［会員専用ページへログイン］

会員が自ら売主となる完成物件の売買契約において、受領する手付金等の額が 売買代金の10％または1,000万円を超え、売主会員に保全義務■ 制度に関するお問い合わせ、制度の申込み窓口が生じる場合に（宅建業法41条の2）、当協会が売主会員に代わって手付

所属の地方本部事務局へ金等を受領し、物件の登記、引渡しがあるまで保全（保管）する制度です。

弁済制度について会員業者と宅地建物取引をしたお客様が損害を受け、苦情の

令和４年度 第９回弁済委員会 審査明細

解決が困難な場合には、当協会がその債権を認証することで、被害相当額（上限あり）の払い渡しを受けることができます。

※各事案の詳細はホームページ（会員専用ページ）内に掲載されております。
の（公社）不動産保証協会ホームページ ▶▶

社数

件数

認証申出

審査結果

４社

４件

30,614,518
金
額 円

認

証

３社

３件

23,190,502 円

否

決

１社

１件

裁判上の和解に基づく認証

１社

１件

2,000,000 円

令和４年度認証累計

25 社

25 件

145,961,361 円

不動産保証協会金額

検索

一般保証制度の他、法定研修会、弁済業務、各種保全制度など、保証協会の各種情報が掲載されております。

02

保証のお知らせ
特集 1

MONTHLY RE AL E STATE

3 2023
MARCH

04

2023年の不動産市況の見通し
特集 2

08

デジタル空間ビジネスに潜む罠と対策法
特集 3

10

近い将来、
世代を超えて「浴槽レス」が求められる時代に
不動産お役立ちQ&A＜法律相談＞

12

相続土地国庫帰属法
弁護士

渡辺 晋

＜賃貸相談＞

14

解約申入れ後の賃貸建物を購入すると、買主は解約申入れの効果を主張できるか
弁護士

江口 正夫

＜相続相談＞

16

利用区分が異なる建物とその敷地の用に供されている宅地の相続税評価額および小規模宅地等の減額計算
税理士

若林 昭子

＜賃貸管理ビジネス＞

18

管理拡大５つのアプローチと費用対効果

みらいずコンサルティング株式会社

今井 基次＜労務相談＞

20

メンタルヘルス休職者への対応
特定社会保険労務士

野田 好伸

宅建士講座

＜宅建士試験合格のコツ＞

22

宅建業法 広告等に関する規制
資格試験受験指導講師
連

植杉 伸介

載

＜不動産トラブル事例と対処法＞

24
写真：北川孝次 /アフロ

不動産適正取引推進機構 中戸 康文

COVER PHOTO

野生のアナウサギ
現在は全世界に分布しているが、もとはイベリア＜物件調査のノウハウ＞

26

半島の森や草原にワーレンというトンネル状の巣穴をつくって生息していた。
６世紀頃、
ヨーロッ
パの修道院で家畜化されたのを皮切りに、主にペットとして品種改良されるようになった。今では雨漏りと売主の契約不適合（瑕疵）担保責任に関するトラブル
重要事項説明の追加事項の告知方法について
不動産コンサルタント 津村 重行
その他

さまざまな品種が存在するカイウサギ
（飼いうさ

28

ぎ）
だが、祖先はすべてアナウサギなのである。

29
30

新入会員名簿協会からのお知らせ
地方本部の動き

2023年の不動産市況の見通し
巻頭特集1

2022年は地政学リスクが顕在化し、世界の多くの国々で物価上昇に起因する金融引き締めを余儀なくされました。日本では景気の回復基調が損なわれるには至りませんでしたが、2023年にかけて景気の足取りが重くなることは否めません。2022年末に日銀が実施した金融政策の変更
は、その直接的な影響よりも、金融政策の予見可能性自体が損なわれたことを懸念する必要がありそうです。
一般財団法人日本不動産研究所

吉野 薫

一般財団法人日本不動産研究所にて国内外のマクロ経済と不動産市場に関する調査を担当するとともに、大妻女子大学非常勤講師、国際基督教大学非常勤講師を兼務している。

地政学リスクが顕在化した2022年

回復が継続しています。
諸外国における金融引き締めは急速な円安を招きました。通常であれば円安賃貸市場と売買市場の微妙な乖離は日本の景気にとってプラスであると考2022年の年頭時点において、筆者はえられていますが、今回の円安局面では2022年の不動産市場を振り返ると、「実体経済が2022年の不動産市場の鍵

そのような効果は十分に発現していませ

好調な売買市場が不動産価格を下支えを握る」と考えていました。
そこでは新型ん。その原因は製造業における供給制した一方、一部の賃貸市場では需給がコロナウイルス感染症の影響が薄らぐ状

約の問題です。円安によって日本の輸出緩まった状態が継続しました。
まず賃貸

況のもとで景気回復のペースが徐々に財のドル建て価格が下落することで、輸市場について振り返ると、リモートワーク

加速するようなシナリオを思い描いてい出財の国際競争力が高まって日本の輸の定着が進む東京などの都市においてましたが、現実の世界経済が全く異なる

出財に対する需要が増し、その需要にオフィスの空室率が高止まりし、賃料も展開を見せたことは読者の皆様がご承応えるために国内の生産活動が活発化

下落しました。その一方、札幌や福岡で知のとおりです。

する、というプロセスを通じて日本の景はオフィス賃料が上昇しており、オフィス

ロシアによるウクライナ侵攻をきっか気が刺激されるものと期待されていたと賃貸市場の好不調は地域によってまちけとして資源価格が高騰し、多くの国にころです。
しかし、半導体部品の不足やまちという様相です。
またオフィス賃料がおける物価の急上昇を招きました。各国

諸外国におけるサプライチェーンの遅延

下落している都市においても、その下落の中央銀行は強力な金融引き締めを余などの供給制約のために「生産活動の幅は金融危機下にあった2008年〜09

儀なくされ、世界経済の減速感が急速に活発化」が十分に生じませんでした。
し年頃と比べて緩やかなものにとどまって広がりました。

たがって円安によって日本の景気回復います。住宅については、一部地域におが一層後押しされるような状況とはなっけるワンルームマンションでは空室が埋ていません。

まりにくい状況にあると指摘する向きもそれでも日本経済はどうにか持ちこた
え、景気後退が本格化するような情勢にありますが、総じて見れば賃料は底堅いは至りませんでした。2022年第1四半期

このように、2022年の日本の実体経

こそ、まん延防止等重点措置等の影響で済を振り返ると、景気が損なわれること経済活動が抑制されましたが、その後ははなかったものの、円安のメリットも期売買市場の好調さは、地価の回復等

コロナ禍の完全制圧には至らずとも日常

待外れであった、と総括することができにあらわれています。
コロナ禍による地価

生活との両立が進展しつつあり、景気のます。

上昇の停滞感は2022年を通じてかなり

4 月刊不動産 ｜ 2023.3といえます（図表1）。

都市圏別共同住宅賃料指数（前年比、％）

図表2

0.7

1.2

0.6

1.0

0.5

0.8

全国の用途別地価変動率（前期比、％）

0.6

0.4

0.4

0.3

0.2

0.2

0.0

0.1

-0.2

0

東京圏

大阪圏

名古屋圏

三大都市圏以外

商業地

住宅地

注：各年9月末時点
出所：日本不動産研究所「全国賃料統計」

工業地

20
22
.9

20
22
.3

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.9

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.3

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22

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21

20
20

20
19

-0.8

20
18

-0.6

-0.2

20
20
.9

-0.4

-0.1

20
20
.3

図表1

全用途平均

最高価格他

注：各年3月末および9月末時点
出所：日本不動産研究所「市街地価格指数」

払拭されました（図表2）。新築マンショ

投資計画は過去最大級の伸び率を記録

うパターンが典型的な景気回復のプロ

ンや中古マンションの価格も上昇基調をしています（次ページ図表3）。過去2カ年セスでしたが、2023年はそうした経路が保っています。
プロの投資家層による物

度にわたって手控えられていた設備投資発動することは期待薄です。

件取得意欲も強く、日本不動産研究所の挽回という側面もあろうかとは思いま

2022年以降、
コロナ禍に伴う危機対が2022年10月に実施した「不動産投資すが、それでも設備投資計画の強さは企応の政策が相次いで節目を迎えている

家調査®」によると、今後1年間の不動産業の前向きなマインドの証であり、日本ことも経済の先行きに対する不確実性

投資に対する考え方として、95％の市場の景気が腰折れするような可能性が低の要因です。実質無利子・無担保融資は関係者が「新規投資を積極的に行う」といことを示しています。

2022年9月末に終了し、「中小企業活性

しかしながら、景気の下押し要因が多化パッケージNEXT」の資金繰り支援策

いこともまた事実です。2023年の不動産に置き換えられました。雇用調整助成金

市場を取り巻く実体経済の状況を見通の特例措置は2023年1月末に終了しま

す上で、国内景気の足取りが一定程度した。生活福祉資金貸付制度の受付け

弱まることを織り込まなければなりませも2022年9月末に終了し、2023年から2023年の景気を占う上での明るい材

ん 。諸 外 国 における金 融 引き締 めはは順次返済が始まっています。2023年

料といえば、やはり宿泊・旅行業や飲食

2023年も継続する可能性が高く、それはこれらの政策の終了が日本経済に悪業などの回復に対する期待が挙げられまに起因する世界経済の減速は日本経済影響を及ぼすか否かについて注視するす。新型コロナウイルス感染症と日常生の足を引っ張ることでしょう。
さらには、
こ必要がありそうです。

活との両立、
いわゆる“ウィズ・コロナ”がれまでの半導体不足が解消し、今後は順調に定着すれば、
これまで回復が出遅

半導体供給過多の状況に至ると予測されていた対面型サービス産業にも大きなれていることも懸念材料です。日本企業

伸びしろがあることでしょう。2022年秋の得意分野である電子部品・デバイス工に海外からの入国制限が大幅に緩和さ業や半導体製造装置をはじめとする生

このように、景気が大きく悪化する可れたこともその追い風となるはずです。

産用・業務用機械工業などの部門にお能性は低い反面、日本経済を取り巻く懸企業の業容拡大の意欲が高いままにいて、生産活動の上積みが期待しづらい

念材料も多くあることから、2023年の景保たれていることも今後の景気を見通す

状況にあるといえます。
これまでの経験

気回復は生ぬるいものに留まるものと見上での好材料です。2022年第4四半期

則では、外需に支えられた日本の輸出産込まれます。不動産の実需に照らして換時点の調査で、2022年度の企業の設備業の好調が日本の景気を刺激する、
とい

言すれば、
これまで好調だった賃貸市場

回答しています。

2023年の実体経済

金融政策が最大の不確実性要因に

2023.3 ｜ 月刊不動産 5

に変調を来すような危険は差し迫っていませんが、これまで調整色の強かった賃貸市場を反転回復させるほどの力強さも期待できない、といったところです。
そして政策的な不確実性という面で

図表3

企業の設備投資計画（12月調査時点の前年度比、
％）
20
15
10
5
0

は、金融政策が予見可能性を失ったこと-5が大きなリスク要因です。2022年12月-10て寝耳に水の出来事でした。後述するとおり、この政策修正が不動産市場に及

-15
-20
-25

20
05
20
06
20
07
20
08
20
09
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10
20
11
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12
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14
20
15
20
16
20
17
20
18
20
19
20
20
20
21
20
22

の金融政策の修正は、多くの人々にとっぼす直接的な影響はごく軽微です。
しか

日銀短観

法人企業景気予測調査
注：ソフトウェアを含み土地を除く全規模・全産業
出所：日本銀行、内閣府・財務省

しながら、日銀がサプライズ的な手法で政策の変更を行う可能性がある、という不透明感が生じたこと自体が、不動産売金融引き締めに転じる動機は生じない、に拡大するとの政策調整が実施されま買市場の安定性を阻害する要因となりと考えてよいでしょう。2022年以降の物した。
それまで日銀首脳は変動許容幅のかねません。

価上昇がコストプッシュ・インフレである

拡大が実質的な利上げであるとして、
そ不動産価格は実体経済や金融環境にと指摘されているなか、資源価格や円安の可能性を否定していたため、今回の政対するさまざまな市場参加者の現状判の進行はすでに一巡していますので、前策変更はサプライズであると受け止めら

断や将来予測を織り込むように形成さ年同月比ベースで見た物価上昇率は年れています。今回の政策変更について日れます。2013年以降に展開された緩和

後半にかけて徐々に低下していく筋合い

銀は「利上げではない」と前言を翻す説

的金融政策は、現に金融緩和がなされです。
このように、2023年も引き続き緩明をしていますが、その後の長期金利はたという過去の事実のみならず、将来に和的な金融環境が継続することが一応

実際に0.5％前後の水準に至っており、わたって緩和的金融政策が維持されるのメインシナリオとなります。

実質的には日銀が金利の上昇を追認した格好となりました。

可能性が高いという市場参加者の信頼

なお、2023年春に日銀の総裁・副総感とあいまって、不動産売買市場を下支裁が任期満了を迎えることから
「後任者

ただし、
この政策変更が不動産市場

えしてきたものと考えられます。万が一にの顔ぶれによって金融政策が左右されに与える直接的な影響は軽微であるとも金融環境の先行きに対する市場参加

るのではないか」という説も聞かれます。

考えて差し支えありません。
まず政策金者の疑心暗鬼が募るようなことになれ

しかし日銀首脳の人事がいかようになろ

利（短期金利）が引き上げられた訳では

ば、不動産売買市場における価格形成

うとも、日銀が経済や物価の情勢を勘案ありませんので、金融機関の資金調達コ機能が低下し、ひいては市場を通じた不して金融政策を運営するという原則的なストの上昇圧力には直結しません。
その動産の適切な流通にも支障を来すこと立場を崩すことはないでしょうから、総ため変 動 型 住 宅ローン金 利や不 動 産になるでしょう。

裁・副総裁の交代を金融政策変更の要ファンドのノンリコースローン金利等の因と想定することは無益だと筆者は考え

上昇要因ともなりません。

このように金融政策の将来に対する見通しを形成しづらい状況にはありますています。

で不動産市場に影響を与える可能性がが、とりあえず本稿では、日銀が2013年に掲げた前年比上昇率２％の物価安定の目標を実 現するために金 融 政 策を一方、長期金利の上昇は３つの経路

2022年12月の金融政策の変更あります。
まずは長期固定型住宅ローン
金利の上昇を招きますので、新規に住宅の取得を検討する家計にとっては住宅行っている、という基本的な政策の枠組
みに立ち返っておきたいと思います。
日本

2022年12月の日銀政策決定会合に取得予算の縮小要因となります。
２つ目の物価は2023年の後半にかけて減速しおいて、長期金利（10年国債金利）の変には、不動産会社が発行する社債や上ていく可能性が高く、したがって日銀が動許容幅を従来の 0.25％から 0.5％

場不動産投資信託が調達する固定金利

6 月刊不動産 ｜ 2023.3

型の借入金利の上昇につながります。
３

市場の弱さが残る一方、緩和的な金融なるでしょう。
これまでのところ、金融引

つ目には、金融・資本市場から見た長期政策の継続を背景に売買市場の好調がき締めの影響が不動産市場で顕在化す

国債に対する投資妙味が相対的に増し続くと見込まれることから、2022年に見るまでには一定の時間を要することが観ますので、不動産に対する投資を手控えられたような両者の微妙な乖離が継続

察されており、かつ利上げのペースと同る要因となります。

する可能性が高いと見込まれます。

じ幅で不動産の利回り（キャップレート）

振り返ってみれば、長期金利は2019

ただし、日銀が金融引き締めを余儀なが上昇する訳でもありません。日本にお年夏頃を直近のボトムとして、今回の政

くされるようなリスクを無視できる状況にいても金融環境の変化に対して市場参策変更の直前までに0.5％ポイント程度もありません。家計や企業の物価に対す加者が十分な心構えをもって狼狽するこ

上昇してきました。
その間もこうした経路

る見通しはこれまで以上に高まっていまとなく臨むことができれば、来るべき利上を通じて不動産市場に与えた影響が皆す（図表５）。経済主体が物価の上昇をげ局面においてもその影響は穏当なもの

無であったとは申さないまでも、長期金予測すると、価格が上がる前に買っておにとどまるはずです。

利の上昇が不動産市況の悪化要因であきたいという需要前倒し効果が生じ、実中長期的に見れば、金利の上昇は国ると意識されたことはありませんでした。

際に経済全体の需給バランスが引き締債費の増大を招きますので、財政に対す

例えば固定型住宅ローン金利は、今回

まって物価が上がってしまう、という原理る信認を危ぶませるリスクを高める可能の政策変更を待つまでもなく長期金利（これを「期待の自己実現性」と呼びま

性があります。万が一にも財政破綻が不の上昇とともに既に上昇に転じていましす）に照らせば、現在は過去と比べて物可避であると多くの経済主体が信じるよ

たが、これを原因として住宅市況が悪化

価が上がりやすい状況にあるものと警戒うな事態に至れば、金融仲介機能の正したとはいえません（図表４）。今回の政する必要があります。

常な機能が失われ、不動産市場に対す

おんとうる影響も決して穏当なものにはとどまり

策変更を通じてさらに0.25％ポイントの長期金利の上昇が起こったわけですが、ません。政府が財政再建の意思を失わ

今後の不動産市場

不動産売買市場の好調が唐突に終了す

ず、財政に対する信認を堅持する姿勢を示し続けることが、中長期的な金融・資るなどと悲観する必要はないでしょう。

金融環境の変化に対する心構え

現実に日本で物価が上昇し、金融引本市場の安定に寄与し、ひいては不動

き締めによって金利が上昇したら不動産

産市場が将来にわたって適切に機能す

市場はどうなるのでしょうか。
それを占うるための前提条件ともなることでしょう。

上で、日本に先んじて物価と金利が上昇している諸外国の事例が大いに参考に2023年の不動産市場は、一部の賃貸

図表4 フラット35借入金利の推移（上限〜下限の幅、
％）

図表5

3.5

3

経済主体の物価見通し
（％）
12

3.0

10

2.5

2

8

2.0

6

1.5
1

1.0

4
2

0.5

22
20

21
20

20
20

19
20

18
20

17
20

16
20

15
20

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20

7
20 1 月
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1月
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20 0月
年
1月
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7
20 1 月
19 0月
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1月
4月

17
20 年1
18 0月
年
1月
4月

20

14

0
7月
1
23 0月
年
1月

0.0

注：借入期間が21年以上35年以下、融資率が9割以下、新機構団信付きの場合
出所：住宅金融支援機構【企業】1年後の物価全般の見通し【家計】1年後の物価の予想（右目盛）
注：企業の物価見通しは全規模・全産業の平均。家計の物価予想は平均値
出所：日本銀行

2023.3 ｜ 月刊不動産 7

巻頭特集2

ニュースの解説

デジタル空間ビジネスに潜む罠と対策法※2 に代表されるWeb3.0に対する注
メタバース※1、NFT（非代替 性トークン）

目は日に日に高まっています。一方、既存のビジネスとは枠組みが大きく異なるがゆえに、ビジネス上のリスクを正しくとらえておかないと手痛いしっぺ返しを受ける可能性もあります。本稿では、「日本デジタル空間経済連盟」が発表した「デジタル空間の経済発展に向けた報告書」を基に、不動産業界に関わる事項

株式会社Housmart
代表取締役

針山 昌幸

を解説していきます。
※１ アバターを介して現実世界に近い状態で活動できるインターネット上の仮想空間。当初はゲームを中心に利用されていたが、徐々にビジネスシーンでの活用が増えてきている。
※２ Non-Fungible Tokenの略。偽造や改ざんが難しいブロックチェーン技術を活用した「代替できない＝唯一無二の価値」
を持ったデジタルデータのこと。
アート作品やトレーディングカード、コンサートのチケット等のデジタルな作品や商品の所有権を売買する。

大 手 不 動 産 会 社 、楽 天 株 式 会 社を経 て、株 式 会 社
Housmartを設立。
テクノロジーとデザイン、不動産の専門知識を融合させ、売買仲介向けの自動追客システム「プロポクラウド」を展開する。著書に『中古マンション本当にかしこい買い方・選び方』（実業之日本社）など。

また2022年は、最大手の仮想通貨交

ビットコイン、
仮想通貨、
NFTの暴落換取引所の1つであったFTXが経営破

2022年はWeb3.0への注目が一気一方で、ビットコイン、仮想通貨、NFT

兆円規 模とされており、かつその破 綻に高まった1年でした。
ドコモはWeb3.0の価格が大きく値下がったのも、2022が、巨額の不正会計によるものであるこに取り組む新会社を設立し、600億円も年の特徴です。
ビットコインは2020年1とが、仮想通貨に対する信頼を揺らがの巨額投資をすることを発表しました。

月に約79万円であったものが、2021年

せています。

また2022年4月に設立された一般社団

11月に最高値である733万円を記録。

NFTについても暗い話題が続きまし法 人「日本デジタル空 間 経 済 連 盟 」に約10倍の値上がりとなりました。
しかした。NFTの取引高は、2021年に比べ約は、ソフトバンク、日本マイクロソフト、日2022年は下落が続き、2022年12月末

90％減少。ジャスティン・ビーバー氏が本オラクルといったIT企業はもちろんのには216万円にまで下落しました。

約1.6億円で購入したアートのNFTが、高まるWeb3.0への期待

こと、SBIホールディングス、大和証券グ
ループ、三井住友フィナンシャルグルー
プなどの金融機関、イオン、カルチュア・
コンビニエンス・クラブなどの小売業、そして住友不動産、東急不動産ホールディ
ングス、野村不動産ホールディングスなどの不動産会社が加盟。
そのほかにも日産自動車、吉本興業ホールディングス、
京都府、横浜市といったさまざまな領域
から 加 盟 が 相 次 いで います。まさに2022年は「Web3.0元年」と言えるかもしれません。
ビットコインは2022年５月10日に価格が急落

8 月刊不動産 ｜ 2023.3

綻に陥りました。FTXの負債総額は数

1年のうちに約1,000万円にまで値下がりしたことも強い印象が残りました。

デジタル空間の経済発展に向けた報告書
暗いニュースはあるものの、Web3.0のなかでも「メタバース」と呼ばれるデジタル空間への注目は上がり続けています。VTuber（ 2D、3Dのアバターを使って活躍するYouTuber）
は一気に市民権を得ました。2022年年末の紅白でも、映画「ONE PIECE FILM RED」の登場
キャラクター「ウタ」が歌手として出演。
ウバーチャル世界で活動する人たちのイメージ

タの3Dモデルが紅白歌合戦会場にリア乱が見られました。

ルタイムで出現していたことは、記憶に新取得が必要」かどうか、確認が必要だとしい方も多いのではないでしょうか。

説明しています。有名な建物であればあ

報告書のなかでは「商品設計によっ

デジタル空間において安心・安全にるほど、またデジタル空間で価値が高いて会計処理の難易度は異なるものの、

経 済 活 動を行うためにはどのようにすと見込まれる建物であればあるほど、許既存の会計基準や実務慣行を基に、会ればよいのでしょうか。その考察を行う

諾取得を行う必要が出てくるでしょう。

計処理が可能なケースもある」と解説さためには、日本デジタル空間経済連盟

また自社で所有している建物がある

れています。会計処理においては当初のが2022年11月16日に発表した「デジ場合、ほかのユーザーが、独自にデジタ

対応負担は大きくなるものの、事例を集

タル空間の経済発展に向けた報告書」

ル空間上に再現した建物に広告を付け

め、地道に対応していくことが求められ（以下、報告書）が参考になります。

ることも考えられます。
この場合、自社のます。

報告書では「知的財産」「デジタル金ビジネスチャンスが失われてしまう、
とい融」「プラットフォーム」の3つのカテゴ

うリスクも考えられます。報告書には「違リーに分けてリスクと対策を考察してい法となる行為等についてはあらかじめます。
そのなかでも特に不動産業界と関利用規約で禁止することが重要であり、

デジタル空間ビジネスに限らず、新し連性が高いのが「デジタル空間で、現実

ガイドライン等において利用規約作成

い領域のビジネスは往々にして「私にまの建物を再現した場合に関する権利」のポイントを整理することは有益」とのかせてもらえば安心です」
といった事業と「デジタル空間上の土地を活用した事提案があります。デジタル空間を提供す者が出てきます。たしかに人に任 せれ

業を行う場合の会計処理」の2点です。

るプラットフォームについては、自社にば楽ですが、それでは自社にノウハウが不利益なことがないか、あらかじめ利用

蓄えられないうえに、依 頼を受けた事

規約を確認し準備と対策をしておく必業者自体も何らかのリスクを見落として要があるでしょう。

いるケースがあり得ます。英語の格言に

デジタル空間で、現実の建物を再現した場合に関する権利
不動産業界で仕事をしている人であれば、デジタル空間に現実の建物を建てたらおもしろいのではないか、というデジタル空間上の土地を活用した事業を行う場合の会計処理

人に任せっきりにしないことが肝要「信用する、
しかし検証する（Trust but
verify）」という言葉がありますが、新しい領域のビジネスであればあるほど「ま着想は自然と出てくると思われます。一

実際にデジタル空間上で利益を上げずは自分の手でやってみて、自分の頭方、報告書のなかでは「デジタル空間内た後に問題になるのが会計処理です。

でリスクを考えてみる」ということが 肝で現実の建物を再現（中略）する場合、仮想通貨においても、会計上の取り扱要だと言えます。

現実の建物に関する権利者からの許諾いが定まっていないことから、大きな混

2023.3 ｜ 月刊不動産 9

巻頭特 集 3

近い将来、世代を超えて「浴槽レス」が求められる時代に
国土交通省は令和５年度中を目安に「浴槽レス」浴室の基準を策定すると発表しました。
一方、住宅設備メーカーのLIXILは温まるシャワー をコンセプトにした新感覚のシャワーを昨年から販売するなど、ここにきて浴室の在り方、様相が変化してきています。
ゆっくり浴槽につかってバスタイムを楽しむ。そんな癒しの時間より機能重視が求められる時代がすぐそこまで来ているのかもしれません。
そこで新たなトレンドも探ってみました。

写真提供／株式会社LIXIL

入浴中の事故防止のため、
国が「浴槽レス」基準作成
日本人にとって入浴は単に体を洗って清潔にするだけでなく、
１日の疲れを

約5,700人であり、この死亡者数表

建物内での事故による死者数（2019年）
2019年の93％を65歳以上の高齢者が占めていることが分かりました。
こ
日常災害

建築

小計

56

6

62

墜落

558

159

717

転落

388

79

467

転倒

1,448

533

1,981

落下物・衝突等

17

8

25

感電

0

0

0

5,673

384

6,057

れは10年前の1.5倍、交通事故
死者数も上回っています。

住宅

中毒

癒やすため、ゆっくり湯船に浸かるのが今後さらに高齢者数の増加が溺水

一般的な生活習慣です。
それゆえ、浴室

見込まれているだけに、早急な溺

火傷

190

2

192

小計

8,330

1,171

9,501

や浴槽は年々進化し、自動保温機能、
ミ

水の事故防止対策が必要という

火災・爆発

672

3

675

天災・電撃

30

0

30

ストサウナ、ジャグジー風呂など家のおことで考えられたのが「浴槽レス」

小計

702

3

705

総計

9,032

1,174

風呂を快適にする機能が続々と開発さです。そもそも入浴の際、高齢者れてきました。最近では温泉スパのようが亡くなる理由の一つに、
ヒート

な肩湯、打たせ湯機能を搭載した浴室ショックがあります。浴槽をなくせも登場しています。

ば湯船に浸かることがないので、血圧の究・検討を進めています。バリアフリー基

そうした流れに逆行するかのように国急変動を防げるためにも「浴槽レス」を準と設計指針策定後は、住宅メーカー

土交通省が令和５年度中に浴槽のない推進しようというわけです。
「 浴槽レス」などに活用を促進していく予定だといい

浴 室 、すなわち「 浴 槽レス」のバリアフ

浴室のバリアフリー基準と設計ガイドラ

ます。

リー基準と設計ガイドラインを策定する

インの策定は国総研が行います。昨年かと発表しました。

ら「浴槽レス」
とともに、介助者が一緒になぜかといえば、入浴中に溺れる高齢

非常災害

10,206（単位：人）

2019年の人口動態統計に基づき国土交通省の国土技術政策総合研究所が出した試算。建物内事故で「溺水」が最多。

入れるなど、安全性や介助のしやすさと

LIXILが５分浴びるだけで体全体を温めるシャワーを開発

いった観点から実験検証を開始。浴室

コロナ禍を経て価値観、生活様式の厚生労働省の2019年人口動態統計の平 面 配 置とシャワーやカウンターと多様化がより加速し顕在化していく中に基づき、国土交通省の国土技術政策

いった室内機器の配置、適正な広さ、手で、入浴スタイルも様変わりしてきたとい総合研究所（以下、国総研）が試算したすりの形状や位置、また、車いすのままえます。湯船でリラックスしたい派が多ところ、住宅内の溺水死亡者数は年間入ることも想定した出入口の幅などの研い一方で、とりわけ若者を中心に入浴は者の事故が増えているからです。

10 月刊不動産 ｜ 2023.3

「ボディハグシャワー」
は名前のごとく、お湯に「ハグされる」感覚がする浴び心地を提供するシャワー。

10個のノズルから吐水。
ノズルの位置によって水の出方や量を変化。
アーム先端部分は回転させることができる。

首や足はストレートに、胸やお腹には広く霧状に吐水。
アームを手前に傾ければ、風呂椅子に座った状態でもＯＫ。

湯船に浸からずシャワーだけで済ませ

かつくて昨今の浴室に合わせづらいとによって水の出方や量を変化させていてしまう人もまた増えています。そうしたいうこともあり、高齢者のお宅や一部のます。首や足にはややストレートに、胸や時 代 の 流 れを受 けて、住 宅 設 備メー

介護施設などからの需要はあったもの

お腹には広く霧状に吐水し、身体全体でカーのLIXILが昨年６月から販売を開の、一般家庭用としてはなかなか普及しちょうど良い浴び心地と温まりを感じら始したのが「ボディハグシャワー」
です。

ませんでした」と河合氏。
そこで、昨今のれる設計にしています」
と河合氏。
あくま

シャワーの唯一の欠点は体が温まり事情に合わせて「シャワー・ド・バス」ので全世代向けの商品と位置づけけてい

づらいことです。
その欠点を解消すべく、価値を再定義しようということになり、るのも「ボディハグシャワー」の大きな特湯船に浸からなくても５分間シャワーを18年から構想を開始したそうです。

色です。

浴びるだけで、従来のシャワーより身体「基本的には全世代、誰もが使いやす「浴槽事故の不安を抱える高齢者に全体が温まるという画期的な商品です。

いユニバーサルデザインを目指しましも使ってほしいし、冷え性なので浴槽浴「お湯にハグされ、包み込んでもらっていた」（河合氏）。

がしたいけれど、お湯がもったいないのるような感覚を体感してもらえることから、
ボディハグシャワーという商品名にしました」と語るのは同社広報部河合慎太郎氏。

誰もが使いやすい形にイノベーション。
ユニバーサルデザインが基本で我慢している、
また、スポーツ後のリフレッシュに気軽に使いたいなど、いろい
ろな方の事情とニーズに合致した商品です」（ 河合氏）。
「ボディハグシャワー」

同社では以前からシャワーの新たな「ボディハグシャワー」の特徴は、
そのなら、浴槽利用と清掃が減る分、水量や価値を模索しており、実は2003年からまま壁に取り付け、現在の浴室の水栓をお湯をわかす時間が減るといったメリッ「シャワー・ド・バス」という商品を販売しつなぐだけという簡易な工事で済むとこ

トもあります。実際、浴槽浴と比較し、約ていました。10カ所のノズルからお湯をろ、そして空間を圧迫しないスタイリッ

36％のＣＯ₂削減、環境に配慮した商品

霧状に噴出し、体全体を包み込むため、シュなデザインです。

になっているそうです。

お湯に浸かるのと同じように全身が温ま「10個あるノズルから水が出る点は現在、一般家庭や介護施設はもちろ『シャワー・ド・バス』と同じですが、位置

ん、集合住宅やマンション、ホテルのリる仕様です。

ニューアル時に導入したいという注文が「ただ、後付けしづらい、デザインもいBefore

増えてきているといいます。

After

昨今のサウナブームも相まって“サウナー”の方々からも、浴槽を水風呂として併用すれば自宅で効率的に温冷交代浴ができ、身体も“ととのう”と評判も上々と河合氏は話します。
今後も少子高齢化、一人世帯の増加

取付工事は簡単。既存の水栓はそのまま、ボディハグ
シャワーを壁に取り付けて浴室の水栓につなぐだけ。

入浴後、安静５分後の表面温度を比較。
ボディハグシャワーの方が身体全体と首まわりの温まりが続いている。

といった現代社会の課題に対応しながら浴室空間はさらに進化していきそうです。

2023.3 ｜ 月刊不動産 11法律 ー

不動産お役立ちQ & A

Law

法律
相談
Vol.83

相続土地国庫帰属法
山下・渡辺法律事務所
弁護士

渡辺 晋

第一東京弁護士会所属。最高裁判所司法研修所民事弁護教官、司法試験考査委員、国土交通省「不動産取引からの反社会的勢力の排除のあり方の検討会」座長を歴任。
マンション管理士試験委員。著書に『新訂版 不動産取引における契約不適合責任と説明義務』（大成出版社）、『民法の解説』（住宅新報出版）、『不動産取引における心理的瑕疵・環境瑕疵対応のポイント』『不動産の共有関係解消の実務』（新日本法規）、『不動産最新判例100』（日本加除出版）など。

estionQu

相続で土地を取得しましたが、土地が遠方にあり、
しかもあまり価値がないので、手放したいと思っています。そんな折、土地を国に引き取ってもらう制度ができたとききました。
どのようにすれば、土地を国に引き取ってもらうことができるのでしょうか。

Answer
相続土地国庫帰属法に基づいて、相続によって土地を取得した場合に、法務大臣に対し、その土地の所有権を国庫に帰属させることについての承認を申請することができるようになりました。ただし、どのような土地でも承認申請ができるわけではなく、前提条件があります。また、負担金の納付も必要です。負担金は、管理に要する10年分の標準的な費用の額を考慮して定められます。

1．相続土地国庫帰属法のとについての承認を申請すること

1 却下事由ができます（相続土地国庫帰属法

申請が却下されるのは、その事由（以下「法」）2条1項）。土地の共有持があれば直ちに通常の管理・処分を2021（令和3）年4月に、相続等に分の全部または一部を取得した共するにあたり過分の費用・労力を要より取得した土地所有権の国庫へ有者も承認申請が可能です。土地がすると扱われる場合（却下事由があの帰属に関する法律（相続土地国庫

共有の場合、承認申請は共有者の全る場合）です。土地が次の５項目の帰属法）が成立し、2023（令和5）年4

員が共同して行わなければなりま

いずれかに該当するときは、申請は月27日に施行されます。この法律にせん（法2条2項前段）。

却下され、承認されません（法2条3

制定

項）。

よれば、相続や遺贈によって土地をもっとも、相続土地が国庫帰属に取得したけれども土地を手放した

ふさわしくないものについての承（1）建物の存する土地

い土地の所有者は、土地を国庫に帰

認申請は却下され（却下事由。法2条（2）担保権または使用及び収益を目属させることができます。

3項）、また「通常の管理または処分的とする権利が設定されているをするに当たり過分の費用または土地

2．承認申請
相続・遺贈（相続等）によって土地の所有権の全部または一部を取得した者は、法務大臣に対し、その土地の所有権を国庫に帰属させるこ

12 月刊不動産 ｜ 2023.3

労力を要する土地」に該当する場合（3）通路その他の他人による使用がには、国庫帰属は承認されません

予定される土地（不承認要件。法5条1項5号）。

ア 現に通路の用に供されてい3．却下事由・不承認要件る土地
イ 墓地内の土地

の管理または処分をすることがその管理に要する10年分の標準的できない土地（令3条2項）

な費用の額を考慮して定められる（5）このほか、土砂崩落による人の額の金銭（負担金）を納付しなけれ（以上、相続土地国庫帰属法施行令

生命、身体、財産に対する被害のばなりません（法10条1項）（ 図表参（以下「令」）2条）

発生防止のため、土地の現状に照）。現状の国有地の標準的な管理（4）特定有害物質（土壌汚染対策法

変更を加える措置を講ずる必要費用（10年分）は、粗放的な管理で足第２条第１項）により汚染されがある土地など、通常の管理まりる原野は約20万円、市街地の宅地ている土地

たは処分をするにあたり過分の（200㎡）は約80万円となります（令費用または労力を要する土地

4条1項）。

はため池の用に供されている土地（5）境界が明らかでない土地、その他の所有権の存否、帰属または範囲について争いがある土地
2 不承認要件

4．負担金の納付ときは、その納付の時において、土承認申請者は、法務大臣の承認が（法11条1項）。

地の所有権は、国庫に帰属します
労務

土地が次の５項目のいずれにも該

承認申請者が負担金を納付した（令3条3項）

当しないときは、土地の所有権の国庫への帰属について承認されます
きは、承認されません（不承認処分）。
（1）崖がある土地のうち、勾配が30図表

負担金算定の具体例（管理費用10年分の標準的な費用の額）① 宅地

度以上であり、かつ、その高さが

② 田、畑

る土地
理または処分をすることができない有体物が地下に存する土地③ 森林

面積に応じ算定④ その他

面積にかかわらず、20万円※雑種地・原野等（4）隣接する土地の所有者その他の
出典：法務省ホームページ「相続土地国庫帰属制度の負担金」
より抜粋・編集

今回のポイント●相続土地国庫帰属法によれば、相続や遺贈によって土地を取得したけれども土地を手放したい土地の所有者
は、土地を国庫に帰属させることができる。
●土地上に建物がある場合など、通常の管理・処分をするにあたり過分の費用・労力を要するものについては、申請は却下される。
●通常の管理・処分をするにあたり過分の費用また労力を要する土地に該当しないことが国庫帰属の要件であり、勾配が30度以上・高さが５ｍ以上の崖がある土地や、隣地の所有者とのトラブルがある土地などについて
は、申請は承認されない。
●土地を国庫に帰属させるには、土地の管理に要する10年分の標準的な費用の額を考慮して定められる額の金銭（負担金）を納付しなければならない。

2023.3 ｜ 月刊不動産 13

物件調査

木その他の有体物が地上に存す

ア 都市計画法の市街化区域または用途地域が指定されてる地域内の農地イ 農業振興地域の整備に関する法律の農用地区域内の農地
ウ 土地改良事業等（土地改良事業またはこれに準ずる事業であって、農地法施行規則第40条第１号および第２号イもし
くは口に規定する事業）の施行区域内の農地

トラブル

ただし、以下の田、畑については、面積に応じ算定阻害する工作物、車両または樹（3）除去しなければ土地の通常の管

ただし、都市計画法の市街化区域または用途地域が指定されている地域内の宅地については、面積に応じ算定面積にかかわらず、20万円

５ｍ以上であるもの（令3条1項）（2）土地の通常の管理または処分を面積にかかわらず、20万円

宅建士（法5条1項）。いずれかに該当すると賃貸管理

エ 現に水道用地、用悪水路また相続あったときは、国有地の種目ごとに賃貸者との争訟によらなければ通常

法律

ウ 境内地

不動産お役立ちQ & A

賃貸 ー
Lease

賃貸
相談
Vol.48

解約申入れ後の賃貸建物を購入すると、買主は解約申入れの効果を主張できるか
海谷・江口・池田法律事務所
弁護士

江口 正夫

東京弁護士会所属。最高裁判所司法研修所弁護教官室所付、不動産流通促進協議会講師、東京商工会議所講師等を歴任。公益財団法人日本賃貸住宅管理協会理事。著書に『不動産賃貸管理業のコンプ
ライアンス』『大改正借地借家法Ｑ＆Ａ』（ともに にじゅういち出版）など多数。

estionQu
当社では、賃貸アパートの賃貸人が賃借人に解約申入れをしたものの、急に資金需要が発生したとのことで、解約申入れをして６カ月の期間が満了していない賃貸建物を買ってほしいとの要望を受け、この建物を買い取りました。
賃貸建物の所有権を取得すると賃貸人の地位を承継することになりますが、解約申入れをした地位も当社が承継していると考えてよいのでしょうか。

Answer
賃貸人が賃貸借契約を期間内解約する場合には、６カ月前の予告が必要であること、正当事由を具備することの２つの要件があります。
解約申入れをした後、６カ月の期間が経過しておらず解約の効力が発生する前に賃貸建物の所有権を取得した場合、賃貸人の地位を承継します。
しかし、それに伴い解約申入れをした地位もそのまま承継できるかについては、裁判例は、「 正当事由の有無は解約申入れをした賃貸人自身について論ずるのが原則であり、一般的には賃貸人に変更があるときは前賃貸人の解約申入れは、その申入れの基礎である事由の消滅により効力を失うのが原則」とされています。
もっとも、社会通念に照らして、解約申入れの基礎となる事由に変更を生じない特段の事情がある場合には、解約申入れの効果は新賃貸人についても存続する、とされています。

1．賃貸人による賃貸借の解約

しかし、賃貸人による解約は、借地借家法の強行規定により、２つの制約が課せられています。
１つは、予告2．賃貸人の地位の承継と解約申入れの事由の承継

民 法では、賃 貸 人による解 約は、期間は民法の定める３カ月ではなく、賃 貸 建 物を買い受ければ 、買主

期 間の定めがない場 合にはいつで賃貸人が期間内解約をする場合には、売主の賃貸人たる地位を承継しも、期間の定めがある場合には期間

限り６カ月とされ（ 借 地 借 家 法 2 7ます（民法605条の２第１項）。そう

内解約条項が設けられている場合に条）、さらに賃貸人による解約はいわであれば、売主が行った解約申入れ

限り、いずれも３カ月の予告をもってゆる正当事由を具備することが必要をしたことについても買主が承継して解約できると定められています（民法とされています（借地借家法28条）。

よさそうにみえますが、賃貸人による617条、618条）。

14 月刊不動産 ｜ 2023.3

解 約申入 れについては正当事由を

法律

更を生じないと考えられるような特

きるよう、あらかじめ前所有者が解約正当事由の存否は、当該賃貸人と、段の事情の下に賃貸人の交替が生申入れをした後、債務整理のために

当該賃借人との間の個別的な事情じた場合には、解約申入れの効力が設立した会社に譲渡をしていたといにより判断されるのが原則です。
した

そのまま存続するとしています。

う事案において、解約申入れの事由に変更を生じない特段の事情が認めによる正当事由の判断は、前賃貸人

かですが、会社が会社所有の建物をられると判断して、買主である会社か自身について判断されるものですの

役員社宅として同会社の取締役に賃らの明渡請求を認めたものがありまで、裁判例では、「 賃貸人の交替ある貸していたところ、会社が経営不振にす（大阪地判昭和33年６月13日）。

時は、前賃貸人の解約申入れは、そ陥ったため、債務整理のために設立正当事由の判断は、賃貸借契約のの申入れの基礎である事由の消滅にされた会社に当該建物を譲渡し、譲個別の当事者について判断されるのよって効力を失う」との判断を示して渡代金を金融機関への弁済に充てが原 則である、という点にご留 意いいます（ 東 京 地 判 昭 和 2 6 年２月1 6

るとともに、当該建物を高額で売却でただくことが必要です。

賃貸管理

どのような場合がこれに該当する

相続がって、前賃貸人による解約申入れ

賃貸

具備することが必要とされています。

日）。
この裁判例は、長男が所有して労務いた賃貸建物で、長男が、家族が居住するために必要であるとして賃貸借の解約申入れをしたのですが、そ渡を受けたという事案です。長男とその親は生計を異にしており、長男がし

解約申入れ

賃貸人

た解約申入れの事由がそのまま親に

宅建士の後に長男の親が同賃貸建物の譲
賃借人

トラブル

解約申入れから６カ月以内に買取りついても存在するとは認められないとしています。

解約申入れの事由に

譲
渡

物件調査

3．例外的に解約申入れの効果は存続する？

変更を生じない場合

上記の裁判例は、例外的に、社会通念に照らし解約申入れの事由に変不動産業者（買主）今回のポイント●賃貸人が賃貸借契約を期間内解約する場合には、「６カ月前の予告が必要であること」「 正当事由を具備すること」の２つの要件を満たすことが必要である。
●賃貸建物の所有権を取得した者は、前所有者の賃貸人たる地位を承継する。
●解約申入れ後、６カ月が経過する前に賃貸建物の所有権を取得したときは、原則として、前賃貸人の解約申入
れは、その申入れの基礎である事由の消滅により効力を失う。
●例外的に、解約申入れの基礎となる事由に変更を生じない特段の事情がある場合には、解約申入れの効果は新賃貸人についても存続する。

2023.3 ｜ 月刊不動産 15

相続 ー

不動産お役立ちQ & A

Inheritance

利用区分が異なる建物とその敷地の用に供されている宅地の相続税評価額および小規模宅地等の減額計算

相続相談

コンパッソ税理士法人
税理士

若林 昭子

大学卒業後、弁護士秘書を経て税理士資格取得。平成15年東京税理士会登録。平成29年から現職。
TKC東京都心会会員。(株)山櫻監査役、（一社）
日本中小企業経営支援専門家協会理事を務める。

Vol.24
estionQu

ある土地に建物を建て、その建物を居住用・貸付事業用・事業用として利用していた場合、その建物と宅地の相続税評価額および小規模宅地等の特例の減額計算はどのように行いますか？

Answer
居住用・貸付事業用・事業用の利用区分に応じた建物の床面積を用いて、建物とその敷地である宅地の相続税
評価額および小規模宅地等の特例の減額計算を行います。

されている宅地（貸家建付地）の価額は、次の算式により1．事例計算した価額によって評価します。

甲…被相続人（１）宅地

乙…相続人（甲の配偶者）

150㎡

自用地評価額
借地権割合（２）家屋120,000,000円
60%

借家権割合

借地権
割合

25,000,000円

30%（３）利用状況

賃貸
割合

この式をまとめると図表１＜評価算式＞中の宅地の式とな

図表１ ＜評価算式＞
宅地

自用地評価額 （1−借地権割合 借家権割合 賃貸割合）

家屋

自用家屋評価額 （1−借家権割合 賃貸割合）

1階

100㎡

甲の事業の用に供されていた

賃貸割合＝

2階

100㎡

甲の貸付事業の用に供されていたAのうち課税時期に賃貸されている各独立部分の床面積の合計
家屋の各独立部分の床面積の合計（A）

3階 100㎡ 甲および乙の居住の用に供されていた

家屋

3階 甲・乙の居住用 / 100㎡

図表2

＜評価計算＞

2階 甲の貸付事業用 / 100㎡

宅地

120,000,000円 （ 1 − 0.6

1階 甲の事業用 / 100㎡

（自用地評価額）

2．相続税評価額の計算
本事例の宅地は、２階が貸付事業の用に供されているため、貸家建付地の評価をします。
貸家（借家権の目的となっている家屋）の敷地の用に供0.3（借地権割合）

100㎡
300㎡

）

（借家権割合） （賃貸割合）＝ 112,800,000円

宅地 150㎡

16 月刊不動産 ｜ 2023.3

借家権
割合

ります。

300㎡

固定資産税評価額

その宅地の
その宅地の
自用地として ー 自用地として
の価額
の価額

家屋

25,000,000円（固定資産税評価額）

1.0 ＝ 25,000,000円（自用家屋評価額）

25,000,000円 （ 1 − 0.3（自用家屋評価額）

100㎡
300㎡

）

（借家権割合）（賃貸割合）＝ 22,500,000円

その各独立部分の賃貸の状況に基づいて、図表１＜評価

50㎡のAは１階から３階までで合計300㎡となり、賃貸されている部分は２階の甲の貸付事業用の100㎡で、賃貸割合は100㎡／300㎡となります。

50㎡

80%

【順位2】

330㎡ ＝ 211,200,000円
50㎡（注3）120,000,000円

150㎡（２）減額金額＝40,000,000円（１）の有利判定の順に従って特例を適用して減額

この式をまとめると図表１＜評価算式＞中の家屋の式となり、図表２＜評価計算＞により、本事例の相続税評価額

付事業用宅地等がある場合なので、限度面積の判定は次のようになります。
50㎡

200
400

＋ 50㎡

200
330

労務

は、宅地が１億1,280万円、家屋が2,250万円となります。

金額を計算します。特例の適用を選択する宅地等に貸＋ 50㎡ ≦ 200㎡

貸付事業以外の事業用の宅地等：特定事業用宅地等に200/330＋貸付事業用宅地等≦200 ㎡）

該当する宅地等は 400 ㎡まで 80％が減額【順位1】

貸付事業用の宅地等：貸付事業用宅地等に該当する宅

１階部分の事業用に対応する宅地（特定事業用宅地等）

地等は 200 ㎡まで 50％が減額

40,000,000円

該当する宅地等は 330 ㎡まで 80％が減額の評価額を基に有利判定を行い、減額金額を計算します。
＜減額金額の計算＞

40,000,000円

１階部分の事業用に対応する宅地（特定事業用宅地等）

図表3

400㎡ ＝ 256,000,000円
150㎡

自用地評価額

自用地評価額＝40,000,000円

50㎡ ※
50㎡

（1−

50
100

）
＝16,400,000円

以上により、減額合計は 8,040 万円となります。

300㎡(建物の延べ床面積)

3階 甲・乙の居住用 / 100㎡
2階 甲の貸付事業用 / 100㎡
1階 甲の事業用 / 100㎡

150㎡
（総地積）

※３.（２）【順位１〜３】の式に対応

利用区分ごとの地積 = 総地積）＝32,000,000円

減額合計

総地積

総地積

100

＝80,400,000円※３.（１）（注１〜３）の式に対応

利用区分ごとの地積

20※特例等の適用を受ける地積／各利用部分の地積

利用区分ごとの地積

貸家建付地評価部分

50㎡

（1−

２階部分の貸付事業用に対応する宅地（貸付事業用宅地等）＜宅地等の評価額の算式＞

自用地評価部分50㎡ ※32,000,000円＋32,000,000円＋16,400,000円【順位1】（注1） 120,000,000円）＝32,000,000円【順位3】

限度面積 減額割合の数値を基準に比較

50㎡

20
100

【順位2】

32,800,000円（１）有利判定 ※有利判定は㎡単価で比較し、

50㎡

（1−

（1− 借地権割合

借家権割合）

建物の利用区分ごとの床面積
建物の延べ床面積

特定居住用宅地等

50㎡

貸付事業用宅地等

50㎡

特定事業用宅地等

50㎡（建物の利用区分ごとの床面積）※ 150㎡

100㎡
300㎡

＝ 50㎡

（総地積） （建物の延べ床面積）（利用区分ごとの地積）

2023.3 ｜ 月刊不動産 17

物件調査

図表３の算式に基づき算出したその区分に応じた宅地等

80%

50㎡

３階部分の居住用に対応する宅地（特定居住用宅地等）＜小規模宅地等の特例の適用＞

40,000,000円（注1）

50㎡ ※

トラブル

（特定事業用宅地等 200/400＋特定居住用宅地等
宅建士

3．小規模宅地等の特例の減額計算

居住の用に供されていた宅地等：特定居住用宅地等に

賃貸管理

賃貸
割合

50㎡
（1−0.6 0.3）150㎡
＝32,800,000円

相続算します。本事例の家屋は、貸家の評価となり、貸家の価額

借家権割合

200㎡ ＝ 65,600,000円

3 階部分の居住用に対応する宅地（特定居住用宅地等）
40,000,000円（注3）

自用家屋
自用家屋
ー 評価額
評価額

50%

（注2） 120,000,000円

自用家屋評価額は、固定資産税評価額に1.0を乗じて計は次の算式により計算した価額によって評価します。

【順位3】32,800,000円（注2）賃貸

算式＞により計算した割合によります。本事例では、図表12 階部分の貸付事業用に対応する宅地（貸付事業用宅地等）

法律

賃貸割合は、その貸家に係る各独立部分がある場合に、

管理 ー

不動産お役立ちQ & A

Management

管理拡大5つのアプローチと
費用対効果
賃貸管理
ビジネス

みらいずコンサルティング株式会社
代表取締役

今井 基次

賃貸仲介、売買仲介、賃貸管理、収益売買仲介、資産形成コンサルティングの経験を経て、
みらいず
コンサルティング株式会社を設立。不動産業者・不動産オーナーの経験をもとにして、全国の賃貸管理業を行う企業へのコンサルティングや講演・研修活動を行う。聴講者はこれまでに３万人を超え、好評を得ている。CPM®、CFP®、不動産コンサルティングマスターなど資格多数。著書に『ラクして稼ぐ不動産投資33の法則 成功大家さんへの道は管理会社で決まる！』（筑摩書房）がある。

Vol.60estionQu

以前から管理受託戸数を増やしたいと営業活動をしているものの、受託営業に慣れていない人材が担当をしているからか、
目標に到達するに至っていません。当社は、地場に根付いた不動産会社のため、昔からの地主さんとのつながりはありますが、管理受託となると一歩先へ踏み込めずにいます。
さらに、地主さんは別の大手管理会社に委託している人も多く、そこに入り込んで管理を取得するのは、容易ではないと思っています。
どうしても自社営業のリソースに頼ってしまうのですが、選択肢をもっと広げたいと思っています。何かよい方法があれば教えてください。

Answer
管理受託は安定的な受託ルートができるまでには、相応の時間を要します。一朝一夕というわけにはいきません。長い時間をかけて、管理のブランドを作り込んでいかなければ認知されにくい事業だからです。地道にオーナー訪問を繰り返しても、毎回同じ結果になるのであれば、別の方法を探るのも１つの方法です。受託先はオーナー営業だけでなく、BtoB営業、建築企画や販売からの受託、M＆Aなど、
これまでのリソースだけに頼らないルート構築もできるはずです。それらを意識しながら、広い視点でマーケティング活動をしていくとよいでしょう。

管理事業の拡大・安定にも、お金の管理から雑務までお任せ間がかかるのです。

時間を要する理由

している既存の管理会社から、むやみに管理を変更するリスクを嫌がり

オーナー開発管理事業は拡大すれば安定するます。

２つのパターン

ものの、そこに至るまでにはそれ相応

また、地域に根ざしているがゆえ、の時間が必要となります。参入障壁

新しい関係を作るよりも、
これまでの管理事業拡大をするためには、大は低いものの、大きな資産を預かる

関係を無下にできないという意識がきく分けて５つの方法があります。冒にはそれなりの 信 用力が 必 要であ働くことで、億劫になることもあるの頭に述べたのは、オーナーへの直接り、簡 単 に管 理 戸 数 は 増 や せませでしょう。これにより、管理が他社に営業(BtoC）であり、最も一般的な方ん。その理由はいくつかあるのです

移行しにくい（競争が起こりにくい）法と言えますが、後発参入するほどが、オーナーは多少の不満はあって環境となるため、後発参入はより時

他社に勝る「明確な強み」が必要とな

18 月刊不動産 ｜ 2023.3

法律

評価されない担当者の離職率が高く社化する話がありますが、そこまでの会社に管理を任せなければならない

なりやすいのも特徴です。管理部門

規 模 で は な い 数 百 世 帯 の 小 さな

理由」が明確でなければ、競争優位の評価制度などを構築することが課

M&Aや事業譲渡は、ニーズが顕在には立てません。たとえば、「 客づけ

題になります。

化していないだけで、潜在的には相「会社や担当者が誰よりも信頼でき

益 物 件の売買仲 介をしない会 社のニア世代が、親の事業を引き継がなる」などの圧倒的な強みです。
この強場合は、売買仲介のみを行う会社にい場合、あずかっている管理物件のみを明 確にしないまま、ただ管 理を対して営業をかけて業務提携（BtoB

行き先がなくなります。オーナーから増やそうとするから、実績が増えにく営業）するのも１つの方法です。
また信頼が厚ければ厚いほど、会社を収いのです。

工務店や設計事務所、
リフォーム会

束させるのが難しいため、実際には次に、ただ管理を請け負うだけで社などと提携をして、お互いにないも行動に移せないまま管理事業を続けはなく、自社での建築企画や物件販のを補い合い、少ないリソースをまかているケースがあります。以前に比べ売から始めるパターンがあります。自ないつつ相乗効果を出すという方法

ると事業譲渡はビジネスライクになり社の企画物件である以上、建てて終もよい考えです。

つつあるため、短時間で戸数を増やせるこの方法は、今後ますます増えてわりということではオーナーの満 足感が得られないため、建築企画販売
管理を増やすのと違い、建物ありき主流になるでしょう。
このように管理戸数を増やすアプ

管理獲得の主流に

ローチはいくつかあります。自社のリ最後に、最近少しずつ盛んになりソースと獲得目標を見極めながら最託活動を始められるため、管理戸数

つつありますが、M&Aや事業譲渡と適な方 法を見出しつつ、いくつかのが増えやすいのが特徴です。一方で、いう方法があります。資本力のある企

領域を手がけることでより相乗効果

企 画力や土 地や建 物の仕 入れとい業が、管理会社を買ってグループ会が高まることになるでしょう。

トラブル

なので主導権を握りやすい状態で受宅建士は必ず管理もセットとなります。ただM&Aは今後、労務

当数あると言えるでしょう。団塊ジュ

賃貸管理

反対に、自社では管理はやるが収相続が他社よりも強い」「 管理料が安い」

賃貸ります。言い方をかえれば「あなたのう、管 理そのものとは違う事 業 側 面
物件調査があるため、資金力や人的リソースも必要となります。

コア事業からの多角化と、

概念図

管理拡大５つのアプローチと費用対効果

多い

ネットワーク化の会社は、これまで管理事業に手を伸ばさなかったという話をよく聞きま
すが、すでに入口をつかんでいるのですから、事業を拡大させやすいことかかる 労 力・コスト

収益物件の売買仲介がコア事業

M&A
事業譲渡
建築企画
自社販売

は間違いありません。
販売（仲介）
した後の管理という受け皿があれば、売って終わりの会社よりも信頼を得られやすいため、売買
仲 介と管 理 事 業の親 和 性は高いと言えるでしょう。売買中心の会社は、

多角化

オーナー
直接営業

ネットワーク化

事業拡大に要する時間

長い※円の大きさは、費用対効果

管理事業が花形になりにくいため、

2023.3 ｜ 月刊不動産 19

労務 ー

不動産お役立ちQ & A

Labor

メンタルヘルス休職者への対応

労務
相談

社会保険労務士法人
大野事務所パートナー社員

野田 好伸（特定社会保険労務士）

大学卒業後、社労士法人ユアサイドに入所し社労士としての基本を身に付ける。
その後6年の勤務を経て、2004年4月に大野事務所に入所する。現在はパートナー社員として事務所運営を担いながら、人事
労務相談、人事制度設計コンサルティングおよびIPO支援を中心とした労務診断（労務デュー・デリジェ
ンス）に従事する。

Vol.16
estionQu

メンタル不調にて休職中の社員が、体調が回復してきたので復職したいと言っています。本人が言うように復職させてよいものでしょうか。

Answer
復職に際しては、主治医の診断書だけで判断するのではなく、業務が遂行できる状態にまで気力・体力・職務遂行能力が回復しているかを確認する必要があります。そのためには、復職前に生活リズム表を提出させたり、リワークプログラム・試し出勤を実施したりするなど、十分な情報収集と能力評価をしたうえで復職の可否を決定します。

です。同じ病名ではありますが、Ａする場合があります。また、家族とさんは静観していても問題なく、Ｂの連絡が可能であっても、それまでメンタル不調者から診断書が提さんには企業対応が求められます。

の本人と家族との関係から本人が出されると、どうしても病名（疾病つまり、疾病があるから介入が必要

望まない場合もあります。家族が関性）に注目してしまいますが、留意なのではなく、トラブルを起こしてわることで本人の状態にさまざま

すべきは事例性です。事例性とは、いるという事例性があれば、積極的な影響を与えることもありますの仕事の能率が低下した、上司の指示な介入を要します。

で、家族と連絡をとる際は、本人の多様な視点に従わない、遅刻・欠勤が多い、離席時間が長い、就業規則を守れないな

家族への連絡と協力依頼同意を得たうえで行います。ただし、社員自身や他人を傷つける可能性が非常に高い場合は、この限りでど、現に職場で発生しているトラブ

職場トラブルを起こしている社

ル・事実のことであり、これを認識

員が医療機関の受診を拒む場合は、することが重要です。

家族に連絡することを検討します。

会社からの突然の連絡により、社

たとえば、統合失調症を患ってい特に１人暮らしであったり、健康な員にメンタル不調があることを伝るＡさんとＢさんがいるとします。

状態ではないと自覚していなかっ

えられると、家族としては会社が原

Ａさんは幻聴があるせいか、時々独たりする社員が受診する場合、家族因で病気になったのではないかとり言や独り笑いをしています。Ｂさが大きな役割を担います。

考えるかもしれませんので、職場ではありません。

んは被害妄想が強いせいか、上司や家族と連携を図ろうにも、家族がの状況を丁寧に伝え、会社としても同僚とのトラブルが絶えない状況

いなかったり、疎遠になっていたり本人を心配していることを理解し

20 月刊不動産 ｜ 2023.3

ことから、調子の悪い日でも出社でていただくようお願いするとよいきる程度の状態になったら復職をでしょう。

検討します。規則正しい生活リズム

法律ていただき、家族からも受診を勧め

復職判断に際し確認すべきこと定、寛解、治癒、完治などさまざまでン作業などを集中してできること、

月１回程度の診療では、休職者（患すが、原則として、従前の職務を通人間関係においてある程度接触が者）が職務に耐えうる状態にまで回常の程度に行える健康状態に復し可能であることなど、毎日出社して復したのかどうかを判断することたときを治癒と解すべきです。ほぼ

軽減業務程度ができるレベル・状態は不可能ですので、事業主が直接、治癒したが従前の職務を遂行するであることが求められますが、主治回復度合いを確認する必要がありまで回復していない場合には、復職

医の中には寛解（日常生活レベル）

ます（図表２）。

は権利として認められないものとでも復職可能とする診断書を出す

そのためには、復職前最低2週間いえます。復職可否の判断の目安は医師がいるので、診断書だけで判断以上について、「生活リズム表」の作「８割程度の仕上がり」とされていするのは危険です。この点につい成を求めたり、試し・慣らし出勤をますが、それは「症状の改善度」ではて、「こころの耳：働く人のメンタル実施したり、リワークプログラム

なく、「業務遂行能力の回復度」を意

ヘルス・ポータルサイト」（厚生労働（都道府県産業保健推進センター、味します。

省）でも、主治医により職場復帰可

地域産業保健センター）への参加を能の判断がなされたら、すぐに職場命じたりするなど、気力、体力、職務復帰を決定するのではなく、実際に遂行能力等が十分に回復している

図 表 1 の と お り 、日 常 生 活 レ ベ

業務遂行できる状態であるかどうのかについて、休職者自身に証明さル・復職検討レベル・職務遂行レベか、十分な情報収集と評価を実施しせることが肝要です。※復職可能なルと段階的に回復していきますが、たうえで、最終的な復職のタイミン状態にあることを主張・立証する責病気の回復過程において、回復期はグはあせらず、総合的に判断をして任は休職者自身にあります。

調子が良い日と悪い日の波がある

決定するように指導しています。

職場復帰レベルとは

図表1

復職する前に休職者と主治医に回復レベルと復職基準の関係企業が求める復職基準

対し、会社が求める復職基準を明確

体調の波

職務遂行
レベル
復職検討
レベル

日常生活
レベル
一日中
横になっている

図表2

おわりに医師が復職可能と証明する場合のあるレベル判断基準の例（職場復帰支援の手引き）
・ 労働者が十分な意欲を示している
・ 通勤時間帯に１人で安全に通勤ができるにしておくことが重要です。日常生
活ができるレベルではなく、仕事が問題なくできるレベル（一定の負荷がかかっても問題なくできるレベル）が復職基準であることを休職期
間の早い時期に伝えておくとよいでしょう。職場復帰可否について
は、個々のケースに応じて総合的な判断が必要であり、労働者の業務遂・ 決まった勤務日、時間に就労が継続して可能である

行能力が完全に改善していないこ・ 業務に必要な作業ができるとも考慮し、職場の受け入れ制度や・ 作業による疲労が翌日までに十分回復する
・ 適切な睡眠覚醒リズムが整っている、昼間に眠気がない
・ 業務遂行に必要な注意力・集中力が回復している

体制と組み合わせながら決定する必要があります。

2023.3 ｜ 月刊不動産 21

物件調査ている企業も多いと思われますが、トラブル

勤電車に乗れること、読書やパソコ

宅建士

精神疾患における「治癒」には、安労務

簡易な診断書を受けて復職を認め

賃貸管理

過ごす体力が回復していること、通相続

主治医からの職場復帰可能との賃貸になっていること、日中は外出して治癒とは

宅建士 ー

宅建業法

Real Estate Notary

宅建士講座〜広告等に関する規制〜

宅建士試験合格のコツ
消費者を保護することは、宅建業法の重要な目的です。そのためには、宅建業者が行う広告等を規制する必要があります。本試験において、広告等の規制に関する問題は毎年１問以上出題されています。内容的には難しくないので、確実に得点できるようにしておきたいところです。

Vol.10Vol.48

1. 誇大広告等の禁止
誇大広告というのは、簡単に言えばウソの広告、見た人を勘違いさせる広告です。誇大広告は、消費者に大きな損害をもたらすおそれがあるので、宅建業法で禁止されています。
①所在、②規模、③形質
現在・将来の、④利用の制限、⑤環境、⑥交通その他の利便⑦代金・借賃等の対価の額・支払い方法

対象事項⑧代金・交換差金に関する金銭の貸借のあっせん
上記の事項について、著しく事実に相違する表示をし、または実際のものより著しく優良・有利であると人を誤認させるような表示をしてはならない

監督処分

指示処分、業務停止処分（情状が特に重い場合は、免許取消処分）

罰６月以下の懲役もしくは100万円以下の罰金またはこれらの併科

則

誇大広告等の禁止については、次の３点に注意してください。
①広告の方法は問わないので、新聞・雑誌・折込チラシ・インターネット広告などの方法を問わず、制限の対象になります。
②おとり広告（取引する意思のない物件の広告をして客寄せをし、実際には他の物件を紹介することを目的とする広告）も制限の対象に含まれます。
③誇大広告をすれば、実際には誤認・損害がなくても宅建業法違反になります。

2. 広告開始時期・契約締結時期の制限
業者は、物件の工事完了前において、当該工事に関し必要とされる確認・許可・処分・承認等(都市計画法の開発許可、建築基準法の建築確認等)があった後でなければ、当該物件の取引に関する広告・契約をしてはなりません。広告・契約は、
とにかく許可等の処分を受けた後でなければならないので、許可等の申請中であることを明示したとしても、許可等を受けていない以上、広告・契約をすることはできません。
例：建物の場合(建築確認)

設計

22 月刊不動産 ｜ 2023.3

広告・契約OK
申請

確認

完成

法律

植杉 伸介
賃貸

宅建士・行政書士・マンション管理士、管理業務主任者試験などの講師を35年以上務める。著書に『マンガはじめてマンション管
理士・管理業務主任者』（ 住宅新報出版）、『 ケータイ宅建士
2022』
（三省堂）
などがあるほか、多くの問題集の作成に携わり、受験勉強のノウハウを提供している。

相続

は、広告開始時期の制限は、貸借の代理・媒介を含めたすべての宅地建物の取引に適用されますが、契約締結時期の制限の方は、貸借の代理・媒介には適用されないという点です。売買・交換に比べて貸借ならける可能性があるのに対し、契約で被害を受けるのはその契約の相手方だけだからです。

契約締結時期の制限① 自ら売買・交換② 代理して売買・交換・貸借③ 媒介して売買・交換・貸借① 自ら売買・交換② 代理して売買・交換③ 媒介して売買・交換

労務

損害額が小さいですし、広告は多くの人が被害を受広告開始時期の制限

賃貸管理規制の対象となる取引の範囲が広告の場合と契約の場合とで異なっていることに注意してください。それ

宅建士

3. 取引態様の明示義務
宅建業者は、広告をするとき、および注文を受けたときは、自分がどういう立場で取引に関与しているか（取

トラブル

引態様）
を明示しなければなりません。
つまり、自ら売主なのか、媒介なのか、代理なのかといったことです。
受験対策上、取引態様の明示義務について注意すべきは、次の２点です。
①取引態様の明示義務は広告時と注文時の両方に課されているので、取引態様を明示

物件調査してある広告を見た顧客から注文を受けた場合でも、再度、取引態様を明示しなければなりません。
②明示の方法については特に規制がなく、口頭で明示することも許されます。

論点の確認とを知識の定着

問題を解いてみよう！

【Ｑ１】 宅地建物取引業者は、建築基準法第６条第１項に基づき必要とされる確認を受ける前において、
建築工事着手前の賃貸住宅の貸主から当該住宅の貸借の媒介を依頼され、取引態様を媒介と明示して募集広告を行った場合、宅地建物取引業法の規定に違反する。
（R1 問30）【Ｑ２】 宅地建物取引業者は、宅地または建物の売買、交換または貸借に関する広告をするときに取引態様の別を明示していれば、注文を受けたときに改めて取引態様の別を明らかにする必要はない。
（H20 問32）

こう考えよう！＜解答と解き方＞
Answer 1【解説】 広告開始時期の制限は、貸借の代理・媒介にも適用されます。
したがって、建築確認を受ける前に広告をすると宅建業法違反となります。

Answer 2【解説】 広告をするときに取引態様を明示していても、注文を受けたときは改めて取引態様を明示しなければなりません。

2023.3 ｜ 月刊不動産 23

トラブル対応 ー！

Trouble shooting

不動産

トラブル

事例と対処法事例から対処法と防止法を探る

Vol.20

雨漏りと売主の契約不適合（瑕疵）担保責任に関するトラブル
既存住宅の取引後に判明した雨漏りについて、売主・買主の「契約不適合（瑕疵）」と「経年劣化による不具合等」に関する誤った理解から、トラブルになる事案がみられます。既存住宅の雨漏りと瑕疵に関して、次のような裁判例がみられますので、実務の参考にしていただけたらと思います。

トラブル事例から考えよう〈事例1〉建物の経年劣化による雨漏りが、建物引渡し前に発生していた【東京高判 平31・1・16】●取引の概要 ： 鉄筋コンクリート造５階建て、築22年の共同住宅の売買●売主の瑕疵担保責任負担期間 ： 建物引渡し後３カ月●雨漏りの状況 ： 建物引渡し２カ月後に、入居者が退去した５階の一室において、天井の染みを発見した買主は、壁紙を剥がしコンクリートの天井が湿っていることを確認、当該雨漏りについて売主に瑕疵担保責
任による修繕を請求した。
しかし売主は、建物所有当時、入居者から雨漏りの苦情はなかったから瑕疵にあたらないとして、修繕に応じなかった。
裁判所の判断 ⇒ 瑕疵に該当する
本件雨漏りは、屋上防水層の劣化した部分からコンクリート躯体に雨水がしみ込み居室まで到達したもので、一定の年月をかけて徐々に進行することを考えれば、建物引渡し前から雨漏りが存在したものと認められ、売主は当該雨漏りについて瑕疵担保責任を負う。

建物引渡し

雨漏り発見
雨漏りの発生〈事例2〉建物の経年劣化による雨漏りが、建物引渡し後に発生した【東京地判 令3･11･25】●取引の概要 ： 築28年の共同住宅（取引の約６年前、建物外壁について補修工事が行われていた）●売主の瑕疵担保責任負担期間 ： 建物引渡し後２年●雨漏りの発生 ： 建物引渡し２年１カ月後に３階の一室に雨漏りが発生、外壁のコーキングに多数のひび割れを確認した買主は「本件ひび割れは建物引渡し当時存在していた、引渡し当時に存在していなかった
としても、２年１カ月しか経過していない時点で漏水を招くようなコーキングの状態は瑕疵に当たる」として、売主に瑕疵担保責任による修補請求をした。
しかし売主は「雨漏りの原因はコーキングの劣化によるもので、築年相当の経年劣化の域を出ず瑕疵にあたらない」
として修繕に応じなかった。
裁判所の判断 ⇒ 瑕疵に該当しない
建物引渡し時点で、本件ひび割れが生じていた証拠はないこと、一般的なコーキング材の耐用年数（５〜10年程度）を考慮すると、本件ひ
び割れは経年劣化によるものといわざるを得ず、売買契約締結当時、本件建物に瑕疵があったと認めることはできない。

24 月刊不動産 ｜ 2023.3

建物引渡し

雨漏り発見
雨漏りの発生法律〈事例3〉サイディング内側に通常施工される防水処理がされていなかった【東京高判 令3・8・31】●売主の瑕疵担保責任負担期間 ： 建物引渡し後２年●建物不具合の発見 ： 建物引渡し１年９カ月後、買主は、貸室の床の沈みなどの調査により、外壁のサイ

賃貸●取引の概要 ： 木造２階建て、築26年の共同住宅の売買

ディング材内側に防水紙等を貼るなどの防水処理がないことを発見し、「本件建物には雨が外壁内部に侵た。
しかし売主は「本件建物において防水紙を貼るなどの措置は不要、本件建物は、築26年の経年劣化があることを前提に安く売買代金を定めており、構造体の腐食は経年劣化によるもので瑕疵には当たらな相続入する構造上の瑕疵があり、構造体である柱・筋交い等が腐食していた」
として、売主に損害賠償を請求しい」と主張した。

建物引渡し

防水処理がないことを発見

建物新築時より、外壁下地に防水処理がされていなかった

労務

外壁をサイディング材とする場合、下地材として防水紙を貼ることが標準的な施工方法（建築基準法施行令49条1項規定等）
であり、そうすると防水紙が貼られる等の防水工事がされていない本件建物は、新築時点から通常有すべき品質・性能を有していなかったというべきで、本件構造体の腐食も、本件売買契約上の瑕疵と認めるのが相当。

賃貸管理

裁判所の判断 ⇒ 瑕疵に該当する

り、その回復には劣化部分の改修等

契約不適合（瑕疵）に関するトラれた目的物が、「種類・品質等に関しが必要となる建物の売買」といえま

ブルの多くは、経年劣化による不具て、契約の内容に適合していないこ

すから、外壁構造の防水性能に関合等が建物引渡し前において発生と」をいいます。

し、
もともと通常有すべき性能を有ししている場合は売主の負担、引渡し買主が居住を目的とする既存住ていなかった事例３の場合は、建物後に発生した場合は買主の負担で宅売買の契約の内容は、「 経年相応が相当年数経過をしていても、契約あること、契約不適合（瑕疵担保）責の劣化が生じている既存住宅の売不適合（瑕疵）に該当することになり

任は、売主の担保責任負担期間内

買」、雨漏りに関していえば、
「 建物

ます。

に不具合等が発生した場合に、売03

トラブル回避のために引渡し時に、雨漏りは発生していな

一方、事例２の買主の「数年もた主が修繕等を行うとするものではな

いが、建物引渡し後に、時期は不明

たずに、雨漏りを発生させたコーキ

いことを、売主・買主が契約時に理だが、経年劣化による雨漏りが発生

ングの状態は、構造上の瑕疵にあた

解していないことにより発生しているする可能性がある品質の建物の売る」の主張ですが、
当該雨漏りは、建ように見受けられます。

買」
です。

物所有者が負う、
いつ発生するか不宅建業者においては、売主・買主

したがって、建物の経年劣化によ

明な建物の経年劣化による雨漏りリに、契約不適合（瑕疵）と経年劣化

る雨漏りが、建物引渡し前に発生しスクが、単に顕在化したものですのに関する考え方やその負担等につていた事例１の場合は、売主が担保で、契約不適合（瑕疵）に該当しないいて十分な説明を行い、理解を得て責任を負うことになりますし、建物引ことになります。

おくことが重要と思われます。

渡し後に発生した事例２では、買主の負担となります。

02

雨漏りに関する構造上の不具合と契約不適合責任

既存住宅（居住目的）の売買契約の内容は、「 新築当初は通常有すべ

一般財団法人不動産適正取引推進機構 調査研究部 上席研究員
不動産鑑定士

中戸 康文

一般財団法人不動産適正取引推進機構（RETIO）
は、「不動産取引に関する紛争の未然防止と迅速な解決の推進」
を目的に、1984（昭和59）年財団法人として設立。不動産取引に関する紛争事例や行政処分事例等の調査研究を行っており、これらの成果を機関誌『RETIO』
やホームページなどによって情報提供している。HP：https://www.retio.or.jp/

2023.3 ｜ 月刊不動産 25

物件調査

契約不適合（瑕疵）は、引き渡さ

経年により防水性能が劣化しておトラブル

き防水性能を有していたが、
その後

宅建士

経年劣化による雨漏りと契約不適合責任01

物件調査 ー

物件調査のノウハウ Vol.48

Research

売買重要事項の調査説明 〜取引直前調査編②〜

重要事項説明の追加事項の告知方法について
不動産の売却のための営業活動のなかで、営業社員が顧客に説明をするためには、不動産売買用の広告チ
ラシや間取り図などを交付していることが多くありますが、これらの顧客に配布された書類に関する不動産トラ
ブルが多いということを知っておくことが大切です。本章では、どのような点に注意をしたらいいかを述べます。

が１人の反対にあって、書類が揃わ㎡（60坪）、価格3,000万円、という広ず、建て替えが認められない土地にな

告チラシを作成し、販売を開始しましる可能性が出てくることもあります。
こた。その際、宅建業者は、少し手を入売主から不動産の売却依頼を受けのような状態が長く続くと、
「チラシに

れて、
「坪50万円」という言葉も添える

ると、専属専任媒介契約を締結した場“位置指定道路は認められないかもしことにしました。早速チラシを見た顧

合では、締結日の翌日から5営業日以れない”ということを表示すべきだった

客は、「坪50万円は高いので、坪48万内に、専任媒介契約の締結の場合でのではないか」などといった顧客から円にならないか」と交渉してきました。

は、7営業日以内に、それぞれ指定流のクレームに発展することがあります。

業者は、売主にその旨を伝えると、売通機構に登録することが、法令で義務

これは、「 媒介契約締結後の翌日から

主はこれを承諾し、公簿売買により、付けられています。つまり、翌日から直5日以内または7日以内に指定流通機売買契約を締結することができまし

ちに不動産調査を行い、重要な事項

構に登録しなさい」という宅建業法施た。
ところが、買主が建築会社に建築を調べて、販売図面を作成し、指定流

行規則第15条の10の規定に基づくもを依頼したため、敷地測量が行われ、通 機 構 に登 録 をするというフロー

ので、この期間内に、「 調査不足でも、

敷地面積が55坪しかないことがわか

チャートの中では、
そのすべてを完璧

見切り発車せざるを得ない物件」
といり不動産トラブルとなりました。最高に調査するということには、困難が付うことから起きる問題かもしれません。

裁判決では、「 広告チラシに坪単価がきまといます。例えば、前面道路が道

販売物件としては、少し難があり記載されて、坪単価の交渉があるのだ

路位置指定道路であるにもかかわらそうな物件で、詳細調査を必要とすから、それは、敷地面積が実際に60ず、4.00ｍの幅員が維持管理されてるような物件の場合は、専属専任媒坪存在することが前提での坪単価交いない場合、近隣の方々との面談や介契約などを控えて、一般媒介契約

渉であったと言える」
と判断し、
「この

協定書の作成などの書面の確保がでを締結して、時間をかけて十分な調

坪単価交渉は、事実上の実測売買にきるか否か、といった問題が発生する査をした上で、広告チラシを出すといあたる」と判断されたのです。

場合があります。
この対処だけでも１う方法が、より安全かもしれません。

販売チラシ作成における問題点

週間以上はかかるため、未回答のまま

このように、
うっかり坪単価を記載して販売チラシを作成し、坪単価交渉のような場合、広告用の販売チラシに販売チラシの表現でトラブルに発展もついては、「 前面道路は位置指定道

こんな事件がありました。宅建業者の特記事項に、「 本物件売買価格は、

路、4.00ｍ」
といった表示にとどまるこ

は、売主から依頼された土地に地積測

一時、土地の面積に対する坪単価交とがあり得ます。せっかく買手がつい量図がなかったため、やむを得ず、登渉がありましたが、販売価格は、敷地ても、道路位置指定のための協定書

記簿に記録された敷地面積198.34

現 況 における売 買代 金 総 額としてで、販売を開始することとなります。
こ

26 月刊不動産 ｜ 2023.3

が、事実上、一回でも発生した場合は、売買契約特約と重要事項説明書

法律をするために面談することが大切でため、売買対象不動産の敷地面積にてわいたように出てくることがあります。2部作成し、1部には、顧客の署名

ついては、公簿売買によるものとし、後す。
このようなときは、重要事項説明書と捺印をもらって書類を受領します。

日、買主が実測した結果、敷地面積にの交付は終了しているのですが、「重

つまり、残金決済が終わるまでに、新増減が生じたとしても、売買代金の増要事項説明の追加事項」というタイト

たな重要事項が判明した場合は、慌減を要求しないことを、売主・買主はルの書面に、
このような事実があるとてずに、「 追加の重要事項説明」をす

互いに承諾しました」という文言を挿いうことを書面にして、重要事項説明ることが大切です（ポイント２参照）。

入しておくことにより、トラブルを回避

チラシの誤記は、訂正したことがわかるように
重説に添付する販売チラシには、誤記がよく発見されます。契約締結前には、交付済みの販売チ
ラシをよく点検し、誤記が判明すれば、速やかに訂正線を引き、訂正印を押すなどした販売チラシを、必ず重要事項説明書の添付書類に収録し説明をします。
＊以下の販売図面の一部に、有効敷地は約164㎡とあるところ、約162㎡に訂正し、訂正線を引き、その上で訂正印の押印をしています。

労務

チラシには、敷地面積の表示や坪

ポイント1
賃貸管理

するのに、役立つ場合があります。

相続

うしたらいいですか」といった話が降っ賃貸

2,900万円と決定したものです。
この数換算の計算ミス、私道面積の誤記、用途地域の誤記、42条2項道路の書
き間違い、間取り図と現況との相違な

宅建士

ど、さまざまな誤記が起こり得ますが、大切なことは、重要事項説明の際、
チ
ラシは既に顧客に手渡されています

トラブル

ので、重説添付書類として、チラシの訂正箇所に訂正線を引き、訂正印を押したチラシを添付して、重要事項説
最近、販売チラシに係わる不動産紛争が多発していますので、注意が必要
です。

ポイント2
重要事項説明を終え、契約締結も終了した後に、売主から思わぬ告白があり、それが重要な事項である場合は、「 売買重要事項説明の追加事項」
として書面を交付し、署名押印を取得します。（以下の書類は「重要事項説明の追加事項」の参考です）

売買契約締結後の重要事項説明の追加事項

買主

売買契約も済み、売主と、その後の追加事項がございます。
買主は、その内容を十分にご理解されるようにお願いします。

打ち合わせ会議等をする中で、「 言っていいのかわからず、契約の際つい黙ってしまったのですが、こちらの町内会に加入するとき、最初だけ、一律10万円を町内会から徴収されます。
ど

不動産コンサルタント

津村 重行

重要事項説明の追加事項
田中久兵衛

様

令和５年１月10日、買主 田中久兵衛と売主 吉田五右衛門とが締結した後記表示不動産の売買契約に先立ち、仲介業者不動産太郎株式会社が行った重要事項説明について、下記の通り、記
１. 本物件所在地域の町内会に参加する場合は、施設整備協力金10万円を徴収されます。
２. 町内会加入は、あくまでも個人の自由ですが、地域コミュニティーに参加をしない場合は、ゴミ出し等において、不利益を被る場合がございます。

以上（物件の表示）土地の表示

東京都〇〇区〇〇町〇番〇

建物の表示

東京都〇〇区〇〇町〇番地〇

令和５年１月15日

家屋番号〇番〇宅建業者

不動産太郎株式会社

三井のリハウス勤務を経て有限会社津村事務所設立。2001年有限会社エスクローツムラに社名変更。消費者保護を目的とした不動産売買取引の物件調査を主な事業とし、不動産取引におけるトラブルリスク回避を目的に、宅建業法のグレーゾーン解消のための開発文書の発表を行い、研修セミナーや執筆活動等により普及活動を行う。著書に『不動産物件調査入門 実務編』
『不動産物件調査入門 取引直前編』（ともに住宅新報出版）など。

2023.3 ｜ 月刊不動産 27

物件調査

明をすることです（ポイント１参照）。

Initiate Member

令和８年度４万社達成を目指します！

新入会員名簿

商号名称［令和5年 1月］

都道府県

市区町村

北海道

札幌市

ＡＲＱ ＥＳＴＡＴＥ ＧＲＯＵＰ 株式会社

都道府県

市区町村

東京都

港区

商号名称

都道府県

市区町村

新宿プロパティーズ

京都府

京都市

スマイルホーム

札幌市

アスカ・コア 株式会社

江戸川区

シンライ 株式会社

札幌市

有限会社 くら目黒区

スタークエスト 株式会社

亀岡市

株式会社 つばくら不動産

札幌市

株式会社 コアカン

品川区

函館市

株式会社

空知郡

合同会社 たかぴ

札幌市

株式会社

商号名称

大阪市

株式会社 アイ興産

株式会社 Ｔ．
Ｉ．
Ｋ

和泉市

Ａｓｕｒａ 株式会社

杉並区

株式会社

都心不動産

池田市

池田建設

株式会社

渋谷区

株式会社 ＴＲＵＳＴＡＴＥ・ＡＲＣ

松原市

合同会社

泉屋建物管理サービス株式会社 ナガイ事務所

中央区

株式会社 ネオエストＭ

松原市

株式会社

いつき建設

札幌市

株式会社 マーベラス

新宿区

ＨＩＧＨＬＡＮＤ ＣＩ
ＴＹ 合同会社

大阪市

株式会社 エフォートトラスト

青森県

八戸市

株式会社 ＨＲＣ

新宿区

株式会社 日の出エステート

大阪市

株式会社 エミシアエステート

岩手県

盛岡市

株式会社

栄智

千代田区

株式会社 ビルサーチ

堺市

株式会社 きぼう建設

宮城県

岩沼市

株式会社 ＡＲＣＳ ｆｏｒｍ

港区株式会社 Ｆａｎｔａ

大阪市

株式会社 ＫＩＲＩＮＪ
Ｉ不動産

仙台市

株式会社 オフィスサポートカナン

千代田区

株式会社

福祉建設

大阪市

株式会社 グループシナジー

仙台市

株式会社 まきのホーム

八王子市

合同会社

藤井不動産

大阪市

株式会社

秋田県

秋田市

株式会社 Ａｍａｚｉｎｇ ｐ
ｒｏｄｕｃｔｓ

町田市

株式会社 Ｆｏｏｔｗｏｒｋ大阪市

株式会社 Ｇｅｓｔａｏ

福島県

いわき市

ＯＭサポート 有限会社

江東区

株式会社

不動産動画制作大阪市

ジョイグローバル

石川郡

土地フル

合同会社

港区

株式会社 ＦＬＡＧＳＨＩＰＳ

堺市

株式会社

茨城県

取手市

株式会社

ユーサークル

武蔵野市

株式会社 プロエイト

高槻市

株式会社 だるま不動産

栃木県

宇都宮市

株式会社 タカラサービス

台東区

株式会社

三木

大阪市

株式会社 ＴＳＵＢＡＳＡ ＪＡＰＡＮ

群馬県

伊勢崎市

株式会社 ＧＬＡＤ

渋谷区

美吉住宅

株式会社

大阪市

株式会社 ＴＥＮ

太田市

モアハウス 株式会社

中央区

合同会社 ライオンプロパティ

大阪市

日本ビジネスコンサルティング 株式会社株式会社 オウチード

千代田区

株式会社 ライドエステート

大阪市

株式会社 ハク不動産

ダイワ不動産リアルティ 株式会社

杉並区

合同会社 ライフ・エンジニアリング

大阪市

ビルデクス 株式会社

埼玉県

さいたま市
久喜市

興義

大阪府

佳和

合同会社

千輝

豊島区

ラルフ 株式会社

大阪市

ＦＡＮ 株式会社

千代田区

Ｌａｎｄ
Ｉ
ｓｓｕｅｓ 株式会社

大阪市

株式会社 Ｍａｃｋｅｙ

株式会社 ＲＥＬＡＮＤ

渋谷区

株式会社 リアルエステート東京

守口市

株式会社 ミグ不動産

志木市

レヴィー

株式会社

港区

Ｒｅａ
ｌ Ｃｒｏｗｄ 株式会社

枚方市

ランドア 株式会社

市川市

株式会社

ＷｉＶＩＣ

中央区

株式会社

大阪市

株式会社 ワンダー

船橋市

株式会社 ジュエツエステート

千代田区

ＬＥＶＥＣＨＹファンド１号

神戸市

株式会社 ＡＹＡホーム

木更津市

ヤマグチライフクリエイト 株式会社

豊島区

合同会社 ６６

神戸市

株式会社 ｔｏｓｉｔｅ

中央区

株式会社 アールスリー

川崎市

株式会社 ＡＢＢＩ
Ｅ

神戸市

ベスト・レジデンス 株式会社

板橋区

ＡＩライフプランニング 株式会社

横浜市

株式会社 オーランド

神戸市

株式会社 マサル不動産

豊島区

株式会社 アイランド

横浜市

株式会社 ＣＲＡＦＴ−Ｋ

姫路市

株式会社 リバース

板橋区

株式会社

川崎市

株式会社 シンセイ不動産

鳥取県

米子市

株式会社 ＵＥＳパートナーズ

港区

株式会社 アクトプロ

横浜市

杉山綜合財務管理岡山県

総社市

株式会社 アシスト不動産プラス

新宿区

株式会社 アセットエイド

横浜市

株式会社 セイワ

岡山市

株式会社 グラムス

世田谷区

株式会社 アップルーム

川崎市

株式会社

広島市

株式会社 オキハウス

葛飾区

イーハウスコンサル

横浜市

株式会社 Ｕ・Ｅ・Ｄ

三次市

有限会社

練馬区

株式会社 イスム

石川県

金沢市

株式会社 コムズ

尾道市

グローブス 株式会社

新宿区

株式会社 ＡＳＡＰ

福井県

越前市

有限会社

広島市

株式会社 ハクトハウジング

葛飾区

合同会社 ＮＫＭ

山梨県

中巨摩郡

株式会社 ジョインズ

徳島県

鳴門市

株式会社 ツバメ不動産

八王子市

株式会社 エヌ・デザイン

長野県

松本市

株式会社 フジミヤ

香川県

高松市

株式会社 ＫＢプランニング稲城市

株式会社 Ｍ．ハウス企画

岐阜県

岐阜市

砂田不動産

愛媛県

松山市

Ｍｓ．
Ｓｍｉ
ｌ
ｅ

静岡県

福岡県

千葉県

東京都

行田市

株式会社

飯能市

ボウス・ウィナー企画

野口商事

蕨市

株式会社

神奈川県

碧

株式会社

玲和エステート
合同会社

株式会社

海安

兵庫県

広島県

田中静材木店

川地クラウド港区

株式会社 エム・ワイ・アセット

静岡市

株式会社 アートプラン．エスト

福津市

有限会社 さくらい町田市

株式会社 オフィス志村

浜松市

株式会社 ヴィブラス

福岡市

株式会社 セルサス

新宿区

株式会社 カイマストラスト

静岡市

ＡＣ Ｔｒｕｓｔ 株式会社

福岡市

株式会社 ＴＡＢ

港区

株式会社

静岡市

株式会社 クラスマイル

大牟田市

不動産沖縄

目黒区

株式会社 ＫＩＴ
Ｉ

大府市

株式会社 Ｎ−ｃｏ
ｌ
ｌ
ｅｃｔ
ｉ
ｏｎ

福岡市

保全工業

渋谷区

合同会社 きりゅう総合事務所

岩倉市

サンキョーコミュニティ 株式会社

福岡市

ランドホーム 株式会社

渋谷区

株式会社 グランインテリア

名古屋市

株式会社

相続不動産フルサポート

佐賀県

鹿島市

ジックリットみのたけ

大丸不動産取引所

熊本県

管理バンク
愛知県

株式会社
株式会社

品川区

グリーンスカイホーム 株式会社

豊橋市

有限会社

熊本市

株式会社 ＴＥＲＵ

千代田区

ＫＩＣホールディングス 株式会社

名古屋市

株式会社 トップ１

熊本市

株式会社 ＰＬＵＳ

多摩市

合同会社 コージシステム

名古屋市

株式会社 ハウスパレット

熊本市

株式会社 Ｂｌ
ｏｏｏ

世田谷区

株式会社

ザイクル

海部郡

一二三不動産

宮崎県

宮崎市

ＢＩＧ ＳＴＲＡＩＧＨＴ ＤＮ 合同会社

目黒区

株式会社

坂正

長浜市

大栄テクノ 株式会社

沖縄県

那覇市

株式会社

渋谷区

株式会社

サンセットプロパティ

蒲生郡

外池不動産

南城市

有限会社 トップページ

亀岡市

株式会社

浦添市

有限会社

京都市

株式会社 ＫＯＴＯ

渋谷区

株式会社 ＧＥＮＥＲＯＵＳ

台東区

自由不動産

合同会社

滋賀県

京都府

大矢工務店

1月末正会員：35,094 従たる事務所：4,064

28 月刊不動産 ｜ 2023.3

S・U・H

三宝業

! 協会からのお知らせ Information
内閣府からのお知らせ

重要土地等調査法に基づく「特別注視区域」指定のお知らせ「重要施設周辺及び国境離島等における土地等の利用状況の調査及び利用の規制等に関する法律（重要土地等調査法）」では、防衛関係施設等の重要施設の周囲おおむね1,000ｍの区域内および国境離島等の区域内の区域を、その機能を阻害する土地等の利用を防止するため、「 注視区域」
・「特別注視区域」として指定することとされています。今般、北海道根室市、松前町、枝幸町、厚岸町、青森県大間町、東京都八丈町等、島根県出雲市、隠岐の島町、長崎県対馬市、五島市において、本法律に基づく第１回目となる区域の指定を行いました。
指定した区域においては、内閣府が区域内の土地・建物の利用状況の調査を行い、重要施設や国境離島等の機能を阻害する行為（機能阻害行為）が認められた場合には、土地等の利用者に対し、機能阻害行為の中止等の勧告・命令を行います。また、今回指定した「特別注視区域」内においては、令和５年２月１日か
ら、面積が200㎡以上の土地・建物を売買等する際に、あらかじめ内閣府に届出をすることが必要となっています。
宅地建物取引業者の皆様におかれましては、「 特別注視区域」内における土地・建物の売買等の仲介等を行う際に、重要土地等調査法に基づく届出義務について、当事者に対して重要事項として説明することが必要となりますので、適切にご対応いただけますよう、
ご理解とご協力をお願いいたします。
詳しくは内閣府ホームページをご参照いただくか、下記の内閣府のコールセンターまでお問い合わせく
ださい。なお、ホームページには、今回指定した区域の図面を公表するとともに、FAQも掲載しています。

内閣府ホームページ
URL https://www.cao.go.jp/tochi-chosa/index.html
または

内閣府 重要土地

で検索

問い合わせ先内閣府重要土地等調査法コールセンター
電話番号 0570-001-125（平日9：30〜17：30）

2023.3 ｜ 月刊不動産 29

地方本部の動き Activity Condition
REPORT

愛媛県本部「令和４年度 第２回・第３回法定研修会」を開催

愛媛県本部では、令和4年11月18日（金）
西 予 市 教 育 健 康センター、1 2 月5日（ 月）
新居浜市市民文化センターにおいて、いずれも13時30分〜16時00分にかけて、令和
4 年 度の第 2回・第 3回法 定 研 修 会を開 催しました。
昨年に続き国立大学法人愛媛大学に講師を依頼し、本年度は、西予市空き家対策委員、新居浜市公共下水対策委員でもある
社会共創学部、環境デザイン学科准教授の羽鳥剛史氏をお迎えしてお話をうかがいました。

令和４年度 第２回法定研修：西予市会場

西予市会場では、一部は羽鳥准教授による「空き家問題再考 ̶ 住まうことの論理 ̶ 」
について、二部は宇和島市内に事務所を構える木下司法書士事務所の代表 木下康裕
氏による「不動産に係る『後見人制度』について」の講義を行いました。
新居浜市会場では、一部は「地域活性化

国立大学法人愛媛大学
羽鳥剛史 准教授

羽鳥剛史 准教授 講義風景

木下康裕 司法書士と不動産業」と題した羽鳥准教授による講義。松山市花園町および松山ロープウェー
商店街の改修前後の写真を比較しながら、「人が集まれる場所を新たに設けることで空き家の数が減っていく」
といったお話等があり、あるべき将来像の指針となる内容でした。
続いて二部は、県本部顧問弁護士 重松大輔氏による「近年大きく変わる民法等と不動産Ⅰ」の講義で、債権関係、相続関係、遺言書の保管等に関する法律改正等のお話をう
かがいました。参加された方々は真剣に受

令和４年度 第３回法定研修：新居浜会場

講されていました。

美崎敏昭 研修広報委員長

30 月刊不動産 ｜ 2023.3

国立大学法人愛媛大学
羽鳥剛史 准教授

重松大輔 顧問弁護士

REPORT

兵庫県本部

姫路・神戸・阪神の各支部で忘年会を開催（一社）全国不動産協会兵庫県
本 部が主 催し、姫 路・神 戸・阪 神の各支部で、
コロナ感染症対策を実施したうえで忘年会を開催しました。実に３年ぶりの開催となった支部もあり、
しばらくぶりに顔を合わせ喜んでおられる様子も多く見受けられました。
会場は終始和やかな雰囲気で、姫路支部の会場の様子

美味しい料理に舌鼓を打ちつつ、楽しげな会話が交わされていました。
また、
ビンゴゲームを行った支部では、豪華な景品を手にして喜んでおられる姿もありました。各会場それぞれに親睦を深め、素敵な
年の瀬となりました。
神戸支部の会場の様子

ビンゴ大会

阪神支部の会場の様子

STAFF LIST
● 広報委員会

髙木剛俊、松本修、横山鷹史、後藤博幸、
浅見保明、吉田啓司、千北政利

● 発行人

秋山始

● 編集

公益社団法人 全日本不動産協会
公益社団法人 不動産保証協会
広報委員会

● 制作

株式会社住宅新報● 発行所

公益社団法人 全日本不動産協会〒 102-0094 東京都千代田区紀尾井町 3-30（全日会館）
TEL:03-3263-7030（代） FAX:03-3239-2198
公益社団法人 不動産保証協会〒 102-0094 東京都千代田区紀尾井町 3-30（全日会館）
TEL:03-3263-7055（代） FAX:03-3239-2159
URL https://www.zennichi.or.jp/

月刊不動産

2023年3月号

令和5年3月15日発行※本誌掲載記事の無断転載を禁じます。

スキルアップ研修New !

ｅラーニングで学ぶ

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MONTHLY
REAL ESTATE

不動産広告表示の規制等について

2023

MARCH

3
発行人

限定
会員
無料

秋山 始

Ⅱ

事例から学ぶ、不動産広告の規制

Ⅲ

厳重警告・違約金の措置を受けたのはどんな広告？

Ⅳ

よくある相談事例

Ⅴ （参考）景品規約の規制概要※受講にあたり、ラビーネットのID・パスワードが必要になります。
新 規 加 入 、I D 不 明 の 場 合 は 所 属 の サ ブ センターまた は所属本部にご確認ください。
※ｅラーニングはインターネットを利用したWeb研修です。動画を安定して閲覧できる環境でご利用ください。

発 行 所「ラビーネット不動産」では、物件の検索をはじめ、本誌に掲載されている「不動産お役立ちQ＆A」
を閲覧できます。

ラビーネット不動産
https://rabbynet.zennichi.or.jp/
スマホの場合は、
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全日本不動産協会

公 益 社 団 法 人 全日本 不 動 産 協 会
公益社団法人 不 動 産 保 証 協 会

2023（令和5）年3月15日（毎月1回15日発行） 第51巻第3号 発行所 公益社団法人〒102 - 0094 東京都千代田区紀尾井町 3 - 30 全日会館 TEL：03 - 3263 - 7030（代）

不動産広告を規制する関係法令と公正競争規約
改正規約についても解説！

Ⅰ