【表紙】【提出書類】

有価証券届出書【提出先】

関東財務局長【提出日】

平成26年11月27日【発行者名】

アクティビア・プロパティーズ投資法人【代表者の役職氏名】

執行役員 坂根 春樹【本店の所在の場所】

東京都渋谷区道玄坂一丁目16番３号【事務連絡者氏名】

東急不動産アクティビア投信株式会社
ファンドマネジメント部長 木本 宏史【電話番号】

03-6415-3120【届出の対象とした募集（売出）内国投資証券に係る投資法人の名称】
アクティビア・プロパティーズ投資法人【届出の対象とした募集（売出）内国投資証券の形態及び金額】
形態：投資証券
発行価額の総額：一般募集
11,584,593,000円
売出価額の総額：オーバーアロットメントによる売出し 1,790,023,000円（注１）発行価額の総額は、平成26年11月18日（火）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。
但し、今回の募集の方法は、引受人が発行価額にて買取引受けを行い、当該発行価額と異なる価額（発行価格）で一般募集を行うため、一般募集における発行価格の総額は上記の金額とは異なります。
（注２）売出価額の総額は、平成26年11月18日（火）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。

安定操作に関する事項

１

今回の募集及び売出しに伴い、本投資法人の発行する上場投資口について、市場価格の動向に応じ必要があるときは、金融商品取引法施行令第20条第１項に規定する安定操作取引が行われる場合があります。
２ 上記の場合に安定操作取引が行われる取引所金融商品市場を開設する
金融商品取引所は、株式会社東京証券取引所です。

【縦覧に供する場所】

株式会社東京証券取引所（東京都中央区日本橋兜町２番１号）

第一部【証券情報】
第１【内国投資証券（投資法人債券を除く。）】
１【募集内国投資証券】（１）【投資法人の名称】
アクティビア・プロパティーズ投資法人（以下「本投資法人」といいます。）（英文では、Activia Properties Inc.と表示します。）（２）【内国投資証券の形態等】
本書により募集又は売出しの対象とされる有価証券は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号、その後の改正を含みます。以下「投信法」といいます。）に従って設立された本投資法人の投資口（以下「本投資口」といいます。）です。本投資口は、社債、株式等の振替に関する法律（平成13年法律第75号、その後の改正を含みます。以下「社債株式等振替法」といいます。）の規定の適用を受ける振替投資口であり、社債株式等振替法第227条第２項に基づき請求される場合を除き、本投資口を表示する投資証券を発行することができません。
また、本投資口は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エンド型です。
本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され、若しくは閲覧に供された信用格付又は信用格付業者から提供され、若しくは閲覧に供される予定の信用格付はありません。
（注）投信法上、均等の割合的単位に細分化された投資法人の社員の地位を「投資口」といい、その保有者を「投資主」といいます。本投資口を購入した投資家は、本投資法人の投資主となります。

（３）【発行数】
13,500口（注１）上記発行数は平成26年11月27日（木）開催の本投資法人役員会決議により発行される、公募による新投資口発行の発行
投資口総数24,050口の一部をなすものです。本「１ 募集内国投資証券」に記載の募集（以下「国内一般募集」といいます。）とは別に、米国、欧州及びアジアを中心とする海外市場（但し、米国においては1933年米国証券法に基づくルール144Ａに従った適格機関投資家に対する販売に限ります。）における募集（以下「海外募集」といい、国内一般募集と併せて「本募集」といいます。）が行われます。
なお、公募による新投資口発行に際しては、国内一般募集口数13,500口及び海外募集口数10,550口を目処に募集を行いますが、その最終的な内訳は、需要状況等を勘案した上で、発行価格等決定日（後記「（15）その他／① 引受け等の概要」に定義されます。以下同じです。）に決定されます。
海外募集等の内容につきましては、後記「第４ 募集又は売出しに関する特別記載事項／１ 海外市場における本投資
口の募集について」をご参照ください。
（注２）国内一般募集に当たり、その需要状況等を勘案した上で、国内一般募集の事務主幹事会社である野村證券株式会社が指定先（後記「（15）その他／② 申込みの方法等／（カ）」に定義されます。）から2,020口を上限として借入れる本
投資口の日本国内における売出し（以下「オーバーアロットメントによる売出し」といいます。）を行う場合があります。
オーバーアロットメントによる売出し等の内容につきましては、後記「第４ 募集又は売出しに関する特別記載事項／
２ オーバーアロットメントによる売出し等について」をご参照ください。
（注３）本募集及びオーバーアロットメントによる売出しのグローバル・コーディネーターは野村證券株式会社（以下「グローバル・コーディネーター」といいます。）です。

－ 1 －（４）【発行価額の総額】
11,584,593,000円（注）後記「（15）その他／① 引受け等の概要」に記載のとおり、上記の発行価額の総額は、後記「（15）その他／① 引受け等の概要」に記載の引受人（以下「引受人」といいます。）の買取引受けによる払込金額の総額です。発行価額の総額
は、平成26年11月18日（火）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。

（５）【発行価格】
未定（注１）発行価格等決定日の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値（当日に終値のない場合は、その日に先立つ直近日の終値）に0.90～1.00を乗じた価格（１円未満端数切り捨て）を仮条件とします。
（注２）日本証券業協会の定める有価証券の引受け等に関する規則第25条に規定される方式により、上記仮条件により需要状況等を勘案した上で、平成26年12月10日（水）から平成26年12月16日（火）までの間のいずれかの日（発行価格等決定日）に国内一般募集における価額（発行価格）を決定し、併せて発行価額（本投資法人が引受人より受け取る投資口１口当たりの払込金額）を決定します。
今後、発行価格等（発行価格、発行価額、各引受人の引受投資口数、売出価格及び引受人の手取金をいいます。以下同
じです。）が決定された場合は、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項（発行数（国内一般募集口数）、海外募集口数、発行価額（国内一般募集における発行価額）の総額、海外募集における発行価額の総額、国内一般募集における手取金、海外募集における手取金、本件第三者割当（後記「第４ 募集又は売出しに関する特別記載事項／２ オーバーアロットメントによる売出し等について」に定義されます。以下同じです。）による新投資口
発行の手取金上限、オーバーアロットメントによる売出しの売出数及びオーバーアロットメントによる売出しの売出価額の総額をいいます。以下同じです。）について、目論見書の訂正事項分の交付に代えて、発行価格等決定日の翌日付の日本経済新聞及び発行価格等の決定に係る有価証券届出書の訂正届出書の提出後から申込期間の末日までの期間中のインターネット上の本投資法人ウェブサイト（［URL］http://www.activia-reit.co.jp/ja_cms/news/index.html）（以下「新聞等」といいます。）において公表します。また、発行価格等が決定される前に本書の記載内容について訂正が行われる場合には、目論見書の訂正事項分が交付されます。しかしながら、発行価格等の決定に際し、発行価格等
及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項以外の記載内容についての訂正が含まれる場合には、目論見書の訂正事項分が交付され、新聞等による公表は行いません。
（注３）後記「（15）その他／① 引受け等の概要」に記載のとおり、発行価格と発行価額とは異なります。発行価格と発行価額との差額は、引受人の手取金となります。

（６）【申込手数料】
申込手数料はありません。

（７）【申込単位】
１口以上１口単位－ 2 －（８）【申込期間】
平成26年12月11日（木）から平成26年12月12日（金）まで（注）申込期間については、上記のとおり内定していますが、発行価格等決定日において正式に決定する予定です。なお、上記申込期間については、需要状況等を勘案した上で繰り下げることがあります。当該需要状況等の把握期間は、平成26年12月５日（金）から、最短で平成26年12月10日（水）まで、最長で平成26年12月16日（火）までを予定していますが、実際の発行価格等の決定期間は、平成26年12月10日（水）から平成26年12月16日（火）までを予定しています。
したがいまして、申込期間は、① 発行価格等決定日が平成26年12月10日（水）の場合、
上記申込期間のとおり② 発行価格等決定日が平成26年12月11日（木）の場合、「平成26年12月12日（金）から平成26年12月15日（月）まで」③ 発行価格等決定日が平成26年12月12日（金）の場合、「平成26年12月15日（月）から平成26年12月16日（火）まで」④ 発行価格等決定日が平成26年12月15日（月）の場合、「平成26年12月16日（火）から平成26年12月17日（水）まで」⑤ 発行価格等決定日が平成26年12月16日（火）の場合、「平成26年12月17日（水）から平成26年12月18日（木）まで」となりますのでご注意ください。

（９）【申込証拠金】
申込証拠金は、発行価格と同一の金額です。

（１０）【申込取扱場所】
引受人の本店並びに全国各支店及び営業所（１１）【払込期日】
平成26年12月17日（水）（注）払込期日については、上記のとおり内定していますが、発行価格等決定日において正式に決定する予定です。なお、上記払込期日については、需要状況等を勘案した上で繰り下げることがあります。当該需要状況等の把握期間は、平成26年12月５日（金）から、最短で平成26年12月10日（水）まで、最長で平成26年12月16日（火）までを予定していますが、実際の発行価格等の決定期間は、平成26年12月10日（水）から平成26年12月16日（火）までを予定しています。
したがいまして、払込期日は、① 発行価格等決定日が平成26年12月10日（水）の場合、上記払込期日のとおり② 発行価格等決定日が平成26年12月11日（木）の場合、「平成26年12月18日（木）」③ 発行価格等決定日が平成26年12月12日（金）の場合、「平成26年12月19日（金）」④ 発行価格等決定日が平成26年12月15日（月）の場合、「平成26年12月22日（月）」⑤ 発行価格等決定日が平成26年12月16日（火）の場合、「平成26年12月24日（水）」となりますのでご注意ください。

（１２）【払込取扱場所】
三井住友信託銀行株式会社 本店営業部
東京都千代田区丸の内一丁目４番１号（注）上記払込取扱場所での申込みの取扱いは行いません。

－ 3 －（１３）【振替機関に関する事項】
株式会社証券保管振替機構
東京都中央区日本橋茅場町二丁目１番１号（１４）【手取金の使途】
国内一般募集における手取金11,584,593,000円については、海外募集における手取金
9,053,144,900円及び本件第三者割当による新投資口発行の手取金上限1,733,398,360円と併せて、後記「第二部 参照情報／第２ 参照書類の補完情報／５ 第６期取得済資産及び取得予定資産の概要／（１）第６期取得済資産及び取得予定資産の概要」に記載の本投資法人が取得を予定している特定資産（投信法第２条第１項における意味を有します。以下同じです。）の取得資金の一部に充当します。
（注１）本件第三者割当については、後記「第４ 募集又は売出しに関する特別記載事項／２ オーバーアロットメントによる売出し等について」をご参照ください。
（注２）上記の手取金は、平成26年11月18日（火）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。

（１５）【その他】① 引受け等の概要
以下に記載する引受人は、平成26年12月10日（水）から平成26年12月16日（火）までの間のいずれかの日（以下「発行価格等決定日」といいます。）に決定される発行価額にて本投資口の買取引受けを行い、当該発行価額と異なる価額（発行価格）で国内一般募集を行います。引受人は、払込期日に発行価額の総額と同額を本投資法人へ払込み、国内一般募集における発行価格の総額との差額は、引受人の手取金となります。本投資法人は、引受人に対して引受手数料を支払いません。
引受人の名称

住所

野村證券株式会社

東京都中央区日本橋一丁目９番１号

みずほ証券株式会社

東京都千代田区大手町一丁目５番１号

大和証券株式会社

東京都千代田区丸の内一丁目９番１号

三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券株式会社

東京都千代田区丸の内二丁目５番２号

ＳＭＢＣ日興証券株式会社

東京都千代田区丸の内三丁目３番１号

東海東京証券株式会社

愛知県名古屋市中村区名駅四丁目７番１号

合－引受投資口数未定

計13,500口（注１）本投資法人及び本投資法人が資産の運用に係る業務を委託している東急不動産アクティビア投信株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）は、発行価格等決定日に引受人との間で新投資口引受契約を締結します。
（注２）上記引受人は、引受人以外の金融商品取引業者に本投資口の販売を委託することがあります。
（注３）国内一般募集の共同主幹事会社は、野村證券株式会社、みずほ証券株式会社、大和証券株式会社及び三菱ＵＦＪモルガ
ン・スタンレー証券株式会社（以下「国内共同主幹事会社」といいます。）です。
（注４）各引受人の引受投資口数及び引受投資口数の合計（国内一般募集口数）は、発行価格等決定日に決定されます。

－ 4 －

② 申込みの方法等（ア）申込みの方法は、前記「（８）申込期間」に記載の申込期間内に前記「（10）申込取扱場所」に記載の申込取扱場所へ前記「（９）申込証拠金」に記載の申込証拠金を添えて申込みをするものとします。
（イ）申込証拠金のうち発行価額相当額は、前記「（11）払込期日」に記載の払込期日に新投資口払込金に振替充当します。
（ウ）申込証拠金には、利息をつけません。
（エ）国内一般募集の対象となる本投資口の受渡期日は、払込期日の翌営業日です。
したがいまして、受渡期日は、
a. 発行価格等決定日が平成26年12月10日（水）の場合、「平成26年12月18日（木）」b. 発行価格等決定日が平成26年12月11日（木）の場合、「平成26年12月19日（金）」c. 発行価格等決定日が平成26年12月12日（金）の場合、「平成26年12月22日（月）」d. 発行価格等決定日が平成26年12月15日（月）の場合、「平成26年12月24日（水）」e. 発行価格等決定日が平成26年12月16日（火）の場合、「平成26年12月25日（木）」となりますのでご注意ください。
（オ）国内一般募集の対象となる本投資口は、受渡期日から売買を行うことができます。
社債株式等振替法の適用により、本投資口の売買は、振替機関又は口座管理機関における振替口座での振替により行われます。
（カ）引受人は、本投資法人の指定する販売先として、本資産運用会社の株主である東急不動産株式会社（以下、本「第一部 証券情報」において「指定先」といいます。）に対し、国内一般募集における本投資口のうち、2,607口を販売する予定です。

－ 5 －２【売出内国投資証券（オーバーアロットメントによる売出し）】（１）【投資法人の名称】
前記「１ 募集内国投資証券／（１）投資法人の名称」に同じ。

（２）【内国投資証券の形態等】
前記「１ 募集内国投資証券／（２）内国投資証券の形態等」に同じ。

（３）【売出数】
2,020口（注）オーバーアロットメントによる売出しは、国内一般募集に当たり、その需要状況等を勘案した上で、国内一般募集の事務
主幹事会社である野村證券株式会社が指定先から2,020口を上限として借入れる本投資口の日本国内における売出しです。
上記売出数はオーバーアロットメントによる売出しの売出数の上限を示したものであり、需要状況等により減少し、又はオーバーアロットメントによる売出しそのものが全く行われない場合があります。
オーバーアロットメントによる売出し等の内容につきましては、後記「第４ 募集又は売出しに関する特別記載事項／２
オーバーアロットメントによる売出し等について」をご参照ください。
今後、売出数が決定された場合は、発行価格等（発行価格、発行価額、各引受人の引受投資口数、売出価格及び引受人の手取金）及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項（発行数（国内一般募集口数）、海外募集口数、発行価額（国内一般募集における発行価額）の総額、海外募集における発行価額の総額、国内一般募集における手取金、海外募集における手取金、本件第三者割当による新投資口発行の手取金上限、オーバーアロットメントによる売出しの売出数及びオーバーアロットメントによる売出しの売出価額の総額）について、目論見書の訂正事項分の交付に代えて、発行価格等決定日の翌日付の日本経済新聞及び発行価格等の決定に係る有価証券届出書の訂正届出書の提出後から申込期間の末日までの期間中のインターネット上の本投資法人ウェブサイト（［URL］http://www.activiareit.co.jp/ja_cms/news/index.html）（新聞等）において公表します。また、発行価格等が決定される前に本書の記載
内容について訂正が行われる場合には、目論見書の訂正事項分が交付されます。しかしながら、発行価格等の決定に際し、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項以外の記載内容についての訂正が含まれる場合には、目論見書の訂正事項分が交付され、新聞等による公表は行いません。

（４）【売出価額の総額】
1,790,023,000円（注）売出価額の総額は、平成26年11月18日（火）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。

（５）【売出価格】
未定（注）売出価格は、前記「１ 募集内国投資証券／（５）発行価格」に記載の発行価格と同一の価格とします。

（６）【申込手数料】
申込手数料はありません。

（７）【申込単位】
１口以上１口単位－ 6 －（８）【申込期間】
平成26年12月11日（木）から平成26年12月12日（金）まで（注）申込期間については、前記「１募集内国投資証券／（８）申込期間」に記載の申込期間と同一とします。

（９）【申込証拠金】
申込証拠金は、売出価格と同一の金額です。

（１０）【申込取扱場所】
野村證券株式会社の本店及び全国各支店（１１）【受渡期日】
平成26年12月18日（木）（注）受渡期日については、前記「１同一とします。

募集内国投資証券／（15）その他／② 申込みの方法等／（エ）」に記載の受渡期日と（１２）【払込取扱場所】
該当事項はありません。

（１３）【振替機関に関する事項】
株式会社証券保管振替機構
東京都中央区日本橋茅場町二丁目１番１号（１４）【手取金の使途】
該当事項はありません。

（１５）【その他】① 引受け等の概要
該当事項はありません。
② 申込みの方法等（ア）申込みの方法は、前記「（８）申込期間」に記載の申込期間内に前記「（10）申込取扱場所」に記載の申込取扱場所へ前記「（９）申込証拠金」に記載の申込証拠金を添えて申込みをするものとします。
（イ）申込証拠金には、利息をつけません。
（ウ）オーバーアロットメントによる売出しの対象となる本投資口は、前記「（11）受渡期日」に記載の受渡期日から売買を行うことができます。
社債株式等振替法の適用により、本投資口の売買は、振替機関又は口座管理機関における振替口座での振替により行われます。

－ 7 －第２【投資法人債券（短期投資法人債を除く。）】
該当事項はありません。

第３【短期投資法人債】
該当事項はありません。

第４【募集又は売出しに関する特別記載事項】
１

海外市場における本投資口の募集について

国内一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しと同時に、米国、欧州及びアジアを中心とする海外市場（但し、米国においては1933年米国証券法に基づくルール144Ａに従った適格機関
投資家に対する販売に限ります。）における本投資口の募集（海外募集）が行われます。ノムラ・イン ターナシ ョナル・ピー エルシー （Nomura International plc ）、ユー ビーエス ・エイ・
ジー・ロンドン支店（UBS AG, London Branch）及び大和証券キャピタル・マーケッツヨーロッパ
リミテッド（Daiwa Capital Markets Europe Limited）を共同主幹事引受会社とする海外引受会社
は 、 発 行 価 格 等 決 定 日 に 本 投 資 法 人 及 び 本 資 産 運 用 会 社 と の 間 で International Purchase
Agreementを締結し、投信法上の一般事務受託者（投信法第117条第１号）として、本投資口の海外募集を総額個別買取引受けにより行います。
なお、海外募集の概要は以下のとおりです。
① 海外募集における発行数（海外募集口数）
10,550口（注）公募による新投資口発行の発行投資口総数は24,050口であり、国内一般募集口数13,500口及び海外募集口数10,550口を目処に募集を行いますが、その最終的な内訳は、需要状況等を勘案した上で、発行価格等決定日に決定されます。

② 海外募集における発行価額の総額
9,053,144,900円（注）海外募集における発行価額の総額は、平成26年11月18日（火）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。なお、本投資法人が既に発行した本投資口及び本募集における本投資口の発行価額の総額の合計額のうち、国内において募集される投資口の発行価額の総額の占める割合は、100分の50を超えるものとします。

③ その他
海外の投資家向けに英文目論見書を発行していますが、その様式及び内容は本書と同一ではありません。

２

オーバーアロットメントによる売出し等について

国内一般募集に当たり、その需要状況等を勘案した上で、国内一般募集の事務主幹事会社である
野村證券株式会社が指定先から2,020口を上限として借入れる本投資口の日本国内における売出し（オーバーアロットメントによる売出し）を行う場合があります。オーバーアロットメントによる売出しの売出数は、2,020口を予定していますが、当該売出数は上限の売出数であり、需要状況等により減少し、又はオーバーアロットメントによる売出しそのものが全く行われない場合があります。
なお、オーバーアロットメントによる売出しに関連して、野村證券株式会社が指定先から借入れ
た本投資口（以下「借入投資口」といいます。）の返還に必要な本投資口を野村證券株式会社に取得させるために、本投資法人は平成26年11月27日（木）開催の本投資法人役員会において、野村證
券株式会社を割当先とする本投資口2,020口の第三者割当による新投資口発行（以下「本件第三者割当」といいます。）を、平成27年１月８日（木）を払込期日として行うことを決議しています。
また、野村證券株式会社は、国内一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しの申込期間－ 8 －の終了する日の翌日から平成26年12月29日（月）までの間（以下「シンジケートカバー取引期間」といいます。（注））、借入投資口の返還を目的として、株式会社東京証券取引所においてオーバー
アロットメントによる売出しに係る口数を上限とする本投資口の買付け（以下「シンジケートカ
バー取引」といいます。）を行う場合があります。野村證券株式会社がシンジケートカバー取引により取得した全ての本投資口は、借入投資口の返還に充当されます。なお、シンジケートカバー取
引期間内において、野村證券株式会社の判断でシンジケートカバー取引を全く行わず、又はオー
バーアロットメントによる売出しに係る口数に至らない口数でシンジケートカバー取引を終了させる場合があります。
さらに、野村證券株式会社は、国内一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しに伴って安定操作取引を行うことがあり、かかる安定操作取引により取得した本投資口の全部又は一部を借入投資口の返還に充当することがあります。
オーバーアロットメントによる売出しに係る口数から、安定操作取引及びシンジケートカバー取引によって取得し借入投資口の返還に充当する口数を減じた口数について、野村證券株式会社は本件第三者割当に係る割当てに応じ、本投資口を取得する予定です。そのため本件第三者割当における発行数の全部又は一部につき申込みが行われず、その結果、失権により本件第三者割当における最終的な発行数がその限度で減少し、又は発行そのものが全く行われない場合があります。
なお、オーバーアロットメントによる売出しが行われるか否か及びオーバーアロットメントによる売出しが行われる場合の売出数については発行価格等決定日に決定されます。オーバーアロット
メントによる売出しが行われない場合は、野村證券株式会社による指定先からの本投資口の借入れは行われません。したがって、野村證券株式会社は本件第三者割当に係る割当てに応じず、申込みを行わないため、失権により本件第三者割当における新投資口発行は全く行われません。また、株式会社東京証券取引所におけるシンジケートカバー取引も行われません。
上記記載の取引に関して、野村證券株式会社はみずほ証券株式会社、大和証券株式会社及び三菱
ＵＦＪモルガン・スタンレー証券株式会社と協議の上、これを行います。
（注）シンジケートカバー取引期間は① 発行価格等決定日が平成26年12月10日（水）の場合、「平成26年12月13日（土）から平成26年12月29日（月）までの間」② 発行価格等決定日が平成26年12月11日（木）の場合、「平成26年12月16日（火）から平成26年12月29日（月）までの間」③ 発行価格等決定日が平成26年12月12日（金）の場合、「平成26年12月17日（水）から平成26年12月29日（月）までの間」④ 発行価格等決定日が平成26年12月15日（月）の場合、「平成26年12月18日（木）から平成26年12月29日（月）までの間」⑤ 発行価格等決定日が平成26年12月16日（火）の場合、「平成26年12月19日（金）から平成26年12月29日（月）までの間」となります。

３

ロックアップについて① 本募集に関連して、指定先に、グローバル・コーディネーター及び国内共同主幹事会社に対し、発行価格等決定日に始まり、当該募集の受渡期日から起算して180日目の日に終了する期間中、グローバル・コーディネーター及び国内共同主幹事会社の事前の書面による同意なしには、本投資口の売却等（但し、オーバーアロットメントによる売出しに伴う本投資口の貸渡し等を除きます。）を行わない旨を約していただく予定です。
グローバル・コーディネーター及び国内共同主幹事会社は、上記の期間中であってもその裁量で、当該合意の内容を一部又は全部につき解除できる権限を有する予定です。
②

本投資法人は、本募集に関連して、グローバル・コーディネーターに対し、発行価格等決定日に始まり、当該募集の受渡期日から起算して90日目の日に終了する期間中、グローバル・コー
ディネーターの事前の書面による同意なしには、本投資口の発行等（但し、本募集、本件第三者割当及び投資口の分割に伴う新投資口発行等を除きます。）を行わない旨を合意しています。
グローバル・コーディネーターは、上記の期間中であってもその裁量で、当該合意の内容を一
部又は全部につき解除できる権限を有しています。

－ 9 －第二部【参照情報】
第１【参照書類】
金融商品取引法（昭和23年法律第25号、その後の改正を含みます。以下「金融商品取引法」といいます。）第27条において準用する同法第５条第１項第２号に掲げる事項については、以下に掲げる書類を参照すること。

１【有価証券報告書及びその添付書類】
計算期間 第５期（自 平成25年12月１日 至 平成26年５月31日） 平成26年８月26日関東財務局長に提出

２【半期報告書】
該当事項はありません。

３【臨時報告書】
１の有価証券報告書提出後、本書提出日（平成26年11月27日）までに、金融商品取引法第24条の５第４項並びに特定有価証券の内容等の開示に関する内閣府令（平成５年大蔵省令第22号。その後の改正を含みます。以下「特定有価証券開示府令」といいます。）第29条第１項及び同条第２項第２号に基づき、平成26年10月７日に、臨時報告書を関東財務局長に提出

４【臨時報告書】
１の有価証券報告書提出後、本書提出日（平成26年11月27日）までに、金融商品取引法第24条の５第４項並びに特定有価証券開示府令第29条第１項及び同条第２項第１号に基づき、平成26年11月27日に、臨時報告書を関東財務局長に提出（注）なお、発行価格等決定日に本４記載の臨時報告書の訂正報告書が関東財務局長に提出されます。

５【訂正報告書】
該当事項はありません。

－ 10 －

第２【参照書類の補完情報】
参照書類である平成26年８月26日付の有価証券報告書（以下「参照有価証券報告書」といいます。）に関して、平成26年８月26日付の有価証券報告書提出日後、本有価証券届出書の提出日である平成26年11月27日（以下「本書の日付」といいます。）現在までに補完すべき情報は、以下に記載のとおりです。
なお、本書に記載の将来に関する事項は本書の日付現在において本投資法人が判断したものです。
また、以下に記載の事項を除き、参照有価証券報告書に記載されている将来に関する事項については、本書の日付現在においてその判断に変更はなく、新たに記載する将来に関する事項もありません。
１ 本投資法人の概要（１）本投資法人の概要
アクティビア・プロパティーズ投資法人は、平成24年６月13日に株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）不動産投資信託証券市場に上場（以下「新規上場」といいます。）しました。
本投資法人の名称に付せられた「アクティビア・プロパティーズ」の「Activia（アクティビア）」とは、「活気を与える」を意味する「Activate」と、「場所」を意味する接尾語「ia」からなる造語です。その名称の由来に相応しい不動産への投資・運用を通じて、広く社会に活気を与えられる存在となることを本投資法人は目指します。また、本投資法人は、中長期的な投資主価値の最大化を図るため、多くの人が集い、街の賑わいや企業の活動拠点として「お客様に選ばれ続ける不動産」を選択し、「プロアクティブ（Proactive）な運用」（率先し、先を見越して行動し、状況を改善する運用）を目指します。
（２）本投資法人の基本方針
本投資法人は、以下の三点を基本方針に掲げ、保有資産の運用を行っています。
①②

都市型商業施設及び東京オフィスへの重点投資
包括的なサポート体制を通じた東急不動産ホールディングスグループのバリュー
チェーンの活用③ 投資主価値を最大化するためのガバナンス体制①

都市型商業施設及び東京オフィスへの重点投資
本投資法人は、都市型商業施設及び東京オフィス（以下、総称して「重点投資対象資産」といいます。）に対して重点投資を行うこと、また、重点投資対象資産に対する投資比率（注１）を原則として70％以上とすることを基本方針として定めています（重点投資対象資産の詳細については、後記＜重点投資対象資産について＞をご参照ください。）。
本投資法人は、上記基本方針に基づき本投資法人が物件取得を行うに際し、中長期にわたり競争力を有するポートフォリオを構築するため、周辺環境を含めた立地の選定を重視
し、用途、規模、クオリティ、仕様及びテナント等の個別要素を総合的に勘案した上で慎重に投資判断を行います。
一方で、ポートフォリオの多様化による安定性及び収益性の向上を図るため、都市型商業施設及び東京オフィス以外に、東京都、三大都市圏（注２）の政令指定都市及び国内の主要都市並びにその周辺地域に所在するその他投資対象資産（注３）についても、個別の資産の特性及び競争力等を見極めた上で厳選投資を行うこととし、その他投資対象資産の投資比率を原則として30％以下とすることを基本方針としています。

（注１）「投資比率」とは、ある特定の投資対象資産がポートフォリオ全体に対して占める取得価格ベース（消費税等その他の取得に係る諸費用を除きます。）の割合をいいます。なお、不動産関連資産の取得又は売却の結果、短期的に上記の比率と異なる比率となる可能性があります。以下同じです。
（注２）「三大都市圏」とは、東京圏（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県）、中京圏（愛知県）及び近畿圏（大阪府・京都－ 11 －

府・兵庫県）を意味します。以下同じです。
（注３）「その他投資対象資産」とは、都市型商業施設以外の商業施設と東京オフィス以外のオフィスビルをいいます。以下同じです。

＜重点投資対象資産について＞
投資対象

都市型商業施設

東京オフィス

主たる用途

商業施設

オフィス

東京都及び三大都市圏の政令指定都市並
びに国内の主要都市のターミナル駅に隣接するエリア又は繁華性が高いエリアに所在し、高い視認性を有する。
・東京都及び三大都市圏の政令指定都市
並びに国内の主要都市に所在するため、広い商圏を有し多数の施設利用者が想定できる。
・駅隣接により交通利便性が高く又は繁華性が高いエリアに所在するため、高い集客性と、多様なテナントの出店
ニーズが見込まれる。
・特に、ブランド力の高い商業エリア（東京：表参道、原宿、銀座等）では、購買・消費以外に、人との交流・情報発信・文化発信等、体験型時間消費の場としても機能している。
・施設特性やトレンドにあわせたテナン
ト選定や組合せを行う等、運営力の発揮により、景気変動の影響の軽減を図
り、中長期的な資産価値の維持・向上が可能である。
・適正立地が相対的に限定され、施設の新規供給量が少ないことによる希少性がある。

東 京 23 区 に 立 地 す る オ フ ィ ス ビ ル の う
ち、オフィス集積があるエリアの駅至近に位置する。

地域・立地

特長

投資比率

・企業の本社機能の一極化や効率化の観点より、東京への人口集中と企業集積が継続しており、中長期的に底堅いテ
ナント需要が見込める。
・東京は日本の中枢及びアジアの拠点であるため、多種多様かつ豊富なオフィ
ステナントの需要が存在し、テナント
代替性も高く、中長期での稼働の安定性がある。
・景気変動に対する感応度が高く、景気回復局面における収益の拡大が見込める。
・他の地域・用途の不動産に比べて、相対的に投資対象となる資産の物件数が多く、売買マーケットにおける市場参
加者も豊富なため、物件の流動性が高く、かつ、タイミングを捉えた物件取得が可能である。

投資金額の70％以上（注）本投資法人は、社会経済的な利用形態において一体的に利用される一又は複数の不動産から構成される施設を本体又は裏付けとす
る不動産関連資産（以下「複合資産」といいます。）の全部又は一部を取得する場合、当該複合資産の賃貸可能面積の過半の利用目的又は実際の利用形態が主として商業施設又はオフィスであるときは、当該複合資産の全部又は一部を取得することができるものとします。

②

包括的なサポート体制を通じた東急不動産ホールディングスグループのバリューチェー
ンの活用
東急不動産株式会社（以下「東急不動産」といいます。）は、本投資法人がその資産運用を委託する本資産運用会社に対して100％出資を行う本投資法人のスポンサー（以下「スポンサー」といいます。）であり、東急不動産ホールディングスグループ（注）の中核会社です。
本投資法人は、東急不動産ホールディングスグループの総合的なバリューチェーンとノ
ウハウを活用して、質の高い投資対象資産の継続的な取得と、取得した運用資産の価値の維持・向上を図り、投資主価値の最大化を目指してその資産の運営・管理を行う方針です。
このような方針のもと、本資産運用会社は、東急不動産ホールディングスグループの総合的なバリューチェーンとノウハウを活用することを目的として、東急不動産との間でスポンサーサポート契約を締結し、また、東急不動産ホールディングスグループに属するグループ会社５社（東急リバブル株式会社（以下「東急リバブル」といいます。）、株式会
社東急コミュニティー（以下「東急コミュニティー」といいます。）、株式会社東急ハンズ（以下「東急ハンズ」といいます。）、株式会社東急スポーツオアシス（以下「東急ス－ 12 －

ポーツオアシス」といいます。）、東急リロケーション株式会社の５社をいい、併せて以下「サポート提供会社」といいます。）との間でそれぞれサポート契約を締結しています。
東急不動産ホールディングスグループの概要及びバリューチェーンの詳細については、後記「４ 東急不動産ホールディングスグループについて」をご参照ください。
（注）「東急不動産ホールディングスグループ」とは、東急不動産ホールディングス株式会社（以下「東急不動産ホールディン
グス」といいます。）、東急不動産及びそれらのグループ企業の総称です。以下同じです。

③

投資主価値を最大化するためのガバナンス体制
本投資法人は、東急不動産ホールディングスグループのバリューチェーンを活用する一方、投資主価値の最大化に向けたガバナンス体制の整備・充実を図っています。
具体的には、資産の取得に際して、投資主の利益保護の観点から、適切な価格・条件での資産取得を行うことができる体制を構築し、また、利害関係者取引の場合にも適切な利益相反対策を講じています。また、本投資法人の投資主とスポンサーである東急不動産との利益を一致させ、相互の利益向上を図る運用を行うため、これまでにも東急不動産による本投資法人への出資や、一部物件の共有を行っているほか、本資産運用会社に対する報酬のうち、運用報酬の一部について、１口当たり分配金に連動した報酬体系を採用しています。

２

本募集の意義（オファリング・ハイライト）
本投資法人は、本募集及び本件第三者割当による資金調達並びにそれに伴う追加の物件取得を行うことで、ポートフォリオの強化と投資主価値の向上を目指します。本募集において、本投資法人の施策及び強みとして本投資法人が訴求するポイント（オファリング・ハイライト）
は以下の５点です。
（１）継続的な資産規模の拡大と共に投資主価値向上を実現
・ 新規上場（平成24年６月）から、本募集における取得予定資産（注１）を含む12物件・
1,130億円の物件取得を実施し、資産規模（取得（予定）価格ベース）は2,826億円まで拡大。
・ 併せて、１口当たり分配金と１口当たりNAVの継続的な成長を実現。
（２）クオリティを重視した厳選投資によるポートフォリオの強化
・ 本募集に伴い、希少性の高い都心優良オフィスであるＡクラスオフィスビル（注２）の取得を実現。
・ 重点投資対象資産である都市型商業施設と東京オフィスへの投資比率はあわせて80％超を維持し、ポートフォリオのクオリティを重視した取得を実行。
（３）スポンサーサポートの進化と実践
・ 物件取得及び譲渡をはじめとする東急不動産ホールディングスグループとのコラボ
レーションと、外部成長、内部成長等を通じた多方面におけるスポンサーサポート
体制。
（４）東京オフィスと都市型商業施設が牽引する内部成長
・ ポートフォリオ全体の高稼働率の維持と、東京オフィスの賃料改定等を中心とした今後のアップサイドポテンシャル。
（５）継続的な投資主価値向上を支えるプロアクティブな財務戦略
・ 資金調達手段の多様化等による金利コストの低減と、返済期限の分散による財務安定性の確保。
・ 機動的な物件取得余力の確保と、分配金の向上を両立させるLTVコントロール。
（注１）「取得予定資産」は、後記「（１）継続的な資産規模の拡大と共に投資主価値向上を実現／①資産規模の拡大」に定義されます。以下同じです。
（注２）シービーアールイー株式会社の定義において、グレードＡオフィスは、オフィス集積度の高い地域に所在する基準階面
積350坪以上（東京は500坪以上）、貸付総面積6,500坪以上、延床面積10,000坪以上かつ築11年未満のビルを指すとされています。また、オフィス集積度の高い地域とは、東京都主要５区（東京都千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区）、大阪市北区・中央区・淀川区、名古屋市中村区・中区・東区・西区を中心とする地域を指すとされています。本投資法人では、シービーアールイー株式会社の「グレードＡオフィス」の基準を満たすオフィスビルを「Ａクラスオ
フィスビル」と位置づけています。以上の基準に照らし、本投資法人の保有物件（取得予定資産を含みます。）では、「汐留ビルディング」が「Ａクラスオフィスビル」に該当すると考えられます。

－ 13 －

上記の５点の「オファリング・ハイライト」の詳細については以下のとおりです。
（１）継続的な資産規模の拡大と共に投資主価値向上を実現
本投資法人は、新規上場時（平成24年６月）における物件取得の後、本募集における取得予
定資産を含む12物件・1,130億円の物件取得を実施し、取得予定資産取得後の本投資法人の資産規模（取得（予定）価格ベース）は2,826億円まで拡大する予定です。併せて、１口当たり分配
金と１口当たりNAVの継続的な成長を実現することで、投資主価値の向上を目指します。
① 資産規模の拡大
本投資法人は、新規上場に際して、スポンサーから合計18物件（取得価格合計170,370百万円）を取得しました。
新規上場した平成24年11月期（第２期）の翌期である平成25年５月期（第３期）及び平成25年11月期（第４期）には、３物件を取得価格合計13,900百万円で取得しました。まず、
平成25年１月25日に、東急不動産ホールディングスグループのバリューチェーンの活用により、スポンサーと共同で、第三者からその他投資対象資産に該当する「大阪中之島ビル」の準共有持分（50％）（取得価格5,250百万円）を取得しました（この時点で取得済みの「大阪中之島ビル」の準共有持分（50％）を、以下「大阪中之島ビル（既取得分）」といいます。）。また、平成25年４月19日には、本投資法人の重点投資対象資産の一つである
東京オフィスに分類される「A-PLACE新橋」（注１）（取得価格5,650百万円）を、スポンサー
からの情報に基づき、第三者との相対取引により取得しました。さらに、平成25年11月期（第４期）中の平成25年８月30日に、東京オフィスと並ぶ本投資法人の重点投資対象資産の一つである都市型商業施設に分類される「Hitotsugi LIP」（取得価格3,000百万円）を第三者より取得しました。
平成26年５月期（第５期）には、新規上場後初の公募増資を実行し、東急不動産ホール
ディングスグループのバリューチェーンを活用して、「神戸旧居留地25番館」、「東急プ
ラザ 札幌」、「鎌田興産ビル」、「A-PLACE五反田」（注１）、「A-PLACE品川」（注１）及び「icot大森」（注１）の６物件（取得価格合計47,430百万円）を取得しました。
また、平成26年11月期（第６期）には、平成26年６月24日に、「大崎」駅から徒歩４分の優れた立地を有し、最新の制振・耐震システムを備えた「大崎ウィズタワー」の４階から11階部分の区分所有権（取得価格10,690百万円）（以下「第６期取得済資産」といいます。）を、第三者から相対取引にて取得しました。
このように、本投資法人は、新規上場から約２年半の間に、都市型商業施設、東京オフィス及びその他投資対象資産の全てのカテゴリーより、合計10物件（取得価格合計
72,020百万円）（以下、個別に又は併せて「新規上場後取得済資産」といいます。）を、
東急不動産ホールディングスグループ及び第三者から取得しており、着実な外部成長サイ
クルの実現により、本書の日付現在における本投資法人のポートフォリオは合計28物件（取得価格合計241,658百万円）にまで拡大しています（注２）。
さらに、本投資法人は、東急不動産ホールディングスグループから（注３）新たに２物件及び新規上場後取得済資産である「大阪中之島ビル」の残りの準共有持分（50％）（以下「取得予定資産」といい、第６期取得済資産と併せて、以下「新規取得資産」といいます。）の取得を決定し、その取得のための資金調達として本募集及び新規借入れ（注４）を行うことを決定しました。取得予定資産の取得予定価格の合計は40,970百万円、その平均取得利回り（注５）は4.5％です。また、新規取得資産の取得（予定）価格の合計は51,660百万円となり、その平均取得利回りは4.5％になるものと見込まれます。
新規上場以来の着実な物件取得を通じて、本投資法人の資産規模（取得（予定）価格
ベース）は、新規上場期である平成24年11月期（第２期）末には170,370百万円であったものが、新規取得資産取得後には282,628百万円へと、約２年半の間に約1.7倍まで拡大するものと見込んでいます。
（注１）平成26年10月１日付で「ジェイコア大森」から「icot大森」に、平成26年11月１日付で、「TK新橋ビル」から「APLACE新橋」、「五反田フロント」から「A-PLACE五反田」、「品川プレイス」から「A-PLACE品川」に名称を変更しています。保有資産につき名称変更がなされた場合には、本書において、すべて変更後の名称を用いて記載しています。

－ 14 －

以下同じです。
（注２）「東京機械本社ビル（底地）」（平成26年５月30日に建物を譲渡済）の取得価格については、当初取得時（平成24年６月13日）の土地取得価格(本物件取得価格から建物取得価格である732 百万円を差し引いた金額)を用いて算出しています。以下同じです。
（注３）東急不動産ホールディングスグループが運用するSPCからの取得を含みます。以下同じです。また、新規取得資産の詳細については、後記「５ 第６期取得済資産及び取得予定資産の概要」をご参照ください。
（注４）新規借入れの詳細については、後記「（５）継続的な投資主価値向上を支えるプロアクティブな財務戦略／③ 有利子
負債調達先の分散状況（新規借入れ予定を含む）」をご参照ください。
（注５）「平均取得利回り」は、対象となる物件の取得利回り（注６）を当該対象物件の取得（予定）価格で加重平均して算出し、小数点第２位を四捨五入して記載しています。以下同じです。
（注６）「取得利回り」とは、NOIを取得（予定）価格で除して得た割合をいい、小数点第２位を四捨五入して記載しています。
「NOI」とは、当該対象物件取得時の鑑定評価書に記載された運営収益から運営費用を控除した運営純収益（NetOperating Income）をいい、減価償却費を控除する前の収益であり、NOIに敷金等の運用益を加算し、資本的支出を控除したNCF（純収益、Net Cash Flow）とは異なります。また、上記NOIは直接還元法によるNOIです。以下同じです。

以下の表は、本投資法人の保有物件（取得予定資産を含みます。）をカテゴリー別にまとめ、所在地、取得（予定）時期、駅距離、取得（予定）価格、取得利回り及び取得先・取得形態を示したものです。

－ 15 －

＜新規取得資産取得後の本投資法人のポートフォリオ＞

取得（予定）時期

駅距離
（徒歩）
（注２）

取得
（予定）
価格
（百万円）

取得
利回り
（％）
（注３）

東京都渋谷区

平成24年６月13日

１分

45,0003.9

東京都千代田区

平成24年６月13日

１分

11,450

6.1

スポンサー

東京都渋谷区

平成24年６月13日

１分

8,430

4.5

スポンサー

新橋プレイス

東京都港区

平成24年６月13日

１分

20,500

5.4

スポンサー

京都烏丸パーキングビル

京都府京都市

平成24年６月13日

１分

8,860

6.2

スポンサー

UR-６

Hitotsugi LIP

東京都港区

平成25年８月30日

３分

3,000

4.5

第三者

UR-７

神戸旧居留地25番館

兵庫県神戸市

平成25年12月19日

５分

21,3304.8 ウェアハウジング

UR-８

東急プラザ 札幌

北海道札幌市

平成25年12月19日

２分

4,410

8.7

スポンサー

UR-９

鎌田興産ビル東京都渋谷区

平成25年12月19日

４分

6,370

4.9

スポンサー

129,350

4.9

物件
番号
（注１）

物件名称

UR-１

東急プラザ 表参道原宿

UR-２

東急プラザ 赤坂UR-３

エビスキュープラザ

UR-４
UR-５

所在地

都市型商業施設小計

取得先・取得形態

スポンサー

TO-１

東急不動産恵比寿ビル

東京都渋谷区

平成24年６月13日

４分

7,400

5.4

スポンサー

TO-２

A-PLACE恵比寿南

東京都渋谷区

平成24年６月13日

４分

9,640

4.9

スポンサー

TO-３

A-PLACE代々木（注４）

東京都渋谷区

平成24年６月13日

３分

4,070

5.1

スポンサー

TO-４

A-PLACE青山（注４）東京都港区

平成24年６月13日

４分

8,790

5.0

スポンサー

TO-５

東京都港区

平成24年６月13日

４分

4,540

東京都港区

平成24年６月13日

２分

2,338

東京都豊島区

平成24年６月13日

６分

3,990

4.7
4.7
（注５）
5.2

スポンサー

TO-７

ルオーゴ汐留東京機械本社ビル（底地）
A-PLACE池袋

TO-８

A-PLACE新橋

東京都港区

平成25年４月19日

３分

5,650

5.1

第三者

TO-９

A-PLACE五反田

東京都品川区

平成26年１月10日

３分

5,730

4.5

スポンサー

A-PLACE品川
大崎ウィズタワーTO-11（第６期取得済資産）
汐留ビルディング（取得
TO-12
予定資産）
東京オフィス小計
あまがさきキューズモー
Ｏ-１
ル（底地）
Ｏ-２
icotなかもず

東京都港区

平成26年１月10日

４分

3,800

4.6

スポンサー

東京都品川区

平成26年６月24日

４分

10,690

4.6

第三者

東京都港区

平成27年１月９日

３分

30,300

4.2

スポンサー

96,9384.7

Ｏ-３

icot金剛

Ｏ-４

TO-６

TO-10

スポンサー
スポンサー

兵庫県尼崎市

平成24年６月13日

２分

12,000

5.0

スポンサー

大阪府堺市北区

平成24年６月13日

６分

8,500

6.4

スポンサー

大阪府大阪狭山市

平成24年６月13日

５分

1,600

9.4

スポンサー

icot溝の口

神奈川県川崎市

平成24年６月13日

13分

2,710

6.7

スポンサー

Ｏ-５

icot多摩センター

東京都多摩市

平成24年６月13日

４分

2,840

6.6

スポンサー

Ｏ-６

A-PLACE金山（注４）愛知県名古屋市

１分

大阪中之島ビル
大阪府大阪市（取得予定資産）（注６）

１分

東京都大田区

３分

5.6
6.2
5.5
合計：5.8
5.1

第三者
スポンサー

Ｏ-８

6,980
5,250
5,850
合計：11,100
5,790

スポンサー

Ｏ-７

平成24年６月13日
平成25年１月25日
平成26年12月19日（注７）
平成25年12月19日

神奈川県相模原市

平成27年１月９日

15分

4,820

5.5

スポンサー

56,3405.8

282,628

5.0

icot大森マーケットスクエア相模
Ｏ-９
原（取得予定資産）
その他投資対象資産小計
ポートフォリオ合計

スポンサー（注１）「物件番号」は、本投資法人のポートフォリオの各資産をUR（都市型商業施設を意味します。）、TO（東京オフィスを意味しま
す。）及びＯ（その他投資対象資産を意味します。）の３つに分類し、分類毎に番号を付したものです。以下同じです。
（注２）各物件の「駅距離」における徒歩による所要時間については、「不動産の表示に関する公正競争規約」（平成17年公正取引委員会告示第23号）及び「不動産の表示に関する公正競争規約施行規則」（平成17年公正取引員会承認第107号）に基づき、道路距
離80メートルにつき１分間を要するものとして最寄駅からの距離について算出した数値を記載しています。
（注３）「取得利回り」の「都市型商業施設小計」、「東京オフィス小計」、「その他投資対象資産小計」及び「ポートフォリオ合計」
については、対象となる物件の取得利回りを当該対象物件の取得（予定）価格で加重平均して算出し、小数点第２位を四捨五入して記載しています。
（注４）平成26年11月１日付で「代々木プレイス」から「A-PLACE代々木」、「青山プラザビル」から「A-PLACE青山」、「金山センター
プレイス」から「A-PLACE金山」に名称を変更しています。
（注５）「東京機械本社ビル（底地）」の取得利回りは、平成26年５月30日の建物譲渡時に取得した底地に係る鑑定評価書に記載された
直接還元法におけるNOIを取得価格で除した数値を記載しています。
（注６）「大阪中之島ビル」は、平成25年１月25日付で準共有持分（50％）を取得しており、本募集に伴い残りの準共有持分（50％）を取得予定です。上段に新規上場後取得済資産の概要を、中段に取得予定資産の概要を記載し、下段に合計額及び合計額に基づく取得利回りを記載しています。
（注７）「大阪中之島ビル」については、本募集の払込期日の変動に応じて、取得予定年月日が変更されることがあります。

－ 16 －

② 投資主価値の向上
本投資法人は、基本理念に「中長期的な投資主価値の最大化」を掲げ、新規上場以降の着実な資産取得や公募増資及び借入等に伴う調達資金による追加物件の取得等を通じてポートフォリオの拡大・強化を実現し、投資主価値の向上を目指す運用を行い、新規上場
以来、主として外部成長・公募増資を通じ、１口当たりNAVを継続的に向上させてきました。
１口当たり分配金は、新規上場以来、公表した予想値（当初予想）（注１）を常に上回る実績を残しており、平成25年11月期（第４期）から平成26年５月期（第５期）にかけて分配
金の成長を実現しています。本募集及び本件第三者割当後も、１口当たり分配金の継続的な成長を目指します。
１口当たりNAV（注２）についても、物件取得とポートフォリオの含み益の増加により、新規上場期である平成24年11月期（第２期）末時点において490,614円であったものが本募集及び本件第三者割当後においては609,345円へと24.2％向上する見込みです。
本投資法人は、本募集及び本件第三者割当の実施に際し、１口当たり分配金及び１口当たりNAVの成長にフォーカスし、継続的な投資主価値の向上を目指します。
＜１口当たり分配金及び１口当たりNAVの推移＞（注１）１口当たり分配金の「当初予想」は、平成24年11月期（第２期）及び平成25年５月期（第３期）については本投資法人
が平成24年７月６日付で公表した「平成24年11月期及び平成25年５月期の運用状況の予想の修正について」、平成25年11月期（第４期）については本投資法人が平成25年１月11日付で公表した決算短信、平成26年５月期（第５期）については本投資法人が平成25年７月12日付で公表した決算短信に記載の分配金予想値を記載しています。
（注２）平成24年11月期（第２期）末乃至平成26年５月期（第５期）末の１口当たりNAVは、各期末の純資産総額に含み益を加えた金額を、各期末の発行済投資口総数で除した金額です。なお、当該期間における含み益は、各期末の保有資産における各期末時点の不動産鑑定評価額と期末帳簿価格の差額の合計額です。本募集及び本件第三者割当後の１口当たり
NAVは、平成26年５月期（第５期）末の純資産総額に後記「（５）継続的な投資主価値向上を支えるプロアクティブな
財務戦略／① 主要な財務指標の推移＜主要な財務指標の推移＞」記載の本募集及び本件第三者割当による手取金、並びに本募集及び本件第三者割当後の含み益を加えた金額を、本募集及び本件第三者割当後の発行済投資口総数で除した見込金額です。本募集及び本件第三者割当後の含み益は、平成26年５月期（第５期）末保有の保有資産については平成
26年５月期（第５期）末における不動産鑑定評価額と期末帳簿価格の差額及び新規取得資産については取得（予定）時の不動産鑑定評価額と取得（予定）価格の差額の合計額です。

－ 17 －

（２）クオリティを重視した厳選投資によるポートフォリオの強化
本投資法人は、平成26年11月期（第６期）に「大崎ウィズタワー」を取得し、さらに本募集に伴い、希少性の高い都心優良オフィスであるＡクラスオフィスビル（「汐留ビルディング」）を取得する旨を決定しています。ポートフォリオのクオリティを重視した投資を実現するため、かかる物件取得により、重点投資対象資産である都市型商業施設と東京オフィスへの投資比率
は、新規取得資産取得後においてもあわせて80％超（取得（予定）価格ベース）を維持する見込みです。
①

都心優良オフィスの取得によるクオリティの向上
取得予定資産である「汐留ビルディング」は、取得後において本投資法人の保有資産全体のうち「東急プラザ 表参道原宿」に次ぐ資産規模（取得（予定）価格ベース）となり、
東京オフィスでは最も規模の大きな資産（取得（予定）価格ベース）となります。また、都心のオフィス市況が回復基調にある中、「汐留ビルディング」及び「大崎ウィズタワー」
を含め本投資法人が運用する東京オフィスは、引き続き成長が見込まれる資産であると考えています。
＜汐留ビルディング及び大崎ウィズタワーの優位性＞
立地

施設

その他

汐留ビルディング

・浜松町駅徒歩３分
・５路線利用可能
・浜松町駅から羽田空
港及び新幹線へのダ
イレクトアクセス
・庭園に囲まれた緑溢れる良好なオフィス環境

・35,000坪超の延床面積・オフィス基準階面積 ・竹芝地区再開発
1,000坪超（1.5ha）等の、大規・天井高2,900mm、無柱模プロジェクトによ
空間で、幅広いテナる本エリアのポテン
ントニーズに対応可
シャルアップの期待
能・築７年

大崎ウィズタワー・大崎駅からデッキで直結徒歩４分
・４路線乗り入れで都
内・横浜・埼玉方面
へもアクセス良好

・売主のリースバック
・新築
及び賃料最低保証に・最新の制振・耐震シ
より、収益の下支え
ステム及びBCP（事業を確保（注）
継続計画）対応の完 ・今後のリースアップ
備による収益アップサ
イド（注）東急不動産と株式会社ＮＩＰＰＯが締結した賃貸借契約（期間：信託設定日から２年間）において、株式会社ＮＩＰＰＯ
が東急不動産とテナントとの間の賃料を最低保証する旨等が合意されています。賃料最低保証の詳細については、後記「５ 第６期取得済資産及び取得予定資産の概要／（２）第６期取得済資産及び取得予定資産に係る個別不動産の概要」
をご参照ください。

－ 18 －

＜東京オフィスの空室率の推移＞（出所）東京ビジネス地区既存ビル空室率につき、三鬼商事株式会社「オフィスリポート」に基づき本資産運用会社にて作成（注１）上記データにおける「東京ビジネス地区既存ビル」は、三鬼商事株式会社が調査対象として捕捉する東京都心５区（千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区）にある基準階面積が100坪以上の主要賃貸オフィスビルです。東京都心５区にある基準階面積が100坪以上の賃貸オフィスビル全てを調査対象としたものではありません。
（注２）「本投資法人期末稼働率」とは、本投資法人が運用する東京オフィスにおける、新規上場月、各期末及び平成26年９月末時点の総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合をいいます。

＜東京オフィスの賃料の推移＞（出所）シービーアールイー株式会社「Japan Office MarketView」に基づき本資産運用会社にて作成（注１）上記データにおける「東京グレードＡ」とは、東京都主要５区（千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区）を中心としたオフィス集積度の高い地域におけるシービーアールイー株式会社が設定したオフィスエリアに所在する基準階面積500坪以上、貸付総面積6,500坪以上、延床面積10,000坪以上かつ築11年未満のビルを調査対象としています。東京都主要５区にあるかかる基準を満たすオフィスビル全てを調査対象としたものではありません。
（注２）上記データにおける「東京グレードＡマイナス」とは、東京23区におけるシービーアールイー株式会社が設定したオフィスエリアに所在する基準階面積250坪以上、貸付総面積4,500坪以上、延床面積7,000坪以上かつ新耐震基準に準拠したビルを調査対象としています。東京23区にあるかかる基準を満たすオフィスビル全てを調査対象としたものではありません。
（注３）賃料は、共益費を含み、フリーレント等のインセンティブは考慮しない想定成約賃料です。

－ 19 －

② 高い重点投資対象比率の維持
本投資法人は、ポートフォリオのクオリティを重視した厳選投資を継続し、重点投資対
象資産である都市型商業施設及び東京オフィスを中心に物件取得の実績を積み上げてきました。
新規取得資産の取得の結果として、以下のとおり、ポートフォリオのクオリティの向上が図れるものと考えています。
（ア）重点投資対象資産である都市型商業施設及び東京オフィスへの投資比率の維持
平成26年５月期（第５期）末において、本投資法人の重点投資対象資産である都市型商業施設及び東京オフィスに対する投資比率は合計80.2％であったのに対し、新規取得資産において重点投資対象資産が占める割合は79.3％ですが、取得予定資産取得後における重点投資対象資産への投資比率は80.1％となる見込みです。
取得予定資産取得後においても、重点投資対象資産である都市型商業施設及び東京オ
フィスに対する投資比率は、あわせて80％超の高い水準を維持する見込みです（取得（予定）価格ベース）。
＜重点投資対象資産がポートフォリオ全体に占める割合＞（イ）ロケーションへのこだわり
平成26年５月期（第５期）末現在において、最寄駅より徒歩５分以内に立地する物件は東京オフィス全体の92.9％ですが、新規取得資産において東京オフィスに分類される「汐留ビルディング」及び「大崎ウィズタワー」は最寄駅より徒歩５分以内に立地しているため、取得予定資産取得後は当該比率が95.9％となる見込みです（いずれも取得（予定）価格ベース）。また、本投資法人が保有する東京オフィスは、JR中央線以南のJR山手線内（注）及びJR山手線沿線のエリアに集中しており、取得予定資産取得後は、東京オフィスのうち95.9％（取得（予定）価格ベース）が同エリアに所在することになる見込みであり、本投資法人のポートフォリオのクオリティの高さを示しています。

－ 20 －

＜東京オフィスにおける最寄駅から徒歩５分以内の物件の割合＞（注）JR中央線以南のJR山手線内とは、新宿駅から東京駅を結ぶJR中央線の南側であって、JR山手線内のエリアを指します。以下同じです。

（ウ）ポートフォリオ分散の進展
新規上場以来、本投資法人における投資比率が最大の保有物件は「東急プラザ 表参道原宿」（取得価格45,000百万円）です。新規上場時点における当該物件に対する投資比率は26.4％でしたが、新規上場後の物件取得及び新規取得資産取得による資産規模の拡大に伴って、取得予定資産取得後の当該物件に対する投資比率は15.9％に低下する見込みです。
また、資産規模の拡大に伴い、本投資法人における上位３物件合計での投資比率も、平成25年の公募増資による物件取得後の37.5％から、取得予定資産取得後には34.2％に低下する見込みです。したがって、取得予定資産の取得はポートフォリオ分散の進展を通じた収益の安定性に寄与するものと考えています。取得予定資産取得後の投資比率が最大の保有物件は「東急プラザ 表参道原宿」（取得価格45,000百万円）、第２位の保有物件は「汐留ビルディング」（取得予定価格30,300百万円）、第３位の保有物件は「神戸旧居留地25番館」（取得価格21,330百万円）となる見込みです。
＜取得（予定）価格上位３物件のポートフォリオ全体に占める割合＞

なお、平成26年５月期（第５期）末時点におけるポートフォリオの平均取得利回りは5.1％であり、新規取得資産の平均取得利回りは4.5％、取得予定資産取得後のポートフォ
リオ全体の平均取得利回りは5.0％と見込んでいます。

－ 21 －

（３）スポンサーサポートの進化と実践
本投資法人は、物件取得及び譲渡をはじめとする東急不動産ホールディングスグループとのコラボレーションと、外部成長、内部成長等を通じた多方面におけるスポンサーサポート体制を活用しています。
① 多様な物件取得機会の獲得
本投資法人のスポンサーである東急不動産は、総合デベロッパーとして、開発、保有・共有、ウェアハウジングといった多様な物件の取得機会の提供が可能であり、本投資法人
は、かかる東急不動産を中核とする東急不動産ホールディングスグループのスポンサーサ
ポートを最大限活用し、新規上場以降も着実に外部成長を実現してきました。
以下の表は、新規上場後取得済資産及び取得予定資産を取得先・取得形態別にまとめたものです。新規上場以降、本投資法人がスポンサーサポート（注１）を活用して取得した又は取得予定の物件は、合計９物件・88,400百万円（取得（予定）価格ベース）にのぼります。
さらに、東急不動産は、取得予定資産それぞれに「開発」又は「保有・共有」先として関与し、本投資法人の外部成長を総合的かつ多面的にサポートしています。
＜新規上場後の取得（予定）資産の取得先・取得形態＞
取得先・取得形態

スポンサー
開発

スポンサー
保有・共有
（注２）

ウェア
ハウジング

第三者

物件名称
汐留ビルディング（取得予定資産）
マーケットスクエア相模原（取得予定資産）
A-PLACE五反田
東急プラザ 札幌
小計
大阪中之島ビル（追加取得分）（取得予定資産）（注３）
鎌田興産ビル
icot大森
A-PLACE品川
小計
神戸旧居留地25番館（注４）小計
大崎ウィズタワー
A-PLACE新橋
大阪中之島ビル（既取得分）（注３）
Hitotsugi LIP
小計

合計－ 22 －

取得（予定）価格（百万円）
30,300
4,820
5,730
4,410
45,260
5,850
6,370
5,790
3,800
21,81021,33021,33010,690
5,650
5,250
3,000
24,590112,990

（注１）「スポンサーサポート」は、「スポンサー開発」、「スポンサー保有・共有」及び「ウェアハウジング」をいい、「外部」は、「ウェアハウジング」及び「第三者」をいいます。
（注２）「スポンサー保有・共有」は、東急不動産の子会社による保有又は同社との共有を含みます。
（注３）「大阪中之島ビル（既取得分）」は「第三者」に、「大阪中之島ビル（追加取得分）」は「スポンサー保有・共有」に含まれます。
（注４）取得に際しては、東急不動産のウェアハウジング機能を活用しており、実際の売主は東急不動産の子会社です。

② 「東京機械本社ビル（建物）」の譲渡
本投資法人は、新規上場時に「東京機械本社ビル」の建物及び底地を信託財産とする信託受益権を取得し、以来継続保有を前提に安定した運用を行ってきましたが、平成26年１月末に本物件で唯一の普通借家契約を締結したテナントが退去し、定期借家契約（平成27年３月末満了）を締結したテナントのみの構成となったことから、継続保有方針以外の選択肢も含め検討することが可能となり、投資主価値の向上を最優先する観点から検討した
結果、平成26年５月30日に「東京機械本社ビル」の建物部分をスポンサーである東急不動産に譲渡しました。
本投資法人は、建物部分のみを東急不動産に譲渡し底地を保有することで、安定的な地代の収受を通じて、港区物件で定常時に4.6％の利回り（注）を確保し、さらには、東急不動
産が当該建物を取り壊して新たな建物を建設した場合において、新たな建物の竣工日から１年間、新建物の取得について優先交渉権を取得する等のメリットがあると考えています。
（注） 定常時における利回りは、地代から固定資産税及び都市計画税（平成25年度分）を控除した金額を、当初取得時（平成24年６月13日）の土地取得価格（2,338百万円）で除して算出しています。

＜東京機械本社ビル（建物）の譲渡＞③ 「大阪中之島ビル」へのスポンサーの関与
本投資法人は、平成25年１月25日に、スポンサーと共同で第三者より「大阪中之島ビル－ 23 －

（既取得分）」を取得しました。本投資法人は、取得後のリーシングを含めた安定した運用実績を踏まえ、本募集後にスポンサーの子会社が保有する残りの準共有持分50％を追加取得することを決定しました。
＜大阪中之島ビルの保有状況の推移＞④

セイムボート出資の継続及び一部物件の共有（準共有）
本投資法人は、投資主の利益とスポンサーである東急不動産の利益とを一致させ、本投資法人と東急不動産が協同して事業を行う体制を築き、本投資法人及び東急不動産の相互の利益向上を図るため、東急不動産との間で、同社が本投資法人への出資を一定期間維持
し、将来の投資口の追加発行の際はその一部の購入を真摯に検討すること等をスポンサー
サポート契約で合意しています。
かかるスポンサーサポート契約に基づき、本投資法人が平成26年５月期（第５期）に実施した公募増資において、東急不動産は本投資法人の発行済投資口数の約10％に相当する出資を実施し、かつ当該出資により取得した本投資法人の投資口の保有を継続しています。
本募集においても新規発行投資口数の約10％（注）を取得する予定です。
また、「東急プラザ 表参道原宿」及び「東急プラザ 赤坂」では、東急不動産ホール
ディングスグループと当該物件の信託受益権を共有することで、投資主の利益と東急不動産の利益を一致させています。
＜東急不動産によるセイムボート出資＞
平成24年６月 新規上場時
平成25年12月 前回公募増資時
平成26年12月 本募集

新規発行投資口数の約10％（21,100口）を取得
新規発行投資口数の約10％（4,580口）を取得
新規発行投資口数の約10％（注）（2,607口）を取得予定（注）本件第三者割当の発行数2,020口の全口数についてその割当先より申込みがなされ、発行された場合の数値です。

＜東急不動産ホールディングスグループとの物件共有（準共有）＞
本投資法人
75％
50％

東急プラザ 表参道原宿
東急プラザ 赤坂

東急不動産/
グループSPC
25％50％（４）東京オフィスと都市型商業施設が牽引する内部成長
本投資法人は、ポートフォリオ全体の高稼働率を維持するとともに、東京オフィスの賃料改定等を中心とした今後のアップサイドポテンシャルを追求していきます。
① 高稼働率の維持
本投資法人のポートフォリオの稼働率（取得予定資産取得前）は、平成26年９月末現在、
都市型商業施設99.6％、東京オフィス100.0％、その他投資対象資産99.7％、ポートフォリ－ 24 －

オ全体で99.7％と、新規上場以降も引き続き高水準を維持しています。なかでも、東京オ
フィスは、新規上場以降、本資産運用会社が、本投資法人のスポンサーであり、かつプロ
パティ・マネジメント（以下「PM」といいます。）業務の委託先である東急不動産を含む
東急不動産ホールディングスグループの総合力を最大限に活用したこと等により稼働率が向上し、平成26年９月末現在100.0％を実現しています。また、東京オフィスの稼働率の向上に伴い、ポートフォリオ全体の稼働率も99％台で安定的に推移しています。
＜カテゴリー別の稼働率の推移＞
都市型商業施設
新規上場月（平成24年６月）末
平成24年11月期（第２期）末
平成25年５月期（第３期）末
平成25年11月期（第４期）末
平成26年５月期（第５期）末
平成26年９月末（第６期）（取得予定資産取得前）
平成26年９月末（第６期）（取得予定資産取得後）

東京オフィス

その他
投資対象資産

ポートフォリオ
全体

99.8％

93.7％

100.0％

98.7％

99.5％

97.4％

100.0％

99.4％

99.6％

97.5％

100.0％

99.4％

99.1％

98.6％

99.9％

99.4％

99.6％

100.0％

99.8％

99.8％

99.6％

100.0％

99.7％

99.7％

99.6％

99.7％

99.5％

99.6％

加えて、個別物件では、取得時に相対的に稼働率が低い物件又は保有中にテナント退去が生じた物件においても、早期のタイミングでスポンサーとも連携の上機動的なリーシングを実施し、着実な成果を上げています。
「Hitotsugi LIP」は、稼働率77.4％での取得となりましたが、早期のリーシングにより、取得後約３ヶ月で、平成25年11月期（第４期）末までに稼働率を80％台に引き上げました。
また、平成26年５月期（第５期）には当該物件取得前に解約予告を受領済みであったテナントの退去により稼働率は一旦70％台に低下しましたが、適切なテナントターゲティングによる着実なリーシングを進め、平成26年10月末には取得から１年余りで稼働率100.0％を実現しました。
＜Hitotsugi LIPの稼働率の推移＞「A-PLACE代々木」については、平成26年７月末に既存テナントから平成27年１月を退去予定日とする解約予告を受領しましたが、当該テナントの解約予告期間中である平成26年９月に、より良い賃貸条件にて新規テナントと賃貸借契約を締結しました。また、既存テナン
トの退去から空室期間なく新規テナントへの引渡しを予定しており、稼働率100.0％を維持する見込みです。

－ 25 －

＜A-PLACE代々木のテナント入居状況の推移＞

このように、スポンサーサポートを活用した本資産運用会社のリーシング戦略による高稼働率の維持に加えて、賃料水準の向上等の賃貸条件の改善を伴うリーシングを目指していきます。
② 東京オフィスの賃料改定実績
本投資法人が保有する東京オフィスの既存テナントの賃料改定において、増額・据置事例が確実に増加しています。平成25年11月期（第４期）以降、平成26年10月末時点までの間に、東京オフィスの計４物件・12テナント・合計面積2,022坪において増額改定に合意しており、特に平成26年５月期（第５期）以降に合意した増額改定では、それぞれ、第５期
平均3.6％、第６期平均7.5％、第７期平均9.0％の増額改定を実現しています。
また、本投資法人は、平成26年９月末時点において有効な東京オフィスの賃貸借契約について、これまでに増額改定の実績を有する「東急不動産恵比寿ビル」、「A-PLACE恵比寿南」、「A-PLACE青山」及び「ルオーゴ汐留」の４物件を含め、今後も一定の賃料改定を見込んでいます。
今後も、テナントリレーションの維持・向上を第一としながらも、増額改定トレンドに乗り、プロアクティブなリーシング活動に取り組むことにより、１口当たり分配金の向上に寄与する増額改定に取り組んでいく方針です。
＜東京オフィスの賃料改定における増減額改定の対象となる面積の推移＞（注）平成26年11月期（第６期）及び平成27年５月期（第７期）は、平成26年10月末までに合意された賃料改定に基づいて作成
しています。

－ 26 －

＜東京オフィスの賃料改定における増額実例＞（注）「平均増額率」は、改定後の賃料と改定前の賃料の差額の合計額を改定前の賃料の合計額で除して算出しています。

＜東京オフィスの賃料改定対象面積の推移＞（注）「４物件合計」とは、「東急不動産恵比寿ビル」、「A-PLACE恵比寿南」、「A-PLACE青山」及び「ルオーゴ汐留」の合計
数値です。

③

ホテル区画を有する都市型商業施設
本投資法人が本書の日付現在保有する都市型商業施設のうち、「神戸旧居留地25番館」、「東急プラザ 赤坂」及び「東急プラザ 札幌」の３物件はホテル区画がメインテナントであり、各テナントとの賃貸借契約において、ホテルの売上等に応じた歩合賃料が発生し、アップサイドが取れる賃料形態となっています。
＜都市型商業施設における上記３物件の割合（本書の日付現在）＞－ 27 －

（５）継続的な投資主価値向上を支えるプロアクティブな財務戦略
本投資法人は、安定的な財務基盤を構築するため、投資法人債の発行等の資金調達手段の多様化や、既存の借入金の借換えを通じた金利コストの低減及び有利子負債の返済期限の分散化等を図っています。
また、本投資法人は、機動的な物件取得に備えた借入余力の確保と、１口当たり分配金の向上を両立させることを目指したLTVコントロールを行っていきます。
① 主要な財務指標の推移
以下は、平成24年11月期（第２期）末以降、本募集及び本件第三者割当後に至るまでの主要な財務指標の推移です。
今後の金融情勢に鑑み、将来の金利上昇リスクや金融環境の急激な変化等に備えるため、
本投資法人は資金調達手段の多様化等による金利コストの低減と有利子負債の返済期限の分散化等を図っており、そのような取り組みの一環として平成26年４月25日に本投資法人として初となる投資法人債4,000百万円を発行し、当該起債による調達資金を借入金の返済に充当しました。今後も、金利コストの低減と有利子負債の返済期限の分散を図り、一層の財務安定性を確保していく方針です。
また、平成25年11月期（第４期）末では45.9％であったLTVは、平成25年の公募増資及び当該公募増資に関連して行われた第三者割当増資によって平成26年５月期（第５期）末で41.5％に低下しました。これにより創出された追加借入余力のもとで、本投資法人は平成26年11月期（第６期）において借入れにより調達した資金で「大崎ウィズタワー」を取得しました。結果、「大崎ウィズタワー」取得後のLTVは43.7％となっています。本募集及び本件第三者割当後にはLTVは引き続き43.7％を維持する見込みであり、今後の物件取得に備えながらも、同時に１口当たり分配金の向上を両立させるLTVコントロール戦略をとっています。
＜主要な財務指標の推移＞（注１）「大崎ウィズタワー」取得後の「有利子負債残高」は、平成26年５月期（第５期）末の有利子負債残高に、「大崎ウィズタ
ワー」取得に伴う借入金（平成26年７月９日借入実行の長期借入金10,000百万円）を加算して算出し、本募集及び本件第三者割当後の「有利子負債残高」は、さらに、取得予定資産の取得に伴う新規借入金（18,600百万円）を加算して算出しています。
なお、取得予定資産の取得に伴い必要とされる資金調達額は40,970百万円（信託受益権売買契約書等に記載された金額の合計額であり、消費税その他取得に係る諸経費は含みません。）と想定し、本投資法人は、本募集による手取金、新規借入金及び本件第三者割当による手取金により、取得予定資産取得に伴い必要とされる資金を調達することを想定しており、当該新規借入金は、取得予定資産の取得に伴い必要とされる上記の資金調達額から、本募集による手取金及び本件第三者割当による手取金を控除して算出しています。
また、上表においては、本件第三者割当において全ての投資口が発行されることを前提としています。本投資法人は、本募集における発行価額の総額並びに本件第三者割当における発行価額の総額として、それぞれ20,637百万円及び1,733百万円と見込んでいますが、これらの金額は平成26年11月18日現在の東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。したがって、本募集及び本件第三者割当における実際の発行価額の総額が増減する場合には、本投資法人が取得予定資産に伴い調達する新規借入金の額もこれに応じて変動します。また、本募集及び本件第三者割当後の「長期比率」、「固定金利比率」、「平均残存年数」、「平均金利」及び「LTV」は、当該新規借入金をもとに算出しています。なお、取得予定資産の取得に伴う新規借入れの詳細については、後記「③ 有利子負債調達先の分散状況（新規借入れ予定を含む）＜新規借入れ予定の概要＞」をご参照ください。
（注２）各時点の「長期比率」は、各時点における長期有利子負債（１年内返済予定の長期借入金を含みます。）の総額を有利子負債の総額で除して算出しており、小数点第２位を四捨五入して記載しています。
（注３）各時点の「固定金利比率」は、各時点における固定金利による有利子負債の総額を有利子負債の総額で除して算出し、小数点第２位を四捨五入して記載しています。なお、金利スワップ契約により金利が固定化された変動金利による有利子負債は、固定金利比率の算出においては、固定金利による有利子負債として計算しています。
（注４）各時点の「平均残存年数」は、各時点における各有利子負債の返済日までの期間を、有利子負債金額で加重平均して算出し、小数点第２位を四捨五入して記載しています。
（注５）各時点の「平均金利」は、各時点において、各有利子負債に適用されている金利を、有利子負債金額で加重平均して算出し、
小数点第３位を四捨五入して記載しています。
なお、本募集及び本件第三者割当後の平均金利の算出に当たっては、後記「③ 有利子負債調達先の分散状況（新規借入れ予－ 28 －

定を含む） ＜新規借入れ予定の概要＞」記載の新規借入れの適用金利について、平成26年11月18日時点の基準金利を基に試算していますが、最終的な基準金利は借入実行日の２営業日前に決定されるため、実際の数値とは異なる場合があります。
（注６）各時点の「LTV」は、各時点における有利子負債の総額を、総資産で除して算出しており、小数点第２位を四捨五入して記載しています。
「大崎ウィズタワー」取得後のLTVについては、（注１）記載の「大崎ウィズタワー」取得後の有利子負債残高を、「大崎ウィズタワー」取得後の総資産で除して算出しています。「大崎ウィズタワー」取得後の総資産とは、平成26年５月期（第５期）
末時点の総資産に「大崎ウィズタワー」の取得価格（10,690百万円。信託受益権売買契約書等に記載された金額であり、消費税その他取得に係る諸経費は含みません。以下同じです。）を加算して算出しています。
また、本募集及び本件第三者割当後のLTVについては、（注１）記載の本募集及び本件第三者割当後の有利子負債残高を、本募集及び本件第三者割当後の総資産で除して算出した見込額です。本募集及び本件第三者割当後の総資産は、平成26年５月期（第５期）末時点の総資産に「大崎ウィズタワー」の取得価格並びに取得予定資産の取得に伴い必要とされる資金調達額及び取得予定資産の取得に伴い増加する現預金（敷金相当額を含みます。）を加算して算出しています。なお、本募集及び本件第三者割当後のLTVの数値は、（注１）記載の前提に基づく本書の日付現在における見込額であり、その数値は、本募集及び本件第三者割当における実際の発行価額の増減により変動します。具体的には、本募集及び本件第三者割当における実際の発行価額の総額が（注１）記載の見込額よりも低額となった場合には、本募集及び本件第三者割当による手取金は上記の見込額より減少することとなり、新規借入金の増加額はその限度で変動し、実際のLTVは上記記載の数値より高くなります。また、実際の発行価額の総額が（注１）記載の見込額よりも高額となった場合には、本募集及び本件第三者割当による手取金は上記の見込額よりも増加し、新規借入金の減少額はその限度で変動し、実際のLTVは上記記載の数値よりも低くなります。

② 投資法人債の発行
本投資法人は、平成25年９月26日付で発行予定額100,000百万円の投資法人債の発行登録書を関東財務局長に提出し、同年10月４日にその効力が発生しています。本投資法人は、投資法人債を借入金と並ぶ重要な資金調達手段の一つであると考えており、発行市場の状況を注視しつつ投資法人債の発行を検討する方針です。
上記方針にのっとり、本投資法人は、前記「① 主要な財務指標の推移」に記載のとおり、平成26年４月25日に初の投資法人債（発行総額4,000百万円）を発行し、その調達資金
を借入金の返済に充当しました。当該投資法人債の概要は下表に記載のとおりであり、資金調達手段の多様化、金利コストの低減並びに有利子負債の返済期限の長期化及び分散化に寄与しています。
＜第１回無担保投資法人債の概要＞③

有利子負債調達先の分散状況（新規借入れ予定を含む）
本投資法人は、三井住友信託銀行株式会社、三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社、株式会社みずほ銀行、株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行、株式会社三井住友銀行及び株式会社日本政策投資銀行の６行を中心としたバンクフォーメーションを維持しながら、有利子負債調達先の多様化を図ることに努めていきます。

－ 29 －

＜有利子負債調達先の分散状況（新規借入れ予定を含む）＞

本投資法人は、このような盤石なバンクフォーメーションを背景に、本募集に伴う取得予定資産の取得資金の一部に充当するため、新規借入れを以下の借入先から行うことを予定しており（以下「新規借入れ」といいます。）（注１）、返済期限の分散と低利調達を目指しています。新規借入れ予定の概要は以下のとおりです。
＜新規借入れ予定の概要＞
借入先金融機関
三井住友信託銀行
借入先金融機関
三井住友信託銀行
三菱UFJ信託銀行
みずほ銀行
三菱東京UFJ銀行
三井住友銀行
日本政策投資銀行
借入先金融機関
三井住友信託銀行
三菱UFJ信託銀行
みずほ銀行
三菱東京UFJ銀行
三井住友銀行
日本政策投資銀行

借入期間
3.7ヶ月

借入期間

3年

借入期間

4.5年

借入実行予定日：平成27年1月9日
借入額
固定/変動
利率
40億円
変動
基準金利（ 注2）＋0.14%

借入額
9.2億円
9.2億円
9.2億円
9.2億円
4.6億円
4.6億円

固定/変動

借入額
4億円
4億円
4億円
4億円
2億円
2億円

固定/変動

固定

固定

借入実行予定日：平成27年1月9日
利率
借入期間
借入額
6億円
6億円
6億円
4年
基準金利（注3）＋0.16%
6億円
3億円
3億円
借入実行予定日：平成27年1月9日
利率
借入期間
借入額
10億円
10億円
10億円
基準金利（注3）＋0.175%
7年
10億円
5億円
5億円

固定/変動

利率

固定

基準金利（注3）＋0.17%

固定/変動

利率

固定

基準金利（注3）＋0.25%（注１）前記「① 主要な財務指標の推移 ＜主要な財務指標の推移＞」の（注１）参照。なお、新規借入れの借入額の合計が増減する場合には、各借入先からの借入(予定)額は、借入先毎に、上表に記載の長期借入金の各金額の金額合計に占める割合を基準として増減することとし、又は、借入期間４年及び4.5年の借入れを行わないことがあります。
（注２）この基準金利は、各利払期日の直前の利払期日（初回は借入実行日）の２営業日前における一般社団法人全銀協TIBOR運営機関
が公表する１ヶ月日本円TIBOR（Tokyo Interbank Offered Rate）となります。但し、計算期間が１ヶ月に満たない場合は、契約書に定められた方法に基づき算定される当該期間に対応する基準金利となります。
（注３）この基準金利は、借入実行日の２営業日前の時点における借入期間に対応したスワップオファードレートにT/Lスプレッド（365日換算）を加えた金利をいいます。

－ 30 －

④

有利子負債の返済期限の分散状況（新規借入れ予定を含む）
本投資法人は、有利子負債の返済期限の分散化を図ることにより、金融環境が急激に変化した場合等においても安定した財務基盤を維持することを目指しています。
前回公募増資を実施した平成26年５月期（第５期）以降においては、第１回無担保投資法
人債による調達資金を借入金返済に充当したほか、平成26年６月の「大崎ウィズタワー」取得に伴う10,000百万円の借入れ及び返済期限が到来した借入金の借換えを、長期借入金を中心に実施しています。これらの財務活動に新規借入れを含めた有利子負債の返済期限の分散状況は以下のとおりとなる見込みです。
＜有利子負債の返済期限（新規借入れ予定を含む）＞（注）前記「① 主要な財務指標の推移 ＜主要な財務指標の推移＞」の（注１）に記載の方法で算出された新規借入金の合計が増減した場合、返済期限の分散状況（金額及び期限）は変更される可能性があります。

⑤ コミットメントライン契約及び極度借入枠
本投資法人は、資産の購入等、資金調達の必要性が生じた場合に、機動的かつ安定的な資金調達を行えるよう、三井住友信託銀行株式会社、三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社、株式会社
みずほ銀行及び株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行との間で借入限度額合計12,000百万円のコミッ
トメントライン契約及び借入総額12,000百万円の極度借入枠（アンコミットメントベース）の設定に係る基本契約をそれぞれ締結しています。
上記「④ 有利子負債の返済期限の分散状況（新規借入れ予定を含む）」に記載のとおり、各期当たりの最大の返済額が12,000百万円であるのに対して、コミットメント・アンコミッ
トメントを合わせた借入枠は24,000百万円となっており、各期に予定される借換えに対しても十分な備えがなされているものと考えています。

－ 31 －

３ 前回公募増資以降の本投資法人の取り組み（１）CSR活動への取り組み
本投資法人は、CSR活動へ積極的に取り組み、環境負担の低減による周辺環境や地域社会への貢献を目指しています。
①

GRESBグリーンスターの獲得
本投資法人は、平成25年からグローバル不動産サステナビリティ・ベンチマーク（GRESB）の不動産事業者に対する調査に参加し、平成26年の調査において、「マネジメントと方針」
及び「実行と計測」への高い評価を受け、４つに分類される評価の中で最も評価の高い「Green Star」を獲得しました。GRESBとは、欧州の年金基金のグループを中心に創設されたGRESB財団が行うアンケート調査に基づき、不動産会社・不動産運用機関のサステナビリ
ティ・パフォーマンスを測るベンチマークで、不動産セクターの環境及び社会面における透明性を高めることにより、株主価値（経済的パフォーマンス）の向上を目標にしています。

②

DBJ Green Building 認証の取得
本投資法人は、CSR活動の一環として、平成23年４月に創設された株式会社日本政策投資
銀行のDBJ Green Building 認証制度（注１）に基づき、オフィスビル５物件につき認証を受けています。投資法人が保有する物件として、「３つ星」の認証を受けた「A-PLACE五反田」、「A-PLACE金山」及び「A-PLACE池袋」並びに「２つ星」の認証を受けた「A-PLACE代々木」に続き、直近では、平成26年11月に、「大崎ウィズタワー」が最高位の「５つ星」（注２）の認証を受けました。
（注１）「DBJ Green Building 認証制度」とは、環境・社会への配慮がなされた不動産（Green Building）を対象に、株式会社日本政策投資銀行が独自に開発したスコアリングモデルにより評点化を行い、時代の要請に応える優れた不動産を選定・認証する制度をいいます。
（注２）DBJ Green Building 認証における評価ランクとしては、「５つ星」を最高として、「４つ星」、「３つ星」、「２つ星」及び「１つ星」の５段階あり、「５つ星」は国内トップクラスの卓越した「環境・社会への配慮」がなされたビル、「３つ星」は非常に優れた「環境・社会への配慮」がなされたビル、「２つ星」は優れた「環境・社会への配慮」がなされたビルであることの認証とされています。

＜DBJ Green Building 認証取得物件＞－ 32 －

（２）ガバナンスの強化
本投資法人は、「投資主価値を最大化するためのガバナンス体制」を基本方針の一つに掲
げ、本資産運用会社の運用体制として、利害関係者（注１）からの資産取得時に、コンプライア
ンス委員会の外部委員の承認を要件とすることや、外部委員を含む投資委員会の全員賛成を決議要件とする等、新規上場以来、様々な利益相反対策手法を採用してきました。
本資産運用会社は、平成26年11月１日付で、その社内規程を改定し、本投資法人が本資産運用会社の利害関係者との間において、不動産又は有価証券の取得、譲渡若しくは貸借の取引を行う場合には、本投資法人の役員会による承認を受けて本投資法人の同意を得ることを必要とする旨定めています（注２）。
なお、ガバナンスの強化の観点から、本投資法人は、利害関係者との間での取得・譲渡については、全ての取引が本投資法人の役員会における承認事項となる旨、体制を整え、主体
的なガバナンス体制の強化を図っています。
（注１）「利害関係者」とは、（１）投信法第201条第１項において定義される「利害関係人等」、金商法第31の４第３項で定義される親法人等及び同法同条第４項で定義される子法人等、（２）本資産運用会社の総株主の議決権の５％超を保有する株主（以下本注において「スポンサー」といいます。）、（３）上記（１）及び（２）に該当する法人がア
セットマネジメント業務の委託を受けている投資法人又は特別目的会社（特定目的会社等を含みます。）、（４）本資産運用会社の役員、（５）上記（１）、（２）又は（４）に該当する者により（議決権の保有比率を問わず）総出
資額の50％超の出資額を保有されている特別目的会社（金融商品取引業等に関する内閣府令第33条第２項により、譲渡会社等から独立しているものとの推定を受ける特別目的会社を含みます。）、（６）本資産運用会社、スポンサー
及びそれらの役員により合算して総株主等の議決権の50％超を保有されている法人、並びに、（７）本資産運用会社の取締役会その他これに準じる意思決定機関の構成員の過半数を本資産運用会社又はスポンサーの役員又は使用人により占められている法人をいいます。
（注２）平成26年12月１日を施行期日とする改正投信法第201条の２及び投信法施行規則第245条の２においては、利害関係人等からの不動産又は有価証券の取得、譲渡又は貸借の取引のいずれにおいても、一定の軽微基準が定められています
が、本資産運用会社の社内規程において、利害関係者からの不動産又は有価証券の取得又は譲渡については、軽微基準を適用せず、全て本投資法人の役員会による承認を受けて本投資法人の同意を得ることが必要とされることとしています。

運用資産の取得に関する具体的な流れは以下のとおりです。

－ 33 －

＜運用資産の取得に関する意思決定フロー＞

資産投資部による取得候補運用資産の選定、物件デューディリジェンス及び取得計画案の起案

中止又
は内容
の変更
の指示

コンプライアンス室長による承認

資産投資部が取得計画案を投資委員会に上程
中止又は
内容の変
更の指示
差し
戻し

投資委員会における審議及び決議（注１）

利害関係者との取引に該当する場合
及びコンプライア
ンス室長が必要と判断した場合差し戻し（注２）

取締役会における決議
利害関係者との取引に該当する場合

本投資法人への報告（注１）外部専門家を含む出席委員の全会一致により決議します。
（注２）出席委員中、外部専門家を含む３分の２以上の委員の賛成により決議します。

－ 34 －

差し戻し

４

東急不動産ホールディングスグループについて（１）東急不動産ホールディングスグループの概要
本投資法人のスポンサーである東急不動産を中核会社とする東急不動産ホールディングスグ
ループは、平成26年３月31日時点で、東急不動産ホールディングス、東急不動産とその他子会社110社及び関連会社32社で構成され、不動産の開発・運営・管理等の総合不動産デベロッパー
事業を営んでいます。平成26年３月期の連結営業収益は7,140億円、同期末時点の連結総資産は17,898億円の規模を誇り、大手総合不動産会社の一角を占めています。
東急不動産ホールディングスグループは、その傘下に東急不動産、東急リバブル、東急コ
ミュニティーといったグループ企業を擁し、不動産の開発・運営・管理等の総合不動産デベ
ロッパー事業を営んでいるほか、東急ハンズ、東急スポーツオアシス等の小売業及びサービス業といったB to C事業（注）を行うテナント企業をグループ内に有していることから、テナント
ニーズに精通した企業グループとして多面的かつ総合的なバリューチェーンを構築し、グループ独自のノウハウを多年にわたり蓄積しています。
（注）「B to C事業」とは、企業（ビジネス）（Business）と一般消費者（カスタマー乃至コンシューマー）（Customer/Consumer）との取引をいいます。

＜東急不動産ホールディングスグループのバリューチェーン概念図＞（２）東急不動産ホールディングスグループにおけるREIT（ファンド）事業の位置付け
東急不動産ホールディングスグループでは、平成26年11月７日に公表した中長期経営計画「Value Frontier 2020」において、「関与アセット拡大」、「新たな需要創出」の2つを基本方針として掲げております。REIT事業はこのうちの「関与アセット拡大」において、重要な位置付けとなるものであり、東急不動産ホールディングスグループとしてREITの外部成長をサポートする一方、REIT運用資産の運営・管理を受託することで、事業機会の拡大・創出を推進することとしています。

－ 35 －

（３）東急不動産による主な開発・保有物件
東急不動産は業界に先駆け昭和40年代（1960年代）から、都市型商業施設「東急プラザ」を
渋谷、蒲田等で展開し、以来、首都圏・近畿圏を中心に全国において商業施設の開発・運営を行ってきました。また、昭和33年の「南平台東急ビル」の開発を皮切りに、オフィスビルの開発も行ってきました。
東急不動産は、首都圏において、主にJR中央線以南のJR山手線内及びJR山手線沿線の東京都心エリアにおいて、豊富な商業施設及びオフィスビルの開発及び投資実績を有しており、これらの物件の開発及び運営を通じて、当該エリアにおける運営ノウハウを蓄積しています。
以下は、東急不動産が開発した又は取得し保有する主要な都市型商業施設及び東京オフィスの一覧です。いずれの商業施設及びオフィスビルも繁華性が高く、駅至近の希少性の高い立地であることが特徴です。
このうち、「〈仮称〉神宮前６丁目プロジェクト」は、商業施設「ｂ６」の解体跡地に予定されている商業ビル計画であり、同ビルは東京メトロ「明治神宮前」駅より徒歩１分に所在します。また、「〈仮称〉銀座５丁目プロジェクト」は、旧「銀座東芝ビル」の解体跡地における大型商業ビル建設計画であり、同ビルは東京メトロ「銀座」駅に直結する計画となっています。
＜都市型商業施設の主な開発・保有物件（開発予定含む）＞
最寄駅

駅距離
（徒歩）

竣工（予定）時期、取得時期

東急プラザ 渋谷

渋谷

１分

昭和40年

約30千㎡

東急プラザ 蒲田

物件名称

延床面積
（注１）

蒲田

１分

昭和43年

約26千㎡

東急プラザ 赤坂（一部取得済資産）
（注２）

赤坂見附

１分

昭和44年

約51千㎡

東急プラザ 札幌（取得済資産）

すすきの

２分

昭和55年

約27千㎡

新橋

１分

平成20年

約９千㎡

二子玉川ライズ・ショッピングセンター

二子玉川

１分

平成23年

約99千㎡

あべのキューズモール

天王寺

２分

平成23年

約171千㎡

明治神宮前

１分

平成24年

約11千㎡

心斎橋

１分

平成25年（取得）約４千㎡

新橋プレイス（取得済資産）

東急プラザ 表参道原宿（一部取得済資産）（注２）
ラ・ポルト心斎橋

平成27年度（予定）〈仮称〉神宮前６丁目プロジェクト
明治神宮前
１分
約８千㎡
（注４）
平成27年度（予定）もりのみやキューズモールＢＡＳＥ
森ノ宮
３分
約25千㎡
（注４）
平成27年度（予定）〈仮称〉銀座５丁目プロジェクト
銀座
１分
約50千㎡
（注４）
（注１）竣工済の物件については、登記簿に基づく一棟での床面積を記載しています。なお、「二子玉川ライズ・ショッピン
グセンター」は、二子玉川東地区第一種市街地再開発事業（第１期）によるⅠ-b街区の登記簿に基づく一棟での床面積を記載しています。また、「あべのキューズモール」は東急不動産が特定建築者として推進した阿倍野Ａ１地区第二種市街地再開発事業Ａ２棟（あべのキューズタウン）の登記簿に基づく一棟での床面積を記載しています。
（注２）「東急プラザ 赤坂」及び「東急プラザ 表参道原宿」は、それぞれ東急不動産又は同社が優先出資する特定目的会社との共同保有（50％及び75％）です。
（注３）上表のうち、本投資法人の取得済資産（一部取得を含みます。）である「東急プラザ 赤坂」、「東急プラザ 札幌」、
「新橋プレイス」及び「東急プラザ 表参道原宿」以外は、本書の日付現在において本投資法人が保有している又は取得を予定している不動産等ではありません。
（注４）既に着工し、開業予定時期は平成27年度を予定しています。

－ 36 －

＜東京オフィスの主な開発・保有物件（開発予定含む）＞
最寄駅

駅距離
（徒歩）

竣工（予定）時期、
取得時期

恵比寿ビジネスタワー

恵比寿

２分

平成15年

約28千㎡

浜松町スクエア

浜松町

１分

平成16年

約24千㎡

渋谷南東急ビル

渋谷

３分

平成17年

約20千㎡

内幸町東急ビル

新橋

５分

平成18年

約14千㎡

日本橋丸善東急ビル

日本橋

１分

平成18年

約17千㎡

品川東急ビル

品川

６分

平成19年

約21千㎡

日本橋フロント

日本橋

２分

平成20年

約29千㎡

新橋東急ビル

新橋

２分

平成20年

約15千㎡

南青山東急ビル

表参道

４分

平成20年

約12千㎡

霞が関東急ビル

溜池山王

４分

平成22年

約19千㎡

物件名称

延床面積
（注１）

A-PLACE池袋（取得済資産）

池袋

６分

平成23年

約５千㎡

A-PLACE五反田（取得済資産）

五反田

３分

平成24年

約６千㎡

スプライン青山東急ビル

外苑前

３分

平成24年

約８千㎡

新目黒東急ビル

目黒

２分

平成24年

約22千㎡

汐留ビルディング（取得予定資産）

浜松町

３分

平成26年（取得）約119千㎡

平成26年度（予定）
約９千㎡
（注２）
（注１）竣工済の物件については、登記簿に基づく一棟での床面積を記載しています。
（注２）既に着工し、竣工予定時期は平成26年度を予定しています。
（注３）上表のうち、本投資法人の取得済資産である「A-PLACE池袋」及び「A-PLACE五反田」並びに取得予定資産である「汐留ビルディング」以外は、本書の日付現在において本投資法人が保有している又は取得を予定している不動産等ではありません。なお、「汐留ビルディング」は上記のうち信託受益権の準共有持分の15％の取得を予定しています。

新青山東急ビル

表参道－ 37 －

３分

＜首都圏における東急不動産の主な開発・保有物件＞

都市型商業施設①④⑦

東急プラザ 渋谷
新橋プレイス〈仮称〉銀座５丁目プロジェクト②⑤

東急プラザ 蒲田東急プラザ 表参道原宿-③ 東急プラザ 赤坂⑥ 〈仮称〉神宮前６丁目プロジェクト-

東京オフィス① 恵比寿ビジネスタワー② 浜松町スクエア③ 渋谷南東急ビル④ 内幸町東急ビル⑤ 日本橋丸善東急ビル⑥ 品川東急ビル⑦ 日本橋フロント⑧ 新橋東急ビル⑨ 南青山東急ビル⑩ 霞が関東急ビル⑪ A-PLACE池袋⑫ A-PLACE五反田⑬ スプライン青山東急ビル⑭ 新目黒東急ビル⑮ 汐留ビルディング⑯ 新青山東急ビル（注）上記各物件には、本書の日付現在、開発中のものが含まれています。また、上記の物件は、取得済資産及び取得予定資産を除き、本書の日付現在において本投資法人が取得を予定している不動産等ではありません。

－ 38 －

５ 第６期取得済資産及び取得予定資産の概要（１）第６期取得済資産及び取得予定資産の概要
本投資法人は、平成26年11月期（第６期）中である平成26年６月24日に、「大崎ウィズタワー」（東京都品川区）に係る信託受益権（第６期取得済資産）を取得済みであり、また、本書の日付
現在において、下表に記載の取得予定資産の取得を決定しています。これらの各資産の詳細は、
下表及び後記「（２）第６期取得済資産及び取得予定資産に係る個別不動産の概要」をご参照く
ださい。
第６期取得済資産及び取得予定資産の詳細は以下のとおりです。

第６期
取得済
資産

分類

物件
番号

物件名称

所在地

東京
オフィス

TO-11

大崎ウィズタワー（注４）

東京都品川区取得（予定）
価格
（百万円）
（注１）

不動産
鑑定評価額
（百万円）
（注２）

対不動産
鑑定評価額
（％）
（注３）

10,690

11,20010,690

第６期取得済資産 計
TO-12
東京
オフィス

汐留ビルディング
（注５）

東京都港区

小計

取得予
定資産

その他投
資対象資
産

売主

取得（予定）
年月日

95.4

株式会社
ＮＩＰＰＯ

平成26年
６月24日

11,20095.4－－

30,30030,450

99.5

合同会社
クラッセ

平成27年
１月９日

30,30030,450

99.5

－

－

Ｏ-７

大阪中之島ビル（注５）

大阪府大阪市

5,850

5,900

99.2

合同会社
ベルフラ
ワー

平成26年
12月19日（注６）

Ｏ-９

マーケットスクエア
相模原

神奈川県
相模原市

4,820

4,820

100.0

東急不動産
株式会社

平成27年
１月９日

小計

10,67010,72099.5－－

取得予定資産 計40,97041,17099.5－－

51,66052,37098.6－－

第６期取得済資産及び取得予定資産 合計（注１）「取得（予定）価格」は、第６期取得済資産に係る信託受益権売買契約書及び取得予定資産に係る各停止条件付受益権譲渡契約書（以下に定義します。）に記載された各信託受益権の売買代金（消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含まず、百万円未満を切り捨てています。）を記載しています。
（注２）各物件の鑑定評価については、一般財団法人日本不動産研究所、大和不動産鑑定株式会社、日本ヴァリュアーズ株式会社又は森井総合鑑定株式会社に委託しており、「不動産鑑定評価額」には、「大崎ウィズタワー」については平成26年３月31日、「汐留ビルディ
ング」、「大阪中之島ビル」及び「マーケットスクエア相模原」については平成26年９月１日をそれぞれ価格時点とする各不動産鑑
定評価書に記載された評価額を記載しています。
（注３）「対不動産鑑定評価額」は、各物件の取得（予定）価格の不動産鑑定評価額に対する割合を示しており、小数点第２位を四捨五入して記載しています。
（注４）「大崎ウィズタワー」は、一棟の建物の区分所有権（本物件の４階から11階、合計7,122㎡とそれに付随する敷地権）を信託財産とする信託受益権です。
（注５）「汐留ビルディング」及び「大阪中之島ビル」の「取得（予定）価格」及び「不動産鑑定評価額」は、各物件の準共有持分割合（それぞれ15％及び50％）に相当する数値を記載しています。
（注６）「大阪中之島ビル」については、本募集の払込期日の変動に応じて、取得予定日が変更されることがあります。

－ 39 －

本投資法人は、取得予定資産の確保を図るために、取得予定資産のそれぞれについて、本募集における本投資口の発行等を停止条件とする停止条件付信託受益権譲渡契約（以下「停止条件付
受益権譲渡契約」といいます。）を、取得予定資産の現信託受益者との間で締結しています。
なお、取得予定資産の売主は、本資産運用会社の親会社である東急不動産又は東急不動産の子会社等です。これらの者は、投信法第201条第１項及び投信法施行令第123条に規定する利害関係人等に該当しており、かつ、全ての売主が本資産運用会社の社内規程である「利害関係者取引規程」上の利害関係者に該当するため、これらの取得予定資産の取得に係る停止条件付受益権譲渡契約の締結に当たり、本資産運用会社は、当該利害関係者取引規程に定める審査手続きを経ています。その詳細については、前記「３ 前回公募増資以降の本投資法人の取り組み／（２） ガバナンスの強化」をご参照ください。

－ 40 －

（２）第６期取得済資産及び取得予定資産に係る個別不動産の概要
第６期取得済資産及び取得予定資産に係る個別物件の概要は以下の表のとおりです。
なお、以下に記載する第６期取得済資産及び取得予定資産に関する最寄駅、所在地（住居表示）、土地、建物、PM会社、マスターリース会社、賃貸借の状況、特記事項、鑑定評価書の概要、周辺環境・本物件の特徴の各欄における記載事項に関する説明は以下のとおりです。
① 「最寄駅」欄に関する説明「最寄駅」における徒歩による所要時間については、「不動産の表示に関する公正競争規約」
及び「不動産の表示に関する公正競争規約施行規則」に基づき、道路距離80メートルにつき１分間を要するものとして算出した数値を記載しています。
②「所在地（住居表示）」欄に関する説明
所在地（住居表示）欄には、各不動産の住居表示を記載しています。また、住居表示未実施の場合は、登記簿上の建物所在地（複数ある場合にはそのうちの一所在地）を記載しています。

③ 「土地」欄に関する説明「建ぺい率」及び「容積率」は、原則として建築基準法、都市計画法（昭和43年法律第100号、その後の改正を含みます。以下「都市計画法」といいます。）等の関連法令に従って定められた数値を記載しています。なお、第６期取得済資産及び取得予定資産によっては、本書に記載の「建ぺい率」及び「容積率」につき、一定の緩和措置又は制限措置が適用される場合があります。
なお、敷地に適用される容積率が複数存在するときは、敷地全体に適用される容積率に換算して記載しています。
「用途地域」は、都市計画法第８条第１項第１号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
「敷地面積」は、登記簿上の記載に基づいており、現況とは一致しない場合があります。
「所有形態」は、第６期取得済資産及び取得予定資産に関して不動産信託の信託受託者が保有する権利の種類を記載しています。
④ 「建物」欄に関する説明「竣工年月」は、登記簿上の新築年月を記載しています。また増改築等があればその時点を併せて記載しています。
「構造／階数」は、登記簿上の記載に基づいています。
「用途」は、登記簿上の建物種別のうち主要なものを記載しています。
「延床面積」は、登記簿上の記載に基づいており、附属建物がある場合には別途記載しています。
「駐車場台数」は、本書の日付現在において第６期取得済資産及び取得予定資産につき敷地内に確保されている駐車場（建物内の駐車場を含みます。）の台数を記載しています。
「所有形態」は、第６期取得済資産及び取得予定資産に関して不動産信託の信託受託者が保有する権利の種類を記載しています。
⑤「PM会社」欄に関する説明「PM会社」は、第６期取得済資産及び取得予定資産について本書の日付現在において有効なPM契約を締結している会社又は締結する予定の会社を記載しています。

⑥「マスターリース会社」欄に関する説明「マスターリース会社」は、第６期取得済資産及び取得予定資産について本書の日付現在において有効なマスターリース契約を締結している会社又は締結する予定の会社を記載しています。

⑦ 「賃貸借の状況」欄に関する説明「賃貸借の状況」は、特に記載のない限り平成26年９月30日現在において有効な賃貸借契約等の内容等を記載しています。取得予定資産については、取得予定資産の現所有者又は現信託受益者等から提供を受けた数値及び情報をもとに記載しています。
－ 41 －

「総賃貸可能面積」は、第６期取得済資産及び取得予定資産について、平成26年９月30日現在
における各資産に係る建物の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられるものを記載しています。
「稼働率」は、平成26年９月30日現在における第６期取得済資産及び取得予定資産に係る総賃
貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を示しており、小数点第２位を四捨五入して記載しています。
「代表的テナント」は、各資産の総賃貸面積中、賃貸面積の最も大きいテナントを記載しています。なお、エンドテナントより開示の承諾を得られていない場合、やむを得ない事由により、「代表的テナント」欄の記載を省略しています。
「テナント数」は、平成26年９月30日現在における第６期取得済資産及び取得予定資産に係る各賃貸借契約に表示された各建物毎の賃貸借契約上のテナント数の合計を記載しています。なお、当該資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントの総数を記載しています。
「総賃料収入（年間）」は、第６期取得済資産及び取得予定資産について、平成26年９月30日
現在における当該資産に係る各賃貸借契約（同日現在で入居済みのものに限ります。）に表示された建物につき、月間賃料（共益費を含みます。倉庫、看板、駐車場等の使用料を含まず、貸室
賃料に限り、歩合賃料は含みません。また、同日現在のフリーレント及びレントホリデーは考慮
しないものとします。）を12倍することにより年換算して算出した金額（複数の賃貸借契約が契約されている資産については、その合計額。）（消費税は含みません。）につき百万円未満を四捨五入して記載しています。なお、当該資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の月間賃料（共益費を含みます。倉庫、看板、駐車場等の使用料を含まず、貸室賃料に限り、歩合賃料は含みません。また、同日現在のフリーレント及びレントホリデーは考慮しないものとします。）を12倍することにより年換算して算出した金額を記載しています。なお、エンドテナントより開示の承諾を得られていない場合、「総賃料収入（年間）」欄の記載を省略しています。
「敷金・保証金」は、平成26年９月30日現在における第６期取得済資産及び取得予定資産に係る各賃貸借契約に基づき必要とされる敷金・保証金（同日現在で入居済みの貸室に係る賃貸借契約に基づく敷金又は保証金に限ります。）の合計額につき百万円未満を四捨五入して記載しています。なお、当該資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約に基づき必要とされる敷金・保証金の合計額につき百万円未満を四捨五入して記載しています。また、エンドテナントより開示の承諾を得られていない場合、「敷金・保証金」欄の記載を省略しています。
なお、エンドテナントに係る賃貸借契約につき解除又は解約申入れがなされていても、平成26
年９月30日現在において契約が継続している場合、当該エンドテナントに係る賃貸借契約が存在するものとして、「稼働率」「テナント数」「総賃料収入（年間）」「敷金・保証金」等を記載
しています。以下同じです。
⑧ 「特記事項」欄に関する説明「特記事項」の記載については、原則として、本書の日付現在の情報をもとに、個々の資産の権利関係や利用等で重要と考えられる事項のほか、当該資産の評価額、収益性、処分性への影響度を考慮して重要と考えられる事項に関して記載しています。
⑨ 「鑑定評価書の概要」欄に関する説明「鑑定評価書の概要」は、本投資法人が、投信法に基づく不動産鑑定評価基準運用上の留意事項及び不動産の鑑定評価に関する法律（昭和38年法律第152号、その後の改正を含みます。）並
びに不動産鑑定評価基準に基づき、一般財団法人日本不動産研究所、大和不動産鑑定株式会社、
日本ヴァリュアーズ株式会社又は森井総合鑑定株式会社に第６期取得済資産及び取得予定資産の鑑定評価を委託し作成された各不動産鑑定評価書（以下「鑑定評価書」といいます。）の概要を記載しています。当該各不動産鑑定評価は、一定時点における評価者の判断と意見に留まり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。
なお、不動産鑑定評価を行った一般財団法人日本不動産研究所、大和不動産鑑定株式会社、日本ヴァリュアーズ株式会社又は森井総合鑑定株式会社と本投資法人との間には、特別の利害関係－ 42 －

はありません。
金額は、特段の記載がない限り百万円未満を四捨五入して記載しています。
⑩「周辺環境・本物件の特徴」欄に関する説明「周辺環境・本物件の特徴」は、上記⑨記載の鑑定評価書、株式会社ビーエーシー・アーバン
プロジェクト作成の「マーケットポテンシャル評価報告書」、シービーアールイー株式会社作成の「オフィスマーケットレポート」、三鬼商事株式会社の「オフィスマーケットデータ」の記載等に基づき、第６期取得済資産及び取得予定資産の基本的性格、特徴、その所在する地域の特性等を記載しています。当該報告書等は、これらを作成した外部の専門家の一定時点における判断と意見に留まり、その内容の妥当性及び正確性等を保証するものではありません。なお、当該報告書等の作成の時点後の環境変化等は反映されていません。また、この欄の末尾に、第６期取得
済資産及び取得予定資産の周辺地図、フロアマップ、建物の外観写真及び施設概要を記載しています。

－ 43 －

第６期取得済資産TO－11 大崎ウィズタワー

分類

東京オフィス

特定資産の概要（注１）
取得年月日
取得価格
鑑定評価額
（価格時点）
最寄駅
所在地（住居表示）
土地
地番
建ぺい率

容積率
用途地域
敷地面積
所有形態
PM会社

平成26年６月24日
特定資産の種類
信託受益権
10,690百万円
信託受 信託受託者
三井住友信託銀行株式会社
益権の 信託設定日
平成26年６月24日
11,200百万円
概要（平成26年３月31日）
信託期間満了日
平成36年６月30日
JR山手線・埼京線・湘南新宿ライン・東京臨海高速鉄道りんかい線「大崎」駅 徒歩４分
東京都品川区大崎二丁目11番１号
東京都品川区大崎二丁目
建物
竣工年月
平成26年１月
888番１
60.0％
構造／階数
鉄骨・鉄筋コンクリート・
鉄骨鉄筋コンクリート造／
地下２階地上25階（本施設全体）
650.0％
用途
事務所、住居、店舗等（本施設全体）準工業地域、近隣商業地域
延床面積54,363.84㎡（本施設全体）
7,171.46㎡
駐車場台数
156台（本施設全体）（本施設全体の敷地）
敷地権（共有持分割合：
所有形態
区分所有権（専有部分４階
31,246,760/100,000,000）
から11階、合計7,122㎡）
東急不動産株式会社
マスターリース会社
東急不動産株式会社

賃貸借の状況（注２）総賃貸可能面積
7,193.28㎡
稼働率
100.0％
代表的テナント株式会社ＮＩＰＰＯ
テナント数
１
総賃料収入（年間）敷金・保証金
特記事項：
・区分所有者間の覚書及び規約において、各区分所有権の譲渡に係る他の区分所有者の優先交渉権に関する事項が定められています。
・東急不動産株式会社（マスターリース会社）と株式会社ＮＩＰＰＯ（前所有者兼転借人）は、平成26年６月24日付
で、本投資法人による取得対象部分の全体につき、信託設定日から２年間の期間を賃貸借期間とする定期建物賃貸借契約を締結し、①東急不動産株式会社が、テナント賃貸借契約を締結する場合には、当該テナントの賃貸借契約の対象部分を当該定期建物賃貸借契約の賃貸借部分から除外し、当該テナントとの間で直接賃貸借契約を締結することができる旨、及び②東急不動産株式会社とテナントとの間の上記賃貸借契約に基づく賃料額が一定の水準に満たない場
合において、株式会社ＮＩＰＰＯが当該差額を最低保証する旨等を合意しています。
（注１）本投資法人による取得対象は、事務所、住宅、店舗等から構成される大型複合施設「大崎ウィズシティ」（本施設全体）のうち、事務所をメインに構成された「大崎ウィズタワー」と呼ばれるオフィスビルの４階から11階です。
（注２）本区分所有建物につき本投資法人の取得に係る区分所有部分を記載しています。

鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関
鑑定評価額（百万円）
直接還元法による価格（百万円）
還元利回り（％）
DCF法による価格（百万円）
割引率（％）
最終還元利回り（％）
NOI（百万円）

大和不動産鑑定株式会社
11,20011,400
4.3
11,1003.8
4.2
489－ 44 －

周辺環境・本物件の特徴＜周辺環境＞「大崎ウィズタワー」が所在するJR「大崎」駅一帯は、平成11年の「ゲートシティ大崎」等の大規模開発によってオ
フィスエリアとしての認知度が向上しました。平成17年以降、「大崎フロントタワー」（平成17年）、「アートヴィレッ
ジ大崎セントラルタワー」（平成18年）、「ThinkPark Tower」（平成19年）と、ハイスペックの大規模ビルが連続して供給されたことにより、オフィスエリアとしての認知度がさらに高まっています。また「アートヴィレッジ大崎」や、「五反田」ゾーンではありますがJR「大崎」駅を最寄駅とする「オーバルコート大崎」等、オフィスビルの他高層マンション等を建設する複合的な開発が目立ち、エリア全般に積極的な緑化のもと環境面にも配慮された街づくりが進められています。以前はJR山手線のみであった鉄道路線も、現在はJR埼京線・湘南新宿ライン、東京臨海高速鉄道りんかい線が乗り入れ、都内のみならず、横浜・埼玉方面及び臨海エリアへのアクセスも発達しています。
歴史的背景から、「大崎」駅周辺にはメーカー系の企業が集積していましたが、近年はハイスペックな大規模オフィス
ビルが供給されたことから、システム開発や外資系企業の進出も多く見られます。現在も、北品川五丁目地区及び西品川
一丁目地区において大規模再開発計画が進行しており、賃貸オフィス市場の規模拡大と業務集積の高まりが期待されるエリアとなっています。
＜本物件の特徴＞「大崎ウィズタワー」は、事務所、住宅、店舗等から構成される大型複合施設「大崎ウィズシティ」の一部です。JR「大崎」駅徒歩約４分の距離に位置しており、歩行者用デッキで「大崎」駅と直結しているため、駅からのアクセスは良好です。
本物件のオフィス基準階面積は272坪、貸室はサイドコアを擁する長方形（整形）であり、執務空間に柱がなく、スペー
ス利用効率は良好です。設備面についても、フリーアクセスフロアで天井高2,800㎜と高くゆとりがあり、ゾーン制御空調システム、オフィスロビーにセキュリティーゲートを設置するカードセキュリティシステム等高い設備水準を有しています。本物件には最新の制振・耐震システムが採用されており、加えて連続運転48時間可能なビル非常用発電設備から非常時にテナント室内への電力供給が可能なこと、テナント用非常用発電機設置スペースを確保すること等、BCP（事業継続計画）対応も完備しており、近時のテナントニーズに即した、訴求力の高い物件となっています。
平成26年11月には、株式会社日本政策投資銀行より「DBJ Green Building認証」を受け、最高位の「５つ星」の評価を受ける等、環境性能、防犯や防災及び不動産を取り巻く様々なステークホルダーからの社会的要請に配慮した不動産として、選定されています。
■設備概要
基準階賃貸面積
OA対応
天井高
空調方式
セキュリティシステム
駐車場

約899㎡
フリーアクセスフロア100㎜、電気容量60VA/㎡
2,800mmゾーン制御空調方式
機械警備
156台（本施設全体）－ 45 －

－ 46 －

取得予定資産①

TO－12 汐留ビルディング

分類

東京オフィス

特定資産の概要
取得予定年月日
取得予定価格平成27年１月９日
30,300百万円

鑑定評価額（価格時点）（注１）

30,450百万円（平成26年９月１日）

最寄駅
所在地（住居表示）
土地
地番
建ぺい率
容積率
用途地域
敷地面積
所有形態
PM会社

特定資産の種類
信託受
信託受託者
益権の
概要
信託設定日

信託期間満了日
JR山手線・京浜東北線「浜松町」駅 徒歩３分
都営地下鉄浅草線・大江戸線「大門」駅 徒歩３分
東京都港区海岸一丁目２番20号
東京都港区海岸一丁目７番
建物
竣工年月
１外
100.0％（注２）構造／階数900.0％
商業地域
16,875.61㎡（注３）
所有権（準共有持分15％）
三菱地所プロパティマネジ
メント株式会社

用途
延床面積
駐車場台数
所有形態
マスターリース会社

信託受益権
三菱ＵＦＪ信託銀行株式
会社
土地：平成16年３月22日、平成16年３月30日、平成17年３月17日
建物：平成19年12月28日
平成34年３月31日

平成19年12月
鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリー
ト造／地下２階地上24階
事務所・店舗・駐車場
115,930.83㎡
259台
所有権（準共有持分15％）-

賃貸借の状況
総賃貸可能面積（注４）12,058.31㎡
稼働率
98.2％
代表的テナント
テナント数
36
総賃料収入（年間）（注４） 1,388百万円
敷金・保証金（注４）1,130百万円
特記事項：
・本件敷地は、東京都市計画事業汐留土地区画整理事業施行区域内に存する仮換地です。
・当該受益権は準共有されており、準共有者間の協定書において、当該受益者の準共有持分の譲渡に係る他の準共有者の優先交渉権に関する事項が定められています。
・土地の一部に鉄道構造物保護及び地下鉄道敷設を目的とした区分地上権が設定されています。
（注１）鑑定評価額については、準共有持分割合（15％）に相当する数値を記載しています。
（注２）防火地域における耐火建築物のため、建ぺい率につき割増しを受けており、割増後の数値を記載しています。
（注３）敷地面積は、従前地について記載したものです。なお、仮換地指定通知の面積の合計は約12,046㎡です。
（注４）総賃貸可能面積、総賃料収入（年間）及び敷金・保証金については、準共有持分割合（15％）に相当する数値を記載しています。

鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関
鑑定評価額（百万円）
直接還元法による価格（百万円）
還元利回り（％）
DCF法による価格（百万円）
割引率（％）
最終還元利回り（％）
NOI（百万円）

森井総合鑑定株式会社
30,45032,5503.9
29,550
3.7
4.1
1,258

－ 47 －

周辺環境・本物件の特徴＜周辺環境＞「汐留ビルディング」は、JR山手線・京浜東北線「浜松町」駅や、都営地下鉄大江戸線・浅草線「大門」駅といった複数駅が利用可能なエリアに所在しています。「浜松町」駅には東京モノレールも乗り入れ、羽田空港に直接アクセス可能なターミナル駅となっており、高い交通利便性を有しています。新幹線停車駅である「品川」駅までは５分、「東京」駅までは６分程度であり、広域交通網へのアクセスにも優れています。
オフィスエリアとしてはランドマークタワーの「世界貿易センタービル」が古くから所在し、近年においては「浜松町スクエア」、「汐留芝離宮ビルディング」及び「文化放送メディアプラス」等、良質のオフィスビルが供給され、評価が高まっています。
本物件からほど近い竹芝地区は、特定都市再生緊急整備地域及びアジアヘッドクォーター特区に指定されています。同特区の事業として、国際競争力を引き上げることを目標とした高機能な都市へ進化させるプロジェクト「都市再生ステッ
プアップ・プロジェクト（竹芝地区）」が進行中で、東急不動産他２社が事業予定者として平成27年度の着工を計画しており、エリアの更なる発展が期待されます。
＜本物件の特徴＞「汐留ビルディング」は官民協働型大規模再開発プロジェクト「汐留シオサイト」における最後の大型再開発ビルです。東急不動産が他事業者と共同で開発し、竣工時にはオフィス・商業各区画のテナントを誘致しました。本物件は「汐留シオサイト」の南の玄関口に位置しており、JR・東京モノレール「浜松町」駅及び都営地下鉄大江戸線・浅草線「大門」駅より徒歩３分と優れた立地条件を有し、かつ羽田空港、東京・品川駅等の主要ターミナル駅へのダイレクトアクセ
スが可能であり、高い交通利便性を有しています。ビル１階北側部分には車寄せを完備し、首都高速道路「汐留IC」から
約500mと車でのアクセスも良好です。JR「浜松町」駅からの良好な視認性が確保されており、大手国内企業や外資系企業
等のテナントが入居しています。
また本物件は、地下2階・地上24階建て、１棟の延床面積35,000坪超、平成19年12月竣工と、都内有数の大規模築浅ビルです。オフィスフロアは天井高2,900mm（11階・18階・24階3,200㎜）、フリーアクセスフロア、1,000kg/㎡のヘビー
デューティーゾーン、グリッド式天井の採用、セキュリティー面では非接触型ICカードキーを標準装備する等、機能性を追求した効率的な最新設備を有しています。オフィス基準階面積1,000坪超と広大な無柱空間は希少性が高く、大規模の本社ニーズにも対応可能であると同時に、１フロアを100以上のエリアで制御できる個別空調システムやフロア分割が可能である等、テナントの幅広いニーズに柔軟に対応できる仕様となっています。加えて、アンボンドブレースと制振壁を採用
し高い耐震性を備え、ループ受電の採用やテナント用非常発電機の設置場所を確保する等BCP（事業継続計画）にも対応した、ハイスペックなオフィスビルと評価できます。
１階～２階には多種多様なレストランからなるグルメスポット「ＨＡＭＡＳＩＴＥ Ｇｕｒｕｍｅ（ハマサイト・グルメ）」のほか、クリニック、コンビニエンスストアが整備されており、オフィスワーカーのサポート機能を完備する、都内でも有数の良好なオフィス環境として希少性が高い物件となっています。３階には東京都の「新しい都市づくりのための都市開発諸制度活用方針」に基づく産業支援施設「プライベートオフィスゾーン」を擁し、小規模オフィスニーズに対応することで、新たな産業・ビジネスの育成・支援の一拠点としての役割を担っています。
建物周辺には、南東に東京湾、北東に浜離宮恩賜庭園、南に旧芝離宮恩賜庭園を臨み、都内では有数の自然豊かなオフィ
ス環境となっております。豊かな水と緑に恵まれた街並みとの調和を図り、景観の形成を意識したビルディングデザイン
は、竣工後まもなく「日本建築家協会優秀建築選2008」を受賞、平成23年には「第１回港区景観街づくり賞」に選ばれています。さらに、建築環境総合性能評価システム「CASBEE」評価の日本における認証第１号建物として、平成21年に５段階のうち上から２番目のＡランクを取得しています。

■設備概要
基準階賃貸面積
OA対応
天井高
空調方式
セキュリティシステム
駐車場

約3,502㎡
フリーアクセスフロア100㎜（11階・18階・24階400㎜）、
電気容量60VA/㎡
2,900㎜（11階・18階・24階3,200㎜）
ゾーン制御空調方式
機械警備
259台

－ 48 －

－ 49 －

取得予定資産②Ｏ－７ 大阪中之島ビル

分類

その他投資対象資産

特定資産の概要
取得予定年月日
取得予定価格
鑑定評価額（価格時点）（注２）
最寄駅
所在地（住居表示）
土地
地番
建ぺい率

平成26年12月19日（注１）5,850百万円

特定資産の種類
信託受
信託受託者
益権の
概要
信託設定日
5,900百万円（平成26年９月１日）
信託期間満了日
京阪中之島線「大江橋」駅 徒歩１分
大阪市営地下鉄御堂筋線「淀屋橋」駅 徒歩５分
大阪府大阪市北区中之島二丁目２番２号
大阪府大阪市北区中之島
建物
竣工年月
二丁目13番乙外100.0％（注３）
構造／階数

信託受益権
三菱ＵＦＪ信託銀行株式
会社
平成14年３月29日
平成35年１月31日

1,068.78％
商業地域
3,038.20㎡
所有権（準共有持分50％）
株式会社東急コミュニティー

事務所・駐車場
34,248.71㎡
100台
所有権（準共有持分50％）
株式会社東急コミュニティー

昭和59年３月
鉄骨鉄筋コンクリート造／地下３階地上15階
（注４）

容積率
用途地域
敷地面積
所有形態
PM会社

用途
延床面積
駐車場台数
所有形態
マスターリース会社

賃貸借の状況
総賃貸可能面積（注５）
代表的テナント
総賃料収入（年間）（注５）
特記事項：
該当ありません。

10,176.06㎡
454百万円

稼働率
テナント数
敷金・保証金（注５）

96.6％
40
321百万円（注１）本募集の払込期日の変動に応じて、取得予定年月日が変更されることがあります。
（注２）鑑定評価額については、追加取得となる準共有持分割合（50％）に相当する数値を記載しています。
（注３）防火地域における耐火建築物のため、建ぺい率につき割増しを受けており、割増後の数値を記載しています。
（注４）登記簿上「鉄骨鉄筋コンクリート造」となっていますが、実際は、地上部分が鉄骨造で地下部分は鉄骨鉄筋コンクリート造となっています。
（注５）総賃貸可能面積、総賃料収入（年間）及び敷金・保証金については、追加取得となる準共有持分割合（50％）に相当する数値を記載しています。

鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関
鑑定評価額（百万円）
直接還元法による価格（百万円）
還元利回り（％）
DCF法による価格（百万円）
割引率（％）
最終還元利回り（％）
NOI（百万円）

一般財団法人日本不動産研究所
5,900
5,950
4.8
5,850
4.6
5.0
320

－ 50 －

周辺環境・本物件の特徴＜周辺環境＞「大阪中之島ビル」が所在する中之島エリアは御堂筋・四ツ橋筋に挟まれた、京阪中之島線「大江橋」駅、大阪市営地
下鉄御堂筋線「淀屋橋」駅と、複数駅・路線が利用可能な、交通利便性の高い優れたエリアです。同エリアは江戸時代から現代に至るまで大阪の中枢であり、明治以降は、情報・文化の発信地及び政治・金融の中枢となっています。
平成26年９月末現在でも周辺には日本銀行大阪支店や大阪市役所等の金融・行政機関の他、朝日新聞や関西電力等の大手企業が多く拠点を構えており、梅田エリアと並んで古くから集積度の高い良好なオフィスエリアとなっています。
＜本物件の特徴＞「大阪中之島ビル」は、京阪電気鉄道中之島線「大江橋」駅徒歩１分、大阪市営地下鉄御堂筋線「淀屋橋」駅徒歩５分と良好な立地条件を有しております。また本物件は、南北を土佐堀川と堂島川に挟まれていることから視認性に優れており、かつ南・北・東方面への眺望も優れたものとなっています。
本物件は、オフィス基準階面積421坪、延床面積10,000坪超のオフィスビルです。１階がエントランスロビー、２階以上がオフィスフロアとなっています。貸室形状はセンターコアで、分割対応が行いやすい特徴を有します。フリーアクセス
フロア分50㎜を含めた天井高は2,550㎜（基準階）、オフィスフロアの空調は個別空調に更新済みで、駐車場台数も100台と充実しており、また平成22年にはエントランスロビーや各階共用部分の大規模リニューアルが実施されていることから、一定の市場競争力を有した物件と評価できます。
さらに本物件は、平成26年９月末時点で40テナントが入居するマルチテナント型のオフィスビルです。平成25年１月の準共有持分50％の取得時以来、本物件は95％以上の稼働率を維持しており、今後も安定的な収益寄与が期待できます。
■設備概要
基準階賃貸面積
OA対応
天井高
空調方式
セキュリティシステム
駐車場

約1,392㎡
フリーアクセスフロア50㎜
2,500㎜（15階のみ2,930㎜）
個別空調方式（地階・１階はセントラル空調方式）
機械警備
100台

－ 51 －

（%）
100.0「大阪中之島ビル」稼働率（左軸）大阪ビジネス地区空室率（右軸） （%）
0.0

95.0

5.0

90.0

10.0

85.0

15.0

80.0
平成25年1月

20.0
平成25年7月

平成26年1月

平成26年7月（出所）大阪ビジネス地区空室率につき、三鬼商事株式会社「オフィスリ
ポート」に基づき、本資産運用会社にて作成（注） 上記データにおける「大阪ビジネス地区」は、三鬼商事株式会社
が調査対象として捕捉する大阪ビジネス地区（梅田地区、南森町
地区、淀屋橋・本町地区、船場地区、心斎橋・難波地区、新大阪地区）内にある延床面積が1,000坪以上の主要貸事務所ビルが対象です。大阪ビジネス地区にある延床面積が1,000坪以上の貸事
務所ビル全てを調査対象としたものではありません。

－ 52 －

取得予定資産③

Ｏ－９ マーケットスクエア相模原

分類

その他投資対象資産

特定資産の概要
取得予定年月日
取得予定価格
鑑定評価額（価格時点）
最寄駅
所在地（住居表示）
土地
地番
建ぺい率
容積率
用途地域
敷地面積
所有形態
PM会社

平成27年１月９日
4,820百万円

特定資産の種類
信託受
信託受託者
益権の
概要
4,820百万円
信託設定日（平成26年９月１日）
信託期間満了日JR相模線「南橋本」駅 徒歩15分
神奈川県相模原市中央区下九沢777番地２
神奈川県相模原市中央区
建物
竣工年月
下九沢字山崎782番１外
70.0％（注１）
構造／階数200.0％
用途
第一種中高層住居専用地
延床面積
域、第二種住居地域
17,327.30㎡
駐車場台数
所有権
所有形態
東急不動産ＳＣマネジメン
マスターリース会社
ト株式会社

信託受益権
三菱ＵＦＪ信託銀行株式
会社
平成27年１月９日
平成37年１月31日

平成26年６月
鉄骨造／地上２階
店舗
9,719.38㎡（注２）408台
所有権
東急不動産ＳＣマネジメン
ト株式会社

賃貸借の状況
総賃貸可能面積
代表的テナント
総賃料収入（年間）
特記事項：
該当ありません。

15,152.42㎡（注３）
株式会社ケーズホールディ
ングス
-

稼働率
テナント数

100.0％
３

敷金・保証金-（注１）角地のため、建ぺい率につき割増しを受けており、割増後の数値を記載しています。
（注２）本物件の建物は、３棟に分かれており、各延床面積の合計を記載しています。
（注３）総賃貸可能面積には、１階ピロティ駐車場部分（約5,156㎡）を含めて算定しています。

鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関
鑑定評価額（百万円）
直接還元法による価格（百万円）
還元利回り（％）
DCF法による価格（百万円）
割引率（％）
最終還元利回り（％）
NOI（百万円）

日本ヴァリュアーズ株式会社
4,820
4,820
5.6
4,820
5.4
5.8
264

－ 53 －

周辺環境・本物件の特徴＜周辺環境＞「マーケットスクエア相模原」が所在する相模原市は、首都圏のベッドタウンであり、神奈川県下で横浜市、川崎市に次ぐ人口を有する政令指定都市です（平成25年時点70万人）。相模原市の将来人口は平成32年まで増加が予想されており、商圏規模は今後も安定的に推移する見通しです。当該地周辺の商圏人口は、１km圏2.2万人、３km圏19.8万人、５km
圏43.9万人で、特に３㎞圏までの足元人口密度は首都圏郊外部にふさわしいボリュームがあります。また、本施設が面す
る片側２車線の幹線道路である国道129号線は、12時間通行量が1.5万台と、ロードサイド店舗の前面道路として豊富な通行量を有しています。
平成26年６月に圏央道「相模原愛川IC～高尾山IC」が開通しており、加えて平成26年度中に「相模原IC」の供用が開始
される予定です。またJR「橋本」駅付近には、リニア中央新幹線の新駅建設が予定されており、駅周辺の将来性は一段階高まる可能性があります（東京～名古屋間の開通は平成39年を予定）。
＜本物件の特徴＞「マーケットスクエア相模原」は、東急不動産が全国展開する「東急プラザ」、「キューズモール」と並ぶ、スーパー
マーケットや家電量販店等の大型専門店が集積した商業施設ブランド「マーケットスクエア」の一つとして、平成26年７月に開業しました。近隣住民が日常使いできるような、生活密着型の利便性の高い施設となっています。
本施設はJR相模線「南橋本」駅より徒歩15分、国道16号線と国道129号線の交差点である「橋本五差路」から1.2㎞程度南に所在しています。ロードサイド店舗の前面道路として豊富な通行量を有する国道129号線に間口広く面しており、各店舗のファサードが目に留まりやすい、視認性の高い立地です。駐車場については店舗前の平面駐車場に加え、「オーケーストア」の屋上、「ケーズデンキ」のピロティも駐車場となっており、全体で408台収容可能です。相模原市街地では、400台を超える駐車場を備える商業施設は少なく、車での地域住民の来場が多く見込まれます。
また本施設のテナントは「ケーズデンキ相模原店」、「オーケーストア下九沢店」、「はま寿司相模原下九沢店」の大手テナントから構成されており、３テナントとも10年以上の長期契約を締結していることから、収益の安定性が確保されています。

－ 54 －

商圏人口（平成22年）
１km
３km
５km
■施設概要
施設名
開業日
所在地
賃貸面積
テナント数
駐車場台数

22,356人
197,596人
438,698人

マーケットスクエア相模原
平成26年７月
相模原市中央区下九沢777-２
15,152.42㎡
３408台－ 55 －

（３）ポートフォリオの概要①

不動産及び不動産信託受益権の概要

取得予定資産取得後の本投資法人のポートフォリオの各資産に係る不動産信託受益権の原資産たる不動産にかかる物件名称、取得価格又は取得予定価格、第５期末帳簿価格、期末算定価額、収益価格及び投資比率は以下のとおりです。
収益価格（注３）
分
類

物件
番号

UR-１

DCF法

直接還元
価格
（百万円）

直接
還元
利回り
（％）

DCF
価格
（百万円）

割引率
（％）

投資比率
（％）
最終
還元 （注４）利回り（％）

45,08848,75049,8003.4

47,625

3.2

3.6

15.9

11,45011,735

12,20012,3004.9

12,100

5.0

5.1

4.1

エビスキュープラザ

8,430

8,413

9,310

9,320

4.1

9,310

4.3/4.2
（注６）

4.3

3.0

UR-４

新橋プレイス

20,50020,512

23,20023,5004.8

23,000

4.6

5.0

7.3

UR-５

京都烏丸パーキング
ビル

8,860

8,876

9,650

9,650

5.5

9,650

5.5

5.7

3.1

UR-６

Hitotsugi LIP

3,000

3,116

3,210

3,230

4.2

3,180

3.9

4.3

1.1

UR-７

神戸旧居留地25番館

21,33021,80022,30022,5004.7

22,100

4.5

4.9

7.5

UR-８

東急プラザ 札幌

4,410

4,402

4,970

4,950

6.2

4,980

6.0

6.6

1.6

UR-９

鎌田興産ビル

6,370

6,400

6,520

6,550

4.7

6,510

4.5

4.9

2.3

小計

129,350130,346

140,110

141,800－

138,455

－

－

45.8

TO-１

東急不動産恵比寿
ビル

7,400

7,294

7,740

7,960

4.5

7,650

4.6

4.7

2.6

A-PLACE恵比寿南

9,640

9,609

10,60010,700

4.4

10,500

4.5

4.6

3.4

4,070

4,045

3,960

4,030

4.5

3,890

4.3

4.7

1.4

8,790

8,791

8,240

8,430

4.7

8,160

4.5

4.9

3.1

4,540

4,481

5,010

5,020

4.3

5,010

4.1

4.5

1.6

2,338
（注７）

2,362

2,400

2,480

4.4

2,360

4.8

4.6

0.8

3,990

3,943

4,250

4,300

4.9

4,200

4.7

5.1

1.4

5,650

5,848

6,070

6,160

4.4

5,970

4.2

4.6

2.0

5,730

5,769

5,910

6,000

4.3

5,810

4.1

4.5

2.0

3,800

3,836

3,870

3,940

4.3

3,800

4.1

4.5

1.3

UR-３

TO-２
TO-３
TO-４

東
京
オ
フ
ィ
ス

東急プラザ 表参
道原宿
（注５）
東急プラザ 赤坂
（注５）

直接還元法

45,000

UR-２
都
市
型
商
業
施
設

物件名称

取得
第５期末
期末
（予定）
帳簿価格
算定価額
価格
（百万円） （百万円）
（百万円）
（注２）
（注３）
（注１）

A-PLACE代々木（注10）
A-PLACE青山
（注10）

TO-５

ルオーゴ汐留TO-６

東京機械本社ビル
（底地）

TO-７
TO-８
TO-９
TO-10

A-PLACE池袋
A-PLACE新橋（注10）
A-PLACE五反田（注10）
A-PLACE品川
（注10）

TO-11

大崎ウィズタワー

10,690-

11,20011,400

4.3

11,100

3.8

4.2

3.8

TO-12

汐留ビルディング
（注５）30,300-30,45032,5503.9

29,550

3.7

4.1

10.7

96,938-99,700102,970－

98,000

－

－

34.3

小計

－ 56 －

収益価格（注３）
分
類

そ
の
他
投
資
対
象
資
産

物件
番号

物件名称

Ｏ-１

あまがさきキューズ
モール（底地）

取得
第５期末
期末
（予定）
帳簿価格
算定価額
価格
（百万円） （百万円）
（百万円）
（注２）
（注３）
（注１）
12,00012,113

12,600

直接還元法

DCF法

投資比率
（％）
最終
還元 （注４）
利回り
（％）

直接還元
価格
（百万円）

直接
還元
利回り
（％）

DCF
価格
（百万円）

12,6004.8

12,500

4.4

5.0

4.2

5.8

3.0

割引率
（％）

Ｏ-２

icotなかもず

8,500

8,445

9,520

9,650

5.6

9,460

5.5/5.6（注８）

Ｏ-３

icot金剛

1,600

1,602

1,860

1,900

6.7

1,810

6.5

7.2

0.6

Ｏ-４

icot溝の口

2,710

2,705

3,050

3,110

5.8

2,980

5.6

6.2

1.0

Ｏ-５

icot多摩センター

2,840

2,801

3,120

3,170

6.0

3,070

5.3

6.2

1.0

Ｏ-６

A-PLACE金山
（注10）

6,980

6,842

7,580

7,640

5.4

7,510

5.2

5.6

2.5

大阪中之島ビル
（注９）

5,250
5,850
合計
11,100

5,276
-

5,850
5,900
合計
11,750

5,850
5,950
合計
11,800

4.9
4.8
-

5,800
5,850
合計
11,650

4.7
4.6
-

5.1
5.0
-

1.9
2.1
合計
3.9

Ｏ-８

icot大森（注10）

5,790

5,808

5,920

5,970

5.0

5,860

4.9

5.3

2.0

Ｏ-９

マーケットスクエア
相模原

4,820

-

4,820

4,820

5.6

4,820

5.4

5.8

1.7

56,340-60,22060,660－59,660－－19.9

282,628-300,030

305,430－

296,115

－

－

100.0

Ｏ-７

小計
合計

（注１）「取得（予定）価格」は、取得予定資産取得後の本投資法人のポートフォリオの各資産に係る各受益権売買契約書に記載された各信託受益権の売買代金（消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含まず、百万円未満を切り捨てています。）を記載しています。
（注２）「第５期末帳簿価格」は、平成26年５月31日現在における減価償却後の帳簿価額を記載しており、百万円未満を切り捨てています。
（注３）取得予定資産取得後の本投資法人のポートフォリオの各資産の鑑定評価については、一般財団法人日本不動産研究所、大和不動産鑑
定株式会社、株式会社谷澤総合鑑定所、日本ヴァリュアーズ株式会社又は森井総合鑑定株式会社に委託しており、「期末算定価額」
及び「収益価格」には、第５期末である平成26年５月31日を価格時点とする各不動産鑑定評価書に記載された数値を記載しています。
但し、「大崎ウィズタワー」の価格時点は平成26年３月31日、「汐留ビルディング」及び「マーケットスクエア相模原」の価格時点
は平成26年９月１日、「大阪中之島ビル」の上段記載の価格時点は平成26年５月31日、中段記載の価格時点は平成26年９月１日です。
（注４）「投資比率」は、取得予定資産取得後の本投資法人のポートフォリオの各資産の取得（予定）価格の合計に占める各物件の取得（予定）価格（消費税等その他取得に係る諸費用を除きます。）の割合を示しており、小数点第２位を四捨五入して記載しています。
（注５）「東急プラザ 表参道原宿」、「東急プラザ 赤坂」及び「汐留ビルディング」は、各物件の準共有持分割合（それぞれ75％、50％及び15％）に相当する数値を記載しています。
（注６）「エビスキュープラザ」の割引率は、保有期間割引率が4.3％、復帰価格割引率が4.2％です。
（注７）「東京機械本社ビル（底地）」は、平成26年５月30日付で建物を信託財産とする信託受益権を東急不動産に譲渡しました。取得価格
は、当初取得時（平成24年６月13日）の土地取得価格を記載しています。
（注８）「icotなかもず」の割引率は、１年目から８年目が5.5％、９年目以降は5.6％です。
（注９）「大阪中之島ビル」は、平成25年１月25日付で準共有持分（50％）を取得しており、残りの準共有持分（50％）を取得予定です。上段に新規上場後取得済資産の概要を、中段に取得予定資産の概要を記載し、下段に合計額及び合計額に基づく投資比率を記載しています。
（注10）平成26年10月１日付で「ジェイコア大森」から「icot大森」に、平成26年11月１日付で、「代々木プレイス」から「A-PLACE代々木」、「青山プラザビル」から「A-PLACE青山」、「TK新橋ビル」から「A-PLACE新橋」、「五反田フロント」から「A-PLACE五反田」、「品川プレイス」から「A-PLACE品川」、「金山センタープレイス」から「A-PLACE金山」に名称を変更しています。以下同じです。

－ 57 －

②

不動産及び不動産信託受益権の概要

取得予定資産取得後の本投資法人のポートフォリオの各資産に係る不動産信託受益権の所在地、
建築時期、テナント数、総賃料収入、敷金・保証金、総賃貸可能面積、総賃貸面積及び稼働率は以下のとおりです。
分 物件
類 番号

総賃料収入
敷金・
テナント数 （年間）保証金
（注２） （百万円） （百万円）
（注３）
（注４）

総賃貸
可能面積
（㎡）
（注５）

総賃貸
面積
（㎡）
（注６）

稼働率
（％）
（注７）

物件名称

所在地

建築時期
（注１）

UR-１

東 急プラ ザ 表 参
道原宿（注８）

東京都渋谷区

平成24年
３月14日

27

2,063

1,756

4,904.55

4,904.55

100.0

UR-２

東急プラザ 赤坂
（注８）

東京都千代田区

昭和44年
９月10日

98

898

384

16,620.48

16,585.99

99.8

UR-３

エビスキュープラザ東京都渋谷区

平成20年
８月20日

4

475

475

4,024.88

4,024.88

100.0

都 UR-４ 新橋プレイス
市型 UR-５ 京都烏丸パーキン
グビル
商業
UR-６ Hitotsugi LIP
施設
神戸旧居留地25番
UR-７
館

東京都港区

平成20年
４月25日

1

－
（注９）

－
（注９）

9,156.01

9,156.01

100.0

京都府京都市

平成18年
７月24日

2

－
（注９）

－
21,616.04（注９）21,616.04

100.0

東京都港区

平成20年
２月18日

7

155

132

2,280.22

1,918.86

84.2

兵庫県神戸市

平成22年
１月31日

7

1,231

1,399

19,653.90

19,653.90

100.0

UR-８ 東急プラザ 札幌

北海道札幌市

昭和55年
５月23日

18

585

140

21,229.16

21,229.16

100.0

UR-９ 鎌田興産ビル

東京都渋谷区

昭和63年
６月29日

2

393

323

3,413.80

3,413.80

100.0

－

166

－

－ 102,899.04 102,503.19

99.6

東急不動産恵比寿TO-１
ビル

東京都渋谷区

平成５年
３月５日

11

473

388

7,342.60

7,342.60

100.0TO-２ A-PLACE恵比寿南

東京都渋谷区

平成７年
１月31日

9

624

475

7,950.51

7,950.51

100.0TO-３ A-PLACE代々木

東京都渋谷区

平成19年
２月22日

3

222

177

3,106.17

3,106.17

100.0TO-４ A-PLACE青山

東京都港区

昭和41年
９月６日

8

477

450

7,303.69

7,303.69

100.0

TO-５ ルオーゴ汐留

東京都港区

平成16年
７月30日

6

300

249

4,476.35

4,476.35

100.0

東京都港区

－

1

125

0

1,287.96

1,287.96

100.0

東京都豊島区

平成23年
10月13日

1

－
（注９）

－
（注９）

3,409.73

3,409.73

100.0

東京都港区

平成11年
３月４日

10

345

309

5,052.14

5,052.14

100.0

TO-９ A-PLACE五反田

東京都品川区

平成24年
２月27日

11

327

283

4,028.69

4,028.69

100.0

TO-10 A-PLACE品川

東京都港区

平成３年
９月20日

8

202

186

2,986.36

2,986.36

100.0

TO-11 大崎ウィズタワー

東京都品川区

平成26年
1月10日

1

－
（注９）

－
（注９）

7,193.28

7,193.28

100.0

東京都港区

平成19年
12月14日

36

1,388

1,130

12,058.31

11,846.41

98.2

－

105

－

－

66,195.79

65,983.89

99.7

小計

東
東京機械本社ビル
TO-６
京
（底地）
オ
フ TO-７ A-PLACE池袋
ィス TO-８ A-PLACE新橋

TO-12

汐留ビルディング
（注８）
小計－ 58 －

分 物件
類 番号

総賃貸
可能面積
（㎡）
（注５）

総賃貸
面積
（㎡）
（注６）

稼働率
（％）
（注７）

物件名称

所在地

あまがさきキューズモール（底地）

兵庫県尼崎市

－

1

683

341

27,465.44

27,465.44

100.0

Ｏ-２ icotなかもず

大阪府堺市

平成19年
６月27日

2

619

428

28,098.02

28,098.02

100.0

Ｏ-３ icot金剛

大阪府大阪狭山
市

昭和52年
２月８日

1

－
（注９）

－
17,884.55（注９）17,884.55

100.0

Ｏ-４ icot溝の口

神奈川県川崎市

平成10年
７月15日

1

－
（注９）

100

14,032.05

14,032.05

100.0

Ｏ-５ icot多摩センター

東京都多摩市

平成18年
３月７日

11

230

230

5,181.58

5,181.58

100.0

Ｏ-６ A-PLACE金山

愛知県名古屋市

平成21年
２月10日

21

490

385

9,314.91

9,314.91

100.0

Ｏ-７ 大阪中之島ビル

大阪府大阪市

昭和59年
３月５日

40

909

641

20,352.12

19,669.35

96.6

Ｏ-８ icot大森

東京都大田区

平成19年
３月６日

9

382

365

6,209.79（注10）

6,209.79
（注10）

100.0

神奈川県相模原
市

平成26年
６月13日

3

－
（注９）

－
15,152.42（注９）15,152.42

100.0

－

89

－

－ 143,690.88 143,008.11

99.5

－

360

－

－ 312,785.71 311,495.19

99.6

Ｏ-１

そ
の
他
投
資
対
象
資
産

総賃料収入
敷金・
テナント数 （年間）保証金
（注２） （百万円） （百万円）
（注３）
（注４）

建築時期
（注１）

Ｏ-９

マーケットスクエ
ア相模原
小計
合計

（注１）「建築時期」は、主たる建物の登記簿上の新築年月日を記載しています。主たる建物が複数ある場合は、登記簿上一番古い年月日を記載しています。底地のみを保有する場合、記載を省略します（底地とは、借地権等に基づき建物が建築されている場合の敷地部分をいいます。以下同じです。）。但し、「A-PLACE新橋」及び「鎌田興産ビル」については、検査済証における工事完了検査年月日を記載しています。
（注２）「テナント数」は、平成26年９月30日現在における取得予定資産取得後の本投資法人のポートフォリオの各資産に係る各賃貸借契約に表示された各建物毎の賃貸借契約上のテナント数の合計を記載しています。なお、当該資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントの総数を記載しています。但し、底地物件については、底地賃借人の総数を記載しています。
（注３）「総賃料収入（年間）」は、取得予定資産取得後の本投資法人のポートフォリオの各資産のうち底地以外の物件については、平成26
年９月30日現在における各資産に係る各賃貸借契約（同日現在で入居済みのものに限ります。）に表示された建物につき、月間賃料（共益費を含みます。倉庫、看板、駐車場等の使用料を含まず、貸室賃料に限り、歩合賃料は含みません。また、同日現在のフリーレント及びレントホリデーは考慮しないものとします。）を12倍することにより年換算して算出した金額（複数の賃貸借契約が締結されている資産については、その合計額。）（消費税は含みません。）につき百万円未満を四捨五入して記載し、底地物件については、平成26年９月30日現在における各資産に係る賃貸借契約に表示された底地に係る年間賃料の金額（消費税は含みません。）につ
き百万円未満を四捨五入して記載しています。なお、当該資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナン
トとの間で締結されている賃貸借契約上の月間賃料（共益費を含みます。倉庫、看板、駐車場等の使用料を含まず、貸室賃料に限り、歩合賃料は含みません。また、同日現在のフリーレント及びレントホリデーは考慮しないものとします。）を12倍することにより年換算して算出した金額を記載しています。
（注４）「敷金・保証金」は、平成26年９月30日現在における取得予定資産取得後の本投資法人のポートフォリオの各資産に係る各賃貸借契約に基づき必要とされる敷金・保証金（同日現在で入居済みの貸室に係る賃貸借契約に基づく敷金又は保証金に限ります。）の合計額につき百万円未満を四捨五入して記載しています。なお、当該資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンド
テナントとの間で締結されている賃貸借契約に基づき必要とされる敷金・保証金の合計額につき百万円未満を四捨五入して記載しています。
（注５）「総賃貸可能面積」は、取得予定資産取得後の本投資法人のポートフォリオの各資産のうち底地以外の物件については、平成26年９月30日現在における各資産に係る建物の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられるものを記載し、各資産のうち底地物件については、平成26年９月30日現在における各資産に係る底地の賃貸借契約又は土地図面等に基づき賃貸が可能と考えられるものを記載しています。
（注６）「総賃貸面積」は、平成26年９月30日現在における取得予定資産取得後の本投資法人のポートフォリオの各資産に係る各賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計を記載しています。なお、当該資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナ
ントとの間で実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積の合計を記載しています。
（注７）「稼働率」は、平成26年９月30日現在における取得予定資産取得後の本投資法人のポートフォリオの各資産に係る総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を示しており、小数点第２位を四捨五入して記載しています。また、各小計及び合計欄は、各資産に係る総賃貸可能面積の合計に対して総賃貸面積の合計が占める割合を示しており、小数点第２位を四捨五入して記載しています。
（注８）「東急プラザ 表参道原宿」、「東急プラザ 赤坂」及び「汐留ビルディング」は、各物件の準共有持分割合（それぞれ75％、50％及び15％）に相当する数値を記載しています。但し、「テナント数」には、一棟全体のテナント数を記載しています。
（注９）テナントの承諾が得られていないため開示していません。
（注10）「icot大森」の総賃貸可能面積及び総賃貸面積は、外部駐輪場の一部（約21㎡）と２階共用部の一部（約28㎡）を含めて算定しています。
（注11）上表において、エンドテナントに係る賃貸借契約につき解除若しくは解約申入れがなされ又は賃料不払いがある場合にも、平成26年
９月30日現在において契約が継続している場合、当該エンドテナントに係る賃貸借契約が存在するものとして、「テナント数」、「総賃料収入（年間）」、「敷金・保証金」、「総賃貸面積」及び「稼働率」を記載しています。以下同じです。
（注12）平成26年11月１日現在において、エンドテナント合計11社（都市型商業施設のエンドテナント６社、東京オフィスのエンドテナント
４社及びその他投資対象資産のエンドテナント１社）から、賃貸借契約につき解約の申入れがあります（都市型商業施設の賃貸面積
合計274.03㎡、東京オフィスの賃貸面積合計2,835.18㎡及びその他投資対象資産の賃貸面積合計104.26㎡）。なお、これらの賃貸面
積合計の算定において、本投資法人が準共有持分を有する物件については、当該物件の準共有持分割合に相当する面積を用いています。

－ 59 －

③

第６期取得済資産及び取得予定資産に係る信託受益権の概要

以下は、第６期取得済資産及び取得予定資産に係る信託受託者及び信託期間満了日を示したも
のです。
物件番号

物件名称

信託受託者

信託期間満了日TO-11

大崎ウィズタワー

三井住友信託銀行株式会社

平成36年６月30日

TO-12

汐留ビルディング

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

平成34年３月31日

Ｏ-７

大阪中之島ビル

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

平成35年１月31日

Ｏ-９

マーケットスクエア相模原

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

平成37年１月31日④

第６期取得済資産及び取得予定資産に関する権利関係の従前の経緯

以下は、売主である第６期取得済資産に係る前信託受益者及び取得予定資産に係る現信託受益者（以下、本④において、個別に又は併せて「売主」といいます。）を記載したものです。取得
予定資産の売主は、本資産運用会社の親会社である東急不動産又は東急不動産の子会社等です。
これらの者は、投信法第201条第１項及び投信法施行令第123条に規定する利害関係人に該当しており、かつ、全ての売主が本資産運用会社の社内規程である「利害関係者取引規程」上の利害関係者に該当するため、これらの取得予定資産の取得に係る停止条件付受益権譲渡契約の締結に当たり、本資産運用会社は、当該利害関係者取引規程に定める審査手続きを経ています。その詳細については、前記「３ 前回公募増資以降の本投資法人の取り組み／（２） ガバナンスの強化」
をご参照ください。
取得（予定）
時期

物件番号

物件名称

売主

第６期
（取得済）

TO-11

大崎ウィズタワー株式会社ＮＩＰＰＯ

TO-12

汐留ビルディング

合同会社クラッセ

Ｏ-７

大阪中之島ビル

合同会社ベルフラワー

Ｏ-９

マーケットスクエア相模原

東急不動産株式会社

第７期（４）建物状況調査報告書（建物エンジニアリングレポート）の概要
本投資法人は、取得予定資産取得後の本投資法人のポートフォリオの各資産について、建物検査、関連法規の遵守、修繕費評価及び環境アセスメント等に関する建物状況評価報告書（建物エンジニアリングレポート）を清水建設株式会社、株式会社ハイ国際コンサルタント、株式会社竹中工務店、デロイトトーマツPRS株式会社又は東京海上日動リスクコンサルティング株式会社より取得しています。建物状況評価報告書の記載は報告者の意見を示したものに留まり、本投資法
人がその内容の正確さを保証するものではありません。なお、清水建設株式会社、株式会社ハイ国際コンサルタント、株式会社竹中工務店、デロイトトーマツPRS株式会社及び東京海上日動リ
スクコンサルティング株式会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。

－ 60 －

① 建物状況調査報告書の概要
物件
番号

物件名称

調査業者

調査年月日

短期修繕費
（千円）
（注１）（注２）

長期修繕費
（千円）
（注１）（注３）48（注４）
310,230（注４）62,619（注４）
1,392,413（注４）

平成24年３月６日

320

47,590

株式会社ハイ国際コンサルタント

平成24年３月６日

076,170

京都烏丸パーキングビル

株式会社ハイ国際コンサルタント

平成24年３月６日

160

143,520

UR-６

Hitotsugi LIP

株式会社ハイ国際コンサルタント

平成25年８月６日

380

46,760UR-７神戸旧居留地25番館

株式会社ハイ国際コンサルタント

平成25年７月19日

2,080

326,720UR-８

東急プラザ 札幌株式会社ハイ国際コンサルタント

平成25年７月18日

2,430

1,010,160

UR-９

鎌田興産ビル株式会社ハイ国際コンサルタント

平成25年10月21日

12,310141,960

TO-１

東急不動産恵比寿ビル

清水建設株式会社

平成24年３月６日

64,749700,517

TO-２

A-PLACE恵比寿南

株式会社ハイ国際コンサルタント

平成24年３月６日

3,390

189,620

TO-３

A-PLACE代々木

株式会社ハイ国際コンサルタント

平成24年３月６日

550

62,630TO-４

A-PLACE青山

株式会社ハイ国際コンサルタント

平成24年３月６日

9,640

270,920TO-５

ルオーゴ汐留清水建設株式会社

平成24年３月６日

5,927

140,545（注５）

UR-１

東急プラザ 表参道原宿

清水建設株式会社

平成24年４月13日

UR-２

東急プラザ 赤坂

清水建設株式会社

平成24年３月６日

UR-３

エビスキュープラザ

株式会社ハイ国際コンサルタント

UR-４

新橋プレイス

UR-５

TO-６

東京機械本社ビル（底地）

清水建設株式会社

平成24年３月６日

（注５）

TO-７

A-PLACE池袋株式会社竹中工務店
株式会社ハイ国際コンサルタント

平成24年３月６日
平成24年３月６日

036,430TO-８

A-PLACE新橋株式会社ハイ国際コンサルタント

平成25年３月29日

3,230

235,210TO-９

A-PLACE五反田

株式会社ハイ国際コンサルタント

平成25年７月19日

40

57,560TO-10

A-PLACE品川

株式会社ハイ国際コンサルタント

平成25年８月15日

1,010

TO-11

大崎ウィズタワー

東京海上日動リスクコンサルティ
ング株式会社

平成26年３月12日

TO-12

汐留ビルディング

株式会社ハイ国際コンサルタント

平成26年８月19日

Ｏ-１

あまがさきキューズモール
（底地）

Ｏ-２

icotなかもず株式会社竹中工務店
株式会社ハイ国際コンサルタント
清水建設株式会社
デロイトトーマツPRS株式会社

Ｏ-３

icot金剛Ｏ-４

110,420

平成24年３月６日
平成24年３月６日
平成24年３月６日
平成24年４月20日

298
（注４）
－
（注５）
100
（注７）

260,747（注６）
164,931（注４）－（注５）
126,219（注７）清水建設株式会社

平成24年３月６日

289,283

450,834

icot溝の口

清水建設株式会社

平成24年３月６日

20,383

69,172Ｏ-５

icot多摩センター

清水建設株式会社

平成24年３月６日

5,796

71,282Ｏ-６

A-PLACE金山

株式会社ハイ国際コンサルタント

平成24年３月６日

350

133,430

Ｏ-７

大阪中之島ビル

株式会社ハイ国際コンサルタント

平成26年10月21日

133,730

1,287,820

Ｏ-８

icot大森株式会社ハイ国際コンサルタント

平成25年７月17日

260

90,370マーケットスクエア相模原

東京海上日動リスクコンサルティ
ング株式会社

平成26年８月19日

030,035--

866,695

7,736,604

Ｏ-９
合計

-

0

（注１）短期修繕費及び長期修繕費は、建物状況評価報告書の記載に基づき記載しています。
（注２）短期修繕費には、調査書日付から起算して１年以内に必要とされる修繕費用の合計額を記載しています。
（注３）長期修繕費には、調査書日付から起算して12年以内に必要とされる修繕費用の合計額を記載しています。
（注４）「東急プラザ 表参道原宿」、「東急プラザ 赤坂」及び「汐留ビルディング」の短期修繕費及び長期修繕費は、各物件の準共有持分割合（それぞれ75％、50％及び15％）に相当する数値を記載しています。
（注５）「東京機械本社ビル（底地）」及び「あまがさきキューズモール（底地）」は、底地物件であるため、記載していません。
（注６）「大崎ウィズタワー」の長期修繕費は、「大崎ウィズタワー」と呼ばれるオフィスビル全体の修繕費です。本投資法人は、同物件の４階から11階部分の区分所有権を保有しています。
（注７）清水建設株式会社作成の建物状況評価報告書の記載に基づき記載しています。

－ 61 －

②

取得予定資産取得後の本投資法人のポートフォリオの各資産に係る設計者、構造設計者、施工者、確認検査機関及び構造計算確認機関

取得予定資産取得後の本投資法人のポートフォリオの各資産に係る設計者、構造設計者、施工者、確認検査機関及び構造計算確認機関（注１）は以下のとおりです。なお、本投資法人は、第三者専門機関である損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社に、構造計算書及び構造図の確認業務（以下「構造計算書等確認業務」といいます。）を委託し、いずれの物件の構造計算書及び構造図にも、偽装等を示唆する特段の事項、並びに設計当時の建築基準法上の耐震性能を疑わせる特段の事項が見受けられなかった旨の総合所見を取得しています。但し、一部の資産（注２）においては、構造計算適合性判定（注３）を受けているため、かかる構造計算書等確認業務は行っていません。
物件
番号

物件名称

設計者

構造設計者

施工者

確認検査機関

構造計算確認機関

UR-１

東急プラザ 表参道
原宿

株式会社竹中工務店

株式会社竹中工務店

株式会社竹中工務店

株式会社都市居住評価センター－（注２）

UR-２ 東急プラザ 赤坂

新築時：東急不動産株
式会社
耐震補強工事時：鹿島
建設株式会社

新築時：東急不動産株
式会社
耐震補強工事時：鹿島
建設株式会社

新築時：東急建設株式
会社
耐震補強工事時：鹿島
建設株式会社

東京都千代田区

損保ジャパン日本
興亜リスクマネジ
メント株式会社

エビスキュープラザ

株式会社東急設計コン
サルタント

株式会社東急設計コン
サルタント

株式会社淺沼組

一般財団法人日本
建築センター

株式会社三菱地所設計

株式会社三菱地所設計

清水建設株式会社

株式会社都市居住評価センター

株式会社京阪都市設計

株式会社京阪都市設計

鹿島建設株式会社

株式会社I-PEC

株式会社竹中工務店

株式会社竹中工務店

株式会社竹中工務店

一般財団法人日本
建築センター

株式会社竹中工務店

株式会社竹中工務店

株式会社竹中工務店

一般財団法人日本
建築総合試験所

UR-８ 東急プラザ 札幌

新築時：株式会社東急
設計コンサルタント
耐震補強工事時：清水建設株式会社

新築時：株式会社東急
設計コンサルタント
耐震補強工事時：清水建設株式会社

新築時：東急建設株式
会社
耐震補強工事時：清水建設株式会社

北海道札幌市UR-９ 鎌田興産ビル

西松建設株式会社

西松建設株式会社

西松建設株式会社

東京都渋谷区

東急不動産恵比寿ビル

株式会社東急設計コン
サルタント

株式会社東急設計コン
サルタント

東急建設株式会社・株
式会社新井組共同企業体

東京都渋谷区

TO-２ A-PLACE恵比寿南

ジェイティ不動産株式会社

ジェイティ不動産株式会社

ジェイティ不動産株式会社

東京都渋谷区

TO-３ A-PLACE代々木株式会社淺沼組

株式会社淺沼組

株式会社淺沼組

株式会社都市居住評価センターTO-４ A-PLACE青山

新築時：株式会社日建
設計
耐震補強工事時：株式会社日建設計

新築時：株式会社日建
設計
耐震補強工事時：株式会社日建設計

新築時：株式会社竹中工務店
耐震補強工事時：清水建設株式会社

東京都港区

損保ジャパン日本
興亜リスクマネジ
メント株式会社

TO-５ ルオーゴ汐留

株式会社NTTファシリ
ティーズ

株式会社NTTファシリティーズ

大成・竹中・共立・地崎建設共同企業体

一般財団法人日本
建築センター

損保ジャパン日本
興亜リスクマネジ
メント株式会社

－

－

－

－

株式会社大林組

株式会社大林組

株式会社大林組

株式会社都市居住評価センター

UR-３

UR-４ 新橋プレイス

UR-５

京都烏丸パーキングビル

UR-６ Hitotsugi LIP
UR-７

TO-１

TO-６

神戸旧居留地25番
館

東京機械本社ビル（底地）（注４）

TO-７ A-PLACE池袋－ 62 －

損保ジャパン日本
興亜リスクマネジ
メント株式会社
損保ジャパン日本
興亜リスクマネジ
メント株式会社
損保ジャパン日本
興亜リスクマネジ
メント株式会社
損保ジャパン日本
興亜リスクマネジ
メント株式会社－（注２）
損保ジャパン日本
興亜リスクマネジ
メント株式会社
損保ジャパン日本
興亜リスクマネジ
メント株式会社
損保ジャパン日本
興亜リスクマネジ
メント株式会社
損保ジャパン日本
興亜リスクマネジ
メント株式会社
損保ジャパン日本
興亜リスクマネジ
メント株式会社

－
－
（注２）

物件
番号

物件名称

設計者

構造設計者

施工者

TO-８ A-PLACE新橋

株式会社園田設計、株
式会社日建設計、株式会社日建ハウジングシ
ステム

株式会社日建ハウジン
グシステム

株式会社熊谷組・浅川建設共同企業体

東京都TO-９ A-PLACE五反田

株式会社三菱地所設計

株式会社三菱地所設計

大成建設株式会社

一般財団法人日本
建築センター

TO-10 A-PLACE品川

株式会社プランテック
総合計画事務所

株式会社プランテック
総合計画事務所

飛鳥建設株式会社

東京都港区

協立建築設計事務所・
清水建設設計共同企業
体
株式会社三菱地所設
計・株式会社日建設計

協立建築設計事務所・
清水建設設計共同企業体

清水・ＮＩＰＰＯ建設
共同企業体

一般財団法人日本
建築センター－（注２）

株式会社三菱地所設計

大成建設株式会社

一般財団法人日本
建築センター

－
（注２）

－

－

－

－

－

Ｏ-２ icotなかもず

有限会社南海総合設計（SC棟）、株式会社東急設計コンサルタント（銀行棟）

有限会社南海総合設計（SC棟）、株式会社能勢建築構造研究所（銀行棟）

株式会社大林組（SC棟）、株木建設株式会
社（銀行棟）

一般財団法人大阪
建築防災センター（SC棟）、大阪府
堺市（銀行棟）

損保ジャパン日本
興亜リスクマネジ
メント株式会社（SC棟）、－（銀行棟）（注２）Ｏ-３ icot金剛

新築時：株式会社熊谷組
耐震補強工事時：デロ
イトトーマツPRS株式
会社

新築時：株式会社熊谷組
耐震補強工事時：デロ
イトトーマツPRS株式
会社

新築時：株式会社熊谷組
耐震補強工事時：株式会社ザイマックスビル
マネジメント大阪府

損保ジャパン日本
興亜リスクマネジ
メント株式会社

Ｏ-４ icot溝の口

計画設計・ノガミ

計画設計・ノガミ

大成建設株式会社

神奈川県川崎市

Ｏ-５ icot多摩センター

株式会社東急設計コン
サルタント

株式会社東急設計コン
サルタント

西松建設株式会社

ハウスプラス住宅
保証株式会社

Ｏ-６ A-PLACE金山

株式会社日建設計

株式会社日建設計株式会社安藤・間ビューローベリタ
スジャパン株式会
社

Ｏ-７ 大阪中之島ビル

株式会社大建設計株式会社大建設計

鹿島建設・大林組共同企業体

大阪府大阪市Ｏ-８ icot大森

株式会社熊谷組

株式会社熊谷組

株式会社熊谷組

一般財団法人日本
建築センター

株式会社奥村組

株式会社奥村組・株式会社親交設計株式会社奥村組

一般財団法人日本
建築センター

TO-11 大崎ウィズタワー
TO-12 汐留ビルディング
あまがさきキューＯ-１ ズモール（底地）
（注４）

Ｏ-９

マーケットスクエ
ア相模原

確認検査機関

構造計算確認機関
損保ジャパン日本
興亜リスクマネジ
メント株式会社－（注２）
損保ジャパン日本
興亜リスクマネジ
メント株式会社

損保ジャパン日本
興亜リスクマネジ
メント株式会社
損保ジャパン日本
興亜リスクマネジ
メント株式会社－（注２）
損保ジャパン日本
興亜リスクマネジ
メント株式会社
損保ジャパン日本
興亜リスクマネジ
メント株式会社－（注２）（注１）上表記載の社名は、過去に社名変更等がなされた場合には、本書の日付現在の社名で記載しています。
（注２）「東急プラザ 表参道原宿」、「神戸旧居留地25番館」、「A-PLACE池袋」、「A-PLACE五反田」、「大崎ウィズタワー」、「汐留ビルディング」、「icotなかもず（銀行棟）」、「A-PLACE金山」及び「マーケットスクエア相模原」は、構造計算適合性判定（注３）を受けているため記載していません。
（注３）平成19年６月20日施行の改正建築基準法により、同法改正日以降に建築確認申請された建築物で、高度な構造計算を要する一定の高さ以上等の建築物について、構造計算適合性判定が義務付けられており、都道府県知事は、構造計算が適正に行われたものかどうかを判定することとなっています。
（注４）「東京機械本社ビル（底地）」及び「あまがさきキューズモール（底地）」は、底地物件であるため、記載していません。

－ 63 －

③ 地震リスク分析等の概要
本投資法人は、運用資産を取得する際のデューディリジェンスの一環として、損保ジャパン日
本興亜リスクマネジメント株式会社に依頼し、地震リスク分析の評価を行っています。当該分析
は、構造図面・構造計算書をもとに、独自の構造評価方法で建物の耐震性能を評価し、構造計算書の内容と比較検討を行い、対象建物の最終的な耐震性能として評価しています。その評価をもとに建物固有の地震に対する脆弱性を考慮し、地震ハザード及び地盤条件を含めた総合的な評価
結果に基づき、地震による建物のPML値（予想最大損失率）（注１）を算定しています。取得予定資産取得後の本投資法人のポートフォリオの各資産に係る建物のPML値は、下表のとおりです。
物件
番号

PML値（予想最大損失率）（％）（注２）

物件名称

UR-１

東急プラザ 表参道原宿

2.9

UR-２

東急プラザ 赤坂（注３）

3.6

UR-３

エビスキュープラザ

5.7

UR-４

新橋プレイス

6.8

UR-５

京都烏丸パーキングビル

2.4

UR-６

Hitotsugi LIP

6.4

UR-７

神戸旧居留地25番館

2.6

UR-８

東急プラザ 札幌（注３）

0.3

UR-９

鎌田興産ビル

7.9

TO-１

東急不動産恵比寿ビル

6.5

TO-２

A-PLACE恵比寿南

8.0

TO-３

A-PLACE代々木

5.1

TO-４

A-PLACE青山（注３）

8.9

TO-５

ルオーゴ汐留2.7

TO-６

東京機械本社ビル（底地）（注４）

TO-７

A-PLACE池袋

3.2

TO-８

A-PLACE新橋

7.4

TO-９

A-PLACE五反田

6.1

TO-10

A-PLACE品川

4.9

TO-11

大崎ウィズタワー

2.4

TO-12

汐留ビルディング

2.6

Ｏ-１

あまがさきキューズモール（底地）（注４）Ｏ-２

icotなかもず

4.8

Ｏ-３

icot金剛（注３）

10.4

Ｏ-４

icot溝の口

8.3

Ｏ-５

icot多摩センター

1.8

Ｏ-６

A-PLACE金山

5.3

Ｏ-７

大阪中之島ビル

7.9

Ｏ-８

icot大森3.9

Ｏ-９

マーケットスクエア相模原

7.7-

ポートフォリオ全体（注５）-2.2（注１）損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社は、上記PML値の計算にあたり、「地震調査研究推進本部（文部科学省）」より、
平成24年12月に2012年版（モデル２）として公表された「全国地震動予測地図」に準拠してモデル化した震源データをもとに算定しています。
（注２）小数点第２位を四捨五入して記載しています。

－ 64 －

（注３）「東急プラザ 赤坂」、「東急プラザ 札幌」、「A-PLACE青山」及び「icot金剛」は、それぞれ平成21年４月、平成19年６月、平成20年７月及び平成20年７月に、耐震補強工事を実施しています。
（注４）「東京機械本社ビル（底地）」及び「あまがさきキューズモール（底地）」は、底地物件であるため、記載していません。
（注５）ポートフォリオ全体のPML値は、平成26年10月８日付「ポートフォリオ地震PML評価報告書」に基づき記載しています。

－ 65 －

（５）主要な不動産に関する情報
本投資法人の取得予定資産取得後の本投資法人のポートフォリオの各資産のうち、平成26年９月30日現在において、「年間賃料合計」が「ポートフォリオ全体の年間賃料総額」の10％以上を占める不動産の概要は、以下のとおりです。
物件番号
物件名称
テナント数（注２）
総賃貸収入（年間）（百万円）（注３）
総賃料収入の合計に占める割合（％）（注４）
総賃貸可能面積（㎡）（注５）
総賃貸面積（㎡）（注６）
最近５年間の稼働率の推移（％）（注７）

UR-１
東急プラザ 表参道原宿（注１）

平成24年11月30日
平成25年５月31日
平成25年11月30日
平成26年５月31日

27
2,063
12.2
4,904.55
4,904.55
100.0
100.0
100.0
100.0

（注１）「東急プラザ 表参道原宿」は、準共有持分割合（75％）に相当する数値を記載しています。但し、「テナント数」には、一棟全体のテナント数を記載しています。
（注２）「テナント数」は、平成26年９月30日現在における当該資産に係る各賃貸借契約に表示された各建物毎の賃貸借契約上のテナント数の合計を記載しています。なお、当該資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントの総数を記載しています。
（注３）「総賃料収入（年間）」は、平成26年９月30日現在における当該資産に係る各賃貸借契約（同日現在で入居済みのものに限ります。）に表示された建物につき、月間賃料（共益費を含みます。倉庫、看板、駐車場等の使用料を含まず、貸室賃料に限り、歩合賃料は含みません。また、同日現在のフリーレント及びレントホリデーは考慮しないものとします。）を12倍することにより年換算して算出した金額（複数の賃貸借契約が契約されている資産については、その合計額。）（消費税は含みません。）につき百万円未満を四捨五入して記載しています。なお、当該資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の月間賃料（共益費を含みます。倉庫、看板、駐車場等の使用料を含まず、貸室賃料に限り、歩合賃料は含みません。また、同日現在のフリーレント及びレントホリデーは考慮しないものとします。）を12倍することにより年換算して算出した金額を記載しています。
（注４）「総賃料収入の合計に占める割合」は、取得予定資産取得後の本投資法人のポートフォリオの各資産の総賃料収入の合計に占める当該資産の総賃料収入の割合を示しており、小数点第２位を四捨五入して記載しています。
（注５）「総賃貸可能面積」は、平成26年９月30日現在における当該資産に係る建物の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられるものを記載しています。
（注６）「総賃貸面積」は、平成26年９月30日現在における当該資産に係る各賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計を記載しています。なお、当該資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントとの間で実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積の合計を記載しています。
（注７）「最近５年間の稼働率の推移」は、本投資法人が資産運用を開始した後の稼働率のみを記載しています。また、「稼働率」は、決算日時点における当該資産に係る総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を示しており、小数点第２位を四捨五入して記載しています。

－ 66 －

（６）賃貸状況の概要① 稼働率等の推移
本投資法人の各期末保有資産における稼働率等の推移は以下のとおりです。
平成24年
５月末
物件数
テナントの総数（注１）
総賃貸可能面積（㎡）（注２）
総賃貸面積（㎡）（注３）
稼働率（％）（注４）

平成24年
11月末

平成25年
５月末

平成25年
11月末

平成26年
５月末

－

18

20

21

27

－

205

258

269

323

－

196,296.20

211,543.78

213,787.15

268,207.86－

195,064.27

210,205.25

212,535.21

267,568.69

－

99.4

99.4

99.4

99.8

（注１）「テナントの総数」は、各期末における本投資法人のポートフォリオの各資産の「テナント数」を合計したものを記載しています。
（注２）「総賃貸可能面積」は、各期末における本投資法人のポートフォリオの各資産の「総賃貸可能面積」を合計したものを記載しています。
（注３）「総賃貸面積」は、各期末における本投資法人のポートフォリオの各資産の「総賃貸面積」を合計したものを記載しています。なお、
当該各資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントとの間で実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積の合計を用いています。
（注４）「稼働率」は、各期末における本投資法人のポートフォリオに係る総賃貸可能面積の合計に対して総賃貸面積の合計が占める割合を示しており、小数点第２位を四捨五入して記載しています。
（注５）「東急プラザ 表参道原宿」、「東急プラザ 赤坂」及び「大阪中之島ビル」については、各物件の準共有持分割合（それぞれ75％、50％及び50％）に相当する数値を用いて記載しています。但し、「テナントの総数」には、一棟全体のテナント数を用いて記載しています。

－ 67 －

② 新規上場以降の物件毎の稼働率（注１）
物件番号

物件名称

平成24年６月末

第２期末
平成24年11月末

第３期末
平成25年５月末

第４期末
平成25年11月末

100.0％

100.0％

100.0％

100.0％

UR-１

東急プラザ 表参道原宿

UR-２

東急プラザ 赤坂

99.4％

98.5％

98.7％

98.9％

UR-３

エビスキュープラザ

100.0％

100.0％

100.0％

100.0％

UR-４

新橋プレイス

100.0％

100.0％

100.0％

100.0％

UR-５

京都烏丸パーキングビル

100.0％

100.0％

100.0％

100.0％

UR-６

Hitotsugi LIP（注３）

-

-

-

84.2％

UR-７

神戸旧居留地25番館

-

-

-

-

UR-８

東急プラザ 札幌

-

-

-

-

UR-９

鎌田興産ビル

-

-

-

-

99.8％

99.5％

99.6％

99.1％

TO-１

都市型商業施設東急不動産恵比寿ビル

100.0％

100.0％

100.0％

100.0％TO-２

A-PLACE恵比寿南

100.0％

100.0％

96.1％

100.0％TO-３

A-PLACE代々木（注３）100.0％

100.0％

100.0％

100.0％TO-４

A-PLACE青山

76.3％

86.7％

100.0％

100.0％

TO-５

ルオーゴ汐留100.0％

100.0％

100.0％

100.0％

TO-６

東京機械本社ビル（底地）（注４）85.2％

100.0％

100.0％

100.0％TO-７

A-PLACE池袋

100.0％

100.0％

100.0％

100.0％TO-８

A-PLACE新橋

-

-

84.6％

88.4％

TO-９

A-PLACE五反田

-

-

-

-

TO-10

A-PLACE品川

-

-

-

-

TO-11

大崎ウィズタワー

-

-

-

-

TO-12

汐留ビルディング

-

-

-

-

東京オフィス

平均稼働率

平均稼働率

93.7％

97.4％

97.5％

98.6％

Ｏ-１

あまがさきキューズモール（底地）

100.0％

100.0％

100.0％

100.0％

Ｏ-２

icotなかもず

100.0％

100.0％

100.0％

100.0％

Ｏ-３

icot金剛100.0％

100.0％

100.0％

100.0％

Ｏ-４

icot溝の口100.0％

100.0％

100.0％

100.0％

Ｏ-５

icot多摩センター

100.0％

100.0％

100.0％

100.0％Ｏ-６

A-PLACE金山

100.0％

100.0％

100.0％

98.6％

Ｏ-７

大阪中之島ビル

-

-

99.6％

100.0％

Ｏ-８

icot大森

-

-

-

-

Ｏ-９

マーケットスクエア相模原

-

-

-

-

100.0％

100.0％

100.0％

99.9％

98.7％

99.4％

99.4％

99.4％

その他投資対象資産
全体

平均稼働率

平均稼働率

－ 68 －

物件番号

物件名称

第５期末
平成26年５月末

平成26年９月末
（注２）

UR-１

東急プラザ 表参道原宿

100.0％

100.0％

UR-２

東急プラザ 赤坂100.0％

99.8％

UR-３

エビスキュープラザ

100.0％

100.0％

UR-４

新橋プレイス

100.0％

100.0％

UR-５

京都烏丸パーキングビル

100.0％

100.0％

UR-６

Hitotsugi LIP（注３）

84.2％

84.2％

UR-７

神戸旧居留地25番館

100.0％

100.0％

UR-８

東急プラザ 札幌

100.0％

100.0％

UR-９

鎌田興産ビル

100.0％

100.0％

99.6％

99.6％

都市型商業施設

平均稼働率

TO-１

東急不動産恵比寿ビル

100.0％

100.0％TO-２

A-PLACE恵比寿南

100.0％

100.0％TO-３

A-PLACE代々木（注３）100.0％

100.0％TO-４

A-PLACE青山

100.0％

100.0％

TO-５

ルオーゴ汐留100.0％

100.0％

TO-６

東京機械本社ビル（底地）（注４）

100.0％

100.0％TO-７

A-PLACE池袋

100.0％

100.0％TO-８

A-PLACE新橋

100.0％

100.0％TO-９

A-PLACE五反田

100.0％

100.0％TO-10

A-PLACE品川

100.0％

100.0％

TO-11

大崎ウィズタワー-100.0％

TO-12

汐留ビルディング

-

98.2％

平均稼働率

100.0％

99.7％

Ｏ-１

あまがさきキューズモール（底地）

100.0％

100.0％

Ｏ-２

icotなかもず

100.0％

100.0％

Ｏ-３

icot金剛100.0％

100.0％

Ｏ-４

icot溝の口100.0％

100.0％

Ｏ-５

icot多摩センター

100.0％

100.0％Ｏ-６

A-PLACE金山

100.0％

100.0％

Ｏ-７

大阪中之島ビル

97.3％

96.6％

Ｏ-８

icot大森100.0％

100.0％

Ｏ-９

マーケットスクエア相模原

東京オフィス

その他投資対象資産
全体

平均稼働率

平均稼働率

-

100.0％

99.8％

99.5％

99.8％

99.6％

（注１）「稼働率」は、各資産に係る総賃貸可能面積の合計に対して総賃貸面積の合計が占める割合を示しており、小数点第２位を四捨五入して記載しています。
（注２）平成26年９月末時点の平均稼働率には、第６期取得済資産及び取得予定資産の平均稼働率が含まれています。
（注３）「Hitotsugi LIP」及び「A-PLACE代々木」の平成26年10月末時点における稼働率はそれぞれ100.0％です。
（注４）「東京機械本社ビル（底地）」は、平成26年５月30日に建物を売却しており、第４期末までの稼働率は、建物の稼働率を記載しています。

－ 69 －

③ 各カテゴリー別の月間平均賃料の推移
平成24年６月末
都市型商業施設
都市型商業施設（新規上場時取得資産）

26,047円/坪

第２期末
第３期末
第４期末
第５期末
平成26年９月末
平成24年11月末 平成25年５月末 平成25年11月末 平成26年５月末
25,973円/坪25,887円/坪25,797円/坪20,560円/坪20,552円/坪（△0.3％）（△0.3％）（△0.3％） （△20.3％）（△0.0％）---

25,901円/坪（-）

25,868円/坪（△0.1％）

25,856円/坪（△0.0％）

20,261円/坪20,011円/坪（△1.2％）

19,363円/坪（△3.2％）

19,338円/坪（△0.1％）

19,813円/坪（2.5％）

19,195円/坪（△3.1％）

東京オフィス（新規上場時取得資
産）（注）

-

-

19,547円/坪（-）

19,556円/坪（0.0％）

19,400円/坪（△0.8％）

19,214円/坪（△1.0％）

その他投資対象資産

6,541円/坪

ポートフォリオ全体

14,721円/坪

6,541円/坪（-）
14,683円/坪（△0.3％）

7,119円/坪（8.8％）
14,571円/坪（△0.8％）

7,104円/坪（△0.2％）
14,654円/坪（0.6％）

7,606円/坪（7.1％）
14,712円/坪（0.4％）

7,603円/坪（△0.0％）
14,720円/坪（0.1％）

東京オフィス（注）「東京機械本社ビル（底地）」を除外した数値を記載しています。

－ 70 －

（７）主要なテナントに関する情報① 主要なテナントの概要
下表は、取得予定資産取得後の本投資法人のポートフォリオの各資産につき、平成26年９月30日現在の情報をもとに、当該テナントへの賃貸面積がポートフォリオ全体の総賃貸面積の10％以上を占めるテナント（主要なテナント）を示したものです。
本投資法人は、取得予定資産取得後の本投資法人のポートフォリオの各資産につき、東急不動
産、東急不動産ＳＣマネジメント及び東急コミュニティーをマスターリース会社として、エンド
テナントに転貸することを目的とする賃貸借契約（マスターリース契約）を締結している、若し
くは締結することとしています。下表は、マスターリース契約を締結した主要なテナントに関する情報を、平成26年９月30日現在の情報をもとに記載したものです。なお、本投資法人が当該マ
スターリース会社から収受する賃料は、マスターリース会社が転借人（エンドテナント）から収受する賃料と同額となっており（パススルー型マスターリース）、賃料の保証はされていません。
なお、「新橋プレイス」、「京都烏丸パーキングビル」及び「icot多摩センター」については
平成26年11月１日付でマスターリース会社を「東急不動産株式会社」から「東急不動産ＳＣマネ
ジメント株式会社」に変更したほか、「大阪中之島ビル」については平成26年11月１日付でマスターリース会社を「東急不動産株式会社」から「株式会社東急コミュニティー」に変更しており、下表ではこれらのマスターリース会社の変更を反映させて記載しています。
総賃料収入
敷金・保証金
（年間）
契約満了日
テナント名
業種
物件名称
（百万円）
（百万円）
（注４）
（注３）
（注２）
東急プラザ 表参道原宿（注５）4,904.55
2,063
1,756
平成34年６月30日
東急プラザ 赤坂（注５）
16,585.99898
384
平成34年６月30日
東急プラザ 札幌
21,229.16585
140
平成35年12月31日
東急不動産恵比寿ビル
7,342.60
473
388
平成34年６月30日
A-PLACE恵比寿南
7,950.51
624
475
平成34年６月30日
A-PLACE代々木3,106.17
222
177
平成34年６月30日
A-PLACE青山
7,303.69
477
450
平成34年６月30日
ルオーゴ汐留4,476.35
300
249
平成34年６月30日
東急不動産株式会社
不動産業－－
A-PLACE池袋
3,409.73
平成34年６月30日
（注６）
（注６）
A-PLACE新橋
5,052.14345
309
平成35年４月30日
A-PLACE五反田
4,028.69
327
283
平成35年12月31日
A-PLACE品川
2,986.36
202
186
平成35年12月31日－－
大崎ウィズタワー
7,193.28
平成36年６月30日
（注６）
（注６）
A-PLACE金山
9,314.91
490
385
平成34年６月30日
合計
104,884.13－－－
エビスキュープラザ
4,024.88
475
475
平成34年６月30日－－
新橋プレイス
9,156.01
平成36年11月30日
（注６）
（注６）
－
－
京都烏丸パーキングビル
21,616.04
平成36年11月30日
（注６）
（注６）
Hitotsugi LIP
1,918.86
155
132
平成35年８月31日
神戸旧居留地25番館
19,653.90
1,231
1,399
平成35年８月31日
鎌田興産ビル
3,413.80
393
323
平成35年12月31日
東急不動産ＳＣマネジ 不動産
icotなかもず
28,098.02619
428
平成34年６月30日
メント株式会社
管理業－－
icot金剛17,884.55
平成34年６月30日
（注６）
（注６）
－
icot溝の口
14,032.05
100
平成34年６月30日（注６）
icot多摩センター
5,181.58
230
230
平成36年11月30日
icot大森
6,209.79
382
365
平成35年12月31日－－
マーケットスクエア相模原
15,152.42
平成37年１月31日
（注６）
（注６）
合計
146,341.90－－－（注１）「賃貸面積」は、テナントがマスターリース会社兼転貸人となる各物件の建物につき、平成26年９月30日現在におけるマスターリース会社とのマスターリース契約に表示された賃貸面積のうちエンドテナントへの賃貸面積を記載しています。なお、数値については、
小数点第３位を四捨五入して記載しています。
（注２）「総賃料収入（年間）」は、テナントとの間で締結されているマスターリース契約上、テナントが支払うマスターリース賃料がエン
賃貸面積
（㎡）
（注１）

－ 71 －

ドテナントからテナントに対して支払われる賃料と同額となっている物件については、平成26年９月30日現在におけるエンドテナン
トとの間で締結されている賃貸借契約（同日現在で入居済みのものに限ります。）における月間賃料（共益費を含みます。倉庫、看板、駐車場等の使用料を含まず、貸室賃料に限り、歩合賃料は含みません。また、同日現在のフリーレント及びレントホリデーは考慮しないものとします。）を12倍することにより年換算して算出した金額（複数の賃貸借契約が契約されている当該資産については、その合計額。）（消費税は含みません。）につき百万円未満を四捨五入して記載しています。
（注３）「敷金・保証金」は、テナントがマスターリース会社として転貸人となっている物件については、平成26年９月30日現在におけるエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約に基づき必要とされる敷金・保証金（同日現在で入居済みの貸室に係る賃貸借契約に基づく敷金又は保証金に限ります。）の合計額につき百万円未満を四捨五入して記載しています。
（注４）「契約満了日」は、テナントがマスターリース会社として転貸人となっている物件を含め、テナントを賃借人とする賃貸借契約に表示された契約満了日を記載しています。
（注５）「東急プラザ 表参道原宿」及び「東急プラザ 赤坂」の賃貸面積、総賃料収入（年間賃料）及び敷金・保証金は、各物件の準共有持分割合（それぞれ75％及び50％）に相当する数値を記載しています。
（注６）テナントの承諾が得られていないため開示していません。

②

賃貸面積上位10位エンドテナント

本投資法人の取得予定資産取得後の本投資法人のポートフォリオの各資産につき、平成26年９月30日現在、ポートフォリオ全体に対し賃貸面積上位10位を占めるエンドテナントは、以下のとおりです。
エンドテナント名

総賃貸面積（㎡）
（注１）

物件名称

契約満了日

契約形態
（注２）

株式会社東急ホテルズ

東急プラザ 赤坂
東急プラザ 札幌

30,182.69

平成28年３月31日

定期建物賃貸借契約

三井住友信託銀行株式会社（注３）

東京機械本社ビル（底地）
あまがさきキューズモール（底地）

28,753.40（注４）

平成86年５月31日
平成54年１月31日

普通借地権設定契約
事業用定期賃貸借契約

コーナン商事株式会社

icotなかもず

26,529.03

平成39年７月11日

定期建物賃貸借契約

パラカ株式会社

京都烏丸パーキングビル

21,224.14－－

株式会社ダイエー

icot金剛－－－株式会社Plan・Do・See

神戸旧居留地25番館

14,195.42－－

株式会社家具の大正堂

icot溝の口

14,032.05

平成30年７月24日

普通建物賃貸借契約

株式会社ケーズホールディングスマーケットスクエア相模原

11,863.92

平成46年６月30日

定期建物賃貸借契約

株式会社ヤマダ電機

新橋プレイス

9,156.01－－

株式会社ＮＩＰＰＯ

大崎ウィズタワー

7,193.28

平成28年６月23日

定期建物賃貸借契約（注１）「総賃貸面積」は、平成26年９月30日現在におけるエンドテナントとの間の賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計を記載しています。なお「東急プラザ 赤坂」については準共有持分割合（50％）に相当する数値に基づき記載しています。
（注２）「契約形態」は、平成26年９月30日現在におけるエンドテナントとの間の賃貸借契約に表示された契約形態を記載しています。
（注３）賃借人は、底地上の建物についての信託受託者であり、当該信託の受益者は、東急不動産株式会社です。
（注４）「東京機械本社ビル（底地）」及び「あまがさきキューズモール（底地）」は底地の面積を記載しています。
（注５）「－」とされている箇所はテナントの承諾が得られていないため開示していません。

（８）担保の状況
取得予定資産取得後の本投資法人のポートフォリオの各資産（共有又は区分所有の場合は本投資法人の保有に係る持分）につき、担保は設定されていません。

－ 72 －

（９）ポートフォリオの概況
以下は、取得予定資産取得後の本投資法人のポートフォリオに係る平成26年９月30日現在におけるポートフォリオの概況を示したものです。
① 分類別
分類
都市型商業施設・東京オフィス

物件数

取得（予定）価格
（百万円）

比率（％）

21

226,28880.1

都市型商業施設9

129,350

45.8

東京オフィス

12

96,93834.3

その他投資対象資産

956,340

19.9

合計

30

282,628

100.0

分類

物件数

取得（予定）価格
（百万円）

比率（％）

ポートフォリオ全体

30

282,628

100.0

商業施設

16

167,610

59.3

オフィス

14

115,018

40.7＜参考＞ 平成26年５月31日時点
分類
都市型商業施設・東京オフィス

物件数

取得（予定）価格
（百万円）

比率（％）

19

185,29880.2

都市型商業施設9

129,350

56.0

東京オフィス1055,94824.2

その他投資対象資産

8

45,670

19.8

合計

27

230,968

100.0

分類

物件数

取得（予定）価格
（百万円）

比率（％）

ポートフォリオ全体

27

230,968

100.0

商業施設

15

162,790

70.5

オフィス

12

68,17829.5（注）「比率」は、取得（予定）価格の合計に占める各分類の取得（予定）価格の割合を示しており、小数点第２位を四捨五入して記載しています。

－ 73 －

② 地域区分別
分類・地域区分物件数

取得（予定）価格
（百万円）

比率（％）

ポートフォリオ全体

30

282,628

100.0

都心５区

15

171,27860.6

その他23区

426,200

9.3

三大都市圏

10

80,74028.6

その他国内主要都市

1

4,410

1.6

分類・地域区分
都市型商業施設・東京オフィス

物件数

取得（予定）価格
（百万円）

比率（％）

21

226,288

100.0

都心５区

15

171,27875.7

その他23区

320,410

9.0

三大都市圏

2

30,19013.3

その他国内主要都市

1

4,410

1.9

分類・地域区分物件数

取得（予定）価格
（百万円）

比率（％）

その他投資対象資産

956,340100.0

その他23区

1

5,790

10.3

三大都市圏

8

50,55089.7（注）「比率」は、取得（予定）価格の合計に占める各分類の取得（予定）価格の割合を示しており、小数点第２位を四捨五入して記載しています。

③ 契約形態別
契約形態

テナント数

総賃料収入（年間）
（百万円）

比率（％）

ポートフォリオ全体

360

16,849

100.0

定期借家

160

9,981

59.2

普通借家

200

6,868

40.8

－ 74 －

④ 契約年数
契約形態

テナント数

総賃料収入（年間）
（百万円）

比率（％）

ポートフォリオ全体

360

16,849

100.0

10年超

58

7,630

45.3

５～10年以内

34

2,381

14.1

２～５年以内

105

2,706

16.1

～２年以内

163

4,131

24.5

契約形態

テナント数

総賃料収入（年間）
（百万円）

比率（％）

都市型商業施設全体

166

7,647

100.0

10年超

23

5,001

65.4

５～10年以内

20

1,780

23.3

２～５年以内

48

488

6.4

～２年以内

75

378

4.9

契約形態

テナント数

総賃料収入（年間）
（百万円）

比率（％）

東京オフィス全体

105

5,160

100.0

10年超

15

205

4.0

５～10年以内

7

458

8.9

２～５年以内

41

1,830

35.5

～２年以内

42

2,667

51.7

（注）「比率」は、総賃料収入の合計に占める各分類の総賃料収入の割合を示しており、小数点第２位を四捨五入して記載しています。

－ 75 －

⑤ 契約残存年数
契約形態

テナント数

総賃料収入（年間）
（百万円）

比率（％）

ポートフォリオ全体

360

16,849

100.0

10年超

11

3,025

18.0

５～10年以内

20

2,391

14.2

２～５年以内

74

3,481

20.6

～２年以内

255

7,952

47.2

契約形態

テナント数

総賃料収入（年間）
（百万円）

比率（％）

都市型商業施設全体

166

7,647

100.0

10年超

5

1,155

15.1

５～10年以内

17

2,322

30.4

２～５年以内

28

1,912

25.1

～２年以内

116

2,256

29.5

契約形態

テナント数

総賃料収入（年間）
（百万円）

比率（％）

東京オフィス全体

105

5,160

100.0

10年超

1

125

2.4

５～10年以内

2

47

0.9

２～５年以内

33

911

17.7

～２年以内

69

4,077

79.0

契約形態

テナント数

その他投資対象資産全体

総賃料収入（年間）
（百万円）

比率（％）

89

4,041

100.0

10年超

5

1,745

43.2

５～10年以内

1

22

0.5

２～５年以内

13

656

16.2

～２年以内

70

1,620

40.0

（注）「比率」は、総賃料収入の合計に占める各分類の総賃料収入の割合を示しており、小数点第２位を四捨五入して記載しています。

⑥ 賃貸借契約年数及び残存年数
都市型

東京オフィス

商業施設
賃貸借契約年数（注１）9.7

賃貸借契約残存年数（注２）

5.7

その他
投資対象資産

全体

4.3

13.7

9.0

（2.9）

（10.4）

（7.7）

2.9

9.6

5.8

（1.5）

（6.0）

（4.5）

（注１）「賃貸借契約年数」は、各物件の賃貸借契約の契約期間の年数を分類毎に賃貸面積で加重平均して算出し、小数点第２位を四捨五入して記載しています。
（注２）「賃貸借契約残存年数」は、各物件の賃貸借契約の残存年数を分類毎に賃貸面積で加重平均して算出し、小数点第２位を四捨五入して記載しています。
（注３）括弧内の数値は、「東京機械本社ビル（底地）」及び「あまがさきキューズモール（底地）」を除いた年数です。

－ 76 －

⑦ 業種別業種

テナント数

総賃料収入（年間）
（百万円）

比率（％）

都市型商業施設

166

7,647

100.0

小売

60

4,457

58.3

駐車場

1

600

7.8

ホテル

3

1,385

18.1

飲食

42

583

7.6

事務所

49

251

3.3

サービス

11

371

4.8

業種
東京オフィス

テナント数

総賃料収入（年間）
（百万円）

比率（％）

105

5,160

100.0

サービス業

31

1,389

26.9

製造業

14

832

16.1

卸売・小売業、飲食店

41

1,216

23.6

運輸・通信業

4

749

14.5

建設業

2

464

9.0

その他

13

510

9.9

（注）「比率」は、総賃料収入の合計に占める各分類の総賃料収入の割合を示しており、小数点第２位を四捨五入して記載しています。

⑧ 平均築年数（注１）
分類
都市型商業施設・東京オフィス

物件数

取得（予定）価格（百万円）

平均築年数（年）20

223,950

11.6

都市型商業施設9

129,350

10.2

東京オフィス11

94,60013.4

その他投資対象資産

8

44,34013.9

28268,290

合計

11.9
（注２）

（注１）「平均築年数」は、平成26年９月30日を基準日として、取得（予定）価格ベースにて平均築年数を加重平均で算出し、小数点第２位を四捨五入して記載しています。
なお、平均築年数の算出においては、「東京機械本社ビル（底地）」及び「あまがさきキューズモール（底地）」を除外しています。
（注２）平成26年５月31日時点の25物件（「大崎ウィズタワー」を含まず、「東京機械本社ビル（底地）」及び「あまがさきキューズモール（底地）」を除外しています。）の平均築年数は12.6年です。

－ 77 －

６ 投資リスク
参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報／第１ ファンドの状況／３ 投資リスク」に記載の投資リスクの全文を記載しています。なお、参照有価証券報告書提出日以後、その内容について変更
又は追加があった箇所は下線で示しています。
（１）リスク要因
以下において、本投資口への投資に関するリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しています。また、今後本投資法人が投資法人債（以下「本投資法人債」といい、短期投資法人債を含むことがあります。）を発行する場合、これらの事項は、本投資法人債への投資に関してもリスク要因となる可能性があります。但し、以下は本投資法人への投資に関する全てのリスクを網羅したものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。また、本書に記載の事項には、特に本投資法人及び本資産運用会社の目標及び意図を含め、将来に関する事項が存在しますが、別段の記載のない限り、これら事項は本書の日付現在における
本投資法人及び本資産運用会社の判断、目標、一定の前提又は仮定に基づく予測等であって、不確実性を内在するため、実際の結果と異なる可能性があります。
以下に記載のいずれかのリスクが現実化した場合、本投資口又は本投資法人債の市場価格が下落し、本投資口又は本投資法人債の投資家は、投資した金額の全部又は一部を回収できない
おそれがあります。本投資法人は、可能な限りこれらリスクの発生の回避及びリスクが発生した場合の対応に努める方針ですが、回避できるとの保証や対応が十分であるとの保証はありません。
本投資口及び本投資法人債に投資を行う際は、以下のリスク要因及び本書中の本項以外の記載事項を慎重に検討した上、各投資家自らの責任と判断において行う必要があります。
本項に記載されている項目は、以下のとおりです。
① 投資法人が発行する投資口及び投資法人債に関するリスク（ア）換金性・流動性に関するリスク（イ）市場価格変動に関するリスク（ウ）金銭の分配に関するリスク② 投資法人の組織及び投資法人制度に関するリスク（ア）投資法人の組織運営に関するリスク（イ）投資法人の制度に関するリスク（ウ）東急不動産ホールディングスグループへの依存に関するリスク（エ）投資法人制度におけるインサイダー取引規制に関するリスク③ 投資法人の運用資産：原資産である不動産特有のリスク（ア）不動産から得られる賃料収入に関するリスク（イ）不動産の瑕疵に関するリスク（ウ）不動産管理会社に関するリスク（エ）費用に関するリスク（オ）専門家報告書等に関するリスク（カ）建物の毀損・滅失・劣化に関するリスク（キ）売却時の不動産流動性に関するリスク（ク）建築基準法等の既存不適格に関するリスク（ケ）共有物件に関するリスク（コ）区分所有建物に関するリスク（サ）借地権等に関するリスク（シ）底地物件に関するリスク（ス）有害物質又は放射能汚染等に関するリスク（セ）不動産の所有者責任に関するリスク（ソ）マスターリースに関するリスク（タ）将来における法令等の改正に関するリスク－ 78 －

（チ）テナント等による不動産の使用に基づく価値減損に関するリスク（ツ）売主の倒産等の影響に関するリスク（テ）開発物件に関するリスク（ト）資産の組入れ・譲渡等に関するリスク（ナ）フォワード・コミットメント等に関するリスク（ニ）敷金・保証金の利用に関するリスク④ 投資法人の運用資産：信託の受益権特有のリスク（ア）信託受益者として負うリスク（イ）信託受益権の流動性に関するリスク（ウ）信託受託者に関するリスク（エ）信託受益権の準共有等に関するリスク⑤ 匿名組合出資持分への投資に関するリスク⑥ 特定目的会社の優先出資証券への投資に関するリスク⑦ 税制に関するリスク（ア）導管性要件に関するリスク（イ）税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク（ウ）不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク（エ）一般的な税制の変更に関するリスク⑧ 減損会計の適用に関するリスク①

投資法人が発行する投資口及び投資法人債に関するリスク（ア）換金性・流動性に関するリスク
本投資口については、投資主からの請求による投資口の払戻しを行わないクローズド・エンド型であるため、投資主が本投資口を換金するには、本投資法人の清算・解散による残余財産分配請求権等による場合を除き、上場する金融商品取引所を通じて又は取引所外において、第三者に対して売却することが必要となります（注）。また、投資家の希望する
時期と条件で取引できるとの保証や、常に買主が存在するとの保証はなく、譲渡価格を保証する第三者も存在しません。また、東京証券取引所が定める上場廃止基準に抵触する場
合には本投資口の上場が廃止され、投資主は保有する本投資口を取引所外において相対で譲渡する他に換金の手段はありません。これらにより、本投資口を低廉な価格で譲渡しなければならない場合や本投資口の譲渡ができなくなる場合があります。なお、本投資法人が本投資法人債を発行した場合について、本投資法人債には、確立された取引市場が存在せず、買主の存在も譲渡価格も保証されていません。
（注）投信法の一部の改正が平成26年12月1日に施行されることにより、投資主との合意による自己投資口の取得が可能になります（改正投信法第80条第１項第１号、規約第５条第２項、第９章第１条第１項）。

（イ）市場価格変動に関するリスク
本投資口の市場価格は、金利動向や為替相場等の金融環境変化、市場環境や将来的な景気動向、内外の投資家による本投資口に関する売買高、他の金融商品投資との比較、地震、
津波、液状化等の天災を含む不動産取引の信用性に影響を及ぼす社会的事象等によって影響を受けることがあります。
また、本投資法人は、不動産等及び不動産対応証券を主な投資対象としており、本投資
口の市場価格は、不動産の評価額の変動、不動産市場の趨勢、不動産の需給関係、不動産
需要を左右することのある企業を取り巻く経済環境、法令・会計・税務の諸制度の変更等、不動産関連市場を取り巻く要因による影響を受けることがあります。
加えて、本投資法人は、その事業遂行のために必要に応じて資金を調達しますが、その資金調達が新投資口の発行により行われる場合には、本投資口１口当たりの分配金・純資産額が希薄化することがあり、また、市場での本投資口の需給バランスに影響を与える結果、本投資口の市場価格が影響を受けることがあります。
－ 79 －

また、本投資法人若しくは本資産運用会社、又は他の投資法人若しくは他の資産運用会
社に対して監督官庁等による行政指導、行政処分の勧告や行政処分が行われた場合にも、
本投資口の市場価格が下落することがあります。
その他、本投資法人債は金利動向等の市場環境等により価格が変動することがあり、また格付けの見直しや引き下げによる影響を受けることがあります。
（ウ）金銭の分配に関するリスク
本投資法人はその分配方針に従って、投資主に対して金銭の分配を行う予定ですが、分配の有無、金額及びその支払いは、いかなる場合においても保証されません。
②

投資法人の組織及び投資法人制度に関するリスク

本投資法人は、投信法に基づいて設立される社団（投信法第２条第12項）であり、一般の法人と同様の組織運営上のリスク及び投資法人という制度固有のリスクが存在します。
（ア）投資法人の組織運営に関するリスク
本投資法人の組織運営上の主なリスクは、以下のとおりです。
ａ．役員の職務遂行に関するリスク
投信法上、投資法人の業務を執行し投資法人を代表する執行役員及び執行役員の職務の執行を監督する監督役員は、投資法人に対して善良な管理者としての注意義務（以下「善管注意義務」といいます。）を負い、また、法令、規約及び投資主総会の決議を遵守し投資法人のため忠実に職務を遂行する義務（以下「忠実義務」といいます。）を負います。
しかし、これらの義務が遵守されないおそれは完全には否定できません。
ｂ．投資法人の資金調達に関するリスク
本投資法人は資金調達を目的として、借入れ及び投資法人債を発行することがあり、規約上、借入金と投資法人債を合わせた限度額は１兆円とされ、また、借入れを行う場合、借入先は、適格機関投資家（但し、租税特別措置法第67条の15第１項第１号ロ（２）に規定する機関投資家に限ります。）に限るものと規定されています。
借入れ又は本投資法人債の発行を行う際には様々な条件、例えば担保提供の制限、財務
制限、追加担保の条項、現金その他の一定資産の留保、資産・負債等に基づく財務指標による借入制限や担保設定制限、早期償還事由、資産取得制限、投資主への分配に関する制限、本投資法人の業務その他に関する約束や制限等が要請されます。このような約束や制限の結果、本投資口又は本投資法人債の市場価格に悪影響が出ることがあります。
なお、本書の日付現在、本投資法人が行っている金銭の借入れについては、全て無担保・無保証ですが、資産・負債等に基づく一定の財務指標上の数値を維持することを定める等の財務制限条項が設けられています。
さらに、借入れ及び本投資法人債の発行は、金利実勢、本投資法人の財務状況、経済環
境のほか、借入先や投資家の自己資本規制その他の法的・経済的状況等の多くの要因に従って決定されるため、本投資法人が必要とする時期及び条件で行うことができるとの保証はありません。本投資法人が既存の借入れ及び投資法人債の返済資金を新たな借入れ等で調達することを予定していたにもかかわらず、かかる調達ができない場合には、既存の借入れ等の返済ができないことにより債務不履行となる可能性があります。
借入れに当たり、税法上の導管性要件（後記「⑦ 税制に関するリスク／（ア）導管性要件に関するリスク」をご参照ください。）を満たすためには、本投資法人は、その借入先を機関投資家（租税特別措置法第67条の15第１項第１号ロ（２）に規定するものをいいます。）に限定することが要請され、借入先は現実には限定されています。また、本投資法人の保有不動産の全部又は一部が資金の借入先に対して担保に供された場合、担保対象となる保有不動産の処分及び建替等は、制限を受けることとなります。その結果、本投資－ 80 －

法人が必要とする時期及び条件で保有不動産の処分や建替等ができないおそれがあります。
また、本投資法人の保有不動産の売却等により借入金の期限前返済を行う場合には、期限前返済コスト（違約金等）がその時点における金利情勢によって決定される場合がある等、予測しがたい経済状況の変化により本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
本投資法人が資金を調達しようとする場合、借入れのほか、投資法人債の発行又は新投資口の発行の方法によることがあります。投資法人債の発行を行う場合、一般に、前述したものをはじめとする様々な財務制限条項や誓約事項が規定されることがあります。また、投資法人債の発行及び条件は、信用格付業者からの格付けや市場環境の影響を受けるおそれがあり、本投資法人の必要とする時期及び条件で発行できないおそれがあります。新投資口の発行を行う場合、投資口の発行価格はその時々の市場価格により左右され、場合により、本投資法人の必要とする時期及び条件で発行できないおそれがあります。
さらに、本投資法人は、LTV（本投資法人の保有する資産総額に対する、本投資法人債を含む借入金残高の割合）の水準について、資金余力の確保に留意し、原則として60％を上限としていますが、新たな資産の取得等に伴い、一時的に60％を超えることがあります。
LTVが高まった場合、一般的に、分配可能金額が金利変動の影響を受け易くなり、その結果、投資主への分配金額が減少するおそれがあります。
ｃ．投資法人が倒産し又は登録を取り消されるリスク
本投資法人は一般の法人と同様に、債務超過に至る可能性を否定することはできません。
本投資法人は、現行法上、破産法（平成16年法律第75号。その後の改正を含みます。）、
民事再生法（平成11年法律第225号。その後の改正を含みます。）及び投信法上の特別清算手続の適用を受けます。
また、本投資法人は、投信法に基づいて投資法人としての登録を受けていますが、一定の事由が発生した場合に投信法に従ってその登録が取り消される可能性があります（投信法第216条）。その場合には、本投資口の上場が廃止され、本投資法人は解散し、清算手
続に入ります。本投資口及び本投資法人債は金融機関の預金と異なり、預金保険等の対象ではなく、本投資口につき、当初の投資額が保証されているものではありません。本投資法人が清算される場合、投資主は、全ての上位債権者への償還の後でしか投資額を回収できません。従って、清算手続において、投資主は投資額のほとんどにつき償還を受けられないことがあります。また、本投資法人債の債権者は清算手続に従って投資額を回収することになるため、債権全額の償還を受けられるとの保証はありません。
（イ）投資法人の制度に関するリスク
投資法人の制度上の主なリスクは以下のとおりです。
ａ．業務委託に関するリスク
投資法人は、資産の運用以外の行為を営業としてすることができず、使用人を雇用することはできません。また、本投資法人は、投信法に基づき、資産の運用を本資産運用会社に、資産の保管を資産保管会社に、一般事務を一般事務受託者に、それぞれ委託しています。従って、本投資法人の業務執行全般は、本資産運用会社、資産保管会社及び一般事務
受託者の能力や信用性に依存することになります。金融商品取引法上、資産運用会社となるためには投資運用業の登録を行う必要があり、資産保管会社は信託業を兼営する銀行等
一定の要件を満たすものに資格が限定されており、一般事務受託者については、投資法人の設立時及び設立後に新たに行う一般事務受託者との契約締結時に、不適当なものでない
ことの調査が執行役員及び監督役員により行われていますが、それぞれの業務受託者において、今後業務遂行に必要とされる人的・財産的基盤が損なわれた場合や、これらの業務受託者が金融商品取引法及び投信法により投資法人に対して負う善管注意義務や忠実義務に反する行為を行った場合、結果として投資家が損害を受ける可能性があります。
また、投信法上、資産の運用、資産の保管及び一般事務に関しては第三者へ委託することが義務付けられているため、本資産運用会社、資産保管会社又は一般事務受託者が、倒産手続等により業務遂行能力を喪失する場合には、倒産に至った業務受託者等に対して本－ 81 －

投資法人が有する債権の回収に困難が生じるだけでなく、本投資法人の日常の業務遂行に影響を及ぼすことになります。また、委託契約が解約又は解除された場合において、本投資法人の必要とする時期及び条件で現在と同等又はそれ以上の能力と専門性を有する第三者を選定し業務を委託できないときには、本投資法人の収益等が悪影響を受けるおそれがあるほか、本投資口が上場廃止になる可能性があります。
ｂ．資産の運用に関するリスク
投資法人は、投信法上、資産運用会社にその資産の運用に関する業務を委託しなければならないため、本投資法人の資産の運用成果は、特に資産の運用に関する業務を行う本資産運用会社の業務遂行能力に依存することになります。資産運用会社についての主なリス
クは以下のとおりです。
（ⅰ）資産運用会社の運用能力に関するリスク
資産運用会社は、投資法人に対し善管注意義務を負い、また、投資法人のために忠実義務を負いますが、運用成果に対して何らの保証を行うものではありません。また、資産運用会社となるためには投資運用業の登録を行う必要があり、金融商品取引法及び投信法に定める監督を受け、その信用力の維持には一定限度の制度的な裏付けがありますが、その運用能力が保証されているわけではありません。
本資産運用会社による上場不動産投資法人に適用される各種法規制及び上場規則に基づく運用が期待どおりの収益を上げるとの保証はありません。また、東急不動産
ホールディングスグループの運用実績や本投資法人の保有資産の過去における収益の状況は、本投資法人としての今後の運用実績を保証するものではありません。
（ⅱ）資産運用会社の行為に関するリスク
資産運用会社は、投資法人に対し善管注意義務を負い、また、投資法人のために忠実義務を負い、さらに資産運用会社の行為により投資法人が損害を被るリスクを軽減するため、金融商品取引法及び投信法において業務遂行に関して行為準則が詳細に規定されています。しかし、資産運用会社が、かかる行為準則に違反したり、適正な法的措置を行わない場合には、投資家に損害が発生する可能性があります。また、本資産運用会社の株主、その役職員の出向元企業又はその関係会社等といった関係者が、
本投資法人の投資対象である不動産等の取引に関与する場合や、本資産運用会社自身
も自ら投資活動を行う可能性もあります。そのような場合に、本資産運用会社が自己又は第三者の利益を図るため、本投資法人の利益を害することとなる取引を行わないとの保証はありません。
（ⅲ）資産運用会社における投資方針・社内体制等の変更に関するリスク
本資産運用会社は、本投資法人の規約に基づいて投資運用業を遂行するため、本資産運用会社の社内規程である「運用ガイドライン」において、投資対象資産に関する取得・維持管理・売却の方針及び財務上の指針を定めていますが、その内容は本投資法人の規約に反しない限度で投資主総会の承認を得ることなく適宜見直し、変更されることがあります。そのため、投資主の意思が反映されないまま「運用ガイドライン」
が変更される可能性があります。また、本資産運用会社は、「運用ガイドライン」に従いその業務を適切に遂行するため、一定の社内体制を敷いていますが、かかる社内体制について効率性・機能性その他の観点から今後その変更を行わないとは限りません。このような、本資産運用会社における投資方針・社内体制等の変更によって、本投資法人の資産運用の内容が変更され、その結果、当初予定されていた収益を上げられない可能性があります。

－ 82 －

（ウ）東急不動産ホールディングスグループへの依存に関するリスク
東急不動産は、本投資法人の主要な投資主及び本資産運用会社の株主であるだけではな
く、本投資法人に対してスポンサーサポートを提供する会社であり、本資産運用会社の常勤役員や多数の従業員の出向元でもあります。また、本投資法人の執行役員は、本書の日付現在、本資産運用会社の代表取締役が兼任しています。さらに、東急不動産ホールディ
ングスのグループの一員であるサポート提供会社も、本投資法人に対してサポートを提供します。
これらの点に鑑みると、本投資法人は、東急不動産を中心とする東急不動産ホールディ
ングスグループと密接な関連性を有し、また、本資産運用会社及び本投資法人の役員の人
材面で東急不動産に依存しているため、本投資法人の成長性に対する東急不動産ホール
ディングスグループの影響は、相当程度高いということがいえます。
したがって、本投資法人が、東急不動産ホールディングスグループから本書の日付現在と同一の関係を維持できなくなった場合又は業務の提供を受けられなくなった場合には、
本投資法人に重大な悪影響が及ぶ可能性があります。また、東急不動産ホールディングス
グループの業績が悪化した場合や、東急不動産ホールディングスグループのブランド価値が風評等により損なわれた場合等にも、本投資法人に重大な悪影響が及ぶ可能性があります。
スポンサーである東急不動産又はサポート提供会社の一部は、スポンサーサポート契約
又はサポート契約に基づき、適格不動産（本投資法人の投資基準に適合すると合理的に想定される不動産等）を売却しようとする場合、本資産運用会社に対し、一定の場合を除き、当該不動産等に係る情報を遅くとも本資産運用会社以外の第三者に対して情報提供する時
点までに提供するものとされていますが、本投資法人への売却を義務づけるものではありません。
また、東急不動産又はサポート提供会社の一部は、スポンサーサポート契約又はサポー
ト契約に基づき、第三者が売却を予定する不動産等に係る情報を入手した場合、当該不動産等が適格不動産に該当し、かつ本投資法人への売却が適当な不動産等であると合理的に判断されるときは、一定の場合を除き、本資産運用会社に対し、速やかにかかる情報を通知するよう努めるものとされていますが、必ずしも本資産運用会社がかかる情報の提供を受ける機会が保証されているものではありません。さらに、サポート提供会社の一部は、サポート契約に基づき、テナント等として出店、出店検討、又は、その運営管理等で関与する適格不動産の売却情報を入手した場合、一定の場合を除き、本資産運用会社に対し、速やかに当該不動産等の情報提供を行うものとされていますが、必ずしも本資産運用会社がかかる情報の提供を受ける機会が保証されているものではありません。
上記に加え、スポンサーサポート契約及びサポート契約の有効期間は、契約締結日から３年間とされ、自動更新されることとされていますが、契約の更新がなされない等により契約が終了した場合、東急不動産又はサポート提供会社からのスポンサーサポート及びサポートの提供が受けられなくなるおそれがあります。
さらに、東急不動産は、東急リアル・エステート投資法人及びその資産運用会社である
東急リアル・エステート・インベストメント・マネジメント株式会社との間で、平成23年
３月４日付で「保有不動産資産の取得機会提供に関する覚書」を締結しています。同覚書に基づき、東急不動産ホールディングス及び東急不動産（以下本（ウ）において「東急不動産等」といいます。）は、東急リアル・エステート投資法人が投資することのできる不動産、不動産信託受益権等の不動産関連資産を第三者に売却しようとする場合、同投資法
人及び同資産運用会社に対し、当該第三者に対して提供するのと実質的に同等の情報を、
当該第三者に対する情報の提供時点までに提供するものとし、同投資法人及び同資産運用
会社が、東急不動産等に対し、買取り又は買取りの協議の申入れをした場合、東急不動産
等は、これに誠実に対応し、又は東急不動産等以外の東急不動産ホールディングスグルー
プ各社に対し、かかる申入れに誠実に対応させるよう最大限努力するものとされており、
東急不動産等の連結子会社等の東急不動産ホールディングスグループ各社が所有する不動産関連資産を売却する場合についても同様の情報提供義務を負っています。この覚書の有効期間又は買取りの協議は、同投資法人が東急不動産ホールディングスグループ各社から－ 83 －

同覚書に基づき取得した物件の取得価額の総額が200億円に達する日までとされています。
このため、本投資法人が東急不動産ホールディングスグループ各社からの取得を希望する物件について、同覚書に基づく情報提供を受けた同投資法人が取得する可能性があります。
また、本投資法人は、包括的なサポート体制を通じた東急不動産ホールディングスグ
ループのバリューチェーンを最大限活用して、質の高い不動産の継続的な取得と、取得した不動産の価値の維持・向上を図る運営・管理を行い、外部成長・内部成長を目指していますが、本投資法人による包括的なサポート体制を通じた東急不動産ホールディングスグ
ループのバリューチェーンが、将来の本投資法人の外部成長及び内部成長に繋がる保証はありません。
さらに、本投資法人は、資産運用活動全般を通じて、利害関係者に事業及び取引機会をもたらすことがあり、この場合、利害関係者が、本投資法人の投資家の利益に反する行為を行う可能性もあります。なお、かかる利益相反リスクに対する方策については後記「（２）リスクに対する管理体制」をご参照ください。
本投資法人は、これらの方策を含め、投資家の利益を害することがないよう適切と考えられる体制を整備していますが、これらの方策にもかかわらず、利害関係者が、かかる方策に反して本投資法人の投資家の利益に反する取引を行った場合には、投資家に損害が発生する可能性があります。
（エ）投資法人制度におけるインサイダー取引規制に関するリスク
平成25年６月12日に上場投資法人等に係るインサイダー取引規制の導入等を定めた金融商品取引法等の一部を改正する法律（平成25年法律第45号）が成立し、平成26年４月１日に施行されています。したがって、本投資法人の役員又は本資産運用会社の役職員が立場上何らかの重要事実を知り、その公表前に本投資口の売買等を行った場合、金融商品取引
法上インサイダー取引規制に抵触することになります。
本投資法人の上場以来、本投資法人及び本資産運用会社は自発的に内部規程を設け、本投資法人の役員又は本資産運用会社の役職員が、本投資法人又は本資産運用会社に関する
インサイダー取引における重要事実類似の事実を知りながら、その公表前に本投資法人の投資口に係る売買等の有償の取引を行うことを制限しています。本資産運用会社は、今般の金融商品取引法の改正による上場投資法人等に係るインサイダー取引規制導入を踏まえ、
平成26年４月１日を施行日としてその社内規程を改正し、また、本投資法人においても、内部規程を改正しました。しかしながら、本投資法人の役員又は本資産運用会社の役職員が金融商品取引法で定めるインサイダー取引規制に違反する場合には、本投資法人及び本資産運用会社に係る情報の管理に対する信頼が揺らぎ、その結果、本投資法人の投資家に悪影響が及ぶ可能性があります。
また、上場投資口については、上場株式同様、大量保有報告書制度の対象となっています。
③

投資法人の運用資産：原資産である不動産特有のリスク

本投資法人は、我が国の不動産及び不動産を信託する信託の受益権を主要投資対象としており、これらの原資産となる不動産等については、以下のリスクがあります。
（ア）不動産から得られる賃料収入に関するリスク
本投資法人の主な収益は、本投資法人が直接（又は信託を通じて間接的に）保有する不動産等の賃料収入に依存しています。不動産等の賃料収入は以下を含む様々なリスクにより影響を受けることがあります。
ａ．不動産等の稼働・解約等に関するリスク
我が国における賃貸借契約では、契約期間を２年とし、その後別段の意思表示がない限
り自動的に更新されるとするものが多く見られます。しかし、契約期間が満了する際、常－ 84 －

に契約が更新されるとの保証はありません。また、契約期間の定めにかかわらず、テナン
トが一定期間前の通知を行うことにより契約を解約できることとされている場合が多く見受けられます。賃貸借契約が更新されず又は契約期間中に解約された場合、すぐに新たなテナントが入居するとの保証はなく、その結果、賃料収入が減少する可能性があります。
なお、賃貸借契約において契約期間中に賃借人が解約した場合の違約金について規定することがありますが、そのような規定は状況によってはその全部又は一部が無効とされ、その結果、本投資法人に予定外の費用負担が発生する可能性があります。
定期賃貸借契約の有効期間中は契約中に定められた賃料をテナントに対して請求できるのが原則です。しかし、定期賃貸借契約においてテナントが早期解約した場合、残存期間全体についてのテナントに対する賃料請求が場合によっては認められない可能性があります。
商業施設の場合、その立地条件により、用途を大きく変更することは困難である場合があり、テナントが退去した際に、用途に応じた構造の特殊性から、代替テナントとなりうる者が少ないために、代替テナントが入居するまでの空室期間が長期化し、不動産の稼働率が大きく低下することや、代替テナント確保のために賃料水準を下げざるを得なくなる
ことがあり、その結果、賃料収入が大きな影響を受ける可能性があります。
また、本投資法人の定義する商業施設には宿泊施設（ホテル）が含まれます。本投資法
人は、宿泊施設（ホテル）の特性に応じた固有の投資基準を設定することで、宿泊施設（ホテル）に関するリスクの軽減を図ります。しかし、宿泊施設（ホテル）は、装置産業
としての性格が強く、また、運営ノウハウが要求され、さらに用途に応じた構造の特殊性からテナントの業態を大きく変更することが困難であることが多いため、既存テナントが退去した場合、代替テナントとなりうる者が少ないために、空室期間が長期化することや、
代替テナント確保のために賃料水準を下げざるを得なくなることがあり、賃料収入に大きな影響を与える可能性があります。
ｂ．不動産等の賃借人の信用力及び賃料未払いに関するリスク
賃借人の財務状況が悪化した場合、賃貸借契約に基づく賃料支払いが滞る可能性がある
ほか、この延滞賃料、原状回復費用その他の損害金等の債務の合計額が敷金及び保証金で担保される範囲を超える状況となる可能性があります。特に、賃料収入のうち一のテナン
トからの賃料収入の割合が高い場合、賃料収入に与える影響が大きくなります。
ｃ．賃借人による賃料減額のリスク
賃貸人は、不動産等の賃借人が支払うべき賃料につき、賃料相場の下落その他の様々な事情により賃料減額に応じることを余儀なくされることがあります。また、建物の賃借人
は、定期建物賃貸借契約で賃料減額請求権を排除する特約がある場合を除いては借地借家
法（平成３年法律第90号、その後の改正を含みます。以下「借地借家法」といいます。）
第32条により賃料減額請求を行うことができます。当事者間で協議が整わない場合には、賃貸人は減額を相当とする裁判が確定するまでテナントに対して賃貸人が相当と考える賃料の支払を請求することができますが、その間に賃貸人が実際に支払を受けた賃料の額が後に裁判で認められた額を超える場合には、当該超過額に年１割の利息を付して賃借人に返還しなければなりません。
これに対し、一定の要件を充たす場合には、いわゆる定期建物賃貸借として、借地借家
法第32条の賃料増減額請求権を排斥する当事者間の合意は有効とされます。この場合には賃料の減額請求がなされないため、通常の賃貸借契約に比較して契約期間中の賃料収入の安定が期待できます。しかし、借室の供給が多く、賃料の上昇が多く望めないような状況
では賃借人がこのような条件に合意する見返りとして賃料を低く設定することを求める傾向があるほか、逆に一般的に賃料水準が上昇したときにも賃貸人は賃料の増額を求められません。
ｄ．テナント集中に関するリスク
本投資法人の保有する不動産等のうち一又は複数が少数のテナントに賃借され、その結果、当該テナントの資力、退去、利用状況等により、当該不動産等の収益が大きく影響を－ 85 －

受けるおそれがあります。特に、かかるテナントが賃料の減額を要求する場合はもちろん、退去する場合には、一度に多額の資金の返還を余儀なくされ、かつ、大きな面積の空室が生じるため、一時的に当該不動産等の収益が急激に悪化することがあります。
また、広い面積を一度に賃借するテナントを誘致するには時間がかかることがあり、場合によっては賃貸条件を緩和することを求められ、その誘致期間と条件次第では、本投資法人の収益が悪影響を受けるおそれがあります。
本投資法人の保有資産には、一つのテナントに対し一棟全体を賃貸しているものが含まれており、また、宿泊施設（ホテル）に関する投資基準の一つとして、一つのテナントに対する固定賃料に基づく中長期的な賃貸借契約によって安定を図ることを基本とすることとしていますが、既存テナントが退去した場合、その立地及び構造から代替テナントとなりうる者が少ないために、空室期間が長期化することや、代替テナント確保のために賃料水準を下げざるを得なくなることがあり、賃料収入が大きな影響を受ける可能性があります。
ｅ．変動賃料に関するリスク
固定賃料に加えて、不動産等のテナント収益等に応じた変動賃料の支払いを伴う場合には、不動産等のテナント収益等の減少が賃料総額の減少につながり、その結果、本投資法
人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
また、変動賃料の支払いを伴う賃貸借契約において、変動賃料の計算の基礎となる売上等の数値について、賃貸人がその正確性について十分な検証を行えない場合があり得る上、テナントが売上等をより低位に計上し、変動賃料の金額を恣意的に引き下げようとする可能性も否定できません。その結果、本来支払われるべき金額全額の変動賃料の支払いがなされず、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
ｆ．東京圏に集中するリスク
本投資法人は、都市型商業施設及び東京オフィスへの重点投資を中心にその資産の運用を行うことを基本理念としており、本投資法人のポートフォリオは、主に東京圏に集中することとなります。このため、東京圏における経済情勢の悪化、稼働率の低下、賃料水準の下落、地震その他の災害等が、本投資法人の収益等に著しい悪影響を及ぼす可能性があります。
（イ）不動産の瑕疵に関するリスク
不動産は個々の物件毎に個性を持ち代替性が低いため、取得しようとする不動産等に一定の瑕疵があった場合には、資産価値の減耗や、予定しない補修費用等が発生し、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。かかる瑕疵には、例えば、建物の構造、用いられる材質、地盤、特に土地に含有される有毒物質、地質の構造等に関する欠陥や瑕疵等のほか、不動産には様々な法規制が適用されているため、法令上の規制違反の状態をもって瑕疵とされることもあり得ます。
本投資法人は、取得しようとする不動産等に関する売買契約等において売主からの一定の表明及び保証を取得し、瑕疵の内容等について責任の所在を明確化した上で不動産等を取得することとしていますが、かかる表明及び保証の内容が真実かつ正確であるとの保証はなく、売買契約の交渉において、売主が行う表明及び保証の対象、期間若しくは責任額が限定され又はかかる表明及び保証が全く行われない場合もありえます。そこで、本投資法人が不動産等を取得しようとする場合、かかる不動産等について自ら調査を行うほか、信頼のおける中立の建設会社、不動産業者、リサーチ会社等の専門業者からのエンジニア
リングレポート、地震リスク調査報告書等を取得します。しかし、上記の調査には限界があり、取得した資料の内容、売主・その前所有者やテナントの協力の程度、調査が可能な範囲及び時間的な制約等から、不動産等に関する欠陥・瑕疵について事前に全てを認識することができるとの保証はありません。
さらに、売主がSPC（特別目的会社）である等売主の資力が十分でない場合や売主が清算又は倒産した場合等、実際には売主に対して瑕疵担保責任や売買契約等の違反による責－ 86 －

任を追及することにより損害の回避又は回復を図ることができない場合があります。
不動産を信託する信託の受益権の売買においても、信託の受益権の原資産である不動産に隠れた瑕疵があった場合には、当該不動産の実質的所有者である受益者となる本投資法
人が上記と同様のリスクを負担することになります。
他方、本投資法人又は信託受託者が不動産の売主となる場合には一定限度の瑕疵担保責
任を負うことになる場合があります。なお、本投資法人は宅地建物取引業法（昭和27年法律第176号、その後の改正を含みます。）上、みなし宅地建物取引業者であるため、不動産の売主として民法上負う瑕疵担保責任を排除することは原則としてできません。
加えて、我が国の法制度上、不動産登記にはいわゆる公信力がありません。本投資法人
は、本資産運用会社が十分な調査を行った上で取得を行いますが、不動産登記簿の記載を信じて取引した場合にも、不動産に関する権利を取得できないことや予想に反して第三者の権利が設定されている可能性があります。このような場合、上記と同じく、本投資法人
は売主等に対して法律上又は契約上許容される限度で責任を追求することとなりますが、その実効性があるとの保証はありません。
（ウ）不動産管理会社に関するリスク
一般に、建物の保守管理を含めた不動産等の管理業務全般の成否は、不動産管理会社の能力・経験・ノウハウを含めたその業務遂行能力に強く依拠することになります。管理委
託先を選定するに当たっては、当該不動産管理会社の能力・経験・ノウハウを十分考慮することが前提となりますが、その不動産管理会社における人的・財産的基盤が今後も維持されるとの保証はありません。本投資法人は、直接保有する不動産に関して本投資法人が委託した不動産管理会社につき、業務懈怠又は倒産事由が認められた場合、管理委託契約を解除すること、また、不動産を信託する信託の受益権を保有する場合には原資産である不動産に関して信託受託者が委託した不動産管理会社につき、受益者としての指図権を行使し信託受託者を通じて同様に解除することはできますが、不動産管理会社が交代する場
合、後任の不動産管理会社が任命されるまでは不動産管理会社不在又は機能不全のリスクが生じるため、当該不動産等の管理状況が悪化するおそれがあります。
（エ）費用に関するリスク
不動産の維持管理には様々な側面で経費を必要とします。例えば、各種保険料の値上げ、消耗品の調達費用・修繕費・管理費を含め、不動産管理や建物管理に関する費用の上昇、不動産管理会社その他による管理コストの上昇その他資本的支出、金利の上昇、税制変更等の理由により、不動産の運用に関する費用は増加する可能性があります。
（オ）専門家報告書等に関するリスク
不動産の鑑定評価額は、個々の不動産鑑定士等による地域分析、個別分析等の分析の結果に基づく、ある一定時点における不動産鑑定士等の判断あるいは意見を示したものに留まります。本投資法人が取得した運用不動産については、毎決算期末を価格時点とした鑑定評価が行われます。なお、同一の物件について鑑定評価を行った場合であっても、個々の不動産鑑定士等によって、その適用する評価方法又は調査の方法若しくは時期、収集した資料等の範囲等によって鑑定評価額が異なる可能性があります。鑑定評価の結果又はその見直し後の結果は、将来において本投資法人が当該鑑定評価額又は見直し後の鑑定評価額により運用不動産を売買できることを保証又は約束するものではありません。
土壌汚染リスク評価報告書は、個々の専門家が調査した結果を記載したものにすぎず、土壌汚染が存在しないことを保証又は約束するものではありません。
エンジニアリングレポート（地震リスク調査報告書等を含みます。）等は、建物等の評
価に関する専門家が建物等の状況に関して調査した結果を記載したものにすぎず、提供される資料の内容、その調査範囲及び時間的な制約等から一定の限界があり、不動産及び信託財産である不動産に関する欠陥・瑕疵等について完全に報告が行われているとは限りま－ 87 －

せん。
また、不動産に関して算出されるPML値は、個々の専門家の分析に基づく予想値であり、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率で示されますが、将来、地震が発生した場
合には、予想復旧費用以上の費用が必要となる可能性があります。
第三者によるマーケット分析は、個々の調査会社の分析に基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものに留まり、客観的に適正なエリア特性、需要と供給、マーケットにおける位置付け等と一致するとは限りません。同じ物件について調査分析を行った場合でも、調査分析会社、分析方法又は調査方法若しくは時期によってマーケット分析の内容が異なる可能性があります。
（カ）建物の毀損・滅失・劣化に関するリスク
建物の全部又は一部は、突発的な事故又は地震や風水害、液状化等の天災地変によって、毀損、滅失又は劣化する可能性や、一定期間建物が不稼働となる可能性があります。本投資法人は、火災・水害等による損害を補償する火災保険、賠償責任保険、火災利益保険等を付保する方針ですが、状況により保険契約が締結されない可能性、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生する可能性、保険契約でカバーされない災害や事故が発生する可能性又は保険契約に基づく支払が保険会社により完全には行われず、若しくは支払が遅れる可能性も否定できません。また、保険金が支払われた場合でも、行政上の規制その他の理由により事故発生前の状態に回復させることが事実上困難である可能性があります。
加えて、天災地変とりわけ広い地域に被害をもたらす大地震が起った場合、本投資法人の保有する不動産等のうち複数の建物が同時に天災地変の影響を受ける可能性は否定できません。本書の日付現在、本投資法人は、PML値15％以上の不動産等には地震保険の付保を検討しますが、それ以外の不動産等には地震保険を付保する予定はありません。従って、地震保険を付保する不動産等以外は、地震又は地震を原因とする火災・津波・液状化等の災害による損害について、原則保険によるリスクカバーの対象外となっています。また、地震保険を付保した場合でも、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生する可能性もあります。
（キ）売却時の不動産流動性に関するリスク
本投資法人は、規約に基づき、中長期の安定運用を図ることを目標として運用を行うた
め、保有する不動産等の売却を頻繁に行うことは意図していません。但し、上記目標の範囲内でも、保有するより売却した方が本投資法人にとってより経済的な合理性があると判断される場合等には保有する不動産等の売却を行うことがあります。
不動産等は、流通市場の発達した有価証券取引等と比較すると、相対的に流動性が低いという性格を有します。また、売買時に相当の時間と費用をかけてその物理的状況や権利関係等を詳細に調査するデューディリジェンスが行われます。デューディリジェンスの結果、当該不動産の物理的状況や権利関係等について重大な瑕疵が発見された場合には、流動性が低下したり、売買価格が減額されたりする可能性があります。その他、不動産等も
それ以外の資産と同様、経済変動等によりその市場価格は変動します。
さらに、不動産等の権利関係の態様によっては、流動性等に関するリスクが相対的に増幅されます。
また、経済環境や不動産需給関係の影響によっては、本投資法人が売却を希望する不動産等を希望どおりの時期・条件で売却できない可能性があります。これらの結果、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。加えて、隣接地権者からの境界確定同意が取得できない場合、又は境界標の確認ができないまま当該不動産等を取得する場合には、後日、このような不動産等を処分するときに事実上の障害が発生する可能性や、境界に関して紛争が発生し、所有敷地の面積の減少、損害賠償責任の負担等、これらの不動産等について予定外の費用又は損失が発生する可能性があります。同様に、越境物や地中埋設物の存在により、不動産等の利用が制限され賃料に悪影響を与える可能性や、越境物や地中埋設物の除去費用等の追加負担が本投資法人に発生する可能性もあります。

－ 88 －

（ク）建築基準法等の既存不適格に関するリスク
不動産等は、建築物の敷地、構造、設備及び用途等に関して建築基準法等の制限に服するものですが、建築物の建築時点において適格であった場合でも、その後の建築基準法等の改正に基づく規制環境の変化により、後日建替等をする時点における建築基準法等の制限のもとでは不適格になることがあります。その他、不動産は様々な規制のもとにあり、法令による規制はもとより、各地の条例や行政規則等により規制が及ぶ場合があります。
例えば、駐車場の付置義務、住宅の付置義務、福祉施設の付置義務等のほか、不動産等を含む地域が現時点又は将来において、道路等の都市計画の対象となる場合には、建築制限が付されたり、敷地面積が減少する可能性があります。さらに、大規模集客施設が都市計画法に定める特定大規模建築物に該当する場合には、当該施設の所在地の用途地域の定めによっては、後日の建替等に際し、建物の用途又は延床面積の制限が付される可能性があります。法規制の変化によりかつて法令に適合していながら後日適合しなくなる建物を既存不適格と呼ぶことがありますが、このような既存不適格の場合には、既存の建物と同一の容積率・高さ・設備等では建替ができなくなり、追加の設備が必要とされ、修繕コストの増加要因となり、又は建替自体が事実上困難となる可能性があります。このような場合には、本投資法人の保有する不動産等の資産価値や譲渡価格に悪影響を与える可能性があります。
（ケ）共有物件に関するリスク
共有物の管理には持分の価格を基準として過半数での決定が求められており、本投資法
人が持分の過半数を有していない場合には、当該共有の不動産等の管理について本投資法
人の意向を反映させることができない可能性があります。
各共有者は、自己の共有持分を自由に譲渡することはできるため、本投資法人の認識しないところで他の共有者が変更されることがあります。他方、共有物全体を一括処分する
際には、他の共有者全員の合意が必要となります。
また、各共有者は、何時でも共有物の分割を請求することができるため、他の共有者からの分割請求権行使によって、共有者は自己の望まない時期及び条件で共有物の分割を求められ、又は、共有物全体が処分されることがあります。分割請求権を行使しないという共有者間の特約は有効ですが、この特約の効力は最大５年であり、その旨の登記をしなけ
れば、対象となる共有持分を新たに取得した譲受人に対抗することができません。仮に、特約があった場合でも、特約をした者が破産、会社更生又は民事再生手続の対象になった
場合には、管財人等は分割請求ができます。
共有不動産に係る賃料債権は不可分債権となり敷金返還債務は不可分債務になると一般的には解されており、他の共有者の債権者により当該共有者の持分を超えて賃料債権全部が差押えの対象となる場合や、テナントからの敷金返還債務を他の共有者がその持分等に応じて履行できない際に当該共有者が敷金全部の返還債務を負う場合等、共有者は他の共有者の信用リスクの影響を受ける可能性があります。また、各共有者はその持分に応じて管理の費用を払いその他共有物の負担を引受けることとされていますが、いずれかの共有者が自ら負担すべき公租公課その他の費用等の支払又は履行を行わない場合、滞納処分や差押え等により、不動産の管理に支障をきたし、最終的に他の共有者に損害が生ずるおそれがあります。
共有物については、上記のものをはじめとする制限やリスクが存在するため、取扱いや処分により多くの時間と費用を要したり、単独所有の場合と比較して譲渡価格において不利になるおそれがあります。
（コ）区分所有建物に関するリスク
区分所有建物とは建物の区分所有等に関する法律（昭和37年法律第69号、その後の改正を含みます。以下「区分所有法」といいます。）の適用を受ける建物で、単独所有の対象となる専有部分（居室等）と共有となる共用部分（エントランス部分等）及び建物の敷地－ 89 －

部分から構成されます。区分所有建物については、その管理及び運営は区分所有者間で定められる管理規約に服することに加えて、区分所有権を譲渡する場合における他の区分所
有者の先買権又は優先交渉権、譲渡における一定の手続履践等、区分所有法の適用を受けない単独所有物件と比較して制限があります。
各区分所有者は自己の専有部分を原則として自由に管理・処分することができるため、
本投資法人の意向にかかわりなく区分所有者が変更されることがあり、新たな区分所有者の資力や属性等によっては、当該不動産の価値や収益が減少する可能性があります。他方、管理規約等において当該不動産の区分所有権（敷地の共有持分を含みます。）を処分する
場合に他の区分所有者に対して一定の権利（優先交渉権等）を与える旨の管理規約等があれば、本投資法人が区分所有権の処分を行うに際して一定の制約を受けることとなります。
区分所有法上、各区分所有者は管理規約に別段の定めがない限り、その持分に応じて共用部分の負担に任ずることとされ、これに反して自己の負担すべき公租公課や管理費等の支払を履行しない場合には、不動産等の管理に支障をきたし、他の区分所有者に損害が生ずるおそれがあります。
また、区分所有建物では、専有部分と敷地利用権（敷地利用権とは、区分所有建物の専有部分を所有するために区分所有者が敷地に関して有する権利をいいます。）の一体性を保持するため、管理規約で別段の定めがない限り、専有部分と敷地利用権を分離して処分することが禁止されます。敷地権（敷地権とは、敷地利用権をもとに、区分所有建物の敷地になっている土地について建物と一体化されている権利をいいます。）の登記がなされていない場合には、善意の第三者に対する分離処分は有効になりますので、敷地利用権を有しない専有部分の所有者が出現する可能性があり、区分所有建物と敷地の権利関係が複雑になり、不動産に関する流動性に悪影響を与える可能性があります。
さらに、使用貸借権やそれに類似した利用権設定関係の合意は、区分所有法上、新たな区分所有建物の買受人等の特定承継人（当該敷地のみを譲り受けた第三者も含みます。）
に対して効力を生じる（区分所有法第８条、第54条）合意とは解されない債権的合意であるため、理論上、特定承継人が合意の存在を無視して、敷地の一部の所有権（又は共有権）に基づき、その敷地を無償で利用している他の区分所有者に対して区分所有建物の明渡しを請求できないとは言い切れません。このような区分所有建物と敷地の関係を反映して、区分所有建物の場合には、不動産に関する流動性に悪影響を与える可能性があります。
（サ）借地権等に関するリスク
本投資法人は、土地の所有権を取得することなく、その敷地上の建物を敷地利用権（借地権等）と共に取得し、又はこのような建物を処分することがあります。この場合、建物の権利移転に付随する借地権の譲渡に関して、敷地の所有権者の同意等が要求され又は同意にかわる金銭の支払を求められることがあり、その結果、本投資法人が希望する時期及び条件で建物を処分することができないおそれがあります。
また、敷地利用権の契約更新時に敷地の所有者へ更新料を支払うことがあります。
さらに、借地権が期間満了又は建物の滅失等により消滅した場合や定期借地権について期限の到来により借地権は更新されることなく消滅した場合、本投資法人は、建物を収去し敷地を明渡すことを求められます。加えて、敷地が売却又は競売等により処分され、本投資法人が借地権について民法、建物保護法又は借地借家法等の法令に従い対抗要件を具備しておらず又は先順位の対抗要件を具備した担保権者が存在する場合、本投資法人は自己の借地権を対抗できないこととなり、建物を収去し、敷地を明け渡すことを求められます。
また、本投資法人が借地権を取得するに際して保証金を差し入れた場合において、借地を明渡す際に、敷地所有者の資力が保証金返還に足りないときは、保証金の全部又は一部の返還を受けられないおそれがあります。
なお、本投資法人の保有する不動産等の一部については原資産である土地の一部又は全部が借地となっているものがあります。
上記に加えて、建築基準法に基づく制度により、敷地利用権として隣接地等の余剰容積が移転されている場合があり（以下「空中権」といいます。）、借地権と同様に期間満了－ 90 －

又は建物の滅失等により空中権が消滅する場合があります。
（シ）底地物件に関するリスク
本投資法人は、第三者が賃借してその上に建物を所有している土地、いわゆる底地を取得することがあります。借地権は、定期借地権の場合は借地契約に定める期限の到来により当然に消滅し、普通借地権の場合には期限到来時に本投資法人が更新を拒絶しかつ本投資法人に更新を拒絶する正当事由がある場合に限り消滅します。借地権が消滅する場合、本投資法人は借地権者より時価での建物買取を請求される場合があります（借地借家法第13条、借地法第４条）。普通借地権の場合、借地権の期限到来時に更新拒絶につき上記正当事由が認められるか否かを本投資法人の物件取得時に正確に予測することは不可能であり、借地権者より時価での建物買取を請求される場合においても、買取価格が本投資法人が希望する価格以下である保証はありません。
また、借地権者の財務状況が悪化した場合又は破産手続、再生手続若しくは更生手続その他の倒産手続の対象となった場合、借地契約に基づく土地の賃料の支払が滞る可能性があり、この延滞賃料の合計額が敷金及び保証金等で担保される範囲を超える場合は投資家に損害を与える可能性があります。借地契約では、多くの場合、賃料等の借地契約の内容について、定期的に見直しを行うこととされています。賃料の改定により賃料が減額された場合、投資家に損害を与える可能性があります。借地権者は借地借家法第11条に基づく土地の借賃の減額請求をすることができ、これにより、当該底地から得られる賃料収入が減少し、投資家に損害を与える可能性があります。
（ス）有害物質又は放射能汚染等に関するリスク
土地について、一般的に産業廃棄物等の有害物質が埋蔵されている可能性は否定できず、
本投資法人が保有する運用資産に有害物質が埋蔵されている場合には当該土地の価格の下落により、本投資法人が損害を受ける可能性があります。また、かかる有害物質を除去す
るために土壌の入れ替えや洗浄が必要となる場合にはこれに関する予想外の費用が発生し、本投資法人が損害を受ける可能性があります。また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務が発生する可能性があります。
土壌汚染等に関し、土壌汚染対策法に規定する特定有害物質に関する一定の施設を設置していた場合や土壌の特定有害物質による汚染により人の健康に関する被害が生ずるおそれがあると認められる場合には、土壌汚染対策法に基づき、その土地の所有者、管理者又は占有者等は、かかる汚染の状況について調査報告を命じられ、又は当該汚染の除去、当該汚染の拡散の防止その他必要な措置を講ずべきことを命ぜられることがあります。この場合、本投資法人に多額の負担が生じる可能性があり、また、本投資法人が支出を余儀なくされた費用の償還を他者へ請求できないおそれがあります。
また、建物について、一般的にアスベスト、PCBその他の有害物質を含む建材等が使用されているか又は使用されている可能性があります。本投資法人が保有する運用資産についてかかる事態が発覚した場合には当該建物の価格の下落の可能性があり、また、かかる
有害物質を除去するために建材の全面的又は部分的交換が必要となる場合にはこれに関する予想外の費用が発生する可能性があります。その他、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務が発生する可能性もあります。
さらに、原子力発電所の事故等により、投資対象不動産又はその所在周辺地域において、
放射能汚染又は風評被害が発生し、当該地域における社会的乃至経済的活動が阻害され、その結果、当該投資対象不動産の収益性やその価値が大幅に減少する可能性があります。
その他、原子力発電所の事故処理に長期間を要することとなる場合、当該投資対象不動産の所在する地域だけでなく、不動産市場や金融市場、さらには日本経済全体も影響を受けることとなり、それがひいては本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。

－ 91 －

（セ）不動産の所有者責任に関するリスク
民法第717条では、土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があり、そのために第三者に損害を与えた場合には、第一次的にはその占有者、そしてその占有者が損害の発生を防止す
るに必要な注意を行っていた場合には、その所有者が損害の賠償義務を負うとされ、この所有者の義務は無過失責任とされています。従って、本投資法人の保有する不動産等の設置又は保存に瑕疵があり、それを原因として、第三者に損害を与えた場合には、最終的に
本投資法人が損害賠償義務を負担するおそれがあります。
本投資法人は、取得する不動産等に関して原則として適切な保険を付保する予定ですが、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生しないとの保証はなく、また、保険事故の発生した場合に常に十分な金額の保険金が適時に支払われるとの保証はありません。
（ソ）マスターリースに関するリスク
本投資法人は、賃貸する不動産をマスターリース会社に賃貸し、マスターリース会社が転貸人としてテナントに転貸する場合があります。本投資法人がマスターリース契約を締結する場合、テナント（マスターリースの場合、「テナント」とは実際の利用者（転借人）
を指します。以下同じとします。）は基本的にマスターリース会社の口座に賃料を入金することになりますが、このような場合、マスターリース会社の財務状態が悪化した結果、マスターリース会社がテナントから受領した賃料について、本投資法人への支払いが滞る可能性があります。
また、マスターリース契約上、マスターリース会社の倒産や契約期間満了等によりマス
ターリース契約が終了した場合、本投資法人が所有者として、テナントとの間の転貸借契約及び旧マスターリース会社のテナントに対する権利及び義務等を承継することが必要となる場合があります。このような場合、本投資法人がテナントに対して、賃貸人たる地位を承継した旨を通知する前に、テナントが旧マスターリース会社に賃料等を支払った場合、本投資法人はテナントに対して賃料請求ができないおそれがあり、その結果、本投資法人の収益等に悪影響を与える可能性があります。
（タ）将来における法令等の改正に関するリスク
不動産は様々な法律の規制の下にあり、今後法令や規制が改正され、その結果、本投資法人が損失を被るおそれがあります。かかる法規制には、民法、区分所有法、借地借家法、建築基準法、都市計画法、消防法（昭和23年法律第186条、その後の改正を含みます。）、
各地の条例等といった不動産に関する法規制のほか、土地収用法（昭和26年法律第219号、その後の改正を含みます。）や土地区画整理法（昭和29年法律第119号、その後の改正を含みます。）のような私有地の収用・制限を定めた法律等も含まれ、これらの改正等により、不動産の利用、用途、収用、再開発、区画整理等に規制が加えられ、又はその保有、管理、処分その他の権利関係等に制限が加えられることがあり、その結果、関連する費用等が増加し又は不動産等の価値が減殺される可能性があります。また、エネルギーや温室効果ガス削減を目的とした法令、条例等の制定、改正によっても、追加的な費用負担が発生する可能性があります。さらに、環境関連法令につき、将来的に環境保護を目的として不動産等に関して規制が強化され、又は関連する法令等が制定・改廃・施行され、不動産について、大気、土壌、地下水等の汚染に関する調査義務、除去義務、損害賠償義務、その他の所有者としての無過失責任等が課される可能性があります。
（チ）テナント等による不動産の使用に基づく価値減損に関するリスク
本投資法人は、テナントの属性や資力に留意しつつ賃貸借契約を締結し、不動産管理会
社を通じてその利用状況を管理しますが、個々のテナントの利用状況を完全に監督できるとの保証はなく、また、本投資法人の承諾なしにテナントによる転貸借や賃借権の譲渡がなされるおそれもあります。また、一部のテナントの属性により当該不動産等が悪影響を－ 92 －

受けることがあり、例えば、一定の反社会的勢力が賃貸人の承諾なくして建物の一部を占拠する等といった場合には、当該不動産等の価値が減損し、本投資法人の収益等に悪影響が及ぶおそれがあります。
（ツ）売主の倒産等の影響に関するリスク
本投資法人が不動産等を取得した後に売主が倒産した場合、売主への瑕疵担保責任を追及した場合であっても支払能力が不足する可能性があり、また、かかる不動産等の売買契約又はその対抗要件具備行為は、倒産した売主の管財人等により否認される可能性があります。また、かかる倒産手続に入らない場合であっても、当該不動産等の売買契約が当該売主の債権者により詐害行為を理由に取り消される可能性があります。この場合、否認等
により不動産等を取り戻される一方で支払った代金等は倒産手続における平等弁済の対象となり、著しく低い金額しか回収できないことがあります。その他、本投資法人を買主とするある売買取引を、その実質に従い又はその他の理由により、担保付融資取引の性質を持つ取引であると法的に評価し、その結果、当該不動産等はなおも売主（倒産手続であればその財団）に属すると判断されることがあります。その場合には、本投資法人は特に担保権の行使に対する制約を受けることがあります。
（テ）開発物件に関するリスク
本投資法人は、建物竣工を条件として竣工前の物件の購入につき合意する場合があり、竣工を条件として予め開発段階で売買契約を締結する場合には、既に竣工済みの物件を取得する場合に比べて、次のようなリスクが加わります。
ａ．開発途中において、天災地変により、又は工事における事故その他の予期し難い事由の発生により、あるいは地中障害物、埋蔵文化財若しくは土壌汚染等の発見により、開発が遅延、変更又は中止されるリスク
ｂ．工事請負業者の倒産若しくは請負契約の不履行により、又は行政上の許認可手続の遅延等により、開発が遅延、変更又は中止されるリスク
ｃ．竣工後のテナントの確保が当初の期待を下回り、見込みどおりの賃貸事業収入を得られないリスクｄ．上記の事由その他により開発コストが当初の予想を大幅に上回り、又はその他予期せぬ事情により開発が遅延、変更若しくは中止されるリスク
上記のリスクが顕在化した場合には、開発物件からの収益等が本投資法人の予想を大きく下回る可能性があります。また、予定された時期に物件の引渡しを受けられないおそれや予定どおりの収益をあげられないおそれがあります。さらに、予定外の費用や損失を本投資法人が被る可能性があり、その結果、投資家に損害を与える可能性があります。
また、本投資法人は法令及び規約に従い、保有する建物の増築、建替その他開発行為を行うことがあります。この場合、建物竣工を条件として竣工前の物件を購入する場合に想定される上記の開発リスク類似のリスクが、増築、建替その他開発行為を行う保有資産につき生じることがあります。
（ト）資産の組入れ・譲渡等に関するリスク
本投資法人は、現在保有する資産のみを投資対象とする投資法人ではなく、上場以来、資産の拡大と質の向上を通じた中長期的な安定運用を目指しており、現在においても、常に新たな資産取得に向けた市場調査や物件売却情報の入手に努め、また、潜在的な売主又は買主や関係権利者との間での資産取得又は譲渡に向けた検討や交渉等も行うことがあり－ 93 －

ます。従って、本投資法人は、今後、本書に記載された資産以外の新たな資産の取得を決定し、あるいは物件の売却や交換の他、新たな資産取得又は譲渡に向けたその他の手法を利用する可能性があります。資産取得又は譲渡の決定は、本書提出から間もない時点で適時開示により公表される場合もありえます。
実際に物件取得を行う旨合意し適時開示を行った場合にも、内装工事や修繕、物件の特性、売主その他の権利者との協議の結果として、実際の引渡し・資産運用の開始までに一定期間を要することがあり、その他、売主との間で締結した不動産又は信託受益権の売買契約において定められた一定の条件が成就しない等又はその他の理由により、取得予定資産を予定した期日に取得することができない場合があります。物件取得の合意から引渡しまでの間に、経済環境が著しく変動した場合等においては、当該資産を購入することができないおそれも否定できません。それらの結果、予定した収益を上げることが困難となり、投資家に損害を与える可能性があります。

（ナ）フォワード・コミットメント等に関するリスク
本投資法人は、不動産又は信託受益権を取得するにあたり、いわゆるフォワード・コ
ミットメント（先日付の売買契約であって、契約締結から一定期間経過した後に決済・物件引渡しを行うことを約する契約）等を行うことがあります。不動産売買契約が買主の事情により解約された場合には、買主は債務不履行による損害賠償義務を負担することとな
ります。また、損害額等の立証にかかわらず、不動産又は信託受益権の売買価格に対して一定の割合の違約金が発生する旨の合意がなされることも少なくありません。フォワー
ド・コミットメント等の場合には、契約締結後、決済・物件引渡しまでに一定の期間があるため、その期間における市場環境の変化等により本投資法人が不動産取得資金を調達できない場合等、売買契約を解約せざるを得なくなった場合には、違約金等の支払により、
本投資法人の財務状況等が悪影響を受ける可能性があります。
（ニ）敷金・保証金の利用に関するリスク
本投資法人は、投資対象不動産のテナントが賃貸人に対し無利息又は低利で預託した敷金又は保証金を投資資金として利用する場合があります。しかし、そのような場合で賃貸借契約の中途解約により想定外の時期に敷金又は保証金の返還義務が生じた場合には、本投資法人は、敷金又は保証金の返還資金を借入れ等により調達せざるを得なくなります。
その結果、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。
④

投資法人の運用資産：信託の受益権特有のリスク

本投資法人が、不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権を取得する場合には、以下のような信託の受益権特有のリスクがあります。
なお、以下、平成19年９月30日施行の信託法（平成18年法律第108号、その後の改正を含みます。）を「新信託法」といい、同日施行の信託法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律（平成18年法律第109号、その後の改正を含みます。以下「信託法整備法」といいます。）による改正前の信託法（大正11年法律第62号、その後の改正を含みます。）を「旧信託法」といい、信託契約に別段の定めがない限り、平成19年９月30日より前に効力を生じた信託契約について
は、信託財産についての対抗要件に関する事項を除き、旧信託法が適用されます（信託法整備法第２条）。
（ア）信託受益者として負うリスク
信託受益者とは信託の利益を享受するものですが、他方で、旧信託法の下では、受託者が信託事務の処理上発生した信託財産に関する租税、受託者の報酬、信託財産に瑕疵があることを原因として第三者が損害を被った場合の賠償費用等の信託費用については、最終－ 94 －

的に受益者が負担することになっています（旧信託法第36条第２項）。すなわち、信託受託者が信託財産としての不動産を所有し管理するのは受益者のためであり、その経済的利
益と損失は、最終的には全て受益者に帰属することになります。従って、本投資法人が不動産、不動産の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権を取得する場合には、信託財産に関する十分なデューディリジェンスを実施し、保険金支払能力に優れる保険会社を保険者、受託者を被保険者とする損害保険を付保すること等、本投資法人自ら不動産を取得する場合と同等の注意をもって取得する必要があり、一旦不動産、不動産の賃借権若し
くは地上権を信託する信託の受益権を保有するに至った場合には、信託受託者を介して、原資産が不動産である場合と実質的にほぼ同じリスクを受益者たる本投資法人が負担することになり、その結果、本投資法人の収益又は存続に悪影響を及ぼすおそれがあります。
新信託法の下では、旧信託法第36条第２項が廃止され、原則として信託受益者がこのような責任を負うことはなくなりましたが、信託受益者と信託受託者の間で信託費用等に関し別途の合意をした場合には、当該合意に従い信託受益者に対し信託受託者から信託費用等の請求がなされることがあり（新信託法第48条第５項、第54条第４項）、その場合には同様に本投資法人の収益等に悪影響が生じる可能性があります。
（イ）信託受益権の流動性に関するリスク
投資法人が信託受益権を保有し、信託受託者を通じて信託財産としての不動産を処分する場合には、既に述べた不動産の流動性リスクが存在します。また、信託受益権を譲渡しようとする場合には、信託受託者の承諾を契約上要求されるのが通常です。さらに、不動
産、不動産の賃借権又は地上権を信託する場合の信託受益権については金融商品取引法上の有価証券とみなされますが、譲渡に際しては債権譲渡と同様の譲渡方法によるため（新
信託法第94条）、株券や社債券のような典型的な有価証券ほどの流動性があるわけではありません。また、信託受託者は原則として瑕疵担保責任を負っての信託不動産の売却を行わないため、本投資法人の意思にかかわらず信託財産である不動産の売却ができなくなる可能性があります。
（ウ）信託受託者に関するリスク
ａ．信託受託者の破産・会社更生等に関するリスク
信託法上、受託者が倒産手続の対象となった場合に、信託財産が破産財団又は更生会社の財産その他受託者の固有財産に属するか否かに関しては、旧信託法の下では、明文の規定はないものの、同法の諸規定、とりわけ信託財産の独立性という観点から、登記等の対抗要件を具備している限り、信託財産が受託者の破産財団又は更生会社の財産その他受託者の固有財産に帰属するリスクは極めて低いと判断されます。新信託法においては、信託
財産は信託受託者の固有財産に属しない旨が明文で規定されています（新信託法第25条第１項、第４項及び第７項）。但し、信託財産であることを破産管財人等の第三者に対抗するためには、信託された不動産に信託設定登記をする必要がありますので、不動産を信託する信託の受益権については、この信託設定登記がなされるものに限り本投資法人は取得する予定です。しかしながら、必ずこのような取扱いがなされるとの保証はありません。
ｂ．信託受託者の債務負担に伴うリスク
信託財産の受託者が、信託目的に反して信託財産である不動産を処分した場合、あるいは信託財産である不動産を引当てとして、何らかの債務を負うことにより、不動産を信託する信託の受益権を財産とする本投資法人が不測の損害を被る可能性があります。かかる
リスクに備え、旧信託法及び新信託法は信託の本旨に反した信託財産の処分行為の取消権を受益者に認めていますが、本投資法人は、常にかかる権利の行使により損害を免れることができるとは限りません。

－ 95 －

（エ）信託受益権の準共有等に関するリスク
信託受益権が準共有されている場合、単独で保有する場合には存在しない種々の問題が生じる可能性があります。旧信託法の下では所有権以外の財産権の準共有については、所有権の共有に関する規定が可能な限り準用されます（民法第264条）。新信託法の下では信託受益者が複数の場合の意思決定の方法に関する明文規定があり（新信託法第105条以下）、信託受益権が準共有されている場合にもかかる規定の適用があるものと解されるため、所有権の共有に関する民法の規定に優先してかかる規定がまず適用されます。
旧信託法の下では、準共有者間で別段の定めをした場合を除き、準共有されている信託
受益権の変更に当たる行為には準共有者全員の合意を要し（民法第251条）、変更に当たらない管理は、準共有者の準共有持分の過半数で決定する（民法第252条）ものと考えられます。従って、特に本投資法人が準共有持分の過半数を有していない場合には、当該不動産の管理及び運営についての信託受益者の指図に本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。
一方、新信託法の下では、信託契約において意思決定の方法が定められていない場合、一定の行為を除き、準共有者の全員一致によることになるものと解されます（新信託法第105条第１項本文）。この場合には、他の準共有者全員が承諾しない限り、当該不動産の管理及び運営についての信託受益者の指図に本投資法人の意向を反映させることができな
いこととなります。また、信託契約において別の意思決定の方法が定められている場合でも、当該方法が本投資法人の意向を反映するような形で定められているとは限らず、同様に信託受益者の指図に本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。
準共有持分の処分については、旧信託法及び新信託法いずれの下でも、準共有者は、信託受託者の承諾を得ることを条件として、自己の準共有持分を自己の判断で処分することができます。従って、本投資法人の意向にかかわりなく他の準共有者が変更される可能性があります。準共有者の間において信託契約とは別の協定書等において、準共有者が準共有持分を処分する場合に他の準共有者に先買権若しくは優先交渉権を与え、又は一定の手
続の履践義務等が課されることがあります。この場合は、本投資法人の知らない間に他の準共有者が変動するリスクは減少しますが、本投資法人がその準共有持分を処分する際に制約を受けることになります。
信託受益権の準共有者が信託受託者に対して有する信託交付金の請求権及び信託受託者に対して負担する信託費用等の支払義務は、別段の合意のない限り、準共有される財産に関する債権債務として不可分債権及び不可分債務であると一般的には解されています。
従って、他の準共有者の債権者が当該準共有者の準共有持分の割合を超えて信託交付金請
求権全部を差し押さえ、又は他の準共有者が信託受託者からの信託費用等の請求をその準共有持分の割合に応じて履行しない場合に、本投資法人が請求された全額を支払わざるを得なくなる可能性があります。不動産自体が共有されている場合と同様、これらの場合、
本投資法人は、差し押さえられた信託交付金請求権のうち自己の準共有持分に応じた金額の支払や支払った信託費用等のうち他の準共有者の準共有持分に応じた金額の償還を当該他の準共有者に請求することができますが、当該他の準共有者の資力の如何によっては、支払又は償還を受けることができない可能性があります。
⑤ 匿名組合出資持分への投資に関するリスク
本投資法人はその規約に基づき、不動産に関する匿名組合出資持分への投資を行うことがあります。本投資法人が出資する匿名組合では、本投資法人の出資を営業者が不動産等に投資しますが、当該不動産等に係る収益が悪化した場合、当該不動産等の価値が下落した場合や匿名組合に係る不動産等が想定した価格で売却できない場合等には、当該匿名組合出資持分より得られる運用益や分配される残余財産の減少等により損害を被る可能性があります。また、匿名組合出資持分については契約上譲渡が禁止若しくは制限されている場合があり、又は、確立された流通市場が存在しないため、その流動性が低く、本投資法人が譲渡を意図しても、適切な時期及び価格で譲渡することが困難な場合があります。また、匿名組合出資持分への投資は、営業者が開発する新規物件に係る優先交渉権の取得を目的として行われることがありますが、－ 96 －

かかる優先交渉権により当該新規物件を取得できる保証はありません。
⑥

特定目的会社の優先出資証券への投資に関するリスク

本投資法人はその規約に基づき、資産流動化法に基づく特定目的会社がその資産の２分の１を超える額を不動産等に投資することを目的とする場合、その優先出資証券への投資を行うことがあります。かかる優先出資証券への投資を行う場合にも、本投資法人は、税法上の導管性要件（後記「⑦ 税制に関するリスク／（ア）導管性要件に関するリスク」をご参照ください。）に抵触することなく保有する意向です。また、規約に基づき中長期の安定運用を目標としているため、取得した優先出資証券につき短期間でその売却を行うことは意図していません。
但し、売却する方が本投資法人にとってより経済的な合理性があると判断される場合、その売却を行うことがあります。
しかしながら、優先出資証券については確立された流通市場が存在しないため、その流動性が低く、従って売却を意図してもその売却が困難な場合があり、又は、予定より低い価額での売買を余儀なくされる可能性があります。また、特定目的会社の投資する不動産に関する収益が悪化した場合や当該不動産の価値が下落した場合又は特定目的会社の開発する不動産が予想した価格で売却できない場合、さらには導管体である特定目的会社において意図されない課税が生じた場合等には、当該特定目的会社の発行する優先出資証券に投資した本投資法人が当該優先出資証券より得られる運用益や分配される残余財産の減少等により損害を被るおそれがあります。また、優先出資証券の発行をした特定目的会社が自ら土地又は土地の賃借権を取得してその上に建物を建築する場合もあり、そのような場合には、前記「③ 投資法人の運用資
産：原資産である不動産特有のリスク／（テ）開発物件に関するリスク」に記載のリスクがあります。
⑦ 税制に関するリスク（ア）導管性要件に関するリスク
税法上、投資法人に関する課税の特例規定により、一定の要件（導管性要件）を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等を投資法人の損金に算入することが認められています。
投資法人の主な導管性要件
支払配当要件

国内50％超募集要件

借入先要件

所有先要件

非同族会社要件
会社支配禁止要件

配当等の額が配当可能利益の額の90％超であること（利益を超えた金銭の分配を行った場合には、金銭の分配の額が配当可能額の90％超であること）
投資法人規約において、投資口の発行価額の総額のうちに国内において募集される投資口の発行価額の占める割合が50％を超える旨の記載又は記録があること
機関投資家（租税特別措置法第67条の15第１項第１号ロ（２）に規定するものをいう。次の所有先要件において同じ。）以外の者から借入れを行っていないこと
事業年度の終了の時において、発行済投資口が50人以上の者によって所有されていること又は機関投資家のみによって所有されている
こと
事業年度の終了の時において、投資主の１人及びその特殊関係者により発行済投資口総数あるいは議決権総数の50％超を保有されている同族会社に該当していないこと
他の法人の株式又は出資の50％以上を有していないこと－ 97 －

本投資法人は、導管性要件を満たすよう努める予定ですが、今後、下記に記載した要因
又はその他の要因により導管性要件を満たすことができない可能性があります。本投資法
人が導管性要件を満たすことができなかった場合、利益の配当等を損金算入することができなくなり、本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配金額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
ａ．会計処理と税務処理との不一致によるリスク
会計処理と税務処理との不一致が生じた場合、会計上発生した費用・損失について、税務上その全部又は一部を損金に算入することができない等の理由により、法人税等の税負担が発生し、配当の原資となる会計上の利益は減少します。支払配当要件における配当可能利益の額（又は配当可能額）は会計上の税引前利益に基づき算定されることから、多額の法人税額が発生した場合には、配当可能利益の額の90％超の配当（又は配当可能額の90％超の金銭分配）ができず、支払配当要件を満たすことが困難となる可能性があります。
なお、この配当可能利益の額（又は配当可能額）の算定上、特別損失に計上した減損損失と営業費用に計上したのれんの償却額につき発生する法人税額については、一定の配慮がなされています。
ｂ．資金不足により計上された利益の配当等の金額が制限されるリスク
借入先要件に基づく借入先等の制限や資産の処分の遅延等により機動的な資金調達ができない場合には、配当の原資となる資金の不足により支払配当要件を満たせない可能性があります。
ｃ．借入先要件に関するリスク
本投資法人が何らかの理由により機関投資家以外からの借入れを行わざるを得ない場合
又は本投資法人の既存借入金に関する貸付債権が機関投資家以外に譲渡された場合、ある
いはこの要件の下における借入金の定義が税法上において明確ではないためテナント等からの預り金等が借入金に該当すると解釈された場合においては、借入先要件を満たせなくなる可能性があります。
ｄ．投資主の異動について本投資法人のコントロールが及ばないリスク
本投資口が市場で流通することにより、本投資法人のコントロールの及ばないところで、所有先要件あるいは非同族会社要件が満たされなくなる可能性があります。
（イ）税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク
本投資法人に対して税務調査が行われ、導管性要件に関する取扱いに関して、税務当局との見解の相違により更正処分を受け、過年度における導管性要件が事後的に満たされなくなる可能性があります。このような場合には、本投資法人が過年度において行った利益の配当等の損金算入が否認される結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配金
額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
（ウ）不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
本投資法人は、規約において、特定不動産（不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。）の価額の合計額の本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合を100分の75
以上とすること（規約第28条第４項第（１）号）としています。本投資法人は、上記内容の投資方針を規約に定めること、及びその他の税法上の要件を充足することを前提として、直接に不動産を取得する場合の不動産流通税（登録免許税及び不動産取得税）の軽減措置の適用を受けることができると考えています。しかし、本投資法人がかかる軽減措置の要件を満たすことができない場合、又は軽減措置の要件が変更された場合には、軽減措置の適用を受けることができない可能性があります。

－ 98 －

（エ）一般的な税制の変更に関するリスク
不動産、不動産信託受益権その他本投資法人の資産に関する税制若しくは本投資法人に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、公租公課の負担が増大し、その結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。また、投資口に係る利益の配当、資本の払戻し、譲渡等に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、本投資口の保有又は売却による投資主の手取金の額が減少し、又は税務申告等の税務上の手続面での負担が投資主に生じる可能性があります。
⑧ 減損会計の適用に関するリスク
固定資産の減損に係る会計基準（「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意見書」（企業会計審議会平成14年８月９日））及び「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第６号 平成15年10月31日）が、平成17年４月１日以後開始する事業年度より強制適用されることになったことに伴い、本投資法人においても第１期営業期間より「減損会計」が適用されています。「減損会計」とは、主として土地・建物等の事業用不動産について、収益性の低下により投資額を回収する見込みが立たなくなった場合に、一定の条件のもとで回収可能性を反映させるように帳簿価額を減額する会計処理のことをいいます。
今後の不動産市場の動向及び運用資産の収益状況等によっては、会計上減損損失が発生し、本投資法人の財務状態及び経営成績に悪影響を及ぼす可能性があります。
また、税務上は当該資産の売却まで損金を認識することができない（税務上の評価損の損金算入要件を満たした場合や減損損失の額のうち税務上の減価償却費相当額を除きます。）ため、税務と会計の齟齬が発生し、税務上のコストが増加する可能性があります。
（２）リスクに対する管理体制
本投資法人は、上記に記載した各々のリスクに関し、本投資法人自らが投信法及び関連法規に定められた規則を遵守するとともに、本資産運用会社において適切な社内規程の整備を行い、併せて必要な組織体制を敷き、役職員に対する遵法精神を高めるための教育等の対策を講じています。
具体的な取り組みは、以下のとおりです。
① 投資法人について
本投資法人は、執行役員１名及び監督役員２名により構成される役員会により運営されています。役員会は３ヶ月に一度以上、必要に応じて随時開催され、法令及び本投資法人の「役員会規程」に定める承認事項の決議や業務の執行状況等の報告が行われます。これにより、本資産運用会社又はその利害関係人等から独立した地位にある監督役員が業務の執行状況を監督できる体制となっています。
また、監督役員は必要に応じて本資産運用会社及び資産保管会社から本投資法人の業務及び財産の状況に関する報告を求め、又は必要な調査を行うことができるものとしています。
なお、執行役員１名は金融商品取引法第31条の４第１項に従い、金融庁長官に兼職の届出を行った上で、本資産運用会社の代表取締役が兼務しています。
② 資産運用会社について
本資産運用会社は、本投資法人の資産運用にあたり遵守する運用・管理の方針及び計画として「資産運用計画書」及び「資産管理計画書」を策定及び改定し、また、規約に基づき遵守すべき資産の運用・管理の社内基準として「運用ガイドライン」を制定しています。
この「資産運用計画書」、「資産管理計画書」及び「運用ガイドライン」を遵守することを通じ、資産運用におけるリスクを回避し又は極小化することに努めます。
本資産運用会社は、各種リスクを適切に管理するために、社内規程として「リスク管理規程」－ 99 －

及び「不動産投資運用リスク管理規程」を制定し、その状況等を取締役会に報告する旨定めています。
加えて、利益相反リスクに対しては、本投資法人の利益が害されることを防止するために、「利害関係者取引規程」を制定し、厳格な利益相反対応ルールを設定しています。
また、本資産運用会社は、コンプライアンスに関して、法令等遵守の徹底を図るため、「コンプライアンス規程」及び「コンプライアンスマニュアル」を制定するとともに、具体的な法令等遵守を実現させるための実践計画である「コンプライアンスプログラム」を策定し、これに従って法令等遵守の実践に努めます。
さらに、本資産運用会社は、業務の適正性の確保と効率的運営を図るため、「内部監査規程」を制定し、適切な自己点検制度の確立を図っています。
以上のように、本投資法人及び本資産運用会社は投資リスクに関する管理体制を整備していますが、このような体制が常に有効に機能する保証はありません。管理体制が有効に機能しな
いことによりリスクが顕在化した場合、本投資法人又は投資家に損失が生じるおそれがあります。

－ 100 －

第３【参照書類を縦覧に供している場所】
アクティビア・プロパティーズ投資法人 本店（東京都渋谷区道玄坂一丁目16番３号）
株式会社東京証券取引所（東京都中央区日本橋兜町２番１号）－ 101 －

第三部【特別情報】
第１【内国投資証券事務の概要】
１

名義書換の手続き、取扱場所、取次所、投資主名簿等管理人及び手数料
本投資口は振替投資口となっているため、投資主は、本投資法人及び本投資法人の投資主名簿等管理人である三井住友信託銀行株式会社に対して投資口の名義書換を直接請求することはできません。本投資口については、本投資法人は投資証券を発行することができず、権利の帰属は振替口座簿の記載又は記録により定まります（社債株式等振替法第226条第１項、第227条第１項）。
本投資口に係る投資主名簿の記載又は記録は、総投資主通知（振替機関である株式会社証券保管振替機構が本投資法人に対して行う、投資主の氏名又は名称、保有投資口数、基準日等の通知をいいます。）により行われます（社債株式等振替法第228条、第152条第１項）。投資主は、振替機関又は口座管理機関に対して振替（譲渡人の口座における保有欄の口数を減少させ、譲受人の口座における保有欄の口数を増加させることをいいます。以下同じです。）の申請を行い、譲渡人の口座から譲受人の口座に本投資口の振替が行われることにより、本投資口の譲渡を行うことになります（社債株式等振替法第228条、第140条）。なお、本投資口の譲渡は、本投資口を取得した者の氏名又は名称及び住所を投資主名簿に記載し、又は記録しなければ、本投資法人に対抗することができません（投信法第79条第１項）。
取扱場所
取次所
投資主名簿等管理人の住所
及び名称
手数料

東京都千代田区丸の内一丁目４番１号
三井住友信託銀行株式会社 証券代行部
該当事項はありません。
東京都千代田区丸の内一丁目４番１号
三井住友信託銀行株式会社
該当事項はありません。

２

投資主に対する特典
該当事項はありません。

３

内国投資証券の譲渡制限の内容
該当事項はありません。

４その他内国投資証券事務に関し投資者に示すことが必要な事項
本投資法人の投資主総会は、平成27年８月15日及び同日以後遅滞なく招集し、以後、隔年毎の８月15日及び同日以後遅滞なく招集するものとされ（規約第９条第２項第一文）、平成27年５月
末日及び以後隔年毎の５月末日の最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主をもって、かかる投資主総会において権利を行使することができる投資主とされます（規約第15条第１項第一文）。また、本投資法人は、必要あるときは随時投資主総会を招集し（規約第９条第２項第二文）、本投資法人が役員会の決議により定め法令に従いあらかじめ公告する基準日現在の最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主をもって、かかる投資主総会において権利を行使すべき投資主とされます（規約第15条第１項第二文）。本投資法人の投資主総会は、東京都23区内において招集されます（規約第９条第４項）。

－ 102 －

第２【その他】
１．新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙及び裏表紙に、本投資法人の名称及びロゴマー
クを記載し、背表紙に、ロゴマーク及び英文名称（Activia Properties inc.）を記載します。
２．新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙の次に、以下のとおり金融商品の販売等に関する法律（平成12年法律第101号）に係る重要事項の記載を行います。
「不動産投資証券は、主に不動産への投資の成果を投資家に還元することを目指した商品です。運用の目的となる不動産の価格や収益力の変動等により取引価格が下落し、損失を被ることがあります。また、倒産等、発行者の財務状態の悪化により損失を被ることがあります。」
３．新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙の次に、以下のとおり記載します。
「募集又は売出しの公表後における空売りについて（１）金融商品取引法施行令（以下「金商法施行令」といいます。）第26条の６の規定により、「有価証券の取引等の規制に関する内閣府令」（以下「取引等規制府令」といいます。）第15条の５に定める期間（有価証券の募集又は売出しについて、有価証券届出書又は臨時報告書が公衆の縦覧に供された日のうち最も早い日の翌日から、発行価格又は売出価格を決定したことによる当該有価証券届出書の訂正届出書又は当該臨時報告書の訂正報告書が公衆の縦覧に供された時のうち最も早い時までの間（＊１））において、当該有価証券と同一の銘柄につき取引所金融商品市場又は金商法施行令第26条の２の２第７項に規定する私設取引システムにおける空売り（＊２）又はその委託若
しくは委託の取次ぎの申込みを行った投資家は、当該募集又は売出しに応じて取得した有価証券により当該空売りに係る有価証券の借入れ（＊３）の決済を行うことはできません。
（２）金融商品取引業者等は、（１）に規定する投資家がその行った空売り（＊２）に係る有価証券の借入れ（＊３）の決済を行うために当該募集又は売出しに応じる場合には、当該募集又は売出しの取扱いにより有価証券を取得させることができません。
＊１ 取引等規制府令第15条の５に定める期間は、平成26年11月28日から、発行価格及び売出価格を決定したことによる有価証券届出書の訂正届出書又は臨時報告書の訂正報告書が提出され、当該訂正届出書又は当該訂正報告書が公衆の縦覧に供された時のうち最も早い時までの間となります。かかる有価証券届出書の訂正届出書及び臨時報告書の訂正報告書は、
平成26年12月10日から平成26年12月16日までの間のいずれかの同一の日に提出されます。
なお、上記臨時報告書及びその訂正報告書は、この目論見書により行う投資口の募集及び売出しと同時に決議された海外市場における投資口の募集に関し提出されるものです。
＊２ 取引等規制府令第15条の７各号に掲げる、次の取引を除きます。
・先物取引
・国債証券、地方債証券、社債券（新株予約権付社債券及び交換社債券を除く。）、投資法人債券等の空売り
・取引所金融商品市場における立会外売買による空売り＊３ 取引等規制府令第15条の６に定めるもの（売戻条件付売買又はこれに類似する取引による買付け）を含みます。」
４．新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙の次に、以下のとおり記載します。
「今後、発行価格等（発行価格、発行価額、各引受人の引受投資口数、売出価格及び引受人の手取金をいいます。以下同じです。）が決定された場合は、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項（発行数（国内一般募集口数）、海外募集口数、発行価額（国内一般募集における発行価額）の総額、海外募集における発行価額の総額、国内一般募集における手取金、海外募集における手取金、本件第三者割当による新投資口発行の手取金上限、オーバーアロットメント
による売出しの売出数及びオーバーアロットメントによる売出しの売出価額の総額をいいます。以下同じです。）について、目論見書の訂正事項分の交付に代えて、発行価格等決定日の翌日付の日
本経済新聞及び発行価格等の決定に係る有価証券届出書の訂正届出書の提出後から申込期間の末日－ 103 －

までの期間中のインターネット上の本投資法人ウェブサイト（［URL］http://www.activiareit.co.jp/ja_cms/news/index.html）（以下「新聞等」といいます。）において公表します。また、発行価格等が決定される前に本書の記載内容について訂正が行われる場合には、目論見書の訂正事項分が交付されます。しかしながら、発行価格等の決定に際し、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項以外の記載内容についての訂正が含まれる場合には、目論見書の訂正事項分が交付され、新聞等による公表は行いません。」
５．参照有価証券報告書及び本書の主な内容を要約した文章及び図案を「本投資法人の概要」として
新投資口発行及び投資口売出届出目論見書に記載することがあります。
６．参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報／第１ ファンドの状況／５ 運用状況／（２）投資資産／② 投資不動産物件」及び本書「第二部 参照情報／第２ 参照書類の補完情報」に記載される取得予定資産及び保有資産の主な内容を要約して新投資口発行及び投資口売出届出目論見書に記載することがあり、また、かかる取得予定資産及び保有資産の写真、スポンサーによる開発予定物件の完成予想図並びに所在分布図等を新投資口発行及び投資口売出届出目論見書に掲載することがあります。
７．新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙裏から、以下の内容をカラー印刷して記載します。

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－ 105 －－ 106 －－ 107 －－ 108 －－ 109 －－ 110 －－ 111 －－ 112 －－ 113 －－ 114 －－ 115 －－ 116 －－ 117 －－ 118 －－ 119 －－ 120 －－ 121 －－ 122 －－ 123 －－ 124 －－ 125 －－ 126 －－ 127 －－ 128 －－ 129 －－ 130 －－ 131 －－ 132 －－ 133 －