M O N T H LY R E A L E S T AT E

［題字］故 野田卯一 会長

12
DECEMBER

2021
別 荘 地から定 住 する 地へ

軽 井 沢 町の人口が 増 え 続 ける 理 由［巻頭特 集 1 ］［特集2］

宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン［特集3］

法の動きで振り返る、
2021年の不動産業界
［新連載

労務相談］

新型コロナウイルス感染症
への企業対応［進む！業界のIT化］

10年後に生き残る
不動産会社とは公益社団法人 全日本不動産協会

公益社団法人 不動産保証協会

保証のお知らせ一般保証制度登録制のご案内●法人代表者の個人保証（連帯保証）が不要
法人会員が初めて一般保証制度の利用を申し込む場合でも「法人代表者の個人保証（連帯保証）」が必要ありません。

●お客様の署名押印が不要
当制度の利用申込みの際、お客様（被保証者）の署名押印が不要であるため、申込みまでの作業・時間が省略できます。

●一般保証制度登録制に登録すると、以下のメリットがあります
・一般保証制度登録宅建業者であることが保証協会ホームページで一般公開されます。
・登録証、ステッカーが交付されます。
・自社の物件広告等において、制度が利用できる広告表示が可能になります。

お客様

不動産
取引

金銭

会員

・一般保証制度利用申込の際、法人の登記事項証明書の提出が免除されます。

保証（会員を経由して「保証証書」を交付）

保全対象

保証委託
（申込・
保証証書発行）（公社）不動産保証協会

手付金保証制度・手付金等保管制度のご案内
手付金保証制度買主

売主・買主ともに一般消費者で、会員が流通機構登録物件を

２.手付金保証付
証明書発行依頼

買主側仲介業者（当協会会員）
３.手付金保証付
証明書発行申込

１.契約の合意

客付媒介する売買契約において、買主が売主に支払う手付金を万一のために保全（保証）する制度です。

売主

手付金等保管制度■ 制度の詳細

４.保証付
証明書発行

保証協会地方本部（公社）不動産保証協会ホームページ（会員専用ページ）

会員が自ら売主となる完成物件の売買契約において、受領す■ 制度に関するお問い合わせ

る手付金等の額が 売買代金の10％または1,000万円を超え、（公社）不動産保証協会 総本部事務局
TEL.03-3263-7055

売主会員に保全義務が生じる場合に（宅建業法41条の2）、■ 制度の申込み窓口

当協会が売主会員に代わって手付金等を受領し、物件の登所属の地方本部事務局

記、引渡しがあるまで保全（保管）する制度です。

弁済制度について会員業者と宅地建物取引をしたお客様が損害を受け、苦情の令和３年度 第５回弁済委員会 審査明細

解決が困難な場合には、当協会がその債権を認証することで、被害相当額（上限あり）の払い渡しを受けることができます。

※各事案の詳細はホームページ（会員専用ページ）内に掲載されております。
の（公社）不動産保証協会ホームページ ▶▶

審査結果

社数・件 数

金

額

認証申出

８社

９件

50,249,774 円

認

証

５社

６件

17,091,000 円

保

留

３社

３件

否

決
18 社

20 件

未審議
令和３年度認証累計

不動産保証協会

60,933,738 円

検索一般保証制度の他、法定研修会、弁済業務、各種保全制度など、保証協会の各種情報が掲載されております。

02

保証のお知らせ
特集１

MONTHLY RE AL E STATE

12 2021

DECEMBER

04

別荘地から定住する地へ
軽井沢町の人口が増え続ける理由
特集２08

宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン
弁護士

渡辺 晋

特集３

10

法の動きで振り返る、
2021年の不動産業界
弁護士

江口 正夫

不動産お役立ちQ&A＜法律相談＞

12

広告料（いわゆるAD）
について
弁護士

渡辺 晋

＜税務相談＞

14

店舗用建物の借主・貸主における消費税の『インボイス制度』の概要
税理士 山崎 信義＜相続相談＞

16

面積の広い土地の評価について
公認会計士・税理士

野田 優子＜賃貸管理ビジネス＞

18

20

管理拡大期の情報発信力がブランドを作る
ideaman

今井 基次

＜新連載

労務相談＞

新型コロナウイルス感染症への企業対応
特定社会保険労務士

野田 好伸

宅建士講座

＜宅建士試験合格のコツ＞

22

法令上の制限

土地区画整理法

資格試験受験指導講師
連

植杉 伸介

載

＜進む！業界のIT化＞

24

Housmart

COVER PHOTO

軽井沢高原教会
今からちょうど100年前、1921（大正10）年に

26

その他

り誕生した教会。クリスマス時期には、
かつてを優しいイルミネーションが照らしだす。

役所における不動産調査のガイドラインとは？
不動産コンサルタント 津村 重行

開かれた「芸術自由教育講習会」が原点となを照らし、人々の幸せを祈ったように、静寂な森

針山 昌幸＜物件調査のノウハウ＞

北原白秋や島崎藤村といった文化人によって軽井沢を訪れた宣教師がランタンの灯りで街10年後に生き残る不動産会社とは

28
29

新入会員名簿協会からのお知らせ

巻頭特 集1

別荘地から定住する地へ
軽井沢町の人口が増え続ける理由
巻頭特集2

芥川龍之介や室生犀星、北原白秋など多くの文豪が愛したといわれる別荘地・軽井沢。
戦後の高度成長期には、大規模なホテルやゴルフ場など開発がすすめられ
一大リゾート地となったこの町はここ数年、転入超過の町として注目され、若い世代の移住者が増えているといいます。
ミニバブルの到来 ともいわれる軽井沢ではいま、どのような現象が起きているのでしょうか。

が、後に近衛文麿、澁澤栄一、大隈重信

ひとりの外国人が広めた
避暑地 軽井沢の魅力など国内の各界著名人が滞在するよう群馬県との県境に位置し、江戸時代

外国人が多く集まり、さまざまなコミュニには 峠 の 宿 場 町として栄えた軽 井 沢

ティが形成されたことにより、町には国町 。今 でこそ“ 別 荘 地 ＝ 軽 井 沢 ” のイ

際性あふれる独自の文化が醸成されてメージが定着していますが、そのきっかいきます。
その後、大手企業によるリゾーけとなったのが、カナダ人宣教師アレキト開発が進み、軽井沢駅の北側に伸び

サンダー・クロフト・ショー 氏 の 訪 問る旧軽井沢銀座通りや南側のアウトレッ

だったといわれています（1885年）。同

トモールでのショッピング、スキー・ス

氏は軽井沢を訪れた際、豊かな自然と

ケート・ゴルフ等のスポーツ、白糸の滝な

過ごしやすい気候にひどく感銘を受け、どの景勝地や温泉等、豊富な観光資源の北陸（長野）新幹線部分開業（高崎〜

1 8 8 8 年に軽 井 沢で 最 初の別 荘を設を強みに一大観光地としても知れ渡っ

長 野 間 ）により、東 京 ― 軽 井 沢 間が約

け、ひと夏を過ごしています。軽井沢をこていくこととなり、年間840万人もの人

70分で結ばれました。

よなく愛したショー氏は、軽井沢の魅力が訪れるようになります。

になったといいます。
こうして上流階級や外国人が増えていったといいます。

こうしたアクセスの利 便 性と自然 環
境の良さを理由に、コロナ禍においてを多くの友人や宣教師仲間に広め、その名は海 外でも広まり、以 降 来 訪する

木立の中に佇む軽井沢で最も古い教会「ショー記念礼
拝堂」（1888年）。軽井沢を「屋根のない病院」と絶賛し避暑地として世に広め、のちに“軽井沢の父”と呼ばれる
アレキサンダー・クロフト・ショー氏が創設した。

交通インフラの整備で
ワ―ケーション利用が増加

注目されているワ―ケーション目的での滞在者も増えているといいます。軽井
沢 駅 前のショッピングモールには、今明 治中期 以 降になると万 平ホテル、
三笠ホテルなどの西洋式ホテルが建設

多くの観光客が集まるようになった理

年新たなワ―ケーション施設が開業しされ、ショー氏と行動をともにしていた由には、首都圏からのアクセスの良さが注目を浴びています。また、軽井沢には

東京帝国大学文科講師のジェームズ・

あります。東京から長野を経て新潟まで

観 光 協 会 や商 工 会などで構 成される

メイン・ディクソン氏をはじめ、当初は宿を結ぶ上信越自動車道は、1993年に藤軽井沢リゾートテレワーク協会があり、泊客の多くを外国人が占めていました

岡―佐久間が開通。
また鉄道も1997年

コロナ禍以前より旅館やホテル、カフェ

4 月刊不動産 ｜ 2021.12

観光客に人気の老舗飲食店やパン屋、
ジャム屋、土産物屋などが建ち並ぶ、
旧軽井沢銀座通り。

旧軽井沢銀座通りから小路を入ると現れるショッピング
モール、
チャーチストリート軽井沢。

高さ３ｍ、幅70ｍの白糸の滝は、地下水が湧き出ているため常に高い透明度を誇っている。

などに多様なワ―ケーション施設を設

定住者が増えている理由に新たに開をもつ若い世代の親たちから注目を集置、個人使用から企業の会議や研修合校した学校やリモートワークの影響がめているといいます。子どもを幼稚園か

宿 などさまざまな用 途 で 利 用を促 進

あるといいます。軽 井 沢には古くから、ら通わせるとなると、当然ながら親も軽し、軽 井 沢 への新たな人 流を促してい別荘を利用する作家や、多くの研究者、井沢近郊で生活しなくてはならないた

るといいます。

芸 術 家 などが 活 動している歴 史 があめ、家族そろっての移住を検討し、そのり、教育や文化・芸術への理解が高い土地として知られています。首都圏の大移住者が望む
教育と仕事の環境

軽井沢町の人口動態（社会動態）（単位：人）

学のセミナーハウスや国際的に活躍す

年

る音楽家の演奏会が開かれるコンサー

2011

1,318

1,054

夏は避暑地、冬は温泉やウインタース

トホールなど、優れた教育・文化施設が

2012

1,366

1,150

ポーツを楽しみたいという観光客に加集まる町内には、世界各国から生徒が

2013

1,746

1,432

え、
ワ―ケーション目的での短期的な滞集まる全 寮 制のインターナショナルス

2014

1,314

1,119

在者が多くみられる軽井沢町。最近でクール（2014年開校）や、幼・小・中学

2015

1,397

1,202

は定住者が増え続け、人口は20,000人

校までの 1 2 年 間 一 貫 校（ 2 0 2 0 年 開

2016

1,304

1,100

を突破しています（2021年11月1日現校）など、私立学校があります。
どちらも

2017

1,321

1,274

在）。転入出による社会増減数は600人

軽井沢ならではの豊かな自然環境をい

2018

1,513

1,319

に増え、地元では「ミニバブルの到来」とかして、少 人 数 制で伸び伸びとした個

2019

1,408

1,259

いう声も聞かれるほどです。

性的な教育を展開しているため、子ども

2020

1,787

1,187

次

転

入

転

出

毎月人口異動調査より※2012年７月から住民基本台帳法改正により外国人住民も含む

軽井沢町内の別荘

年

次（単位：戸）

別荘

2011

14,807

2012

14,9782013

15,1292014

15,2482015

15,467

2016

15,611

2017

15,763

2018

15,882

2019

15,9652020

15,973※推計（各年1月現在） 軽井沢町税務課

軽井沢町の人口及び世帯数の推移

世帯数

（人）

21,00020,00019,00018,00017,00016,00015,00014,00013,00012,00011,00010,000
9,000
8,000
7,000
6,000
5,000
4,000
3,000
2,000
1,000
0

1920

1930

1947

1965

1980

1990

2000

2005

総数

男

2010

2015

女

2020（年）

資料：国勢調査（各年10月1日）

2021.12 ｜ 月刊不動産 5

結果人口が増える要因になったと考えないことも若 い 人 が 来 やすい 理 由で

都 市 計 画 区 域の約 6 0 . 5 % 、用途 地 域られています。

しょう」と話します。

内にあっては約80%を占め、低層で低密度な市街地を形成しています。

その親世代の仕事については、東京までの新幹線通勤やリモートワークを厳しい制限で守られる
良好な居住環境選択される方がいるようです。地元不動
産 業 者 の 話によると「 3 〜４年 前まで

併せて町独自の「軽井沢町の自然保護のための土 地 利 用行 為の手 続き等に関する条 例 」や「 軽 井 沢 町の自然 保

は、若い世代の移住者はかなり限られ軽 井 沢 町 は「 軽 井 沢 」「中軽井沢」

護 対 策 要 綱 」による規 制・誘 導によっていました。毎日新幹線通勤ができるよ「 追 分 」の３つが 、おもな生 活エリアとて、一般住居、別荘地の良好な居住環

うな、外資系に勤める世帯年収二千万なっています。住宅事情についてみてみ

境・景観が守られています。

円といったごく一部の人たちです。それ

ると、町内のどのエリアでも住宅の建設が、最近はそうでもなくなってきました。

が増えており、賃貸物件については、こコロナ禍でリモートワークが以前より浸こ数年の移住者の増加により家賃相場

透してきていることもあるかもしれませが直近3年で約4％上昇したともいわれん。子どもをどういった環境で育てようています。そこで新たにアパートなどを定住者が増えたことによって、町のバか真剣に考えて、将来を見据えた学校建てようとしても「事業として考えるとな

ランスにも変 化 が 起きているといいまの選択をした結果、軽井沢での生活をかなか難しい」という声も聞かれます。

す。ピラミッドで例えるならそれまで頂望む若い親御さんが増えているようでその理由には、厳しい用途地域の制点である富裕層が多く存在し高いブラすね」といいます。また、「 自然の豊かさ

限が挙げられます。軽井沢町では、町内ンド力を誇っていた軽 井 沢に、若い世と併せて、ブランド力やステータス、
さらの約 5 3％が 都 市 計 画 区 域となってお代が流入し定住する道を選んだことで、に都会性もあり、なにもない田舎町ではり、
その内、第１種低層住居専用地域が人々が暮らす町としての形が新たに形

伝統と豊かな自然を守りつつ、新しい町へ発展する軽井沢

成されています。
町では、2013年度より10年間の『第軽井沢町の都市計画地域

５次軽井沢町長期振興計画基本構想・
基 本 計 画 』を策 定 。その中で住 環 境に
146

ついては、
「 軽 井 沢 全 町が 低 層で落ち着いた雰囲気と緑と住宅が調和したま
ち並みも訪れる人々を魅了する要因であることから、常住空間においても自然の中に建築物が見え隠れするような住

中軽井沢
18

信濃追分

用途地域図
作成中

宅環境をめざしていきます」
としていま
北陸新幹線

軽井沢

18

御代田

線
鉄道
しなの

す。現在は次期計画となる第６次計画の策定に向けて、町民等意向調査を実施。
このほか、町民、別荘住民、事業者、観光来訪者など、さまざまな立 場の人からのヒアリングや子どもたちの未来図

都市計画区域作成をもとに、『軽井沢2 2 世紀 へのは

第一種低層住居専用地域

ばたき』と題したグランドデザインを作

第一種住居地域

成 。5 0 年 、1 0 0 年 先の町のあり方をビ

近隣商業地域

ジョンとして提示しています。伝統と豊青色で示した「第一種低層住居専用地域」
では特に、建ぺい率・容積率や高さの制限が厳しいため、大きな建物が建てられない分、良好な住居環境や自然環境が守られている。
（軽井沢国際親善文化観光都市建設計画総括図をもとに作成）

6 月刊不動産 ｜ 2021.12

かな自然を守り続ける軽井沢の今後に期待が寄せられています。

人口増加で抱く
地元不動産業者の想い
人口が増え続ける軽井沢町の現状を地元の不動産業者はどのように感じているのでしょうか。長年、軽井沢で事業を営む軽井沢スタイルハウス株式会社代表の千葉俊治氏に話を伺いました。

人とのつながりを大切に
地域貢献を続けていきたい

神奈川県出身。
バブル期に、軽井沢の不動産業者にて従事。
バブル崩壊後、三井のリハウス（神奈川）にて15年、仲介の仕事に携わる。
その後再び軽井沢へ戻り、起業して12年を迎えた。

る富裕層がメインでしたが、最近はそれ―軽井沢の未来や地域への思いを聞

以外の層の方、特に若い世代が増えてかせてください。

います。長野オリンピック開催のおかげ

昔からいる方たちが今起きている変で、高速道路や新幹線が整備され、都心化を不安に感じたとしても、私は若い人―まずは事業内容を教えてください。

ととても近くなり、別荘利用のほかに、少たちから刺激を受けて少しずつ町が良不動産の仲介が主で、リフォーム事し遠めの郊外の住宅地というイメージがい方向に変わっていくことが、軽井沢の業や建物の管理もします。仲介だけで終できたのではないかと思います。
リモート

未来にとって良いことなのではないかとわるのではなく、購入後のいろいろなサ

ワークの浸透で軽井沢での生活が可能

思っています。土地というのは、本来誰

ポートや建物の管理など、一人ひとりのになったという方もいるのでしょう。

のものでもなく地球のものだという思いがあります。社会の中でそれを商売としお客様の要望にお応えできるよう、長期的な視点でサービスを展開しています。
― 軽 井 沢と聞くと、別 荘のイメージを―若い世代の移住者が暮らす住宅は、
どのエリアに多いのでしょうか。

て生きている以上、ボランティアなどを通じて地域に対してきちんと貢献してい賃貸物件はどのエリアにもあります。

かなければならないと思っています。商最近は需要が増えたので家賃も上がっ

工 会 の 地 域 振 興 活 動などもそうです

別 荘については、これまで海 外に目てきていますね。隣 接する御 代 田町もね。花を植えたり、クリスマスの装飾をを向けていた方たちが 、国 内のリゾー

軽井沢に比べて少し安いということもあしたり、楽しく活動しています。

ト、特に軽井沢のようなステータスのあり、人気が高まっています。軽井沢の西

人と人とのつながりで 商 売 が 成りるところに注目していると思います。以側にあり、南側は佐久市と隣接していて立っているということが、軽井沢の特長

前からそういった動きもありましたが、どちらへも車で20〜30分です。買い物

だと思 います。ですから今 後 、自分 がコロナの影響でさらに需要は上がってにも便 利ですし、佐 久 市には大きな病培ってきたノウハウを若い人たちに惜しいるかもしれません。ほかのリゾート地

院もある。御 代 田 町 は 若 い 町 長 に変みなく伝えていきたいと思っています。

で聞かれる投資目的というよりは、年輩わってから、まちづくりにも力を入れての方が自身のライフスタイルを軽 井 沢

いて特に注目されていると思います。

強く抱いてしまいますが。

で楽しみたいという思いで、購入を検討される方 が 多いようです。でも最 近では、移住者向け物件の取り扱いも増えています。
―やはりそうですか。近年は、軽井沢の人口増加が顕著だと聞きます。

―変わりつつある軽井沢について、感じることはありますか。
以前は、「 高齢者ばかりの町で人口はどんどん減っていく。若い人たちが軽井沢を好きになってくれなかったら今後どうなってしまうんだろう」という思いがあ長く軽井沢を見てきて、このふり幅はりました。
しかし、学校が新設され、若い

本当にすごいなと思います。今まではブ世代の人たちが転入してきてくれたこと

ランド志向が強く、高級な別荘を所有すで不安も解消されました。

軽井沢スタイルハウス株式会社

住所：長野県北佐久郡軽井沢町軽井沢東23-5

電話：0267-41-0310
FAX：0267-41-0311［ホームページ］

http://k-stylehouse.co.jp/

2021.12 ｜ 月刊不動産 7

巻頭特集2

ニュースの解説

宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン
不動産取引の実務において、過去に生じた人の死に関する告知の要否や告知内容について、
その判断が困難なケースがあります。
どのような場合に告知の義務が発生するのか、どこまで調査すべきか、告知する際にはどのようなことに注意すべきか ─。
これらは個々の宅地建物取引業者によって対応が異なる場合があり、不動産の適正かつ安心できる取引を図るうえで課題となっていました。
このような背景を踏まえ、このたび国土交通省から発表された「人の死の告知に関するガイドライン」について、その具体的な内容や適用範囲を弁護士が解説します。
山下・渡辺法律事務所
弁護士

はじめに

渡辺 晋

等の判断に重要な影響を及ぼすこととられたものです。

なるものについて、故 意に事 実を告げ

※1 宅建業法上の宅建業者の告知義務は、同法47条1号ニのほか、同法31条1項および同法３5条1項も条文上の根拠となりうる。
※2 本ガイドラインは、宅建業法上の義務を解釈したものである。宅建業者が本ガイドラインに基づく対応を行っても、民事上の責任を回避できるとは限らない。
※3 本ガイドラインでは居住用不動産の取引が適用対象となっている。オフィス等として用いられる不動産の取引は、適用範囲外である。

ず、または不 実 のことを告げる行 為を
宅 地 建 物 取 引業 者（ 以 下「 宅 建 業

禁 止しています（ 宅 建 業 法 4 7 条 1 号者 」）が 不 動 産 取引に関 与するにあたニ）。過 去に発 生した人の死が、買主・り、過去に生じた人の死に関する事項

借主にとって契約を締結するか否かのをどのように取り扱うかについては、基判断に重要な影響を及ぼす場合には、

準 が 明 確 ではありません 。そのため、

故 意に事 実を告げず、または不 実のこ

取 引 現 場 に混 乱 を来 たし、円 滑 な 流とを告げたときは、宅建業法違反となり

通 、安 心できる取引が 阻 害されているます※1 。

調査について本ガイドラインでは、宅 建 業 者が 媒ともいわれています。そこでこの秋 、国

しかし、個々の不動産取引にあたって

介業務を行うにあたっては、売主・貸主

土 交 通 省 が 、宅 地 建 物 取 引業 者によは、人の死に関する事案の存在が疑わに対して、過 去に人の死に関する事 案

る人の死の告 知に関するガイドライン

れる場合にでも、そのことが告知すべきが生じていたかどうかを照会することをを策 定し、宅 建 業 者のとるべき対 応お事案に該当するか否かは明らかではな

想定しています。照会は、告知書(物件

よび責任に関し、ある程度の指針を示

く、告知の要否や、告知すべき場合の告状 況 等 報 告 書 )その他の書 面 ( 告 知 書しました。本 稿では、ガイドライン制 定知の内容についての判断は困難です。

等)に、過去に生じた事案についての記の背 景を確 認したうえで、その要 点を

そこで、国土交通省は、2021（令和載を求めるという方法により行うことが3）年10月8日、「 宅地建物取引業者に望まれます。マンション管理業者などがよる人の死の告知に関するガイドライン」

住宅を管理している場合には、管理業（以下「本ガイドライン」）を公表しまし者も照会先となります。

解説します。

ガイドライン制定の趣旨・背景※2 ※3。本ガイドラインは、不動産の取他方、人の死に関する事案が生じた引に際して宅建業者がとるべき対応にことを疑 わ せる特 段 の 事 情 が なけれ

宅 建 業 法は、取 引物 件 や取 引条 件

関し、宅建業法上負うべき義務の解釈

ば、周辺住民に聞き込みを行ったり、イに関する事項であって、取引の相手方について一般的な基準としてとりまとめ

ンターネットサイトを調査するなど、人8 月刊不動産 ｜ 2021.12

た

の死に関する事案が発生したか否かをれた場合には発覚時期)、場所、死因(自判 断に重 要な影 響を及ぼすのかの説

自発 的 に調 査 すべき義 務 はありませ然死・他殺・自死・事故死等の別。不明

明はありません。また、人の死が生じたん。宅建業者においては、「 売主・貸主である場合にはその旨)および特殊清掃

建 物 が 取り壊された場 合の土 地 取引※5に対して、告知書等に過去に生じた事等が行われた場合にはその旨です。

の取扱いや、搬送先の病院で死亡した案についての記載を求めることにより、売買に関しては、時間の経過によってこ場合の取扱い、転落により死亡した場

媒介活動に伴う通常の情報収集としての義務が消滅するものとはされていま合における落 下 開 始 地 点の取 扱いなの調査義務を果たしたものとする」と説せん。

どは、対象外です。そのため、宅建業者

明されています。

他方で、図表の①、②、③の3つの場合の日常業務における参考資料としての役割は限定されています。

には、人の死を告げる必要はありません。

告知について宅建業者は、売主・貸主等から、過去に、人の死に関する事案が発生したこと※4 特殊清掃等とは、特殊清掃（孤独死などが発生した住居において、原状回復のために消臭・消毒や清掃を行うサービス）
および大規模リフォーム等を指す。
※5 調査や告知の際には、亡くなった方やその遺族等の名誉および生活の平穏に十分配慮し、これらを不当に侵害することのないようにしなければならない。亡くなった方の氏名、年齢、住所、家族構成や具体的な死の態様、発見状況等は、告げる必要はない。

を知らされ、または自ら発生したことをまとめ認識した場合には、その事案が取引のしかし、本ガイドラインでは、自然 死
や日常生活の中での転倒事故、誤嚥などは告 知の必 要がないなど、これまで示されていなかった宅建業法における取扱いが明記されました。そのほか、他殺や自死、事故死などの人の死の取扱
いは、従 来どおり、それぞれの宅 建 業
者が自ら調査や説明を行うべきかどう

相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられるものであれば、買主・借本ガイドラインは、人の死 が 取引のかを判 断する場 面 が 多くなりますが 、主に対してこれを告げる義務がありま

相手方等の判断に重要な影響を及ぼ

本ガイドラインで示された考え方を参す（告知の原則）。告知をすべき事項は、すこととなる場合の説明に関する基準考にして、適 正な取引の実 現にご尽力

事実の発生時期(特殊清掃等※4が行わですが、どのような事実が相手方等のいただきたいと考えます。

図表

告知の原則

取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合には、告知の義務がある
売買

賃貸借①取引の対象不動産で発生した自然死または日常生活の中での不慮の死（転倒事故、誤嚥など）＊自然死または日常生活の中での不慮の死を、この図表では「自然死等」という告げなくてもよい場合-②●取引の対象不動産・日常生活において通常使用する必要がある集合住宅の共用部分で発生した自然死等ではないもの（他殺・自殺）
で、事案発生から概ね３年間が経過した後●特殊清掃等 ※4が行われた場合の自然死等で、事案の発覚から概ね３年間が経過した後 ※6③取引の対象不動産の隣接住戸または日常生活において通常使用しない集合住宅の共用部分で発生した自然死等ではないもの、または特殊清掃等が行われた自然死等 ※6※6 事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高い事案は告知の義務がある。

2021.12 ｜ 月刊不動産 9巻頭特集3

ニュースの解説

法の動きで振り返る、2021年の不動産業界
新型コロナの感染拡大にはじまり、自然災害、ワクチン接種、東京五輪・パラリン
ピック、総裁選、解散総選挙など、いつになく慌ただしく 密 であった2021年。不動産
業界ではどのような動きがあったでしょうか。
今年施行された主な不動産に関連する法制度を振り返ります。
弁護士

第１ 賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律の制定

江口 正夫

業法３条）。

受 託 契 約 締 結 前の重 要 事 項 説 明 、③
財産の分別管理、④定期報告について（1）「 賃貸住宅管理業」とは義務づけがなされています。

令和２年６月12日に「賃貸住宅の管登録制度の対象となる「賃貸住宅管理業務等の適正化に関する法律」（以理業」とは、管 理 委 託に係る賃 貸 住 宅

２.特定賃貸借契約（マスターリース契下「賃貸住宅管理業法」）が成立しましの「維持保全を行う業務」を主とし、併約）の適正化のための措置た。
この法律は、大別して、①賃貸住宅

せて賃貸住宅に係る家賃、敷金、共益

賃貸住宅管理業法では、いわゆるサ管理業務に関する賃貸住宅管理業者

費その他の「金銭の管理を行う業務」をブリース 契 約 に お ける 、貸 主（ オ ーの登 録 制 度（ 2 0 2 1 年 6月1 5日施 行 ）行うものとされています。

ナー）とサブリ―ス事業者との間のマス
ターリース契約を「特定賃貸借契約」とと、② いわゆるサブリースのうちマス
ターリース契 約 の 適 正 化に係る措 置（2）従来の「賃貸住宅管理業者登録制

いい、サブリ―ス事業者を「特定転貸事（2020年12月15日施行）の２つの項目

度」
との関係

業者」
とし、賃貸住宅の建設・売買等の賃貸住宅管理業法の施行により、従際に、マスターリース契 約の締 結を勧来の大臣告示に基づく「賃貸住宅管理誘する者を「 勧 誘 者 」として、マスター

業者登録制度」（ 告示による任意登録

リース契約の適正化のための措置を定

これまで賃貸住宅管理業は、宅地建の制度）は、賃貸住宅管理業法の施行めています。

物 取引業には該当せず 規 制する法 律

日をもって廃止されました。なお、
これま

賃貸住宅管理業法においては、特定がないため、格別の許認可を要せず誰で任意登録を受けてきた事業者に配慮

転貸事業者に対しては、図表中の１〜でも営むことが 可 能でしたが 、賃 貸 住

し、令和２年６月30日までに大臣告示５の規制が、勧誘者には図表中１およ

宅 管 理 業 法は「 賃 貸 住 宅 管 理 業を営に基づく登録を受けた事業者について

び２の規制がなされています。

もうとする者は、国 土 交 通 大 臣の登 録

は、更新の回数に２を加えた数を記載しを受けなければならない。ただし、そのて登録を行うこととされています。

について定めたものです。
１.賃貸住宅管理業者登録制度

事 業 の 規 模 が 、当 該 事 業に係る賃 貸
住 宅の戸 数その他の事 項を勘 案して（ 3 ）賃 貸 住 宅 管 理 業 者の業 務に関す

国 土 交 通 省 令で 定める規 模（ 管 理 戸る義務づけ

数200戸）未満であるときは、この限り

賃 貸 住 宅 管 理 業 法に基づく登 録 業

でない」と定めています（賃貸住宅管理者は、①「業務管理者」の配置、②管理

10 月刊不動産 ｜ 2021.12▶こちらもチェック！：賃貸管理業法の業者登録制度が６月からスタート！
https://magazine.zennichi.or.jp/news/
association/5249▶こちらもチェック！：賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律
https://magazine.zennichi.or.jp/news/
association/5846

図表

よび申出をした者の氏名および住所等

特定転貸事業者に対する規制
１
２
３
４
５

誇大広告等の禁止（賃貸住宅管理業法28条）「勧誘者」にも適用
不当な勧誘の禁止（同法29条）
契約締結前の重要事項の説明および書面交付（同法30条）
特定賃貸借契約締結時における書面交付（同法31条）
書類の閲覧（同法32条）

を所有権の登記に付記する「相続人申告登記」の制度が設けられました。
（3）相続土地の国庫帰属（平成31年６月１日施行）
相続または遺贈（相続人に対する遺贈

第２ 所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法の移転の登記を申請する義務を負いまに限られる）によって土地の所有権またす（ 改 正 不 動 産 登 記 法 7 6 条の２）。遺は共有持分を取得した者等が、法務大臣

贈（相続人に対する遺贈に限られる）にの承認を受けてその土地の所有権を国

１.所有者不明土地の利用の円滑化等

より所有権を取得した相続人も同様の庫に帰属させる制度が創設されました。

に関する特別措置法（平成30年6月6

義務を負います。相続登記の義務化は日成立

令和６年４月までに施行される予定で

平成30年11月15日法務省

関連規定施行）

すが、施行日前に相続が開始した場合① 登 記 官 が 、所 有 権の登 記 名 義 人のについても遡及的に適用されることとさ

死 亡 後 長 期 間にわたり相 続 登 記 等がれています（改正不動産登記法附則５

されていない土地について、亡くなった条６項）。
したがって、相続登記の義務者の法定相続人等を探索した上で、職を履行する期間は、相続の開始と自己権で、長期間相続登記未了である旨等

が所 有 権を取 得したことを知った日とを登記に付記することにより、法定相続

上記施行日のいずれか遅い日から３年

人 等に登 記 手 続きを直 接 促す不 動 産以内ということになります。

▶こちらもチェック！：相続登記の義務化
https://magazine.zennichi.or.jp/
commentary/5983

第３ 宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン（令和３年10月）
国土交通省では、個々の不動産取引に際し心理的瑕疵に該当する事案の存

登記法の特例が設けられました。
②所有者不明土地の適切な管理のた

在が疑われる場合に、宅地建物取引業（2）相続人申告登記の創設者が宅地建物取引業法上負うべき義務

めに特に必要がある場合に、地方公共相続人は相続登記義務を負うことにの解釈について、令和３年10月、ガイド団体の長等が家庭裁判所に対し財産なりましたが 、相 続 登 記を行うのは被ラインをとりまとめました。
ガイドラインの管 理 人の選 任 等を請 求 可 能にする制相続人の出生から死亡に至るまでの除対象は居住用不動産についてです。

度が設けられました。

籍謄本や改製原戸籍等を取り寄せるな

本ガイドラインの内容は、本号ｐ8.9

ど負担が大きいため、相続人が相続開「宅地建物取引業者による人の死の告２.「民法等の一部を改正する法律」お始および自分が相続人であることを申知に関するガイドライン」で詳しく述べよび「相続等により取得した土地所有

し出れば、登記官が職権で申出内容おています。

権の国庫への帰属に関する法律（相続
土地国家帰属法）」（ いずれも令和３年４月21日成立）（1）相続登記の義務化（令和６年４月までに施行予定）
不動産登記法が改正され、これまで任意とされていた相続登記や住所等変更登記の申請が義務化されました。相続人は自己のために相続の開始があっ■2021年版、不動産業にかかわる主な法制度の動き
マンションの管理の適正化の推進に関する法律（一部改正）

３月施行

IT重説［オンラインによる重要事項説明］

３月開始

相続登記の義務化

４月改正、2024年４月までに施行

デジタル社会の形成を図る整備法［デジタル社会の形成を図るための関係法律の整備に関する法律］

賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律
土地利用規制法制定［重要施設周辺及び国境離島等における土地等の利用状況の調査及び規制等に

５月制定
６月施行
６月成立、2022年施行

関する法律］

たことを知り、かつ、所有権を取得した

インボイス制度［適格請求書等保存方式］

適格請求書発行事業者の受付：
10月開始、2023年10月導入

ことを知った日から３年以内に所有権

宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン

10月発表

2021.12 ｜ 月刊不動産 11法律 ー

不動産お役立ちQ & A

Law

法律
相談
Vol.68
estionQu

広告料（いわゆるAD）について
山下・渡辺法律事務所
弁護士

渡辺 晋

第一東京弁護士会所属。最高裁判所司法研修所民事弁護教官、司法試験考査委員、国土交通省「不動産取引からの反社会的勢力の排除のあり方の検討会」座長を歴任。
マンション管理士試験委員。著書に『新訂版 不動産取引における契約不適合責任と説明義務』（大成出版社）、『民法の解説』『最新区分所有法の解説』（住宅新報出版）など。

当社が元付けとなる賃貸仲介業務では、客付けの宅建業者が賃借人から賃料１カ月分の仲介報酬を受領し、当社は賃貸人から月額賃料の１カ月分相当額を広告料（AD）として受領しています。当社は通常の募集活動のほかに特別の広告は行っていません。
このような広告料（AD）の受領は、宅建業法上許されるでしょうか。

Answer者の報 酬の上 限 額が 定められていができない。ただし、依 頼 者の依 頼ます。宅地または建物の賃貸の媒介によって行う広告の料金に相当する

宅建業法上許されません。多くのに関して依頼者の双方から受けるこ

額については、
この限りでない」と定宅建業者が誤解をしていますが、特とのできる報酬の額の合計額は、そめられています。
この条項を拠り所にに高額の費用を要する広告を行うなの宅地または建物の借賃（消費税等

して、多くの宅 建 業 者が 、所 定の報

どの場合でなければ、報酬規程の範相当額を含まない）の1月分の1.1倍

酬以外に広告料（いわゆるAD）を受

囲外で広告料を受領することは、宅に相当する金額以内です。
また、居住領しています。

建業法違反です。

の用に供する建 物の賃 貸 借の媒 介

しかし報酬とは別に受領できる広に関して依頼者の一方から受けるこ

告 の 料 金 については 、東 京 高 裁 に

2．報酬規程とのできる報酬の額は、媒介の依頼

よって基 準 が 明らかにされており、を受けるに当たって依頼者の承諾を『一般に宅建業者が土地建物の売買（1）報酬額の上限

得ている場 合を除き、借 賃の1月分の媒介にあたって通常必要とされる

宅 建 業 法には、宅 建 業 者が 宅 地の0.55倍に相当する金額以内です

程度の広告宣伝費用は、営業経費とまたは建物の売買、交換または貸借（告示（報酬規程）第４）。宅建業者

して報酬の範囲に含まれているものの代理または媒介に関して受けるこは、定められた額をこえて報 酬を受と解されるから、本件告示第６※が特とのできる報酬の額は、国土交通大

けてはなりません（同条２項）。

に容認する広告の料金とは、大手新1．回答

臣の定めるところによる、とされています（同法46条１項）。これを受け、聞への広告掲載料等報酬の範囲内（2）広告の料金で賄うことが相当でない多額の費用

告示によって「宅地建物取引業者がところで告示（報酬規程）第９①にを要する特 別の広 告の料 金を意 味

宅 地 又は建 物の売買等に関して受は「宅地建物取引業者は、宅地又はするものと解すべきであり、また、本けることができる報 酬 の 額 」（昭和

建 物の売買、交 換 又は貸 借の代 理

件告示第６※が依頼者の依頼によっ45年建設省告示第1552号）が定め

又は媒 介に関し、第２から第８までて行う場 合にだけ広 告の料 金に相られ（同条３項。報酬規程）、宅建業の規定によるほか、報酬を受けること当する額の金員の受領を許したのは、12 月刊不動産 ｜ 2021.12

いのに一 方 的に多 額の費用を要す

ネット上には、仲 介 業 者が 、賃 借 人

仲 介 報 酬とは別に広 告の料 金を受る広告宣伝を行い、その費用の負担

から仲介報酬１カ月を受け取ったう

け取ることは許されません。宅 建 業

を依頼者に強要することを防止しよえ、賃貸人からも広告料として実質法違反です。広告の料金を受領すれうとしたものと解されるから、特に依的な仲介報酬を受け取るという仕組

ば、宅建業法上の処分を受けること

頼者から広告を行うことの依頼があみについて、「 不動産業界では常識」にもなります。宅 建 業 者が 堂々と法り、その費用の負担につき事前に依と、悪びれる様子もなく述べているサ

令に違反する業務を行っていること

頼者の承諾があった場合又はこれとイトもみられます。

は、ゆゆしき問題であり、宅建業に携しかし、法律で受領が認められる

おいて依頼者が広告を行ったこと及

広告料は限定されています。通常のわるみなさまには強く自省を求めた
いと思います。

賃貸管理

同視することのできるような事 後にびその費用の負担につき全く異議なくこれを承 諾した場 合に限り、広 告の料 金に相当する額の金員を受 領

図表

賃貸仲介の報酬と広告の料金に関するルール

告示第4る』とされています（ 東 京 高 判 昭 和＝57.9.28判時1058号70頁）。すな

賃料1月分の額（消費税等相当額を除く）

労務

依頼者の双方から受けることのできる報酬の額（合計）することができるものと解すべきであ

1.1

居住の用に供する建物の賃貸借の媒介に関して依頼者の一方から受けることのできる報酬の額

裁の基 準に示された限 定された要とになります。

賃料1月分の額（消費税等相当額を除く）

0.55

IT

＝

件を満たす場合に限られるというこ＊媒介の依頼を受けるに当たって依頼者の承諾を得ている場合を除く※現在の告示第9告示第9広告料（いわゆるAD）名目であれば、法律で定められた報酬外の金銭を賃貸人に請求することは自由であ

告示第４の規定によるほか、報酬を受けることは禁止

物件調査

3．まとめ

宅建士

わち、所定の報酬とは別に広告の料金を請求ができるのは、
この東京高

ただし
依頼者の依頼によって行う広告の料金に相当する額は相続仲介業務を実施するにあたっては、

税務

受 が 広く行 われています。インター法律

宅建業者が依頼者の依頼を受けな

大手新聞への広告掲載料等、報酬の＝ 範囲内で賄うことが相当でない多額の費用を要する特別の広告の料金受領できるると誤解され、実務において、金銭授

今回のポイント●賃貸の媒介に関して依頼者の双方から受けることのできる報酬の額の合計額は、借賃（消費税等相当額を含まない）の1月分の1.1倍に相当する金額以内である。
● 依頼者の依頼によって行う広告の料金に相当する額については、報酬規程に定められる報酬とは別に受けることができる。
●しかし、報酬と別に受けることができる広告の料金は、大手新聞への広告掲載料等報酬の範囲内で賄うことが相当でない多額の費用を要する特別の広告の料金である。通常必要とされる程度の広告宣伝費用は、営業経費として報酬の範囲に含まれている。
●宅建業者は、定められた額をこえて報酬を受けてはならない。ADなどと称して、通常必要とされる程度の広告宣伝費用を報酬規程の範囲外で広告料を受領することは、宅建業法に違反する違法行為である。

2021.12 ｜ 月刊不動産 13

不動産お役立ちQ & A

税務 ー
Tax

税務
相談

店舗用建物の借主・貸主における消費税の『インボイス制度』の概要
税理士法人タクトコンサルティング
情報企画部部長 税理士

山崎 信義

2001年タクトコンサルティング入社。相続、譲渡、事業承継から企業組織再編まで、資産税を機軸にコンサルティングを行う。中小企業庁「『事業引継ぎガイドライン』改訂検討会」委員などを歴任。著書に『不動産組替えの税務Q&A』（大蔵財務協会）、『事業承継 実務全書』（日本法令）など。

Vol.41
estion
Qu

店舗用建物の借主・貸主における、消費税の「インボイス制度（適格請求書 等 保存方式）」の概要について、あらためて教えてください。

Answer
令和5年10月1日以降、借主は支払った家賃に係る消費税につき仕入税額控除の適用を受けるためには、貸主から交付を受けた「適格請求書」（「インボイス」
・下記２.参照）等の保存が必要とされます。一方、適格請求書発行事業者である貸主は、借主からの求めに応じて適格請求書を交付する等の義務を負います。

1．借主における

適格請求書等保存方式の概要（2）適格請求書等保存方式による仕①適格請求書発行事業者の氏名又入税額控除

は名称及び登録番号

令和５年10月1日から、複数税率②取引年月日に対応した消費税の仕入税額控除③ 取引内容（ 軽 減 税 率の対 象 品目の方 式として、「適格請求書等保存である旨）方式」が導入されます。適格請求書④税率ごとに区分して合計した対価

消 費 税の納 付 税 額は、課 税 期 間等保存方式では、事業者による下記の額（税抜き又は税込み）及び適用（個人事業者は原則、その年1月1日（3）の適格請求書等の保存が、仕入

税率〜12月31日、法人はその事業年度）

税 額 控 除 の 要 件となります。した⑤税率ごとに区分した消費税額等

中の消費税が課税される取引（課税がって店 舗 用建 物を賃 借する借 主⑥書類の交付を受ける事業者の氏売上）に係る消費税額から、事業にが、支払家賃に係る消費税について

名又は名称

係る資 産の取 得やサービスの提 供

仕入税額控除を行うためには、適格を受けること（課税仕入れ等）に係る請求書の保存が必要になります。

（1）消費税の税額計算のしくみ

消費税額を控除（仕入税額控除）
して計算します。
この計算により求めた（3）適格請求書の概要（4）口座振替等による店舗家賃等の支払いと適格請求書等保存方式
店舗や事務所の家賃のように、口額がプラスの場合は、その額の消費適格請求書とは、以下の事項が記

座振替等により毎月、定額の代金決税を納付し、マイナスの場合は、その載された請求書や納品書、領収書そ済が行われ、その都度、請求書や領額の消費税が還付されます。

の他これらに類する書類をいいます。

収書の交付が行われない場合であっ14 月刊不動産 ｜ 2021.12

行うためには適 格 請 求 書 等の保 存業者以外の者から行った課税仕入方式が導入される令和5年10月1日が必要となります。
この場合、複数のれは、原則として仕入税額控除の適から登録を受けるためには、原則とし書 類 等で適 格 請 求 書として必 要な用を受けることができません 。したて、令和5年3月31日まで（ただし困記載事項を満たしていれば、それらがって貸主が適格請求書発行事業難な事情がある場合には、令和5年9の書類全体で適格請求書の記載事者ではない 場 合 、借 主 が 支 払った

月30日まで）に登録申請書を提出す項を満たすこととされます。具体的に

店 舗 建 物の家 賃は、消 費 税の計 算る必要があります（国税庁「消費税のは、[1 ] 前 記（ 3 ）の適 格 請 求 書の記

上、仕入税額控除の対象とはなりま

仕 入 税 額 控 除の方 式として適 格 請

載 事 項 ① 〜 ⑥のうち② 取引年月日

せん。

求書等保存方式が導入されます」を載された契約書および[2]通帳又は銀 行 が 発 行した振 込 金 受 取 書（ 家賃の支払日＝②取引年月日を示すもいればよいこととされます。

2．貸主における（3）適格請求書発行事業者の義務

適格請求書等保存方式の概要

適格請求書発行事業者は、原則と（1）適格請求書発行事業者の登録して、取引の相 手 方（ 課 税 事 業 者に限る）の求めに応じて、適格請求書を交付する義務および交付した適格請

借契約については、契約書に登録番「適格請求書発行事業者」に限られ求書の写しを保存する義務がありま

号 等の適 格 請 求 書として必 要な事ます。店舗建物の貸主が適格請求書す。
したがって適格請求書発行事業

項の記載が不足していますが、この発行事業者となるためには、税務署者の登録をした貸主は、取引の相手

場 合は借 家 人 が 別 途 、貸 主から登長に申請して登録を受ける必要があ方である借主の求めに応じて適格請

録 番 号 等の記 載が 不 足していた事ります。
この適格請求書発行事業者

求書を交付し、かつ適格請求書の写項の通知を受け、契約書とともに保の登録ができるのは、課税事業者のしを保存する必要があります。

存すればよいとされています（ 国 税

みです。
したがって、免税事業者が適庁「 消 費 税の仕 入 税 額 控 除 制 度に格請求書発行事業者の登録を受けおける適格請求書等保存方式に関るためには、「 消費税課税事業者選

するQ＆A」問76参照）。

択届出書」を提出し、課税事業者とれに係る仕入税額控除の不適用（4）適格請求書発行事業者における納税義務の免除の不適用
適格請求書発行事業者については、納税義務の免除制度が適用されなる必要があります。
（2）登録申請のスケジュール

令 和 5 年 1 0月1日の適 格 請 求 書

上記（1）の登録をするための申請

等保 存 方式の開 始 後は、免税事業

書は、令和3年10月1日から提出するません。
このため適格請求書発行事
業者は、その基準期間における課税
売 上 高が 1 , 0 0 0 万 円以 下となっても、免税事業者にはなりません。

今回のポイント●前記１.（ 5）のとおり、適格請求書等保存方式の開始後は、免税事業者等の適格請求書発行事業者以外の者から行った課税仕入れは、原則として仕入税額控除の適用を受けることができない。ただし、制度開始後6年間は、免税事業者等からの課税仕入れについても、一定額を仕入控除税額として控除できる経過措置が設けられている。
●前記２.（ 4）より、適格請求書発行事業者は消費税の納税義務の免除制度が適用されない。このため、上記２.（1）より免税事業者が課税事業者の選択をして適格請求書発行事業者の登録をした後、免税事業者に戻るためには、適格請求書発行事業者をやめる必要がある。そのためには「適格請求書発行事業者の登録の取消しを求める旨の届出書」を「消費税課税事業者選択不適用届出書」にあわせて税務署長宛に提出する必要がある。

当連載について、偶数月は「税務相談」、奇数月は「賃貸相談」となります。

2021.12 ｜ 月刊不動産 15

物件調査（5）免税事業者等からの課税仕入

IT

適 格 請 求 書を交 付 できるのは 、宅建士

令和5年9月30日以前からの賃貸

労務の）を合わせて記載事項を満たして

参照）。

賃貸管理

（＝家賃の支払日）以外の事項が記相続ことができます。適格請求書等保存

税務者や消費者など適格請求書発行事

法律ても、前記（2）より仕入税額控除を相続 ー

不動産お役立ちQ & A

Inheritance

相続
相談
Vol.9

面積の広い土地の評価について
野田綜合法律会計事務所
公認会計士・税理士

野田 優子

1995年公認会計士第二次試験合格。Price Waterhouse Coopers（PwC）国際部（現あらた監査法人）、大手税理士法人を経て2006年に独立し、野田綜合法律会計事務所設立。不動産に関する税務全般業務およびコンサルティング業務をメインに、相続および事業承継関連、M&A支援業務、上場支援業務、法人税申告業務などを行う。

estionQu
父は東京都の23区内に600㎡の土地を所有しています。
この土地を相続税評価する際に評価額が軽減される場合があると聞きましたが、どのようなものか教えてください。

Answer
面積が広い宅地についての相続税評価の方法として、従来の「広大地の評価」に代わり、平成30年１月１日
から「地積規模の大きな宅地の評価」が適用されています。

1．
「地積規模の大きな宅地の評価」とはの適用を受けるためには、下記の要

住宅地区および普通住宅地区として件をすべて満たす必要があります。

定められていること（１）三 大 都 市 圏においては5 0 0㎡

近隣の標準的な宅地に比べて面積

以 上 、三 大 都 市 圏 以 外の地 域ではが著しく広い宅地については、相続税

1,000㎡以上の地積の宅地であるこ評価をするときに評価額を減額すると（地積規模の大きな宅地の面積要

宅地が路線価地域に所在する場

補正が行われます。面積が広すぎるこ

件は、財 産 評 価 基 本 通 達 が 定める

合は、「 地積規模の大きな宅地の評とによる利便性の低さや、いわゆる潰評価単位で判定することとされるた価」の対象となる宅地の評価の計算

れ地（敷地内の道路など）ができるこ

め、１筆 単 位ではなく利用の単 位とは、図表１（次頁参照）のとおりです。

とで価値が低下することなどを考慮しなりますので注意が必要）たものです。
「 地積規模の大きな宅地（２）評価対象地が以下の①〜③のの評価」では宅地の形状や接道状況

地域でないこと

3．評価方法

4．具体例

による補正が行われるほか、適用でき①市街化調整区域（都市計画法

それでは、実際に「地積規模の大る宅地の基準が従前の「広大地の評に規定する開発行為を行うことがきな宅 地 」はどのように評 価するの価」に比べ明確にされています。

できる区域を除く）に所在

か、具 体 的な事 例（ 次 頁 参 照 ）で見②都市計画法に規定する工業専てみましょう。

2．地積規模の大きな宅地の評価の適用要件とは「地積規模の大きな宅地の評価」

16 月刊不動産 ｜ 2021.12

用地域に所在③ 指 定 容 積 率が 4 0 0％（ 東 京 都
23区は300％）以上（３）地区区分が普通商業地区・併用

5．まとめ「地積規模の大きな宅地の評価」

法律

れていることなどから、適 用の判 定ら準備を行い、税理士等の専門家に適用できること、マンション適地にもが容易になりました。
しかし、適用を確認するなどして一つひとつ丁寧に適用できることおよび従 前の「 広 大受けるためには要件をすべて満たす

要件を確認することがポイントとなり地の評価」
より適用要件が明確化さ必要がありますので、相続発生前か

ます。

相続

図表１ 地積規模の大きな宅地の評価方法 ─ 路線価方式の場合

税務

は、不整形地補正率などの補正率が宅地は、路線価に、奥行価格補正率や不整形地補正率などの各種画地補正率のほか、規模格差補正率を乗じて求めた価額に、その宅地の地積を乗じて計算した価額によって評価します。

奥行価格
補正率

不整形地補正率などの各種画地補正率

規格格差
補正率

賃貸管理

評価額 ＝ 路線価

地積
（㎡）

労務

図表2

規格格差補正率は次のように求めます。

０.８

Ⓑ

Ⓒ

500㎡以上1,000㎡未満

0.95

25

1,000㎡以上3,000㎡未満

0.90

75

3,000㎡以上5,000㎡未満

0.85

225

5,000㎡以上

0.80

475

（※三大都市圏に所在する宅地の場合、ⒷおよびⒸの数値は図表２のとおりです。）

宅建士

Ⓐ Ⓑ＋Ⓒ
規格格差
＝
補正率
地積規模の大きな宅地の地積（Ⓐ）

普通商業・併用住宅地区、普通住宅地区

地積

IT

＜事例＞
［下記の条件であるとします］＜規模格差補正率の計算＞ ※ Ⓐ＝600㎡、Ⓑ＝0.95、Ⓒ＝25

規模格差
＝
補正率

600㎡

0.95 + 25
600㎡

０.８ ＝ ０.79

＜当該宅地の計算例＞（路線価）

700,000円（奥行30mに応ずる
奥行価格補正率※１）

0.95（１㎡あたりの価額）（地積）525,350円

600㎡＝（規模格差補正率）（１㎡あたりの価額）

0.79

525,350円＝（自用地としての相続税評価額）

3億1,521万円※１ 奥行価格補正率より、奥行28〜30㎡は普通住宅地区で0.95

この事例の場合、「 規模格差補正率」が0.79のため、この補正率を適用しない場合と比べ、評価額が21％引き下げられることとなります。

2021.12 ｜ 月刊不動産 17

物件調査

700C

■所在／東京都23区内（三大都市圏に所在する）■地目／宅地■地区区分／普通住宅地区■奥行／30ｍ■地積／600㎡■容積率／300％未満

管理 ー

不動産お役立ちQ & A

Management

管理拡大期の情報発信力がブランドを作る
賃貸管理
ビジネス
Vol.45

株式会社ideaman／みらいずコンサルティング株式会社
代表取締役

今井 基次

賃貸仲介、売買仲介、賃貸管理、収益売買仲介、資産形成コンサルティングの経験を経て、2020年株式会社ideamanを設立。不動産業者・不動産オーナーの経験をもとにして、全国の賃貸管理業を行う企業
へのコンサルティングや講演・研修活動を行う。聴講者はこれまでに３万人を超え、好評を得ている。
CPM®、CFP®、不動産コンサルティングマスターなど資格多数。著書に『ラクして稼ぐ不動産投資33の法則 成功大家さんへの道は管理会社で決まる！』（筑摩書房）がある。

estionQu

管理戸数が増えるにつれ、
オーナーから「誰がうちの物件の担当者で、誰に連絡をとっていいのかわかりにくい」と注意をされることが多くなりました。確かに当社としては、何百人ものオーナーと対応しているため、一人一人に割ける時間は以前のように取れていません。効率化を進めるほど、業務ごとに部門を分ける必要があるため、自ずと複数のスタッフが一人のオーナーに関わることになり、専任の担当者をつけることが難しくなっています。何かよいアドバイスがあれば教えてください。

Answer
生 産 性や効 率を求め、組 織 体 制を変えるほどに、担当者との接 点が 減ってしまい、誰が 担当かわからない……というドライな印象をオーナーに与えてしまうことがあります。組織の生産性を高めつつ、オーナーとの関係性を構築するためには、管理会社側からの「情報発信」を増やしていくことが重要です。

ていくことが一般的です。
「 業務担当くあるのが、「よく顔を出してくれた担別組織」は、同じ職種で部門を分け

当がやめて、最近では担当がコロコるため、いわゆる大量生産に向いてロ変わる」とか 、「 会ったこともない

管理戸数が少ないうちは、全員でいるので効率化が進みます。ただし、“担当者”という人から、“退職に伴いいろいろな業務をこなしていくもので同じことの繰り返しとなるため、たと担当が変わります”と連絡が来る」とすが、管理戸数が増えていくにつれ

えばクレーム対応を専門で受ける部

いったことです。オーナーとしてみれて組織体制が変わっていきます。
よく署であれば、
そればかりを行うことにば、そのような連絡をもらっても何のあるのが 、物 件ごとにチームまたは

なってしまい、離 職 率が 高まるので実感もわきません。また、せっかくの担当を決める「物件担当別組織」です。
また、オーナーからすれば部署ご毎月の送金明細も、最近はパソコンす。
この場合、オーナーからすれば連とで業務の担当者が異なるため、いやアプリで見るようなものに変わっ絡を取り合う担当者が限られている

ろいろな人が 窓口となって、誰が 担て、便利になったようでもどことなくため、安心感があります。一方、少し当かわからない……ということが起

温かみがないように感じてしまうのずつ効 率 化を進めていくと、やがてこってしまいがちです。

です。
これでは、誰に仕事を頼んでい

1．管理拡大期に起こる「コミュニケーション不足」

業 務ごとに役 割を分けて効 率 化を

管理戸数が増えるほど、組織体制

るのか、何のために管理料を支払っ図る「 業 務 担当別組織」へと移行しが変わり、人の入退社も増えます。
よているのかわからない…となります。

18 月刊不動産 ｜ 2021.12

法律

2．オーナーへの情報発信で報を提供することが、管理会社としてい体制を築き上げてしまうのです。

のブランドを高める方法なのです。

管理拡大期こそ、
まずはオーナーとありませんが、「 送金明細を送る」とグ」などを利用して、情報発信をするのコンタクト数を増やすことが重要でいう作 業は、見 方を変えれば「 毎月こともよいのですが、年配のオーナーす。それができなければ、いくら管理

オーナーと接点を持つことができるが多い場合には、紙媒体はまだ有効

戸数が増えても穴の空いたバケツの大きなチャンス」なのです。ただ送金な手段といえます。
アナログ、
デジタル

様に管理離れが起こります。ただし、明細だけを送ったところで、何も新しなど手法はたくさんありますが、いず

現在のようなコロナ下では、会いにいいことは生まれません。そのタイミン

れにしても情報発信をし続けること

くことが逆効果となってしまうため、接グで、オーナーにとっての価値ある情がとても大切なことなのです。

触方法は自ずと限られてきます。
たとえばオリジナルのオーナー通

紙媒体による情報発信の例

賃貸管理「ホームページ」「ツイッター」「ブロ

相続もちろん紙媒体に限ったことでは

税務信頼関係を作るていきます。結果、業績が上がりにく信を作成して、会社の取り組みや、ス労務

タッフの顔を出して情報を伝える方法があります。普段、不動産会社のスタッフがどんな仕事や取り組みをし宅建士ているのか、オーナーはあまり知る術がありません。新 入 社員紹 介・地 域
貢献活動（清掃など）
・新しい空室対策の商品・リノベーション事例・新規

IT

店舗出店など、会社は常に変化をしています。
しかし、そのすべてをオーナーに発信できていることは稀です。

物件調査

もっと会社のことや、スタッフのことを知 ってもらうことで、より親 近 感 を持ってもらうことができるのです。賃
貸管理は、毎月のルーティン業務がたくさんあり、機械的に業務をこなしがちです。本来はオーナーとのコミュ
ニケーションが重要で、そこから次の案件へと仕事が広がっていくのが管理会社の醍醐味ですが、作業ばかりに気をとられていると本質が欠如し今回のポイント●「業務担当別組織」は効率化が進むが、離職率が高くなる場合もある。
●また、オーナーからすると誰が担当者かわからなくなり、クレームにつながりかねない。
●管理拡大期こそ、オーナーとのコンタクト数を増やす。
●送金明細を送るタイミングでオーナーにとって価値のある情報を提供する。
●年配のオーナーが多い場合には、紙媒体が有効な手段になりうる。

2021.12 ｜ 月刊不動産 19

労務 ー

不動産お役立ちQ & A

Labor

労務
相談
Vol.1

新型コロナウイルス感染症への企業対応
社会保険労務士法人
大野事務所パートナー社員

野田 好伸（特定社会保険労務士）

大学卒業後、社労士法人ユアサイドに入所し社労士としての基本を身に付ける。
その後6年の勤務を経て、2004年4月に大野事務所に入所する。現在はパートナー社員として事務所運営を担いながら、人事
労務相談、人事制度設計コンサルティングおよびIPO支援を中心とした労務診断（労務デュー・デリジェ
ンス）に従事する。

estionQu
社員が新型コロナウイルスに感染したことが判明しました。企業として感染した
社員や周辺社員への対応をどのようにすればよいでしょうか。

Answer
感染者および濃厚接触者はもちろんのこと、その他の接触者となる社員に対しても、在宅勤務や休業（自宅待機）を命じるなど、社内感染が発生・拡大しないような安全配慮措置を講じる必要があります。

1．はじめにのとする」（ 労働契約法5条）
として、でP C R 検 査を定 期 的に実 施してい安 全 配 慮 義 務 が 課されております

る企 業もあります。P C R 検 査についワクチン接種率が高まってきたもが、企業に求められる配慮は一様でては費用の問 題もありますので、出ののブレイクスルー感染が確認されはなく、業務の種類、職種、職場環境

張・顧客訪問時に臨時的に行うこと

るなど、新 型コロナウイルス感 染 症等を勘案して個別に対応することとでもよいでしょうし、いざという時の（以下「新型コロナ」）が終息する兆なります。

ために簡易的なPCR・抗原検査キッ

しはみられず、今後も職場での感染

新型コロナに関しても感染防止の者が 発 生するものと思われます。まための企業対応が求められておりま

た、冬季には季節性インフルエンザ

すが、国や行政から出されている要も流 行することから、社員が感 染 症

請や指針を目安として、実現可能なに感 染した場 合や濃厚接触者に該対応をできる限り講じることが重要当した場 合の企 業 対 応について解

です。

説します。

2．企業の安全配慮義務
企業には「労働者がその生命、身トを社員や家族用にあらかじめ配布
しておくことも検討の一つです。

3．感染した社員への対応等
令 和 2 年 2月1日付で新 型コロナ

３密（密閉、密集、密接）を避け、人が 指 定 感 染 症に認 定（ 感 染 症の予流を抑えるために、在 宅 勤 務・時 差

防及び感染症の患者に対する医療勤務制度の導入、WEB会議の実施に関する法律）されたことで、社員がといった柔軟な働き方が推奨されて感 染した場 合は就 業 制 限の対 象といます。

なります。感染した社員については、体等の安全を確保しつつ労働するこ

職場では、マスク着用、
アルコール

保 健 所 等の指 導のもと発 症日からとができるよう、必要な配慮をするも消毒、検温の徹底のほか、会社負担

10日間の外出自粛が求められ、その20 月刊不動産 ｜ 2021.12

法律

後 問 題ないと判 断された時 点で職場復帰となりますが、当該就業制限
は会社・職場における就業制限に限税務定され、在宅勤務までも当然に制限されるものではありません。
濃 厚 接 触 者に該当する社員につ相続

いては、14日間の外出自粛が要請されますので、当該観察期間が明けた
後に出社・勤 務を認めるものとなり

賃貸管理

ます。
その 他 の 社 員（ 感 染 者と接 触 があった社員、濃厚接触者と濃厚接触した社員など）への対応としては、数Image Photo

命じて様 子をみるなど、行 政から自から1 4日間の外出自粛 要 請があり

額 支 給するか、休業補償（平均賃金粛要請がない場合でも、職場での感ますので、基本的に休業手当は不要の100分の60）するかのいずれかと染 拡 大を防 止するための対 応が 求

です。

なります。
社外感染した場合でも、感染者が熱 があり感 染 が 疑われる社員や同対 象とならない接 触 者や発 熱 者 等

健 康 保 険に加 入しており医 師 等の

居 家 族が 濃 厚 接 触 者となった社員

を、経営判断により休業させた場合

労務不能の証明を得られれば、傷病に対する出社可否についても苦慮す

は、休業手当が必要となります。

手当金（ 休 業 開 始 後 4日目以 降 ）をいずれの場合でも、社員が自主的ら、同様の対 応を採るべきものといに年次有給休暇を取得し、給与を全えます。

額 確 保 することは 問 題 ありません
が、事業主が取得を強要することは請求することができます。

6．まとめ
感染者や濃厚接触者に限らず、感4．休業手当の支払い

原則法律違反となります。

労働基準法26条では、使用者の5．労災保険の適用

全 配 慮の観 点から直ちに休 業や在には、使用者は、休業期間中の休業

社外感染した社員が感染したこと

策 を講じることなく社 内 感 染 が 発手当（平均賃金の100分の60以上）に気づかずに出社し、他の社員に感生・拡大した場合、使用者責任や安を支払わなければならないとしてお染させてしまった場合、労災保険が全配慮義務違反が問われますので、り、新型コロナ感染者等を休業させ適用される可能性があります。

感染者が確認されたときは、前日ま責に帰すべき事由による休業の場合

染の疑いがある社員については、安宅勤務を命じるべきです。適切な対た場合の休業手当の有無が問題に

特に職場クラスターが発生するな

での行 動と接 触 者の状 況 確 認を行なりますが、感染者に対する休業要ど社内感染が明らかな場合、社内感

い、速やかに防止措置を講じること

請は「使用者の責に帰すべき事由に染者については、療養補償給付（後が肝要です。

よる休業」には該当せず、原則として遺症による通院治療費）や休業補償

時間外や休日における同僚との会

休 業 手当は不 要です。ただし、在 宅

給 付（ 休 業 開 始 後 4日目以 降 ）の対

食や交流は私的行為であり、完全に勤 務が可 能な者を就 労させずに休象となります。

禁 止することまでは困 難ですが 、コ業させた場合は、休業手当を支給する必要があります。
濃厚接触者についても保健所等

なお、社内感染において、休業補

ロナ禍においては社員間の交流を極

償 給 付の対 象とならない休 業 開 始

力控えるよう周知徹底すべきものとからの3日間については、給与を全いえます。

2021.12 ｜ 月刊不動産 21

物件調査るところですが、安全配慮の観点かIT

なお、行政からの外出自粛要請の宅建士められます。また、3 7 . 5℃以 上の発

労務

日間は在宅勤務や自宅待機・休業を

宅建士 ー
Real Estate Notary

宅建士講座

法令上の制限〜土地区画整理法〜

宅建士試験合格のコツ
本試験において、土地区画整理法の問題は、毎年１問ずつ出題されています。
細かな知識からの出題も多く、確実に１点を取りにいくことは難しいかもしれま
せん。
しかし、だからといって毎年必ず出題されるのですから、土地区画整理法の問題を捨ててしまうべきではありません。基本的な知識を押さえれば、正解率50％を確保することはできるからです。

Vol.33

土地区画整理法
１. 土地区画整理事業の手法の概略
土地区画整理事業は、減歩と換地という手法によって行われます。
「減歩」というのは、宅地の一部を土地の所有者から一定の割合で少しずつ提供してもらうことをいいます。
このようにして、提供された土地を集めて道路や公園などの用地にするわけです。
また、土地区画整理事業により造成され、従前の宅地(土地区画整理事業の施行前の宅地)の代わりに交付される宅地のことを「換地」といいます。従前の宅地と別の宅地を入れ換えることによって、減歩により提供された土地を道路や公園の予定地として集めることができます。

２. 仮換地（1）仮換地とは上で述べた換地は、原則として、土地区画整理のための工事がすべて終わった段階で行われます。
しかし、土地区画整理
事業は、不整形な土地を整形したり、道路・公園等の公共施設を整備するなど、多くの工事を伴うので、終了するまでにかなりの期間を要します。
この工事の期間中に、従前の宅地の所有者が、その土地を以前と同じ状態のまま使用していたのでは、工事のじゃまになります。そこで、工事中に仮に使ってもらう土地として提供されるのが仮換地です。
（2）仮換地指定の効力
仮換地の指定は、仮換地となるべき土地の権利者(Ｂ)と､従前の宅地の権利者(Ａ)に通知して行われ、これがあると仮換地指定の効力発生日から換地処分公告の日まで、Ａは従前の宅地に対して処分権はあるが使用収益権はない状態、仮換地に対しては使用収益権はあるが処分権はない状態となります。
従前の宅地

仮換地

使用収益権 A

仮換地

使用収益権 A

処分権 A

指定

処分権 B

より具体的に示せば、従前の宅地の所有者Ａは、従前の宅地と仮換地に対して、次のような権利状態になります。
従前の宅地①使用できない②他人に賃貸等して使わせることができない③売却したり、抵当権を設定したりすることはできる④所有権移転や抵当権設定の登記をすることはできる

22 月刊不動産 ｜ 2021.12

仮換地①使用できる②他人に賃貸等して使わせることができる③売却したり、抵当権を設定したりすることはできない④所有権移転や抵当権設定の登記をすることはできない

法律

植杉 伸介

税務

宅建士・行政書士・マンション管理士、管理業務主任者試験などの講師を30年以上務める。著書に『マンガはじめて建物区分所有法 改訂版』
（住宅新報出版）、『ケータ
イ宅建士 2021』（三省堂）などがあるほか、多くの問題集の作成に携わり、受験勉強のノウハウを提供している。

相続
賃貸管理

3. 換地処分（1）換地処分とは換地処分とは、区画整理を行った施行地区内の土地について、従前の宅地の権利者に対して権利を割り当てる確定的な処分をいいます。換地処分は、原則として、全部の区域の工事が完了した後に、換地計画に定められた事項を関係権利
ただし、定款等に特別の定めがあれば、例外的に区域の全部について工事が完了する前でも、換地処分をすることがで

労務者に通知して行われます。
きます。たとえば、大規模な区画整理の場合に、一定の区域に区切って段階的に換地処分をすることなどもできるのです。

仮換地指定による処分権と使用収益権の分属状態が、換地処分によって１つにまとまることになります。具体的には表１のような効果が生じますが、その効果が生じる時期が換地処分の公告の日の翌日なのか、公告があった日が終了した時

宅建士（2）換地処分の効果

なのか、
しっかり区別してください。イメージとしては、古い権利が、公告があった日が終了した時（午後12時）に消滅し、同時に、新しい権利等が公告の日の翌日（午前０時）に生じるという感じです。

換地処分の公告の日の翌日

→
→
→
→
→

確定
施行者が取得従前の宅地とみなされる
市町村の管理
公共施設を管理する者に帰属換地処分の公告があった日が終了した時

換地を定めなかった
従前の宅地に存する権利→行使の必要がなくなった地役権

消滅
→

消滅

表１にある
「保留地」
とは、土地区画整理事業の施行費用に充てる目的などのため、一定の土地を換地として定めないでおくもので（つまり、わざと余らせる土地）、換地処分の公告の日の翌日にすべて施行者が取得します。

論点の確認とを知識の定着

問題を解いてみよう！

【Ｑ１】 仮換地が指定された場合においては、従前の宅地について権原に基づき使用し、または収益することができる者は、仮換地の指定の効力発生の日から換地処分の公告がある日まで、仮換地について、従前の宅地について有する権利の内容である使用または収益と同じ使用または収益をすることができる。
（H28 問21）【Ｑ２】 換地処分の公告があった場合においては、換地計画において定められた換地は、その公告があった日の翌日から従前の宅地とみなされ、換地計画において換地を定めなかった従前の宅地について存する権利は、その公告があった日が終了した時において消滅する。
（ R1 問20）

こう考えよう！＜解答と解き方＞
Answer 1 【解説】 従前の宅地を使用収益する権利を有していた者（所有者、借地権者など）は、従前の宅地と同じように仮換地を使用収益することができるということである。

Answer 2【解説】 換地が従前の宅地とみなされるようになるのは公告日の「翌日」、換地が定められなかった従前の宅地の上の権利が消滅するのは公告日の「終了時」である。

2021.12 ｜ 月刊不動産 23

物件調査

清 算 金
保 留 地
換
地
公 共 施 設
公共施設用地IT

表1

Information Technology

不動産テック時代の到来

進む！業界の化

Vol.2110年後に生き残る
不動産会社とは企業経営を行う上では 自社の強みをどのように保つか という視点が欠かせません。競争環境が激化し、企業の平均寿
命が短くなり続けている現代において、生き残る不動産会社とはどのような会社なのでしょうか。

■不動産仲介会社の率性や店舗でのオペレーションが顧客の優先順位を整理し、顧客に企業の強みとなるかもしれません。

説 明し、世の中にある物 件の中か

戦略論の基本は、「自分たちの強それでは不動産仲介会社にとっら具体的な選択肢として提示し、意い部分に敵の弱い部分をぶつけるての自社の強みとは何でしょうか。

思決定してもらう。
このように、制約ことだ」とよく言われます。戦略的に私は「 人 材こそが 、不 動 産 仲 介 会

条 件 が 圧 倒 的に多い中で 顧 客に企 業を運 営するためには、まずは社にとっての競争優位性である」と

意 思 決 定をしてもらう必 要がある

“自社の強み”を意識することが必考えます。不動産仲介業という仕事ので、高いコンサルティング能力が要です。

は、究極のコンサルティング業と言求められるのです。

競争優位性とは何か

業種によって、自社の強みは異なえます。顧客の要望は無理難題がそして、そのコンサルティングをります。宝 石 店であれば 原 石を加多く、そのまま顧客の希望を叶える

行うのは人間です。早い話、業界で工する技術やブランド、クリーニン

物件を紹介すると、あまりにも高い

トップクラスの優秀な人材が10人

グ店であれば洗濯を行う工場の効金額になってしまいます。
その中で、揃ったとしたら、その店舗の売上げ
は か なりのもの が 期 待 できるでしょう。
■どんな会社に優秀な人材が集まるのか

しかし現 実には、優 秀な人 材を採用するのは難しいものです。そしてもっと難しいのは、優秀な人材に働き続けてもらうことです。当たり前の話ですが 、優 秀な人 材は、人材 市 場の中で引く手 数 多です。それゆえ「この環境は自分にとってベストな環 境ではない」と判 断すれば 、優 秀 な 人 材 は すぐに 会 社 をシステム化することができる仕事を社員にやらせている会社は、社員の成長機会を奪っている

24 月刊不動産 ｜ 2021.12

去っていきます。

法律間が行うべき仕事に集中できる環境」を作り出すためには、経営層の強い意 志 が 必 要になります。なぜ出てくるからです。

税務

かというと、社内から必ず反対派がDXは一 回 限りの取り組みでな
く、常に続けていくものです。世の中

相続の変 化に対して、敏 感に対 応し続
けていく取り組みです。
しかしこれは人 間の本 能に反する行 動です。
ますが 、人 間とは元 来 変 化を嫌う生き物です。自分が知っているやり仕事に集中できる環境を作り出すためには、経営層の強い意志が必要方のほうが安心できるからです。
経営者がDXを進めようとするとんでいます。
とすれば 、これからのではExcelがあれば、どんな計算で「そんなことをしたら人材が育たな人材獲得競争がより激しさを増すもやってくれます。採用面接でも２くなる」「 楽ばかりさせると成長しなことは容易に想像できます。

ケタの暗算ができるか、質問されるい」という声が一部から上がってきことはありません。

ます。
しかし、システム化することががやらなくてもよい仕事を社員にやを社員にやらせるということは、逆最も大事な要素は“生産性が高らせている会社は、会社としての生に社 員の 成 長 機 会を奪う行 為 でい会社であること”です。優秀な人

産 性が 低いだけでなく、社員の成す。つまりこういう声は、人 材が 育

材は、優秀であるがゆえに、自分の長機会を奪っていると言えます。そたないことを危惧しているのではな

市場価値を重要視します。そして人して優 秀な人 材は「自分の生 産 性

く、「 変化に対応したくない」という材の市 場 価 値とは「どれだけの生が伸びていない」と感じ、辞めてい

心の声なのです。

産 性をその人 材が 発 揮できるか」くのです。

続けてくれるのでしょうか。

ということです。
生産性を高めるためにはその人

経営者はこういった声に負けず、DXを進めていく必要があります。
そ■DXを進めるためにはうすることで、不動産会社の競争優

自身のスキルが上がることが必 要

経営者の強い意志が必要です。ここで問 題になるのは、実にシステム化、つまりDXを進め「人位性たる優秀な人材を手放さずに済むのです。

世の中の多くの会 社が 、本当はシステム化することができ、人間がやらなくてもよい仕事を人間にやらせているのか、という事実です。
システム化することができ、人間が やらなくてもよい 仕 事 は 、コモ
ディティ化（陳腐化）している仕事、と言えます。つまり、その仕事ができたとしても人 材 市 場では評 価されなくなっていく、ということです。例
えば、昔は正確な計算ができること

株式会社Housmart

代表取締役

針山 昌幸
大手不動産会社、楽天株式会社を経て、株式会社Housmartを設立。テクノロジーとデザイン、不動産の専門知識を融合させ、売買仲介向けの自動
追客システム「プロポクラウド」を展開する。著書に『中古マンション本当にかしこい買い方・選び方』（ 実業之日本社）など。

当連載について、偶数月は「進む！業界のIT化」、奇数月は「不動産トラブル事例と対処法」となります。

2021.12 ｜ 月刊不動産 25

物件調査

でき、人間がやらなくてもよい仕事
IT

システム化することができ、人間優秀な人材が集まり、かつ長く働き

宅建士が非 常に有用な能力でしたが、今労務

日本では人口減少と高齢化が進それでは、どんな会 社であれば賃貸管理

たしかに優秀な人材は変化を好み

物件調査 ー

物件調査のノウハウ

Vol.33

Research

売買重要事項の調査説明 〜ガイドライン編⑨〜

役所における不動産調査のガイドラインとは？
いろいろな不動産調査がある中で、役所調査の際には、宅建業法上の重要事項説明義務として、高度な法令知識を要求されることが多くあります。
このため、役所調査の際にかかわる基本的な法令知識を整理しておくことが必要です。

宅建業法に定める条項数は
145条項

事項」
（ 施行規則第16条の4の3）で施 行 規 則の「 宅 建 業 者の相 手 方 等

説明するものです。
「 土砂災害警戒区の利益の保護の事項」で説明をしま域内」にある場合、重要事項説明書

す。
しかし、「その他の法令制限59法

令和3年9月25日、宅建業法施行書 式の「その他の法 令 制 限 5 9 法 令

令 一 覧 」の中にもある「 水 防 法 」に、

令第3条改正施行の「踏切道改良促

一 覧 」の中の「 土 砂 災 害 防 止 法 」にうっかりチェックを入れるミスがあり進法」に基づく「道路外滞留施設」のチェックを入れるミスがあります。
「そます。
「その他の法令制限59法令一

追 加をもって、現 在 、宅 建 業 者に重の他の法令制限」での説明すべき法覧」での説明すべき事項は、あくまで要事項説明を義務付けた法令条項

令は、
あくまでも
「土砂災害特別警戒も「浸水被害軽減地区内」に該当すは、145条項となりました。これらの区域内の有無」と「予定建築物の変る場 合です。また、水 防 法に基づか法 令 条 項は、業 界の重 要 事 項 説 明

更許可」に該当する場合です。

ない市 区 町 村 が 独自に作 成をした
水害ハザードマップもあります。
この書書式に反映されますが、特に、「その他の法令制限59法令一覧」で記（２）津波災害警戒区域

場合、消費者からは、「 ハザードマッ

載すべきものと、「 宅 建 業 者の相 手「津波法」における「津波災害警戒プがあるのに、ないといって説明をし方等の利益の保護の事項」（ 施行規

区 域内」の場 合は、施 行 規 則の「 宅なかった」
といった苦 情が 発 生して

則 第 1 6 条の4の3 ）で説 明すべきも建業者の相手方等の利益の保護のいますので、マップがあるときは、水のとの間には、同一法令が実質3法事項」で説明をします。
しかし、
「その

防法に基づく・基づかないにかかわ

令あり、説明を混同しやすいので解

他の法令制限59法令一覧」の中にらず、添付をして説明をするほうが安説します。

もある「 津 波 法 」にチェックをするミ

全でしょう。

スがあります。
「 その他の法令制限」

間違いやすい重複法令の説明内容で説明すべき事項は、あくまでも「津
波災害特別警戒区域内」に該当する場合です。

（１）土砂災害警戒区域「土砂災害防止法」の「土砂災害法令の“該当の有無”と“適用の有無”の違い
役所調査の前に、ご自分の所在す（３）水害ハザードマップ

る市区町村には、建築物の建築や宅警戒区域内の有無」
を説明せよ、とい

全国の市区町村では盛んに作成

地を造 成する場 合などに、どのよううものがありますが、この条項は、「宅され公開されている「水防法に基づな法令が存在しているかを確認する

建業者の相手方等の利益の保護のく水害ハザードマップ」があるときは、ことが大切です。
よく関係する重要法

26 月刊不動産 ｜ 2021.12

「 用途 地 域は第 1 種 低 層 住 居 専 用

ので、注 意が 必 要です。調 査のポイ

地 域 、絶 対 高さ制 限は1 0 ｍ 以 下 」（１）景観法に基づく景観計画区域

ントは、その法 令は「 取引対 象 物 件

である場 合 、重 要 事 項 説 明の具 体（２）宅 地 造 成 等 規 制 法に基づく宅が所在する地域で該当するか否か」的内容は、「 景観法に基づく景観計

地造成規制区域という調査と、「 該当法令が存在して

画 区 域の該当の有 無 」では、
「 該当（３）がけ条例

いるが、取引対象物件は規制の適用あり」とし、「 景 観 法の適 用の有 無 」（４）中高層建築物条例

対象か適用除外であるか」
という調

では 、
「 建 築 物 の 絶 対 高さが 1 0 ｍ（５）
ワンルーム形式の建築指導要綱

査がある、ということです。

以下のため、景観法は適用除外」という説明をします。

画区域は、市内全域に該当する」場

このように、「 法令の該当の有無」（８）宅地開発指導要綱

合 、この 法 令で、「 建 築 物 の 高さがと「法令の適用の有無」とは、
しっか（９）都 市 再 生 特 別 措 置 法に基づく

2 0 ｍ を 超 えるもの 又 は 延 べ 面 積

りと振り分けて記載説明をすること

立地適正化計画

5000㎡を超えるもの」を規制対象が大切です。

労務（７）屋外広告物条例

賃貸管理

例えば、
「 景観法に基づく景観計（６）駐車場附置義務条例

相続ける重要事項となり得ることが多い

ります。

税務

にした条 例の場合、物件所在地が、法律

これらの法令は、不動産売買にお令を整理すると、次のようなものがあポイント

改良促進法が改正施行され、宅建業法施行令第3条に「道路外滞留施設」条項が追加されました。
これにより、重要宅建士

令和3年9月25日、踏切における渋滞や交通事故による救急救命活動に支障が発生していることなどから、踏切道
事項説明の義務項目は145条項となりました。

古都保存法

11

流通業務市街地整備法

18の3

近畿圏の保全区域の整備に関する法律26

全国新幹線鉄道整備法

4

都市緑地法

12

都市再開発法18の4

都市の低炭素化の促進に関する法律

27

土地収用法

5

生産緑地法

12の２

沿道整備法

18の5

水防法

28

文化財保護法5の２

特定空港周辺特別措置法

12の３

集落地域整備法

18の6

下水道法

29

航空法（自衛隊法において準用する場合を含む。）

5の３

景観法

12の４

密集市街地における防災街区の整備の促進に関する法律

19

河川法

30

国土利用計画法

12の５

地域における歴史的風致の維持及び向上に関する法律

6

土地区画整理法

19の２

6の2

大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法

13

港湾法

6の3

地方拠点都市地域の整備及び産業
業務施設の再配置の促進に関する法律

14

住宅地区改良法

20の２

6の4

被災市街地復興特別措置法

15

公有地拡大推進法

7

新住宅市街地開発法

16

農地法

7の2

新都市基盤整備法

23の２

17

宅地造成等規制法

8

旧市街地改造法（旧防災建築街区造成法において準用する場合に限る。）

17の２

マンションの建替え等の円滑化に関する法律

9

首都圏の近郊整備地帯及び都市開発区
域の整備関する法律

17の３

都市公園法

10

近畿圏の近郊整備区域及び都市開発区域の整備及び開発に関する法律

18

自然公園法

18の２

不動産コンサルタント

津村 重行

首都圏近郊緑地保全法

20

特定都市河川浸水被害対策法

海岸法

30の２

物件調査

3

IT

下表は、
「その他の法令制限」の一覧です。

核原料物質、
核燃料物質及び原子炉の規制に関する法律

津波防災地域づくりに関する法律31

廃棄物の処理及び清掃に関する法律

21

砂防法

32

土壌汚染対策法22

地すべり等防止法

33

都市再生特別措置法

23

急傾斜地法

33の２

地域再生法

土地災害防止対策推進法

34

高齢者、障害者等の移動等の円滑化の促進に関する法律

24

森林法

35

災害対策基本法

25

道路法

36

東日本大震災復興特別区域法

踏切道改良促進法

37

大規模災害からの復興に関する法律

25の２

三井のリハウス勤務を経て有限会社津村事務所設立。2001年有限会社エスクローツムラに社名変更。消費者保護を目的とした不動産売買取引の物件調査を主な事業とし、不動産取引におけるトラブルリスク回避を目的に、宅建業法のグレーゾーン解消のための開発文書の発表を行い、研修セミナーや執筆活動等により普及活動を行う。著書に『不動産物件調査入門 実務編』
『不動産物件調査入門 取引直前編』（ともに住宅新報出版）など。

2021.12 ｜ 月刊不動産 27

Initiate Member

令和８年度４万社達成を目指します！

新入会員名簿都道府県 市区町村

商号名称

都道府県 市区町村

京都市

株式会社

長岡京市

株式会社 エフクリエイト

港区

株式会社 ファーストキャビンＨＤ

京都府

有限会社 フィールド江戸川区

株式会社 Ｖ−Ｓｕｐｐｏｒｔ

亀岡市

OKAMURA 工房

新宿区

株式会社 ホシキミクリエーション

京都市

株式会社 ステージドア

青梅市

ホロワークス 株式会社

京都市

大日環境ホーム 株式会社

昭島市

ミトレ 株式会社

京都市

不動産総合開発

リアルマネージメント 有限会社

新宿区

峰キャピタル

京都市

株式会社

弘前市

株式会社

台東区

株式会社

大阪市

アソシア 株式会社

仙台市

株式会社 Ｍ＆Ｋ

北区

株式会社 ＵＫｎｅｔ

大阪市

株式会社

仙台市

株式会社 グローイング

台東区

株式会社 リズ

大阪市

株式会社 さくら不動産開発

山形市

株式会社

豊島区

有限会社 リッキー

高槻市

株式会社 ショウホーム

大阪市

シンコウ建物管理

大阪市

株式会社

大阪市

長佳

大阪市

株式会社 ＢＲＩＤＧＥ

大阪市

株式会社

大阪市

株式会社 ホワイト・ベアーファミリー大阪市

株式会社 マドンナ・エステート

大阪市

株式会社

MILL パートナー

枚方市

有限会社

安本通商

大阪市

株式会社 ＵＢエステート

大阪市

株式会社

RIGHT

大阪市

株式会社

ルナカラーズ神戸市

海と山の街不動産

神戸市

ユナイト 株式会社

奈良県

北葛城郡

合同会社 ライフライフ

島根県

松江市

株式会社 ビルドアップ山陰

岡山県

岡山市

合同会社 ＡI

岡山市

株式会社

松田

岡山市

株式会社

森本工業所

広島市

株式会社

広島エナジーホーム

安芸郡

株式会社

大平興業

東広島市

株式会社 ドリームズＨ

下関市

かける不動産光市

株式会社

株式会社 タイアップ

札幌市

株式会社

虻田郡

合同会社 NISEKO INVESTMENTS

札幌市

合同会社 ハウスカム・エステート

札幌市

株式会社

HOME

札幌市
青森県
宮城県

IRIELIFE
株式会社

TYT 工房BEYOND

COCOLEAP

Beyond ets

千代田区

ひたちなか市 有限会社 ＢＥＮプロデュース

群馬県

前橋市

埼玉県

さいたま市

株式会社

名門コンサルティング

CLIP

港区

株式会社 リビットミー

中央区

ＬＥ
Ｉリアルティ 株式会社株式会社 イーグルビジネス

所沢市

有限会社

神奈川県

三共開発

大和市

エステートワークス

平塚市

LDK 不動産

深谷市

ハウスバンク 株式会社

川崎市

株式会社 クローバー

北足立郡

有限会社

川崎市

サニー不動産レジデンシャル

千葉市

北陽ハウジング

横浜市

株式会社 ＣＯＬＯＲＳ
大晴不動産

中郡

株式会社

株式会社 Ｓｅａ−Ｓｏｎｓ
合同会社

湘南サムライ事務所

市川市

株式会社 リンクアップ

横浜市

有限会社 タケミ

台東区

株式会社 ＡＵＲＯＲＡ

横浜市

ハイツリー

町田市

株式会社 アルファホーム

横浜市

株式会社 ハウジングマネージメント

渋谷区

株式会社 イロディム

大和市

株式会社 プラス渋谷区

Ｈｅｕｒｅｕｘ建設上越市

越乃エステート 株式会社

中央区

株式会社 ＳＫＫ

新潟市

株式会社

豊島区

エルアンドピー

株式会社

山梨県

北杜市

株式会社 セカンドベース

板橋区

大谷建装工業

株式会社

岐阜県

岐阜市

ギフトチ

静岡県

袋井市

株式会社 イクト

静岡市

大日不動産

貴高不動産

静岡市

ボンズ不動産港区

株式会社 グランテック

磐田市

リトリートプラン 合同会社

中野区

興南建設

名古屋市

ＡＩＫＫＡホームズ 株式会社

港区

株式会社 コラム

名古屋市

株式会社 アルファ不動産

豊島区

株式会社 Ｃ−ｐ
ｌ
ｕｓ

名古屋市

株式会社 クラージュ不動産

千代田区

ＪＰライフ 株式会社

名古屋市

株式会社 さと賃

世田谷区

株式会社 ＪＢリアルエステート

名古屋市

株式会社

三丸不動産

渋谷区

ｚ
ｉ
ｚ
ｉ 株式会社

稲沢市

株式会社

成和不動産

豊島区

株式会社 Ｇｉａｎｔ Ｓｔａｒ

安城市

有限会社

東明トラスト

西東京市

株式会社

名古屋市

ハウスリッチ 株式会社

新潟県

株式会社

新宿区

オッターハウス 株式会社

千代田区

霞ヶ関投資顧問

江戸川区

株式会社

株式会社

愛知県

株式会社

住まいのアシスト株式会社

醍三カンパニー

株式会社

港区

合同会社 Ｓｅｒａ

瀬戸市

ハローサービス 株式会社株式会社 ＴＡＫＵＢＥＴＳＵ

名古屋市

ベルエステート 株式会社

板橋区

匠不動産

品川区

株式会社 ＤＮＡ Ｕｎ
ｉ
ｔｅ

港区

株式会社 ディプラス・インベストメント

千代田区
港区

山陽小野田市

立志建設

四日市

エールアドエイジェンシー

Ｔｏｋｙｏ Ｋｉｔｃｈｅｎ Ｉｎｆｒａ 合同会社鈴鹿市

株式会社 ＬＤＫ株式会社 ＴｏｋｙｏＢａｙ
Ｉ
ｎｖｅｓｔｍｅｎｔ

伊勢市

株式会社

新宿区

株式会社 ドリームアシスタント

伊賀市

株式会社 ハクホウホールディングス

江東区

博川アセットコンサルティング 株式会社

津市

株式会社 ＹＡＭＡＭＵＲＡ

中央区

株式会社 ＢＡＬＡＬ
Ｉ
ＦＥ

四日市

合同会社 Ｕ．
Ｋカンパニー

目黒区

株式会社 ビーリッシュ

大津市

佳桜不動産

株式会社

KI プロパティ

株式会社

豊秀商事

株式会社

HOMEYS株式会社

Company

株式会社

風日工房

たかちほ不動産株式会社

福岡市

クロスランドサーベイ福岡
株式会社

悠 SHOP株式会社

鳥栖市

アウラス管理神埼市

Gestion

株式会社

佐賀市

合同会社

REIWA

熊本市

株式会社 ティ・エム・コーポレーション

熊本市

やまうち不動産

杵築市

株式会社

別府市

泰和ホーム

豊後高田市

合同会社

合同会社

株式会社

大分ビルダー良いまち不動産

宮崎県

宮崎市

宮崎住宅建設工業

鹿児島県

鹿屋市

株式会社

鹿児島市

株式会社 ひなた不動産

那覇市

サファリエステート 株式会社

那覇市

株式会社

沖縄県

10月末正会員：33,845 従たる事務所：3,894

28 月刊不動産 ｜ 2021.12

株式会社

丸の内一級建築士事務所

のぞみ地所

大分県

昭栄建設

株式会社

福岡市

熊本県

ＭＩＣＨＩＳ ＳＵＰＰＯＲＴＳ 株式会社

栄心ホーム

筑紫野市
佐賀県

春日井市

滋賀県

山口県

福岡県

名古屋市
三重県

兵庫県

広島県

株式会社

中央区

合同会社

大阪府

株式会社 Ｒｉｃｈ Ｄｏｏｒ

株式会社 アライブサイン

株式会社

所沢市

野田市

東京都

YK エステート 株式会社

台東区

シーズ協同不動産

札幌市

千葉県

商号名称

大津市

滋賀県

札幌市

茨城県

都道府県 市区町村

株式会社 ＢＩＫＥＮ

株式会社

山形県

商号名称

渋谷区

東京都

札幌市

北海道

［令和3年 10月］

株式会社

Concept・Vision

太財商事

!

協会からのお知らせ
令和3年度

臨時総会の開催について

公益社団法人全日本不動産協会および公益社団法人不動産保証協会は、令和3年11月26日（金）、全日会館6階「大会議室」において臨時総会を開催いたしました。去る6月24日（木）に開催された定時総会において、全日第36期理事・保証第25期理事がそれぞれ選任されましたが、その際、全日理事定数50名のうち10名が、また保証理事定数22名のうち5名が未選任となっていました。
このたびの臨時総会では、下記のとおり未選任となっていた理事の選任について決議を行いました。

◇全日本不動産協会「臨時総会」＜決議事項＞ 第１号議案

理事10名の選任に関する件

定款に基づき、書面又は電磁的方法による議決権の行使を含む出席代議員の過半数の賛成により可決しました。
所属本部

東京都

氏

名

石川

康雄

後藤

博幸

矢作

憲一

竹内

秀樹

柳沢

弘美

清水

修司

浅見

保明

及川

昇一

石原

孝治

田代

雅司

◇不動産保証協会「臨時総会」＜決議事項＞ 第１号議案

理事5名の選任に関する件

定款に基づき、書面又は電磁的方法による議決権の行使を含む出席代議員の過半数の賛成により可決しました。
所属本部

東京都

氏

名

石川

康雄

竹林

香代

杉浦

公庸

武藤

英孝

目黒

歳章

2021.12 ｜ 月刊不動産 29

! 協会からのお知らせ InformationJ I O「 既 存 住宅かし保険」のお知らせ
全日本不動産協会では、株式会社日本住宅保証検査機構（以下、JIO）と提携しており、「 既存住宅かし保険（宅建業者用）」の団体割引があります。
「既存住宅かし保険（宅建業者用）」の団体割引は、保険期間５年が2,000円引き、保険期間２年が1,200円引きとなっており、ご利用には事業者登録が必要です。
「既存住宅かし保険（宅建業者用）」
は、既存住宅を売主として販売する事業者が被保険者となる保険で、万が一、瑕疵により住宅の基本構造部分等に不具合が生じた場合、JIOが修補費用等を保険金として住宅販売事業者に支払うものです。
その他、保険の概要については、カタログ「JIO既存住宅かし保険（買主用）」をご覧ください。
ご利用にあたりご不明点がございましたら、JIO各支店宛におJIO「既存住宅かし保険（宅建業者用）」のウェブサイト

（https://www.jio-kensa.co.jp/
insurance/kizon̲jutaku̲4̲1/takken01.html）

問い合わせください。
買主様用

要
保険 の概

にあ
の引 受け

中古住宅購入時の不安は、す。

＊を実 施しまたり検 査

保険で解決できます！
！

よう】に記 載のJIOは 保険険です。
合（事 故）
申込 み、
。
者とする保
です 。
いする場
に保 険を
払いします
者を被 保険めの 検査の引 渡前
金をお 支払
者にお支
認するた
対象 住宅
右欄【 保険できます。
として 事業可否 を確者は 保険
して 、下表を保 険金求することが
引受 けの
疵に 起因
等の 費用
険金を請
査は 保険
部分 】の瑕
めの 修補
に直 接保
。
＊JIO の検ります
対象となるを果 たすた様からJIO
象とな
保険対
は、買主
者が 責任
左欄【 保険
により
● 下表
は、事業
は特約
できないとき③〜⑤
生じた 場合
修補 等が
）です。
な事 故が
部分（標準 す。
場合 により等のとなる
険対象
は 1 年間で
者が 倒産
款で保
険期間
● 事業
保険約
（事故）
分の保
は普通
工事部
※①②
ォーム
払いする場合
前リフ
い場合
※引渡
部分
保険金をお支
満た さな
象となる
性 能を
保険対
造耐力
構
本 的な
分が基
る部分
要な 部
力上主
保険対象とな
い場合
構造耐
満た さな
性 能を
が防水
①構 造
る部 分
防 止す
い場合
浸 入を
雨水の
満た さな
機 能を
漏り）
能または
べき 性
②防 水（雨通 常 有すつい て、管路がの 部 分に
給排水
たす べて
合
施し
場
管路
加え 、
事を 実
さな い
③給 排水
い 場 合に
ォー ム工
能を 満た
上
満た さな
引 渡 前リフ 必 要とされ る性
会通念
能を機
い て 、社
念上
能または
分 につ
社会通
べき 性
ての 部
フォーム工事通 常 有すたす べ④引 渡前リ
管路が
実 施し
工 事を
給排水
場合
フォー ム
さな い
引 渡 前リ
能を 満た
管路＋
され る性
⑤給 排水
必 要と
ーム工事
引渡前リフォ

● 事業

● 事業

売買契約

宅建業

者
が被保

険 者と

なる 保

買主

険

業者）
売主（宅建

間

または ５年は１年 間：２年 間
保険 期間 ォーム 工事特 約部分 1,00 0万円
前リフ※引渡
万円 または0万円 のみ： 500
保険 金額 年間の 場合は 1,00
割合あり）
期間５
※保険
は縮小 てん補円の場合：１０万
免責 金額 （事業 者への 支払い

保険対

既存住

宅 かし

保 険（ 宅建業者

象となる部分

標準

①構造

■JIO
保険対

中

③給排

位
ョン 戸 単
古マ ンシ

＊保険

対象住

戸の専

建

検査

期間5 年の場

合のみ 付帯可頼

検査・保証依

）
業者用

能

約
売買契＋
水管路
⑤給排
ーム工 事
引渡前 リフォ売主

ォーム 工事

検査事業者

保険契約

保険金
請求

買主
保証

検査

検査
（書類審査）

保険金
支払

③給排

＊

売買契約

有部分

この パン
フレットは
、保険

※このパ
ンフレッ
トに記載

本紙では
水管路

である

給排水

管路に

限る

買主

売主

保証
仲介
仲介事業者

保険契約

保険金
請求

保険金
支払

検査

合
産等の場
事業者倒 接請求
直
保険金の

①構造

保 険（ 宅は保険

瑕疵担保責任、JIO 既存

特約

②防水

※④⑤

④引渡 前リフ

水管路

売 買 かし象となる部分

標準

用）

特約

②防水

保
険
契
約

合
産等の場
事業者倒 接請求
直
保険金の

■JIO

求
保険金請

建業者

払
保険金支

ある 宅

合
産等の場
事業者倒 接請求
直
保険金の

売主が
売 主で

住宅かし

のない詳
細の

保険と

JIO 既存

の内 容を
買主 様に
ご案 内す
容のご案
るもので
内（重

内容につ
いては、
「保 険内

住宅かし

要事 項説

保証保険

を合わせ

て、
「既存住

宅かし保

険」と

す。

明書 ）
」にてご確
認ください

。

いいます

。

カタログ「JIO既存住宅かし保険（買主用）（https://www.jio-kensa.co.jp/insurance/kizon̲jutaku̲4̲1/common/pdf/ST1079-05.pdf）

JIO「支店一覧」のウェブサイト

（https://www.jio-kensa.co.jp/corporate/branch̲list/index.html）

説明会サイトへ▶

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30 月刊不動産 ｜ 2021.12

日本不動産学会業績賞の募集について（公益社団法人 日本不動産学会）
公益社団法人 日本不動産学会では業績賞（国土交通大臣賞・日本不動産学会長賞）の制度を設け、不

募集要項

応募用紙

業績賞

http://www.jares.or.jp/award/award̲gyoseki.html

http://www.jares.or.jp/dl/2021
̲award̲gyoseki̲entry.pdf

http://www.jares.or.jp/award/
winner̲gyoseki.html

動産に係る秀逸な業績を表彰してまいりました。第
28回となる2021年度につきましても、例年同様に募集を開始いたしました。
業績賞は地域、事業規模や主体を問いません。また、ハード面のほか、金融、流通、運営、調査、出版などのソフト面での業績も対象となります。業績賞の受賞
は、取り組みや成果が高く評価されることにとどまら

応募締切

2022年1月25 日
（火）
［必着］

ず、業績内容が広く周知されることを通じて一層の社会貢献にもつながります。
皆様からご応募いただくことはもとより、関係先の方々などにも業績賞について周知と応募の呼びかけを賜りますよう、お願いいたします。

選 考
学会内外の有識者からなる業績賞選考委員会で行います。
なお、選考の過程でさらに詳細な追加資料の提出、現地調査への協力を求めることがありますのでご了承ください。

表彰と公開

日本不動産学会長賞・・・賞状および副賞（楯）
学際的な学術研究分野である不動産学の観点から見て特に優れた業績（若干）に授与します。

国土交通大臣賞・・・賞状および副賞（楯）
学際的な学術研究分野である不動産学の観点から見て優れたもので、かつ、特に不動産政策の発展に寄与する優れた業績（若干）に授与します。

お申込・お問合せ先

公 益 社 団 法 人 日本 不 動 産 学 会〒102-0071 東京都千代田区富士見2-7-2 ステージビルディング7 階E-mail：jares@js4.so-net.ne.jp

URL：http://www.jares.or.jp/（過去の日本不動産学会業績賞の概要もご覧になれます）

STAFF LIST
● 広報委員会

髙木剛俊、松本修、横山鷹史、
吉田啓司、千北政利

● 発行人

秋山始

● 編集

公益社団法人 全日本不動産協会
公益社団法人 不動産保証協会
広報委員会

● 制作

株式会社住宅新報● 発行所

公益社団法人 全日本不動産協会〒 102-0094 東京都千代田区紀尾井町 3-30（全日会館）
TEL:03-3263-7030（代） FAX:03-3239-2198
公益社団法人 不動産保証協会〒 102-0094 東京都千代田区紀尾井町 3-30（全日会館）
TEL:03-3263-7055（代） FAX:03-3239-2159
URL https://www.zennichi.or.jp/

月刊不動産

2021年12月号

令和３年12月15日発行※本誌掲載記事の無断転載を禁じます。

重要
ｅラーニングで学ぶNew !

全日ステップアップトレーニング

ラビーネットログイン

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ラビーネットのID・パスワードでログイン！

MONTHLY
REAL ESTATE

不動産調査実務編

2021

DECEMBER

12
発行人

限定
会員
無料

秋山 始

ｅラーニングContents【 物件調査編】※受講にあたり、ラビーネットのID・パスワードが必要になります。
新 規 加 入 、I D 不 明 の 場 合 は 所 属 の サ ブ センターまた は所属本部にご確認ください。
※ｅラーニングはインターネットを利用したWeb研修です。動画を安定して閲覧できる環境でご利用ください。

発 行 所

公 益 社 団 法 人 全日本 不 動 産 協 会
公益社団法人 不 動 産 保 証 協 会「ラビーネット不動産」では、物件の検索をはじめ、

ラビーネット不動産
https://rabbynet.zennichi.or.jp/
スマホの場合は、
ここからアクセスしてね！

全日本不動産協会

本誌に掲載されている「不動産お役立ちQ＆A」
を閲覧できます。

2021（令和3）年12月15日（毎月1回15日発行） 第49巻第12号 発行所 公益社団法人〒102 - 0094 東京都千代田区紀尾井町 3 - 30 全日会館 TEL：03 - 3263 - 7030（代）

写真や図解で解り易く説明 ！

プロローグ 不動産調査の全体像と調査の流れ
第1章 不動産情報の入手と現地調査前の情報収集
第2章 現地調査
第3章 法務局調査第4章 役所調査第5章 インフラ（ライフライン）調査
第6章 区分所有建物（分譲マンション）調査