【表紙】【提出書類】

有価証券届出書【提出先】

関東財務局長【提出日】

2017年11月28日【発行者名】

アクティビア・プロパティーズ投資法人【代表者の役職氏名】

執行役員【本店の所在の場所】

東京都港区南青山一丁目１番１号【事務連絡者氏名】

東急不動産リート・マネジメント株式会社
アクティビア運用本部 運用戦略部長
村山

細井

成明

和幸

【電話番号】

03-6804-5671【届出の対象とした募集（売出）内国投資証券に係る投資法人の名称】

アクティビア・プロパティーズ投資法人【届出の対象とした募集（売出）内国投資証券の形態及び金額】

形態：投資証券
発行価額の総額：一般募集
6,715,824,300円
売出価額の総額：オーバーアロットメントによる売出し 1,038,984,000円（注１）発行価額の総額は、2017年11月16日（木）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。
但し、今回の募集の方法は、引受人が発行価額にて買取引受けを行い、当該発行価額と異なる価額（発行価格）で一般募集を行うため、一般募集における発行価格の総額は上記の金額とは異なります。
（注２）売出価額の総額は、2017年11月16日（木）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。

安定操作に関する事項

１

２【縦覧に供する場所】

今回の募集及び売出しに伴い、本投資法人の発行する上場投資口について、市場価格の動向に応じ必要があるときは、金融商品取引法施行令第20条第１項に規定する安定操作取引が行われる場合があります。
上記の場合に安定操作取引が行われる取引所金融商品市場を開設する
金融商品取引所は、株式会社東京証券取引所です。

株式会社東京証券取引所（東京都中央区日本橋兜町２番１号）

第一部【証券情報】
第１【内国投資証券（新投資口予約権証券及び投資法人債券を除く。）】
１【募集内国投資証券】（１）【投資法人の名称】
アクティビア・プロパティーズ投資法人（以下「本投資法人」といいます。）（英文では、Activia Properties Inc.と表示します。）（２）【内国投資証券の形態等】
本書により募集又は売出しの対象とされる有価証券は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号、その後の改正を含みます。以下「投信法」といいます。）に従って設立された本投資法人の投資口（以下「本投資口」といいます。）です。本投資口は、社債、株式等の振替に関する法律（平成13年法律第75号、その後の改正を含みます。以下「社債株式等振替法」といいます。）の規定の適用を受ける振替投資口であり、社債株式等振替法第227条第２項に基づき請求される場合を除き、本投資口を表示する投資証券を発行することができません。
また、本投資口は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エンド型です。
本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され、若しくは閲覧に供された信用格付、又は信用格付業者から提供され、若しくは閲覧に供される予定の信用格付はありません。
（注）投信法上、均等の割合的単位に細分化された投資法人の社員の地位を「投資口」といい、その保有者を「投資主」といいます。本投資口を購入した投資家は、本投資法人の投資主となります。

（３）【発行数】
16,020口（注１）上記発行数は2017年11月28日（火）開催の本投資法人役員会決議により発行される、公募による新投資口発行の発行投資口総数31,090口の一部をなすものです。本「１ 募集内国投資証券」に記載の募集（以下「国内一般募集」といいます。）とは別に、米国、欧州及びアジアを中心とする海外市場（但し、米国においては1933年米国証券法に基づくルー
ル144Ａに従った適格機関投資家に対する販売に限ります。）における募集（以下「海外募集」といい、国内一般募集と併せて「本募集」といいます。）が行われます。
なお、公募による新投資口発行に際しては、国内一般募集口数16,020口及び海外募集口数15,070口を目処に募集を行いますが、その最終的な内訳は、需要状況等を勘案した上で、発行価格等決定日（後記「（13）引受け等の概要」に定義されます。以下同じです。）に決定されます。
海外募集等の内容につきましては、後記「第５ 募集又は売出しに関する特別記載事項／１ 海外市場における本投資
口の募集について」をご参照ください。
（注２）国内一般募集に当たり、その需要状況等を勘案した上で、国内一般募集の事務主幹事会社である野村證券株式会社が東急不動産株式会社から2,400口を上限として借入れる本投資口の日本国内における売出し（以下「オーバーアロットメントによる売出し」といいます。）を行う場合があります。
オーバーアロットメントによる売出し等の内容につきましては、後記「第５ 募集又は売出しに関する特別記載事項／
２ オーバーアロットメントによる売出し等について」をご参照ください。
（注３）本募集及びオーバーアロットメントによる売出しのジョイント・グローバル・コーディネーターは野村證券株式会社、
大和証券株式会社及びモルガン・スタンレー・アンド・カンパニー・インターナショナル・ピーエルシー（Morgan
Stanley & Co. International plc）（以下「ジョイント・グローバル・コーディネーター」といいます。）です。

- 1 -（４）【発行価額の総額】
6,715,824,300円（注）後記「（13）引受け等の概要」に記載のとおり、上記の発行価額の総額は、後記「（13）引受け等の概要」に記載の引受人（以下「引受人」といいます。）の買取引受けによる払込金額の総額です。発行価額の総額は、2017年11月16日（木）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。

（５）【発行価格】
未定（注１）発行価格等決定日の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値（当日に終値のない場合は、その日に先立つ直近日の終値）に0.90～1.00を乗じた価格（１円未満端数切り捨て）を仮条件（以下「本件仮条件」といいます。）とします。
（注２）日本証券業協会の定める有価証券の引受け等に関する規則第25条に規定される方式により、本件仮条件により需要状況等を勘案した上で、2017年12月６日（水）から2017年12月12日（火）までの間のいずれかの日（発行価格等決定日）に国内一般募集における価額（発行価格）を決定し、併せて発行価額（本投資法人が引受人より受け取る投資口１口当たりの払込金額）を決定します。
今後、発行価格等（発行価格、発行価額、各引受人の引受投資口数、売出価格及び引受人の手取金をいいます。以下同
じです。）が決定された場合は、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項（発行数（国内一般募集口数）、海外募集口数、発行価額（国内一般募集における発行価額）の総額、海外募集における発行価額の総額、国内一般募集における手取金、海外募集における手取金、本件第三者割当（後記「第５ 募集又は売出しに関する特別記載事項／２ オーバーアロットメントによる売出し等について」に定義されます。以下同じです。）による新投資口
発行の手取金上限、オーバーアロットメントによる売出しの売出数及びオーバーアロットメントによる売出しの売出価額の総額をいいます。以下同じです。）について、目論見書の訂正事項分の交付に代えて、発行価格等決定日の翌日付の日本経済新聞及び発行価格等の決定に係る有価証券届出書の訂正届出書の提出後から申込期間の末日までの期間中のインターネット上の本投資法人ウェブサイト（［URL］http://www.activia-reit.co.jp/ja/news/index.html）（以下「新聞等」といいます。）において公表します。また、発行価格等が決定される前に本書の記載内容について訂正が行われる場合には、目論見書の訂正事項分が交付されます。しかしながら、発行価格等の決定に際し、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項以外の記載内容についての訂正が含まれる場合には、目論見書の訂正事
項分が交付され、新聞等による公表は行いません。
（注３）後記「（13）引受け等の概要」に記載のとおり、発行価格と発行価額とは異なります。発行価格と発行価額との差額は、引受人の手取金となります。

（６）【申込手数料】
申込手数料はありません。

（７）【申込単位】
１口以上１口単位- 2 -（８）【申込期間】
2017年12月７日（木）から2017年12月８日（金）まで（注）申込期間については、上記のとおり内定していますが、発行価格等決定日において正式に決定する予定です。なお、上記申込期間については、需要状況等を勘案した上で繰り下げることがあります。当該需要状況等の把握期間は、2017年12月１日（金）から、最短で2017年12月６日（水）まで、最長で2017年12月12日（火）までを予定していますが、実際の発行価格等の決定期間は、2017年12月６日（水）から2017年12月12日（火）までを予定しています。
したがいまして、申込期間は、① 発行価格等決定日が2017年12月６日（水）の場合、
上記申込期間のとおり② 発行価格等決定日が2017年12月７日（木）の場合、「2017年12月８日（金）から2017年12月11日（月）まで」③ 発行価格等決定日が2017年12月８日（金）の場合、「2017年12月11日（月）から2017年12月12日（火）まで」④ 発行価格等決定日が2017年12月11日（月）の場合、「2017年12月12日（火）から2017年12月13日（水）まで」⑤ 発行価格等決定日が2017年12月12日（火）の場合、「2017年12月13日（水）から2017年12月14日（木）まで」となりますのでご注意ください。

（９）【申込証拠金】
申込証拠金は、発行価格と同一の金額です。

（１０）【申込取扱場所】
引受人の本店並びに全国各支店及び営業所（１１）【払込期日】
2017年12月13日（水）（注）払込期日については、上記のとおり内定していますが、発行価格等決定日において正式に決定する予定です。なお、上記払込期日については、需要状況等を勘案した上で繰り下げることがあります。当該需要状況等の把握期間は、2017年12月１日（金）から、最短で2017年12月６日（水）まで、最長で2017年12月12日（火）までを予定していますが、実際の発行価格等の決定期間は、2017年12月６日（水）から2017年12月12日（火）までを予定しています。
したがいまして、払込期日は、① 発行価格等決定日が2017年12月６日（水）の場合、上記払込期日のとおり② 発行価格等決定日が2017年12月７日（木）の場合、「2017年12月14日（木）」③ 発行価格等決定日が2017年12月８日（金）の場合、「2017年12月15日（金）」④ 発行価格等決定日が2017年12月11日（月）の場合、「2017年12月18日（月）」⑤ 発行価格等決定日が2017年12月12日（火）の場合、「2017年12月19日（火）」となりますのでご注意ください。

（１２）【払込取扱場所】
三井住友信託銀行株式会社 本店営業部
東京都千代田区丸の内一丁目４番１号（注）上記払込取扱場所での申込みの取扱いは行いません。

- 3 -（１３）【引受け等の概要】
以下に記載する引受人は、2017年12月６日（水）から2017年12月12日（火）までの間のいずれかの日（以下「発行価格等決定日」といいます。）に決定される発行価額にて本投資口の買取引受けを行い、当該発行価額と異なる価額（発行価格）で国内一般募集を行います。引受人
は、払込期日に発行価額の総額と同額を本投資法人へ払込み、国内一般募集における発行価格の総額との差額は、引受人の手取金となります。本投資法人は、引受人に対して引受手数料を支払いません。
引受人の名称

住所

野村證券株式会社

東京都中央区日本橋一丁目９番１号

大和証券株式会社

東京都千代田区丸の内一丁目９番１号

みずほ証券株式会社

東京都千代田区大手町一丁目５番１号

三菱ＵＦＪモルガン・スタン
東京都千代田区丸の内二丁目５番２号
レー証券株式会社
ＳＭＢＣ日興証券株式会社

東京都千代田区丸の内三丁目３番１号

東海東京証券株式会社

愛知県名古屋市中村区名駅四丁目７番１号

合

－

計

引受投資口数未定

16,020口（注１）本投資法人及び本投資法人が資産の運用に係る業務を委託している東急不動産リート・マネジメント株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）は、発行価格等決定日に引受人との間で新投資口引受契約を締結します。
（注２）上記引受人は、引受人以外の金融商品取引業者に本投資口の販売を委託することがあります。
（注３）国内一般募集の共同主幹事会社は、野村證券株式会社、大和証券株式会社、みずほ証券株式会社及び三菱ＵＦＪモルガ
ン・スタンレー証券株式会社です。
（注４）各引受人の引受投資口数及び引受投資口数の合計（国内一般募集口数）は、発行価格等決定日に決定されます。

（１４）【振替機関に関する事項】
株式会社証券保管振替機構
東京都中央区日本橋茅場町二丁目１番１号（１５）【手取金の使途】
国 内一般募 集における 手取金6 ,7 15,82 4, 30 0円 に ついては、 海外募集に おける手取金
6,317,570,050円及び本件第三者割当による新投資口発行の手取金上限1,006,116,000円と併せて、後記「第二部 参照情報／第２ 参照書類の補完情報／５ 新規取得資産の概要／（１）
新規取得資産の概要」に記載の本投資法人が取得を予定している特定資産（投信法第２条第１項における意味を有します。以下同じです。）のうち、「デックス東京ビーチ」及び「コマーシャルモール博多」の取得資金の一部に充当します。なお、残額が生じた場合には、手元資金とし、実際に支出を行うまでの間は金融機関に預け入れ、借入金の返済資金の一部又は将来の特定資産の取得資金の一部に充当します。
（注１）本件第三者割当については、後記「第５ 募集又は売出しに関する特別記載事項／２ オーバーアロットメントによる売出し等について」をご参照ください。
（注２）上記の手取金は、2017年11月16日（木）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。

- 4 -（１６）【その他】
申込みの方法等①

申込みの方法は、前記「（８）申込期間」に記載の申込期間内に前記「（10）申込取扱場所」に記載の申込取扱場所へ前記「（９）申込証拠金」に記載の申込証拠金を添えて申込みをするものとします。

②

申込証拠金のうち発行価額相当額は、前記「（11）払込期日」に記載の払込期日に新投資口払込金に振替充当します。

③

申込証拠金には、利息をつけません。

④

国内一般募集の対象となる本投資口の受渡期日は、払込期日の翌営業日です。
したがいまして、受渡期日は、（ア）発行価格等決定日が2017年12月６日（水）の場合、「2017年12月14日（木）」（イ）発行価格等決定日が2017年12月７日（木）の場合、「2017年12月15日（金）」（ウ）発行価格等決定日が2017年12月８日（金）の場合、「2017年12月18日（月）」（エ）発行価格等決定日が2017年12月11日（月）の場合、「2017年12月19日（火）」（オ）発行価格等決定日が2017年12月12日（火）の場合、「2017年12月20日（水）」となりますのでご注意ください。

⑤

国内一般募集の対象となる本投資口は、受渡期日から売買を行うことができます。
社債株式等振替法の適用により、本投資口の売買は、振替機関又は口座管理機関における振替口座での振替により行われます。

- 5 -２【売出内国投資証券（オーバーアロットメントによる売出し）】（１）【投資法人の名称】
前記「１

募集内国投資証券／（１）投資法人の名称」に同じ。

（２）【内国投資証券の形態等】
前記「１

募集内国投資証券／（２）内国投資証券の形態等」に同じ。

（３）【売出数】
2,400口（注）オーバーアロットメントによる売出しは、国内一般募集に当たり、その需要状況等を勘案した上で、国内一般募集の事務
主幹事会社である野村證券株式会社が東急不動産株式会社から2,400口を上限として借入れる本投資口の日本国内における売出しです。上記売出数はオーバーアロットメントによる売出しの売出数の上限を示したものであり、需要状況等により減少し、又はオーバーアロットメントによる売出しそのものが全く行われない場合があります。
オーバーアロットメントによる売出し等の内容につきましては、後記「第５ 募集又は売出しに関する特別記載事項／２
オーバーアロットメントによる売出し等について」をご参照ください。
今後、売出数が決定された場合は、発行価格等（発行価格、発行価額、各引受人の引受投資口数、売出価格及び引受人の手取金）及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項（発行数（国内一般募集口数）、海外募集口数、発行価額（国内一般募集における発行価額）の総額、海外募集における発行価額の総額、国内一般募集における手取金、海外募集における手取金、本件第三者割当による新投資口発行の手取金上限、オーバーアロットメントによる売出しの売出数及びオーバーアロットメントによる売出しの売出価額の総額）について、目論見書の訂正事項分の交付に代えて、発行価格等決定日の翌日付の日本経済新聞及び発行価格等の決定に係る有価証券届出書の訂正届出書の提出後から申込期間の末日までの期間中のインターネット上の本投資法人ウェブサイト（［URL］http://www.activiareit.co.jp/ja/news/index.html）（新聞等）において公表します。また、発行価格等が決定される前に本書の記載内容について訂正が行われる場合には、目論見書の訂正事項分が交付されます。しかしながら、発行価格等の決定に際し、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項以外の記載内容についての訂正が含まれる場合には、目論見書の訂正事項分が交付され、新聞等による公表は行いません。

（４）【売出価額の総額】
1,038,984,000円（注）売出価額の総額は、2017年11月16日（木）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。

（５）【売出価格】
未定（注）売出価格は、前記「１募集内国投資証券／（５）発行価格」に記載の発行価格と同一の価格とします。

（６）【申込手数料】
申込手数料はありません。

（７）【申込単位】
１口以上１口単位- 6 -（８）【申込期間】
2017年12月７日（木）から2017年12月８日（金）まで（注）申込期間については、前記「１募集内国投資証券／（８）申込期間」に記載の申込期間と同一とします。

（９）【申込証拠金】
申込証拠金は、売出価格と同一の金額です。

（１０）【申込取扱場所】
野村證券株式会社の本店及び全国各支店（１１）【受渡期日】
2017年12月14日（木）（注）受渡期日については、前記「１募集内国投資証券／（16）その他④」に記載の受渡期日と同一とします。

（１２）【払込取扱場所】
該当事項はありません。

（１３）【引受け等の概要】
該当事項はありません。

（１４）【振替機関に関する事項】
株式会社証券保管振替機構
東京都中央区日本橋茅場町二丁目１番１号（１５）【手取金の使途】
該当事項はありません。

（１６）【その他】
申込みの方法等①

申込みの方法は、前記「（８）申込期間」に記載の申込期間内に前記「（10）申込取扱場所」に記載の申込取扱場所へ前記「（９）申込証拠金」に記載の申込証拠金を添えて申込みをするものとします。

②

申込証拠金には、利息をつけません。

③

オーバーアロットメントによる売出しの対象となる本投資口は、前記「（11）受渡期日」に記載の受渡期日から売買を行うことができます。
社債株式等振替法の適用により、本投資口の売買は、振替機関又は口座管理機関における振替口座での振替により行われます。

- 7 -第２【新投資口予約権証券】
該当事項はありません。

第３【投資法人債券（短期投資法人債を除く。）】
該当事項はありません。

第４【短期投資法人債】
該当事項はありません。

第５【募集又は売出しに関する特別記載事項】
１

海外市場における本投資口の募集について

国内一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しと同時に、米国、欧州及びアジアを中心とする海外市場（但し、米国においては1933年米国証券法に基づくルール144Ａに従った適格機関
投資家に対する販売に限ります。）における本投資口の募集（海外募集）が行われます。ノムラ・
インターナショナル・ピーエルシー（Nomura International plc）、モルガン・スタンレー・アン
ド・カンパニー・インターナショナル・ピーエルシー（Morgan Stanley & Co. Internationalplc）及び大和証券キャピタル・マーケッツヨーロッパ リミテッド（Daiwa Capital Markets
Europe Limited）を共同主幹事引受会社とする海外引受会社は、発行価格等決定日に本投資法人及び本資産運用会社との間でInternational Purchase Agreementを締結し、投信法上の一般事務受託者（投信法第117条第１号）として、本投資口の海外募集を総額個別買取引受けにより行います。
なお、海外募集の概要は以下のとおりです。
①

海外募集を行う特定有価証券の名称
投資証券（社債株式等振替法の規定の適用を受ける振替投資口）②

海外募集における発行数（海外募集口数）
15,070口（注）公募による新投資口発行の発行投資口総数は31,090口であり、国内一般募集口数16,020口及び海外募集口数15,070口を目処に募集を行いますが、その最終的な内訳は、需要状況等を勘案した上で、発行価格等決定日に決定されます。

③

海外募集における発行価格
未定（注）日本証券業協会の定める有価証券の引受け等に関する規則第25条に規定される方式により、本件仮条件により需要状況等を勘案した上で、発行価格等決定日に海外募集における価額（発行価格）を決定し、併せて海外募集における発行価額（本投資法人が後記「⑤ 海外募集における引受人の名称」に記載の引受人より受け取る投資口１口当たりの払込金額）を決定します。
海外募集における発行価格及び海外募集における発行価額は、それぞれ前記「第１ 内国投資証券（新投資口予約権証券及び投資法人債券を除く。） １ 募集内国投資証券 (５) 発行価格」に記載の発行価格及び発行価額と同一の価格とします。

④

海外募集における発行価額の総額
6,317,570,050円（注）海外募集における発行価額の総額は、2017年11月16日（木）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。なお、本投資法人が既に発行した本投資口及び本募集における本投資口の発行価額の総額の合計額のうち、国内において募集される投資口の発行価額の総額の占める割合は、100分の50を超えるものとします。

⑤

海外募集における引受人の名称
ノムラ・インターナショナル・ピーエルシー（Nomura International plc）
モルガン・スタンレー・アンド・カンパニー・インターナショナル・ピーエルシー- 8 -（Morgan Stanley & Co. International plc）
大和証券キャピタル・マーケッツヨーロッパ リミテッド（Daiwa Capital Markets Europe Limited）
シティグループ・グローバル・マーケッツ・リミテッド（Citigroup Global Markets Limited）⑥⑦

海外募集をする地域
米国、欧州及びアジアを中心とする海外市場（但し、米国においては1933年米国証券法に基づくルール144Ａに従った適格機関投資家に対する販売に限ります。）
海外募集における発行年月日（払込期日）
2017年12月13日（水）（注）海外募集における発行年月日（払込期日）は、前記「第１ 内国投資証券（新投資口予約権証券及び投資法人債券を除く。） １ 募集内国投資証券 (11) 払込期日」に記載の払込期日と同一とします。

２⑧

安定操作に関する事項（ア）海外募集に伴い、本投資法人の発行する上場投資口について、市場価格の動向に応じ必要があるときは、金融商品取引法施行令（昭和40年政令第321号、その後の改正を含みます。）第20条第１項に規定する安定操作取引が行われる場合があります。
（イ）上記の場合に安定操作取引が行われる取引所金融商品市場を開設する金融商品取引所
は、株式会社東京証券取引所です。

⑨

その他
海外の投資家向けに英文目論見書を発行していますが、その様式及び内容は本書と同一ではありません。

オーバーアロットメントによる売出し等について

国内一般募集に当たり、その需要状況等を勘案した上で、国内一般募集の事務主幹事会社である
野村證券株式会社が東急不動産株式会社から2,400口を上限として借入れる本投資口の日本国内における売出し（オーバーアロットメントによる売出し）を行う場合があります。オーバーアロット
メントによる売出しの売出数は、2,400口を予定していますが、当該売出数は上限の売出数であり、需要状況等により減少し、又はオーバーアロットメントによる売出しそのものが全く行われない場合があります。
なお、オーバーアロットメントによる売出しに関連して、野村證券株式会社が東急不動産株式会
社から借入れた本投資口（以下「借入投資口」といいます。）の返還に必要な本投資口を野村證券
株式会社に取得させるために、本投資法人は2017年11月28日（火）開催の本投資法人役員会において、野村證券株式会社を割当先とする本投資口2,400口の第三者割当による新投資口発行（以下「本件第三者割当」といいます。）を、2017年12月26日（火）から2018年１月４日（木）までの間のいずれかの日（但し、国内一般募集の払込期日の９営業日後の日とします。）を払込期日（以下「本件第三者割当の払込期日」といいます。（注））として行うことを決議しています。
また、野村證券株式会社は、国内一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しの申込期間の終了する日の翌日から本件第三者割当の払込期日の５営業日前の日までの間（以下「シンジケー
トカバー取引期間」といいます。（注））、借入投資口の返還を目的として、株式会社東京証券取引所においてオーバーアロットメントによる売出しに係る口数を上限とする本投資口の買付け（以下「シンジケートカバー取引」といいます。）を行う場合があります。野村證券株式会社がシンジケ
ートカバー取引により取得した全ての本投資口は、借入投資口の返還に充当されます。なお、シンジケートカバー取引期間内において、野村證券株式会社の判断でシンジケートカバー取引を全く行
わず、又はオーバーアロットメントによる売出しに係る口数に至らない口数でシンジケートカバー
取引を終了させる場合があります。
さらに、野村證券株式会社は、国内一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しに伴って安定操作取引を行うことがあり、かかる安定操作取引により取得した本投資口の全部又は一部を借入投資口の返還に充当することがあります。
- 9 -オーバーアロットメントによる売出しに係る口数から、安定操作取引及びシンジケートカバー取引によって取得し借入投資口の返還に充当する口数を減じた口数について、野村證券株式会社は本件第三者割当に係る割当てに応じ、本投資口を取得する予定です。そのため本件第三者割当における発行数の全部又は一部につき申込みが行われず、その結果、失権により本件第三者割当における最終的な発行数がその限度で減少し、又は発行そのものが全く行われない場合があります。
なお、オーバーアロットメントによる売出しが行われるか否か及びオーバーアロットメントによる売出しが行われる場合の売出数については発行価格等決定日に決定されます。オーバーアロット
メントによる売出しが行われない場合は、野村證券株式会社による東急不動産株式会社からの本投資口の借入れは行われません。したがって、野村證券株式会社は本件第三者割当に係る割当てに応じず、申込みを行わないため、失権により本件第三者割当における新投資口発行は全く行われません。また、株式会社東京証券取引所におけるシンジケートカバー取引も行われません。
上記記載の取引に関して、野村證券株式会社は大和証券株式会社、みずほ証券株式会社及び三菱
ＵＦＪモルガン・スタンレー証券株式会社と協議の上、これを行います。
（注）本件第三者割当の払込期日及びシンジケートカバー取引期間は① 発行価格等決定日が2017年12月６日（水）の場合、本件第三者割当の払込期日は「2017年12月26日（火）」、シンジケートカバー取引期間は「2017年12月９日（土）から2017年12月19日（火）までの間」② 発行価格等決定日が2017年12月７日（木）の場合、本件第三者割当の払込期日は「2017年12月27日（水）」、シンジケートカバー取引期間は「2017年12月12日（火）から2017年12月20日（水）までの間」③ 発行価格等決定日が2017年12月８日（金）の場合、本件第三者割当の払込期日は「2017年12月28日（木）」、シンジケートカバー取引期間は「2017年12月13日（水）から2017年12月21日（木）までの間」④ 発行価格等決定日が2017年12月11日（月）の場合、本件第三者割当の払込期日は「2017年12月29日（金）」、シンジケートカバー取引期間は「2017年12月14日（木）から2017年12月22日（金）までの間」⑤ 発行価格等決定日が2017年12月12日（火）の場合、本件第三者割当の払込期日は「2018年１月４日（木）」、シンジケートカバー取引期間は「2017年12月15日（金）から2017年12月25日（月）までの間」となります。

３

ロックアップについて①

東急不動産株式会社は、本募集に関連して、ジョイント・グローバル・コーディネーターに対し、発行価格等決定日に始まり、当該募集の受渡期日から起算して180日目の日に終了する期間中、ジョイント・グローバル・コーディネーターの事前の書面による同意なしには、
本投資口の売却等（但し、オーバーアロットメントによる売出しに伴う本投資口の貸渡し等を除きます。）を行わない旨を合意しています。
ジョイント・グローバル・コーディネーターは、上記の期間中であってもその裁量で、当該合意の内容を一部又は全部につき解除できる権限を有しています。

②

本投資法人は、本募集に関連して、ジョイント・グローバル・コーディネーターに対し、発行価格等決定日に始まり、当該募集の受渡期日から起算して90日目の日に終了する期間中、ジョイント・グローバル・コーディネーターの事前の書面による同意なしには、本投資口の発行等（但し、本募集、本件第三者割当及び投資口の分割に伴う新投資口発行等を除きます。）を行わない旨を合意しています。
ジョイント・グローバル・コーディネーターは、上記の期間中であってもその裁量で、当該合意の内容を一部又は全部につき解除できる権限を有しています。

- 10 -

第二部【参照情報】
第１【参照書類】
金融商品取引法（昭和23年法律第25号、その後の改正を含みます。以下「金融商品取引法」といいます。）第27条において準用する同法第５条第１項第２号に掲げる事項については、以下に掲げる書類を参照すること。

１【有価証券報告書及びその添付書類】
計算期間
提出

第11期（自2016年12月１日

至

2017年５月31日）

２【半期報告書】
該当事項はありません。

３【臨時報告書】
該当事項はありません。

４【訂正報告書】
該当事項はありません。

- 11 -

2017年８月24日関東財務局長に

第２【参照書類の補完情報】
参照書類である2017年８月24日付の有価証券報告書（以下「参照有価証券報告書」といいます。）
に関して、参照有価証券報告書提出日後、本有価証券届出書の提出日である2017年11月28日（以下「本書の日付」といいます。）現在までに補完すべき情報は、以下に記載のとおりです。
なお、本書に記載の将来に関する事項は本書の日付現在において本投資法人が判断したものです。
また、以下に記載の事項を除き、参照有価証券報告書に記載されている将来に関する事項については、本書の日付現在においてその判断に変更はなく、新たに記載する将来に関する事項もありません。
１

本投資法人の概要（１）本投資法人の概要
アクティビア・プロパティーズ投資法人は、2012年６月13日に株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）不動産投資信託証券市場に上場（以下「新規上場」といいます。）しました。
本投資法人の名称に付せられた「アクティビア・プロパティーズ」の「Activia（アクティビア）」とは、「活気を与える」を意味する「Activate」と、「場所」を意味する接尾語「ia」からなる造語です。その名称の由来に相応しい不動産への投資・運用を通じて、広く社会に活気を与えられる存在となることを本投資法人は目指します。また、本投資法人は、中長期的な投資主価値の最大化を図るため、多くの人が集い、街の賑わいや企業の活動拠点として「お客様に選ばれ続ける不動産」を選択し、「プロアクティブ（Proactive）な運用」（率先し、先を見越して行動し、状況を改善する運用）を目指します。
（２）本投資法人の基本方針
本投資法人は、以下の３点を基本方針に掲げ、保有資産の運用を行っています。
①②③①

都市型商業施設及び東京オフィスへの重点投資
包括的なサポート体制を通じた東急不動産ホールディングスグループのバリューチェーンの活用
投資主価値を最大化するためのガバナンス体制

都市型商業施設及び東京オフィスへの重点投資
本投資法人は、都市型商業施設及び東京オフィス（併せて以下「重点投資対象資産」と総称します。）に対して重点投資を行うこと、また、重点投資対象資産に対する投資比率（注１）を原則として70％以上とすることを基本方針として定めています（重点投資対象資産の詳細については、後記＜重点投資対象資産について＞をご参照ください。）。
本投資法人は、上記基本方針に基づき本投資法人が物件取得を行うに際し、中長期にわたり競争力を有するポートフォリオを構築するため、周辺環境を含めた立地の選定を重視し、用途、規模、仕様その他の物件のクオリティ及びテナントの信用力や知名度等の個別要素を総合的に勘案した上で慎重に投資判断を行います。
一方で、ポートフォリオの多様化による安定性及び収益性の両立を図るため、重点投資対
象資産以外に、東京都、三大都市圏（注２）の政令指定都市及び国内の主要都市並びにその周辺地域に所在するアクティビア・アカウント（注３）についても、個別の資産の特性及び競争力等を見極めた上で厳選投資を行うこととし、アクティビア・アカウントの投資比率を原則として30％以下とすることを基本方針としています。
（注１）「投資比率」とは、ある特定の投資対象資産がポートフォリオ全体に対して占める取得（予定）価格ベース（消費税その他の取得に係る諸費用を除きます。）の割合をいい、重点投資対象資産の投資比率を以下「重点投資対象資産比率」といいます。なお、不動産関連資産の取得又は売却の結果、短期的に上記の比率と異なる比率となる可能性があります。以下同じです。
（注２）「三大都市圏」とは、東京圏（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県）、中京圏（愛知県）及び近畿圏（大阪府・京都府・兵庫県）を意味します。以下同じです。

- 12 -

（注３）「アクティビア・アカウント」とは、本投資法人が投資対象とする資産のうち都市型商業施設以外の商業施設と東京オフィス以外のオフィスビルをいいます。以下同じです。

＜重点投資対象資産について＞
投資対象

都市型商業施設

東京オフィス

主たる用途

商業施設（注１）

オフィス

東京都及び三大都市圏の政令指定都市並びに国内の主要都市のターミナル駅に隣接するエリア又は繁華性が高いエリアに所在
し、高い視認性を有する。
・東京都及び三大都市圏の政令指定都市並
びに国内の主要都市に所在するため、広い商圏を有し多数の施設利用者が想定できる。
・駅隣接により交通利便性が高く又は繁華性が高いエリアに所在するため、高い集
客性と、多様なテナントの出店ニーズが見込まれる。
・特に、ブランド力の高い商業エリア（東京：表参道、原宿、銀座等）では、購買・消費以外に、人との交流・情報発
信・文化発信等、体験型時間消費の場としても機能している。
・施設特性やトレンドにあわせたテナント
選定や組合せを行う等、運営力の発揮により、景気変動の影響の軽減を図り、中長期的な資産価値の維持・向上が可能である。
・適正立地が相対的に限定され、施設の新規供給量が少ないことによる希少性がある。

東京23区に立地するオフィスビルのうち、
オフィス集積があるエリアの駅至近に位置
する。

地域・立地

特長

投資比率

・企業の本社機能の一極化や効率化の観点より、東京への人口集中と企業集積が継続しており、中長期的に底堅いテナント
需要が見込める。
・東京は日本の中枢及びアジアの拠点であるため、多種多様かつ豊富なオフィステ
ナントの需要が存在し、テナント代替性も高く、中長期での稼働の安定性がある。
・景気変動に対する感応度が高く、景気回
復局面における収益の拡大が見込める。
・他の地域・用途の不動産に比べて、相対的に投資対象となる資産の物件数が多
く、売買マーケットにおける市場参加者も豊富なため、物件の流動性が高く、かつ、タイミングを捉えた物件取得が可能である。

投資金額の70％以上（注１）本投資法人の定義する「商業施設」には、その主たる用途において、小売業を含む物品販売業、飲食業、企業ショールーム、展示場等を含む多様な業種・業態による商業利用が可能な施設のほか、宿泊施設（ホテル）や駐車場として利用される場合を含みます。また、かかる施設の利用に供される関連施設及び付属設備のほか、それらの敷地（土地）所有権等を含みます。以下同じです。
（注２）本投資法人は、社会経済的な利用形態において一体的に利用される一又は複数の不動産から構成される施設（以下「複合資産」といいます。）を本体又は裏付けとする不動産関連資産の全部又は一部を取得する場合、当該複合資産の賃貸可能面積の過半の利用目的又は実際の利用形態が主として商業施設又はオフィスであるときは、当該複合資産の全部又は一部を取得することができるものとします。
（注３）特に記載のない限り、記載未満の数値について、金額及び比率ともに四捨五入により記載しています。以下同じです。

②

包括的なサポート体制を通じた東急不動産ホールディングスグループのバリューチェーンの活用
東急不動産株式会社（以下「東急不動産」といいます。）は、本投資法人がその資産運用を委託する本資産運用会社に対して100％出資を行う、本投資法人のスポンサー（以下「スポンサー」といいます。）であり、東急不動産ホールディングスグループ（注）の中核会社です。
本投資法人は、東急不動産ホールディングスグループの総合的なバリューチェーン（本投資法人において、その資産規模拡大（外部成長）と資産価値の維持・向上（内部成長）の両面を図るための価値の連鎖）とノウハウを活用して、質の高い投資対象資産の継続的な取得と、取得した運用資産の価値の維持・向上を図り、投資主価値の最大化を目指してその資産の運営・管理を行う方針です。
このような方針のもと、本資産運用会社は、東急不動産ホールディングスグループの総合的なバリューチェーンとノウハウを活用することを目的として、本投資法人に関して、東急- 13 -

不動産との間でスポンサーサポート契約を締結し、また、東急不動産ホールディングスグループに属するグループ会社５社（東急リバブル株式会社（以下「東急リバブル」といいます。）、株式会社東急コミュニティー（以下「東急コミュニティー」といいます。）、株式
会社東急ハンズ（以下「東急ハンズ」といいます。）、株式会社東急スポーツオアシス（以下「東急スポーツオアシス」といいます。）、東急ステイ株式会社の５社をいい、併せて以下「サポート提供会社」といいます。）との間でそれぞれサポート契約を締結しています。
東急不動産ホールディングスグループの概要及びバリューチェーンの詳細については、後記「３ 本募集の意義（オファリング・ハイライト）／（５）東急不動産ホールディングスグ
ループの強みを最大限活用した継続的成長／① 東急不動産ホールディングスグループについて」をご参照ください。
（注）「東急不動産ホールディングスグループ」とは、東急不動産ホールディングス株式会社（以下「東急不動産ホールディン
グス」といいます。）、東急不動産及びそれらのグループ企業の総称であり、これを「スポンサーグループ」ということがあります。以下同じです。

③

投資主価値を最大化するためのガバナンス体制
本投資法人は、東急不動産ホールディングスグループのバリューチェーンを活用する一方、投資主価値の最大化に向けたガバナンス体制の整備・充実を図っています。
具体的には、資産の取得に際して、投資主の利益保護の観点から、適切な価格・条件での資産取得を行うことができる体制を構築し、また、利害関係者取引の場合にも適切な利益相
反対策を講じています。また、本投資法人の投資主とスポンサーである東急不動産との利益を一致させ、相互の利益向上を図る運用を行うため、これまでにも東急不動産による本投資法人への出資や、一部物件の共有を行っているほか、本資産運用会社に対する報酬のうち、運用報酬の一部について、１口当たり分配金に連動した報酬体系を採用しています。

（３）立地とクオリティを重視した本投資法人のポートフォリオ“Activia Quality”
本投資法人は、厳選投資による質の高いポートフォリオに、本資産運用会社によるプロアクティブな運用力を掛け合わせて構築される“Activia Quality”を重視したポートフォリオ構築を目指します。
物件への投資に際しては、オフィス・商業施設ともに、駅からの徒歩分数や大都市圏比率（注１）等に鑑みた需要の高い立地に所在する物件への投資に加え、表参道、汐留、品川等の成長性及び競争力の高いエリアに所在する物件への投資を継続してきたことにより、安定性と成長性を兼ね備えた質の高いポートフォリオを構築しています。また、本資産運用会社による戦略的バリューアップやリーシング（賃貸）戦略に加え、東急不動産ホールディングスグループ
からの充実したスポンサーサポートを通じて、上場来平均稼働率（注２）は99.4％と高水準を維持しており、また、第８期（2015年11月期）期初以後継続して保有している物件に係る第８期（2015年11月期）及び第９期（2016年５月期）の合計のNOI（注３）に対し第10期（2016年11月
期）及び第11期(2017年５月期)の合計のNOIは４％の成長（注４）となる等、プロアクティブな運用を継続しています。
本投資法人は、“Activia Quality”の維持向上を競争力の源泉として、更なる投資主価値の向上を目指します。
（注１）「大都市圏比率」とは、本投資法人が保有する特定のカテゴリーのポートフォリオにおいて総務省統計局の住宅・土地
統計調査における大都市圏に所在する物件が占める比率（取得（予定）価格ベース）です。
（注２）「上場来平均稼働率」とは、2012年６月から2017年９月までの各月末時点において本投資法人が保有する物件に係る稼働率を単純平均して算出しています。以下同じです。また、「稼働率」とは、各時点における総賃貸可能面積に対して
総賃貸面積が占める割合をいいます。以下同じです。なお、総賃貸面積には、同時点における引渡しの有無にかかわらず、同時点において賃貸借契約が締結されているものを全て含んでいます。
（注３）「NOI」とは、運営収益から運営費用を控除した運営純収益（Net Operating Income）をいい、減価償却費を控除する前の収益であり、NOIに敷金等の運用益を加算し、資本的支出を控除したNCF（純収益、Net Cash Flow）とは異なります。
以下同じです。
（注４）本投資法人が第８期（2015年11月期）期初以降継続して保有している物件のうち、第８期（2015年11月期）期初時点で既に固定資産税及び都市計画税が費用化されている物件について、当該物件全ての第８期（2015年11月期）及び第９期（2016年５月期）のNOIの合計額に対し、当該物件全ての第10期（2016年11月期）及び第11期(2017年５月期)のNOIの合計額が増加した割合を記載しています。具体的な対象物件は、「東急プラザ表参道原宿」、「東急プラザ赤坂」、「キュープラザ恵比寿」、「新橋プレイス」、「京都烏丸パーキングビル」、「A-FLAG赤坂」、「神戸旧居留地25番館」、「A-FLAG札幌」、「A-FLAG渋谷」、「東急不動産恵比寿ビル」、「A-PLACE恵比寿南」、「A-PLACE代々木」、「A-PLACE
青山」、「ルオーゴ汐留」、「田町スクエア(底地)」、「A-PLACE池袋」、「A-PLACE新橋」、「A-PLACE五反田」、「APLACE品川」、「大崎ウィズタワー」、「あまがさきキューズモール(底地)」、「icotなかもず」、「icot溝の口」、「icot多摩センター」、「A-PLACE金山」、「大阪中之島ビル」及び「icot大森」です。

- 14 -

（注１）「都心６区比率」とは、本投資法人が保有する東京オフィスポートフォリオのうち、都心６区に所在する物件の取得価格合計を、東京オフィスポートフォリオ全体の取得価格合計で除した比率です。以下同じです。また、「都心６区」とは、千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区及び品川区をいいます。以下同じです。
（注２）「駅徒歩５分以内比率」とは、本投資法人が保有する特定のカテゴリーのポートフォリオのうち、駅徒歩５分以内に所在する物件の取得（予定）価格合計を、当該カテゴリーのポートフォリオ全体の取得（予定）価格合計で除した比率です。以下同じです。
（注３）「人口増加エリア比率」とは、本投資法人が保有するアクティビア・アカウントポートフォリオのうち、人口増加エリ
アに所在する物件の取得（予定）価格合計を、アクティビア・アカウントポートフォリオ全体の取得（予定）価格合計で除した比率です。なお、「人口増加エリア」とは、2005年から2015年までに人口が増加した地域（市町村単位）をいい、国勢調査（総務省統計局）に基づき算出しています。
（注４）上場来平均稼働率及びNOI成長率を除く各数値は、いずれも新規取得資産取得後の値です。

- 15 -

２

取得ハイライト（１）“変わらない”ポートフォリオ戦略に基づく立地とクオリティにこだわった厳選投資
本投資法人は、2016年12月１日を払込期日とする前回の公募増資（以下「第４回公募増資」といいます。）に係る資産取得後、2017年５月期（第11期）における「A-PLACE品川東」の取得に加えて、本募集及び本件第三者割当による調達資金並びに手元資金の活用により３物件の取得を行う予定であり、それらの計４物件の取得（予定）価格合計は約424億円となります。
いずれも立地とクオリティにこだわった物件取得であり、本投資法人は、かかる取得を通じて更なる投資主価値の向上を目指します。
＜新規取得資産一覧＞

カテゴリー
（注１）

取得ルート

物件名（注２）

（注３）

所在地

取得
（予定）
価格

鑑定評価額
（注５）

取得
利回り

（注４）

（百万円）

（注６）

稼働率
（注７）

取得（予定）日（百万円）
TO＊A-PLACE品川東

スポンサー
ルート

UR

デックス東京ビーチ（準共有持分49％）

スポンサー
ルート

東京都港区

12,74012,887

4.4％

100％

2018年１月５日

UR

A-FLAG北心斎橋（注８）

運用会社独自ルート

大阪府大阪市

4,725

4,770

4.3％

100％

2017年12月１日

AA

コマーシャルモール博多

運用会社独自ルート

福岡県福岡市

6,100

6,270

5.0％

100％

2018年１月５日

42,36542,927

4.4％

-

-

東京都港区

18,80019,0004.2％

100％

2017年３月16日

合計／平均（注１）「カテゴリー」は、本投資法人のポートフォリオの各資産をUR（都市型商業施設を意味します。）、TO（東京オフィスを意味します。）及びAA（アクティビア・アカウントを意味します。）の３つに分類したものです。以下同じです。
（注２）＊が付された「A-PLACE品川東」は、第４回公募増資に係る資産取得後、第11期中に取得した物件であり、付されていな
い物件は本募集及び本件第三者割当による調達資金並びに手元資金の活用により取得を行う予定の物件（以下「取得予定資産」といい、「A-PLACE品川東」と併せて以下「新規取得資産」といいます。）です。
（注３）「スポンサールート」とは、スポンサー開発物件又はスポンサー保有物件の取得を指し、「運用会社独自ルート」とは、外部第三者からの取得又はウェアハウジングによる取得を指します。「ウェアハウジング」とは、本投資法人による運用資産の機動的な取得を目的として、本投資法人への譲渡を前提として、東急不動産ホールディングスグループが第三者から一時的に物件を取得し保有することをいいます。以下同じです。
（注４）「取得（予定）価格」は、新規取得資産に係る各信託受益権売買契約書に記載された各信託受益権の売買代金（消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含みません。）を記載しています。
（注５）各物件の鑑定評価については、日本ヴァリュアーズ株式会社又は森井総合鑑定株式会社に委託しており、「鑑定評価額」には、「A-PLACE品川東」については2017年２月１日、「デックス東京ビーチ」、「A-FLAG北心斎橋」及び「コマーシャルモール博多」については2017年10月１日を価格時点とする各不動産鑑定評価書に記載された評価額を記載しています。
（注６）「取得利回り」は、NOIを取得（予定）価格で除して得た割合をいいます。以下同じです。また、「取得利回り」の「合計／平均」欄には、平均取得利回り（対象となる物件の取得利回りを当該対象物件の取得（予定）価格で加重平均して算出しています。以下同じです。）を記載しています。
なお、本（注６）における「NOI」とは、当該対象物件取得時の不動産鑑定評価書に記載された直接還元法における運営
収益及び運営費用から算定しています。
（注７）「稼働率」は、2017年９月30日時点における各新規取得資産の稼働率です。
（注８）「A-FLAG北心斎橋」の本書の日付現在の名称は「Dplus心斎橋」であり、本投資法人が取得後に使用する予定の名称を記載しています。以下同じです。

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（２）“変わらない”ポートフォリオ戦略
本投資法人の新規取得資産取得後のポートフォリオ構成は、2017年２月末時点（新規取得資
産取得前）と比較して大きな変化はなく、重点投資対象資産比率は80％以上の水準を維持する
見込みです。本投資法人は、引き続き“変わらない”ポートフォリオ戦略に基づく立地とクオ
リティにこだわった厳選投資を行います。
＜ポートフォリオ構成の変化＞（注）上図記載の各比率及び資産規模は、取得（予定）価格ベースで算出しています。

- 17 -

３

本募集の意義（オファリング・ハイライト）

本投資法人は、基本理念に「中長期的な投資主価値の最大化」を掲げ、新規上場以降の公募増資及び借入れ等による着実な物件の取得を通じてポートフォリオの拡大・強化を実現し、投資主価値の向上を目指す運用を行ってきました。それに伴い、新規上場以来、１口当たりNAV（注１）を継続的に向上させてきており、新規取得資産取得後には、2012年11月期（第２期）対比で67.2％（注２）の成長となると想定しています。
（注１）「１口当たりNAV」とは、各期末の純資産総額に含み益を加えた金額を、各期末の発行済投資口総数で除した金額です。以下同じです。なお、「含み益」とは、各期末の保有資産における各期末時点の不動産鑑定評価額と期末帳簿価格の差額の合計額をいい、当該期間における１口当たり含み益は、各期末における含み益を、各期末の発行済投資口総数で除した金額です。以下同じです。
新規取得資産取得後の１口当たりNAVは、2017年５月期（第11期）末の純資産総額に、本募集及び本件第三者割当による手取金並びに新規取得資産取得後の含み益を加えた金額を、本募集及び本件第三者割当後の発行済投資口総数（本件第三者割当において全ての投資口が発行された場合の口数。以下本（注１）において同じです。）で除した見込金額です。なお、本募集及び本件第三者割当による手取金は、本件第三者割当において全ての投資口が発行されたものとして、2017年11月16日（木）現在の東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額を用いています。また、新規取得資産取得後における１口当た
り含み益は、2017年５月期（第11期）末時点の含み益に、取得予定資産に係る不動産鑑定評価額と取得予定価格の差額の合計額を加えた金額を、本募集及び本件第三者割当後の発行済投資口総数で除した想定金額です。
（注２）2015年10月１日付で投資口１口当たり２口の割合による投資口の分割を実施したため、2012年11月期（第２期）については、１口
当たりNAVを２で除し小数点以下を切り捨てた数値に基づき算出しています。

＜成長を続ける１口当たりNAV＞（注）2015年10月１日付で投資口１口当たり２口の割合による投資口の分割を実施したため、2015年５月期（第７期）までの１口当たりNAVは、１口当たりNAVを２で除し小数点以下を切り捨てた各期末の数値を、2015年11月期（第８期）から2017年５月期（第11期）及び新規取得資産取得後の１口当たりNAVは、小数点以下を切り捨てた各期末及び新規取得資産取得後の数値を記載しています。また、１口当たり純資産及び１口当たり含み益は、小数点以下を切り捨てた各期末及び新規取得資産取得後の数値を記載しています。

本投資法人の１口当たり分配金は、新規上場後、毎期公表している当初予想１口当たり分配金（注１）を上回る実績を残しており、１口当たり分配金の継続的かつ安定的な成長を実現しています。本

投資法人は、本募集及び本件第三者割当後も、１口当たり分配金の継続的な成長を目指します。
（注１）「当初予想１口当たり分配金」は、2012年11月期（第２期）及び2013年５月期（第３期）については本投資法人が2012年５月10日に公表した「平成24年５月期、平成24年11月期及び平成25年５月期の運用状況の予想について」、2013年11月期（第４期）については本投資法人が2013年１月11日付で公表した決算短信、2014年５月期（第５期）については本投資法人が2013年７月12日付で公表した決算短信、2014年11月期（第６期）については本投資法人が2014年１月15日付で公表した決算短信、2015年５月期（第７期）については本投資法人が2014年７月11日付で公表した決算短信、2015年11月期（第８期）については本投資法人が2015年１月
14日付で公表した決算短信、2016年５月期（第９期）については本投資法人が2015年７月10日付で公表した決算短信、2016年11月
期（第10期）については本投資法人が2016年１月14日付で公表した決算短信、2017年５月期（第11期）については本投資法人が2016年７月13日付で公表した決算短信に記載の分配金予想値をそれぞれ記載しています。なお、過去の実績が当初予想１口当たり
分配金を上回っていることが、今後の本投資法人の実績が当初予想を上回ることを保証するものではありません。
（注２）2015年10月１日付で投資口１口当たり２口の割合による投資口の分割を実施したため、下表における2015年５月期（第７期）までの当初予想１口当たり分配金及び１口当たり分配金、並びに2015年11月期（第８期）及び2016年５月期（第９期）の当初予想１口
当たり分配金は、当初予想１口当たり分配金及び１口当たり分配金をいずれも２で除し小数点以下を切り捨てた各期の数値を記載
しています。

- 18 -

＜１口当たり分配金の成長に資する公募増資＞

本投資法人は、本募集及び本件第三者割当による資金調達並びにそれに伴う追加の物件取得により、継続的な投資主価値向上を目指します。
本募集において、本投資法人の施策及び強みとして本投資法人が訴求するポイント（オファリン
グ・ハイライト）は以下の５点です。
（１）立地とクオリティにこだわった継続的な資産規模の拡大（２）厳選投資を通じた継続的な成長を実現するアクティビアのオフィス（３）アップサイドポテンシャルを支える商業施設のクオリティと安定性（４）攻めと守り双方を可能とする長期安定的な財務基盤（５）東急不動産ホールディングスグループの強みを最大限活用した継続的成長
上記５点の「オファリング・ハイライト」の詳細については、以下のとおりです。
（１）立地とクオリティにこだわった継続的な資産規模の拡大
本投資法人は、新規上場に際して、スポンサーグループから合計18物件（取得価格合計
1,704億円）（注１）を取得しました。新規上場以降も立地とクオリティにこだわった厳選投資を継続し、本募集及び本件第三者割当並びにそれに係る取得予定資産を含め、新規上場後５年連続となる公募増資と取得余力の活用により25物件（取得（予定）価格合計2,634億円）を取得することになる予定であり、新規取得資産取得後の資産規模（取得（予定）価格
ベース。以下同じです。）は、上場５年半で新規上場時における資産規模の約2.5倍（253％）の4,315億円（42物件）に拡大する予定です。
第４回公募増資による物件取得が全て完了した後、2017年３月以降においては、スポンサーグループから、「A-PLACE品川東」（取得価格18,800百万円）を取得したことに加え、本募集及び本件第三者割当に伴い「デックス東京ビーチ」の準共有持分（49％）（取得予定価
格12,740百万円）を取得予定であり、スポンサーグループからの物件取得は当該２物件の合計で31,540百万円（取得（予定）価格ベース）となる予定です。それに加え、本投資法人
は、スポンサーのウェアハウジング機能を活用し、「A-FLAG北心斎橋」（取得予定価格
4,725百万円）及び「コマーシャルモール博多」（取得予定価格6,100百万円）の合計10,825
百万円（取得予定価格ベース）の新規取得を決定し、これらの取得資金調達のため本募集及び本件第三者割当を行うことを決定しました。
新規取得資産の取得（予定）価格の合計は424億円となり、その平均取得利回りは4.4％と見込まれ、当該新規取得資産の取得を通じて、本投資法人の資産規模は、第４回公募増資に伴う資産取得後（2017年１月６日時点で3,891億円）から11％の増加を見込んでいます。
新規上場以降における取得物件（以下「新規上場後取得済資産」といいます。）及び取得
予定資産のソーシングルート（物件調達先）としては、スポンサー開発物件及びスポンサー
保有物件（注２）からなるスポンサールートが合計で1,602億円（取得（予定）価格ベース）（新規上場後取得済資産及び取得予定資産の合計対比61％（取得（予定）価格ベース））、ウェアハウジング及び第三者からの取得からなる運用会社独自ルートが合計で1,032億円- 19 -

（取得（予定）価格ベース）（新規上場後取得済資産及び取得予定資産の合計対比39％（取得（予定）価格ベース））となります。また、上記スポンサールートにウェアハウジングを加えた、スポンサーサポートを活用した物件取得は、合計で1,924億円（取得（予定）価格
ベース）（新規上場後取得済資産及び取得予定資産の合計対比73％（取得（予定）価格ベース））となり、スポンサールート、運用会社独自ルートの双方を活用して着実に外部成長を実現しています。
（注１）2014年５月30日に売却した「田町スクエア」（建物取得価格732百万円）及び2015年７月８日に売却した「icot金剛」（取得価格1,600百万円）を含みます。
（注２）「スポンサー保有物件」は、東急不動産の子会社による保有を含みます。

＜立地とクオリティにこだわった継続的な資産規模の拡大＞（注１）「田町スクエア（底地）」（2014年５月30日に建物を譲渡済）の取得価格については、当初取得時（2012年６月13日）の土地取得価格（当該物件取得価格から建物取得価格である732百万円を差し引いた金額）を用いて算出しています。以下同じです。
（注２）上図記載の各比率及び金額は、取得（予定）価格ベースで算出しています。

- 20 -

＜新規取得資産取得後の本投資法人のポートフォリオ＞
物件
番号

物件名称

所在地

取得（予定）時期

（注１）

UR-１
UR-２

駅徒歩
分数
（注２）

東急プラザ表参道原宿（注４）

東急プラザ赤坂
（注４）

取得
（予定）
価格
（百万円）

取得
利回り
（％）

取得先・
取得形態

（注３）

東京都渋谷区

2012年６月13日

１分

45,000

3.9

スポンサー

東京都千代田区

2012年６月13日

１分

11,450

6.1

スポンサー

UR-３

キュープラザ恵比寿

東京都渋谷区

2012年６月13日

１分

8,430

4.5

スポンサー

UR-４

新橋プレイス

東京都港区

2012年６月13日

１分

20,500

5.4

スポンサー

UR-５

京都烏丸パーキングビル

京都府京都市2012年６月13日

１分

8,860

6.2

スポンサー

UR-６

A-FLAG赤坂

東京都港区

2013年８月30日

３分

3,000

4.5

第三者

UR-７

神戸旧居留地25番館

兵庫県神戸市2013年12月19日

５分

21,330

4.8

ウェア
ハウジング

UR-８

A-FLAG札幌

北海道札幌市2013年12月19日

２分

4,410

8.7

スポンサー

UR-９

A-FLAG渋谷

東京都渋谷区

2013年12月19日

４分

6,370

4.9

スポンサー

UR-10

キュープラザ心斎橋

大阪府大阪市2015年12月16日

１分

13,350

3.9

スポンサー

UR-11

A-FLAG骨董通り

東京都港区

2016年12月20日

４分

4,370

4.3

第三者

UR-12

A-FLAG美術館通り

東京都港区

2016年12月２日

７分

4,700

3.9

スポンサー

UR-13

A-FLAG代官山ウエスト

東京都渋谷区2017年１月６日

４分

2,280

4.0

スポンサー

大阪府大阪市2017年12月１日

３分

4,725

4.3

ウェア
ハウジング

東京都港区

2018年１月５日

２分

12,740

4.4

スポンサー

UR-14
UR-15

A-FLAG北心斎橋（取得予定資産）
デックス東京ビーチ（取得予定資産）（注４）

都市型商業施設小計

171,5154.7

TO-１

東急不動産恵比寿ビル

東京都渋谷区

2012年６月13日

４分

7,400

5.4

スポンサー

TO-２

A-PLACE恵比寿南

東京都渋谷区

2012年６月13日

４分

9,640

4.9

スポンサー

TO-３

A-PLACE代々木

東京都渋谷区

2012年６月13日

３分

4,070

5.1

スポンサー

TO-４

A-PLACE青山

東京都港区

2012年６月13日

４分

8,790

5.0

スポンサー

TO-５

ルオーゴ汐留東京都港区

2012年６月13日

４分

4,540

4.7

スポンサー

4.7

TO-６

田町スクエア（底地）

東京都港区

2012年６月13日

２分

2,338

TO-７

A-PLACE池袋

東京都豊島区

2012年６月13日

６分

3,990

5.2

TO-８

A-PLACE新橋

東京都港区

2013年４月19日

３分

5,650

5.1

第三者

TO-９

A-PLACE五反田

東京都品川区

2014年１月10日

３分

5,730

4.5

スポンサー

TO-10

A-PLACE品川

東京都港区

2014年１月10日

４分

3,800

4.6

スポンサー

TO-11

大崎ウィズタワー東京都品川区

2014年６月24日

４分

10,690

4.6

３分30,30020,40020,900
合計：71,600

4.2
4.1
3.9
合計：4.1TO-12

汐留ビルディング
（注６）

東京都港区

2015年１月９日
2015年12月16日
2016年12月２日

（注５）

スポンサー
スポンサー

第三者
スポンサー
スポンサー
スポンサー

TO-13

A-PLACE恵比寿東

東京都渋谷区

2015年７月29日

６分

7,072

4.4

第三者

TO-14

A-PLACE渋谷金王

東京都渋谷区

2015年10月１日

４分

4,810

4.4

第三者

TO-15

A-PLACE五反田駅前

東京都品川区

2016年７月１日

１分

7,280

4.3

第三者

TO-16

A-PLACE品川東（第11期取得済資産）

東京都港区

2017年３月16日

７分

18,800

4.2

スポンサー

176,200

4.4

東京オフィス小計
AA-１

あまがさきキューズ
モール（底地）兵庫県尼崎市2012年６月13日

２分

12,000

5.0

スポンサー

AA-２

icotなかもず

大阪府堺市

2012年６月13日

６分

8,500

6.4

スポンサー

AA-４

icot溝の口

神奈川県川崎市

2012年６月13日

13分

2,710

6.7

スポンサー

AA-５

icot多摩センター

東京都多摩市2012年６月13日

４分

2,840

6.6

スポンサー

AA-６

A-PLACE金山

愛知県名古屋市

2012年６月13日

１分

6,980

5.6

スポンサー

6.2
5.5
合計：5.8

第三者
スポンサー

AA-７

大阪中之島ビル（注７）大阪府大阪市2013年１月25日
2014年12月19日

１分

5,250
5,850
合計：11,100AA-８

icot大森東京都大田区

2013年12月19日

３分

5,790

5.1

スポンサー

AA-９

マーケットスクエア相模原

神奈川県相模原市

2015年１月９日

15分

4,820

5.5

スポンサー

AA-10

梅田ゲートタワー

大阪府大阪市2016年９月21日

３分

19,000

4.3

第三者

AA-11

A-PLACE馬車道

神奈川県横浜市

2016年10月６日

１分

3,930

6.4

第三者

AA-12

コマーシャルモール博多（取得予定資産）福岡県福岡市2018年１月５日

16分

6,100

5.0

ウェア
ハウジング

アクティビア・アカウント小計

83,7705.4

ポートフォリオ合計

431,485

4.7- 21 -

（注１）「物件番号」は、本投資法人のポートフォリオの各資産をUR、TO及びAAの３つのカテゴリーに分類し、分類毎に番号を付したものです。以下同じです。
（注２）各物件の「駅徒歩分数」における徒歩による所要時間については、「不動産の表示に関する公正競争規約」（平成17年公正取引委
員会告示第23号）及び「不動産の表示に関する公正競争規約施行規則」（平成17年公正取引委員会承認第107号）に基づき、道路
距離80メートルにつき１分間を要するものとして最寄駅からの距離について算出した数値を記載しています。以下、駅からの徒歩分数を示す箇所につき、同じです。
（注３）「取得利回り」の「都市型商業施設小計」、「東京オフィス小計」、「アクティビア・アカウント小計」及び「ポートフォリオ合計」については、対象となる物件の取得利回りを当該対象物件の取得（予定）価格で加重平均して算出しています。
（注４）「東急プラザ表参道原宿」の「取得価格」は、当該物件の準共有持分割合（75％）に相当する数値を、「東急プラザ赤坂」の「取得価格」は、当該物件の準共有持分割合（50％）に相当する数値を、「デックス東京ビーチ（取得予定資産）」の「取得予定価格」は、当該物件の準共有持分割合（49％）に相当する数値を、それぞれ記載しています。
（注５）「田町スクエア（底地）」の取得利回りは、2014年５月30日の建物譲渡時に取得した底地に係る鑑定評価書に記載された直接還元
法におけるNOIを取得価格で除した数値を記載しています。
（注６）「汐留ビルディング」は、2015年１月９日付、2015年12月16日付及び2016年12月２日付で、それぞれ準共有持分（15％、10％及び10％）を取得しました。上段に2015年１月９日付取得済資産の概要を、中段に2015年12月16日付取得済資産の概要を、また下段に2016年12月２日付取得済資産の概要を記載し、最下段に合計額及び合計額に基づく取得利回りを記載しています。
（注７）「大阪中之島ビル」は、2013年１月25日付で準共有持分（50％）を取得しており、2014年12月19日付で残りの準共有持分（50％）
を取得しました。上段に2013年１月25日付取得済資産の概要を、中段に2014年12月19日付取得済資産の概要を記載し、下段に合計額及び合計額に基づく取得利回りを記載しています。

- 22 -

（２）厳選投資を通じた継続的な成長を実現するアクティビアのオフィス
本投資法人の保有資産及び取得予定資産のうち、オフィスの資産規模は、2,172億円であり、うち、東京オフィスは1,762億円、アクティビア・アカウントは410億円（いずれも取得
価格ベース）です。
①

アクティビアのオフィスが持つ高い立地優位性
本投資法人は、下記のとおり、立地及び駅からの徒歩分数にこだわってオフィスへの投資を実施しています。今後も立地優位性にこだわった物件取得による外部成長を継続するとともに、立地優位性を競争力の源泉とした内部成長の継続を目指します。
＜アクティビアのオフィスが持つ高い立地優位性＞（注１）上記は、各カテゴリーに含まれる本投資法人が本書の日付現在保有するオフィスについて、当該カテゴリーのオフィ
スポートフォリオ全体に対して占める取得価格ベース（消費税その他の取得に係る諸費用を除きます。）の割合を示しています。また、「平均」は、取得価格に基づく加重平均により算出しています。
（注２）「都心５区」とは千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区をいいます。
（注３）「都心６区」とは、都心５区及び品川区をいいます。
（注４）「その他東京23区」とは、都心６区を除いた東京23区をいいます。

- 23 -

②

成長力の基盤となる高い安定性
本投資法人は、これまで、東急不動産ホールディングスグループのバリューチェーンを活用しながら、立地とクオリティにこだわり抜いた厳選投資を継続して行ってきました。
かかる厳選投資によって構築したポートフォリオと、東急不動産ホールディングスグルー
プのリーシング力との相乗効果もあり、本投資法人が保有するオフィスの各期末時点における上場来平均稼働率は、98％以上を維持しています。また、2017年９月30日時点においても、本投資法人が保有するオフィスに係る稼働率は99.2％と、引き続き高稼働率を維持しています。
本投資法人は、厳選投資の継続及び東急不動産ホールディングスグループのリーシング力の活用等により、引き続き高稼働率の維持を目指します。
＜オフィス稼働率の推移＞（出所）「都心５区平均（三鬼商事）」につき、三鬼商事株式会社が公開する「オフィスマーケットデータ」に基づき、本資産運用会社にて作成（注１）「東京オフィス」とは、本投資法人が運用する東京オフィスにおける、各期末及び2017年９月30日時点の稼働率の推移を示しています。
（注２）「アクティビア・アカウント（オフィス）」とは、本投資法人が運用するアクティビア・アカウントのオフィスにおける、各期末及び2017年９月30日時点の稼働率の推移を示しています。
（注３）都心５区は千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区を指し、都心５区内にある基準階面積（ワンフロア当たりの契約面積）が100坪以上の主要貸事務所ビルを調査対象としています。

③

着実な内部成長実績
本投資法人は、2017年11月15日時点までの契約改定分で、2013年11月期（第４期）から
2018年５月期（第13期）までの期間において、保有する東京オフィスにおいて10期連続で賃料増額改定を実現しています。また、2017年５月期（第11期）以降において、保有するアクティビア・アカウントのうちのオフィスにおける既存テナントの入替時及び賃料改定
時の平均賃料増減率（注１）は10％であり、オフィスポートフォリオ全体で高い賃料増額改定等を実現しています。
下表は、本投資法人が2013年11月期（第４期）以降の各期末時点において保有する東京オフィスの賃料改定実績の推移を示したものです。この表のとおり、2017年11月期（第12期）においては、改定対象面積の87％に当たる4,728坪において賃料増額改定を実現しており、平均増額率は4.8％（注２）となりました。さらに、2018年５月期（第13期）においても賃料増額改定は継続しています。また、下記の円グラフのとおり、2013年11月期（第４期）以降2017年11月15日時点までの契約改定分で、底地物件を除いた東京オフィス15物件のうち、14物件で賃料増額改定を実現した実績があり、その賃料増額改定面積は延べ19,123坪です。下記のグラフのとおり、賃料増額改定実績は、特定の物件に集中せず、東京オフィスの各物件に分散しており、今後も東京オフィスにおける更なる増額改定の継続が期待されます。
（注１）「平均賃料増減率」は、増額改定、減額改定又は増額入替がなされた部分のみの改定又は入替後の賃料から改定又は入替前の賃料の差額を差し引いた合計額を、増額改定、減額改定又は増額入替がなされた部分の改定又は入替前の賃料の合計額で除して算出しています。

- 24 -

（注２）上記の比率のうち、「平均増額率4.8％」の数値は小数点第２位を四捨五入し、その他は小数点第１位を四捨五入して記載しています。なお、「平均増額率」とは、平均賃料増減率が正の数である場合のその数値をいいます。以下同じです。

＜東京オフィスの継続的な賃料増額改定の実現＞（注）「増額改定割合」とは、ある期において賃貸借契約期間の満了等により賃貸借契約の改定時期を迎えたテナントのうち、賃料を増額したテナントが占める割合を、各テナントに係る賃貸面積ベースで算出したものです。なお、テナントの入替による賃料の増額は考慮していません。以下同じです。

＜東京オフィス15物件のうち、14物件で賃料増額改定を実現（底地物件を除く）＞（第４期～2017年11月15日時点までの賃料増額改定面積の合計）

本投資法人は、駅からの徒歩分数及び立地エリアにこだわって個別厳選投資したアクティビア・アカウント（オフィス）においても、下記のとおり、着実な賃料増額を実現しています。
＜個別厳選投資によりアクティビア・アカウント（オフィス）においても賃料増額を実現（第11期以降）＞（注）上記の「増額率」及び「増減率」は、各物件について、改定又は入替がなされた部分のみの改定又は入替後の賃料と改定又は入替前の賃料の差額の合計額を、改定又は入替がなされた部分の改定又は入替前の賃料の合計額で除して算出しています。

- 25 -

④

オフィス内部成長余力
2017年９月30日時点において本投資法人が保有する東京オフィス（注１）について、東京オフィスの月額賃料の１坪当たり単価平均額（注２）と東京オフィス想定月額市場賃料（注３）の１坪当たり単価平均額（注４）との差異（以下「東京オフィスの賃料乖離率」（注５）といいます。）は、５％と算定されます。また、広域渋谷圏（注６）の東京オフィス（注７）について、広域渋谷圏の東京オフィスの月額賃料の１坪当たり単価平均額（注８）と広域渋谷圏の東京オフィス想定月額市場賃料（注９）の１坪当たり単価平均額（注10）との差異（以下「広域渋谷圏の東京オフィスの賃料乖離率」（注11）といい、「東京オフィスの賃料乖離率」と併せて、以下「賃料乖離率」といいます。）は13％です。本投資法人は、賃料乖離率が生じていることは、賃料改定時におけるテナントとの賃料交渉の材料として用いることができる等、今後の賃料増額の一因となりうる（内部成長余力がある）ものと考えています（注12）。
（注１）「東京オフィスの月額賃料の１坪当たり単価平均額」及び「東京オフィス想定月額市場賃料の１坪当たり単価平均額」における「東京オフィス」とは、本投資法人が保有する東京オフィスの区分に属する資産（但し、「田町スクエ
ア（底地）」を除きます。）のうち、オフィスの用に供される部分（住居・店舗・商業施設の用に供される部分を除外した部分をいいます。）を指します。
（注２）「東京オフィスの月額賃料の１坪当たり単価平均額」とは、以下の計算式により算出された額（千円未満は四捨五入）をいいます。
東京オフィスの月額賃料の１坪当たり単価平均額＝東京オフィスの月額賃料合計額＊÷東京オフィス総賃貸面積合計＊＊＊ 「東京オフィスの月額賃料合計額」は、2017年９月30日時点における東京オフィス各資産において締結された各賃貸借契約の月額賃料の合計額を指します。マスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の月額賃料を指します。なお、共益費を含み、同日現在のフリーレント及びレントホリデーは考慮しないものとします。また、消費税は含みません。「フリーレント」とは、ある一定期間（主として新規入居時）に無償又は相当低廉な賃料を設定する合意であり、「レントホリデー」とは、一定の賃貸借期間中の一定の期間のみ、定期又は不定期に、無償又は相当低廉な賃料を設定する合意をいいます。
＊＊「東京オフィス総賃貸面積合計」は、2017年９月30日時点における東京オフィス各資産において締結された各賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計（坪）を指します。なお、マスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントとの間で実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積の合計を指します。以下同じです。
（注３）「東京オフィス想定月額市場賃料」とは、本投資法人が保有する全ての東京オフィスの「資産毎の想定月額市場賃料」の合計額をいいます。
「資産毎の想定月額市場賃料」とは、以下の計算式により算出された額（千円未満は四捨五入）をいいます。
「資産毎の想定月額市場賃料」＝CBRE査定賃料（１坪当たり単価）＊×当該資産の総賃貸面積＊ 「CBRE査定賃料（１坪当たり単価）」とは、シービーアールイー株式会社（以下「CBRE」といいます。）が、東京オフィスの各資産及び当該資産の周辺の競合資産における直近の成約状況及びマーケット環境等を総合的に勘案した上で、2017年９月30日時点においてテナント誘致を実施し、新規入居テナントが当該資産につきフロア単位等で成約すると仮定した場合に適正と考えられる賃料として査定した１坪当たり単価をいいます。
（注４）「東京オフィス想定月額市場賃料の１坪当たり単価平均額」とは、以下の計算式により算出された額（千円未満は四捨五入）をいいます。
東京オフィス想定月額市場賃料の１坪当たり単価平均額＝東京オフィス想定月額市場賃料÷東京オフィス総賃貸面積
合計（注５）「東京オフィスの賃料乖離率」は、以下の計算式により算出しています。

オフィスの賃料乖離率（％）＝

東京オフィス想定月額市場賃料の１坪当たり単価平均額－東京オフィスの月額賃料の１坪当たり単価平均額
東京オフィスの月額賃料の１坪当たり単価平均額×100（注６）「広域渋谷圏」とは、「渋谷」を中心とする、青山、表参道、原宿、恵比寿、代官山等をいい、本資産運用会社を含
む東急不動産ホールディングスグループにおいて設定され、用いられている用語です。以下同じです。
（注７）「広域渋谷圏の東京オフィス」とは、広域渋谷圏の東京オフィスである「東急不動産恵比寿ビル」、「A-PLACE恵比寿南」、「A-PLACE青山」、「A-PLACE恵比寿東」及び「A-PLACE渋谷金王」のうち、オフィスの用に供される部分（住居・店舗・商業施設の用に供される部分を除外した部分をいいます。）をいいます。
（注８）「広域渋谷圏の東京オフィスの月額賃料の１坪当たり単価平均額」とは、以下の計算式により算出された額（千円未
満は四捨五入）をいいます。
広域渋谷圏の東京オフィスの月額賃料の１坪当たり単価平均額＝
広域渋谷圏の東京オフィスの月額賃料合計額＊÷広域渋谷圏の東京オフィス総賃貸面積合計＊＊＊ 「広域渋谷圏の東京オフィスの月額賃料合計額」は、2017年９月30日時点における広域渋谷圏の東京オフィス各
資産について締結された各賃貸借契約の月額賃料の合計額を指します。マスターリース契約が締結されている場- 26 -

合には、エンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の月額賃料を指します。なお、共益費を含み、同日現在のフリーレント及びレントホリデーは考慮しないものとします。また、消費税は含みません。
＊＊「広域渋谷圏の東京オフィス総賃貸面積合計」は、2017年９月30日時点における広域渋谷圏の東京オフィス各資産について締結された各賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計（坪）を指します。なお、マスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントとの間で実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積の合計を指します。以下同じです。
（注９）「広域渋谷圏の東京オフィス想定月額市場賃料」とは、広域渋谷圏の東京オフィスの「資産毎の想定月額市場賃料」（上記（注３）をご参照ください。）の合計額をいいます。
（注10）「広域渋谷圏の東京オフィス想定月額市場賃料の１坪当たり単価平均額」とは、以下の計算式により算出された額（千円未満は四捨五入）をいいます。
広域渋谷圏の東京オフィス想定月額市場賃料の１坪当たり単価平均額＝
広域渋谷圏の東京オフィス想定月額市場賃料÷広域渋谷圏の東京オフィス総賃貸面積合計（注11）「広域渋谷圏の東京オフィスの賃料乖離率」は、以下の計算式により算出しています。
広域渋谷圏の東京オフィス想定月額市場賃料の１坪当たり単価平均額－広域渋谷圏の東京オフィスの月額賃料の１坪当たり単価平均額
広域渋谷圏の東京オフィスの＝× 100
賃料乖離率（％）
広域渋谷圏の東京オフィスの月額賃料の１坪当たり単価平均額（注12）第三者査定賃料は、CBREが、同社の収集した情報に基づき、同社独自の方法で査定したものであり、一定の時点における一定の判断手法を用いて行った判断者の分析にすぎず、分析の客観性、分析内容の妥当性及び正確性、並びに東京オフィス各資産の実際の成約賃料の金額又はその水準を保証するものではありません。したがって、本投資法人
が、東京オフィス各資産について、第三者査定賃料に基づく賃料を収受できることを意味するものではなく、また、
将来において収受できることを保証し又は確約するものではありません。また、第三者査定賃料は、2017年９月30日時点で新規入居テナントが成約すると仮定した上でCBREが査定したものであり、実際の成約賃料は、新規入居であるか既存テナントとの賃料改定か、賃料改定時期、入居時期、成約面積、地域等の諸要素により変動するため、今後、
第三者査定賃料での賃貸が実現する（東京オフィスの成約賃料が賃料乖離率の分だけ増額される）との保証もありません。

＜賃料乖離率＞（出所）CBREの調査結果に基づき本資産運用会社にて作成

2013年11月期（第４期）から2015年11月期（第８期）までの期間においては、本投資法
人保有の東京オフィスにおける賃料増額改定実績のうち88％（注）を広域渋谷圏の物件が占めていました。しかし、2016年５月期（第９期）以降、広域渋谷圏以外の東京オフィスでの賃料増額改定実績が拡大しており、2016年５月期（第９期）から2017年11月15日時点ま
での賃料増額改定実績では、広域渋谷圏の東京オフィスが48％（注）であったのに対し、広域渋谷圏以外の東京オフィスが52％（注）を占めるまで拡大しています。本投資法人は、今後も広域渋谷圏を中心としつつ、それ以外の地域においても積極的な賃料増額改定を目指します。
（注）賃料増額改定がなされた賃貸借契約に係る賃貸面積における割合です。

- 27 -

＜広域渋谷圏以外の東京オフィスにも広がる賃料増額改定（第11期以降）＞＜同一テナントで２回転目の賃料増額改定＞

本投資法人は、一度賃料増額改定を実現したテナントに対しても、賃料増額に向けた交渉を継続しており、東京オフィスにおいて、2015年11月期（第８期）以降2017年11月15日時点までに、一度賃料増額改定済みのテナント22件について、再度の賃料増額改定を連続して実現しています。当該再度の賃料増額改定を実現したテナントにおいては、１回目の改定において平均で７％の賃料増額改定を実現しているのに対し、２回目の改定でも平均６％の賃料増額改定と、１回目の改定と比較しても遜色のない水準での賃料増額改定を実現しています。本投資法人は、引き続きテナントとの関係構築及び交渉を進めることで、継続的な賃料増額改定を目指します。

- 28 -

＜賃料増額改定はエリアの拡大に加え、同一テナントでも連続して実現（第８期以降）＞- 29 -

（３）アップサイドポテンシャルを支える商業施設のクオリティと安定性
本投資法人の保有資産及び取得予定資産のうち、商業施設の資産規模は、2,143億円となる予定であり、うち、都市型商業施設は1,715億円、アクティビア・アカウントは428億円（いずれも取得（予定）価格ベース）となる予定です。
本投資法人は、本投資法人のポートフォリオにおける商業施設につき、以下のとおり、収益の安定性に加え、歩合賃料や賃料増額を通じた収益の成長性を期待できる（アップサイド
ポテンシャルを有する）ものと考えています。
①

商業ポートフォリオの持つ高い立地優位性
本投資法人は、オフィス同様、立地及び駅からの徒歩分数にこだわって商業施設への投資を実施しています。ポートフォリオの構築にあたって立地にこだわった厳選投資を行う
ことで、立地優位性による安定的な需要を享受することができ、収益の安定性に寄与するものと本投資法人は考えています。今後も立地優位性にこだわった物件取得による外部成長を継続するとともに、立地優位性を競争力の源泉とした安定性の追求と内部成長の継続を目指します。

（注）上記は、各カテゴリーに含まれる本投資法人が本書の日付現在保有する商業施設及び取得予定資産である商業施設について、当該カテゴリーの商業ポートフォリオ全体に対して占める取得（予定）価格ベースの割合を示しています。

②

アクティビアの商業施設を支える「安定性」（ア）安定的な賃貸借契約～賃料の安定性～
本投資法人が保有する商業施設（取得予定資産である商業施設を含みます。）については、固定賃料比率（注１）が高く、2016年11月期（第10期）及び2017年５月期（第11期）の実績賃料ベースで97％であり、また、2017年９月30日時点において有効な賃貸借契約に係る平均契約期間は14.1年（注２）と長期の契約が結ばれています。これらにより、本投資法人は賃料収入及び稼働率の高い安定性を享受することが可能となっています。
（注１）「固定賃料比率」とは、テナントに係る賃貸借契約に基づき本投資法人が収受する賃料額のうち、賃料が固定されている部分に係る賃料額（固定賃料＋変動賃料となっている賃料形態の場合には、その固定賃料部分を含みます。）の割合を算出したものです。以下同じです。
（注２）本投資法人が保有する商業施設（取得予定資産である商業施設を含みます。）に係る、2017年９月30日時点において有効な賃貸借契約に係る賃貸借契約期間の合計を、当該賃貸借契約に係るテナントの賃貸面積で加重平均して算出しています。

- 30 -

＜安定的な賃貸借契約＞（イ）契約期間満了時期の分散による安定性～期間の安定性～
取得予定資産取得後の本投資法人の商業施設における賃貸借契約（注１）の契約残存
期間のマチュリティラダー（注２）は以下のとおりです。2021年５月期（第19期）までに契約期間が満了する賃貸借契約の割合は全体の24％にとどまっており、長期にわたって賃料及び稼働の安定確保が期待されます。
＜第22期（2022年11月期）までの契約残存期間のマチュリティラダー＞（注１）本（イ）における「賃貸借契約」とは、パススルー型マスターリース契約が締結されている場合には、エンド
テナントとの間で締結されている賃貸借契約を指します。
（注２）「マチュリティラダー」とは、契約残存期間の分散状況をいいます。
（注３）上記グラフにおける比率の数値は、本投資法人が保有する全商業施設の賃貸面積中の、当該期に契約期間満了を迎える賃貸面積の割合を示しています。

（ウ）上場来平均稼働率は安定的に推移～稼働の安定性～
本投資法人が保有する商業施設の上場来平均稼働率は、2017年９月30日時点において99％を上回っており、引き続き高水準で推移しています。本投資法人は、新規上場
以降、低稼働物件及び保有中にテナント退去が生じた物件についてもスポンサーグル
ープと連携の上で、機動的なリーシングを実施し着実な成果を上げています。

- 31 -

＜商業施設の稼働率推移＞（注１）上記データにおける「都市型商業施設」とは、本投資法人が保有する都市型商業施設における、各期末及び2017年９月30日時点の稼働率の推移を示しています。
（注２）上記データにおける「アクティビア・アカウント（商業施設）」とは、本投資法人が保有するアクティビア・アカウントの商業施設における、各期末及び2017年９月30日時点の稼働率の推移を示しています。

③

安定性を基軸としつつ、アップサイドを実現するホテル運営実績（ア）固定賃料をベースにした歩合賃料の設定
本投資法人は、ホテル区画を有する資産として、「東急プラザ赤坂」（赤坂エクセ
ルホテル東急）、「A-FLAG札幌」（札幌東急REIホテル）及び「神戸旧居留地25番館」（オリエンタルホテル）の３物件（以下「ホテル資産」又は「３ホテル」と総称します。）を保有しており、総客室数は1,178室にのぼります。ホテル資産においては、一定の固定賃料を安定的に収受した上で、収益性に応じ、以下に記載の歩合賃料（注１）も収受することができる契約を締結しています（ホテル資産から発生する歩合
賃料を、以下「ホテル歩合賃料」（注２）といいます。）。2016年11月期（第10期）及び2017年５月期（第11期）のホテル資産の固定賃料比率は実績賃料ベースで84％となっており、ホテル資産は高い安定性を基軸としつつ、収益の成長性を兼ね備えている
ものと本投資法人は考えています。
（注１）「歩合賃料」とは、賃貸借契約に基づき、一定額の固定賃料とは別に、賃借人の事業からの収益が一定水準を超えた場合に本投資法人が収受することのできる賃料であり、固定賃料に上乗せされる賃料をいいます。以下同じです。
（注２）「ホテル歩合賃料」は、いずれも当該年度の売上のうち所定の売上を上回った部分について一定の割合を乗じることによって算定され、翌年度の一定の時期に支払われるものと各賃貸借契約に定められています。

＜固定賃料をベースにした歩合賃料の設定＞（イ）着実な運営でインバウンド需要の過熱感一服後も歩合賃料は伸長
本投資法人の保有するホテルは、下表のとおり、着実な運営実績を背景として、インバウンド需要の過熱感が沈静化した後も歩合賃料が伸長しています。対象となるホ
テル区画の顧客基盤は国内需要が中心であり、保有するホテル区画の業績及び客室稼働率、RevPAR（注）といった経営指標は、インバウンド需要の動向に大きく左右される- 32 -

ことなく堅調に推移しており、今後も安定的に推移していくものと本投資法人は考えています。
（注）「RevPAR」とは、１日当たり販売可能客室数当たり宿泊売上高合計をいい、一定期間の宿泊売上高合計（料飲売上、その他売上及びサービス料を除きます。）を同期間の販売可能客室数合計で除した値をいいます。

＜着実な運営でインバウンド需要の過熱感一服後も歩合賃料は伸長＞＜ホテル資産の客室稼働率の推移＞（出所）「全国シティホテル」及び「全国ビジネスホテル」の客室稼働率につき、観光庁「宿泊旅行統計調査」に基づき本資産
運用会社にて作成（注１）上表において、各営業期間における本投資法人（３ホテル平均）の客室稼働率は、当該営業期間に属する各月における「東急プラザ赤坂」、「A-FLAG札幌」及び「神戸旧居留地25番館」のホテル部分の客室稼働率を単純平均して算出した３物件の平均客室稼働率を、当該営業期間の月数（但し、2017年６月から９月の期間については４）で単純平均して算出（小数点第１位を四捨五入）しています。なお、各月における当該３物件のホテル部分の客室稼働率は、利用客室数（当該月において宿泊者が利用した客室数）を総客室数（客室数に各月の日数を乗じて算出した値）で除し、100を乗じることにより算出しています。
（注２）「宿泊旅行統計調査」は、日本における宿泊旅行の全国規模の実態等を把握し、観光行政の基礎資料とすることを目的としています。
（注３）「宿泊旅行統計調査」は、統計法第27条に規定する事業所母集団データベース（総務省）をもとに、標本理論に基づき抽出されたホテル、旅館、簡易宿所、会社・団体の宿泊所等を対象としています。調査対象施設については、従業者数に応じて以下の①から③のとおりです。
① 従業者数10人以上の事業所：全数調査② 従業者数５人から９人の事業所：１／３を無作為に抽出してサンプル調査③ 従業者数０人から４人の事業所：１／９を無作為に抽出してサンプル調査（注４）上表において、各営業期間における「全国シティホテル」の客室稼働率は、当該営業期間に属する各月における全国の「シティホテル」の「客室稼働率」を当該営業期間の月数（但し、2017年６月から９月の期間については４）で単純平均して算出（小数点第２位を四捨五入）しています。
（注５）上表において、各営業期間における「全国ビジネスホテル」の客室稼働率は、当該営業期間の各月における全国の「ビジネスホテル」の「客室稼働率」を当該営業期間の月数（但し、2017年６月から９月の期間については４）で単純平均して算出（小数点第２位を四捨五入）しています。
（注６）各月における「全国シティホテル」及び「全国ビジネスホテル」の「客室稼働率」は、当該月における全国の「シティホテル」又は全国の「ビジネスホテル」の利用客室数（各月における宿泊者が利用した客室数）をそれぞれの総客室数（客室数に各月の日数を乗じて算出した値）で除して算出しています。
（注７）「シティホテル」とは、ホテルのうち「リゾートホテル」及び「ビジネスホテル」以外の都市部に立地するものをいいます。
（注８）「ビジネスホテル」とは、ホテルのうち主に出張ビジネスマンを対象とするものをいいます。
（注９）「リゾートホテル」とは、ホテルのうち行楽地や保養地に建てられた、主に観光客を対象とするものをいいます。
（注10）2017年９月の「全国シティホテル」及び「全国ビジネスホテル」の「客室稼働率」は、2017年10月31日時点における速報値であり、今後変更される可能性があります。

- 33 -

＜ホテル収益性（RevPAR）の推移＞④

機会を捉えた内部成長実績（ア）長期契約ゆえに、賃料増額効果が収益に対し中長期的に寄与
本投資法人の保有する商業施設は、前記「② アクティビアの商業施設を支える「安定性」／（ア）安定的な賃貸借契約～賃料の安定性～」に記載のとおり、長期の賃貸借契約を締結していることから、賃貸借契約の改定時期を捉えた賃料増額の効果
が中長期的に収益に寄与します。
＜各期末平均賃料の推移＞（注）各物件取得期の期末平均賃料を100として指数化して算出しています。なお、「期末平均賃料」とは、各期末時点
において本投資法人の各保有物件に係る賃貸借契約の契約上の賃料額の合計を、当該賃貸借契約に係る賃貸面積の合計で除して算出しています。

（イ）保有物件のクオリティを活かした運営により、大幅な賃料増額を実現
本投資法人は、保有する都市型商業施設において、賃貸借契約の改定及びテナント
入替時に効果的な賃料増額交渉を実施することにより、賃料の増額を実現しており、
2017年５月期（第11期）以降の主な賃料増額率を含む賃料増額実績は以下のとおりです。

- 34 -

＜主な賃料増額実績（第11期以降実績）＞（４）攻めと守り双方を可能とする長期安定的な財務基盤①

調達環境変化リスクに対する“余力”
本投資法人は、分配金の安定成長を見据え、資金調達コストを意識しながら、有利子負債の平均残存年数の長期化や返済期限の分散化による財務安定性の向上を追求していく方針であり、将来的な金利上昇リスクに対する“余力”を確保することを目指します。2012
年11月期（第２期）から本書の日付現在にかけて、有利子負債の平均金利を0.80％から0.65％へ低下させる一方で、平均残存年数について3.3年から4.4年へと長期化を図り、また、固定金利比率を70.1％から92.8％へと高めることで、将来の金利上昇に備えています（調達環境変化リスクに対する余力があります）。これらの取り組みにより、将来の金利上昇局面を迎えた場合においても、将来の資産運用における“余力”が確保されているものと考えます。各期末及び本書の日付現在における有利子負債の平均残存年数及び平均金利の推移は、以下のとおりです。

- 35 -

＜有利子負債の平均残存年数及び平均金利の推移＞（注１）各時点の「平均残存年数」は、各期末及び本書の日付現在における各有利子負債の返済日又は償還日までの期間を、有利子負債金額で加重平均して算出しています。
（注２）各時点の「平均金利」は、各期末及び本書の日付現在において、各有利子負債に適用されている金利を、有利子負債金額で加重平均して算出しています。以下同じです。

②

LTVマネジメントによる取得“余力”
本投資法人は、適切なLTV（注１）水準のコントロールにより、機動的な物件取得のための取得余力（注２）を創出し、資金支出の柔軟性を確保することで、分配金への寄与と外部成長の実現を目指しています。
本投資法人のLTVは、2017年５月期（第11期）末時点では46.0％でしたが、本募集及び本件第三者割当並びに新規借入れ（注３）後（以下「新規取得資産取得時点（想定）」といいます。）において、45.0％に低下し、LTV50％までの取得余力は約333億円から約445億円に増加する見込みです。また、2012年11月期（第２期）以降、本募集及び本件第三者割
当並びに新規借入れに至るまでのLTV及び鑑定LTVの推移は以下のとおりです。
（注１）「LTV」は、各期末及び本書の日付現在における有利子負債残高の総額を、総資産で除して算出しています。以下同じです。
（注２）「取得余力」は、LTVを50％まで上昇させることが可能と仮定した場合に、有利子負債による資金調達のみで新規の物件を取得することを想定した場合において取得可能な新規物件の取得価格の総額をいい、本投資法人が一定の仮定のもとに算出した試算値です。以下同じです。なお、新規取得資産取得時点（想定）の取得余力は、後記「＜LTV及び鑑定LTVの推移＞」に記載の新規取得資産取得時点（想定）のLTV及びその算出の前提として用いられる有利子負債
残高に基づいて算出しています。従って、本募集及び本件第三者割当による払込金額の総額が新規取得資産取得時点（想定）のLTVの算定の前提として用いられる金額を下回った場合には、取得余力も減少します。
（注３）取得予定資産の取得予定価格合計（23,565百万円）の調達資金として、本投資法人は、本募集及び本件第三者割当による手取金に加え、一定額の手元資金及び新規借入れ（以下「新規借入れ」といい、当該新規借入れによる借入金を「新規借入金」といいます。）により、取得予定資産取得に伴い必要とされる資金を調達することを想定しています。新規借入金は、本書の日付現在で4,000百万円と想定していますが、取得予定資産の取得に伴い必要とされる資金調達額から、本募集及び本件第三者割当による手取金並びに一定額の手元資金を控除して決定されます。なお、本募集及び本件第三者割当による手取金は、本件第三者割当において全ての投資口が発行されたものとして、2017年11月16日（木）現在の東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額を用いていますが、本募集及び本件第三者割当における発行価額は発行価格等決定日に決定され、また、本件第三者割当において全ての投資口が発行されない可能性もあるため、それらの結果、実際の新規取得資産取得時点（想定）の「有利子負債残高」及び「LTV」は、上記と異なる内容となることがあります。新規借入金の想定額につき、以下同じです。

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＜LTV及び鑑定LTVの推移＞（注１）新規取得資産取得時点（想定）のLTVについては、新規取得資産取得時点（想定）の有利子負債残高を、新規取得資産取得時点（想定）の総資産で除して算出した見込額です。
取得予定資産取得時点（想定）の「有利子負債残高」は、2017年５月期（第11期）末時点の「有利子負債残高」に取得予定資産の取得に伴う新規借入金の想定額を加算して算出しています。
新規取得資産取得時点（想定）の総資産は、2017年５月期（第11期）末時点の総資産に取得予定資産の取得（予定）価格合計（23,565百万円）及び取得予定資産の取得に伴い増加する現預金（敷金相当額を含みます。）を加算し、取得資産の取得に伴い減少する現預金（手元資金）を減算して算出しています。
従って、実際の取得予定資産取得時点（想定）のLTVは、上記と異なる内容となることがあります。
（注２）各期時点の「鑑定LTV」は、各期末における有利子負債の総額を、総資産に鑑定評価額の合計と帳簿価格の合計の差額を加えた額で除して算出しています。
また、新規取得資産取得時点（想定）の鑑定LTVは、前記（注１）記載の新規取得資産取得時点（想定）の有利子負債残高を、新規取得資産取得時点（想定）の鑑定評価額で除して算出した見込額です。
新規取得資産取得時点（想定）の鑑定評価額は、2017年５月期（第11期）末時点の鑑定評価額に取得予定資産の鑑定評価額合計（23,927百万円）及び取得予定資産の取得に伴い増加する現預金（敷金相当額を含みます。）を加算し、取得資産の取得に伴い減少する現預金（手元資金）を減算して算出しています。
従って、実際の取得予定資産取得時点（想定）の鑑定LTVは、上記と異なる内容となることがあります。

③

借換えによる平均金利引き下げ“余力”
本投資法人は、日本銀行によるマイナス金利導入（2016年１月29日）後、既存借入金利と比較して低い水準での借入れを実現してまいりました。足許の環境下においても、既存借入金利は近時の借入れにおける金利水準を上回っており、引き続き低金利による借入れが可能なマーケット環境により、リファイナンス時に更なる平均金利の引き下げにチャレ
ンジすることにより、金利コストの引き下げが期待されます（借換えによる平均金利引き
下げ余力があります）（注）。
（注）

既存借入金の借換えによる金利コストの引き下げについては、今後の金利動向や借換時点における本投資法人の財務状況等による影響を受けるため、マイナス金利導入後の借入条件と同等の水準での借換えを実現できる保証はありません。

＜有利子負債の借入状況＞- 37 -

＜マイナス金利導入以降の借入実績＞＜リファイナンスの近い借入一覧（今後２年間）＞④

投資法人債活用による、資金調達手法の多様化等による“余力”（ア）本投資法人における起債状況
本投資法人は2017年２月に投資法人債を起債していますが、有利子負債に占める投資法人債の割合は８％であり、長期発行体格付にてAAフラット格以上を有する他のJREITの平均投資法人債比率（注１）が約９％であるのと比較した場合、本投資法人は一定の投資法人債の起債余地（余力）を有する状況にあるものと考えています。本投資法人は、マーケット環境に鑑みながら、資金調達手段の多様化、金利コストの低減、
平均残存年数の長期化等を目的として、投資法人債の新規発行を適宜検討します。
＜本投資法人における起債状況＞（注１）「平均投資法人債比率」とは、2017年10月31日時点において長期発行体格付にてAAフラット格以上を有する各投資法人につき、各投資法人による直近の公表済み決算短信に基づき、各投資法人の投資法人債比率（有利子
負債総額における投資法人債残高の比率）を算出した上で単純平均したものをいいます。
（注２）投資法人債比率は、各投資法人の個別の財務状況や財務方針等によるものであり、同じ発行体格付の投資法人が発行できる投資法人債の限度を定めるものでも、また、当該比率まで投資法人債を発行できることを保証するものでもありません。したがって、本投資法人が上記平均投資法人債比率と同水準まで投資法人債の発行を行うことができることを保証するものではなく、また、これを超えて投資法人債を発行しないことを意味する
ものでもありません。

- 38 -

（イ）投資法人債のリファイナンスも意識した返済期限の分散化
本投資法人の有利子負債の返済期限のマチュリティラダーは下表のとおりです。本
投資法人は新規借入れにより、投資法人債のリファイナンスも意識した返済期限の分散化を進展させ、更なる財務安定性の向上を目指しています。
また、本投資法人は、将来において資産を取得する等資金調達の必要性が生じた場
合に、機動的かつ安定的な資金調達を行えるよう、三井住友信託銀行株式会社、三菱
ＵＦＪ信託銀行株式会社、株式会社みずほ銀行及び株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行との間でコミットメントライン契約及び極度借入枠（アンコミットメントベース）の設定に係る基本契約を締結しており、本書の日付現在のコミットメントラインに係る借入限度額合計は200億円、極度借入枠（アンコミットメントベース）は120億円となっており、いずれも借入残高はありません。
下表のとおり、各期当たりの最大の返済額が180億円であるのに対して、コミット
メントライン及び極度借入枠を合わせた借入枠合計は320億円となっており、各期に予定される借換えに対しても十分な備えがなされているものと本投資法人は考えています。
＜有利子負債のマチュリティラダー＞（５）東急不動産ホールディングスグループの強みを最大限活用した継続的成長①

東急不動産ホールディングスグループについて（ア）東急不動産ホールディングスグループの概要
本投資法人のスポンサーである東急不動産を中核会社とする東急不動産ホールディ
ングスグループは、2017年３月31日時点で、東急不動産ホールディングス、東急不動
産とその他子会社135社及び関連会社34社で構成され、不動産の開発・運営・管理等の総合不動産ディベロッパー事業を営んでいます。2017年３月期の連結営業収益は
8,085億円、同期末時点の連結総資産は２兆672億円の規模を誇り、大手総合不動産会
社の一角を占めています。東急不動産ホールディングスグループは、その傘下に東急
不動産、東急リバブル、東急コミュニティーといったグループ企業を擁し、不動産の開発・運営・管理等の総合不動産ディベロッパー事業を営んでいるほか、東急ハンズ、東急スポーツオアシス等の小売業及びサービス業といったB to C事業（注）を行う
テナント企業をグループ内に有していることから、テナントニーズに精通した企業グループとして多面的かつ総合的なバリューチェーンを構築し、グループ独自のノウハ
ウを多年にわたり蓄積しています。
（注）「B to C事業」とは、企業（ビジネス）（Business）と一般消費者（カスタマー／コンシューマー）（Customer/Consumer）との取引を意味します。

（イ）東急不動産のDNA
首都圏や全国主要都市を中心に事業展開してきた東急不動産のフロンティア精神と開発力はグループ全体に息づいており、駅前複合ビルの先駆けとして開業した「東急プラザ」や生活素材の専門販売店「東急ハンズ」等、時代に先駆けて変化するお客様のニーズに応え続けてきた実績があります。東急不動産ホールディングスグループの各事業分野で経験を積んだ社員がJ-REITの運用に携わることで、投資主の皆様のニーズに応えていきます。

- 39 -

（ウ）プロアクティブな行動
本資産運用会社では、「プロアクティブな行動（率先して、先を見越し、状況を改善する行動）」が社員に求められています。資産運用会社として、個々の物件の運営、管理は当然のこと、変化していくマーケット環境（不動産売買市況、不動産賃貸
市況、金融市況）を注視し、早期対応を心がけることで、中長期に安定した資産運用を実現していきます。
②

東急不動産ホールディングスグループにおける“変わらない”REIT・ファンド事業の位置
付け
東急不動産ホールディングスグループは、2017年５月に発表した「中期経営計画2017－2020」において、前中期経営計画に引き続き、２つの基本方針の１つとして「関与アセット拡大」（注）を掲げています。REIT・ファンド事業はこの中で重要な位置付けを占めるものとして、グループを挙げて本投資法人の外部成長をサポートすることとしています。
（注）関与アセットとは、自社保有資産及びREIT・ファンド等の運用資産並びに管理事業及び仲介事業等において関与する資産を意味します。以下同じです。

＜関与アセット拡大＞＜スポンサーにおける受託資産残高拡大の方針＞（注）上記「受託資産残高拡大」のうち「2020年度（目標）」は、東急不動産ホールディングスグループが2017年５月16日付で公表した「中期経営計画 2017－2020 資料」に基づいて記載しています。なお、当該計画は、2017年５月16日現在の東急不動産ホールディングスグループの目標又は予定であり、今後変更又は中止される可能性があります。また、本投資法人が、当該計画の実現を保証又は約束するものではありません。

③

東急不動産ホールディングスグループによる主な開発予定案件及び保有物件
東急不動産は業界に先駆け1960年代から、都市型商業施設「東急プラザ」を渋谷、蒲田等で展開し、以来、首都圏・近畿圏を中心に全国において商業施設の開発・運営を行ってきました。また、1958年の「南平台東急ビル」の開発を皮切りに、オフィスビルの開発も行ってきました。東急不動産は、首都圏において、主にJR中央線以南のJR山手線内及びJR山手線沿線の東京都心エリアにおいて、豊富な商業施設及びオフィスビルの開発及び投資実績を有しており、これらの物件の開発及び運営を通じて、当該エリアにおける運営ノウハウを蓄積しています。以下は、東急不動産が開発した主要な商業施設及びオフィス、開発予定案件の一部です。いずれの商業施設及びオフィスビルも、繁華性が高く、駅至近の希少性の高い立地であることが特徴です。

- 40 -

＜東急不動産ホールディングスグループによる主な開発予定案件＞（注１）上記の各物件は、本書の日付現在において本投資法人が取得を予定している不動産等ではありません。
（注２）竣工前の物件については、東急不動産ホールディングスによる公表資料に基づき延床面積を記載しています。
（注３）各プロジェクト又は計画の完成予想図は、実際の完成した建物と一部において仕様が相違すること又は計画内容が変更となることがあります。

- 41 -

＜東急不動産ホールディングスグループの主な保有物件（2017年９月30日時点）＞（注１）上記の各物件は、本書の日付現在において本投資法人が取得を予定している不動産等ではありません。
（注２）「延床面積」は、公表資料に基づき記載しており、また保有持分にかかわらず全て一棟全体で表記しています。

- 42 -

■

スポンサーグループ等の入居（新橋プレイス）
新橋プレイスは、現テナントである株式会社ヤマダ電機から2018年５月14日付での契約期間満了の通知を受領後、スポンサーサポートも活用したリーシング活動を実施し、2017年11月17日にスポンサーグループ２社及びスポンサーグループ以外の１社と新たな賃貸借契約の締結に至りました。本書の日付現在、賃貸可能面積全体の約60％において賃貸借契約の締結を完了しています。なお、これらのテナントとはダウンタイムのない引渡しを予定しています。残るフロアについても引き続き早期リーシング完了を目指します。
＜新橋プレイスにおけるリーシング状況＞- 43 -

４

継続的なESGへの取り組み
本投資法人は、継続的にESG（環境（Environment）・社会（Social）・ガバナンス（Governance）を併せていいます。）へ積極的に取り組み、環境負担の低減による周辺環境や地域社会への更なる貢献を目指しています。
（１）サステナビリティへの取り組みに対する外部評価①

GRESBリアルエステイト評価
本投資法人は、2017年に実施されたグローバル不動産サステナビリティ・ベンチマーク（GRESB）の不動産事業者に対する調査において、「複合型（オフィス・商業）/アジア」における「Sector Leader」に選出されました。また、「マネジメントと方針」及び「実行と計測」の両面への高い評価を受け、体制整備と実際の取り組みの双方が優れた参加者に贈られる「Green Star」の称号を2014年から４年連続で取得し（2013年調査より参加）、2016年度より導入された総合スコアのグローバル順位に基づくGRESBレーティングにおいても上位の４スターを２年連続で取得しました。
GRESBとは、欧州の年金基金のグループが創設した不動産会社・運用機関のサステナビリ
ティ配慮を測るベンチマークで、欧米・アジアの主要機関投資家が投資先を選定する際等に活用しています。

②

CASBEE不動産評価認証の取得「CASBEE」（建築環境総合性能評価システム）は、省エネルギーや環境負荷の少ない資機材の使用といった環境配慮に加え、室内の快適性や景観への配慮等も含めた建物の品質を総合的に評価し、格付けするシステムです。
本投資法人が保有する物件では、2017年に「A-FLAG赤坂」において最高評価となる５つ星の認証を取得（省エネ・節水、屋内環境について運用体制を構築し、最高レベルを達成）したほか、現在12物件について認証を取得し、いずれも５段階評価で最高又はそれに次ぐ評価を受けています。
S（５つ星）

A（４つ星）A-FLAG赤坂
A-PLACE恵比寿南
ルオーゴ汐留icot溝の口
大阪中之島ビル
マーケットスクエア相模原

キュープラザ恵比寿
新橋プレイスA-FLAG渋谷
A-PLACE青山
A-PLACE品川
icotなかもず- 44 -

③

BELS評価認証の取得
BELSは国土交通省が評価基準を定めた非住宅建築物の省エネルギー性能を評価する公的制
度で、省エネルギー性能の適切な情報提供及び非住宅建築物に係る省エネルギー性能の一層の向上を促進する役割が期待されています。
本投資法人が保有する物件は、2017年２月に、下記２物件について初めて認証を取得しています。
３つ星
A-PLACE渋谷金王④

２つ星
A-PLACE代々木

DBJ Green Building認証の継続取得
DBJ Green Building認証制度とは、2011年４月に創設された、環境・社会への配慮がなされた不動産（Green Building）を対象に、株式会社日本政策投資銀行が独自に開発したスコ
アリングモデルにより５段階（「５つ星」から「１つ星」）で評価し、選定・認証する制度です。本投資法人は、CSR活動の一環として、DBJ Green Building 認証制度に基づき、８物件につき認証を受けています。本投資法人が保有する物件として、「汐留ビルディング」及び「大崎ウィズタワー」が「５つ星」、「東急プラザ表参道原宿」が「４つ星」、「東急プ
ラザ赤坂」、「A-PLACE池袋」、「A-PLACE金山」、「A-PLACE代々木」及び「A-PLACE五反田」が「３つ星」の認証を受けています。
（注）DBJ Green Building認証における評価ランクとしては、「５つ星」を最高として、「４つ星」、「３つ星」、「２つ星」
及び「１つ星」の５段階があり、「５つ星」は国内トップクラスの卓越した「環境・社会への配慮」がなされたビル、「４つ星」は極めて優れた「環境・社会への配慮」がなされたビル、「３つ星」は非常に優れた「環境・社会への配慮」がなされたビル、「２つ星」は優れた「環境・社会への配慮」がなされたビルであることの認証とされています。

- 45 -

（２）社会への貢献
本投資法人は積極的に社会に貢献できる活動を促進しております。本投資法人が保有する
東急プラザ赤坂において、地震後の建物の安全性を速やかに高精度に解析し、建物全体の安全度をフロア単位で分かりやすく『見える化』するシステムとして、建物安全度判定サポートシステムを導入し、防災機能を強化しています。また、汐留ビルディングにて地域イベン
トへの参加を通じて、周辺地域との良好な関係性の構築を促進しております。
＜建物安全度判定サポートシステム導入（東急プラザ赤坂）＞＜地域イベントへの参加（汐留ビルディング）＞（３）利益相反対策等の投資主の利益保護を目的とした資産取得等に際する第三者性の確保
本投資法人は、東急不動産ホールディングスグループのバリューチェーンを活用する一方、投資主価値の最大化に向けたガバナンス体制の整備・充実を図っています。
具体的には、資産の取得等に際して、投資主の利益保護の観点から、適切な価格・条件での資産取得を行うことができる体制を構築し、また、利害関係者取引の場合はコンプライア
ンス委員会における決議及び本投資法人の役員会における承認が必要とされる体制を構築しています。

- 46 -

（４）投資主の利益と東急不動産（スポンサー）の利益との共同化手法①

スポンサーによる本投資法人への出資
スポンサーは、2017年10月31日現在、本投資法人が発行した投資口の61,913口（発行済投資口数の約９％）を保有し、また、スポンサーサポート契約において、本投資法人がその投資口を追加で発行する場合には、当該追加発行投資口の一部の購入を真摯に検討する意向があることを、本資産運用会社に表明しています。

＜東急不動産によるセイムボート出資＞
2012年６月 新規上場時
新規発行投資口数の約10％（21,100口）を取得
2013年12月

第１回公募増資時

新規発行投資口数の約10％（4,580口）を取得

2014年12月

第２回公募増資時

新規発行投資口数の約10％（2,607口）を取得

2015年12月

第３回公募増資時

新規発行投資口数の約10％（4,539口）を取得（注）本投資法人は、2015年９月30日を基準日とし、2015年10月１日を効力発生日として、投資口１口につき、２口の割合をもって分割しました。かかる効力発生日に先立つ各取得口数は分割前の口数を記載しています。

②

一部物件のスポンサーグループとの共有について「東急プラザ表参道原宿」、「東急プラザ赤坂」及び「デックス東京ビーチ」において、スポンサーグループと当該物件の信託受益権を共有（準共有）することで、投資家の利益とスポンサーグループの利益を一致させた運営が可能になると考えています。
本投資法人の保有比率

スポンサー
グループの保有比率

東急プラザ表参道原宿

75％

25％

東急プラザ赤坂50％

50％49％（予定）51％（予定）物件名

デックス東京ビーチ（2018年１月５日時点（予定））（５）１口当たり分配金に連動する運用報酬を含む運用報酬体系
本投資法人は、規約及び資産運用委託契約に基づいて、本資産運用会社に支払う報酬のうち、運用報酬の一部については、１口当たり分配金に連動した運用報酬体系を採用しています。また、利害関係人であるスポンサーとの物件売買に際しては、第三者性の確保に努めるとともに、報酬を低減させ、保有物件の処分時には利害関係人との取引及び売却損が発生した場合には、処分報酬は発生しない体系を採用しています。これにより、本資産運用会社に本投資法人の投資主価値を最大化することへのインセンティブを持たせています。

- 47 -

５

新規取得資産の概要（１）新規取得資産の概要
本投資法人は、第４回公募増資に係る資産取得後、2017年５月期（第11期）中である2017年３月16日に「A-PLACE品川東」（東京都港区）に係る信託受益権を取得済みであり、また、本書の日付現在において、下表に記載の取得予定資産の取得を決定しています。これらの各資産の詳細は、下表及び後記「（２）新規取得資産に係る個別不動産の概要」をご参照ください。
新規取得資産の詳細は以下のとおりです。

取得済
資産

分類

物件
番号

物件名称

所在地

東京
オフィス

TO-16

A-PLACE品川東

東京都
港区

取得済資産

都市型
商業
施設

取得（予定)
不動産価格
鑑定評価額（百万円） （百万円）
（注１）
（注２）

計

売主

取得
（予定）
年月日

18,80019,000

98.9

合同会社
プロートス

2017年
３月16日

18,80019,000

98.9

－

－

UR-14

A-FLAG北心斎橋

大阪府
大阪市

4,725

4,770

99.1

有限会社
コスモス

2017年
12月１日

UR-15

デックス東京ビーチ（準共有持分49％）
（注４）

東京都
港区

12,74012,887

98.9

東急不動産
株式会社

2018年
１月５日

17,465

17,657

98.9

－

－

6,100

6,270

97.3

有限会社
コスモス

2018年
１月５日

小計

6,100

6,270

97.3

－

－

計

23,56523,92798.5－－

42,36542,927

98.7

－

－

取得
予定
資産

小計

アクティ
ビア・
アカウント

対不動産
鑑定
評価額
（％）
（注３）

コマーシャル
モール博多

AA-12

取得予定資産新規取得資産

福岡県
福岡市

合計

（注１）「取得（予定）価格」は、新規取得資産に係る各信託受益権売買契約書に記載された各信託受益権の売買代金（消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含まず、百万円未満を切り捨てています。）を記載しています。
（注２）各物件の鑑定評価については、日本ヴァリュアーズ株式会社又は森井総合鑑定株式会社に委託しており、「不動産鑑定評価額」には、「A-PLACE品川東」についてはその取得に際して取得した2017年２月１日を価格時点とする不動産鑑定評価書、「A-FLAG北心斎橋」、「デックス東京ビーチ」及び「コマーシャルモール博多」については2017年10月１日をそれぞれ価格時点とする各不動産鑑定
評価書に記載された評価額を記載しています。
（注３）「対不動産鑑定評価額」は、各物件の取得（予定）価格の不動産鑑定評価額に対する割合を示しており、小数点第２位を四捨五入して記載しています。
（注４）「デックス東京ビーチ」の「取得（予定）価格」及び「不動産鑑定評価額」は、当該物件の準共有持分割合（49％）に相当する数値を記載しています。

本投資法人は、取得予定資産の確保を図るために、取得予定資産について、投資口の発行又は借入れによる取得資金の調達の完了等を停止条件とする停止条件付信託受益権譲渡契約（以下「停止条件付受益権譲渡契約」といいます。）を、取得予定資産の現信託受益者との間で締結しています。
なお、「デックス東京ビーチ」及び「コマーシャルモール博多」に係る停止条件付信託受益権
譲渡契約については、金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に規定されるフォワード・コミットメント等（注）に該当します。
「デックス東京ビーチ」及び「コマーシャルモール博多」については、本投資法人による取得
資金の調達の完了が取引実行の停止条件とされており、上記のフォワード・コミットメントが本投資法人の財務状態及び分配金等に直接的に重大な悪影響を与える可能性は低いと、本投資法人は考えています。
（注）先日付での売買契約であって、契約締結から１ヶ月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているものその他これに類する契約をいいます。

- 48 -

また、各取得予定資産の売主は、本資産運用会社の親会社である東急不動産又は東急不動産の子会社等です。これらの者は、投信法第201条第１項及び投資信託及び投資法人に関する法律法
施行令（平成12年政令第480号、その後の改正を含みます。以下「投信法施行令」といいます。）第123条に規定する利害関係人等に該当しており、かつ、全ての売主が本資産運用会社の社内規程である「利害関係者取引規程」上の利害関係者に該当するため、これらの取得予定資産の取得に係る停止条件付受益権譲渡契約の締結に当たり、本資産運用会社は、当該利害関係者取引規程に定める審査手続を経ています。その詳細については、参照有価証券報告書「第二部 投資法人の詳細情報／第３ 管理及び運営／２ 利害関係人との取引制限」及び「第二部 投資法
人の詳細情報／第４ 関係法人の状況／１ 資産運用会社の概況」をご参照ください。

- 49 -

（２）新規取得資産に係る個別不動産の概要
新規取得資産に係る個別物件の概要は以下の表のとおりです。
なお、以下に記載する新規取得資産に関する最寄駅、所在地（住居表示）、土地、建物、PM会
社、マスターリース会社、賃貸借の状況、特記事項、鑑定評価書の概要、周辺環境・本物件の特徴の各欄における記載事項に関する説明は以下のとおりです。
①「最寄駅」欄に関する説明「最寄駅」における徒歩による所要時間については、「不動産の表示に関する公正競争規約」及び「不動産の表示に関する公正競争規約施行規則」に基づき、道路距離80メートルにつき１分間を要するものとして算出した数値を記載しています。

②「所在地（住居表示）」欄に関する説明
所在地（住居表示）欄には、各不動産の住居表示を記載しています。また、住居表示未実施の場合は、登記簿上の建物所在地（複数ある場合にはそのうちの一所在地）を記載しています。

③「土地」欄に関する説明「地番」は、登記簿上の所在を記載しています。
「建ぺい率」及び「容積率」は、原則として建築基準法（昭和25年法律第201号、その後の改正を含みます。以下「建築基準法」といいます。）、都市計画法（昭和43年法律第100号、その後の改正を含みます。以下「都市計画法」といいます。）等の関連法令に従って定められた数値を記載しています。なお、新規取得資産によっては、本書に記載の「建ぺい率」及び「容積率」につき、一定の緩和措置又は制限措置が適用される場合があります。なお、敷地に適用される容積率が複数存在するときは、敷地全体に適用される容積率に換算して記載しています。
「用途地域」は、都市計画法第８条第１項第１号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
「敷地面積」は、登記簿上の記載に基づいており、現況とは一致しない場合があります。
「所有形態」は、新規取得資産に関して不動産信託の信託受託者が保有する権利の種類を記載しています。

④「建物」欄に関する説明「竣工年月」は、登記簿上の新築年月を記載しています。また増改築等があればその時点を併せて記載しています。
「構造／階数」は、登記簿上の記載に基づいています。
「用途」は、登記簿上の建物種別のうち主要なものを記載しています。
「延床面積」は、登記簿上の記載に基づいており、附属建物がある場合には別途記載しています。
「駐車場台数」は、本書の日付現在において新規取得資産につき敷地内に確保されている駐車場（建物内の駐車場を含みます。）の台数を記載しています。
「所有形態」は、新規取得資産に関して不動産信託の信託受託者が保有する権利の種類を記載しています。

⑤「PM会社」欄に関する説明「PM会社」は、新規取得資産について本書の日付現在において有効なPM契約を締結している会社又は締結する予定の会社を記載しています。

⑥「マスターリース会社」欄に関する説明「マスターリース会社」は、新規取得資産について本書の日付現在において有効なマスター
リース契約を締結している会社又は締結する予定の会社を記載しています。

- 50 -

⑦「賃貸借の状況」欄に関する説明「賃貸借の状況」は、特に記載のない限り2017年９月30日現在において有効な賃貸借契約等の内容等を記載しています。取得予定資産については、取得予定資産の現所有者又は現信託受益者等から提供を受けた数値及び情報をもとに記載しています。
「総賃貸可能面積」は、新規取得資産について、2017年９月30日現在における各資産に係る建物の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられるものを記載しています。
「稼働率」は、2017年９月30日現在における新規取得資産に係る総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を示しており、小数点第２位を四捨五入して記載しています。
「代表的テナント」は、各資産の総賃貸面積中、賃貸面積の最も大きいテナントを記載しています。なお、エンドテナントより開示の承諾を得られていない場合、やむを得ない事由により、「代表的テナント」欄の記載を省略しています。
「テナント数」は、2017年９月30日現在における新規取得資産に係る各賃貸借契約に表示された各建物毎の賃貸借契約上のテナント数の合計を記載しています。なお、当該資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントの総数を記載しています。
「総賃料収入（年間）」は、新規取得資産について、2017年９月30日現在における当該資産に係る各賃貸借契約（同日現在で入居済みのものに限ります。）に表示された建物につき、月間賃料（共益費を含みます。倉庫、看板、駐車場等の使用料を含まず、貸室賃料に限り、歩合賃料は含みません。また、同日現在のフリーレント及びレントホリデーは考慮しないものとします。）を12倍することにより年換算して算出した金額（複数の賃貸借契約が契約されている資産については、その合計額）（消費税は含みません。）につき百万円未満を四捨五入して記載しています。なお、当該資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンド
テナントとの間で締結されている賃貸借契約上の月間賃料（共益費を含みます。倉庫、看板、駐車場等の使用料を含まず、貸室賃料に限り、歩合賃料は含みません。また、同日現在のフリーレント及びレントホリデーは考慮しないものとします。）を12倍することにより年換算して算出した金額を記載しています。なお、エンドテナントより開示の承諾を得られていない場
合、「総賃料収入（年間）」欄の記載を省略しています。
「敷金・保証金」は、2017年９月30日現在における新規取得資産に係る各賃貸借契約に基づき必要とされる敷金・保証金（同日現在で入居済みの貸室に係る賃貸借契約に基づく敷金又は保証金に限ります。）の合計額につき百万円未満を四捨五入して記載しています。なお、当該資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約に基づき必要とされる敷金・保証金の合計額につき百万円未満を四捨五入して記載しています。また、エンドテナントより開示の承諾を得られていない場合、「敷金・保証金」欄の記載を省略しています。
なお、エンドテナントに係る賃貸借契約につき解除又は解約申入れがなされていても、2017
年９月30日現在において契約が継続している場合、当該エンドテナントに係る賃貸借契約が存在するものとして、「稼働率」「テナント数」「総賃料収入（年間）」「敷金・保証金」等を記載しています。以下同じです。

⑧「特記事項」欄に関する説明「特記事項」の記載については、原則として、本書の日付現在の情報をもとに、個々の資産の権利関係や利用等で重要と考えられる事項のほか、当該資産の評価額、収益性、処分性への影響度を考慮して重要と考えられる事項に関して記載しています。

⑨「鑑定評価書の概要」欄に関する説明「鑑定評価書の概要」は、本投資法人が、不動産の鑑定評価に関する法律（昭和38年法律第152号、その後の改正を含みます。）、不動産鑑定評価基準及び不動産鑑定評価基準運用上の留意事項に基づき、日本ヴァリュアーズ株式会社又は森井総合鑑定株式会社に新規取得資産の鑑定評価を委託し作成された各不動産鑑定評価書（以下「鑑定評価書」といいます。）の概要を記載しています。当該各不動産鑑定評価は、一定時点における評価者の判断と意見に留まり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。
なお、不動産鑑定評価を行った日本ヴァリュアーズ株式会社又は森井総合鑑定株式会社と本投資法人との間には、特別の利害関係はありません。
- 51 -

金額は、特段の記載がない限り百万円未満を四捨五入して記載しています。
⑩「周辺環境・本物件の特徴」欄に関する説明「周辺環境・本物件の特徴」は、上記⑨記載の鑑定評価書、株式会社ビーエーシー・アーバ
ンプロジェクト作成の「マーケットポテンシャル分析」及び「エリアマーケット」、CBRE作成の「商業マーケットレポート」及び「オフィス・商業マーケットレポート」（以下、個別に又は併せて「マーケットレポート」といいます。）の記載等に基づき、新規取得資産の基本的性
格、特徴、その所在する地域の特性等を記載しています。当該報告書等は、これらを作成した
外部の専門家の一定時点における判断と意見に留まり、その内容の妥当性及び正確性等を保証するものではありません。
なお、当該報告書等の作成の時点後の環境変化等は反映されていません。また、この欄の末尾に、新規取得資産の周辺地図、フロアマップ、建物の外観写真及び設備概要を記載しています。

- 52 -

A-PLACE品川東
TO－16

A-PLACE品川東分類

東京オフィス

特定資産の概要
取得年月日

2017年３月16日

特定資産の種類

信託受益権

取得価格

18,800百万円

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

鑑定評価額（価格時点）

19,000百万円（2017年２月１日）

信託受
益権の

信託設定日

2003年３月４日

信託期間満了日

2027年３月31日

最寄駅

JR山手線・東海道新幹線・東海道線・京浜東北線・横須賀線、京急本線「品川」駅

概要

徒歩７

分
所在地（住居表示）

東京都港区港南一丁目７番18号

土地

東京都港区港南一丁目６番16 建物

地番

竣工年月

1985年８月（本館）、

外

1999年９月（別館）

建ぺい率

100.00％（注）構造／階数

鉄骨鉄筋コンクリート造／地下１階地上８階

容積率600.00％

用途

事務所・店舗

用途地域

商業地域

延床面積

21,114.32㎡

敷地面積

3,337.77㎡

駐車場台数

50台

所有形態

所有権

所有形態

所有権

PM会社

株式会社東急コミュニティー

マスターリース会社

株式会社東急コミュニティー

賃貸借の状況
総賃貸可能面積

14,658.98㎡

稼働率

100.0％

代表的テナント

水ing株式会社

テナント数

９

総賃料収入（年間）884百万円

敷金・保証金789百万円

特記事項：該当ありません。
(注)防火地域における耐火建築物のため、建ぺい率につき割増しを受けており、割増後の数値を記載しています。

鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関

森井総合鑑定株式会社

鑑定評価額（百万円）

19,000直接還元法による価格（百万円）

19,400還元利回り（％）

4.0

DCF法による価格（百万円）

18,500

割引率（％）

3.8

最終還元利回り（％）

4.2

NOI（百万円）

795（注）本物件の取得に際して取得した2017年２月１日を価格時点とする鑑定評価書の概要を記載しています。なお、本物件の2017年５月31日を価格時点とする鑑定評価額は19,100百万円です。

- 53 -

周辺環境・本物件の特徴＜周辺環境＞「A-PLACE品川東」は、JR山手線・東海道線等及び東海道新幹線並びに京急本線「品川」駅から徒歩７分の東京オフィスです。複数のJR在来線に加え、東海道新幹線が利用可能であること、及び京急線を経由して「羽田空港」へのアクセスが可能であることから、高い広域交通利便性を有しています。
また、「品川」駅港南口側は、近年の再開発によって急速にオフィス集積度が高まったエリアであり、周辺は、有力企業や大企業の業務集積が進み、オフィス立地として好イメージを有するエリアです。
今後も将来的な発展が期待され、全国に拠点を有する企業の本社機能だけでなく、近隣に本社機能を構える大手企業の分室としても高い訴求力が発揮できるものと期待されます。
＜本物件の特徴＞「A-PLACE品川東」は、本館・別館で構成され、間口は約72mと、視認性の高い物件です。本物件の外観は、2014年のリニューアルによって本館・別館の連続性を意識したファサードが設けられ、重厚感を有しています。また、本館低層部には壁面緑化が施されており、本館と別館の中庭にはパブリックファニチャーが配されています。エントランスホー
ルは空間が広く、質感・採光性も高いことから、そのグレードは高く評価されています。本物件の基準階面積は約687
坪、センターコアによって本館、別館に分かれています。本館は基準階面積約450坪、天井高2,550mmの整形フロアでレイアウト効率に優れており、別館は基準階面積約238坪、天井高2,800mmの整形フロアかつ３面窓で、開放的なオフィス空間となっています。また、2016年及び2017年には個別空調の更新や、エレベーターのリニューアル工事等も行われており、高い機能性を有しています。
■設備概要
基準階賃貸面積OA対応

全体：2,271㎡、本館：1,486㎡、別館785㎡
本館：フリーアクセスフロア400mm、別館：フリーアクセスフロ
ア200mm、電気容量90VA/㎡

天井高

本館：2,550mm、別館：2,800mm

空調方式

個別空調

セキュリティシステム

機械警備方式

駐車場

50台

[写真]

[MAP]

- 54 -

本投資法人は、鑑定評価書及びマーケットレポート等の記載等に基づき、本物件を以下のとおり評価しています。
成長ポテンシャルを有する「品川」エリアに立地する大規模オフィスビルをスポンサーグループから取得
１

国内外へのアクセス至便な好ロケーション
新幹線停車駅である「品川」駅を最寄駅とし、「羽田空港」へのアクセスも良好
本物件周辺はグローバル関連企業や全国展開企業が拠点を構えるオフィス集積地

・・
２

賃料アップサイドリニューアルの実施によりテナントへの高い訴求力を有する一方で、現行賃料はマーケット賃料以下の水準

・
３

都市の成長ポテンシャル
リニア中央新幹線の開業や道路交通アクセス性向上により、「品川」エリアは将来的な都市機能の発展が期待され
る

・

・
・

＜短時間で都心・副都心・「羽田空港」・新幹線へのアクセス可能な交通利便性の高い街「品川」＞「品川」駅は、東海道新幹線及びJR山手線のほか複数の在来線が停車する都内有数のターミナル駅
上記に加えて、京急線を利用して「羽田空港」までノンストップで最短11分という利便性を有し、「品川」駅の乗降者数は年々増加傾向＜増加傾向にある「品川」駅の１日平均乗降者数＞（出所）東日本旅客鉄道株式会社のウェブサイトにて公表の「各駅の乗車人員」（2012年度～2015年度）及び東京都「東京都統計年鑑」（平成24年～平成27年）に掲載の「私鉄の駅別乗降車人員」に基づき本資産運用会社にて作成（注１）「JR」については、１日平均乗降者数の算出のため、東日本旅客鉄道株式会社のウェブサイトにて公表の「各駅の乗車人員」に掲載の「品川」駅の2012年度から2015年度まで各年度の１日平均乗車人員を２倍して算出しています。
（注２）「京急」については、平成24年度から平成27年度までの各東京都統計年鑑に掲載の「私鉄の駅別乗降車人員」の京浜急行電鉄「品川」駅の各年度における乗車人員総数及び降車人員総数を合計し、当該各年度の日数で除して算出しています。

- 55 -

＜更なる発展が期待される「品川」エリア＞＜今後の開発計画＞（出所）東京都都市整備局・建設局、東日本旅客鉄道株式会社、東海旅客鉄道株式会社及び京浜急行電鉄株式会社による公表資料に基づき本資産運用会社にて作成

・・＜基準階面積約687坪の大規模オフィス＞
本館・別館で構成され、間口は約72mと高い視認性を有する
2014年以降大規模リニューアルを実施しており、テナント訴求力は良好- 56 -

取得予定資産①
UR－14

A-FLAG北心斎橋

分類

都市型商業施設

特定資産の概要
取得予定年月日

2017年12月１日

特定資産の種類

信託受益権

取得予定価格4,725百万円

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

鑑定評価額（価格時点）

4,770百万円（2017年10月１日）

信託受
益権の

信託設定日

2017年６月16日

概要

信託期間満了日

2027年12月31日

最寄駅

大阪市営地下鉄御堂筋線・長堀鶴見緑地線「心斎橋」駅

所在地（住居表示）

大阪府大阪市中央区南船場三丁目10番11号

土地

地番

大阪府大阪市中央区南船場三 建物
丁目２番２

竣工年月

2008年３月

建ぺい率

100.00％（注）構造／階数

鉄骨・鉄筋コンクリート造／
地下１階地上７階

容積率1,000.00％

用途

店舗・事務所・車庫

用途地域

商業地域

延床面積

3,096.18㎡

敷地面積

627.13㎡

駐車場台数

敷地内２台／敷地外３台

所有形態

所有権

所有形態

所有権

PM会社

東急不動産ＳＣマネジメント マスターリース会社
株式会社

徒歩３分

東急不動産ＳＣマネジメント
株式会社

賃貸借の状況
総賃貸可能面積

2,536.75㎡

代表的テナント

株式会社プレスコーポレーシ テナント数

稼働率

総賃料収入（年間）192百万円

100.0％
５ョン
敷金・保証金125百万円

特記事項：該当ありません。
（注）本物件は、防火地域における耐火建築物のため、建ぺい率につき割増を受けており、割増後の数値を記載しています。

鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関日本ヴァリュアーズ株式会社

鑑定評価額（百万円）

4,770

直接還元法による価格（百万円）

4,990

還元利回り（％）

4.0

DCF法による価格（百万円）

4,700

割引率（％）

3.7

最終還元利回り（％）

4.1

NOI（百万円）

202- 57 -

周辺環境・本物件の特徴＜周辺環境＞「A-FLAG北心斎橋」が所在する「心斎橋」エリアは、大阪市「ミナミ」の商業集積地として屈指の認知度を有するエリアです。南北に走る御堂筋沿いには百貨店やラグジュアリー店舗が集積し、「心斎橋筋北商店街」及び「心斎橋筋商店街」にはファストファッションをはじめとするアパレル店舗、飲食店、ドラッグストア等の日用品店等が密集しており、週末の１日当たり歩行者数がほぼ10万人に達する等、その高い繁華性から、有名ブランドの関西初出店や大型旗艦店といった店舗が多く出店しています。また、近年は海外観光客の増加が顕著であり、それらをターゲットとしたドラ
ッグストアの出店も目立っています。
＜本物件の特徴＞「A-FLAG北心斎橋」はスポーツクラブ、ライブハウス、携帯ショップ、飲食店等、日用性の高いテナントで構成されています。大阪市営地下鉄御堂筋線、長堀鶴見緑地線の利用が可能な「心斎橋」駅徒歩３分と交通利便性に優れた立地であり、通行量の多い「心斎橋筋北商店街」のアーケードに面し、かつ、交差点の角地立地であることから、高い視認性を有しています。商店街側からは、２階及び地下階についても直接階段による動線を有し、南側のエレベーターと２方向での動線が確保されています。
[写真]本投資法人は、鑑定評価書及びマーケットレポート等の記載等に基づき、本物件を以下のとおり評価しています。
西日本随一の繁華街である「心斎橋」エリアに所在する都市型商業施設をスポンサーサポートを活用して取得
１

西日本随一の集客力を誇る「心斎橋」通行量が多く人で賑わう心斎橋筋北商店街のアーケードに面し、商業立地としての高い競争力を有する・２

心斎橋筋に面する好立地
視認性が高い角地に立地し、築年も浅く（築９年）、テナント代替性も高い

・
３

多彩なテナント構成
携帯ショップ、スポーツジム、ライブハウス等、多彩なテナント構成により多様なニーズに対応

・- 58 -

＜ホテル・商業施設等の開発が進む「心斎橋」エリアに立地＞
・・

南北に伸びる繁華性の高い心斎橋筋沿いに所在しており、「本町」駅周辺では複数の大型ホテルが今後開発予定であることから、本物件周辺エリアの更なる繁華性向上が期待される
現行賃料はマーケット賃料よりも低く、今後の賃料改定時又は入替時に賃料アップサイドが期待できる＜多彩なテナント構成＞（注）上図の記載数値は、本物件に係る2017年９月30日時点において有効な賃貸借契約に基づき算出しています。

- 59 -

＜フロア構成と優れた動線＞（注）エレベーターは顧客が利用可能な階数のみ表示- 60 -

取得予定資産②
UR－15

デックス東京ビーチ

分類

都市型商業施設

特定資産の概要
取得予定年月日

2018年１月５日

特定資産の種類

信託受益権

取得予定価格12,740百万円

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

鑑定評価額（価格時点）（注１）

12,887百万円（2017年10月１日）

信託受
益権の

信託設定日

土地：2016年７月29日
建物：2013年９月27日

信託期間満了日

2027年12月31日

最寄駅

東京臨海新交通臨海線（以下「新交通ゆりかもめ」といいます。）「お台場海浜公園」駅
徒歩２分

概要

東京臨海高速鉄道りんかい線（以下「りんかい線」といいます。）「東京テレポート」駅
徒歩５分
所在地（住居表示）

東京都港区台場一丁目６番１号

土地
（注２）

地番

東京都港区台場一丁目５番

建ぺい率

竣工年月

1996年６月（2000年11月増
築）100.00％（注３）構造／階数

鉄骨造／地上８階

容積率300.00％

用途

店舗・遊技場・工場・駐車場

用途地域

商業地域

延床面積

67,506.91㎡

敷地面積

18,703.45㎡

駐車場台数

548台

所有形態

所有権（準共有持分49％）

所有形態
PM会社

建物

所有権（準共有持分49％）
東急不動産ＳＣマネジメント

マスターリース会社

株式会社

東急不動産ＳＣマネジメント
株式会社

賃貸借の状況
総賃貸可能面積（注４）

16,136.88㎡

稼働率

100.0％

代表的テナント

ＣＡセガジョイポリス株式会

テナント数

87

敷金・保証金（注４）503百万円社
総賃料収入（年間）657百万円（注４）
特記事項：・各準共有者は、その持分売却に際し、他の準共有者へ予め通知をし、購入希望があればその者と協議し、協議が整った場合にはその者に売却すること、また、協議が整わない場合にその後第三者への売却に合意し実行する際には、他の準共有者へ再度通知をし、同一の売却条件での購入を希望するかを問い、購入を希望する場合には当該準共有者へ売却する旨、各準共有者間で合意がなされます。
・信託受託者及び各準共有者は、以下の①乃至③を遵守する場合に限り、本物件の土地の所有権又は本物件に係る信託受益権を第三者に譲渡することができる旨、東京都との間で合意がなされる予定です。
①②

譲渡する相手は、臨海副都心におけるまちづくりに協力する者を選定すること。
譲渡予定日前に、東京都の指定する書面により当該譲渡の内容を東京都に通知すること。

③ 東京都、信託受託者及び各準共有者が、譲渡する相手との間で、地位の承継に関し新たに覚書を締結すること。
・本物件については、東京都との間で覚書を締結する予定であり、一般社団法人臨海副都心まちづくり協議会への入会及び会員規則等の遵守、まちづくりガイドラインの遵守、臨海副都心のまちづくりへの協力等の義務を負う見込みです。当該覚書に定める義務を履行しないときは、東京都から改善指示がなされる場合があり、改善指示にかかわらず当該義務を履行しないこと等により当該覚書が解除された場合には、原状回復義務等を負う可能性があります。
（注１）鑑定評価額については、準共有持分割合（49％）に相当する数値を記載しています。
（注２）本物件の底地には、買戻権者を東京都、買戻期間を2026年７月29日までとした買戻特約が設定されていますが、本物件の引渡時までに当該買戻特約の登記は抹消されます。
（注３）本物件は、防火地域における耐火建築物のため、建ぺい率につき割増を受けており、割増後の数値を記載しています。
（注４）総賃貸可能面積、総賃料収入（年間）及び敷金・保証金については、準共有持分割合（49％）に相当する数値を記載しています。

- 61 -

鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関

森井総合鑑定株式会社

鑑定評価額（百万円）

12,887

直接還元法による価格（百万円）

13,083

還元利回り（％）

4.0

DCF法による価格（百万円）

12,642

割引率（％）

3.8

最終還元利回り（％）

4.2

NOI（百万円）

565

周辺環境・本物件の特徴＜周辺環境＞「デックス東京ビーチ」が所在する「お台場」エリアは、海と緑の自然環境に囲まれ、「ヒルトン東京お台場」等の都市型リゾートホテル、本物件をはじめとし、「ダイバーシティ東京プラザ」・「ヴィーナスフォート」等の大型商業施設、「フジテレビ」、「大江戸温泉物語」、「有明」エリアの「東京ビッグサイト（東京国際展示場）」等、幅広い客層に対応した集客施設が集積し、回遊性も高い日本屈指の観光エリアです。
当該エリアへのアクセスは「新橋」・「豊洲」駅から新交通ゆりかもめで、「渋谷」・「新宿」・「池袋」駅からはりんかい線で直結、「羽田空港」からはリムジンバスがあるほか、「浅草」・「日の出桟橋」からは水上バスが運行されています。
当該エリアには年間5,000万人以上の観光客が訪れる中、周辺は更なる開発が計画されており、2020年東京オリンピック・パラリンピックでは一部の競技会場に決定しているため、今後更に整備が進むことが期待されます。
＜本物件の特徴＞「デックス東京ビーチ」は、「お台場」エリアのお台場海浜公園側に位置し、３階には本物件名の由来ともなっているウッドデッキを配し、新交通ゆりかもめ「お台場海浜公園」駅徒歩２分、りんかい線「東京テレポート」駅徒歩５分で接続しています。大型アミューズメント施設である「東京ジョイポリス」を核に、屋内型テーマパーク「レゴランド・ディスカバリー・センター東京」や「マダムタッソー東京」、テーマ型物販・飲食ゾーンである「台場一丁目商店街」、「お台場たこ焼きミュージアム」等で構成されています。また本物件からの「レインボーブリッジ」やイルミネーションの眺望も良好であり、全国はもとより、外国人観光客や修学旅行生をはじめ幅広い層が訪れるスポットとなっています。
なお、本物件３階のウッドデッキで接続するお台場海浜公園は2020年東京オリンピック・パラリンピックの会場（水泳及びトライアスロン）となることが決定しています。
[写真]

[MAP]

- 62 -

本投資法人は、鑑定評価書及びマーケットレポート等の記載等に基づき、本物件を以下のとおり評価しています。
集客力の高い「お台場」エリアの都市型商業施設をスポンサーから取得
１

東京の観光拠点「お台場」エリア
国内外の観光客を取り込む賑わいのある一大エンターテイメント・リゾート
2020年東京オリンピック・パラリンピックの開催に向けて、開発・インフラ整備が進む

・・２

海に面した抜群のロケーション
目の前にはビーチが広がり、レインボーブリッジや都心が一望できる・３

希少性の高い“体験型”商業施設
本物件が日本又は首都圏“唯一”の出店となる各種体験型テナントを中心とした多様なテナントで構成される大型
商業施設

・

・
・
・

＜商業・観光エリアとしてのお台場が持つ集客力と高い潜在的成長性＞「お台場」エリアを含む臨海副都心への来訪者数は年々増加傾向。2016年には5,660万人が来訪し、テーマパークや夜景観賞等、観光拠点としての地位を確立「お台場」エリアは「特定都市再生緊急整備地域」、「アジアヘッドクォーター特区」にも指定。更なる集客力向上が見込まれる
東京都は2020年に向けた政策で臨海副都心のMICE（注）・国際観光拠点化を掲げ、訪日外国人の受入に向け環境整備等を推進中（注）「MICE」とは、企業等の会議（Meeting）、企業等の行う報奨・研修旅行（インセンティブ旅行）（Incentive Travel）、国際機関・団体、学会等が行う国際会議（Convention）、展示会・見本市、イベント（Exhibition/Event）の頭文字のことであり、多くの集客交流が見込まれるビジネスイベントなどの総称です（出所：国土交通省・観光庁ウェブサイト）。

継続的成長を続けるエリア＜臨海副都心の来訪者数推移＞（出所）東京都港湾局「数字で見る臨海副都心」に基づき本資産運用会社にて作成＜最寄駅の乗降客数推移＞（出所）東京都「東京都統計年鑑（平成23年～平成27年）」に基づき本資産運用会社にて作成- 63 -

訪都外国人への訴求力の高いエリア特性＜訪都外国人の訪問先ランキング（2016年度）＞（出所）東京都「平成28年度国別外国人旅行者行動特性調査報告書」及び「平成28年訪都旅行者数等の実態調査結果」に基づき本資産運用会社にて作成＜「お台場・東京湾」エリアを一番満足した場所とした訪都外国人が行った活動＞（出所）東京都「平成28年度 国別外国人旅行者行動特性調査報告書」に基づき本資産運用会社にて作成（注）上記比率は、東京都が実施した聞き取り調査において、訪問して一番満足した場所（単一回答）を「お台場・東京湾」と回答した訪都外国人の中で当該エリアにおいて行った活動（単一回答）として当該活動を回答した人が全体に占める比率であり、都内順位は当該比率を東京都の各エリアにおける比率と比較した順位です。

＜東京クルーズビジョン＞
世界最大級のクルーズ客船による訪日外国人の受入に向け、2020年までに、新客船ふ頭の整備が進められている（臨海副都心の「船の科学館」近くの海上に整備予定）（出所）東京都港湾局「東京クルーズビジョン」に基づき本資産運用会社にて作成（注）上記目標は、東京都による目標値です。

- 64 -

＜東京ジョイポリス（屋内型遊園地）等、“体験型”テナントを中心とする希少性の高い商業施設＞＜体験型テナントが総テナントのうちの54％＞（注）上図の記載数値は、本物件に係る2017年９月30日時点において有効な賃貸借契約に基づき算出しています。

＜歩合賃料比率と施設売上高推移＞（出所）株式会社ビーエーシー・アーバンプロジェクト作成の「デックス東京ビーチ マーケットポテンシャル分
析2017.9」に基づき本資産運用会社にて作成- 65 -

＜スポンサーグループのバリューチェーンを活用＞
スポンサーによる物件取得から本投資法人への売却に至る各プロセスにおいて、スポンサーサポートを活用- 66 -

取得予定資産③
AA－12

コマーシャルモール博多

分類

アクティビア・アカウント

特定資産の概要
取得予定年月日

2018年１月５日

特定資産の種類

信託受益権

取得予定価格

6,100百万円

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

鑑定評価額（価格時点）

6,270百万円（2017年10月１日）

信託受
益権の

信託設定日

2017年８月17日

概要

信託期間満了日

2027年８月31日

最寄駅

ＪＲ鹿児島本線「竹下」駅

所在地（住居表示）

福岡県福岡市博多区東光寺町二丁目６番40号

土地

地番

福岡県福岡市博多区東光寺町 建物
二丁目23番外

竣工年月

2005年11月

建ぺい率

70.00％（注）構造／階数

鉄骨造／地上３階

容積率200.00％用途

百貨店・駐車場

用途地域

準工業地域

延床面積

13,848.76㎡

敷地面積

10,686.42㎡

駐車場台数

325台

所有形態

所有権

所有形態

所有権

PM会社

徒歩16分

株式会社東急コミュニティー

マスターリース会社

株式会社東急コミュニティー

賃貸借の状況
総賃貸可能面積

9,612.88㎡

稼働率

100.0％

代表的テナント株式会社ＴＳＵＴＡＹＡ

テナント数

19

総賃料収入（年間）351百万円

敷金・保証金169百万円

特記事項： 該当ありません。
（注）角地のため、建ぺい率につき割増しを受けており、割増後の数値を記載しています。

鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関日本ヴァリュアーズ株式会社

鑑定評価額（百万円）

6,270

直接還元法による価格（百万円）

6,300

還元利回り（％）

4.8

DCF法による価格（百万円）

6,240

割引率（％）

4.5

最終還元利回り（％）

4.9

NOI（百万円）

306- 67 -

周辺環境・本物件の特徴＜周辺環境＞「コマーシャルモール博多」が所在する福岡市博多区は、JR「博多」駅及び「福岡空港」を擁する、日本有数の100万人都市である福岡市の中でも高い人口割合を有し、人口増加率は2011年から2016年の５年間で7.3％と、周辺と比較しても高い水準にあります。2010年の国勢調査に基づく当該地周辺の商圏人口は、１km圏2.4万人、３km圏23.6万人、５km圏63.1万人であり、３km圏で博多区の大半を含み、５km圏で「天神」エリアのある中央区や南区といった高密度地域を含むことからも、潤沢な商圏人口を有します。特に１km圏から５km圏内はマンション等の共同住宅の居住世帯が８割以上を占めており、居住密度が高く、特に20歳代から30歳代の若い世帯が多く居住する、商業施設の立地に適したエリアです。
本物件が接する筑紫通りはJR「博多」駅とベッドタウンである春日市方面を結ぶ生活幹線道路です。筑紫通りの当該地付近では12時間通行量が2.3万台と、ロードサイド店舗の前面道路としてふさわしいボリュームがあります。
＜本物件の特徴＞「コマーシャルモール博多」はJR「博多」駅から南東方面約2.2kmに位置しており、「TSUTAYA」、「スターバックス
コーヒー」、「ユニクロ」等の計19テナントが入居するマルチテナント型商業施設です。
本物件は豊富な交通量を有し、ロードサイド店舗の集積している筑紫通りに間口広く面しており、視認性の高い立地です。また本物件へは南西の筑紫通りと南東の県道553号線の２方面からのアプローチが可能であり、車によるアクセ
シビリティの良好な道路環境です。駐車場については筑紫通りに面する平面駐車場に加え、３階と屋上も駐車場になっており、全体で325台収容可能です。
テナント構成はファミリーや若者客をターゲットにした大型店が中心になっており、若い世帯の多い立地特性を活かした集客を期待できます。
[写真]

本投資法人は、鑑定評価書及びマーケットレポート等の記載等に基づき、本物件を以下のとおり評価しています。
「博多」駅から約2.2kmと、福岡中心地近接の商業施設をスポンサーサポートを活用して取得
１

人口増加の著しいエリア
政令指定都市の中で人口増加率No.１の福岡市の中でも増加率が著しい博多区に立地

・
２

高い視認性と良好なアプローチ
片側２車線の生活幹線道路である筑紫通りに間口広く面した高い視認性と良好なアプローチ

・３

時間消費型テナント中心の構成
TSUTAYAやユニクロ等の全国展開のテナントが多く入居する、“人”が集まる商業施設。今後の人口増加に伴い、賃料アップサイドを狙う・- 68 -

＜福岡市及び博多区の人口増加＞（出所）総務省統計局「平成27年国勢調査」及び「人口推計」並びに福岡市「過去の推計人口」に基づき本資産
運用会社にて作成＜325台の駐車場を有するロードサイド型商業施設であり、２箇所から駐車場にアプローチ可能＞- 69 -

＜若年層比率の高い立地に適したテナント構成＞（注）上図の記載数値は、本物件に係る2017年９月30日時点において有効な賃貸借契約に基づき算出しています。

（出所）総務省統計局「平成27年国勢調査」に基づき本資産運用会社にて作成- 70 -

（３）ポートフォリオの概要①

不動産及び不動産信託受益権の概要（１）
取得予定資産取得後の本投資法人のポートフォリオの各資産に係る不動産信託受益権の原資産たる不動産に係る物件名称、取得価格又は取得予定価格、第11期末帳簿価格、期末算定価
額、収益価格及び投資比率は以下のとおりです。

分
類

都
市
型
商
業
施
設

投資比率
（％）
（注４）

物件
番号

物件名称

UR-１

東急プラザ表参道原宿（注５）45,00044,88056,02556,6252.9

55,425

2.6

3.0

10.4

UR-２

東急プラザ赤坂（注５）

11,45011,803

14,60014,8004.2

14,500

4.3

4.4

2.7

UR-３

キュープラザ恵比寿

8,430

8,306

10,70010,8003.5

10,6003.7/3.6
(注６)

3.7

2.0

UR-４

新橋プレイス

20,50020,31524,90025,3004.4

24,700

4.2

4.6

4.8

UR-５

京都烏丸パーキングビル

8,860

8,783

11,100

11,1004.9

11,100

4.9

5.1

2.1

UR-６

A-FLAG赤坂

3,000

3,089

3,620

3,690

3.7

3,550

3.5

3.9

0.7

UR-７

神戸旧居留地25番館

21,33021,08026,10026,4004.1

25,800

3.9

4.3

4.9

UR-８

A-FLAG札幌

4,410

4,554

6,810

6,780

5.6

6,820

5.4

5.8

1.0

最終還元
利回り
（％）

UR-９

A-FLAG渋谷

6,370

6,365

7,380

7,500

4.0

7,330

3.8

4.2

1.5

UR-10

キュープラザ心斎橋

13,35013,475

13,90014,0003.7

13,700

3.5

3.9

3.1

UR-11

A-FLAG骨董通り

4,370

4,411

4,690

4,830

3.6

4,630

3.3

3.7

1.0

UR-12

A-FLAG美術館通り

4,700

4,723

4,760

4,840

3.6

4,680

3.4

3.8

1.1

UR-13

A-FLAG代官山ウエスト

2,280

2,320

2,380

2,440

4.0

2,320

3.8

4.2

0.5

UR-14

A-FLAG北心斎橋

4,725

－

4,770

4,990

4.0

4,700

3.7

4.1

1.1

UR-15

デックス東京ビーチ（注５）12,740－12,887

13,0834.0

12,642

3.8

4.2

3.0

171,515－

204,622

207,178－

202,497

－

－

39.7

小計

東
京
オ
フ
ィ
ス

収益価格（注３）
取得
第11期末
期末
（予定）
直接還元法
DCF法
帳簿価格 算定価額
価格（百万円） （百万円） 直接還元 直接還元
DCF
（百万円）
割引率
（注２） （注３）
価格
利回り
価格
（注１）
（％）
（百万円） （％） （百万円）

TO-１

東急不動産恵比寿ビル

7,400

7,381

9,570

9,730

3.9

9,500

4.0

4.1

1.7

TO-２

A-PLACE恵比寿南

9,640

9,477

13,30013,2003.8

13,300

3.9

4.0

2.2

TO-３

A-PLACE代々木

4,070

3,953

4,550

4,610

4.0

4,480

3.8

4.2

0.9

TO-４

A-PLACE青山

8,790

8,662

9,460

9,550

4.1

9,420

3.9

4.3

2.0

TO-５

ルオーゴ汐留

4,540

4,333

5,870

5,940

3.7

5,840

3.5

3.9

1.1

TO-６

田町スクエア（底地）

2,338
(注７)

2,362

2,700

2,800

3.8

2,650

4.2

4.0

0.5

TO-７

A-PLACE池袋

3,990

3,819

4,870

4,940

4.3

4,800

4.1

4.5

0.9

TO-８

A-PLACE新橋

5,650

5,747

6,670

6,790

3.9

6,540

3.7

4.1

1.3

TO-９

A-PLACE五反田

5,730

5,610

6,590

6,700

3.8

6,470

3.6

4.0

1.3

TO-10

A-PLACE品川

3,800

3,791

4,300

4,380

3.8

4,210

3.6

4.0

0.9

TO-11

大崎ウィズタワー

10,69010,857

14,10014,1003.6

14,100

3.2

3.6

2.5

TO-12

汐留ビルディング
（注５）

71,600(注８)

71,57274,55078,0503.5

72,800

3.3

3.7

16.6

TO-13

A-PLACE恵比寿東

7,072

7,173

7,650

8,020

3.8

7,530

3.6

4.0

1.6

TO-14

A-PLACE渋谷金王

4,810

4,974

5,100

5,350

3.7

5,010

3.4

3.8

1.1

TO-15

A-PLACE五反田駅前

7,280

7,564

7,640

7,780

3.9

7,500

3.6

4.0

1.7

TO-16

A-PLACE品川東

18,80018,95919,10019,5004.0

18,600

3.8

4.2

4.4

小計

176,200－

196,020

201,440－

192,750

－

－

40.8

- 71 -

分
類

ア
ク
テ
ィ
ビ
ア
・
ア
カ
ウ
ン
ト

収益価格（注３）
取得
第11期末
期末
（予定）
直接還元法
DCF法
帳簿価格 算定価額
価格（百万円） （百万円） 直接還元 直接還元
DCF
（百万円）
割引率
（注２） （注３）
価格
利回り
価格
（注１）
（％）
（百万円） （％） （百万円）

投資比率
（％）
（注４）

物件
番号

物件名称

AA-１

あまがさきキューズモー
ル（底地）

12,00012,113

13,60013,700

4.4

13,400

4.1

4.6

2.8

AA-２

icotなかもず

8,500

8,238

10,20010,3005.2

10,1005.1/5.2
（注９）

5.4

2.0

最終還元
利回り
（％）

AA-４

icot溝の口

2,710

2,654

3,250

3,320

5.4

3,170

5.2

5.8

0.6

AA-５

icot多摩センター

2,840

2,692

3,700

3,700

5.3

3,700

4.9

5.5

0.7

AA-６

A-PLACE金山

6,980

6,531

7,890

7,920

5.1

7,850

4.9

5.3

1.6

AA-７

大阪中之島ビル(注10)

11,10011,044

13,50013,6004.3

13,300

4.1

4.5

2.6

AA-８

icot大森

5,790

5,712

6,440

6,510

4.6

6,370

4.4

4.8

1.3

AA-９

マーケットスクエア相模
原

4,820

4,781

5,000

5,020

5.3

4,980

5.1

5.5

1.1

AA-10

梅田ゲートタワー

19,00019,62920,50021,1003.8

20,300

3.5

3.9

4.4

AA-11

A-PLACE馬車道

3,930

4,078

4,490

4,590

4.9

4,390

4.6

5.1

0.9

AA-12

コマーシャルモール博多
小計
合計

6,100

－

6,270

6,300

4.8

6,240

4.5

4.9

1.4

83,770－94,84096,060－93,800－－19.4

431,485－

495,482504,678－

489,047

－

－

100.0

（注１）「取得（予定）価格」は、取得予定資産取得後の本投資法人のポートフォリオの各資産に係る各受益権売買契約書に記載された各信託受益権の売買代金（消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含まず、百万円未満を切り捨てています。）を記載しています。
（注２）「第11期末帳簿価格」は、2017年５月31日現在における減価償却後の帳簿価額を記載しており、百万円未満を切り捨てています。
（注３）取得予定資産取得後の本投資法人のポートフォリオの各資産の鑑定評価については、一般財団法人日本不動産研究所、大和不動産鑑
定株式会社、株式会社谷澤総合鑑定所、日本ヴァリュアーズ株式会社又は森井総合鑑定株式会社に委託しており、「期末算定価額」
及び「収益価格」には、第11期末である2017年５月31日を価格時点とする各不動産鑑定評価書に記載された数値を記載しています。
但し、「A-FLAG北心斎橋」、「デックス東京ビーチ」及び「コマーシャルモール博多」の価格時点は2017年10月１日です。なお、「A-PLACE品川東」の価格時点は2017年５月31日です。
（注４）「投資比率」は、取得予定資産取得後の本投資法人のポートフォリオの各資産の取得（予定）価格の合計に占める各資産の取得（予定）価格（消費税等その他の取得に係る諸費用を除きます。）の割合を示しており、小数点第２位を四捨五入して記載しています。
（注５）「東急プラザ表参道原宿」、「東急プラザ赤坂」、「デックス東京ビーチ」及び「汐留ビルディング」は、各物件の準共有持分割合（それぞれ75％、50％、49％及び35％）に相当する数値を記載しています。
（注６）「キュープラザ恵比寿」の割引率は、１年目から６年目が3.7％、７年目以降は3.6％です。
（注７）「田町スクエア（底地）」は、2014年５月30日付で建物を信託財産とする信託受益権を東急不動産に譲渡しました。取得価格は、当初取得時（2012年６月13日）の土地取得価格を記載しています。
（注８）「汐留ビルディング」は、2015年１月９日付で準共有持分（15％）を取得しており、2015年12月16日に準共有持分（10％）及び2016
年12月２日に準共有持分（10％）を追加取得しました。取得価格はそれらの取得価格の合計額を記載しています。
（注９）「icotなかもず」の割引率は、１年目から５年目が5.1％、６年目以降は5.2％です。
（注10）「大阪中之島ビル」は、2013年１月25日付で準共有持分（50％）を取得しており、2014年12月19日に準共有持分（50％）を追加取得しました。取得価格はそれらの取得価格の合計額を記載しています。

- 72 -

②

不動産及び不動産信託受益権の概要（２）
取得予定資産取得後の本投資法人のポートフォリオの各資産に係る不動産信託受益権の所在
地、建築時期、テナント数、総賃料収入、敷金・保証金、総賃貸可能面積、総賃貸面積及び稼働率は以下のとおりです。

分
類

物件
番号

物件名称

所在地

東急プラザ表参道原宿（注８）東急プラザ赤坂UR-２（注８）

東京都千代田
区UR-３ キュープラザ恵比寿

東京都渋谷区

UR-４ 新橋プレイス

東京都港区

UR-１

UR-５

京都烏丸パーキング
ビル

UR-６ A-FLAG赤坂

東京都渋谷区

京都府京都市
東京都港区

都 UR-７ 神戸旧居留地25番館
市型 UR-８ A-FLAG札幌
商
業 UR-９ A-FLAG渋谷
施設
UR-10 キュープラザ心斎橋

兵庫県神戸市
北海道札幌市
東京都渋谷区
大阪府大阪市UR-11 A-FLAG骨董通り

東京都港区UR-12 A-FLAG美術館通り

東京都港区

UR-13

A-FLAG代官山ウエス
ト

UR-14 A-FLAG北心斎橋
UR-15

デックス東京ビーチ（注８）
小計

東京都渋谷区
大阪府大阪市
東京都港区

建築時期
（注１）
2012年
３月14日
1969年
９月10日
2008年
８月20日
2008年
４月25日
2006年
７月24日
2008年
２月18日
2010年
１月31日
1980年
５月23日
1988年
６月29日
2007年
11月16日
1992年
１月22日
1998年
12月１日
1992年
４月21日
2008年
３月25日
1996年
６月20日
－

総賃料収入
テナント数 （年間）
（注２） （百万円）
（注３）

敷金・
保証金
（百万円）
（注４）

総賃貸
可能面積
（㎡）
（注５）

総賃貸
面積
（㎡）
（注６）

稼働率
（％）
（注７）

29

1,985

1,685

4,904.94

4,904.94

100.0

97

957

401

16,579.26

16,579.26

100.0

４

475

475

4,024.88

4,024.88

100.0

１

（注９）

（注９）

9,156.01

9,156.01

100.0

２

（注９）

（注９）

21,616.04

21,616.04

100.0

７

155

127

2,280.22

2,040.89

89.5

７

1,254

1,431

19,653.90

19,653.90

100.0

18

624

137

21,229.16

21,229.16

100.0

２

393

323

3,413.80

3,413.80

100.0

６

587

467

2,820.23

2,820.23

100.0

７

204

140

2,656.53

2,656.53

100.0

３

231

296

2,055.97

2,055.97

100.0

１

（注９）

（注９）

2,579.08

2,579.08

100.0

５

192

125

2,536.75

2,536.75

100.0

87

657

503

16,136.88

16,136.88

100.0

276

－

－

131,643.65

131,404.32

99.8- 73 -

分
類

物件
番号

物件名称

所在地

TO-１

東急不動産恵比寿ビル

東京都渋谷区

TO-２ A-PLACE恵比寿南

東京都渋谷区

TO-３ A-PLACE代々木

東京都渋谷区

TO-４ A-PLACE青山

東京都港区TO-５ ルオーゴ汐留

東京都港区

TO-６

田町スクエア（底地）

東京都港区TO-７ A-PLACE池袋

東京都豊島区

TO-８ A-PLACE新橋

東京都港区

東
京 TO-９ A-PLACE五反田オ
フ TO-10 A-PLACE品川ィ
ス TO-11 大崎ウィズタワー
TO-12

汐留ビルディング
（注８）

東京都品川区
東京都港区
東京都品川区
東京都港区TO-13 A-PLACE恵比寿東

東京都渋谷区

TO-14 A-PLACE渋谷金王

東京都渋谷区

TO-15 A-PLACE五反田駅前

東京都品川区

TO-16 A-PLACE品川東

東京都港区

小計
AA-１

ア
ク
テ
ィ
ビ
ア
・
ア
カ
ウ
ン
ト

あまがさきキューズ
モール（底地）兵庫県尼崎市AA-２ icotなかもず

大阪府堺市AA-４ icot溝の口

神奈川県川崎市AA-５ icot多摩センター

東京都多摩市AA-６ A-PLACE金山

愛知県名古屋
市AA-７ 大阪中之島ビル

大阪府大阪市AA-８ icot大森

東京都大田区

AA-９

マーケットスクエア相模原

神奈川県相模
原市AA-10 梅田ゲートタワー

大阪府大阪市

AA-11 A-PLACE馬車道

神奈川県横浜市

AA-12

コマーシャルモール
博多
小計
合計

福岡県福岡市

建築時期
（注１）
1993年
３月５日
1995年
１月31日
2007年
２月22日
1966年
９月６日
2004年
７月30日

総賃料収入
テナント数 （年間）
（注２） （百万円）
（注３）

敷金・
保証金
（百万円）
（注４）

総賃貸
可能面積
（㎡）
（注５）

総賃貸
面積
（㎡）
（注６）

稼働率
（％）
（注７）

12

578

476

7,342.60

7,342.60

100.0

11

710

586

7,950.49

7,950.49

100.0

４

236

211

3,106.17

3,106.17

100.0

８

530

497

7,303.69

7,303.69

100.0

６

308

270

4,476.35

4,476.35

100.0

１

125

－

1,287.96

1,287.96

100.0

１

（注９）

（注９）

3,409.73

3,409.73

100.0

９

361

307

5,052.14

4,987.58

98.7

11

332

293

4,028.69

4,028.69

100.0

７

208

190

2,986.36

2,986.36

100.0

５

645

645

7,193.28

7,193.28

100.0

37

3,204

2,619

28,136.05

28,002.57

99.5

９

306

208

4,010.69

4,010.69

100.0

３

（注９）

（注９）

2,983.36

2,983.36

100.0

10

328

282

4,316.89

4,316.89

100.0

９

884

789

14,658.98

14,658.98

100.0

－

143

－

－

108,243.43

108,045.39

99.8

－

１

707

341

27,465.44

27,465.44

100.0

２

619

430

28,098.02

28,098.02

100.0

１

（注９）

100

14,032.05

14,032.05

100.0

９

239

237

5,181.58

5,181.58

100.0

20

502

398

9,314.91

9,314.91

100.0

39

941

683

20,229.20

19,993.45

98.8

９

383

364

6,209.79（注10）

6,209.79
（注10）

100.0

３

（注９）

（注９）

15,152.42

15,152.42

100.0

11

763

499

13,624.49

12,807.49

94.0

33

321

199

9,775.50

9,775.50

100.0

19

351

169

9,612.88

9,612.88

100.0

－

147

－

－

158,696.28

157,643.53

99.3

－

566

－

－

398,583.36

397,093.24

99.6

－
2011年
10月13日
1999年
３月４日
2012年
２月27日
1991年
９月20日
2014年
１月10日
2007年
12月14日
1992年
1月10日
1992年
３月18日
1993年
11月30日
1985年
８月31日
（本館）
1999年
９月13日
（別館）

2007年
６月27日
1998年
７月15日
2006年
３月７日
2009年
２月10日
1984年
３月５日
2007年
３月６日
2014年
６月13日
2010年
１月15日
1975年
５月31日
2005年
11月３日

（注１）「建築時期」は、主たる建物の登記簿上の新築年月日を記載しています。主たる建物が複数ある場合は、登記簿上一番古い年月日を記載しています。底地のみを保有する場合、記載を省略します（底地とは、借地権等に基づき建物が建築されている場合の敷地部分をいいます。以下同じです。）。但し、「A-PLACE新橋」及び「A-FLAG渋谷」については、検査済証における工事完了検査年月日を記載しています。

- 74 -

（注２）「テナント数」は、2017年９月30日現在における取得予定資産取得後の本投資法人のポートフォリオの各資産に係る各賃貸借契約に表示された各建物毎の賃貸借契約上のテナント数の合計を記載しています。なお、当該資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントの総数を記載しています。但し、底地物件については、底地賃借人の総数を記載しています。
（注３）「総賃料収入（年間）」は、取得予定資産取得後の本投資法人のポートフォリオの各資産のうち底地以外の物件については、2017年
９月30日現在における各資産に係る各賃貸借契約（同日現在で入居済みのものに限ります。）に表示された建物につき、月間賃料（共益費を含みます。倉庫、看板、駐車場等の使用料を含まず、貸室賃料に限り、歩合賃料は含みません。また、同日現在のフリーレント及びレントホリデーは考慮しないものとします。）を12倍することにより年換算して算出した金額（複数の賃貸借契約が締結されている資産については、その合計額。）（消費税は含みません。）につき百万円未満を四捨五入して記載し、底地物件については、2017年９月30日現在における各資産に係る賃貸借契約に表示された底地に係る年間賃料の金額（消費税は含みません。）につき百万円未満を四捨五入して記載しています。なお、当該資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の月間賃料（共益費を含みます。倉庫、看板、駐車場等の使用料を含まず、貸室賃料に限り、歩合賃料は含みません。また、同日現在のフリーレント及びレントホリデーは考慮しないものとします。）を12倍することにより年換算して算出した金額を記載しています。
（注４）「敷金・保証金」は、2017年９月30日現在における取得予定資産取得後の本投資法人のポートフォリオの各資産に係る各賃貸借契約に基づき必要とされる敷金・保証金（同日現在で入居済みの貸室に係る賃貸借契約に基づく敷金又は保証金に限ります。）の合計額
につき百万円未満を四捨五入して記載しています。なお、当該資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテ
ナントとの間で締結されている賃貸借契約に基づき必要とされる敷金・保証金の合計額につき百万円未満を四捨五入して記載しています。
（注５）「総賃貸可能面積」は、取得予定資産取得後の本投資法人のポートフォリオの各資産のうち底地以外の物件については、2017年９月30日現在における各資産に係る建物の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられるものを記載し、各資産のうち底地物件については、2017年９月30日現在における各資産に係る底地の賃貸借契約又は土地図面等に基づき賃貸が可能と考えられるものを記載しています。
（注６）「総賃貸面積」は、2017年９月30日現在における取得予定資産取得後の本投資法人のポートフォリオの各資産に係る各賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計を記載しています。なお、当該資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナン
トとの間で実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積の合計を記載しています。
（注７）「稼働率」は、2017年９月30日現在における取得予定資産取得後の本投資法人のポートフォリオの各資産に係る総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を示しており、小数点第２位を四捨五入して記載しています。また、各小計及び合計欄は、各資産に係る総賃貸可能面積の合計に対して総賃貸面積の合計が占める割合を示しており、小数点第２位を四捨五入して記載しています。
（注８）「東急プラザ表参道原宿」、「東急プラザ赤坂」、「デックス東京ビーチ」及び「汐留ビルディング」は、各物件の準共有持分割合（それぞれ75％、50％、49％及び35％）に相当する数値を記載しています。但し、「テナント数」には、一棟全体のテナント数を記載しています。
（注９）テナントの承諾が得られていないため開示していません。
（注10）「icot大森」の総賃貸可能面積及び総賃貸面積は、外部駐輪場の一部（約21㎡）と２階共用部の一部（約28㎡）を含めて算定しています。
（注11）上表において、エンドテナントに係る賃貸借契約につき解除若しくは解約申入れがなされ又は賃料不払いがある場合にも、2017年９月30日現在において契約が継続している場合、当該エンドテナントに係る賃貸借契約が存在するものとして、「テナント数」、「総賃料収入（年間）」、「敷金・保証金」、「総賃貸面積」及び「稼働率」を記載しています。以下同じです。
（注12）2017年11月15日現在において、エンドテナント合計23社（都市型商業施設のエンドテナント12社、東京オフィスのエンドテナント８
社及びアクティビア・アカウントのエンドテナント３社）から、賃貸借契約につき解約の申入れがあります（都市型商業施設の賃貸
面積合計11,214.68㎡、東京オフィスの賃貸面積合計1,295.22㎡及びアクティビア・アカウントの賃貸面積合計624.13㎡）。なお、これらの賃貸面積合計の算定において、本投資法人が準共有持分を有する物件については、当該物件の準共有持分割合に相当する面積を用いています。

- 75 -

③

新規取得資産に係る信託受益権の概要
以下は、新規取得資産に係る信託受託者及び信託期間満了日を示したものです。
物件番号

④

物件名称

信託受託者

信託期間満了日

TO-16

A-PLACE品川東

三井住友信託銀行株式会社

2027年３月31日

UR-14

A-FLAG北心斎橋

三井住友信託銀行株式会社

2027年12月31日

UR-15

デックス東京ビーチ

三井住友信託銀行株式会社

2027年12月31日

AA-12

コマーシャルモール博多

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

2027年８月31日

新規取得資産に関する権利関係の従前の経緯
以下は、売主であるA-PLACE品川東に係る前信託受益者及び取得予定資産に係る現信託受益者（以下、本④において、個別に又は併せて「売主」といいます。）を記載したものです。
各取得予定資産の売主は、本資産運用会社の親会社である東急不動産又は東急不動産の子会
社等です。これらの者は、投信法第201条第１項及び投信法施行令第123条に規定する利害関係人に該当しており、かつ、全ての売主が本資産運用会社の社内規程である「利害関係者取引規程」上の利害関係者に該当するため、これらの取得予定資産の取得に係る停止条件付受益権譲渡契約の締結に当たり、本資産運用会社は、当該利害関係者取引規程に定める審査手続を経ています。その詳細については、参照有価証券報告書「第二部 投資法人の詳細情報／第３ 管理及び運営／２ 利害関係人との取引制限」及び「第二部 投資法人の詳細情報／第４ 関係
法人の状況／１ 資産運用会社の概況」をご参照ください。
取得（予定）
時期

物件番号

第11期
(取得済)

TO-16

A-PLACE品川東合同会社プロートス

UR-14

A-FLAG北心斎橋

有限会社コスモス

UR-15

デックス東京ビーチ

東急不動産株式会社AA-12

コマーシャルモール博多

有限会社コスモス

第13期

物件名称

売主

（４）建物状況調査報告書（建物エンジニアリングレポート）の概要
本投資法人は、取得予定資産取得後の本投資法人のポートフォリオの各資産について、建物検査、関連法規の遵守、修繕費評価及び環境アセスメント等に関する建物状況調査報告書（建物エンジニアリングレポート）を清水建設株式会社、株式会社ハイ国際コンサルタント、株式会社竹中工務店及び東京海上日動リスクコンサルティング株式会社より取得しています。建物状況調査
報告書の記載は報告者の意見を示したものに留まり、本投資法人がその内容の正確さを保証する
ものではありません。なお、清水建設株式会社、株式会社ハイ国際コンサルタント、株式会社竹中工務店及び東京海上日動リスクコンサルティング株式会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。

- 76 -

①
物件
番号

建物状況調査報告書の概要

物件名称

調査業者

調査年月日

短期修繕費
（千円）
（注１）（注２）

長期修繕費
（千円）
（注１）（注３）

233（注４）
389,552（注４）

127,726（注４）
1,340,079（注４）

2015年３月６日

370

61,710

株式会社ハイ国際コンサルタント

2015年３月６日

1,350

83,030UR-５ 京都烏丸パーキングビル

株式会社ハイ国際コンサルタント

2015年３月６日

770

166,640

UR-６ A-FLAG赤坂

株式会社ハイ国際コンサルタント

2013年８月６日

380

46,760UR-７ 神戸旧居留地25番館

株式会社ハイ国際コンサルタント

2013年７月19日

2,080

326,720

UR-８ A-FLAG札幌

株式会社ハイ国際コンサルタント

2013年７月18日

2,430

1,010,160

UR-９ A-FLAG渋谷

株式会社ハイ国際コンサルタント

2013年10月21日

12,310141,960

UR-10 キュープラザ心斎橋

株式会社ハイ国際コンサルタント

2015年９月17日

2,370

88,220UR-11 A-FLAG骨董通り

東京海上日動リスクコンサルティ
ング株式会社2016年８月３日－

137,839

UR-12 A-FLAG美術館通り

株式会社ハイ国際コンサルタント

2016年８月２日

1,400

73,550UR-13 A-FLAG代官山ウエスト

株式会社ハイ国際コンサルタント

2016年８月８日

2,600

111,980

UR-14 A-FLAG北心斎橋

株式会社ハイ国際コンサルタント

2017年９月６日

850

65,460794,339（注４）

UR-１ 東急プラザ表参道原宿

清水建設株式会社

2015年３月６日

UR-２ 東急プラザ赤坂

清水建設株式会社

2015年３月６日

UR-３ キュープラザ恵比寿株式会社ハイ国際コンサルタント

UR-４ 新橋プレイス

UR-15 デックス東京ビーチ

株式会社ハイ国際コンサルタント

2017年８月７日

13,656（注４）

TO-１ 東急不動産恵比寿ビル

清水建設株式会社

2015年３月６日

124,764

687,591

TO-２ A-PLACE恵比寿南

株式会社ハイ国際コンサルタント

2015年３月６日

2,800

254,260

TO-３ A-PLACE代々木

株式会社ハイ国際コンサルタント

2015年３月６日

1,870

119,660

TO-４ A-PLACE青山

株式会社ハイ国際コンサルタント

2015年３月６日

1,210

323,720

TO-５ ルオーゴ汐留

清水建設株式会社

2015年３月６日

22,002

220,732

TO-６ 田町スクエア（底地）

清水建設株式会社

2012年３月６日

（注５）

（注５）

TO-７ A-PLACE池袋

株式会社竹中工務店

2015年３月６日－

117,340

TO-８ A-PLACE新橋株式会社ハイ国際コンサルタント

2013年３月29日

3,230

235,210

TO-９ A-PLACE五反田

株式会社ハイ国際コンサルタント

2013年７月19日

40

57,560TO-10 A-PLACE品川

株式会社ハイ国際コンサルタント

2013年８月15日

1,010

110,420

TO-11 大崎ウィズタワー

東京海上日動リスクコンサルティ
ング株式会社2014年３月12日－

TO-12 汐留ビルディング

株式会社ハイ国際コンサルタント

2016年８月１日

801
（注４）

260,747（注６）
688,817（注４）

TO-13 A-PLACE恵比寿東株式会社ハイ国際コンサルタント

2015年６月９日

4,110

123,870

TO-14 A-PLACE渋谷金王株式会社ハイ国際コンサルタント

2015年９月15日－

125,060

TO-15 A-PLACE五反田駅前

株式会社ハイ国際コンサルタント

2016年２月26日

770

137,360

TO-16 A-PLACE品川東株式会社ハイ国際コンサルタント

2016年12月７日

26,910427,020- 77 -

短期修繕費（千円）（注１）（注２）

長期修繕費
（千円）
（注１）（注３）

物件
番号

物件名称

調査業者

調査年月日

AA-１

あまがさきキューズモール（底地）

株式会社竹中工務店
株式会社ハイ国際コンサルタント

2012年３月６日
2012年３月６日

（注５）

（注５）

AA-２ icotなかもず

清水建設株式会社

2015年３月６日

2,276

170,091

AA-４ icot溝の口

清水建設株式会社

2015年３月６日

1,746

70,398AA-５ icot多摩センター

清水建設株式会社

2015年３月６日

8,398

85,137

AA-６ A-PLACE金山

株式会社ハイ国際コンサルタント

2015年３月６日

160

183,340

AA-７ 大阪中之島ビル

株式会社ハイ国際コンサルタント

2014年10月21日

133,730

1,287,820

AA-８ icot大森

株式会社ハイ国際コンサルタント

2013年７月17日

260

90,370AA-９ マーケットスクエア相模原

東京海上日動リスクコンサルティ
ング株式会社2014年８月19日－

30,035AA-10 梅田ゲートタワー

株式会社ハイ国際コンサルタント

2016年７月１日

340
（注７）

193,170（注７）

AA-11 A-PLACE馬車道

東京海上日動リスクコンサルティ
ング株式会社2016年４月14日

321,069

460,290AA-12 コマーシャルモール博多

株式会社ハイ国際コンサルタント

2017年９月13日

1,120

99,070－－1,088,967

11,135,261

合計－（注１）短期修繕費及び長期修繕費は、建物状況調査報告書の記載に基づき記載しています。
（注２）短期修繕費には、調査書日付から起算して１年以内に必要とされる修繕費用の合計額を記載しています。
（注３）長期修繕費には、調査書日付から起算して12年以内に必要とされる修繕費用の合計額を記載しています。
（注４）「東急プラザ表参道原宿」、「東急プラザ赤坂」、「デックス東京ビーチ」及び「汐留ビルディング」の短期修繕費及び長期修繕費
は、各物件の準共有持分割合（それぞれ75％、50％、49％及び35％）に相当する数値を記載しています。
（注５）「田町スクエア（底地）」及び「あまがさきキューズモール（底地）」は、底地物件であるため、記載していません。
（注６）「大崎ウィズタワー」の長期修繕費は、「大崎ウィズタワー」と呼ばれるオフィスビル全体の修繕費です。本投資法人は、同物件の４階から11階部分の区分所有権を保有しています。
（注７）「梅田ゲートタワー」の短期修繕費及び長期修繕費は、本投資法人が区分所有権を有する同物件の５階から20階部分に係る区分所有割合（88.4％）に応じた数値を記載しています。

- 78 -

②

取得予定資産取得後の本投資法人のポートフォリオの各資産に係る設計者、構造設計者、施工者、確認検査機関及び構造計算確認機関
取得予定資産取得後の本投資法人のポートフォリオの各資産に係る設計者、構造設計者、施工者、確認検査機関及び構造計算確認機関（注１）は以下のとおりです。なお、本投資法人は、第三者専門機関であるＳＯＭＰＯリスケアマネジメント株式会社等に、構造計算書及び構造図の確認業務（以下「構造計算書等確認業務」といいます。）を委託し、いずれの物件の構造計算書及び構造図にも、偽装等を示唆する特段の事項、並びに設計当時の建築基準法上の耐震性能を疑わせる特段の事項が見受けられなかった旨の総合所見を取得しています。但し、一部の資産（注２）においては、構造計算適合性判定（注３）を受けているため、かかる構造計算書等確
認業務は行っていません。

物件
番号

物件名称

設計者

構造設計者

施工者

確認検査機関

構造計算確認機関

UR-１

東急プラザ表参道原宿株式会社竹中工務店

株式会社竹中工務店

株式会社竹中工務店

株式会社都市居住評価センター

－
（注２）

UR-２

東急プラザ赤坂

新築時：東急不動産株
式会社
耐震補強工事時：鹿島
建設株式会社

新築時：東急不動産株
式会社
耐震補強工事時：鹿島
建設株式会社

新築時：東急建設株式
会社
耐震補強工事時：鹿島
建設株式会社

東京都千代田区

ＳＯＭＰＯリスケ
アマネジメント株
式会社

UR-３

キュープラザ恵比寿

株式会社東急設計コン
サルタント

株式会社東急設計コン
サルタント

株式会社淺沼組

一般財団法人日本
建築センターUR-４

新橋プレイス

株式会社三菱地所設計

株式会社三菱地所設計

清水建設株式会社

株式会社都市居住評価センターUR-５

京都烏丸パーキング
ビル

株式会社京阪都市設計

株式会社京阪都市設計

鹿島建設株式会社

株式会社I-PEC

UR-６

A-FLAG赤坂株式会社竹中工務店

株式会社竹中工務店

株式会社竹中工務店

一般財団法人日本
建築センター

UR-７

神戸旧居留地25番館

株式会社竹中工務店

株式会社竹中工務店

株式会社竹中工務店

一般財団法人日本
建築総合試験所

UR-８

A-FLAG札幌

新築時：株式会社東急
設計コンサルタント
耐震補強工事時：清水建設株式会社

新築時：株式会社東急
設計コンサルタント
耐震補強工事時：清水建設株式会社

新築時：東急建設株式
会社
耐震補強工事時：清水建設株式会社

北海道札幌市UR-９

A-FLAG渋谷

西松建設株式会社

西松建設株式会社

西松建設株式会社

東京都渋谷区

UR-10

キュープラザ心斎橋

株式会社プランテック
総合計画事務所

株式会社アルファ構造
デザイン事務所

大成建設株式会社

一般財団法人日本
建築総合試験所

UR-11

A-FLAG骨董通り

鹿島建設株式会社

鹿島建設株式会社

鹿島建設株式会社

東京都港区

UR-12

A-FLAG美術館通り

新築時：株式会社ｃｄｉ
増築時：浅井謙建築研
究所株式会社

株式会社ｃｄｉ株式会社大林組

東京都

UR-13

A-FLAG代官山ウエス
ト

株式会社青島設計

株式会社青島設計

株式会社鴻池組

東京都

UR-14

A-FLAG北心斎橋

株式会社鴻池組

株式会社鴻池組

建築検査機構株式
会社

UR-15

デックス東京ビーチ

株式会社日建設計・大成建設株式会社

大成・住友建設共同企
業体

東京都

有限会社権建築設計事
務所
株式会社日建設計・大成建設株式会社- 79 -ＳＯＭＰＯリスケ
アマネジメント株
式会社
ＳＯＭＰＯリスケ
アマネジメント株
式会社
ＳＯＭＰＯリスケ
アマネジメント株
式会社
ＳＯＭＰＯリスケ
アマネジメント株
式会社－（注２）
ＳＯＭＰＯリスケ
アマネジメント株
式会社
ＳＯＭＰＯリスケ
アマネジメント株
式会社
一般財団法人日本
建築総合試験所
東京海上日動リス
クコンサルティング株式会社
株式会社ハイ国際
コンサルタント
株式会社ハイ国際
コンサルタント
株式会社ハイ国際
コンサルタント
株式会社ハイ国際
コンサルタント

物件
番号

物件名称

設計者

構造設計者

施工者

TO-１

東急不動産恵比寿ビル

株式会社東急設計コン
サルタント

株式会社東急設計コン
サルタント

東急建設株式会社・株
式会社新井組共同企業体

東京都渋谷区TO-２

A-PLACE恵比寿南

ジェイティ不動産株式会社

ジェイティ不動産株式会社

ジェイティ不動産株式会社

東京都渋谷区TO-３

A-PLACE代々木株式会社淺沼組

株式会社淺沼組

株式会社淺沼組

株式会社都市居住評価センターTO-４

A-PLACE青山

新築時：株式会社日建
設計
耐震補強工事時：株式会社日建設計

新築時：株式会社日建
設計
耐震補強工事時：株式会社日建設計

新築時：株式会社竹中工務店
耐震補強工事時：清水建設株式会社

東京都港区

ＳＯＭＰＯリスケ
アマネジメント株
式会社

TO-５

ルオーゴ汐留株式会社NTTファシリ
ティーズ

株式会社NTTファシリティーズ

大成・竹中・共立・地崎建設共同企業体

一般財団法人日本
建築センター

ＳＯＭＰＯリスケ
アマネジメント株
式会社

TO-６

田町スクエア（底地）（注４）

－

－

－

－

－

TO-７

A-PLACE池袋

株式会社大林組

株式会社大林組

株式会社大林組

株式会社都市居住評価センター

－
（注２）

TO-８

A-PLACE新橋株式会社園田設計、株
式会社日建設計、株式会社日建ハウジングシ
ステム

株式会社日建ハウジン
グシステム

株式会社熊谷組・浅川建設共同企業体

東京都TO-９

A-PLACE五反田

株式会社三菱地所設計

株式会社三菱地所設計

大成建設株式会社

一般財団法人日本
建築センター

TO-10

A-PLACE品川株式会社プランテック
総合計画事務所

株式会社プランテック
総合計画事務所

飛島建設株式会社

東京都港区

TO-11

大崎ウィズタワー

協立建築設計事務所・
清水建設設計共同企業体

清水・ＮＩＰＰＯ建設
共同企業体

一般財団法人日本
建築センター

－
（注２）

TO-12

汐留ビルディング

協立建築設計事務所・
清水建設設計共同企業
体
株式会社三菱地所設
計・株式会社日建設計
新築時：株式会社オー
エーシー設計増築時：株式会社久米デザインサポート

株式会社三菱地所設計

大成建設株式会社

一般財団法人日本
建築センター－（注２）

株式会社オーエーシー
設計

新築時：東急・鉄建・
奥村共同事業体
増築時：戸田建設株式会社

東京都

確認検査機関TO-13

A-PLACE恵比寿東

TO-14

A-PLACE渋谷金王

清水建設株式会社

清水建設株式会社

清水建設株式会社

東京都渋谷区

TO-15

A-PLACE五反田駅前

野村不動産株式会社

野村不動産株式会社

株式会社大林組、野村
建設工業株式会社

東京都品川区

TO-16

A-PLACE品川東株式会社松田平田設計

株式会社松田平田設計

株式会社熊谷組

東京都港区- 80 -

構造計算確認機関
ＳＯＭＰＯリスケ
アマネジメント株
式会社
ＳＯＭＰＯリスケ
アマネジメント株
式会社
ＳＯＭＰＯリスケ
アマネジメント株
式会社

ＳＯＭＰＯリスケ
アマネジメント株
式会社－（注２）
ＳＯＭＰＯリスケ
アマネジメント株
式会社

株式会社ハイ国際
コンサルタント
株式会社ハイ国際
コンサルタント
株式会社ハイ国際
コンサルタント
株式会社ハイ国際
コンサルタント

物件
番号

物件名称

設計者

構造設計者

施工者

確認検査機関

構造計算確認機関

AA-１

あまがさきキューズ
モール（底地）
（注４）

－

－

－

－

－

有限会社南海総合設計（SC棟）、株式会社能勢建築構造研究所（銀行棟）

株式会社大林組（SC棟）、株木建設株式会
社（銀行棟）

一般財団法人大阪
建築防災センター（SC棟）、大阪府
堺市（銀行棟）AA-２

icotなかもず

有限会社南海総合設計（SC棟）、株式会社東急設計コンサルタント
（銀行棟）

AA-４

icot溝の口計画設計・ノガミ

計画設計・ノガミ

大成建設株式会社

神奈川県川崎市

AA-５

icot多摩センター

株式会社東急設計コン
サルタント

株式会社東急設計コン
サルタント

西松建設株式会社

ハウスプラス住宅
保証株式会社

AA-６

A-PLACE金山

株式会社日建設計

株式会社日建設計株式会社安藤・間ビューローベリタ
スジャパン株式会社

AA-７

大阪中之島ビル

株式会社大建設計株式会社大建設計

鹿島建設・大林組共同企業体

大阪府大阪市

AA-８

icot大森

株式会社熊谷組

株式会社熊谷組

株式会社熊谷組

一般財団法人日本
建築センター

AA-９

マーケットスクエア相模原

株式会社奥村組

株式会社奥村組・株式会社親交設計株式会社奥村組

AA-10

梅田ゲートタワー株式会社昭和設計

株式会社昭和設計

鹿島建設株式会社

AA-11

A-PLACE馬車道

株式会社竹中工務店

株式会社竹中工務店

株式会社竹中工務店

一般財団法人日本
建築センター
一般財団法人日本
建築総合試験所
神奈川県横浜市

ＳＯＭＰＯリスケ
アマネジメント株
式会社（SC棟）、－（銀行棟）（注２）
ＳＯＭＰＯリスケ
アマネジメント株
式会社
ＳＯＭＰＯリスケ
アマネジメント株
式会社－（注２）
ＳＯＭＰＯリスケ
アマネジメント株
式会社
ＳＯＭＰＯリスケ
アマネジメント株
式会社
－
（注２）
－
（注２）
東京海上日動リス
クコンサルティング株式会社
株式会社ハイ国際
コンサルタント

コマーシャルモール 大和ハウス工業株式会 大和ハウス工業株式会 大和ハウス工業株式会 日本ＥＲＩ株式会
博多
社
社
社
社
（注１）上表記載の社名は、過去に社名変更等がなされた場合には、本書の日付現在の社名で記載しています。
（注２）「東急プラザ表参道原宿」、「神戸旧居留地25番館」、「A-PLACE池袋」、「A-PLACE五反田」、「大崎ウィズタワー」、「汐留ビルディング」、「icotなかもず（銀行棟）」、「A-PLACE金山」、「マーケットスクエア相模原」及び「梅田ゲートタワー」は、構造計
算適合性判定（注３）を受けているため記載していません。
（注３）2007年６月20日施行の改正建築基準法により、同法改正日以降に建築確認申請された建築物で、高度な構造計算を要する一定の高さ以上等の建築物について、構造計算適合性判定が義務付けられており、都道府県知事は、構造計算が適正に行われたものかどうかを判定することとなっています。
（注４）「田町スクエア（底地）」及び「あまがさきキューズモール（底地）」は、底地物件であるため、記載していません。

AA-12- 81 -

③

地震リスク分析等の概要
本投資法人は、運用資産を取得する際のデューディリジェンスの一環として、ＳＯＭＰＯリ
スケアマネジメント株式会社に依頼し、地震リスク分析の評価を行っています。当該分析は、構造図面・構造計算書をもとに、独自の構造評価方法で建物の耐震性能を評価し、構造計算書の内容と比較検討を行い、対象建物の最終的な耐震性能として評価しています。その評価をもとに建物固有の地震に対する脆弱性を考慮し、地震ハザード及び地盤条件を含めた総合的な評
価結果に基づき、地震による建物のPML値（予想最大損失率）（注１） を算定しています。取得
予定資産取得後の本投資法人のポートフォリオの各資産に係る建物のPML値は、下表のとおり
です。
物件
番号
UR-１

PML値（予想最大損失率）（％）（注２）

物件名称
東急プラザ表参道原宿

2.9

UR-２

東急プラザ赤坂（注３）

3.6

UR-３

キュープラザ恵比寿

5.7

UR-４

新橋プレイス

6.8

UR-５

京都烏丸パーキングビル

2.4

UR-６

A-FLAG赤坂

6.4

UR-７

神戸旧居留地25番館

2.6

UR-８

A-FLAG札幌（注３）

0.3

UR-９

A-FLAG渋谷

7.9

UR-10

キュープラザ心斎橋

6.9

UR-11

A-FLAG骨董通り

6.4

UR-12

A-FLAG美術館通り

7.5

UR-13

A-FLAG代官山ウエスト

4.2

UR-14

A-FLAG北心斎橋

5.4

UR-15

デックス東京ビーチ

4.0- 82 -

物件
番号

PML値（予想最大損失率）（％）（注２）

物件名称

TO-１

東急不動産恵比寿ビル

6.5

TO-２

A-PLACE恵比寿南

8.0

TO-３

A-PLACE代々木

5.1

TO-４

A-PLACE青山（注３）

8.9

TO-５

ルオーゴ汐留2.7

TO-６

田町スクエア（底地）（注４）

－

TO-７

A-PLACE池袋

3.2

TO-８

A-PLACE新橋

7.4

TO-９

A-PLACE五反田

6.1

TO-10

A-PLACE品川

4.9

TO-11

大崎ウィズタワー

2.4

TO-12

汐留ビルディング

2.6

TO-13

A-PLACE恵比寿東

5.2

TO-14

A-PLACE渋谷金王

4.3

TO-15

A-PLACE五反田駅前

7.7

TO-16

A-PLACE品川東

4.3

AA-１

あまがさきキューズモール（底地）（注４）

－

AA-２

icotなかもず

4.8

AA-４

icot溝の口

8.3

AA-５

icot多摩センター

1.8

AA-６

A-PLACE金山

5.3

AA-７

大阪中之島ビル

7.9

AA-８

icot大森3.9

AA-９

マーケットスクエア相模原

7.7

AA-10

梅田ゲートタワー

2.4

AA-11

A-PLACE馬車道

10.2

AA-12

コマーシャルモール博多

1.9
ポートフォリオ全体（注５）2.3（注１）ＳＯＭＰＯリスケアマネジメント株式会社は、上記PML値の計算にあたり、「地震調査研究推進本部（文部科学省）」よ
り、2012年12月に2012年版（モデル２）として公表された「全国地震動予測地図」に準拠してモデル化した震源データをもとに算定しています。
（注２）小数点第２位を四捨五入して記載しています。
（注３）「東急プラザ赤坂」、「A-FLAG札幌」及び「A-PLACE青山」は、それぞれ2009年４月、2007年６月及び2008年７月に、耐震補強工事を実施しています。
（注４）「田町スクエア（底地）」及び「あまがさきキューズモール（底地）」は、底地物件であるため、記載していません。
（注５）ポートフォリオ全体のPML値は、2017年11月付「ポートフォリオ地震PML評価報告書」に基づき記載しています。

- 83 -

（５）主要な不動産に関する情報
本投資法人の取得予定資産取得後の本投資法人のポートフォリオの各資産のうち、2017年９月30日現在において、「年間賃料合計」が「ポートフォリオ全体の年間賃料総額」の10％以上を占める不動産の概要は、以下のとおりです。
物件番号
物件名称
テナント数（注２）
総賃貸収入（年間）（百万円）（注３）
総賃料収入の合計に占める割合（％）（注４）
総賃貸可能面積（㎡）（注５）
総賃貸面積（㎡）（注６）TO-12
汐留ビルディング（注１）2015年５月31日
2015年11月30日
2016年５月31日
2016年11月30日
2017年５月31日
2017年９月30日

最近５年間の稼働率の推移（％）（注７）

37
3,204
13.2
28,136.05
28,002.57
98.2
93.2
98.2
99.4
99.9
99.5

（注１）「汐留ビルディング」は、準共有持分割合（35％）に相当する数値を記載しています。但し、「テナント数」には、一棟全体のテナ
ント数を記載しています。
（注２）「テナント数」は、2017年９月30日現在における当該資産に係る各賃貸借契約に表示された各建物毎の賃貸借契約上のテナント数の合計を記載しています。なお、当該資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントの総数を記載しています。
（注３）「総賃料収入（年間）」は、2017年９月30日現在における当該資産に係る各賃貸借契約（同日現在で入居済みのものに限ります。）に表示された建物につき、月間賃料（共益費を含みます。倉庫、看板、駐車場等の使用料を含まず、貸室賃料に限り、歩合賃料は含みません。また、同日現在のフリーレント及びレントホリデーは考慮しないものとします。）を12倍することにより年換算して算出した金額（複数の賃貸借契約が契約されている資産については、その合計額。）（消費税は含みません。）につき百万円未満を四捨五入して記載しています。なお、当該資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の月間賃料（共益費を含みます。倉庫、看板、駐車場等の使用料を含まず、貸室賃料に限り、歩合賃料は含みません。また、同日現在のフリーレント及びレントホリデーは考慮しないものとします。）を12倍することにより年換算して算出した金額を記載しています。
（注４）「総賃料収入の合計に占める割合」は、取得予定資産取得後の本投資法人のポートフォリオの各資産の総賃料収入の合計に占める当該資産の総賃料収入の割合を示しており、小数点第２位を四捨五入して記載しています。
（注５）「総賃貸可能面積」は、2017年９月30日現在における当該資産に係る建物の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられるものを記載しています。
（注６）「総賃貸面積」は、2017年９月30日現在における当該資産に係る各賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計を記載しています。なお、当該資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントとの間で実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積の合計を記載しています。
（注７）「最近５年間の稼働率の推移」は、本投資法人が保有を開始した後の稼働率のみを記載しています。また、「稼働率」は、上表記載の各時点における当該資産に係る総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を示しており、小数点第２位を四捨五入して記載
しています。

- 84 -

（６）賃貸状況の概要①

稼働率等の推移
本投資法人の各期末保有資産における稼働率等の推移は以下のとおりです。

物件数

2012年５月期（第１期）末2012年11月期（第２期）末2013年５月期（第３期）末2013年11月期（第４期）末2014年５月期（第５期）末

－

18

20

21

27

テナントの総数（注１）
総賃貸可能面積（㎡）（注２）
総賃貸面積（㎡）
（注３）

－

205

258

269

323

－

196,296.20

211,543.78

213,787.15

268,207.86－

195,064.27

210,205.25

212,535.21

267,568.69

稼働率（％）（注４）

－

99.4

99.4

99.4

99.8

2014年11月期（第６期）末2015年５月期（第７期）末2015年11月期（第８期）末2016年５月期（第９期）末2016年11月期（第10期）末

28

30

31

32

35

物件数
テナントの総数（注１）
総賃貸可能面積（㎡）（注２）
総賃貸面積（㎡）
（注３）

324

362

373

381

431

275,398.92

312,777.90

301,802.03

312,572.42

340,271.66

275,215.91

311,878.11

299,518.54

311,889.20

337,816.75

稼働率（％）（注４）

99.9

99.7

99.2

99.8

99.3

2017年５月期（第11期）末
物件数

39

テナントの総数（注１）
総賃貸可能面積（㎡）（注２）
総賃貸面積（㎡）（注３）

370,194.77

稼働率（％）（注４）

99.8

456

369,307.10（注１）「テナントの総数」は、各期末における本投資法人のポートフォリオの各資産に係る各賃貸借契約に表示された各建物毎の賃貸借契約上のテナント数（但し、当該時点において当該資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントの数）の合計を記載しています。但し、底地物件については、底地賃借人の数を用いています。
（注２）「総賃貸可能面積」は、各期末における本投資法人のポートフォリオの各資産のうち底地以外の物件については、各時点における各資産に係る建物の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられるもの、各資産のうち底地物件については、各時点における各資産に係る底地の賃貸借契約又は土地図面等に基づき賃貸が可能と考えられるものを合計したものを記載しています。
（注３）「総賃貸面積」は、各期末における本投資法人のポートフォリオの各資産に係る各賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計を記載しています。なお、当該各資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントとの間で実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積の合計を用いています。
（注４）「稼働率」は、各期末における本投資法人のポートフォリオの各資産に係る総賃貸可能面積の合計に対して総賃貸面積の合計が占める割合を示しており、小数点第２位を四捨五入して記載しています。
（注５）各期における「東急プラザ表参道原宿」、「東急プラザ赤坂」、「汐留ビルディング」及び第３期末から第６期末までにおける「大阪中之島ビル」は、各物件の準共有持分割合（それぞれ75％、50％、15％（第７期末及び第８期末）又は25％（第９期末及び第10期末）又は35％（第11期末）及び50％）に相当する数値に基づき記載しています。但し、「テナントの総数」には、一棟全体のテナン
ト数を用いて記載しています。

- 85 -

②

新規上場以降の物件毎の稼働率（注１）

物件番号

物件名称

2012年６月30日

2012年11月期（第２期）末2013年５月期（第３期）末2013年11月期（第４期）末UR-１
UR-２

東急プラザ表参道原宿
東急プラザ赤坂100.0％
99.4％

100.0％
98.5％

100.0％
98.7％

100.0％
98.9％

UR-３
UR-４

キュープラザ恵比寿
新橋プレイス

100.0％
100.0％

100.0％
100.0％

100.0％
100.0％

100.0％
100.0％

UR-５
UR-６

京都烏丸パーキングビル
A-FLAG赤坂

100.0％-

100.0％-

100.0％-

100.0％
84.2％

UR-７
UR-８

神戸旧居留地25番館
A-FLAG札幌

-

-

-

-

UR-９
UR-10

A-FLAG渋谷
キュープラザ心斎橋

-

-

-

-

UR-11
UR-12

A-FLAG骨董通り
A-FLAG美術館通り

-

-

-

-

UR-13
UR-14

A-FLAG代官山ウエスト
A-FLAG北心斎橋

-

-

-

-

UR-15

デックス東京ビーチ
都市型商業施設 平均稼働率

99.8％

99.5％

99.6％

99.1％

TO-１
TO-２

東急不動産恵比寿ビル
A-PLACE恵比寿南

100.0％
100.0％

100.0％
100.0％

100.0％
96.1％

100.0％
100.0％TO-３
TO-４

A-PLACE代々木
A-PLACE青山

100.0％
76.3％

100.0％
86.7％

100.0％
100.0％

100.0％
100.0％TO-５
TO-６

ルオーゴ汐留田町スクエア（底地）（注３）

100.0％
85.2％

100.0％
100.0％

100.0％
100.0％

100.0％
100.0％TO-７
TO-８

A-PLACE池袋
A-PLACE新橋

100.0％-

100.0％-

100.0％
84.6％

100.0％
88.4％

TO-９
TO-10

A-PLACE五反田
A-PLACE品川

-

-

-

-

TO-11
TO-12

大崎ウィズタワー汐留ビルディング

-

-

-

-

TO-13
TO-14

A-PLACE恵比寿東
A-PLACE渋谷金王

-

-

-

-

TO-15
TO-16

A-PLACE五反田駅前
A-PLACE品川東

-

-

-

-

93.7％

97.4％

97.5％

98.6％

100.0％

100.0％

100.0％

100.0％

100.0％

100.0％

100.0％

100.0％

100.0％
100.0％

100.0％
100.0％

100.0％
100.0％

100.0％
100.0％

100.0％
100.0％

100.0％
100.0％

100.0％
100.0％

100.0％
98.6％

東京オフィス 平均稼働率
あまがさきキューズモール
AA-１
（底地）
AA-２
icotなかもず
icot金剛（注４）
AA-３
AA-４
icot溝の口
AA-５
AA-６

icot多摩センター
A-PLACE金山

AA-７
AA-８

大阪中之島ビル
icot大森

-

-

99.6％
-

100.0％
-

AA-９
AA-10

マーケットスクエア相模原
梅田ゲートタワー

-

-

-

-

AA-11
AA-12

A-PLACE馬車道
コマーシャルモール博多

-

-

-

-

100.0％
98.7％

100.0％
99.4％

100.0％
99.4％

99.9％
99.4％

アクティビア・アカウント 平均稼働率
全体 平均稼働率- 86 -

物件番号

物件名称

2014年５月期（第５期）末2014年11月期（第６期）末2015年５月期（第７期）末2015年11月期（第８期）末UR-１

東急プラザ表参道原宿

100.0％

100.0％

100.0％

100.0％

UR-２
UR-３

東急プラザ赤坂キュープラザ恵比寿100.0％
100.0％

100.0％
100.0％

98.8％
100.0％

99.9％
100.0％

UR-４
UR-５

新橋プレイス
京都烏丸パーキングビル

100.0％
100.0％

100.0％
100.0％

100.0％
100.0％

100.0％
100.0％UR-６
UR-７

A-FLAG赤坂
神戸旧居留地25番館

84.2％
100.0％

100.0％
100.0％

100.0％
100.0％

100.0％
100.0％UR-８
UR-９

A-FLAG札幌
A-FLAG渋谷

100.0％
100.0％

100.0％
100.0％

100.0％
100.0％

100.0％
100.0％

UR-10
UR-11

キュープラザ心斎橋
A-FLAG骨董通り

-

-

-

-

UR-12
UR-13

A-FLAG美術館通り
A-FLAG代官山ウエスト

-

-

-

-

UR-14
UR-15

A-FLAG北心斎橋
デックス東京ビーチ

-

-

-

-

TO-１

都市型商業施設 平均稼働率
東急不動産恵比寿ビル

99.6％
100.0％

100.0％
100.0％

99.8％
100.0％

100.0％
87.5％

TO-２
TO-３

A-PLACE恵比寿南
A-PLACE代々木

100.0％
100.0％

100.0％
100.0％

100.0％
100.0％

100.0％
100.0％TO-４
TO-５

A-PLACE青山
ルオーゴ汐留田町スクエア（底地）（注３）

100.0％
100.0％

100.0％
100.0％

100.0％
100.0％

100.0％
100.0％

100.0％
100.0％

100.0％
100.0％

100.0％
100.0％TO-６
TO-７

A-PLACE池袋

100.0％
100.0％TO-８
TO-９

A-PLACE新橋
A-PLACE五反田

100.0％
100.0％

100.0％
100.0％

98.7％
100.0％

97.8％
100.0％

TO-10
TO-11

A-PLACE品川
大崎ウィズタワー100.0％-

100.0％
100.0％

100.0％
100.0％

100.0％
100.0％

TO-12
TO-13

汐留ビルディングA-PLACE恵比寿東

-

-

98.2％
-

93.2％
100.0％

TO-14
TO-15

A-PLACE渋谷金王
A-PLACE五反田駅前

-

-

-

100.0％-A-PLACE品川東
東京オフィス 平均稼働率
あまがさきキューズモール
AA-１
（底地）
AA-２
icotなかもず
icot金剛（注４）AA-３

100.0％

100.0％

99.6％

97.5％

100.0％

100.0％

100.0％

100.0％

100.0％
100.0％

100.0％
100.0％

100.0％
100.0％

100.0％
-

AA-４
AA-５

icot溝の口
icot多摩センター

100.0％
100.0％

100.0％
100.0％

100.0％
100.0％

100.0％
100.0％

AA-６
AA-７

A-PLACE金山
大阪中之島ビル

100.0％
97.3％

100.0％
98.2％

100.0％
97.9％

100.0％
97.9％

AA-８
AA-９

icot大森マーケットスクエア相模原

100.0％-

100.0％-

100.0％
100.0％

100.0％
100.0％

AA-10
AA-11

梅田ゲートタワー
A-PLACE馬車道

-

-

-

-

99.8％

99.8％

99.7％

99.7％

99.8％

99.9％

99.7％

99.2％

TO-16

AA-12
コマーシャルモール博多
アクティビア・アカウント 平均稼働率
全体

平均稼働率

- 87 -

物件番号

物件名称

2016年５月期（第９期）末2016年11月期（第10期）末

2017年５月期（第11期）末

2017年９月30日
（注２）

UR-１

東急プラザ表参道原宿

100.0％

100.0％

100.0％

100.0％

UR-２
UR-３

東急プラザ赤坂キュープラザ恵比寿100.0％
100.0％

100.0％
100.0％

100.0％
100.0％

100.0％
100.0％

UR-４
UR-５

新橋プレイス
京都烏丸パーキングビル

100.0％
100.0％

100.0％
100.0％

100.0％
100.0％

100.0％
100.0％UR-６
UR-７

A-FLAG赤坂
神戸旧居留地25番館

100.0％
100.0％

74.1％
100.0％

90.0％
100.0％

89.5％
100.0％UR-８
UR-９

A-FLAG札幌
A-FLAG渋谷

100.0％
100.0％

100.0％
100.0％

100.0％
100.0％

100.0％
100.0％

UR-10
UR-11

キュープラザ心斎橋
A-FLAG骨董通り

88.4％
-

100.0％-

100.0％
100.0％

100.0％
100.0％

UR-12
UR-13

A-FLAG美術館通り
A-FLAG代官山ウエスト--

100.0％
100.0％

100.0％
100.0％

UR-14
UR-15

A-FLAG北心斎橋
デックス東京ビーチ---

100.0％
100.0％

TO-１

都市型商業施設 平均稼働率
東急不動産恵比寿ビル

99.7％
100.0％

99.4％
100.0％

99.8％
100.0％

99.8％
100.0％TO-２
TO-３

A-PLACE恵比寿南
A-PLACE代々木

100.0％
100.0％

100.0％
88.9％

100.0％
100.0％

100.0％
100.0％TO-４
TO-５

A-PLACE青山
ルオーゴ汐留田町スクエア（底地）（注３）

100.0％
100.0％

100.0％
100.0％

100.0％
100.0％

100.0％
100.0％

100.0％
100.0％

100.0％
100.0％

100.0％
100.0％TO-６
TO-７

A-PLACE池袋

100.0％
100.0％TO-８
TO-９

A-PLACE新橋
A-PLACE五反田

100.0％
100.0％

100.0％
89.3％

100.0％
100.0％

98.7％
100.0％

TO-10
TO-11

A-PLACE品川
大崎ウィズタワー100.0％
100.0％

100.0％
100.0％

100.0％
100.0％

100.0％
100.0％

TO-12
TO-13

汐留ビルディングA-PLACE恵比寿東

98.2％
100.0％

99.4％
100.0％

99.9％
100.0％

99.5％
100.0％

TO-14
TO-15

A-PLACE渋谷金王
A-PLACE五反田駅前

100.0％-

100.0％
100.0％

100.0％
100.0％

100.0％
100.0％A-PLACE品川東
東京オフィス 平均稼働率
あまがさきキューズモール
AA-１
（底地）
AA-２
icotなかもず
icot金剛（注４）
AA-３

99.6％

98.9％

100.0％
100.0％

100.0％
99.8％

100.0％

100.0％

100.0％

100.0％

100.0％-

100.0％-

100.0％-

100.0％
-

AA-４
AA-５

icot溝の口
icot多摩センター

100.0％
100.0％

100.0％
100.0％

100.0％
100.0％

100.0％
100.0％

AA-６
AA-７

A-PLACE金山
大阪中之島ビル

100.0％
100.0％

100.0％
100.0％

100.0％
96.9％

100.0％
98.8％

AA-８
AA-９

icot大森マーケットスクエア相模原

100.0％
100.0％

100.0％
100.0％

100.0％
100.0％

100.0％
100.0％

AA-10
AA-11

梅田ゲートタワー
A-PLACE馬車道

-

93.6％
99.1％

100.0％
100.0％

94.0％
100.0％

100.0％

99.4％

99.6％

100.0％
99.3％

99.8％

99.3％

99.8％

99.6％

TO-16

AA-12
コマーシャルモール博多
アクティビア・アカウント 平均稼働率
全体

平均稼働率

（注１）「稼働率」は、各期末における本投資法人のポートフォリオの各資産に係る総賃貸可能面積の合計に対して総賃貸面積の合計が占める割合を示しており、小数点第２位を四捨五入して記載しています。
（注２）2017年９月30日時点の平均稼働率には、取得予定資産の平均稼働率が含まれています。
（注３）「田町スクエア（底地）」は、2014年５月30日に建物を売却しており、第４期末までの稼働率は、建物の稼働率を記載しています。
（注４）本投資法人は、2015年７月８日を受渡日として、「icot金剛」を信託財産とする信託受益権を第三者へ譲渡済みです。

- 88 -

（７）主要なテナントに関する情報①

主要なテナントの概要
下表は、取得予定資産取得後の本投資法人のポートフォリオの各資産につき、2017年９月30日
現在の情報をもとに、当該テナントへの賃貸面積がポートフォリオ全体の総賃貸面積の10％以上を占めるテナント（主要なテナント）を示したものです。なお、下表のテナントとの契約形態
は、普通賃貸借契約です。本投資法人は、取得予定資産取得後の本投資法人のポートフォリオの各資産につき、東急不動産ＳＣマネジメント株式会社及び東急コミュニティーをマスターリース
会社として、エンドテナントに転貸することを目的とする賃貸借契約（マスターリース契約）を締結している、若しくは締結することとしています。下表は、マスターリース契約を締結した主要なテナントに関する情報を、2017年９月30日現在の情報をもとに記載したものです。なお、本投資法人が当該マスターリース会社から収受する賃料は、マスターリース会社が転借人（エンドテナント）から収受する賃料と同額となっており（パススルー型マスターリース）、賃料の保証はされていません。

総賃料収入
敷金・保証金
（年間）
契約満了日
テナント名
業種
物件名称
（百万円）
（百万円）
（注４）
（注３）
（注２）
A-FLAG骨董通り
2,656.53
204
140
2026年12月31日
東急不動産恵比寿ビル
7,342.60
578
476
2025年５月31日
A-PLACE恵比寿南
7,950.49
710
586
2025年５月31日
A-PLACE代々木3,106.17236
211
2025年５月31日
A-PLACE青山
7,303.69530
497
2025年５月31日
ルオーゴ汐留4,476.35
308
270
2025年５月31日
A-PLACE池袋
3,409.73（注５）（注５）
2025年５月31日
A-PLACE新橋
4,987.58361
307
2025年５月31日
A-PLACE五反田
4,028.69
332
293
2025年５月31日
A-PLACE品川
2,986.36
208
190
2025年５月31日
株式会社東急不動産
コミュニティー
管理業
大崎ウィズタワー
7,193.28
645
645
2025年５月31日
A-PLACE恵比寿東
4,010.69306
208
2025年５月31日
A-PLACE渋谷金王2,983.36（注５）（注５）
2025年９月30日
A-PLACE五反田駅前
4,316.89
328
282
2026年６月30日
A-PLACE品川東
14,658.98
884
789
2027年３月31日
A-PLACE金山
9,314.91
502
398
2025年５月31日
大阪中之島ビル
19,993.45
941
683
2024年11月30日
A-PLACE馬車道
9,775.50
321
199
2026年10月31日
コマーシャルモール博多
9,612.88
351
169
2027年３月31日
合計
130,108.13－－－
キュープラザ恵比寿
4,024.88475
475
2022年６月30日
新橋プレイス
9,156.01（注５）（注５）
2024年11月30日
京都烏丸パーキングビル
21,616.04（注５）（注５）
2024年11月30日
A-FLAG赤坂
2,040.89
155
127
2023年８月31日
神戸旧居留地25番館
19,653.90
1,254
1,431
2023年８月31日
A-FLAG札幌
21,229.16
624
137
2023年12月31日
A-FLAG渋谷
3,413.80
393
323
2023年12月31日
キュープラザ心斎橋
2,820.23587
467
2025年12月31日
東急不動産ＳＣ
A-FLAG美術館通り
2,055.97
231
296
2026年12月31日
不動産
マネジメント
管理業
A-FLAG代官山ウエスト
2,579.08（注５）（注５）
2026年12月31日
株式会社
A-FLAG北心斎橋
2,536.75
192
125
2027年６月30日
デックス東京ビーチ（注６）16,136.88
657
503
2028年１月31日
icotなかもず
28,098.02
619
430
2022年６月30日
icot溝の口
14,032.05（注５）
100
2022年６月30日
icot多摩センター
5,181.58
239
237
2024年11月30日
icot大森
6,209.79383
364
2023年12月31日
マーケットスクエア相模原
15,152.42（注５）（注５）
2025年１月31日
合計
175,937.45－－－（注１）「賃貸面積」は、テナントがマスターリース会社兼転貸人となる各物件の建物につき、2017年９月30日現在におけるマスターリース
会社とのマスターリース契約に表示された賃貸面積のうちエンドテナントへの賃貸面積を記載しています。なお、数値については、
小数点第３位を四捨五入して記載しています。
（注２）「総賃料収入（年間）」は、テナントとの間で締結されているマスターリース契約上、テナントが支払うマスターリース賃料がエンドテナントからテナントに対して支払われる賃料と同額となっている物件については、2017年９月30日現在におけるエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約（同日現在で入居済みのものに限ります。）における月間賃料（共益費を含みます。倉庫、看
賃貸面積
（㎡）
（注１）

- 89 -

板、駐車場等の使用料を含まず、貸室賃料に限り、歩合賃料は含みません。また、同日現在のフリーレント及びレントホリデーは考慮しないものとします。）を12倍することにより年換算して算出した金額（複数の賃貸借契約が契約されている当該資産については、その合計額。）（消費税は含みません。）につき百万円未満を四捨五入して記載しています。
（注３）「敷金・保証金」は、テナントがマスターリース会社として転貸人となっている物件については、2017年９月30日現在におけるエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約に基づき必要とされる敷金・保証金（同日現在で入居済みの貸室に係る賃貸借契約に基づく敷金又は保証金に限ります。）の合計額につき百万円未満を四捨五入して記載しています。
（注４）「契約満了日」は、テナントがマスターリース会社として転貸人となっている物件を含め、テナントを賃借人とする賃貸借契約に表示された契約満了日を記載しています。
（注５）テナントの承諾が得られていないため開示していません。
（注６）「デックス東京ビーチ」は、準共有持分割合（49％）に相当する数値を記載しています。

②

賃貸面積上位10位エンドテナント
本投資法人の取得予定資産取得後の本投資法人のポートフォリオの各資産につき、2017年９月30日現在、ポートフォリオ全体に対し賃貸面積上位10位を占めるエンドテナントは、以下のとおりです。
エンドテナント名

総賃貸面積（㎡）
（注１）

物件名称

契約満了日

契約形態
（注２）

株式会社東急ホテルズ

東急プラザ赤坂
A-FLAG札幌

30,182.69

2021年10月31日

定期建物賃貸借契約

三井住友信託銀行株式会社（注３）

田町スクエア（底地）
あまがさきキューズモール（底地）

28,753.40（注４）

2074年５月31日
2042年１月31日

普通借地権設定契約
事業用定期賃貸借契約

コーナン商事株式会社

icotなかもず

26,529.03

2027年７月11日

定期建物賃貸借契約

タイムズ24株式会社

京都烏丸パーキングビル

21,224.14－

定期建物賃貸借契約

株式会社Plan・Do・See

神戸旧居留地25番館

14,195.42－－

株式会社家具の大正堂

icot溝の口

14,032.05

2018年７月24日

普通建物賃貸借契約

株式会社ケーズホールディングスマーケットスクエア相模原

11,863.92

2034年６月30日

定期建物賃貸借契約

エヌ・ティ・ティ・コミュニケーションズ株式会社

汐留ビルディング

10,336.62－－

株式会社ヤマダ電機（注６）

新橋プレイス

9,156.01

2018年５月14日－

ヤンマー株式会社

梅田ゲートタワー

8,745.40－－（注１）「総賃貸面積」は、2017年９月30日現在におけるエンドテナントとの間の賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計を記載しています。なお「東急プラザ赤坂」及び「汐留ビルディング」については準共有持分割合（50％）及び（35％）に相当する数値に基づき記載しています。
（注２）「契約形態」は、2017年９月30日現在におけるエンドテナントとの間の賃貸借契約に表示された契約形態を記載しています。
（注３）賃借人は、底地上の建物についての信託受託者であり、当該信託の受益者は、東急不動産です。
（注４）「田町スクエア（底地）」及び「あまがさきキューズモール（底地）」は底地の面積を記載しています。
（注５）「－」とされている箇所はテナントの承諾が得られていないため開示していません。
（注６）株式会社ヤマダ電機は、2018年５月14日の契約満了を以て退去予定です。

（８）担保の状況
取得予定資産取得後の本投資法人のポートフォリオの各資産（共有（準共有を含みます。）又は区分所有の場合は本投資法人の保有に係る持分）につき、担保は設定されていません。

- 90 -

（９）ポートフォリオの概況
以下は、取得予定資産取得後の本投資法人のポートフォリオの概況を示したものです。
①

分類別

分類
都市型商業施設・東京オフィス

物件数

取得（予定）価格
（百万円）

比率（％）
（注）

31

347,71580.6

都市型商業施設15

171,515

39.7

東京オフィス

16

176,200

40.8

1183,770

19.4

合計

42

431,485

100.0

分類

物件数

アクティビア・アカウント

取得（予定）価格
（百万円）

比率（％）
（注）

ポートフォリオ全体

42

431,485

100.0

商業施設

22

214,275

49.7

オフィス

20

217,210

50.3

＜参考＞

2017年５月31日時点

分類
都市型商業施設・東京オフィス

物件数

比率（％）

取得価格
（百万円）

（注）

29

330,250

81.0

都市型商業施設13

154,050

37.8

東京オフィス

16

176,200

43.2

1077,670

19.0

合計

39

407,920

100.0

分類

物件数

アクティビア・アカウント

比率（％）

取得価格
（百万円）

（注）

ポートフォリオ全体

39407,920

100.0

商業施設

19

190,710

46.8

オフィス

20

217,21053.2（注）「比率」は、取得（予定）価格の合計に占める各分類の取得（予定）価格の割合を示しており、小数点第２位を四捨五入して記載しています。

- 91 -

②

地域区分別

分類・地域区分物件数

取得（予定）価格
（百万円）

比率（％）
（注）

ポートフォリオ全体

42

431,485

100.0

都心５区

22

267,350

62.0

その他23区

533,480

7.8

三大都市圏

13

120,14527.8

その他国内主要都市

2

10,5102.4

分類・地域区分
都市型商業施設・東京オフィス

物件数

取得（予定）価格
（百万円）

比率（％）
（注）

31

347,715

100.0

都心５区

22

267,350

76.9

その他23区

427,690

8.0

三大都市圏

4

48,26513.9

その他国内主要都市

1

4,410

1.3

分類・地域区分
アクティビア・アカウント

物件数

取得（予定）価格
（百万円）

比率（％）
（注）

11

83,770100.0

その他23区

1

5,790

6.9

三大都市圏

9

71,88085.8

その国内主要都市

1

6,100

7.3

＜参考＞

2017年５月31日時点

分類・地域区分

物件数

比率（％）

取得価格
（百万円）

（注）

ポートフォリオ全体

39407,920

100.0

都心５区

21

254,61062.4

その他23区

533,480

8.2

三大都市圏

12

115,420

28.3

その他国内主要都市

1

4,410

1.1

（注）「比率」は、取得（予定）価格の合計に占める各分類の取得（予定）価格の割合を示しており、小数点第２位を四捨五入して記載しています。

- 92 -

③

契約形態別

契約形態

テナント数

総賃料収入（年間）（百万円）（注１）

比率（％）
（注２）

ポートフォリオ全体

566

24,274

100.0

定期借家

307

14,213

58.6

普通借家

259

10,061

41.4（注１）「総賃料収入（年間）」は、2017年９月30日を基準日として記載しています。
（注２）「比率」は、総賃料収入（年間）の合計に占める各分類の総賃料収入（年間）の割合を示しており、小数点第２位を四捨五入して記載しています。

④

契約年数別

契約年数
ポートフォリオ全体

テナント数

総賃料収入（年間）（百万円）（注１）

比率（％）
（注２）

566

24,274

100.0

10年超

83

8,793

36.2

５～10年以内

67

2,832

11.7

２～５年以内

166

6,081

25.1

～２年以内

250

6,568

27.1

契約年数
都市型商業施設全体

テナント数

総賃料収入（年間）（百万円）（注１）

比率（％）
（注２）

276

9,717

100.0

10年超

39

6,045

62.2

５～10年以内

48

1,477

15.2

２～５年以内

90

1,338

13.8

～２年以内

99

856

8.8

契約年数

テナント数

総賃料収入（年間）（百万円）（注１）

比率（％）
（注２）

東京オフィス全体

143

9,195

100.0

10年超

16

316

3.4

５～10年以内

11

1,143

12.4

２～５年以内

50

3,763

40.9

～２年以内

66

3,973

43.2

（注１）「総賃料収入（年間）」は、2017年９月30日を基準日として記載しています。
（注２）「比率」は、総賃料収入（年間）の合計に占める各分類の総賃料収入（年間）の割合を示しており、小数点第２位を四捨五入して記載しています。

- 93 -

⑤

契約残存年数別

契約残存年数
ポートフォリオ全体

テナント数

総賃料収入（年間）（百万円）（注１）

比率（％）
（注２）

566

24,274

100.0

10年超

10

2,093

8.6

５～10年以内

41

2,355

9.7

２～５年以内

127

5,743

23.7

～２年以内

388

14,08458.0

契約残存年数都市型商業施設全体

テナント数

総賃料収入（年間）（百万円）（注１）

比率（％）
（注２）

276

9,717

100.0

10年超

６

953

9.8

５～10年以内

19

1,120

11.5

２～５年以内

90

4,236

43.6

～２年以内

161

3,408

35.1

契約残存年数

テナント数

総賃料収入（年間）（百万円）（注１）

比率（％）
（注２）

東京オフィス全体

143

9,195

100.0

10年超

１

125

1.4

５～10年以内

３

72

0.8

２～５年以内

16

631

6.9

～２年以内

123

8,367

91.0

契約残存年数
アクティビア・アカウント全体

テナント数

総賃料収入（年間）（百万円）（注１）

比率（％）
（注２）

147

5,362

100.0

10年超

３

1,015

18.9

５～10年以内

19

1,163

21.7

２～５年以内

21

876

16.3

～２年以内

104

2,309

43.1

（注１）「総賃料収入（年間）」は、2017年９月30日を基準日として記載しています。
（注２）「比率」は、総賃料収入（年間）の合計に占める各分類の総賃料収入（年間）の割合を示しており、小数点第２位を四捨五入して記載しています。

- 94 -

⑥

賃貸借契約年数及び残存年数

都市型商業施設賃貸借契約年数（注１）（注２）

賃貸借契約残存年数（注１）（注３）

東京オフィスアクティビア・アカウント

全体

9.3

4.0
（3.3）

11.3
（8.3）

7.7
（6.8）

4.1

2.0
（1.2）

7.3
（4.6）

4.0
（3.1）

（注１）「賃貸借契約年数」及び「賃貸借契約残存年数」は、2017年９月30日を基準日として記載しています。
（注２）「賃貸借契約年数」は、各物件の賃貸借契約の契約期間の年数を分類毎に総賃料収入（年間）で加重平均して算出し、小数点第２位を四捨五入して記載しています。
（注３）「賃貸借契約残存年数」は、各物件の賃貸借契約の残存年数を分類毎に総賃料収入（年間）で加重平均して算出し、小数点第２位を四捨五入して記載しています。
（注４）括弧内の数値は、「田町スクエア（底地）」及び「あまがさきキューズモール（底地）」を除いた年数です。

⑦

業種別

業種

テナント数

総賃料収入（年間）（百万円）（注１）

比率（％）
（注２）

都市型商業施設

276

9,717

100.0

小売

101

5,341

55.0

ホテル

3

1,469

15.1

飲食

88

1,011

10.4

事務所

50

346

3.6

サービス・その他

34

1,549

15.9

業種
東京オフィス

テナント数

総賃料収入（年間）（百万円）（注１）

比率（％）
（注２）

143

9,195

100.0

サービス業

54

3,003

32.7

製造業

19

1,732

18.8

卸売・小売業、飲食店

41

1,307

14.2

運輸・通信業

６

1,475

16.0

その他

23

1,678

18.2

（注１）「総賃料収入（年間）」は、2017年９月30日を基準日として記載しています。
（注２）「比率」は、総賃料収入（年間）の合計に占める各分類の総賃料収入（年間）の割合を示しており、小数点第２位を四捨五入して記載しています。

- 95 -

⑧

平均築年数

分類
都市型商業施設・東京オフィス

物件数

取得（予定）価格（百万円）

平均築年数（年）（注１）

30

345,37715.8

都市型商業施設15

171,515

14.1

東京オフィス

15

173,86217.5

1071,77014.9

40417,147

アクティビア・アカウント
合計

15.6
（注２）

（注１）「平均築年数」は、2017年９月30日を基準日として、取得（予定）価格ベースにて平均築年数を加重平均で算出し、小数点第２位を四捨五入して記載しています。
なお、平均築年数の算出においては、「田町スクエア（底地）」及び「あまがさきキューズモール（底地）」を除外しています。
（注２）2017年５月31日時点の37物件（「田町スクエア（底地）」及び「あまがさきキューズモール（底地）」を除外しています。）の平均
築年数は15.3年です。

- 96 -

６

投資リスク
参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報／第１ ファンドの状況／３ 投資リスク」に記載の投資リスクの全文を記載しています。なお、参照有価証券報告書提出日以後、その内容について変更
又は追加があった箇所は下線で示しています。
（１）リスク要因
以下において、本投資口への投資に関するリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しています。また、今後本投資法人が投資法人債（以下「本投資法人債」といい、短期投資法人債を含むことがあります。）を発行する場合、これらの事項は、本投資法人債への投資に関してもリスク要因となる可能性があります。但し、以下は本投資法人への投資に関する全てのリスクを網羅したものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。また、本書に記載の事項には、特に本投資法人及び本資産運用会社の目標及び意図を含め、将来に関する事項が存在しますが、別段の記載のない限り、これら事項は本書の日付現在における
本投資法人及び本資産運用会社の判断、目標、一定の前提又は仮定に基づく予測等であって、不確実性を内在するため、実際の結果と異なる可能性があります。
以下に記載のいずれかのリスクが現実化した場合、本投資口又は本投資法人債の市場価格が下落し、本投資口又は本投資法人債の投資家は、投資した金額の全部又は一部を回収できない
おそれがあります。本投資法人は、可能な限りこれらリスクの発生の回避及びリスクが発生した場合の対応に努める方針ですが、回避できるとの保証や対応が十分であるとの保証はありません。
本投資口及び本投資法人債に投資を行う際は、以下のリスク要因及び本書中の本項以外の記載事項を慎重に検討した上、各投資家自らの責任と判断において行う必要があります。
本項に記載されている項目は、以下のとおりです。
投資法人が発行する投資口及び投資法人債に関するリスク（ア）換金性・流動性に関するリスク（イ）市場価格変動に関するリスク（ウ）金銭の分配に関するリスク② 投資法人の組織及び投資法人制度に関するリスク（ア）投資法人の組織運営に関するリスク（イ）投資法人の制度に関するリスク（ウ）東急不動産ホールディングスグループへの依存に関するリスク（エ）投資法人制度におけるインサイダー取引規制に関するリスク③ 投資法人の運用資産：原資産である不動産特有のリスク（ア）不動産から得られる賃料収入に関するリスク（イ）不動産の瑕疵に関するリスク（ウ）不動産管理会社に関するリスク（エ）費用に関するリスク（オ）専門家報告書等に関するリスク（カ）建物の毀損・滅失・劣化に関するリスク（キ）売却時の不動産流動性に関するリスク（ク）建築基準法等の既存不適格に関するリスク（ケ）共有物件に関するリスク（コ）区分所有建物に関するリスク（サ）借地権等に関するリスク（シ）底地物件に関するリスク（ス）有害物質又は放射能汚染等に関するリスク（セ）不動産の所有者責任に関するリスク（ソ）マスターリースに関するリスク（タ）将来における法令等の改正に関するリスク（チ）テナント等による不動産の使用に基づく価値減損に関するリスク（ツ）売主の倒産等の影響に関するリスク①- 97 -

（テ）開発物件に関するリスク（ト）資産の組入れ・譲渡等に関するリスク（ナ）フォワード・コミットメント等に関するリスク（ニ）敷金・保証金の利用に関するリスク④ 投資法人の運用資産：信託の受益権特有のリスク（ア）信託受益者として負うリスク（イ）信託受益権の流動性に関するリスク（ウ）信託受託者に関するリスク（エ）信託受益権の準共有等に関するリスク⑤ 匿名組合出資持分への投資に関するリスク⑥ 特定目的会社の優先出資証券への投資に関するリスク⑦ 税制に関するリスク（ア）導管性要件に関するリスク（イ）税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク（ウ）不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク（エ）一般的な税制の変更に関するリスク⑧ 減損会計の適用に関するリスク①

投資法人が発行する投資口及び投資法人債に関するリスク（ア）換金性・流動性に関するリスク
本投資口については、投資主からの請求による投資口の払戻しを行わないクローズド・エンド型であるため、投資主が本投資口を換金するには、本投資法人の清算・解散による残余財産分配請求権等による場合を除き、原則として上場する金融商品取引所を通じて又は取引所外において、第三者に対して売却することが必要となります。また、投資家の希望する時期と条件で取引できるとの保証や、常に買主が存在するとの保証はなく、譲渡価格を保証する第三者も存在しません。また、東京証券取引所が定める上場廃止基準に抵触する場合には本投資口の上場が廃止され、投資主は保有する本投資口を取引所外において相対で譲渡する他に換金の手段はありません。これらにより、本投資口を低廉な価格で譲渡しなければならない場合や本投資口の譲渡ができなくなる場合があります。なお、本投資法人が本投資法人債を発行した場合について、本投資法人債には、確立された取引市場が存在せず、買主の存在も譲渡価格も保証されていません。

（イ）市場価格変動に関するリスク
本投資口の市場価格は、金利動向や為替相場等の金融環境変化、市場環境や将来的な景気動向、内外の投資家による本投資口に関する売買高、他の金融商品投資との比較、地震、津波、液状化等の天災を含む不動産取引の信用性に影響を及ぼす社会的事象等によって影響を受けることがあります。
また、本投資法人は、不動産等及び不動産対応証券を主な投資対象としており、本投資
口の市場価格は、不動産の評価額の変動、不動産市場の趨勢、不動産の需給関係、不動産
需要を左右することのある企業を取り巻く経済環境、法令・会計・税務の諸制度の変更
等、不動産関連市場を取り巻く要因による影響を受けることがあります。
加えて、本投資法人は、その事業遂行のために必要に応じて資金を調達しますが、その資金調達が新投資口の発行により行われる場合には、本投資口１口当たりの分配金・純資産額が希薄化することがあり、また、市場での本投資口の需給バランスに影響を与える結果、本投資口の市場価格が影響を受けることがあります。
また、本投資法人若しくは本資産運用会社、又は他の投資法人若しくは他の資産運用会
社に対して監督官庁等による行政指導、行政処分の勧告や行政処分が行われた場合にも、
本投資口の市場価格が下落することがあります。
その他、本投資法人債は金利動向等の市場環境等により価格が変動することがあり、また格付の見直しや引下げによる影響を受けることがあります。
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（ウ）金銭の分配に関するリスク
本投資法人はその分配方針に従って、投資主に対して金銭の分配を行う予定ですが、分配の有無、金額及びその支払は、いかなる場合においても保証されません。
②

投資法人の組織及び投資法人制度に関するリスク
本投資法人は、投信法に基づいて設立される社団（投信法第２条第12項）であり、一般の法人と同様の組織運営上のリスク及び投資法人という制度固有のリスクが存在します。
（ア）投資法人の組織運営に関するリスク
本投資法人の組織運営上の主なリスクは、以下のとおりです。
ａ．役員の職務遂行に関するリスク
投信法上、投資法人の業務を執行し投資法人を代表する執行役員及び執行役員の職務の執行を監督する監督役員は、投資法人に対して善良な管理者としての注意義務（以下「善管注意義務」といいます。）を負い、また、法令、規約及び投資主総会の決議を遵守し投資法人のため忠実に職務を遂行する義務（以下「忠実義務」といいます。）を負います。
しかし、これらの義務が遵守されないおそれは完全には否定できません。
ｂ．投資法人の資金調達に関するリスク
本投資法人は資金調達を目的として、借入れ及び投資法人債を発行することがあり、規約上、借入金と投資法人債を合わせた限度額は１兆円とされ、また、借入れを行う場合、借入先は、適格機関投資家（但し、租税特別措置法第67条の15第１項第１号ロ（２）に規定する機関投資家に限ります。）に限るものと規定されています。
借入れ又は本投資法人債の発行を行う際には様々な条件、例えば担保提供の制限、財務
制限、追加担保の条項、現金その他の一定資産の留保、資産・負債等に基づく財務指標による借入制限や担保設定制限、早期償還事由、資産取得制限、投資主への分配に関する制限、本投資法人の業務その他に関する約束や制限等が要請されます。このような約束や制限の結果、本投資口又は本投資法人債の市場価格に悪影響が出ることがあります。
なお、本書の日付現在、本投資法人が行っている金銭の借入れについては、全て無担保・無保証ですが、資産・負債等に基づく一定の財務指標上の数値を維持することを定める等の財務制限条項が設けられています。
さらに、借入れ及び本投資法人債の発行は、金利実勢、本投資法人の財務状況、経済環
境のほか、借入先や投資家の自己資本規制その他の法的・経済的状況等の多くの要因に従って決定されるため、本投資法人が必要とする時期及び条件で行うことができるとの保証はありません。本投資法人が既存の借入れ及び投資法人債の返済資金を新たな借入れ等で調達することを予定していたにもかかわらず、かかる調達ができない場合には、既存の借入れ等の返済ができないことにより債務不履行となる可能性があります。
借入れに当たり、税法上の導管性要件（後記「⑦ 税制に関するリスク／（ア）導管性要件に関するリスク」をご参照ください。）を満たすためには、本投資法人は、その借入先を機関投資家（租税特別措置法第67条の15第１項第１号ロ（２）に規定するものをいいます。）に限定することが要請され、借入先は現実には限定されています。また、本投資法人の保有不動産の全部又は一部が資金の借入先に対して担保に供された場合、担保対象となる保有不動産の処分及び建替等は、制限を受けることとなります。その結果、本投資法人が必要とする時期及び条件で保有不動産の処分や建替等ができないおそれがあります。また、本投資法人の保有不動産の売却等により借入金の期限前返済を行う場合には、期限前返済コスト（違約金等）がその時点における金利情勢によって決定される場合がある等、予測しがたい経済状況の変化により本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。本投資法人が資金を調達しようとする場合、借入れのほか、投資法人債の発行又は新投資口の発行の方法によることがあります。投資法人債の発行を行う場合、一般に、- 99 -

前述したものをはじめとする様々な財務制限条項や誓約事項が規定されることがあります。また、投資法人債の発行及び条件は、信用格付業者からの格付や市場環境の影響を受けるおそれがあり、本投資法人の必要とする時期及び条件で発行できないおそれがあります。新投資口の発行を行う場合、投資口の発行価格はその時々の市場価格により左右され、場合により、本投資法人の必要とする時期及び条件で発行できないおそれがあります。
さらに、本投資法人は、LTV（本投資法人の保有する資産総額に対する、本投資法人債を含む借入金残高の割合）の水準について、資金余力の確保に留意し、原則として60％を上限としていますが、新たな資産の取得等に伴い、一時的に60％を超えることがあります。LTVが高まった場合、一般的に、分配可能金額が金利変動の影響を受け易くなり、その結果、投資主への分配金額が減少するおそれがあります。
ｃ．投資法人が倒産し又は登録を取り消されるリスク
本投資法人は一般の法人と同様に、債務超過に至る可能性を否定することはできません。本投資法人は、現行法上、破産法（平成16年法律第75号。その後の改正を含みます。）、民事再生法（平成11年法律第225号。その後の改正を含みます。）及び投信法上の特別清算手続の適用を受けます。
また、本投資法人は、投信法に基づいて投資法人としての登録を受けていますが、一定の事由が発生した場合に投信法に従ってその登録が取り消される可能性があります（投信法第216条）。その場合には、本投資口の上場が廃止され、本投資法人は解散し、清算手
続に入ります。本投資口及び本投資法人債は金融機関の預金と異なり、預金保険等の対象ではなく、本投資口につき、当初の投資額が保証されているものではありません。本投資法人が清算される場合、投資主は、全ての上位債権者への償還の後でしか投資額を回収できません。したがって、清算手続において、投資主は投資額のほとんどにつき償還を受けられないことがあります。また、本投資法人債の債権者は清算手続に従って投資額を回収することになるため、債権全額の償還を受けられるとの保証はありません。
（イ）投資法人の制度に関するリスク
投資法人の制度上の主なリスクは以下のとおりです。
ａ．業務委託に関するリスク
投資法人は、資産の運用以外の行為を営業としてすることができず、使用人を雇用することはできません。また、本投資法人は、投信法に基づき、資産の運用を本資産運用会社に、資産の保管を資産保管会社に、一般事務を一般事務受託者に、それぞれ委託しています。したがって、本投資法人の業務執行全般は、本資産運用会社、資産保管会社及び一般
事務受託者の能力や信用性に依存することになります。金融商品取引法上、資産運用会社となるためには投資運用業の登録を行う必要があり、資産保管会社は信託業を兼営する銀行等一定の要件を満たすものに資格が限定されており、一般事務受託者については、投資法人の設立時及び設立後に新たに行う一般事務受託者との契約締結時に、不適当なものでないことの調査が執行役員及び監督役員により行われていますが、それぞれの業務受託者
において、今後業務遂行に必要とされる人的・財産的基盤が損なわれた場合や、これらの業務受託者が金融商品取引法及び投信法により投資法人に対して負う善管注意義務や忠実義務に反する行為を行った場合、結果として投資家が損害を受ける可能性があります。
また、投信法上、資産の運用、資産の保管及び一般事務に関しては第三者へ委託することが義務付けられているため、本資産運用会社、資産保管会社又は一般事務受託者が、倒産手続等により業務遂行能力を喪失する場合には、倒産に至った業務受託者等に対して本投資法人が有する債権の回収に困難が生じるだけでなく、本投資法人の日常の業務遂行に影響を及ぼすことになります。また、委託契約が解約又は解除された場合において、本投資法人の必要とする時期及び条件で現在と同等又はそれ以上の能力と専門性を有する第三者を選定し業務を委託できないときには、本投資法人の収益等が悪影響を受けるおそれがあるほか、本投資口が上場廃止になる可能性があります。

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ｂ．資産の運用に関するリスク
投資法人は、投信法上、資産運用会社にその資産の運用に関する業務を委託しなければならないため、本投資法人の資産の運用成果は、特に資産の運用に関する業務を行う本資産運用会社の業務遂行能力に依存することになります。資産運用会社についての主なリス
クは以下のとおりです。
（ⅰ）資産運用会社の運用能力に関するリスク
資産運用会社は、投資法人に対し善管注意義務を負い、また、投資法人のために忠実義務を負いますが、運用成果に対して何らの保証を行うものではありません。また、資産運用会社となるためには投資運用業の登録を行う必要があり、金融商品取引法及び投信法に定める監督を受け、その信用力の維持には一定限度の制度的な裏付けがありますが、その運用能力が保証されているわけではありません。
本資産運用会社による上場不動産投資法人に適用される各種法規制及び上場規則に基づく運用が期待どおりの収益を上げるとの保証はありません。また、東急不動産ホールディングスグループの運用実績や本投資法人の保有資産の過去における収益の状
況は、本投資法人としての今後の運用実績を保証するものではありません。
（ⅱ）資産運用会社の行為に関するリスク
資産運用会社は、投資法人に対し善管注意義務を負い、また、投資法人のために忠実義務を負い、さらに資産運用会社の行為により投資法人が損害を被るリスクを軽減するため、金融商品取引法及び投信法において業務遂行に関して行為準則が詳細に規定されています。しかし、資産運用会社が、かかる行為準則に違反したり、適正な法的措置を行わない場合には、投資家に損害が発生する可能性があります。また、本資産運用会社の株主、その役職員の出向元企業又はその関係会社等といった関係者が、
本投資法人の投資対象である不動産等の取引に関与する場合や、本資産運用会社自身
も自ら投資活動を行う可能性もあります。そのような場合に、本資産運用会社が自己又は第三者の利益を図るため、本投資法人の利益を害することとなる取引を行わないとの保証はありません。
（ⅲ）資産運用会社における投資方針・社内体制等の変更に関するリスク
本資産運用会社は、本投資法人の規約に基づいて投資運用業を遂行するため、本資産運用会社の社内規程である「運用ガイドライン」において、投資対象資産に関する取得・維持管理・売却の方針及び財務上の指針を定めていますが、その内容は本投資法人の規約に反しない限度で投資主総会の承認を得ることなく適宜見直し、変更されることがあります。そのため、投資主の意思が反映されないまま「運用ガイドライン」が変更される可能性があります。また、本資産運用会社は、「運用ガイドライン」に従いその業務を適切に遂行するため、一定の社内体制を敷いていますが、かかる社内体制について効率性・機能性その他の観点から今後その変更を行わないとは限りません。このような、本資産運用会社における投資方針・社内体制等の変更によって、本投資法人の資産運用の内容が変更され、その結果、当初予定されていた収益を上げられない可能性があります。
（ⅳ）本資産運用会社の組織再編に関するリスク
本資産運用会社は、2017年４月１日付で、本資産運用会社を存続会社とし、東急不動産アクティビア投信株式会社を消滅会社とする吸収合併を行うとともに、東急不動
産キャピタル・マネジメント株式会社の事業の一部を吸収分割により承継しました
が、東急不動産ホールディングスグループの資産運用業務の集約を通じた資産運用体制の更なる高度化及び物件取得機会の拡大等、想定どおりの効果が得られるとの保証はありません。
金融商品取引法上、資産運用会社は、複数の投資法人の資産運用を受託することを禁じられていません。しかしながら、本組織再編により、本資産運用会社が複数の投資法人の資産運用を受託することとなったことで、各投資法人に係る資産運用において、利益相反が生じる可能性があります。かかる利益相反を防止するため、参照有価- 101 -

証券報告書「第二部 投資法人の詳細情報／第４ 関係法人の状況／１．資産運用会
社の概況／（２）運用体制／⑤ 物件情報優先規程の制定」に記載のとおり、本投資法人とブローディア・プライベート投資法人との間で競合が生じる可能性のある商業施設及びオフィスに関する物件情報の検討について、第三者から提供される物件情報のうち、一定の規模を下回る商業施設及びオフィスについては本投資法人よりもブローディア・プライベート投資法人が優先して取得を検討し、それ以外の物件情報は原則として本投資法人が第１順位で取得を検討する枠組が定められています。しかしながら、かかる枠組が今後想定どおり有効に機能するとの保証はありません。また、本資産運用会社及び東急不動産キャピタル・マネジメント株式会社による過去のコンフォリア・レジデンシャル投資法人及びブローディア・プライベート投資法人に係る資産運用業務や本資産運用会社による将来のコンフォリア・レジデンシャル投資法人及びブローディア・プライベート投資法人に係る資産運用業務における法令違反等が発見された場合、規制当局から行政処分を受けること等により、本投資法人の資産運用業務に支障が生じるとのおそれは否定できません。
以上の結果、本投資法人がその業績や資産ポートフォリオの拡大において、現在よりも不利益を受けないとの保証はありません。
（ウ）東急不動産ホールディングスグループへの依存に関するリスク
東急不動産は、本投資法人の主要な投資主及び本資産運用会社の株主であるだけではな
く、本投資法人に対してスポンサーサポートを提供する会社であり、本資産運用会社の常勤役員や多数の従業員の出向元でもあります。また、本投資法人の執行役員は、本書の日付現在、本資産運用会社の取締役常務執行役員が兼任しています。さらに、東急不動産ホールディングスのグループの一員であるサポート提供会社も、本投資法人に対してサポートを提供します。
これらの点に鑑みると、本投資法人は、東急不動産を中心とする東急不動産ホールディ
ングスグループと密接な関連性を有し、また、本資産運用会社及び本投資法人の役員の人
材面で東急不動産に依存しているため、本投資法人の成長性に対する東急不動産ホールディングスグループの影響は、相当程度高いということがいえます。
したがって、本投資法人が、東急不動産ホールディングスグループから本書の日付現在と同一の関係を維持できなくなった場合又は業務の提供を受けられなくなった場合には、
本投資法人に重大な悪影響が及ぶ可能性があります。また、東急不動産ホールディングス
グループの業績が悪化した場合や、東急不動産ホールディングスグループのブランド価値が風評等により損なわれた場合等にも、本投資法人に重大な悪影響が及ぶ可能性があります。
スポンサーである東急不動産又はサポート提供会社の一部は、スポンサーサポート契約
又はサポート契約に基づき、適格不動産（本投資法人の投資基準に適合すると合理的に想定される不動産等）を売却しようとする場合、本資産運用会社に対し、一定の場合を除き、当該不動産等に係る情報を遅くとも本資産運用会社以外の第三者に対して情報提供する時点までに提供するものとされていますが、本投資法人への売却を義務づけるものではありません。
また、東急不動産又はサポート提供会社の一部は、スポンサーサポート契約又はサポー
ト契約に基づき、第三者が売却を予定する不動産等に係る情報を入手した場合、当該不動産等が適格不動産に該当し、かつ本投資法人への売却が適当な不動産等であると合理的に判断されるときは、一定の場合を除き、本資産運用会社に対し、速やかにかかる情報を通知するよう努めるものとされていますが、必ずしも本資産運用会社がかかる情報の提供を受ける機会が保証されているものではありません。さらに、サポート提供会社の一部は、サポート契約に基づき、テナント等として出店、出店検討、又は、その運営管理等で関与する適格不動産の売却情報を入手した場合、一定の場合を除き、本資産運用会社に対し、速やかに当該不動産等の情報提供を行うものとされていますが、必ずしも本資産運用会社がかかる情報の提供を受ける機会が保証されているものではありません。
上記に加え、スポンサーサポート契約及びサポート契約の有効期間は、契約書が効力を生じた日から３年間とされ、自動更新されることとされていますが、契約の更新がなされ- 102 -

ない等により契約が終了した場合、東急不動産又はサポート提供会社からのスポンサーサ
ポート及びサポートの提供が受けられなくなるおそれがあります。
さらに、東急不動産は、東急リアル・エステート投資法人及びその資産運用会社である
東急リアル・エステート・インベストメント・マネジメント株式会社との間で、2011年３月４日付「保有不動産資産の取得機会提供に関する覚書」（その後の変更及び承継を含みます。）を締結しています。同覚書に基づき、東急不動産ホールディングス及び東急不動
産（以下本（ウ）において「東急不動産等」といいます。）は、2011年３月４日時点の東急リアル・エステート投資法人の投資方針及び投資基準に合致し同投資法人が投資することのできる不動産、不動産信託受益権等の不動産関連資産を第三者に売却しようとする場
合、同投資法人及び同資産運用会社に対し、当該第三者に対して提供するのと実質的に同等の当該不動産関連資産に係る情報を、当該第三者に対する情報の提供時点までに提供するものとし、同投資法人及び同資産運用会社が、東急不動産等に対し、当該不動産関連資
産の買取り又は買取りのための協議を申入れた場合、東急不動産等は、これに誠実に対応
し、又は東急不動産等以外の東急不動産ホールディングスグループ各社に対し、かかる申入れに誠実に対応させるよう最大限努力するものとされており、東急不動産等の連結子会
社等の東急不動産ホールディングスグループ各社が所有する不動産関連資産を売却する場合についても同様の情報提供義務を負っています。この覚書の有効期間は、同投資法人が東急不動産ホールディングスグループ各社から同覚書に基づき取得した物件（2011年３月４日時点の同投資法人の投資方針及び投資基準に合致していないものの任意に情報提供され取得された物件を含みます。）の取得価額の総額が200億円に達する日までとされています。このため、本投資法人が東急不動産ホールディングスグループ各社からの取得を希望する物件について、同覚書に基づく情報提供を受けた同投資法人が取得する可能性があります。
また、本投資法人は、包括的なサポート体制を通じた東急不動産ホールディングスグル
ープのバリューチェーンを最大限活用して、質の高い不動産の継続的な取得と、取得した不動産の価値の維持・向上を図る運営・管理を行い、外部成長・内部成長を目指していますが、本投資法人による包括的なサポート体制を通じた東急不動産ホールディングスグル
ープのバリューチェーンが、将来の本投資法人の外部成長及び内部成長に繋がる保証はありません。
さらに、本投資法人は、資産運用活動全般を通じて、利害関係者に事業及び取引機会をもたらすことがあり、この場合、利害関係者が、本投資法人の投資家の利益に反する行為を行う可能性もあります。なお、かかる利益相反リスクに対する方策については後記「（２）リスクに対する管理体制」をご参照ください。
本投資法人は、これらの方策を含め、投資家の利益を害することがないよう適切と考えられる体制を整備していますが、これらの方策にもかかわらず、利害関係者が、かかる方策に反して本投資法人の投資家の利益に反する取引を行った場合には、投資家に損害が発生する可能性があります。
（エ）投資法人制度におけるインサイダー取引規制に関するリスク
2013年６月12日に上場投資法人等に係るインサイダー取引規制の導入等を定めた金融商品取引法等の一部を改正する法律（平成25年法律第45号）が成立し、2014年４月１日に施行されています。したがって、本投資法人の役員又は本資産運用会社の役職員が立場上何らかの重要事実を知り、その公表前に本投資口の売買等を行った場合、金融商品取引法上
インサイダー取引規制に抵触することになります。
本投資法人の上場以来、本投資法人及び本資産運用会社は自発的に内部規程を設け、本投資法人の役員又は本資産運用会社の役職員が、本投資法人又は本資産運用会社に関する
インサイダー取引における重要事実類似の事実を知りながら、その公表前に本投資法人の投資口に係る売買等の有償の取引を行うことを制限しています。本資産運用会社は、当該金融商品取引法の改正による上場投資法人等に係るインサイダー取引規制導入を踏まえ、2014年４月１日を施行日としてその社内規程を改正し、また、本投資法人においても、内部規程を改正しました。しかしながら、本投資法人の役員又は本資産運用会社の役職員が金融商品取引法で定めるインサイダー取引規制に違反する場合には、本投資法人及び本資- 103 -

産運用会社に係る情報の管理に対する信頼が揺らぎ、その結果、本投資法人の投資家に悪影響が及ぶ可能性があります。
また、上場投資口については、上場株式同様、大量保有報告書制度の対象となっています。
③

投資法人の運用資産：原資産である不動産特有のリスク
本投資法人は、我が国の不動産及び不動産を信託する信託の受益権を主要投資対象としており、これらの原資産となる不動産等については、以下のリスクがあります。
（ア）不動産から得られる賃料収入に関するリスク
本投資法人の主な収益は、本投資法人が直接（又は信託を通じて間接的に）保有する不動産等の賃料収入に依存しています。不動産等の賃料収入は以下を含む様々なリスクにより影響を受けることがあります。
ａ．不動産等の稼働・解約等に関するリスク
我が国における賃貸借契約では、契約期間を２年とし、その後別段の意思表示がない限
り自動的に更新されるとするものが多く見られます。しかし、契約期間が満了する際、常に契約が更新されるとの保証はありません。また、契約期間の定めにかかわらず、テナン
トが一定期間前の通知を行うことにより契約を解約できることとされている場合が多く見受けられます。賃貸借契約が更新されず又は契約期間中に解約された場合、すぐに新たなテナントが入居するとの保証はなく、その結果、賃料収入が減少する可能性があります。
なお、賃貸借契約において契約期間中に賃借人が解約した場合の違約金について規定することがありますが、そのような規定は状況によってはその全部又は一部が無効とされ、その結果、本投資法人に予定外の費用負担が発生する可能性があります。
定期賃貸借契約の有効期間中は契約中に定められた賃料をテナントに対して請求できるのが原則です。しかし、定期賃貸借契約においてテナントが早期解約した場合、残存期間全体についてのテナントに対する賃料請求が場合によっては認められない可能性があります。
商業施設の場合、その立地条件により、用途を大きく変更することは困難である場合があり、テナントが退去した際に、用途に応じた構造の特殊性から、代替テナントとなりうる者が少ないために、代替テナントが入居するまでの空室期間が長期化し、不動産の稼働率が大きく低下することや、代替テナント確保のために賃料水準を下げざるを得なくなる
ことがあり、その結果、賃料収入が大きな影響を受ける可能性があります。
また、本投資法人の定義する商業施設には宿泊施設（ホテル）が含まれます。本投資法
人は、宿泊施設（ホテル）の特性に応じた固有の投資基準を設定することで、宿泊施設（ホテル）に関するリスクの軽減を図ります。しかし、宿泊施設（ホテル）は、装置産業
としての性格が強く、また、運営ノウハウが要求され、さらに用途に応じた構造の特殊性からテナントの業態を大きく変更することが困難であることが多いため、既存テナントが退去した場合、代替テナントとなりうる者が少ないために、空室期間が長期化すること
や、代替テナント確保のために賃料水準を下げざるを得なくなることがあり、賃料収入に大きな影響を与える可能性があります。
ｂ．不動産等の賃借人の信用力及び賃料未払いに関するリスク
賃借人の財務状況が悪化した場合、賃貸借契約に基づく賃料支払が滞る可能性があるほ
か、この延滞賃料、原状回復費用その他の損害金等の債務の合計額が敷金及び保証金で担保される範囲を超える状況となる可能性があります。特に、賃料収入のうち一のテナントからの賃料収入の割合が高い場合、賃料収入に与える影響が大きくなります。
ｃ．賃借人による賃料減額のリスク
賃貸人は、不動産等の賃借人が支払うべき賃料につき、賃料相場の下落その他の様々な事情により賃料減額に応じることを余儀なくされることがあります。また、建物の賃借人- 104 -

は、定期建物賃貸借契約で賃料減額請求権を排除する特約がある場合を除いては借地借家
法（平成３年法律第90号、その後の改正を含みます。以下「借地借家法」といいます。）
第32条により賃料減額請求を行うことができます。当事者間で協議が整わない場合には、賃貸人は減額を相当とする裁判が確定するまでテナントに対して賃貸人が相当と考える賃料の支払を請求することができますが、その間に賃貸人が実際に支払を受けた賃料の額が後に裁判で認められた額を超える場合には、当該超過額に年１割の利息を付して賃借人に返還しなければなりません。
これに対し、一定の要件を充たす場合には、いわゆる定期建物賃貸借として、借地借家
法第32条の賃料増減額請求権を排斥する当事者間の合意は有効とされます。この場合には賃料の減額請求がなされないため、通常の賃貸借契約に比較して契約期間中の賃料収入の安定が期待できます。しかし、借室の供給が多く、賃料の上昇が多く望めないような状況
では賃借人がこのような条件に合意する見返りとして賃料を低く設定することを求める傾向があるほか、逆に一般的に賃料水準が上昇したときにも賃貸人は賃料の増額を求められません。
ｄ．テナント集中に関するリスク
本投資法人の保有する不動産等のうち一又は複数が少数のテナントに賃借され、その結果、当該テナントの資力、退去、利用状況等により、当該不動産等の収益が大きく影響を受けるおそれがあります。特に、かかるテナントが賃料の減額を要求する場合はもちろん、退去する場合には、一度に多額の資金の返還を余儀なくされ、かつ、大きな面積の空室が生じるため、一時的に当該不動産等の収益が急激に悪化することがあります。
また、広い面積を一度に賃借するテナントを誘致するには時間がかかることがあり、場合によっては賃貸条件を緩和することを求められ、その誘致期間と条件次第では、本投資法人の収益が悪影響を受けるおそれがあります。
本投資法人の保有資産には、一つのテナントに対し一棟全体を賃貸しているものが含まれており、また、宿泊施設（ホテル）に関する投資基準の一つとして、一つのテナントに対する固定賃料に基づく中長期的な賃貸借契約によって安定を図ることを基本とすることとしていますが、既存テナントが退去した場合、その立地及び構造から代替テナントとなりうる者が少ないために、空室期間が長期化することや、代替テナント確保のために賃料水準を下げざるを得なくなることがあり、賃料収入が大きな影響を受ける可能性があります。
ｅ．変動賃料に関するリスク
固定賃料に加えて、不動産等のテナント収益等に応じた変動賃料の支払を伴う場合には、不動産等のテナント収益等の減少が賃料総額の減少につながり、その結果、本投資法
人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
また、変動賃料の支払を伴う賃貸借契約において、変動賃料の計算の基礎となる売上等の数値について、賃貸人がその正確性について十分な検証を行えない場合があり得る上、テナントが売上等をより低位に計上し、変動賃料の金額を恣意的に引き下げようとする可能性も否定できません。その結果、本来支払われるべき金額全額の変動賃料の支払がなされず、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
ｆ．東京圏に集中するリスク
本投資法人は、都市型商業施設及び東京オフィスへの重点投資を中心にその資産の運用を行うことを基本理念としており、本投資法人のポートフォリオは、主に東京圏に集中することとなります。このため、東京圏における経済情勢の悪化、稼働率の低下、賃料水準の下落、地震その他の災害等が、本投資法人の収益等に著しい悪影響を及ぼす可能性があります。
（イ）不動産の瑕疵に関するリスク
不動産は個々の物件毎に個性を持ち代替性が低いため、取得しようとする不動産等に一定の瑕疵があった場合には、資産価値の減耗や、予定しない補修費用等が発生し、本投資- 105 -

法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。かかる瑕疵には、例えば、建物の構造、用いられる材質、地盤、特に土地に含有される有毒物質、地質の構造等に関する欠陥や瑕疵等のほか、不動産には様々な法規制が適用されているため、法令上の規制違反の状態をもって瑕疵とされることもあり得ます。また、建物の施工を請負った建設会社又はその下請業者において、建物が適正に施工されない場合があり得るほか、建築資材の強度・機能等の不具合や基準への不適合がないとの保証はありません。
本投資法人は、取得しようとする不動産等に関する売買契約等において売主からの一定の表明及び保証を取得し、瑕疵の内容等について責任の所在を明確化した上で不動産等を取得することとしていますが、かかる表明及び保証の内容が真実かつ正確であるとの保証はなく、売買契約の交渉において、売主が行う表明及び保証の対象、期間若しくは責任額が限定され又はかかる表明及び保証が全く行われない場合もありえます。そこで、本投資法人が不動産等を取得しようとする場合、かかる不動産等について自ら調査を行うほか、信頼のおける中立の建設会社、不動産業者、リサーチ会社等の専門業者からのエンジニア
リングレポート、地震リスク調査報告書等を取得します。しかし、上記の調査には限界があり、取得した資料の内容、売主・その前所有者やテナントの協力の程度、調査が可能な範囲及び時間的な制約等から、不動産等に関する欠陥・瑕疵について事前に全てを認識することができるとの保証はありません。
さらに、売主がSPC（特別目的会社）である等売主の資力が十分でない場合や売主が清算又は倒産した場合等、実際には売主に対して瑕疵担保責任や売買契約等の違反による責任を追及することにより損害の回避又は回復を図ることができない場合があります。
不動産を信託する信託の受益権の売買においても、信託の受益権の原資産である不動産に隠れた瑕疵があった場合には、当該不動産の実質的所有者である受益者となる本投資法
人が上記と同様のリスクを負担することになります。
他方、本投資法人又は信託受託者が不動産の売主となる場合には一定限度の瑕疵担保責
任を負うことになる場合があります。なお、本投資法人は宅地建物取引業法（昭和27年法律第176号、その後の改正を含みます。以下「宅建業法」といいます。）上、みなし宅地建物取引業者であるため、不動産の売主として民法上負う瑕疵担保責任を排除することは原則としてできません。
加えて、我が国の法制度上、不動産登記にはいわゆる公信力がありません。本投資法人
は、本資産運用会社が十分な調査を行った上で取得を行いますが、不動産登記簿の記載を信じて取引した場合にも、不動産に関する権利を取得できないことや予想に反して第三者の権利が設定されている可能性があります。このような場合、上記と同じく、本投資法人
は売主等に対して法律上又は契約上許容される限度で責任を追求することとなりますが、その実効性があるとの保証はありません。
（ウ）不動産管理会社に関するリスク
一般に、建物の保守管理を含めた不動産等の管理業務全般の成否は、不動産管理会社の能力・経験・ノウハウを含めたその業務遂行能力に強く依拠することになります。管理委
託先を選定するに当たっては、当該不動産管理会社の能力・経験・ノウハウを十分考慮することが前提となりますが、その不動産管理会社における人的・財産的基盤が今後も維持されるとの保証はありません。本投資法人は、直接保有する不動産に関して本投資法人が委託した不動産管理会社につき、業務懈怠又は倒産事由が認められた場合、管理委託契約を解除すること、また、不動産を信託する信託の受益権を保有する場合には原資産である不動産に関して信託受託者が委託した不動産管理会社につき、受益者としての指図権を行使し信託受託者を通じて同様に解除することはできますが、不動産管理会社が交代する場
合、後任の不動産管理会社が任命されるまでは不動産管理会社不在又は機能不全のリスクが生じるため、当該不動産等の管理状況が悪化するおそれがあります。
（エ）費用に関するリスク
不動産の維持管理には様々な側面で経費を必要とします。例えば、各種保険料の値上げ、消耗品の調達費用・修繕費・管理費を含め、不動産管理や建物管理に関する費用の上- 106 -

昇、不動産管理会社その他による管理コストの上昇その他資本的支出、金利の上昇、税制変更等の理由により、不動産の運用に関する費用は増加する可能性があります。
（オ）専門家報告書等に関するリスク
不動産の鑑定評価額は、個々の不動産鑑定士等による地域分析、個別分析等の分析の結果に基づく、ある一定時点における不動産鑑定士等の判断あるいは意見を示したものに留まります。本投資法人が取得した運用不動産については、毎決算期末を価格時点とした鑑定評価が行われます。なお、同一の物件について鑑定評価を行った場合であっても、個々の不動産鑑定士等によって、その適用する評価方法又は調査の方法若しくは時期、収集した資料等の範囲等によって鑑定評価額が異なる可能性があります。鑑定評価の結果又はその見直し後の結果は、将来において本投資法人が当該鑑定評価額又は見直し後の鑑定評価額により運用不動産を売買できることを保証又は約束するものではありません。
土壌汚染リスク評価報告書は、個々の専門家が調査した結果を記載したものにすぎず、土壌汚染が存在しないことを保証又は約束するものではありません。
エンジニアリングレポート（地震リスク調査報告書等を含みます。）等は、建物等の評
価に関する専門家が建物等の状況に関して調査した結果を記載したものにすぎず、提供される資料の内容、その調査範囲及び時間的な制約等から一定の限界があり、不動産及び信託財産である不動産に関する欠陥・瑕疵等について完全に報告が行われているとは限りません。
また、不動産に関して算出されるPML値は、個々の専門家の分析に基づく予想値であり、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率で示されますが、将来、地震が発生した場合には、予想復旧費用以上の費用が必要となる可能性があります。
第三者によるマーケット分析は、個々の調査会社の分析に基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものに留まり、客観的に適正なエリア特性、需要と供給、マーケットにおける位置付け等と一致するとは限りません。同じ物件について調査分析を行った場合でも、調査分析会社、分析方法又は調査方法若しくは時期によってマーケット分析の内容が異なる可能性があります。
（カ）建物の毀損・滅失・劣化に関するリスク
建物の全部又は一部は、突発的な事故又は地震や風水害、液状化等の天災地変によって、毀損、滅失又は劣化する可能性や、一定期間建物が不稼働となる可能性があります。
本投資法人は、火災・水害等による損害を補償する火災保険、賠償責任保険、火災利益保
険等を付保する方針ですが、状況により保険契約が締結されない可能性、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生する可能性、保険契約でカバーされない災害や事故が発生する可能性又は保険契約に基づく支払が保険会社により完全には行われず、若しくは支払が遅れる可能性も否定できません。また、保険金が支払われた場合でも、行政上の規制
その他の理由により事故発生前の状態に回復させることが事実上困難である可能性があります。
加えて、天災地変とりわけ広い地域に被害をもたらす大地震が起った場合、本投資法人の保有する不動産等のうち複数の建物が同時に天災地変の影響を受ける可能性は否定できません。本書の日付現在、本投資法人は、PML値15％以上の不動産等には地震保険の付保を検討しますが、それ以外の不動産等には地震保険を付保する予定はありません。したがって、地震保険を付保する不動産等以外は、地震又は地震を原因とする火災・津波・液状化等の災害による損害について、原則保険によるリスクカバーの対象外となっています。
また、地震保険を付保した場合でも、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生する可能性もあります。
（キ）売却時の不動産流動性に関するリスク
本投資法人は、規約に基づき、中長期の安定運用を図ることを目標として運用を行うた
め、保有する不動産等の売却を頻繁に行うことは意図していません。但し、上記目標の範- 107 -

囲内でも、保有するより売却した方が本投資法人にとってより経済的な合理性があると判断される場合等には保有する不動産等の売却を行うことがあります。
不動産等は、流通市場の発達した有価証券取引等と比較すると、相対的に流動性が低いという性格を有します。また、売買時に相当の時間と費用をかけてその物理的状況や権利関係等を詳細に調査するデューディリジェンスが行われます。デューディリジェンスの結果、当該不動産の物理的状況や権利関係等について重大な瑕疵が発見された場合には、流動性が低下したり、売買価格が減額されたりする可能性があります。その他、不動産等も
それ以外の資産と同様、経済変動等によりその市場価格は変動します。
さらに、不動産等の権利関係の態様によっては、流動性等に関するリスクが相対的に増幅されます。
また、経済環境や不動産需給関係の影響によっては、本投資法人が売却を希望する不動産等を希望どおりの時期・条件で売却できない可能性があります。これらの結果、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。加えて、隣接地権者からの境界確定同意が取得できない場合、又は境界標の確認ができないまま当該不動産等を取得する場合には、後日、このような不動産等を処分するときに事実上の障害が発生する可能性や、境界に関して紛争が発生し、所有敷地の面積の減少、損害賠償責任の負担等、これらの不動産等について予定外の費用又は損失が発生する可能性があります。同様に、越境物や地中埋設物の存在により、不動産等の利用が制限され賃料に悪影響を与える可能性や、越境物や地中埋設物の除去費用等の追加負担が本投資法人に発生する可能性もあります。
（ク）建築基準法等の既存不適格に関するリスク
不動産等は、建築物の敷地、構造、設備及び用途等に関して建築基準法等の制限に服するものですが、建築物の建築時点において適格であった場合でも、その後の建築基準法等の改正に基づく規制環境の変化により、後日建替等をする時点における建築基準法等の制限のもとでは不適格になることがあります。その他、不動産は様々な規制のもとにあり、法令による規制はもとより、各地の条例や行政規則等により規制が及ぶ場合があります。
例えば、駐車場の付置義務、住宅の付置義務、福祉施設の付置義務等のほか、不動産等を含む地域が現時点又は将来において、道路等の都市計画の対象となる場合には、建築制限が付されたり、敷地面積が減少する可能性があります。さらに、大規模集客施設が都市計画法に定める特定大規模建築物に該当する場合には、当該施設の所在地の用途地域の定めによっては、後日の建替等に際し、建物の用途又は延床面積の制限が付される可能性があります。法規制の変化によりかつて法令に適合していながら後日適合しなくなる建物を既存不適格と呼ぶことがありますが、このような既存不適格の場合には、既存の建物と同一の容積率・高さ・設備等では建替ができなくなり、追加の設備が必要とされ、修繕コストの増加要因となり、又は建替自体が事実上困難となる可能性があります。このような場合には、本投資法人の保有する不動産等の資産価値や譲渡価格に悪影響を与える可能性があります。
（ケ）共有物件に関するリスク
共有物の管理には持分の価格を基準として過半数での決定が求められており、本投資法
人が持分の過半数を有していない場合には、当該共有の不動産等の管理について本投資法
人の意向を反映させることができない可能性があります。
各共有者は、自己の共有持分を自由に譲渡することはできるため、本投資法人の認識しないところで他の共有者が変更されることがあります。他方、共有物全体を一括処分する
際には、他の共有者全員の合意が必要となります。
また、各共有者は、何時でも共有物の分割を請求することができるため、他の共有者からの分割請求権行使によって、共有者は自己の望まない時期及び条件で共有物の分割を求められ、又は、共有物全体が処分されることがあります。分割請求権を行使しないという共有者間の特約は有効ですが、この特約の効力は最大５年であり、その旨の登記をしなけ
れば、対象となる共有持分を新たに取得した譲受人に対抗することができません。仮に、- 108 -

特約があった場合でも、特約をした者が破産、会社更生又は民事再生手続の対象になった
場合には、管財人等は分割請求ができます。
共有不動産に係る賃料債権は不可分債権となり敷金返還債務は不可分債務になると一般的には解されており、他の共有者の債権者により当該共有者の持分を超えて賃料債権全部が差押えの対象となる場合や、テナントからの敷金返還債務を他の共有者がその持分等に応じて履行できない際に当該共有者が敷金全部の返還債務を負う場合等、共有者は他の共有者の信用リスクの影響を受ける可能性があります。また、各共有者はその持分に応じて管理の費用を払いその他共有物の負担を引受けることとされていますが、いずれかの共有者が自ら負担すべき公租公課その他の費用等の支払又は履行を行わない場合、滞納処分や差押え等により、不動産の管理に支障をきたし、最終的に他の共有者に損害が生ずるおそれがあります。
共有物については、上記のものをはじめとする制限やリスクが存在するため、取扱いや処分により多くの時間と費用を要したり、単独所有の場合と比較して譲渡価格において不利になるおそれがあります。
（コ）区分所有建物に関するリスク
区分所有建物とは建物の区分所有等に関する法律（昭和37年法律第69号、その後の改正を含みます。以下「区分所有法」といいます。）の適用を受ける建物で、単独所有の対象となる専有部分（居室等）と共有となる共用部分（エントランス部分等）及び建物の敷地部分から構成されます。区分所有建物については、その管理及び運営は区分所有者間で定められる管理規約に服することに加えて、区分所有権を譲渡する場合における他の区分所
有者の先買権又は優先交渉権、譲渡における一定の手続履践等、区分所有法の適用を受けない単独所有物件と比較して制限があります。
各区分所有者は自己の専有部分を原則として自由に管理・処分することができるため、
本投資法人の意向にかかわりなく区分所有者が変更されることがあり、新たな区分所有者の資力や属性等によっては、当該不動産の価値や収益が減少する可能性があります。他
方、管理規約等において当該不動産の区分所有権（敷地の共有持分を含みます。）を処分する場合に他の区分所有者に対して一定の権利（優先交渉権等）を与える旨の管理規約等があれば、本投資法人が区分所有権の処分を行うに際して一定の制約を受けることとなります。
区分所有法上、各区分所有者は管理規約に別段の定めがない限り、その持分に応じて共用部分の負担に任ずることとされ、これに反して自己の負担すべき公租公課や管理費等の支払を履行しない場合には、不動産等の管理に支障をきたし、他の区分所有者に損害が生ずるおそれがあります。
また、区分所有建物では、専有部分と敷地利用権（敷地利用権とは、区分所有建物の専有部分を所有するために区分所有者が敷地に関して有する権利をいいます。）の一体性を保持するため、管理規約で別段の定めがない限り、専有部分と敷地利用権を分離して処分することが禁止されます。敷地権（敷地権とは、敷地利用権をもとに、区分所有建物の敷地になっている土地について建物と一体化されている権利をいいます。）の登記がなされていない場合には、善意の第三者に対する分離処分は有効になりますので、敷地利用権を有しない専有部分の所有者が出現する可能性があり、区分所有建物と敷地の権利関係が複雑になり、不動産に関する流動性に悪影響を与える可能性があります。
さらに、使用貸借権やそれに類似した利用権設定関係の合意は、区分所有法上、新たな区分所有建物の買受人等の特定承継人（当該敷地のみを譲り受けた第三者も含みます。）
に対して効力を生じる（区分所有法第８条、第54条）合意とは解されない債権的合意であるため、理論上、特定承継人が合意の存在を無視して、敷地の一部の所有権（又は共有権）に基づき、その敷地を無償で利用している他の区分所有者に対して区分所有建物の明渡しを請求できないとは言い切れません。このような区分所有建物と敷地の関係を反映して、区分所有建物の場合には、不動産に関する流動性に悪影響を与える可能性があります。

- 109 -

（サ）借地権等に関するリスク
本投資法人は、土地の所有権を取得することなく、その敷地上の建物を敷地利用権（借地権等）と共に取得し、又はこのような建物を処分することがあります。この場合、建物の権利移転に付随する借地権の譲渡に関して、敷地の所有権者の同意等が要求され又は同意にかわる金銭の支払を求められることがあり、その結果、本投資法人が希望する時期及び条件で建物を処分することができないおそれがあります。
また、敷地利用権の契約更新時に敷地の所有者へ更新料を支払うことがあります。
さらに、借地権が期間満了又は建物の滅失等により消滅した場合や定期借地権について期限の到来により借地権は更新されることなく消滅した場合、本投資法人は、建物を収去し敷地を明け渡すことを求められます。加えて、敷地が売却又は競売等により処分され、
本投資法人が借地権について民法、建物保護ニ関スル法律（明治42年法律第40号、その後の改正を含みます。）又は借地借家法等の法令に従い対抗要件を具備しておらず又は先順
位の対抗要件を具備した担保権者が存在する場合、本投資法人は自己の借地権を対抗できないこととなり、建物を収去し、敷地を明け渡すことを求められます。
また、本投資法人が借地権を取得するに際して保証金を差し入れた場合において、借地を明け渡す際に、敷地所有者の資力が保証金返還に足りないときは、保証金の全部又は一部の返還を受けられないおそれがあります。
なお、本投資法人の保有する不動産等の一部については原資産である土地の一部又は全部が借地となっているものがあります。
上記に加えて、建築基準法に基づく制度により、敷地利用権として隣接地等の余剰容積が移転されている場合があり（以下「空中権」といいます。）、借地権と同様に期間満了
又は建物の滅失等により空中権が消滅する場合があります。
（シ）底地物件に関するリスク
本投資法人は、第三者が賃借してその上に建物を所有している土地、いわゆる底地を取得することがあります。借地権は、定期借地権の場合は借地契約に定める期限の到来により当然に消滅し、普通借地権の場合には期限到来時に本投資法人が更新を拒絶しかつ本投資法人に更新を拒絶する正当事由がある場合に限り消滅します。借地権が消滅する場合、本投資法人は借地権者より時価での建物買取を請求される場合があります（借地借家法第13条、借地法（大正10年法律第40号、その後の改正を含みます。）第４条）。普通借地権の場合、借地権の期限到来時に更新拒絶につき上記正当事由が認められるか否かを本投資法人の物件取得時に正確に予測することは不可能であり、借地権者より時価での建物買取を請求される場合においても、買取価格が本投資法人が希望する価格以下である保証はありません。
また、借地権者の財務状況が悪化した場合又は破産手続、民事再生手続若しくは会社更生手続その他の倒産手続の対象となった場合、借地契約に基づく土地の賃料の支払が滞る可能性があり、この延滞賃料の合計額が敷金及び保証金等で担保される範囲を超える場合は投資家に損害を与える可能性があります。借地契約では、多くの場合、賃料等の借地契約の内容について、定期的に見直しを行うこととされています。賃料の改定により賃料が減額された場合、投資家に損害を与える可能性があります。借地権者は借地借家法第11条に基づく土地の借賃の減額請求をすることができ、これにより、当該底地から得られる賃料収入が減少し、投資家に損害を与える可能性があります。
（ス）有害物質又は放射能汚染等に関するリスク
土地について、一般的に産業廃棄物等の有害物質が埋蔵されている可能性は否定できず、本投資法人が保有する運用資産に有害物質が埋蔵されている場合には当該土地の価格の下落により、本投資法人が損害を受ける可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために土壌の入替えや洗浄が必要となる場合にはこれに関する予想外の費用が発生
し、本投資法人が損害を受ける可能性があります。また、かかる有害物質によって第三者- 110 -

が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損
害を賠償する義務が発生する可能性があります。
土壌汚染等に関し、土壌汚染対策法に規定する特定有害物質に関する一定の施設を設置していた場合や土壌の特定有害物質による汚染により人の健康に関する被害が生ずるおそれがあると認められる場合には、土壌汚染対策法に基づき、その土地の所有者、管理者又は占有者等は、かかる汚染の状況について調査報告を命じられ、又は当該汚染の除去、当該汚染の拡散の防止その他必要な措置を講ずべきことを命ぜられることがあります。この場合、本投資法人に多額の負担が生じる可能性があり、また、本投資法人が支出を余儀なくされた費用の償還を他者へ請求できないおそれがあります。
また、建物について、一般的にアスベスト、PCBその他の有害物質を含む建材等が使用されているか又は使用されている可能性があります。本投資法人が保有する運用資産についてかかる事態が発覚した場合には当該建物の価格の下落の可能性があり、また、かかる
有害物質を除去するために建材の全面的又は部分的交換が必要となる場合にはこれに関する予想外の費用が発生する可能性があります。その他、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務が発生する可能性もあります。
さらに、原子力発電所の事故等により、投資対象不動産又はその所在周辺地域において、放射能汚染又は風評被害が発生し、当該地域における社会的乃至経済的活動が阻害され、その結果、当該投資対象不動産の収益性やその価値が大幅に減少する可能性があります。その他、原子力発電所の事故処理に長期間を要することとなる場合、当該投資対象不動産の所在する地域だけでなく、不動産市場や金融市場、さらには日本経済全体も影響を受けることとなり、それがひいては本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。
（セ）不動産の所有者責任に関するリスク
民法第717条では、土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があり、そのために第三者に損害を与えた場合には、第一次的にはその占有者、そしてその占有者が損害の発生を防止す
るに必要な注意を行っていた場合には、その所有者が損害の賠償義務を負うとされ、この所有者の義務は無過失責任とされています。したがって、本投資法人の保有する不動産等の設置又は保存に瑕疵があり、それを原因として、第三者に損害を与えた場合には、最終的に本投資法人が損害賠償義務を負担するおそれがあります。
本投資法人は、取得する不動産等に関して原則として適切な保険を付保する予定ですが、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生しないとの保証はなく、また、保険事故の発生した場合に常に十分な金額の保険金が適時に支払われるとの保証はありません。
（ソ）マスターリースに関するリスク
本投資法人は、賃貸する不動産をマスターリース会社に賃貸し、マスターリース会社が転貸人としてテナントに転貸する場合があります。本投資法人がマスターリース契約を締結する場合、テナント（マスターリースの場合、「テナント」とは実際の利用者（転借人）を指します。以下同じとします。）は基本的にマスターリース会社の口座に賃料を入金することになりますが、このような場合、マスターリース会社の財務状態が悪化した結果、マスターリース会社がテナントから受領した賃料について、本投資法人への支払が滞る可能性があります。
また、マスターリース契約上、マスターリース会社の倒産や契約期間満了等によりマス
ターリース契約が終了した場合、本投資法人が所有者として、テナントとの間の転貸借契約及び旧マスターリース会社のテナントに対する権利及び義務等を承継することが必要となる場合があります。このような場合、本投資法人がテナントに対して、賃貸人たる地位を承継した旨を通知する前に、テナントが旧マスターリース会社に賃料等を支払った場
合、本投資法人はテナントに対して賃料請求ができないおそれがあり、その結果、本投資法人の収益等に悪影響を与える可能性があります。
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（タ）将来における法令等の改正に関するリスク
不動産は様々な法律の規制の下にあり、今後法令や規制が改正され、その結果、本投資法人が損失を被るおそれがあります。かかる法規制には、民法、区分所有法、借地借家
法、建築基準法、都市計画法、消防法（昭和23年法律第186条、その後の改正を含みます。）、各地の条例等といった不動産に関する法規制のほか、土地収用法（昭和26年法律第219号、その後の改正を含みます。）や土地区画整理法（昭和29年法律第119号、その後の改正を含みます。）のような私有地の収用・制限を定めた法律等も含まれ、これらの改正等により、不動産の利用、用途、収用、再開発、区画整理等に規制が加えられ、又はその保有、管理、処分その他の権利関係等に制限が加えられることがあり、その結果、関連する費用等が増加し又は不動産等の価値が減殺される可能性があります。また、エネルギ
ーや温室効果ガス削減を目的とした法令、条例等の制定、改正によっても、追加的な費用負担が発生する可能性があります。さらに、環境関連法令につき、将来的に環境保護を目的として不動産等に関して規制が強化され、又は関連する法令等が制定・改廃・施行され、不動産について、大気、土壌、地下水等の汚染に関する調査義務、除去義務、損害賠
償義務、その他の所有者としての無過失責任等が課される可能性があります。
（チ）テナント等による不動産の使用に基づく価値減損に関するリスク
本投資法人は、テナントの属性や資力に留意しつつ賃貸借契約を締結し、不動産管理会
社を通じてその利用状況を管理しますが、個々のテナントの利用状況を完全に監督できるとの保証はなく、また、本投資法人の承諾なしにテナントによる転貸借や賃借権の譲渡がなされるおそれもあります。また、一部のテナントの属性により当該不動産等が悪影響を受けることがあり、例えば、一定の反社会的勢力が賃貸人の承諾なくして建物の一部を占拠する等といった場合には、当該不動産等の価値が減損し、本投資法人の収益等に悪影響が及ぶおそれがあります。
（ツ）売主の倒産等の影響に関するリスク
本投資法人が不動産等を取得した後に売主が倒産した場合、売主への瑕疵担保責任を追及した場合であっても支払能力が不足する可能性があり、また、かかる不動産等の売買契約又はその対抗要件具備行為は、倒産した売主の管財人等により否認される可能性があります。また、かかる倒産手続に入らない場合であっても、当該不動産等の売買契約が当該売主の債権者により詐害行為を理由に取り消される可能性があります。この場合、否認等
により不動産等を取り戻される一方で支払った代金等は倒産手続における平等弁済の対象となり、著しく低い金額しか回収できないことがあります。その他、本投資法人を買主とするある売買取引を、その実質に従い又はその他の理由により、担保付融資取引の性質を持つ取引であると法的に評価し、その結果、当該不動産等はなおも売主（倒産手続であればその財団）に属すると判断されることがあります。その場合には、本投資法人は特に担保権の行使に対する制約を受けることがあります。
（テ）開発物件に関するリスク
本投資法人は、建物竣工を条件として竣工前の物件の購入につき合意する場合があり、竣工を条件として予め開発段階で売買契約を締結する場合には、既に竣工済みの物件を取得する場合に比べて、次のようなリスクが加わります。
ａ．開発途中において、天災地変により、又は工事における事故その他の予期し難い事由の発生により、あるいは地中障害物、埋蔵文化財若しくは土壌汚染等の発見により、開発が遅延、変更又は中止されるリスク- 112 -

ｂ．工事請負業者の倒産若しくは請負契約の不履行により、又は行政上の許認可手続の遅延等により、開発が遅延、変更又は中止されるリスク
ｃ．竣工後のテナントの確保が当初の期待を下回り、見込みどおりの賃貸事業収入を得られないリスク
ｄ．上記の事由その他により開発コストが当初の予想を大幅に上回り、又はその他予期せぬ事情により開発が遅延、変更若しくは中止されるリスク
上記のリスクが顕在化した場合には、開発物件からの収益等が本投資法人の予想を大きく下回る可能性があります。また、予定された時期に物件の引渡しを受けられないおそれや予定どおりの収益をあげられないおそれがあります。さらに、予定外の費用や損失を本投資法人が被る可能性があり、その結果、投資家に損害を与える可能性があります。
また、本投資法人は法令及び規約に従い、保有する建物の増築、建替その他開発行為を行うことがあります。この場合、建物竣工を条件として竣工前の物件を購入する場合に想定される上記の開発リスク類似のリスクが、増築、建替その他開発行為を行う保有資産につき生じることがあります。
（ト）資産の組入れ・譲渡等に関するリスク
本投資法人は、現在保有する資産のみを投資対象とする投資法人ではなく、上場以来、資産の拡大と質の向上を通じた中長期的な安定運用を目指しており、現在においても、常に新たな資産取得に向けた市場調査や物件売却情報の入手に努め、また、潜在的な売主又は買主や関係権利者との間での資産取得又は譲渡に向けた検討や交渉等も行うことがあります。したがって、本投資法人は、今後、本書に記載された資産以外の新たな資産の取得を決定し、あるいは物件の売却や交換の他、新たな資産取得又は譲渡に向けたその他の手法を利用する可能性があります。資産取得又は譲渡の決定は、本書提出から間もない時点
で適時開示により公表される場合もありえます。
実際に物件取得を行う旨合意し適時開示を行った場合にも、内装工事や修繕、物件の特性、売主その他の権利者との協議の結果として、実際の引渡し・資産運用の開始までに一定期間を要することがあり、その他、売主との間で締結した不動産又は信託受益権の売買契約において定められた一定の条件が成就しない等又はその他の理由により、取得予定資産を予定した期日に取得することができない場合があります。物件取得の合意から引渡しまでの間に、経済環境が著しく変動した場合等においては、当該資産を購入することができないおそれも否定できません。それらの結果、予定した収益を上げることが困難となる
おそれがあります。
（ナ）フォワード・コミットメント等に関するリスク
本投資法人は、不動産又は信託受益権を取得するにあたり、いわゆるフォワード・コミ
ットメント（先日付の売買契約であって、契約締結から一定期間経過した後に決済・物件引渡しを行うことを約する契約）等を行うことがあります。不動産売買契約が買主の事情により解約された場合には、買主は債務不履行による損害賠償義務を負担することとなります。また、損害額等の立証にかかわらず、不動産又は信託受益権の売買価格に対して一定の割合の違約金が発生する旨の合意がなされることも少なくありません。フォワード・
コミットメント等の場合には、契約締結後、決済・物件引渡しまでに一定の期間があるた
め、その期間における市場環境の変化等により本投資法人が不動産取得資金を調達できない場合等、売買契約を解約せざるを得なくなった場合には、違約金等の支払により、本投資法人の財務状況等が悪影響を受ける可能性があります。

- 113 -

（ニ）敷金・保証金の利用に関するリスク
本投資法人は、投資対象不動産のテナントが賃貸人に対し無利息又は低利で預託した敷金又は保証金を投資資金として利用する場合があります。しかし、そのような場合で賃貸借契約の中途解約により想定外の時期に敷金又は保証金の返還義務が生じた場合には、本投資法人は、敷金又は保証金の返還資金を借入れ等により調達せざるを得なくなります。
その結果、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。
④

投資法人の運用資産：信託の受益権特有のリスク
本投資法人が、不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権を取得する場合には、以下のような信託の受益権特有のリスクがあります。
なお、以下、2007年９月30日施行の信託法（平成18年法律第108号、その後の改正を含みます。）を「新信託法」といい、同日施行の信託法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律（平成18年法律第109号、その後の改正を含みます。以下「信託法整備法」といいます。）による改正前の信託法（大正11年法律第62号、その後の改正を含みます。）を「旧信託法」といい、信託契約に別段の定めがない限り、2007年９月30日より前に効力を生じた信託契約については、信託財産についての対抗要件に関する事項を除き、旧信託法が適用されます（信託法整備法第２条）。
（ア）信託受益者として負うリスク
信託受益者とは信託の利益を享受するものですが、他方で、旧信託法の下では、受託者が信託事務の処理上発生した信託財産に関する租税、受託者の報酬、信託財産に瑕疵があることを原因として第三者が損害を被った場合の賠償費用等の信託費用については、最終的に受益者が負担することになっています（旧信託法第36条第２項）。すなわち、信託受託者が信託財産としての不動産を所有し管理するのは受益者のためであり、その経済的利
益と損失は、最終的には全て受益者に帰属することになります。したがって、本投資法人
が不動産、不動産の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権を取得する場合には、信託財産に関する十分なデューディリジェンスを実施し、保険金支払能力に優れる保険会
社を保険者、受託者を被保険者とする損害保険を付保すること等、本投資法人自ら不動産を取得する場合と同等の注意をもって取得する必要があり、一旦不動産、不動産の賃借権
若しくは地上権を信託する信託の受益権を保有するに至った場合には、信託受託者を介して、原資産が不動産である場合と実質的にほぼ同じリスクを受益者たる本投資法人が負担することになり、その結果、本投資法人の収益又は存続に悪影響を及ぼすおそれがあります。新信託法の下では、旧信託法第36条第２項が廃止され、原則として信託受益者がこのような責任を負うことはなくなりましたが、信託受益者と信託受託者の間で信託費用等に関し別途の合意をした場合には、当該合意に従い信託受益者に対し信託受託者から信託費用等の請求がなされることがあり（新信託法第48条第５項、第54条第４項）、その場合には同様に本投資法人の収益等に悪影響が生じる可能性があります。
（イ）信託受益権の流動性に関するリスク
投資法人が信託受益権を保有し、信託受託者を通じて信託財産としての不動産を処分する場合には、既に述べた不動産の流動性リスクが存在します。また、信託受益権を譲渡しようとする場合には、信託受託者の承諾を契約上要求されるのが通常です。さらに、不動
産、不動産の賃借権又は地上権を信託する場合の信託受益権については金融商品取引法上の有価証券とみなされますが、譲渡に際しては債権譲渡と同様の譲渡方法によるため（新
信託法第94条）、株券や社債券のような典型的な有価証券ほどの流動性があるわけではありません。また、信託受託者は原則として瑕疵担保責任を負っての信託不動産の売却を行わないため、本投資法人の意思にかかわらず信託財産である不動産の売却ができなくなる可能性があります。

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（ウ）信託受託者に関するリスク
ａ．信託受託者の破産・会社更生等に関するリスク
信託法上、受託者が倒産手続の対象となった場合に、信託財産が破産財団又は更生会社の財産その他受託者の固有財産に属するか否かに関しては、旧信託法の下では、明文の規定はないものの、同法の諸規定、とりわけ信託財産の独立性という観点から、登記等の対抗要件を具備している限り、信託財産が受託者の破産財団又は更生会社の財産その他受託者の固有財産に帰属するリスクは極めて低いと判断されます。新信託法においては、信託
財産は信託受託者の固有財産に属しない旨が明文で規定されています（新信託法第25条第１項、第４項及び第７項）。但し、信託財産であることを破産管財人等の第三者に対抗するためには、信託された不動産に信託設定登記をする必要がありますので、不動産を信託する信託の受益権については、この信託設定登記がなされるものに限り本投資法人は取得する予定です。しかしながら、必ずこのような取扱いがなされるとの保証はありません。
ｂ．信託受託者の債務負担に伴うリスク
信託財産の受託者が、信託目的に反して信託財産である不動産を処分した場合、あるいは信託財産である不動産を引当てとして、何らかの債務を負うことにより、不動産を信託する信託の受益権を財産とする本投資法人が不測の損害を被る可能性があります。かかる
リスクに備え、旧信託法及び新信託法は信託の本旨に反した信託財産の処分行為の取消権を受益者に認めていますが、本投資法人は、常にかかる権利の行使により損害を免れることができるとは限りません。
（エ）信託受益権の準共有等に関するリスク
信託受益権が準共有されている場合、単独で保有する場合には存在しない種々の問題が生じる可能性があります。旧信託法の下では所有権以外の財産権の準共有については、所有権の共有に関する規定が可能な限り準用されます（民法第264条）。新信託法の下では信託受益者が複数の場合の意思決定の方法に関する明文規定があり（新信託法第105条以下）、信託受益権が準共有されている場合にもかかる規定の適用があるものと解されるため、所有権の共有に関する民法の規定に優先してかかる規定がまず適用されます。
旧信託法の下では、準共有者間で別段の定めをした場合を除き、準共有されている信託
受益権の変更に当たる行為には準共有者全員の合意を要し（民法第251条）、変更に当たらない管理は、準共有者の準共有持分の過半数で決定する（民法第252条）ものと考えられます。したがって、特に本投資法人が準共有持分の過半数を有していない場合には、当該不動産の管理及び運営についての信託受益者の指図に本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。
一方、新信託法の下では、信託契約において意思決定の方法が定められていない場合、一定の行為を除き、準共有者の全員一致によることになるものと解されます（新信託法第105条第１項本文）。この場合には、他の準共有者全員が承諾しない限り、当該不動産の管理及び運営についての信託受益者の指図に本投資法人の意向を反映させることができな
いこととなります。また、信託契約において別の意思決定の方法が定められている場合でも、当該方法が本投資法人の意向を反映するような形で定められているとは限らず、同様に信託受益者の指図に本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。
準共有持分の処分については、旧信託法及び新信託法いずれの下でも、準共有者は、信託受託者の承諾を得ることを条件として、自己の準共有持分を自己の判断で処分することができます。したがって、本投資法人の意向にかかわりなく他の準共有者が変更される可能性があります。準共有者の間において信託契約とは別の協定書等において、準共有者が準共有持分を処分する場合に他の準共有者に先買権若しくは優先交渉権を与え、又は一定の手続の履践義務等が課されることがあります。この場合は、本投資法人の知らない間に
他の準共有者が変動するリスクは減少しますが、本投資法人がその準共有持分を処分する
際に制約を受けることになります。
信託受益権の準共有者が信託受託者に対して有する信託交付金の請求権及び信託受託者に対して負担する信託費用等の支払義務は、別段の合意のない限り、準共有される財産に- 115 -

関する債権債務として不可分債権及び不可分債務であると一般的には解されています。したがって、他の準共有者の債権者が当該準共有者の準共有持分の割合を超えて信託交付金
請求権全部を差し押さえ、又は他の準共有者が信託受託者からの信託費用等の請求をその準共有持分の割合に応じて履行しない場合に、本投資法人が請求された全額を支払わざるを得なくなる可能性があります。不動産自体が共有されている場合と同様、これらの場
合、本投資法人は、差し押さえられた信託交付金請求権のうち自己の準共有持分に応じた金額の支払や支払った信託費用等のうち他の準共有者の準共有持分に応じた金額の償還を
当該他の準共有者に請求することができますが、当該他の準共有者の資力の如何によっては、支払又は償還を受けることができない可能性があります。
⑤

匿名組合出資持分への投資に関するリスク
本投資法人はその規約に基づき、不動産に関する匿名組合出資持分への投資を行うことがあります。本投資法人が出資する匿名組合では、本投資法人の出資を営業者が不動産等に投資しますが、当該不動産等に係る収益が悪化した場合、当該不動産等の価値が下落した場合や匿名組合に係る不動産等が想定した価格で売却できない場合等には、当該匿名組合出資持分より得られる運用益や分配される残余財産の減少等により損害を被る可能性があります。また、匿名組合出資持分については契約上譲渡が禁止若しくは制限されている場合があり、又は、確立された流通市場が存在しないため、その流動性が低く、本投資法人が譲渡を意図しても、適切な時期及び価格で譲渡することが困難な場合があります。また、匿名組合出資持分への投資は、営業者が開発する新規物件に係る優先交渉権の取得を目的として行われることがありますが、かかる優先交渉権により当該新規物件を取得できる保証はありません。

⑥

特定目的会社の優先出資証券への投資に関するリスク
本投資法人はその規約に基づき、資産流動化法に基づく特定目的会社がその資産の２分の１を超える額を不動産等に投資することを目的とする場合、その優先出資証券への投資を行うことがあります。かかる優先出資証券への投資を行う場合にも、本投資法人は、税法上の導管性要件（後記「⑦ 税制に関するリスク／（ア）導管性要件に関するリスク」をご参照ください。）に抵触することなく保有する意向です。また、規約に基づき中長期の安定運用を目標としているため、取得した優先出資証券につき短期間でその売却を行うことは意図していません。但し、売却する方が本投資法人にとってより経済的な合理性があると判断される場合、その売却を行うことがあります。
しかしながら、優先出資証券については確立された流通市場が存在しないため、その流動性が低く、したがって売却を意図してもその売却が困難な場合があり、又は、予定より低い価額での売買を余儀なくされる可能性があります。また、特定目的会社の投資する不動産に関する収益が悪化した場合や当該不動産の価値が下落した場合又は特定目的会社の開発する不動産が予想した価格で売却できない場合、さらには導管体である特定目的会社において意図されない
課税が生じた場合等には、当該特定目的会社の発行する優先出資証券に投資した本投資法人が当該優先出資証券より得られる運用益や分配される残余財産の減少等により損害を被るおそれがあります。また、優先出資証券の発行をした特定目的会社が自ら土地又は土地の賃借権を取得してその上に建物を建築する場合もあり、そのような場合には、前記「③ 投資法人の運用
資産：原資産である不動産特有のリスク／（テ）開発物件に関するリスク」に記載のリスクがあります。

- 116 -

⑦

税制に関するリスク（ア）導管性要件に関するリスク
税法上、投資法人に関する課税の特例規定により、一定の要件（導管性要件）を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等を投資法人の損金に算入することが認められています。
投資法人の主な導管性要件
支払配当要件

国内50％超募集要件

借入先要件

所有先要件

非同族会社要件
会社支配禁止要件

配当等の額が配当可能利益の額の90％超であること（利益を超えた金銭の分配を行った場合には、金銭の分配の額が配当可能額の90％超であること）
投資法人規約において、投資口の発行価額の総額のうちに国内において募集される投資口の発行価額の占める割合が50％を超える
旨の記載又は記録があること
機関投資家（租税特別措置法第67条の15第１項第１号ロ（２）に規定するものをいう。次の所有先要件において同じ。）以外の者
から借入れを行っていないこと
事業年度の終了の時において、発行済投資口が50人以上の者によって所有されていること又は機関投資家のみによって所有されていること
事業年度の終了の時において、投資主の１人及びその特殊関係者により発行済投資口の総口数あるいは議決権総数の50％超を保有されている同族会社に該当していないこと
他の法人の株式又は出資の50％以上を有していないこと（一定の海外子会社を除く）

本投資法人は、導管性要件を満たすよう努める予定ですが、今後、下記に記載した要因
又はその他の要因により導管性要件を満たすことができない可能性があります。本投資法
人が導管性要件を満たすことができなかった場合、利益の配当等を損金算入することができなくなり、本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配金額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
ａ．会計処理と税務処理との不一致によるリスク
会計処理と税務処理との不一致（税会不一致）が生じた場合、会計上発生した費用・損失について、税務上その全部又は一部を損金に算入することができない等の理由により、法人税等の税負担が発生し、配当の原資となる会計上の利益は減少します。支払配当要件
における配当可能利益の額（又は配当可能額）は会計上の税引前利益に基づき算定されることから、多額の法人税額が発生した場合には、配当可能利益の額の90％超の配当（又は配当可能額の90％超の金銭分配）ができず、支払配当要件を満たすことが困難となる可能性があります。なお、平成27年度税制改正により、交際費、寄附金、法人税等を除く税会
不一致に対しては、一時差異等調整引当額の分配により法人税額の発生を抑えることができるようになりましたが、本投資法人の過去の事業年度に対する更正処分等により多額の追徴税額（過年度法人税等）が発生した場合には、法人税等は一時差異等調整引当額の対象にならないため、支払配当要件を満たすことができないリスクは残ります。
ｂ．資金不足により計上された利益の配当等の金額が制限されるリスク
借入先要件に基づく借入先等の制限や資産の処分の遅延等により機動的な資金調達ができない場合には、配当の原資となる資金の不足により支払配当要件を満たせない可能性があります。

- 117 -

ｃ．借入先要件に関するリスク
本投資法人が何らかの理由により機関投資家以外からの借入れを行わざるを得ない場合
又は本投資法人の既存借入金に関する貸付債権が機関投資家以外に譲渡された場合、ある
いはこの要件の下における借入金の定義が税法上において明確ではないためテナント等からの預り金等が借入金に該当すると解釈された場合においては、借入先要件を満たせなくなる可能性があります。
ｄ．投資主の異動について本投資法人のコントロールが及ばないリスク
本投資口が市場で流通することにより、本投資法人のコントロールの及ばないところ
で、所有先要件あるいは非同族会社要件が満たされなくなる可能性があります。
（イ）税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク
本投資法人に対して税務調査が行われ、導管性要件に関する取扱いに関して、税務当局との見解の相違により更正処分を受け、過年度における導管性要件が事後的に満たされなくなる可能性があります。このような場合には、本投資法人が過年度において行った利益の配当等の損金算入が否認される結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配金
額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
（ウ）不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
本投資法人は、規約において、本投資法人が取得する資産の組入比率につき、特定不動産（不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。）の価額の合計額の本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合を100分の75以上とすること（規約第28条第３項）としています。本投資法人は、上記内容の投資方針を規約に定めること、及びその他の税法上の要件を充足することを前提として、直接に不動産を取得する場合の不動産流通税（登録免許税及び不動産取得税）の軽減措置の適用を受けることができると考えています。しかし、本投資法人がかかる軽減措置の要件を満たすことができない場合、又は軽減措置の要件が変更された場合には、軽減措置の適用を受けることができない可能性があります。
（エ）一般的な税制の変更に関するリスク
不動産、不動産信託受益権その他本投資法人の資産に関する税制若しくは本投資法人に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、公租公課の負担が増大し、その結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。また、投資口に係る利益の配当、資本の払戻し、譲渡等に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、本投資口の保有又は売却による投資主の手取金の額が減少し、又は税務申告等の税務上の手続面での負担が投資主に生じる可能性があります。
⑧

減損会計の適用に関するリスク
固定資産の減損に係る会計基準（「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意見書」（企業会計審議会平成14年８月９日））及び「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第６号 平成15年10月31日）が、2005年４月１日以後開始する事業年度より強制適用されることになったことに伴い、本投資法人においても第１期営業期間より「減損会計」が適用されています。「減損会計」とは、主として土地・建物等の事業用不動産について、収益性の低下により投資額を回収する見込みが立たなくなった場合に、一定の条件のもとで回収可能性を反映させるように帳簿価額を減額する会計処理のことをいいます。
今後の不動産市場の動向及び運用資産の収益状況等によっては、会計上減損損失が発生し、本投資法人の財務状態及び経営成績に悪影響を及ぼす可能性があります。

- 118 -

（２）リスクに対する管理体制
本投資法人は、上記に記載した各々のリスクに関し、本投資法人自らが投信法及び関連法規に定められた規則を遵守するとともに、本資産運用会社において適切な社内規程の整備を行い、併せて必要な組織体制を敷き、役職員に対する遵法精神を高めるための教育等の対策を講じています。
具体的な取り組みは、以下のとおりです。
①

投資法人について
本投資法人は、執行役員１名及び監督役員２名により構成される役員会により運営されています。役員会は３ヶ月に一度以上、必要に応じて随時開催され、法令及び本投資法人の「役員会規程」に定める承認事項の決議や業務の執行状況等の報告が行われます。これにより、本資産運用会社又はその利害関係人等から独立した地位にある監督役員が業務の執行状況を監督できる体制となっています。
また、監督役員は必要に応じて本資産運用会社及び資産保管会社から本投資法人の業務及び財産の状況に関する報告を求め、又は必要な調査を行うことができるものとしています。
なお、執行役員１名は、本資産運用会社の取締役常務執行役員が兼務しています。

②

資産運用会社について（イ）本資産運用会社は、本投資法人の資産の運用・管理について制定した「運用ガイドライン」並びに策定した資産運用計画書及び資産管理計画書を遵守すること、コンプライア
ンスに関して制定又は策定した「コンプライアンス規程」、「コンプライアンス・マニ
ュアル」及び「コンプライアンス・プログラム」を遵守すること、並びに各種リスクの適切な管理のために制定した「リスク管理規程」及び「不動産投資運用リスク管理規程」を遵守することにより、法令等遵守及びリスク管理を行います。
（ロ）本資産運用会社は、「利害関係者取引規程」を定めており、これを遵守することにより利益関係者との取引に係るリスク管理を行います。「利害関係者取引規程」で定める利害関係者と本投資法人との間の取引については、原則として、本資産運用会社のコンプライアンス委員会及び投資委員会に付され取引に係る議案を審議するものとされています。また、本資産運用会社は、原則として、本投資法人の役員会の事前の承認に基づく
本投資法人の同意を予め取得した上でなければ、本資産運用会社の利害関係者と本投資法人との間の取引を行うことはできません。また、本資産運用会社は、本投資法人以外に複数の投資法人の資産運用業務を受託しており、物件取得機会の競合等の利益相反が生じる可能性があることから、取得検討物件については、「物件情報優先規程」に則って優先検討順位を定める等して、各投資法人間における利益相反を防止することとしています。
（ハ）本資産運用会社は、投資法人に係るインサイダー取引規制導入に十分な対応を図るための内部体制の構築を念頭におき、内部者取引の未然防止についての「インサイダー取引防止規程」を定め、役職員等のインサイダー取引の防止に努めています。
（ニ）本資産運用会社は、投資委員会及びコンプライアンス委員会を設け、必要に応じて年度
計画や取得・売却に関する事項を審議することにより、それぞれの委員会において異なる視点からリスク管理を行います。
（ホ）本資産運用会社では、コンプライアンス部長がコンプライアンスを統括し、法令等遵守の状況を監視します。
（へ）本資産運用会社は、リスクを管理するため、経営管理部にリスク管理部門を置き、これを統括するリスク管理責任者を経営管理部長としています。リスク管理責任者は、当社- 119 -

のリスクの所在及びリスクの種類を理解した上で、リスク管理の重要性の認識に基づき、各部門の担当者に当該内容を理解・認識させるよう、適切な方策を講じることとしています。
（ト）本資産運用会社は、「コンプライアンス・マニュアル」を制定し、役職員等の行動規範を定めるのみならず定期的にコンプライアンス研修を実施します。
（チ）本資産運用会社は、業務の適正性の確保と効率的運営を図るため、「内部監査規程」を制定し、適切な自己点検制度の確立を図っています。
以上のように、本投資法人及び本資産運用会社は投資リスクに関する管理体制を整備していますが、このような体制が常に有効に機能する保証はありません。管理体制が有効に機能しな
いことによりリスクが顕在化した場合、本投資法人又は投資家に損失が生じるおそれがあります。

- 120 -

第３【参照書類を縦覧に供している場所】
アクティビア・プロパティーズ投資法人（東京都港区南青山一丁目１番１号）

本店

株式会社東京証券取引所（東京都中央区日本橋兜町２番１号）- 121 -

第三部【特別情報】
第１【内国投資証券事務の概要】
１

名義書換の手続、取扱場所、取次所、投資主名簿等管理人及び手数料
本投資口は振替投資口となっているため、投資主は、本投資法人及び本投資法人の投資主名簿等管理人である三井住友信託銀行株式会社に対して投資口の名義書換を直接請求することはできません。本投資口については、本投資法人は投資証券を発行することができず、権利の帰属は振替口座簿の記載又は記録により定まります（社債株式等振替法第226条第１項、第227条第１項）。本投資口に係る投資主名簿の記載又は記録は、総投資主通知（振替機関である株式会社証券保管振替機構が本投資法人に対して行う、投資主の氏名又は名称、保有投資口数、基準日等の通知をいいます。）により行われます（社債株式等振替法第228条、第152条第１項）。投資主
は、振替機関又は口座管理機関に対して振替（譲渡人の口座における保有欄の口数を減少させ、譲受人の口座における保有欄の口数を増加させることをいいます。以下同じです。）の申請を行い、譲渡人の口座から譲受人の口座に本投資口の振替が行われることにより、本投資口の譲渡を行うことになります（社債株式等振替法第228条、第140条）。なお、本投資口の譲渡は、本投資口を取得した者の氏名又は名称及び住所を投資主名簿に記載し、又は記録しなければ、本投資法
人に対抗することができません（投信法第79条第１項）。
取扱場所
取次所
投資主名簿等管理人の住所及び名称
手数料

東京都千代田区丸の内一丁目４番１号
三井住友信託銀行株式会社 証券代行部
該当事項はありません。
東京都千代田区丸の内一丁目４番１号
三井住友信託銀行株式会社
該当事項はありません。

２

投資主に対する特典
該当事項はありません。

３

内国投資証券の譲渡制限の内容
該当事項はありません。

４その他内国投資証券事務に関し投資者に示すことが必要な事項
本投資法人の投資主総会は、2017年７月25日及び同日以後遅滞なく招集し、以後、隔年毎の７月25日及び同日以後遅滞なく招集するものとされています（規約第９条第２項第一文）。また、
本投資法人が規約第９条第２項第一文の規定に基づき投資主総会を招集する場合には、本投資法
人は、2015年５月末日及び以後隔年毎の５月末日の最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主をもって、かかる投資主総会において権利を行使することができる投資主とするものとされています（規約第15条第１項第一文）。また、本投資法人は、必要あるときは随時投資主総会を招集するものとされ（規約第９条第２項第二文）、本投資法人が役員会の決議により定め法令に従いあらかじめ公告する基準日現在の最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主をもって、かかる投資主総会において権利を行使すべき投資主とするものとされています（規約第15条第１項
第二文）。本投資法人の投資主総会は、東京都23区内において招集するものとされています（規約第９条第４項）。

- 122 -

第２【その他】
１．新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙及び裏表紙に、本投資法人の名称及びロゴマー
クを記載し、背表紙に、ロゴマーク及び英文名称（Activia Properties inc.）を記載します。
２．新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙の次に、以下のとおり金融商品の販売等に関する法律（平成12年法律第101号）に係る重要事項の記載を行います。
「不動産投資証券は、主に不動産への投資の成果を投資家に還元することを目指した商品です。運用の目的となる不動産の価格や収益力の変動等により取引価格が下落し、損失を被ることがあります。また、倒産等、発行者の財務状態の悪化により損失を被ることがあります。」
３．新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙裏及び表紙の次に、以下のとおり記載します。
「募集又は売出しの公表後における空売りについて（１）金融商品取引法施行令（以下「金商法施行令」といいます。）第26条の６の規定により、「有価証券の取引等の規制に関する内閣府令」（以下「取引等規制府令」といいます。）第15条の５に定める期間（有価証券の募集又は売出しについて、有価証券届出書が公衆の縦覧に供された日の翌日から、発行価格又は売出価格を決定したことによる当該有価証券届出書の訂正届出書が公衆の縦覧に供された時までの間（＊１））において、当該有価証券と同一の銘柄につき取引所金融商品市
場又は金商法施行令第26条の２の２第７項に規定する私設取引システムにおける空売り（＊２）又はその委託若しくは委託の取次ぎの申込みを行った投資家は、当該募集又は売出しに応じて取得した有価証券により当該空売りに係る有価証券の借入れ（＊３）の決済を行うことはできません。
（２）金融商品取引業者等は、（１）に規定する投資家がその行った空売り（＊２）に係る有価証券の借入れ（＊３）の決済を行うために当該募集又は売出しに応じる場合には、当該募集又は売出しの取扱いにより有価証券を取得させることができません。
＊１ 取引等規制府令第15条の５に定める期間は、2017年11月29日から、発行価格及び売出価格を決定したことによる有価証券届出書の訂正届出書が2017年12月６日から2017年12月12日までの間のいずれかの日に提出され、公衆の縦覧に供された時までの間となります。
＊２ 取引等規制府令第15条の７各号に掲げる、次の取引を除きます。
・先物取引
・国債証券、地方債証券、社債券（新株予約権付社債券及び交換社債券を除く。）、投資法人債券等の空売り
・取引所金融商品市場における立会外売買による空売り＊３ 取引等規制府令第15条の６に定めるもの（売戻条件付売買又はこれに類似する取引による買付け）を含みます。」
４．新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙裏に、以下のとおり記載します。
「今後、発行価格等（発行価格、発行価額、各引受人の引受投資口数、売出価格及び引受人の手取金をいいます。以下同じです。）が決定された場合は、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項（発行数（国内一般募集口数）、海外募集口数、発行価額（国内一般募集における発行価額）の総額、海外募集における発行価額の総額、国内一般募集における手取金、海外募集における手取金、本件第三者割当による新投資口発行の手取金上限、オーバーアロットメント
による売出しの売出数及びオーバーアロットメントによる売出しの売出価額の総額をいいます。以下同じです。）について、目論見書の訂正事項分の交付に代えて、発行価格等決定日の翌日付の日
本経済新聞及び発行価格等の決定に係る有価証券届出書の訂正届出書の提出後から申込期間の末日までの期間中のインターネット上の本投資法人ウェブサイト（［URL］http://www.activiareit.co.jp/ja/news/index.html）（以下「新聞等」といいます。）において公表します。また、発行価格等が決定される前に本書の記載内容について訂正が行われる場合には、目論見書の訂正事
項分が交付されます。しかしながら、発行価格等の決定に際し、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項以外の記載内容についての訂正が含まれる場合には、目論見書の訂正事項分が交付され、新聞等による公表は行いません。」- 123 -

５．参照有価証券報告書及び本書の主な内容を要約した文章及び図案を「本投資法人の概要」として
新投資口発行及び投資口売出届出目論見書に記載することがあります。
６．参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報／第１ ファンドの状況／５ 運用状況／（２）投資資産／② 投資不動産物件」及び本書「第二部 参照情報／第２ 参照書類の補完情報」に記載される取得予定資産及び保有資産の主な内容を要約して新投資口発行及び投資口売出届出目論見書に記載することがあり、また、かかる取得予定資産及び保有資産の写真、スポンサーによる開発予定物件の完成予想図並びに所在分布図等を新投資口発行及び投資口売出届出目論見書に掲載することがあります。
７．新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙から、以下の内容をカラー印刷して記載します。

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