権利者との協議を重ねて係争中の案件を用地買収した事例

公益財団法人 東京都都市づくり公社事業推進部

第二防災まちづくり事務所

用地課

米田 建治・市川 賢司総務部

総務課

大久保 郁宏１

東京都都市づくり公社の用地買収

１－１

公社における用地買収業務の歴史

公益財団法人東京都都市づくり公社（以下「公社」という。）は、昭和 36 年に、東京都と多摩地域にある関係６市町（当時）の出えんにより、当公社の前身である財団法人東京都新都市建設公社として誕生した。公社は、都市の総合的整備及び地域開発を促進することにより、良好な都市環境の実現を図り、併せて首都東京の秩序ある発展に寄与することを目的として設立された法人である。
設立以来、公社は、社の根幹事業として、主に土地区画整理事業や下水道事業を展開し、多摩地域において、長年の間、安心で利便性の高い市街地形成に大きく貢献してきた。
用地買収事業においては、主な業務として、平成３年度に首都圏中央連絡自動車道（圏央道）の整備に伴う用地買収業務を、平成５年度にＪＲ南武線連続立体交差事業の用地買収業務を受託してきたうえに、平成 18 年度からは、本格的に区部へと進出し、東京都都市整備局からの委託事業として、東京都市計画道路事業補助線街路第 81 号線（豊島区東池袋）、平成 22 年度からは同 83 号線（北区十条Ⅰ期）及び同 46 号線（目黒区目黒本町）における用地買収業務を受託してきた。
また、木密地域不燃化 10 年プロジェクトに伴い、平成 27 年度からは特定整備路線として同86 号線（北区志茂）及び同 46 号線（目黒区原町・洗足地区）並びに道路整備と一体的に進める沿道まちづくりとして同 83 号線（北区十条Ⅱ期）の用地買収業務を受託している。
また、近年においても、依然として、福生市や国分寺市など、多摩地域においても用地買収業務を受託している一方で、本年度においては、東京都建設局及び北区から、ＪＲ埼京線連続立体交差関連事業の用地買収業務を受託し、その受託業務の幅をより拡げつつある。

１－２

北区十条駅周辺のまちづくり

近年、ＪＲ埼京線十条駅周辺においては、災害時における避難及び消防活動の円滑化を図るための道路整備を行うなど、至る所で良好な住環境の保全や地域の利便性及び安全性の向上を目的とした整備事業が着手されている。特に、令和４年７月には、十条駅西口地区市街地再開発組合によって、地上図１現在の十条駅周辺の状況- 39 -

40 階、地下２階、高さ約 147ｍの複合施設ビルが建築される予定であり、近い将来、十条のシンボリックタワーとなるであろう。

１－３

東京都市計画道路事業補助線街路第 83 号線

現在、十条駅周辺においては、東京都を始め、北区などを事業者とする複数の整備事業が同時に施行されているが、そのうちのいくつかの整備事業は当公社にて受託している。今回紹介する事例は、その中でも、東京都市計画道路事業補助線街路第 83 号線（以下「83 号線」という。
）において展開された事例である。
83 号線事業は、平成 27 年３月 13 日に、国土交通省から都市計画事業の認可を取得し、工区を２区間（Ⅰ期区間・Ⅱ期区間）に分割して整備事業が行われている。このうち、Ⅰ期区間は用地買収がおおむね完了し、現在は、Ⅱ期区間である北区中十条二丁目から同三丁目までの延長410ｍの区間について、用地買収を推進している。
また、83 号線は、江戸時代からの街道筋である旧岩槻街道の顔を持ち合わせており、数十年前は商店が多く建ち並び、行き交う人々でにぎわっていた。2020 年に開催予定であった東京オリンピック大会では、北区役所から赤羽スポーツの森公園競技場までの区間が、聖火リレーのコースにも選定されていた。

２

事例案件の概要

２－１

83 号線の現状

83 号線の現況幅員は約７ｍであるが、歩道幅は１ｍにも満たず、歩道内での人と人とのすれ違いは不可能であり、歩行者のほとんどが、車道にはみ出して通行をしている。このような状況にもかかわらず、環状７号線への抜け道として、行き来する車両の交通量は多い。
環境条件については、中低層の店舗付共同住宅及び一般住宅が建ち並ぶ混在商業地であり、商業地には小規模な飲食店が数店舗存在する。当時の平成 30 年度時点における用地買収率は 60％を超えており、令和２年度の現時点においては、その率を約 74％まで上げている。
事例案件の家屋は、築 64 年を経過している老朽家屋であり、家屋自体も既に横に傾きかけていて危険な状態であった。
図２２－２

事例案件の傾きかけた家屋事例案件周辺の不動産所有形態

ここで、事例案件を取り巻く周辺の不動産所有形態について解説する。
事業地区内における２筆の土地を、Ｓ兄弟が所有しており、うち１筆にはＳ兄弟所有の家屋が建- 40 -ち、そこにはＳ弟が居住していた。
また、借地となっている他の１筆には、Ｃ・Ｓ

Ｓ （借地）

Ｍ・Ｎ・Ｈの４名の借地権者が、各々の借地Hにて、各々の家屋を所有していた。事業面において、当時の周辺権利者との合意形成状況

Ｓとしては、台湾国籍を持つ人物であるＣ以外

Cの３名は、移転に合意し、その多くは、さらMNに早期の移転を要望していた。今回の紹介事例は、Ｓ兄弟とＣとの係争案件について、Ｓ兄弟との協議を幾度となく重ね、最終的に用地買収に結び付けた事例である。

３

図３

事例案件周辺の不動産所有形態

用地買収までの経緯

３－１

複雑怪奇な家屋事例案件の家屋は、権利調査の結果、Ｃが平成 11 年に競売にて購入した家屋であったが、実質は空き家の状態であった。Ｃについて、近隣住民に聞き込み調査をしたところ、以前は年に数回、家屋内の荷物を出し入れするために、誰であるかは判らないが、人が来ていたそうだ。しかし、数年経過した頃からは、荷物を出し入れしていた人も来なくなり、完全に放置された空き家の状態となった。
近隣住民は、すぐ近くに住んでいるにもかかわらず、一体誰がこの老朽家屋を持っているのかということすら分からなかったと言う。
また、この空き家が完全に放置された状態に陥った頃から、近隣住民は、傾きかけて老朽化した空き家への放火など、良からぬ場面を想像し、不安な日々を送っていた。

３－２

ことばの壁

当時、事例案件については、移転を推進する手立てがなく、我々は路頭に迷っていた。その矢先の平成 28 年８月に、Ｃとその友人と名乗る人物Ｗが、我々の就業している事務所に突如として来訪した。最初は北区に問い合わせをし、その後、東京都を経由して、我が社に辿り着いたようだ。Ｃは、ごく簡単な会話であれば、日本語を話すことができたが、Ｗはほとんど日本語を話すことができない代わりに、英語はそれなりに駆使できるようだった。聞くところによると、Ｃは、所有している家屋をＷに貸し、Ｗがアンティーク・アート・カフェをオープンする計画となっていた。当時の公社の担当は、スマートフォンの翻訳アプリを使用するなどして折衝を試みたが、やはり用地買収に関する専門的な説明を行うには限界があった。最後にＣは、「今後の連絡については、Ｗとやり取りをして欲しい。」と言って、事務所を去って行った。同年の 12 月に、公社における担当が代わると、再度Ｃへの接触を試みることになり、まずはＷに日本語でのメ- 41 -ールを送ってみた。同月中の別の日に４回メールを送ったが、特に返信がなかったため、８月に聞いたＷの高円寺にある住所先のアパートへ出向いてみたところ、留守であった。ポストには、郵便物と思われる封筒がたまっている様子だった。
高円寺での空振りの後は、突然Ｃが来所した８月にもらった名刺を頼りに、同月のある日、台湾にある連絡先に国際電話をかけてみた。すると、オフィスと推測される場所に電話がつながり、事務所のスタッフと思われる女性が電話に出た。
「Ｃさんはいらっしゃいますか？」と尋ねたところ、Ｃ本人が電話に代わった。このときの使用言語は、たまに日本語も入り交じっていたが、主には英語であった。事業を進めて行くためには、まず物件調査を実施することが先決であるため、物件調査への協力を依頼したかったのだが、このことを詳細に説明する英語が反射的に頭に浮かんで来ない。しかし、粘り強く会話を継続した結果、物件調査への協力を何とか得ることができた。Ｃからは、「１月にまた日本に行くので、調査は１月 20 日頃でどうですか？」との打診があり、「日程は合わせます。」と伝えた。そして、「今後私にメッセージがあるときは、Ｗにメールをしてください。」とＣが付け加えて、この日は電話を切った。連絡手段は、やはりＣではなく、Ｗなのである。しかし、この当時は、コミュニケーションの手段が、たとえ電話であろうとも、Ｃと直接に接触ができたことだけでも大きな収穫であった。
Ｃから打診してきた調査日が近づいてきた１月 10 日に、再度Ｃに調査日程の確認をとるために、再び台湾に国際電話をかけた。Ｃが電話に出たのだが、返答としては、「旧正月で飛行機が取れないから、今回は無理です。」とのことであった。愕然としながらも、気を取り直して、「次回はいつだったら大丈夫ですか？」と尋ねると、「２月中旬が良いです。」との返答だったため、了解して、この日は電話を切った。
２月中旬が到来する前に、２回台湾に国際電話をかけてみた。いずれも、事務所のスタッフと思われる女性による対応であったが、「Ｃは今ヨーロッパに出張しています。」「いつヨーロッパから戻ってくるか判らないです。」といった返答であった。いつ出張先から戻ってくるのか分からないということ自体が、日本ではなかなかあり得ないことである。Ｗにメールを送信しても、相変わらず返信はない。そうこうしているうちに、２月の中旬になってしまった。
２月 15 日に、再び台湾に国際電話をかけたが、例の女性が電話に出ると、「Ｃとコンタクトを図ろうとしているのだが、コンタクトができないのです。引き図４

続きコンタクトができるように努力します。」との返答であった。どういう事- 42 -Ｗとの英文メールのやり取り

態が起きているのかが理解できなかった。カルチャー・ショックの一種とも言うべきか、他国ではこうしたことが日常茶飯事なのか…。
結局、このときも調査はお預けとなってしまったが、その後すぐにＷからメールが届き、「道路事業はいつやるのですか？」といった質疑があった。ここで、Ｃ側に対して、事業の進捗状況を本格的に伝えて行こうという事務所としての方針が固まり、10 日ほど経過した或る日に、用地買収によりカフェは開けないこと、周辺権利者が早期に移転を希望していることを伝え、同時に、土地買収代金のイメージを英語で表記した図も併せて送信した。Ｗも和訳アプリを使いながらのメールのやり取りを試みていたようだが、やはり限度があるのか、英文のみで表記したメールでの返信となることも間々あった。
さらに、10 日ほど経過した３月上旬に、Ｗからメールで、「土地買収代金のイメージ図を見ることができません。
」「今月の下旬に、Ｃと日本に行く飛行機チケットが取れました。」といった英文の返信があった。日本に来るときの日にちと時間を教えてもらえるよう、Ｗに食らい付くようにメールを返信すると、「４月３日か４日なら大丈夫です。」と、英文で具体的な内容の返信があった。間を空けずに、「どちらの日にちにしますか？」と尋ねたが、返信がない。その後も、Ｗに２度メールの送信を試みたが、返信がないまま、ついに４月３日を迎えてしまった。そのとき、Ｗからメールが送信され、「これまでのようにメールができなくなってしまいました。飛行機もキャンセルしました。」との返信があった。
飛行機のキャンセルもよいが、公社に対しては３度目のキャンセルとなり、担当としても、モチベーションを保つことが難しくなってきていた。やりようのない図５

Ｗに示した土地買収代金の英文イメージ図

３－３状況に陥り、ことばの壁というものを改めて強く感じた瞬間だった。

事業進捗に立ちはだかる支障要因

用地買収は、原則として、筆単位で行われる。事例案件及びその周辺の不動産所有形態は、先述のとおりだが、課題は借地部分の筆の方にあった。Ｃ・Ｍ・Ｎ・Ｈの４名は、同じ筆において、それぞれ建物を所有しており、この４名の移転を進めるためには、同時契約の原則に基づき、４名が同時期に契約を締結しなければならない。当時は、Ｃとの連絡がつかない状況に陥っていたため、Ｍ・Ｎ・Ｈは移転に合意していたにもかかわらず、彼らとの契約が一向に締結できない状況にあった。中でもＭは、その所有する家屋が、Ｃと同様に空き家の状態であったため、防犯上- 43 -の問題を危惧して、特に早期の移転を要望していた。
Ｃを除いた形で、Ｍ・Ｎ・Ｈの用地買収はできないものか…。

３－４

Ｓ費用の問題Ｓ （借地）

Ｓ兄弟との折衝を重ねていくなかで、ＣにHよる借地料未払の実態を知った。Ｓ兄弟としては、当然にして、借地権の解消を要望しており、公社としても、83 号線における用地買ＳC

収事業を少しでも推進したいという思いで、MN

何か妙策はないものかと日々頭を悩ませていた。
Ｍ・Ｎ・Ｈの移転を進めるための要件として、まずはＣとＭ・Ｎ・Ｈとの間の借地権境

図６

借地権境界分筆のイメージ界を分筆する必要があった。当時、Ｓ兄弟とは既に何十回も折衝を重ねており、公社とも良好な信頼関係が構築されていたのだが、さすがにこの分筆の話については、拒否を繰り返されてしまった。事業者側では、この分筆に伴う測量関連費用を負担することができないためである。Ｓ兄弟からは、事業側の都合であるにもかかわらず、この測量関連費用を自己で負担しなければならない理由を迫られたのであるが、結局この問題は、Ｓ兄弟とＣとの民事の問題であるため、これに公費を充当することはできないという回答しかできなかった。
また、借地料未払の問題についても、事業側では直接に解決することができない問題であるため、問題を解決するためには、Ｓ兄弟が法的手段に頼ることも、一つの選択肢であることを提案した。もちろん、この訴訟費用も民事の問題であるため、公費を充当することはできない。
これらの測量関連費用や法的手段に頼るための弁護士に支出される費用は、合わせて 150 万円から 200 万円程度の費用となるのではないかと試算された。この莫大な金額を、権利者に対して自己負担して欲しいということは、到底言えることではない。
しかし、Ｓ兄弟とその後何度も折衝を重ねていくうちに、Ｓ兄弟は、本格的に訴訟について検討し始め、まずは弁護士相談を試みることとなった。

３－５

土地所有者に対しての説得材料

Ｓ兄弟と彼らが相談した弁護士は、測量関連費用や弁護士に支出される費用について、事業側で負担せよとの姿勢で、当初は強硬な態度であった。特に、Ｓ兄弟の立場に立てば、それはごく自然な心理の働きとなろう。
この問題を解決して、事業を進めて行くためにはどうすれば良いのか、所の上司及び職員並びに本社の職員と何度も打合せを開催し、Ｓ兄弟への説得材料となり得るものを模索していた。最- 44 -

終的には説得材料が 1 点決定した。
通常、借地権が介在する土地を売却する際には、借地権割合を定めることになる。借地権配分協議は、原則的に当事者間での協議に基づき決定されるものであるが、類似事例では一般に 60：40 若しくは 70：30 といった配分で協議が決定されている。今回の事例案件

法的では、仮に借地権配分が 60：40 で決定したの補場合、土地価格が 2,000 万円だとすれば、借償金地権者であるＣの取り分が 1,200 万円、土地段に出た
場合所有者であるＳ兄弟の取り分が 800 万円と法的なる。しかし、ここでＳ兄弟が法的手段を選手の 段択し、訴訟を起こして勝った場合には、土地補 に償 出賃貸借契約の解除に基づく家屋収去及び土金 ない

地の明渡しが執行され、借地権者であるＣの弁護士費用取り分はゼロ、土地所有者であるＳ兄弟の取測量関連費用り分は、まるまる 2,000 万円となる。800 万手

図７

場合

自己負担分と補償金の比較イメージ円の取り分と 2,000 万円の取り分とを比較すれば、その差額は 1,200 万円にものぼるため、訴訟を起こすメリットはあると言える。
この説得材料を持って、何度もＳ兄弟に相談を持ちかけた結果、最終的にはこの説得が実を結び、裁判による家屋収去を待つこととなった。
S 兄弟は過去の経緯や現状を弁護士に一通り話して意見や助言を受けた結果、その弁護士と委嘱契約を締結し、土地賃貸借契約の解除に基づいた家屋収去及び土地の明渡しをＣに請求するための訴訟を起こした。
この頃は、事業側でこれらの費用を負担できないことによる苦労を身にしみて感じ、Ｓ兄弟との折衝も、説得と協議を繰り返すような形で進められており、非常につらい折衝時期だったことを、今でも鮮明に覚えている。
３－６

消防隊による緊急避難措置

時が経過し、平成 30 年 10 月のある日に、現地の 83 号線をたまたま巡回していると、道路に消防車やパトカーが何台か停車しており、現場が物々しい雰囲気となっていた。その現場は、まさかのＣ所有家屋の目の前であった。
警察官に何が起こったのかと聞くと、Ｃ所有家屋の建物２階部分のひさし及び窓ガラスの一部が破損し、地上にその破片が落下したとのことだった。
近隣住民の通報により、事が発覚し、消防隊及び警察隊が駆け付けていた。

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実はこのとき、既に土地賃貸借契約の解除に基づいた家屋収去及び土地の明渡しの判決が平成 30 年８月に下っており、数か月後に執行される家屋収去をただただ待っていた状況であった。
事例案件の家屋は、築年数が 64 年で、しかも、少し横に傾きかけた物件であり、台風シーズンということもあったため、担当としては気が気ではなく、縁起でもないが、家屋の倒壊シーンすら脳裏に過ぎった。
このような状況に陥ると、家屋の倒壊の危険性や事業進捗の観点から見ても、一刻も早い家図８

３－７

消防隊による緊急避難措置の様子屋の除却が求められた。

Ｃ、現る！

平成 31 年３月の初日に、このような事が起こるのかと思ってしまうくらいの、あり得ないようなことが起こった。
何と、Ｃが 83 号線事業地内のその所有する家屋の前にいきなり現れたのである。Ｗも一緒に同行していた。上司が現場を巡回しているときに、たまたまＣとＷを発見したのだ。その事実について緊急で連絡を受けた直後に、現場に飛び急いだ。
Ｃは、自身が所有する家屋の玄関ドアに、何やら貼り紙をしていた。その内容を見ると、金融機関でお金を振り込んだときに交付される振込明細の紙であった。「私は地代をきちんと支払っています。」という主張であった。金額を確認すると、地代のちょうど 50 か月分に相当する金額であった。「あなた達は図９

Ｃによる実際の貼り紙悪いことをしている。」などと言われたが、ここでコミュニケーションを図ろうとしても、例によってことばの壁が立ちはだかり、どうにもならなかった。取り急ぎ、Ｃの現在有効な電話番号を聞き出し、一旦はこの場を退散することにした。
日を改めた翌営業日に、Ｃに電話をかけた。Ｃに対しては、代理人を通じて訴訟を起こしていることや、Ｓ兄弟にＣが訪日しているという情報を伝えたことを話したが、後者についてはＣに信じてもらえなかった。Ｃは、Ｓ弟はいつも家にいなかったと主張していたが、やはり電話となると、お互いの話が通じないため、別途メールでゆっくりやり取りをしようということになった。

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その翌日に、現地には再度貼り紙がなされていたが、その内容は前回と同様で、更に追加事項として、平成 23 年に地代を支払ったときの領収証が貼ってあった。
その後、Ｃとの連絡はまた途切れてしまったが、家屋収去の日は刻一刻と迫っていた。

３－８

家屋強制収去へ

平成 31 年３月 13 日、ついにこの時がやってきた。いよいよ、Ｃ所有家屋収去の本執行である。Ｓ兄弟代理人弁護士からは、本執行の現場を見ること自体は構わないが、近くには来ないで欲しい、遠くから傍観するような雰囲気で見て欲しい、と事前に注意喚起されていた。それだけ特別なイベントなのである。

イメージ写真現場には、裁判官、弁護士、そして解体業者の職員と、総勢で 10 名以上の人間が集まり、これから何が起きるのかと言わんばかりに、通行人は現場をまじまじと凝視していた。
家屋解体の一部始終をずっと確認することはできなかったが、数日後、現地は無事に更地となり、傾きかけていた老朽家屋は、すっかり跡形もなく収去されていた。
更地を目の当たりにすると、いつも思う・・・何年かかったのだろう？権利者と初めて会ったその日から、更地になる日までの折衝場面が、走馬灯のように脳裏に映し出される。
この事例案件に関しては、更地となるまでに、２年半超の時間を費やしたことになる。

４事例の考察

イメージ写真今回の事例案件が解決に至った経緯を振り返る。
これまでに上述してきたように、Ｓ兄弟とＣとの係争が整理されたきっかけは、Ｓ兄弟がＣに対して訴訟に踏み切ったことである。もし、この訴訟が起こされなかったとすれば、恐らくは、Ｃの行方が掴めないまま時が経過し、事業によって収用案件となっていたであろう。事業による収用案件ともなってしまうと、実際に収用するまでに、何年もの期間を要するため、ここで、当係争案件が整理された意義はたいへん大きかった。

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そもそも、Ｓ兄弟が訴訟を起こした決定的要因としては、やはり、Ｃとの土地賃貸借契約を解消すること及びこれに伴って土地代金の受領額が増加したことが挙げられよう。受領額のイメージを具体的に比較し、明示したことで、Ｓ兄弟は、訴訟に先立って発生する分筆のための測量関連費用もふまえて、我々の提案に同調してくれた。その理由としては、我々がその水面下で、測量関連費用の縮減を図るために尽くした努力が、Ｓ兄弟に伝わっていたことが大きい。その努力が伝わったというのも、Ｓ兄弟とは以前から何十回と粘り強く折衝しており、お互いの信頼関係が完全に構築されていたことが背景にあると考える。
また、一方では、Ｃとの折衝を粘り強く行ったことも、大変貴重な経験となった。日本語がほとんど通用しない中でのコミュニケーションは、創意工夫なくしては決して遂行することはできなかった。相手の国民性及び人間性に合わせて、時には砕けた内容のメールを送り、英文も織り交ぜながら、相当に気も遣いつつ、言葉を慎重に選びながらのやり取りを継続した。途中で何度も交信が途絶えたが、めげずに最後までやり取りを継続したことは、今後も他地区において外国人と折衝する場面がある公社にとっては、大きな財産となった。

５

おわりに権利者は、各々が様々な人格を持っている。各々が様々な環境の中で、これまでの人生を生き抜いてきている。国籍もまた様々である。
用地買収業務に長年携わっていると、権利者一人ひとりの性格や人間性を、明確に把握することができるようになるため、公社としても、権利者の性格や人間性になるべく合わせた形での折衝に臨むことを常に意識している。同じ内容を伝えたとしても、権利者Ａと権利者Ｂとでは、その理解が異なる場合もあるため、マニュアルどおりに権利者に受け答えをしたとしても、権利者によっては叱咤されることもある。
事業を進めて行くために最も大切なことは、如何に権利者との信頼関係を構築できるかに尽きる。そのためには、マニュアルどおりに動くことも重要ではあるが、機械人間をほうふつとさせる人物であるかのように、ただただマニュアルに記載されていることを権利者に伝えるのではなく、これに加えて、用地買収に携わる職員自身の人間力を高めることが必要なのではないだろうか。人間力とは、人間らしさと同様の意義を持つものであり、権利者も用地買収業務に携わる者と同じ人間であるのだから、権利者と同じ目線で、権利者と物事を話し合うことができれば、多くの場合、その積み重ねが、権利者との信頼関係を構築していくための良き材料となっていくものであると考える。

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