M O N T H LY R E A L E S T AT E

［題字］故 野田卯一 会長

10
OCTOBER

2023
人 気 移 住 地が講じた〜長野県上水内郡飯綱町〜

例を 見ない﹁住宅建設補助制度﹂とは［巻頭特 集 1 ］［特集2］

新型コロナ対策特別融資の返済時期を迎えて─ その波及効果を振り返る ─［特集3］

タワーマンションに対する相続税課税強化の動きについての私論［法律相談］

具体的相続分による遺産分割の時的限界［税務相談］

令和5年度税制改正：
所得税の特定の事業用資産の買換え特例（３号）の見直し［相続相談］

親子間における不動産の使用貸借と相続税・贈与税
公益社団法人 全日本不動産協会

公益社団法人 不動産保証協会

保証のお知らせ一般保証制度の動画公開のご案内
このたび、会員向けに、一般保証制度のことがよくわかる動画を制作しました。ホームページ（会員専用ページ）内にて公開
しておりますので、ぜひご覧ください。
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● 当協会が連帯保証することで消費者の不安を取り除ける● 会員皆様・お客様共に「無料」で利用可

手付金保証制度・手付金等保管制度のご案内
手付金保証制度

２.手付金保証付
証明書発行依頼

買主

売主・買主ともに一般消費者で、会員が流通機構登録物件を客付媒介する売買契約において、買主が売主に支払う手付金

買主側仲介業者（当協会会員）
３.手付金保証付
証明書発行申込

１.契約の合意
４.保証付
証明書発行

売主

を万一のために保全（保証）する制度です。

手付金等保管制度

保証協会地方本部■ 制度の詳細（公社）不動産保証協会ホームページ［会員専用ページへログイン］

会員が自ら売主となる完成物件の売買契約において、受領する手付金等の額が 売買代金の10％または1,000万円を超え、売主会員に保全義務■ 制度に関するお問い合わせ、制度の申込み窓口が生じる場合に（宅建業法41条の2）、当協会が売主会員に代わって手付

所属の地方本部事務局へ金等を受領し、物件の登記、引渡しがあるまで保全（保管）する制度です。

弁済制度について会員業者と宅地建物取引をしたお客様が損害を受け、苦情の■ 令和５年度

解決が困難な場合には、当協会がその債権を認証することで、被害相当額（上限あり）の払い渡しを受けることができます。

※各事案の詳細はホームページ（会員専用ページ）内に掲載されております。
の第4回弁済委員会

審査結果

社

数 件

審査明細
数

金

額

認証申出

4社

4件

21,988,000円

認証

2社

2件

5,820,000円

否決

2社

2件

令和５年度認証累計

8社

9件（公社）不動産保証協会ホームページ ▶▶

不動産保証協会

31,120,000円

検索

一般保証制度の他、法定研修会、弁済業務、各種保全制度など、保証協会の各種情報が掲載されております。

02

保証のお知らせ
特集１

MONTHLY RE AL ESTATE

04

10 2023

人気移住地が講じた例を見ない「住宅建設補助制度」とは
かみみのちぐんいいづなまち〜長野県上水内郡飯綱町〜

OCTOBER

特集２

08

新型コロナ対策特別融資の返済時期を迎えて ─ その波及効果を振り返る ─
特集３

10

タワーマンションに対する相続税課税強化の動きについての私論
不動産お役立ちQ&A＜法律相談＞

12

具体的相続分による遺産分割の時的限界
弁護士

渡辺 晋

＜税務相談＞

14

令和5年度税制改正：
所得税の特定の事業用資産の買換え特例（３号）の見直し
税理士 山崎 信義＜相続相談＞

16

親子間における不動産の使用貸借と相続税・贈与税
税理士

村岡 清樹

＜賃貸管理ビジネス＞

18

4つのポジションを理解して、従業員のモチベーションを高める

みらいずコンサルティング株式会社

今井 基次＜労務相談＞

20

正社員登用する者への年次有給休暇の付与
特定社会保険労務士

野田 好伸

宅建士講座

＜宅建士試験合格のコツ＞

22

宅地造成等規制法
資格試験受験指導講師
連

宅地造成工事規制区域

植杉 伸介

載

＜進む！業界のIT化＞

24

ChatGPT開発者の野望と不動産ビジネス
株式会社トーラス 木村 幹夫

COVER PHOTO

ドワーフホト
目の 周りに「 アイバンド」と呼ばれる模 様が＜物件調査のノウハウ＞

26

不動産コンサルタント 津村 重行

入ったドイツ生まれの 小 型 の 品 種 。ラビット

その他

ショーではアイバンド以外の模様が入っているとミスカラーとされ認められないが、ペットとしては写真のような配色も人気が高い。高貴で都市計画街路等の関係法令の調べ方

28

エキゾチックな佇まいは、ハロウィンのかぼちゃ

29

もかすむほどである。

30

新入会員名簿地方本部の動き協会からのお知らせ

巻頭特 集1

人気移住地が講じた例を見ない「住宅建設補助制度」とはか み み の ちぐ ん

い い づ なまち

〜長野県上水内郡飯綱町〜
巻頭特集2
人口減少に歯止めをかけるため、さまざまな施策を打ち、移住者の受け入れに力を入れる飯綱町。
同町の施策は奏功する一方、住宅供給不足といった新たな課題に頭を悩ませています。
人気移住地ならではの現象、そして町が取った例を見ない策について話を伺いました。

人々の心を揺さぶる
飯綱町産のりんご
ほくしんごがく

類にのぼり、流通されている100個に１

そして一 般の人々にも飯 綱 町のりんご

個は飯綱町で栽培されているりんごとのおいしさを広めることを目的としていいわれ、出荷量もトップクラスを誇りまます。

長野市の北側に位置し、北信五岳のす。今 回、話を伺った飯 綱 町 企 画 課 人

実際、飯綱町のりんごの味に魅了さ

ひとつ飯 縄 山山 麓の緩 やかな丘 陵 地

口増推進室の井澤理恵氏も「飯綱町でれ、農家を志す移住者も多く、町は新規に広がる飯綱町。平成17年に牟礼村と栽培されるりんごは赤く艶やかに実り、就農者向けに、倉庫付きの戸建て住宅

三 水 村 の 合 併 によって 誕 生し、人 口味が濃く、シャキッとした食感が特徴。

３棟の建設や、農機具・施設に最大3010,000人ほどが暮らす小さな町です。

地元産のりんごを使用したシードルや万円の補助などを実施しています（平成

澄み渡った空気と豊かな水源に恵まれ

ジャム、お菓子など、誰でも気軽に楽し

29年度〜）。住宅に関しては家賃を２万た飯綱町は、寒暖差が大きい気候を活める食も同町の魅力のひとつです。

円とし、最長で８年間の入居を可能とす

いいづなやまむ れ むらさみずむら

かし、
りんご栽培の盛んな地として栄え

私たちは、『日本 一のりんごの町 』をてきました。栽培されるりんごは約50種

第2次総合計画（平成29年策定）の重点目標のひとつに掲げ、さまざまな施策を展開しています」と話します。そのひとるなど手厚い支援を行っています。

町の発展に寄与してきた女性たちの活躍

つがプロのパティシエを対象にしたコン

飯綱町のりんご栽培は明治時代中頃から牟礼地区で始まり、栽培技術とともに徐々に広まっていった。

4 月刊不動産 ｜ 2023.10

クール「いいづなスイーツコンクール」

前段で、第2次総合計画の重点目標です。今年で５回目となるこのコンクーに触 れましたが 、飯 綱 町はもうひとつルは、飯綱町のりんごのおいしさ、種類「日本一女性が住みたくなる町」を掲げの豊富さを知ってもらうため、パティシています。

エに飯 綱 町 産のりんごを使用してもら

飯 綱 町の女 性の活 躍は全 国 的にもい、りんご生産者とパティシエをつなぎ、目覚ましく、農林水産業の振興に大きく■飯綱町における年齢別社会増減の状況（図表1）
10年平均※

人口段階
（年齢）

転入

転出

増減

0〜４

29.2

14.6

14.6

5〜９

17.0

10.8

10〜14

5.8

15〜19

人口段階

（単位：人）

10年平均※
転入

転出

増減

55〜59

8.7

8.7

0.0

6.2

60〜64

8.0

5.5

2.5

6.0

△0.2

65〜69

6.6

7.0

△0.4

8.7

20.1

△11.4

70〜74

3.9

5.4

△1.5

20〜24

25.4

55.6

△30.2

75〜79

3.0

3.6

△0.6

25〜29

36.4

58.4

△22.0

80〜84

3.7

4.6

△0.9

30〜34

33.4

38.9

△5.5

85〜89

4.4

4.8

△0.4

35〜39

34.3

22.9

11.4

90〜94

3.4

4.5

△1.1

40〜44

17.7

17.2

0.5

95〜99

1.1

1.2

△0.1

45〜49

11.9

9.9

2.0

100〜

0.0

0.0

0.0

50〜54

9.9

10.6

△0.7

合計

272.5

310.3

△37.8

※平成26年〜令和４年

子育て世帯や就農希望者向け支援が手厚いこともあり、幅広い世代の移住者が町に集まる。

寄与したとして女性が結成した有志団
体が 、平 成 2 2 年に農 林 水 産 省から表彰を受けました。また、平成29年には、女性が継承してきた町の食文化が、ユネスコ無形文化遺産に登録された「和食」の好事例であるとして、その食品サンプルがイタリア・ローマの日本文化食
新しい子育て支援の拠点施設として「みつどんのお家（おうち）」
が、令和３年5月にオープン。

1階は子育て支援センターと、妊娠期からの母子保健機能を有する「子育て世代包括支援センター」に。

きく貢献してきた背景があるのです。
しない」「子どもがいても働きやすい職場がが幸せになることを望んでいますが、あかし、近年の人口統計データによると、

欲しい」といった声を踏まえ、託児所併えて女性と銘打つことで町の雰囲気も町を支えてきた中心 世 代である2 0 〜

設の就労支援施設「飯綱町ワークセン

変わります。実はこれまで、町会議員は39歳の女性の人数と出生率は県内でター」を開設したのです。施設では、スキ男性ばかりでした。
しかし、現在は３名

も最低水準まで低下していることが発

ルアップ講座や企業と子育て世代をつの女性議員が選ばれ、男性目線に陥り覚します。

なぐマッチングイベント等を開催するながちだった町政にも女性の意見や考え町は、この事態を喫緊の課題と捉え、ど、女性が活躍できる地域環境の実現にが反映されるようになりました。そのよ

子育て世帯を対象にしたテレワークの向けた取り組みを支援します。結果、全

うな背景もあり、徐々に町の雰囲気も変推進に取り組みます。数年前に実施した

体的には人口減少傾向にあるものの、子わってきたと感じています。ただ、喜んで子育て中の女性を対象にした仕事に関

育て世帯に当たる世代（35〜49歳）をばかりもいられません。現在、飯綱町はするニーズ調査によって得た「年間を通増加させることに成功します（図表１）。

将来推計を上回るスピードで人口が減して安定した収入を得られる仕事が少

井澤理恵氏も「もちろん町民すべて

少しています。
そのことを踏まえ、幅広い品館内で展示されたこともあります。
このように、町の発 展には女 性たちが大2023.10 ｜ 月刊不動産 5

■民間賃貸住宅等建設補助金 ※1部抜粋■町営住宅の建設

飯綱町にアパートまたは従業員宿舎を建設する方に1,200万円

最大でを交付します補助金交付要件

下の1.〜6.をすべて満たす者で、かつ7.及び8.又は7.及び9.を満たすこと

１.町内に民間賃貸住宅又は従業員宿舎を建設し、所有者となる法人又は個人。
２.国税、地方税及び地方公共団体へ納付すべき公共料金に滞納がないこと。
３.個人の住宅建設者にあっては、
当該個人及び2親等以内の親族を入居させない者。
４.法人の住宅建設者にあっては、
当該法人の役員等及びその2親等以内の親族を入居させない者。
ただし、従業員宿舎にあっては、
この限りではない。
５.暴力団員又は暴力団と密接な関係を有する者ではないこと。
６.宗教法人法第2条に規定する宗教法人ではないこと。
７.補助対象者が発注する建設業者の要件は、建設業法第3条第1項の許可（同法別表第1に掲げる建築一式工事に限る。）
を受けた法人又は個人であること。
8.【民間賃貸住宅を建設する場合のみ】
アタリ 次の各号に掲げる全ての要件を満たす
補助金の交付の対象となる民間賃貸住宅の要件は、ものとする。
①2戸以上の一戸建て住宅又は1棟あたり2戸以上の長屋若しくは共同住宅であること。
②補助事業が完了した日から10年を経過する日までの間、賃貸住宅に供すること。
③他の補助金等を受けて建設するものではないこと。
④空き住宅及び空き部屋については、飯綱町が管理する移住定住サイトに掲載すること。
9.【従業員宿舎を建設する場合のみ】
補助金の交付の対象となる従業員宿舎の要件は、次の各号に掲げる全ての要件を満たすものとする。
①1棟あたり2戸以上の長屋若しくは共同住宅であること。
②補助事業が完了した日から10年を経過する日までの間、従業員宿舎に供すること。
③他の補助金等を受けて建設するものではないこと。
※1.〜6.の規定にかかわらず、
この要綱の目的の達成に支障が生じると町長が認める者は、交付対象としないことができる。

補助額
1戸あたりの補助額 戸数で算出、限度額1,200万円／棟

1戸あたりの補助額
25平方メートル 1戸あたりの床面積＜45平方メートル：150万円／戸
45平方メートル 1戸あたりの床面積：200万円／戸

補助対象経費

民間賃貸住宅等の建築一式工事及び外構工事に要する経費

東黒川原田地区若者定住住宅

普光寺焚荒井地区若者定住住宅■令和３年度から実施した移住補助制度の要件緩和および補助額の見直し等（図表２）
補助制度

改正後の変更及び補助金額

移住定住応援リフォーム補助金

満40歳未満の年齢要件を撤廃し、補助金額を20万円から50万円に変更

移住定住促進中古住宅等購入補助金

満40歳未満の年齢要件を撤廃し、補助金額を30万円から50万円に変更

空き家家財道具等処分支援補助金

補助金額を10万円から20万円に変更※移住定住応援家賃助成金
年齢等条件あり３万円控除した額とし、1年目は上限２万円/月 2・３年目は上限１万円/月

ひとり親世帯家賃助成金※と併用可 年齢条件あり

10年間で１万円/月 月額家賃が補助額に満たない場合はその額を補助

民間賃貸住宅等建設補助金

１棟 上限1,200万円

福祉施設従事者移住支援金

１〜４年経過時10万円/年、５年経過時20万円 5年間で計60万円 令和５年度新設
注）詳細は長野県飯綱町移住定住支援サイトを参照

世代の移住を促進して、人口増につな

住宅（若い人たちを対象にした若者住

給 限 度 額は1 , 2 0 0 万円となります。住げるため、私たちは、各種補助制度の年宅を含む）を建設しても競争率は高く、宅完成後、町の移住・定住を支援する

齢 制 限を一 部 撤 廃しました。加えて移空室が出ないのが現状だそう。そこで、

ウェブサイトに掲載し移住希望者に公住 希 望 者の経 済 的負担を軽 減するた

飯綱町が打って出た策が、民間事業者

表してPRします」とのこと。令和４年度

めに補助額の見直しを令和３年度に行による賃貸住宅建設の推進であり、建は、２件の申請があったそうですが、単い、更なる移住促進につなげるよう努め

設 速 度を促す「 民 間 賃 貸 住 宅 等 建 設

身者向け住宅６戸１棟と単身向け住宅ています」と熱く語ります（図表２）。

補助金」の制度でした。

４戸・世帯向け住宅４戸１棟だったとい

民間の力を借りて不足する住宅をカバー

詳細を聞くと「飯綱町への移住定住います。4 5 平 方メートル以 上のファミを希望される方にとって、まず確保すべ

リー向け住宅が増えることで、人口増にきは生 活 拠 点となる住まいですが 、町もつながると期待します。

の財政にも限度があります。そこで、町

また、民間賃貸住宅への移住者に対移 住 者を受け入れる補 助 制 度は好内に優良な賃 貸 住 宅や従 業員宿 舎をして「移住定住応援家賃助成金」制度も評を博すようになりますが、ここで新た建設する民間事業者に対して建設に係設けており、３年間で合計最大48万円

な課題が生じます。それが冒頭で触れる費 用の一 部を補 助することで、移 住が 補 助 さ れ ます。例 え ば 、月 額 ５ 万た「住宅供給不足」です。現に、移住を

定住人口の増加を図ることを決めたの

5,000円の民間賃貸物件に住めば、
１

希望する人が、物件を購入する前に賃です。１戸 当たりの 床 面 積 が 2 5 平 方

年目は毎月２万円の補助額が支給され貸住宅に住みたいという需要があった

メートル以上45平方メートル未満なら自己負担は３万5,000円となり、
２・３年

ものの、町内で住まいが見つからず、近150万円、45平方メートル以上であれ目は補助額１万円が毎月支給され、自隣 市 町 村 へ移 住 先を変 更したケース

ば 2 0 0 万 円の補 助 金を１棟の戸 数に己負担額は４万5,000円となります。
こがあったといいます。賃料が安い町営

かけて支給するもので、１棟当たりの支の制度に関して井澤理恵氏は「移住者

6 月刊不動産 ｜ 2023.10

「INWAワールドカップ ノルディックウォーキング ハーフマラソン長野
2023」の概要ポスター

霊仙寺湖をはじめ雄大な自然を満喫できる中上級者コース休憩所からの眺め

にとって、いきなり物件を購入することズのこと。クロスカントリーの選手が夏も多く出てくれれば言うことはありませには抵抗があると思います。最初は賃貸場に体力維持のために行うトレーニンん」と話します。

物件に住んでいただき、その際に私たちグです。

なぜこれほどまでに飯綱町は移住者が金額面で補助をする。住んでいただ

大会開催の経緯を聞くと「毎年、飯綱の呼び込みに力を注ぐのでしょう。最後

ければ、定住したい気持ちもわいてくる

町ではノルディックウォーキングの体験にこの件に関して、井 澤 理 恵 氏に話をと思っているので、次に物件購入につな会とノルディックウォーキングハーフマ

聞くと、人口増推進室の目標としながらげていただく。そのような循環イメージ

ラソン長野の大会を開催してきました。

「人口減少は、生活関連サービス（小売を私たちは描いています」と言及します。

運営ノウハウが蓄積されていたこともあ

り・飲食・娯楽・医療機関・公共機関）のり、ノルディックウォーキングを普 及さ縮小、税収減による行政サービスの低

せたいと願うINWAから世界大会開催

下 、地 域 公 共 交 通の縮 小・撤 退 、地 域を打診され、世界大会開催に至ったのコミュニティ機能の低下など、多くの問です」と、飯綱町産業観光課商工観光

題を生みます。そうしてもたらされた生

飯綱町の良さを体感できる絶好のイ係の井澤智州係長は話します。同氏は活水準の低下が、再び、人口減少に拍

ベントが９月２４日に行われました。そ続けて「日本 初というのは大 変な名 誉車をかけ、生活環境の悪化を引き起こ

れが日本で初めて開催された「INWAなこと。
これまでも飯綱町で開催されてすといった負のスパイラルを起こしまワールドカップ ノルディックウォーキン

いた大会に世界の冠がついたわけです

す。そのような現 象 が 起こらないため

グ ハーフマラソン長野2023（INWA：

から飯綱の知名度も広まればと願ってに、人口減少を少しでも和らげ、長きに国 際ノルディックウォーキング連 盟 公います。

わたって活力のある地域社会を実現す「飯綱」の名を広める
世界大会の開催認 ）」です。ノルディックウォーキングと飯綱町の魅力である雄大な自然を肌ることが目標であり、私 たちの 役目では、2本のストックを使用しながら歩行で感じることもできますので、これを機す。そのために移住者の受け入れに全し、運動効果をより増進するエクササイに飯綱町に住みたいと思う人が一人で力で対応しています」と話します。

2023.10 ｜ 月刊不動産 7

巻頭特集2

ニュースの解説

新型コロナ対策特別融資の返済時期を迎えて─ その波及効果を振り返る ─

オペレーショナル・デザイナー（沼津信用金庫 参与／富士宮信用金庫 監事）

佐々木

新型コロナの感染拡大で窮地に立たされた中小

じょうた

城夛

1990年 信金中央金庫入庫。欧州系証券会社（在英国）Associate Director、信用金庫部
上席審議役兼コンサルティング室長、地域・中小企業研究所主席研究員等を経て2021年４月に独立。
「ダイヤモンド・オンライン（ダイヤモンド社）」「金融財政ビジネス（時事通信社）」ほ
か連載多数。著書に「いちばんやさしい金融リ
スク管理（近代セールス社）」ほか。

企業を救うため、政府が実施した資金繰り支援。実際、どのような波及効果があったのでしょうか。
中小企業庁と財務総合政策研究所の最新調査を基に、昨今の資金繰り実態をレポートします。

の2021年度の場合には金融・保険業をゼロゼロ融資の倒産抑止効果

倒産の「原因と傾向」

中小企業庁では、㈱東京商工リサー

倒産原因では、参照期間すべてで、販場している大企業から小規模事業者にチの調査結果を月次で取りまとめ、翌月

売不振が７割前後を占めています。売上至るまでのやや大括りな分析ですが、信15日頃に「倒産の状況」
として公表してげの多寡だけでなく、回収までに時間をぴょう性や精度はとても高いデータです。

います。

要した可能性もあります。たとえ販売がこのデータ上の「現金・預金」と「有価

2016年からの状況では、大企業を含

伸びても、資金回収前に債務の弁済期証券」を合算し、損益表上の「年間売上む 倒 産 件 数 が 、新 型コロナ拡 大 前 の限が到来すれば支払いを余儀なくされ高」
を12等分した月商で除すと、「“すぐに2019年まで年間8,200〜8,400件台ます。
その一方で、仕入れ・加工・出荷を支払える資金”を売上げの何か月分保有で推移していました［図表１］。
このうち経て資金回収に至るまでの期間は、業しているか」
が算出できます。金融実務で、2018年10月までは、2012年12月から

種によってかなりの違いがあります。たと

手元流動性比率と呼ばれる指標です。

続いた戦後２番目に長い景気回復期間

えば造船業では、竣工まで４年程度をこの指標について、ゼロゼロ融資導入にあたるため、凪状態から巡航期の数値

要する船舶も珍しくありません。
この期前の直近期である2018年度（2019年と見込まれます。

間が短いほうが、倒産しにくいわけです。

３月まで）と期間中すべてでゼロゼロ融

それが、新型コロナの感染が拡大した

また、当然ながら、手元資金を多く保資を利 用できた直 近 期 の 2 0 2 1 年 度

2020年は7,000件台まで、2021年と有しているほうが倒産しにくくもなります。

（2022年３月まで）を、業種別に算出し2022年は、6,000件台まで減少しまし

ゼロゼロ融資を始めとするコロナ関連融ました。その上で、感染拡大期に自治体た。代表的なコロナ関連融資であるゼロ

資は運転資金に分類されますが、通常、からの営業休止要請の多かった「小売ゼロ融資は、2020年３月から2022年９

運転資金は融資を受けた後、有事に備え業」「 飲食業」「 宿泊業」を抽出し、「 不動

月までに約42兆円実行されましたが、て預金に留め置かれます。

産業」ならびに「全産業（総平均）」と共分析しています。証券取引所に株式を上単純計算で、年2,000〜2,400件くらい

財務省内の財務総合政策研究所での倒産を防いだ効果があった模様です。

は、年次の頻度で相当数（※直近公表分

8 月刊不動産 ｜ 2023.10

除き22,266社）の事業者データを収集・に推移を追ってみました［図表２］。
結果は、総平均のみならず、抽出４業

種でいずれも手元流動性比率が伸長しはみられません。
そもそも手元流動性比

金 融 庁の今 年 度の行 政 方 針には、ています。景気悪化に伴い、事業者側に率が高く、「 ゼロゼロ融資」という言葉を「各金融機関が事業者の経営状況に見は「投資などを控えて現預金を残しておこ聞いて不動産業を連想する金融実務者

合った支援を行えるよう後押しする」旨う」という意向が働いたのではないでしょは少ないと考えます。
その一方で、ゼロゼが記載されています。
よって返済難の際

うか。
さらに、ゼロゼロ融資などを借り入

ロ融資利用時の平均金額は、小売業やには、早期かつ率直に条件変更依頼等れたほか、休業補償・協力金なども現預

飲食サービス業よりも多額となり、そのを金融機関側に申し入れられたほうが金残高を増やしたことでしょう。

分だけ返済負担も大きくなります。

よいと思われます。

返済の本格化にともなう業種別倒産数の内訳

図表１：原因別・年別倒産状況推移［単位：件］
2016年［8,446］
2017年［8,405］

2018年［8,235］

大手紙などから「７月からゼロゼロ融

2019年［8,383］

資の返済が本格化する」
ことが相次いで2021年［6,030］

報じられましたが、この返済金も、主に現2023年［4,800］

放漫経営

過少資本

5,813

連鎖倒産

既存のしわ寄せ信用性の低下

販売不振

売掛金回収難在庫状態悪化

設備投資過大

その他

5,799
6,079

2020年［7,773］

5,729
4,403

2022年［6,428］

4,525
3,500

0

預金から充当されます。言い換えれば、返

5,759

2,000

4,000

6,000

※注：各年横の数値は年間倒産件（2023年
は７月時点）。
出典：中小企業庁「倒産の状況（令和５年８月分）」
を筆者加工。

8,000

済の本格化に伴って現預金残高が減り、その分だけ資金繰りが苦しくなります。
産業界全体の返済能力は、最終的に倒産状況などに反映されます。
その状況は、７月までで、
すでに昨年を上回ることが確実視されており、順調とはいえません。
業種別の傾向自体は、コロナ前後で大きく変化していません［図表３］。㈱帝

図表２：業種別手元流動性比率推移（抜粋）［ 単位：百万円、か月］
現預金残高（a） 有価証券（b）
全産業（＝総平均）
小売業
飲食サービス業
宿泊業
不動産業

計（c = a+b）

売上高（d）

2018年度

223,201,901

17,210,248

240,412,149

1,535,211,424

2021年度

280,975,631

19,329,833 300,305,464

2018年度

15,646,490

502,713

16,149,203

2021年度

20,409,743

290,252

2018年度2,717,145

55,635

2021年度5,500,247

2018年度1,404,060

月商（e = d/12）手元流動性比率（f = c/e）
127,934,285

1.88

1,447,887,788

120,657,316

2.49

186,886,436

15,573,870

1.04

20,699,995

179,900,709

14,991,726

1.38

2,772,780

20,283,624

1,690,302

1.64

37,037

5,537,284

18,309,962

1,525,830

3.63

31,616

1,435,676

8,031,433

669,2862.15

2021年度1,587,891

147,906

1,735,797

4,524,720

377,060

4.60

2018年度

18,853,543

1,341,412

20,194,955

46,536,349

3,878,029

5.21

2021年度

23,731,592

2,048,391

25,779,983

48,582,235

4,048,520

6.37

伸張期間
0.61
0.34
1.99
2.45
1.16

出典：財務省「法人企業統計年報（2018年度および2021年度）」を筆者加工。

国データバンクからは、新型コロナの影
響による累積倒産数と上位業種の内訳
件 数 が 情 報 公 開されています。総 数
6,442件のうち、上位19業種で３分の２弱を占めるようです［図表４］。
内訳の第１位は飲食店ですが、図表２の抽出業種の中では、飲食サービス
業の支払い余力が、1.99か月と宿泊業

図表３：業種別・年別倒産状況推移［単位：件］
2016年［8,446］
2017年［8,405］

2018年［8,235］

2019年［8,383］
2020年［7,773］

2021年［6,030］

2023年［4,800］化や格差の拡大が考えられます。

不動産業の倒産状況と返済難の場合の対応
最後に不動産業の倒産状況ですが、
コロナ前後を通じて傾向に大きな変化

小売業

金融・保険

不動産

運輸業

情報通信業

2,000

4,000

6,000

※注：各年横の数値は年間倒産件（2023年
は７月時点）。
出典：中小企業庁「倒産の状況（令和５年８月分）」
を筆者加工。

8,000に次いで伸びていました。
それなのに最多を占めた背景に、飲食業内の競争激

製造業

卸売業

サービス業・その他（一次産業含む）

2022年［6,428］0

建設業

図表４：新型コロナ関連倒産上位業種（全業種総数6,442件／2023年８月10日現在）［ 単位：件］
業種
飲食店
建築・工事業
食品卸
食品小売り
ホテル・旅館
アパレル小売り
食品製造
自動車運送
アパレル卸

件数
955
834
319
275
208
183
178
167
150

不動産
老人福祉
アパレル製造印刷・製版
美容室・理容室
広告
タクシー・バス運行
美容サロン
人材派遣
旅行業

140
96
90
86
75
75
72
71
61
54

食品関連
計

772 件

アパレル関連計423 件

出典：㈱帝国データバンク『特別企画：「新型コロナウイルス関連倒産」動向調査８月10日16時現在判明分』を筆者加工。

2023.10 ｜ 月刊不動産 9巻頭特集3

ニュースの解説

タワーマンションに対する相続税課税強化の動きについての私論
株式会社東京カンテイ
市場調査部 上席主任研究員

６月末、国税庁は市場価格に基づいてマンションの相続

井出 武

税評価額を引き上げる新たな算定ルールを決定。これはマンションの上階にいくほど節税効果が期待できる「タワ1989年マンションの業界団体に入社。以降、
不動産市場の調査・分析、団体活動に従事。
2001年株式会社東京カンテイに入社し、不動産の調査・研究業務を担当。現在も市場調査部部長兼上席主任研究員として不動産マーケットの調査・研究、原稿執筆、講演業務を行う。
テレビ、ラジオ等に出演多数。

マン節税」の税負担の不公平性を是正するもので、2024
年１月からの適用を目指しています。
ここでは、専門家が新たな算定ルールを解説するとともに、マンション市況への影響を予測します。

進んでいると感じます。地方都市においマンションが税金面で有利な理由ては「クルマ」は生活必需品であり、な

土 地は建 物とは違い償 却 資 産ではが伸びないなかでは、普 通 車より軽自

私 はこの 課 税 強 化 政 策 が 原 因 で、ないため、おおむね土 地に対して課 税

動車の比率が高まるのも致し方ないこ

依然上昇傾向が続くマンション価格がが厳しくなっています。タワーマンショとでしょう。

反転下落する可能性はほとんどないと

かなか手放すことはできませんが、所得考えています。現在、マンションの購入

ンに限らず、マンションは敷地である土地を建物の持分割合で共有することから、一戸建て住宅と比べて土地の持ち課税強化政策の影響を考察「タワマン節税」
封じ込めの効果者は、富裕層や投資家の比率が、特に都 市 部において高まっており、この傾
向は価格が高額になるにつれて強まっ分が小さくなります。そのため税金面で今回のタワーマンションに対する相ています。海 外の投 資 家は、昨 今の円

続 税 課 税 強 化は、一 部の極 端な節 税

安を背景にほぼコロナ前の勢いを取りいつからそのような傾向になったか（できれば 別の言 葉を使いたいが ）を戻しました。このような富 裕 層 や投 資は定かではありませんが、どちらかとい防ぎ、課 税の公 平 性を担 保するという家の多くは法人名義でマンションを購えば一般勤労者のための住宅であった

意 味では効 果があると考えます。特に入し、会計士や税理士の指導を受けたマンションは、いつしか高 額 所 得 者のタワーマンションは上層階に高額な住適 切な節 税を行っています。マンショ

ためのものになってきています。よく比戸 が 設けられていることが 多く、路 線

ンが富 裕 層や内外の投 資 家に人 気が較の対象となる「自動車」にも、住宅や価と実 勢 価 格の乖 離が 以前から指摘あるのは、相続税の節税効果が高いか土地と同様にさまざまな税金が課せらされていました※ 。一戸建て住宅と比べらではなく、企業会計上の優位性や資れており、購入時だけでなく保有コストて不利になるのであれば問題ですが、産性が高いからです。

などもかかることから、地下鉄など鉄道

おおむね一戸建て並みに「是正」したと

特にこの1 0 年は、多くのマンション網が発達した都市部において、保有かいうことであれば 、課 税の公 平 性は確で売却益が出る状況にあり、利益確定

らシェアへの移行が進んでいます。
と同保されたといえるのかもしれません。

売りともいえる短期売却が増加傾向で時に、普通車より軽自動車への移行も※ 2022年6月号P16「相続相談」参照

す。よって、相続税を節税する目的でマは「マンションのほうが 有 利である」と言われてきました。

10 月刊不動産 ｜ 2023.10

かいりンションを購入したというケースはあまほど大きな増税とはならないでしょう。

りないのではないかと思います。相続税対策で有利だという理解があることは、

高値の花「タワマン」は世間の嫌われ者!?

2015年に相続税の基礎控除額が４割

安易な社会風潮への懸念
その 一 方で、恐 れずに言うならば 、もし価 格の上 昇があったとしても一 般

圧 縮された際に、マンション購 入 者が増加したことからもわかっていますが、しかし、気になることもあります。
「タ

勤 労 者 の 手 に届く価 格 でマンション

この時に購入者がマンションに感じた

ワーマンション」が知らぬ間に“世間のが 分 譲され 続けていたなら、これほど魅力は資産性の高さで、ゆえに目線は嫌われ者”となった世論形成過程です。

まで “ タワマン 憎し”という雰 囲 気 に

都心マンションに注がれていました。当

2000年頃、東京都江東区や中央区になっただろうか 、とも思います。タワー

時セミナーを担当した経験を持つ私は林立したタワーマンションは、分譲当時

マンションをいつか手に入れたいと願

そのことを確信しています。間違えてはの坪単価は120万円程度、しかも専有

う「正しい実需」が減退してはなりませいないでしょう。

面積は多くが80㎡を超えていました。
そん。明 確な計 算 式が示されたことはブ

もそもは一般勤労者のものでしたが、そラックボックス化 するよりはるかに良の後マンション価格の上昇が起こり、タいことです が 、これ をきっか けとして

ワマンは「高根の花」に変わっていきま「 低 層 のヴィンテージマンションが良した。“タワマン・カースト”なる理 解にい」という安易な社 会 風 潮が 生まれる

通常の相続は、マンションを購入して苦しむ造語ができ、それを面白おかしくと、わが国が長 年 取り組んできた都 市

から、
しばらく年月を経て発生するもの

扱うドラマも放送されました。
「タワマンの 高 度 利 用 化 や 国 土 強 靭 化 、高 耐です。なかには、購 入 者が 購 入 直 後にの上 層 階に住む人はお金 持ち」という

久・長 寿 命 へ の 努 力 、耐 震 や 免 震 構事故などで亡くなり“早すぎる相続”とのはある意味で正しいかもしれません

造の技 術 発 展などが 停 滞しかねませなる例もありますが、50歳代で新築マが、ひがみややっかみの対象になり、そん。そういった意 味でも、相 続 税 課 税ンションを買い替え購入した人が、80れが助長されても構わないという世間

強 化 の 動きは 考えることの 多 い出 来

歳代で相続するなどの場合を想定しての雰囲気には恐怖を覚えました。

事だと感じました。

新たな算定ルール

も、相 続 物 件の築 年 数は2 0 〜 3 0 年となります。
「相続税評価の見直し案」の資料に示された計算 式では、築年数は実数（築20年であれば20）があてはめられ、その数値にマイナスの係数（△0.033）を乗じます。係数のマイナス度合いは大きくありませんが、単純に考えれば築年が経過しているほどマイナスが大きくなり、課
税強化の影響は小さくなります。
また、相続というものは十人十色、個別性はそれ以上かもしれません。
さまざ図表

全国 圏域別 タワーマンション供給戸数の推移（竣工ベース）

30,00025,00020,00015,00010,000

まなメディアが 極 端な例を示しましたが、配偶者があり、配偶者控除が受けら5,000ど）が複数いる場合、小規模宅地の特例が利用できる場合などは、実際にはそれ

1980
1981
1982
1983
1984
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022

れる場合、配偶者以外の相続人（子な出典：東京カンテイ「全国における超高層マンション供給動向＆ストック数についての調査（2022年度）」

2023.10 ｜ 月刊不動産 11法律 ー

不動産お役立ちQ & A

Law

法律
相談
Vol.90estionQu

具体的相続分による遺産分割の時的限界
山下・渡辺法律事務所
弁護士

渡辺 晋

第一東京弁護士会所属。最高裁判所司法研修所民事弁護教官、司法試験考査委員、国土交通省「不動産取引からの反社会的勢力の排除のあり方の検討会」座長を歴任。
マンション管理士試験委員。著書に『新訂版 不動産取引における契約不適合責任と説明義務』（大成出版社）、『民法の解説』『最新区分所有法の解説』（住宅新報出版）など。

母が1年前に他界しました。私が唯一の相続人です。12年前に他界した祖父（母の父）の遺産分割の手続きが未了だったので（祖父の相続人は叔父と私の2名）、祖父の遺産分割について、叔父と協議を開始しましたが、叔父は、母が特別受益を受けていたから特別受益を考慮すべきだと言っています。叔父の言い分は正しいのでしょうか。

Answer
おじいさまの遺産分割の協議では、お母さまに特別受益があったかどうかを考慮する必要はなく、叔父さまの言い分は正しくありません。民法には、相続開始の時から10年を経過した後にする遺産の分割については、
特別受益の規定は適用されないものと定められているからです。

1．遺産の分割

加分を相続財産から切り離すというた相続分の中からその遺贈または贈調整を行います（寄与分。904条の与の価額を控除した残額が、その者複数の相続人（共同相続人）がい2）。特別受益持戻しと寄与分切離しの相続分（具体的相続分）となります

る場合に、遺産をそれぞれの相続人を勘案し、指定相続分または法定相（903条1項）。たとえば、被相続人がに割り振る手続きが遺産分割です。

続分によって遺産を割り振るときの残した財産が2,000万円であって、遺産分割で各相続人が取得する遺割合が、具体的相続分です。

相続人がＡとＢの2名（おのおの法定相続分1/2ずつ）、Ａが婚姻のために産の割 合は、まず、遺 言に指 定があれば遺言による指定相続分が（民法
9 0 2 条 。以 下 、単に条 文を示すとき

2．特別受益1,000万円の贈与を受けていた場合に は 、相 続 財 産 を 3 , 0 0 0 万 円

は、民法の条文）、遺言に定めがなけ

相続人が、被相続人から受けた遺（2,000万円＋1,000万円）とみなしれば 法 定 相 続 分（ 9 0 0 条・9 0 1 条 ）贈、または婚姻、養子縁組のため、もたうえで、具体的相続分が、
Ａは500

が、
それぞれ基準になります。

しくは生計の資本として被相続人か万円（3,000万円 1/2−1,000万

そのうえで、相続人間の衡平を図ら受けた生前贈与による利益が、特円）、Ｂは1,500万円（2,000万円−

るために、被相続人の生前に既に財別受益です。共同相続人の中に、特500万円）となります。

産を受け取っているなどの相続人が別受益を受けた者があるときは、被いれば 、これを相 続 財 産に戻し（ 特

相続人が相続開始の時において有別受益の持戻し。903条1項）、相続した財産の価額にその贈与の価額を財 産の維 持 増 加に貢 献していた者加えたものを相 続 財 産とみなし、法がいれば、貢献による相続財産の増定相続分と指定相続分により算定し12 月刊不動産 ｜ 2023.10

3．相続開始の時から10年を経過した後にする遺産の分割

ところで、現在、わが国では、膨大は考慮されないことになります。

法律な面積の所有者不明土地が生じて

4．まとめ

続人が家庭裁判所に遺産の分割の多くの不動産取引が、相続の発生

地は、治安上衛生上の弊害を生じさ請求をしたとき、および②10年の期を契機として行われています。宅建業

せ、また社会経済的に円滑で適正な間の満了前６カ月以内の間に、遺産者は相続に関する専門家ではありま

土地の利用が妨げられることから、
この分割を請求することができないや

せんが、不動産取引に関する専門家

れに対する対策が強く求められていむを得ない事由が相続人にあった場である以上は、相続についても十分ます。

合において、その事由が消滅した時な知識を身につけておく必要があり所有者不明土地の問題の多くは、から６カ月を経過する前に、相続人ます。令 和５年４月に施 行された現相続された土地について、遺産分割

が家庭裁判所に遺産の分割の請求

行民法では、さまざまなルールが見がなされず、相続人による適正な管をしたときには、具体的相続分が考直されました。
この機会にあらためて理が行われていないことにあります。

慮されます（904条の3本文、同条1

相続に関する最新のルールを確認し従来は、具体的相続分による遺産分号・2号）（ 図表）。

ていただきたいと思います。

な制限がなく、遺産分割をせず放置しても相続人には不利益が生じるこ
われずに相続財産が放置されてしま

遺産分割に関する時的限界

相続開始

う状 況 を生じさせる大きな 要 因となっていました。
正（民法等の一部を改正する法律、
令和５年４月施行）において、遺産分ら10年経過した後に行う遺産分割については、具体的相続分の定めが適用されないものと定められました（904条の３本文）。遺産分割を相続
開始から10年経過した後に行う場（遺産分割）

特別受益を考慮した具体的相続分により分割される

特別受益を考慮せず
法定相続分・指定相続分で分割がなされる【具体的相続分の算出】①被相続人が相続開始時に有した財 産に特 別 受 益の額を加えたものを相続財産とみなす②法定相続分と指定相続分により相続分を算定する③相続分の中からその遺贈・贈 与の価 額を控 除した残 額を計算する

合には、分割の対象となる相続財産

ただし、①10年経過前に、家裁に遺産分割の請求をしたとき②10年の期間の満了前6カ月以内の間にやむを得ない事
由があり、その事由が消滅した時から6カ月経過前に、遺産の分割請求をしたとき→①②の場合、具体的相続分が考慮される

物件調査

割のルールが改められ、相続開始か（遺産分割）

IT

そのため、令和３年４月の民法改（10年間）

相続開始から10年経過

宅建士とがなかったことが、遺産分割が行図表

労務割を求めることができる期間に時的賃貸管理

るともいわれている）。所有者不明土相続

なお、①10年を経過する前に、相税務います（九州本島の土地面積を上回を決める場合に、特別受益と寄与分

今回のポイント●特別受益とは、相続人が、被相続人から受けた遺贈、または婚姻、養子縁組のため、もしくは生計の資本として被相続人から受けた生前贈与による利益である。

●共同相続人の中に特別受益を受けた者があるときは、その相続人が具体的に受けることができる相続分（具体的相続分）は、①被相続人が相続開始の時において有した財産の価額にその贈与の価額（特別受益の額）を加えたものを相続財産とみなす、②法定相続分と指定相続分により相続分を算定する、③相続分の中からその遺贈・贈与の価額を控除した残額を計算する、という方法によって算出される。

●ただし、相続開始から10年経過した後に行う遺産分割については、①~③の方法は適用されず、法定相続分または指定相続分によって、被相続人の遺産が分割されるものとされている。

2023.10｜ 月刊不動産 13

不動産お役立ちQ & A

税務 ー
Tax

税務
相談

令和5年度税制改正：
所得税の特定の事業用資産の買換え特例（３号）の見直し
税理士法人タクトコンサルティング
情報企画部部長 税理士

山崎 信義

2001年タクトコンサルティング入社。相続、譲渡、事業承継から企業組織再編まで、資産税を機軸にコンサルティングを行う。中小企業庁「『事業引継ぎガイドライン』改訂検討会」委員などを歴任。著書に『不動産組替えの税務Q&A』（大蔵財務協会）、『事業承継 実務全書』（日本法令）など。

Vol.52
estionQu

所 得 税の 特 定の事 業 用資 産の買 換え特 例（３号）に関する、令 和５年度 税 制 改

正のポイントを教えてください。

Answer
一定の区域内に所在する事業用資産の買換えに係る課税繰延割合が変更されるほか、同一年内に買換えを行う場
合の適用要件として、一定の届出書の提出が追加されます。

1．特定の事業用資産の年 以内に事 業の用に供する等の所

買換え（以下「３号買換え」）です。

定の要件を満たした場合、譲渡益の３号買換えでは、国内にある土地一定割合（課税繰延割合）に相当す

等、建物または構築物で譲渡日を含

所得税の特定の事業用資産の買る金額の課税が繰延べられるというむ年の１月１日において所有期間が換え特例は、個人が特定の地域内に税 制です（ 租 税 特 別 措 置 法（ 措 法 ）10年を超えるもの（譲渡資産）を譲ある事業用資産を譲渡して、一定期37条）。
この特例のうち利用されるこ渡し、国内のある一定の土 地 等 、建間内に特定の資産を取得し、かつ１とが多いのが、措法37条１項３号の物等または構築物（買換資産）を取買換え特例（３号）の概要

図表：特定の資産の買換え（10年超保有資産の買換え）の場合の課税の特例

改正前

10年超保有する事業用資産を譲渡し、新たに事業用資産を取得した場合、譲渡資産の譲渡益について、原則 80%（）

外※から集中地域への買替え：75％、外※から東京23区への買替え：70％

改正後

本社の買換えについて圧縮率を見直し（）

東京23区から外※への買替え：90％、外※から東京23区への買換え：60％

譲渡価格

譲渡資産

譲渡益

買換資産

課税繰延

80%

課税

20%

取得価格
圧縮
簿価

取得費
10年超の
土地、建物等

国内にある300㎡以上の
土地（※）
・建物等
※資材置場等は除く。

※集中地域以外
出典：国土交通省「令和5年度国土交通省税制改正概要」
5頁を基に作成

14 月刊不動産 ｜ 2023.10

できます（図表）。

め、改 正 前 から圧 縮 割 合 が 原 則のあるため、譲渡資産の譲渡の前年中80％から70％に引き下げられていまに買換資産を先行取得する場合（措した。今回の改正では、集中地域の置法37条3項）や、譲渡資産の譲渡

外から東京都の特別区への本店のの翌 年 以 降に買換 資 産を取 得する

令和５年度税制改正により、３号移転を伴う買換えについて、さらに圧見込みの場合（同条4項）等には、
こ

買換えにつき次の見 直しが行われ

縮 割 合が 6 0％に引き下げられましの届出は不要とされます。

たうえ 、適 用 期 限 が 令 和８年３月た。一方、企業の地方拠点強化につ

31日まで３年延長されました。

ながると考えられる東京都の特別区（注2）「３月期間」とは、
１月１日〜３月31日、４月１日〜６月30日、７月１日〜9月30日、10月１日〜12月31日の各期間をいいます（措法施行令25条3項）。

2．改正のポイント

令 和５年４月１日以 後 の 譲 渡よ

３号買換えは、土地政策または国を伴う買換えについては、圧縮割合

土政策の観点から、特定地域からのが90％に引き上げられました。

追い出し促進や土地の有効利用促進等を目的に設けられた特例です。
しり、東京都の特別区の区域から地域（２）届出要件の追加

かし、複数の土地等の売買取引を行

所 在 地の移 転を伴う買換えの課 税

譲渡資産の譲渡と買換資産の取得

べたうえで、特例の要件に合致する

繰延割合が90％（改正前80％）に引をした場合には、譲渡資産の譲渡日

譲渡資産と買換資産の組み合わせをき上げられ、同法の集中地域以外のまたは買換 資 産の取 得日のいずれ

事後的に作成し、適用を受ける事例

地域から東京都の特別区の区域へ（ 注２）のか早い日を含む「３月期 間 」が見受けられ、問題視されていましの、本店または主たる事務所の所在末日の翌日以 後２カ月以内に、このた。今回、３号買換えの適用期限を延地の移 転を伴う買換えの課 税 繰 延

特例の適用を受ける旨、および取得

長するにあたり、
このような問題点を割合が60％（改正前70％）に引き下

見込資産または譲渡見込資産の種是正し、税制として適切に機能させる

げられました（措法37条10項）。

類 等を記 載した届出書を税 務 署 長

ため、譲渡（または取得）後一定期間（注１）「集中地域」とは、地域再生法５条４項５号イ、同政令５条の定める東京都の特別区、武蔵野市、三鷹市、横浜市、川崎市、大阪市等の一定の地域をいいます。

に提出することが必要になります（措内に本制度の適用および適用を受け

法37条1項）。

る買換え（譲渡資産と買換資産の組集中地 域の外から内への買換え

なお、この要 件は、同一 年内に譲

み合わせ）に関する事項の届出が、要は、企業の地方拠点強化の促進を謳

渡資産の譲渡および買換資産の取件として追加されることになりました。

今回のポイント●法人税でも措法65条の７で前記の３号買換えと同様の税制が設けられており、令和５年度税制改正では法人税の３号買換えについても、前記２とほぼ同様の見直しが行われる。ただし法人税の３号買換えの改正においては、２（２）の「同一年」が「同一事業年度」、「３月期間」の意義が「事業年度をその開始の日以後３カ月ごとに区分した各期間」とされている（措法65条の7第1項）。
●２（２）の届出要件は、同一年内に譲渡資産の譲渡および買換資産の取得をした場合の特例の適用要件であるため、譲渡資産の譲渡の前年中に買換資産を先行取得する場合や、譲渡資産の譲渡の翌年以降に買換資産を取得する見込みの場合（措法37条4項）等には、この届出は不要とされる。
なお、譲渡資産の譲渡の日の属する年内に買換資産の取得をする見込みであるとして届出（２（２）とは別の届出）をした場合において、その取得をする見込みである資産につき、その後の事情によりその同一年内に取得をすることができなくなったときは、改正前と同様、その取得をする見込みである資産に関する明細を記載した書類の申告書への添付等の所定の適用要件を満たすことで、３号買換えの適用を受けることができる（措法37条4項）。

当連載について、偶数月は「税務相談」、奇数月は「賃貸相談」となります。

2023.10 ｜ 月刊不動産 15

物件調査う際に、申告時にその売買取引を並IT

令和６年４月１日以後、同一年に宅建士域への、本店または主たる事務所の労務（注１）以外の地再生法の「集中地域」

賃貸管理（１）課税繰延割合の変更

から集中地域の外への本店の移転

相続得をした場 合の特 例の適用要 件で

税務

う地域再生法の理念と両立しないた

法律

得した場 合に、適用を受けることが相続 ー

不動産お役立ちQ & A

Inheritance

相続相談Vol.30

親子間における
不動産の使用貸借と相続税・贈与税
税理士法人 東京シティ税理士事務所
副所長 パ−トナ−税理士

村岡 清樹

資産税のコンサルティング経験が豊富で、不動産会社、ハウスメーカー、證券会社、新聞社等のセミ
ナー、社員研修を数多く行う。
アパ−ト・マンションの税金対策・マイホ−ムの税金・不動産の譲渡税
金・相続税対策・土地の有効活用・不動産事業承継対策を得意とする。著書に『相続の手続と節税がぜんぶわかる本』（あさ出版）、『マイホームの税金対策』（ 大蔵財務協会）、『 不動産業実務の手引 別巻』（大成出版社）など。

estionQu
私が所有する１筆の土地上に、戸建てが２軒あります。片方は自分の居住用住宅ですが、もう片方は息子Ａの居住用家屋です。息子Ａがマイホームを建築する際に、私の自宅の庭だった部分を提供し、息子Ａがそこに建築しました。ただし、提供といっても金銭のやり取りをしたわけではなく、登記上も土地は私が100％所有しています。地代の授受もしていません。

また、ほかに娘Ｂが私と同居していますが、息子Ａと同じように家賃のやり取りはしていません。このような状況では相続税・贈与税をどう考えればいいでしょうか？

Answer
贈与税については課税の問題は生じません。相続税については不動産の相続税評価額の算出方法に注意点があります。順番に見ていきましょう。

1．使用貸借と贈与税

動 産を使わせる行 為も贈 与 税の課

大丈夫ということになります。

税の対象になるのかという疑問が生

使用貸 借とは、一 言でいえば「 無じます。通 常であれば 、不 動 産を使

償で何かを借りて使うこと」です。不

用するには対 価の支 払いが 存 在す

動産においては、賃料や権利金の授るからです。

2．使用貸借と相続税“自用地か貸地か？”受をせずに土 地 や 建 物を使うこと

民 法では、無 償で 他 人の物を使

不動産の相続税評価額を算出すが、これにあたります。親族間におい用・収益する契約を使用貸借と規定る際に、その不動産を誰かに貸してては、不 動 産の所 有 者 が 無 償で使しています。そして国税庁は、使用貸いるのかどうかは計算上の重要な要用させることは珍しいことではありま借にかかる使用借権の価額を０円と素の１つです。誰にも貸さないで自せん。

する取扱いを定めています。使用借分しか使用していない不動産は、自ところで、贈与税には、金銭や物品権が０円ということは、無償で使用し分の一 存で自由に処 分できます。
し等の現物の受渡しだけでなく、無償ている者が 受けた経 済 的 利 益の額

かし、自分以外に賃借人の権利が介で経済的利益を与える行為も、贈与も０円なので 贈 与 税 は 発 生しませ在している場 合は、そうはいきませとして課税対象にする規定がありまん。
したがって、ご質問のようなケーん。借 地 借 家 法では不 動 産の賃 借す。この規 定に基づけば 、無 償で不スでは、贈 与 税の心 配をしなくても人の権利を規定しており、貸主は自16 月刊不動産 ｜ 2023.10

好き放題にできるわけではないのでの敷地」のことを指し、330㎡部分ま「息子Ａ居住用部分」とに区分し、前す。この 貸 主 が 受 ける権 利 の 制 限では相続税評価額を80％減額でき者にのみ「小規模宅地等の特例」がは 、相 続 税 評 価 額 にも反 映されまます。
ご質問の例では、娘Ｂが土地を適用できる点に注意しなければなりす。同じ広さ・立 地・用途でも、第 三相続すれば適用することができますません。土 地の区 分の方 法は、もし者に貸していれば 相 続 税 評 価 額が（息子Ａは被相続人と同居しておら

測 量 図 等で明 確に区 分されている

減 額されます。なお、「 貸アパートをず、自身の持ち家に住んでいるため、のであればそれに従いますが、その運用すると相続税が有利になる」とご質問の例では相続しても適用はでような資料がない場合は地積をそれよくいわれますが 、これはこの相 続きません）。

ぞれの住宅の建築面積の比で按分す。
こうして算出された部分だけが特では、ご質問の例にあるように、土意事項があります。
ご質問の例は、被定居住用宅地等として８割減額の対地を息子Ａに貸している場合、相続相続人（ここでは相談者）が相続直

象となります（図参照）。

税評価額を減額することはできるの前まで自身の居 住に要した不 動 産

将来的に、息子Aの住宅の敷地はでしょうか？答えは「いいえ」です。なであるため、特定居住用宅地等に該

息子Aに相続させ、相談者の住宅のぜなら、使用貸借契約は先述した借当しています。
しかし、土地のすべて

敷 地は娘 Bに相 続させるというよう地借家法における賃借人の権利保が 被 相 続 人の居 住の用に供されてな場合には、生前に土地を分筆して護 の 対 象 からは 外 れているからでいるとは認められません。なぜなら、おくことをおすすめします。この場合す。権利が保護されていないなら貸同じ1筆の土地の中に息子Ａの居住でも、娘Bが相続する土地部分につ主は不 動 産を自由に処 分できるの用住宅があるからです。

いては、特 定 居 住 用宅 地 等として8

この場 合には、計 算 上この1 筆の割減額の対象となります。

ITで、相 続 税 評 価 額を減 額する理 由がないのです。無償で娘Ｂを同居させている本 人 用の住 宅も同 様に考3．使用貸借と相続税―

図

計算例

息子A所有

相談者所有

息子A居住
建築面積40㎡

相談者・娘B居住
建築面積60㎡

物件調査

えます。

小規模宅地等の特例

相 続 税には「 小 規 模 宅 地 等の特例」という規定があります。
これは相続した土 地が 一 定の要 件を満たすものであるならば、相続税評価額を減 額するというものです。減 額 割 合は最大で80％なので、適用できれば相続税負担を大幅に軽くすることができます。
この「小規模宅地等の特例」のなかに「特定居住用宅地等の特例」があります。
これは「被相続人が相続開
始 直 前まで居 住していた住 宅の敷宅建士地等の特例」を適用するにあたり注たものです。

労務

し、被相続人居住用部分を算出しま

賃貸管理

ここで、相続した娘Ｂが「小規模宅税 評 価 額 計 算 上のルールを利用し相続

土 地 を「 被 相 続 人 居 住 用 部 分 」と税務が 相 続 直 前まで居 住していた住 宅

法律分が所有者だからといって不動産を

相談者所有
地積200㎡【計算例】 土地の相続税評価額が１億円である場合①200㎡ 60㎡/(40㎡+60㎡)＝120㎡＜330㎡②1億円 120㎡/200㎡＝6,000万円③6,000万円 80％＝4,800万円④1億円-4,800万円＝5,200万円（ 小規模宅地等の特例適用後の相続税評価額 ）地」または「被相続人の生計一親族

2023.10｜ 月刊不動産 17

管理 ー

不動産お役立ちQ & A

Management

4つのポジションを理解して、従業員のモチベーションを高める
賃貸管理
ビジネス
Vol.67

estionQu

みらいずコンサルティング株式会社 代表取締役
合同会社ホーリーロッジ 代表社員

今井 基次

賃貸仲介、売買仲介、賃貸管理、収益売買仲介、資産形成コンサルティングの経験を経て、
みらいずコン
サルティング株式会社を設立。不動産業者・不動産オーナーの経験をもとにして、全国の賃貸管理業を行う企業へのコンサルティングや講演・研修活動を行う。聴講者はこれまでに３万人を超え、好評を得ている。CPM®、CFP®、不動産コンサルティングマスターなど資格多数。著書に『ラクして稼ぐ不動産投資
33の法則 成功大家さんへの道は管理会社で決まる！』（筑摩書房）がある。

当社は、ここ５年ほど、管理事業を強化してきました。最初は苦戦しましたが、順調に事業は拡大しています。一方で、管理戸数やオーナーが増えたことで、従業員の仕事の精度が雑になっているように感じています。細かなクレームへの対応を疎かにしたり、最優先すべき
オーナーへの連絡をしていなかったりと、以前にはなかった怠慢さが出てきました。
経営者である私と同じような気持ちで対応することは難しいかもしれませんが、もう少しオーナーに対して親身に接してあげられるのではと思ってしまいます。それができなければ、これ以上の管理事業拡大は難しいと思っています。
このような状況ではありますが、何かよ
い手立てはありますでしょうか。

Answer
せっかく順調に管理戸数が増えても、「また余分な仕事が増えた」と感じる人は少なからず存在します。
「 会社は
未来永劫、安定的に給料を与えてくれる」という考えが根底に眠っていると、せっかくいただいた新しいお仕事を雑に扱うことにもつながり、ひいては会社の評価を落とすことになってしまいます。
従業員の仕事に対する考え方と、給料などの動機付けが、会社やオーナーと著しく異なることが原因です。4つのポジションを理解して、いかに従業員を教育していけるのかが解決のカギとなります。

1．管理会社が増えるたびに、 オーナーも増えて、やるべきことが膨張っても頑張らなくても、同じ時間だ

機械的な動きになる

れ 上がっていきます。みずからの頑け働けば同じ給料がもらえるのであ張りで会社が評価されることはうれ

れば、必然的に仕事の質は低下して管理会社を経営すると、事業の安しいものですが、仕事のすべてが社しまうのです。

定化のためには、確実に管理戸数を内の評 価 や自分の手 取りに変 わる

増やしていきたいと考えるはずです。

訳ではないため、必ずしもモチベー

戸数が増えて事業が拡大すれば、シション高くいられるわけではないの

ステムの導入や仕組化により、一般です。その結果、日々のストレスがた

的には効率化が進みます。

まっていき「やらされている感覚」がオー ナ ー や 管 理 会 社 の 経 営 者

一方、事業拡大による弊害もあり強くなって、言われたことしかできなは、それぞれ人を働かすことで収益ます。それが、従業員のモチベーショ

い、つまり機 械 的な動きしかできなを得るわけであり、時 間で働いていンです。事業が拡大すれば、物件やい従 業 員となってしまうのです。頑るわけではありません。オーナーは、

18 月刊不動産 ｜ 2023.10

2．4つのポジションと意識の違い

図表１の左から、できるだけ右側にた、管理会社の経営者は、従業員にあげるための取り組みや仕組みづく

近いところを経 験させてあげること

働いてもらい、限られている時 間のりを経営者が考えていく必要がある

で目線を高めてもらいやすくなりま

なかで最大のパフォーマンスを出しのです。いくら社長がスーパーマンのす。なお、具体的にロイヤルティを高てほしいと思っています。そして、そこように働いても、従業員が会社に対める方 法には図 表 2のようなものがで働く従 業員はといえば 、限られたするロイヤルティをもち、行動を起こあります。

時間のなかで働くことの対価として、してくれなければ、人は育たず会 社

日常の業務だけではなく、権限やお金をもらいます。それぞれ見ているは 成 長しません 。人 が 育 たなけ れ

役 割を積 極 的に与えることで、小さ

目線の高さが違うため、考え方が食ば、どんなにいいシステムやテクノロ

な成 功 体 験を積み上 げてもらいま

い違いがちですが、従業員を動かす

ジーを取り入れようとも、オーナーのしょう。それから、投資家の目線に立ためには、会社やオーナーに対する満足度は上がらないでしょう。働く従

つことも重要です。通常業務以外で、ロイヤルティを強めることが 重 要で業員は、誰もが評価されたいし、稼ぎ

自らがリスクを抱えて収益を上げるす。図 表 1にあるとおり、それぞれのたいと思っています。それらをオー

投 資の経 験も、目線を高くできる方役割があり仕事に対する意識はさま

ナーの目的や会社のミッションに紐法の１つです。

ざまです。

3．スタッフに「投資」と「経営者」の目線を戸数が増えることで作業的な仕事が膨らんでいきますから、次々にやるこ
経営者の目線とはどんどんかけ離れ
図表２

経営者

自らが働く

働き方

オーナー

人を働かせる

働く動機付け

「時間」
で働く

「成果」
で働く

仕事に対する
意識と経験値

低い〜高い

高い

非常に高い

質の高い
仕事を求める

リスク許容度

非常に低い

比較的低い

高い

高い

「仕組み」で働かせる 「お金」で働かせる

従業員が目線を高める実践方法
オーナーの投資目的と目標を共有する
オーナーからの感謝の言葉を、担当者に伝えてもらう仕組みづくり

オーナーの目線

NISAなどを通じて、投資を経験してみる
小口不動産投資商品などを経験する機会を与える
自らが不動産投資を行うことを会社として許可する管理会社としてのミッションを共有する経営者が現場に立ち、従業員と働く時間を共にする
従業員に権限を与える

管理会社の経営者の目線

従業員にプロジェクトを与えて、小さな成功体験をさせる
仕事外でのコミュニケーションの時間をとる
管理拡大や入居率を上げることで、報奨金制度を作る
評価制度を構築して、成果を出したぶん、評価が上がるようにする

2023.10｜ 月刊不動産 19

物件調査とが増えていくことで視野が狭まり、マネージャー

従業員

役割

IT

管理の現場にいる従業員は、管理

4つのポジションと意識の違い

宅建士

図表１

労務

イヤルティを高め、モチベーションを賃貸管理に業務委託をして、質を求めます。
ま

相続づけることで、効果が発揮されます。

税務ていきます。よって、会社に対するロ

法律

管理料というお金を払い、管理会社

労務 ー

不動産お役立ちQ & A

Labor

労務
相談
Vol.23
estionQu

正社員登用する者への年次有給休暇の付与
社会保険労務士法人
大野事務所代表社員

野田 好伸（特定社会保険労務士）

大学卒業後、社労士法人ユアサイドに入所し社労士としての基本を身に付ける。
その後6年の勤務を経て、2004年4月に大野事務所に入所する。現在は代表社員として事務所運営を担いながら、人事労務相
談、人事制度設計コンサルティングおよびIPO支援を中心とした労務診断（労務デュー・デリジェンス）に従事する。

弊社では、契約社員については入社６カ月経過後に年次有給休暇を付与しますが、正社員については毎年４月１日に一斉に付与しています。来年４月に正社員登用を予定している、本年４月入社の契約社員がおりますが、この者についても来年４月１日に付与する必要があるのでしょうか。初年度については、入社６カ月経過後の10月１日に10日分を付与しています。

Answer
翌年度以降については、他の正社員同様、４月１日に付与する必要があります。
なお、初年度の10日分については、付
与日から２年が経過した時点で時効消滅となりますので、一時的に３年分の年次有給休暇を所持するものとなります。

など、週の所定労働時間が30時間未については、年次有給休暇の付与日

満で、かつ週所定労働日数が４日以において定められている週の所定労労 働 基 準 法 3 9 条では、
『 使 用者

下あるいは年間の所定労働日数が２

働日数または前年度の実勤務日数には、その雇入れの日から起算して六１６日以 下の者については、図 表１より判断します。
よって、前年度の実箇月間継続勤務し全労働日の八割（短時間従業員の有給休暇の付与日

勤務日数が100日で付与日時点の継以上出勤した労働者に対して、継続数）に当てはめて付与します。
なお、週続勤務年数が3.5年である場合、５日し、又は分割した十労働日の有給休の所定労働日数が定まっていない者を付与するものとなります（図表１）。

年次有給休暇の発生要件

暇を与えなければならない』としています。よって、入 社 初 年 度は「６カ月以上の継続勤務」および「全労働日の８割以上の出勤率」の２つの要件を満たすことで権利が発生します。
その後は「継続勤務しており、直近１年間の全労働日の８割以上の出勤率」
を満たすことで権 利が 発 生します。
翌年度以降の付与日数は図表1（基本）のとおりです。
また、パートタイマーやアルバイト

20 月刊不動産 ｜ 2023.10

図表1

有給休暇の付与日数

有給休暇の付与日数（基本）
勤務年数

0.5年

1.5年

2.5年

3.5年

4.5年

5.5年

6.5年以上

付与日数

10日

11日

12日

14日

16日

18日

20日

短時間従業員の有給休暇の付与日数
週所定

１年間の所定勤務年数と付与日数
0.5年

1.5年

2.5年

3.5年

4.5年

5.5年

6.5年以上4日

169〜216日

7日

8日

9日

10日

12日

13日

15日

3日

121〜168日

5日

6日

6日

8日

9日

10日

11日

2日

73〜120日

3日

4日

4日

5日

6日

6日

7日

1日

48〜72日

1日

2日

2日

2日

3日

3日

3日

労働日数

※所定労働日数が週によって決まっている場合は「週所定労働日数」、それ以外の場合は「1年間の所定労働日数」
で判断します。
※所定労働日数は付与時点の週所定労働日数で計算します。

し、１年後の翌年４月１日に11日付ます。なお、すでに付与されている未出勤率が８割以上か否かを算定与するような場合が挙げられます。
ま取 得の年 次 有 給 休 暇日数も引き継する場 合 、
「 業 務 上の負傷または疾た、分割付与の例として、
４月１日にがれ、雇用契約変更時に付与日数を病により休業した期間」「 産前産後休入社した者に入社時に５日付与し、リセットすることはできません。

業期間」「 育児・介護休業法に基づく

入社６カ月経過後の10月１日に残り育児・介護休業期間」「 年次有給休の５日を付与、翌年度以降の付与日

暇を取得した日」の４つについては、

は４月１日とするという取扱いが考え出勤したものとして取り扱う必要がられますが、いずれも法定の付与条ありますが、
これ以外の法定外休暇件を上回る取扱いとなります。

相続が適用されるので、年次有給休暇の権利が発生します。初回付与日から勤続年数の通算６カ月しか 経 過していませんが 、翌に「継続勤務」がありますが、行政解（11日以上）を付与する必要がありたときの翌年度は、年次有給休暇を

釈では「労働契約の存続期間、すなます。

与えなくても差し支えありませんが、わち在籍期間をいう」とされており、

なお、年次有給休暇は付与日から

年次有給休暇を与えなかった年度の長期欠勤や休業・休職期間があって２年間で時効となるため、付与日か出勤率が８割以上となった場合、そも、労働契約が存続している場合はら１年間で使い切れなかった日数にの翌年度には、継続勤務年数に応じ継続勤務とされます。
また、
ご質問の

ついては翌年に繰り越しとなります。

た日数の年次有給休暇を与えなけれように契約社員から正社員に登用す

本件のように、初回（2023年10月１

ばなりません。なお、労働基準法上はる、定年退職後に嘱託社員として再日付与）、２回目（2024年４月１日付

８割以上の出勤率の要件を設けてい雇用するなど、雇用区分が変更する与）、３回目（2025年４月１日付与）

ますが、就業規則において出勤率要場合でも、客観的に労働契約が継続となる場合、初回と３回目で重複期件を課していない企 業においては、していると認められるものは勤務年間が発生し、一定期間は３年分の年

前年度の出勤率にかかわらず、付与数を通算します。例えば、定年再雇用

次有給休暇を所持することになりま

日到来とともに新たな年次有給休暇により週５日勤務から週３日勤務とす。
３回目の年次有給休暇を付与しが発生しますので、ご留意ください。

なった場 合 、定 年 前は勤 続 年 数 がた時 点で初回に付 与した年 次 有 給

6 . 5 年 以 上で2 0日付 与されていて休暇を消滅させることはできない点、も、再雇用後は週３日勤務の6.5年

ご留意ください（図表２）。

分割付与

図表２ 繰り越しと時効の関係法定どおりに付与した場合、入社10日付与（初回）日・個人ごとに付与日が異なるものとなり管理が複雑となるため、例外的に「斉一的取扱い（一律の付与日を定めて付与する取扱い）」や「分割付
与（一括付与するのではなく、付与日数の一部を法定の付与日以前に付与する取扱い）」が認められています。
斉一的取扱いの例として、
４月１日12日付与（3回目）

11日付与（2回目）

契約社員
2023/4/1
入社

2023/10/1
入社6ヵ月経過

正社員
2024/4/1
一斉付与日

2024/10/1

2025/4/1
一斉付与日

2025/10/1 2026/4/1
一斉付与日

2027/4/1
一斉付与日

初回付与分の有効期間2年間
2回目付与分の有効期間2年間
3回目付与分の有効期間2年間
重複期間

2023.10 ｜ 月刊不動産 21

物件調査

また、出勤率が８割に達しなかっIT

年４月１日に２回目の年次有給休暇

宅建士

年次有給休暇の発生要件の１つ

労務

かは会社の定めるところとなります。

斉一的取扱い（一斉付与）と賃貸管理て、出勤扱いとするか欠勤扱いとする

翌 年４月１日の正 社員登 用時 点に正 社員就業規則の斉一的取扱い（慶弔休暇等）、生理休暇、看護・介
護 休 暇 、私 傷 病 休 職 期 間 等につい本問への回答

税務以上ということで、11日の付与となり

法律に入社した者に入社時に10日付与

出勤率要件

宅建士 ー
Real Estate Notary

宅建士講座

宅地造成等規制法〜宅地造成工事規制区域〜

宅建士試験合格のコツ

Vol.55

宅地造成等規制法からは、毎年１問出題されます。内容的にはそれほど難しくはありませんし、出題されやすい論点も割合に限られています。過去問をしっかりと押さえておけば、宅地造成等規制法の問題を得点源にすることも可能です。

宅地造成工事規制区域
１. 宅地造成工事規制区域の指定
宅地造成工事規制区域（以下「規制区域」）とは、宅地造成に伴い災害が生ずるおそれが大きい市街地または市街地となろうとする土地の区域であって、宅地造成に関する工事について規制を行う必要があるものについて、都道府県知事（指定都市等にあっては指定都市等の長。以下同じ）が関係市町村長の意見を聴いて指定したものをいいます。
注：規制区域は、都市計画区域の内外を問わず指定されます。

2. 宅地造成工事の許可
規制区域内で宅地造成工事を行おうとするときは、造成主（宅地造成に関する工事の請負契約の注文者または請負契約によらず、みずからその工事をする者をいいます）は、その工事着手前に、都道府県知事の許可を受けなければなりません。ただし、都市計画法の開発許可を受けた宅地造成工事については、許可は不要です。
許可が必要な「宅地造成」工事とは、次のものをいいます。

（1）宅地とは「宅地」とは、次の土地をいいます。
① 農地・採草放牧地・森林
および

以外の土地

② 道路・公園・河川その他の公共施設用地（国、地方公共団体が管理する学校、運動場、墓地など）

上記①②以外の土地はすべて「宅地」として扱われるので、かなり幅広いものが含まれます。青空駐車場やゴルフ場も宅地ですし、私立学校、私営運動場、私営墓地なども国、地方公共団体が管理するものではないので宅地です。

（2）宅地造成とは「宅地造成」とは、宅地以外の土地を宅地にするため、または宅地において行う、次のいずれかの土地の形質の変更（宅地を宅地以外の土地にするために行うものを除く）をいいます。
① 高さ２ｍを超える崖が生じる切土の場合① 切土② 高さ１ｍを超える崖が生じる盛土の場合2mを超える③ 切土と盛土を同時に行う場合は、盛土部分に１ｍ以 下の崖ができ、かつ、切 土と盛 土で高さ２ｍを超える崖が生じる場合④（①〜③に該当しなくても）盛土、切土を行う土地の面積が500㎡を超える場合

22 月刊不動産 ｜ 2023.10

旧地表面

② 盛土

③ 双方（切土+盛土）
2mを超える④ 造成面積（崖を問わない）
1mを超える

500㎡を超える

法律

植杉 伸介

税務

宅建士・行政書士・マンション管理士、管理業務主任者試験などの講師を35年以上務める。著書に『マンガはじめてマンション管理士・管理業務主任者』（ 住宅新報出版）、『ケータイ宅建士 2023』（三省堂）などがあるほか、多くの問題集の作成に携わり、受験勉強のノウハウを提供している。

相続

届出義務者

届出期間

① 規制区域指定の際、当該区域内において行われている宅地造成に関する工事の造成主

指定があった日から21日以内に届出

労務
宅建士

右記の行為をする者は、一② 規制区域内で、高さ２ｍを超える擁壁または排水施設の全部または一部の除工事に着手する日の定 期 間 内に都 道 府 県 知 事に却工事をする者（許可を要する場合を除く）
14日前までに届出
届け出なければなりません。
転用した日から③ 規制区域内で、宅地以外の土地を宅地に転用した者（許可を要する場合を除く）①の届け出は、宅地造成工
14日以内に届出事を開始した時点では、その区域が規制区域に指定されておらず、工事の途中でその区域が規制区域に指定された場合です。
３つの届出のうち、①と③は事後届出ですが、②は事前の届出を要求している点に注意してください。また、②の届出は、「除却」工事を行う場合であることに注意してください。がけ崩れ防止施設である擁壁や排水施設を除却することは危険だからです。
「 設置」工事の場合は届出不要です。

賃貸管理

3. 届出制4. 宅地の保全義務等問題を解いてみよう！

【Ｑ１】 宅地造成工事規制区域内において、宅地を宅地以外の土地にするために行われる切土であって、当該切土をする土地の面積が600㎡で、かつ、高さ３ｍの崖を生ずることとなるものに関する工事については、
都道府県知事の許可は必要ない。
（H26 問19）【Ｑ２】 宅地造成工事規制区域内の宅地において、地表水等を排除するための排水施設の除却工事を行おうとする者は、宅地造成に関する工事の許可を受けた場合を除き、工事に着手する日までにその旨を都道府県知事に届け出なければならない。
（H22 問20）

こう考えよう！＜解答と解き方＞
Answer 1 【解説】 造成後に宅地となる場合にだけ許可の対象となります。
「宅地以外→宅地」「宅地→宅地」とす
る造成工事は許可の対象ですが、「 宅地→宅地以外」「宅地以外→宅地以外」の場合は許可不要です。

Answer 2【解説】 規制区域内で排水施設の除却工事を行おうとする者は、工事に着手する日の「14日前」までに、その旨を都道府県知事に届け出なければなりません。

2023.10 ｜ 月刊不動産 23

物件調査

論点の確認とを
知識の定着

IT①規制区域内の宅地の所有者・管理者・占有者には、宅地を常時安全な状態に維持するよう努めなければならない義務があります。
②都道府県知事は、宅地造成に伴う災害の防止のため必要があると認めるときは、所有者・管理者・占有者に対して、擁壁または排水施設の設置または改造等の防災上必要な措置をとることを勧告することができます。
③さらに、都道府県知事は、擁壁や排水施設が不完全なため災害が発生するおそれが大きいと認められる場合は、所有者・管理者・占有者に対して、相当の猶予期限を付けて、擁壁または排水施設の設置等を行うよう命ずることもできます。

Information Technology

不動産テック時代の到来

進む！業界の化

Vol.32ChatGPT開発者の野望と不動産ビジネス本連載中に最も世間を騒がせたのは「ChatGPT」という人工知能（AI）で間違いないでしょう。読者の皆さんにも、すでに自身の仕事の補助として利用している人も多いと思います。今回はChatGPTの生みの親であるサム・アルトマン氏の野望と不動産ビジネスについてご紹介します。

■サム・アルトマンの興味の行方■A I 普 及のために夢の電力を発「ChatGPT」を開発したAI研究

明するの負担は重く、多くの人を苦しめています。
この先、進歩したAIの普及

企業「OpenAI」社を率いるサム・アルトマン 氏 は O p e n A I 社 のが 電力に足を引っ張られることにアルトマン氏。時の人と呼ぶにふさ

CEOのほかに、核融合発電の研究なるのは避けたい、という考えのもわしい注目の人 物で、今 年だけで企 業であるヘリオン・エナジー 社と、クリーンで安価なエネルギーの

複 数 回、来日しています。４月には（米国・ワシントン州）の会長も務め開発を進めているのです。

岸 田総 理 大 臣とも面 会し、日本にています。ヘリオン・エナジー社は、一方で、核融合はクリーンで持続ＡＩ研究機関を作ることを示唆する

水を燃料にした低コストでクリーン可能なエネルギー源となる潜在能など、全 国 紙 の 一 面 をたび たびな電力生産を目指しており、今年５力を持つため、環 境に配 慮した不

飾っています。

月には将来的なマイクロソフト社へ

動産開発の需要が高まるなかで、
こ公表されているプロフィールによのエネルギーの提 供を発 表し、世の発明は不動産開発者にとって魅ると、
アルトマン氏はスタンフォード

界中を驚かせました。
これは2028

力的な特性ともいえるでしょう。

大 学 在 学 中 に 質 問 回 答 サイト

年にも開 始される予 定ですが 、一ちなみに、核 融 合にいたる緻 密「Loopt」を設立し、その後会社を見 、何の関 連もないと思われるA I

なシミュレーションにもAIをフル活売却。次に Y Combinator（ YC）と新エネルギーに、アルトマン氏は用しているといわれています。

の 代 表 に 就 任 しまし た 。Y C は

どのような関係を見出したのでしょA i r b n bなどを輩 出したスタート

うか。

■ブロックチェーン技術にも投資

将 来 、A I がさらに進 化し、人 間

アルトマン氏が取り組む“世界をその後、YC代表を退任したアルの補助的な役割だけにとどまらず、変える技術革新”はもう１つありまトマン氏はOpenAI社の共同設立

人間ができない領域にまで進出すす。ブロックチェーン技術を使った者となり、現在は同社のCEOを務ることになったとき、世界中で必要

デジタルIDプラットフォーム「ワーめています。
しかし、彼の興味はＡＩとされる電力が増大します。ただでルドコイン」です。
これは、目の虹彩に留まることなく、もっと広い世 界

さえ、現在は世界的に電力需給がを使って、ネットなどのデジタル上にあるようです。

逼迫しており、家計における電力費

で個人の安全な識別コードを作成

アップ企業の支援組織です。

24 月刊不動産 ｜ 2023.10

ひっぱく

法律
税務
相続
賃貸管理
労務

ヘリオン・エナジー社のクリーンで持続可能なエネルギー源が使われるまちのイメージ。

出典：HelionのYouTubeチャンネルより般的になれば、地面師詐欺なども存しようとするプロジェクトです。

可能になります。暗号資産とブロッ

不可能になるかもしれません。
この

簡 単にいうと、偽 造される心 配

クチェーンを使用して不 動 産の所ように、一見、関係がないと思われがなく、なおかつ手間のかからない

有権をトークン化し、それを分散型

る技 術 革 新が 、実は相 互に大きく方 法で、自分自身を証 明できる手の形で所 有することで、投 資 家は影響を与えあっていて、それが不動段を生みだそうとする試みです。

不動産の一部を所有することが可

産ビジネスにも大きく関連している能になり、不動産投資をすることがことは、いまや珍しくありません。

簡 単になります。ブロックチェーン

不 動 産テックは、いわゆる不 動

これは不動産ビジネスにも大い

技 術に国 境はありませんので、世産管理会社や仲介会社らに向けたに関連がある技術革新といえます。

界中から投 資を募ることができま

ビジネスの効 率 化につながるもの

ブロックチェーン技術によって取引す。不動産市場には、
これまで以上としてスタートしました。
しかし、この透明性と効率性が向上すれば、にたくさんの資産が集まってくる可

こ数年は、人々の生活のあり方から

不動産取引における契約書の作成能性があるでしょう。

働き方までを含めて、革新しようとや署 名 、所 有 権の移 転などのプロ

さらに、ブロックチェーン技術は、する動きが出てきています。本連載

セスもデジタル化し、自動化するこ

その性質上、改ざんがほぼ不可能

でも引き続き、ChatGPTを開発しとが可能になります。
これにより、取であるため、不動産取引における信たアルトマン氏と同じく、壮大に未引にかかっていた時間とコストが大頼性とセキュリティを向上させるこ来を構想するサービスを紹介して幅に削減されることになるでしょう。

とができます。こういった技術が一いきます。

株式会社トーラス 代表取締役

木村 幹夫

大学卒業後、東京大学EMP修了。三井住友銀行にて富裕層開拓、IT企画部門にてビックデータを戦略的に活用した営業推進、社内
情報系システムの大部分をWebシステムで刷新するなど、大幅なコスト削減と開発スピードアップを実現。2003年に株式会社トーラス設立。登記簿を集約したビックデータを構築し、不動産ビックデータ、AIを元にしたマーケティング支援を行う。MIT（米国マサチューセッツ工科大学）
コンテストなど受賞実績多数。東京大学協力研究員。情報経営イノベーション専門職大学、客員教授。

当連載について、偶数月は「進む！業界のIT化」、奇数月は「不動産トラブル事例と対処法」となります。

2023.10 ｜ 月刊不動産 25

物件調査■不動産ビジネスへの応用

IT

また、不動産の分散型所有権も宅建士し、それをブロックチェーン上に保物件調査 ー

物件調査のノウハウ

Vol.55

売買重要事項の調査説明 〜法令調査編②〜

Research

都市計画街路等の関係法令の調べ方
都市計画街路等の関係法令について、顧客に説明すべき事項、法令の適用対象、そして許可の基準などについて、効率的に情報を集める必要があります。しかし、実務の場所では取り扱いが煩雑なため、調査の仕方がわかりにくいのが実情です。
本節では、都市計画街路等の関係法令を中心に調査の仕方について述べます。

計画法において定められています。

都市計画街路の説明を怠ったら？

計画街路内における建築行為の許可申請書の取得

イ

こんな事件がありました。

都市計画街路や都市計画公園なロ

階数が２以下で、かつ、地階を有しないこと。
主要構造部が木造、鉄骨造、コ「買主は、永住する居宅の敷地としどが取引対象敷地に含まれている場

ンクリートブロック造 、その他これて使用する目的で、そのことを表示し合は、その名 称 、計 画 幅員、事 業 実らに類する構造であること。

て売主から買い受けたのであるが、施予定の有無、事業完了予定年月日

そのほか 、市 区 町 村によっては、本件土地の約８割が東京都市計画などの聞き取り事項は、必須の調査「高さを12ｍ以下とする」「 階数が3

街路補助第54号の境域内に存する項目です。

以下で、かつ、地下を有しないもの」というのである。かかる事 実 関 係の「都市計画施設の区域または市街など、それぞれ異なった定めをしてい

もとにおいては、本件土地が東京都

地開発事業の施行区域内においてるところもありますので、担 当 課 で

市 計 画 事 業として施 行される道 路

建築物の建築をしようとする者は、は、必ず、許 可 基 準の内容を確 認し敷 地 に該 当し、同 地 上 に建 物を建都道府県知事等の許可を受けなけて、顧客に説明できるようにすること

築しても、早晩その実施により建物ればならない」（都市計画法第53が大切です。

の全部または一部を撤去しなけれ条）
として、許可が必要になるため、ばならない事情があるため、契約の「法53条許可申請書」を取得します。

目的を達することができないのであるから、本件土地に瑕疵があるものとした原判決の判断は正当であり、所論違法は存しない」（ 昭和41年4

建築行為の許可基準の概要

計画決定での建築規制の概要
都市計画施設の計画決定の段階
では 、建 ぺい率や容 積 率 算 出の 敷

建築物の建築の際に、許可基準と地の範囲は、従来どおり、敷地全体

これは、都市計画街路の計画内容

して、「当該建築物が次に掲げる要件を対象として確認申請ができます。

の説明をしなかったために起きた損に該当し、かつ、容易に移転し、またまた、斜線制限は既存道路において害賠償の事件です。

は除却することができるものであるとの適用となります。ただし、都市計画認められること」(法第54条)が都市施設の区域内において、建築物の建月14日最高裁）。

26 月刊不動産 ｜ 2023.10

申請が必要になります。

が、現況の交通状況などにより決定

事業実施決定後の基準法上の道路の該当規定されます。
このため、建築確認の担当事業が実施決定された後は、計画

どこか、該当道路の範囲はどこから

街路の工事の進捗状況により、交付

どこまでか」と照会して回答を得る

可能な範囲での計画街路の正確なことが 大 切です。その際は、現 況の都市計画施設の計画において、事図面を入手する必要があります。道道 路の状 況 がわかる写 真をスマホ

業 実 施 が 決 定されている場 合 は 、路は、建築基準法第42条第1項第4等に持参して照会すると、回答を得「都道府県知事等は、事業予定地内

号の道路に該当するようになります

やすくなります（ポイント参照）。

が許可されないときはその土地の利用に著しい支障を来すこととなること

賃貸管理の土地の所有者から、建築物の建築

ポイント
下記の都市計画街路は事業実施中で、事業完了予定年月が告示べき旨の申出があった場合においてされています。担当課では、「 現に利用されている道路と拡幅された地を時価で買い取るものとする」（法

築基準法上の道路の該当規定の調査は大切です。
宅建士

56条）
としており、事 業 区 域 内での道路を含めて、法第42条第1項第1号に該当する」
としています。建

労務を理由として、当該 土 地を買い取る
は、特別の事情がない限り、当該土相続事業実施決定での
用地買取り

税務

課で、
「 建築基準法上の該当道路は法律

築を計 画する場 合は、法 5 3 条 許 可

建築物の建築は、事実上制限され、買取価格の提示等が土地所有者に対して行 われている可 能 性 があるITため、その際は、買取り交渉の進捗状況についても、売主からの情報として確認する必要があります。

物件調査

事業実施決定後の建ぺい率
事 業 実 施 決 定の段 階では、建 築
物の建 築の際 、事 業 予 定 区 域の部
分 は 、敷 地 面 積 に算 入できないため、建 ぺい率や容 積 率の計 算の際には、この部分を算入して計算することはできません。道 路 幅員は、計
画街路等が前面道路として、斜線制限が適用されます。

不動産コンサルタント

津村 重行

三井のリハウス勤務を経て有限会社津村事務所設立。2001年有限会社エスクローツムラに社名変更。消費者保護を目的とした不動産売買取引の物件調査を主な事業とし、不動産取引におけるトラブルリスク回避を目的に、宅建業法のグレーゾーン解消のための開発文書の発表を行い、研修セミナーや執筆活動等により普及活動を行う。著書に『不動産物件調査入門 実務編』
『不動産物件調査入門 取引直前編』（ともに住宅新報出版）など。

2023.10 ｜ 月刊不動産 27

Initiate Member

令和８年度４万社達成を目指します！

新入会員名簿都道府県 市区町村

商号名称［令和5年 8月］

都道府県 市区町村

商号名称

都道府県 市区町村

商号名称

株式会社 ａｓａｔｔｅ

国分寺市

株式会社 ジェノ

三重県

桑名市

札幌市

株式会社 アルコイーリス

中央区

株式会社 ジャパンフーズシステム

滋賀県

栗東市

株式会社

札幌市

エイチティープラス 株式会社

港区

常陽エンジニアリング 株式会社

栗東市

ティティファーム 株式会社

札幌市

株式会社 ＥＯＮ

渋谷区

株式会社 シンエイパートナー

京都市

セカンドホーム 株式会社

札幌市

合同会社

才光

新宿区

Ｊ
ＩＮ Ｐｒｏｐｅｒｔｙ Ｐａｒ
ｔｎｅｒｓ

京都市

株式会社

ＷＡＺＡ

札幌市

株式会社

サウジャナ

港区

株式会社 ストリーム

柏原市

青松建設

株式会社

河東郡

士幌宅建

新宿区

株式会社 スプートニク

株式会社 ＡＰＬＵＳ

札幌市

株式会社 ＴＧＳ株式会社 ＳＵＭＩＣＡ

小樽市

ブレイス 株式会社

葛飾区

大阪市
大阪市

株式会社 アントクエステート

岩手県

盛岡市

有限会社

大阪市

ｅ−ｐ
ｌ
ａｃｅ 株式会社

宮城県

仙台市

株式会社 アルファブレインジャパン

寝屋川市

株式会社

一和

仙台市

株式会社

大阪市

上汐地所

株式会社

大阪市

株式会社 ＡＭＩエステート

大阪市

合同会社 ＳＨＷオフィス

大阪市

合同会社 ＦＫＤ

大阪市

株式会社 エムズプランニング大阪市

株式会社 エンリッチ

吹田市

株式会社 オーエムエステート

大阪市

厚徳商事

大阪市

株式会社 シールド

大阪市

住宅情報サービス

北海道

秋田県
福島県

茨城県

札幌市

大阪府

荒川区

株式会社

新宿区

株式会社 太正ＲＩＳＯＵ ＨＯＵＳＥ不動産

渋谷区

株式会社 タイタンズコーポレーション

不動産の大辻中央区

Ｔ
ＩＧ Ｐｒｏｐｅｒｔｉｅｓ 株式会社

石巻市

株式会社 まるふく不動産

江戸川区

Ｄ−Ｌ
ＩＮＫ 株式会社

秋田市

株式会社 ノーベル不動産

品川区

テックプロパティジャパン 株式会社

大仙市

株式会社 ミライズ不動産

新宿区

テディベア 合同会社

郡山市

株式会社 日建コーポレーション

新宿区

株式会社

店舗高値買取センター

福島市

株式会社 プライマリー

世田谷区

株式会社

東京マイホーム情報プラス

郡山市株式会社 レイズ不動産

台東区

東和不動産

鉾田市

フロリッシュ

葛飾区

共学都市開発中央区

株式会社 トレジャークエスト

千代田区

なないち不動産株式会社

東北アートホーム

清雲商事

株式会社
株式会社

つくば市

ランドアーク 株式会社

栃木県

鹿沼市

株式会社

群馬県

高崎市

株式会社 アーク不動産

世田谷区

高崎市

株式会社

渋谷区

合同会社 ハウスバンク

所沢市

アライアンス 株式会社荒川区

パソナ不動産大竹商店

渋谷区

合同会社 ＨＡＮＡＧＵＭＩ株式会社 ＸＫ徒中央区株式会社 ｈａｍａｃｈｏ ｈ
ｉ
ｌ
ｌ
ｓ

埼玉県

さいたま市
狭山市

東京都

泉ビル

株式会社

信之
株式会社

志木市

株式会社

住宅マスター中野区

上尾市

スマイノコト 株式会社

八王子市

株式会社

上尾市

ハイスマ不動産

株式会社

台東区

Ｈｉｍａ
ｌ
ａｙａ Ｊａｐａｎ 株式会社

春日部市

ハウスサポ−ト 合同会社

練馬区

ファルマライト 株式会社

本庄市

扶桑園ホームズ 合同会社

渋谷区

株式会社 フィデス

株式会社

未来ハウス

港区

株式会社 フープパートナーズ

川口市

株式会社 ＬｅＧＡＭＥ

新宿区

株式会社 Ｆｏａｓｈ
ｉＰ

千葉市

ＡＲＥＳ Ｐｒｏｐｅｒｔｙ 株式会社新宿区

ポート 株式会社

山武市

株式会社 イエカツ

多摩市

株式会社 マイエリア

八街市

株式会社

新宿区

株式会社 Ｍａｐフィナンシャル

浦安市

ＭＪＳ ＡＳＳＥＴＭＡＮＡＧＥＭＥＮＴ 株式会社

北区

株式会社

君津市

カモンエステート 株式会社

大田区

株式会社 ミレイホーム

市原市

ホームサービス 株式会社

台東区

武茂不動産

茂原市

松鵜不動産・行政書士事務所

千代田区

株式会社 ゆずはる不動産

中央区

株式会社 ＡＲＫ ＰＬＡＮ

新宿区

株式会社 よりそい不動産

港区

株式会社 アーバンデベロップメント

港区

ラ・フォンテ・クレアーレ 株式会社

渋谷区

株式会社 Ａｃｃｏｍｐｒｅｅ

中央区

株式会社 ランドクリエイト
ＬＥＡＰ＆ＤＥＳＩＧＮＳ 株式会社

さいたま市
千葉県

洋館家本店

いはら

株式会社 Ｐｉｅｃｅ
陽だまりの工務店

みやけん

兵庫県

千代田区

株式会社 アセット市ヶ谷

港区

港区

アビイ・ロード 株式会社

世田谷区

渋谷区

株式会社 アプライド

港区

株式会社

江東区

株式会社 Ａｎｄ ｒ
ｉ
ｎｇｓ

渋谷区

株式会社 Ｒａｉ
ｎｂｏｗＳｋｙ

葛飾区

株式会社 Ｅ−ＳＴＹＬＥ

渋谷区

合同会社 レッドウルフ

葛飾区

一番不動産

株式会社

千代田区

ＬＥＶＥＣＨＹファンド３号

大田区

株式会社 ウイナ・コーポレーション

台東区

株式会社 ＹＡＫホールディングス

大田区

内海ホールディングス 株式会社

目黒区

株式会社 ＹＧＭプロパティーズ

新宿区

株式会社 ウルトチ

横浜市

Ｉ
ＴＯ 株式会社

神奈川県

リドア 株式会社
令和住販

新宿区

株式会社 エージェント・ワン

川崎市

株式会社 アイル

豊島区

ＳＨＫ 株式会社

横浜市

株式会社 うさぎや

港区

株式会社 ＸＭＩＲＡＣＬＥＳ

横浜市

株式会社 クラルテ

新宿区株式会社 ＦＪネクストレジデンシャル

小田原市

株式会社 ＫＴＲ

合同会社

豊島区

株式会社 エプラスワールド

横浜市

株式会社 すみれホーム

世田谷区

株式会社 オークラテラス

川崎市

株式会社 ＴＲＹｅｓｔａｔｅ

荒川区

オーシャンホームサービス 株式会社

小田原市

ハマー建設

大田区

オーラムシステム 株式会社

横浜市

株式会社 ヒトリンクス

台東区

株式会社 オリンボス

小田原市

株式会社 マッキーホーム

港区

株式会社 カタロク

横浜市

リード 株式会社

港区

株式会社 ｋａｎｒｏｋｕ

川崎市

株式会社 ＲＩＲＥＡＬ

港区

グローシップ・パートナーズ 株式会社

横浜市

株式会社 ワイズ

新潟市

Ｒｅ Ｏｎ 株式会社

長岡市

株式会社 わかば不動産

富山市

エッジモーメント 株式会社

射水市

株式会社 ダンテクノコーポレーション

金沢市

株式会社

金沢市

サンライズ不動産

安曇野市

Ｍ１０不動産

諏訪郡

株式会社

文京区

株式会社 ＫＭプランナー

千代田区

株式会社 ＫＭＹ

新宿区

弘誠

千代田区

株式会社 コーユー開発

新潟県

株式会社

富山県

株式会社

大阪市

松栄エンジ 株式会社

大阪市

ＳｏＺｏ 株式会社

大阪市

株式会社 ｔｅｔｏｔｅ

大阪市

株式会社

大阪市

日商メディカル

大阪市

株式会社 プレジャースタイル

大阪市

北陽スタート 株式会社

大阪市

合同会社 ＭＡＫ

泉北郡

株式会社 Ｍｏ
ｒｅ Ｔ

寅の家
株式会社

寝屋川市

株式会社

大阪市

有誠リアルティ・ハウスマネジメント 株式会社

森本ハウジング

羽曳野市

株式会社 Ｌ
ｉ
ｏｎｅ
ｌ

大阪市

リバティ 株式会社

池田市

株式会社 ワイズプラン

堺市

株式会社

渡也建設

大阪市

株式会社

ＷＡＯＮＡＳ明石市

アスシア不動産販売

西宮市

株式会社 カイトホーム

神戸市

スカイシーハウス 株式会社

神戸市

株式会社 ＳｕＭｉ
ｒａ
ｉ

宝塚市

株式会社

尼崎市

株式会社 ブライトワークス

株式会社

宝塚ライフケア神戸市

ホワイト・システム 株式会社

たつの市

株式会社 リベロ

奈良県

桜井市

株式会社 ヴィーヴル

和歌山県

和歌山市

株式会社 ＲｅＲ

岡山県

赤磐市

株式会社 イチマルホーム

広島県

福山市

アルカナハウス 株式会社

広島市

株式会社 エヌエスホーム

廿日市株式会社 ケイスタイル

安芸郡

コーチャフル

広島市

株式会社 ｇｏｌｄｅｎ

広島市

麗和レジデンス 株式会社

山口県

柳井市

株式会社

徳島県

徳島市

有限会社 ディ・シィ・エス

香川県

三豊市

和不動産

愛媛県

松山市

株式会社 Ｃｏｍｐａｓｓ

松山市

桃花不動産

松山市

株式会社 ＨＩＫＡＲＩエステート

株式会社

仲合

株式会社

松山市

ユーキ・コンサルティング 株式会社

高知県

高知市

いえラボ

福岡県

糟屋郡

株式会社

福岡市

株式会社 ドルジ

小城市

ＳＡＫＵＲＡエステート

杵島郡

株式会社

創立

佐賀市

株式会社

みらい都市開発熊本県

熊本市

株式会社 ライトワンクリエイト

佐賀県

五識

宮崎県

宮崎市

山栄不動産

熊毛郡

種子島中央不動産

沖縄県

沖縄市

碧城建設

株式会社

ＷＯＲＫＳ

那覇市

株式会社

干支

浜松市

エムピイシイ土地建物

うるま市

株式会社 パインリビング

サムライホールディングス

浜松市

リタ・セ・フュージョン 株式会社

沖縄市

株式会社 ＰＲＯＰ

株式会社 シーラアセットマネジメント

静岡市

株式会社 ＬＯＢＢ Ｓ

糸満市

株式会社 リノプラス不動産

稲沢市

株式会社

沖縄市

プライム 株式会社株式会社 ジェイ・フィールド豊橋市

ナチュラルホーム 株式会社

宜野湾市

ブレイス 株式会社株式会社 Ｊ−ＤＡＹ

小牧市

株式会社 Ｂｅ
ｌ
ｌ
ｓ

那覇市

豊華

小金財産

渋谷区

コロンビア・アセットマネジメント 株式会社

中野区

株式会社 ＣＩＲＣＵＳ

新宿区

株式会社 ＴＨＥグローバル社

豊島区

サステナース 株式会社

千代田区

株式会社

渋谷区
港区

ＪＮＴ 合同会社

葛飾区

株式会社

石川県
長野県
静岡県

愛知県

8月末正会員：35,678

28 月刊不動産 ｜ 2023.10

高商

鹿児島県

品川区

新宿区

京都府

株式会社 ニッケン工業

一家
株式会社

椿ホームズ

従たる事務所：4,172

株式会社

地方本部の動き Activity Condition
REPORT

愛媛県本部「第60回定時総会」
を開催

令和５年５月17日（水）、愛媛県本部では、松山市中心部にあるANAクラウンプラザホテル松山において「第60回定時総会」を開催しました。今年、愛媛県本部は60周年を迎えた記念の年であり、
また、役員選挙の年でもあったことから大いに盛りあがりました。

上谷本部長（定時総会：挨拶）

定時総会風景愛媛県警察本部組織犯罪対策課
鷹羽優課長補佐

愛媛県知事代理 愛媛県参与
岸本憲彦氏

松山市長代理 副市長 藤田仁氏

新理事（左より：兼頭毅、遠山祥介、
畑中貴博、岡村美鈴、矢野陽子、阿部一大）

懇親会風景（秋山理事長挨拶）退任される理事挨拶：伊井野巽氏（左）、近藤陽一郎氏（右）当日は総会に先立ち、第35回暴力団等対策協議会の総会が開催され、愛媛県警察本部 刑事部組織犯罪対策課 暴力団排除対策室 鷹羽優室長（課長補佐）をお招きして「暴力団の現状と対策について」講演を行っていただきました。その後、暴力団等対策協議会会長：上谷進本部長が暴力団排除宣言を行い、全日・保証・TRA・日政連の総会が順次開催されました。昨年はリアル総会と並行して無料のインターネットを使った
ハイブリット参加型バーチャル総会を実施しましたが、本年は新型コロナウイルス感染症の５類感染症移行後の開催であったことなどから、通常どおり実施し、73名の会員が参加しました。
その後の懇親会は、75名の方々が出席しました。その際、75歳定年制により退任される近藤陽一郎副本部長、伊井野巽理
事の両氏に対して、県本部から感謝の気持ちを込めて、ささや
かな記念品と花束が贈呈されました。
REPORT

「令和５年度四国地区協議会役員総会」
を開催
令 和５年５月2 5日（ 木 ）、J Rホテルクレメント徳 島において令和５年度役員総会を開催しました。

高 知 県 本 部 長：中 澤 正 志 氏を選 出 。監 事は香 川 県
本 部 理 事：寒 川 剛 氏 、高 知 県 本 部 理 事：松 岡 剛 司

当日は、四 国４県 の 本 部 長 、副 本 部 長 、監 事 、事氏 、総 本 部 保 証 第 2 6 期 監 事 候 補 者には愛 媛 県 本

務 局 職 員 が 徳 島に集まり、令 和４年 度 四 国 地 区 協部 副 本 部 長：川 添 紀 明 氏 、総 本 部 T R A 第３期 監 事

議 会（ 全日・保 証 ）事 業 活 動 報 告 、令 和５･６年 度の候 補 者に愛 媛 県 本 部 副 本 部 長：京 河 一 臣 氏を選出

役員選任に関する審議が行われ、役員改選では、会しました。

長を徳 島 県 本 部 長：米 田 久 夫 氏 、副 会 長には愛 媛
県 本 部 長：上 谷 進 氏 、香川県 本 部 長：鈴 木 誠司氏 、

役員総会風景上谷進：愛媛県本部長・四国地区協議会副会長

その後、場所を最上階の宴会場に移動して懇親会が開催されました。

懇親会風景（左より：米田 徳島県本部長・上谷 愛媛県本部長・中澤 高知県本部長・
山下 前会長・鈴木 香川県本部長）

懇親会会場より徳島市内を望む

2023.10 ｜ 月刊不動産 29

! 協会からのお知らせ Information
令和５年度より新規入会申込・会員登録情報の変更等に電子申請システム

全日グループによるＤＸ推進の切り札が導入されます！

令和５年４月より順次トライアル運用を開始し、一部の本部を除いて同年10月より電子申請に移行します。
これにより、
これまで申請書で行っていた届出全般について24時
間どこからでもお手続きが可能となります。

※移行時期は所属地方本部ごとに異なりますので、こちら（右のQRコード）からご参照ください。

☆申請画面には下のバナーからアクセスできます（※ご利用は移行済み地方本部のみ）

https://nyukai.zennichi.or.jp/shinsei/

https://member.zennichi.or.jp/member/

STAFF LIST
● 広報委員会

髙木剛俊、松本修、長島芳之、浅沼儀洋、
横山武仁、北岡勇介、本間敏司、米田久夫

● 発行人

中村裕昌

● 編集

公益社団法人 全日本不動産協会
公益社団法人 不動産保証協会
広報委員会

● 制作

株式会社住宅新報● 発行所

公益社団法人 全日本不動産協会〒 102-0094 東京都千代田区紀尾井町 3-30（全日会館）
TEL:03-3263-7030（代） FAX:03-3239-2198
公益社団法人 不動産保証協会〒 102-0094 東京都千代田区紀尾井町 3-30（全日会館）
TEL:03-3263-7055（代） FAX:03-3239-2159
URL https://www.zennichi.or.jp/

月刊不動産

2023年10月号

令和5年10月15日発行※本誌掲載記事の無断転載を禁じます。

MONTHLYREAL ESTATE

2023

OCTOBER

10
発行人

中村 裕昌

公 益 社 団 法 人 全日本 不 動 産 協 会
公益社団法人 不 動 産 保 証 協 会「ラビーネット不動産」では、物件の検索をはじめ、

ラビーネット不動産
https://rabbynet.zennichi.or.jp/
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全日本不動産協会

本誌に掲載されている「不動産お役立ちQ＆A」
を閲覧できます。

2023（令和5）年10月15日（毎月1回15日発行） 第51巻第10号 発行所 公益社団法人〒102 - 0094 東京都千代田区紀尾井町 3 - 30 全日会館 TEL：03 - 3263 - 7030（代）

発 行 所