令和元年 12月

配偶者居住権等の鑑定評価に関する研究報告

公益社団法人日本不動産鑑定士協会連合会
鑑定評価基準委員会
目的別評価基準検討小委員会

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実務指針
「実務指針」とは、指針の制定改廃に関する規程第 3 条第 2 号の規定に基づき、不動産鑑定士が不動産鑑定評価業務に係る実務を行うにあたり指針とすべきもの
として、かつ当該業務の適正さを確認するための指針として公益社団法人 日本不動産鑑定士協会連合会（以下、「本会」という。）が公表するもので、不動産鑑定士
が当該業務を行う際には準拠するものとし、準拠できない場合又は他の方法に拠る場合は、その合理的な根拠を明示しなければならないものをいう。
○

業務指針「業務指針」とは、上記規程第 3 条第 3 号の規定に基づき、不動産鑑定業者が不動産鑑定業を営むにあたり指針とすべきものとして、かつ不動産鑑定評価業務に係る実務の適正さを確認するための指針として本会が公表するもので、不動産鑑定業者が、不動産鑑定業を営む際には、原則として準拠しなければならないも
のをいう。
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研究報告
「研究報告」とは、上記規程第 3 条第 4 号の規定に基づき、本会が調査研究して作成した成果物のことをいい、不動産鑑定士にあっては不動産鑑定評価業務を行うに際して、不動産鑑定業者にあっては不動産鑑定業を営むに際して、それぞれ参考になるものとして本会が公表するものをいう。
本書は、上記の内、「研究報告」に該当します。

目次
Ⅰ はじめに ................................................................................................................ 1
１. 目的と背景 ................................................................................................................ 1
２. 適用範囲.................................................................................................................... 2

Ⅱ 配偶者居住権等の法的性質と鑑定評価における基本的な考え方 ........................... 3
１. 配偶者居住権の内容 ................................................................................................. 3（1）配偶者居住権の法的性質 ................................................................................ 3（2）存続期間 ......................................................................................................... 3（3）配偶者と居住建物の所有者との間の法律関係 ............................................... 3２. 鑑定評価の基本的な考え方 ...................................................................................... 4
３. 不動産鑑定評価基準との関連 ................................................................................... 5

Ⅲ 遺産分割等における鑑定評価にあたっての実務上の留意事項 ............................... 6
１. 鑑定評価の基本的事項 .............................................................................................. 6（1）対象不動産 ...................................................................................................... 6（2）鑑定評価の条件............................................................................................... 7（3）価格時点 ......................................................................................................... 8（4）価格の種類 ...................................................................................................... 8
２. 対象不動産の確認及び確定 ...................................................................................... 9（1）対象不動産の物的確認及び権利態様の確認 ................................................... 9（2）現地調査 ......................................................................................................... 9３. 鑑定評価手法の適用 ............................................................................................... 10（1）配偶者居住権 ................................................................................................ 10（2）配偶者居住権が付着した建物及びその敷地 ................................................. 13（3）鑑定評価額の決定 ......................................................................................... 15

Ⅳ 配偶者居住権の設定後における鑑定評価にあたっての実務上の留意事項 ........... 16（1）鑑定評価の基本的事項.................................................................................. 16（2）評価手法及び鑑定評価額 .............................................................................. 17

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参考１ 法制審議会に示された評価方法と相続税法における評価方法...................... 18
１. 法制審議会民法部会に示された評価方法 .............................................................. 18（1）建物の評価方法............................................................................................. 18（2）敷地利用権の評価方法（長期居住権の対象が一戸建ての場合） ................ 19
２. 相続税法（平成 31 年度税制改正の大綱）における評価方法 ............................... 20

参考２ 平均余命表（厚生労働省・第 22 回生命表「完全生命表」） ......................... 21
参考３ 逓増年金現価率 ............................................................................................ 25
参考４ 関連法令 ....................................................................................................... 31⚫

民法及び家事事件手続法の一部を改正する法律（平成 30 年法律第 72 号）に伴う 改正後民法（明治 29 年法律第 89 号）............................................. 31⚫

所得税法等の一部を改正する法律（平成 31 年法律第 6 号）に伴う 改正後
相続税法（昭和 25 年法律第 73 号） ............................................................. 36

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Ⅰ

はじめに

１. 目的と背景
配偶者居住権等の鑑定評価に関する研究報告（以下、「本研究報告」という。）は、配偶者居住権又は配偶者居住権が付着した建物及びその敷地の鑑定評価を適切に実施するうえで、不動産鑑定士及び不動産鑑定業者が留意すべき事項を参考として示す
ことによって、配偶者居住権等の鑑定評価に関わる利害関係人等に不測の損害を生じさせる事態を未然に防止するとともに、鑑定評価の信頼性向上に資することを目的として作成するものである。
配偶者居住権は、わが国において少子高齢化が進展するなかで、相続の場面において相続開始時の配偶者の年齢が相対的に高くなっており、その生活の保障を図る必要性が高まっているという社会経済情勢の変化を踏まえ、平成30(2018)年7月6日に成立、同月13日に公布された改正民法によって新たに創設された権利である。配偶者居住権の内容については後述するが、配偶者居住権は、配偶者が被相続人所有の建物に居住していた場合において、配偶者の居住権を保護するために認められた権利であり、その建物について存続期間中の賃料の支払い義務を負わずに無償で使用収益することができることを主たる内容とする。
前記の改正民法のなかの配偶者居住権に関する規定は令和2(2020)年4月1日に施行されることになっているが、施行後は本制度に関する理解が広がり、相続における遺産分割等の際に配偶者居住権が設定される例が増えることが予想され、その際に配偶者居住権の価格に関して相続人間で合意ができないような場合には、不動産鑑定士の鑑定評価が活用されることが見込まれる。本研究報告は、このような場合において、配偶者保護を目的に新たに創設された権利である配偶者居住権及び配偶者居住権が付着した建物及びその敷地について、不動産鑑定士が鑑定評価を行う場合において留意すべき事項をとりまとめたものである。
配偶者居住権は民法改正によって新たに創設された権利であり、制度の解釈や鑑定評価の考え方や具体的な評価手法等については、現時点では様々な意見がある。これまでになかった権利であるからこそ、配偶者居住権等の鑑定評価に関して、いろいろな考え方が提起されることはむしろ当然で、法が施行された後、遺産分割等において配偶者居住権に係る財産的価値が相続人の間でどのように捉えられ、どのような合意が形成されるか、といった実態を反映させながら鑑定評価の実績が蓄積されていくことを通じて、その考え方や実務が確立していくものである。
とはいえ、鑑定評価における実務上の対応についての基本的な考え方及び評価方法を示し、それらを踏まえて鑑定評価を行うことは、配偶者居住権制度が円滑に運用されるためにも、そこで不動産鑑定士が鑑定評価の専門家としての社会的使命を果たす上でも不可欠であるので、配偶者居住権の鑑定評価を行うにあたっては本研究報告で示す事項について
1

十分に留意する必要がある。
なお、配偶者居住権の鑑定評価については、本研究報告を基礎として、今後の鑑定評価
における実践活動を通じた成果を盛り込む形で実務指針として改定することを想定している。
２. 適用範囲
本研究報告は、相続に伴う遺産分割、遺贈又は死因贈与（以下、「遺産分割等」という。）
によって配偶者居住権が設定される際に、相続人等の関係者の求めに応じて配偶者居住権並びに配偶者居住権が付着した建物及びその敷地（以下「配偶者居住権等」という）の鑑
定評価を行う場合、あるいは遺産分割等に係る裁判所による調停又は審判等において裁判所の求めに応じて配偶者居住権等の鑑定評価を行う場合に適用する。
また、配偶者居住権に関する規定が施行されてしばらくは、遺産分割等に係る鑑定評価の依頼が想定されるが、施行後一定期間経過すれば、配偶者居住権が付着した建物及びその敷地を譲渡するなど当該権利を処分するケースが出てくることが見込まれるので、下記Ⅳにおいて、配偶者居住権が設定された後、配偶者居住権が付着した建物及びその敷地を第三者又は配偶者に譲渡する場合、並びに配偶者居住権を合意により消滅させる場合における配偶者居住権等の鑑定評価における実務上の留意事項を示す。

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Ⅱ

配偶者居住権等の法的性質と鑑定評価における基本的な考え方

１. 配偶者居住権の内容
配偶者居住権は、「配偶者がその居住する建物（居住建物）の全部について無償で使用及び収益をする権利」であり、法的性質、存続期間、配偶者と居住建物の所有者との間の法律関係は次のとおりである。
（1）配偶者居住権の法的性質
配偶者居住権は、配偶者が相続開始時に被相続人所有の建物に居住しており、その建物について配偶者に配偶者居住権を取得させる旨の遺産分割等がなされることによって成立する。
配偶者居住権は、配偶者が居住建物に継続して居住することを認める一身専属権であるため、その性質上、譲渡はできず、配偶者の死亡によって当然に消滅し、相続の対象とならない。その法的性質については、賃借権類似の法定の債権であると考えられるが、一方で、配偶者居住権は自己の具体的な相続分として取得するもので、存続期間中は無償で居住建物を使用収益ができるなど、賃借権とは異なる性質を持つ。
（2）存続期間
配偶者居住権は、原則として配偶者の終身の間存続するが、設定の際に存続期間を定めることもできる。存続期間が定められた場合には、その期間の延長や更新は認められていない。
（3）配偶者と居住建物の所有者との間の法律関係① 居住建物の使用及び収益
配偶者居住権は、無償で居住建物を従前の用法に従って使用及び収益できる権利であり、その使用収益の範囲は居住建物の全部に及ぶ。また、居住建物の敷地についても、居住建物の使用及び収益に必要な範囲で利用することができる。
② 用法遵守義務・善管注意義務
配偶者は、従前の用法に従い（相続開始前に居住の用に供されていなかった部分を居住の用に供することはできる）、善良な管理者の注意をもって、居住建物の使用及び収益をしなければならない。
③ 譲渡禁止前述のとおり、配偶者居住権は譲渡することができない。

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④ 無断で第三者に使用収益をさせることや無断増改築の禁止
配偶者は、居住建物の所有者の承諾を得なければ、第三者に居住建物を使用収益させたり、居住建物の増改築を行うことはできない。
⑤ 居住建物の修繕と費用負担
配偶者は、居住建物の修繕が必要な場合には、自ら修繕を行うことができる。
また、配偶者は、居住建物の保全に必要な通常の修繕費のほか、居住建物とその敷地に係る固定資産税等の通常の必要費を負担する。
⑥ 対抗要件
配偶者が配偶者居住権を第三者に対抗するためには、配偶者居住権の設定登記を要し、建物の賃借権と異なり、居住建物の引渡しは対抗要件とはならない。
２. 鑑定評価の基本的な考え方
配偶者居住権は、遺産分割（任意の協議だけでなく、調停、審判等の裁判所の手続きを含む。以下、「遺産分割等」という。）において、配偶者が居住建物に継続して居住するための権利を具体的な相続分として取得し、あるいは、配偶者が遺贈により取得するものであり、権利の譲渡は認められていないものの、居住建物に長期かつ安定的に無償で居住できるという法的・経済的な便益に関して、相応の財産的価値（経済価値）を認めることができる。
鑑定評価において配偶者居住権等の経済価値を判定するにあたっては、次のような点を念頭に客観的かつ合理的な判断を行うことが基本的に求められる。
ａ．遺産分割等においては、相続人間の衡平をはかり、相続人間の合意形成を促すことが重要であること
ｂ．配偶者居住権は譲渡ができず、権利の売買を前提として成立する市場性を有しない
ため、配偶者居住権の経済価値は長期にわたって安定的に居住できるという経済的利益をもとに形成されるものであること
ｃ．遺産分割等において配偶者居住権を設定するにあたっては、配偶者居住権を設定した後に当該権利が付着した建物及びその敷地を譲渡することを想定していないことが多いと考えられ、その場合における配偶者居住権が設定されることとなる建物
及びその敷地の財産的価値については、基本的に配偶者居住権者と当該権利が付着した建物及びその敷地に配分することが合理的であること
ｄ．遺産分割等において配偶者居住権が付着することとなる建物及びその敷地を配偶者
居住権の存続期間中に譲渡することを想定している場合や、配偶者居住権の設定後に配偶者居住権が付着した建物及びその敷地を譲渡する場合には、その価格の判定にあたり、当該建物及びその敷地を市場において譲渡する場合における流動性の難4

易等の市場性を考慮する必要があること
ｅ．配偶者居住権の存続期間である配偶者居住権者の余命の如何が配偶者居住権等の経済価値を判定する上で重要な要因となるが、配偶者居住権について存続期間の定めがない場合には、配偶者居住権は当該権利者が存命する限り存続するため、配偶者
居住権等の鑑定評価にあたっては配偶者居住権の存続期間について合理的と認められる前提条件を設定せざるを得ないこと1
また、遺産分割等において配偶者居住権を設定する場合における配偶者居住権と配偶者居住権が付着する建物及びその敷地の鑑定評価を行う場合には、不動産鑑定士が設定される権利の内容及び建物及びその敷地の状況等を確認し、確認された内容に基づいて価格形
成要因を分析の上、配偶者居住権等の価格（経済価値）を適切に判断すべきことは通常の鑑定評価と同様である。
ただし、遺産分割等では相続人間の納得感が最も重要であるので、調停、審判等の裁判所の手続きにおいて裁判所より鑑定評価に関連する事項について相続人間の合意を尊重することが求められる場合があることに留意する必要がある。
３. 不動産鑑定評価基準との関連
配偶者居住権等の鑑定評価においては、他の鑑定評価と同様、原則として不動産鑑定評
価基準に則って行うことが要請される。ただし、現行の不動産鑑定評価基準では、新たに法律で創設された権利である配偶者居住権等に係る鑑定評価手法等に関する規定はないた
め、不動産鑑定評価基準に示されていない事項については、本研究報告を参考として案件の内容に応じて適切に判断する必要がある。

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不動産の鑑定評価は、不動産に関する権利の経済価値（財産的価値）を判定するものに過ぎず、配偶者
居住権者の生活習慣や健康状態等に関する判断は不動産鑑定士の専門性の範疇外であることは言うまで
もない。

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Ⅲ

遺産分割等における鑑定評価にあたっての実務上の留意事項

被相続人の遺産を相続人間で分割する場合には、相続する財産全体の価値を把握し、それを各相続人に割り当てることが通常であり、配偶者居住権の設定対象となる建物及びその敷地についても、配偶者居住権が付着していない状態での当該建物及びその敷地の価格を把握し、これを配偶者居住権を取得する者と当該権利が付着した建物及びその敷地を取得する者で分け合うこととなる。
遺産分割等において配偶者居住権が付着した建物及びその敷地を取得する者は、配偶者居住権を取得する者とは親族関係にあり、かつ、被相続人の存命時の居住状態を継続させるという意思を有するため、少なくとも遺産分割時には、配偶者居住権の存続期間中は当該権利が付着した建物及びその敷地を第三者に譲渡し、換金することを想定しないことが多いものと推定される。この場合、遺産分割時における配偶者居住権等の鑑定評価においては、配偶者居住権が付着していない状態での建物及びその敷地の価格（正常価格）を配偶者居住権と配偶者居住権が付着した建物及びその敷地のそれぞれの権利割合に基づいて配分すること
によって価格を判定する。
また、遺産分割の対象となる配偶者居住権が付着した建物及びその敷地の単独処分を想定することを相続人間で合意している、又は、そのことを前提として鑑定評価を行うことを求められた場合には、配偶者居住権が付着していない状態での建物及びその敷地の価格を権利割合に応じて配分せずに、配偶者居住権と当該権利が付着した建物及びその敷地のそれぞれを独立の財産として価格を判定する。
１. 鑑定評価の基本的事項（1）対象不動産
配偶者居住権等の鑑定評価においては、通常の鑑定評価と同様、鑑定評価の対象となる建物及びその敷地の範囲、並びにこれらに関する所有権及び所有権以外の権利を確定する必要がある2。
配偶者居住権は、対抗要件を備えた他の権利に抵触しない範囲で居住建物の全部に及ぶとされていることから、使用収益の対象となる建物は必ずしも配偶者が居住している部分に限られず、建物の敷地についても当該建物の使用に必要な範囲で使用することができる。
配偶者居住権が付着した建物の敷地の範囲については、配偶者居住権が設定される建物及び敷地の利用状況を踏まえて、鑑定評価の対象となる範囲を確定する。例えば、建物に対して敷地の規模が過大で、明らかに建物の使用に必要ではないと認められる

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配偶者居住権が設定される建物の敷地の使用権原が借地権である場合には、配偶者居住権が付着した建物及びその敷地の類型は借地権付建物となる。また、敷地部分の所有者と建物の所有者が異なる場合には、敷地の使用権原の内容及び対抗要件の有無等を確認する必要がある。

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部分が含まれる場合には、当該部分を対象不動産から除外することが必要となる3。
また、建物や敷地部分に対抗要件を備えた賃借権等が付着する場合には、その状態を所与として対象不動産を確定する。
（2）鑑定評価の条件① 対象確定条件
配偶者居住権等の鑑定評価は、上記のとおり、配偶者居住権の設定内容及び配偶者居住権の対象となる建物及びその敷地の現状を所与として、配偶者居住権が設定される建物及びその敷地を対象に行うものである。
配偶者居住権を設定する建物及びその敷地の価格を配偶者居住権と当該権利が付着した建物及びその敷地のそれぞれの権利割合に基づいて配分する場合には、このことを明確にするために、配偶者居住権と当該権利が付着した建物及びその敷地について、配偶者居住権が設定される建物及びその敷地を構成する要素とすることを前提とした鑑定評価であることを対象確定条件として明示する。また、配偶者居住権と当該権利が付着した建物及びその敷地のそれぞれを独立の財産とした価格を求める場合には、このことを対象確定条件として明示する。
他の権利の存否及びその内容が不明な場合には、依頼者の確認・承諾を得て、対象確定に必要な条件を設定することができる。また、対象建物の敷地が当該建物に対して過大であると認められる場合で、当該建物の敷地部分を客観的かつ明確に区分することが困難な場合には、依頼者の確認・承諾を得て、当該敷地部分の区分に関して
対象確定条件を設定することができる。
なお、配偶者居住権の存続期間について定めのない場合には、依頼者の確認・承諾
を得て、対象確定条件として特定の期間を設定するものとする4。
② 地域要因又は個別的要因についての想定上の条件
原則として、地域要因又は個別的要因についての想定上の条件を設定してはならないことは、通常の鑑定評価と同様である。
③ 調査範囲等条件
配偶者居住権等の鑑定評価は、対象不動産の現状を所与として行うものであるので、原則として調査範囲等条件を設定してはならないことは、通常の鑑定評価と同様

3

農家住宅のように広い敷地に複数の建物等が存する場合で、当該敷地をそれぞれの建物に係る部分に面的に分割することが困難なときには、それらの建物等の使用目的（住宅、賃貸アパート、農機具置場、倉庫など）を確認の上、建物等の面積の割合等を基準として配偶者居住権が設定される建物の敷地部分に係る持分（みなし持分）として把握する。
4 配偶者居住権の存続期間について定めがないときには、当該権利者が存命の間は権利が存続することになる。対象確定条件として権利の存続期間を設定する場合には、厚生労働省が示す生命表等の客観的な資料に基づいて行う。

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である。
④ その他の条件
遺産分割に係る調停、審判等の裁判所の手続きにおいて、相続人間の合意形成や紛争の解決のために、裁判所から当事者間で合意している事項を前提として配偶者居住権等の鑑定評価を行うことが求められた場合には、その前提とする合意事項に合理性が認められるときには、当該事項をその他の条件として設定し、鑑定評価を行う
ことができる5。
前提とする合意事項についての合理性に関しては、遺産分割等の対象となっている不動産等の評価と他の財産の評価との整合性、合意事項の根拠の妥当性、及び合意事項を前提とすることによる鑑定評価の結果への影響の程度等の観点から総合的に判断することが必要である。この判断の結果、合意事項に関して十分な合理性が認められない場合には、合意事項を前提とせずに鑑定評価を行うか、又は、価格等調査ガ
イドラインに従って相続人全員の承諾を得るなどして不動産鑑定評価基準に則らない価格調査として評価を行うことになる。
（3）価格時点
配偶者居住権等の鑑定評価における価格時点は、原則として遺産分割時とする。
ただし、遺贈の場合は相続時となる。
（4）価格の種類
配偶者居住権と配偶者居住権が付着した建物及びその敷地について、建物及びその敷地全体の構成部分としてそれぞれの権利割合によって配分する場合には、配偶者居住権と配偶者居住権が付着した建物及びその敷地の価格は、配偶者居住権が付着していない状態での建物及びその敷地の正常価格の内訳価格として求める。
一方、遺産分割の対象となる配偶者居住権が付着した建物及びその敷地の単独処分を想定することを相続人間で合意している、又は、そのことを前提として鑑定評価を行うことを求められた場合には、配偶者居住権が付着していない状態での建物及びその敷地の価格を権利割合に応じて配分せずに、配偶者居住権については特殊価格6、配偶5

その他の条件として設定できる場合については、例えば、配偶者居住権について期間を定めないことを予定している場合に鑑定評価において特定の年数を想定することが求められたケース、配偶者居住権を設定する建物（築後長期間経過）について権利消滅時に当該建物を取り壊すことを想定することが求められたケース、遺産分割等の対象となっている他の不動産等の財産の評価で使用する利率（法定利率など）を対象不動産についても採用することが求められたケース等が考えられる。
6 特殊価格とは、一般的に市場性を有しない不動産について、その利用現況等を前提とした不動産の経済価値を適正に表示する価格をいい、配偶者居住権は譲渡することができないので市場性の観点から価値を把握することができない。鑑定評価に馴染みのない者には、「特殊」という表現が誤解を招く可能性があるので、依頼を受けるにあたって依頼者に十分に説明するとともに、鑑定評価書において特殊価格の定義を記載することが望ましい。

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者居住権が付着した建物及びその敷地については正常価格として求める。
２. 対象不動産の確認及び確定（1）対象不動産の物的確認及び権利態様の確認
配偶者居住権は、前述のとおり、他の権利に抵触しない範囲で居住建物の全部に及ぶとされていることから、対象不動産の範囲は、現に配偶者が居住している部分だけではなく、その建物全体となる。ただし、現地での確認時において、建物の一部が賃貸されているなど第三者が利用（占有）している場合には、当該部分については対象不動産には含まれない可能性があるので、当該利用に係る法的な権利について契約書等により確認する必要がある。
また、居住建物の使用収益に必要な範囲で居住建物の敷地も配偶者居住権の対象に含まれるので、通常は敷地全体が配偶者居住権者による居住建物の使用収益に必要な範囲として認められると考えられる。ただし、同一の敷地上に対象となる居住建物以外の建物が建っている場合や居住建物が建っている部分に対して全体の敷地が広すぎる
場合には、居住建物の使用収益に必要な範囲を現地において確認し、配偶者居住権の及ぶ範囲を確定しなければならない。
なお、配偶者居住権の存続期間は終身が原則であるが、設定時に期間を定めることができるので、存続期間について相続人間で合意しているかどうかを確認のうえ、合意している場合には、その存続期間を前提に権利の態様を確定する。
（2）現地調査
配偶者居住権等の鑑定評価を行う場合においては、通常の鑑定評価と同様、原則として、依頼者や依頼者の指示を受けた対象不動産の管理者等の立会いの下、建物の内覧の実施を含めた実地調査を行うことが基本である。
しかしながら、相続人等の当事者間で遺産分割等を巡って対立が生じている場合など、対象不動産の内覧実施を含めた実地調査が困難なことがあり得るので、依頼者への要請を尽くしても、内覧の了解が得られない場合等、やむを得ず内覧できなかった場合
は、内覧に代えて同等の有効性を確保するための調査が必要であり、当該調査により合理的な推定が可能かどうかを不動産鑑定士が自ら判断しなければならない。
この場合において、依頼者等の関係者から資料の入手が可能であれば、建物内部の写真、課税明細書、建築確認関連資料、その他各種契約書(及び添付図面)等を入手し、外観調査と併せて合理的推定の可否を判断する。
また、依頼者からの資料提示がない場合には、不動産鑑定士が通常の調査で入手可能な資料から合理的推定を行う必要がある。この場合における合理的推定資料には、法務局備付の建物図面のほか、区分マンションにおける同一マンション内住戸の売却広告

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や販売時の募集パンフレット等があげられる7。
３. 鑑定評価手法の適用
配偶者居住権と当該権利が付着した建物及びその敷地について、それぞれの権利割合によって配偶者居住権が付着しない状態での建物及びその敷地の価格を配分する場合には、
まず配偶者居住権の設定対象となっている建物及びその敷地の価格（配偶者居住権が付着しない状態での正常価格）を求め、その価格について配偶者居住権と当該権利が付着した
建物及びその敷地のそれぞれの経済価値の比率（権利割合）によって配分することで、配偶者居住権と当該権利が付着した建物及びその敷地の内訳価格を求める。
この場合において、配偶者居住権の設定対象となっている建物及びその敷地の価格については、通常の鑑定評価と同様、適用可能な評価手法によって求めた試算価格を調整して求めることとなる。例えば、当該建物及びその敷地について原価法のみを適用する場合には、周辺類似の取引事例等を参考に対象不動産の市場性を反映させることが必要であり、また当該建物を取り壊して更地として有効利用することが最有効使用であると認められる場合には、更地としての価格から当該建物の取壊費用を控除することとなる8。
配偶者居住権と当該権利が付着した建物及びその敷地の価格の経済価値を求める際に適用する評価手法は以下のとおりであり、配偶者居住権の経済価値については配偶者居住権者の経済的利益（無償で居住することができるという便益）に、当該権利が付着した建物及びその敷地の経済価値については配偶者居住権の消滅時において使用収益が可能な土地建物が復帰することに着目して求める。
なお、これらの評価手法は、配偶者居住権と当該権利が付着した建物及びその敷地のそれぞれを独立の財産として価格を求める場合においても基本的に同様である。
（1）配偶者居住権
配偶者居住権の経済価値は、配偶者居住権者が享受する経済的利益、すなわち、権利設定の対象となる建物に存続期間中は無償で継続して居住することができることを基礎として形成されるものであるので、配偶者居住権の経済価値は当該経済的利益の現在価値の総和として下式のとおり求めることができる。この手法を「経済的利益還元法」という。
（配偶者居住権の価格）＝Σ（対象建物の賃料相当額－必要費）×（割引率）＝（対象建物の賃料相当額－必要費）×（年金現価率）

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入手可能な資料等から合理的推定が困難であるときは、対象不動産の物的状況に関して前提条件を設定の上、不動産鑑定評価基準に則らない価格調査として対応せざるを得ない場合があることに留意する。
8 配偶者居住権が設定される建物は基本的に居住用の建物（住宅）であり、住宅に関して賃貸市場が形成され、住宅が収益用不動産として取引されている地域を除き、収益還元法の適用が困難な場合が多い。
また、取引された建物及びその敷地の状況が確認できない場合には、取引事例比較法において取引事例として採用することができず、原価法のみを適用せざるを得ない場合が少なくないと考えられる。

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この経済的利益については、対象建物を賃貸する場合に受け取ることができる賃料相当額に基づいて把握することが可能であるが、配偶者居住権者は修繕費や公租公課など当該建物に居住するために通常必要となる費用（必要費）を負担しなければならな
いので、経済的利益は賃料相当額から必要費を控除することによって求める。
① 対象建物の賃料相当額
対象建物の使用に係る経済的利益は、配偶者居住権者は当該建物を賃借する場合に支払わなければならない賃料を負担する必要がないことから、当該建物の賃料相当額を基礎として把握することができ、この場合における賃料相当額は、適用可能な評価手法によって価格時点における実質賃料（敷金の運用益等を支払賃料に加算）として求める9。
対象不動産が存する地域において、同種の建物が賃貸されている場合（例えば、都市部におけるマンション等）には、対象建物の賃料相当額は賃貸事例比較法と積算法を併用して求めることが可能である。他方、同種の建物の賃貸がほとんどない場合（例えば、郊外における戸建住宅等）では、賃貸事例比較法の適用は困難であるため、積算法のみを適用せざるを得ないが、積算法の適用にあたっては、周辺の賃貸住宅の賃料水準（総額及び単価）及び利回り等を把握・分析し、その結果を積算法における純賃料利回り等を求める際に活用することが求められる10。
② 必要費
対象建物及びその敷地を使用収益するために通常必要となる費用としては、当該建物を住居として継続的に使用するために通常必要となる修繕費（耐用年数を延長させる改修等に要する費用は含まない）、対象建物とその敷地に係る固定資産税等の公租公課が該当する。この場合において、敷地が賃借されている場合には、土地に係る公租公課に代えて地代を必要費として計上する。

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配偶者居住権の対象となっている建物を賃借する場合には、通常、賃料のほか敷金等の一時金を預け入れることが必要であり、この一時金の運用益等（償却を要するものについては、年間の償却額を含む）
も実質的に賃料を構成する。
10 地方の郊外に存する戸建住宅のように当該建物が存する地域において同種の建物が賃貸されるケースがほとんどなく、同種の建物から賃料や元本価格との関連性を直接的に把握できない場合には、賃貸アパート等の賃貸事例等から当該建物が存する地域における賃料及び利回りの水準を把握することが必
要となる。

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また、対象建物がマンションの場合には、共用部分の維持管理のために管理組合に支払う管理費は必要費に含まれるが、大規模修繕等のための積立金については、一般
的に、建物の使用に必要な費用ではなく、建物に係る資本的支出（建物の価値を回復又は増進させる金銭的な支出）であると認められることから、通常は必要費に該当しないと考えられる11。
なお、価格時点において、物理的・機能的劣化や損傷等により対象建物に居住するに際して修繕を要する状態にあると認められる場合には、当該修繕に必要な費用については配偶者居住権設定時の対象建物及びその敷地の価格を求める際に考慮するものとし、存続期間中の必要費として計上する修繕費については、当該修繕が行われた状態を前提として把握するものとする。
③ 割引率
経済的利益還元法において採用する各年の経済的利益を現在価値に換算するための割引率については、被相続人の財産を現金等で受け取る場合との衡平の観点から、長期の運用利回りを基本とし、建物の滅失等の不動産固有のリスクのほか存続期間
中における賃料等の変動リスクを考慮して判定する12。
また、配偶者居住権者が権利の存続期間に享受するであろう経済的利益を還元するにあたっては、経済的利益に年金現価率（利率は割引率、期間は配偶者居住権の存続期間）を乗ずる。この場合における配偶者居住権の存続期間については、配偶者居住権の存続期間に関して期間の定めがある場合には当該期間、期間の定めがない場
合には対象確定条件で設定した期間となる13。

11

戸建住宅の場合、賃料を構成する要素として減価償却費（建物投資額の回収）が含まれる一方で、必要費としては通常の使用に必要な修繕費のみが含まれる。つまり、配偶者居住権者は建物の経年減価分を負担せずに建物に居住できるということである。言い換えれば、建物減価分は所有者が負担すると整理できる（権利消滅時に古い建物が戻ってくるだけ）。マンションの場合も賃料を構成する要素は同様であり、配偶者居住権者は専有部分の使用に必要な修繕費と共用部分を利用するための管理費を負担すればよい。修繕積立金は、当該積立金によって大規模修繕を行うことで、建物の経年減価分を回復させる
ものといえ、もともと建物減価分は所有者が負担するものであるから、配偶者居住権者は修繕積立金を負担する必要は基本的にない（建物価値を増進させる改良行為は、当然に所有者負担で、配偶者居住権者が負担した場合には有益費となる）。ただし、実際問題としては、建物を使用せず、賃料ももらわな
い所有者が、修繕積立金を毎月負担するのもどうか（公租公課と同様）という議論が相続人間で行われる可能性はあるので、当事者間で合意があれば（つまり、依頼者の確認・承諾を得て）、配偶者居住権の設定内容に関する対象確定条件として「修繕積立金は配偶者居住権者が負担すること」を設定して鑑定評価を行うことができる。その場合は修繕積立金を必要費に含めて査定することになる。
12 割引率の判定にあたっては、地価公示等における収益還元法の適用にあたって採用している用途別・地域別の還元利回りを参考として活用することができる。
また、過去のトレンド等から将来における平均的な変動率（年率）が想定できる場合には、年金現価率に代えて逓増年金現価率を採用することが考えられる（参考３参照）。
13 配偶者居住権の存続期間の定めがある場合であっても、配偶者居住権が設定される建物の状況からみて、
当該建物の物理的な耐用年数よりも明らかに設定期間が長いときや、配偶者居住権者の平均余命よりも著しく長いときは、依頼者に対して上記の状況からみて合理的と認められる期間への変更を促すべきである。もし期間が変更されない場合には、上記の状況からみて設定期間が明らかに長期である旨を鑑定評価書に記載し、鑑定評価書の利用者に注意を喚起することが望ましい。

12

（2）配偶者居住権が付着した建物及びその敷地
配偶者居住権が付着した建物及びその敷地の所有者は、配偶者居住権が消滅するま
では当該建物及びその敷地を使用収益することができず、処分権のみを保持することになるため、その経済価値については、配偶者居住権が消滅して対象建物及びその敷地を使用収益することが可能な状態に復帰した時点における当該建物及びその敷地の価
格の現在価値として下記の計算式のとおり求めることができる。この方法を「権利消滅時現価法」という14。
（配偶者居住権が付着した建物及びその敷地の経済価値）＝（配偶者居住権消滅時の建物及びその敷地の価格）×（複利現価率）① 配偶者居住権消滅時の建物及びその敷地の価格
権利消滅時の建物及びその敷地の価格については、権利消滅時という将来時点の価格を求めることから、権利消滅時における建物の状況及び周辺の土地利用の状況等について合理的に予測のうえ、権利消滅時における最有効使用を判定し、適切な評
価手法を適用することが必要となる。
この場合における権利消滅時の建物の状況等の合理的な予測にあたっては、不確
実な将来の事象を現時点で入手可能な情報をもとに可能な範囲で論理的かつ客観的に分析することが必要であり、将来に対する過度な楽観や悲観に基づく判断は避けなければならない。また、権利消滅時の建物及びその敷地の価格を求めるにあたって
は、価格時点において合理的に予測した権利消滅時の建物及びその敷地の状況を前提として、原価法を適用することを基本とする15。
なお、権利消滅時における建物及びその敷地の価格を合理的に予測することが困
難な場合には、権利消滅時の建物及びその敷地の価格を現在価値に割り引く方法に代えて、(a)価格時点における配偶者居住権が付着しない状態の建物及びその敷地の価格を権利消滅時の価格とみなして、将来の価格変動リスク（建物経年による減価要因を含む）を考慮した割引率で現在価値に割り引く方法、又は、(b)価格時点における配偶者居住権が付着しない状態の建物及びその敷地の価格を権利消滅時の価格とみなして、その構成要素である土地部分と建物部分に分解した上で、土地部分と建物部
14

都市部に所在する比較的新しいマンション等では、価格時点における建物の築年数による価格格差や過去の傾向と将来の需給動向を分析して権利消滅時までの建物及びその敷地の価格変動を合理的に見積もることができると考えられる。
15 権利消滅時点は、価格時点から短期でも 10 年程度、長期であれば 30 年を超えることが見込まれることから、価格時点において合理的に予測することには困難が伴うため、同種の建物及びその敷地の価格変動の傾向を把握し、これに基づいて将来の動向を予測せざるを得ない。建物については、経年による建物の物理的・機能的な減価を考慮することが必要となる。
また、対象建物がマンションの場合、価格時点における建物及びその敷地の価格について、価格時点から権利消滅時までの価格変動率を乗じて求めることができるケースもあり得る。この場合における価格変動率は、対象建物が存する地域における同種建物の価格変動のトレンドや築年数による価格格差等を考慮して判定する。

13

分のそれぞれの将来における価格変動リスクを考慮して現在価値を求め、それらを合算する方法、のいずれかの方法を採用することができる16。
② 割引率
権利消滅時現価法における割引率の基本的な考え方は、経済的利益還元法と同様であり、権利消滅時の価格を現在価値に割り引くための割引率については、被相続人の財産を現金等で受け取る場合との衡平の観点から、長期の運用利回りを基本として、建物の滅失等の不動産固有のリスクを考慮して判定する17。また、権利消滅時の対象建物及びその敷地の価格に乗じる複利現価率は、上記で判定した割引率と権利消滅時までの割引期間をもとに求める。
なお、上記①の(a)の方法を採用する場合における割引率は、権利消滅時の価格を現在価値に割り引くための割引率に将来における価格変動の要素を考慮して判定する。また、上記①の(b)の方法を採用する場合における割引率についても、基本的に上記(a)と同様に判定することになるが、土地部分と建物部分では将来における価格
変動や予測の確からしさが異なることに留意の上、必要に応じて別個の利率を設定する18。
③ 割引期間権利消滅時現価法における割引期間についても、経済的利益還元法と同様、配偶者
居住権の設定期間の定めがある場合には当該期間、期間の定めがない場合には対象確定条件で設定した期間となる。
④ 配偶者居住権と当該権利が付着した建物及びその敷地のそれぞれを独立の財産とした価格を求める場合
遺産分割の対象となる配偶者居住権が付着した建物及びその敷地の単独処分を想定することを相続人間で合意している、又は、そのことを前提として鑑定評価を行う
ことを求められた場合には、配偶者居住権が付着していない状態での建物及びその敷地の価格を権利割合に応じて配分せずに、配偶者居住権と当該権利が付着した建物及びその敷地のそれぞれを独立の財産とした価格を求めることとなる。
16

配偶者居住権の存続期間が長期の場合、権利消滅時には当該権利が設定された建物の老朽化に伴って、当該建物に価値が認められないケースや当該建物を取り壊すことが最有効使用となるケースが多いと思われる。
17 権利消滅時の対象建物及びその敷地の価格を現在価値に割り引くための割引率について、将来における価格変動の要素を当該建物及びその敷地の価格を求める際に考慮しているときには、不動産固有のリス
クのみを考慮することになる。この場合における割引率は、地価公示で収益還元法の適用において採用している基本利率を基準として判定することになると考えられる。
18 配偶者居住権の存続期間が長期の場合、建物に価値が認められないケースや当該建物を取り壊すことが最有効使用となるケースが多いと思われ、そのようなケースで判定した建物の価格（価格は零円）又は建物取壊費用の確からしさは一般的に高いと考えられるため、当該建物の価格又は建物取壊費用を現在価値に割り引くための割引率は相対的に低くなる。

14この場合における配偶者居住権が付着した建物及びその敷地の価格は、配偶者居住権が付着しているために使用収益ができないこと、そのために売却しようとしても買手が限定されることなどによる市場性の減退の程度を考慮して、上記により求めた当該建物及びその敷地の経済価値を修正して求める。
また、配偶者居住権が付着した建物及びその敷地の価格について、価格時点における配偶者居住権の付着していない状態の当該建物及びその敷地の価格から上記により求めた配偶者居住権の経済価値を控除した額を配偶者居住権が付着することによる市場性の減退の程度を考慮して修正することによって求めることができる19。
（3）鑑定評価額の決定
配偶者居住権と当該権利が付着した建物及びその敷地のそれぞれの経済価値の比率（権利割合）によって配分して配偶者居住権と当該権利が付着した建物及びその敷地の内訳価格を求める場合には、価格時点における配偶者居住権が付着していない状態を前提とする対象建物及びその敷地の価格については、通常の鑑定評価と同様、鑑定評価の各手順における判断の妥当性等を再吟味して試算価格を調整のうえ、鑑定評価額（正常価格）を決定する。
この場合における配偶者居住権及び当該権利が付着した建物及びその敷地の価格は、
上記の鑑定評価額を配偶者居住権と当該権利が付着した建物及びその敷地の経済価値の比率（配偶者居住権と当該権利が付着した建物及びその敷地の経済価値の合計に占めるそれぞれの権利の経済価値の構成割合）で配分した金額を、それぞれの権利に係る内訳価格として鑑定評価額に併記する。
また、配偶者居住権と当該権利が付着した建物及びその敷地のそれぞれを独立の財産とした価格を求める場合には、配偶者居住権については経済的利益還元法を適用して求めた経済価値が鑑定評価額（特殊価格）となり、配偶者居住権が付着した建物及びその敷地の価格は上記(2)の④のとおり求めた価格が鑑定評価額（正常価格）となる。

19

この方法は、配偶者居住権が付着した建物及びその敷地の経済価値を求めることなしに、当該権利が付着していない状態の建物及びその敷地の価格をもとに直接的に配偶者居住権が付着した建物及びその敷地の価格を求めることになるため、求められた価格の妥当性を検証するために配偶者居住権が付着した建物及びその敷地の経済価値を把握することは必要である。

15

Ⅳ

配偶者居住権の設定後における鑑定評価にあたっての実務上の留意事項

配偶者居住権が設定された後、配偶者居住権が付着した建物及びその敷地を第三者又は配偶者に譲渡する場合、並びに配偶者居住権を合意により消滅させる場合における配偶者居住権等の鑑定評価については、上記ⅠからⅢに準じて行う。
この場合における配偶者居住権等の鑑定評価にあたっては、配偶者居住権の設定時における遺産分割等に関する諸事情、例えば、配偶者居住権と当該権利が付着した建物及びその敷地の権利割合等に関する合意内容、それぞれの権利の価格判定の考え方などを考慮することが必要となる20。その他の実務上の留意事項について、上記Ⅲとの違いを中心に整理すると以下のとおりである。
（1）鑑定評価の基本的事項① 対象確定条件
配偶者居住権に係る権利の内容（権利者、権利の及ぶ建物及びその敷地の範囲、権利の存続期間、権利者が負担する費用）については、実際の権利の内容を前提とすることが基本であるが、権利の存続期間について定めがない場合には、依頼者の確認・承諾を得て、平均余命等の合理的と認められる特定の期間を対象確定条件として設定するものとする。
② その他の条件
既に配偶者居住権が設定されている場合において、当該権利が付着した建物及びその敷地の価格判定に関して裁判所が関与することは通常は考えられないことから、
上記Ⅲでは条件設定を許容できる事項について、その他の条件を設定することは原則としてできない。
③ 価格の種類
配偶者居住権が付着した建物及びその敷地を所有者が第三者に譲渡する場合における当該建物及びその敷地の価格は正常価格として求める。
また、配偶者居住権が付着した建物及びその敷地を配偶者に譲渡する場合及び配偶者居住権を消滅させる場合における配偶者居住権等の経済価値は、権利の併合によって増分価値が発生することが通常と考えられることから、限定価格として求めることが多いと考えられる。

20

一般的に、配偶者居住権の設定後の時間が経過していないほど、権利設定当初の事情が配偶者居住権等の価値形成に影響を与えると考えられる。

16

（2）評価手法及び鑑定評価額① 配偶者居住権が付着した建物及びその敷地を所有者が第三者又は配偶者居住権者に譲渡する場合配偶者居住権が付着した建物及びその敷地を所有者が第三者又は配偶者居住権者に譲渡する場合については、上記Ⅲの被相続人の遺産を相続人間で分割する場合における鑑定評価において配偶者居住権が付着した建物及びその敷地の経済価値を求める場合において市場性を考慮する方法と同様である。
また、配偶者居住権が付着した建物及びその敷地を所有者が第三者に譲渡する場合における鑑定評価額は正常価格となり、配偶者居住権者に譲渡する場合には権利の併合によって増分価値が発生することが通常であると考えられることから、この場合の鑑定評価額は限定価格（増分価値の一部を正常価格に加算）として求めることになる。
② 配偶者居住権を消滅させる場合
配偶者居住権を消滅させる場合における当該配偶者居住権等の鑑定評価について
は、上記Ⅲの被相続人の遺産を相続人間で分割する場合における鑑定評価において配偶者居住権等の経済価値を求める場合と同様である。
配偶者居住権の消滅に伴って、当該権利が付着した建物及びその敷地の流動性は改善し、その結果として一定の増分価値が発生することが通常であると考えられることから、この場合における配偶者居住権の鑑定評価額は権利併合による増分価値の発生を考慮した特殊価格として求める。

附 則
本研究報告は、令和 2(2020)年 4 月 1 日以降を価格時点とする鑑定評価等から適用する。

17

参考１

法制審議会に示された評価方法と相続税法における評価方法

１. 法制審議会民法部会に示された評価方法（1）建物の評価方法
固定資産税評価額に基づいて、長期居住権の負担が付いた建物所有権に着目し、下記
計算式１のように、長期居住権を設定した場合に建物所有者が得ることとなる利益の現在価値を長期居住権付所有権の価額とした上で、その価額を（何らの制約がない）建物所有権の価額から差し引いたものを長期居住権の価額とする。
【計算式１】① 建物の価額（固定資産税評価額）＝ ② 長期居住権付所有権の価額 ＋ ③ 長期居住権の価額② 長期居住権付所有権の価額（注1）＝ ① 固定資産税評価額 ×（法定耐用年数 −（経過年数 ＋ 存続年数(注3)））／（法
定耐用年数(注2) − 経過年数）× ライプニッツ係数（注4）③ 長期居住権の価額＝ ① 固定資産税評価額 － ② 長期居住権付所有権の価額（注1） 計算結果がマイナスとなる場合には、0円とする。
（注2） 法定耐用年数は減価償却資産の耐用年数等に関する省令（昭和40年3月31日大蔵省令第15号）
において構造・用途ごとに規定されており、木造の住宅用建物は22年、鉄筋コンクリート造の住宅用建物は47年と定められている。
（注3） 長期居住権の存続期間が終身である場合には、簡易生命表記載の平均余命の値を使用するものとする。
（注4） ライプニッツ係数は以下のとおりとなる（小数第四位以下四捨五入）。
債権法改正案（3％）

現行法（5％）

5年

0.863

0.784

10年

0.744

0.614

15年

0.642

0.481

20年

0.554

0.377

25年

0.478

0.295

30年

0.412

0.231

【計算式１の補足説明】
計算式１は、相続開始時における居住建物の財産価値を固定資産税評価額とした上で、これについて長期居住権の存続期間分の減価償却（定額法に準ずる）をするこ
18

とにより存続期間満了時点の建物価額を算定し、ライプニッツ係数を使って、これを現在価値に引き直すこととしたものである。
（2）敷地利用権の評価方法（長期居住権の対象が一戸建ての場合）
居住建物が一戸建てである場合には、配偶者は、長期居住権の存続期間中は居住建物の敷地を排他的に使用することとなるため、敷地利用権について借地権等と同様の評価をする必要があるものと考えられる。
そこで、敷地利用権の評価方法として、以下の2つの方法が考えられる。
＜甲案（ライプニッツ係数を利用）＞① 長期居住権付敷地の価額＝ 敷地の固定資産税評価額〔÷0.7〕× ライプニッツ係数② 長期居住権に基づく敷地利用権＝ 敷地の固定資産税評価額〔÷0.7〕－ 長期居住権付敷地の価額（＝ 敷地の固定資産税評価額〔÷0.7〕×（1－ライプニッツ係数））＜乙案（敷地利用権割合を新たに策定）＞① 長期居住権付敷地の価額＝ 敷地の固定資産税評価額〔÷0.7〕×（1－敷地利用権割合（注））② 長期居住権に基づく敷地利用権の価額＝ 敷地の固定資産税評価額〔÷0.7〕× 敷地利用権割合（注） 敷地利用権割合は、長期居住権の存続期間に応じ、以下のとおりとする。
存続期間5年以下

20％

25年超30年以下

70％

5年超10年以下30％

30年超35年以下

80％

10年超15年以下40％

35年超40年以下

90％

15年超20年以下

50％

40年超

95％

20年超25年以下60％【甲案の補足説明】
一戸建てを対象として長期居住権を設定する場合における長期居住権の価額については、甲案及び乙案のいずれにおいても、長期居住権に基づく敷地利用権の価額に計算式１で算出した建物の価額を加えて算出することを想定している。
甲案は、敷地については建物とは異なり経年劣化を考慮する必要性が少ないこと
19

等を考慮しつつ、長期居住権の存続期間中は敷地所有権者が敷地を自由に使用収益することができないことに着目し、敷地所有権者が長期居住権の存続期間満了後に得ることとなる負担のない敷地所有権の価額を現在価値に引き直すことにより、長期居住権付敷地の価額を算出しようとするものである。
敷地所有権の価額の算定方法としては、建物におけるのと同様、当該敷地の固定資産税評価額を用いることとしているが、固定資産税評価額は公示価格の70％とされていることに鑑み、これを割り戻すことも考えられる（乙案においても同じ）。また、事案に応じて、固定資産税評価額以外のより適切な評価額（公示価格、相続税評価額など）を利用することも考えられる。

２. 相続税法（平成31年度税制改正の大綱）における評価方法
イ 配偶者居住権
建物の時価 － 建物の時価 ×（残存耐用年数 － 存続年数）／ 残存耐用年数 ×
存続年数に応じた民法の法定利率による複利現価率
ロ 配偶者居住権が設定された建物（以下「居住建物」という。）の所有権
建物の時価 － 配偶者居住権の価額
ハ 配偶者居住権に基づく居住建物の敷地の利用に関する権利
土地等の時価 － 土地等の時価 × 存続年数に応じた民法の法定利率による複利
現価率
ニ 居住建物の敷地の所有権等
土地等の時価 － 敷地の利用に関する権利の価額（注1） 上記の「建物の時価」及び「土地等の時価」は、それぞれ配偶者居住権が設定されていない
場合の建物の時価又は土地等の時価とする。
（注2） 上記の「残存耐用年数」とは、居住建物の所得税法に基づいて定められている耐用年数（住宅用）に1.5を乗じて計算した年数から居住建物の築後経過年数を控除した年数をいう。
（注3） 上記の「存続年数」とは、次に掲げる場合の区分に応じそれぞれ次に定める年数をいう。
(イ) 配偶者居住権の存続期間が配偶者の終身の間である場合 配偶者の平均余命年数(ロ)(イ)以外の場合 遺産分割協議等により定められた配偶者居住権の存続期間の年数（配偶者の平均余命年数を上限とする）（注4） 残存耐用年数又は残存耐用年数から存続年数を控除した年数が零以下となる場合には、上記
イの「（残存耐用年数 － 存続年数）／ 残存耐用年数」は、零とする。

20

参考２

平均余命表（厚生労働省・第22回生命表「完全生命表」）

第22回生命表（男）
年齢

生存数

x

lx

死亡数
n

dx

生存率
n

px

（２－１）

死亡率

死 力

qx

μx

n

定常人口
n

Lx

Tx

平均余命
。

ex

0週
1
2
3
4
2月
3
6

100 000
99 931
99 92099 91399 90699 88599 871
99 833

69
11
7
6
21
14
38
34

0.999310.99989
0.99993
0.99994
0.999780.99986
0.999620.99966

0.000690.000110.000070.00006
0.000220.000140.000380.00034

0.067640.01401
0.002070.003200.003200.001880.001520.00131

1 917
1 916
1 916
1 916
8 986
8 323
24 96349 9058 075 244
8 073 327
8 071 411
8 069 494
8 067 578
8 058 592
8 050 269
8 025 306

80.75
80.79
80.78
80.77
80.75
80.68
80.61
80.39

0年
1
2
3
4

100 000
99 79899 76599 741
99 725

202
34
24
16
11

0.99798
0.99966
0.999760.99984
0.99988

0.002020.000340.000240.000160.000120.067640.000380.000240.000190.0001399 843
99 78399 753
99 73299 7198 075 244
7 975 401
7 875 618
7 775 866
7 676 133

80.75
79.92
78.94
77.96
76.97

5
6
7
8
9

99 71499 70499 69499 68499 676

10
10
10
9
8

0.999900.999900.999900.999910.999920.000100.000100.000100.00009
0.00008

0.000100.000100.000100.00009
0.00008

99 70999 69999 68999 68099 6727 576 414
7 476 706
7 377 007
7 277 318
7 177 638

75.98
74.99
74.00
73.00
72.01

10
11
12
13
14

99 66899 661
99 65399 645
99 635

7
7
8
11
13

0.99993
0.99993
0.99992
0.99989
0.99987

0.000070.000070.00008
0.000110.000130.000070.000070.00008
0.00009
0.00012

99 66499 657
99 64999 64099 6287 077 966
6 978 302
6 878 645
6 778 995
6 679 355

71.02
70.02
69.03
68.03
67.04

15
16
17
18
19

99 621
99 60499 58399 55799 524

17
21
26
32
39

0.999830.999790.99974
0.99968
0.999610.000170.000210.000260.00032
0.000390.000150.000190.000240.000290.00036

99 613
99 59499 57099 54199 506

6 579 727
6 480 114
6 380 520
6 280 950
6 181 409

66.05
65.06
64.07
63.09
62.11

20
21
22
23
24

99 48699 441
99 39299 341
99 288

45
49
51
53
55

0.99955
0.999510.999490.99946
0.999450.000450.000490.000510.000540.00055

0.000420.000470.000500.000530.00054

99 46499 41799 36799 31599 261

6 081 903
5 982 440
5 883 023
5 783 656
5 684 341

61.13
60.16
59.19
58.22
57.25

25
26
27
28
29

99 23499 17999 12499 07099 016

55
54
54
54
56

0.999450.999450.99946
0.999450.999440.00055
0.00055
0.000540.00055
0.000560.00055
0.00055
0.00055
0.000540.00055

99 20699 151
99 09799 04398 9895 585 080
5 485 874
5 386 722
5 287 625
5 188 582

56.28
55.31
54.34
53.37
52.40

30
31
32
33
34

98 96198 90398 84498 78398 718

57
59
61
65
69

0.999420.999400.999380.99934
0.999300.00058
0.00060
0.000620.00066
0.000700.00057
0.000590.000610.000640.00068

98 932
98 87498 81498 751
98 684

5 089 593
4 990 661
4 891 787
4 792 973
4 694 222

51.43
50.46
49.49
48.52
47.55

35
36
37
38
39

98 64998 57698 501
98 42398 338

73
75
78
84
93

0.99926
0.999240.99920
0.999150.99905

0.000740.000760.000800.000850.00095

0.00072
0.000750.000780.000820.00090

98 61398 53998 46298 381
98 293

4 595 538
4 496 925
4 398 387
4 299 925
4 201 543

46.58
45.62
44.65
43.69
42.73

40
41
42
43
44

98 24598 14298 02997 907
97 776

103
113
122
131
144

0.99895
0.99885
0.99876
0.99866
0.998530.00105
0.001150.001240.001340.001470.00100
0.001100.001200.001290.00140

98 19598 08697 96997 84297 7054 103 251
4 005 056
3 906 970
3 809 001
3 711 159

41.77
40.81
39.86
38.90
37.96

45
46
47
48
49

97 63297 47397 297
97 10296 887

159
176
195
215
236

0.99837
0.998190.99800
0.99778
0.997570.001630.001810.00200
0.002220.002430.00155
0.001710.001900.002110.00233

97 55497 38697 201
96 996
96 771

3 613 454
3 515 900
3 418 514
3 321 313
3 224 317

37.01
36.07
35.13
34.20
33.28

21

第22回生命表（男）
年齢

生存数

x

lx

死亡数

死亡率

死 力

qx

μx

50
51
52
53
54

96 651
96 394
96 11195 80195 461

257
283
310
340
373

0.99734
0.99707
0.99677
0.996450.99609

0.00266
0.002930.00323
0.00355
0.00391

55
56
57
58
59

95 08894 67794 22793 73993 214

411
450
488
525
568

0.99568
0.99525
0.99482
0.99440
0.99391

60
61
62
63
64

92 64692 02691 33890 57389 734

620
688
764
839
910

65
66
67
68
69

88 82587 83086 74985 58284 326

70
71
72
73
74

平均余命
。

Tx

0.00255
0.00280
0.00308
0.003390.00373

96 52496 25595 95895 63495 277

3 127 546
3 031 022
2 934 767
2 838 809
2 743 175

32.36
31.44
30.54
29.63
28.74

0.004320.00475
0.005180.00560
0.006090.004120.004540.00498
0.005400.00585

94 88694 45593 98693 48092 9342 647 898
2 553 012
2 458 557
2 364 571
2 271 091

27.85
26.97
26.09
25.23
24.36

0.993310.99252
0.991630.99074
0.98986

0.00669
0.007480.00837
0.009260.010140.006390.00709
0.00795
0.00886
0.00973

92 34191 68890 96290 16089 286

2 178 157
2 085 816
1 994 129
1 903 167
1 813 007

23.51
22.67
21.83
21.01
20.20

994
1 081
1 166
1 256
1 349

0.988810.98769
0.98655
0.98532
0.98401

0.011190.012310.013450.01468
0.015990.010700.01182
0.01295
0.014150.01543

88 33587 297
86 17384 962
83 660

1 723 721
1 635 386
1 548 089
1 461 916
1 376 954

19.41
18.62
17.85
17.08
16.33

82 97881 52879 96678 29176 515

1 450
1 561
1 675
1 776
1 885

0.982530.980850.97905
0.97732
0.975370.017470.019150.02095
0.02268
0.024630.016840.018460.02025
0.02205
0.02388

82 26280 75779 13877 41175 583

1 293 294
1 211 033
1 130 276
1 051 138
973 727

15.59
14.85
14.13
13.43
12.73

75
76
77
78
79

74 63172 61070 42668 04865 454

2 021
2 185
2 377
2 594
2 819

0.972930.96991
0.96624
0.961880.956930.027070.03009
0.03376
0.038120.04307

0.026100.02889
0.03233
0.03649
0.04134

73 63371 53369 25466 77064 063898 144824 511752 979683 725616 955

12.03
11.36
10.69
10.05
9.43

80
81
82
83
84

62 63559 58956 31152 80749 094

3 046
3 279
3 504
3 714
3 900

0.95138
0.94498
0.93778
0.92968
0.92055

0.04862
0.05502
0.062220.07032
0.079450.04680
0.053070.06025
0.068390.07766

61 13157 97054 57750 96747 158552 891
491 760
433 791379 213328 246

8.83
8.25
7.70
7.18
6.69

85
86
87
88
89

45 19441 15037 03432 90728 827

4 043
4 116
4 127
4 080
3 973

0.91053
0.89998
0.88856
0.87601
0.862170.089470.100020.11144
0.123990.13783

0.088100.099410.11156
0.12500
0.1400243 18139 09634 96930 861
26 829281 088237 907
198 811163 842132 982

6.22
5.78
5.37
4.98
4.61

90
91
92
93
94

24 85421 04417 46514 163
11 195

3 810
3 580
3 302
2 967
2 567

0.846710.829900.81095
0.790470.77068

0.153290.170100.18905
0.20953
0.22932

0.15698
0.176020.19751
0.22205
0.24801

22 93319 23315 78812 6499 876

106 153
83 22063 98748 19935 550

4.27
3.95
3.66
3.40
3.18

95
96
97
98
99

8 628
6 506
4 788
3 435
2 401

2 123
1 718
1 352
1 034
768

0.753990.73592
0.71757
0.698960.680110.24601
0.26408
0.282430.30104
0.319890.27055
0.29434
0.319100.34485
0.37165

7 530
5 614
4 083
2 894
1 997

25 67418 14412 529
8 447
5 553

2.98
2.79
2.62
2.46
2.31

100
101
102
103
104

1 633
1 080
693
431
260

554
387
262
171
108

0.66104
0.64176
0.622290.60267
0.58291

0.33896
0.35824
0.37771
0.39733
0.41709

0.399540.42855
0.45874
0.49015
0.52284

1 340
874
553
339
201

3 556
2 215
1 341
788
449

2.18
2.05
1.94
1.83
1.73

105
106
107
108
109

151
85
46
24
12

66
39
22
12
6

0.56303
0.543070.52305
0.50301
0.482960.43697
0.45693
0.47695
0.49699
0.51704

0.55684
0.592230.62905
0.667360.70722

116
64
34
18
9

247
132
68
34
16

1.63
1.55
1.46
1.39
1.32

110
111
112

6
3
1

3
2
1

0.46295
0.443020.423180.53705
0.55698
0.576820.74869
0.791850.83675

4
2
1

7
3
1

1.25
1.19
1.13

n

px

定常人口

Lx

n

dx

生存率

（２－２）

n

注：lx 等の生命表諸関数の定義については、「参考資料３」を参照。

22

n

ex

第22回生命表（女）
年齢

生存数

x

lx

死亡数
n

dx

生存率
n

px

（２－１）

死亡率

死 力

qx

μx

n

定常人口
n

Lx

Tx

平均余命
。

ex

0週
1
2
3
4
2月
3
6

100 000
99 93799 92599 921
99 91499 89599 881
99 853

63
12
5
6
19
14
29
31

0.999370.99988
0.99995
0.99994
0.999810.99986
0.999710.999690.000630.000120.00005
0.00006
0.000190.000140.000290.000310.05782
0.014220.00209
0.00232
0.003440.001640.001510.00085

1 917
1 916
1 916
1 916
8 987
8 324
24 96649 9188 698 726
8 696 809
8 694 893
8 692 976
8 691 060
8 682 074
8 673 749
8 648 783

86.99
87.02
87.01
87.00
86.99
86.91
86.84
86.62

0年
1
2
3
4

100 000
99 822
99 79099 77099 758

178
32
20
12
8

0.998220.99968
0.999800.99988
0.999920.001780.00032
0.000200.000120.000080.057820.000400.000230.000160.0001099 86199 806
99 78099 76399 7538 698 726
8 598 865
8 499 059
8 399 279
8 299 516

86.99
86.14
85.17
84.19
83.20

5
6
7
8
9

99 74999 74299 73499 726
99 718888770.99992
0.99992
0.99992
0.99993
0.999930.00008
0.00008
0.00008
0.000070.000070.00008
0.00008
0.00008
0.00008
0.00007

99 746
99 73899 73099 72299 715

8 199 762
8 100 017
8 000 279
7 900 550
7 800 828

82.20
81.21
80.22
79.22
78.23

10
11
12
13
14

99 71299 70599 69899 691
99 68477
7
7
8

0.99993
0.99993
0.99993
0.99993
0.999920.000070.000070.000070.000070.00008

0.000070.000070.000070.000070.00008

99 70899 701
99 69599 68899 6807 701 113
7 601 405
7 501 703
7 402 008
7 302 321

77.23
76.24
75.24
74.25
73.25

15
16
17
18
19

99 676
99 66699 65499 641
99 626

10
12
13
15
16

0.999900.99988
0.99987
0.999850.99984

0.000100.000120.000130.000150.000160.00009
0.000110.000130.000140.00015

99 671
99 66099 647
99 633
99 6187 202 641
7 102 970
7 003 311
6 903 663
6 804 030

72.26
71.27
70.28
69.29
68.30

20
21
22
23
24

99 61099 593
99 57599 55499 533

17
19
20
22
23

0.999830.999810.999800.999780.999770.000170.000190.000200.000220.000230.000160.000180.000200.000210.00023

99 602
99 58499 56599 54499 521

6 704 411
6 604 809
6 505 225
6 405 661
6 306 117

67.31
66.32
65.33
64.34
63.36

25
26
27
28
29

99 51099 48699 461
99 43499 405

24
25
27
28
30

0.999760.999750.999730.999710.999700.000240.000250.000270.000290.000300.000240.000250.000260.000280.00029

99 49899 47399 44799 42099 391

6 206 596
6 107 098
6 007 625
5 908 177
5 808 758

62.37
61.39
60.40
59.42
58.44

30
31
32
33
34

99 37599 34599 31399 27999 243

31
32
34
36
39

0.99969
0.99968
0.99966
0.999630.999610.000310.00032
0.000340.000370.000390.000310.00032
0.00033
0.000350.00038

99 36099 32999 29699 261
99 223

5 709 367
5 610 007
5 510 678
5 411 383
5 312 122

57.45
56.47
55.49
54.51
53.53

35
36
37
38
39

99 20499 16399 12199 07599 025

41
42
45
50
56

0.999590.99957
0.999540.999500.999430.000410.000430.000460.000500.00057

0.000400.000420.000440.000480.00053

99 18499 142
99 09899 051
98 9985 212 898
5 113 715
5 014 573
4 915 474
4 816 424

52.55
51.57
50.59
49.61
48.64

40
41
42
43
44

98 96998 90798 83998 76698 687

62
68
73
79
85

0.999370.999310.99926
0.99920
0.999130.000630.000690.000740.000800.00087

0.00060
0.00066
0.000710.000770.00083

98 93998 87398 80398 727
98 645

4 717 426
4 618 487
4 519 614
4 420 811
4 322 084

47.67
46.70
45.73
44.76
43.80

45
46
47
48
49

98 60298 50998 40598 291
98 167

94
104
114
124
134

0.99905
0.99895
0.99884
0.99874
0.998640.00095
0.00105
0.001160.001260.001360.000900.00100
0.001110.001210.0013198 55698 45898 34998 23098 101

4 223 438
4 124 882
4 026 425
3 928 076
3 829 846

42.83
41.87
40.92
39.96
39.01

23

第22回生命表（女）
年齢

生存数

死亡数

死 力

定常人口

平均余命
。

x

lx

qx

μx

Lx

Tx

ex

98 03497 88997 73097 557
97 368

145
159
174
189
202

0.99852
0.99838
0.998220.998070.997920.001480.001620.001780.001930.002080.001420.00155
0.001700.00186
0.00201

97 96297 811
97 64597 463
97 2683 731 745
3 633 783
3 535 972
3 438 327
3 340 864

38.07
37.12
36.18
35.24
34.31

55
56
57
58
59

97 16696 951
96 726
96 48996 239

215
226
237
250
268

0.99779
0.99767
0.99755
0.997410.997210.002210.00233
0.002450.00259
0.00279

0.00215
0.00227
0.002390.00252
0.00269

97 06096 83996 60896 36596 106

3 243 596
3 146 536
3 049 697
2 953 088
2 856 723

33.38
32.45
31.53
30.61
29.68

60
61
62
63
64

95 97095 67995 36195 01594 643

291
318
346
372
399

0.996960.99667
0.99638
0.99609
0.995780.00304
0.00333
0.003620.003910.004220.00291
0.003180.003480.003780.00406

95 82795 52295 19094 83294 4462 760 617
2 664 790
2 569 268
2 474 078
2 379 246

28.77
27.85
26.94
26.04
25.14

65
66
67
68
69

94 24493 811
93 34092 82992 275

433
471
511
554
603

0.995400.99498
0.99453
0.99403
0.993460.00460
0.005020.005470.00597
0.006540.004410.00482
0.00526
0.00573
0.00626

94 03193 57993 08892 55691 9782 284 800
2 190 769
2 097 190
2 004 102
1 911 547

24.24
23.35
22.47
21.59
20.72

70
71
72
73
74

91 67291 01090 28189 48088 606

662
729
802
874
954

0.99278
0.99200
0.991120.99023
0.989230.007220.00800
0.008880.009770.01077

0.00688
0.007620.008470.009360.01029

91 34690 65189 88789 04988 136

1 819 569
1 728 223
1 637 572
1 547 685
1 458 636

19.85
18.99
18.14
17.30
16.46

75
76
77
78
79

87 65286 59985 41984 08782 582

1 053
1 180
1 332
1 505
1 699

0.98798
0.986370.984410.98211
0.979430.012020.013630.01559
0.017890.02057

0.011400.012840.01466
0.016820.01936

87 13586 02084 76683 35081 7501 370 500
1 283 365
1 197 345
1 112 579
1 029 229

15.64
14.82
14.02
13.23
12.46

80
81
82
83
84

80 88378 97476 83174 42271 720

1 909
2 143
2 409
2 701
3 004

0.976390.97286
0.968640.963700.958120.02361
0.027140.03136
0.03630
0.04188

0.022270.02560
0.02956
0.034290.03976

79 94777 92375 64973 09670 244947 479867 532
789 609
713 959
640 864

11.71
10.99
10.28
9.59
8.94

85
86
87
88
89

68 71665 40761 78457 84753 594

3 310
3 622
3 938
4 253
4 531

0.95184
0.94462
0.93627
0.926480.91546

0.048160.05538
0.06373
0.073520.084540.045930.05298
0.061180.070850.08208

67 08763 62259 84255 74551 350570 620503 533
439 911380 069
324 323

8.30
7.70
7.12
6.57
6.05

90
91
92
93
94

49 06344 30639 38934 36429 340

4 757
4 918
5 025
5 024
4 876

0.90305
0.88900
0.872430.853810.83380

0.09695
0.11100
0.12757
0.146190.166200.09485
0.109400.12656
0.14682
0.16949

46 70141 85936 88131 84626 884272 974
226 273
184 414147 533
115 686

5.56
5.11
4.68
4.29
3.94

95
96
97
98
99

24 46419 86615 73412 140
9 115

4 598
4 132
3 594
3 025
2 464

0.81204
0.792020.771610.750830.729700.187960.20798
0.228390.249170.27030

0.196090.220510.24603
0.272720.30063

22 13517 756
13 890
10 5807 838

88 80266 66748 91135 02124 441

3.63
3.36
3.11
2.88
2.68

100
101
102
103
104

6 652
4 711
3 234
2 149
1 380

1 941
1 477
1 085
769
525

0.70825
0.686490.66446
0.642170.61967

0.29175
0.31351
0.335540.35783
0.38033

0.329810.36033
0.39223
0.425590.46047

5 640
3 937
2 662
1 741
1 100

16 60310 963
7 026
4 364
2 623

2.50
2.33
2.17
2.03
1.90

105
106
107
108
109

855
510
293
162
85

345
217
132
76
42

0.596990.57415
0.551210.528210.50518

0.40301
0.425850.44879
0.47179
0.49482

0.49694
0.535070.57494
0.616630.66022

670
393
222
120
62

1 523
853
460
238
118

1.78
1.67
1.57
1.48
1.39

110
111
112
113
114

43
21
10
4
2

22
11
5
2
1

0.482170.45924
0.436420.41378
0.391360.51783
0.54076
0.56358
0.586220.608640.705800.75346
0.803290.855390.90987

31
15
7
3
1

56
26
11
5
2

1.31
1.23
1.16
1.10
1.04

115

1

0

0.369210.63079

0.96683

0

1

0.98

n

px

（２－２）

死亡率

50
51
52
53
54

n

dx

生存率

n

注：lx 等の生命表諸関数の定義については、「参考資料３」を参照。

24n参考：逓増年金現価率の計算式

参考３

r：年利率
g：変動率
n：年数

逓増年金現価率❒ r = 3.0%、g = -5.0～5.0%、n = 1～25年
年

変

動

率

（g）

-5.0

-4.5

-4.0

-3.5

-3.0

-2.5

-2.0

-1.5

-1.0

-0.5

1

0.97090.97090.97090.97090.97090.97090.97090.97090.97090.97092

1.86631.87111.87581.88051.8852

1.88991.8946

1.89931.90401.908832.69232.70572.71922.73272.74622.75992.77352.78722.80102.814843.45403.47953.5052

3.5311

3.5571

3.58343.60983.63633.66313.690054.1566

4.1971

4.23794.27914.32084.36294.40544.44834.49174.535564.80474.86234.92084.98005.04005.10085.16245.22495.28815.352275.40235.4791

5.55725.63665.71735.79935.88275.9675

6.0536

6.141285.95366.05106.15046.25176.35516.46056.56806.67766.78946.903496.4621

6.58136.70336.8281

6.95587.08647.22007.35687.4966

7.639710

6.93107.07307.21867.3681

7.52157.67897.84048.00628.17648.351011

7.3636

7.52887.69897.87408.0542

8.23978.43078.62738.82979.038112

7.76257.9515

8.14658.34798.55598.77068.99239.22139.45779.701813

8.13058.34348.56388.79209.02849.2731

9.52679.789310.061310.343014

8.46998.70678.95269.20809.47339.748810.0351

10.3324

10.641410.9625

15

8.78299.04369.3151

9.59789.892310.1991

10.5188

10.8519

11.1990

11.560816

9.07169.35609.65299.963010.2870

10.6254

10.9791

11.3487

11.7350

12.1389179.33799.64569.967710.3051

10.6586

11.0289

11.4170

11.8237

12.2501

12.697218

9.58359.9141

10.261210.6257

11.0086

11.4109

11.8336

12.2780

12.7453

13.2367199.810010.1631

10.5347

10.9260

11.3382

11.7724

12.2301

12.7125

13.221213.757720

10.0189

10.3939

10.789611.2074

11.6486

12.1147

12.6072

13.1280

13.6786

14.261121

10.2116

10.6079

11.0272

11.471011.940912.4386

12.9661

13.5253

14.1183

14.74742210.389410.8064

11.2487

11.7180

12.2162

12.7453

13.3076

13.9052

14.540915.217123

10.5533

10.9904

11.4551

11.949412.475413.0356

13.6324

14.2686

14.9471

15.670924

10.7045

11.1610

11.6475

12.1662

12.719613.3104

13.9415

14.6161

15.3375

16.109325

10.8440

11.3192

11.8268

12.3693

12.9495

13.5705

14.2356

14.9484

15.7127

16.5328

年

0.0

0.5

1.0

1.5

2.0

2.5

3.0

3.5

4.0

4.5

5.0

1

0.97090.97090.97090.97090.97090.97090.97090.97090.97090.97090.97092

1.9135

1.9182

1.92291.92761.9323

1.93701.9417

1.9465

1.9512

1.95591.96063

2.82862.84252.85642.87042.88442.89852.91262.92682.94102.95522.969543.71713.74443.77183.79953.82733.85533.88353.91193.94043.9692

3.9981

5

4.57974.62444.66954.71504.76104.80754.85444.90174.9495

4.99785.046665.41725.48305.54975.61725.68575.75505.82525.89645.96856.0415

6.115576.23036.32086.41286.50636.6013

6.69796.7961

6.89596.99737.10037.205187.01977.13827.2591

7.38247.5081

7.63637.76707.90028.0361

8.17468.315897.7861

7.93598.08918.24588.40618.57018.73798.90959.08509.26459.4482108.53028.71418.90299.09669.29549.49949.70879.923610.1441

10.370310.6025

11

9.25269.47359.70099.935010.1760

10.4241

10.6796

10.9426

11.2134

11.492211.7793129.954010.2144

10.4834

10.761211.048111.3444

11.6505

11.9666

12.2932

12.6305

12.978913

10.6350

10.9374

11.2507

11.5753

11.9117

12.260212.621412.9956

13.3834

13.7853

14.2018

14

11.2961

11.6428

12.0031

12.3776

12.7669

13.1716

13.592214.0296

14.484214.9569

15.448415

11.9379

12.331112.740913.1682

13.6138

14.0785

14.563115.0685

15.5957

16.1456

16.719216

12.561113.0026

13.464413.9473

14.4525

14.981015.5340

16.1126

16.7180

17.351618.014817

13.1661

13.6579

14.1738

14.7151

15.283115.8792

16.5049

17.161617.851218.5752

19.335418

13.7535

14.2973

14.8695

15.471716.1056

16.7730

17.4757

18.2158

18.9954

19.8166

20.681819

14.3238

14.921115.5516

16.2172

16.9201

17.6624

18.4466

19.2751

20.1507

21.0760

22.054220

14.8775

15.5298

16.2205

16.951917.7267

18.5476

19.4175

20.339621.3172

22.3538

23.453321

15.4150

16.1238

16.8764

17.6759

18.5255

19.4284

20.3884

21.4092

22.4950

23.650324.879622

15.9369

16.7033

17.519618.389419.3165

20.3050

21.3592

22.4840

23.684324.9655

26.333623

16.4436

17.2688

18.1503

19.0925

20.0998

21.1773

22.3301

23.5640

24.8851

26.3000

27.815824

16.9355

17.8205

18.7687

19.7853

20.8755

22.0453

23.301024.649326.097627.653929.326825

17.413118.3588

19.3752

20.4680

21.6437

22.9092

24.271925.7398

27.3218

29.0275

30.8671※ 変動率(g)3.0%については、2.99%と3.01%の平均値を近似値として採用している。

25❒ r = 3.5%、g = -5.0～5.0%、n = 1～25年
年

変

動

率

（g）

-5.0

-4.5

-4.0

-3.5

-3.0

-2.5

-2.0

-1.5

-1.0

-0.5

1

0.96620.96620.96620.96620.96620.96620.96620.96620.96620.96622

1.85301.85771.8624

1.86701.87171.8764

1.88101.88571.8904

1.895032.66702.68032.69362.70692.72032.73382.74722.76082.77442.788043.41423.43933.46463.49003.51573.54153.56743.5936

3.61993.646454.10004.1396

4.17974.22024.26114.30244.34414.38624.42874.47176

4.72944.78584.84304.90094.95965.01915.07945.14055.20235.265075.30725.38215.45835.53575.61445.69435.77575.8583

5.94236.02778

5.83755.93236.02896.1275

6.22796.33046.43496.54156.6502

6.761096.32436.43996.5582

6.67926.80306.9296

7.0592

7.19177.3272

7.4659106.77116.90837.0492

7.19377.34197.49417.65027.81047.97488.143511

7.18127.34067.50457.6733

7.84708.02588.20998.39938.59438.7950127.5576

7.73937.92698.12058.32048.52688.73988.95979.18689.4212

13

7.9031

8.10738.31878.53758.76418.99869.24159.49319.753510.023314

8.22038.44698.68218.92639.17989.44329.716610.0006

10.2957

10.602115

8.51148.76019.01919.28879.56959.861910.1665

10.4837

10.8142

11.158616

8.77859.04929.33179.62679.9347

10.2564

10.5924

10.9434

11.3102

11.6935179.02389.31599.62179.941810.2770

10.6280

10.9957

11.380911.7846

12.207818

9.24899.56209.8907

10.2356

10.5977

10.978111.3776

11.7973

12.2384

12.7022199.45559.7891

10.140110.5095

10.8984

11.3078

11.7391

12.1936

12.6725

13.1774209.6451

9.9987

10.3715

10.7649

11.1801

11.6185

12.0815

12.5707

13.0877

13.634321

9.8192

10.1920

10.5862

11.0030

11.4442

11.911112.4057

12.9296

13.4849

14.073622

9.979010.3704

10.7852

11.2251

11.6916

12.1868

12.7126

13.271213.8648

14.495923

10.1256

10.5350

10.9699

11.432111.9236

12.4465

13.0033

13.5962

14.2281

14.901824

10.260310.6869

11.141111.6251

12.140912.691213.2784

13.9056

14.5757

15.292125

10.3838

10.8270

11.3000

11.8050

12.3446

12.9216

13.5390

14.2000

14.9082

15.6673

年

0.0

0.5

1.0

1.5

2.0

2.5

3.0

3.5

4.0

4.5

5.0

1

0.96620.96620.96620.96620.96620.96620.96620.96620.96620.96620.96622

1.89971.90441.90901.91371.9184

1.92301.92771.9324

1.93701.9417

1.946432.80162.81532.82912.84292.85672.87062.88462.89862.91262.92662.940843.6731

3.69993.72693.7541

3.78153.8091

3.83683.86473.89283.9211

3.949654.5151

4.55894.60314.64784.69294.73854.78454.83094.87784.9252

4.97306

5.32865.39295.4581

5.52425.59115.65895.72755.7971

5.86765.93896.0112

7

6.11456.20286.29256.38366.47626.5704

6.6661

6.76336.8621

6.9625

7.06458

6.87406.9892

7.10667.22647.34867.47317.60007.72957.8614

7.99608.133197.60777.75287.90128.05308.2082

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10.3169119.00169.21429.43319.65849.890410.1292

10.3750

10.6280

10.8885

11.1566

11.432612

9.66339.913310.171410.4380

10.7133

10.9975

11.2911

11.594211.9073

12.2306

12.564513

10.3027

10.5922

10.8919

11.2025

11.524211.8574

12.2027

12.5604

12.931013.3150

13.712814

10.9205

11.2513

11.5950

11.952212.3233

12.7091

13.1099

13.5266

13.9596

14.4098

14.877715

11.5174

11.891412.281112.6874

13.110913.552414.0128

14.4928

14.9933

15.5152

16.0595

16

12.0941

12.5129

12.950713.4084

13.8871

14.3877

14.911315.4589

16.0319

16.631317.25841712.6513

13.1164

13.6040

14.1155

14.6520

15.2149

15.8054

16.425117.0755

17.7582

18.474818

13.1897

13.7024

14.241614.8089

15.4058

16.0340

16.6952

17.3913

18.124218.8959

19.70871913.7098

14.271414.8638

15.4890

16.1488

16.8453

17.580818.3575

19.1779

20.0447

20.960520

14.2124

14.823915.471016.1558

16.880917.6487

18.4620

19.3237

20.2367

21.2045

22.230521

14.6980

15.3604

16.0635

16.8098

17.6024

18.4444

19.3390

20.289921.300722.3756

23.518822

15.1671

15.881416.641617.451218.3135

19.2324

20.2118

21.2561

22.3698

23.5580

24.825923

15.6204

16.3872

17.2058

18.0801

19.0143

20.012721.080322.222223.4440

24.7517

26.151824

16.0584

16.8784

17.7564

18.6970

19.7049

20.7856

21.9447

23.1884

24.5235

25.9571

27.497025

16.4815

17.355418.2937

19.3018

20.3855

21.550922.804824.1546

25.608127.174128.8617※ 変動率(g)3.5%については、3.49%と3.51%の平均値を近似値として採用している。

26❒ r = 4.0%、g = -5.0～5.0%、n = 1～25年
年

変

動

率

（g）

-5.0

-4.5

-4.0

-3.5

-3.0

-2.5

-2.0

-1.5

-1.0

-0.5

1

0.96150.96150.96150.96150.96150.96150.96150.96150.96150.96152

1.83991.8445

1.84911.85371.8584

1.86301.86761.8722

1.87681.881532.64222.65532.66842.68162.69482.70812.72142.73482.74822.76164

3.3751

3.39983.42473.44973.47503.50043.52593.5517

3.57763.603654.04454.0835

4.12284.16254.20264.24314.28404.32544.3671

4.40936

4.65614.71134.76724.82394.88134.93954.99845.05825.1187

5.180075.21475.28775.36205.43755.51435.59235.67165.7522

5.8341

5.917485.72495.81715.91116.00696.1047

6.20436.30596.40956.51526.622996.19116.3032

6.41796.53536.65536.77816.90377.0321

7.1635

7.2979106.61686.74966.88587.0255

7.16897.31607.46697.62187.7806

7.943611

7.00587.15957.31767.4804

7.64797.8203

7.9977

8.18028.36818.561512

7.36107.53597.71637.90258.09478.2931

8.49788.7092

8.92739.152613

7.6856

7.88158.08438.2941

8.51148.73638.96919.21019.45979.718114

7.98208.19898.42398.65768.90009.15189.41329.68469.966410.259115

8.25288.49038.73758.99479.26259.54139.831610.1340

10.4488

10.7768168.50018.75799.02699.30769.60069.906610.2260

10.5596

10.9080

11.2720178.72619.00379.2941

9.59799.916010.2489

10.5976

10.9627

11.3451

11.745818

8.93259.22939.54079.867310.2101

10.5699

10.9477

11.3444

11.761212.199119

9.12109.43669.768310.1173

10.4844

10.8708

11.2776

11.7060

12.1573

12.632820

9.29329.62689.978410.3492

10.7403

11.1529

11.5885

12.0485

12.534413.0477219.45069.8016

10.1724

10.5644

10.9789

11.4174

11.8815

12.3729

12.8933

13.444722

9.59439.962010.3515

10.7641

11.2015

11.665412.1576

12.6801

13.2350

13.824523

9.725510.1093

10.5167

10.949411.4091

11.8978

12.4177

12.971013.560214.187924

9.845410.2446

10.669311.1213

11.6027

12.1157

12.6628

13.2466

13.8698

14.535525

9.955010.3689

10.8101

11.2808

11.7833

12.3201

12.8938

13.5076

14.1645

14.8681

年

0.0

0.5

1.0

1.5

2.0

2.5

3.0

3.5

4.0

4.5

5.0

1

0.96150.96150.96150.96150.92490.96150.96150.96150.96150.96150.96152

1.88611.89071.89531.90001.90461.9092

1.91381.91851.9231

1.92771.93233

2.77512.78862.80222.81582.82952.84322.85702.87082.88462.89852.91244

3.62993.65633.68293.70973.73663.76373.79103.81853.8462

3.87403.902054.45184.49484.53824.58204.62634.67104.7161

4.76174.80774.85414.901065.24215.30515.36885.43345.49895.56525.63235.70035.7692

5.83905.909776.00216.0881

6.17556.26446.35476.44646.5397

6.63456.73086.82866.928186.7327

6.8447

6.95897.0753

7.19407.31507.43847.5641

7.69237.82307.956297.4353

7.57597.71977.86688.0172

8.17108.32848.48938.65388.82218.9943108.11098.28258.45868.63928.82469.0147

9.20989.41009.61549.826110.0423118.76058.96539.1761

9.39319.61649.846210.0828

10.3263

10.5769

10.8349

11.100412

9.38519.62519.872910.1288

10.3930

10.6658

10.9474

11.2382

11.5385

11.8485

12.168713

9.9856

10.2627

10.5497

10.8469

11.1547

11.4735

11.8037

12.1457

12.5000

12.8670

13.2472

14

10.563110.8789

11.2069

11.5477

11.9017

12.2695

12.651713.0488

13.4615

13.8904

14.336115

11.1184

11.4743

11.8452

12.2316

12.6344

13.0541

13.4916

13.9477

14.423114.9187

15.4355

16

11.6523

12.0497

12.4650

12.8991

13.3529

13.8274

14.3234

14.842115.3846

15.9520

16.5455

17

12.1657

12.6057

13.0670

13.5506

14.0577

14.5895

15.1472

15.7323

16.3462

16.990217.666118

12.659313.1430

13.6516

14.1864

14.7489

15.3406

15.9631

16.618217.307718.0334

18.797519

13.1339

13.6623

14.219314.8069

15.4268

16.080916.771217.499918.2692

19.081719.939820

13.5903

14.1640

14.770715.4125

16.091716.8105

17.571418.3773

19.2308

20.1350

21.093021

14.0292

14.648915.3062

16.0036

16.7437

17.5295

18.3640

19.2505

20.1923

21.1933

22.25742214.4511

15.1174

15.8262

16.5804

17.3833

18.2382

19.1490

20.119421.153922.2567

23.433023

14.8568

15.570216.331217.143418.0105

18.9367

19.9264

20.9843

22.115423.3253

24.619824

15.2470

16.0077

16.8216

17.6928

18.6257

19.6251

20.6963

21.8449

23.0769

24.3990

25.818125

15.622116.4306

17.2979

18.2290

19.2291

20.3036

21.4589

22.701424.0385

25.477827.0279※ 変動率(g)4.0%については、3.99%と4.01%の平均値を近似値として採用している。

27❒ r = 4.5%、g = -5.0～5.0%、n = 1～25年
年

変

動

率

（g）

-5.0

-4.5

-4.0

-3.5

-3.0

-2.5

-2.0

-1.5

-1.0

-0.5

1

0.95690.95690.95690.95690.95690.95690.95690.95690.95690.95692

1.82691.8315

1.83601.8406

1.8452

1.84981.8544

1.85891.8635

1.86813

2.61772.63072.64362.65662.66972.68282.69592.70912.72242.73564

3.33673.36103.38553.41023.43503.46003.48523.51053.53603.561753.99034.02854.06714.10614.14544.18524.22544.26594.30694.3482

6

4.58454.63854.69324.74874.80494.86184.91954.97795.0371

5.0971

7

5.1247

5.19595.26845.34215.41695.49315.57045.64905.72895.810285.61575.70545.79685.89005.98516.08206.18096.28166.38446.489196.0621

6.17096.2822

6.39616.51256.63166.7533

6.87797.00537.135610

6.46806.59646.7282

6.86347.00207.14437.29027.43997.59357.751111

6.83696.9852

7.13797.29497.45647.62277.79377.96978.15088.337212

7.17237.34067.5142

7.69347.87828.06908.26598.46908.67878.895213

7.4772

7.66537.85998.06138.26978.48548.70878.93979.17899.426514

7.75447.9621

8.17758.4011

8.63318.87409.12399.38349.65279.932415

8.00648.23338.46938.71498.97059.23659.51339.801610.1016

10.4141168.23558.48118.73749.00479.28369.57479.878510.1957

10.5269

10.8728178.44378.70768.98369.27239.57439.890310.221010.5673

10.9298

11.3095

18

8.63318.9146

9.20989.51949.844010.1847

10.5422

10.9175

11.3115

11.7253198.80529.10389.41769.747510.0945

10.4594

10.8434

11.2476

11.673112.121220

8.96169.27679.60869.958310.3269

10.7157

11.1259

11.5587

12.0156

12.4982

21

9.10399.43479.783910.1528

10.5427

10.9549

11.3908

11.8520

12.340212.8571229.2332

9.5791

9.945010.3325

10.7430

11.1780

11.6392

12.1284

12.6476

13.198923

9.35089.711010.0931

10.4985

10.9289

11.3861

11.872212.3890

12.9389

13.524324

9.45769.831610.2290

10.6517

11.1015

11.5804

12.0906

12.6346

13.2149

13.834125

9.55489.941810.3539

10.7932

11.2616

11.7616

12.2955

12.8661

13.4763

14.1292

年

0.0

0.5

1.0

1.5

2.0

2.5

3.0

3.5

4.0

4.5

5.0

1

0.95690.95690.95690.95690.95690.95690.95690.95690.95690.95690.95692

1.87271.8772

1.88181.8864

1.89101.89561.90011.90471.9093

1.91391.918532.74902.76232.77572.78922.80272.81622.82982.84342.85712.87082.8846

4

3.5875

3.6135

3.63973.6661

3.69263.71933.74613.77323.8004

3.82783.855354.39004.43224.47474.51774.56124.60504.64934.69404.7391

4.78474.83076

5.15795.21945.28185.34505.40905.47385.53955.60605.67345.74165.8107

75.89275.9766

6.06186.1485

6.23656.32606.41696.50936.6032

6.69866.79558

6.59596.70486.81586.92897.04437.16197.28177.40397.52857.6555

7.784997.26887.4051

7.54447.68697.83277.98178.13428.29008.44948.61248.7791107.91278.07858.24878.42328.6022

8.78598.97439.16769.36599.56949.7781

11

8.52898.72638.92939.13839.35349.57479.802510.0369

10.278110.5263

10.781812

9.11869.3492

9.58729.832910.0865

10.3484

10.6187

10.8977

11.1858

11.4833

11.790313

9.68299.9482

10.2230

10.5076

10.802211.1073

11.4232

11.7504

12.0892

12.440212.8037

14

10.2228

10.5244

10.8376

11.1628

11.500711.8516

12.2162

12.5949

12.9883

13.3971

13.821915

10.7395

11.0785

11.4315

11.799312.1825

12.581712.9978

13.431313.8831

14.3541

14.8449

16

11.2340

11.611412.0056

12.4175

12.8480

13.2979

13.768114.2597

14.7736

15.311015.87291711.7072

12.1238

12.5604

13.0180

13.4976

14.000314.5274

15.080215.659916.2679

16.905818

12.1600

12.6167

13.0967

13.6012

14.1316

14.689315.2758

15.8928

16.5419

17.2249

17.943619

12.5933

13.090713.6150

14.1677

14.7504

15.3651

16.0135

16.6977

17.419718.1818

18.986420

13.0079

13.5466

14.1159

14.7179

15.3545

16.0280

16.7406

17.4948

18.2933

19.1388

20.034221

13.4047

13.9850

14.6001

15.2523

15.9441

16.6782

17.4572

18.2843

19.1627

20.0957

21.08702213.7844

14.4066

15.0680

15.7714

16.519617.3159

18.1636

19.0663

20.0279

21.0526

22.144823

14.1478

14.8121

15.5203

16.2755

17.081317.941418.8598

19.8408

20.8891

22.009623.207724

14.4955

15.202115.9574

16.7652

17.6296

18.5550

19.5460

20.6079

21.7460

22.9665

24.275725

14.8282

15.5771

16.379917.240918.1648

19.1568

20.2224

21.3676

22.5989

23.9235

25.3488※ 変動率(g)4.5%については、4.49%と4.51%の平均値を近似値として採用している。

28❒ r = 5.0%、g = -5.0～5.0%、n = 1～25年
年

変

動

率

（g）

-5.0

-4.5

-4.0

-3.5

-3.0

-2.5

-2.0

-1.5

-1.0

-0.5

1

0.95240.95240.95240.95240.95240.95240.95240.95240.95240.95242

1.81411.81861.8231

1.8277

1.8322

1.8367

1.8413

1.84581.85031.854932.59372.60642.61922.63212.64502.65792.67092.68392.69702.7101

4

3.29903.32303.34713.3714

3.39583.42043.44523.4702

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3.97474.01264.05094.08954.12854.16794.20774.24794.288564.51464.56754.62104.67534.73034.78604.84244.8996

4.95765.0162

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5.96346.0596

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6.978610

6.32436.44866.57616.70696.8411

6.9787

7.11987.2646

7.4131

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7.59767.7673

7.94198.121612

6.9911

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7.53697.73597.9422

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7.77157.9883

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16

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10.8161

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11.8226

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11.3633

11.8465

12.3604

12.906924

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10.2134

10.6341

11.0817

11.558112.0656

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9.18099.5431

9.9286

10.3390

10.7763

11.2425

11.7399

12.271012.8385

13.4451

年

0.0

0.5

1.0

1.5

2.0

2.5

3.0

3.5

4.0

4.5

5.0

1

0.95240.95240.95240.95240.95240.95240.95240.95240.95240.95240.95242

1.8594

1.86391.86851.87301.87761.88211.8866

1.8912

1.89571.9002

1.904832.72322.73642.74972.76302.77632.78972.80312.81652.83002.84362.8571

4

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3.72873.7554

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6.5722

6.66678

6.4632

6.5691

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10.5720

10.8485

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10.1836

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10.4859

10.7966

11.1191

11.4541

11.8020

12.1633

12.5386

12.9284

13.333315

10.3797

10.7026

11.0389

11.3891

11.7538

12.1338

12.5296

12.9419

13.3715

13.8192

14.2857

16

10.8378

11.1963

11.570711.9618

12.3704

12.7972

13.2433

13.7094

14.1966

14.7058

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11.2741

11.6688

12.0823

12.5155

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13.9434

14.4659

15.0137

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12.5744

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14.6302

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17.142919

12.0853

12.5540

13.0478

13.5680

14.1163

14.694415.3039

15.9467

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17.3403

18.0952

20

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15.9648

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19.0476

21

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15.1988

15.8851

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20.0000

22

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13.7446

14.362415.0189

15.7169

16.4592

17.2490

18.0895

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20.9524

23

13.4886

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19.7559

20.7947

21.9048

24

13.7986

14.4556

15.1574

15.9073

16.7092

17.5669

18.4848

19.4675

20.520221.648122.857225

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16.3295

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20.1418

21.2771

22.4974

23.8095※ 変動率(g)5.0%については、4.99%と5.01%の平均値を近似値として採用している。

29❒ r = 5.5%、g = -5.0～5.0%、n = 1～25年
年

変

動

率

（g）

-5.0

-4.5

-4.0

-3.5

-3.0

-2.5

-2.0

-1.5

-1.0

-0.5

1

0.94790.94790.94790.94790.94790.94790.94790.94790.94790.947921.80141.80591.81041.81491.81941.82391.8284

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4.95185.01975.0887

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9.8391

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11.1311

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12.2466

12.8109

年

0.0

0.5

1.0

1.5

2.0

2.5

3.0

3.5

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4.5

5.0

1

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1.86881.8733

1.87781.8823

1.88681.89123

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7.6926

7.85168.01468.18188.35338.52928.70968.89469.08449.279111

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9.9462

10.182912

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10.260310.5258

10.7998

11.0826

13

9.11719.36099.61319.874310.1445

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10.713911.0137

11.3240

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9.58969.8651

10.151010.4477

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11.0757

11.4079

11.7527

12.110912.4828

12.869015

10.0376

10.3454

10.6659

10.9995

11.3469

11.7086

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12.4778

12.8865

13.312313.755916

10.462210.8030

11.1588

11.5303

11.9183

12.3236

12.7469

13.1891

13.6512

14.1340

14.63851710.8646

11.2388

11.6307

12.041012.4708

12.9210

13.3927

13.8870

14.4049

14.9479

15.517018

11.2461

11.6541

12.0825

12.532413.0049

13.501414.0232

14.5716

15.1480

15.7541

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11.607712.0496

12.5150

13.0051

13.521414.0654

14.6388

15.2432

15.8805

16.5526

17.261520

11.950412.4264

12.9290

13.4598

14.020714.6133

15.2397

15.902116.6026

17.3436

18.127621

12.2752

12.7853

13.3254

13.8974

14.5034

15.1456

15.8265

16.548517.314418.1270

18.989622

12.5832

13.1273

13.7049

14.3183

14.9701

15.6628

16.399317.1826

18.0161

18.903119.847423

12.8750

13.4530

14.0682

14.7233

15.4213

16.1653

16.958617.804818.7078

19.6718

20.701224

13.151713.7633

14.4160

15.1130

15.8576

16.6535

17.5046

18.4151

19.3897

20.4332

21.551025

13.4139

14.0589

14.7490

15.4878

16.279417.127818.0376

19.0139

20.0619

21.1874

22.3967

30

参考４

⚫

関連法令

民法及び家事事件手続法の一部を改正する法律（平成 30 年法律第 72 号）に伴う改正後民法（明治 29 年法律第 89 号）※令和 2 年 4 月 1 日施行予定
第五編 相続第八章 配偶者の居住の権利第一節 配偶者居住権（配偶者居住権）
第千二十八条 被相続人の配偶者（以下この章において単に「配偶者」という。）は、被相続人の財産に属した建物に相続開始の時に居住していた場合において、次の各号のいずれかに該当するときは、その居住していた建物（以下この節において「居住建物」という。
）の全部について無償で使用及び収益をする権利（以下この章において「配偶者居住権」という。）を取得する。ただし、被相続人が相続開始の時に居住建物を配偶者以外の者と共有していた場合にあっては、この限りでな
い。

２

一

遺産の分割によって配偶者居住権を取得するものとされたとき。

二

配偶者居住権が遺贈の目的とされたとき。

居住建物が配偶者の財産に属することとなった場合であっても、他の者がその共有持分を有するときは、配偶者居住権は、消滅しない。

３ 第九百三条第四項の規定は、配偶者居住権の遺贈について準用する。

関連条文（特別受益者の相続分）
第九百三条

共同相続人中に、被相続人から、遺贈を受け、又は婚姻若しくは養子縁組のため若しくは生計の資本として贈与を受けた者があるときは、被相続人が相続開始の時において有した財産の価額にその贈与の価額を加えたものを相続財産とみなし、第九百条から第九百二条までの規定により算定した相続分の中からその遺贈又は贈与の価額を控除した残額をもってその者の相続分とす
る。
２
３
４

（略）
（略）
婚姻期間が二十年以上の夫婦の一方である被相続人が、他の一方に対し、その居住の用に供する建物又はその敷地について遺贈又は贈与をしたときは、当該被相続人は、その遺贈又は贈与について第一項の規定を適用しない旨の意思を表示したものと推定する。

31

（審判による配偶者居住権の取得）
第千二十九条 遺産の分割の請求を受けた家庭裁判所は、次に掲げる場合に限り、配偶者が配偶者居住権を取得する旨を定めることができる。
一 共同相続人間に配偶者が配偶者居住権を取得することについて合意が成立しているとき。
二 配偶者が家庭裁判所に対して配偶者居住権の取得を希望する旨を申し出た場合において、居住建物の所有者の受ける不利益の程度を考慮してもな
お配偶者の生活を維持するために特に必要があると認めるとき（前号に掲げる場合を除く。）。
（配偶者居住権の存続期間）
第千三十条 配偶者居住権の存続期間は、配偶者の終身の間とする。ただし、遺産の分割の協議若しくは遺言に別段の定めがあるとき、又は家庭裁判所が遺産の分割の審判において別段の定めをしたときは、その定めるところによる。
（配偶者居住権の登記等）
第千三十一条 居住建物の所有者は、配偶者（配偶者居住権を取得した配偶者に限る。
以下この節において同じ。
）に対し、配偶者居住権の設定の登記を備えさせる義務を負う。
２

第六百五条の規定は配偶者居住権について、第六百五条の四の規定は配偶者居住権の設定の登記を備えた場合について準用する。
関連条文（不動産賃貸借の対抗力）
第六百五条

不動産の賃貸借は、これを登記したときは、その不動産について物権を取得した者その他の第三者に対抗することができる。
（不動産の賃貸人たる地位の移転）
第六百五条の二 前条、借地借家法（平成三年法律第九十号）第十条又は第三十一
条その他の法令の規定による賃貸借の対抗要件を備えた場合において、その不動産が譲渡されたときは、その不動産の賃貸人たる地位は、その譲受人に移転する。
（不動産の賃借人による妨害の停止の請求等）
第六百五条の四不動産の賃借人は、第六百五条の二第一項に規定する対抗要件を備えた場合において、次の各号に掲げるときは、それぞれ当該各号に定める請求をすることができる。
一

その不動産の占有を第三者が妨害しているとき

二

その不動産を第三者が占有しているときその第三者に対する妨害の停止の請求
求32

その第三者に対する返還の請（配偶者による使用及び収益）
第千三十二条 配偶者は、従前の用法に従い、善良な管理者の注意をもって、居住建物の使用及び収益をしなければならない。ただし、従前居住の用に供していなかった部分について、これを居住の用に供することを妨げない。
２

配偶者居住権は、譲渡することができない。

３

配偶者は、居住建物の所有者の承諾を得なければ、居住建物の改築若しくは増築をし、又は第三者に居住建物の使用若しくは収益をさせることができない。

４

配偶者が第一項又は前項の規定に違反した場合において、居住建物の所有者が相当の期間を定めてその是正の催告をし、その期間内に是正がされないときは、居住建物の所有者は、当該配偶者に対する意思表示によって配偶者居住権を消滅させることができる。

（居住建物の修繕等）
第千三十三条配偶者は、居住建物の使用及び収益に必要な修繕をすることができる。
２

居住建物の修繕が必要である場合において、配偶者が相当の期間内に必要な修繕をしないときは、居住建物の所有者は、その修繕をすることができる。

３

居住建物が修繕を要するとき（第一項の規定により配偶者が自らその修繕をす
るときを除く。
）、
又は居住建物について権利を主張する者があるときは、
配偶者は、居住建物の所有者に対し、遅滞なくその旨を通知しなければならない。ただし、居住建物の所有者が既にこれを知っているときは、この限りでない。

（居住建物の費用の負担）
第千三十四条２

配偶者は、居住建物の通常の必要費を負担する。

第五百八十三条第二項の規定は、前項の通常の必要費以外の費用について準用
する。

関連条文
（占有者による費用の償還請求）
第百九十六条

占有者が占有物を返還する場合には、その物の保存のために支出した金額その他の必要費を回復者から償還させることができる。ただし、占有者が果実を取得したときは、通常の必要費は、占有者の負担に帰する。
２

占有者が占有物の改良のために支出した金額その他の有益費については、その価格の増加が現存する場合に限り、回復者の選択に従い、その支出した金額
又は増価額を償還させることができる。ただし、悪意の占有者に対しては、裁判所は、回復者の請求により、その償還について相当の期限を許与することができる。

33

（買戻しの実行）
第五百八十三条 （略）２

買主又は転得者が不動産について費用を支出したときは、売主は、第百九十六条の規定に従い、その償還をしなければならない。ただし、有益費については、
裁判所は、売主の請求により、その償還について相当の期限を許与することができる。

（居住建物の返還等）
第千三十五条 配偶者は、配偶者居住権が消滅したときは、居住建物の返還をしなければならない。ただし、配偶者が居住建物について共有持分を有する場合は、居住建物の所有者は、配偶者居住権が消滅したことを理由としては、居住建物の返還を求めることができない。
２

第五百九十九条第一項及び第二項並びに第六百二十一条の規定は、前項本文の規定により配偶者が相続の開始後に附属させた物がある居住建物又は相続の開始後に生じた損傷がある居住建物の返還をする場合について準用する。

関連条文（借主による収去等）
第五百九十九条

借主は、借用物を受け取った後にこれに附属させた物がある場

合において、使用貸借が終了したときは、その附属させた物を収去する義務を負う。ただし、借用物から分離することができない物又は分離するのに過分の費用を要する物については、この限りでない。
２

借主は、借用物を受け取った後にこれに附属させた物を収去することができる。

（賃借人の原状回復義務）第六百二十一条 賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。以下
この条において同じ。
）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。

34

（使用貸借及び賃貸借の規定の準用）
第千三十六条 第五百九十七条第一項及び第三項、第六百条、第六百十三条並びに第六百十六条の二の規定は、配偶者居住権について準用する。

関連条文（期間満了等による使用貸借の終了）
第五百九十七条 当事者が使用貸借の期間を定めたときは、使用貸借は、その期間が満了することによって終了する。
２３（略）
使用貸借は、借主の死亡によって終了する。

（損害賠償及び費用の償還の請求権についての期間の制限）
第六百条

契約の本旨に反する使用又は収益によって生じた損害の賠償及び借主が支出した費用の償還は、貸主が返還を受けた時から一年以内に請求しなければならない。
２

前項の損害賠償の請求権については、貸主が返還を受けた時から一年を経過するまでの間は、時効は、完成しない。

（転貸の効果）第六百十三条

賃借人が適法に賃借物を転貸したときは、転借人は、賃貸人と賃借人との間の賃貸借に基づく賃借人の債務の範囲を限度として、賃貸人に対して転貸借に基づく債務を直接履行する義務を負う。この場合においては、賃料の前払をもって賃貸人に対抗することができない。
２
３

前項の規定は、賃貸人が賃借人に対してその権利を行使することを妨げない。
賃借人が適法に賃借物を転貸した場合には、賃貸人は、賃借人との間の賃貸借を合意により解除したことをもって転借人に対抗することができない。ただし、その解除の当時、賃貸人が賃借人の債務不履行による解除権を有していたときは、この限りでない。

（賃借物の全部滅失等による賃貸借の終了）
第六百十六条の二

賃借物の全部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合には、賃貸借は、これによって終了する。

35

⚫

所得税法等の一部を改正する法律（平成 31 年法律第 6 号）に伴う改正後相続税法（昭和 25 年法律第 73 号）※令和 2 年 4 月 1 日施行予定
第三章 財産の評価（配偶者居住権等の評価）第二十三条の二配偶者居住権の価額は、第一号に掲げる価額から同号に掲げる価額に第二号に掲げる数及び第三号に掲げる割合を乗じて得た金額を控除した残額とする。
一

当該配偶者居住権の目的となっている建物の相続開始の時における当該配偶者居住権が設定されていないものとした場合の時価（当該建物の一部が賃貸の用に供されている場合又は被相続人が当該相続開始の直前において当該建物をその配偶者と共有していた場合には、当該建物のうち当該賃貸の用に供されていない部分又は当該被相続人の持分の割合に応ずる部分の価額として政令で定めるところにより計算した金額）
二

当該配偶者居住権が設定された時におけるイに掲げる年数をロに掲げる年

数で除して得た数（イ又はロに掲げる年数が零以下である場合には、零）イ

当該配偶者居住権の目的となっている建物の耐用年数（所得税法の規定に基づいて定められている耐用年数に準ずるものとして政令で定める年数をいう。ロにおいて同じ。
）から建築後の経過年数（6 月以上の端数は 1 年とし、6 月に満たない端数は切り捨てる。ロにおいて同じ。
）及び当該配偶者居住権の存続年数（当該配偶者居住権が存続する年数として政令で定める年数をいう。次号において同じ。
）を控除した年数

ロ
三

イの建物の耐用年数から建築後の経過年数を控除した年数
当該配偶者居住権が設定された時における当該配偶者居住権の存続年数に応じ、法定利率による複利の計算で現価を算出するための割合として財務省
令で定めるもの２

配偶者居住権の目的となっている建物の価額は、当該建物の相続開始の時における当該配偶者居住権が設定されていないものとした場合の時価から前項の規定により計算した当該配偶者居住権の価額を控除した残額とする。

36

３

配偶者居住権の目的となっている建物の敷地の用に供される土地（土地の上に存する権利を含む。以下この条において同じ。
）を当該配偶者居住権に基づき使用する権利の価額は、第一号に掲げる価額から第二号に掲げる金額を控除した残額とする。
一

当該土地の相続開始の時における当該配偶者居住権が設定されていないものとした場合の時価（当該建物の一部が賃貸の用に供されている場合又は被相続人が当該相続開始の直前において当該土地を他の者と共有し、若しくは当該建物をその配偶者と共有していた場合には、当該建物のうち当該賃貸の用に供されていない部分に応ずる部分又は当該被相続人の持分の割合に応ずる部分の価額として政令で定めるところにより計算した金額）
二４

前号に掲げる価額に第一項第三号に掲げる割合を乗じて得た金額

配偶者居住権の目的となっている建物の敷地の用に供される土地の価額は、当該土地の相続開始の時における当該配偶者居住権が設定されていないものとした場合の時価から前項の規定により計算した権利の価額を控除した残額とする。

37

鑑定評価基準委員会 法務鑑定小委員会
配偶者居住権評価検討ワーキンググループ 委員名簿
（敬称略）
役 職
座
長
(鑑定評価
基準委員長)
委員(鑑定評価基準副委員長)
委員

調査役兼研究員氏

名勤 務 先 名地域連合会

山 下 誠 之

一般財団法人日本不動産研究所

東京

岩 田 祝 子東急不動産㈱東京佐 竹 格 郎㈱谷澤総合鑑定所東京本社

東京

入 田 直 子公益社団法人日本不動産鑑定士協会連合会

東京配偶者居住権等の鑑定評価に関する研究報告
令和元年 12 月 10 日 制定
編集・発行 公益社団法人日本不動産鑑定士協会連合会〒105‐0001 東京都港区虎ノ門 3‐11‐15
SVAX TT ビル 9 階
電話 03‐3434‐2301㈹

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