M O N T H LY R E A L E S T AT E

［題字］故 野田卯一 会長

11
NOVEMBER

2021

ITコミュニティの形 成で最 先 端のリゾート地へ生 ま れ 変 わる

〜 和 歌 山 県白 浜 町 〜［巻頭 特 集１］

［特集２］

選手村レガシーマンション「HARUMI FLAG」展望［特集３］

不動産契約・電子化の流れは不可逆である［不動産トラブル事例と対処法］

買主のローン解除に関する
宅建業者の誤った助言によるトラブル
公益社団法人 全日本不動産協会

公益社団法人 不動産保証協会

保証のお知らせ一般保証制度のご案内●法人代表者の個人保証（連帯保証）が不要
法人会員が初めて一般保証制度を申し込む場合でも「法人代表者の個人保証（連帯保証）」が必要ありません。

●お客様の署名押印が不要
当制度の申込みの際、お客様（被保証者）の署名押印が不要であるため、申込みまでの作業・時間が省略できます。

●一般保証制度登録制に登録すると、以下のメリットがあります
・一般保証登録宅建業者であることが保証協会のホームページで一般公開される。
・登録証、ステッカーが交付される。
・自社の物件広告等において、制度が利用できる広告表示が可能になる。
・一般保証制度の利用の申込みの際、法人の登記事項証明書の提出が免除される。

手付金保証制度・手付金等保管制度のご案内
お客様

手付金保証制度会員

売主・買主ともに一般消費者で、会員が流通機構登録物件を客付媒介する売買契約において、買主が売主に支払う手付金を万一のために保全（保証）する制度です。

協会

手付金等保管制度■ 制度の詳細（公社）不動産保証協会ホームページ（会員専用ページ）

会員が自ら売主となる完成物件の売買契約において、受領す■ 制度に関するお問い合わせ

る手付金等の額が 売買代金の10％または1,000万円を超え、（公社）不動産保証協会 総本部事務局
TEL.03-3263-7055

売主会員に保全義務が生じる場合に（宅建業法41条の2）、■ 制度の申込み窓口

当協会が売主会員に代わって手付金等を受領し、物件の登所属の地方本部事務局

記、引渡しがあるまで保全（保管）する制度です。

弁済制度について会員業者と宅地建物取引をしたお客様が損害を受け、苦情の令和３年度 第４回弁済委員会

解決が困難な場合には、当協会がその債権を認証することで、被害相当額（上限あり）の払い渡しを受けることができます。

※各事案の詳細はホームページ（会員専用ページ）内に掲載されております。
の（公社）不動産保証協会ホームページ ▶▶

審査結果

審査明細

社数・件 数

金

額

認証申出

７社

８件

81,831,225 円

認

証

３社

４件

13,140,000 円

保

留

４社

４件

否

決
13 社

14 件

未審議
令和３年度認証累計

不動産保証協会

43,842,738 円

検索一般保証制度の他、法定研修会、弁済業務、各種保全制度など、保証協会の各種情報が掲載されております。

02

保証のお知らせ
特集 1

MONTHLY RE AL E STATE04

11 2021

ITコミュニティの形成で最先端のリゾート地へ生まれ変わる〜和歌山県白浜町〜

NOVEMBER

特集 2

08

選手村レガシーマンション「HARUMI FLAG」展望
特集 3

10

不動産契約・電子化の流れは不可逆である

プリンシプル住まい総研所長

上野 典行

不動産お役立ちQ&A＜法律相談＞

12

中古マンションの雨漏り
弁護士

渡辺 晋

＜賃貸相談＞

14

マンションの賃貸管理
弁護士

江口 正夫

＜相続相談＞

16

法人が所有する不動産の評価について
公認会計士・税理士

野田 優子＜賃貸管理ビジネス＞

18

マーケティングプランを作成して入居率を高める
ideaman

今井 基次

宅建士講座

＜宅建士試験合格のコツ＞

20

法令上の制限資格試験受験指導講師
連

建築等の規制（都市計画法）
植杉 伸介

載

＜不動産トラブル事例と対処法＞

22

不動産適正取引推進機構 中戸 康文

写真：北川孝次 /アフロ

＜物件調査のノウハウ＞

COVER PHOTO

ジャイアントパンダ

24が暮らしている。中国生まれのお父さん・永明、

その他の結浜、彩浜、そしてこの秋お披露目された赤26

ちゃん・楓浜（ふうひん）の大家族である。成獣に28

なると100kg前後にもなるが、コロンとした体形

登記所における不動産調査のガイドラインとは？
不動産コンサルタント 津村 重行

和歌山県白浜町には7頭のジャイアントパンダ
お母さんの良浜、双子の姉妹・桜浜と桃浜、妹買主のローン解除に関する
宅建業者の誤った助言によるトラブルとのんびり笹を食む姿は愛嬌たっぷり。思わず29

笑みがこぼれる。

30

全日保証eラーニング 研修システムのご紹介
地方本部の動き
新入会員名簿NEWS FILE

巻頭特 集1

ITコミュニティの形成で最先端のリゾート地へ生まれ変わる〜和歌山県白浜町〜

日本 有 数のリゾート地・白浜 町（和 歌山県）。同町は、平 成16年からまちおこしの一環としてIT企業の誘致に乗り出し、その後、ワ―ケーションの推進にも取組んでいます。なぜITとは無縁と思われる白浜町が企業の誘致を開始したのでしょうか。
その背景とワーケーションを推進する理由等を白浜町に伺いました。

若者の県外流出対策」と答えます。白浜はアパートの大家のようなスタンスで、町には小学校が9校、中学校が4校あり『入居＝ゴール』ととらえていました。そますが、高校は1校もないのが現状。隣の結果、企業が求めるニーズに気づけな

和歌山県の南西部（紀南地方）に位

市町の高校に進学後、子供たちは関西かったのです。従業員の生活のサポート

置する人口約21,000人の町・白浜町。

圏および関東圏の大学に進学する人がはもちろん、都心から地方に移転してき平成18年３月に白浜町と日置川町が市多く、そのまま就職し、戻ることなくそのた企業は、地方行政や地元企業とのコ

町村合併し、現在の白浜町となります。

地で暮らす人がほとんどだといいます。

ラボレーションを求めていたのかもしれ

町内は大きく3つの地域に分けられ、観人口流出を防ぐためには、魅力的な働き

ません。
ですが、
そういった要望にも応え

光業を主産業とする白浜地域、農業・漁口が白浜町に必要。そう考えた白浜町

られていませんでした。企業に定着して業を主産業とする富田地域、農林業を

は、観光業と農業・漁業に次ぐ新たな産もらうためには、地域のサポートが必要

主産業とする日置川地域によって形成さ業としてIT産業に可能性を見出します。

だということに気づかされたのです」とれます。

そして、平成13年に和歌山県の発案で話します。
この事例は白浜町の意識を大町の観光資源である白浜温泉は、愛白浜町を情報通信関連企業の集積地

きく変え、それ 以 降 、町は入 居 企 業の媛県の道後温泉、兵庫県の有馬温泉とにするという構想が立ち上がるのです。

ニーズをヒアリングし、白浜町に定着しIT企業誘致で人口減少を抑制てもらえるように関係性を築いていきま並び日本三古湯と呼ばれ、斉明・持統・文部天皇をはじめ、多くの宮人たちが訪れた由緒ある温泉地として名を馳せま失敗事例から学んだ
定住してもらう策す。今 では 、サテライトオフィスで 働く人々に対して、移住サポートはもちろん、子どもの転校手続きの手伝いなど、きめす。
そのほか白良浜や円月島などの豊かな自然とともに、
アドベンチャーワールド

平成16年、企業誘致に着手した白浜

細かなサポートもしています。
また、企業をはじめとしたさまざまなレジャー施設

町は、空き保養所を改修し、ITビジネス

間や地元の若者たちとの交流会を開いも完備され、年間300万人以上の観光

オフィスを開設します。すぐに入居は決て移住者と地元住民との交流を積極的客が訪れる観光リゾート地としてにぎわ

まりましたが、その2社のうち1社は平成に行うなど、観光ではなく“白浜での暮らいを見せています。

19年に、残る1社も平成22年に退室しし”を豊かにし、楽しんでもらえるよう、さてしまいます。その後、平成26年まで空

まざまな取組みを行っています。

ではなぜ、観光業で潤う白浜町が、IT企業の誘致に乗り出したのでしょうか。
その点を白浜町に聞くと「課題であった

4 月刊不動産 ｜ 2021.11

室状態が続くことになります。
この状況について、白浜町は「私たちその成果をみると、白浜町は平成26
年に和歌山県と連携して企業誘致を促

新宮市

番所山公園
白良浜
アドベンチャーワールド
南紀白浜空港

那智勝浦町

白浜町

古座川町

すさみ町

スペースポート紀伊（ロケット発射場）

パンダファミリーが人気のアドベンチャーワールド。イルカやアザラシ、ペンギンなど海の生物にも会える

串本町

空港から白浜町の中心地まで車で約５分。町内の主要な観光スポットは距離が近いため、移動に時間を取られない
コンパクト感も人気の理由のひとつという。熊野古道まではリムジンバスで２時間弱と、白浜町をベースに南紀地方の周遊が可能になっている【表1】南紀白浜空港の利用状況

南紀白浜空港では、顔認証やIoTの実証実験も実 施 。今 年 度 完 成を目指す国際線ターミナ
ルでは、
レストランや物販施設などの施設が整備される予定世界遺産・熊野古道はさまざまなトレッキングコース
があり、パワースポットとしても人気を集めている

年度

搭乗者数

年度

搭乗者数

平成26年

107,936

平成29年

132,151

平成27年

127,003

平成30年

161,570

平成28年

119,777

平成31年
177,135（令和元年）

和歌山県HP「南紀白浜空港月別利用状況」を編集進。平成27年の米大手IT企業セールス定着したトレンドに“ワーケーション”がフォース・ドットコムおよびパートナー企ありますが、全国に先駆けて推進してい業の入居を機に入居企業は増加します。

たのが白浜町です。同町は“関係人口の平成29年にITビジネスオフィスが満室創出”※を目標に、平成29年頃から和歌になったことに伴い、平成30年に第２IT

山県と連携して行っています。白浜町がビジネスオフィスを新規開設。
こちらもわワーケーションの地として最適と、企業

まず、羽田―南紀白浜空港を結ぶ定ずか４カ月で満室になり、令和2年にはから注目され選ばれるようになった理由

期航空便の搭乗者数をみると、平成28

民設民営でレンタルオフィス・ANCHORに以下が挙げられます。

年度と令和元年度を比べて顕著な増加

ワーケーションは関係人口創出の手立て•県内唯一の空港「南紀白浜空港」があ「年間の観光客に大きな変動は見られり、羽田空港から約60分というアクセないので、
ワ―ケーションの推進が平成スの良さ。

29年であることを考えれば、平日利用客•年間300万人が訪れる全国有数のリゾート地であること。

コロナ禍の中、リモートワークとともにワークを整備がみられます（表1）。
これには白浜町もが開設され、現在７室中、４室に企業が入居という状況だといいます。

田辺湾の南端に位置し、円月島や塔島を望む風光明
媚な番所山公園。国立自然公園に指定されている•災害時でも途切れない対災害ネット

数の増加にワーケーションが影響していることは往々にして考えられます」と見解を示します。

※関係人口：移住した「定住人口」でもなく、観光に来た「交流人口」でもない、地域と多様に関わる人々

2021.11 ｜ 月刊不動産 5

推進の取組みに、小中学校の夏休み期間には、親子ワ―ケーション事業も実施。
この事業には『日中、親は通常どおり

和歌山IC
海南IC

朝夕の時 間は家 族みんなが 一 緒にリゾートを楽しむ』
といった家族でワーケー

４車線化
工事中区間

紀勢線

ワールドに遊びに出かける。
それ以外の

御坊IC

尾鷲北IC

近畿自動車道有田IC

仕 事をし、子 供たちはアドベンチャー

尾鷲南IC
熊野大泊IC
熊野IC（仮称）

印南IC

ションを体験するという趣旨があり、首都

南紀田辺IC

圏からの参加者に好評だったといいま

南紀白浜IC

す。仕事に重要なネットワーク環境つい紀宝IC（仮称）
新宮北IC（仮称）
新宮IC（仮称）
那智勝浦IC

すさみ南ICては、災害時でも途切れない対災害ネッ

太地IC（仮称）
開通済
事業中区間

トワークを
「国立研究開発法人情報通信研究機構（NICT）」と協定を結び整備して、常時の利用を可能としています。
また、４車線化によって得られるメリットは観光客のアクセス環境向上のほか、自然災害が起きた時の復旧作業による全面通行止めの回避などもある （和歌山県HPより）白良浜など観光名所ではフリーWi-Fiとして約2,500人が同時接続できるといっのアクセスが多く、夏場のオンシーズン

た先進的な環境が整っています。

は、阪和自動車道、湯浅御坊道路などに観光バスや自家用車が溢れ大渋滞が発

不動産や交通インフラ
白浜町の今後の課題生します。それに伴う事故の発生や、事故が起きた際にさらに渋滞が悪化する
ことが課題でした。
しかし現在、4車線化

海を臨める立地には、ホテルや旅館、工事が行われており、今年度中には完リゾートマンションが建ち並び、夏期は成する見込みです。
これにより、大阪方

宿泊料金が上がるにもかかわらず、宿泊

面からのアクセス利便性が格段によくな

施設はどこも満室になるといいます。町ると予想されています。

が所有するリゾートマンションで、昭和

き続きワーケーションやIT企業誘致をきっかけに継 続 的 に白 浜 町と関 係を内に建つマンションは現在38棟。その多くが大阪や神戸といった関西圏の方

白い湯気と温泉の香りがたちこめる白浜で最も古い
行幸源泉

白浜町の魅力をいかしてさらなる発展へ持っていただける企 業を増やし、I Tコ
ミュニティが形成されることを目指していきます」と話します。続けて、「白良浜で49年頃に建てられたものが多く、その数は昭和50年にかけて一気に増え、その今 後のビジョンについて白浜 町は、海を楽しむこともできれば、熊野古道で後は微増。平成に入ると新しいマンショ「ワーケーションという言葉は全国的に自然を感じることもできます。疲れたら温ンは、ほとんど建てられていません。新た広まりつつありますが、
まだまだ制度とし泉や足湯でリフレッシュし、新鮮な魚介な宿泊施設やマンションが建たないのて導入している企業はさほど多くないの類を中心としたグルメも抜群です。何よりは利用土地に理由があるといいます。そが現状です。
リゾート地で仕事をするこ

観光地という土地柄、地元の人たちのの点について、地元の不動産業者は「用とについて否定的な考え方を持つ人も雰囲気が温かく接しやすいのも魅力の

途地域の関係でなかなか宿泊施設を建少なくありません。
これについては、企業一つです」といいます。

てられる場所が無いんです。
これからのが導入しやすくなるよう国や自治体によ今後、白浜町は、観光地としてのメリッ

観光需要や現在の宿泊施設の老朽化

る制度等の後押しが必要だと考えていトを最大限に生かし、さらに先進的な通を考えると、用途地域の規制緩和が必ます。今後、町では白浜でしか体験・経

信環境や交通インフラの改善によって、要かもしれません」と話します。

験できないこと等、長所の掘り起こしを最先端のリゾート地としてますます注目

行い、広くPRしていきたいと思います。引

されていきます。

また、関西圏からの観光客は陸路で

6 月刊不動産 ｜ 2021.11

変化する情勢に求められる
地域事業者の対応
時代とともに変わる町の需要に、地域事業者はどのような視線を向けているのでしょうか。
長年、白浜町で不動産事業を営む株式会社アルディの山内利夫代表に詳細を伺いました。

事業の幅を広げて観光需要に応えたい

別荘を購入して、同じところに行くより、大学卒業後は金融機関に勤務。
バブル崩壊後に興味があった不動産業界へ転身し、白浜町へ。

が開業されています。

いろいろな場所に泊まりに行った方が白浜町に関していえば、南紀白浜空港

楽しいという人が多いようです。
しかも別から10分ほどで行ける立地に、源泉か荘等の所持に管理費や固定資産税をけ流しの温泉、美しいビーチ、レジャー――まずは、リゾート地特有の不動産状

払うのは面倒など、消極的な意見も聞き施設等が集約されている場所はなかな況について教えてください。

ます。

かないと思います。
これからも観光需要

私が不動産事業を始めたのは25年く

そのような時代の変化もあって、現在はますます増えていくと思います。ただ、らい前ですから、それこそ当時はたくさ

では建設業、土木業まで事業を広げ、購別荘・リゾートマンションに関しては、飽んの宿 泊 施 設と保 養 所 が 建つオーソ

入物件にリノベーションを施して、再販

和 状 態ですので、当社は現 在 、近 場にドックスな温泉街でした。変化が見られするといった事業が主になっています。

“川”がある土地に目を向けています。最たのは数年ほど経った頃だと思います。

当初は土木・建築工事は外注していまし近は、若い人たちに川遊びが人気と聞き多くの保養所が「採算がつかない」
といたが、やはり自社で一気通貫したほうがます。
また、少し山の方に行くと、流行りう理由から一斉に売りに出されて。
しか取引もスムーズです。加えて、数年前からのグランピングをするのに最適な場所がも年度末までに整理したいという意向も

は宿泊業も展開しています。元は大手企あります。海外からの観光客も興味を持あったので、相場よりもだいぶ安い金額

業の保養所をリノベーションして、ペットたれるのではないでしょうか。今後はぜで取引されていました。
その頃からです。

連れ専用の宿泊施設として開業しまし

ひ、白浜町を拠点に、自然の中で新たな町がIT企業の誘致を始めたのは。町がた。ビーチの目の前というロケーション

アクティビティが楽しめるようなことを考

ロケーションの良い物件を探しているとが宿泊客にも好評で、その後、第二弾のえていきたいですね。

いうので、私が持っていた大手企業の保ヴィラも建設しました。

養所を売却したこともあります。その物件が最初のＩＴビジネスオフィスだった――今後の事業展開について、どのようと聞いています。

なことを考えていますか。
南紀白浜空港に新しく国際線ターミ――現在も売買や仲介をメインに行っナルができますから、コロナが収束すれているのでしょうか。

ば再びインバウンド需要も高まるでしょいいえ、現 在は規 模を縮 小していまう。白浜 町から少し南の串本 町にはロす。昔は別荘やリゾートマンションの売

ケット発射基地ができると聞いています

買・仲介をメインに行っていましたが、現し、今まで国内では種子島からしかでき株式会社アルディ

在はそれほど大幅な利益を見込めませなかった小型衛星の打ち上げができるん。以前は、ある程度の年代になったらようになり、稼働が始まれば、月に5〜6

住所：和歌山県西牟婁郡白浜町
890番地6「別荘を買おう」「 良い車に乗ろう」など

本のロケットが打ち上げられるそうです。

購買意欲旺盛な人が多かったと感じてその関係もあってでしょう。隣のすさみいますが、現在はそれが見られません。

町には、ビジネス需要を見越したホテル

電話：0739-43-0133（代表）
FAX：0739-42-5877［ホームページ］
http://www.arudy.jp/

2021.11 ｜ 月刊不動産 7

ニュースの解説

巻頭特集2

ポスト五輪、分譲4,000戸超に熱視線

選手村レガシーマンション「HARUMI FLAG」展望
新型コロナウイルス感染拡大により１年先延ばしにされた「東京2020五輪・パラリンピック」。
感染爆発により開催に批判が集まったものの、日本勢のメダルラッシュが空気を和らげて五輪・パラともに無事に日程を終えました。
そしていま、住宅・不動産業界でポスト五輪として注目を集めているのが、五輪のメーン会場近くに登場した選手村です。
ここでは、いよいよ販売が本格化する注目のプロジェクトの今後を展望します。

な敷地に東京都と三井不動産レジデン

直近８月で7,452万円となり、東京カンシャルなど開発大手11社が一丸となっテイの調査では、東京23区の中古マンて取り組んだプロジェクト。東京湾が一ション価格が6,427万円と14か月連続望できる立地に分譲4,145戸のほかにで上昇して、１年前の同じ月との比較で

中央区晴海５丁目に開発された東京

賃貸住宅1,487戸も建設され、商業施は1割以上も上がっています。

五輪・パラリンピックの選手村は、五輪設や保育施設なども整備して新たに約後、分譲マンションとなります。
このプロ

1万2,000人が入居する一つの街が誕

ジェクトは、「 HARUMI FLAG（晴海フ

生します。分 譲 街 区は「シービレッジ」

ラッグ）」と名付けられており、分譲マン(686戸)、「 サンビレッジ」(1,822戸)、

ション の 販 売 センタ ー「 H A R U M I「パークビレッジ」(1,637戸)に分かれ、東京湾岸の新築分譲の1坪当たりのFLAGパビリオン」は2019年4月27日

選手村の役割が終了したことで改修を単価は平均350万円とされ、個別にみにオープン。その後、コロナ禍を受けて

2 0 2 3 年 の 秋ごろまで に 終 わらせてていくと400万円超えも珍しくはありま

ストップしていた販売活動がいよいよ本2024年3月下旬に引渡しの予定です。

せん。晴海フラッグは、例えばコロナ前

格化します。分譲住宅市場は販売価格

販売価格がすべて開示されているわけのパビリオンオープンのときの値付けでが高止まりしていますが、その中で晴海ではありませんが、都有地を活用してのパークビレッジB棟をみると、17階で専フラッグは割安感が強いことで消費者事業であるため、東京都心や東京23区

有面積85㎡の住戸は1億100万円台とからの引き合いが強いようです。

の新築相場に比べると安い値段設定に

坪単価が392万円、同じB棟でも5階でなっているのが特徴。晴海周辺の新築

専有面積78㎡は6,100万円台となってが高 額なだけに、晴 海フラッグの割 安

坪単価258万円となっています。

はじめに

新たな街
「晴海フラッグ」の誕生
晴海フラッグは、約18haに及ぶ広大

8 月刊不動産 ｜ 2021.11

感がさらに強まりそうです。

駅遠も価格と都心距離の見合い、資料請求が増加傾向に一方、現在のサンビレッジの第１期の不動産経済研究所の調査によると、

予告物件概要では、販売価格は4,900

首都圏の新築マンションの平均価格は

万円台〜２億2,900万円台とし、最多

販売価格帯は6,400万円台です。その「現在のところ不動産市場が悪化するてています。東京五輪・パラリンピックの

間 取りは 2 L D K 〜 4 L D K ( 6 1 . 0 6 〜

要因は見当たらない」というのが大方の選手村として、世界の五輪選手が使っ116.58㎡)を用意していますが、ここの専門家のコンセンサスです。景気悪化にたというプレミアムが付いたことが最も

最高価格２億2,900万円は坪651万円

よる資産効果の低下は杞憂となり、そう

大きく、「もし、東京五輪が中止になってほど。晴海フラッグは、大規模なだけにした中で、晴海フラッグの販売見通しにいたらレガシー 物 件ではなくなってい個々の販売価格の幅も広いですが、全ついて、4 , 0 0 0 戸を超える大 規 模マン

た」と言います。単なる駅から遠い分譲

体をならすと平均300万円を切る水準

ションなだけに予想はしづらいものの、

マンションという評価を避けられたことと想定されています。

供給サイドとしては販売状況を見ながらが、今後の販売にプラスに作用するとのコントロールして売り切るのはそう難し

分析がもっぱらです。

くないとの見方が広がっています。

「かつて、ここで東京2020五輪・パラ

こうした市場環境に鑑みれば、晴海フ
ラッグが最寄りの駅から歩いて20分以

リンピックが開催されて世界中のトップ上かかるとはいえ、
これから販売を再開
する開発サイドとしては、「 資料請求の反応をみると、銀座という日本一のブラ

レガシー という資産アスリートが使っていたんだ」という他の物件では得られない〝資産価値〟が付き、購入者にとっては将来的な再販まンド力を持つエリアが近いという立地特性が、駅遠物件イメージを払拭している

1期当たりどの程度の販売戸数を出で描きやすくなった可能性があります。

ようだ」と鼻息も荒くなっています。11月

すのかにもよりますが、前述の東京カン

いわゆるレガシー物件として、中古流通

中旬の販売開始を前に、8月28日から

テイによれば、「 仮に売れ行きが今ひと市場にどのように反映されるかなど将モデルルームの予約案内会を始めたとつだったとしても、値下げをせずにじっ来を断定できないものの、マイナスに働ころ、資料請求が五輪前から急速に伸くり時間をかけて値崩れしないように販く可能性は限定的との見方も広がってびているようです。人員の輸送能力は未売する発想になるのではないか」
と見立

います。

知数であるものの、次世代バスシステムの東京BRT（バス高速輸送システム）や都営バスのほか、
コミュニティサイクルといったさまざまな交通手段の結節拠点となるマルチモビリティステーションの整備に対する期待が消費者の背中を押しています。

専門家の市況展望

緩和マネー流入で底堅い値動きだった株式市場は、企業各社の2021年４〜６月期決算の発表が予想以上に悪いことで軟調が続いていましたが、菅義偉首相が自民党総裁選から離脱し、岸田新 総 裁が誕 生したことで、新たな経 済
政策への期待とコロナ感染者数が下げに転じて緊急事態宣言が解除されたことも相まって、経済の正常化に期待する動きから株価が急速に回復しています。
HARUMI FLAG完成予想

2021.11 ｜ 月刊不動産 9

巻頭特 集３

不動産契約・電子化の流れは不可逆である2021年5月、宅地建物取引業法の改正を含むデジタル改革関連法案が成立。
2022年5月からは不動産の売買や賃貸契約時における契約時重要事項の対面での説明と記名押印の義務が撤廃され、不動産契約の電子化がスタートする予定です。
この法改正に中小不動産事業者はどのように対応すればいいのでしょうか。
賃貸を中心とする不動産事業者に向けて集客戦略・人材戦略の立案サポートを行う
プリンシプル住まい総研所長 上野典行氏に話を聞きました。

大手事業者の電子契約化を無理に追随する必要はない

審査に落ちたことがわかってしまった。

不動産業界はＤＸが遅れているとよくお客様側はもう一度東京へ行く時間的言われますが、私に言わせればそれは余裕もなく、札幌にいながら別の物件を大きな誤解です。賃貸の世界で言えば、不動産契約における押印の廃止と電探します。その際、物件は無事に見つか【図表1】で示したように世の中にある賃子化に関しては、以前からポジティブなるかもしれませんが、重説はどうするの貸物件の管理戸数の47％は上位10社

勢力とネガティブな勢力の両方の意見かという問題が発生するでしょう。そんが管理しています。そして、その上位10がありました。2 0 1 7 年からは賃 貸で、な時、大手であれば札幌支店の従業員

社はすでに電子申込みには対応してい2020年からは売買でそれぞれビデオ電に代わりに重説を頼むといった対応がますので、おそらく来年５月からの電子話ツールを用いたいわゆる「IT重説」ができますが、中小企業の場合はわざわざ契約の解禁にも必ず対応するでしょう。

すでに解禁されていますが、その際もネ

札幌まで重説のためだけに出向くか、宅つまり、世の中に出回っている賃貸物件

ガティブな勢力の人達からは「IT化や建資格を持つ現地の知人に頼むしかあの約半数は来年の法施行と同時に電子DXの推進についていけない中小の事業りません。
しかし、いずれの方法にしても契約化されるということです。

者にとっては厳しい」という意見が上が物理的な出費が発生します。
こうした点

この数字をもって「不動産業界のDXりました。

から見れば確かに大手のほうが有利だ

が遅れているということ」は言えないと、と言えます。IT重説は、遠隔地に店がな

私は思っています。上位事業者で対応

い中小こそ必要なのです。

が進めば中間層の事業者でも自然に電確かに、新しい仕組みを取り入れる際には大手の方が有利な状況が少なからずあります。例えば、札幌から東京に進しかし、電子契約まで、中小企業が無子契約化が進み、さらに比率は上がるで学や転職で引っ越すことになった人が理をして慌てて導入する必要はないでしょう。DXが遅れていたのではなく、こ

引っ越しの2カ月前に東京に部屋探しにしょう。
月に1〜2件売買仲介をすれば十れまではただ法律が邪魔をしていたとい来て、IT重説に対応していない事業者分にやっていける。それで仕事に困ってうだけなのです。

のもとで理想の部屋を見つけて、申込みいないというのであれば、慌ててデジタ

一方、不動産テック企業の人たちはみをしたとします。審査が下りる前に札幌

ル化に乗り出さなくても事業を継続できな口を揃えて「この業界はレガシーだ」とに帰らなければいけないため、押印は審るはずだからです。

言いますが 、それは彼らが【 図 表 1 】の査完了後に郵送でやりとりすることにして、とりあえず 重 説だけは対 面で行い帰っていただく。
しかし札幌に戻った後、10 月刊不動産 ｜ 2021.11

不動産業界のDX遅れは
大きな誤解である

501位以下の層、社員2〜3名で管理戸
数2,000戸未満の中小企業に営業をかけているからです。
この層はマーケット全体から見れば6％ほどしか占めていません（図表１の赤枠）。

【図表1】
管理戸数ランキング（全国賃貸住宅新聞）
を社数と管理戸数で編集（プリンシプル住まい総研）
社数先ほども触れた通り、私はこの層の事業者は無理に大手を追随し電子化する必要はないと考えています。
しかし、たとえば事業承継を考えているような場合は「時代やマーケットはとっくに動いている」ということを理解しておかなければいけません。長期的に見れば間違いなくすべての契約が紙から電子に置き換わると考えられるからです。
実際、オンライン内見やVR内見、
自

管理戸数

10社
上位1位〜10位（管理戸数10万戸以上） （1%）

4,382,891戸（47%）

上位11位~100位
90社（管理戸数1万戸以上） （8%）

2,718,751戸（29%）

上位101位~500位
400社（管理戸数2000戸以上） （37%）

1,666,380戸（18%）

501位以下578社（管理戸数2000戸未満） （54%）

568,081戸
（6%）

2021年

全国賃貸住宅新聞に自己申告した1078社

左記管理戸数動 返 信での 物 件 紹 介 やお客 様とのチャットでのやりとりなど、生産性を上げ「会社を大きくしていきたい」「 郵送の手

もちろん、電子契約に対応できないかる取り組みは業 界に浸透してきていま間を省きたい」「 事業承継を考えている」

らといっていきなり明日倒産するというす。
また、新型コロナウイルスの感染拡大などといった場合は、電子契約を取り入ような話ではありませんので、無闇に煽が非対面の営業活動を促進したように、れてこの工数を削減することが大きなメるつもりは私にはまったくありません。車

IT化には本来関係のない要素もIT化を

リットとなるでしょう。

を買う時、電子契約ではないからという促す時代であることも知っておく必要はあるでしょう。

賃貸契約はいずれ
電子契約が普通になる

もう一つ、電子契約導入のメリットと理由だけでA社の車をやめてB社の車にしてあるのがオーナーへの対応の部分

しようという人がいないのと同じで、いいです。
オーナーはご高齢の方が多いです

物件があれば事業は続いていくはず。たから従来通り紙の契約をご希望されるだ「時代遅れの会社だな」と思われる可方もまだまだ多いと思いますが、一部の能性があるぐらいです。

オーナーの中には確定申告用の資料をしかし、今回の法改正に伴うデジタル

現在すでに業界での浸透が進んでいデータで送って欲しいという方もいらっへの移行は不可逆的なものです。メディ

るI T 重 説 。その流 れは大きく7つのス

しゃいます。
また、オーナーが亡くなってアの主流がラジオからテレビ、テレビかテップで進んでいきます。

息子さんが相続をすると一気にIT化へ

らインターネットに移ってきたように、現の適応が進むでしょう。場合によっては金払いの機会が減って電子マネー払い

電子契約を導入している管理会社に乗が主流となりつつあるように、連帯保証

り変えようと考える2代目オーナーもい人から家賃保証会社に賃貸の保証の仕らっしゃるかもしれません。オーナー向組みが変わったように、一度多くの人がけアプリなど便利なツールも出始めてい便利と感じたものがもとに戻っていくことますから、オーナー側のIT化に事業者はまずありません。不動産の契約も長期が置いていかれないように対策をする

的には必ずすべて電子契約に置き換わ必要がありそうです。

るということを理解しておくべきでしょう。

①空室問合せの際にお客様がIT重説を希望②審査が通過したら事業者が重要事項説明書を作成し取引士が記名押印③作成した重要事項説明書2部をお客様に発送④お客様が書類を受け取り⑤ビデオ電話で重要事項の説明を実施⑥お客様が内容を確認したうえで記名押印⑦説明書2部のうち1部を返送
電子契約を取り入れると、
このうち赤色の部分②〜④と⑥⑦がなくなります。

上野 典行 プリンシプル住まい総研所長
慶應義塾大学法学部政治学科卒業後、株式会社リクルート入社。求人広告の営業・制作を経験の後、リ
クルートナビを開発。2002年より、住宅情報タウンズのフリーペーパー化を実現し、編集長に。2011年12月同社を退職し、プリンシプル・コンサルティング・グループにて2012年1月より現職。現在全国で講演・執筆・企業コンサルティングを行う。

2021.11 ｜ 月刊不動産 11法律 ー

不動産お役立ちQ & A

Law

中古マンションの雨漏り

法律相談

山下・渡辺法律事務所
弁護士

渡辺 晋

第一東京弁護士会所属。最高裁判所司法研修所民事弁護教官、司法試験考査委員、国土交通省「不動産取引からの反社会的勢力の排除のあり方の検討会」座長を歴任。
マンション管理士試験委員。著書に『新訂版 不動産取引における契約不適合責任と説明義務』（大成出版社）、『民法の解説』『最新区分所有法の解説』（住宅新報出版）など。

Vol.67
estionQu

最近中古マンションを購入し、居住しています。物件状況等報告書には「現在まで雨漏りを発見していない」と記載されていましたが、実は売主が以前の雨漏りを隠していたことがわかりました。購入後、雨漏りが発生しています（日常生活には支障がない程度です）。
売買契約の無効または取消し、契約解除、損害賠償請求の主張をすることができるでしょうか。

Answer
１．回答

付した物件状況等報告書には、「１．

売却したものであった。

売買物件の状況」のうち「①雨漏り」

売買契約の無効または取消し、おの項目には、「 ア.現在まで雨漏りを（3）ＸはＹに対し、売買契約の錯誤

よび契約解除はいずれも主張でき発見していない」に丸印がつけられ無効（※）、債務不履行による売買契ません。しかし、損害賠償を請求すていた。

約解除を主張し、また、説明義務違ることはできます。

２．裁判判例

しかし、平成27年10月11日、本件住戸のバルコニー側洋室天井から雨漏りが発生した。この雨漏りに反による損害賠償を求め、訴えを提起した。

ご質問と類似の事案が訴訟で争ついては、修繕工事は未了だが、管Ⅱ 裁判所の判断

わ れ た ケ ー ス が 、東 京 地 判 令 和理組合が管理組合の費用をもって（1）錯誤について

2.2.26（2020WLJPCA02268014）

修繕工事を行うことになっている。

『本件住戸の雨漏りは、約23万円
程度の費用で修繕可能な軽微なもです。
（2）ところで、Ｙは、平成27年６月のであり、しかも、共用部分の瑕疵

29日、Ｅから本件住戸を購入してによるものであるから管理組合が（1）Ｘは、平成27年８月９日、Ｙ（宅おり、これに先立って、ＥがＹに対その費用を負担するべきもので建業者）から、売買代金1,200万円

して交付した同年４月11日付け物

あって、自己負担の必要はなく、管で マ ン シ ョ ン の 6 1 0 号 室（ 本 件 住件状況等報告書には、「 ①雨漏り」

理組合自身も修繕の意向を示して戸）を購入し、同月31日に引渡しを「イ．過去に雨漏りがあった。」（丸いる。したがって、Ｘが望めばすぐ受けた。その後、配偶者とともに居印）、「 箇所：リビング」「 修理・・・済」に修繕されるものであって、マン住している。本件住戸は、昭和53年（丸印）、「 平成27年４月頃」と記載

ションの築年数も踏まえると、客観

６月15日に建築されたマンションされていた。Ｙは、Ｅからリビング的な価格に対する影響はほとんどの一室である。

で雨漏りがあったことを伝えられないと考えられる。そうすると、本ていたが、このことを、Ｘに秘して件状態であることにつき錯誤がな

Ⅰ 事案の概要

売買契約前にＹが作成し、Ｘに交12 月刊不動産 ｜ 2021.11

契約における意思表示をしなかっ

36年11月21日判決）、本件雨漏り『Ｙは、Ｘに対し、本件住戸に本件たであろうと認められるほどにそ歴自体は生活に直ちに影響を及ぼ

雨漏り歴があるのに、それがない旨の錯誤が客観的に重要であるとますものではない上、本件売買契約締

事実と異なる説明をし、かつ、本件ではいえない。したがって、Ｘに要結に至る経過において、本件雨漏り

雨漏り歴を知りながら故意に隠し素の錯誤があるとは認められず、こ歴が当事者間において重大視されたものであって、これは信義誠実のれに関するＸの主張は理由がない』

又は契約の前提とされていたこと

原則に著しく反するものであるととして、錯誤無効の主張は否定されは何らうかがえない。したがって、いわざるを得ない。そうすると、Ｙました。

上記義務違反は、本件売買契約締結の上記虚偽の説明は、違法行為と評の目的達成に重大な影響を与える

価するのが相当であり、不法行為に（2）債務不履行による契約解除にものではなく、附随的な義務の不履

基づく損害賠償請求権により、Ｘがついて行にすぎないとみるべきであるか被った損害を賠償する責任を負う』『当事者が契約をなした主たる目

ら、Ｘがこれを理由に本件売買契約

として、説明義務違反による損害賠的の達成に必須でない附随的義務を解除することはできない』とし

償請求は肯定されました。

の履行を怠ったにすぎないようなて、債務不履行による契約解除も否場合には、特段の事情が存しない限

定されています。

（※）本件は改正前の民法が適用となっているので錯
誤無効の主張がなされたが、改正後の現行民法では、錯誤の効果は取消しに改められている。

り、相手方は当該契約を解除するこ
図表

トラブル

請求について宅建士

当であるところ（最高裁判所昭和

賃貸管理

ならず、通常人であっても本件売買相続（3）説明義務違反による損害賠償

賃貸とができないものと解するのが相法律

かったならば、表意者であるＸのみ

売主の説明義務の考え方の整理

しかし

物件調査

契約に基づく権利義務は、契約が成立してから生じる

売主は、売買契約前には買主に対して契約上の義務（説明義務）を負わない①法律に根拠がある

宅建業法35条など②信義則による

重要な事情を認識していたにもかかわらず買主が売買するかどうかを決めるための
誤った情報を提供したなどの場合には、売主には説明義務が認められ、説明義務違反の責任を負う

今回のポイント●売買契約に錯誤があり、その錯誤が法律行為の目的および取引上の社会通念に照らして重要なものであるとき（改正前の民法では、要素の錯誤があったとき）は、契約を取り消すことができる（改正前の民法では無効）が、錯誤が重要なものでないときには、取消し（または無効の主張）はできない。
●売主に債務不履行があっても、契約をなした主たる目的の達成に必須でない附随的義務の履行を怠ったにすぎない場合には、契約を解除することはできない。
●住戸に雨漏り歴がありながら、このことを隠して雨漏り歴がないという説明をし、売買契約を締結させることは信義誠実の原則に著しく反するから、このような場合には、売主は、買主に対して、不法行為に基づく損害賠償請求義務を負う。

2021.11 ｜ 月刊不動産 13

不動産お役立ちQ & A

賃貸 ーマンションの賃貸管理

Lease

賃貸
相談

海谷・江口・池田法律事務所
弁護士

江口 正夫

東京弁護士会所属。最高裁判所司法研修所弁護教官室所付、不動産流通促進協議会講師、東京商工会議所講師等を歴任。公益財団法人日本賃貸住宅管理協会理事。著書に『不動産賃貸管理業のコンプ
ライアンス』『大改正借地借家法Ｑ＆Ａ』（ともに にじゅういち出版）など多数。

Vol.40estionQu

賃貸マンションの仲介と管理業務を受託しています。オーナーの方から、マンショ
ンの賃借人はマンションの管理規約に従う義務があるのかと問われています。また、
この度、マンションの管理組合総会で共用部分の修繕についての議決が予定されていますが、賃借人が総会に出席して意見を陳述したいので承諾してほしいと言われています。
このようなことが認められるのでしょうか。

Answer
区分所有建物の管理規約は、建物の専有部分を有する区分所有者に適用されますが、同時に、建物の占有者にも規約は及ぶものとされています。
したがって、マンションの賃借人（占有者）に対しては同マンションの管理規約が当然に及びます。
また、区分所有法では、占有者は、一定の範囲内で区分所有者（賃貸人）の承諾を得て管理組合総会に出席
し、意見を陳述する権利があるとされていますが、どのような事項についても意見陳述権があるわけではなく、法律上の利害関係がある事項についてしか意見陳述権は認められません。
したがって、修繕に関する事項は賃借人には法律上の利害関係がありませんので、この場合には意見陳述を拒むことができると解されます。

1．マンションの管理規約のます。その趣旨は、区 分 所 有 者は管は当 該マンションの管 理 規 約 等に理規約や総会の決議に従う義務が従う義務を課されますので、他方にあるので、区分所有者の権利の範囲

おいて、一 定 の範 囲で 管 理 組 合 総マンションの 管 理 規 約 は 、マン内で占有する占有 者が区 分 所 有 者会において自分の意 見を述 べる権ションの区分所有者に適用されること同様の規制を受けることは当然で利（これを「賃借人の意見陳述権」ととは当然ですが、建物の区分所有等ある、との考えによるものです。したいいます）が 認められます。区 分 所に関する法律（以下「区分所有法」）

がって、賃借人は、区分所有建物の有 法 第 4 4 条１項は「 区 分 所 有 者の第 4 6 条２項は、「占有 者は、建 物 又占有者ですから、当然に管理規約に

承 諾を得て専 有 部 分を占有する者

はその敷 地 若しくは附 属 施 設の使従う必要があります。

は、会議の目的たる事項につき利害賃借人への適用

用方 法につき、区 分 所 有 者 が 規 約関係を有する場合には、集会に出席

又は集 会の決 議に基づいて負う義2．賃借人の意見陳述権して意 見を述べることができる。」と務と同一の義務を負う。」と定めていこのように、マンションの賃 借 人

定めています。

14 月刊不動産 ｜ 2021.11

法律

したがって、管理組合総会の決議（2）法律上の利害関係と事実上の（1）利害関係とは？
この法律では、賃借人が「会議の事項が、マンションの建物やその敷

利害関係「利害関係」とは、あくまで「 法 律 上

用途の制 限 等に関するものであれ得て総 会に出席し意 見を陳 述するの利害関係」を指すもので「事実上ば、賃借人は、賃借権に基づく使用権 利 があると規 定しています。そこの利害関係」は含まれないと解され収益権に直接影響を受けますので、

で、この場合に「利害関係」とは何かています。法 律 上の利 害 関 係とは、区分所有者の承諾を得て意見陳述が気になるところです。例えば、マン

色々な考え方がありますが 、ある事をすることが認められます。

ションの修 繕 決 議が 行われる場 合項が自分の法 律 上の権 利または地

これに対し、共 用 部 分 の 修 繕 等に賃借人は意見陳述権があるのか、位に直 接 影 響を与える場 合をいい

は、管理費の増額等が問題となる場

管理費の増額決議の場合は意見陳ます。事 実 上の利 害 関 係とは、ある合は、単に事 実 上の利 害 関 係を有述 権が認められるのかという点は、事 項が自分の法 律 上の権 利ないしするのみと考えられるので、意 見 陳

これらの 決 議 に賃 借 人 が「 利 害 関

地位に直接の影響を与えるとはいえ述権は認められないことになります。

係 」を有するといえるか 否 かによりない場 合をいうと考えてよいと思い決まります。

ます。

❶❷

賃貸居住者も❸総会に出席したい！

❹

供用部分の

使用方法について

物件調査

管理規約に

従う義務がある？

トラブル

賃借人の希望はどの程度認められる？

管理費の増額について意見陳述したい！

要望できる？

宅建士する場合」に、区分所有者の承諾を賃貸管理

地または附 属 施 設 等の使 用 方 法 、

相続

区分所有法第44条１項に定める

賃貸目的たる事 項につき利 害 関 係を有マンションの賃借人

今回のポイント❶賃貸マンションの賃借人は、当該マンションの管理規約に従わなければならない。
❷賃借人は、区分所有建物の占有者として、一定の範囲で、区分所有者（賃貸人）の承諾を得て、管理組合総会に出席して意見を陳述する権利が認められている。
❸賃借人の意見陳述権は、賃借人が法律上の利害関係を有する事項について認められるので、建物や敷地、その付属施設の使用方法に関する決議であれば、区分所有権者の承諾を得て、意見陳述権が認められる。
❹賃借人の意見陳述権は、賃借人が事実上の利害関係を有する事項については認められないので、共用部分の修繕や管理費の増額が議題とされる場合には認められない。

2021.11 ｜ 月刊不動産 15

相続 ー

不動産お役立ちQ & A

Inheritance

相続
相談
Vol.8

法人が所有する不動産の評価について野田綜合法律会計事務所
公認会計士・税理士

野田 優子

1995年公認会計士第二次試験合格。Price Waterhouse Coopers（PwC）国際部（現あらた監査法人）、大手税理士法人を経て2006年に独立し、野田綜合法律会計事務所設立。不動産に関する税務全般業務およびコンサルティング業務をメインに、相続および事業承継関連、M&A支援業務、上場支援業務、法人税申告業務などを行う。

estionQu
父の相続が発生した場合、父が経営する法人所有の不動産はどのように評価されるのかについて教えてください。当法人が不動産を取得してから、まだ１年しか経っていません。

Answer
1．法人で所有する不動産の評価方法について（1）法人の所有する不動産の評価について（財産評価基本通達185）。つまり、ます。
それは法人で所有する場合につい仮に法人が土地・建物を購入してかては、評価時点（＝相続発生時）前３ら3年以内に相続が発生した場合に年以内に取得した不動産は、通常のは、法人の所有する土地はほぼ取得取引価額で評価されるという点です

した価格で評価され、建物に関して被相続人（亡くなられた方）が所有する法人を通して不動産を所有している場合、直接相続財産として不動産を評価するのではなく、被相続人

図表1

個人が不動産を所有する場合法人で不動産を所有する場合が保有する株式 ※１の価額算出をするために、不動産を評価することにな個人

ります＜図表１＞。
※１ ここでは非上場株式を想定しています。

直接保有（ 2 ）法 人の所 有する不 動 産の評 価

法人を通じて保有
法人(株式会社等)

方法の注意点法人保有の不動産の評価額は、法人の貸借対照表に記載された帳簿
価額ではなく、基本的には個人所有の不動産と同様に財産評価基本通達に基づいて評価されますが、一点気を付けなくてはならない点があり

16 月刊不動産 ｜ 2021.11

不動産
不動産

3年超経過している場合には、基本た価額で評価されることになります。

している場 合を想 定します（ 注：本的に財産評価基本通達に基づいてそして不動産が高く評価される結果、ケースにおいては、小規模宅地等の土地・建物を評価することになります

被相続人（＝亡くなられた方）が保有特例の適用は考慮していません）＜図表４＞。

する非上場株式の評価額が高くなっ＜図表２＞。

てしまう場合があります。

（3）
まとめ
上記（1）
と
（2）
とでは、同一の不動
かなり異なっており、法人で不動産

個人で不動産を購入した場合は、有している場合は、不動産取得から3を所有している場合には不動産取得

購入から評価時点（＝相続発生時）

年以内の場合には時価にて評価するから３年を経過しているか否かによっまで3年超経過しているか否かによっことになります。
よって、今回のご質問て結果が大きく異なることがおわかて評価方法を変更するという明示的のように土地・建物の取得から1年しりいただけるかと思います。不動産のな通達等は、現在はありません。法人

か経過していない場合に相続が発生

評価額の差異は最終的に法人の株で不動産を購入するか、もしくは個人した場合には、図表３のように評価す

価にも影響することとなりますので、で不動産を購入するかについて検討ることになります。

法人で不動産を購入する場合には、差異について検討を行っておくことが大切です。

（2）法人が不動産を取得してから3このような点についても考 慮して購年超経過している場合

入時期を決定することが大切です。

評価の実例

次に、実際に個人で不動産を取得した場合と法人で不動産を取得した場合とで、どのように評価が異なるのか、簡単な例を用いてご説明します。
ここでは仮に、法人が自社保有の土

図表3

物件調査

2．不動産所有法人の
図表２

【土地】
面積300㎡、購入価格2億2,500万円、路線価600千円/㎡、【建物】
建築価格4億円、固定資産税評価額2億8,000万円、耐用年数50年（定額法）、耐用年数50年（注：小規模宅地等の特例は適用しない場合を想定しています）

土地・建物は自用で、取得1年経過
土地 : A法人
建物 : A法人
利用 : A法人

建物減価償却 : 定額法 耐用年数50年 償却率0.020

土地 : 購入価格2億2,500万円

建物 : 建物 建築価格4億円-減価償却費800万円=3億9,200万円

合計 : 6億1,700万円と評価されます
図表4
土地 : A法人

土地・建物は自用ですので、

利用 : A法人

建物 : 固定資産税評価額2億8千万円

建物 : A法人

トラブルする場合には、
このような評価方法の

宅建士

前述のとおり、法人で不動産を所

賃貸管理

産であっても相続税法上の評価額が

の違い

相続

（1）法人が不動産を取得してから3年以内の場合（3）個人で不動産を購入した場合と賃貸

地に自社使用の建物を建設して使用

法律

は、購入時からの減価償却費を引い

土地 : 路線価600千円 300m²=1億8千万円
合計 : 4億6千万円と評価されます

2021.11 ｜ 月刊不動産 17

管理 ー

不動産お役立ちQ & A

Management

マーケティングプランを作成して入居率を高める
賃貸管理
ビジネス

株式会社ideaman
代表取締役

賃貸仲介、売買仲介、賃貸管理、収益売買仲介、資産形成コンサルティングの経験を経て、2020年
株式会社ideamanを設立。不動産業者・不動産オーナーの経験をもとにして、全国の賃貸管理業を行う企業へのコンサルティングや講演・研修活動を行う。聴講者はこれまでに３万人を超え、好評を得ている。CPM®、CFP®、不動産コンサルティングマスターなど資格多数。著書に『ラクして稼ぐ不動
産投資33の法則 成功大家さんへの道は管理会社で決まる！』（筑摩書房）がある。

Vol.44

estionQu

今井 基次

秋の繁忙期で少し入居率は改善したものの、相変わらず新型コロナの影響で人の動きがあまりよくありません。
この夏に完成した物件も、数カ月経過してもまだ半分も決まっていません。決められたルーティンに沿って募集をしているのですが、あまり成果も見えません。
どのようにしたら効率よく募集計画を立て、その結果をあげられるのか教えてください。

Answer
賃貸物件の募集は、物件ごとに募集戦略と計画が必要となります。ただポータルサイトに掲載して反響を得る
とか、店頭広告を掲示してみるだけでは入居が決まりにくい時代になっています。マーケティングプラン（募集計画）を明確にして、目標と実績を管理していくことが重要です。

1．惰性で募集をかけても成果が見えないから、お部屋を提供する管理会社側
も、そのニーズに即した募集活動をしなければなりません。

2．マーケティングプラン（募集計画）
を作成する

物件の供給よりも、需要が勝る時

一般的に、物件ごとにマーケティン

物件ごとにどのようなアクションを代であれば、特別なことをしなくてもグプラン（募集計画）を決めて、その行って、満室まで持っていくのかを計

入居者が物件を決めてくれますが、目標に向かってアクションをすること画します。具 体 的には、アクション・

このご時世ではそうもいきません。
コはありませんが、実 際は物 件ごとにチャート（行動する内容）を作成して、

ロナ禍がさらに空室率を押し上げて特徴が違うので、ターゲットが変わりいつまでに誰がどんなアクションをいますから、より一層募集には工夫ます。
よって本来であれば、物件ごとするのか決めます。大きなカテゴリーが必要です。通常、入居募集が可能にやるべきことをフォーカスして手立としては 、「 募 集 条 件 の 決 定（ 見 直になった時点で、募集図面を作成、てを決めるべきなのです。特に新 築

し）」「 ネット戦略」「 現地対応（内見

店頭への広告掲示、ポータルサイト

物件に関しては、一度にたくさんの空時とフォロー）」などに分別されます。

への掲載、現地での募集看板などを室が供給されるわけですから、
どのア

たとえば、ネット戦略といってもやる

設置して入居者を募りますが、ただクションが一番費用対効果が高いのべきことはたくさんあります。各 種

流れに任せて募集をしても、その成かを知らなければ 、無 駄なことにおポータルサイトへの掲載から始まり、果や費用対効果が見えにくいのでは

金をかけ続け、広告費ばかりがかさ

インスタグラムやYouTubeなどのプないでしょうか。入居希望者は明確

むことになってしまいます。

ラットフォームを利用したソーシャルな目的があって部屋を決めるのです

18 月刊不動産 ｜ 2021.11

メディア（SNSなど）の対応も最近で

法律はかかりますが、その地域で部屋探なければなりません。
「 12月15日まで

イトなどの 有 料メディアとは 違 い 、しをしている人にとっては効 果があにモデルルームを設置」「 12月20日

ソーシャルメディアは無料で使用でります。

までに95％の入居率にする」などがきますし、「 ハッシュタグ」や「タグ付

3．具体的なアクションはそれにあたります。
またそれらは実現

け」を活用すれば、必要とする人に必可能な目標でなければなりません。

「スマート」に要とする情 報を届けることができる「明日までに10部屋を決める」という満 室までのアクションプランは、「いいね」が押されるたびに情報が拡「SMART（スマート）の法則」を意識散する特徴があるのも、
ソーシャルメ

しなければなりません。

りません。室内の定期的な空気の入し、エントランス周りの清掃も欠かせません。決まらない部 屋のほとんど

べてスマートに行う必要があります。
その 計 画 を管 理 することでマー ケ・ Speciﬁc（ 具体的に）ティングプランの費用対効果を高め

・ Mesurable（測定可能で）ることができます。ただ、やみくもにダ・ Achievable（ 実現可能で）ラダラと募集活動を続ければ、何も・ Relevant（目標に関連した）・ Time-bound（時間制約の中で）しなくてもコストが発生してしまいま
す。そのことを意識して、しっかりとした計画を立てることが重要なのです。

すべての目標とアクションは、具体

募集看板やのぼり旗の設置も、手間的に測定可能で時間制約を意識しトラブル

で汚れが目立ちます。また現地での図表 マーケティングプラン例ϓΥʖθ̏νηέ‫׮‬྅ི൬ߺνηέ͹ν΢φϩ

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今回のポイント●賃貸物件の募集をする際は、物件ごとにやるべきことをフォーカスして手立てを決める。
●SNSなどのソーシャルメディアを活用する。
●物件の定期的な清掃や空気の入れ替えのほか、募集看板やのぼり旗の設置といった現地対応を行う。
●すべてのアクションは、現実的な時間制約を意識して行う。

2021.11 ｜ 月刊不動産 19

物件調査

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宅建士

れ 替えや 清 掃は基 本 的なことです

このように、アクションプランはす

賃貸管理

もちろん、現地対応も忘れてはなのは現実的ではありません。

相続ため、無駄が一切ありません。また、ディアの特徴です。

賃貸

は有効活用されています。
ポータルサ

宅建士 ー

法令上の制限Real Estate Notary

宅建士講座〜建築等の規制（都市計画法）〜

宅建士試験合格のコツ
今回は、都市計画法による建築等の規制について学習します。それらの規制のVol.10Vol.32

うち、開発区域における建築制限は、少しまぎらわしい側面がありますが、あまり難しく考えず、なぜ制限されるのかということを単純化して理解すれば、頭の中が整理され、規制の中身をスムーズにマスターすることができると思います。

1. 開発区域内での建築制限
開発区域とは、開発許可を受けた区域のことです。開発区域内の建築制限については、工事完了の公告の前後で分けて考える必要があります。工事完了の公告とは、開発行為としての工事、つまり土地の造成工事等が完了した時に行われるものです。
公告前の制限開発許可

公告後の制限工事完了の公告（1）工事完了公告前の制限
工事完了公告前の開発区域内では、原則として、建築物の建築および特定工作物の建設が禁止されています。
しかし、次の３つの場合は、例外的に建築等が許されます。
① 工事用仮設建築物の建築② 都道府県知事が支障がないと認めた場合③ 開発行為に不同意の者が行う場合
ここでは、なぜ建築が制限されているかを理解することが重要です。工事完了公告前の開発区域内
は、開発行為としての造成工事等が行われている最中の土地ということになります。土地の造成工事を行っている場所なのに、建築物等が建築されたのでは工事のじゃまになりますね。そのような理由で建築を規制しているのです。
このような理解があれば、例外も覚えやすいでしょう。工事用仮設建築物は、造成工事のために設置した建築物なので、工事のじゃまになることはないはずです。
また、知事が支障がないと認めた場合は、工事のじゃまにならないと認めたということですから、建築が許されます。開発行為に不同意の者が行う場合だけは、工事のじゃまになるのですが、これは開発許可を受けたからといって、開発に不同意の者にまで強制することはできないので、仕方ないことです。
そして、ここで規制される行為は、建築物と特定工作物の建築等だけで、開発区域内の土地を分譲することは規制されません。土地の分譲が行われても、観念的に所有権が移転するだけで、工事の物理的な妨げになることはないからです。
（2）工事完了公告後の規制
開発行為とは、建築物の建築または特定工作物の建設のために行う土地の区画形質の変更をいいます。
したがって、工事完了公告後に建築物等を建築するのは、当然のことです。
しかし、開発行為後に建築することが予定されていたもの以外の建築物等を建築することは許されません。都道府県知事
は、特定の建築物等を予定して開発許可を与えています。それなのに、予定外の建築物を建築したのでは、「オイオイ話が違うぞ」ということになるからです。
ただ、これにも次の２つの例外があります。
① 都道府県知事が許可した場合② 用途地域が定められている場合
この２つ目の例外は大きな意味を持ちます。市街化区域には必ず用途地域が定められます。
したがって、開発区域が市街化区域の場合は、常に②の例外に該当することになるからです。

20 月刊不動産 ｜ 2021.11

法律

植杉 伸介
賃貸

宅建士・行政書士・マンション管理士、管理業務主任者試験などの講師を30年以上務める。著書に『マンガはじめて建物区分所有法 改訂版』（住宅新報出版）、『ケータイ宅建士 2021』（三省堂）などがあるほか、多くの問題集の作成に携わり、受験勉強のノウ
ハウを提供している。

相続④ 非常災害のための応急措置② 図書館、公民館等の公益上必要な建築物のうち一定のもの⑤ 仮設建築物③ 都市計画事業等の施行として行われる場合
なお、上記の規制は、開発区域以外の区域にのみ適用されることに注意してください。開発区域
においては、開発許可をする段階で、市街化調整区域にふさわしくない行為は排除されるからです。
論点の確認とを知識の定着

問題を解いてみよう！

【Ｑ１】 開発許可を受けた開発区域内の土地においては、開発行為に関する工事完了の公告があるま
での間であっても、都道府県知事の承認を受けて、工事用の仮設建築物を建築することができる。
（ H18
問20）
【Ｑ２】 用途地域等の定めがない土地のうち開発許可を受けた開発区域内においては、開発行為に関する工事完了の公告があった後は、都道府県知事の許可を受けなければ、当該開発許可にかかる予定建
築物以外の建築物を新築することができない。
（ H30

問17）

こう考えよう！＜解答と解き方＞
Answer 1【解説】 工事完了公告前の開発区域内の土地において、工事用の仮設建築物は、都道府県知事の承認がなくても建築することができる。

Answer 2 【解説】 工事完了公告後の開発区域内の土地については、用途地域の定めがない場合、都道府県知事の許可がないと、予定建築物以外の建築物を建築することはできない。

2021.11 ｜ 月刊不動産 21

物件調査① 農林漁業用の建築物

トラブル＜市街化調整区域内の開発区域以外の区域で建物を建築する場合でも、許可不要となる例外＞

宅建士

市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域なので、あまり建物を建ててもらっては困ります。たとえば、市街化調整区域内の山林を造成して住宅を建築するのであれば、建物建築のための山林の造成という開発行為を伴います。
したがって、開発許可の手続きの段階で、市街化調整区域にふさわしくない建築を規制することができます。
しかし、建物を建築する場合に、必ず開発行為が行われるとは限りません。土地の区画形質の変更をしなくても建物を建築できる状態の土地であれば、開発行為をせずにいきなり建物を建築することがあります。
このような場合は、建築行為そのものを規制するしかありません。
そこで、市街化調整区域内の開発区域以外の区域で建物を建築する場合は、原則として、都道府県知事の許可が必要とされています。
しかし、都道府県知事の許可がなくても建築できる例外もあります。
この例外を押さえるのは簡単です。
次のとおり、開発許可が不要な場合の例外とほとんど同じだからです。

賃貸管理

2. 市街化調整区域内での建築等の制限

トラブル対応 ー！

Trouble shooting

不動産

トラブル

事例と対処法事例から対処法と防止法を探る

Vol.12

買主のローン解除に関する
宅建業者の誤った助言によるトラブル
住宅ローンの事前審査では融資可能と告げられていたが、本審査において融資を断られた場合に、売主業者あるいは媒介業者より、「本審査が通らなかったのは買主の責任だからローン解除はできない」と言われ困っているというトラブルがみられます。

トラブル事例から考えよう〈事例〉 買主がローン解除を申し出たところ、事前審査では通っているのだから
ローン解除は適用できないと媒介業者に言われた買主Ａは、売主Ｂとの間で、媒介業者Ｃの媒介により、既存住宅について、
売買金額3,000万円、Ｐ銀行（都銀）の住宅ローン2,500万円の承認が得られなかった場合は、融資利用特約の契約解除期日までであれば、買主は契約を解除できるとした売買契約を締結しました。
売買契約前において、ＡはＰ銀行にローンの事前審査を依頼し、同審査は通っていましたが、売買契約後にＰ銀行に住宅ローンを申し込んだところ、Ａの過去の病歴から団体信用生命保険（団信）に加入できないとして、
Ｐ銀行よりローンの申込みを断られてしまいました。
そこでＡは、
Ｃに売買契約のローン解除を依頼したところ、
Ｃは、「事前審査が通ったのに、本審査が通らなかったのは、事前審査において病歴を告知しなかったＡに責任があるから、Ａはローン解除することができない。
Ｃが、Ａが融資を受けることができる金融機関を探すのでそちらに申し込むように」
と言って、
Ａのロー
ン解除手続きの対応を断りました。
都銀等の金融機関では、病歴によりローンを断られること、また、ローンが得られるとしても金利の高い信販系金融機関しかないことが予想されたことから、困ったＡは行政等に相談、その後、ＢとＣに、内容証明郵便にて、ローン解除の通知をしました。
買主A
媒介業者Ｃに媒介を依頼
Ｐ銀行の事前審査で、融資可能の回答を得る
売主Bと売買契約締結
Ｐ銀行本審査において、Ａが団信に加入できないことを理由に、住宅ローンを断られる
媒介業者Ｃにローン解除を依頼

Cの対応に困り、行政等に相談、その後、BとCに内容証明郵便でローン解除を通知

22 月刊不動産 ｜ 2021.11

売主Ｂ

媒介業者C
「事前審査で病歴を告知しなかったＡに責任があるから、ローン解除はできない。
Ｃが別途融資をしてくれる金融機関を探すのでそちらに申し込むよ
うに」
として、Ａのローン解除手続きを断る

れる等となることは買主に極めて酷誤っていた場合は賠償責任を負う

な事態となることから、買主予定のことがあるとの認識のもと、慎重に一般に金融機関の住宅ローンの金融機関等からの融資調達が買主対応する必要があります。

事前審査は、申込者が希望する融の責めに帰さない事由によりできな

資金額・期間等について、本審査をかった場合には、買主保護のため売行った場合に融資契約締結の可能

買 契 約 解 除 を 認 めるというの が※2 買主がローン解除等が可能なのに手付解除をさせた媒介業者に損害賠償責任を認めた裁判例として、東京高判 平27・12・3 RETIO104105がみられます。

性があるかについて判断されるもの

ローン特約の趣旨である」と解してで、主に申込者の返済能力についています。

ローン審査を通すためとして、売て、申込者と融資契約を締結するか場合を除き、申込先にローンを断ら主業者・媒介業者が買主に事実との判断をするものですから、事前審れた場合は、広く、買主に契約解除

異なる告知をするよう指示をしたト

査の内容に加えて、購入物件の状を認める制 度と解されていますのラブル事案もみられます。

況・担保の判断、団体信用生命保で、ローンが断られた場合に、買主当然のことですが、買主は、金融

険（ 団 信 ）加 入が 可 能か等についには、他に融資をしてくれる先を探機関への融資申込みを誠実に行うて、売買契約書、重要事項説明書、してローンの申込みを行う義務や、義務があり、告知義務違反があれ

団信の告知書等の提示を受け、詳申込条件を変えて再度申込みをす

ば、金融機関より融資契約の解除・細な審査が行われます。

る義務まではなく※1 、それを買主にローンの一括返済を求められること強要することは、媒介業者として不も考えられます。

したがって、事前審査が通っても適切な行為といえます。

容と質が異なることからありうること※1 買主が他の銀行に申し込む義務はないとした裁判例として、東京地判 平16・7・30 RETIO6260が、申込条件を変えて申し込む必要はないとした裁判例として、東京地判 平9・9・18 RETIO
42-52がみられます。

で、「 本審査が通らなかった＝買主に責任がある」ということにはなりません。

宅建業者が事実と異なる告知をさせる（勧める）ことは、金融機関・買主に対する不法行為に該当し、当該告知をさせた宅建業者は、当該告知により損害を受けた金融機関

るかどうかは知らないのが通 常でローン解除について
誤った誘導をした媒介業者の責任

すし、団信の申込み審査は本審査

本件では、行政等に相談したＡは

実と異なる告知」について相談を受にて行われますから、「 事前審査でローン解除を内容証明郵便で行いける場合もあるかと思いますが、宅病歴を告知しなかったからローンましたが、もし、媒介業者が、ローン建業者においては、常に、正しい告解除はできない」と一方的に断言を解除ができるのに買主に手付解除

知をするよう、買主にアドバイスをすする媒介業者の対応には、問題がをさせたとなると、媒介業者に、買主る必要があります。

あると思われます。

に対する賠償責任が生じることが※3 買主に年収等を偽らせてローンの申込みをするよう指示した売主業者等に、銀行への賠償責任を認めた事例として、東京地判 令2・3・6がみられます。

また、一般の買主において自己の病歴が団信申込みの否認事由にな

02

買主に別の融資可能な金融機関を探す
義務まではない

ローン特約の趣旨について、東京
地判

平9･9･18（RETIO42-52）

等は、「 住宅ローン融資を受けて住宅を購入する買主が、ローンを組め03

考えられます※2。
媒介業者が「ローン解除はでき等に対して賠償責任を負うことになると思われます※3。
買主から「ローンを通すための事

一般財団法人不動産適正取引推進機構 調査研究部 上席主任研究員
不動産鑑定士

中戸 康文

一般財団法人不動産適正取引推進機構（RETIO）
は、「不動産取引に関する紛争の未然防止と迅速な解決の推進」
を目的に、1984（昭和59）年財団法人として設立。不動産取引に関する紛争事例や行政処分事例等の調査研究を行っており、これらの成果を機関誌『RETIO』
やホームページなどによって情報提供している。HP：https://www.retio.or.jp/

2021.11 ｜ 月刊不動産 23

物件調査

本審査が通らないことは、審査の内トラブル

しのような、買主に帰責事由がある

宅建士

一方、本審査は、金融機関におい確認が行われます。

賃貸管理

ローン特約は、いわゆるローン壊

買主に虚偽の告知を指示した
宅建業者の責任04

相続ない 」等 の 助 言をする場 合 には 、

賃貸

なかった場合に、手付金が没収さ

法律

事前審査が通っても本審査が通らない
ことはある01

物件調査 ー

物件調査のノウハウ Vol.32

Research

売買重要事項の調査説明 〜ガイドライン編⑧〜

登記所における
不動産調査のガイドラインとは？
登記所には、土地及び建物の登記簿（登記記録）をはじめとして、登記に関する数多くの帳簿や図面が備え付けられていますが、はたして、どこからどこまでの書類を請求して不動産取引を行えばいいのでしょうか。
これは大きな問題です。

建物の登記事項証明書」
を取得すれ載するものである。
また、その目的がば登記所での調査は終了することに

特に私法上の権利義務を証明する

登記所においては、①登記簿（登なります。
しかし実際には、これで調ためであるか否かは問わず、土地台

記記録）②流木登記簿 ③工場財団査を終了した場合、少なからず、不動帳は、いわゆる権利義務に関する公登記簿 ④船舶登記簿 ⑤建設機械

産トラブルを招きます。ここでは、調正証書に該当するものである」
として登記簿 ⑥信託目録 ⑦共同担保目

査すべき範囲をガイドラインとして明います。現在では、「 土地台帳に該当録 ⑧登記所備え付け地図 ⑨地図

確にすることが問われています。

するものは登記簿（登記記録）」であ

登記所備え付け帳簿とはに準ずる図 面 ⑩ 地 積 測 量 図 ⑪ 地

るため、「（登記簿）登記記録は公正役権図面 ⑫建物図面・各階平面図

土地台帳は公正証書⑬登記事項要約書 ⑭筆界特定図「 公 正 証 書 原 本 不 実 記 載 、同 行面などの帳簿を、取引対象物件の種使、土地家屋調査士法違反等被告

類や内容に応じて取得することが大事件」での最高裁判決で、熊本県の切です。

「1572番の2の開拓地の地積が21「登記記録を証明した登記事項証

例えば、平成18年から令和2年ま町8反歩であるにもかかわらず、4町6

明書は公正証書の写し」であること

でに65,000件の立木登記が登記さ反5畝18歩であるがごとき虚偽の測から、登 記 所における調 査 範 囲は、れ、土地登記事項証明書の表題部に量 図を作 成して虚 偽の測 量をした

現 に効 力のある登 記 記 録 のほか 、記載があれば、重要事項として流木

上 、土 地 台 帳 及び不 動 産 登 記 簿に「地図」または「地図に準ずる図面」

登記簿の取得調査が必要となります。

山林が分筆されたごとく不実の記載

では、位置、地形、境界点が示され、宅建業法上の重要事項説明義務項目とはをさせ、行使した」とされる事件があ「地積測量図」では、敷地面積、敷地ります。

周囲や道路の寸法が示され、「 建物「 権 利 義 務 に関 する公 正 証 書と図面、各階平面図」では、現地照合

宅 建 業 法 第 3 5 条 第 1 項 第 1 号には、公務員がその職務上作成する文による増築の有無が示され、「 隣接

は、「 当該宅地又は建物の上に存す書であって、権利義務に関するある地の登記事項要約書」では、嫌悪施る登記された権利の種類及び内容

事実を証明する効力を有するものを設などの建設計画などが示され、契並びに登記名義人又は登記簿の表いい、公務員において申立に基づき

約内容に影響することになります。

題部に記録された所有者の氏名（法

その内容の如何を審査することなく人にあっては、その名称）」とあり、
こ記載するものである。もしくは、そのれだけでいいのであれば 、「 土 地や

内容を審査しこれを取捨選択して記

24 月刊不動産 ｜ 2021.11

証書」と判断されます。

契約内容に影響する
情報の調査

過去の履歴調査は、
原則的に、調査対象外

を行うに当たり、通常行うべき調査方に、過去の登記記録は調査対象外で地を取得したために損害を被ったと法を採らず、誤った現況調査報告書

すが、買主の購入目的や利用方法、して、国に対して損害賠償請求した」の記載を信じたために損害を被った

利用計画などの契約内容から、土地事件があります。

者に対し、国家賠償法に基づく損害

閉鎖登記簿謄本や建物閉鎖登記事「同執行官が本件土地であると判

賠償の責任を負うと解するのが相当

項証明書などの調査が必要となる場

断した土地は、実際には、本件土地である」。宅建業者のような不動産調合があるため、頭の片隅に置いた上の西側に隣接する土地であった。不査や取引の専門家ではない執行官での調査が必要です。

動産登記法17条所定の登記所備付

でさえ、「 現地照合調査は通常の不地図（現在は14条地図）は、現地指動産調査方法である」
としています。

示能力及び現地復元能力を有し、土宅建業者の場合、「 地図」「 地積測量地の所在、範囲を特定する際の重要図」などの数値が記載された書面が平成9年7月、最高裁判決で、「不な資料であり、現況調査の目的となある場合の調査においては、“現地照動産競売により土地を取得した買主

る土地につき登記所備付地図がある

合は通常の不動産調査”として調査

現地照合は通常の不動産調査

場合には、右地図と現地

ポイント

以上のポイントが、概ね“登記所に地との 位 置 関 係 等 からおける調査ガイドライン”といえるで

照 合して土 地 の 特 定 をしょう。

行うのが 通 常 の 調 査 方

ポイント
登記所において、取得した土地の登記事項証明書を取得した
際に、地目が山林のときは、立木登記の記録の有無を確認します。万一、立木登記の記載の記録がある場合は、立木登記簿謄
本の申請をする必要があります。平成18年から令和2年の間に、約65,000件の登記件数があります。
＜流木登記件数＞

不動産コンサルタント

津村 重行

三井のリハウス勤務を経て有限会社津村事務所設立。2001年有限会社エスクローツムラに社名変更。消費者保護を目的とした不動産売買取引の物件調査を主な事業とし、不動産取引におけるトラブルリスク回避を目的に、宅建業法のグレーゾーン解消のための開発文書の発表を行い、研修セミナーや執筆活動等により普及活動を行う。著書に『不動産物件調査入門 実務編』
『不動産物件調査入門 取引直前編』（ともに住宅新報出版）など。

2021.11 ｜ 月刊不動産 25

物件調査＜旧土地台帳＞の状況を方位や道路、隣トラブル

明治22年3月、土地台帳規則に基づく土地台帳は、昭和26年の不動産登記法の改正により、登記簿をバインダー式とするため、「 登記簿と台帳の一元化作業」が進められました。
さらに昭和35年の、不動産登記法改正により、土地台帳の移記が行われ、土地台帳は、最高裁で「公正証書」とされました。その後、「 土地台帳」は「登記簿台帳から登記記録」へと移り変わり、登記記録が公正証書として取り扱われることになります。

を行うことが大切です。

宅建士の結果に誤りがあり、これを信じて土賃貸管理

特 別な注 文 がない場 合は、原 則 的

相続法と考えられる。執行官が現況調査

賃貸が、執行官が行った土地の現況調査

法律登記所においては、依頼者からの全日保証ｅラーニング研修動画のお知らせ

賃貸住宅管理業法の施行と法律概要について

いつでもどこでも学べる！

全日保証
e ラーニング
研修システム

まりました。特に登録制度においては、一定の賃貸住宅管理業を行っているのご紹介

管理会社は国土交通省に登録することとなっており、要件として事務所ごと「賃貸住宅管理業法」の施行に伴い、サブリース業者と所有者との間の賃貸借契約の適正化のための措置や、賃貸住宅管理業における登録制度が始に「業務管理者」の設置が必須となっています。今回はその法律の概要の研修動画を作成しました。ぜひ、ご視聴ください。

研修項目
テーマ

賃貸住宅管理業法の施行と法律概要について
・ 賃貸住宅管理業法施行概要の説明
・ 業務管理者としての賃貸不動産経営管理士と宅建士

講義時間

約1時間

PickUp Point！
参考までに、賃貸住宅管理業の登録制度を中心に要点をピックアップしました！
詳しくは本ｅラーニング、または、国土交通省の専用サイト

https://www.mlit.go.jp/tochi̲fudousan̲kensetsugyo/pm̲portal/
をご確認ください。
〇委託を受けて管理業務を行う一定の管理会社には、国土交通大臣の登録が義務づけられています（管理業務：賃貸住宅の維持保全、金銭の管理業。なお、自主管理は対象外）。
〇その登録義務は、戸数200戸以上を管理している会社が対象（200戸未満は任意登録）。
〇国土交通省への登録要件には「業務管理者」を設置することが含まれます（１事業所に1名以上）。
〇「 業 務 管 理 者 」の 資 格 要 件 は「 宅 地 建 物 取 引 士（ 宅 建 士 ）」また は「 賃 貸 不 動 産 経 営 管 理 士（ 経 営 管 理士 ）」の 資 格が必 要で す 。なお、
「 宅 建 士 」は 2 年 の 管 理 業 実 務 経 験が必 要となります（ 証 明 書を提 出します）。
〇「宅建士」の資格で「業務管理者」を設置する場合は、10時間のｅラーニングの「業務管理者講習（効果測定含む）」を受講し、修了書を取得します。
＜講習実施団体はTRA、受講料19,800円＞

https://gyoumukannrisha.zennichi.or.jp/

またはハトマーク支援機構〇「経営管理士」の資格 ※ で「業務管理者」を設置する場合は、2時間の「移行講習（効果測定含む）」を受講し、修了書を取得します。
＜移行講習実施団体は（公財）日本賃貸住宅管理協会：日管協、受講料7,700円＞

https://www.jpm.jp/migration/※経営管理士試験には合格したが、管理士の登録が未了である場合は、管理士の登録が必要です。
なお、経営管理士の登録要件は賃貸不動産経営管理士協議会（0476-33-6660）へご確認ください。
※令和3年度に経営管理士に合格し、登録した方は、移行講習は不要です。

26 月刊不動産 ｜ 2021.11

ｅラーニングのアクセス先
ラビーネットまたは当会のホームページからご視聴できます。

〇ラビーネット
ラビーネットの ID・PW でログイン https://portal.rabbynet.zennichi.or.jp
全日保証ｅラーニング研修のアイコンをクリック

全日保証
eラーニング研修〇当会のホームページ
統一コードでログイン https://www.zennichi.or.jp/「会員ログイン」からマイページにアクセス「ｅラーニング研修システム」のバナーをアクセス〇公開先は、各サイトのログイン後に移行する「全日保証ｅラーニング研修」内のスキルアップ研修コーナーに搭載

研修一覧※ログイン方法は「月刊不動産2021年7月号」P26をご覧ください。

ｅラーニング画面

2021.11 ｜ 月刊不動産 27

地方本部の動き Activity Condition
REPORT

令和３年度新入会員様向け「ラビーネット実務研修会」を開催

愛媛県本部

令和３年７月20日（火）13時30分から、全日愛媛会館・

講師は、美崎研修広報委員長、杉浦委員、浅海理事

３階・会議室において、令和２年〜令和３年７月までに、が務めました。各自、入会時に与えられたＩＤとパスワード

新たに本協会員となられた方を対象に「ラビーネット実務を入力し、入会手続中の方については、近畿流通セン研修会」が開催され、11名の方が受講されました。

ターより事前に交付された研修用ＩＤとパスワードを入力

今回は初心者の方ばかりでしたが、なかには既に扱いに慣れておられる方もいて、和気藹々と受講されていました。

して本システムを受講されました。
このラビーネットは、他の不動産協会が使用するシス
テムに比べ、内容の充実はもちろん、すべてにおいて、他

また、初めて顔を合わせる方もおられ、名刺交換も行協会の追従を許さない非常に優れたシステムであり、法われました（事前申し込み受講者の方は名簿のとおりで改正にも即対応し、近年、注目を集めるとともに、業界のす）。

中で非常に高い評価を得ています。

講師：浅海彰雄 理事

所属会社名（申込順に記載）

受講者名（敬称省略）

三愛建設

株式会社

川添

真明

三愛建設

株式会社

中川 まゆみみらい不動産阿部雄二

マンション売却ショップ

牧

雄一

株式会社

和泉

和泉

健弥

株式会社
ひめつくトータルアシスト

石井

俊彦

キートン

武田

英士

橋本

尚昌

矢野

愛弓

篠崎

大成

後藤

秀一

イーグルホーム
株式会社

有限会社

友愛

未来工房
バナナオフィス

28 月刊不動産 ｜ 2021.11

株式会社

写真上下共に、実務研修会の様子

Initiate Member［令和3年 9月］

都道府県

市区町村

北海道

札幌市

株式会社 アーク不動産

都道府県

市区町村

大阪府

大阪市

ｗｉ
ｎ−ｗｉ
ｎハウスサポート

恵庭市

株式会社 ｅ ｈｏｍｅ

世田谷区

札幌市

株式会社 Ｌ＆Ｂ Ｍａｓｔｅｒ

足立区

株式会社 ＴＯＢ

堺市

株式会社

ティー・ケー・プランニング 株式会社

大阪市

大阪ホームショップ

札幌市

株式会社

建創社

世田谷区

札幌市

株式会社

札幌カンリセンター

ＴＹ Ｐａｒｔｎｅｒｓ 株式会社

大阪市

株式会社 Ｏｒａｎｇｅ Ｅｓｔａ

株式会社 ＴＧリアルエステート

大阪市

新冠郡

大協産業

株式会社

株式会社 ガニェ

世田谷区

株式会社 デバン

大阪市

札幌市

司

権利商事

品川区

株式会社 ＤＥＶＥＬ

大阪市

興和アシスト 株式会社

札幌市
帯広市

トゥモロービルズ 株式会社

東村山市

東阪アセットマネジメント 株式会社

大阪市

株式会社

株式会社 にじ色

東大和市

株式会社 藤和グループホールディングス

大阪市

株式会社 ＺｉO

札幌市

有限会社 はやいサービス

新宿区

ＴＯＭＡＲＥＳＴ 株式会社

池田市

株式会社 ジャンエステート

札幌市

株式会社 プレザントエージェンシー

中央区

ネクストリー

大阪市

株式会社

宅翔

釧路市

株式会社 リアライズ

中央区株式会社 パークリアルティ

大阪市

株式会社

WWW

虻田郡

リトルブリテン 株式会社

文京区

株式会社 バリュー・クリエイト

大阪市

合同会社 Ｔ．
ＯＦＦ
ＩＣＥ

青森県

八戸市

ＣＢエステート

江戸川区

株式会社 ＢＩＳＯＵ

大阪市

株式会社 ＶａｌｕｅＥｓｔａｔｅ

岩手県

盛岡市

株式会社 ティーチ

港区

ひのわ不動産リゾートアセットマネジメント 株式会社

大阪市

Ｐａ
ｌ
ｅｔ
ｔｅ不動産

盛岡市

株式会社 リネット

新宿区

株式会社 Ｆａｍｉｌｙ Ｒｅｎｔ大阪市

ピカサービス 株式会社

仙台市

株式会社 カイトリエ

港区株式会社 Ｆｏｕｒ Ｄ

守口市

株式会社 ファミリーホーム

仙台市

株式会社 ＡＢＥ

中央区

株式会社 ブラザー不動産

大阪市

株式会社 ブライトゾーン

仙台市

有限会社

渋谷区

株式会社 ｐｌｕｍ

大阪市

ＰｅｐｅＨｏｍｅ 株式会社

栗原市

本田工務店

豊島区

Ｂｒ
ｉ
ｄｇｅ ｐｏｉｎＴ 合同会社

枚方市

堀之内建材

仙台市

株式会社 マルクホーム

千代田区

株式会社 Ｐｒ
ｉｍｏＨｏｍｅ大阪市

株式会社 ボルテックス

茨城県

水戸市

株式会社

サンライト

中央区

株式会社 マスターコンチネンタル

大阪市

株式会社 マザーハンズ

埼玉県

川口市

株式会社 Ｒｅ Ｔｅｃｈｎｏ
ｌ
ｏｇｙ

新宿区

株式会社

大阪市

マスターズ 株式会社

宮城県

千葉県

東京都

商号名称

新入会員名簿

都道府県

市区町村

東京都

新宿区

北区

株式会社

西多賀ハウジングサービス
株式会社

商号名称
合同会社 ＣｈｅｃｋＰｏ
ｉ
ｎｔ

株式会社

みやま建築設計事務所

大阪地盤

株式会社
GS

株式会社

入間市

株式会社 アドバンス住販

練馬区

武蔵野不動産販売

大阪市

株式会社 ＵＮＩ
ＴＹ

さいたま市

株式会社 ウチヤマ建物管理

府中市

有限会社 やまぶき建設

大阪市

株式会社 ラクイエ

さいたま市

オレンジデザイン 株式会社渋谷区

ユアブレイン 株式会社

大阪市

株式会社 リーガルシンク

ふじみ野市

感動計画

株式会社

八王子市

株式会社

ユウハコーポレーション

大阪市

レガサルト 株式会社

飯能市

株式会社

小山工務店

立川市

株式会社

ユトレヒト

大阪市

株式会社 レガシア

川口市

株式会社 ダイワホーム

江戸川区

リアライズホーム 株式会社

大阪市

ＯＮＥ２ 株式会社

川口市

ＢＯＡ 株式会社

墨田区

リアルエステート・Ｍ＆Ａワークス 株式会社

神戸市

ａ＆ｈ 株式会社

上尾市

フィン不動産コンサルティング 株式会社

杉並区

株式会社 Ｒｉ
Ｌ
ｉＳｈ

神戸市

株式会社 エヌズエステート

越谷市

株式会社 ほほえみハウジング

横浜市

イデアルポケット 株式会社

西宮市

株式会社 Ｇｅｎｔ
ｌ
ｅ

明石市

株式会社

神奈川県

株式会社

商号名称

兵庫県

さいたま市

株式会社 Ｒｏｏｍラボ

川崎市

ｗｉ
ｌ
ｌｍｏｖｅ 株式会社

さいたま市

合同会社 わたせん

厚木市

ME不動産厚木柏市

株式会社 ウッドアイ

厚木市

株式会社 オレンジハウス

神戸市

株式会社 ナインボール

船橋市

株式会社 エストワン

鎌倉市

鎌倉小町不動産

神戸市

晴海都市開発流山市

株式会社 トラストワーク

横浜市

クラン 株式会社

芦屋市

株式会社 Ｐｒｏｇｒｅｓｓ

松戸市

虎ノ門キャピタル

足柄下郡

Ｔｈｅ ＲＯＯＭ Ｂｒｏｔｈｅｒｓ 株式会社

神戸市

村田建設

野田市

ランドケア 株式会社

相模原市

たんぽぽ石油株式会社

西宮市

ライフトラスト 株式会社

立川市

株式会社 アスキーム

川崎市

株式会社 ＴＳＵＮＡＧＵ

神戸市

株式会社 Ｒｅ−Ｋｏｂｅ

国分寺市

株式会社 Ｅ・Ｒ・Ｋアセット・コンサルティング

横浜市

テラ不動産

姫路市

Ｒｏｏｍ Ｂａｓｅ

株式会社

株式会社

丹波篠山市

株式会社

施工管理センター

一般社団法人丹波の空き家相談所
株式会社

株式会社

北区

家コミュニケーションズ 株式会社

川崎市

株式会社 ＨＩＫＥＬ
Ｉ
ＦＥ

奈良県

大和郡

株式会社 ならゆめ不動産

新宿区

株式会社 ＡＳＡＰ

横浜市

山村企画

山村敬二

鳥取県

米子市

有限会社 まごころ

目黒区

株式会社 ｅｘｔｅｎｄ−ｊ
ｏｂ

海老名市

ライオンリアルティ 株式会社

島根県

出雲市

合同会社 はるか不動産開発

品川区

株式会社 エムエスツーリスト

新潟市

株式会社

岡山県

岡山市

株式会社 ＴＫＳ

渋谷区

株式会社 ＭＭＫライフ

新潟市

株式会社 とちたて不動産

広島県

広島市

株式会社 ウロタンゲ不動産

新宿区

合同会社 ＭＫコンサルティング

新潟市

不動産プラス 株式会社

広島市

株式会社 グーハウス

中央区

株式会社 エムトレード

富山県

富山市

株式会社 日興ホールディングス

三次市

株式会社 ＳＯＵ

品川区

株式会社 オヅヌ

長野県

北佐久郡

ロイヤルリゾート軽井沢

福山市

株式会社 Ｔ・Ｍ ｃｏｒｐｏｒａｔ
ｉ
ｏｎ

静岡県

富士宮市

Ｎ.Ｅ.Ｗ.Ｓ 株式会社

神石郡

株式会社

磐田市

合同会社 まごころ不動産

徳島県

徳島市

株式会社 ＳＵＭiTAS徳島

名古屋市

株式会社 ＲＥトレーディング

高知県

高知市

株式会社

豊田市

アイユー

株式会社

高知市

HIZ

安藤組

港区

株式会社 ＨＯＮＥＳＴ ＲＥＡＬＴＹ

葛飾区

合同会社 オフィス横浜

港区

カスミリアルエステート

豊島区

株式会社 ガナビー

新潟県

愛知県

大竹座ビル開発株式会社

ＨＯＵＳＩＮＧ

平和工務店
五縁舎

株式会社

港区

かほるな 株式会社

豊田市

株式会社

太宰府市

株式会社 アセットプロ

渋谷区

株式会社 カルデア

名古屋市

株式会社 ｅ．
Ｇｒｏｗ

糟屋郡

桜丘不動産

千代田区

株式会社 グッドレジデンス

名古屋市

エイシントラスト 株式会社

福岡市

株式会社 フォルムアップ

杉並区

合同会社 ＫＲＦ

名古屋市

株式会社 ＳＮＴマネジメント

福岡市

ブライトホーム

中央区

株式会社 Ｋ ＳＰＡＣＥ

小牧市

スギサンリアルティ 合同会社

糟屋郡

株式会社 ホージョー

杉並区

株式会社

公祥

名古屋市

株式会社

築上郡

ワタナベ工業

渋谷区

株式会社

笹塚の賃貸

西春日井郡 株式会社 日本住宅エステート

佐賀県

伊万里市

大生不動産

熊本県

玉名市

株式会社

熊本市

monpet-BuBu庵不動産

大分市

なかはら不動産

大分市

株式会社

大和興産

東臼杵郡

株式会社

黒木企画開発宮崎市

株式会社 Ｍａｐ．
Ｎ

福岡県

中京電力

北区

株式会社 Ｊ＆Ｙ

名古屋市

株式会社 ノマ

新宿区

株式会社 ジャパンリアルエステート

一宮市

合同会社

世田谷区

シュート 株式会社

渋谷区

株式会社 シルワ

中央区

新川不動産企画

中央区

真商トラスト 株式会社

目黒区
墨田区

林商事

有限会社
株式会社

德永工務店

名古屋市

株式会社 ライフオブライフ

三重県

鈴鹿市

株式会社

滋賀県

野洲市

株式会社 ワイ・エス・メディア

京都府

京都市

株式会社 さかのうえ不動産株式会社 Ｓｋｙ ｂｅａｔ

南丹市

合同会社 ＴＫ法務サービス

宮崎市

リーラボ不動産合同会社 スプリングコーポレーション

京都市

株式会社 ビットアークス

鹿児島県

霧島市

としちゃん不動産

杉並区

株式会社 スペード住販

京都市

株式会社

沖縄県

石垣市

合同会社 アルバ

中央区

ＳｗａｎＳｔｙｌｅ 株式会社京都市

株式会社 リノライフ

那覇市

沖縄不動産おきマーク 合同会社

千代田区

株式会社 セクションＬ

八幡市

Ｒｅ・Ｈｏｍｅ 株式会社

うるま市

有限会社

中央区

大可商事

株式会社

京都市

株式会社 Ｒｉｎ

うるま市

クルチ不動産新宿区

株式会社

大励エステート

門真市

株式会社

那覇市

株式会社 ワタシノイエ

千代田区

株式会社 Ｔａｓｋ８

豊中市

アルファー産業

株式会社

大阪府

大分県

宮崎建築事務所MOU

有ｍａｔｃｈホーム

宮崎県

合同会社

株式会社

蔵興業
合同会社

2021.11 ｜ 月刊不動産 29

不動産情報ニュースファイル

国土交通省など、不動産に関連する業界全般のニュースをご紹介します。

管理組合、行政の役割を明文化「管理計画」制度の認定基準示す
国交省 マンション管理の基本方針を策定

期修繕計画に基づいた修繕積立金の設定、（ 3）総会を定期的に開催――などを記した。管理計画認定により、市場評価、管理意識の向上、管理の適正化という好循環をつくり、マンションの売却・購入予定者だけでなく、区2020年6月に成立、公布された改正マンション管理適正化法を踏まえた対応が進む。国土交通省は9月28日、

分所有者や居住者にとってもメリットを生み出していく狙いだ。

「マンションの管理の適正化の推進を図るための基本的

このほか、管理計画認定制度に関しては、マンションな方針」および「長期修繕計画および修繕積立金に関管理センターが導入するオンラインの管理計画認定手するガイドラインの見直し」を公表した。22年4月から新た

続支援サービスにより、認定申請を行う管理組合と認定に開始される「マンション管理計画認定制度」にも対応審査を行う地方公共団体の双方の負担軽減を図ること

する。

を検討。
また、同認定制度は管理組合が存在する既存「基本的な方針」では、都市部を中心に重要な居住マンションを対象としているが、適切な管理が期待される形態となっている一方、維持管理に多くの課題を抱える

新築マンションを対象とした仕組み（予備認定）の導入もマンションの適正な管理に向けて、管理組合による適正検討する。

な管理と、管理状況等を踏まえた行政の施策の必要性を示した。マンション管理の適正化に関する目標設定や●長期修繕計画、修繕積立金

啓発・知識普及に関する事項など7点を明記。例えば、

ガイドラインの見直しも基本的事項として、管理組合、国、地方公共団体、マン国交省がこのほど見直し、改訂した「長期修繕計画

ション管理士、マンション管理業者等の関係者について

標準様式および修繕積立金に関するガイドライン」は、それぞれの役割を記載すると共に、相互に連携して取り「マンション管理計画認定制度」の認定基準としても用組む必要性などを記載した。
また、建設後相当の期間がいられる予定だ。
まず08年6月に策定された「長期修繕経過したマンションについて、修繕や建替え等を含め、
ど計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドラインおよび同のような措置をとるべきか区分所有者と調整して合意形

コメント」については、現行では25年以上としていた既存成を図ることが重要であることを盛り込んだ。

マンションの長期修繕計画を、新築マンションと同様、「2

更に、
マンション管理適正化指針に関する事項として、回の大規模修繕工事を含む30年以上」に変更。
また、管理組合および区分所有者等が留意すべき事項等を大規模修繕工事の修繕周期の目安については、例え記すと共に、地方公共団体が助言・指導・勧告を行う判ば、躯体コンクリート補修について現行12年としたものを断基準の目安を記載。管理者等から管理計画の提出を

12〜15年とするなど、工事事例等を踏まえ、一定の幅を受けた地方公共団体が認定する「マンション管理計画

持たせた記載に変更する。更に、社会的な要請を踏まえ認定制度」については、認定基準の目安として（1）長期て、修繕工事を行うにあたっての有効性などを追記する

修繕計画の計画期間が一定期間以上あること、（ 2）長こととした。

30 月刊不動産 ｜ 2021.11

また、11年4月に策定された「マンションの修繕積立金

事業者へのヒアリング結果として、「グリーン住宅ポイント

に関するガイドライン」はもともと、修繕積立金額の目安を制度や住宅ローン減税の契約期限を意識した人の需㎡単価で示すと共に、積立方法について解説すること要はあったが、駆け込み需要といえるかまでは分からなで、主に新築マンション購入予定者に適切な修繕積立い」と説明した。

金額の設定や理解を促すもの。改訂版では、事例を踏ま

また、貸家は2万8,733戸（前年同月比3.8%増）
で6カ月

え、目安とする修繕積立金の㎡単価を更新。更に、同ガイ

連続の増加。
このうち公的資金による貸家は2,513戸（同ドラインのターゲットとして既存マンションも対象に追加し、13.0%増）と3カ月ぶりの増加に転じ、民間資金による貸家

既に積み立てられた修繕積立金の残高を基に修繕積は2万6,220戸（同3.0%増）
で6カ月連続の増加となった。

立金の目安額を算出する計算式に変更した。

持ち家が10カ月連続増住宅着工 年率換算値は85.5万戸

分譲住宅は、全体では1万9,936戸（同5.3%増）
で、2カ月連続の増加。
このうちマンションは7,968戸（同15.0%減）で反転減となり、直近10年間では下から2番目の低水準となった。一戸建ては1万1,783戸（同24.6%増）
で4カ月連続の増加となり、直近10年間では上から4番目の国土交通省は9月30日、8月分の建築着工統計調査

水準となった。同省では分譲戸建て住宅について「土地報告を発表した。それによると、新設住宅着工戸数は前の仕入れから4カ月後の着工が一般的であり、20年4月

年同月比7.5％増の7万4,303戸で6カ月連続の増加とに緊急事態宣言が発令された影響で昨年8月は低水準なった。持ち家、貸家、分譲住宅のいずれも増加。直近となった」と説明。事業者による20年末から続く仕入れ件

10年間では下から3番目の水準だ。

数の増加と販売の好調さを認めながらも、21年8月分の新設住宅着工床面積は614万7,000㎡（前年同月比

着工戸数は中期的視点では多くない点を指摘した。

12.5%増）で、5カ月連続の増加となった。
また、季節調整

なお、同省では新型コロナウイルス感染症に対する事

済年率換算値は85万5,000戸（前月比7.7%減）
で、先月業者の声もヒアリング。
「注文住宅メーカーからは、緊急の増加から再びの減少となった。

事態宣言の発令期間が長引いたため、8月の展示場来戸数の内訳を見ると、持ち家は2万5,100戸（前年同月

場者数は前年割れとなり、年末の受注、着工に不安があ

比14.5%増）
で10カ月連続の増加。
これは直近10年間でるとの声が聞かれた。一方で、ワクチン接種は明るい材

は上から5番目の水準となる。特に民間資金による持ち料であり、期待しているとの声もある」と説明。今後、感染家が2万2,624戸（同15.6%増）と10カ月連続で増加して者数に左右されながら推移していくとの見方を示した。

おり、持ち家全体の戸数を押し上げている。同省では、（『住宅新報』2021年10月５日号より抜粋・編集）

STAFF LIST
● 広報委員会

髙木剛俊、松本修、横山鷹史、
吉田啓司、千北政利

● 発行人

秋山始

● 編集

公益社団法人 全日本不動産協会
公益社団法人 不動産保証協会
広報委員会

● 制作

株式会社住宅新報● 発行所

公益社団法人 全日本不動産協会〒 102-0094 東京都千代田区紀尾井町 3-30（全日会館）
TEL:03-3263-7030（代） FAX:03-3239-2198
公益社団法人 不動産保証協会〒 102-0094 東京都千代田区紀尾井町 3-30（全日会館）
TEL:03-3263-7055（代） FAX:03-3239-2159
URL https://www.zennichi.or.jp/

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を閲覧できます。

2021（令和3）年11月15日（毎月1回15日発行） 第49巻第11号 発行所 公益社団法人〒102 - 0094 東京都千代田区紀尾井町 3 - 30 全日会館 TEL：03 - 3263 - 7030（代）

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第3章 法務局調査第4章 役所調査第5章 インフラ（ライフライン）調査
第6章 区分所有建物（分譲マンション）調査