M O N T H LY R E A L E S T AT E

［題字］故 野田卯一 会長

11
NOVEMBER

2023

全 国一斉 不 動 産 無 料 相 談 会［巻頭 特 集１］

都 道 府 県の主 要 都 市にて開 催！

47

［特集2］

2024年１月いよいよ義務化「改正電子帳簿保存法」
３種のポイント解説［特集3］

マンションの空き駐車場問題を居住者専用のカーシェアで解決［相続相談］

親の土地に家を建てて親と同居したら特別受益？
［労務相談］

試用期間中の解雇・本採用拒否は容易にできるのか
公益社団法人 全日本不動産協会

公益社団法人 不動産保証協会

保証のお知らせ一般保証制度の動画公開のご案内
一般保証制度のことがよくわかる動画をホームページ（会員専用ページ）内にて公開しておりますので、ぜひご覧ください。
［会員専用ページへログイン後、右側メニュー下方の『会員向け一般保証制度のご案内』をクリック］● 他では実施していない宅建業法上の制度● 利用できるのは当協会の会員だけ！
● 当協会が連帯保証することで消費者の不安を取り除ける● 会員皆様・お客様共に「無料」で利用可

手付金保証制度・手付金等保管制度のご案内
手付金保証制度

２.手付金保証付
証明書発行依頼

買主

売主・買主ともに一般消費者で、会員が流通機構登録物件を客付媒介する売買契約において、買主が売主に支払う手付金

買主側仲介業者（当協会会員）
３.手付金保証付
証明書発行申込

１.契約の合意
４.保証付
証明書発行

売主

を万一のために保全（保証）する制度です。

手付金等保管制度

保証協会地方本部■ 制度の詳細（公社）不動産保証協会ホームページ［会員専用ページへログイン］

会員が自ら売主となる完成物件の売買契約において、受領する手付金等の額が 売買代金の10％または1,000万円を超え、売主会員に保全義務■ 制度に関するお問い合わせ、制度の申込み窓口が生じる場合に（宅建業法41条の2）、当協会が売主会員に代わって手付

所属の地方本部事務局へ金等を受領し、物件の登記、引渡しがあるまで保全（保管）する制度です。

弁済制度について会員業者と宅地建物取引をしたお客様が損害を受け、苦情の■ 令和５年度

解決が困難な場合には、当協会がその債権を認証することで、被害相当額（上限あり）の払い渡しを受けることができます。

※各事案の詳細はホームページ（会員専用ページ）内に掲載されております。
の（公社）不動産保証協会ホームページ ▶▶

第5回弁済委員会

審査結果

審査明細

社数

件数

認証申出

４社

４件

20,000,000 円

認

証

２社

２件

8,500,000 円

否

決

１社

１件

保

留

１社

１件

10 社

11 件

令和５年度認証累計

不動産保証協会

金額

39,620,000 円

検索

一般保証制度の他、法定研修会、弁済業務、各種保全制度など、保証協会の各種情報が掲載されております。

02

保証のお知らせ特集 1

47都道府県の主要都市にて開催！

MONTHLY RE AL E STATE

11 202304

全国一斉不動産無料相談会
特集 2

2024年１月いよいよ義務化

NOVEMBER
08「改正電子帳簿保存法」
３種のポイント解説
特集 3

10

マンションの空き駐車場問題を居住者専用のカーシェアで解決
不動産お役立ちQ&A＜法律相談＞

12

売買契約締結後、決済前に、売主が死亡した場合の取扱い
弁護士

渡辺 晋

＜賃貸相談＞

14

建物の不具合と賃借人による賃料の不払い
弁護士

江口 正夫

＜相続相談＞

16

親の土地に家を建てて親と同居したら特別受益？
税理士

村岡 清樹

＜賃貸管理ビジネス＞

18

従業員のモチベーションアップは「小さな成功体験」の積み上げから
みらいずコンサルティング株式会社

今井 基次＜労務相談＞

20

試用期間中の解雇・本採用拒否は容易にできるのか
特定社会保険労務士

野田 好伸

宅建士講座

＜宅建士試験合格のコツ＞

22

権利関係

民法（代理）

資格試験受験指導講師
連

植杉 伸介

載

＜不動産トラブル事例と対処法＞

24
写真：北川孝次 /アフロ

東北地方と本州の日本海側に生息しているノ26に変わる。野生下では常に天敵に狙われている
大きな耳や360度の視野を持つ眼、そして強靭な跳躍力を生む長い足など、逃げるために進化を遂げたようなウサギである。

じょ＜物件調査のノウハウ＞

ウサギで、冬になると耳の先と目以外は真っ白ため、とても用心深い。敵の存在をキャッチする

ほう

不動産適正取引推進機構 中戸 康文

COVER PHOTO

トウホクノウサギ

無免許者の宅地建物取引の媒介を行い幇助罪が認定されたトラブル
建築基準法上の該当道路の調べ方
不動産コンサルタント 津村 重行
その他

28
29
31

新入会員名簿地方本部の動き協会からのお知らせ

特別リポート

10月１日は「全日の日」！

47都道府県の主要都市にて開催！

全国一斉
不動産無料相談会

港区役所 1階ロビー（東京都本部）

公益社団法人 全日本不動産協会は、９月22日から10月８日にかけて、
全国47都道府県の主要都市で不動産無料相談会を実施しました。
昨年に続き、一般消費者に身近に感じてもらえるよう、駅前広場や市・区役所、ショッピングモール内などの人通りのある場所を厳選してブースを設営。秋空のもと、多くの人々が相談に訪れました。

大田区役所 2階会議室（東京都本部）

全国91カ所に相談会場を設置
今年の「全国一斉不動産無料相談会」は、北海道4カ所、東北8カ所、埼玉５カ所、東京22カ所、神奈川５カ所、茨城・栃木・群馬・千葉の４県で８カ所、中部エリア11カ所、近畿９カ所、中国５カ所、四国５カ所、九州・沖縄９カ所と、昨年より7会場多い91の会場で実施しました。

金沢市役所 エントランスホール（石川県本部）

この無料相談事業は、公益事業として不動産知識の普及と安全な取引を推進することを目的に開催しています。
また、協会
設立日の10月１日を「全日の日」と認定し、その前後に開催することで、多くの一般消費者に身近な相談場所として周知し、利用してもらうことを目指しています。
以前は地方本部単位で無料相談会を開催していましたが、
2018年からは国土交通省と各自治体の後援を受け、全国一斉の実施となりました。2020・21年は新型コロナウイルス感染症拡大の影響で中止となりましたが、2022年から感染防止

JRゲートタワー イベントスペース（愛知県本部）

策を講じて再開しました。
無料相談会では、各地方本部に所属する宅地建物取引士に加え、弁護士や税理士、不動産鑑定士、建築士など、不動産取引の実務に携わっている資格者が、それぞれの相談に対応。まずは受付で相談の概要をヒアリングし、内容に合わせて専門家
窓口に引き継ぎます。各会場では、居住支援等に関するパンフ
レットや協会オリジナルグッズなどを配布し、不動産関連情報や協会活動のPRにも取り組みました。

4 月刊不動産 ｜ 2023.11

フジグラン松山 3階ギャラリー（愛媛県本部）

「タワマン節税封じ」の話題など
時勢のニュースに関連する相談もました。相談内容は相続に関するものが多く、たとえば60代の東京都本部の新宿駅西口広場に設置した会場は、世界有数なことに注意すればいいのか」といった内容が寄せられました。

のターミナル駅の構内という立地から、開始前からたくさんの

また40代の女性は「１年ほど前に兄と共同で一軒家を相続し人が会場前を行き交っていました。そんななか、声かけやティッ

たが売却したい。現在兄の息子が住んでいるが、兄ともめない

シュ配りで積極的なPR活動を実施。その甲斐あってたくさんのように進めるにはどうしたらいいか」と具体的な方法を相談。
こ

相談者が訪れました。昼過ぎには吉住新宿区長も激励に駆けれに対して相談員は３つのパターンを提示し、それぞれの注意

付け、現場の士気はますます高まりました。

点まで丁寧に解説しました。

大田区役所会場では、開始時間前から待機する相談者もい女性からは、「田舎にある親の生家を長い間放置していたが、自分も高齢になったためそろそろ処分したい。売却するにはどん

港区役所会場では、「節税のためにタワーマンションを購入しアスティ 45イベントスペース（北海道本部）

青森市役所駅前庁舎 駅前スクエア（青森県本部）

千葉県庁本庁舎 1階県民ホール（千葉県本部）

NEXT21 1階「アトリウム」（新潟県本部）

ラブリーパートナーエルパ（福井県本部）

フレスポジャングルパーク（鹿児島県本部）

2023.11 ｜ 月刊不動産 5

たが、来年から節税封じの対策が講じられる。
どうしたらいいの県・和歌山県・兵庫県本部で各１会場の計９会場で開催。

か」といったタイムリーな相談が寄せられました。その他、「隣家

大阪府本部無料相談委員会委員長の大山氏は、「 不動産価の物置が自分の土地に建っている」「 借地権を持っている土地格の高騰で、空き家や相続に関する税金についての相談が増えが再開発地域になった」「 借地にホテルを建設したい」「 相続登ている。多くの人が身近な問題として不動産に関する悩みを抱記の方法が知りたい」など相談は多方面に及びました。

えている現状を、相談をとおして改めて実感した。その解決に向また、神奈川県本部の武蔵溝ノ口駅の会場では、「 兄弟から
１棟アパートを受け継いだが、入居者のなかに賃貸借契約を結け、少しでもアドバイスできればと思う」と意欲を示しました。
また、大阪あべの新宿ごちそう

んでいない人がいる。
このままで大丈夫か」と契約に関する相ビル前広場で相談員を担当

談もありました。

した、なにわ南支部無料いずれの会場でも、１時間近く話し込む相談者が多くみら相談委員長の北氏は、れ、相談員たちはその１人ひとりの話に真剣に耳を傾け、親身「人の移動はコロナ前になってアドバイスを行いました。

の状 況に近づいている。不動産取引もしか

限られた時間のなかでベストな解決策を提案り。相 談 内 容も多 種 多様。以前のような非対面の関西地区では、大阪府本部で４会場、滋賀県・京都府・奈良

オンライン相談ではなく、相談

協会オリジナルグッズ（内容は会場ごとに異なります）

前橋市中央公民館（前橋プラザ元気21）5階（群馬県本部）

新宿駅西口広場イベントコーナー（東京都本部）

JR南武線 武蔵溝ノ口駅南北自由通路（神奈川県本部）

甲府市役所 市民コミュニティホール（山梨県本部）

ゼスト御池御幸町広場（京都府本部）

和歌山県JAビル1階 アグリテラス（和歌山県本部）

杜の街グレースオフィススクエア1階（岡山県本部）

ちより街テラス 3階（高知県本部）

下通アーケード ココサ前（熊本県本部）

6 月刊不動産 ｜ 2023.11

者が足を運んで相談員と対面して話すことで、信頼関係が構築たっている。売買や賃貸、空き家に加え、相続や『終活』についてでき、結果、解決策が見つかるのではないか。限られた時間内の相談も見受けられた。住まいを見直す人が増えてきた感もあで相談者にとってベストな解決策を提案したい」と話しました。

る。相談会を通じて情報収集し、相談者の悩みを解消するきっ

他方、滋賀県本部の赤尾副本部長は「コロナ禍で生まれた

かけにしたい」と述べました。

変化に不動産業界も大きな影響を受け、相談内容も多岐にわ

大阪あべの新宿ごちそうビル前広場（大阪府本部）

イオンモール大日（大阪府本部）

キラリエ草津（草津市立市民総合交流センター）（滋賀県本部）◆地方本部別会場一覧
No

地方本部

1

北海道

開催地区

No

地方本部

開催地区

47

東京都

町田市

ぽっぽ町田

まちきた大通ビル

48

神奈川県

横浜市

横浜そごう地下2階 新都市プラザ

ポールスターショッピングセンター 1階イベントスペース

49

横須賀市

横須賀市役所1号館3階 第3会議室

札幌市

アスティ 45イベントスペース

50

川崎市

JR南武線 武蔵溝ノ口駅南北自由通路

俱知安町

俱知安商工会議所

2

北見市

3

函館市

4

開催場所

開催場所

5

青森県

青森市

青森市役所駅前庁舎 駅前スクエア

51

藤沢市

辻堂駅通路

6

岩手県

盛岡市

いわて県民情報交流センター「アイーナ」アイーナスタジオ

52

相模原市

小田急相模大野駅 ペデストリアンデッキ

7

宮城県

仙台市

JR東日本仙台支社仙台駅 2階ステンドグラス脇 イベントスペース

53

山梨県

甲府市

甲府市役所 市民コミュニティホール

8

秋田県

秋田市

秋田拠点センターアルヴェ 2階多目的ホール

54

新潟県

新潟市

NEXT21 1階「アトリウム」

9

山形県

山形市

やましん住宅展示場 ハウジングプラザ平清水（内センターハウス）

55

富山県

富山市

富山県民会館502号室

10

鶴岡市

鶴岡市勤労者会館第三研修室

56

石川県

金沢市

金沢市役所 エントランスホール

11

米沢市

米沢市すこやかセンター 第1会議室

57

福井県

福井市

ラブリーパートナーエルパ

12

福島県

郡山市

イトーヨーカドー郡山店

58

長野県

松本市

信毎メディアガーデン

13

茨城県

水戸市

茨城県開発公社ビル 1階 中会議室

59

岐阜県

岐阜市

岐阜市役所

14

栃木県

宇都宮市

アピタ宇都宮店

60

可児市

可児市役所

15

群馬県

前橋市

前橋市中央公民館（前橋プラザ元気21）5階 505学習室

61

静岡県

静岡市

JR静岡駅ビル パルシェ会議室

16

埼玉県

さいたま市

さいたま市役所1階

62

愛知県

名古屋市

JRゲートタワー イベントスペース

17

加須市

加須市商工会館

63

三重県

四日市市

トナリエ四日市

18

坂戸市

東武東上線坂戸駅南北自由通路

64

滋賀県

草津市

キラリエ草津（草津市立市民総合交流センター）

19

春日部市

春日部市役所 1階市民ホール

65

京都

京都市

ゼスト御池御幸町広場

20

朝霞市

朝霞市役所 3階

66

大阪府

守口市

イオンモール大日

千葉市

千葉県庁本庁舎 1階県民ホール

67

大阪市

JR天満駅前 三角地帯

22

市川市

JR市川駅構内

68

大阪市

大阪あべの新宿ごちそうビル前広場

23

千葉市

JR千葉駅中央改札口前

69

豊中市

豊中市役所 第2庁舎1階ロビー

24

八千代市

京成勝田台駅改札前

70

兵庫県

神戸市

中央区文化センター 1111会議室

25

木更津市

イオン木更津朝日1階フードコートイベントスペース（2階木更津市役所）

71

奈良県

大和郡山市

やまと郡山城ホール 1階「展示室」

千代田区

東京交通会館 1階イベントスペース

72

和歌山県

和歌山市

和歌山県JAビル1階 アグリテラス

27

中央区

日本橋プラザ 南テラス

73

鳥取県

米子市

米子市文化ホール

28

荒川区

荒川河川敷「虹の広場」A-Festa会場

74

島根県

松江市

松江テルサ 1階フロア

29

江戸川区

江戸川区総合区民ホール（タワーホール船堀）1階ロビー

75

岡山県

岡山市

杜の街グレースオフィススクエア1階

30

墨田区

アルカキット前広場

76

広島県

広島市

紙屋町シャレオ中央広場

31

港区

港区役所1階ロビー

77

山口県

山陽小野田市32

世田谷区

三茶しゃれなーど

78

徳島県

板野郡

ゆめタウン徳島 1階 セントラルコート

33

品川区

品川区役所3階ロビー

79

香川県

高松市

イオンモール高松

34

大田区

大田区役所2階会議室

80

愛媛県

松山市

フジグラン松山 3階ギャラリー

35

目黒区

中目黒GTプラザホール 地下1階

81

西条市

西条市市民活動支援センター（1階会議室A）

36

新宿区

新宿駅西口広場イベントコーナー

82

高知県

高知市

ちより街テラス 3階

37

渋谷区

渋谷ヒカリエ 1階エントランス前

83

福岡県

福岡市

福岡県本部 事務局

38

豊島区

メトロポリタンプラザビル1階 自由通路

84

北九州市

リバーウォーク北九州（エナジーコート）

39

北区

北区役所第一庁舎1階ロビー

85

佐賀県

佐賀市

佐賀市役所 2-1会議室

40

練馬区

練馬区役所1階アトリウム

86

長崎県

長崎市

出島メッセ長崎41

立川市

立川タクロス1階窓口サービスセンター（個室2）

87

熊本県

熊本市

下通アーケード ココサ前

42

国分寺市

国分寺駅北口前広場

88

大分県

大分市

JRおおいたシティ タイムズスクエア

43

武蔵野市

コピス吉祥寺デッキ

89

宮崎県

宮崎市

宮崎山形屋 四季ふれあいモール

44

青梅市

青梅市役所201・202・203会議室

90

鹿児島県

鹿児島市

フレスポジャングルパーク

45

あきる野市

あきる野市役所1階コミュニティホール

91

沖縄県

那覇市

沖縄タイムス本社ビル 1階エントランス

46

八王子市

八王子駅前南口総合事務所（サザンスカイタワー 4階）

21

26

千葉県

東京都

おのだサンパーク2階「大催事場」

2023.11 ｜ 月刊不動産 7

巻頭特集2

ニュースの解説

2024年１月いよいよ義務化『改正電子帳簿保存法』
３種のポイント解説
私たちの生活のあらゆる場面でデジタル化（電子データ化）が進んでいます
が、これまでは、デジタル化といっても「コンピューターを使うことができる（デジタル化できる）」というものでした。
しかし、令和５（2023）年度税制改正により、令和6（2024）年１月に義務化される電子取引情報のデータ保存は、データでやり取りしていたもの※1に関しては、「電子取引データを保存しなければならない」というものになります。
本稿では、義務化される電子取引データを含めた電子帳簿保存法の３種類について、ポイントを解説します。

※1 注文書・契約書・送り状・領収書・見積書・請求書など。

電子帳簿保存法とは何か

執筆

山下・渡辺法律事務所

弁護士

渡辺 晋

領収書や、
自ら作成した請求書の控えなくなり、電子データによる保存が義務などをスキャンして保存する場合です。

化されました。従前は、コンピューターを③電子取引

使って帳簿の一部に電子データを利用

電子帳簿保存法（電子計算機を使用

取引情報を電子データのまま保存しながら、紙の帳簿も併用することがでして作成する国税関係帳簿書類の保存する方法。取引情報をメールに添付さきましたが、改正によって、電子データに方法等の特例に関する法律）は、税法でれた注文書や見積書のPDFを利用し統一し、一元的に管理をすることが必要

保存が義務づけられている帳簿書類のて授受するような場合です。

になっています。

電子データ（電磁的記録）による保存について定めた法律です。
電子帳簿保存法には、電磁的記録に

電子帳簿保存法の改正と猶予期間

電子帳簿保存法の改正による電子取引についての電子データ保存は、令和5（2023）年12月31日までの間は、電子保

電子帳簿保存法は平成10（1998）年

存に対応できず、出力書面での提出等がいます（図表１）。

に 制 定 さ れ た 法 律 で す が 、令 和 3

できる場合は、経過措置として、出力書①電子帳簿等保存（2021）年度の税制改正において、（ A）

面での保存が認められていました。
しか自ら電子データで作成した帳簿・書電子データによる帳簿保存の要件が緩し、同日をもって経過措置期間は原則的類を電子データのまま保存する方法。

和された、（ B）紙による帳簿保存が禁止に終了し、令和6（2024）年1月1日から

会計ソフトやエクセルなどの表計算ソされたという２点において、抜本的な見は、義務化が開始します。

フトで最初から一貫して電子データで直しがなされました（令和4（2022）年１作成した帳簿や決算書類などを作成

月１日施行）。
このうち重要なのが、電子し、保存する場合です。

データで取引したものに関しては、
（ B）

ついて、
３種類の保存方法が定められて②スキャナ保存

紙による帳簿保存が、基本的に禁止され実務上の留意点（1）適用対象

紙 で 受 領・作 成した書 類 を画 像たことです（図表１③）。電子的に授受し電子帳簿保存法の適用対象となるのデータとしてスキャニングして保存すた取引情報に関しては、税法上義務づけ

は、税務関係の帳簿（仕訳帳、総勘定元る方法。取引先から受領した請求書やられる帳簿の保存を紙で行うことができ帳など）、決算関係書類（貸借対照表、損8 月刊不動産 ｜ 2023.11

図表１

電子帳簿保存法上の３種類の電子帳簿保存方法

会計ソフト等で電子的に作成した帳簿や国税関係書類①電子帳簿等保存

任意（電子的に作成した帳簿・書類をデータのまま保存）受

領

スキャン・読み取り②スキャナ保存任意（紙で受領・作成した書類を
画像データで保存）

電子メール等で授受
ネット上からダウンロード
取引先

2024年から原則義務化
法人・個人事業者は
対応が必要

③電子取引

取引情報

自社

（電子的に授受した取引情報をデータで保存）出典：国税庁パンフレット「電子帳簿保存法が改正されました」
より抜粋・編集

図表2

義務化対応の時系列

益決算書など）、取引関係書類（見積書や契約書、領収書や請求書など）です。
売上伝票などの伝票類についてをみ
ると、税務上の必要書類を補充するものと、事業者内部での決裁や整理のための

令和３（2021）年10月１日

インボイス登録申請書受付開始

令和４（2022）年１月１日

改正電子帳簿保存法施行

令和５（2023）年９年30日

インボイス登録申請書提出期限

令和５（2023）年10月１日

インボイス制度開始

令和５（2023）年12年31日

電子データ書面保存猶予措置終了

令和６（2024）年１月１日

電子取引データ保存義務化

ものがあります。
このうち、事業者内部での決裁や整理のための伝票類は電子帳
簿保存法の適用はありませんので、電子（3）優良な電子帳簿が行われます。不正に対する厳しい罰則

データとして保存しなくてもかまいませ

優良な電子帳簿とは、①訂正等の履も定められています。電子帳簿保存法でん。ただし、税法上の必要書類の記載内歴が残る、②帳簿間で相互関連性があは、コンピューターを利用した不正行為

容を補充するための伝票類には、電子帳

る、③検索機能がある、④モニター・説明について、厳しい対応がなされます。

簿保存法が適用され、電子データの保書等を備え付けるなどの要件を満たした存が求められます。

電子帳簿です。優良な電子帳簿を備え（2）スキャナ保存した請求書や領収証

付けて電子データで保存している事業

の取扱い

まとめ

者は、届出書を提出すれば青色申告特令和5（2023）年10月からはインボイ

電子帳簿保存法によれば、一定の方別控除額について優遇措置を受けるこス（適格請求書）制度が開始されていま法により※2、スキャナで請求書や領収証とができ、過少申告加算税※3についてもす（図表2）。
インボイスの電子データも、を電子データで取り込んでおけば、原本軽減されます。

電子帳簿保存法に則ったシステムによるを破棄してもかまいません。日常的な業※3 申告税額が正しい額より少なかった場合に、本税に加運用が求められます。不動産業者の企業

務の便宜や適正な業務の裏付けの確保などの観点から、各社において、適切な算されて徴収される税金。

（4）不正への対応

活動にも次々に新しい仕組みが導入され、対応に追われていることと思います

一般に、税務調査時に申告内容の仮が、円滑な日常業務のためには、新しいきます。

装や隠ぺいなど悪質なケースが見つかっ

仕組みの理解が不可欠です。電子帳簿※2 スキャナ保存制度の保存要件には、可視性の確保、改た場合には、重加算税として35％の割合

保存法について、電子帳簿の義務化にで課税されますが、電子帳簿の不正につ対応する適切な業務を構築していかな

いては、これに加えて、
さらに10％の加重

ければなりません。

タイミングでこれらを破棄することがでざん防止・検索機能の確保、事業者内ルールの確認などがあります。詳しくは国税庁パンフレット「はじめま
せんか、書類のスキャナ保存【令和６年１月以降用】」
を参照ください。

2023.11 ｜ 月刊不動産 9

巻頭特 集 3

マンションの空き駐車場問題を居住者専用のカーシェアで解決「所有 」から「 利用」するライフスタイルが主 流の現 在、カーシェア市 場が2 0 0 0 年 代に入り、急 速に拡 大しています。
そんな中、新たなカーシェアサービスも登場。その一つが、
大和ライフネクストが始めた居 住 者 限 定「ふらっとカーシェア」です。
本特集では同サービスの内 容を紹 介 すると共に、
そもそもこの商材がなぜ 誕 生したのか。詳しく話を聞きました。
写真提供／大和ライフネクスト株式会社

車離れによって浮上してきたのが空き

車離れで浮上した
空き駐車場問題

駐車場問題です。
とりわけマンションの

かつては一家に一台は車を所有してたり、修繕費用として積み立てたりしているものでした。
１住戸につき駐車場１います。空き駐車場が多いとそれだけ駐区画を設けている分譲マンションも多車場収入が減り、管理費や修繕積立金

く、その利用率もほぼ100％。駐車場にも減ることになってしまいます。

空きが出ることもありませんでした。

多くは駐車場収入を管理費の一部としマンションの空き駐車場問題にいち

ところが近年、若者を中心に車離れ

早く取り組んでいたのが不動産総合管が進んだこともあってマンションによっ

理会社・大和ライフネクストです。2019ては駐車場に２〜３割の空きがあると年にまず空き駐車場の有効活用・収益

いった状況になっています。

化を目指し「 不 動 産 モビリティ」プロへ入った転職組。お客様のニーズを汲

車離れの原因は様々。若者は経済的ジェクトを立ち上げました。
そこから多くみ取るためにまずは現場を知りたいと考な理由と、そもそも車の所有欲がない、の事業者と対話を重ね、実証実験など

え、約２カ月間、同社が管理する分譲マ

必要性を感じていない人が増えたといも行い、21年10月に空き駐車場課題解ンションの理事会や総会などに出席しうことが挙げられます。一方、車の所有決に特化した組織をマンション事業本ました。

が当たり前だったシニア世代においても部内に新設。同月から「駐車場サブリー「たまたまかもしれませんが、行く先々

車離れが始まっています。高齢化によっス」などモビリティサービスの提供を開で、機械式駐車場の経年劣化や空き駐て運転免許を自主返納し、必然的に車始しています。

車 場をどうするのかを議 論していましを手放しているわけです。そして地球温暖化への意識の高まり。
こうした流れを受けて急 成 長しているのがレンタカー

駐車場の有効活用として「駐車場サブリース」を提供

WEBで会員登録してスマホアプリをダウンロードで予約・解錠・施錠まで簡単操作できる「ふらっとカーシェア」。

た。
それで調べてみると全国で弊社が管理するマンションの約３割が、駐車場の収支の損益が赤字でした。これは何とやカーシェア市 場 。特にカーシェアはこのプロジェクトを立ち上げた経営企か解決する手立てが必要だと考え、19

2011年あたりから認知度が高まるにつ

画室課長兼新規事業推進室担当課長

年にプロジェクトを立ち上げました」。福

れ、利用者が徐々に増えています。

の福田篤氏は５年前、異業種から同社

田氏たちはまず 従 量 課 金 型の駐 車 場

10 月刊不動産 ｜ 2023.11

予約時間にスマホアプリで車を解錠し利用開始。終了
時間までに車両を所定の駐車区画に返却すればＯＫ。

スマホアプリで空き状況をチェックし、希望の日時の予約。
ガソリン代、保険料、車検代こみの月定額がうれしい。

車両はご家族、特に子育て世代を想定し、コンパクトクラスの車種を採用。

シェアリングサービスの実証実験を行い管理組合向けのサービス。福田氏たちました。他社でも行っているサービスでは不動産総合管理会社として、空き駐同サービスを開始するにあたり、21年

すが、空き駐車場を有効活用するには車場問題を解決するだけでなく、居住者

11月から都内分譲マンション3棟で実得策であると考えたからです。
ところがにとって付加価値の高いサービスも提証実験を行ったところ、「 子どもの習い「見知らぬ人が敷地内に入ってくるのは供したいと考え、試行錯誤を繰り返しま事の送り迎えなど日常遣いができて助セキュリティ面で不安」「 利用者たちのす。そんな中で誕生したのが「ふらっとかっている」「 週末に郊外の大型ショッ

モラルも心配」という声がたくさん届きま

カーシェア」。
１台を特定の５世帯でシェ

ピングモールへ行って買い物をするようした。

アすることで高い利便性を確保しながになった。生活の行動範囲が一気に広「そこで21年10月から始めたのが『駐ら、おトクな月額定額制でご利用いただ

まった」などといった感想が多かったそ

車場サブリース』。マンション敷地内のけるというサービスです。平日は乗り放うです。

駐車場を当該物件の管理会社が借主と題で土日祝日も月72時間まで利用可能

なるサブリース方式で、駐車場を外部利としています。

7月に同サービスをローンチしました。理用者に貸し出すサービスです。
これなら「主なターゲットは“子育て世代”。子事会での評価は高く、直近ですでに２棟管理もしっかりしていて安心。管理組合

どもの送り迎えや買い物など、日常的なで導入が決定しています。

へ収益も還元できるシステムということ利用が想定される属性に照準を当てまで概ね好評でした」。

した」。

キュリティが担保されます。

手応えを実感した福田氏たちは今年

今後も「ふらっとカーシェア」の導入を推進させていきながら、例えば、分譲マ

居住者への付加価値を重視
子育て世代にカーシェア提供

特筆すべきは周辺住民にも開放する

ンション向けモビリティサービスのさら「オープン型」ではなく、マンションの居なる拡充を図るために、サービス開発や住者のみが利用できる「クローズ型」に

実証実験に取り組んでいく方針だと福

ただ、「 駐車場サブリース」はあくまでしたこと。これによってマンションのセ

田氏は語ります。
「解決策はまだまだあると思います。不『ふらっとカーシェア』
立地

一般的なカーシェア（従量課金型）

マンションの駐車場

近隣の対応駐車場など

料金体制

月額定額制
利用頻度が「中〜高」の場合にお得従量課金制
利用頻度が「低」の場合にお得利便性

1台あたりマンションに居住する「5世帯」
のみ
以下の条件で使用可①平日は使い放題②土日祝日は月72時間まで

基本的に誰でも利用可（住居者以外も含めた不特定多数が利用）
1台あたりの利用者数が多く、エリアによっては希望日時に予約が取りにくい

一般的なカーシェアは従量課金制で利用頻度が「低い」場合の方が得。不特定多数が利用するため、希望日時に予約が取りづらい。一方「ふらっとカーシェア」は、月19800円の定額制で平日は使い放題、土日祝日は月72時間まで使用可能。1台あたり居住者かつ5世帯でシェア。同じマンションで暮らす者同士ということで最低限のマナー、モラルが担保されている。

動 産 管 理 会 社が 介 在する意 味がある
サービスを今後も提供できたらと思っています。
そのためにもまずは、我々のお客様である居住者の声を聴くことをこれからも大切にしていきます」。
目の前の課題を解決するだけでなく、居住者の生活レベルを上げていきたい。
その意識があるからこそ、居住者に刺さるカーシェアサービス「ふらっとカーシェ
ア」
を実現できたのでしょう。

2023.11 ｜ 月刊不動産 11法律 ー

不動産お役立ちQ & A

Law

法律
相談
Vol.91
estionQu

売買契約締結後、決済前に、売主が死亡した場合の取扱い
山下・渡辺法律事務所
弁護士

渡辺 晋

第一東京弁護士会所属。最高裁判所司法研修所民事弁護教官、司法試験考査委員、国土交通省「不動産取引からの反社会的勢力の排除のあり方の検討会」座長を歴任。
マンション管理士試験委員。著書に『新訂版 不動産取引における契約不適合責任と説明義務』（大成出版社）、『民法の解説』（住宅新報出版）、『不動産取引における心理的瑕疵・環境瑕疵対応のポイント』『不動産の共有関係解消の実務』（新日本法規）、『不動産最新判例100』（日本加除出版）など。

当社の仲介によって成立した不動産売買契約の売主が、契約後、決済前に死亡しました。遺言はなく、相続人はＡとＢの２人ですが、Ｂは売買に反対しています。
これから売買の仲介業務をどのように進めていったらよいでしょうか。なお、売買契約では、売買代金の１割の手付が授受され、また手付解除の時期については、特約は設けられていません。

Answer
売買契約における売主の地位は、売主の死亡によってＡＢ両名が承継しています。買主が履行に着手するまでは、売主の地位を承継したＡＢ両名は手付解除をすることができます。仲介業者としては、手付解除がなされれば契約解消に関する業務を行い、手付解除がなされなければ決済に向けた業務を行うこととなります。

1．相続の効力

認められます（手付倍返しによる解なかった場合には、ＡＢ両名は、売除。同法557条1項）。

主としての義務を履行しなければ

さて、相続人は、相続開始の時か当事者の一方が数人ある場合になりません。売主には、残代金の支ら、被相続人の財産に属した一切のは、契約の解除は全員から、または払いを受けるのと引換えに、物件を権 利 義 務 を 承 継 し（ 民 法 8 9 6 条 本

全員に対してのみ行うことができ引き渡し、登記手続に協力する義務文）、売買契約における売主の地位ますから（解除権の不可分性。同法があります。

も被相続人の財産に属する権利義

544条1項）、本件で売主の立場にあ（２）不動産登記の共同申請

務に含まれます。したがって、本件

るＡとＢが手付倍返しによる解除

権利に関する不動産登記は登記でも、売主の死亡によってＡとＢがをするには、ＡＢ両名が共同で行う権利者と登記義務者が共同して行共同で売主の地位につきます。

必要があります。手付倍返しによるいます（共同申請。不動産登記法602．手付解除がなされた場合解除がなされた場合には、売買契約条）。不動産登記法上、登記義務者

は白紙に戻り、契約が締結されなは、権利に関する登記をすることに売主が契約締結後に契約を解消

かったのと同じ状態に戻ります。

より、直接に不利益を受ける登記名

3．手付解除が義人ですが（相続登記がなされていする方法としては手付解除の方法があり、買主が売主に手付を交付していれば、売主は、買主が履行に着手するまでは、手付の倍額を現実に提供して、契約の解除をすることが12 月刊不動産 ｜ 2023.11

なされなかった場合（1）売主の義務
手付倍返しによる解除がなされなければ、死亡した売主が登記義務者。同法2条13号）、登記義務者について相続その他の一般承継があったときは、相続人その他の一般承継

ことができるものとされています

両名であり、Ｂだけを被告として判２項・３項、1046条１項、1047条１（同法62条）。したがって、ＡＢ両名決を得ても、判決の効果はＡには及項）。

が任意に登記手続に協力する場合びません。そのため、買主が訴えを本件において、仮に不動産をＡにには、登記義務者の一般承継人とし提起する場合には、訴え提起はＡＢ相続させるという遺言があったとすて、買主とともに共同で登記手続を両名を相手方として行うべきだとれば、不動産の所有権はＡに移りま行うことになります。

考えられます。

すから、Ａが登記手続に協力する義（３）判決による登記

4．不動産を「相続させる」

務を承継します。

もっとも、本件ではＢは売買に反5．まとめ

登記手続は共同申請が原則です

たが、遺言のなかで、特定の財産を活のひとつとして、不動産を所有すが、Ｂが任意に協力をしない場合に相続人の1人に「相続させる」と定める高齢者が不動産を売却するケー

は、買主は、単独で登記手続を行う

ることがあります。このような遺言スが目立っています。いきおい、売ために、訴えを提起せざるをえませを、特定財産承継遺言といいます。

買契約後、決済前に売主が死亡するん。登記手続をすべきことを命ずる

特定財産承継遺言があった場合にという場面も増えており、不動産業

確定判決があれば、共同ではなく、は、遺言の対象不動産は、被相続人

者のみなさまも、本件で検討したよ

単独で申請することができます（同の死亡の時に直ちに相続により受うな問題を普段から検討しておく

法63条）。なお、買主と共同で登記手

益相続人に承継されます（最判昭和

ことが望まれます。

トラブル

図表

売買契約締結後、決済前に売主が死亡した場合の流れ
売買契約締結買主の履行の着手前手付解除をしない売主の地位を相続人が承継買主の履行の着手後契約が白紙に戻る

物件調査

売主の死亡

手付解除を行う

宅建士

高齢化社会のなかで、いわゆる終労務

本件では遺言がありませんでしが得られない可能性もあります。

賃貸管理という遺言があった場合対しており、登記手続へのＢの協力

相続

14.6.10判時1791号59頁。1014条

賃貸

続をしなければならないのはＡＢ

法律

人は、権利に関する登記を申請する

相続人が売主として引渡しと登記協力の義務を負う

引渡し・登記がなされない場合には、買主による訴え提起

今回のポイント●売買契約締結後、決済前に、売主が死亡した場合、売買契約における売主の地位は相続人が当然に承継する。
●売主は、買主が履行に着手するまでは、手付の倍額を現実に提供して、契約の解除をすることができる。売主が数人ある場合には、契約の解除は全員からのみ行うことができる。
●契約が解除されずに存続する場合には、売主の地位を相続した相続人は、残代金の支払いを受けるのと引換
えに、物件を引き渡し、登記手続に協力する義務を負う。
●登記手続は、売主と買主が共同して行う必要があるが、売主が登記手続に協力しない場合には、買主は、訴えを提起して判決を得れば、共同ではなく、単独で登記手続を行うことができる。

2023.11 ｜ 月刊不動産 13

不動産お役立ちQ & A

賃貸 ー
Lease

建物の不具合と賃借人による賃料の不払い

賃貸相談

海谷・江口・池田法律事務所
弁護士

江口 正夫

東京弁護士会所属。最高裁判所司法研修所弁護教官室所付、不動産流通促進協議会講師、東京商工会議所講師等を歴任。公益財団法人日本賃貸住宅管理協会理事。著書に『不動産賃貸管理業のコンプ
ライアンス』『大改正借地借家法Ｑ＆Ａ』（ともに にじゅういち出版）など多数。

Vol.52
estionQu

当社は、共同住宅を所有し賃貸しておりましたが、ある入居者から、「 ベランダに雨漏りがあり使用できない。風呂場の蛇口やシャワー口から水が漏れる」との苦情がありました。
しかし調査したところ、ベランダの雨漏りは天井部分にすぎず、使用ができない
わけではなく、蛇口等の漏水も風呂場のシャワー口から水が一部漏れるということにすぎないものでした。
賃借人は、これらの不具合があるので修理が完了するまで賃料の支払いを拒絶すると言っています。
このような場合、賃料の不払いとして、不払い分が一定額に達したら契約を解除することはできるでしょうか。

Answer
一般に、建物の不具合等により、使用収益の一部が妨げられた場合には、使用収益が妨げられた割合に応じて賃料の減額が認められます。
ただし、その場合に認められるのは、使用収益できない部分の割合による「賃料の一部減額」にとどまるのであって、賃料の全部の支払いを拒絶できるわけではありません。賃料の全額の支払いを拒絶できるのは、建物の全部の使用収益ができなかった場合です。以下で詳しく解説します。

1．建物の不具合のクレーム約定した賃料額を支払う義務がありの責めに帰することができない事由ます。
しかし、賃料は、賃貸目的物（賃によるものであるときは、賃料は、その貸建物）を使用収益した対価として使用および収益をすることができなく交付すべきものですから、建物の使なった部分の割合に応じて減額され建 物 賃 貸 借においては、賃 貸 人

用収益の一部が妨げられた場合にまる」と定めています（民法第611条１

は、賃借人に対し、建物を使用収益さで賃料の全額の支払いを求めること

項）。

せる義務を負い、賃借人は、建物の使には無理があります。民法は、「 賃借

しかし、認められているのは、
あくま

用収益の対価として賃料を支払う義物の一部が滅失その他の理由によりで、「 使用および収益することができ務を負います。
その意味では、賃借人使用および収益をすることができなくなくなった部 分の割 合 」についてでは、賃貸借期間中は、賃貸借契約でなった場合において、それが賃借人す。
このような場合に、賃料の全額をとともになされる賃料の減額請求14 月刊不動産 ｜ 2023.11

法律

支払わないことが認められるわけではありません。

濯物を干せない

由とする賃貸人の建物賃貸借契約の④風呂場の蛇口やシャワー口から水解除を有効とし、賃借人に対する建物の明渡しの請求を容認する判決をしています。

できなくなった場合

判決では、①の２階の床音につい
相続

3．まとめ

められる程度のものである場合でな

ランダの天井部分にすぎず、使用収設備の不具合等を理由に、借主がければ認められないとする裁判例が益が妨げられた程度はごく限定的な賃料の支払いを拒絶あるいは一部減少なくありません。
この点に関して、参ものというべきである。③の換気扇不額して支払うというケースも散見され考となる裁判例があります。

具合は、管理会社が現地調査を行っますが、その不具合は、建物の使用収事案は、建物の賃借人が次の①〜

たが 、相 当する事 象 は 認 められ な益を妨げるほどのものと認められる④のクレームを入れ、賃料の支払いをかった。④蛇口等の漏水は風呂場の程度のものであることが必要です。

拒絶したため、賃貸人が賃貸借契約

シャワー口から水が漏れるということ

よって、ご質問のケースでは、建物を解除し、明渡しを求めたというものにすぎず、本件建物の使用収益を妨の使用収益が妨げられたとは認めらです（東京地判 令和２年１月31日）。

げるほどのものとは認められないとしれず、賃料の減額は認めらないと判て、賃借人が賃料の支払いを拒むこ断される可能性が高いものと思われ①２階の床音が騒がしいとは、その全額について違法というべます。

②ベランダからの雨漏りが激しく、洗きである、と判示しました。

トラブル

く、②のベランダの雨漏りの箇所はベ

事例の経緯

物件調査

ベランダが
雨漏り

修理が完了するまで家賃を払いません！

使用できないわけではないのに・・・。

風呂場から
水漏れ
賃貸借契約

入居者

宅建士

の使用収益を妨げるほどのものと認

労務ては、これを認める的確な証拠はな

賃貸管理

また、賃料の減額は、建物の一部

図

賃貸③風呂やトイレの換気扇が機能しないが漏れる

2．使用収益することがそして、賃借人の賃料不払いを理

不動産業者（当社）

今回のポイント●建物の不具合等により、使用収益の一部が妨げられた場合、その割合に応じて賃料の減額が認められる場合がある。
●賃料の減額ではなく、賃料の支払いを拒絶できるのは、一時的に使用収益がまったくできない場合である。
●賃料の減額は、建物の一部の使用収益を妨げるほどのものと認められる程度のものでなければ認められない。

2023.11 ｜ 月刊不動産 15

相続 ー

不動産お役立ちQ & A

Inheritance

相続相談Vol.31
estionQu

親の土地に家を建てて親と同居したら特別受益？
税理士法人 東京シティ税理士事務所
副所長 パ−トナ−税理士

村岡 清樹

資産税のコンサルティング経験が豊富で、不動産会社、
ハウスメーカー、證券会社、新聞社等のセミナー、社
員研修を数多く行う。
アパ−ト・マンションの税金対策・マイホ−ムの税金・不動産の譲渡税金・相続税対策・土地の有効活用・不動産事業承継対策を得意とする。著書に『相続の手続と節税がぜんぶわかる本』（あさ出版）『、マイホームの税金対策』（大蔵財務協会）『、不動産業実務の手引 別巻』（大成出版社）など。

私は父名義の土地に自分名義の家を建てて父と同居しています。父との間で地代の授受はありません。しかし、父の介護を私が行っており、これが実質的な地代の代わりだと考えています。
父もだいぶ高齢になったので、もう１人の相続人である弟を交えて遺産の分割について話し合いをしたのですが、その席上で弟から「兄さんは今まで父の土地をずっと
無料で使わせてもらっていたのだから、相続財産は自分(弟)が多めに貰わないと不公平だ」という話が出ました。
しかし、父の介護をしているのは私なのでむしろ私の方がより多く相続してもいいのではとも思います。遺産分割ではこういう事情はどう考えればいいのでしょうか？

Answer
父名義の土地を無償で使用したことについて「特別受益」に該当する可能性があります。同時に父の介護を行っていたことにつき「寄与分」についても検討の余地があります。順番に見ていきましょう。

1．特別受益とは

1,000万円)の遺産があるので、均等に取得しているので、相続時に取得すに分割すれば４,000万円 1/2＝２,

るのは2 , 5 0 0 万円−1 , 0 0 0 万円＝特別受益とは、被相続人がある相000万円ずつ相続することになりま

1,500万円になり、Ｂは4,000万円−

続人に特別な利益を与えていた場合す。しかし、生 前 贈 与を含 むとＡは

1,500万円＝2,500万円を相続取得

におけるその利益のことをいいます。
こ1,000万円＋2,000万円＝3,000万します。
これでＡとＢの承継した財産はの場合、その利益分は相続財産を相円の財産を得た一方、Ｂは2,000万円

均等になりました（図表②）。

続発生前に前受けしていたとみなしてだけであり、生前贈与分だけ不均衡

相続分の計算をすることになります。

が生じてしまいます（図表①）。

わかりやすい例が生前贈与です。
ある被相続人が財産を5,000万円
もっており相続人が２人(ＡとＢ)いると

なお、遺言書による指示や相続人全員の合意に基づく遺産分割協議がそこで、相続発生時の財産に特別成立しているのなら、特別受益を考慮

受益分を加算することで財産承継のしない遺産分割をしても法律上問題均衡を図ります。

はありません。

します。相続発生前にＡにだけ1,000

つまり、(4,000万円＋1,000万円)万円贈与し、
その後、財産に変動がな

1/2＝2,500万円と計算すれば均等

いまま亡くなりました。
このとき、相続に財産が承継されたことになります。

相談者のケースは「土地を無償で時には 4 , 0 0 0 万 円 ( 5 , 0 0 0 万 円−

Ａは2,500万円のうち1,000万円を既使用している」ですが、土地を無償で16 月刊不動産 ｜ 2023.11

2．使用貸借と特別受益されるため、特別受益に該当すると考いでしょう。寄 与 分が 成 立するにはによるところが大きいので注意して検えられます。
では、いくらの特別受益が「介護のために仕事を辞め、時間のす討しなければなりません（図表③）。

発生したのでしょうか？ 使用貸借権

べてを費やした」「 介護専門職に報酬

他の相続人に対して、特別受益やの金額については明確な計算式が存を支払って受けるサービスと遜色ない寄与分を主張する方法としては、遺産在しているわけではありませんが、過レベルの介護をした」というような状

分割協議、遺産分割調停、遺産分割去の判例等から推定すると、だいたい

況でなければ厳しいと思われます。

審判の方法があります。特別受益や寄さらに寄与分には「特別な貢献をし与分は相続人間で揉めやすい論点です。土地価額が１億円で使用貸借権たことを裏付ける根拠資料」や「貢献すので、生前に相続人間で十分に話がその１割ならば1,000万円が特別の対価とみなせるものが存在するかどし合いを行うことや、遺言などの対策受益となる計算です。

うか」という問題もあります。特別受益をしておくことをおすすめします。

しかし今回のケースでは、単に土地を無償で使っただけでなく「親と同居特別受益を考慮しない場合

図表①

労務

しその介護をした」という事情が存在します。
この事情をもって特別受益に該当しない、
もしくは、黙示による持ち遺産総額4,000万円
生前贈与1,000万円
生前贈与の分だけAの方が多く財産を承継しているのは不公平だもあります。相談者は一方的に利益を得たのではなく、介 護という対 価がA

B

4,000万円 1/2＝2,000万円

トラブル

4,000万円 1/2+1,000万円＝3,000万円

え方が採用されるかは個別的な事情によるところがあるので入念な検討が必要です。

特別受益を考慮した場合

図表②

遺産総額4,000万円＋生前贈与1,000万円＝相続財産5,000万円

介護に関しては、相続財産の分割

生前贈与1,000万円

における
「寄与分」
も検討されます。父
としては、毎日せっせとお世話してくれた兄と関係が疎遠な弟だったら、兄の方により多くの遺産を相続させたいと思うのも無理からぬことです。
この「お世話した人がより多くの財産を相続する」という考え方を遺産分割に反映させるのが、寄与分です。
しかし、介護で寄与分を主張するには注意が必要です。なぜなら寄与分の成立には「被相続人と相続人の身分関係を考慮しても、なお特別な貢献」
であることが要件だからです。相談者の場合、親と子の関係であり、さらに同居もしています。一般的な社会常A

生前贈与も含めて財産が均等に承継された

B

5,000万円 1/2-1,000万円＝1,500万円

5,000万円 1/2＝2,500万円

今回相続1,500万円＋生前贈与1,000万円＝承継財産2,500万円

今回相続2,500万円＋生前贈与0円＝承継財産2,500万円

寄与分の考え方図表③
最期まで面倒を見たのは私だから多めに相続してもいいのでは…？

遺産総額4,000万円

この介護に500万円の寄与分を認めた場合

兄（相談者）(4,000万円-500万円)＝3,500万円
3,500万円 1/2+500万円＝2,250万円

弟(4,000万円-500万円)＝3,500万円
1/2＝1,750万円

識として、同居している子が老齢の親2023.11 ｜ 月刊不動産 17

物件調査

3．介護と寄与分

宅建士

戻しの免除が設定されたとする見解あったという考え方です。いずれの考

賃貸管理

更地価格の１割〜３割と考えられま

相続と同じように、これらは個別的な事情

賃貸の面倒をみることは特別なことではな

法律

使用するにあたり使用貸借権が設定

管理 ー

不動産お役立ちQ & A

Management

従業員のモチベーションアップは「小さな成功体験」の積み上げから
賃貸管理
ビジネス
Vol.68

estionQu

みらいずコンサルティング株式会社
代表取締役

今井 基次

賃貸仲介、売買仲介、賃貸管理、収益売買仲介、資産形成コンサルティングの経験を経て、
みらいず
コンサルティング株式会社を設立。不動産業者・不動産オーナーの経験をもとにして、全国の賃貸管理業を行う企業へのコンサルティングや講演・研修活動を行う。聴講者はこれまでに３万人を超え、好評を得ている。CPM®、CFP®、不動産コンサルティングマスターなど資格多数。著書に『ラクして稼ぐ不動産投資33の法則 成功大家さんへの道は管理会社で決まる！』（筑摩書房）がある。

当社は、社員規模が10名に満たない不動産会社です。管理規模はまだまだ小さいのですが、仲介から賃貸管理まで幅広く業務をこなしています。そんな当社の現在の課題は、人材が安定しないことです。せっかく新しい人が入社して慣れてきたかと思えば、別の人が辞めてしまい、特に管理部門は安定しません。給料や休日などの待遇面は、決して悪い条件ではない
はずなのですが、仕事のやり方や、仕事の内容そのものに楽しさを見いだせないようです。仕事の魅力を伝え、会社に残ってもらうために何かよい方法はありませんか。

Answer
賃貸管理の仕事を真正面から受けてしまうと、クレームや日常業務など、作業的な仕事に追われてしまうことがよくあります。同じ仕事ばかり継続していると、成長を感じず、先も見えず、将来を見据えたときに不安を感じてしまうという心境に至ります。それぞれの個性やスキルアップを考えたとき、日常業務以外の仕事やプロジェクトを任せることで、その人の伸びしろを見いだしてあげることが重要です。そのなかで「小さな成功体験」を積み上げ、褒められ評価されることで、少しずつモチベーションを高めることができるのです。

マネージャー側の課題

２つの動機付けを知る間にわたりモチベーションが維持できます。反対に、報酬は誰にでもわか管理会社で働く社員が、本来の潜モチベーションには、内発的と外りやすい動機付けのため、短期間で在能力を100％発揮してくれることが発的の２つの種類があります。内発的効果が表れやすいのですが、効果ができれば、経営者やオーナーは、言う動機付けとは、仕事に対する興味や長続きしなかったり、みずからの行動

までもなく満足できるでしょう。
しか研究など「人の心の内面」から生まれにしか焦点を合わせないため、会社し、どんなに素晴らしい会社でも、そるモチベーションのことです。一方、全体の利益につながりにくいというデのようなことはありません。動機付け

外発的動機付けとは、報酬（給料）やメリットが生じます。

（モチベーション）管理は、経営者や会社からの評価といった「人の心のモチベーション管理は、両方からマネージャー側からすれば、会社や外側」から生まれるモチベーションののアプローチが必要ですが、お金のオーナーの業績を高めるためには、とことです。仕事や、やり甲斐そのものにことばかりに執着する外発的動機付ても大きな課題といえます。

動機付けられれば、質の高い行動やけは、個人にしか焦点を合わせてい仕事や自主性に直結するため、長期ないため、一時的にはよくても、会社

18 月刊不動産 ｜ 2023.11

法律

１つの物件に焦点を当て、空室対策のメリットを与え辛いのがデメリット

功体験」を積ませることがよいのではのための改善提案を考えて、提案書でしょう。お金での動機付けは、一時ないでしょうか。小さな成功体験です

をまとめプレゼンテーションをさせる

的には良くても、結局、お金でしか動から、最初から難易度の高い仕事をことも良い方法です。現段階での問題

けない組織を作ってしまいます。

与えてはクリアできませんが、簡単すの分析、戦略、提案とロジックにあて

小さな成功体験で、ぎても意味がありません。成功して褒はめた考え方は、
これもまた創造性をめられる（喜んでもらう）経験ができる

必要とする仕事で、それぞれのスキルことを目的とするのですから、多少のアップにもつながります。
これによって

内発的動機付けを活発にさせるにストレスがなければ、達成感を感じる

部 屋を埋めることができれば 、オー

ことができないのです。

ナーからお褒めの言葉をいただき、さは、仕事での成功体験をたくさん作
り、褒められることで仕事の楽しさを感じてもらうことが重要です。
「お金」

具体的な取り組み方法

らなるレベルの 高 い 提 案 へとつな
がっていきます。

われることが、結局、一番良い仕事の「オーナー 向けセミナーの企 画 、管なか見えません。放置していても、そ

仕方につながっていくのです。
とはい理」や「社内勉強会の企画、管理」な

れぞれの潜在能力は100％になるこえ、作業的な仕事やクレームの多い

どでもよいのではないでしょうか。でとはないのです。
よって、マネージャー

賃貸管理業のなかで、どのように内発

きるだけ日常業務から少し離れたとや経営者が手を差し伸べ、機会を与的動機付けを活発化させるのかが課

ころで、なおかつ進行や段取りなど、えることで、引き上げてあげることが題です。
オーナーの満足を引き出すに全体を俯瞰することが必要ですから、できるのです。
また、内発的動機付け

は、従業員の「知識の強化」「 提案の

このような「クリエイティブな仕 事 」を高めるために、月に１回程 度のマ

レベルアップ」などが重要ですが、そは、すべての仕事に直結する力を育ネージャーによる頻繁なコミュニケー

こに至る前に辞めてしまっているのがてます。また、難 易度 が 高すぎない

ションは欠かすことができません。

今の段階です。
これらをクリアするに「オーナー提案」などもよいでしょう。
物件調査

モチベーションのバロメーター
仕事の楽しさ実感

レベルアップ

退社（離職）

さらなる
経験

さらなる
経験

相手に
喜ばれる

相手に
喜ばれる

相手に
喜ばれる

経験

経験

経験

経験

単調な
仕事

単調な
仕事

単調な
仕事

単調な
仕事

スキル
現状維持

スキル
現状維持

スキル
現状維持

将来への
不安

将来への
不安

上昇

モチベーション

現状

トラブル

モチベーションは人の目にはなか

宅建士

たとえば 、社 内 の 仕 事 であれ ば労務をもらうことよりも、「ありがとう」と言

賃貸管理

内発的動機付けを強化

相続

は、どんなことでもよいので「小さな成賃貸という組織にとって長期間にわたって下降

別の可能性を探す

2023.11 ｜ 月刊不動産 19

労務 ー

不動産お役立ちQ & A

Labor

試用期間中の解雇・本採用拒否は容易にできるのか労務
相談

社会保険労務士法人
大野事務所代表社員

野田 好伸（特定社会保険労務士）

大学卒業後、社労士法人ユアサイドに入所し社労士としての基本を身に付ける。
その後6年の勤務を経て、2004年4月に大野事務所に入所する。現在は代表社員として事務所運営を担いながら、人事労務相談、人事制度設計コンサルティングおよびIPO支援を中心とした労務診断（労務デュー・デリジェンス）に従事する。

Vol.24
estionQu

本採用する前の試用期間中であれば解雇がしやすいと聞きました。現状の就業規則
では試用期間３カ月と定めているので、これを１年に変更しようと考えていますが問題ないでしょうか。

Answer
試用期間中は労働者の身分が不安定であることから、６カ月を超えるような期間の設定は望ましくありません。また、試用期間中といえども、客観的合理的理由のない解雇や本採用拒否は、解雇権濫用法理により無効とされるため慎重に行う必要があります。

ることが多く、企業により１〜６カ月

いるとの前提に立って、試用期間中の範囲内で設定しています。
１年などの契約関係は、試用制度を前提に使多くの企業で２〜６カ月程度の試６カ月を超えて設定することも可能で用者に付与された特別な解約権が用期間を設けていますが、当該期間

すが、長期間で設定する場合は合理留保されている労働契約（解約権留は法令で義務付けられたものではな

的な理由が求められますので、通常保付労働契約）とする見解（三菱樹く、労働慣行として制度化、運用されは長くて６カ月となります。なお、入社

脂事件 最高裁 昭48.12.12）を採用てきたものです。長期雇用を前提とし後間もなく病気や怪我により一定期

しています。いかなる場合にこの解約た正社員採用において、入社後の一間欠勤や休業となる場合、またコロナ権を行使できるかが問題となります。

定期間を試用・見習期間とし、採用し

禍や災害により会社が休業を余儀な

多くの裁判例は、前記最高裁判決

た労働者の人格・性格、資質・能力なくされる場合など、通常の試用期間での法理に則り、試用期間中は通常のどの適格性を見極めるための期間とは適格性を判断できないような、やむ

解雇より広い範囲で解雇の自由が認していますが、これは「労働者が提供を得ない事由が発生した場合には、められるものの、その解約権は試用する労働力は実際に働いてみなけれ

試用期間を延長、中断することが可

制度の趣旨・目的に照らして客観的ば本当の評価が困難である」というこ能です。ただし、
その場合には就業規に合理的な理由があり、社会通念上とから、経営上の必要性に基づいて則等で規定しておく必要があります。

相当と是認されるものでなくてはなら

試用期間とは創設されたものです。

試用期間の延長と中断
試用期間の長さとしては３カ月とす

20 月刊不動産 ｜ 2023.11

試用期間の法的性質ないとしています。具体的には、採用当初知ることができなかったような事

試用期間について裁判所は、試用

実や知ることが期待できないような期間中はすでに労働契約が成立して事実が試用期間中に判明し、そのよなければ無効と判断されます。
よって雇用しておくのが適当でないと判断

いても新卒者と同様の留保解約権の実務的には、初回の契約期間を短めすることに客観的合理性が認められ判断基準を適用し、上級管理職の業に設定し、試用期間的に運用することるような場合に、留保解約権の行使

務能力または業務遂行が著しく不良をおすすめします。

が相当であるとしています。

である、部長として不適格である」と本問への回答解 雇が有 効とされた雅 叙 園 観 光
かったなど労 働 者の行 為が就 業 規
則の解雇事由としてあげられ、「 就業

有期雇用における
試用期間の設定

試用期間中の労働者は極めて不安定な状況に置かれることから、６カ
月を超えるような長期の試用期間の設定は望ましくありません。確かに、するとされました。
また、
ブレーンベー

定が直ちに無効とはならないものの、から、通常の解雇ほど解雇回避努力

ス事件では、緊急の業務指示に対し試用期間の制度趣旨（長期雇用にお（解雇前に注意・指導や配転等によっ速やかに応じないこと、採用面接時

ける適格性判断期間）に鑑みると法て解雇を回避する努力を尽くしたかにパソコン使用に精通していると述的効力は疑問であり、有期契約にお否か）は求められませんが、合理性・べていたにもかかわらず満足に行う

ける試用期間中の解雇・本採用拒否

相当性のない解雇や本採用拒否は、ことができなかったこと、代表取締役

は、無期契約における試用期間中の解雇権濫用法理が適用され無効との業務上の指示に応じなかったこと

解 雇・本 採 用拒 否と比 べると、その判 断されますので、試 用 期 間 中でなどを理由になされた試用期間中のハードルは相当高いものと考えます。

あっても解雇事由が十分であるか確

解雇について、期待に沿う業務が実

また、パートタイマーや契約社員から認する必要があります。

行される可能性を見出しがたいと認正社員に転換した際の試用期められ 、客 観 的 合 理 的 理 由が 存 在間の設定も直ちに無効とはな

し、解雇有効とされました。

りませんが、制度の有効性に疑義が生じます。

会長に声を出してあいさつしなかっ

有期雇用における試用期間たという解雇理由が社会通念上相当

中・満了時の解 雇は、契 約 期

性を欠くものとされ、解雇無効とされ間の中途解除となりますので、ています。
また、オープンタイドジャパ

刑事罰に該当する事案が発生

ン事件では、「 高い処遇で中途採用さするなどよほどの事由・原因が

物件調査

一方、
テーダブルジェー事件では、トラブル

解約権が留保された期間であること

宅建士

有 期 雇用における試用期 間の設労務の見込みがないと認めたとき」に該当

賃貸管理態度が著しく不良でほかに配置転換とされました。

相続事件では、周囲とのトラブルが絶えなの解雇理由は認められず、解雇無効

賃貸れた上級管理職の本採用拒否につ法律

うな事実に照らし、その者を引き続き

今回のポイント●試用期間を長期間で設定する場合は合理的な理由が求められる。
●やむを得ない事由が発生した場合には、試用期間を延長、中断することが可能。ただし、その場合には就業規則等で規定しておく必要がある。
●多くの裁判例は、「試用期間中は通常の解雇より広い範囲で解雇の自由が認められるものの、その解約権は試用制度の趣旨・目的に照らして客観的に合理的な理由があり、社会通念上相当と是認されるものでなくてはならない」としている。
●有期契約における試用期間中の解雇・本採用拒否は、無期契約における試用期間中の解雇・本採用拒否と比べると、そのハードルは相当高いものと考えられる。

2023.11 ｜ 月刊不動産 21

宅建士 ー
Real Estate Notary

権利関係 〜民法（代理）〜

宅建士講座
宅建士試験合格のコツ

代理の問題は、３年に２回ぐらいのペースで出題されており、出題頻度が高い
テーマの１つです。代理についてはまんべんなく全体を押さえておくべきですが、今回は、代理に関する論点のうち無権代理（表見代理を含む）以外の部分に絞って学習していきます。

Vol.10Vol.56

1. 顕名
代理人が本人のために代理行為を行うためには、相手方に本人のために行うこと（Ａ代理人Ｂという表示）を示さなければなりません（顕名）。顕名を欠いて代理行為が行われた場合は、次のようになります。
原 則

本人に効果帰属せず → 代理人自身のための行為とみなされる

例 外本人に効果帰属 ← 相手方が悪意または善意有過失

2. 代理行為における意思表示の瑕疵等代理行為における意思表示の問題（詐欺、強迫、錯誤、善意・悪意、過失など）は、代理人を基準にして判断するのが原則です（たとえば、代理人が詐欺に遭った場合、本人は売買契約を取り消せる）。ただし、特定の法律行為をすることを委託された代理人がその行為をしたときは、本人は、自分が悪意であったり、過失があったりした場合、代理人の善意や無過失に基づく主張をすることができません。

3. 代理人の行為能力
制限行為能力者が代理人としてした行為は、制限行為能力を理由として取り消すことができません。

4. 代理権の消滅
有効に代理権が存在していても、その後下記のような事情が生じた場合は、自動的に代理権が消滅します。

法定代理

本人

代理人

死亡

死亡
破産
後見開始の審判

ゴロ合わせ

任意代理

本人

代理人

死亡

死亡

破産

破産
後見開始の審判「獅（死亡）子(死亡）は（破産）後（後見開始）方（法定代理）」「し（死亡）は（破産）し（死亡）は（破産）の後（後見開始）任（任意代理）」

5. 自己契約・双方代理および利益相反行為の禁止
自己契約（たとえば、売主Ａから土地の売買代理権を与えられたＢが自ら買主となり売買契約を締結）と双方代理（たとえば、売主、買主双方の代理人となって契約を締結）は、代理権を有しない者がした行為（無権代
理行為）とみなされます（無権代理行為は無効）。
ただし、①本人があらかじめ許諾した場合、②債務を履行す
る行為を行う場合、には例外的に有効な代理行為となります。
また、代理人と本人の利益が相反する行為も、本人があらかじめ許諾した場合を除き、同様に無権代理行為とみなされます。

22 月刊不動産 ｜ 2023.11

法律

植杉 伸介
賃貸

宅建士・行政書士・マンション管理士、管理業務主任者試験などの講師を35年以上務める。著書に『マンガはじめてマンション管
理士・管理業務主任者』（ 住宅新報出版）、『 ケータイ宅建士
2023』
（三省堂）
などがあるほか、多くの問題集の作成に携わり、受験勉強のノウハウを提供している。

相続
労務

代理権の濫用とは、代理人が代理権の範囲内の行為をしたが、自己または第三者の利益を図る目的で行為をした場合（たとえば、土地売却を依頼された代理人が、売買代金を着服する意図で土地売却の代理行為をした場合）をいいます。
この場合も、代理権の範囲内の行為である以上、有効な代理行為となるのが原則ですが、代理人の目的について相手方が悪意または善意有過失であるときは、無権代理行為とみなされます。

賃貸管理

6. 代理権の濫用

7. 復代理復代理人の行為に対する代理人の責任①本人の許諾を得たとき②やむをえない事由があるとき

復代理人の行為により本人に不利益が生じたときは、代理人は、本人に対して、本人・代理人間の事務処理契約（代理を依頼された契約）の違反を理由として債務不履行責任を負う

法定代理人

いつでも自由に復代理人を選任できる

原則→復代理人の代理行為に関する全責任を負う
例外→やむをえない事由により復代理人を選任したときは、選任・監督責任のみを負う問題を解いてみよう！

【Ｑ１】 代理人が相手方に対してした意思表示の効力が意思の不存在、錯誤、詐欺、強迫またはある事情を知っていたこともしくは知らなかったことにつき過失があったことによって影響を受けるべき場合には、その事実の有無は、本人の選択に従い、本人または代理人のいずれかについて決する。
（H26 問２）【Ｑ２】 ＡがＢに対して、Ａ所有の甲土地を売却する代理権を付与した。
Ｂが自己または第三者の利益を図る目的で、Ａの代理人として甲土地をＤに売却した場合、Ｄがその目的を知り、または知ることができたと
きは、Ｂの代理行為は無権代理とみなされる。
（R2（12月） 問２）

こう考えよう！＜解答と解き方＞
Answer 1【解説】 代理行為における意思表示の問題は、原則として、代理人を基準として判断されます。
代理人と本人のどちらを基準にするかを、本人が選択できるわけではありません。

Answer 2【解説】代理権が濫用されても、原則としてその代理行為は有効ですが、相手方が代理人の濫用目的について悪意または善意有過失の場
合は無権代理行為とみなされます。

2023.11 ｜ 月刊不動産 23

物件調査

任意代理人

論点の確認と
を
知識の定着

トラブル

復代理人を選任できる場合

宅建士(1) 復代理とは
復代理とは、代理人が自分の権限の範囲内の行為を行わせるため、さらに代理人を選任することをいいます。
(2) 復代理人の権限の範囲
復代理人は代理人によって選任されるものであり、代理人の代理権が復代理人の権限の根拠ですから、
復代理人の代理権が代理人の代理権を超えることはありません。
(3) 復代理人を選任できる場合と代理人の責任

トラブル対応 ー！

Trouble shooting

不動産

トラブル

事例と対処法事例から対処法と防止法を探る

Vol.24

無免許者の宅地建物取引の媒介を行い幇助罪が認定されたトラブル
ほうじょ

無免許者の宅地建物取引に、免許を有する宅建業者が媒介等で関与することは、宅建業法が禁ずる無免許営業という犯罪行為を手助けすることになります。宅建業者においては、うっかり無免許営業に関与してしまうことがないよう、取引者の行為が宅地建物取引に該当しないことについて注意をしておく必要があります。

トラブル事例から考えよう

売主の無免許営業による転売取引の媒介を行った宅建業者代表者に【名古屋高判 令4・9・15】
無免許営業の幇助罪が認定された事案の概要（1）宅建業免許を有しないＢ社（卸売業等・代表者Ａ）
およびＣ社（不動産賃貸業等、実質的経営者Ａ）
（以下、本
件各社）
は、
Ｐ土地区画整理事業の区域内の土地（仮換地）について、Ｙ（被告・宅建業者ｙ社の代表者）や第三者から、土地の所有者が売却を希望しているので購入してもらえないかと言われて購入し、その取得から
数年の間にＢ社は４物件の売却を、Ｃ社は２物件の売却を行い、各取引においてｙ社は媒介業者として関与
し、買主より媒介手数料を受領した。
（2）
Ｙは、この一連の取引に関し、Ａによる本件各社の本件各取引は宅建業法12条１項の無免許営業に該当
し、Ｙには無免許営業罪の共同正犯が成立するとして起訴された。
P土地区画整理事業地内の土地（仮換地）
Ｙや第三者から、土地の所有者が売却を希望しているので購入してもらえないかと言われて購入

一部媒介

宅建業者ｙ社

Y

代表者

取引の媒介を行い買主より手数料を受領

24 月刊不動産 ｜ 2023.11

B社（卸売業）
B社社長

Ｃ社（不動産賃貸業）

A

C社の実質的経営者

取得から数年経過後売却（本件各取引）
H30.5 〜 R1.5

H29.6、H30.6

Ｙの
起訴理由

上記各取引に関し、Ｙは自己の犯罪として、Ａの宅地建物取引業無免許営業に関与した。
Ｙには無免許営業罪の共謀共同正犯が成立する

高裁判決

Ａの本件各取引は無免許営業に当たり、Ｙの行為はその幇助に該当することから、無免許営業幇助の事実を認定する。量刑は、罰金刑が相当。

法律【国土交通省

宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方（ガイドライン）】の公訴権の発動の状況と対比する

は媒介を行った。
④宅建業者が、宅建業免許を持た無免許者の宅地建物取引に、宅検察官の裁量権を逸脱したとはいない関連会社に、転売目的で不建業者が媒介等により関与することえない」
としてその主張を棄却してい動産の購入・売却を行わせ、自らは、宅建業法が目的とする
「不動産

ます。

は媒介業者として関与した。

取引の公正の確保・悪質な不動産業者の排除」を脅かす、無免許営業

02

無免許営業幇助に対する
行政処分のパターンが見られます。
うっかり無免許営業の幇助をしてしまわないよう、これらについて業者が手助けするということであり、幇助行為に関する行政処分は、刑は、特に気をつけておく必要があり宅建業法においては、宅建業法12事事件として起訴されたか否かにかます。

条１項の違反行為に不当に関与しかわらず、行政庁の基準に従って、た（同65条２項５号）等として行政違反行為の認定・処分等が行われ処分の、刑法においては幇助犯（刑ます。

法62条１項）
として刑事処分の対象「無免許営業幇助」に関する行政業の無免許営業にあたることを知らとなります。

処分事例では、ずに、転売等の取引を行おうとする

本件では、「 軽微とはいえないＡ①媒介業者が売主に、土地を数区場合があります。

の無免許営業の事情を知った上で画に分割し売却する提案を行い、宅建業者においては、取引に際し媒介を行い、Ａの無免許営業を幇

分割後の土地の媒介を行った。

て、売主には不動産の取得経緯や助したＹの刑事責任は軽視できな②無免許である売主が、区画割り

売却理由等の確認を、買主には購い」
として罰金刑が言い渡されてい等をして売却している土地につ入目的等の確認を行うことが重要ます。

いて、媒介を行った。

であり、当該取引が「国土交通省の03

無免許営業に関与しないために取引において、売主・買主が、宅建

なお、
Ｙは、本件Ａの無免許営業③売主または買主が無免許で反復ガイドライン」に照らして、無免許営取引に関与したのに起訴されていな

継続して不動産売買を行う者で業が疑われるような場合には、慎重

い他の媒 介 業 者 がいることから、あることを知りながら、売買またな対応を行う必要があります。

「他の媒介業者は起訴されていない
のに、Ｙが起訴されるのは公訴権の濫用である」と主張しています。
しかし、本 件 裁 判 所は「 審 判の対 象になっていない他の事件は犯罪の情状等の事情が明らかでなく、他事件

一般財団法人不動産適正取引推進機構 調査研究部 上席研究員
不動産鑑定士

中戸 康文

一般財団法人不動産適正取引推進機構（RETIO）
は、「不動産取引に関する紛争の未然防止と迅速な解決の推進」
を目的に、1984（昭和59）年財団法人として設立。不動産取引に関する紛争事例や行政処分事例等の調査研究を行っており、これらの成果を機関誌『RETIO』
やホームページなどによって情報提供している。HP：https://www.retio.or.jp/

2023.11 ｜ 月刊不動産 25

物件調査

宅建業法における無免許営業のトラブルという犯罪行為を、免許を持つ宅建

宅建士

ことのみによって、本件公訴提起が労務

無免許営業と
その幇助罪

賃貸管理

01

（注）･･･略･･･④取引の態様
自ら購入者を募り一般消費者に直接販売しようとするものは事業性が高く、宅地建物取引業者に代理又は媒介を依頼して販売しようとするものは事業性が低い。
⑤取引の反復継続性
反復継続的に取引を行おうとするものは事業性が高く、一回限りの取引として行おうとするものは事業性が低い。
（注）･･･略･･･

相続（注）･･･略･･･②取引の目的利益を目的とするものは事業性が高く、特定の資金需要の充足を（注）･･･略･･･
目的とするものは事業性が低い。
③取引対象物件の取得経緯
転売するために取得した物件の取引は事業性が高く、相続または自ら使用するために取得した物件の取引は事業性が低い。

賃貸

第二条第二号関係（一部抜粋）
１「宅地建物取引業」
について（1）本号にいう「業として行なう」とは、宅地建物の取引を社会通念上事業の遂行とみることができる程度に行う状態を指すものであり、その判断は次の事項を参考に諸要因を勘案して総合的に行われるものとする。
（2）判断基準①取引の対象者
広く一般の者を対象に取引を行おうとするものは事業性が高く、取引の当事者に特定の関係が認められるものは事業性が低い。

物件調査 ー

物件調査のノウハウ Vol.56

Research

売買重要事項の調査説明 〜法令調査編③〜

建築基準法上の該当道路の調べ方
平成21年1月20日、国土交通省は、全国の各都道府県および政令指定都市の長に宛てて、「 建築基準法道
路関係規定運用指針について」（ 国住街第192号）を改定し、地方自治法に基づく技術的助言を通知しています。
この通知からは、“建築基準法上の道路”の具体的内容がうかがわれます。

法第42条1項の道路とはだけでなく、建築物の利用上支障がは密集市街地整備法などで整備されないことや非常時における防火、避た道路があります。

難等安全上支障がないことを要しま

法第３号道路（42条1-3）とは「原則、道路の幅員が４ｍ以上のもす。現幅員すなわち現に供用されてのが建築基準法上の道路である旨をいる部分のみが法第42条第1項第定めている。
ここでいう道路の幅員と1号に規定する道路となります。ま「法第３号道路とは、基準時※に現は、一般交通の用に供される部分をた、「 道路法による道路と平行して水に存在する道で、基準時に道路としいい、側溝はこれに含まれるが、法敷路等が存在する等の場合は、当該道ての効用を果たし得る程度の実態をは含まれない」。
しかし、全国の都道路の幅員と当該水路等の幅の合計備えており、かつ、幅員が４ｍ以上で府 県や政 令 指 定 都 市の一 部では、が４ｍ以上であっても、当該道路のあるものについては、公道・私道の別“法敷き”には目をつぶっているところ

みの幅員が４ｍ以上でなければ法上を問わない」。
ここでいう道とは、「道

も多く、特に斜面地の多い都道府県の道路ではない」。
しかし、都道府県路としての効用を果たし得る程度のでは、指針にこだわると無道路地となによっては、道路と並行して存在する実態を備えていることをもって足り、り、宅地が減り、人口減少に陥るため、

水路幅員が２ｍ未満の場合や幅員に必ずしも側溝が設けられていたり、舗“現状は指針どおりではない”というこかかわらず、道路幅員と合わせて、法装が施されている必要はない」。

とが大切です。

上の道路とするところもあり、指針ど※基準時とは：法第３条の規定が適用されるに至った

基準法上の道路幅員を４ｍとする理由
道路幅員を４ｍとする理由は、「一

おりではありません。

法第２号道路（42条1-2）とは時点のことです。

法第４号道路（42条1-4）とは

般交通の用に供するものとしての交通「法第２号道路とは、都市計画法「法第４号道路とは、道路法、都市上の観点に加えて、建築物またはそのによる都市施設としての道路で都市計画法、土地区画整理法、都市再開

敷地の安全上、防火上および衛生上計画事業として整備されたものおよ

発法、新都市基盤整備法、大都市地の観点」から、道路の定義を行っていび 開 発 行 為によって整 備されたも域における住宅および住宅地の供給

ます。

の」
です。
ほかに、土地区画整理法、旧の促進に関する特別措置法または密住宅地造成事業に関する法律、都市

集市街地整備法による新設または変再開発法、新都市基盤整備法、大都更の事業計画のある道路で、２年以市地域における住宅および住宅地の内にその事業が執行される予定のも供給の促進に関する特別措置法またのとして特 定 行 政 庁 が 指 定したも

法第1号道路（42条1-1）とは
法上の道路は、一般交通上の効用

26 月刊不動産 ｜ 2023.11

法律で、都市計画街路を都市計画事業で

道の中心線から振り分けた位置。

はなく、道路法による事業計画で整備③基準時の道：法第42条第2項に規することが多いため、事業が完了して定する幅員４ｍ未満の道は、基準

法第43条第1項は、建築物の敷地

いても、都市計画街路は計画決定の時に、一般交通の用に供されていは、法第42条に規定する法上の道路まま、残存しているケースがあります。

る道でなければ、同項に規定するに2ｍ以上接していなければならな

現に建築物が立ち並んでいる幅員いこととし、これを満たさない敷地に４ｍ未満の道には該当しません。

は、原則として建築物の建築を認め

法第５号道路（42条1-5）
とは

ポイント

の敷地として利用するため、道路法、市地域における住宅および住宅地の供給の促進に関する特別措置法または密集市街地整備法等の法令によら法第５号道路（位置
指定道路）
とは、
これを
築造しようとする者が
位 置 の 指 定 申 請 に基づいて特定行政庁からその 位 置 の 指 定 を受けたものをいいます。

労務

再開発法、新都市基盤整備法、大都

賃貸管理ないこととしています。

「法第５号道路とは、土地を建築物
都市計画法、土地区画整理法、都市法第43条第1項（43-1）とは相続の道路の中心線ではなく基準時の賃貸の」です。実務では、予算配分の都合

宅建士ないで築造する道で、これを築造しようとする者が位置の指定申請に基づいて特定行政庁からその位置の指定トラブルを受けたもの」です（ポイント参照）。
道路種別とその要点まとめ

法第２項道路（42条2）とは●道路法上の道路（法第1号道路）「法第２項道路とは、基準時に現に建築物が立ち並んでいる幅員４ｍ未満の道で、特定行政庁が指定したもの」です。指定の判断基準は次のようになります。

幅員4m以上の道路。土地区画整理法等による道路・開発道路など●建築基準法施行時、または都市計画区域編入時にすでに存在する道路（法第３号道路）

幅員4m以上の道路（第42条1-1の道路は含まない）●法律によって新設・変更の事業計画がある道路（法第４号道路）

幅員4m以上の道路、次の項目を満たす道路が該当する［2年以内にその事業の執行が予定されている／特定行政庁が指定している］①基準時の立ち並び：少なくとも、基準時に建築物が最低２棟以上立
ち並んでいる道であること。
②基準時の幅員：基準時の道の幅員
は、一般交通の用に供している部
分で、みなし境界線の位置は、現在

不動産コンサルタント

津村 重行●位置指定道路（法第５号道路）

幅員4m以上の道路。次の項目を満たす道路が該当する［建築基準法令等で定める基準に適合する道路／特定行政庁から位置指定を受けている］●２項道路（法第２項道路）

幅員4ｍ未満の道路。次の項目を満たす道路が該当する［すでに道として使用され、道に沿って建築物が最低２棟以上立ち並んでいる／特定行政庁が指定している など］

三井のリハウス勤務を経て有限会社津村事務所設立。2001年有限会社エスクローツムラに社名変更。消費者保護を目的とした不動産売買取引の物件調査を主な事業とし、不動産取引におけるトラブルリスク回避を目的に、宅建業法のグレーゾーン解消のための開発文書の発表を行い、研修セミナーや執筆活動等により普及活動を行う。著書に『不動産物件調査入門 実務編』
『不動産物件調査入門 取引直前編』（ともに住宅新報出版）など。

2023.11 ｜ 月刊不動産 27

物件調査

幅員4m以上の道路。国道・都道府県道・市町村道●法令に基づいて築造した道路（法第２号道路）

Initiate Member

令和８年度４万社達成を目指します！

新入会員名簿

都道府県

市区町村

北海道

札幌市

株式会社 アイ・エー・シー

商号名称

函館市
札幌市

［令和5年9月］

都道府県

市区町村

商号名称

都道府県

市区町村

商号名称

東京都

目黒区

ＺＥＲ０１ＣＨＩ ＨＯＬＤＩＮＧＳ 株式会社

愛知県

名古屋市

ＬＯＣＯ ＣＯＲＰＯＲＡＴＩＯＮ 株式会社

株式会社 アドバンスホームエステート

青梅市

株式会社

創建社

三重県

四日市

株式会社 ＡＤＡＭＡＳ株式会社 イレブンホーム

羽村市

株式会社

大進緑建

三重郡

株式会社 Ａｔｅ
ｌ
ｉ
ｅ
ｒ ＫＵ

札幌市

株式会社 しな不動産

中央区

大東未来

株式会社

津市

株式会社

地球屋

札幌市

株式会社 たつざき不動産

京都市

株式会社

明建設

虻田郡

京都市

株式会社 アクト

東久留米市

株式会社 タネニハ

株式会社 ＮＩＳＡＤＥ Ｓｅｒ
ｖ
ｉ
ｃｅｓ

稲城市

株式会社 ＴＭＳ

札幌市

株式会社 ネットジャングル

葛飾区

合同会社 ＴＯＫＹＯ ＨＯＭＥ

京都市

株式会社 エポック建物管理

札幌市

合同会社 Ｂ＆Ｈ

中央区

株式会社

道至商事

福知山市

有限会社 エムバイエスホームズ

札幌市

株式会社 ＢＬＡＳＴ

江東区

株式会社 トライフ京都市

株式会社 ＭＥＥＭ

札幌市

本社

株式会社

荒川区

日本信発国際枚方市

株式会社 Ｖｉ
ｎＢｌ
ｅｕ

札幌市

株式会社 ミライエ

豊島区

株式会社 ハビマサ

大阪市

有限会社 エイカ

札幌市

株式会社

ユーコー企画

文京区

ＰＡＮＤＡ ＳＥＲＶＩＣＥ 株式会社

大阪市

株式会社 ＳＫアセット

札幌市

株式会社 よろず不動産

豊島区

株式会社 フォーエバー

貝塚市

株式会社 ＳＢＭ

仙台市

株式会社 アスセット

国分寺市

株式会社 Ｆｏｎｔ

大阪市

ＮＲＳ不動産

塩竈市

尾形不動産事務所

府中市

府中ＢＡＳＥ 株式会社

池田市

株式会社 クレッシェンド

仙台市

株式会社

千代田区

Ｂｒｏｏｋ
ｆ
ｉ
ｅ
ｌ
ｄ Ｊａｐａｎ 株式会社

大阪市

株式会社 ＣＯＳＥ
Ｉ

仙台市

隼電気

株式会社

港区

株式会社 フレンドシップ

堺市

株式会社 ゴールドリザード

石巻市

株式会社 フォースエステート

江東区

ＨＯＭＥＬＡＮＤ ＲＥＡＬＴＹ 株式会社

大阪市

株式会社

東松島市

ヤマフジパートナーズ 株式会社

練馬区

マウイ 株式会社

堺市

住まい流通

秋田県

秋田市

合同会社

杉並区

株式会社 ＭＡＨＯＲＯＢＡ

四條畷市

株式会社

秋田市

株式会社 ミライ計画

新宿区

株式会社

東大阪市

株式会社 スワロー工業

茨城県

常陸大宮市

株式会社

杉山商店

新宿区

株式会社 ＭｅＬｉｋｅハウジング

高槻市

株式会社 セントラルジャパン１

水戸市

株式会社

直喜空き家研究所

板橋区

山下朗弘デザイン研究所

堺市

株式会社

栃木県

下都賀郡

株式会社 ぐに不動産

葛飾区

ライズリアルエステート 株式会社

東大阪市

群馬県

太田市

関東建設工業ホールディングス 株式会社

昭島市

Ｒｅａ
ｌ
ｔｙ Ｈｏｍｅ 株式会社

大阪市

株式会社 ＮＥＸＴ ＳＩＧＮＡＬ

富岡市

株式会社

渋谷区

株式会社 Ｒ．
Ｅ．
ＱＵＥＳＴ

茨木市

ヒロ・プランニング

渋川市

ＬａｄｙＢｉｒｄ 株式会社

台東区

株式会社 Ｌ
ＩＶＥＳＴ

和泉市

ファインランド

所沢市

エイチエフユナイテッド 株式会社

港区

株式会社 リントレーディング

高槻市

株式会社 ファミリエ

戸田市

クリーンパートナー

新宿区

株式会社

大阪市

ＦｏｒＥｎｔｉｒｅ 株式会社

川口市

埼玉商事

千代田区

ＬＥＶＥＣＨＹファンド４号

合同会社

大阪市

福澤総合商事加須市

彩北リターン 株式会社

千代田区

ＬＥＶＥＣＨＹファンド５号

合同会社

大阪市

株式会社 ｆｌ
ａｐ ｍｙ ｗｉｎｇｓ

川口市

株式会社 さくら

千代田区

ＬＥＶＥＣＨＹファンド６号

合同会社

大阪市

株式会社 フレンドキャピタルマーケッツ

川口市

株式会社 トヨシマ開発

千代田区

ＬＥＶＥＣＨＹファンド７号

合同会社

守口市

株式会社

ベアハウジング

本庄市

株式会社

松本建設

千代田区

ＬＥＶＥＣＨＹファンド８号

合同会社

門真市

株式会社

未来クリエイト船橋市

株式会社 カプラス

品川区

ロンドベル・リアルエステート 株式会社

大阪市

ＭＯＯＮ ＨＯＵＳＥ 合同会社

横浜市

株式会社 アイレクス

大阪市

株式会社 ＵＩＵ

横浜市

株式会社 アスプラ

大阪市

ＹＯＬＯ 合同会社

宮城県

埼玉県

千葉県

柏市

大和商会

大池地所

津金土地開発株式会社

株式会社

株式会社 ティオエコロジー

神奈川県

京都府

株式会社

大阪府

みなと相続コンシェル

株式会社

令和

サクシード
株式会社
住まいる

大丸

株式会社 テクノホーム

株式会社

木更津市

ＴＥＮＰＯＳ 株式会社

市原市

株式会社 ランドワークスジャパン

鎌倉市

有限会社 エムアンドサン

大阪市

株式会社 リノベル不動産

港区株式会社 ＡＰＲＩＳ

茅ヶ崎市

株式会社

喜望開発

吹田市

株式会社 Ｌ
ｉ
ｆ
ｉ
ｘ

中央区

株式会社 Ａｌ
ｔ
ｒｕ
ｉ
ｓｔ
ｉ
ｃ

横浜市

有限会社

太平プラン

江東区

アルファサイエンティフィック 株式会社

横浜市

高村商事

株式会社

台東区

株式会社 ＥＤＥＮ

横浜市

株式会社 ネクストメイクス

渋谷区

株式会社

Ｗｉ
ｔｈ４

逗子市

ハウゼン 株式会社

目黒区

ＶＯＬＴＡ ＭＡＲＫＳ 合同会社

川崎市

株式会社 フロプラ

奈良県

新宿区

株式会社 Ｓ．
Ｇ．リンクス

横浜市

株式会社 ゆうエステート

豊島区

株式会社 Ｎ−Ｎｉ
ｎｅ

富山県

富山市

株式会社

中央区

江ノ島海浜ホテル

山梨県

甲府市

株式会社

東京都

株式会社

兵庫県

尼崎市

合同会社 ａ＆ｙ不動産

神戸市

ひととひと不動産

神戸市

株式会社 ホンダ不動産

尼崎市

合同会社

満足不動産

奈良市

株式会社

丸太建築舎

和歌山県

田辺市

株式会社

紀南ホーム

暮らしのサポート

島根県

出雲市

株式会社

いずも中央不動産

東甲府不動産広島県

広島市

合同会社 Ｙ・Ｓ

株式会社

豊島区

合同会社 Ｅｆ

南都留郡株式会社 プロム

徳島県

徳島市

有限会社

大協建設

日野市

エム・ケー蓮田ＰＪ 株式会社

北杜市

守屋建設

株式会社

香川県

高松市

株式会社

住まいるＦ
ｉ
ｔ

日野市

エム・ケー秦野ＰＪ 株式会社

長野県

駒ヶ根市

株式会社

信州家伝

福岡県

京都郡

株式会社 クレアール

静岡県

北九州市

ひまわり建設合同会社

長崎市

空き家ま社中株式会社

長崎市

株式会社 ＮａｇａｓａｋｉＳＴ

港区

株式会社 ＬＤ

新宿区

株式会社

文京区

カンパニーレ 合同会社

豊島区

株式会社

新宿区

合同会社 ＫＵＲＡＫＵ

温故知新

京石
愛知県

静岡市

株式会社 エーシン

牧之原市

エースセントラル

静岡市

しずおか中央不動産販売

合同会社

長崎県

株式会社

静岡市

ゆうゆうハウジング 株式会社

熊本県

菊池郡

株式会社

豊橋市

アトランタホームズ 有限会社

宮崎県

宮崎市

Ｍ−ＤＯＯＲ 合同会社

坂本商店

港区

グリップス・ジャパン 株式会社

豊橋市

株式会社

資産パートナーズ

鹿児島県

鹿児島市

合同会社 リード地研

豊島区

クレスト管理

株式会社

江南市

株式会社

住まいるハウス不動産

沖縄県

那覇市

株式会社 Ｌ＆Ｓコンサルティング

新宿区

株式会社 ＣＨＲＯＮＯ

丹羽郡

髙木不動産

那覇市

株式会社

杉並区

株式会社 Ｋ・
Ｉカンパニー名古屋市

株式会社 ｆｕｎｕｐ

宜野湾市

株式会社 Ｂｌｕｅ ｏｃｅａｎ

目黒区

合同会社 Ｃｏｚｙ

名古屋市

ふつき 株式会社

沖縄市

株式会社 トリコ不動産

足立区

スマイリーホーム 株式会社

名古屋市

株式会社 ＰＲＵＳＴ ＴＥＲＲＡＣＥ

豊見城市

嶺設計

町田市

有限会社 すわ製作所

名古屋市

株式会社 レプトン

9月末正会員：35,678 従たる事務所：4,189

28 月刊不動産 ｜ 2023.11

沖縄ファースト住宅企画

株式会社

地方本部の動き Activity Condition
REPORT

第12回 全日杯争奪U−12サッカー大会【ラビットカップ】大分県大会を開催

大分県本部

令和５年７月１日（土）
・２日（日）、第12回全日杯争奪U−12サッカー大会【ラビットカップ】大分県大会が、大分スポーツ
公園レゾナックサッカー・ラグビー場で開催されました。大分県内103チームの子どもたちが参加し、その中から勝ち上
がった24チームが優勝目指して頑張りました。
１日目は雨のため開会式が１時間繰り下げとなりましたが、試合は予定通り開催されました。
２日目の決勝トーナメント戦
は天候にも恵まれ、子どもたちは青空のもと元気にピッチを走りました。
結果はブルーウイングフットボールクラブ（大分市）が優勝し、表彰式では石田宣明大分県本部長から優勝杯が手渡されました。
大分県本部では、青少年健全育成事業として一般社団法人大分県サッカー協会が毎年夏に主催する本大会に特別協賛しています。第１回は2012（ 平成24）年６月に36チームで開催。その後、2017（ 平成29）年の第６回からは大分県大会となり、毎年県内100余りのチームが参加する大きな大会となりました。第７・８回の大会では１時間のテレビ特別番組を制作し大変な反響をいただきました。第９回大会はコロナ禍のため中止になりましたが、10・11回大会は関係者の人数制限をして開催。今年の12回大会は状況も変わり、改めてテレビ特別番組を制作し、７月30日（日）夕方、OBS大分放送にて放映されました。
当本部は、未来ある子どもたちの健全育成のため、今後も地域の皆さまと一緒に本大会を継続していきたいと思います。

優勝杯授与

優勝したブルーウイングフットボールクラブ（大分市）

青空のもと走る選手たち

2023.11 ｜ 月刊不動産 29

地方本部の動き Activity Condition
REPORT

「令和５年度 第１回 法定研修会」を開催

愛媛県本部

令和５年６月15日（木）、松山市総合コミュニティセンター３階大会議室において令和５年度第１回法定研修会を開催しました。
この研修会は、毎年、東予（新居浜市）
１回、中予（松山市）
２回、
南予（西予市）
１回の年４回開催されています。今回は３部構成
で、次のようなテーマで行いました。
【１部】「相続土地国庫帰属制度」について
講師：法務省

松山地方法務局

登記官

矢萩 康一郎 氏

講師：財務省

四国財務局

不動産登記部門

管財部

研修会場の様子

総括国有財産管理官

松本 卓也 氏【２部】
「全日ラビー少額短期保険（賃貸住宅入居者総合保険）」について
講師：全日ラビー少額短期保険株式会社

代表取締役

谷 政憲 氏【３部】「近年大きく変わる民法等と不動産Ⅱ」
講師：田所法律事務所（愛媛県本部

顧問弁護士） 弁護士

重松 大輔 氏当日、松山市周辺地域は複数の積乱雲による線状降水帯に入り、早朝は大雨で車のワイパーを高速にしなければ前方が見えないような状態でした。
しかし研修会開始前には雨も止み、青空が見える天気となり、会員等124名の方が受講されました。
１部の松山地方法務局の矢萩登記官による講義では、相続や遺贈で宅地、田畑、森林などの土地の権利を相続した人が国に引き渡しするには、基本的に、土地に建物がないことが前提であるが、申請の段階で却下となる土地の条件
項目が決められていることや、申請手数料を納付しなければならないことなどの詳細な説明が行われました。その際、愛媛県内でのこれらの審査は、矢萩登記官が１人で行っているという現状を聞き、会場からは「大変だな」という声が漏れていました。

法務省：矢萩登記官

財務省：松本総括国有財産管理官

顧問弁護士：重松弁護士

全日ラビー少額短期保険（株）
：谷社長

上谷本部長

杉浦研修広報副委員長

次に、四国財務局の松本総括国有財産管理官から「相
続土地国庫帰属制度の概要」
についての説明がありました。その中で、このような講義はすべて無料で行っており、講師の旅費も負担しなくてよいので、ご希望があればぜひご一報くださいと周知もありました。
２部では、谷社長より全日ラビー少額短期保険についての説明があり、受講者から、予定の時間を大きくオーバーするほど多数の質問が寄せられました。一部受講者からは
全日ラビー短期保険の代理店になりたいという方もいて、谷社長も大喜びでした。
３部の重松弁護士による「近年大きく変わる民法等と不動産Ⅱ」は、１部で行われた「相続土地国庫帰属制度」に沿ったもので、盛況裡に研修会を終えることができました。

30 月刊不動産 ｜ 2023.11

! 協会からのお知らせ Information
住宅金融支援機構からのお知らせ

平成18年度以前に旧公庫に借入れのお申込みをされたお客さまへ
平成18年度以前に旧住宅金融公庫に借入れの申込みをし、融資を受けて建設した賃貸住宅につきましては、融資金のご返済期間中、入居者と締結する賃貸借契約の内容に関し、次の１から４までの制限事
項が金銭消費貸借契約で定められています。
お客さまにおかれましては、引き続き入居者との賃貸借契約に係る制限事項を遵守いただきますようお願いいたします。

入居者との賃貸借契約に係る制限事項の概要
１ 家賃は毎月その月分または翌月分の支払いであること
２ 敷金（退去時に返還される保証金を含みます。）を家賃の３か月分（中高層ビル融資、
レント
ハウスローンの場合は６か月分（近畿圏の一部地域は９か月分））
を超えて受領しないこと
３ 礼金、権利金、謝金、更新料（更新事務手数料は除きます。）などの金品を受領しないこと
４ その他、入居者にとって不当な負担となることを賃貸の条件としないこと

制限事項の詳しい内容は、住宅金融支援機構のホームページ（https://www.jhf.go.jp/loan/hensai/chintai/keiyaku.html）
をご確認ください。

STAFF LIST
● 広報委員会

髙木剛俊、松本修、長島芳之、浅沼儀洋、
横山武仁、北岡勇介、本間敏司、米田久夫

● 発行人

中村裕昌

● 編集

公益社団法人 全日本不動産協会
公益社団法人 不動産保証協会
広報委員会

● 制作

株式会社住宅新報● 発行所

公益社団法人 全日本不動産協会〒 102-0094 東京都千代田区紀尾井町 3-30（全日会館）
TEL:03-3263-7030（代） FAX:03-3239-2198
公益社団法人 不動産保証協会〒 102-0094 東京都千代田区紀尾井町 3-30（全日会館）
TEL:03-3263-7055（代） FAX:03-3239-2159
URL https://www.zennichi.or.jp/

月刊不動産

2023年11月号

令和5年11月15日発行※本誌掲載記事の無断転載を禁じます。

物件登録・検索システム

ラビーネットBB by ITANDI BB

全 日 本 不 動 産 協 会 会 員 支 援 システム

ラビーネットB B が大幅リニューアルして 登場
め客付力 UP に繋がります。

イタンジ株式会社がサービス提供

リーシングをスムーズにする機能が豊富

レインズへの連携登録が可能

基本料金無料で大手民間ポータルサイトへの連携が可能 ※詳細はこちら

課題に合 わせてサービスごとに導 入でき、組み合 わせてもっと便利に。
親和性の高い業務効率 I T ツールを会員限定価格でお得に始 められます。

発 行 所

公 益 社 団 法 人 全日本 不 動 産 協 会
公益社団法人 不 動 産 保 証 協 会「ラビーネット不動産」では、物件の検索をはじめ、本誌に掲載されている「不動産お役立ちQ＆A」
を閲覧できます。

2023（令和5）年11月15日（毎月1回15日発行） 第51巻第11号 発行所 公益社団法人〒102 - 0094 東京都千代田区紀尾井町 3 - 30 全日会館 TEL：03 - 3263 - 7030（代）

業務を一気通貫できるサービス群

https://www.zennichi.or.jp/practice/flow/

中村 裕昌

入会の詳細については、各地方本部へお問合せください。
URLもしくは QRコードから公式サイトへアクセスできます。

発行人※件数制限あり。各サイト加入料・掲載料は別途必要

11

POINT

2023

手間がかかる物件登録や物件検索の負担を軽減します。リアルタイムに物件情報が連携されるた

NOVEMBER

使いやすさNo.� の不動産業者間サイトを起用。

MONTHLY
REAL ESTATE

2023 年 4 月、

全日本不動産協会

ラビーネット不動産
https://rabbynet.zennichi.or.jp/
スマホの場合は、
ここからアクセスしてね！