［題字］故 野田卯一 会長

MONTHLYREAL
ESTATE32024 March

2 0 2 4 年の 不 動 産 市 況の 見 通 し

公益社団法人 全日本不動産協会

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2024

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特集 1

2024年の不動産市況の見通し
02 08 -

保証のお知らせ［特集2］

子どもの人数等で金利が下がる！
【フラット35】子育てプラスポイント解説［特集3］10 - たった２日で完成！

話題の３Dプリンター住宅の全貌に迫る

12 14 -

16 COVER PHOTO

全日大阪会館18 -

1998年竣工。2025年大阪・関西万博への出展参加に［不動産お役立ちQ&A］＜法律相談＞

賃貸アパートに暴力団が居住していた場合の売主の責任
弁護士

渡辺 晋

［不動産お役立ちQ&A］＜賃貸相談＞

賃借人の債務不履行と承諾した転借人への明渡請求
弁護士

江口 正夫

［不動産お役立ちQ&A］＜相続相談＞

外国人と日本の相続税

税理士

村岡 清樹

［不動産お役立ちQ&A］＜賃貸管理ビジネス＞

管理受託のセールスファネルと顧客関係管理（CRM）の真の価値〈後編〉

みらいずコンサルティング株式会社

沸く大阪府本部です。
４階の多目的ホールでは、
この４

今井 基次

月から全日不動産学院の講義などを開催。一人でも多くの宅地建物取引士を輩出し、不動産業界の発展に貢献します。
https://osakahonbu.zennichi.or.jp/

20 -［不動産お役立ちQ&A］＜労務相談＞

2024年４月以降、採用募集時や労働契約締結・更新時に明示すべき労働条件が追加されます！
特定社会保険労務士

22 24 -

野田 好伸

［宅建士講座］＜宅建士試験合格のコツ＞

権利関係 民法（相殺）資格試験受験指導講師

植杉 伸介［連載］＜不動産トラブル事例と対処法＞

マンション管理規約等により、賃借店舗を借主が目的使用できないトラブル
不動産適正取引推進機構 中戸 康文

26 28 29 30 -［連載］＜物件調査のノウハウ＞

がけ付近の敷地での建築規制図面の作成手順
不動産コンサルタント 津村 重行

新入会員名簿地方本部の動きNEWS FILE
協会からのお知らせ

巻頭特集1

2024年の不動産市況の見通し
2023年は長らく続いた緩和的金融政策の節目を画する一年となりました。不動産市場においては借入金利の上昇が意識されました。しかし不動産市場に向かうお金の流れに変調は見られず、金融環境の変化が不動産市況を損なうような状況には至っていません。その一方、実体経済の回復の足取りは期待されたほどには強まっていません。不動産に対する実需の回復も鈍いペースにとどまるものと考えられます。
執筆

日本不動産研究所
シニア不動産エコノミスト

吉野 薫

日系大手リサーチ・コンサルティング会社を経て、2011年より現職。国内
外のマクロ経済と不動産市場に関する調査を担当するとともに、大妻女子大学非常勤講師を兼務している。

金融政策の柔軟化

プラスの水準で推移しています。
不動産市場においても金利の上昇が意識されています。図表1には日銀短観における不動産業の「借入金利水

2016年9月、日本銀行は「長短金利操作付き量的・質

準DI※2 」のうち、実績と予測のそれぞれについて推移を示

的金融緩和」（イールドカーブ・コントロール政 策 、以 下しました。
これらの指標がプラスに振れており、これまでに「YCC」）※1と呼ばれる金融政策に着手しました。2021年

借入金利が上昇したと認識する不動産会社の割合が増

以降は金利の上昇を強力に抑え込む手法を導入して、一加し、かつ今後も借入金利が上昇すると見越す不動産会

層厳格にYCCを運営する方針に傾斜しました。
しかし日銀社の割合も増加していることを示しています。不動産市場

は2022年末、それまでの方針を一転してYCCの運用を柔において借入金利が低下する局面は完全に終了したとい

軟化する方向に舵を切りました。

えるでしょう。

2 0 2 3 年も日銀はその流 れを踏 襲し、7月と1 0月にも
YCCを柔軟化する政策修正を実施しました。
これら一連の流れを受け、長期金利（10年国債金利）はYCCの下でかい りの誘導目標である「ゼロ％程度」から乖離し、0％台後半の図表1：借入金利水準DI（全規模・不動産業）

2023年の不動産市況
このような金融環境の変化の下でも、2023年の不動産市場には特段の変調は見られませんでした。図表2には全（DI（％ポイント））80

国の地価動向を示しました。全国平均でみても地価の上60

昇率が高まっており、地価上昇の裾野が広がっていること40をうかがわせます。また図表3には中古マンションの価格20

指数を示しました。
このうち不動研住宅価格指数において0は、2023年の半ばにかけて上昇が一服するような動きも-20ありましたが、ならしてみれば価格上昇の足取りは保たれ

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実績

予測
出所：日本銀行「全国企業短期経済観測調査」

4 月刊不動産 ｜ 2024.3※1 長期・短期の金利を操作し、景気を刺激するために実施する金融政策。
※2 ディフュージョン・インデックスの略。変化の方向性を示す指標。

ているといえるでしょう。
また、プロの投資家の間でも、不動産への投資意欲は衰えていません。
日本不動産研究所が実施する「不動産投図表2：地価の半年間変動率の推移（全国）

図表3：中古マンション価格指数（％）（2010年＝100）

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不動研住宅価格指数（首都圏総合）工業地

注：調査時点は各年3月末と9月末
出所：日本不動産研究所「市街地価格指数」

資家調査®」によると、2023年10月調査時点において、「今後1年間で新規投資を積極的に行う」とする不動産投資市場関係者の割合が95％を占めました。

不動産価格指数（マンション（区分所有））（全国）（2008年〜）
出所：日本不動産研究所「不動研住宅価格指数」、
国土交通省「不動産価格指数（住宅）」

図表4：不動産業向け新規貸出し、貸出残高の伸び
（兆円、
％）
7
6

その一方で、2023年はJ-REIT市場の動きが鈍い1年5でした。金利の動向が市況の重しとなった可能性がありま4す。東証REIT指数は2022年末の1,894.06から2023年末の1806.96まで、年間で4.6％の下落を記録しました。
同じ期間で28.2％上昇した日経平均株価とは対照的な動きでした。J-REIT投資口の取引も活発であったとはいえ

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2019

ず、2023年の取引総額は前年比13.8％減の25.7兆円に9 12 362020

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不動産業向け設備資金新規貸出（％）
不動産業向け貸出残高（前年同期比）（兆円）

とどまりました。

注：国内銀行の銀行勘定と信用金庫の銀行勘定の計
出所：日本銀行「貸出先別貸出金」

保たれたアベイラビリティ
日銀短観における「金融機関の貸出態度DI」を見ても、
J-REIT市場が低調であったことを除けば、2023年の全規模・不動産業の区分でDI値は一貫してプラスの領域

金利上昇は不動産市況悪化の要因とはなりませんでしにあります。
この結果は、金融機関の貸出態度が厳しいとた。その重要な背景として、不動産へのデットファイナンス

いう認識が不動産会社の間で広がっていないことを意味が潤沢であったことが挙げられます。図表4に不動産業向しており、このことも不動産市場におけるファイナンスのア

けの貸出残高の伸びと新規貸出しの動向を示しました。貸ベイラビリティが 失われていないことの証 左といえるで出残高はこのところ増勢を強めていますし、足元で新規貸しょう。

出しが細っている様子も見受けられません。
一般にファイナンス環境を捉える上では「コスト」と「アベ視野に入るマイナス金利政策の解除

イラビリティ」の両面を押さえる必要があります。
このうちコストはお金を借り入れる際の金利負担を意味します。上述

日銀は、2024年も引き続き金融政策の柔軟化を図ってのとおり、不動産市場におけるファイナンスのコストは上昇

いくものと予期されます。
とりわけマイナス金利政策の解除に転じたといえます。
またアベイラビリティとは、必要なとき

は近い将来に行われる可能性があると意識されています。

に必要な融資を受けられるか否かを示す言葉です。不動

しかし仮にマイナス金利政策が解除されたとしても、それ産市場に流入する貸出しは減少しておらず、したがってアが不動産市場を悪化させる引き金となると考えることは妥

ベイラビリティには支障が生じていないといえます。

当ではありません。

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また、マイナス金利政策が導入されたのは2016年1月

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契機となったわけではありません。

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であって、日本における政策金利の引き上げが直接的な

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イムローン問題に端を発する金融危機を背景としたもの

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は期待利回りの上昇に転じるわけですが、それはサブプラ45

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ボトムを記録したのは2007年10月の調査でした。その後

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投資家調査 ® 」の期待利回りの推移を振り返ると、当時の

（％）

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不動産の利回りが上昇したわけではありません。
「 不動産（判断の分かれ目＝50）

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年2月の2回の政策金利引き上げでした。
このとき即座に

図表5：家計の収入に対する期待感

20

日本における前回の利上げ局面は、2006年7月と2007

消費者態度指数：収入の増え方でした。2013年の「量的・質的金融緩和」の導入以降、期生活意識に関するアンケート：1年後の収入の予想
「増える」
（右目盛）

待利回りは長らく低下基調をたどってきましたが、マイナス

出所：内閣府「消費動向調査」、
日本銀行「生活意識に関するアンケート調査」

金利政策によって期待利回りの低下が一層加速したとは認められません。
このような経緯を踏まえれば、たとえ近未来にマイナス
金利政策が解除されたとしても、そのことが不動産市場に及ぼす悪影響はごく軽微と考えて差し支えないでしょう。

金の上昇は企業とりわけサービス業にとってコストアップの要因となり、企業が売価を高めようとする動機が強まりますので、このことも物価の押し上げに寄与します。
図表5に示すとおり、あいにく人々の収入増に対する期待感はこれまでのところ大きく膨らんでいるとはいえませ本格的な金融引き締めは近いのか？

ん。
「 賃金・物価の好循環」が発動するにはもうしばらく時間がかかりそうです。
したがって、近い将来に日銀が本格的

万が一、日銀がマイナス金利の解除を超えて政策金利な金融引き締めを講じる可能性も低いといえるでしょう。

をプラスの領域に引き上げていくとなれば、それはとりも真に警戒すべきはアベイラビリティの悪化

なおさず日銀が２％の物価目標の達成を成し遂げ、本格的な金融緩和の縮小に転じるタイミングということになります。

2008年9月のリーマン・ブラザーズの破綻でピークを迎

わが国の消費者物価（生鮮食品を除く総合）は2022年

えた世界金融危機においては、金融機関の経営が著しく4月以降、前年同月比の上昇率で２％を超過した状態が1悪化し、金融システムそのものが機能不全に陥りました。
こ

年半以上継続しています。それでも日銀が金融緩和を継のとき不動産への投融資も滞るようになり、いわば不動産

続する姿勢を見せているのは、物価目標を持続的・安定的

ファイナンスのアベイラビリティが損なわれたのです。金融に実現する確度が十分に高まっていないからです。

環境から不動産市況を見通す上では、コストの上昇もさる

日銀は2024年1月に公表した「経済・物価情勢の展望」（展望レポート）において、2024年度および2025年度のことながら、
アベイラビリティの悪化にこそ警戒する必要があります。

物 価 に対する政 策 委 員の中 心 的な見 通しがそれぞれ平常時であれば合理的な投資案件であったとしても、2.4％、1.8％であると公表しています。金融政策の当事者

ファイナンスのアベイラビリティが損なわれると、その案件は2025年度にかけて物価が再び目標値を下回ると考えは新規の融資を受けられなくなったり、金融機関が借り換ており、それゆえに本格的な金融引き締めにいまだ着手しえに応じてくれなくなったりします。すると不動産の潜在的ていないのです。

な買い手は減少しますし、投資対象の不動産を売却して物価の上昇が定着するための鍵は「賃金・物価の好循

金融機関への返済に充てる必要に直面する投資家も増え環」である、と日銀自身が説明しています。物価が上昇するます。
このような不利な状況で観察される不動産取引価格

中でも、賃 金もそれに見 合ってしっかりと上 昇すれば 、は平時と比べて低水準にとどまることでしょう。するとそれ人々が財布のひもを固くして生活防衛に努める必要が薄を見た金 融 機 関はますます融 資に対する態 度を硬 化さらぎますので、物価の上昇は持続しやすくなります。
また賃

せ、不動産投資市場の停滞が一層進行する……という悪6 月刊不動産 ｜ 2024.3

6 . 5％減 、宿 泊 業 用が 2 8 . 2％減などにとどまりました。

しきスパイラルが引き起こされます。
振り返れば、2020年以降のコロナ禍のさなか、一時的に賃料収入が悪化した不動産投資案件は少なからず生じ

2024年も建築費が低下することは見込み難い中、引き続き着工の動きは鈍いものに終始することでしょう。

たと思われますが、金融機関が貸し渋り・貸し剝がしに転

建築費が高止まりする中でも実行しうる不動産開発案

じるような動きは広がりませんでした。長らく日本が貯蓄超件としては、主に以下の２つの類型が考えられます。
１つに過の状況にあり、金融機関が貸出先を巡る厳しい競合には開発投資総額に占める建物部分の割合が相対的に小さらされている中、日本はファイナンスのアベイラビリティ

さく、
したがって建築費上昇による開発予算膨張の寄与がが損なわれにくい経済構造にあるものといえそうです。

相対的に小さい案件です。言い換えれば土地部分の割合が相対的に大きい、すなわち地価の高い好立地の案件と「アフター・コロナ」の実体経済いうことになります。
もう１つは十分に需要が確立していな
い立地や商品設計で市場の開拓を目指すタイプの開発案

2023年5月に新型コロナウイルス感染症の感染法上の分類が5類に移行したことにより、名実ともに日本は「アフ件です。先行者利得を獲得する見込みがあれば、建築費の上昇分を賄う余地が広がるはずです。

ター・コロナ」の社会に移行しました。その結果、訪日外客

なお、着工が低調であることは、必ずしも不動産市況の数や宿泊施設稼働率は明確に回復しています。
しかし賃悪化を意味するものではありません。新規の案件が少ない

金上昇に対する人々の期待が十分に高まらないうちに物ということは、既存・既稼働物件の相対的な優位性を高め価が上昇しているため、人々の生活防衛意識は根強く、家ることになりますので、むしろ不動産市況の下支えに寄与

計による消費活動は期待されたほどには活発化していまする側面もあります。

せん。また企業の設備投資意欲は高いものの、資本財の出荷や機械受注は低調なままです。世界経済が今後減速

総括：2024年の不動産市場に向かうであろうことと相まって、2024年の日本において景気回復の足取りは鈍いものにとどまる可能性が高そう

2022年末から2023年にかけて日銀が金融政策の修です。
そうなると、不動産に対する実需の伸びも力強さに欠正を施したことを背景として、不動産市場が直面する借入

くこととなりますので、賃貸市況の回復の足取りも鈍いも

金利も上昇に転じています。その悪影響はJ-REIT市場な

のにとどまることでしょう。

どに及んでいるものの、不動産市況を損なうには至ってい2023年は建築費の高騰もこれまで以上に意識されまません。不動産市場に流入するお金の流れが保たれていした。不動産開発事業の絞り込みが進み、着工が減少してることがその理由です。2024年も金融政策の修正が続くいます（図表6）。2023年1月から11月までの建築着工床

可能性があり、とりわけマイナス金利政策の解除が取り沙面 積は、事 務 所 が 前 年 同 期比 8 . 0％減 、運 輸 業 用が同汰されていますが、それによる不動産市場への影響は軽微であるとみて差し支えないでしょう。本格的な金融引き締めが講じられる可能性は依然として低いため、金融情勢

図表6：主な用途・種別の建築着工床面積の悪化が不動産市況の重しとなるような展開を警戒する（百万㎡）には及びません。

12に対して人々が生活防衛意識を緩めておらず、かつ世界

4

経済も減速に向かう中、2024年も日本の景気回復のテン

2

ポは緩やかなものにとどまるでしょう。同様に不動産に対0する床需要の拡大も鈍いペースにとどまりそうです。
運輸業用

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事務所

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「アフター・コロナ」への移行を遂げましたが、物価の上昇

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その一方で、実体経済は力強さに欠いています。日本は

19

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宿泊業用

注：2023年は1月から11月の累計
出所：国土交通省「建築着工統計調査」

また、2024年も建築費の高止まりは続きます。開発事
業が厳選される結果、引き続き着工が低調な１年となるものと見込まれます。

2024.3 ｜ 月刊不動産 7

巻頭特集2

ニュースの解説

n ews
explain創設の背景と制度の仕組み
昨年８月の国土交通省都市局の予算概算要求概要には、子どもや子育て世帯が安心・快適に日常を暮らすための環境整備事業である「こどもまんなかまちづくり」の加速方針が明記されています。その３カ月後の11月28日に令和５年度補正予算が成立し、先に挙げた方針に沿って、「こどもまんなかまちづくり」を実現させるための子育てに子どもの人数等で金利が下がる！

【フラット35】
子育てプラス
ポイント解説やさしい住まい作り・確保策も実施されました。
今回新設された住宅金融支援機構の【フラット35】子
育てプラス（以下「子育てプラス」）は、その施策を代表する１つで、2024年２月13日の新規受取分から取扱いが開始されました。既存の制度を拡充する“建て増し”型で提供されたことから、少しだけ複雑なつくりとなっているため、できるだけ簡単に解説します。
フラット35は、旧住宅金融公庫時代の2003年10月に、「証券化支援による新型住宅ローン」の名称で取扱いを開始し、2004年の12月に現在の名称に変更されています。
たとえ住宅建設用であっても、土地の先行取得時には利用できない（※住宅建設と同時ならば利用できる）など、利用には制約もみられます。その一方で、一定の条件に合致すれば金利が引き下げられるなど、民間の住宅ローンとは異なる建付けとなっています。

住宅金融支援機構は、少子化対策の一環として2023
年度の補正予算で、子どもの人数等に応じて金利を引き下げる「【フラット35 ※】子育てプラス」を創設し、本年2月13日の資金受取分から開始しました。ここでは、本施策の特徴を整理するとともに、金利の下げ率に影響するポイント制度などを詳しく解説します。
※全 国300以 上 の金 融 機 関 が 住 宅 金 融 支 援 機 構と提 携して扱う「長期固定金利型住宅ローン」。

この引下げを利用者にわかりやすく伝えるため、2022
年10月の借入れ申込み受付分から“ポイント制度”が導入されています。2024年１月現在の制度概要は、３つのメ
ニューの該当の有無を確認し、それらを組み合わせて適用される形となっています［図表１］。
１ポイントで享受できる引下げ特典は「0.25％ ５年」
で、２ポイント時には金 利でなく期 間が 優 先されるため「0.25％ 10年」となります。
４ポイント時には「0.5％ 10

図表１：現行制度における金利引下げルール［概要／イメージ］
オペレーショナルデザイン㈱取締役デザイナー

引下げ該当グループ

じょうた

合計ポイント（沼津信用金庫 非常勤参与／
富士宮信用金庫 非常勤監事）

佐々木

城夛

1990年信金中央金庫入庫。
欧州系証券会社（在英国）
Associate Director、
信用金庫部上席審議役兼コンサルティング室長、地域・中小企業研究所主席研究員等を経て2021年４月に独立。
「ダイヤモンド・オンライン」（ダイヤモンド社）、「金融
財政ビジネス」（時事通信社）
ほか連載多数。著書に「いちばんやさしい金融リス
ク管理」（近代セールス社）
ほか。 https://jota-sasaki.jimdosite.com/

8 月刊不動産 ｜ 2024.3⑴ 住宅性能［１〜４ポイント］⑵ 維持保全［１ポイント］⑶ 地域連携［１・２ポイント］

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y
z
a

（４ポイントまで。以下の順に充当）
0.25%

③

0.25%

①

②

5年

5年

④

年齢は、各年度の４月１日時点のものが適用されます。

年」となり、それ以上ポイントが積みあがっても打ち止めと今年度の２月13日から３月31日までの場合、夫婦もしくはなります。

パートナーのどちらかが昨年４月１日時点で30歳台であ新たに金利引下げルールが拡充

れば、
１ポイントが付与されます。
子どもには、養子なども含まれます。成人年齢である18

これに対し、子育てプラスの取扱い開始後には、新たに歳未満の子どもが対象となります。先に挙げた夫婦の年齢

４つ目の「家族構成」の引下げメニューが加わって最大９と同様に、各年度の４月１日時点で17歳以下の年齢の子

ポイントまで活用可能となり、同時にポイントの充当順序もどもの人数に応じてポイントが付与されます。
最も異なるのは、ポイント（すなわち引下げ）の適用順序変更されます［図表２］。住宅金融支援機構からは、「 横積です。図表２の①からの番号で示したとおり、
４ポイントまみから縦積みに変更した」と説明がありました。
図表２上の⑴〜⑷おのおのの最大値の合計は10ポイン

では当初５年間の枠内で適用され、最大１％引き下げられトになりますが、⑴で４ポイントが付くのはリノベ（金利Ａプます。
５ポイントになると、６年目から10年目まで0.25％引ラン）のみで、
フラット35のリノベを選択した場合には、⑵き下げられ、
８ポイントまでは、６年目から10年目までの引の維持保全ポイントは付きません。
したがって、⑴〜⑷の下げ幅が上乗せされます。最多の９ポイントの場合は、11

最大値は９ポイントとなります。

年目から15年目まで、
さらに0.25％が引き下げられます。

子育て世帯以外も対象におわりに新規に加わる「家族構成」は、夫婦の年齢と子どもの数

制度拡充の背景には、近時の金利動向があるとにらみます。新型コロナの感染拡大の前年である2019年からのに応じてポイントが変動します［図表３］。
夫婦の定義はいわゆる内縁関係を含むほか、同性パー
トナーも認めることが明記されています。金融実務上での５年間のフラット35の月別金利を参照しても、明確な上昇傾向が認められるからです［図表４］。
借入期間が相対的に長くなるため、
フラット35の金利上内縁関係の証明には、住民票などが活用される形になると昇は、通常の民間金融機関の住宅ローン以上の影響を借思われます。

手側にもたらします。
日本銀行総裁の交代後、金融政策の“出口”が模索されるようになっているだけに、今回取り上

図表２：子育てプラス提供開始後の金利引下げルール［概要／イメージ］

げた子育てプラスについても、不動産・住宅関係各社にも引下げ該当グループ⑴ 住宅性能［１〜４ポイント］⑵ 維持保全［１ポイント］⑶ 地域連携［１・２ポイント］⑷ 家族構成［１〜３ポイント］
合計ポイント相応の問合せが寄せられる可能性があると考えます。

x
y
z
a

図表４：
「フラット35（借入期間21年以上、融資比率9割以下）」
借入最低金利の推移 ［単位：％］b（9ポイントまで。以下の順に充当）※注：点線は線形近似曲線

2.00

0.25%

④

⑧

0.25%

③

⑦

0.25%

②

⑥

0.25%

①

⑤

⑨

5年

5年

5年

1.90
1.80
1.70
1.60
1.50
1.40
1.30

図表３：家族構成によるポイント加算

1.20

構成

ポイント

（同性を含む）夫婦のいずれかが40歳未満または子ども１人

1

子ども２人

2

子ども３人以上

3

1.10
1.00
2019

（月） 1

4

2020

7 10 142021

7 10 1

42022

7 10 1

42023

7 10 142024

7 10 1

出典：住宅金融支援機構データを筆者加工

2024.3 ｜ 月刊不動産 9巻頭特集3

たった２日で完成！

話題の３Ｄプリンター住宅の全貌に迫る

近い将来、住宅産業が根幹から変わる――。今、「 新しい住宅のあり方」
として３Ｄプリンター住宅が注目を集めています。
建築費が高騰し、職人不足が深刻化する中、10㎡の住宅を330万円で24時間以内、50㎡の住宅を550万円、44時間30分で完成してしまうというのです。本特集ではそんな画期的な住宅を開発したセレンディクス株式会社に、
３Ｄプリンター住宅の全貌と今後の展開について話を聞きました。
©セレンディクス／CLOUDS AO©セレンディクス／CLOUDS AO

造りました。時間はわずか22時間52分

日本の住宅事情を変える
３Ｄプリンター住宅という快挙を遂げ、話題になりました。

世界では今、
３Ｄプリンター住宅のという商品で直径3.3ｍ、高さ約４ｍ

開発競争が繰り広げられていますが、の球型でドアと３つの窓がついていま

多くはこれまでの住宅建築の延長線す。週末の住居をイメージしています。

上の開発に留まっています。施工期間『serendix10』を発表後、8800件以上は半年、コストも３割程度しか削減での問い合わせがあり、うち2440件が強きず、単に住宅の壁をロボットが造ってい購入意向を示してくれました。意外にいるだけで、人手も必要になります。

多かったのはシニア世代からの問い合「この10㎡タイプは『serendix10』

長野県佐久市に造られた「serendix10」。商用第一号。
接骨院の施術向けスペースとして使用されている。

とができたわけです」（飯田氏）。

ところが、３Ｄプリンターによる一体わせでした」と話してくれたのは同社執

現行では建築基準法準拠のため、成型で屋根まで造る技術を開発し、約行役員COO飯田匡大氏。そこから浮鉄筋・鉄骨も使用していますが、
メイン

１日、330万円という従来の住宅ではかび上がってきたのは、
日本では60歳の資材はコンクリート。
それによってコ

考えられない工期と価格で販売する企を超えると家を借りづらくなるという現スト削減だけでなく、断熱、耐震性も実

業があります。
それが兵庫県西宮市を実でした。
そのため飯田氏たちは50㎡

現。断熱は壁面を２重構造にすること拠点とするセレンディクス株式会社。

で夫婦２人向けの平屋を開発。
それがでヨーロッパの厳しい基準を、耐震性「世界最先端の家を創る」
ことを目的に『serendix50』です。限定６戸を販売

は日本基準をそれぞれクリアし、世界

2018年に設立された、日本で唯一のしたところ、即完売だったそうです。

最高水準を誇っています。
「なお、将来３Ｄプリンター専業住宅メーカーです。

「価格は550万円です。
これまでの家

的には無筋で、コンクリートのみでの施

セレンディクスは2022年３月２日、づくりは大工など職人の手作業に頼っ工を目指しています」（飯田氏）。

「家を24時間で創る」と宣言し、10㎡てきたため、人件費によって住宅価格の３Ｄプリンター住宅を何と23時間12は高額になっていました。
しかし、その分で完成。23年５月にはこの10㎡タイ工程をすべて機械化することで劇的にプを商用として初めて長野県佐久市にコストダウン、工期も大幅に短くするこ

10 月刊不動産 ｜ 2024.3

30年の住宅ローンをなくすのが目標
セレンディクスはなぜ「住宅は高い」

©セレンディクス／慶應義塾大学KGRI環デザイン＆デジタルマニュファクチャリング創造センター

日 本 初 の 二 人 世 帯 向 け３Ｄプリンタ ー 住 宅「serendix50」。わずか44時間30分で完成。

「serendix50」
は住居なので水回りなども完備。耐震性も抜群。
ＲＣ造と同じく法定耐用年数は47年。

「serendix50」の設計図面。
「ドアから中に入った瞬
間、
これまでにない近未来を感じる空間にしたい」という既成概念を打ち破る超低価格・います。社会保険の月額は倍になり、物提供するのみ。
もちろんそれだけで3Ｄ

工期大幅短縮の住宅を開発できたの価は上昇。
でも平均年収は下がる一方

プリンター住宅は造れません。研究開でしょうか。

ですよね。退職金も約半分になってい発体制として素材、出力、
デジタルデー「我々がスタートアップ企業だからでます。かたや平均寿命は伸びています。

タ、耐震、輸送、施工など７つの基幹技

す。スタートアップは社会課題の解決

つまり同じ30年ローンでも、今までとこ術が必要です。そのためにさまざまなを事業目的としています。住宅業界がれからでは意味合いも、生活にかかる企業と協業が前提になります」。

抱えている課題とは、国民の怒りや不重みも違ってきているのです。だからこ

現在は70㎡のファミリー世帯向け

安なのです」と飯田氏は言います。

そ今、日本の住宅の仕組みの抜本的改の『serendix70』の開発を進めていま「そもそも30年の住宅ローンを支払革を行い、すべての人たちから重い住す。最終的には住宅産業の完全ロボッ

い続けることに怒りと不安を感じる人

宅ローンを無くしたい。
それこそが我々

ト化、100㎡で300万円の住宅が目標は多いのではないでしょうか。
日本人ののミッションなのです」（ 飯田氏）。
そのです。

住宅ローンの平均完済年齢は73歳。

思いこそが『serendix』
シリーズを生み

ローンが終わったと思ったらリフォーム

出したというわけです。

の時期がやってくる。住宅ローンが組
める人はまだ良くて、日本人の約４割が一生住宅を持てないのが現状です」。

ただし、
いくら住宅コストを下げても土地代が高くては本末転倒。飯田氏た

最終目標は100㎡で300万円

ちが狙いを定めるのは政令指定都市へのアクセス90分圏のエリアです。
「今までほとんどの不動産業者が触

また、
セレンディクスが世界最先端のれずにいたエリアですが、政令指定都

う価格で家を購入できることです。

家づくりを実現できているのは、共創し市90分圏あたりを宅地として提供して「私たちは人生をローンに縛られるて研究開発に携わるコンソーシアム

いただく、そういうビジネスモデルを構ことなく、もっと自由に生きられるはず261社のお陰だと飯田氏は語ります。

築していきたいと思っています。実際、です。例えば、30年前と今を比較すると「今春で９台、今年末までに12台ま『serendix50』を買いたいというニー３％だった消費税は10％になっていま

で３Ｄプリンターを増やす予 定です

ズはあるものの、肝心の土地がないとす。定期預金の金利は今や０を切ってが、弊社はあくまでデジタルデータをいう人も多いのが現状なのです」。

そこで同社が提案するのは、車を買©セレンディクス

昨年12月、
ヤマイチ・ユニハイムエス
テートと日本初の3Ｄプリンター住宅タウンの実現を目的とした資本業務提携をしました。
こうした事例が増えていけば、『 serendix』
シリーズももっと普及するはずです。住宅ローンからの解放と自由な人生を実現する3Ｄプリンター

セレンディクスでは現在、３Ｄプリンターを全国に９台保有。今年度中には12台に増やす予定。
同社は自社で施工は行わず、
あくまでデジタルデータを提供するビジネス。

住宅。
これからの住宅産業を席巻しそうな勢いです。

2024.3 ｜ 月刊不動産 11不動

産お役 立ちQ & A

法律相談
Vol.95

法律 ー
Law

賃貸アパートに暴力団が居住していた
場合の売主の責任Q uestion
賃貸アパートを購入しましたが、アパートの一室に暴力団組長が居住していることが判明しました。売主に対して、損害賠償を請求することができるでしょうか。

A nswer
売主に対して、損害賠償を請求することができます。アパートに暴力団の組長が居住していることにより、その居室のみならず、その他の居室を含めて、アパートの居室を賃借し、または賃借しようとする者において、使用の際に心理的に十全な使用を妨げられ、賃貸アパート全体の価値を下落させるからです。

売主の担保責任以下、暴力団組長が居住していたことから、賃貸アパートの売主の瑕疵

暴力団は暴力と犯罪を常習的に行担保責任が認められた裁判例を紹う集団であり、暴力団員は、その構成介します。このケースは2 0 2 0（ 令 和員です。暴力団員の住居やその周辺

２）年４月改正前の旧民法のもとでのでは発砲事件が起こることもありま事例のため瑕疵担保責任が問題にす。建物に暴力団員、特に暴力団が居されていますが、同改正後の現行民住している状態は、一時的ではなく、法では、目的物の欠陥に関する売主

近隣住民の穏やかな生活を乱すものの責任は、瑕疵担保責任ではなく、債であって、通常、売買の目的物として

務不履行責任となります。

欠陥があるとみなされます。
債務者がその債務の本旨に従った
履行をしないときは、債権者は損害の賠償を請求することができます（民12 月刊不動産 ｜ 2024.3

害を賠償しなければなりません。

（CASE）
東京地判令和4.5.302022WLJPCA05308013

法415条1項本文）。引き渡された売① 事案の概要

買の目的物に欠陥があれば、債務の（1）買主Ｘと売主Ｙは、平成29年６月

本旨に従った履行がなされなかった

27日、売買代金6,600万円で、賃ものとして、売主は、買主に対して、損貸アパートの売買契約を締結し法律た（本件売買契約）。

図表

暴力団事務所や暴力団関係者の居住による損害

本件売買契約には、「 買主は、の契約を締結した目的が達せられない場合は契約の解除を、その他の場 合は損 害 賠 償の請 求る」との 定めが 設けられていた（本件売買契約20条）。
は、自身の名前を冠した「ｌ組」
と

要

法律構成

損害
（価格下落分）東京地判 平成7.8.29
判時1565号107頁

建物建築のための土地売買。交差点を隔てた対角線の位置に暴力団の事務所があった。

瑕疵担保責任

売買代金の
２割相当額

東京地判 平成9.7.7
判時1605号71頁

中古マンションの売買。住戸に暴力団員が居住。多数の暴力団員が出入り、大騒ぎをするな
どの迷惑行為を行っていた。

売主の説明義務違反

売買代金の
1割相当額

東京地判 平成25.8.212013WLJPCA
08218002

建物建築のための土地売買。道路を隔てた向かい側にあるビル内に暴力団事務所があった。

売主の説明義務違反

売買代金の
1割相当額

東京地判 令和4.5.302022WLJPCA
05308013

賃貸アパートの売買。
アパートの一室に暴力団組長が居住していた。

瑕疵担保責任

売買代金の
1割相当額

いう暴力団の組長Ｊが居住して

賃貸管理

（2）
しかるに、
このアパートの一室に

概

相続を、売主に対してすることができ裁判所・判決日

賃貸

本 物 件に隠れた瑕 疵があり、こいることが判明した。
る損害と認めるのが相当である』。

属する者が居住している事実が存在し、占有移転禁止仮処分の申立することにより、当該居室のみならず、てを行い、同年８月に建 物 明 渡

本件建物のその他の居室を賃借し、請 求 訴 訟を提 起した。これらの又は賃借しようとする者において、使裁判手続きがなされたために、Ｊ用の際に心理的に十全な使用を妨げ

2007（平成19）年には政府から暴はアパートから任意に退去した。

られることになるものと認められる。

力団を不動産取引から排除するため（4）Ｘは、Ｙに対して、暴力団の構成

また、上記に加えて、本件売買契約の指針が示され、また、都道府県では員が居住していたことが隠れたの目的物がオーナーチェンジが予定

暴力団 廃 除 条 例が 制 定されていま瑕疵にあたるとして、損害賠償をされている収益物件であること及びす。契約書を作成する際に、当事者が求め、訴えを提起した。

現代における暴力団排除の意識の高

暴力団でないことを確約させ、確約に（5）判決では、ＸのＹに対する損賠賠まりに鑑みれば、本件建物の売却に違反することがあれば契約の解除を償請求が認められた。
損害のうち、

当たっても相応の価値下落が生じる認める条項を設けることも一般的で不動産の価値下落分は、購入価ものと考えられる。

す。不動産業者は、暴力団を巡る不動

労務（3）Ｘは、弁護士に依頼して、
Ｊに対

まとめ

② 裁判所の判断は、本件売買契約20条に規定する

要があります。

『本件売買契約20条における「瑕

「隠れた瑕疵」に当たるものと認めら

疵」とは、客観的に目的物が通常有すれる』。

るべき設備を有しない等の物理的欠『本件において、収益物件である本陥が存在する場合のみならず、
目的物

件建物について、群馬県に本家を置くの通常の用途に照らしてその使用の指定暴力団傘下の組織の組長であっ際に心理的に十全な使用を妨げられた者がかつて居住していたことがあるるという心理的欠陥も含むものと解という事実が瑕疵に当たると認めらされるところ、Ｊは自身の名前を冠しれることからすれば、今後本件土地建たｌ組の組長という立場にある者で物をオーナーチェンジのために売却あったこと、ｌ組の上位組織であるFするに当たってはそのことが一定の減会は本件建物の所在する群馬県に本

額要素となり得るものと考えられる

家を置く指定暴力団であることなどかから、購入価額の１割である660万らすれば、そのような暴力団組織に所円を上記の瑕疵と相当因果関係のあ

au

th

or

するよう、万端の準備を整えておく必

山下・渡辺法律事務所
弁護士

渡辺 晋

第一東京弁護士会所属。最高裁判所司法研修所民事弁護教官、司法試験考査委員、国土交通省「不動産取引からの反社会的勢力の排除のあり方の検討会」座長を歴任。
マンション管理士試験委員。著書に『新訂版 不動産取引における契約不適合責任と説
明義務』（大成出版社）、『民法の解説』『最新区分所有法の解説』（住宅新報出版）など。

2024.3 ｜ 月刊不動産 13

物件調査団関係者であるＪが居住していたこと

トラブル

産取引のトラブルをできる限り回避

宅建士

したがって、本件建物１号室に暴力額の１割である660万円とされた。

不動

産お役 立ちQ & A

賃貸
相談
Vol.54

Q uestion
当社所有の貸ビルの一室をＡ社に賃貸しました。
その後、Ａ社から貸室の一部を区画してＢ社に転貸をすることの承諾依頼があり、当社はＢ社への転貸を承

賃貸 ー
Lease

賃 借 人の 債 務 不 履 行 と承 諾した 転 借 人への 明 渡 請 求諾しました。

この度、Ａ社の経営状態が悪化したようで、Ａ社は４カ月分の賃料を滞納する事態となったため、相当期間を定めて催告し、賃料が支払われなかったのでＡ社との賃貸借契約を解除しました。そして転借人のＢ社に明渡しを求めたのです
が、Ｂ社は、「転貸を承諾したのだから、賃料の督促をする以上は転借人であるわが社にも催告すべきで、無催告でした解除は無効である」と言って、明渡しに応じません。

賃借人の債務不履行で契約を解除した場合、転借人に明渡しを求めることはできないのでしょうか。

A nswer
一般に、賃貸人の承諾を得てなされた転貸借であっても、転貸借の基となる賃貸人と賃借人との間の賃貸借契約に債務不履行があった場合、賃貸人による相当期間を定めた催告は、契約の当事者である賃借人に対して行え

ば足り、承諾した転借人に対する催告は契約解除の要件ではないと解されています。

したがって、賃貸人は、賃借人に対する相当期間を定めた催告をし、解除の意思表示をすれば、転借人に明渡請求をした時点で、転貸借は終了し、明渡しを求めることができます。以下で最高裁の判例を用いて解説します。

建物の転貸借の特徴

借も終了するのが原則です。いわば「親亀こけたら子亀もこける」という状態になります。最高裁は、「 賃貸借が14 月刊不動産 ｜ 2024.3

賃貸借においては、賃借人が、賃借賃借人の債務不履行を理由とする解した目的物を第三者に転貸するケー除により終了した場合、賃貸人の承スも見られます。賃借人は、自分の権諾のある転貸借は、原則として、賃貸利の基となる賃貸人と賃借人との間人が転借人に対して目的物の返還をの賃貸借契約に基づいて転貸するの請求した時に、転貸人の転借人に対ですから、元となる賃貸借が賃借人する債務の履行不能により終了する」の債務不履行を理由に終了すれば、との判断を示しています（最判平成9

それを基礎として成立していた転貸

年2月25日）。

法律

借人の債務不履行を理由として賃貸承諾ある転貸への影響しを余儀なくされることになります。
貸借の事案ですが「土地の賃貸借契

もっとも、賃貸借が賃借人の債務当期間を定めた催告をし、催告期間約において、適法な転貸借関係が存不履行により解除されて終了すれば、内に賃借人から債務の履行がなけれ在する場合に、賃貸人が賃借人の賃転借人に大きな影響を与えることにば、それで賃貸借を解除し、転借人に料の不払いを理由に契約を解除するなります。
このため、賃貸人は、債務不明渡しを求めることができると考えて場合において、特段の事情のない限履行を理由として賃貸借を解除しよう

よいのでしょうか。仮に転借人は、賃り、転借人に通知等をして賃料の代とする場合には、賃借人に対して相当借人兼転貸人に転借料をきちんと支払いの機会を与える必要はない」との期間を定めた催告をすることのほか払っていたとすると、何らの債務不履判断を示しています（最判平成６年７に、債務の履行を賃借人だけではな

行もしていないのに、建物からの明渡月18日）。

く、自ら承諾を与えた転借人に対しても催告を行い、転借人が賃借人の債

図表

事例の経緯

務を代位弁済する機会を与える必要

労務①賃貸借契約（貸ビルの一室）はないのか、転借人に何ら通知もする
ことなく解除を認めてよいのか、という点は問題になるところです。2020年４

賃貸人（当社）

A社（賃借人）②A社がB社に一区画を転貸（賃貸人も承諾）

おいて、法制審議会で、賃借人の債務

B社
（転借人）

不履行を理由として賃貸借を解除する場合、賃貸人の承諾を得た転借人
するかということが 検 討されました③Ａ社が４カ月分の賃料を滞納が、結果としては改正民法には盛り込

トラブル④賃貸人に催告したが、支払われなかっ
たためＡ社との賃貸借契約を解除

宅建士月１日施行の改正民法の制定過程にに対して相当期間を定めた催告を要

賃貸管理

当事者である賃借人に対してのみ相相続

この点について、最高裁は、土地賃賃貸借契約を解除しようとする場合、契約まれることはありませんでした。
A社
（賃借人）

賃貸人（当社）

わが社に催告はなかった。
無催告での解除は無効では？

⑤B社に明渡請求

それでは、賃貸人が自ら承諾をした

B社
（転借人）

●転貸借は、賃貸借を基礎として賃借人が設定するものであるから、賃貸借が賃借人の債務不履行により解除される場合は転貸借も終了するのが原則である。

●賃貸借が、賃借人の債務不履行を理由として解除される場合に、転貸借が終了する時期は、賃貸人から転借人に対し明渡しを請求された時期である。

●賃貸人が、賃借人の債務不履行を理由として賃貸借契約を解除する場
合には、特段の事情のない限り、転借人に通知をして賃料の代払いの機会を与える必要はない。

au

今回のポイントthor

転借人がいる場合に、賃貸人が、賃

江口・海谷・池田法律事務所
弁護士

江口 正夫

東京弁護士会所属。最高裁判所司法研修所弁護
教官室所付、不動産流通促進協議会講師、東京商工会議所講師等を歴任。公益財団法人日本賃貸
住宅管理協会理事。著書に『不動産賃貸管理業のコンプライアンス』『 大改正借地借家法Ｑ＆Ａ』（ともに にじゅういち出版）など多数。

2024.3 ｜ 月刊不動産 15

物件調査

転借人に対する
催告の要否

不動

産お役 立ちQ & A

相続相談
Vol.35

相続 ー
Inheritance

外国 人と 日 本の相 続税

Q uestion
私は中国国籍を持つ中国人ですが、投資用不動産として日本のマンションに興味があります。私は中国で仕事をしているので、日本国籍を取得して、日本に帰化し移住というようなことは考えていませんが、
このような状況下で私に万が一のことがあった場合、日本のマンションの相続はどうなるのでしょうか？

A nswer
日本の不動産を所有する外国の人が亡くなった場合の相続については、まずその人の国籍がどこであったかを出発点として、その人の祖国の法律と日本の法律の両方を検討する必要があります。詳しく見てみましょう。

ほんごくほう日本の相続は本国法主義の法に従う」と定められています。
そのため、結果として日本の法律に従って相続手続を進めることになります。

16 月刊不動産 ｜ 2024.3

本国法主義とは、平易な言葉で表相続手続を進める際にもう一つ気すと「祖国の法律に従いなさい」
といを付けるべきことは、必要書類の収集

う意味です。日本では相続は民法でです。手続きを進めるにはいろいろな規定しているので、日本人の相続は民書類を集める必要がありますが、国に法の規定に従います。他方、外国人によって取得する場所や申請の仕方、相続が発生したときは、その人物が国申請から取得までどのくらい時間を籍を有する国の関連法に従って相続要するかはさまざまです。
そもそも、ど手続を進めることになります。
しかし、ういった書類を用意すればよいのか

ややこしいことに本国法に従った結も、一律ではありません。

果、
日本の法律に従って相続するケー

たとえば、相続登記をするときは戸スもあります。相談者は中国国籍の人

籍謄本を要求されますが、戸籍は万なので中国の法律に従うことになるの

国共通の制度ではないのでどのようですが、その中国の法律では、不動産な書類なら代用できるのかという問については「不動産が所在する地域

題があります。相談者の本国である中

法律

国には、日本のような戸籍制度は存

図表

相続税の納税義務表

在しないので、国籍・身分関係を証す

相続時に国内に住所

相続人

日本国籍

ばれる証明書を、現地の役所あるいは駐日大使館・総領事館から発行してもらうのが一般的です。

相続開始前
10年以内に
住所なし

なし

相続

日本国籍

あり

賃貸管理

なし
なし
相談者のケース→ 日本国内財産のみが課税対象

労務でを日本の相続税の対象とするかは

あり
相続開始前
10年以内に
住所あり→ 日本国内財産および日本国外財産にかかわらず、すべて課税対象

本国内に相続税を課税すべき財産がず相続税の対象です。ただし、どこま

年以 内に住 所

続税に関しては考え方が単純です。
日

10

あり

て取扱いはさまざまです。
しかし、相あるのなら、外国人か日本人かを問わ※1

外国人被相続人※2なし

述のとおり、
その外国人の国籍によっ

一時居住者

被相続人

相 続 時に国 内に住 所相続やその手続きについては、先

一時居住者
以外

あり

外国人の相続税

なし

あり

賃貸

るための公文書として、「 公証書」と呼※1

相続開始時において在留資格を有し、かつ、相続開始前15年以内において日本に住所を有していた期間が通算で10年以下である者※2 相続開始時において在留資格を有し、かつ、国内に住所を有していた被相続人

図表に示した「相続税の納税義務が日本にも家があります」という場合課税されたら二重課税ではないかと表」をご覧ください。
これは被相続人に、その家が「住所」と認定されるかど

考える人もいるでしょう。日本の相続と相続人の相続発生時点における住うかは、滞在日数等を勘案して個別に税法では外国税額控除といって、外所や国籍に基づいて、課税対象とな判断することになります。

国で支払う相続税の分だけ日本の相次に、相続開始前10年以内に、日続税を安くする(実際はもう少し複雑

だい色に塗られた箇所に該当すると、本に住所があったかどうかを確認しな計算式がありますが、ここでは割愛国内外を問わず、すべての財産に相ます。
ここで相談者が過去10年さかします)ことで、二重課税を回避してい続税が課税されます。青色に塗られのぼっても日本に住んだことがなかっます。ただし、日本の相続税法で二重た箇所に該当すると日本国内に所在たとすると、表中の色がついた部分の課税を回避しているからといって、祖する財産のみが相続税の対象です。

うち、最下段のどこかに該当すること

国の法律でも回避しているかどうかはしかし、見てのとおり、
この表はとてもがわかります。

国によりますので注意してください。

被相続人の取扱いが判明したら、相談者を例に、表へのあてはめ方を

次は表の上枠の
「相続人」
の欄も同様

見ていきましょう。

に検討します。仮に相続人も全員日本国籍がなく、
かつ、
日本に住んだことも左枠の「被相続人」の欄から見ていきなかったとすれば、一番右の列に該ます。
まず、相続時に国内に住所があ当します。後は最下段(被相続人)と一るかどうかですが、相談者は中国で仕番右の列(相続人)が交差するところ事をしているので住所は「なし」となりが 納 税 義 務 の 判 定 箇 所 です。したます。
なお、ここでいう住所の有る無し

がって、相談者の場合、日本国内の財は「 相 続が 起こった時 点 」での話で産（マンション）のみが課税対象と判す。注 意すべきは、相 続 税 法でいう明しました。つまり、中国国内に不動「住所」とは「生活の本拠」を指してい産や預金を持っていても、それは日本ます(相続税法基本通達1の3・1の4の相続税の対象にはなりません。

th
au

相談者を被相続人とすれば、表のor

複雑な構成をしています。
ここからは、税理士法人
東京シティ税理士事務所
副所長 パ−トナ−税理士

村岡 清樹

資産税のコンサルティング経験が豊富で、不動産会
社、ハウスメーカー、證券会社、新聞社等のセミナー、社員研修を数多く行う。
アパ−ト・マンションの税金対策・マイホ−ムの税金・不動産の譲渡税金・相続税対策・土地の有効活用・不動産事業承継対策を得意とする。著書に『相続の手続と節税がぜんぶわかる本』（あさ出版）、『マイホームの税金対策』（ 大蔵財務協会）、『不動産業実務の手引 別巻』（大成出版社）など。

2024.3 ｜ 月刊不動産 17

物件調査る財産の範囲を示したものです。だい

トラブル

ところで、
日本で課税して祖国でも

宅建士

共−5)。
「 普段は外国で活動している取扱いが細かく分かれています。

不動

産お役 立ちQ & A

賃貸
管理

ビジネス

Q uestion
当社は創業5年で、賃貸仲介業を中心に事業を展開してきましたが、最近、オーナー様から管理の依頼をいただくようになりました。そこで、管理業を行うにあたり、効率的にオーナーを集客する方法について、アドバイスや戦略を教えてください。

※相談内容の詳細は2024年２月号p18.19の〈前編〉をご覧ください。

Vol.72かし賃貸管理は業務の幅が広く、限らはじめにManagement

管理 受 託のセールスファネルと
顧客 関 係 管 理︵ CRM︶の真の価値︿ 後 編 ﹀管理 ー
18 月刊不動産 ｜ 2024.3

れた人員で日常業務をこなすことに精一杯になるため、優先順位をうまくつ

前回は、セールスファネルの目的でけなければ、CRMがおろそかになりや

ある「 管 理 受 託 」を進めるためのフすいのです。新規の管理受託拡大はもローと戦略について説明しました。管

ちろん重要ですが、そればかりに目を理受託までの集客の目的と、リードタ向けるばかりに、既存顧客の掘り起こ

イムの活用をどのように進めれば顧客しが後手になってしまうこともよくあり

をファネル
（漏斗）
に囲い込んでいけるます。
その結果、派生する生産性の高のかを、ご理解いただけたと思います。

い活動がおろそかになってしまい、いセールスファネルを通じて顧客が効

つの間にかオーナーとの関係が業務率よく流れるようになり、管理受託が上の薄いつながりとなり「管理会社は進み始めたら、次の課題は、顧客関係管理することだけが仕事だ」と思われ

管理（CRM)をどのように進めて、オーてしまうのです。
「 管理会社は下請け

ナーの資産管理を行っていくのかがではない」という明確なポリシーをもポイントとなります。
ただ管理受託を進ち、オーナーにとって最適な経営コン

めるだけでは「 人員ばかり増えて頑サルティングを行うというミッションを張っている割に儲からない」という状

常に持たなければ、いくらチャンスが態になってしまうのです。

目の前にあっても、ビジネスには発展

賃貸管理は「経営コンサルティング」
という
意識を持つ

しません。

通常、不動産オーナーは「資産家」

オーナーとの接触時間を確保できているかであり、いわゆる高属性の顧客である

先にも述べたように、既存オーナー

ことが一般的です。全く資産を持たずと時間を共有し、提案の時間を取らに、不動産を購入することはできませなければ、高い生産性を確保すること

んし、サラリーマンから不動産投資をはできません。
しかし、残念ながら管始めるにしても、それなりの自己資金

理業務の優先順位は全く逆のことをを必要とするためです。
このような資しなければなりません。入居者からの産家と日常的に触れ合うことができる

クレーム対応や緊急対応が最優先とのは、異業種からすれば喉から手がなり、期限が決まっていてミスが許さ出るくらい、大きなビジネスチャンスをれない出納業務に時間をとられ、日保有していると捉えられるでしょう。
し夜の現場対応や事務作業に追われ

法律

まだ組 織 化まで至らない管 理 戸 数

相談を管理会社で受けることができためにも、最低でも月一（理想はそれで、人数が少ないほどその傾向が大ます。
これにより、相続資産設計を起以上）で顔を合わせて、情報発信をす

きいのではないでしょうか。
このような点に、建築プロデュースや土地の売る姿勢を持っていれば、このような事

状況を打破するためには、先行投資

買、物件の売買など派生的に管理会態はある程度未然に防ぐことができるにはなってしまうが、オーナーと接点社がビジネス展開をできることになるはずです。相続や売買から管理へのサを持ち案件を獲得する「提案専門スのです。本来であれば管理業務と、当イクルを上手に作ることで、高収益モタッフ」の工数を確保する必要があり

該物件の売買専任受託は、障子一枚デルを維持しやすくなるでしょう。

ます。つまり、ポイントゲッターを確保

を隔てる程度の近さにあります。
しか管理業務は、日常的にさまざまなすることです。

し、管理会社が提案の姿勢を持って業務でのやり取りが生じますが、これオーナーからの大きな案件は、何いないと、いつの間にか他社で専任媒をチャンスと捉えるか業務と捉えるか

気 ない日常 会 話 や、会 食 の 場 での介をとられ、挙句の果てに管理まで他が大きな分岐点となります。セールス「ちょっと相談なんだけどね…」とか、社に移行することになってしまいます。

ファネルを意識して、既存オーナーを「前から話そうと思っていたんだけど、これでは、
これまで一体何のために、掘り起こし、さらなる高収益モデルを実はね… 」という一 言から発 展しま

オーナーの物件を一生懸命満室にし労務作っていきましょう（図表２）。

す。
このような対話は、日常業務からは発生しにくいのが現実であるため、く必要が出てくるのです。

図表１ 労働生産性と業務における優先順位
労働生産性
高

宅建士

余剰人員の確保か会社のトップが動★優先順位の高い業務ほど、
労働生産性が低い★労働生産性が高い仕事ほど、優先順位が低くなる

相続資産設計、売買仲介受託はファネルの終着点の土地を保有してきたところで、何もいかれてしまうことになってしまいま

低高

管理会社の業務における
優先順位

物件調査

対策をしなければ国に資産を持って低

図表2 管理受託のセールスファネル

す。不動産は、他の金融資産と違い、相続資産設計をしっかりやっていれば、節税もしやすいのが特徴です。
しかし、相続に関する問題は、資産税に強い税理士でない限り、なかなか答えることが難しいため、オーナーは誰に相談していいのかわからないというのが現実です。
このとき、ある程度の相続の知識が

au

th

or

あり、オーナーとの距離感がしっかり

みらいず
コンサルティング株式会社
代表取締役

今井 基次

トラブル

地主系のオーナーは特に、相続に関する問題を抱えています。先祖代々賃貸管理てきたのかわかりません。
そうならない相続と埋まっていれば、最初の一歩である賃貸てしまうのが現実でしょう（図表１）。

賃貸仲介、売買仲介、賃貸管理、収益売買仲介、資産形成コンサルティングの経験を経て、みらい
ずコンサルティング株式会社を設立。不動産業者・不動産オーナーの経験をもとにして、全国の賃貸管理業を行う企業へのコンサルティングや講演・研修活動を行う。聴講者はこれまでに３万人を超え、好評を得ている。CPM®、CFP®、不動産コンサルティングマスターなど資格多数。著書に『ラクして稼ぐ不動産投資33の法則 成功大家さんへの道は管理会社で決まる！』（筑摩書房）がある。

2024.3 ｜ 月刊不動産 19

不動

産お役 立ちQ & A

労務
相談
Vol.28Q uestion
社員募集や職業紹介事業者への求人申込みの際に明示しなければならな

い労働条件が追加されると聞きました。明示すべき項目や記載方法について教

えてください。

労務 ー
Labor

2 0 2 4 年４ 月 以 降 ︑
採用募集時や労働契約締結・更新時に明示すべき労働条件が追加されます！

A nswer
2024年4月以降は、採用募集時および労働契約締結・更新時に明示しなければならない労働条件として、「 就業場所・業務の変更の範囲」が追加されます。また、有期雇用者については、「 更新上限とその内容」「 無期転換申込機
会および無期転換後の労働条件」の明示が必要となります。

めた、締結する労働契約の期間中に採用募集時の新たな明示項目

おける変更の範囲のことをいいます（図表①）。
②更新上限とその内容

求人企業や職業紹介事業者等が社員の募集を行う場合や職業紹介を

今後は「更新上限（有期労働契行う場合、募集する社員の労働条件の約の通算契約期間または更新回数明示が求められていますが、2024年4の上限）とその内容」の明示が必要

月1日以降は、新たに以下の項目につになります。なお、有期労働契約のいて明示する必要があります（職業安

更新上限を定めている場合にその定法施行規則の改正）。

内容を明示することが求められてい①業務内容・就業場所の変更の範囲ることから、更新上限がない場合に今後は「雇入れ直後の業務内容

はその旨を明示する必要はありませや就業場所」に加え、「変更の範囲」

んが、明確化する意味で更新上限についても明示が必要です。変更のがない旨を明示することが望ましい

範囲とは、雇入れ直後に限らず将来といえます（図表②）。

の配置転換など今後の見込みを含
図表①

業務内容・就業場所の変更の範囲【業務内容の記載例】 採用時 ： 営業業務

変更の範囲 ： 技術業務を除く全ての業務

入社時 ： 人事

変更の範囲 ： 本社業務（人事、総務、経理）

雇入時 ： 設計・事務

変更の範囲 ： 設計・営業・事務【就業場所の記載例】 採用時 ： 本社および在宅勤務地

20 月刊不動産 ｜ 2024.3

変更の範囲 ： 全事業所および在宅勤務地

入社時 ： 大阪支社

変更の範囲 ： 本社および全国支社

雇入時 ： 本社

変更の範囲 ： 本社および派遣先事業所

法律

図表②

裁量労働制を採用している場合、更新上限とその内容 【記載例】「専門業務型裁量労働制により、
１

契 約 期 間 ： 期間の定めあり（2024年４月１日〜 2025年３月31日）

日９時間働いたものとみなす」というように、１日のみなし労働時間に関契 約 期 間 ： 期間の定めあり（2024年４月１日〜 2024年９月30日の６カ月間）

する記載が求められます。

契約の更新 ： 有（職務遂行能力、勤務成績・態度により判断する）
更新３回まで（通算契約期間２年まで）（２）固定残業制適用者に関する明示
時 間 外 労 働の有 無にかかわら無期転換申込機会と無期転換後の労働条件の明示 【記載例】

ず、一定の手当を支給するといった無期転換申込機会 ： 本契約期間中に無期労働契約締結の申込みをしたときは、

固定残業制を採用する場合、「基本本契約終了の翌日から無期雇用に転換することができる。

30,000円（時間外割増賃金20時
容の明示が必要になります。なお、務が発生した場合は別途割増賃金

最初の契約締結より後に更新上限を支給する）」、「基本給300,000円

ハローワーク等への求人申込みやを設ける場合、また最初の契約締結（基本給には、30時間分の時間外

自社ホームページでの募集、求人広告の際に設けていた更新上限を短縮

割増賃金を含む／30時間を超えるの掲載を行う場合は、求人票や募集する場合は、
その理由を有期労働者

時間外勤務が発生した場合は別途要項において、少なくとも前述のようなに予め説明する必要があります（雇

割増賃金を支給する」というように、労働条件を明示しなければなりませ止めに関する基準の改正）。

固定残業制に関する具体的な記載ん。求人広告のスペースが足りないな（２）無期転換申込機会と無期転換後が求められます。

談時にお伝えします」などとしたうえ「無期転換申込権」が発生する契で、労働条件の一部を別のタイミング

約更新のタイミングごとに、無期転で明示することも可能ですが、この場換を申し込むことができる旨の明示

今回の改正対応ではありませんが、合、原則として面接などで求職者と最が必要になります。無期転換申込権

就業規則を備え付けている場所等を初に接触する時点までに、全ての労働が発生する契約更新時に行う必要

労働条件通知書や社内メールなどで条件を明示する必要があります。
なお、がありますが、有期労働契約の終了示すことにより、社員が容易に労働条

面接等の過程で当初明示した労働条

１カ月前に更新手続きを行う運用を件を確認できるようにする必要がある

件が変更となる場合は、その変更内容している場合は、
その１カ月前の更ことから、「 就業規則を確認できる場を速やかに明示してください。

新の際に無期転換申込機会等の明所や方法」
についても記載が求められ示を行うこととなります（図表③）。

ますので、ご留意ください。

2024年4月以降は採用募集時と合に、無期転換後の労働条件を書面

わせて、労働契約の締結時および有期により明示することが必要です。無労働契約の更新の都度、「 就業場所・期転換後の労働条件について、「無

業務内容変更の範囲」や「更新基準」

期転換申込権が生じる契約更新等について書面明示する必要があり時」および「無期転換申込権の行使

ます（労働基準法施行規則の改正）。

による無期労働契約成立時」のそれ①有期雇用者に関する項目

ぞれで明示しなければなりません。

（１）更新上限とその内容
有期労働契約の締結と更新のタ②その他明示項目（１）裁量労働制適用者に関する明示

th

生する契約更新のタイミングごと

or

加えて、
「 無期転換申込権」が発

au

労働契約締結・更新時の新たな明示項目

就業規則の周知義務

社会保険労務士法人
大野事務所代表社員

野田 好伸（特定社会保険労務士）

大学卒業後、社労士法人ユアサイドに入所し社労士としての基本を身に付ける。その後6年の勤務を経て、2004年4月に大野事務所に入所する。現在は代表社員として事務所運営を担いながら、人事労務相
談、人事制度設計コンサルティングおよびIPO支援を中心とした労務診断（労務デュー・デリジェンス）に従事する。

2024.3 ｜ 月刊不動産 21

物件調査の労働条件の明示

トラブル

ど、やむを得ない場合には「詳細は面

宅建士間相当／20時間を超える時間外勤

労務

イミングごとに、更新上限とその内賃貸管理

給 200,000円、固定時間外手当

無期転換後の労働条件 ： 無期転換後の労働条件は本契約と同じものとする。

明示する時期

相続

図表③

賃貸

契約の更新 ： 有（期間満了時の業務量により判断する）
通算期間は５年（更新回数は４回）を上限とする

宅建士講座宅 建 士試験合格のコツ

Vol.60

権利関係〜民法（相殺）〜本試験において、相殺に関する問題は、４年に１回くらいの頻度で出題されています。相殺の論点をマスターするためには、「自働債権」「 受働債権」という言葉の意味を理解し、具体的な事例に当てはめて考えることができるようにならなければなりません。

相殺の考え方1 相殺とは相殺とは、債権者と債務者が相互に同種の内容の債権・債務をもつ場合に、その債権と債務とを対当額において消滅させる一方的意思表示をいいます。
宅建士 ー

右の図において、Ａが相殺の意思表示をしようとする場合、Ａの債権を「自働債権」、
Ｂの債権を「受働債権」といいます。
逆にＢから相殺する場合は、Ａの債権が「受働債権」、Ｂの債権が「自働債権」ということになります。

Real Estate Notary

要するに、相殺する側から見て債権に当たるもの
が「自働債権」
であり、債務に当たるものが「受働債
権」
です。

A

相殺権者
(相殺する人)

相殺する側の債権100万円（自働債権)

B(相殺される人)
100万円（受働債権)相殺される側の債権

2 相殺の可否（1）債権の種類

双方の債権が、金銭債権と金銭債権というように同種の目的を有しないと相殺できませんが、債権額・履行期・履行地は異なってもかまいません。
（2）債権の弁済期自働債権の弁済期が到来すれば、受働債権の弁済期が未到来でも相殺できます。相殺をすると、実質的には債権（自働債権）の回収をして、債務（受働債権）の弁済をしたことになります。
したがって、弁済期が来ていないと債権を請求できない以上、自働債権の弁済期が未到来では相殺できないのです。
これに対し、債務者からあえて弁済期前に弁済をすることはかまわないので、受働債権の弁済期が到来している必要はありません。

A（3）時効消滅した債権

弁済期 ４月10日
弁済期 ４月20日

B

４月10日現在、Ａからは相殺できますが、Ｂからは相殺できません。

自働債権が時効消滅した後でも、その前に相殺適状（相殺が可能な状態）になっていれば、相殺できます。

（4）抗弁権の付着した債権

自働債権の請求に対して、相手方が同時履行の抗弁権を主張できる場合は、相殺できません。

22 月刊不動産 ｜ 2024.3

法律①悪意による不法行為に基づく損害賠償債務、および②人の生命・身体の侵害による損害賠償債務を受働債権と賃貸（5）不法行為によって生じた債権して相殺することはできませんが、自働債権とする相殺をすることはできます。

は相殺できると覚えましょう。

第三者が受働債権を差し押さえた場合、その差押え以前から自働債権を取得していた債権者は差押え後も相殺をすることができますが、受働債権の差押え後に自働債権を取得した債権者は相殺を差押え債権者に対抗すること

賃貸管理（6）受働債権の差押え後に取得した自働債権

相続

この点は、自働債権・受働債権という文言で覚えると間違えやすいので、加害者からは相殺できないが、被害者からはできません。
労務

3 相殺の方法と効果相殺は、当事者の一方的意思表示によって行いますが（相手方の承諾不要）、
この意思表示に条件または期限をつけることはできません。

宅建士

相殺の意思表示をすると、相殺適状時にさかのぼって、双方の債権は対当額で消滅します。

トラブル

問題を解いてみよう！

Q2

Ａは、令和５年10月１日、
Ａ所有の甲地につき、Ｂと代金1,000万円、支払期日を同年12月１日とする売買契約を締結した。同年10月10日、ＢがＡの自動車事故によって身体に被害を受け、Ａに対して不法行為に基づく損害賠償債権を取得した場合には、Ｂは売買代金債務と当該損害賠償を対当額で相殺することができる。
（H30 問９改）

Answer 1

Answer 1【解説】

12月１日現在、Ｂから見た債務（受働債権）の弁済期は到来していますが、債権（自働債権）の弁済期は到来していないので、Ｂから相殺することはできません。

【解説】

人の生命・身体の侵害による損害賠償債権について、加害者（債務者）の側から相殺することはできませんが、被害者（債権者）の側から相殺することはできます。

thau

こう考えよう！ 解 答 と 解 説

orＡは、令和５年10月１日、
Ａ所有の甲地につき、Ｂと代金1,000万円、支払期日を同年12月１日とする売買契約を締結した。
ＢがＡに対して同年12月31日を支払期日とする貸金債権を有している場合には、
Ｂは同年12月１日に売買代金債務と当該貸金債権を対当額で相殺できる。
（ H30 問９改）

植杉 伸介
宅建士・行政書士・マンション管理士、管理業務主任者試験などの講師を35年以上務める。著書に『マンガ
はじめてマンション管理士・管理業務主任者』
（住宅新
報出版）、
『ケータイ宅建士 2024』
（三省堂）
などがあ
るほか、多くの問題集の作成に携わり、受験勉強のノ
ウハウを提供している。

2024.3 ｜ 月刊不動産 23

物件調査

Q1

不動産
トラブル

マンション管理規約等により、賃借店舗を借主が目的使用できない
トラブル
マンション店舗の賃貸借契約を締結した借主が、管理規約等により内装工事の承諾

事例と対処法事例から対処法と防止法を探る

Vol. 26

を管理組合から得られず、営業ができないため退去し、それまでの費用が損害となってしまうトラブルが見られます。媒介実務においては、借主の目的使用が管理組合の承諾を得られることの確認を、確実に行っておく必要があります。

トラブル事例から考えよう〈事例１〉マンションの管理規約等で、焼肉店の営業が禁止されていることを、【東京地判 令3・8・25】
媒介業者・貸主は借主に説明しなかった
経緯(1) 管理規約・使用細則で、おびただしい煙を発生する業種（中華料理店、焼肉店、焼鳥店等）の使用は禁止とされていトラブル対応 ーるマンションの店舗建物について、媒介業者・貸主は、「隣の店舗での焼鳥店出店は管理組合に認められなかったが、焼肉店は煙が少ないから賃貸可能であろう」と考え、焼肉店営業目的の借主に、賃貸借契約の媒介・締結を行った（媒介業者は重要事項説明において「管理規約等における専有部分の利用制限」の説明を行わなかった）。
(2) しかし、借主が店舗の内装工事を始めたところ、管理組合より「管理規約等の禁止用途にあたる」
として、工事の差止め請求を受けたため、借主は賃貸借契約を解除し建物を原状に復して貸主に返還した。
(3) 借主は、媒介業者・貸主に対して、
1,877万円余の損害賠償を求める訴訟を提起した。

Troub le s ho oti ng

本件裁判所の判断

借主の、媒介業者・貸主に対する855万円余（内装工事およびその原状回復費用、支払済の賃料・媒介手数料、弁護士費用等）の賠償請求を認容

認容理由

媒介業者の
責任

管理規約等を踏まえると、本件建物で焼肉店を出店することが、臭気や煙の点から認められない可能性が高いという、借主にとって極めて重要な情報を借主に説明しなかった説明義務違反があり、不法行為責任を負う。

貸主の責任

賃貸取引の専門家と認められない貸主は、宅建業者に課されるような高度の注意義務を負う
ものではないが、多くの煙が出る飲食店は認められない可能性が高いことを認識していたことから、信義則上の説明義務に違反し、不法行為責任を負う。

経緯〈事例2〉住環境への悪影響を理由に、管理組合が借主のレストラン内装工事を承諾しなかった 【東京地判 令４･１･18】(1) マンションの店舗建物について、
イタリアンレストラン店舗を目的とする借主は、媒介業者より、「内装工事を行う場
合には管理組合の承諾が必要であること、管理規約等において臭気等により住環境に悪影響を及ぼすおそれがあるものへの使用が許されていないこと」の重要事項説明を受け、貸主と賃貸借契約を締結した。
(2) 借主が内装工事会社と請負契約を締結し、管理組合に内装工事の承認を求めたところ、管理組合は臭気について懸念を示し、
その後不承認としたことから、借主は賃貸借契約・請負契約を合意解除した。
(3) 借主は、管理組合および貸主に対して、355万円余の損害賠償を求める訴訟を提起した。

24 月刊不動産 ｜ 2024.3

法律

借主の、管理組合・貸主に対する損害賠償請求を棄却

本件裁判所の判断

貸主の責任「貸主は借主に対し、管理組合の内装工事不承認により店舗の開設が難しくなる可能性があることを説明する義務がある」と借主は主張するが、借主は当該説明を媒介業者より受けていたのであるから、その主張は認められない。

①借主の建物の目的使用が可能か宅建業者が通常行う調査を漏れに関しての、管理規約・使用細則なく行い、適切な重要事項説明を等の調査行うことが重要です。

借主が、店舗を賃借したが、その目的に使用できないとなると、借主は賃②重要事項説明書の「用途その他

貸借契約を解除せざるを得ず、それの利用に関する制限に関する事までに要した内装工事費用や賃料等項」における「管理規約・使用細本件媒介業者は、管理規約等の専が損害になってしまう重大なトラブル

則等における専有部分等の用途

有部分の用途等の制限に関する規になります。

制限」の記載説明

約の説明をしていましたが、借主のイ

03 〈事例２〉から学ぶこと

そして、借主の目的使用が管理約等の「臭気等により住環境に悪影が可能か」の確認が重要であること

組合に認められない疑いがある場

響を及ぼすおそれがあるもの」に該当を、特に意識しておく必要があります。

合には、直接管理組合に借主の具するとして、管理組合の承認が得られ体的用途をもって確認をとっておく

ず、出店できませんでした。

02 〈事例１〉から学ぶこと
本件トラブルは、媒介業者が「焼肉本件のように、管理規約等の解釈ことが必要です。
（2）貸主への調査についてや運用によって、借主の目的使用が本件貸主が「焼肉店は大丈夫」

規制される場合がある※ことから、当識に流されることなく、管理規約等をと思っていたことも、媒介業者が管該リスクの回避として、管理規約等に調査し、判明した焼肉店の規制につ理規約等の調査を省いてしまった

特段の規制が見られない場合においいて、管理組合に本件借主の目的使

要因のように思われます。

ても、管理組合に「借主の目的使用に

貸主への調査は、必ず行う必要問題はないか」の確認をしておく（管けることができたトラブルです。

がある重要な調査ですが、貸主が理組合への説明・確認は、借主の使（1）管理規約等の調査説明

誤った認識をしている場合もあり

用方法・営業時間・設置設備等の内ます。

容をよく知る借主自身が行うのが望用が可能かの確認をしていれば、避マンション管理規約等の「専有部分の用途その他の利用の制限に

不 動 産 取引の専 門 家である媒関する規 約の定め」は、借 主の契

介業者においては、貸主の説明にわれます。

約目的に重 要な影 響を及ぼす事

誤りがある可能性を考慮した上で、※ 東京地判 令1･10･15、東京高判 平15・12・4など

ましい）
ことが、媒介実務上必要と思務付けられています。
区分所有建物の事業用賃貸の媒介を行う場合には、必ず、

th媒介業者に重要事項の説明が義au（同施行規則16条の2）において、

or項であり、宅建業法35条１項６号
一般財団法人
不動産適正取引推進機構
調査研究部 上席研究員
不動産鑑定士

中戸 康文

一般財団法人不動産適正取引推進機構（RETIO）
は、「不動産取引に関する紛争の未然防止と迅速な解決の推進」
を目的に、1984（昭和59）年財団法人として設立。不動産取引に関する紛争事例
や行政処分事例等の調査研究を行っており、これらの成果を機関誌『RETIO』
やホームページなどによって情報提供している。
HP：https://www.retio.or.jp/

2024.3 ｜ 月刊不動産 25

物件調査

店は大丈夫だろう」との不確かな認

トラブル

いては、「 取引建物で借主の目的使用

宅建士

タリアンレストランの営業が、管理規を漏らさないようにします。

労務

事業用建物の媒介を行う場合にお賃貸管理

借主が建物を目的使用できないトラブル

相続

借主は、管理組合が懸念する臭気について、実効性のある対策を提示できなかったこと、管理規約等に飲食店営業が保証される条項が存しないこと等を考慮すると、管理組合の不承認決
議は、区分所有者の共同の利益を慮ったもので不合理とはいえない。

賃貸

棄却理由

01

管理組合の
責任

現況有姿の説明資料作成編②

物件調査の

ノウハウ
Vol.60

物件調査 ー

法令説明では具体的説明を要求される！

がけ付近の敷地での建築規制図面の作成手順
不動産の現況有姿売買においては、建築物を建築する敷地付近にがけが存在する場合に数多くのトラブルが発生しており、その損害賠償金額は高額です。その多くが 、消 費 者に対して十 分な説 明をしなかったことが 起 因しています。本編では、重要事項説明の際に使用する「がけ付近の敷地の建築規制図面」の作成手順について述べます。

記載を欠くものであった」。
仲介業者は買主に、「本件土地につき建築基準法、県条例および指導方

かった」とされた事件です。

がけ規制を受ける
平面図と断面図を作成する！

Research

こんな事件がありました。

針に基づく規制があることを告知せ「平成元年5月1日、神奈川県藤沢ず、本件土地にがけ部分があることにこのようなトラブルに対しては、市に居住していた医師が、土地代金1

よって、本件土地の東側部分の利用「がけ付近の敷地断面図」を作成し、億1,800万円で、個人所有の土地約が大幅に制限されるか、東側境界付

具体的に説明をする方法が、最も安310㎡を地元の大手フランチャイズの近に大規模で多額の費用を要する擁全な対策となります。以下、エクセル

宅建業者(支店長が担当者)の仲介に

壁築造工事を施工する必要があるを活用した操作手順を述べます。

より、売買契約を締結した」。物件の現旨、また、盛り土をする場合の擁壁築

最初に敷地平面図を作成します。

況は、「土地の東側境界付近ががけに造工事の必要性について具体的な説

縦に直線２本を道路として描画をし、なっており、境 界に沿って築 造して明をしなかった。
しかも、擁壁設計案「挿入」−「テキスト」−「テキストボックあった擁壁が老朽化して一部崩れかとしては不完全で、かつ、誤解を与えス」−「横書きテキスト」を選択して、かっており、南側隣地の簡易擁壁も倒るような概算見積書を格別の説明を「道路幅員、海抜、敷地奥行寸法」など

壊のおそれがあるように思われたが、加えることもなく交付して、土地東側を記 載します。詳 細は、本 誌２月号

眺望がよいのを気に入った。仲介業の境界近くに擁壁を築造することがで

p26.27「敷地現況図の作成手順につ者を経由して建設会社が作成した概き、これによって土地の全体的な利用

いて」
および後述のポイントを参照。

算見積書には、東側境界付近に比較が可能であるかのような誤解を生じさ平面図に併せて、その真下に、断面的大きなＬ字型擁壁を2,105万円ほせたものというべきである」と、平成12図を作成します。道路部分の描画は、どの費用で築造する旨の案と、本件土年10月26日、東京高裁は、損害賠償「挿入」−「図形」−「 （ を回転させ地に段差を設けて2か所に比較的小代金として1,068万円を仲介業者にる）」−「図形の書式設定」−「塗りつ規模のＬ字型擁壁を1,000万円程度支払うよう、判決を下しました。

ぶし」−「色」と進み、適当な色（グレーの費用で築造する旨の案が記載されこの事件は、「 仲介業者は、宅造法系）を選択して描画すると、道路の断ていたが、正式な見積書ではなく、図の説明をしたが、具体的説明をしな面図ができます。次に、道路から宅盤

面も一見して簡易なもので、擁壁前面

かった。
また、がけ条例については全

高低差がわかるように、
ブロック塀のに設けるべき平坦部分や排水設備のく説明をせず、その具体的説明もな

描画は、道路の作成時と同じく、「挿

26 月刊不動産 ｜ 2024.3

法律の書式設定」−「塗りつぶし」−「色」のます。一方、がけ擁壁を新築工事しなさい。

選択をして、ブロック塀を完成させまい場合は、①がけ下にあっては、30度す。取引対象地の宅盤の描画は、「挿

以 内の部 分を窓のない鉄 筋コンク入」−「図形」−「□」
を選択し、
「 図形

リート構造とする、建物全体の構造をの書式設定」−「塗りつぶし」−「色」と鉄筋コンクリート造とする、30度以内

消費者から、がけ擁壁工事の概算

進み、グレー系を選択して描画します。

の高床式建築物とする等、②がけ上見積りの依頼があった場合は、工事

この方法で、隣地との間にある擁壁にあっては、深基礎をする、建物の構会社と消費者の間に入ることは避け

は、「 挿入」−「図形」−「フリーフォー

造を鉄筋コンクリート造とする等の建るほうが安全です。冒頭の事例は、

ム」を選択して、台形のような形状図を

築工法の選択により、法令制限の適施工会社の紹介にとどめることをせ描画し、「図形の書式設定」−「塗りつ用を除外できる場合があります。

ずに、親切心で工事のあっせんまでぶし」−「色」と進み、グレー系にします。隣地がけ上の宅盤の描画は、同じポイント

形の書式設定」―「色」を選択し描画します。
この時、調査対象地と隣地がけ地とは、多少の色の違いを表現しま

がけ付近の建築物の敷地断面図を作成する場合、下記のように、
「 平面

図」
と
「断面図」をワンセットにして、敷地奥行寸法や隣地がけ上との宅盤

高低差を記載し、実際に建築規制される部分がどれだけあるかを目視で確認できるように描画することがポイントです。

がけ付近の敷地断面図

路の断面図は、作成手順は最初の道
路図面作成と同じ要領です。ポイント

宅建士

す。
さらに、隣地に接するがけ上の道したために起きたトラブル事例です。

ただし、必ず担当部署（おおむね建＜平面図＞※ 数値はすべて概算です。 作成年月日：令和５年11月30日

引対象地と隣地がけ地の全体の横幅­1.10m±0m±0mを、立面図においても同じ寸法になる

取引対象地

ように作成することです。

道路5.0m＜断面図＞ 法令に定めるがけ擁壁の工作物確認と完了検査がない場合は、がけ下にあっては、がけ上から、がけの高さの２倍の範囲には、居室を有する建物を建築することはできません（県条例第４条 注１）。
本件工作物（擁壁）の建築確認および完了検査の記録はありません。
（8.00m）

定めるがけ擁壁の工作物確認と完了

海抜29.0m

検査がない場合、がけ下にあっては、

高低差 1.0m

がけ上からがけの高さの２倍の距離

道路5.0m

海抜33.0m
道路4.5m10.00m

調査対象地

擁壁

がけ上の隣地注１ 上記のがけ規制内容については、がけの高さおよび規制範囲が都道府県ごとに異なるため、最寄りの行政機関に規制内容を確認すること。

Aʼ

au

th

or

A

0.80m

4.0m

7.20m

不動産コンサルタント

津村 重行

三井のリハウス勤務を経て有限会社津村事務所設立。2001年有限会社エスクローツムラに社名変更。消費者保護を目的とした不動産売買取引の物件調査を主な事業とし、不動産取引におけるトラブルリスク回避を目的に、宅建業法のグレーゾーン解消のための開発文書の発表を行い、研修セミナーや執筆活動等により普及活動を行う。著書に『不動産物件調査入門 実務編』
『不動産物件調査入門 取引直前編』（ともに住宅新報出版）など。

2024.3 ｜ 月刊不動産 27

物件調査

Aʼ

とはできませんが、たとえば、「 法令にることができません（県条例第４条）」

道路4.5m10.00m

ごとに異なるため、一律で説明するこは、居室を有する建築物の建築をす

がけ上の隣地A

都道府県におけるがけ条例は行政（隣地境界から約7.20ｍ）の範囲に＋4.0m

建築規制される範囲
7.20m

トラブル

は、
「 平面図の作成」欄で説明した取具体的ながけ規制範囲の寸法を具体的に明記する！

労務

要領で、
「挿入」
−
「図形」
−
「□」―「図仲介業者は概算見積りを引き受けない！

賃貸管理

築指導課）
で規制内容を確認してくだ相続といった説明を、図面のなかに記載し賃貸入」−「図形」−「□」
を選択し、
「 図形

Initiate Member

令和８年度４万社達成を目指します！

新入会員名簿

都道府県

市区町村

北海道

札幌市

合同会社 アール・エス

都道府県

市区町村

東京都

渋谷区

株式会社 ＰＥＥＰＳ

札幌市
札幌市

株式会社 アイウィル

新宿区

株式会社 ＶＩ
ＥＷ ＣＲＥＡＴＥ

大阪市

合同会社 エストラスト株式会社 アランド

港区株式会社 ふじわらホールディングス

大阪市

ＳＶＣ総研

北見市

株式会社

中央区

ＦＲＥＥＤＯＭビルド 株式会社

大阪市

株式会社 ＭＪＣマネジメント

札幌市

株式会社 Ｈ＆Ｔ

千代田区

Ｂｌ
ｕｅ Ｒｉ
ｂｂｏｎ Ｒｅａｌｔｙ 株式会社

大阪市

株式会社

謙真不動産

札幌市

株式会社 おがた

港区

ブレイン 株式会社

寝屋川市

株式会社

建プロデュース

札幌市

株式会社 Ｑｕａ
ｌ
ｉ
ａ

渋谷区

株式会社 ホッとスペース東京

大阪市

株式会社 セタリア

札幌市

株式会社 Ｋ ｇｒｏｕｐ

新宿区

株式会社

堀江設計

大阪市

ネクストコーポレーション 株式会社

室蘭市

株式会社 Ｌｉｖｅ Ｃｕｏｒｅ

国分寺市

株式会社

武蔵野ファクトリー

大阪市

株式会社 ＦＩＶＥＴＥＮ

仙台市

株式会社 えすと総合開発

豊島区

株式会社 ＹＡＭＡＤＡ不動産

枚方市

株式会社 ＦＯＰＥ ＨＯＭＥ

登米市

有限会社

千代田区

株式会社 ランディア

大阪市

株式会社 ブライトゾーン

伊達郡

小國蠶絲興業中央区

株式会社 ランドマーク

大阪市

合同会社 フラップ

いわき市

有限会社

品田瓦工業

渋谷区

リッチ

枚方市

株式会社 ＨｏｔＭａｎ不動産

いわき市

しののめＬ
ｉ
ｆｅ 株式会社

杉並区

リビコム日興パートナーズ 株式会社

大阪市

ホワイトツリー

牛久市

プライムホーム 株式会社

豊島区

株式会社 ＲＥＸＣＩＡ ＪＡＰＡＮ大阪市

株式会社 ＭＩＫＡＴＡ ＥＳＴＡＴＥ

ひたちなか市

宮城県

福島県

茨城県

商号名称

売主１００パーセント

加藤工務店
株式会社

商号名称

都道府県

市区町村

大阪府

大阪市

商号名称
株式会社 ＥＩＤＡＩホールディングス

株式会社

株式会社

ミライズＨＯＵＳＥ 株式会社

千代田区

ＬＥＶＥＣＨＹファンド１１号

合同会社

大阪市

株式会社 ＹＡＭＡＳＨＯ．

上尾市

株式会社 アクシス２１

千代田区

ＬＥＶＥＣＨＹファンド１２号

合同会社

大阪市

リアレスト

春日部市

株式会社 ＡＫアセット

西東京市

ワイエスリハウス 株式会社

東大阪市

リュウソークリエイト 株式会社

所沢市

株式会社 グレイスワン

中野区

Ｙｓ ｌ
ａｂｏ 株式会社

大阪市

株式会社

所沢市

ダイユー

横浜市

Ａｌ
ｏｈａ Ｒｅａｌｔ
ｙ 株式会社

大阪市

ＲＥ
ＩＷＡ ＥＳＴＡＴＥ 株式会社

横浜市

株式会社 Ｅ企画管理

東大阪市

株式会社 レオホーム

横浜市

株式会社 インターホールディングス

大阪市

株式会社 ＬＥＣ

横須賀市

株式会社 ＭＹホーム

豊中市

株式会社 ワイフォーエイト

大和市

株式会社 オーテック不動産開発

大阪市

株式会社 ワンダウォール株式会社 アイプランニング

川崎市

株式会社

株式会社 Ａｔｔ
ｒａｃｔ Ａｔ
ｔｅｎｔ
ｉ
ｏｎ

横浜市

株式会社 ＱＵＩＸ

渋谷区

株式会社 アトリー

横浜市

株式会社 クオリア

姫路市

株式会社 エィシック

杉並区

アルバテラ 株式会社

川崎市

住プラン不動産

神戸市

ＬＤＲ 合同会社

豊島区

池栄青果

横浜市

Ｊ
ＩＮ＇Ｓ・ＨＯＭＥＳ 合同会社

神戸市

株式会社 オリーブ不動産

渋谷区

株式会社 ｗｅｓｔ
ｔｅｒｎ

厚木市

株式会社 スマイエスト

神戸市

株式会社 Ｋ−ＴＲＵＳＴ

杉並区

エースプラン 株式会社

横浜市

合同会社 ｄｏｕｂ
ｌ
ｅＯ

神戸市

合同会社 ＨａｐｐｙＤｉ
ｓｃｏｖｅｒ
ｙＨｏｕｓ
ｉ
ｎｇ

足立区

株式会社 エミシード

平塚市

株式会社 ＮＥＸＴ

明石市

みなみ不動産青梅市

株式会社 ＬＣ藤沢市

株式会社 Ｈｏｕｓｅ Ｐｌ
ｕｓ

西宮市

メディックスプロパティ 株式会社

立川市

エンジニアード不動産

横浜市

株式会社 Ｌｉ
ｇｈｔ Ｗｏｒｋｓ

神戸市

株式会社 ＲＡＢＩＸ

足立区

株式会社 オイトマーレス

高岡市

株式会社 アースバウンド

香芝市

株式会社 ａｉＲＴｅｃ

港区

株式会社 ＯＴＴＡ

富山市

株式会社 ＦＩＫＡ

北葛城郡

株式会社 Ｓｏｐｒａｎｏ

足立区

有限会社 オフィス古泉

福井県

鯖江市

株式会社 ＫＢＴ

奈良市

株式会社 ＹＮＳ

福生市

株式会社 ＫＡＴＯ

長野県

茅野市

株式会社 エイトピークスベース

岡山県

浅口市

株式会社

中央区

株式会社 クラウン

岐阜県

可児市

有限会社

可児設備

広島県

広島市

有限会社 アシストホーム

立川市

株式会社 グレイスホーム

加茂郡

株式会社 フクモク

山口県

宇部市

株式会社 フュージョン

文京区

株式会社 ＫＦＰ

静岡市

株式会社 アットｙ ｓプロパティー

徳島県

板野郡

株式会社

墨田区

ＧＯＬＤＥＮ ＬＡＮＤ 株式会社

静岡市

株式会社 クリエイト・プラン

香川県

綾歌郡

株式会社 ＦＴクリエイト

豊島区

株式会社 ＳＵＮＹＡＲＤ

浜松市

株式会社

鈴三材木店

愛媛県

松山市

株式会社 アロー不動産

新宿区といろ 株式会社

裾野市

株式会社

総研産業

松山市

株式会社 ＮｅｗＬ
ｉ
ｆｅ

江戸川区

合同会社 東京トラストホールディングス

三重県

名張市

株式会社 Ｎｉｃｈｅ Ｔｏｐ

長崎県

長崎市

株式会社

町田市

株式会社 ＤｏＤｏＮＰＡ

京都府

舞鶴市

大正建材

熊本県

合志市

京本

新宿区

合同会社 ドリームス

大阪府

枚方市

ＡＳＫ 株式会社

熊本市

株式会社 ＫＯＫＵＢＡ大業

渋谷区

株式会社 日本美研

大阪市

株式会社 ａｓｓｅｔＧＥＡＲ

宮崎県

延岡市

株式会社

新宿区

株式会社 ｎｅｋｋｏ不動産

大阪市

石原地所

鹿児島県

鹿児島市

有限会社 リチャード

千代田区

希不動産

株式会社

大阪市

株式会社 Ｉ
ｎ
ｉ
ｚ
ｉ
ｏ

沖縄県

宜野湾市

ナカタライト 株式会社

文京区

株式会社 ＰＥＲＶＡ

枚方市

イバライケ設備渋谷区

株式会社 バディクリエイト

大阪市

株式会社 インザブルーインベスト

埼玉県

株式会社

神奈川県

さいたま市 トライハート 合同会社

東京都

［令和6年1月］

富士見市

畑翁

坂戸市

株式会社

上尾市

武蔵都市開発

あきる野市
港区

深見クリエイト
株式会社

株式会社

株式会社
富山県

静岡県

吉祥恒産

兵庫県

株式会社

株式会社

株式会社

奈良県

株式会社

1月末正会員：35,981 従たる事務所：4,219

28 月刊不動産 ｜ 2024.3

ルナエッジ

神戸市

株式会社 アイルビー不動産

西宮市

ＶＥＮＴＯ

株式会社

鍋谷

添田不動産

大宝商事

株式会社

晴レル住建

Report & Topic

地方本部の動き愛媛県本部

A c t ivit y C on d it ion「令和５年度・全日スペシャル講座宅建模試」
を開催

令和５年10月７日（土）12時30分より、全日愛媛会館

ブレイクで一息入れた後、上谷進愛媛県本部長お手製の３階会議室において、全日愛媛県本部の会員および所属

説明図により、出題された全問題についての詳細な説明

する会社の従業員を参加限定とした「令和５年度・全日が行われました。受験者たちは真剣な様子で取り組んでスペシャル講座宅建模試」を開催しました。

いました。

13名の方が事前に申し込みをされましたが、１名は急結果、11月21日（火）に発表された合格者数は３名できょ仕事でキャンセルとなり、12名の参加となりました。

した。愛媛県本部（TRA）から、お祝いとして、合格された

模試は、副本部長で研修・広報委員長である美崎委員

３名の方々に商品券を贈呈する予定です。

長による挨拶の後、提携している日建学院松山校のご協

愛媛県本部では、この合格者の中から、昨年同様、起力により提供された試験問題と解答用紙（マークシート）

業して弊協会へ入会される方が現れることを期待していを使い、実際の試験にあわせて実施。終了後は、
コーヒー

ます。

上谷 進

愛媛県本部長美崎敏昭

研修・広報委員長

講義状況

国土交通省など、不動産に関連する業界全般のニュースをご紹介します。

不動産情報ニュースファイル「令和6年能登半島地震」関連

石川県内の住宅被害は4万棟超

いては「調査中・未分類」が反映されていないため、現状の住宅被害把握は「少なくとも合計66,589棟以上」という段階にとどまっている。
なお被災地における住まいの確保に関しては、同日の国「令和6年能登半島地震」による石川県内の住宅被害

土交通省集計によると、「公営住宅の空室提供」
として全国は、同県による２月１日時点での集計によると、47,915

で約8,800戸、「 UR賃貸住宅」が300戸を確保。
「 賃貸型

棟。非住宅建築物への被害は431棟。ただし、住宅の全応急住宅」は石川、富山、新潟各県の計33市町村で受付

壊・半壊など、被害の程度については現在も調査中。その中。
「建設型応急住宅」
については、石川県内7市町で合計

他の地域で確認されている住宅被害は、総務省消防庁の1,248戸を着工しており、このうち輪島市内では18戸が完集計によると、被災４県の合計で18,674棟。
この数字につ成している。

（『住宅新報』2024年2月6日号より抜粋・編集）

2024.3 ｜ 月刊不動産 29

30 月刊不動産 ｜ 2024.3

information

協会からのお知らせ
住宅金融支援機構からのお知らせ

平成18年度以前に旧公庫に借入れのお申込みをされたお客さまへ
平成18年度以前に旧住宅金融公庫に借入れの申込みをし、融資を受けて建設した賃貸住宅につきましては、融資金のご返済期間中、入居者と締結する賃貸借契約の内容に関し、次の１から４までの制限事項
が金銭消費貸借契約で定められています。
お客さまにおかれましては、引き続き入居者との賃貸借契約に係る制限事項を遵守いただきますようお願いいたします。

入居者との賃貸借契約に係る制限事項の概要
１ 家賃は毎月その月分または翌月分の支払いであること
２ 敷金（退去時に返還される保証金を含みます。）を家賃の３か月分（中高層ビル融資、
レント
ハウスローンの場合は６か月分（近畿圏の一部地域は９か月分））
を超えて受領しないこと
３ 礼金、権利金、謝金、更新料（更新事務手数料は除きます。）などの金品を受領しないこと
４ その他、入居者にとって不当な負担となることを賃貸の条件としないこと

制限事項の詳しい内容は、住宅金融支援機構のホームページ（https://www.jhf.go.jp/loan/hensai/chintai/keiyaku.html）
をご確認ください。

STAFF LIST

● 広報委員会

髙木剛俊、松本修、長島芳之、浅沼儀洋、
横山武仁、北岡勇介、本間敏司、米田久夫

● 発行人

中村裕昌

● 編集

公益社団法人 全日本不動産協会
公益社団法人 不動産保証協会
広報委員会

● 制作

株式会社住宅新報● 発行所

公益社団法人 全日本不動産協会〒 102-0094 東京都千代田区紀尾井町 3-30（全日会館）
TEL:03-3263-7030（代） FAX:03-3239-2198
公益社団法人 不動産保証協会〒 102-0094 東京都千代田区紀尾井町 3-30（全日会館）
TEL:03-3263-7055（代） FAX:03-3239-2159
URL https://www.zennichi.or.jp/

月刊不動産

2024年3月号

令和6年3月15日発行※本誌掲載記事の無断転載を禁じます。

初めてでも安心
MONTHLY
REAL ESTATE

日々の業 務はラビーネットで完 結
業 務の一 気 通 貫が 実 現 可 能

March

2024

3
発行人

中村 裕昌

月刊不動産
発 行 所

公 益 社 団 法 人 全日本 不 動 産 協 会

公益社団法人 不 動 産 保 証 協 会

ラビーネット不動産
https://rabbynet.zennichi.or.jp/
スマホの場合は、
ここからアクセスしてね！

2024（令和6）年3月15日（毎月1回15日発行） 第52巻第3号 発行所 公益社団法人 全日本不動産協会
TEL：03 - 3263 - 7030（代）〒102 - 0094 東京都千代田区紀尾井町 3 - 30 全日会館

「ラビーネット不動産」では、物件の検索をはじめ、本誌に掲載されている「不動産お役立ちQ＆A」
を閲覧できます。