M O N T H LY R E A L E S T AT E

［題字］故 野田卯一 会長

11
NOVEMBER

2022

３年ぶりに開催！
全国一斉不動産無料相談会［特別リポート］［巻頭特集1］

シニア向け分譲マンションの供給動向から見える
時代の変遷
［特集２］

学生経営による
地域産品セレクトショップで地方を元気にする
人材輩出を目指す［相続相談］

区画整理中の土地を相続した場合の土地の評価［不動産トラブル事例と対処法］

建築基準法43条2項（旧43条1項ただし書）の重要事項説明に関するトラブル
公益社団法人 全日本不動産協会

公益社団法人 不動産保証協会

保証のお知らせ一般保証制度の動画公開のご案内
一般保証制度のことがよくわかる動画をホームページ（会員専用ページ）内にて公開しておりますので、ぜひご覧ください。
［会員専用ページへログイン後、右側メニュー下方の『会員向け一般保証制度のご案内』をクリック］● 他では実施していない宅建業法上の制度● 利用できるのは当協会の会員だけ！
● 当協会が連帯保証することで消費者の不安を取り除ける● 会員皆様・お客様共に「無料」で利用可

手付金保証制度・手付金等保管制度のご案内
手付金保証制度

２.手付金保証付
証明書発行依頼

買主

売主・買主ともに一般消費者で、会員が流通機構登録物件を客付媒介する売買契約において、買主が売主に支払う手付金

買主側仲介業者（当協会会員）
３.手付金保証付
証明書発行申込

１.契約の合意
４.保証付
証明書発行

売主

を万一のために保全（保証）する制度です。

手付金等保管制度

保証協会地方本部■ 制度の詳細（公社）不動産保証協会ホームページ［会員専用ページへログイン］

会員が自ら売主となる完成物件の売買契約において、受領する手付金等の額が 売買代金の10％または1,000万円を超え、売主会員に保全義務■ 制度に関するお問い合わせ、制度の申込み窓口が生じる場合に（宅建業法41条の2）、当協会が売主会員に代わって手付

所属の地方本部事務局へ金等を受領し、物件の登記、引渡しがあるまで保全（保管）する制度です。

弁済制度について
令和４年度 第４回弁済委員会 審査明細
審査結果

令和４年度 第５回弁済委員会 審査明細

件数

社数

件数

社数

認証申出

４社

５件

38,932,017 円

認証申出

５社

５件

61,626,670 円

認

証

１社

１件

10,000,000 円

認

証

３社

３件

15,100,000 円

保

留

３社

４件

9,455,292 円

保

留

１社

１件

７社

７件

54,500,120 円

否決

令和４年度認証累計

金

額

審査結果

令和４年度認証累計（公社）不動産保証協会ホームページ ▶▶

不動産保証協会

１社

１件

10 社

10 件

金

額

69,600,120 円

検索一般保証制度の他、法定研修会、弁済業務、各種保全制度など、保証協会の各種情報が掲載されております。

02

保証のお知らせ特別リポートMONTHLY RE AL E STATE

11 2022

NOVEMBER

04

３年ぶりに開催！
全国一斉不動産無料相談会
特集 1

08

シニア向け分譲マンションの供給動向から見える時代の変遷
特集 2

三菱地所×中川政七商店
10

学生経営による地域産品セレクトショップで地方を元気にする人材輩出を目指す
不動産お役立ちQ&A＜法律相談＞

12

別荘地の売買契約についての錯誤
弁護士

渡辺 晋

＜賃貸相談＞

14

家賃の請求と修繕費による相殺
弁護士

江口 正夫

＜相続相談＞

16

区画整理中の土地を相続した場合の土地の評価
税理士

若林 昭子

＜賃貸管理ビジネス＞

18

空室要因を分析し、入居率を改善する

みらいずコンサルティング株式会社

今井 基次＜労務相談＞

20

入社一時金（サインオンボーナス）の返還を求めることは可能か
特定社会保険労務士

野田 好伸

宅建士講座

＜宅建士試験合格のコツ＞

22

権利関係 区分所有法
資格試験受験指導講師
連

植杉 伸介

載

＜不動産トラブル事例と対処法＞
写真：北川孝次 /アフロ

24

COVER PHOTO

不動産適正取引推進機構 中戸 康文

エゾフクロウ
アイヌ語では「夜鳴く（守り）神」
または「獲物を出す神」を意味する名で呼ばれる。フクロウの＜物件調査のノウハウ＞

26

風切羽は風の抵抗や空気の渦を抑えて静かに飛行する構造をしており、その仕組みは風力

土地区画整理物件の売買トラブル事例
不動産コンサルタント 津村 重行
その他

発電で利用されるプロペラの静音設計や新幹線のパンタグラフ等に応用されている。

建築基準法43条2項（旧43条1項ただし書）の重要事項説明に関するトラブル

28
29
30

新入会員名簿地方本部の動きNEWS FILE

特別リポート

3年ぶりに開催！

全国一斉不動産無料相談会
公益社団法人 全日本不動産協会は、９月26日から10月６日にかけて、全国47都道府県の主要都市で不動産無料相談会を実施しました。2019年以来の開催となった今回は、一般消費者に身近に感じてもらえるよう、駅前広場や市・区役所、ショッピングモール内などの人通りのある場所を厳選してブースを設営。秋空のもと、多くの人々が相談に訪れました。

は
１日
10月
！
日」
日の
「全

コピス吉祥寺デッキ（東京都本部）

井の頭線渋谷駅中央口改札付近（東京都本部）

全国84カ所で開催
今年の「全国一斉不動産無料相談会」は、北海道３カ所、東北９カ所、埼玉５カ所、東京16カ所、神奈川６カ所、茨城・栃木・群馬・千葉の４県で６カ所、中部エリア11カ所、近畿8カ所、中国５カ所、四国５カ所、九州・沖縄10カ所と、全国84会場で開催しました。

コピス吉祥寺デッキ（東京都本部）

この無料相談事業は、公益事業として不動産知識の普及と安全な取引を推進することを目的としています。
また、協会設立日である10月１日を「全日の日」とし、その前後に開催することで、多くの一般消費者に身近な相談場所として認知・利用してもらうことを目指しています。
以前は地方本部単位で無料相談会を開催していましたが、
2018年からは国土交通省と各自治体の後援を受け、全国で一斉に実施しています。
しかし2020・21年は新型コロナウイ
ルス感染症拡大の影響で中止となり、今年は３年ぶりの開催とアピタ宇都宮店（栃木県本部）なりました。
無料相談会では、各地方本部に所属する宅地建物取引士に加え、弁護士や税理士、不動産鑑定士、建築士など、不動産取引の実務に携わっている資格者が、それぞれの相談に対応。まずは受付で相談の概要をヒアリングし、内容に合わせて専門家
窓口に引き継ぎます。各会場では、居住支援等に関するパンフ
レットや協会オリジナルグッズなどを配布し、不動産関連情報や協会活動のPRにも取り組みました。

4 月刊不動産 ｜ 2022.11

JRゲートタワー イベントスペース（愛知県本部）

相続や借地の売買トラブルからタイムリーな話題まで、多岐にわたる相談内容

染防止対策をして行われました。
相談内容は、相続に関するものから遺言書の書き方、隣地との境界線トラブル、さらには「借地の売却を巡って裁判になって東京都多摩東エリアのコピス吉祥寺デッキ会場では、のぼりや看板、ポスターなどを設置したうえで、開始直後からティッしまったがどうしたらいいのか」というものまで多岐にわたり、話し込む相談者もいました。

シュ配りを実施。積極的なPR活動が功を奏し、早い時間から

一方、井の頭線渋谷駅中央口改札付近に設営した会場で相談者が続々と訪れました。身を乗り出して熱心に質問し、メは、私鉄改札口そばという立地から、開始前からたくさんの人

モを取りながら話を聞く真摯な姿が見られました。

が会場前を行き交っていました。のぼりを見て足を止める年配

もちろん相談員・相談者ともにマスクを着用し、会場の各テーブルには消毒液や透明のアクリル板が設置され、万全の感者や詳細な資料を用意して訪れるご夫婦、
また、区報に掲載した告知を見て訪れる人などもみられました。

札幌駅前地下歩行空間大通交差点広場（西）（北海道本部）

JR東日本仙台支社仙台駅 2階ステンドグラス脇（宮城県本部）

秋田市民市場なんでも広場（秋田県本部）

井の頭線渋谷駅中央口改札付近（東京都本部）

横浜そごう9階 センタープラザ（神奈川県本部）

NEXT21 1階「アトリウム」（新潟県本部）

2022.11 ｜ 月刊不動産 5ここでの相談は、住宅ローンや税金関連をはじめ、「 40年ほ

大阪府本部の大前久明子無料相談委員長は「相続や遺言、ど前に協定を結んだ私道について、当時の人たちがいなくなっ近隣トラブルなど中高年世代の相談が目立ち、その解決は喫た今でもその協定書は有効なのか」「 地方の実家や山など、い緊の課題です。協会として各自治体と連携し、解決の一助とならない不動産をどうしたらいいか」「 国庫帰属法について教えてるようこれからも相談会を通して取り組んでいきたい」
と意欲

ほしい」
といった内容がありました。
また、昨年起きた熱海市のを示しました。

土石流災害のニュースを受け、「 所有している土地で同じよう

他方、キラリエ草津会場の滋賀県本部 伊藤靖本部長は「相な地滑りが起きないとも限らない。人に害を与える前になんとかしたい」
といったタイムリーな話題もありました。
いずれの会場でも、相談者の話に真剣に耳を傾け、親身になってアドバイスする相談員の姿が印象的でした。

気軽で安心、頼れる全日をアピール
関西地区では、大阪府本部で３会場、滋賀県・京都府・奈良県・和歌山県・兵庫県本部で各１会場の計８会場で開催。
協会オリジナルグッズ

朝霞市役所 1階101会議室（埼玉県本部）

ラブリーパートナーエルパ（福井県本部）

アルピコプラザホテル（長野県本部）

神戸ハーバーランドumie センターストリート1階（兵庫県本部）

米子市文化ホール（鳥取県本部）

下関市生涯学習プラザ「宙のホール」（山口県本部）

ちより街テラス（高知県本部）

出島メッセ長崎（長崎県本部）

沖縄タイムス社 1Fエントランス（沖縄県本部）

6 月刊不動産 ｜ 2022.11

談会は不動産に関する悩み事について、プロの専門家が解決方法をアドバイスするというもの。基本は“安心”と“信頼”。引き
続き、相談者の立場に立った問題解決を目指していく」と話しました。その他、滋賀県本部では相談会当日、JR草津駅前において、青年部と草津警察署の連携による「特殊詐欺撲滅キャン
ペーン」が行われ、青年部会員らがチラシ配りをして特殊詐欺被害への注意を呼びかけました。
全日が一丸となって取り組み、意義ある相談会となりました。

ゼスト御池河原町広場（京都府本部）

キラリエ草津(草津市立市民総合センター )（滋賀県本部）

JR天満駅前 三角地帯（大阪府本部）

チラシ配り（滋賀県本部）◆地方本部別会場一覧
No

地方本部

開催地区

No

地方本部

開催地区

1

北海道

札幌市

札幌駅前地下歩行空間大通交差点広場（西）

開催場所

43

神奈川県

藤沢市

辻堂駅通路

開催場所

2

函館市

テーオーデパート44

小田原市

フレスポ小田原シティモール内3

北見市

まちきた大通ビル

45

相模原市

小田急相模大野駅 ペデストリアンデッキ

4

青森県

弘前市

弘前駅前公共施設 ヒロロスクエア 3階

46

山梨県

甲府市

甲府市役所 市民コミュニティホール

5

岩手県

盛岡市

いわて県民情報交流センター「アイーナ」

47

新潟県

新潟市

NEXT21 1階「アトリウム」

6

宮城県

仙台市

JR東日本仙台支社仙台駅 2階ステンドグラス脇

48

富山県

富山市

富山県民会館502号室

7

秋田県

秋田市

秋田市民市場なんでも広場

49

石川県

金沢市

金沢市役所 エントランスホール

8

山形県

山形市

やまぎん県民ホール（山形県総合文化芸術館）

50

福井県

福井市

ラブリーパートナーエルパ

9

鶴岡市

鶴岡市勤労者会館

第3研修室

51

長野県

松本市

アルピコプラザホテル

10

米沢市

すこやかセンター

第1会議室

52

岐阜県

岐阜市

岐阜市役所

郡山市

ビックパレットふくしま

53

可児市

可児市役所

郡山市

福島県本部 事務局

54

静岡県

静岡市

JR静岡駅北口地下広場イベントスペース

11

福島県

12
13

茨城県

水戸市

茨城県開発公社ビル 1階中会議室

55

愛知県

名古屋市

JRゲートタワー イベントスペース

14

栃木県

宇都宮市

アピタ宇都宮店

56

三重県

四日市

トナリエ四日市

15

群馬県

前橋市

前橋市役所

57

滋賀県

草津市

キラリエ草津（草津市立市民総合センター）

16

埼玉県

さいたま市

さいたま市役所 1階

58

京都府

京都市

ゼスト御池河原町広場

17

春日部市

春日部市役所 1階市民ホール

59

大阪府

豊中市

豊中市役所 1階ロビー

18

加須市

加須市商工会館

60

大阪市

新宿ごちそうビル前広場

19

朝霞市

朝霞市役所 1階101会議室

61

大阪市

JR天満駅前 三角地帯

20

坂戸市

東武東上線坂戸駅

62

兵庫県

神戸市

神戸ハーバーランドumie センターストリート1階

船橋市

京成船橋駅東口改札前

63

奈良県

大和郡山市

やまと郡山城ホール 1階「展示場」

22

稲毛市

稲毛駅西口

64

和歌山県

和歌山市

和歌山県JAビル1階 アグリテラス

23

柏市

JR柏駅前東口

65

鳥取県

米子市

米子市文化ホール

足立区

あだち産業センター 3階多目的室

66

島根県

松江市

松江テルサ テルサホールC

25

江戸川区

江戸川区総合区民ホール（タワーホール船堀）1階

67

岡山県

岡山市

エキチカひろば（岡山駅南地下道内）

26

墨田区

アルカキット前広場

68

広島県

広島市

紙屋町シャレオ中央広場

27

港区

港区役所 1階ロビー

69

山口県

下関市

下関市生涯学習プラザ「宙のホール」

28

世田谷区

三茶しゃれなあど オリオン

70

徳島県

板野郡

ゆめタウン徳島 1階セントラルコート

29

大田区

大田区役所 2階

71

香川県

高松市

イオン高松 サンセットコート

30

渋谷区

井の頭線渋谷駅改札付近

72

愛媛県

松山市

フジグラン松山 ギャラリー 5階

31

豊島区

メトロポリタンプラザビル 1階自由通路

73

西条市

西条市市民活動支援センター１階 会議室Ａ

32

北区

北とぴあ

区民プラザ1階

74

高知県

高知市

ちより街テラス

33

練馬区

練馬区役所1階アトリウム

75

福岡県

北九州市

リバーウォーク北九州（エナジーコート）

34

府中市

府中テラス

76

福岡市

福岡県本部 事務局

35

武蔵野市

コピス吉祥寺デッキ

77

久留米市

久留米市市民活動サポートセンター「みんくる」

36

青梅市

青梅市役所 201・202会議室

78

佐賀県

小城市

ゆめぷらっと小城

37

福生市

福生市役所1階 北側玄関前

79

長崎県

長崎市

出島メッセ長崎38

八王子市

八王子駅南口総合事務所

80

熊本県

熊本市

下通アーケード ココサ前

39

町田市

ぽっぽ町田

81

大分県

大分市

JRおおいたシティ タイムズスクエア

横浜市

横浜そごう9階 センタープラザ

82

宮崎県

宮崎市

宮崎山形屋 四季ふれあいモール

41

横須賀市

横須賀市役所1号館 3階第3会議室

83

鹿児島県

鹿児島市

鹿児島県本部 事務局

42

川崎市

JR南武線 武蔵溝ノ口駅 南北自由通路

84

沖縄県

那覇市

沖縄タイムス社1階エントランス

21

24

40

千葉県

東京都

神奈川県

南北自由通路2022.11 ｜ 月刊不動産 7

巻頭特集1

ニュースの解説

シニア向け分譲マンションの供給動向から見える時代の変遷
バリアフリー構造やコンシェルジュサービスをはじめ、レストランやフィット
ネスジムといった共用設備など、高齢者が生活しやすい工夫を凝らしたシ
ニア向け分譲マンション。なかには、クリニックや訪問介護事業者がテナン
トとして入るものまであります。
このようなマンションが登場して半世紀以上経ったいま、ある変化がみられるようになりました。その動向から時代の移り変わりを追います。

供給動向と実績

オペレーショナル・デザイナー（沼津信用金庫 参与）
じょうた

佐々木 城夛
1990年信金中央金庫入庫。欧州系証券会社（在英国）Associate
Director、信用金庫部上席審議役兼コンサルティング室長、地域・中小企業研究所主席研究員等を経て2021年４月に独立。
「ダイヤモンド・オンライン」（ダイヤモンド社）、「金融財政ビジネス」（時事通信社）
ほか連載多数。
著書に「いちばんやさしい金融リスク管理」（近代セールス社）
ほか。
https://jota-sasaki.jimdosite.com/など、地域によって偏りがみられることが熱海・伊豆のほか、首都圏から比較的近特徴的です。

い有名リゾート地を抱える静岡県に、白シニア向け分譲マンションは、日本版

羽の矢が立ったものと思われます。

株式会社東京カンテイが2022年７月

CCRC［Continuing Care Retirement

現在では、CCRCが各地で導入され28日時点で調査・分析したシニア向け

Community／米国で始まった退職後たこともあり、静岡県内のシニア向け分

分 譲マンションの供 給 動 向によれば 、の自立可能な高齢者が、必要に応じて譲マンションの新規供給は前世紀中ま2023年施工予定分を含め、これまで国

介護・医療などのケアサービスを受けなでが中心で、今世紀に入ってからは１物

内で98物件・14,947戸の供給実績ががら持続的に共同で生活する仕組み］

件にとどまっています。2023年中の竣工みられます。供給地域は、東北では山形を全国で最初に導入した静岡県内事業予定を含む2020年代以降の17物件を県のみ、甲信越では新潟県のみ、東海北者などが牽引する形で、1970年代に登概観しましたが、北海道内の２物件も札陸は静岡県・愛知県のみ、中四国では島場しました。CCRCが地方移住を促進す

幌市中央区内であり、いわゆるリゾート

根県のみ、沖縄県では供給実績がないる手法としても有効と捉えられたため、地のものはない模様です［図表１］。

図表１ 2020年代以降に竣工されたシニア向け分譲マンション概要［施工順］
01
02
03
04
05
06
07
08
09

竣工
2020年2月
2020年6月
2020年6月
2020年6月
2020年9月
2020年11月
2021年2月
2021年8月
2021年9月

物件
LUMISIA浦安舞浜
マスターズマンション光明池 中楽坊
マスターズマンション神戸学園都市 中楽坊
デュオセーヌ相模原上溝駅前
サンミットひたち野東ステーションフロント
デュオセーヌ横濱東戸塚
デュオセーヌ船橋高根台
デュオセーヌ大宮
イニシアグラン札幌イースト

所在地
千葉県浦安市
大阪府和泉市
兵庫県神戸市垂水区
神奈川県相模原市中央区
茨城県牛久市
神奈川県横浜市保土ヶ谷区
千葉県船橋市
埼玉県さいたま市北区
北海道札幌市中央区

10

2022年1月

パークナード吹田SSTエクラ

大阪府吹田市

11
12
13
14
15

2022年4月
2022年5月
2022年8月
2022年8月
2022年9月

イニシアグラン札幌苗穂
マスターズマンション苦楽園 中楽坊
デュオセーヌ江古田の森公園
マスターズマンション吹田千里丘 中楽坊
サンミット大日

北海道札幌市中央区
兵庫県西宮市
東京都練馬区
大阪府吹田市
大阪府守口市16

2023年1月中旬

エクセレントマスターズ八王子 中楽坊

東京都八王子市

17

2023年12月下旬

デュオセーヌ横浜川和町ガーデン

神奈川県横浜市都筑区

売主
ミサワホーム㈱マスターズレジデンシャル㈱マスターズコミュニティ㈱㈱フージャースケアデザイン
サンヨーホームズ㈱㈱フージャースケアデザイン㈱フージャースケアデザイン㈱フージャースケアデザイン㈱コスモスイニシア
パナソニック ホームズ㈱ＪＲ西日本不動産開発㈱中銀インテグレーション㈱㈱コスモスイニシア
マスターズコミュニティ㈱㈱フージャースケアデザイン
マスターズアメニティ㈱サンヨーホームズ㈱新日本建設㈱ハイネスコーポレーション㈱㈱フージャースケアデザイン

コンセプト
人生を楽しむ大人の、新しい選択（安心と快適を纏う邸宅）
心身ともに健康なシニアライフ それが「中楽坊スタイル」
KOBE the MASTERS さあ100歳人生の楽しみを。
駅の前の、丘にある。相模原ヒルズ
げんきなみらいにつながる暮らし。
「横濱」が一緒なら、人生はもっと輝く。
人生の高嶺へ。
大宮を舞台に、輝きに満ちた人生を。
ここが私の、“居場所”なんだ。
思い通りを、はじめよう
ここが私の、“居場所”なんだ。
新しい明日。新しい私と出会える場所が、“中楽坊”です。
人生は美しく続く五感で楽しむ。
ここで棲み終える。
今、人生の最高の時を迎える貴方へ。
年をとるとは、未来。
「庭」と暮らすデュオセーヌ。
出典：各社ホームページ、関係者インタビューより筆者作成

8 月刊不動産 ｜ 2022.11

図表2

平均寿命推移

87.57

90.00
85.00
80.00
70.00

55.00
50.00

一体となった宣伝も多数みられました。中には、マンションの資 産 性を強く訴えると共に、住 宅 金 融

69.31

65.00
60.00

81.47

74.66

75.00

はリバースモーゲージと支援機構のリバースモー

53.95

ゲージのページにリンクさ50.06

せている広 告もみられた

1947
1955
1960
1965
1970
1975
1980
1985
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021

45.00

男

女

出典：厚生労働省「令和３年簡易生命表の概況（2022年7月29日)」
を筆者加工ため、支 援 機 構 側にも本件にかかる取材を行いました。担当者からは、「機「リゾート地から都市部へ」立地変化の背景にあるもの

付き高齢者向け住宅、③軽費老人ホー

構側としてはあくまでも民間金融機関のム、④高齢者向け優良賃貸住宅、⑤シ住宅ローンの審査内容に沿って機能提

ルバーハウジングとなります。シニア向

供しているため、シニア向け分 譲マン

この背景には、CCRCのみならず、長け分譲マンションは、
これらのいずれにションにリバースモーゲージサービス

寿社会の到来があると考えます。少子化も該当しないため、高齢者向け住宅にま（リ・バース60）がどれくらい使われていの進行によって生産年齢人口が減少す

つわる統計などに実態が反映されているか 、などのデータは積み上げていな

る一方で、長命化に伴い、高齢者人口が

ません。

い」
と返答されました。

そうした背景もあり、今回調べた限り

よって、購入者の裾野を広げるには、

1970年と2021年の平均寿命を比較

では、シニア向け分譲マンションの開発

開発事業者や流通事業者から金融機すると、男性が12.16年、女性が12.91

や購入にかかる国からの直接的な優遇

関側に対する“シニア向け分譲マンショ

年伸長しています［図表２］。12年は干措置等を見つけることはできませんでし

ン向け提携ローン”の締結などの働きか支が一周する期間であり、小学校入学た。
もしかすると、市区町村などの行政けが必要な段階のようにも思われます。

から高校卒業までの年数にあたります。

単位では、何らかの措置を施行されてい金融実務上では、流通価格がわかりに

国全体でこれだけ寿命が長くなれば、るところがあるかもしれませんが、そうしくい点が担保設定時の支障になるため、

高齢期の経済活動が拡大・長期化を余たことを訴えている売主からの情報にた

価格の透明性を補完する施策が必要な儀なくされますので、高齢者の就労意欲

どり着くこともできませんでした。

のかもしれません。

増大しています。

も高くならざるを得ません。現役期間自したがって購入者目線では、一般のその一方で、世界一高齢化が進んだ

体が長期化した中で、勤務先への通勤

居住用住宅と同様に、住宅ローン控除

わが国では、今後もシルバーマーケット

を含む日常生活と“地続き”の終の棲家が促進材料の中心になると考えます。
こをにらんだ不動産が供給され続けることを希望する意向のほか、介護を含む近のため三大メガバンクにシニア向け分譲が見込まれ、その中にシニア向け分譲マ

隣 親 族との関 係に考 慮する意 向も強マンションを対象物件とした住宅ローン

ンションも含まれると考えます。金融資

まったことが見込まれます。

利用を照会しましたが、結果は２行（三産の高齢世代への偏りはかねてより指図表１に記した近時の施工物件のコ

井住友銀行、
みずほ銀行）が住宅ローン

摘されており、地域・中小金融機関の店

ンセプトにも、「 横濱」「 大宮」など立地をの審査基準や保証条件に合致しないた

舗では、個人預金の半分以上が60歳台訴えるキャッチコピーがみられます。

め不可、
１行（三菱UFJ銀行）が物件次以上の預金で占められていることが一第とのことでした。

般 的です。そうした金 融 資 産を当て込

購入者目線で促進材料を調査

み、今後も大都市やその周辺都市で、予シルバーマーケット展望

ンションの開発が進んでいくと見込んで

国 土 交 通 省の定 義する高 齢 者 向け
住宅は、①有料老人ホーム、②サービス

算やニーズに応じたシニア向け分譲マ

また、新築物件の紹介・勧奨サイトにいます。

2022.11 ｜ 月刊不動産 9

巻頭特 集 2

三菱地所×中川政七商店

学生経営による地域産品セレクトショップで地方を元気にする人材輩出を目指す

2022年8月2日、学生経営による47都道府県地域産品セレクトショップ「アナザー・ジャパン」がオープンしました。
プロジェクトを企画実施する三菱地所の加藤絵美氏、中川政七商店の安田翔氏、そして第１期生で「アナザー・キンキ」担当の慶應義塾大学前田郁哉さんに詳細を伺いました。
東京駅日本橋口前にあるセレクトショップ「アナザー・ジャパン」。現在の広さは約40坪、カフェも併設（撮影：西岡潔）

日本の未来に灯りをともす
地域創生プロジェクト「すでに常 盤 橋タワーが完 成しており、27年度にはTorch

Towerが竣工。

“日本を明るく、元気にする”をビジョンに三菱地所と中川政七商店は、JR東京

掲げ、東京と地方をつなげ、両者が一緒

駅日本橋口前のTOKYO TORCH街区に元気になっていく場所づくりを目指す

において、学生自らが47都道府県地域

プロジェクトです。Torch Towerが完成

産品セレクトショップ「アナザー・ジャパ

すれば、この街区に計8000坪、200店舗

ン」を経営するプロジェクトをスタートさの大型商業ゾーンができます。
その中で、せました。“私たちがつくる、
もうひとつの

しっかりビジョンを体現することがした日本”というコンセプトのもと、学生たち

いと考え、Torch Towerのワンフロア約要だと感じました。
アナザー・ジャパンはが 地 域 へ 赴き、仕 入 れ 交 渉 からプロ

400坪を使って新しい地域産品ショップ

約5年の歳月をかけた中長期型プロジェ

モーション、店舗運営、接客販売すべての取り組みができないかと考えていましクト。全国6ブロックの企画展を1年で一を行います。

た。その中身をどうするかを中川政七商

周したら今度は2期生がそれを繰り返「全国を６ブロックに分け、全18名の店の中川会長に相談したことから、
アナす。27年度に新店舗がTorch Towerに学生たちは出身地が含まれるブロックをザー・ジャパンの構想は始まりました」と開業するまでにアナザー・ジャパンOB担当します。店舗では2カ月毎に特集地

三菱地所の加藤絵美氏。2社で協議をおよびOGが100名以上になります」と域を入れ替え、1 年で一 巡する予 定で重ねた結果、「これからを担う若い世代

加藤氏。
また、安田氏は中川政七商店がす。初回の企画展『アナザー・キュウシュと一緒に未来を作る取り組みをしよう」

アナザー・ジャパンプロジェクトに参画

ウ』はすでに終了。10月5日から2回目のということで、その約400坪を学生が経する理由と意義を次のように語ります。

企 画 展『アナザー・ホッカイドウトウホ

営する地域産品セレクトショップにする「全国各地の様々なメーカーさんと取引ク』が始まっています」と話すのは中川政ことをひとつ目の目標に定めました。
そのをさせていただく中で、各地域に経営を七商店の安田翔氏。

前段階として誕生したのが、8月に開業

担える人材がもっと増えれば、日本の工した第1期生18名による店舗です。

芸がより一層元気になるのではないか

所が進めるTOKYO TORCH街区での「経営の知識も経験もない学生たちと考えていました。そういう人材輩出ま再開発プロジェクトです。

が実践的に本気で学んでもらう場が必で担いたいという思いもあったんです。

アナザー・ジャパンの発端は、三菱地

10 月刊不動産 ｜ 2022.11

学生が店舗経営を担い、三菱地所がプラットフォームを提供し、中川政七商店が教育、経営をサポートするプロジェクトの第1期生18名。全国の学生200名を超える応募者から選出された。前田さんは後列左から2番目

2カ月ごとに特集地域が入れ替わる。初回は「アナザー・
キュウシュウ」
だった（撮影：西岡潔）「アナザー・ホッカイドウトウホク」開催中。
テーマは
「奥」。
北海道・東北出身の学生が選んだ500点が並ぶ

また、弊社会長は自身が大学で教鞭を仕入れてくるわけですが、そこで様々な性化に尽力したいと思い、プロジェクトとっており、学生もレクチャーすれば経経験をしたことがうかがえます。そして3に参加したそうです。
「アナザー・キンキ」

営できる、任せても大丈夫と確信してい

回目は2カ月間の企画展が終わった時。

の担当ですが、普段は18名で組んだシたようです」。

キュウシュウチームが企画展終了時、実フトに従い、店頭で接客販売に携わってに誇らしげだったのが印象に残っていまいます。

す。10月からのホッカイドウトウホクチー「これまで塾講師のバイトしかしたこムも、初日からイキイキした表情で、こちとがなかったのですが、ここにきてから

実際、学生たちは想像以上に自分たらまで楽しくなります。彼らが最終日、
ど接客が楽しくなりました。仲間が仕入れ

ちの力で成果を出しているそうです。
「企

んな顔を見せてくれるか楽しみです」。

てきた商 品には 職 人さんの 思いが 詰

画展はいずれも大変好評です。懸念してまた、教育・経営サポートを担当する

まった一点ものも多いんです。だからこいた仕入れも、本当に地域の知られざる

安田氏は日頃から「何か問題が発生しそ商品一つひとつのストーリーをみんな

名品をよくぞこんなに見つけてきたなとた時は、担当者ではなく、経営者の目線で共有し、お客様に共感してもらえるよ

感心するものばかり。ちなみに1回目のでビジョンから考えて解決すること」と話うな接客を心がけています」と意気揚々

企画展では売上目標はほぼ達成。確実

しているそうです。

と話す前田さん。
こうした学生たちの取にリピーターのお客様も増えています」「彼らに期待しているのはフロンティア

り組み姿勢を、安田氏たちも高く評価しと安田氏。
また加藤氏は学生たちの顔つスピリットと郷土愛。経営者として自らのています。

きがこれまでに3回変わる瞬間があった

道を切り拓いていけること。そして地元「店頭に来られるお客様だけでなく、と実感しています。

の魅力を発 見し発 信するマインドつま仕入れ先様からも好評で、実は感謝の「1回目は経営研修が終わった時。2り、郷 土 愛です」。この２つを持ち合わ

言葉を数多くいただいています。学生た

回目は仕入れ先から戻ってきた時。学生

せ、またアナザー・ジャパンのコンセプト

ちがそれぞれの地域で活躍するようには地元のメーカーさんと交渉して産品ををしっかり共有しているからこそ、一丸となるまで、まだまだ長い道のりがあるとなって目標に向かっていく理想的な経思いますが、時間をかけて学生たちを育営スタイルを実現できていると安田氏はてていきたいです」と安田氏。

学生の成長、店舗の成長が各地域を盛り上げていく

とらえています。

中川政七商店会長の講義を受け、経営企画立案、ビジョン策定などの実践を総計2640時間の研修で習得

アナザー・ジャパンを通して学生は地域を学び、経営を学び、将来、自分の働各地域に羽ばたく彼らが次代の地域貢献を担うく場所として、地元を選択肢の一つにす

第1期生の一人、前田郁哉さんにも話本当の地方活性化が始まっていくはずを聞きました。慶應義塾大学経済学部3です。
「日本を元気にする循環の始まり

年生で、神奈川県で育ちましたが、生まの場所になればと考えています」と加藤

れ故郷であり祖父母の住む奈良県の活氏。
その言葉に期待したいです。

る。
そして、地方に若い世代が戻ることで2022.11 ｜ 月刊不動産 11法律 ー

不動産お役立ちQ & A

Law

法律
相談
Vol.79estion
Qu

別荘地の売買契約についての錯誤
山下・渡辺法律事務所
弁護士

渡辺 晋

第一東京弁護士会所属。最高裁判所司法研修所民事弁護教官、司法試験考査委員、国土交通省「不動産取引からの反社会的勢力の排除のあり方の検討会」座長を歴任。
マンション管理士試験委員。著書に『新訂版 不動産取引における契約不適合責任と説明義務』（大成出版社）、『民法の解説』（住宅新報出版）、『不動産取引における心理的瑕疵・環境瑕疵対応のポイント』『不動産の共有関係解消の実務』
（新
日本法規）
など。

山梨県内に所有する別荘地の一画を売却しましたが、買主が、購入後、その土地で太陽光発電所の設置を始めてしまいました。別荘地としてふさわしくないので、売買を解消したいと考えています。契約を取り消すことはできるでしょうか。

Answer
2．東京高判別荘地として利用してもらうつが購入後にどのような方法で目的もりで売却したのに、買主が太陽光物を使用するのかは、契約の重要な発電事業を行うために購入してい部分ではありません。しかし、買主たのであれば、錯誤を理由に、売買の購入後の目的物の使用方法が売＜事案の概要＞契約を取り消すことができます。

買契約における重要な部分となっ（1）売主Xと買主Yは、平成31年ている場合には、錯誤が問題となり４月13日、山梨県北杜市に所在すます。

る土地（本件土地）について、代金

1．錯誤

令和3.10.14

東京高判令和3.10.14-2021

1,130万円として、宅建業者Ｚの仲意思表示において、表示に対応す

WLJPCA10146001は、売主が、売介によって、売買契約（本件契約）をる意思を欠くことを錯誤といいま

却後に別荘地として使われると考締結した。契約書には、Yが売買にす。意思表示は、その重要な部分にえて土地の売買契約を締結したのよって取得した後の本件土地の利錯誤がある場合には、取り消すことに、実際には太陽光発電所の設置用方法につき、太陽光発電所の設置ができます（民法95条1項1号）。ま場所として利用するために買主が場所としては使用しない旨の条項

た、表示に対応する意思を欠いてい土地を購入していたことから、錯は設けられていなかったが、売買契なくても、表意者が法律行為の基礎

誤無効が認められました（令和３約は、居住用の不動産購入を目的ととした事情について、その認識が真

年４月施行の現行民法施行前の旧するものとして締結されていた。

実に反する錯誤があり（動機の錯

民法のもとでの売買契約なので、（2）Yとその子Ａは、平成26年２誤）、その事情が法律行為の基礎と錯誤無効とされましたが、改正後月７日に設立された、太陽光等によされていることが表示されていたの現行法のもとであれば、錯誤取る発電およびその電力の販売等をときには、やはり取消しが可能です

消しとなります）。

目的とするB社の代表社員および（同法95条1項2号・2項）（図表）。
売買契約では、多くの場合、買主

12 月刊不動産 ｜ 2022.11

業務執行社員に就任していた。本件
契約に先立つ平成28年２月ころに

（4）裁判所は、Ｘの主張を認め、し、資金の調達にはYが必ず関与し交渉が開始されたが、購入目的が太本件契約は錯誤により無効であっていた』。
『 そうすると、このような陽光発電事業を行う目的であるこたとして、Xの訴えを認容した。

状況下で、YがB社の代表社員であう経緯があった。

ることを、Ｚに明かさずに、購入目＜裁判所の判断＞

的を「別荘」とし、取引目的を「居住28年２月に本件土地の購入を持ちおいて太陽光発電事業を行わない元年８月、B社は、近隣に太陽光発かけて、売買交渉が開始されたが、ことを表明したものにほかならな電所を設置する計画がある旨の文

Ｘが太陽光発電目的であることをいというべきである。したがって、書を送付し、太陽光発電所を設置す

知り、申出を断った事実がある。し本件契約書に太陽光発電設備の設る工事を開始した。

たがって、Yが太陽光発電設備の設置場所としては使用しない旨の約

Xは、これを知り、本件契約はＹ置場所として本件土地を使用する

定が明記されていなかったとしてが別荘地として使うための土地売目的であることをXが知れば、本件も、本件契約に際し、Yは、本件土地買と考えて契約を締結したもので契約が締結されなかったことは明において太陽光発電事業を行う目あり、Ｙが太陽光発電所を設置する

ら か で あ り 、そ の よ う な X の 意 向

的がないことを表明しており、そのために土地を購入していたのであは、Xのための媒介業者であるＺにことがXの錯誤を招いたのである

れば、錯誤により無効であるとしも伝えられていた。YおよびＡは、から、本件契約は錯誤により無効でて、土地の明渡しおよび所有権移転

ともにB社の代表社員であり、Ａはある』とした。

登記の抹消登記手続を求めて、訴え

Yの息子であり、太陽光発電のためを提起した。

の土地の選定についてはＡが立案

宅建士

件土地の引渡しを受けた後の令和

労務用」と表明したことは、本件土地に

賃貸管理

判決では、
『 本件では、Ａが平成

相続（3）本件契約の決済がなされ、本

トラブル

図表

賃貸

とをＸが知って、売却を断ったとい法律

は、Ａが土地の購入を希望して売買錯誤の要件と効果

表意者が法律行為の基礎とした事情についてのその認識が真実に反する（95条1項2号）＋

その事情が法律行為の基礎とされていることが表示されていた（95条2項）

表示行為の錯誤（1号錯誤）

物件調査

意思表示に対応する意思を欠く（95条1項1号）

取り消すことができる
動機の錯誤（2号錯誤）

錯誤の効果は、民法改正によって、無効⇒取消しに改められた。

今回のポイント●意思表示の重要な部分に錯誤がある場合には、契約を取り消すことができる。また、表意者が法律行為の基礎とした事情についての錯誤（動機の錯誤）がある場合にも、その事情（動機）が法律行為の基礎とされていることが表示されていたときには、契約の取消しが認められる。
●令和3年4月に民法が改正される前の旧民法では、錯誤の効果は、取消しではなく、無効であった。
●買主の目的物の使用方法が売買契約における重要な部分となっており、買主の目的物の使用方法について売主に動機の錯誤があれば、旧民法のもとでは売買契約は無効となり、現行民法のもとでは売主は契約を取り消すことができるものになる。

2022.11 ｜ 月刊不動産 13

不動産お役立ちQ & A

賃貸 ー
Lease

家賃の請求と修繕費による相殺

賃貸
相談

海谷・江口・池田法律事務所
弁護士

江口 正夫

東京弁護士会所属。最高裁判所司法研修所弁護教官室所付、不動産流通促進協議会講師、東京商工会議所講師等を歴任。公益財団法人日本賃貸住宅管理協会理事。著書に『不動産賃貸管理業のコンプ
ライアンス』『大改正借地借家法Ｑ＆Ａ』（ともに にじゅういち出版）など多数。

Vol.46
estionQu

私の所有する賃貸アパートの賃借人の１人が、家賃を３カ月分滞納しています。賃借人に未払い家賃を督促したところ、賃借人が室内の修繕箇所の写真と修繕費の見積書を送ってきて、一定期間内に修繕に応じてくれなければ、賃借人が修繕して、修繕費用と未払い家賃とを相殺するといってきました。
このような賃借人の要求に応じなければならないでしょうか？

Answer
賃借人は、修繕が必要な場合には、賃貸人に通知し、賃貸人が相当期間を経過しても修繕に応じないときは、自ら修繕を行うことができ、修繕費用を賃貸人に請求できます。
したがって、「 修繕が必要」と判断される場合は、賃借人の主張は認められる可能性があります。ただし、「 修繕が必要」とは、修繕をしないと、契約目的に応じた賃貸物の使用収益ができなくなるような場合を指し、使用収益をするのに影響のない軽微なものについてまで賃貸人に修繕義務があるとは解されていませんので、修繕の中身を吟味する必要があります。
また、修繕義務は、修繕が可能な場合に認められるもので、修繕が可能か否か、物理的、技術的のみではなく、経済観念も基準とされますので、新築する場合と同様等の高額の費用を要する場合には、修繕義務は認められないと解されています。

1．賃貸物件の修繕義務は貸人がその旨を知ったにもかかわら修繕費用は賃貸人の負担となります。

ず、賃貸人が相当の期間内に「必要それでは 、賃 借 人 が自ら修 繕 をな修繕」をしないときは、賃借人が修行った場合の修繕費用は誰が負担

民法上、賃貸人は、賃貸物を賃借人

繕をすることができると定められていするのでしょうか。民法では、「 賃借人の使用収益が可能な状態にして賃貸ます（民法607条の２）。
これを賃借は、賃借物について、賃貸人の負担にする義務を負っており、その結果とし人の修繕権といいます。

属する必要費を支出したときは、賃貸て、賃貸人は賃貸物の修繕義務を負う

2．賃貸物を修繕した人に対し、直ちにその償還を請求す

誰が負担しているか？

とされています（民法606条１項）。
また、「 賃貸物の修繕が必要である

費用の負担者は？

ることができる」
としています（ 民 法608条１項）。
「 賃貸人の負担に属す

場合」には、賃借人が賃貸人に修繕

賃貸物の修繕義務は原則として賃る必 要 費 」とは、
「 修 繕 が 必 要な場が必要である旨を通知し、または賃貸人にありますので、賃貸人が行った合」に行われた修繕費用がこれにあ

14 月刊不動産 ｜ 2022.11

法律

たります。
したがって、修繕が必要な

賃貸人は滞納者の要求に応じるべき?

場合に、賃借人が上記の手続きを経人に償還を請求できますので、賃貸3カ月分の滞納家賃を請求人に請求する通知が届いた日の翌日すると、には弁済期が到来します（民法412

部屋の修繕費との相殺を要求

賃貸て行った修繕の費用は、直ちに賃貸

相続

条３項）。
このため、賃借人の賃料支払債務も、賃貸人の修繕費償還債務

賃貸人

賃借人が部屋を修繕も共に弁済期日が到来していますのを相殺することが可能です。

3．
「修繕が必要な場合」とは？
できるのは、客観的に「修繕が必要な場合」であることが前提です。修繕が借 人が賃 貸 借 契 約の目的に応じた使用収益ができなくなるという意味には、このことをより厳格に解して、使■民法607条の２（賃借人による修繕）
賃借物の修繕が必要である場合において、次に掲げるときは、賃借人は、その修繕をすることができる。
・賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し、または賃貸人がその旨を知ったにもかかわらず、賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないとき。
・急迫の事情があるとき。
■民法608条１項（賃借人による費用の償還請求）
賃借人は、賃借物について賃貸人の負担に属する必要費を支出したときは、賃貸人に対し、直ちにその償還を請求することができる。
■民法412条３項（履行期と履行遅滞）
債務の履行について期限を定めなかったときは、債務者は、履行の請求を受けた時から遅滞の責任を負う。

用収益に著しい支障がある場合に修して、修繕義務が認められないと解さ場合に認められます。修繕が可能かれる場合もあり得ますので、修繕の要したがって、賃借人からの修繕要

否かは、物理的、技術的な観点のみ

求がなされたときは、修繕の中身をき求があれば、
どんなものでも賃貸人ではなく、経済的観念も基準とされまちんと吟味して、必要性が認められるの修繕義務や賃借人の修繕権が認す。
このため、新築と同等程度の費用場合には適切に対応することが必要

められるとは限りません。

を要するような場合には、修繕不能とです。

（最判昭和38年11月28日）。

今回のポイント●賃貸人は、修繕について、特段の事情のない限り、原則として賃貸物件の修繕義務を負い、修繕が必要な場合に賃借人から修繕の必要性の通知を受けたにもかかわらず、相当期間内に修繕を行わない場合は、賃借人が自ら修繕をする権利を有する。
●賃借人が修繕権を行使した場合、その修繕費用は、原則として、必要費として賃貸人の負担となる。
●修繕が必要な場合とは、修繕をしないと、契約目的に応じた賃貸物の使用収益ができなくなるような場合を指し、使用収益をするのに影響のない軽微なものについてまで賃貸人に修繕義務があるとまでは解されていない。
●修繕義務は、修繕が可能な場合に認められるものであり、修繕が可能か否かは物理的、技術的のみならず経済観念も基準とされるため、新築する場合と同等の高額の費用を要する場合には修繕義務は認められない。

2022.11 ｜ 月刊不動産 15

物件調査

また、修繕義務は、修繕が可能な

繕の必要性を認めるものがあります

トラブル

であると解されています。裁判例の中賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。
ただし、賃借人の責めに帰すべき事由によってその修繕が必要となったときは、
この限りでない。

宅建士

必要な場合とは、修繕をしないと、賃■民法606条１項（賃貸人による修繕等）

労務

もっとも、賃借人が修繕権を行使

【参考】

賃貸管理

で、賃借人は修繕費と未払い賃料と相続 ー

不動産お役立ちQ & A

Inheritance

相続相談Vol.20

区画整理中の土地を相続した場合の土地の評価
コンパッソ税理士法人
税理士

若林 昭子

大学卒業後、弁護士秘書を経て税理士資格取得。平成15年東京税理士会登録。平成29年から現職。
TKC東京都心会会員。(株)山櫻監査役、（一社）
日本中小企業経営支援専門家協会理事を務める。

estionQu
父の死亡により、遠方の県にある土地を相続しました。
この土地は、以前から別の会社に倉庫用地として貸付けしており、毎年地代を収受しています。
相続税申告のため、この土地を評価する必要がありますが、確認したところ、土地区画整理事業の対象となっていることがわかりました。遠方のため状況が不明です
が、区画整理は滞っているようであり、相続した土地は昔からの区画整理前の土地です。
この土地を評価するにあたり、留意すべき事項があればご教示ください。

Answer
ご質問の状況からみて、相続された土地については区画整理が完了し10 清算金の徴収および交付、減価補償金の交付ていないものと思 われます。この場

2．相続した土地が具体的にどの段階にあるかの確認

まず初めに、自治体や土地区画整

ご質問の土地は、以前から現在ま理組合等のホームページで、当該土で倉 庫用地として貸 付けしていると地区画整理事業の概要を確認するのことですので、仮換地指定を受け

1．区画整理の段階の確認とよいでしょう。

ているとしても、従前地 ※2であるもの

一般的に土地区画整理事業は次の仮換地の指定はなされているのか、

確 認 方 法としては、「仮換地証明ような段階で進みます。

仮換地における使用・収益の開始日

書 」や「 仮 換 地の使 用・収 益 開 始日の指定はなされているのか、区画整の通知書」が手元に届いているかを

1 地元住民とのまちづくり案の検討

理 事 業の完了見 込みはいつかなど

お調べください。
また、先ほど述べた

2 都市計画の決定を確 認し、現 在 、事 業がどの段 階にように、直接、当該組合等にも確認し

3 事業計画の決定あるのかを確認してください。できれてみてください。

4 換地設計ば 、自治 体や土 地 区 画 整 理 組 合 等

5 仮換地※1の指定、使用・収益の停止に直接出向いて、事業の進行状況に※2 土地区画整理事業が実施される前の土地のこと。

6 建築物等の移転または除却

ついて確認するとよいでしょう。

7 工事※１ 土地区画整理事業が行われる際、従前の宅地の代わりに使用できるよう提供される予定の土地のこと。
なお、事業が完了した場合は、そのまま換地となる。

合 、以 下の手 順で評 価していくことになります。

8 換地処分
9 換地処分に伴う登記16 月刊不動産 ｜ 2022.11

すなわち、事 業 開 始日はいつか、と思われます。

3．仮換地指定の有無による評価原則の適用仮 換 地 指 定がない場 合は、従 前仮換地指定がある場合は、次のよ① 次の②または③に該当しない場

いる土地については、所轄の税務署等により評価することになりますが、に「 個 別 評 価申出書 」を提出して評

区 画 整 理中の土 地については路 線

価してもらう必 要があります。なお、

価図において「個別評価」とされていその後の画地調整については、通常ることがあります。個別評価とされての土地と同様です。

賃貸

うに評価します。

この場合、従前地として路線価図

法律地として評価することになります。

合、仮換地の土地を財産評価基② 工 事 完了まで１年を超える見 込
みの場 合 、仮 換 地の土 地を財 産評価する。
③ 使用・収益開始日が未確定で、かⅠ. 土地区画整理事業とは
都市計画区域内の土地について、公共施設の整備改善および宅地の利用の増進を図るため、土地区画整理法で定めるところに従って行われる土地の区画形質の変更および公共施設の新設または変更に関する事業をいう（土地区画整理法２条１項）。
Ⅱ. 土地区画整理事業施行中の宅地の評価（財産評価基本通達24−２）
土地区画整理事業…（中略）…の施行地区内にある宅地について…（中略）…仮換地が指定されている場合におけるその宅地の価額は、…（中略）…その仮換地の価額場合、従前地として評価する。

に相当する価額により評価する。
ただし、その仮換地の造成工事が施工中で、当該工事が完了するまでの期間が1年を超えると見込まれる場合の仮換地の価額に相当する価額は、その仮換地について

なお、ここで「 評 価する」というの
線 価 図または倍 率 表の区 分に応じて評価することですが、その後、画地調整をすることになります。

造成工事が完了したものとして、本文の定めにより評価した価額の100分の95に相当する価額によって評価する。
（注）仮換地が指定されている場合であっても、次の事項のいずれにも該当するときには、従前の宅地の価額により評価する。
１（一部略）仮換地について使用または収益を開始する日を別に定めるとされているため、当該仮換地について使用または収益を開始することができないこと。

相続した土地が土地区画整理事業の対象だった……

は滞っているとのことですので、前記の３. ③の段 階すなわち、仮 換 地 指定は受けているが仮換地としての使土地区画整理事業の対象となっていることが判明

まず何を
するべき?

土地の評価はどうすればいい?

用・収益日は未確定であり、かつ、造相続

成工事は行われていないものと考え
られます。

相談者

以前から別会社に倉庫用地として貸している土地

今回のポイント●まず、自治体や土地区画整理組合等のホームページで、当該土地区画整理事業の概要を確認する。
●「仮換地証明書」や「仮換地の使用・収益開始日の通知書」が届いているかを調べる。
●仮換地指定がない場合は、従前地として評価する（仮換地指定がある場合は、前記の３.①〜③に沿って評価）。
●従前地として路線価図等により評価する場合、「個別評価」とされていることがある。個別評価の土地については、所轄の税務署に「個別評価申出書」を提出して評価してもらう必要がある。

2022.11 ｜ 月刊不動産 17

物件調査

この土 地に関する区 画 整 理 事 業

参考：「詳解 土地区画整理の税制」国土交通省都市・地域整備局市街地整備課監修

トラブル

２ 仮換地の造成工事が行われていないこと。

4．評価にあたっての
留意事項

宅建士

は、当該従前地または仮換地を、路労務つ、造 成 工 事 が 行われていない

賃貸管理

評 価 基 本 通 達の価 額の9 5％で

【参考】

相続

本通達の価額により評価する。

管理 ー

不動産お役立ちQ & A

Management

空室要因を分析し、入居率を改善する
賃貸管理
ビジネス

みらいずコンサルティング株式会社
代表取締役

今井 基次

賃貸仲介、売買仲介、賃貸管理、収益売買仲介、資産形成コンサルティングの経験を経て、
みらいず
コンサルティング株式会社を設立。不動産業者・不動産オーナーの経験をもとにして、全国の賃貸管理業を行う企業へのコンサルティングや講演・研修活動を行う。聴講者はこれまでに３万人を超え、好評を得ている。CPM®、CFP®、不動産コンサルティングマスターなど資格多数。著書に『ラクして稼ぐ不動産投資33の法則 成功大家さんへの道は管理会社で決まる！』（筑摩書房）がある。

Vol.56

estionQu

ここ数年で管理戸数が順調に増え続け、少しずつ売上げがストック収入で安定してきました。ただ、受託しても入居付けが思うように進まず、空室も同時に増え続けている状況です。空室対策をしたくても、どこから手をつけていいのかわかりません。このままだと管理受託に力を注ぐことができなくなります。何かよい方法はありませんか。

Answer
管理会社の存在価値は、管理戸数の多さではなく「入居率」の高さです。空室が決まらない状況では、管理料
収入も生まれませんし、オーナーからの信用も薄くなる一方です。空室となっている現状には、複数の原因があります。その原因と問題点を「なぜなぜ分析」を用いて、ロジックツリーに落とし込みます。根本的な原因を改善することで、入居付けが促進されます。さらにそれらをしっかりとオーナーに伝わるように提案をする必要があるの
です。

気づきの力
空室対策は、オーナーや管理会社の担当者が現場（物件）を見て、問題

い」
ことは、いわば問題として捉えるこ「 問 題 点がある」→「 見て気づく」とができていないのですから、これで→「分析」→「改善提案」→「改善」をはいつまで経っても空室が埋まるこ

していけば、
よほど市況が悪いエリアとはないでしょう。

でない限り、空室対策は効果を発揮を意識するところから始まります。ただ、多くの場合、物件に問題があると

図表１： 気づきの効果いう視点で見ていないため、何か問題があったとしても素通りしてしまうのです。たとえば、エントランスにチラシが散乱していたり、ゴミが放置されていたとしても、
それが日常の光景であるかのように疑問を持たず、問題を意識しないのです。
これは「汚れている事実」を気にしていないから起こります。
「 気づかな

18 月刊不動産 ｜ 2022.11

問題があり
気づく

YES

改善する
ための
行動ができる

YES

問題点が
改善した

NO

NO

NO

問題点が
放置される

改善しない
まま放置

空室が
継続する

YES

YES

YES

YES

入居率アップ

空室率アップ法律

管理会社が行うべき業務は無数とが結びついていない→（なぜ）→管

一社だけで、提案が全くないというこにあり、現場スタッフは日々多忙を極理 会 社がその必 要 性をオーナーにとは不信感につながります。そして、めます。よって「〇〇マンション〇〇

伝えていない、というロジックを組み一度後手にまわると、提案も聞いても号室の空室を埋める」という明確な立てることができます。その状況がわ

らいにくくなり、信頼関係さえ薄くな

目的意識を持たないと、肝心な空室

かったら、満室になっているライバル

る可能性があります。

対策が日常業務に埋もれてしまい、

物件の情報や写真を見てもらい、こ

提案は先手を心がけ、多少ずれた

おろそかになってしまいます。その結のままだと競争優位にならないこと提案で叱られたとしても、何も言わな

果、何よりも肝心な空室対策が推進

を、オーナーに伝えます（図表２）。

いよりは全 然よいのです。実 際に私ら、空室で困っている場合には、
まずは「問題を発見することを目的」に現問題点を指摘し提案をする

クションをしなければ何の連絡もしてこない管 理 会 社があります。地 域
が、管理戸数が多いことと、管理の質

なぜなぜ分析

ばなりません。一 番よくないことは、は全く別であることを身をもって経験

何も提案をすることなく、空室のまましています。物件一つ一つにしっかり物件の現地に着いたら、物件と敷放置することです。仮に管理物件にと向き合い、問題点を発見し改善を

地全体をくまなくまわって問題点を100室の空室があったとすれば、そすることで、少しずつ入居率は高まる

見つけます。カテゴリーとしては、「エの1つの空 室は、管 理 会 社としてははずです。問題の本質を探り、入居率

ントランスと共用部分」
「 室内」
「 外構

100室あるうちのたった1つに過ぎなを高めることこそ、管 理 会 社の存 在と植栽」に分けてみましょう。
そこからいかもしれません。
しかし、オーナー

価値と言えるのではないでしょうか。

問題点を抽出していきます。空室物
件は、おそらく問 題 点が１つではな

図表2：「なぜなぜ分析」のロジック

物件調査

く、複数あることに意識を向けなけれ

現状の問題点ばいけません。当たり前のことでも、事実をあえて書き出してみます。そこ

長期空室があるから本当の問題点を探っていきます。
ここで項目を「なぜなぜ分析」
というロジックツリーに落とし込んでいき
ます。
「 原因」
と
「結果」を、「なぜ」「だから」という関 係で 結んでいくので

だから
（So）

エントランスが
汚れている

なぜ？
（Why）

す。問 題の本 質を探らなければ 、改善はできないのです。たとえば、長期空室物件の現地に行ったら、共用部分が汚れているという問題があった
とします。

定期清掃が
入居促進に
ひもづいている
ことを知らない

定期清掃を
していない

オーナーへ
啓蒙活動が
できていないオーナーが部屋が汚れている
ことを知らない

長 期 空 室で困っている→（なぜ）→エントランスにチラシが散乱している→（なぜ）→定期清掃されていない→（なぜ）→オーナーが清掃費用を

勉強不足

トラブル

ら、オーナーに改善提案をしなけれ

宅建士

では最大手と言われているようです労務

問 題 点となぜなぜ 分 析を行った

地に行くようにしましょう。

賃貸管理が保有している物件も、こちらからア

されなくなってしまうのです。ですか

相続としてみれば任せている管理会社は

賃貸率アップに因果関係があるというこするでしょう（図表１）。

費用を出してくれない

出さない→（なぜ）→ 清 潔 性と入 居2022.11 ｜ 月刊不動産 19

労務 ー

不動産お役立ちQ & A

Labor

労務
相談
Vol.12
estionQu

入社一時金（サインオンボーナス）の返還を求めることは可能か
社会保険労務士法人
大野事務所パートナー社員

野田 好伸（特定社会保険労務士）

大学卒業後、社労士法人ユアサイドに入所し社労士としての基本を身に付ける。
その後6年の勤務を経て、2004年4月に大野事務所に入所する。現在はパートナー社員として事務所運営を担いながら、人事
労務相談、人事制度設計コンサルティングおよびIPO支援を中心とした労務診断（労務デュー・デリジェ
ンス）に従事する。

弊社では入社時にサインオンボーナスとして100万円を支給していますが、この度、試用期間中（入社日より３カ月間）の者が自己都合退職となりました。そこで入社時に支給した一時金を返金させたいと思いますが可能でしょうか。なお、内定通知書、雇用契約書および就業規則では、返金について一切触れておりません。

Answer
入社一時金の返還請求については、支給額が高額であったり、返済免除期間が長期であったりすると、労働を強制することになるような不当な拘束手段であると判断され、労基法５条（強制労働の禁止）、同16条（賠償予定の禁止）に反し無効となる場合があります。

はじめにるものもあれば、数百万円単位の高

京地判平成15.3.31）」では、入社時

額なものも見受けられます。

に200万円のサイニングボーナス

優秀な人材を採用するための手

祝金・支度金等で数万円程度の支を支給するものの、１年以内に自発段の１つとして、入社祝金、入社支給であれば福利厚生とも解されま的に退職した場合は、当該一時金を度金、サインオンボーナス（サイニ

すが、ご相談のケースのように50返還させるという条件付きでの支

ングボーナス）などを支給する企業

万円、100万円といった高額である給となっていました。

が増えていますが、入社して数カ月場合、前払い賃金としての性格を有後に退職してしまうなど悩ましいするものと考えます。

入社半年が経過しないうちに自発的退職をする者が発生したため、事案も発生しているようです。企業

賃金ということになれば、入社か会社が返還を求めたところ、退職者

によっては支給した一時金の返還

ら一定期間内に自己都合退職をしがこれに応じなかったことから、会を求めることがあるようなので、法た際に全額返還させるという点で社が提訴するに至りました。

的な問題点について解説します。

疑問が生じます。前払い賃金であれ

本判決では、「これらの規定（労基ば既往労働分については、返還する

法５条、16条）の趣旨は、労働者の必要がないからです。

足止めや身分的従属を回避して、労入社一時金は賃金か
入社時に支給される一時金の名称や趣旨はさまざまです。祝金とし働者の不当な人身拘束を防止しよ日本ポラロイド事件判決

うとするところにあると解される。
したがって、暴行、脅迫、監禁といって数万円を支給したり、支度金とし入社一時金の返還請求についてた物理的手段のほか、労働者に労務て引越費用相当額を支給したりす

争われた「日本ポラロイド事件（東提供に先行して経済的給付を与え、20 月刊不動産 ｜ 2022.11

付を返還する等の約定を締結し、一材を採用する手法のことで、今ではた場合は免除するなどの返還免除

定期間の労働関係の下に拘束する

多くの企業で導入されております

基準の合理性、返済額・方式の合理という、いわゆる経済的足止め策

が、採用・入社に至った際には、紹介性などを総合的に勘案したうえでも、その経済的給付の性質、態様、当者となった社員に対し、紹介報酬と違法であるか否かを判断されると該給付の返還を定める約定の内容

してリファラル手当を支給する場いうことです。

に照らし、それが当該労働者の意思合があります。

相続要性）、復職後３年を超えて勤務しに反して労働を強制することにな

こちらについても、入社者（被紹るような不当な拘束手段であると介者）が一定期間内に自発的理由にいえるときは、労働基準法５条、16より退職した場合、支給額の一部ま条に反し、当該給付の返還を求める

たは全部の返還を求めるケースが約定は、同法13条、民法90条によりありますが、内容によっては入社一無効であるというのが相当である」

時金同様、労基法５条、同16条違反

としています。

となる可能性は否定できません。

・研修・留学等の業務上の必要●労基法第5条（強制労働の禁止）

研修・留学費用等の・返還免除基準の合理性

意思に反して労働を強制しては等の返還請求も問題になるところ

ならない。

です。

・研修・留学参加への任意性・自発性
性・返済額・方式の合理性

おわりに
入社一時金については、支給額や契約）16条違反となるか否かで争うもの

支給目的によって取り扱いが異な

この法律で定める基準に達しなとなりますが、返還請求が違法とな

るものとなりますが、前述した裁判

い労働条件を定める労働契約は、らないためには、費用の支給が返還例にもあるとおり、労働を強制する

その部分については無効とする。

を要する「貸し付け」であることをことになるような不当な拘束手段・

この場合において、無効となった

書面等で明確にしておく必要があ

経済的足止め策であると判断され部分は、この法律で定める基準にります。つまり、雇用契約に基づいた場合は労基法違反となりますのよる。

て支給された賃金、福利厚生費等でで、返還を求める際は慎重に行う必●労基法第16条（賠償予定の禁止）はなく、労働者の自由意思による留要があります。

使用者は、労働契約の不履行につ

学・研修制度の利用であって、当該私見ですが、入社一時金にせよリ

いて違約金を定め、または損害賠制度利用に伴い発生した「金銭消費ファラル手当にせよ、当初から一定償額を予定する契約をしてはな

貸借契約」に基づき支給・貸与され期間経過後に一時金として支給すらない。

たものである必要があります。

ればよいのではないでしょうか。

●民法90条（公序良俗）

留学費用について争われた「みず公の秩序または善良の風俗に反ほ 証 券 事 件（ 東 京 地 判 令 和する法律行為は、無効とする。

3.2.10）」では、会社の返還請求が認められましたが、ここでのポイン

リファラル手当の返還請求

トは、単に金銭消費貸借契約を締結しておけばよいということではな

人材採用の手法としてリファラ

く、当該留学への参加の任意性・自ル採用があります。リファラル採用

発性、業務との関係性（業務上の必2022.11 ｜ 月刊不動産 21

物件調査

これらについても労基法5条、同●労基法第13条（この法律違反のトラブル

研修・留学費用や資格取得補助金

借契約の有無宅建士

拘束する手段によって、労働者の・労働契約とは別の金銭消費貸労務

精神または身体の自由を不当に返還請求【違法性の判断ポイント】
賃貸管理

使用者は、暴行、脅迫、監禁その他

賃貸とは、自社の社員の紹介を通して人

法律

一定期間労働しない場合は当該給宅建士 ー

権利関係

Real Estate Notary

宅建士講座〜区分所有法〜

宅建士試験合格のコツ
本試験において、区分所有法からは、毎年１問出題されます。正解するために必要な知識の量は多めですが、理論的な難解さはありません。過去問レベルの知識をしっかり押さえれば、得点源にすることも可能です。今回は、区分所有建物の敷地、管理組合の規約、区分所有建物の復旧・建替えについて学習していきます。

Vol.10Vol.44

1. 敷地
（1）種類

種

類

意

味

具体例

法定敷地

１棟の区分所有建物が所在する土地

マンション自体の敷地

規約敷地

上記以外の土地を規約で特に敷地とする

駐車場、庭、付属建物敷地（2）敷地利用権
敷地利用権とは、専有部分を所有するための建物の敷地に関する権利をいいます。敷地利用権の一般的な形態としては、①土地の所有権の共有（土地付きマンション）、②地上権・賃借権の準共有（借地権つきマンション）とがあります。
（3）分離処分の禁止
敷地利用権を数人で共有（準共有）する場合、規約に別段の定めがない限り、専有部分と敷地利用権を分離して処分することはできません。
なお、
この点については、専有部分と共用部分の分離処分禁止との対比が重要です。
敷地利用権の分離処分が認められる場合

規約の定め

共用部分の分離処分が認められる場合

区分所有法の定め

2. 規約（1）規約の設定等
規約の設定・変更・廃止は、区分所有者および議決権の各3／4以上の多数による集会の決議によります。
ただし、一部共用部分※に関する規約を区分所有者全員で行う場合、一部区分所有者の「①頭数または②議決権」のどちらか一方でも1／4超の反対があれば設定できません。
※ 一部共用部分とは、一部の区分所有者のみが所有し、利用する共用部分をいいます。
たとえば、下層階に店舗、上層階に住居のあるマンションで、居住部分の区分所有者のみが利用する出入り口やエレベーター室など。

（2）公正証書規約
最初に専有部分の全部を有する者（分譲業者等）は、公正証書により単独で規約を設定することができます。
（注）公正証書規約を定めることができるのは、「 最初に」専有部分の全部を所有する者に限られる点に注意。

22 月刊不動産 ｜ 2022.11

法律

植杉 伸介
賃貸

宅建士・行政書士・マンション管理士、管理業務主任者試験などの講師を30年以上務める。著書に『マンガはじめて建物区分所有法 改訂版』（住宅新報出版）、『ケータイ宅建士 2022』（三省堂）などがあるほか、多くの問題集の作成に携わり、受験勉強のノウ
ハウを提供している。

相続
賃貸管理

3. 復旧および建替え（1）共用部分の復旧① 小規模滅失の場合（建物の価格の２分の１以下の部分が滅失した場合）
各区分所有者は、原則として、単独で復旧することができますが、復旧について集会の決議（普通決労務議）または建替え決議があったときは、
その決議に基づいて行わなければなりません。
② 大規模滅失の場合（建物の価格の２分の１を超える部分が滅失した場合）
区分所有者および議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議によらなければなりません。
こは、その買取指定者）
に対して、建物と敷地の権利を時価で買い取るよう請求することができます。
（2）建替え決議
ことができます。建替えに参加する区分所有者（外部の業者等を

区

分

必要数

買受指定者としたときは、その買い区分所有者に対して、その建復旧

物と敷地の権利を時価で売り渡すよう請求することができます。

独集会決議前→共用部分の復旧

過半数

復旧・建替え決議後は単独復旧不可

大規模滅失

3/4以上

買取請求権（反対者→賛成者）

老朽等

4/5以上

売渡請求権（参加者→不参加者）

建替え

論点の確認と
を
知識の定着

単

小規模滅失

考

物件調査

受指定者）
は、建替えに参加しな

備問題を解いてみよう！

【Ｑ１】 規約の設定、変更または廃止を行う場合は、区分所有者の過半数による集会の決議によってなされなければならない。
（ H30

問13）

【Ｑ２】 区分所有法第62条第１項に規定する建替え決議が集会においてなされた場合、決議に反対した区分所有者は、決議に賛成した区分所有者に対し、建物およびその敷地に関する権利を時価で買い取るべきことを請求することができる。
（ H10

問13）

こう考えよう！＜解答と解き方＞
Answer 1【解説】 規約の設定・変更・廃止は、区分所有者
および議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議によって行わなければなりません。

Answer 1

トラブル

区分所有者および議決権の各５分の４以上の多数による集会の決議により、建物の建替えを決議する

宅建士の決議に賛成しなかった区分所有者は、賛成した区分所有者（外部の業者等を買取指定者としたとき【解説】 建替え決議の場合、建替え参加者から
建替え不参加者に対して、売渡請求をすることができるのであって、決議反対者からの買取請
求はできません。

2022.11 ｜ 月刊不動産 23

トラブル対応 ーTrouble shooting

建築基準法43条2項（旧43条1項ただし書）の重要事項説明に関するトラブル

！

不動産

トラブル

事例と対処法

建築基準法旧43条１項ただし書（現43条2項1号、2号）により建築された既存住宅は、行政の許可基準等の改正等によって「建替えができない、建替えはできるが建築について制限がある」場合があります。建築基準法43条に関する説明に際しては、より慎重な調査を行い、買主に誤解を与えない説明を行う必要があります。

事例から対処法と防止法を探る

Vol.18トラブル事例から考えよう〈事例〉 既存住宅取引において建築基準法43条１項ただし書※により再建築可能と重説をしたが、行政の許可基準等の変更により再建築ができないものであった【東京地判 令3・1・13 ウエストロー・ジャパンより】＜事案の概要＞平成29年４月、本件既存住宅（昭和48年建築）および本件通路（共有持分1/2）について、買主Ａは、売主業者Ｂ（前所有者Ｑより購入）
・媒介業者Ｃより、下記説明（本件重要事項説明書 概要）を受け購入した。
なお、当初Ｂは、
１億2,800万円での売却を希望していたが、「再建築の場合、新たに建築基準法43条1項との説明を受けたＡは、大幅な値下げを要求、結果8,500万円で売買された（当ただし書※の許可が必要」
初Ａは、
ＢおよびＣに対して、本件既存住宅をリフォームして居住すると告げていた）。
本件既存住宅の引渡し後、Ａは本件建物の建替えを計画、隣地所有者Ｐに覚書に基づく承諾を得ようとしたところ、ＰがＡの建替えを承諾しなかったことから、
Ａは、
ＢおよびＣに対して「重要事項説明において、建築基準法43条1項ただし書の許可が必要であることの説明をしなかった。
また、Ｐが建替えを承諾しない
事実を説明しなかった」
として、1,000万円の損害賠償を求める訴訟を提起した。
一審裁判所は、「Ｂ・Ｃは、
Ａに建築基準法43条1項ただし書に関する説明をしている。
Ｐが建替えを承諾しないとすることを、Ｂ・Ｃが知っていたとは認められない」などとして、Ａの請求を棄却した。
Ａが控訴（一審判決の２カ月後、ＡはＰ所有の「本件通路の共有持分1/2」
を1,500万円で購入した）。
控訴審においては、本件既存住宅は、行政の許可取り扱い方針の変更により、建築基準法43条1項ただし書による再建築ができなかったことが判明、ＢおよびＣが和解金をＡに支払うことにより和解をした。
※ 建築基準法平成30年９月改正により、現43条２項１号、２号
本件重要事項説明書 概要＜敷地と道路の関係＞
・ 北側私道建築基準法42条1項3号道路・ 同法43条1項但書の適用：有・ 建築物の建築の可否：可
新たに同法43条1項ただし書の許可が必要となります。

＜イメージ図＞
私道

隣地(所有者Ｐ)

3ｍ

本件
通路

24 月刊不動産 ｜ 2022.11

平成28年10月覚書 概要

売買不動産（前所有者Q）

Qは、将来建物建替え時に、法令を遵守した建物を建築することを確約し、Ｐはその確約が遵守される限りＱの建替えをあらかじめ承認する。

本件既存住宅（昭和48年建築）

Ｐ 本人が記名押印
Ｑ 代理人弁護士が記名押印

しかし
取引時の行政庁の許可取扱い方針では、
幅員3ｍの共有通路で、同法旧43条1項
ただし書による建築確認を受けることはできなかった。

売主Ｂおよび隣地所有者Ｐが、それぞれ土地共有持分1/2を所有

時点における取引不動産の位置図

行政より建築基準法43条２項に建築基準法旧43条１項ただし書や周辺図、測量図等を持参し、正確よる再建築が可能との見解を受け（平成30年９月25日改正により、現な回答が得られるよう慎重な調査た場合の重要事項説明では、「 行政

43条２項１号、２号）により建築さを行うことが必要です。

の許可基準等の改正により制限が04

政 の許 可 基 準 等 が 改 正されたたえ可能の見解が得られる場合はそ請を行うと建物建築に制限がある

め、取引時点では建替えの許可がの根拠（建築基準法現43条２項１

場合がある」ことから、買主の誤解得られないとか、許可は得られるが号、または２号の該当）、建替えが認を招かないよう、少なくとも次のよう建築の制限があったという例はよくめられる建 物に関する制 限（ 容 積

な説明を行っておく必要があると思見られます。

率、建ぺい率、階数、用途等）」など

われます。

本件の売主業者・媒介業者は、について調査を行い、調査先の部〇「 道 路の種 類 」の説 明において前所有者と隣地所有者との建替え

署、担当者名、調査年月日を控えては、「 建築基準法上の道路に該当に関する覚書があることから、建替おきます。

しない通路（原則として建築確認えができると誤 認をしたようです

不 可 ）」等と説 明し、補 足として接道義務を満たしていないことか

よる建築確認は受けられない状態て取引した既存住宅について、後日ら、原則として建築物の建築はででした。

買主から「重要事項説明になかっきないこと、現在の建物について

本件では、和解金の支払いで解た制限（用途、規模等）があり、希望は増・改築、再建築はできないこ

決されていますが、もし、買主が本する建物に建て替えることができなと」を明記する＊。

件通路の所有権を全部取得（隣地かった。
その説明があれば購入しな〇次に、行政の建築基準法43条２

Pより共有持分を購入）することがかった」などと言われトラブルになる

項の許可に関する見解を、ヒアリできず、建物の再建築ができなかっ例が見られます。

ングした内容そのままを記載する

たとすれば、売主業者らは、相応の建替えに際しては、具体的な建築とともに、再建築の許可に関して賠償責任を負うことになったものと計画をもって行政に相談しないと、は、建物の用途、規模等について思われます。

建物建築に関する制限が判明しなさまざまな規制がかかることがあ

建築基準法上の道路に接しない

いこともあることから、建替え・増改る旨についても説明を行う。

土地建物については、現時点にお築等目的の買主に対しては、契約前〇 宅 建 業 者 が 調 査を行った年月

いて「建物の建築が可能か、可能なに建築士等に依頼して、希望する建日、調査先の部署、担当者名の記場合はどのような建築規制がある物の建築が可能かの確認をしてお載を行い、宅建業者が行った調か」について慎重に調査を行う必要

く必要があること（宅建業者の調査

査範囲を明示する。

があります。

では不明なこと）を、アドバイス・説

02

行政調査では図面等を持参し慎重に調査を

行政での調査において、図面等の資料を持参せず、口頭で説明をして、誤った回答を得てしまったという失敗例があります。

明しておくことが重要です。

＊ 買主等の誤解を招く恐れがある「建築物の建築：可」とする説明は不適切です。

一般財団法人不動産適正取引推進機構 調査研究部 上席研究員
不動産鑑定士

中戸 康文

一般財団法人不動産適正取引推進機構（RETIO）
は、「不動産取引に関する紛争の未然防止と迅速な解決の推進」
を目的に、1984（昭和59）年財団法人として設立。不動産取引に関する紛争事例や行政処分事例等の調査研究を行っており、これらの成果を機関誌『RETIO』
やホームページなどによって情報提供している。HP：https://www.retio.or.jp/

2022.11 ｜ 月刊不動産 25

物件調査

行政から建替え可能の見解を得いないこと、建築基準法に定めるトラブル

本件通路で旧43条1項ただし書にが、覚書の作成時点では、行政の許宅建士「建築基準法上の道路に接して可取り扱い方針が改正されていて、買主希望の建物に建替えができない
トラブルに注意03

労務生じる可能性がある、実際に建築申賃貸管理調査では「建替えが可能か、建替

相続れた既存住宅を売買する場合、行賃貸された情報の範囲で行われます。現

行政の回答は、問い合わせで示法律

重要事項説明書
記載方法の留意点

許可基準等の改正により建替え許可が得られない
場合があることに注意

01

物件調査 ー

物件調査のノウハウ Vol.44

Research

売買重要事項の調査説明 〜現地照合確認調査編④〜

土地区画整理物件の売買トラブル事例
土地区画整理事業中の土地の売買では、事業が進行中であるがゆえの想定外の契約不適合が発生します。
区画整理物件では、①仮換地指定予定の段階、②仮換地指定中の段階、 ③換地処分後の段階ごとに、重大な調査ポイントがあります。本節では、土地区画整理事業における売買に関して、トラブルになりやすいポイントについて述べます。

仮換地の指定予定の物件は特定されていない！

仮換地指定後の清算金の特約方法

るからで、増減があれば、その分につ仮換地指定予定の段階では、「仮

仮 換 地 指 定 通 知 後の段 階では、徴収または交付が行われます。この

換地指定の予定年月日、使用・収益「換地処分の予定年月日、仮換地図、ため、
この特約は、忘れずに付加するの開始時期、仮換地指定の予定図、

仮 換 地 証 明 書 、底 地 証 明 書 、重 ね

ことが大切です。

仮換地設計計画概要書」などの情報

図、宅地造成履歴図、電気・ガス・上の取得が必須です。
この段階での取下水道の計画図面、法76条許可申引では、当初予定されていた物件の請、建築制限」などの情報をできるだ

所在地等が、仮換地指定の段階になけ取得することが大切です。一方、国ると、当初の予定した所在地や地積

土交通大臣が都道府県に参考通知

こんな事件がありました。平成10と大きく異なる場合があります。それしている「 宅 地 建 物 取 引 業 法 の 解

年、買主らは売主から約2,400万円

は、あくまでも指 定の予 定 地であっ

釈・運用の考え方」では、宅地建物取で仮換地指定の土地を取得し、土地て、仮換地指定ではないからです。
こ

引業 者が 、土 地 区 画 整 理 事 業の施

区画整理組合は、平成10年から保のため、この段階での不動産売買で行地区内の仮換地の売買等の取引

留 地の分 譲を開 始しました。
しかしは、「 本物件の土地売買において予に関与する場合は、重要事項の説明

販 売 状 況は芳しくなく、平 成 1 3 年 、定されている仮換地指定予定地の時にその売買、交換および貸借の当区 画 整 理 事 業に要する経 費に充て

位置、形状、地積等は、仮換地指定事者に対して「換地処分の公告後、るため、総額24億円の賦課金を組合

通知の段階で変更される場合があ

当該事業の施行者から換地処分の員に課する旨を総代会において決議ることを買主はあらかじめ承諾し、公告の日の翌日における土地所有しました。その結果、土地所有者は、

売 主に対して一 切の異 議申し立て者および借地人に対して清算金の約400万円が徴収されるなど、多額をしないこととする」などの特約を付

徴 収または交 付が 行われることがの賦課金が課されることとなり、買主加することが大切です。

ある」旨を重要事項説明書に記載のらは売主に対して、重要事項の説明

上、説明することとしています。
このこ義務違反による損害賠償訴訟を起ことは、換地処分時に、確定測量を実しました。

施した結果、当初予定されていた宅26 月刊不動産 ｜ 2022.11

地の面積が増減することが想定されき、土地の所有者に対して清算金の具体性のない賦課金の発生の可能性は瑕疵ではない！
（最高裁）

最 高 裁は、次のように判 決しまし

法律

地処分後の換地図は確定測量図だ

賦課金を課される可能性が具体性

業主に照会をすると、測量図は確定と安 心をして、現 地 照 合をしていなを帯びていたとはいえず、その可能性しているとのこと。隣 地 所 有 者 がブかったら、大変なトラブルになったこはあくまで一般的・抽象的なものにと

ロック塀の設置工事の際、境界標をとでしょう。不動産トラブル防止のた

どまっていたことは明らかである。
し動かしたと考えられるため、区 画 整

めには、敷地周囲の簡易計測を行う

たがって、本件 各 売買の当時、賦課理事業主の立ち合いで、境界標を元などの現地照合が大切です（ポイン

金を課される可能性が存在していたに復元することができました。
もし換

ト参照）。

ことをもって、本件各土地が本件各ポイントず、本件各土地に民法570条にいう瑕 疵 があるということはできない 」
長 千葉勝美）。
「 本件に限らず、具体性がなく、将来の一般的・抽象的な瑕疵の発生する可能性は、不動産のす。また、売主が継承するのは、先に述べた「清算金」のところは「清算金ておくことが大切です。

60
8.
0
.0

2
0
6.

0
20 9.6

0
.0
14

4.

8

.6

13

.0
9

14

8

.6

.0

0

15㎝少ない

㎡
17.69

13

22

.6

3

31

9.

違っており、約200㎡の小規模住宅②㎡
191.5218寸 法と照 合 すると、現 地 の ほうが.72が作成され換地図ができますが、そ換 地 図に記 載された寸 法を現 地の

15㎝多い

.7

通知される頃には、確定地積測量図の段 階でこんな事 件がありました。

㎡
192.0813

できる限り取 得します。換 地 処 分が①

13

図、換地証明書、底地証明書、重ね

14

5

.4

換 地 処 分 後 の 段 階 では 、「換地図、宅地造成履歴図」などの情報を

物件調査

換地図

17

現地照合調査で境界標の間違いを発見！

地で約15cm物件側の寸法が少な

不動産コンサルタント

津村 重行

トラブル

または賦課金」として特約に付加し宅建士

瑕 疵ではない」ということが 大 切で労務

（平成25年03月22日、最高裁裁判

土地区画整理事業で換地処分された土地の境界標は、隣接地①のブ
ロック塀設置工事の影響で、境界標が本来の位置より左側に15cm移動
しています（写真）。
このため、②敷地が約15cm少なくなっています（換地図 ）。後 日 、土 地 区
画整理事業主の境
境界標
界 立 会 により境 界標を復元し、無事に取 引を 行 うことができました。このよ
うなことから、現地
照 合 調 査は欠かすことの で きな い 物
件 調 査 であることがわかります。

賃貸管理

売買において予定されていた品質・性 能を欠いていたということはでき

相続

いことがわかりました。区 画 整 理 事

賃貸た。
「 本件各売買の当時においては、

三井のリハウス勤務を経て有限会社津村事務所設立。2001年有限会社エスクローツムラに社名変更。消費者保護を目的とした不動産売買取引の物件調査を主な事業とし、不動産取引におけるトラブルリスク回避を目的に、宅建業法のグレーゾーン解消のための開発文書の発表を行い、研修セミナーや執筆活動等により普及活動を行う。著書に『不動産物件調査入門 実務編』
『不動産物件調査入門 取引直前編』（ともに住宅新報出版）など。

2022.11 ｜ 月刊不動産 27

Initiate Member

令和８年度４万社達成を目指します！

新入会員名簿

都道府県

市区町村

北海道

札幌市

ＩＢインベストメント 株式会社

商号名称

札幌市

エイーナ 株式会社

札幌市

カサシマ建設

札幌市

株式会社

小樽市

［令和4年 9月］

都道府県

市区町村

東京都

千代田区

ＤＷＳ 合同会社

千代田区

株式会社

商号名称

都道府県

市区町村

大阪府

枚方市

Ｆ
ＩＤ不動産

商号名称

有限会社 Ｄプロジェクト

大阪市

株式会社 エムズコーポレーション

株式会社

豊島区

天佑国際

株式会社

大阪市

株式会社

落合トラスト不動産

世田谷区

合同会社

東宝エーエム

大阪市

株式会社

嘉理吉

合同会社 スタイルファクトリー

板橋区

株式会社 トチトチ

高槻市

株式会社 ｋｉ−ｋｉ ｆａｃｔｏｒｙ

札幌市

株式会社 ＳＦ
Ｉ
ＴＯ

荒川区

株式会社 トップクラウド

四條畷市

株式会社 Ｃａｓｔ
ｌ
ｉ
ｎｇ

小樽市

株式会社

住まい研究所

渋谷区

ＨＨＨ 株式会社

大阪市

株式会社

札幌市

株式会社

中央不動産

杉並区

株式会社 パインズダイレクト豊中市

株式会社 グランドエステート

北広島市

長谷川事務所

八王子市

株式会社

蓮美不動産

大阪市

株式会社

札幌市

株式会社 ビーテム

府中市

合同会社

晴建

東大阪市

株式会社 コネクト

札幌市

株式会社 ヒロエステート

港区

株式会社 Ｂａｎｓｏｕ不動産

大阪市

株式会社

札幌市

株式会社

町田市

株式会社 ビーダッシュ

大阪市

株式会社 自由不動産

青森県

黒石市

ハナブサ不動産

港区

株式会社 ５１０

大阪市

株式会社 スターヴィア

宮城県

仙台市

旭化学工業

港区

株式会社 ファスト・インターマネージメント

大阪市

株式会社

仙台市

ＲＡＹＳ 株式会社品川区

一般社団法人 ｆｅｓｔ
ｉ
ｖｏ

大阪市

堂島土地建物

山形市

TYアシスト 株式会社

稲城市

合同会社

不動産価値創造大阪市

株式会社 トチトチ

墨田区

株式会社

不流研

東大阪市

株式会社 ナワショウ

港区株式会社 プレミアジェイトラスト

大阪市

ノイバー

山形県
茨城県

KBT

GROUP

幸之不動産
株式会社

株式会社

株式会社

近畿ビルド
京華
サンエー不動産

T＆T
株式会社

神栖市

アイホーム土地開発

つくば市

株式会社

水戸市

株式会社 ＮＩＣＥ２２

台東区

株式会社 フロイデ

門真市

ノックス 株式会社
合同会社 Ｂｉ
ｇ Ｍｏｍ

片岡不動産

株式会社

つくば市

株式会社 ＮＡＫＡＴＳＵ

中央区

平成ビルディング 株式会社

大阪市

栃木県

宇都宮市

遊亀エステート 株式会社

新宿区

有限会社

丸高

大阪市

株式会社 プロスペラス

群馬県

沼田市

株式会社

三井

中央区

株式会社

三ツ木商事

堺市

べスティーズ 株式会社

埼玉県

さいたま市

株式会社 アーユー不動産

品川区

合同会社 むすびて

大阪市

未来

秩父市

ＳＴハウス 株式会社

品川区

株式会社 ＭＥＴｓ

吹田市

株式会社 モデスティハウス

和光市

株式会社 オズプランニング渋谷区

株式会社 ライベスト

大阪市

株式会社 ゆたか不動産

所沢市

株式会社 オネスティー

大田区

有限会社 ラック

大阪市

株式会社

坂戸市

株式会社

新宿区

和貴

大阪市

株式会社 ライフインベスト

横浜市

株式会社 ウェル・アールアンドシー

大阪市

ランドコマース 合同会社

川崎市

株式会社 ＳＭＺホールディングス

神戸市

ＭＪ都市開発

小田原市

コミヤ建設

神戸市

神戸エステート 合同会社

さいたま市

千葉県

東京都

クラナス

株式会社 Ｃｈｅｅ ｓ

飯能市

つばさ綜合管理朝霞市

株式会社 日本建設

神奈川県

株式会社

株式会社
兵庫県

株式会社

合同会社

由良

株式会社

春日部市

株式会社 Ｐｌｕｓ ＯＮＥ．

川崎市

株式会社 セーフティーハウス

神戸市

サカイグループ 株式会社

富士見市

MASAKIGLOBAL相模原市

株式会社 ＴＡＣ

神戸市

３９ 株式会社

松戸市

株式会社

いちかわ

横浜市

林ホールディングス 株式会社

西宮市

リビテック関西

長生郡

合同会社

信和

川崎市

ビルドエフ 株式会社

西宮市

株式会社 リビルドホーム

美浜ライフデザイン４５

有限会社

株式会社

柏市

株式会社

横浜市

株式会社 ファインエステート

尼崎市

株式会社 ＲＥ
ＩＷＡ

目黒区

有限会社 アイ・アンド・エー

大和市

株式会社

尼崎市

ＲＥＣＩＭ 株式会社

品川区

株式会社

座間市

株式会社 ｖｅｎｅｒｅ

奈良県

橿原市

株式会社 マンヨー

港区

株式会社 アリトス

藤沢市

株式会社 リエルホーム

鳥取県

米子市

新和マネージメント 株式会社

台東区

株式会社 アルフェラッツ

新潟県

柏崎市

成真

中央区

株式会社 ｙｅｓ
ｊ
ａｐａｎ

石川県

河北郡

株式会社

金沢市

能登測量設計長野県

北佐久郡

株式会社 ウェーブリゾート

佐久市

株式会社 スタイルテック総合計画

麻布アセットビルディング

ベストライフジャパン

鳥取市

株式会社 つばめ

島根県

松江市

ＤＯＯＲ不動産

岡山県

岡山市

株式会社 つぼみ不動産

岡山市

有限会社

倉敷市

株式会社 Ｌ
ＩＳＴＡＲ

岡山市

有限会社 ロールオソード

広島市

株式会社 Ｏｆ
ｆ
ｉ
ｃｅ Ｓｈ
ｉｍｉ
ｚｕ

株式会社
暮らしエステート

大田区

ＳＴＦ 株式会社

千代田区

株式会社 エスピーホームズ

日野市

エム・ケー青梅ＰＪ 株式会社

渋谷区

株式会社 ｍｔｓ
ｉ
ｄｅ

羽島市

株式会社

文京区

株式会社 エンベッド

岐阜市

株式会社 タナカ・リアルエステート

千代田区

合同会社 ＫＵＮＩ
ＴＡＭＡ

多治見市

株式会社

ユナイト

福山市

株式会社 かいんど

中野区

株式会社

伊東市

合同会社

不動産ガレージ

広島市

株式会社 レイ・プロダクション

台東区

株式会社 グラリバ

浜松市

株式会社 クリエイティブ源

徳島県

徳島市

吉田不動産

豊島区

株式会社 ＫＭＣ

名古屋市

株式会社 アールクレスト

愛媛県

松山市

コウテイ建物

港区

株式会社 ＫＡエステート

名古屋市

愛岐土地

高知県

高知市

高知県外国車販売

足立区

株式会社 コンサルティング不動産

安城市

天兒不動産

福岡県

福津市

株式会社

中央区

株式会社

再生住宅パートナー

豊明市

株式会社 Ｍ−ｆｏｒｔ

久留米市

アトリオマネジメント 株式会社

渋谷区

株式会社

ザ・リアルティ

名古屋市

株式会社

岡村設備

宗像市

株式会社

世田谷区

株式会社

サンショーグリーンテック

小牧市

株式会社

徳田地所

福岡市

SketchBook

岐阜県

暮らしとソリューション

静岡県
愛知県

株式会社

北川工務店

株式会社

広島県

みどりシステム

株式会社
株式会社

あすはな
向斗不動産

品川区

株式会社 ＣＮＢ医薬研究所

名古屋市

バディクラフト 株式会社

糟屋郡

株式会社

創舎

千代田区

株式会社 ＧＣコンサルタント

名古屋市

株式会社 ＢｅＭＳ

福岡市

有限会社

大翔

渋谷区

Ｓｅａ Ｈｏｍｅ 株式会社

名古屋市

株式会社 ＯＮＥ ＦＬＯＷ

北九州市

ふくろうホーム 株式会社

三鷹市

株式会社 シームプロジェクト

四日市

株式会社

福岡市

ブルームエステート新宿区

株式会社 ＪＳグローバル

津市

株式会社 ＬＩＦＥＱＵＡＲＴＥＴ

福岡市

株式会社 リビングドア

新宿区株式会社 ＪＰコネクト

滋賀県

草津市

Ramp

長崎県

諫早市

有限会社

嶋田自動車整備工場

墨田区

株式会社 ＪＳＩ

京都府

宇治市

株式会社

熊本県

熊本市

有限会社

一町畑

中野区

シューズランドリー

京都市

ヴェイ・エステート 株式会社

阿蘇郡

株式会社 インベストメントビルド東菱

台東区

正風グループ 株式会社

京都市

株式会社

新宿区

株式会社

新宿セブン

亀岡市

三幸不動産

新宿区

株式会社

新宿ベース

京都市

株式会社

京都市
大阪市

三重県

株式会社

旭エステートaKi家

熊本市

有限会社 トアス

株式会社

大分県

中津市

大貞木材工業TUKUYOMI

宮崎県

宮崎市

株式会社 クロスワン

株式会社 ワイセレクション

東諸県郡

有限会社

株式会社 アーバン開発

児湯郡

有限会社 ほてい

鹿児島市

株式会社

住まいカンパニー

姶良市

浜崎建設

株式会社

浦添市

アイネット 合同会社

京蘭

株式会社

東村山市

スマイクラス 株式会社

中央区

Ｓｅ
ｉ
ｋｏ Ｃａｐｉｔａｌ 株式会社

東村山市

株式会社 ゼロ大阪市

株式会社 アリエース

足立区

株式会社 センチュリーエステート

大阪市

株式会社 ＩＣＨＩＫＯ

台東区

株式会社 ＳＯＺＯＮＥＸＴ

大阪市

梅田不動産流通

千代田区

株式会社

大阪市

株式会社 エクシアホールディングス

沖縄市

株式会社 Ｔ ｓハウジング

大田区

ＴＲＥ 株式会社

門真市

エストクリエイション 株式会社

宜野湾市

合同会社 ラクラス

千代田区

ＴＭＧ 合同会社

大阪市

株式会社 Ｎ．
Ｐ．
Ａ

第三商会

大阪府

株式会社

鹿児島県
沖縄県

9月末正会員：34,842 従たる事務所：4,040

28 月刊不動産 ｜ 2022.11

巣山工務店

地方本部の動き Activity Condition
REPORT

大阪府本部「Yoshimoto Sports Festival 22」に協賛出展、無料相談会を実施

令和4年7月24日（日）、（ 公社）全日本不動産協会大阪府本部・無料相談委員会は吉本興業(株)主催「Yoshimoto
Sports Festival 22」に協賛出展、無料相談会を実施しました。場所はエディオンアリーナ大阪。会員支援委員会、青年部も参加し、
ラビーちゃんの出演や塩飴の配布等を行いました。
同フェスティバルでは、吉本興業の芸人や金メダリストと一緒にスポー
ツ体験ができることもあり、若いファミリー層が多数みられました。当協会のラビーちゃんも好評で、37組94名の方が相談ブースを訪れました。
また、青年部では、
オレンジリボン運動の一環でポケットティッシュを配布し、児童相談所虐待対応ダイヤル「189」の周知にも努めました。
大阪府本部では、当協会の知名度の向上に向け、今後も活動してまいります。
スタッフ一同

子供に大人気のラビーちゃん

青年部オレンジリボン運動の様子

吉本興業㈱副社長

藤原寛様との記念撮影

REPORT

愛知県本部

稲沢市と空家等対策に関する協定を締結

令和4年８月４日（木）、（ 公社）全日本不動産協会愛知県本部は、稲沢市役所において、稲沢市と空家等対策に関する協定締結式を行いました。
この協定は、稲沢市と愛知県本部が相互に連携、協力し、空家等の発生抑制、空家等の適正管理、空家等および跡地の利活用等、総合的な空家等対策を推進することを目的としています。
同様の協定は愛知県内の自治体等で11例目となりました。

左より 久野事務局長、萩原本部長、加藤市長、渡邊副本部長

左：萩原本部長、右：加藤市長

2022.11 ｜ 月刊不動産 29

不動産情報ニュースファイル

国土交通省など、不動産に関連する業界全般のニュースをご紹介します。

「不動産登記令等の改正政令」など
閣議決定 来春施行へ

弘法務大臣が区分所有法制の見直しについて同審議会へ諮問した。葉梨大臣は老朽化した区分所有建物の急増や大規模災害の発生が想定される中、区分所有
建物の管理や再生の円滑化は喫緊の課題であるとした

法務省が所管する「不動産登記令等の一部を改正

上で、「政府方針においても、区分所有法制の見直しにする政令」および「相続等により取得した土地所有権の向けた検討を進めることとされている。課題に対処する

国庫への帰属に関する法律施行令」が9月26日、閣議ための審議を願う」と述べた。

決定された。

政府はこれまでに、所有者不明土地等対策の推進に

前者の政令は、所有者不明土地の発生防止に向け関する基本方針の中で、老朽化区分所有建物対策として一部が改正された不動産登記法に対応したもの。段

て区分所有法制の抜本的な見直しに向けた検討を行う

階的施行とされている同改正法のうち、2023年4月1日にことを明示。具体的には所有者不明マンション等に特化施行される分として、相続人に対する遺贈による所有権した財産管理制度の創設や、被災マンション等の再生の移転登記の単独申請化や、一定の権利に関する登記の円滑化を図る方策の検討を進めることなど。

の抹消手続きの簡易化等を改正する。

今後急増が見込まれる老朽化した分譲マンション等のまた、後者は国庫への帰属の承認をすることができな対策として、区分所有法制の見直しに向けた議論が加い土地や負担金の算定等に必要な事項を定めたもの

速している。国交省の調査によれば、築40年を超える分で、施行期日は23年4月27日。具体的には、承認をするこ

譲マンションは21年末で116万戸。10年後に倍増し、20とができない土地として、「崖の基準は勾配が30度以上年後には425万戸に増加する見通しだ。分譲マンション

で、かつ、その高さが5メートル以上である旨」や、「隣接等の区分所有建物の管理や、建替えを含む再生の円滑する土地の所有者その他の者との争訟によらなければ化の取り組みは業界にとっても注目度が高いテーマだ。

通常の管理または処分をすることができない土地」の類

民間の研究会による論点整理を踏まえ、いよいよ法改正型などを整理した。負担金額の算定については、一定のに向けた議論が始まる。

要件に該当する（1）宅地および（2）農地、また（3）森林に

区分所有建物については、高経年マンション等の増

ついては土地の面積に応じた負担金額を算定することと加と区分所有者の高齢化を背景に、相続等を契機に区

し、
（1）
〜
（3）以外については20万円とすることとした。

分所有建物の所有者不明化や区分所有者の非居住（『住宅新報』2022年10月４日号より抜粋・編集）化が進行。建物の管理は管理組合が集会の決議で意思決定を行うが、現行法では不明区分所有者等は決議

法制審「区分所有法制見直し」

において反対者と扱われ、決議に必要な賛成を得ること

要件緩和、新制度も検討へを困難にする。特に決議要件が厳格な建替えや共用部
分の変更については更にその困難さが増し、建物の管9月12日、法制審議会第196回会議が開かれ、葉梨康

30 月刊不動産 ｜ 2022.11

理不全化を招くリスクをはらむ。
また、被災により大きなダメージを受けた区分所有建物についても、現行では建また、区分所有関係の解消・再生を図るため、多数決

替え等の要件が厳しい上に、その決議可能期間が1年による建物・敷地一括売却や建物の取り壊し、一棟リノ以内と短く、準備が困難で円滑な復興が難しいという指ベーション工事を可能とする新たな仕組みを検討する。

摘もある。
法制審では諮問に至った経緯を共有した上で、専門部会を設ける必要性を確認。新設の「区分所有法制部会」に付託して審議を進める方針とした。

検討の3本柱（法制審議会資料より作成）
区分所有建物の管理の円滑化を図る方策
・集会の決議一般を円滑化するための仕組み
・区分所有建物の管理に特化した財産管理制度

柱は管理、再生、被災建物再生
法改正を見据えた検討の3本柱は、区分所有建物の（1）管理の円滑化および（2）再生の円滑化、
また、
（ 3）被
災区分所有建物の再生の円滑化――となる。具体的には、「管理」の観点からは、集会の決議一般を円滑化するため、所在等不明区分所有者を決議の母数から除外することや、出席者の多数決による決議を可能とする仕・共用部分の変更決議を円滑化するための仕組み
・その他の管理の円滑化に資する仕組み

区分所有建物の再生の円滑化を図る方策
・建替えを円滑化するための仕組み
・区分所有関係の解消・再生のための新たな仕組み

被災区分所有建物の再生の円滑化を図る方策

組みを検討する。
また、所有者不明マンション等に特化し・建替え・建物敷地売却決議等の多数決要件の緩和

た財産管理制度を創設し、専有部分や共用部分の管・大規模一部滅失時の決議可能期間の延長

理の方策を検討するほか、区分所有者が負うべき責務についても検討する。
「再生」の観点からは、建替え決議の多数決要件（5分の4）の緩和策として、多数決割合を単純に引き下げ※団地内建物の建替え要件の緩和、団地関係の解消・再生のための新たな仕組みも検討（『住宅新報』2022年９月20日号より抜粋・編集）

る案のほか、耐震性不足など一定の客観的要件を満たした場合や多数決割合を全員合意で緩和することを認める案について検討。ただ、これらは少数反対者の利益保護などから慎重に議論が進められる必要がありそうだ。

STAFF LIST
● 広報委員会

髙木剛俊、松本修、横山鷹史、後藤博幸、
浅見保明、吉田啓司、千北政利

● 発行人

秋山始

● 編集

公益社団法人 全日本不動産協会
公益社団法人 不動産保証協会
広報委員会

● 制作

株式会社住宅新報● 発行所

公益社団法人 全日本不動産協会〒 102-0094 東京都千代田区紀尾井町 3-30（全日会館）
TEL:03-3263-7030（代） FAX:03-3239-2198
公益社団法人 不動産保証協会〒 102-0094 東京都千代田区紀尾井町 3-30（全日会館）
TEL:03-3263-7055（代） FAX:03-3239-2159
URL https://www.zennichi.or.jp/

月刊不動産

2022年11月号

令和4年11月15日発行※本誌掲載記事の無断転載を禁じます。

スキルアップ研修New !

ｅラーニングで学ぶ

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MONTHLY
REAL ESTATE

不動産広告表示の規制等について

2022

NOVEMBER

11
発行人

限定
会員
無料

秋山 始

Ⅱ

事例から学ぶ、不動産広告の規制

Ⅲ

厳重警告・違約金の措置を受けたのはどんな広告？

Ⅳ

よくある相談事例

Ⅴ （参考）景品規約の規制概要※受講にあたり、ラビーネットのID・パスワードが必要になります。
新 規 加 入 、I D 不 明 の 場 合 は 所 属 の サ ブ センターまた は所属本部にご確認ください。
※ｅラーニングはインターネットを利用したWeb研修です。動画を安定して閲覧できる環境でご利用ください。

発 行 所

公 益 社 団 法 人 全日本 不 動 産 協 会
公益社団法人 不 動 産 保 証 協 会「ラビーネット不動産」では、物件の検索をはじめ、

ラビーネット不動産
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全日本不動産協会

本誌に掲載されている「不動産お役立ちQ＆A」
を閲覧できます。

2022（令和4）年11月15日（毎月1回15日発行） 第50巻第11号 発行所 公益社団法人〒102 - 0094 東京都千代田区紀尾井町 3 - 30 全日会館 TEL：03 - 3263 - 7030（代）

不動産広告を規制する関係法令と公正競争規約
改正規約についても解説！

Ⅰ