【表紙】【提出書類】

有価証券届出書【提出先】

関東財務局長【提出日】

2016年11月14日【発行者名】

アクティビア・プロパティーズ投資法人【代表者の役職氏名】

執行役員【本店の所在の場所】

東京都港区南青山一丁目１番１号【事務連絡者氏名】

東急不動産アクティビア投信株式会社
ファンドマネジメント部長 村山 和幸【電話番号】

03-6804-5671【届出の対象とした募集内国投資証券に係る投資法人の名称】

アクティビア・プロパティーズ投資法人【届出の対象とした募集内国投資証券の形態及び金額】

形態：投資証券
発行価額の総額：その他の者に対する割当河合通恵

2,133,779,000円（注）発行価額の総額は、2016年11月７日（月）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。

安定操作に関する事項

該当事項はありません。

【縦覧に供する場所】

株式会社東京証券取引所（東京都中央区日本橋兜町２番１号）

第一部【証券情報】
第１【内国投資証券（新投資口予約権証券及び投資法人債券を除く。）】（１）【投資法人の名称】
アクティビア・プロパティーズ投資法人（以下「本投資法人」といいます。）（英文では、Activia Properties Inc.と表示します。）（２）【内国投資証券の形態等】
本書により募集の対象とされる有価証券は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年
法律第198号、その後の改正を含みます。以下「投信法」といいます。）に従って設立された
本投資法人の投資口（以下「本投資口」といいます。）です。本投資口は、社債、株式等の振替に関する法律（平成13年法律第75号、その後の改正を含みます。以下「社債株式等振替法」といいます。）の規定の適用を受ける振替投資口であり、社債株式等振替法第227条第２項に基づき請求される場合を除き、本投資口を表示する投資証券を発行することができません。
また、本投資口は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エンド型です。
本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され、若しくは閲覧に供された信用格付、又は信用格付業者から提供され、若しくは閲覧に供される予定の信用格付はありません。
（注）

投信法上、均等の割合的単位に細分化された投資法人の社員の地位を「投資口」といい、その保有者を「投資主」といいます。本投資口を購入した投資家は、本投資法人の投資主となります。

（３）【発行数】
4,520口（注１）上記発行数は後記「第５ 募集又は売出しに関する特別記載事項／２ オーバーアロットメントによる売出し等について」に記載のオーバーアロットメントによる売出し（以下「オーバーアロットメントによる売出し」といいます。）に関連して、野村證券株式会社を割当先として行う第三者割当による新投資口発行（以下「本件第三者割当」といいます。）の発行数です。野村證券株式会社は後記「第５ 募集又は売出しに関する特別記載事項／２ オーバーアロット
メントによる売出し等について」に記載の口数について申込みを行い、申込みの行われなかった口数については失権し
ます。

- 1 -

（注２）割当予定先の概要及び本投資法人と割当予定先との関係等は以下のとおりです。

割当予定先の氏名又は名称

野村證券株式会社

割当口数

4,520口

払込金額

2,133,779,000円（注）

割
当
予
定
先
の
内
容

本店所在地

東京都中央区日本橋一丁目９番１号

代表者の氏名代表執行役社長

資本金の額

10,000百万円

事業の内容

金融商品取引業

大株主

野村ホールディングス株式会社

本投資法人が保有している
割当予定先の株式の数
出資
本関係
割当予定先が保有している
投
本 投資 法 人 の投 資 口の 数
資（2016年５月31日現在）
法
人
と
の
取引関係
関
係
人的関係
本投資口の保有に関する事項
（注）

永井

浩二

100％

―

1,097口国内一般募集（後記「第５ 募集又は売出しに関する特別記載事項／１ 国内市場及び海外市場における本投資口の募集及び売出しについて」に定義します。以下同じです。）の事務主幹事会社です。
――

払込金額は、2016年11月７日（月）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。

（４）【発行価額の総額】
2,133,779,000円（注）発行価額の総額は、2016年11月７日（月）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。

（５）【発行価格】
未定（注）

発行価格は、2016年11月21日（月）から2016年11月24日（木）までの間のいずれかの日（以下「発行価格等決定日」といいます。）に国内一般募集において決定される発行価額（本投資法人が引受人より受け取る投資口１口当たりの払込金額）と同一の価格とします。

（６）【申込手数料】
申込手数料はありません。

（７）【申込単位】
１口以上１口単位（８）【申込期間】
2016年12月14日（水）- 2 -（９）【申込証拠金】
該当事項はありません。

（１０）【申込取扱場所】
本投資法人 本店
東京都港区南青山一丁目１番１号（１１）【払込期日】
2016年12月15日（木）（１２）【払込取扱場所】
三井住友信託銀行株式会社 本店営業部
東京都千代田区丸の内一丁目４番１号（１３）【引受け等の概要】
該当事項はありません。

（１４）【振替機関に関する事項】
株式会社証券保管振替機構
東京都中央区日本橋茅場町二丁目１番１号（１５）【手取金の使途】
本件第三者割当における手取金上限2,133,779,000円については、国内一般募集における手取金16,437,651,500円及び海外募集（後記「第５ 募集又は売出しに関する特別記載事項／１
国内市場及び海外市場における本投資口の募集及び売出しについて」に定義します。）における手取金12,377,806,500円と併せて、後記「第二部 参照情報／第２ 参照書類の補完情報／
８ 第10期取得済資産及び取得予定資産の概要／（１）第10期取得済資産及び取得予定資産の概要」に記載の本投資法人が取得を予定している特定資産（投信法第２条第１項における意味を有します。以下同じです。）の取得資金の一部に充当します。なお、残額が生じた場合には、手元資金とし、実際に支出を行うまでの間は金融機関に預け入れ、借入金の返済資金の一部又は将来の特定資産の取得資金の一部に充当します。
（注）

上記の手取金は、2016年11月７日（月）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。

（１６）【その他】
申込みの方法等① 申込みの方法は、前記「（８）申込期間」に記載の申込期間に前記「（10）申込取扱場所」に記載の申込取扱場所へ申込みをし、前記「（11）払込期日」に記載の払込期
日に新投資口払込金を払込むものとします。
② 野村證券株式会社は後記「第５ 募集又は売出しに関する特別記載事項／２ オーバーアロットメントによる売出し等について」に記載の口数について申込みを行い、申込みの行われなかった口数については失権します。

- 3 -第２【新投資口予約権証券】
該当事項はありません。

第３【投資法人債券（短期投資法人債を除く。）】
該当事項はありません。

第４【短期投資法人債】
該当事項はありません。

第５【募集又は売出しに関する特別記載事項】
１

国内市場及び海外市場における本投資口の募集及び売出しについて
本投資法人は、2016年11月14日（月）開催の本投資法人役員会において、本件第三者割当とは別に、本投資口の日本国内における募集（以下「国内一般募集」といいます。）並びに米国、欧州及びアジアを中心とする海外市場（但し、米国においては1933年米国証券法に基づくルール144Ａに従った適格機関投資家に対する販売に限ります。）における募集（以下「海外募集」といい、国内
一般募集と併せて「本募集」といいます。）並びに本投資口の日本国内における売出し（オーバーアロットメントによる売出し）を行うことを決議しています。
国内一般募集及び海外募集の発行投資口総数は61,040口であり、国内一般募集口数34,820口及び海外募集口数26,220口を目処に募集を行いますが、その最終的な内訳は、需要状況等を勘案した上で、発行価格等決定日に決定されます。また、国内一般募集における発行価額の総額は16,437,651,500円（注）であり、海外募集における発行価額の総額は12,377,806,500円（注）です。
オーバーアロットメントによる売出し等の内容につきましては、後記「２ オーバーアロットメ
ントによる売出し等について」をご参照ください。
（注）

国内一般募集における発行価額の総額及び海外募集における発行価額の総額は、2016年11月７日（月）現在の株式会社東京
証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。

- 4 -

２

オーバーアロットメントによる売出し等について
本投資法人は、2016年11月14日（月）開催の本投資法人役員会において、本件第三者割当とは別に、本投資口の国内一般募集及び海外募集を行うことを決議していますが、国内一般募集に当たり、その需要状況等を勘案した上で、国内一般募集とは別に、国内一般募集の事務主幹事会社である野村證券株式会社が東急不動産株式会社から4,520口を上限として借入れる本投資口の日本国内における売出し（オーバーアロットメントによる売出し）を行う場合があります。本件第三者割当は、オーバーアロットメントによる売出しに関連して、野村證券株式会社が東急不動産株式会社から借入れた本投資口（以下「借入投資口」といいます。）の返還に必要な本投資口を野村證券株式会社に取得させるために行われます。
また、野村證券株式会社は、国内一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しの申込期間の終了する日の翌日から2016年12月８日（木）までの間（以下「シンジケートカバー取引期間」といいます。）、借入投資口の返還を目的として、株式会社東京証券取引所においてオーバーアロッ
トメントによる売出しに係る口数を上限とする本投資口の買付け（以下「シンジケートカバー取引」といいます。）を行う場合があります。野村證券株式会社がシンジケートカバー取引により取得した全ての本投資口は、借入投資口の返還に充当されます。なお、シンジケートカバー取引期間内において、野村證券株式会社の判断でシンジケートカバー取引を全く行わず、又はオーバーアロ
ットメントによる売出しに係る口数に至らない口数でシンジケートカバー取引を終了させる場合があります。
さらに、野村證券株式会社は、国内一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しに伴って安定操作取引を行うことがあり、かかる安定操作取引により取得した本投資口の全部又は一部を借入投資口の返還に充当することがあります。
オーバーアロットメントによる売出しに係る口数から、安定操作取引及びシンジケートカバー取引によって取得し借入投資口の返還に充当する口数を減じた口数について、野村證券株式会社は本件第三者割当に係る割当てに応じ、本投資口を取得する予定です。そのため本件第三者割当における発行数の全部又は一部につき申込みが行われず、その結果、失権により本件第三者割当における最終的な発行数がその限度で減少し、又は発行そのものが全く行われない場合があります。
上記記載の取引に関して、野村證券株式会社はみずほ証券株式会社、三菱ＵＦＪモルガン・スタ
ンレー証券株式会社及び大和証券株式会社と協議の上、これを行います。

- 5 -第二部【参照情報】
第１【参照書類】
金融商品取引法（昭和23年法律第25号、その後の改正を含みます。以下「金融商品取引法」といいます。）第27条において準用する同法第５条第１項第２号に掲げる事項については、以下に掲げる書類を参照すること。

１【有価証券報告書及びその添付書類】
計算期間
提出

第９期（自

2015年12月１日

至

2016年５月31日）

2016年８月25日関東財務局長に

２【半期報告書】
該当事項はありません。

３【臨時報告書】
１の有価証券報告書提出後、本書提出日（2016年11月14日）までに、金融商品取引法第24条の５第４項並びに特定有価証券の内容等の開示に関する内閣府令（平成５年大蔵省令第22号。その後の改正を含みます。以下「特定有価証券開示府令」といいます。）第29条第１項及び同条第２項第１号に基づき、2016年11月14日に、臨時報告書を関東財務局長に提出（注）なお、発行価格等決定日に本３記載の臨時報告書の訂正報告書が関東財務局長に提出されます。

４【訂正報告書】
該当事項はありません。

- 6 -第２【参照書類の補完情報】
参照書類である2016年８月25日付の有価証券報告書（以下「参照有価証券報告書」といいます。）
に関して、参照有価証券報告書提出日後、本有価証券届出書の提出日である2016年11月14日（以下「本書の日付」といいます。）現在までに補完すべき情報は、以下に記載のとおりです。
なお、本書に記載の将来に関する事項は本書の日付現在において本投資法人が判断したものです。
また、以下に記載の事項を除き、参照有価証券報告書に記載されている将来に関する事項については、本書の日付現在においてその判断に変更はなく、新たに記載する将来に関する事項もありません。
１

本投資法人の概要（１）本投資法人の概要
アクティビア・プロパティーズ投資法人は、2012年６月13日に株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）不動産投資信託証券市場に上場（以下「新規上場」といいます。）しました。
本投資法人の名称に付せられた「アクティビア・プロパティーズ」の「Activia（アクティビア）」とは、「活気を与える」を意味する「Activate」と、「場所」を意味する接尾語「ia」からなる造語です。その名称の由来に相応しい不動産への投資・運用を通じて、広く社会に活気を与えられる存在となることを本投資法人は目指します。また、本投資法人は、中長期的な投資主価値の最大化を図るため、多くの人が集い、街の賑わいや企業の活動拠点として「お客様に選ばれ続ける不動産」を選択し、「プロアクティブ（Proactive）な運用」（率先し、先を見越して行動し、状況を改善する運用）を目指します。
（２）本投資法人の基本方針
本投資法人は、以下の三点を基本方針に掲げ、保有資産の運用を行っています。
①②③①

都市型商業施設及び東京オフィスへの重点投資
包括的なサポート体制を通じた東急不動産ホールディングスグループのバリューチェーンの活用
投資主価値を最大化するためのガバナンス体制

都市型商業施設及び東京オフィスへの重点投資
本投資法人は、都市型商業施設及び東京オフィス（併せて以下「重点投資対象資産」と総称します。）に対して重点投資を行うこと、また、重点投資対象資産に対する投資比率（注１）を原則として70％以上とすることを基本方針として定めています（重点投資対象資産の詳細については、後記＜重点投資対象資産について＞をご参照ください。）。
本投資法人は、上記基本方針に基づき本投資法人が物件取得を行うに際し、中長期にわたり競争力を有するポートフォリオを構築するため、周辺環境を含めた立地の選定を重視し、用途、規模、クオリティ、仕様及びテナント等の個別要素を総合的に勘案した上で慎重に投資判断を行います。
一方で、ポートフォリオの多様化による安定性及び収益性の両立を図るため、都市型商業施設及び東京オフィス以外に、東京都、三大都市圏（注２）の政令指定都市及び国内の主要都
市並びにその周辺地域に所在するその他投資対象資産（注３）についても、個別の資産の特性及び競争力等を見極めた上で厳選投資を行うこととし、その他投資対象資産の投資比率を原則として30％以下とすることを基本方針としています。
（注１）「投資比率」とは、ある特定の投資対象資産がポートフォリオ全体に対して占める取得（予定）価格ベース（消費税その他の取得に係る諸費用を除きます。）の割合をいい、重点投資対象資産の投資比率を以下「重点投資対象資産比率」といいます。なお、不動産関連資産の取得又は売却の結果、短期的に上記の比率と異なる比率となる可能性があります。以下同じです。
（注２）「三大都市圏」とは、東京圏（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県）、中京圏（愛知県）及び近畿圏（大阪府・京都府・兵庫県）を意味します。以下同じです。

- 7 -（注３）「その他投資対象資産」とは、都市型商業施設以外の商業施設と東京オフィス以外のオフィスビルをいいます。以下同じです。

＜重点投資対象資産について＞
投資対象

都市型商業施設

東京オフィス

主たる用途

商業施設

オフィス

東京都及び三大都市圏の政令指定都市並びに国内の主要都市のターミナル駅に隣接するエリア又は繁華性が高いエリアに所在
し、高い視認性を有する。
・東京都及び三大都市圏の政令指定都市並
びに国内の主要都市に所在するため、広い商圏を有し多数の施設利用者が想定できる。
・駅隣接により交通利便性が高く又は繁華性が高いエリアに所在するため、高い集
客性と、多様なテナントの出店ニーズが見込まれる。
・特に、ブランド力の高い商業エリア（東京：表参道、原宿、銀座等）では、購買・消費以外に、人との交流・情報発
信・文化発信等、体験型時間消費の場としても機能している。
・施設特性やトレンドにあわせたテナント
選定や組合せを行う等、運営力の発揮により、景気変動の影響の軽減を図り、中長期的な資産価値の維持・向上が可能である。
・適正立地が相対的に限定され、施設の新規供給量が少ないことによる希少性がある。

東京23区に立地するオフィスビルのうち、
オフィス集積があるエリアの駅至近に位置
する。

地域・立地

特長

投資比率

・企業の本社機能の一極化や効率化の観点より、東京への人口集中と企業集積が継続しており、中長期的に底堅いテナント
需要が見込める。
・東京は日本の中枢及びアジアの拠点であるため、多種多様かつ豊富なオフィステ
ナントの需要が存在し、テナント代替性も高く、中長期での稼働の安定性がある。
・景気変動に対する感応度が高く、景気回
復局面における収益の拡大が見込める。
・他の地域・用途の不動産に比べて、相対的に投資対象となる資産の物件数が多
く、売買マーケットにおける市場参加者も豊富なため、物件の流動性が高く、かつ、タイミングを捉えた物件取得が可能である。

投資金額の70％以上（注）本投資法人は、社会経済的な利用形態において一体的に利用される一又は複数の不動産から構成される施設を本体又は裏付けとする不動産関連資産（以下「複合資産」といいます。）の全部又は一部を取得する場合、当該複合資産の賃貸可能面積の過半の利用目的又は実際の利用形態が主として商業施設又はオフィスであるときは、当該複合資産の全部又は一部を取得することができるものとします。

②

包括的なサポート体制を通じた東急不動産ホールディングスグループのバリューチェーンの活用
東急不動産株式会社（以下「東急不動産」といいます。）は、本投資法人がその資産の運用に係る業務を委託している東急不動産アクティビア投信株式会社（以下「本資産運用会
社」といいます。）に対して100％出資を行う本投資法人のスポンサー（以下「スポンサー」といいます。）であり、東急不動産ホールディングスグループ（注）の中核会社です。
本投資法人は、東急不動産ホールディングスグループの総合的なバリューチェーンとノウ
ハウを活用して、質の高い投資対象資産の継続的な取得と、取得した運用資産の価値の維持・向上を図り、投資主価値の最大化を目指してその資産の運営・管理を行う方針です。
このような方針のもと、本資産運用会社は、東急不動産ホールディングスグループの総合的なバリューチェーンとノウハウを活用することを目的として、東急不動産との間でスポン
サーサポート契約を締結し、また、東急不動産ホールディングスグループに属するグループ
会社５社（東急リバブル株式会社（以下「東急リバブル」といいます。）、株式会社東急コ
ミュニティー（以下「東急コミュニティー」といいます。）、株式会社東急ハンズ（以下「東急ハンズ」といいます。）、株式会社東急スポーツオアシス（以下「東急スポーツオア
シス」といいます。）、東急ステイ株式会社の５社をいい、併せて以下「サポート提供会社」といいます。）との間でそれぞれサポート契約を締結しています。東急不動産ホールデ- 8 -ィングスグループの概要及びバリューチェーンの詳細については、後記「３ 本募集の意義（オファリング・ハイライト）／（２）東急不動産ホールディングスグループの強みをフル活用した継続的成長／① 東急不動産ホールディングスグループについて」をご参照ください。
（注）「東急不動産ホールディングスグループ」とは、東急不動産ホールディングス株式会社（以下「東急不動産ホールディン
グス」といいます。）、東急不動産及びそれらのグループ企業の総称であり、これを「スポンサーグループ」ということがあります。以下同じです。

③

投資主価値を最大化するためのガバナンス体制
本投資法人は、東急不動産ホールディングスグループのバリューチェーンを活用する一方、投資主価値の最大化に向けたガバナンス体制の整備・充実を図っています。
具体的には、資産の取得に際して、投資主の利益保護の観点から、適切な価格・条件での資産取得を行うことができる体制を構築し、また、利害関係者取引の場合にも適切な利益相
反対策を講じています。また、本投資法人の投資主とスポンサーである東急不動産との利益を一致させ、相互の利益向上を図る運用を行うため、これまでにも東急不動産による本投資法人への出資や、一部物件の共有を行っているほか、本資産運用会社に対する報酬のうち、運用報酬の一部について、１口当たり分配金に連動した報酬体系を採用しています。

（３）アクティビア・プロパティーズの特徴と強み
本投資法人は、安定性と成長性を兼ね備えたクオリティの高いポートフォリオを構築しているという強みを活かすことで、継続的な投資主価値向上を目指しています。
①

安定性（Stability）（ア）クオリティの高い商業施設とオフィスからなるバランスのとれたポートフォリオ
本投資法人が保有し又は取得を予定する商業施設及びオフィスは、いずれも立地とクオ
リティにこだわり、かつ中長期にわたり競争力を有する物件であり、これらによって形成されるポートフォリオは高い安定性を有しているものと本投資法人は考えています。
本投資法人が保有する商業施設に関しては、いずれも日本有数の大都市圏のみに所在するプライム立地（注１）であることに加えて、賃料体系についても、商業施設全体の賃料のうち98％を固定賃料が占めており（2015年11月期（第８期）及び2016年５月期（第９期）
における実績賃料ベース）、キャッシュフローの安定性に寄与しているものと本投資法人は考えています。
さらに、本投資法人が保有するオフィスに関しては、駅徒歩５分以内の物件がオフィス全体の94％（取得予定資産（後記「３ 本募集の意義（オファリング・ハイライト）／（１）立地とクオリティにこだわった継続的な資産規模の拡大」に定義します。）取得
後。取得（予定）価格ベース）を占めており、立地の優位性を有することに加えて、クオ
リティ、規模、スペック等の観点から中長期にわたる競争力を有しています。本投資法人の上場以来のオフィスビルの平均稼働率（注２）は98％と高水準となっており、安定した稼働が期待できるものと本投資法人は考えています。
（注１）「プライム立地」とは、商業施設又は大規模オフィスビルの集積が進み、ブランド価値が認められたエリア又は再開
発等による競争力の更なる向上が期待されるエリアのうち、交通利便性及び繁華性、視認性等がいずれも高い希少立
地をいいます。以下同じです。
（注２）「上場以来のオフィスビルの平均稼働率」は、2012年６月から2016年９月までの各月末時点において本投資法人が保有するオフィスに係る稼働率（総賃貸可能面積に対して総賃貸面積の占める割合）を単純平均して算出しています。

（イ）高い財務安定性
後記「３ 本募集の意義（オファリング・ハイライト）／（５）長期安定的な財務基盤／① 格付変更」に記載のとおり、本投資法人は、2016年10月31日時点で、株式会社日本
格付研究所（以下「JCR」といいます。）により、長期発行体格付「AA（格付の見通し：安定的）」を付与されており、高い財務安定性を維持しているものと考えています。な
お、かかる格付は、本募集の対象である本投資口に付された格付ではありません。本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され、若しくは閲覧に供された信用格付、又は信用格付業者から提供され、若しくは閲覧に供される予定の信用格付はありません。
- 9 -②

成長性（Growth）（ア）J-REITトップクラスの外部成長力
取得予定資産取得後の本投資法人の資産規模は3,891億円（取得（予定）価格ベース）（注１）となり、本投資法人が上場した2012年６月から取得予定資産取得後までの資産規模増加率は228％となります。また、本投資法人がその上場日以降本書の日付までに取得し又は取得を公表した物件の取得（予定）価格合計（新規上場に際して取得した18物件を除きます。）は2,211億円（注２）となり、その外部成長力はJ-REITにおいてトップクラス（注３）です。このように、本投資法人は、上場以来の継続的な外部成長を実現しています。
（注１）億円単位の資産規模及び取得（予定）価格は、単位未満の数値を四捨五入して記載しています。以下同じです。
（注２）新規上場後、取得予定資産取得までに、本投資法人は一部物件売却を実施しています。
（注３）「J-REITにおいてトップクラス」であるとは、本投資法人がその上場日以降本書の日付までに取得し又は取得を公表した物件の取得（予定）価格合計（新規上場に際して取得した18物件を除きます。）2,211億円と、本書の日付現在の公表情報に基づき、本投資法人以外の上場投資法人（本投資法人の上場日時点で上場済みの投資法人に限ります。）が同期間中に取得し又は取得を公表した物件の取得（予定）価格の投資法人毎の合計額を比較し、それらの投資法人の中で本投資法人が上位に位置づけられていることをいいます。

（イ）高い内部成長力
本投資法人が保有する東京オフィスにおける賃料増額改定割合（注）が84％（2016年５月
期（第９期））と高いことに加えて、都市型商業施設のホテル区画の歩合賃料（後記「３本募集の意義（オファリング・ハイライト）／（４）高い安定性に加えアップサイドも追求可能な商業施設／③ ホテル区画を有する都市型商業施設」に定義します。）に関して
は、2016年５月期（第９期）及び2016年11月期（第10期）の合計が対前年比で214％という高い増加率を実現しており、本投資法人は高い内部成長力を有していると考えています。
（注）「賃料増額改定割合」とは、ある期において賃貸借契約期間の満了等により賃貸借契約の改定時期を迎えたテナントのうち、賃料を増額したテナントの割合を、各テナントに係る賃貸面積ベースで算出したものです。なお、テナントの入替による賃料の増額は考慮していません。以下同じです。

- 10 -

＜アクティビア・プロパティーズの特徴と強み＞～安定性と成長性を兼ね備えたクオリティの高いポートフォリオ構築～- 11 -

２

取得ハイライト本投資法人は、2016年11月期（第10期）における３物件の取得に加えて、本募集及び本件第三者割
当による資金調達に伴う４物件の計７物件（取得（予定）価格合計：625億円）の取得を行います。
いずれも立地とクオリティにこだわった物件取得であり、本投資法人は、かかる取得を通じて更なる投資主価値の向上を目指します。
上記の物件取得の特徴として、本投資法人が訴求するポイント（取得ハイライト）は以下のとおりです。
（１）「プライム立地」・「駅前立地」の優良オフィスビル
本投資法人は、いずれも最寄駅から徒歩３分以内に立地しており、それぞれのエリアにおいて立地やスペックの優れた競争力を有する希少性の高い優良オフィスビル４物件（取得（予定）価格合計：511億円）を取得します。
（２）「広域渋谷圏」（注）のプライム都市型商業施設
広域渋谷圏は、東急不動産ホールディングスグループが長年拠点とし、多くの物件を保有・運営しているマーケットを熟知するエリアです。本投資法人は、都心の中でも屈指の集客力を誇る広域渋谷圏の中でもプライム立地に所在する希少性の高い都市型商業施設３物件（取得予定価格合計：114億円）を本募集及び本件第三者割当に伴い取得します。
（注）「広域渋谷圏」とは、「渋谷」を中心とする、青山、表参道、原宿、恵比寿、代官山等、個性豊かな街が複合的に結びつくエリア一帯（下記「広域渋谷圏」：Entertainment City SHIBUYAにおける図面をご参照ください。）をいい、本資産運用会社を含む東急不動産ホールディングスグループにおいて設定され、用いられている用語です。以下同じです。

＜投資主価値に資する立地とクオリティにこだわった取得＞- 12 -

「広域渋谷圏」：Entertainment City SHIBUYA＜発信力をもつ「広域渋谷圏」＞
広域渋谷圏は、多様な個性や文化の集積によって形成された日本を代表する情報発信エリア
として、デジタルコンテンツ、ファッション、音楽等のクリエイティブ産業が集積し、情報感度の高い人や企業を呼び寄せる、街としてのブランド力を持ったエリアであると本投資法人は考えています。
（ア）商業施設集積地として、高い集客力を誇るエリア
広域渋谷圏は、青山、表参道、原宿、恵比寿、代官山等、個性豊かな街が複合的に結びつき、商業施設集積地として高い集客力・ポテンシャルを有するエリアであると
本投資法人は考えています。
（イ）オフィス賃貸マーケットの強固なファンダメンタルズ（注）広域渋谷圏は、当該エリア内でのオフィス供給が限定的な中、外資系企業や新興IT企業からのオフィスニーズが強いエリアであると本投資法人は考えています。かかる
広域渋谷圏の特徴を背景に、当該エリアの空室率は相対的に低く推移する等、当該エリアのオフィス賃貸マーケットは強固なファンダメンタルズを有していると本投資法
人は考えています。
（注）「ファンダメンタルズ」とは、一般に、経済の基礎的条件を意味します。

（ウ）スポンサーグループがマーケットを熟知するエリア
広域渋谷圏は、東急不動産ホールディングスグループが長年拠点とし、多くの物件を保有・運営しているマーケットを熟知するエリアです。本投資法人が広域渋谷圏に保有するオフィスビル及び商業施設においても、東急不動産ホールディングスグルー
プのリーシング力及び運営力の活用により高稼働率を維持しており、さらに、オフィスビルに関しては、解約件数は少ないものの、テナント入替時には賃料増額を実現しています。

- 13 -

（エ）東急グループ（注）の総力を挙げた渋谷駅周辺再開発
広域渋谷圏は、東急グループの総力をあげた渋谷駅周辺再開発によって、従来「点」であった広域渋谷圏を構成する各エリアが有機的に結合し、「面」へと発展することで、街のポテンシャルの更なる向上が期待されます。
（注）「東急グループ」とは、東急不動産ホールディングスグループを含む、東京急行電鉄株式会社を中核企業とした224社８法人（2016年３月31日時点）で構成される企業グループを指します。

＜広域渋谷圏におけるオフィス空室率の推移＞（出所）シービーアールイー株式会社（以下「CBRE」といいます。）の公表資料に基づき本資産運用会社にて作成（注１）上表は、各四半期末におけるCBREによる調査により得られた「東京全体」、「主要５区」、「六本木・赤坂・青山」及び「渋谷・恵比寿」の各エリアにおける「オールグレード」に分類される賃貸オフィスビルの空室率の推移を示しています。
（注２）CBREによる調査は、CBREが独自に設定した全国13都市のオフィスエリア内にある原則として延床面積1,000坪以上かつ新耐震基準に準拠した賃貸オフィスビルを対象にしています。
（注３）「主要５区」とは、千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区をいいます。
（注４）「オールグレード」とは、CBREが独自に設定した全国13都市のオフィスエリア内に立地する延床面積1,000坪以上かつ新耐震基準に準拠した賃貸オフィスビルをいいます。
（注５）上記各四半期末における空室率は、各年の３月末、６月末、９月末及び12月末時点において集計しています。
（注６）空室率の算定における空室は、集計時点で即時に入居可能であるものを対象にしています。

＜IT企業設立社数＞（出所）株式会社東急総合研究所「渋谷におけるIT企業実態調査報告書」（2013年12月）に基づき本資産運用会社にて作成（注１）上図は、2013年11月時点における株式会社東急総合研究所による調査に基づいて算出された、2000年以降に東京都において設立された「IT企業」2,317社のうち、「渋谷」、「新宿」、「銀座・有楽町」、「六本木」、「原宿・表参道」、「池袋」、「新橋・汐留」、「東京・丸の内」及び「品川」を拠点とする「IT企業」の数及びエリア別の「IT企業」の設立年を示しています。
（注２）上表に記載の各エリアの定義は以下のとおりです。
「渋谷」とは、渋谷区宇田川町、神南一丁目、渋谷一丁目から三丁目、桜丘町、南平台町、道玄坂一丁目及び二丁目、円山町並びに神泉町のエリアをいいます。
「新宿」とは、新宿区新宿三丁目及び四丁目、歌舞伎町一丁目及び二丁目、西新宿一丁目から三丁目並びに西新宿六丁
目から八丁目並びに渋谷区代々木二丁目及び千駄ヶ谷五丁目のエリアをいいます。
「銀座・有楽町」とは、千代田区丸の内三丁目、有楽町一丁目及び二丁目並びに中央区銀座一丁目から八丁目のエリアをいいます。
「六本木」とは、港区六本木三丁目から七丁目及び赤坂九丁目のエリアをいいます。
「原宿・表参道」とは、渋谷区神宮前一丁目及び三丁目から六丁目並びに港区南青山三丁目及び五丁目並びに北青山三丁目のエリアをいいます。
「池袋」とは、豊島区東池袋一丁目及び三丁目、南池袋一丁目及び二丁目、西池袋一丁目及び三丁目並びに池袋二丁目のエリアをいいます。
「新橋・汐留」とは、港区東新橋一丁目及び二丁目並びに新橋一丁目から六丁目のエリアをいいます。
「東京・丸の内」とは、千代田区丸の内一丁目及び二丁目、中央区八重洲一丁目及び二丁目、京橋一丁目から三丁目並びに日本橋一丁目から三丁目のエリアをいいます。

- 14 -

「品川」とは、港区高輪三丁目及び四丁目並びに港南二丁目のエリアをいいます。
（注３）「IT企業」とは、一定の種類の業種（通信・ネットワーキング、コンピューター・ハードウェア／ソフトウェア／ITサービス、半導体／その他電子部品・製品、バイオテクノロジー、医療・ヘルスケア、産業・エネルギー、環境関連、消費者向けサービス・販売、金融・保険・不動産、ビジネスサービスを指します。）に分類される企業及びインターネッ
トビジネスモデル（IT企業でなくともインターネット上に事業を構築し、その事業の中でインターネットが不可欠な事
業機能となっている企業）を有する企業をいいます。

＜渋谷区・港区における事業所集積の状況（2014年７月１日現在）＞（出所）総務省統計局「平成26年経済センサス‐基礎調査」に基づき本資産運用会社にて作成（注１）「経済センサス‐基礎調査」は、事業所の事業活動及び企業の企業活動の状態を調査し、事業所母集団データベース等の母集団情報を整備するとともに、我が国における事業所及び企業の産業、従業者規模等の基本的構造を全国的及び地域別に明らかにすることを目的とした基幹統計調査です。以下同じです。
（注２）「経済センサス‐基礎調査」では、日本標準産業分類に掲げる産業に属する事業所（物の生産又はサービスの提供が事業として行われている一定の場所をいいます。以下同じです。）のうち、一定の事業所を除く事業所を対象としています。以下同じです。
（注３）上表は、東京23区のうち、2014年７月１日時点における「デザイン業」、「インターネット付随サービス業」、「飲食店業」及び「織物・衣服・身の回り品小売業」の事業所の件数において上位５区の名称及び同日時点における当該区におけるそれぞれの事業所の件数を示したものです。
（注４）「デザイン業」とは、工業デザイン、クラフトデザイン、インテリアデザイン、商業デザイン等、工業的、商業的デザインに関する専門的なサービスを提供する事業所（衣服、スカーフ等の服飾デザイン、服地、着物地等のテキスタイル
デザイン及びパッケージデザインを行う事業所を含みます。）をいいます。
（注５）「インターネット付随サービス業」とは、主としてインターネットを通じて、情報の提供やサーバ等の機能を利用させるサービスを提供する事業所、音楽、映像等を配信する事業を行う事業所及びインターネットを利用する上で必要なサ
ポートサービスを提供する事業所であって、他に分類されないもの（主としてかかる事業所を統括する本社等を含み、広告の提供を目的とするものやサーバ等の機能を主として他の事業の目的のために利用させるものを除きます。）をいいます。
（注６）「飲食店業」とは、飲食店から、酒場及びビヤホール並びにバー、キャバレー及びナイトクラブを除いたものをいいます。
（注７）「織物・衣服・身の回り品小売業」とは、呉服、服地、衣服、靴、帽子、洋品雑貨、小間物等の商品を小売する事業所をいい、個人の注文によって店持ちの布地を用い洋服の仕立てを行う洋服店を含みます。

＜売場面積１㎡当たりの年間商品販売額＞
東京都港区
東京都渋谷区
433万円
東京都区内第１位

234万円
東京都区内第５位（出所）経済産業省「平成26年商業統計調査」に基づき本資産運用会社にて作成（注１）「商業統計調査」は、我が国の商業の実態を明らかにすることを目的としています。
（注２）「平成26年商業統計調査」は、日本標準産業分類（平成25年総務省告示第405号）に掲げる「大分類Ｉ－卸売業・小売業」に属する事業所（警戒区域等をその区域に含む調査区分にある事業所を除きます。以下本表に係る注記において同
じです。）を対象とし、2014年７月１日に実施されました。
（注３）「売場面積１㎡当たりの年間商品販売額」とは、東京23区における「小売業」の「年間商品販売額」を当該区の「売場面積」で除することによって算出した値をいい、単位未満の数値を四捨五入して記載しています。
（注４）「小売業」とは、主として次の業務を行う事業所をいいます。
① 個人（個人経営の農林漁家への販売を含みます。以下本（注４）において同じです。）又は家庭用消費者のために商品を販売する事業所② 産業用使用者に少量又は少額に商品を販売する事業所③ 商品を販売し、かつ、同種商品の修理を行う事業所④ 製造小売事業所（自店で製造した商品をその場所で個人又は家庭用消費者に販売する事業所）⑤ ガソリンスタンド⑥ 主として無店舗販売を行う事業所で、主として個人又は家庭用消費者に販売する事業所⑦ 別経営の事業所（官公庁、会社、工場、団体、遊園地等の中にある売店等で他の事業者によって経営されている場
合の、当該事業所）（注５）「年間商品販売額」とは、2013年１月１日から2013年12月31日までの１年間の当該事業所における有体商品の販売額をいい、土地又は建物等の不動産及び株券、商品券、プリペイドカード、宝くじ、切手等の有価証券の販売額は含みません。
（注６）「売場面積」とは、2014年７月１日現在で、事業所が商品を販売するために実際に使用している売場の延床面積（食堂・喫茶、屋外展示場、配送所、階段、連絡通路、エレベーター、エスカレーター、休憩室、洗面所、事務室及び倉庫等並びに他に貸している店舗（テナント）分は除きます。）をいいます。

- 15 -

（３）新規取得資産一覧
用
途

オ
フ
ィ
ス

商
業
施
設

物件名

＊汐留ビルディング（注５）（10％持分追加取得）
梅田ゲートタワー（88.4％区分所有権）

取得先

所在地

取得（予定）日

取得（予定）
価格（注１）
（百万円）

鑑定評価額
（注２）

取得
利回り

（百万円）

（注３）

稼働率
(契約
ベース)
（注４）

スポンサー
グループ

東京都港区

2016年12月２日

20,90021,100

3.9％

99.4％

外部

大阪府大阪市2016年９月21日

19,00019,600

4.3％

93.6％

A-PLACE五反田駅前

外部

東京都品川区

2016年７月１日

7,280

7,390

4.3％

100.0％A-PLACE馬車道

外部

神奈川県横浜市

2016年10月６日

3,930

4,350

6.4％

99.1％

＊A-FLAG美術館通り（注６）

スポンサー

東京都港区

2016年12月２日

4,700

4,740

3.9％

100.0％＊A-FLAG骨董通り（注６）

外部

東京都港区

2016年12月20日

4,370

4,570

4.3％

100.0％＊A-FLAG代官山ウエスト

スポンサー
グループ

東京都渋谷区2017年１月６日

2,280

2,300

4.0％

100.0％

62,46064,050

4.2％

－

（注６）

合計

（注１）「取得（予定）価格」は、第10期取得済資産（後記「３ 本募集の意義（オファリング・ハイライト）／（１）立地とクオリティにこだわった継続的な資産規模の拡大」に定義します。）に係る各信託受益権売買契約書及び取得予定資産に係る信託受益権売買契約書又は各停止条件付受益権譲渡契約書（後記「８ 第10期取得済資産及び取得予定資産の概要／（１）第10期取得済資産及び取得予定資産の概要」に定義します。）に記載された各信託受益権の売買代金（消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含まず、百万円未満を切り捨てています。）を記載しています。
（注２）各物件の鑑定評価については、一般財団法人日本不動産研究所、大和不動産鑑定株式会社、日本ヴァリュアーズ株式会
社又は森井総合鑑定株式会社に委託しており、「鑑定評価額」には、「A-PLACE五反田駅前」については2016年３月１日、「梅田ゲートタワー」については2016年８月１日、「A-PLACE馬車道」については2016年５月１日、「A-FLAG骨董通り」については2016年９月１日、「A-FLAG美術館通り」、「A-FLAG代官山ウエスト」及び「汐留ビルディング」については2016年10月１日をそれぞれ価格時点とする各不動産鑑定評価書に記載された評価額を記載しています。
（注３）「取得利回り」は、NOIを取得（予定）価格で除して得た割合をいい、小数点第２位を四捨五入して記載しています。また、「取得利回り」の「合計」欄には、平均取得利回り（対象となる物件の取得利回りを当該対象物件の取得（予定）価格で加重平均して算出し、小数点第２位を四捨五入した数値をいいます。以下同じです。）を記載しています。
「NOI」とは、当該対象物件取得時の不動産鑑定評価書に記載された運営収益から運営費用を控除した運営純収益（NetOperating Income）をいい、減価償却費を控除する前の収益であり、NOIに敷金等の運用益を加算し、資本的支出を控除したNCF（純収益、Net Cash Flow）とは異なります。また、上記NOIは直接還元法によるNOIです。以下同じです。
（注４）「稼働率（契約ベース）」は、2016年９月30日現在における新規取得資産（後記「３ 本募集の意義（オファリング・
ハイライト）／（１）立地とクオリティにこだわった継続的な資産規模の拡大」に定義します。）それぞれの総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を示しており、小数点第２位を四捨五入して記載しています。なお、総賃貸面
積には同日現在における引渡しの有無にかかわらず、賃貸借契約が締結されているものを全て含んでいます。以下同じです。
（注５）「汐留ビルディング」の「取得（予定）価格」及び「鑑定評価額」は、当該物件の追加取得となる準共有持分割合（10％）に相当する数値を記載しています。
（注６）「A-FLAG美術館通り」、「A-FLAG骨董通り」及び「A-FLAG代官山ウエスト」の本書の日付現在の名称はそれぞれ「南青山ライカビル」、「南青山橋本ビル」及び「代官山藤ビル」であり、本投資法人が取得後に使用する予定の名称を記載
しています。以下同じです。
（注７）＊が付された物件は取得予定資産、付されていない物件は第10期取得済資産です。

- 16 -

３

本募集の意義（オファリング・ハイライト）

本投資法人は、本募集及び本件第三者割当による資金調達並びにそれに伴う追加の物件取得により、継続的な投資主価値向上を目指します。
本募集において、本投資法人の施策及び強みとして本投資法人が訴求するポイント（オファリン
グ・ハイライト）は以下の５点です。
（１）立地とクオリティにこだわった継続的な資産規模の拡大（２）東急不動産ホールディングスグループの強みをフル活用した継続的成長（３）プロアクティブ・オペレーション（注）に裏付けられたオフィスのアップサイドポテンシャル（４）高い安定性に加えアップサイドも追求可能な商業施設（５）長期安定的な財務基盤（注）「プロアクティブ・オペレーション」とは、率先して、先を見越し、状況を改善するオペレーション（業務遂行行動）をいいます。以下同じです。

上記５点の「オファリング・ハイライト」の詳細については、以下のとおりです。
（１）立地とクオリティにこだわった継続的な資産規模の拡大
本投資法人は、新規上場に際して、東急不動産ホールディングスグループから合計18物件（取得価格合計1,704億円）を取得しました。新規上場以降も厳選投資を継続し、新規上場
から21物件（取得（予定）価格合計2,211億円）を取得し、取得予定資産取得後の資産規模
は、上場４年半で新規上場時資産規模の約2.3倍、38物件（取得（予定）価格合計3,891億円）に拡大します。
2016年11月期（第10期）においては、いずれも最寄駅から徒歩３分以内の高い交通利便性を誇る「A-PLACE五反田駅前」（取得価格7,280百万円）、「梅田ゲートタワー」（取得価格19,000百万円）及び「A-PLACE馬車道」（取得価格3,930百万円）（以下併せて「第10期取得
済資産」といいます。）のオフィスビル３物件の取得を通じてポートフォリオのクオリティを強化しており、本書の日付現在において、本投資法人のポートフォリオは35物件（取得価格合計3,569億円）にまで拡大しています。
さらに、本投資法人は、東急不動産ホールディングスグループから新たに取得する「汐留ビルディング」の準共有持分（10％）（取得予定価格20,900百万円）、「A-FLAG美術館通り」（取得予定価格4,700百万円）及び「A-FLAG代官山ウエスト」（取得予定価格2,280百万円）に加えて、第三者から「A-FLAG骨董通り」（取得予定価格4,370百万円）（以下かかる４物件を「取得予定資産」といい、第10期取得済資産と併せて以下「新規取得資産」といいます。）の取得を決定し、その取得のための資金調達として本募集及び本件第三者割当を行うことを決定しました。
新規取得資産の取得（予定）価格の合計は625億円となり、その平均取得利回りは4.2％と見込まれます。新規取得資産の取得を通じて、本投資法人の資産規模は、直近の2016年５月
期（第９期）末の3,267億円からの増加率は119％となるものと見込まれており、立地とクオ
リティにこだわった継続的な資産規模の拡大を実現しています。
以上の結果、新規上場以来の着実な物件取得を通じて、本投資法人の資産規模（取得（予定）価格ベース）は、新規上場期である2012年11月期（第２期）末には1,704億円であったものが、取得予定資産取得後には3,891億円へと、新規上場時対比で2,187億円拡大し、新規上場時対比の資産規模増加率は228％となるものと見込まれます。

- 17 -

＜立地とクオリティにこだわった継続的な資産規模の拡大＞
資産規模（取得予定資産取得後）
3,891億円
2016年５月期（第９期）末比 ＋625億円（119％）（注１）「田町スクエア（底地）」（2014年５月30日に建物を譲渡済）の取得価格については、当初取得時（2012年６月13日）の土地取得
価格（本物件取得価格から建物取得価格である732百万円を差し引いた金額）を用いて算出しています。
（注２）上図記載の各比率は、取得（予定）価格ベースで算出しています。

- 18 -

- 19 -

＜取得予定資産取得後の本投資法人のポートフォリオ＞
物件
番号

物件名称

所在地

取得（予定）時期

（注１）

駅徒歩
分数
（注２）

取得
（予定）
価格
（百万円）

取得
利回り
（％）

取得先・
取得形態

（注３）

UR-１

東急プラザ表参道原宿

東京都渋谷区

2012年６月13日

１分

45,000

3.9

スポンサー

UR-２

東急プラザ赤坂

東京都千代田区

2012年６月13日

１分

11,450

6.1

スポンサー

UR-３

キュープラザ恵比寿

東京都渋谷区

2012年６月13日

１分

8,430

4.5

スポンサー

UR-４

新橋プレイス

東京都港区

2012年６月13日

１分

20,500

5.4

スポンサー

UR-５

京都烏丸パーキングビル

京都府京都市2012年６月13日

１分

8,860

6.2

スポンサー

UR-６

A-FLAG赤坂

東京都港区

2013年８月30日

３分

3,000

4.5

第三者

UR-７

神戸旧居留地25番館

兵庫県神戸市2013年12月19日

５分

21,330

4.8

ウェア
ハウジング

UR-８

A-FLAG札幌

北海道札幌市2013年12月19日

２分

4,410

8.7

スポンサー

UR-９

A-FLAG渋谷

東京都渋谷区

2013年12月19日

４分

6,370

4.9

スポンサー

UR-10

キュープラザ心斎橋

大阪府大阪市2015年12月16日

１分

13,350

3.9

スポンサー

東京都港区

2016年12月20日

４分

4,370

4.3

第三者

東京都港区

2016年12月２日

７分

4,700

3.9

スポンサー

東京都渋谷区2017年１月６日

４分

2,280

4.0

スポンサー

UR-11
UR-12
UR-13

A-FLAG骨董通り（取得予定資産）A-FLAG美術館通り（取得予定資産）A-FLAG代官山ウエスト（取得予定資産）

都市型商業施設小計

154,050

4.8

TO-１

東急不動産恵比寿ビル

東京都渋谷区

2012年６月13日

４分

7,400

5.4

スポンサー

TO-２

A-PLACE恵比寿南

東京都渋谷区

2012年６月13日

４分

9,640

4.9

スポンサー

TO-３

A-PLACE代々木

東京都渋谷区

2012年６月13日

３分

4,070

5.1

スポンサー

TO-４

A-PLACE青山

東京都港区

2012年６月13日

４分

8,790

5.0

スポンサー

TO-５

ルオーゴ汐留東京都港区

2012年６月13日

４分

4,540

4.7

スポンサー

4.7

TO-６

田町スクエア（底地）

東京都港区

2012年６月13日

２分

2,338

TO-７

A-PLACE池袋

東京都豊島区

2012年６月13日

６分

3,990

5.2

TO-８

A-PLACE新橋

東京都港区

2013年４月19日

３分

5,650

5.1

第三者

TO-９

A-PLACE五反田

東京都品川区

2014年１月10日

３分

5,730

4.5

スポンサー

TO-10

A-PLACE品川

東京都港区

2014年１月10日

４分

3,800

4.6

スポンサー

TO-11

大崎ウィズタワー東京都品川区

2014年６月24日

４分

10,690

4.6

３分30,30020,40020,900
合計：71,600

4.2
4.1
3.9
合計：4.1TO-12

汐留ビルディング
（取得予定資産）（注５）

東京都港区

2015年１月９日
2015年12月16日
2016年12月２日
（注５）

（注４）

スポンサー
スポンサー

第三者
スポンサー
スポンサー
スポンサー

TO-13

A-PLACE恵比寿東（注６）東京都渋谷区

2015年７月29日

６分

7,072

4.4

第三者

TO-14

A-PLACE渋谷金王（注６）

東京都渋谷区

2015年10月１日

４分

4,810

4.4

第三者

TO-15

A-PLACE五反田駅前（第10期取得済資産）

東京都品川区

2016年７月１日

１分

7,280

4.3

第三者

157,400

4.4

東京オフィス小計
Ｏ-１

あまがさきキューズモー
兵庫県尼崎市ル（底地）

2012年６月13日

２分

12,000

5.0

スポンサー

Ｏ-２

icotなかもず

大阪府堺市

2012年６月13日

６分

8,500

6.4

スポンサー

Ｏ-４

icot溝の口

神奈川県川崎市

2012年６月13日

13分

2,710

6.7

スポンサー

Ｏ-５

icot多摩センター

東京都多摩市2012年６月13日

４分

2,840

6.6

スポンサー

Ｏ-６

A-PLACE金山

愛知県名古屋市

2012年６月13日

１分

6,980

5.6

スポンサー

6.2
5.5
合計：5.8

第三者
スポンサー

Ｏ-７

大阪中之島ビル（注７）大阪府大阪市2013年１月25日
2014年12月19日

１分

5,250
5,850
合計：11,100Ｏ-８

icot大森東京都大田区

2013年12月19日

３分

5,790

5.1

スポンサー

神奈川県相模原市

2015年１月９日

15分

4,820

5.5

スポンサー

大阪府大阪市2016年９月21日

３分

19,0004.3

第三者

神奈川県横浜市

2016年10月６日

１分

3,930

6.4

第三者

その他投資対象資産小計

77,6705.4

ポートフォリオ合計

389,120

4.8

Ｏ-９
Ｏ-10
Ｏ-11

マーケットスクエア相模原
梅田ゲートタワー（第10期取得済資産）
A-PLACE馬車道（第10期取得済資産）（注１）「物件番号」は、本投資法人のポートフォリオの各資産をUR（都市型商業施設を意味します。）、TO（東京オフィスを意味します。）及びＯ（その他投資対象資産を意味します。）の３つに分類し、分類毎に番号を付したものです。以下同じです。
（注２）各物件の「駅徒歩分数」における徒歩による所要時間については、「不動産の表示に関する公正競争規約」（平成17年
公正取引委員会告示第23号）及び「不動産の表示に関する公正競争規約施行規則」（平成17年公正取引員会承認第107- 20 -

号）に基づき、道路距離80メートルにつき１分間を要するものとして最寄駅からの距離について算出した数値を記載しています。以下同じです。
（注３）「取得利回り」の「都市型商業施設小計」、「東京オフィス小計」、「その他投資対象資産小計」及び「ポートフォリ
オ合計」については、対象となる物件の取得利回りを当該対象物件の取得（予定）価格で加重平均して算出し、小数点第２位を四捨五入して記載しています。
（注４）「田町スクエア（底地）」の取得利回りは、2014年５月30日の建物譲渡時に取得した底地に係る鑑定評価書に記載された直接還元法におけるNOIを取得価格で除した数値を記載しています。
（注５）「汐留ビルディング」は、2015年１月９日付及び2015年12月16日付で、それぞれ準共有持分（15％及び10％）を取得しており、本募集に伴い、準共有持分（10％）を追加取得することになります。上段に2015年１月９日付取得済資産の概要を、中段に2015年12月16日付取得済資産の概要を、また下段に取得予定資産の概要を記載し、最下段に合計額及び合計額に基づく取得利回りを記載しています。
（注６）2016年11月１日付で「フロンティア恵比寿」から「A-PLACE恵比寿東」、「渋谷金王ビル」から「A-PLACE渋谷金王」に名称を変更しています。以下同じです。
（注７）「大阪中之島ビル」は、2013年１月25日付で準共有持分（50％）を取得しており、2014年12月19日付で残りの準共有持分（50％）を取得しました。上段に2013年１月25日付取得済資産の概要を、中段に2014年12月19日付取得済資産の概要を記載し、下段に合計額及び合計額に基づく取得利回りを記載しています。

（２）東急不動産ホールディングスグループの強みをフル活用した継続的成長①

東急不動産ホールディングスグループについて（ア）東急不動産ホールディングスグループの概要
本投資法人のスポンサーである東急不動産を中核会社とする東急不動産ホールディ
ングスグループは、2016年３月31日時点で、東急不動産ホールディングス、東急不動
産とその他子会社123社及び関連会社29社で構成され、不動産の開発・運営・管理等の総合不動産ディベロッパー事業を営んでいます。2016年３月期の連結営業収益は
8,154億円、同期末時点の連結総資産は１兆9,843億円の規模を誇り、大手総合不動産会社の一角を占めています。東急不動産ホールディングスグループは、その傘下に東急不動産、東急リバブル、東急コミュニティーといったグループ企業を擁し、不動産の開発・運営・管理等の総合不動産ディベロッパー事業を営んでいるほか、東急ハンズ、東急スポーツオアシス等の小売業及びサービス業といったB to C事業（注）を行う
テナント企業をグループ内に有していることから、テナントニーズに精通した企業グループとして多面的かつ総合的なバリューチェーンをフルラインで構築し、グループ
独自のノウハウを多年にわたり蓄積しています。
（注）「B to C事業」とは、企業（ビジネス）（Business）と一般消費者（カスタマーないしコンシューマー）（Customer/Consumer）との取引を意味します。

- 21 -

（イ）東急不動産のDNA
首都圏や全国主要都市を中心に事業展開してきた東急不動産のフロンティア精神と開発力はグループ全体に息づいており、駅前複合ビルの先駆けとして開業した「東急プラザ」や生活素材の専門販売店「東急ハンズ」等、時代に先駆けて変化するお客様のニーズに応え続けてきた実績があります。東急不動産ホールディングスグループの各事業分野で経験を積んだ社員がJ-REITの運用に携わることで、投資主の皆様のニーズに応えていきます。
（ウ）プロアクティブな行動
本資産運用会社では、「プロアクティブな行動（率先して、先を見越し、状況を改善する行動）」が社員に求められています。資産運用会社として、個々の物件の運営、管理は当然のこと、変化していくマーケット環境（不動産売買市況、不動産賃貸
市況、金融市況）を注視し、早期対応を心がけることで、中長期に安定した資産運用を実現していきます。
②

外部成長におけるスポンサーサポート（注１）（ア）東急不動産ホールディングスグループにおけるREIT（ファンド）事業の位置付け
東急不動産ホールディングスグループは、中長期経営計画「Value Frontier
2020」の基本方針の１つとして、「関与アセットの拡大」を掲げており、REIT事業は
この中で重要な位置付けを占めるものとして、グループを挙げて本投資法人の外部成長をサポートすることとしています。
（イ）新規上場後における外部成長サポート
本投資法人は、上場以来継続的に、本投資法人のスポンサーグループである東急不動産ホールディングスグループから優良物件の拠出を受け、外部成長を推進してきました。
東急不動産ホールディングスグループは、不動産バリューチェーンをフルラインで有する総合ディベロッパーグループとして、都心開発によるパイプラインの拡充や、プロパティ・マネジメント、ビルマネジメントの専業化による体制強化を実施してきました。本投資法人はそのようなスポンサーサポートを最大限活用し、投資主価値向上に資する資産規模拡大を目指したいと考えています。
また、東急不動産ホールディングスグループは、総合ディベロッパーグループとして、開発、保有、ウェアハウジング（注２）といった多様な物件の取得機会の提供が可能です。
以下の表は、本投資法人の新規上場後取得済資産及び取得予定資産を取得先・取得
形態別にまとめたものです。新規上場以降、本投資法人がスポンサーサポートを活用
して取得した又は取得予定の物件は、合計12物件・1,500億円（取得（予定）価格ベース）にのぼります。
本投資法人は、引き続き、スポンサーサポートを活用しながら継続的な外部成長を目指します。

- 22 -

＜新規上場後取得済資産及び取得予定資産の取得先・取得形態＞
取得（予定）価格
取得先・取得形態
物件名称（百万円）
汐留ビルディング（2015年１月９日付取得分）
30,300汐留ビルディング（2015年12月16日付追加取得分）
20,400汐留ビルディング（追加取得分）（取得予定資産）
20,900
スポンサー
マーケットスクエア相模原
4,820
（開発）
A-PLACE五反田
5,730
A-FLAG札幌
4,410
小計
86,560大阪中之島ビル（2014年12月19日付取得分）（注４）
5,850
A-FLAG渋谷
6,370
icot大森
5,790
スポンサー
A-PLACE品川
3,800
（保有）
キュープラザ心斎橋
13,350（注３）
A-FLAG美術館通り（取得予定資産）
4,700
A-FLAG代官山ウエスト（取得予定資産）2,280
小計
42,14021,330ウェアハウジング 神戸旧居留地25番館（注５）（注２）
小計21,330大崎ウィズタワー
10,690A-PLACE新橋
5,650
大阪中之島ビル（2013年１月25日付取得分）（注４）
5,250
A-FLAG赤坂
3,000
A-PLACE恵比寿東
7,072
第三者
A-PLACE渋谷金王
4,810
A-PLACE五反田駅前
7,280
梅田ゲートタワー(88.4％区分所有権)
19,000A-PLACE馬車道
3,930
A-FLAG骨董通り（取得予定資産）
4,370
小計
71,052
合計
221,082（注１）「スポンサーサポート」は、「スポンサー（開発）」、「スポンサー（保有）」及び「ウェアハウジング」をいいます。
（注２）「ウェアハウジング」とは、本投資法人による運用資産の機動的な取得を目的として、東急不動産ホールディングスグ
ループが第三者から一時的に物件を取得し保有することをいいます。以下同じです。
（注３）「スポンサー（保有）」は、東急不動産の子会社による保有を含みます。
（注４）「大阪中之島ビル（2014年12月19日付取得分）」は「スポンサー（保有）」に、「大阪中之島ビル（2013年１月25日付
取得分）」は「第三者」に含まれます。
（注５）取得に際しては、東急不動産のウェアハウジング機能を活用しており、実際の売主は東急不動産の子会社です。

＜新規上場後における物件取得ルート（取得（予定）価格ベース）＞- 23 -

③

東急不動産による主な開発実績・開発予定案件
東急不動産は業界に先駆け1960年代から、都市型商業施設「東急プラザ」を渋谷、蒲田
等で展開し、以来、首都圏・近畿圏を中心に全国において商業施設の開発・運営を行ってきました。また、1958年の「南平台東急ビル」の開発を皮切りに、オフィスビルの開発も行ってきました。東急不動産は、首都圏において、主にJR中央線以南のJR山手線内及びJR
山手線沿線の東京都心エリアにおいて、豊富な商業施設及びオフィスビルの開発及び投資実績を有しており、これらの物件の開発及び運営を通じて、当該エリアにおける運営ノウ
ハウを蓄積しています。以下は、東急不動産が開発した主要な都市型商業施設及び東京オ
フィスの実績・予定案件の一部です。いずれの商業施設及びオフィスビルも、繁華性が高く、駅至近の希少性の高い立地であることが特徴です。
＜東急不動産による主な開発実績・開発予定案件＞（注１）上記の各物件は、本書の日付現在において本投資法人が保有している又は取得を予定している不動産等ではありません。
（注２）竣工済の物件については、登記簿に基づく一棟での延床面積を記載しています。竣工前の物件については、東急不動産による公表資料に基づき延床面積を記載しています。
（注３）各プロジェクト又は計画の完成予想図は、実際の完成した建物と一部において仕様が相違することがあり得ます。

- 24 -

＜東急不動産ホールディングスグループの主な保有物件（2016年３月31日時点）＞（注１）延床面積は、公表資料に基づき記載しています。
（注２）上記の各物件は、本書の日付現在において本投資法人が保有している又は取得を予定している不動産等ではありません。

④

内部成長におけるスポンサーサポート＜豊富な管理実績と専門性を有するスポンサーグループのPM力の活用＞
東急不動産ホールディングスグループの東急不動産ＳＣマネジメント及び東急コミュニ
ティーは、豊富な管理実績と専門性を有するPM会社及びPM・BM会社（注）であり、本投資法
人はこれらの幅広いノウハウを活用し、継続的な内部成長を目指します。
（注）「BM会社」とは、ビルディング・マネジメント会社を指します。BM会社は、所有者又はPM会社等から委託を受けてビルの維持管理や清掃等の業務を受託します。

（ア）東急不動産ＳＣマネジメント
東急不動産ＳＣマネジメントは、商業施設を運営する専門会社です。東急不動産ホール
ディングスグループが保有する商業施設の運営を実施する等、受託施設数59棟、総テナン
ト数1,770、総受託店舗面積約770,000㎡（2016年３月31日時点）という豊富な受託実績を背景に、資産のバリューアップ等に強みを持っています。以下は、東急不動産ＳＣマネジ
メントの受託実績の推移です。

- 25 -

＜東急不動産ＳＣマネジメントの受託実績の推移＞（イ）東急コミュニティー
東急コミュニティーは、多様な建物を管理してきた実績から、不動産全体の管理を行う
PMに加え、建物や設備の管理といったBMも一体的にカバーし、ソフトとハードの両面からの効率的な提案を得意とする日本を代表する総合不動産管理会社です。また、東急不動産
ホールディングスグループの戦略の一環として、オフィスビルの運営管理業務を同社に移管し一元化することによる、同社の機能強化が進められています。2016年３月31日時点に
おいて1,453件のビル・その他管理件数を有し、全国47事業所で事業を展開する等、幅広い分野でのノウハウと実績を有しています。
＜東急コミュニティーの管理実績（2016年３月31日時点）＞（３）プロアクティブ・オペレーションに裏付けられたオフィスのアップサイドポテンシャル
本投資法人は、立地やクオリティにこだわった物件が有する競争力や堅調なマーケット環
境に加えて、本資産運用会社のプロアクティブなオペレーションを通じて、内部成長の継続を追求しています。
① 内部成長を可能とする本資産運用会社によるプロアクティブ・オペレーション
本投資法人の内部成長を可能としている背景は、以下のとおりです。
（ア）・・

競争力のある立地の強固なファンダメンタルズ
オフィスにおける駅徒歩５分以内の物件比率：94％（取得予定資産取得後。取得（予定）価格ベース）
東京オフィスにおける都心６区（注）比率：97％（取得予定資産取得後。取得（予定）価格ベース）（注）「都心６区」とは、千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区及び品川区をいいます。

（イ）
・
・

テナントに選ばれる物件のバリューアップ
テナント満足度調査における「満足」回答の比率（注）：88％
戦略的リノベーションを実施（注）東急リバブルスタッフ株式会社による2016年３月実施の「2015年度オフィスビルテナントCS調査」によります。本投資法人が保有するオフィスビルのうち10物件を対象とし、当該オフィスビルに入居するテナントの社員を対象に当該オフィスビルの満足度を調査し、「かなり満足」、「やや満足」、「やや不満」及び「かなり不満」の選択肢の中から、「かなり満足」又は「やや満足」と回答した社員の割合を示します。

- 26 -

（ウ）・・

高位安定的な稼働率
2016年５月期（第９期）末のオフィス稼働率：99％「汐留ビルディング」における2016年９月30日時点の稼働率：99％（エ）・

プロアクティブな賃料増額改定「広域渋谷圏」オフィスにおける賃料増額改定割合（2015年11月期（第８期）・2016年５月期（第９期））：100％
東京オフィスにおける賃料増額改定割合（2016年５月期（第９期））：84％

・②

上場以来、安定的に高い稼働率を維持③

2015年11月期（第８期）以降期中取得物件における賃貸事業収入の良化
本投資法人は、2015年11月期（第８期）以降に運用を開始した物件（「A-PLACE恵比寿東」、「A-PLACE渋谷金王」及び「A-PLACE五反田駅前」）において、戦略的なリーシング
や賃料改定交渉、区画用途変更や看板設置等による付帯収入の増加により、賃貸事業収入の良化を実現しています。

④

東京オフィスにおける継続的な賃料増額改定の実現
2013年11月期（第４期）から2016年５月期（第９期）までの期間における本投資法人が保有する東京オフィスの既存テナントとの賃料改定時の平均増額率（注１）は８％であり、2013年11月期（第４期）以降、８期連続で賃料増額改定を実現しています。
下表は、本投資法人が2013年11月期（第４期）以降の各期末時点において保有する東京オフィスの賃料改定実績の推移を示したものです。この表のとおり、2016年５月期（第９期）においては、改定対象面積の84％に当たる4,879坪において増額改定を実現しており、賃料の平均増額率は5.6％となりました。さらに、2016年11月期（第10期）においては、2016年10月31日時点までの契約改定分で、改定対象面積の67％に当たる1,987坪において増額改定を実現し、また、2017年５月期（第11期）においては、改定対象面積の40％に当たる1,338坪において増額改定を実現しています。特に、広域渋谷圏に所在する物件においては、2015年11月期（第８期）及び2016年５月期（第９期）における改定対象面積の100％について賃料増額改定を実現しました。なお、本書の日付現在、本投資法人が保有する東京オフィスのうち広域渋谷圏に所在する物件の割合は28％（取得価格ベース）となっており、本投資法人は、今後も広域渋谷圏に所在する物件を中心に、賃料の増額を目指します。
（注１）「平均増額率」は、増額改定がなされた部分の改定後の賃料と改定前の賃料の差額の合計額を、増額改定がなされた部分の改定前の賃料の合計額で除して算出しています。
（注２）上記の比率のうち、「賃料の平均増額率5.6％」の数値以外は、小数点第１位を四捨五入して記載しています。

- 27 -

＜テナント契約改定実績の推移＞

2016年９月30日時点において本投資法人が保有する東京オフィス（注１）について、東京オフィスの月額賃料の１坪当たり単価平均額（注２）と東京オフィス想定月額市場賃料（注３）の１坪当たり単価平均額（注４）との差異（以下「東京オフィスの賃料乖離率」（注５）といいます。）は、５％と算定されます。また、広域渋谷圏に所在する東京オフィス（注６）について、広域渋谷圏に所在する東京オフィスの月額賃料の１坪当たり単価平均額（注７）と広域渋谷圏に所在する東京オフィス想定月額市場賃料（注８）の１坪当たり単価平均額（注９）との差異（以下「広域渋谷圏に所在する東京オフィスの賃料乖離率」（注10）といい、「東京オフィスの賃料乖離率」と併せて、以下「賃料乖離率」といいます。）は17％です。本投資法人は、賃料乖離率が生じていることは、賃料改定時におけるテナントとの賃料交渉の材料として用いることができる等、今後の賃料増額の一因となりうるものと考えています（注11）。
（注１）「東京オフィスの月額賃料の１坪当たり単価平均額」及び「東京オフィス想定月額市場賃料の１坪当たり単価平均額」における「東京オフィス」とは、本投資法人が保有する東京オフィスの区分に属する資産（但し、田町スクエア（底地）を除きます。）のうち、オフィスの用に供される部分（住居・店舗・商業施設の用に供される部分を除外した部分をいいます。）を指します。
（注２）「東京オフィスの月額賃料の１坪当たり単価平均額」とは、以下の計算式により算出された額（千円未満は四捨五入）をいいます。
東京オフィスの月額賃料の１坪当たり単価平均額＝東京オフィスの月額賃料合計額＊÷東京オフィス総賃貸面積合計＊＊＊「東京オフィスの月額賃料合計額」は、2016年９月30日時点における東京オフィス各資産において締結された各賃貸借契約の月額賃料の合計額を指します。マスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の月額賃料を指します。なお、共益費を含み、同日現在のフリーレント及びレントホリデーは考慮しないものとします。また、消費税は含みません。「フリーレント」とは、ある一定期間（主として新規入居時）に無償又は相当低廉な賃料を設定する合意であり、「レントホリデー」とは、一定の賃貸借期間中の一定の期間のみ、定期又は不定期に、無償又は相当低廉な賃料を設定する合意をいいます。

＊＊「東京オフィス総賃貸面積合計」は、2016年９月30日時点における東京オフィス各資産において締結された各賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計（坪）を指します。なお、マスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントとの間で実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積の合計を指します。以下同じです。
（注３）「東京オフィス想定月額市場賃料」とは、本投資法人が保有する全ての東京オフィスの「資産毎の想定月額市場賃料」の合計額をいいます。
「資産毎の想定月額市場賃料」とは、以下の計算式により算出された額（千円未満は四捨五入）をいいます。
「資産毎の想定月額市場賃料」＝CBRE査定賃料（１坪当たり単価）＊×当該資産の総賃貸面積＊「CBRE査定賃料（１坪当たり単価）」とは、CBREが、東京オフィスの各資産及び当該資産の周辺の競合資産における直近の成約状況及びマーケット環境等を総合的に勘案した上で、2016年９月30日時点においてテナント誘致を実施し、新規入居テナントが当該資産につきフロア単位等で成約すると仮定した場合に適正と考えられる賃料としてCBREが査定した１坪当たり単価をいいます。

- 28 -

（注４）「東京オフィス想定月額市場賃料の１坪当たり単価平均額」とは、以下の計算式により算出された額（千円未満は四捨五入）をいいます。
東京オフィス想定月額市場賃料の１坪当たり単価平均額＝東京オフィス想定月額市場賃料÷東京オフィス総賃貸面積
合計（注５）「東京オフィスの賃料乖離率」とは、以下の計算式により算出された数値をいいます。
東京オフィス想定月額市場賃料の１坪当たり単価平均額－
東京オフィスの月額賃料の１坪当たり単価平均額
東京オフィスの賃料乖離率（％）＝×100
東京オフィスの月額賃料の１坪当たり単価平均額（注６）「広域渋谷圏に所在する東京オフィス」とは、広域渋谷圏に所在する東京オフィスである「東急不動産恵比寿ビ
ル」、「A-PLACE恵比寿南」、「A-PLACE青山」、「A-PLACE恵比寿東」及び「A-PLACE渋谷金王」のうち、オフィスの用に供される部分（住居・店舗・商業施設の用に供される部分を除外した部分をいいます。）をいいます。
（注７）「広域渋谷圏に所在する東京オフィスの月額賃料の１坪当たり単価平均額」とは、以下の計算式により算出された額（千円未満は四捨五入）をいいます。
広域渋谷圏に所在する東京オフィスの月額賃料の１坪当たり単価平均額＝
広域渋谷圏に所在する東京オフィスの月額賃料合計額＊÷広域渋谷圏に所在する東京オフィス総賃貸面積合計＊＊＊「広域渋谷圏に所在する東京オフィスの月額賃料合計額」は、2016年９月30日時点における広域渋谷圏に所在する東京オフィス各資産について締結された各賃貸借契約の月額賃料の合計額を指します。マスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の月額賃料を指します。なお、
共益費を含み、同日現在のフリーレント及びレントホリデーは考慮しないものとします。また、消費税は含みません。

＊＊「広域渋谷圏に所在する東京オフィス総賃貸面積合計」は、2016年９月30日時点における広域渋谷圏に所在する
東京オフィス各資産について締結された各賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計（坪）を指します。なお、マスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントとの間で実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積の合計を指します。以下同じです。
（注８）「広域渋谷圏に所在する東京オフィス想定月額市場賃料」とは、広域渋谷圏に所在する東京オフィスの「資産毎の想定月額市場賃料」（上記（注３）をご参照ください。）の合計額をいいます。
（注９）「広域渋谷圏に所在する東京オフィス想定月額市場賃料の１坪当たり単価平均額」とは、以下の計算式により算出された額（千円未満は四捨五入）をいいます。
広域渋谷圏に所在する東京オフィス想定月額市場賃料の１坪当たり単価平均額＝
広域渋谷圏に所在する東京オフィス想定月額市場賃料÷広域渋谷圏に所在する東京オフィス総賃貸面積合計（注10）「広域渋谷圏に所在する東京オフィスの賃料乖離率」とは、以下の計算式により算出された数値をいいます。
広域渋谷圏に所在する東京オフィス想定月額市場賃料の１坪当たり単価平均額－
広域渋谷圏に所在する東京オフィスの月額賃料の１坪当たり単価平均額
広域渋谷圏に所在する東京オ＝
× 100
フィスの賃料乖離率（％）
広域渋谷圏に所在する東京オフィスの月額賃料の１坪当たり単価平均額（注11）第三者査定賃料は、CBREが、同社の収集した情報に基づき、同社独自の方法で査定したものであり、一定の時点における一定の判断手法を用いて行った判断者の分析にすぎず、分析の客観性、分析内容の妥当性及び正確性、並びに東京オフィス各資産の実際の成約賃料の金額又はその水準を保証するものではありません。したがって、本投資法人
が、東京オフィス各資産について、第三者査定賃料に基づく賃料を収受できることを意味するものではなく、また、
将来において収受できることを保証し又は確約するものではありません。また、第三者査定賃料は、2016年９月30日時点で新規入居テナントが成約すると仮定した上でCBREが査定したものであり、実際の成約賃料は、新規入居であるか既存テナントとの賃料改定か、賃料改定時期、入居時期、成約面積、地域等の諸要素により変動するため、今後、
第三者査定賃料での賃貸が実現する（東京オフィスの成約賃料が賃料乖離率の分だけ増額される）との保証もありません。

＜東京オフィス及び広域渋谷圏に所在する東京オフィスの賃料乖離率＞- 29 -

⑤

その他投資対象資産のオフィス（注１）の内部成長実績
本投資法人は、その他投資対象資産に関しても、個別資産の特性及び競争力等を見極めた上で厳選投資を実施しており、特にその他投資対象資産のオフィスについては全ての物
件が最寄駅から徒歩３分以内の希少性のある立地かつランドマーク性のある物件で構成されており、取得以来、稼働率も安定的かつ高水準で推移しています。かかる稼働率の安定性に加え、賃料改定時の平均賃料単価（注２）の良化を実現しています。例えば、「APLACE金山」及び「大阪中之島ビル」では、2016年11月期（第10期）開始以降2016年10月31日までの契約改定分において、当該契約改定時の平均賃料単価の増額率は12.1％となりました。
（注１）本⑤において「その他投資対象資産のオフィス」とは、保有資産及び第10期取得済資産のうち、その他投資対象資産に分類されるオフィス（「A-PLACE金山」、「大阪中之島ビル」、「梅田ゲートタワー」及び「A-PLACE馬車道」）をいいます。
（注２）「平均賃料単価」とは、複数のテナントとの契約に基づく共益費を含む賃料の合計を、契約書上の面積の合計で除した１坪当たりの賃料単価です。

＜堅調な稼働率の推移＞＜その他投資対象資産のオフィスの駅徒歩分数比率（取得価格ベース）（第10期取得済資産を含む）＞＜賃料改定時における賃料増額改定の実績（2016年11月期（第10期）開始以降2016年10月31日までの契約改定分）＞
・A-PLACE金山
３テナント
・大阪中之島ビル ２テナント
平均賃料単価 ＋12.1％（注１）上記のテナント数は、2016年11月期（第10期）開始以降2016年10月31日までに賃料の増額覚書を締結したテナントの件数を意味します。
（注２）上記の平均賃料単価には、（注１）記載のテナントに係る平均賃料単価の増額率を記載しています。

- 30 -

（４）高い安定性に加えアップサイドも追求可能な商業施設①

本投資法人の商業施設
本投資法人が保有し又は取得を予定する商業施設は、駅徒歩分数１分以内に立地する物
件の比率が、商業施設全体では56％、都市型商業施設では70％（いずれも新規取得資産を含む取得（予定）価格ベースの比率）であり、高い固定賃料割合（2015年11月期（第８期）及び2016年５月期（第９期）の実績賃料ベースで98％。なお、新規取得資産を含みません。）、長い賃貸借契約年数、分散された契約更新のタイミング等といった特徴があり、これらの立地、賃料形態、賃貸借契約年数、契約残存期間に裏付けられたポートフォリオとしての安定性を有しています。

（注）上記「競争力のある立地」についての円グラフにおける「UR」とは都市型商業施設を指し、「商業」とは商業施設（都市型商業施設及びその他投資対象資産の商業施設）を指します。

＜契約残存期間のマチュリティラダー（新規取得資産を含む）＞
契約残存期間のマチュリティラダー（注）は、以下のとおりです。

（注）「マチュリティラダー」とは、契約残存期間の分散状況をいいます。

- 31 -

＜東急プラザ表参道原宿の運営状況＞「東急プラザ表参道原宿」における路面店における売上及び路面店以外の店舗における売上の前年同月比の推移及び固定賃料の比率は以下のとおりです。

②

商業施設における賃料増額実績（ア）都市型商業施設
・京都烏丸パーキングビル
大型テナントとの５年間の賃貸借契約満了時、戦略的なテナント入替を行い、2016年８月１日以降の当該テナント賃料は、月額５％増額しました。

・東急プラザ赤坂・A-FLAG札幌
ホテル固定賃料の底上げを実現し、賃貸借期間を2016年４月から５年半とする再契約を締結しました。これにより、2016年４月１日以降の２物件の賃料合計は、月額９％増額しました。

（イ）その他投資対象資産
・icot多摩センター
定期借家契約の満了時において７テナントと賃料増額改定を実現し、2016年４月５日以降の当該増額テナントに係る賃料合計は、月額９％増額しました。

- 32 -

・icot大森
本物件のB1区画の入替において空室期間を経ることなくテナントの入替を行い、かつ賃料増額改定を実現し、2016年７月１日以降の該当区画における賃料は、月額11％増額しました。

③

ホテル区画を有する都市型商業施設
本投資法人は、ホテル区画を有する資産として、「東急プラザ赤坂」、「A-FLAG札幌」
及び「神戸旧居留地25番館」の３物件（以下、総称して「ホテル資産」といいます。）を保有しており、総客室数は1,178室にのぼります。ホテル資産においては、一定の固定賃料を安定的に収受した上で、収益性に応じ、以下に記載の歩合賃料（注１）も収受する契約を締結しているため、一定の歩合賃料が発生します（ホテル資産から発生する歩合賃料を、以下「ホテル歩合賃料」（注２）といいます。）。このように、ホテル区画は、安定性に加え、収益の成長性を兼ね備えていると本投資法人は考えています。なお、対象となる
ホテル区画の顧客基盤は国内需要が中心であり、保有するホテル区画の業績及び稼働率やRevPAR（注３）といった経営指標はインバウンド需要の動向に大きく左右されることなく堅調に推移しており、今後も安定的に推移していくものと本投資法人は考えています。
（注１）「歩合賃料」とは、賃貸借契約に基づき、一定額の固定賃料とは別に、賃借人の事業からの収益が一定水準を超えた
場合に本投資法人が収受することのできる賃料であり、固定賃料に上乗せされる賃料をいいます。以下同じです。
（注２）「ホテル歩合賃料」は、いずれも当該年度の売上のうち所定の売上を上回った部分について一定の割合を乗じること
によって算定され、その支払時期は、翌年度の一定の時期と各賃貸借契約書にて定められています。そのため、下表の2016年11月期（第10期）のホテル歩合賃料の金額は、既に終了した期間の売上実績に基づき確定しています。
（注３）「RevPAR」とは、１日当たり販売可能客数当たり宿泊売上高合計をいい、一定期間の宿泊売上高合計（料飲売上、その他売上及びサービス料を除きます。）を同期間の販売可能客数合計で除した値をいいます。

＜安定的な顧客基盤（売上高ベース）＞（注）上記円グラフにおける「インバウンド需要」は、「東急プラザ赤坂」、「A-FLAG札幌」及び「神戸旧居留地25番館」における第８期及び第９期の売上高の合計に対して、各施設が「インバウンド需要」とみなす売上高（当該施設における宿泊部門の外国人利用額に係る売上高）の合計の割合を記載しています。

- 33 -

＜好調な稼働率推移（３ホテル平均）＞（出所）「全国シティホテル」及び「全国ビジネスホテル」の稼働率につき、国土交通省観光庁「宿泊旅行統計調査」に基づき
本資産運用会社にて作成（注１）上表において、各営業期間における本投資法人の稼働率は、当該営業期間に属する各月における「東急プラザ赤坂」、「A-FLAG札幌」及び「神戸旧居留地25番館」のホテル部分の稼働率を単純平均して算出した３物件の平均稼働率を、当
該営業期間の月数（但し、2016年６月から９月の期間については４）で単純平均して算出（小数点第２位を四捨五入）
しています。なお、各月における当該３物件のホテル部分の稼働率は、利用客室数（当該月において宿泊者が利用した客室数）を総客室数（客室数に各月の日数を乗じて算出した値）で除し、100を乗じることにより算出しています。
（注２）「宿泊旅行統計調査」は、日本における宿泊旅行の全国規模の実態等を把握し、観光行政の基礎資料とすることを目的としています。
（注３）「宿泊旅行統計調査」は、統計法第27条に規定する事業所母集団データベース（総務省）をもとに、標本理論に基づき抽出されたホテル、旅館、簡易宿所、会社・団体の宿泊所等を対象としています。調査対象施設については、従業者数に応じて以下の①から③のとおりです。
① 従業者数10人以上の事業所：全数調査② 従業者数５人から９人の事業所：１／３を無作為に抽出してサンプル調査③ 従業者数０人から４人の事業所：１／９を無作為に抽出してサンプル調査（注４）上表において、各営業期間における「全国シティホテル」の稼働率は、当該営業期間に属する各月における全国の「シティホテル」の「客室稼働率」を当該営業期間の月数（但し、2016年６月から９月の期間については４）で単純平均して算出（小数点第２位を四捨五入）しています。
（注５）上表において、各営業期間における「全国ビジネスホテル」の稼働率は、当該営業期間の各月における全国の「ビジネスホテル」の「客室稼働率」を当該営業期間の月数（但し、2016年６月から９月の期間については４）で単純平均して算出（小数点第２位を四捨五入）しています。
（注６）各月における「全国シティホテル」及び「全国ビジネスホテル」の「客室稼働率」は、当該月における全国の「シティホテル」又は全国の「ビジネスホテル」の利用客室数（各月における宿泊者が利用した客室数）をそれぞれの総客室数（客室数に各月の日数を乗じて算出した値）で除して算出しています。
（注７）「シティホテル」とは、ホテルのうち「リゾートホテル」及び「ビジネスホテル」以外の都市部に立地するものをいいます。
（注８）「ビジネスホテル」とは、ホテルのうち主に出張ビジネスマンを対象とするものをいいます。
（注９）「リゾートホテル」とは、ホテルのうち行楽地や保養地に建てられた、主に観光客を対象とするものをいいます。
（注10）2016年１月から９月までの「全国シティホテル」及び「全国ビジネスホテル」の「客室稼働率」は、2016年10月31日時
点における速報値であり、今後変更される可能性があります。

- 34 -

＜ホテル収益性（RevPAR）の向上（３ホテル平均）＞
以下の数値は、2014年５月期（第５期）のRevPAR平均値（各ホテル単純平均）を100として指数化したものです。

＜ホテル歩合賃料は継続的に増加＞- 35 -

＜訪日外国人動向＞
円高が進行するものの、外国人客数は増加傾向にあります。

（出所）日本政府観光局（JNTO）「年別 訪日外客数、出国日本人数の推移」及びS&Pグローバル・マーケット・インテリジェン
ス・ジャパン株式会社が公表した為替レートに基づき本資産運用会社にて作成（注１）上表において、「外国人客数」は、３ヶ月ごとの「訪日外客数（総数）」の推移を示したものです。
（注２）「訪日外客数（総数）」とは、国籍に基づく法務省集計による外国人正規入国者から、日本を主たる居住国とする永住者等の外国人を除き、これに外国人一時上陸客等を加えた入国外国人旅行者（駐在員及びその家族、留学生等の入国者・再入国者を含み、乗員上陸数（航空会社の乗務員）を含みません。）の数をいい、法務省の出入国管理統計から日本政府観光局（JNTO）が独自に算出しています。
（注３）上表において、「ドル円」及び「元円」は、各日においてS&Pグローバル・マーケット・インテリジェンス・ジャパン株
式会社が公表した米国ドル／日本円の為替レート及び人民元／日本円の為替レート（円）を、2012年１月１日における米国ドル／日本円の為替レート及び人民元／日本円の為替レートを100としてそれぞれ指数化した値の推移を示しています。

（５）長期安定的な財務基盤
本投資法人は、分配金の安定成長を見据え、資金調達コストを意識しながら、有利子負債の平均残存年数の長期化や返済時期の分散化による財務安定性の向上を追求しています。
また、本投資法人は、物件取得余力を確保し、分配金への寄与と外部成長を実現させるため、適切な水準でのLTVコントロールを行っています。
①

格付変更
2016年10月７日に、JCRによる本投資法人の長期発行体格付が「AA-（格付の見通し：ポジティブ）」から「AA（安定的）」に格上げされました。
（2016年10月31日時点）
格付機関

格付対象

JCR
（株式会社日本格付研究所）

長期発行体格付

格付
AA-

→

見通し
AA

2012年以降に上場したJ-REIT（注１）のうち、AA以上の格付を有する銘柄数（注２）

４銘柄／26銘柄

全J-REIT（注１）のうち、AA以上の格付を有する銘柄数（注２）

13銘柄／56銘柄

安定的（注１）2016年10月31日までに上場した、主に不動産及び不動産関連資産を投資対象とする投資法人（J-REIT）をいいます。
（注２）「AA以上の格付を有する銘柄数」には、株式会社日本格付研究所又は株式会社格付投資情報センターのいずれかから、
2016年10月31日時点において「AA」格付以上の発行体格付を取得しているJ-REITの数を記載しています。

- 36 -

②

平均金利を大幅に削減しつつ、更なる平均残存年数の長期化を実現
本投資法人は、分配金の安定成長を見据え、資金調達コストを意識しながら、有利子負債の平均残存年数の長期化や返済期限の分散化による財務安定性の向上を追求していく方針です。
各期末並びに本募集及び本件第三者割当後における有利子負債の平均残存年数及び平均金利の推移は、以下のとおりとなる見込みです。
＜有利子負債の平均残存年数及び平均金利の推移（新規借入れを含む）＞（注１）本投資法人は、2016年12月13日に返済期日が到来する長期借入金6,000百万円の返済資金に充当するため、新規借入れを行うことを想定しています（以下「新規借入れ」といいます。）。新規借入れの概要は以下のとおりです。
借入先金融機関
株式会社三井住友銀行

借入実行予定日：2016年12月13日
借入期間

借入額

固定/変動

利率

9.5年

6,000百万円

固定

基準金利＊＋0.3025％＊借入実行予定日の２営業日前の時点における借入期間に対応したスワップオファードレートにT/Lスプレッド（365日換算）を加えた金利をいいます。
（注２）各時点の「平均残存年数」は、各時点における各有利子負債の返済日までの期間を、有利子負債金額で加重平均して算出し、小数点第２位を四捨五入して記載しています。
（注３）各時点の「平均金利」は、各時点において、各有利子負債に適用されている金利を、有利子負債金額で加重平均して算出し、小数点第３位を四捨五入して記載しています。以下同じです。なお、本募集及び本件第三者割当後の平均金利の算出に当たっては、（注１）記載の新規借入れの適用金利について、2016年10月31日時点の基準金利をもとに試算していますが、最終的な基準金利は借入実行日の２営業日前に決定されるため、実際の数値とは異なる場合があります。

- 37 -

③

有利子負債返済期限及び有利子負債調達先の分散
本投資法人は、新規借入れ予定の有利子負債も含めて、返済期限及び調達先の分散化を実現しており、将来の金利変動リスク及びリファイナンスリスク等に対応しうる体制を強化しています。
本募集及び本件第三者割当後における新規借入れ予定の有利子負債を含む有利子負債返済期限の分散状況及び有利子負債調達先の分散状況は、以下のとおりとなる見込みです。
本投資法人は、三井住友信託銀行株式会社、三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社、株式会社みずほ銀行、株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行、株式会社三井住友銀行及び株式会社日本政策投資銀行の６行を中心とした盤石なバンクフォーメーションを維持しながら、有利子負債調
達先の多様化に努め、安定的な財務基盤を構築しています。
＜有利子負債返済期限の分散状況（新規借入れを含む）＞＜有利子負債調達先の分散状況（新規借入れを含む）＞- 38 -

④

LTVコントロールによる物件取得余力の創出
本投資法人は、適切なLTV水準のコントロールにより、物件の取得余力（注）を創出し、分配金への寄与と外部成長の実現を目指しています。
本投資法人のLTVは、2013年11月期（第４期）末では45.9％でしたが、2014年５月期（第５期）、2015年５月期（第７期）及び2016年５月期（第９期）の公募増資並びにこれらの増資に関連して行われた第三者割当増資によって2016年５月期（第９期）末には43.3％に低下しました。その後、借入金及び自己資金を活用し、「A-PLACE五反田駅前」、「梅田ゲートタワー」及び「A-PLACE馬車道」を取得し、その結果、本書の日付現
在のLTVは47.9％になりました。本募集及び本件第三者割当後において、LTVは43.8％に低下し、LTV46％までの取得余力は約167億円となる見込みです。
取得余力の創出
本募集及び本書の日付現在
LTV 46％−

LTV 50％

約158億円

本件第三者割当後→約167億円
約504億円（注）「取得余力」は、LTVを特定の数値まで上昇させることが可能と仮定した場合に、有利子負債による資金調達のみで新規の物件を取得することを想定した場合において取得可能な新規物件の取得価格の総額をいい、本投資法人が一定の仮定のもとに算出した試算値です。なお、本募集及び本件第三者割当後の取得余力は、本募集及び本件第三者割当後のLTV及びその算出の前提として用いられる有利子負債の額（いずれも以下に定義します。）に基づいて算出しています。従って、本募集及び本件第三者割当による払込金額の総額が本募集及び本件第三者割当後のLTVの算定の前提として用いられる金額を下回った場合には、取得余力も減少します。

2012年11月期（第２期）以降、本募集、本件第三者割当及び新規借入れに至るまでの主要な財務指標の推移及び資金調達状況は以下に記載のとおりです。

（注１）本書の日付現在の「有利子負債残高」は、2016年５月期（第９期）末の有利子負債残高（その後の借換えを含みます。）に、「A-PLACE五反田駅前」取得に伴う借入金（2016年７月１日借入実行の借入金7,200百万円）、「梅田ゲート
タワー」取得に伴う借入金（2016年９月21日借入実行の借入金19,500百万円）及び「A-PLACE馬車道」取得に伴う借入金（2016年10月６日借入実行の借入金4,000百万円）を加算し、2016年11月2日付700百万円の借入金の返済を減算して算出しています。本募集及び本件第三者割当後の「有利子負債残高」は、本書の日付現在の「有利子負債残高」から変更はありません。
なお、取得予定資産の取得に伴い必要とされる資金調達額は32,250百万円（信託受益権売買契約書等に記載された金額の合計額であり、消費税その他取得に係る諸経費は含みません。）と想定し、本投資法人は、本募集及び本件第三者割
当による手取金、一定額の手元資金により、取得予定資産取得に伴い必要とされる資金を調達することを想定しています。
また、本投資法人は、上表の作成に際し、本件第三者割当において全ての投資口が発行されることを前提とし、本募集における発行価額の総額並びに本件第三者割当における発行価額の総額として、それぞれ28,815百万円及び2,133百万円と見込んでいますが、これらの金額は2016年11月７日（月）現在の東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。

- 39 -

（注２）各時点の「長期比率」は、各時点における長期有利子負債（１年内返済予定の長期借入金を含みます。）の総額を有利
子負債の総額で除して算出しており、小数点第２位を四捨五入して記載しています。
（注３）各時点の「固定金利比率」は、各時点における固定金利による有利子負債の総額を有利子負債の総額で除して算出し、小数点第２位を四捨五入して記載しています。なお、金利スワップ契約により金利が固定化された変動金利による有利
子負債は、固定金利比率の算出においては、固定金利による有利子負債として計算しています。
（注４）各時点の「LTV」は、各時点における有利子負債の総額を、総資産で除して算出しており、小数点第２位を四捨五入して記載しています。
また、本書の日付現在のLTVについては、前記（注１）記載の本書の日付現在の有利子負債残高を、本書の日付現在の総資産で除して算出した見込額であり、本募集及び本件第三者割当後のLTVについては、前記（注１）記載の本募集及び本件第三者割当後の有利子負債残高を、本募集及び本件第三者割当後の総資産で除して算出した見込額です。
本書の日付現在の総資産は、2016年５月期（第９期）末時点の総資産に第10期取得済資産の取得価格合計（30,210百万円。信託受益権売買契約書等に記載された金額であり、消費税その他取得に係る諸経費は含みません。）を加算して算出しており、本募集及び本件第三者割当後の総資産は、本書の日付現在の総資産に取得予定資産の取得予定価格合計（32,250百万円。信託受益権売買契約書等に記載された金額であり、消費税その他取得に係る諸経費は含みません。）
及び取得予定資産の取得に伴い増加する現預金（敷金相当額を含みます。）を加算して算出しています。
（注５）各時点の「鑑定LTV」は、各時点における有利子負債の総額を、総資産に鑑定評価額の合計と帳簿価額の合計の差額を加えた額で除して算出しており、小数点第２位を四捨五入して記載しています。
また、本書の日付現在の鑑定LTVについては、前記（注１）記載の本書の日付現在の有利子負債残高を、本書の日付現在の鑑定評価額で除して算出した見込額であり、本募集及び本件第三者割当後の鑑定LTVについては、前記（注１）記載の本募集及び本件第三者割当後の有利子負債残高を、本募集及び本件第三者割当後の鑑定評価額で除して算出した見込額です。
本書の日付現在の鑑定評価額は、2016年５月期（第９期）末時点の総資産に本投資法人の保有資産（第10期取得済資産を除きます。）の鑑定評価額の合計と帳簿価額の合計の差額を加えた額に第10期取得済資産の鑑定評価額合計（31,340
百万円）を加算して算出しており、本募集及び本件第三者割当後の鑑定評価額は、本書の日付現在の鑑定評価額に取得予定資産の鑑定評価額合計（32,710百万円）及び取得予定資産の取得に伴い増加する現預金（敷金相当額を含みます。）を加算して算出しています。

⑤

マイナス金利導入後の借入実績
マイナス金利導入後の借入実績は以下のとおりです。
（本書の日付現在）
金利

借入実行日

借入額

借入期間

固定／変動

*2016年６月13日

60億円

8.0年

固定

0.33％（注１）*2016年６月13日

60億円

8.5年

固定

0.37％（注１）*2016年６月30日

24億円

3.0年

固定

0.03％（注１）

2016年７月１日

31億円

0.3年

変動

0.16％（注２）2016年７月１日

41億円

1.5年

変動

0.17％（注２）2016年９月21日

15億円

0.7年

変動

0.16％（注２）2016年９月21日

15億円

0.8年

変動

0.16％（注２）2016年９月21日

60億円

8.5年

固定

0.54％

2016年９月21日

105億円

9.5年

固定

0.62％

2016年10月６日

40億円

6.5年

固定

*2016年11月２日

24億円

0.7年

変動

0.38％
0.16％（注２）

合計／平均

475億円

6.2年

固定比率73.5％

0.37％（注１）金利変動リスクを回避する目的で金利スワップ取引を行っており、金利スワップの効果を勘案した利率を記載しています。
（注２）変動金利による借入れについては、2016年10月31日時点の基準金利をもとに算出しています。
（注３）*が付された借入れは既存借入金の借換え、付されていない借入れは新規の借入れです。

- 40 -

⑥

返済期限の近い借入れ一覧
返済期限の近い借入れ一覧は以下のとおりです。

本投資法人は、将来において資産を購入する等資金調達の必要性が生じた場合に、機動
的かつ安定的な資金調達を行えるよう、三井住友信託銀行株式会社、三菱ＵＦＪ信託銀行
株式会社、株式会社みずほ銀行及び株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行との間でコミットメント
ライン契約及び極度借入枠（アンコミットメントベース）の設定に係る基本契約を締結しており、本書の日付現在のコミットメントラインに係る借入限度額合計は16,000百万円、極度借入枠（アンコミットメントベース）は12,000百万円となっています。
前記「③ 有利子負債返済期限及び有利子負債調達先の分散」に記載のとおり、各期当たりの最大の返済額が15,900百万円であるのに対して、コミットメント・アンコミットメ
ントを合わせた借入枠は28,000百万円となっており、各期に予定される借換えに対しても十分な備えがなされているものと、本投資法人は考えています。

- 41 -

４

継続的な投資主価値向上（１）１口当たり分配金の推移
本投資法人は、基本理念に「中長期的な投資主価値の最大化」を掲げ、新規上場以降の着実な資産取得や公募増資及び借入れ等の調達資金による追加物件の取得等を通じてポートフ
ォリオの拡大・強化を実現し、投資主価値の向上を目指す運用を行い、新規上場以来、主として外部成長・内部成長・公募増資を通じ、１口当たりNAVを継続的に向上させてきました。本投資法人は、本募集及び本件第三者割当の実施に際し、１口当たり分配金及び１口当たりNAVの成長にフォーカスし、継続的な投資主価値の向上を目指します。
１口当たり分配金は、新規上場後、毎期公表した分配金予想値（注１）を上回る実績を残しており、１口当たり分配金の継続的かつ安定的な成長を実現しています。本投資法人は、本
募集及び本件第三者割当後も、１口当たり分配金の継続的な成長を目指します。
（注１）「分配金予想値」は、2012年11月期（第２期）及び2013年５月期（第３期）については本投資法人が2012年５月10日に公表した「平成24年５月期、平成24年11月期及び平成25年５月期の運用状況の予想について」、2013年11月期（第４期）については本投資法人が2013年１月11日付で公表した決算短信、2014年５月期（第５期）については本投資法人が2013年７月12日付で公表した決算短信、2014年11月期（第６期）については本投資法人が2014年１月15日付で公表した決算短信、2015年５月期（第７期）については本投資法人が2014年７月11日付で公表した決算短信、2015年11月期（第８期）については本投資法人が2015年１月14日付で公表した決算短信、2016年５月期（第９期）については本投資法人
が2015年７月10日付で公表した決算短信に記載の分配金予想値を、それぞれ記載しています。
（注２）2015年10月１日付で投資口１口当たり２口の割合による投資口の分割を実施したため、下表における2015年５月期（第７期）までの当初予想分配金及び１口当たり分配金、並びに2015年11月期（第８期）及び2016年５月期（第９期）の当初予想分配金は、分配金予想値及び１口当たり分配金をいずれも２で除し小数点以下を切り捨てた各期の数値を記載しています。

＜１口当たり分配金の推移＞- 42 -

（２）１口当たりNAVの推移
本募集及び本件第三者割当後には、１口当たりNAV（注１）は新規上場時対比で157％と継続的に成長します。
＜1口当たりNAVの推移＞（注１）2012年11月期（第２期）末ないし2016年５月期（第９期）末の１口当たりNAVは、各期末の純資産総額に含み益を加えた金額を、各期末の発行済投資口総数で除した金額です。なお、当該期間における１口当たり含み益は、各期末の保有資産における各期末時点の不動産鑑定評価額と期末帳簿価格の差額の合計額を、各期末の発行済投資口総数で除した金額です。本募集及び本件第三者割当後の１口当たりNAVは、2016年５月期（第９期）末の純資産総額に前記「３ 本募集の意義（オファリング・ハイライト）／（５）長期安定的な財務基盤／④ LTVコントロールによる物件取得余力の創出」記載の本募集及び本件第三者割当による手取金並びに本募集及び本件第三者割当後の含み益を加えた金額を、本募集及び本件第三者割当後の発行済投資口総数（本件第三者割当において全ての投資口が発行された場合の口数。以下本（注１）において同じです。）で除した見込金額です。なお、本募集及び本件第三者割当後における１口当たり含み益は、2016年５月期（第９期）
末時点の含み益に、新規取得資産に係る不動産鑑定評価額と取得（予定）価格の差額の合計額を加えた金額を、本募集及び本件第三者割当後の発行済投資口総数で除した金額です。
（注２）2015年10月１日付で投資口１口当たり２口の割合による投資口の分割を実施したため、2015年５月期（第７期）までは１口当たりNAVを２で除し小数点以下を切り捨てた各期末の数値を記載しています。

（３）投資口価格及び時価総額の推移
本投資法人の投資口価格は、新規上場日終値の221,750円から、東証REIT指数を上回って推移し、2016年10月31日終値時点では510,000円となりました。また、時価総額についても、新規上場日終値時点の907億円から2016年10月31日終値時点では3,058億円に上昇しました。

- 43 -

＜投資口価格及び時価総額の推移＞（注１）2015年10月１日を効力発生日として、投資口１口につき２口の割合による投資口分割を実施しました。当該投資口分割を考慮し、上場時からかかる効力発生日に先立つ時点の投資口価格については、２分の１の数値を記載しています。
（注２）2012年６月13日における東証REIT指数を、同日の本投資法人の投資口価格221,750円に換算して指数化しています。

５

投資主価値を最大化するためのガバナンス体制（１）東急不動産ホールディングスグループとの利益相反対策
本投資法人は、東急不動産ホールディングスグループのバリューチェーンを活用する一方、投資主価値の最大化に向けたガバナンス体制の整備・充実を図っています。
具体的には、資産の取得等に際して、投資主の利益保護の観点から、適切な価格・条件での資産取得を行うことができる体制を構築し、また、利害関係者取引の場合はコンプライア
ンス委員会における決議及び本投資法人の役員会における承認が必要とされる体制を構築しています。

- 44 -

（２）投資主の利益と東急不動産の利益との共同化手法①

東急不動産による本投資法人への出資
東急不動産は、本投資法人が発行した投資口の61,913口（発行済投資口数の約10％、時価総額約316億円分。2016年10月31日現在）を保有（注）し、また、スポンサーサポート契約に
おいて、新規上場時に取得した投資口を、自ら又は関連会社を通じて５年間保有する意向があること、及び新規上場後に投資口を追加で発行する場合には、追加発行投資口の一部の購入を真摯に検討する意向があることを、本資産運用会社に表明しています。
（注）本投資法人は、2015年９月30日を基準日とし、2015年10月１日を効力発生日として、投資口１口につき、２口の割合をもって分割しました。かかる効力発生日に先立つ各取得口数は分割前の口数を記載しています。2016年10月31日現在、東急
不動産は、本投資法人の投資口61,913口を保有しています。

＜東急不動産によるセイムボート出資＞
2012年６月

新規上場時

新規発行投資口数の約10％（21,100口）を取得

2013年12月

第１回公募増資時

新規発行投資口数の約10％（4,580口）を取得

2014年12月

第２回公募増資時

新規発行投資口数の約10％（2,607口）を取得

2015年12月

第３回公募増資時

新規発行投資口数の約10％（4,539口）を取得②

一部物件の東急不動産ホールディングスグループとの共有について「東急プラザ表参道原宿」及び「東急プラザ赤坂」において、東急不動産ホールディング
スグループと当該物件の信託受益権を共有（準共有）することで、投資主の利益と東急不動
産ホールディングスグループの利益を一致させた運営が可能になると考えています。
東急不動産
物件名
本投資法人の保有比率
ホールディングス
グループの保有比率
東急プラザ表参道原宿
75％
25％
東急プラザ赤坂

50％50％（３）１口当たり分配金に連動する運用報酬を含む運用報酬体系
本投資法人は、規約及び資産運用委託契約に基づいて、本資産運用会社に支払う報酬のうち、運用報酬の一部については、１口当たり分配金に連動した運用報酬体系を採用しています。また、利害関係人であるスポンサーとの物件売買に際しては、第三者性の確保に努めるとともに、報酬を低減させ、保有物件の処分時には利害関係人との取引及び売却損が発生した場合には、処分報酬は発生しない体系を採用しています。これにより、本資産運用会社は
本投資法人の投資主価値を最大化することへのインセンティブを持つことが可能となります。

- 45 -

６

継続的な環境・CSRへの取り組み等
本投資法人は、CSR活動へ積極的に取り組み、環境負担の低減による周辺環境や地域社会への貢献を目指しています。
（１）GRESB調査において最高位の「Green Star」を３年連続で取得
本投資法人は、2016年に実施されたグローバル不動産サステナビリティ・ベンチマーク（GRESB）の不動産事業者に対する調査において、「マネジメントと方針」及び「実行と計測」の両面への高い評価を受け、体制整備と実際の取り組みの双方が優れた参加者に贈られる「Green Star」の称号を３年連続で取得し、また総合スコアのグローバル順位に基づく
GRESBレーティングも上位の「4 Stars」を取得しました。GRESBとは、欧州の年金基金のグループが創設した不動産会社・運用機関のサステナビリティ配慮を測るベンチマークで、欧米・アジアの主要機関投資家が投資先を選定する際等に活用しています。

（２）DBJ Green Building認証の継続取得
DBJ Green Building認証制度とは、2011年４月に創設された、環境・社会への配慮がなされた不動産（Green Building）を対象に、株式会社日本政策投資銀行が独自に開発したスコ
アリングモデルにより５段階（「５つ星」から「１つ星」）で評価し、選定・認証する制度です。本投資法人は、CSR活動の一環として、DBJ Green Building 認証制度に基づき、７物件につき認証を受けています。本投資法人が保有する物件として、「５つ星」の認証を受けた「大崎ウィズタワー」、「３つ星」の認証を受けた「A-PLACE五反田」及び「A-PLACE池袋」並びに「A-PLACE金山」、「２つ星」の認証を受けた「A-PLACE代々木」に続き、直近では、2015年３月に「東急プラザ表参道原宿」が「４つ星」、「東急プラザ赤坂」が「３つ星」の認証を受けました。なお、商業施設については、2014年11月にDBJ Green Building認
証商業施設版が創設され、「東急プラザ表参道原宿」及び「東急プラザ赤坂」は、本投資法
人が保有する商業施設では初めての認証取得となりました。
（注）DBJ Green Building認証における評価ランクとしては、「５つ星」を最高として、「４つ星」、「３つ星」、「２つ星」
及び「１つ星」の５段階があり、「５つ星」は国内トップクラスの卓越した「環境・社会への配慮」がなされたビル、「４つ星」は極めて優れた「環境・社会への配慮」がなされたビル、「３つ星」は非常に優れた「環境・社会への配慮」がなされたビル、「２つ星」は優れた「環境・社会への配慮」がなされたビルであることの認証とされています。

- 46 -

（３）CASBEE不動産評価認証の取得「CASBEE」（建築環境総合性能評価システム）は、省エネルギーや環境負荷の少ない資機材の使用といった環境配慮に加え、室内の快適性や景観への配慮等も含めた建物の品質を総合的に評価し、格付けするシステムです。
本投資法人が保有する物件は、下記６物件について認証を取得し、いずれも５段階評価でトップクラスの評価を受けています。

（４）インデックスへの組入れ状況
本投資法人は、本書の日付現在、世界の適格不動産エクイティのトレンドを反映するようにデザインされ、世界で有数の不動産投資信託協会と世界的に有名なFTSE社の専門家が協力して開発した、国際不動産投資のベンチマークであるFTSE EPRA/NAREIT Global Real
Estate Index Seriesを始めとする、以下の各種グローバル指標（インデックス）に組み入れられています。
＜各種インデックスへの組入れ状況＞
本投資法人は、本書の日付現在、以下の各種グローバル指標（インデックス）に組み入られています。
・FTSE EPRA/NAREIT Global Real Estate Index
・GPR 250 Index/GPR 250 REIT Index
・Russell Global Index
・Thomson Reuters GPR/APREA Investable 100 Index
・Thomson Reuters GPR/APREA Investable REIT 100 Index
・S&P Global REIT Index/S&P Developed REIT Index- 47 -

７

本資産運用会社の組織再編
本資産運用会社は、東急不動産コンフォリア投信株式会社（以下「TCI」といいます。）と吸収
合併契約を締結し、2017年４月１日を効力発生日としてTCIが本資産運用会社を吸収合併すること（以下「本合併」といいます。）を、2016年９月29日付で公表しました。なお、同日付でTCIは、
東急不動産キャピタル・マネジメント株式会社（以下「TLCM」といい、本資産運用会社、TCI及びTLCMを併せて以下「資産運用会社３社」といいます。）と吸収分割契約を締結し、2017年４月１日を効力発生日としてTLCMからその事業の一部を承継すること（当該吸収分割と本合併を併せて以下「本組織再編」といいます。）を決定しました。本組織再編後、TCIの商号は東急不動産リート・
マネジメント株式会社（以下「TRM」といいます。）に変更される予定です。
（１）本組織再編の目的
東急不動産ホールディングスグループにおいては、商業施設及びオフィスを主たる投資対象とする上場投資法人である本投資法人の運用を本資産運用会社が受託し、賃貸住宅及び運営型賃貸住宅を主たる投資対象とする上場投資法人であるコンフォリア・レジデンシャル投資法人（以下「CRR」といいます。）の運用をTCIが受託し、また、オフィス、商業施設、賃貸住宅に加え、物流施設等の多様なアセットタイプを投資対象とする総合型非上場投資法人であるブローディア・プライベート投資法人（以下「BPR」といいます。）の運用をTLCMが受託しています。その間、資産運用会社３社はそれぞれが運用のノウハウ、経験を蓄積し、資産運用会社３社が運用を受託している投資法人に係る受託資産残高（以下「AUM」といいます。）の合計は、2016年９月29日現在６千億円超となっています。今般、資産運用会社３社は、アセット・マネジメント力の強化による、その運用する各投資法人の投資主価値の向上を目指し、資産運用業務の集約を通じた資産運用体制の高度化、物件取得機会の拡大及び人材の育成等を目的として、本組織再編を実施することとしました。

- 48 -

（２）本組織再編の効果
本投資法人は、本組織再編の実施以降、本投資法人の資産運用を委託することとなるTRM
において以下の効果が得られるものと考えています。なお、TRMが資産運用を受託することとなる各投資法人は、本組織再編後も従来どおりそれぞれが独立して存在し、各投資法人の運用方針等に変更はありません。また、本組織再編後における資産運用委託契約の変更は予定されていません。
①②③

資産運用体制の高度化
資産運用会社３社の同一機能部門の一元化を行うことで、これまで資産運用会社３社に分散していた投資法人に関する運用ノウハウを集約し、資産運用（資金調達、物件
取得、物件管理等）やコンプライアンス体制の更なる高度化が図られます。
物件取得機会の拡大
本組織再編後、TRMのAUMは６千億円超に拡大し、マーケットにおける資産運用会社としてのプレゼンスが高まることで、物件情報取得機会の拡大が図られるものと考えます。また、複数の投資法人の資産運用業務を受託し、商業施設、オフィスや賃貸住宅に加え、物流施設等の幅広いアセットタイプの不動産運用を行うことで、共同入札や共同投資といった多様な投資手法の活用により、物件取得機会の拡大に繋がるものと、本投資法人は考えています。
人材の育成
資産運用会社の社員への研修や教育を一元化し、これまで以上に充実した人材育成を行うことにより、社員の専門知識を高め、更なるプロ集団を目指します。

（３）本組織再編後の物件情報検討の優先順位（利益相反防止体制）
本組織再編により、TRMは本投資法人、CRR及びBPRの資産運用業務を受託することとなります。TRMが運用を行う投資法人のうち、本投資法人は商業施設及びオフィスを、CRRは賃貸
住宅及び運営型賃貸住宅を主たる投資対象としていることから、本投資法人とCRRの間では物件取得機会の競合は生じない見込みですが、本投資法人及びBPRは商業施設及びオフィス
で、CRR及びBPRは賃貸住宅及び運営型賃貸住宅で、それぞれ物件取得機会の競合が生じる可能性があります。
したがって、取得検討物件については、本組織再編に伴い新たに制定する「物件情報優先規程」に則って優先検討順位を定めることにより、各投資法人間における利益相反を防止することとします。
物件情報優先規程においては、スポンサーの提供に係る物件情報に関しては、原則として
本投資法人がBPRに優先して検討することとされる予定であり、従来の取扱いから変更はありません。また、第三者の提供に係る物件情報に関しては、3,000㎡以上の大型商業施設及びオフィスについては、原則として本投資法人がBPRに優先して検討することとされる予定です。具体的には以下のとおりです。
①

スポンサーの提供に係る物件情報（ア）オフィス及び商業施設（注１）に係る物件情報
第１順位：本投資法人
第２順位：BPR（イ）賃貸住宅及び運営型賃貸住宅（注２）に係る物件情報
第１順位：CRR
第２順位：BPR（ウ）物流施設に係る物件情報
BPR（注１）宿泊施設（ホテル）や駐車場等を含みます。以下本「（３）本組織再編後の物件情報検討の優先順位（利益相
反防止体制）」において同じです。
（注２）シニア住宅、サービスアパートメント、学生マンション（学生寮）等を含みます。以下本「（３）本組織再編
後の物件情報検討の優先順位（利益相反防止体制）」において同じです。

- 49 -

②

第三者の提供に係る物件情報
投資対象
商業施設・オフィス

一棟当たりの延床面積（注）3,000 ㎡以上

優先検討順位
第１順位：本投資法人
第２順位：BPR

3,000 ㎡未満

第１順位：BPR
第２順位：本投資法人

賃貸住宅・運営型賃貸住宅

1,500 ㎡以上

第１順位：CRR
第２順位：BPR

1,500 ㎡未満

第１順位：BPR
第２順位：CRR

物流施設

－

BPR

（注）不動産登記簿記載の床面積より算定

但し、上記①及び②にかかわらず、特定の投資法人が取得検討物件の優先交渉権や他の区分所有権等を保有している場合等一定の場合には、該当する投資法人が第１順位の優先検討者となります。また、売主等により売却先の投資法人が予め指定されている場合等の一定の場合、優先検討者決定会議の開催・審議を経ずに、該当する投資法人が取得検討を行えるものとします。

- 50 -

８

第10期取得済資産及び取得予定資産の概要（１）第10期取得済資産及び取得予定資産の概要
本投資法人は、2016年11月期（第10期）中である2016年７月１日に「A-PLACE五反田駅前」（東京都品川区）に係る信託受益権を、2016年９月21日に「梅田ゲートタワー」（大阪府大阪市）に係る信託受益権を、2016年10月６日に「A-PLACE馬車道」（神奈川県横浜市）に係る信託受益権をそれぞれ取得済みであり、また、本書の日付現在において、下表に記載の取得予定資産の取得を決定しています。これらの各資産の詳細は、下表及び後記「（２）第10期取得済資産及び取得予定資産に係る個別不動産の概要」をご参照ください。
第10期取得済資産及び取得予定資産の詳細は以下のとおりです。

第10期
取得済
資産

不動産
鑑定評価額
（百万円）
（注２）

対不動産
鑑定
評価額
（％）
（注３）

分類

物件
番号

物件名称

所在地

取得（予定)
価格
（百万円）
（注１）

東京
オフィス

TO-15

A-PLACE五反田駅前

東京都
品川区

7,280

7,390

98.5

Ｏ-10

梅田ゲートタワー
（注４）

大阪府
大阪市

19,00019,60096.9

Ｏ-11

A-PLACE馬車道

神奈川県
横浜市

3,930

4,350

90.3

－
（注５）

2016年
10月６日

30,21031,340

96.4

－

－

その他
投資対象
資産

第10期取得済資産

都市型
商業施設

計

株式会社
サンケイ
ビル
United
特定目的
会社

取得
（予定）
年月日

2016年
７月１日
2016年
９月21日

UR-11

A-FLAG骨董通り

東京都
港区

4,370

4,570

95.6

－
（注５）

2016年
12月20日UR-12

A-FLAG美術館通り

東京都
港区

4,700

4,740

99.2

東急不動産
株式会社

2016年
12月２日

UR-13

A-FLAG代官山
ウエスト

東京都
渋谷区

2,280

2,300

99.1

合同会社
トリトス

2017年
１月６日

11,35011,610

97.8

－

－

2016年
12月２日

取得
予定
資産

小計

東京
オフィス

売主

TO-12

汐留ビルディング
（注６）

東京都
港区

小計
取得予定資産計

第10期取得済資産及び取得予定資産

合計

20,90021,100

99.1

合同会社
クラッセ
有限会社
マーレ

20,90021,10099.1－－

32,25032,71098.6－－

62,46064,05097.5－－（注１）「取得（予定）価格」は、第10期取得済資産に係る信託受益権売買契約書及び取得予定資産に係る各停止条件付受益権譲渡契約（以下に定義します。）に記載された各信託受益権の売買代金（消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含まず、百万円未
満を切り捨てています。）を記載しています。
（注２）各物件の鑑定評価については、一般財団法人日本不動産研究所、大和不動産鑑定株式会社、日本ヴァリュアーズ株式会社又は森井総合鑑定株式会社に委託しており、「不動産鑑定評価額」には、「A-PLACE五反田駅前」については2016年３月１日、「梅田ゲートタワ
ー」については2016年８月１日、「A-PLACE馬車道」については2016年５月１日、「A-FLAG骨董通り」については2016年９月１日、「A-FLAG美術館通り」、「A-FLAG代官山ウエスト」及び「汐留ビルディング」については2016年10月１日をそれぞれ価格時点とする
各不動産鑑定評価書に記載された評価額を記載しています。
（注３）「対不動産鑑定評価額」は、各物件の取得（予定）価格の不動産鑑定評価額に対する割合を示しており、小数点第２位を四捨五入して記載しています。
（注４）「梅田ゲートタワー」は、一棟の建物の区分所有権（本物件の５階から20階、合計14,616.58㎡とそれに付随する敷地権）を信託財産とする信託受益権です。
（注５）「A-PLACE馬車道」及び「A-FLAG骨董通り」の「売主」は、売主より同意が得られていないため開示していません。
（注６）「汐留ビルディング」の「取得予定価格」及び「不動産鑑定評価額」は、当該物件の追加取得となる準共有持分割合（10％）に相当する数値を記載しています。

- 51 -

本投資法人は、取得予定資産の確保を図るために、取得予定資産（「A-FLAG骨董通り」を除きます。）について、本募集における本投資口の発行等を停止条件とする停止条件付信託受益権譲渡契約（以下「停止条件付受益権譲渡契約」といいます。）を、取得予定資産の現信託受益者との間で締結しています。
なお、「A-FLAG骨董通り」に係る信託受益権譲渡契約及び「A-FLAG代官山ウエスト」に係る停止条件付信託受益権譲渡契約については、金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に規定されるフォワード・コミットメント等（注）に該当します。
「A-FLAG代官山ウエスト」については、本投資法人による取得資金の調達の完了が取引実行の停止条件とされており、また、「A-FLAG骨董通り」については、同様の定めはありませんが、本投資法人の設定するコミットメントライン等の借入枠をもって十分に取得資金の確保が可能であり、したがって、上記のフォワード・コミットメントが本投資法人の財務状態及び分配金等に直接的に重大な悪影響を与える可能性は低いと、本投資法人は考えています。
（注）先日付での売買契約であって、契約締結から１ヶ月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているものその他これに類する契約をいいます。

また、取得予定資産のうち、「A-FLAG美術館通り」、「A-FLAG代官山ウエスト」及び「汐留ビルディング」の売主は、本資産運用会社の親会社である東急不動産又は東急不動産の子会社等です。これらの者は、投信法第201条第１項及び投資信託及び投資法人に関する法律法施行令（平成12年政令第480号、その後の改正を含みます。）第123条に規定する利害関係人等に該当しており、かつ、全ての売主が本資産運用会社の社内規程である「利害関係者取引規程」上の利害関係者に該当するため、これらの取得予定資産の取得に係る停止条件付受益権譲渡契約の締結に当たり、本資産運用会社は、当該利害関係者取引規程に定める審査手続を経ています。その詳細については、参照有価証券報告書「第二部 投資法人の詳細情報／第３ 管理及び運営／２ 利害関係人との取引制限」及び「第二部 投資法人の詳細情報／第４ 関係法人の状況／１ 資産運用
会社の概況」をご参照ください。

- 52 -

（２）第10期取得済資産及び取得予定資産に係る個別不動産の概要
第10期取得済資産及び取得予定資産に係る個別物件の概要は以下の表のとおりです。
なお、以下に記載する第10期取得済資産及び取得予定資産に関する最寄駅、所在地（住居表示）、土地、建物、PM会社、マスターリース会社、賃貸借の状況、特記事項、鑑定評価書の概要、周辺環境・本物件の特徴の各欄における記載事項に関する説明は以下のとおりです。
①「最寄駅」欄に関する説明「最寄駅」における徒歩による所要時間については、「不動産の表示に関する公正競争規約」及び「不動産の表示に関する公正競争規約施行規則」に基づき、道路距離80メートルにつき１分間を要するものとして算出した数値を記載しています。

②「所在地（住居表示）」欄に関する説明
所在地（住居表示）欄には、各不動産の住居表示を記載しています。また、住居表示未実施の場合は、登記簿上の建物所在地（複数ある場合にはそのうちの一所在地）を記載しています。

③「土地」欄に関する説明「地番」は、登記簿上の所在を記載しています。
「建ぺい率」及び「容積率」は、原則として建築基準法（昭和25年法律第201号、その後の改正を含みます。以下「建築基準法」といいます。）、都市計画法（昭和43年法律第100号、その後の改正を含みます。以下「都市計画法」といいます。）等の関連法令に従って定められた数値を記載しています。なお、第10期取得済資産及び取得予定資産によっては、本書に記載の「建ぺい率」及び「容積率」につき、一定の緩和措置又は制限措置が適用される場合があります。なお、敷地に適用される容積率が複数存在するときは、敷地全体に適用される容積率に換算して記載しています。
「用途地域」は、都市計画法第８条第１項第１号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
「敷地面積」は、登記簿上の記載に基づいており、現況とは一致しない場合があります。
「所有形態」は、第10期取得済資産及び取得予定資産に関して不動産信託の信託受託者が保有する権利の種類を記載しています。

④「建物」欄に関する説明「竣工年月」は、登記簿上の新築年月を記載しています。また増改築等があればその時点を併せて記載しています。
「構造／階数」は、登記簿上の記載に基づいています。
「用途」は、登記簿上の建物種別のうち主要なものを記載しています。
「延床面積」は、登記簿上の記載に基づいており、附属建物がある場合には別途記載しています。
「駐車場台数」は、本書の日付現在において第10期取得済資産及び取得予定資産につき敷地内に確保されている駐車場（建物内の駐車場を含みます。）の台数を記載しています。
「所有形態」は、第10期取得済資産及び取得予定資産に関して不動産信託の信託受託者が保有する権利の種類を記載しています。

⑤「PM会社」欄に関する説明「PM会社」は、第10期取得済資産及び取得予定資産について本書の日付現在において有効なPM契約を締結している会社又は締結する予定の会社を記載しています。

⑥「マスターリース会社」欄に関する説明「マスターリース会社」は、第10期取得済資産及び取得予定資産について本書の日付現在において有効なマスターリース契約を締結している会社又は締結する予定の会社を記載しています。

- 53 -

⑦「賃貸借の状況」欄に関する説明「賃貸借の状況」は、特に記載のない限り2016年９月30日現在において有効な賃貸借契約等の内容等を記載しています。取得予定資産については、取得予定資産の現所有者又は現信託受益者等から提供を受けた数値及び情報をもとに記載しています。
「総賃貸可能面積」は、第10期取得済資産及び取得予定資産について、2016年９月30日現在
における各資産に係る建物の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられるものを記載しています。
「稼働率」は、2016年９月30日現在における第10期取得済資産及び取得予定資産に係る総賃
貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を示しており、小数点第２位を四捨五入して記載
しています。
「代表的テナント」は、各資産の総賃貸面積中、賃貸面積の最も大きいテナントを記載しています。なお、エンドテナントより開示の承諾を得られていない場合、やむを得ない事由により、「代表的テナント」欄の記載を省略しています。
「テナント数」は、2016年９月30日現在における第10期取得済資産及び取得予定資産に係る各賃貸借契約に表示された各建物毎の賃貸借契約上のテナント数の合計を記載しています。なお、当該資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントの総数を記載しています。
「総賃料収入（年間）」は、第10期取得済資産及び取得予定資産について、2016年９月30日
現在における当該資産に係る各賃貸借契約（同日現在で入居済みのものに限ります。）に表示された建物につき、月間賃料（共益費を含みます。倉庫、看板、駐車場等の使用料を含まず、貸室賃料に限り、歩合賃料は含みません。また、同日現在のフリーレント及びレントホリデー
は考慮しないものとします。）を12倍することにより年換算して算出した金額（複数の賃貸借契約が契約されている資産については、その合計額）（消費税は含みません。）につき百万円
未満を四捨五入して記載しています。なお、当該資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の月間賃料（共益費を含みます。倉庫、看板、駐車場等の使用料を含まず、貸室賃料に限り、歩合賃料は含みません。
また、同日現在のフリーレント及びレントホリデーは考慮しないものとします。）を12倍する
ことにより年換算して算出した金額を記載しています。なお、エンドテナントより開示の承諾を得られていない場合、「総賃料収入（年間）」欄の記載を省略しています。
「敷金・保証金」は、2016年９月30日現在における第10期取得済資産及び取得予定資産に係る各賃貸借契約に基づき必要とされる敷金・保証金（同日現在で入居済みの貸室に係る賃貸借契約に基づく敷金又は保証金に限ります。）の合計額につき百万円未満を四捨五入して記載しています。なお、当該資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナ
ントとの間で締結されている賃貸借契約に基づき必要とされる敷金・保証金の合計額につき百万円未満を四捨五入して記載しています。また、エンドテナントより開示の承諾を得られていない場合、「敷金・保証金」欄の記載を省略しています。
なお、エンドテナントに係る賃貸借契約につき解除又は解約申入れがなされていても、2016
年９月30日現在において契約が継続している場合、当該エンドテナントに係る賃貸借契約が存在するものとして、「稼働率」「テナント数」「総賃料収入（年間）」「敷金・保証金」等を記載しています。以下同じです。

⑧「特記事項」欄に関する説明「特記事項」の記載については、原則として、本書の日付現在の情報をもとに、個々の資産の権利関係や利用等で重要と考えられる事項のほか、当該資産の評価額、収益性、処分性への影響度を考慮して重要と考えられる事項に関して記載しています。

⑨「鑑定評価書の概要」欄に関する説明「鑑定評価書の概要」は、本投資法人が、不動産の鑑定評価に関する法律（昭和38年法律第152号、その後の改正を含みます。）、不動産鑑定評価基準及び不動産鑑定評価基準運用上の留意事項に基づき、一般財団法人日本不動産研究所、大和不動産鑑定株式会社、日本ヴァリュ
アーズ株式会社又は森井総合鑑定株式会社に第10期取得済資産及び取得予定資産の鑑定評価を委託し作成された各不動産鑑定評価書（以下「鑑定評価書」といいます。）の概要を記載して- 54 -

います。当該各不動産鑑定評価は、一定時点における評価者の判断と意見に留まり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。
なお、不動産鑑定評価を行った一般財団法人日本不動産研究所、大和不動産鑑定株式会社、
日本ヴァリュアーズ株式会社又は森井総合鑑定株式会社と本投資法人との間には、特別の利害関係はありません。
金額は、特段の記載がない限り百万円未満を四捨五入して記載しています。
⑩「周辺環境・本物件の特徴」欄に関する説明「周辺環境・本物件の特徴」は、上記⑨記載の鑑定評価書、株式会社ビーエーシー・アーバ
ンプロジェクト作成の「マーケットポテンシャル評価」及び「マーケットポテンシャル調
査」、CBRE作成の「オフィスマーケットレポート」（以下「マーケットレポート」といいます。）の記載等に基づき、第10期取得済資産及び取得予定資産の基本的性格、特徴、その所在する地域の特性等を記載しています。当該報告書等は、これらを作成した外部の専門家の一定時点における判断と意見に留まり、その内容の妥当性及び正確性等を保証するものではありません。
なお、当該報告書等の作成の時点後の環境変化等は反映されていません。また、この欄の末尾に、第10期取得済資産及び取得予定資産の周辺地図、フロアマップ、建物の外観写真及び設備概要を記載しています。

- 55 -

第10期取得済資産①
TO－15

A-PLACE五反田駅前

分類

東京オフィス

特定資産の概要
取得年月日

2016年７月１日

特定資産の種類

信託受益権

取得価格

7,280百万円

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

鑑定評価額（価格時点）

7,390百万円（2016年３月１日）

信託受
益権の

信託設定日

2002年２月１日

概要

信託期間満了日

2026年７月31日

最寄駅

JR山手線・都営地下鉄浅草線・東急池上線「五反田」駅

所在地（住居表示）

東京都品川区西五反田一丁目５番１号

土地

地番

東京都品川区西五反田一丁目
５番11外

建ぺい率

建物

徒歩１分

竣工年月

1993年11月

100.00％（注１）

構造／階数

鉄骨鉄筋コンクリート造／地下１階地上９階

容積率773.33％

用途

事務所・店舗

用途地域

商業地域

延床面積

5,961.02㎡

敷地面積

752.59㎡

駐車場台数

16台

所有形態

所有権一部借地権（注２）

所有形態

所有権

PM会社

株式会社東急コミュニティー

マスターリース会社

株式会社東急コミュニティー

総賃貸可能面積

4,316.89㎡

稼働率

100.0％

代表的テナント

野村ファシリティーズ

テナント数

10

敷金・保証金275百万円

賃貸借の状況

株式会社
総賃料収入（年間）321百万円

特記事項：該当ありません。
（注１）本物件は、防火地域における耐火建築物のため、建ぺい率につき割増しを受けており、割増後の数値を記載しています。
（注２）借地権部分の面積は 35.17 ㎡（公簿）です。

鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関日本ヴァリュアーズ株式会社

鑑定評価額（百万円）

7,390

直接還元法による価格（百万円）

7,550

還元利回り（％）

4.1

DCF法による価格（百万円）

7,220

割引率（％）

3.8

最終還元利回り（％）

4.2

NOI（百万円）

310- 56 -

周辺環境・本物件の特徴＜周辺環境＞「A-PLACE五反田駅前」は、JR山手線「五反田」駅西口徒歩１分の駅前に立地しています。
周辺には多くの金融機関やコンビニエンスストア、飲食店が集積しており、JR山手線「五反田」駅からも目視可能であり、広告機能を発揮する等視認性が優れていること及び駅からのアクセスの良さから、来店型店舗等の幅広いテ
ナント需要を取り込むことが可能な希少性の高い立地です。また、本物件は、東急不動産ホールディングスグループ
及び本投資法人の多くの保有物件が集積するJR山手線の南半分のエリアに位置し、グループとしての運営・リーシン
グの強みを生かせるエリアです。
加えて、本エリアにおいては、オフィスビルである「A-PLACE五反田」を既に保有しているため、テナントリーシン
グ等の相乗効果も期待できるエリアです。
＜本物件の特徴＞「A-PLACE五反田駅前」は、JR山手線「五反田」駅西口方面に間口約25ｍを有する視認性に優れた地下１階地上９階建てのオフィスビルです。貸室形状はサイドコアを有する整形・無柱空間であり、レイアウトの自由度・効率性の良い仕様となっています。オフィス基準階の賃貸可能面積は約490㎡（約148坪）、天井高2,600mm、個別空調、フリーア
クセスフロア等の設備を有しており、更に２分割での賃借も可能な貸室形状のため、テナントの面積ニーズにも柔軟に対応できることも強みです。
また、2014年に空調のリニューアルを完了しており、設備面でのテナント訴求力も良好です。
■設備概要
基準階賃貸面積

約490㎡

OA対応

フリーアクセスフロア80㎜、電気容量60VA/㎡

天井高2,600mm空調方式

個別空調方式

セキュリティシステム

機械警備

駐車場

16台

- 57 -

［MAP］
JR山手線「五反田」駅前の好立地に所在［写真］＜周辺の保有物件（A-PLACE五反田）＞

本投資法人は、鑑定評価書及びマーケットレポート等の記載等に基づき、本物件を以下のとおり評価
しています。
JR山手線「五反田」駅前に立地する視認性の高いオフィスビル
１ 駅前立地JR山手線「五反田」駅の目の前の交通利便性の高い立地
２ 視認性
JR山手線「五反田」駅ホームからも目視可能な高い視認性で広告機能も発揮
３ 賃料アップサイド
マーケット賃料よりも低い現行賃料- 58 -

＜「A-PLACE五反田駅前」の稼働率向上実績＞
・2016年３月に本物件に係る売買契約を締結後、リーシングのバックアップを行い、取得後わずか２ヶ月で稼働率は100％に向上＜A-PLACE五反田駅前の稼働率の推移＞

・JR山手線「五反田」駅の目の前に立地する、高い視認性と利便性により、来店型店舗等にも幅広く利用可能
・基準階面積は約148坪、天井高2,600㎜、個別空調、フリーアクセスフロア等の設備を有し、分割対応も可能な整形・無柱空間により、様々なテナントニーズに対応可能
・現行賃料がマーケット賃料よりも低く、今後の賃料アップサイドが期待できる- 59 -

第10期取得済資産②
Ｏ－10

梅田ゲートタワー分類

その他投資対象資産

特定資産の概要（注１）
取得年月日

2016年９月21日

特定資産の種類

信託受益権

取得価格

19,000百万円

信託受

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

鑑定評価額（価格時点）

19,600百万円（2016年８月１日）

益権の
概要

信託設定日

2013年３月29日

信託期間満了日

2026年９月30日

最寄駅

阪急京都線他「梅田」駅

徒歩３分

大阪市営地下鉄御堂筋線「梅田」駅 徒歩６分
JR東海道本線他「大阪」駅 徒歩７分
所在地（住居表示）

大阪府大阪市北区鶴野町１番９号

土地

地番

大阪府大阪市北区鶴野町33番
外

建ぺい率

100.00％（注２）

建物

竣工年月

2010年１月

構造／階数

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート
造／地下１階地上21階（本物
件全体）

容積率

800.00％

用途

事務所

用途地域

商業地域

延床面積

22,003.14㎡（本物件全体）

敷地面積

2,671.76㎡（本物件全体の敷

駐車場台数

61台（本物件全体）

所有形態

区分所有権（専有持分 5階か

地）
所有形態

敷地権（共有持分割合：
884/1,000）

PM会社

ら20階、合計14,616.58㎡）

丸紅リアルエステートマネジ
メント株式会社

マスターリース会社

丸紅リアルエステートマネジ
メント株式会社

賃貸借の状況（注３）総賃貸可能面積

13,743.89㎡

稼働率

93.6％

代表的テナント

ヤンマー株式会社

テナント数

10

総賃料収入（年間）727百万円

敷金・保証金468百万円

特記事項：管理規約において、各区分所有権の譲渡に係る他の区分所有者の優先交渉権に関する事項が定められています。
（注１）本投資法人による取得対象は、５階から20階です。
（注２）本物件は、防火地域における耐火建築物のため、建ぺい率につき割増しを受けており、割増後の数値を記載しています。
（注３）本区分所有建物につき本投資法人の取得に係る区分所有部分を記載しています。

鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関

大和不動産鑑定株式会社

鑑定評価額（百万円）

19,600直接還元法による価格（百万円）

20,400還元利回り（％）

4.0

DCF法による価格（百万円）

19,300

割引率（％）

3.7

最終還元利回り（％）

4.1

NOI（百万円）

814- 60 -

周辺環境・本物件の特徴＜周辺環境＞
梅田ゲートタワーは、阪急線「梅田」駅徒歩３分、地下鉄御堂筋線「梅田」駅徒歩６分、JR「大阪」駅徒歩７分の
新御堂筋沿いに立地しています。
本物件周辺の梅田エリアは、大阪における商業・オフィスの中心地であり、JR・地下鉄・阪急・阪神の各線が集まる「梅田」駅を中心とした、百貨店及び商業施設・オフィスビルが立ち並ぶ繁華性の高いエリアです。
近年では、梅田エリア周辺において「グランフロント大阪」等大型ビルの新規供給が相次いだことで、オフィス立地としての評価が高まりつつあります。しかしながら、当該エリアにおける新規供給については2013年以降限定的であり、2016年９月現在における当該エリアの空室率は４％台と低水準で推移しています。
＜本物件の特徴＞
梅田ゲートタワーは鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリートの21階建て、１階に店舗が併設されたオフィスビルです。本投資法人は５階から20階の区分所有権を取得しています。
基準階面積は約875㎡（約265坪）と大型で、貸室形状はサイドコアの整形・無柱であり、レイアウトの自由度と利用効率の高さを有した2010年竣工の築浅オフィスビルです。
フロアは最大８分割することができ、ワンフロア利用から小規模テナントの利用まで、柔軟に幅広いニーズに対応が可能です。天井高は2,700mm、フリーアクセスフロア100mmとゆとりあるオフィススペースが確保されており、ワン
フロアあたり16分割制御が可能な空調設備や貸室内の自動調光システム等最新鋭のスペックを有しています。
また、PML値2.4％の高い耐震性能を有し、2008年に日本建築学会賞<技術>を受賞した鹿島建設株式会社の高度な制震装置「HiDAX-e」及び各基準階には「ハニカムダンパ」が採用され、震度５から７程度の地震でも外装部材の落下やガラスの破損が生じにくい構造で設計されています。
■設備概要
基準階賃貸面積

約875㎡

OA対応

フリーアクセスフロア100㎜、電気容量50VA/㎡

天井高2,700mm空調方式

個別空調方式

セキュリティシステム

機械警備

駐車場

61台

- 61 -

［MAP］［写真］

本投資法人は、鑑定評価書及びマーケットレポート等の記載等に基づき、本物件を以下のとおり評価
しています。
西日本随一のオフィス立地における最新鋭スペックの築浅オフィスビル
１ 西日本随一のオフィスエリア
西日本随一のオフィス集積地である梅田エリアの駅近好立地
２ 最新鋭オフィスビル
幅広いニーズに対応可能な整形・無柱空間とPML値2.4％の高い耐震性能
３ 賃料アップサイド
マーケット賃料よりも低い現行賃料＜オフィス立地としての優位性を有する梅田エリア＞
梅田エリアは、大阪の他エリアと比較して空室率が低く賃料単価の高い、西日本随一のオフィスエリ
アといえます。また、梅田エリアのオフィスビルは、2013年の大量供給以降、2022年まで新規供給がほぼ予定されていません。

- 62 -

＜エリア別の想定成約賃料の推移＞（出所）CBREの調査結果に基づき本資産運用会社にて作成（注１）上表は、CBREが独自に設定した梅田エリア、堂島エリア、淀屋橋エリア、中之島エリア、本町エリア及び新大阪エリアにおける2010年から2015年の各年３月、６月、９月及び12月並びに2016年３月及び９月時点の「グレードBのオフィスビル」における「想定成約賃料」の推移を示したものです。
（注２）「グレードBのオフィスビル」とは、延床面積2,000坪以上かつ新耐震基準に準拠したオフィスビル（但し、貸付総面積6,500坪以上、延床面積10,000坪以上、基準階面積350坪以上かつ築年数11年未満のオフィスビルを除きます。）をいいます。
（注３）「想定成約賃料」とは、グレードBのオフィスビルのサンプル調査に基づきCBREが算出した１坪当たりの想定される成約賃料（共益費を含み、フリーレント等のインセンティブは考慮されません。）をいい、上表においては、2016年９月時点の想定成約賃料を記載しています。

＜梅田エリアのオフィスビルの新規供給量の推移＞（出所）CBREの調査結果に基づき本資産運用会社にて作成（注１）上表は、CBREが独自に設定した梅田エリアにおける「グレードA」及び「グレードB」のオフィスビルの「新規供給面積」及び「新規供給面積」の予測値（2016年以降）の推移を示したものです。
（注２）「グレードA」とは、賃貸総面積6,500坪以上、延床面積10,000坪以上、基準階面積350坪以上のオフィスビルをいいます。
（注３）「グレードB」とは、延床総面積2,000坪以上のオフィスビル（グレードAのオフィスビルを除きます。）をいいます。
（注４）「新規供給面積」とは、各期間内に竣工し、又は竣工する予定のビルの賃貸総面積の合計をいいます。

- 63 -

＜梅田及び大阪の主要ビジネス地区における空室率の推移＞（出所）三鬼商事株式会社「オフィスデータ」に基づき本資産運用会社にて作成（注１）上表は、大阪ビジネス地区（梅田地区、南森町地区、淀屋橋・本町地区、船場地区、心斎橋・難波地区及び新大阪地区をいいます。）
並びに梅田地区における2006年から2015年までの各年12月時点及び2016年９月時点の調査対象ビル空室率の推移を示したものです。な
お、空室率は小数点第２位を四捨五入して記載しています。
（注２）調査対象ビルは、各時点において、（注１）記載の各地区内に所在する延床面積1,000坪以上の主要貸事務所ビル（建物全部の一括賃貸等特殊な事情のあるビルを除きます。）です。

＜西日本の大企業数上位５エリアにおける2012年から2014年の大企業数の増加率＞（出所）総務省統計局「平成24年経済センサス‐活動調査」及び「平成26年経済センサス‐基礎調査」に基づき本資産運用会社にて作成（注１）「経済センサス‐活動調査」は、我が国の全産業分野における事業所及び企業の経済活動の実態を全国及び地域別に明らかにするとともに、事業所及び企業を調査対象とする各種統計調査の精度向上に資する母集団情報を得ることを目的とした基幹統計調査です。
（注２）「経済センサス‐基礎調査」は、事業所の事業活動及び企業の企業活動の状態を調査し、事業所母集団データベース等の母集団情報を整備するとともに、我が国における事業所及び企業の産業、従業者規模等の基本的構造を全国的及び地域別に明らかにすることを目的としています。
（注３）「2012年から2014年の大企業数の増加率」とは、2014年７月１日時点における上表記載の各区の「大企業」の数から2012年２月１日時
点における各区の「大企業」の数を控除した値が2012年度における各区の「大企業」の数に占める割合を示しています。
（注４）「大企業」とは、「常用雇用者」が300人以上の「会社企業」をいいます。
（注５）「常用雇用者」とは、事業所に常時雇用されている者（期間を定めずに雇用されている者又は１ヶ月を超える期間を定めて雇用されている者をいい、2012年２月１日時点の大企業の数の算定においては2011年12月及び2012年１月にそれぞれ18日以上雇用されている者を、2014年７月１日時点の大企業の数の算定においては2014年５月及び６月にそれぞれ18日以上雇用されている者を含みます。）をいいます。
（注６）「会社企業」とは、経営組織が株式会社、有限会社、相互会社、合名会社、合資会社及び合同会社で、本所と支所を含めた全体をいいます。なお、単独事業所の場合は、その事業所だけで会社企業とされています。

- 64 -

＜大手企業の梅田エリアへの移転事例＞
企業名

移転前のエリア

移転時期

新日本有限責任監査法人

安土町

2010年

伊藤忠商事株式会社

船場

2011年

旭化成ホームズ株式会社

堂島

2012年

株式会社岡村製作所

南船場

2014年

日本ユニシス株式会社

中之島

2014年

東芝メディカルシステムズ株式会社

南船場

2015年

プルデンシャル生命保険株式会社

淡路町、博労町他

2015年

AIG富士生命保険株式会社

自社ビル等より統合

2015年

マルコ株式会社瓦町

2016年＜最新鋭スペックの築浅オフィスビル＞
・2010年１月竣工の築浅オフィスビル
・基準階面積約265坪、貸室形状はサイドコアの整形・無柱、天井高2,700㎜、フロアは最大８分割ができ、幅広いニーズに対応可能
・PML値2.4％の高い耐震性能
・各基準階にハニカムダンパを採用
・2008年に日本建築学会賞＜技術＞を受賞した高度な制震装置「HiDAX-e」＜オフィスフロア平面図＞＜制震構造＞- 65 -

第10期取得済資産③
Ｏ－11

A-PLACE馬車道

分類

その他投資対象資産

特定資産の概要
取得年月日

2016年10月６日

特定資産の種類

信託受益権

取得価格

3,930百万円

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

鑑定評価額（価格時点）

4,350百万円（2016年５月１日）

信託受
益権の

信託設定日

2016年10月６日

概要

信託期間満了日

2026年10月31日

竣工年月

1975年５月

最寄駅

みなとみらい線「馬車道」駅所在地（住居表示）

神奈川県横浜市中区本町四丁目43番

土地

神奈川県横浜市中区本町四丁
目43番外

地番

徒歩１分
建物
（注３）

建ぺい率

100.00％（注１）

構造／階数

鉄骨鉄筋コンクリート造／地下２階地上12階

容積率800.00％

用途

事務所・スポーツクラブ
（注２）

用途地域

商業地域

延床面積

14,009.06㎡

敷地面積

1,579.85㎡

駐車場台数

70台

所有形態

所有権

所有形態

所有権

PM会社

株式会社東急コミュニティー

マスターリース会社

株式会社東急コミュニティー

賃貸借の状況
総賃貸可能面積

9,613.95㎡

稼働率

89.1％

代表的テナント

株式会社スポーツプロジェク
ト

テナント数

30

総賃料収入（年間）278百万円

敷金・保証金171百万円

特記事項：本物件の建物は、建物竣工後に定められた基準容積率を超過しています。また、本物件の建物は、建物竣工後に施行された景観計画（関内地区馬車道周辺特定地区）により、道路境界線から1.2m以上の壁面後退が必要とされました。これらの点で、本物件の建物は既存不適格となっています。
（注１）本物件は、防火地域における耐火建築物のため、建ぺい率につき割増しを受けており、割増後の数値を記載しています。
（注２）建物の用途は、登記簿上の建物種類によらず、実際の用途である事務所（地上１階から12階まで）及びスポーツクラブ（地下１階及び地下２階）に則して記載しています。
（注３）本物件の建物は新耐震基準適用以前に設計された建築物ですが、株式会社竹中工務店による2016年６月付耐震診断報告書における構造
耐震指標等の検証（第２次診断法）の結果より、所要の耐震性能を有していることが確認されています。

鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関

森井総合鑑定株式会社

鑑定評価額（百万円）

4,350

直接還元法による価格（百万円）

4,470

還元利回り（％）

5.1

DCF法による価格（百万円）

4,270

割引率（％）

4.8

最終還元利回り（％）

5.3

NOI（百万円）

252- 66 -

周辺環境・本物件の特徴＜周辺環境＞A-PLACE馬車道は、東急東横線、東京メトロ副都心線、東武東上線、西武池袋線と相互直通運転を行う、みなとみらい線「馬車道」駅徒歩１分の場所に立地しています。
本物件の周辺は、横浜の中心地として、神奈川県庁舎や横浜第二合同庁舎等の官公庁や歴史的建造物が多く存在
し、また独立行政法人都市再生機構が本社を構える横浜アイランドタワー等の業務施設も集積する、歴史のある落ち着いたオフィスエリアです。
本物件の最寄駅である「馬車道」駅周辺においては、横浜市新市庁舎移転計画を含め、大規模マンションやホテル等複数の再開発計画が予定されています。本投資法人は、今後更なる業務集積の進展が期待できるエリアである「馬車道」駅上の当該立地について、希少性が高いものと考えています。
＜本物件の特徴＞
A-PLACE馬車道は、鉄骨鉄筋コンクリート造の12階建て、基準階面積は約1,150㎡（約347坪）のオフィスビルで、小規模オフィスビルが多い当該エリアにおいて希少性を有しています。また、本物件の整形な貸室内はレイアウト効率
が高く、分割ニーズに対応が可能なため、企業の支店・営業所や、士業等の需要を取り込み、30のテナントで構成されており、マルチテナント化によるテナント分散の実現による、空室リスクの低減を図っています。
本物件では2006年以降、エレベーター更新や空調の個別化、１階にラウンジスペース兼共用会議室の設置、エント
ランスホール及びエレベーターホールの刷新等大規模なリニューアル工事を実施して、利便性及び採光性・質感の向上を図っており、テナントへの訴求力も良好であると考えており、2016年９月30日時点の賃貸借契約締結済みのテナ
ント数をもとに算出した稼働率（契約ベース）は99.1％と高稼働の状態を保持しています。
■設備概要
基準階賃貸面積

約1,150㎡

OA対応

フリーアクセスフロア50㎜

天井高2,350mm空調方式

個別空調方式

セキュリティシステム

機械警備

駐車場

70台

［MAP］

［写真］

- 67 -

＜リニューアル済みの共用部＞

本投資法人は、鑑定評価書及びマーケットレポート等の記載等に基づき、本物件を以下のとおり評価
しています。
周辺エリアの成長が期待される「馬車道」駅上に立地するオフィスビル
１ 駅上立地「馬車道」駅上の交通利便性の高い立地
２ マルチテナント型
30のテナントによる分散効果により空室リスクを低減
３ 再開発ポテンシャル
至近で市庁舎等の再開発が予定され今後の成長ポテンシャルが高い＜周辺における主な再開発による発展性＞
・横浜市新市庁舎移転計画等複数の再開発計画が予定され、今後更なる業務施設の集積が期待される・2006年以降、エレベーターや空調をはじめとした大規模なリニューアル工事を実施しており、テナン
ト訴求力は良好。2016年９月30日時点の稼働率（契約べース）は99.1％と高稼働
・30のテナントで構成されており、マルチテナント化によるテナント分散の実現によって、空室リスクを低減- 68 -

取得予定資産①
UR－11

A-FLAG骨董通り

分類

都市型商業施設

特定資産の概要
取得予定年月日

2016年12月20日

特定資産の種類

信託受益権

取得価格

4,370百万円

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

鑑定評価額（価格時点）

4,570百万円（2016年９月１日）

信託受
益権の

信託設定日

2016年12月20日

概要

信託期間満了日

2026年12月31日

最寄駅

東京メトロ銀座線・半蔵門線・千代田線「表参道」駅

所在地（住居表示）

東京都港区南青山五丁目４番40号

土地

地番

東京都港区南青山五丁目455番
外

建ぺい率

竣工年月

1992年１月

92.80％（注）構造／階数

鉄筋コンクリート造／地下２
階地上５階

容積率

492.80％

用途

店舗、事務所、車庫

用途地域

商業地域、第二種中高層住居
専用地域

延床面積

3,358.28㎡

敷地面積

776.78㎡

駐車場台数

４台

所有形態

所有権

所有形態

建物

徒歩４分

所有権

PM会社

株式会社東急コミュニティー

マスターリース会社

株式会社東急コミュニティー

賃貸借の状況
総賃貸可能面積

2,656.53㎡

稼働率

100.0％

代表的テナント

株式会社アマン

テナント数

７

総賃料収入（年間）194百万円

敷金・保証金133百万円

特記事項：本物件の一部は、都市計画道路区域内に存しています。事業決定はなされておらず、事業実施時期は未定
ですが、事業決定がなされた場合には、本物件の建物の一部が除去対象となる可能性があります。
（注）本物件は２つの用途地域に立地しており、それぞれの立地面積において按分した数値を記載しています。また防火地域における耐火建築物のため、建ぺい率につき割増しを受けており、割増後の数値を記載しています。

鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関

大和不動産鑑定株式会社

鑑定評価額（百万円）

4,570

直接還元法による価格（百万円）

4,740

還元利回り（％）

3.8

DCF法による価格（百万円）

4,490

割引率（％）

3.5

最終還元利回り（％）

3.9

NOI（百万円）

186- 69 -

周辺環境・本物件の特徴＜周辺環境＞「A-FLAG骨董通り」は、東京メトロ銀座線・半蔵門線・千代田線「表参道」駅から徒歩４分の「骨董通り」沿いに立地する都市型商業施設です。表参道・南青山エリアは、ブランドショップが集積する表参道を中心に、商業集積地として都内屈指の認知度と繁華性を有するエリアであり、その高い繁華性から、日本初出店や旗艦店といった情報発
信を重視した店舗が多く出店しています。中でも、表参道からほど近い南青山エリアである「骨董通り」は、ハイファッションのアパレル店舗や雑貨店が数多く出店しており、また、エステ、飲食、ショールーム等、多様な業態が集積した通りとなっています。
また、南青山エリアのオフィス空室率は１％台を示す等、タイトな需給状況であり、特にIT系テナントや上記のような立地イメージを選好するアパレル関連企業等からの需要が厚いエリアとなっています。
加えて本物件は、東急不動産ホールディングスグループが重点拠点として位置づける「広域渋谷圏」に所在し、テナントリーシング等の相乗効果も期待できます。
＜本物件の特徴＞「A-FLAG骨董通り」は、多様な業態が集積する「骨董通り」の角地に面した視認性の高い物件です。本物件の外観
は、御影石仕上げによるグレード感及びデザイン性の高いファサードを有し、また正面エントランスについても「骨董通り」に面し、ゆとりのある空間が確保されています。
本物件の商業区画は、６坪程度の小規模区画から130坪程度の大規模区画まで様々で、幅広い業態からの多様な出店
ニーズに対応が可能です。加えて、本物件の一部のオフィス区画についても、個別空調等、近年のテナントニーズを満たすスペックを有しており、築年数30年以上の物件が約４割を占める南青山エリアにおいて高い競争力を有してい
ます。
■設備概要
施設名

A-FLAG骨董通り

所在地

東京都港区南青山五丁目４番40号

賃貸面積2,656.53㎡

テナント数

７

駐車場台数

４台

- 70 -

［写真］

本投資法人は、鑑定評価書及びマーケットレポート等の記載等に基づき、本物件を以下のとおり評価
しています。
多様な業態が集積する「骨董通り」の角地に面した視認性の高い都市型商業施設
１ プライム立地
表参道・南青山エリア「骨董通り」沿いに立地する希少性の高い物件
２ 意匠性
御影石仕上げによるグレード感及びデザイン性の高いファサード
３ フレキシビリティ
多様な業態の出店ニーズに対応可能な商業区画
・６坪程度から130坪程度まで様々な商業区画を有し、多様な出店ニーズに対応が可能
・オフィス区画はテナントニーズを満たす十分なスペックを持ち、また、エリアにおいて高い競争力を有する・商業区画とオフィス区画いずれも現行賃料がマーケット賃料よりも低く、今後の賃料アップサイドが期待できる- 71 -

＜ファッション感度の高い客層をメインとする表参道・南青山エリアの魅力・ポテンシャル＞
商業集積地として都内屈指の認知度と繁華性を有するエリアであり、日本初出店や旗艦店といった店
舗が多く出店しています。特に国内外のファッションブランドやアクセサリーブランドの旗艦店が集積し、非日常型消費が中心のエリアといえます。

- 72 -

取得予定資産②
UR－12

A-FLAG美術館通り

分類

都市型商業施設

特定資産の概要
取得予定年月日

2016年12月２日

特定資産の種類

信託受益権

取得予定価格4,700百万円

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

鑑定評価額（価格時点）

4,740百万円（2016年10月１日）

信託受
益権の

信託設定日

2005年２月25日

概要

信託期間満了日

2026年11月30日

最寄駅

東京メトロ銀座線・半蔵門線・千代田線「表参道」駅

所在地（住居表示）

東京都港区南青山六丁目３番16号

土地

地番

東京都港区南青山六丁目42番
10外

建ぺい率

竣工年月

1998年12月

70.00％（注）構造／階数

鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨造／地下２階地上２階

容積率300.00%

用途

店舗・事務所

用途地域

第一種住居地域、第一種中高層住居専用地域

延床面積2,221.98㎡

敷地面積

837.87㎡

駐車場台数

２台

所有形態

所有権

所有形態

建物

徒歩７分

借地権

PM会社

東急不動産ＳＣマネジメント

マスターリース会社

株式会社

東急不動産ＳＣマネジメント
株式会社

賃貸借の状況
総賃貸可能面積

2,055.97㎡

稼働率

100.0％

代表的テナント

株式会社ブルーノート・ジャ
パン

テナント数

３

総賃料収入（年間）229百万円

敷金・保証金296百万円

特記事項：該当ありません。
（注）角地のため、建ぺい率につき割増しを受けており、割増後の数値を記載しています。

鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関

一般財団法人日本不動産研究所

鑑定評価額（百万円）

4,740

直接還元法による価格（百万円）

4,810

還元利回り（％）

3.8

DCF法による価格（百万円）

4,660

割引率（％）

3.6

最終還元利回り（％）

4.0

NOI（百万円）

184- 73 -

周辺環境・本物件の特徴＜周辺環境＞「A-FLAG美術館通り」が所在する表参道・南青山エリアは、ブランドショップが集積する表参道を中心に、商業集積地として都内屈指の認知度を有するエリアであり、その高い繁華性から、日本初出店や旗艦店といった情報発信を重視した店舗が多く出店しています。中でも、本通り沿いは富裕層を対象とした店舗が多く、アパレル店舗の他に、ショールームや高級家具店、ブライダル施設等目的性のある店舗が多く見られます。また本物件の前面道路は、六本木のサントリー美術館、国立新美術館から根津美術館、岡本太郎記念館、広尾の山種美術館までの文化施設を繋ぐ「美術館通り」として、近年注目を集めています。
表参道から「みゆき通り」、「美術館通り」、「骨董通り」及び「青山通り」に囲まれた南青山５丁目エリアは、多数の国内外ブランドが集積し、回遊性のあるファッションエリアとなっています。
＜本物件の特徴＞「A-FLAG美術館通り」は、最寄り駅である「表参道」駅から南東方向、「みゆき通り」と「骨董通り」をつなぐ、
根津美術館の通り沿いに位置しています。本物件は、ニューヨークに本拠地を置く名門ジャズクラブの「ブルーノート東京」、世界的ファッションブランドの「ジル・サンダー」及びユナイテッドアローズ関連会社による新コンセプ
トショップ「BLAMINK TOKYO」といったブランド性の高い３店舗で構成されています。本建物は約23mもの間口が取れており、また３方向で道路と面しており視認性は良好です。また、地下２階地上２階建で賃貸区画はエリアのなかでも大きく面積が確保できる商業ビルであり、立地特性及び建物特性の両面から、カルチャー・ファッション感度の高い南青山エリアにおいて希少性を有しているものと考えられます。
■設備概要
施設名

A-FLAG美術館通り

所在地

東京都港区南青山六丁目３番16号

賃貸面積2,055.97㎡

テナント数

３

駐車場台数

２台

- 74 -

［写真］

本投資法人は、鑑定評価書及びマーケットレポート等の記載等に基づき、本物件を以下のとおり評価
しています。
旗艦店が入居する表参道・南青山エリアの希少な都市型商業施設をスポンサーから取得
１ プライム立地
表参道・南青山エリア「美術館通り」沿いに立地する希少性の高い物件
２ ブランド力
名門ジャズクラブが入居
３ 周囲における存在感
大通りに広く面した視認性と開放感のある物件
・「骨董通り」と「みゆき通り」を結び、高い回遊性のある「美術館通り」に立地
・周辺には根津美術館や岡本太郎記念館等の文化施設が所在
・ニューヨークに本拠地を置く名門ジャズクラブ「ブルーノート東京」や、世界的ファッションブラン
ド「ジル・サンダー」の旗艦店等が入居しており、カルチャー・ファッション感度の高い表参道・南青山エリアにおいて高い希少性を有する- 75 -

＜名門ジャズクラブが入居＞

米国ニューヨークの名門「ブルーノート」の姉妹店として1988年にオープンしており、「NIKKEISTYLE」の調査（2015年）において、日本国内でジャズの生演奏が楽しめるライブハウスのうち、お勧
めのジャズクラブとして第１位を獲得しています。
＜プライムエリアとしての魅力＞
当該エリアは、海外ブランドの日本初出店や国内ブランド新業態の初出店事例が多く、賃料水準の上昇も著しいプライムエリアです。

＜海外ブランドの日本初出店数（2014年１月から2016年９月）＞（出所）CBRE「東京及び大阪主要リテールエリアにおける新規出店動向調査」に基づき本資産運用会社にて作成（注１）上表は、「表参道・原宿」、「銀座」、「新宿」、「渋谷」、「池袋」、「自由が丘」及び「吉祥寺」の各エリアにおいて、2014年から2016年9月30日までの期間に日本に初めて出店した海外ブランド（注３）の出店数を示しています。
（注２）上表に記載の各エリアの定義は以下のとおりです。
「表参道・原宿」とは、港区南青山三丁目、五丁目及び六丁目並びに北青山三丁目並びに渋谷区神宮前一丁目及び三丁目から六丁目のエリアをいいます。
「銀座」とは、中央区銀座一丁目から八丁目のエリアをいいます。
「新宿」とは、新宿区西新宿一丁目及び新宿二丁目から四丁目のエリアをいいます。
「渋谷」とは、渋谷区渋谷一丁目、神南一丁目、宇田川町並びに道玄坂一丁目及び二丁目のエリアをいいます。
「池袋」とは、豊島区南池袋一丁目、東池袋一丁目及び西池袋一丁目のエリアをいいます。
「自由が丘」とは、目黒区自由が丘一丁目から三丁目及び緑ヶ丘二丁目並びに世田谷区奥沢二丁目及び五丁目から七丁目のエリアをいいます。
「吉祥寺」とは、武蔵野市吉祥寺本町一丁目及び二丁目並びに吉祥寺南町一丁目及び二丁目のエリアをいいます。
（注３）上表における海外ブランドの業態には、物販（アパレル）、飲食（カフェ）及び物販（インテリア・雑貨）等が含まれます。

- 76 -

＜店舗賃料（全フロア）の推移（2012年上期の値を100）＞（出所）一般財団法人日本不動産研究所及び株式会社ビーエーシー・アーバンプロジェクト「店舗賃料トレンド」に基づき本資産運用会社にて作成（注１）上表は、「店舗賃料トレンド」に基づく、各エリアにおける2012年度上期及び2016年度上期の１月当たり店舗公募賃料の坪単価を、それぞれ当該エリアにおける2012年度上期の１月当たり店舗公募賃料の坪単価を100として指数化したもの（小数点第２位は四捨五入）です。
（注２）「店舗賃料トレンド」の調査は、東京都内５エリア（銀座、新宿、表参道、渋谷及び池袋）及び地方主要都市８エリア（横浜、心斎
橋、京都、仙台、神戸、名古屋、福岡及び札幌）について、過去３年間にわたって店舗公募賃料データを収集し、店舗賃料トレンドを分析するものです。
（注３）「店舗賃料トレンド」の調査において採用された公募賃料データは、スタイルアクト株式会社と株式会社ビーエーシー・アーバンプロ
ジェクトが提供する「ReRem（リリム）」による店舗公募賃料データ（但し、一部の異常データ及び重複データは削除されています。）
を一般財団法人日本不動産研究所及び株式会社ビーエーシー・アーバンプロジェクトが集計したものです。
（注４）店舗公募賃料の坪単価は、面積加重平均で算出されています。なお、店舗公募賃料の坪単価には共益費は含まれていません。

- 77 -

取得予定資産③
UR－13

A-FLAG代官山ウエスト

分類

都市型商業施設

特定資産の概要
取得予定年月日

2017年１月６日

特定資産の種類

信託受益権

取得予定価格2,280百万円

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

鑑定評価額（価格時点）

2,300百万円（2016年10月１日）

信託受
益権の

信託設定日

土地：1989年９月13日、1990年２月６日

概要

建物：1992年８月11日
信託期間満了日
最寄駅

東急東横線「代官山」駅

所在地（住居表示）

東京都渋谷区猿楽町11番６号

土地

2026年12月31日

徒歩４分

地番

東京都渋谷区猿楽町54番２外

竣工年月

1992年４月

建ぺい率

70.0％（注）

建物

構造／階数

鉄骨鉄筋コンクリート造／地

容積率329.70%

用途

店舗・事務所

用途地域

第二種住居地域、第二種低層

延床面積

4,036.27㎡

下２階地上４階

住居専用地域
敷地面積

1,044.67㎡

駐車場台数

18台

所有形態

所有権

所有形態

所有権

PM会社

東急不動産ＳＣマネジメント
株式会社

マスターリース会社

東急不動産ＳＣマネジメント
株式会社

総賃貸可能面積

2,579.08㎡

稼働率

100.0％

代表的テナント

-

テナント数

１

総賃料収入（年間）-敷金・保証金-賃貸借の状況

特記事項：該当ありません。
（注）防火地域における耐火建築物のため、建ぺい率につき割増しを受けており、割増後の数値を記載しています。

鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関日本ヴァリュアーズ株式会社

鑑定評価額（百万円）

2,300

直接還元法による価格（百万円）

2,360

還元利回り（％）

4.1

DCF法による価格（百万円）

2,240

割引率（％）

3.9

最終還元利回り（％）

4.3

NOI（百万円）

92- 78 -

周辺環境・本物件の特徴＜周辺環境＞「A-FLAG代官山ウエスト」が所在する代官山エリアは、ヒルサイドテラスや代官山アドレス、TSUTAYAのT-SITE等の商業複合施設やアパレル店舗、飲食店舗等高感度なショップが集積し、高級マンション・邸宅、各国大使館等が建ち並ぶ個性豊かかつ非常に洗練されたブランド力のあるエリアです。また最寄り駅である「代官山」駅は東京メトロ副都心線との相互直通運転により広域からの集客力が向上し、2015年度の東急東横線沿線駅での乗降客数対前年伸び率
第１位となっています。
メインストリートである「八幡通り」には、本物件の他にもTENOHA代官山やラフェンテ代官山等の大型商業施設が集積し、近年、洗練されたアパレル店舗や飲食店舗が多く出店しています。本通り沿いは、エリアのなかでも大型商業施設が集積する通りであり、「代官山」駅入口交差点はエリアにおける歩行者回遊の結節点となっています。また2011年に「旧山手通り」にT-SITEがオープンしたことにより、商業地域としての集客力が上昇しており、代官山エリ
アの商業ポテンシャルが高まっています。
＜本物件の特徴＞「A-FLAG代官山ウエスト」は、最寄駅である「代官山」駅から北西方向に徒歩４分、代官山エリアのメインストリートである「八幡通り」沿いに位置しています。八幡通りからの視認性は良好であり、回廊を配した中庭を有する地
下２階地上４階建、延床面積1,200坪超の意匠性が高く、ハイエンドなイメージである代官山を選好するテナントへ高い訴求力を有する商業ビルです。また、賃貸区画は分割貸しが可能なフレキシブルな設計で、30坪程度の区画から200坪程度の区画まで備えており、現在は百貨店事業を手掛けるテナントが建物を一括賃借した上で、飲食店や物販、サービス店等様々なエンドテナントに転貸をしています。
本物件は、立地特性及び建物特性の両面から、希少性を有しているものと考えられます。
■設備概要
施設名

A-FLAG代官山ウエスト

開業日

1992年４月

所在地

東京都渋谷区猿楽町11番６号

賃貸面積2,579.08㎡

テナント数

１

駐車場台数

18台

- 79 -

［MAP］［写真］

本投資法人は、鑑定評価書及びマーケットレポート等の記載等に基づき、本物件を以下のとおり評価
しています。
意匠性の高い都市型商業施設をスポンサーグループから取得
１ ブランド力
高感度なショップが集積する個性豊かなエリア
２ 集客力の成長性
近年集客力が飛躍的に伸びている代官山
３ 意匠性
回廊を配した中庭を有し、代官山を選好するテナントへの高い訴求力- 80 -

＜高いアクセス性と周辺商業施設の集積性＞
本物件は、東急東横線「代官山」駅徒歩４分、代官山エリアのメインストリートである「八幡通り」
沿いに立地しています。また、洗練されたアパレル店舗、飲食店が集積する代官山エリアの中心である
代官山交差点に至近です。
代官山エリアは、2011年以降の大型商業施設の開業により、広域から集客が図れるエリアとなっています。本物件は、ハイエンドなイメージである代官山を選好するテナントへの訴求力・意匠性の高いデザインです。

（注）上記の各物件は、本書の日付現在において本投資法人が保有している又は取得を予定する不動産等ではありません。

＜「代官山」駅における集客力の向上＞＜東急東横線2015年度乗降者数

前年比伸び率（上位10駅）＞（出所）東京急行電鉄株式会社のウェブサイトにて公表の「2015年度乗降人員」に基づき本資産運用会社にて作成（注１）上表は、東急東横線の各駅のうち、2015年度の乗降者数の「前年比伸び率」の上位10駅の駅名及び各駅の「前年比伸び率」を降順に示したものです。
（注２）「前年比伸び率」とは、東急東横線の各駅の2015年度の乗降者数から当該駅の2014年度の乗降者数を控除した値の当該駅の2014年度の乗降者数に対する割合を示しており、小数点第２位を四捨五入して記載しています。
（注３）2015年度及び2014年度の乗降者数は、東京急行電鉄株式会社のウェブサイトにて公表の「2015年度乗降人員」に基づいています。
（注４）2015年度及び2014年度の乗降者数は、自線内相互乗換者数を含まず（但し、東急こどもの国線と東急田園都市線との相互乗換人員は含
みます。）、他社線との相互乗換者数及び相互直通運転による通過者数を含みます。

- 81 -

＜代官山の魅力調査（10％以上）＞（出所）東京商工会議所「代官山の地域価値に関する調査～WEBアンケートの結果から～」（注１）「代官山の地域価値に関する調査」は、東京商工会議所が行う代官山“ブランド”パワーアップ事業の展開にあたり、代官山が来街者
にとってどのような地域価値があり、何を求めて来ているのかを浮き彫りにして、代官山のコアな来街者の意向を把握し、来街を促す
ツール等の検討を行うこと及び調査結果を代官山で店舗を運営する事業者に提示することで、本事業への参画を呼び掛け、ツールを作成する場合への協力を依頼することを目的として、東京商工会議所が2009年９月に実施したものです。
（注２）「代官山の地域価値に関する調査」は、１都３県（東京都、千葉県、埼玉県及び神奈川県をいいます。）に在住し、過去に１回以上代
官山に来街したことのある10代から60代の男女1,000名（代官山の来街者）及び代官山に来街したことはないが、代官山のイメージはできると答えた10代から60代の男女300名を調査対象として実施されました。
（注３）上表は、「代官山の地域価値に関する調査」のうち、代官山の来街者を対象として実施された「代官山の魅力を構成するもの」の調査において、調査対象者の10％以上から得られた回答を降順に列挙したものです。

- 82 -

取得予定資産④TO－12

汐留ビルディング

分類

東京オフィス

特定資産の概要
取得予定年月日

2016年12月２日

特定資産の種類

信託受益権

取得予定価格

20,900百万円

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

鑑定評価額（価格時点）（注１）

21,100百万円（2016年10月１日）

信託受
益権の

信託設定日

土地：2004年３月22日、2004年３月30日、概要

2005年３月17日
建物：2007年12月28日
信託期間満了日
最寄駅

2022年３月31日

JR山手線・京浜東北線「浜松町」駅 徒歩３分
都営地下鉄浅草線・大江戸線「大門」駅 徒歩３分

所在地（住居表示）

東京都港区海岸一丁目２番20号

土地

地番

東京都港区海岸一丁目71番
19外

建ぺい率
容積率

建物

竣工年月

2007年12月

100.0％（注２）

構造／階数

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート
造／地下２階地上24階

900.0％

用途

事務所・店舗・駐車場

用途地域

商業地域

延床面積

115,930.83㎡

敷地面積12,054.22㎡

駐車場台数

259台

所有形態

所有権（準共有持分10％）

所有形態

所有権（準共有持分10％）

PM会社

三菱地所プロパティマネジメ
ント株式会社

マスターリース会社-

総賃貸可能面積（注8,038.87㎡

稼働率

99.1％

代表的テナント

エヌ・ティ・ティ・コミュニケーションズ株式会社

テナント数

36

総賃料収入（年間）912百万円

敷金・保証金（注３）744百万円

賃貸借の状況
３）

（注３）

特記事項：
・当該受益権は準共有されており、準共有者間の協定書において、当該受益者の準共有持分の譲渡に係る他の準共有者の優先交渉権に関する事項が定められています。
・土地の一部に鉄道構造物保護及び地下鉄道敷設を目的とした区分地上権が設定されています。
（注１）鑑定評価額については、追加取得となる準共有持分割合（10％）に相当する数値を記載しています。
（注２）防火地域における耐火建築物のため、建ぺい率につき割増しを受けており、割増後の数値を記載しています。
（注３）総賃貸可能面積、総賃料収入（年間）及び敷金・保証金については、追加取得となる準共有持分割合（10％）に相当する数値を記載しています。

鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関

森井総合鑑定株式会社

鑑定評価額（百万円）

21,100直接還元法による価格（百万円）

22,400還元利回り（％）

3.6

DCF法による価格（百万円）

20,600

割引率（％）

3.4

最終還元利回り（％）

3.8

NOI（百万円）

810- 83 -

周辺環境・本物件の特徴＜周辺環境＞「汐留ビルディング」は、JR山手線・京浜東北線の「浜松町」駅や、都営地下鉄大江戸線・浅草線の「大門」駅といった複数駅が利用可能なエリアに所在しています。「浜松町」駅には東京モノレールも乗り入れ、羽田空港に直接アクセス可能なターミナル駅となっており、高い交通利便性を有しています。新幹線停車駅である「品川」駅までは５分、「東京」駅までは６分程度であり、広域交通網へのアクセスにも優れています。
オフィスエリアとしてはランドマークタワーの世界貿易センタービルが古くから所在し、また、浜松町スクエア、
汐留芝離宮ビルディング及び文化放送メディアプラス等、良質のオフィスビルが継続的に供給され、業務集積度が向上しオフィスエリアとしての評価が高まっています。
本物件からほど近い竹芝地区は、特定都市再生緊急整備地域及びアジアヘッドクォーター特区に指定されています。同特区の事業として、国際競争力を引き上げることを目標とした高機能な都市へ進化させるプロジェクト都市再生ステップアップ・プロジェクト（竹芝地区）が進行中で、東急不動産が他事業者と共同で設立した事業会社が主体として2020年の開業を目指しています。また、「浜松町」駅の西側エリアでも世界貿易センタービルを含めた浜松町
二丁目４地区再開発事業が進行中であり、更なる浜松町エリア全体のポテンシャル向上が期待されます。
＜本物件の特徴＞「汐留ビルディング」は、官民協働型大規模再開発プロジェクトの汐留シオサイトにおける最後の大型再開発ビルです。東急不動産が他事業者と共同で開発し、竣工時にはオフィス・商業各区画のテナントを誘致しました。本物件
は汐留シオサイトの南の玄関口に位置しており、JR・東京モノレールの「浜松町」駅及び都営地下鉄大江戸線・浅草線の「大門」駅より徒歩３分と優れた立地条件を有し、かつ「羽田空港」、「東京」・「品川」駅等の主要ターミナ
ル駅へのダイレクトアクセスが可能であり、高い交通利便性を有しています。「浜松町」駅からの良好な視認性が確保されており、大手国内企業等のテナントが入居しています。
また本物件は、地下２階・地上24階建て、１棟の延床面積35,000坪超、2007年12月竣工と、都内有数の大規模築浅ビルです。オフィスフロアは天井高2,900mm（11階・18階・24階3,200㎜）、フリーアクセスフロア、1,000kg/㎡のヘビーデューティーゾーン、グリッド式天井の採用、セキュリティ面では非接触型ICカードキーを標準装備する等、機能性を追求した効率的な最新設備を有しています。オフィス基準階面積1,000坪超と広大な無柱空間は希少性が高く、大規模の本社ニーズにも対応可能であると同時に、１フロアを100以上のエリアで制御できる個別空調システムやフロア分割が可能である等、テナントの幅広いニーズに柔軟に対応できる仕様です。加えて、アンボンドブレースと制震壁を採用し高い耐震耐風性を備え、ループ受電の採用やテナント用非常発電機の設置場所を確保する等BCP（事業継続計画）にも対応した、ハイスペックなオフィスビルと評価できます。
なお本物件は、「日本建築家協会優秀建築選2008」を受賞、2011年には「第１回港区景観街づくり賞」に選ばれています。さらに、建築環境総合性能評価システム「CASBEE」評価の日本における認証第１号建物として、2009年にAランクを取得しています。
■設備概要
基準階賃貸面積

約3,502㎡

OA対応

フリーアクセスフロア100㎜（11階・18階・24階400㎜）、電気容量60VA/㎡

天井高2,900㎜（11階・18階・24階3,200㎜）

空調方式

ゾーン制御空調方式

セキュリティシステム

機械警備

駐車場

259台

- 84 -

［MAPほか］［写真］

本投資法人は、鑑定評価書及びマーケットレポート等の記載等に基づき、本物件を以下のとおり評価
しています。
都心５区内の希少性が高い最新鋭オフィスビルをスポンサーグループから追加取得
１ 最新鋭オフィスビル
幅広いニーズに柔軟に対応できるハイスペックビル
２ アクセス性
２駅５路線利用可能で「羽田空港」へもアクセス良好な交通利便性
３ 都市の成長ポテンシャル
大規模再開発に伴う更なる発展性＜最新鋭オフィスビル＞
・基準階面積1,000坪超、天井高2,900㎜、OAフロア100㎜かつフレキシブルな利用が可能な無柱空間
で、幅広いテナント層のニーズに応えることが可能
・非接触型ICカードキーを採用したセキュリティと、149本のコンクリート杭及び制震壁による耐震耐風性を有する高いBCP対応力- 85 -

＜オフィスフロア平面図＞＜ポートフォリオ分散の進展＞
本投資法人は、2015年１月に本物件の準共有持分15％を、2015年12月に準共有持分10％を取得していますが、取得後の安定した運営実績を踏まえ、本募集に際して10％の準共有持分の追加取得を行うこととしました。またポートフォリオ分散についても、上位５物件の比率（取得（予定）価格ベース）は、上場時の57.9％から45.6％と分散が進みます。
＜ポートフォリオ分散（上位５物件）の進展（取得（予定）価格ベース）＞＜プロジェクト進捗を勘案した供給予測＞＜東京23区の大規模オフィスビル供給量（2011年－2020年）＞（出所）森トラスト株式会社「東京23区の大規模オフィスビル供給量調査'16」及びCBRE「東京23区オフィスビル供給量調査（2016年～2021年）」に基づき本資産運用会社にて作成（注１）2011年から2017年までの各年の供給量又は想定供給量は、2015年12月時点において、森トラスト株式会社が各種公表資料、現地確認及びヒアリングに基づき実施した調査結果に基づく2011年から2017年までの東京23区の「大規模オフィスビル」の供給量又は供給量の見通しです。
（注２）2018年から2020年までの各年の想定供給量は、森トラスト株式会社が各種公表資料、現地確認及びヒアリングに基づき実施した2015年
12月時点の調査結果に基づく2018年から2020年までの東京23区の「大規模オフィスビル」の供給量の見通しを、本資産運用会社にて調- 86 -

整したものです。具体的には、2016年９月時点におけるCBREによる、2018年から2020年の大型ビル（延床面積１万坪以上の賃貸オフィ
スビルをいいます。）新規供給計画の進捗状況に関する考察を加味し、遅延の可能性がある計画に係る想定供給量を調整しています。
（注３）2011年から2015年の平均供給量及び2016年から2020年の平均想定供給量は、2011年から2015年までの各年の供給量又は2016年から2020
年までの各年の想定供給量をそれぞれ単純平均して算出した数値を示しており、小数点第１位を四捨五入して記載しています。
（注４）「大規模オフィスビル」とは、延床面積（対象が店舗や住宅、ホテル等と一体の複合用途ビルである場合には、オフィス以外の用途を除いた延床面積をいいます。）が10,000㎡以上のオフィスビルをいいます。

＜基準階面積1,000坪以上の希少性＞
2020年３月までの供給予定物件を含めても、基準階面積1,000坪以上物件は希少性が高いといえます。
＜2020年３月における基準階面積1,000坪以上物件の見込割合（棟数ベース）＞（出所）三幸エステート株式会社作成の「基準階1,000坪以上物件一覧（東京23区内）」に基づき本資産運用会社が作成（注１）上記グラフにおける港区、都心５区合計、千代田区、中央区、新宿区及び渋谷区の「基準階面積1,000坪以上比率」とは、「都心５区」
又は各区における2016年10月31日時点で竣工済み又は2020年３月までに竣工予定の基準階面積1,000坪以上の物件の棟数が都心５区又は各区における2016年10月31日時点で竣工済みの基準階面積100坪以上の物件の棟数に占める割合を示しており、小数点第２位を四捨五入して記載しています。
（注２）「都心５区」及び各区における2016年10月31日時点で竣工済み又は2020年３月までに竣工予定の基準階面積1,000坪以上の物件及び2016
年10月31日時点の基準階面積100坪以上の物件の棟数は、三幸エステート株式会社作成の「基準階1,000坪以上物件一覧（東京23区内）」に基づいています。
（注３）「都心５区」とは、千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区をいいます。

＜竣工以来、稼働率は平均98％と高水準で推移＞- 87 -

＜高い交通利便性＞「汐留ビルディング」の周辺エリアは、「羽田空港」へ東京モノレール羽田空港線で13分とアクセスの良い、利便性の高いエリアです。

＜都市としての成長ポテンシャル＞「汐留ビルディング」の周辺エリアでは、東急不動産が開発している「都市再生ステップアップ・プロ
ジェクト（竹芝地区）」を含む複数の再開発計画により、オフィスに加え、劇場やコンベンションホー
ル等、様々な用途の施設が供給されることで、今後の浜松町エリアのポテンシャル向上が期待されます。
＜浜松町エリアにおける再開発によるエリアの発展性＞
延床面積（注１）

再開発名（事業主体）（A街区）
浜松町二丁目４地区（株式会社世界貿易センタービルディング）

用途

竣工予定

オフィス、店舗、モノレール駅、バ
約27万㎡

スターミナル、カンファレンスセン
ター、医療センター、子育て支援セ

2024年度ンター等（B街区）（ニッセイ浜松町クレアタワー）

約9.9万㎡（日本生命保険相互会社等）
竹芝ウォーターフロント開発計画

約10.3万㎡（東日本旅客鉄道株式会社等）（A街区）
都市再生ステップアップ・プロジェクト（竹芝地区）（B街区）（東急不動産等）
芝浦一丁目再開発計画（野村不動産株式会社等）

約18万㎡

オフィス、店舗、コンベンションホール、カンファレンスセンター等
ホテル、オフィス、商業、劇場等

2018年８月

2020年春以降

オフィス、展示場、コンベンション
ホール、店舗等

未定

住宅

未定

未定

2020年５月

未定（注１）延床面積は、公表資料に基づき記載しています。
（注２）上記の各物件は、本書の日付現在において本投資法人が保有している又は取得を予定している不動産等ではありません。

- 88 -

（３）ポートフォリオの概要①

不動産及び不動産信託受益権の概要（１）
取得予定資産取得後の本投資法人のポートフォリオの各資産に係る不動産信託受益権の原資産たる不動産に係る物件名称、取得価格又は取得予定価格、第９期末帳簿価格、期末算定価
額、収益価格及び投資比率は以下のとおりです。
収益価格（注３）

分
類

物件
番号

UR-１
UR-２

都
市
型
商
業
施
設

東
京
オ
フ
ィ
ス

物件名称

東急プラザ表参道
原宿（注５）
東急プラザ赤坂
（注５）

取得
第９期末
期末
（予定）
帳簿価格
算定価額
価格
（百万円） （百万円）
（百万円）
（注２）
（注３）
（注１）

直接還元法

DCF法

直接還元
価格
（百万円）

直接
還元
利回り
（％）

DCF
価格
（百万円）

割引率
（％）

投資比率
（％）
最終
還元 （注４）利回り（％）

45,00044,96154,52555,0503.1

53,925

2.8

3.2

11.6

11,45011,84914,00014,200

4.4

13,900

4.5

4.6

2.9

UR-３

キュープラザ恵比寿

8,430

8,341

10,20010,3003.7

10,1003.9/3.8
（注６）

3.9

2.2

UR-４

新橋プレイス

20,50020,381

24,70025,1004.5

24,500

4.3

4.7

5.3

UR-５

京都烏丸パーキング
ビル

8,860

8,814

10,90010,9005.1

10,900

5.1

5.3

2.3

UR-６

A-FLAG赤坂

3,000

3,104

3,520

3,570

3.8

3,470

3.6

4.0

0.8

UR-７

神戸旧居留地25番館

21,33021,31925,10025,4004.2

24,800

4.0

4.4

5.5

UR-８

A-FLAG札幌

4,410

4,411

6,550

6,540

5.8

6,560

5.6

6.0

1.1

UR-９

A-FLAG渋谷

6,370

6,380

7,190

7,290

4.2

7,150

4.0

4.4

1.6

UR-10

キュープラザ心斎橋

13,35013,42013,40013,5003.9

13,200

3.7

4.1

3.4

UR-11

A-FLAG骨董通り

4,370

-

4,570

4,740

3.8

4,490

3.5

3.9

1.1

UR-12

A-FLAG美術館通り

4,700

-

4,740

4,810

3.8

4,660

3.6

4.0

1.2

UR-13

A-FLAG代官山
ウエスト

2,280

-

2,300

2,360

4.1

2,240

3.9

4.3

0.6

小計

154,050-

181,695

183,760-

179,895

-

-

39.6

4.1

8,740

4.2

4.3

1.9

TO-１

東急不動産恵比寿
ビル

7,400

7,370

8,800

8,940

TO-２

A-PLACE恵比寿南

9,640

9,493

11,80012,1004.0

11,600

4.1

4.2

2.5

TO-３

A-PLACE代々木

4,070

3,984

4,330

4,410

4.2

4,240

4.0

4.4

1.0

TO-４

A-PLACE青山

8,790

8,707

9,110

9,200

4.3

9,070

4.1

4.5

2.3

TO-５

ルオーゴ汐留

4,540

4,385

5,660

5,740

3.9

5,620

3.7

4.1

1.2

TO-６

田町スクエア
（底地）

2,338
（注７）

2,362

2,620

2,730

4.0

2,570

4.4

4.2

0.6

TO-７

A-PLACE池袋

3,990

3,860

4,730

4,790

4.5

4,660

4.3

4.7

1.0

TO-８

A-PLACE新橋

5,650

5,793

6,430

6,540

4.1

6,310

3.9

4.3

1.5

TO-９

A-PLACE五反田

5,730

5,662

6,300

6,410

4.0

6,190

3.8

4.2

1.5

TO-10

A-PLACE品川

3,800

3,804

4,230

4,310

4.0

4,150

3.8

4.2

1.0

TO-11

大崎ウィズタワー

10,69010,954

13,60013,7003.8

13,600

3.4

3.8

2.7

TO-12

汐留ビルディング
（注８）

50,70020,900
合計
71,60050,811-

55,25022,400
合計
77,650

3.7
3.6

3.9
3.8

-

50,75020,600
合計
71,350

3.5
3.4-

52,00021,100
合計
73,100

-

-

13.0
5.4
合計
18.4

TO-13

A-PLACE恵比寿東

7,072

7,213

7,360

7,730

4.0

7,230

3.8

4.2

1.8

TO-14

A-PLACE渋谷金王

4,810

4,987

5,000

5,230

3.9

4,920

3.6

4.0

1.2

TO-15

A-PLACE五反田駅前

7,280

-

7,390

7,550

4.1

7,220

3.8

4.2

1.9

157,400-

170,460

177,030-

167,470

-

-

40.5

小計

- 89 -

収益価格（注３）
分
類

そ
の
他
投
資
対
象
資
産

取得
第９期末
期末
（予定）
帳簿価格
算定価額
価格
（百万円） （百万円）
（百万円）
（注２）
（注３）
（注１）

物件
番号

物件名称

Ｏ-１

あまがさきキューズ
モール（底地）12,00012,113Ｏ-２

icotなかもず

8,500

Ｏ-４

icot溝の口

Ｏ-５

icot多摩センター

Ｏ-６

A-PLACE金山

直接還元法

DCF法

投資比率
（％）
最終
還元 （注４）
利回り
（％）

直接還元
価格
（百万円）

直接
還元
利回り
（％）

DCF
価格
（百万円）

割引率
（％）

13,10013,200

4.6

12,900

4.3

4.8

3.1

8,307

10,000

10,2005.3

9,940

5.2/5.3
（注９）

5.5

2.2

2,710

2,671

3,210

3,280

5.5

3,130

5.3

5.9

0.7

2,840

2,727

3,450

3,520

5.6

3,370

5.0

5.8

0.7

6,980

6,635

7,780

7,830

5.2

7,730

5.0

5.4

1.8

11,100（注10）

11,14012,80012,9004.5

12,600

4.3

4.7

2.9

Ｏ-７

大阪中之島ビル

Ｏ-８

icot大森

5,790

5,742

6,360

6,400

4.7

6,310

4.5

4.9

1.5

Ｏ-９

マーケットスクエア
相模原

4,820

4,827

4,960

4,980

5.4

4,930

5.2

5.6

1.2

Ｏ-10

梅田ゲートタワー

19,000-19,60020,4004.0

19,300

3.7

4.1

4.9

Ｏ-11

A-PLACE馬車道

3,930

-

4,350

4,470

5.1

4,270

4.8

5.3

1.0

小計

77,670-85,61087,180-84,480--20.0

389,120-437,765

447,970-

431,845

-

-

100.0

合計

（注１）「取得（予定）価格」は、取得予定資産取得後の本投資法人のポートフォリオの各資産に係る各受益権売買契約書に記載された各信託受益権の売買代金（消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含まず、百万円未満を切り捨てています。）を記載しています。
（注２）「第９期末帳簿価格」は、2016年５月31日現在における減価償却後の帳簿価額を記載しており、百万円未満を切り捨てています。
（注３）取得予定資産取得後の本投資法人のポートフォリオの各資産の鑑定評価については、一般財団法人日本不動産研究所、大和不動産鑑
定株式会社、株式会社谷澤総合鑑定所、日本ヴァリュアーズ株式会社又は森井総合鑑定株式会社に委託しており、「期末算定価額」
及び「収益価格」には、第９期末である2016年５月31日を価格時点とする各不動産鑑定評価書に記載された数値を記載しています。
但し、「A-FLAG骨董通り」の価格時点は2016年９月１日、「A-FLAG美術館通り」及び「A-FLAG代官山ウエスト」の価格時点は2016年
10月１日、「A-PLACE五反田駅前」の価格時点は2016年３月１日、「梅田ゲートタワー」の価格時点は2016年８月１日、「A-PLACE馬車道」の価格時点は2016年５月１日、「汐留ビルディング」の上段記載の価格時点は2016年５月31日、中段記載の価格時点は2016年
10月１日です。
（注４）「投資比率」は、取得予定資産取得後の本投資法人のポートフォリオの各資産の取得（予定）価格の合計に占める各物件の取得（予定）価格（消費税等その他の取得に係る諸費用を除きます。）の割合を示しており、小数点第２位を四捨五入して記載しています。
（注５）「東急プラザ表参道原宿」及び「東急プラザ赤坂」は、各物件の準共有持分割合（それぞれ75％及び50％）に相当する数値を記載しています。
（注６）「キュープラザ恵比寿」の割引率は、１年目から７年目が3.9％、８年目以降は3.8％です。
（注７）「田町スクエア（底地）」は、2014年５月30日付で建物を信託財産とする信託受益権を東急不動産に譲渡しました。取得価格は、当初取得時（2012年６月13日）の土地取得価格を記載しています。
（注８）「汐留ビルディング」は、2015年１月９日付及び2015年12月16日付で、それぞれ準共有持分（15％及び10％）を取得しており、本募集に伴い、準共有持分（10％）を追加取得予定です。上段に取得済資産の概要を、中段に取得予定資産の概要を記載し、下段に合計額及び合計額に基づく投資比率を記載しています。
（注９）「icotなかもず」の割引率は、１年目から６年目が5.2％、７年目以降は5.3％です。
（注10）「大阪中之島ビル」は、2013年１月25日付で準共有持分（50％）を取得しており、2014年12月19日に準共有持分（50％）を追加取得しました。取得価格はそれらの取得価格の合計額を記載しています。

- 90 -

②

不動産及び不動産信託受益権の概要（２）
取得予定資産取得後の本投資法人のポートフォリオの各資産に係る不動産信託受益権の所在
地、建築時期、テナント数、総賃料収入、敷金・保証金、総賃貸可能面積、総賃貸面積及び稼働率は以下のとおりです。

分 物件
類 番号

物件名称

東急プラザ表参道
原宿（注８）
東急プラザ赤坂UR-２（注８）
キュープラザ恵比
UR-３
寿

UR-１

UR-４ 新橋プレイス
UR-５

京都烏丸パーキングビル

都 UR-６ A-FLAG赤坂
市
型 UR-７ 神戸旧居留地25番
館
商
業 UR-８ A-FLAG札幌
施設
UR-９ A-FLAG渋谷
UR-10

キュープラザ心斎
橋

所在地

東京都渋谷区
東京都千代田区
東京都渋谷区
東京都港区
京都府京都市
東京都港区
兵庫県神戸市
北海道札幌市
東京都渋谷区
大阪府大阪市UR-11 A-FLAG骨董通り

東京都港区UR-12 A-FLAG美術館通り

東京都港区

UR-13

A-FLAG代官山ウエスト

東京都渋谷区小計
東京都渋谷区

TO-２ A-PLACE恵比寿南

東京都渋谷区

TO-３ A-PLACE代々木

東京都渋谷区

TO-４ A-PLACE青山

東京都港区TO-５ ルオーゴ汐留

東京都港区

田町スクエア（底地）

東京都港区

東 TO-７ A-PLACE池袋
京オ TO-８ A-PLACE新橋
フィ TO-９ A-PLACE五反田ス
TO-10 A-PLACE品川
TO-11 大崎ウィズタワー
TO-12

汐留ビルディング
（注８）

東京都豊島区
東京都港区
東京都品川区
東京都港区
東京都品川区
東京都港区TO-13 A-PLACE恵比寿東

東京都渋谷区

TO-14 A-PLACE渋谷金王

東京都渋谷区

TO-15

A-PLACE五反田駅
前
小計

2012年
３月14日
1969年
９月10日
2008年
８月20日
2008年
４月25日
2006年
７月24日
2008年
２月18日
2010年
１月31日
1980年
５月23日
1988年
６月29日
2007年
11月16日
1992年
１月22日
1998年
12月１日
1992年
４月21日
－

東急不動産恵比寿
TO-１
ビル

TO-６

建築時期
（注１）

東京都品川区

1993年
３月５日
1995年
１月31日
2007年
２月22日
1966年
９月６日
2004年
７月30日
－
2011年
10月13日
1999年
３月４日
2012年
２月27日
1991年
９月20日
2014年
１月10日
2007年
12月14日
1992年
１月10日
1992年
３月18日
1993年
11月30日
－

テナント数
（注２）

総賃料収入
（年間）
（百万円）
（注３）

敷金・
保証金
（百万円）
（注４）

総賃貸
可能面積
（㎡）
（注５）

総賃貸
面積
（㎡）
（注６）

稼働率
（％）
（注７）

29

2,017

1,745

4,904.94

4,904.94

100.0

97

943

388

16,579.26

16,511.71

99.6

4

475

475

4,024.88

4,024.88

100.0

1

（注９）

（注９）

9,156.01

9,156.01

100.0

2

（注９）

（注９）

21,616.04

21,616.04

100.0

8

177

153

2,280.22

2,280.22

100.0

7

1,231

1,399

19,653.90

19,653.90

100.0

18

622

137

21,229.16

21,229.16

100.0

2

393

323

3,413.80

3,413.80

100.0

5

560

452

2,820.23

2,493.82

88.4

7

194

133

2,656.53

2,656.53

100.0

3

229

296

2,055.97

2,055.97

100.0

1

（注９）

（注９）

2,579.08

2,579.08

100.0

184

－

－

112,970.02

112,576.06

99.7

12

541

442

7,342.60

7,342.60

100.0

9

661

496

7,950.51

7,950.51

100.0

3

182

157

3,106.17

2,415.91

77.8

8

517

490

7,303.69

7,303.69

100.0

6

308

270

4,476.35

4,476.35

100.0

1

125

－

1,287.96

1,287.96

100.0

1

（注９）

（注９）

3,409.73

3,409.73

100.0

10

352

297

5,052.14

5,052.14

100.0

9

297

258

4,028.69

3,598.67

89.3

8

207

191

2,986.36

2,986.36

100.0

5

635

635

7,193.28

7,193.28

100.0

36

3,191

2,606

28,136.05

27,896.79

99.1

9

299

205

4,010.69

4,010.69

100.0

3

（注９）

（注９）

2,983.36

2,983.36

100.0

10

321

275

4,316.89

4,316.89

100.0

130

－

－

93,584.47

92,224.93

98.5- 91 -

分 物件
類 番号

Ｏ-１

そ
の
他
投
資
対
象
資
産

テナント数
（注２）

総賃料収入
（年間）
（百万円）
（注３）

敷金・
保証金
（百万円）
（注４）

総賃貸
可能面積
（㎡）
（注５）

総賃貸
面積
（㎡）
（注６）

稼働率
（％）
（注７）

1

701

341

27,465.44

27,465.44

100.0

2

619

430

28,098.02

28,098.02

100.0

1

（注９）

100

14,032.05

14,032.05

100.0

9

238

230

5,181.58

5,181.58

100.0

20

497

392

9,314.91

9,314.91

100.0

41

937

675

20,235.57

20,235.57

100.0

9

381

364

6,209.79（注10）

6,209.79
（注10）

100.0

3

（注９）

（注９）

15,152.42

15,152.42

100.0

10

727

468

13,743.89

12,869.35

93.6

30

278

171

9,613.95

8,564.96

89.1

－

126

－

－

149,047.62

147,124.09

98.7

－

440

－

－

355,602.11

351,925.08

99.0

物件名称

所在地

建築時期
（注１）

あまがさきキューズモール（底地）

兵庫県尼崎市－Ｏ-２ icotなかもず

大阪府堺市

Ｏ-４ icot溝の口

神奈川県川崎市

Ｏ-５ icot多摩センター

東京都多摩市Ｏ-６ A-PLACE金山

愛知県名古屋市

Ｏ-７ 大阪中之島ビル

大阪府大阪市Ｏ-８ icot大森

東京都大田区

マーケットスクエ
ア相模原
梅田ゲートタワー
Ｏ-10
（注11）

神奈川県相模原市

Ｏ-11 A-PLACE馬車道

神奈川県横浜市

Ｏ-９

小計
合計

大阪府大阪市

2007年
６月27日
1998年
７月15日
2006年
３月７日
2009年
２月10日
1984年
３月５日
2007年
３月６日
2014年
６月13日
2010年
１月15日
1975年
５月31日

（注１）「建築時期」は、主たる建物の登記簿上の新築年月日を記載しています。主たる建物が複数ある場合は、登記簿上一番古い年月日を記載しています。底地のみを保有する場合、記載を省略します（底地とは、借地権等に基づき建物が建築されている場合の敷地部分をいいます。以下同じです。）。但し、「A-PLACE新橋」及び「A-FLAG渋谷」については、検査済証における工事完了検査年月日を記載しています。
（注２）「テナント数」は、2016年９月30日現在における取得予定資産取得後の本投資法人のポートフォリオの各資産に係る各賃貸借契約に表示された各建物毎の賃貸借契約上のテナント数の合計を記載しています。なお、当該資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントの総数を記載しています。但し、底地物件については、底地賃借人の総数を記載しています。
（注３）「総賃料収入（年間）」は、取得予定資産取得後の本投資法人のポートフォリオの各資産のうち底地以外の物件については、2016年
９月30日現在における各資産に係る各賃貸借契約（同日現在で入居済みのものに限ります。）に表示された建物につき、月間賃料（共益費を含みます。倉庫、看板、駐車場等の使用料を含まず、貸室賃料に限り、歩合賃料は含みません。また、同日現在のフリーレント及びレントホリデーは考慮しないものとします。）を12倍することにより年換算して算出した金額（複数の賃貸借契約が締結されている資産については、その合計額。）（消費税は含みません。）につき百万円未満を四捨五入して記載し、底地物件については、2016年９月30日現在における各資産に係る賃貸借契約に表示された底地に係る年間賃料の金額（消費税は含みません。）につき百万円未満を四捨五入して記載しています。なお、当該資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の月間賃料（共益費を含みます。倉庫、看板、駐車場等の使用料を含まず、貸室賃料に限り、歩合賃料は含みません。また、同日現在のフリーレント及びレントホリデーは考慮しないものとします。）を12倍することにより年換算して算出した金額を記載しています。
（注４）「敷金・保証金」は、2016年９月30日現在における取得予定資産取得後の本投資法人のポートフォリオの各資産に係る各賃貸借契約に基づき必要とされる敷金・保証金（同日現在で入居済みの貸室に係る賃貸借契約に基づく敷金又は保証金に限ります。）の合計額
につき百万円未満を四捨五入して記載しています。なお、当該資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテ
ナントとの間で締結されている賃貸借契約に基づき必要とされる敷金・保証金の合計額につき百万円未満を四捨五入して記載しています。
（注５）「総賃貸可能面積」は、取得予定資産取得後の本投資法人のポートフォリオの各資産のうち底地以外の物件については、2016年９月30日現在における各資産に係る建物の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられるものを記載し、各資産のうち底地物件については、2016年９月30日現在における各資産に係る底地の賃貸借契約又は土地図面等に基づき賃貸が可能と考えられるものを記載しています。
（注６）「総賃貸面積」は、2016年９月30日現在における取得予定資産取得後の本投資法人のポートフォリオの各資産に係る各賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計を記載しています。なお、当該資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナン
トとの間で実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積の合計を記載しています。
（注７）「稼働率」は、2016年９月30日現在における取得予定資産取得後の本投資法人のポートフォリオの各資産に係る総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を示しており、小数点第２位を四捨五入して記載しています。また、各小計及び合計欄は、各資産に係る総賃貸可能面積の合計に対して総賃貸面積の合計が占める割合を示しており、小数点第２位を四捨五入して記載しています。
（注８）「東急プラザ表参道原宿」、「東急プラザ赤坂」及び「汐留ビルディング」は、各物件の準共有持分割合（それぞれ75％、50％及び35％）に相当する数値を記載しています。但し、「テナント数」には、一棟全体のテナント数を記載しています。
（注９）テナントの承諾が得られていないため開示していません。
（注10）「icot大森」の総賃貸可能面積及び総賃貸面積は、外部駐輪場の一部（約21㎡）と２階共用部の一部（約28㎡）を含めて算定しています。
（注11）「梅田ゲートタワー」は、区分所有物件につき、本投資法人が取得している専有部分に係る数値を記載しています。
（注12）上表において、エンドテナントに係る賃貸借契約につき解除若しくは解約申入れがなされ又は賃料不払いがある場合にも、2016年９月30日現在において契約が継続している場合、当該エンドテナントに係る賃貸借契約が存在するものとして、「テナント数」、「総賃料収入（年間）」、「敷金・保証金」、「総賃貸面積」及び「稼働率」を記載しています。以下同じです。
（注13）2016年11月１日現在において、エンドテナント合計10社（都市型商業施設のエンドテナント３社、東京オフィスのエンドテナント２
社及びその他投資対象資産のエンドテナント５社）から、賃貸借契約につき解約の申入れがあります（都市型商業施設の賃貸面積合計217.18㎡、東京オフィスの賃貸面積合計647.86㎡及びその他投資対象資産の賃貸面積合計1,369.87㎡）。なお、これらの賃貸面積合計の算定において、本投資法人が準共有持分を有する物件については、当該物件の準共有持分割合に相当する面積を用いています。

- 92 -

③

第10期取得済資産及び取得予定資産に係る信託受益権の概要
以下は、第10期取得済資産及び取得予定資産に係る信託受託者及び信託期間満了日を示した
ものです。

物件番号

④

物件名称

信託受託者

信託期間満了日

TO-15

A-PLACE五反田駅前

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

2026年７月31日

Ｏ-10

梅田ゲートタワー

三井住友信託銀行株式会社

2026年９月30日

Ｏ-11

A-PLACE馬車道

三井住友信託銀行株式会社

2026年10月31日

UR-11

A-FLAG骨董通り

三井住友信託銀行株式会社

2026年12月31日

UR-12

A-FLAG美術館通り

三井住友信託銀行株式会社

2026年11月30日

UR-13

A-FLAG代官山ウエスト

三井住友信託銀行株式会社

2026年12月31日

TO-12

汐留ビルディング

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

2022年３月31日

第10期取得済資産及び取得予定資産に関する権利関係の従前の経緯
以下は、売主である第10期取得済資産に係る前信託受益者及び取得予定資産に係る現信託受益者（以下、本④において、個別に又は併せて「売主」といいます。）を記載したものです。
取得予定資産のうち、「A-FLAG美術館通り」、「A-FLAG代官山ウエスト」及び「汐留ビルディング」の売主は、本資産運用会社の親会社である東急不動産又は東急不動産の子会社等です。これらの者は、投信法第201条第１項及び投信法施行令第123条に規定する利害関係人に該当しており、かつ、全ての売主が本資産運用会社の社内規程である「利害関係者取引規程」上の利害関係者に該当するため、これらの取得予定資産の取得に係る停止条件付受益権譲渡契約の締結に当たり、本資産運用会社は、当該利害関係者取引規程に定める審査手続を経ています。その詳細については、参照有価証券報告書「第二部 投資法人の詳細情報／第３ 管理及び運営／２ 利害関係人との取引制限」及び「第二部 投資法人の詳細情報／第４ 関係法人の状況／１ 資産運用会社の概況」をご参照ください。
取得（予定）
時期
第10期
（取得済）

物件番号

物件名称

売主

TO-15

A-PLACE五反田駅前

株式会社サンケイビル

Ｏ-10

梅田ゲートタワー

United特定目的会社

Ｏ-11

A-PLACE馬車道

（注）

UR-11

A-FLAG骨董通り

（注）

UR-12

A-FLAG美術館通り

東急不動産株式会社

TO-12

汐留ビルディング

合同会社クラッセ
有限会社マーレ

UR-13

A-FLAG代官山ウエスト

合同会社トリトス

第11期（注）売主の承諾が得られていないため開示していません。

（４）建物状況調査報告書（建物エンジニアリングレポート）の概要
本投資法人は、取得予定資産取得後の本投資法人のポートフォリオの各資産について、建物検査、関連法規の遵守、修繕費評価及び環境アセスメント等に関する建物状況評価報告書（建物エンジニアリングレポート）を清水建設株式会社、株式会社ハイ国際コンサルタント、株式会社竹中工務店及び東京海上日動リスクコンサルティング株式会社より取得しています。建物状況評価
報告書の記載は報告者の意見を示したものに留まり、本投資法人がその内容の正確さを保証する
ものではありません。なお、清水建設株式会社、株式会社ハイ国際コンサルタント、株式会社竹中工務店及び東京海上日動リスクコンサルティング株式会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。

- 93 -

①
物件
番号

建物状況調査報告書の概要

物件名称

調査業者

調査年月日

短期修繕費
長期修繕費
（千円）
（千円）
（注１）（注２） （注１）（注３）
233（注４）
389,552（注４）

127,726（注４）
1,340,079（注４）

2015年３月６日

370

61,710

株式会社ハイ国際コンサルタント

2015年３月６日

1,350

83,030

京都烏丸パーキングビル

株式会社ハイ国際コンサルタント

2015年３月６日

770

166,640

UR-６

A-FLAG赤坂株式会社ハイ国際コンサルタント

2013年８月６日

380

46,760UR-７神戸旧居留地25番館

株式会社ハイ国際コンサルタント

2013年７月19日

2,080

326,720UR-８

A-FLAG札幌

株式会社ハイ国際コンサルタント

2013年７月18日

2,430

1,010,160

UR-９

A-FLAG渋谷

株式会社ハイ国際コンサルタント

2013年10月21日

12,310141,960

UR-10

キュープラザ心斎橋

株式会社ハイ国際コンサルタント

2015年９月17日

2,370

88,220UR-11

A-FLAG骨董通り

東京海上日動リスクコンサルティング株式会社

2016年８月３日－

137,839

UR-12

A-FLAG美術館通り

株式会社ハイ国際コンサルタント

2016年８月２日

1,400

73,550UR-13

A-FLAG代官山ウエスト

株式会社ハイ国際コンサルタント

2016年８月８日

2,600

111,980

TO-１

東急不動産恵比寿ビル

清水建設株式会社

2015年３月６日

124,764

687,591

TO-２

A-PLACE恵比寿南

株式会社ハイ国際コンサルタント

2015年３月６日

2,800

254,260

TO-３

A-PLACE代々木

株式会社ハイ国際コンサルタント

2015年３月６日

1,870

119,660

TO-４

A-PLACE青山

株式会社ハイ国際コンサルタント

2015年３月６日

1,210

323,720TO-５

ルオーゴ汐留清水建設株式会社

2015年３月６日

22,002

220,732

TO-６

田町スクエア（底地）

清水建設株式会社

2012年３月６日

（注５）

（注５）

TO-７

A-PLACE池袋株式会社竹中工務店

2015年３月６日－

117,340

TO-８

A-PLACE新橋株式会社ハイ国際コンサルタント

2013年３月29日

3,230

235,210TO-９

A-PLACE五反田

株式会社ハイ国際コンサルタント

2013年７月19日

40

57,560TO-10

A-PLACE品川

株式会社ハイ国際コンサルタント

2013年８月15日

1,010

110,420

TO-11

大崎ウィズタワー

東京海上日動リスクコンサルティング株式会社

2014年３月12日

－

TO-12

汐留ビルディング

株式会社ハイ国際コンサルタント

2016年８月１日

801
（注４）

260,747（注６）
688,817
（注４）

TO-13

A-PLACE恵比寿東株式会社ハイ国際コンサルタント

2015年６月９日

4,110

123,870

TO-14

A-PLACE渋谷金王株式会社ハイ国際コンサルタント

2015年９月15日－

125,060

TO-15

A-PLACE五反田駅前

株式会社ハイ国際コンサルタント

2016年２月26日

770

137,360

Ｏ-１

あまがさきキューズ
モール（底地）株式会社竹中工務店
株式会社ハイ国際コンサルタント

2012年３月６日
2012年３月６日

（注５）

（注５）

Ｏ-２

icotなかもず

清水建設株式会社

2015年３月６日

2,276

170,091Ｏ-４

icot溝の口

清水建設株式会社

2015年３月６日

1,746

70,398Ｏ-５

icot多摩センター

清水建設株式会社

2015年３月６日

8,398

85,137Ｏ-６

A-PLACE金山

株式会社ハイ国際コンサルタント

2015年３月６日

160

183,340

Ｏ-７

大阪中之島ビル

株式会社ハイ国際コンサルタント

2014年10月21日

133,730

1,287,820

UR-１

東急プラザ表参道原宿

清水建設株式会社

2015年３月６日

UR-２

東急プラザ赤坂

清水建設株式会社

2015年３月６日

UR-３

キュープラザ恵比寿株式会社ハイ国際コンサルタント

UR-４

新橋プレイスUR-５- 94 -

物件
番号

物件名称

調査業者

調査年月日

短期修繕費
長期修繕費
（千円）
（千円）
（注１）（注２） （注１）（注３）

Ｏ-８

icot大森株式会社ハイ国際コンサルタント

2013年７月17日

260

90,370Ｏ-９

マーケットスクエア相模原

東京海上日動リスクコンサルティング株式会社

2014年８月19日－

30,035Ｏ-10

梅田ゲートタワー株式会社ハイ国際コンサルタント

2016年７月１日

340
（注７）

193,170（注７）

Ｏ-11

A-PLACE馬車道

東京海上日動リスクコンサルティング株式会社

2016年４月14日

321,069

460,290

合計

-

-

-

1,046,431

9,749,372（注１）短期修繕費及び長期修繕費は、建物状況評価報告書の記載に基づき記載しています。
（注２）短期修繕費には、調査書日付から起算して１年以内に必要とされる修繕費用の合計額を記載しています。
（注３）長期修繕費には、調査書日付から起算して12年以内に必要とされる修繕費用の合計額を記載しています。
（注４）「東急プラザ表参道原宿」、「東急プラザ赤坂」及び「汐留ビルディング」の短期修繕費及び長期修繕費は、各物件の準共有持分割
合（それぞれ75％、50％及び35％）に相当する数値を記載しています。
（注５）「田町スクエア（底地）」及び「あまがさきキューズモール（底地）」は、底地物件であるため、記載していません。
（注６）「大崎ウィズタワー」の長期修繕費は、「大崎ウィズタワー」と呼ばれるオフィスビル全体の修繕費です。本投資法人は、同物件の４階から11階部分の区分所有権を保有しています。
（注７）「梅田ゲートタワー」の短期修繕費及び長期修繕費は、本投資法人が区分所有権を有する同物件の５階から20階部分に係る区分所有割合（88.4％）に応じた数値を記載しています。

- 95 -

②

取得予定資産取得後の本投資法人のポートフォリオの各資産に係る設計者、構造設計者、施工者、確認検査機関及び構造計算確認機関
取得予定資産取得後の本投資法人のポートフォリオの各資産に係る設計者、構造設計者、施工者、確認検査機関及び構造計算確認機関（注１）は以下のとおりです。なお、本投資法人は、第三者専門機関であるＳＯＭＰＯリスケアマネジメント株式会社に、構造計算書及び構造図の確認業務（以下「構造計算書等確認業務」といいます。）を委託し、いずれの物件の構造計算書及び構造図にも、偽装等を示唆する特段の事項、並びに設計当時の建築基準法上の耐震性能を疑わせる特段の事項が見受けられなかった旨の総合所見を取得しています。但し、一部の資産（注２）においては、構造計算適合性判定（注３）を受けているため、かかる構造計算書等確認業務は行っていません。

物件
番号

物件名称

設計者

構造設計者

施工者

確認検査機関

構造計算確認機関

UR-１

東急プラザ表参道
原宿

株式会社竹中工務店

株式会社竹中工務店

株式会社竹中工務店

株式会社都市居住評価センター－（注２）

新築時：東急不動産株式会社
耐震補強工事時：鹿島建設株式会社

新築時：東急不動産株式会社
耐震補強工事時：鹿島建設株式会社

新築時：東急建設株
式会社
耐震補強工事時：鹿島建設株式会社

東京都千代田区

ＳＯＭＰＯリスケ
アマネジメント株
式会社

株式会社東急設計コ
ンサルタント

株式会社東急設計コ
ンサルタント株式会社淺沼組

一般財団法人日本
建築センター

株式会社三菱地所設
計

株式会社三菱地所設計

清水建設株式会社

株式会社都市居住評価センター

株式会社京阪都市設
計株式会社京阪都市設
計

鹿島建設株式会社

株式会社I-PEC

株式会社竹中工務店

株式会社竹中工務店

株式会社竹中工務店

一般財団法人日本
建築センター

株式会社竹中工務店

株式会社竹中工務店

株式会社竹中工務店

一般財団法人日本
建築総合試験所

UR-８ A-FLAG札幌

新築時：株式会社東急設計コンサルタント
耐震補強工事時：清水建設株式会社

新築時：株式会社東急設計コンサルタント
耐震補強工事時：清水建設株式会社

新築時：東急建設株
式会社
耐震補強工事時：清水建設株式会社

北海道札幌市UR-９ A-FLAG渋谷

西松建設株式会社

西松建設株式会社

西松建設株式会社

東京都渋谷区株式会社プランテッ
ク総合計画事務所

株式会社アルファ構
造デザイン事務所

大成建設株式会社

一般財団法人日本
建築総合試験所

UR-11 A-FLAG骨董通り

鹿島建設株式会社

鹿島建設株式会社

鹿島建設株式会社

東京都港区UR-12 A-FLAG美術館通り

新築時：有限会社シー・ディー・アイ青
山スタジオ
増築時：浅井謙建築研究所株式会社

有限会社シー・ディ
ー・アイ青山スタジオ

株式会社大林組

東京都UR-２ 東急プラザ赤坂

UR-３

キュープラザ恵比寿UR-４ 新橋プレイス

UR-５

京都烏丸パーキングビル

UR-６ A-FLAG赤坂

UR-７

UR-10

神戸 旧居 留地 25番
館

キュープラザ心斎
橋

UR-13

A-FLAG代官山ウエスト

株式会社青島設計

株式会社青島設計

株式会社鴻池組

東京都TO-１

東急不動産恵比寿ビル

株式会社東急設計コ
ンサルタント

株式会社東急設計コ
ンサルタント

東急建設株式会社・
株式会社新井組共同企業体

東京都渋谷区

TO-２ A-PLACE恵比寿南

ジェイティ不動産株
式会社

ジェイティ不動産株
式会社

ジェイティ不動産株
式会社

東京都渋谷区

TO-３ A-PLACE代々木株式会社淺沼組

株式会社淺沼組

株式会社淺沼組

株式会社都市居住評価センターTO-４ A-PLACE青山

新築時：株式会社日建設計
耐震補強工事時：日
建設計

新築時：株式会社日建設計
耐震補強工事時：株
式会社日建設計

新築時：株式会社竹中工務店
耐震補強工事時：清水建設株式会社

東京都港区- 96 -ＳＯＭＰＯリスケ
アマネジメント株
式会社
ＳＯＭＰＯリスケ
アマネジメント株
式会社
ＳＯＭＰＯリスケ
アマネジメント株
式会社
ＳＯＭＰＯリスケ
アマネジメント株
式会社－（注２）
ＳＯＭＰＯリスケ
アマネジメント株
式会社
ＳＯＭＰＯリスケ
アマネジメント株
式会社
一般財団法人日本
建築総合試験所
東京海上日動リス
クコンサルティング株式会社

株式会社ハイ国際
コンサルタント

株式会社ハイ国際
コンサルタント
ＳＯＭＰＯリスケ
アマネジメント株
式会社
ＳＯＭＰＯリスケ
アマネジメント株
式会社
ＳＯＭＰＯリスケ
アマネジメント株
式会社
ＳＯＭＰＯリスケ
アマネジメント株
式会社

物件
番号

物件名称

TO-５ ルオーゴ汐留

TO-６

田町スクエア（底地）（注４）

TO-７ A-PLACE池袋

TO-８ A-PLACE新橋

TO-９ A-PLACE五反田

TO-10 A-PLACE品川

TO-11 大崎ウィズタワー

TO-12 汐留ビルディング

TO-13 A-PLACE恵比寿東

設計者

構造設計者

施工者

確認検査機関

構造計算確認機関

株式会社NTTファシリ
ティーズ

株式会社NTTファシリティーズ

大成・竹中・共立・
地崎建設共同企業体

一般財団法人日本
建築センター

ＳＯＭＰＯリスケ
アマネジメント株
式会社

－

－

－

－

株式会社大林組

株式会社大林組

株式会社大林組

株式会社都市居住評価センター

株式会社日建ハウジ
ングシステム株式会社熊谷組・浅川建設共同企業体

東京都

株式会社三菱地所設計

大成建設株式会社

一般財団法人日本
建築センター

株式会社プランテッ
ク総合計画事務所

株式会社プランテッ
ク総合計画事務所

飛島建設株式会社

東京都港区

協立建築設計事務所・清水建設設計共同企業体
株式会社三菱地所設
計・株式会社日建設
計
新築時：株式会社オーエーシー設計
増築時：株式会社久米エンジニアリング
システム

協立建築設計事務所・清水建設設計共同企業体

清水・ＮＩＰＰＯ建設共同企業体一般財団法人日本
建築センター－（注２）

株式会社三菱地所設計

大成建設株式会社

一般財団法人日本
建築センター－（注２）

株式会社オーエーシ
ー設計

新築時：東急・鉄建・奥村共同事業体
増築時：戸田建設株
式会社

東京都

株式会社園田設計、
株式会社日建設計、
株式会社日建ハウジ
ングシステム株式会社三菱地所設
計－

ＳＯＭＰＯリスケ
アマネジメント株
式会社

清水建設株式会社

清水建設株式会社

清水建設株式会社

東京都渋谷区

TO-15 A-PLACE五反田駅前

野村不動産株式会社

野村不動産株式会社

株式会社大林組、野村建設工業株式会社

東京都品川区

あまがさきキューＯ-１ ズ モ ー ル （ 底 地 ）
（注４）

－

－

－

－

Ｏ-２ icotなかもず

有限会社南海総合設
計（SC棟）、株式会社東急設計コンサル
タント（銀行棟）

有限会社南海総合設
計（SC棟）、株式会
社能勢建築構造研究
所（銀行棟）

株式会社大林組（SC棟）、株木建設株式
会社（銀行棟）

一般財団法人大阪
建築防災センター（SC棟）、大阪府
堺市（銀行棟）Ｏ-４ icot溝の口

計画設計・ノガミ

計画設計・ノガミ

大成建設株式会社

神奈川県川崎市

Ｏ-５ icot多摩センター

株式会社東急設計コ
ンサルタント

株式会社東急設計コ
ンサルタント

西松建設株式会社

ハウスプラス住宅
保証株式会社

Ｏ-６ A-PLACE金山

株式会社日建設計

株式会社日建設計株式会社安藤・間ビューローベリタ
スジャパン株式会
社

Ｏ-７ 大阪中之島ビル

株式会社大建設計株式会社大建設計

鹿島建設・大林組共同企業体

大阪府大阪市Ｏ-８ icot大森

株式会社熊谷組

株式会社熊谷組

株式会社熊谷組

一般財団法人日本
建築センター

株式会社奥村組

株式会社奥村組・株式会社親交設計株式会社奥村組

Ｏ-10 梅田ゲートタワー

株式会社昭和設計

株式会社昭和設計

鹿島建設株式会社

Ｏ-11 A-PLACE馬車道

株式会社竹中工務店

株式会社竹中工務店

株式会社竹中工務店

マーケットスクエ
ア相模原

－
（注２）
ＳＯＭＰＯリスケ
アマネジメント株
式会社

株式会社ハイ国際
コンサルタント

TO-14 A-PLACE渋谷金王

Ｏ-９

－
（注２）

一般財団法人日本
建築センター
財団法人日本建築
総合試験所
神奈川県横浜市

株式会社ハイ国際
コンサルタント
株式会社ハイ国際
コンサルタント－
ＳＯＭＰＯリスケ
アマネジメント株
式会社（SC棟）、－（銀行棟）（注
２）
ＳＯＭＰＯリスケ
アマネジメント株
式会社
ＳＯＭＰＯリスケ
アマネジメント株
式会社－（注２）
ＳＯＭＰＯリスケ
アマネジメント株
式会社
ＳＯＭＰＯリスケ
アマネジメント株
式会社
－
（注２）
－
（注２）
東京海上日動リス
クコンサルティング株式会社（注１）上表記載の社名は、過去に社名変更等がなされた場合には、本書の日付現在の社名で記載しています。
（注２）「東急プラザ表参道原宿」、「神戸旧居留地25番館」、「A-PLACE池袋」、「A-PLACE五反田」、「大崎ウィズタワー」、「汐留ビルディング」、「icotなかもず（銀行棟）」、「A-PLACE金山」、「マーケットスクエア相模原」及び「梅田ゲートタワー」は、構造計
算適合性判定（注３）を受けているため記載していません。
（注３）2007年６月20日施行の改正建築基準法により、同法改正日以降に建築確認申請された建築物で、高度な構造計算を要する一定の高さ以上等の建築物について、構造計算適合性判定が義務付けられており、都道府県知事は、構造計算が適正に行われたものかどうかを判定することとなっています。
（注４）「田町スクエア（底地）」及び「あまがさきキューズモール（底地）」は、底地物件であるため、記載していません。

- 97 -

③

地震リスク分析等の概要
本投資法人は、運用資産を取得する際のデューディリジェンスの一環として、ＳＯＭＰＯリ
スケアマネジメント株式会社に依頼し、地震リスク分析の評価を行っています。当該分析は、構造図面・構造計算書をもとに、独自の構造評価方法で建物の耐震性能を評価し、構造計算書の内容と比較検討を行い、対象建物の最終的な耐震性能として評価しています。その評価をもとに建物固有の地震に対する脆弱性を考慮し、地震ハザード及び地盤条件を含めた総合的な評
価結果に基づき、地震による建物のPML値（予想最大損失率）（注１）を算定しています。取得予定資産取得後の本投資法人のポートフォリオの各資産に係る建物のPML値は、下表のとおりで
す。
物件
番号

PML値（予想最大損失率）（％）（注２）

物件名称

UR-１

東急プラザ表参道原宿

2.9

UR-２

東急プラザ赤坂（注３）

3.6

UR-３

キュープラザ恵比寿

5.7

UR-４

新橋プレイス

6.8

UR-５

京都烏丸パーキングビル

2.4

UR-６

A-FLAG赤坂

6.4

UR-７

神戸旧居留地25番館

2.6

UR-８

A-FLAG札幌（注３）

0.3

UR-９

A-FLAG渋谷

7.9

UR-10

キュープラザ心斎橋

6.9

UR-11

A-FLAG骨董通り

6.4

UR-12

A-FLAG美術館通り

7.5

UR-13

A-FLAG代官山ウエスト

4.2

TO-１

東急不動産恵比寿ビル

6.5

TO-２

A-PLACE恵比寿南

8.0

TO-３

A-PLACE代々木

5.1

TO-４

A-PLACE青山（注３）

8.9

TO-５

ルオーゴ汐留2.7

TO-６

田町スクエア（底地）（注４）

TO-７

A-PLACE池袋

3.2

TO-８

A-PLACE新橋

7.4

TO-９

A-PLACE五反田

6.1

TO-10

A-PLACE品川

4.9

TO-11

大崎ウィズタワー

2.4

TO-12

汐留ビルディング

2.6

TO-13

A-PLACE恵比寿東

5.2

TO-14

A-PLACE渋谷金王

4.3

TO-15

A-PLACE五反田駅前

7.7

Ｏ-１

あまがさきキューズモール（底地）（注４）Ｏ-２

icotなかもず

4.8

Ｏ-４

icot溝の口

8.3-- 98 --

物件
番号

PML値（予想最大損失率）（％）（注２）

物件名称

Ｏ-５

icot多摩センター

1.8

Ｏ-６

A-PLACE金山

5.3

Ｏ-７

大阪中之島ビル

7.9

Ｏ-８

icot大森3.9

Ｏ-９

マーケットスクエア相模原

7.7

Ｏ-10

梅田ゲートタワー

2.4

Ｏ-11

A-PLACE馬車道

10.2

ポートフォリオ全体（注５）2.2（注１）ＳＯＭＰＯリスケアマネジメント株式会社は、上記PML値の計算にあたり、「地震調査研究推進本部（文部科学省）」よ
り、2012年12月に2012年版（モデル２）として公表された「全国地震動予測地図」に準拠してモデル化した震源データをもとに算定しています。
（注２）小数点第２位を四捨五入して記載しています。
（注３）「東急プラザ赤坂」、「A-FLAG札幌」及び「A-PLACE青山」は、それぞれ2009年４月、2007年６月及び2008年７月に、耐震補強工事を実施しています。
（注４）「田町スクエア（底地）」及び「あまがさきキューズモール（底地）」は、底地物件であるため、記載していません。
（注５）ポートフォリオ全体のPML値は、2016年10月付「ポートフォリオ地震PML評価報告書」に基づき記載しています。

- 99 -

（５）主要な不動産に関する情報
本投資法人の取得予定資産取得後の本投資法人のポートフォリオの各資産のうち、2016年９月30日現在において、「年間賃料合計」が「ポートフォリオ全体の年間賃料総額」の10％以上を占める不動産の概要は、以下のとおりです。
物件番号
物件名称
テナント数（注２）
総賃貸収入（年間）（百万円）（注３）
総賃料収入の合計に占める割合（％）（注４）
総賃貸可能面積（㎡）（注５）
総賃貸面積（㎡）（注６）
最近５年間の稼働率の推移（％）（注７）

TO-12
汐留ビルディング（注１）2015年５月31日
2015年11月30日
2016年５月31日
2016年９月30日

36
3,191
14.6
28,136.05
27,896.79
98.2
93.2
98.2
99.1

（注１）「汐留ビルディング」は、準共有持分割合（35％）に相当する数値を記載しています。但し、「テナント数」には、一棟全体のテナ
ント数を記載しています。
（注２）「テナント数」は、2016年９月30日現在における当該資産に係る各賃貸借契約に表示された各建物毎の賃貸借契約上のテナント数の合計を記載しています。なお、当該資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントの総数を記載しています。
（注３）「総賃料収入（年間）」は、2016年９月30日現在における当該資産に係る各賃貸借契約（同日現在で入居済みのものに限ります。）に表示された建物につき、月間賃料（共益費を含みます。倉庫、看板、駐車場等の使用料を含まず、貸室賃料に限り、歩合賃料は含みません。また、同日現在のフリーレント及びレントホリデーは考慮しないものとします。）を12倍することにより年換算して算出した金額（複数の賃貸借契約が契約されている資産については、その合計額。）（消費税は含みません。）につき百万円未満を四捨五入して記載しています。なお、当該資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の月間賃料（共益費を含みます。倉庫、看板、駐車場等の使用料を含まず、貸室賃料に限り、歩合賃料は含みません。また、同日現在のフリーレント及びレントホリデーは考慮しないものとします。）を12倍することにより年換算して算出した金額を記載しています。
（注４）「総賃料収入の合計に占める割合」は、取得予定資産取得後の本投資法人のポートフォリオの各資産の総賃料収入の合計に占める当該資産の総賃料収入の割合を示しており、小数点第２位を四捨五入して記載しています。
（注５）「総賃貸可能面積」は、2016年９月30日現在における当該資産に係る建物の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられるものを記載しています。
（注６）「総賃貸面積」は、2016年９月30日現在における当該資産に係る各賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計を記載しています。なお、当該資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントとの間で実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積の合計を記載しています。
（注７）「最近５年間の稼働率の推移」は、本投資法人が資産運用を開始した後の稼働率のみを記載しています。また、「稼働率」は、上表記載の各時点における当該資産に係る総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を示しており、小数点第２位を四捨五入して記載しています。

- 100 -

（６）賃貸状況の概要①

稼働率等の推移
本投資法人の各期末保有資産における稼働率等の推移は以下のとおりです。

物件数
テナントの総数（注１）
総賃貸可能面積（㎡）（注２）
総賃貸面積（㎡）（注３）
稼働率（％）（注４）

物件数

2012年５月期（第１期）末2012年11月期（第２期）末2013年５月期（第３期）末2013年11月期（第４期）末2014年５月期（第５期）末

－

18

20

21

27

－

205

258

269

323

－

196,296.20

211,543.78

213,787.15

268,207.86－

195,064.27

210,205.25

212,535.21

267,568.69

－

99.4

99.4

99.4

99.8

2014年11月期（第６期）末2015年５月期（第７期）末2015年11月期（第８期）末2016年５月期（第９期）末

28

30

31

32

テナントの総数（注１）
総賃貸可能面積（㎡）（注２）
総賃貸面積（㎡）
（注３）

324

362

373

381

275,398.92

312,777.90

301,802.03

312,572.42

275,215.91

311,878.11

299,518.54

311,889.20

稼働率（％）（注４）

99.9

99.7

99.2

99.8

（注１）「テナントの総数」は、各期末における本投資法人のポートフォリオの各資産に係る各賃貸借契約に表示された各建物毎の賃貸借契約上のテナント数（但し、当該時点において当該資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントの数）の合計を記載しています。但し、底地物件については、底地賃借人の数を用いています。
（注２）「総賃貸可能面積」は、各期末における本投資法人のポートフォリオの各資産のうち底地以外の物件については、各時点における各資産に係る建物の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられるもの、各資産のうち底地物件については、各時点における各資産に係る底地の賃貸借契約又は土地図面等に基づき賃貸が可能と考えられるものを合計したものを記載しています。
（注３）「総賃貸面積」は、各期末における本投資法人のポートフォリオの各資産に係る各賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計を記載しています。なお、当該各資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントとの間で実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積の合計を用いています。
（注４）「稼働率」は、各期末における本投資法人のポートフォリオの各資産に係る総賃貸可能面積の合計に対して総賃貸面積の合計が占める割合を示しており、小数点第２位を四捨五入して記載しています。
（注５）各期における「東急プラザ表参道原宿」、「東急プラザ赤坂」、「汐留ビルディング」及び第３期末から第６期末までにおける「大阪中之島ビル」は、各物件の準共有持分割合（それぞれ75％、50％、15％（第７期末及び第８期末）又は25％（第９期末）及び50％）に相当する数値に基づき記載しています。但し、「テナントの総数」には、一棟全体のテナント数を用いて記載しています。

- 101 -

②

新規上場以降の物件毎の稼働率（注１）
物件名称

2012年６月30日

2012年11月期（第２期）末2013年５月期（第３期）末2013年11月期（第４期）末UR-１

東急プラザ表参道原宿

100.0％

100.0％

100.0％

100.0％

UR-２

東急プラザ赤坂

99.4％

98.5％

98.7％

98.9％

UR-３

キュープラザ恵比寿100.0％

100.0％

100.0％

100.0％

UR-４

新橋プレイス

100.0％

100.0％

100.0％

100.0％

UR-５

京都烏丸パーキングビル

100.0％

100.0％

100.0％

100.0％UR-６

A-FLAG赤坂

-

-

-

84.2％

UR-７

神戸旧居留地25番館

-

-

-

-

UR-８

A-FLAG札幌

-

-

-

-

UR-９

A-FLAG渋谷

-

-

-

-

UR-10

キュープラザ心斎橋

-

-

-

-

UR-11

A-FLAG骨董通り

-

-

-

-

UR-12

A-FLAG美術館通り

-

-

-

-

物件番号

UR-13

A-FLAG代官山ウエスト
都市型商業施設

平均稼働率

-

-

-

-

99.8％

99.5％

99.6％

99.1％

100.0％

100.0％

TO-１

東急不動産恵比寿ビル

100.0％

100.0％TO-２

A-PLACE恵比寿南

100.0％

100.0％

96.1％

100.0％TO-３

A-PLACE代々木

100.0％

100.0％

100.0％

100.0％TO-４

A-PLACE青山

76.3％

86.7％

100.0％

100.0％

TO-５

ルオーゴ汐留100.0％

100.0％

100.0％

100.0％

TO-６

田町スクエア（底地）（注３）85.2％

100.0％

100.0％

100.0％TO-７

A-PLACE池袋

100.0％

100.0％

100.0％

100.0％TO-８

A-PLACE新橋

-

-

84.6％

88.4％

TO-９

A-PLACE五反田

-

-

-

-

TO-10

A-PLACE品川

-

-

-

-

TO-11

大崎ウィズタワー

-

-

-

-

TO-12

汐留ビルディング

-

-

-

-

TO-13

A-PLACE恵比寿東

-

-

-

-

TO-14

A-PLACE渋谷金王

-

-

-

-

TO-15

A-PLACE五反田駅前

-

-

-

-

93.7％

97.4％

97.5％

98.6％

あまがさきキューズモール（底地）

100.0％

100.0％

100.0％

100.0％

Ｏ-２

icotなかもず

100.0％

100.0％

100.0％

100.0％

Ｏ-３

icot金剛（注４）100.0％

100.0％

100.0％

100.0％

Ｏ-４

icot溝の口100.0％

100.0％

100.0％

100.0％

Ｏ-５

icot多摩センター

100.0％

100.0％

100.0％

100.0％Ｏ-６

A-PLACE金山

100.0％

100.0％

100.0％

98.6％

Ｏ-７

大阪中之島ビル

-

-

99.6％

100.0％

Ｏ-８

icot大森

-

-

-

-

Ｏ-９

マーケットスクエア相模原

-

-

-

-

Ｏ-10

梅田ゲートタワー

-

-

-

-

Ｏ-11

A-PLACE馬車道

-

-

-

-

100.0％

100.0％

100.0％

99.9％

98.7％

99.4％

99.4％

99.4％

東京オフィス
Ｏ-１

平均稼働率

その他投資対象資産
全体

平均稼働率

平均稼働率

- 102 -

物件番号

物件名称

2014年５月期（第５期）末2014年11月期（第６期）末2015年５月期（第７期）末2015年11月期（第８期）末UR-１

東急プラザ表参道原宿

100.0％

100.0％

100.0％

100.0％

UR-２

東急プラザ赤坂100.0％

100.0％

98.8％

99.9％

UR-３

キュープラザ恵比寿100.0％

100.0％

100.0％

100.0％

UR-４

新橋プレイス

100.0％

100.0％

100.0％

100.0％

UR-５

京都烏丸パーキングビル

100.0％

100.0％

100.0％

100.0％UR-６

A-FLAG赤坂

84.2％

100.0％

100.0％

100.0％

UR-７

神戸旧居留地25番館

100.0％

100.0％

100.0％

100.0％UR-８

A-FLAG札幌

100.0％

100.0％

100.0％

100.0％UR-９

A-FLAG渋谷

100.0％

100.0％

100.0％

100.0％

UR-10

キュープラザ心斎橋

-

-

-

-

UR-11

A-FLAG骨董通り

-

-

-

-

UR-12

A-FLAG美術館通り

-

-

-

-

UR-13

A-FLAG代官山ウエスト

-

-

-

-

99.6％

100.0％

99.8％

100.0％

TO-１

都市型商業施設東急不動産恵比寿ビル

100.0％

100.0％

100.0％

87.5％

TO-２

A-PLACE恵比寿南

100.0％

100.0％

100.0％

100.0％TO-３

A-PLACE代々木

100.0％

100.0％

100.0％

100.0％TO-４

A-PLACE青山

100.0％

100.0％

100.0％

100.0％

TO-５

ルオーゴ汐留100.0％

100.0％

100.0％

100.0％

TO-６

田町スクエア（底地）（注３）

100.0％

100.0％

100.0％

100.0％TO-７

A-PLACE池袋

100.0％

100.0％

100.0％

100.0％TO-８

A-PLACE新橋

100.0％

100.0％

98.7％

97.8％

TO-９

A-PLACE五反田

100.0％

100.0％

100.0％

100.0％TO-10

A-PLACE品川

100.0％

100.0％

100.0％

100.0％

TO-11

大崎ウィズタワー-100.0％

100.0％

100.0％

TO-12

汐留ビルディング

-

-

98.2％

93.2％

TO-13

A-PLACE恵比寿東

-

-

-

100.0％TO-14

A-PLACE渋谷金王

-

-

-

100.0％TO-15

A-PLACE五反田駅前

-

-

-

-

東京オフィス

平均稼働率

100.0％

100.0％

99.6％

97.5％

あまがさきキューズモール（底地）

100.0％

100.0％

100.0％

100.0％

Ｏ-２

icotなかもず

100.0％

100.0％

100.0％

100.0％

Ｏ-３

icot金剛（注４）100.0％

100.0％

100.0％-

Ｏ-４

icot溝の口100.0％

100.0％

100.0％

100.0％

Ｏ-５

icot多摩センター

100.0％

100.0％

100.0％

100.0％Ｏ-６

A-PLACE金山

100.0％

100.0％

100.0％

100.0％

Ｏ-１

平均稼働率

Ｏ-７

大阪中之島ビル

97.3％

98.2％

97.9％

97.9％

Ｏ-８

icot大森100.0％

100.0％

100.0％

100.0％

Ｏ-９

マーケットスクエア相模原--

100.0％

100.0％

Ｏ-10

梅田ゲートタワー

-

-

-

-

Ｏ-11

A-PLACE馬車道

-

-

-

-

99.8％

99.8％

99.7％

99.7％

99.8％

99.9％

99.7％

99.2％

その他投資対象資産
全体

平均稼働率

平均稼働率

- 103 -

物件名称

2016年５月期（第９期）末2016年９月30日

UR-１

東急プラザ表参道原宿

100.0％

100.0%

UR-２

東急プラザ赤坂100.0％

99.6%

UR-３

キュープラザ恵比寿100.0％

100.0%

UR-４

新橋プレイス

100.0％

100.0%

UR-５

京都烏丸パーキングビル

100.0％

100.0%UR-６

A-FLAG赤坂

100.0％

100.0%

UR-７

神戸旧居留地25番館

100.0％

100.0%UR-８

A-FLAG札幌

100.0％

100.0%UR-９

A-FLAG渋谷

100.0％

100.0%

物件番号

（注２）

UR-10

キュープラザ心斎橋

88.4％

88.4%

UR-11

A-FLAG骨董通り-

100.0%UR-12

A-FLAG美術館通り-

100.0%UR-13

A-FLAG代官山ウエスト
都市型商業施設

平均稼働率-

100.0%

99.7％

99.7％

TO-１

東急不動産恵比寿ビル

100.0％

100.0%TO-２

A-PLACE恵比寿南

100.0％

100.0%TO-３

A-PLACE代々木

100.0％

77.8%

TO-４

A-PLACE青山

100.0％

100.0%

TO-５

ルオーゴ汐留100.0％

100.0%

TO-６

田町スクエア（底地）（注３）

100.0％

100.0%TO-７

A-PLACE池袋

100.0％

100.0%TO-８

A-PLACE新橋

100.0％

100.0%TO-９

A-PLACE五反田

100.0％

89.3%

TO-10

A-PLACE品川

100.0％

100.0%

TO-11

大崎ウィズタワー100.0％

100.0%

TO-12

汐留ビルディング

98.2％

99.1%

TO-13

A-PLACE恵比寿東100.0％

100.0%TO-14

A-PLACE渋谷金王

100.0％

100.0%TO-15

A-PLACE五反田駅前
東京オフィス

平均稼働率-

100.0%

99.6％

98.5%

Ｏ-１

あまがさきキューズモール（底地）

100.0％

100.0%

Ｏ-２

icotなかもず

100.0％

100.0%

Ｏ-３

icot金剛（注４）

-

-

Ｏ-４

icot溝の口100.0％

100.0%

Ｏ-５

icot多摩センター

100.0％

100.0%Ｏ-６

A-PLACE金山

100.0％

100.0%

Ｏ-７

大阪中之島ビル

100.0％

100.0%

Ｏ-８

icot大森100.0％

100.0%

Ｏ-９

マーケットスクエア相模原

100.0％

100.0%

Ｏ-10

梅田ゲートタワー

-

93.6%

Ｏ-11

A-PLACE馬車道

-

89.1%

100.0％

98.7%

99.8％

99.0%

その他投資対象資産
全体

平均稼働率

平均稼働率

（注１）「稼働率」は、各期末における本投資法人のポートフォリオの各資産に係る総賃貸可能面積の合計に対して総賃貸面積の合計が占める割合を示しており、小数点第２位を四捨五入して記載しています。
（注２）2016年９月30日時点の平均稼働率には、第10期取得済資産及び取得予定資産の平均稼働率が含まれています。
（注３）「田町スクエア（底地）」は、2014年５月30日に建物を売却しており、第４期末までの稼働率は、建物の稼働率を記載しています。
（注４）本投資法人は、2015年７月８日を受渡日として、「icot金剛」を信託財産とする信託受益権を第三者へ譲渡済みです。

- 104 -

（７）主要なテナントに関する情報①

主要なテナントの概要
下表は、取得予定資産取得後の本投資法人のポートフォリオの各資産につき、2016年９月30日
現在の情報をもとに、当該テナントへの賃貸面積がポートフォリオ全体の総賃貸面積の10％以上を占めるテナント（主要なテナント）を示したものです。なお、下表のテナントとの契約形態
は、普通賃貸借契約です。本投資法人は、取得予定資産取得後の本投資法人のポートフォリオの各資産につき、東急不動産ＳＣマネジメント及び東急コミュニティーをマスターリース会社として、エンドテナントに転貸することを目的とする賃貸借契約（マスターリース契約）を締結している、若しくは締結することとしています。下表は、マスターリース契約を締結した主要なテナントに関する情報を、2016年９月30日現在の情報をもとに記載したものです。なお、本投資法人
が当該マスターリース会社から収受する賃料は、マスターリース会社が転借人（エンドテナン
ト）から収受する賃料と同額となっており（パススルー型マスターリース）、賃料の保証はされていません。

総賃料収入
敷金・保証金
（年間）
契約満了日
テナント名
業種
物件名称
（百万円）
（百万円）
（注４）
（注３）
（注２）
A-FLAG骨董通り
2,656.53
194
133
2026年12月31日
東急不動産恵比寿ビル
7,342.60
541
442
2025年５月31日
A-PLACE恵比寿南
7,950.51661
496
2025年５月31日
A-PLACE代々木2,415.91
182
157
2025年５月31日
A-PLACE青山
7,303.69
517
490
2025年５月31日
ルオーゴ汐留4,476.35
308
270
2025年５月31日
A-PLACE池袋
3,409.73（注５）（注５）
2025年５月31日
A-PLACE新橋
5,052.14352
297
2025年５月31日
3,598.67
297
258
2025年５月31日
株式会社東急不動産管 A-PLACE五反田
コミュニティー理業
A-PLACE品川
2,986.36
207
191
2025年５月31日
大崎ウィズタワー
7,193.28
635
635
2025年５月31日
A-PLACE恵比寿東
4,010.69299
205
2025年５月31日
A-PLACE渋谷金王2,983.36（注５）（注５）
2025年９月30日
A-PLACE五反田駅前
4,316.89
321
275
2026年６月30日
A-PLACE金山
9,314.91
497
392
2025年５月31日
大阪中之島ビル
20,235.57
937
675
2024年11月30日
A-PLACE馬車道
8,564.96
278
171
2026年10月31日
合計
103,812.15－－－
キュープラザ恵比寿
4,024.88475
475
2022年６月30日
新橋プレイス
9,156.01（注５）（注５）
2024年11月30日
京都烏丸パーキングビル
21,616.04（注５）（注５）
2024年11月30日
A-FLAG赤坂
2,280.22
177
153
2023年８月31日
神戸旧居留地25番館
19,653.90
1,231
1,399
2023年８月31日
A-FLAG札幌
21,229.16
622
137
2023年12月31日
A-FLAG渋谷
3,413.80
393
323
2023年12月31日
2,493.82
560
452
2025年12月31日
東急不動産ＳＣ
不動産管 キュープラザ心斎橋
マネジメント株式会社 理業
A-FLAG美術館通り
2,055.97
229
296
2026年12月31日
A-FLAG代官山ウエスト
2,579.08（注５）（注５）
2026年12月31日
icotなかもず
28,098.02
619
430
2022年６月30日
icot溝の口
14,032.05（注５）
100
2022年６月30日
icot多摩センター
5,181.58
238
230
2024年11月30日
icot大森
6,209.79381
364
2023年12月31日
マーケットスクエア相模原
15,152.42（注５）（注５）
2025年１月31日
合計
157,176.74－－－（注１）「賃貸面積」は、テナントがマスターリース会社兼転貸人となる各物件の建物につき、2016年９月30日現在におけるマスターリース
会社とのマスターリース契約に表示された賃貸面積のうちエンドテナントへの賃貸面積を記載しています。なお、数値については、
小数点第３位を四捨五入して記載しています。
（注２）「総賃料収入（年間）」は、テナントとの間で締結されているマスターリース契約上、テナントが支払うマスターリース賃料がエンドテナントからテナントに対して支払われる賃料と同額となっている物件については、2016年９月30日現在におけるエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約（同日現在で入居済みのものに限ります。）における月間賃料（共益費を含みます。倉庫、看板、駐車場等の使用料を含まず、貸室賃料に限り、歩合賃料は含みません。また、同日現在のフリーレント及びレントホリデーは考慮しないものとします。）を12倍することにより年換算して算出した金額（複数の賃貸借契約が契約されている当該資産については、その合計額。）（消費税は含みません。）につき百万円未満を四捨五入して記載しています。
賃貸面積
（㎡）
（注１）

- 105 -

（注３）「敷金・保証金」は、テナントがマスターリース会社として転貸人となっている物件については、2016年９月30日現在におけるエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約に基づき必要とされる敷金・保証金（同日現在で入居済みの貸室に係る賃貸借契約に基づく敷金又は保証金に限ります。）の合計額につき百万円未満を四捨五入して記載しています。
（注４）「契約満了日」は、テナントがマスターリース会社として転貸人となっている物件を含め、テナントを賃借人とする賃貸借契約に表示された契約満了日を記載しています。
（注５）テナントの承諾が得られていないため開示していません。

②

賃貸面積上位10位エンドテナント
本投資法人の取得予定資産取得後の本投資法人のポートフォリオの各資産につき、2016年９月30日現在、ポートフォリオ全体に対し賃貸面積上位10位を占めるエンドテナントは、以下のとおりです。
総賃貸面積（㎡）
（注１）

契約満了日

契約形態
（注２）

30,182.69

2021年10月31日

定期建物賃貸借契約

三 井 住 友 信 託 銀 行 株 式 会 社 田町スクエア（底地）（注３）
あまがさきキューズモール（底地）

28,753.40（注４）

2074年５月31日
2042年１月31日

普通借地権設定契約
事業用定期賃貸借契約

コーナン商事株式会社

icotなかもず

26,529.03

2027年７月11日

定期建物賃貸借契約

タイムズ24株式会社

京都烏丸パーキングビル

21,224.14－

定期建物賃貸借契約

株式会社Plan・Do・See

神戸旧居留地25番館

14,195.42－－

株式会社家具の大正堂

icot溝の口

14,032.05

2018年７月24日

普通建物賃貸借契約

11,863.92

2034年６月30日

定期建物賃貸借契約

10,336.62－－

エンドテナント名
株式会社東急ホテルズ

物件名称
東急プラザ赤坂
A-FLAG札幌

株式会社ケーズホールディン
マーケットスクエア相模原
グス
エヌ・ティ・ティ・コミュニ
汐留ビルディング
ケーションズ株式会社
株式会社ヤマダ電機

新橋プレイス

9,156.01－－

ヤンマー株式会社

梅田ゲートタワー

8,745.40－－（注１）「総賃貸面積」は、2016年９月30日現在におけるエンドテナントとの間の賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計を記載しています。なお「東急プラザ赤坂」及び「汐留ビルディング」については準共有持分割合（50％）及び（35％）に相当する数値に基づき記載しています。
（注２）「契約形態」は、2016年９月30日現在におけるエンドテナントとの間の賃貸借契約に表示された契約形態を記載しています。
（注３）賃借人は、底地上の建物についての信託受託者であり、当該信託の受益者は、東急不動産株式会社です。
（注４）「田町スクエア（底地）」及び「あまがさきキューズモール（底地）」は底地の面積を記載しています。
（注５）「－」とされている箇所はテナントの承諾が得られていないため開示していません。

（８）担保の状況
取得予定資産取得後の本投資法人のポートフォリオの各資産（共有（準共有を含みます。）又は区分所有の場合は本投資法人の保有に係る持分）につき、担保は設定されていません。

- 106 -

（９）ポートフォリオの概況
以下は、取得予定資産取得後の本投資法人のポートフォリオの概況を示したものです。
①

分類別

分類
都市型商業施設・東京オフィス

物件数

取得（予定）価格
（百万円）

比率（％）

28

311,45080.0

都市型商業施設13

154,050

39.6

東京オフィス

15

157,400

40.5

その他投資対象資産

10

77,670

20.0

合計

38

389,120

100.0

分類

物件数

取得（予定）価格
（百万円）

比率（％）

ポートフォリオ全体

38389,120

100.0

商業施設

19

190,710

49.0

オフィス

19

198,410

51.0

＜参考＞

2016年５月31日時点

分類
都市型商業施設・東京オフィス

物件数

取得価格
（百万円）

比率（％）

24

271,92083.2

都市型商業施設10

142,700

43.7

東京オフィス14

129,22039.6

その他投資対象資産

8

54,740

16.8

合計

32

326,660

100.0

分類

物件数

取得価格
（百万円）

比率（％）

ポートフォリオ全体

32

326,660

100.0

商業施設

16

179,360

54.9

オフィス

16

147,300

45.1（注）「比率」は、取得（予定）価格の合計に占める各分類の取得（予定）価格の割合を示しており、小数点第２位を四捨五入して記載しています。

- 107 -

②

地域区分別

分類・地域区分物件数

取得（予定）価格
（百万円）

比率（％）

ポートフォリオ全体

38389,120

100.0

都心５区

20

235,81060.6

その他23区

533,480

8.6

三大都市圏

12

115,420

29.7

その他国内主要都市

1

4,410

1.1

分類・地域区分
都市型商業施設・東京オフィス

物件数

取得（予定）価格
（百万円）

比率（％）

28

311,450

100.0

都心５区

20

235,81075.7

その他23区

427,690

8.9

三大都市圏

3

43,54014.0

その他国内主要都市

1

4,410

1.4

分類・地域区分物件数

取得（予定）価格
（百万円）

比率（％）

その他投資対象資産

10

77,670100.0

その他23区

1

5,790

7.5

三大都市圏

9

71,88092.5＜参考＞2016年５月31日時点

分類・地域区分

物件数

取得価格
（百万円）

比率（％）

ポートフォリオ全体

32

326,660

100.0

都心５区

17

203,560

62.3

その他23区

426,200

8.0

三大都市圏

10

92,49028.3

その他国内主要都市

1

4,410

1.4

（注）「比率」は、取得（予定）価格の合計に占める各分類の取得（予定）価格の割合を示しており、小数点第２位を四捨五入して記載して
います。

③

契約形態別

契約形態

テナント数

総賃料収入（年間）
（百万円）

比率（％）

ポートフォリオ全体

440

21,830

100.0

定期借家

204

12,931

59.2

普通借家

236

8,899

40.8

（注）「比率」は、総賃料収入の合計に占める各分類の総賃料収入の割合を示しており、小数点第２位を四捨五入して記載しています。

- 108 -

④

契約年数

契約年数
ポートフォリオ全体

テナント数

総賃料収入（年間）
（百万円）

比率（％）

440

21,830

100.0

10年超

63

8,178

37.5

５～10年以内

49

2,578

11.8

２～５年以内

106

5,445

24.9

～２年以内

222

5,630

25.8

契約年数
都市型商業施設全体

テナント数

総賃料収入（年間）
（百万円）

比率（％）

184

8,847

100.0

10年超

29

5,683

64.2

５～10年以内

32

1,291

14.6

２～５年以内

43

1,154

13.0

～２年以内

80

719

8.1

契約年数

テナント数

総賃料収入（年間）
（百万円）

比率（％）

東京オフィス全体

130

8,069

100.0

10年超

15

299

3.7

５～10年以内

11

1,143

14.2

２～５年以内

45

3,859

47.8

～２年以内

59

2,768

34.3

（注）「比率」は、総賃料収入の合計に占める各分類の総賃料収入の割合を示しており、小数点第２位を四捨五入して記載しています。

- 109 -

⑤

契約残存年数

契約残存年数

テナント数

ポートフォリオ全体

総賃料収入（年間）
（百万円）

比率（％）

440

21,830

100.0

10年超

10

2,781

12.7

５～10年以内

32

3,612

16.5

２～５年以内

70

3,545

16.2

～２年以内

328

11,89254.5

契約残存年数

テナント数

都市型商業施設全体

総賃料収入（年間）
（百万円）

比率（％）

184

8,847

100.0

10年超

4

894

10.1

５～10年以内

21

3,395

38.4

２～５年以内

45

1,197

13.5

～２年以内

114

3,361

38.0

契約残存年数

テナント数

総賃料収入（年間）
（百万円）

比率（％）

東京オフィス全体

130

8,069

100.0

10年超

1

125

1.5

５～10年以内

3

101

1.3

２～５年以内

20

2,215

27.5

～２年以内

106

5,627

69.7

契約残存年数

テナント数

その他投資対象資産全体

総賃料収入（年間）
（百万円）

比率（％）

126

4,914

100.0

10年超

5

1,762

35.9

５～10年以内

8

116

2.4

２～５年以内

5

133

2.7

～２年以内

108

2,903

59.1

（注）「比率」は、総賃料収入の合計に占める各分類の総賃料収入の割合を示しており、小数点第２位を四捨五入して記載しています。

⑥

賃貸借契約年数及び残存年数

都市型商業施設

東京オフィス

その他
投資対象資産全体

賃貸借契約年数（注１）

9.5

4.2
（3.4）

11.3
（8.2）

8.0
（6.9）

賃貸借契約残存年数（注２）

4.6

2.5
（1.6）

7.4
（4.4）

4.5
（3.4）

（注１）「賃貸借契約年数」は、各物件の賃貸借契約の契約期間の年数を分類毎に総賃料収入（年間）で加重平均して算出し、小数点第２位を四捨五入して記載しています。
（注２）「賃貸借契約残存年数」は、各物件の賃貸借契約の残存年数を分類毎に総賃料収入（年間）で加重平均して算出し、小数点第２位を四捨五入して記載しています。
（注３）括弧内の数値は、「田町スクエア（底地）」及び「あまがさきキューズモール（底地）」を除いた年数です。

- 110 -

⑦

業種別

業種

テナント数

総賃料収入（年間）
（百万円）

比率（％）

都市型商業施設

184

8,847

100.0

小売

67

5,169

58.4

ホテル

3

1,469

16.6

飲食

47

781

8.8

事務所

51

342

3.9

サービス・その他

16

1,086

12.3

業種
東京オフィス

テナント数

総賃料収入（年間）
（百万円）

比率（％）

130

8,069

100.0

サービス業

46

2,454

30.4

製造業

17

1,435

17.8

卸売・小売業、飲食店

41

1,445

17.9

運輸・通信業

5

1,457

18.1

その他

21

1,278

15.8

（注）「比率」は、総賃料収入の合計に占める各分類の総賃料収入の割合を示しており、小数点第２位を四捨五入して記載しています。

⑧

平均築年数（注１）分類
都市型商業施設・東京オフィス

物件数

平均築年数（年）取得（予定）価格
（百万円）

（注１）

27

309,11213.7

都市型商業施設13

154,050

12.7

東京オフィス

14

155,06214.7

その他投資対象資産

965,67014.2

36374,782

合計

13.8
（注２）

（注１）「平均築年数」は、2016年９月30日を基準日として、取得（予定）価格ベースにて平均築年数を加重平均で算出し、小数点第２位を四捨五入して記載しています。
なお、平均築年数の算出においては、「田町スクエア（底地）」及び「あまがさきキューズモール（底地）」を除外しています。
（注２）2016年５月31日時点の32物件（「田町スクエア（底地）」及び「あまがさきキューズモール（底地）」を除外しています。）の平均
築年数は13.3年です。

- 111 -

９

投資リスク
参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報／第１ ファンドの状況／３ 投資リスク」に記載の投資リスクの全文を記載しています。なお、参照有価証券報告書提出日以後、その内容について変更
又は追加があった箇所は下線で示しています。
（１）リスク要因
以下において、本投資口への投資に関するリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しています。また、今後本投資法人が投資法人債（以下「本投資法人債」といい、短期投資法人債を含むことがあります。）を発行する場合、これらの事項は、本投資法人債への投資に関してもリスク要因となる可能性があります。但し、以下は本投資法人への投資に関する全てのリスクを網羅したものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。また、本書に記載の事項には、特に本投資法人及び本資産運用会社の目標及び意図を含め、将来に関する事項が存在しますが、別段の記載のない限り、これら事項は本書の日付現在における
本投資法人及び本資産運用会社の判断、目標、一定の前提又は仮定に基づく予測等であって、不確実性を内在するため、実際の結果と異なる可能性があります。
以下に記載のいずれかのリスクが現実化した場合、本投資口又は本投資法人債の市場価格が下落し、本投資口又は本投資法人債の投資家は、投資した金額の全部又は一部を回収できない
おそれがあります。本投資法人は、可能な限りこれらリスクの発生の回避及びリスクが発生した場合の対応に努める方針ですが、回避できるとの保証や対応が十分であるとの保証はありません。
本投資口及び本投資法人債に投資を行う際は、以下のリスク要因及び本書中の本項以外の記載事項を慎重に検討した上、各投資家自らの責任と判断において行う必要があります。
本項に記載されている項目は、以下のとおりです。
投資法人が発行する投資口及び投資法人債に関するリスク（ア）換金性・流動性に関するリスク（イ）市場価格変動に関するリスク（ウ）金銭の分配に関するリスク② 投資法人の組織及び投資法人制度に関するリスク（ア）投資法人の組織運営に関するリスク（イ）投資法人の制度に関するリスク（ウ）東急不動産ホールディングスグループへの依存に関するリスク（エ）投資法人制度におけるインサイダー取引規制に関するリスク③ 投資法人の運用資産：原資産である不動産特有のリスク（ア）不動産から得られる賃料収入に関するリスク（イ）不動産の瑕疵に関するリスク（ウ）不動産管理会社に関するリスク（エ）費用に関するリスク（オ）専門家報告書等に関するリスク（カ）建物の毀損・滅失・劣化に関するリスク（キ）売却時の不動産流動性に関するリスク（ク）建築基準法等の既存不適格に関するリスク（ケ）共有物件に関するリスク（コ）区分所有建物に関するリスク（サ）借地権等に関するリスク（シ）底地物件に関するリスク（ス）有害物質又は放射能汚染等に関するリスク（セ）不動産の所有者責任に関するリスク（ソ）マスターリースに関するリスク（タ）将来における法令等の改正に関するリスク（チ）テナント等による不動産の使用に基づく価値減損に関するリスク（ツ）売主の倒産等の影響に関するリスク①- 112 -

（テ）開発物件に関するリスク（ト）資産の組入れ・譲渡等に関するリスク（ナ）フォワード・コミットメント等に関するリスク（ニ）敷金・保証金の利用に関するリスク④ 投資法人の運用資産：信託の受益権特有のリスク（ア）信託受益者として負うリスク（イ）信託受益権の流動性に関するリスク（ウ）信託受託者に関するリスク（エ）信託受益権の準共有等に関するリスク⑤ 匿名組合出資持分への投資に関するリスク⑥ 特定目的会社の優先出資証券への投資に関するリスク⑦ 税制に関するリスク（ア）導管性要件に関するリスク（イ）税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク（ウ）不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク（エ）一般的な税制の変更に関するリスク⑧ 減損会計の適用に関するリスク①

投資法人が発行する投資口及び投資法人債に関するリスク（ア）換金性・流動性に関するリスク
本投資口については、投資主からの請求による投資口の払戻しを行わないクローズド・エンド型であるため、投資主が本投資口を換金するには、本投資法人の清算・解散による残余財産分配請求権等による場合を除き、原則として上場する金融商品取引所を通じて又は取引所外において、第三者に対して売却することが必要となります。また、投資家の希望する時期と条件で取引できるとの保証や、常に買主が存在するとの保証はなく、譲渡価格を保証する第三者も存在しません。また、東京証券取引所が定める上場廃止基準に抵触する場合には本投資口の上場が廃止され、投資主は保有する本投資口を取引所外において相対で譲渡する他に換金の手段はありません。これらにより、本投資口を低廉な価格で譲渡しなければならない場合や本投資口の譲渡ができなくなる場合があります。なお、本投資法人が本投資法人債を発行した場合について、本投資法人債には、確立された取引市場が存在せず、買主の存在も譲渡価格も保証されていません。
（イ）市場価格変動に関するリスク
本投資口の市場価格は、金利動向や為替相場等の金融環境変化、市場環境や将来的な景気動向、内外の投資家による本投資口に関する売買高、他の金融商品投資との比較、地震、津波、液状化等の天災を含む不動産取引の信用性に影響を及ぼす社会的事象等によって影響を受けることがあります。
また、本投資法人は、不動産等及び不動産対応証券を主な投資対象としており、本投資
口の市場価格は、不動産の評価額の変動、不動産市場の趨勢、不動産の需給関係、不動産
需要を左右することのある企業を取り巻く経済環境、法令・会計・税務の諸制度の変更
等、不動産関連市場を取り巻く要因による影響を受けることがあります。
加えて、本投資法人は、その事業遂行のために必要に応じて資金を調達しますが、その資金調達が新投資口の発行により行われる場合には、本投資口１口当たりの分配金・純資産額が希薄化することがあり、また、市場での本投資口の需給バランスに影響を与える結果、本投資口の市場価格が影響を受けることがあります。
また、本投資法人若しくは本資産運用会社、又は他の投資法人若しくは他の資産運用会
社に対して監督官庁等による行政指導、行政処分の勧告や行政処分が行われた場合にも、
本投資口の市場価格が下落することがあります。
その他、本投資法人債は金利動向等の市場環境等により価格が変動することがあり、また格付の見直しや引下げによる影響を受けることがあります。
- 113 -

（ウ）金銭の分配に関するリスク
本投資法人はその分配方針に従って、投資主に対して金銭の分配を行う予定ですが、分配の有無、金額及びその支払は、いかなる場合においても保証されません。
②

投資法人の組織及び投資法人制度に関するリスク
本投資法人は、投信法に基づいて設立される社団（投信法第２条第12項）であり、一般の法人と同様の組織運営上のリスク及び投資法人という制度固有のリスクが存在します。
（ア）投資法人の組織運営に関するリスク
本投資法人の組織運営上の主なリスクは、以下のとおりです。
ａ．役員の職務遂行に関するリスク
投信法上、投資法人の業務を執行し投資法人を代表する執行役員及び執行役員の職務の執行を監督する監督役員は、投資法人に対して善良な管理者としての注意義務（以下「善管注意義務」といいます。）を負い、また、法令、規約及び投資主総会の決議を遵守し投資法人のため忠実に職務を遂行する義務（以下「忠実義務」といいます。）を負います。
しかし、これらの義務が遵守されないおそれは完全には否定できません。
ｂ．投資法人の資金調達に関するリスク
本投資法人は資金調達を目的として、借入れ及び投資法人債を発行することがあり、規約上、借入金と投資法人債を合わせた限度額は１兆円とされ、また、借入れを行う場合、借入先は、適格機関投資家（但し、租税特別措置法第67条の15第１項第１号ロ（２）に規定する機関投資家に限ります。）に限るものと規定されています。
借入れ又は本投資法人債の発行を行う際には様々な条件、例えば担保提供の制限、財務
制限、追加担保の条項、現金その他の一定資産の留保、資産・負債等に基づく財務指標による借入制限や担保設定制限、早期償還事由、資産取得制限、投資主への分配に関する制限、本投資法人の業務その他に関する約束や制限等が要請されます。このような約束や制限の結果、本投資口又は本投資法人債の市場価格に悪影響が出ることがあります。
なお、本書の日付現在、本投資法人が行っている金銭の借入れについては、全て無担保・無保証ですが、資産・負債等に基づく一定の財務指標上の数値を維持することを定める等の財務制限条項が設けられています。
さらに、借入れ及び本投資法人債の発行は、金利実勢、本投資法人の財務状況、経済環
境のほか、借入先や投資家の自己資本規制その他の法的・経済的状況等の多くの要因に従って決定されるため、本投資法人が必要とする時期及び条件で行うことができるとの保証はありません。本投資法人が既存の借入れ及び投資法人債の返済資金を新たな借入れ等で調達することを予定していたにもかかわらず、かかる調達ができない場合には、既存の借入れ等の返済ができないことにより債務不履行となる可能性があります。
借入れに当たり、税法上の導管性要件（後記「⑦ 税制に関するリスク／（ア）導管性要件に関するリスク」をご参照ください。）を満たすためには、本投資法人は、その借入先を機関投資家（租税特別措置法第67条の15第１項第１号ロ（２）に規定するものをいいます。）に限定することが要請され、借入先は現実には限定されています。また、本投資法人の保有不動産の全部又は一部が資金の借入先に対して担保に供された場合、担保対象となる保有不動産の処分及び建替等は、制限を受けることとなります。その結果、本投資法人が必要とする時期及び条件で保有不動産の処分や建替等ができないおそれがあります。また、本投資法人の保有不動産の売却等により借入金の期限前返済を行う場合には、期限前返済コスト（違約金等）がその時点における金利情勢によって決定される場合がある等、予測しがたい経済状況の変化により本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。本投資法人が資金を調達しようとする場合、借入れのほか、投資法人債の発行又は新投資口の発行の方法によることがあります。投資法人債の発行を行う場合、一般に、- 114 -

前述したものをはじめとする様々な財務制限条項や誓約事項が規定されることがあります。また、投資法人債の発行及び条件は、信用格付業者からの格付や市場環境の影響を受けるおそれがあり、本投資法人の必要とする時期及び条件で発行できないおそれがあります。新投資口の発行を行う場合、投資口の発行価格はその時々の市場価格により左右され、場合により、本投資法人の必要とする時期及び条件で発行できないおそれがあります。
さらに、本投資法人は、LTV（本投資法人の保有する資産総額に対する、本投資法人債を含む借入金残高の割合）の水準について、資金余力の確保に留意し、原則として60％を上限としていますが、新たな資産の取得等に伴い、一時的に60％を超えることがあります。LTVが高まった場合、一般的に、分配可能金額が金利変動の影響を受け易くなり、その結果、投資主への分配金額が減少するおそれがあります。
ｃ．投資法人が倒産し又は登録を取り消されるリスク
本投資法人は一般の法人と同様に、債務超過に至る可能性を否定することはできません。本投資法人は、現行法上、破産法（平成16年法律第75号。その後の改正を含みます。）、民事再生法（平成11年法律第225号。その後の改正を含みます。）及び投信法上の特別清算手続の適用を受けます。
また、本投資法人は、投信法に基づいて投資法人としての登録を受けていますが、一定の事由が発生した場合に投信法に従ってその登録が取り消される可能性があります（投信法第216条）。その場合には、本投資口の上場が廃止され、本投資法人は解散し、清算手
続に入ります。本投資口及び本投資法人債は金融機関の預金と異なり、預金保険等の対象ではなく、本投資口につき、当初の投資額が保証されているものではありません。本投資法人が清算される場合、投資主は、全ての上位債権者への償還の後でしか投資額を回収できません。したがって、清算手続において、投資主は投資額のほとんどにつき償還を受けられないことがあります。また、本投資法人債の債権者は清算手続に従って投資額を回収することになるため、債権全額の償還を受けられるとの保証はありません。
（イ）投資法人の制度に関するリスク
投資法人の制度上の主なリスクは以下のとおりです。
ａ．業務委託に関するリスク
投資法人は、資産の運用以外の行為を営業としてすることができず、使用人を雇用することはできません。また、本投資法人は、投信法に基づき、資産の運用を本資産運用会社に、資産の保管を資産保管会社に、一般事務を一般事務受託者に、それぞれ委託しています。したがって、本投資法人の業務執行全般は、本資産運用会社、資産保管会社及び一般
事務受託者の能力や信用性に依存することになります。金融商品取引法上、資産運用会社となるためには投資運用業の登録を行う必要があり、資産保管会社は信託業を兼営する銀行等一定の要件を満たすものに資格が限定されており、一般事務受託者については、投資法人の設立時及び設立後に新たに行う一般事務受託者との契約締結時に、不適当なものでないことの調査が執行役員及び監督役員により行われていますが、それぞれの業務受託者
において、今後業務遂行に必要とされる人的・財産的基盤が損なわれた場合や、これらの業務受託者が金融商品取引法及び投信法により投資法人に対して負う善管注意義務や忠実義務に反する行為を行った場合、結果として投資家が損害を受ける可能性があります。
また、投信法上、資産の運用、資産の保管及び一般事務に関しては第三者へ委託することが義務付けられているため、本資産運用会社、資産保管会社又は一般事務受託者が、倒産手続等により業務遂行能力を喪失する場合には、倒産に至った業務受託者等に対して本投資法人が有する債権の回収に困難が生じるだけでなく、本投資法人の日常の業務遂行に影響を及ぼすことになります。また、委託契約が解約又は解除された場合において、本投資法人の必要とする時期及び条件で現在と同等又はそれ以上の能力と専門性を有する第三者を選定し業務を委託できないときには、本投資法人の収益等が悪影響を受けるおそれがあるほか、本投資口が上場廃止になる可能性があります。

- 115 -

ｂ．資産の運用に関するリスク
投資法人は、投信法上、資産運用会社にその資産の運用に関する業務を委託しなければならないため、本投資法人の資産の運用成果は、特に資産の運用に関する業務を行う本資産運用会社の業務遂行能力に依存することになります。資産運用会社についての主なリス
クは以下のとおりです。
（ⅰ）資産運用会社の運用能力に関するリスク
資産運用会社は、投資法人に対し善管注意義務を負い、また、投資法人のために忠実義務を負いますが、運用成果に対して何らの保証を行うものではありません。また、資産運用会社となるためには投資運用業の登録を行う必要があり、金融商品取引法及び投信法に定める監督を受け、その信用力の維持には一定限度の制度的な裏付けがありますが、その運用能力が保証されているわけではありません。
本資産運用会社による上場不動産投資法人に適用される各種法規制及び上場規則に基づく運用が期待どおりの収益を上げるとの保証はありません。また、東急不動産ホールディングスグループの運用実績や本投資法人の保有資産の過去における収益の状
況は、本投資法人としての今後の運用実績を保証するものではありません。
（ⅱ）資産運用会社の行為に関するリスク
資産運用会社は、投資法人に対し善管注意義務を負い、また、投資法人のために忠実義務を負い、さらに資産運用会社の行為により投資法人が損害を被るリスクを軽減するため、金融商品取引法及び投信法において業務遂行に関して行為準則が詳細に規定されています。しかし、資産運用会社が、かかる行為準則に違反したり、適正な法的措置を行わない場合には、投資家に損害が発生する可能性があります。また、本資産運用会社の株主、その役職員の出向元企業又はその関係会社等といった関係者が、
本投資法人の投資対象である不動産等の取引に関与する場合や、本資産運用会社自身
も自ら投資活動を行う可能性もあります。そのような場合に、本資産運用会社が自己又は第三者の利益を図るため、本投資法人の利益を害することとなる取引を行わないとの保証はありません。
（ⅲ）資産運用会社における投資方針・社内体制等の変更に関するリスク
本資産運用会社は、本投資法人の規約に基づいて投資運用業を遂行するため、本資産運用会社の社内規程である「運用ガイドライン」において、投資対象資産に関する取得・維持管理・売却の方針及び財務上の指針を定めていますが、その内容は本投資法人の規約に反しない限度で投資主総会の承認を得ることなく適宜見直し、変更されることがあります。そのため、投資主の意思が反映されないまま「運用ガイドライン」が変更される可能性があります。また、本資産運用会社は、「運用ガイドライン」に従いその業務を適切に遂行するため、一定の社内体制を敷いていますが、かかる社内体制について効率性・機能性その他の観点から今後その変更を行わないとは限りません。このような、本資産運用会社における投資方針・社内体制等の変更によって、本投資法人の資産運用の内容が変更され、その結果、当初予定されていた収益を上げられない可能性があります。
（ⅳ）本資産運用会社の組織再編に関するリスク
本資産運用会社は、2016年９月29日付にて本組織再編を公表しました（前記「７本資産運用会社の組織再編」をご参照ください。）。しかしながら、本組織再編が想定どおりの日程と枠組で完遂され、さらに想定どおりの効果が得られるとの保証はありません。
金融商品取引法上、資産運用会社は、複数の投資法人の資産運用を受託することを禁じられていません。しかしながら、本組織再編により、TRMは、複数の投資法人の資産運用を受託することとなるため、各投資法人間で利益相反が生じる可能性があります。かかる利益相反を防止するため、前記「７ 本資産運用会社の組織再編／（３）本組織再編後の物件情報検討の優先順位（利益相反防止体制）」に記載のとおり、本投資法人とBPRとの間で競合が生じる可能性のある商業施設及びオフィスに関- 116 -

する物件情報の検討について、第三者から提供される物件情報のうち、一定の規模を下回る商業施設及びオフィスについては本投資法人よりもBPRが優先して取得を検討し、それ以外の物件情報は原則として本投資法人が第１順位で取得を検討する枠組が定められることとなっています。しかしながら、かかる枠組が今後想定どおり有効に機能するとの保証はありません。また、TCI及びTLCMによる過去のCRR及びBPRに係る資産運用業務やTRMによる将来のCRR及びBPRに係る資産運用業務における法令違反等が発見された場合、規制当局から行政処分を受けること等により、本投資法人の資産運用業務に支障が生じるとのおそれは否定できません。
以上の結果、本投資法人がその業績や資産ポートフォリオの拡大において、現在よりも不利益を受けないとの保証はありません。
（ウ）東急不動産ホールディングスグループへの依存に関するリスク
東急不動産は、本投資法人の主要な投資主及び本資産運用会社の株主であるだけではな
く、本投資法人に対してスポンサーサポートを提供する会社であり、本資産運用会社の常勤役員や多数の従業員の出向元でもあります。また、本投資法人の執行役員は、本書の日付現在、本資産運用会社の代表取締役が兼任しています。さらに、東急不動産ホールディ
ングスのグループの一員であるサポート提供会社も、本投資法人に対してサポートを提供します。
これらの点に鑑みると、本投資法人は、東急不動産を中心とする東急不動産ホールディ
ングスグループと密接な関連性を有し、また、本資産運用会社及び本投資法人の役員の人
材面で東急不動産に依存しているため、本投資法人の成長性に対する東急不動産ホールディングスグループの影響は、相当程度高いということがいえます。
したがって、本投資法人が、東急不動産ホールディングスグループから本書の日付現在と同一の関係を維持できなくなった場合又は業務の提供を受けられなくなった場合には、
本投資法人に重大な悪影響が及ぶ可能性があります。また、東急不動産ホールディングス
グループの業績が悪化した場合や、東急不動産ホールディングスグループのブランド価値が風評等により損なわれた場合等にも、本投資法人に重大な悪影響が及ぶ可能性があります。
スポンサーである東急不動産又はサポート提供会社の一部は、スポンサーサポート契約
又はサポート契約に基づき、適格不動産（本投資法人の投資基準に適合すると合理的に想定される不動産等）を売却しようとする場合、本資産運用会社に対し、一定の場合を除き、当該不動産等に係る情報を遅くとも本資産運用会社以外の第三者に対して情報提供する時点までに提供するものとされていますが、本投資法人への売却を義務づけるものではありません。
また、東急不動産又はサポート提供会社の一部は、スポンサーサポート契約又はサポー
ト契約に基づき、第三者が売却を予定する不動産等に係る情報を入手した場合、当該不動産等が適格不動産に該当し、かつ本投資法人への売却が適当な不動産等であると合理的に判断されるときは、一定の場合を除き、本資産運用会社に対し、速やかにかかる情報を通知するよう努めるものとされていますが、必ずしも本資産運用会社がかかる情報の提供を受ける機会が保証されているものではありません。さらに、サポート提供会社の一部は、サポート契約に基づき、テナント等として出店、出店検討、又は、その運営管理等で関与する適格不動産の売却情報を入手した場合、一定の場合を除き、本資産運用会社に対し、速やかに当該不動産等の情報提供を行うものとされていますが、必ずしも本資産運用会社がかかる情報の提供を受ける機会が保証されているものではありません。
上記に加え、スポンサーサポート契約及びサポート契約の有効期間は、契約締結日から３年間とされ、自動更新されることとされていますが、契約の更新がなされない等により契約が終了した場合、東急不動産又はサポート提供会社からのスポンサーサポート及びサポートの提供が受けられなくなるおそれがあります。
さらに、東急不動産は、東急リアル・エステート投資法人及びその資産運用会社である
東急リアル・エステート・インベストメント・マネジメント株式会社との間で、2011年３月４日付で「保有不動産資産の取得機会提供に関する覚書」を締結しています。同覚書に基づき、東急不動産ホールディングス及び東急不動産（以下本（ウ）において「東急不動- 117 -

産等」といいます。）は、東急リアル・エステート投資法人が投資することのできる不動
産、不動産信託受益権等の不動産関連資産を第三者に売却しようとする場合、同投資法人
及び同資産運用会社に対し、当該第三者に対して提供するのと実質的に同等の情報を、当該第三者に対する情報の提供時点までに提供するものとし、同投資法人及び同資産運用会
社が、東急不動産等に対し、買取り又は買取りの協議の申入れをした場合、東急不動産等
は、これに誠実に対応し、又は東急不動産等以外の東急不動産ホールディングスグループ
各社に対し、かかる申入れに誠実に対応させるよう最大限努力するものとされており、東急不動産等の連結子会社等の東急不動産ホールディングスグループ各社が所有する不動産
関連資産を売却する場合についても同様の情報提供義務を負っています。この覚書の有効期間又は買取りの協議は、同投資法人が東急不動産ホールディングスグループ各社から同覚書に基づき取得した物件の取得価額の総額が200億円に達する日までとされています。
このため、本投資法人が東急不動産ホールディングスグループ各社からの取得を希望する物件について、同覚書に基づく情報提供を受けた同投資法人が取得する可能性があります。
また、本投資法人は、包括的なサポート体制を通じた東急不動産ホールディングスグル
ープのバリューチェーンを最大限活用して、質の高い不動産の継続的な取得と、取得した不動産の価値の維持・向上を図る運営・管理を行い、外部成長・内部成長を目指していますが、本投資法人による包括的なサポート体制を通じた東急不動産ホールディングスグル
ープのバリューチェーンが、将来の本投資法人の外部成長及び内部成長に繋がる保証はありません。
さらに、本投資法人は、資産運用活動全般を通じて、利害関係者に事業及び取引機会をもたらすことがあり、この場合、利害関係者が、本投資法人の投資家の利益に反する行為を行う可能性もあります。なお、かかる利益相反リスクに対する方策については後記「（２）リスクに対する管理体制」をご参照ください。
本投資法人は、これらの方策を含め、投資家の利益を害することがないよう適切と考えられる体制を整備していますが、これらの方策にもかかわらず、利害関係者が、かかる方策に反して本投資法人の投資家の利益に反する取引を行った場合には、投資家に損害が発生する可能性があります。
（エ）投資法人制度におけるインサイダー取引規制に関するリスク
2013年６月12日に上場投資法人等に係るインサイダー取引規制の導入等を定めた金融商品取引法等の一部を改正する法律（2013年法律第45号）が成立し、2014年４月１日に施行されています。したがって、本投資法人の役員又は本資産運用会社の役職員が立場上何らかの重要事実を知り、その公表前に本投資口の売買等を行った場合、金融商品取引法上イ
ンサイダー取引規制に抵触することになります。
本投資法人の上場以来、本投資法人及び本資産運用会社は自発的に内部規程を設け、本投資法人の役員又は本資産運用会社の役職員が、本投資法人又は本資産運用会社に関する
インサイダー取引における重要事実類似の事実を知りながら、その公表前に本投資法人の投資口に係る売買等の有償の取引を行うことを制限しています。本資産運用会社は、当該金融商品取引法の改正による上場投資法人等に係るインサイダー取引規制導入を踏まえ、2014年４月１日を施行日としてその社内規程を改正し、また、本投資法人においても、内部規程を改正しました。しかしながら、本投資法人の役員又は本資産運用会社の役職員が金融商品取引法で定めるインサイダー取引規制に違反する場合には、本投資法人及び本資産運用会社に係る情報の管理に対する信頼が揺らぎ、その結果、本投資法人の投資家に悪影響が及ぶ可能性があります。
また、上場投資口については、上場株式同様、大量保有報告書制度の対象となっています。
③

投資法人の運用資産：原資産である不動産特有のリスク
本投資法人は、我が国の不動産及び不動産を信託する信託の受益権を主要投資対象としており、これらの原資産となる不動産等については、以下のリスクがあります。
- 118 -

（ア）不動産から得られる賃料収入に関するリスク
本投資法人の主な収益は、本投資法人が直接（又は信託を通じて間接的に）保有する不動産等の賃料収入に依存しています。不動産等の賃料収入は以下を含む様々なリスクにより影響を受けることがあります。
ａ．不動産等の稼働・解約等に関するリスク
我が国における賃貸借契約では、契約期間を２年とし、その後別段の意思表示がない限
り自動的に更新されるとするものが多く見られます。しかし、契約期間が満了する際、常に契約が更新されるとの保証はありません。また、契約期間の定めにかかわらず、テナン
トが一定期間前の通知を行うことにより契約を解約できることとされている場合が多く見受けられます。賃貸借契約が更新されず又は契約期間中に解約された場合、すぐに新たなテナントが入居するとの保証はなく、その結果、賃料収入が減少する可能性があります。
なお、賃貸借契約において契約期間中に賃借人が解約した場合の違約金について規定することがありますが、そのような規定は状況によってはその全部又は一部が無効とされ、その結果、本投資法人に予定外の費用負担が発生する可能性があります。
定期賃貸借契約の有効期間中は契約中に定められた賃料をテナントに対して請求できるのが原則です。しかし、定期賃貸借契約においてテナントが早期解約した場合、残存期間全体についてのテナントに対する賃料請求が場合によっては認められない可能性があります。
商業施設の場合、その立地条件により、用途を大きく変更することは困難である場合があり、テナントが退去した際に、用途に応じた構造の特殊性から、代替テナントとなりうる者が少ないために、代替テナントが入居するまでの空室期間が長期化し、不動産の稼働率が大きく低下することや、代替テナント確保のために賃料水準を下げざるを得なくなる
ことがあり、その結果、賃料収入が大きな影響を受ける可能性があります。
また、本投資法人の定義する商業施設には宿泊施設（ホテル）が含まれます。本投資法
人は、宿泊施設（ホテル）の特性に応じた固有の投資基準を設定することで、宿泊施設（ホテル）に関するリスクの軽減を図ります。しかし、宿泊施設（ホテル）は、装置産業
としての性格が強く、また、運営ノウハウが要求され、さらに用途に応じた構造の特殊性からテナントの業態を大きく変更することが困難であることが多いため、既存テナントが退去した場合、代替テナントとなりうる者が少ないために、空室期間が長期化すること
や、代替テナント確保のために賃料水準を下げざるを得なくなることがあり、賃料収入に大きな影響を与える可能性があります。
ｂ．不動産等の賃借人の信用力及び賃料未払いに関するリスク
賃借人の財務状況が悪化した場合、賃貸借契約に基づく賃料支払が滞る可能性があるほ
か、この延滞賃料、原状回復費用その他の損害金等の債務の合計額が敷金及び保証金で担保される範囲を超える状況となる可能性があります。特に、賃料収入のうち一のテナントからの賃料収入の割合が高い場合、賃料収入に与える影響が大きくなります。
ｃ．賃借人による賃料減額のリスク
賃貸人は、不動産等の賃借人が支払うべき賃料につき、賃料相場の下落その他の様々な事情により賃料減額に応じることを余儀なくされることがあります。また、建物の賃借人
は、定期建物賃貸借契約で賃料減額請求権を排除する特約がある場合を除いては借地借家
法（平成３年法律第90号、その後の改正を含みます。以下「借地借家法」といいます。）
第32条により賃料減額請求を行うことができます。当事者間で協議が整わない場合には、賃貸人は減額を相当とする裁判が確定するまでテナントに対して賃貸人が相当と考える賃料の支払を請求することができますが、その間に賃貸人が実際に支払を受けた賃料の額が後に裁判で認められた額を超える場合には、当該超過額に年１割の利息を付して賃借人に返還しなければなりません。
これに対し、一定の要件を充たす場合には、いわゆる定期建物賃貸借として、借地借家
法第32条の賃料増減額請求権を排斥する当事者間の合意は有効とされます。この場合には- 119 -

賃料の減額請求がなされないため、通常の賃貸借契約に比較して契約期間中の賃料収入の安定が期待できます。しかし、借室の供給が多く、賃料の上昇が多く望めないような状況
では賃借人がこのような条件に合意する見返りとして賃料を低く設定することを求める傾向があるほか、逆に一般的に賃料水準が上昇したときにも賃貸人は賃料の増額を求められません。
ｄ．テナント集中に関するリスク
本投資法人の保有する不動産等のうち一又は複数が少数のテナントに賃借され、その結果、当該テナントの資力、退去、利用状況等により、当該不動産等の収益が大きく影響を受けるおそれがあります。特に、かかるテナントが賃料の減額を要求する場合はもちろん、退去する場合には、一度に多額の資金の返還を余儀なくされ、かつ、大きな面積の空室が生じるため、一時的に当該不動産等の収益が急激に悪化することがあります。
また、広い面積を一度に賃借するテナントを誘致するには時間がかかることがあり、場合によっては賃貸条件を緩和することを求められ、その誘致期間と条件次第では、本投資法人の収益が悪影響を受けるおそれがあります。
本投資法人の保有資産には、一つのテナントに対し一棟全体を賃貸しているものが含まれており、また、宿泊施設（ホテル）に関する投資基準の一つとして、一つのテナントに対する固定賃料に基づく中長期的な賃貸借契約によって安定を図ることを基本とすることとしていますが、既存テナントが退去した場合、その立地及び構造から代替テナントとなりうる者が少ないために、空室期間が長期化することや、代替テナント確保のために賃料水準を下げざるを得なくなることがあり、賃料収入が大きな影響を受ける可能性があります。
ｅ．変動賃料に関するリスク
固定賃料に加えて、不動産等のテナント収益等に応じた変動賃料の支払を伴う場合には、不動産等のテナント収益等の減少が賃料総額の減少につながり、その結果、本投資法
人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
また、変動賃料の支払を伴う賃貸借契約において、変動賃料の計算の基礎となる売上等の数値について、賃貸人がその正確性について十分な検証を行えない場合があり得る上、テナントが売上等をより低位に計上し、変動賃料の金額を恣意的に引き下げようとする可能性も否定できません。その結果、本来支払われるべき金額全額の変動賃料の支払がなされず、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
ｆ．東京圏に集中するリスク
本投資法人は、都市型商業施設及び東京オフィスへの重点投資を中心にその資産の運用を行うことを基本理念としており、本投資法人のポートフォリオは、主に東京圏に集中することとなります。このため、東京圏における経済情勢の悪化、稼働率の低下、賃料水準の下落、地震その他の災害等が、本投資法人の収益等に著しい悪影響を及ぼす可能性があります。
（イ）不動産の瑕疵に関するリスク
不動産は個々の物件毎に個性を持ち代替性が低いため、取得しようとする不動産等に一定の瑕疵があった場合には、資産価値の減耗や、予定しない補修費用等が発生し、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。かかる瑕疵には、例えば、建物の構造、用いられる材質、地盤、特に土地に含有される有毒物質、地質の構造等に関する欠陥や瑕疵等のほか、不動産には様々な法規制が適用されているため、法令上の規制違反の状態をもって瑕疵とされることもあり得ます。また、建物の施工を請負った建設会社又はその下請業者において、建物が適正に施工されない場合があり得るほか、建築資材の強度・機能等の不具合や基準への不適合がないとの保証はありません。
本投資法人は、取得しようとする不動産等に関する売買契約等において売主からの一定の表明及び保証を取得し、瑕疵の内容等について責任の所在を明確化した上で不動産等を取得することとしていますが、かかる表明及び保証の内容が真実かつ正確であるとの保証- 120 -

はなく、売買契約の交渉において、売主が行う表明及び保証の対象、期間若しくは責任額が限定され又はかかる表明及び保証が全く行われない場合もありえます。そこで、本投資法人が不動産等を取得しようとする場合、かかる不動産等について自ら調査を行うほか、信頼のおける中立の建設会社、不動産業者、リサーチ会社等の専門業者からのエンジニア
リングレポート、地震リスク調査報告書等を取得します。しかし、上記の調査には限界があり、取得した資料の内容、売主・その前所有者やテナントの協力の程度、調査が可能な範囲及び時間的な制約等から、不動産等に関する欠陥・瑕疵について事前に全てを認識することができるとの保証はありません。
さらに、売主がSPC（特別目的会社）である等売主の資力が十分でない場合や売主が清算又は倒産した場合等、実際には売主に対して瑕疵担保責任や売買契約等の違反による責任を追及することにより損害の回避又は回復を図ることができない場合があります。
不動産を信託する信託の受益権の売買においても、信託の受益権の原資産である不動産に隠れた瑕疵があった場合には、当該不動産の実質的所有者である受益者となる本投資法
人が上記と同様のリスクを負担することになります。
他方、本投資法人又は信託受託者が不動産の売主となる場合には一定限度の瑕疵担保責
任を負うことになる場合があります。なお、本投資法人は宅地建物取引業法（昭和27年法律第176号、その後の改正を含みます。）上、みなし宅地建物取引業者であるため、不動産の売主として民法上負う瑕疵担保責任を排除することは原則としてできません。
加えて、我が国の法制度上、不動産登記にはいわゆる公信力がありません。本投資法人
は、本資産運用会社が十分な調査を行った上で取得を行いますが、不動産登記簿の記載を信じて取引した場合にも、不動産に関する権利を取得できないことや予想に反して第三者の権利が設定されている可能性があります。このような場合、上記と同じく、本投資法人
は売主等に対して法律上又は契約上許容される限度で責任を追求することとなりますが、その実効性があるとの保証はありません。
（ウ）不動産管理会社に関するリスク
一般に、建物の保守管理を含めた不動産等の管理業務全般の成否は、不動産管理会社の能力・経験・ノウハウを含めたその業務遂行能力に強く依拠することになります。管理委
託先を選定するに当たっては、当該不動産管理会社の能力・経験・ノウハウを十分考慮することが前提となりますが、その不動産管理会社における人的・財産的基盤が今後も維持されるとの保証はありません。本投資法人は、直接保有する不動産に関して本投資法人が委託した不動産管理会社につき、業務懈怠又は倒産事由が認められた場合、管理委託契約を解除すること、また、不動産を信託する信託の受益権を保有する場合には原資産である不動産に関して信託受託者が委託した不動産管理会社につき、受益者としての指図権を行使し信託受託者を通じて同様に解除することはできますが、不動産管理会社が交代する場
合、後任の不動産管理会社が任命されるまでは不動産管理会社不在又は機能不全のリスクが生じるため、当該不動産等の管理状況が悪化するおそれがあります。
（エ）費用に関するリスク
不動産の維持管理には様々な側面で経費を必要とします。例えば、各種保険料の値上げ、消耗品の調達費用・修繕費・管理費を含め、不動産管理や建物管理に関する費用の上
昇、不動産管理会社その他による管理コストの上昇その他資本的支出、金利の上昇、税制変更等の理由により、不動産の運用に関する費用は増加する可能性があります。
（オ）専門家報告書等に関するリスク
不動産の鑑定評価額は、個々の不動産鑑定士等による地域分析、個別分析等の分析の結果に基づく、ある一定時点における不動産鑑定士等の判断あるいは意見を示したものに留まります。本投資法人が取得した運用不動産については、毎決算期末を価格時点とした鑑定評価が行われます。なお、同一の物件について鑑定評価を行った場合であっても、個々の不動産鑑定士等によって、その適用する評価方法又は調査の方法若しくは時期、収集し- 121 -

た資料等の範囲等によって鑑定評価額が異なる可能性があります。鑑定評価の結果又はその見直し後の結果は、将来において本投資法人が当該鑑定評価額又は見直し後の鑑定評価額により運用不動産を売買できることを保証又は約束するものではありません。
土壌汚染リスク評価報告書は、個々の専門家が調査した結果を記載したものにすぎず、土壌汚染が存在しないことを保証又は約束するものではありません。
エンジニアリングレポート（地震リスク調査報告書等を含みます。）等は、建物等の評
価に関する専門家が建物等の状況に関して調査した結果を記載したものにすぎず、提供される資料の内容、その調査範囲及び時間的な制約等から一定の限界があり、不動産及び信託財産である不動産に関する欠陥・瑕疵等について完全に報告が行われているとは限りません。
また、不動産に関して算出されるPML値は、個々の専門家の分析に基づく予想値であり、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率で示されますが、将来、地震が発生した場合には、予想復旧費用以上の費用が必要となる可能性があります。
第三者によるマーケット分析は、個々の調査会社の分析に基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものに留まり、客観的に適正なエリア特性、需要と供給、マーケットにおける位置付け等と一致するとは限りません。同じ物件について調査分析を行った場合でも、調査分析会社、分析方法又は調査方法若しくは時期によってマーケット分析の内容が異なる可能性があります。
（カ）建物の毀損・滅失・劣化に関するリスク
建物の全部又は一部は、突発的な事故又は地震や風水害、液状化等の天災地変によって、毀損、滅失又は劣化する可能性や、一定期間建物が不稼働となる可能性があります。
本投資法人は、火災・水害等による損害を補償する火災保険、賠償責任保険、火災利益保
険等を付保する方針ですが、状況により保険契約が締結されない可能性、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生する可能性、保険契約でカバーされない災害や事故が発生する可能性又は保険契約に基づく支払が保険会社により完全には行われず、若しくは支払が遅れる可能性も否定できません。また、保険金が支払われた場合でも、行政上の規制
その他の理由により事故発生前の状態に回復させることが事実上困難である可能性があります。
加えて、天災地変とりわけ広い地域に被害をもたらす大地震が起った場合、本投資法人の保有する不動産等のうち複数の建物が同時に天災地変の影響を受ける可能性は否定できません。本書の日付現在、本投資法人は、PML値15％以上の不動産等には地震保険の付保を検討しますが、それ以外の不動産等には地震保険を付保する予定はありません。したがって、地震保険を付保する不動産等以外は、地震又は地震を原因とする火災・津波・液状化等の災害による損害について、原則保険によるリスクカバーの対象外となっています。
また、地震保険を付保した場合でも、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生する可能性もあります。
（キ）売却時の不動産流動性に関するリスク
本投資法人は、規約に基づき、中長期の安定運用を図ることを目標として運用を行うた
め、保有する不動産等の売却を頻繁に行うことは意図していません。但し、上記目標の範囲内でも、保有するより売却した方が本投資法人にとってより経済的な合理性があると判断される場合等には保有する不動産等の売却を行うことがあります。
不動産等は、流通市場の発達した有価証券取引等と比較すると、相対的に流動性が低いという性格を有します。また、売買時に相当の時間と費用をかけてその物理的状況や権利関係等を詳細に調査するデューディリジェンスが行われます。デューディリジェンスの結果、当該不動産の物理的状況や権利関係等について重大な瑕疵が発見された場合には、流動性が低下したり、売買価格が減額されたりする可能性があります。その他、不動産等も
それ以外の資産と同様、経済変動等によりその市場価格は変動します。
さらに、不動産等の権利関係の態様によっては、流動性等に関するリスクが相対的に増幅されます。
- 122 -

また、経済環境や不動産需給関係の影響によっては、本投資法人が売却を希望する不動産等を希望どおりの時期・条件で売却できない可能性があります。これらの結果、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。加えて、隣接地権者からの境界確定同意が取得できない場合、又は境界標の確認ができないまま当該不動産等を取得する場合には、後日、このような不動産等を処分するときに事実上の障害が発生する可能性や、境界に関して紛争が発生し、所有敷地の面積の減少、損害賠償責任の負担等、これらの不動産等について予定外の費用又は損失が発生する可能性があります。同様に、越境物や地中埋設物の存在により、不動産等の利用が制限され賃料に悪影響を与える可能性や、越境物や地中埋設物の除去費用等の追加負担が本投資法人に発生する可能性もあります。
（ク）建築基準法等の既存不適格に関するリスク
不動産等は、建築物の敷地、構造、設備及び用途等に関して建築基準法等の制限に服するものですが、建築物の建築時点において適格であった場合でも、その後の建築基準法等の改正に基づく規制環境の変化により、後日建替等をする時点における建築基準法等の制限のもとでは不適格になることがあります。その他、不動産は様々な規制のもとにあり、法令による規制はもとより、各地の条例や行政規則等により規制が及ぶ場合があります。
例えば、駐車場の付置義務、住宅の付置義務、福祉施設の付置義務等のほか、不動産等を含む地域が現時点又は将来において、道路等の都市計画の対象となる場合には、建築制限が付されたり、敷地面積が減少する可能性があります。さらに、大規模集客施設が都市計画法に定める特定大規模建築物に該当する場合には、当該施設の所在地の用途地域の定めによっては、後日の建替等に際し、建物の用途又は延床面積の制限が付される可能性があります。法規制の変化によりかつて法令に適合していながら後日適合しなくなる建物を既存不適格と呼ぶことがありますが、このような既存不適格の場合には、既存の建物と同一の容積率・高さ・設備等では建替ができなくなり、追加の設備が必要とされ、修繕コストの増加要因となり、又は建替自体が事実上困難となる可能性があります。このような場合には、本投資法人の保有する不動産等の資産価値や譲渡価格に悪影響を与える可能性があります。
（ケ）共有物件に関するリスク
共有物の管理には持分の価格を基準として過半数での決定が求められており、本投資法
人が持分の過半数を有していない場合には、当該共有の不動産等の管理について本投資法
人の意向を反映させることができない可能性があります。
各共有者は、自己の共有持分を自由に譲渡することはできるため、本投資法人の認識しないところで他の共有者が変更されることがあります。他方、共有物全体を一括処分する
際には、他の共有者全員の合意が必要となります。
また、各共有者は、何時でも共有物の分割を請求することができるため、他の共有者からの分割請求権行使によって、共有者は自己の望まない時期及び条件で共有物の分割を求められ、又は、共有物全体が処分されることがあります。分割請求権を行使しないという共有者間の特約は有効ですが、この特約の効力は最大５年であり、その旨の登記をしなけ
れば、対象となる共有持分を新たに取得した譲受人に対抗することができません。仮に、特約があった場合でも、特約をした者が破産、会社更生又は民事再生手続の対象になった
場合には、管財人等は分割請求ができます。
共有不動産に係る賃料債権は不可分債権となり敷金返還債務は不可分債務になると一般的には解されており、他の共有者の債権者により当該共有者の持分を超えて賃料債権全部が差押えの対象となる場合や、テナントからの敷金返還債務を他の共有者がその持分等に応じて履行できない際に当該共有者が敷金全部の返還債務を負う場合等、共有者は他の共有者の信用リスクの影響を受ける可能性があります。また、各共有者はその持分に応じて管理の費用を払いその他共有物の負担を引受けることとされていますが、いずれかの共有者が自ら負担すべき公租公課その他の費用等の支払又は履行を行わない場合、滞納処分や差押え等により、不動産の管理に支障をきたし、最終的に他の共有者に損害が生ずるおそれがあります。
- 123 -

共有物については、上記のものをはじめとする制限やリスクが存在するため、取扱いや処分により多くの時間と費用を要したり、単独所有の場合と比較して譲渡価格において不利になるおそれがあります。
（コ）区分所有建物に関するリスク
区分所有建物とは建物の区分所有等に関する法律（昭和37年法律第69号、その後の改正を含みます。以下「区分所有法」といいます。）の適用を受ける建物で、単独所有の対象となる専有部分（居室等）と共有となる共用部分（エントランス部分等）及び建物の敷地部分から構成されます。区分所有建物については、その管理及び運営は区分所有者間で定められる管理規約に服することに加えて、区分所有権を譲渡する場合における他の区分所
有者の先買権又は優先交渉権、譲渡における一定の手続履践等、区分所有法の適用を受けない単独所有物件と比較して制限があります。
各区分所有者は自己の専有部分を原則として自由に管理・処分することができるため、
本投資法人の意向にかかわりなく区分所有者が変更されることがあり、新たな区分所有者の資力や属性等によっては、当該不動産の価値や収益が減少する可能性があります。他
方、管理規約等において当該不動産の区分所有権（敷地の共有持分を含みます。）を処分する場合に他の区分所有者に対して一定の権利（優先交渉権等）を与える旨の管理規約等があれば、本投資法人が区分所有権の処分を行うに際して一定の制約を受けることとなります。
区分所有法上、各区分所有者は管理規約に別段の定めがない限り、その持分に応じて共用部分の負担に任ずることとされ、これに反して自己の負担すべき公租公課や管理費等の支払を履行しない場合には、不動産等の管理に支障をきたし、他の区分所有者に損害が生ずるおそれがあります。
また、区分所有建物では、専有部分と敷地利用権（敷地利用権とは、区分所有建物の専有部分を所有するために区分所有者が敷地に関して有する権利をいいます。）の一体性を保持するため、管理規約で別段の定めがない限り、専有部分と敷地利用権を分離して処分することが禁止されます。敷地権（敷地権とは、敷地利用権をもとに、区分所有建物の敷地になっている土地について建物と一体化されている権利をいいます。）の登記がなされていない場合には、善意の第三者に対する分離処分は有効になりますので、敷地利用権を有しない専有部分の所有者が出現する可能性があり、区分所有建物と敷地の権利関係が複雑になり、不動産に関する流動性に悪影響を与える可能性があります。
さらに、使用貸借権やそれに類似した利用権設定関係の合意は、区分所有法上、新たな区分所有建物の買受人等の特定承継人（当該敷地のみを譲り受けた第三者も含みます。）
に対して効力を生じる（区分所有法第８条、第54条）合意とは解されない債権的合意であるため、理論上、特定承継人が合意の存在を無視して、敷地の一部の所有権（又は共有権）に基づき、その敷地を無償で利用している他の区分所有者に対して区分所有建物の明渡しを請求できないとは言い切れません。このような区分所有建物と敷地の関係を反映して、区分所有建物の場合には、不動産に関する流動性に悪影響を与える可能性があります。
（サ）借地権等に関するリスク
本投資法人は、土地の所有権を取得することなく、その敷地上の建物を敷地利用権（借地権等）と共に取得し、又はこのような建物を処分することがあります。この場合、建物の権利移転に付随する借地権の譲渡に関して、敷地の所有権者の同意等が要求され又は同意にかわる金銭の支払を求められることがあり、その結果、本投資法人が希望する時期及び条件で建物を処分することができないおそれがあります。
また、敷地利用権の契約更新時に敷地の所有者へ更新料を支払うことがあります。
さらに、借地権が期間満了又は建物の滅失等により消滅した場合や定期借地権について期限の到来により借地権は更新されることなく消滅した場合、本投資法人は、建物を収去し敷地を明け渡すことを求められます。加えて、敷地が売却又は競売等により処分され、
本投資法人が借地権について民法、建物保護ニ関スル法律（明治42年法律第40号、その後- 124 -

の改正を含みます。）又は借地借家法等の法令に従い対抗要件を具備しておらず又は先順
位の対抗要件を具備した担保権者が存在する場合、本投資法人は自己の借地権を対抗できないこととなり、建物を収去し、敷地を明け渡すことを求められます。
また、本投資法人が借地権を取得するに際して保証金を差し入れた場合において、借地を明け渡す際に、敷地所有者の資力が保証金返還に足りないときは、保証金の全部又は一部の返還を受けられないおそれがあります。
なお、本投資法人の保有する不動産等の一部については原資産である土地の一部又は全部が借地となっているものがあります。
上記に加えて、建築基準法に基づく制度により、敷地利用権として隣接地等の余剰容積が移転されている場合があり（以下「空中権」といいます。）、借地権と同様に期間満了
又は建物の滅失等により空中権が消滅する場合があります。
（シ）底地物件に関するリスク
本投資法人は、第三者が賃借してその上に建物を所有している土地、いわゆる底地を取得することがあります。借地権は、定期借地権の場合は借地契約に定める期限の到来により当然に消滅し、普通借地権の場合には期限到来時に本投資法人が更新を拒絶しかつ本投資法人に更新を拒絶する正当事由がある場合に限り消滅します。借地権が消滅する場合、本投資法人は借地権者より時価での建物買取を請求される場合があります（借地借家法第13条、借地法（大正10年法律第40号、その後の改正を含みます。）第４条）。普通借地権の場合、借地権の期限到来時に更新拒絶につき上記正当事由が認められるか否かを本投資法人の物件取得時に正確に予測することは不可能であり、借地権者より時価での建物買取を請求される場合においても、買取価格が本投資法人が希望する価格以下である保証はありません。
また、借地権者の財務状況が悪化した場合又は破産手続、民事再生手続若しくは会社更生手続その他の倒産手続の対象となった場合、借地契約に基づく土地の賃料の支払が滞る可能性があり、この延滞賃料の合計額が敷金及び保証金等で担保される範囲を超える場合は投資家に損害を与える可能性があります。借地契約では、多くの場合、賃料等の借地契約の内容について、定期的に見直しを行うこととされています。賃料の改定により賃料が減額された場合、投資家に損害を与える可能性があります。借地権者は借地借家法第11条に基づく土地の借賃の減額請求をすることができ、これにより、当該底地から得られる賃料収入が減少し、投資家に損害を与える可能性があります。
（ス）有害物質又は放射能汚染等に関するリスク
土地について、一般的に産業廃棄物等の有害物質が埋蔵されている可能性は否定できず、本投資法人が保有する運用資産に有害物質が埋蔵されている場合には当該土地の価格の下落により、本投資法人が損害を受ける可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために土壌の入替えや洗浄が必要となる場合にはこれに関する予想外の費用が発生
し、本投資法人が損害を受ける可能性があります。また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損
害を賠償する義務が発生する可能性があります。
土壌汚染等に関し、土壌汚染対策法に規定する特定有害物質に関する一定の施設を設置していた場合や土壌の特定有害物質による汚染により人の健康に関する被害が生ずるおそれがあると認められる場合には、土壌汚染対策法に基づき、その土地の所有者、管理者又は占有者等は、かかる汚染の状況について調査報告を命じられ、又は当該汚染の除去、当該汚染の拡散の防止その他必要な措置を講ずべきことを命ぜられることがあります。この場合、本投資法人に多額の負担が生じる可能性があり、また、本投資法人が支出を余儀なくされた費用の償還を他者へ請求できないおそれがあります。
また、建物について、一般的にアスベスト、PCBその他の有害物質を含む建材等が使用されているか又は使用されている可能性があります。本投資法人が保有する運用資産についてかかる事態が発覚した場合には当該建物の価格の下落の可能性があり、また、かかる
有害物質を除去するために建材の全面的又は部分的交換が必要となる場合にはこれに関す- 125 -

る予想外の費用が発生する可能性があります。その他、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務が発生する可能性もあります。
さらに、原子力発電所の事故等により、投資対象不動産又はその所在周辺地域において、放射能汚染又は風評被害が発生し、当該地域における社会的乃至経済的活動が阻害され、その結果、当該投資対象不動産の収益性やその価値が大幅に減少する可能性があります。その他、原子力発電所の事故処理に長期間を要することとなる場合、当該投資対象不動産の所在する地域だけでなく、不動産市場や金融市場、さらには日本経済全体も影響を受けることとなり、それがひいては本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。
（セ）不動産の所有者責任に関するリスク
民法第717条では、土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があり、そのために第三者に損害を与えた場合には、第一次的にはその占有者、そしてその占有者が損害の発生を防止す
るに必要な注意を行っていた場合には、その所有者が損害の賠償義務を負うとされ、この所有者の義務は無過失責任とされています。したがって、本投資法人の保有する不動産等の設置又は保存に瑕疵があり、それを原因として、第三者に損害を与えた場合には、最終的に本投資法人が損害賠償義務を負担するおそれがあります。
本投資法人は、取得する不動産等に関して原則として適切な保険を付保する予定ですが、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生しないとの保証はなく、また、保険事故の発生した場合に常に十分な金額の保険金が適時に支払われるとの保証はありません。
（ソ）マスターリースに関するリスク
本投資法人は、賃貸する不動産をマスターリース会社に賃貸し、マスターリース会社が転貸人としてテナントに転貸する場合があります。本投資法人がマスターリース契約を締結する場合、テナント（マスターリースの場合、「テナント」とは実際の利用者（転借人）を指します。以下同じとします。）は基本的にマスターリース会社の口座に賃料を入金することになりますが、このような場合、マスターリース会社の財務状態が悪化した結果、マスターリース会社がテナントから受領した賃料について、本投資法人への支払が滞る可能性があります。
また、マスターリース契約上、マスターリース会社の倒産や契約期間満了等によりマス
ターリース契約が終了した場合、本投資法人が所有者として、テナントとの間の転貸借契約及び旧マスターリース会社のテナントに対する権利及び義務等を承継することが必要となる場合があります。このような場合、本投資法人がテナントに対して、賃貸人たる地位を承継した旨を通知する前に、テナントが旧マスターリース会社に賃料等を支払った場
合、本投資法人はテナントに対して賃料請求ができないおそれがあり、その結果、本投資法人の収益等に悪影響を与える可能性があります。
（タ）将来における法令等の改正に関するリスク
不動産は様々な法律の規制の下にあり、今後法令や規制が改正され、その結果、本投資法人が損失を被るおそれがあります。かかる法規制には、民法、区分所有法、借地借家
法、建築基準法、都市計画法、消防法（昭和23年法律第186条、その後の改正を含みます。）、各地の条例等といった不動産に関する法規制のほか、土地収用法（昭和26年法律第219号、その後の改正を含みます。）や土地区画整理法（昭和29年法律第119号、その後の改正を含みます。）のような私有地の収用・制限を定めた法律等も含まれ、これらの改正等により、不動産の利用、用途、収用、再開発、区画整理等に規制が加えられ、又はその保有、管理、処分その他の権利関係等に制限が加えられることがあり、その結果、関連する費用等が増加し又は不動産等の価値が減殺される可能性があります。また、エネルギ
ーや温室効果ガス削減を目的とした法令、条例等の制定、改正によっても、追加的な費用- 126 -

負担が発生する可能性があります。さらに、環境関連法令につき、将来的に環境保護を目的として不動産等に関して規制が強化され、又は関連する法令等が制定・改廃・施行され、不動産について、大気、土壌、地下水等の汚染に関する調査義務、除去義務、損害賠
償義務、その他の所有者としての無過失責任等が課される可能性があります。
（チ）テナント等による不動産の使用に基づく価値減損に関するリスク
本投資法人は、テナントの属性や資力に留意しつつ賃貸借契約を締結し、不動産管理会
社を通じてその利用状況を管理しますが、個々のテナントの利用状況を完全に監督できるとの保証はなく、また、本投資法人の承諾なしにテナントによる転貸借や賃借権の譲渡がなされるおそれもあります。また、一部のテナントの属性により当該不動産等が悪影響を受けることがあり、例えば、一定の反社会的勢力が賃貸人の承諾なくして建物の一部を占拠する等といった場合には、当該不動産等の価値が減損し、本投資法人の収益等に悪影響が及ぶおそれがあります。
（ツ）売主の倒産等の影響に関するリスク
本投資法人が不動産等を取得した後に売主が倒産した場合、売主への瑕疵担保責任を追及した場合であっても支払能力が不足する可能性があり、また、かかる不動産等の売買契約又はその対抗要件具備行為は、倒産した売主の管財人等により否認される可能性があります。また、かかる倒産手続に入らない場合であっても、当該不動産等の売買契約が当該売主の債権者により詐害行為を理由に取り消される可能性があります。この場合、否認等
により不動産等を取り戻される一方で支払った代金等は倒産手続における平等弁済の対象となり、著しく低い金額しか回収できないことがあります。その他、本投資法人を買主とするある売買取引を、その実質に従い又はその他の理由により、担保付融資取引の性質を持つ取引であると法的に評価し、その結果、当該不動産等はなおも売主（倒産手続であればその財団）に属すると判断されることがあります。その場合には、本投資法人は特に担保権の行使に対する制約を受けることがあります。
（テ）開発物件に関するリスク
本投資法人は、建物竣工を条件として竣工前の物件の購入につき合意する場合があり、竣工を条件として予め開発段階で売買契約を締結する場合には、既に竣工済みの物件を取得する場合に比べて、次のようなリスクが加わります。
ａ．開発途中において、天災地変により、又は工事における事故その他の予期し難い事由の発生により、あるいは地中障害物、埋蔵文化財若しくは土壌汚染等の発見により、開発が遅延、変更又は中止されるリスク
ｂ．工事請負業者の倒産若しくは請負契約の不履行により、又は行政上の許認可手続の遅延等により、開発が遅延、変更又は中止されるリスク
ｃ．竣工後のテナントの確保が当初の期待を下回り、見込みどおりの賃貸事業収入を得られないリスク
ｄ．上記の事由その他により開発コストが当初の予想を大幅に上回り、又はその他予期せぬ事情により開発が遅延、変更若しくは中止されるリスク
上記のリスクが顕在化した場合には、開発物件からの収益等が本投資法人の予想を大きく下回る可能性があります。また、予定された時期に物件の引渡しを受けられないおそれや予定どおりの収益をあげられないおそれがあります。さらに、予定外の費用や損失を本投資法人が被る可能性があり、その結果、投資家に損害を与える可能性があります。

- 127 -

また、本投資法人は法令及び規約に従い、保有する建物の増築、建替その他開発行為を行うことがあります。この場合、建物竣工を条件として竣工前の物件を購入する場合に想定される上記の開発リスク類似のリスクが、増築、建替その他開発行為を行う保有資産につき生じることがあります。
（ト）資産の組入れ・譲渡等に関するリスク
本投資法人は、現在保有する資産のみを投資対象とする投資法人ではなく、上場以来、資産の拡大と質の向上を通じた中長期的な安定運用を目指しており、現在においても、常に新たな資産取得に向けた市場調査や物件売却情報の入手に努め、また、潜在的な売主又は買主や関係権利者との間での資産取得又は譲渡に向けた検討や交渉等も行うことがあります。したがって、本投資法人は、今後、本書に記載された資産以外の新たな資産の取得を決定し、あるいは物件の売却や交換の他、新たな資産取得又は譲渡に向けたその他の手法を利用する可能性があります。資産取得又は譲渡の決定は、本書提出から間もない時点
で適時開示により公表される場合もありえます。
実際に物件取得を行う旨合意し適時開示を行った場合にも、内装工事や修繕、物件の特性、売主その他の権利者との協議の結果として、実際の引渡し・資産運用の開始までに一定期間を要することがあり、その他、売主との間で締結した不動産又は信託受益権の売買契約において定められた一定の条件が成就しない等又はその他の理由により、取得予定資産を予定した期日に取得することができない場合があります。物件取得の合意から引渡しまでの間に、経済環境が著しく変動した場合等においては、当該資産を購入することができないおそれも否定できません。それらの結果、予定した収益を上げることが困難となる
おそれがあります。
（ナ）フォワード・コミットメント等に関するリスク
本投資法人は、不動産又は信託受益権を取得するにあたり、いわゆるフォワード・コミ
ットメント（先日付の売買契約であって、契約締結から一定期間経過した後に決済・物件引渡しを行うことを約する契約）等を行うことがあります。不動産売買契約が買主の事情により解約された場合には、買主は債務不履行による損害賠償義務を負担することとなります。また、損害額等の立証にかかわらず、不動産又は信託受益権の売買価格に対して一定の割合の違約金が発生する旨の合意がなされることも少なくありません。フォワード・
コミットメント等の場合には、契約締結後、決済・物件引渡しまでに一定の期間があるた
め、その期間における市場環境の変化等により本投資法人が不動産取得資金を調達できない場合等、売買契約を解約せざるを得なくなった場合には、違約金等の支払により、本投資法人の財務状況等が悪影響を受ける可能性があります。
（ニ）敷金・保証金の利用に関するリスク
本投資法人は、投資対象不動産のテナントが賃貸人に対し無利息又は低利で預託した敷金又は保証金を投資資金として利用する場合があります。しかし、そのような場合で賃貸借契約の中途解約により想定外の時期に敷金又は保証金の返還義務が生じた場合には、本投資法人は、敷金又は保証金の返還資金を借入れ等により調達せざるを得なくなります。
その結果、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。
④

投資法人の運用資産：信託の受益権特有のリスク
本投資法人が、不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権を取得する場合には、以下のような信託の受益権特有のリスクがあります。
なお、以下、平成19年９月30日施行の信託法（平成18年法律第108号、その後の改正を含みます。）を「新信託法」といい、同日施行の信託法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法
律（平成18年法律第109号、その後の改正を含みます。以下「信託法整備法」といいます。）
による改正前の信託法（大正11年法律第62号、その後の改正を含みます。）を「旧信託法」と- 128 -

いい、信託契約に別段の定めがない限り、平成19年９月30日より前に効力を生じた信託契約については、信託財産についての対抗要件に関する事項を除き、旧信託法が適用されます（信託法整備法第２条）。
（ア）信託受益者として負うリスク
信託受益者とは信託の利益を享受するものですが、他方で、旧信託法の下では、受託者が信託事務の処理上発生した信託財産に関する租税、受託者の報酬、信託財産に瑕疵があることを原因として第三者が損害を被った場合の賠償費用等の信託費用については、最終的に受益者が負担することになっています（旧信託法第36条第２項）。すなわち、信託受託者が信託財産としての不動産を所有し管理するのは受益者のためであり、その経済的利
益と損失は、最終的には全て受益者に帰属することになります。したがって、本投資法人
が不動産、不動産の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権を取得する場合には、信託財産に関する十分なデューディリジェンスを実施し、保険金支払能力に優れる保険会
社を保険者、受託者を被保険者とする損害保険を付保すること等、本投資法人自ら不動産を取得する場合と同等の注意をもって取得する必要があり、一旦不動産、不動産の賃借権
若しくは地上権を信託する信託の受益権を保有するに至った場合には、信託受託者を介して、原資産が不動産である場合と実質的にほぼ同じリスクを受益者たる本投資法人が負担することになり、その結果、本投資法人の収益又は存続に悪影響を及ぼすおそれがあります。新信託法の下では、旧信託法第36条第２項が廃止され、原則として信託受益者がこのような責任を負うことはなくなりましたが、信託受益者と信託受託者の間で信託費用等に関し別途の合意をした場合には、当該合意に従い信託受益者に対し信託受託者から信託費用等の請求がなされることがあり（新信託法第48条第５項、第54条第４項）、その場合には同様に本投資法人の収益等に悪影響が生じる可能性があります。
（イ）信託受益権の流動性に関するリスク
投資法人が信託受益権を保有し、信託受託者を通じて信託財産としての不動産を処分する場合には、既に述べた不動産の流動性リスクが存在します。また、信託受益権を譲渡しようとする場合には、信託受託者の承諾を契約上要求されるのが通常です。さらに、不動
産、不動産の賃借権又は地上権を信託する場合の信託受益権については金融商品取引法上の有価証券とみなされますが、譲渡に際しては債権譲渡と同様の譲渡方法によるため（新
信託法第94条）、株券や社債券のような典型的な有価証券ほどの流動性があるわけではありません。また、信託受託者は原則として瑕疵担保責任を負っての信託不動産の売却を行わないため、本投資法人の意思にかかわらず信託財産である不動産の売却ができなくなる可能性があります。
（ウ）信託受託者に関するリスク
ａ．信託受託者の破産・会社更生等に関するリスク
信託法上、受託者が倒産手続の対象となった場合に、信託財産が破産財団又は更生会社の財産その他受託者の固有財産に属するか否かに関しては、旧信託法の下では、明文の規定はないものの、同法の諸規定、とりわけ信託財産の独立性という観点から、登記等の対抗要件を具備している限り、信託財産が受託者の破産財団又は更生会社の財産その他受託者の固有財産に帰属するリスクは極めて低いと判断されます。新信託法においては、信託
財産は信託受託者の固有財産に属しない旨が明文で規定されています（新信託法第25条第１項、第４項及び第７項）。但し、信託財産であることを破産管財人等の第三者に対抗するためには、信託された不動産に信託設定登記をする必要がありますので、不動産を信託する信託の受益権については、この信託設定登記がなされるものに限り本投資法人は取得する予定です。しかしながら、必ずこのような取扱いがなされるとの保証はありません。
ｂ．信託受託者の債務負担に伴うリスク- 129 -

信託財産の受託者が、信託目的に反して信託財産である不動産を処分した場合、あるいは信託財産である不動産を引当てとして、何らかの債務を負うことにより、不動産を信託する信託の受益権を財産とする本投資法人が不測の損害を被る可能性があります。かかる
リスクに備え、旧信託法及び新信託法は信託の本旨に反した信託財産の処分行為の取消権を受益者に認めていますが、本投資法人は、常にかかる権利の行使により損害を免れることができるとは限りません。
（エ）信託受益権の準共有等に関するリスク
信託受益権が準共有されている場合、単独で保有する場合には存在しない種々の問題が生じる可能性があります。旧信託法の下では所有権以外の財産権の準共有については、所有権の共有に関する規定が可能な限り準用されます（民法第264条）。新信託法の下では信託受益者が複数の場合の意思決定の方法に関する明文規定があり（新信託法第105条以下）、信託受益権が準共有されている場合にもかかる規定の適用があるものと解されるため、所有権の共有に関する民法の規定に優先してかかる規定がまず適用されます。
旧信託法の下では、準共有者間で別段の定めをした場合を除き、準共有されている信託
受益権の変更に当たる行為には準共有者全員の合意を要し（民法第251条）、変更に当たらない管理は、準共有者の準共有持分の過半数で決定する（民法第252条）ものと考えられます。したがって、特に本投資法人が準共有持分の過半数を有していない場合には、当該不動産の管理及び運営についての信託受益者の指図に本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。
一方、新信託法の下では、信託契約において意思決定の方法が定められていない場合、一定の行為を除き、準共有者の全員一致によることになるものと解されます（新信託法第105条第１項本文）。この場合には、他の準共有者全員が承諾しない限り、当該不動産の管理及び運営についての信託受益者の指図に本投資法人の意向を反映させることができな
いこととなります。また、信託契約において別の意思決定の方法が定められている場合でも、当該方法が本投資法人の意向を反映するような形で定められているとは限らず、同様に信託受益者の指図に本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。
準共有持分の処分については、旧信託法及び新信託法いずれの下でも、準共有者は、信託受託者の承諾を得ることを条件として、自己の準共有持分を自己の判断で処分することができます。したがって、本投資法人の意向にかかわりなく他の準共有者が変更される可能性があります。準共有者の間において信託契約とは別の協定書等において、準共有者が準共有持分を処分する場合に他の準共有者に先買権若しくは優先交渉権を与え、又は一定の手続の履践義務等が課されることがあります。この場合は、本投資法人の知らない間に
他の準共有者が変動するリスクは減少しますが、本投資法人がその準共有持分を処分する
際に制約を受けることになります。
信託受益権の準共有者が信託受託者に対して有する信託交付金の請求権及び信託受託者に対して負担する信託費用等の支払義務は、別段の合意のない限り、準共有される財産に関する債権債務として不可分債権及び不可分債務であると一般的には解されています。したがって、他の準共有者の債権者が当該準共有者の準共有持分の割合を超えて信託交付金
請求権全部を差し押さえ、又は他の準共有者が信託受託者からの信託費用等の請求をその準共有持分の割合に応じて履行しない場合に、本投資法人が請求された全額を支払わざるを得なくなる可能性があります。不動産自体が共有されている場合と同様、これらの場
合、本投資法人は、差し押さえられた信託交付金請求権のうち自己の準共有持分に応じた金額の支払や支払った信託費用等のうち他の準共有者の準共有持分に応じた金額の償還を
当該他の準共有者に請求することができますが、当該他の準共有者の資力の如何によっては、支払又は償還を受けることができない可能性があります。
⑤

匿名組合出資持分への投資に関するリスク
本投資法人はその規約に基づき、不動産に関する匿名組合出資持分への投資を行うことがあります。本投資法人が出資する匿名組合では、本投資法人の出資を営業者が不動産等に投資しますが、当該不動産等に係る収益が悪化した場合、当該不動産等の価値が下落した場合や匿名- 130 -

組合に係る不動産等が想定した価格で売却できない場合等には、当該匿名組合出資持分より得られる運用益や分配される残余財産の減少等により損害を被る可能性があります。また、匿名組合出資持分については契約上譲渡が禁止若しくは制限されている場合があり、又は、確立された流通市場が存在しないため、その流動性が低く、本投資法人が譲渡を意図しても、適切な時期及び価格で譲渡することが困難な場合があります。また、匿名組合出資持分への投資は、営業者が開発する新規物件に係る優先交渉権の取得を目的として行われることがありますが、かかる優先交渉権により当該新規物件を取得できる保証はありません。
⑥

特定目的会社の優先出資証券への投資に関するリスク
本投資法人はその規約に基づき、資産流動化法に基づく特定目的会社がその資産の２分の１を超える額を不動産等に投資することを目的とする場合、その優先出資証券への投資を行うことがあります。かかる優先出資証券への投資を行う場合にも、本投資法人は、税法上の導管性要件（後記「⑦ 税制に関するリスク／（ア）導管性要件に関するリスク」をご参照ください。）に抵触することなく保有する意向です。また、規約に基づき中長期の安定運用を目標としているため、取得した優先出資証券につき短期間でその売却を行うことは意図していません。但し、売却する方が本投資法人にとってより経済的な合理性があると判断される場合、その売却を行うことがあります。
しかしながら、優先出資証券については確立された流通市場が存在しないため、その流動性が低く、したがって売却を意図してもその売却が困難な場合があり、又は、予定より低い価額での売買を余儀なくされる可能性があります。また、特定目的会社の投資する不動産に関する収益が悪化した場合や当該不動産の価値が下落した場合又は特定目的会社の開発する不動産が予想した価格で売却できない場合、さらには導管体である特定目的会社において意図されない
課税が生じた場合等には、当該特定目的会社の発行する優先出資証券に投資した本投資法人が当該優先出資証券より得られる運用益や分配される残余財産の減少等により損害を被るおそれがあります。また、優先出資証券の発行をした特定目的会社が自ら土地又は土地の賃借権を取得してその上に建物を建築する場合もあり、そのような場合には、前記「③ 投資法人の運用
資産：原資産である不動産特有のリスク／（テ）開発物件に関するリスク」に記載のリスクがあります。

- 131 -

⑦

税制に関するリスク（ア）導管性要件に関するリスク
税法上、投資法人に関する課税の特例規定により、一定の要件（導管性要件）を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等を投資法人の損金に算入することが認められています。
投資法人の主な導管性要件
支払配当要件

国内50％超募集要件

借入先要件

所有先要件

非同族会社要件
会社支配禁止要件

配当等の額が配当可能利益の額の90％超であること（利益を超えた金銭の分配を行った場合には、金銭の分配の額が配当可能額の90％超であること）
投資法人規約において、投資口の発行価額の総額のうちに国内において募集される投資口の発行価額の占める割合が50％を超える
旨の記載又は記録があること
機関投資家（租税特別措置法第67条の15第１項第１号ロ（２）に規定するものをいう。次の所有先要件において同じ。）以外の者
から借入れを行っていないこと
事業年度の終了の時において、発行済投資口が50人以上の者によって所有されていること又は機関投資家のみによって所有されていること
事業年度の終了の時において、投資主の１人及びその特殊関係者により発行済投資口の総口数あるいは議決権総数の50％超を保有されている同族会社に該当していないこと
他の法人の株式又は出資の50％以上を有していないこと（一定の海外子会社を除く）

本投資法人は、導管性要件を満たすよう努める予定ですが、今後、下記に記載した要因
又はその他の要因により導管性要件を満たすことができない可能性があります。本投資法
人が導管性要件を満たすことができなかった場合、利益の配当等を損金算入することができなくなり、本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配金額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
ａ．会計処理と税務処理との不一致によるリスク
会計処理と税務処理との不一致（税会不一致）が生じた場合、会計上発生した費用・損失について、税務上その全部又は一部を損金に算入することができない等の理由により、法人税等の税負担が発生し、配当の原資となる会計上の利益は減少します。支払配当要件
における配当可能利益の額（又は配当可能額）は会計上の税引前利益に基づき算定されることから、多額の法人税額が発生した場合には、配当可能利益の額の90％超の配当（又は配当可能額の90％超の金銭分配）ができず、支払配当要件を満たすことが困難となる可能性があります。なお、2015年度税制改正により、交際費、寄附金、法人税等を除く税会不一致に対しては、一時差異等調整引当額の分配により法人税額の発生を抑えることができるようになりましたが、本投資法人の過去の事業年度に対する更正処分等により多額の追徴税額（過年度法人税等）が発生した場合には、法人税等は一時差異等調整引当額の対象にならないため、支払配当要件を満たすことができないリスクは残ります。
ｂ．資金不足により計上された利益の配当等の金額が制限されるリスク
借入先要件に基づく借入先等の制限や資産の処分の遅延等により機動的な資金調達ができない場合には、配当の原資となる資金の不足により支払配当要件を満たせない可能性があります。

- 132 -

ｃ．借入先要件に関するリスク
本投資法人が何らかの理由により機関投資家以外からの借入れを行わざるを得ない場合
又は本投資法人の既存借入金に関する貸付債権が機関投資家以外に譲渡された場合、ある
いはこの要件の下における借入金の定義が税法上において明確ではないためテナント等からの預り金等が借入金に該当すると解釈された場合においては、借入先要件を満たせなくなる可能性があります。
ｄ．投資主の異動について本投資法人のコントロールが及ばないリスク
本投資口が市場で流通することにより、本投資法人のコントロールの及ばないところ
で、所有先要件あるいは非同族会社要件が満たされなくなる可能性があります。
（イ）税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク
本投資法人に対して税務調査が行われ、導管性要件に関する取扱いに関して、税務当局との見解の相違により更正処分を受け、過年度における導管性要件が事後的に満たされなくなる可能性があります。このような場合には、本投資法人が過年度において行った利益の配当等の損金算入が否認される結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配金
額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
（ウ）不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
本投資法人は、規約において、本投資法人が取得する資産の組入比率につき、特定不動産（不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。）の価額の合計額の本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合を100分の75以上とすること（規約第28条第３項）としています。本投資法人は、上記内容の投資方針を規約に定めること、及びその他の税法上の要件を充足することを前提として、直接に不動産を取得する場合の不動産流通税（登録免許税及び不動産取得税）の軽減措置の適用を受けることができると考えています。しかし、本投資法人がかかる軽減措置の要件を満たすことができない場合、又は軽減措置の要件が変更された場合には、軽減措置の適用を受けることができない可能性があります。
（エ）一般的な税制の変更に関するリスク
不動産、不動産信託受益権その他本投資法人の資産に関する税制若しくは本投資法人に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、公租公課の負担が増大し、その結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。また、投資口に係る利益の配当、資本の払戻し、譲渡等に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、本投資口の保有又は売却による投資主の手取金の額が減少し、又は税務申告等の税務上の手続面での負担が投資主に生じる可能性があります。
⑧

減損会計の適用に関するリスク
固定資産の減損に係る会計基準（「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意見書」（企業会計審議会2002年８月９日））及び「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第６号 2003年10月31日）が、2005年４月１日以後開始する事業年度より強制適用されることになったことに伴い、本投資法人においても第１期営業期間より「減損会計」が適用されています。「減損会計」とは、主として土地・建物等の事業用不動産について、収益性の低下により投資額を回収する見込みが立たなくなった場合に、一定の条件のもとで回収可能性を反映させるように帳簿価額を減額する会計処理のことをいいます。
今後の不動産市場の動向及び運用資産の収益状況等によっては、会計上減損損失が発生し、本投資法人の財務状態及び経営成績に悪影響を及ぼす可能性があります。

- 133 -

（２）リスクに対する管理体制
本投資法人は、上記に記載した各々のリスクに関し、本投資法人自らが投信法及び関連法規に定められた規則を遵守するとともに、本資産運用会社において適切な社内規程の整備を行い、併せて必要な組織体制を敷き、役職員に対する遵法精神を高めるための教育等の対策を講じています。
具体的な取り組みは、以下のとおりです。
①

投資法人について
本投資法人は、執行役員１名及び監督役員２名により構成される役員会により運営されています。役員会は３ヶ月に一度以上、必要に応じて随時開催され、法令及び本投資法人の「役員会規程」に定める承認事項の決議や業務の執行状況等の報告が行われます。これにより、本資産運用会社又はその利害関係人等から独立した地位にある監督役員が業務の執行状況を監督できる体制となっています。
また、監督役員は必要に応じて本資産運用会社及び資産保管会社から本投資法人の業務及び財産の状況に関する報告を求め、又は必要な調査を行うことができるものとしています。
なお、執行役員１名は金融商品取引法第31条の４第１項に従い、金融庁長官に兼職の届出を行った上で、本資産運用会社の代表取締役が兼務しています。

②

資産運用会社について
本資産運用会社は、本投資法人の資産運用にあたり遵守する運用・管理の方針及び計画として「資産運用計画書」及び「資産管理計画書」を策定及び改定し、また、規約に基づき遵守すべき資産の運用・管理の社内基準として「運用ガイドライン」を制定しています。
この「資産運用計画書」、「資産管理計画書」及び「運用ガイドライン」を遵守することを通じ、資産運用におけるリスクを回避し又は極小化することに努めます。
本資産運用会社は、各種リスクを適切に管理するために、社内規程として「リスク管理規程」及び「不動産投資運用リスク管理規程」を制定し、その状況等を取締役会に報告する旨定めています。
加えて、利益相反リスクに対しては、本投資法人の利益が害されることを防止するために、「利害関係者取引規程」を制定し、厳格な利益相反対応ルールを設定しています。
また、本資産運用会社は、コンプライアンスに関して、法令等遵守の徹底を図るため、「コンプライアンス規程」及び「コンプライアンスマニュアル」を制定するとともに、具体的な法令等遵守を実現させるための実践計画である「コンプライアンスプログラム」を策定し、これに従って法令等遵守の実践に努めます。
さらに、本資産運用会社は、業務の適正性の確保と効率的運営を図るため、「内部監査規程」を制定し、適切な自己点検制度の確立を図っています。
以上のように、本投資法人及び本資産運用会社は投資リスクに関する管理体制を整備していますが、このような体制が常に有効に機能する保証はありません。管理体制が有効に機能しな
いことによりリスクが顕在化した場合、本投資法人又は投資家に損失が生じるおそれがあります。

- 134 -

第３【参照書類を縦覧に供している場所】
アクティビア・プロパティーズ投資法人（東京都港区南青山一丁目１番１号）

本店

株式会社東京証券取引所（東京都中央区日本橋兜町２番１号）- 135 -

第三部【特別情報】
第１【内国投資証券事務の概要】
１

名義書換の手続、取扱場所、取次所、投資主名簿等管理人及び手数料
本投資口は振替投資口となっているため、投資主は、本投資法人及び本投資法人の投資主名簿等管理人である三井住友信託銀行株式会社に対して投資口の名義書換を直接請求することはできません。本投資口については、本投資法人は投資証券を発行することができず、権利の帰属は振替口座簿の記載又は記録により定まります（社債株式等振替法第226条第１項、第227条第１項）。本投資口に係る投資主名簿の記載又は記録は、総投資主通知（振替機関である株式会社証券保管振替機構が本投資法人に対して行う、投資主の氏名又は名称、保有投資口数、基準日等の通知をいいます。）により行われます（社債株式等振替法第228条、第152条第１項）。投資主
は、振替機関又は口座管理機関に対して振替（譲渡人の口座における保有欄の口数を減少させ、譲受人の口座における保有欄の口数を増加させることをいいます。以下同じです。）の申請を行い、譲渡人の口座から譲受人の口座に本投資口の振替が行われることにより、本投資口の譲渡を行うことになります（社債株式等振替法第228条、第140条）。なお、本投資口の譲渡は、本投資口を取得した者の氏名又は名称及び住所を投資主名簿に記載し、又は記録しなければ、本投資法
人に対抗することができません（投信法第79条第１項）。
取扱場所
取次所
投資主名簿等管理人の住所
及び名称
手数料

東京都千代田区丸の内一丁目４番１号
三井住友信託銀行株式会社 証券代行部
該当事項はありません。
東京都千代田区丸の内一丁目４番１号
三井住友信託銀行株式会社
該当事項はありません。

２

投資主に対する特典
該当事項はありません。

３

内国投資証券の譲渡制限の内容
該当事項はありません。

４その他内国投資証券事務に関し投資者に示すことが必要な事項
本投資法人の投資主総会は、2017年７月25日及び同日以後遅滞なく招集し、以後、隔年毎の７月25日及び同日以後遅滞なく招集するものとされています（規約第９条第２項第一文）。また、
本投資法人が規約第９条第２項第一文の規定に基づき投資主総会を招集する場合には、本投資法
人は、2015年５月末日及び以後隔年毎の５月末日の最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主をもって、かかる投資主総会において権利を行使することができる投資主とするものとされています（規約第15条第１項第一文）。また、本投資法人は、必要あるときは随時投資主総会を招集するものとされ（規約第９条第２項第二文）、本投資法人が役員会の決議により定め法令に従いあらかじめ公告する基準日現在の最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主をもって、かかる投資主総会において権利を行使すべき投資主とするものとされています（規約第15条第１項
第二文）。本投資法人の投資主総会は、東京都23区内において招集するものとされています（規約第９条第４項）。

- 136 -

第２【その他】
該当事項はありません。

- 137 -