［題字］故 野田卯一 会長

パリ五 輪 目 前 企 画

文 化 とスポーツと SDGs と ︒

多 世 代が 活 躍 する 持 続 可 能 な ま ちづく りに挑 む〜 神 奈川 県川 崎 市 〜

公益社団法人 不動産保証協会

公益社団法人 全日本不動産協会

July

2024

7
MONTHLYREAL
ESTATE

［巻 頭特集1］

保証のお知らせ一般保証制度の重要なお知らせ
一般保証制度が使いやすくなりました！！
制度申込時の必要書類を簡素化し、法人＜一般保証制度のメリット＞の「登記事項証明書」の提出が不要となりま●お客様に安心をお届けできる！

した。
一般保証制度は、業界唯一の制度であり、●業界唯一の宅建業法上の制度！

宅建業者にとって保全義務のない金銭を無●先払いの手付金など、最大で1,000万円まで保証！

料で保全することで、お客様に安心をお届●契約前であっても契約後であっても保証！

けできる制度です。ご利用は無料です。この●利用できるのは当協会の会員だけ！

機会にぜひご利用ください。

●会員皆様・お客様共に「無料」で利用可！
※制度利用の際はお申込みが必要です。
※詳細は保証協会ホームページ（一般および会員専用ページ）をご覧ください。

手付金保証制度・手付金等保管制度のご案内
手付金保証制度

２.手付金保証付
証明書発行依頼

買主

売主・買主ともに一般消費者で、会員が流通機構登録物件を客付媒介する売買契約において、買主が売主に支払う手付金

買主側仲介業者（当協会会員）
３.手付金保証付
証明書発行申込

１.契約の合意
４.保証付
証明書発行

売主

を万一のために保全（保証）する制度です。

手付金等保管制度

保証協会地方本部■ 制度の詳細（公社）不動産保証協会ホームページ［会員専用ページへログイン］

会員が自ら売主となる完成物件の売買契約において、受領する手付金等の額が 売買代金の10％または1,000万円を超え、売主会員に保全義務■ 制度に関するお問い合わせ、制度の申込み窓口が生じる場合に（宅建業法41条の2）、当協会が売主会員に代わって手付

所属の地方本部事務局へ金等を受領し、物件の登記、引渡しがあるまで保全（保管）する制度です。

弁済制度について会員業者と宅地建物取引をしたお客様が損害を受け、苦情の■ 令和6年度

解決が困難な場合には、当協会がその債権を認証することで、被害相当額（上限あり）の払い渡しを受けることができます。

※各事案の詳細はホームページ（会員専用ページ）内に掲載されております。
の第3回弁済委員会

審査結果

審査明細
金

額

社数

件数

認証申出

６社

６件

50,159,108 円

認

証

２社

２件

4,390,000 円

保

留

３社

３件

否

決

１社

１件

裁判上の和解に基づく認証

１社

１件

600,000 円

令和６年度認証累計

10 社

10 件

31,237,500 円（公社）不動産保証協会ホームページ ▶▶

不動産保証協会検索

一般保証制度の他、法定研修会、弁済業務、各種保全制度など、保証協会の各種情報が掲載されております。

2024

7

July

04 -

巻頭特集 1

パリ五輪目前企画

文化とスポーツとSDGsと。

多世代が活躍する
持続可能なまちづくりに挑む〜神奈川県川崎市〜

02 08 10 12 14 COVER PHOTO

全日千葉会館（千葉県千葉市）

16 -保証のお知らせ［巻頭特集2］

専任の宅建士の専任性についての改正［巻頭特集3］

新紙幣〜驚きの技術と偉人伝〜［不動産お役立ちQ&A］＜法律相談＞

相続人申告登記弁護士

渡辺 晋［不動産お役立ちQ&A］＜賃貸相談＞

改正民法施行後の連帯保証人に対する請求
弁護士

江口 正夫

［不動産お役立ちQ&A］＜相続相談＞

貸付事業用宅地等と一時的空室の問題

税理士

村岡 清樹

2003年竣工。千葉県庁に隣接して建つ利便性に優れた会館です。千葉県庁への宅建士登録や宅建業関係の手続きが円滑に行えるほか、約80名収容可能な３階の会議室では、各種研修会なども随時開催。一般消費者

18 -に対する無料相談や法定講習をはじめとする宅建士証［不動産お役立ちQ&A］＜賃貸管理ビジネス＞

空室を不正利用した犯罪と、再発防止のためのヒント

みらいずコンサルティング株式会社

交付業務なども実施し、不動産業発展のための拠点と今井 基次

して活躍しています。
https://chiba.zennichi.or.jp/

20 22 24 -［不動産お役立ちQ&A］＜労務相談＞

振替休日と割増賃金
特定社会保険労務士

野田 好伸［宅建士講座］＜宅建士試験合格のコツ＞

権利関係

借地借家法（借家）資格試験受験指導講師

植杉 伸介［連載］＜不動産トラブル事例と対処法＞

宅建業者が税金に関する説明を誤ったため損害が生じたと主張されるトラブル
不動産適正取引推進機構 中戸 康文

26 28 29 30 -［連載］＜物件調査のノウハウ＞

現地調査のための調査道具の選び方！
不動産コンサルタント 津村 重行

新入会員名簿協会からのお知らせ
地方本部の動き協会からのお知らせ

パリ五輪目前企画

文化とスポーツとSDGsと。
巻頭特 集1

多世代が活躍する
持続可能なまちづくりに挑む〜神奈川県川崎市〜

７月26日から開催されるパリ2024オリンピック。
そこで初めて採用される新種目「ブレイキン」
をご存知ですか？
このブレイキンをはじめとするストリートカルチャーやスポーツの力を生かして、
まちづくりに挑んでいる市があります。
今年で市制100周年を迎える神奈川県川崎市の、市民スポーツ室の取り組みをご紹介します。

ストリートカルチャーの祭典「ISF KAWASAKI」ⒸKAWASAKI CITY

ブレイキンの聖地・溝の口

ストリートカルチャーの発信地としてストリートから生まれた「ブレイキン」

ブレイキンと川崎市とのつながりはしてジャッジされます。
パリ五 輪で話 題になり初めて知っ

長く、今から30年近く前にJR武蔵溝ノた、という方も多いかもしれませんが、口駅の改札前にダンサーたちが集まっ

この７月、いよいよ開 催されるパリ

実は日本はブレイキンの強豪国。男女てダンスの練習をしていたことが始まり

2024オリンピック（以下「パリ五輪」）。

ともに金メダルが期待される人材を多でした。
その後もブレイクダンスを楽し

そこで採用される唯一の新種目としてく輩出しています。
そして、そんな人たち

むために多くの若者が集まり、そこから注目されているのが「ブレイキン」
です。

が集結するのが、ブレイキンの聖地・川世界的ダンサーも生まれ、中にはその崎なのです。

ために移住する人も出て、武蔵溝ノ口

ブレイキンとはダンススポーツのひと

駅前はブレイキンの聖地とまでいわれつで、日本では「ブレイクダンス」
として広く知られています。
ヒップホップカル
チャーをルーツに持つブレイキンは、
ニューヨークのストリートから生まれ、
1970年代のアメリカで新しい若者文

川崎市の年齢別人口割合の推移
年少人口（0〜14歳）
昭和60年

するだけでしたが、やがて技などを競う

22年のが特徴で、DJが選曲する音楽に合わせて即興でアクロバティックな動きや独特のフットワークを駆使し、技術や表現力、音楽性などを総合的に判断

4 月刊不動産 ｜ 2024.7

14.5

72.2

12.7

67.9

0

20.4

67.6

11.6

11.4

19.5

20.3

67.5

11.9

5年

14.6

16.8

67.4

12.1

４年

10.0

12.4

70.0

12.3

３年

（参考）全国

75.5

13.1

27年

8.0

73.9

13.1

令和２年

6.8

75.5

13.7

17年

老齢人口
（65歳以上）

73.0

16.5

7年

12年

競技へと発展。進行をするMCがいる

20.2

平成2年

化を築きました。当初は単にダンスを（各年10月1日現在）
生産年齢人口（15〜64歳）

20.5

67.8

20

59.5
40

20.6

60

29.1

80

100（％）

出典：川崎市2023統計情報第８号「川崎市年齢別人口」
より抜粋

るようになりました。
「もちろん、改札前は公共の場なので、ダンサーたちはみずから積極的にルールをつくり、人通りの少ない時間帯に踊ったり、音量に気をつけたりしてい
ました。
そのため、
まちの人たちも徐々にそれが『当たり前の光景』になっていったんでしょうね」と話すのは、川崎市市
民文化局市民スポーツ室「若者文化推進担当課長」の石床高志さんです。

午後10時過ぎ、JR武蔵溝ノ口駅のガラスを鏡に見立てブレイキンの練習をするダンサー

ISF KAWASAKIのブレイキン会場／ⒸKAWASAKI
CITY「若者文化推進とうたってはいます
が、私自身、ストリートカルチャーについてほとんど知らなかったんです」と石床さん。聞けば、川崎市中原区在住であり、武蔵溝ノ口駅に集まるプレイヤーたちの間でもリーダー的存在だった石川勝之（KATSU ONE〈カツワン〉）
さん
が、「 行政と一緒に何かできないか」と声をかけてきたことが、ブレイキンと市

ラ チッタデッラの街並みをランニングバイクで走るちびっこ参
加者たち（ISF KAWASAKI）／ⒸKAWASAKI CITYがつながるきっかけだったそうです。
石川さんは、自身も数々の国際大会

後にそのままストリートカルチャーに焦東京五輪2020で採用されたスケートボー
ドはひときわ人気が高い／ⒸKAWASAKI
CITY

川崎やラ チッタデッラ※などを会場に、で優勝するほか、ユース世代の代表監点を当てた支援を引き継いだのです」 「ISF KAWASAKI（インターナショナル

督として日本に金メダルをもたらすなと石床さんは話します。

ど、日本のブレイキン界をけん引してきたまとめ役の一人です。
そんな石川さんに声をかけられ、市では自分たちのまち

若者文化に対する行政の取り組み

ストリート フェスティバル カワサキ）」が行われています。
ブレイキンの国際大会やダブルダッチの大会、BMXやスケー
トボードの体 験 会 、世 界で 活 躍するをもう一度よく見直してみました。
「する①世界的フェスや大会の運営をサポート

アーティストによるライブペイントなど、と、溝の口だけでなく市内のさまざまな

実際に行政が行っているのは、
まずさまざまなストリートカルチャーに触れ場所で、若者のカルチャーが自然発生大会の誘致です。今夏開催のジャンプ

られる、
まさに世界レベルのストリート的に生まれていました。
また、東京オリロープ（なわとび）のアジア選手権をはじの祭典です。

ンピックでスケートボードなどが新種目

め、さまざまな国内外の大会が川崎市をに加わったこともあり、市のオリパラ推

舞台に行われるようになりました。

※川崎駅東口から徒歩5分ほどのエリアに広がる、
イタリ
アのヒルタウンをモチーフにつくられたエンターテイン
メントタウン。

進担当が支援を始め、
オリンピック終了

川崎駅周辺では、毎年秋にラゾーナ

このISF KAWASAKIは、実行委員長に石川さんを据えた実行委員会が主催
し、川崎市は共催の形をとっています。
さらに、市の商工会議所や観光協会、
川崎
駅周辺の商店街連合会なども支援し、市を挙げて取り組んでいます。石床さん
いわく、「ISF KAWASAKIは、市民の皆さんにストリートのカルチャーやスポー

2024年、京急川崎駅前に誕生した「カワサキ文化会館」
は、
パチンコ店だった建物を改装したもの。国内外で活躍するアーティストのイラストを掲示するなど、多様な若者文化の発信拠点となっている／ⒸKAWASAKI CITY

ツを身近に感じてもらえる場。
また参加者にとっては、いろいろなジャンルのプレ2024.7 ｜ 月刊不動産 5イヤーたちが一堂に会すので、良い交流の場になっているそうです」。

スポーツ×SDGs活動でまちづくりを
フロンターレは最初から「地域に根差し

そのほかにも、市内各所でスケート
ボードやBMX、
ヒップホップダンスなど

川崎フロンターレとの連携たクラブ」
を目指していたといいます。
「JFLから始まって、
まだ市民の認知の体験会を開催するなど、市民に若者
川崎市を語るうえでは、プロスポーツ度が低かった時代から、商店街へのあ取り組みを行っています。

についても触れないわけにはいきませ

いさつ回りを欠かさず行っていました。

②若者文化の発信拠点を整備ん。特に活発に活動しているのが、プロ

それで商店街の方々も自分の息子や孫ハード面では「カワサキ文化会館」
がサッカークラブ「川崎フロンターレ」。同を応援するような感覚になり、選手との誕生しています。
ここは、
もともと鉄道会

クラブでは、「SDGs」という言葉が出てく

距離が近づいていったんです」と片倉さ社の所有する建物が空きビルとなってる何年も前から、地域に根差し、市民をん。押しも押されぬ強豪クラブとなったいたところを、取り壊し予 定 である

巻き込んだ楽しい企画づくりを行い、定今でも、しっかりあいさつ回りを続けて2025年まで無償で市に貸与されたも評を得てきました。

いるそうです。

のでした。若者文化の発信拠点として「実は、川崎は“プロスポーツが根付か

フロンターレの特徴的な取り組みは、このビルに改装を施し、プロバスケットないまち”といわれてきたんです」と話す

ほかにもたくさんあります。たとえば、市ボールチーム「川崎ブレイブサンダーのは、
市民スポーツ室「スポーツのまちづ

内の小学校に毎年「川崎フロンターレ算ス」
が運営しています。

くり」担当課長の片倉哲史さんです。確数ドリル」を配付する取り組みでは、た３x３バスケットやスケートボードがかに、サッカーチームのヴェルディ川崎

だ配付して終わりではなく、実際に小学体験できるマルチパーパスコートと、ダは東京へ、野球のロッテオリオンズは千

生たちと一緒に身体を動かしながら問ンススタジオが主な施設。一部無償で葉へ、古くは大洋ホエールズが横浜へ

題を解く実践学習を行っています。
また、

開放しているほか、
ブレイキンやダブル……と、ことごとく市外へ移ってしまって選手がチームカラーである水色のサンダッチなどの教室は、世界チャンピオン

います。
そんな川崎市にJリーグの後発

タクロースとなって小児科病棟を慰問し級の実力者が先生を務めるとあって、組として誕生したのが、川崎フロンター

たり、「 多摩川“エコ”ラシコ」と題して選好評を博しています。

レ。前述のような歴史を知っているため、手会が市や国交省と共催してサポー文化を認知してもらい、機運を高める「スケートボードやブレイキンが五輪種目に採用されたことで、ストリートス
ポーツに注目が集まり、多くの人がその存在を知るようになりました。川崎市では、これまでの土壌を大事にしながら、あくまでプレイヤーを主役、行政はそれを支える側としてかかわっていき、ストリートカルチャーの裾野を広げていければと思っています」（石床さん）。

川崎フロンターレの創設時期から開催している「巡回サッカー教室」。スポーツの楽しさと心身の発達に寄与することを目指す／ⒸKAWASAKIFRONTALE

6 月刊不動産 ｜ 2024.7「川崎フロンターレ算数ドリル」
を使った実践学習。選手のシュートスピードを基に、動物が走る速さや子どもたちのシュートスピードを計り、その速さを比較する／ⒸKAWASAKI FRONTALE

川崎市経済労働局と川崎市内の各工業団体などと共に行う「川崎ものづくりフェア」
では、
つくること
の楽しさを発信／ⒸKAWASAKI FRONTALE

全国銭湯文化功労賞を受賞した実績もある「いっしょにおフロんた〜れ」。
ダジャレを含んだイベント
名もおもしろい／ⒸKAWASAKI FRONTALE復興支援から交流へと発展した岩手県陸前高田市との取り組み。
サッカー教室、
ふろん田プロジェクト、
かわさき修学旅行など、持続可能な活動を続けている／ⒸKAWASAKI FRONTALE

川崎フロンターレの選手が活躍する「川崎市献血啓発ポスター」（2023〈令和５〉年度）／ⒸKAWASAKI FRONTALE

ター参加型の清掃活動を行ったり、川地元のサポーターたちなのです。
そのたす。
川崎市とどろきアリーナに６チームの崎浴場組合連合会と連携して銭湯の魅

めフロンターレでは、新しくチームに加選手やスタッフが会して子どもたちと触力を伝える「いっしょにおフロんた〜れ」入する選手に対して、地域貢献活動へれ合う「ボールゲームフェスタ」
や、トップを実施したりと、枚挙に暇がありません。

の参加の理解を求めるなど、徹底してアスリートたちが学校などに出向いて行地域を大事にしています。

う「ふれあいスポーツ教室」
など、
さまざ

いとま

川崎市とクラブの結びつき

まな連携・協働によって“スポーツのまかわさきスポーツパートナー

ち・かわさき”の推進に貢献しています。
「フロンターレはいわば６チームの長「献血や火災予防、薬物乱用防止な
どの啓発用のポスターは、見てもらわな

このフロンターレとの取り組みを先進

男のようなもの。皆さんフロンターレのいと意味がありません。行政が作るとど的事例として、川崎をホームタウンとして

これまでの取り組みを知っているので、うしてもお堅いものになってしまいがち活躍する他のスポーツとの連携も深まっ

ほかの５チームの方々にも快く協力してですが、フロンターレの選手がポスターています。それが、「 かわさきスポーツ

いただいています」と片倉さん。今後も、に参加してくれることで、注目度が高まパートナー」です。
「市では、年齢や性別、

まちに根付いた文化やスポーツを通じります」と片倉さん。

障害の有無などにかかわらず、誰もがスて、市民にもっと川崎市を好きになってポーツに参加し、スポーツの楽しさを味もらいたいと話してくれました。

発信力のあるサッカークラブが行政

わうことができる“スポーツのまち・と手を組んでできることは数多く、今でのサインが当たる!!競技のかわさき”を目指しています。
は市の他部署から「フロンターレに協 選手「かわさきスポーツパートナー」６チームのうち、２チーム以上の試普及やスポーツ推進、
ホームタウン
力してもらえないか」「チームマスコッ合を観戦した方に選手サインをプレゼント！
ト

川崎のチームを応援しよう!!

どの選手かはお楽しみ！

賞品に来てもらえないか」などと相談される

1名
スポーツの活性化などに貢献する選手のサイン入り色紙ことが増えたといいます。市民スポーツ

役割を担ってくれているのが、かわ室にはフロンターレだけを担当する職

さきスポーツパートナーで、現在、6員がおり、２週間に一度はクラブとの定チームが認定されています」と片倉

例会を開いているということですから、さんは言います。

応 募 方 法かわさきスポーツパートナー２チームの試合チケット半券（インターネット上でチケットを購入された方は、購入履歴などチケットを購入したことが分かる画面を印刷）を封筒に入れ、氏名、住所、電話番号を記載の上、市民スポーツ室に送付してください。

対象試合期間： 2023年4月〜 2024年12月※賞品の発送は、2025年3月頃を予定
応 募 締 切： 2025年1月末日（消印有効）
送付
先： 210-8577（住所不要）市民文化局市民スポーツ室
注 意 事 項

お問合せ

ⒸNEC RED ROCKETS#44 趙 翔来東芝ブレイブアレウス#27 中村 浩人
写 真：アフロスポーツ

富士通レッドウェーブ#52 宮澤 夕貴Ⓒ F ujits u

そのメンバーとは、川崎フロン

川崎市HP

クラブとしても、地域との絆を深める#10 中川 つかさ
富士通フロンティアーズⒸ F ujits u●応募者多数の場合は、抽選となります。
●アウェイでの観戦も含む、全ての試合を対象とします。
●チケット半券等は返却しません。（コピー不可）●１人１通まで有効。（重複応募は１通のみ有効とします。）●当選者の発表は賞品の発送をもってかえさせていただきます。
●過去に応募したチケットは、対象外とさせていただきます。

いかに市とクラブが結びつき、協力しあっているかがわかります。

NECレッドロケッツ

詳しくは

こちらから
ターレ、
プロバスケットボールチー
パートナー プレゼント-200 -2257
電 話： 0 4 4ブサンダース、
ムの川崎ブレイアメリ

川崎市市民文化局
市民スポーツ室F A X： 0 4 4 - 2 0 0 - 3 5 9 9

ことが安定したクラブ運営に寄与する

カンフットボールの富士通フロンと考えているそうです。今や、常に優勝★とどろきアリーナ
ティアーズ、女子バスケッ
トボール

争いをするような強豪クラブになったとの富士通レッドウェーブ、
女子バ★Uvanceとどろきスタジアム

はいえ、いつも勝てるとは限りません。

レーボールのNECレッドロケッツ川

そんな時にクラブを支えてくれるのが、崎、野球の東芝ブレイブアレウスでホームゲームは家族 や 仲間と会場 で応援!

Uvanceとどろきスタジアム
by Fujitsu
富士通スタジアム川崎

ア ク セ ス

川崎フロンターレ#14 脇坂 泰斗ⒸKAWASAKI FRONTALE

川崎ブレイブサンダース#7 篠山 竜青ⒸKAWASAKI BRAVE THUNDERS

JR武蔵小杉駅北口からバス「とどろきアリーナ前」または「市営等々力グランド入口」
by Fujitsu

JR武蔵小杉駅北口からバス「市営等々力グランド入口」★富士通スタジアム川崎

JR川崎駅東口からバス「カルッツかわさき・富士見公園」

かわさきスポーツパートナー チラシ／
ⒸKAWASAKI CITY

2024.7 ｜ 月刊不動産 7

巻頭特集2

専任の宅建士の専任性についての改正
インターネットは、もはや私たちの生活に欠かすことのできないコミュ
ニケーションツールです。宅建業者の業務にも十全の活用が求められます。一方で、専門家としての顧客への丁寧な対応は、宅建業者に課された重要な使命です。インターネットを利用して業務を行う場合であっても、顧客対応がおろそかになってはなりません。
このバランスを勘案し、今般、宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方において、宅建士の専任性に関する取扱いが改められました（令和６年４月１日施行）。本稿では、この改正について解説します。

宅建士の設置

執筆

山下・渡辺法律事務所
弁護士

渡辺 晋

専任とは、宅建業を営む事務所に常勤して、専らその事
務所に係る宅建業の業務に従事する状態です。
ひとりの宅建士が、同一の宅建業者の複数の事務所における専任の宅地建物取引業法（以下、宅建業法）は、購入者の利益

宅建士を兼ねることはできませんし、ほかに勤務先をもっ保護や宅 地 建 物の流通円滑化を図るためにさまざまなていて、一般社会の通念における営業時間に、宅建業者のルールを定めています。このルールの中で重要な役割を事務所に勤務することができない場合には、専任とは認め担っているのが、宅地建物取引士（以下、宅建士）です。宅られません。

建業者は、事務所等に宅建士を配置したうえで、宅地建物を購入、または賃借しようとしている者に対し、宅建士をし

2. 在宅勤務（テレワーク）への対応て、法定の重要事項について、重要事項説明書を交付してところで、近年では宅建業者の業務にインターネットを説明させなければならず（宅建業法35条１項）、
また重要

活用することが一般化していましたが、加えて令和２年から

事項説明書や契約成立後に交付すべき書面には、宅建士の新型コロナウイルス感染症の影響により、宅建士の在宅が記名しなければなりません（同法同条５項、37条３項）。

勤務（テレワーク）が強く求められることとなりました。
そのため、令和３年７月には、専任性の概念について、宅建業者

専任性
1. 専任の宅建士の設置
宅建業者が宅建士を置いても、人数が少なすぎたり、事務所の宅建業以外の業務にばかり従事していたりすると、必要な顧客対応ができません。責任の所在が不明確になるおそれもあります。
そのために、宅建業者は、事務所において宅建業者の業務に従事する者の人数に対して、５分のの通常の勤務時間に勤務するものであるという考え方を維持しつつも、「ＩＴの活用等により適切な業務ができる体制を確保した上で、宅地建物取引業者の事務所以外において通常の勤務時間を勤務する場合を含む」
ものとされました（宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方31条の３第１項関係３第１段落本文かっこ書き）。
3. 専任の宅建士による他の事務所の宅地建物取引業の業務への従事

１以上の割合となる人数の専任の宅建士を設置しなけれまた従前から、宅建業者の事務所が宅建業以外の業種ばならないものとされています（同法31条の３第１項、同法を兼業している場合等で、事務所において、一時的に宅地施行規則15条の５の３）。

建物取引業の業務が行われていない間に、他の業種に係

8 月刊不動産 ｜ 2024.7

る業務に従事することは差し支えないものとされていました

正によって、専任の宅建士についても、自らが専任となって（同解釈・運用の考え方31条の３第１項関係３第１段落たいる事務所以外の事務所の業務を、一時的に行うことが可だし書き）。

能になったわけです。
この改正は、主にテレワークを利用し加えて、一時的に他の業種の業務に従事することが差して他の事務所の業務を行うことを想定していますが、事務支えないのであれば、他の事務所の業務に従事しても差し所の休日など、専任となっている事務所の業務を行う必要

支えはないと考えられます。
そこで、今般、解釈・運用の考えがない状況のもとでは、他の事務所に実際に赴いて業務を方に、「当該事務所において一時的に宅地建物取引業の業行うことも許されないことではないと思われます（図表）。

務が行われていない間に、
ＩＴの活用等により、同一の宅地まとめ建物取引業者の他の事務所に係る宅地建物取引業の業務に従事することは差し支えない」とする文言が付け加えられ、事務所の宅建業の業務を行っていないときには、一宅建業者のインターネットを活用する業務については、

時的に他の事務所の宅建業の業務に従事することが認め

日々刻々と新たな技術が開発され、また社会の動向に応じられることになりました。なお併せて、「この場合において、て業務のルールも移り変わっています。宅建業者にとって、当該他の事務所における専任の宅地建物取引士を兼ねる

新たな状況を把握して、これに対応することは容易ではあことができるわけではないことに留意すること」とする注意

りませんが、最新のルールに則って業務を行うことは宅建

書きも付されています（同解釈・運用の考え方31条の３第業者の責任です。業界団体からの情報提供を正しく把握す１項関係３第２段落）。

るなどして、適正かつ効率的な業務を行っていただきたいと考えます。

これまでも、専任の宅建士以外の宅建士であれば、複数の事務所の業務を兼務することは可能でしたが、今般の改図表：専任の宅建士の業務形態
勤務場所

勤 務 条 件専 任となっている事務所

重 要 事 項の説 明や契 約の締結など、適正な不動産取引を担保します○△不動産

専任の宅建士

取引
取引・
・説明相手
説明相手

在宅勤務
︵テレワーク︶

ITツール等を活用してオンラインで業務専任の宅建士

取引・説明相手

他の事 務 所︵ 同一の宅 建 業 者 ︶専 任となっている事 務 所で宅建士の業務を行っていない時、一時的にオンライン等で業務○△不動産

休日等には直接赴いて業務することも

他の事務所

2024.7 ｜ 月刊不動産 9

ニュースの解説

巻頭特集3

n ews
explain

新紙幣〜驚きの技術と偉人伝〜となりました。明治政府の下で富岡製糸場の設立などにげ や携わった後に下野し、生涯にわたって民間人として経済による近代的な国づくりに取り組みました。約500もの企業の創設や育成に関わり、「日本資本主義の父」と呼ばれています。2021年には、その生涯がNHK大河ドラマ『青天を衝け』
で描かれました。
■津田梅子 〜6歳でアメリカ留学へ
父は江戸幕府の通訳官。1864年に生まれた梅子は1871年、わずか6歳で日本最初の女子留学生として岩倉遣外使節団とともに渡米しました。現地で初等教育、中等教育を受けて17歳で帰国。華族女学校で教鞭をとりながら、当時の日本女性の地位の低さに心を傷めます。
その後再渡米し、現地の大学で生物学を専攻しました。帰国後、1900年に念願の自分自身の学校、女子英学塾（現・津田塾大学）を創設。生涯を通じて女子高等教育と女性の地位向上に尽力しました。
■北里柴三郎 〜世界が驚いた血清療法
1853年、現在の熊本県阿蘇郡小国町の庄屋の家に生まれました。東京医学校（現・東京大学医学部）、内務
省衛生局を経て6年間ドイツに留学。留学中に破傷風の血清療法を確立し、世界的な研究者となりました。帰国後は伝染病研究所を創立。
これを支援したのが前一万

2004年以来、20年ぶりに新紙幣が登場。デザイン変更

円札の福沢諭吉で、門下生には前千円札の野口英世がの最大の目的は偽造防止です。最先端3Dホログラムや緻いました。
その後も日本最初の結核専門病院、北里研究

密なすき入れなど、驚きの偽造防止技術が施された新紙幣を、新たに紙幣の顔となった渋沢栄一、津田梅子、北里柴三郎の人物伝とともに紹介します。

デザイン刷新肖像画になった3人の偉業

所、慶応義塾大学医学部医学科を相次いで創立。現代
日本医学の礎を築きました。1894年にはペスト菌を発見。感染拡大の防止に貢献しました。

現金大国日本世界最高峰の偽造防止技術
20年ぶりの新紙幣発行の主な目的は偽造防止です。実2024年7月3日に新紙幣が登場し、慣れ親しんできた福は、日本はまだまだ現金大国。
コロナ禍で急速にキャッシュ

沢諭吉（一万円）、樋口一葉（五千円）、野口英世（千円）かレス決済が普及したものの、通貨流通量は減っていません

ら、一万円札は日本資本主義の父・渋沢栄一、五千円札は（図表１）。欧米諸国と比べても、日本は現金の流通が突出

女子教育家・津田梅子、千円札は近代日本医学の父・北里

して多い状況です。
そんな紙幣を安心して使うには、偽造防柴三郎にバトンタッチされました。新たな顔となった3人を止技術の高度化が不可欠です。紙幣の歴史は、偽造との戦紹介します。

いの歴史でもありました。年々偽造の手口も精緻化するた■渋沢栄一 〜生涯で約500社に関与

め、紙幣を刷新して最新の偽造防止技術を反映する必要

1840年、現在の埼玉県深谷市の農家に生まれ、縁があるのです。新紙幣に投入された最新の偽造防止技術

あって一橋家に仕えることになりました。財政改善などでを紹介します。

手腕を発揮し、その後、幕府の欧州視察に随行。先進的■世界初！ 3Dホログラム

な技術や産業、社会制度を目の当たりにしたことが転機

10 月刊不動産 ｜ 2024.7

旧来の五千円札、一万円札にも導入されていたホログ

ラムが、新紙幣ではさらに進化を遂げました。五千円札、設された国立印刷局です。偽造防止技術のほか、デザイン

一万円札には4種類のホログラムが貼付されています

や肖像画など、アートな部分を作成するのも国立印刷局のが、特筆すべきは最上段。
なんと3Dで表現された肖像が職員です。美大卒などの工芸官という専門職員が、デザイ見る角度によって回転します。ストライプ型と呼ばれる最ンや彫刻などを行っています。新紙幣の肖像画も、工芸官

先端の技術で、銀行券への採用は世界初です（図表２-が写真を参考に描いて手彫りしたもの。
ちなみに渋沢栄一

B）。千円札にも初めてホログラムを採用し、この3Dホロは60歳代、津田梅子は30歳代、北里柴三郎は50歳代のグラムが表面右下に貼付されています。

姿を表現しています。紙幣の裏側には、一万円札は東京駅■世界初！ 高精細すき入れ舎、五千円札は藤の花、千円札には葛飾北斎の「富嶽三十「すかし」というほうが馴染みがあるかもしれません。

六景（神奈川沖浪裏）」がデザインされています。版画作品

紙の厚さを変えることで像を浮かび上がらせる技術で、としても美しい裏面にも注目してみてください。

これまでの紙幣と同様に、
白くぽっかり開いた部分（図表
図表１：国内通貨流通高の推移（暦年）２-A・E）にそれぞれの肖像が浮かび上がります。新紙幣
ではさらに、肖像の周囲に緻密な画線で構成した連続模（兆円）様が施されています。

140

120

■ほかにも工夫がたくさん

100

このほか、
これまでの偽造防止技術も引き続き採用さ80れています。実は紙幣には随所に細かな偽造防止技術が60施されているのです。
たとえば、すき入れの下の桜の模様

40

部分は、紙幣を傾けると額面数字が浮かび上がります。

20「潜像模様」といいます。裏面にもあり、傾けると「NIPPON」の文 字が 見えてきます。また、右

図表２：新紙幣に採用されたさまざまな技術

0'05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 '18 '19 '20 '21 '22 '23 （年末）
出典：日本銀行時系列統計データ検索サイトのデータを基に作成

下のアラビア数 字のまわりの模様には、カラーコピー機では
再 現 で きな い マイクロ 文 字「NIPPONGINKO」
も印刷され
ています。
目の不自由な人などに使いやすい工夫も施されています。
識別マーク（図表２-D）
は、
イン
キを高く盛り上げる特 殊な印
ふかおうはん

刷方法「深凹版印刷」を使い、触るとざらつきます。紙幣の種類ごとにざらつきの場所を変えることで、識別できるようになっています。

150年の歴史をもつ
国立印刷局
これらの偽造防止技術を生み出し紙 幣 をつくっているの は 、
1871年に大蔵省紙幣司として創出典：新しい日本銀行券紹介パンフレット（国立印刷局）
https://www.npb.go.jp/guide/pamphlet.ﬁles/202311̲nbn̲phamp.pdf

2024.7 ｜ 月刊不動産 11不動

産お役 立ちQ & A

Q uestion

法律相談
Vol.99

母が死亡して遺産分割協議※が成立し、母の土地を私が相続しました。相続人であることを申し出て登記をすれば、相続登記の義務を果たしたことになる制度があるとききましたが、私はこの制度を利用することができるのでしょうか。

※共同相続人全員で遺産の分割について協議し、合意すること。

A nswer
確かに、相続人申告登記の申出をすれば、相続登記を申請する義務を履行したものとみなす制度があります。
しかし、遺産分割によって土地を取得した場合には、
この制度は利用できません。お母様の土地を遺産分割によって取得した

法律 ー
Law

相続人申告登記以上は、相続人申告登記ではなく、相続登記を申請しなければなりません。

相続登記の義務化

相続登記の義務化は、2024（令和6）年4月1日にスタートしています。同日以降に相続した不動産だけではな

所有者が亡くなったのに相続登記

く、同日より前に相続した不動産も、がされないために、登記簿を見ても所相続登記がされていないものは義務有者がわからない「所有者不明土地」

化の対象です。

が全国で増加し、周辺の環境悪化や民間取引・公共事業に阻害が生じる

過料の制裁など、社会問題となっています。
この問題を解決するため、2021（令和３）年

相 続により所 有 権を取 得した者に不動産登記法が改正されました。相が、自己のために相続の開始があっ

続登記については、
これまでは申請がたことを知り、かつ、所有権を取得し強制されることはなく、任意に行えばよ

たことを知った日から３年以内に、所いという取扱いでしたが、改正によっ

有権の移転の登記を申請しない場合て、相続登記の申請が義務化されましには、過料という制裁が課されます。

た（2021年７月号ｐ10.11参照）。

遺産分割によって不動産を取得した

所有権の登記名義人について相続場合において、遺産分割の日から３年の開始があったとき、相続により所有以内に、その結果に基づく登記をしな権を取得した者は、
自己のために相続い場合も同様です（同法164条）。

の開始があったことを知り、かつ所有過料の金額は、登記官から通知を権を取得したことを知った日から３年受けた裁判所が要件に該当するか否以内に、所有権の移転の登記を申請

かを判断し、過料を科する旨の裁判しなければなりません（不動産登記法が行われ、10万円以下の範囲内で決76条の2第1項前段）。遺産分割で不められます。

動産を取得した場合でも、遺産分割
から３年以内に、遺産分割の内容に相続人申告登記応じた登記をする義務があります（図表1）。

12 月刊不動産 ｜ 2024.7

ところで、相続登記の申請は相続

図表1：相続登記の申請義務化に伴う対応
ケース①ん。費用もかかります。
そのため、相続（令和8年4月までに施行）

ケース①-1

必要な対応①

相続人の間で遺産分割がまとまっている

遺産分割の結果に基づく相続登記【権利移転の公示の効果あり】※不動産の相続を知った日から3年以内

ケース①-2

ケース①-3相続人である旨を、相続登記の申請

遺産分割がまとまりそうにない（争いがある）

行したものとみなされます（同法76条※不動産の相続を知った日から3年以内ケース②

必要な対応③
遺言の内容に基づく所有権移転登記【権利移転の公示の効果あり】

申請義務
あり

※遺言により不動産を取得したことを知った日から3年以内す。たとえば、必要な戸籍関係書類に

出所：法務省「相続登記の申請義務化の施行に向けたマスタープラン」

図表2：
相続人申告登記と
相続登記

ついては、
申出をする者が登記簿上の相続登記の手続きとは異なり、被相続人の出生から死亡に至るまでの戸籍

娘

簡易

遺産分割なし遺産分割あり

相続人申告登記

相続登記

申請義務の履行期間内に、相続が開始した旨を登記官に申出

その後、遺産分割があれば相続登記が必要となる

Webサイト「相続人申告登記について」に申出方法の説明があります）。
もっとも、遺産分割がされた後に相とみなされるには、相続人全員がそれいわれており、相続登記の義務化は多ぞれ申出をする必要があります。

くの人々に影響を及ぼします。不動産

このように相続人申告登記の申出業者のみなさまは、不動産の専門家とません（同法76条の3第2項かっこ書による相続人申告登記は、相続登記して、さまざまな場面で相続とかかわりき）。ご質問のケースでは、相続人申と比較すると、効果が限定的であり、ますから、今般の相続登記の義務化と告登記の申請ではなく、相続登記の相続登記の義務の履行期限が迫っ

相続人申告登記については、正しい知申請が必要になります（図表2）。

ている場合などにおいて、その義務を識を身につけておく必要があります。

れます。

th

ついての権利関係を公示するもので果たすために利用することが想定さ

au

また、相続人申告登記は不動産にはなく、不動産登記としての対抗力を有するものでもありません。相続したまとめ不動産を売却したり、抵当権の設定をしたりするような場合には、相続登記が必要になります。

or

申告登記によって履行することはでき

土地の所有者不明が生じる主な原因は、相続登記がなされていないこと

さらに、相続人申告登記は、申出をです。相続登記の義務化は、所有者不した相続人についてのみ、相続登記の明土地への対策として社会的に重要義務を履行したものとみなされる制度な意味があります。他方、所有者不明です。相続人の全員が義務を履行した

土地は九州の土地面積よりも広いと

山下・渡辺法律事務所
弁護士

渡辺 晋

第一東京弁護士会所属。最高裁判所司法研修所民事弁護教官、司法試験考査委員、国土交通省「不動産取引からの反社会的勢力の排除のあり方の検討会」座長を歴任。
マンション管理士試験委員。著書に『新訂版 不動産取引における契約不適合責任と説
明義務』（大成出版社）、『民法の解説』『最新区分所有法の解説』（住宅新報出版）など。

2024.7 ｜ 月刊不動産 13

物件調査

続登記の申請をする義務を、相続人相続の開始があったことを知り、かつ所有権を取得したことを知った日から３年以内に、所有権の移転の登記を申請

トラブル

関係書類までは要しません（法務省の相続登記義務を履行したものとみなされる

義務

宅建士

とを確認することができる範囲で足り、

土地を相続

母

所有者（被相続人）の相続人であるこ

労務

記の手続きと比べて簡略化されていま※遺産分割の日から3年以内

遺言により不動産を取得したことを知っているの3第1項・第2項）。
相続人申告登記の申出は、相続登

遺産分割の結果に基づく相続登記【権利移転の公示の効果あり】（各相続人が単独で申出）賃貸管理ることで、相続登記の申請義務を履必要な対応（追加）（相続人申告登記後に遺産分割がまとまった場合）【権利移転の公示の効果なし】

について相続が開始した旨と、自らが義務の履行期間内に登記官に申し出必要な対応②
相続人申告登記

相続

当分の間、遺産分割を行う予定はない

設されました。所有権の登記名義人

賃貸に、相続人申告登記の申出制度が創申請義務あり務を簡易に履行できるようにするため相続した不動産の有無や、相続した不動産がどれだけあるかわからない場合、所有不動産記録証明書により把握することが可能

不動産を相続したことを知っている（遺言なし）

人の負担軽減を目的として、相続登記の義務化と同時に、相続人が申請義

法律

人の手続きの負担が小さくありませ不動産

お役 立ちQ&A

Q uestion

賃貸
相談
Vol.56

当社は、平成30年５月にＹ社と建物賃貸借契約を締結し、Ｙ社の社長の友人であるＺが連帯保証人となり順調に推移しておりました。令和２年５月に当社とＹ社との間で賃貸借の更新契約を締結しましたが、連帯保証人のＺとは格別の更新契約は交わしていませんでした。

令和２年８月分からＹ社の賃料が支払われなくなったので、令和２年８月から

同年10月までの３カ月分の賃料不払いを理由にＹ社との賃貸借契約を解除し、Ｙ社と連帯保証人のＺに対し３カ月分の未払賃料を請求したところ、Ｙ社は経営不振で支払い能力がなく、連帯保証人のＺからは、「連帯保証契約を更新した覚

えがないので、令和２年５月以降は連帯保証人の責任はない。
また、令和２年４月

賃貸 ー
Lease

改正民法施行後の連帯保証人に対する請求から改正民法が施行されており、個人の連帯保証契約は極度額を書面等で定めていない場合は無効であるから、いずれにしてもＺには連帯保証債務の履行義務はない」との回答が届きました。
Ｚに連帯保証人としての責任は追及できないのでしょうか。

A nswer
賃貸借を更新する際、賃借人とは更新契約を交わしますが、連帯保証人には更新契約に署名押印を求めていないというケースが少なくないようです。そのため、賃借人が賃料不払い等を起こした場合に、連帯保証人の履行義務を拒むことがあります。
しかし、判例では、連帯保証契約の更新手続きを行っていな

かったとしても、賃借人の債務について連帯保証責任を免れないと判断されています。

また、本件では、改正民法施行後に保証契約の更新契約が締結されていませんので、改正民法は本件の連帯保証契約には適用がありません。
したがって、極度額の定めがなくとも連帯保証契約は有効ですので、貴社はＺに対し、Ｙ社の３カ月分の未払賃料を請求することができます。以下でくわしく見ていきましょう。

賃貸借契約の更新後の連帯保証人の債務の存続

14 月刊不動産 ｜ 2024.7

るものの、連帯保証人は何ら更新契約には関与していないという場合も少なくありません。

期間を定めた建物賃貸借契約書

このような場合、連帯保証人とのに賃借人と連帯保証人とが署名（記間の連帯保証契約は更新手続きが名）押印すれば、その期間中、連帯保行われていないのであるから、連帯

証人が連帯保証債務を負うことは当

保証人は更新後の賃借人の債務に然のことです。
そして賃貸借の更新のは責任がないのではないかという点

際に、賃借人と連帯保証人がともにが問題になります。

更新契約書に署名（記名）押印すれ

しかし、最高裁判所は、「 期間の定ば、更新後の期間中、連帯保証人がめのある建物の賃貸借においては、

連帯保証債務を負うことも明らかで賃借人のために保証人が賃貸人とのす。
しかし、実際には、更新契約は賃間で保証契約を締結した場合には、貸人と賃借人との間では締結してい反対の趣旨をうかがわせるような特法律段の事情のない限り、保証人が更新後の賃 貸 借から生ずる賃 借 人の債で合意がされたものと解するのが相

平成30年５月

当社とＹ社の間で建物賃貸借契約を締結
Ｙ社社長の友人Ｚが連帯保証人に賃貸務についても保証の責めを負う趣旨

事例の経緯

当であり、保証人は、賃貸人において保証債務の履行を請求することが信き、更新後の賃貸借から生ずる賃借人の債務についても保証の責めを免断を示しています（最判平成９年11月13日）。
したがって、当初の賃貸借の連帯保証人は、連帯保証契約の更新手続された賃貸借契約における賃借人の債 務については連 帯 保 証 責 任を免Ｚ（連帯保証人）

令和２年５月

契約更新
このとき、連帯保証人Ｚとは更新契約を交わさなかった

令和２年８月〜 10月

Ｙ社が賃料不払い

賃料不払いを理由にＹ社との賃貸借契約を解除
Ｙ社と連帯保証人のＺに対し３カ月分の未払賃料を請求

労務きを行っていなかったとしても、更新

Ｙ社社長
（賃借人）

賃貸管理

れないものというべきである」との判

当社（賃貸人）

令和２年４月改正民法 施行

相続

義則に反すると認められる場合を除

令和２年５月以降は連帯保証人の責任はない

経営不振により支払い能力なし

改正民法の施行により極度額を書面等で定めていないので無効である

改正民法施行後は、極度額の定めがなければ連帯保証人に請求ができなくなるのかＺ（連帯保証人）Ｚは、本件連帯保証契約に基づい正民法の施行日（令和２年４月１日）

分〜10月分の責任が問われるというけではありません。改正民法施行後より前に締結されたもので、その後、のであれば、本件連帯保証契約にはに連帯保証契約を更新した場合に、同 保 証 契 約 が 更 新されることもな

極度額の定めがないので、本件連帯

新 規 契 約が締 結された場 合と同様

かった場合には、改正民法の適用が保証契約は無効であると主張していに、改正民法が適用されるかについないことは争いようがありません（附ます。

ては見解が分かれています。
しかし、

則21条１項）。

行後に新規に契約を締結するものに時代に締結されただけで、改正民法適用されるのが原則です。本件連帯施行後に賃貸借契約は更新されまし

保証契約は平成30年５月に締結さたが、本件連帯保証契約の更新手続れたものですので、改正民法施行後

きはなされていません。
このように、改

今回のポイント●賃貸借の保証債務は、賃貸借が更新された場合には、保証契約を更新していなくとも、特段の事情のない限り、更新後の賃借人の債務について保証責任を負う。

●民法改正前に締結された連帯保証契約は、改正民法施行後に当然に改正民法の適用を受けるわけではなく、極度額規制の適用はない。

th

本件連帯保証契約は、改正前民法のau

しかし、改正民法は、改正民法施orに、直ちに改正民法が適用されるわ

江口・海谷・池田法律事務所
弁護士

江口 正夫

東京弁護士会所属。最高裁判所司法研修所弁護
教官室所付、不動産流通促進協議会講師、東京商工会議所講師等を歴任。公益財団法人日本賃貸
住宅管理協会理事。著書に『不動産賃貸管理業のコンプライアンス』『 大改正借地借家法Ｑ＆Ａ』（ともに にじゅういち出版）など多数。

2024.7 ｜ 月刊不動産 15

物件調査て、改正民法施行後の令和２年８月

トラブル

Ｙ社社長
（賃借人）

宅建士

れないことになります。

不動

産お役 立ちQ & A

Q uestion

相続相談Vol.39Inheritance

貸付 事 業 用 宅 地 等と一時 的 空室の問 題

相続 ー
16 月刊不動産 ｜ 2024.7

父から賃貸用アパートを相続しました。
このアパートは築古で立地もよくな

いため空室も多いのですが、一部にはまだ入居者がいます。
こういった賃貸用

不動産は、相続税評価額を半分にできる特例があると聞き及んでいますが、このアパートにも使えるでしょうか？ 空室が多いとはいえ、募集もかけているので問題ないと思うのですが。

A nswer
現に入居者がいる部分については問題ありませんが、空室の部分については慎重な検討が必要です。
くわしく見てみましょう。

て明確なラインが存在しないことで貸付事業用宅地等とは？

す。現実の相続においてはケースバイケースで判断するしかないので、慎重

相続税には小規模宅地等の特例とに検討しなければなりません。

いう規定があり、
その中に
「貸付事業
用宅地等」
という分類があります。
こ

令和５年４月12日裁決事例

れは被相続人(またはその生計一親族)が生前に貸付事業を行っており、検討材料として、興味深い裁決事

相続後も相続人が継続して貸付事業例を1つ紹介します。令和元年に発生をするのであれば、その不動産の土した相続について小規模宅地等の特地部分の相続税評価額を最大で半例等の適用を巡り、納税者と国税当分まで減額するという制度です。多く局が争った事例です。

の方々にとって、相続財産のうち大き相続した賃貸用不動産の相続時になウエイトを占めるのは不動産である

おける空室は、図表１のような状況でため、相続税の負担を大きく軽減するした。相続人は物件の維持管理が継効果があり、実務の現場でもよく目に続されていたことや、募集広告が引きする特例です。

続き掲載されていたことを理由に、
こ

しかし、効果が大きい分、その適用の不動産のすべてが小規模宅地等ののルールも細かく定められており、適特例の対象であると主張しましたが、用可否を巡って国税当局と争う事例「特例が適用できるのは入居者がいも少なくありません。

る部分に限る」として退けられてしま「貸付事業用宅地等」の場合に特いました。

に気を付けなければならないのは、

なぜ空室部分は認められなかった「相続時点で入居者がいない」というのでしょうか？ 確かに４年以上も空状況であり、「たまたまそのタイミング

室である３室については「たまたま一で部屋が空いただけ」
なのか「貸付事

時的に」という解釈が通用しないのは業が行われていなかった」とみなすべ

理解しやすいと思いますが、空室期間

きなのか、
いずれに解釈するかについが２カ月と５カ月の部分も否定されて

法律

います。
さらに、相続時点でも入居者

図表１：相続開始時点の空室状況

募集の広告がインターネット上に掲が 継 続していない」と判 断されまし

空室
2カ月空室

空室
4年以上空室空室
4年以上空室

空室
5カ月空室

入居者あり

空室
4年以上空室

入居者あり

入居者あり

賃貸

載されていたにも関わらず「貸付事業た。国税当局はどのような理論で事業の継続性を否認したのでしょうか？

相続

国税当局の調査結果

賃貸管理

実は、
この物件について国税当局が調査したところ、次の事実が明らかになりました。
㋑被相続人は平成20年に不動産会
社Ａと一 般 媒 介 契 約を締 結した

小規模宅地等の特例が適用できるのは入居者がいる部分に限る

行っていない相続したアパートすべてが特例の対象では？
不動産の維持管理を継続㋺被相続人はインターネット上にＡを

募集広告も
掲載中

宅建士

問い合わせ先とする募集広告を出していた。なお 、この 広 告 はオーナーから申し出がない限りずっと掲載され続け、掲載手数料などは徴相続人

カ月という期間の部分については「空㋩Ａは、㋑の一般媒介契約からこの相募集広告の有無というような形式的室であった期間は長期にわたるもの

続税の申告期限に至るまで、入居者な判断だけでなく、「 積極的な事業活ではない」
としています。やはり単純なを仲介した実績がない

動」や「賃貸される具体的な見込み」

形式的判断だけで適用の可否を決といった部分にまで踏み込んでいるこ

めるのは危険なので、相談者のようなとを示唆しています。

事例では税理士等の専門家に相談することをお勧めします。

が把握できていなかった

貸家建付地評価との関係

募集広告が継続して掲載されていたことを理由に、貸付事業が継続して行

ところで、一時的空室の問題は貸われていたと主張しました。
しかし、上家建付地評価にも存在しますが、こ記の㋑㋺㋩㋥を総合的に勘案する

ちらは 国 税 庁 のタックスアンサ ーと、被相続人は少なくとも平成27年

No.4614において「例えば１カ月程

以降は、積極的に貸付事業を継続し度」と説明されています。
これを小規ようとしていたようには見えず、今後、模宅地等の特例においても判断の根

空室が賃貸される具体的な見込みが拠にできないかという考え方がありま存在するとは考えられません。募集広すが、小規模宅地等の特例と貸家建告が現実に存在していたとしても、そ付 地 評 価では立 法 趣旨が 異なるたれは単に広告を放置していたにすぎめ、完全に同一視すべきか疑問が残ないと判断されたのです。
この裁決はるところです。先に挙げた裁決でも、
５or

先述のとおり、相続人は、入居者のth間で連絡が取れず、Ａは空室状況

au㋥平成27年以降は被相続人とＡとの税理士法人
東京シティ税理士事務所
副所長 パ−トナ−税理士

村岡 清樹

資産税のコンサルティング経験が豊富で、不動産会
社、ハウスメーカー、證券会社、新聞社等のセミナー、社員研修を数多く行う。
アパ−ト・マンションの税金対策・マイホ−ムの税金・不動産の譲渡税金・相続税対策・土地の有効活用・不動産事業承継対策を得意とする。著書に『相続の手続と節税がぜんぶわかる本』（あさ出版）、『マイホームの税金対策』（ 大蔵財務協会）、『不動産業実務の手引 別巻』（大成出版社）など。

2024.7 ｜ 月刊不動産 17

物件調査「一時的空室」の判断が空室期間やトラブル収されないが、入居者が決まると仲介手数料が発生する

労務

が 、Ａは 集 金 業 務 や 管 理 業 務を

図表2：令和５年４月12日裁決事例

不動

産お役 立ちQ & A

賃貸
管理

ビジネス
Vol.76

管理 ーManagement

空室を 不 正 利 用した 犯 罪と ︑
再発 防 止のためのヒント

罪
Q uestion
先日、当社に警察から突然一本の電話が入りました。空室になっている管理物件にて「不法取引が行われている可能性がある」ということでした。内容を聞くと、海外から送られてきた荷物が未入居の空室宛てになっており、その送付物に薬物または大麻が含まれていて、その受け渡しに使われた形跡があるそうです。

当社の管理物件は、内見用に、キーボックスを共用部分に設置しているので、どこからかそのキーボックスの暗証番号が漏れ、不正に利用された可能性が高いと考えられます。半年を超す長期空室のため、また同様の手口で空室が利用されないとも限りません。何かよい対策方法があれば教えてください。

A nswer
内見を促すために長年利用されてきたキーボックスですが、管理の都合上、４桁の番号を固定しているケースがあるようです。確かに、管理戸数が多い場

合、物件ごとに暗証番号を変えていると、人手不足の折に内見や清掃をする際や、また修繕の際の業者とのやり取り等が煩雑になってしまいます。セキュリ

ティを高めるためには、「キーボックスの番号を頻繁に変更する」「スマートキーを設置する」「セキュリティカメラを設置して不正利用を抑止する」などの方法を検討しましょう。

て、通信販売で物品などを購入し、荷空室が荷物の受け取り場所に？

物の受け取り場所を空室に設定しているということです。配達時間を指定

18 月刊不動産 ｜ 2024.7

管理会社やオーナーが知らない間し、その時間だけ物件の室内に侵入に、物件の空室で犯罪行為が行われして待機することができれば、配達員ていることがあるようです。スキミングは疑う余地がないので、足がつくことやフィッシング詐欺などで得た他人なく荷物を受け取ることができてしまのクレジットカード情報を不正利用し

います。

法律

さて、
そもそもなぜ、空室を使ってこのような事 件が 起こってしまうので

図表1：内見を装った犯罪

図表2：置き配を利用した犯罪界における空 室の鍵 管 理の方 法を

賃貸

空室×置き配＝リスク増

しょうか。
このようなやり方は、賃貸業知っていなければできないはずで、その抜け穴を利用しての犯罪であると「現地キーボックス」
が、不正利用者に狙われる相続思われます。
情報ゲット

を利用して、現地に設置している場合が主流といえるでしょう。以前は、管他人のクレジットカード情報を不正利用して通販で物品を購入し、荷物の送付先を空室に設定して
「置き配」
で受け取る

内見を装ってキーボックスの開錠方法を入手し、室内で不法取引等の犯罪を行う

賃貸管理

全国的に、空室の鍵はキーボックス

理会社や物件の最寄りの不動産会
るわけではありませんが、犯罪に利用りましたが、案内するたびに手間がかることがわかっていれば、空室さえ特される可 能 性は格 段に減るはずでかるため、最近では少なくなりました。

定できれば、内見を装って開錠方法

す。オートロックや防犯カメラが設置管理会社としても、大量の鍵を管理しを確認することなく開錠できてしまい

されていないと、再び同じ物件が狙わていると、空室が増えるほど管理上のます。すると、いくら内見の管理をしてれる可能性があるだけでなく、証拠が手間が増えるので避けたいはずです。

いても
「いつ」
「 誰が」部屋に入ったの得られないと犯人を特定することも私の所有する物件は、建物の目立たかわからなくなります。

難しいのです。物流に関しては、今後れているため、設置している場所と番
号さえわかれば、容易に空室に侵入「置き配」が標準化されれば、リスクが増える

さらに効率化される部分が増え、利用者からすれば便利に感じることもあるでしょう。
しかしその反面、管理会社としては、空室物件が増えるほどならないことですが、
もしも、
このよう

業者が「置き配」を標準化し始めまし犯罪の温床となる可能性があることな賃貸取引特有の事情を知っている

た。
これを悪用すれば、今までよりもをしっかりと認識しておかなくてはな

人（つまり業界経験者）が犯罪者に情接点なくして物品を受け取ることがでりません。

報を渡せば、物件の空き確認をしてきるようになるため、今後このような空室情報を知り、内見を装ってキー事件がさらに増える可能性がありま

ボックスの開錠方法を入手し、空室をす（図表２）。
これらを完全に防ぐこと

不正利用して物品を受け取ることがは難しいのですが、いくつかの再発防できてしまうのです（図表１）。

止策が考えられます。

特定の暗証番号は
狙われやすい・ 防犯カメラの設置（空室を不正に利用されないための抑止、証拠を押さえる）

部屋ごとにキーボックスの番号を変・ オートロックの設置（空室を不正えている場合もありますが、管理会社に利用されないための抑止）

によっては、すべての空室をいくつか

・ スマートロックの設置でログ管理の共通の番号に設定していることがあ（「いつ」「 誰が」内見したのか、ロ

ります。たとえば、「 A管理会社のキー

グの管理）

ボックスは『1234』または『5678』」

もちろん、上記ですべてを抑止でき

au

th

or

さらに、最近、業界最大手の宅配

みらいず
コンサルティング株式会社
代表取締役

今井 基次

賃貸仲介、売買仲介、賃貸管理、収益売買仲介、資産形成コンサルティングの経験を経て、
みらいずコン
サルティング株式会社を設立。不動産業者・不動産オーナーの経験をもとにして、全国の賃貸管理業を行う企業へのコンサルティングや講演・研修活動を行う。聴講者はこれまでに３万人を超え、好評を得ている。CPM®、CFP®、不動産コンサルティングマス
ターなど資格多数。著書に『ラクして稼ぐ不動産投資33の法則 成功大家さんへの道は管理会社で決まる！』（筑摩書房）がある。

2024.7 ｜ 月刊不動産 19

物件調査することができてしまいます。
あっては

トラブル

ない場所にキーボックスが埋め込ま

宅建士

など、
どちらかのパターンで解除でき労務社で預かってもらうといったこともあ不動

産お役 立ちQ & A

労務
相談
Vol.32

労務 ーLabor

振 替 休 日と 割 増 賃 金

Q uestion
弊社では日常的に振替休日を行っていますが、法的留意点等があれば教えてください。

A nswer
振替休日は事前に労働日と休日を振り替えるものとなりますが、事前に振り替えたとしても、その結果、週の労働時間が40時間を超過した場合は、超過時間に対し時間外割増賃金（25％以上）が発生します。

休日とは適用するには就業規則等で規定する必要があります。
昨今は完全週休2日制を採用する

労働義務を負わない日を「休日」と企業が増えましたが、労基法で定めいいますが、労働基準法35条1項でる週1回の休日を「法定休日」、
それ以は、「 使用者は、労働者に対して、毎週外の休日を「法定外休日」と称します。

少なくとも一回の休日を与えなければならない」としており、「 週休１日制

振替休日とは（週休制）」
を原則としています。
また、

20 月刊不動産 ｜ 2024.7

労基法では暦週制を採用しているこ

日常的に振替休日を行っている企とから、就業規則等で規定した場合業がありますが、実は振替休日に関を除き、日曜日を起算とした1週間（７する法令上の規定はありません。
よっ日間）で１回の休日を付与する必要て、企業が就業規則等で定めた場合があります。

に、あらかじめ休日としていた日を労さらに同条２項では、「 前項の規定働日とし、他の労働日を休日とするこは、４週間を通じ４日以上の休日を与とが認められるものとなります。なお、える使用者については適用しない」と

就 業 規 則 等に振 替 休日に関する規

していることから、例外的に「4週4休

定がない場合には、個別同意を得る制」を認めていますが、4週4休制を必要があります。

法律

図表

合は、本制度を適用することはでき

振替休日と時間外労働時間ません。ただし、やむを得ない事情【振り替え前の状態】
月

火

水

木

金

土

第1週

休日

8H

8H

8H

8H

8H

休日

40H

第2週

休日

8H

8H

8H

8H

8H

休日

40H

休日を認めないという趣旨ではないことから、連続勤務日が6日以下であること、特定期間中は週1回の休日を確保のうえ、連続勤務日が

月

火

水

木

金

土

第1週

休日

8H

8H

8H

8H

8H

8H

48H

第2週

休日

8H

8H

休日

8H

8H

休日

32H

12日以下であることなど、一定の相続【振り替え後の状態】
日賃貸が発生した場合についてまで振替日

要件を満たしていれば、臨時的にお、振り替えた結果、本来40時間の総枠 ※を超えた時間」が時間外であった週の労働時間が40時間と労働日を振り替えることにあり、休労働となります。
よって、清算期間超となった場合、超過時間に対し日勤務を行った後にその代償として内（通常は１カ月）で休日を振り替

時間外割増賃金が発生します。

その後の労働日の労働を免除する、えたとしても、総労働時間が法定労

いわゆる代休とは異なります。

働 時 間の総 枠の範 囲内である限労務

振替休日のポイントは、事前に休日

賃貸管理

振替休日を行うことができます。な

おわりにり、時間外労働にはなりません。

事前に休日を振り替えたとしても、その結果、週の労働時間数が40時※1カ月を清算期間とした場合の法定労働時間の総枠は、31日：177.1時間、30日：171.4時間、29
日：165.7時間、28日：160.0時間となります。

実務運用において、休日を振り替
えた後に再度休日を振り替えること②1カ月単位の変形労働時間制と振があるかもしれませんが、法令上これ

替休日を禁止する規定は見当たりません。
また、振替期限に関する規定もありませに対し25％以上の時間外割増賃金

は、１カ月以内の期間を平均して1んので、就業規則の定めにより「翌月が発生します。

週間当たりの労働時間を40時間

末日まで」「 振替日より３カ月以内」と週休２日制において、振替えにより以内に設定することにより、割増賃

いった期限を設定することが可能で週６日勤務となった場合、その週の金を支払うことなく、1日8時間、1週

すが、賃金計算期間をまたぐような長

所 定 労 働 時 間は4 8 時 間となります

40時間を超えて労働時間を設定

期の振替期間や、振替休日が結果とが、週40時間を超過した８時間に対することができますが、本制度におして積み上がるような制度設計・運用

し、時間外割増賃金の支払いが必要

いて振替休日を行う場合、変形期

は、未払い賃金発生の原因となること

です
（図表）。

間の開始前に振り替える必要があから、お勧めできません。

ります。
よって、変形期間に入ってか①フレックスタイム制と振替休日thなった場合、超過した8時間に対しフレックスタイム制とは、清算期時間外割増賃金が発生します。

間（通常は１カ月）の総労働時間を③1年単位の変形労働時間制と振替定め、その範囲内で労働者が日々au

あった週の労働時間が48時間とorら振り替えた結果、本来40時間で休日の始業・終業時刻を決定し、労働１年単位の変形労働時間制は、

時間を自由に調整できる制度です。

使用者が業務上の都合により任意

本制度では、
１日８時間、
１週40時に労働時間を変更することがない間といった限度時間が除外され、ことを前提とした制度であるため、「清算期間における法定労働時間

日常的に振替休日をするような場

社会保険労務士法人
大野事務所代表社員

野田 好伸（特定社会保険労務士）

大学卒業後、社労士法人ユアサイドに入所し社労士としての基本を身に付ける。その後6年の勤務を経て、2004年4月に大野事務所に入所する。現在は代表社員として事務所運営を担いながら、人事労務相
談、人事制度設計コンサルティングおよびIPO支援を中心とした労務診断（労務デュー・デリジェンス）に従事する。

2024.7 ｜ 月刊不動産 21

物件調査

１カ月単位の変形労働時間制でトラブル

間を超過した場合には、40時間超過

変形労働時間制と振替休日

宅建士

振替休日と時間外割増賃金

宅建士講座宅 建 士試験合格のコツ

Vol.64

権利関係〜借地借家法（借家）〜
例年、本試験では、借地借家法から２問（借地１問、借家１問）出題されます。借地借家法は、借主を保護するために定められた法律です。
「 借主保護」という観点を忘れずに、具体的な規定の中身を学習することが大切です。ぜひ、借地借家法を得点源にしてください。

1 借家権（建物の賃貸借）の存続期間
借家期間は、原則として自由に定めることができます。そもそも期間を定めないこともできるし、50年を超える期間を定めることもできます。
ただし、
あまり短すぎる契約は適当ではないので、１年未満の定めをしたときは、無効とな

１年未満の定め → 期間の定めなし
１年以上の定め → 契約どおりの期間
期間の定めなし → 期間の定めなし

り、期間の定めがないものとみなされます。

2 借家契約の更新
宅建士 ー（1）期間の定めがある場合借家期間が満了する際に、当事者が合意すれば借家契約を更新できますReal Estate Notaryが、合意がない場合でも右の場合は自動的に更新されます。
（2）期間の定めがない場合①賃貸人が、期間満了の１年前から６カ月前までの間に、正当事由に基づいた
更新拒絶または賃貸借契約の条件の変更を認めなければ更新しない旨の通知をしなかった場合、前契約と同一条件で更新したものとみなされる。

②期間満了後、賃借人が建物の使用を継続し、これに対して賃貸人が遅滞なく異議を述べなかったときは、前契約と同一条件で更新したものとみなされる。
注意：自動更新の場合、更新後の存続期間は、期間の定めがないものとなります。

①解約申入れ当事者は、
いつでも解約の申入れをすることができますが、賃貸人から解約を申し入れる場合は、正当事由が必要であり、正当事由のある解約申入れが行われても、契約が終了するのは６カ月後となります。
これに対し、賃借人からの解約申入れには正当事由は不要です。
また、賃借人からの解約申入れの場合は、申入れ後３カ月で契約が終了します。
②解約後の使用継続
正当事由のある解約申入れが行われ、契約が終了する場合でも、契約終了後も賃借人が建物の使用・収益を継続し、これに対して賃貸人が遅滞なく異議を述べなかったときは、前契約と同一条件で更新したものとみなされます。

3 造作買取請求権
賃借人が、賃貸人の同意を得て建物に付加した造作（畳、建具など）または賃貸人から買い受けた造作は、賃貸借が終了するときに、賃貸人に時価で買い取るべきことを請求できます。

4 居住用建物の賃借権の承継
居住用の建物の賃借人が、相続人なくして死亡した場合、婚姻届・養子縁組届は出していないけれども、賃借人と事実上の夫婦・養親子の関係にあった同居者は、賃借人の権利義務を承継することができます。

5

借家人に不利な特約の効力
借地借家法の規定により、賃借人に不利な特約を定めても、無効となります。ただし、例外として、造作買取請求権を認めないとする特約および内縁の妻等による居住用建物の賃借権の承継を認めないとする特約は、有効です。

22 月刊不動産 ｜ 2024.7

法律

定期借家権

賃貸

6
5

更新がなく、確定期間によって借家契約が終了する借家権には、次の２種類があります。
取壊し予定建物の期限付き賃貸借

一定期間を定めて建物の賃貸借をする場合
において、書面または電磁的記録によって契約をするときに限り、契約の更新がない旨を定めることができる。

法令・契約により、一定期間経過後に建物取壊しが明らかな場合、建物取壊し時に借家契約が終了する旨の特約を、書面または電磁的記録により定めることができる。

相続

定期建物賃貸借①定期建物賃貸借をしようとするときは、あらかじめ賃借人に対して、契約の更新がなく、期間の満了により契約が終

賃貸管理［上記の定期建物賃貸借に関するポイント］
了する旨を記載した書面を交付（賃借人の承諾があれば、電磁的方法により提供することもできる）
して説明しなけ②期間１年以上の契約の場合、賃貸人は、期間満了の１年前から６カ月前までの間に、賃借人に対して、期間満了によ労務ればならず、説明しなかったときは、更新がない旨の定めは無効となる。
り契約が終了する旨の通知をしなければ、その終了を対抗できない。ただし、この期間内に通知をし忘れても、その後賃貸人が通知をすることで、その日から６カ月後に賃貸借が終了する。
やむを得ない事情で、自己の生活の本拠としての使用が困難になったときは、賃借人から１カ月の予告期間で中途解約することが認められている。

トラブル

問題を解いてみよう！
Ａは、その所有する甲建物をＢに３年間賃貸する契約をした。
ＡがＢに対し、甲建物の賃貸借契約の期間満了の１年前に更新しない旨の通知をしていれば、ＡＢ間の賃貸借契約は期間満了によって当然に終了し、更新されない。
（H29 問12）Q2

定期借家契約は、公正証書によってしなければ、効力を生じない。
（ H15

Answer 1

Answer 2

賃貸人からの更新拒絶通知には正当事由が必要です。単に通知しただけでは、更新を阻止できません。

【解説】

書面または電磁的記録によって契約すればよく、公正証書を用いることまでは要求されていません。

or
th
au

【解説】

問14）

植杉 伸介
宅建士・行政書士・マンション管理士、管理業務主任者試験などの講師を35年以上務める。著書に『マンガ
はじめてマンション管理士・管理業務主任者』
（住宅新
報出版）、
『ケータイ宅建士 2024』
（三省堂）
などがあ
るほか、多くの問題集の作成に携わり、受験勉強のノ
ウハウを提供している。

2024.7 ｜ 月刊不動産 23

物件調査

Q1

こう考えよう！ 解 答 と 解 説

宅建士③居住用建物（床面積200㎡未満のものに限る）の定期建物賃貸借において、賃借人が転勤・療養・親族の介護等の

不動産
トラブル
事例と対処法事例から対処法と防止法を探る

Vol. 28

宅建業者が税金に関する説明を誤ったため損害が生じたと主張されるトラブル
宅建業者が、取引者（売主・買主）
より「不動産売買に関する税金の特例等について誤った説明をした」等と主張され、取引者の税金トラブルに巻き込まれるケースが見られます。取引者には「税金に関する調査・確認等は、取引者自身が税務署・税理士に行う必要がある」ことの認識をしておいてもらうことが重要です。

トラブル事例から考えよう
不動産適正取引推進機構相談事例より〈事例1〉仲介業者より「住宅ローン控除が利用可能」と説明を受けて中古住宅を購入したが、実際には適用できなかったとして、買主がその税負担分を仲介業者（売主業者）に求めるトラブルになった。
トラブル対応 ー【適用できなかった理由】
・ 建物の登記記録に表示されている床面積（マンションの場合は専有面積）が50㎡未満だった。
・ 売主業者の「耐震基準適合証明書があるので適用がある」との説明を、媒介業者は鵜呑みにして買主に伝えたが、同証明書は家屋取得の日の２年より前に家屋の調査が終了したものだった。
・ 媒介業者の住宅ローン控除の適用期間に関する説明内容が間違っていた（媒介業者は「一応税務署にも確認しTroub le s ho oti ngてください」と言ったと主張するが、買主は言っていないと主張する）。

･･･等〈事例2〉相続空き家を売却する際、「 相続空き家の譲渡所得の3,000万円
特別控除を利用する」と媒介業者に話したが適用できなかったとして、売主がその税負担分を仲介業者に求めるトラブルになった。
【適用できなかった理由】
・ 住宅（昭和56年5月31日以前建築）の売買において、売主が建物を取り壊し、更地で引き渡す契約であれば適用があったが、買主業者が引き渡し後に建物を取り壊す契約であったため。

･･･等

裁判例より

〈事例3〉媒介業者には、非居住者等より不動産を購入した買主に対し、売買代金1割相当の源泉徴収義務がある旨の説明義務がある、【東京地判 平22・10・18】とした買主の主張が棄却された事例
買主は、外国法人の売主より、売買代金１億6,000万円および売買代金３億円の各区分所有建物を購入する契約をした。不動産の売買代金を外国法人に支払う際、買主には、その１割相当の所得税の源泉徴収をして翌月10日までに納付する義務があったが、買主はこのことを知らないまま、平成19年8月、同年11月に各決済を行った。
平成21年５月、税務署より源泉徴収による納税義務を指摘された買主は、売主より所得税相当額4,600万円の返還を受けて納付したが、不納付加算税・延滞税、計674万円余の賦課決定を受けた。
買主は、媒介業者には源泉徴収義務の存在について告知義務があるとして、媒介業者に損害賠償を請求したが、裁判所は、「媒介業者に買主が負担すべき税金の内容や金額、源泉徴収義務の存否等についてまで調査報告すべき義
務はない」
として、買主の請求を棄却した。

24 月刊不動産 ｜ 2024.7

法律

申告者が、
「売却した住宅が居住用財産譲渡の特例の居住用財産に該当するか」について、税務署職員に電話相談

賃貸〈事例4〉過少申告加算税の賦課処分を受けた申告者が、税務署職員の電話相談が誤っていたとして、その録音を証拠に処分の取消しを求めたが棄却された事例【東京地判 令4・10・17】
で確認し申告をしたところ、税務署より「光熱費使用料が少ないので、居住用財産に該当しない」
として修正申告を求められ、過少申告加算税の賦課決定処分を受けた。申告者は、過少申告は税務署職員の誤った指導のためとして、電裁判所は、「音声録音によれば、申告者の質問は、住宅の具体的な取得経過や居住実態等について触れることなく、相続話相談の音声録音を証拠に賦課決定処分の取消しを求める訴訟をした。
要件の一般的な判断方法を尋ねる内容にとどまっているものであり、居住実態がない場合に特例の適用が受けられ

01

税務相談と
税理士法違反②取引者からの税務相談（取引物件で特例が利用できるか等）の依頼

03

事例2・3から学ぶこと

は、決して受けないこと（宅建業者

取引者が税金に関してトラブルをを持たない者が税務相談等の税理ができるのは、一般的な税の概要

生じると、宅建業者に責任がないとし士業務を行うことは、無償で行うものに関する資 料の提 示と概 要 説 明ても対応を余儀なくされますし、そのであっても禁止されており、違反にはまで）。

後の営業に影響が出ることが考えら

よって相手方に損害を与えた場合には民事上の責任が問われることにな

02

事例１・4から学ぶこと

税金の特例は、その適用要件が１れます。
営業上の対応として、一般によく知られている

したがって、税理士資格を持たなができません。
また、宅建業者が、税・ 住宅ローン控除

い宅建業者は、売主・買主（以下、取理士等ではない者の「特例利用がで

・ 空き家譲渡の特例

引者）の税務相談に応じない（応じてきる」の言葉をそのまま相手方に伝え

・ 非居住者等より不動産を購入しはならない）はずですが、当機構のトることは、トラブルの原因になるのでラブル相 談において、「 宅 建 業 者か

不適切です。

た買主の源泉徴収義務等については、その概要が記載されら、税金に関して誤った説明を受け宅建業者が「取引物件で住宅ローた資料（国税庁ＨＰに掲載されている

た」
とか、「 宅建業者より税の特例にン控除の適用はあるか」等の照会を内容を印刷する等）を取り寄せて依関する説明がなかったので、本来不受けた場合は、特例利用の可否の確頼者に渡し、詳細については、依頼者要の税金が生じた」などとして、宅建認は、取引者自身が税務署・税理士

自身が税理士・税務署に確認する必業者に損害賠償を求めたいとするもに、正確かつ具体的に（一般的な判要があること（この時、宅建業者は取のが聞かれます。宅建業者が、このよ断の確認では足りない）行う必要が引者の代わりに税務署・税理士等にうな取引者の税金トラブルに巻き込ある旨を明確に伝え、取引者に税務確認をする等の税務相談は行わない

まれることにならないよう、次の基本相談に必要となる確認書類の写し等ことを明確にしておく）をアドバイスし対応は重要と思われます。

の資料を提供することが適切です。

ておくことが勧められます。

と、宅建業者に税に関する調査義
務等はないこと」を説明し認識しておいてもらうこと。

th

税理士に対して行うものであるこ

auや調査は、取引者自身が税務署・or①取引者に対して、「 税に関する相談
一般財団法人
不動産適正取引推進機構
調査研究部 上席研究員
不動産鑑定士

中戸 康文

一般財団法人不動産適正取引推進機構（RETIO）
は、「不動産取引に関する紛争の未然防止と迅速な解決の推進」
を目的に、1984（昭和59）年財団法人として設立。不動産取引に関する紛争事例
や行政処分事例等の調査研究を行っており、これらの成果を機関誌『RETIO』
やホームページなどによって情報提供している。
HP：https://www.retio.or.jp/

2024.7 ｜ 月刊不動産 25

物件調査

・ 居住用財産譲渡の特例
トラブル

つでも満たされていない場合、利用

ります。

宅建士

同法59条による罰則が、当該行為に労務

税理士法52条により、税理士資格

賃貸管理ないことは、職員の一般的回答の内容等からも明らか」
として、その請求を棄却した。

従業員が知りたい不動産調査基礎編①

物件調査の

ノウハウ
Vol.64

現地調査の七つ道具

現地調査のための調査道具の選び方！
宅地建物取引業法に基づく宅地建物取引士の資格を取得したのち、「 すぐに不動産取引の実務を行うことができるか」といえば、難しい話です。不動産取引の実務の教育機関がないため、経験の浅い人たちに向けた実務知識に関する情報が必要です。そこで本編では、「 現地調査のための調査道具の選び方」に関する実務知識を述べたいと思います。

なります。
③20ｍ、50ｍスチールメジャー

物件調査 ー

スチール製のメジャーは精度が高デジタル距離計を使って1人で計測する際に、反射板を自立させます。
⑧スコップ

不動産調査のための調査道具についため、計測数値に温度補正、張力

家庭菜園用のスコップで、百均で販

いては、宅建業法上の定めは一切あり補正が不要です。計測は２人で行い売されているもので十分です。境界ません。
しかし、宅建業者の調査説明ます。

標を探す際に、表面の土を除去する

Research

責任が問われ、損害賠償を求められる④20ｍ、50ｍビニールメジャー

ために使います。境界標を発見でき事例があるため、不動産トラブルの防やわらかく使いやすい反面、
スチー

ないときは、土を除 去した穴にス

止に役立つと思われる調査道具を紹ルメジャーとは違い、温度補正、張コップを入れて写真を撮れば、後介します（ポイント１）。

力補正が必要となります。誤差が大日、その穴は30cm弱の穴であると①デジカメ

きくなる場合があります。

いうことがわかります。

現地調査の際に必須です。不動産⑤デジタル距離計⑨赤白ポールの現況を説明するための現況写真

最近では10,000円ほどで販売され境界標を発見したら、その上に立てを撮影します。撮影箇所は、（ 1）境るようになりました。誤差は1,000分て撮影します。赤い部分と白い部分

界標（2）電気・ガス・上下水道の諸の３程度で、計測された数値の精度がそれぞれ5cm間隔で描かれてい設備（3）境界塀・建物外壁・基礎のは高いです。
レーザーを発射して、反毀損状況や残置物（4）境界線上の対側までの距離を計測します。室内

越境物（5）全景など。重要事項説用と室外用があるので注意が必要

境界標の周りに絡みついた木の根

明では、言葉や文章にして説明するです。

を取り除く際に使います。
せっかく見

きそん

よりも、現況写真を添付するほうが、⑥レーザー反射板

るため、計測もできます。

せんてい⑩剪定バサミ

つけた境界標の印が判明できず、矢説明不足によるトラブルリスクが少

デジタル距離計とあわせて使用する

印杭なのか、マイナス杭なのか、十なくなります。
スマートフォンのカメラ

もので、3,000円ほどで販売されて字杭なのか、種別が不明なときに役機能でも代用できます。

います。
これがあれば、
１人でも、敷立ちます。

地周囲や広い道路の幅員を容易に⑪掃除ブラシ②５ｍスチールメジャー
前面道路の幅員、隣地や道路との計測することができます。

宅盤高低差を計測する際に必要に⑦レーザー反射板スタンド

26 月刊不動産 ｜ 2024.7

境界標の表面の土砂を除去するために必要です。

法律⑫0.5mm芯のシャープペンシル

カメで撮影をすると、暗闇にある雨建 物 外 壁や基 礎に亀 裂がある場

を受けることができます。建物の傾のシミやシロアリ被害などを撮影す合、
シャープペンシルの芯を20mm

きは、1,000分の6を超える場合は、ることができます。床下や屋根裏のほど出して、亀裂に差し込みます。芯

構造的な欠陥とされます。4,000〜

検査は、宅建業者の通常の業務範が楽に入る場合は、その建物は“構5,000円で販売されています。

囲ではないため、依頼を受ける際造的な欠陥のある建物”です。建物⑯LEDライト

賃貸

事前に、「特別依頼調査」
として依頼

は、事前に“特別依頼調査”として受床下や天井裏の状態を検査する際賢明です。幅0.5mm、深さ20mmに、LEDライトで照射しながらデジ

けます。

相続

価格をゼロ円として売買することがの亀裂は、構造的欠陥の値です。

賃貸管理⑬黄色マーカーペン

ポイント1 現地調査の七つ道具（抜粋）

さまざまな色のマーカーペンが発売されていますが、測量図に黄色のマーカーペンで記載した図形は、
コ
す。
その他の色では、図面が汚れて①デジカメ②５ｍスチールメジャー③20ｍ、50ｍスチールメジャー⑤デジタル距離計⑥レーザー反射板⑦レーザー反射板スタンド⑧スコップ⑨赤白ポール⑩剪定バサミ

⑪掃除ブラシ

⑫0.5mm芯のシャープペンシル⑬黄色マーカーペン

労務

ピー機を通したあときれいに消えま
しまい、文字が見えなくなります。
⑭三角スケール分です。100分の1、200分の1、250分の1、300分の1、500分の1、600

宅建士

ボールペンほどの大きさのもので十分の1の表示があります。公図や測トラブル

量図などを観察する際に、寸法の確認に必要です。

物件調査

あると便利な調査道具
以下に述べる調査は、宅建業者が通常行っていない検査業務ですが、事前に“特別依頼調査”として価格表などを提示して、依頼を受けることができ

ポイント2 あると便利な調査道具ます（ポイント２）。
⑮デジタル水平器
建物の床や柱の傾斜などを計測す⑭三角スケール

る機器で、デジタル数値で表示されます。宅建業者には検査義務がない⑮デジタル水平器⑯LEDライト

au

th

or

ため、通常の業務ではありません。

不動産コンサルタント

津村 重行

三井のリハウス勤務を経て有限会社津村事務所設立。2001年有限会社エスクローツムラに社名変更。消費者保護を目的とした不動産売買取引の物件調査を主な事業とし、不動産取引におけるトラブルリスク回避を目的に、宅建業法のグレーゾーン解消のための開発文書の発表を行い、研修セミナーや執筆活動等により普及活動を行う。著書に『不動産物件調査入門 実務編』
『不動産物件調査入門 取引直前編』（ともに住宅新報出版）など。

2024.7 ｜ 月刊不動産 27

Initiate Member

令和８年度４万社達成を目指します！

新入会員名簿

都道府県

市区町村

北海道

札幌市

アルティメット 株式会社

札幌市

株式会社 ｉｎ Ｆｏｃｕｓ

江戸川区

虻田郡

株式会社 ＫＡＥＤＥ

新宿区

函館市

亀田不動産

世田谷区

合同会社 ｓ
ｉ
ｔｙ

札幌市

株式会社

中央区

ジョブパートナー札幌市

株式会社 キンジトー

杉並区

札幌市

株式会社 グランド

渋谷区

伊達市

有限会社

土屋建設

三鷹市

財部プランニング

吹田市

株式会社 ＳＹＪ

札幌市

Ｔｒｙ＆Ｋｅｙ 合同会社

中央区

株式会社 チェインフォレスト

大阪市

ＭＴＴ 株式会社

札幌市

株式会社 Ｈａｎ＇ｓ Ｓａｐｐｏｒｏ不動産

墨田区

ディ・アイ・ネットワーク 株式会社

大阪市

株式会社 ＥＮ ｄ
ｉ
ｅｍ

札幌市

株式会社 ＭＡＳＡ

千代田区

株式会社 ディープアライアンス

堺市

春日屋産業

八戸市

株式会社 エスケン不動産

江東区

Ｔｅ
ｌ
ｌ
ｕｓ−Ｔｏｒｃｈ 株式会社

大阪市

株式会社

青森市

株式会社 ハート不動産

文京区

ＴＥＮＺＯ 合同会社

門真市

株式会社 Ｇｂｉａｔｅ

八戸市

不動産屋ｎｏｏｋ

新宿区

株式会社

徳誠

大阪市

雲ゐ 合同会社

岩手県

北上市

株式会社 ａｃｃｏｍｐａｎｙ

港区

東田開発

株式会社

大阪市

株式会社 グランディル

宮城県

多賀城市

株式会社 アールＥホーム

中央区

株式会社

富

茨木市

クレバーコーポレーション 合同会社

仙台市

家楽

港区

トリニティ・アセットクリエイト 株式会社

大阪市

三和

仙台市

株式会社 ハーツデベロップメント

墨田区

合同会社

西関土地

大阪市

株式会社 ジャパンレジャー

仙台市

岸和田市

シュクラン 株式会社

青森県

商号名称

［令和6年5月］

都道府県

市区町村

東京都

台東区

株式会社
北日本ドリームズ・札幌

株式会社

商号名称

都道府県

市区町村

大阪府

大阪市

株式会社 イムエステート株式会社 シーワンマネジメント

寝屋川市

株式会社 ＵＵＵＲＡ工務店

ＧＥＭＳ Ｈｏｍｅ 株式会社

吹田市

株式会社 うるおい生活

大阪市

株式会社

大阪市

株式会社 Ｈ＆Ｍプラント

株式会社 スリーエイトホームズ

大阪市

株式会社

ソライエ 株式会社

東大阪市

株式会社 エス・バリュー株式会社 シーカーズ

合同会社

商号名称

永住
永恒

株式会社
金日国際

株式会社

リフェクト 株式会社

目黒区

株式会社 日本橋健康研究所

秋田県

由利本荘市

有限会社

港区

株式会社 日本不動産総合研究所

堺市

ストック不動産

福島県

いわき市

株式会社 ヒカリ不動産

港区

ネオジウム 株式会社

大阪市

株式会社 スマート住建

茨城県

土浦市

エス．エー．ディ．プラス

八王子市

ネクストステージ 株式会社

大阪市

株式会社

住まいナレッジ

石岡市

株式会社

霞美装

目黒区

株式会社 ネクストホーム

大阪市

全新貿易

有限会社

つくば市

株式会社 ジープラニング

港区

ハイライフプロパティ 株式会社

東大阪市

株式会社

大商

栃木県

下野市

株式会社 ＲＥＰＬＵＳ

東大和市

株式会社 ハウス恒産

大阪市

株式会社 ダイシン旅行

埼玉県

川口市

株式会社 ウェルカムホーム

西東京市

Ｐａｇｏ＇ｓ 合同会社

大阪市

株式会社 ＴＭ

川越市

エフォート

足立区

株式会社 Ｐａ
ｒａｄｏｘ＆Ｓｔ
ｒａｔｅｇ
ｉ
ｅｓ

堺市

Ｄホームズ 株式会社

川口市

株式会社

京禧

新宿区

Ｂａ
ｒｃｏ 株式会社

茨木市

帝燃産業

株式会社

さいたま市

株式会社

榮不動産

目黒区

株式会社 ５Ｒ

堺市

株式会社

中島工務店

株式会社 ファビュラス

堺市

株式会社 日本装工

上原建設

株式会社

久喜市

株式会社 ジェイスケット

新宿区

川口市

ジェシー

豊島区

株式会社 ブライトクリエーション

大阪市

株式会社 ノ介

草加市

株式会社 タマキ

港区

ＰＲＩＭＡＲＹ 合同会社

大阪市

株式会社 ハウスネット不動産

久喜市

株式会社 ピーチエステート

港区

株式会社 ブラックウェル

大阪市

株式会社

所沢市

株式会社

江東区

株式会社 ＰＬａｎＤｉ
ｅａ

堺市

不動産中谷

株式会社

福富

川越市

株式会社 ブライトドア

渋谷区

株式会社

堺市

株式会社 フラワーリンク

さいたま市

株式会社 フラット不動産

渋谷区

株式会社 マーク・オフィスＫ

大阪市

ブリス・ワークス 株式会社

さいたま市

株式会社 ＲＥＱＵＢＥ

練馬区

ＭＩＲＡＩ建設

株式会社

富田林市

有限会社

保険社

さいたま市

株式会社 ＬｉｓｔｅｒＨｏｍｅ

大田区

簗場不動産

合同会社

大阪市

株式会社

満福

東金市

株式会社 うえだの木

杉並区

株式会社

大阪市

ＭＯＡＴＷＥＬＬ 株式会社

松戸市

株式会社 オアシスコーポレーション

港区

楽市楽座キャピタル

大阪市

株式会社

市川市

合同会社 Ｇｒｅｅｎ
ｌ
ｙ

台東区

Ｌａ Ｔｏｕｒ 株式会社

東大阪市

ゆめ家

千葉県

ヘルスベイシス

萬洲

山田造園
株式会社

安川工務店

株式会社

東金市

有限会社 センチュリーワン

世田谷区

株式会社 ランドプラネット

枚方市

株式会社 ライジングプラン

松戸市

ハウスバンク不動産

株式会社

新宿区

株式会社 ＲｅＡＲＥＳ

堺市

株式会社 Ｌｉｆｅ Ｓｔａｇｅ

習志野市

ハウスプランニング 株式会社

府中市

株式会社 ＲＥＥＤ

箕面市

株式会社 リーフ

船橋市

株式会社 プリュームハウス

港区

龍エステート 株式会社

大阪市

株式会社 リセシア

柏市

結−ｙｕ
ｉ−

江東区

株式会社 Ｌｉｎｋ

大阪市

株式会社 リボーンネクスト

港区

アーネストムーヴ 株式会社

中央区

株式会社 Ｌｉｎｃｓ

大阪市

株式会社 Ｒｅｕｎ
ｉ
ｏｎ

新宿区

株式会社 アイク

足立区

株式会社 レーニスワン

大阪市

株式会社 ワンシード

港区

株式会社 アクセット

川崎市

株式会社 Ｉｋｏｔａ−ｓ ｌ
ｉ
ｖ
ｉ
ｎｇ

明石市

エスリンク 株式会社

東京都

神奈川県

兵庫県

港区

株式会社 アセットエクイティ

横浜市

ＡＫ企画

宝塚市

株式会社

宝塚相続手続センター

武蔵野市

アトラスコミュニティ 株式会社

厚木市

株式会社 Ａ２Ｇ

姫路市

合同会社

菜ノ花興産

株式会社 アンタント

横浜市

株式会社 ガーデンハウス

神戸市

合同会社

松下エステートこんぺき

千代田区

イノベ

株式会社

平塚市

湘南ワークス 有限会社

相生市

みすみ工業

株式会社

世田谷区

Ｖｉ
ｓ
ｉ
ｏｎ Ｓｈ
ｉ
ｆ
ｔ 株式会社

相模原市

株式会社 スターアセット

西宮市

株式会社

ユーキホーム杉並区

株式会社 ウエスコット

横浜市

パイク プレイス コーポレーション 株式会社

奈良市

株式会社 ｎａｒ
ｒａｔ
ｉ
ｖｅ

新宿区

株式会社 ウオトリエ

川崎市

有限会社 プランテック

橿原市

株式会社 ＢＩ
ＬＬＡ

世田谷区

ウリカイエステート 株式会社

茅ヶ崎市

松尾建設

株式会社

千代田区

有限会社 ｕ
ｌ
ｕ
ｌ
ａ

横浜市

株式会社

ユメックスランド

国分寺市

株式会社

横浜市

株式会社

横浜アセット

広島県

広島市

有限会社

鎌倉市

ラーンツ・ハウジング 株式会社

山口県

宇部市

マイム

愛媛県

松山市

株式会社 Ａｏｉエステート

松山市

ボナヴィータ桑原

福岡市

かじ事務所

港区

栄橋

株式会社

奈良県
岡山県

浅口市

株式会社

岡山市

まちづくり 株式会社

仁絆倶ハウス
越智建設

港区株式会社 ＳＥ
Ｉホールディングス

中央区

合同会社 エステートエージェント

横浜市

株式会社 ＹＳエンタープライズ

江東区

株式会社 エッジウェア

新潟県

新潟市

アール不動産合同会社

世田谷区

ＮＫ ＣＲＥＡＴＩＯＮ 株式会社

石川県

白山市

白山大薮建設株式会社

清瀬市

エヌケイプランニング 合同会社

山梨県

南アルプス市有限会社 日の出不動産

福岡市

株式会社

中野区

株式会社 ＭＫＹコーポレーション

長野県

北佐久郡

Ｗａｔａｒｕ不動産

福岡市

株式会社 セントラル不動産

新宿区

株式会社 ＭＫＧ Ｊａｐａｎ

静岡県

賀茂郡

株式会社 ｉ
ｖｏｒ
ｙ

福岡市

株式会社

中央区

株式会社 オフィス・ラボ

菊川市

ウイングホーム 株式会社

福岡市

株式会社 とまとリビング

江東区

株式会社

浜松市

株式会社 ＯＲＩＧＡＭＩＣＯＭＰＡＮＹ

福岡市

三坂不動産

文京区

川田司法書士事務所

静岡市

ＳＨＩＮ企画佐賀市

株式会社 グロテック

品川区

桓景

株式会社

静岡市

株式会社 ＳＹＥＭＳ

武雄市

サニーリード不動産

杉並区

日下達朗事務所

磐田市

髙木土地

大分市

安部京祐不動産

渋谷区

グラフェンユニファイ 株式会社伊東市

ベストリゾート伊豆

大分市

株式会社

府中市

株式会社 グロース・ストラテジー

静岡市

友里不動産

鹿屋市

株式会社 ＫＴ工房

中央区

Ｇｌ
ｏ
ｒ
ｙ Ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ 株式会社

草津市

株式会社 Ｇｌｏｗ

日置市

ダイミョウ不動産

足立区

株式会社 クロスピリナ

湖南市

有限会社

谷口工務店

沖縄市

株式会社 アルファ開発

武蔵村山市

株式会社 ケイザン

長浜市

株式会社

辻工務店

南城市

株式会社 イエリテ

世田谷区

株式会社 ｋｍｉ

城陽市

株式会社 ＫＯＴＯｃａｍｐ

糸満市

株式会社 ＥｍｐａｔｈｙＲｏｓｅ

町田市

ＣＯＣＯＬＯＺＡＳＨＩ 株式会社

京都市

株式会社 トマルバ

浦添市

有限会社

台東区

ことぶき不動産鑑定所

大阪市

株式会社 ＩＳＯ不動産

那覇市

ＢＥＳＡＩ
Ｌ沖縄

杉並区

Ｃｙｐ
ｌ
ａｃｅ 株式会社

大阪市

株式会社 ＩＲＩＥ ＨＯＵＳＥ

宜野湾市

株式会社 フューチャーアセットマネジメント

千代田区

サインポスト 合同会社

大阪市

株式会社 Ｅ−ａｓｓｅｔ

豊見城市

琉球ツアーズ 株式会社

渋谷区

Ｔｈｅ Ｒｏｏｍ 株式会社

豊中市

株式会社 ＥＣＯ

楓

滋賀県

京都府
大阪府

福岡県

合同会社

株式会社

佐賀県
大分県
鹿児島県
沖縄県

5月末正会員：36,165 従たる事務所：4,243
28 月刊不動産 ｜ 2024.7

合同会社

黒木工務店
電気ビル
株式会社

北原商事

沖縄インシュレーション株式会社

information

協会からのお知らせ
令和６年 春の褒章
令和６年春の褒章が４月16日（火）に閣議決定され、計665名が受章しました。国土交通省は29日（月）付けで褒章受章者を発表。全日本不動産協会・不動産保証協会からは、多年にわたる宅地建物取引業への業務精励により、松永幸久 全日
本不動産協会理事（熊本県本部）が叙勲、中塚雅昭 元全日本不動産協会京都府本部副本部長・福山修 不動産保証協会常務理事（鹿児島県本部）・本多健幸 元全日本不動産協会理事（東京都本部）が黄綬褒章を受章されました。
これにともない、
５月13日（月）に東京ドーム
ホテルで叙勲褒章の伝達式、14日（火）に国土
交通省にて黄綬褒章の伝達式が行われ、受章された４名は他の受章者とともに出席し、褒章を受けました。

松永幸久 全日本不動産協会理事

左から：中塚雅昭 元全日本不動産協会京都府本部副本部長、
本多健幸 元全日本不動産協会理事、福山修 不動産保証協
会常務理事

Report & Topic

地方本部の動き京都府本部

A c t ivit y C ond it ion「第7回 梅小路フェス！Do You KYOTO？」に参加しました「KYOTO」は、都市の名前を超えて「環境にいいこと

本年３月、全日京都府本部は、
こうしたイベントの趣旨をする」という代名詞として、世界で使われるようになっに賛同し、初めて協賛団体として参加しました。イベントています。そんななか、さらに多くの皆さんにエコへの関では、全日のマスコットキャラクターであるラビーちゃんと心、意識や知識を持ってもらうために、平成27年から、一緒に坊 雅勝京都府本部長がステージに上がり、全日

毎年３月最後の土曜・日曜に、「 梅小路フェス！ Do YouのSDGsの取組などを紹介。
また、不動産・空き家無料相

KYOTO？」が開催されてきました（コロナ禍の期間を除

談会のブースを設けて、市民の相談に対応し、全日京都く）。

府本部をアピールしました。

ステージで全日の取組をPRする坊 雅勝京都府本部長とラビーちゃん（中央）

不動産・空き家無料相談会のブースにもたくさんの人が訪れた

2024.7 ｜ 月刊不動産 29

information

協会からのお知らせ
不動産会社様専用＜SUUMOお役立ちライブラリ＞
閲覧登録のご案内
この度SUUMO（賃貸）では過去のウェビナーをご覧いただけるようサイトを開設しました︕閲覧するためには個人
情報のご登録が必要になります。そちらの登録方法をご案内いたします︕

SUUMOお役立ちライブラリではどんなことができる︖

１ マンスリーウェビナーの過去動画見放題
２ SUUMO独自調査資料の無料ダウンロード
３ リクルート内関連サービス資料の無料ダウンロード
ご登録方法

１

下記URLまたはQRコードを読み取りください

https://share.hsforms.com/1-jTlxidhSXyZ8vmZKXZO2Qd3aeb

２ ご登録完了後、自動で閲覧ページへ移動します
過去実施ウェビナータイトル一覧
・2024年1月開催 繁忙期初速の動きをチェック︕ 最新賃貸マーケットトレンド解説︕
・2023年12月開催 最新の賃貸住宅トレンド解説＆高額賃料帯に絞った賃貸契約者調査データ解説
・2023年11月開催 営業組織改革・営業生産性向上セミナー ～外部人材活用・業務アウトソーシングのコツとは～・2023年10月開催 賃貸住宅オーナーが管理会社に求めるポイント＆オーナー提案に活かすマーケットトレンド
・2023年8月開催 知っておきたい︕最新マーケット動向
・2023年7月開催 反響に繋がるブランド訴求のコツとは︖
・2023年6月開催 人材採用難時代︕不動産領域における人材採用・定着で求められるものとは︖
・2023年5月開催 管理会社様向けDXウェビナー 管理業務の生産性をどう高めるのか︖※PCサイトイメージ

30 月刊不動産 ｜ 2024.7※スマホサイトイメージ

全日ラビー少額短期保険
代理店登録キャンペーン

全日ラビー少額短期保険の代理店に新規登録で

QUOカード １
０,０００円分プレゼント！
<対象：令和６年４月１日以降に新規登録が完了した先着700店>
本キャンペーンに関するお問合せ先／（一社）全国不動産協会地方本部事務局「賃貸住宅入居者総合保険Ⅱ」を新販売
商品とサービスの特徴
全日ラビー少短●幅広い補償の賃貸住宅用とテナント事務所用の商品を用意!!
●窓ガラスの熱割れを免責なしで補償!!

※賃貸住宅のみ●室内孤独死の場合の清掃・修理・遺品整理費用を補償!!

代理店手数料※賃貸住宅のみ※相続人不在時は大家さんからの直接請求も可能!!
●家財の床上浸水も補償!!

※賃貸住宅入居者総合保険Ⅱのみ●賃貸借契約上の同居人は１契約で補償!!

※賃貸住宅入居者総合保険Ⅱのみ●保険料清算は都度口座振替（代理店手数料差し引き清算なので手数料受領が早い）!!

賃貸住宅用

45〜55％

振替手数料不要!! 専用口座不要!!

テナント用

40％

●申込書・領収証作成はお手持ちのパソコンを使って簡単操作!!
●事故受付は専用コールセンターで全国どこでも24時間365日安心対応!!
●水漏れ、玄関カギ開け、窓ガラス破損 24時間安心駆けつけサービス全国対応!!

代理店登録についてのお問い合わせ全日ラビー少額短期保険株式会社 千代田区平河町1-8-13 全日東京会館７階
03（3261）2201［受付時間］月〜金曜日／10：00〜17：00 （土日祝日・年末年始を除く）
https://www.z-rabby.co.jp

検索

STAFF LIST

● 広報委員会

髙木剛俊、松本修、長島芳之、浅沼儀洋、
横山武仁、北岡勇介、本間敏司、米田久夫

● 発行人

中村裕昌

● 編集

公益社団法人 全日本不動産協会
公益社団法人 不動産保証協会
広報委員会

● 制作

株式会社住宅新報● 発行所

公益社団法人 全日本不動産協会〒 102-0094 東京都千代田区紀尾井町 3-30（全日会館）
TEL:03-3263-7030（代） FAX:03-3239-2198
公益社団法人 不動産保証協会〒 102-0094 東京都千代田区紀尾井町 3-30（全日会館）
TEL:03-3263-7055（代） FAX:03-3239-2159
URL https://www.zennichi.or.jp/

月刊不動産

2024年7月号

令和6年7月15日発行※本誌掲載記事の無断転載を禁じます。

初めてでも安心
MONTHLY
REAL ESTATE

日々の業 務はラビーネットで完 結
業 務の一 気 通 貫が 実 現 可 能

July

2024

7
発行人

中村 裕昌

月刊不動産
発 行 所

公 益 社 団 法 人 全日本 不 動 産 協 会

公益社団法人 不 動 産 保 証 協 会

ラビーネット不動産
https://rabbynet.zennichi.or.jp/
スマホの場合は、
ここからアクセスしてね！

2024（令和6）年7月15日（毎月1回15日発行） 第52巻第7号 発行所 公益社団法人 全日本不動産協会
TEL：03 - 3263 - 7030（代）〒102 - 0094 東京都千代田区紀尾井町 3 - 30 全日会館

「ラビーネット不動産」では、物件の検索をはじめ、本誌に掲載されている「不動産お役立ちQ＆A」
を閲覧できます。