M O N T H LY R E A L E S T AT E

［題字］故 野田卯一 会長

1
JANUARY

2022﹁住みやすさ日本一﹂が実感できるまちへ〜滋賀県守山市〜［巻頭 特 集１］

［特集２］

孤独死保険 の役割がますます重要に［法律相談］

デジタル社会形成整備法［不動産トラブル事例と対処法］

店舗の賃貸借契約の締結拒絶と契約締結上の過失に関するトラブル［物件調査のノウハウ］

役所における不動産調査のガイドラインとは？
公益社団法人 全日本不動産協会

公益社団法人 不動産保証協会

謹 賀新 年
公益社団法人公益社団法人
全日本不動産協会
不動産保証協会

秋山 始

理 事長

謹んで新 春のお慶びを申し上げます本会は会員の皆様、また各界の皆様の多大なるご支援

ジタルトランスフォーメーション）の動きが加速しているとこによりまして創立70周年の大きな節目を迎えることができまろ、本会におきましても目下、次のような取組みに傾注してした。
これまでの永きにわたるご高配に衷心より感謝を申しおります。

上げますとともに、今後とも幾久しく御厚誼を賜りますよう謹んでお願い申し上げます。
さて、昨年は、年明け間もなく米国にてジョー・バイデン大●会員のビジネス遂行における必携ツールとするためラビーネットのさらなる改良を進める統領が、そして我が国でも９月末に第100代の内閣総理大●会員や新規入会者の利便性をより向上させるため、協臣として岸田文雄首相が就任し、奇しくも日米両国におい会に対する各種の届出・申請をインターネット経由で行えてコロナ禍の混迷を力強く打ち破ることを期待された新たる「電子申請システム」を構築するなリーダーが誕生することとなりました。そうした中、本会で●総本部、地方本部等各拠点間における情報伝達媒体

も６月に実に２年ぶりに代議員を議場に招集する形で定時を紙から電子データに置き換えることでペーパーレス環総会が開催され、役員の任期満了に伴う改選と新理事に境を推進し、「物」ではなく「情報」自体が瞬時に動く イ

よる互選の結果、私がこの歴史ある組織の長を拝命した

ンフォメーションファースト のワークスペースを完成させる次第です。
近年、本会は毎年２千社を超える新会員をお迎えして●ｅラーニング研修システムのコンテンツを益々充実させて時宜に即した豊富な研修メニューを提供する

おり、先月には年度目標としていた正会員３万4,000社に●コロナ禍で俄かに進んだオンライン会議について、
アフ

早々と到達するなど、破竹の勢いをもって組織が拡大してターコロナにおいても多様な選択肢の一つとして、
また

おります。
この力強い動きを留めることなく前進させるため、協会と会員を直接的に結ぶチャネルの一つとして、さら

この度、次年度の理事長方針において「令和８年度に向に発展させながら活用する

けて正会員数４万社を達成する」という壮大な目標を掲げました。

このように会員企業に属する全ての皆様にとって仕事を我が全日本不動産協会は、長く地域に根差して、そのま行う上で必須の情報やツールをタイムリーにお届けするとちを愛し、そこに住まう人と触れ合い、人々の営みに思いをともに、また協会としても、これまで以上に会員の皆様から致す、そのような会員によって構成されているところが特徴のアプローチを迅速かつ適確に受け留める体制を築いてであり、また最大の強みでもあります。
この全国３万4,000有

参る所存です。

余の会員１社１社の声に耳を傾け、その思いを大きな力と冒頭に申し上げましたとおり、本会は昭和27年の設立

して国や自治体に届けていくことが私に課せられた枢要な以来、おかげさまで70周年を迎えることができました。
これ

使命と心得ております。数は力、本年も弛まず組織の発展

まで会の存立発展に尽力して来られた先達各位にあらたに克己の思いで取り組む所存です。

めて崇敬の念をもって謝意を申し上げるとともに、これからときに、此節の国の動きに目を向けますと、昨年９月にはも全 国 の 会 員 の 皆 様とともに、その 名 のとおり A L L

デジタル社会形成のための司令塔となる行政機関として、

JAPAN の組織として、国民一人ひとりの豊かな住生活

その名も「デジタル庁」が発足しました。
さらに、岸田政権実現のため積極的な貢献を果たして参ります。

による肝煎りの政策として「デジタル田園都市国家構想」

結びとなりましたが、皆様にとりまして、本年が実り多き素が標榜され、地方創生と軌を一にして、地域間、世代間の晴らしい一年となりますこと、そして皆様のご健勝と益々の隔たりのないデジタル化を推進する試みが行われていま

ご発展を祈念し、晴れやかな新年の寿ぎとしてご挨拶を申す。
このように、世界の潮流にたがわず我が国でもDX（デし上げます。

02 月刊不動産 ｜ 2022.1

謹 賀新 年

ジタルトランスフォーメーション）の動きが加速しているとこによりまして創立70周年の大きな節目を迎えることができまろ、本会におきましても目下、次のような取組みに傾注してした。
これまでの永きにわたるご高配に衷心より感謝を申しおります。

上げますとともに、今後とも幾久しく御厚誼を賜りますよう謹んでお願い申し上げます。
さて、昨年は、年明け間もなく米国にてジョー・バイデン大●会員のビジネス遂行における必携ツールとするためラビーネットのさらなる改良を進める統領が、そして我が国でも９月末に第100代の内閣総理大●会員や新規入会者の利便性をより向上させるため、協臣として岸田文雄首相が就任し、奇しくも日米両国におい会に対する各種の届出・申請をインターネット経由で行えてコロナ禍の混迷を力強く打ち破ることを期待された新たる「電子申請システム」を構築するなリーダーが誕生することとなりました。そうした中、本会で●総本部、地方本部等各拠点間における情報伝達媒体

も６月に実に２年ぶりに代議員を議場に招集する形で定時を紙から電子データに置き換えることでペーパーレス環総会が開催され、役員の任期満了に伴う改選と新理事に境を推進し、「物」ではなく「情報」自体が瞬時に動く イ

よる互選の結果、私がこの歴史ある組織の長を拝命した

ンフォメーションファースト のワークスペースを完成させる次第です。
近年、本会は毎年２千社を超える新会員をお迎えして●ｅラーニング研修システムのコンテンツを益々充実させて時宜に即した豊富な研修メニューを提供する

おり、先月には年度目標としていた正会員３万4,000社に●コロナ禍で俄かに進んだオンライン会議について、
アフ

早々と到達するなど、破竹の勢いをもって組織が拡大してターコロナにおいても多様な選択肢の一つとして、
また

おります。
この力強い動きを留めることなく前進させるため、協会と会員を直接的に結ぶチャネルの一つとして、さら

この度、次年度の理事長方針において「令和８年度に向に発展させながら活用する

けて正会員数４万社を達成する」という壮大な目標を掲げました。

このように会員企業に属する全ての皆様にとって仕事を我が全日本不動産協会は、長く地域に根差して、そのま行う上で必須の情報やツールをタイムリーにお届けするとちを愛し、そこに住まう人と触れ合い、人々の営みに思いをともに、また協会としても、これまで以上に会員の皆様から致す、そのような会員によって構成されているところが特徴のアプローチを迅速かつ適確に受け留める体制を築いてであり、また最大の強みでもあります。
この全国３万4,000有

参る所存です。

余の会員１社１社の声に耳を傾け、その思いを大きな力と冒頭に申し上げましたとおり、本会は昭和27年の設立

して国や自治体に届けていくことが私に課せられた枢要な以来、おかげさまで70周年を迎えることができました。
これ

使命と心得ております。数は力、本年も弛まず組織の発展

まで会の存立発展に尽力して来られた先達各位にあらたに克己の思いで取り組む所存です。

めて崇敬の念をもって謝意を申し上げるとともに、これからときに、此節の国の動きに目を向けますと、昨年９月にはも全 国 の 会 員 の 皆 様とともに、その 名 のとおり A L L

デジタル社会形成のための司令塔となる行政機関として、

JAPAN の組織として、国民一人ひとりの豊かな住生活

その名も「デジタル庁」が発足しました。
さらに、岸田政権実現のため積極的な貢献を果たして参ります。

による肝煎りの政策として「デジタル田園都市国家構想」

結びとなりましたが、皆様にとりまして、本年が実り多き素が標榜され、地方創生と軌を一にして、地域間、世代間の晴らしい一年となりますこと、そして皆様のご健勝と益々の隔たりのないデジタル化を推進する試みが行われていま

ご発展を祈念し、晴れやかな新年の寿ぎとしてご挨拶を申す。
このように、世界の潮流にたがわず我が国でもDX（デし上げます。

02 月刊不動産 ｜ 2022.1

国土交通大臣

全日本不動産協会
不動産保証協会

本会は会員の皆様、また各界の皆様の多大なるご支援

斉藤 鉄夫

公益社団法人公益社団法人秋山 始

理事長

謹んで新春のお慶びを申し上げます

令和４年という新年を迎え、謹んで新春の御挨拶を申し上げます昨年10月に発足した第１次岸田内閣において国土交通大臣を拝命し、同年11月に発足した第２次岸田内閣においても、引き続き国土交通大臣の任に当たることとなりました。本年も国土交通行政に対する皆様の変わらぬ御理解と御協力を宜しくお願い申し上げます。
昨年からの新型コロナウイルス感染拡大は、依然として我が国の社会経済や国民生活へ甚大な影響をもたらしております。引き続き感染防止対策を行いつつ、通常に近い
社会経済活動と国民の皆様が安心して暮らせる日常を取り戻すため、政府一丸となって全力で取り組んでまいります。
我が国は、気候変動に伴う自然災害の激甚化・頻発化
により、毎年のように深刻な被害が発生しています。私自身、平成26年に発生した地元広島市での大規模土砂災
害や、平成30年７月豪雨をはじめ、実際に災害の現場に入り、その被害を目の当たりにし、また、被害に遭われた方々の声を聞いてまいりました。
この中で、災害により犠牲となる方を少しでも減らすことこそが政治の役割であるという想いを強く抱き、これを忘れずに政治家として活動を行ってまいりました。今回、国土交通大臣を拝命し、国土交通省の持つ役割、すなわち、災害を防ぎ、国民の生命・財産を守るという極めて重要な役割を前にし、この想いを新たにしております。
また、我が国は、少子高齢化や人口減少に伴い、経済が停滞したり、生活利便性が低下しかねないという厳しい状況に直面しております。
さらに、かつて環境大臣を拝命した際にも取り組ませていただいた温暖化対策は、今や、地球規模での喫緊の課題となっております。
今あらためて、政府として、国民の皆様の将来への不安を解消し、未来への希望が持てるようにすること、国民の皆様に広く成長の果実を行きわたらせること、一人一人の多様性が尊重され、全国津々浦々の地域の多様な魅力が発揮される社会や経済を実現していくことが求められていると実感しております。
このため、今後、政府一丸となって、国民の皆様と丁寧に、そして誠実に対話し、小さな声ひとつひとつをよく聞き、真摯に受け止めるとともに、国土交通行政において、現場を持つ強み、技術力を活かして、施策の立案・実行に全力で取り組んでいく所存です。
なお、不動産業に関する重点項目は以下のとおりです。
●住宅投資の喚起に向けた取組
・令和４年度税制改正において、住宅ローン減税については、適用期限を４年間延長した上で、控除率を0.7％に、控除期間を13年として子育て世帯等中間層に対する支援を充実させるとともに、借入限度額の上乗せにより環境性能等の優れた住宅への誘導機能を強化します。
●安心して暮らせる住まいの確保
・セーフティネット登録住宅の入居者負担軽減に対する支援や、見守り等の活動に取り組む居住支援法人等への支援など、地方公共団体等と連携して住宅セーフティネット機能の強化等に取り組むとともに、子育て世帯の住宅取得・リフォーム支援にも取り組みます。
・長期優良住宅の普及促進等による住宅の質の向上や、安心Ｒ住宅、住宅瑕疵担保責任保険、
インスペクション等の普及促進により、既存住宅流通市場の活性化に取り組みます。
・空き家対策については、個々の地方公共団体が行う指導・助言、行政代執行等の措置や、空き家の除却・利活用等に対する支援などに積極的に取り組み、
さらに、「全国版空き家・空き地バンク」の活用を促進し、空き家の利活用・流通促進に取り組みます。
・「マンションの管理計画の認定制度」と「敷地分割制度」
が４月１日から施行されます。
新たな制度の周知や管理計画の認定の手続きが円滑に行われるよう準備を進めます。
●豊かな田園都市国家の形成に向けた国土づくり
・デジタルを前提とした国土の再構築を進める新たな国土形成計画を策定します。
・二地域居住等を推進するとともに、ポストコロナに向けた民需主導の好循環の実現のため、新しい働き方・住まい方に対応したテレワーク拠点等を整備します。
・生活サービス機能と居住を拠点に誘導し、公共交通で結ぶコンパクト・プラス・ネットワークについては、引き続
き、省庁横断的な枠組を通じて支援施策の充実、モデル都市の形成・横展開、取組成果の見える化を進め、市町村の取組を支援します。
・まちの資源を最大限に利活用し、エリア価値を向上させることにより、
ウォーカブルなまちづくりに取り組みます。
・「所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法」
について改正法案の提出を目指します。
・離島や豪雪地帯など、生活条件が厳しい地域や北方
領土隣接地域に対しては、引き続き生活環境の整備や地域産業の振興等の支援を行います。
本年は、ポストコロナの新たな経済社会への転換に向け、諸課題に全力で取り組んでいく所存です。国民の皆様の一層の御理解、御協力をお願いするとともに、本年が皆様方にとりまして希望に満ちた、大いなる発展の年になりますことを心から祈念いたします。
2022.1 ｜ 月刊不動産 03

保証のお知らせ一般保証制度登録制のご案内●法人代表者の個人保証（連帯保証）が不要
法人会員が初めて一般保証制度の利用を申し込む場合でも「法人代表者の個人保証（連帯保証）」が必要ありません。

●お客様の署名押印が不要
当制度の利用申込みの際、お客様（被保証者）の署名押印が不要であるため、申込みまでの作業・時間が省略できます。

●一般保証制度登録制に登録すると、以下のメリットがあります
・一般保証制度登録宅建業者であることが保証協会ホームページで一般公開されます。
・登録証、ステッカーが交付されます。
・自社の物件広告等において、制度が利用できる広告表示が可能になります。

お客様

不動産
取引

金銭

会員

・一般保証制度利用申込の際、法人の登記事項証明書の提出が免除されます。

保証（会員を経由して「保証証書」を交付）

保全対象

保証委託
（申込・
保証証書発行）（公社）不動産保証協会

手付金保証制度・手付金等保管制度のご案内
手付金保証制度買主

売主・買主ともに一般消費者で、会員が流通機構登録物件を

２.手付金保証付
証明書発行依頼

買主側仲介業者（当協会会員）
３.手付金保証付
証明書発行申込

１.契約の合意

客付媒介する売買契約において、買主が売主に支払う手付金を万一のために保全（保証）する制度です。

売主

手付金等保管制度■ 制度の詳細

４.保証付
証明書発行

保証協会地方本部（公社）不動産保証協会ホームページ（会員専用ページ）

会員が自ら売主となる完成物件の売買契約において、受領す■ 制度に関するお問い合わせ

る手付金等の額が 売買代金の10％または1,000万円を超え、（公社）不動産保証協会 総本部事務局
TEL.03-3263-7055

売主会員に保全義務が生じる場合に（宅建業法41条の2）、■ 制度の申込み窓口

当協会が売主会員に代わって手付金等を受領し、物件の登所属の地方本部事務局

記、引渡しがあるまで保全（保管）する制度です。

弁済制度について会員業者と宅地建物取引をしたお客様が損害を受け、苦情の令和３年度 第６回弁済委員会

解決が困難な場合には、当協会がその債権を認証することで、被害相当額（上限あり）の払い渡しを受けることができます。

※各事案の詳細はホームページ（会員専用ページ）内に掲載されております。
の（公社）不動産保証協会ホームページ ▶▶

審査結果

認証申出
認 証
保 留
否 決
未審議

審査明細

社数・件 数

５社
３社

５件
３件

２社

２件

金
額
49,400,000 円
4,900,000 円

判決又は裁判上の和解に基づく認証

１社

１件

3,000,000 円

令和３年度認証累計

22 社

24 件

68,833,738 円

不動産保証協会検索

一般保証制度の他、法定研修会、弁済業務、各種保全制度など、保証協会の各種情報が掲載されております。

保証のお知らせ02

秋山 始

一般保証制度登録制のご案内●法人代表者の個人保証（連帯保証）が不要

MONTHLY RE AL E STATE

03

1 202204・登録証、ステッカーが交付されます。
・自社の物件広告等において、制度が利用できる広告表示が可能になります。

金銭

会員・一般保証制度利用申込の際、法人の登記事項証明書の提出が免除されます。

保証（会員を経由して「保証証書」を交付）

保全対象

買主

売主・買主ともに一般消費者で、会員が流通機構登録物件を

10

保証委託
（申込・
保証証書発行）（公社）不動産保証協会

を万一のために保全（保証）する制度です。

売主

手付金等保管制度■ 制度の詳細

不動産お役立ちQ&A＜法律相談＞

1214

買主側仲介業者（当協会会員）
３.手付金保証付
証明書発行申込

４.保証付
証明書発行

16

保証協会地方本部■ 制度に関するお問い合わせ

る手付金等の額が 売買代金の10％または1,000万円を超え、（公社）不動産保証協会 総本部事務局

1820■ 制度の申込み窓口

所属の地方本部事務局

サブリース契約の説明事項
弁護士

江口 正夫

借地権の評価公認会計士・税理士

野田 優子

「空室率」
３つの定義の使い方
株式会社ideaman

今井 基次

職場でのハラスメント対策（前編）
特定社会保険労務士

野田 好伸

宅建士講座

＜宅建士試験合格のコツ＞

弁済制度について会員業者と宅地建物取引をしたお客様が損害を受け、苦情の渡辺 晋＜労務相談＞

TEL.03-3263-7055

記、引渡しがあるまで保全（保管）する制度です。

弁護士＜賃貸管理ビジネス＞

会員が自ら売主となる完成物件の売買契約において、受領す

当協会が売主会員に代わって手付金等を受領し、物件の登デジタル社会形成整備法＜相続相談＞（公社）不動産保証協会ホームページ（会員専用ページ）

売主会員に保全義務が生じる場合に（宅建業法41条の2）、

孤独死保険 の役割がますます重要に＜賃貸相談＞

２.手付金保証付
証明書発行依頼

１.契約の合意

客付媒介する売買契約において、買主が売主に支払う手付金「住みやすさ日本一」が実感できるまちへ
賃貸住宅で暮らす単身高齢者が増加

手付金保証制度・手付金等保管制度のご案内
手付金保証制度

保証のお知らせ

特集 2

お客様

不動産
取引

国土交通大臣〜滋賀県守山市〜

当制度の利用申込みの際、お客様（被保証者）の署名押印が不要であるため、申込みまでの作業・時間が省略できます。

・一般保証制度登録宅建業者であることが保証協会ホームページで一般公開されます。

新年のはじまりに当たって

特集 1

06

●お客様の署名押印が不要

理事長

斉藤 鉄夫

JANUARY

法人会員が初めて一般保証制度の利用を申し込む場合でも「法人代表者の個人保証（連帯保証）」が必要ありません。

●一般保証制度登録制に登録すると、以下のメリットがあります

年頭のご挨拶

22

資格試験受験指導講師

令和３年度 第６回弁済委員会

解決が困難な場合には、当協会がその債権を認証することで、被害相当額（上限あり）の払い渡しを受けることができます。

※各事案の詳細はホームページ（会員専用ページ）内に掲載されております。
の

審査結果

審査明細

社数・件 数

金

連

額

認証申出
認 証
保 留
否 決
未審議

５社
３社

５件
３件

２社

２件

判決又は
裁判上の和解に基づく認証

１社

１件

3,000,000 円

令和３年度認証累計

22 社

24 件

68,833,738 円

24
写真：北川孝次 /アフロ

検索

一般保証制度の他、法定研修会、弁済業務、各種保全制度など、保証協会の各種情報が掲載されております。

植杉 伸介

載

寅年

＜物件調査のノウハウ＞

26

虎は「決断力と才知」の象徴でもある縁起のいばブルガリアでは猫、
トルコでは豹がかわりに28あったという説もある。
ともあれ、今年は36年に29味方につけ、
しなやかに生きたいものである。

役所における不動産調査のガイドラインとは？
不動産コンサルタント 津村 重行
その他

入っている。また、干支の虎は本来は獅子で一度の最強の巡り合わせ「五黄の寅」。強運を店舗の賃貸借契約の締結拒絶と契約締結上の過失に関するトラブル
不動産適正取引推進機構 中戸 康文

COVER PHOTOのなかには、虎が入っていない国もある。たとえ

不動産保証協会

建築基準法（高さ制限）＜不動産トラブル事例と対処法＞

49,400,000 円
4,900,000 円

い動物。
しかし中国から十二支が伝わった国々（公社）不動産保証協会ホームページ ▶▶

法令上の制限30
31

新入会員名簿協会からのお知らせ
NEWS FILE
地方本部の動き巻頭特 集1

自治会加入率９割超の 市民力 と共に「住みやすさ日本一」が実感できるまちへ 〜滋賀県守山市〜
京都、大阪のベッドタウンとして知られる滋賀県守山市。
国内で人口減少が進むなか、同市の人口は市制施行以降、増加し続けています。
その理由に近隣都市へのアクセスの良さが挙げられていますが、聞けば、市制施行から継承される まちづくりの理念 が奏功しているといいます。
その詳細を守山市・商工観光課の稲田氏に伺いました。

「のどかな田園都市」というぶれることのない市の標榜

また、市内には、JR東海道本線（琵琶湖線）が走り、新快速の停車する守山駅から京都駅までは約25分、大阪駅までは市民の力で復活した
ホタルのまち・ 守山

滋賀県南東部に位置する守山市は、約55分での往来が可能で、主要道路に「のどかな田園都市」は、“ホタルのま古くから中山道の宿場町・守山宿として関しても県道が5本走っており、近隣都

ち・守山”をも復 活させています。守山

栄えてきた歴史があります。その町並み

市への移動も便利だといいます。

は、古くからゲンジボタルの群生地としは今も残り、町家を活用した「うの家」や住環境が整ったこともあり、1970年て知られていました。守山のゲンジボタ「中山道街道文化交流館」は憩いの場の市制施行時、約35,000人だった人

ルは皇室にも献上されたこともあり、“ホとして利用されています。琵琶湖を臨む

口は84,904人（令和3年11月30日現

タルの発祥地”として初めて国の天然記

沿岸部は漁業が盛んで、北中部はほ場在）にまで増加しています。この現象に念物にも指定されていました。
しかし、整備され稲作も市の主要産業となってついて守山市・都市経済部商工観光課

戦後、農薬や家庭排水等による水質悪います。近年、観光振興にも力を入れるの稲田氏は「確かに交通の利便性が高化や水源の減少等が原因となり、ゲン守山市には琵 琶 湖の岸 辺に近 代 的ないところが市の人口増加に影響を与えジボタルは絶滅。そこで1979年から市美術館が建築され、多くの公園ではバていることは間違いありません。ただ、利は、自然環境を取り戻すため、守山が輩

ラや桜、
ヒマワリ、
コスモスなど四季を通便性の高さだけが人口増の要因かと言出した故・南喜市郎氏のホタルの研究

じて様々な花を楽しむことができます。

えば、そうとも言い切れません。考えられ結果を参考に「ホタルのよみがえるまち

るのは、市が誕生してから現在まで継承づくり事業」に着手します。市内の公園されているまちづくりの標榜「のどかな

内に人工河川、研究室を整備し、ゲンジ

田園都市」です。ベクトルがぶれなかっボタルの室内飼育、ゲンジボタルの餌とたおかげで、都市基盤や生活環境を充なるカワニナの養殖を行い、人 工 増 殖

実させる一方、豊かな自然や田園風景の研究を開始。
その結果、現在では多くをしっかりと残すことにより、都市と自然のホタルが飛び交うようになったといいが調和した“住みよいまち”として人気をます。
この点に関して、稲田氏は「これは博しているのだと思います」と話します。

市民、環境団体、企業、学校、市が一体

まち中を縦横無尽に流れる小さな川には、自治会ごとに注意喚起を促す看板が設置されている。

6 月刊不動産 ｜ 2022.1となって取り組んだ結果だと思います。

守山市が描くまちづくりの基本理念「のどかな田園都市」
比叡山

比良山系

佐川美術館

ピエリ守山

湖岸エリア
田園エリア

元内閣総理大臣・宇野宗佑氏の生家「うの家」。市が建物を譲り受け、憩いの場として活用する。

健康生活都市を支える中核ゾーン
滋賀県立総合病院
滋賀県立小児科センター
県立守山中・
高等学校

済生会
守山市民病院

市街地エリア
うの家

野洲川（琵琶湖に注ぐ最大河川）

子どもが楽しく遊べる複合遊具や、多彩な滑り台が楽しい大型遊具が揃う「びわこ地球市民の森」

JR守山駅
東海道新幹線
特徴は「都市と田園の調和」。広がる田園風景、そして自然の魅力を兼ね備えながら医療施設、教育施設、交通網、
地域サービスが充実。幅広い世代が住みやすさを実感している。

ただ、ゲンジボタルが生息しても以前の少期から英語に慣れ親しんでもらうこと

ように、環境を悪化させてしまっては元を目的にした取り組みで、昼食や休み時も子もありません。
しかし、現在は市民

間を英 語 指 導 助 手と一 緒に過ごしたが保全活動に賢明に取り組み、自治会

り、英語で歌を歌ったり、楽しみながらごとに川辺や周辺の清掃活動を自ら実

英語に触れあう機会を創出しています。

施しています」と話します。
日本で自治会

そのほか 、教 育 環 境 づくりといった点

加 入 率の低 下 が 問 題 視されているな

で、守山中学校の建て替え工事では校か、守山市の自治会加入率は9割を超

舎を風や太陽光などの自然エネルギー

えているといいます。各世代が力を合わを最大限に利用することで、『 消費エネ

せて地域づくりを行う。その姿勢が至る

ルギー０』
を目指す、
スーパーエコスクー

ところで見られるそうです。

ルの校舎にしています。生徒たちにはこ2016年11月に改築された守山中学校。旧校舎は50年以上経ち、耐震性不足などの課題があった。

隈研吾建築都市設計事務所により設計された「守山市立図書館」は、新たな市のランドマークに。

の校舎で学んでもらうことで、賢く自然

ナー、子育て支援コーナー、起業就労

エネルギーを利用し、持続可能な循環支援コーナー等、市民が興味のある本型社会を作り出す大切さを学んでほしを探しやすいように配慮されているそう

稲田氏は、近年見られる子育て世帯

いと思っています」。
また、他の施設でいです。教 育の環 境を新たに整えたことの伸びについて「教育の環境」にも触れ

えば、守山市立図書館も新たに生まれで、自ら学ぶ姿勢を見せる子供が増えています。
「 守山市内の小学校・幼稚園・変わり、市民の“知の広場”として親しま

たといいます。

こども園・保 育 園 では 英 語 指 導 助 手

れています。詳細を見ると310席を誇る（ALT）※ による“ハローイングリッシュプ

座席数、蔵書可能冊数は38万冊、雑誌

ロジェクトを実施しています。
これは、幼は 2 8 0 タイトル。健 康 医 療 情 報 コ ー

英語指導助手（ALT）：
Assistant Language Teacherの略で、外国語を母国語とする外国語指導助手を指す。児童・生徒の英語発音や国際理解教育の向上を目的に各教育委員会から学校に配置され、授業を補助する。

環境を整備したことで自発的な向上心を養う

2022.1 ｜ 月刊不動産 7建設予定の詳細位置図③ 駅前スポーツ広場① 都賀山荘村田製作所の新しい研究開発拠点が整備されるＪＲ守山
駅東口すぐそばの約8329平方メートルの敷地一帯

域ということも企 業 誘 致の大きな受け皿となっているようです。

JR 守山駅② 駐車場

今回の村田製作所の守山市参入に関して稲田氏は「新たな企業、それも村田製作所のような大企業が駅の近くに研究開発拠点を建設されるということ

村田製作所の企業誘致がさらなる守山市の進化には、市内最大規模の雇用を創出するとは、駅前の再整備といった点で、さらにともに、村田製作所の研究開発拠点とまちも発展していくことと思われます」となり、多くの頭脳集積が図られ、地元企話し、「 守山市も県同様、企業誘致にも市制施行から50周年を迎えた2020

業や起業者等との連携、さらには、子ど力を入れており、それは税収といった観年、守山市はこれまでまちづくりの理念

もたちへのSTEAM教育 ※ の提供等の点だけではなく、まずは仕事をつくってとして掲げていた「のどかな田園都市」

連携・協力を頂け、地域の発展に大きく雇用を生み、雇用が新たに生まれることをさらに進化させ、市民一人ひとりの心資するものと考えております」と市民へ

で人が集まり、人が集まることでまちが身の「豊かさ」、自然環境や教育文化等

メッセージを公表しています。

できる。そのような循環を構築するための「豊かさ」を追及した「豊かな田園都

STEAM教育：S c i e n c e 、Te c h n o l o g y 、E n g i n e e r i n g 、A r t s 、Mathematicsの頭文字で、理系教育をベースに時代を切り開くための教育推進しています」と話します。続けて「守市 」を5 0 年 先の“ 将 来のまちづくりビジョン”に掲げています。
そんな折、電子部品の大手企業・村田製作所（本社：京都 府 ）の 研 究 開 発 拠 点 の 建 設という企業誘致に力を入れる
滋賀県の風土山市は子育て世代を中心に年間約600
人の人口増加が続いており、2040年までこの現象は続くと推測されています。
そのため、労働力の確保がしやすい面も

実は滋賀県は一般機械や電気機械、あったのでしょう。村田製作所の参入が村 田 製 作 所 による 用 地 の 取 得 は

電子部品・デバイス、化学工業等、もの合意に至ったのもそういった市特有の2022年に行われ、23年度に着工、25年づくり企業が多く立地する全国屈指の背景が合致したからだと感じています」

度に完成する見込みで、研究開発拠点

内陸工業県として知られています。敷地と話します。

が整備されるのは、
ＪＲ守山駅東口にあは10ha以上で従業員は1000人以上、る市有地で、現在はホテル・レストラン等

大 企 業が 有する工 場が 多いのも特 徴や駅前スポーツ広場、駐車場の用地としで、滋賀県には販売可能用地および計て活用されている場所。敷地の面積は画中の地域だけでも12の産業用地が8329平方メートル相当あり、資料によるあり、守山市にも50社以上の企業が立と、同社は製品開発や製品応用に関す地する「古高工業団地」があります（現る研究開発を行う施設を建設する計画

在 、敷 地をさらに拡 張し拡 張エリアはといいます。

「横江工業団地」として機能）。また、気ニュースが守山市に舞い込みます。

この件に関して守山市は「村田製作

象 庁や国 土 交 通 省のデータによると、所は世界的企業であり、今回の新施設

地震や水害などの自然災害が少ない地

8 月刊不動産 ｜ 2022.1

稲田 斉氏

守山市 都市経済部 商工観光課 課長

変り続けるまちで抱く
不動産事業者の想い「のどかな田園都市」から「豊かな田園都市」へ。
市制施行50周年を経て、次なるまちづくりに向けて舵をきった守山市。
果たして、その地で事業する不動産事業者の想いとは。
株式会社Real代表の津田啓吾氏に話を聞きました。

市民の心に響く市政が
人口増加の現象を導く―どのような話をしたのですか。
守山市の空き家の現状やまちづくり等に関した話です。

―Realの業務内容を教えて下さい。

滋賀県野洲市出身。大手不動産会社を経て2013年に独立し、株式会社Realを設立

大きな人の流れが起きると思います。
人が動けば物件も動くでしょう。われわ
れにとっては景気がよくなりますからありがたい話ではあります。甘んじていれば、現状、空き家の状況は他市と比較し地価相場も上昇していくでしょう。でも、守山市を中心に、近隣の野洲市・草津て、対策を要する状況ではありませんが、そのような状況にはならないで欲しいと市等で土地の買取や開発、仲介並びに増えていることは事実です。
そこで私たちいうのが正直な想いです。現在も相場上

管 理 業 など、不 動 産 取 引業 務 全 般を不動産事業者は独自に調査を行い、古昇の兆候は見られ、商業地が上がるの行っています。
また、建物の新築工事、住い空き家があれば、オーナーに「遊ばせは当然ですが、住宅地に関しては安定供

宅リフォーム工事等も行い、企画、設計ておくのはもったいなから誰かに貸しま

給を維持したいです。

から携わることもあります。

せんか」と声かけをして、借家人には自由にリフォームできるといった条件等をつ―事業を通じてどのように地域貢献を―守山市で事業を展開するようになっ

けて、マッチングさせる、そんな活動をししたいと考えていますか。

たのはいつ頃からですか。

ています。
このように働きかけているのも

私たちは住宅地を作るといったことに2009年に会社を立ち上げたので、13「守山市のまちなみを壊したくない」「あ携わっていますので、都会でよく見られ年目になります。自宅も市内にあり、土地るものを利活用して維持したい」。
そのよたような乱開発ではなく、
きれいなひとつ

勘もあることからこの地を拠点にしました。

うな想いがあるからです。

のまちをつくるといった精神で今後も地―守山市は人口増加の著しいまちです。
不動産事業者から見て、その背景にはまちなみを最優先に
今後も事業に従事したい

何があると考えていますか。
行政が確固たる考えを持って市政を行っていることです。特に現在の市長は、域に貢献できたらと考えています。その考えを維持して携わっていれば、今以上に人が集まるにぎやかなまちになると思います。

―人口増加とともに来店される客層に変化等はありますか。

“教育”に力を入れていることもあり、子確かに変わりましたね。子育て世代は

育て世代の流入が増えていると聞きま

もちろんですが、いまは大手企業のお客す。市内の中学校や図書館もきれいに改さんの来店が増えている印象を受けてい築されましたし、子供たちの施設が次々ます。近隣の市には京セラ等の大企業もと整備されています。守山市に来られる多くありますから、そこで働く方々が守山親御さんたちは、
そういった情報を調べ

市に住まいを探しているようです。
また、株式会社Realてから来るといった話も耳にします。

数年後には村田製作所の研究センター

住所：滋賀県守山市吉身2丁目4番12号
電話：077-532-4060
FAX：077-532-4058
ホームページ：
https://www.realshiga.com/

行政と市民の距離がないところもそができるとも聞いています。

う。私も市長と話をさせてもらったことがあります。

―期待するところはありますか。

2022.1 ｜ 月刊不動産 9巻頭特集2

ニュースの解説

賃貸住宅で暮らす単身高齢者が増加“孤独死保険 の役割がますます重要に
高齢化や少子化の影響等で一人暮らしの高齢者が増加するなか、新型コロナウイルスによる巣ごもりが拍車をかけ、
近年の政策課題でもある 孤独死 問題が深刻度を増してきました。
特に賃貸住宅で孤独死が発生した場合、大家さんの負担は計り知れません。
そこで今回は、独居高齢者増加の背景と、孤独死が起きた場合にオーナーをサポートする少額短期保険について紹介します。

かったり、遺 族・保 証 人 がいても拒む

高齢者の
孤立・孤独化が進む背景

孤独死にかかわる
賃貸住宅の補償トラブル

2 0 2 1 年 9月の総 務 省の発 表による

その結果増えたのが、孤独死の問題と、日本の総人口に占める65歳以上のです。賃貸住宅で孤独死が起きた場合、こういった状況を受け、2011年に少割合は29.1％と過去最高を更新。高齢

特殊清掃や遺品整理、残置物の撤去な額短期保険で孤独死に関する保険の取化 率 は 世 界 １ 位 で 、2 位 の イタリア

どにかかる原状回復費用のほか、原状り扱いを開始。一般社団法人全国不動（23.6％）、3位のポルトガル（23.1％）
を回復期間中の家賃や、事故物件化して産協会でも、全国の会員である不動産

大きく上回る水準となっています。

しまった場合の家賃収入の損失、火葬業者が扱いやすく、大家さんをサポート

また「令和3年版高齢社会白書」によなどの手配といった費用が発生します。

し、なおかつ賃借人のためにも、との思ると、6 5 歳 以 上 の 人 が いる世 帯 は 、これらの負担は遺族や保証人が支払う

いで「全日ラビー少額短期保険株式会

2019年時点で全国に2,558万4,000ことになりますが、なかには身寄りがな社」
を創設しました。

世帯あり、全世帯の49.4％を占めています。そのうち2 8 . 8 ％にあたる7 3 6 万
9,000世帯が単独世帯で、2000年の307万9,000世帯から2倍以上にも膨れ上がりました。
さらに65歳以上の人がいる主世帯について住宅の所有状況をみると、持ち家が82.1％と最も高いですが、単身者主世帯は66.2％となり持ち家率は低くなります。
このことからも、今後は賃貸住宅で暮らす単身高齢者が増えていくと考えられます。
加えて日本の高齢者は、病気の時に助け合ったり、相談ごとがある時に相談したりされたりすることが、他国と比べ最も低い水準となっています＜図表参照＞。そこへ新型コロナウイルスの影響により外出自粛が要請され、高齢者の孤立・孤独化はますます加速しています。

10 月刊不動産 ｜ 2022.1

ケースもあります。
そういった場合、結局は大家さんが負担せざるを得なくなるケースも少なくありません。

図表：近所の人とのつきあい方（複数回答）
日本

アメリカ

ドイツ

スウェーデン

上段：令和2年（全体）（n=1,367）（n=1,006）（n=1,043）（n=1,528）

下段：平成27年（全体）（n=1,105）（n=1,003）（n=1,008）（n=1,000）

14.2

27.4

46.3

25.4

24.2

24.9

50.1

35.9

11.2

19.6

16.1

6.0

15.6

13.5

16.3

9.2

相談ごとがあった時、相談したり、相談されたりする

20.0

42.1

45.1

26.3

18.6

28.3

48.3

31.2

家事やちょっとした用事をしたり、してもらったりする

5.5

19.1

6.4

1.8

5.2

15.2

7.3

3.2

5.0

38.9

30.1

8.9

5.9

27.0

31.9

16.9

48.7

28.6

17.9

14.9

41.9

18.4

14.3

24.3

64.7

39.7

45.3

88.5

67.3

45.9

38.7

89.7

10.6

5.8

2.7

6.5

9.7

6.1

1.3

8.4

1.9

0.9

0.6

1.8

0.6

-

1.2

-

お茶や食事を一緒にする

趣味をともにする

病気の時に助け合う物をあげたりもらったりする

外でちょっと立ち話をする程度

その他

不明・無回答出典：内閣府「令和3年版高齢社会白書」データより

会員のニーズを取り入れて進化する
全日ラビー少額短期保険
全日ラビー少額短期保険株式会社では、賃貸住宅で孤独死が発生した場合の清掃・修理費用を補償。さらに2021年５月からは、大家さんからの直接請求が可能になりました。

全日ラビー少額短期保険株式会社

その背景について、同社の谷代表取締役にお話をうかがいました。

代表取締役

谷 政憲 氏──孤独死に関する案件は、ラビー少額

宅で孤独死が起きた際に相続人がいなは、現在の商品だけで補償の範囲を広げ

短期保険でも増えているのでしょうか。

い場合、大家さんが直接、清掃費用や修ていくのは限界があるので、次の段階で調べてみると、2018年に14件、2019

理費用を請求できるようにしました。実

は商品改定をしたいと考えています。

年に28件、2020年に49件の支払いがあは、この件に関しては、数年前にも一度財

これまでも、会員の皆さんからいろいろりました。
そして2021年上半期は46件で務局に交渉していたのですが、そのときな要望を受けてずいぶん商品改定をしてす。
当社の契約数が増えていることもありは保険契約関係と大家の立場の整理が

きました。
たとえば、
自殺の場合も補償でますが、ほぼ倍々です。

つかず保留になったんです。
しかし、いまきるようにしました。
これは偶然の事故で──賃貸住宅で孤独死が起きた場合、の社会的な動きや問題を受けて、保険金はなく故意のものですので、損害保険で問題となるのはどのようなことですか。

支払いの新たな概念を導入することで可は絶対にできないことです。

孤独死の場合で問題になるのは、ご遺能になったのだと思います。
これは会員の──近年は水災も増えていますが、これ体が発見されるまでの間に腐乱状態に皆さんにとって非常にいい結果が生まれについても補償はありますか。

なり、異臭がただよったり体液が染みてたと思います。

しまった場合などに、特殊な清掃費用が──身寄りのない高齢者へも部屋を貸いないのが現状ですが、九州や西日本のかかることです。その費用は保険でお支しやすくなったのではないですか。

会員から強い要望が出ているので、次年払いできますが、いちばんの問題は、責任を誰が負うのかということです。

賃貸住宅の保険ではまだ対応できて度の商品改定のなかに取り込む予定ではい。やはりこういった保険がないと、準備を進めています。

大家さんは独居老人に部屋を貸したが本来は法定相続人もしくは相続財産らなくなってしまいますので、
この保険は当社は、一般社団法人全国不動産協

管理人が負うことになりますが、なかには円滑な賃貸業のための一助になると思い会（略称：TRA）が全額出資している会

相続人が見つからなかったり、相続放棄ます。

社ですので、
これからも、会員の皆さんかをされるケースもあります。
そういうとき、──しかし、
この保険が適用されるケー

ら要望があれば極力それに応えられるよ

当社のこれまでの約款では、残念ながらスが多くなると、保険会社としては収支

うな保険商品をつくっていきます。大家さ費用のお支払いができなかったんです。

のバランスが悪くなるのでは。

んとの問題、あるいは賃借人との問題で保険が下りないと大家さんは自分で原状ほとんど残りませんね。
この先、
どうし

会員さんが困っているのであれば、なん回復をしなくてはならず、負担が大きくのても耐え切れなくなれば保険料率を上げとしてでも、それに応えられる保険商品にしかかります。
そのため会員から「大家さるしかありませんが、いまは考えていませしていきたいと考えています。

んのために、法定相続人や相続財産管ん。
しかし経営を安定させるという意味で理人しか費用の請求ができないという約款をなんとかできないか」という要望が出

全日ラビー少額短期保険株式会社てきました。

一般社団法人全国不動産協会（略称：TRA）が全額出資する全日グループの少額短期保険会社として、2015年に設立。資本金2億円。
「 賃貸住宅入居者総合保険」と「テナント総合保険」を取り扱い、賃貸住宅入居者総合保険では、①賃借人の家財、②借家人賠償、③階下へ水漏れを起こした場合などの個人賠償、④その他各種費用を補償する。テナント総合保険は、店舗や事務所向けに、②④のほか
設備・什器等の補償や施設賠償。2021年11月現在、約2,700の宅建業者が募
集人資格を持ち、代理店業務を行っている。https://z-rabby.co.jp/

──会員の要望を取り入れて約款を変えたんですね。
そうです。関東財務局と相談しながら約款を改定し、2021年５月から、賃貸住2022.1 ｜ 月刊不動産 11法律 ー

不動産お役立ちQ & A

Law

法律
相談
Vol.69estionQu

デジタル社会形成整備法
山下・渡辺法律事務所
弁護士

渡辺 晋

第一東京弁護士会所属。最高裁判所司法研修所民事弁護教官、司法試験考査委員、国土交通省「不動産取引からの反社会的勢力の排除のあり方の検討会」座長を歴任。
マンション管理士試験委員。著書に『新訂版 不動産取引における契約不適合責任と説明義務』（大成出版社）、『民法の解説』『最新区分所有法の解説』（住宅新報出版）など。

デジタル社会を形成するための整備法によって宅地建物取引業法（以下「宅建業法」）が改正され、押印や書面作成に関する宅地建物取引業者（以下「宅建業者」）の義務が見直されたとききました。宅建業法は、どのように変わるのでしょうか。

Answerジタル社会形成整備法」）が制定さて、依頼者の承諾（政令の定める方

れ 、多くの法 律において、書 類 作 成法による承 諾 ）を得 れば 、この書 面のために必要とされていた押印が不の交付に代えて、書面に記載すべき要となり（脱はんこ）、
また、書面の作

事項を、電磁的方法であって記名押① 媒 介 契 約の書 面 交 付（ 宅 建 業

成交付義務が緩和されました（ペー印に代わる措置を講ずるものとして

法34条の2）について、依頼者の承諾パーレス）。宅建業法も改正され、媒規則で定めるものにより提供するこがあれば、書面交付に代えて電磁的介 契 約の書 面 交 付 、重 要 事 項 説 明とができるものとされました。
この場

方法による情報提供が認められる、書の書 面 交 付 、契 約 書 面 交 付のそ

合 、宅 建 業 者 は 、書 面 に記 名 押 印②重要事項説明書（同法35条）およれぞれに関し、デジタル社会に対応し、これを交付したものとみなされまび契約書面交付（同法37条）についするための見直しがなされています。

す（同法34条の２第11項）。

3．デジタル社会形成整備法（2）重要事項説明のための書面

1．回答
書 面の作 成 交 付と押 印に関する重要なルールが改められます。

て、宅地建物取引士（以下「宅建士」）の書面への押印が不要とされ、記名による宅建業法の改正のみで足りるようになる、相手方等の承諾があれば、書面交付に代えて電宅建業者は、宅地もしくは建物の売買、交換もしくは貸借の相手方も磁的方法による情報提供が認められ（1）媒介契約を締結したときの書面

しくは代理を依頼した者または宅建る、というのが主な改正内容です。

交付業者が行う媒介に係る売買、交換も宅建業者は、宅地または建物の売

しくは貸 借の各当事 者（ 相 手 方 等 ）買または交 換の媒 介 契 約を締 結しに対して、その者が取得し、または借たときは、遅滞なく、所定の事項を記

りようとしている宅 地または建 物に載した書面を作成して記名押印し、関し、その売買、交 換または貸 借のさて、令和３（2021）年５月にデジ依頼者にこれを交付しなければなり契約が成立するまでの間に、宅建士タル社 会の形 成を図るための関 係

ません（宅建業法34条の２第１項）。

をして、所定の事項を記載した書面

法律の整備に関する法律（以下「デこれに対して、今般の改正によっを交付して説明をさせなければなり

2．デジタル社会形成整備法の制定

12 月刊不動産 ｜ 2022.1

に令和３（2021）年３月には、テレビては、宅建士は書面に記名押印しなた、相手方等の承諾（政令の定める会 議 等のＩＴを活用したオンライン

ければならないとされていましたが、方 法による承 諾 ）を得れば、書 面のによる重 要 事 項 説 明の運用が開 始

改正によって見直され、記名押印で交付に代えて、書面に記載すべき事しています。不 動 産 取引のデジタルはなく、記名をもって足りることにな

項について、電磁的方法であって記化によって、顧客と事業者のいずれります（同法35条５項）。

名に代わる措置を講ずるものとしてにとっても負担の軽減につながるとまた、相手方等の承諾（政令の定規則で定めるものにより提供するこ期待されているところです。

める方 法による承 諾 ）を得 れば 、書とができるとされました。この場合、改正法の施行日は、デジタル社会面の交付に代えて、書面に記載すべ

宅建業者は、書面を交付したものと

形 成 整 備 法 の 公 布 の 日（ 令 和 ３

き事項について、電磁的方法であっ

みなされます（同法35条４項）。

（2021）年５月19日）から１年を超えない範囲内において政令で定めらて記名に代わる措置を講ずるものとして規則で定めるものにより提供すれることになっています（デジタル社

4．施行日

会形成整備法附則１条４号）。宅建

今般の宅建業法改正は宅建業法

業者は、新しい社会の動向を的確に付させたものとみなされます（ 同法の仕 組みの根 幹に関する改 正であ把握し、これを業務にとりいれていく

35条８項）。

り、
すべての宅建業者が知っておかな

ことが求められます。

（3）契約締結時に交付する書面

宅建士

合、宅建業者は、宅建士に書面を交

図表 デジタル社会形成整備法による宅建業法の改正

買または交換に関し、自ら当事者とし契約書面

重要事項説明書（改正されない）
宅建業者の記名押印が必要（改正前）宅建士の記名押印が必要（改正後）宅建士の記名で足りる（押印は不要）（同法35条）※（同法37条）て契約を締結したときはその相手方に、当事者を代理して契約を締結したときはその相手方および代理を依脱はんこ頼した者に、その媒介により契約が成立したときは契約の各当事者に、遅滞なく、所定の事項を記載した書面を交付しなければなりません（同法37条１項）。
この書面に関しても、宅建士の記

ペーパーレス（改正前）書面の作成・交付が必要
書面に記載すべき事項を電磁的方法で提供できる（改正後）
ただし・依頼者や相手方等の承諾が必要
・記名押印または記名に代わる措置を講ずるもの
として規則で定めるものにより提供することが必要※テレビ会議等のＩＴを活用したオンラインによる重要事項説明は、令和3（2021）年3月に本格運用が開始している。

今回のポイント●令和３（2021）年５月にデジタル社会形成整備法が制定され、宅建業法が改正された。
●媒介契約を締結したときの書面交付（宅建業法34条の２）は、依頼者の承諾を得れば、書面の交付に代えて、書面に記載すべき事項を電磁的方法によって提供することができるようになる。
●重要事項説明書（同法35条）は、宅建士の記名押印ではなく、記名だけで足りる。相手方等の承諾を得れば、書面の交付に代えて、書面に記載すべき事項を電磁的方法によって提供することができるようになる。
●契約締結時に交付する書面（同法37条）も、宅建士の記名押印ではなく、記名だけで足りる。相手方等の承諾を得れば、書面の交付に代えて、書面に記載すべき事項を電磁的方法によって提供することができるようになる。

2022.1 ｜ 月刊不動産 13

物件調査

媒介契約書面

（宅建業法34条の2）

トラブル

宅建業者は、宅地または建物の売労務ることができるとされました。この場

賃貸管理りることになり（ 同法 3 5 条 3 項 ）、ま

相続

従来は、
この書面の交付にあたっ賃貸ければならない内容です。
また、すで

法律

名押印が、宅建士の記名をもって足ません（同法35条１項）。

不動産お役立ちQ & A

賃貸 ーサブリース契約の説明事項

Lease

賃貸
相談
Vol.41
estionQu

海谷・江口・池田法律事務所
弁護士

江口 正夫

東京弁護士会所属。最高裁判所司法研修所弁護教官室所付、不動産流通促進協議会講師、東京商工会議所講師等を歴任。公益財団法人日本賃貸住宅管理協会理事。著書に『不動産賃貸管理業のコンプ
ライアンス』『大改正借地借家法Ｑ＆Ａ』（ともに にじゅういち出版）など多数。

オーナーの方から、賃貸マンションのサブリースの御依頼を頂き、オーナー様とマス
ターリース契約を締結することになりました。当社は20年間家賃保証を掲げており、『期間内の解約も６カ月前に予告すればオーナー様も当社も解約が可能』とのひな型を用いております。
サブリース契約については、「 賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」が制定され、令和２年にサブリースに関する規定が施行されたと聞きましたが、20年間家賃保証と、６カ月前の期間内解約条項については、広告や契約締結時に何か留意しておくべき事項があるのでしょうか。

Answer
令和２年６月12日に「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」が成立しました。
この法律は、賃貸住宅
管理業者の登録規制とともに、令和２年12月15日から施行されていますが、①誇大広告の禁止（同法28条）と②契約締結前の重要事項の説明及び書面交付（同法30条）その他の規定が設けられており、誇大広告の禁止の内容として、「 ○年家賃保証」と表示しながら、その後の減額の可能性に言及しないものや、実際には借地借家法が適用され、オーナーからは正当事由がなければ解約できないにもかかわらず、「 〇カ月前の予告で解約可」とす
る広告は認められておりません。
また、契約締結前の重要事項の説明においても、家賃の減額の可能性や、期間内解約の制限について、正確に説明することが求められることになりました。また、契約締結前の重要事項の説明は、契約締結より１週間程度前に行うことが望ましいとされています。

賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する務に関する規制と、いわゆるサブリー
スに関する規制に分かれ、サブリー（1）マスターリース契約の適正化に関する規定

スについては、オーナーとサブリース

賃貸住宅管理業法では、サブリー

事業者との間で締結される、いわゆ

ス事業者に対し、①誇大広告の禁止

令和２年６月12日に「賃貸住宅のるマスターリース契約の適正化につ（同法28条）、②不当勧誘の禁止（同

管理業務等の適正化に関する法律」

いて規定され、令和２年12月15日か

法29条）、③契約締結前の重要事項（以下「賃貸住宅管理業法」）が成立

ら施行されています。

の説明及び書面交付（同法30条）、法律の制定

し、同月19日に公布されました。
この④契約締結時における書面交付（同

法律は、大別して、賃貸住宅管理業

法31条）等について定めています。

14 月刊不動産 ｜ 2022.1

法律（2）誇大広告の禁止•期間内解約に関するもの
アうことを表示する必要があります。
また、オーナー側の期間内解約はりも著しく優良若しくは有利と見せから解約することが可能であるにも正当事由を具備しなければ認めらけ契約の相手方を誤認させるものをかかわらず、その旨を記 載 せずにれないことについても同様です。

いいますが、その一つに「著しく優良「30年一括借り上げ」「 契約期間若しくは有利であると誤認させる表中、借り上げ続けます」「 建物があ示」があり、その例示として、ガイドラ

る限り借り続けます」
といった表示インでは、家賃保証や期間内解約等をしているもの

リース契約締結前に、オーナーがマに関する条項が挙げられています。

イ

実際には借地借家法が適用

スターリース契約を締結する旨の意•家賃保証に関するものされ、オーナーからは正当事由が思決定をする上で重要な事項は、予「○年家賃保証！」と表示していなければ解約できないにもかかわめ説明することを義務づけています。

るのに、契約期間内に定期的な家

らず、「 いつでも自由に解約できま

上記の家賃保証や期間内解約につ賃の見 直しや借 地 借 家 法に基づす」と表示しているもの等が挙げら

いては、重要事項説明で説明しておきサブリース業者からの減額請求れています。御社の場合、「 20年間くことが求められます。なお、この重が可能であるにもかかわらず、
その

家賃保証」
と広 告すること自体は要事項の説明は、契約締結の約１週旨を表示していないものがこれに問題ありませんが、同時に賃料の間前に行うことが望ましいとされてい該当するとされています。

減額や期間内解約があり得るとい

ます。

宅建士
トラブル

サブリース事業者

物件調査

誇大広告の禁止、不当勧誘の禁止

紹介

労務

賃貸住宅管理業法で規制

転借人（入居者）
転貸借契約（サブリース契約）

勧誘
勧誘者

賃貸住宅管理業法では、マスター

賃貸管理

賃貸人（所有者）

賃貸借契約（マスターリース契約）+
管理委託契約（3）契約締結前の重要事項説明
相続

サブリース契約のイメージ

賃貸

契約期間中であっても業者か

誇大広告とは、実際の契約条件よ賃貸住宅管理業法で規制
誇大広告の禁止、不当勧誘の禁止、契約締結前の重要事項の説明及び書面交付、契約締結時における書面交付 等

今回のポイント●マスターリース契約については賃貸住宅管理業法による契約の適正化に関する規定が適用されることとなった。
●サブリース事業者は、家賃保証を広告する際には、保証賃料が減額される可能性について表示する必要があり、オーナーからの期間内解約に借地借家法に基づく正当事由の制限があることを表示する必要がある。
●サブリース事業者は、契約締結前の重要事項説明においても、家賃保証をする場合には保証賃料が減額される可能性と、期間内解約についてはオーナーには借地借家法に基づく正当事由の制限があることを説明する
ことが義務づけられた。
●賃貸住宅管理業法に基づく契約締結前の重要事項の説明は、契約締結の１週間前など、オーナーが十分に内容を理解できるだけの時間的余裕をもって行うことが望ましい。

2022.1 ｜ 月刊不動産 15

相続 ー

不動産お役立ちQ & A

Inheritance

借地権の評価相続相談

野田綜合法律会計事務所
公認会計士・税理士

野田 優子

1995年公認会計士第二次試験合格。Price Waterhouse Coopers（PwC）国際部（現あらた監査法人）、大手税理士法人を経て2006年に独立し、野田綜合法律会計事務所設立。不動産に関する税務全般業務およびコンサルティング業務をメインに、相続および事業承継関連、M&A支援業務、上場支援業務、法人税申告業務などを行う。

Vol.10estionQu

父が所有する自宅は、借地の上に建っており、毎月地代を支払っています。相続の際、借地権はどのように評価されるかについて教えてください。

Answer
1．借地権とは・駐車場利用（堅固なものを除く）としての土地の利用

全体に借地権の範囲が及ぶと考えられます（借地権の契約内容に基づいて合 理 的と判 定される場 合 ）。借 地

借地権とは「第三者から土地を借り、対価（地代）を支払って借りた土

また、借地権の及ぶ範囲として、必権として評価されるのかどうかの判地（借地）の上に建物を建てる権利」

ずしも建物の敷地に限られない場合

断は、利用状況によって個別具体的です。借りた土 地の権 利を借 地 権 、があります。例えば、郊外のレストラに行う必要がありますので、借地権貸す側の土 地の所 有 権を底 地 権とンのように、賃 借した広い土 地を建がどのように認定されるかについて、呼びます。

物の敷地およびその駐車場に一体と相続発生前の段階で検討を行ってして利用している場合には、その土地おくことがポイントとなります。

借地権も、土地と同様に、相続税や贈与税の課税対象になります。
なお、相続税法上の借地権と所得税法・法人税法上の借地権とでは、

父A所有
自宅建物

借地権の範囲が異なりますので注意が必要です。例えば、以下のような土地の利用の場合は、相続税法上の借借地権は、相続税や贈与税の課税対象になります。

地権に該当しません。
・無償による土地の利用・固定資産税相当額以下の地代による土地の利用・構築物の所有（堅固なものを除く）
を目的とする土地の利用

16 月刊不動産 ｜ 2022.1

借主（借地人）： 父A

借地権

所有者（地主）
：B

底地

法律

2．借地権の評価

借地権の価額 ＝ 自用地価額

借地権割合は、路線価図や評価倍率表に表示されています。路線価図や評ますが、今回は一般的に普通借地権

価倍率表は、国税庁ホームページで閲覧が可能です。

と呼ばれる借地権の評価について説

右 の 路 線 価 図 の 例では、この相続路線に面する土地は「700Ｃ」
と

明します。

なっていますので、路線価は1㎡

借地権の価額の算出方法ですが、あたり700,000円、借 地 権 割 合

まず、自用地（ 他 人の権 利の目的とC＝70％となります。

賃貸管理

なっていない場合の土地で、
いわゆる更地のこと）とした場合の価額を路線価方式や倍率方式によって計算し、評価事例その価額に借地権割合を乗じます。

労務

父の自宅の敷地が、土地300㎡、路線価700千（70万）円、借地権割合70％とします。形状による補正率はありません。

自用地評価

借地権評価

700,000円

300㎡ ＝ 210,000,000円

210,000,000円

0.7 ＝ 147,000,000円
宅建士（注）権利金の授受や実際に支払っている地代の価額によって、上記借地権評価方法と異なる計算式で評価される場合がありますのでご注意ください。

トラブル

3．相続税の課税価格の計算の特例

借地権の価額 １億4,700万円

価減は、借地権にも適用することが特定居住用宅地等の評価減の適用を受けるとできます。
例えば、ご質問のように被相続人（亡くなった方）の自宅の敷地が小規宅地等」の要件を満たした場合は、物件調査

上記2.の評価事例の場合「小規模宅地等の特例」による評

模宅地等の特例である「特定居住用借主（借地人）： 父A

１億4,700万円 （１­0.8）＝2,940万円の評価額となります。

最大面積330㎡まで評価が80％減額されることになります。

評価減前
評価額
１億4,700万円

１億1,760万円減

評価減後
評価額
2,940万円

方法が複雑になっています。権利金的な判断となりますので、相続発生の授受や実際の地代の支払額等の前に税 理 士に評 価 方 法について確

相続税の財産評価において、借地個々の契約条件によって評価方法が認しておくことが大切です。

権の評価は自用地の評価よりも評価大きく異なる場合があり、かなり専門

4．まとめ

賃貸

借地権にはいくつかの種類があり

借地権割合

2022.1 ｜ 月刊不動産 17

管理 ー

不動産お役立ちQ & A

Management「空室率」
３つの定義の使い方
賃貸管理
ビジネス

株式会社ideaman／みらいずコンサルティング株式会社
代表取締役

今井 基次

賃貸仲介、売買仲介、賃貸管理、収益売買仲介、資産形成コンサルティングの経験を経て、2020年
株式会社ideamanを設立。不動産業者・不動産オーナーの経験をもとにして、全国の賃貸管理業を行う企業へのコンサルティングや講演・研修活動を行う。聴講者はこれまでに３万人を超え、好評を得ている。CPM®、CFP®、不動産コンサルティングマスターなど資格多数。著書に『ラクして稼ぐ不動
産投資33の法則 成功大家さんへの道は管理会社で決まる！』（筑摩書房）がある。

Vol.46

estionQu

管理業務ばかりしているとあまり投資分析に触れることがないのですが、最近は空室が増えているため、管理物件や周辺物件の空室率を調査する機会が増えてきました。
ところが「空室率」の定義が曖昧なため、せっかく調べたものが生かしきれていません。
どのような数字をどのような状況で用いるのかを教えてください。

Answer空室率の定義は大きく３つに分かれます。それぞれのタイミングで用いる数値が変わってくることにも注意が必要です。特に、共同住宅を購入したり新築する前にはどれくらいの空室率を想定するのかで、
リスク許容度が変わるため、
しっかりと理解を深める必要があります

1．はじめに

90％）
となり、
こうした
「現時点の空室

ば、エリアの現時点の空室率は５％と率」算定はあくまで「今」を切り取った

算出できます。
ということは、競合物件

賃貸経営をしていく中で、一番怖い数字なので、主に物件を購入する前とよほど差がない限り、その購入予定のは「空室リスク」です。そこでしっかの市 場 調 査 時

りと把握しなければいけないのが、空に利 用します。

室率の考え方です。単純に「空室率」

多くの 統 計 調と言っても、そこから導き出される数

査は、
この数値

値は、計り方によって変わってきます。

が用いられてい空室率には大きく分けて３つの定義るはずです。購102があります。
「 現時点を基準とした空入予定物件が104

室率」「 稼 働日数を基 準とした空 室

10戸中空室1率」「 実稼働家賃の空室率」です。目

戸で空 室 率的 や状 況に合 わせて適 切な「 空 室

1 0％だった場

率」
を使い分けます。

合でも、エリア2．現時点の空室率の類 似 物 件を200戸調査し、

たとえば、現時点で10戸中９戸が合計の空室が入居していれば空室率10％（入居率

1 0 戸であれ

18 月刊不動産 ｜ 2022.1

図表1 現時点での空室率
エリアの空室戸数 ÷ エリアの総戸数 × 100
1月

2月

3月

4月

空

空

空

5月

6月

7月

8月

空

空

空

空

9月 10月 11月 12月

101
103
105
201
202
203

空

空

204
205

●2室空室／10＝空室率20%●現時点を切り取っただけなので、正確な空室率想定はできない

法律

注意したいのは、
この空室率は瞬間で、該当する物件タイプに合わせて退ります〈図表２〉。

的なもので、タイミングによって数字去率を設定する必要があります。
このが上下するという点です。たとえば、

数値は、言い方を変えるとシングルタ

４．実稼働家賃の空室率

引っ越しシーズンである３月に調査

イプの平均居住年数が３〜４年、
ファ

空室の数や日数ではなく、実際にした空室率は、他のタイミングでの調

ミリータイプは４〜５年となります。
そ稼働した家賃をもとに空室率を算出

査よりも入退去が多くブレ幅が大き

んなに長く住まないと思う方もいらっすることもできます。こちらは満室想いため、平均的な数値としては扱い

しゃると思いますが、あくまで平均居定家賃と、実際に得た家賃収入からにくくなります。つまり、運 用時のシ

住 年 数であることに注 意してくださ計算するもので、主な用途としては購

ミュレーションにおける実際的な数い。つまり、２〜３年で退去する人が入（建築）後、稼働させてからの現状

字として扱うのではなく、エリアにお多い一方で、10年以上住んで頂ける分 析（ 空 室 改 善 ）に用います〈 図 表ける「ニーズの大きさ」を計る目的でような、非常にありがたい入居者さん

３〉。

使用するべき指標ということです〈図がいます。
このような入居者さんが平

現状分析の結果、事業計画での想表１〉。

均値を押し上げるのです。
また、
この定よりも空室率が高ければ、何らか

平均退去率は、先に挙げた引っ越しの空室対策が必要となります。設備

シーズン、
あるいは大学移転や工場移を刷新して価値向上を図るのか、初より詳 細な空 室 率を求める場 合

転などのイベントが起こらない限り、期費用キャンペーンなどで空室期間

は、空室期間から空室率を導きます。

急激に変化するものではありません。

短縮を狙うのか、または広告料で差「今」だけでなく「年間」で判断するた年月とともに変化するのは、各戸の解を埋めるのか……。実稼働家賃の空め、
より現実的な「稼働率」を想定で約後の空室日数のほうでしょう。建物

室率は、手を打つべきタイミングを計きます。
この空室率は、主に事業計画

が老朽化するほど「決まりにくくなる」

る際の重要な指標となるはずです。

を作成してシミュレーションするときのは当然ですし、地域の産業や人口

このように「空室率」といっても、そに利用します。

の増減などによって需要も上下する

れぞれで用いられる数値が変わるこ

ここで利用する数値は、年間の平均からです。
ちなみに、退去率20％を前とをしっかりと意識して、オーナーへ退去率と平均空室月数です。退去率提とするならば、
２カ月で入居者が決の最適な提案を心がけたいものです。

3．稼働想定の空室率

図表2 稼働想定の空室率図表3 実稼働家賃の空室率（年間退去戸数×年間空室月数）÷（全戸数×12カ月）
×100
1月

2月

3月

101

4月

5月

6月

7月

空

空

空

8月

102
103

（満室想定家賃−実際に出た空室損失額）
÷満室想定家賃×100

9月 10月 11月 12月

1月

2月

3月

4月

101

5月

6月

7月

8月

9月 10月 11月 12月

空

空

空

4.7

4.7

4.7

4.7

4.7

4.7

4.7

4.7

4.7

4.7

4.7

4.7

4.7

102
空

空

空

103

104

104

105

105

201

201

202

202

203

203

204

204

205

205

●年間2室退去×空室期間3か月＝6コマ●6コマ／120コマ（10戸 12か月）＝空室率5%●空室期間を考慮しているため、比較的正確な空室率想定が可能

空

空

空

4.7

●グロス家賃5万円×10室×12か月＝600万円●5万円の家賃が退去後3千円下落した
空室、家賃下落損：（５万円 ６コマ）＋（3千円×14コマ）＝34.2万円●34.2万円／600万円＝空室率5.7%

2022.1 ｜ 月刊不動産 19

物件調査

5％、
４カ月なら6.6％程度の数字とな

トラブル

シングルなら20〜25％程度となるの

宅建士ると考えることができます。

賃貸管理

まる場合は空室率3.4％、
３カ月なら

相続

についてはファミリーなら15〜20％、賃貸

物件も５％程度の空室率で運用でき労務 ー

不動産お役立ちQ & A

Labor

職場でのハラスメント対策（前編）

労務相談

社会保険労務士法人
大野事務所パートナー社員

野田 好伸（特定社会保険労務士）

大学卒業後、社労士法人ユアサイドに入所し社労士としての基本を身に付ける。
その後6年の勤務を経て、2004年4月に大野事務所に入所する。現在はパートナー社員として事務所運営を担いながら、人事
労務相談、人事制度設計コンサルティングおよびIPO支援を中心とした労務診断（労務デュー・デリジェ
ンス）に従事する。

Vol.2
estionQu

パワーハラスメント（以下「パワハラ」）に関する法律が整備されたと聞きましたが、企業としてどのような対応が求められているのか（しなければならないのか）、教えてください。

Answer
2020年6月より職場におけるハラスメント防止対策が強化されており、2022年4月からは中小企業にもパ
ワハラ防止法が適用されます。企業には、方針表明、相談窓口・体制の整備、再発防止措置などの対応が求められますが、そのためには、パワハラを正しく理解し、社員教育や社内周知に役立てる必要があります。

１．はじめにを及ぼす可能性があります。また、されており、①から③のすべてを満

パワハラを行った人にとっても、社たすものをいいます。なお、客観的どのような言動がパワハラに該

内での自分の信用を低下させかねにみて、業務上必要かつ相当な範囲

当するのか、また企業に求められるず、懲戒処分や訴訟のリスクを抱えで行われる適正な業務指示や指導

パワハラ対策とは何かについて、今ることになり、自分の居場所が失わについては、パワハラには該当しま

月から2回にわたり解説します。

れる結果を招いてしまうかもしれせん。

ません。企業においては、業績悪化

２．パワハラの影響
パワハラにより人格や尊厳を傷や人材損失につながるほか、適切な優越的な関係を背景とした言動とは対応をしなければ使用者責任を問業務を遂行するにあたって、当該われます。

れる者に対して、抵抗や拒絶するこつけられ、仕事への意欲や自信を無くしたり、休職や退職に追い込まれたり、場合によっては自殺に追い込言動を受ける労働者が行為者とさ３．パワハラとはとができない蓋然性が高い関係を背景として行われるものを指しま

パワハラとは、職場において行わす。
「 優越的な関係」の典型的な例

パワハラは受ける人だけの問題

れる①優越的な関係を背景としたは「上司・部下」ですが、「 同僚同士」

ではなく、周囲の人たちがそうした言動であって、②業務上必要かつ相という間柄であっても、業務を遂行

事実を知ることで、仕事への意欲が当な範囲を超えたものにより、③労するうえで、一方のみが必要な知識低下し、職場全体の生産性に悪影響

働者の就業環境が害されるものとや経験を持っていて、その人の協力

まれることもあります。

20 月刊不動産 ｜ 2022.1

法律がなければ業務が進まない場合は、優越的な関係に該当します。

賃貸

業務上必要かつ相当な範囲を超えたものとは社会通念に照らし、当該言動が相続明らかに業務上必要性がない、またはその態様が相当でないものを指します。業務上不要な言動や、業または業務を遂行するための手段

賃貸管理

務の目的を大きく逸脱した言動、Image Photo

として不適当な言動などが該当し業務上の必要性から、時間外・休日てしまうことがあります。一方、当いった「使いっ走り」行為なども該

労働命令はやむを得ないものであ

初は自身の落ち度もあり黙って指当します。

り、いじめ・嫌がらせの意図が全く導を受けていた部下が、繰り返し叱無いような場合です。ここまでで責されるうちに反発心が芽生えたあれば多くの方が正当なものと判り、精神的に追い詰められたりし当該言動により、労働者が身体断すると思いますが、当該命令がて、パワハラを受けていると感じて的または精神的に苦痛を与えら数か月にわたり繰り返し行われてしまうことがあります。

れ、労働者の就業環境が不快なもいたらどうでしょう。残業等の指こうしたケースでは、双方の主張のとなったため、能力の発揮に重示は、命じるだけの合理的な理由

が共に筋が通っていることが多い

大な悪影響が生じるなど、当該労があればよい訳ですが、とはいえことから、第三者の判断が難しくな働者が就業するうえで看過できな

権利を濫用してしまうと強制労働りますが、他の者と同等の教育・指い程度の支障が生じることを指し的な問題となる可能性が生じま導を実施したにもかかわらず、明らます。

す。このようなケースでは、その必かに成績が劣っていたり、同じ失敗

要性や回数・程度などがパワハラを繰り返したりしていて、改善の機

該当性の判断に影響します。

会を与えたものの一向に成果が出

労働者の就業環境が害されるとはなお、判断にあたっては、平均的な労働者の感じ方とされており、同様の状況で当該言動を受けた場
合に、社会一般の労働者が就業す

教育指導の例ない、改善されないというなかで繰り返された厳しい叱責ということる上で看過できない程度の支障が業務上の必要性から、上司としてであれば、パワハラには該当しない生じたと感じるような言動である

注意・指導を行うことは当然のことと判断される可能性が高まります。

かどうかを基準とすることが適当ですので、物でたたくなど不法行為

このように、パワハラかどうかのとしています。

レベルを除けば、一回の注意・指導

境界線は明確ではありませんが、業をもってパワハラと判断されるこ務の適正な範囲を超えない注意・指とはありません。

導・叱責であれば問題ありませんの

４．事例で考察

悩ましいのは、成績の悪い社員やで、「 業務の適正な範囲」がどこな言ったことをやらない社員に対し、のかを各職場で社内研修などを通部下に対し、金曜の夕刻になっ繰り返し注意・指導が行われるケー

じて共有することが肝要です。

て月曜までに仕上げなければならスです。初めはやさしい口調で丁寧ない業務を命じるなど、休日勤務に接している上司であっても、同じを余儀なくされる業務を命じるこことを繰り返し指導しているうち

休日労働命令の例

次回は企業対応について解説します。

2022.1 ｜ 月刊不動産 21

物件調査後輩）に弁当を買いに行かせるとトラブルに厳しい口調になり、時には怒鳴っ

宅建士とはどうでしょう。上司としては労務ます。例えば、上司が部下（先輩が宅建士 ー
Real Estate Notary

宅建士講座

法令上の制限〜建築基準法（高さ制限）〜

宅建士試験合格のコツ

Vol.10Vol.34

本試験において、建築基準法の問題は、毎年２問ずつ出題されています。今回のテーマである高さ制限の出題頻度は３年に１回程度ですが、細かい知識に関する出題はほとんどありません。
したがって、比較的短時間の学習で得点源にすることができるので、ぜひ、出題ポイントを押さえておきたいところです。

1. 絶対的高さ制限
第１種・第２種低層住居専用地域および田園住居地域は、低層住宅が中心の区域なので、建物の高さを低くおさえる必要があります。そこで、第１種・第２種低層住居専用地域および田園住居地域内の建築物は、10ｍまたは12ｍのうち、当該地域の都市計画で定められた高さの限度を超えてはならないとされています。
高さの限度が10ｍと12ｍのどちらになるかは、地域の状況等に合わせて都市計画で決まることなので、試験対策としては、
とにかく「10ｍまたは12ｍ」という数字を覚えるしかありません。

2. 斜線制限
斜線制限とは、建築物の各部分の高さを、前面道路の反対側の境界線や隣地境界線からの水平距離に一定数値を乗じて得られた数値以下にしようとする規制です。
ビルの上の方が斜めに切られたような形になっているものを見たことがあるでしょう。あれが斜線制限の結果です。
斜線制限には、道路斜線制限、隣地斜線制限、北側斜線制限の３種類がありますが、それぞれの適用区域をしっかり覚えてください。高さについての具体的な数字を覚える必要はありません。
（1）道路斜線制限
道路の日照・採光・通風を確保するための規制であり、前面道路の反対側の境界線からの水平距離に基づいて一定の計算をした数値によって建築物の高さが制限されます。
この道路斜線制限は、都市計画区域および準都市計画区域内のすべての区域に適用になります。
（2）隣地斜線制限
隣地の日照・採光・通風を確保するための規制であり、隣地境界線までの水平距離に基づいて一定の計算をした数値によって建築物の高さが制限されます。
この隣地斜線制限は、第１種・第２種低層住居専用地域および田園住居地域以外の都市計画区域および準都市計画区域に適用されます。
（3）北側斜線制限北側にある土地の日照・採光・通風を確保するための規制であり、前面道路の反対側の境界線または隣 地 境 界 線までの真 北 方 向の水 平
斜線制限の適用対象区域
距離に基づいて一定の計算をした数
1・2種
値によって建築物の高さが制限され
低住専 1･2種 1･2種 近 隣
工 業 用 途商 業 準工業 工 業
中高層ます。
専 用 無指定
田 園 住 専 準住居 商 業
住 居
この北側斜線制限は、第１種・第２道路
種 低 層 住 居 専 用 地 域 、田 園 住 居 地
斜線
域、第１種・第２種中高層住居専用地
隣地
域のみに適用されます（ただし、中高斜線
層住居専用地域においては、日影規
北側制が 適用されているときは、北 側 斜
斜線
線制限の適用はありません)。

22 月刊不動産 ｜ 2022.1

法律

植杉 伸介
賃貸

宅建士・行政書士・マンション管理士、管理業務主任者試験などの講師を30年以上務める。著書に『マンガはじめて建物区分所有法 改訂版』（住宅新報出版）、『ケータイ宅建士 2021』（三省堂）などがあるほか、多くの問題集の作成に携わり、受験勉強のノウ
ハウを提供している。

相続

日影規制とは、建築物が隣地等に落とす日影の量を規制することにより、間接的に建築物の高さを制限して、隣地等の日照を確保するための規制です。

対 象 区 域

第１種・第２種中高層住居専用地域、
第１種・第２種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、準工業地域

準住居地域の指定区域
N

日影

論点の確認とを知識の定着

問題を解いてみよう！

【Ｑ１】 第２種中高層住居専用地域内における建築物については、建築基準法第56条第１項第３号の規定による北側斜線制限は適用されない。
（ H18

問22）

【Ｑ２】 商業地域内にある建築物については、建築基準法第56条の２第１項の規定による日影規制は、適用されない。ただし、冬至日において日影規制の対象区域内の土地に日影を生じさせる、高さ10ｍを超える建築物については、
この限りでない。
（ H21

問19）

こう考えよう！＜解答と解き方＞
Answer 1【解説】 北側斜線制限は、第１種・第２種低層
住居専用地域、田園住居地域、第１種・第２種
中高層住居専用地域に適用される。

Answer 2 【解説】 日影規制の対象区域外にある建築物

でも、高さ10ｍ超で、冬至日に規制対象区域内の土地に一定時間日影を生じさせる場合には、日影規制が適用される。

2022.1 ｜ 月刊不動産 23

物件調査

A建物
高さ７m

トラブル

用途地域の指定のない区域

意①用途地域の種類については、適用対象区域を覚軒の高さ７mを超える建築物、
または、
えるより、適用されない区域を覚えるほうがい
地階を除く階数が３以上の建築物････Ａ
いでしょう。適用されない用途地域は、商業地
域、工業地域、工業専用地域です。
これ以外の
高さ10mを超える建築物････Ｂ
用途地域はすべて対象区域に含まれます。
②対象区域外の建築物でも、高さ10mを超える建築物で、冬至日において、対象区域内の土地
上記ＡまたはＢの規制が、条例で指定されるに日影を生じさせるものは、日影規制が適用されます。
③同一敷地内に２以上の建築物がある場合においては、
これらの建築物を１つの建築物とみなして、日影規制が適用されます。
たとえば、図のように準住居地域内の同一敷地内に高さ７ｍの建築物Ａと高さB建物
20ｍの建築物Ｂがあるとします。
この建物をバラバラに見ると、
Ａは高さ20m
高さ10ｍを超えていないので規制されないし、Ｂは現実に隣地に日影を落としていないので規制されないはずです。
しかし、このような場合、ＡとＢは１つの建築物とみなすので、高さ10ｍ超で、かつ、隣地に敷地
日影を落としていることになり規制を受けることになります。

宅建士

条 例 の 指 定

第１種・第２種低層住居専用地域、
田園住居地域

隣地

注

規 制 対 象 建 築 物

労務

規制対象区域と規制対象建築物
次表の各区域のうち、地方公共団体が「条例」で指定する区域内の建築物について、日影規制が適用されます。

賃貸管理

3. 日影規制

トラブル対応 ー！

Trouble shooting

不動産

トラブル

事例と対処法事例から対処法と防止法を探る

Vol.13

店舗の賃貸借契約の締結拒絶と契約締結上の過失に関するトラブル
店舗の賃貸借契約が契約直前に締結できなかった場合に、契約を断られた交渉者がこれに不満を持ち、契約は成立している、損害が生じている等と主張し、トラブルにな
ることがあります。賃貸の媒介においては、契約ができなかった場合のリスクも考慮しながら対応することが必要です。

トラブル事例から考えよう〈事例〉 店舗賃貸借契約を契約直前に貸主が断ったところ、借主が契約は成立している、
契約締結上の過失があるとして損害賠償を請求してきた借主Ａは、媒介業者Ｃの媒介により、本件店舗（整復院として使用予定）についての貸主Ｂとの契約条件について合意をしたことから、契約予定日の２日前、工事業者に内装工事を発注しました。
契約日において、
ＡはＣの指示によりＣの銀行口座に保証金等を振り込み、契約締結のためＣとともにＢを訪れましたが、Ｂは、賃貸借契約書の署名押印が、借主が整復院院長Ａ、連帯保証人がＡとなっていたことから、借主と連帯保証人が同一人物の契約には応じられないとして、Ａ以外の連帯保証人を求めました。
その後、Ｄが連帯保証人となることになりましたが、Ｄの確定申告書がＢに提出されず、これらの交渉から、契約後もトラブルが生じることを懸念したＢは、Ａとの契約を断りました。
これを受けて、
Ｃは、
ＡとＢとの間で賃貸借契約を成立させることは困難と判断し、本件店舗の仲介人を辞任しました。
ＡはＢに対し、賃貸借契約は成立しておりＢが不当に契約を破棄した、Ｂの契約締結上の過失により損害が生じたとして、工事費用・営業損害等309万円余の損害賠償を求める訴訟を起こしました。
しかし、一審、控訴審ともに、契約の成立は認められない、ＢがＡに、賃貸借契約が確実に締結されるとする強い信頼を与えたとは認められないとして、Ａの請求を棄却しました。
すると今度は、AはＣに対して、Ｂが賃貸借契約の条件を承諾しているなどの誤った報告を行ったため、Ａが同契約は成立すると信頼し工事費用等の損害が生じたとして、309万円余の損害賠償を求める訴訟を起こしました。
しかしこれも裁判所は、
ＣはＡに対し、契約日に本件賃貸借契約の締結に至ることがほぼ確
実と誤信させるような言動を行ったとは認められないとして、その請求を棄却しました。
借主Ａ

契約日2日前に工事業者に内装工事を発注。
契約日に、保証金等を媒介業者
Cの口座に振り込み、契約締結のためCと貸 主Bを訪 れるが、連帯保証人の問題等により、Bから契約締結を断られる。

損害賠償請求Bが締結した契約を不当に破棄した、
またはBには契約締結上の過失がある。
一審・控訴審とも、Ａの請求を棄却
損害賠償請求Cが 契 約 は 確 実 に締 結されると、Aに誤った認識を与えたため損害を負った。
裁判所は、Aの請求を棄却

24 月刊不動産 ｜ 2022.1

貸主Ｂ

媒介業者C

保証金等の振り込みと賃貸借契約の成立

02

契約締結上の過失と損害賠償結するまでは、いつでも契約交渉をが「保証金等の振り込みにより、契打ち切り契約締結を断る自由があ

約は既に成立している」と主張する

り（民法521 条1 項）、契約が締結ケースがみられますが、借主・貸主

されなければ 債 務を負担 せず、契は、それまで契約書の締結を契約

約交渉に要した費用は自らが負担

成 立 時 点として、契 約 交 渉を行っ

し相 手 方に請 求できないのが 、契ていたのですから、そのような突然約交渉の一般的な原則です。

03

契約不成立と媒介業者の責任

本件では、媒介業者に賃貸借契約の締結が確実であると借主に誤信させる言動を行った事実は認め打ち切りが 契 約 直 前だったとしてられないとして、借主の請求は棄却

本件において借主は、「 貸主よりも、交 渉 者は交 渉に要した費用等されています。

送付された賃貸借契約書に、借主を相 手 方に請 求することはできまが 合 意し、貸 主より求められた契

せん。

ません。

しかし、もし借 主が 媒 介 業 者に「早く開業準備を進めたい、内装工いを行ったことで、賃 貸 借 契 約は締 結されると過 大 な 期 待 を抱 か

いて、媒 介 業 者が「 契 約 締 結は大成 立している」と主 張しています

せ、その期 待により相 手 方に費 用

丈 夫 」等と答えていたとすると、媒が、本件裁判例は「賃貸借契約書等が 発 生することを認 識していた介業者に賠償責任が認められるこに貸 主は署 名 押 印していないし、にもかかわらず、契約の締結をしなとも考えられます。

金銭の振り込みをもって契約成立

かった場合には、契約締結上の過店 舗 等の事 業 用不 動 産の媒 介の条件とする契約条項も認められ失による損害賠償責任を負う場合

では、契 約 締 結ができなかった場ない。その他に賃貸借契約が締結があります※3 。

合に、既に多額の準備費用等が借本件では、裁判所は、「 貸主は交主・貸主に生じていると、本件のよ渉に際し慎重に契約締結の可否をうなトラブルとなる可能性がありま

また、貸主が借主の保証金等の検 討しており、借 主に契 約が 確 実

すので、媒介業者においては、「契

振り込みにより契 約は成 立していに締結されるとする強い信頼を与約が成立しないリスクがあり、そのると主張した事案において、「 一旦えたとか、借 主の内装 工 事 発 注にリスクは交渉者の負担であること、契約が締結されるとその関係が一承諾を与えたことはなく、契約拒絶

相手方に契約締結が確実と誤信さ定期間継続する賃貸借契約は、貸の理由にも信義則違反は認められせる行動を行った場合、契約締結

主・借主間に強固な合意が認めらないことから、借主の主張には理由

上の過失により賠償責任を負う可れる場 合にはじめて成 立すると解がない」
として、その請 求を棄 却し能性があること」を借主・貸主が認すべき※2 」と判断された事例もみらています。

識していることを確認しながら、慎れます。

※3 貸主側の契約締結上の過失が認められた事例として、東京高判 平14・3・13 RETIO58-56（貸主は、借主が内装工事を行うことに異議を述べ

重に媒介を進めていく必要がある

棄却しています。

これらの裁判例は、「 契約締結をと思われます。

断られたが、交渉経緯等から契約は成立している」と主張する借主・貸主に説明をする際に参考になると思います。
※1 東京地判 平28・1・21 RETIO111-84※2 東京地判 平22・2・26 RETIO84-112

一般財団法人不動産適正取引推進機構 調査研究部 上席主任研究員
不動産鑑定士

中戸 康文

一般財団法人不動産適正取引推進機構（RETIO）
は、「不動産取引に関する紛争の未然防止と迅速な解決の推進」
を目的に、1984（昭和59）年財団法人として設立。不動産取引に関する紛争事例や行政処分事例等の調査研究を行っており、これらの成果を機関誌『RETIO』
やホームページなどによって情報提供している。HP：https://www.retio.or.jp/

2022.1 ｜ 月刊不動産 25

物件調査

事発注をしても大丈夫か」
と尋ねて

トラブル

しかし、相手方に契約が確実に

宅建士

約 成 立に必 要な保 証 金 等の支 払されたとする証拠もない※1 」
として労務

したがって、相 手 方の契 約 交 渉の主 張 が 認められることにはなり賃貸管理締結を断られた借主（または貸主）

相続

交 渉 者は、お互いに、契 約を締

賃貸保証金等の振り込み後に契約のず、他に有利な賃借希望者の出現によって突然契約交渉を打ち切った）などがあります。また、借主側の契約締結上の過失が認められた事例として、東京高判 平30・10・31 RETIO
115-130（２か月の交渉を経て契約条件に合意し、契約締結を急ぐとした借主に貸主は記名
押印済の契約書を渡したが、借主は契約予定
日の約半月後に申し込みを撤回した）などがみ
られます。

法律

01

物件調査 ー

物件調査のノウハウ Vol.34

Research

売買重要事項の調査説明 〜ガイドライン編⑩〜

役所における
不動産調査のガイドラインとは？
役所調査において難解なことは、交付された過去の記録図面に記載された情報が、現況と相違する相違情報
であっても、書類訂正をする責任所在が明確ではない、ということです。

町村役場が交付する書類には、現況な調査説明義務まではありません。

売買重要事項説明書の記載説明方法とはと相違している情報や記載ミスなど宅建業者が重要事項説明書に記が、宅建業者は、「 交付された書類を載説明をする際、原則的な記載基準

見て、ありのままを、忠実に、重要事添付書類がなく聞き取り調査だけというものを重要事項説明書に明記

項説明書に転記をしている」というこで終わった場合には、担当者の対応して告知しておくことは、不動産トラとが原則となります。
しかし、状況にが、質問をした事項に対して、明快なブル防止の上で有効となります。例え

よっては、図面の記載事項が現況と回答の場 合とやや不 明 瞭な回答のば、以下のような文面があります。

相違しているために取引対象物件の場合とがあります。いずれの場合にお「本書は、買主様の契約の内容に

品質性能にかかわる情報の場合、容いても、聞き取り調査の場合は、調査照らして、目視および簡易計測による易に判別できるような記載情報につを実施したという証拠になる記録や現地調査の結果のほか本物件所轄

いては、「 宅 建 業 者による調 査 説 明

書面がありません。

の監督諸官庁に保存された諸記録義務違反」を問われる場合がありまの閲覧または諸証明書および聞き取す＜ポイント１、２画像参照＞。

り調査結果に基づき、重要な事項をが 含まれている可 能 性 があります

聞き取りのみで調査終了の場合のトラブル

このため、後日、調査説明不足による損害賠償請求訴訟が発生した場
合、担当の不動産会社は、この対応

添付資料に相違情報が存在する場合の対処法に苦慮することになります。不動産情査によるものです。詳しくは別紙添付

宅 建 業 者 は 、さまざまな 方 法 に了する際は、「 聞き取り調 査 保 存 用

資料をご参照されるほか、各監督諸よって得られた不動産情報を、単に、シート」などを活用して、後日の不動官庁の担当者に直接ご確認してくだ

無条件に重要事項説明書に記載を

産トラブル防止のために、担当者名

さい」。

するのではなく、記載内容を確認し、を記録に残しておきます。

ありのまま忠実に記載したものです。
添付書面のない項目は、聞き取り調報を取得する際、聞き取り調査で終このように、役所調査においては、

取引対象物件に大きな影響を与える

添 付 資 料のある調 査 結 果と添 付 資

ような現況と相違する情報が存在す

料がなく聞き取り調査のみで得られる場合は、誠実に、「この個所の表示

担当者の「あいまい回答」の場合の対処法

た不動産調査情報がある、ということは、現況と相違しています」という告所轄の担当者の回答が、「 あいまを告知しておくことです。

知が必要です。
もちろん、相違情報にいな回答」や「どちらともいえない回

役所の添付資料がある場合

ついて、書類作成の資格がある場合

答」の場合、そのままの状態で、売買を除いて、相 違している情 報のいず契約を締結した際、「あいまいな回答

許 可申請 書 類の写しなどの市 区

れが間違いかを検証する、というようであったにもかかわらず、確認調査を

26 月刊不動産 ｜ 2022.1

法律

ポイント1
怠った」
と、
これをもとにして、損害賠対 策としては、聞き取りの際の担当者名を告知して、「 担当者の回答があ
いまいなため、監督諸官庁の担当者あります。つまり、担当課での「あいまい回答」の場合は、「お客様と一緒にる」ということが大切です。

賃貸管理担当部 署で聞き取りの再 調 査をす

相続に直接ご確認ください」とする方法が賃貸

下の平面図のように、市区町村役場が交付する下水道施設平面図において、現況（ポイント2）と相＜下水道施設平面図＞
違する場合があります。平
面図の下水道桝設置個所（ 赤 丸 位 置 ）は、現 況とは正反対の位置にあります。
「 公 設 桝の設 置 位 置が 現
況と異なっているため、余分な費用を費やして、新築住宅の設計図を作成しな
おさなければならなくなった」
といった苦情が出る場
合があります。

償請求が起きることがあります。
この

ポイント2
労務

＜敷地現況図＞
数値は全て概算です。
（ 測定器はレーザー距離計使用）
詳細は敷地現況写真をご参照ください。

宅建士
トラブル

右図のように、下水道公設桝の設置位置（赤い点線位置）は、現況では、赤丸の位置にあります。
「 市区町村役場が交付する図面（ポイント1の図面）には、現況と相違する情報」があるとして、告知することが大切です。容易に判別できるような相違情報について、これを見落とすと、「 宅建業者による重要事項の調査説明不足」を追及される場合があります。

物件調査

現況調査方法の基準について
現況調査の調査方法基準とは、「 歩行その他の通常の手段により移動できる位置において、少なくとも仕上げ材、移動が困難な
家具、物置、工作物等により隠蔽されている部分を除き、当該位置の地上面、床面等からの高さが２ｍ以内の部分における目視により認められた劣化事象等のほか、
自重による床の沈み等を対象」（ 国土交通省告示第490号・評価方法基準より抜粋）を参考として行うものです。

不動産コンサルタント

津村 重行

換地図寸法と現況とは相違しています。2012年3月5日現在
東北角に土砂流出による空洞があります。深さ約0.70m
宅地用汚水桝の設置場所は、現況と下水道埋設図面とは相違しています。

三井のリハウス勤務を経て有限会社津村事務所設立。2001年有限会社エスクローツムラに社名変更。消費者保護を目的とした不動産売買取引の物件調査を主な事業とし、不動産取引におけるトラブルリスク回避を目的に、宅建業法のグレーゾーン解消のための開発文書の発表を行い、研修セミナーや執筆活動等により普及活動を行う。著書に『不動産物件調査入門 実務編』
『不動産物件調査入門 取引直前編』（ともに住宅新報出版）など。

2022.1 ｜ 月刊不動産 27

Initiate Member

令和８年度４万社達成を目指します！

新入会員名簿

都道府県

市区町村

北海道

札幌市

蒼キャピタル不動産

札幌市
札幌市

青森県

商号名称

［令和3年 11月］

都道府県

市区町村

東京都

大田区

セカンドステージ 株式会社

都道府県

市区町村

愛知県

名古屋市

一般社団法人 中部あんしん生活支援協会

株式会社 アセット・クリエイティブ札幌

葛飾区

株式会社 アルク宅建事務所

墨田区

千寿不動産

名古屋市

トータルライフサポート

合同会社

豊橋市

札幌市

株式会社 グリースモンキー

東大和市

株式会社 つむぐホーム

名豊観光

株式会社

三重県

志摩市

竹下建設

札幌市

札幌南不動産八王子市

株式会社 Ｔ
ＩＣ

株式会社

滋賀県

長浜市

株式会社

山越郡

株式会社

豊島区

Re

株式会社 ＴＦＲ

草津市

株式会社

札幌市

ハウスプロジェクト 株式会社

山協

新宿区

株式会社 ＴＫＳインダストリーズ

守山市

ねこのめ不動産札幌市

株式会社 ブリッジ中央区

Ｔｅｒ
ｒａ 合同会社

高島市

株式会社 モンキーエステート

札幌市

株式会社 マックスヴュ−

新宿区

株式会社

札幌市

株式会社

弥生企画

渋谷区

日本税務不動産

五所川原市

株式会社

サカモト住建豊島区

合同会社 ハントハウス

株式会社

株式会社

道縁不動産

商号名称

髙橋商店

商号名称

株式会社

大津市

株式会社 ｙ ｓホーム

京都府

宇治市

株式会社 プロローグ

大阪府

大阪市

株式会社 アーク

ＰＢアセットマネジメント 株式会社

豊中市

アテナエステート 株式会社

豊世
株式会社

平川市

株式会社 １maison

渋谷区

宮城県

柴田郡

株式会社 ハラソー組合

中央区

株式会社 ビヨンドプロパティーズ

大阪市

株式会社 ＡｎｎｏＤｏｍｉ
ｎ
ｉ

福島県

郡山市

株式会社 アクシア

港区

ファーストブルー

高石市

ＳＡ Ｌ
ｉ
ｖ
ｉ
ｎｇ

いわき市

株式会社

木の力

千代田区

ふぁん不動産八尾市

株式会社 ＳＫＣ

小山市

あかつきリビング 株式会社

千代田区

深町行政書士綜合法務事務所

大阪市

株式会社

宇都宮市

合同会社 Ｎｏｒ
ｔｈＴｏｗｎ渋谷区

ブラックシップ・リアルティ 株式会社

堺市

有限会社 カネサ

群馬県

太田市

不動産ハーベスト世田谷区

株式会社 プラット

大阪市

徽遙

埼玉県

川越市

株式会社

渋谷区

株式会社 Ｆｒｅｅｄｏｍｄｕｔｙ吹田市

株式会社 グラート

川越市

株式会社 クレディホーム

港区

株式会社

大阪市

株式会社 グランシャリオ

川口市

株式会社

継真不動産

昭島市

株式会社 ｍｙ．

大阪市

株式会社 グリーンハウジング

さいたま市

株式会社

彩玉不動産

港区

株式会社 マイラップ

吹田市

有限会社 スリーエーコーポレーション

朝霞市

有限会社

獅子倉工務店港区

株式会社 ＭＡＫＩＫＯＭＵ

大阪市

株式会社 セレンティアコーポレーション

七三不動産

栃木県

千葉県

菊地企画

合同会社

株式会社

ベネフィットプロパティーズ

扇

株式会社

坂戸市

株式会社

港区

合同会社 ｍａｓｔｅｒ

泉佐野市

中和商事

春日部市

株式会社 セイショ―ホーム

中央区

Ｍａ
ｒ
ｔ
ｉ
ｓ 合同会社

大阪市

株式会社 Ｔ−ＲＩＳＥ

越谷市

日本ランドビジョンＤＰ 合同会社

渋谷区

株式会社 Ｍｉｎｏｒｕ Ｈｏｍｅ

東大阪市

株式会社 ＴＯ−ＹＯ ＣＯＲＰＯＲＡＴ
ＩＯＮ

所沢市

株式会社 ブルーノートホーム

文京区

株式会社 ミラエボ

堺市

株式会社

ふじみ野市

株式会社

港区

株式会社

大阪市

株式会社 パシフィック・ルーツ

さいたま市

株式会社 ランドバンク

千代田区

株式会社 ライフリンク

東大阪市

株式会社 はる不動産

春日部市

株式会社

新宿区

株式会社 ＬＥＡＴ

大阪市

合同会社 ビルハウス

四街道市

株式会社 ＥＸ不動産

港区株式会社 Ｌ
ｉ
ｖ
ｉ
ｅｎ

池田市

細井不動産

千葉市

株式会社

世田谷区

株式会社 リオネルプランニング

大阪市

まちのせいかつしゃ妄想不動産

八千代市

株式会社 ＦＡパートナーズ

目黒区

株式会社 ＲｅＱｕｅｓｔ

羽曳野市

株式会社 メイシー

鴨川市

株式会社 カレント

板橋区

株式会社 Ｌ
ＩＶＩＣＯ

大阪市

株式会社 ライフプラン

八千代市

多賀建設工業新宿区

株式会社 ＲＥＣ

大阪市

LAX

松戸市

わたなべ不動産

渋谷区

株式会社 ワークスベイ

大阪市

株式会社 Ｌ
ＩＡＸ

新宿区

アール測量事務所

台東区

株式会社 ＹＡＫアセットマネジメント

大阪市

株式会社 レイサン

文京区

株式会社 アオイデザイン

豊島区

株式会社 ワイエスアール

枚方市

株式会社 ワンライフ

新宿区

浅間商事

杉並区

株式会社 ＹＬＤ

渋谷区

株式会社 アソビー

横浜市

株式会社 アールディーエム

中央区

株式会社 イエマルシェ

川崎市

株式会社 ＩＭＡ

港区

生き活きネット 株式会社

茅ヶ崎市

株式会社

八王子市

株式会社 イグナルホームサービス

相模原市

新宿区

株式会社 ＩＣＨＩ
Ｅ

横須賀市

新宿区

株式会社 ウォーク

大和市

フレックス 株式会社

中央区

ＳＲＫ不動産

秦野市

株式会社

みどりや

大田区

合同会社 Ｆ・Ｃ・Ｓ

綾瀬市

株式会社

ユニヴァーサル

渋谷区

株式会社 オイコス

横浜市

Liam entertainment

品川区

株式会社

新潟県

新潟市

株式会社

港区

株式会社 オーセンティックパートナーズ

石川県

河北郡

株式会社 アビリティ

新宿区

株式会社

福井県

敦賀市

株式会社 アスフリーク

多摩市

株式会社 キングハウス

山梨県

富士吉田市

不動産Edge

目黒区

株式会社 クラスアカデミー

岐阜県

岐阜市

大田区

株式会社 クラスハウストーキョー

静岡県

渋谷区

株式会社 Ｘ Ｉ
ｎｖｅｓｔｏ
ｒｓ

文京区

東京都

未来アクト
ＷＩＳＥ
栄光開発

株式会社
株式会社
株式会社

株式会社
神奈川県

夢企画

兵庫県

株式会社

虹色ハウジング

株式会社

合同会社

姫路市

街成不動産

明石市

ブルーシエロ 株式会社

神戸市

豊彩リアルエステイト

奈良県

奈良市

もみじ

シュライン 株式会社

岡山県

総社市

マシュハウス 株式会社

ノア不動産

広島県

広島市

株式会社 カケラ

東広島市

サンキヨウ工業徳島県

名西郡

あんしん神の山不動産

香川県

丸亀市

鎌倉工業

株式会社

高松市

株式会社

雄大

松山市

愛創住宅

株式会社

松山市

株式会社

SignWood

高知県

高知市

有限会社

西村住研

福岡県

北九州市

竹本建設

株式会社

ミライ不動産佐賀県

佐賀市

江戸屋不動産

焼津市

イーストピーク不動産

長崎県

掛川市

技術士事務所ＹＭＫＳ 合同会社

ケイユーエム 合同会社

沼津市

セラヴィ 株式会社

熱海市

株式会社 マチモリ不動産

熱海市

株式会社 リアライズ・コーポレーション

西尾市

アリス不動産

株式会社

御家や
休プラス

サクセスホールディングス
株式会社

株式会社

正松

愛媛県

株式会社

株式会社

島原市

アーク

佐世保市

山川技建

大分県

大分市

株式会社 ビンクーロ

大分市

合同会社 ホウチク

沖縄県

宜野湾市

MYM.System.LLC

宮古島市

株式会社

総建プラン
拓信

株式会社

渋谷区

コンニチハトーキョー

千代田区

合同会社 さいかち

江東区

株式会社 ｔｈｅ ＲＥＭＳ

立川市

株式会社 Ｊ．
Ｂｕ
ｌ
ｌ

安城市

いまいＦP不動産

沖縄市

株式会社

中央区

株式会社 ジェスコン

名古屋市

ヴィラ倶楽部クリエイト 株式会社

中頭郡

東洋ジャパン 株式会社

板橋区

株式会社

春日井市

株式会社

浦添市

もりもり不動産

新宿区

新宿

清須市

株式会社 グランドワークス

多摩市

株式会社

名古屋市

三恵工業

正直不動産

株式会社
成和

株式会社
愛知県

合同会社

藏
株式会社

11月末正会員：33,948 従たる事務所：3,900

28 月刊不動産 ｜ 2022.1

合同会社

! 協会からのお知らせ Information
令 和３年秋の褒章
令和３年秋の褒章が10月26日（火）に閣議決定され、国土交通省は11月３日（水）に褒章受章者を発表しました。全日本不動産協会からは、松本太加男（元全日本不動産協会東京都本部副本部長）が、多年にわたる宅地建物取引業への業務精励により黄綬褒章を受章されました。なお、恒例の国土交通省で行われる伝達式は、新型コロ
ナウイルス感染症拡大の影響により、中止となりました。

松本太加男 元全日本不動産協会東京都本部副本部長

令 和３年大臣表彰 表彰式
令和３年11月25日（木）、新型コロナウイルス感染症拡大防止の観点から延期されていた令和３年大臣表彰 表彰式が、
国土交通省10階共用大会議室（中央合同庁舎３号館）にて開催されました。全日本不動産協会、不動産保証協会からは、多年にわたり宅地建物取引業に精励するとともに、関係団体の役員として業界の発展に寄与したとして、下記５名の方々が受賞されました。

写真左より 本多健幸 全日本不動産協会東京都本部理事、内藤博之 全日本不動産協会三重県本部本部長、
林勝行 全日本不動産協会常務理事、坊雅勝 全日本不動産協会副理事長、正田雅史 全日本不動産協会監事

2022.1 ｜ 月刊不動産 29

不動産情報ニュースファイル

国土交通省など、不動産に関連する業界全般のニュースをご紹介します。

国交省

不明土地法見直しへ骨子案

円滑利用の仕組みづくりへ
市町村主体、国の支援も整備

また、
（ 2）
「管理不全土地の適正な管理を図る仕組
みの創設」については、管理不全土地が及ぼす悪影
響の発 生 状 況は人口規 模や行 政 区 域ごとの機 能によって差 異があること、またその内 容も雑 木の繁 茂と次期通常国会への提出に向け、所有者不明土地法

いった軽微なものから土砂崩れなど人命・財産に危険見直しの検討が進められている。国土交通省は2021を及ぼす重大なものまで幅が広いことを考慮。
さらに空年11月、第45回国土審議会土地政策分科会企画部

き地の管理・利用促進の取り組みを行う市町村におい会を開き、所有者不明土地法の見直しに向けたとりまとても施策の内容はさまざまで、個々の管理不全土地のめ骨 子 案を示した。所 有 者 不 明 土 地（ 以 下 、不 明 土

状況や周辺地域の環境を踏まえた手段を選んでいる地）の円滑な利用や地域一体で進めるための仕組み

状況がある。

などを盛り込む。管 理 不 全 土 地の適 正な管 理に向けそのため、防災等の観点から、法律への規定に関して、基礎自治体である市町村を主体とした取り組みをては管理不全状態を要因とする深刻な悪影響の発生

基本としながらも、国等による財政、人的な支援を整備防止を要件としながらも、地域立法である自主条例にする考えだ。

委ねること、市町村を主体に対応することを総論として示した。

骨子案は、不明土地の現状をはじめ、2018年の特別措置法制定や2020年の土地基本法改正、2021年の

また、これまでも同部会で管理不全状態の不明土地

民事基本法制の抜本的な見直しなど、関係省庁が一における防災等のための制度設計の必要性が指摘さ体となって推進してきた「これまでの取り組み」を筆頭れていることを踏まえ、法律が規定する主な対象を管に、「今後の見直しの方向性」と「対策推進に向けたそ理不全状態の不明土地とすることとした。委員からはの他の取り組み」という3つの柱で構成する。

「市町村の人的、財政的な不足」を指摘する声も多く、事務局も「国、地方団体共に必要な支援を図っていく」

2つ目の柱である「見直しの方向性」は、地方公共団
体へのアンケート調査結果の分析や関係省庁へのヒア
リングによる検討を反映した。具体的には、
（ 1）
「不明土
地の円滑な利用を図る仕組みの拡充」で、地域福利増進事業の見直しの必要性に言及。2021年12月時点で裁定まで至った事例がなく、市町村への調査でも「適当な事業が対象となっていない」「土地等使用権の上限期間（10年間）が短い」などの理由が指摘されている状況を踏まえ、より活用しやすい制度設計を目指す。

30 月刊不動産 ｜ 2022.1と回答した。
（『住宅新報』2021年12月７日号より抜粋・編集）

地方本部の動き Activity Condition
REPORT

京都府本部

京都市と災害時における民間賃貸住宅の被災者への提供等に関する協定を締結

防災の日の9月1日、京都市と全日京都府本部など京部屋などの賃貸住宅情報を京都市に提供していくとい

都府内の5つの不動産関係団体が被災者用住宅の確うものです。当本部としても、公益法人としての使命を果保に向けた協定を締結しました。
この協定は、震災・風たすため、全面的に協力をしていくことといたしました。

水害・原子力災害等の大規模災害が発生した際、被写真は、門川京都市長と坊雅勝 全日京都府本部長

災者・避難者のための応急的な住宅として、民間住宅

ほか、不動産関係団体代表者が協定締結をした際のを京都市が提供するにあたり、不動産関係団体が空き記念写真です。

前列左：門川大作 京都市長、
後列右から1人目：坊雅勝 京都府本部長

STAFF LIST
● 広報委員会

髙木剛俊、松本修、横山鷹史、後藤博幸、
浅見保明、吉田啓司、千北政利

● 発行人

秋山始

● 編集

公益社団法人 全日本不動産協会
公益社団法人 不動産保証協会
広報委員会

● 制作

株式会社住宅新報● 発行所

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月刊不動産

2022年1月号

令和4年1月15日発行※本誌掲載記事の無断転載を禁じます。

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不動産調査実務編

2022

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全日本不動産協会

公 益 社 団 法 人 全日本 不 動 産 協 会
公益社団法人 不 動 産 保 証 協 会

2022（令和4）年1月15日（毎月1回15日発行） 第50巻第1号 発行所 公益社団法人〒102 - 0094 東京都千代田区紀尾井町 3 - 30 全日会館 TEL：03 - 3263 - 7030（代）

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プロローグ 不動産調査の全体像と調査の流れ
第1章 不動産情報の入手と現地調査前の情報収集
第2章 現地調査
第3章 法務局調査第4章 役所調査第5章 インフラ（ライフライン）調査
第6章 区分所有建物（分譲マンション）調査