1. エグゼクティブサマリー

エグゼクティブサマリー

3

 コロナ影響継続も堅実な運営により第20期は予想を上回って着地 2022年11⽉期以降は⼤⼝退去の影響が顕在化するも、含み益活⽤等により予想分配⾦は9,200円以上を堅持

決算/業績予想外部成⻑/売却オフィス商業財務/ESG

2021年11⽉期(20期)実績分配⾦

9,360円/⼝（対前回予想＋10円）

2022年 5⽉期(21期)予想分配⾦

9,325円/⼝（対前回予想＋2円）

2022年11⽉期(22期)予想分配⾦

9,210円/⼝（-）• スポンサーサポートの活⽤と公募増資により、4物件の取得と1物件の売却を実施し収益⼒を改善• コロナ影響⻑期化に伴い上昇傾向が続く空室率の影響で、稼働率・賃料は弱含む• エリア・区画ごとの強弱を考慮し、賃料増額と稼働維持のメリハリをつけたリーシングを継続• 都市部への⼈出は回復傾向、賃料減額要請は⼀巡も、売上の回復は途上• 旗艦物件の路⾯店はダウンタイムなく⼊替、ホテルテナントは⻑期定借により安定性を確保• グリーンボンド39億円を新規に発⾏し、グリーンファイナンスを拡⼤• 新たにKPIを設定し、ESGの取組みを強化• 【オフィス】課題物件は稼働率向上、その他物件は強弱を⾒極め、賃料増額の可能性を追求今後の運⽤⽅針(新たな成⻑に向けて)• 【商業】本格的な経済活動の再開を⾒据えながら、⾜元では安定性確保にも注⼒• 【外部成⻑】 スポンサーサポートを中⼼に中⻑期的なポートフォリオの収益性及び安定性の向上を図る物件⼊替を継続するとともに、短期的には含み益も活⽤した安定分配を⽬指す• 【財務/ESG】継続したサステナブルファイナンス/新たなKPIの設定等活動の推進

2021年11⽉期の運⽤実績と今後の運⽤⽅針に基づく2022年11⽉期以降の分配⾦の⽔準についてご説明いたします。
まず、決算及び業績予想についてです。2021年11⽉期の分配⾦実績は9,360円となりました。業績予想上は、利益超過分配を実施する予定でしたが、堅実な運⽤の結果、利益分配のみで予想分配⾦を上回ることができました。
また、2022年5⽉期及び11⽉期の予想分配⾦はそれぞれ9,325円、9,210円でございます。
今後⼤⼝テナントの退去の影響がございますため収⼊が⼤きく減少する想定となっておりますが、ポートフォリオの含み益を有効に活⽤し、当⾯の分配⾦⽔準は9,200円を堅持してまいります。
第20期においては公募増資を実施し4物件の取得と1物件の譲渡を⾏い、収益⼒の改善とLTVの低下による将来の取得余⼒の拡⼤を図ることができました。
オフィスの運⽤では、コロナの⻑期化によりリーシングへの影響も継続しており、回復時期が想定より遅れています。個別の物件では賃料増額を達成しているものの、マーケットの空室率が⾼⽌まっている影響もあり全体として稼働率及び賃料は弱含んでいます。
商業施設では、緊急事態宣⾔解除後の⼈流は回復傾向にある⼀⽅、売上はまだコロナ前の⽔準には届かない状況です。しかし、旗艦物件では新規契約、契約改定が進み安定性を確保するなど、⽴地、物件のクオリティを重視した戦略が功を奏していると考えています。
財務及びESGにおいては、第4回グリーンボンドの発⾏によりグリーンファイナンスを拡⼤し、また今般新たにKPIを設定することによりESGへの取組みを強化しています。今後の運⽤⽅針として、オフィスに関しては物件区画ごとに賃料増額の可能性を探るとともに、課題物件についてはまずは稼働の向上に注⼒致します。
商業は、アフターコロナを⾒据えつつ、⾜もとは安定性の確保も重要であると考えます。
3

外部成⻑では、スポンサーサポートを中⼼にポートフォリオの収益性及び安定性の向上を図る物件⼊替を継続していくとともに、短期的には含み益も活⽤して安定分配を⽬指します。
また、財務はグリーンボンドをはじめサステナブルファイナンスを継続し、ESGでは、KPIの設定対象を拡⼤し更に取り組みを進めてまいります。
次ページをご覧ください。

32. 決算・業績予想

DPUサマリー（21年11⽉期決算 業績予想⽐）4

 第20期は、NOIの上振れ、財務コスト等減少により、業績予想⽐で当期純利益は上振れ
 売却益の⼀部を内部留保し将来分配⾦の安定を確保しつつ、分配⾦は業績予想⽐＋10円/⼝で着地

9,350

9,400財務コスト等＋94

9,360

その他収⼊/費⽤＋54

利益超過分配NOI内部留保の△65
改内部留保に係る課税善⼀時減額減少＋67

ダウンタイム等減少＋23

賃料改定＋4

△33

売却益

0

〜2021.11（第20期）予想〜2021.11（第20期）実績

まず、2021年11⽉期の決算では、⼀時減額及びテナント⼊替に伴うダウンタイムの⻑期化といった新型コロナウィルス影響の対応枠としていた減額⾒込みが想定を下回り、また賃料の増額等もありNOIが向上したのに加え、財務でも⾦利バッファー分が調達コストの低下により利益の上積み要因となったため期中増資の影響を鑑み予定していた134円の利益超過分配を⾏うことなく、利益配当のみで100円程度予想分配⾦を上回る結果となりました。
さらに、本決算期においては東急プラザ⾚坂の売却益が発⽣しているため、本投資法⼈の中⻑期的な安定分配に資するための財務体質向上策としてこの⼀時的な利益の⼀部を内部留保させて頂くこととし、最終的な分配⾦は9,360円といたしました。
次ページをご覧ください。

43. 内部成⻑

オフィスリーシングの状況

8 ⾜元はリーシングが⻑期化する中、⼤⼝の退去が顕在化し稼働率は低下
 相対的に需要が⾼いエリアでの早期の稼働向上とともに、⼤⼝退去区画の柔軟なリーシングによる稼働回復を⽬指す1．実績稼働率と予想稼働率100%

業績予想期間98.6%97.9%

96.7%

96.7%95.9%96%主な稼働変動要因

梅⽥ゲートタワー退去

A-PLACE新橋退去

汐留ビルディング退去▲1.0%pt▲0.8%pt▲3.0%pt

恵⽐寿プライムスクエア⼊居

梅⽥ゲートタワー⼊居＋0.5%pt＋1.0%pt

92%

2020年11⽉期末

2021年5⽉期末

2021年11⽉期末

2022年5⽉期末

2022年11⽉期末

実績

実績

実績

業績予想

業績予想今後のオフィス市場についてはリモートワークの進捗がある⼀⽅で、オフィスをコミュニケーションの場として利⽤することの重要性が再認識されていると考えています。最近のテナントの動きでは、リーマンショック後のようなコスト削減⽬的で利便性を落としても⽐較的単価の低いエリアへの移転を⾏うといった動きよりも、まずは現状のオフィスの使⽤状況等から必要⾯積を⾒直し、部分的な解約により⽴地やクオリティを維持する動きがみられています。
従って、コミュニケーションの場としての通勤のしやすさ、業務の快適さという観点から好⽴地、ハイクオリティのビルに関しては単価の変動の影響は受けるものの需要は安定して有ると考えています。
また、もう⼀点は、エリア間における賃貸市場の強弱についてです。渋⾕・恵⽐寿エリアは他のエリアに先んじて空室消化がすすんでいます。⼀⽅、新橋、汐留エリア等を含む港区では稼働率の改善がなかなか進んでいません。
アクティビアのオフィスは引き続き⽴地・ビルクオリティ改善ニーズの受⽫として選ばれていくと考えています。
しかし、市場全体の空室率の上昇の影響を受けリーシングに⼀定の時間を要する可能性が⾼いと考えています。
また、⼤⼝テナントの解約が控えていることもあり、今後の予想稼働率も低下傾向にあります。
次に個別物件ごとの対応策についてご説明します。次ページをご覧ください。

8

3. 内部成⻑

個別物件のリーシング状況

9 新橋・汐留エリアは弱含みの状況が継続も、広域渋⾕圏は相対的に需要の回復が⾒られる
 各々のエリア、物件特性に応じたリーシング施策により収益⼒向上を⽬指すTO-12 汐留ビルディング• フロア分割も積極的にアピールし、⾯積に応じた柔軟な条件設定を⾏い、早期の稼働回復を⽬指す

TO-18 恵⽐寿プライムスクエア• 解約は⼀巡し、実績稼働率は90%程度に上昇• ⽴地・グレード・シンボル性を評価した需要も増加傾向であり、100%稼働を⽬指す100%

100%

90%

90%⼤⼝区画退去に伴い、稼働率は⼀時的に60%程度まで低下⾒込み80%

80%70%

70%2021年 6⽉

TO-8

7⽉

8⽉

9⽉

10⽉

TO-1

A-PLACE新橋

7⽉

8⽉

9⽉

10⽉

11⽉

東急不動産恵⽐寿ビル• エリアのテナント需要は鈍く、⽴地を活かした来店型オフィス等、広範なニーズを取り込むべくリーシングを推進• 複数の解約により、実績稼働率は80%程度まで低下• 退去区画の⼀部はリーシングの⽬途付けが済んでおり、残区画についても確実なリーシングを⽬指す

100%

100%

90%

90%⼤⼝区画退去に伴い、稼働率は⼀時的に60%程度まで低下⾒込み

80%70%2021年 6⽉

TO-5

2021年 6⽉

11⽉

7⽉

8⽉

9⽉

10⽉

11⽉

ルオーゴ汐留• 複数の解約により、実績稼働率は80%程度まで低下• エリアのテナント需要は鈍く、柔軟な条件設定で稼働回復を⽬指す

80%70%2021年 6⽉

8⽉

9⽉

10⽉

11⽉

• 募集区画の賃料ギャップを活⽤し、賃料増額も視野にリーシングを⾏う

100%

100%

90%

90%

80%

80%70%

70%2021年 6⽉

7⽉

AA-10 梅⽥ゲートタワー• ⼤型需要は⼀巡し、稼働は⼀時的に85%程度に低下

7⽉

8⽉

9⽉

10⽉

11⽉

2021年 6⽉

7⽉

8⽉

9⽉

10⽉11⽉左側の新橋、汐留エリアは賃貸マーケットの需給バランスが悪く、汐留ビルディングとAPLACE新橋は⼤⼝テナントの解約がある中で、エリアの弱含みの状況をふまえ、業績予想上はリーシング上のダウンタイムを⻑めの前提とし、稼働が⼀時的に60%程度まで低下する想定です。
ただ、汐留ビルディングはワンフロア1,000坪の無柱空間で、フロア分割可能などテナントの要望に柔軟に対応できるため、これまでに複数の問い合わせ、内覧を頂いております。駅⾄近の利便性や新規開発の進捗に伴うエリアのポテンシャル向上を訴求し早期の契約を⽬指します。
A-PLACE新橋とルオーゴ汐留は、現状テナント誘致において広域での競争にさらされるなど相対的に回復に時間がかかると思われるサブマーケットに位置していることから、まずは早期の稼働の回復に注⼒する⼀⽅で、場合によっては物件⼊替も⼀つの選択肢としてあると考えています。
⼀⽅右側の恵⽐寿プライムスクエア及び東急不動産恵⽐寿ビルは、渋⾕・恵⽐寿エリアの空室率の上昇に伴い、東京オフィスのなかでも先⾏して稼働率が低下していました。⾜もとでは、エリアの賃貸マーケットが回復に転じ、好⽴地物件やエリアのランドマーク的な物件にはテナント需要が戻ってきていることもあり、両物件ともリーシングが進捗しています。
梅⽥ゲートタワーは、⼀時的に稼働は低下するものの、退去テナントの従前賃料とのギャップが⼤きいこともあり、⽴地、物件の優位性を⽣かしつつ引き続き増額⼊替が可能であると考えています。
次ページをご覧ください。

93. 内部成⻑

商業テナント要望・交渉状況サマリー

13

 緊急事態宣⾔に伴う減賃要請が発⽣も、要望件数は減少
 ⼀時減額要望に応じる⼀⽅、将来の内部成⻑や⾜もとのリスク軽減につながる代替条件を6割弱のテナントから獲得2. 代替条件の獲得

1. 要望件数の推移(件)25

21年6⽉〜21年11⽉

45件（期⾸時点交渉中11件除く）

20将来の内部成⻑減賃合意の6割弱で代替条件を獲得

1 減額期間経過後の賃料増額 6件

15• ⼀時減額相当を回収するケースもあり10

２ 売上歩合の新設/基準変更 35件

5• 新設の場合、売上が把握可能となり、今後の運⽤に活⽤

020/12

21/1

21/2

21/3

21/4

21/5

21/6

21/7

21/8

21/9

21/10 21/11

21年6⽉~21年11⽉末までの実績要望内容

57%

⾜もとのリスク軽減３ 解約禁⽌期間の延⻑ 32件

交渉状況

⼀時減額

41件

減額合意

解約

14件

据置8件

⽀払猶予

1件

交渉中

6件

27件

• 予告期間の延⻑も合わせて⾏うことで、⻑期のリーシング期間を確保

４ 再契約の締結 31件• 単純に同条件で⾏うだけではなく、普通借から定借への切り替えも実施

⼀時減額︓テナントの業種や状況などから判断し、個別対応を実施

減額合意

解約︓⼩規模区画が中⼼で影響は軽微

13ページからは商業の状況について説明致します。
まずは、商業テナントのコロナ影響による⼀時減額等の要望、交渉状況のサマリーです。
左側1の要望件数の推移をご覧頂くと、新規の要望は減少しています。2021年11⽉期では、27件のテナントと⼀時減額で合意しました。
スライド右側をご覧ください。2021年11⽉期も⼀時減額等の要望に丁寧な対応を継続することで、テナントとの関係性の向上につながったと考えています。単に条件の交渉だけでなく、テナントの状況を理解し将来に向けた交渉をすることで、結果として賃料増額や再契約など成⻑性と安定性を確保する内容の代替条件を獲得することができました。
次ページをご覧ください。

135. 財務・ESG

ESGの取り組み 〜 E（Environment）︓KPI策定 〜23

 KPI策定により、マテリアリティ（重要課題）に基づいた取り組み⽅針をさらに具体化 指標の達成に向け、取り組みの加速と進展を狙う

マテリアリティ

取り組み⽅針KPI

再⽣可能エネルギーの調達

E

環境負荷の軽減

気候変動への対応

・再⽣可能エネルギー調達を推進（コスト検証の上、2022年7⽉までにKPI化予定）

関連するSDGs

・エネルギー使⽤量:・再エネ調達によるCO2排出量削減

7.3 世界全体のエネルギー効率の改善率を倍増させる

・エネルギー起源CO２排出量:中⻑期的に年平均1％の温室効果ガス排出原単位の削減を⽬標とする

12.5 予防、削減、リサイクル、および再利⽤（リユース）により廃棄物の排出量を⼤幅に削減する12.8 あらゆる場所の⼈々が持続可能な開発および⾃然と調和したライフスタイルに関する情報と意識をもつようにする

中⻑期的に年平均1％のエネルギー消費原単位の削減を⽬標とする・節⽔:中⻑期的に年平均0 5％の⽔使⽤原単位の削減を⽬標とする・廃棄物:中⻑期的に⾒て年平均0 5％の廃棄物原単位の削減を⽬標とする

ポートフォリオのグリーン化・グリーンビル認証取得割合︓2030年までに70％以上・グリーンリース契約︓新規契約においてグリーンリース締結 100%サステナブルファイナンス・投資法⼈債新規発⾏時のグリーンボンド⽐率 100%(※）
・将来的にサステナブルファイナンスの多様化を検討※ 現在のフレームワークによる発⾏を前提とする

マテリアリティに基づく取り組み⽅針の具体策として、再⽣可能エネルギーの調達、ポートフォリオのグリーン化及びサステナブルファイナンスについてのKPIについてご説明します環境負荷の軽減という重要課題における気候変動への対応策として具体的に⽬標を定め、その達成に向け取り組みのスピードアップとゴールの⾼度化を狙います。
⼀つ⽬は、全物件でコスト検証をしたうえで再⽣可能エネルギー調達に関するKPI化を2022年7⽉までに予定しています。これに先⽴ち⾏う、スポンサーとの共有3物件及び汐留ビルディングにおける取組を次ページでご紹介します次に、ポートフォリオのグリーン化につき、グリーンビル認証取得割合を2030年までに⾜もと6５％から70％以上に引き上げます。また、今後のテナントとの新規の賃貸借契約の全てをグリーンリース契約とすることで、アクティビアのオフィス及び商業施設の運⽤におけるESGへの取り組みにテナントも賛同頂き、⾜並みを揃えてESG推進を図れるものと考えます。
3つ⽬は、サステナブルファイナンスの推進です。投資法⼈債の今後の発⾏は原則グリーンボンドとします。また、グリーンボンドだけでなく新たなサステナブルファイナンスに取り組むことを検討致します。
次ページをご覧ください。

23

5. 財務・ESG

ESGの取り組み 〜 S (Social) 〜26

S（社会）関連するSDGsターゲット（〜2030年）

APIのマテリアリティ（重要課題）・ ⼈材開発と育成・ 地域への貢献・ テナントの健康と快適性・ サプライヤーとのエンゲージメント

11.3 包摂的かつ持続可能な都市化を促進し、すべての国々の参加型、包摂的かつ持続可能な⼈間居住計画・管理の能⼒を強化する12.8 あらゆる場所の⼈々が持続可能な開発および⾃然と調和したライフスタイルに関する情報と意識をもつようにする

1. 地域社会企業版ふるさと納税の活⽤（運⽤会社） 2020年に続き、A-FLAG札幌が所在する北海道における医療従事者等への⽀援や医療⽤資機材の整備などを⽬的とした、「発熱者等診療・検査医療機関勤務環境改善⽀援事業」への寄附を実施 ⽀援を通じて地域社会へ貢献

３. 個別物件における取り組みテナント従業員向け優待サービス（オフィス物件） スポンサーグループの商業施設や宿泊施設での割引など幅広い特典・サービスを提供 ⼊居することで従業員の福利厚⽣の充実が図れ、テナント企業がAPI物件を選好する機会へ

シェアサイクルの設置 （東急プラザ表参道原宿,キュープラザ⼼斎橋, キュープラザ原宿,A-PLACE渋⾕⾦王）

2. 投資家HPへ⽤語集の掲載（投資法⼈） Ｊリートの⼀般的な⽤語と、APIの決算説明などで使⽤している⽤語をそれぞれ⽤語集としてHPへ掲載（和⽂のみ）

 次世代電動サイクルのシェアリングサービス「LUUP」のポート設置スペースを4物件で提供 サステナブルな交通⼿段の普及をサポート

フードトラックの活⽤（A-PLACE⻘⼭） 密を避けたテイクアウトニーズの⾼まり 周辺に飲⾷店が少ないためテナント満⾜度の向上にも⼤きく貢献

2６ページはS、社会の取り組みです。
まず、地域貢献の⼀環として昨年に引き続きふるさと納税を活⽤した⽀援を⾏いました。
左下2.をご覧ください。個⼈投資家や地域⾦融機関からのご要望にお応えしてアクティビアのホームページにおいて投資法⼈関連の⽤語集を掲載しました。
また、右側3.では、コロナ禍によりオフィスがコミュニケーションの場として重要性が増している現状に対応し、テナント従業員向け優待サービスを導⼊することでテナント従業員の交流サポートやテイクアウトニーズの⾼まりを受け、フードトラックを導⼊することでテナント満⾜度の向上に貢献することができました。
次ページをご覧ください。

26

5. 財務・ESG

ESGの取り組み 〜 Governance 〜

27

G（ガバナンス）関連するSDGsターゲット

APIのマテリアリティ（重要課題）

12.8 2030年までに、あらゆる場所の⼈々が持続可能な開発および⾃然と調和したライフスタイルに関する情報と意識をもつようにする

・ 持続可能な社会の実現に向けて、多⾯的な社会的要請に対応する経営体制

16.7 あらゆるレベルにおいて、対応的、包摂的、参加型、および代表的な意思決定を確保する

1. サスティナビリティ体制の強化と取組内容の⾼度化
 2021年4⽉にサステナビリティ推進部を創設

3. 適切な意思決定プロセスの構築 利益相反対策等の投資主の利益保護を⽬的として、利害関係者からの資産取得等に際しては外部専⾨家を含むコンプライアンス委員会における承認が必要

2. 業績に連動した運⽤報酬体系 J-REIT初のDPUに連動した運⽤報酬体系を採⽤
 2020年5⽉期には運⽤報酬Ⅱの⽐率を⾼め、インセンティブを強化運⽤報酬Ⅰ（総資産額基準）

運⽤報酬Ⅱ（DPU及びNOI基準）

前期末総資産額×0.25%（上限0.3%）

DPU（1⼝当たり分配⾦）×NOI×0.00021%(上限0.00021％)(注) 運⽤報酬Ⅰと運⽤報酬Ⅱの合計⾦額の上限は当期末総資産額×0.5％

次はG、ガバナンスです。
新設したサステナビリティ推進部を中⼼に、取り組み内容の強化及び⾼度化に継続して取り組んでいます。
28ページをご覧ください。

27

以上、私からの説明とさせて頂きます。最後までご視聴いただき、誠にありがとうございました。

29

本資料は、情報提供を⽬的としたものであり、特定の商品についての投資の募集、勧誘や売買の推奨を⽬的としたものではありません。投資を⾏う際は、投資家ご⾃⾝の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
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