設計事務所におけるコストマネジャーの役割
Roles & Responsibilities of Cost Managers at
Japanese Architectural Design Firms

10 April 2014
株式会社 久米設計 皆銭宏一

建築プロジェクトの関係者
Stakeholders/Key Players of Construction Projects
AＭ

ＣＭ

建築主
Client
業務委託契約 (委任? , 請負)(意匠)設計者

請負契約
監理

Architect

総合工事業者
General Constructor
請負契約

設備･電気構造･コスト監理

コンサル

管理

調査

売買・リース契約

材料、機材供給業者

管理

Supplier

専門工事業者
Sub Constructor

Engineer

業務委託契約

FＭＰＭ

請負契約
業務委託契約

積算

管理

請負契約

作業者
専門工事業者
請負契約

雇用契約

Worker

管理

専門工事業者2

プレーヤーの決定時期と役割
Key Player Selection Sequence and Roles of Each Player
ＣＭ選定 設計者選定
プレイヤ＼段階

施工者選定

事業構想

企画

計画

基本実施

発注

工事維持管理Conceptual
phase

Plan
concept

Masterplan

BasicdesignDesignBuilder
selectConstru
ction

Maintenance

発注者
Client
設計者
Architect
ゼネコン・サブコン
Constructor
メーカー・工事屋
Supplier , Worker
ＣＭｒ3

(設計事務所に求められる)コストマネジメント

Cost Management
事業者の要望････････････････････

投資 効果の最大化

コストマネジメントの３つの主な仕事(役割)
コストプラニング
Cost Planning

ターゲットコストを決めるのがコストプランニング

コストコントロール
Cost Control

ターゲットコストで設計させるのがコストコントロール

コストアジャストメント
Cost Adjustment

ターゲットプライスで施工者決定、竣工させるのがコストアジャストメント
4コストマネジメントの手法
Types of Cost Managementコストマネジメント実施時期

CP･･Cost Planning
CC･･Cost Control
CA･･Cost Adjustment①特命受注の場合
Cost Simulation

Cost Monitoring

Cost Valuation

事業構想

企画

計画

基本実施

発注

工事

ConceptualphasePlanconcept

Masterplan

BasicdesignDesignBuilder
selectConstruct②コンペ･プロポの場合
Cost Simulation

Cost Planning

Cost Monitoring

Cost Valuation

Cost Control

Cost Adjustment↓↓･･ (概)精算時期、(Rough )Estimate Period5コストプランニングへのアプローチ
Cost Planning Approach投資効果を最大化するために予算を最適配分最低必要な金額+差別化する要素安全性(耐震性、耐風性、その他の自然災害対策)意匠性(デザイン性、ランドマーク性、グレード感)経済性(ランニングコスト、家賃、入居率向上)居住性(室内空間、生活用設備、光･エネルギー環境)
どの要素にいくらかけるか､いくら減らすか–コストシミュレーションコストプランニングは試行錯誤しながら行うもの

実際にやってみる→静岡市､敷地20,000㎡に約35,000㎡災害拠点病院を建設する
予算は㎡35万(税別120億)、支持地盤はGL-30m、構造･階数未定
6コストプランニングの役割
Roles of Cost Planning計画段階– 最適計画のためのシュミレーション– 予算内実現可能性 の検証– 機能別部位別の実現可能な目標コスト設定– 規模・形態・グレード をほぼ確定させる

ＰＣＭがやらなければならないこと
設計総括者に対して発注者に対して



仮定した内容の説明



工事費に含まれている内容説明

工事費のバランス妥当性説明



類似建物とのコスト比較の説明



予算内実現のための方策提案



想定建物概要の説明



設計変更案の提示



施工者選定方法・時期の提案



資材価格動向の説明

施工者選定時期の提案
7

コストコントロールの手法
Cost Control Method
基本設計段階–計画時に設定したコストの修正–目標コストを実現できる 材料･工法 の選定–コストに関わるリスク検討・対処

この段階で必ず収める！･･･ここが難しい！
実施設計段階–基本設計概算の 妥当性検証–基本設計後に変更した内容の整合性確認–目標コスト実現のための減額変更検討計画からの概算履歴（推移表）で確認
8コストコントロールの事例
Example of Cost Control
某有料老人ホーム
 延床：約１８，0００㎡（ＲＣ造 ２～５階建）
 棟数：共用棟及び住居棟５棟 既存敷地内の建替え工事

4,500,000

本体（外構・解体・切り回し別途）
4,000,000

3,500,000

本体+(外構・解体・切り回しの一部）

基本設計最終予算
3,400,000
当初予算
2,800,00

3,000,000

工事契約額
3,300,000
2,500,000
工事費算出額
予算設定額

2,000,000(千円)

基本計 画 基本 計画 基本設 計 基 本設計 基本設 計 基本設計 実施 設計 実施設計
VE
VE
範囲見 直 範囲見直
VE
VE

発注ネ ゴ

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施工会社の選定時期
Timing of Construction Contractor Selection
施工者選定時期の検討
事業構想

企画計画

基本実施

ConceptualphasePlanconcept

MasterplanBasicdesignDesign工事
Construction

付き合いのあるゼネコンがいる

設計施工一貫性能発注

早くゼネコンを決めたい

基本設計発注

請負工事費を早く確定したい

実施設計発注 設計と分けたい、グレード確保したい
 施工者早く決めるメリット–早い段階で工事価格をほぼ決めることができる–解体工事等、先行できる工事の着手が早期に可能–近隣対策を早期に始めることができる
 施工者早く決めるデメリット–建物機能よりも利益優先の設計となる可能性が高い–設計内容の詳細検討が施工段階にずれ込む可能性が高い–実施設計後に比べ、価格競争環境が成立しにくい
10発注方式と施工会社選定方式
Construction Contract Types and Contractor Selection Methods
 発注方式の検討

1. 一括発注 ･･･ ゼネコンに一括請負契約で発注
2. 分離発注 ･･･ 工事をいくつかに分けて発注
3. コストオン･･･ 専門工事業者を発注者が指定して、ゼネコンに一括請負契約で発注優れている ○ △ × 劣っている

品質

コスト

責任の所在

発注者業務

1.一括発注△○○○2.分離発注○△××

3.コストオン○×△△※プロジェクトの特性により評価は異なる 選定方法の検討

1.特命､随契 ･･･ 信頼できる施工者、公共工事は原則禁止
2.競争入札 ･･･ 入札金額の安い者、最低制限価格設定もある
3.見積合わせ ･･･ 複数者から見積を取り交渉により決定
4.総合評価 ･･･ 入札金額と提案内容とを評価して決める

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コストアジャストメント事例
Example of Cost Adjustment
某電算センター(S造 B0/5F 延13,000m2)

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END

ご清聴ありがとうございました｡

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