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No.208 NOVEMBER 2017

CONTENTSREPORT
PM会社それぞれの個性と強み

総合・複合型 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33

FEATURE【2018年版】
180社の一覧・分析・ランキング

PM事業者総覧. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27

伊藤忠アーバンコミュニティ／オー・エイチ・アイ／関電プロパティーズ／
清水総合開発／ジョーンズ ラング ラサール／大和情報サービス／
ベスト・プロパティ／丸紅リアルエステートマネジメント／
三菱地所リアルエステートサービス

オフィス中心型 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42
第一ビルディング／千代田ビルマネジメント／東急コミュニティー／ BMS ／三菱地所プロパティマネジメント

住居中心型 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47

グローバルコミュニティ／東急住宅リース／

パシフィック・ディベロップメント アンド マネージメント

商業中心型 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50

スペーストラスト／プライムプレイス／三菱地所リテールマネジメント

物流中心型 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53

シーアールイー
DATA

全国PM会社の実態と事業動向. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54
180社のアンケート分析
OVERVIEW
PM 事業「新規受託市場」開拓プラン

投資用不動産は多様化に加え多面的広がりも . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28
PMは新・事業モデル構築が検討課題に
湯目健一郎［都市未来総合研究所］

PM 編集部
付録

J-REIT資産PM受託企業ランキング . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66
INDEX

プロパティマネジメント事業者総覧2018 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 76

REPORTP M 会 社 それ ぞ れ の 個 性と強 み

伊藤忠アーバンコミュニティ
総合・複合型［PM 受託比率］
オフィス

住居

57.0%

5.0%

商業

23.0%

ホテル 物流その他

5.0% 8.0% 2.0%

投資需要高まる西日本の運営体制を拡充
商業・物流など大型施設の受託強化へ
オフィス市況は高値圏も取得ニーズ底堅い

投資家のニーズに合わせ
西日本エリアの PM 受託を強化

PM〜CM まで内部成長に力注ぐ

ビルマネジメントグループでは、都心に加え伊藤忠アーバンコミュニティのビルマ

名古屋以西の西日本エリアの PM 受託を強ネジメントグループでは、住宅を除く事化しています。取得競争が激しい都心部を避業用賃貸不動産の PMを手がけている。
受 託 実 績 は 152 棟 ・ 195 万 ㎡（2017年 9 月時点）。アセットタイプ別の構成比

はオフィス 57 ％、商業 23 ％、物流施設

8 ％、ホテルなどその他が 12 ％となっている。

け、大阪や福岡などに資金を振り向ける投資家の動きに対応したもので、PM のほかエ氏

マネジメント業

プ長
部長

氏

マネジメントプ
プロパティマネジメント部長

氏

マネジメントプ本
マネジメント部長

都心部のオフィス投資市場は高止ま

ンジニアリング関連の人員も増員しています。
アセットタイプ別では、運営に苦しむ地方や郊外の単館系ショッピングセンターの運営・再生に力を入れていくほか、伊藤忠商事のグループ各社と連携しながら、物流施設の PM
受託も積極的に進めていきます。

りが続いている。
「高値警戒感から取引が活発に行われているとはいえないもの

ホテル中心に幅広い投資ニーズ見込むが、ショッピングセンター（SC ）などのの、投資家の取得意欲はなお旺盛。想SC 再生は自治体や商店会との連携も大型施設である。人口 15 万人以上の都市に所在する施設を対象に、行政や定賃料や出口キャップレートはおおむね

PM の肌感覚に近い水準に設定されて2017 年 4 月には、名 古 屋 以 西を管地域の商店会などとも密接にタイアップ

おり、無理な取得を行っているという印

轄する西日本ビルマネジメント部の体制

しながら再生を目指していく。
「商業施

象は低い」
と話すのは、ビルマネジメントを増強した。PM 関連スタッフのほか、設の再生が難しいことは十分承知してグループの松原信明氏。

CM を担当するエンジニアリング担当のいる。リーシングをはじめこれまで培って取得機会が限られるなか、受託ビル

人材も拡充している。近年の市況高止

きた運営力を存分に発揮するとともに、のバリューアップを積極的に進める。直まりで関西や福岡などに資金を振り向け

難しいプロジェクトにあえて取り組むこと

近では私募ファンドが保有する東銀座

る投資家の動きに対応したもの。

でさらなるノウハウ蓄積も進めていく」と、の中規模ビルのリニューアルを手がけ「オフィスからホテルまで幅 広い投 資

同グループの平澤朋幸氏は話す。

た。稼働率が弱含んでいたことからテコ

ニーズがある。とくにホテルについては

SC のほか物流施設の PM 受託にも入れを図ったもので、PM 兼 CM（コン大阪や京都、福岡といった大都市ばか注力する。外部投資家からの受託はもストラクションマネジメント）として、エント

りでなく、滋賀や三重など観光ルートのとより、親会社の伊藤忠商事が将来的

ランスをはじめ共用部の刷新を行ってい拠点となる周辺都市にまで投資が進んな専門 REIT の立ち上げも視野に積極る。内覧会を織り交ぜ早期の満室稼働（同グループ石田正夫氏）。
でいるようだ」

的な施設開発を進めていることから、グ

そうしたなか今後 PM 受注を目指すの

ループ内の連携も強化していく構えだ。

を見込んでいる。

33

REPORTP M 会 社 それ ぞ れ の 個 性と強 み

オー・エイチ・アイ
総合・複合型［PM 受託比率］
オフィス

60.0%

住居

2.0%

商業

33.0%

ホテル

5.0%

テナントへの丁寧な説明で高い賃上げ率を実現
リーシングは業務プロセスの見直しで成果
福岡で数少ない

オーナーとテナント双方の満足度を追求

独立系 PM 会社

当社は福岡市内を主要エリアとする地域密着型 PM で、エリアの市況や特性に精通した専門性の高い運用サービスを提供していま

オー ・ エイチ・ アイ（OHI ）は福岡をす。オーナーの賃料増額姿勢が明確にあるなか、地元ならではの拠点にオフィスや商業ビルの管理 ・ 運

フットワークを活かしたテナントとの粘り強い交渉で着実に成果を上営（PM ）のほか、売買仲介、貸会議室
運営を手がけている。

PM 受託実績は前年比で微増となる
25 棟 ・ 13 万 8,000 ㎡規模（2017 年 9 月

げています。普段からテナントと接触する回数を増やし、信頼関係を構築することで、オーナーとテナント間にある主張の乖離を埋め、氏プロパティマネジメント
マネ ジ

Win-Win の関係になるよう努めています。今後もオーナーとテナン
ト双方の満足度向上を追求してまいります。

時点）。受託物件は、「アクア博多」（延床面積約 1 万 3,000 ㎡）などオフィスが中れ、同社が積極的に取組むのが賃料増し、レンタブルスペースを増やすことで心だが、大型商業施設「gateʼs 」（延床額交渉である。

収入増を図った例などがある。
「収益向

面積約 4 万㎡）の PM 受託を始め、商業

テナントの賃料アップへの抵抗感は依上に直結した施策による成果と実績のビルの運営も幅広く手掛けている。クラ然として強いが、しっかりとした戦略のも積み重ねが、投資家からの信頼につな

イアントは当初、外資系ファンドが中心と賃料交渉を行うことで活路を見出せる（小島氏）。
がると考えている」

であったが、近年は地元の一般事業法

ケースもある。単に周辺相場の賃料上リーシングにおいては、募集資料もひ人から J-REITまで幅広く受託している。

昇要因だけでなく、固定資産税の増加

な形通りの内容ではなく、ビルごとにア「独立系企業として PM 事業に専念すべなどのコスト上昇要因をエビデンスとし

ピールポイントを明確にし、分かりやすく

く、賃貸仲介事業や BM、自社物件の丁寧にテナントに説明する。テナントのビレイアウトすることで仲介会社の目に留開発 ・ 保有は行っていない。常にオール運営への要望をヒアリングし、例えばまるように工夫している。遅い時間や祝ナーや受益者の利益を第一に考えて行全館 LED 化によるテナント負担電気代

休日など時間外の内覧に柔軟に対応す

動できる PM 会社として体制を整えてきの削減や、水回りの改修など細やかなることも成約率向上には不可欠だといたのがわれわれの強み」と話すのはプ

グレードアップを実施することで賃上げう。

ロパティマネジメントチーム マネージャーにつなげるケースもあるという。

「オーナーとテナントの間に入り、基本を小島光博氏。

そのほか 賃 料 収 入を上げるためのしっかりと押さえた PM を丁寧に実行す

リニューアル提案も多く手掛けている。

ることで結果につなげていく」と小島氏

丁寧な説明で賃上げに結びつける

オーナーチェンジを機にポイントを押さえは話す。

リーシングは柔軟な対応力

たリニューアル工事を実施したことで新オー・ エイチ・ アイの収益向上への

規賃料を 150% 上げた実績や、倉庫と提案力は、過熱している福岡エリアにおして使用されていた区画を貸室へ改修

いて、より頼もしい存在になりそうだ。

好調な福岡のオフィス市況に後押しさ

34 PROPERTY MANAGEMENT 2017 Nov.

REPORTP M 会 社 それ ぞ れ の 個 性と強 み

関電プロパティーズ
総合・複合型［PM 受託比率］
オフィス

商業

69.9%

ホテル 物流その他

19.6% 1.3% 1.0% 8.2%

東西主要エリアで受託資産積み増し
対応アセットのタイプ拡大にも注力
平均稼働率は 97％と好調

グループリソース活かす
リーシング専属部隊を配備

大型ビルは需給ひっ迫

親会社の関電不動産開発からの人材を主力に構成

関電プロパティーズは関西電力グルーされ、デベロッパーや AM などオーナー視点に基づ

プの PM 会社である。前年比 6 棟の積いた競争力の高い PM を展開しています。PM 会社

み増しとなる 73 棟 ・ 95 万㎡を管理 ・ 運にまずもって求められるリーシング機能も強力です。

営（2017 年 9 月時点）し、そのうち 49 棟

大阪の本店では 8 名から成る専属部隊が、関西電（福岡 1 棟を含む）が関西エリアに、24 棟（仙台 1 棟を含む）が関東エリアに所在す

業

ン

部

武

氏
プ

業

部
プ長

氏

力グループや、つながりの深いパナソニックグループとのリレーションも随時活かし、仲介会社のみに拠らない独自のリーシング活動を展開しています。

る。アセットタイプ別ではオフィスビルが約 70％、商業が約 20％、物流・ホテル・とされてきた堺筋や四ツ橋筋エリアまでとするビルを建設する計画もある。大阪

その他が約 10％という構成になる。

探す範囲が広がってきたほか、守口市

城公園に隣接した自然豊かな環境に加直近 1 年あまりでは、千里中央駅至エリアなど郊外まで検討エリアを広げる

え、JR ・ 地下鉄 ・ 京阪の 3 路線が乗り

近にあるオフィスビル「大阪モノレール

声さえ聞こえてくる。とくに基準階面積

入れ交通の利便性も高く、エリア全体の千里中央ビル」を新規受託したほか、旧300 坪クラスの大型ビルの需給はひっ迫

存在感は日増しに強くなっている。

よみうり文化センターの建て替えで誕生している」と営業推進部 開発グループ「昼間人口が増え、今後も増加が見込ました商業施設「SENRITOよみうり」に

長 武田耕一郎氏は話す。

れるため、OBP 全体において商業ゾー

ついても先行オープンの I 期に加え、イン強化のニーズが高まっている。各ビル

オンモールが入居（イオンモールからエン魅力高まる OBP

固有の取り組みだけでなく、エリア全体

ドテナントに転貸）する II 期も追加で受託

エリア全体の活性化へ

でもイベントや催事の開催などを通じてした。

有効活用を図り魅力を高めていきたい」

全受託物件の稼働率は約 97 ％と高大阪ビジネスパーク（OBP ）・ 京橋エ

稼働が続き、賃料についても入れ替え

リアも、今後はますます賑わいが増す見

時のタイミングで着実なレントアップを実込みだ。親会社の関電不動産開発が、OBP に限らず他の運営ビルも含め、現している。オフィス市況は需給がタイト

パナソニック大阪京橋ビル跡地にオフィス

ハード／ソフト両面にわたりビルの収益であり、とくに大阪市中心部は、梅田やビル（延床面積：約 5 万㎡）を竣工させ、性強化に全力をあげていく。関西エリア

中之島、淀屋橋などの御堂筋エリアで既に一棟貸しで入居テナントが決定したのオフィスビル市場は、賃貸 ・ 売買ともまとまった空き床を探すのが難しい状況

ほか、2019 年には OBP 内に読売テレビに膠着状態が続くとみて、今後はオフィが続いている。
「床不足からオフィス立の新社屋も立ち上がる。このほか京阪神

ス以外のアセットの PM 受託にも力を入地としては御堂筋エリアと比較して弱い

ビルディングがデータセンターを主用途

れていく方針だ。

（営業推進部 リーシンググループ 大谷悠馬氏）。

35

REPORTP M 会 社 それ ぞ れ の 個 性と強 み

清水総合開発総合・複合型［PM 受託比率］
オフィス

住居

47.3%

39.3%

商業

ホテル 物流1.8% 5.9% 5.7%

ファンド間売買活発化で受託数伸ばす
収益最大化策を専任担当者がフルサポート
売買好調で見積り依頼増組織改称で PBOS の強み示す

PBOS 強みに受託伸ばす

今年 4 月の組織改編で、ビル管理事業本部を PM事業本部に改名しました。ゼネコン直系という出自

清水総合開発は、清水建設グループ

から、BM・CM 企業というイメージを持たれます

傘下の総合不動産会社である。PM 事が、あくまでも PM を主体に、あらゆる業務を一業では、オフィスビルを中心に住宅 ・ ホ

気通貫で行える強みを改めて示した格好です。今後

テルなどの管理 ・ 運営を手がける。受託実 績は 232 棟、157 万 1,576 ㎡の規 模

業

川

部長

氏

（2017 年 9 月時点）で、昨年同時期よりも

氏
本部長

も「PBOS」を軸としながら、ニーズに合わせた柔軟な対応により、グループ各社とも密接に協業しながらオーナー利益に貢献してまいります。

27 棟伸ばした。稼働率もオフィス97％、住宅 99％と高水準を維持している。

（田中氏）。
からも評価されている」

いまの市況感について、専務取締役いる。今年４月のリニューアルで、管理物件毎の詳細ページを新設。物件パン

PM 事業本部長の田中宏明氏は「中小CM・リーシング強化

フレットのダウンロード機能や、毎朝更規模ビルを中心に、REIT ・ ファンド間

エリア・アセットタイプも拡大

新する空室情報が好評だ。
「アクセス数の売買が活発化、見積り依頼も増えていが急増し、逆に電話対応が減るなど業る」と話す。同社の PM 受託資産が売却

ハード面のサービスは、ゼネコン直系されるケースも多いが、新オーナーの下、の PM 会社として最も得意な領域。部

約半数で継続受託ができているという。

門横断の CM チームを擁し、グループ

今後もPBOS を柱に業務範囲を拡大「新オーナーから別物件を受託するケーの BM 会社や設計会社とも連携、幅広させる。地方都市は名古屋が好調で、（田中氏）とし、オーナーチェン
スも多い」

い専門家が最適な修繕 ・ 改修提案を

今年は延床面積１万㎡クラスの 2 物件をジこそ新規開拓のチャンスと捉えている。

行っている。

受託した。さらに大阪 ・ 京都にも注力し（リーシングマ
務の効率化が進んでいる」
ネジメント部長 古川英人氏）。

こうした受託好調の背景には、清水建

加えてリーシング機能も強みだ。昨ていく方針だ。アセットタイプでは主力の設グループの総合力を活かした PBOS

年４月に創設されたリーシングマネジメ

オフィス、住宅に加え、物流、ホテル、商がある。PBOS は「PM ・ BM One-Stop

ント部を３名増員し、専属で 7 名体制と業施設にも力を入れる。

Solution」の略称。
「リーシングやバリュー強化した。今年１月に、港区の大型管理

営業企画部の長谷川隆一氏は「CS

アップ、リニューアル、修繕計画、ライフサ

物件で大口テナントが退出したケースで調査も徹底し、評価や課題点を詳細に

イクルコストの最適化といったあらゆる施は、約 4,800 坪の空床を、親会社の清把握している。目先のコストカットだけで策を 1 人の PM 担当者が窓口となり、技水建設と協力し早期に埋め戻すなど、はなく、中長期的な観点からオーナー

術支援部隊と連携のもと素早く対応して高いリーシング力を誇っている。

ニーズに寄り添った収益改善提案を続いる点が REIT ・ファンドなどプロ投資家

36 PROPERTY MANAGEMENT 2017 Nov.

自社ウェブサイトの活用にも注力して

けていく」
と話す。

REPORTP M 会 社 それ ぞ れ の 個 性と強 みジョーンズ ラング ラサール
総合・複合型［PM 受託比率］
オフィス

25.0%

住居

14.0%

商業

49.0%

ホテル 物流その他

2.0% 8.0% 2.0%

商業・物流分野も積極展開
ＩＴ技術で事業の革新も図る
オフィスをはじめ商業・物流分野でも総合的なサービス力でクライアントニーズに的確に対応

総合力を発揮

不動産投資マーケットは堅調に推移しているものの、一方でピーク

グローバルな不動産サービスプロバ

感もあり、投資家の売却への動きも出始めています。一般企業の不イダーとして知られるジョーンズ ラング

動産管理業務アウトソーシングニーズも高まってきています。このよ

ラサール（JLL ）が日本に進出したのは1985 年。以来、外国投資家による日本の不動産投資を先導するとともに、日本
におけるプロパティマネジメントの普及、うに錯綜したマーケットの状況においてこそ、PM と AM 両面の機能を持つ当社の強みがより発揮できると思います。投資マーケットの分析力と、IT を駆使した効率的な運用・管理の能力で、クライア

氏
事業部長

ントごとの多様なニーズに的確に対応してまいります。

定着に大きな役割を果たしてきた。
現在、PM 部門が受託する総面積はる。さらにサプライチェーン＆ロジスティッ

ロアのデザインやレイアウトをシュミレー

約 445 万㎡、クライアント数は 60 社を超

クコンサルティング事業部において、クラションできる「JLL Smart Office 」は、える。クライアントの多くは外資系投資家

イアントの物流拠点の統廃合や拠点開

リーシングにも大きな効果を発揮してであるが、J-REIT 物 件も15 社、70 棟

発などのコンサルティングを行うなど、不いる。
「最新のテクノロジーは業務の効を受託するなど、日本の不動産投資プ

動産に関わる経営戦略上の支援も行っ率化とともに、テナントのデシジョンにもレーヤーの信頼も厚い。

ている。
「商業や物流は、オフィスと比べ大きな影響を与え、事前のフロアイメー

昨今では、商業施設の受託も増加しるとPM プレーヤーが少ないため、投資ジづくりにも貢献できる。さらにビルオーており、2015 年に商業施設 PM の専門や開発から運営 ・ 管理に至るまでの総ナーの内装負担の軽減や賃料アップに会社である丹青モールマネジメントの株合的なサービスを提供する当社の強みもつながる。PM 事業は労働集約型の式 70 ％を取得（2016 年 12 月に全株式をがより発揮できる」（執行役員 不動産運用ビジネスであるため、業務効率化と他社取得し、社名もJLL モールマネジメントに変サービス事業部長 柏木伸之氏）。

との差別化には、IT テクノロジーの進化更）、大型ショッピングモールの受託も促進され、商業施設の受託面積比率は（柏木氏）。
は欠かせない」不動産テックの積極展開で事業拡大

全体の 50％弱を占めている。

JLL は、国内のみならずアジア・ パシ
フィックエリア、さらにはグローバルなレ

また近年の物流市場の発展に対応しJLL では現在、総合的な不動産サー

ベルでの不動産市場の情報の集約化とて、物流事業の組織拡充にも努めておビスの 一 環として、IT テクノロジーのクライアントニーズに対応するため、独り、すでに 10 棟ほどの PM を受託してい分野に力を注いでいる。なかでも、イン自の IT テクノロジーが不可欠である。先る。開発チームは、コンストラクションマ

ターネット上で 360 度、全方位に撮影しに上げた IT テクノロジーによる不動産

ネジメントから事業参画するなど、物流た画像をデジタル処理して施設を内覧

サービスの革新は、JLL の今後の事業分野の事業展開も急ピッチで進んでいとVR 技術によりオフィスフ
できる「360 」

拡大の可能性を示すものともいえよう。

37

REPORTP M 会 社 それ ぞ れ の 個 性と強 み

大和情報サービス
総合・複合型［PM 受託比率］
オフィス

住居

13.0%

商業

1.0%

ホテル

60.0%

18.0%

物流

8.0%

多様なアセットのＰＢＭ実績による“引き出しの多い ” 提案力でニーズに応える
市場ニーズはコストカットから

施設の特性・立地条件を踏まえたＰＭを目指すバリューアップへ

商業施設の PM は、施設競争力や現場環境を踏ま

大和情報サービスは、大和ハウス工

えたマーケティングアプローチが重要です。そのう

業のグループ会社として、商業施設を中

えで、バリューアップの方向性を明確にしていきます。

心にオフィス、ホテル、物流施設など多こうして培ったマーケティング能力は他のアセットに様な施設のPMおよびBMを担っており、
創業 32 年目を迎える。
現在、同社の PM 受託規模は、面積

プロジ
部長

氏

ト

氏

事業本部
プロパティマネジメント部
部長

も十分適応できます。とくに子細なレポーティングと課題への提案に力を入れており、投資家の方々には投資判断の方針が明瞭になると考えています。

にして約 160 万㎡、95 棟を数える。昨年度と比較して、面積で 10 万㎡、棟数

ぶ経験で積み重ねてきたマーケティング

で 4 棟が増加しており、業績は堅調に能力によって、新規開発やリニューアル

昨今の PM 事業環境は、一時期のコ推移している。

の方針、売買の適否といった投資面でストカット一辺倒からバリューアップへと今年度に新規受託した主な施設は、のアドバイスからＰＢＭに至るまで一貫

ニーズの変化がみられるようだ。これ以

JR 中央線高尾駅前の大型 SC、青梅市

したサービス提供が強みだと認識してい上のコストカットは、施設そのものの劣のロードサイド複合商業施設、名古屋駅

る」（ＰＭ事業本部 プロパティマネジメント化を招くという認識が広がり、ＰＢＭのス

至近の大規模複合施設、大阪城公園

部統括部長杉原 寛氏）。

イッチも減少している。その代わり、ＰＭ内の複合施設の４施設。

商業施設に関しては、SC 事業の専

開発部長 佐々木健雄氏）。

には賃料アップにつながるような提案力

前者 2 つの商業施設は大和ハウスの門部隊である SC 運営部に、同社独自が強く求められている。

開発案件、後者の 2 施設は大和ハウスのプロジェクトを担う部門として、新規プ「当社は、グループ内の施設も併せて、が事業参画している施設である。これら

ロジェクト開発部が新設されている。

多様なアセットを家主、借主、運営管理の案件にみられるように、大和ハウスが「この 5 年内に完成が予定されている大者といったそれぞれの目線からも見てき開発した商業施設の PBM を引き受け

型ＳＣを 4 施設検討している。それに加ました。その分、アセットごとの特性や立る既存事業に加えて、複合的な施設やえ、他社から持ち込まれている売却案

地条件に合うような提案の引き出しも多

行政がらみの事業案件が増えつつある

件やリニューアル案件などもあり、人材

く、総合的に対応することができる」と杉という。

の確保も急務となっている。これまでに

原統括部長は自負する。

「当社の特徴は、SC をはじめ、駅前のオ培われてきた数多くのテナントとのネット

同社のＰＭとしての能力が、多様なア

フィス、商業などからなる複合施設、ホワークを活用することで、地方や郊外にセットで期待できる状況が到来している

テル、物流施設までと幅広いアセットにおける商業施設の再生案件も含めて、ようだ。

対応していること。また、30 余年におよ幅広く取り組んでいく」（新規プロジェクト

38 PROPERTY MANAGEMENT 2017 Nov.

REPORTP M 会 社 それ ぞ れ の 個 性と強 み

ベスト・プロパティ
総合・複合型［PM 受託比率］
オフィス

64.0%

住居

20.0%

商業

ホテル 物流10.0% 3.0% 3.0%

バリューアップ実現への信頼、評判高まる
所有者移動後も継続受託
ファンド間の売買物件もデータ分析に基づく提案力と実効性でＡＭの信頼を得る

継続受託で安定経営

マーケットはピーク感もあり、先行き不透明なところもありますが、

ベスト・プロパティは、ビルメンテナン

受託物件のプレーヤーが替わっても、継続してＰＭを受託できていスの大手企業ビケンテクノ系列のＰＭ専ます。その要因は、物件のきめ細かなデータベース化にもとづく収門企業として、2002 年に設立された。

益アップにつながる提案力と実効性にあると思います。

ＰＭ受託面積は約 131 万㎡におよび、

今後、ＰＭにはますます高い能力が求められるでしょう。それに応大手ＰＭ会社の一角を占める。
受託対象は主にオフィスビルで、全受

氏長えられる体制づくり、人材づくりに注力しています。

託案件の 64 ％を占めるが、レジデンス
も6,100 戸（同 20% ）におよぶ。そのほている。定期的にテナント訪問、面談をズした管理システムが間もなく本格稼働

か都市型商業施設、ビジネスホテルにも実施し、テナントの動向、ビルに対するするので、さらなるパフォーマンスアップ

対応するなど総合力を備えている。クラ要望をヒアリングするなどのリレーションに向けたＰＭ本来の業務に集中できる」

イアントは約 70 社、受託面積ベースでを高めることを重要視している。そのＰ（和田氏）と自信を示す。

換算すると、私募ファンドとREIT の物

Ｍノウハウをもってアグレッシブな提案

現在、市場で売買される物件は好条

件が約 85％を占めており、ファンド物件を行っていることが、クライアントの評価

件のものが少なくなっており、築 30 年、のＰＭには定評がある。

につながっているといえよう。

50 年という築古や、都心 5 区以外の立「昨今の不動産売買市場は、ファンド間「先般も、これまで取引のなかったＡＭ地といったハンデのある物件が多くなっの物件取引が多くなっているが、当社は会社から、当社のクライアントから紹介ているという。そうした物件をバリューアッ

クライアントの多くがファンドであるため、を受けたということでＰＭの依頼を受けプするための提案力を示さなければ、Ａ物件の所有者が移動しても、引き続きＰました。ＡＭの方々の情報交換で当社

Ｍの期待には応えられない。つまりＰＭＭを受託しており、安定した経営ができを知ったということでしたが、やはり収益の提案力が大いに問われているわけだ。

（取締役副社長 和田啓志氏）。
ている」

アップという実績の積上げが大きな要因

同社では、オフィスやレジデンスの共当然、ファンドからの信頼があってのではないか」と和田氏は語る。

用スペースを収益スペースとして再生さ継続受託ということであるが、その信頼

同社では、あらゆる賃料改定条件にせたり、人気テナントの誘致など、ロケー

性は、受託物件の収益性アップが期待

ついて、地域ごと、物件特性ごとにきめションや物件の条件に即した様々なアイできることが裏付けとなる。現在、同社

細かくデータベース化し、フリーレントやデアで対応している。そうした提案力がは年間数百件のテナントと賃料改定交

賃料などに関して、パフォーマンスアップ

ＡＭの評価につながることを熟知してい渉を行っているが、そのうち賃料が 15％に向けた業務に注力するように努めておる同社だけに、今後の投資市場での役以上アップしている案件が約 2 割となっり、「業務の簡略化に向けてカスタマイ

割には大いに期待が持てそうだ。

39

REPORTP M 会 社 それ ぞ れ の 個 性と強 み

丸紅リアルエステートマネジメント
総合・複合型［PM 受託比率］
オフィス

住居

37.0%

16.0%

商業

38.0%

ホテル 物流6.0% 3.0%

不動産の価値高める多彩な提案メニュー
事業領域の拡大にも積極姿勢
PM の枠組み越えた独自の取り組み

広範なサービス内容と展開エリア

丸紅グループのリソースを有効活用

各アセットタイプに専門部署を設け、全国に拠点を置くなど、きめ細かな不動産管理業務を展開してい丸紅リアルエステートマネジメント（丸ます。2016 年 4 月には、新サービスの提供を目指

紅 REM ）は、丸紅グループで不動産のして営業企画開発部を本格稼働させ、新電力の取管理 ・ 運営を中心に手がける企業。オ
フィスビル、商業施設、賃貸住宅 ・ 社
宅を中心に幅広いアセットタイプを受託扱いやデジタルサイネージの活用ビジネスの立ち上
氏

部長

業

氏

部長

し、2017 年 9 月時点の PM 受託資産はげといった成果を挙げています。総合商社のネット
ワークやスピリットに基づく、PBM の枠に留まらない不動産総合サービスにどうぞご期待ください。

230 棟、183 万㎡の規模。面積ベース
では昨年に比べ約 6％増となった。

ことで、オーナーおよびエンドユーザーの PM を新規受託した。同ビルは仙台「2014 年の組織再編から 3 年が経ち、満足度の向上が見込める。

におけるランドマークビルの一つで、地丸紅グループの豊富なリソースを活かし

アセットタイプ別にみていくと、オフィ

下 3 階地上 31 階建てのオフィス、ホテル、

た独自の取り組みをオーナーに提案でスビルでは築古物件をサブリースし、リフィットネスクラブの 3 棟（総延床面積約 3

きている」と語るのは、営業企画開発部

ニューアルまたはコンバージョンした上

万 4,000 坪）で構成される。

長の細谷厚彦氏。たとえば遊休不動産

での賃貸事業を検討中。商業施設で

丸紅 REM は SS30 の新規受託を機を保有するオーナーに対し、開発やリノは高いリーシング力が評価されており、に仙台オフィスを開設、同市場の深耕

ベーション、竣工後の運営 ・ 管理、グ

PM 受託物件以外でのリーシング依頼を狙う。
「仙台に拠点を新設することで、ループが運営する REIT への売却までが増えてきているという。社宅では既存

全国規模の管理体制を一層強化できを一連のサービスとして提供できる。

の「カルムイン」ブランドに限定せず、企（経営企画部長 永池清人氏）。仙台エた」

またグループ他企業の商品とのコラ

業の人事 ・ 総務部署の業務代行サービ

リアで PM を受託する 6 物件は高稼働

ボレーションにも取り組む。丸紅新電力

スを開始、各社業務のアウトソーシングを維持しているが、テナント退去の際にと協力し、新電力への切り替えを通じたのサポートを行っている。

は、社内のリーシング部隊が 60 年近くの実績で構築した幅広いネットワークを

建物の電気代削減を推進しており、オフィスビルや商業施設で順次、オーナー

地方物件の管理体制を一層強化の賛同を経て切り替えが進んでいる。こ公的不動産の管理受託にも注目

活かし空室を埋めていくという。
このほか注目している領域としては、
公的不動産（PRE ）が挙げられる。公のほか、丸紅が資本提携しているピー
ディーシー社のデジタルサイネージをオ地方都市での業務展開にも注力す

園管理などのニーズが多様化するなか、

フィス共用部に設置することも提案中る。2017 年 3 月、仙台市青葉区の大型有効な活用策を提示することで積極的だ。さまざまな情報の発信場所を設ける

複合ビル「SS30（エスエスサーティー）」に管理を受託していく方針である。

40 PROPERTY MANAGEMENT 2017 Nov.

REPORTP M 会 社 それ ぞ れ の 個 性と強 み

三菱地所リアルエステートサービス
総合・複合型［PM 受託比率］
オフィス

住居

36.0%

59.0%

物流

5.0%

仲介部門との連携・三菱地所グループの総合力で多様な法人ニーズに対応
オフィスビルの受託物件の最適なコンサルティングとソリューションを提供

稼働率は 99％超

当社が提供するプロパティマネジメントは、保有資産

三菱地所リアルエステートサービスの価値を最大限に高めるために、あらゆる面でのサは、法人向けの不動産売買 ・ 賃貸仲介

ポートをいたします。また、当社では売買仲介・コと企業が所有する収益不動産の管理 ・インパーキング・不動産鑑定も行っており、様々なソ運営、企業不動産の活性化のためのコ

リューションをワンストップで提供する事が可能です。

ンサルティングを行う総合的な不動産サービス企業である。PM 受託を担うの

川

氏

事業
プ
業 部長

氏

事業
プ
業 部長

当社内での連携・三菱地所グループの総合力で幅広いニーズにお応えします。

は賃貸事業グループで、受託分野はオ
フィスビル部門と住宅部門に大別されて南館の建替えプロジェクト「上野フロン心高額物件の場合、現状は好調だが、いる。オフィスビルは同グループ受託営

ティアタワー」では、オフィスフロアのマ

景気の下振れにより賃料や稼働率の低業一部が担い、2017 年 9 月時点で 88

スターリース・リーシングマネジメントを下を受けやすく収益面が不安定になりが棟、約 5 万坪の PM を受託しており、延請け負う。同ビルは、オフィス・ 商業 ・ちである。当社が提案する空室保証型マ

床面積 1,000〜3,000 坪の中規模ビル

映画館の複合施設で、三菱地所がプロスターリースではオーナーのボラティリティが主力。賃貸仲介部門との連携によるジェクトマネジメント、三菱地所設計がリスクを緩和する効果がある。多少マー

リーシング力には定評があり、受託物

設計監理を担うグループの基幹プロジェ

ケットが下振れしても、高額賃貸仲介会

件の稼働率は 99 ％超と安定した実績

クトで、竣工時での満床を実現しており、社とのリレーションや当社管理物件内でを示している。また、受託しているオフィ

同社のリーシング力の高さを改めて示しの住み替えニーズを取り込み、高稼働率

スビルの約 30 ％が空室保証型マスター

た。

を維持する自信がある」と語る。

リースであることは同社の大きな特徴でさらに法人に特化した売買仲介部門ある。賃貸事業グループ 受託営業一部

住宅部門はグループの情報を活用しがあることも同社の強みだ。顧客にとっ長 北川淳氏は「一般の事業法人にとっ昨年比 10％増と好調て、収益物件の売買仲介から物件の管ては、空室状況に関係なく安定した収理までワンストップで任せられることは大入が保証され、煩雑な手間もかからな

住宅部門を担う受託営業二部の受託

きな安心材料である。敷地内の未使用

いため安心して運用が行えます。オフィ

戸 数は約 5,300 戸（2017 年 9 月時 点）。

駐車場を同社のコインパーキング部門にスビルで空室保証型マスターリースを提三菱地所グループとしての高い信頼性

委託し、物件の収益力を向上させるケー案している PM 会社は少ないこともあり、や仲介部門からの情報力を活かし、昨スも増えているという。不動産の価値最オーナーから好評を得ている」と語る。

年比 10％増と受託数を伸ばしている。

大化を実現する同社の総合力の高さを

今年 10 月に竣工した松坂屋上野店

受託営業二部長 鈴木俊一氏は「都示していると言えるだろう。

41

REPORTP M 会 社 それ ぞ れ の 個 性と強 み

第一ビルディング
オフィス中心型［PM 受託比率］
オフィス

住居 商業

97.0%

1.0%1.0%

ホテル

1.0%

全国 42 の拠点活かし一般ビルオーナーへ直接営業
地方の大規模再開発案件の受託にも注力
都心エリアの床稼働は 97％と好調続く

PM･BM から CM まで

名古屋ではグローバルゲートを新規受託

運営ノウハウを一般オーナーに提供
REIT・ファンドからの PM を積極的に担う一方で、第一ビルディングは第一生命保険系

全国 42 か所の拠点をベースとして地方の事業会社

列の PM 会社である。首都圏をはじめや不動産オーナーの取り込みにも注力しています。と

全国 42 か所の拠点を活かし、305 棟 ・394 万㎡のオフィスビルを管理 ・ 運営している（2017 年 9 月時点）。
都心部オフィス市場の見通しについ

くに地方物件には、運営の仕方によって収益増が見川氏

プロパティマネジメント
部部長

氏

プロパティマネジメント部
長て、プロパティマネジメント推進部 部長

込める物件が多く存在しています。当社では、PMや BM を一体的に担う PBM のほか、リニューアルや修繕計画の立案・実行など CM の分野にいたるま
で、これまでのビル運営で培ったノウハウを惜しみなく提供していく方針です。

早川竜夫氏は、2017 年以降もオフィス
床の大量供給が続くが、テナントの床需ことができるためである。同社では全国

ローバルゲート」のオフィス・ ホテル部分

要も強く高水準を維持するとみる。

の営業拠点を軸に、各カバーエリア内の PM 業務に加え、区分所有建物とし「受託ビルの稼働率は 97 ％と高い。加のビルを調査し、約 250 棟をピックアッての「組合管理者業務」を新規に受託

えて館内増床や、メーカーやゼネコンのプし、それらビルのオーナーに向け直接した。現地事務所に担当者 9 人が常駐

関連子会社などによる移転 ・ 集約ニー

PM 提案を行っていく。

し直接管理を行う。

ズも多い。当面のところ床需給が緩む「当社はＰＭ専業ではあるが、全国各「大規模再開発案件は地権者を含め兆しは見えにくい。レントギャップはほぼ地での第一生命ビルの運営経験から、利害関係者が複数介在し、管理組合解消された一方で、入れ替え時の成約コストだけではなく業務実績や遂行能力の運営や修繕計画の立案 ・ 実行など

賃料は強含みで推移している」。

を勘案、ＢＭ会社を選定しＰＢＭとして特殊なノウハウが必要。グローバルゲー

一方で売買市況は高値圏で推移し、の業務も展開している。提案の対象は、

トは、これまで の 管 理 ・ 運 営 実 績 がREIT やファンド勢を含め取引は散漫な

経済合理性から考えて延床面積 1,800

各事業者に評価され受託にこぎつけた」

状況にある。

㎡以上のビルが一つの目安となるが、そ（同部 課長 黒部豊氏）。

そうしたなか同社が注力するのは、事業会社や一般不動産オーナーからの受れ以下の規模でもニーズがあれば積極（早川氏）。
的に受託したい」

今後同社ではオフィスや付帯商業に加え、物流施設の PM も対応していく構

託獲得である。とくに地方では、確たる

このほか注力する分野は晴海トリト

え。オフィス PM で培ったハード／ソフト

戦略がないまま非効率に運営されていン、東京スクエアガーデンなどで培った面の実績を活かすとともに、案件によっるケースが多く開拓の余地は大きい。先大規模再開発案件の運営受託である。

ては BM やサブ PMとして他社と協業、進的な管理 ・ 運営を施すことで劇的に

直近では名古屋駅近くのささしまライブ

さらなる管理 ・ 運営ノウハウを蓄積して稼働率やキャッシュフローを改善させる

24 地区に竣工した大規模複合ビル「グいく方針だ。

42 PROPERTY MANAGEMENT 2017 Nov.

REPORTP M 会 社 それ ぞ れ の 個 性と強 み

千代田ビルマネジメント
オフィス中心型［PM 受託比率］
オフィス

住居

80.0%

商業

10.0% 10.0%

ハード面の深い知識に裏打ちされた PBM
徹底した現場主義を貫く
フラットな組織体制で現場主義にもとづく PBM を実践

課題点を速やかに把握

BM 会社として発展してきたという出自から、徹底した現場主義にもとづく PBM を最大の特徴としています。個人ビルオーナーが保千代田ビルマネジメントは 1951 年に有する中小ビルや、難易度の高い立地にある物件など、大手が手が建物管理（BM ）からスタートし、その後けにくいニッチな分野にも厭わず取り組んできました。各オーナーの1975 年から新たなビジネスとして、ビルオーナーに代わり賃貸ビルの経営を行う「ビル経営代行」を開始。それがのちにPM へ繋がっていった。現在は、首都圏資金計画や保有方針などをもとに、一棟一棟カスタマイズしながら、丁寧な運用を続けることでビルの価値の維持、キャッシュフローの氏最大化に努めてまいります。
長（一都三県）を事業エリアとし、受託物件

は 77 棟 ・ 22 万 3,000㎡の規模（BM 業

接雇用している。プロパティマネジャーとビルがある。大型テナントが退去した約

務のみの受託は除く、2017 年 9 月時点）。

現場の距離が近いため、テナントの不1,700 坪の空室を既存テナントとの相乗

このうちオフィスビルが約 80 ％と主力を満や動線 ・ サイン計画の課題点などと効果をコンセプトに掲げ、来店客へのア

占め、これに住宅や商業が続く。

いった改善提案を直接くみ取れる。

ンケートから地域が求める業態を誘致。
さらにテナントの館内移動や区画調整

顧客には一般事業会社や個人ビル
オーナーのほか、ファンド系をはじめとすプロパティマネジャーの現場力高めを行い、約 1 年 4ヶ月で満床とした。またるプロ投資家も多い。

オーナーとの信頼関係構築

BM 業務のみを受託してきた JR 藤沢駅
近くのオフィスビルでは、キメ細かなサー

同社の最大の特徴は “ 徹底した現場主義 ”にもとづくPBM である。これは本人材教育などマネジメントの観点から

ビスがオーナーから高く評価され、一棟社から支店まで共通したイデオロギーとも、このフラットな組織体制は効果的だ

貸で入居していた学習塾が退去したタイ

して定着しているが、特に創業の地であという。神奈川支店 支店長の尾﨑明久

ミングで、リーシングを含む PM 受託にる神奈川支店は、業務ごとの縦割り分

氏は「担当者が、現場の目線で物件のまで結び付けている。

業制を排し、ビルごとにあらゆる業務項

隅々まで把握することで、課題点や成果「プロパティマネジャーとオーナーが頻繁

目を一気通貫でカバーするフラットな組を実感しやすく、業務への責任感やモに接し信頼関係を構築。オーナーの運織体制を敷いている。

チベーションを引き出しやすい。さらに営方針を熟知したうえで、細やかな管神奈川支店の人員は 7 名。プロパティ

PM ・ BM の業務全体を俯瞰でき、それ

理 ・ 運営を行っている。口コミで別物件

マネジャーを中心として横浜〜茅ヶ崎エぞれの業務ノウハウを吸収できるため人の管理をご依頼いただくケースも多く、リアにある約 30 棟を管理 ・ 運営する。

材育成にも役立つ」と語る。

今後も着実に期待に応えていきたい」と

清掃や警備業務も外出しせず、関連ス

現場本位の PM が成果を上げた事例

タッフ約 60 人のうち、85% を支店で直として、JR 東戸塚駅前で受託する商業

尾﨑氏は語る。

43

REPORTP M 会 社 それ ぞ れ の 個 性と強 み

東急コミュニティー
オフィス中心型［PM 受託比率］
オフィス

80.0%

商業

ホテル

14.0% 1.0%

物流

4.0%

その他

1.0%

一般ビルオーナーからの受託を強化
ソフト／ハード両面から競争力ある提案続ける
東急不動産グループ外から過半を受託

物流やサ高住など
受託アセットを拡大へ

都心 5 区の受託ビルは 99％の高稼働

オフィスビルの PBM で培った運営ノウハウ

東急不動産ホールディングスグループ

をもとに、多様なアセットタイプの運営・管の東急コミュニティーは、オフィスを中心理に取り組んでいます。ハード面の深い知識に管理 ・ 運営サービスを提供している。

を活かし、物流施設の受託を強化している
ほか、分譲マンションの管理実績を活かし

受託資産は 246 棟 ・ 102 万㎡規模。
床ベースでオフィスが約 80％を占め、これに商業 14 ％、物流 ・ ホテル ・その他が 6％と続く（2017 年 10 月時点）。グルー
プ外の受託が約 60％と過半を占める。

氏

業
業
長

事業部
業 ン

業
業

事業部
業 ン

業部
業

氏

業部
業

業

氏

事業部
業部
業 業 ン
業
長
マネ ジ

サービス付き高齢者住宅（サ高住）の受託も進めています。BM コストの見直し、あるいは改修工事・長期修繕計画の策定など CM・FM（ファシリティマネジメント）の分野でもオーナーを積極的にサポートしていきます。

都心 5 区の受託ビルの平均稼働率は99 ％と高い。
「基準階面積で 330 ㎡以上の大型ビルを数多く運営 ・ 管理していビルは、本来の競争力を発揮できている。ここ数年レントアップを実現してきてないことが多い。

マネジャー 安藤実氏）。

ビルの競争力を高めるべく、追加投資

おり、空室率 ・ 賃料水準ともに安定感

一例を挙げると、新宿区にある個人によるバリューアップ提案も積極的に行は非常に高い」と話すのは営業開発事

オーナーの保有ビルでは、長らく80％でう。品川区にあるビルでは、1 億円を投業部 係長 鈴木弘二氏。

あった稼働率を受託後半年で満室稼働

じ水回りやパウダースペースなどの改修

都 心 の 取 得 競 争 は 激 化しており、にするとともに、賃料もエリア平均より約を行い、早期に 1,500 坪の空き床を埋REIT ・ファンド勢を中心に地方大都市

20％高い水準で成約させた。加えてマスめた。
「オフィス滞在時間は事務職を中圏に投資を振り向ける動きが続く。全国

ターPMとして既存BM会社を通じたハー心として圧倒的に女性のほうが長い。ビ

52 か所に広がる支店ネットワークをもと

ド面のコントロールも行い、コスト率を約

ル選びに女性の意見を採り入れる会社に地方の PM も積極的に受託している。

10％程度圧縮することに成功している。

が増えている」と指摘するのは営業開発

地方 PM の受託とともに目下注力す「個人や事業会社の場合、以前から取事業部 主任 田中久美子氏。

るのが、一般ビルオーナーのさらなる取引している管理会社とのつながりを重漫然とビル保有を続けた結果、運営 ・り込みである。コスト圧縮を目的に自社視したいという声もある。PM 受託にあ管理に行き詰まりを感じているビルオー

管理を続けるも、労力を相当割かれてたってはこうしたオーナーの意向も十分

ナーは少なくない。ソフト／ハード両面にいるケースや、従来からの管理会社にに汲み取りながら、従前の体制で活かわたりビルの価値向上策を柔軟に提供

運営を任せきりにした結果、コストが割せるところは活かしつつ、運営 ・ 管理をできる同社の PM は、これからも顧客支高になっているケースもある。そういった進めていく」（営業開発事業部 室長 兼持を拡げていきそうである。

44 PROPERTY MANAGEMENT 2017 Nov.

REPORTP M 会 社 それ ぞ れ の 個 性と強 みBMS
オフィス中心型［PM 受託比率（棟数ベース）］
オフィス

74.0%

商業

ホテル

物流

10.0% 10.0% 6.0%

CM・サブリースの機動性に強み“戦略的パートナー”として支持拡大
オフィス中心に商業・ホテルも顧客ニーズ捉えた
キメ細かな PM サービス

大阪支社強化で受託拡大

PM のほか CM、サブリースまで総合的な運BMS は三菱東京 UFJ 銀行緊密先の用サービスを展開しています。近年では東京・不動産管理 ・ 運営（PM ）会社で、旧大阪のほか福岡をはじめとする九州エリアで三和銀行系の「今橋地所」と「東洋不も受託を強化。約 70 名というコンパクトかつ機動性のある組織体制を活かし、顧客ニー動産」の 2 社を前身としている。

氏

受託実績は関東 ・ 関西圏を中心に191 棟 ・ 118 万㎡の規模。アセットタイ
プはオフィスビルが中心で、全床ベースの平均稼働率は 95.4％と好調に推移し

長

事業部
マネ ジ

氏

事業部
長

氏

ズをしっかりと捉えながら、キメ細かな対応を率先して行い成果を挙げています。オフィ
スのほか商業・ホテル・物流など多様なアセットタイプにわたり、今後も受託不動産の価値最大化に全力で取り組んでいきます。

ている（2017 年 9 月時点）。
顧客は J-REIT やファンドなどが過半を占める。こうしたプロ投資家から支持

締役常務執行役員 大阪支社長の室住ど、あらゆる場面で工事を直接采配で憲久氏。

きる体制で取り組む。ホテルを例にとれを集めている理由は、BMS が “ 不動産また、新規 PM 受託機会となる取引

ば、稼働を落とすことなくチェックインアの戦略的パートナー”をスローガンに、は散漫で、とくに大型ビルでは限定的なウトの時間を見計らって工事を進めるな

リーシングや、CM、BM、サブリースなため、延床面積 1 万㎡以下の中小規模

ど、キメ細かな施工 ・ スケジュール管理

ど、総合的な PM サービスを提供していオフィスビルが主戦場のようだ。
「PM のを打ち出している。

るためだ。また、銀行系の不動産管理 ・会社数も少ないが取引もまた少ないの

その他の強 みとしては、サブリース

運営会社を源流とするため、オーナーとが大阪のマーケット。受託競争は熾烈での実績豊富さをアピールする。現在 21

PM 双方の視点でバランスのとれた PM

非常に低いレートで応札する事業者も棟 ・ 約 10 万㎡を運営しており、直近でサービスを提供できる。受託資産はここ（室住氏）。
散見される」

は 2020 年に竣工予定のオフィス・ ホテ

1〜2 年余りで大きく増加し人員も増強。

BMS で は、前 身 の 2 社 から引き継ルの複合ビル「オービック御堂筋ビル」

特に大阪支店が好調で、オフィスビルにいだ強固な仲介ネットワーク基盤を活か（大阪市中央区）の受託を決めた。地上

加えホテルや物流施設で実績を伸ばしし、価格競争に拠らない提案重視の営

25 階建て、延床面積約 5 万 5,500 ㎡のている。

業方針を敷く。

規模で、このうちオフィス部分をマスター

オフィス PM の業績を左右する大阪の同社が力を入れる業務として、ハード

オフィス市況は「需給がひっ迫し賃料は面では CM 機能がある。一級建築士の「オーナー利益への貢献とともにエリア

上げ基調だが、御堂筋など中心エリア

ほか設備に明るい専門技術者を抱え、全体の活性化にも寄与できるような運営以外では予断を許さない」と話すのは取リニューアルや遵法性の維持 ・ 回復なを目指したい」と室住氏は話す。

リースで運営する。

45

REPORTP M 会 社 それ ぞ れ の 個 性と強 み

三菱地所プロパティマネジメント
オフィス中心型［PM 受託比率］
オフィス

商業

90.0%

10.0%

幅広い投資家ニーズに応え外部受託を促進
受託体制を全国規模に
外部受託強化、投資家との強い信頼関係

オフィス PM をソフト面から強化

緊密なリレーション図り高いテナント満足度

当 社 で は、 ソフト面 で の更なる充 実 を目的に本年４月にテナントサービス推 進 室を

三菱地所プロパティマネジメントは、

設 置しました。 ランチデリバリーサービス

三菱地所グループにおける戦略的 PM「MARUDELI」を代表例に、テナントワー

会社として位置づけられ、オフィスビルとカーのニーズに合わせたサービスを提供しています。また働き方改革として、フレックス

複合商業施設の運営 ・ 管理、リーシン
グ ・ 販促 ・プロモーションを得意としている。受託実績は 166 棟で延床面積にして 793 万㎡規模（2017 年 10 月時点）。
全棟でみた平均稼働率は 98 ％を超え、

業

氏

氏

部

ン

タイム勤務制の導入やモバイル PC の活用を
事業部

はじめ、業務の効率化と質を共に高める各種取り組みを行っています。

ン

氏

事業部

好調に推移している。三菱地所グルー
プのみならず、グループ外からの受託

しているが、テナント満足度向上への取加えて、地方でも受託体制の充実ににも注力している。その数は 2017 年だ

組みのひとつとして、エリアマネジメント注力する。札幌、仙台、名古屋、大阪（品川区）やけでも、「天王洲郵船ビル」の視点を採り入れた夏祭り等イベント企の拠点に続き、2018 年には未進出エリ「河「AIP 勝どき駅 前ビル」（中 央 区）、画を定期的に開催しているという。

アに支店を開設予定。
「都心での取引（中央区）など14 棟に及ぶ。
北新報ビル」

そのほか注力する領域には建物竣工

過熱化を回避し地方へ資金を振り向け

受託先は大手ファンドや事業会社など

前のアドバイザリーがあり、河北新報ビ

る投資家が増えている。新規支店の開である。

ルはその実績のひとつだ。同ビルでは設により日本全国をカバーできる体制を

テナントリレーション強化を掲げる同

計画段階から管理 ・ 運営の視点を加（営業開発部 主査 岡伸博氏）。
整えたい」

社では「テナントニーズを緊密なリレー

え管理コストの最適化や物件価値向上

また、ヘルスケア用途との複合施設なションによって事前に汲み取り、早期にへ寄与している。こうしたアドバイザリー

どカバーする資産タイプの拡大や、国内

ソリューションを提供することで満足度

ニーズは日々拡大を見せており、同社で培った PMノウハウを携えた海外展開を一層向上させようと心がけている」( 同では竣工後のバリューアップとともに強も進める。2017 年 2 月には、台湾に現社ソリューション第一事業部 副主査 的みとして打ち出したいという。その他では

地生命保険会社と合弁で PM 会社を設

場みなみ氏 )。満足度向上への取組み「市場の流れに即した着実な賃料改定

立、台北市で開発中の超高層ビル「台が奏功した事例に、新規受託した天王の実行と、その運営 ・ 管理手法が信頼（地上 48 階建て）の管理を
北南山広場」

洲郵船ビルがある。同ビルではオフィスへ繋がり、オーナーや AM 会社からの物受託した。これを皮切りに、東アジア全フロアのほか低層部および別棟の商業件を追加受託した事例もある」（ソリュー体にもビジネスチャンスを広げていく狙

ゾーンの販促 ・ 売上管理もあわせ担当

ション第一事業部 主査 渡邊英知氏）。

いである。

46 PROPERTY MANAGEMENT 2017 Nov.

REPORTP M 会 社 それ ぞ れ の 個 性と強 みグローバルコミュニティ
住居中心型［PM 受託比率］
オフィス

住居

10.0%

商業

85.0%

5.0%

仲介会社との連携強化で高い成約率実現
主要都市各地で徹底した現場主義貫く
緻密な PM 業務が高評価

PM 受託エリアの拡大続く大阪の経験則を他都市に援用

投資家からのニーズに応えるかたちで、関西エリアのほか東京、名古屋や広島、福岡でもグローバルコミュニティは、大和ハウス

PM 受託が増加しています。全国でも賃貸市

グループの PM 会社である。管理 ・ 運

場の厳しい関西エリアで培った PM 運営ノウ

営棟数は主力の賃貸住宅が 454 棟と、ハウを多角化的に運用しており、地域ごとの商習慣・賃貸募集条件・キャンペーン内容等

前年と比べ 29 棟増やしている（2017 年

9 月末時点）。業務エリアも拡大しており、拠点の大阪 ・ 関西圏を中心に、東は名古屋 ・ 東京、西は広島 ・ 福岡までをカ

業本部
業本部

氏

業

氏

業

部

部長

業本部

氏

長

業

も調査しながら、これまでと同様に担当者に部

部よる徹底した “ 現場主義 ” を貫き、付加価値の高い PM 運営サービスを実現していきます。

バーする。
同社 PM 業務の強みは、徹底した“現

そうしたなかでもグローバルコミュニ

方法、入居者属性はどこまで妥協できる

場主義 ”にある。PM 担当者は物件ごと

ティでは、得意とする現場主義を貫きか、AM 会社側に詳細を確認する。PM

に緻密な競合調査を行い、最適な収益

キャッシュフローを死守する。特に重視側としては、リーシングの武器を持たなく改善提案を行うことで、管理 ・ 運営する

するのは仲介会社とのリレーションであては戦いようがない。現場は厳しい状況

ファンド物件の平均稼働率は 95 ％程度る。入居希望者が一日に内覧できる物にあることをしっかりと説明している」。

と高水準を維持する。

件数はせいぜい 4〜5 棟が限界。競合

AM 会社側と仲介会社との間に入っ

その中でも力を入れるのはリーシングの中で、まずはこの “ 数棟の枠 ”に入らた緻密な PM ・リーシング活動が評価さ業務である。理由は、年々激しさを増す

なければ高稼働は望めない。
「PM 担当れるほか、関西エリア以外では PM 会

大阪エリアの賃貸市況にある。営業本者が各仲介会社の主要な営業マンとど社からの BM 業務なども依頼が相次い

部 営業第二部 副部長の大江健祐氏はれだけ連携できるか、そうした人間関係でいる。ここでもこだわるのが現場主義「投資用の分譲マンション開発が断続が勝負となる」と大江氏は話す。

である。各都市 ・ 各地域で異なる商慣的に続いている。人気が高く数年前まで投資家や AM 会社側との密接な意習を研究、それに合わせた管理 ・ 運営

市況が安定していたエリアでも、新規供思疎通も欠かせない。売買市況は高騰

戦略で結果につなげている。

給が一気に進んだことで、新築物件のし、REIT ・ファンド物件はとくに賃料を「地方主要都市は数年前まで比較的需賃料が既存物件よりも弱含む逆転現象

高めに設定しているケースが多い。大江給が安定していたが、いまは供給が増すら散見される。配当原資を稼がなけ

氏はこう続ける。
「感覚的には AM 会社

え競争が激化している。大阪の賃貸住ればならない REIT ・ファンド投資家は側の想定賃料は実勢より数千円高い。

宅運営で得られたノウハウを他都市にも安易に賃料を下げられず厳しい運営を

この開きをいかに埋めるか。フリーレント

積極的に援用し、物件価値の最大化に強いられている」と話す。

や仲介会社への広告宣伝費の支払い努めていく」と大江氏は話している。

47

REPORTP M 会 社 それ ぞ れ の 個 性と強 み

東急住宅リース
住居中心型［PM 受託比率］
オフィス

住居

1.0%

99.0%

リノベーションをはじめ各種収益向上策でオーナー・入居者メリットを最大化
定額制リノベーションで費用対効果を高める最適提案を意識

物件価値向上を目指す

物件オーナー向けに収益向上メニューを幅広く取り揃えています。リノベーションなどの追加投資を伴東急住宅リースは、東急不動産ホー

うものは、物件の保有期間などを PM 担当者が密ルディングスグループの住居系 PM 会に把握し、いかに適切なタイミングで費用対効果社である。管理戸数は約 8 万 4,000 戸の高い提案ができるかがポイントです。今後も東急（2017 年 9 月時点）で、グループ以外からの受託が大半を占める。その内訳はREIT やファンド物件が約 1 万 2,000 戸、

本部 業
マネ ジ

氏
プ

部

氏

ン事業本部
部
プ

グループ各社や専門事業者と連携しながら新商品・
新サービスを開発し、さまざまなタイプのバリュー
アップニーズにお応えしていきます。

その他事業法人、個人オーナーまで幅広い顧客層を抱える。管理物件の平均

オーナー・入居者に多いのが都民住宅、区民住宅などで、稼働率は約 95〜96 ％と高水準を維持

双方の満足度を向上

20 年の借上げ期間が過ぎるタイミング

し、賃料も強含みを続けている。

で、当社にてリノベーションとサブリース

同社では、これまでの管理・運営実績

定額制リノベーションはコストや仕上がで得られた専門性に加え、新サービス・りが明確であり、既存オーナーにも好評

そのほか、オーナー向け収益アップ策

新商品を積極的に展開することで管理だ。運営本部 業務推進部 CM 企画グとしては、自動販売機の設置にはじまり、物件の付加価値向上につなげてきた。そループ マネージャー對間隆義氏は「オーカーシェアリングサービス、空き駐車場 ・の代表例が定額制リノベーションだ。

ナーには、まず 1 部屋からリノベーション

空きスペースの貸し出しなどさまざまなラ

分 譲マンション仕 様の最 新 設 備をを始めていただく。賃料や申込率がアッ

インナップを揃える。

揃えた「リモデ ルアップ」と、無 垢 材

プし、費用対効果が実感できればさらに入居者向けサービスについても、会の 床 が 特 徴 の「T × HAPTIC with

リピートにつながる」と話す。洗面台やク

員制のウェブサイト「リーブル」を開設。

HANDS 」という、専 有 面 積に応じてローク、照明、壁紙など必要箇所のみのスマートフォン用アプリなどを通じて、提価格が決まる 2 つのパッケージ商品を対応に加えて、今後はエントランスなど携企業の商品 ・ サービスの優待案内

展 開 し て い る。
「T × HAPTIC with

共用部にも力を入れていく考えだ。

や、入居物件の点検スケジュールの告契約を提案している」と話す。

HANDS 」は、入居者が壁面をアレンジ

リノベーションがきっかけの新規 PMできる“DIY モデル ” や、賃貸住宅では受託も増えているという。ソリューション

を図っている。

希少で床材として人気のある“ヒノキモ事業本部 資産受託三部 第一グループ「オーナー ・ 入居者双方の満足度向上

デル ”も用意する。スケールメリットを活リーダーの木村保氏は「建築費高騰のにつながるよう、今後も幅広い視点で物かすことで、低価格で施工できる点も魅影響で、建替えよりもリノベーションを選

件価値の最大化に取組んでいく」と對力だ。

択するオーナーが確実に増えている。特間氏 ・ 木村氏は意気込みを語った。

48 PROPERTY MANAGEMENT 2017 Nov.

知、解約申請など各種手続きの簡便化

REPORTP M 会 社 それ ぞ れ の 個 性と強 み

パシフィック・ディベロップメント アンド マネージメント
住居中心型［PM 受託比率］
オフィス

住居

2.0%

95.0%

商業

3.0%

都心高級住宅に高度なノウハウ
海外での投資実績も蓄積
事業会社の有活提案で実績重ねる

長期的な視点で実りある PM サービスを展開

米国投資は 8 プロジェクトが進行中

不動産は “ 買って売って ” の回転型ではなく “ 中長期投資 ” が王道であると当社は考えています。自社で培ってきた経験・実績をもとに、パシフィック・ディベロップメント アン

価格競争に拠らない、不動産の競争力を根本から高める PM を展

ド マネージメント（PDM ）は、東京都開しています。米・ニューヨークなど隣接 3 州で不動産投資で得ら心部で自社開発の高級賃貸マンション

れたノウハウも、順次国内の運営サービスに活かしていきます。

を主体に 15 棟保有 ・ 運営している。さ氏らにこの先 1、2 年のうちに 20 棟まで増やしたい考えだ。近年では米国投資を加速、地元デベ兼ゼネコンなどローカル

投資事業を通じて確立した高品質な運と進行している。一号案件としてニュー事業者と長年築いた信頼関係を背景に営ノウハウを「中長期で安定運用を考ヨーク市マンハッタンのアッパーイース“トライ・ステート・ エリア”（ニューヨーク、えるオーナー向けに提供していきたい」

トサイドで 48 戸の高級分譲マンション

コネチカット、ニュージャージー）において 8（同氏）。

開発を手がけ、2018 年 2 月の竣工を目その好例として、金融機関の支店の指す。これを皮切りに 7 つの賃貸不動

国内での PM 事業は 2017 年 10 月時

再開発や大手事業法人の遊休地活用

産への投資を進行させる。不動産市況

点で 168 棟を受託。受託先は J-REIT、

プロジェクトが挙げられる。都心一等地が活況なニューヨーク州ブルックリン地

私募ファンドのほか事業法人や個人富の不動産活用に際して企画や開発段区で最も人気の高いグリーンポイントで裕層などである。その特色は「真の意味

階から携わり、プロジェクトへの出資やは、マンハッタンの景色が一望できる立で不動産の付加価値を高めるノウハウ」

PM 受 託に繋げる事 業モデルである。

地に店舗付賃貸マンションを開発する。

と話すのは取締役で開発 ・ 国際担当の

このほか、近年では金融機関経由

社会人若年層の賃貸需要が旺盛なコネ

春日井隆氏。都心部高級住宅での自己で建て替えや遊休地活用相談を受ける

チカット州ハートフォード市では、築古ビケースが増加。
「コンパクトな組

ル 3 棟を取得して合計 355 戸の賃貸マ織体制を活かし、設計を担う一ンションにコンバージョン。ニュージャー

級建築士からリーシングや PM

ジー州でもメディカルオフィス開発を含担当者まで、社内の人材が一致

む 2 つの計画がある。

団結してプロジェクトに知恵を絞「プロジェクトを通じ蓄積した本場米国る。この機動性と一体感は大き

仕込みの不動産スキルを国内サービス

な強み」と春日井氏。

にも活かす。将来的には米国投資を検

プロジェクトを積み上げている。

左―NY マンハッタンで開発中の高級分譲マンション
右―コネチカット州・ハートフォードで手がける大規模コンバージョン2015 年から約 30 年ぶりに再開した米国不動産投資も着々討する投資家に向けたサービスも検討
中」と春日井氏は話す。

49

REPORTP M 会 社 それ ぞ れ の 個 性と強 み

スペーストラスト
商業中心型［PM 受託比率］
オフィス

28.0%

住居

2.0%

商業

70.0%

都心部のソシアルビルを中心に PM 受託
物件管理から収益向上まで充実のサービス
貸し手優位の市場環境が続くオーナーとテナントの良き関係を追求

大型ビルの開業も追い風効果

半世紀以上の間、都心繁華街でソシアルビルを管理運営しています。賃貸不動産における本来のバリュー

スペーストラストは、主に東京都心部

アップとは、オーナーとテナントが適正賃料で良好なの高度商業地域でソシアルビル（飲食店

関係を築くことにほかなりません。そのお手伝いはやバー ・クラブなどが入居する商業ビル）や事務所ビルの PM ・ BM などを手がける企業である。2017 年 9 月時点での PM
受託実績は 391 棟 ・ 約 43 万㎡の規模。

私たちにお任せください。また人材育成には力を入氏
プロパティマネジメント

氏本
プロパティマネジメント
長れており、PM 担当者にも BM やリーシングを経験させています。これもオーナーとテナント双方の力になりたい思いがあってのことと言えるでしょう。

その多くは個人オーナーおよびビル保有目的で設立された法人の物件だが、一だ。銀座や赤坂、新宿、渋谷など管理物

ビルの特性を見据えた戦略を心がけて

部ファンド・ REIT が保有する物件も受件の多いエリアに拠点（事務所 ・ 管理セいる。テナント側とも強いリレーションを託している。

ンター）を設け、24 時間 365 日にわたり構築できており、口コミや紹介による新規

都心部の高度商業地域は、引き続き

概ね 10 分程度で現場まで駆け付けられテナントの入居が多いことも特徴だ。結

貸し手市場の状況が続くと、銀座本店

るようにしている。同社が主に管理する

果的に管理物件の稼働率は 98.5%と、プロパティマネジメント課 課長の上西信

ソシアルビルの場合、夜間のトラブルが相場平均を上回る数値を残している。

之氏は話す。
「テナントの出店意欲は旺

少なくないほか、テナントの営業に支障をまた賃料アップについても各 PM 担当

盛なものの、空き物件の供給が少ない

きたさないよう迅速な対応が求められる者が強い意識をもって取り組んでいる。

ために稼働率は高値で推移している。

からだ。そのほか地震やゲリラ豪雨など

直近では平均して数 % 程度のアップを

今年に入り「GINZA SIX 」などの大型の災害時には、スタッフが現場の状況を実現できており、なかには 20〜30% アッ

施設がオープンしているが、ソシアルビ

確認し逐次オーナーに報告している。

プという事例も見られたという。これだ

ルに入居する一部飲食店が大型施設で「“ 地域密着 ”と言うと特徴的に聞こえなけの成果を上げられるのは、先述したテ勤務するワーカーのニーズを取り込むな

いきらいはあるが、物件の近くに拠点と人

ナント側との信頼関係が大きいとも言えど、プラスの恩恵を受けられている」。

材を配置している点で、オーナーに分かりる。そのほかハード面の予防保全や長（赤坂支
やすい安心感を提供できている」

期的な修繕計画の提案など、物件価値

店 プロパティマネジメント課 田中麻歩氏）。

の維持にも余念がない。

オーナーの安心を生む管理体制

一方物件の収益アップという面ではど

ソシアルビルの PM には特殊なスキルうか。まずリーシングにおいては、ただが求められるなか、スペーストラストが長スペーストラストの PM は、迅速かつ空室を埋めるためにテナントを引っ張っ年培ってきたノウハウはオーナーにとっ丁寧な対応を生み出す管理体制が特徴てくるのではなく、オーナー側の意向と各て心強い武器となるだろう。

収益アップにも不安はなし

50 PROPERTY MANAGEMENT 2017 Nov.

REPORTP M 会 社 それ ぞ れ の 個 性と強 み

プライムプレイス
商業中心型［PM 受託比率］
オフィス

商業

0.3%

ホテル その他

93.7%

2.6% 3.4%

空室・ダウンタイムを抑える施設運営
情報鮮度保ち、勢いあるテナント需要取り込む
平均稼働率は 99％と高い水準

入居テナントの課題解決・支援にも力注ぐ

新設・リニューアルなど積極的に展開

プライムプレイスでは施設キャッシュフローを向上させ、その結果としての不動産価値極大化を意識した

プライムプレイスは東京建物グループ

PM に注力しています。その土台を支えるのがリーシの商業 PM 会社である。受託実績は 30

ングであり、床稼働です。テナントとの日々の連絡

棟 ・ 73 万 7,000 ㎡の規 模（2017 年 7 月を密に行い、課題点があれば本社サイドに出向くな
どできる限りの支援を行います。無論その過程で退末時点）。最近の主な管理物件としては、

氏「COCOSA 」（ココサ ・ 熊本市）などをン 部長

新規に受託し、前年比で 6 棟を積み増

氏

氏

ン 部
マネジ

ン 部

している。

去の意向があれば早期にリテナントを開始。空室・
ダウンタイムを極限まで下げる施設運営を徹底する
ことで、キャッシュフローの維持・向上に努めています。

受託管理物件の平均稼働率は約99 ％と高い水準を維持する。同社の強（ヴィオ
積する大型商業施設「VIORO 」

で、オーナーチェンジに伴い 2015 年 1

力なリーシング機能をもとにした施設運

ロ・ 福岡市）では、米国やオランダのア

月に PM を受託した。ホームセンターの営力が背景にあるものの、今後の市場

パレルブランドの出店などを受けた。こ

退去などによる 2,000 坪の空室発生時

環境について「リアル店舗をめぐる環うした勢いのあるテナントを取り込みつには、ゾーニング調整、新規出店や館境は年々厳しさを増している」とMD ・つ、食やサービステナントを組み合わせ

内移動 ・ 再オープンなどのテナント入替

リーシング部長の工藤寿哉氏は指摘す（工ることで床稼働・売上を上げている」

えを行い早期に埋め戻している。

る。
「都心 ・ 郊外のいずれにおいてもア藤氏）。

「モレラ岐阜では、直近 1 年で 650 本にパレル ・ 物販テナントの出店は慎重だ。

2017 年 4 月に市内中心部でオープンもおよぶイベントや催事を開催しており、

ネットショッピングとの激しい競合が影響した「COCOSA 」では、開業前 PM や

こうした過去の粘り強い運営実績も評価しており、不振がささやかれていた 3〜

リーシングを担当。マーケティングの過（MD ・リーシング部 シニアマ
されている」

4 年前に比較してもその傾向はさらに顕程で、当初想定していたハイエンドのア

ネジャー加藤達也氏）。

著である。出店にあたっても内装投資

パレル主体からテナントミックスを一部変「商業施設 PM は情報の鮮度が何より

額は抑制傾向にあるうえ、昨今の人手更し、スポーツ・カジュアル系ブランドや大事。そのためにはマクロ経済の動向

不足もテナント出店の足を引っ張っていインテリア・ 雑貨系テナントなどを導入

や新しいトレンド、テナント各社の動きなる」。

し、堅調な売上を実現している。

どに常にアンテナを張っている。さらに一方で出店意欲が旺盛なテナントも（岐阜
2018 年春からは「モレラ岐阜」

オーナーとテナントの間に入り、より高度ある。
「物販では一部のアメカジやスト

県本巣市）を二段階に分けてリニューア

な施設運営を心がけていく」と工藤 ・ 加

リートブランド、あるいは生活雑貨系のルオープンする予定だ。2006 年に開業

藤両氏は話す。

テナントに勢いがある。約 60 店舗が集した延床面積 11 万 7,219 ㎡の大型 SC

51

REPORTP M 会 社 それ ぞ れ の 個 性と強 み

三菱地所リテールマネジメント
商業中心型［PM 受託比率］
商業

100.0%

グループ再編で全国規模の受託体制整う
ES から地域貢献まで全方位的に運営をサポート
福岡のイムズと 4 月に統合

グループ外からの PM 受託を強化、
商業床の運営支援も全国規模の受託体制整う「アクアシティお台場」はじめグループ内の施

三菱地所リテールマネジメントは、三設で培った商業施設の運営ノウハウを積極

菱地所グループの商業 PM 会社である。

的に外部オーナーに提供しています。都内で「アクアシティお台場」（東京都港区）を

上場 REIT から 2 施設の PM を受託しているほか、店舗床に限定したサポート・コンサ

はじめとするグループ施設のほか、「Ｇ（仙台市青葉区）なビル仙台一番町 01 」

どグループ外施設の PM も積極的に受

本部

本部
ン

託している。
運 営 実 績 は 15 物 件 ・ 管 理 床 は 約

氏
業

氏

本部

本部

20 万坪（2017 年 10 月時点）。2017 年 4

業
ン

部
マネジ

ルティング業務として、「東京ビッグサイト（国

氏
本部

部 部長

際展示場）」など 11 物件の運営支援も担っています。商業施設を取り巻く市況は厳しいものがありますが、施設認知度やブランドの部向上を含めハード／ソフト両面から競争力の強化を図っていく方針です。

月に福岡に本拠をおく同じ三菱地所グ
ループの商業 PM 会社、イムズと合併し入居テナントやその従業員に向けた ES

けたアピールも強化していく。
「具体的たことで福岡エリアの 3 物件を加えた。

（従業員満足）の向上。大会を通じて施には、孫の日（10 月 15 日）を一つのきっイムズとの合併について「拠点網が設や三菱地所グループにも親しみをもっかけとして、シニア層が孫世代にプレゼ

北海道から九州まで伸び、全国規模のてもらい、オーナー／テナント両者の一ントする、あるいはともに絵を描くワーク

受託体制が整ったことに加え、都市部（運営本部
体感ある運営を目指していく」

ショップを開催するなど“ モノ”と“コト”のビル型商業施設の運営ノウハウを強運営企画部 小田島裕介氏）。

を組み合わせたコンテンツを提案、三化できる効果が見込める」と話すのは執行役員 野本孝二郎氏。

地域貢献あるいは CSR への取り組
みとして年一回、スマイルスポーツプロ（運営本部 運営
世代の需要喚起を促す」
企画部 サブリーダー 堤 舞氏）。

ジェクトも実施する。立地 ・ 商圏によっ2018 年秋には旧ホークスタウンモーてイベント内容を変えており、ファミリールの再開発プロジェクトである「MARK

その一つが、運営する施設のテナント層が多い「南砂町ショッピングセンター

IS 福岡ももち」（福岡市中央区）の開業

代表が接客技術のレベルを競う三菱地

SUNAMO 」（東京都江東区）では子どを控え、準備段階から PM を手がけて

所リテールマネジメントロールプレイング

も向け体操教室を、アクアシティお台場いる。

大会の開催である。

ではレインボーブリッジを望むスペース

ハード／ソフト両面にわたり商業施設「大会は日本ショッピングセンター協会を活用したヨガ教室などを実施してい運営を熟知する同社の PM は、施設のが主催するコンテストに向けた前哨戦とる。

安定的な競争力強化を目指すオーナー

同社では、施設競争力を強化するためさまざまな取り組みを続ける。

いう意味合いもあるが、最大の目的は

52 PROPERTY MANAGEMENT 2017 Nov.

存在感を増すアクティブシニア層に向にとって力強い味方になるはずである。

REPORTP M 会 社 それ ぞ れ の 個 性と強 み

シーアールイー
物流中心型［PM 受託比率］
オフィス

住居

商業

物流

0.4% 0.5% 7.1%

87.8%

ホテル その他

0.1% 4.1%

テナント退去をあらかじめ想定した運営手法で賃料と売却価格交渉にもプラス効果
物流投資ニーズは全国に広がり

購入前〜購入後 PM のほか開発サポートもファンド規模拡大でリスク許容度も増

当社は物流施設を中心としたサービス企業として、投資家／テナン
トの間に入り付加価値の高い管理・運営サービスを提供しています。

シーアールイー（以下、CRE ）は物流

取得前にハード／ソフト両面からリスクの洗い出しや、コスト分析な施設を中心とした総合サービスプロバイ

どを行う購入前 PM に加え、購入後の PM ではテナントの入れ替ダーとして、企画 ・ 開発から運営 ・ 管理サービスまで幅広く提供している。受託実績は 1,426 棟 ・ 138 万坪と床ベースで約 10 ％の成長をみせた（2017 年 9え時を想定した運営・修繕計画を着実に進めていきます。開発段階から運営を見据えたコンサルティングを行う竣工前 PM も得意とし古川武史 氏プロパティマネジメント事業本部
本部長ており、物流施設の投資・運用に係るあらゆる局面で投資家をサポートしていく方針です。

月末時点）。このうち PM が 75 ％、マス

ターリースが 25％となっている。
物流施設の投資マーケットは売買がトできることが大きな強み。ハード／ソフ

れば、“ 屋上防水一式 ”ではなく、アス

活発で、投資資金は首都圏や関西、福ト両面から検証を行うことで不要なリス

ファルトや塗膜 ・ 立ち上がりなど項目ご岡圏に加え、北海道や東北を含む日本

クプレミアムをカットし、取得時の価格競とに予算を立案する。空調や電気設備

全域に伸びている。

争力に転嫁することができる。

も含めコストや工期を細かく把握 ・ 検討

「今までは比較的大型で築浅の物件に購入後の PM にも他社にはない強みの上実施することで、賃借人との良好な投資が集中していたが、中小型の築年がある。それが将来のテナント退去をあ

賃貸借関係を維持しつつ、細かなコスト

数が経過した施設にまで対象が広がっ

らかじめ想定した運営手法である。

管理が可能になる。

てきている。これはマーケットの成熟とと「リテナント時に問題になりそうな箇所

物流施設は物件規模が大きく、荷主

もにファンド規模が拡大し、各社とも一を、現テナントとあらかじめ話し合う。竣企業への一棟貸しなどテナント構成もシ

定の投資リスクがとれるようになってきた

工図と異なる区画や、図面上にはない

ンプルなことから、近年 PM 会社の新規ことが背景にある」と話すのはプロパティ

配管 ・ 設備などはとくに問題になりやす

参入が増えている傾向にある。最後にマネジメント事業本部 本部長 古川武史

い。現テナントと入居中に粘り強い交渉

古川氏はこう話す。

氏。

を行い、原状回復の条件に加えていく。

「運営の巧拙が如実に現れるのはリテ

そんななか同社が投資家から高く評

不明瞭な点を極力排除することで、リテナント時や売却時。テナント入居中には価されているサービスが、物件の購入

ナント時の賃料交渉や売却時の価格交

気づきにくい盲点にも焦点を当て、一つ前 PM である。エンジニアリングレポー

渉にもプラスの効果が見込める」（古川

一つ緻密に対処していくことで、中長期ト（ER ）を含む各種資料の精査のほか、氏）。

的な資産価値の向上につなげていく」。

リーシング計画の策定では、立地や物

緻密な修繕計画の策定も投資家から件のスペックに合った「使い方」
をコメン

高い評価を得ている。屋上の防水であ53