M O N T H LY R E A L E S T AT E

［題字］故 野田卯一 会長

9
SEPTEMBER

2021〜日本の大動脈︑東海道新幹線とリニア中央新幹線〜

リニア中央新幹線の開業で日本の未来はどう変わる［巻頭 特 集１］

［特集２］

土地利用規制法の制定と不動産取引への影響［特集３］

マンションオーナーの管理トラブル体験録［不動産トラブル事例と対処法］

定期借家契約の借地借家法38条2項の事前説明に関するトラブル
公益社団法人 全日本不動産協会

公益社団法人 不動産保証協会

保証のお知らせ一般保証制度のご案内●法人代表者の個人保証（連帯保証）が不要
法人会員が初めて一般保証制度を申し込む場合でも「法人代表者の個人保証（連帯保証）」が必要ありません。

●お客様の署名押印が不要
当制度の申込みの際、お客様（被保証者）の署名押印が不要であるため、申込みまでの作業・時間が省略できます。

●一般保証制度登録制に登録すると、以下のメリットがあります
・一般保証登録宅建業者であることが保証協会のホームページで一般公開される。
・登録証、ステッカーが交付される。
・自社の物件広告等において、制度が利用できる広告表示が可能になる。
・一般保証制度の利用の申込みの際、法人の登記事項証明書の提出が免除される。

手付金保証制度・手付金等保管制度のご案内
お客様

手付金保証制度会員

売主・買主ともに一般消費者で、会員が流通機構登録物件を客付媒介する売買契約において、買主が売主に支払う手付金を万一のために保全（保証）する制度です。

協会

手付金等保管制度■ 制度の詳細（公社）不動産保証協会ホームページ（会員専用ページ）

会員が自ら売主となる完成物件の売買契約において、受領す■ 制度に関するお問い合わせ

る手付金等の額が 売買代金の10％または1,000万円を超え、（公社）不動産保証協会 総本部事務局

売主会員に保全義務が生じる場合に（宅建業法41条の2）、当協会が売主会員に代わって手付金等を受領し、物件の登記、引渡しがあるまで保全（保管）する制度です。

TEL.03-3263-7055■ 制度の申込み窓口

所属の地方本部事務局

弁済制度について会員業者と宅地建物取引をしたお客様が損害を受け、苦情の

苦情解決
指導による
調停解決

検索

一般保証制度の他、法定研修会、弁済業務、各種保全制度など、保証協会の各種情報が掲載されております。

済

不動産保証協会

弁済移行決定宅建業法上の取引により生じた債権弁（公社）不動産保証協会ホームページ ▶▶

総本部

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※各事案の詳細はホームページ（会員専用ページ）内に掲載されております。
の地方本部

苦情解決業務

被害相当額（上限あり）の払い渡しを受けることができます。

一般消費者からの申出解決が困難な場合には、当協会がその債権を認証することで、

02

保証のお知らせ
特集 1

MONTHLY RE AL E STATE

04

9 2021

リニア中央新幹線の開業で日本の未来はどう変わる〜日本の大動脈、東海道新幹線とリニア中央新幹線〜
特集 2

SEPTEMBER
08

土地利用規制法の制定と不動産取引への影響
弁護士

升田 純

特集 3

10

マンションオーナーの管理トラブル体験録
住宅ジャーナリスト 殿木 真美子
不動産お役立ちQ&A＜法律相談＞

12

売主の履行の着手
弁護士

渡辺 晋＜賃貸相談＞

14

貸ビルテナントの破産と法的処理
弁護士

江口 正夫

＜相続相談＞

16

相続により取得した空き家の譲渡所得の特別控除について
公認会計士・税理士

野田 優子＜賃貸管理ビジネス＞

18

情報発信力を高めて、オーナーとの関係を築く
ideaman

今井 基次

宅建士講座

＜宅建士試験合格のコツ＞

20

宅建業法

自ら売主制限資格試験受験指導講師
連

植杉 伸介

載

＜不動産トラブル事例と対処法＞

22
写真：北川孝次 /アフロ

不動産適正取引推進機構 中戸 康文

COVER PHOTO

リニア中央新幹線＜物件調査のノウハウ＞

24

間を約１時間で結ぶ磁気浮上式リニアモーター

その他

カー。現在の新幹線の約２倍のスピードを誇るそ
コロナの新たな生活様式を支え、時代を変える

宅建業者が通常行うべき調査業務とは？
不動産コンサルタント 津村 重行

最高時速500kmで走行し、東京・名古屋・大阪のインパクトは、経済波及効果はもちろん、ポスト

定期借家契約の借地借家法38条2項の事前説明に関するトラブル

26

契機になることが期待されている。写真はリニア

29

実験線での走行試験の様子。

30
31

協会からのお知らせ
地方本部の動き
新入会員名簿NEWS FILE

巻頭特 集１

リニア中央新幹線の開業で日本の未来はどう変わる〜日本の大動脈、東海道新幹線とリニア中央新幹線〜
日本の大動脈として経済の発展に寄与してきた東海道新幹線も開業から半世紀以上がたちました。その東海道新幹線と並んで東京・名古屋・大阪の三大都市を結び、これからの日本を支えていくと期待される「リニア中央新幹線」。
現在各地で建設が進められているこの超高速鉄道は、私たちの暮らしや経済にどのような影響を与えるのでしょうか。

間で結ぶことが可能になりました。最高大 阪 間の所 要 時 間は２時 間 半に短 縮

速度時速210kmで走る新幹線は地方されました。現在は2020年に登場した

経 済にも大きな影 響を与えることにな

N700Sが、安全性、安定性、快適性、環り、企業や工場の地方への誘致などに

境性能など最高レベルの技術で運行し前回の東 京オリンピックを知ってい加え、観 光などさまざまな産 業に変 革ています。

る世代は、“夢の超特急”と聞いて、鼻のを起こしました。お盆や正月の休みに家

丸い愛らしい姿の東海道新幹線0系を族そろって帰省する姿が風物詩となっ思い起こす方が多いのではないでしょたのも新 幹 線が 、私たちの暮らしに与うか。国鉄時代の1964年、東京オリン

えた影響のひとつかもしれません。

高度成長期、人々の生活を大きく変えた東海道新幹線

新たな超高速鉄道「リニア中央新幹線」

ピックの開催に合わせて開業した東海

さらなるサービス向 上を目指して進このように、進 化し続ける東 海 道 新道新幹線。当時の鉄道技術では革新的化し続けた新 幹 線は、1 9 9 2 年に第 二幹線とともに、これからの超高速鉄道とだった“0系”が登場し、それまで６時間

世代の幕開けといえる300系のぞみ号

して期待されているのが、「リニア中央半かかっていた東京―新大阪間を４時が 誕 生 。最 高 時 速 2 7 0 k m 、東 京 ― 新新幹線」です。その開発の歴史は古く、
東海道新幹線開業前の1962年にはすでに研究開発を開始しています。
1977年に宮崎実験線で始まった超電 導リニアの試 験 走 行 。1 9 9 7 年には山梨に場所を移し、試験走行を積み重ねてきました。2 0 1 3 年に、それまでの18.4kmから42.8kmに距離を延ばした実験線で、L0系車両でより営業運転に近い形での走行試験を再開。現在、高成長期の象徴でもあった初代新幹線０系

4 月刊不動産 ｜ 2021.9

快適性や環境への適合性を高めたN700S（画像提供：JR東海）

営 業 線に必 要な技 術 開 発はすでに完最速 40 分

東京（品川）〜名古屋

岐阜県駅

長野県駅

米原駅

新富士駅

名古屋駅
三河安城駅
京都駅

新大阪駅

神奈川県駅

山梨リニア実験線

リニア中央新幹線

岐阜羽島駅

東京駅

山梨県駅

豊橋駅

静岡駅
浜松駅

品川駅
新横浜駅

小田原駅
三島駅

熱海駅

掛川駅

最速 67 分東海道新幹線

東京（品川）〜大阪
リニア中央新幹線の中間駅名は仮称です。

リニア中央新幹線が全線開業すると、現在、東海道新幹線「のぞみ」で東京―名古屋・大阪を利用している乗客の大半がリニア中央新幹線へシフトすると予想されています。その分、東海道新幹線は「こだま・ひかり」の運行を増やす余裕が生まれ、「のぞみ」が通過する駅（図内青色）の利便性が大幅に向上することが見込まれています。

了しており、2020年からは、先頭車両れることから、
リニア中央新幹線の早期に短縮できることに加え、これまで都市の形状を最適化し、空気抵抗を約13％開業が期待されています。

部 からのアクセスが い いとは 言 えな

下げ、消費電力や車外騒音の低減を実

営業運転速度時速500km、品川―

かった長野県（上伊那や南信州地域）

現したL0系改良型試験車で、快適性や

名 古 屋 間が 最 速 4 0 分 、大 阪までは最や岐阜県（多治見市や中津川市など東保守の効率化の実験や検証が行われ

速67分という画期的な超高速鉄道は、濃地域）へのアクセス・利便性が格段にています。

これからの日本の経済や人々の暮らし向上します。それにより、地域を支えるにどのような影響を与えていくのでしょ

若い世代の流出を防ぎ、都市部からのうか。

移 住 者によって人口を増 やすこと、ま独 創 性の高い技 術 開 発を進めてきた超 電 導リニア方 式は、時 速 5 0 0 k m

た、新たにできる駅を中心とした周辺地

での高速走行性能、全速度域にわたる
高い加 減 速 性 能 及び登 坂 能力などの面で高 速 交 通 機 関として現 行の在 来

リニア中央新幹線に寄せる期待

域の観光業の発展、企業の生産活動の拡大など、さまざまな経済効果が期待されています。

型新幹線方式より優れているといいます。さらに、
レール上を車輪で走行する“想像できる未来を、超えよう”という

実 際に各 地の期 待 度は高く、
リニア

在来型新幹線方式と比較して、超電導

JR東海のキャッチコピーの通り、東海

中央新幹線の開業により、移動時間をリニア方 式は、地 震 時などにおいて電道 新 幹 線 の D N A を 受 け 継 ぎ、時 速短縮できることで「故郷で生活しながら力の供 給 が 停 止された後でも電 磁 誘500kmという新幹線史上世界最速の都市部での仕事を続けられる」、「 大切

導作用により軌道中心に車両が保持さスピードを手に入れたリニア中央新幹な人との時間をたくさんもてる」、「ビジ

れること、ガイドウェイ側壁により物理線の開業により、東京、名古屋、大阪とネスチャンスが増える」、「 今までより気的に脱線を阻止できる構造を有するこ

いった都市部のみでなく沿線の各地域

軽に旅に出られる」など、多くの声がＪとから、安全確保上の大きな利点があで、新しいライフスタイルの可 能 性や、Ｒ東海に寄せられています。さらに、最ります。

多くのビジネスチャンスが生まれること

近 話 題に上ることが多い、都 市と地 方が期待されています。

での二拠点生活も、交通の利便性が向

東 海 道 新 幹 線が 開 業からすでに半世紀以上たち、経年劣化に伴う将来のリニア中央新幹線の運行ルートは、

上し時間的な制約が緩和されることで大規模な修繕の必要性や、いつかくる

東 京（ 品 川）、神 奈 川、山 梨 、長 野 、岐実現のチャンスが増えてくることも考えといわれている南海トラフ地震など、大阜 、名 古 屋 、そして全 線 開 業 時には大られるため、不動産や住宅に関わる業

災害が起きた際のバックアップとして、阪まで延伸されます。これにより、東京界からも、ますます注目されていくので

東海道新幹線との二重系化が必要とさ―名古屋、大阪までの所要時間が大幅はないでしょうか。

（協力：JR東海）

2021.9 ｜ 月刊不動産 5―岐阜県中津川市
リニア開業を機に持続的に発展するまちを目指して
リニア中央新幹線の開業は、東京−名古屋−大阪という３大都市圏を短時間で結び、人、モノ、情報の活発な交流を生み出し、高度な巨大都市圏を誕生させ、経済活動の効率性が高まると期待されます。そこでこのページでは「リニア開業」を心待ちにしながらまちづくりに着手する、ある都市を紹介していきます。

線の中間駅に選定されたのは、ちょうど部の地域を指し、一般に多治見市、土10年前の2011年。誘致活動に関して

岐市、瑞浪市、恵那市、中津川市がある市職員に話を聞くと「市議会が特別委地 域をいいます。中間 駅に選 定された員会を設置し、他の市町村議会や経済時のことを聞くと「 1 県 1 駅の方 針によ

人口7 6 , 6 9 5 人（ 2 0 2 1 年 7月末 現団体などとの連携を図りつつ、関係機り、県内では当市がその候補地として選在）、岐阜県南東部に位置し、豊かな自関への陳情要望活動や懇談会開催な

定されたことは光栄であり、岐阜県の新然に囲まれた中核都市・中津川市（岐阜

ど積極的な活動を推進してきました。
またな東の玄関口として、リニアの効果を県 ）。同市はいま、「 誰もが 住み続けた

た、2000年には、市民レベルでの停車活かした広域の拠点づくりに取り組ん

い、住んでみたいと思うまちづくり」に官駅誘致に取り組む『リニア中央新幹線

でいきます」と意気込みを語っています。

民 一 体となって邁 進しています。その建設促進中津川市民の会』（ 現在は『リきっかけとなったのが、リニア中央新幹ニア中央新幹線まちづくり推進中津川線の中間駅の選定でした。駅が建設さ市民の会』）が設立され、経済界、行政れることで首都圏や大阪都市圏と結ばと連携した取り組みが進められてきまし

れ、全国各地を短時間で往来できるようた」とのこと。加えて「経済界の取り組み「リニアのまちづくりを成功させるにになります。
これは単に交通の便が良くとしては、
リニア中央新幹線の早期建設

は、関係団体や地域・地権者の皆様をなるだけではなく、市民の暮らしの幅をと東濃東部への停車駅設置の促進を目

はじめ、市民一人ひとりのご理解とご協

広げるとともに、各地との交流を増大さ的に『東濃東部リニア停車駅誘致期成力が不可欠」と話す中津川市。
その言葉せることで、産業が活性化することも意同盟会』や、『リニア中央新幹線岐阜東を裏 付けるかのように、広 報 誌や市の味しています。また、同市は車両基地の濃駅設置促進協議会』が設置され、東ホームページで「夢の実現へ リニア中

建 設 が 決 定し、市の知 名 度アップ、企濃地域全体が一体となり、リニアの早期央新幹線」の連載をスタートさせていま

業・機関の立地促進や雇用の拡大など、

建 設と東 濃 地 域に停 車 駅の設 置を促す。
これは、リニア中央新幹線の計画概

期待は大きく膨らんでいるといえます。

進する運動が進められました」と話しま

要やリニアを活用したまちづくりの取り

そもそも中津川市がリニア中央新幹

す。ちなみに東濃地域とは、岐阜県南東組みなどの情報を市民に伝えるために交通の便向上と同時に産業の活性化にも期待

市民とイメージを共有しリニア開通後の姿を描く作られたもので、中間駅に中津川
東 京ー大 阪
太平洋ー日本海の真ん中
中津川市

市が選定されるより前の2010年
2月に、記念すべき1回目が掲載されています（2021年7月13日時点
で、101回）。その中には、「 魅力ある駅周辺 整 備を探る」
といった記

東京
名古屋
大阪
リニア中央新幹線の岐阜県駅が整備される地域・中津川市千旦林。

6 月刊不動産 ｜ 2021.9

東山道、中山道、飛騨街道など交通の要衝として栄えた歴史を持つ。

事を企画し、九州新幹線「筑後船小屋駅」「 新鳥栖駅」、北陸新幹線「糸魚川駅」、上越新幹線「本庄早稲田駅」、北陸新幹線「飯山駅」のまちづくり記事を掲載。理由を聞く

【図１】中津川市が掲げる「市民みんなで取り組む重点プロジェクト」
重点プロジェクト

①
体験のまち“なかつがわ”においでんさい
プロジェクト②
いろんなもの誘致
プロジェクト③

なかつがわで暮らそう
プロジェクト④
リニア車両基地を活かそう
プロジェクト策定後から現在の取り組み状況
関係事業者や団体の協力のもと「体験・滞在型観光」を企画・実施。外国人観光客に対しては日本文化体験事業として琴や三味線などの演奏体験等を実施（現在はコロナウイルス感染症拡大防止のため実施せず）。また、インフルエンサーや海外メディアを活用した幅広い情報発信の強化及び誘客
ツールの言語対応を展開。ボランティアガイドの人材育成と体制強化としてボランティア団体へ養成講座を実施するなど、おもてなし力の向上を図るとともに、当市の観光コンテンツの向上と充実、観光
地活性化事業を実施。
リニアによる高い交通利便性を持つ新たなビジネス拠点として、
リニア岐阜県駅近接に新たな事業用地の開発を計画中。企業の本社機能や研究開発機能などの移転・設置を目指して、企業立地動向アン
ケート調査により誘致の働きかけを行っている。市内に事業所を新設、移設、増設する事業者には県内トップクラスの奨励措置により支援を実施し、新たな雇用の確保と若者の地元定着を図っている。
昨年は市長のトップセールスにより、中津川市内へ企業の研究開発機能を誘致した。

中京圏のイベントに出展し、「 東濃桧」から生まれる産直住宅のPRを行った。メディアを活用した広報・プロモーション活動については、ＳＮＳ等による情報発信を行っており、移住定住者の住宅確保のために、住宅取得等の支援に取り組んでいる。また、田舎暮らしが体験できる体験住宅の整備、運営するNPO団体への支援を実施。
中津川市には、全国で唯一の工場機能を有する貴重なリニアの車両基地が設置され、車両基地周辺
はリニアが低速走行する数少ないポイントとなる。また、既存新幹線の車両基地では、見学ツアーや施設開放イベントの開催などにより多くの見学者が訪れることから、観光資源にもなっている。したがって、中部総合車両基地の整備にあたっては、産業観光資源として有効に活用できるよう配慮することをリニア中央新幹線建設促進岐阜県期成同盟会※からＪＲ東海に対して働きかけている。
※中央新幹線に関係する県、市町村及び賛同団体で組織する団体⑤『癒し』の駅前づくりプロジェクト「リニア岐阜県駅周辺デザイン会議」を立ち上げ、駅周辺の施設配置や空間デザインについて、検討を進めており、デザイン会議の中でコンパクトな機能整備、自然・景観と調和した空間整備、文化や産業など地域の魅力の発信、多様な交流の場の創出の内容を盛り込んだ検討を行っている。また、
リニア
岐阜県駅に直交する一級河川千旦林川の整備について、「 かわまちづくり計画」を策定しており、地元と協働しながらまちづくりを推進していく予定。
※「中津川市リニアのまちづくりビジョン」
を元に作成

と、
「リニア岐阜県駅（仮称）周辺のまちとして、リニアの波及効果を県全域はもにより地域活性化の観点から「体験・滞づくりをどのように進めていくか検討しとより県境を越えた周辺地域に行き渡在型観光の推進」「 多様な機能の誘致」ていく中で、市民の皆様にも駅や駅周辺

らせる広域的な役割がある」と答えてい「 移 住・定 住 、二 拠 点 生 活の促 進 」を、整備についてイメージしていただくため

ます。
そのため、
リニア時代を見据えたま④では新たな地域資源を活用するといに、各地の新幹線駅を活用したまちづく

ちづくりの考え方や施策の方向性を示

う観点から「車両基地の活用」、⑤ではりを紹介させていただきました」と答えし、官民一体となった取り組みを進める

シンボルとなる駅を作るという観点からています。

ことを目的に市民、経済界、国・県など

豊かな自然や景観に恵まれた「癒しのの各界各層の参画を得て、本ビジョン

駅 前 づくり」がプロジェクトの 指 針とを策定したといいます。そして、リニアのなっています。

長期的ビジョンを掲げ
市民とつくる魅力あるまち

波及効果をいかすための取組みは多岐

すでに進められている取 組みは、開にわたりますが、効果を高めるには個々

業効果などを見極めながら段階的に進2013年には、「中津川市リニアのまちの政策を単独で展開するのではなく、戦めるとともに、将来にわたって中津川市づくりビジョン」を策定。
この件に関して略的に結びつけることが大切であると。

の魅力や暮らしやすさを高めていけるよ

同市は、人口減少、少子高齢化という厳そのため、先行的、優先的に進める施策

う50年、100年と長期的に取り組んでしい時代を迎えるなか、千載一遇のチャをパッケージ化し、「 市民みんなで取り

いくそうです。東京と大阪のほぼ中間にンスであるリニア開業をまちづくりに活組む重点プロジェクト」
【 図1】
と位置づ

位置する中津川市。壮大なビジョンのもかし、持続的に発展する中津川市をつけ、市民一丸となって取組みを進めていとつくられるまちづくりによって、
どのよくっていかなくてはならない。
また、
『 1県

ます。

うな 姿 に中 津 川 市 は 生まれ 変 わるの１駅』の方針のもと、駅が立地するまち

プロジェクト①〜③では交流の促進か。今から楽しみが尽きません。

2021.9 ｜ 月刊不動産 7

巻頭特 集 2

土地利用規制法の制定と不動産取引への影響 升田 純
弁護士

今年６月に成立した「土地利用規制法案」。
宅建業者にも少なからず影響があるとされているその内容について、規制の背景や土地の売買に関わること、予想される課題・影響などをまとめました。

土地利用規制法の制定とその背景事情2014年秋号

https://www.lij.jp/

html/jli/jli̲2014/2014fall̲p094.

為の用に供されることであること●規制の対象となる地域として、注視区

pdf）。

域、特別注視区域が指定されること

重要施設周辺及び国境離島等におけ

バブル経済の崩壊後、日本の土地は価（５条、12条。なお、特別注視区域は、る土 地 等の利用状 況の調 査 及び利用格が下落し、高齢化の急激な進行等に注視区域のうち特定重要施設、特定の規制等に関する法律（土地利用規制

よって全国各地で放棄地、所有者の不国境離島等がある場合に指定され、法。以下「本法」）が、2021年６月16日

明地等が増加しています。さらに、日本

その区域は、注視区域の変更に連動に成立しました。施行日は現在未定での土地が様々な目的で買われる時代にします。12条６項）

すが、公布日から１年３カ月以内に、一なったこと等から、国の安全保障等を阻●対象不動産は土地と建物であること

部は１年以内に施行されることになって害するおそれのある土地の所有、取引●注視区域に指定された場合、土地等います。

が懸念されるようになってきました。

利用状況調査（６条）のための利用者

本法は、
日本の安全保障環境の変化

日本の私有地は、当然のことながら国等関係情報の提供（７条）、報告またを踏まえ、重 要 施 設の周辺 、国 境 離 島

土の必要不可欠な一部です。
しかし、現は資料の提出（８条）、土地等の利用等の周辺における土地等の利用状況の代社会においてはこの重要な認識が忘者に対する勧告及び命令（９条）、損調査、利用の規制等を行う法律です。本

れられているかのような事態も見受けら

失の補償（10条）、土地等に関する権法が指摘するような土地の利用規制等れます。

利の買入れ（11条）の各規定によるは、戦前は外国人土地法等によって行
われてきました。戦後も同法自体は存続したものの、適用されない事態が生じて土地利用規制法の概要と不動産取引との関係規制を受けること●特別注視区域に指定された場合、注視区域の規制のほか、土地等に関する所有権等の移転等の届出（13条）

いました。その後、国内の場所・施設を

本法の概要を不動産取引に関係する問わず、外国人等による土地の所有等分野を中心にして紹介すると、下記の規は自由に行われるようになってきました

定が挙げられます。

が、従来から問題が指摘され、この20●本法の適用範囲は、外国人、外国法〜30年は国の安全保障、重要な施設の人のみを対象とするものではないこと

防衛、離島の防衛、重大な犯罪等の緊●本法による防止の対象は、重要施設

これらの諸規定のうち、注視区域に急事態が現実に発生しています（拙稿の周辺の区 域内及び国 境 離 島 等のおける規制をより具体的にみると、６条、「外国人の日本国内の土地取得と土地区域内にある土地等が、重要施設ま

７条の場合、利用者等が直接義務を負法 制 度 上の根 本 問 題 」土 地 総 合 研 究

たは国境離島等の機能を阻害する行うものではなく、調査等の対象になるこ

8 月刊不動産 ｜ 2021.9の規定による規制を受けること●規制の違反者、違反の行為者の属する法人について罰則を課すること（25
条ないし28条）

と、８条の場合、利用者等関係者は調査のための報告、資料の提供を求められることがあること、９条の場 合 、内閣 総

土地利用規制法の機能と今後の課題する事業者としては、まず、安全保障等に関係する地域に注目しつつ（国境の島部、本州等４島の海岸線、自衛隊等

理大臣は、第一段階として、前記の機能

本法は、国土のうちの国の安全保障等の施設等）、注視区域、特別注視区域を阻害行為の用に供し、または供する明らに関係する重要な土地等につき注視区

確認し、取引の当事者が誰であるか等

かなおそれがあると認めるときは、土地域・特別注視区域を指定し、注視区域を確認した上で、これらの区域内におい等の利用者に対し、土地等を当該行為においては土 地 等の利 用者 等に利 用て前記内容の利用制限、所有権等の契に供しないこと、その他必要な措置を勧規制を課し、特別注視区域においては、

約締結前の届出規制があることを説明

告することができ、正当な理由がなく勧この規制に加え、所有権等の契約の締することが必要かつ重要になります。な

告に従わなかったときは、その者に対し結の際に事前に届出義務を課し、場合お、本 法は、通 常の社 会 生 活 、社 会 活て当該措置をとるべきことを命ずること

によっては罰則を科すことも定めるもの

動、経済活動を行う者にとっては何らのができること、10条は、前記勧告また命です。
このことは、
これらの区域における制限、制約はありません。

令を受けたときは、損失の補償を受ける

不動産の取引において影響を及ぼすも土地等の取引の当事者の中には、名ことがあること、11条は、勧告等があり、のです。本 法 の 定 める土 地 等 の 所 有

義貸し、ダミーの利用、取引目的等の虚土地等の利用に著しい支障を来すこと

権 、利 用権に対する規 制は、その必 要

偽の説明、利用状況の偽装、違法行為となるときは、土地等の所有者が時価に性・内容・程度に照らすと、土地の公共の仮装等が行われる可能性が相当にあよる買入れの申出をすることができ、特性、公共の福祉のための内在的な制限

るため、不動産の事業者としては、取引別の事情がない限り、買入れることにな

で、合 理 的なものであり（ 憲 法 2 9 条２の目的・内容、当事者の属性、土地の所るというものです。他方、特別注視区域項、民法206条参照）、従来野放図に放在、周囲の状況等の事情を様々な方法

における規制をより具体的にみると、注置され 、後 手に回っていた問 題に対しで確認し、適正な取引であるかを判断

視区域の規制を受けるほか、13条は、て必要な最少限度の規制を定めたもの

することが必要になります。当事者が安特別注視区域にある土地等につき一定です。

易に不正な取引、利用を行った場合にの小規模のものを除き、土地等の所有今後、本法の制定の背景になった流権の移転等の契約（予約を含むが、例

動的な国際環境等にさらに重大な変化

外も予定されている）を締結する場合にが生じる等した場合には、迅速な適用は、当事者は、事前にその氏名等、所有だけでなく、必 要な法 改 正によって的権等の種別・内容、利用目的等を内閣

確、柔軟な対応ができるようにすること

総理大臣に届け出ることが義務づけらも課題です。本法は、必要な規制の第一れ、その届出の内容の真偽が調査され歩であり、過大な制限ではなく、遅ればるというものです。

せの規制であるといえます。
土地等の取引においては、取引に関与

は、これに加担したものとして責任が問われる可能性があります。

升田 純

升田純法律事務所 弁護士
第一東京弁護士会所属。74年農林水産省入省、77年東京地裁判事補、最高裁判所事務
総局総務局局付、福岡地裁判事、福岡高裁職
務代行判事、東京地裁判事、法務省民事局参事官、東京高裁判事を経て、97年退官。弁護士登録。聖心女子大学教授を経て中央大学
法科大学院教授。

対象区域の枠組みと法案の概要
注視区域

特別注視区域

重要施設の周辺

自衛隊、米軍基地、海上保安庁の施設、空港・原発などの重要インフラ

特定重要施設周辺

司令部機能、警戒監視機能を有する自衛隊の駐屯地・基地など、特に重要性の高い施設周辺の土地や国境・離島

国境・離島など

国境離島や有人国境離島地域を構成す
る離島

特定国境離島等

領海の基点となる無人国境離島調査●土地・建物の所有者の氏名、住所、国籍や利用実態などを調査

事前届け出（特別注視区域のみ）

利用規制

利用中止勧告 ⇒ 中止命令（罰則あり）

国による買い取り●土地・建物の売買時に氏名や利用目的などの事前届け出を義務付ける●従わない場合は罰則あり

2021.9 ｜ 月刊不動産 9巻頭特集3

マンションオーナーの管理トラブル体験録〜賃貸入居者が死亡した場合の対応〜
賃貸住宅のオーナーにとって、今最も怖いものの一つが入居者の孤独死だと思います。
単身の入居者が亡くなった場合どうすればいいのか、オーナーはもちろん、管理会社でさえもそのノウハウを詳しく知っている人は少ないでしょう。それぞれに様々な事情があり、その分、解決策も多岐にわたるものと思われますが、参考として実際に入居者の死亡によりトラブルに見舞われた事例をご紹介します。
住宅ジャーナリスト

殿木 真美子来するのがつらそうでした。
また、
「 病気

帰らない入居者
オーナーチェンジで賃貸併用住宅をにしました。

になったので仕事ができない。生活保

まず、管理会社から自治体の生活支護をもらうにはどうしたらいいか」とW援課に連絡してもらいました。答えは、さんに相談していたとのことです。

「 確かにSさんを担当しているが、個 人取得して十数年。賃貸物件を管理してちょうど1 階のWさんの隣の部 屋に情報なので何も教えられない」とのこと

いると、様々なトラブルに見舞われます。

空きが出て、
リフォームをしようと思っでした。以前保証人だった息子さんは、中でも大変だったのは数年前のとあるていたところだったので、リフォームが「自分は相続放棄したから一切関係な事件でした。1DKに住むSさんが、救急済んだら1階に移ってはとSさんに提案い」。
また、入院しているであろう病院か車で運ばれたまま4カ月間も帰って来してみました。
とてもうれしそうに承諾しらも、個 人 情 報 保 護のため教えられななかったのです。

てくれたのを覚えています。契約書を交いと言われてしまいました。

Sさんは、オーナーチェンジ前から当わし、後はリフォームが終わるのを待つ痛かったのは、１部屋だけならまだし物件に住む最古参の1人で70代前半。

だけとなっていたある日、突然家の前にも、1 階と3 階 の 2 部 屋 が 膠 着 状 態 に

私たち家族が越してきた時はまだ仕事

救 急 車 が 止まり、その日からSさんはなってしまったことでした。銀行に貯えもしていて、保証人欄には息子さんの名帰って来なかったのです。

があったのでしょう、幸いSさんからの家賃の振り込みは続いていました。けれ

前がありました。同じく最古参であり生活保護で暮らしている60代の女性・W

個人情報保護法の壁ている」と私たちが思い込んだ原因でもさんの話によると、昔離婚をされたそうです（実は、
このWさんが後々超重要人

ど、これがかえって「Sさんは長期入院しSさんが救 急 車で運ばれたのは7月ありました。

下旬。
しかし、
リフォームが完了しても、

とうとう1 1月になり、直 接 生 活 支 援

時が経つうちにSさんは会社を辞め、いつまで経ってもSさんは帰って来ませ

課に連 絡をしましたが 、やはり個 人 情

息子さんと喧嘩をして保証人から外れん。Sさんの部屋から食べ物が腐ってい報なので教えられない、の一点張り。
しることになったため、保証会社を利用しるような臭いがするし、虫も大量発生しかし、こちらも本当に困っているので事てもらいました。あまり外出をしなくなっました。何とか本 人に部 屋 への立ち入情を説明して食い下がりました。行政のたからか足腰が弱り、3階の部屋に行きり許可をもらえないかと手を尽くすこと

返答は以下のようなものでした。

物になります）。

10 月刊不動産 ｜ 2021.9

Sさんは入院直後に亡くなっていて、
元 妻と息 子に面 会したが「 遺 骨もいらない、相続は放棄する、誰にも何も言わないでくれ」と言われた。そして「生活支援課としては、対象者が亡くなった時点
で仕事は終わりでもう関係ない」
とのこ

政側も対応を明確にしておく必要があ「受任者」と賃借人が委任契約を結び、ると考えます。

① 賃 貸 借 契 約の解 除 事 務 、② 残 置 物

国交省および法務省が残置物の処理に関するモデル契約条項を策定の処理事務を委任するというものです。
60歳以上の単身者が入居する時を想定してつくられたもので、すでに入居している賃借人に関しては委任契約を促と。私は不 動 産 投 資を個 人 事 業として先日、単身高齢者の居住の安定確保

すことは難しそうに思われますが、高齢だけでなく、社会貢献の一環と考え、高を図るため、国 土 交 通 省・法 務 省にお単身者の賃貸物件への入居拒否が社

齢 者 や生 活 困 窮 者の入 居も断らずにいて「残置物の処理等に関するモデル

会問題となっている中で一つの道筋をやってきました。ひと言、亡くなったこと

契約条項 ※」が策定されました。賃借人

示したものといえます。

を 教 えてくれ るだ け でよか った の にが 死 亡した場 合の契 約 関 係を円滑に……、と悔しい思いでした。

処理することができるよう、あらかじめ※残置物の処理等に関するモデル契約条項：
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku̲house̲tk3̲000101.html

結局、その後保証会社に連絡をして、費用はすべて会社持ちで遺品を全部引き払ってもらうことができました。しかし、息子さんが相続放棄したと言っていても、相続権のある人がほかにいるかもしれないし、電話で、しかも又聞きしただけの内容で、処分を進めてしまっていいものか、賃借権や残置物の所有権はどうなってしまうのか、色々と悩みました。保証会社によると、最近は単身者の遺 品 処 分が 非 常に増えているそうで、
何かトラブルがある場合に備えて3カ月ほど遺品をレンタルルームなどに保管しておくとのことでした。何となくしっく
りこない、グレーゾーンでの解決となりました。

▲◀Sさんの残留物。物があふれかえり、食べ物が腐敗したような臭いや虫の大量発生により、近隣住戸への被害も心配された

もしも何も知らなかったら……
今回のケースでは、本人が救急車を呼び病 院で亡くなったこと、保 証 会 社が入っていたこと、そして特にWさんがSさんと交流をしてくれていたことで、最悪のケースは免れました。
もしも、Sさん
が生活保護受給者となったことなどを知らなかったらと想像するとぞっとします。オーナーとして入居者の情報をある程度把握しておくことは、
とても大事な
ことだと再認識させられた一件でした。
また、生活保護受給者のケースでは、行殿木 真美子住宅ジャーナリスト。戸建て、マンション、不動産、
マンション管理、
リノベーションなど住宅関連を幅広く取材。
自身も1棟ものの賃貸併用住宅のオーナーとなり、不動産経営をしている。

2021.9 ｜ 月刊不動産 11法律 ー

不動産お役立ちQ & A

Law

法律
相談
Vol.65
estionQu

売主の履行の着手
山下・渡辺法律事務所
弁護士

渡辺 晋

第一東京弁護士会所属。最高裁判所司法研修所民事弁護教官、司法試験考査委員、国土交通省「不動産取引からの反社会的勢力の排除のあり方の検討会」座長を歴任。
マンション管理士試験委員。著書に『新訂版 不動産取引における契約不適合責任と説明義務』（大成出版社）、『民法の解説』『最新区分所有法の解説』（住宅新報出版）など。

手付を受け取って中古住宅を売却しましたが、決済の前日になって買主から「手付を放棄し、契約を解除する」という通知がきました。私はすでに買主の指定した司法書士に抵当権抹消書類を手渡しています。買主からの手付放棄による契約解除に効力はあるのでしょうか。

Answer
１．回答
手付放棄による契約解除に効力はありません。相手方が履行に着手をするために欠くことのできない（2）本件契約の契約書には、売買前提行為をした」こととされていま

代金支払期日を平成31年３月28日

す（最判昭和40.11.24判時428号とする、Ｙは所有権の移転の時期ま23頁）。

でに本件物件に設定されている担した後は手付解除ができなくなる

もっとも、この定義は抽象的で保権等の負担を除去抹消する、Ｙは決まりとなっているところ、ご質問す。どのような行為が履行の着手にＸから売買代金全額を受領した日のケースでは、売主として司法書士なるのかは、具体的な先例をみて確に、所有権等の移転登記申請手続をに抵当権抹消のための書類を交付

かめなければなりません。東京地する。本件契約に基づく登記手続はしたことが履行の着手にあたるか

判 令 和 2 . 2 . 2 6（ 2 0 2 0 W L J P C A

Ｘの指定する司法書士が行う、と定らです。

02268022）では、売主がすでに司められていた。

２．手付解除と履行の着手

法書士に抵当権抹消のための書類（3）Ｙは、平成31年３月13日、Ｘを交付していた事案において、買主の指定した司法書士に対し、抹消登

さて、買主が売主に手付を交付しが決済日の前日に手付放棄によっ

記手続および移転登記手続に必要たときは、買主はその手付を放棄して契約を解除したと主張したのにとなる書類として、登記識別情報通

て、契約の解除をすることができま

対し、履行の着手があったと認定

知、登記原因証明情報、委任状、印鑑す。ただし、売主が契約の履行に着し、手付放棄による契約の解除を認証明書、固定資産評価証明書、抹消

手した後は、手付放棄による契約解めませんでした。

書類代理受領委任状を交付した。

除をすることはできません（民法３．東京地判令和2.2.26（ 4 ）Ｘ は 、平 成 3 1 年 ３ 月 2 7 日 、557条本文・ただし書き）。
手付解除における履行の着手とⅠ.事案の概要

は「債務の内容たる給付の実行に着（1）Ｘ（買主）とＹ（売主）は、平成

手すること、すなわち、客観的に外31年２月19日、手付金300万円を部から認識し得るような形で履行支払って、代金１億990万円で売買行為の一部をなし又は履行の提供契約（本件契約）を締結した。

12 月刊不動産 ｜ 2021.9

FAXの送信によって、手付金の放棄による解除を申し入れた。
Ⅱ.裁判所の判断
判決では、『 本件契約書上、Ｙは、本件建物の所有権の移転時期までれました。

権等の負担を除去抹消し、また、Ｘ

決済日に所有権移転登記申請をす

からの売買代金全額の受領と同時ることができるための準備期間と４．まとめに、所有権等の移転登記申請手続をしての意味も有していたものといするとの義務が明記されており、しうことができる。

売買契約の仲介を行った宅建業者は、不動産取引の専門家として、はＹが行うべき義務が明確に記載

相談を受けます。宅建業者であれいることも踏まえれば、Ｙは、売買されているのであり、Ｘにおいてもば、誰もが履行の着手によって手付代金全額を受領した日（売買代金のＹが売買代金決済日の前までには解除ができなくなることは知って

決済日）までに担保権等を抹消した

登記申請手続等に関し所要の準備

いる基本知識ですが、具体的にどの上、同日には即座に移転登記申請手をすることを十分認識し、または認ような行為が履行の着手になるの続をする義務を負っていたので識し得たというべきことを踏まえかの判断は、思いのほか難しい問題

あって、Ｙによる司法書士への書類

れば、Ｙが行った前記の行為は、客です。本稿で紹介したケースは、履

交付は、Ｙの義務を果たすための必観的に外部から認識し得るような行の着手に関するひとつの先例と須の事前準備行為ということがで形で履行行為の一部をしたものとして基本知識に加えていただきたきる。そして、本件契約における売いうべきであり、Ｙによる履行の着いと考えます。

買代金支払期日（履行期）が定めら手があったと評価すべきである』とれた趣旨・目的は、Ｙが義務を履行

して、Ｘによる手付解除が無効とさトラブルする司法書士が行う旨明記されて

物件調査

手付の意義

手付の意義

証約手付

手付の授受が売主契約成立を証する

違約手付

買主違約の契約解除の場合には違約金として没収され、売主違約の契約解除の場合には、手付を返還し、かつこれと同額を違約金として支払う
手付倍返し（売主からの手付解除）

解約手付
手付放棄
（買主からの手付解除）

相手方が履行に着手したときは手付解除は不可宅建士

売買の売主や買主からさまざまな賃貸管理

以上の事実に加え、本件契約書に相続

かも登記手続についてはＸの指定

図表

賃貸するための準備をあらかじめ行い、法律に本件物件に設定されている担保＝

客観的に外部から認識し得るよ
うな形で履行行為の一部をなし又は履行の提供をするために欠くことのできない前提行為をした

今回のポイント●買主が売主に手付を交付したときは、買主はその手付を放棄して、契約の解除をすることができる。ただし、売主が契約の履行に着手した後は、手付放棄による契約解除をすることはできない。
●履行の着手とは、客観的に外部から認識し得るような形で履行行為の一部をなし又は履行の提供をするために欠くことのできない前提行為をしたことである。
●どのような行為が履行の着手になるのかは、具体的な先例をみて確かめなければならない。
●買主が決済日の前日に手付放棄によって契約を解除するという通知をしたとしても、売主がすでに買主の指定した司法書士に抵当権抹消のための書類を交付していたときには、履行の着手があったものとなり、手付放棄による契約の解除は効力を生じない。

2021.9 ｜ 月刊不動産 13

不動産お役立ちQ & A

賃貸 ー
Lease

貸ビルテナントの
破産と法的処理賃貸
相談

海谷・江口・池田法律事務所
弁護士

江口 正夫

東京弁護士会所属。最高裁判所司法研修所弁護教官室所付、不動産流通促進協議会講師、東京商工会議所講師等を歴任。公益財団法人日本賃貸住宅管理協会理事。著書に『不動産賃貸管理業のコンプ
ライアンス』『大改正借地借家法Ｑ＆Ａ』（ともに にじゅういち出版）など多数。

Vol.39estionQu

当社が経営する貸ビルのテナントが裁判所で破産手続開始決定を受けたとの通知を受けました。テナントが破産したとなると、家賃の支払いもできないでしょうから、賃貸借契約は終了すると考えてよいのでしょうか。仮に終了しないとすると、当社とのビル賃貸借はどのようになるのでしょうか。
また、当社は、破産会社に対する賃貸人として、今後、
どのような手続きをとればよいのでしょうか。

Answer
テナントに破産手続開始決定がなされたとしても、それによって当然に建物賃貸借契約が終了するわけではありません。破産により賃貸借の解除権を有するのは、現行破産法のもとでは破産管財人です。平成１６年以前にはテナントが破産すると、民法上、賃貸人に契約の解除権が認められていましたが、現在では当該民法の規定は削除されています。その結果、現在では、賃借人が破産した場合には、賃貸借契約の解除権は破産管財人のみが有するとされています。賃貸人は、破産管財人に対し、相当期間を定めて、賃貸借契約を解除するのか継続するのかの回答を求めることができ、期間内に破産管財人から回答がない場合は賃貸借契約は解除した
ものとみなされます。
破産手続開始決定後の賃料については、破産手続開始決定前に発生した賃料は破産債権として配当の対象となりますが、破産手続開始決定後に発生した賃料は財団債権として、破産財団の状況により随時弁済を求めることができるものとされています。

1．テナントの破産とということが気になるところだと思わ償を請求できないと定められていま

ビル賃貸借契約の帰趨れます。平成16年以前は、民法旧第した。
しかし、この規定は、破産法の621条により、賃借人が破産した場

施行に伴う関係法律の整備等に関貸ビルの賃貸借契約において、テ

合には、期間の定めがあるときでも、する法律（平成16年６月２日法律第ナントが 破 産 手 続 開 始 決 定を受け賃貸人は賃貸借契約の解約を申し76号）により廃止されています。そのた場 合 、賃 貸 人としては、賃 貸 借 契

入れることができ、賃貸借契約を解結果、現在では、賃借人が破産した

約が 直ちに終了するのか、それとも約することにより損害が発生しても、場 合に、賃 貸 人が 賃 貸 借 契 約を解今 後も契 約 関 係が 継 続されるのか

賃貸人、賃借人の双方ともに損害賠約することは認められません。

14 月刊不動産 ｜ 2021.9

破産法の規律法律

2．テナント破産の場合のビルのテナントが破産した場合

トが破産した場合には、賃貸借契約

貸ビル

を継 続するか、それとも解 除するか賃貸借契約は終了？

選 択に委ねられることとされていま

賃料は
どうなる？

す。破 産 管 財 人は通 常は賃 貸 借 契

テナント

破産

賃貸管理

建物賃貸借契約約を解除することが多く、破産管財

相続

オーナーは
どんな手続きが必要になる？

は、専ら、テナントの破 産 管 財 人の賃貸

破産法53条１項によれば、テナン

人が賃貸借契約を解除する場合には、破産裁判所の許可を得ることは始決定がなされたことにより、賃料がなわち、破産管財人が賃貸人に対し、得る手段としては、破産法53条２項

どのようになるのかということです。

賃貸借契約の継続を選択する場合に基づき、破産管財人に対し、相当

破産手続開始決定前に生じた賃には、破産法78条２項９号により裁の 期 間を定めて、賃 貸 借 契 約を解料 債 権 等は破 産 債 権となりますの判所の許可が必要とされています。

除するのか 履 行の選 択をするのかで、配当手続きにより一部カットされ3．テナント破産の場合のについての催告をして、破産管財人

ることになります。破 産 手 続 開 始 決

賃貸人側の対応手段の回答を求めることができるものと

定 後に生じた賃 料 債 権はその後にされています。催告期間内に破産管

契約が解除になる場合であっても、現在の破産法のもとでは、賃貸人

財 人 から回 答 がない場 合は、賃 貸

賃 貸 借 が 継 続する場 合であってもは、自らは賃貸借契約の解除を決定

借契約は解除されたものとみなされ

財 団 債 権となり、配当手 続きによるすることができず、テナントの破産管ます。

のではなく、破産財団の状況により、財人が賃貸借契約を解除するか継4．賃料の処理

随時弁済を受けることが可能になり続を選択するかを、待つだけになります。

次に問題となるのは、破産手続開ます。

今回のポイント●賃借人が破産した場合でも、賃貸借契約が当然に終了するわけではない。終了するには解除権の行使が必要である。
●民法旧第６２１条では、賃借人が破産した場合には、賃貸人は契約の解除をすることができると定めていたが、現在では同規定は削除されており、賃貸人から契約の解除を申し出ることは認められていない。
●賃借人が破産した場合、賃貸人は、破産管財人に対し相当期間を定めて賃貸借を解除するか、継続するかの回答を求めることができ、期限内に回答がない場合は賃貸借契約は解除されたものとみなされる。
●破産手続開始前に発生した賃料は破産債権として届出をし、配当により一部カットのうえ支払われるが、破産手続開始後に発生した賃料は財団債権として、随時弁済を受けることが可能とされている。

2021.9 ｜ 月刊不動産 15

物件調査

このような場合に、賃貸人の取りトラブル

これに対し、賃貸借契約の継続、す

宅建士

通常必要ないものとされています。

相続 ー

不動産お役立ちQ & A

Inheritance

相続
相談

相続により取得した空き家の譲渡所得の特別控除について
野田綜合法律会計事務所
公認会計士・税理士

野田 優子

1995年公認会計士第二次試験合格。Price Waterhouse Coopers（PwC）国際部（現あらた監査法人）、大手税理士法人を経て2006年に独立し、野田綜合法律会計事務所設立。不動産に関する税務全般業務およびコンサルティング業務をメインに、相続および事業承継関連、M&A支援業務、上場支援業務、法人税申告業務などを行う。

Vol.6
estionQu

両親が他界して空き家となった家を売却したいと思っています。譲渡所得がかなり発生しますが、何か控除等は受けられますか？

Answer
1．制度の概要

被相続人の居住用家屋及び居住用家屋の敷地等を相続した人が、平成

さらに、本特例は令和元年度の税

平成28年度税制改正により、亡く

28年4月1日から令和元年12月31日

制改正により4年間延長され、令和5なられた方（＝被相続人）の居住用までの間に売却し、一定の要件に当年12月31日までの譲渡に適用可能

財産に係る譲渡所得の特別控除のてはまるときは、譲渡所得の金額かとなりました。

特例が創設されました。具体的には、

ら最高3,000万円まで控除することができるようになりました。

また、令和元年度の税制改正によ

制度のイメージ
相続開始前

相続開始後

耐震リフォーム

売却（耐震性あれば不要）

家
屋
除

相続人非住居用昭和56年5月31日以前に建築された建物

去

老人ホーム等に入居の場合は一定条件を満たす場合、適用可能です16 月刊不動産 ｜ 2021.9

売却

【要件】
・相続時から譲渡時まで、事業用・貸付用・居住用に使用されていない・相続開始日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡

3 0 0 0 万 円の特 別 控 除 適 用

相続

の居住用家屋の敷地として利用されいては、被相続人が相続の開始の直要件を満たす必要があります。

ていた土地等です。

前において老人ホーム等に入居して①昭和56年5月31日以前に建築さ3．適用要件

れていることいた場合でも、一定の要件を満たす

本特例の主要な適用要件は表の② 区 分 所 有 建 物 登 記がされている

場合は本特例の適用が受けられるよ

とおりですが、被相続人居住用家屋

建物でないこと

うになりました。

敷地の要件について③相続の開始の直前において被相及び被相続人居住用家屋の敷地等

続人以外に居住をしていた人がいに関する遺産分割や相続発生直前

ないことの利用状況はケースバイケースのた（２）特例の対象となる敷地等について特例の対象となるのは相続の開始特例の対象となるのは、相続の開の直前において亡くなられた方（＝被始の直前において上記の被相続人

め、適用にあたっては、慎重な判断が
必要です。

宅建士

適用要件

売却物件

1 相続等により取得した被相続人居住用家屋を売却するか、被相続人居住用家屋
とともに被相続人居住用家屋の敷地等を売却すること
2 相続等により取得した被相続人家屋の全部の取壊し等をした後に被相続人居住用家屋の敷地等を売却すること

譲渡時期

平成28年4月1日から令和5年12月31日までに譲渡を行うこと

相続発生日を起算点とした適用期間

相続開始以後3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること
（※）

建築年月日

昭和56年5月31日以前に建築された家屋であり、区分所有建物登記がされていな
いこと

居住要件

相続直前において、被相続人の居住用であり、かつ被相続人以外に居住していた者がいないこと

譲渡金額の制限

売却価額が1億円以下であること

利用状況

相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付の用または居住の用に供されていたこと
がないこと

耐震基準

家屋を譲渡する場合、その譲渡の時においてその家屋が現行の耐震基準に適合するものであること

物件調査

売却した人が亡くなられた方（＝被相続人）の居住用家屋と居住用家屋の敷地等の両方を相続等により取得していること

トラブル

対象者

（※）相続発生日を起算点とした適用期間（平成28年）

2016

2017

2018

4/1

2019

2020

2021

2022

特例の適用期間（令和6年）

2023

2024

12/31

相続日から起算して3年を経過する日（※）の属する年の12月31日までの譲渡の期間中に行われた譲渡が特例の対象となります

相続発生日（※）相続日を算入。2017年1月1日が相続日の場合、3年を経過する日は2019年12月31日

賃貸管理（１）特例の対象となる家屋について相続

2．特例の対象となる家屋及び賃貸

相続人）が居住していた家屋で、次の法律り、平成31年4月1日以降の譲渡につ出典：
国土交通省ホームページより抜粋・編集

2021.9 ｜ 月刊不動産 17

管理 ー

不動産お役立ちQ & A

Management

情報発信力を高めて、オーナーとの関係を築く
賃貸管理
ビジネス

株式会社ideaman
代表取締役

今井 基次

賃貸仲介、売買仲介、賃貸管理、収益売買仲介、資産形成コンサルティングの経験を経て、2020年
株式会社ideamanを設立。不動産業者・不動産オーナーの経験をもとにして、全国の賃貸管理業を行う企業へのコンサルティングや講演・研修活動を行う。聴講者はこれまでに３万人を超え、好評を得ている。CPM®、CFP®、不動産コンサルティングマスターなど資格多数。著書に『ラクして稼ぐ不動
産投資33の法則 成功大家さんへの道は管理会社で決まる！』（筑摩書房）がある。

Vol.42

estionQu

ここ数年で管理戸数が順調に増えてきたのですが、直近の半年くらいで伸び率が頭打ちになっています。新規受託の経路を調べてみると、既存オーナーからの紹介が減っていることがわかりました。何かよい手立てはないのでしょうか。

Answer
紹介件数が減っているのには、顧客関係管理（CRM）が機能していない可能性があります。管理戸数が上昇
しても、従 業員の数が同じように増やせるわけではないため、これまで密にお付き合いしてきたオーナーが、「放って置かれている」感覚を持っている可能性があります。顧客関係管理を見直し、積極的な情報発信を心がけましょう。

1．なぜ、管理戸数が増えが少ない頃は密にお付き合いをしてす。顧 客の情 報は宝の山ですが 、そきたのに、管 理 戸 数が増えてきたられらが会社の大切な「経営的情報資長年付き合いのあるオーナーが距離源」ということを、どれだけ従業員がを感じてしまう。これまでよくしても意識しているでしょうか。オーナーの管理戸数が増えると、オーナーとらっていたのに、大きくなったら業務情報が社内で共有されず、担当者のの関 係が希 薄になりがちです。そのも機械的になり、お付き合いが薄くな頭の中だけに残っている「暗黙知」で理由としては、戸数が増えてもすぐにる……こうなると、オーナーとしてみは、重要な資源は管理されていないは従業員を増やすことができず、オー

れば「放っておかれた気分」になってのと同じです。たとえるなら、せっかくナーに対してケアが行き届かないこ

しまいます。その結果、距離感が生ま作った書類データが「保存」されずにとがあるからです。
また仮に人員を増れてオーナーの満足度が下がること

白紙のままフォルダに入れられてい加できたとしても、オーナー 対 応がになるのです。

るようなものです。その結果、担当者

しっかりできるスキルを持つ人の数

2．顧客関係管理（CRM）をが退職するとそれらの情報も消えてるとオーナー満足度が下がるのかが限られているためです。オーナーとの信頼関係は、昨日今日入社した新どのようにするかしまうのです。最後は、オーナーの管理物件も辞めた社員の元へと流れていくことになるのです。

人社員では務まりません。
また、知識

賃 貸 物 件のオーナーとの関 係はがない若い社員も、早々に対応が務

長期にわたります。地域に根付いてこれを防ぐためには、オーナーとのまるわけではありません。管 理 戸 数いる地 主さんであれば 、なおさらで些細なやりとりもしっかりと管理をす

18 月刊不動産 ｜ 2021.9

法律

図表

管理戸数 オーナー満足度
サービスの質目標

賃貸サービスの質相続

管理戸数管理が増加すると、満足度が上がる

賃貸管理

管理が増加すると、満足度が下がる

管理戸数

管理戸数 オーナー満足度（管理戸数が多い会社の家主満足度は、必ずしも高いとは言えない）

化していますから、「 Google Drive」

社からの積 極 的な情 報 発 信も絶やしょう。デジタルコンテンツは紙とはのスプレッドシートやドキュメントをすべきではありません。情報発信の違い、いつもフレッシュな状態で情報使って、日付と話したことをそれぞれ方法はいくつかありますが、やらないが残ります。

がメモするだけでOKです。難しいこよりはやったほうがマシです。業界紙

賃貸管理業は、業務をただ真面目とをやろうとすると長 続きしないのの切り抜きや、ネットのニュースを印にやるだけではオーナー満足度は上で、ちょっとしたことを「共有の場所に刷して送っている会社もあります。まがりません。積極的な情報収集、情メモする」だけでよいのです。

た、最近では定型の会報誌サービス

報発信を通じて顧客関係管理を構

たとえば「 息 子 が 大 学 へ 進 学しを利用するのも一つの方法です。た築することで、さらなる波及効果を生た」ということを、物 件 の 担 当 者 がだ、これらはどの会社も画一的な内み、管理会社の業績に変わっていく

知ってどう対 処したらいいでしょう

容であるため、同じ内容がいろいろなのです。

か。一番よくないのは、聞いた情報を

不動産会社から届くこともある

そのまま何も気づかずに放置しておようです。できることなら、オリくことです。最良なのは、担当から上

ジナル感のある温かみを感じ司（または幹部）へ報告をして、幹部やすい独自のものを作られるとがお祝いのために訪問をする、またよいでしょう。これらは何も自はお手紙などを送ることです。最低で社ですべてを行う必要はありま

も、電話を一本するだけで、喜んでいせん。
プロのライターや専門職

ただけます。
こんなちょっとしたことでの人に任せるほうがよっぽど効

すが、小さなことから仕事につながる率がよいのです。活字は相変わことはよくあります。オーナーからのらず 信 用度の高い媒 体です。

情 報 発 信 は 宝 の 山 であり、これ を会社のトピックスや業界の動ききっかけにせずしてよい関 係を築くなど、独自の視点で作成して毎ことはできません。

月月次 送 金 明 細とともに送 信

3．自社からするのもよい方法といえます。

積極的に情報発信
オーナーからの情 報に迅 速に対

また、社長やスタッフからの動画を作成して、SNSやホーム
ページ、
またはオーナー向けの独自の情報発信例

2021.9 ｜ 月刊不動産 19

物件調査

マイページで配信する方法もよいでトラブル応するのは最も効果がありますが、
自

宅建士

る
（残す）
ことです。今はクラウドが進宅建士 ー
Real Estate Notary

宅建士講座

宅建業法

〜自ら売主制限〜

宅建士試験合格のコツ

Vol.10Vol.30

今回は、８種類の自ら売主制限のうち、損害賠償額の予定等の制限、手付の額の制限等、担保責任の特約の制限という３つの論点を学習します。本試
験においては、ほぼ毎年この３つの論点からの出題がありますので、必ずマスターしておきたいところです。

1. 損害賠償額の予定等の制限
契約当事者が債務不履行をした場合の損害賠償額を予め定めておくこと（損害賠償額の予定）は、本来自由であり、その額も自由に定めることができるのが原則です。
しかし、宅建業者が自ら売主となる契約においては、買主の無知などにつけ込んで、不当に高額な賠償額を定めるというケースがあります。そこで、宅建業者が自ら売主となり宅建業者以外の者が買主となる場合は、損害賠償額の予定について下記の制限を加えました。
制 限

債務不履行を理由とする契約解除に伴う損害賠償額の予定、違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の10分の２を超えてはならない

特 約

違反する特約をした場合、10分の２を超える部分が無効となる※損害賠償額の予定をしなかった場合は、実損害額を業者が証明すれば、10分の２を超える損害賠償を請求できる。また、売主側の賠償額を代金の10分の２超とする特約は、買主に有利な内容であるが、10分の２を超える部分が無効となることに注意。

2. 手付の額の制限等
手付には、解約手付の性質（契約の相手方が履行に着手するまでは、買主は支払った手付を放棄し、売主は手付の倍額を現実に提供することによって、契約を一方的に解除できるという性質）があります。
しかし、せっかく締結した契約を解除されることを嫌う宅建業者は、特約によって解約手付の性質を排除した
り、手付の額を高額にすることにより、事実上手付解除をできなくしようとすること（手付放棄による損失が大きすぎるので）があります。そこで、宅建業者が自ら売主となり宅建業者以外の者が買主となる場合は、手付について次のような制限を加えることにしました。

制 限

手付の額は、代金の10分の２を超えてはならない
手付はすべて解約手付としての性質を有するものとみなす

特 約

上記制限に反する特約で買主に不利なものは無効となる※上記に違反して代金の10分の２を超える手付が交付された場合、買主は、代金の10分の２の金額までの手付を放棄した上で契約を解除し、10分の２を超える部分は、返還するよう求める
ことができる。損害賠償額の予定等の制限と異なり、買主に不利な特約だけが無効となり、買主に有利な特約（たとえば「売主は手付の３倍の額を現実に提供しないと契約を解除できない」とする特約）は有効となることに注意。

20 月刊不動産 ｜ 2021.9

法律

植杉 伸介
賃貸

宅建士・行政書士・マンション管理士、管理業務主任者試験などの講師を30年以上務める。著書に『マンガはじめて建物区分所有法 改訂版』（住宅新報出版）、『ケータイ宅建士 2021』（三省堂）などがあるほか、多くの問題集の作成に携わり、受験勉強のノウ
ハウを提供している。

相続
賃貸管理

3. 担保責任の特約の制限
宅建業者が自ら売主となり宅建業者以外の者が買主となる売買契約においては、原則として、種類・品質に関する契約不適合責任に関し、民法の規定より買主に不利な特約をしてはなりません。

損害賠償請求・解除・追完請求・代金減額請求制 限

民法上の担保責任の規定より買主に不利となる特約をしてはならない
例外＝通知期間を「引渡しの日から２年以上」とする特約は有効

契約不適合の発見から１年以内に、その旨を売主に通知しなければならない

特 約

上記に反する特約はすべて無効→民法の規定が適用される論点の確認と
を
知識の定着

物件調査

通知期間

宅建業法上の規制

トラブル

内 容

宅建士

民法上の担保責任問題を解いてみよう！

【Ｑ１】 宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないＢとの間で建物（代金2,400万円）の売買契約を締結する際、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を480万円とし、かつ、違約金の額を240万円とする特約を定めた。
この場合、当該特約は全体として無効となる。
（H27

問36）【Ｑ２】 宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約（取引の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。）において、その目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合
におけるその不適合を担保すべき責任に関し、取引の相手方が同意した場合に限り、当該責任の通知期間を当該宅地又は建物の引渡しの日から１年とする特約を有効に定めることができる。
（Ｒ１ 問27）

こう考えよう！＜解答と解き方＞
Answer 1【解説】 代金の10分の２を超える部分のみが無効となるのであり、特約全体が無効となるわ
けではない。

Answer 2 【解説】 通知期間について有効に定めることができるのは、引渡しの日から２年以上とする特約である。

2021.9 ｜ 月刊不動産 21

トラブル対応 ーTrouble shooting

定期借家契約の借地借家法38条2項の事前説明に関するトラブル

！

不動産

トラブル

事例と対処法定期借家契約は、借地借家法38条2項の事前説明がされていなければ、同法上は普通借家契約として取り扱われることになります。定期借家契約の媒介においては、瑕
疵のない事前説明がされているかの確認は重要です。

事例から対処法と防止法を探る

Vol.11

トラブル事例から考えよう〈事例1〉 貸主が定期借家契約の終了を通知したところ、借主に事前説明がなかったから普通借家契約であるとして契約の終了を拒まれた
貸主Ａは、借主Ｂとの間で、事務所ビルの一室について、賃貸借期間を５年とする定期借家契約を締結しました。契約に際し、媒介業者Ｃは、「賃貸借の種類：定期借家契約、※更新がなく、新たな賃貸借契約を締結する場合を除き期間の満了をもって契約は終了します（借地借家法第38条）」（本件重説記載）と記載した
重要事項説明書の交付・説明を行いましたが、ＡよりＢに対する「賃貸借は契約の更新がなく期間満了により賃貸借が終了する旨」の、借地借家法38条２項所定の書面の交付・説明（事前説明）はありませんでした。
契約の期間満了６カ月前の平成29年９月に、ＡがＢに賃貸借契約終了の通知をしたところ、「事前説明がなかったことから、本件契約は、普通賃貸借契約と見なされるとの見解を、複数の法律事務所から受けた」として、契約終了を拒否されてしまいました。
重要事項説明書が事前説明を兼ねることが可能な旨の平成30年２月28日付国土交通省通知を知った
Ａは、Ｂへの事前説明は、Ａが委任したＣが重要事項説明の本件重説記載によって行なっているとして、定期借家契約の終了を理由にＢに建物明渡しを求める訴えを起こしました。
しかし、裁判所は「Ａが行うべき事前説明が、Ｃの代行により行われた証拠はない」などとして、Ａの訴えを棄却しました。

定期借家契約

事前説明

貸主Aより、事前説明書の交付・説明はなかった

重媒介業者Cより、本件重説記載の記載・説明はあったが、Cが貸主Ａの代理として事前説明を行う旨などの記載・説明はなかったを締結したが…
説

貸主A
平成29年9月、6か月後の契約終了を予告−平成30年2月国交省通知発出−
事前説明は、包括的代理権を与えた媒介業者Cが、重説とあわせて行ったと主張

借主B
事前説明がないから普通借家契約であるとして契約終了を拒絶媒介業者Ｃより、貸主Ａより代理権を与えられていることも、重説が事前説明を兼ねることも説明がなかったと主張

借主Bの建物明渡を求め裁判へ

裁判所：当該契約の「契約更新がないとする」特約は無効として、貸主Ａの建物明渡請求を棄却（理由）・重説に、貸主Ａが行うべき事前説明が、媒介業者Ｃの代行により行われたことの記載はない
・重説の際、借主Ｂが貸主Ａからの事前説明を受けている認識を示す資料はないなど

22 月刊不動産 ｜ 2021.9

事前説明がないと定期借家と認められない

03

重要事項説明書と事前説明書の兼用

事前説明書は、賃貸借契約書と面を兼ねるものとして受領し、事前説明を受けた」旨の、記名押印を得ておきます。

地借家法38条2項の規定が置かれ要ですが、重要事項説明書が事前は、もしその手 続きに瑕 疵 があれた趣旨について、「 借主への定期借説明書を兼ねることができるかにつば、定期借家契約が普通借家契約

家契約には更新がなく、期間満了に

いては、平成30年2月28日付国土であると見なされてしまう可能性がより終了することの情報提供だけで交通省通知（国土動第133号・国ある、非常に重要な手続きです。宅なく、更に事前説明を要求すること

住賃第23号）
において、建士（宅建業者）が、重要事項説明

で、契約更新に関する紛争を未然

１ 賃貸人から代理権を授与されたと兼ねて事前説明書面の交付・説

宅建士は、明を行う場合には、事前説明を貸２ 下記記載事項を記載した重要事主の代理で行う旨と委任状の提示としても、事前説明書は契約書と別項説明書を交付し、事前説明を等、そして、国交省通知で必要とさ個独立の書面であることが必要」
と

行うことで

れる手続きや重要事項説明書の記

３ 貸主の代理として事前説明書のしています。
借主が定期借家契約であること
約書とは別途の事前説明書面の交とが可能であることが示されています。

付・説明がなければ、普通借家契約として取り扱われることになるので

02

事前説明は
貸主
（代理人）
が行う
必要がある

事 前 説 明は貸 主の義 務ですので、貸主（又は代理人）
によって行われる必要があります（法38条２項）。
貸主が委任をしていない者が、事事前説明書を兼ねる場合の再契約をする場合も
事前説明・重説に注意

定期借家契約に更新はありませ

記載事項

ん。
もし更新したとすると、それは普①当該賃貸借が、法第38条第1項の通借家契約として更新されたことに規定に基づく定期建物賃貸借で、契約の更新がなく、期間の満了により終了すること②重要事項説明書の交付が、法第38条書面の交付を兼ねること③貸主から代理権を授与された宅建なります※。
定期借家契約を一旦終了し、再度定期借家契約を締結することは可能ですが、再契約は新たな契約士が行う重要事項説明は、貸主のですので、定期借家契約とする場合

法38条第2項に基づく事前説明をの貸主の事前説明は必須です。ま兼ねることた、媒介業者が契約締結の媒介を

前説明を行っていたとしても、貸主が事前説明を行ったと認められる04

する場合は、借主への重要事項説
この場合、代理人となった宅建士

明が必要となります。

は、後日の契約更新に関する紛争

定期借家契約の再契約は、新規防止の観点から、必ず借主より「貸契約と同じ手続きが必要となること

RETIO122-

主から、宅建士に対する代理権授に要注意です。

164）は、Ａが説明主体として、貸主与の書面提示があり、重要事項説の義務である事前説明をしていな

明書を法38条2項の事前説明の書※普通借家契約として更新されたと判断された裁判例として、東京地判 平27・2・24 RETIO101-114がみられます。

ことにはなりません。
本 件 事 案 の 一 審 裁 判 所（ 東 京地判

令2･3･18

いから、本件定期借家契約における「契約更新がないとする」旨の特約は無効と判断しています（Ａは控訴しましたが、その後、Ａが立退料を支払い、Ｂが本件建物を明け渡すことで和解しました）。

一般財団法人不動産適正取引推進機構 調査研究部 上席主任研究員
不動産鑑定士

中戸 康文

一般財団法人不動産適正取引推進機構（RETIO）
は、「不動産取引に関する紛争の未然防止と迅速な解決の推進」
を目的に、1984（昭和59）年財団法人として設立。不動産取引に関する紛争事例や行政処分事例等の調査研究を行っており、これらの成果を機関誌『RETIO』
やホームページなどによって情報提供している。HP：https://www.retio.or.jp/

2021.9 ｜ 月刊不動産 23

物件調査

特段の注意が必要です。

段の注意が必要です。

トラブルを認識していたとしても、賃貸借契交付および事前説明を兼ねるこ

載要件は、決して漏らさないよう、特宅建士

借家契約であることを認識していた

賃貸管理

定期借家契約における事前説明

相続は別個独立の書面であることが必賃貸

判例（最判 平24･9･13）は、借に防止する趣旨であり、借主が定期

法律01

物件調査 ー

物件調査のノウハウ Vol.30

Research

売買重要事項の調査説明 〜ガイドライン編⑥〜

宅建業者が通常行うべき調査業務とは？
宅建業者は、ひとたび不動産の紛争に巻き込まれると、何らかの形で重要事項の調査および説明義務に疑いを向けられます。明らかな法令違反を除いて、「 その時の仕事の仕方は、宅建業者が通常行うべき業務だったか」ということが、紛争の争点とされます。

宅建業者が通常行うべき調査の種類とは④「品質性能に影響する設備調査」

断 熱 材 等を取り替え、コウモリを駆⑤「契約内容に影響する書類照合調

除するためにコウモリの侵入経路と査」 など思料される軒下通風口を塞ぎ、その宅地建物取引業法第35条は、宅これらの情報をすべて明らかにし代わりの新たな通風口を６カ所設置

建業者は、「 宅地建物取引士をして、て初めて、“不動産という商品”としてし、それに要した費用合計約113万

少なくとも次に掲げる事項について、の取引対象物件となります。

円について損害賠償責任」を買主が説明をさせなければならない」というように、「 少なくとも」という表現により、最低限の説明すべき下限が示されています。つまり、下限があって上仲介業者は、通常の不動産調査義務はあるが、検査義務まではない

売 主および仲 介 業 者に対して請 求する訴訟となりました。
判決では、売主の責任を認めたものの、大手不動産会社のフランチャ

限 が ないとも言えます。それでは 、「品質性能を明らかにするためのイズである買主側および売主側の仲「宅建業者が行っている通常の不動

現地調査」では、
こんな事例がありま

介業者の責任については、
「 不動産

産業務」
とはなんでしょうか？

した。

仲介業者が、業務上、取引関係者に宅建業者が不動産調査を行う主

平成2年11月ころに売主が総額7

対して一般的注意義務を負うとしてな目的とは、「 土地建物の数量や品千 万円以 上をかけて建 築した注 文

も、一 見 明らかにこれを疑うべき特質性能」の調査であり、「 契約目的や住 宅で、平 成 1 0 年に、買主 が 代 金段の事情のない限り、居住の妨げと契約内容に支障がある事項」の調査

3,380万円で売買契約を締結し、本なるほど多数のコウモリが棲息してということができます。

物件引き渡し後、建物に居住し始めいるかどうかを確 認するために、天た際の事件です。

井 裏 等まで 調 査 すべきとはいえな「入居1週間後、早朝、1階リビングい」（ 神 戸 地 裁甲斐 野 正 行 裁 判 官・ルームでコウモリを発 見し、害虫駆平成11年7月30日）とし、「 通常の不除業者に依頼して床下・天井裏等を動産調査義務はあるものの、検査義点 検したところ、屋 根 裏におびただ

務まではない」としました。このこと

しいコウモリの糞が堆積しており、多は、宅 建 業 者の通 常の業 務 範 囲を数のコウモリが屋根裏に棲息してい考える上で、非常に重要でもあり、大ることが判明した」というもの。
「コウ

切なことです。

不動産調査には、次のような調査の種類があります。
①「数量や品質性能を明らかにするための現地調査」②「契約内容に影響する数量、権利関係の調査」および③「契約内容に影響する法令関係調
査」

24 月刊不動産 ｜ 2021.9

モリの糞尿で汚損した天井ボード、

ちや変 形などがあるときは、軟水槽の残置などは、地中障害物

弱地盤の可能性を告知します。

の可能性として告知します。
これらの宅地三大性能の現況調

宅 建 業 者は、現 地での検 査 義 務

査：個別浄化槽の残置、古井戸

査は、契 約 不 適 合の存 在の可 能 性を負いませんが、目視による調査で、の残置、工業用浄化槽の残置、の有無の調査ですが、専門検査に至建 物の「 外 壁の亀 裂 、基 礎の亀 裂 」

地下重油タンクの残置、地下貯る前の重要なチェックポイントです。

シャープペンシルの芯を20㎜程押し相続

な ど を 発 見 し た 場 合 、0 . 5 ㎜ の事例の経緯

出して、亀裂があった個所に差し入「構造的な瑕疵がある建物」というこ
建物の価格はゼロ円。古家付きの土地売買契約」
として取引をすることが買主

比較的に安全です。検査義務はなく

宅建士

・ 平成10年に買主が3,380万円で購入
・ 入居１週間後にコウモリを発見
・ 汚損した天井ボード等を取り替え、新たな通風口を設置するなどして対応とになります。契約の際は、
「 本件の

賃貸管理

平成2年に売主が約7,000万円で建築

れ 、楽 に入るようなら、その 建 物 は賃貸（３）地 中 障 害 物 の 有 無 の 現 況 調法律

誰にでもできる
建物外壁・基礎の亀裂のチェックとも、
このような技術を知っているだあります。

宅地三大性能の調査の重要性
は、2021年7月号で述べましたが、仲介業者

約133万円を請求

ポイント
写真のように、建物の基礎に大きな亀裂がある場合は、「 構造的な瑕疵
がある建物」とされる可能性が高いため、契約の際に、「 建物価格はゼロ円です。本件契約は、古家付き土地売買契約です」と、特約に明記した取引方法が比較的に安全です。

品質性能に影響する重要事項です
ので、具体的な事象を述べます。
（１）土 壌 汚 染の現 況 調 査：工 場 跡
地の形跡、養鶏場跡地、牛舎跡
地、敷地の部分的な草枯れ、部
分的な盛土個所、土壌の変色、オイルのシミ、サイロの跡地など
は、要 警 戒 土 地として、土 壌 汚染の可能性を告知します。
（２）地盤性能の現況調査：地盤沈下を示すブロック塀の横一線のシ
ミ、敷地周辺の道路地盤のわだ

不動産コンサルタント

津村 重行

三井のリハウス勤務を経て有限会社津村事務所設立。2001年有限会社エスクローツムラに社名変更。消費者保護を目的とした不動産売買取引の物件調査を主な事業とし、不動産取引におけるトラブルリスク回避を目的に、宅建業法のグレーゾーン解消のための開発文書の発表を行い、研修セミナーや執筆活動等により普及活動を行う。著書に『不動産物件調査入門 実務編』
『不動産物件調査入門 取引直前編』（ともに住宅新報出版）など。

2021.9 ｜ 月刊不動産 25

物件調査

宅地の三大性能の現況調査ポイント

売主

トラブル

けでも、
トラブルを軽減できる場合が! 協会からのお知らせ Information

全日本不動産協会の令和４年度税制改正要望実現に向けて！
！
６月23日、全日本不動産協会総本部理事会にて承認された
令和４年度政策及び税制改正要望書についてご説明いたします。
月刊不動産9月号では政策要望の主旨について、10月号では税制要望、また昨年度全日本不動産協会より要望しました「低未利用土地100万円控除」の利用状況についてご報告いたします。

令和４年度

政策及び税制改正に関する要望書

2020年から続く新型コロナウイルスの影響により、日本経済は大きな打撃を受けた。
しかし一方で、ウィズコロナ下において、新たな生活スタイルが確立しはじめ、日本社会に大きな変革をもたらしている。
この変
革に対応していくためには、従前より当協会で提言している空き家・所有者不明土地・未利用空地の流通促進を図る対策等が非常に重要である。
所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直しにより、民法等一部改正法と相続土地国庫帰属
法がいずれも成立されたことを契機に、当該問題解決に向け、法律に基づく適正な管理がなされると考える。当該法律が施行され、有効に活用されるよう当協会として改めて空き家・所有者不明土地・未利用空地の流通促進を図る政策を強く要望する。
また新型コロナショックからの脱却を図り、より強固な日本経済を築くために、日本経済を支える一角である不動産業をより発展させることが不可欠である。その一助として新たな生活スタイルに合わせた一般消費者の住戸の購入を促進し、さらに地方における空き家等の購入意欲を刺激するような税制面でのサポートが求められている。また、既存の特例措置がなくなることで、流通市場を低迷させないよう、適用期限を迎える特例措置の延長も必要である。
以上の観点から、令和４年度 土地住宅政策及び税制改正に関し、下記事項を要望する。

【所有者不明土地・未利用空地の流通促進を図る政策要望】
１．宅地建物取引業者に従事する宅地建物取引士への情報開示
２．空き家・所有者不明土地・未利用空地の問題に対処する官民連携体制の構築
３．高い実行性を伴う空き家・所有者不明土地・未利用空地問題対策の推進
４．二地域居住等を促進する政策の実現

26 月刊不動産 ｜ 2021.9

【所有者不明土地・未利用空地の流通促進を図る政策要望】
１．宅地建物取引業者に従事する宅地建物取引士への情報開示
要望主旨
不動産業者として、空き家・所有者不明土地・未利用空地の問題解決のため最低限必要な情報に関して、所有者ないしは相続代表者と連絡をとれる環境を整えたい。民法等一部改正法によって相続登記が義務化となるため、取引に必要な最低限の情報開示に関しては問題ないと考える。住民票や登記情報の行政管轄の隔たりがない情報の統一化が図られていく中で、開示を希望する最低限の情報として、所有者または所有者が登記簿と異なる場合は固定資産税台帳の納税代理人・納税管理人と、評価額、滞納状況を希望する。
また重要事項説明の項目が増え、取引士の責任が増加している反面メリットが少ないため、何らかのイセンティブを設けることで、不動産業に従事する者に対する動機づけを与え、業界の発展へとつなげたい。

２．空き家・所有者不明土地・未利用空地の問題に対処する官民連携体制の構築
要望主旨
所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直しによる民法等一部改正法と、相続土地国庫帰属法を円滑に進めるためには、官民の連携が不可欠であり、この問題に精通している不動産業者と行政が主体となって動く組織づくりが重要である。また民間主導で解決していく動機につながるよう、各地域
での様々な取り組みを集約して、地域でのばらつきがない統一した体制を整えるよう要望する。

全国的な展開をする際の取り組み例及び方針(案)
各地域に適合した新たな組織を構築(公的資金の補助も含む)
・ 行政または所有者不明土地問題に特化した第三セクターが積極的に主導し、地域によってはランドバ
ンクの活用も含め、地域住民や不動産業者、NPOが協力し、問題を解決していくような仕組み
具体的な事業内容
・ 空き家、所有者不明土地等、各行政・関係各所にわたる情報の集約とDB化
・ 民間協力のもと該当物件の評価調査等を積極的に実施・ 該当物件の分類化（流通性のある空き家、市場価値の低い空き家等）
・ 空き家等所有者への情報提供、具体的な解決案の提示
・ 所有者不明土地関係法に係る諸手続きの対応
・ 仕分けられた物件に即した個別の対策及び処置

2021.9 ｜ 月刊不動産 27

! 協会からのお知らせ Information
３．高い実行性を伴う空き家・所有者不明土地・未利用空地問題対策の推進○要望主旨
所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直しによる民法等一部改正法と相続土地国庫帰属法において、「 相続登記等の義務化」「 他の公的機関との連携による登記情報の最新化」「 相続した土地の国庫帰属制度」「 共有地の利用等の促進」「 所有者不明土地・建物管理制度」「 相隣関係規定の合理化」
等は当該問題を解決する上においては大変有効と考える。
土地の資産価値が低いとされる「所有者不明土地」「 空き家」「 未利用空地」の不動産に付随する法的、経済的な障壁を取り除き、行政や民間による新たな利活用を促す環境を構築することが重要である。今後、土地の国庫への帰属が進めば、適正な管理や各自治体での活用、また再度隣接地や地域で整理をし、需要が見込める場合は市場にのせていく取り組みを継続していくことが重要と考える。
国庫への帰属の申請に関して、所管は法務省だが、青地や水路、道路や河川など複雑に絡んでくる土地に関しては、財務局や地方行政との手続きが多岐にわたり煩雑になると危惧している。平成30年に通知された農地付き空き家の手引きに基づく、農地の下限面積要件の引き下げについては、地方行政や農業委員会によって対応が異なり、利活用が促進されていない地域もある。当該法案が実行性のない制度であっては問題の解決にはならないが、政策要望２.で述べた問題に特化した第三セクターが構築され、執行力を伴い、関係各所にわたる各種の手続きを積極的に進めることができれば、一般消費者も利用しやすい制度となる。

４．二地域居住等を促進する政策の実現○要望主旨
新型コロナショック以降、ライフスタイルが多様化してきている中で、二地域居住は、地方活性化のみ
ならず、一般消費者の生活環境を改善し、豊かな暮らし方の一つとして普及促進されるべきである。ポス
トコロナ社会において、地方への関心が薄まることなく、新しい生活様式に沿った二地域居住等を推進することは日本経済に大きく寄与するものと考える。
この機を逃さず、関係省庁・地方公共団体・事業者団体・民間事業者等が連携して設立された全国二地域居住等促進協議会において、二地域居住等の推進に係る様々な施策や事例等の情報の交換・共有
や発信、課題の整理や対応策の検討・提言等が活発に行われ、機運が高まることを望む。また二地域居住等を推進するため、売買または賃貸で得る二拠点目住居に対する控除や補助等を要望する。
※二地域居住は、定義はないものの、主な生活拠点とは別の特定の地域に生活拠点（ホテル等も含む）を設け、一時的利用ではなく、年間通算して概ね１カ月以上の期間を過ごす、また定性的に一定期間以上利用することを想定する。都市での生活を主とした概念であったが、今般の二地域居住は、地方や郊外での生活が主となり都市との関わりも一定程度あるという形態もあることに着目し対応するべく、二地域居住等という用語を用いる。なお、三地域以上の居住形態も含まれる。

28 月刊不動産 ｜ 2021.9

令和３年国土交通大臣表彰で5名が受賞
国土交通大臣は、令和３年７月12日付で建設事業関坊 雅勝 全日本不動産協会副理事長

係功労者等を表彰しました。全日本不動産協会、不動産

林 勝行 全日本不動産協会常務理事

保証協会からは、多年にわたり宅地建物取引業に精励す
るととともに関係団体の役員として業界の発展に寄与したとして、右記５名の方々が受賞されました。
なお、例年開催している表彰式典については、新型コ

正田 雅史 全日本不動産協会監事
本多 健幸 全日本不動産協会東京都本部理事
内藤 博之 全日本不動産協会三重県本部本部長

ロナウイルス感 染 症 拡 大 防 止の観 点から延 期となりました。

地方本部の動き Activity Condition
REPORT

鹿児島県

全日ステップアップトレーニング売買基礎編を実施

鹿児島県本部では、令和３年度全日ステップアップトレーニング売買基礎編を、２日間コースで実施しました。
新型コロナウイルス感染予防対策として、検温・手指の消毒、会場の換気、ソーシャルディスタンスの確保を徹底し、マスク着用での受講となりました。
実務にあたる前の心構えから登記・引渡しまで、内容が多岐にわたるため、じっくり学びたいという受講者の要望に応え、今年度は２日間コースでの実施となりました。
新 入 会 員を対 象としたため、取 引の流れに沿って留 意点を丁寧に確認。講師の体験談を交えた説明に、受講者から「不安が少し解消されました。」という声をいただきました。
【日時】 令和３年４月14日(水)・21日(水)10時00分〜16時00分【会場】 城山ホテル鹿児島【受講人数】 10名

講習会の様子2021.9 ｜ 月刊不動産 29

Initiate Member
都道府県

市区町村

北海道

釧路市

株式会社 アースハウス

商号名称

札幌市
札幌市
石狩市

新入会員名簿［令和3年 7月］

都道府県

市区町村

東京都

北区

株式会社

株式会社 アイトラスト

港区

株式会社 アイプランニング新宿区

イエスあとり家

豊島区

株式会社

商号名称

都道府県

市区町村

信玄

大阪府

堺市

オペタホーム 株式会社株式会社 ＳＯＵＰＴＲＥＥ

大阪市

享代リンク 株式会社株式会社 セレブ

大阪市

錦セン 株式会社

ダイヤ通商

大阪市

Ｑｕａ
ｌ
ｉ
ｔ
ｙ Ｌ
ｉ
ｆｅ 株式会社

株式会社

商号名称

札幌市

株式会社

Weli'z渋谷区

株式会社 ＴＲＤ

和泉市

GROUND

虻田郡

ＡＰＥＸ 株式会社

立川市

ＤＲプランニング 株式会社

藤井寺市

株式会社 こちょー株式会社

株式会社 ＴＳインターナショナル

堺市

株式会社 コンパスホームズ

ＴＣ商事

株式会社

茨木市

ＳｕｎＡ 株式会社

豊島区

株式会社

和家

大阪市

株式会社

新宿区

ＮＩＰＰＯＮ ＳＴＡＲＴＵＰ 合同会社

大阪市

Ｓａｎｙｏホールディングス 株式会社

さくらパートナーズ 株式会社

八王子市

株式会社

大阪市

株式会社

千手不動産

千代田区

株式会社 ＢＰトラスト

枚方市

スマイルホームズ 株式会社株式会社 ビープランニング大阪市

株式会社 ＴＡ−ＢＯホールディングス

豊島区

株式会社 ひぐらし不動産

枚方市

中央商事

足立区

不動産コンサルティング 株式会社

大阪市

株式会社 ＴＨＳ

前ホーム

千代田区

株式会社 ＦＵＴＵＲＡ

大阪市

株式会社

東神レクシード株式会社 ライフウォーター社

港区

株式会社 プロパティソリューションズ

河内長野市

株式会社

戸根

株式会社

豊島区

Ｂｅｓｔ Ｍ 株式会社

大阪市

トラベルエステート 株式会社

札幌市

レジデンシャルエージェント 株式会社

江東区

株式会社 ポールスター

大阪市

株式会社

九戸郡

株式会社 ウエストサイド

新宿区

ミライエ 株式会社

大阪市

中山工務店

盛岡市

株式会社 トラスト

中野区

株式会社 メイプルズ

大阪市

ニューヨーク不動産

宮古市

Re：明日不動産

新宿区

株式会社 ＭＯＲＡＥＣＯ

大阪市

ハウジングプラン仙台市

株式会社 グローバルエステート

中央区

株式会社 ヤマトエントラスト

大阪市

株式会社 フェゼップ

宮城郡

明哲不動産

三鷹市

株式会社 ＬＡＮＤ−Ｓ

大阪市

不動産葛城

山形県

山形市

クリア不動産渋谷区

株式会社 Ｒｉｅｌ

大阪市

有限会社 プレーゴハウジング

福島県

南相馬市

有限会社

渋谷区

株式会社 ＲＥＴＡ

大阪市

ベルジェ 株式会社

郡山市

ベルハウス 株式会社

品川区

株式会社

ルームワン

大阪市

まいど 株式会社

栃木県

小山市

サークルブレイン 株式会社渋谷区

レヴライズ 株式会社

枚方市

株式会社 ＭＡＲＵＭＩ

群馬県

高崎市

株式会社 Ａｒｃ

中央区

ＷＡＣＬＡＳＳ 株式会社

高槻市

株式会社

室町總合地所

太田市

株式会社

関東土地開発台東区

株式会社 ワンアップホームズ

大阪市

株式会社

山宝レジデンス

太田市

株式会社

サイトウ

大和市

アイワ 株式会社

大阪市

株式会社 Ｌ
ｉ
ｖｅ Ｓｏ
ｌ
ｅ
ｉ
ｌ

川口市

株式会社 ＭＹ不動産

横浜市

株式会社 アクシャル・パートナーズ

大阪市

株式会社

ルークス

春日部市

株式会社

庄和開発

川崎市

株式会社 ウィズダム

神戸市

合同会社

朝田不動産

深谷市

有限会社

紳装

横浜市

株式会社 ウォーターブレス

神戸市

株式会社 アシスト管理

三郷市

株式会社

善商

横須賀市

学文タオワークス 株式会社

明石市

株式会社 ＧＲＡＮＤみなと

川越市

合同会社 ＤＫＳ

横浜市

一磨

神戸市

ＫＧエステート

朝霞市

花ＭＡＲＵ 株式会社

川崎市

川崎ロイヤル

西宮市

Ｂ−１ｃｏｎｎｅｃｔ 株式会社

さいたま市

株式会社 パルナ

横浜市

さんさんらいふ

西宮市

株式会社

未来仁

川口市

合同会社

小田原市

株式会社

澁谷コーポレーション

豊岡市

株式会社

湯のまち城崎松戸市

株式会社 アクティブワン

横浜市

株式会社

信和

神戸市

株式会社 ラックスタート

松戸市

株式会社 Ｓ・Ｔハウジング

横浜市

株式会社

NEXT

STORY

奈良県

橿原市

株式会社 アールエーホーム

船橋市

合同会社 ＣＲＯＰ

川崎市

株式会社 ファミリアリンク

和歌山県

日高郡

株式会社

我孫子市

パッソ 株式会社

川崎市

株式会社

岡山県

赤磐市

株式会社 アトラス

茂原市

株式会社 ピットイン

横浜市

株式会社 プラスワン

備前市

株式会社

市川市

株式会社

横浜市

株式会社

倉敷市

グレイストラスト 株式会社

千葉市

Ｒｅ・Ｂ 株式会社

岡山市

晴の國

目黒区

株式会社 アイノズ

広島市

株式会社 アーティファクトデザイン

豊島区

株式会社 アエラス．
ＦＲ

杉並区

空き家利活用

台東区

岩手県

宮城県

埼玉県

千葉県

東京都

港区

札幌市

株式会社 エステート丸進

旭川市

エゾスミカ

浦河郡

大野木材

株式会社

札幌市

株式会社

近代ホーム

札幌市
札幌市
札幌市

株式会社 ダイドー

港区

札幌市

株式会社

NFTK

札幌市

株式会社

NEXT STAGE

札幌市

有限会社

札幌市
札幌市

令和不動産

千代田区

株式会社

株式会社
小林建業

MIC

神奈川県

First

宝拓

八王子ひなた不動産

兵庫県

株式会社
株式会社

福丸建設
ReStartサン・キング
住まいのコンパス

株式会社

長居建設
合同会社

紀乃屋
伊知建興業
合同会社

川崎市

株式会社 リブデザイン

新潟県

長岡市

有限会社

新潟市

有限会社 リアル・エステート廿日市株式会社 ｅｆ
ｆｅｃｔ

山梨県

南都留郡

株式会社 ハッピーコーポレーション

東広島市

合同会社 こうへい不動産

株式会社 アクイラパートナーズ

長野県

北佐久郡

佐藤不動産

廿日市

株式会社 ＳＵＮ・サポートエステート

中央区

株式会社 アクチュエス

岐阜県

多治見市

櫻井建設

株式会社

東広島市

株式会社 ＤＭＧ

目黒区

株式会社 アクト

静岡県

静岡市

株式会社

入月総業

福山市

株式会社 ネクストイノベーション

新宿区

株式会社 アット・ワーク

焼津市

株式会社 しずここ

山口県

美祢市

株式会社

中央区

アロジー

裾野市

株式会社 ステイトゥルー

徳島県

徳島市

リアルエステート住新宿区

株式会社 アン

静岡市

ＴＯ ＡＬＬ

香川県

丸亀市

株式会社

田中建築設計工房

豊島区

合同会社 ｉｎｓ

袋井市

西山口不動産綾歌郡

株式会社

ルーム建築工房

葛飾区

株式会社 インデックス

春日井市

あき不動産管理

株式会社

株式会社

愛知県

白山住宅

株式会社

株式会社

愛媛県

四国中央市

ユウエイ

イーグルホーム 有限会社

松山市

株式会社 プレシャスコーポレーション

福岡市

イールドキャピタル

株式会社 Ｕｌ
ｉ
ｖｅｔｏ

福岡市

一銀商事

名古屋市

株式会社

福岡市

栄信ホールディングス 株式会社

名古屋市

株式会社 ＣＲＡＺＹ

福岡市

有限会社 グローリーハウジング

名古屋市

株式会社 Ｋ ｓ

福岡市

株式会社

サキタ

名古屋市

株式会社 スタイルジャパン

筑紫野市

株式会社

昇栄開発

春日井市

株式会社 ナレッジ

北九州市

スマイルハウス

木々不動産

あま市

株式会社 ファインクオリティ

福岡市

大光不動産

絆

名古屋市

株式会社 ラント

福岡市

株式会社 つなぐリーシング

キュリオス 株式会社

名古屋市

株式会社 リフィールド那珂川市

株式会社 ＦＩ
Ｔ

京谷建物管理一宮市

和田不動産事務所

北九州市

福岡子育て不動産

鈴鹿市

ネオ・リード佐賀県

佐賀市

株式会社 ハウスさぽーと

長崎県

名古屋市

株式会社 ＥＧ−ＥＳＴＡＴＥ

葛飾区

エイジア 株式会社

海部郡

株式会社

港区

株式会社 Ｓ Ｃｏｎｎｅｃｔ

名古屋市

中央区

ＦＳＣホスピタリティ 株式会社

目黒区

株式会社 ＦＬＵＣＥ

品川区

大井ホーム

港区

押入れ産業

北区

株式会社 Ｃｏ
ｌ
ｏｒｓ

葛飾区

株式会社

豊島区

株式会社

武蔵野市
世田谷区
中央区

株式会社

銀座ナリッシュ

三重県

品川区

クニコバテラス 株式会社

京都府

新宿区

株式会社

渋谷区

ケーエーエヌユー

豊島区

株式会社

豊島区

株式会社 コスモインベストメント

港区社

ＣＯＮＴＯＰ 株式会社

羽村市

株式会社

あきる野市

広島県

有限会社

内田電気商会

株式会社

合同会社

京北組
株式会社

光立ソリューションズ

サーティーン

大阪府

伊藤建設

福岡県

喜一

雲仙市

有限会社

株式会社

久保田工務店

向日市

プレンティグローバルリンクス 株式会社

京都市

株式会社 プロホーム

佐世保市

有限会社 どんぐり企画

大阪市

株式会社

長崎市

プラスワン不動産

大阪市

ＷＩ
ＬＬ ＥＳＴＡＴＥ 株式会社

熊本県

宇土市

株式会社 ＬＵＣＫ

三島郡Ｒ

有限会社 Ａ・Ｇ・Ｒ

大分県

由布市

株式会社 クラシカ

大阪市

株式会社 エス・ホーム

沖縄県

那覇市

金秀商事不動産

大阪市

ＬＷＩＮ 株式会社

那覇市

株式会社 ＧＯＬＤ・ＫＥ
Ｉ

andhomes

株式会社

港区株式会社 ＳＡＣＨＩＢＡＳＥ

大阪市

株式会社

LCマネジメント

那覇市

株式会社

58

渋谷区

ＧＭＯお得な賃貸

豊中市

株式会社 ｅｎ ｃｏｍｐａｎｙ

那覇市

ＫＣ企画

合同会社

豊島区

株式会社

大阪市

大森

30 月刊不動産 ｜ 2021.9

仁

株式会社

株式会社

株式会社

株式会社

不動産情報ニュースファイル

国土交通省など、不動産に関連する業界全般のニュースをご紹介します。

秋山始――会員支援策はどのように考えますか。

新理事長に聞く「全国一体となって歩む」

何よりも大切なのは、会員が仕事をする上で必要な情報をタイムリーに、確実に伝えていくことだ。
これまでも開業 支 援 や 法 改 正 情 報 、市 場 動 向など多 様な研 修メ

6月の総会で約70年の歴史を持つ全日本不動産協会

ニューを用意して実施してきた。
コロナ禍でオンライン会の新理事長に就任した秋山始氏(神奈川・平成社長)。
コ

議やオンライン内見などインターネットツールの普及が進ロナ禍で先行きの見通しが難しい中でのかじ取りとなる。

んできた。今後は研修にも、ネットを大いに活用して充実「地方本部との対話を増やし、全国一体となって歩んでを図りたい。会場に足を運ばなくても、自分の都合のよいいきたい」と話す秋山新理事長に、今後の協会運営など

時間に受講できるのがメリットだ。それにより、例えばあるを聞いた。

地 方 本 部 独自で実 施し、好 評を得た研 修 があればYouTubeなどを使ってどの会員も参考にできるようにし――就任の抱負をお聞かせください。

たい。
また、会員が弁護士など専門家に相談できる『相

各地方本部の声を聞き、一体感をもって進めるように談センター』機能も充実させる。
タイムリーな情報提供と努めていきたい。そのためには、各地方本部として感じ相談体制の2点について、
プラットフォームを整え、会員のている課題や要望などを把握することが必要と考え、理更なるレベル向上につなげたい。

事長就任後すぐに各地方本部宛てにアンケートを実施――長期的な業界展望は。

した。
まだすべての回答が集まったわけではないが、中に足元ばかりではなく、5年、10年先を見据えることも重は総本部との距離を感じている声もあった。

要と考える。協会専属の研究機関として20年4月に『 全――どのような対応を考えていますか。

日みらい研 究 所 』が 発 足し、東 京 大 学の不 動 産イノ

できる限り接点を持つことが重要と考える。
コロナ禍でベーション研究センターと連携協力している。不透明な行動に制限があり、タイミングが難しいが、まずは全国に8時代だからこそ、幅広い視野で研究していくことが大切

つある地区協議会を順次訪問する。そこで各本部長らになる。

と直接顔を合わせて話を聞くことを考えている。

（『住宅新報』2021年８月３日号より抜粋・編集）

STAFF LIST
● 広報委員会

髙木剛俊、松本修、横山鷹史、
吉田啓司、千北政利

● 発行人

秋山始

● 編集

公益社団法人 全日本不動産協会
公益社団法人 不動産保証協会
広報委員会

● 制作

株式会社住宅新報● 発行所

公益社団法人 全日本不動産協会〒 102-0094 東京都千代田区紀尾井町 3-30（全日会館）
TEL:03-3263-7030（代） FAX:03-3239-2198
公益社団法人 不動産保証協会〒 102-0094 東京都千代田区紀尾井町 3-30（全日会館）
TEL:03-3263-7055（代） FAX:03-3239-2159
URL https://www.zennichi.or.jp/

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令和3年9月15日発行※本誌掲載記事の無断転載を禁じます。

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新 規 加 入 、I D 不 明 の 場 合 は 所 属 の サ ブ センターまた は所属本部にご確認ください。
※ｅラーニングはインターネットを利用したWeb研修です。動画を安定して閲覧できる環境でご利用ください。

発 行 所「ラビーネット不動産」では、物件の検索をはじめ、本誌に掲載されている「不動産お役立ちQ＆A」
を閲覧できます。

ラビーネット不動産
https://rabbynet.zennichi.or.jp/
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全日本不動産協会

公 益 社 団 法 人 全日本 不 動 産 協 会
公益社団法人 不 動 産 保 証 協 会

2021（令和3）年9月15日（毎月1回15日発行） 第49巻第9号 発行所 公益社団法人〒102 - 0094 東京都千代田区紀尾井町 3 - 30 全日会館 TEL：03 - 3263 - 7030（代）

写真や図解で解り易く説明 ！

プロローグ 不動産調査の全体像と調査の流れ
第1章 不動産情報の入手と現地調査前の情報収集
第2章 現地調査
第3章 法務局調査第4章 役所調査第5章 インフラ（ライフライン）調査
第6章 区分所有建物（分譲マンション）調査