M O N T H LY R E A L E S T AT E

［題字］故 野田卯一 会長

9
SEPTEMBER

2022

大内文化が彩る西の京〝山口〟のまちづくりプロジェクト〜山口県山口市〜［巻頭 特 集１］

［特集２］

国際観光都市・長崎が迎えた100年に1度の変革期〜長崎県長崎市〜［相続相談］

成年年齢引き下げに伴う贈与税・相続税への影響［不動産トラブル事例と対処法］

取引後、数年を経過してから「説明を受けていない」と言われるトラブル［物件調査のノウハウ］

水路の調査を見落とした
敷地調査の売買トラブル事例
公益社団法人 全日本不動産協会

公益社団法人 不動産保証協会

B2ポスター೔ਡ࿤຦દ‫ࡼޏ‬ટ৏ॻ൥‫ޏ‬
令和４年 10 月20日㊍KDDI 維新ホール

角島大橋

長州から始まる山口令和維新の 新しい 暮らし方
〜時代 の変化を恐 れなかった 維新の志士 から学 ぶもの〜
松下村塾

記念講演

〜激 動の時 代に魂を燃やした人 物たち〜

﹁ 幕 末・維 新の志 士 たちの言 葉 ﹂本郷 和人 氏︻ 講師 ︼東京大学史料編纂所 教授

30

プログ ラ ム時〜
受付時間時 分 開 会 式・シンポジウム記 念 講 演・閉 会 式
交流会

13 12

元乃隅神社

瑠璃光寺五重塔

秋吉台

長州ファイブ主催／公益社団法人 全日本不動産協会
共催／公益社団法人 不動産保証協会
毛利氏庭園

後援／国土交通省（予定）
・山口県・山口市

錦帯橋

特集 1

04
MONTHLY RE AL E STATE

9 2022SEPTEMBER

大内文化が彩る西の京
山口 のまちづくりプロジェクト〜山口県山口市〜
特集 2

08

国際観光都市・長崎が迎えた100年に1度の変革期〜長崎県長崎市〜
不動産お役立ちQ&A＜法律相談＞

12

賃貸物件を譲渡する場合の賃借人の個人情報
弁護士

渡辺 晋

＜賃貸相談＞

14

建物内の人の死亡の事実等の告知義務
弁護士

江口 正夫

＜相続相談＞

16

成年年齢引き下げに伴う贈与税・相続税への影響
税理士

若林 昭子

＜賃貸管理ビジネス＞

18

賃貸管理業からの信頼関係構築で生産性を高めよ「顧客継続ファネル」①
みらいずコンサルティング株式会社

今井 基次＜労務相談＞

20

新設される産後パパ育休制度と分割取得できる育児休業制度【法改正対応】
特定社会保険労務士

野田 好伸

宅建士講座

＜宅建士試験合格のコツ＞

22

権利関係

借地借家法（借地）資格試験受験指導講師
連

植杉 伸介

載

＜不動産トラブル事例と対処法＞

24

不動産適正取引推進機構 中戸 康文

写真：北川孝次 /アフロ

＜物件調査のノウハウ＞

COVER PHOTO

中秋の名月

26

なぜ秋の月は美しいのか。それは、澄んだ空気と月の適度な高さが関係していると言われている。今年の中秋の名月は９月10日、十五夜に次いで美しいとされる十三夜は10月８日であ28
29

かがだろうか。

水路の調査を見落とした敷地調査の売買トラブル事例
不動産コンサルタント 津村 重行
その他

る。心地いい風と虫の音をBGMに、ほんのひととき日常を離れ、大きな月を眺めてみてはい

取引後、数年を経過してから「説明を受けていない」と言われるトラブル

30
31

新入会員名簿
保証のお知らせ地方本部の動き協会からのお知らせ

巻頭特 集1

大内文化が彩る西の京“山口 のまちづくり
プロジェクト〜山口県山口市〜

室町時代、西国一といわれた守護大名 大内氏。
現在の山口県山口市で約200年ものあいだ栄華を極めたこの一族は、京や大陸の文化を取り入れ、寛容で国際性豊かな気風をこの地に醸成しました。
ここでは、来る10月20日に開催される「全国不動産会議 山口県大会」に先立ち、大内文化が花開いた
山口市の歴史をたどり、歴史と文化を現代に生かすまちづくりプロジェクトについて紹介します。
国宝 瑠璃光寺五重塔 ／日本三名塔のひとつ。大内文化の最高傑作と称され、作家の司馬遼太郎は『街道をゆく』のなかで「（長州はいい塔をもっている）と、惚れぼれするおもいであった」と記している。建築に30数年を要し、1442年頃竣工。

「西の京」とうたわれた山口市
本州最西端にある山口県のほぼ中央を受け、山口に京のまちを再現することされる華やかなまち並みと文化を築いを構想しました。元来、山口は京に似たていったのです。

地形であったため京風の市街整備をし※1 後述の琳聖太子を祖とすると24代になる。
※2 移転の時期には諸説あり、江戸時代に作成された「山口古図」によれば1360年頃、近年の発掘調査では1300年代後半から1400年代初頭とされている。

やすかったようです。

に位置する山口市は、古くから瀬戸内や弘世はまず、中央を流れる一の坂川

山陰方面へと通じる陸路・水路が交差

を京の鴨川に見立て、通りに大路・小路

する交通の要所でした。そのまちづくりの名前を付けて京の風雅を取り入れまの歴史は、室町（南北朝）時代までさか朝鮮王朝・明朝との交易かんした。そして八坂神社や北野天神を勧じょう

請し繁華なまちを形成。一説には、京かところで、大内文 化の礎を築いた大氏の9 代 ※１当主 弘世が周防・長 門のら童を招いてまちに住まわせ、山口の町

内氏とはどのような一族だったのでしょ守護となり、山口に居館を移したことが人に京言葉を真似させたともいわれてうか。

始まりです※2 。任国を統一した弘世は、います。

のぼります。中国地方の豪族だった大内
ひろ よ

す おう

なが と

大内氏は本姓を「多々良」といいます。

２代将軍 足利義詮に会うため上洛した

以後約200年間、歴代当主も弘世に

当時、武家の多くは「源平藤橘」や中央際に、その情緒豊かなまち並みに感銘倣ったまちづくりを行い、「 西の京」と称貴族の末裔を称しましたが、大内氏は4 月刊不動産 ｜ 2022.9

龍福寺（大内氏館跡）

一の坂川（ホタル舞う夏の風景）

大 内 弘 世 が 山口に移って以来、居館とした場所。歴代大内氏はここで政務を執り、勢力が中国一円から九州へ及ぶに至り、山口は西日本の政治の中心となった。大寧寺の変で焼失したが、毛利氏により復興。

山口市の中心を流れる清流。
春には桜、初夏には蛍、秋には紅葉が楽しめる。夏に乱舞する
蛍は、大内弘世が京から迎えた妻のために、宇治のゲンジボ
タルを取り寄せ放したものが土着したと伝えられている。

■大内氏時代の主な出来事とその当時の大内家当主
1338
1358

ひろよ

弘世（９代）

1360〜1400年初頭
1378
1379

足利尊氏が征夷大将軍に補任（室町幕府成立）
周防・長門の国を統一
本拠を大内から山口に移す

よしひろ

義弘
（10代）

足利義満が幕府を京都室町に移す
義弘、朝鮮半島の高麗との交易を開始
大内氏の守護領国を６か国にまで
増やす

1399
1431
1441

常栄寺雪舟庭（じょうえいじせっしゅうてい）／「世界十大文化人」に東洋人として唯一選ばれた雪舟が作庭したとされる庭園。雪舟は大内氏の遣明船で明に渡り明国の画風を学び、帰国後も山口を活動の拠点として多くの優れた絵画作品を創り出した。
く

周防国の多々良浜に着岸したという百てから交易をめぐって対済王族の第３王子 琳聖太子の後裔を立していた細 川氏と大称しました。
しかしこれは10代 義弘が内氏の間で寧波の乱が朝鮮王朝と交易する際に便宜的に創作起き、これ に 勝 利したした伝説で、実際のルーツは国内にあっ15代 義興は、交易の権たといわれています。現に、義弘が朝鮮

益を一 手に握ることに王朝の国王に対して先祖ゆかりの地の

なります。

だら

りんしょうたいし

よし ひろ

割譲を求め、失敗したことが記録に残っ

ねい は

よし おき

周防・長 門を拠 点に
北部九州から中国地方ています。
また、大内氏は朝鮮王朝だけでなくの 備 後・備 中までを制

明朝とも交易（勘合貿易）を行いました。

圧した大 内 氏 一 族は、

特に応仁の乱のあと遣明船を自力で運交易で得た経済力と圧航することが困難になった幕府は、有力

倒的な統治力により、全な守護大名（細川氏や大内氏〈14代 政

国的にもまれな国際的弘〉）に経営を請け負わせ、これに堺・博スケールの守護大名に多などの商人が結びついて貿易を行うなったのです。

ようになりました。そして1523年、かね

1442
（頃）

盛見（11代）もちよ

持世（12代）
のりひろ

教弘
（13代）

1461
1465
1467〜1477
1494

まさひろ

政弘
（14代）

よしおき

義興（15代）

1523
1525
1528

盛見、大友氏・少弐氏との戦いで筑前で敗死
持世、将軍・義教の暗殺事件（嘉吉の乱）に巻き込まれて死去
瑠璃光寺五重塔 竣工（10代 義弘の菩提を弔うために弟の盛見が建立）
画僧・雪舟が山口に。教弘はこの頃自邸として築山館を建てる
政弘、
20歳で家督を相続し、
周防・長門・豊前・筑前の守護を継承
応仁の乱
義興、
家督継承
寧波の乱で大内氏が貿易の権益を握るが、日明貿易は一時途絶える

よしたか

義隆（16代）毛利元就が義興の傘下に入る
義興が病死。
義隆、家督継承
山陽・山陰と北九州の６か 国を実
行支配

1536

日明貿易 再開1543

義隆、尼子晴久との戦いに大敗して以降、文人的生活を送る

あまごはるひさ

山口は西の京として繁栄を極める
サビエル、義隆からキリスト教布教の許可を得る1551

すえはるかた義隆、
家臣 陶晴賢の謀反により自害（大寧寺の変）実質的に大内氏滅亡
日明貿易も終了
はるひで

1552

よしなが

義長（17代）陶晴賢が義隆の甥 晴英を当主に迎え、義長とする
日本初のクリスマス行事開催

1555

陶晴賢が毛利元就に敗れて自害（厳島の戦い）1557

毛利元就が山口に攻め込み、義長は
長福寺（現 功山寺）で自害

山口サビエル記念聖堂
サビエルの山口来訪400年を記念して建てられた聖堂。平成３年に焼失したのち、平成10年に周辺の緑と美しく調和する白い教会堂が新しく建てられた。50ｍを超える２本の尖塔は遠くからでも眺めることができる。12月には聖堂が幻想的にライトアップされる。

もりあきら／もりはる

義弘、足利義満に対して起こした反乱（応永の乱）
で敗死

毛利隆元が義隆の菩提寺として龍福寺を大内館跡に再興
1560

桶狭間の戦い

1600

関ケ原の戦い

1853

ペリー、
浦賀に来航

1858

日米修好通商条約 締結

1863

長州藩、山口に新たな藩庁「山口政
事堂」
を築く

1867

大政奉還、
新政府発足

2022.9 ｜ 月刊不動産 5大内文化に流れる
３プラスαのエッセンス
朝鮮や明との交易で得た織物や書画は、北山文化や東山文化をはじめとする
室町時代の文化に大きな影響を与えました。一方、大内氏は戦乱で荒廃した京

国宝瑠璃光寺五重塔を逃れてきた文化人や公卿を保護し、山口に大内文化を醸成していきました。

山口市菜香亭そう ぎ

画 家の雪 舟や連 歌 師の宗 祇が 遺した作品とは、数百年の時を経た今も山口市で出あうことができます。
また、1551年に16代 義隆がフラン

大内氏館跡
山口ふるさと伝承
総合センター

シスコ・サビエルの滞在と山口でのキリスト教の布教を許したため、大道寺で日十朋亭維新館

本初のクリスマス行事が行われるなど、西洋の文化も流入しました。
こうして大内文化は、①京都的要素、一の坂交通交流広場②大陸的要素、そして①②の融合によ山口市役所

る③独自の要素という３つの要素を併せ持ち、さらに西洋の文化も受け入れて独自の発展を遂げました。

中心商店街

現在の山口市大殿地区 ／大内氏時代・幕末・明治維新期の史跡や文化財、街道筋などが残る地域を「大内文化特定地域」と定め、道路の美装化や自転車を活用した回遊促進、町屋の維持保存等さまざまな施策が進められている。

幕末、明治維新、そして令和へ受け継がれる進取の気風
1500年代半ば、山口はサビエルの書た大内氏は事実上滅亡。以降、幕末ま

導き、経済力の強化を図って新政府発での約300年間、まちは静かに息をひ足を達成しました。その根底には、まちそめます。

と大内文化が育んだ自由で寛容な進取簡に「日本の領主がいる山口と呼ばれ1863年、長州藩主の毛利氏が藩庁の気風や国際性が脈々と流れていたのる地へ行きました。このまちには1万人

を萩から山口に移すと、まちは明治維新かもしれません。そして、その気風は現

以 上の人々が 住み」と記されるほど繁の策源地として再び脚光を浴びることに代にも受け継がれ、「 歴史文化を生かし栄しました。
しかし1551年に義隆が家なります。長州藩の志士たちはこの地をたまちづくり」を進める令和のプロジェ

臣の謀反に倒れると、西国一といわれ拠点に戦い、
日本を国際化・民主化へとクトにもしっかりと息づいています。

じっぽうていいしんかん

6 月刊不動産 ｜ 2022.9

十朋亭維新館

湯田温泉の白狐の湯・足湯「明治維新策源の地 山口」の歴史にふれるミュージアム。元は醤油の商いを家業とする萬代家の離れとして建てられ、幕末期には長州藩の役人たちの宿泊所となった。長州ファイブの一員である井上馨や伊藤博文が訪れた記録も見られる。

大内文化特定地域のほど近くにある温泉。約800
年前に起こったといわれ、けがをした白狐が傷を癒すために浸かっていたという伝説の湯。別名「美肌の湯」。湯田温泉は県内最大の宿泊拠点であり、徒歩圏内に７カ所ある「足湯」
めぐりも人気。

大内文化の歴史を色濃く残す
山口市のまちづくりプロジェクト
山口市では、令和2年から9年にかけて、歴史と文化を生かした「大内文化まちづくり推進計画」が進行中です。

山口市交流創造部
左から、文化交流課・歴史文化のまちづくり推進室 河崎優介 副主幹、竹内僚 室長
観光交流課 安村崇 主幹、
田中宏明 副主幹

その取組みを、山口市交流創造部にうかがいました。

―まず、山口市について教えてください。

りブランディングしています。

はどのような役割がありますか。

現在の山口市は、いわゆる平成の大具体的には、一の坂川周辺の地域をプロジェクトは事業者と連携し、共創合併で旧 山口市、小郡町、秋穂町、阿知「大内文化特定地域」として位置付けて、体制で取り組んでいます。例えば「宿泊

須町、徳地町、阿東町の１市５町が合併

歴史文化資源の活用に取り組んでいま客に向けてPRするにはどうしたら効果してできた、県内最大の市域を有するます。地域の活性化を図ることを目的として的か」といったことは、旅館や商工会議

ちです。合併前の人口は約14万人だっ行われる市民主体のまちづくり活動に対所に相談したり、協力を仰ぎながら進めたのに対し、今年7月時点では20万人

しては、「 大内文化特定地域活性化事業ています。
また、国宝 瑠璃光寺五重塔な弱。近年の人口は微減していますが、令補助金」も交付しています。

どには観光ボランティアガイドもいて、一

和２年の国税調査では、他の地域に比―インバウンド観光誘客についても取り緒に観光やイベントを盛り上げてもらっ

べて減少幅が小さいことがわかります。

組んでいるそうですね。

ています。

おごおりちょう あい お ちょう

すちょう とく ぢ ちょう

あ じ

あ とうちょう

その理由としては、自然に満ちた土地

山口市は、東アジアや東南アジア、欧山口市は、地域の人たちが問題・課題であることと、大内氏時代や幕末・明治

米豪をインバウンド誘客の重点市場と位を共有してそれを解決するためにNPO

維新に関連する歴史文化資源が今に残置付けています。なかでも台湾との交流

法人をつくったりと、積極的に動く人がされていることなどが挙げられると思いについては、台北市温泉発展協会と湯多いんです。参加意識が強く、自分たちます。

田温泉旅館協同組合による温泉地間のの手でまちをよくしよう、
まちの歴史を発―歴史や文化を生かしたまちづくりと友好協定をはじめ、さまざまな交流イベ

信しようという想いがある。
だから大内文はどのような計画ですか。

ントを重ねて関係を深めているところで化まちづくり推進計画ができたというとまちの中心部には大内弘世の時代にす。令和元年からは、台湾出身の国際交ころもあるし、地域外の人も、そういう人形成された町割が今も残っていて、古く流員による、SNSを活用した情報発信やや場所に惹かれて集まってきます。

からの大 路・小 路の名 前も生きていま

プロモーション動画を作成し、大内文化とはいえ、まだまだ課題はたくさんあるす。市の歴史をたどれば幕末も明治維新

特定地域にある国宝瑠璃光寺五重塔をと思います。特に交通インフラの整備はもありますが、まずはそれ以前の、室町

はじめとした観光地や体験コンテンツを大きな課題ですので、これからオール山時代の大内氏がこのまちのルーツである

紹介しています。

口で取り組んでいきたいと考えています。

ことを意識して、市内外に周知促進を図―まちづくり推進計画のなかで、市民にたてこうじ

竪小路の町屋

コミュニティバス

古くからのまち並みが残る竪小路には、昔ながらの町屋を改装したカフェや和小物ショップ等が点在している。市では町屋再生活用事業にも力を入れており、町屋を改修して使いたいという事業者や住人に補助している。

９月〜11月の土日祝は観光ス
ポットを周 遊 するバスとタク
シーが1日500円で乗り放題となり、より観光がしやすくなる。バスの車体には大内家歴代当主（ 9 代 弘世 〜 1 7 代 義長）のイラストがポップなタッチで描かれている。
そう ぎ

2022.9 ｜ 月刊不動産 7

巻頭特 集 2

国際観光都市・長崎が迎えた100年に1度の変革期〜長崎県長崎市〜100年に1度の変革期と称される長崎市ではいま、長崎駅周辺および市街地中心部で大規模な開発が行われています。
ただ、 100年に1度 と形容する背景に歴史的なことはもちろん、同市が直面する課題解決への意気込みも込められているように思えます。
その真意とともに進行している開発状況をレポートします。

のデータ）。
しかし、県都として都市機能齢化は日本各地の自治体が抱えているを集約し、多くの歴史文化遺産や独特問題。
ですから私たちが対応して、すぐにの異国情緒あふれる地として栄えてきた解決できる問題ではありません。そこで九州の西端、長崎県の南部に位置し、一 方 で 、“ 平 成 の 大 合 併 ” ( 2 0 0 5 〜

現在、
力を入れているのが交流人口の拡

造船、水産、観光を基幹産業とする地方

2006年)以前より続いていた人口の減大です。観光、通学、通勤を含め、多くのの中核都市・長崎市。古くから海外文化

少は年々深刻化。2022年にはそれまで

人に長崎に来ていただき、可能な限り経の窓口として発展し、諸外国との交流を維持していた人口40万人を割り、39万済を循環させていく。
ただ、そのためには通じて豊かな文化を育んできたといわれ9 9 1 3 人まで 減 少しています（ 図１参長崎が人を惹きつけるまちでなくてはなています。市制施行は1889年。
当初は長照）。特に近年は市の転出超過は際立っりません。9月23日には待ちに待った西崎港を中心とした平坦地の約7㎢ 、人口ており、その数は2018年と19年、2年連

九州新幹線が開通します。
この絶好のタ

約5万人強という小さなまちでしたが、続で全国ワースト1位を記録することにイミングを機に、長崎市は陸の玄関口と12度の合併を重ね、面積約406㎢、人口なります。

してふさわしいまちづくりに着手し、官民転出超過数で全国ワーストを記録

約45万人超の都市を形成します（人口

この現状に、長崎市まちづくり部 長崎一体となりながら『長崎駅周辺整備事は2006年の最終合併・琴海町編入時

駅周辺整備室（以降、長崎市）
は
「当市の

業』
を行っているのです」と話します。

50万
5835人

（万人）
50

合併によって編入された
旧町の人口（1960年〜 2005年）

48
46
44

40 39

34
1960 65 70 75 80 85 90 95 2000 05 10 15 20 22年

国勢調査

8 月刊不動産 ｜ 2022.9

7月
6月

32

万9913人

40

万243人

36

40

万5479人38

推計人口万9118人

万194人

45

42
40

図1 長崎市の人口推移

人口減少は、他の県庁所在地と比べても深刻化しており、都市生活を支える機能の低下、

九州初となる
最上級ホテルの開業

地域経済の衰退が懸念されて「長崎駅周辺整備事業」とは九州新います。転出超過は、20〜24歳

幹線西九州ルート（国）、JR長崎本線連の男性の転入が減っていること

続立体交差事業（県）、長崎駅周辺土地の現れで、その要因に、県外に区画整理事業（市）の3つの柱が相互に進学した後、帰郷して就職する

関連しながら進められている事業です。

人が大幅に減ったのではと私

長崎市は、県が主導で進めている連続たちは考えています」と分析。続立体交差事業に関して「土地区画整理

けて「 人口減 少および少 子 高

事業の基盤ができあがった」と述べてい長崎駅周辺再整備事業とは
長崎駅周辺においては、
九州新幹線西九州ルート

JR長崎本線連続立体交差事業

長崎駅周辺土地区画整理事業

が、相互に関連しながら事業が進められています。
東西市街地の一体化
踏切除去による交通混雑の解消

長崎駅周辺再整備事業

高速交通ネットワークの整備
長崎の新しい玄関口の形成

新長崎駅

幸町踏切、宝町踏切、梁川橋踏切、竹岩橋踏切を撤去。
また、駅の高架化と新幹線建設事業により、長崎駅は移設されている。

2009年から開始され2025年に終了を

7階から13階は約200室の客室を有すというのもこれまで長崎駅周辺は、駅予定しています。2021年度末の見込み

るホテルとなります。
しかも入居するホテ

西側に貨物ターミナルや車両基地など

データですが、減歩率は平均で約38％、ルは最上級ホテルと称され、世界的に名の鉄道用地があり、有効な土地活用が進ちょく率は約61％を達成しています。

を馳せるマリオット・インターナショナル

できていなかったことや、南北に走るJR

すでに出島メッセ長崎などがある駅西側

が 展 開する「マリオットホテル 」（九州

長崎本線の線路が地表面を走行していの整備はある程度終了し、現在はJR九初 ）。これにより、富 裕 層のニーズにかることから、鉄道による東西市街地の分

州による新駅ビル開発の真っ只中。
それなった宿泊施設を確保するといった点に断と交通渋滞が発生し、市民生活のみに合わせ東口駅前交通広場や多目的広

おいても市の期待は自然と高まります。

ならず、都市圏全体の発展に大きな影響

場などの整備を中心に進められていまを及ぼしてきました。
しかし、連続立体交す」（長崎市）。

ます。

最上階の展望室が交流人口増の呼び水に差事業によって、鉄道は高架化され、該長崎市が話す新駅ビルは、旧駅舎な

当区間の踏切がなくなったことで交通渋どがあった3.5haの敷地に整備されま

長崎市では駅周辺以外の市街地でも滞は解消されたといいます。
また、駅周辺す。
ビルの規模は地上13階建てで、延べ

大型プロジェクトが進行しています。
その市街地の東西の分断もなくなり、有効的

床面積は10万2000㎡。
フロア構成は、代表格となるのが長崎市の新市庁舎建な土地活用が可能になったそうです。

地上1階から4階、一部の5階に商業店設工事です。新庁舎は地上19階、地下1「長崎駅周辺土地区画整理事業は、舗、5階その他エリアと6階にはオフィス、階建てで、高さは約90ｍ。延べ床面積は2022.9 ｜ 月刊不動産 9

進化する長崎の陸の玄関口（長崎駅周辺）
新・長崎駅舎（在来線・2020年３月開業）
西口駅前広場（2021年４月完成）

国際会議や学会を行う「コンベンションホール」やイベント・展示などを行う「イベ
ント・展示ホール」、高級ホテルやショッ
プ、サテライトスタジオなどが入居する複合施設。

長崎警察署（2020年3月開設）

駐車場

西口駅前広場

新長崎駅

県警本部

新駅ビル
（JR九州）
アミュプラザ駐車場
アミュプラザ 多目的
広場

ホテル
ニュー長崎
路面電車

2号

東口
駅前広場

NBC
新長崎
警察署
市道尾上町1号線

長崎駅西通り線

ホテル

在来線
新幹線
保留地

線
り
通
央
中
駅
崎
長

出島メッセ長崎（MICE施設）

県庁舎

防災広場

JR長崎本線（浦上〜長崎間）が高架化され、長崎駅の新駅舎（在来線）が開業。
新駅舎はこれまでの位置から約150m
西側へ移転。駅舎の前は、くつろげる憩
い の 場として
西口駅前広場が 整 備され 、
小規模なイベントなども開催 することができる。

出島メッセ長崎（2021年11月開業）

換地

長崎警察署と稲佐警察署が統合され、新たな警察署が開設された。長崎運転免許センターが併設され、免許の更新手
続きなどを行うことが で きる。
これまで日数を要していた免許の受け取りも当日に
受 け 取ること
が可能に。

換地

保留地

り線
東通

長崎県
交通局

駅

長崎

NHK

20

国道

西九州新幹線（長崎〜武雄温泉間、令和2022年9月23日開業）

東口駅前広場（東口駅前交通広場・多目的広場、2025年完成予定）

全国の新幹線ネットワークにつながることで、ヒト・モノ・情報の交流が活発になり、長 崎 がより元 気なまちに。新長崎駅は日本で唯一の新 幹 線と在 来 線の両 方が 乗り入 れる終 着 駅 であり、駅舎からは長崎港が一望できる。

東口には新たな交通広場や新しい道路が整備され、駅舎へのアクセスも向上する。現状の高架広場の4倍以上の面積となる東口駅前広場は、駅の利用者や観光客だけではなく、市民もゆったりとくつろげる憩いの場を目指して整備される。
また、大規模なイベントも開催できるスペースも設けられる。

い行政サービスを提供できる新庁

主な事業のスケジュール

5万1747㎡で、現市庁舎の1.5倍ほどに新駅ビル（JR九州・2023年秋開業予定）
国際観光都市にふさわしいデザインを取り入れ、商業、ホテル、オフィスなどによる複合施設となる予定。ホテルは九州初となる「マリオットホテル」が入居。長崎の新たなランドマークとなることが容易に想定される。

事業名／年度
新幹線
西口駅前広場

R2

R3

R4

R5

R6

R7

R8

9月23日開業予定
令和3年4月完成

なるといいます。そして着目すべき点は、舎の建設を進めている」と述べます。

最上階に整備される展望広場。展望広また、分散している庁舎を1棟に集場からは、360度眺望が可能だといいま

約することによって、年間約6000万す。
これまでなかった中心部から市街地

円かかっていたコストの削減にもつを一望できる場所となることから、新たなながるといわれています。新庁舎の開庁

崎市が官民一体となって、取り組んでき観光スポットになることも予想されます。

は2023年1月を予定しています。

た「駅周辺再整備事業」が身を結んだと

東口駅前広場
多目的広場
出島メッセ長崎
新駅ビル（JR九州）

完成予定
11月開業
秋開業予定

また、新庁舎の建設にあたっては、現

駅周辺再整備事業と市街地の大型再言っても過言ではありません。同事業で市庁舎の建設から60年以上経過し、老開発は、長崎市の地価上昇にも影響を残るのは、新駅ビルの開発と東口駅前広

朽化や耐震性能が不足していることが与えています。最新の地価公示によると場、多目的広場の再整備となりますが、背景の他、本館、別館など９か所に分散上昇率が最も高かったのはJR長崎駅に全ての事業が完成して新たな「陸の玄関している庁舎を1棟に集約させる目的が近い長崎市五島町の地点で前年比口」が完成したとき、長崎市が目指す交あります。
これに関して長崎市は「市民に8.9%の上昇。同地点は昨年も変動率

流人口の拡大は実現しているのでしょう

とって利便性や快適性が向上し、質の高3％とトップでしたが、上昇幅5.9%は、長か。期待は高まるばかりです。

10 月刊不動産 ｜ 2022.9

交流人口拡大の一手となる
西九州新幹線の開業
西九州新幹線の開業（9月23日）は、長崎への来訪者を増加させ、観光産業をはじめ、さまざまな産業の振興を図り、交流人口の拡大をもたらすと期待されています。
ここでは西九州新幹線の詳細にも触れていきます。

長崎ルート概要図 （2022年度暫定開業時）

九州新幹線西九州ルートは長崎駅と博多〜武雄温泉 約82km

福 岡 駅を結ぶ1 4 3 ㎞の新 幹 線ルート

泉駅〜博多駅間は在来線特急が運行
し、武 雄 温 泉 駅のホームで乗り換える

佐世保「対面乗り換え方式」を採用しています。

ハウステンボス

同新幹線の開業によって、
これまで1時間50分かかっていた博多駅までの所要時間が約30分短縮されることになりま

新鳥栖

肥前山口〜武雄温泉 約14km◎複線化区間（平成24年6月武雄温泉〜長崎間の認可に含む）

有田

肥前山口

早岐

肥前鹿島

嬉野
温泉

（仮称）

大村

新大村

（仮称）

諫早

す。ここでいうフル規格とは、最高速度200km以上、全線立体交差で踏切が

佐賀

武雄温泉

武雄温泉〜長崎 約66km◎フル規格新幹線

鳥栖
ルート
鹿児島

はフル規格新幹線で運行され、武雄温博多◎在来線特急※武雄温泉駅での対面乗換方式（リレー方式）で、
この度開業するのは長崎駅〜武雄温泉駅間（佐賀県）となります。同区間

至中国・関西最終目標はフル規格新幹線の走行

対面乗換方式

対面乗換とは、新幹線と在来線特急を同じホームで乗り換えることです。

長崎ないという条件が満たされていることを指し、この度の九州新幹線西九州ルー

新幹線

ト（長崎〜武雄温泉）の対面乗換方式による開業は、“暫定的な開業”と処置されています。

駅ホーム

在来線特急

新幹線開業の最も大きな効果に、交流人口の拡大があげられているが、例として2004年の九州新幹線鹿児島
ルートを見ると、開業後、交流人口は増加しており、それ以降も増加傾向が続いているという。

長崎県および市が本来目指す西九州

辺整備室に聞くと「全線フル規格が実線（東京〜名古屋：2027年完成予定）

ルートは、新大阪まで直通させ、全国の現すれば、時間短縮効果等による交流

が新 大 阪まで延 伸されれば（ 2 0 3 7 年

新幹線ネットワークにつなげることであ

人口の拡大をはじめ、多くのメリットが完 成 予 定 ）、長 崎 〜 東 京 間を約 4 時 間り、そのため対面乗換方式を早期に解期 待できるからです。人口減 少が進む

27分で移動できると試算されています。

消する必要があると同県と市は考えて

長 崎 県および市 、西九州 地 域はもとよこの移動手段が実現すれば、約4時間います。

り、九州 地 域 全 体のためにも全 線フル

30分※を要している現行の航空機よりも規格による整備は不可欠だと考えてい早く行き来することができます。長崎空ます」と話します。
そして「例えば、大阪ま港から長崎駅まで移動するには、
リムジ

での直通ルートが整備されれば、長崎ンバスに乗って1時間ほどかかりますか〜新大阪間を約3時間15分で移動する

ら、主要ターミナル駅同士を結ぶルート

ことが可能となります。また現在、建設が整備されれば人々の行動範囲は確実工事が進められているリニア中央新幹に広がっていくと思われます。

フル規格の実現は
交流人口拡大に直結するでは、なぜ長崎県および市は全線フ
ル規格にこだわるのでしょうか。
前出・長崎市まちづくり部 長崎駅周※ 長崎駅から東京駅の所要時間（駅から空港の所要時間を含む）

2022.9 ｜ 月刊不動産 11法律 ー

不動産お役立ちQ & A

Law

賃貸物件を譲渡する場合の賃借人の個人情報

法律相談

山下・渡辺法律事務所
弁護士

第一東京弁護士会所属。最高裁判所司法研修所民事弁護教官、司法試験考査委員、国土交通省「不動産取引からの反社会的勢力の排除のあり方の検討会」座長を歴任。
マンション管理士試験委員。著書に『新訂版 不動産取引における契約不適合責任と説明義務』（大成出版社）、『民法の解説』（住宅新報出版）、『不動産取引における心理的瑕疵・環境瑕疵対応のポイント』『不動産の共有関係解消の実務』
（新
日本法規）
など。

Vol.77

estionQu

渡辺 晋

自社所有の賃貸物件の売却を検討しています。売買契約前に、賃借人の同意を得ることなく、賃借人の名前や賃貸借の契約内容などの個人情報を購入検討者に提供してもよいでしょうか。

Answer
個人データの第三者提供は禁じ

ならないものとされています（個人者に対して、売買契約締結前に賃借られていますが、合併その他の事由情報保護法27条1項）。賃貸借にお人の氏名や賃料などを伝えておくによる事業の承継に伴って個人

ける賃借人の氏名、賃料その他の契ことは、売主の義務です。

データを提供することは、第三者提約に関する事項は個人情報です。賃しかしながら、このような売主の供にはあたりません（個人情報保護

貸物件の所有者が、賃借人の契約情義務を果たすことは、個人情報保護法27条5項2号）。賃貸物件の売買に報を第三者に提供することは個人法の観点からみると個人情報の第よって賃貸人の地位が移転するこ

情報保護法に抵触します。

三者提供として違法行為になる可能性があるため、検討が必要となりとは、事業の承継と考えられるので、賃借人の同意がなくても、購入（２）他方で、不動産売買におけるます。

検討者に賃借人の名前や賃料など

売主は、契約締結の可否の判断にを伝えることができます。

影響を及ぼすことが予想される重2．賃借人の個人データ

１．個人情報の要な事項を認識している場合に提供に関する取扱い

は、売買契約に付随する信義則上

ところで、個人情報保護法には、の義務として、購入希望者に対し個人データの第三者提供における（１）個人情報は、いったん本人のてその事項について説明すべき義

第三者について、「 合併その他の事

もとを離れると、本人の意思とかか

務 が あ り ま す（ 東 京 地 判 平 成 28.

由による事業の承継に伴って個人

わりなく不当に利用されるおそれ

3.11-2016WLJPCA0311808）。賃

データが提供される場合」に、個人があります。そのため、個人情報保

貸物件を購入した場合、買主は賃貸

データの提供を受けるものは、第三護法によって、個人情報取扱事業者

人の地位を当然承継しますから（民者提供における、第三者に該当しなは、法令に基づく場合などを除き、

法605条の2第1項）、賃借人との契いと定められています（個人情報保あらかじめ本人の同意を得ないで、約に関する事項は、購入検討者に護法27条5項2号）。事業承継のため

個人データを第三者に提供してはとっての重要な事項です。購入検討の契約締結前の交渉段階で、承継の第三者提供禁止

12 月刊不動産 ｜ 2022.9

する者との交渉が不調となった場

提供する場合は、第三者提供にはあ伝えることが許されるということ

合の措置等、当該不動産を購入したりません。

になります（個人情報保護委員会

ようとする者に安全管理措置を遵ウェブサイト、Ｑ２−11）。

守させるための必要な契約を締結

この条文の射程に関しては、個人情報保護委員会から、「 不動産売買契約に付随して、不動産の売主から

3．安全管理措置の遵守

賃貸

討者に賃借人の名前や賃料などを法律

相手方に調査目的で個人データをしなければなりません」というた
だし書きが付記されています。賃
貸物件売却にあたって、購入検討

必要な範囲で当該不動産の賃借人有者と当該不動産を購入しようと者に賃借人に関する情報提供をすの個人データが提供される場合にする者は、当該個人データの利用る場合には、個人情報の安全管理は、当該不動産に係る事業の承継に目的および取扱い方法、漏えい等措置を遵守させるための取決めを伴って個人データが提供される場が発生した場合の措置、不動産所

しておくことが求められます。

合と評価することができるため、法有者と当該不動産を購入しようと

賃貸管理

もっとも、
「 この場合、不動産所

相続

買主に対して、当該不動産の管理に

第 27条第５項第２号に基づくもの
いものと解されます。そして、不動産所有者が売買契約締結前の交渉ら、当該不動産に関する調査を受

個人データの第三者提供禁止

あらかじめ本人の同意を得ないで、・ 本人の同意は、事前に得ておかなければならない

け、当該不動産の賃借人に係る個人データを提供する場合は、実質的にものと認められるため、あらかじめ

個人データを第三者に提供してはならない。

賃借人本人の同意を得ることなく、第三者に該当しない者（27条5項）
・ 個人データの取扱いの委託先
・ 合併その他の事由による事業の承継に伴う提供先
・ 個人データの共同利用先

ます」という解釈が示されています。売買契約前に、賃貸物件の購入の調査検討がなされている場合に物件調査

個人データを提供することができ

第三者提供禁止の例外（27条1項）
法令に基づく場合など
は、第 三 者 提 供 禁止の例外となる。

は、購入検討者は第三者に該当せトラブル

委託または事業の承継に類似する

宅建士

段階で、当該不動産の購入希望者か図表

労務として、本人の同意を得る必要はな

・ 法令に基づく・ 人の生命、身体又は財産の保護のために必要
・ 公衆衛生の向上等のために特に必要
・ 国の機関、地方公共団体等

ず、賃借人の同意を得ずに、購入検

今回のポイント●個人情報取扱事業者は、法令に基づく場合などを除き、あらかじめ本人の同意を得ないで、個人データを第三者に提供してはならない。
●合併その他の事由による事業の承継に伴って個人データが提供される場合には、個人データの提供を受ける
ものは、個人情報の第三者提供における、第三者に該当しない。
●不動産売買契約に付随して、不動産の売主から買主に対して、不動産の管理に必要な範囲で賃借人の個人データが提供される場合には、不動産に係る事業の承継に伴って個人データが提供される場合と評価することができるため、本人の同意を得る必要はない。
●賃貸物件売却にあたって買主に、賃借人に関する情報提供をする場合には、個人情報の安全管理措置を遵守させるために必要な契約を締結しなければならない。

2022.9 ｜ 月刊不動産 13

不動産お役立ちQ & A

賃貸 ー
Lease

賃貸
相談
Vol.45
estionQu

建物内の人の死亡の事実等の告知義務
海谷・江口・池田法律事務所
弁護士

江口 正夫

東京弁護士会所属。最高裁判所司法研修所弁護教官室所付、不動産流通促進協議会講師、東京商工会議所講師等を歴任。公益財団法人日本賃貸住宅管理協会理事。著書に『不動産賃貸管理業のコンプ
ライアンス』『大改正借地借家法Ｑ＆Ａ』（ともに にじゅういち出版）など多数。

賃貸住宅の入居者募集の依頼を受けたのですが、当該賃貸住宅では１年前に入居者が老衰で死亡しておりました。当社が仲介して重要事項説明をする際に、前入居者
が老衰で死亡したとの事実を告知しなければならないのでしょうか。老衰での死亡ですから、自殺や殺人事件があったわけではないので、説明する必要はないようにも思いますが、後になって、説明義務違反であるとのクレームが出されて紛争になるのも避けたいと思っています。賃貸住宅の場合、自然死やそれ以外の自殺等の人の死については、どの程度の説明が必要なのでしょうか。

Answer
国土交通省では「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」が公表されています。同ガイ
ドラインでは、①自然死の場合には、原則として告知の必要はないこと、②自然死であっても長期間放置され、いわゆる特殊清掃が実施された場合は原則として告知すること、③他殺、自死、事故死その他原因が明らかでない死亡が発生した場合は、原則として、これを告知すること、④原因が明らかでない死（自然死か事故死か不明等）の場合は原則としてこれを告知すること、⑤調査の方法として売主・貸主に対して「告知書（物件状況等報告書）」等に過去に生じた事案についての記載を求める事により、媒介活動に伴う通常の情報収集としての調査義務を果たしたものとすること等々が示されました。
よって、今回の自然死の場合は説明しなくとも宅地建物取引業法違反にはならないものと解されます。

1．
「宅地建物取引業者によるされているとの指摘がありました。そ（以下「本ガイドライン」）をとりまとめ

こで、国土交通省では、宅地建物取公表しました。

ガイドライン」の公表

引業者が宅地建物取引業法上負う

2．本ガイドラインの概要

不動産取引にあたって、取引の対２月より「不動産取引における心理的象不動産において過去に生じた人の瑕疵に関する検討会」において検討

居住用不動産とオフィス等を比較

死に関する事案について、宅地建物を進め、令和３年5月から6月に実施

した場合、居住用不動産は、人の生取引業者による適切な調査や告知にしたパブリックコメントを踏まえ、令和活の本拠として用いられるもので、買係る判断基準がなかったことから、円

３年10月、「 宅地建物取引業者による主・借主は居住の快適性・住み心地

滑な流通や、安心できる取引が阻害

人の死の告知に関するガイドライン」の良さ等を期待して、購入または賃借人の死の告知に関する14 月刊不動産 ｜ 2022.9

べき義務の解釈について、令和２年（1）本ガイドラインの対象

法律

は、自然死かもしれないが自殺や他件状況等報告書等の告知書面等に動産については、人の死に関する事

殺の可能性も否定できないものとい記載を求めることで、通常の情報収案はその取引の判断に影響を及ぼすうことですので、原則として、告知が集としての調査義務を果たしたものと度合いが高いことから、本ガイドライ必要とされています。

されます。
また、告知書等に記載されンでは、居住用不動産を対象として（4）人の死についての宅建業者の調なかった事案の存在が後日に判明し

査方法

います。

た場合であっても、宅地建物取引業

宅地建物取引業者が媒介を行う者に重大な過失がない限り、事案に貸アパートだけではなく、分譲集合住

場合、過去に生じた人の死についてついての調査は適正になされたもの宅についても対象とし、専有部分だけの調査方法は、売主・貸主に対し、物とされることになりました。
賃貸管理ではなく、日常生活において買主・借と考えられる部分（ベランダ等の専用

ガイドラインのポイント告知について①
原則

ベーター等）
をも対象とされています。

宅地建物取引業者は、人の死に関する事案が、取引の相手方等の判断に重要な影響を生していた場合
死 や、日常 生 活 の中での 不 慮 の 死（例えば転倒事故や高齢者等による則として告げなくてもよいこととされました。
（3）事故死、自殺、他殺等、原因が不原因が明らかでない死ということ①【賃貸借・売買取引】 取引の対象不動産で発生した自然死・日常生活の中での不慮の死（転倒事故、誤嚥など）。 ※事案発覚からの経過期間の定めなし。

②【賃貸借取引】 取引の対象不動産・日常生活において通常使用する必要がある集合
住宅の共用部分で発生した①以外の死・特殊清掃等が行われた①の死が発生し、事案発生（特殊清掃等が行われた場合は発覚）から概ね３年間が経過した後③【賃貸借・売買取引】 取引の対象不動産の隣接住戸・日常生活において通常使用しない集合住宅の共用部分で発生した①以外の死・特殊清掃等が行われた①の死※事案発覚からの経過期間の定めなし。

出典：国交省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」資料より抜粋

今回のポイント●国土交通省から「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」が公表され、同ガイドラインは居住用不動産を対象とし、集合住宅については、専有部分だけではなく、日常生活において買主・借主の住み心地の良さに影響を与えると考えられる部分（ベランダ等の専用使用が可能な部分、共用の玄関・エレベーター等）をも対象とされている。
●自然死については、原則として告知の必要はないが、長期間放置され特殊清掃が行われた場合は告知すべきものとされている。
●原因が明らかでない死については、自然死のほか自殺、他殺の可能性も否定できないものであり、原則として、これを告知するものとされている。
●原因調査については、媒介を行う宅地建物取引業者において、売主・貸主に対して「告知書（物件状況等報告書）」等に過去に生じた事案についての記載を求める事により、媒介活動に伴う通常の情報収集としての調査義務を果たしたものとされている。

2022.9 ｜ 月刊不動産 15

物件調査

明の死の場合告げなくてもよい場合

トラブル

誤嚥などによる死亡）については、原裁判例や取引実務等も踏まえ、現時点で妥当と考えられる一般的な基準をとりまとめ

宅建士

取引の対象不動産で発生した自然

及ぼすと考えられる場合には、これを告げなければならない。

労務

使用が可能な部分、共用の玄関・エレ（2）老衰、病気等による自然死が発

相続

本ガイドラインは、戸建て建物や賃

主の住み心地の良さに影響を与える

賃貸

し入居することが多いため、居住用不相続 ー

不動産お役立ちQ & A

Inheritance

相続相談Vol.18

成年年齢引き下げに伴う贈与税・相続税への影響
コンパッソ税理士法人
税理士

若林 昭子

大学卒業後、弁護士秘書を経て税理士資格取得。平成15年東京税理士会登録。平成29年から現職。
TKC東京都心会会員。(株)山櫻監査役、（一社）
日本中小企業経営支援専門家協会理事を務める。

estionQu
民法の改正（成年年齢引き下げ）に伴う贈与税・相続税への影響を教えてください。

Answer
民法の改正により、令和4年4月1⇒

贈与の日が令和4年3月31日以ば、特例税率を適用し、贈与税を計算できます。

日から、成年年齢が20歳から18歳前であり、あなたの年齢がその年の1に引き下げられました。
これに伴い、

月1日において18歳であるため、住宅

贈 与 税・相 続 税の規 定における2 0

取得等資金の非課税等の適用を受歳を基準とする要件についても、18けることができません。

亡くなり、相 続 が 発 生しまし

歳に引き下げる税 制 改 正が 行われ※この場合、贈与の日が令和4年4月た。私は父を早くに亡くし、同1日以後であれば、住宅取得等資年 1月で1 5 歳になりました。

金の非課税等の適用を受けること

未 成 年 者でも相 続 税の申告ができます。

をしなければなりませんか？

ました。

1．改正の概要

3 父方の祖父が令和4年9月にこの民 法の改 正による税 制 改 正⇒

相続税というものは、相続等には、贈与・相続等の時期によって、表2 祖父から令和4年3月に現金

１のとおり受贈者や相続人等の年齢

5 0 0 万円を、祖 母から同年 9より財産を取得した場合に、その取に関する要件が異なっています。

月に300万円の贈与を受けま得した財産に課される税です。財産した。私は同年12月に19歳にの価額が高くなるほど税率が上がるなります。贈与税申告はどのよ

累進税率を適用することで、資産のうにすればいいでしょうか。

再分配を図る役割があります。今回、

2．例示

あなたは代襲相続の対象となり、本1 令和4年3月に父から住宅取得資金として現金1,000万円⇒

あなたの年齢はその年の1月1

来お父様が相続するはずだった法定の贈与を受けました。同年10日において18歳となります。贈与税

相続割合をそのまま引き継ぐことに月に私は19歳になりますが、の申告において、3月に受けた贈 与なります。

この贈与について住宅取得等については特例税率の適用はなく、１月で15歳ということは、相続発生

資 金の非課税等の適用を受

一般税率を適用し、9月に受けた贈時 点の９月では1 8 歳 未 満であるた

けることができますか。

与 については 、他 の 要 件 を満 たせめ、「 未成年者控除」が利用できます。

16 月刊不動産 ｜ 2022.9

法律要件① 財産の取得時に日本国内に住所がある、
または非居住無制限納税義務者※1であること。

賃貸

祖父【令和4年9月に死亡】② 財産の取得時に18歳未満であること。
③ 財産を取得した人が法定相続人であること。

「未成年者控除」の控除額は（18歳−相続開始時点の年齢） 10万円で計算しますので、
今回、（18歳−15歳） 10万円＝30万円が控除額となります。

や贈与について検討の余地が広がっ上の要件を満たす必要があります。

たことを意 味します（「 未 成 年 者 控

父【すでに他界】

代襲相続除」については縮小）。
そのため、資産を多く所有している方は、今後の対策や方針を検討し直すよい機会ではな

する要件すべてに影響があります。特いでしょうか。
いずれにしても、相続はに、「 住宅取得等資金の非課税等」や直前での対策は困難なため、早めの「結婚・子育て資金の非課税」
・「相続準備、対策が必要です。

相続開始時で15歳（18歳ｰ15歳） 10万円
＝30万円が控除

宅建士

民法の改正により、20歳を基準と労務

3．ポイント

母時精算課税」は対象が拡大し、相続

トラブル

表１： 受贈者や相続人等の年齢に関する要件分

令和４年３月31日以前の贈与・相続等の場合

令和４年４月１日以後の贈与・相続等の場合その年１月１日において20歳以上その年１月１日において18歳以上贈与の日において20歳以上贈与の日において18歳以上

・ 結婚・子育て資金の非課税（租税特別措置法70の２の３）結婚・子育て資金管理契約
締結の日において20歳以上50歳未満

結婚・子育て資金管理契約
締結の日において18歳以上50歳未満

・ 未成年者控除（相続税法19の３）

相続等の日において20歳未満

相続等の日において
18歳未満

物件調査

受贈者や相続人等の年齢要件
区・ 相続時精算課税（相続税法21の９）・ 住宅取得等資金の非課税等（租税特別措置法70の２、70の３、震災特例法38の２）

贈与税

・ 贈与税の特例税率（租税特別措置法70の２の５）
・ 相続時精算課税適用者の特例（租税特別措置法70の２の６〜 70の２の８）・ 事業承継税制（租税特別措置法7 0の６の８、70の７、70の７の５）

賃貸管理

なお、
「 未成年者控除」の適用には、相続※１ 日本国籍を有するが、財産取得時に日本国内に住所がない者、
または、日本国籍を持たず、財産取得時に日本国内に住所がない者。

相続税

出典：国税庁「民法の改正（成年年齢引下げ）に伴う贈与税・相続税の改正のあらまし」
より抜粋

2022.9 ｜ 月刊不動産 17

管理 ー

不動産お役立ちQ & A

賃貸管理業からの信頼関係構築で生産性を高めよManagement「顧客継続ファネル」①
賃貸管理
ビジネス

みらいずコンサルティング株式会社
代表取締役

賃貸仲介、売買仲介、賃貸管理、収益売買仲介、資産形成コンサルティングの経験を経て、
みらいず
コンサルティング株式会社を設立。不動産業者・不動産オーナーの経験をもとにして、全国の賃貸管理業を行う企業へのコンサルティングや講演・研修活動を行う。聴講者はこれまでに３万人を超え、好評を得ている。CPM®、CFP®、不動産コンサルティングマスターなど資格多数。著書に『ラクして稼ぐ不動産投資33の法則 成功大家さんへの道は管理会社で決まる！』（筑摩書房）がある。

Vol.54

estionQu

今井 基次

長い間賃貸管理業を営んでいます。管理戸数は増えたり減ったりしながらほぼ横ばいです。長年お付き合いのあるオーナーさんとは、よい関係でお仕事をさせていただいているのですが、当社のスタッフのスキルに問題があるのか、既存のオーナーさんから新たにお仕 事の話をいただく機 会がほぼありません。このところ、賃 貸 仲 介のお客 様の来 店 数が減っており、それに応じて売上げも減少しています。継続的に収益を安定化させるには、
どのような手段がよいとお考えでしょうか。

Answer
仲介事業が不安定になっている場合、管理事業を拡大してストックビジネスにシフトしていくことをお勧めし
ます。
ここでは、
２つのステップで物事を考えなくてはなりません。
１つ目は、新規顧客との接点を増やし、管理物件を増やすこと。
２つ目は、既存顧客との関係強化をして、既存顧客からの紹介や派生ビジネスへと展開し、生産性を高めていく方法があります。
※今回のテーマは２回に分けてお伝えします。第１回目は「新規顧客との接点を増やし、管理物件を増やす」についてご説明します。

はじめにすぐにでも管理戸数を倍増させた
いという相談が、ここ数年で加速しているように感じます。一気に増やした
いというのであれば、Ｍ＆Ａや他社から事業譲渡で管理物件を引き受ける

く分けて２つのパターンがあります。
①取引のない新規顧客から受託すること。
②既存のオーナーから物件を追加で受託。また知り合いのオーナーをご紹介いただく。

よって、新規顧客の集客を図りつ
つ、少しずつ関係を築いていくことが重要なのです。
そうは言っても、いきなり営業をして管理をとれるほど、受託はたやすい
ものではありません。セオリーに基づ方法がありますが、体力がある会社

管理会社としては、すでにストックいた顧客関係作りをしながら、小さなでなければ、なかなか難しいところでしている既存オーナーとの信頼関係取引ができるところまで信頼関係をはあります。管理戸数を増やすのは、を厚いものにして、顧客関係をしっか作り上げなければなりません。
そのた

たいへん時間がかかるものです。

りと管理していくことが理想です。
しめには、
ガンガン営業をかけるのでは

かし管理戸数が少ないとオーナーのなく、「 顧客の困っている課題」に寄り数も少ないため、なかなかすぐに紹介添いながら、一緒に解決していく方法などしてもらえることもありません。

がお勧めです。

管理受託の顧客経路管理戸数を増やす経路として、大き18 月刊不動産 ｜ 2022.9

法律

２つの集客と係を強制的に作り出します。一度でも事例や成功事例を見ていただくこと取引をし、そこで小さな満足を感じて人との接点を作らなければ、営業もよいでしょう。ただ、ここで大きなポ

もらうことができさえすれば、次へのはできませんから、まずは「集客」がイントは、リノベーションというコスト

リピートへとつながります。このルー

重 要です。集 客といっても２種 類あがかかる再投資を誰もができるわけ

プを利用しながら、少しずつ距離を縮り、集客Ａ（興味を持っている人を集ではないことです。お金がかかる対策

めて、基幹収益商品である「管理受めて、関心を深めるための広告や活と、お金がかからない対策があるので託」へ向かっていきます
（図２）。

動）
と、集客Ｂ
（自社と取引する人を増あれば、まずはお金がかからない対やすための広告や活動）に分かれま策から提案することで、信頼度はグッす。一見同じに見えますが、目的が違と増すでしょう（図１）。

額な資産の場合、お金の管理から入

えば、広告の方法も変わります。いず

集客用商品を作り小さな居者の管理までを委託することになれにしても接点の母数を増やす必要

るため、ゼロから任せるにしても、他

ハードルを越えてもらう

社から別の会社に移管するにしても、オーナーはかなりのパワーを要しま

うための「集客Ｂ」に発展させていき話にこぎ着けるには時間がかかるこす。わざわざリスクを抱えてまで、見知ます。

とがあります。そうなると、次 へのス

らぬ他社に管理を任せたいというの集客Ｂでは、自社が顧客に対してテップまでさらに時間を要することがは、よほどの理由がない限りありませ

無償で課題解決の方法を伝えていきあるため、越えやすいステップを作るん。そのハードルを越えてもらうためます。特にセミナーなどは、顧客のたようにします。
それは「集客用商品」でには、少しずつ小さなステップを越え

めに自社がどんなことを提供できるのす。できるだけ安い商品群を作り、少てもらいながら、信頼関係を作り上げかを伝えるチャンスです。
たとえば、空額でもよいので「取引をした」というていくことが最短のゴールなのです。

物件調査

図１： 集客と提案
信頼関係

目的と商品

生産性

浅い

集客A

ー

集客B

ー

集客用商品

小

基幹収益商品中（継続課金）

派生収益商品高リノベーション

建築プロデュース

相続設計（資産組み換え）

高収益商品

最高

売却の媒介

購入の媒介

物件購入・再販

深い

顧
DM

募集のみ

客

営業ツール

ホームページ

ランディングページ

セミナー

完成見学会

空室改善提案

準管理委託

小修繕

市場調査

各種広告

限定セミナー

管理委託

図２：顧客継続ファネル（目標到達プロセス分析）
集客用
商品

トラブル

ここまできても、
まだ管理委託のお宅建士ながら、少しずつ自社を信頼してもら

労務があるので、
まずは
「集客Ａ」
を継続し

一般的に、賃貸不動産のように高賃貸管理しゃるのであれば、リノベーションのそれぞれの目的

相続事実を作ることで、ある意味、信頼関

賃貸

室 で 困 っているオーナー が いらっ

集客

基幹収益
商品

高収益商品

2022.9 ｜ 月刊不動産 19

労務 ー

不動産お役立ちQ & A

Labor

労務
相談
Vol.10estionQu

新設される産後パパ育休制度と分割取得できる育児休業制度【法改正対応】

社会保険労務士法人
大野事務所パートナー社員

野田 好伸（特定社会保険労務士）

大学卒業後、社労士法人ユアサイドに入所し社労士としての基本を身に付ける。
その後6年の勤務を経て、2004年4月に大野事務所に入所する。現在はパートナー社員として事務所運営を担いながら、人事
労務相談、人事制度設計コンサルティングおよびIPO支援を中心とした労務診断（労務デュー・デリジェ
ンス）に従事する。

男性社員より、2022年11月5日に子どもが生まれる予定との申出がありました。それに伴い11月と12月にそれぞれ2週間の育児休業を取得する予定とのことです。また、時期は不明ですが、2023年にも育児休業を取得するようですが、会社として複数回の育児休業を認めなくてはならないでしょうか。

Answer2022年10月からの育児・介護休業法（以下「育介法」）の改正により、子が1歳に達するまでの間に2回の育児休業（通常の育児休業）の取得が認められるようになります。また、通常の育児休業とは別に、「 出生時育児休業（産後パパ育休）」が新設されることで、男性社員については、子の出生後8週間以内に最大4週間まで、休業（2回の分割取得可）することが可能となりました。

はじめに2022年4月以降は事業主に対し、

育児休業の

ります。

分割取得と柔軟化

出生時育児休業（産後パパ育休）とは育児休業を取得しやすい雇用環境

これまでは、子が1歳に達するまの整備措置（研修の実施、相談窓口

でに1回に限り育児休業を取得で新設される出生時育児休業（産後の設置、事例の収集・提供、取得促進

きるというものでしたが、改正によ

パパ育休）は、男性の育児休業取得方針の周知）を義務づけたり、妊娠・り、子が1歳に達するまでに2回ま促進のために、育児休業の取得ニー

出産の申出をした労働者に対するで分割して取得することが可能とズが高い、子の出生直後の時期に、個別の制度周知・休業取得意向の確なります。

これまでの育児休業よりも柔軟で認措置を義務づけたりするなど、実また、保育所に入園できないなど休業を取得しやすい枠組みとして、務対応に悩まされている企業も多の理由により、休業期間を1歳半ま

通常の育児休業とは別のものとしいと思われますが、男性の育児休業

で（最長2歳まで）延長する場合にて創設されます。

の取得促進を目的とした新制度のついて、現状では延長開始日を1歳内容としては、産後休業をしてい創設、および育児休業の分割取得をまたは1歳半の時点に限定していない労働者（父親、養父母等）が、出可能とする法改正が10月から施行

ましたが、これを柔軟化し、1歳か生後（出生日または出産予定日のいされます。

ら1歳半まで、1歳半から2歳までのずれか遅いほうから）8週間以内に各期間の途中で夫婦が交代して育最大４週間（28日）まで休業するこ

児休業を取得することが可能となとができます。2回に分けて取得す20 月刊不動産 ｜ 2022.9

ることができますが、分割取得する

産後パパ育休（R4.10.1 〜）
育休とは別に取得可能場合も申出は一度に行います。
また、出生後8週間以内に4週間を原則子が１歳（最長２歳）
まで

原則子が１歳（最長２歳）
まで

申出期限

原則休業の２週間前まで

原則１か月前まで

原則１か月前まで

分割取得

分割して２回取得可能 原則分割不可
分割して２回取得可能（初めにまとめて申し出ることが必要） （取得の際にそれぞれ申出）
労使協定を締結している場合に限り、
原則分割不可労働者が合意した範囲で休業中に就業することが可能

原則分割不可１歳以降の延長

育休開始日を柔軟化得する場合の3回目の休業について

１歳以降の再取得

特別な事情がある場合
原則分割不可に限り再取得可能

ますが、出生時育児休業、通常の育児休業のどちらとするかは、労働者

図表２：改正後の働き方・休み方のイメージ
例１

父

一部就業
協定を締結した場合に限り、労働者

母
父

育休

休

夫婦が育休を交代できる回数が増える

休

保育所に入所できない等の場合
2歳
1歳半

育休
休

育休

出生時
さらに
＋
退院時等 もう１回

育休

開始時点を柔軟化することで、夫婦が育休を途中交代できる

1歳

産休

育休
育休

出生後
8週

出生

育休

育休
育休

妻の職場復帰等の
タイミング

育休

育休
育休

開始時点を柔軟化することで、夫婦が育休を途中交代できる

産後パパ育休育児休業→新設（分割して2回取得可能） →夫婦ともに分割して２回取得可能

１歳以降の育児休業→途中交代可能出典：厚生労働省「育児・介護休業法 改正ポイントのご案内」
より抜粋

が合意した範囲で休業中に就業するていれば、育児休業期間（出生時育場合でも、就業可能日・時間数には、児休業含む）中の各月の月給に係る以下の2つの制限が設けられます。

社会保険料は、被保険者・事業主負

1 休業期間中の所定労働日・所定労担分ともに免除されます。

ある場合、産後8週間は2022年121 その月の末日が育児休業期間中

月31日までとなりますので、当該である場合（月末の数日のみ休業

男性社員は、11月と12月にそれぞの場合など）

れ2週間、計4週間の出生時育児休

働時間の半分以下
2 休業開始・終了予定日を就業日とする場合は、当該日の所定労働時
間未満

2 同一月内で育児休業を取得（開本件への回答2022年11月5日が出産予定日で業を取得することができます。

休業期間中の一部就業について

始・終了）し、その日数が14日以

また、2023年11月4日が子の1歳

は、労使共にメリットがある一方上の場合（14日以上の日数には、到達日となりますので、それまでので、上司等が強引に休業希望者の同出生時育児休業期間中の就業日間に出生時育児休業とは別に2回意を得て就業させてしまうとハラは含まれません）の育児休業を取得することが可能

スメントに該当することから、導入

なお、賞与に係る社会保険料につです。さらに、子の1歳到達日時点には労使間で慎重に検討する必要

いては、連続して１カ月を超える育で保育園等に入園できないなどのがあります。

児休業を取得した場合に限り免除

事情がある場合には1歳半まで、子育児休業期間中のされます。よって、育児休業期間がの1歳半到達日時点で特別な事情

12月1日〜12月31日までの1カ月がある場合には2歳まで、育児休業間である場合、12月支給の賞与にの延長・再取得が可能です。

社会保険料の免除
以下のいずれかの要件を満たし係る社会保険料は免除されません。

2022.9 ｜ 月刊不動産 21

物件調査ことが可能となります。ただしそのトラブル

出生時育児休業については、労使

例２

保育所に入所できない等の場合
2歳
1歳半

宅建士

出生時育児休業期間中の

休

育休

育休

出生時
さらに
＋
退院時等 もう１回とから、出生時育児休業の申出につ本となります（図１、２）。

産休

1歳

労務

なお、10月1日が施行日であるこ

出生後
8週

出生
母

自身が選択するものとなります。

いては、10月以降に行うことが基

ピンク色の矢印が、今回の改正で新たにできるようになることです

令和４年10月１日〜

賃貸管理の育児休業を取得するものとなり相続

育休開始日は１歳、１歳半の時点に限定

2週間の連続休業を3回に分けて取は、出生時育児休業ではなく、通常

賃貸子の出生後８週間以内に４週間まで取得可能

休業中の就業得する場合）や、出生後8週間以内に育児休業制度（現行）

対象期間
取得可能日数

超えて休業する場合（例えば、出生日の翌日から連続6週間の休業を取

育児休業制度（R4.10.1 〜）

法律

図表1：育児休業制度比較

宅建士 ー

権利関係

Real Estate Notary

宅建士講座〜借地借家法（借地）〜宅建士試験合格のコツ
本試験において借地借家法からは、毎年２問（内訳は借地１問、借家１問）出
題されます。毎年必ず出題されますし、得点の可能性が非常に低い難問はみられないので、ぜひ得点源にしたいところです。今回は、借地の知識のうち出題頻度が高い部分、および誤解が生じやすい部分に絞って学習していきます。

Vol.10Vol.42

1. 建物滅失後の建物再築による期間延長（1）借地権の存続期間中に建物が滅失しても借地権は存続する。
（2）借地権の当初の存続期間中に建物が滅失し、残存期間を超える建物を再築したとき借地権設定者の承諾がある限り、借地権は、

「承諾」
があった日

のいずれか早い日から、20年間存続します。

「再築」
された日

ただし、残存期間がこれより長いときは、それによります。

（3）更新後の建物滅失① 借地権者 → 放棄、解約の申入れができる。

② 承諾なく残存期間を超える建物を築造したとき、借地権設定者

消滅請求

解約の申入れができる。

2. 借地権の譲渡・転貸（1）借地権が地上権の場合
地上権を内容とする借地権者は、自由に譲渡・賃貸ができます。
（2）借地権が賃借権の場合賃借権を内容とする借地権者は、譲渡・転貸につき、土地の所有者の承諾が必要であり、無断譲渡・転貸
は、賃貸借契約の解除事由となります。
ただし、賃貸人が承諾しない場合には、次のような救済策が用意されています。
①は、これから建物を譲渡し①借地権者が借地上の建物を第三者に譲渡しようとする場合＜裁判所の代諾許可＞
賃貸人にとって不利となるおそれがないのに承諾しないときは、裁判所は賃貸人の承諾に代わる許可を与えることができる②第三者が借地上の建物を取得した場合＜建物買取請求権＞
建物の譲受人は賃貸人に対し、時価で当該建物を買い取るよう請求することができる

された場合ですが、その手段が上記＜裁判所の代諾許可＞＜建物買取請求権＞のいずれも認められるを押さえるのがポイントです。

③第三者が借地上の建物を競売で取得した場合ようとする場 合であるのに対し、②は、すでに譲渡してしまった場合です。③は、すでに譲渡競売という特殊な方法による場合です。
この３つの状況の違い

3. 借地権の対抗力
次の場合、借地権者は新たな土地の所有者等の第三者に対して、自己の借地権を対抗することができます。
① 地上権または土地の賃借権の登記があるとき。
② 借地上の建物に登記があるとき（ただし、借地権者本人名義の登記に限る）。

22 月刊不動産 ｜ 2022.9

法律

植杉 伸介
賃貸

宅建士・行政書士・マンション管理士、管理業務主任者試験などの講師を30年以上務める。著書に『マンガはじめて建物区分所有法 改訂版』（住宅新報出版）、『ケータイ宅建士 2021』（三省堂）などがあるほか、多くの問題集の作成に携わり、受験勉強のノウ
ハウを提供している。

相続
賃貸管理

③ 建物が滅失した場合、借地権者が、これまで建っていた建物を特定するために必要な事項等、一定の掲示を、土地の見やすい場所にしたときには、建物滅失の日から２

建物滅失

掲示

登記

2年以内

③の対抗力は、建物滅失以前に、建物の登記がされていたことが条件。
また、建物滅失後２年以内に建物を労務

年間に限り、借地権の対抗力が持続する。

再築

再築して登記まで済ませないと、掲示によって認められた対抗力はさかのぼって失われます。
宅建士

4. 定期借地権
更新がなく、定められた契約期間で確定的に借地契約が終了する借地権。次の３種類があります。
一般定期借地権類

建物譲渡特約付借地権

事業用借地権30年以上10年以上50年未満

利用目的

限定なし

限定なし

事業用建物の所有

特約事項

更新・再築による期間延長・建物買取請求権の排除

期間満了時に借地権設定者
が建物を買取る

一般定期借地権と同じ契約方式

公正証書などの書面

限定なし

公正証書に限る

借地の終了

期間満了

建物買取

期間満了

終了時の建物収去して更地で返還

借家契約として継続

収去して更地で返還論点の確認と
を
知識の定着

物件調査

50年以上

トラブル

種

存続期間

問題を解いてみよう！

【Ｑ１】 借地権の当初の存続期間中に借地上の建物の滅失があった場合で、借地権者が借地権設定者の承諾を得ないで残存期間を超えて存続すべき建物を築造したときは、借地権設定者は地上権の消滅の請求または土地の賃貸借の解約の申入れをすることができる。
（ H21 問11）
【Ｑ２】 Ｂが居住用の甲建物を所有する目的で、期間30年と定めてＡから乙土地を賃借した。
Ｂが甲建物を所有していても、建物保存登記をＢの子Ｃ名義で備えている場合には、Ａから乙土地を購入して所有権移転登記を備えたＤに対して、Ｂは借地権を対抗できない。
（ H28 問11）

こう考えよう！＜解答と解き方＞
Answer 1【解説】 更新後の存続期間中であれば、本問のような場合、借地権設定者からの解約等が認められますが、当初の存続期間中は解約等をすることができません。借地権設定者の承諾がないので、期間延長が認められないだけです。

Answer 2【解説】 借地上の建物の登記をしていても、借地権者本人名義のものでなければ、借地権を第三者に対抗することはできません。

2022.9 ｜ 月刊不動産 23

トラブル対応 ー！

Trouble shooting

不動産

トラブル

事例と対処法事例から対処法と防止法を探る

Vol.17

取引後、数年を経過してから「説明を受けていない」と言われるトラブル説明を行ったと思っていた事項を、後日、買主（借主）から、説明を受けていないと言われるトラブルが見られます。取引直後ならともかく、数年も経過してからですと、当時の記憶はあいまいになっていることが多いことから、説明を行った旨の証拠を残しておくことは重要です。

トラブル事例から考えよう〈事例1〉分譲して３年後に、買主より、マンションパンフレットに記載の床暖房の設置がないとして設置費用等の請求をされた【東京高裁 平29・9・21 判例集未登載】＜事案の概要＞
買主は、マンションパンフレットの仕上表に「リビング・ダイニングに床暖房を設置」と記載されている、新築マンションの一室（本件居室）を、平成21年6月、売主業者より購入した。
なお、本件居室は、キャンセルした前申込者のオプション申込みにより、基本プランの和室部分を、
リビン
グ・ダイニングに拡張したもので、拡張部分に床暖房は設置されておらず、その場合の間取図はパンフレットにはなく、別添間取図が用意されていた。
別添間取図
パンフレット間取図
平成24年11月、買主は、拡張部分に床暖房が設置されてい（基本プラン）
ないことを知り、リビング・ダイニングがパンフレットでうたって
床暖房の位置いる全面床暖房になっていないとして、売主に拡張部分の床暖房の設置を要求した。
リビング・
リビング・
売主は、床暖房の設置がないことは、口頭や別添間取図に
ダイニング
ダイニング
よって説明しているとしてこれを断ったところ、買主は、説明や和室別添間取図は受けていないと主張して、床暖房設置費用68万※拡張部分：買主が床暖房の設置を請求
円、慰謝料50万円等、計131万円を求める訴訟をおこした。

の争いに

売主

買主
争点

裁判所の判断床暖房が設置されていない
ことの説明義務があるか

床暖房について、パンフレットでは設置範囲の限定が読み取れないこと、未設置部分はリビング・ダイニングの約1/3の広さに及ぶこと、床暖房は一般顧客において重要な情報であること等から、売主には信義則上その説明義務がある

床暖房に関する説明がされたか

買主・売主の供述の具体性、別添間取図が確実に買主に渡された立証がないなどから、説明はされていないと認定、売主の説明義務違反を認める判
決24 月刊不動産 ｜ 2022.9

拡張部分に床暖房がないことの、「説明がなかった・説明をしている」
別添間取図を、「受領していない・交付して説明をしている」〇慰謝料５万円を認容

不十分な情報提供で、想定していた性能が一部備わっていないことで、買主が精神的苦痛を受けたというのも無理からぬものがある〇床暖房設置費用等
他の請求は棄却

売主の説明義務が果たされていても、拡張部分の床暖房設置費用は買主負担であったのだから、買主主張の損害は説明義務違反と相互因果関係がない

法律〈事例2〉重要事項説明書の読み上げが説明をしたことの重要な証拠となった【東京地裁 平30・3・6 RETIO116-126】

賃貸

賃借したマンション（本件居室）
でのエステサロン営業を、
マンション管理組合から管理規約違反により停止するよう通知を受け営業を取りやめた借主が、媒介業者に対して、本件居室では店舗営業が認められない
説明を一切しなかったと主張して、341万円余の損害賠償を求める訴訟をおこした。

・ 媒介業者に、エステサロン兼住居の物 件を依 頼していたが、重 説 等で、店舗や居住用以外の用途が認められない説明は一切なかった・ 借主は、居住用以外の使用は禁止と明記されている契約書・重要事項
説明書に署名していることに加え、重要事項説明を受けた際、内容を読み上げられたと供述していることから、媒介業者が店舗営業できな
い説明を一切しなかったと借主が言うことができないことは明らか

・ 契約前、媒介業者は「貸主に借主の営業の了解を得た」と借主に伝えた・ 借主の目的用途と全く異なる重要事項説明書の読み上げにおいて、借主が何ら疑問を抱かず質問もしなかったというのは不自然

合がある）

ます。
一方事例２では、裁判所は、重要事項説明書を受けた旨の借主の記生じた場合に、「そのことの説明を受

名押印に加え、読み上げがあったこ

けていない」と宅建業者が言われてとから、借主が説明を受けていない

しまうことがあります。

という主張ができないことは明らか

われます。

03

床暖房の設置に関する説明義務について

事例１では、裁判所は、パンフレッ

としています。
説 明を行った証 拠を残す観 点

トではリビング・ダイニングに床暖房

から、が全面設置と読めるところ、プラン

うなると宅建業者の記憶はあいまい①重要事項説明書の添付書類の書変更によりその約３分の１部分に床になっていて、
また、買主等が説明を類名において、交付した重要な暖房がないことは、一般顧客におい受けたことを忘れている場合もあり

書類等は、その名称を明記するて重要な情報にあたるなどとして、ますから、「 説明を受けていない・説（その他書類一式としない）

売主の説明義務違反、買主への慰明した」のトラブル対応として、説明②受領する確認書等には、説明し謝料5万円を認めています（なお、床を行った旨の証拠を残しておくこと

た事項や渡した書類等を具体的

暖房設置費用等については、相互は、重要なポイントになります。

に記載しておく（または、その旨を因果関係がないとして棄却されてい営業記録に記載しておく）

ます）。

説明を行った証拠を残すために③重要事項説明書・確認書等の読宅建業者としては、一般の買主・み上げによる説明は、特に有力借主の立場から見て、判断に影響す事例１では、売主受領の「間取図な証拠になることから、必ず行う

ると思われる事項については、漏れ確認書」には、明確に買主が「別添（説明時間が短いと、十分な説明のない説明を行うよう注意すること

間取図」を受け取った記載がなく、がされていないと判断される場が必要です。

02

またその説明・確認の時間は1分程度であったこと、売買取引の経緯・流れ、買主と売主の証言の具体性などから、裁判所は、売主の、別添間取図交付による床暖房の設置がない旨の説明はなかったと認定してい一般財団法人不動産適正取引推進機構 調査研究部 上席研究員
不動産鑑定士

中戸 康文

一般財団法人不動産適正取引推進機構（RETIO）
は、「不動産取引に関する紛争の未然防止と迅速な解決の推進」
を目的に、1984（昭和59）年財団法人として設立。不動産取引に関する紛争事例や行政処分事例等の調査研究を行っており、これらの成果を機関誌『RETIO』
やホームページなどによって情報提供している。HP：https://www.retio.or.jp/

2022.9 ｜ 月刊不動産 25

物件調査

年後に発生することも珍しくなく、そトラブル

ブルは、数年、場合によっては十数以上は、重要なポイントになると思宅建士

買主・借主から、取引後に問題がしかし、不動産取引に関するトラ労務「説明を受けていない」と言われるトラブル

賃貸管理

裁判所の判断：借主請求棄却

相続

01

借主の主張

物件調査 ー

物件調査のノウハウ Vol.42

Research

売買重要事項の調査説明 〜現地照合確認調査編②〜

水路の調査を見落とした
敷地調査の売買トラブル事例
不動産トラブルで数多く指摘されていることに、敷地に関するトラブルがあります。特に、敷地境界線にかかわる事件が多くみられますので、現地照合確認調査において、どのような点に注意をしたらいいかを述べます。

取引対象敷地内に水路が含まれていた事件

象敷地内ではなく、市が管理する水「100万円を支払う」ということで決路で道路敷地内にあることがわかり

着しました（ポイント１）。

ました。買主は、「 住宅を建築する予買主が、交通利便がよいと考え、仲定の敷地の中に、約0.4ｍの水路が介業者を通じて、更地を3,000万円

含まれていた」
として、「 損害賠償請求

で売買契約を締結しました。重要事の紛争」となりました。間口が約15ｍ

確定地積測量図だからと簡易計測を省略した
不動産トラブル

項説明時に、仲介業者が添付した書であるため、買主が当初予定していた

なぜ、このようなトラブルが発生し類には、①登記事項証明書、②公図、

現況敷地より約6.0㎡（約1.8坪）敷たのでしょうか。重要事項説明書に③敷地境界確定測量図、④道路境界地が減少した分の損害がある、といは、敷地が道路に接する距離は、約査定図などがありました。公図では、うものです。交 渉の末 、仲 介 業 者 が15.0ｍと記載していますが、その数値

取引対象の敷地と道路の間には水路
あん きょがありましたが、現況の水路は暗渠となっており、目視での現況は、水路は
敷地内ではなく道路内にありました。
本物件取引を仲介した宅建業者は、縁石等で囲まれた暗渠部分を含めた現況の敷地が取引対象地と取り違えており、敷地には地積測量図があり、道路境界確定図面もあるので、何ら問題はないと考えて、売買契約を締結しました。売買契約の特約として、敷地内にはカーブミラーがありましたが、
カーブミラーは現況有姿のまま引き渡す、という条件で取引が完了しました。
その後、買主が建築会社に住宅の建築を依頼し、その際に、カーブミ
ラーの撤去をお願いしたところ、カー
ブミラーが所在する土地は、取引対26 月刊不動産 ｜ 2022.9

ポイント1
取引開始時点での更地の際の状況は、赤い点線区域も敷地と一体となって利用されていたため、一見して取引対象地と考えて取引をしてしまった宅建業者ですが、調査をした結果、実際には、赤い点線部分は水路であり、道路区域内にあることがわかり、仲介業者の調査説明義務違反による責任が問われました。

法律

性があります。
その場合は、敷地が建定測量図があるのだからと、あえて、ば、その担当課で水路幅員を示す図

築基準法上の道路に接していないた

現況寸法を簡易計測していなかった面を請求します。次に、水路が道路維

め、「 建築基準法第43条第2項第2号のです。簡易計測さえしていれば、敷持管理担当課の管理の場合は、道路の許可の可能性の有無」の調査をす

地 間口は問 題ないとしても、奥 行き

境界査定図の有無を照会して、査定る必要があります。
しかし、「 水路は下は、地積測量図寸法よりも約0.4ｍ多記録がある場合は、第1に、道路査定

水道維持管理担当課が管理しているい数値が出て、
すぐにおかしいと気付

担当課で「水路は道路に含まれていが、建築基準法上の道路幅員に含めいたはずです。
また、念のため、道路幅るか否か」を照会します。
その上で、第てもよい」と、建築確認担当課が回答

員もきちんと簡易計測をしていれば、2に、建築確認担当課で「水路は建築

すれば、敷地は建築基準法上の道路

道路境界確定図面に記載された数

基準法上の道路幅員に含まれるか」に接していることになるので、問題なく

値は、水路を含んだ道路幅員寸法でを照会します。含まれるときは、第3

建築確認を取得できます。

あることがわかったことでしょう。まに、現地において「査定図面の幅員と水路が存在するときは、水路の管た、問題のカーブミラーも敷地内では現地の道路幅員とが照合一致してい理者は誰か、水路は建築基準法上のなく、市の道路区域内に所在しておるか」を確認します。
この３つの作業道路に該当するか、現地で水路の位り、敷地は現況よりも約0.4ｍ後退しが水路調査における重要なポイント

置はどこか、ということを現地照合調た位置が敷地と道路との境界線だとです。一方、下水道維持管理担当課

査して確認することが大切です（ポいうことも判明したでしょう。確定測の管理であれば、「 建築基準法上のイント２）。

量図であるときは、現況寸法と相違
現地照合確認調査が必要です。

下図のように、敷地前面に水路が存在するときは、必ず、「 水路区域か、道路区域か」を確認し、現地において、水路の位置を確認するための現地照合調査が大切です。

物件調査

水路がある場合の２つの調査ポイント

ポイント2

水路

134
水路

敷地と道路の間に水路がある場合の調査には、3つの重要なポイントがあります。
最初に、現況で水路の寸法を簡易

135計測できる状態にあれば、その寸法

136を簡易計測しておきます。
この事例では、水路が暗渠のため寸法がわかりませんが、公図に水路が記載されて

137
138

いることから、水路の管理者は誰であるかを確認します。調査先は、道路維

不動産コンサルタント

津村 重行

トラブル

がないかどうかを確認するために、

宅建士担当課です。
そして、管理者がわかれ労務

値をそのまま転記したものでした。確

賃貸管理

道路幅員には含まれない」
という可能

相続

持管理担当課か下水道の維持管理

賃貸の記載は地積測量図に記載された数

三井のリハウス勤務を経て有限会社津村事務所設立。2001年有限会社エスクローツムラに社名変更。消費者保護を目的とした不動産売買取引の物件調査を主な事業とし、不動産取引におけるトラブルリスク回避を目的に、宅建業法のグレーゾーン解消のための開発文書の発表を行い、研修セミナーや執筆活動等により普及活動を行う。著書に『不動産物件調査入門 実務編』
『不動産物件調査入門 取引直前編』（ともに住宅新報出版）など。

2022.9 ｜ 月刊不動産 27

Initiate Member

令和８年度４万社達成を目指します！

新入会員名簿［令和4年 7月］

都道府県

市区町村

商号名称

都道府県

市区町村

北海道

札幌市

合同会社

いけだ

東京都

港区

石狩市

岡本産業

株式会社

新宿区

株式会社 ＧＬＫ

一宮市

ダイソウホーム 株式会社

札幌市

大信エステート 株式会社

千代田区

Ｇｐ
ｌ
ｕｓ 株式会社

名古屋市

ピーオーディー

札幌市

株式会社 ツチヤ宅建

新宿区

株式会社 ジェイエスアイコンサルティング

一宮市

株式会社

札幌市

トータルライフエステート 株式会社

港区

株式会社

彦根市

株式会社 アットライフ

北見市

有限会社 ホームライフ広瀬

渋谷区

合同会社 シンアクト

草津市

加藤住建

虻田郡

有限会社

台東区

信越ファインテック 株式会社

札幌市

みずなら 合同会社

渋谷区

株式会社 スターエージェンシー

大津市

株式会社 ハウスLABO

札幌市

株式会社 ライフサービス司

江戸川区

ＳＭＡＲＴ ＰＬＵＳ 株式会社

甲賀市

びわこテックコーポレーション 株式会社

岩手県

紫波郡

株式会社 アプローチ

台東区

株式会社 スリーコーポレーション

宮城県

仙台市

株式会社 ライブ

新宿区

株式会社

山形県

米沢市

アカマ建設

町田市

ＳＥ
ＩＲＯＯＭ 合同会社

茨城県

水戸市

アイミ不動産新宿区

合同会社 ＣｅｎｔＡｒｃ

高槻市

有限会社 アサカ建装

結城市

下田プロパティ 合同会社

足立区

大和住信

大阪市

Ｅ−ＨＯＭＥ不動産販売

宇都宮市

株式会社 クラココ

千代田区

株式会社 ＴＳＣ

大阪市

株式会社 Ｉ
ｎ
ｆ
ｉ
ｎ
ｉ
ｔ
ｙＰｌ
ｕｍｅ

宇都宮市

ティ・オー・エス 合同会社

調布市

株式会社

手紙社

大阪市

株式会社 ＦＫプランニング

佐野市

まほらHOME多摩市

株式会社 ｎｉｎｅ

大阪市

株式会社 ＥＭＲＥ

宇都宮市

ＹＳ不動産

株式会社

新宿区

虹色ライフ 株式会社

豊中市

神楽不動産

栃木市

株式会社

渡辺工務店

北区

株式会社 日本Ｃｒａｆ
ｔ

大阪市

株式会社

川口市

Ａｓｔａｓ
ｉ
ａ 株式会社青梅市

フジホーム 株式会社

東大阪市

株式会社 ＧＬ
ＩＤＥ

さいたま市

有限会社 アラアケ

中央区

株式会社 フューチャーシンクス

大阪市

株式会社 ＫＳファミリー

戸田市

有限会社

江戸川区

株式会社 ふらっとゲート

和泉市

ココロ商事

所沢市

合同会社 ｉｋｉ

立川市

株式会社 Ｆ
ｌ
ｅｅｔ

大阪市

梢不動産

株式会社

川口市

株式会社 エフリ−フハウス

武蔵野市

ＰｒｏＧＲＡＮＴ 株式会社

堺市

株式会社

真成

八潮市

有限会社

柿沼工務店

中央区

株式会社 ｂｅｔ
ｔｅｒ

大阪市

住むおうち

さいたま市

株式会社 カフェリス

荒川区

合同会社 ｂｏｎｈｅｕｒ

大阪市

株式会社

川口市

ＣＲＥＣＥＲ 株式会社

葛飾区

株式会社

丸貴建設

大阪市

株式会社 Ｄａｉｆｕｋｕ Ｈｏｕｓｅ

さいたま市

Ｋリアルティ 合同会社

台東区

株式会社

みつかるエステート

大阪市

株式会社 テイク・ワン

吉川市

合同会社 さくらoﬃce

台東区

みつぼし 株式会社

高槻市

株式会社 バックス

入間市

澤田不動産

新宿区

ランドプロモーション 株式会社

大阪市

ハルキミア 株式会社

入間市

株式会社

戸田市

大丸

栃木県

埼玉県

さいたま市

東京都

株式会社
株式会社

新井事務所

株式会社

住宅アカデメイア

都道府県

市区町村

愛知県

岡崎市

滋賀県

商号名称
株式会社 シャイン
株式会社

三六不動産

近江八幡市 株式会社 たぬきホーム

京都府

青天地所
大阪府

合同会社

京都市

株式会社

今和

福知山市

株式会社

学印

大阪市

Ｉ．
Ｐ．
Ｍ
株式会社

株式会社
華ブン

株式会社

大黒不動産

昌栄

立川市

株式会社 Ｌ
ＩＢＲＥＸ

堺市

株式会社 フラム

株式会社

豊島区

Ｌ
ｉ
ｂｅｒ
ｔａｓＥｓｔａｔｅ 株式会社

門真市

株式会社 ｐｏｔａｔｏ

豊島区

ルートエス・ジェイ 合同会社

吹田市

株式会社 ゆたか不動産販売

高石市

株式会社 Ｕｎｉｔｙ

大阪市

株式会社 ライゼクリエーション

姫路市

株式会社 ＳＵＭＯＭＩ
Ｔ

株式会社

東京パワーエナジー

川越市

株式会社 Ｎｅ
ｉ
ｇｂｏｒ

板橋区

株式会社

新座市

株式会社 パークホーム

渋谷区

株式会社 レクソル

森川商会

中央区

株式会社 レベクリ

豊島区

連華メトウォス 株式会社

芦屋市

株式会社 ＴＥＲＡＳＩＡ

横浜市

アセット・トレーディング 株式会社

神戸市

株式会社 ＨＡＭ ｓ ｈｏｍｅ

さいたま市

千葉県

北海共進

商号名称
株式会社 ＣＡＳ

株式会社

ルプス
兵庫県

川越市

株式会社 Ｏｎｅ住まいる入間市

合同会社 ワンド不動産

船橋市

株式会社 ＩＲ ｅｓｔａｔｅ

横浜市

株式会社

梅田不動産事務所

神戸市

株式会社

松戸市

株式会社 ａｃｅｒｅｂｒｏ

横浜市

株式会社 エフアールプラス

神戸市

まえの不動産

千葉市

ＦＦＤ開発

海老名市

ＥＮＨＩＶＥ ＥＳＴＡＴＥ 合同会社

鳥取県

米子市

株式会社

住宅のお医者さん

長生郡株式会社 グリーンシェア

横浜市

株式会社 カバーホーム

島根県

出雲市

株式会社

勝部建築

松戸市

株式会社 グロードジャパン

足柄下郡

株式会社

住都ＨＯＭＥＳ

岡山県

岡山市

株式会社

南起工業

市川市

株式会社

横浜市

星城商事

株式会社

広島県

広島市

株式会社 エスカレント

八街市

タイアンホーム 株式会社

南足柄市

株式会社 ｄｏエステートサービス

広島市

株式会社

松戸市

株式会社

逗子市

トゥルー

福山市

ピース 有限会社

茂原市

株式会社 ネクストライフ

座間市

株式会社 日建住宅総業

山口県

宇部市

ゆうわ不動産千葉市

株式会社 リスム

横浜市

株式会社 日創設計

香川県

高松市

フューチャークリエイト

愛媛県

神奈川県

株式会社

齋川建総
東栄ランド

株式会社

葺合不動産
株式会社

鹿庭
株式会社

港区

Ｒアセスメント 合同会社

藤沢市

野渡不動産

松山市

株式会社

MSD

新宿区

株式会社 Ｒｅ

横浜市

株式会社 ハーバールーム

松山市

株式会社

KOEIエンジニアリング

新宿区

株式会社 Ｉ．
Ｃ

大和市

マルナ企画

松山市

myhome.jp

目黒区

株式会社 アイトラスト

長岡市

株式会社 Ａｌｉｖｅ

福岡市

株式会社 トップリスト

新潟県

株式会社
株式会社

福岡県

株式会社

渋谷区

アクシスグローバル

新潟市

株式会社 オルニス

福岡市

株式会社 フィジオ

江戸川区

株式会社 Ａｓｕｍｉ

富山県

滑川市

株式会社

京都郡

ヤスナグデザインホーム 株式会社

中野区

株式会社 Ａｖａｎｚａ Ｈｏｍｅｓ

石川県

金沢市

株式会社 アールジェイ

福岡市

合同会社 リンク不動産

新宿区

株式会社 Ａｆｆｅｃｔ
ｉｏｎ Ｍｕｔｕｅ
ｌ
ｌ
ｅ

金沢市

クレイスホーム 株式会社

佐賀県

唐津市

株式会社

世田谷区

池尻不動産

富士吉田市

フジプラット 株式会社

長崎県

長崎市

大浦終活・相続ＦＰ事務所

府中市

合同会社 ヴァンノライフ

北杜市

松ノ前停留所

長崎市

ＴＲＥＳＳＡ 株式会社

新宿区

株式会社 Ｈ＆Ｉ

北杜市

合同会社 Ｙａｍａｂ
ｉ
ｃｏ

熊本市

株式会社

北区

Ｈ・Ｃ・Ｌ 株式会社

長野県

諏訪市

オフィスサン住マイル

熊本市

株式会社 ノエル不動産

品川区

株式会社 エコライフサービス

岐阜県

大垣市

株式会社 ヴェリテ

熊本市

株式会社

BASE

豊島区

株式会社 Ｍ ｓ Ｆａｍｉ
ｌ
ｙ

岐阜市

合同会社

土地のすみ

宮崎県

日向市

有限会社

大和屋ホーム

清瀬市

株式会社 ＡＬＬ不動産

飛騨市

株式会社 ＨＩＤＡＩ
ＩＹＯ

鹿児島県

鹿児島市

株式会社 日本プロセスセンターワークス

岐阜市

株式会社 ＯＮＥ Ｌ
ＩＮＥＳ ＣＯＮＮＥＣＴ

沖縄県

沖縄市

株式会社

静岡市

合同会社 スタートアップ

宮古島市

愛土地家オーシャン麒麟

株式会社

山梨県

長森工業

株式会社
熊本県

Climb

真羽

福生市

株式会社 ＯＳＵ

世田谷区

株式会社

小金井市

株式会社 Ｋｉ
ｎｏＨｏｍｅ静岡市

株式会社 つなぐ沖縄市

株式会社 アセットプラン

新宿区

株式会社 グッドコムアセット投資顧問

磐田市

平松建築

株式会社

石垣市

株式会社

新宿区

ＣＲＡＦ 株式会社

三島市

株式会社 ホームパートナーズ

沖縄市

合同会社 かりゆし設計

港区株式会社 クロスロード

台東区

合同会社

家光清風

幻電マネジメント

静岡県

愛知県

RKS

石垣島エコ・プロジェクト

浜松市

株式会社

遊人

中頭郡

株式会社

春日井市

株式会社

猪野組

宜野湾市

ソルトリゾート 株式会社

サンライズエステート

中央区

合同会社 コンソルト

一宮市

ＳＷＤ 有限会社

那覇市

響エステート

武蔵野市

さくら不動産長久手市

株式会社 オネスト

那覇市

株式会社 フォルテシモ

株式会社

7月末正会員：34,671 従たる事務所：4,031

28 月刊不動産 ｜ 2022.9

合同会社

保証のお知らせ一般保証制度の動画公開のご案内
このたび、会員向けに、一般保証制度のことがよくわかる動画を制作しました。ホームページ（会員専用ページ）内にて公開
しておりますので、ぜひご覧ください。
［会員専用ページへログイン後、右側メニュー下方の『会員向け一般保証制度のご案内』をクリック］● 他では実施していない宅建業法上の制度● 利用できるのは当協会の会員だけ！
● 当協会が連帯保証することで消費者の不安を取り除ける● 会員皆様・お客様共に「無料」で利用可

手付金保証制度・手付金等保管制度のご案内
手付金保証制度

２.手付金保証付
証明書発行依頼

買主

売主・買主ともに一般消費者で、会員が流通機構登録物件を客付媒介する売買契約において、買主が売主に支払う手付金

買主側仲介業者（当協会会員）
３.手付金保証付
証明書発行申込

１.契約の合意
４.保証付
証明書発行

売主

を万一のために保全（保証）する制度です。

手付金等保管制度

保証協会地方本部■ 制度の詳細（公社）不動産保証協会ホームページ［会員専用ページへログイン］

会員が自ら売主となる完成物件の売買契約において、受領する手付金等の額が 売買代金の10％または1,000万円を超え、売主会員に保全義務■ 制度に関するお問い合わせ、制度の申込み窓口が生じる場合に（宅建業法41条の2）、当協会が売主会員に代わって手付

所属の地方本部事務局へ金等を受領し、物件の登記、引渡しがあるまで保全（保管）する制度です。

弁済制度について会員業者と宅地建物取引をしたお客様が損害を受け、苦情の

令和４年度 第３回弁済委員会 審査明細

解決が困難な場合には、当協会がその債権を認証することで、被害相当額（上限あり）の払い渡しを受けることができます。

※各事案の詳細はホームページ（会員専用ページ）内に掲載されております。
の（公社）不動産保証協会ホームページ ▶▶

審査結果

社数・件数

金

額

認証申出

８社

８件

151,367,300 円

認

証

５社

５件

34,500,120 円

保

留

２社

２件

否

決

１社

１件

６社

６件

令和４年度認証累計

不動産保証協会

44,500,120 円

検索一般保証制度の他、法定研修会、弁済業務、各種保全制度など、保証協会の各種情報が掲載されております。

2022.9 ｜ 月刊不動産 29

地方本部の動き Activity Condition
REPORT

東京都本部

小金井市居住支援協議会を設立

令和４年４月15日（金）、小金井市居住支援協議会設立総会が開催され、（ 公社）全日本不動産協会東京都本部多摩中央支部、（ 公社）東京都宅地建物取引業協会武蔵野中央支部、社会福祉法人小金井市社会福祉協議会および小金井市で組織する小金井市居住支援協議会が設立されました。
本協議会は、住宅確保要配慮者に対する賃
貸住宅の供給の促進に関する法律（平成19年
法律第112号）第51条に基づき、低額所得者、被災者、高齢者、障がい者、子どもを養育している者、その他住宅の確保に配慮を要する者の民間賃貸住宅への円滑な入居の促進に関し必要な措置について協議することにより、小金井
市における福祉の向上および豊かで住みやす
い地域づくりに寄与することを目的としています。
左から、小金井市副市長 小澤賢治氏、（公社）東京都宅地建物取引業協会武蔵野中央支部小金井地区長 土屋丈氏、
小金井市市長 西岡真一郎氏、（福）小金井市社会福祉協議会会長 亘理千鶴子氏、（公社）全日本不動産協会東京都本部多摩中央支部支部長 石原孝治氏

REPORT

愛媛県本部｢第34回暴力団等対策協議会｣を開催し
反社勢力排除を宣言

令和４年５月11日（水）、（ 公社）全日本不動産協会愛媛県本部は、ANAクラウンプラザホテル松山において、第34回暴力団等対策協議会を開催しました。例年、愛媛県本部の定時総会に併せて開催しています。
冒頭、古川實会長は「強い信念と勇気を持って暴力排除意識を維持してほしい。今後も警察や関係機関と連携を深め
さらなる暴力団壊滅に向け努力したい」と挨拶しました。続いて古川会長による暴力団排除宣言、2022年度の事業計画
案、暴力団介入防止対策の啓発などを行うことを決定しました。
また、愛媛県警察本部から刑事部組織犯罪対策課の清水浩代係長を講師にお招きして「暴力団の現状と対策」
についての講演も行いました。

講演の様子

30 月刊不動産 ｜ 2022.9

古川實会長

愛媛県警察本部
刑事部組織犯罪対策課 清水浩代係長

! 協会からのお知らせ Information
令 和４年 国 土 交通大臣表彰で４名が受賞
令和４年７月11日（月）、国土交通省にて「令和４年建設事業関係功労者等国土交通大臣表彰」が行われました。
全日本不動産協会、不動産保証協会からは、多年にわたり宅地建物取引業に精励するとともに関係団体の役員として業界の発展に寄与したとして、４名の方々が受賞されました。

写真左より 田代雅司 全日本不動産協会東京都本部理事
福山 修 不動産保証協会常務理事

原田良樹 不動産保証協会常務理事
伊藤 明 全日本不動産協会常務理事

STAFF LIST
● 広報委員会

髙木剛俊、松本修、横山鷹史、後藤博幸、
浅見保明、吉田啓司、千北政利

● 発行人

秋山始

● 編集

公益社団法人 全日本不動産協会
公益社団法人 不動産保証協会
広報委員会

● 制作

株式会社住宅新報● 発行所

公益社団法人 全日本不動産協会〒 102-0094 東京都千代田区紀尾井町 3-30（全日会館）
TEL:03-3263-7030（代） FAX:03-3239-2198
公益社団法人 不動産保証協会〒 102-0094 東京都千代田区紀尾井町 3-30（全日会館）
TEL:03-3263-7055（代） FAX:03-3239-2159
URL https://www.zennichi.or.jp/

月刊不動産

2022年9月号

令和4年9月15日発行※本誌掲載記事の無断転載を禁じます。

公益 社団法人 全日本 不 動産協会

月

場合がございます。

2022

全※天候等により中止となる

SEPTEMBER木

MONTHLY
REAL ESTATE

26
10/6

9/

〜

9

不動産に関する法律・税金・建築・空き家等のお悩みに弁護士・税理士等の専門家が無料でお答えします！

で開催し
ま
各地
国

す

不動産
無料相談会
全国一斉

発行人

秋山 始

ど
どうぞ！
気
お 軽に ください）

お 越し ーに関するに直 接シ（会 場談内容やプライバ。
ます
※相
厳 守し
秘 密は

もっと、みんなに、あんしん。
検索
全日不動産
開催日・会場等につきましては協会のホームページをご覧ください。 https://www.zennichi.or.jp/

主催：公益社団法人 全日本不動産協会〒102-0094 東京都千代田区紀尾井町３−３０ 全日会館

後援

国土交通省 ほか

(公社 ) 全日本不動産協会
マスコットキャラクター

ラビーちゃん発 行 所「ラビーネット不動産」では、物件の検索をはじめ、本誌に掲載されている「不動産お役立ちQ＆A」
を閲覧できます。

ラビーネット不動産
https://rabbynet.zennichi.or.jp/
スマホの場合は、
ここからアクセスしてね！

全日本不動産協会

公 益 社 団 法 人 全日本 不 動 産 協 会
公益社団法人 不 動 産 保 証 協 会

2022（令和4）年9月15日（毎月1回15日発行） 第50巻第9号 発行所 公益社団法人〒102 - 0094 東京都千代田区紀尾井町 3 - 30 全日会館 TEL：03 - 3263 - 7030（代）

要！
不
約
予
ご なた様も