M O N T H LY R E A L E S T AT E

［題字］故 野田卯一 会長

10
OCTOBER2022

スマートシティ加 賀の挑 戦〜 消 滅 可 能 性 都 市からの脱 却 〜［巻頭 特 集 1 ］

［特集2］

「Ｚ世代」
が寄せる
住まいへの関心〜近い将来、
メイン顧客となる若者の志向性を把握〜［特集3］〜民法233条改正を学ぶ〜

越境する根・枝の切除問題とは？
［法律相談］

消防設備の不具合による契約不適合責任［相続相談］

民事信託を活用した不動産の承継について［賃貸管理ビジネス］

賃貸管理業からの信頼関係構築で生産性を高めよ「顧客継続ファネル」②
公益社団法人 全日本不動産協会

公益社団法人 不動産保証協会

令和４年 10 月20日㊍KDDI 維新ホール

角島大橋

長州から始まる山口令和維新 の 新しい 暮らし方
〜時代 の変化を恐 れなかった 維新の志士 から学 ぶもの〜
松下村塾︻
13 12 プ
講
時
ロ
師
30
グ
︼
東
ラ
分
京
ム
交記開受
大
流念会付
学
会講式時
史
・
演シ間
料
・
閉ン
本 編
纂
会ポ
郷 所
式ジ
ウ
和 教
ム
人 授

元乃隅神社

氏

﹁
幕 記
末 念
・ 講
維 演
新
の
志
士
た
ち
の
言
葉
﹂

瑠璃光寺五重塔

秋吉台

長州ファイブ主催／公益社団法人 全日本不動産協会
共催／公益社団法人 不動産保証協会
毛利氏庭園

後援／国土交通省・山口県・山口市

錦帯橋

特集１

MONTHLY RE AL E STATE

10 2022OCTOBER04

スマートシティ加賀の挑戦〜消滅可能性都市からの脱却〜
特集２

08「Z世代」が寄せる住まいへの関心〜近い将来、
メイン顧客となる若者の志向性を把握〜
特集３〜民法233条改正を学ぶ〜
10

越境する根・枝の切除問題とは？
不動産お役立ちQ&A＜法律相談＞

12

消防設備の不具合による契約不適合責任
弁護士

渡辺 晋

＜税務相談＞

14

令和4年度税制改正：
所得税の住宅ローン特別控除制度の見直し
税理士 山崎 信義＜相続相談＞

16

民事信託を活用した不動産の承継について
税理士

若林 昭子

＜賃貸管理ビジネス＞

賃貸管理業からの信頼関係構築で生産性を高めよ18「顧客継続ファネル」②

みらいずコンサルティング株式会社

今井 基次＜労務相談＞

20

身元保証人への損害賠償請求はどこまで可能か
特定社会保険労務士

野田 好伸

宅建士講座

＜宅建士試験合格のコツ＞

22

権利関係

不動産登記法資格試験受験指導講師
連

植杉 伸介

載

＜進む！業界のIT化＞

不動産テックによって解決すべき課題と恩恵①
24

株式会社トーラス 木村 幹夫

COVER PHOTO

イタチ

可愛らしい見た目に反してライオンのように獰猛な小型肉食獣。わずか３cmの隙間もすり抜けて＜物件調査のノウハウ＞

26

がけ 条例の調査を忘れた売買トラブル事例

不動産コンサルタント 津村 重行

すばしこく動き、自分の体躯よりも大きな獲物を単独で捕食する、怖いもの知らずの性格である。この時期、たいていの動物は活動量が減り

不動産情報の整備と、新しい評価・分析・活用方法の発見

その他

おとなしくなるが、イタチは雪の中でもトンネルを28

掘って動きまわる。

29
30

新入会員名簿協会からのお知らせ
地方本部の動き巻頭特 集1

スマートシティ加賀の挑戦〜消滅可能性都市からの脱却〜
巻頭特集2

人口減少等で発生してきているさまざまな地域課題に対して、先端技術を地域に導入することで解決を図り、市民生活の質の向上を目指す石川県加賀市。
スピード感をもった取り組みが進められる加賀市の現在をレポートします。
加賀温泉駅周辺

賀 温 泉 駅 が 新 幹 線の停 車 駅として開て、加 賀 市スマートシティ課（ 以 降：加業されます。
「 山代」「 山中」「 片山津」と賀 市 ）は「ルビーロマンは石 川県で 育いった全国有数の温泉地を有し、観光成し、県内のぶどう産地各所で栽培さ石川県の南西部、福井県との県境に地として名を馳 せながら、製 造 業を基れています。ただ、ルビーロマンは、「粒

位 置し、人口約６万 3 0 0 0 人を擁する

幹 産 業とし、伝 統 工 芸 、農 業や漁 業も

の大きさ」
「 色」
「 糖度」について厳格な

加 賀 市 。東 京から飛 行 機で１時 間 3 0

盛んに行われています。なかでもIoT技

出荷 基 準が 定められており、これまで分、新幹線を利用すれば３時間ほどの術を取り入れた農業は、最高級ブドウの経 験と勘に頼った栽 培 方 法だけで時間で移動でき、2024年春の北陸新「ルビーロマン」の商品化率向上にも大は、基準に満たないものが多い状況で

幹 線「 金 沢 〜 敦 賀 」の延 伸に伴い、加きな成果を挙げています。
この件に関しした。しかしその状 況を改 善したのがIoT技術の導入で商品化率を向上市が置かれている厳しい現状（人）

90,000

観光入込客の減少（人）
4,500,000

80,72080,0004,000,000

70,00066,33060,0003,500,000

42,67950,00040,000400万人（1986年）

観光

客の3,000,000

激減

山代温泉
片山津温泉
山中温泉

北陸新幹線金沢開業

2,500,000
2,000,000

30,00020,0001,500,000

10,0001,000,0000

500,000

19

80

19

85

19

90

19

95

20

00

20

05

20

10

20

15

20

20

国立社会保障・人口問題研究所（2018.3月）

20

25

20

30

20

35

20

40

45

20（年）

0
19

100万人
（2020年）

86 988 990 992 994 996 998 000 002 004 006 008 010 012 014 016 018 020
2
2
2
2
2
2
2
2
2
1
1
1
1
1
2
2
1
（年）

2014年に「消滅可能性都市」の一つに指摘された。
（全国1,799自治体のうち896団体が指摘を受けた。）※「消滅可能性都市」…2014年に日本創生会議が指摘。2010年から2040年にかけて、20〜39歳の若年女性人口が5割以下に減少する市町村

4 月刊不動産 ｜ 2022.10

地区が点在する「多極分散型」の都市形態

小松市

片山津温泉

橋立

作見

加賀温泉

動橋

大聖寺
加賀IC

富山県
石川県

山代温泉

加賀市全体の面積

金沢市

加賀市
福井県
都市機能が分散されている「多極分散型の都市構造」の加賀市。
コミュニティ孤立の恐れもある。

306㎢

山中温泉

福井県

I o T 技 術でした。I o Tセンサーにより、分野におけるデジタル化”に力を入れてほ場の温 度・湿 度・日照 時 間をスマーいる印象を受けますがこれはほんの一

トフォンでリアルタイムに見られるよう端で、同市はいま、生活に関わるすべてになり、あわせて、作業記録をデータ化のものごとに対してデジタル施 策を施して一 元 管 理することで、現 場での作し、スマートシティ化に力を入れていま業は大幅に効率化。経験と勘に頼らなす。では、なぜ加賀市はスマートシティ

い、データをベースにした栽 培 管 理に化に力をいれているのでしょうか。それ

よって状況は一変しました。現在、商品は同市が「消滅可能性都市に指定され化率は向上し、加賀市は県内有数のルたこと」が発端だといわれています。

加賀温泉駅／新駅舎の外観は紅殻格子（べんがらご
うし）を模したデザインがあしらわれている。

と少子高齢化が喫緊の課題と捉えていましたが、市を取り巻く環境を見て、改ビーロマンの産地となっています」とのスマートシティ化が様々な課題克服の道にめて課題が山積していることに気づい「Wi-Fi HaLow（ワイファイヘイロー）」

加賀市が消滅可能性都市の指定をかの対 策を講じますが、他の自治 体とを全国で初めて農業分野に導入し、実受けたのは2 0 1 4 年 。当 時を振り返り差別化を図ることは難しいと判断し、ス

証 実 験を行っています。従 来のW i - F i「ピーク時には８万 人ほどいた人口がマートシティ化に舵をきったといいまは通信範囲が数十メートル程度でした

年々減少していき、2040年に人口は半す。
「 当時は第４次産業革命という言葉

が、HaLow（ヘイロー）は長距離通信

減してしまうという予測が立てられましがニュースなどで取り上げられ、『インが可能。園内の複数個所に無線端末をた。同時に高齢者の割合も年々増加し、ターネットを通じてあらゆるモノが結び

設 置し、端 末に接 続されたカメラから

次 世 代を担う若 手 労 働 者の不 足が大つき、暮らしの利便性が向上する』
とい送られてくる映 像や、温 度・湿 度・日照

きな課題となっていました。また、加賀いIoTやAI、ビッグデータの活用が話

時間を感知するセンサーのデータを元

市は合併を繰り返して形成された市と題になっていた時期でもありました。い

に、遠隔でも生育状況が把握できるという経緯を持つことから都市機能が分

ま思えばスマートシティに取り掛かるタいいます。

散した「多極分散型の都市構造」であ

イミングは最適だったと思っています」

る点も問題視されていました。人口減少と語ります。

こと。
同様に最 先 端 技 術はナシの栽 培にも活用され、加賀市は次世代通信基盤

このように一見すると加賀市は“農業たのです」と加賀市は話します。
その後 、子 育て支 援をはじめいくつ

2022.10 ｜ 月刊不動産 5加賀市の目指すスマートシティ

経済産業省
2016年 「第1回地方版・IoT推進ラボ」
7月
に選定

内閣府
2016年 「地方創生推進交付金」の採択
11月
スマート加賀IoT推進事業

加賀市成長戦略の2本柱●先進テクノロジーの導入

市内の高校を卒業する学生を対象に市が留学費を支援するシンガポール大学法人との覚書締結。

●人材の育成IoTなど最先端の技術を活用できる人材による市内企業の生産性や技術開発力の強化実証フィールドとして産業が集積した活力あるまちを目指す
消滅可能性都市の指摘を受けたことで危機意識を持ち、先端技術導入と人材育成を成長戦略の２本柱としてスマートシティ化を進行。

最先端技術に触れることができる「ものづくりラボ」。加賀市イノベーションセンター内に設置。

海外との交流を交え壮大な人材育成を実施
2016年に地方版IoT推進ラボの選定（経済産業省）と地方創生推進交付金の採択（内閣府）等、国の支援を受けながら加賀市は「最新テクノロジーの導アメリカ、中国、台湾、
シンガポールなど世界の国々から参加者が介す加賀ロボレーブ国際大会。

NASAからアドバイスをもらいAIロボットの研究を行うNASA「STARRプロジェクト」

入 」と「 人 材 の 育 成 」の２本 柱 を軸 に様々な施策を進めていきます。同市はテ用できる「ものづくりラボ」やスタート

実施しています。ロボレーブは、
アメリカ

クノロジーを市内に普及させ、活用するアップ企業のオフィス（無償貸し出し）等で開催される世界大会と加賀市開催の企業を増やすことで市の産業を高度化を展開し、翌年には「コンピュータクラブ

国際大会があり、双方ともに小学生〜

し、付加価値の高い企業が集積した産

ハウス 加 賀 」を 設 けています。
「 コン

高校生の子供たちがロボットプログラミ

業構造を持つ新たなまちの姿を青写真

ピュータクラブハウスは、
アメリカのマサ

ング技術を競い合う大会。
もともとアメリに描いていますが、まず着手したのが人

チューセッツ工科大学の協力で開設さカで誕生したことから拠点はアメリカに材の育成でした。

れたもので『すべての子供たちがテクノありますが、派生したロボレーブ・ジャパ

主な取組を見ていくと、2020年に学ロジーに触れられる機会を創出する』をン事務局が加賀のイノベーションセン

校教育で必修化となったプログラミング

コンセプトに生まれた施設。世界19カ国

ター内に設けられています。コロナの影

教育を2017年から小中学校で実施しに約100の施設が存在し、日本では同響で、近年は中止や規模を縮小して行ったほか、STEAM教育の推進やGIGAス

市の施設が第1号となります。
この空間ていましたが、多い時には400人以上のクール構想 の早期実現等、子供たちので子供たちは、
プログラミングや動画編

子供たちが参加しています」。
このように環境づくりに取組んでいます。2018年に集、電子音楽の制作に精を出すなど、思加賀市が実施する「人材の育成」は、国は人材育成と産業創出の拠点「加賀市

い思いの時間を過ごしています」と話し

内に留まらず、世界レベルの壮大なもの

イノベーションセンター」
を開設し、施設ます。続けて「実は地方版IoT推進ラボに及んでいます。

内に３Dプリンタやレーザー加工機、電に選定される前の2015年から子供を対子ミシン機などの最新機材を自由に利象としたロボレーブ国際大会を加賀で※

6 月刊不動産 ｜ 2022.10※GIGAスクール構想：2019年に開始された、全国の児童・生徒
1人に1台のコンピューターと高速ネットワークを整備する文部科学省の取り組み

行政サービスデジタル化の推進

電子国家として名を馳せる
バルト海の小国エストニア「マイナンバーカード」を活用してスマホによる個人認証
交付率
全国トップクラス
加賀市民のマイナンバーカード申請率

50.0%

82.3 %

60.0%
40.0%

13.9%

30.0%
20.0%
10.0%

国土面積対して人口密度が非常に低く、国民に行政サービスを行き渡らせるためにはネットの力に頼らざるを得ない状況だったことからデジタルインフラが整備され、電子国家と呼ばれるまでに成長。行政サービスの99％が電子化され、結婚・離婚および不動産以外の行政手続きはオンラインで可能。

9月

8月

7月

6月

5月

4月

3月

2月

月

R3年1月

月

10 11 12月

9月

8月

・174種類の行政手続きに電子申請を導入（R4.4.20時点）

7月

R4.6.30 現在

6月

0.0%

5月

74.4 %

！！
UP

70.0%

R2年4月

マイナンバーカード交付率74.4%

マイナンバーカード交付率80.0%

・ブロックチェーン技術を活用して市の施策に関する電子投票の実現上に努めていったのです」とのこと。効果

サービス実施に欠かせない
マイナンバーカードの存在はすぐに表れ、
マイナンバーの登録者は加賀市のスマートシティ化は市民の請率82.3％、交付率74.4％までに上昇

生活をも便利なものに変えつつありま

しています（2022年6月30日現在）。
まにつなげる「子供の総合的支援」などがす。
その最たる例が行政サービスのデジ

た、加賀市はその過程で、2021年３月

あります。
そして検討されているサービス

タル化であり、可能にしたのがマイナン

末からスマートフォンを使用した電子申の中で特に力を入れているのが「電子市バーカードだといいます。
「 加賀市はマイ請サービスを開始させ、現在では174種民制度」です。
これは「電子市民」というナンバーカードをデジタルインフラの根類の行政手続きが可能となっています

デジタル上の新しい市民区分を作り、関幹として位置付けています。そのような（2022年４月20日現在）。

係人口の創出を狙った取り組みです。い急増し、現在ではマイナンバーカード申エストニアのレイナルト大 使による講 演 会（2020年12月10日）

認識を持つようになったのも市長が欧

ただ、ここで懸 念されるのが高 齢 者

きさつを聞くと「人口減少や観光客の減

州のエストニアに視察に行ったことが影のスマートフォン利用です。その点を聞少、この課題に講じる策が関係人口を増響しています。エストニアは世界屈指のくと「確かに高齢化率35％を超える加やすことにいき着きました。関係人口に電子国家であり、その基盤となっていた

賀市において、デジタルデバイドは解決

は様々な定義がありますが、私たちは加のが国民一人ひとりに発給されている

しなければならない問題でした。そこで賀市に関心を持っていただき、観光に来「デジタルIDカード」でした。IDカードの私たちは高齢者を対象にしたスマートていただくだけではなく、例えばふるさと

活用で、行政サービスの99％が電子化

フォン教室やよろず相談所を開催して納税などで加賀市と関わりを持ってもらされているといいます。その光景を目のいます。スマートシティ化を推進するにう。そういった方々を電子市民と位置づ当たりにし、今後スマートシティ化を進あたって“だれひとり取り残さない”と

け、100万人を目指しています。電子市民

めていくに当たって、
マイナンバーカード

いった考えを併せ持ちながら実施してに登録した人々に対して行うサービスなの普及なくしては遂行できないと考えたいるので、デジタルデバイド対策にも積どは検討段階ですが、加賀を訪れてくれのです。ただ、
どのようにして普及率を高極的に対応しています。

た際には市民同様のサービスができるよ

めていけばいいのか。
ちょうどその頃、日

今後もマイナンバーの活用範囲を拡うにしたいです」と話します。
このようにマ本でもコロナウイルス感染症が蔓延しは大して様々なサービスが検討されていま

イナンバーカードの普及と活用に力を入じめ、各自治体が経済対策を行っているす。
その一例を見ていくと、現在、実証実

れ、
デジタル基盤を構築した加賀市だかさなかでした。そこで加賀市もマイナン験が行われている「引越しワンストップ

らこそ、様々な試みに挑戦することができ

バーカードの申請と掛け合わせた市独サービス」やID・データを活用し、いじめるのでしょう。
スマートシティ加賀の挑戦

自の施策を実施していくことで普及率向や生活上の異変などの早期発見や予防は今後も続きます。

2022.10 ｜ 月刊不動産 7

巻頭特 集 2「Ｚ世代」が寄せる住まいへの関心〜近い将来、
メイン顧客となる若者の志向性を把握〜
巻頭特集2

今後、社会の中心となり、経済を動かす重要な世代として今、Ｚ世代が注目されています。
近い将来、不動産取引においても紛れもなくメインの客層になるはずです。
そんな中、
ＹＫＫ ＡＰ株式会社が先鞭を切ってＺ世代を意識した「住まいに関する意識調査」を実施しました。
同社開発本部デザインセンター コミュニケーションデザイングループ 朝倉グループ長、徳重室長、日高氏に調査結果から見えてきた、Ｚ世代の「住まい」への志向性について話をうかがいました。
Image Photo

これまでの若者とは違うＺ世代特有の価値観とはに取り組める空間」を求める傾向が予想外に多かった
Ｚ世代の住宅購入意向者

大人世代よりも高い。
④Ｚ世代は他の世代より環境配慮・社Ｚ世代とは一般的に1990年代半ば

ＹＫＫ ＡＰでは下記の〈調査概要〉

以降に生まれた世代。2022年現在でにあるようにＺ世代の他、ミレニアル世

10代前半から25歳くらいまでの若者を代（ 2 5 〜 3 9 歳 ）、大 人 世 代（ 4 0 〜 6 9

この結果を受けて「Ｚ世代の住宅購指します。早い段階からスマホやパソコ

歳）と世代別に調査結果を集計しまし

入意向者の多さに驚きました。
しかも他ンを使いこなすデジタルネイティブであた。すると次 のようなことが 浮 かび 上の世代同様、新築住宅への憧れが強い

り、
ＳＤＧｓへの関心が高く、自分らしさ

がってきました。

こともうかがえます。意外に保守的な面があるのだと感じました」と語るのは実を大切にするなど、“これまでの若者”とは違う価値観や考え方を持っていると会問題への意識が高い。

①Ｚ世代の住宅購入意向者が全体の際に調査設計に携わった日高氏。

約57％。そのうち「新築住宅」希望者

なぜＺ世 代の住 宅 購 入 意 欲が高い

では、生活者として住まいに関してはが約70％、「中古住宅」が約25％。

のかというと、「 社会への不安が大きい

どうなのか。その現状を把握するため、②Ｚ世代は大人世代に比べて、フレキのではないでしょうか。コロナ禍もあっ

住宅設備メーカー、ＹＫＫ ＡＰ株式会

シブルな住まい方への関心が高い。

て衣食住の『住』をしっかり所有をしていった印象を持たれています。

社が調査を行いました。
「実は20年ほど前から住まいの機能やデザインのヒントを得るため、エンドユーザーを対象にした意識調査を定期的に実施しております。ただ昨今、Ｚ世代はあらゆる業界から注目されており、弊社にとっても近い将来、顧客ターゲッ
トとなるのは必須だと考えました。若い世代の志向性をなるべく早めに把握しておくため、今回はあえて調査対象となるユーザーをＺ世代まで広げて実施した次第です」（ 徳重氏）。

8 月刊不動産 ｜ 2022.10③理想の住まいとして大人世代同様、「落ち着いた穏やかな気持ちで過ごいたいという感 覚が彼らにも芽 生えているのではないかと。先 行きの不 透 明せる空間」を求める傾向がありつつ感がＺ世 代を堅 実にしているのかもしも、Ｚ世代は「仕事や勉強に効率的れません」と朝倉氏は分析します。加え調査概要 YKK AP株式会社「住まいに関する意識調査」
調査期間2022年3月25日〜30日

調査方法

インターネット調査（YKK AP 調べ）

調査対象

全国の15歳〜69歳の男女

サンプル数

2,090人＜世代別集計の内訳＞「Z 世代」 1998年〜2007年生まれ（15歳〜24歳）421人「ミレニアル世代」 1983年〜1997年生まれ（25歳〜39歳）629人「大人世代」 1953年〜1982年生まれ（40歳〜69歳）1,040人

調査結果より グラフ①

調査結果より グラフ③

Z世代では、将来的な希望も含めた住宅購入意向者は約57％
そのうち、「 新築住宅」を希望している人が約70％、「中古住宅」は約25％

理想の住まいとして、全世代で「落ち着いた気持ちで過ごせる空間」が求められる。
Z世代は、「仕事や勉強に効率的に取り組める空間」
を求める傾向あり

Q.今後、住宅を購入する予定はありますか？

Q.あなたにとって「理想の住まい」とはどのような空間ですか？（マルチアンサー）【全世代】

Q.購入を予定している・購入したいと思う住宅はどのタイプですか？

57.8%★落ち着いた穏やかな気持ちで過ごせる空間
購入意向あり 56.9%

Z世代

購入意向なし43.1%

将来的には購入したい
30.2%

n=325 ※

Z世代
購入意向ありn=183 ※

5年以内に購入予定 8.6%
3年以内に購入予定 11.1%
1年以内に購入予定 7.1%
中古住宅 25.1%
戸建 マンション
13.1% 12.0%

マンション 26.8%

購入を予定/購入したいと思う住宅タイプは未定 5.5%

※Z世代のn=421のうち、各設問で「わからない/答えたくない」の回答を除く

調査結果より グラフ②

Q.A・Bどちらの暮らしをしたいですか？

37.0%
31.7%

オン・オフを切り替え、
リフレッシュできる空間
22.7%

生活の大半を家の中で完結できる多目的な空間

20.7%★仕事や勉強に効率的に取り組める空間

17.5%★友人や来客を迎え、コミュニケーションを楽しめる空間
金銭的な豊かさやステータスを表す空間

10.6%

アクティブに様々なことに挑戦できる空間

9.9%

n=2,090

Z世代「Bがよい」「どちらかといえばB」

n=421

大人世代
n=1,040

46.6%

Z世代

20.8pt67.4%★仕事や勉強に効率的に取り組める空間【B】できるだけ長く同じ土地に住み続ける暮らし「Aがよい」「どちらかといえばA」★落ち着いた穏やかな気持ちで過ごせる空間

大人世代※「どちらでもない」回答を除く【A】ライフステージに応じて住む土地を変える暮らし

21.6%

41.8%
40.7%

【Z世代と大人世代の比較】

Z世代は大人世代に比べて、フレキシブルな住まい方への関心が高い

36.6%

家族で過ごす時間を楽しめる空間
非常時にも安心・安全に過ごせる空間
自分や家族の好み・生活に合わせて調えられた空間

新築住宅 69.4%
戸建住宅 42.6%

46.4%

心身の調子を整え、健康を維持できる空間

41.6%

28.7%

Z世代
大人世代

17.7%
22.3%

Z世代

62.9%

11.0%pt★友人や来客を迎え、コミュニケーションを楽しめる空間

大人世代

15.1%

■Z世代 n=421

7.2pt■大人世代 n=1,040て「純粋に家を持つことへの憧れもあるとを想定して住空間を作ることが必要でしたい、環境配慮も大事にしたい、
またラ

のでは」
と分析するのは徳重氏。

す」と語ります。

イフステージに応じて住む土地を変えて「Ｚ世代は家という空間を通して自分ら

また、「 友 人や来 客を迎え、コミュニもいいなど、Ｚ世代は実に多種多様な価

しさを表現したいという意向も強いようでケーションを楽しめる空間」へのニーズ

値観、志向性を持ち合わせていることがす。
というのも住宅デザインに関して尋ねも大人世代より多い結果でした。

この調査結果から垣間見えてきました。

る項目として『自分たちらしさを表現した「仕事や勉強ができる空間とも共通し「Ｚ世代の意識が高い環境配慮型のデザイン』『自分好みのもので装飾した空ていますが、友人とのコミュニケーショ

商品開発に今後も注力していこうと改間』があったのですが、
いずれも他の世代ンを楽しみながらもプライバシーもしっ

めて思いました。でも、それ以上にＺ世

よりポイントが高かったんです。
こうした志かり確保する。つまりオンとオフの両面代の場合、何を売るかよりも、どう商品

向性をどう評価するかは引き続き、探ってできっちり使っていける住まいがＺ世代の魅力を伝えるかが大事。例えば、
こう

いきたいと考えています」（徳重氏）に求められているわけです。実際、今回

いうしつらえをすると自分らしさを表現

オンとオフ両方が実現できる住まいを望むの調査では、公私のスペースを分けられできる、こんな風に暮らせるとか」と朝る間取り、テレワークに使える独立した倉氏。
さらに「圧倒的な情報量を持つ世個室の確保、
リビングなどの一角にワー代でもあるので、弊社で言えば、単純に理想の住まいに求める空間として、大クスペースを求める意見なども多く集ま施工例をカタログで紹介するだけでな

りました」
（日高氏）

く、
その空間に入ってどのような暮らしが人世代よりＺ世代がやや多かったのが「仕事や勉強に効率的に取り組める空間」です。徳重氏は「コロナ禍を経てＺ世代が自宅を“働く場・学ぶ場”ととらえる

Ｚ世代の心に刺さるアプローチの仕方が課題

ことが当たり前になってきたようです。お大人世代と同様、住宅を購入したいと

そらくこの傾向は今後も続くはず。
そのこいう堅実さがある一方、自分らしさを追求できるのかをイメージしやすいような、共感してもらえるアプローチを考え始めています」と徳重氏が言葉を添えます。
これを機に、Ｚ世代の住まいへの考え方を把握しておきたいところです。

2022.10 ｜ 月刊不動産 9巻頭特集3

ニュースの解説〜民法233条改正を学ぶ〜

越境する根・枝の切除問題とは？
しじんかん

私人間の法律関係の基本法である民法が、毎年改正されています。契約、相続、成年年齢に続き、2021（令和３）年４月 には、所有者不明土地の問題を解決するための改正にともなって、所有権に関する規定も見直され、2023（令和５）年４月に施行されます。
今般の民法改正でも、不動産業者として知っておかなければならない問題が数多く取り扱われていますが、本稿では、隣地から越境する根と枝の切除の問題を解説します。
弁護士

渡辺 晋

山 下・渡 辺 法 律 事 務 所

１.根・枝の切除
現在の民法では、隣地の竹木の根や枝が 越 境している場 合 、根については

いとき②竹木の所有者または所有者の所在を知ることができないとき

まず、竹木の所有者に枝を切除する③急迫の事情があるときよう催告したにもかかわらず、竹木の所有者が相当の期間内に切除しないとき※1 越境する竹木が数人の共有に属するときは、切除を求められた共有者は、それぞれが単独で枝を切り取ることができます（改正後の民法233条2項）。

には、土地の所有者は、枝を切り取ることができます。相当の期間は、竹木の所「切り取ることができる」（ 民法233条2
項）とされる一方で、枝については、「竹木の所有者に、その枝を切除させることができる」にすぎないものとされています（同条1項）。
しかし、竹木の枝の切除について、任意に履行されない場合に常に有者が枝を切除するために必要と考え

２.隣地から越境してきた竹木の枝を自ら切除できるケースられる期間です。個別の事案によって期間は異なりますが、一般的には、２週間程度の期間を必要とするものと考えら①催告しても竹木の所有者が切除しなれます（図表1）。

訴えの提起が必要というのは、救済を受けるための手続きの負担が過大だとい
われていました。
そこで、2021（令和３）年４月の民法

図表１ ①催告しても竹木の所有者が切除しないとき

境界線

改正では、越境された土地の所有者は、竹木の所有者に枝を切除させる必要があるという原則※1を維持しつつ、①〜③の３つの場合には、越境した枝を自ら切り取ることができる、と改められました（ 改 正 後 の 民 法 2 3 3 条３項１号 〜３号）。
①催告しても竹木の所有者が切除しないとき

10 月刊不動産 ｜ 2022.10

越 境している
枝を切って
ください

図表2

②竹木の所有者または所有者の所在を知ることができないとき

図表3③急迫の事情があるとき

境界線
境界線

隣家の所有者が見つからない！

枝が
折れそう‼

空き家

②竹木の所有者または所有者の所在

合、③に該当します（図表3）。

を知ることができないとき
次に、竹木の所有者を知ることができず、またはその所在を知ることができないときにも、枝を切り取ることが認められます。隣地の所有者の行方が不明

切り取った枝の所 有 権は隣 地の所 有
者が取 得し、その枝を自由に処 分する

３.枝の切除の費用と切り取った枝の所有権（1）切除の費用ことができると説明されています※3 。隣地の所 有 者 が 切り取った枝 が 果 実を付けていたとしても、隣地の所有者が、果実を含めた枝の所有権を取得するとであり、建物は空家のまま、庭木は荒れ

改正後の民法には、切除の費用負担

放題に放置されているような状況におについての条文は設けられませんでしいて、調査を尽くしても竹木の所有者また。
しかし、枝が越境していれば、本来たは所有者の所在が不明であるケース

枝の所有者は枝を切除する義務を負うです。調 査の必 要 性は、個 別の事 案にところ、隣地の土地の所有者が枝を切

よって異なりますが、基本的には、現地り取ることによって、枝の所有者は切除の調 査に加えて、不 動 産 登 記 簿 、立 木

義 務を免 れます。このことを踏まえれ登記簿、住民票などの公的な記録を確ば、土地の所有者が枝の切除に費用を2023（令和5）年4月に施行される改認して調査を尽くしても、竹木の所有者要した場合には、竹木の所有者に対し正民法には、根と枝の切除のほかにも、

またはその 所 在 を 知ることが できなて、切除の費用を請求することができる

隣 地 使 用 権 の見 直し（ 改 正 後 の 民 法

かった場 合であってはじめて、②の要と考えられます。

2 0 9 条 ）や、ライフラインを自己の土 地件をみたすことになります（図表2）。

考えられます。
※2 川島武宜・川井健編「新版注釈民法(7)」365頁、有斐閣※3 村松秀樹・大谷太「令和3年改正民法・改正不登法・相続
土地国庫帰属法」51頁、金融財政事情研究会

４.まとめに引き込むための設備を隣地に設置す（2）切り取った枝の所有権

る権利の明確化（改正後の民法213条

民法（現行233条2項、改正後の233の2 ）など、人々の生 活に深く関わる相

さらに、急迫の事情があるときにも、

条 4 項 ）に基づいて根を切り取った場

隣関係の規定が見直されています。不催告をすることなく、土地の所有者の枝合、切り取った根の所有権は切り取っ

動産業者のみなさまは、不動産取引をの切除が許されます。たとえば、台風にた者に属すると理解されていました※2 。

扱う専 門 家として、改 正 内容について

よって木の枝が折れ 、隣 地に落 下してまた、今般の民法改正の立法担当者には、余すところなく十分に把握しておく

建物を毀損するおそれがあるような場

よれば、越境した枝を切り取った場合、ことが求められます。

③急迫の事情があるとき

2022.10 ｜ 月刊不動産 11法律 ー

不動産お役立ちQ & A

Law

消防設備の不具合による契約不適合責任法律相談

山下・渡辺法律事務所
弁護士

第一東京弁護士会所属。最高裁判所司法研修所民事弁護教官、司法試験考査委員、国土交通省「不動産取引からの反社会的勢力の排除のあり方の検討会」座長を歴任。
マンション管理士試験委員。著書に『新訂版 不動産取引における契約不適合責任と説明義務』（大成出版社）、『民法の解説』『最新区分所有法の解説』（住宅新報出版）など。

Vol.78
estion
Qu

渡辺 晋

さび

賃貸マンションを購入しましたが、法令上必要な避難ハッチとはしごが錆で使えず、消火器については消防署から交換するよう指示されていたものでした。避難ハッチとはしごの修理費用と、消火器の交換費用を売主に請求することはできるでしょうか。

Answer
避難ハッチとはしごの修理費用と、消火器の交換費用を売主に請求することができます。建物の設備について、契約不適合があると考えられるからです。

1．契約不適合責任

見 直し、契 約 不 適 合 責 任の制 度をれ、損害賠償請求が認められたケー導入しましたが、改正前も、売買の目

スが、東京 地 判 令 和 3.4.13-2021

売買契約では、売主には契約に適的物に瑕疵があるかどうかは、一般

WLJPCA04138004です。

合 する物を引き渡 す 義 務 がありま

的 抽 象 的に決められるのではなく、売主Ｙと買主Ｘは、平成29年７月

す。引き渡した物が契約に適合しな

具体的な売買において予定されてい28日、代金２億8,000万円で賃貸マ

いときは、売主は契約不適合責任をた品質・性能を欠いていたかどうか

ンションの 売 買 契 約（ 本 件 売 買 契

負い、買主は、これによって生じた損によるものとされていました（最判平約）を締結しました。このマンション害の賠償を請求することができます

成22.6.1判時2083号77頁）。
このは、消 防 法 上の非 特 定 防 火 対 象 物（民法415条1項本文、民法564条）。

考え方は、現 行 民 法の契 約 不 適 合（図表）であって、消防設備の設置が建物の売買では、一般に適法な状においても根幹となっています。
した

義 務づけられていたところ、当時の態にある建物を引き渡すことが売主がって、改 正 前の民 法のもとにおい

法令上必要とされている避難ハッチの契約上の義務です。建物に附属すて瑕疵の有無を判断した裁判例は、とはしごが 錆で使えず、消 火 器につる消 防 設 備が 法 令に違 反していれ

今後とも先例としての価値を有する

いては消防署から交換するよう指示

ば、買主は、売主に対して、契約不適ものと考えられます。

されていました。
しかし、本件売買契約の締結に際し、ＹはＸに対して、消合責任を問うことができます。
なお、売主の担保責任に関し、現行民法（2021（令和3）年4月施行）

2．東京地判令和3.4.13

防設備の不具合（本件不具合）について説明をしていませんでした。

は、改 正 前の瑕 疵 担 保 責 任の仕 組

賃 貸マンションの 売 買契 約にお判決では、『 本件不具合のうち、避み（改正前の民法570条、566条）をいて、消 防 設 備 の 瑕 疵 が 問 題とさ難器具（避難ハッチおよびはしご21

12 月刊不動産 ｜ 2022.10

は、通常有すべき品質、性能というこ

食により使用時に脱落の危険が生通常有すべき品質、性能を有していとはできない。この点に関 連し、Ｙじている状態であることに照らすと、ないことにほかならないから、民法は、消防当局から本件不具合につい

消防法17条１項所定の基準を満た570条にいう瑕疵に当たるものといて立入検査に基づく、指導、警告、措さない消防設備の不備であることはうべきである。

置命令等を受けていない以上、法令に適合しないものではないとも主張

いては 、点 検 結 果 が「 良 」と判 定さを出るものではなく、Ｘが本件売買契するが、消防当局が法令に適合してれ、交換が望ましいとの記載にとど約において現状有姿で本件建物を購いないことを認識していないだけにまるものの、平成22年11月頃に消入する意思であったことに照らすと、すぎない可能性もあることに照らす

防当局から交換を求められたにもか

瑕疵には当たらない旨主張する。

と、上記の認定判断を左右するもの

しかし、通常の買主は、たとえ設備ではない』
として、本件不具合が瑕疵ものであることに照らすと、消防法が老朽化しているとしても、法令にであると認定し、消防設備の法令違等関連法規の基準を満たさず、同法適合した状態であることを期待して反を是正するための工事費用につい17条１項所定の基準を満たさない物件を購入することが通常である。

て、ＸのＹに対する損害賠償請求を

消防設備上の不備であると推認さそうすると、法令に適合しない状態

認めています。

宅建士

図表

消防法上の防火対象物
特定防火対象物

防火対象物

不特定多数の人が出入りする建物、利用者の避難が困難な建物等［例］
劇場、映画館、
ナイトクラブ、
カラオケボックス、飲食店、百貨店、旅館、ホテル、病院、
有料老人ホームなど

不特定多数の人が出入りしない建物等（消防設備の設置と報告の義務はあるが、比較的緩やか）［例］
共同住宅、学校、図書館、船や駅の待合室、寺院・教会、工場・作業場、事業所など

防火対象物にはあたらないもの

物件調査

非特定防火対象物

IT（消防設備の設置と報告の厳格な義務を負う）

労務

かわらず、その交換を失念していた

賃貸管理

Ｙは、本件不具合は経年劣化の域

相続明らかである。
また、消火器１台につ税務れる。これらの消防設備の不備は、

法律台）については、全部が錆および腐共同住宅以外の一般住宅

今回のポイント●売買契約において、引き渡された目的物が契約不適合であるときは、売主は契約不適合責任を負う（民法415条1項本文、564条）。建物の売買では、一般に適法な建物を引き渡すことが契約の内容である。
●賃貸マンションの売買において、引き渡された建物に消防設備の法令違反があれば、これを是正するための費用については、買主は、売主に対して、損害賠償請求をすることができる。
●現行民法では、瑕疵担保責任の制度は廃止されているが、改正前の民法でも、目的物の瑕疵は、具体的な売買において予定されていた品質・性能を欠いていたかどうかで判断されていたのであり、改正前の民法のもとにおいて瑕疵の有無を判断した先例は、今後も契約不適合を判断するための先例として有用である。

2022.10 ｜ 月刊不動産 13

不動産お役立ちQ & A

税務 ー
Tax

令和4年度税制改正：
所得税の住宅ローン特別控除制度の見直し

税務相談

税理士法人タクトコンサルティング
情報企画部部長 税理士

山崎 信義

2001年タクトコンサルティング入社。相続、譲渡、事業承継から企業組織再編まで、資産税を機軸にコンサルティングを行う。中小企業庁「『事業引継ぎガイドライン』改訂検討会」委員などを歴任。著書に『不動産組替えの税務Q&A』（大蔵財務協会）、『事業承継 実務全書』（日本法令）など。

Vol.46
estionQu

個人 が借入 金により住宅の新築または 既存（中古）住宅の取 得をした場 合における「所得税の住宅ローン特別控除 制度」について、令和４年度税制改正による見直しのポイントを教えてください。

Answer
控除率、控除期間等を見直すとともに、環境性能等に応じた借入限度額の上乗せ措置等を講じた上で、適用期限が令和７年12月末まで４年間延長されました。

1．住宅ローン

特別控除の概要

住宅ローン特別控除制度です（租税いては、カーボンニュートラルの実現

特 別 措 置 法（ 措 法 ）4 1 条 。以 下「 本の観点から、図表①〜⑥の環境性能制度」）。

等が 高い良質な住 宅を新 築または

個人が、国内において居住用家屋
で一 定の要 件を満たすものの新 築
または新 築 住 宅で建 築 後 使用されたことのないもの等の取得をし、その取得した場合には、その性能等に応

2．令和４年度

税制改正の概要

じた上乗せ措置が行われています。
（2）所得要件の引き下げ

家 屋をその個 人の居 住の用に供し本制度について、下記（1）〜（4）適用対象者の所得要件が、2,000た場合（その新築・取得の日から６カの見直しを行った上で、適用期限が万円以下（改正前：3,000万円以下）

月以 内に居 住の用に供した場 合に

令和７年12月31日まで４年間延長に引き下げられました（措法41条第限ります）、その個人がその自宅の新されました。

1項）。

の額を有するときは、その居 住の用（1）借入限度額、控除率および控除（3）床面積が40㎡以上50㎡未満のに供した日の属する年（ 居 住 年 ）以

期間の見直し住宅に係る本制度の適用

築等のための借入金（住宅借入金）後一定期間の各年（その居住日以後住宅の新築または取得をして令和個 人が ① 床 面 積が 4 0㎡以 上 5 0

その年の1 2月3 1日まで引き続きそ4年から令和7年までの間に居住の㎡未満である住宅の用に供される家の居住の用に供している年に限りま用に供した場合の、住宅借入金等の屋で、令 和５年 1 2月3 1日以 前に建す）の所得税の額から、住宅借入金

年末残高の限度額(借入限度額)、控築確認を受けたものの新築、またはの年末残高に控除率を掛けて計算

除率および控除期間が図表のとおり②上記①の家屋で建築後使用されした控除額が控除されます。これがとされました。特に借入限度額につたことのないものの取得についても、

14 月刊不動産 ｜ 2022.10

つき、証明等がされたものであることのの取得をして、その特定居住用家

ただし、その個人の控除期間のうち、が定められました（措法41条1項、措屋を令 和６年 1月1日以 後に自己のその年 分の所 得 税に係る合計所得法施行令（措令）26条3項等）。

居住の用に供した場合には、本制度ては、適用されません（措法41条18（5）新築住宅に係る省エネルギー基（措法41条25項、措令26条37項。

項・19項）。

準への適合要件

図表内※3参照）。

（4）既存住宅の要件の見直し
適用対 象となる既 存 住 宅の要 件

務化を円滑に進めるため、新築住宅

以 前に建 築 確 認を受けているものについて、改 正 前の「 築 年 数 要 件 」に係る本制度の適用について、省エであること。

（家屋が建築された日から取得の日

ネルギー基準への適合が要件とされ②その家屋が、令和６年６月30日以までの期間が20年（マンションなどました。具体的には、個人が国内にお前に建築されたものであること。

の耐火建築物は25年）以下とする要

いて、省エネ基準適合住宅以外の家件）が廃止されました。
その一方で新屋（図表中の「その他の住宅」を指したな要件として、①その家屋が昭和

ます）で、次の①および②のいずれに

上記(1)〜(4)の改正は、個人が令57年１月１日以後に建築されたものも該当しないもの（以下「特定居住用

和４年１月１日以後に居住用家屋をであること、または②その家屋が新耐家屋」）の新築または特定居住用家

その者の居住の用に供する場合につ震基準に適合するものであることに屋で建築後使用されたことのないもいて適用されます。

宅建士

図表（6）適用時期

労務①その家屋が、令和５年12月31日

賃貸管理

る省エネルギー 基 準 への適 合の義相続

令和7年度からの新築住宅におけ税務の適 用ができないこととされました

金額が1,000万円を超える年につい法律

本制度の適用が可能となりました。

令和4年度税制改正後の住宅ローン特別控除の控除率・借入限度額・控除期間
一律0.7%（改正前：1％）

新築住宅・買取再販住宅
既存住宅

控除期間

令和5年

令和6年

令和7年

①認定長期優良住宅・認定低炭素住宅

5,000万円

4,500万円②ZEH水準省エネ住宅

4,500万円

3,500万円③省エネ基準適合住宅

4,000万円

3,000万円

その他の住宅3,000万円

０円（令和5年までに新築の建築確認：2,000万円）※3④長期優良住宅・低炭素住宅⑤ZEH水準省エネ住宅⑥省エネ基準適合住宅

3,000万円

その他の住宅※2

2,000万円

新築住宅・買取再販住宅

13年（「その他の住宅」
は、令和6年以降の入居の場合10年）

既存住宅

10年

※1「買取再販住宅」とは、宅地建物取引業者が一定のリフォームにより良質化した上で販売する住宅をいいます。 ※2「その他の住宅」とは、省エネルギー基準を満たさない住宅をいいます。
※3本文2（5）および【今回のポイント】参照。
（出典：国土交通省「令和4年度国土交通省税制改正概要」
を基に作成）

今回のポイント●令和4年度改正により控除率が0.7％へ引き下げられたのは、改正前の住宅ローン特別控除の控除率１％よりも住宅ローンの利率が低いケースが多く、控除の行き過ぎとなる 逆ザヤ” が生じていて制度の趣旨にそぐわないという
会計検査院からの指摘（平成30年度決算検査報告）があり、この指摘への対応として行われたものである。
●新築ではない、既存（中古）の特定居住用家屋を取得し、その家屋を令和6年1月1日以後に自己の居住の用に供した場合は、本特例の適用を受けることができる。
●令和６年１月１日以後に「その他の住宅」を自己の居住の用に供した場合であっても、その家屋が令和５年12月31日までに建築確認がされているときは「特定居住用家屋」に該当しないことから、本制度の適用を受ける（借入限度額2,000万円・控除期間10年）ことができる（図表内※3参照）。

当連載について、偶数月は「税務相談」、奇数月は「賃貸相談」となります。

2022.10 ｜ 月刊不動産 15

物件調査

借入限度額

※1

＜入居年＞

令和4年

IT

控除率

相続 ー

不動産お役立ちQ & A

Inheritance

民事信託を活用した不動産の承継について

相続相談

コンパッソ税理士法人
税理士

Vol.19若林 昭子

大学卒業後、弁護士秘書を経て税理士資格取得。平成15年東京税理士会登録。平成29年から現職。
TKC東京都心会会員。(株)山櫻監査役、（一社）
日本中小企業経営支援専門家協会理事を務める。

私には子どもがおらず、妻と２人で暮らしています。甥っ子がいますが、遠く離れ

estionQuて暮らしています。先祖代々の土地に自宅を建てて暮らしており、自分が他界した

あと、妻が 相 続することは問 題ないのですが、その 後、妻が 亡くなったときに妻の兄弟（または甥・姪）に相続されてしまうのは避けたいと思っています。何かいい方
法はありますでしょうか。

Answer
民事信託（家族信託）を利用して自宅を信託することにより、対応できる可能性があります。

民事信託とはの財産の「管理権限」を家族など信理・運用・処分を行う人

頼 できる第 三 者 に 渡し、自 分 に 代【 受 益 者 】信 託 財 産の利 益を享 受「民事信託」とは、「 自分の財産をわって財産管理・運用をしてもらう制

する人

誰かに預けて有 効 活用してもらい、度です（図１・図２）。

そこから生じた利 益を受 け 取る方

民事信託のメリット

法」です。
「 信託」
と聞くと
「投資信託」【委託者】財産を持っている人であを思い浮かべると思いますが、信託

り、受託者に信託財産を託す人①自分の生存中から死亡後まで、自銀行が取り扱う信託商品や投資信【受託者】委託者から信託財産を委由で柔軟な設定ができる

託（商事信託）とは異なります。自分託され、信託契約の内容に沿って管図１：民事信託

生存中から、死亡時、そして死亡後

図２：民事信託と権限の例

１. ご自身
（委託者）
の財産を、

権限の例

信託契約

２. 信頼できる家族（受託者）に託し、

３. 利益を受ける人（受益者）のために、

４. 特定の目的に従って、管理・処分してもらう財産管理の手法です。

管理・処分権限

権利（お金の権利）

16 月刊不動産 ｜ 2022.10

信託財産 管理・処分権限

子（受託者）

受益権（生活費給付など）
親（受益者）

・委託者：財産を託す人

利益
親（委託者・受益者）=

親（委託者）
贈与税・不動産取得税は、発生しません。

管理する
運用する
貸す
売る
建物を建てる
不動産を買う子（受託者）名義（ハンコの権限）・受託者：財産を託される人（形式的な所有者）

・受益者：信託財産からの利益の給付を受ける人（実質的な所有者）
・受益権：信託財産からの利益の給付を受ける権利（と監督権）

法律く、その後の相続についても受益者

図３：相談者さまのケースを指 定することができますが 、期 間の制限があります。

信託契約

相談者
（委託者・第一受益者）

信託財産

管理・処分権限

甥（受託者・帰属権利者）

受益権（生活費給付など）より他の者が新たに受益権を取得する旨の定めのある信託の特例）の有する受益権が消滅し、他の者が相談者の死亡により、奥様が受益権を取得

新たな受 益 権を取 得する旨の定め
受益権を取得する旨の定めを含む）

奥様（第二受益者）
奥様死亡（信託が終了）のある信託は、当該信託がされた時から30年を経過した時以後に現存※ 奥様の兄弟（または甥・姪）には相続されません。

で信託を行うと、相談者さまの想いに権を取 得した場 合であって当 該 受て決めておくことができます。その内添った承継を行うことができるかもし

益 者 が 死 亡するまでまたは当該 受

容は、契約などでかなり自由で柔軟な

れません
（図３）。

益権が消滅するまでの間、その効力を有する。

設定ができます。
【委託者】相談者さま

つ まり、信 託 開 始 か ら 3 0 年 が【第一受益者】相談者さま

経った後は、新たに受益権を取得し能になる【第二受益者】奥様

た受益者が亡くなることにより信託【受託者】相談者さまの甥は終了します。

相続について、財産を承継する者を【帰属権利者】相談者さまの甥②相続税

信託では、契約などで定めれば、自これにより、相談者さまが亡くなら

相 続 税 法 基 本 通 達 ９の３−１

分の死後、財産を承継した者が死亡れたときは、奥様が自宅を承継し安心（ 受 益 者 連 続 型 信 託に関する権 利

したとき、次の承 継する者を指 定でして暮らしていくことができます。そしの価額）

き、自分の死後、信託が終了したときて、奥様が亡くなられたときは、一般の受益者連続型信託に関する権利に財産を取得する者を指定できます。

相続では、奥様の兄弟（または甥・姪）の価額は、例えば、次の場合には、次が相続するはずの自宅を、相談者さまに掲げる価額となることに留意する。

③財産の管理・処分と利益の分離が可能となるの甥が承継し、信託が終了します。
上 記 以 外にも信 託目的 、信 託 財（１）受益者連続型信託に関する権

民事信託は、財産の管理や処分を産、終了事由など契約内容を細かく利の全部を適正な対価を負担せず信頼できる受託者に託すことになりま決めておく必要はありますが、遺言書取 得した場 合：信 託 財 産の全 部のすが、その利益は複数の人に分配すでは実現できないことも信託では実価額ることも可能です。

現することができます。
今 回のケースの 場 合 、受 益 者 の財産の管理処分権を１人に集約
し、複数人に利益を分配できますので、管理者が複数人となり、誰が管理するのか、処分をどうするのか意見をまとめる必要がなくなります。
今回のケースの場合、下記の内容

注意点
①期間制限

死 亡により受 益 権 が 移 転するたびに相続税が課税されることになりますので、奥 様 、相 談 者さまの甥が受

受 益 者 連 続 型 信 託 を 利 用す れ益権を取得するときに、それぞれ相ば、自分が死んだ後の相続だけでな

続税が課されることになります。

2022.10｜ 月刊不動産 17

物件調査

指定することはできません。

IT②通常の遺言ではできないことが可

宅建士

まで、
自分の財産の管理・承継につい労務する受 益 者 が当 該 定めにより受 益遺言では、自分の死後に発生した賃貸管理（受益者の死亡により順次他の者が相続

受益者の死亡により、当該受益者

相談者死亡

受益権（生活費給付など）

税務

信託法第91条（受益者の死亡に

管理 ー

不動産お役立ちQ & A

賃貸管理業からの信頼関係構築で生産性を高めよManagement「顧客継続ファネル」②
賃貸管理
ビジネス

みらいずコンサルティング株式会社
代表取締役

賃貸仲介、売買仲介、賃貸管理、収益売買仲介、資産形成コンサルティングの経験を経て、
みらいずコン
サルティング株式会社を設立。不動産業者・不動産オーナーの経験をもとにして、全国の賃貸管理業を行う企業へのコンサルティングや講演・研修活動を行う。聴講者はこれまでに３万人を超え、好評を得ている。CPM®、CFP®、不動産コンサルティングマスターなど資格多数。著書に『ラクして稼ぐ不動産投資
33の法則 成功大家さんへの道は管理会社で決まる！』（筑摩書房）がある。

Vol.55
estionQu

今井 基次

長い間賃貸管理業を営んでいます。管理戸数は増えたり減ったりしながらほぼ横ばいです。長年お付き合いのあるオーナーさんとは、よい関係でお仕事をさせていただいているのですが、当社のスタッフのスキルに問題があるのか、既存のオーナーさんから新たにお仕 事の話をいただく機 会がほぼありません。このところ、賃 貸 仲 介のお客 様の来 店 数が減っており、それに応じて売上げも減少しています。継続的に収益を安定化させるには、
どのような手段がよいとお考えでしょうか。

Answer
仲介事業が不安定になっている場合、管理事業を拡大してストックビジネスにシフトしていくことをお勧めし
ます。
ここでは、
２つのステップで物事を考えなくてはなりません。
１つ目は、新規顧客との接点を増やし、管理物件を増やすこと。
２つ目は、既存顧客との関係強化をして、既存顧客からの紹介や派生ビジネスへと展開し、生産性を高めていく方法があります。
※第２回目は「既存顧客との関係強化と派生ビジネスへの展開」についてご説明します。

はじめにからお預かりした物件のパフォーマ

ンタクトも取らなければ信頼関係はンスを最大化させなければいけませ

構築されません。

前回は、管理受託をするための経ん。満室にするための提案を行い、もオーナーは不動産という大きな資路と、集客（広告）を行うときの目的をちろん日常の出納業務やメンテナン

産を保有して、管理会社はその管理明確にすること、
そして、いきなり管理

ス業務、日常報告なども欠かせませを委 託されているわけですが、オー

受託ではなく、その前に小さな取引かん。オーナーのための日々の活動が、ナーが保有しているのはその物件だ

ら信頼関係を構築し、管理受託に結

小さな信頼関係を作り、それが積みけとは限りません。ほかにも物 件をびつける流れを説明しました。

重 なることで、や が て 管 理 会 社 は保有している可能性もあれば、将来オーナーにとって無くてはならない

的に新築物件を建てることも考えら存在になります。

れます。せっかくそのような人にアプ

今回は、管理を受託してからの顧客関係の強化と、派生ビジネスへの展開について解説します。

顧客関係管理いざ管理受託をしたら、オーナー

18 月刊不動産 ｜ 2022.10

一方、空室が長い間続いているのローチできるチャンスが無限にあるに全く提 案を行わなかったり、せっにもかかわらず、「 何もしない」では大かく物件が満室なのに、埋まっていきなビジネスチャンスを逃しているこるからやることが特にないと、何のコとにほかなりません。

法律

図1： 管理会社にとってのシナリオ（赤：最良のシナリオ、青：最悪のシナリオ）
売却の媒介

コンサルティング

購入の媒介

管理

売却相談をもらう

A

一般媒介

A

自社で媒介

A

管理が残る

B

売却相談がない

B

専任媒介

B

他社が媒介

B

他社が管理

C

何も聞いていない

C

他社が媒介

税務

A

相続

図2： 顧客継続ファネルのイメージ
生産性

浅い

集客A

ー

集客B

ー

集客用商品

小

基幹収益商品中（継続課金）

派生収益商品

高

高収益商品

最高

深い

顧
DM

募集のみ

客

営業ツール

ホームページ

ランディングページ

セミナー

完成見学会

空室改善提案

準管理委託

小修繕

市場調査

各種広告

限定セミナー

管理委託
紹介

集客用

リノベーション

建築プロデュース

相続設計（資産組み換え）

売却の媒介

購入の媒介

物件購入・再販

労務

目的と商品

賃貸管理

信頼関係

集客

宅建士

商品

基幹収益
商品

IT

高収益商品

なく、突然ふと訪れるものです。
その瞬確定しているという状態です。せめて、に一回程度は必ず会う機会（または何間に、「そういえば、〇〇さんに相談し片手の売買仲介か、管理が残せるこ

かしらのコンタクト）を設け、積極的なてみようかしら」と思ってもらえることとができればよいのですが、３つとも情報発信をするようにしたいものです。

が重要で、日常の信頼関係の積み重全て取りこぼしてしまえば、管理会社

管理会社にとってのねが重要となるのです。

にとって大きな機会損失となります。

最良のシナリオは、売却の相談にこのような悪いシナリオは、管理戸

乗り（A)、管理受託をお預かりし、専数が増えるほど起こりやすくなります。

任 媒 介により（ B ) 、自社のその他の理由としては、戸数の増加に伴いオー賃貸管理を行う中で、最も現実的なオーナーに物件を購入していただき

ナーとの顧客関係が薄れていくため

派生ビジネスといえば売買仲介がある（A)、管理がそのまま残る（A)というもです。管理ビジネスはストック事業ででしょう。既存の管理物件の売買仲介のです。売買の両手仲介を行え、さらすから、安定して収益を得ることがでに携われるか否かで、管理会社の売上に管理もこれまでどおり残るのです

きますが、そこがゴールではありませげは大きく左右します。先ほどの話にから、これ以上の生産性が高い業務ん。
さらに展開を図るには、オーナーと戻りますが、売却をする前の「ちょっとはないでしょう。

の信頼関係を構築していくことがとて良いシナリオと悪いシナリオ（図表１）

相談したいことがあるんだけど、聞いて一方、最悪のシナリオは、相談どこも重要なのです。
それらができれば、さもらえませんか」という一言をもらえる

ろか何も知らない状態で売却の話がらに深いファネルへと繋いでいくこと距離感に、管理会社のスタッフがいら進んでいて（C）、一切の仲介に関与ができる非常に優れたビジネスモデル

れるかどうかがカギになります。不動

できず（C）（ B)、気づけば新しい買主であるということを、改めて認識できる

産の相談は、毎日や毎月あるものではが管理を他社に委託する（B）ことがのではないでしょうか（図表２）。

2022.10 ｜ 月刊不動産 19

物件調査

よって、仮に満室状態でも、最低月

労務 ー

不動産お役立ちQ & A

Labor

身元保証人への損害賠償請求はどこまで可能か労務
相談

社会保険労務士法人
大野事務所パートナー社員

野田 好伸（特定社会保険労務士）

大学卒業後、社労士法人ユアサイドに入所し社労士としての基本を身に付ける。
その後6年の勤務を経て、2004年4月に大野事務所に入所する。現在はパートナー社員として事務所運営を担いながら、人事
労務相談、人事制度設計コンサルティングおよびIPO支援を中心とした労務診断（労務デュー・デリジェ
ンス）に従事する。

Vol.11
estionQu

今年入社した大学卒の営業社員が社有車を利用中に自損事故（携帯電話をしな

がらのよそ見 運 転による事 故）を起こしてしまい、社有車等の 修 理 代 金に60万円ほどかかる見 込みです。社 員本人には弁済能 力が無いため、身 元 保 証 人に対し損害額を請求しようと思いますが、どこまで可能でしょうか。

Answer
当該社員に道路交通法違反などの重大な過失がある場合には求償可能ですが、求償できる場合でも損害額全額を求めることは酷であり、損害額の25％程度が妥当だといえます。なお、身元保証人に求償するためには、身元保証書に保証の限度額を明示しておく必要があります。

1．はじめに身の人物（身分、人柄、経歴等）に対する保証人としてのお墨付きを与え

近年は入社時に身元保証書を提るものであり、もう１つは、従業員の出させる企業が少なくなっている印

行為によって会社が被る損害額を身象ですが、不動産業や金融業などで元保証人が賠償することを約束するは、現状でも身元保証書を提出させものです。

下、身元保証法）の改正もありました
ので、実務上の留意点等について解説します。

2．身元保証の目的

4．保証限度額の明示義務
従 業員の行 為により会 社 が 被った損害額を保証人に賠償させることが身元 保 証 書を作 成する目的の１

ることが多いものと思われます。数年前には、身元保証ニ関スル法律（以締結する必要があります。

3．身元保証期間の上限

つとなりますが、2020年4月の改正民法により、賠償の極度額（上限額）

身元保証期間については、原則、を定めることが 求められるようにな

成立日より３年間とされていますが、り、極度額が明示されていないもの

期間を定めることも可能であり、そのは無効となります（民法465条の2）。

場 合には最 長５年となります（身元第４６５条の２（個人根保証契約

保証法第1・2条）。有効期間が定めの保証人の責任等）

身元保証契約とは、会社と従業員られていない身元保証書については一定の範囲に属する不特定の債の身元 保 証 人との間で締 結する契３年となりますが、自動更新は認めら務を主たる債務とする保証契約（以約となりますが、その目的は大きく２れておりませんので、引き続き保 証

下「 根 保 証 契 約 」という。）であってつあるといえます。
１つは、従業員自人を要するのであれば新たに作成・保証人が法人でないもの（以下「個20 月刊不動産 ｜ 2022.10

法律

人 根 保 証 契 約 」という。）の保 証 人
は、主たる債務の元本、主たる債務

税務に関する利息、違約金、損害賠償その他その債 務に従たる全てのもの
及びその保 証 債 務について約 定された違約金又は損害賠償の額につ相続いて、その全部に係る極度額を限度として、その履行をする責任を負う。

賃貸管理

5．使用者の通知義務
身元保証法では、使用者に対し、次の事 項を身元 保 証 人に通 知する
る場合には、当然に保証人への損害れていますので、保証人に対しても同容の事実があったことを知ったとき額の請求ができなくなりますので、ご様であると考えます。

には、将来に向けて保証契約を解除

留意ください。

することができるものとされています（身元保証法第3・4条）。
●被用者に業務上不適任または不6．求償の限度額

宅建士

該通知を受けたとき、または通知内

7．本件への回答
従業員の運転に重大な過失があることから、身元保証人に対し求償で元保証人の責任の問題を引き起こす

事故を起こして会社に損害を発生さきるものと考えますが 、賠 償 額は修

おそれがあることを知ったとき。

せた従業員に対し、どこまで損害賠

理代金の25％である15万円程度に●被用者の任 務または任 地を変 更

償を請 求できるのか 争われた裁 判すべきものと考えます。なお、同一社

し、このために身元保証人の責任を（茨城石炭商事事件）では、「 車両に員が 再 度 事 故を起こすようであれ

加えて重くし、またはその監督を困難

ついては、対人賠償責任保険、対物

ば、2回目以降は求償割合を大きくしにするとき。

賠償責任保険、車両保険がありますてもよいのではないでしょうか。

さらに、裁判所による保証人の責が、それぞれ加入するかどうかは会

上述のとおり、身元保証書におい任を制限する規定を設けており、次社の判断により、従業員の意思で加て賠償の極度額を明示するものとなを考慮する事由として挙げています

入することはできません。会 社が 対

りますが 、あまり低い額だと損 害 額（身元保証法第5条）。

物賠償責任保険や車両保険に加入

が 十 分に補 填されず 意 味を成さな●被用者の監 督に関する使用者のしていれば損害額を抑えられたこと、

いものとなります。一方で高額過ぎる

過失の有無

従 業 員の 担 当 業 務 、給 与 、勤 務 成と保証人になる人が見つからないな●身元 保 証 人が身元 保 証をするに

績、勤務態度、不注意の内容・程度

ど、極 度 額の設 定に悩むところでは至った事由およびそれをするときになどを考慮して、会社が従業員に請ありますが、前述した身元保証法第した注意の程度求できるのは、損害額の４分の１が５条の裁 判 所による責 任の制 限 事●被用者の任 務または身上の変 化限度である」としました。

由などを考慮すれば、100万円を超

当該裁判では具体的な金額につ過するような求償額はまれであり現このように身元保証人に対し、使いて触れていませんが、近年の判例

実的ではありませんので、極度額を用者としての責務を果たしていることの傾向として、損害額の25％程度を明示するとしても数十万円が妥当なが前提にあり、当該責務を怠ってい従業員負担の上限とすべきものとさ極度額ではないでしょうか。

2022.10 ｜ 月刊不動産 21

物件調査

前 方 不 注 意により自動 車の追 突

IT

誠実な事跡があって、このために身その他一切の事情労務ことを求めており、身元保証人は、当宅建士 ー
Real Estate Notary

宅建士講座
宅建士試験合格のコツ

Vol.43

権利関係〜不動産登記法〜

本試験において、不動産登記法からは毎年１問出題されます。細かな点が問われることもあり、確実に１点をゲットすることは難しいですが、過去に出題が多かった論点は押さえておきたいところです。今回は、２〜３年に１回くらいの頻度で出題されている区分建物（マンション等）の登記にスポットを当ててみた
いと思います。

不動産登記法１. 区分建物の登記記録の構成
区分建物では、各専有部分ごとに区分して所有されるので、登記記録も各専有部分（規約共用部分とされている場合も含む）
ごとに作成されます。
しかし、表題部に記録されている情報が、その専有部分＜戸建ての建物の登記＞

表題部に関するもののみであるとすると、登記を見てもマンション全体の構造や共用部分に対する権利関係等を知ることができません。

そこで、区分建物の場合、表題部として①一棟の建物全体の表題＜区分建物の登記＞一棟の建物全体の表題部
当該専有部分の表題部

権利部

部と②当該専有部分の表題部が設けられます。

権利部

2. 区分建物の所有権保存登記
所有権保存登記は、表題部所有者（マンションでは分譲業者が該当）でなければ申請できないのが原則です。
しかし、区分

建物にあっては、表題部所有者から所有権を取得した者（マンションの購入者）も、所有権保存登記をすることが認められています（ただし、敷地権の登記名義人の承諾を得る必要はあります）。

3. 表題登記の申請
区分建物の表示の登記の申請は、一棟の建物全体について一括して申請しなければなりません。専有部分を購入した者が、各自で表示の登記を申請したのでは、いつまでたっても登記がそろわないおそれがあります。そこで、マンションを建てて、最初の所有者になった者（分譲業者）が全部まとめて申請することにしたのです。

4. 規約共用部分の登記集会室などの規約共用部分は、区分所有者全員の共有に属します。
したがって、本来なら、権利部に登記されるべき事項です。
しかし、区分所有者全員の共有名義を記録するとなると、非常にごちゃごちゃした登記となりますし、専有部分の譲渡が行われたときに面倒です。

そこで、規約共用部分は、規約共用部分とされた専有部分の表題部に登記されることになっています。

5. 敷地権の登記マンションの敷地を利用する権利は、土地に対する権利ですから、その登記の申請は、土地の登記記録について行われるはずです。

しかし、区分所有権と敷地利用権の分離処分は禁止されているので、敷地利用権は区分所有権と一体化され運命をともにします。
それなら、登記記録上も敷地利用権を建物の区分所有権に一体化してもよいことになります。
そこで、敷地利用権に関する登記は、区分建物の登記記録の表題部に記録するように申請することができるとされています。
このように区分建物登記の表題部（全体の表題部および各専有部分ごとの表題部）にその存在が表示された敷地に対する権利のことを敷地権といいます。

ただ、敷地権は土地に対する権利なので、土地の登記記録に何も記録しないというわけにはいきません。
そこで、敷地権の表示の登記をするときは、登記官が職権で土地の登記記録について、所有権、地上権その他の権利が敷地権である旨の登記をしなければならないとされています。

22 月刊不動産 ｜ 2022.10

法律

植杉 伸介

税務

宅建士・行政書士・マンション管理士、管理業務主任者試験などの講師を30年以上務める。著書に『マンガはじめて建物区分所有法 改訂版』
（住宅新報出版）、『ケータ
イ宅建士 2022』（三省堂）などがあるほか、多くの問題集の作成に携わり、受験勉強のノウハウを提供している。

相続

敷地権の登記

一棟の建物全体の表題部および各専有部分ごとの表題部

当事者の申請による敷地権である旨の登記

土地の登記記録の権利部の相当区（所有権なら甲区、地上権等なら乙区）

登記官が職権で行う労務登記の申請等賃貸管理

記録される場所

敷地権の登記が建物登記簿の表題部に行われるのは、区分所有権と敷地権が分離されず一体になっているからです。それ

宅建士

6. 敷地権の登記の効力ゆえ、敷地権の表示の登記をした後、区分建物についてなされた登記は、原則として土地の敷地権についてされた登記としてたとえば、専有部分の所有者Ａがその所有権をＢに譲渡し、専有部分の権利部にＡ→Ｂという所有権移転登記をすると、同時に敷地権もＡ→Ｂへと移転したという効力を持ちます。

ITの効力を有することとされています。

これに対して、たとえば、Ａが専有部分の所有権のみをＢに移転する登記をすることは、区分所有権と敷地権を分離するこ権が実行されると、区分所有権と敷地権が分離してしまうからです。

ただし、このような区分所有権と敷地権の分離に結びつく登記でも、土地が敷地権の目的となる前に、登記原因が生じていた場合などは、例外的に認められています。分離処分が禁止される以前に原因があった以上、やむを得ないということです。

論点の確認とを知識の定着

問題を解いてみよう！

【Ｑ１】 区分建物が属する一棟の建物が新築された場合における当該区分建物についての表題登記の申請は、当該新築された一棟の建物についての表題登記の申請と併せてしなければならない。
（R2-12月 問14）
【Ｑ２】 登記官は、区分建物について敷地権の表示の登記をしたときは、敷地権の目的たる土地の登記記録の表題部に敷地権となった旨の登記をしなければならない。
（H8 問15改）

こう考えよう！＜解答と解き方＞
Answer 1 【解説】 区分建物の表題登記は、一棟の建物全体について一括して申請する必要があります。

Answer 2【解説】 敷地権の表示の登記をしたときは、
敷 地 権の目的たる土 地の登 記 記 録の表 題 部
ではなく、権利部の相当区に、敷地権となった旨の登記をする必要があります。

2022.10 ｜ 月刊不動産 23

物件調査とになるので、認められないことになります。土地または建物のみを対象にして抵当権を設定する登記も同様です。将来、抵当Information Technology

不動産テック時代の到来

進む！業界の化

Vol.26

不動産テックによって解決すべき課題と恩恵①

不動産情報の整備と、新しい評価・分析・活用方法の発見

仕事をするうえで、「もしこんなデータがあれば便利なのに」「このデータがあればもっと顧客に寄り添ったサービスが届けられるのに」と、もどかしく思ったことはないでしょうか。不動産
業界の生産性を上げるために 不動産テックにできること を解説します。

■課題と恩恵不 動 産テックによって解 決すべ
き課題ともたらされる恩恵について紹介します。大別すると下記のようなテーマで新しいサービスや技術が作られていると考えています。
①不動産情報の整備と、新しい評
価・分析・活用方法の発見②都市における暮らしやすさや国際競争力向上につながる技術開発③空き家や所有者不明土地に代表される使われない不動産の管理や活用法の発見について取り上げます。
■ 不 動 産 情 報の 整 備 が 遅 れる日
本市場でも増える「データ活用」に考えた利回りの計算、賃料下落率、空室率、キャップレートなど、既存の物件評価にとらわれない物件
評価方法を提案しています。

前回、不動産テックの技術革新

実は筆者が経営する「トーラス」の中心にはAI（ 人工知能）とディー

も、不動産データに関連した不動産

プラーニング（深層学習）があるこ

テック企業に分類されて紹介されるとをお伝えしました。

ことがあります。
トーラスでは「不動このディープラーニングには膨産レーダー」というサービス名で不大なデータが 不 可 欠です。日本は動産登記を活用した不動産データ

諸 外 国 に比 べて不 動 産 に関 するの活用を行っています（図参照）。

データが少なく、そのことが不動産登記簿を見るだけなら、土地や建テック発展の足を引っ張り、不動産物の情報の取得に過ぎません。
しかビジネスの成長にも影響しているとし、書いてある情報を集約し、ビッグ言われています。

データ化することで横串を刺すことそのような中でも、数少ない情報ができます。そして、ビッグデータかを活用して新しいデータ活用に取ら特定エリアのビルやマンションのり組んでいるのが「リーウェイズ」

正 確な棟 数 、名 称 、物 件 概 要 、戸（東京渋谷）です。過去10数年間に数 、面 積 、持ち主などを抽 出すれ

もちろん例外もありますが、さまわたって独自に不動産データを収ば、全く新しいデータが得られます。

ざまな不動産テックを分類すると上集し、現在は1億件を超えるビック

例えば、「 東京と大阪の2つのエ記のいずれか（複数の場合も）に当データを所有していると公表していリアで合 計 1 0 筆 以 上の土 地を持てはまると思います。全てが重要なます。
こうしたビッグデータを元に、つ個人」のように、地域と筆数で必テーマですので、日本での取り組み

不動産価値分析AIクラウドサービ

要なデータを絞り込むことができま

や課題について紹介していきます。

ス「Gate.」シリーズを開発し、金融す。また、「ワンルームマンションを今回はまず、①の不動産情報の機関や不動産会社に提供していま10戸以上所有する投資家」のよう整備と、新しい評価・分析・活用方

す。家賃相場や投資期間を総合的に不動産の種類をキーワードにし④IoT などによる家やオフィスなど
での過ごしやすさ向上、空間全般の有効活用

24 月刊不動産 ｜ 2022.10

推 定するサービスです。自宅 や所ムの情報があります。MLSはアメリ

要なデータを探すこともできます。

有不動産の売却価格が推定できる

カの不動産エージェントが所属す

登 記 簿ビッグデ ータを 分 析 す れため、売却時の参考にする利用者

る協 会が運 営する仕 組みですが、ば、特定の情報だけをリスト化するが爆発的に増えました。さらに、自裁判の結果、MLSにある売買や賃ことができるのです。

宅の最新価値を確認して、固定資貸情報は公開すべきという判断が活用すれば、登記簿を取得して産税の値下げ交渉に使う人も現れなされたため、I T 企 業にも膨 大なリスト化するという従来の業務の手るなど、不動産環境すらも変えていビッグデータ活用の道が開けたと間が省けるだけでなく、全く別次元ます。サービス開始直後は「推定価されています。

のビジネスも可能になります。読者

格 が 正 確 性に欠ける」という指 摘とはいえ、日本ではM L Sほどのの皆さんも、「こんなデータはないや、「 実 際よりも安 値 で 売 ってし膨大な取引データを得る方法がなのだろうか？」
とか、「このデータがまった」という利用者の声がありま

いため、情 報 系の不 動 産テック企

あればこんなサービスを作れるな」

したが、精度は高まっており、実際

業 か ら ユ ニ コ ー ン（ 巨 大 ベ ンなど、頭に浮かぶものがあるのではの成約価格との誤差は平均数％にチャー）が生まれないとも言われてないでしょうか。
ビッグデータによっまで小さくなっています。今では全います。

て新しい不動産ビジネスが生まれ

米 最 大の不 動 産ポータルサイトとデータの整備は国の課題ともいる可 能 性を感じていただけるかもなり、物件情報や推定価格だけでえますが、かなり時間がかかると思しれません。

なく、学区や交通アクセスを数値化われます。情報整備への理解を深して提示するなど、不動産ビジネス

めるとともに、公的なデータに頼らにおいてなくてはならない存在になずとも、新しい情報を生み出す技術りました。

革新も求められています。

■アメリカでは不動産ビッグデー

タで固定資産税の値下げ交渉

IT

不動産の大きさと売買の時期で必

宅建士

は、M L Sという不 動 産 流 通システ

労務

産データをもとにAIで物件価格を賃貸管理

以 上の土 地を売 却した個 人 」など

相続

この「ゼスティメイト」誕生の影に

税務「ゼスティメイト」は、膨大な不動

法律

た情報や、
「 直近1年間で10,000㎡

さて、不動産テックの本場アメリ
カの不動産情報分野についても紹

物件調査

介しておきます。
情報系不動産テックの代表企業が「ジロー」です。不動産マーケットプ
レイスと呼ばれる彼らのビジネスモデ
ルは、不動産を買いたい人と売りたい人をマッチングさせるものです。掲
載される物件数は年間で1億件を超えています。
まさに、巨大な物件情報
サイトなのですが、その価値を高めたのは「ゼスティメイト」と呼ばれる不動産の価格推定サービスです。

「不動産レーダー」
では、取得した謄本が自動でデータベース・エクセル化ができ、DMや営業用リストとして活用できる。
好きな区の相続・差押・売買・信託などの全ての異動情報が取得可能。

株式会社トーラス 代表取締役

木村 幹夫

大学卒業後、東京大学EMP修了。三井住友銀行にて富裕層開拓、IT企画部門にてビックデータを戦略的に活用した営業推進、社内
情報系システムの大部分をWebシステムで刷新するなど、大幅なコスト削減と開発スピードアップを実現。2003年に株式会社トーラス設立。登記簿を集約したビックデータを構築し、不動産ビックデータ、AIを元にしたマーケティング支援を行う。MIT（米国マサチューセッツ工科大学）
コンテストなど受賞実績多数。東京大学協力研究員。

当連載について、偶数月は「進む！業界のIT化」、奇数月は「不動産トラブル事例と対処法」となります。

2022.10 ｜ 月刊不動産 25

物件調査 ー

物件調査のノウハウ

Vol.43

Research

売買重要事項の調査説明 〜現地照合確認調査編③〜“がけ”条例の調査を忘れた
売買トラブル事例“がけ”とは、「 地表面が水平面に対し30度を超える角度をなす硬岩盤以外の土地」と定義され、がけ条例の建築規制は各地で異なり、がけや擁壁に関する調査は、特に難しい分野です。
しかも、一度、調査ミスが生じると買主の損害額が大きく、訴訟に発展します。本章では、現地の状況が、①既存擁壁が存在する場合②既存擁壁が存在しない場合に分けて、“がけ”と擁壁の調査方法について、重要なポイントを述べます。

がけ条例の説明忘れで1,150万円の損害賠償判決！
＜がけ斜面に既存擁壁が存在しない自然斜面の事例＞

建築規制で、擁壁を設置しない場合

善管注意義務違反による損害賠償

は、敷地の約半分が建物の敷地に利責任がある」と判決しました。そして、用できない」
ことがわかり、仲介業者

仲 介 手 数 料 3 7 0 万円のうち1 5 0 万を相手に訴訟を起こしました。

円と、弁護士費用約100万円、被害

東京高裁は、次のように判決しま

額900万円の合計額1,150万円のした。

買主の損害を認め、仲介業者に支払こんな事件がありました。平成元「本件土地上に建物を新築する場

うようにと判 決しました（ 平 成 1 2 年

年5月、藤沢市に居住する医師は、住合 、神 奈川県 建 築 基 準 条 例 第３条

10月26日、浅生重機裁判長）。

宅の新築目的で、鎌倉市の土地319（現在の鎌倉市は２m）で３ｍを超え㎡を1億1,800万円で、資本金200

るがけが規制対象となり、がけ部分億円の大手不動産会社の仲介によに擁壁を設置しない場合には、東側

り、個人の売主と売買契約を締結し境界から10ないし11ｍの範囲に建ました。取引対 象 地の東 側には7 〜

築制限を受け、がけの高さの２倍を8mのがけがあり、崩れかかった擁壁

超える範 囲にセットバックをしなけ

どうして、
このようながけ条例があるもありました。仲介業者は、「 本件概ればならず、本件土地の東側の半分

のに、取引現場において、忘れてしまう

算見積書は参考資料にすぎない」旨

近くの利用が大幅に制限されるか、のでしょうか。全国のがけ条例はそれを重要事項説明した上で、売買契約

東側境界付近に大規模で多額の費

ぞれの地方の実情に応じて、がけ規を締結し、取引が完了しました。買主用を要する擁 壁 築 造 工 事を施 工す

制の高さや建築規制範囲が異なり、が 工 事 に着 手しようとしたところ、る必要がある。本件売買契約にあた

全国一律の法律ではありません（ポイ「本件概算見積書の擁壁設計案は、り、仲介業者が買主に対して重要事

ント１）。がけ条例の記載欄がない書

建 築 基 準 条 例に基づく規 制に適 合項の説明を行った際、盛土をする場

式で他の業界の宅建業者と取引をし

しない」、
そして
「擁壁築造工事は、東合、宅地造成等規制法による規制がなければならない場合は、忘れずに、側部分だけでなく、南側隣地に属すある旨の告知はしたが、その具体的その他の欄に記載し説明をすることがるがけ部分をも大幅に削り取る必要な説明は行わず、また、本件土地に大切です。
しかし、“がけ”があるのにがあるため、本件土地の東側部分につき県建築基準条例（がけ条例）に“がけ”の規制はどうだろうか？と、最擁壁を造るのは困難である」とわかり

基づく規制があることの説明をしな

初に、現地で疑問に感じていれば、起ました。その結果、「 がけ条例によるかった」。その結果、「 仲介業者にはきなかった事件かも知れません。

26 月刊不動産 ｜ 2022.10

重要事項説明書に記載欄がない場合の「がけ条例」

た場合は、設計図上の工作物の高さ

去しなければ、この敷地での再建築と現地の擁壁の高さが一致しているの際の確 認は出ない」とのことでしかを確認します。
また、許可があっても＜がけ斜面に既存擁壁が存在する

た。実際の取引では、
このことを重要検査済証がない場合は、擁壁は存在

事例＞

事項説明書で説明をして、無事に取しないものとみなされます。一方、
この引が行われました。

事例のように、検査済証があっても擁こんな事件がありました。現地には壁の利用方法によっては、対象地での認、検査済証もありました。
しかし、現ているときは、工作物の許認可および建築確認が出ません。
２段盛土の場

地照合の確認調査の中で、外見から検査の記録の調査が必要です。建築

合や２段擁壁の場合は、検査済証がはコンクリート擁壁の上に、４段のブ基準法の工作物確認、都市計画法の

あっても、
２段擁壁、
２段盛土の状態

ロックが積まれ、敷地内側から見ると開発許可、宅地造成許可、旧住宅地

を元の状態に復元しない場合は、そブロック２段分の高さで盛土が行わ

造成事業法による認可、区画整理事の敷地での建築確認を取得できないれていました。建築確認担当課に照業の認可などによる擁壁の許認可記ため、注意が必要です（ポイント２）。

ポイント１

ポイント2

項説明書の記載忘れには注意する必要があります。

写真のように、擁壁は「工作物の確認あり、検査済み証あり」にもかかわらず、現地照合確認調査をしたとこ

ろ、外から見てコンクリート擁壁の上に設置した４段（約80cm）のブロックがあり（写真上）、その敷地内側

全国の主な“がけ”条例
がけの下の規制範囲

がけの上の規制範囲

北海道

2m

がけの高さの2.0倍

がけの高さの2.0倍

青森県

3m

がけの高さの2.0倍

がけの高さの1.0倍

東京都

2m

がけの高さの2.0倍

がけの高さの2.0倍

千葉県

2m

がけの高さの2.0倍

がけの高さの1.5倍

神奈川県

3m

がけの高さの2.0倍

がけの高さの2.0倍

埼玉県

2m

がけの高さの2.0倍

がけの高さの2.0倍

新潟県

5m

がけの高さの2.0倍

がけの高さの2.0倍

京都府

2m

がけの高さの2.0倍

がけの高さの2.0倍

高知県

3m

がけの高さの2.0倍

がけの高さの2.0倍

愛媛県

5m

がけの高さの1.75倍

がけの高さの1.75倍

山口県

2m

がけの高さの1.5倍

がけの高さの1.5倍

福岡県（福岡市）

3m

がけの高さの2.0倍

がけの高さの2.0倍

長崎県

2m

がけの高さの1.5倍

がけの高さの1.5倍下）、
２段盛土の状態です。
このような２段盛土の場合

は、再建築の際、約40cm分の土砂を除去し、２段盛土の状況を解消しなければ建築確認は出ないため注意が必要です。

物件調査

がけの高さ

IT

にはブロック２段（約40cm分）分の盛土があり（写真

地域（2022.7.30現在）

津村 重行

宅建士

がけ条例は、地域の実情に応じて、「 規制対象のがけの高さ」と「建築

物の建築規制範囲」が、次の表のようにそれぞれ異なっており、重要事

不動産コンサルタント

労務

現地で、がけ斜面に擁壁が存在し賃貸管理

コンクリート擁壁があり、工作物の確

相続

状況は２段盛土で、盛土の土砂を除税務録を取得します。設計図書を入手でき法律会したところ、その回答は、「 現地の擁壁の検査済証が
あっても、
２段盛土で
建築確認が出ない！

三井のリハウス勤務を経て有限会社津村事務所設立。2001年有限会社エスクローツムラに社名変更。消費者保護を目的とした不動産売買取引の物件調査を主な事業とし、不動産取引におけるトラブルリスク回避を目的に、宅建業法のグレーゾーン解消のための開発文書の発表を行い、研修セミナーや執筆活動等により普及活動を行う。著書に『不動産物件調査入門 実務編』
『不動産物件調査入門 取引直前編』（ともに住宅新報出版）など。

2022.10 ｜ 月刊不動産 27

Initiate Member

令和８年度４万社達成を目指します！

新入会員名簿都道府県 市区町村
北海道

青森県

岩手県
群馬県
埼玉県

商号名称

都道府県 市区町村

商号名称

RDS 株式会社

杉並区

株式会社 バウキャピタルマネージメント

大阪市

カランクリエート 株式会社

札幌市

株式会社 アクアホームズ

新宿区

株式会社

豊中市

株式会社

夕張郡

有限会社 オフィス２１

渋谷区

有限会社 ＰＡＮＯＦ

枚方市

株式会社 Ｋｕ−Ｄｅｓ
ｉ
ｇｎ

札幌市

株式会社 SANKO リーシングマネジメント

ヒロセ総業

札幌市

株式会社

札幌市

TOCHITATE

岩見沢市
札幌市

八福不動産

北大阪土地建物

大阪市

株式会社 くらの家

新宿区

株式会社 フォルテ

大阪市

コスモスシエル

大田区

株式会社 フ道大阪市

株式会社 ＺＡＵＳ

株式会社 フェリックスエステート

渋谷区

株式会社 ＰＲＥＭＡエステート

大阪市

株式会社 Ｓｕｎ Ｃｉｔｙ

北陽警備保障株式会社

港区株式会社 ｂ
ｌ
ｕｅ ｂ
ｌ
ｏｏｄｅｄ

大阪市

株式会社 ＳＨＩ
ＩＫＡ

札幌市

株式会社 ライフスタイル

品川区

株式会社 ＰＲＥＭＩＥＲ ＧＡＲＤＥＮ

大阪市

株式会社 Ｇ−ｇｒｏｕｐ札幌市

株式会社 ラクタスホーム

千代田区

株式会社 ＬＥＧＡ総合計画

大阪市

清水商事

八戸市

株式会社 ミライズ不動産

世田谷区

株式会社 リガロ

大阪市

株式会社 シンシア

八戸市

スカイアース不動産

豊島区

利達通商

大阪市

Ｚリアルエステート 合同会社

箕面市

株式会社 ニコトラスト

大阪市

株式会社

大阪市

株式会社 ニッシンホーム

茨木市

株式会社 ＨＡＬＥＢＡＲＲＥＬ

大阪市

株式会社 ファーストリンク

東大阪市

株式会社 ライフ不動産

花巻市
高崎市
川越市

春日部市
川口市
八潮市
川口市

東京都

都道府県 市区町村

札幌市

さいたま市

千葉県

商号名称

［令和4年 8月］

株式会社
株式会社

武蔵村山市

総和
株式会社

成咲工務店

新宿区

三榮地所

葛飾区

株式会社

株式会社

株式会社 リロパートナーズプロパティ株式会社 ｒｅｃｒｕｅ

有限会社 アヤベ企画

台東区

令和ホールディングス 合同会社

エスエープロデュース 株式会社

港区

ｗｏｒ
ｋｓｔｙ
ｌ
ｅｄｅｓ
ｉ
ｇｎ 株式会社

株式会社 Ｎｅｘｔ ａｇｅ
羽拓

千代田区

株式会社

神奈川県

株式会社 ハル
合同会社

横浜市
横浜市

東川口土地建物横浜市

株式会社 ＹＫＲ
有限会社

明日香地所

アメニタ建設
ＳＫオール

株式会社

株式会社

浦安市

株式会社 セカンドフロア

横浜市

株式会社 ＧＲＡＶＥＬ

松戸市

有限会社 ヒラケン

横浜市

株式会社 スマートハウス

鎌ケ谷市

ｈｏｓｐ
ｉ
ｔａ
ｌ
ｉ
ｔ
ｙ 株式会社

横浜市

株式会社

玉井不動産鑑定

木更津市

株式会社

堀切工業

小田原市

株式会社

中川工務店

白井市

株式会社 ＹＯＬＯ ＥＳＴＡＴＥ

横浜市

株式会社

横浜ランドプラス

浦安市

株式会社 リボン富山県

富山市

合同会社 ライス不動産

世田谷区

株式会社 アーバンビルド不動産

石川県

金沢市

ｉ
ｅｚｏ 株式会社

兵庫県

株式会社

西日本Ｍ＆Ａセンター

大東市

株式会社 リアライズ

大阪市

リーズ不動産大阪市

株式会社 リブラホーム
合同会社

大阪市

ワイツーエムツー

良真不動産研究所

神戸市

株式会社 エイド

神戸市

有限会社 クラシスト
合同会社 フィーロ

西宮市

Ｍｏ
ｒ
ｉｗａｋｅ不動産

明石市

株式会社 ラフスペース

合同会社 ＲＳ ｃｏｒｐｏｒａｔ
ｉ
ｏｎ

金沢市

合同会社

アイマックエンジニアリング 株式会社

野々市

有限会社 日税サービス北陸

足立区

合同会社

甲府市

エステート・シン

港区

株式会社 アクシオンバロール

甲府市

正直不動産

新宿区

株式会社 アセットリアルティマネジメント

山梨市

やまか不動産渋谷区

株式会社 Ｅ−ＨＯＵＳＩＮＧ

笛吹市

合同会社

台東区

株式会社 ｅランド

長野県

北佐久郡

株式会社 プラス

新宿区

株式会社 １０

岐阜県

高山市

株式会社 日本住環境研究所

新宿区

株式会社 インターワーク

愛知県

尾張旭市

株式会社 ＡＫホーム

大田区

株式会社 エス・オー・リアルアドバイザー

名古屋市

久久

新宿区

株式会社 ＮＳＲ

名古屋市

物件キング 株式会社

青梅市

株式会社

笑アールスタッフ

名古屋市

マニカホーム 株式会社

立川市

エムエストラスト 株式会社

名古屋市

名東トラスト不動産

渋谷区

株式会社 Ｌ＆Ｌ Ｔｒａｄｉｎｇ Ｃｏｒｐｏｒａｔ
ｉｏｎ

名古屋市

株式会社 ＲＥＡＬＷＯＲＫＳ

渋谷区

キズマ 株式会社

京都市

株式会社 シティ

豊島区

株式会社

宇治市

株式会社

千代田区

合同会社 ＧＬＯＢＩＳ

京都市

株式会社 ハウスセゾン

杉並区

合同会社 ゴールドレジデンス東京

大阪市

株式会社 アズハウス

世田谷区

サンアースコンサルティング

堺市

株式会社 アプローズホーム

鹿児島県 いちき串木野市

栄地不動産

世田谷区

合同会社 スカイ・インベスト

吹田市

株式会社 ウルクス

沖縄県

千代田区

有限会社

秩父屋不動産吹田市

株式会社 Ｓ Ｇｒｏｕｐ

小金井市

株式会社 Ｎａｒａｈｏｕｓｅ

大阪市

越境物流中継発送センター

新宿区

株式会社 Ｎｅｗレジデンシャル

大阪市

株式会社 エルフィールド

山梨県

京都府

金宸国際

大阪府

株式会社

8月末正会員：34,728

28 月刊不動産 ｜ 2022.10

六軒屋

Style

株式会社

神戸市

港区

赤

株式会社

大阪市

中央区

оｒ

株式会社

合同会社

島根県

出雲市

株式会社 Ｌｉｖｅｒｅｓｔ岡山県

岡山市

ビリーフリアルエステート 株式会社

広島県

広島市

株式会社 フィフティー・ワン

山口県

下関市

くぼた建設

株式会社

熊毛郡

株式会社

高月工務店
colors

香川県

丸亀市

株式会社

愛媛県

松山市

ジゲン不動産

松山市

株式会社

高知県

高知市

ココ不動産

福岡県

福岡市

株式会社 キャピタルグラフ

福岡市

株式会社 ＮumberD

佐賀市

株式会社 アスシード

佐賀市

株式会社

西彼杵郡

株式会社 カツユウ企画

佐賀県

株式会社
長崎県

one ホーム
熊本県

株式会社

従たる事務所：4,051

株式会社

link.corp.

wake up

長崎市

株式会社

長崎市

ＢＲＯＳ

Ｗ管理

菊池郡

平野開発

株式会社

上益城郡

株式会社

MOUNT

那覇市

合同会社 アスター

宜野湾市

株式会社

糸満市

清和ハウス

浦添市

株式会社

HILL

ISSHO 建築設計事務所

Blessed! 協会からのお知らせ Information
２０２3年度明海大学不動産学部企業推薦特別入試のご案内

明海大学不動産学部は、公益社団法人全日本不動産協会との協定に基づいて、団体会員の子弟および関係先の子弟等を毎年受け入れています。不動産関連業界の人材育成・後継者養成のため、明海大学不動産学部の企業推薦特別入学試験制度の活用をご検討ください。

出願要領【出願条件】

出願資格（詳細は入試要項をご確認ください）のいずれかに該当し、かつ、出願条件（ア）及び（イ）を満たす者(ア) 明海大学不動産学部不動産学科での勉学を強く希望し、第一志望として入学を志し、合格後の入学を確約できる者(イ) 公益社団法人全日本不動産協会に所属する企業に勤務している者、または明海大学卒業後に会員企業等へ就職を希望する者●選考方法

小論文、面接、提出書類等の評価を総合的に判定し、合否を決定します。また、調査書（成績証明書等）は学科への適性、主体的に学ぶ姿勢という観点から、面接および合否判定の参考とします。
【入学試験日程・募集人員等】

日程

Ａ日程

願書受付期間

試験日・試験会場

合格発表日時

入学手続期限

2022年

2022年

2022年

2022年

2023年

2023年

10月27日（木） 11月27日
（日）
〜
明海大学
11月9日
（水）
浦安キャンパス

12月1日（木） 12月22日
（木）
13：00

郵送必着

2023年

B日程

2月21日
（火）
〜
3月3日
（金）
郵送必着

2023年

3月16日
（木）
明海大学
浦安キャンパス

3月17日
（金）
13：00

3月24日
（金）

出願をご希望の方は、
まずは入試要項をお取り寄せください！
入試要項のお取り寄せ・
お問い合わせ先（公社）全日本不動産協会 総本部事務局

03-3263-7030

または

明海大学浦安キャンパス 入試事務室

047-355-5116（直）2022.10 ｜ 月刊不動産 29

地方本部の動き Activity Condition
REPORT

愛媛県本部「令和４年度第１回法定研修会」
を開催

令和４年７月８日（金）、松山市総合コミュニティセンター

500名を超えており、事務局は例年どおりテキストを100部において、令和４年度第１回法定研修会を開催しました。

用意しましたが、予想に反し140名もの方が本研修に参加

１部では、東京から講師としてお招きした公益社団法人されたため、
テキストを配付できなかった40名の方には後日

首都圏不動産公正取引協議会事務局の関泰誠次長に郵送しました。

よる「不動産広告の規制と改正される表示規約の解説」、

今後の研修は第２回を11月18日（金）西予市教育文

２部では公益財団法人不動産流通推進センター専任講化センター、第３回を12月５日（月）新居浜市市民文化セ師 並木英司参事による「重要事項説明書・売買契約のンターにて実施する予定。講師に国立大学法人愛媛大

書き方、特例文例のポイント」の講義が行われました。

学社会共創学部環境デザイン学科准教授 羽鳥剛史

愛媛県内では、新型コロナウイルスの感染者数が連日

講師：関次長

講師：並木参事

氏をお迎えし、講義内容も変更して行います。

愛媛県本部：上谷本部長

研修風景

REPORT「ビアガーデン」
を開催

梅雨空が続く７月初旬、愛媛県本部では、県内の宇置き換わっている時期でもあり、参加者数は少数でし

和島市地区、今治市地区、西条市地区、新居浜市地

た。
しかし、なかには家族で参加された方もおられ、楽し区の４市において、会員の親睦を深めるため、初めてビ

いひとときを過ごされた様子でした。

アガーデンを開催しました。

愛媛県本部のお膝元、松山市でも募集を行い1 4 0

各地区での開催にあたり、愛媛県本部の会員全員名の参加申し込みがありましたが、急激な感染者数増に開催案内を送付し、メールでも通知しましたが、新型大のため延期となったため、時期をみて開催する予定

コロナウイルスがデルタ株からオミクロン株へと急速にです。

今治市会場の様子（今治国際ホテル）

30 月刊不動産 ｜ 2022.10

西条市会場の参加者（アサヒビール園 伊予西条店）

西条市会場の様子（アサヒビール園 伊予西条店）

新居浜市会場の参加者（レーイグラッツェふじ）REPORT

大阪府本部

3年ぶり
「TRA大阪府本部主催 大交流会」
を開催

令和４年６月３日（金）、大阪新阪急ホテルにて、３年れました。会場は一段と和やかな雰囲気に包まれました。

ぶりとなる大交流会を開催しました。
この２年間、新型コ

その後、西上会員支援委員長より、会員交流の場としロナウイルス感染症の感染拡大の影響により、対面でのて活用されている「らびーず倶楽部」の紹介があり、倶楽事業を自粛せざるを得ない状況でしたが、少しずつ行

部活動の映像とともにその魅力を伝えました。

動制限が緩和されたこともあり、開催する運びとなりまし

また、会員向けサービスを提供している企業の担当者

た。
この大交流会の開催を待ち望んでいたかのように、から、業務に活用できるサービス情報を参加者へ提供し約200名が参加しました。

ました。参加者と企業担当者との交流を深める機会として堀田本部長による開会挨拶のあと、古我副本部長によも、この大交流会を大いに活用しました。

る乾杯の発声で開宴。感染予防対策をとりながら、参加者

最後に、福田副本部長による中締めの挨拶があり、大交は積極的に名刺交換を行い、懇親を深めました。続いて、流会は盛会裏に幕を閉じました。今後も会員間の交流機

事前抽選で選ばれた会員の方々による自社ＰＲタイムに入会を創出し、不動産取引の活性化やネットワーク構築に貢り、開業のきっかけや自社の強みなどを交えたＰＲが行わ献できるよう取り組んでまいります。

会場受付

会場内部

本部長挨拶（堀田本部長）

中締め挨拶（福田副本部長）

らびーず倶楽部PR（西上会員支援委員長）

会場内部

乾杯挨拶（古我副本部長）

司会者（中松会員支援委員）

名刺交換

STAFF LIST
● 広報委員会

髙木剛俊、松本修、横山鷹史、後藤博幸、
浅見保明、吉田啓司、千北政利

● 発行人

秋山始

● 編集

公益社団法人 全日本不動産協会
公益社団法人 不動産保証協会
広報委員会

● 制作

株式会社住宅新報● 発行所

公益社団法人 全日本不動産協会〒 102-0094 東京都千代田区紀尾井町 3-30（全日会館）
TEL:03-3263-7030（代） FAX:03-3239-2198
公益社団法人 不動産保証協会〒 102-0094 東京都千代田区紀尾井町 3-30（全日会館）
TEL:03-3263-7055（代） FAX:03-3239-2159
URL https://www.zennichi.or.jp/

月刊不動産

2022年10月号

令和4年10月15日発行※本誌掲載記事の無断転載を禁じます。

スキルアップ研修New !

ｅラーニングで学ぶ

ラビーネットログイン

検索

ラビーネットのID・パスワードでログイン！

MONTHLY
REAL ESTATE

不動産広告表示の規制等について

2022

OCTOBER

10

事例から学ぶ、不動産広告の規制

Ⅲ

厳重警告・違約金の措置を受けたのはどんな広告？

Ⅳ

よくある相談事例

Ⅴ （参考）景品規約の規制概要※受講にあたり、ラビーネットのID・パスワードが必要になります。
新 規 加 入 、I D 不 明 の 場 合 は 所 属 の サ ブ センターまた は所属本部にご確認ください。
※ｅラーニングはインターネットを利用したWeb研修です。動画を安定して閲覧できる環境でご利用ください。

発 行 所

公 益 社 団 法 人 全日本 不 動 産 協 会
公益社団法人 不 動 産 保 証 協 会「ラビーネット不動産」では、物件の検索をはじめ、

ラビーネット不動産
https://rabbynet.zennichi.or.jp/
スマホの場合は、
ここからアクセスしてね！

全日本不動産協会

本誌に掲載されている「不動産お役立ちQ＆A」
を閲覧できます。

2022（令和４）年10月15日（毎月1回15日発行） 第50巻第10号 発行所 公益社団法人〒102 - 0094 東京都千代田区紀尾井町 3 - 30 全日会館 TEL：03 - 3263 - 7030（代）

Ⅱ

秋山 始

不動産広告を規制する関係法令と公正競争規約
改正規約についても解説！

Ⅰ

発行人

限定
会員
無料