M O N T H LY R E A L E S T AT E

［題字］故 野田卯一 会長

1
JANUARY

2023
2023年大河ドラマ放送に沸く

徳 川 家 康 生 誕の 地 を 巡 る〜愛知県岡崎市〜［巻頭 特 集１］

［特集2］

Withコロナ時代のホテル・旅館を取り巻く状況［賃貸相談］

保証人が更新契約に署名していないときの責任［賃貸管理ビジネス］

４つのタイプから考える、管理会社の経営戦略①［不動産トラブル事例と対処法］

店舗の借主が目的の営業ができず
貸主・媒介業者に損害賠償を求めるトラブル
公益社団法人 全日本不動産協会

公益社団法人 不動産保証協会

謹 賀新 年
公益社団法人公益社団法人
全日本不動産協会
不動産保証協会

秋山 始

理 事長

謹んで新 春のお慶びを申し上げます皆様、澄み切った心持ちのもと晴れ晴れと新たな年を迎えられたことと存じます。

る機会も増えております。
とりわけ、
エネルギー消費と密接に関わる住宅産業においては、住宅の省エネ性能基準を大私が新年にあたり想いを致すのは、いつのときでも平和幅に向上させる使命が課せられており、近年では太陽光発への希求と穏やかな日々への感謝でありますが、それを揺電のほかヒートポンプユニットによる地中熱利用など再生可

るがすがごとく、昨年２月、ロシアによるウクライナへの軍事

能エネルギーの仕組みを取り入れた新しい住まいも次々と侵攻という国際社会に大きな衝撃を与える非常事態が発生み出されています。住宅ローン減税に表象されるとおり、

生し、
いまなお収束の糸口すら見えていません。本会では危

政府の税制優遇制度も省エネ基準に着目する方針がはっ

急存亡の事態に直面するウクライナ国民を人道的に支援きりと見て取れますので、ＧＸについてはハウスビルダーのみするため緊急募金を開始したところ、全国の会員各位よりならず我々不動産流通に携わる事業者全般が強く意識す

およそ3,435万円もの篤志が寄せられました。
あらためてごべきことだと考えております。

協力をいただいた皆様に深く感謝を申し上げるとともに、こ

この視点から、本会は「いのち輝く未来社会のデザイン」のように四海同胞の視座により世界情勢を捉えることのできをテーマとする2025年大阪・関西万博におきまして、そのメる全国の仲間を心から誇りに感じます。
そしてなにより、不動

インアトラクションとなる「大阪ヘルスケアパビリオン」のスペ産を扱う者として、あらためて我が国土が永劫に平穏無事

シャルパートナーとして協賛を行っております。
さらに、今月よであることを願ってやみません。昨年９月にはこうした安全保り「ミライREBORNスマイプロジェクト」と銘打って、建築家

障の観点に根差したいわゆる「重要土地等調査法」が施やデザイナー、
クリエイターのほか将来有望な学生等より、行され、特別注視区域内の土地及び建物を取引する場合

幅広く既成概念にとらわれないアイデアを募るコンペを開始等に一定の届出義務が課されることとなりました。宅地建物

いたします。
そして、その成果により、2025年大阪・関西万博

取引業者が注意すべき新たな法令となりますので、本会でにおいて未来社会の礎となるような先進的かつ公益性の高も今後の区域指定等について逐次情報を提供して参る所

い展示に結実させることを目指しておりますので、
どうかご

存です。

期待いただくとともに、会員の皆様にも地域に根差した未来

さて、各産業界とも今や遅しとDX（デジタルトランスフォーのまちづくりの担い手としてご参画願いたいと存じます。

メーション）に取り組んでいるところですが、国土交通省で本会は「令和８年度での正会員数４万社達成を導くたは、３Ｄ都市モデル「PLATEAU（プラトー）」をリリースしてめ、（文字どおり「全日」ならではの）オールジャパン の推進

都市計画・まちづくりにおけるさまざまな課題の発展的解決

体制を一層強化する」
ことを理事長方針に掲げております。

を図るほか、ドローンや無人搬送車両の自律運行といったモ

昭和27年の設立から昨年10月に丸70年を迎えた、不動産

ビリティ分野など新たな価値創造に活用する取組みを進め事業者の団体としては最も長い歴史を有する組織でありまています。
また、我が国の土地および建物（集合住宅等にすが、見据えるのは今も昔も変わらず常に「未来」です。
こ

あっては取引対象となる１室単位）に17桁の固有の識別番

れまで不動産業界を形づくってきた先達の想いを受けなが号を割り当てて情報の一元化を図る「不動産IDルール」がら、より良い明日の社会のため、そして豊かな住生活を通じ構築され、目下、今後の利活用について鋭意検討が進めらた温もりのあるコミュニティを形成するため、全国の会員皆れています。本会では、こうしたデジタル不動産政策につい様とともに力を尽くして参ります。本年も変わらぬご支援、
ごても検討会に参画して意見を述べるなど不動産DXに強い高配を賜りますよう謹んでお願い申し上げます。

期待を抱きながらその推進に積極的に寄与しております。

結びとなりましたが、皆様にとりまして、本年が実り多き素加えて「2050年カーボンニュートラル」の実現を見据えて晴らしい一年となりますこと、そして皆様のご健勝と益々のＧＸ（グリーントランスフォーメーション）のキーワードを目にす
02 月刊不動産 ｜ 2023.1

ご発展を祈念し、新年の挨拶とさせていただきます。

国 土交通大臣

斉藤 鉄夫

令和５年という新年を迎え、謹んで新春の御挨拶を申し上げます昨年８月に第２次岸田改造内閣が発足し、引き続き国土交通大臣の任に当たることとなりました。本年も国土交通
行政に対する皆様の変わらぬ御理解と御協力を宜しくお願い申し上げます。
現在、我が国は、国難とも言える状況に直面しています。
少子高齢化や人口減少に伴う国内需要の減少、労働力不足等の厳しい状況に直面する中、令和２年からの新型
コロナウイルス感染拡大は、我が国の社会経済や国民生活へ甚大な影響を及ぼしました。
また、ロシアによるウクライ
ナ侵略を契機として、世界的な物価高騰、円安が進行し、経済に大きな影響を与えているほか、エネルギーの安定供給が脅かされるなど、外交・安全保障環境も厳しさを増しています。
さらには、気候変動に伴い、自然災害が激甚化・頻発化しています。
こうした難局を乗り越えるためには、政府一丸となって政策を総動員し、着実に実行していく必要があります。新型コ
ロナウイルス感染症については、感染状況を見極めつつ、地域経済を支える観光の本格的な復興、地域の暮らしや産業に不可欠な公共交通の確保等に取り組んでまいります。
また、水際対策の緩和など「ウィズコロナ」という新たな
段階に向けて、明るい兆しも見られることから、円安を活か
した地域の
「稼ぐ力」
の回復・強化を図ってまいります。
物価高騰については、国土交通省の行政分野でも、資材価格や住宅価格、燃料価格の高騰などに影響が生じています。国民生活や事業活動を守る観点から、関係省庁と連携し、迅速かつ着実に必要な対策を進めてまいります。
気候変動に伴う自然災害の激甚化・頻発化により、昨年
も、大雨や台風により全国各地で甚大な被害が生じました。被害に遭われた方々に謹んで哀悼の意を表します。
私は、災害により犠牲となる方を少しでも減らすことこそ、政治の役割であるという想いをもって、政治家としての活動を行ってまいりました。その想いのもとに、災害を防ぎ、国民の生命・財産を守るという国土交通省の持つ極めて重要な役割を果たすべく、事前防災対策の更なる強化を含め、防災・減災、国土強靱化を強力に推進してまいります。
なお、不動産業に関する重点項目は以下のとおりです。
●国民の安全・安心の確保
・令和３年に熱海市で発生した土石流災害を受け、昨年、盛土規制法が公布されました。本年５月の法施行に向けて、ガイドラインの検討等を進めています。
●コロナ禍からの経済社会活動の確実な回復と、経済好循環の加速・拡大・脱炭素社会の実現に向け、改正建築物省エネ法に基づき省エネ基準適合の全面義務化を進めるとともに、優良な都市木造建築物等や中小工務店等が建築する木造のZEH等に対する支援を行います。
・不動産取引のオンライン化や取引でのデジタル技術の活用、各不動産の共通コードである「不動産ID」
による
不動産関連情報の連携・活用の促進、土地・不動産関連情報を地図上にわかりやすく表示する土地・不動
産 情 報ライブラリの整 備など、D X（デジタルトランス
フォーメーション）
を推進する環境整備に取り組みます。
●豊かで活力ある地方創りと、分散型の国づくり
・二地域居住等の普及促進に向けて、新たな働き方・住まい方への対応として、職住近接・一体の生活圏を形成するなど「新たな日常」を実現するため、テレワーク拠点整備等を推進します。
・所有者不明土地対策については、広場、防災備蓄倉庫等の公益性の高い施設に所有者不明土地を活用可能とする地域福利増進事業の拡充、周辺に悪影響を及ぼしている所有者不明土地の管理を適正化する
勧告・命令・代執行、市町村による対策計画の作成、
低未利用土地の有効利用などに民間の立場から取り組む推進法人の指定など、改正所有者不明土地法で講じられた制度が昨年11月から施行されました。
これらの制度が有効に活用されるよう支援を行います。
・空家等対策の推進に関する特別措置法に基づいて市町村が取り組む空き家の除却・利活用を支援するとともに、相続した空き家の譲渡所得の特別控除や「全国版空き家・空き地バンク」の活用促進を図ります。
また、
社会資本整備審議会の下に「空き家対策小委員会」を設置し、更なる対策の強化を検討します。
・住宅循環システムの構築に向け、良質な住宅ストックの形 成 、既 存 住 宅 流 通 市 場の活 性 化 、住 宅 取 得・リ
フォームに対する支援に取り組みます。
・マンションを巡っては、建物と居住者の両方における高齢化に対応していくため、マンション管理計画認定制
度等の普及や、今般創設される予定の適切な修繕工事を促す税制などを通じて、マンションの長寿命化を実現する取り組みを推進します。
・賃貸住宅管理業者に対する全国的な立入検査を行う
こと等により、制度の理解促進や賃貸住宅管理業の適正化に努めます。
本年も、現場力・総合力を活かして諸課題に全力で取り組んでまいります。皆様方にとりまして、希望に満ちた、大いなる発展の年になりますことを心から祈念いたします。
2023.1 ｜ 月刊不動産 03

保証のお知らせ一般保証制度の動画公開のご案内
一般保証制度のことがよくわかる動画をホームページ（会員専用ページ）内にて公開しておりますので、ぜひご覧ください。
［会員専用ページへログイン後、右側メニュー下方の『会員向け一般保証制度のご案内』をクリック］● 他では実施していない宅建業法上の制度● 利用できるのは当協会の会員だけ！
● 当協会が連帯保証することで消費者の不安を取り除ける● 会員皆様・お客様共に「無料」で利用可

手付金保証制度・手付金等保管制度のご案内
手付金保証制度

２.手付金保証付
証明書発行依頼

買主

売主・買主ともに一般消費者で、会員が流通機構登録物件を客付媒介する売買契約において、買主が売主に支払う手付金

買主側仲介業者（当協会会員）
３.手付金保証付
証明書発行申込

１.契約の合意
４.保証付
証明書発行

売主

を万一のために保全（保証）する制度です。

手付金等保管制度

保証協会地方本部■ 制度の詳細（公社）不動産保証協会ホームページ［会員専用ページへログイン］

会員が自ら売主となる完成物件の売買契約において、受領する手付金等の額が 売買代金の10％または1,000万円を超え、売主会員に保全義務■ 制度に関するお問い合わせ、制度の申込み窓口が生じる場合に（宅建業法41条の2）、当協会が売主会員に代わって手付

所属の地方本部事務局へ金等を受領し、物件の登記、引渡しがあるまで保全（保管）する制度です。

弁済制度について会員業者と宅地建物取引をしたお客様が損害を受け、苦情の

令和４年度 第７回弁済委員会 審査明細

解決が困難な場合には、当協会がその債権を認証することで、被害相当額（上限あり）の払い渡しを受けることができます。

※各事案の詳細はホームページ（会員専用ページ）内に掲載されております。
の（公社）不動産保証協会ホームページ ▶▶

社数

件数

認証申出

審査結果

７社

７件

51,627,270 円

認

証

３社

３件

16,071,566 円

保

留

３社

３件

否

決

１社

１件

16 社

16 件

令和４年度認証累計

不動産保証協会

金額

98,371,686 円

検索一般保証制度の他、法定研修会、弁済業務、各種保全制度など、保証協会の各種情報が掲載されております。

02

年頭のご挨拶
秋山 始

MONTHLY RE AL E STATE

03

1 202304

理事長

新年のはじまりに当たって
斉藤 鉄夫

JANUARY

国土交通大臣

保証のお知らせ特集 1

2023年大河ドラマ放送に沸く
06

徳川家康生誕の地を巡る〜愛知県岡崎市〜
特集 2

10

Withコロナ時代のホテル・旅館を取り巻く状況
不動産お役立ちQ&A＜法律相談＞

12

二重価格の表示
弁護士

渡辺 晋＜賃貸相談＞

14

保証人が更新契約に署名していないときの責任
弁護士

江口 正夫

＜相続相談＞

16

遺産分割において、
代償分割を不動産で行うことはできる？
税理士

若林 昭子

＜賃貸管理ビジネス＞

18

４つのタイプから考える、管理会社の経営戦略①
みらいずコンサルティング株式会社

今井 基次＜労務相談＞

20

企業における管理職と労基法上の管理監督者の違い
特定社会保険労務士

野田 好伸

宅建士講座

＜宅建士試験合格のコツ＞

22

宅建業法 免許の手続き
資格試験受験指導講師
連

植杉 伸介

載

＜不動産トラブル事例と対処法＞

24
写真：Bluegreen Pictures/アフロ

不動産適正取引推進機構 中戸 康文

COVER PHOTO

ユキウサギ
今年の表紙は「世界のうさぎ」がテーマです！

＜物件調査のノウハウ＞

26

ユキウサギはユーラシア大陸北部を中心に分布するノウサギの仲間で、冬毛は白っぽく、夏毛は

速80kmで走ったり高さ約1.5ｍも跳躍する。

中高層の共同住宅の売買重要事項の調査の仕方
不動産コンサルタント 津村 重行
その他

茶褐色に変わる。この季節は雪上で眠るが、ときに深さ２ｍに達する雪穴を掘ることも。
また、時

店舗の借主が目的の営業ができず
貸主・媒介業者に損害賠償を求めるトラブル

28

2023年のスタートダッシュにふさわしい脚力の29持ち主である。

30

新入会員名簿協会からのお知らせ
協会からのお知らせ・地方本部の動き

巻頭特 集1

2019年、家康公ひろばに建てられた家康公の騎馬像。市の新たなシンボルに（制作者：
神戸峰男 かんべ みねお）。

2023年大河ドラマ放送に沸く

徳川家康生誕の地を巡る〜愛知県岡崎市〜

大河ドラマ「どうする家康」の放送を機に、徳川家康公生誕の地である岡崎市（愛知県）が盛り上がりを見せています。
そして、偶然にも同じタイミングで同市の玄関口である東岡崎駅周辺では再整備が進み、中心地の姿も刻々と変化を続けています。
そこで今回の特集では、この２つ視点で岡崎市の いま をリポートしていきます。
岡崎城（岡崎公園内）

40年ぶりとなる
家康公単独の大河ドラマ

す。それが大河ドラマ「どうする家康」の日、岡崎市民会館でパブリックビューイ

放送決定です（2021年1月19日に制作ングを行い、松本さんをはじめ出演者の発表記者会見を実施）。

トークショーなどを企画しているのです

古くは中世から鎌倉街道矢作東宿とこれを機に岡崎市は2021年４月1日

が、定員900人の枠に対して17万人超

して集落が整い始めたといわれ、それ以に「どうする家康」活用推進室を市役所の申し込みがありました。倍 率 にして降、岡崎城の城下町、東海道五十三次

内部組織として設置。翌月には市長を本196倍です。人気俳優たちが岡崎市にの宿場町、多くの寺院・神社の門前町と部長とする岡崎市「どうする家康」活用来るということで、たくさんの応募がくる

して発 展してきた岡 崎 市 。たど れ ば 、推進本部を立ち上げ、“徳川家康公生誕ことは予期していましたが、ここまでの数1889年の町村制施行により岡崎町となの地・岡崎”をキーワードに、公民一体とになるとは正直驚きです」と話します。

り、その頃から水力（水車）による綿紡績なったPR活動に乗り出します。
この件にを主産業として繁栄し、1916年に岡崎関して「どうする家康」活用推進課の高市となります。
その後、1945年には戦災

橋氏は「NHKの大河ドラマで徳川家康による大被害を受けましたが、焦土から公が主人公として描かれるのは40年ぶの復興に努め、1971年には市街地再開りのことです。岡崎市が家康公の生誕地

発組合の認可（全国第1号）を受けて再であることの周知は無論、幼少期、そして開発を施行します。2003年には中核市

19歳から29歳の若かりし頃の家康公のに移 行、2 0 1 6 年に市 制100周年を迎足跡を多くの方に知っていただきたいとえ、2018年、内閣府より中枢中核都市

いう一心でPRに取り組んでいます」と話の指定を受けます。
そして、800年もの長します。続けて同氏は「家康公を嵐の松きにわたり発展を遂げてきた岡崎市に、

本 潤さんが演じることも大きな話 題でにぎわいを創出させる知らせが届きます。大河ドラマの初回が放送される1月8

6 月刊不動産 ｜ 2023.1

家康公 一色に染まる
岡崎市内の各所
まちを歩けば“もっと岡崎、きっと家大河ドラマ特化のプロジェクトチームとして誕生した「どうする家康」活用推進課の風景。

徳 川家 康 公ゆかりの地【大樹寺】桶狭間の戦いで敗れた家康公が逃げ帰り、自害を試みた際、住職からの教えでとどまった場所。

【伊賀八幡宮】家康公も大きな合戦の時には必ず参詣したといわれ、徳川家の武運長久・子孫繁栄の守護神。

【法蔵寺】 家康公が幼少のころ、手習いや漢籍などの学問に励んだと伝えられる寺院。

【天恩寺】 臨済宗妙心寺派の寺院。長篠の戦いに出向く徳川家康が泊まった寺院として知られる。

【東照公産湯の井戸】 岡崎城内で誕生した竹千代君
（家康公）
の産湯に、
この井戸の水が用いられた。

【瀧山寺・瀧山東照宮】天下の奇祭・鬼祭りが開かれる、家康公ゆかりの古刹。

済の活性化につなげることを目的として

氏は最後に「来館者数は70万人を目標います。高橋氏は「市内各所の事業者様に掲げています。
ドラマ館がある岡崎公に協力をいただいて、ポスターとのぼり園には岡崎城もありますし、市内各所に旗を活用してもらっています。
また、商工家康公ゆかりの地が点在しています。大労政課では、家康公にちなんだスイーツ

河ドラマを機に、全国から多くの人が訪を提供している和・洋菓子店、カフェ、甘れ、家康公が生まれ育った地を皆さん

味処などの店舗をまとめた冊子を作成に見て、感じてもらいたいと思っていましたり、大河ドラマ放送を機に大勢の観す」と期待を寄せます。

光客が来ることを想定して、市内の店舗
大河ドラマで出演者が着た衣装や小道具を展示する
ほか、出演者のサイン色紙も掲示されるという。

や事業所をサポートする『岡崎市地域
店舗ファンづくり推進事業』を立ち上げるなど、公民一体となってまちを盛り上康”というキャッチコピー＆オリジナルロ

げています」とのこと。

駅周辺の再活性化は
市民すべての願い
大河ドラマの放送を控えて活気づく
岡崎市ですが、一方で都市機能の一端

ゴマークを使用したポスターとのぼり旗高橋氏が所属する「どうする家康」活を担う東岡崎駅周辺の衰退が懸念されを至る所で目にします。
これは岡崎市と用推進課は、「どうする家康 岡崎 ドラマていることも事実です。その要因を岡崎市の商工会、観光協会等の団体代表者館」を整備する大役を担います。同館は

市都市基盤部拠点整備課の宇野氏はによって設立された岡崎市徳川家康公

岡崎公園内にある三河武士のやかた家「本市は急速な人口増加や経済成長を顕彰推進協議会が制作したPRツール

康館の一部を改装し、大河ドラマの世界

背 景とした 都 市 化 へ の 対 応 の 中で、で、岡崎＝「徳川家康公」
を広く知らしめ

観を味わえるエリアと史実に基づいた展

モータリゼーションの進展も相まって、ること、市 民 機 運の醸 成 、歴 史の再 認

示物を見学できる施設としてオープンし人口や都市機能が郊外部へ拡大し、市識、徳川家康公の顕彰など、地域及び経ます（1月21日〜2024年1月8日）。高橋

街地の外延化が進行しました。
その後も2023.1 ｜ 月刊不動産 7東岡崎駅北口駅前広場整備計画の概要
公民連携の検討会で挙がった課題を踏まえた整備方針に基づき「東岡崎駅前広場」「東岡崎駅交通広場」「明大寺交通広場」「歩行者空間の整備」「関連都市基盤の整備」の５つの事業が実施される。

誰もが使いやすい にぎわいの交流拠点
東岡崎駅を核に交通、商業、生活支援、観光、情報などの都市機能を連係させ、市民が、来訪者が使いやすい個性的な交流・生活空間の創出を目指す〔誰もが使いやすい にぎわいの交流拠点の機能構成〕
案内情報

来訪者を迎え入れる市の玄関口

生活支援

使いやすさ

市 政 情 報 提 供や
住 民 票 等の行 政
サービス商業機能（日常買い廻り品）

バリアフリー化を始め、利便性の向上や分かりやすさを考慮した整備

東岡崎駅
環境・景観

景 観や地 域への環境に配慮し、時流 に対 応できる
整備

安全安心

にぎわい

自動車と分離した立 体 横 断と治 安を考慮した明るい
駅前整備

様々な人たちが交流するゆとりある空間整備〔２０２９年完成予定を目指す東岡崎駅の姿〕【駅舎】
中核市岡崎の玄関口にふさわしい、開放感のあるアクセシビリティの高い橋上駅舎を名古屋鉄道株式会社と連携し整備。駅利用者の利便性を考慮し、現在地下にある西側改札口を橋上に改め、東改札口と併せ東西２箇所の橋上改札口を有する橋上駅舎とする。
【自由通路】
橋上改札とつながり、
北口と南口を24時間往来可能な通路を整備。
【にぎわい広場】
良好な景観形成に配慮し、周辺地域の活性化や待合のできる広場
空間をビル内部に整備する。
【駅ビル】
バリアフリー化を促進し、観光案内所等の公共サービス機能を整備する。
【立体横断施設】
駅の橋上化に合わせ、駅前道路を跨ぐ、屋根付きの立体横断施設を整備する。

築60年が経過し、老朽化が進む東岡崎駅ビル（岡ビル）

2013年に東改札口を設置。
橋上改札とし利便性が向上

東改札口と家康公ひろばなどをつなぐ歩行デッキ。

過度な自動車依存により、都市構造は、といいます。その後、地域商店街、事業

設「オト リバーサイドテラス」へ直接往

日常生活、
コミュニティ、都市活力そのも者、住民の間で東岡崎駅周辺地区の再来することができ、すでに多くの人が集のの維持の面で問題を引き起こしてきま生について検討したいという機運が高ままる新たなスポットとしてにぎわいを見した。

り、何度も議論を重ね整備計画は誕生せています。

名 鉄 東 岡 崎 駅 は１日 の 乗 降 客 約したのです。明るみになった課題の一例

最後に宇野氏は「2023年度からは橋

38,000人（年間約 1,400万人）が利用

を見ると、「 駅舎、バスターミナルが集中

上 駅 舎の建 設 着 工 が 予 定されていまする駅でありながら、メインとなる北口

しているため、歩行者動線が交錯していす。
それ以降、バスターミナルの再整備、広場は非常に狭く、
タクシー、一般車、バる」「 東方面からの駅利用者にとっては駅ビルの解体・建て替え工事など大がス等の交通が輻輳しており、混雑してい改札までの距離が長い」などが挙がってかりな整備が徐々にスタートし、2029

ます。
また、駅舎のバリアフリー化が一部います。
また、駅利用者にもアンケートを年度には新駅ビル完成を予定していまにとどまり、駅ビルは老朽化が進んでお採った際は「駅ビルが老朽化しており、す。
まだ先の話になりますが、
リニア中央

り、入居店舗も減少しているなど、商業

駅舎と一体的な整備を望む」などの声

新幹線の名古屋駅開通に伴い、名古屋地域でありながら、かつてのにぎわいはがあがっています。

駅周辺での大規模再開発が予定されて見られない状況です。
これらを課題と踏宇野氏の話によると「すでに第１期整います。本市はそのオフィスビルや商業

まえ、中核 市岡崎の玄 関口にふさわし

備は終わり、現在は第２期整備が進行しビルに勤務する若年世帯の居住を誘導

く、多くの来訪者をもてなし、誰もが使いている」といいます。前述にある「改札まできる可能性を有しています。そのためやすく、地域のにぎわいを生む駅へ再整での距離が長い」の課題解決に市は東にも、拠点となる東岡崎駅の再整備が備することを目的に、2010年２月に東岡改札口を設置（2013年）、東改札口から必要になると考えます」と話します。

崎駅北口駅前広場整備計画を策定しま

歩行用のデッキを整備し、駅周辺の空公民が長い年月をかけて論じ合い、した」と語ります。計画の発端となったの

間拡張を実現させています。歩行用デッ

作成した「東岡崎駅北口駅前広場整備

は、2005年に東岡崎駅周辺の商業の中キを使用すれば、徳川家康公の騎馬像計画」は折り返し地点を迎え、これから核を担った大型商業施設の撤退だったが設置された「家康公ひろば」や複合施本格化していきます。

8 月刊不動産 ｜ 2023.1

誠実さをもって初めてできる地域と地元の人々への貢献
不動産売買・開発、建築など幅広い事業を展開するグッドハウス・プロ。
岡崎市徳川家康公顕彰推進協議会の一員でもある萩原幸二愛知県本部長

トラブルは悲観せず楽しむことが大事―1990年の創業時から会社は躍進を遂げています。創業以降、大切にしてきたこととは何でしょうか。

わずか数名の設計事務所からスタートした会社が成長した秘訣とは。
経営者の萩原幸二愛知県本部長に話を聞きました。

むしろトラブル続きだったように思いめたことを継続して行うことに価値が生ます（笑）。会社を立ち上げて30年弱がまれ、周囲の方から感謝されるものだと経過しますが、その間、逃げ出したいと考えています。

思うことが多々ありました。ただ、その時にマイナス思考に陥らずに、トラブルを楽しむという前向きな気持ちがあったから―今後、不動産事業を通してどのように地域に貢献したいと考えていますか。

こそ、商機につながるアイデアが生まれ「不動産開発を通じて、地域の人々を

月並みな答えになりますが、周囲の人ることもあったのです。例えば、当社の事幸せにするまちづくりを目指す」。
これがたちを大切にすることです。
もっとかみ砕業となっているガレージハウスや賃貸物

当社のモットーです。ただ今後、会社のいて言えば、人に対して“誠実であれ”と件のネーミング等のように。

事業等は若い世代にバトンタッチして、いうことです。対人で誠実さを欠かさなければ、おのずと恩恵を受けることができます。当社が重んじる「地域貢献」「業
界や地元の人への貢献」
といった理念も誠実さを持ち合わせていなければ実行政と共に広い視野でまちづくりに着手したい―御社はSDGsにも取り組まれています。

特に力を入れて取り組んでいきたいと思っているのが、行政と共に広い視点で行うまちづくりです。私は、地元の商工会の会長や岡崎市徳川家康公顕彰推進協議会にも名を連ねています。
「どうする現できません。周りの協力があってできいくつか開発目標を掲げて、取り組ん

家 康 」の放 送を機に、岡崎 市を全 国にることですから常に人を大切にする気持でいますが、私が重んじているのはやは

PRすることはもちろん、地元の六ツ美地

ちを持ち続けることが大切です。
あとは、り「地域貢献」です。私たちの商売が成り

区のにぎわいをどのようにして創出するトラブルを楽しむ気持ちを持ち続けるこ

立っているのは、地 域のおかげですかか。
そのことを常に模索しています。

とも必要でしょう。

ら。実施している内容は、社員全員で行

また、先ほど、会社経営、事業は若い

う町内清掃です。地域貢献といっても決世代にバトンタッチすると話しましたが、して大きなことをする必要ありません。決

不動産業界全体もそうなるべきだと私―そのような時期があったのですか。

は思っています。では、一線を退いた経営者は何をするべきなのか。私の立場でいえば、それは全日本不動産協会、そして愛知県本部の仕事に注力し、若い世代のサポート役に徹することだと考えています。

株式会社グッドハウス・プロ

ユニークなネーミングで居住者にインパクトを与えた「しあわせ夢ハウス」。絶えず満室続きだという。

岡崎市の花火大会を自宅に居ながらにして見物できるといった名目でネーミングされた「ビューハウス22」

住所：愛知県岡崎市上青野町字城屋敷37-3
電話：0564-43-6628
FAX：0564-43-0205
HP：http://www.goodhouse-pro.co.jp/

2023.1 ｜ 月刊不動産 9巻頭特集2

ニュースの解説

Withコロナ時代のホテル・旅館を取り巻く状況
オペレーショナル・デザイナー（沼津信用金庫 参与）

昨年10月にスタートした「全国旅行支援」と水際措置の大幅緩和で、苦境が続いた観光産業に明るい兆しが見え始めました。とはいえ、宿泊

佐々木 城夛

1990年信金中央金庫入庫。欧州系証券会社（在英国）Associate
Director、信用金庫部上席審議役兼コンサルティング室長、
地域・中小企業研究所主席研究員等を経て2021年４月に独立。
「ダイヤモンド・オンライン」（ダイヤモンド社）、「金融財政ビジネス」（時事通信社）
ほか連載多数。
著書に「いちばんやさしい金融リスク管理」（近代セールス社）
ほか。
https://jota-sasaki.jimdosite.com/

施設の競争の激化や労働力の確保など懸念点も多々あります。そこで、ホテル・旅館業を取り巻く近年の状況についてデータを元に解説し、今後の動向を予測します。

開廃業の推移と宿泊目的の傾向

じょうたなど、総数と同調した上昇傾向が認めら業計画がそのまま強行された動向がうれます。新型コロナ感染拡大後の比率かがえます。

すうせい

営業種別でみた軒数の趨勢では、旅も、
なお６割を下回っていません。

観光庁では、旅館業法上の登録を基したがって宿泊施設には、①国内人館の長期にわたる減少傾向がうかがえ

準として開廃業を反映させたホテル、旅口の減少局面下でもなお施設数が増加ます（図表２）。核家族化や単身旅行比館、簡易宿所ならびに会社・団体の宿泊傾向にあった、②全体の約６〜７割が観率の上昇など、かねてより旅館にとって所などの宿泊施設数を算出・公表してい光需要によって支えられていた、というマ厳しい環 境 が 続いています。シングルます。
この数値は、同伴ホテル（いわゆるクロ的な特 徴がうかがえます。率 直にルームを抱えるビジネスホテルなどに比ラブホテル）やレンタルルーム・漫画喫茶

言って、もとより景気変動の影響を被り

べ、隔離も難しいことから、今般の全国などを除いた国内の宿泊施設総数に該やすいなか、おそらく大半の旅館・ホテ

旅行支援の主要救済対象種の１つであ当します。

ルで新型コロナ感染拡大前の建設・開ると考えます。

新型コロナの感染拡大の影響を捉えるため 、この 数 値を2 0 1 9 年１月から
データ参照が可能な本年８月まで追ってみました（図表１）。結果として、参照期
間中に施設数は5,087カ所、比率で約8.8％伸張しているため、国内宿泊市場
同庁からは、都道府県や従業者数別などのほか、宿泊者総数に占める観光目
口に沿った施設数も公表されています。このため、図 表１に「観光目的の宿泊者が50％以上」の該当施設も併記しましたが、その施設が全体に占める率が2020年末まで７割を超える

10 月刊不動産 ｜ 2023.1

66,00061,00062,98957,90256,00051,00040,95046,000 40,780
41,00036,000での競争が激化しています。

的での宿泊者割合による切り

図表１ 宿泊施設数推移［単位：施設］

図表2月 3月 5月 7月 9月 1月 1月 3月 5月 7月 9月 1月 1月 3月 5月 7月 9月 1月 1月 3月 5月 7月
1 0年
1 1年
1 2年
年1
2
2
2
20
20
20

19

20

総数

うち観光目的の宿泊者50%以上

注：2022年３月以降は第２次速報値
出典：国土交通省観光庁「宿泊旅行統計調査結果（集計表、報告書）」
を筆者加工

年度別旅館業軒数推移［単位：軒、
％］
2005

2010

2015

2016

2017

旅館・ホテル営業［A＝a+b］ 64,557
うち 旅館営業［a］
55,567
うち ホテル営業［b］
8,990
簡易宿所営業［B］
22,396
下宿営業［C］
974
旅館業（計）［A+B+C］
87,92756,616
46,906
9,710
23,719752
81,08750,62840,661
9,967
27,169722
78,51949,59039,48910,101
29,559693
79,84249,024
38,622
10,40232,451
675
82,1502005比 2018-24.1 49,502
-30.5
15.7
44.9 35,452
-30.7
663
-6.6 85,617

2019

2020

51,00450,703

2005比
-21.5

37,308671
88,98337,308609
89,159

69.0
-37.5
1.4

注：旅館業法改正に伴う営業種別変更により、2018年度以降は旅館営業・ホテル営業を集約表示（個別データなし）
出典：厚生労働省「衛生行政報告例」
を筆者加工

2019年１月以降の総数の最

図表3 月中延べ宿泊者数推移［単位：万人泊］
1,128

7,000

6,323

1,200
3,914
1,000
73

6,000
5,000
4,000

17

3,000

893

2,000

1月

年
19

20

た。これに対し、宿泊業等の最600

小 値 は 3 0 7 万 人 で 該 当 月は2021年４月と、タイムラグが認

200

0

3月

5月

7月

9月 11月 年1月
20
20

3月

5月

7月

9月 11月 年1月
2120

延べ宿泊者数3月

5月

7月

9月 11月 年1月
22
20

5月

3月

7月

9月

められます。
その一方で、直線の0近似曲線では総数に上昇傾向

うち外国人（右目盛）が認められ、宿泊業等には減少

出典：国土交通省観光庁「宿泊旅行統計調査報告」
を筆者加工

インバウンド需要への期待と今後の予測“本業”である宿泊者数を見ると、20

同様に2020年５月が最少でし

800

400

1,000

小値は5,950万人で、宿泊者数傾向が認められます。図表１・２

ら早朝の時間帯には係員が不在」等をのとおり施設数・軒数に上昇傾向が認告知するホテルも増えています。それゆめられるため、人手不足に陥っている施

えに、営業・運営に必要な人手が確保で設が少なくない事象が見込まれます。
最後に、全国旅行支援に前後した便きていない可能性が疑われます。

乗値上げの指摘や批判がみられる価格

19年以降では、2019年８月の6,323万

総務省が把握・公表している労働力

人泊が最多、2020年５月の893万人泊調査には、産業別の切り口の数値があが最少となっており、後者は全国に緊急り、その中に「宿泊業、飲食サービス業

図 表３で示された宿 泊 数の“ 底 ”は事態宣言が発令された時期に該当しま（以下「宿泊業等」）」が含まれています。

2020年４月から2021年２月頃ですが、す（図表３）。総宿泊者数は2022年９月

宿泊施設の規模格差は大きく、小規模

その時 期とは必ずしも同調していませ

時点で3,914万人泊まで回復した一方な事業者は夫婦だけで営むところもあるん。総合価格に比べ変動幅が大きく、さ

で、外国人宿泊者数は73万人泊にとどため、雇用者ではなく就業者に着目し、らに直線の近似曲線にもわずかながら

まり、最多であった2019年４月の1,128

やや大くくりながら数値の動きを総数と値上げ傾向が認められるため、旅行支

万人泊の約6.5％に過ぎません。

共に追ってみました（図表４）。

援終了後の反動破綻等を懸念します。

そうしたなか、昨年10月11日に「１日当たり５万人」の入国者数の上限が撤廃され、ツアー以外の個人の外国人旅行客がおよそ２年半ぶりに解禁されるな
ど、制限の水準がほぼ“コロナ前”に戻されました。今後、地方の空港や港などで順次国際線・国際便の受入れが再開される見通しであるため、インバウンド需

図表4
6,060

総数
線形（総数）

宿泊業、飲食サービス業（右目盛）
線形（宿泊業、飲食サービス業（右目盛））

出典：総務省統計局「労働力調査

筆者自身、出張等で全国各地のビジ

図表5

ネスホテルを利用し続けていますが、近140.0

年、セルフチェックイン・チェックアウト用

120.0

長期時系列データ（主な産業別雇用者 原数値）」
を筆者加工

宿泊料推移［「2020年＝100」とした指数］
122.3

130.0

機器を配置しているホテルが地域を問

110.0

わず本当に増えています。それだけなら

90.0

が、
それだけでなく、あらかじめ「深夜か

6,070

360

旅館等が誘致を強化することでしょう。

触ニーズに応えている面もあるでしょう

就業者数推移［単位：万人］

390
380
370
6,040
360
6,020
350
340
6,000
330
340
5,980
320
5,960
310
307
5,974
5,950
300
5,940
1月 3月 5月 7月 9月 11月 年1月 3月 5月 7月 9月 11月 年1月 3月 5月 7月 9月 11月 年1月 3月 5月 7月 9月
年
20
21
22
19
20
20
20
20
6,080

要を見込んで投資などを行ったホテル・ば、新型コロナの感染拡大に伴う非接に着目しました（図表５）。

100.0

103.1

80.0
70.0

月 3月 5月 7月 9月 1月 1月 3月 5月 7月 9月 1月 1月 3月 5月 7月 9月 1月 1月 3月 5月 7月 9月
1 2年
1 1年
1 0年
年1
2
2
2
20
20
20

19

20

物価指数総合宿泊料

線形（宿泊料）

出典：総務省統計局「2020年基準消費者物価指数（品目別価格指数）」
を筆者加工

2023.1 ｜ 月刊不動産 11法律 ー

不動産お役立ちQ & A

Law

法律
相談
Vol.81二重価格の表示山下・渡辺法律事務所
弁護士

渡辺 晋

第一東京弁護士会所属。最高裁判所司法研修所民事弁護教官、司法試験考査委員、国土交通省「不動産取引からの反社会的勢力の排除のあり方の検討会」座長を歴任。
マンション管理士試験委員。著書に『新訂版 不動産取引における契約不適合責任と説明義務』（大成出版社）、『民法の解説』（住宅新報出版）、『不動産取引における心理的瑕疵・環境瑕疵対応のポイント』『不動産の共有関係解消の実務』（新日本法規）、『不動産最新判例100』（日本加除出版）など。

estionQu

不動産広告を行う場合には、二重価格の表示が禁止されると聞きました。
どのような広告表示が二重価格の表示として禁止されるのでしょうか。

Answer
二重価格の表示とは、実際に販売

宅建業法の規制と表示規約の規する広告表示または実際のものもする価格（実売価格）に、これより制の性格を比較すると、宅建業法でしくは競争事業者に係るものよりも高い価格（比較対照価格）を併記

は、不動産広告に関する基本的な禁も有利であると誤認されるおそれして、実売価格に比較対照価格を止事項（誇大広告禁止（宅建業法32のある広告表示」をしてはなりませ

付すなどの表示です。たとえば、「旧条 ）、広 告 開 始 時 期 制 限（ 同 法 3 3ん（表示規約20条）。

価格5,000万円→新価格4,780万

条 ）、取 引 態 様 明 示（ 同 法 3 4 条 １

過去の販売価格を比較対照価格円」という表示がこれに該当しま項））を定めているのに対し、表示規とする二重価格表示が許されるかす。二重価格の表示は、表示規則に

約では、正しい広告とは、単に誤っどうかのルールは、不動産の表示に定められた要件を満たす場合にた表示を行わないだけではなく、消関する公正競争規約施行規則（以限って許されます。定められた要件

費者が不動産を選ぶ場合に必要と下、表示規則）に明記されており（表を満たさない場合には、表示規則違考えられる事項を表示することだ示規則12条）、次に掲げる①〜⑤要

反です。

という立場から、きめ細かいルール

件の全てに適合する場合に限って、が決められています。二重価格の表

許されます。

示に関するルールも、表示規約に定① 過去の販売価格の公表日および

1．広告規制不動産業者は、不動産の広告を行うに際しては、宅建業法による規制と、不動産の表示に関する公正競争

められています。

2．二重価格の表示値下げした日を明示すること② 比較対照価格に用いる過去の販
売価格は、値下げの直前の価格

規約（以下、表示規約）による制約を

二重価格の表示とは、実売価格

であって、値下げ前２カ月以上受けます。表示規約は、不当景品類に、過去の販売価格等の比較対照価

にわたり実際に販売のために公および不当表示防止法（以下、景品格を付すことなどをいいます。不動表していた価格であること

表示法）31条１項に基づいて不動産事業者は、「物件の価格、賃料また③ 値下げの日から６カ月以内に表産業界が自主的に定めたルールでは役務の対価について、二重価格表

す（表示規約１条）。

示をする場合において、事実に相違

12 月刊不動産 ｜ 2023.1

示するものであること④ 過去の販売価格の公表日から二うち、①については「公表時期」がなすとともに、不動産業者全体に件の価値に同一性が認められる「公表日」に、「 値下げの時期」が「値とっての、信頼の礎でもあります。

ものであること

下げした日」にそれぞれ変更され、

しかるに、広告のルールについて⑤ 土地（現況有姿分譲地を除く）ま

②については「3カ月以上前に公表

は、営業への意欲が先走り、軽んじ

たは建物（共有制リゾートクラ

された」が「直前の」に、「3カ月」がられるケースがないとはいえませブ会員権を除く）について行う「2カ月」にそれぞれ変更されましん。たとえば、いくら注意喚起がな表示であることた。また④は、この改正によって新されても、おとり広告がなくならな

これらの要件のうちのいずれか

たに設けられた要件です（表参照）。

いことは、不動産業界として真剣に相続受け止めるべき問題です。
本稿で取り上げた二重価格の問

不動産広告は不動産業者にとっ題をご確認いただくとともに、みなすることができない場合には、表示て生命線ともいえる重要な営業さまの日常業務において、不動産広規約違反です。

ツールですが、不動産広告が適正に告のルールが遵守できているかど

なお、過去の販売価格と比較する行われることは、それぞれの不動産

うかを、改めて確認していただきた

二重価格表示が許されるのは、販売業者にとって顧客の信頼の基盤をいと思います。

労務とを資料により客観的に明らかに

賃貸管理

該期間、当該価格で販売していたこ

4．まとめ

いしずえ

賃貸

に適合しないか、または、実際に、当法律

重価格表示を実施する日まで物

価格の比較表示のみであり、賃貸物
いません。

表

過去の販売価格と比較する二重価格表示が許されるための要件
令和４年改正3．表示規約、表示規則の

改正の有無
①

過去の販売価格の公表日および値下げした日を明示

改正あり②

過去の販売価格は、値下げの直前の価格であって、値下げ前２カ月以上にわたり実際に販売のために公表していた価格

改正あり

表示規約は不動産業界が自主的に定めたルールであって、昭和38て改正がなされてきました。最近では、2022（令和4）年2月に公正取引委員会および消費者庁の認定・承認を受けて表示規約の改正がなされ、同年9月1日に施行されています。

③

値下げの日から６カ月以内に表示④

過去の販売価格の公表日から二重価格表示を実施する日までの物件の価値の同一性⑤

土地（現況有姿分譲地を除く）
または建物（共有制リゾートクラブ会員権を除く） 従前のとおり
について行う表示

改正後

公表時期

公表日

値下げした
時期

値下げした
日

3カ月以上前に
公表された

直前の

３カ月

2カ月

物件調査

年に制定され、時代の変化に対応し

改正前

トラブル

改正

宅建士

件の賃料の比較表示は認められて従前のとおり新設

この改正によって、２.の要件の今回のポイント●表示規約では、正しい広告とは、単に誤った表示を行わないだけではなく、消費者が不動産を選ぶ場合に必要と考えられる事項を表示することだという立場から、きめ細かいルールが決められている。
●二重価格の表示とは、実売価格に、過去の販売価格等の比較対照価格を付すことなどをいう。
●過去の販売価格を比較対照価格とする二重価格表示は、定められた全ての要件を満たす場合に限って、許される。
許される二重価格表示は、販売価格の比較表示のみであり、賃貸物件の賃料の比較表示は認められていない。
●不動産広告は不動産業者全体にとっての、信頼の基礎である。いくら注意喚起がなされても、おとり広告がなくならないことなどに対しては、不動産業界として真摯に対応しなければならない。

2023.1 ｜ 月刊不動産 13

不動産お役立ちQ & A

賃貸 ー
Lease

賃貸
相談
Vol.47
estionQu

保証人が更新契約に署名していないときの責任
海谷・江口・池田法律事務所
弁護士

江口 正夫

東京弁護士会所属。最高裁判所司法研修所弁護教官室所付、不動産流通促進協議会講師、東京商工会議所講師等を歴任。公益財団法人日本賃貸住宅管理協会理事。著書に『不動産賃貸管理業のコンプ
ライアンス』『大改正借地借家法Ｑ＆Ａ』（ともに にじゅういち出版）など多数。

賃貸アパートの賃貸借契約を更新しました。契約期間は２年で、賃借人は更新契約書に署名押印したのですが、連帯保証人は遠方のため、特に署名押印は求めないまま
３度目の更新契約を賃借人と締結しました。
この度、賃借人が家賃を３カ月分滞納しているため連帯保証人に請求したところ、「当初の２年間の賃貸借期間の連帯保証人になることは契約したが、その後の更新の際には連帯保証人として署名も押印もしていないので、更新後は連帯保証人としての保証義務を負わない」と言われました。
連帯保証契約は、その後の更新の際に連帯保証人から署名押印をしてもらっていな
いと保証を請求できないのでしょうか。

Answer
期間の定めのある建物賃貸借で、保証人が賃借人のために保証契約を締結した場合には、反対の趣旨をうかがわせる特段の事情のない限り、原則として、保証人は更新後の賃貸借期間に生じた賃借人の債務についても、保証人としての責任を負うことになります。
ただし、賃貸人が、更新後に賃借人が賃料を滞納した場合に、長期間にわたり保証人に請求もせず、解除もしないまま、その後も更新を繰り返して、未払い賃料額が多額になるまで放置していたような事情があるなど、賃貸人において、保証債務の履行を請求することが信義則に反するものと認められる場合には、保証人の責任を問えなくなる場合があり得ます。

1．保証契約の性質

る建物賃貸借の場合は、正当事由、

また、建物賃貸借の保証の債務額

法 定 更 新に関する規 定が適用されはほぼ一定で、更新後の期間の保証

一般の契約理論からすれば、当事る継続的な契約関係ですので、期間債務を負担しても、保証人に特に過者は契約を締結したことにより、そのが満了しても、原則として、当事者の酷とまではいえないと考えられてい契 約の範 囲内で法 的に拘 束される

意思にかかわりなく契約が更新されます。

ものであって、期 間を定めて契 約をる仕組みとなっています。

その結果、最高裁の判例において締結すれば、その契約期間内だけ契このことは、保証人となろうとするも、期間の定めのある建物賃貸借で約に拘束されるのが原則ということ

者も、更新による賃貸借契約の継続

は、保証人が更新後の期間についてになるはずです。

を当然予期すべきであると考えられ保証する旨の書面の締結をしていなています。

かったとしても、保 証 契 約の当事 者

しかし、借地借家法の適用を受け

14 月刊不動産 ｜ 2023.1

法律の合理的意思解釈として、特段の事合」とはどのような場合をいうのかと

3．保証人への請求が保証人としての責任を負うものと解

また、前記最高裁の判例は、前記

証 人に請 求もせず、解 除もしないまするのが相当であるとされていますの結論は、「 賃貸人において保証債

ま、その後も更 新を繰り返して未 払（最判平成９年11月３日）。

務の履行を請求することが信義則にい賃料額が多額になるまで放置して2．更新後の期間に反すると認められる場合を除く」とさいたような場合には、これに該当する

れていることに注意が必要です。

可能性があります。

において発 生した債 務についても、保証責任を負わない「信義則に反すると認められる場
賃貸管理

特段の事情

料を滞納した後、長期間にわたり保

ただし、上記の最高裁の判例は、保証人が更新後の期間でも保証責任を負うとの結論に対しては、「 反対
事 情のない限り」との条 件を付して更新の際は連帯保証人として署名も押印もしていないので払えません

賃借人がアパートの家賃を3カ月分滞納しているので支払ってください

労務の趣旨をうかがわせるような特段の相続いうことですが、例えば、賃借人が賃賃貸信義則に反する場合

情のない限り、更新後の賃貸借期間

います。
宅建士

どのような場合に特段の事情が認められるかということですが 、例えば、保証人が、賃貸人との間で連帯保証契約を締結するにあたって、「更約で明示して保証契約を締結した場

不動産業者

賃貸借契約書トラブル

賃借人

新後の期間は保証しない」
と保証契

連帯保証人

合は、特 段の事 情があるものとして物件調査

更 新 後の期 間における保 証 責 任を問うことができないことがあるものと思われます。

今回のポイント●期間の定めのある建物賃貸借において、保証人が賃借人のために保証契約を締結した場合には、反対の趣旨をうかがわせる特段の事情のない限り、保証人は更新後の賃貸借期間に生じた賃借人の債務についても保証人としての責任を負う。
●保証人が、賃貸人との間で連帯保証契約を締結するにあたり、更新後の期間は保証しない旨を明示するなどして保証契約を締結した場合は、特段の事情があるものとして更新後の期間における保証責任を問うことができないことがある。
●賃貸人が、更新後に賃借人が賃料を滞納した場合に、長期間にわたり保証人に請求もせず、解除もしないまま、その後も更新を繰り返して未払い賃料額が多額になるまで放置していたような事情があるときは、賃貸人において保証債務の履行を請求することが信義則に反するものとして、保証人の責任を問えなくなる場合があり得る。

2023.1 ｜ 月刊不動産 15

相続 ー

不動産お役立ちQ & A

Inheritance

遺産分割において、代償分割を不動産で行うことはできる？

相続相談

コンパッソ税理士法人
税理士

若林 昭子

大学卒業後、弁護士秘書を経て税理士資格取得。平成15年東京税理士会登録。平成29年から現職。
TKC東京都心会会員。(株)山櫻監査役、（一社）
日本中小企業経営支援専門家協会理事を務める。

Vol.22
estionQu

遺産相続の際、私（相続人A）が財産を現物で取得しました。もう１人の相続人（B）に遺産分割を行うにあたって、現金や預貯金がない場合、不動産で行うことは可能でしょうか。

Answer可能です。遺産分割の方法には「現物分割」「 代償分割」「 換価分割」があり（表参照）、今回のケースは代償分割に該当します。代償分割とは、遺産分割にあたって、共同相続人または包括受遺者のうちの１人または数人（ここでは相続人Ａとする）に相続や包括遺贈により財産を現物で取得させ、その現物を取得した人（相続人Ａ）が他の共同相続人または包括受遺者（ここでは相続人Ｂとする）に対して、債務を負担する（代償金、その他の不動産などの財産を交付することによって清算する）分割の方法をいいます。

1．代償分割の考え方
代償分割は次の２つの段階を経て動産である土地を取得したこととな②固定資産税評価額、③相続税評

り、相続人Aはその時の価額により不価額（路線価）などさまざまな評価方

動産（土地）を譲渡したことになりま

法があります。

行われることになります。

す。相続人Aが譲渡の対価として取得

どの評価方法を採用するかによっ①被相続人から相続人Aが現物の財するのは、代償分割により負担した債て評価額は異なりますので、その結産を取得し、その代わりに相続人B務の免除という経済的利益というこ果として最終的に取得することがでに対する債務を負担する（図１）。

とになります（図２）。

きる代償金の額は、大きく異なってき※ます。金銭面で気を付けなければな②相続人Aが相続人Bに債務を弁済する。
この場合、債務履行のための手段として、金銭によって履行するのか、相続人Aの固有の不動産によって履行するのか、という選択肢が出てきます。
後者の、「 相続人Aの固有の不動産によって履行する」
を選択した場合
は所得税基本通達38-７（２）※によ所得税基本通達38−7 遺産の代償分割に係る資産の取得費については、次による。
（ 昭52
直資3−14、直所3−22追加）(1) 代償分割により負担した債務に相当する金
額は、当該債務を負担した者が当該代償分割に係る相続により取得した資産の取得費には算入されない。
(2) 代償分割により債務を負担した者から当該債務の履行として取得した資産は、その履行があった時においてその時の価額により取得したこととなる。

2．不動産を対象として代償分割を行う場合のり、相続人Bは債務の履行としてその対象となる不動産の評価時の価額により相続人Ａの固有の不不動産の評価方法は①公示価格、

16 月刊不動産 ｜ 2023.1

らない点はありますが、当事者間で合意ができれば、不動産の評価額をどのようにするかは当事者の自由です。
そのため、前記の評価額以外の評価額を不動産の評価額とすることも可能です。当事者間で合意が形成できない場合には、調停を申し立てて裁判所で話し合いをしたり、それでも合意できない場合には審判を申し立てることになりますが、そこで裁判所

る当該資産の取得費は、当該資産の評価を行うことになります。

（土地）を取得した場合は、不動産取交付を受けた時（履行があった時）の

3．代償債務の交付に関する得税（課税標準額 税率）が課されま時価によるものとされます（所得税基す。課税標準額は固定資産税評価額

本通達38-７（２））。

となります。
この場合の税率は、標準

代償分割により他の相続人に対す

税率４％です。ただし、土地および住る代償債務を負担する人（相続人A）宅については、平成18年4月１日〜

が、代償財産として金銭以外の資産

令和6年3月31日の間は３％です。

（固有の不動産など。
ここでは土地）5．代償分割で取得した

代償分割による方法で相続人から代償財産を受領した場合には、相続当該資産を譲渡した場合

割により負担した債務を履行するた（相続人B）

めの資産の移転となり、その履行した

贈与税の対象に税の課税対象になることはあっても、原則として贈与税が課税されることはありません。
ただし、代償財産の額が、次に、相続人Bがこの代償分割で取代償財産を支払う相続人が取得したの時における時価によりその資産を得した不動産（土地）を換価のため、遺産の適正な評価額に照らして多す

譲渡したことになり、譲渡所得課税の譲渡した場合は、譲渡所得課税の対ぎる場合（法定相続分以上になるな対象となります（所得税法33条１項、

象となります（所得税法33条１項）。

ど）には、贈与税が課税される可能性

4．債務の履行により不動産を取得した場合

この場合の譲渡所得の計算におけがありますので注意が必要です。

表：遺産分割の種類
代償分割

不動産取得税ですが、相続人Bが相

図１：代償分割の考え方①

分割対象の「相 続 財 産 現物」
を第 三 者に売 却し、売却代金を相続人間で分割
する方法。

物件調査

相続財産を、現物そのまま 特定の相続人がいったんの形で「自宅は長男、預 貯 「現物の遺産」
を相続し、
そ
金は次男」
というように、各 の代わりに、本来の相続分
相続人に分配する方法。
を超えた分（超過分）を、他の相続人に金銭などで支払う方法。

相続による取得では課税されない

換価分割

図2：代償分割の考え方②

財産

被相続人
譲渡所得税が課される

Bの債務を負担
相続人A

財産

被相続人
不動産取得税などが課される

Aの固有の土地をBに譲渡相続人B〈相続税の課税価格の計算〉
Ａ：相続した財産の価額 − 代償金の価額
Ｂ：代償金以外に相続した財産があればその価額 ＋ 代償金の価額

相続人A

トラブル

現物分割

（相続人B）

宅建士

所得税基本通達33−１の５）。

労務人（相続人A）については、その履行賃貸管理を交付した場合には、遺産の代償分6．多すぎる代償金は相続所得税（相続人A）

賃貸

続 人 Aの債 務の履 行により不 動 産法律が指定した不動産鑑定士による鑑定

相続人B

Aは代償分割によって負担した債務を免除

今回のポイント●代償分割は現金以外の資産（不動産など）でもできる。
●代償分割により取得した資産は、その履行があった時の価額により取得したこととなる。
●当事者間で合意ができれば、不動産の評価額をどのようにするかは当事者の自由である。
●現金以外で代償分割する場合は、相続人Ａには「譲渡所得税」が課される。また、譲受人である相続人Ｂには「不動産取得税」なども課される。
●代償分割では、原則として贈与税が課税されることはないが、例外もあるので注意が必要。

2023.1 ｜ 月刊不動産 17

管理 ー

不動産お役立ちQ & A

Management

４つのタイプから考える、管理会社の経営戦略①
賃貸管理
ビジネス
Vol.58

estionQu

みらいずコンサルティング株式会社
代表取締役

今井 基次

賃貸仲介、売買仲介、賃貸管理、収益売買仲介、資産形成コンサルティングの経験を経て、
みらいず
コンサルティング株式会社を設立。不動産業者・不動産オーナーの経験をもとにして、全国の賃貸管理業を行う企業へのコンサルティングや講演・研修活動を行う。聴講者はこれまでに３万人を超え、好評を得ている。CPM®、CFP®、不動産コンサルティングマスターなど資格多数。著書に『ラクして稼ぐ不動産投資33の法則 成功大家さんへの道は管理会社で決まる！』（筑摩書房）がある。

先代から会社を引き継ぎ２年が経過しました。仲介事業は以前よりも売上げが減少しており、管理戸数は横ばいですが、800室管理しているおかげで雇用の維持もできています。
ただ、長年勤めている古参の社員がいることで、安定している反面、なかなか新しいことにチャレンジする勢いがありません。
社長の私がトップダウンで進めることもできないことはないのですが、なかなか古参の社員の腰も重く、動きが鈍い状況です。何かよい手立てがあれば教えてください。

Answer
現在の自社のポジションを客観的に捉えて、どの方向に進むべきかを、
まずは経営者が明確に決めてください。
今いるポジションと向かうべき方向にズレが生じている場合には、会社のビジョンを明確に打ち出していく必要があります。
自社でオリジナルブランドと商品作りを推進する場合と、外部のブランド（フランチャイズ）や商品を利用する方法があり、それぞれに特徴があります。自社の個性を見極めながら、進むべき方向を改めて考えてみましょう。

はじめには正しいでしょう。ただ、会社として目指すべき方向を明確にしなければ、A

独自ブランド構築タイプ（革新系）

管理会社は、売上げのほとんどを本来は同じベクトルに向くべき従業管理料などのストック収入が占める員のリソースや意識も分散してしまい

自社のリソースを活用して、
フランため、仲介事業とは収益モデルが異ます。
その結果、なかなか業績があがチャイズや他 社の仕 組みに依 存 せなり、経営が安定しやすいのが特徴

りにくいということが生じます。管理ず、自社独自ブランドを構築してライです。その一方、従業員が安定思考

獲得は、全国的にも意識が向けられ

バルと差別化をするタイプ。自社でのに陥りやすいことと、バックヤード業ている昨今、
どのような経営戦略でラ経験や組織知＊を活かし、独自の商務の比率が高いため、従業員の競争

イバルの管理会社と戦うべきかを考品やサービスを創り出す能力にも優意識が弱くなる傾向があるのも事実

えておかなければなりません。

れています。自社でブランドや商品をです。人口減少により仲介の取り扱

そこで、今自社がいる場所と目指す

構 築 するためには 、経 営 者 のリー

い件 数 が 以 前ほど伸びにくい市 場

べき方向を、4つのタイプに分けて考ダーシップが問われるのですが、そで、ストック事業にウエイトを置くことえてみましょう。

れを支える右 腕の存 在が 極めて重18 月刊不動産 ｜ 2023.1

法律

ベンチマークとされる企業であり、には多いのではないのでしょうか。

いつも中途半端で終わってしまいが自ら作り出した商 品をさらにＢt oＢ

地域で長年ブランドを構築していちです。成長意欲のある右腕や、大き向けに売り出し、事業の多角化が進た経験があるため、過去の成功事例な改善を遂行するスタッフが存在しめられ、新たなるビジネスモデルを展に引っ張られやすいのですが、時代ていないことも問題です。

開します。

の変化を敏感に察知し、行動に移す

若手をプロジェクトリーダーにする＊ 組織全体で共有する知識やノウハウ等。

ことができれば機会損失を起こしになどの、思い切った行 動を起こさな

くくなります。

い限り、なかなか保守的な現状を打他社ブランド活用タイプ（革新系）

積 極 的に社 外のベンチマークへD

破することはできません。

他社ブランド依存タイプ（保守系）

４つのタイプをみて、今自社が築く

フランチャイズなどに加盟している

べきタイプと、目指すべきタイプのイ

サービス・仕組みを積極的に活用すものの、社内の行 動力がイマイチ上

メージができたでしょうか。次回は、るタイプ。自社にまだリソースがない

がらず、新しいチャレンジを実行でき

もう１つ重要な管理会社が目指すべ

場合は、お金を出してノウハウを得るないタイプ。情報を収集できる機会はきタイプ「量」と「質」について触れてこの方法は、
とにかくスピードを重視

あるものの、良い事例を社内で実行

いきたいと思います。

Ａタイプを目指す場合でも、視野を広げ、さまざまなことを試すことができ

革新系

４つのポジショニングA

は図れますが、少し商圏を広げてみを提供する会社とバッティングするこ

トラブルます。ただ、小さな商圏内では差別化
た場 合 、同様のサービスやブランド

宅建士

したい場合には良いでしょう。先々、

B

自社ブランド

他社ブランドまずは従業員みずからが他社を知Dることで自社の問 題に気づくことが

物件調査

C

ともあります。

保守系

でき、内的動機付けを与えるのにも良い機会となります。
C

独自ブランド保持タイプ（保守系）

先代から引き継いだ看板を守りなA
独自ブランドで差別化を！

B
他社のサービスや仕組みを活用しよう

がら、独自の手法で業務に取り組む

C

ものの、外部との接点が少ないため

先代からの看板を守っていこう成長スピードが上がらないタイプ。地
域 密 着で 長 年 営 業をしているものの、なかなか思うように現状以上のやり方や新しいブランドを構築でき

うちはどのタイプかな？

労務

参 加して、フランチャイズや他 社の

賃貸管理

B

相続

にうつすことができず、プロジェクトは

賃貸把握できていないことが、このタイプ

要となります。

D
あのプロジェクト
どうなった？

ないという悩みを抱えがちです。
情報収集に関するアンテナが伸びていないことで、自社のポジションを

2023.1 ｜ 月刊不動産 19

労務 ー

不動産お役立ちQ & A

Labor

労務
相談
Vol.14

企業における管理職と労基法上の管理監督者の違い
社会保険労務士法人
大野事務所パートナー社員

野田 好伸（特定社会保険労務士）

大学卒業後、社労士法人ユアサイドに入所し社労士としての基本を身に付ける。
その後6年の勤務を経て、2004年4月に大野事務所に入所する。現在はパートナー社員として事務所運営を担いながら、人事
労務相談、人事制度設計コンサルティングおよびIPO支援を中心とした労務診断（労務デュー・デリジェ
ンス）に従事する。

estionQu

弊社では部長、課長、係長を管理職としております。管理職社員については、労働時間管理を行っていないことから、時間外・休日労働を行った場合でも割増賃金は支給しておりませんが、法令上問題がありますでしょうか。

Answer
労基法で定めている労働時間規制（時間外・休日割増賃金支給）の対象外となる「管理監督者」
とは、
「 労働条
件の決定その他労務管理について経営者と一体的な立場にある者」とされていることから、課長、係長であっても労務管理上の職務、権限を有していない場合は、管理監督者に該当せず、割増賃金の支給対象となります。

と一体的な立場にある者の意である を 得 な い 重 要 な 職 務・役 割 をり、名称にとらわれず、実態に即し有していなければなりません。

労働基準法（以下、労基法）第41て判断すべきものとされておりま

ま た 、経 営 者 と 一 体 的 な 立 場 に

条では、「 事業の種類にかかわらずす。また、労働時間、休憩、休日等にあ る と い う た め に は 、経 営 者 か

監督もしくは管理の地位にある者

関する規制の枠を超えて活動するら重要な責任と権限を委ねられ（以下、管理監督者）については、労ことが要請されざるを得ない、重て い る 必 要 が あ り ま す 。自 ら の働時間、休憩及び休日に関する規要な職務と責任を有し、現実の勤裁量で行使できる権限が少な

定は適用しない」としていること

務態様も、労働時間等の規制にな

い 、多 く の 事 項 に つ い て 上 司 にから、労基法に定める管理監督者

じまないような立場にある者に限決 裁 を 仰 ぐ 、ま た 上 司 の 命 令 をであれば、労働時間規制の対象外

るとされており、具体的には以下部下に伝達するだけに過ぎないとなり、時間外・休日割増賃金も支の要素を総合的に考慮のうえ該当

よ う な 場 合 、管 理 監 督 者 性 を 否

給対象外となりますが、管理職の性を判断するものとなります。

定される方向に働きます。

はじめに地位にある者すべてが管理監督者に該当するわけではありません。

①職務と責任②勤務態様

労働条件の決定その他労務管時を選ばず経営上の判断や対理 に つ い て 、経 営 者 と 一 体 的 な

応 が 要 請 さ れ 、労 務 管 理 に お い

管理監督者とは、労働条件の決立 場 に あ る こ と か ら 、労 働 時 間ても一般労働者と異なる立場に

定その他労務管理について経営者等の規制の枠を超えて活動せざ

あ る こ と か ら 、勤 務 態 様 に つ い

管理監督者の判断要素

20 月刊不動産 ｜ 2023.1

といって直ちに控除するというんが、深夜業の制限については、管理監督者性を否定される方向の も 不 合 理 で す の で 、長 期 欠 勤

請求があれば認める必要がありに働きます。

や 休 職・休 業 が 発 生 し た 場 合 にます。
賃貸

限 り 、賃 金 控 除 を 行 う べ き も の③賃金等の待遇
そ の 職 務 の 重 要 性 か ら 、定 期と考えます。

④健康確保のための措置
一 般 職 の よ う に 日 々 の 始 業・

「労働時間、休憩、休日」に関す握」が求められます。労働時間の間 外 労 働 を 実 施 し た 際 、年 収 等る労基法の規定が適用除外され状 況 の 把 握 と は 、労 働 者 の 健 康

で容易に逆転されるような賃金ることから、時間外・休日労働を確保措置を適切に実施する観点

水 準 で あ る 場 合 、管 理 監 督 者 性行ったとしても割増賃金を支給

か ら 、労 働 者 が い か な る 時 間 帯を否定される方向に働きます。

す る 必 要 は あ り ま せ ん が 、深 夜に ど の 程 度 の 時 間 、労 務 を 提 供割増に関する規定は除外されてし得る状態にあったかを把握す

い な い た め 、深 夜 勤 務 に お け る

るものであり、原則として、タイ

遅刻・早退・欠勤・休業等が発生

労働時間把握は必要となりま

ムカード、PC等の使用時間（ログした際、賃金控除を行うことが管す 。ま た 、振 替 休 日 や 代 替 休 日

インからログアウトまでの時

理監督者性を否定するものとなる（代休）といった措置についても間）等の客観的な記録により、労のか、問題になります。

適 用 す る 義 務 は な く 、休 日 の 振

働 日 ご と の 出 退 勤・入 退 室 時 刻

り替えを行わなかったとしても等を把握する必要があります。

賃金控除の可否①遅刻・早退控除の可否
遅刻・早退を理由に賃金控除を割増賃金を支給する必要はあり
ません。

おわりに

定する権利、つまり労働時間に対②休暇、休業

監督者は一部の管理職に限定されする裁量がないものと判断され「休暇、休業」に関する規定はますが、各企業が独自の解釈による場合があります。遅刻・早退控除 外 さ れ な い こ と か ら 、年 次 有

り自社の管理職に適用している実除の有無を考慮する裁判例が散給休暇を付与する必要がありま態が見受けられます。これに対し、見されますので、遅刻・早退控除

す。また、付与日数が年10日以上当事者である管理職社員から非該は行うべきではありません。

である者を対象とした年５日以

当性（未払い賃金、時効３年）につ上の取得義務の対象にもなりま

いて訴えられた場合、多くの企業す。子の看護・介護休暇、産前産で該当性を否定されるものと思わ

後休業および育児介護休業につれますので、十分な労務管理上のいても適用されます。

役割・権限を付与し、その地位に相②欠勤・休職控除の可否
管 理 監 督 者 は「 労 働 時 間・休
憩・休日」の規定が適用されませ応しい処遇に改善するなど、対象

ん が 、出 勤 の 義 務 ま で 免 除 さ れているとは言い難いことから、③育児・介護のための措置

欠 勤 等 が 発 生 し た 場 合 に は 、原

「労働時間、休憩」に関する規則として賃金控除することが可定が適用除外となることから、能です。ただし、休日労働を行っ

育 児・介 護 の た め の 短 時 間 勤 務た場合でも休日割増賃金を支給制度、所定外労働の免除、時間外

しなくてよいことを考慮する

労働の制限および育児時間につと 、数 日 の 欠 勤 が 発 生 し た か ら

い て は 、認 め る 必 要 は あ り ま せ

範囲の見直しが求められます。

2023.1 ｜ 月刊不動産 21

物件調査

前述のとおり、労基法上の管理行った場合、出退勤時刻を自ら決トラブル

り ま す 。一 般 労 働 者 が 一 定 の 時

宅建士

的 と し た「 労 働 時 間 の 状 況 の 把

は あ り ま せ ん が 、健 康 管 理 を 目

労務の待遇がなされている必要があ①割増賃金て 、一 般 労 働 者 と 比 較 し て 相 応

賃貸管理

終業時刻を適正に把握する必要相続適用される措置と除外される措置

給与、賞与、その他の待遇におい法律て厳格に管理されている場合、

宅建士 ー

宅建業法

Real Estate Notary

宅建士講座〜免許の手続き〜

宅建士試験合格のコツ
宅建業の免許に関する問題は、本試験において毎年２問程度出題されます。
今回学習するのは、免許の手続きに関する基礎知識です。合格するためには、絶対に押さえておかなければならない論点です。内容的には難しくないので、しっ
かりとマスターしてください。

Vol.10Vol.46

1. 免許の種類
宅地建物取引業の免許には、都道府県知事免許と国土交通大臣免許とがあり、両者の区別は、事務所の設
置場所で決まります。なお、国土交通大臣の免許を申請する場合は、主たる事務所の所在地を管轄する都道府県知事を経由して行います。
都道府県知事免許
国土交通大臣免許

１つの都道府県の区域内のみに事務所
２つ以上の都道府県の区域内に事務所

ここでいう「事務所」は、そこで宅建業を営んでいる

合、建設業しか行っていない支店は宅建業法上の「事〈B県〉支店建設業の会社で、一部の支店のみで宅建業を営んでいる場① 〈A県〉本店
宅建業

ことが当然の前提となります。
たとえば、本業が建設業

A県知事
免許

務所」ではありません。
しかし、このような会社でも本
店は、常に
「事務所」
として扱われます。
ないことに注意してください。たとえば、事務所が３つ〈B県〉支店
宅建業② 〈A県〉本店
建設業

なお、免許の種類は、事務所の数で決まるわけではあったとしても、それがすべて同じ都道府県内にあれ

国土交通
大臣免許

ば都道府県知事免許ですし、事務所が２つしかなくても、その２つがそれぞれ別の都道府県に設置されていれば国土交通大臣免許になります。

2. 免許の有効期間と更新
有効期間

５年

更

有効期間満了の日の90日前から30日前までに免許の申請書を提出

新

従前の免許の有効期間の満了日までに、更新申請についての処分がなされないときは、その処分がなされるまで従前の免許は有効です。
この場合、免許の更新がなされたら、その新免許の有効期間は、従前の免許の有効期間の満了の日の翌日から起算されます。
新免許の有効期間は４/１から起算

90日

免許

22 月刊不動産 ｜ 2023.1

この間に
免許申請

30日

旧免許有効

３/31
期間満了日

4/10
新免許交付（更新の処分）

法律

植杉 伸介
賃貸

宅建士・行政書士・マンション管理士、管理業務主任者試験などの講師を35年以上務める。著書に『マンガはじめてマンション管
理士・管理業務主任者』（ 住宅新報出版）、『 ケータイ宅建士
2022』
（三省堂）
などがあるほか、多くの問題集の作成に携わり、受験勉強のノウハウを提供している。

相続

免許を受けた後に、事務所の増設・廃止・移転などがあり、免許を受けるべき者（免許権者）が変更になった
場合は、免許換えが必要となります。免許換えには、次の３つのパターンがあります。

A県

事務所

B県

事務所

廃止

A県

A県知事免許
移転

事務所

A県

事務所

B県知事免許
増設

A県

事務所

事務所

B県
大臣免許

免許換えにより取得した免許は、まったく新規に免許を受けた場合と同じと考えてください。
したがって、免許換えによる免許の有効期間は、新免許交付の日から５年です。
知事免許に免許換えをする場合は、その知事に直接申請書を提出しますが、大臣免許に免許換えする場合
は、主たる事務所（本店）の所在地を管轄する知事を経由して大臣に申請書が提出されます。
論点の確認とを知識の定着

問題を解いてみよう！

【Ｑ１】 甲県に本店を、乙県に支店をそれぞれ有するＡ社が、乙県の支店でのみ宅地建物取引業を営もうとするときは、
Ａ社は、
乙県知事の免許を受けなければならない。
（ H19

問33）

【Ｑ２】 宅地建物取引業者Ｅ（乙県知事免許）は、
乙県内に２以上の事務所を設置してその事業を営もうとする場合には、国土交通大臣に免許換えの申請をしなければならない。
（ R2

問26）

こう考えよう！＜解答と解き方＞
Answer 1【解説】 本店は、常に宅建業法上の事務所に該当します。
したがって、
Ａ社は甲県と乙県に事務所を有することになるので、国土交通大臣の免許を受けなければなりません。

Answer 2【解説】 事務所の数が２以上であっても、それがすべて乙県内にある以上、乙県知事の免許でなければなりません。

2023.1 ｜ 月刊不動産 23

物件調査

A県知事免許

トラブル

③

事務所

B県

A県知事免許

宅建士

②

事務所

A県

大臣免許

労務

①

賃貸管理

3. 免許換えトラブル対応 ーTrouble shooting

店舗の借主が目的の営業ができず
貸主・媒介業者に損害賠償を求めるトラブル

！

不動産

トラブル

事例と対処法事業用の建物賃貸借において、建築基準法や消防法等の規制により、建物を借主の目的の事業に使用することができずトラブルになるケースがみられます。媒介に際しては、建築基準法等に関して建物を借主の事業に使用できるかについての調査は、原則借主自身が行う必要があることについて、借主にアドバイスをしておくことが重要です。

事例から対処法と防止法を探る

Vol.19トラブル事例から考えよう〈事例〉 居抜き店舗の借主の飲食店営業が消防法令等によりできなかった＜事案の概要＞借主Ａは、貸主Ｂより、マンション1階の本件店舗（居抜き店舗：厨房設備として、製氷機、食洗器、
ＩＨヒー

ター、冷蔵庫、電子レンジ等がある）
を、媒介業者Ｃの媒介により賃借した。

Ａは本件店舗の内装工事を行い、消防法関連の届出を管轄消防署に提出したところ、消防署から、消防法に抵触するとして、排気ダクトの交換、防火装置の設置等の是正を受けた。

しかし、排気ダクトの交換をすると、既存の厨房スペースの天井高が2.1ｍ未満となり建築基準法令に違反することから、
Ａは本件店舗での飲食店営業は不可能と判断して契約を解除し、ＢおよびＣに対して、飲食店店舗として使用できない絶対的違法物件を賃貸・媒介をした過失責任があるとして、内装工事費用等35万円余、逸失利益7カ月分473万円余、計509万円余を求める本件訴訟を提起した。

一審（東京地判 令3･3･18）はＡの請求を棄却、控訴審（東京高判 令3・9・15）
も、「ＢおよびＣに情報提供義務または説明義務違反による不法行為は認められない」
としてＡの請求を棄却した。
借主Ａの主張
＜貸主Bの責任＞
居抜き店舗の契約であるから、Ｂは本件店舗で飲食店営業ができることを保証していたもので、Ａに対し適法な物件として使用収益させる債務を負っていた。

裁判所（東京高判 令3・9・15）の棄却理由
・ 居抜き店舗の現状の設備の性能が借主の営業形態に合致し、利用できるかについては、法令上の制限の有無を含め、原則として借主自身が契約締結にあたり調査すべきもの。

・ 居抜き店舗として借主を募集し賃貸したからといって、本件店舗がＡの営業形態に適合することをＢが保証したとはいえない。
＜媒介業者Ｃの責任＞
媒介業者Ｃは宅建業のほか、建設業を営んでおり、消防法令・建築基準法の専門家であることから、信義則上および宅建業法上の説明義務違反がある。

・ かねてからの本件店舗の営業において、消防法上の問題指摘はなかったし、重要事項説明において「用途によって法令の制限を受けることがあり、具体的な利用計画についてその他の法令の制限の確認が必要になる」と説明がされていたことから、本件店舗でＡの営業が可能かは、
どの程度の設備が適切かを具体的に知るＡが法令上の制限も含めて調査すべき。

24 月刊不動産 ｜ 2023.1

重要事項説明書の記載・説明のポイント

調査は、原則、建物の設備の状況や◉法令に基づく制限の概要
1. 新住宅市街地開発法

貸借契約を締結するかどうかの判※住宅・店舗・事務所・倉庫その他の用途によって、別に法令の制限等を受けることがあります。
その場合には、具体的な利用計画についてその他の法令の制限の確認が必要となりますので、あらかじめご承知おきください。

しかし、本件のように、借主がそ

重 要！

の調査を行わずに契約を締結してしまい、改装工事を行ったが消防法

損害を貸主・媒介業者に裁判で求1

労務とができず、契約を解除して生じた事業用建物賃貸借の重要事項説明において、借主の目的の事業と建物使用に関する建築基準法・消防法・風営法等、その他の法令の制限に関する調査は、借主が行う必要がある旨の説明・借主理解の確認は、特に重要なポイントです。

◉用途その他の利用の制限に関する事項
制限項目

等の規制によって建物を使用するこ

3. 流通業務市街地整備法

賃貸管理断をする必要があります。

2. 新都市基盤整備法

相続

法令上の制限の有無を含めて、建物を使用する借主自身が調査し、賃賃貸売買の媒介の場合と同様、賃貸借の媒介においても、借主の目的の事業と建物使用に関する「用途地域、都市計画区域・市街化調整区域、条例等」の調査は、宅建業者が通常行う調査であり、必須の調査事項です。借主の建物使用に影響があると思われる制限等がある場合には、記載説明を行い、借主に、借主の使用目的に支障がないかについて確認をしておきます。

賃貸借する建物が、借主の目的の事業に使用できるかについての法律

01

借主の事業に建物が使用できない
トラブル回避のために

用途制限

2

使用目的

3

改修工事等の制限

めるという事案が最近よくみられま
建物の設備の状況や法令上の制限により、建物が借主の事業に使用でない、②建物が借主の事業に使用できない場合、媒介業者や貸主より借主の目的の事業と建物の使用に関する公法規制等の調査は、賃

このようなトラブルに巻き込まれ事 業用建 物 賃 貸 借の重 要 事 項場合と同様の調査が必要であるこないために、事業用建物賃貸借の説明において、宅建業法35条で例との認識漏れがないようにお願いし媒介に際しては、「 賃貸借する建物示の法令に基づく制限が「新住宅ます。

で借主が目的とする事業に使用で市 街 地 開 発 法 、新 都 市 基 盤 整 備＜調査確認が必要な項目例＞

きるかに関し、その建物の設備で足法 、流 通 業 務 市 街 地 整 備 法 」のた・ 公法規制：用途地域、都市計画

りるか、建築基準法や消防法等のめ、宅建業者が通常の調査として行区域、市街化調整区域、条例

規 定 上 問 題 がないか 等 についてうべき用途地域等の調査を漏らし

・ 区分所有建物の場合：マンション

は、具体的に使用内容を知る借主てしまい、結果、借主が建物を目的

自身が、専門家に依頼して調査・確の事業に使用できず、調査説明義・ その他：媒介業者が借主の建物認する必要があること（宅建業者の

務違反による賠償責任を負うことにの使用に影響がある事項を知っ通常の調査の範囲外であること）」

なった事例もときどき見られます。

ていた場合はその事項説明がされるものと誤解（期待）をしている」
ことなどが考えられます。

02

貸の媒介においても、売買の媒介の管理規約等による制限などを借主にアドバイスし、また、重要事項説明の際にも説明し、借主がその確認をした上で、契約締結を行うよ
うにする必要があると思われます。
＊ 東京地判R3･4･12（ペットショップ目的、媒介業者への請求棄却）、東京地判R3･3･26（飲食店
目的、貸主・媒介業者への請求棄却）他

一般財団法人不動産適正取引推進機構 調査研究部 上席研究員
不動産鑑定士

中戸 康文

一般財団法人不動産適正取引推進機構（RETIO）
は、「不動産取引に関する紛争の未然防止と迅速な解決の推進」
を目的に、1984（昭和59）年財団法人として設立。不動産取引に関する紛争事例や行政処分事例等の調査研究を行っており、これらの成果を機関誌『RETIO』
やホームページなどによって情報提供している。HP：https://www.retio.or.jp/

2023.1 ｜ 月刊不動産 25

物件調査

媒介業者が通常行う調査のポイント

トラブル

きない場合があることを認識してい宅建士

マンションの場合、「 管理規約等における専有部分の用途・利用の制限」に関する説明は、事業用建物賃貸借の媒介においても宅建業法規定の説明事項です。
また、管理規約等に、用途・使用が禁止と具体的に記載がない場合においても、管理組合より、
マンションの住環境に悪影響を及ぼす等の理由から、その使用を拒まれてしまう（内装工事が認められない）場合がありますので、媒介実務においては、管理規約等の確認だけでなく、管理組合に借主の使用方法等を詳細に明示し、その使用が可能である旨の確認をとっておくことが必要です。

す＊。その要因としては、借主が「①

物件調査 ー

物件調査のノウハウ Vol.46

Research

売買重要事項の調査説明 〜現地照合確認調査編⑥〜

中高層の共同住宅の売買重要事項の調査の仕方
共同住宅の建築を目的とする不動産売買における重要事項調査においては、宅建業法に定められた法令以外にも、契約内容不適合に該当するものがあるかどうかの調査が大切になります。本節では、一般住宅地の取引とは異なり、見落とすと重大なトラブルになると思われる中高層建築物の調査ポイントを述べます。

中高層の共同住宅建築の法令制限のポイント
買主が共同住宅を計画している際影響を与えるため、法規制の内容をは、役所の建築確認の担当課で、「ワ

示す概要書類の入手が大切です。

めています。
このような法規制がある

そのほか、ゴミ集積所の設置義務場合は、確認申請までに長期の調整を定めている市区町村も数多くある

日数が求められ、建築の工期に直接ので、注意が必要です（ポイント２）。

水道管本管からの取出し口径変更に開発負担金

ンルームマンションの建築規制はあり

一方、これらの建築規制の方法でますか」「中高層建築物の建築規制は

は、
「 条例」
と
「指導」
とでは取扱いが前 面 道 路 内の「 水 道 管 本 管の口ありますか」と、ストレートに質問をしまったく違い、「 指導」は、「あくまでも径」、道路から敷地内に取り出されてます。ワンルーム形式の建築規制でお願い」にとどまるため、「 指導を無視いる「 取出し口径 」の情 報は大 切では、「 1住戸の床面積は29㎡以下、住して住宅戸数を増やしたい」という買す 。例 え ば 、前 面 道 路 の 本 管 が戸が6戸以上の建築物」
として、駐輪

主には、「指導要綱は、将来、条例とし50mmの場合、75mm程度の大きな場の台数規制をしている行政もありまて法規制される可能性があるため、口径を必要とするような大規模な共すが、この規制は、市区町村ごとに異指導要綱に従わずに建築はできます

同住宅の計画の場合には、50mmでなります。一方、建築基準法では、「日が、将来、法令制限に適合しない不は足りません。本管の口径をもっと大影による中高 層 建 築 物の高さの制適合建築物になる可能性がありまきなものにする必要があります。たと

限」
において、
「中高層建築物」の定義

す」との説明が必要です。

えば、メータ―が75mmの場合の局は、①軒の高さが７ｍを超える建築物、②建築物の地階を除く階数が３以上の建築物、③高さが10ｍを超え

駐車場・駐輪場・ゴミ置き場等の設置義務

納金は737万円必要、40戸の共同住宅は、10戸を市が負担して、30戸30万円の合計900万円の開発負担

る建築物と定めています。
これらの「中建築物の建築の際の計画戸数に金を必要とするなど、行政によって異高層建築物の紛争の予防と調整に関より、駐輪場の台数の設置義務を定なりますが、多額の費用が発生しまする条例」等による建築規制がある場

める市区町村があります。その際は、す。これらの費用の一覧表を取得し合、その主な内容は、①規制対象に該

駐輪場のスペースの寸法についてもて、重要事項としてしっかり説明をす

当する建物の定義、②事前に、建築詳細に定めている場合があります。

ることが大切です。

計画の概要を記載した標識の設置、また、共同住宅の建築物の延べ床③周辺住民への建築計画の説明、④

面積が一定規模以上の場合に、駐車周辺住民の範囲、⑤周辺住民に説明

場の台数を確保する義務を定めたをする説明図書、⑥テレビ放送の受「駐車場附置義務条例」
を定めている

建築予定地が文化財包蔵地内に信障害などについて、詳細な項目を定市区町村もあります（ポイント１）。

ある場合は、文化財保護法第93条に

26 月刊不動産 ｜ 2023.1

文化財包蔵地内で掘削届が必要法律よる掘削届出が義務付けられていますが、一般住宅の建築で地面の下をという目安」になるでしょう。

日よりも古い場合」は、「 旧建物は本下水」であり、「 下水道供用開始時期

に対して、「 浄化槽の撤去の際は、全宅と比較して、基礎工事の際に地面をません。浄化槽が地中埋設物として残撤去か、上半分のみの半撤去か」を深く掘削することとなるため、ほとんど置されていれば、撤去費用が別途、必告知してもらいます。売主が「知らなの建築の際に、「 試掘調査」が必要と要になります。そこで、過去に浄化槽い」場合は、「浄化槽は、地下に埋設さなります。
この試掘調査にかかる費用を使用していたかどうかを調べる必

れたまま」という前 提での取引を行は行政が負担してくれますが、掘削要があります。一般に、浄化槽を設置

い、重要事項説明をします。

作業の際に障害物が発見された場

する場合は「浄化槽設置届出」
を提出

その他、共同住宅の建築では、「路合の撤去費用は、地権者の負担となしています。
まず第一に、環境衛生の地状部分の長さと幅員による建築制るため、重要な説明事項となります。

担当課で、「 浄化槽設置届出の記録

限」「 敷 地周囲の空 地 距 離の制 限 」

建築用地が文化財包蔵地内に所在はありますか」と聞き取りをします。第

「延べ床面積による接道距離の制限」

する場合は、
この文化財包蔵地内に二に、法務局で、「 閉鎖建物の登記事「延べ床面積による避難空地距離制

おいて、「 過去の試掘調査記録の有

項証明書」
を申請し、
「 新築年月日」
を限」などを定めている市区町村もあり

無」「 試掘調査の経緯や期間はどう確認します。第三に、下水道維持管理

ますので、建築確認担当課で、「 建築だったか」について、聞き取り調査をの担当課に行き、「 下水道の供用開基準法の制限のほかには、建築規制

することが大切です。その土地で「い始時期の年月日」
を確認します。

はないですか」と聞き取りをすること

つから工事に着工することができるか「下水道供用開始時期が新築年月

がポイントです。

ポイント2

１棟の中高層共同住宅の売買の際は、通常の一般住宅の売買重要事項とは異なり、法規制も数多く追加されます。
駐車場附置義務条例に基づいて、駐車場台数の制限を受ける場合があります。

共同住宅の建築条例などにより、ゴミ置き場の設置義務などを定められている場合があります。

不動産コンサルタント

津村 重行

三井のリハウス勤務を経て有限会社津村事務所設立。2001年有限会社エスクローツムラに社名変更。消費者保護を目的とした不動産売買取引の物件調査を主な事業とし、不動産取引におけるトラブルリスク回避を目的に、宅建業法のグレーゾーン解消のための開発文書の発表を行い、研修セミナーや執筆活動等により普及活動を行う。著書に『不動産物件調査入門 実務編』
『不動産物件調査入門 取引直前編』（ともに住宅新報出版）など。

2023.1 ｜ 月刊不動産 27

物件調査

ポイント1

トラブル

た浄化槽が撤去されているとは限り

宅建士

し、共同住宅の建築の際は、一般住労務定することができます。最後に、売主「浄化槽使用の建物」と、おおむね推

賃貸管理

現況が更地であっても、地中にあっが新築年月日よりも新しい場合」は、相続事」とされることが多くあります。
しか深く掘り下げるような工事ではない場

賃貸

合は、試 掘 調 査をせずに、「慎重工

旧建物の浄化槽の届出記録の有無の調査

Initiate Member

令和８年度４万社達成を目指します！

新入会員名簿

都道府県

市区町村

北海道

札幌市

株式会社 ウタリ

商号名称

札幌市

圓家

函館市

有限会社

岩手県

北上市

宮城県

［令和4年 11月］

都道府県

市区町村

東京都

中央区

大可不動産開発

渋谷区

株式会社

渋谷区

株式会社 ２Ｗａｙ

京都府

株式会社 すむべ千代田区

株式会社 ディアライフエージェンシー

大阪府

石巻市

ウインズホーム 株式会社

江戸川区

仙台市

株式会社 エスエスプランニング

新宿区

仙台市

株式会社

板橋区

株式会社 トータルプランニング

秋田県

秋田市

株式会社 このまち

小金井市

トクマル産業

福島県

郡山市

株式会社 エース企画

港区

茨城県

潮来市

株式会社 ＴＳエステート

水戸市
栃木県

株式会社
サンレイ

杜紅

商号名称

都道府県

市区町村

滋賀県

野洲市

株式会社

大津市

玖邁

乙訓郡

株式会社

大阪市

株式会社 アウトバランス

ＤＣ 株式会社

泉佐野市

Ｈ．
Ｂ．オフィス 株式会社

株式会社

東大阪市

株式会社 ＳＲ総合不動産販売

株式会社

中錦

東進グループ

商号名称
UNO

株式会社
乙訓不動産

堺市

株式会社 エスティーエス

富田林市

株式会社 エムズホーム

株式会社 ネオン

大阪市

株式会社 グリーングラス

稲城市

株式会社

大阪市

株式会社 クリエイトホーム

株式会社 ワンズ・ワンハウス

小平市

株式会社 ハレサンホーム

大阪市

株式会社

足利市

株式会社 ｂｏｗ−ｅｓｔａｔｅ

台東区

合同会社 ひと・いき

守口市

合同会社 コトナハウジング

群馬県

前橋市

ＳＩＢＵＳＡＷＡ ＳＴＹＬＥ 株式会社

清瀬市

株式会社 ピュアフィールド

大阪市

株式会社

埼玉県

蓮田市

株式会社 アドヴァン

品川区

株式会社 Ｆｅｃｔ

大阪市

株式会社 ＧＲホールディングス

川口市

ＭＧオフィス

新宿区

富龍商事

株式会社

大阪市

株式会社 ＳＨＩＲＯＭＡＲＵ ＣＯＭＰＡＮＹ

所沢市

Ｌ
ＩＣ 株式会社

練馬区

フジ興業

株式会社

大阪市

静和

日高市

十字企画

足立区

不動産・行政書士テラス

大阪市

トーシン建設飯能市

株式会社 ハンモク

渋谷区

株式会社 ＰＲＩＤＥ

大阪市

株式会社 日本アシスト管理

千葉県

株式会社

長谷川商事

剛眞

サイドホーム

株式会社
株式会社

川越市

有限会社 ファースト商事

新宿区

株式会社 Ｐｌ
ａｙ
ｉ
ｎｇ

堺市

ＨＵＧエナジー

習志野市

エムアンドエム企画

中央区

株式会社 ホワイト・ブレイン

大阪市

株式会社 ピークショア

市川市

株式会社 オービス

豊島区

株式会社

大阪市

株式会社 Ｆ
ＩＶＥ−Ｔ

千葉市

株式会社 ＫＫグループ

足立区

みらい

大阪市

株式会社 ＢＡＳＥ企画

松戸市

株式会社

谷内工務店

新宿区

株式会社 モモンタ

貝塚市

南大阪不動産船橋市

ＴＫホーム 株式会社

江東区

株式会社 Ｌｉｎｋ Ｒｏｏｍ大阪市

株式会社 ミライ

八千代市

株式会社 リビスマ

品川区

株式会社 ＲＥＣＬ
ＩＡ

大阪市

株式会社 ＭＥＤ．
ｅｙｅ

葛飾区

ＲＣＭ 株式会社

新宿区

ワイアセット 株式会社

富田林市

ライフエステート・ワン

八王子市

株式会社 アイトゥアイ

大和市

株式会社

昭島市

株式会社 アキホーム

大和市

ダイバーシティ 株式会社

練馬区

株式会社 アトラクティブカーズ

横浜市

ハードプロテクト 株式会社

世田谷区

アローベア不動産

横浜市

株式会社

豊島区

あんしん不動産

座間市

合同会社 ＹＯＡＫＥ

新宿区

株式会社 イーハウス

横浜市

株式会社

新宿区

いつき不動産横浜市

株式会社 Ｌｉｏｏ

豊島区

株式会社 Ｉ
ｎＶｉ
ｔ
ｒｏ

川崎市

株式会社 リゾートライフ

目黒区

Ｗｏ−Ｍｅｎ Ｂｕｉｌｄｉ
ｎｇ 株式会社

平塚市

株式会社 ワンセレクトホーム

千代田区

ｕ
ｌ
ｕ
ｌ
ａ

新潟市

株式会社 アントレ

東京都

株式会社

神奈川県

株式会社

株式会社

新潟県

満足ち住宅

株式会社

伊沢工務店
兵庫県

優栄ブルーハウジング
奈良県

株式会社

大阪市

合同会社 レクソル

神戸市

スターエージェンシー

西宮市

株式会社 ＴＭクリエイション

西宮市

株式会社 リムエステート

橿原市

株式会社 アルク

株式会社

橿原市

株式会社

大和郡

Ｌ
ｉ
ｆｅ Ｄｅｓｉｇｎ 株式会社

島根県

出雲市

株式会社 アイクリエイツ

岡山県

岡山市

株式会社

岡山市

株式会社 ラフター

庄原市

合同会社 グローバルＫ ＬＬＣ

横浜みらい建設新宿区

株式会社 エスクラス

新潟市

有限会社

桜井建築設計

千代田区

株式会社 ＭＳＨアセット

見附市

有限会社

佐松組

新宿区

ＡＬＬ ＦＯＲ ＯＮＥ 株式会社

新潟市

株式会社 ニュータウンホームズ

品川区

株式会社 カムーン

石川県

金沢市

卯月地所

町田市

麒麟商事

山梨県

甲府市

ミスターデイク 株式会社

徳島県

新宿区

ＧＲＯＳＳＥＬ 株式会社

甲斐市

未来予想図

株式会社

港区

株式会社 ココハウス

松本市

港区

ココ不動産

国分寺市

株式会社

寿商会レジデンス

新宿区

酒井医療

株式会社

町田市

株式会社 さくら企画

大田区

広島県

大和

東組

広島市

有限会社

東広島市

ノアエステート 合同会社

広島市

ＢＬＵＥ ＧＲＩＤ 株式会社

徳島市

株式会社 ナンバーエイト

愛媛県

松山市

株式会社 エムエイチ

株式会社 ｅａｒ
ｔｈｃｏ
ｌ
ｏ
ｒ

高知県

高知市

合同会社 ＹＪＫ

下高井郡

小松建設

福岡県

福岡市

株式会社 エージェントパートナー福岡

大町市

ミヤクボ不動産

福岡市

ココステート

岐阜県

岐阜市

リマ不動産

静岡県

静岡市

株式会社 Ｏ・Ｔ・Ａ

Ｓａｖａｎｎａ Ｊａｐａｎ 株式会社

静岡市

Ｆ
ｉ
ｒｓｔＧｌ
ａｓｓ 株式会社

練馬区

Ｃ−ＨＲ 株式会社

藤枝市

株式会社

富二企画

国立市

合同会社

名古屋市

株式会社 エイトインベストメント

新宿区

株式会社 ジャスティス

碧南市

千寿建設

株式会社

長野県

株式会社

七宝不動産

港区

株式会社

江東区

すなまち不動産

港区社３６０Ｓｅｎｓｅｓ 合同会社

中野区

株式会社 スリーバー

豊島区

株式会社

港区

総建

愛知県

睡蓮

正申

株式会社

株式会社

三重県

有限会社

福岡市

株式会社 セントベーネマネジメント
株式会社 ウィズカーペンター

佐賀市

株式会社 Ｒｅｖｅｒｃｈ

長崎県

南島原市

株式会社 ひなた設備

熊本県

玉名市

株式会社

熊本市

株式会社 エフコーポレーション

熊本市

株式会社

熊本市

藤吉郎不動産宮崎県

えびの市

ＴＥＳＳ Ｒｅａｌ Ｅｓｔａｔｅ 株式会社

沖縄県

株式会社

あま市

なごや不動産

名古屋市

町波不動産

蒲郡

山八商事

株式会社
株式会社

株式会社

正路税経センター

三養基郡

佐賀県

Ex Tech

総合内装業TANAKA
株式会社

額田郡

株式会社 Ｒｅｍａｉｎｓ Ｃｏｎｓｕ
ｌ
ｔ
ｉ
ｎｇ

宜野湾市

オキナワパティオ 株式会社

伊勢市

アークリアルティ

那覇市

有限会社

三重郡

株式会社 こもの不動産事務所

宜野湾市

株式会社 ラビタル

11月末正会員：34,976 従たる事務所：4,058

28 月刊不動産 ｜ 2023.1

株式会社

浅海技術

! 協会からのお知らせ Information
全日本不動産協会と全日議連が合同で国交省などへ陳情
令和４年11月25日（金）、全日本不動産協会は全日本不動産政治連盟、全日本不動産政策推進議員連盟と合同で中央官庁と自民党を訪問し、令和５年度の政策・税制改正の要望書を提出しました。
全日本不動産協会からは、秋山始理事長（日政連会長）、中村裕昌全日専務理事（日政連副会長）が、全日議連からは野田聖子会長、井上信治事務局長、佐藤信秋事務局次長が参加しました。
両連盟は空き家・所有者不明土地・未利用空地の流通促進を図る政策として、1. 二地域居住等を促進する政策の実現
2. SDGs11を達成し、ストック型社会を実現するため既存物件の価値の見直し
対策の制度利活用を促進

3. 空き家・所有者不明土地・未利用空地

4. 農地を含んだ不動産の流通を円滑にするための農地法の見直し 5. 宅地建物取引業免許の継承の5項目を要望。不動産流通促進による地方活性化を図る税制改正については、住宅・土地に係る適用期限を迎える各種税制特例措置の延長と拡充、特に「空き家の発生を抑制するための特例措置（所得税・個人住民税）」と「低未利用地の適切な利用・管理を促進するための特例措置（所得税・個人住民税）」など６項目を要望しました。
国土交通省の清水真人政務官は「二地域居住はテレワー
クで広がっており、地方創生の観点からも非常に重要である
ため進めていきたい。また、既存物件や空き家については、
リフォームをして長く使える住宅にすれば価値が上がるという住宅市場を形成するよう、努力していく」と述べました。
このほか、萩生田光一政務調査会長、金子俊平財務大臣
政務官、尾身朝子総務副大臣、宮沢洋一税制調査会会長を訪れ、政策や税制改正の要望の主旨を伝え、その実現をお願いしました。

萩生田光一政務調査会長（左から４人目）に要望書を渡す秋山理事長（左から5人目）

尾身朝子総務副大臣（左から3人目）

清水真人国土交通大臣政務官（左から3人目）

宮沢洋一税制調査会会長（左から3人目）

金子俊平財務大臣政務官（左から3人目）

2023.1 ｜ 月刊不動産 29

! 協会からのお知らせ Information
令 和４年秋の褒章
令和４年秋の褒章が10月21日（金）に閣議決定され、国土交通省は11月３日（木）に褒章
受章者を発表しました。全日本不動産協会からは、及川昇一（全日本不動産協会理事）が、不動産保証協会からは坊 雅勝（不動産保証協会専務理事）が、多年にわたる宅地建物取引業への業務精励により黄綬褒章を受章されました。な
お、恒例の国土交通省で行われる伝達式は、新型コロナウイルス感染症拡大の影響により、中止となりました。

坊 雅勝

不動産保証協会専務理事

及川昇一

全日本不動産協会理事

地方本部の動き Activity Condition
REPORT

兵庫県本部

宅地建物取引士法定講習会を実施

兵庫県本部では、令和4年度に、同本部主催の宅地建物取引士法定講習会を全6回実施し、合計587名の方が受講されました。
講習会は、新型コロナウイルス感染症対策を講じ、兵庫県農業共済会館7F大会議室で実施。①税制、②宅地建物取引士の使命と役割及びケーススタディ、③紛争事例と関係法令（都市計画法・建築基準法等）、④紛争事例と関係法令（民法・宅地建物取引業法等）の4科目6時間の講習で、講習終了後に新しい宅地建物取引士証を交付しました。

講習会の様子30 月刊不動産 ｜ 2023.1

REPORT

大阪府本部

創立70周年・50周年記念式典・祝賀会を開催

令和４年９月９日（金）、大阪府本部は、ホテルニューオータニ大阪で創立70周年・50周年記念式典・祝賀会を開催しました。地元選出の国会議員や秋山始全日本不動産協会（総本部）理事長をはじめ、全日各都府県本部長、不動産関連
団体などから約300名の来賓がありました。
堀田本部長は記念式典のあいさつで、「（70周年を機に）消費者保護と会員資質向上、社会貢献につながる公益事業に取り組んでいく」と決意を固めました。
また、全日協会として2025大阪・関西万博『大阪ヘルスケアパビリオン』に出展することに触れ、「 住まいの住環境、未来の健康住宅の必要性はもちろん、斬新・奇抜で アッと驚く ような、特に子どもたちに
夢と感動を与えられる（住まいの未来形を）提示し発信していく」と強い意欲を示しました。
秋山理事長は、全日大阪のこれまでの歩みを讃えたうえで、「 大阪・関西万博では、全国の全日会員が一体となって日本の未来へ力強い発信をし、サスティナブルな ミライのスマイ の礎となることを心から願う」と思いを託しました。
その後、長きにわたって功績のあった会員への表 彰があり、記 念 事 業の一環として大阪府社会福祉協議会に寄付金25万円を贈呈。答礼として感謝状が社福協から送られました。
特 別 講 演では映 画「シン・ゴジラ」（16年公開）監督の樋口真嗣氏をゲストに招き、ゴジラシリーズの年代別特撮
映 像について興 味 深 い 秘 話 やエピ
ソードが披露されました。樋口監督は、

秋山理事長

堀田本部長

全日協会の2025大阪・関西万博出展
プラン「ミライREBORNスマイ」のコン
ペ企画に協力した経緯があり、今回の講演が実現しました。
全日大阪は、1952年10月に会員400名で「大阪府支部」として創立。2012
年12月に不動産保証協会、13年４月に全日本不動産協会がそれぞれ公益社団化しています。
鏡開き

STAFF LIST
● 広報委員会

髙木剛俊、松本修、横山鷹史、後藤博幸、
浅見保明、吉田啓司、千北政利

● 発行人

秋山始

● 編集

公益社団法人 全日本不動産協会
公益社団法人 不動産保証協会
広報委員会

● 制作

株式会社住宅新報● 発行所

公益社団法人 全日本不動産協会〒 102-0094 東京都千代田区紀尾井町 3-30（全日会館）
TEL:03-3263-7030（代） FAX:03-3239-2198
公益社団法人 不動産保証協会〒 102-0094 東京都千代田区紀尾井町 3-30（全日会館）
TEL:03-3263-7055（代） FAX:03-3239-2159
URL https://www.zennichi.or.jp/

月刊不動産

2023年1月号

令和5年1月15日発行※本誌掲載記事の無断転載を禁じます。

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MONTHLY
REAL ESTATE

不動産広告表示の規制等について

2023

JANUARY

1
発行人

限定
会員
無料

秋山 始

Ⅱ

事例から学ぶ、不動産広告の規制

Ⅲ

厳重警告・違約金の措置を受けたのはどんな広告？

Ⅳ

よくある相談事例

Ⅴ （参考）景品規約の規制概要※受講にあたり、ラビーネットのID・パスワードが必要になります。
新 規 加 入 、I D 不 明 の 場 合 は 所 属 の サ ブ センターまた は所属本部にご確認ください。
※ｅラーニングはインターネットを利用したWeb研修です。動画を安定して閲覧できる環境でご利用ください。

発 行 所「ラビーネット不動産」では、物件の検索をはじめ、本誌に掲載されている「不動産お役立ちQ＆A」
を閲覧できます。

ラビーネット不動産
https://rabbynet.zennichi.or.jp/
スマホの場合は、
ここからアクセスしてね！

全日本不動産協会

公 益 社 団 法 人 全日本 不 動 産 協 会
公益社団法人 不 動 産 保 証 協 会

2023（令和5）年1月15日（毎月1回15日発行） 第51巻第1号 発行所 公益社団法人〒102 - 0094 東京都千代田区紀尾井町 3 - 30 全日会館 TEL：03 - 3263 - 7030（代）

不動産広告を規制する関係法令と公正競争規約
改正規約についても解説！

Ⅰ