2021 年１月 27 日
各位
会社名
サムティ株式会社
代表者名
代表取締役社長
小川 靖展（東証第一部・コード３２４４）
問合せ先
執行役員 経営管理本部長 平山 好一
電話番号０３－５２２４－３１３９

中期経営計画の策定（見直し）に関するお知らせ
当社グループは、新型コロナウィルス感染症の世界的な蔓延に伴い2018年９月に公表いたしました中長期経営計画「サムティ強靭化計画」を見直し、新たな中期経営計画「サムティ強靭化計画（アフターコロナ版）」を策定いたしましたので、お知らせいたします。

１．中期経営計画の内容
緊急事態宣言下においても安定した収益および、キャッシュ・フローが見込める賃貸マンションの開発、積上げを加速いたします。ホテル開発についても、アフターコロナにおいては観光立国を目指す日本における観光需要が戻ると想定し、市況を慎重に見極めながら引き続き開発、取得いたします。さらに ASEAN 諸国を中心に海外における収益拡大を推進いたします。

２.数値目標売上高（うち、賃料収入等)
営業利益
ＲＯＥ
ＲＯＡ
自己資本比率2023 年 11 月期
1,700 億円 水準（350 億円）
200 億円 以上
12〜15％ 水準
6 〜7％ 水準
27〜30％ 以上

2025 年 11 月期
2,200 億円 水準（450 億円）
350 億円 以上
15％ 水準
7％ 水準
30％ 以上

内容の詳細については、別添の資料をご参照ください。
以上新たな中期経営計画「サムティ強靭化計画（アフターコロナ版）」
策定についてサムティ株式会社
SAMTY Co., Ltd.
2021年1月

目次
１. 「サムティ強靭化計画」⾒直しの背景

・・・

P. 03

２. 基本方針について

・・・

P. 04

・・・

P. 09

・・・

P. 12・・・

P. 14・・・

P. 16・・・

P. 20

３.
４.
５.
６.

重点戦略の⾒直し①「開発して保有する」ビジネスへの転換
重点戦略の⾒直し②

ホテルREIT設⽴に向けた取り組みの継続重点戦略の⾒直し③

地方⼤都市圏における戦略的投資の継続重点戦略の⾒直し④

海外事業での収益基盤の構築

７. 投資計画について

「サムティ強靭化計画」⾒直しの背景
 新型コロナウイルス感染症の世界的拡⼤により、不動産マーケットを取巻く事業環境は⼤きく変化。
 発生から約1年が経過し、経済回復シナリオによるマーケットへの影響を想定できるようになってきており、計画⾒直しの時期と判断。⾒直し後計画は、アフターコロナを⾒据えた内容として刷新。

コロナでわかったこと① 物件の賃貸キャッシュフローについて・レジデンス 景気変動の影響を最も受けにくい安定的なアセット。不動産価格と賃料ともに上昇トレンドが続く・ホテル

感染拡⼤期には苦戦を強いられたが、政府による観光⽴国政策は堅持。収束後には需要が戻る

・オフィス

在宅勤務の対応が困難な企業も多くあり、特に地方都市でのオフィスの需要は底堅い② ⻑引く低⾦利政策

⾦融緩和の下⽀えにより、不動産のイールドギャップは⾼く、国内不動産について、魅⼒的な投資対象との⾒方は当分続く

計画変更の概要「サムティ強靭化計画」の⾒直しを実施し、アフターコロナ版として再スタート
重点戦略の⾒直しコロナ禍での外部環境の変化、ホテルREIT設⽴に関する課題に対応した計画の更新および拡充計画年度の変更「営業利益200億円」に関しては、延期により、変更することなく継続的に取り組む方針

3

基本方針について4

「サムティ強靭化計画 (アフターコロナ版) 」基本方針について
 新型コロナウイルスの感染拡⼤の影響を慎重に踏まえ、中期計画の⾒直しを実施。
 事業環境やマーケットを鑑み、重点戦略および計画年度を刷新。

１
従前のPoint• REITを中心としたビジネスモデルの展開• フィー収入ビジネスの強化• 地方⼤都市圏における戦略的投資• ホテル、オフィス開発の展開

 インカムゲインの最⼤化と、税制改正に伴う対応をテーマにした出口戦略の⾒直し【具体的対応】

強靭化計画
における重点戦略「開発して保有する」
ビジネスへの転換

・完成後物件は、原則3年間保有

２
Point

３
Point

４
Point

資産保有型のデベロッパーとして収益の安定化を図りながら、構造改革

ホテルREIT設⽴に向けた取り組みの継続
 今後も継続的に投資機会を発掘し、厳選して着手。REIT設⽴に向けた取り組みを推進

地方大都市圏における戦略的投資の継続

従前の強靭化計画のコンセプトを継続的に注⼒ 今後も全国の政令指定都市、および地方の中核都市圏において、戦略的投資を推進

海外事業での収益基盤の構築
 新たな成⻑ドライバーの役割を担い、今後、当社グループ事業の柱として育てていく【具体的対応】

新たな成⻑戦略として海外事業に着手

・VINHOMES社との協業と継続的な取り組み
・SAIを通じた、新たな投資案件の獲得

5重要指標目標（KPI）について
 アフターコロナ版として、数値計画及び計画年度を2025年度までに延⻑。
 ⾼い生産性・財務健全性を維持するため、営業利益および、生産性指標であるＲＯＥ・ＲＯＡ、⾃⼰資本⽐率の目標を継続。
 新たな達成⽔準として、売上⾼に占める賃料収入の⾦額・利益を増⼤させる。
アフターコロナ版「サムティ強靭化計画 (アフターコロナ版) 」 数値目標

2020年11月期
実績

サムティ強靭化計画
2023年11月期
数値目標

サムティ強靭化計画
2025年11月期
数値目標

売上⾼1,011億円

1,700億円

⽔準

2,200億円

⽔準

営業利益

173億円

200億円

以上

350億円

以上

ROE

14.3%

12.0〜15.0%

⽔準

15.0%

⽔準

ROA※

7.4%

6.0 〜 7.0%

⽔準

7.0%

⽔準

⾃⼰資本⽐率30.7%

27.0〜30.0%

⽔準

30.0%

以上

(うち、賃料収入等)(82億円)(350億円)(450億円)※ROA=営業利益÷総資産（期首・期末平均）

6収益構造の転換について
 グループ全体での安定収益の獲得に向けて収益構造改革を実施。
 国内ではキャピタルゲイン（開発利益等）中心から、安定収益であるインカムゲイン（賃貸収入）を拡⼤。完成物件は早期売却から賃貸保有へ転換。サステナビリティを重視した収益モデルへ移⾏。
 海外事業への進出により、グループの成⻑性に中⻑期的視点での貢献が⾒込まれる。
インカムゲインキャピタルゲイン(合計)目標とする収益モデル

約26億円

175億円

（15％）

(50％)

2020年11月期の約7 倍

キャピタルゲイン（2020年11月期）
《国内》
営業利益

現在

173億円

147億円

約(85％)

インカムゲイン

175億円
(50％)

《国内》

122.5億円（2025年11月期）
(35％)

目標

営業利益

350億円
《海外》

安定収益の拡大

52.5億円(15％)※内訳については、報告セグメントに帰属しない
⼀般管理費控除後に基づく割合で算出「キャピタルゲイン」・・・投資による売買差益のこと「インカムゲイン」・・・保有資産から得られる継続的収入のこと

7

当社の事業ストラクチャーについて 完成物件を約３年間保有する、資産保有型のデベロッパーとして事業推進。
 完成前に⾃社の賃貸資産としての収益を獲得できることに加え、REITへの売却後もグループ会社を通じて、AM／PMフィーやマネジメントフィーの形態で継続的収益（インカムゲイン）が得られる。

つくる (1〜2年)
工程

ﾃﾞｭｰﾃﾞﾘｼﾞｪﾝｽ
取得・開発
.
・商品化

1

貸す (2〜3年)
自社のB/Sで2. 保有

売る
REIT等への

3. 売却(ｵﾌﾊﾞﾗﾝｽ)

関与
対象 ・詳細

SAMTY

SAMTY
SHM

SAMTY
SAM

企画開発

レジ・ビル

売却益

（SAM・SHM）

賃貸募集や売却時のマーケット調査、収⽀検証等は、グループ全社で取り組む① 賃料収⼊収益② 客室収⼊スポンサーであるSRR
または開設準備中のホテルREIT、もしくはブリッジファンド向けに物件を順次供給

インカムゲインキャピタルゲインホテル

受託する (継続的)

4 ﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ
.

AM・PM・ホテル

SAM・SPM・SHM① AMフィーREITの受託資産
レジ・ビル② PMフィー
物件管理の受託資産

ホテル③ ﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄﾌｨｰ
インカムゲイン※ SAM … ｻﾑﾃｨｱｾｯﾄﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ、 SHM … ｻﾑﾃｨﾎﾃﾙﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ、 SPM … ｻﾑﾃｨﾌﾟﾛﾊﾟﾃｨﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ、 SRR … ｻﾑﾃｨ・ﾚｼﾞﾃﾞﾝｼｬﾙ投資法⼈の略

8

重点戦略の⾒直し①「開発して保有する」ビジネスへの転換

9

「開発して保有する」理由① 賃料単価とキャップレートの先⾏きについて
 当社では、投資収益の早期回収や、キャッシュフロー獲得のため、完成物件（レジデンス）についてはこれまでリースアップ後、速やかに売却を実施する方針で事業を展開してきた。
 今後は、マーケットでの売却価格の先⾼観などを考慮し、完成後約3年での売却を想定。
「開発して保有する」ビジネスモデルのイメージ獲得予定の売却益

0年目

1年目

2年目

3年目

出口売却想定額 20億円 のPJ

賃料単価は上昇、売却時の取引利回りは低下傾向で推移

保有期間中の賃貸収益を享受

REITや不動産ファンドの資⾦調達環境が良好な状況はこれからも続く

⼀定期間保有し、賃貸収益を獲得

不動産価格の先⾼感もあり、投資家の期待リターンの低下により需要が競合
キャップレートは今以上に下降する可能性が⾼まっている

出口売却想定額 20億円 の資産
インカムゲインの獲得

約３年先に売却益を実現

10「開発して保有する」理由② 消費税における税制改正に伴う対応
 令和2年度の税制改正において、「居住用賃貸建物」に係る消費税の控除制度の適正化が⾏われ、当社の開発する住宅（棚卸資産）は、改正の適用※により、取得年度には、仕⼊税額控除を受けられなくなった。

【図１】税還付の仕組みと、法改正後の会計処理について当社の対応

改正
受取消費税
（売上）

－支払消費税（仕⼊）＝⇒ 簿価に加算
改正後

改正前

○

建物消費税

納付額

建物の消費税(棚卸資産)は、支払消費税に含める

改正により建物の消費税は、支払消費税に含められない

×

ただし、取得・竣工引渡しの期を含めて、３年以内に売却すると、⽀払消費税の⼀部を含めることができる（還付される）【図２】売買における具体例●取得（20億円）●売却（25億円）

土地

土地
5億円 （20％）
保有期間中の賃貸収⼊ 3億円

建物建物

16億円（80％）
4億円 （20％）

消費税率 10％
建物消費税

1.6億円

3年保有後に売却

改正前
棚卸資産(建物部分)の消費税は、全額控除対象

20億円（80％）

改正後（当社の対応） （条件に基づき当社が試算）

棚卸資産（建物部分）の消費税1.4億円が、売却年度の仕⼊控除税額の調整となる(還付)※改正の概要については、国税庁のホームページをご確認ください11

重点戦略の⾒直し②ホテルREIT設⽴に向けた取り組みの継続

12

今後のホテル事業について
 当社が関係する既存ホテルの収益⼒強化に努め、ホテルREIT設⽴へ向けた取り組みを今後も展開。
 今後の開発案件については、需要回復後のマーケットを⾒据え、厳選投資を継続。REIT設⽴後以降に、中⻑期的な視野で資産積み上げに寄与できるよう努める。
ホテルマーケットの感染拡大終息後の⾒通しテーマ

当社グループの環境認識

具体的な動き投資環境

 コロナ禍によって消費者ニーズとライフスタイルが変化

 ホテルへ投資するプレーヤーの淘汰、選別化 オペレーターの運営⼒の差が顕在化
 新規開業するホテルの減少

 感染者数の減少によって、日本⼈の国内旅⾏意識は必ず⾼まる 入国制限緩和による訪日需要はいずれ回復基調に転じていく 政府は今後も、観光業⽀援および訪日外国⼈旅⾏者の受入環境整備を継続する姿勢が続くことが⾒込まれ、マーケット復活への期待感が⾼い 政府による需要喚起策の再開
 観光⽴国実現のための政策 アジア諸国の経済的発展（富裕層の増加 等）

について

需要回復

政府による支援の継続

ワクチン接種の普及
国内旅⾏の需要回復
海外旅⾏者の訪日意欲は依然として⾼い
インバウンド復活への期待は⼤きい

13

重点戦略の⾒直し③地方大都市圏における戦略的投資の継続

14地方⼤都市圏における戦略的投資

投資実績は国内34都道府県（⻘塗りで表⽰）、今後も需要を⾒極めて地方での投資を拡⼤。



全国の主要都市において、都道府県名を⽰した下記14のエリアで賃貸マンションを開発中。

開発ペースを加速し、完成後は⼀定期間保有することで、安定的な賃貸収入を拡⼤する。

北海道●印は当社の拠点進出エリア

京都

広島
福岡

岡山

埼玉
東京

熊本

千葉
愛知
⿅児島

大阪

三重神奈川
15

重点戦略の⾒直し④海外事業での収益基盤の構築

16

海外事業での収益基盤の構築① 収益構造転換における海外事業の位置づけ
 VINHOMES社との共同事業を契機に、当社グループが⻑年培ったノウハウを活用し、海外の成⻑⼒を享受することを前提に、グループの成⻑ドライバーとして今後拡⼤させる。
 国内事業では、収益構造転換の方針によりインカムゲイン（安定収益）獲得へ向けて動き出すため、海外での事業拡⼤における収益イメージは、下図のようになる。
収益獲得のイメージ【国内事業】【海外事業】

保有資産から得られる投資案件から生み出される

インカムゲインは増大

キャピタルゲインは増大

保有資産拡⼤に伴い国内事業のキャピタルゲインは一時的に減少

構造転換

キャピタルゲインの減少分の収益を補完

17

海外事業での収益基盤の構築② 海外事業進出の理由

国内の分譲住宅マーケット（2020年）

 日本のGDP成⻑率⾒通しは▲5.6%。新型コロナウイルス感染拡大の落込みから抜け出せない状況が続いている。出生率低下が進み、⼈口減少にも更なる拍⾞がかかる想定。

 新築マンションの供給⼾数は首都圏で2.4万⼾、近畿圏で1.4万⼾（ともに前年⽐▲20％）で、コロナ禍の影響により、首都圏では一時的に3万⼾の⽔準を割り込む結果となった。

一方で、東南アジアマーケットでは、ASEAN諸国の分譲住宅マーケット

出所︓日本銀⾏、不動産経済研究所

 中間所得者層および都市部の人口が急増しており、⾼い住宅需要が⾒込まれる 現地税率による事業メリット

サムティ強靭化計画（アフターコロナ版）では、今後の経済停滞期を迎える国内でのマーケットに替わる、安定収益を継続的に獲得し、強固な事業基盤を作る⇒ 海外事業への挑戦、拡大が鍵になる。
ASEAN諸国での分譲住宅開発事業への参⼊を判断（目的）継続的なフロー収益および新たな事業ポートフォリオの獲得
海外の旺盛な住宅実需をターゲットとして、分譲住宅開発を注⼒分野として深耕、海外の成⻑性を享受

18

海外事業での収益基盤の構築③ ベトナムへの投資について
 日本を含め、世界各国がマイナス成⻑予測となっている中で、コロナ禍以降を⾒据えた対応をとるべく、ニューノーマルの世界でより⼤きなマーケットに進出することを企図。

 今後数年間、ASEAN主要国最大の経済成⻑を継続⾒込み新型コロナウイルスの早期封じ込めにも成功。堅調な⺠間消費や、⽶中摩擦による製造拠点移転に伴う活発な投資活動にも⽀えられている。

ベトナムの成⻑性

2019年のGDP成⻑率は7.0%(推計値)、2020年は2.8%(予測)2021年予想は、成⻑を⼤幅に回復（約6.0%）する⾒込み 中間所得層および主要都市人口の増加率が群を抜いて高い
中間所得層増加率は17.0%、ハノイ市の⼈口増加率は3.3%⇒ 中間層向けの住宅開発事業にとって魅⼒的な環境である＋

出所︓世界銀⾏、JETRO

１．現地有⼒デベロッパーとの協業による開発リスクの低減
⼤手地場銀⾏との住宅ローン提携により、工事進捗に合わせた住宅ローンの利用を可能とし、資⾦回収早期化により資⾦効率をアップすることが可能。

２．現地税率によるメリット
法⼈税率が20%であり、国内事業と⽐較し、⾼い投資リターンが期待できる。

19

投資計画について

20

投資計画の⾒直しについて•••⾒直し前の中期計画における、３年間（2019-2021年）の総投資額は約3,000億円。2ヵ年経過で目標の約80％を達成。
達成後以降を⾒据え、 2021年度より新たな計画へ拡大・実⾏。アフターコロナ版でのローリング計画を策定。
新たなテーマとして、海外事業での投資額目標を設定。

従前の投資計画策定時の目標

約3,000億円（2,427億円／2年間での進捗率80.9％）
ホテル
オフィス開発レジデンス開発（S-RESIDENCE）（投資家向けワンルーム）

策定時の目標額

800億円＜実績(注) ＞

1,087億円（135.8％）

策定時の目標額

850億円＜実績(注) ＞

312億円（36.8％）

収益不動産の取得（固定資産・棚卸資産）策定時の目標額

1,350億円＜実績(注) ＞

1,028億円（76.1％）（注）上記各物件の実績には、契約済及び決済予定の数値を含む。

2021年から2025年11月期までの投資計画目標

約7,500億円

新たなテーマを追加

レジデンス開発

ホテル
オフィス開発収益不動産の取得

海外事業

目標額

目標額

目標額

目標額

3,000 億円

1,200 億円

2,500 億円

800 億円21

グループ資産額の増⼤化に向けた取り組み•

収益構造の転換により、完成物件の保有を推進することで、安定収益源を拡充し、インカムゲインの拡⼤化を図る。2025年度までには、グループ資産額1兆円※を目指す。
※グループ資産額︓当社の総資産額 + グループのAM会社（SAM）が運用するREITのAUM（運用資産残⾼）を加算して算出（単位︓億円）

10,00010,0002025年11月期にはグループ資産1兆円を目指す

8,000

6,000

4,000

2,000

0

2020年11月期(実績)2021年11月期(目標)

総資産(サムティ)

2023年11月期(目標)AUM(レジREIT)

2025年11月期(目標)AUM(ホテルREIT)

22

目指すべきB/S•

資産効率や財務健全性を維持しながら、収益基盤の改革を推進するべく、⾒直し後計画のB/Sの目標指標を策定。グループ資産額１兆円の達成に向けて、最適な事業マネジメントを推進。
総資産 5,000 億円

5年間で約 2 倍に増大

（単位︓億円）

開発不動産

1,000

負債

3,400

収益不動産

3,500総資産 2,509 億円（単位︓億円）開発不動産 ※

622

収益不動産

※

負債

1,731

1,104

株主資本
株主資本769

2020年11月期 (実績)1,600

自⼰資本⽐率

30.7％

自⼰資本⽐率

30％以上

2025年11月期 (目標)

※資産項目の表記について「開発不動産」・・・仕掛販売用不動産および固定資産のうち開発物件に区分されるもの「収益不動産」・・・販売用不動産および固定資産（開発物件に区分されるものを除く）

23

お問い合わせ先・本資料で提供している情報に関しては万全を期しておりますが、その情報の正確性及び安全性を保証するものではありません。また、予告なしに内容が変更⼜は廃⽌される場合がございますので、予めご了承ください。
・本資料は、発表日現在において入手可能な情報から、当社の現在の計画、業績に関する将来の⾒通しが含まれております。これらの⾒通しには、将来において業績に影響を与えうるリスクや不確実な要素が含まれており、実際の業績は、さまざまな要素により、これらの⾒通しとは異なる可能性がございます。
・本資料は、あくまで当社を理解していただく為のものであり、必ずしも投資をお勧めする為のものではありません。

< お問い合わせ先 >IR室✉E-mail: samty-pr@samty.co.jp

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