Company Research and Analysis Report
FISCO Ltd.
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サムティ

伪伪好調な事業環境を追い風とし新たな成長フェーズに入る

3244 東証 1 部
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サムティ <3244> は、 関西圏及び首都圏を中心として全国に展開している総合不動産会社である。 不動産事業 （不動産ファンド向け大型賃貸マンションや投資家向け収益マンションの開発及び販売等） と不動産賃貸事業 （賃貸マンションや商業施設等） を両輪とし、 ビジネス2016 年 8 月 24 日 （水）ホテルの運営なども手掛けている。 不動産賃貸事業による安定収入と不動産事業による成長加速のバランスにより事業環境の変化に柔軟に対応できるところに特長があり、 大きな金融危機を乗り越えながら持続的な成長を実現してきた。 また、 両事業の組み合わせによる一Important disclosuresand disclaimers appear
at the back of this document.

気通貫型のビジネスモデルにも優位性があり、 足元で高い成長を続けている。 2015 年 6 月に J-REIT 事業に進出※ 1。 2015 年 10 月には東証 JASDAQ から東証 1 部へ市場変更となり、さらなる事業拡大に向けて体制を整えてきた。 好調な事業環境を追い風としながら、 同社は新たな成長フェーズに入っている。

企業調査レポート執筆 客員アナリスト
柴田 郁夫

2016 年 11 月期第 2 四半期累計の業績は、売上高が前年同期比 1.9% 増の 21,311 百万円、経常利益が同 21.5% 減の 2,373 百万円と増収減益となった。 前期における一時的な特殊要因※ 2 の剥落等がマイナス要因となったが、 計画どおりの進捗とみられる。 特に、 サムティ ・
レジデンシャル投資法人 <3459> （以下、 SRR） 向けに自社開発ブランド 「S-RESIDENCE」

企業情報はこちら >>>シリーズの供給や投資家向け収益マンションの販売により 「不動産事業」 が大きく伸長した。
また、 前期に取得したホテル 2 物件が期初から寄与したことで 「その他の事業」 も順調に伸びている。
2016 年 11 月期の業績予想について同社は、 期初予想を据え置き、 売上高を前期比※ 1	2015 年 3 月 に 設 立 し た SRR
を東証 J-REIT 市場に上場※ 2	キ ーテナントの賃貸契約解除に伴う違約金収入

48.2% 増の 57,000 百万円、 経常利益を同 80.8% 増の 7,000 百万円と大幅な増収増益を見込んでおり、 利益計画を 2 年前倒しで達成する見通し。 弊社では、 第 2 四半期決算が計画どおりの進捗であったことや開発案件が順調に進行していること、 第 4 四半期に向けて物件売却が進む傾向があることから同社の業績予想の達成は可能であると判断している。
同社は、 2014 年 11 月期を初年度とする中長期経営計画 「Challenge40」 を推進している。
想定を上回るペースで業績が拡大してきたことや、 計画策定時点に比べて外部及び内部環
境 （マイナス金利政策の導入や J-REIT 事業への進出等） が大きく変化したことから経営計
画の見直しを行い、 2018 年 11 月期の目標を売上高 850 億円、 経常利益 90 億円 （修正幅20 億円） に増額修正した。 また、 今後の成長戦略として、 SRR を中心としたビジネスモデルの構築、 地方大都市圏における戦略的投資、 ホテル開発事業の展開の 3 つの軸を掲げている。
弊社では、 外部及び内部環境がともに同社の成長を後押しする状況にあることから、 今後も高い成長性を維持できるものとみている。 注目すべき点は、 都心を中心に用地仕入れが難しくなっている中で、 今後の成長に向けた開発案件 （パイプライン） をどのように積み上げていくのか、 地方大都市圏を中心とした利回りの高い収益不動産の発掘やバリューアップをいかに行っていくのか、 SRR を中心としたビジネスモデルの構築が同社の収益性や成長性にどのような変化をもたらすのかなどである。 また、 ビジネスやインバウンドで需要が拡大しているホテル事業についても今後も展開に期待したい。

本資料のご利用については、 必ず巻末の重要事項 （ディスクレーマー） をお読みください。

1伪伪Check Point
・ 高稼働率のレジデンスを得意分野としリーシング力に強み
・ 開発流動化や投資分譲の伸長で経常利益率は年々改善傾向
・ 16/11 月期は大幅な増収増益を見込んでいる

サムティ
3244 東証 1 部

業績推移

http://www.samty.co.jp/ir/（百万円）

売上高（左軸）㻥㻘㻟㻜㻜㻣㻜㻘㻜㻜㻜

2016 年 8 月 24 日 （水）（百万円）

営業利益（右軸）㻢㻜㻘㻜㻜㻜

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㻜㻜㻝㻞㻛㻝㻝期㻝㻡㻛㻝㻝期㻝㻢㻛㻝㻝期（予）伪伪会社概要高稼働率のレジデンスを得意分野としリーシング力に強み(1) 事業概要
事業セグメントは、 「不動産事業」、 「不動産賃貸事業」、 「その他の事業」 の 3 つに分類される。 「不動産事業」 が売上高の 79.5%、 営業利益の 67.5% を占めている （2016 年 11 月
期第 2 四半期実績）。 ただ、 「不動産賃貸事業」 が着実に伸びてきたことに対して、 「不動産事業」 は事業環境等によって大きく増減するところに注意が必要である。 創業以来、 安定した高稼働率が期待できるレジデンス （マンション等） を得意分野としており、リーシング力 （賃貸付け） に強みがある。

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■会社概要■事業別の売上構成比（㻞㻜㻝㻢年㻝㻝月期第㻞四半期）
不動産事業

サムティ

不動産賃貸事業

売上高

その他の事業

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2016 年 8 月 24 日 （水）

営業利益

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出所 ： 短信よりフィスコ作成

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㻟㻜㻚㻣㻑

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また、 2015 年 3 月に SRR を設立し、 同年 6 月に東証 J-REIT 市場に上場させた。 同社
は、SRR へのスポンサーとしての役割 （物件供給） とアセットマネジメント業務等を担っている。
SRR の現在の資産規模は 500 億円超となっている （2016 年 8 月 2 日時点）。
営業拠点は、大阪本社（大阪市淀川区）のほか、東京支店（東京都千代田区）、福岡支店（福岡市博多区）、 札幌支店 （札幌市中央区）、 名古屋支店 （名古屋市中村区） となっており、
地方大都市圏を中心として全国に展開する体制が確立されている。
同社グループは、 同社及び連結子会社 15 社によって構成されるが、 不動産事業及び不動産賃貸事業を行うプロセスにおいて、 土地 ・ 建物及び信託受益権を取得 ・ 保有 ・ 開発するスキームに関連して設立又は出資している特別目的会社 （SPC） や一般社団法人が 10社含まれている。 主な連結子会社には、 サムティアセットマネジメント （株） （アセットマネジ
メント等）、 （株） サン ・ トーア （ホテル運営等）、 サムティ管理 （株） （物件管理や保守等）などがある。
各事業の概要は以下のとおりである。
ａ） 不動産事業
同社の成長を支える事業であり、 「開発流動化」、 「再生流動化」、 「分譲 （投資 ・ 住宅）」、「アセットマネジメント」 の 4 つサブセグメントに区分される。
「開発流動化」 は、不動産ファンド向け賃貸マンション （自社開発ブランド 「S-RESIDENCE」
シリーズ） 等の企画、 開発及び販売を行っている。 基本的には総戸数 200 戸前後の大型ワンルームマンションであり、 吹き抜けのあるエントランスや高級感あふれるデザインに特徴がある。 最近では、 規模にかかわらず不動産ファンド等からの需要が大きいことから、 中型物件も増えてきた。SRR に対して「S-RESIDENCE」シリーズの優先的売買交渉権を付与しており、今後は SRR への物件供給を中心に据える方針である。

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■会社概要■「S-RESIDENCE」 シリーズ

サムティ
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2016 年 8 月 24 日 （水）「再生流動化」 は、 既存の収益不動産の再生及び販売を行っている。 取得した収益不動
産に対して、 リーシング力やノウハウの活用、 設備改修によるグレードアップなどにより、 稼働率の向上等を図り、 保有期間中の収益確保につなげるとともに、 最終的には、 投資物件として不動産ファンドや事業会社、 個人富裕層等に販売することによる売却益を目的としてい※	REIT に組み入れるための物件取得る。 また、SRR 向けのウェアハウジング※も行っている。 なお、保有期間中は、たな卸資産 （販売用不動産） に計上されるが、 賃料収入は不動産賃貸事業に計上される。
「分譲 （投資 ・ 住宅）」 は、 主に個人投資家向けの投資用ワンルームマンションの企画、開発及び販売を行っている。 自社では販売部隊を持たず、 販売会社に卸販売 （区分及び一
棟売り）するところに特徴がある。 事業エリアにおいて販売実績のある販売会社とのネットワー
クを構築し、 企画開発の段階から販売会社と協議を行うことにより、 顧客 （利用者） ニーズに合致した物件を供給している。 また、 品薄感から販売会社による青田買いの動きが活発な
首都圏を除くと、 同社のリーシング力 （賃貸付けを行ったうえで販売） の高さが他社との差別化や販売会社に対する信頼性や交渉力につながっている。
「アセットマネジメント」 は、 同社がアセットマネジャーとして不動産ファンドからの不動産の運用及び管理業務等を受託することによる手数料収入のほか、 同社自らの不動産ファンドへの出資による配当収入を目的としている。 SRR が順調に立ち上がったことにより、 今後はSRR の資産規模の拡大に伴って、 アセットマネジメント業務も拡大する方向にあると言える。
ｂ） 不動産賃貸事業
同社の安定性を担保する基盤事業である。 セグメント利益率も高い水準を維持している。
関西圏及び首都圏、 福岡、 札幌、 名古屋等の政令指定都市を中心とした全国各地に約 80棟を有するとともに、 マンション、 オフィスビル、 商業施設等、 多様な資産に分散投資を行っている。 施設別の内訳は、 マンションが 54.3%、 商業施設等が 23.4%、 オフィスが 22.4% となっており、 安定した高稼働率が期待できるマンションや商業施設等の比重が高い。 リーシング
力を活かすことで年平均 90% を超える高い稼働率を実現している。 施設別の稼働率では、 マンション 91.0%、 オフィス 91.8%、 商業施設の 89.6% となっている。 保有不動産の規模は約 823億円にのぼるが、 最終的に売却を目的とするたな卸資産 （販売用不動産） 約 348 億円と自社保有を目的とする有形固定資産約 475 億円に分かれる （実績数値はすべて 2015 年 11 月
末現在）。 なお、 主な商業施設等には歴史のある 「天橋立ホテル」 のほか、 最近では 2014年 12 月にリニューアルオープンした琵琶湖畔の大型商業施設の 「ピエリ守山」 などが含まれている。

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■会社概要■ｃ） その他の事業
主にホテルの運営、 分譲マンション管理事業、 建設 ・ リフォーム業を行っている。 ホテル
については、 「センターホテル東京」 （東京都中央区日本橋、 客室数 107 室）、 「センターホテル大阪」 （大阪市中央区北浜、 同 84 室）、 「エスペリアホテル長崎」 （長崎県長崎市、 同
153 室）、 「ホテルサンシャイン宇都宮」 （栃木県宇都宮市、 同 160 室） の 4 棟のビジネスホ
テルを保有し、 「センターホテル東京」、 「センターホテル大阪」 は子会社のサン ・ トーアが運サムティ

営を行っている。 また、 子会社のサムティ管理において、 分譲マンション管理 （同社分譲物

3244 東証 1 部件の一部及び外部物件） 及び建設 ・ リフォームなども展開している。

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2016 年 8 月 24 日 （水）サムティ ・ レジデンシャル投資法人を中心としたビジネスモデル
構築（2） 特長同社の特長は、 不動産事業と不動産賃貸事業の 2 つの事業の組み合わせによる一気通貫型のビジネスモデルにあり、 事業としての優位性や収益構造における強みを形成している。
ａ） ビジネスモデルの優位性
同社のビジネスモデルの特長は、 仕入、 開発、 賃貸、 販売、 販売後のフィーをグループ
内で一気通貫に完結させることにあり、 それぞれの機能が連動することで同社ならではの価
値創造 （バリューチェーン） を実現している。 特に、 不動産賃貸事業で培ってきたリーシング
力 （賃貸付け） の高さが、 不動産事業でも活かされており、 収益不動産のバリューアップは
もちろん、 用地仕入れにおける優位性や販売先との交渉力においてもプラスの効果を生み出している。
同社は、 SRR が順調に立ち上がったことにより、 今後は SRR を中心としたビジネスモデルの構築を目指している。 安定的な供給先であるとともに、 販売後のフィービジネスの拡大 （アセットマネジメント業務やプロパティマネジメント業務の受託） など、 ビジネスモデルのさらなる進化に貢献するものと考えられる。
ビジネスモデルの概要

出所 ： 会社資料

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■会社概要■ｂ） 収益構造における強み
不動産賃貸事業 （ストックビジネス） による安定収入と不動産事業 （フロービジネス） による成長加速のバランスをとりながら、 事業環境の変化に柔軟に対応できるところも強みとなっている。すなわち、景気後退時には不動産賃貸事業が業績の下支えとなる一方、景気拡大（回復） 時では不動産事業によって成長を加速することが可能となる。 また、 自社で販売部隊を持たず、 外部リソースの活用 （そのためのネットワークやノウハウが存在） により固定費をサムティ低く抑えていることも景気後退時の抵抗力を高めている。 これまでの金融危機 （バブル経済

3244 東証 1 部の崩壊やリーマンショックによる影響等） において、業績の落ち込みが比較的小さかったのは、

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不動産賃貸事業が業績の下支えになったことと、 固定費の軽さが要因である。 一方、 好調
な事業環境が続いている現状においては、 不動産事業が同社の業績の伸びを大きくけん引
している。

2016 年 8 月 24 日 （水）（3） 沿革
同社は、1982 年 12 月に大阪市東淀川区においてサムティ開発（株）として設立された（2005
年 6 月に現在の商号に変更）。 森山茂氏 （現会長） と松下一郎氏 （現副会長）、 谷口清春
氏の 3 名を中心に不動産の売買 ・ 賃貸 ・ 管理を開始した。 最初は、 分譲マンションの販売
受託からスタートしたが、 その後、 投資用マンションの 1 棟販売やファミリーマンションの分譲など着実に実績を積み上げてきた。
2001 年 5 月に投資用分譲ワンルームマンション 「サムティ」 シリーズの販売を開始すると、2005 年 3 月からは不動産ファンド向け賃貸マンション 「S-RESIDENCE」 シリーズの販売を開始し、 事業拡大に拍車をかけた。 2006 年 8 月にはビジネスホテルを保有及び運営するサン・トーアの株式を取得してホテル事業にも進出。 2007 年 7 月には大証ヘラクレス市場 （現東証JASDAQ） に上場を果たした。
また、 さらなる事業拡大や地域分散を図るため、 2011 年 2 月に東京支店、 2012 年 6 月に福岡支店、 2015 年 5 月に札幌支店、 2016 年 3 月に名古屋支店を開設し、 5 年間で着実に事業エリアの拡大も進めてきた。
事業領域の拡大にも積極的に取り組んできた。 2011 年 12 月にサムティ管理を設立 （プロパティマネジメント事業へ進出）、 2012 年 11 月にサムティアセットマネジメントを 100% 子会社
化 （アセットマネジメント事業に進出）、 2015 年 6 月にはサムティ ・ レジデンシャル投資法人
を東証 J-REIT 市場に上場させるなど、 今後の成長加速に向けて体制を整えた。 2015 年 10月には東証 1 部へ市場変更となった。

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6伪伪業界環境
投資用マンションは入居者と投資家双方の需要に支えられ好調
同社の今後の成長戦略に重要な影響を及ぼす J-REIT 市場に目を向けると、 現在の時価総額は約 12 兆円 （銘柄数 55 柄） の規模となっている。 リーマンショック後の金融引き締め

サムティ等の影響により一旦低迷する局面があったものの、 2012 年以降は、 国内景気の回復や長期

3244 東証 1 部

にわたる金融緩和などにより順調に拡大基調をたどってきた。 また、 最近ではインバウンド需

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要の拡大等を見据えた商業施設やホテル、 高齢化社会に向けた介護施設のほか、 物流施設やインフラ （太陽光発電所等） など、 投資対象も多様化してきており、 さまざまな投資機
会を創出すると同時に、 市場の成長余地も大きい。

2016 年 8 月 24 日 （水）東証㻾㻱㻵㼀指数の推移㻟㻘㻜㻜㻜㻚㻜㻜

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足元の東証 REIT 指数の動向についても、 英国の EU 離脱の影響等による値動きはあったものの、 総じて好調に推移している。 米国の利上げや欧州及び中国経済の先行き不透明
感、 国内における円高や株安の影響など、 投資環境全般は必ずしも良くはないが、 国内外の機関投資家からは利回りを確保でき、 キャッシュフローが比較的安定している J-REIT に対する投資意欲は強い。 特に、 日銀によるマイナス金利政策の導入以降、 10 年国債利回りなどが大きく低下する一方で、 相対的に高い分配金利回り （3％を超える水準） が期待できる
J-REIT に対して、 旺盛な資金流入が続いている。 また、 今後についても、 マイナス金利政策の下、 さらなる金融緩和期待 （日銀による買い入れ枠の拡大を含め） や不動産市況の改
善 （空室率の改善や賃料の上昇等） などにより、 中期的にも上昇基調で推移するとの見方が強い。
一方、 投資用マンションについても、 入居者 （利用者） 及び投資家双方の旺盛な需要に支えられて好調に推移している。 東京都総務局の公表データによると、 同社の供給エリアの大部分を占める東京 23 区の人口は、 東京都への転入超等を背景として増え続けている。 特に、 若年層を含め、 晩婚化や離婚率の増加などを背景として単身世帯の増加が目立っており、今後もワンルームマンションの賃貸需要を支えていくものと考えられる。 また、この傾向は、大阪や名古屋はもちろん、 福岡、 札幌など、 地方大都市圏においてもみられており、 国内
人口が減少する一方で、 人口の都市集中化が進んでいる。 投資家サイドでも、 将来の年金受給や老後の生活不安を抱えた 20 ～ 30 代の個人投資家や、 基礎控除の引き下げによる相続税対策として高齢者からの需要が拡大している。

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■業界環境■東京㻞㻟区の人口推移（単位：千人）
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サムティ

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3244 東証 1 部
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2016 年 8 月 24 日 （水）

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出所 ： 東京都総務局㻞㻜㻝㻟㻛㻝

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また、 不動産業界を取り巻く金融環境も追い風である。 日本銀行の調査によると、 2015 年の不動産業向け新規貸し出しは前期比 6.1% 増の 10 兆 6,730 億円となり、 金融機関の不動
産融資に対する積極姿勢が顕著となっている。 融資残高でも、2015 年 12 月末は 65 兆 7,102
億円と過去最高を更新した。
一方、 業界の課題については、 金融機関による不動産融資の積極化とプレイヤーの増加により、 都心での用地仕入が難しくなってきたことや、 地価の上昇や建築費の高騰などがあげられる。

伪伪業績動向
開発流動化や投資分譲の伸長で経常利益率は年々改善傾向（1） 過去の業績推移
同社が大証ヘラクレス市場 （現東証 JASDAQ） に上場した 2007 年 11 月期からの業績を振り返ると、 上場直後にリーマンショックによる影響を受け、 しばらくは低調に推移する時期が続いた。 特に、 金融機関による金融引き締めにより不動産事業が大きく縮小したことが業績の足を引っ張った。 ただ、 注目すべきは、 厳しい業界環境の中にあっても、 不動産賃貸
事業は安定的に推移しており、 同社の業績を下支えしてきたところである。 また、 自社で販売部隊を持たずに固定費を低く抑えてきたこともプラスに働いており、 減損処理により最終損失となった 2008 年 11 月期を除いて利益を確保してきたことは大いに評価できる。

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8

■業績動向■（事業別）売上高の推移
その他の事業（百万円）

不動産賃貸事業

不動産事業

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サムティ

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3244 東証 1 部

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2016 年 8 月 24 日 （水）㻞㻤㻘㻢㻠㻣
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出所 ： 短信よりフィスコ作成



経常利益及び当期純利益、経常利益率の推移
（百万円）
㻤㻘㻜㻜㻜
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経常利益（左軸）

当期純利益（左軸）経常利益率（右軸）

㻞㻜㻚㻜㻑

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出所 ： 短信よりフィスコ作成

2013 年 11 月期以降は、 国内景気の回復や金融緩和を背景とした金融機関の融資姿勢の変化等により、不動産事業が大きく回復したことで、同社業績は拡大局面を迎えている。 また、損益面についても、 利益率の高い開発流動化や投資分譲の伸長により経常利益率は年々改善傾向にあり、 2015 年 11 月期は 10.1% の水準を確保している。
自己資本比率は 25% 前後の水準で推移してきた。 2013 年 11 月期は公募増資 （約 20 億円） の実施により 27.9% に上昇したが、 2015 年 11 月期は積極的な資産の積み上げ等により23.1% 程度の水準に低下している。 今後の成長に向けた財務基盤の増強は課題のひとつと言えよう。
一方、 資本効率を示す ROE は、 利益率の向上とともに上昇傾向をたどってきた。 2015 年
11 月期は 17.2% の高い水準を誇っている。

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9

■業績動向
■自己資本比率及び㻾㻻㻱の推移
自己資本比率

㻠㻜㻚㻜㻑
㻟㻜㻚㻜㻑
㻞㻜㻚㻜㻑

サムティ

㻞㻤㻚㻜㻑

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㻞㻜㻚㻣㻑

㻞㻣㻚㻥㻑

㻞㻟㻚㻟㻑

㻞㻟㻚㻝㻑

㻝㻣㻚㻞㻑

㻝㻞㻚㻞㻑

3244 東証 1 部

㻤㻚㻜㻑

㻜㻚㻜㻑

http://www.samty.co.jp/ir/

㻞㻡㻚㻟㻑

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㻝㻟㻚㻝㻑

㻝㻜㻚㻜㻑

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㻾㻻㻱

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㻢㻚㻡㻑

㻤㻚㻝㻑

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2016 年 8 月 24 日 （水）㻙㻟㻜㻚㻜㻑
㻙㻠㻜㻚㻜㻑

㻙㻟㻞㻚㻞㻑
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出所 ： 短信よりフィスコ作成



流動比率は高い水準を維持しており財務の健全性に懸念はない（2） 2016 年 11 月期第 2 四半期決算の概要
2016 年 11 月期第 2 四半期累計の業績は、売上高が前年同期比 1.9% 増の 21,311 百万円、営業利益が同 18.0% 減の 3,394 百万円、 経常利益が同 21.5% 減の 2,373 百万円、 親会社株主に帰属する四半期純利益が同 33.9% 減の 1,742 百万円と増収減益となった。 前期における※	同社が保有する 「水戸サウスタ
ワー」 において、 キーテナントであったヤマダ電機 <9831> から の 賃 貸 契 約 解 除 （2015 年 7月末付け） の申し入れに伴い、前 期 （2015 年 11 月 期 ） 決 算において違約金収入約 1,700 百万円を売上計上したもの

一時的な特殊要因※の剥落等がマイナス要因となったが計画どおりの進捗とみられる。
不動産事業が SRR 向けに 「S-RESIDENCE」 シリーズ 2 棟を販売 （開発流動化） したことにより大きく伸長したが、 不動産賃貸事業が特殊要因の剥落等によりマイナスとなったことか
ら全体としては緩やかな増収にとどまった。
損益面では、 利益率の高い開発流動化の伸長などがプラス要因となったものの、 特殊要因の剥落や販管費の拡大 （人件費や販売費、 東証 1 部上場関連費用等） により営業減益となった。 また、 予定していなかった固定資産売却益 （200 百万円） を特別利益に計上した。
一方、 仕入れの状況については、 開発用地 12 物件 （売上規模 21,500 百万円相当）、 た
な卸物件 （収益不動産） 8 物件を取得した。 ただ、 通期計画に対して開発用地は順調に進捗しているものの、 収益不動産の取得についてはやや遅れがみられる。
財政状態は、仕掛及び販売用不動産の順調な積み上げにより総資産が 131,712 百万円（前期末比 8.2% 増） に拡大した一方、 自己資本は内部留保の積み増しや新株予約権付社債の転換等により 29,700 百万円 （同 5.6% 増） になった結果、 自己資本比率は 22.5% （前期末は23.1%） に若干低下した。 また、 有利子負債残高も 89,611 百万円 （前期末比 12.6% 増） に増加したが、 流動比率は 294.7% の高い水準を確保しており、 財務の健全性に懸念はない。

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10

■業績動向■2016 年 11 月期第 2 四半期決算の概要（単位 ： 百万円）

サムティ
3244 東証 1 部
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2016 年 8 月 24 日 （水）

売上高
不動産事業
不動産賃貸事業
その他の事業
調整額
売上原価
販管費
営業利益
不動産事業
不動産賃貸事業
その他の事業
調整額
経常利益
親会社株主に帰属する四半期純利益

15/11 期 2Q
実績
構成比20,922
15,004
71.7%
5,588
26.7%
476
2.3%
-146
15,263
73.0%
1,519
7.3%
4,140
19.8%
1,457
35.2%
3,381
81.7%
89
2.2%
-788
3,024
14.5%
2,634
12.6%

16/11 期 2Q
実績
構成比
21,311
17,112
80.3%
3,590
16.8%
809
3.8%
-199
15,633
73.4%
2,283
10.7%
3,394
15.9%
2,978
87.8%
1,353
39.9%
78
2.3%
-1,016
2,373
11.1%
1,742
8.2%

389
2,107
-1,997
332
-52
370
764
-745
1,521
-2,027
-10
-228
-651
-891

増減率
1.9%
14.0%
-35.8%
69.9%
2.4%
50.3%
-18.0%
104.4%-60.0%-12.0%-21.5%-33.9%

不動産事業売上高の内訳
開発流動化
再生流動化
分譲 （投資 ・ 住宅）
アセットマネジメント

15,004
12,2182,404
382

17,112
4,730
7,958
3,926
491

2,107
4,730
-4,260
1,521
109

14.0%
-34.9%
63.3%
28.7%

増減

2016 年 5 月末の財政状態
2015 年 11 月末
70,48918,69334,86315,75651,044
22,344
19,131
121,7282016 年 5 月末
77,397
18,40736,001
21,44854,147
24,82619,804
131,712（単位 ： 百万円）
増減額
6,908
-286
1,137
5,691
3,102
2,482
672
9,983

流動負債
短期借入金
1 年内返済予定の長期借入金
固定負債
長期借入金
新株予約権付社債
純資産
負債純資産合計

30,4299,599
13,51562,94556,484
1,985
28,353
121,728

26,261
9,014
10,96475,51569,632
1,435
29,936
131,712-4,168-584-2,551
12,56913,148
-550
1,582
9,983

有利子負債
自己資本
自己資本比率79,59828,13423.1%

89,611
29,70022.5%

10,012
1,565
-0.6%

流動資産
現金及び預金販売用不動産
仕掛販売用不動産
固定資産
建物及び構築物
土地
資産合計

各事業別の業績は以下のとおりである。
ａ） 不動産事業は、 売上高が前年同期比 14.0% 増の 17,112 百万円、 セグメント利益が同
104.4% 増の 2,978 百万円と好調であった。 特に、 開発流動化が 「S-RESIDENCE」 シリーズ
2 棟を SRR 向けに販売したことで増収に寄与した （前年同期は実績なし）。 投資分譲についても 9 棟 260 戸 （前年同期は 4 棟 178 戸） の販売により順調に拡大した。 また、 アセットマ
ネジメントも SRR からの受託資産の増加により着実に伸びている。 ただ、 再生流動化については 8 物件を事業会社等に売却したものの、 東証 J-REIT 市場への上場に向けて 10 物件を供給した前年同期に対しては反動減となった。

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11

■業績動向■一方、 損益面では、 利益率の高い開発流動化や投資分譲が伸長したことに加え、 増収による固定費の吸収によりセグメント利益率は 17.4% （前年同期は 9.7%） に上昇した。
ｂ） 不動産賃貸事業は、 売上高が前年同期比 35.8% 減の 3,590 百万円、 セグメント利益が同 60.0% 減の 1,353 百万円となった。 違約金収入の剥落に加えて、 キーテナント入れ替えに伴う不稼働期間 （約 7 カ月間） の発生がマイナス要因となった。 ただ、 稼働率は総じて高い

サムティ

水準を維持しており、 特殊要因を除けば好調に推移していると言える。 また、 固定資産とし3244 東証 1 部て、 新たに 9 物件 （取得価額 5,089 百万円） の収益不動産を取得した一方、 前述のとおり、

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2016 年 8 月 24 日 （水）3 物件を売却した （特別利益 200 百万円）。 売却については予定外であったが、 好条件の引き合いがあったことにより売却に踏み切ったものとみられる。
損益面でも、 特殊要因の剥落等によりセグメント利益率が 37.7% （前期同期は 60.5%） に低下したが、 実質的な利益率の高さに変化はない。
ｃ） その他の事業は、 売上高が前年同期比 69.9% 増の 809 百万円、 セグメント利益が同
12.0% 減の 78 百万円となった。 前期に取得したホテル 2 物件 （エスペリアホテル長崎、 ホテ
ルサンシャイン宇都宮） が期初から寄与したことが増収に寄与した。

16/11 月期は大幅な増収増益を見込んでいる（3） 2016 年 11 月期業績予想
2016 年 11 月期の業績予想について同社は、 期初予想を据え置き、 売上高を前期比48.2% 増の 57,000 百万円、 営業利益を同 56.8% 増の 9,300 百万円、 経常利益を同 80.8% 増の 7,000 百万円、 親会社株主に帰属する当期純利益を同 2.0% 増の 4,500 百万円と大幅な増収増益を見込んでいる。
不動産事業の拡大が増収に大きく貢献する想定である。 また、 その他の事業も前期に取得したホテル 2 物件の通期寄与により小規模ながら伸長する見通しである。
損益面でも、 利益率の高い開発流動化や投資分譲による寄与のほか、 増収による固定費の吸収等により、 営業利益率は 16.3% （前期は 15.4%） に上昇する見込みとなっている。
一方、 仕入れ面は、 開発用地 25 件 （売上規模 30,000 億円相当）、 収益不動産 （固定資産及びたな卸資産） 33,000 百万円相当を取得する計画である。 前述のとおり、 第 2 四半
期までに開発用地 12 件 （売上規模 21,500 百万円相当）、 収益不動産 （固定資産及びたな
卸資産） 約 10,000 百万円相当を取得済みである。

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12

■業績動向■2016 年 11 月期業績予想（単位 ： 百万円）

サムティ
3244 東証 1 部
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2016 年 8 月 24 日 （水）

売上高
不動産事業
不動産賃貸事業
その他の事業
調整額
売上原価
販管費
営業利益
不動産事業
不動産賃貸事業
その他の事業
調整額
経常利益
親会社株主に帰属する当期純利益

15/11 期実績
構成比38,45828,684
74.6%
9,026
23.5%
1,026
2.7%
-278
28,482
74.1%
4,043
10.5%
5,932
15.4%
3,706
62.5%
4,419
74.5%
202
3.4%
-2,396
3,872
10.1%

16/11 期予想
構成比57,00047,900
84.0%
7,800
13.7%
1,700
3.0%
-400
9,300
16.3%
9,200
98.9%
2,800
30.1%
300
3.2%
-3,000
7,000
12.3%

4,412

4,500

11.5%

増減
18,542
19,216-1,226
674
3,368
5,494
-1,619
98
-604
3,128

増減率
48.2%
67.0%
-13.6%
65.7%
56.8%
148.2%-36.6%
48.5%
80.8%

88

2.0%

7.9%

事業別の業績見通し及びその前提条件は以下のとおりである。
ａ） 不動産事業は、 売上高を前期比 67.0% 増の 47,900 百万円、 セグメント利益を同 148.2%
増の 9,200 百万円と大幅な増収増益と見込んでいる。 開発流動化は 「S-RESIDENCE」 シリー
ズ 8 物件 （約 12,000 百万円）、 再生流動化は収益不動産 18 物件 （約 25,000 百万円） の売却を見込んでいる。 投資分譲も 700 戸の販売 （約 10,000 百万円） を計画している。
なお、 「S-RESIDENCE」 シリーズ 8 物件のうち、 SRR 向けは 4 物件 （そのうち第 2 四半
期実績は 2 物件） となる。 また、 収益不動産の売却 （予定） 物件の中には、 後継テナント※	ファッションビルを展開する （株）
OPA （イオンモール <8905>100%子会社） に全館を賃貸※ が決定し、 2017 年 3 月より新たな商業施設としてオープンする「水戸サウスタワー」 も含まれているようだ。
ｂ） 不動産賃貸事業は、 売上高を前期比 13.6% 減の 7,800 百万円、 セグメント利益を同
36.6% 減の 2,800 百万円と見込んでいる。 特殊要因の剥落やキーテナントの入れ替えによる影響が大きかったことから、 通期でも減収減益となる見通しである。 なお、 前述のとおり、 「水戸サウスタワー」 は後継テナントの決定により 2017 年 3 月から稼働を再開する。
ｃ） その他の事業は、 売上高を前期比 65.7% 増の 1,700 百万円、 セグメント利益を同 48.5%
増の 300 百万円を見込んでいる。 前期に取得したホテル 2 物件が通年寄与することにより小規模ながら伸長する見通しである。
通期計画 （前提条件） の実現のためには、 下期において 「S-RESIDENCE」 6 物件 （開発流動化）、 収益不動産 10 物件 （再生流動化）、 投資分譲マンション 440 戸の販売が必要となる。 弊社では、 開発計画 （パイプライン） が順調に進展していることや、 販売面においても 2016 年 7 月末時点で SRR 向けに 8 物件の供給を決定していることを含め、 好調な事業環境が続いていることから同社の業績予想の達成は可能であるとみている。
（4） 開発計画 （パイプライン） の状況「S-RESIDENCE」 シリーズの開発状況は、 2016 年竣工予定が 8 物件 （そのうち 6 物件を
第 3 四半期以降で売却予定）、 2017 年竣工予定が 7 物件、 2018 年竣工予定が 3 物件と合計 18 物件が進行している（2016 年 5 月末時点）。 なお、2018 年分については、まだ仕込み（案件の積み上げ） の段階である。 首都圏 8 物件 （東京 5、 神奈川 3） 及び関西圏 9 物件 （大阪 8、 兵庫 1） のほか、 愛知 （名古屋） 1 物件となっている。

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13

■業績動向■「S-RESIDENCE」 開発計画 （2016 年 5 月末）
竣工年度

サムティ
3244 東証 1 部
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2016 年 8 月 24 日 （水）物件名称 （仮称）

所在地

竣工年月

階数

戸数

優先交渉権
（※）
○
○
○
○

S-RESIDENCE 淀屋橋
大阪市中央区
2016年 1月
15
84
S-RESIDENCE 神戸元町
神戸市中央区
2016年 1月
15
81
S-RESIDENCE 両国
東京都墨田区
2016年 2月
7
36
S-RESIDENCE 東池袋
東京都豊島区
2016年 2月
11402016 年S-RESIDENCE 横須賀
神奈川県横須賀市 2016年 2月
824（平成 28 年）
S-RESIDENCE 杉並区高井戸
東京都杉並区
2016年 8月
643
S-RESIDENCE 緑橋ステーションフロント 大阪市東成区
2016年 9月
13
148
S-RESIDENCE 横浜
神奈川県神奈川区 2016年10月
10
36
合計
492
S-RESIDENCE 深江 EAST
大阪市東成区2017年 1月
10
144○
S-RESIDENCE 新大阪 WEST
大阪市淀川区2017年 1月
15
224○
S-RESIDENCE 川崎
神奈川県川崎市
2017年 2月
1243○
吹田市垂水町2017年 6月
1075○2017 年 S-RESIDENCE 吹田市垂水町（平成 29 年） S-RESIDENCE 都島区中野町
大阪市都島区2017年 7月
11
120○
S-RESIDENCE 名古屋市中区
名古屋市中区2017年 8月
15
109○
S-RESIDENCE 南堀江
大阪市西区
2017年 9月
15
154
○
合計
869
S-RESIDENCE 新宿
東京都新宿区
2018年 1月
1165○
大阪市淀川区
2018年 1月
11187○2018 年 S-RESIDENCE 木川東 4 丁目
（平成 30 年） S-RESIDENCE 日本橋中州
東京都中央区
2018年 2月
11
116
○
合計
368
※優先交渉権に記載の○は、 SRR に優先交渉権を付与している物件。 ただし、 基準日時点で SRR と売買の合意はしていない。
出所 ： 決算説明資料よりフィスコ作成

一方、 投資分譲の開発案件の状況は、 2016 年竣工予定が 6 棟 （454 戸）、 2017 年竣工
予定が 16 棟 （786 戸）、 2018 年竣工予定が 7 棟 （392 戸） と合計 29 棟 （1,632 戸） が進行している。 こちらも 2018 年分については、 まさに用地仕入れを行っている段階である。
投資分譲開発計画 （2016 年 5 月末）
竣工年度

物件名称 ・ PJ 名称
サムティ本町橋Ⅱ MEDIUS
足立区千住宮元町 PJ
墨田区緑 3 丁目 PJ
2016 年
足立区足立 4 丁目 PJ（平成 28 年）
品川区南大井 4 丁目 PJ
サムティ阿波座 BELSIA
合計
中央区新川 2 丁目 PJ
東成区深江北 3 丁目 PJ
吹田市江坂町 1 丁目 PJ
福島区吉野 4 丁目 PJ
品川区南品川 4 丁目 PJ
墨田区石原 3 丁目 （北） PJ
墨田区石原 3 丁目 （南） PJ
墨田区横川 1 丁目 PJ
2017 年
中央区谷町 5 丁目 PJ（平成 29 年）
文京区湯島 2 丁目 PJ
練馬区豊玉北 2 丁目 PJ
中央区日本橋浜町 2 丁目 PJ
江東区平野 2 丁目 PJ
新宿区新宿 7 丁目 PJ
文京区小石川 5 丁目 PJ
中央区月島 3 丁目 PJ
合計
豊島区池袋本町 1 丁目 PJ
墨田区錦糸 1 丁目 PJ
台東区台東 2 丁目 PJ
淀川区木川東 2 丁目 PJ
2018 年（平成 30 年） 淀川区西宮原 2 丁目Ⅱ PJ
墨田区石原 1 丁目 PJ
台東区蔵前 3 丁目 PJ
合計

所在地
大阪市中央区
東京都足立区
東京都墨田区
東京都足立区
東京都品川区
大阪市西区

竣工年月
2016年 5月
2016年 6月
2016年 7月
2016年 8月
2016年 8月
2016年10月

階数
11
14
9
7
15
15

東京都中央区
大阪市東成区
吹田市江坂町大阪市福島区
東京都品川区
東京都墨田区
東京都墨田区
東京都墨田区
大阪市中央区
東京都文京区
東京都練馬区
東京都中央区
東京都江東区
東京都新宿区
東京都文京区
東京都中央区2017年 1月
2017年 1月
2017年 1月
2017年 2月
2017年 3月
2017年 3月
2017年 3月
2017年 7月
2017年 7月
2017年 9月
2017年10月
2017年10月
2017年10月
2017年10月
2017年11月
2017年11月

12
10
9
9
9
11
12
8
15
11
9
13
9
6
10
10

東京都豊島区
東京都墨田区
東京都台東区
大阪市淀川区
大阪市淀川区
東京都墨田区
東京都台東区2017年12月
2018年 1月
2018年 1月
2018年 1月
2018年 1月
2018年 4月
2018年 5月

11
13
13
11
10
8
13

出所 ： 決算説明資料よりフィスコ作成

本資料のご利用については、 必ず巻末の重要事項 （ディスクレーマー） をお読みください。

14

戸数
150
102
30
31
43
98
454
27
96
65
80
38
38
42
39
84
57
48
30
41
29
27
45
786
31
72
53
90
90
28
28
392

■業績動向■したがって、 2017 年までの開発案件は既に確保済みである一方、 2018 年以降はまだこれからとなっている。 都心を中心に用地仕入れの環境は厳しさを増しているが、 SRR を中心としたビジネスモデルの優位性を活かすことで、 用地仕入れにおいても戦略的に取り組むことができる同社にはアドバンテージがあるものと考えられる。

サムティ

伪伪成長戦略3244 東証 1 部
http://www.samty.co.jp/ir/

16/11 月期は 2 期前倒しで利益計画を達成する見込み
2016 年 8 月 24 日 （水）（1） 中長期経営計画の進捗
同社は、 2014 年 11 月期を初年度とする中長期経営計画 「Challenge40」 を推進している。
これまでの進捗状況を総括すると、 事業エリアの拡大 （4 支店の開設） や J-REIT 事業への進出、 東証一部への市場変更など、 今後の成長加速に向けたビジネスモデルの基礎固めに一定の成果を収めてきた。 また、 業績についても、 今期 （2016 年 11 月期） は 2 期前倒し
で利益計画を達成する見込みである。
（2） ローリング計画の策定
同社は、 業績が想定を上回るペースで拡大してきたことや、 計画策定時点と比べて外部環
境 （日銀による追加金融緩和、 インバウンド需要の拡大等） や内部環境 （事業エリアの拡大、J-REIT 事業への進出等） が大きく変化していることから、中長期経営計画 「Challenge40」の見直しを行った。 2018 年 11 月期の目標について、 売上高を 850 億円、 経常利益を 90 億円 （修正幅 20 億円） に増額修正するとともに、 新たに 2020 年 11 月期の目標として売上高
1,000 億円水準、 経常利益 100 億円水準を設定した。
中長期経営計画 「Challenge40」

売上高
経常利益
最終利益
総資産
ROA
出所 ： 会社資料より

2016/11 期
計画
修正前
修正後
570 億円
45 億円
70 億円
25 億円
45 億円
1,100 億円
1,400 億円
5.0%
7.0%

2018/11 期
2020/11 期
計画
計画
修正前
修正後
新たに設定
850 億円 1,000 億円水準
70 億円
90 億円
100 億円水準
45 億円
1,500 億円
6.5%
7.0%
7% 以上

（3） 今後の方向性
同社は今後の成長戦略として、 ａ） SRR を中心としたビジネスモデルの構築、 ｂ） 地方大都市圏における戦略的投資、 ｃ） ホテル開発事業の展開の 3 つの軸を掲げている。 また、財務目標として、 資本効率の維持と財務基盤の確立を目指す。
a） SRR を中心としたビジネスモデルの構築
順調に立ち上がった SRR を中心として、 仕入、 開発、 賃貸、 販売、 販売後のフィー収入
までの一気通貫型のビジネスモデルをさらに進化させる方針である。 具体的には、 開発物件
を SRR 向けに優先的に供給するとともに、 供給後のアセットマネジメントやプロパティマネジメ
ント業務を受託することにより安定的なフィービジネスの確立を目指すものである。 すなわち、SRR の成長を同社の成長に結び付ける戦略と言える。

本資料のご利用については、 必ず巻末の重要事項 （ディスクレーマー） をお読みください。

15

■成長戦略■b） 地方大都市圏における戦略的投資
今期（2016 年 11 月期）から 2020 年 11 月期までの 5 年間における総投資額として約 3,000億円を計画している。 具体的な施策としては以下のとおりである。
・ 開発エリアの拡大
これまで首都圏及び関西圏を中心としてきたが、 北海道や中部、 九州等、 各支店エリアにサムティも開発エリアを拡大する。

3244 東証 1 部
http://www.samty.co.jp/ir/

・ 開発アセットの多様化
アコモデーションアセット （賃貸住宅、 ホテル及びヘルスケア施設等の賃貸住宅周辺領域の不動産） を対象としている SRR は、ホテルの組み入れも可能 （保有資産残高の 20% まで）

2016 年 8 月 24 日 （水）となっており、 各支店エリアを中心としてホテル開発にも積極的に取り組む。
・ ‌収益不動産や再生不動産については、 地方大都市圏の利回りの高い物件の発掘に取り組
むとともに、 回転を効かせることでキャッシュフローを確保する。
エリア別 ・ アセット別投資計画（単位 ： 億円）
収益不動産

再生不動産

160
210
270
270
910

70
110
70
110
70
430

北海道
首都圏
中部
関西
九州
合計

S-RESIDENCE（ファンド ・REIT 向け）
30
100
40
170
60
400

投資家向け 1R S-PERIA ホテル
430
30
230
40
730

50
190
50
130
110
530

合計
310
830
400
910
550
3,000

出所 ： 会社資料より

c） ホテル開発事業の展開
前述した総投資額約 3,000 億円のうち、 約 530 億円についてはホテル開発事業 （土地＋建築費） に投資する計画である。 具体的には、 北海道エリアに 50 億円 （2 棟から 3 棟）、首都圏に 190 億円 （10 棟程度）、中部圏に 50 億円 （2 棟から 3 棟）、関西圏に 130 億円 （5棟から 6 棟）、 九州圏に 110 億円 （5 棟程度） を予定している。 「S-PERIA ホテル」 を新たなブランド名として展開するとともに、 ビジネス及びインバウンドの両方の需要を取り込む方針
である。
d） 財務戦略
一定の財務健全性を保持しつつ、 持続的な成長を実現する方針である。 2020 年 11 月期
における自己資本比率 30% 以上を目指す一方、 ROE15% 以上、 ROA7% 以上の資本効率を維持する方針である。 また、 有利子負債コストの削減やネット D/E レシオ 2.0 倍以下についても目標に掲げている。

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16

伪伪株主還元
16/11 期は前期の記念配当を除くと 3 円の増配
同社は、 株主に対する利益還元を経営の最重要課題の一つであると認識しており、 配当についても、 業績を反映させるとともに、 今後の事業計画や財政状態を総合的に勘案したう

サムティ

えで実施する方針としている。

3244 東証 1 部
http://www.samty.co.jp/ir/

2015 年 11 月期は、 東証一部への市場変更に伴う記念配当 3 円と普通配当 30 円 （前期比 11 円の増配） とを合わせて 1 株当たり 33 円の配当を実施した （配当性向は 16.2%）。
2016 年 11 月期については、 普通配当として 1 株当たり 33 円を予定している （配当性向2016 年 8 月 24 日 （水）17.0%）。 前期の記念配当を除くと 3 円の増配と言える。
同社は、 2020 年 11 月期までに配当性向 30% を目指している。 弊社では、 中期的にも利益成長と配当性向の引き上げの両面で増配の余地は大きいとみている。
また、 EPS の増大による株主価値の向上も目指しており、 自社株買いにも積極的に取り組む方針である。

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17ディスクレーマー （免責条項）
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