「神戸町地区計画区域内における建築物等の制限に関する条例」の解説と運用（策定令和元年 9 月 12 日）（目的）
第１条 この条例は、地区計画の区域内において、建築基準法（昭和２５年法律第２０１号。以下「法」という。）第６８条の２第１項の規定に基づき建築物の用途、構造及び敷地に関する制限を定め、並びに法第８８条第２項において準用する法第６８条の２第１項の規定に基づき工作物の用途に関する制限を定めることにより、当該区域における適正な都市機能と健全な都市環境を確保することを目的とする。
【解説】
本条例は、建築基準法（昭和２５年法律第２０１号。以下「法」という。
）第６８条の２第１項の規定に基づくものであり、地区計画で定められた建築物に関する制限の中で、当該計画の目的を達成するために特に重要な事項について、建築確認の手続きによって、その実現を担保するため必要な制限を定めたものである。
本条例による制限は、都市計画法第５８条の２の規定による届出・勧告制度と相まって地区計画の目的が効果的に実現されるものである。具体的な制限については、建築基準法施行令（昭和２５年政令第３３８号。以下「政令」という。
）第１３６条の２の５の各号に定める基準に従ったものとなる。なお、条例で建築物等の制限が可能な事項は、①用途の制限、②容積率の最高限度、③容積率の最低限度※、④建ぺい率の最高限度、⑤敷地面積の最低限度、⑥建築面積の最低限度※、⑦壁面の位置の制限、⑧建築物等の高さの最高限度、⑨建築物等の高さの最低限度※、 ⑩建築物等の形態意匠の制限及び⑪垣、さくの構造制限の１１項目である。 （※印の事項は、市街化調整区域では不可）
なお、本条例では、①用途の制限（第４条）、⑤敷地面積の最低限度（第５条）の２項目を制限している。

（用語の定義）
第２条 この条例における用語の意義は、法及び建築基準法施行令(昭和２５年政令第３３８号)の例による。
【解説】
本条例において、特に規定していない用語及び面積等については、 法及び政令の定めるところによる。

（適用区域）
第３条 この条例は、別表第１に掲げる区域(以下「地区整備計画区域」という。)に適用する。
【解説】
本条例は、法第６８条の２第１項の規定により、「地区整備計画」が定められた区域に限られ、具体的には、別表第１に掲げる区域に適用するものである。
「地区整備計画」が定められた区域に限られているのは、条例で制限する内容は具体的事項であるので、地区整備計画が定められていなければ具体的な内容を制限できないためである。

（建築物等の用途の制限）
第４条 地区整備計画区域内においては、別表第２に掲げる計画地区の区分に応じ、それぞれ同表制限の内容の欄の建築物等の用途の制限の項に掲げる建築物及び工作物(以下「建築物等」という。)は、建築してはならない。
【解説】
政令第１３６条の２の５第１項第１号（建築物の用途の制限）に該当する事項について定めたもの。 用途の純化を図ることにより、地区計画の目的に沿った良好な環境の街区の形成に貢献する合理的な制限であることが明らかな場合に、法第４８条の建築物の用途よりもきめ細かく、その地区の特性にあった制限を定めたものである。
なお、以下の内容に留意する必要がある。
・ 法第４８条の建築物の用途規制の上乗せの制限である。
（市街化区域内の場合）
・ 別表２の制限の内容に掲げる建築物等は、建築してはならないものを列記している。

（建築物の敷地面積の最低限度）第５条 建築物の敷地面積は、別表第２に掲げる計画地区の区分に応じ、それぞれ同表制
限の内容の欄の建築物の敷地面積の最低限度の項に掲げる数値以上でなければならない。
２

前項の規定の施行又は適用の際、現に建築物の敷地として使用されている土地で同項の規定に適合しないもの又は現に存する所有権その他の権利に基づいて建築物の敷地として使用するならば同項の規定に適合しないこととなる土地について、その全部を一の敷地として使用する場合は、同項の規定は適用しない。ただし、次の各号のいずれかに該当する場合は、この限りでない。
(1) 前項の規定が改正された場合における改正後の同項の規定の施行又は適用の際、当該改正前の同項の規定に違反しているもの又は所有権その他の権利に基づいて建築物の敷地として使用するならば改正前の同項の規定に違反することとなった土地(2) 前項の規定に適合するに至った建築物の敷地として使用されている土地又は所有権その他の権利に基づいて建築物の敷地として使用するならば同項の規定に適合するに至った土地
３

次に掲げる事業の施行の際現に建築物の敷地として使用されている土地で、当該事業の施行による建築物の敷地面積の減少により第一項の規定に適合しなくなるもの及び当該事業の施行の際現に存する所有権その他の権利に基づいて建築物の敷地として使用するならば同項の規定に適合しないこととなる土地について、その全部を一の敷地として使用する場合は、同項の規定は適用しない。
(1) 土地収用法第３条各号に掲げるものに関する事業若しくは都市計画法の規定により土地を収用し、若しくは使用することができる都市計画事業又はこれらの事業に係る土地収用法第１６条に規定する関連事業(2) その他前号の事業に準ずる事業で建築基準法施行令第１３７条の１７各号に掲げるもの
【解説】
第１項関係
政令第１３６条の２の５第１項第４号（建築物の敷地面積の最低限度）に該当する事項について定めたもの。

第２項関係法第６８条の２第３項の規定に基づき、既存不適格敷地について適用の除外に関する規定を定めたものである。すなわち第１項の規定の施行又は適用の際に、当該規定に適合しない既存建築物の敷地又は更地でその全部を一の敷地として使用する場合は、適用除外とするものである。 既存不適格敷地についても、土地を分割して複数の敷地とする場合など、その全部を一の敷地として使用しない場合は、適用除外はみとめられず、違反となる。また、規定の改正が行われる際に、従前の規定に違反している土地（第１号）及び既存不適格敷地が、敷地の増により適合することとなった場合（第２号）においては、規定の適用除外はない旨を定めたものである。
〔第 2 項本文〕
条例施行時の規定
敷地面積 A=1,000 ㎡ 以上
建築物の敷地面積
A=900 ㎡

＜1,000 ㎡ 全部を一の敷地として使用・・・○適用除外〔第 2 項第１号〕 全部を一の敷地として使用
条例施行時の規定（改正前の規定）

条例改正施行時の規定（改正後の規定）

敷地面積 A=1,000 ㎡ 以上

敷地面積 A=1,200 ㎡ 以上

建築物の敷地面積

建築物の敷地面積

A=900 ㎡

A=990 ㎡（90 ㎡の敷地増）○適用除外

×条例施行時の規定に適合していない違反（990 ㎡＜1,000 ㎡）

条例施行時の規定（改正前の規定）

条例改正施行時の規定（改正後の規定）

敷地面積 A=1,000 ㎡ 以上

敷地面積 A=1,200 ㎡ 以上

建築物の敷地面積

建築物の敷地面積

A=900 ㎡

A=1,000 ㎡（100 ㎡の敷地増）○適用除外○適用除外※※条例施行時の規定に適合するに至った適合（1,000 ㎡≦1,000 ㎡）

条例施行時の規定（改正前の規定）

条例改正施行時の規定（改正後の規定）

敷地面積 A=1,000 ㎡ 以上

敷地面積 A=1,200 ㎡ 以上

建築物の敷地面積

建築物の敷地面積

A=900 ㎡

A=900 ㎡

○適用除外

○適用除外

変更なし

〔第 2 項第 2 号〕 全部を一の敷地として使用
条例施行時の規定
敷地面積 A=1,000 ㎡ 以上
建築物の敷地面積
A=900 ㎡
○適用除外

建築物の敷地面積
A=1,100 ㎡（200 ㎡の敷地増）○適合（適用除外ではない）※（1,100 ㎡＞1,000 ㎡）※敷地増により、条例施行時の規定に適合するに至った土地

第３項関係
政令第 136 条の 2 の 5 第 11 項の規定による「法第 86 条の 9 第 1 項各号に掲げる事業の施行による建築物の敷地面積の減少により、当該事業の施行の際現に建築物の敷地として使用されている土地で当該制限に適合しなくなるもの及び当該事業の施行の際、現に存する所有権その他の権利に基づいて建築物の敷地として使用するならば当該制限に適合しないこととなる土地のうち、その全部を一の敷地として使用する場合の適用の除外に関する規定」を定めたもの。

〔第３項〕 全部を一の敷地として使用
条例施行時の規定（改正前の規定）

法第 86 条の９第 1 号各号に掲げる事業の施行時

敷地面積 A=1,000 ㎡ 以上
建築物の敷地面積

建築物の敷地面積

A=1,000 ㎡

A=900 ㎡
収用事業等による減（100 ㎡の減）

○適合

○適用除外

（建築物等の敷地が地区整備計画の定められている区域の内外にわたる場合等の措置）
第６条 建築物等の敷地が地区整備計画の定められている区域の内外にわたる場合における第４条及び第５条の規定の適用については、その敷地の過半が当該区域に属するときには、当該建築物等又はその敷地の全部について、これらの規定を適用し、その敷地の過半が当該区域の外に属するときには、当該建築物等又はその敷地の全部について、これらの規定を適用しない。
【解説】
建築物等の敷地が地区整備計画区域の内外にわたる場合について、法第９１条に準じて規定したものである。建築物等の敷地が地区整備計画区域の内外にわたる場合、当該敷地が敷地面積の半分を超えて整備計画内にある場合は、その建築物等又はその敷地全部について第４条 （建築物等の用途の制限）、第５条（建築物の敷地面積の最低限度）を適用することとなる。一方、当該敷地が敷地面積の半分を超えて整備計画区域外にある場合は、これらの規定は適用しない。

（既存の建築物等に対する制限の緩和）
第７条 この条において「基準時」とは、法第３条第２項の規定により第４条の規定の適用を受けない建築物等について、法第３条第２項の規定により引き続き第４条の規定(同条の規定が改正された場合においては、改正前の規定を含む。)の適用を受けない期間の始期をいう。
２ 法第３条第２項の規定により第４条の規定の適用を受けない建築物等について、次に掲げる範囲内においては、法第３条第３項第３号及び第４号の規定にかかわらず、第４条の規定は適用しない。
(1) 増築又は改築が基準時における敷地内におけるものであり、かつ、増築又は改築後における延べ面積及び建築面積が基準時における敷地面積に対して、それぞれ法第５２条第１項、第２項及び第７項並びに法第５３条の規定に適合すること(2) 増築後の床面積の合計は、基準時における床面積の合計の１．２倍を超えないこと(3) 増築後の第４条の規定に適合しない用途に供する建築物等の部分の床面積の合計は、基準時におけるその部分の床面積の合計の１．２倍を超えないこと【解説】
政令１３６条の２の５第１０項の規定に基づき定めたものである。法第３条第２項の規定による既存不適格建築物であっても、同条第３項第３号及び第４号の規定により、工事の着手が条例の施行又は適用の後の増築、改築、大規模の修繕又は大規模の模様替については、既存の部分を含め条例の規定に適合させなければならない。わずかな増築・改築等を行う際に、建築物全体について工事を行うことは不合理であるため、一定程度の増築、改築等について、緩和規定を設けるものである。

第１項関係
既存不適格建築物となる「基準時」について、定義したものである。
第２項関係第４条の「建築物等の用途の制限」について、既存不適格建築物の制限の緩和を規定したもので、政令第１３７条の７の規定を参考として規定したものである。
第１号 増築又は改築が「基準時」の敷地内であり、当該工事後の建蔽率及び容積率が法規制に適合していること。

第２号 増築又は改築後の建築物全体の床面積について、「基準時」の１．２倍までとしたもの。
第３号 増築又は改築後の不適格部分の床面積について、「基準時」の１．２倍までとしたもの。

（特例による許可)
第８条 この条例の規定は、次に掲げる建築物等及びその敷地については適用しない。
(1) 町長が、公益上必要な建築物等で用途上又は構造上やむを得ないと認めて許可した建築物等及びその敷地(2) 町長が、交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がなく、適正な都市機能と健全な都市環境が確保されるものと認めて許可した建築物等及びその敷地【解説】
政令１３６条の２の５第１２項の規定に基づき定めたものである。条例には町長が公益上必要な建築物で用途上又は構造上やむを得ないとして認めて許可したものについて制限の全部又は一部を除外する規定を設ける必要がある。
また、地区計画で定められた当該制限の趣旨に反しない範囲で当該地区の状況等により個別に適用を除外する規定を設けるものである。

第１項関係
第１号 政令第１３６条の２の５第１２項の規定に基づき定めたもので、具体的には、派出所や鉄道・軌道施設の駅舎等、バス停、地区公民分館など公益上必要なものを想定している。
第２号 当該建築物が地区計画の目標、土地利用状況等と照らして、交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がなく、適正な都市機能と健全な都市環境が確保されるものと認められる場合などが考えられ、法第 48 条の特定行政庁の許可と併せた建築物等を想定している。
（法第 85 条に掲げる災害関連施設、避難施設（仮設住宅）、仮設興行施設など）
また、法第３条第２項の規定による既存不適格建築物において、第 7 条の規定において緩和される内容は一定規模の増築、改築となっているが、老朽化等による建て替えなどについて、基準時以前の既存建築物で建築許可時の用途や規模が同程度の建築物の建て替えであるなど、第 2 号の内容に合致すると町長が認める場合に限り、第 8 条の規定を適用する。

（罰則）
第９条 次の各号のいずれかに該当する者は、５０万円以下の罰金に処する。
(1) 第４条の規定に違反した場合における当該建築物等の建築主(2) 第５条の規定に違反した場合における当該建築物の設計者（設計図書を用いないで工事を施工し、又は設計図書に従わないで工事を施工した場合においては、当該建築物の工事施工者)(3) 法第８７条第２項において準用する第４条の規定に違反した場合における当該建築物等の所有者、管理者又は占用者(4) 建築物を建築した後に当該建築物の敷地を分割したことにより、第５条の規定に違反することになった場合における当該建築物の敷地の所有者、管理者又は占有者
２前項第２号に規定する違反があった場合において、その違反が建築主の故意によるものであるときは、当該設計者又は工事施工者を罰するほか、当該建築主に対して同項の刑を科する。
【解説】
条例の実効性を確保し、地区計画の目的を達成するため、この条例に違反するものに対する罰則を規定したものである。 法第１０７条の規定より違反した者に対して、５０万円以下の罰金に処する旨を規定した。

第１項関係第１号 建築物等の用途の制限（第４条）の規定に違反した建築主を対象に罰するもの。
第２号 建築物の敷地の最低限度（第５条第１項）の規定に違反した場合は、専門性が高いため建築主に違法性を認識することは困難であることから、設計者又は工事施工者を対象に罰するもの。
第３号 建築物等の用途を変更する場合は、法第８７条第２項の規定により、当該条例の規定が準用される。この際、建築物等の用途の制限（第４条）の規定に違反した場合は、建築物等の所有者、管理者又は占用者を対象に罰するもの。

第 4 号 建築後において敷地を分割することで建築物の敷地面積の最低限度（第 5 条第1 項）の規定を違反することとなった場合は、敷地の所有者、管理者、占用者を対象に罰するもの。

第２項関係第１項第２号の規定による罰則は、専門性が高いため設計者又は工事施工者を対象としているところであるが、その違反が建築主の「故意」である場合には、建築主も対象に第１項第２号の規定の罰則を適用するものである。

（両罰規定）
第１０条 法人の代表者又は法人若しくは人の代理人、使用人その他の従業者が、その法人又は人の業務に関して前条の違反行為をしたときは、その行為者を罰するほか、その法人又は人に対して同条の刑を科する。ただし、法人又は人の代理人、使用人その他の従業員の当該違反行為を防止するため、当該業務に対し相当の注意及び監督が尽くされたことの証明があったときは、その法人又は人については、この限りでない。
【解説】
法人等の業務として行った行為が、この条例の違反である場合においては、実際に違反行為をした従業員等を罰するとともに、その法人等についても当該業務に対し、注意、監督について責務が生じるため、罰することができるとしているものである。
ただし、その法人等が相当な注意及び監督を尽くしていたことを証明した場合は、罰しないこととなっている。

（委任）第１１条 この条例の施行に関し必要な事項は、町長が別に定める。
【解説】
この条例の施行に関し必要な事項について、必要があれば、施行規則や要綱に委任することを規定したものである。