M O N T H LY R E A L E S T AT E

［題字］故 野田卯一 会長

12
DECEMBER

2022

第長州から始まる山口令和維新の新しい暮らし方［特別リポート］

回 全国不動産会議 山口県大会

58

［特集1］

インボイス制度導入に備える！
登録期限は2023年3月末［法律相談］

なりすまし取引における宅建業者の本人確認義務［相続相談］

相続放棄の注意点［賃貸管理ビジネス］

繁忙期の退去予定者を事前に把握し、入居率を維持する方法［進む！業界のIT化］「DX」
をどう解釈するか
公益社団法人 全日本不動産協会

公益社団法人 不動産保証協会

MONTHLY RE AL E STATE

12 2022

DECEMBER

02

保証のお知らせ特別リポート04

第58回 全国不動産会議 山口県大会
長州から始まる 山口令和維新の新しい暮らし方
特集1

10

インボイス制度導入に備える！
登録期限は2023年3月末
不動産お役立ちQ&A＜法律相談＞

12

なりすまし取引における宅建業者の本人確認義務
弁護士

渡辺 晋

＜税務相談＞

14

所得税の特定の事業用資産の買換え特例〜買換資産を「事業の用に供した」とは〜
税理士 山崎 信義＜相続相談＞

16

相続放棄の注意点
税理士

若林 昭子

＜賃貸管理ビジネス＞

18

繁忙期の退去予定者を事前に把握し、入居率を維持する方法
みらいずコンサルティング株式会社

今井 基次＜労務相談＞

20

時間外手当（割増賃金）の算出方法
特定社会保険労務士

野田 好伸

宅建士講座

＜宅建士試験合格のコツ＞

22

宅建業法 住宅瑕疵担保履行法
資格試験受験指導講師
連

植杉 伸介

載

＜進む！業界のIT化＞

不動産テックによって解決すべき課題と恩恵②

24

「DX」
をどう解釈するか
株式会社トーラス 木村 幹夫

COVER PHOTO

うさぎのサンタクロース
サンタクロースのモデルは４世紀頃に実在した＜物件調査のノウハウ＞

26

不動産コンサルタント 津村 重行

ニコラウス神父だといわれている。ある日、神父は貧困のため身売りされる姉妹をかわいそうに

その他

思い、姉 妹の家の煙 突から金 貨を投げ入れた。その金貨は暖炉脇に干してあった靴下の中にすぽんと入ったという。これが後に伝説となり、プレゼントを靴下に入れる風習となった。
今年のX masは、
うさぎサンタからみなさまへ
Happy Holidays！

売買重要事項の地中埋設物調査の仕方

28
29
30

新入会員名簿協会からのお知らせ
地方本部の動き保証のお知らせ一般保証制度の動画公開のご案内
このたび、会員向けに、一般保証制度のことがよくわかる動画を制作しました。ホームページ（会員専用ページ）内にて公開
しておりますので、ぜひご覧ください。
［会員専用ページへログイン後、右側メニュー下方の『会員向け一般保証制度のご案内』をクリック］● 他では実施していない宅建業法上の制度● 利用できるのは当協会の会員だけ！
● 当協会が連帯保証することで消費者の不安を取り除ける● 会員皆様・お客様共に「無料」で利用可

手付金保証制度・手付金等保管制度のご案内
手付金保証制度

２.手付金保証付
証明書発行依頼

買主

売主・買主ともに一般消費者で、会員が流通機構登録物件を客付媒介する売買契約において、買主が売主に支払う手付金

買主側仲介業者（当協会会員）
３.手付金保証付
証明書発行申込

１.契約の合意
４.保証付
証明書発行

売主

を万一のために保全（保証）する制度です。

手付金等保管制度

保証協会地方本部■ 制度の詳細（公社）不動産保証協会ホームページ［会員専用ページへログイン］

会員が自ら売主となる完成物件の売買契約において、受領する手付金等の額が 売買代金の10％または1,000万円を超え、売主会員に保全義務■ 制度に関するお問い合わせ、制度の申込み窓口が生じる場合に（宅建業法41条の2）、当協会が売主会員に代わって手付

所属の地方本部事務局へ金等を受領し、物件の登記、引渡しがあるまで保全（保管）する制度です。

弁済制度について会員業者と宅地建物取引をしたお客様が損害を受け、苦情の■ 令和４年度

解決が困難な場合には、当協会がその債権を認証することで、審査結果

被害相当額（上限あり）の払い渡しを受けることができます。

※各事案の詳細はホームページ（会員専用ページ）内に掲載されております。
の第６回弁済委員会
社

数

件

審査明細
数

金

額

認証申出

5社

6件

47,141,605円

認証

2社

2件

2,700,000円

保留

2社

2件

否決

2社

2件

裁判上の和解に基づく認証

1社

1件

10,000,000円

令和４年度認証累計

12社

13件

82,300,120円（公社）不動産保証協会ホームページ ▶▶

不動産保証協会検索

一般保証制度の他、法定研修会、弁済業務、各種保全制度など、保証協会の各種情報が掲載されております。

spe ci a lr eport01
特 別リポ ート

第 58 回

全国不動産会議
山口県大会
長 州から始まる 山口令 和維 新の新しい暮らし方

10月20日（木）、KDDI維新ホール(山口県山口市)

る和太鼓チーム「ふしの岩戸太鼓」の歓待を受け、交会」。同会議は、住宅・不動産関連の諸問題に対するやかな雰囲気の中、会員は交流を深めました。

で開催された「第58回全国不動産会議

山口県大会員の相互研鑽の場として1967年から始まり、山流会中はJazz演奏、士居神楽舞などが披露され、和口県大会で58回目を数えます。メインテーマに「長州から始まる 山口令和維新の新しい暮らし方」を掲

げ、幕末から明治維新にかけて数多くの偉人を輩出した歴史ある山口県での開催を意義とし、コロナ禍

で３年ぶりの開催にも関わらず、1,100人超の協会関係者が参加しました。シンポジウムでは「UJIター

会場となったKDDI維新ホール

1,100人を超える関係者が参加

ラビーちゃんも開場前に記念撮影

スムーズな対応を見せるスタッフ

ン者の定住の促進と空き家の活用」をテーマに県、そして４市１町の担当者が課題と取組等を紹介。記念

講演では東京大学史料編纂所 教授の本郷和人氏が「幕末・維新の志士たちの言葉」をテーマに登壇しました。交流会では、山口市内の子どもたちで構成され果たしていきたい」と挨 拶とともに今 後の展 望に対して強い意

開会式

13:30〜14:00

志を表しました。
また、来賓には斉藤鉄夫国土交通大臣の代理で、建設経済局
不動産業課長の三浦逸広氏、山口県知事・村岡嗣政氏、山口県

第58回全国不動産会議山口県大会は、矢口則義全日・教議会議長・柳居俊学氏、山口市長・伊藤和貴氏、衆議院議員・井育研修委員長の「 幕末から明治維新にかけて数多くの偉人を上信治氏が出席。岸田文雄内閣総理大臣のビデオメッセージも放輩出した歴史ある山口県で挙行でき、各関係者のご尽力に感映され「地域に密着した不動産の流通のプロである皆様には、人謝を申し上げる」との開会挨拶で幕を開けました。歓迎挨拶では口減少などの急速な変化に対応しつつ、地域の価値向上に取り

柴田行夫山口県本部長が「３年ぶりの大会もコロナ禍での開組んでいただいている。政府と催となったが山口県本部が一団となって準備に励み、開催が実しても、都会から地方への人現した」ことに感謝の意を述べ、続いて登壇した秋山始理事長の流れを生み出すべく、
引き続

は「 全国不動産会議は、相互の研鑽の場であり、本日を学びのき皆様と連携しつつ、空き家１日としたい。山口県が輩出した維新の志士が時代の変化を恐

等の遊休資産の活用などにれず新時代を切り拓き、近代国家の築きに貢献したように、国民向けた取り組みを積極的に進の不安を払しょくして豊かな日本をつくる基幹団体として責務をめていく」と述べられました。

4 月刊不動産 ｜ 2022.12

司会を務めた古我康浩教育研修委員とフリーアナウンサーの佐藤けい氏

会場で上映された岸田文雄内閣総理大臣のビデオメッセージ

理事長挨拶

開会挨拶

秋山 始 理事長

矢口則義 全日・教育研修委員長

歓迎挨拶

柴田行夫 山口県本部長

来賓挨拶

国土交通省 三浦逸広氏

山口県知事 村岡嗣政氏

山口県議会議長 柳居俊学氏

山口市長 伊藤和貴氏

衆議院議員 井上信治氏

大会旗引継ぎ
第 5 6 回 栃 木 県 大 会 、第 5 7 回 佐 賀 県大会の２大会がコロナの影響で続けて中止となったため、栃 木 、佐 賀の両 本 部 長が登壇。本来引き継がれるはずの順番で
大 会 旗は継 承され、最 後に秋 山 始 理 事長の手から次回開催地の稲川知法栃木
県本部長の手に渡りました。

大会旗を手にする千北政利佐賀県本部長

次回開催地、稲川知法栃木県本部長の手へ

2022.12 ｜ 月刊不動産 5シンポジウム

14:10〜15:10

テーマ「UJIターン者の定住の促進と空き家の活用」「UJIターン者の定住の促進と空き家の活用」をテーマにしたシンポジウムでは、山口県、下関市、宇部市、山口
み ね

す お う お お し ま

市、美祢市、周防大島町の行政担当者が登壇。それぞれが抱える課題と対する取組、加えて観光地の見どころをプレゼンテーションしました。
ここでは、各々の“課題と取組”について概要をレポートします。

山口県のUJIターンの促進に向けた取組について
山口県総合企画部 中山間地域づくり推進課 課長 渡壁 敏氏
冒頭に「 1985年から県の人口は減少の一途をたどり、人口減少・少子高齢化の問題は県の重要課題」と述べた渡壁氏。特に若い世代の転出が続き、対策として2015年に『 住んでみぃね！ぶちええ山口 』県民会議を設立し、「 山口県への移住促進や若い世代の定住・定着に向けた施策を継続している」といいます。移住者の住宅確保には全日本不動産協会山口県本部と提携し、UJIター
ン者の定住促進に尽力しています。近年はコロナ禍でテレワークが普及した事に目を付け、「地方創生テレワーク」と「ワーケーション」の一体的取組も実施。県民会議発足前と比較して「2021年には移住に関する相談が約３倍の10,667件にまで増えた」と成果を示しました。

官民連携による空き家バンクの充実について
下関市総合政策部 広報戦略課 都市ブランド化推進室 室長 永富敬吾氏
下関市の課題も「人口減少」と述べながら登壇した永富氏は、同市の空き家状況に懸念を示しました。空き家率は18.5％を記録し（2018年）、約5軒に１軒が空き家であることに驚いたといいます。
解決策に「 空き家バンク制度 」
を2020年よりスタートさせますが、開始したことで見えてきた課題が「所有者不明の空き家が多く、流通できない物件が多くある」
ことだったと話します。
空き家バンク制度を開設したことを、説明会や相談会、YouTube動画などを駆使して多くの市民に発信しながら、地域の家屋整理業者の力を借りて、空き家の処分に迷っている人に声掛けするな
ど、官民が力を合わせて、課題解決に勤しんでいると話します。

彫刻のまちで、ひとつうべの生活を。
宇部市総合政策部 移住定住促進課 副課長 近藤孝男氏
近藤氏は市が運営する移住関連事業を紹介し、そのひとつ「宇部移住計画」というポータルサイト
内で実施する「住宅情報バンク」の取組を説明しました。その後に地域が主体となって行っている空
き家活用の事例（小野地区と厚東地区）を紹介。共に少子高齢化が進行する地区で、小野地区はこの状況が続けば小学校が廃校になることを示唆し、それを防ぐために同地区の人々は「おのっこ未来応援隊」
を発足させ、子育て世代のための空き家見学を実施しているといいます。また、厚東地区
では移住促進に向けて、地区全世帯に空き家の情報提供を促す文書を配布するなど、地元住民が率先して空き家確保に尽力する姿に感謝していると話します。

6 月刊不動産 ｜ 2022.12

優れた地域資源 空き家 を活用した取組
山口市農林水産部 定住促進課 課長 藤山正直氏「全国的に問題視されている空き家を我々は 優れた資源 と位置づけている」と述べたのが山口市の藤 山 氏です。同 氏は移 住 者が 移 住 前に検 討する大きな不 安 要 素として「 住まい」
「コミュニ
ティ」
「 仕事 」の３つがあると推定し、住まいや仕事に関しては空き家改修の補助や家財処分の補助、空き家を活用したビジネスの創出等に補助していることを話し、「コミュニティ」に関しては「移住者の不安を払拭するために、地域住民から定住サポーターを選出している」と話します。
「 山口市への移住が成立しているのも地域住民の協力があってこそ」と前置きし、
これまで361件の登録に対し、成約数は213件、成功率は59％に上ると成果を述べます。

すんでみーね、美祢市。
美祢市総務企画部 地域振興課 IJU定住促進・結婚支援室 主査 村谷智子氏「 読書を通じて子どもの学びを育て、県内トップクラスの手厚い支援で待機児童０、子育てしやす
いまちを実現する」と語るのは美祢市の村谷氏です。そのほか同市が行う移住・定住支援は多岐にわたり、マイホーム取得者に最大300万円の補助金交付や、「お試し移住への支援 」と題し、市内の登録宿泊施設に３泊以上した人を対象に1日3,000円、最大30日分の費用を補助、同制度を利用し定住を決めた人には奨励金があるなど、その 手厚さ が際立っていました。また、空き家バンク制
度でも同様に、補助は手厚く、リフォーム、家財の片づけ、登記費用の補助、空き家の登録を市内の郵便局でできるなど市内一体で取組んでいるといいます。

住宅の1/3が空家!「瀬戸内のハワイ、すおう大島の可能性」
周防大島町総務部 空家定住対策課 主幹 西村一樹氏
瀬戸内のハワイ と称される周防大島町の西村氏は、夏期の制服というアロハシャツを着用して登壇しました。町の住宅の1/3が空き家であることを最大の課題と挙げ、空き家活用事業として空き家バンクの実施のほか、町が空き家を10年借り受け、リフォーム後に貸し出す「空家活用住宅」、空き家を移住希望者に２〜４週間貸し出す「お試し暮らし住宅 」
を事業化していると説明しました。一
年を通して温暖な気候であること、自然を満喫できリゾート雰囲気を味わえることなど同町の特徴もアピールし、テレワークやワーケーションなど働き方の変化が、移住者の増加の追い風になればと述
べました。

まとめ
山口県土木建築部 住宅課 課長 竹田述生氏
最後に登壇した竹田氏は統括として、「 山口県の空き家件数は1万6000戸と非常に多く、全国で9位 」であることに触れながら「 各市町および山口県はいずれも、空き家を地域資源と捉え、移住促進と空き家対策の担当部署が連携して一体的に活動している」ことを強調しました。また、「テレ
ワーク、
ワーケーションの普及によって、職を変える事なく、地方に住むことが可能になり、移住のハードルが下がっている」ことを示唆。
「ただ、空き家の活用、空き家の流通、移住者が不安なく暮らし続
けるためには、不動産事業者の介入が不可欠」と話したうえで、全日本不動産協会の会員事業者に全面的な協力を仰ぎ、シンポジウムを締めました。

2022.12 ｜ 月刊不動産 7

記念講演

15:20〜16:50「幕末・維新の志士たちの言葉」〜激動の時代に魂を燃やした人物たち〜
記念講演では、東京大学史料編纂所 教授 本郷和人氏が登壇しました。本郷氏は講演の一節で、「歴史研究者としてひとりでも多くの歴史好きを増やしていきたい。だから郷土を愛す
る気持ち、すなわち自分が生まれた地にどんな同郷人がいて、どのようにまちが作られてきたのかを知ることが必要で、語り継がれていくことが重要」と述べ、山口県にゆかりのある吉田松陰の生き様や彼が残した言葉等を引き合いに出し、「 命を燃やし尽くしても世の中を変えたいといった気持ちが感じられ、軸がぶれない吉田先生の姿勢が伊藤博文や高杉晋作ら多くの志
士たちの心をも突き動かしたのだろう」と見解を示しました。
本郷和人氏

閉会式

16:50〜17:05

閉会式では、稲川知法栃木県本部長が登壇し、次回開催地となったことについて「３年前は栃木県大会を実施するにあたり、準備を重ねてきたもののコロナウイルス感染症の影響で開催が危ぶまれ、先が見えない状況が続き、気持ちが折れそうだった」と当時の心境を吐露しましたが、前回「栃木県大会では坂東武者の末裔である私たちの姿を見ていただきたい」と宣言したことを回顧し、再び開催県として名乗り出たことを明かしました。
そして鎌倉幕府を取り仕切った北条氏が坂東武者であることに触れ、
日本人古来の侍魂を持つ関八州の成長の一部を皆様に披
しもつけのくに露したいという想いからメインテーマを「次なる未来へ飛躍する下野国」であることを発表。また、2023年８月に開業する宇都宮ライト
レールや大会会場となる駅直結のコンベンションホール等の話題に触れ「 地方都市の魅力あるまちづくりをその目で見ていただきたい」と述べました。
続いて堀田健 二 副 理 事 長が壇 上に上がり
大会宣言（案）を発表。
「 私たちは国民の豊か

次回開催県PR

大会宣言

閉会挨拶

な住 生 活を支えるという崇 高なる業 務に従 事することを誇りとし、70年の歴史を有する団体の使命として、地域の街づくりの要となるべく知識の向 上に努め、国民の安 心 安 全な不 動 産取引の確保と、宅地建物取引業の健全な発展に一 致 団 結して邁 進することをここに宣 言する」と前置きし、
その内容を声高らかに宣言。大稲川知法 栃木県本部長

堀田健二 副理事長

福山 修 保証・教育研修委員長

会宣言（案）
は満場一致で採択されました。
最後に福山修保証・教育研修委員長が、「３
年ぶりの開催となった山口県大会が皆様の協力により、滞りなく無事に終了することができた
こと心より感 謝する」と述べ、「 来 年は栃 木 県
宇都宮市で、皆様とお元気にお会いできることを祈念し、閉会の挨拶とさせていただく」と大会を締めくくりました。

8 月刊不動産 ｜ 2022.12

大会宣言（抜粋）
一．
活気ある不動産流通市場形成の推進並びにそれに向けた税制改正の実現
一．
空き家や所有者不明土地の有効活用に向けた官民連携による
施策の推進

交流会

18:30〜20:00

交流会は湯田温泉にある「KAMEFUKU ON PLACE」に場所を移し、エントランス前で「ふしの岩戸太鼓」の迫力あるパフォー
マンスが参加者を出迎えてくれました。会場では最初に久保逸記
山 口 県 本 部 実 行 委員長が開 会 挨 拶をし、次いで秋 山 始 理 事 長が「 本日は皆様の協力のおかげで素晴らしい大会を開くことができた。今後も全日本不動産協会のために力添えをよろしくお願い

和太鼓のパフォーマンスで参加者を歓迎する子どもたちします」と挨拶。来賓として出席した村岡嗣政山口県知事、柳居俊学山口県議会議長代理・吉田充宏山口県議会議員が交流会
ならではの場を和ませる挨 拶をし、伊 折 一 夫 中 国 地 区 協 議 会 副会 長の乾 杯の音 頭によって交 流 会が始まりました。会員同 士が交流を深める中、アトラクションが始まり、「マスカレード」のJazz
演奏によって会場はより和やかなムードに包まれ、伝統芸能として受け継がれている「 士居 神 楽 舞 」が披 露されると、ダイナミックな舞を真剣に見入る参加者も多く見受けられました。最後に柴田行夫山口県本部長が一本締めを行い、第58回全国不動産会議山口県大会は最高の盛り上がりを見せ、幕を閉じました。

山口の名産品を手に思い思いに談笑する参加者

開会挨拶

山 口 県 を 拠 点 に 活 動 し て い る「マ スカ レ ー ド」。演 奏 ジ ャ ン ル は、ス タ ン
ダードJazzや映画音楽、ラテンボサノ
バ な ど 幅 広 く、古 き 良 き 音 楽 を 得 意とする。ライブや各種パーティー、イ
ベ ン ト 出 演 な ど、キ ャ リ ア を 積 ん だ
演 奏 技 術 は 会 場 を 和 ま せ、演 奏 に 聞き入る参加者の姿も見られた。

士居神楽舞の歴史は大正時代に始まり、現在は山口市の無形民俗文化財に指定されている。士居神楽は石見神楽に属し、日本神話を題材とした演劇要素を持ち、伝統芸能として受け継がれている。クライマックスを迎えた頃、談笑していた参加者もその迫力に固唾をのんで見守っていた。

久保逸記 山口県本部実行委員長

来賓挨拶

来賓挨拶

乾杯

山口県知事 村岡嗣政氏

山口県議会議員 吉田充宏氏

伊折一夫 中国地区協議会副会長

理事長挨拶

秋山 始 理事長

閉会の辞

柴田行夫 山口県本部長

2022.12 ｜ 月刊不動産 9

ニュースの解説

巻頭特集1

インボイス制度導入に備える！
登録期限は2023年3月末
税理士

2023年、インボイス制度がいよいよ導入されます。

井出真 税理士事務所

われわれ不動産業者の実務ではどのようなことが起こりえるのか、専門家に解説してもらいます。

はじめに2023年10月1日から、消費税および地方消費税（以下「消費税等」）におい

井出 真

井出真税理士事務所所長。大学卒業後、一般財団法人日本不動産研究所、永井晴夫税理士事務所を経て、1988年に独立開業。税理士、不動産鑑定士、1級ファイナンシャル・プ
ランニング技能士。2005年より、千葉商科大学大学院会計ファイナンス研究科客員教授を務める。

者が納付する（還付される）消費税等のな取引があります。
ここでは、インボイス

金額は、次の算式で求めます。

制度の影響について具体的に説明して課税期間の課税売上高 税率−課税期

いきます。

間の課税仕入高 税率＝納付する（還付（1）事業者でない者の不動産の譲渡される）消費税等の金額

例えば、サラリーマンや公務員が自宅て、適格請求書等保存方式（インボイス

つまり、納付税額は、課税売上げに対を譲渡するような場合です。消費税等は制度）が導入されます。
この制度のポイ

する消費税額等から課税仕入れに対す事業者が行う資産の譲渡等に課税する

ントは、請求書等に登録番号（および税

る消費税額等を控除する
（引く）
ことによ

ものであり、事業者でないサラリーマン

率区分ごとの消費税額等）が新たに記り求められます。
この課税仕入れに対する等は、そもそもインボイスの発行事業者

載されることです。制度が始まる当初か

消費税額等を控除することを、「仕入税額にはなれません。
したがって、サラリーマ

ら、登録番号が記載された適格請求書控除」といいます。
インボイス制度が導入

ン等の売主は手続き不要です。ただし、（インボイス）を発行するには、6カ月前まされる2023年10月1日以降は、インボイ

逆の立 場からの問 題が生じます。それ

でに登録を済まさなければなりません。

スの保存が、仕入税額控除の要件とされは、不 動 産 業 者がサラリーマン等から

つまり、インボイス制度に最初から対応ます。適格請求書発行事業者でなけれ販売用として、中古の戸建て住宅やマンするための登録締め切り日は2023年3ば、インボイスは発行できません。
したションを仕入れる（購入する）
ときです。

月31日だということです。登録自体は簡がって、発行事業者になるための登録をサラリーマン等はインボイスを発行しな単です。免税事業者等で記載方法が分しなければならないことになります。

いので、不動産業者はインボイスを受けからないときは、軽減・インボイスコール（注）適格請求書の他に適格簡易請求書

取れません。
この場合どうなるのかは、センター※に問い合わせてください。

があります。
これはスーパーやタクシー等

後述３．
（２）で説明します。

※ 消 費 税 軽 減 税 率・インボイス制 度 電 話 相 談 センター：
0120-205-553（受付時間9:00〜17:00／土・日・祝除く）のレシートに登録番号、税率などを記載（2）土地の譲渡および貸付け

１.消費税等の計算についてしたものをいいます。

利 ）の譲 渡および貸 付けは、消 費 税 等

2.インボイス制度の影響の程度

10 月刊不動産 ｜ 2022.12の非課税取引です。借地権に係る更新料（および更改料）
または名義書換料を受け取った場 合も同様です。したがっインボイス制度を理解するために、消費税等の計算について確認します。事業

土 地（ および 土 地 の 上 に存 する権一般に不動産業といっても、さまざまて、土 地 の 譲 渡 代 金 や 地 代 等を受け

表：免税事業者からの仕入税額控除取った地主は、納める消費税等の額はなく、インボイスは不要です。
なお、建物を貸し付けて受け取るのは家 賃であり、その敷 地である土 地の使用は、ここで言う土 地の貸 付けにはなりません。テニスコート等の施設の貸期

仕入税額控除の割合

間100％〜2023年9月30日
2023年10月1日〜2026年9月30日

80％

2026年10月1日〜2029年9月30日

50％（完全廃止）0％

2029年10月1日〜

付けの場合も同様です。

事業者だが、そのうちの1室が店舗であ合にどう対 応するか等を検 討しておく（3）住宅の貸付けるような場合、話し合いにより店舗のテ必要があるでしょう。

住宅の貸付け（貸付期間が1カ月未

ナントから「家主はインボイスを発行し（2）課税事業者の場合満の場 合を除く）は、消 費 税 等の非 課なくてよい」旨の合意が得られれば、適課税事業者の場合、制度が始まる最税取引です。
したがって、住宅の家賃を格請求書発行事業者の登録はしなくて初から、適格請求書（インボイス）発行受け取ったアパートや賃 貸マンションすむことになります。ただし、家 賃の値

事業者になるために2 0 2 3年 3月31日の賃貸人（貸主＝家主）は、納める消費下げ等に応じる必要があるかもしれま

までに登 録する必 要 があります。さら

税 等の額はなく、インボイスは不 要でせん。なお、登録をしなければ免税事業に、日頃から取引のある事業者が登録す。

者のままですが、免税事業者からの仕をしているか確認する必要があります。

（4）駐車場等の貸付け入税額控除はすぐにではなく、段階的もし、取引先で登録をしない事業者がに廃止されます（表）。

いる場合には、対価を支払っても仕 入

駐車場（または駐輪場）として土地を貸し付けたときは、次の①、②いずれかの場合は消費税等の課税取引となり、インボイス制度が関係します。

税額控除が段階的にできなくなります

3.宅地建物取引業者の場合①その用途に応じる地面の整備、またはフェンス、区画もしくは建物の設置等をしている②駐車する車両（駐輪する自転車）の管理をしている

（表）。
なお、
２．
（ 1）で述べた、不動産業者
がサラリーマン等から販 売 用として中（1）免税事業者の場合

古の戸建て住宅やマンションを仕入れ

適 格 請 求 書（インボイス）発 行 事 業る（購入する）場合の取扱いですが、こ者になれば課税事業者になるので、免ちらについては「請求書等の交付を受税事業者のままでいたい場合には登録けることが 困 難であるなどの理由によ①、②いずれにも該当しない場合は、をしないことになります。ただし、例えばり、次の取引については、一定の事項を土地の貸付けとなり、消費税等の非課

住 宅の貸 付けに係る仲 介 手 数 料を対記 載した帳 簿のみの保 存で仕 入 税 額

税取引です。

価とする役 務 の 提 供も課 税 取 引なの

控 除が 認められます」とする特 例があ（5）課税取引がある場合

で、宅地建物取引業者である限り、何らり、その取引の中に、「 宅地建物取引業

アパート経 営だけでなく、店 舗や事かの形で課 税 取引を行うことになるとを営む者の適格請求書発行事業者で務 所を賃 貸し、テナントからの家 賃 収

考えられます。それでも、「ほぼ 学 生 相ない者からの建物（宅地建物取引業を入もある。機械式駐車場も貸している。

手のアパートの仲 介しかしない。仲 介

営む者の棚卸資産に該当するものに限というように消費税の非課税取引と課手数料を支払った相手方が、インボイります）の購入」が含まれています。つま

税取引が両方あるというケースは多い

スを請求することは考えられない」
といり、サラリーマン等から中古の戸建て住でしょう。
この場合にはインボイス制度

う業者の方もいると思います。インボイ

宅やマンションを仕入れる（購入する）

が関係します。特に、建設協力金方式でス発 行 事 業 者の登 録は強 制ではない

場合には、当然インボイスはないので、大型店舗を貸しているような場合、テナので、当然、登録しないという選択肢も帳 簿の記 載のみで仕 入 税 額 控 除でき

ントはインボイスを求めてきます。

あり得ます。
しかし、その場合でも、インるということです。ただし、販売用（棚卸（6）課税取引があっても登録しないこボイスを登 録し、簡易課 税を選 択した

資産）として仕入れた場合だけです。実とはできるか（しない）場合に消費税等をどのくらい務においては、棚卸資産に該当するか

例えば、年金以外の収入が、アパート支払うことになるのか、あるいはもしもどうか等について、税理士や税務署に一棟の賃貸料だけで消費税等の免税

インボイスを請求するお客様がいた場

確認した方がよいでしょう。

2022.12 ｜ 月刊不動産 11法律 ー

不動産お役立ちQ & A

Law

なりすまし取引における宅建業者の本人確認義務

法律相談

山下・渡辺法律事務所
弁護士

第一東京弁護士会所属。最高裁判所司法研修所民事弁護教官、司法試験考査委員、国土交通省「不動産取引からの反社会的勢力の排除のあり方の検討会」座長を歴任。
マンション管理士試験委員。著書に『新訂版 不動産取引における契約不適合責任と説明義務』（大成出版社）、『民法の解説』『最新区分所有法の解説』（住宅新報出版）など。

Vol.80estionQu

渡辺 晋

最近、所有者になりすまして不動産を売却するという事件が多く起きているようです。

仲介業者としては、なりすましによる不正な取引にかかわらないようにするために、本人確認について、
どのような注意をすればよいでしょうか。

Answer
本人確認は、一般的には運転免許証などの公的書類を確認すれば足ります。しかし、売主を名乗る者がなりすましであることを疑うに足りる事情がある場合は、これに加えて、必ず、売主の自宅を訪れる、自宅宛てに郵便物を送付する、複数の書類の提示を求める、売主を名乗る者に不審事由の詳細について尋ねる、などの対応をしなければなりません。

1．宅建業者の責任

34.12.16判時212号29頁）。
今般、所有者と名乗る者が真実の額を支払ってしまったという事案で宅建業者は、仲介を行うに当たっ所有者ではなかったのに、宅建業者

す。契約締結のための準備の打合せては、依 頼 者のために、善良な管 理が適切な本人確認を怠ったために、から契 約 締 結まで数日しかなく、ま者の注意をもって、委任事務を処理

買主が土 地の所 有 権を取 得できな

た、
Ｅを名乗るＦは、妻に取引を知らする義 務（ 善 管 注 意 義 務 ）を負いまかった事案について、宅建業者の責れたくないなどといって、自宅への来す（民法644条、656条）。売買や賃任を認めたケースが公表されました。

訪を拒んでいたという事情がありま貸借の当事者が、本人かどうかを確（東京地判令和3.10.27-2021WL-

した
（図表）。

認すること
（本人確認）は、宅建業者

JPCA10278021）。

ない相手方とする取引を行うに際し判決では、次のとおり述べてＺの責任を認めました。
『 Zは、
Ｘに対する

の基本的な義務です。面識がない者
から売却の依頼を受けたり、面識の約を締結し、同月16日、Ｆに代金全

2．東京地判令和3.10.27

不動産仲介契約上の善管注意義務に基づき、売主の本人確認をする注ては、少しでも不 審な点 があれば 、

このケースは、買主Ｘが、Ｚの仲介

意 義 務を負うところ、一 般 的には運『居宅または勤務先などに連絡するにより、平成26年９月12日、Ｍ銀行

転免許証を確認することで足りるととか、または同所に行ってこれを確認

O支店において、土地の所有者Ｅを解すべきであるが、売主を名乗る者する』など、十分に調査を尽くさなけ

名乗るＦとの間で、代金１億8,240

がなりすましであることを疑うに足りれ ば なりま せ ん（ 東 京 地 判 昭 和

万円、Ｅを売主とする土地の売買契る事情（本人性に係る不審事由）が12 月刊不動産 ｜ 2022.12

え、売 主の自宅を訪 れる、同自宅に3．まとめ引に関わってしまうことがあれば、当法律ある場合は、運転免許証の確認に加然買主の受けた損害は宅建業者の負担になってしまいますから、十分な

本件では、このほかにも、売買契約に本 人 性に係る不 審 事由の詳 細に

当日に決済方法が銀行振込から預ついて尋ね、回答に不自然な点や矛

金小切手に変更されていたり、Ｆがなお、宅建業者には、依頼者との盾 点 があるか 否かを調 査する等の土地の取得時期や転居前の住所な関係で本人確認の義務があるほか、方法をもって、売主がなりすましでなどを聞かれても、わからないと答えて

犯罪収益移転防止法においても、定いことを確 認する義 務を負うといういたなど、Ｆが真の所有者であることめられた方法によって本人確認の義べきである』、『 本件売買契約は１億を疑わせる事情がありました。

務があることを、
この機会に確認してるにもかかわらず、打 合 せの日から

本的な義務です。なりすましによる取おいていただきたいと思います。

決 済日までには数日しか 猶 予 がな

賃貸管理

宅 建 業 者にとって本 人 確 認は基注意が必要です。

相続

8,000万円を超える高額の取引であ税務

郵便物を送付する、売主を名乗る者

く、
しかも、
Ｆは、自宅に来た場合はこ問することを拒絶している。高額の取図表

東京地判令和3.10.27の事案

引であれば、買主の資金調達等の都けることが通常であり、他方、本件売買契約の関係者が売主の自宅を訪問したとしても、その妻に本 件 売買ことは可 能であって、自宅 への訪 問自体を殊 更に拒 絶する合 理 的 理由

売主は、を用意させた上、取引が壊れるとま〈不審事由〉

で述 べて自宅 への訪 問自体を拒 絶・打合せから決済日までが短期間

物件調査

9/16
代金1億8,240万円
全額を支払うせから数日のうちにＸに高額の資金

人性に係る不審事由に当たるという

責任を追及

買主
Ｘ

Ｅ名義
Ｆが、なりすましは想定し難い。そうすると、Ｆが打合するという事実経過は、本件Ｅの本Ｍ銀行Ｏ支店で9/12 売買契約締結

IT

契 約のことを知られないようにする

土地の所有者
Ｅ

仲介業者
Ｚ

宅建士

合から、決済までに一定の期間を空労務の話は壊 れるなどとして、自宅を訪・Ｆは、自宅への来訪を拒んでいた・決済方法が、当日、銀行振込から預金小切手に変更となった・当然答えられるはずの質問に答えられないべきである』。

今回のポイント●最近、所有者になりすまして不動産を売却するという事件が多くなっている。
●本人確認については、一般的には運転免許証などの公的書類を確認すれば足りる。
●しかし、売主を名乗る者がなりすましであることを疑うに足りる事情がある場合は、書類の確認だけでは足りない。必ず、売主の自宅を訪れる、自宅に郵便物を送付する、売主を名乗る者に不審事由の詳細について尋ねるな
どの対応をしなければならない。
●宅建業者には、依頼者との関係で本人確認の義務があるほか、犯罪収益移転防止法においても、定められた方法によって本人確認をしなければならない義務がある。

2022.12 ｜ 月刊不動産 13

不動産お役立ちQ & A

税務 ー
Tax

税務
相談
Vol.47
estionQu

所得税の特定の事業用資産の買換え特例〜買換資産を「事業の用に供した」とは〜
税理士法人タクトコンサルティング
情報企画部部長 税理士

山崎 信義

2001年タクトコンサルティング入社。相続、譲渡、事業承継から企業組織再編まで、資産税を機軸にコンサルティングを行う。中小企業庁「『事業引継ぎガイドライン』改訂検討会」委員などを歴任。著書に『不動産組替えの税務Q&A』（大蔵財務協会）、『事業承継 実務全書』（日本法令）など。

個 人 が 租 税 特 別 措 置 法（以下「措 法」）37条 の「特 定の 事 業 用 資 産の買 換 え特例」の適 用を受ける場合において、買 換 資 産として土地を取得し、そこに新たに建物を建てるときの要件とされる、「 事業の用に供した」ことの判定のポイントを教えてください。

Answer
買換資産として土地を取得し、そこに新たに建物を建てる場合の「事業の用に供した」
ことの判定は、通常は「建物等の建設等に着手した日」を基準に行われます。

1．特定の事業用資産の買換え特例の概要

個 人が 特 定の事 業 用資 産（ 譲 渡資産）を譲渡し、一定期間内に特定の資産（買換資産）を取得して、取得の日から１年以内に事業の用に供する場 合 、一 定の要 件のもと、① 譲 渡
資 産の譲 渡による収 入 金 額が買換

事業用資産の買換え特例」です(措法37条１項。以下「本特例」）。

基に以下のとおり整理します。
まず措法通達37-21（1）では、買換 資 産をその個 人の事 業の用に供2．買換資産として土地をしたかどうかの判定基準を定めてい取得し、そこに新たにます。建物等を建てる土地を事業の「事業の用に供した」て、同通達は、「 土地の上に当該個人建物を建てる場合のことの判定用に供したかどうか の 判 定 についの建物、構築物等の建設等をする場
合においても、当該 建 物 、構 築 物 等資産の取得価額以下である場合は、

前記１.の下線部のとおり、本特例

が当該 個 人の事 業の用に供されな

その 譲 渡 資 産 のうち 収 入 金 額 のの適用を受けるためには、個人が買いときにおける当該土地は、当該個8 0％に相当する金 額を超える金 額

換 資 産を取 得の日から１年 以 内に人の事業の用に供したものに該当しに相当する部分、②譲渡資産の譲渡

事業の用に供することが要件とされない」
としています。

による収 入 金 額が買換 資 産の取 得ます。この要 件を満たすかどうかの本通達のポイントは、「その土地上

価額を超える場合は、その譲渡資産

判 定において、買換 資 産が土 地で、に建設する建物が、その土地を取得のうち、その買換資産の取得価額のそこに建物を新築する場合は、そのした個人の事業の用に供されていな

8 0％に相当する金 額を超える金 額

土地がどのような状態になったとき

いと、その敷地で買換資産である土に相当する部 分の譲渡資産の譲渡に「事業の用に供した」とみるのかが地も事業の用に供したとはみなさながあったものとして、譲 渡 所 得の金

問 題になります。この場 合の判 定のい」ということです。すなわち、建物が額が 計 算されます。これが「 特 定のポイントについて、国 税 庁の通 達を建設中であるときは、①その土地は

14 月刊不動産 ｜ 2022.12

に事業の用に供しない、または供し

年超５年以内にその建設等が完了し期まではその土 地を事 業の用に供なくなった場合には、これらの事情にたとしても、
その期間内にその建物等する見込みとはいえない、ということ該当することとなった日から４カ月以が 事 業の用に供されていない場 合になります。ただ 、その 取 扱 いを補内に資産を譲渡した日の属する年分は、その建物等の敷地の用に供する

完・修正する通達として、いつの時点の所 得 税について修 正申告 書を提土地等は、「その取得の日から１年以で「事業の用に供した」とみるかにつ出し、かつ、当該期限内に当該修正

内に事業の用に供しない場合」に該いては措 法 通 達 3 7−2 3があり、そ申告書により納付すべき税額を納付当するものとされます。この 場 合にの(1)は枠内のように定めています。

する必要があります（措法37条1項、は、その３年または３年超５年以内を37条の2第1項・第2項2号）。

経 過した日から４カ月以内に、措 法

枠内イの下線を引いたカッコ書き部分は、先に挙げた措法通達37-21

前記２.のとおり、土地を事業の用

37条の2の規定により修正申告書をを事実上修正しているように考えらに供した日に関する例外的な取扱い提出する必要があります（措法通達れます。
というのは、買換資産の土地が定められていますが、建物等の建37の2-2）。

手した日（その日には当然 完 成していないので、建物が事業の用に供されていません）を、「 事業の用に供しのため、買換資産として土地を取得し、そこに新たに建 物を建てる場 合は、通常は「建物等の建設等に着手

個人が、買換資産を当該個人の事業の用に供した日は、次に掲げるもの

は次により判定する。
(1)

土地等については、その使用の状況に応じ、それぞれ次に定める日による。

イ

新たに建物、構築物等の敷地の用に供するものは、当該建物、構築物

等を当該個人の事業の用に供した日（当該建物、構築物等の建設等に着手した日から３年以内に建設等を完了して当該個人の事業の用に供することが確実であると認められる場合には、その建設等に着手した日（注））（注）建物、構築物等の建設等に係る事業の継続が困難となるおそれがあるれます。

場合において、国又は地方公共団体がその事業を代行することにより事業の3．建物が一定期間までに事業の用に供されなかった場合の本特例の不適用

本特例は、「 買換資産を取得した
日から１年以内に当該資産を事業の用に供したとき」に限り適 用されま

継続が確実であるときは、「当該建物、構築物等の建設等に着手した日から３年超５年以内に建設等を完了して事業の用に供することが確実であると認められる場合には、その建設等に着手した日」とされます。
ロ

既に建物、構築物等の存するものは、当該建物、構築物等を当該個人の事業の用に供した日（当該建物、構築物等が当該土地等の取得の日前から当該個人の事業の用に供されており、かつ、引き続きその用に供されるものであるときは、当該土地等の取得の日）
ハ

建物、構築物等の施設を要しないものは、当該土地等をそのものの本

来の目的のために使用を開始した日 ( 以下略 )す。本 特 例の適用を受けた者が、買今回のポイント●前記２.の措法通達37-23（1）の取扱いは、建物等の建設等に着手した日から３年または３年超５年以内にその建設等が完了し、その建物等が事業の用に供されることを前提としている。建物等の建設等に着手した日から３年または３年超５年以内にその建物等が事業の用に供されない場合には、その土地等が事業の用に供されたものとして取り扱われないことになり、本特例の適用を受けることができなくなるので注意を要する。

当連載について、偶数月は「税務相談」、奇数月は「賃貸相談」となります。

2022.12 ｜ 月刊不動産 15

物件調査した日」において行ってよいと考えらITの「 事 業の用に供した」ことの判 定

措法通達 37−23（抜粋）

宅建士た」日とみる、としているからです。こ労務の上に建てる建 物 等の建 設 等に着

賃貸管理

い、また、②その建物の完成予定時

相続

設等に着手した日から３年または３

税務

換資産の取得をした日から１年以内

法律

事業の用に供したものとなっていな相続 ー

不動産お役立ちQ & A

Inheritance

相続相談Vol.21

estionQu

相続放棄の注意点

コンパッソ税理士法人
税理士

若林 昭子

大学卒業後、弁護士秘書を経て税理士資格取得。平成15年東京税理士会登録。平成29年から現職。
TKC東京都心会会員。(株)山櫻監査役、（一社）
日本中小企業経営支援専門家協会理事を務める。

私の父は 地方に住んでおり、不動産（アパート）と複 数の土 地（農地）を持っています。

私は都 心にいるため、不 動産の管 理 から父の面 倒まで、実 質的にはすべて兄 夫

婦が行っています。このため、もし相続が発生した場合は「相続放棄」を検討していますが、考慮すべき点は何かありますでしょうか？

Answer
相続放棄には２種類の方法があります。勝手な思い込みで相続放棄をしたつもりでも、失敗するというケースは少なくないので、事前に調べて家族間でよく話し合うことが必要です。

相続放棄の種類（注）法律上の「相続を放棄した人」

ありませんが 、①の場 合は、注 意がとは 、相 続 の 開 始 が あったことを必要です。

「 相 続 放 棄 」には、① 事 実 上の相知った時から３カ月以内に家庭裁判①の場合は、遺産分割協議書（図続 放 棄と② 法 的な相 続 放 棄があり所に相続の放棄の申述をした人のこ

表１）に、たとえ「後日判明した債務ます。

とをいいます。相 続の放 棄の申述をについては●●●●（お兄様）が承①の場合は、相続人という立場はしないで、事実上、相続により財産を継する」と定めていたとしても、もちろそのままで、相続権は放棄しません。

取得しなかった人はこれに該当しまん相続人間でも合意のうえであってしかし、相続人全員による遺産分割

せん（出典：国税庁No.4132

相続も、相続人ではない第三者である債協議に参加して、自分は何も相続し人の範囲と法定相続分https://ww-

権者に対しては、遺産分割協議書のないという意思表示をするものです。

w.nta.go.jp/taxes/shiraberu/tax-

内容をもって「私には返済義務がな②の場 合は、法 律 上の相 続 放 棄answer/sozoku/4132̲qa.htm）。

い」と主張することはできません。債
権者は、各相続人に対し、法定相続の手続きをとって、相続権を放棄す
るということです。その場 合 、あなたははじめから相続人にならなかった

相続放棄の留意点

分の負担を求めることができるのです。
したがって、あなたが遺産分割協ものとみなされます。
したがって、遺留意点として、お父様がお亡くなり

議で、いっさい財産を取得しないとし

産分割協議にも参加しなければ、プになった後で多額の借金があることて、相続放棄をしたつもりでも、そのラスの財 産もマイナスの財 産もいっが判明した場合に、②の場合は、相後に判明したマイナスの財産についさい承継しません。

続人ではなくなっているため関係がては、法定相続分に応じて、負担しな

16 月刊不動産 ｜ 2022.12

そうした場合に備えて、たとえば、て、ほとぼりが冷めた頃にほかの相いかで、債務を被るか、被らないかが相続人のうちの１人にマイナスの財

続人からお金をもらうという約束をし変わってきてしまいます。

産である借金その他の債務をすべてておけば……ということも考えられま承継させ、プラスの財産は残りの相す。
以上のことからもわかるように、①継した相続人は、自己破産の手続き

事実上の相続放棄では、立場は相続前に家族間でよく話し合っておくことをおすすめします。
相続

続人が相続します。
その後、債務を承もめない相 続をするためにも、事税務

人のままです。相続人か相続人でな

法律をして債 務の免 除を受けます。そしければならないことになります。

図表１：遺産分割協議書の記載例
遺産分割協議書とは、相続人全員で遺産をどのように分けるのか話し合った結果が明記された書

賃貸管理

被相続人の
死亡日・
氏名・住所

面のことを指します。法律で義務付けられているものではありませんが、これがない場合、金融資産やられない可能性があります。
書式は自由であり、手書きでもパソコンでもかまいません。
「どの相続人が、どの財産を、
どのように

相続人が
受け取る
相続財産の
具体的な内容宅建士

引き継ぐのか」を明示することが大切です。また、記労務

不動産などの名義変更ができず、相続手続を進め

載内容に相続人全員が同意していることを証明す
る直筆の署名と実印の押印が必要です。

IT［補足情報］相続財産になるもの・ならないもの
被相続人が所有していた財産や負債は、ほとんどが相続財産になります。ただし、一身専属権などは相続財産とみなされません。
■相続される財産＜プラスの財産＞＜マイナスの財産＞●現金、預貯金 ●有価証券 ●土地、家屋などの不動産 ●貴金属、骨董品、自動車●借家や借地の賃借権、著作権、ゴルフ会員権、特許権、損害賠償請求権などの権利 など●借金、ローン、クレジットカードの未払い残高、滞納している税金 ●連帯保証の債務 など■相続されない財産●個人の権利（扶養請求権・年金受給権・生活保護受給権・身元保証人など） ●個人の資格（運転免許、医師免許など）●祭祀財産など

今回のポイント●「相続放棄」には、①事実上の相続放棄と②法的な相続放棄がある。

●遺産分割協議で相続人全員が合意した場合、債務を特定の相続人が引き継ぐことができる。
●ただし、相続人間の合意に対外的な効力はなく、債権者から弁済を請求された場合は、本来の相続分に応じた債務を弁済する必要が生じる。
●①の事実上の相続放棄では、立場は相続人のままである。相続人か相続人でないかで、債務を被るか、被らないかが変わってくる。

2022.12｜ 月刊不動産 17

物件調査

出典：法務局の資料をもとに編集相続人全員の
署名と実印

管理 ー

不動産お役立ちQ & A

Management

繁忙期の退去予定者を事前に把握し、入居率を維持する方法
賃貸管理
ビジネス
Vol.57

estionQu

みらいずコンサルティング株式会社
代表取締役

今井 基次

賃貸仲介、売買仲介、賃貸管理、収益売買仲介、資産形成コンサルティングの経験を経て、
みらいずコン
サルティング株式会社を設立。不動産業者・不動産オーナーの経験をもとにして、全国の賃貸管理業を行う企業へのコンサルティングや講演・研修活動を行う。聴講者はこれまでに３万人を超え、好評を得ている。CPM®、CFP®、不動産コンサルティングマスターなど資格多数。著書に『ラクして稼ぐ不動産投資
33の法則 成功大家さんへの道は管理会社で決まる！』（筑摩書房）がある。

毎年繁忙期になると空室物件が決まってくれるのはいいのですが、一方で大量に退去者が出て空室が増えてしまいます。ある程度わかっていれば、事前に段取りや準備をする
ことができるのですが、予想していても毎年後手になってしまいます。入居率を維持する上でも、何かよい方法があれば教えてください。

Answer
退去者情報を事前に把握することができれば、退去リフォームの段取りを事前に組むことができたり、３月末や４月に入ってからの退去を防ぐことができる可能性があります。入居者向けのインセンティブも必要とはなりますが、グーグルフォームなどを活用してSMSで送信することで、回収率を高めることもできます。

はじめに
本格的に人が動き始める２月からの繁忙期は、今ある空室を埋める大きなチャンスではあるのですが 、同時に既存入居者に退去されるリスク

ナーの機会損失を減らすことにもなます。
４月下旬ともなれば、部屋探し

り、管理会社も無駄な動きをする必をするニーズがひと段 落しているた

要がないのです。

め、３月末までという絶好のゴールデ

退去のタイミング次第で機会損失が生じる

ンタイムを逃してしまうことになってしまいます。
また、入居者としてみれば、実際に退去するのは２月末なのに、部屋をも伴います。
よってできるだけ早いう
ちに「繁忙期の募集戦略」
と
「テナン

たとえば、
２月上旬に解約の連絡が使わない期間でも、
どうせ家賃を払

ト・リテンション（入居者の保持）」を入り、実際の退去が２月末で、契約期うのだからとギリギリまで借りておこ同時に考えておかなければなりませ

間が３月末までというケースがあった

うという心理が働きます。

ん。

とします。

これは突然の解約を防ぐためにあ

どんな物件でもこれまでの傾向が退 去をしてから室 内の修 繕 箇 所る「解約予告期間」というルールに縛あるため、おおよそどれくらい部屋がの特定、管理会社との打ち合わせな

られ、逆に機会損失を起こしてしまう

決まって、どれくらい退去者が出るのどをする時 間も含めて考えると、リことになっているのです。

かを予 想をすることはできるでしょ

フォームがアップして実際に入居で仮に２月末に退去していただけれう。
しかし、あらかじめ具体的に情報きるのは、退去後、相当早くても４月

ば入居者は無駄な家賃を抑えることを知っておくことができれば 、オー

中旬から、普通でも下旬くらいとなりができ、オーナーとしても３月中には18 月刊不動産 ｜ 2022.12

法律

入居可能とすることができるので、次の入居希望者に備えることができます。
３月入居可能と、４月入居可能のは、言わずもがなでしょう。
４月以降に入居が決まらない場合、そのまま
次の繁 忙 期まで入 居 者が 決まらなすから。
そこで、入居者に対して事前に通いのではないでしょうか。

入居者から事前に情報を得るには次の方法がありま① 往復ハガキによるアンケート調査② 電話によるヒアリング③ Googleフォームによるアンケー①往復ハガキを使う方法は一昔前までは比較的ポピュラーでしたが、今されていますか？

□１月

□２月

□３月

□４月

□その他

Q3.お引越しの理由をお聞かせください□住宅購入□転勤(就職)□結婚□もっと良い条件のお部屋がありそう

□気分転換
□その他

Q4.今のお住まいに関する質問です□大変満足している□まあまあ満足している□あまり満足していない□満足していないQ5.上記の理由をお聞かせください

□家賃

□その他

□間取り □立地

□設備

□環境

□管理会社

Q6.この物件に長くお住まいいただくために必要なものをお答えください□家賃減額□間取り □清掃□設備□数年に一回の換気扇やエアコンの洗浄

IT

ト調査

Q2.「はい」と答えた方に質問です。お引越しはいつくらいを予定

宅建士

す。

□引っ越す可能性がある

労務

情報を得る方法とは

□いいえ

賃貸管理

知を行い情 報を把 握する方 法がよ

□はい

相続

いことさえ、地域によってはあるのでQ1.これから３月までの間にお引越しの予定はありますか？
税務

物 件では成 果に大きな差 が出るの

質問事項のサンプル□その他ない人が多いため、回収率はあまり芳しくありません。
また②電話によるヒアリングという方法は、確実に情報を得ることができるのですが、突然知らない電話番号
から電話がかかってくることに懸念を

質問事項のサンプル
質問の内容は、上記のようなものにするとよいでしょう。

ん。
もちろん無料でというと、SMSで送 信しても無 視されてしまうため、「Amazonギフト券 500円」をつけてみるのがよいでしょう。たった500

質問の本題は「繁忙期に引っ越す

円 世帯数だけで繁忙期の出入り状かどうか」であり、それがわかれば以況が 事 前に掴めれば 安いものでは一番よい方法は、③Googleフォー

後ピンポイントにその入居者と接点ないでしょうか。

ムでアンケート項目を作成して、それをとっていくことができます。まずはを管理会社側からURLをSMS送信

大まかな把握をすることが戦略を立する方法です。

てる上でも重要なのです。

示す人も多いのが事実です。

送信する目安としては、12月初旬

さらに３つの質問だけでは勿体なから１月上旬にかけてがよいのではいので、できれば６〜７問程度の質ないでしょうか。
あまり早すぎると、先問も合わせて入れるようにしたいものことは決まっていませんという回答のです。過度な質問であると回収率が返ってきて、あまり成果を得ることが減るのですが、これくらいのレベルができません。

であれば 回 収に影 響を及 ぼしませAmazonギフト券（イメージ）

2022.12 ｜ 月刊不動産 19

物件調査

どきは煩わしさを感じて返信してくれ労務 ー

不動産お役立ちQ & A

Labor

労務
相談
Vol.13
estionQu

時間外手当（割増賃金）の算出方法
社会保険労務士法人
大野事務所パートナー社員

野田 好伸（特定社会保険労務士）

大学卒業後、社労士法人ユアサイドに入所し社労士としての基本を身に付ける。
その後6年の勤務を経て、2004年4月に大野事務所に入所する。現在はパートナー社員として事務所運営を担いながら、人事
労務相談、人事制度設計コンサルティングおよびIPO支援を中心とした労務診断（労務デュー・デリジェ
ンス）に従事する。

弊社の賃金は、基本給と諸手当（職務手当、家族手当〈配偶者1万円、子5千円〉、住宅手当〈持家５万円、賃貸３万円〉、精勤手当）で構成されていますが、月額で支給するもののほか、在宅勤務を行った日に対し1日500円の在宅手当を支給しています。時

間外手当計算において、基本給と職務手当の合計額に割増率25％を乗じて時間外単価を算出していますが、当該計算方法で問題ないでしょうか。

Answer
このケースでは、基本給、職務手当のほか、住宅手当、精勤手当についても割増賃金基礎額に含める必要があります。また、在宅手当の支給日に時間外労働が発生した場合には、当該手当も含める必要がありますが、月給と日給では計算式が異なる点に留意してください。

1．割増賃金と割増率たりの額（割増基礎単価）を算出すな場合には、計算式②を用います。

ることが通常ですが、以下の計算式（3）時給制

割増賃金については労働基準法となります。

時給 割増率3 7 条で 規 定されていますが 、主に（1）月給制（図表1）の３種類となります。

①月給 １年間における1カ月平均には、時間帯に応じた時給額に割増

所定労働時間数 割増率率を乗じて割増賃金を支給する必要

ついては、①時間外割増および②休日②月給 各月の 所 定 労 働 時 間 数があります。通常は早番勤務である者

割増は適用対象外となりますが、③深割増率

が臨時で遅番勤務となった際に８時管理もしくは監督の地位にある者に時間帯により時給額が異なる場合

夜割増については支給対象となります。

計算式②を用いた場合、毎月の所間を超えて勤務した場合には、遅番

なお、月6 0 時 間 超の時 間 外 割 増

定労働時間数の変動に伴い割増基勤務の時給額を基に計算します。

率 5 0％以 上について、現 在は大 企

礎単価も変動することから、多くの企（4）年俸制業のみ適用対象となっていますが、業が計算式①を用いています。

年俸額（変動部分を除く） 1年間に2023年（令和5年）4月1日以降は全

（2）
日給制

おける1カ月平均所定労働時間数

企業が対象となります（図表2）。

①日給 支給日の所定労働時間数

割増率

割増率

2．割増賃金の計算方法
割増賃金計算において、１時間あ

20 月刊不動産 ｜ 2022.12

決定された年俸額を16分割し、そ②日給 １週間における１日平均所のうちの16分の12を月例給与として

定労働時間数 割増率

支給、残りの16分の4を賞与等で支日ごとに労働時間数が異なるよう給する場合でも、あらかじめ支給する

法律

図表2

図表1

法定労働時間（1日8時間、週40時間）を超えたとき

25％以上

法定時間外労働が月60時間を超
えたとき

50％以上

②休日割増

法定休日に勤務したとき

35％以上

③深夜割増

深夜帯（22時〜5時）に勤務した
とき

25％以上

①時間外割増相続

出典：東京労働局「しっかりマスター 割増賃金編」

ことが決定された固定年俸額（この場

賃貸管理

割増率

税務

支給条件

図表3
ある月の実績給（歩合給）の合計が190,000円であった労働者が、その月に決定時間外労働
18時間を含めて190時間労働していた場合

労務

合は16分の16）を基に計算します。

3．歩合給制の割増賃金
宅建士

歩 合 給 制とは「出来 高 払 制 」
「請
負制」
ともいい、
「 売上げに対し〇％、
契 約 成 立１件に対して〇円」といっIT

た一 定の成 果に対し定めれられた
金額を支払う賃金制度のことをいいますが、歩合給制であっても法定労図表4除外できる賃金

日労働をした場合は、その部分について割 増 賃 金を支 給する必 要があり、以下のとおりとなります。
（5）歩合給制（図表3）
歩合給 支給対象月の総労働時間
数 割増率（25％または35％）

4．割増賃金計算から除外できる賃金

割増賃金計算において、家族・扶養

家族・扶養手当

通勤手当

住宅手当

・家族、扶養者数に応じて支給額が異なる場合
・通勤距離に応じて支給する場合

・交通費実費相当額を支給する場合
・住宅価格に応じて支給する場合

・家賃に定率を乗じて支給する場合金とされています。除外できる賃金はに支払われる賃金（結婚手当・出産手・家族・扶養者がいない者にも支給する
場合（全員が支給対象となる場合）
・通勤距離にかかわらず定額支給する場合
・持家と賃貸に分けて定額支給する場合
・世帯主か否かで支給額が異なる場合ます。

図表4に列挙したものに限定されておコロナ禍により、在 宅 手当を日額り、これ以外の賃金はすべて割増賃金で支給されている企業も多いと思わ

基礎額に含める必要があります。

れますが、当該手当の支給日に時間外労働が発生した場合には当該手手当※、通勤手当※、住宅手当※、別居・単身赴任手当、子女教育手当、臨時除外できない賃金

5．本問への回答

当も計算基礎に含める必要があります。月給と日給が併給される場合は、

当・大入袋等）、
１カ月を超える期間ご

このケースでは基本給、職務手当のそれぞれで算出した額を合算したもとに支給される賃金（賞与・インセン

ほか、住宅手当、精勤手当についてものが 割 増 賃 金 基 礎 額となる点にごティブ等）
については含まなくてよい賃

割増賃金基礎額に含める必要があり

留意ください。

※除外できるのは、家族数、交通費・距離、家賃に比例して支給するものに限られ、一律・定額支給の場合は、家族手当等の名称であっても計算基礎額に含める必要があります。

2022.12 ｜ 月刊不動産 21

物件調査

働 時 間を超えて労 働した場 合や休宅建士 ー
Real Estate Notary

宅建士講座
宅建士試験合格のコツ

Vol.45

宅建業法〜住宅瑕疵担保履行法〜

本試験において住宅瑕疵担保履行法からは、毎年１問出題されます。出題される論点はある程度限られていますので、過去問を押さえればかなりの確率で得点できるようになります。内容的には宅建業法の営業保証金制度などと類似性があり、宅建業法の正確な知識があれば、容易に住宅瑕疵担保履行法をマスターできると思います。

住宅瑕疵担保履行法
１. 資力確保措置の必要性
自ら売主として売買契約を締結し、買主に新築住宅を引き渡す宅建業者は、その住宅に対する瑕疵担保責任を確実に履行できるようにするために、一定の資力確保措置をとらなければなりません。
ただし、買主が宅建業者である場合には、新築住宅であっても資力確保措置の義務づけの対象にはなりません。

「新築住宅」とは、建築後１年以内で、かつ、未使用の住宅をいいます。築後１年以内でも使用済みのもの、および未使用でも築後１年超のものは「新築住宅」に該当しません。
なお、
この資力確保措置の対象となる瑕疵担保責任の範囲は、品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）上の瑕疵担保責任（新築住宅の構造耐力上主要な部分および雨水の浸入を防止すべき部分について、引渡しの時から原則として10年間負う責任）と同じです。

2. 資力確保措置の方法(1)種類

資力確保措置の方法には、次の２種類があります。
すべてを供託または保険で対応することも可能ですし、一部の住宅は供託で一部は保険という組合せも可能です。

保証金の供託当該業者の過去の住宅供給戸数に応じて算定された金額の金銭等（住宅販売瑕疵担保保証金）を供託所に預けておくという方法

保険契約の締結

国土交通大臣が指定する住宅瑕疵担保責任保険法人との間で、瑕疵が判明した場合に保険金を支払うことを約した保険契約を締結する方法(2)保証金制度①供託先→宅建業者の主たる事務所の最寄りの供託所②供託方法→金銭のほか、一定の有価証券（有価証券の種類やその評価額などは、宅建業法の営業保証金と同じ）③還付による不足額の供託→宅建業者は、通知書の送付を受けた日から２週間以内に不足額を供託し、供託後２週間以内に届出をしなければならない。

(3)保険制度保険機関と保険契約を締結するのは売主である宅建業者なので、保険料を支払うのも、保険金を保険機関に請求するのも宅建業者であることに注意してください。

22 月刊不動産 ｜ 2022.12

法律

植杉 伸介

税務

宅建士・行政書士・マンション管理士、管理業務主任者試験などの講師を30年以上務める。著書に『マンガはじめて建物区分所有法 改訂版』
（住宅新報出版）、『ケータ
イ宅建士 2022』（三省堂）などがあるほか、多くの問題集の作成に携わり、受験勉強のノウハウを提供している。

相続

資力確保措置を行う必要のある宅建業者は、基準日（３月31日）から３週間以内に、免許権者に対して、資力確保措置の状

賃貸管理

3. 資力確保措置の状況についての届出等
況（基準日前1年間に買主に引き渡した新築住宅の戸数等）についての届出を行う必要があります。

労務

宅建業者は、資力確保措置を講じない場合、
または、資力確保措置の状況についての届出をしない場合、基準日の翌日から起算して、50日を経過した日以後、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約の締結をしてはなりません。

4. 供託所の所在地等の説明

IT

宅建業法上の供託所等の説明では書面の交付が義務づけられていませんが、この住宅瑕疵担保
履行法上の供託所の所在地等の説明では書面の交付が義務づけられていることに注意！

宅建士

自ら新築住宅の売主となる宅建業者が、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をしている場合、売買契約を締結するまでに、供託所の所在地や名称などを買主に書面を交付して説明しなければなりません。

なお、保険契約を締結した物件については、保険証券等の書面が買主に交付されることになっているので、上記の説明は

物件調査

不要です。

論点の確認とを知識の定着

問題を解いてみよう！

【Ｑ１】 宅地建物取引業者は、自ら売主として新築住宅を販売する場合だけでなく、新築住宅の売買の媒介をする場合においても、住宅販売瑕疵担保保証金の供託または住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務を負う。
（R1 問45）【Ｑ２】 自ら売主として新築住宅を宅地建物取引業者でない買主に引き渡した宅地建物取引業者は、その住宅を引き渡した日から３週間以内に、住宅販売瑕疵担保保証金の供託または住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結の状況について、宅地建物取引業の免許を受けた国土交通大臣または都道府県知事に届け出なければならない。
（H30 問45）

こう考えよう！＜解答と解き方＞
Answer 1 【解説】 資力確保措置を講ずる義務を負うのは、自ら売主として新築住宅を売却する宅建業者であり、媒介する宅建業者は当該義務を負いません。

Answer 2【解説】 資力確保措置状況の届出は、「 引き渡した日から」ではなく、基準日（３月31日）から３週間以内に行わなければなりません。

2022.12 ｜ 月刊不動産 23

Information Technology

不動産テック時代の到来

進む！業界の化

Vol.27

不動産テックによって解決すべき課題と恩恵②「DX」
をどう解釈するか仕事をするうえで、「もしこんなデータがあれば便利なのに」「このデータがあればもっと顧客に寄り添ったサービスが届けられるのに」と、もどかしく思ったことはないでしょうか。不動産
業界の生産性を上げるために 不動産テックにできること を解説します。

■DXにかける予算は……調査にいう回答者に、DX推進における年

成り立ちますし、教育やインフラな間予算を質問したところ、従業員数

ど社会生活に関するものを指すと不動産ビジネスをテクノロジーに

1〜4名の企業では93.1％が、5〜

きと、個々のビジネス環境を指す場

よって変 革する不 動 産テックにつ10名の企業では85.4％が「100万合でも少し違ってきます。

いて紹介しています。先日、不動産

円 以 下 」と回 答 。また 、従 業 員 数

日本政府（経済産業省）のサイト

テック関 連のサービスを開 発して

1 0 1 〜 5 0 0 名の企 業では約 7 0％には「企業がビジネス環境の激しいる企 業とメディアが 中 心になっが「101万円以上」と回答、従業員

い変 化に対 応し、データとデジタて、興 味 深い調 査が公 表されてい数501名以上の企業では「1,001

ル技術を活用して、顧客や社会のました。

万円以上」が回答の最多を占めま

ニーズを基に、製品やサービス、ビした。

ジネスモデルを変革するとともに、落胆

不動産業界のDX推進状況調査（WealthPark、イタンジ、スペース

非 常 に幅 のある質 問 形 式 のた

業務そのものや、組織、プロセス、リー、スマサテ、SUMAVE、全国賃め、もう少し詳 細を知りたいところ

企 業 文 化・風 土を変 革し、競 争 上

貸住宅新聞）によると、DXについてもありますが、アンケートを見る限の優位性を確立すること」とあり、「推進すべきだと思う」は98.4％、りは多くの企 業は社員１人あたりビジネスにおいて目指すべきDXに「実際に取り組んでいる（いた）・予

数万円〜数十万円の予算しかDX

ついて、私はこの解 釈 が 最も腑に定」は71.0％と多くの不動産事業に充てていないようです。考え込ん

落ちています。

者が前向きにとらえていることがわでしまったというのは、端的にいっつまりDXとは、人間がやっていた

かりました。

て、予算があまりにも少なすぎると業務をITなどで効率化するだけで「DXに取り組んでいる（いた）」と思ってしまったのです。

はなく、それによって他社よりも優位回答したうち「DXの効果を実感しになるようなものでなければならなている」は7 0 . 7％にも上るようで■DXとは単なる省人化ではない

いと思っているのです。たとえ、今あす。現 場レベルでDXが浸 透し、効まず、DXとは何かをおさらいしま

る業務をより早く、
より安く、確実に果を上げているようで、私はうれしす。

こなすための不動産テックサービス

くなりました。
しかし、次の項目を見

DXとはウメオ大 学（スウェーデ

があったとしても、他社が同じサー

たときに、
「うーん」
と、思わず考えン）のエリック・ストルターマン教授

ビスを使えば同じです。
だから、不動込んでしまいました。

らが 提 唱した概 念といわれていま

産事業者は、サービス導入によって「DXに取り組んでいる（いた）」とす。その定義にはさまざまな解釈が生まれた人材的、資金的な余裕を

24 月刊不動産 ｜ 2022.12

におけるDXは、少なくとも取り組み

よって「人間が関わる」
ことや「現地便利で、ユニークなビジネスを展開に対する意 識はユルいレベルにとに足を運ぶ」ことをもっと明確にしし、効率的に稼げる企業になろうと

どまっていると思います。

ていくことが大切だと思っているの点についてはDXという言葉がIT化

逆にいえばDXには、まだまだ伸です。
私が経営するトーラスでは膨大

びしろがあるとも思います。

も含めて、もう少し丁寧に扱うべきと全てが片付くわけではない」といっ

ル情 報として企 業に提 供していまも思っています）。

た反論も寄せられるようです。確かす。
これを法務局に行かなくてよいに、不動産は個別性が強く、現地をサービスと定義するか、それとも登よく見る必要があります。“土地のこ記簿データによって新しい不動産とは土地に聞け”という古い格言はビジネスを見つけるための基盤的DXに関しては、不動産業以外の今も有効だと思います。同時に、人なサービスとして見るかで、活用さ分野に目を向けるとより理解できま間が関わる部分は、省人化できなれる企 業の業 績も変わってくるはす。例えば、日本の製造業においていともいわれます。入居審査や物件ずです。

は、工場の省人化のためには中小情報については顔をつきあわせた、データの整備や技術にあわせた企業レベルでも数百万円〜数千万

フェイス・トゥ・フェイスな関係性も

制 度の変 更だけでなく、不 動 産ビ

円単位の投資を行います。そうする必要になってきます。

ジネスの前線にいる人々の意識変■他業種に比べ10分の1以下で企業変革は可能か

私は人でなければできない仕事

革こそが、
ビジネスの発展におけるまれ変わることができるのが、もはがあることを否定しません。その上最 大の要 因になるのは、間 違いなや常識になっているからです。

で、D X に 本 気 で 取り組 むことにいように思っています。

宅建士

ことで、高い利益を稼げる体質に生労務

な登記簿データを収集して、デジタ

賃貸管理

こういった議 論をすると「 DXで相続と同じように使われており、本連載

税務

しなければいけないはずです（この法律別の部分に再投資して、他社よりもまた、あるプロフェッショナルのIT

投 資 家によると、投 資 家が企 業 価
値を見定めるときに、人員を減らし
合 理 化が図られているかどうかを物件調査

とても重視するそうです。そのため、時には、投資先にリストラを要求します。その際に、退職社員に年収２倍以上の割増退職金を払うことも少なくありません。それだけの投資をしても、企 業 が 筋 肉 質に生まれ変わり、稼ぐことができるようにな
れば 株 価は数 倍にもなる、投 資も十 分に取り返せるという判 断があるのです。他 業 種や他の立 場から見てみれば、やはり不動産ビジネス

DXとIT化は混同されることがあるが、IT化はDXの手段の１つであり、別の概念である。DXはビジネスモデルや事業そのものを変革し、新しい価値を創出することを目指す。

株式会社トーラス 代表取締役

木村 幹夫

大学卒業後、東京大学EMP修了。三井住友銀行にて富裕層開拓、IT企画部門にてビックデータを戦略的に活用した営業推進、社内
情報系システムの大部分をWebシステムで刷新するなど、大幅なコスト削減と開発スピードアップを実現。2003年に株式会社トーラス設立。登記簿を集約したビックデータを構築し、不動産ビックデータ、AIを元にしたマーケティング支援を行う。MIT（米国マサチューセッツ工科大学）
コンテストなど受賞実績多数。東京大学協力研究員。情報経営イノベーション専門職大学、客員教授。

当連載について、偶数月は「進む！業界のIT化」、奇数月は「不動産トラブル事例と対処法」となります。

2022.12 ｜ 月刊不動産 25

物件調査 ー

物件調査のノウハウ

Vol.45

Research

売買重要事項の調査説明 〜現地照合確認調査編⑤〜

売買重要事項の地中埋設物調査の仕方
過去に中古住宅の敷地として利用されてきた土地の品質や性能に関する不動産トラブルを抱えている業者
は、少なくありません。本編では、「 地中埋設物に関する宅地の品質や性能」に関する現地照合確認の方法について述べます。

性を知ることは容易です。
しかし、売居 宅 」などということがわかります。

主がその土地のことについて、ほとん

住 宅であっても、建 物の構 造が「 地ど知らされていない人の場合は、「建下1階」が付属していれば、「 地下室「 地中に埋 設されていたものがど

物の履歴調査」をする方法がありまの撤去が行われたか否か」というこのようなものであったか」などについす。

とが 重 要な事 項となります。これを地中埋設物の確認調査について「建物の履歴調査」といいます。もちて、取引対象地の現場を見ただけでは、わからない場 合が多いというのが実感です。そこで、売主から、しっかりと聞き取りを行うことが 必 要に

建物の履歴調査の仕方とはろん、宅 建 業 者の通 常の不 動 産 業
務では、過去の履歴調査までも求められてはいませんので、オプション調なります。その際、過去に存在した建法務局において、「 建物の底地上

査扱いとなるでしょう。
しかし、少なく物の種類や用途によって、地中埋設の 閉 鎖 登 記 簿 謄 本 」を入 手します

とも売 主 からの 聞き取りは 必 要 で物が異なってきます。

（ 図 表 1 ）。この場 合の「 底 地 」
とは、

しょう。
この調査は、重要な事項です

例えば、調査対象地が「過去にド「建物の所在した土地」のことですのが、聞き取りをうっかり忘れることがライクリーニング店があって営 業をで、黒い色の帯のある申請書に、
「土

あるため、
「 売主の不動産情報告知

していた」という場合には、工業用の地の所在地番」を記載し、「 建物の家書」に、あらかじめ「過去にあった建浄化槽が地中に埋設されており、通屋 番 号 」はわからないので 空 欄 に物の用途を知っているか」などの項

常の汚水のための浄化槽と異なってし、その箇所を○で囲んで、下に線を目を追加しておくことが大切です。

規 模が 大きいため、そのまま残 置し引き、( )を記入して、「 閉鎖された底ていることがあります。そうすると、完地建物すべて」と記載をして、「 建物

全 な地 中 埋 設 物となります。また、の区分」にレ印を記入します。
そして、「旅館やホテルが建っていて、営業を一番下の位置の「合筆、滅失などのしていた土 地 」という場 合には、「地

閉鎖登記簿」にチェックを入れて提過去に、住宅、ビル、店舗、工場な中に貯水槽や重油・灯油などのため出します。提出の際 、「コンピュータどが存在し、利用されてきた土地のの地下タンクを埋設していた」という内の探索だけではなく、コンピュータ

土壌には、さまざまな生活用品や日ことが想定されます。このように、売外もお願いします」と依頼します。こ常で使用されてきた道具などが混入

主から過去の土地の利用状況を聞の方法により、過去にあった建物のしているものです。一見、きれいに外き出せるときは、地中埋設物の可能

用途は、「 ホテル、旅館、店舗、工場、見 が 整っている宅 地 の売 買などで26 月刊不動産 ｜ 2022.12

旧建物の残置物の混入した土壌

部等の異物が含まれており、均一な粒は異 物などは混 入していない。きれ破片、断片、敷地利用者が使用した小子の土砂ではないという状況にあるもいな土壌である」と、思い込んでいる

石・レンガ等の類似品、生活用品の一のをいいます」。

税務

は、建物解体時における建築部材の場 合 があります。このようなときに
図表：1

限って、不 動 産トラブルが 発 生しま

法律は、一 般 消 費 者は、「 宅 地の土 壌に登記簿謄本・抄本交付申請書の例す。買主は、購 入した敷 地の庭 先 付
相続

近で、「 植樹のために穴を掘ったら、建 物の廃 材やがれきが大 量に出てきた。撤 去するのに6 0 万 円 支 出し

東京都千代田区紀尾井町1-1-1

た。
この損害は宅建業者が支払って賃貸管理

ゼンニチ ウサタロウ

全日 兎太郎ください」という争いに発展します。
千代田区 紀尾井町 一丁目

労務

中古住宅における
契約の内容に適合する
土地の品質・性能を有する土地とは

1番1（閉鎖された低地建物すべて）

宅建士

このようなトラブルの防止対策のために、売買契約書の特約に、以下のような特 約 条 項を追 記しておき、IT取引当事 者 間で土 地の品 質・性 能に関する合意を得ておくことは、ひとつの有効な対策です。

物件調査「“中古住宅における契約の内容に適合する品質・性能を有する土地”とポイント
地中埋設物には、現地調査です

（写真１）

（写真2）

ぐに判 別できる場 合がありますが、このビジネスホテルの事例では、写真１のように、よく観察しな

ければ見落としてしまいそうな位置に給油タンクの給油口が隠れるようにありました。

写 真２は、灯 油の給 油口ですが、見落とさないように注意深く観察します。

不動産コンサルタント

津村 重行

三井のリハウス勤務を経て有限会社津村事務所設立。2001年有限会社エスクローツムラに社名変更。消費者保護を目的とした不動産売買取引の物件調査を主な事業とし、不動産取引におけるトラブルリスク回避を目的に、宅建業法のグレーゾーン解消のための開発文書の発表を行い、研修セミナーや執筆活動等により普及活動を行う。著書に『不動産物件調査入門 実務編』
『不動産物件調査入門 取引直前編』（ともに住宅新報出版）など。

2022.12 ｜ 月刊不動産 27

Initiate Member

令和８年度４万社達成を目指します！

新入会員名簿都道府県 市区町村
北海道

商号名称

［令和4年 10月］

都道府県 市区町村

商号名称

都道府県 市区町村

商号名称

名古屋市

株式会社 リクラホーム

北見市

株式会社

開拓社

豊島区

Ｄｅ
ｌ
ｓｋ Ｊａｐａｎ 株式会社

札幌市

株式会社

加賀谷管設

新宿区

天翔

函館市

株式会社

小林建装

多摩市

株式会社 ｔｅｎｔｏ

札幌市

さくはな不動産

渋谷区

東京マークス不動産

千歳市

株式会社

江東区

トライズエージェントクリア 株式会社

網走郡

株式会社 ほくよう品川区

株式会社 ＮＡＧＡＹＯＳＨＩ

札幌市

LIFE デザイン北海道

江東区

株式会社 ナベカヰ

栗東市

ベストハウスネクスト 株式会社

札幌市

株式会社 ランエステート

千代田区

株式会社 日本デイケアセンター

彦根市

株式会社 ラポルタ

札幌市

有限会社

Limb

渋谷区

合同会社 Ｎｅｗ Ｓｔａｔｅ京都市

株式会社 オイルバンク

多賀城市

成和リアルティ 株式会社

港区

株式会社 ｎｕ
ｉ ｄｅｓ
ｉ
ｇｎ

京都市

株式会社

東松島市

株式会社

大建ホーム

渋谷区

ｈａｃｋ
ｊ
ｐｎ ｆａｍｉｌｙ 合同会社

宇治市

株式会社 ジースカイ

米沢市

株式会社

WISHHOUSE

荒川区

株式会社 ＢＭＣ

京都市

株式会社 ツカサ

山形市

株式会社

住まいずＯＮＥ足立区

株式会社 ビーライフ

大阪市

株式会社 ｉ ｓＯｉ
ｌ

郡山市

有限会社

折笠工務店

新宿区

株式会社 ＢｏｏＭ

大阪市

株式会社 アグリブート

いわき市

有限会社

鈴勝建設

台東区

株式会社 プラスワン

大阪市

株式会社 アド通

水戸市

株式会社 フューチャーハウス

板橋区

合同会社 ｆｕｒｕｉｅ大阪市

株式会社 ＥＬＢ

坂東市

有限会社

八王子市

株式会社 ＢＲＡＶＥ

大阪市

株式会社

池原

栃木県

足利市

株式会社 リタス

豊島区

株式会社 ホープラン

豊中市

一心商事

株式会社

群馬県

高崎市

合同会社

永瀬商事

杉並区

Ｈｏｒ
ｉ
ｚｏｎ 株式会社

大阪市

いろは不動産太田市

株式会社

ONE HOUSING

調布市

株式会社 ホリデイクルー

茨木市

Ｓ−ＨＯＭＥ 株式会社

北本市

株式会社

あい不動産企画千代田区

株式会社 マイスター・コーポレーション

守口市

株式会社

行田市

サンライズエイト

千代田区

三豊サポート 株式会社

八尾市

株式会社 クローバープランニング

宮城県

山形県

福島県

茨城県

埼玉県

千葉県

東京都

SKY

株式会社

前川商店

春日井市

有限会社 リフォーム・ハマダ

名古屋市

合同会社 ｒｅｃｕｏ
ｒｅ

三重県

北牟婁郡

株式会社

滋賀県

東近江市

株式会社 ＳＥＩ

近江八幡市

株式会社 ニッケイ不動産

株式会社

株式会社

京都府

大阪府

西村商店

GMB

株式会社

L．
ｓｔ

中野区

みやつき 株式会社

大阪市

株式会社

世田谷区

ＵＣＪａｐａｎ 合同会社

大阪市

ジェニファー

合同会社 ローンスター

江東区

株式会社

ユニトラスト大阪市

株式会社 Ｄｅｓａ
ｆ
ｉ
ｏ

船橋市

志成ライフパートナーズ 株式会社

新宿区

株式会社 ラプレース

大阪市

株式会社 Ｔｒｕｓｔ Ｊａｐａｎ

千葉市

翔栄建設

渋谷区

リアルスコンサルタント 株式会社

大阪市

株式会社 ＦｏｕｎｄＮａｔ
ｉ
ｏｎ

船橋市

株式会社 ＮＥＸＬ
ＩＮＫ

新宿区

リセットリンク 株式会社

和泉市

森川不動産

狛江市

Ｒｅハウス 株式会社

台東区

株式会社 Ｙ．
Ｓ．
Ｄ

東大阪市

株式会社

中野区

株式会社 Ｒ ｓ ＧＡＴＥ

北区

ＹＬＣ総合サービス 株式会社

大阪市

ワイケイハウジング 株式会社

国分寺市

株式会社 アイズリアルティ

中央区

株式会社 ワイドトレッド

横浜市

有限会社 アズマ

越谷市

株式会社

関根スマイル

富士見市

株式会社

HOUSING

越谷市

MARKET株式会社

港区株式会社 アステージ

大田区

株式会社 アネラ

横浜市

株式会社 インターリアルエステート

渋谷区

有限会社

天城堂

横浜市

株式会社 ＵＬＴＲＡ ＥＳＴＡＴＥ

新宿区

株式会社 ａｍｏｓ

茅ヶ崎市

株式会社 ＳＡプランニング

神奈川県

兵庫県

奈良県

三心
合同会社

森信

伊丹市

株式会社

赤穂市

ＴＲＵＳＴ 株式会社

姫路市

株式会社 Ｐｒｏｐ Ｃｏｎｓｕ
ｌ
ｔ
ｉ
ｎｇ

生駒郡

株式会社

関西住建

侍

大和郡山市

株式会社 ＭＵＴＵＭＩ

港区

株式会社 ｉＣＨＩ

相模原市

株式会社 ＧＲＡＮＤＩ
ＬＬ

和歌山県

和歌山市

Annex

板橋区

株式会社 ウィスタリア

横浜市

ＣＲＯＳＳ ＯＶＥＲ不動産

岡山県

倉敷市

HRE

立川市

株式会社

Ｗｉ
ｌ
ｌ Ｍｅ
ｉ
ｓｔｅｒ

横浜市

株式会社 すまい

総社市

Ｋ＆Ｔ 株式会社

新宿区

株式会社 Ｈ ＳＥＡＲＣＨ

横浜市

株式会社

福山市

アソシエエステート中野区

株式会社 Ａ．
Ｇ．
ＦＯＲＥＮＴ

厚木市

株式会社 プロディアル

広島市

株式会社 にいや

中央区

株式会社 Ｓ＆Ｙプロパティ

横浜市

株式会社

港区

ＭＤＫ 株式会社

横浜市

横浜コンサル渋谷区

オイロバ＆パートナーズ 合同会社

新潟市

株式会社

大田区

株式会社

長岡市

中林不動産

渋谷区

オーシャンズ 株式会社

河北郡

インテリアＢＯＸ 株式会社

香川県

東かがわ市

有限会社

東讃興業

府中市

株式会社

野々市

株式会社

町家不動産

愛媛県

松山市

株式会社

秀烈

港区

株式会社 ＯｎＴｕｒｎ

岐阜県

瑞穂市

株式会社

WiseForma

福岡県

福岡市

株式会社

iE ハウス

渋谷区

グッドフェローズリアルティ 株式会社

静岡県

静岡市

株式会社 さわ不動産

大野城市

株式会社 オカショー

世田谷区

株式会社 ＣＲＯＳＳ ＧＯＬＤ

静岡市

Ｓｔ
ｙ
ｌ
ｅ−Ｆ
ｒｅｅ 株式会社

飯塚市

株式会社 かなでるプラン

渋谷区

山和住販

伊東市

株式会社 ステージヴィラ

福岡市

株式会社

文京区

ジェイエスワールド 有限会社

額田郡株式会社 アパート工房ジャパン

長崎県

五島市

宗実

熊本県

八代市

有限会社

熊本市

熊本不動産コンサルタント 株式会社

上益城郡

株式会社

D- ファイン

中津市

株式会社

三協

大分市

ぱんだ不動産

鹿児島市

十徳工務店

新潟県

大石地所
石川県

大谷建装

株式会社
愛知県

阪奈不動産

ベイサイド総合地所
株式会社

周南市

株式会社

徳島県

徳島市

シティアセットマネジメント 株式会社

合同会社

港区

株式会社 ジャパンリアルティ・パートナーズ

半田市

株式会社 クラソム不動産

株式会社 Ｓｍｉｌｙ

日進市

トランプコミュニケーション 株式会社

渋谷区

株式会社 Ｓｏｕｉ

名古屋市

ＮＩＳＳＯキャピタル

台東区

株式会社

大美

名古屋市

株式会社 フクワエステート

立川市

髙創

株式会社

大府市

ｍｉ
ｒａｃ
ｌ
ｅ 株式会社

青梅市

有限会社 タマ・ロジスティックス

一宮市

株式会社 モリベ殖産

28 月刊不動産 ｜ 2022.12

山口県

新しい土地

多摩市

10月末正会員：34,912

広島県

株式会社
株式会社

株式会社
大分県

鹿児島県

従たる事務所：4,050

あいおい不動産

鳴門市

鳴門ガス 株式会社

徳島市

パズル不動産サンフィールド

環境開発

株式会社
株式会社

! 協会からのお知らせ InformationJ I O「 既 存 住宅かし保険」のお知らせ
全日本不動産協会では、株式会社日本住宅保証検査機構（以下、JIO）と提携しており、「既存住宅かし保険（宅建業者用）」の団体割引があります。
「既存住宅かし保険（宅建業者用）」の団体割引は、保険期間５年が2,000円引き、保険期間２年が1,200円引きとなっており、ご利用には事業者登録が必要です。
「既存住宅かし保険（宅建業者用）」
は、既存住宅を売主として販売する事業者が被保険者となる保険で、万が一、瑕疵により住宅の基本構造部分等に不具合が生じた場合、JIOが修補費用等を保険金として住宅販売事業者に支払うものです。
その他、保険の概要については、
カタログ「JIO既存住宅かし保険（買主用）」をご覧ください。
ご利用にあたりご不明点がございましたら、JIO各支店宛にお問い合わせください。
JIO「既存住宅かし保険（宅建業者用）」のウェブサイト

JIO「支店一覧」のウェブサイト

（https://www.jio-kensa.co.jp/
insurance/kizon̲jutaku̲4̲1/takken01.html）（https://www.jio-kensa.co.jp/corporate/branch̲list/index.html）

カタログ「JIO既存住宅かし保険（買主用）
買主様用

不 安 は、
購 入 時の
中古 住 宅
！
きます！
で
決
解
保険で

保険の概要
● 事業者を被保険者とする保険です。

● 事業者は保険対象住宅の引渡前に保険を申込み、JIOは保険の引受けにあたり検査 ＊を実施します。

＊JIOの検査は保険引受けの可否を確認するための検査です。
● 下表左欄【 保険対象となる部分 】の瑕疵に起因して、下表右欄【 保険金をお支払いする場合（事故）】に記載のような事故が生じた場合は、事業者が責任を果たすための修補等の費用を保険金として事業者にお支払いします。
● 事業者が倒産等の場合により修補等ができないときは、買主様からJIOに直接保険金を請求することができます。
※①②は普通保険約款で保険対象となる部分（標準）です。③〜⑤は特約により保険対象となります。
※引渡前リフォーム工事部分の保険期間は 1 年間です。

保 険 対 象となる部 分

保険金をお支払いする場合（事故）

保険対象となる部分①構造

構 造 耐 力 上 主 要な部 分 が 基 本 的な構 造 耐 力 性 能を満たさない 場 合②防水（雨漏り）

雨 水 の 浸 入を防 止する部 分 が 防 水 性 能を満たさない 場 合③給排水管路

給 排 水 管 路 が 通 常 有 す べ き 性 能 また は 機 能 を 満 た さ な い 場 合④引渡前リフォーム工事

引 渡 前リフォーム工 事を実 施したすべての 部 分について、社 会 通 念 上 必 要とされる性 能を満たさない 場 合⑤給排水管路＋
引渡前リフォーム工事

給 排 水 管 路 が 通 常 有すべき性 能または 機 能を満たさない 場 合に加え、引 渡 前リフォーム 工 事を実 施したす べ ての 部 分 につ い て 、社 会 通 念 上
必 要とされる性 能を満たさない 場 合

売主が宅建業者
売買契約

売 主である宅 建 業 者 が 被 保 険 者となる保 険
保険期間 ：２年間 または ５年間

買主

売主（宅建業者）※引渡前リフォーム工事特約部分は１年間

保険金額 ： 500万円 または 1,000万円※保険期間５年間の場合は1,000万円のみ

保
険
金
請
求

保
険
契
約

免責金額 ：１０万円（ 事 業 者 へ の 支 払 い の 場 合 は 縮 小 てん 補 割 合 あり）

保
険
金
支
払

瑕疵担保責任

保事
険業
金者
の倒
直産
接等
請の
求場
合

検査

■ J I O 既 存 住 宅 かし保 険（ 宅 建 業 者 用 ）保険対象となる部分※④⑤は保険期間5年の場合のみ付帯可能

特約

標準

①構造

②防水

③給排水管路

④ 引渡前リフォーム工事

売買契約⑤給排水管路＋
引渡前リフォーム工事
売主

検査・保証依頼検査

このパンフレットは、保険の内容を買主様にご案内するものです。
※このパンフレットに記載のない詳細の内容については、「保険内容のご案内（重要事項説明書）」にてご確認ください。

検査事業者■ J I O 中 古マンション戸 単 位 売 買 かし保 険（ 宅 建 業 者 用 ）保険対象となる部分

保険契約

保険金
支払

保険金
請求

特約

標準

①構造

②防水

買主
保事
険業
金者
の倒
直産
接等
請の
検査
求場
（書類審査）
合保証③給排水管路 ＊本紙では、JIO 既存住宅かし保険と JIO 既存住宅かし保証保険を合わせて、「既存住宅かし保険」といいます。
＊保険対象住戸の専有部分である給排水管路に限る

売買契約
買主

売主

保証

仲介

（https://www.jio-kensa.co.jp/insurance/kizon̲jutaku̲4̲1/common/pdf/ST1079-05.pdf）
保険契約

仲介事業者
保険金
請求

保険金
支払

検査

保事
険業
金者
の倒
直産
接等
請の
求場
合

2022.12 ｜ 月刊不動産 29

地方本部の動き Activity Condition
REPORT

愛媛県本部「令和４年度第１回ラビーネット実務研修会」
を開催

令和４年８月３日（水）、愛媛県本部３階会議室にお研修終了の挨拶は、広報研修副委員長の杉浦正典

いて、本年度最初のラビーネット研修会を開催しました。

理事が行い、「 本日の研修が日々の業務に十分活用され当日の参加者は昨年度から本年度にかけて新規に入業績を伸ばされることを期待します」と締めくくり、無事、研会された会員の方々で、当初10社12名の方の申し込み

修が終了しました。

がありましたが、急遽入った仕事の関係で１名が欠席、11名の方が受講されました。
開催にあたって、広報研修委員長の美崎敏昭副本
部長から「本日の研修は短時間ではあるが、重要事項
説明書や契約書の作成方法など直接仕事に関係するものです。研修中に疑問点や気がかりなこと等がありましたら、研修後に質問の時間を設けているので遠慮な

講師：浅海理事

研修広報副委員長：杉浦理事

受講者の方々1

受講者の方々2

く申し出ていただきたい」と挨拶がありました。
講師は浅海彰雄理事が担当し、ラビーネット機能のすばらしさとコンテンツの説明、重説、契約書等の作成方法について丁寧に講義を行いました。参加者の中には入会してから数年たっている方もおられ、和気あいあ
いと、また、真剣に受講されていました。

REPORT

静岡県本部

県立こども病院への寄付を実施

令和４年８月19日（金）、静岡県本部は、静岡市葵区の県立こども病院に10万円を寄付しました。
同病院で開かれた授与式で、疋田貞明本部長が坂本喜三郎院長に目録を手渡し、「 病気と闘っている子どもたちのために使ってほしい」と話しました。
寄 付 金は子どもたちの療 養 生 活を支えるため、玩具や絵本などの購入に充てられます。同
本部は社会貢献の一環として2012年から寄付を実施しています。
目録を手渡す疋田本部長（左）と坂本院長

30 月刊不動産 ｜ 2022.12

REPORT

広島県本部「もっとまるごと！オールひろしま移住フェア2022」にブース出展

令和４年11月13日（日）、広島県本部は、千代田区のして仕事を見つけたい」「 東京にマンションを持っている

東京交通会館で開かれた「もっとまるごと！オールひろが家族で広島への移住を検討している。その場合、所

しま移住フェア2022」（ 主催：広島県地域力創造課）の有のマンションは賃貸すべきか売るべきか」など多岐に

住まい相談コーナーにブースを出展しました。

わたりました。広島県本部取引相談委員の東氏は、「最11時に開場すると、広島への移住・就職希望者や、近はリモートワークでどこにいても仕 事ができるように広島に興味のある人たちが来場し、広島県本部のブーなったため、
ライフスタイルに変化が生じているように感スにも多くの相談者が訪れました。相談内容は、「 高齢じます。幅広い世代の移住希望者がいらっしゃいますのの親が広島にいるため年内に引っ越したいので空き家

で、それぞれに役立つ情報を案内し、サポートしていきの探し方を教えてほしい」「 広島に彼女がいるので移住たい」と話しました。

会場入口

真剣に話し込む相談者と東氏地図を使って各地域の特色を説明

27のブースが並ぶ会場

家賃相場や税金関係の質問のほか、「海の近くに住みたい」
といった要望など、さまざまな相談が寄せられた

STAFF LIST
● 広報委員会

髙木剛俊、松本修、横山鷹史、後藤博幸、
浅見保明、吉田啓司、千北政利

● 発行人

秋山始

● 編集

公益社団法人 全日本不動産協会
公益社団法人 不動産保証協会
広報委員会

● 制作

株式会社住宅新報● 発行所

公益社団法人 全日本不動産協会〒 102-0094 東京都千代田区紀尾井町 3-30（全日会館）
TEL:03-3263-7030（代） FAX:03-3239-2198
公益社団法人 不動産保証協会〒 102-0094 東京都千代田区紀尾井町 3-30（全日会館）
TEL:03-3263-7055（代） FAX:03-3239-2159
URL https://www.zennichi.or.jp/

月刊不動産

2022年12月号

令和4年12月15日発行※本誌掲載記事の無断転載を禁じます。

スキルアップ研修New !

ｅラーニングで学ぶ

ラビーネットログイン

検索

ラビーネットのID・パスワードでログイン！

MONTHLY
REAL ESTATE

不動産広告表示の規制等について

2022

DECEMBER

12

事例から学ぶ、不動産広告の規制

Ⅲ

厳重警告・違約金の措置を受けたのはどんな広告？

Ⅳ

よくある相談事例

Ⅴ （参考）景品規約の規制概要※受講にあたり、ラビーネットのID・パスワードが必要になります。
新 規 加 入 、I D 不 明 の 場 合 は 所 属 の サ ブ センターまた は所属本部にご確認ください。
※ｅラーニングはインターネットを利用したWeb研修です。動画を安定して閲覧できる環境でご利用ください。

発 行 所

公 益 社 団 法 人 全日本 不 動 産 協 会
公益社団法人 不 動 産 保 証 協 会「ラビーネット不動産」では、物件の検索をはじめ、

ラビーネット不動産
https://rabbynet.zennichi.or.jp/
スマホの場合は、
ここからアクセスしてね！

全日本不動産協会

本誌に掲載されている「不動産お役立ちQ＆A」
を閲覧できます。

2022（令和４）年12月15日（毎月1回15日発行） 第50巻第12号 発行所 公益社団法人〒102 - 0094 東京都千代田区紀尾井町 3 - 30 全日会館 TEL：03 - 3263 - 7030（代）

Ⅱ

秋山 始

不動産広告を規制する関係法令と公正競争規約
改正規約についても解説！

Ⅰ

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