COMPANY RESEARCH AND ANALYSIS REPORT

企業調査レポート

サムティ
3244 東証 1 部
企業情報はこちら >>>2017 年 2 月 23 日（木）執筆：客員アナリスト

柴田郁夫
FISCO Ltd. Analyst Ikuo Shibata

FISCO Ltd.
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サムティ
3244 東証 1 部

2017 年 2 月 23 日（木）http://www.samty.co.jp/ir伪伪目次■要約----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 01■会社概要----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 02
1. 事業概要. .............................................. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

02

2. 特長........................................................ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

05

3. 沿革........................................................ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

06■業界環境----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 07■業績動向----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 09
1. 過去の業績推移................................... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

09

2. 2016 年 11 月期決算の概要............ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

11

3. 開発計画（パイプライン）の状況.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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4. 2017 年 11 月期の業績予想............ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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5. 2018 年 11 月期の考え方................ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

18■成長戦略----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 18
1. 中期経営計画....................................... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

18

2. 今後の方向性とその進捗.................. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

19■株主還元----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 21

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伪伪要約利益水準・EPS の向上、財務基盤の確立を図り、更なる成長ステージへ
サムティ <3244> は、関西圏及び首都圏を中心として全国に展開している総合不動産会社である。不動産事業（不動産ファンド向け大型賃貸マンションや投資家向け収益マンションの開発及び販売等）と不動産賃貸事業（賃貸マンションや商業施設等）を両輪とし、ビジネスホテルの運営なども手掛けている。不動産賃貸事業による安定収入と不動産事業による成長加速のバランスにより事業環境の変化に柔軟に対応できるところに特長があり、大きな金融危機を乗り越えながら持続的な成長を実現してきた。また、両事業の組み合わせによる一気通貫型のビ
ジネスモデルにも優位性があり、足元で高い成長を続けている。事業エリアの拡大とともに、2015 年 6 月には
J-REIT 事業にも進出※、2015 年 10 月には東証 JASDAQ から東証 1 部へ市場変更となり、更なる事業拡大に向けてビジネスモデルの基礎固めが完了。好調な事業環境を追い風としながら、同社は新たな成長フェーズに入っている。
※

2015 年 3 月に設立したサムティ・レジデンシャル投資法人 <3459>（以下、SRR）を東証 J-REIT 市場に上場。

同社は、2016 年 11 月期から新たな中長期経営計画をスタートしている。前回の中長期経営計画が外部環境（日銀による追加金融緩和、インバウンド需要の拡大等）や内部環境（事業エリアの拡大、J-REIT 事業への進出等）の変化により 2018 年 11 月期の計画数値を 2 期前倒しで達成できる見通しとなったことから、2023 年 11 月
期の目標値を改め、新たに 2020 年 11 月期の目標を設定した。1)SRR を中心としたビジネスモデルの構築、2)
地方大都市圏における戦略的投資、3) ホテル開発事業の展開により、2020 年 11 月期の目標として、売上高 1,000
億円水準、経常利益 100 億円水準を掲げている。また、2016 年 11 月期から 2020 年 11 月期までの 5 年間で約 3,000 億円の投資を行う計画となっている。
2016 年 11 月期の業績は、売上高が前期比 36.3% 増の 52,409 百万円、営業利益が同 44.7% 増の 8,586 百万円と大幅な増収増益となり、親会社株主に帰属する当期純利益は 2 期連続で過去最高益を更新した。販売予定
物件の期ずれや収益物件の取得が後ろ倒しになったことから、期初予想に対して未達（親会社株主に帰属する当期純利益のみ計画超過）となったものの、不動産事業を中心に順調に拡大したと評価してもよいだろう。また、今後の事業拡大に向けた開発用地の仕入れや収益物件の取得についてもおおむね計画どおりに進捗している。
2017 年 11 月期の業績予想について同社は、売上高を前期比 16.8% 増の 61,200 百万円、営業利益を同 8.3%
増の 9,300 百万円と引き続き増収増益を見込んでいる。また、投資計画については、開発用地に約 158 億円、収益物件に約 395 億円の合計約 553 億円と前期を上回る水準を予定している。弊社では、開発案件（パイプライン）や収益物件の取得の状況等を勘案し、会社予想の達成は十分に可能であるとみている。なお、上期は、前期からの期ずれ分を含め、売却案件が集中していることから通期予想に対する進捗率が高い水準に達する可能性があるが、そこは慎重に判断する必要がある。

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01 21

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弊社では、外部及び内部環境がともに同社の成長を後押しする状況にあることから、中長期的にも高い成長性を維持できるものとみている。都心を中心に用地仕入れが難しくなっているなかで、今後の成長に向けた開発案件（パイプライン）をどのように積み上げていくのか、地方大都市圏を中心とした利回りの高い収益不動産の発掘やバリューアップをいかに行っていくのか、SRR を中心としたビジネスモデルの構築が同社の収益性や成長性にどのような変化をもたらすのかなどに注目している。
Key Points

・16/11 期は大幅増収増益で着地、最終益は 2 期連続で過去最高を更新
・17/11 期も引き続き増収増益が続く見通し
・地方大都市圏でも開発を拡大させ、中長期的な安定拡大を目指す

業績推移
（百万円）

売上高（左軸）（百万円）

営業利益（右軸）㻥㻘㻟㻜㻜㻣㻜㻘㻜㻜㻜

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㻜㻜㻝㻞㻛㻝㻝期

出所：決算短信よりフィスコ作成

㻝㻡㻛㻝㻝期㻝㻢㻛㻝㻝期㻝㻣㻛㻝㻝期（予）伪伪会社概要2015 年 6 月にリート市場に進出、事業規模拡大に向けて
ビジネスモデルの基礎固めが完了
1. 事業概要
事業セグメントは、「不動産事業」、「不動産賃貸事業」、「その他の事業」の 3 つに分類される。「不動産事業」
が売上高の 82.7%、営業利益の 75.1% を占めている（2016 年 11 月期実績）。ただ、「不動産賃貸事業」が着実に伸びてきたことに対して、「不動産事業」は事業環境等によって大きく増減するところに注意が必要である。
創業以来、安定した高稼働率が期待できるレジデンス（マンション等）を得意分野としており、リーシング力（賃貸付け）に強みがある。
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会社概要

事業別の売上高及び営業利益構成比（㻞㻜㻝㻢年㻝㻝月期）
不動産事業

不動産賃貸事業

売上高
（調整前）

㻤㻞㻚㻣㻑

営業利益
（調整前）

㻣㻡㻚㻝㻑

出所：決算短信よりフィスコ作成



その他の事業

㻝㻟㻚㻤㻑

㻞㻟㻚㻣㻑

㻟㻚㻡㻑

㻝㻚㻝㻑



また、2015 年 3 月に SRR を設立し、同年 6 月に東証 J-REIT 市場に上場させた。同社グループは、SRR のスポンサーとしての役割（物件供給）とアセットマネジメント業務等を担っている。SRR の現在の資産規模は520 億円程度となっている（2017 年 1 月末）。
営業拠点は、大阪本社（大阪市淀川区）のほか、東京支店（東京都千代田区）、福岡支店（福岡市博多区）、札幌支店（札幌市中央区）、名古屋支店（名古屋市中村区）の 4 ヶ所にあり、地方大都市圏を中心として全国に展開する体制が確立されている。
同社グループは、同社及び連結子会社 13 社によって構成されるが、不動産事業及び不動産賃貸事業を行うプロ
セスにおいて、土地・建物及び信託受益権を取得・保有・開発するスキームに関連して設立または出資している
特別目的会社（SPC）や一般社団法人が 8 社含まれている。主な連結子会社には、「サムティアセットマネジメ
ント ( 株 )」（アセットマネジメント等）、「( 株 ) サン・トーア」（ホテル運営等）、「サムティ管理 ( 株 )」（物件管理や保守等）などがある（2016 年 11 月末）。
なお、「サムティ管理」については、2016 年 12 月 1 日付で「サムティプロパティマネジメント ( 株 )」に商号変更するとともに、グループにおけるプロパティマネジメント（PM）機能を集約・再編した。SRR の保有資産
を始め、J-REIT や不動産ファンドからの PM 業務の受託推進を強化し、総合不動産業としての同社グループのシナジー効果を発揮することにより、中長期的に収益拡大を目指すところに狙いがある。
各事業の概要は以下のとおりである。
(1) 不動産事業
同社の成長を支える事業であり、「開発流動化」、「再生流動化」、「投資分譲」、「アセットマネジメント」の 4
つのサブセグメントに区分される。

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会社概要「開発流動化」は、不動産ファンド向け賃貸マンション（自社開発ブランド「S-RESIDENCE」シリーズ）等の企画、開発及び販売を行っている。基本的には総戸数 200 戸前後の大型ワンルームマンションであり、吹き抜けのあるエントランスや高級感あふれるデザインに特徴がある。最近では、規模にかかわらず不動産ファンド等からの需要が大きいことから、中型物件も増えてきた。SRR に対して「S-RESIDENCE」シリーズの優先的売買交渉権を付与しており、今後は SRR への物件供給を中心に据える方針である。
「S-RESIDENCE」シリーズ

出所：会社資料よりフィスコ作成「再生流動化」は、既存の収益不動産の再生及び販売を行っている。取得した収益不動産に対して、リーシン
グ力やノウハウの活用、設備改修によるグレードアップなどにより、稼働率の向上等を図り、保有期間中の収益確保につなげるとともに、最終的には、投資物件として不動産ファンドや事業会社、個人富裕層等に販売することによる売却益を目的としている。また、SRR 向けのウェアハウジング※も行っている。なお、保有期間
中は、棚卸資産（販売用不動産）に計上されるが、賃料収入は不動産賃貸事業に計上される。
※

REIT に組み入れるための物件取得「投資分譲」は、主に個人投資家向けの投資用ワンルームマンションの企画、開発及び販売を行っている。自社では販売部隊を持たず、販売会社に卸販売（区分及び一棟売り）するところに特徴がある。事業エリアにおいて販売実績のある販売会社とのネットワークを構築し、企画開発の段階から販売会社と協議を行うことにより、顧客（利用者）ニーズに合致した物件を供給している。また、品薄感から販売会社による青田買いの動きが活発な首都圏を除くと、同社のリーシング力（賃貸付けを行った上で販売）の高さが他社との差別化や販売会社に対する信頼性や交渉力につながっている。

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会社概要「アセットマネジメント」は、同社がアセットマネジャーとして不動産ファンドからの不動産の運用及び管理業務等を受託することによる手数料収入のほか、同社自らの不動産ファンドへの出資による配当収入を目的としている。SRR が順調に立ち上がったことにより、今後は SRR の資産規模の拡大に伴って、アセットマネジ
メント業務も拡大する方向にあると言える。なお、本事業における収益体系は、運用報酬（運用資産残高の0.45%）のほか、取得報酬（物件取得価額の 1.0%）、譲渡報酬（物件譲渡価額の 0.5%）等によって構成される。
とりわけ運用報酬については、運用資産残高に応じて、毎期、安定的な収益が期待できるものである。
(2) 不動産賃貸事業
同社の安定性を担保する基盤事業である。セグメント利益率も高い水準を維持している。関西圏及び首都圏のほか、福岡、札幌、名古屋等の政令指定都市を中心とした全国各地に約 90 棟を有するとともに、マンショ
ン、オフィスビル、商業施設等、多様な資産に分散投資を行っている。施設別の内訳は、延床面積ベースでマンションが 65.4%、商業施設・ホテル等が 20.5%、オフィスが 14.1% となっており、安定した高稼働率が期待できるマンションや商業施設等の比重が高い。リーシング力を生かすことで年平均 90% を超える高い稼働率を実現している。施設別の稼働率では、マンション 92.8%、オフィス 91.4%、商業施設 98.8% となっている。保有不動産の規模は約 883 億円（簿価）に上るが、最終的に売却を目的とする棚卸資産（販売用不動産）
約 395 億円と自社保有を目的とする有形固定資産約 488 億円に分かれる（2016 年 11 月期末）。なお、主な商業施設等には歴史のある「天橋立ホテル」のほか、2014 年 12 月にリニューアルオープンした琵琶湖畔の大型商業施設の「ピエリ守山」なども含まれている。
(3) その他の事業
主にホテルの運営、分譲マンション管理事業、建設・リフォーム業を行っている。ホテル事業については、「センターホテル大阪」（大阪市中央区北浜、客室数 84 室）、「エスペリアホテル長崎」（長崎県長崎市、同 153 室）、「ホ
テルサンシャイン宇都宮」（栃木県宇都宮市、同 160 室）の 3 棟を保有や運営を行うほか、2016 年 11 月期に売却（及びリースバック）した「センターホテル東京」（東京都中央区日本橋、同 107 室）の運営を行っている。「センターホテル東京」及び「センターホテル大阪」は子会社のサン・トーアが運営を行う。また、子会社のサムティプロパティマネジメントによって、分譲マンション管理（同社分譲物件の一部及び外部物件）
及び建設・リフォームなども手掛けている。
2. 特長
同社の特長は、不動産事業と不動産賃貸事業の 2 つの事業の組み合わせによる一気通貫型のビジネスモデルにあり、事業としての優位性や収益構造における強みを形成している。
(1) ビジネスモデルの優位性
同社のビジネスモデルの特長は、仕入、開発、賃貸、販売、販売後のフィーをグループ内で一気通貫的に完結させることにあり、それぞれの機能が連動することで同社ならではの価値創造（バリューチェーン）を実現している。特に、不動産賃貸事業で培ってきたリーシング力（賃貸付け）の高さが、不動産事業でも活かされており、収益不動産のバリューアップはもちろん、用地仕入れにおける優位性や販売先との信頼関係や交渉力においてもプラスの効果を生み出している。

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会社概要

同社は、SRR が順調に立ち上がったことにより、今後は SRR を中心としたビジネスモデルの構築を目指している。SRR が安定的な供給先になるとともに、販売後のフィービジネスの拡大（アセットマネジメント業務
やプロパティマネジメント業務の受託）など、ビジネスモデルの更なる進化に貢献するものと考えられる。
ビジネスモデルの概要

出所：ホームページより掲載(2) 収益構造における強み
不動産賃貸事業（ストックビジネス）による安定収入と不動産事業（フロービジネス）による成長加速のバランスを取りながら、事業環境の変化に柔軟に対応できるところも強みとなっている。すなわち、景気後退時には不動産賃貸事業が業績の下支えとなる一方、景気拡大（回復）時では不動産事業によって成長を加速することが可能となる。また、自社で販売部隊を持たず、外部リソースの活用（そのためのネットワークやノウハウが存在）により固定費を低く抑えていることも景気後退時の抵抗力を高めている。これまでの金融危機（バブル経済の崩壊やリーマンショックによる影響等）において、業績の落ち込みが比較的小さかったのは、不動産賃貸事業が業績の下支えになったことと、固定費の軽さが要因である。一方、好調な事業環境が続いている現状においては、不動産事業が同社の業績の伸びを大きくけん引している。
3. 沿革
同社は、1982 年 12 月に大阪市東淀川区においてサムティ開発株式会社として設立された（2005 年 6 月に現在の商号に変更）。森山茂（もりやましげる）氏（現会長）と松下一郎（まつしたいちろう）氏（現副会長）、谷口清春（たにぐちきよはる）氏の 3 名を中心に不動産の売買・賃貸・管理を開始した。最初は、分譲マンションの販売受託からスタートしたが、その後、投資用マンションの 1 棟販売やファミリーマンションの分譲など着実に実績を積み上げてきた。
2001 年 5 月に投資用分譲ワンルームマンション「サムティ」シリーズの販売を開始すると、2005 年 3 月からは不動産ファンド向け賃貸マンション「S-RESIDENCE」シリーズの販売を開始し、事業拡大に拍車をかけた。2006 年 8 月にはビジネスホテルを保有及び運営するサン・トーアの株式を取得してホテル事業にも進出。
2007 年 7 月には大証ヘラクレス市場（現東証 JASDAQ）に上場を果たした。
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会社概要

また、更なる事業拡大や地域分散を図るため、2011 年 2 月に東京支店、2012 年 6 月に福岡支店、2015 年 5月に札幌支店、2016 年 3 月に名古屋支店を開設し、5 年間で着実に事業エリアの拡大も進めてきた。
事業領域の拡大にも積極的に取り組んできた。2011 年 12 月にサムティ管理を設立（プロパティマネジメント
事業へ進出）、2012 年 11 月にサムティアセットマネジメントを 100% 子会社化（アセットマネジメント事業に進出）、2015 年 6 月にはサムティ・レジデンシャル投資法人を東証 J-REIT 市場に上場させるなど、今後の成長加速に向けて体制を整えた。2015 年 10 月には東証 1 部へ市場変更となった。

伪伪業界環境J-REIT 市場は着実に拡大
同社の今後の成長戦略に重要な影響を及ぼす J-REIT 市場に目を向けると、2016 年 12 月末の時価総額は約 12
兆 1,233 億円（前年末比 14.8% 増）、銘柄数は 57（同 5 銘柄増）と順調に拡大している。リーマンショック後の金融引き締め等の影響により一旦低迷する局面があったものの、2012 年以降は、国内景気の回復や長期にわたる金融緩和などにより拡大基調をたどってきた。また、最近ではインバウンド需要の拡大等を見据えた商業施
設やホテル、高齢化社会に向けた介護施設のほか、物流施設やインフラ（太陽光発電所等）など、投資対象も多様化してきており、様々な投資機会を創出すると同時に、市場の成長余地も大きい。

東証㻾㻱㻵㼀指数の推移㻟㻘㻜㻜㻜㻚㻜㻜
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㻞㻘㻜㻜㻜㻚㻜㻜
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㻜㻚㻜㻜

出所：各種資料よりフィスコ作成

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業界環境

最近の東証 REIT 指数の動向についても、英国の EU 離脱（6 月）の影響による値動きや金利上昇観測によりやや軟調に推移する局面があったものの、日銀による金利上昇を抑制する動き（11 月）やトランプ氏のアメリカ
大統領選勝利に伴う日米株式市場の上昇（政策期待相場）により足元では好調に推移している。米国の利上げや
欧州及び中国経済の先行き不透明感など、投資環境全般は必ずしも良くはないが、国内外の機関投資家からは利回りを確保でき、キャッシュフローが比較的安定している J-REIT に対する投資意欲は強い。特に、日銀によるマイナス金利政策の導入以降、10 年国債利回りなどが大きく低下する一方で、相対的に高い分配金利回り（3%を超える水準）が期待できる J-REIT に対して、旺盛な資金流入が続いている。また、金融緩和政策の継続や良好な不動産市況（空室率の改善や賃料の上昇等）などにより、中期的にも底堅く推移するとの見方が強い。
一方、投資用マンションについても、入居者（利用者）及び投資家双方の旺盛な需要に支えられて好調に推移している。東京都総務局の公表データによると、同社の供給エリアの大部分を占める東京 23 区の人口は、東京都への転入超等を背景として増え続けている。特に、若年層を含め、晩婚化や離婚率の増加などを背景として単身世帯の増加が目立っており、今後もワンルームマンションの賃貸需要を支えていくものと考えられる。また、この傾向は、大阪や名古屋はもちろん、福岡、札幌など、地方大都市圏においてもみられており、国内人口が減少する一方で、人口の都市集中化が進んでいる。投資家サイドでも、将来の年金受給や老後の生活不安を抱えた
20 ～ 30 代の個人投資家や、基礎控除の引き下げによる相続税対策として高齢者からの需要が拡大している。

（千人）


東京㻞㻟区の人口推移

㻥㻘㻢㻜㻜

㻥㻘㻟㻤㻡
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㻥㻘㻜㻝㻢

㻤㻘㻤㻜㻜
㻤㻘㻢㻜㻜

㻤㻘㻡㻠㻝

㻤㻘㻡㻣㻡

㻞㻜㻝㻝㻚㻝㻚㻝

㻞㻜㻝㻞㻚㻝㻚㻝

㻤㻘㻠㻜㻜
㻤㻘㻞㻜㻜
㻤㻘㻜㻜㻜
㻞㻜㻝㻟㻚㻝㻚㻝

㻞㻜㻝㻠㻚㻝㻚㻝

㻞㻜㻝㻡㻚㻝㻚㻝

㻞㻜㻝㻢㻚㻝㻚㻝

㻞㻜㻝㻣㻚㻝㻚㻝

出所：東京都総務局資料よりフィスコ作成

また、不動産業界を取り巻く金融環境も追い風である。日本銀行の調査によると、2016 年度上期（4 月から 9 月）の不動産業向け新規貸し出しは前年同期比 16.8% 増の 5 兆 ,8,943 億円（過去最高）となり、金融機関の不動産融資に対する積極姿勢が顕著となっている。融資残高でも 2016 年 9 月末は 69 兆 6,698 億円と過去最高を更新した。
一方、業界の課題については、金融機関による不動産融資の積極化とプレイヤーの増加により、都心での用地仕入が難しくなってきたことや、地価の上昇や建築費の高騰などがあげられる。

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3244 東証 1 部

2017 年 2 月 23 日（木）http://www.samty.co.jp/ir伪伪業績動向
利益率の高い開発流動化や投資分譲の伸長により、経常利益率は改善傾向
1. 過去の業績推移
同社が大証ヘラクレス市場（現東証 JASDAQ）に上場した 2007 年 11 月期からの業績を振り返ると、上場直後にリーマンショックによる影響を受け、しばらくは低調に推移する時期が続いた。特に、金融機関による金融引
き締めにより不動産事業が大きく縮小したことが業績の足を引っ張った。ただ、注目すべきは、厳しい業界環境の中にあっても、不動産賃貸事業は安定的に推移しており、同社の業績を下支えしてきたところである。また、自社で販売部隊を持たずに固定費を低く抑えてきたこともプラスに働いており、減損処理により最終損失となった 2008 年 11 月期を除いて利益を確保してきたことは大いに評価できる。

（事業別）売上高の推移

（百万円）

不動産事業

不動産賃貸事業

その他の事業㻡㻞㻘㻠㻜㻥

㻡㻠㻘㻜㻜㻜
㻠㻤㻘㻜㻜㻜
㻟㻤㻘㻠㻡㻤

㻠㻞㻘㻜㻜㻜
㻟㻢㻘㻜㻜㻜
㻟㻜㻘㻜㻜㻜

㻞㻣㻘㻤㻟㻡

㻞㻠㻘㻜㻜㻜
㻝㻤㻘㻜㻜㻜
㻝㻞㻘㻜㻜㻜
㻢㻘㻜㻜㻜㻜㻞㻣㻘㻟㻣㻠

㻞㻞㻘㻜㻠㻤

㻞㻤㻘㻢㻠㻣
㻝㻢㻘㻞㻞㻣

㻝㻡㻘㻥㻤㻠
㻞㻞㻘㻥㻡㻥

㻠㻟㻘㻣㻣㻟

㻞㻠㻘㻟㻢㻟

㻝㻞㻘㻥㻜㻟

㻝㻜㻘㻤㻣㻜 㻞㻝㻘㻢㻜㻞 㻝㻣㻘㻠㻣㻤㻝㻢㻘㻣㻠㻠

㻝㻜㻘㻟㻞㻥

㻣㻘㻡㻣㻞㻝㻝㻘㻡㻠㻣

㻡㻘㻥㻡㻠㻤㻘㻥㻣㻠 㻣㻘㻜㻝㻢㻠㻘㻠㻡㻤㻠㻝㻣㻠㻘㻤㻣㻢㻠㻞㻣㻡㻘㻞㻟㻡㻠㻝㻤㻠㻘㻥㻣㻤㻟㻡㻞㻠㻘㻟㻟㻢㻟㻠㻟㻠㻘㻟㻠㻟㻡㻣㻞㻡㻘㻝㻠㻜㻢㻟㻝㻢㻘㻝㻤㻟㻣㻜㻜
㻝㻘㻢㻝㻥
㻤㻟㻢

㻜㻣㻛㻝㻝期 㻜㻤㻛㻝㻝期 㻜㻥㻛㻝㻝期 㻝㻜㻛㻝㻝期 㻝㻝㻛㻝㻝期 㻝㻞㻛㻝㻝期 㻝㻟㻛㻝㻝期 㻝㻠㻛㻝㻝期 㻝㻡㻛㻝㻝期 㻝㻢㻛㻝㻝期
出所：決算短信よりフィスコ作成
注：内部売上高除く

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業績動向




経常利益及び親会社株主に帰属する当期純利益、経常利益率の推移
経常利益（左軸）
親会社株主に帰属する当期純利益（左軸）経常利益率（右軸）

（百万円）
㻤㻘㻜㻜㻜

㻢㻘㻜㻜㻜
㻠㻘㻜㻜㻜

㻞㻜㻚㻜㻑

㻢㻘㻣㻤㻤

㻡㻘㻡㻢㻜
㻠㻘㻠㻝㻞
㻟㻘㻤㻣㻞

㻟㻘㻞㻜㻢

㻞㻘㻜㻥㻝 㻞㻘㻟㻜㻠 㻞㻘㻟㻜㻠㻝㻘㻡㻜㻢㻝㻘㻞㻢㻡㻝㻘㻞㻤㻤㻝㻘㻝㻟㻠 㻝㻘㻢㻢㻢㻝㻜㻚㻝㻑㻝㻘㻝㻜㻟 㻝㻘㻝㻥㻞㻥㻚㻡㻑㻝㻤㻡㻤㻚㻥㻑 㻝㻥㻞
㻣㻚㻢㻑
㻥㻚㻤㻑
㻣㻚㻥㻑

㻠㻘㻢㻞㻤
㻝㻟㻚㻜㻑

㻞㻝㻚㻜㻑

㻝㻤㻚㻜㻑
㻝㻡㻚㻜㻑

㻝㻘㻥㻢㻜

㻞㻘㻜㻜㻜
㻜

㻙㻞㻘㻜㻜㻜

㻝㻞㻚㻜㻑
㻥㻚㻜㻑

㻢㻚㻜㻑
㻝㻚㻞㻑

㻙㻠㻘㻜㻜㻜

㻝㻚㻣㻑㻙㻠㻘㻡㻞㻞

㻙㻢㻘㻜㻜㻜㻟㻚㻜㻑㻜㻚㻜㻑㻜㻣㻛㻝㻝期㻜㻤㻛㻝㻝期㻜㻥㻛㻝㻝期㻝㻜㻛㻝㻝期㻝㻝㻛㻝㻝期㻝㻞㻛㻝㻝期㻝㻟㻛㻝㻝期㻝㻠㻛㻝㻝期㻝㻡㻛㻝㻝期㻝㻢㻛㻝㻝期
出所：決算短信よりフィスコ作成

2013 年 11 月期以降は、国内景気の回復や金融緩和を背景とした金融機関の融資姿勢の変化等により、不動産事業が大きく回復したことで、同社業績は拡大局面を迎えている。また、損益面についても、利益率の高い開発
流動化や投資分譲の伸長により経常利益率は年々改善傾向にあり、2016 年 11 月期は 13.0% の水準に達している。
自己資本比率は 25% 前後の水準で推移してきた。2013 年 11 月期は公募増資（約 20 億円）の実施により27.9% に上昇したが、2015 年 11 月期以降は、積極的な資産の積み上げ等により 23% 程度の水準に低下している。
今後の成長に向けた財務基盤の増強は課題の 1 つと言えよう。
一方、資本効率を示す ROE は、利益率の向上とともに上昇傾向をたどってきた。2016 年 11 月期も 15.3% の高い水準を維持している。

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業績動向

自己資本比率及び㻾㻻㻱の推移㻾㻻㻱

自己資本比率
㻠㻜㻚㻜㻑
㻟㻜㻚㻜㻑
㻞㻜㻚㻜㻑

㻞㻤㻚㻜㻑
㻝㻥㻚㻢㻑
㻝㻟㻚㻝㻑

㻝㻜㻚㻜㻑

㻝㻢㻚㻟㻑

㻞㻜㻚㻣㻑

㻞㻠㻚㻡㻑

㻞㻡㻚㻟㻑

㻞㻣㻚㻥㻑
㻞㻟㻚㻟㻑

㻝㻞㻚㻞㻑

㻤㻚㻜㻑

㻜㻚㻜㻑

㻣㻚㻥㻑

㻢㻚㻡㻑

㻤㻚㻝㻑

㻞㻟㻚㻝㻑

㻞㻟㻚㻝㻑

㻝㻣㻚㻝㻑

㻝㻡㻚㻟㻑

㻝㻜㻚㻝㻑

㻙㻝㻜㻚㻜㻑
㻙㻞㻜㻚㻜㻑
㻙㻟㻜㻚㻜㻑
㻙㻠㻜㻚㻜㻑

㻙㻟㻞㻚㻞㻑
㻜㻣㻛㻝㻝期 㻜㻤㻛㻝㻝期 㻜㻥㻛㻝㻝期 㻝㻜㻛㻝㻝期 㻝㻝㻛㻝㻝期 㻝㻞㻛㻝㻝期 㻝㻟㻛㻝㻝期 㻝㻠㻛㻝㻝期 㻝㻡㻛㻝㻝期 㻝㻢㻛㻝㻝期

出所：決算短信よりフィスコ作成



16/11 期は大幅増収増益で着地、最終益は 2 期連続で過去最高を更新
2. 2016 年 11 月期決算の概要
2016 年 11 月期の業績は、売上高が前期比 36.3% 増の 52,409 百万円、営業利益が同 44.7% 増の 8,586 百万円、経常利益が同 75.3% 増の 6,788 百万円、親会社株主に帰属する当期純利益が同 4.9% 増の 4,628 百万円と大幅な増収増益となり、親会社株主に帰属する当期純利益は 2 期連続で過去最高益を更新した。ただ、期初予想に対しては、売上高、営業（経常）利益が下回る結果となっている。不動産事業における販売予定物件に期ずれがあったほか、不動産賃貸事業でも収益不動産の取得が全体的に後ろ倒しとなったことが想定を下回った要因である。もっとも親会社株主に帰属する当期純利益では期初予想を上回っており、期ずれ等の影響を除けば、好調な
不動産市況を追い風として順調に拡大したと評価してもよいだろう。
売上高は、2015 年 11 月期における特殊要因※が剥落した「不動産賃貸事業」が減収となったものの、「不動産事業」が開発流動化（「S-RESIDENCE」シリーズの販売）を中心に大きく拡大した。また、「その他の事業」も2015 年 11 月期に取得したホテル 2 物件（長崎、宇都宮）が期初から寄与したことで順調に伸びている。
※「水戸サウスタワー」（現在は売却済）のキーテナントであったヤマダ電機＜ 9831 ＞からの賃貸契約解除の申し入れに伴い、2015 年 11 月期決算において違約金収入約 17 億円を売上計上したもの。

損益面でも、前期における特殊要因の剥落がマイナス要因となったものの、好調な不動産市況等による影響や利益率の高い開発流動化の伸長などにより営業利益率は 16.4%（前期は 15.4%）に改善し、増収効果と合わせて大幅な営業増益を実現した。なお、親会社株主に帰属する当期純利益が期初予想を上回ったのは、予定していな
かった固定資産売却益を特別利益に計上したことが要因である。

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業績動向

一方、仕入れの状況については、開発用地 20 物件（取得額は約 115 億円、売上規模 282 億円相当）、棚卸資産（販売用の収益不動産）13 物件（取得額は約 95 億円）を取得した。また、固定資産（自社保有の収益不動産）
についても 22 物件（取得額は約 185 億円）に投資している。なお、開発用地の中には、2017 年 12 月に竣工予定の福岡の大型ホテル物件（客室数 287 室）の等ホテル用地も数物件含まれている。
財政状態は、仕掛及び販売用不動産の積み上げや自社保有の収益不動産（固定資産）の増加等により総資産が141,170 百万円（前期末比 16.0% 増）に拡大した。それに伴って、有利子負債も長期借入金を中心に 95,568
百万円（同 20.1% 増）に膨らんだが、自己資本も内部留保の積み増しや新株予約権付き社債の転換等により
32,551 百万円（同 15.7% 増）に増加したことから、自己資本比率は 23.1% と横ばいで推移した。
2016 年 11 月期決算の概要（単位：百万円）
15/11 期実績
売上高

16/11 期

構成比

38,458

実績

増減

構成比

52,40916/11 期

金額

前期比

予想

構成比

13,95036.3%

57,000差異-4,591

-8.1%

不動産事業

28,68474.6%

43,783

83.5%

15,09952.6%

47,90084.0%-4,117-8.6%

不動産賃貸事業

9,026

23.5%

7,288

13.9%

-1,738-19.3%

7,800

13.7%

-512

-6.6%

その他の事業

1,026

2.7%

1,853

3.5%

827

80.6%

1,700

3.0%

153

9.0%

調整額

-278

-

-515

-

-237

-

-400

-

-115

-

売上原価

28,482

74.1%

39,08774.6%

10,604

37.2%

-

-

-

-

販管費

4,043

10.5%

4,735

9.0%

692

17.1%

-

-

-

-

営業利益

5,932

15.4%

8,586

16.4%

2,653

44.7%

9,300

16.3%

-714

-7.7%

不動産事業

3,706

12.9%

8,071

18.4%

4,364 117.8%

9,200

19.2%

-1,129-12.3%

不動産賃貸事業

4,419

49.0%

2,550

35.0%

-1,869-42.3%

2,800

35.9%

-250

-8.9%

その他の事業

202

19.7%

123

6.6%

-78

-38.9%

300

17.6%

-177

-59.0%

調整額-2,396--2,159-236--3,000

-

841

-

経常利益

3,872

10.1%

6,788

13.0%

2,916

75.3%

7,000

12.3%

-212

-3.0%

親会社株主に帰属する
当期純利益

4,412

11.5%

4,628

8.8%

215

4.9%

4,500

7.9%

128

2.8%

不動産事業売上高の内訳

52.6%

28,68443,78315,099

開発流動化

-

9,280

9,280

-

再生流動化

18,522

23,515

4,992

27.0%

投資分譲

8,868

10,105

1,236

13.9%

マセットマネジメント

1,256

872

-383

-30.5%

出所：決算短信、決算説明資料よりフィスコ作成

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業績動向2016 年 11 月末の財政状態（単位：百万円）
15/11 期
流動資産

16/11 期

増減額

70,48985,981

15,492

現金及び預金18,693

21,7893,095

販売用不動産34,86339,5144,650

仕掛販売用不動産

15,756

22,9407,183

51,04455,0484,003

建物及び構築物

22,34427,458

5,114

土地

19,131

21,666

2,534

総資産

121,728

141,170

19,441

流動負債-1,990

固定資産

30,42928,439

短期借入金

9,599

10,279680

1 年内返済予定の長期借入金

13,515

11,205-2,309

固定負債

62,94579,884

16,938

長期借入金

56,48474,083

17,599

新株予約権付社債

1,985

1,435

-550

純資産

28,35332,8474,493

負債純資産合計

121,728

141,170

19,441

有利子負債

79,59895,56815,969

自己資本

28,13432,5514,416

自己資本比率

23.1%

23.1%

0.0p

出所：決算短信、決算説明資料よりフィスコ作成

各事業の業績は以下のとおりである。
(1) 不動産事業
売上高が前期比 52.6% 増の 43,783 百万円、セグメント利益が同 117.8% 増の 8,071 百万円と順調に拡大した。特に、開発流動化が「S-RESIDENCE」シリーズ 7 棟（そのうち、SRR 向けが 4 棟）の販売により増収に寄与した（前期は実績なし）。また、再生流動化についても一般事業会社や SRR 向けに 18 物件（そのうち、
SRR 向けが 8 物件）を売却したが、比較的大型物件が多かったことから大きく伸長した（前期実績は 23 物件）。売却物件の中には、「水戸サウスタワー」や「センターホテル東京」などが含まれている。投資分譲についても 15 棟 628 戸の販売が好調であったことから順調に伸びている（前期実績は 10 棟 551 戸）。一方、ア
セットマネジメントについては、SRR の立ち上げに伴うプラス要因があった前期に比べて減収となったものの、ほぼ想定内である。なお、不動産事業が期初予想を下回ったのは、販売予定であった「S-RESIDENCE」
シリーズ 1 棟が期ずれとなったことや、再生流動化における売却予定物件の一部を入れ替えたことが要因であり、実態としては業績の下振れを意味するものではないと言える。
また、損益面では、好調な不動産市況等の影響や利益率の高い開発流動化の伸びなどによりセグメント利益率
は大きく改善しており、増収効果と合わせて大幅な増益を実現した。

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業績動向(2) 不動産賃貸事業
売上高が前期比 19.3% 減の 7,288 百万円、セグメント利益が同 42.3% 減の 2,550 百万円と減収減益となった。
2015 年 11 月期の「水戸サウスタワー」における違約金収入（約 17 億円）の剥落やキーテナント入れ替えに伴う不稼働期間の発生等がマイナス要因となったが、その分は想定内である。稼働率は総じて高い水準を維持しており、特殊要因を除けばおおむね好調に推移していると言える。ただ、期初予想を下回ったのは、収益不動産の取得が全体的に後ろ倒しとなったことにより賃料収入が下振れしたことが要因である。最終的には、固定資産として新たに 22 物件（取得額 185 億円）を取得する一方、13 物件を売却した（特別利益約 235 百万円を計上）。売却については予定外であったが、好条件の引き合いがあったことにより売却に踏み切ったものとみられる。
また、損益面でも、特殊要因の剥落等によりセグメント利益率が 35.0%（前期は 49.0%）に低下したが、実質的な利益率の高さに変化はない。
なお、注目されている大型商業施設の「ピエリ守山」については、オールドネイビー（ファッションブランド）の日本撤退に伴う退店の影響（約 420 坪）が気になるものの、その半分のスペースについては既に後継テナントが決定している。また、2017 年 2 月 10 日にはニトリ <9843> が新たに出店したほか、付帯施設の追加等によるバリューアップに向けて順調に進展していると言える。現在、販売用不動産（棚卸資産）として計上していることから、いずれ売却も視野に入れているものと考えられるが、時期については様々な要素を勘案しながら検討するものとみている（同社の中長期経営計画の中にも織り込まれていないようだ）。
(3) その他の事業
売上高が前期比 80.6% 増の 1,853 百万円、セグメント利益が同 38.9% 減の 123 百万円と増収ながら減益となった。前期に取得したホテル 2 物件（エスペリアホテル長崎、ホテルサンシャイン宇都宮）が期初から寄与したことで大幅な増収となった。ただ、損益面では、建設・リフォーム事業における工事原価の上昇が利益を圧迫する要因となった。また、運営委託費の発生（新たなホテル 2 物件については運営を外部委託）も利益の伸びを抑える形となったようだ。
3. 開発計画（パイプライン）の状況「S-RESIDENCE」シリーズの開発状況は、2016 年竣工分が 3 物件（268 戸）、2017 年竣工予定分が 10 物件（1,071
戸）、2018 年竣工予定分が 4 物件（449 戸）と合計 17 物件（1,788 戸）が進行している。2018 年分については、
まだ仕込みの段階であるが、販売予定価格による売上高では合計約 260 億円（前期実績の約 2.8 倍）が積み上がっており、今期から来期にかけて売上高に貢献していくものと考えられる。首都圏 5 物件（東京 2、神奈川 2、千葉 1）
及び関西圏 10 物件（大阪 10）のほか、愛知（名古屋）1 物件、北海道（札幌）1 物件となっている。そのうち、北海道（札幌）については高級ファミリー賃貸マンションを予定している。

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業績動向「S-RESIDENCE」の開発及び販売計画（2016 年 11 月末）
竣工年度

物件名称（又は仮称）

所在地

竣工年月

階数

優先交渉権
（注）

戸数

S-RESIDENCE 淀屋橋

大阪市中央区

2016年 1月

15

84

-

S-RESIDENCE 緑橋駅前

大阪市東成区

2016年10月

13

148

○

神奈川区反町2016年10月

10

36

○

2016 年（平成 28 年） S-RESIDENCE 横浜反町
合計

268

S-RESIDENCE 深江橋 EAST Ⅰ

大阪市東成区2017年 1月

10

144

○

S-RESIDENCE 深江橋 EAST Ⅱ

大阪市東成区2017年 1月

10

96

○

S-RESIDENCE 新大阪 WEST

大阪市淀川区2017年 1月

15

224

○

S-RESIDENCE 川崎貝塚

川崎区貝塚

2017年 1月

12

43

○

吹田市垂水町2017年 6月

10

75

○

大阪市中央区2017年 7月

15

84

○

大阪市都島区2017年 7月

11

120

○

S-RESIDENCE 宮の森

札幌市中央区2017年 7月

4

22-

S-RESIDENCE 名古屋市中区

名古屋市中央区

2017年 8月

15

109

○

S-RESIDENCE 南堀江

大阪市西区

2017年 9月

15

154

○

S-RESIDENCE 新宿

東京都新宿区

2018年 1月

11

65

○

S-RESIDENCE 市川市南八幡

千葉県市川市2018年 1月

681○

大阪市淀川区

2018年 1月

11

187

○

東京都中央区

2018年 3月

11

116

○

S-RESIDENCE 吹田市垂水町2017 年S-RESIDENCE 中央区谷町 5 丁目
（平成 29 年）
S-RESIDENCE 都島区中野町

合計

2018 年S-RESIDENCE 淀川区木川東（平成 30 年）
S-RESIDENCE 日本橋中州

1,071

合計

449

注：優先交渉権に記載の○は、SRR に優先交渉権を付与している物件。ただし、基準日時点で SRR と売買の合意はしていない。
出所：決算説明資料よりフィスコ作成

一方、投資分譲の開発案件の状況は、2016 年竣工分が 7 棟（593 戸）、2017 年竣工予定分が 10 棟（456 戸）、
2018 年竣工予定分が 12 棟（637 戸）と合計 29 棟（1,686 戸）が進行している。こちらも 2018 年分については、
まだ仕込みの段階とみられるが、販売予定価格による売上高では約 317 億円（前期実績の約 3.1 倍）が積み上がっている。東京 20 棟、大坂 8 棟、京都 1 棟となっている。

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業績動向

投資分譲開発及び販売計画（2016 年 11 月末）
竣工年度

物件名称・PJ 名称

所在地

竣工年月

階数

戸数

サムティ京都西大路

京都市下京区

2016年 3月

7

サムティ難波 VIVO

大阪市浪速区

2016年 4月

13

96

サムティ本町橋Ⅱ MEDIUS

大阪市中央区

2016年 5月

11150

東京都足立区

2016年 6月

14102

東京都足立区

2016年 8月

731

品川区南大井 4 丁目

東京都品川区

2016年 8月

1543

サムティ阿波座 BELSIA

大阪市西区

2016年10月

15足立区千住宮元町
2016 年（平成 28 年） 足立区足立 4 丁目

合計

73

98
593

中央区新川 2 丁目

東京都中央区2017年 1月

1227

吹田市江坂町 1 丁目

吹田市江坂町2017年 1月

965

福島区吉野 4 丁目

大阪市福島区2017年 2月

980

品川区南品川 4 丁目

東京都品川区2017年 3月

938

墨田区石原 3 丁目（北）東京都墨田区2017年 3月

1138

東京都墨田区2017年 3月

1242

東京都墨田区2017年 9月

839

文京区湯島 2 丁目

東京都文京区2017年 9月

1157

江東区平野 2 丁目

東京都江東区2017年10月

941

新宿区新宿 7 丁目

東京都新宿区2017年10月

62017 年
墨田区石原 3 丁目（南）（平成 29 年）
墨田区横川 1 丁目

合計

29
456

練馬区豊玉北 2 丁目

東京都練馬区2017年12月

948

中央区日本橋浜町 2 丁目

東京都中央区2017年12月

1330

墨田区錦糸 1 丁目

東京都墨田区2017年12月

1372

文京区小石川 5 丁目

東京都文京区

2018年 1月

1027

淀川区木川東 2 丁目

大阪市淀川区

2018年 1月

1190

淀川区西宮原 2 丁目Ⅱ

大阪市淀川区

2018年 1月

1090

東京都台東区

2018年 3月

1353

東京都中央区

2018年 3月

1045

豊島区池袋本町 1 丁目

東京都豊島区

2018年 4月

1131

台東区蔵前 3 丁目

東京都台東区

2018年 5月

1328

西淀川区姫里大阪市西淀川区

2018年 6月

1085

台東区小島 1 丁目（西）東京都台東区

2018年 7月

112018 年
台東区台東 2 丁目
（平成 30 年）
中央区月島 3 丁目

合計

38
637

出所：決算説明資料よりフィスコ作成

したがって、都心を中心に用地仕入れの環境は厳しさを増しているが、SRR を中心としたビジネスモデルの優位性を生かすことで、用地仕入れにおいても戦略的に取り組むことができる同社にはアドバンテージが発揮されていると言える。

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業績動向

17/11 期も引き続き増収増益が続く見通し
4. 2017 年 11 月期の業績予想
2017 年 11 月期の業績予想について同社は、売上高を前期比 16.8% 増の 61,200 百万円、営業利益を同 8.3%
増の 9,300 百万円、経常利益を同 6.1% 増の 7,200 百万円、親会社株主に帰属する当期純利益を同 3.7% 増の 4,800
百万円と引き続き増収増益を見込んでいる。
売上高は、不動産事業の拡大が増収に大きく寄与する見通しである。一方、損益面では、大型物件（収益不動産）の取得に伴う減価償却費の増加などにより利益率は若干低下するものの、増収により増益を確保する想定である。
また、投資計画は、開発用地に約 158 億円、収益物件に約 395 億円の合計約 553 億円と前期を上回る水準を予定している。
2017 年 11 月期業績予想（単位：百万円）
16/11 期実績
売上高

17/11 期構成比

予想52,409増減
構成比

金額61,200

前期比

8,790

16.8%
20.8%

不動産事業

43,783

83.5%

52,900

86.4%

9,116

不動産賃貸事業

7,288

13.9%

7,100

11.6%

-188

-2.6%

その他の事業

1,853

3.5%

1,600

2.6%

-253

-13.7%

調整額

-515

-

-400

-

115

-

売上原価

39,087

74.6%

-

-

-

-

販管費

4,735

9.0%

-

-

-

-

営業利益

8,586

16.4%

9,300

15.2%

713

8.3%

不動産事業

8,071

18.4%

9,800

18.5%

1,728

21.4%

不動産賃貸事業

2,550

35.0%

2,100

29.6%

-450

-17.7%

その他の事業

123

6.6%

200

12.5%

76

61.3%

調整額

-2,159--2,800

-

-640

-

経常利益

6,788

13.0%

7,200

11.8%

411

6.1%

親会社株主に帰属する
当期純利益

4,628

8.8%

4,800

7.8%

171

3.7%

出所：決算短信、決算説明資料よりフィスコ作成

主な事業の業績見通しとその前提条件は以下のとおりである。
(1) 不動産事業
売上高を前期比 20.8% 増の 52,900 百万円、セグメント利益を同 21.4% 増の 9,800 百万円を見込んでいる。
開発流動化は「S-RESIDENCE」シリーズ 8 棟の販売、再生流動化は収益不動産 30 物件の販売、投資分譲は
14 棟 612 戸の販売を想定している。損益面でも、増収により増益を確保するとともに、セグメント利益率も18.5%（前期は 18.4%）と高い水準を維持する見通しである。

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業績動向(2) 不動産賃貸事業
売上高を前期比 2.6% 減の 7,100 百万円、セグメント利益を同 17.7% 減の 2,100 百万円を見込んでいる。収益不動産の売却が早い時期に集中している一方、新規取得については後半に偏っていることから賃料収入は若干減少する想定となっている。損益面でも、大型物件の取得※に伴う減価償却費の増加から、セグメント利益率は 29.6%（前期は 35.0%）に低下する見通しである。
※

2016 年 11 月 29 日に取得したサムティ警固タワー（福岡市のタワーマンション）など。

(3) その他の事業
売上高を前期比 13.7% 減の 1,600 百万円、セグメント利益を同 61.3% 増の 200 百万円を見込んでいる。物件の一部売却の可能性も視野に入れ、保守的な計画になっているものとみられる。
弊社では、好調な不動産市況が続いているなかで、開発案件のパイプラインや収益不動産の仕入れの状況などを勘案し、会社予想の達成は十分に可能であると判断している。なお、上期は、前期からの期ずれ分を含め、売却案件が集中していることから通期予想に対する進捗率が高い水準に達する可能性があるが、そこは慎重に判断する必要がある。
5. 2018 年 11 月期の考え方
同社は、2018 年 11 月期の目標（中長期経営計画）として、売上高を 850 億円（2017 年 11 月期の業績予想
比 38.9% 増）、経常利益 90 億円（同 25.0% 増）を掲げている。引き続き、不動産事業の拡大が同社の成長をけん引する想定であるが、今期の業績予想を基準にすると、大幅な業績の伸びが必要となる。
弊社では、前述のとおり、開発案件のパイプラインが順調に積み上がっていることや、今期における意欲的な投資計画（総額 553 億円）が来期以降の業績に貢献することを勘案すれば、2018 年 11 月期の計画も達成できる
可能性は高いものとみている。別の見方をすれば、今期の投資計画の達成度合いが来期以降の業績に大きく影響するものと言え、その進捗を注意深く見守る必要がある。

伪伪成長戦略
地方大都市圏でも開発を拡大させ、中長期的な安定拡大を目指す
1. 中長期経営計画
同社は、2016 年 11 月期から新たな中長期経営計画をスタートしている。前回の中長期経営計画が外部環境（日銀による追加金融緩和、インバウンド需要の拡大等）や内部環境（事業エリアの拡大、J-REIT 事業への進出、
東証 1 部への市場変更等）の変化により 2 期前倒しで達成できる見通しとなったことから、2018 年 11 月期の計画を増額修正するとともに、新たに 2020 年 11 月期の計画を設定した。2020 年 11 月期の目標として、売上
高 1,000 億円水準、経常利益 100 億円水準を目指している。
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成長戦略

中長期経営計画「Challenge40」
16/11 期計画

18/11 期計画

20/11 期計画

売上高

570 億円

850 億円

1,000 億円水準

経常利益

70 億円

90 億円

100 億円水準

EPS

194.4 円

240 円

300 円以上

ROE

14.9%

15.0%

15% 以上

ROA

7.0%

7.0%

7% 以上

自己資本比率

23.0%

27.0%

30% 以上出所：決算説明資料よりフィスコ作成
注：ROA= 営業利益÷総資産（期首 + 期末の平均）

2. 今後の方向性とその進捗
同社は今後の成長戦略として、(1) SRR を中心としたビジネスモデルの構築、(2) 地方大都市圏における戦略的投資、(3) ホテル開発事業の展開の 3 つの軸を掲げている。また、財務目標として、資本効率の維持と財務基盤の確立を目指す。
(1) SRR を中心としたビジネスモデルの構築
順調に立ち上がった SRR を中心として、仕入、開発、賃貸、販売、販売後のフィー収入までの一気通貫型のビジネスモデルをさらに進化させる方針である。具体的には、開発物件を SRR 向けに優先的に供給するとともに、供給後のアセットマネジメントやプロパティマネジメント業務を受託することにより安定的なフィービ
ジネスの確立を目指すものである。すなわち、SRR の成長を同社の成長に結び付ける戦略と言える。前期末
現在、SRR への供給検討物件（ウェアハウジング）として、全国の政令指定都市を中心に 10 物件（760 戸）を保有している。今後 2 年から 3 年をかけて SRR の資産規模 1,000 億円の実現に向けて物件供給を進めていくとともに、安定的なアセットマネジメント手数料を拡大する方針である。
(2) 地方大都市圏における戦略的投資2016 年 11 月期から 2020 年 11 月期までの 5 年間における総投資額として約 3,000 億円を計画している。
具体的な施策としては以下のとおりである。2016 年 11 月期の仕入れ実績は約 395 億円（開発用地及び収益
不動産）、2017 年 11 月期計画では約 553 億円を予定しており、今後さらに投資ペースを加速する方針とみられる。
a) 開発エリアの拡大
これまで首都圏及び関西圏を中心としてきたが、北海道や中部、九州等、各支店エリアにも開発エリアを拡大する。
b) 開発アセットの多様化
アコモデーションアセット（賃貸住宅、ホテル及びヘルスケア施設等の賃貸住宅周辺領域の不動産）を対象としている SRR は、ホテルの組み入れも可能（保有資産残高の 20% まで）となっており、各支店エリアを中心としてホテル開発にも積極的に取り組む。

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成長戦略c) 収益不動産や再生不動産については、地方大都市圏の利回りの高い物件の発掘に取り組むとともに、回転を効かせることでキャッシュフローを確保する。
エリア別・アセット別投資計画（単位：億円）
収益不動産

S-RESIDENCE（ファンド・REIT 向け）

再生不動産

投資家向け 1R

S-PERIA ホテル

合計

北海道

160

70

30

-

50

310

首都圏

-

110

100

430

190

830

中部

210

70

40

30

50

400

関西

270

110

170

230

130

910

九州

270

70

60

40

110

550

合計

910

430

400

730

530

3,000

出所：中長期経営計画よりフィスコ作成(3) ホテル開発事業の展開
前述した総投資額約 3,000 億円のうち、約 530 億円についてはホテル開発事業（土地＋建築費）に投資する計画である。具体的には、北海道エリアに 50 億円（2 棟から 3 棟）、首都圏に 190 億円（10 棟程度）、中部
圏に 50 億円（2 棟から 3 棟）、関西圏に 130 億円（5 棟から 6 棟）、九州圏に 110 億円（5 棟程度）を予定している。「S-PERIA ホテル」を新たなブランド名として展開するとともに、ビジネス及びインバウンドの両方の需要を取り込む方針である。前期は、前述のとおり、福岡をはじめ数物件の用地を確保した。ただ、ホテル開発事業への投資については、地域によって物件を厳選の上、慎重に進める構えとしている。
(4) 財務戦略
一定の財務健全性を保持しつつ、持続的な成長を実現する方針である。具体的には、2020 年 11 月期における自己資本比率 30% 以上を目指す一方、ROE15% 以上、ROA7% 以上の資本効率を維持する。また、有利子
負債コストの削減やネット D/E レシオ 2.0 倍以下についても目標に掲げている。
(5) その他
海外事業への進出についても取り組む。その一環として 2016 年 9 月には、ベトナムの主要都市ホーチミンにて不動産開発・賃貸事業を営む不動産会社を投資ターゲットとするファンドへの出資（500 万米ドル）を行った。本件を海外事業の足掛かりとし、高い成長が期待できる ASEAN 諸国を中心に現地法人等との共同開発や賃貸用不動産の購入・保有、さらには海外支店または子会社の開設を視野に入れ、更なる海外事業展開の拡大を図っていく。

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2017 年 2 月 23 日（木）http://www.samty.co.jp/ir伪伪株主還元
17/11 期は 3 円増配の 36 円を予定
同社は、株主に対する利益還元を経営の最重要課題の 1 つであると認識しており、配当についても、業績を反映させるとともに、今後の事業計画や財政状態を総合的に勘案した上で実施する方針としている。
2016 年 11 月期については、普通配当として 1 株当たり 33 円（配当性向 16.8%）の配当を予定している。
2015 年 11 月期は、東証 1 部上場の記念配当 3 円を含めて 1 株当たり 33 円の配当であったことから、実質的には 3 円の増配と言える。また、2017 年 11 月期についても、前期比 3 円増配の 1 株当たり 36 円の配当を予定している（配当性向 17.8%）。
同社は、2020 年 11 月期までに配当性向 30% を目指している。弊社では、今期配当予想の増額修正の可能性を含め、利益成長と配当性向の引き上げの両面で増配の余地は大きいとみている。
また、EPS の増大による株主価値の向上も目指しており、自社株買いにも積極的に取り組む方針である。

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重要事項（ディスクレーマー）
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