M O N T H LY R E A L E S T AT E

［題字］故 野田卯一 会長

5
MAY

2023
広島の島しょ部探訪記① 空き家活用で活気が生まれた恵み多き宝の島〜江田島市〜〜竹原市大久野島 〜② 地図から消された島︑遥かなる再生［巻頭 特 集１］

［特集2］

空き家管理から広がる
ニュービジネス
［特集3］

2023年６月施行の
改正消費者契約法が不動産業に及ぼす影響［賃貸相談］

賃借人による
保証委託契約の解除は、賃貸借の解除原因となるか？
公益社団法人 全日本不動産協会

公益社団法人 不動産保証協会

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３.手付金保証付
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４.保証付
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売主

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所属の地方本部事務局へ金等を受領し、物件の登記、引渡しがあるまで保全（保管）する制度です。

弁済制度について会員業者と宅地建物取引をしたお客様が損害を受け、苦情の■ 令和４年度

解決が困難な場合には、当協会がその債権を認証することで、被害相当額（上限あり）の払い渡しを受けることができます。

※各事案の詳細はホームページ（会員専用ページ）内に掲載されております。
の第11回弁済委員会

審査結果

審査明細

社数

件数

認証申出

４社

４件

25,745,000 円

認

４社

４件

23,575,000 円

29 社

32 件

171,536,361 円

証

令和４年度認証累計（公社）不動産保証協会ホームページ ▶▶

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一般保証制度の他、法定研修会、弁済業務、各種保全制度など、保証協会の各種情報が掲載されております。

02

保証のお知らせ
特集 1

MONTHLY RE AL E STATE

04

5 2023

広島の島しょ部探訪記① 空き家活用で活気が生まれた
恵み多き宝の島〜江田島市〜② 地図から消された島、遥かなる再生MAY〜竹原市大久野島〜

特集 2

08

空き家管理から広がるニュービジネス
特集 3

10

2023年６月施行の改正消費者契約法が不動産業に及ぼす影響
不動産お役立ちQ&A＜法律相談＞

12

ローン条項による契約解除の条件について
弁護士

渡辺 晋

＜賃貸相談＞

14

賃借人による保証委託契約の解除は、賃貸借の解除原因となるか？
弁護士

江口 正夫

＜相続相談＞

16

不動産の相続時精算課税制度の利用について
税理士

若林 昭子

＜賃貸管理ビジネス＞

18

なぜオーナーが家賃を下げたがらないのか
みらいずコンサルティング株式会社

今井 基次＜労務相談＞

20

有期労働者の無期転換申込権とは
特定社会保険労務士

野田 好伸

宅建士講座

＜宅建士試験合格のコツ＞

22

宅建業法

宅地建物取引業保証協会

資格試験受験指導講師
連

植杉 伸介

載

＜不動産トラブル事例と対処法＞

24
写真：北川孝次 /アフロ

不動産適正取引推進機構 中戸 康文

COVER PHOTO

大久野島のアナウサギ
瀬戸内海に浮かぶ広島県竹原市の大久野島＜物件調査のノウハウ＞

26

は、野生のアナウサギが400羽ほど暮らす国立公園である。島を歩けば人なつこいウサギたちがぴょこぴょこと駆け寄り、愛らしい表情を見せてく

未内見承諾書を提出し、建物の内見をしなかった
賃貸住宅の借主とのトラブル
区分所有建物の売買における注意点について
不動産コンサルタント 津村 重行
その他

れるが、
エサがないとわかると踵を返し去ってい28

く。
そんな後ろ姿も魅力なのである。

29
30
31

新入会員名簿新ラビーネットのお知らせ
協会からのお知らせ
地方本部の動き巻頭特 集1‑ ①

空き家活用で活気が生まれた
恵み多き宝の島
広島の島しょ部探訪記〜江田島市〜

依然、深刻化を極める空き家問題。
加えて人口減少、過疎化など、私たちが抱える問題はゆゆしき状況に変わりません。
そのような中、「空き家を住居として活用する」といった概念を取り払い、その幅を広げた活動をしているのが広島県・江田島市です。
さらにこの活動は現在、希薄となったといわれている人と人とのつながりも生み出しているといいます。
詳細を担当者に伺いました。

生まれた江田島市ですが、近年は若者市が多いのですが、広島市には車で1の転出が続き、ある問題に頭を悩ませて

時 間もあれば 行き来できます。そのたいると江田島市企画部政策推進課の川め、夏季休暇、年末年始は江田島の実

瀬戸内に浮かぶ江田島、能美島とそ

上 建司氏（ 以 降：川上 氏 ）は話します。

家で過ごすという方が多くいます。今年の周辺の島々で構成される江田島市。

「人口は年間500人ペースで減少していも空き家の所有者向けに、空き家バンク

この地域は、古くから日本有数のカキのるのが現状で、今後もこの傾向は続くとの登 録を促す通 知をしていますが、登産地、造船業が盛んな地として知られ、いわれています。理由は仕事です。仕事録の意向を示してくれる方は1/4ほどし

菊やカーネーション、みかん、ネーブル

が第一次産業に偏っていたこともあり、かいません。残りの3 / 4は現 状のまま等、柑橘類の産地としても名を馳せてい若者たちが仕事を求めて都市部に転出で、利用するから登録しないという回答ます。平成28年からは、温暖で降水量する傾向が続いています。また、近年のがほとんどです」。

の少ない瀬戸内特有の気候を活かした転出超過は空き家の増加にもつながっ

江田島市で生まれ育った川上氏は、

オリーブ栽培にも力を入れ、現在では生ています。その率は県内でも高く、現時親戚などが集まる拠り所として、実家を産高も全国上位を誇ります。

点で1800戸ほどの空き家があります」。

残す気持ちも理解できるとしながら「放

ただ、“完全な空き家”が少ないのも置すれば老朽化が進んで、住めなくなっ江田島市の特徴で、企画部企画振興課てしまいます。空き家の数は数字だけ見の吉田大輔氏は「市民の転出先は広島ていればどんどん増えています。だから産業の偏りで生じた若者の転出現象

恵まれた自然環境から様々な産業が

図表1

日本人

江田島市と広島市、呉市とを結ぶフェリーは頻繁に運行しているため、都市部に勤務する人が多い。

4 月刊不動産 ｜ 2023.5

江田島市の人口増減（令和５年4月1日）
人口増減

転

入

▲357

152

転

出

社会増減

出

生

487

▲335

8

死

亡

30

自然増減
▲22

外国人

▲14

33

47

▲14

0

0

0

全体

▲371

185

534

▲349

8

30

▲22

江田島市の人口は20,955人（うち外国人市民765人）。外国人市民はコロナ禍により大幅に減少したが、入国緩和により再び増加傾向にある。

初の複合施設「Kirikushi Coastal Village」

こそ、利 活用を推 進するために企 業 誘
致に力を入れたのです」と話します。

空き家活用で生まれた
人と人とのつながり
江田島市は数年前から、広島県と連携して企 業のオフィス誘 致をしています。市はオフィス開設のための候補地の選定や、場所の提供、空き家の確保等を行い、現 在では広 告 運 用、アプリ開↑古民家の改修にはクラウド
ファンディングで資金を集めた。

発、WebデザインといったIT関連企業

人々の憩いのスペースだけでなく、子供を対象としたプログラミング教室等の場としても活用。

←近隣の小学校の子供たちが描いた複合施設の看板。

のほか、クラフトビール製造など様々な業 種の企 業が進出しています。川上氏

老朽化の進む古民家が人々の集うハブに

は「企業誘致といえば、工場の建設などをイメージしがちですが、市には広大な土地もなく、流通面でも厳しい現状があ

ナントスペースを備える複合施設で、
テ
ナントスペースは６部屋。現在サイクルショップやエステサロンのほか、５店舗

広島市や呉市への通勤者が多く住の出店が決まっている。運営する蛇草氏

む、江田島町切串エリアの空き家をリノ

は「宿泊スペースも完成し、敷地内の畑

ベーションして完成した「Kirikushiの活用にも取り組みたい」と話す。オー

うことで、移住も促進できる。また、
これCoastal Village」（令和4年8月21日

プン初日のイベントには多くの人が来まで江田島市になかった業種の企業がオープン）。カフェやシェアキッチン、テ場し、にぎわった。

りました。
そのため、目を向けたのが空き家でした。空き家を企業に活用してもら進出することで、産業を起こす可能性も生まれます。ただ、企業誘致が、新たな人と人とのつながりをもたらしたことにれ、パソコンに興味のある子供たちを対は、多種多様な業態の店舗が入居するは正直、驚いています」。

象にプログラミング教室を開催する等、ほか、1階イベントスペースは、様々な人

老若男女問わず、新たな交流が生まれたちが集まる憩いの場として利用されてているそうです。

います。蛇草氏が開催するイベント時にことの詳細を伺うと、江田島市に進出した企業の人たちが、地元農家にブラン
ディングの提案や島の特産品のラベル

この動きは、市が運営するプロジェク

は子供たちも企画出しやディスカッショ

デザイン提案など、自分たちの持つスキ

ト・地域おこし協力隊からも派生していンに参加しているそうです。
「 少しでも多ルを存分に広めているといいます。
これます。
それが蛇草孝介氏（以降：蛇草氏）

くの職に触れて、イベント開催を通しては大 人に限らず、子 供に対しても行わの 手 掛 け た「 K i r i k u s h i C o a s t a l

皆で話し合うことで、子供の将来にプラV i l l a g e 」です。
「ただ住むだけではなスになればいい、
そう思っています」
と話

図表2
年

く、遊ぶ部屋やお店等、江田島市への移住者の推移
度

平成28年度

移住世帯数（世帯） 移住人数（名）
11

26

します。

いろいろな活用ができ

取材冒頭で「江田島市にはどこか閉ー

る 空 間 を 目 指 しまし

塞的な雰囲気が漂っていた」
と話してい

累

計

平成29年度

11

24

ー

た。これが江田島 市のた川上氏。ただ、この数年間の江田島市

平成30年度

1122ー

空き家活用のひとつのの取り組みによって、島の雰囲気は確実

令和元年度

4

12

ー

令和２年度

7

16

143世帯319名

事例になればうれしいに変わりつつあると最 後に語っていま

令和３年度

22

47

165世帯366名ですね」と蛇 草 氏は話す。
また、空き家活用がもたらした、人と

令和４年度

34

73

199世帯439名

します。その 言 葉 が 示

人との新たなつながりは、未来を担う子

すように「 K i r i k u s h i

供たちの夢の醸成にもひと役買ってい

Coastal Village」にるといえます。

江田島市の取り組みとともに、
リモートワークの普及などによって、若者の移住も増えているという。

2023.5 ｜ 月刊不動産 5巻頭特 集1‑ ②

地図から消された島、遥かなる再生

広島の島しょ部探訪記〜竹原市大久野島〜─ Reborn to Rabbit Island ─

史上初めて核兵器が使用された都市として世界に知られる広島県。
爆心地のほど近くに建つ「原爆ドーム」は、戦争のシンボルともいえます。
ところで、広島県にはもうひとつ、戦争の影を色濃く遺すエリアが存在します。
敵国の侵入を防ぐ要塞として、あるいは化学兵器の製造拠点として、地図から消された「大久野島」。
幾多の戦争に翻弄されたこの島が、ウサギが憩うリゾートアイランドとして再生するまでの軌跡をたどります。

迎撃せざるを得なかったのです。

瀬戸内海の小島に築かれた要塞

幸い、砲台は実戦で使用されることな
く1924年に廃止されましたが、
この要

げい よ

大久野島は、瀬戸内海芸予諸島に浮塞を秘匿するために地図に検閲がかけ

かぶ周囲4.3kmほどの小さな島です。忠られ、芸予要塞一帯が赤く塗りつぶされ

海港から連絡船で約15分、２番桟橋をたといいます。

ただのうみ

降りると、そこにはウサギたちが遊ぶの
どかな風景が広がります。
現在は環境省の管理のもと、島全体

島全体が毒ガスの製造拠点に秘匿されました。

毒ガス島の終幕、
みたび

そして三度の戦争へ
日中戦争時（1937-45年）、毒ガスの生産量はピークに達し、島の貯蔵庫から中国大陸などの戦場へ運ばれたといわれています。
やがて1945年に終戦を迎えると、島が国民休暇村となっている大久野島で1929年、要塞の廃止と入れ替わるよに残されていた毒ガスは海洋投棄され、すが、1800年代後半までは民家が点うに、今度は島に毒ガス工場が建設さ工場や貯蔵庫といった施設は、進駐軍在し、風光明媚な島の暮らしがありましれました。第一次世界大戦（1914-18

によって埋設・焼却などの無毒化処理がた 。そ れ が 断 た れ た の は 、日 清 戦 争

年 ）で欧 州が 毒ガス戦を行ったことを施されました。約15年間稼働した施設（1894-95年）が終わって間もなくのこ受け、旧陸軍が研究を本格化したのでは、合 計 6 , 6 1 6トンの毒ガスを生み出とです。日露戦争（1904-05年）を予感す。その製 造 拠 点として大 久 野 島が選し、幕を閉じました。

した日本政府は、戦艦の侵攻を防ぐため

ばれた理由には、島の大半が旧陸軍用

その後、大久野島はいったん米軍かに全国各地に砲台を建設。1900年前後地であったこと、島であるため秘匿性がら日本政府に返還され、1950年に瀬戸に芸 予 要 塞 が 築 か れ 、大 久 野 島の中高く、事故が起きた場合に被害が少な

内海国立公園に指定されます。
ようやく部・北部・南部の３か所にも計22門の砲いといったことがあったようです。工場

平穏を取り戻したかのように見えました

台が設置されました。本来ならば、砲台では学 徒 動員を含む延 べ6 , 5 0 0 人がが、同年に朝鮮戦争（1950-53年）が始は外海に面した臨海部に築くべきです

働き、
そのほとんどが被毒しました。

まると、米軍はこの島を弾薬の蔵置所とが、当時の大砲は射程が短かったため、そしてこのときも、島は機密保持のた

芸予諸島のような内海の島に設置してめに地図から消され、島での出来事は

6 月刊不動産 ｜ 2023.5

して接収。再び戦争に巻き込まれていったのです。

北部・南部砲台跡

中部砲台兵舎跡

1900年頃、海峡をにらむように据え置かれた北部砲台（写真左・右上）と南部砲台（写真右下）。
1904年に日露戦争が始まると、主力の28cm砲は前線に移設され使用された。
その後、毒ガス製造
時には砲台に貯蔵缶が置かれた。右上の写真はその基部である。

砲台の脇に建てられた赤レンガ造りの兵舎。
アーチ型の屋根をかけたレトロな建物である。1929年に毒ガス製造が始まると、原料等を保管する倉庫として使用された。

大久野島が消された地図
1938年発行の地図（「大久野島毒ガス資料館」展示）。右上にあるはずの大久野島が、周辺の海域ごとざっくりと消されている。

発電所
毒ガス製造のための発電施設（写真左）。
８基あった発電機は戦後に撤去され、朝鮮戦争時には米軍が弾薬庫として使用した。外 壁 やゲート（ 写 真 右 ）には弾 薬 庫を意 味する「MAG2」の文字が残っている。建物は朽ちつつあるが、窓の多いモダンなデザインである。

長浦毒ガス貯蔵庫跡
山に埋もれるように建設された貯蔵庫。庫内の６つの部屋には、それぞれ100トン近くの貯蔵缶が置かれていた。内側が黒く焼け焦げているのは、戦後に残留毒素の焼却作業が行われたためである（写真右）。当時は建物の前に高さ３〜４ｍほどの土塁を造り、海上から見えないよう隠していた。

再生への水先案内人はウサギ

観光客が訪れるようになりました。
竹原市によると、2010年の来島者数は15万人程度であったのに対し、2017
野生のアナウサギたち

朝 鮮 戦 争 から1 0 年 。大 久 野 島 は

年のピーク時には40万人超に急増。そ1963年に国民休暇村として生まれ変われにともないウサギの数も約1,000羽にりました。それ からさらに半 世 紀 ほど倍増したそうです。
その後、新型コロナの経った2014年、島は思いもよらないか

影響で来島者数が激減し、ウサギの数たちで注目されることになります。海外のも400羽ほどに戻りましたが、Withコロ

観光客が島のウサギたちを撮影した動ナのいま、再びにぎやかさを取り戻しつが広島県に集い世界中から注目される画が「YouTube」で話題となり、世界中

つあります。

この機会は、戦争が持ついくつもの側面で再生されたのです。“ウサギ島”は瞬く

折しも、この５月には「G７広島サミッ間にSNSで拡散され、国内外から多くのト」が開催されます。各国のリーダーたち

島を歩くと、海岸やキャンプ場、遺跡周辺などいたるところで可愛いウサギたちに出会う。
この島にウサギがす
むようになったのは、1970〜80年代に忠海の小学校で飼われていた数羽のウサギを放したのが始まりとされる。
しかしこれには諸説あり、真相は藪の中である。

と平和について考える、ひとつのきっかけになるかもしれません。

2023.5 ｜ 月刊不動産 7

巻頭特集2

ニュースの解説

空き家管理から広がるニュービジネス
人口減少に相反して住宅ストックが積み上げられるなか、全国的に増加し続け、社会問題になっている空き家。不動産業界の領分でありながら、ビジネスとして成り立ちにく
く敬遠する会社が多いのが実情です。そのような状況のなか、「空き家管理」を前面に掲げて全国展開のビジネスを成功させている事例があります。社会問題を解決しつつ、空き家管理からしっかりと売上げにつなげていくモデルとはどのようなものでしょうか。
執筆

殿木 真美子住宅ジャーナリスト。戸建て、マンション、不動産、
マンション管理、
リノベーションなど住宅関連を幅広く取材。
自身も1棟ものの賃貸併用住宅のオーナーとなり、不動産経営をしている。

社会問題となっている空き家対策に政府、自治体が注力した。
それを初めて条例としたのが埼玉らかに不動産業界の領域でありながら、

県所沢市の「所沢市空き家等の適正管

空き家管理の問題に不動産会社が積理に関する条 例 」で、制 定されたのは極的に関与することが非常に少ないと国土交通省のデータによると、空き家

2010年。空き家対策に特化した条例というのが現状です。
そのようななかで、空の数は20年前から右肩上がりに増え続して全国初の試みで、それ以降、各地でき家管理の新しいビジネスモデルを確

け、2018年時点で849万戸。住宅の総同じような条例がつくられました。

立し、成功している会社があります。

数に対して1 3 . 6 %を占めています（ 図

また、2014年には「空家等対策の推株式会社L&Fは、「日本空き家サポー

1 ）。なかでも今 問 題になっているのは進に関する特別措置法」いわゆる空家ト」
を運営する会社です。2015年にサー「その他空き家」といわれるもの。長期に法が制定され、翌年に施行。空家法にビスを開始し、空き家管理専門業者としわたって居住者が不在となっている住

よって、適切に管理されていない空き家て唯一47都道府県に対応。2023年3月

居のことを指しますが、この20年でおよを「特定空家」に指定することができ、指現在で171社が加盟しています。

そ2倍に増えているのです。

導や命令のほか行政代執行もできるよ「以前勤めていた会社で全国の不動「その他の住宅」の空き家の内訳とし

うになりました。市区町村は法的な裏付

産を見て回っていたとき、行く先々に空ては、戸建てが7割以上、4分の3以上がけを得て空き家の対策に対応することき家が点在しているのが目についたんで

旧耐震基準といわれる1980年以前のができるようになったのです。

す。
これはビジネスになるかもしれないと建物。
「 腐朽・破損あり」とされる家が約

さらに、2 0 2 1 年に閣 議 決 定された

思い、空き家管理ビジネスの原案をまと101万戸もありました。
さらに、将来推計「新たな住生活基本計画」でも、「 空き家

めて、引き出しにしまっておきました」とによると「その 他 の 住 宅 」の 空き家 はの状況に応じた適切な管理・除却・利活

語るのは、代表取締役の森久純氏。所

2030年には470万戸程度になると予想

用の一体的推進」が主要目標の一つと沢市の条例やその後の空家法への動きされています。つまり、誰も住まずに放置して掲げられ、さまざまな予算の割り当などを見て、本格的に空き家管理ビジネ

されて老朽化し、倒壊などの恐れのあるてや税制の措置などがなされています。

スを開始しました。

危険な戸建て住宅が今後も増えていこうとしているのです。
このような空き家に対する問題意識
は、各自治体においては以前からありま

8 月刊不動産 ｜ 2023.5

空き家管理の新しいビジネスモデル「空き家管理は入口」
という
発想の転換

そもそも空き家は、家と土地という明日本空き家サポートのサービス概要

は次のとおりです。
まず、管理委託者（顧に苦 戦しています。相 続 相 談などオーす。毎月の管理を通してオーナーとつな

客）
は日本空き家サポートのウェブサイト

ナーの囲い込みに力を入れ始めているがることで信頼関係を醸成し、売却をはなどから申し込みをします。運営本部は会社もあり、潜在顧客をいかにつかみにじめとした「本業」に落とし込むことが可

該当エリアの「空き家サポーター（加盟

いくかが肝要。空き家管理は我々の業能なのです。
ただし、「お客様の期待に沿店）」に管理を委託。管理委託契約は3界が得意としており、比較的簡単に潜在えないエリアがまだ多い」と森氏は課題者間で行われます。実際の現場作業やマーケットで戦える分野なのです」（森を上げます。
さらに「資産価値のほとんど

管 理レポートの作 成は各 加 盟 店 が 行氏）。実際に、空き家管理サービスを解ないような場所にある空き家をいかに流い、運営本部は管理レポートのモニタリ

約した人のうち約9割が「売却」を理由通させていくかは、社会全体で考えなけ

ングや定期的な研修などによって品質にしており、担当した空き家サポーター

ればいけない問題だと思います」と一石を維持する、という仕組みです（図2）。

が売買の仲介をした割合は9割に上りまを投じました。

戸建てでは、郵便受けの確認や建物外部の目視点検、簡単な清掃、雑草除去（玄関周り）などを屋外作業のみの「ライト（月1回、月額税込5,500円）」、
ライトの内容に全室の換気、通水、簡易清掃など
屋内作 業を含めた「スタンダード（月1回、月額税込11,000円）」が主なプランです。わかりやすい動画や写真による管理レポートは、
インターネット上に開設されるマイページから閲覧可能。災害などの緊急時には無料点検を実施することになっており、さらに、管理物件には日本
空き家サポートの看板を掲げるため、近隣住民にとっても安心材料になります。
ちなみに、放置されていたため倒壊の危
険があるなど管理不全の空き家はお断りをしているそうです。
加盟店は、地場の不動産会社や工務

図1

空き家数の推移

（万戸）
1,000
11.5

800
600
400
200
0

9.4

計 394
131
234
30

１９８８年

9.8
計 448

サポートは加盟店に対して現場作業や

計 757

計 659
212

182

13.5
計 820

計 849

318

349

460

462

268

149
262
37

１９93年

42

１９9８年

448

398

352

50

2003年

二次的住宅（左軸）
賃貸用または売却用の住宅（左軸）

41

200８年

41

2013年

38

2018年

（%）
15.0

10.0

5.0

0.0

その他の空家（左軸）空家率（右軸）

出典：総務省「住宅・土地統計調査」
より編集部にて作成※空き家の種類
二次的住宅 : 別荘およびその他（たまに寝泊まりする人がいる住宅）
賃貸用または売却用の住宅 : 新築・中古を問わず、賃貸または売却のために空き家になっている住宅
その他空き家 : 上記の他に人が住んでいない住宅で、例えば転勤・入院などのため居住世帯が長期にわたって不在の住宅や、建て替えなどのために取り壊すことになっている住宅など

図2 日本空き家サポートのサービス概念図
空き家サポーターⓇ店など。加盟金150万円、初期費用20万円で、月額費用は２万円です。
日本空き家

計 576

13.1

12.2

13.6

現場管理作業
管理レポート作成

定期モニタリング
研修等による品質の維持

契約実務の各種研修を定期的に行うほか、営業ツールの提供、
ウェブサイトの運営、集金管理まで実施。立ち上げから運営まで一社で行うことの難しさや費用対お客様（管理委託者）

管理委託契約
3者間契約

日本空き家サポート
運営本部

出典：（株）L&F 作成資料より
編集部にて作成

効果を考えると、妥当な金額といえます。
それでも、月1万円の空き家管理だけで収益を上げにくいのは事実。
しかし、森氏が力説するのは空き家管理を「入口」とする考え方です。
「 人口減少、価格や物件数の低下で、宅建業者は仕入れ

取材協力

株式会社L&F 代表取締役

森 久純 氏

野村證券株式会社を経て2003年より大手賃貸管理会社の創業期メンバーとして入社し、営業および戦略企画担当取締役を歴任。2007年、株式会社L&Fを設立し代表取締役就任。
日本
空き家サポートのほか、
日本で初めての不動産会社と法律専門家の全国ネットワークを構築し、IT技術を活用した新しい「家族信託」のサービスプラットフォームも提供している。

2023.5 ｜ 月刊不動産 9

ニュースの解説

巻頭特集3

2023年６月施行の改正消費者契約法が不動産業に及ぼす影響
来る6月1日に、消費者保護に関するルール変更が施行されます。その背景には、成人年齢の引き下げやサブスクサービスの普及などがあると考えられ、われわれ不動産業者も、改正の趣旨を理解してサービスを行うことが求められます。
そこでここでは、消費者契約法の概要と改正内容、不動産業者の取るべき実務対応について弁護士が解説します。

まえがき

山下・渡辺法律事務所
弁護士

事由。消費者契約法４条３項（以下、単

令和5年6月改正の情報の質や量、あるいは交渉力におい報の質・量・交渉力において劣後する消り消すことができます（困惑類型の取消を説明します。

消費者と事業者には、取引を行うためて格差があります。消費者契約法は、情渡辺 晋（1）契約の取消事由の追加に条文番号を示すときは消費者契約法の条文）。
これまで困惑類型にあてはまる行為は８種類でしたが（不退去（同項１号）、費者を保護するための法律です。事業者

消費者は、契約の勧誘をするに際し、退去妨害（監禁）（ 同項２号）、不安をあに責任ある行為を義務づけ、また、事業

事業者の一定の行為により困惑し、それおる告知（同項５号）、人間関係の濫用者の不適切な勧誘行為によって誤認・困によって消費者契約の申込みまたはその（同項６号）、判断能力の低下の利用（同惑させて契約を締結させた場合に消費承諾の意思表示をしたときは、これを取項７号）、霊感等による知見を用いた告者に契約の取消権を与え（取消権の付与）、かつ消費者の利益を不当に害する

図表1

消費者契約法の構造こととなる契 約 条 項の効力を否 定して事業者の責任ある行為の義務づけ（ 不当条 項の無 効 ）、消 費 者の利 益を守っています（図表１）。
れた後、消費者契約を取り巻く社会環境
どを踏まえ、繰り返し改正されています

情報提供の努力義務
解約料の説明の努力義務

消費者契約法は、平成13年に制定さの変化や消費生活相談事例、裁判例な

契約内容を明確で平易なものにする義務

消費者
契約法

取消権の付与

誤認類型
困惑類型

が、令和４年５月に、さらに新たな改正がなされました（令和5年6月施行）。
本稿では、不動産業者として知っておくべき令和5年6月施行の消費者契約法等の改正（以下「改正」）の内容のポイン
トを解説し、不動産取引における注意点

10 月刊不動産 ｜ 2023.5

不当条項の無効事業者の債務不履行・不法行為により消費者に生じた損害を賠償する責任を免除する特約の無効
消費者の利益を一方的に害する条項の無効

知（同項８号）、契約締結前の義務の内

図表2

困惑類型の追加容の実施（同項９号前半部分）、契約締結を目指した活動による損失の補償の要求（同項10号））、改正ではさらに図表２に示した①②③の行為が追加されました。
（2）解約料の説明の努力義務
事業者と消費者の契約では、一般に取消事由

取消事由となる行為の例①
退去困難な場所に同行しての勧誘（4条3項3号）

勧誘をすることを告げずに、消費者が任意に退去することが困難な場所に同行し、その場所で契約
締結の勧誘をすること

売買の勧誘をすることを告げずに、投資セミナーに参加すれば任意に退去することが困難と知りながら、消費者に同行して投資セミナーに参加させ、セミナー会場で投資物件の勧誘をする行為②
相談の連絡妨害（4条3項4号）

勧誘を受けている場所において、消費者が相談を行うた め に 電 話 などに
よって事業者以外の者と連絡する旨の意思を示したにもかかわらず、威迫する言 動を交えて、連 絡を妨げること

新築マンション販売の締結について勧誘を行っている場所において、消費者が消費者契約を締結するか否かについて相談を行うために電話で配偶者と連絡する旨の意思を示したにもかかわらず、威迫する言動を交えて、消費者が電話連絡することを妨げる行為③
契約前の物の現状変更（4条3項9号
後半部分）

消費者が申込み・承諾の意思表示をする前に、契約の目的物の現状を変更
し、変更前の原状の回復を著しく困難にすること

契約前に商品のパッケージを開封して消費者が契約締結を断りにくくなるよ
うな状況を生じさせる行為

契約解除の場合の損害賠償または違約金（解約料）が定められます。解約料の定めは、損害賠償の額または違約金の額の合算額が、解除の事由、時期に応じ、同種の契約解除にともなって事業者に生ずる平均的な損害の額を超えるものについては、その超える部分は無効です（９条１項１号）。
改正では、消費者の立証責任の負担軽減を図るため、事業者は、消費者から説明を求められたときは、損害賠償の額（4）事業者の努力義務の拡充

契約を解除しようとする場面において、消費者の求めに応じ、消費者契約の予定または違約金の算定の根拠（算改正では、（ 2）の努力義務に加え、次により定められた消費者が有する解定根拠）の概要を説明するよう努めなけの①~③について、事業者に情報提供の除権の行使に関して、必要な情報を提ればならないという義務（努力義務）が努力義務を課しました。

供すること（３条１項４号）。

定められました（９条２項）。
（3）免責の範囲が不明確な条項の効力①契約内容の情報
勧誘時に、消費者の理解を深める

宅建業者の実務における対応

事業者の債務不履行または債務の履ために、消費者の知識・経験に加え、行に際してなされた不法行為により消費消費者の年齢、心身の状態を含めて、宅建業者は、消費者の利益を図りな者に生じた損害を賠償する責任につい総合的に考慮した上で、消費者の権

がら、適正な取引を実現する責務を負いて、全部を免除する特約は無効ですが利義務その他の消費者契約の内容にます。今回の改正では、勧誘の場面、契（８条１項１号・３号）、全部ではなく、責ついての必要な情報を提供すること

約条項作成の場面、契約解除の場面の任の範囲を限定して一部を免除する消（３条１項２号）。

それぞれにおいて消費者の利益を守る

費者契約の条項は有効です。
この点については、改正では、消費者に生じた損害を賠償する責任の一部を②定型約款の表示請求権を行使するための情報ためのルールが見直されました。いずれのルールも、新しく定立されたというよりは、健全な取引を実現するためにご尽力免除する消費者契約の条項であって、条勧誘時に、定型約款の内容を知る

いただいてきた宅建業者のみなさまがす項において事業者、その代表者はその使権利（民法548条の３第１項）を行使でに行っているものだと思われますが、用する者の重大な過失を除く過失によるするために必要な情報を提供すること

この機会に消費者契約法において条文行為にのみ適用されることを明らかにし（３条１項３号）

化されたことを確かめておいていただきていないものは無効という条項が設けられました（８条３項）。

③契約の解除に必要な情報の提供たいと思います。

2023.5 ｜ 月刊不動産 11法律 ー

不動産お役立ちQ & A

Law

法律
相談
Vol.85

ローン条項による契約解除の条件について山下・渡辺法律事務所
弁護士

渡辺 晋

第一東京弁護士会所属。最高裁判所司法研修所民事弁護教官、司法試験考査委員、国土交通省「不動産取引からの反社会的勢力の排除のあり方の検討会」座長を歴任。
マンション管理士試験委員。著書に『新訂版 不動産取引における契約不適合責任と説明義務』（大成出版社）、『民法の解説』（住宅新報出版）、『不動産取引における心理的瑕疵・環境瑕疵対応のポイント』『不動産の共有関係解消の実務』（新日本法規）、『不動産最新判例100』（日本加除出版）など。

estion
Qu

融資申込先を「都銀・地銀等」としたローン条項を設けて、ビルを購入しました。契約締結にあたっては、取引先である都市銀行か信用金庫のどちらかから融資を受けて購入資金にあてることを計画していましたが、残念ながらいずれからもローンの承認を得られませんでした。ローン解除をするために、銀行以外の金融機関（ノンバンク）にもローンの申込みをしなければならないでしょうか。

Answer
ノンバンクにはローンの申込みをしなくてもかまいません。取引先である両行に融資を申し込み、いずれも承認を得られなかったのであれば、ローン解除をすることができます。

1．ローン条項
不動産を購入するにあたっては 、通 常 、金 融 機 関 か ら の 融 資 に契約解除（ローン解除）によって契ことが必要かどうかが問題にされ約を終了させることができる（まました。判決では、『「都市銀行他」

たは当然解除になる）ものとされという文言は、都市銀行及びそれています。

に類する金融機関を意味するもの

よって資金を調達します。しかし、

もっとも、ローン条項におけると解するのが自然であり、ノンバ

売買契約締結後でなければ、融資金融機関からの融資不承認というンクは「都市銀行他」には含まれなの審査を受けることができず、売条件については、個別の売買契約

い』などとして、ノンバンクに融資買契約締結前に融資の可否を確定において、それぞれ事情が違ってを申し込んでいなくても、ローンすることができません。そのため、おり、後にトラブルが生じること解除をすることができると判断さ

売買契約において、金融機関からが少なくありません。

れました。

の融資の承認を得られなければ、

たとえば、東京地判平成16.7.30

東京地判平成28.4.14-2016

売買契約を白紙に戻すと取り決め

判時1887号55頁では、「 都市銀行WLJPCA04148014でも、融資申られるのが一般的です。このよう他にローンの融資を申し込み、承込先を「都銀・地銀等」としたローな取決めが、ローン条項です。ロー

認を得られないときは自動的に解ン解除について、３つ以上の金融機

ン条項では、金融機関から融資の除になる」という条項が定められ

関から承認を得られなかったこと承認を得られなかった場合（融資ていた戸建て住宅の売買契約におが必要かどうかが争われました。

不承認の場合）には、買主は損害賠

いて、都市銀行や信用金庫のほか償などの不利益を負うことなく、

ノンバンクにも融資申込みをした

12 月刊不動産 ｜ 2023.5

いたが、６月26日までにいずれは、『本件売買契約の締結に当たの金融機関からも融資はでき

り、ＸとＹとの間で、少なくとも３（1）買主Ｘは、医療機器の卸売りをないという連絡を受けたため、か所の金融機関に融資の申込みを行う会社である。売主Ｙとの間

６月27日に、Ｙに対して、ローするとの合意がされたことを認めで、平成26年6月10日に、ビルン特約に基づく解除の意思をるに足りる証拠はない』『 Ｙは、融１棟を、代金２億円、決済期限伝えた。

資申込先の文言が「都銀・地銀等」［１］事案の概要（3）これに対して、Ｙがローン解除と変更されたことを指摘するが、（本件売買契約）を締結し、手付を認めなかったので、Ｘは、手

これは、元の契約案で、融資申込先

金1,000万円を支払った。

付金の返還を求めて訴えを提がＭ銀行静岡法人営業部及びＳ信起した。

用金庫神田支店とされていたとこ

本件売買契約には、「 融資申込先都銀・地銀等」、「 融資申込先から融資を否認されたとき

ろ、融資申込先がこれらの金融機［２］裁判所の判決

関に限定されないようにするために変更されたにすぎないもので

2 7 日 ま で で あ れ ば 、本 件 売 買解除のためには、『 Ｍ銀行、Ｓ信用

あって、その文言への変更によっ契約を解除することができる」

金庫およびノンバンク等の金融機て、Ｙが主張する上記内容の融資というローン特約が付されて関の少なくとも３か所に融資の申の申込みをするとの合意が成立しいた。

込みをし、融資が否認されたことていたと認めることはできない』（2）Ｘは、売買契約締結にあたってを証明する書類は、申込みをしたとして、Ｙの主張は否定され、Ｘのは、Ｍ銀行またはＳ信用金庫か全ての金融機関から取得すべきでローン解除が認められました。
トラブル

図表：売買契約が解除になる場合の流れ
金融機関からの融資が承認されなくても売買契約上の義務がある

真摯な融資手続きをしなかった
付されている

物件調査

ローン条項

ローン崩し
（ローン壊し）真摯に融資手続きを行ったか
真摯な融資手続きを行ったローンが承認されなかった

宅建士

Ｙは、訴訟において、Ｘのローン

労務

は 、買 主 は 、売 主 に 対 し 、６ 月

付されていない

賃貸管理

７月31日として売買する契約

相続ある』と主張していました。判決で

賃貸らの融資を受けようと考えて

法律2．東京地判 平成28.4.14

当然解除型：
売買契約が当然に解除になる

意思表示による解除型：
解除の意思を行うことによって売買契約が解除になる

今回のポイント●不動産の買主は、融資資金を調達するためには金融機関からの融資を受ける必要があるが、売買契約締結後でなければ、審査を受けることができないので、売買契約には、金融機関からの融資の承認を得られなければ、売買契約を解除できるなどのローン条項が設けられる。
●ローン条項に基づく解除がなされた場合には、買主は損害賠償などの不利益を負うことなく、契約を終了させることができる。
●「融資申込先都銀・地銀等」、「融資申込先から融資を否認されたとき、買主は、売主に対し、本件売買契約を解除することができる」というローン特約に関して、買主のローン解除について、売主は、少なくとも３か所に融資の申込みをし、融資が否認されたことを証明する必要があると主張したが、売主の主張は認められなかった。

2023.5 ｜ 月刊不動産 13

不動産お役立ちQ & A

賃貸 ー
Lease

賃貸
相談

賃借人による保証委託契約の解除は、賃貸借の解除原因となるか？
海谷・江口・池田法律事務所
弁護士

江口 正夫

東京弁護士会所属。最高裁判所司法研修所弁護教官室所付、不動産流通促進協議会講師、東京商工会議所講師等を歴任。公益財団法人日本賃貸住宅管理協会理事。著書に『不動産賃貸管理業のコンプ
ライアンス』『大改正借地借家法Ｑ＆Ａ』（ともに にじゅういち出版）など多数。

Vol.49estionQu

当社では、賃貸アパートの賃借人を募集するにあたり、「 保証会社必須」との広告を出し、これを承諾した者との間で賃貸借契約の特約事項として、自己の責任と負担にて保証会社と保証委託契約を締結し、保証契約の更新も必ず行う旨を合意しています。
ところが、賃借人は、保証会社との保証委託契約を締結し保証委託料を支払った後数か月経過後に、当社に対し、保証委託契約を解除したので保証料は賃貸人である当社に支払ってほしいとの通知をしてきました。
これは賃貸借契約違反なので賃貸借を解除したいと思いますが、可能でしょうか。

Answer
賃借人が賃貸人との間で交わした、「 賃借人が保証会社と保証委託契約を締結し、期間満了時には保証契約も更新する」
旨の合意は有効と解されます。
賃借人からは、保証会社に対して「保証料を支払うのは賃借人なのに、保証委託契約は賃貸人にのみ利益があり賃借人に何ら利益がないので公序良俗に反し無効である」などと主張して、保証委託契約を解除し、保証委
託料の賃貸人負担等を求めることがありますが、裁判例においても、
このような理由での保証委託契約の解除は認められていません。
賃借人による保証委託契約の解除は契約違反に該当し、それが信頼関係を破壊するに足りる場合には、賃貸
人は賃貸借契約の解除と建物の明渡しを請求することができます。

1．賃貸借契約における保証委託契約に関する合意

昨今では、賃貸借契約の締結にあたり、賃借人が家賃保証会社との間で保証委託契約を締結し、賃貸借契約が更新される限り、保証委託も更新する旨の合意がなされることが少なくありません。

14 月刊不動産 ｜ 2023.5

賃貸借契約において、賃借人が保契約は賃貸人にのみ利益があり賃借証会社との間で保証委託契約を締

人に何ら利益がないので公序良俗に結する旨を合意することは、契約自由

反し無効であるなどと主張して、保証※の原則（民法521条２項 ）からして委託契約の解除と、今後は保証委託有効であると解されます。

料は賃貸人側で負担してもらいたい※ 契約の当事者は、法令の制限内において、契約の内容を自由に決定することができる。

との通知がなされることがあります。

2．保証委託契約は公序良俗

賃借人の主張は、おおむね、保証
契約は賃借人が保証会社に委託す違反と認められるかるもので、保証委託料も賃借人が支これに対し、賃借人から、保証委託払っているにもかかわらず、賃借人が法律約違反行為となり、信頼関係の破壊ですが、その翌月の、同年11月には、は解除され、賃貸人は保証会社からが認められる場合には、賃貸人は賃賃借人から賃貸人に対し、本件保証

保証賃料を受け取るので、結局のと貸借契約を解除し、建物の明渡しを

委託契約は賃貸人にのみ利益があり

ころ、保証委託契約は賃貸人が利益

請 求することができると判 示してい賃借人に何ら利益がないので公序良を受けるだけの契約なのに賃借人がます。

俗に反し無効である、などと主張し、この事件の概要は、賃貸人が平成

保 証 委 託 契 約 解 除 、保 証 委 託 料のに反するので無効である（民法第90

す。判決は、賃借人が本件賃貸借契この点については、裁判例があり

証会社必須との広告を出し、これを約で定めた保 証 会 社との保 証 委 託ます。

見て賃 借の申 入 れをした者との間契約について理由がないのに解約を※ 公の秩序又は善良の風俗に反する法律行為は、無効とする。

で、媒介業者は賃借人に対し、保証求めたものと判断し、賃借人は交渉

委託契約の締結と更新が必要との重に当たった保証会社の社員に理由な要事項説明を行い、賃貸借契約書にく暴力を振るい、
さらに賃貸人からのは、特約事項として「賃借人が自己の連絡をことごとく拒絶する態度をとっ

責任と負担にて保証会社と保証委託ているなどの原因により、その基礎と東京地判平成30年６月５日は、賃契約を締結し、契約の更新も必ず行なる信頼関係が破壊されているとい

借人が賃貸借契約において、保証委う」との約定がなされたというものでわざるを得ないとして、賃貸人による託契約の締結と更新を合意した後、す。賃借人は保証会社との保証委託

賃貸借契約の解除を認めています。

保 証 委 託 契 約を解 除することは契契約を締結し、保証料を支払ったの

3．賃借人による保証委託契約の解除に関する裁判例

トラブル

図

事例の経緯
不動産業者（当社）

賃借人
賃貸アパート物件調査①「保証会社必須」との広告を出して賃借人を募集宅建士

建物について賃料６万8,000円、保条 ）というものです。

労務

賃貸人負担等を文書で通知していま

賃貸管理

28年10月に媒介業者を通じ、本件※相続保証委託料を支払うもので公序良俗

賃貸

賃料を滞納した場合に、賃貸借契約②合意して契約③数か月後「保証委託契約を解除したので保証料は賃貸人に支払ってほしい」と通知

今回のポイント●賃貸借契約において、賃借人は保証会社と保証委託契約を締結し、期間満了後は保証契約の更新も行う旨の合意は有効である。
●賃借人が保証委託契約の締結と更新を約束しているにもかかわらず、その後に保証委託契約を解除すること
は賃借人の契約違反行為となる。
●この場合には、保証委託契約の解除とこれに伴う事情について信頼関係の破壊が認められれば、賃貸人は賃貸借契約を解除することができる。

2023.5 ｜ 月刊不動産 15

相続 ー

不動産お役立ちQ & A

Inheritance

相続相談Vol.26

不動産の相続時精算課税制度の利用について
コンパッソ税理士法人
税理士

若林 昭子

大学卒業後、弁護士秘書を経て税理士資格取得。平成15年東京税理士会登録。平成29年から現職。
TKC東京都心会会員。(株)山櫻監査役、（一社）
日本中小企業経営支援専門家協会理事を務める。

estionQu
相続時精算課税制度が改正されたと聞きました。どのように変わったのでしょうか？

Answer
生前にできる相続税対策のひとつに「相続時精算課税制度」がありますが、「 令和5年度税制改正大綱」により、令和6年以降の贈与においては、特別控除（累計2,500万円）に基礎控除（年110万円）が追加されました。
この制度の利用にあたっては、利用する際の注意点やメリット・デメリットをよく理解し、相続開始のタイミング
や贈与財産の額などを検討することが必要になります。

1．制度の概要時）の相続財産に持ち戻して、相続税

場合には、2,500万円の特別控除と額の計算を行います。

は別枠で110万円の基礎控除の適相続時精算課税の制度とは、原則

令和6年1月1日以降の贈与においとして60歳以上の父母または祖父母て相続時精算課税制度を選択した用を受けることができるようになりました。

などから、18歳（注）以上の子または孫などに対し、財産を贈与した場合において選択できる贈与税の制度です。
（注）令和4年3月31日以前の贈与については「20歳」となります。

相続時精算課税制度を選択すれば、複数年にわたり最大2,500万円まで特別控除を適用することができます。ただし、2,500万円を超過した贈与については、その超えた部分に一律20%の贈与税率が課税されます。
また、贈与した者の相続の際には、相続時精算課税制度を選択して特別控除を適用した最大2,500万円までの贈与財産は、相続発生時（死亡16 月刊不動産 ｜ 2023.5

2．贈与税額の計算（１）令和５年12月31日までに制度を選択した場合（年間贈与額※1−特別控除額※2） 20%＝贈与税額※1 制度を選択した対象贈与者からの年間贈与額※2 最大2,500万円（次年度以降は残額）（2）令和6年1月1日以降に制度を選択した場合（年間贈与額※1−基礎控除額※2−特別控除額※3） 20%＝ 贈与税額※1 制度を選択した対象贈与者からの年間贈与額※2 年間最大110万円※3 最大2,500万円（次年度以降は残額）法律想定される場合〔例〕（２）将来多少の相続税がかかると想定されるが、令和６年以降110

価額3,000万円の不動産の贈与をした場合の贈与税額は、それぞれ次万円を超える贈与をする必要がのようになります。

ある場合（3,000万円−2,500万円） 20%＝100万円（２）令和６年以降の贈与なら前記２.（２）が適用されされている場合賃貸物件を子・孫に贈与すること
で、相続を待たずに、賃貸収益を子・孫に与えることができます。
（４）値上がりが予想される不動産を賃貸管理（3,000万円−110万円−2,500万円） 20%＝78万円（３）収益不動産（賃貸物件）を所有
相続（１）令和５年中の贈与なら前記２.（１）が適用され賃貸

70歳の父が35歳の息子に、相続時精算課税制度を選択して相続税評

所有している場合

メリットとデメリット［メリット］

前記３.［メリット］に記載のとおり、対象となります。また、令和６年以降

値上がり前の贈与時の評価額で相に選択を開始した相続時精算課税

続税の計算をすることができます。

制度であれば、110万円の基礎控除を適用することができます。

ること

5．相続時精算課税制度を利用すべきではない

産への加算）があるものの、その価額

宅地等の特例が使えなくなること

は贈与時の価額が適用されます。た

一定の要件を満たした宅地等を相とえ相続時に評価額が上がっていた

続した場合は、その宅地等の相続税

令和６年以降は110万円の基礎としても、贈与時の評価額で相続税評価額が最大80%減額される特例控除を適用することができますので、が計算されます。

がありますが、相続時精算課税制度

令和５年中の選択はさけるべきです。

人とは（１）暦年贈与を適用したい人を適用すると、宅地等の相続ではなく（２）制度選択後の2,500万円を超えた贈与財産については一律20%贈与となるため、贈与時には小規模宅地等の特例は適用できません。

の適用を受けたい人
たとえば自宅を贈与の対象と考え課税で済むこと
暦年課税では年600万円を超える（２）相続時に小規模宅地等の特例（３）相続時に比べて、不動産の取得た場合、相続時精算課税制度を利用

贈与については30％以上の税率がにコストがかかること

して贈与をするよりも、小規模宅地等適用されますが、相続時精算課税制

相続時精算課税制度を適用しての特例を選択した方が有利となる場

度を選択していれば、20％の税率が不動産を贈与する場合は、不動産の適用されます。

取得時にかかる登録免許税や不動［デメリット］

産取得税等が、相続時に比して割高となります。

相続時精算課税制度は特定の者からの贈与だけが対象となります。暦
年贈与制度に戻れなくなるのは、特定の者からの贈与分だけで、その他

今回は、令和６年に改正される相続時精算課税制度の内容を加味してご案内しました。制度の採用には、不（１）制度を適用すると、暦年贈与制
度に戻れなくなること

合があります。

4．どのような場合に相続時精算課税制度を利用すべきか

動産の専門家や税の専門家ともご相談のうえ、利用されることをお勧めします。

（１）もともと相続税がかからないと2023.5 ｜ 月刊不動産 17

物件調査

（２）
制度を適用した財産には、小規模トラブル

相続時において持ち戻し
（相続財

宅建士

（１）2,500万円までの特別控除があの者からの贈与は暦年贈与制度の労務

3．相続時精算課税制度の管理 ー

不動産お役立ちQ & A

Management

なぜオーナーが家賃を下げたがらないのか
賃貸管理
ビジネス

みらいずコンサルティング株式会社
代表取締役

今井 基次

賃貸仲介、売買仲介、賃貸管理、収益売買仲介、資産形成コンサルティングの経験を経て、
みらいず
コンサルティング株式会社を設立。不動産業者・不動産オーナーの経験をもとにして、全国の賃貸管理業を行う企業へのコンサルティングや講演・研修活動を行う。聴講者はこれまでに３万人を超え、好評を得ている。CPM®、CFP®、不動産コンサルティングマスターなど資格多数。著書に『ラクして稼ぐ不動産投資33の法則 成功大家さんへの道は管理会社で決まる！』（筑摩書房）がある。

Vol.62

estionQu

この繁忙期に空室を埋めきれなかった物件のオーナーからお叱りを受けます。空室物件の中には相場より著しく高い物件も多数あるため、入居者を決めるために値下げの話をしましたが「家賃を下げることが、どういう意味かわかっているの？」と受け入れてもらえず、さらにお叱りを受けてしまいました。家賃を下げたくないというお話はよく耳にしますし、そのお気持ちもわかります。
ただ、空室に困っているにもかかわらず、オーナーが「なぜ家賃を下げたがらないのか」理解に苦しみます。なにかヒントがあれば教えてください。

Answer
全国的にこれだけ空室が増えていると「家賃を下げましょう」という提案になりやすいのもいたしかたありません。
しかし、オーナーの保有目的を理解していないと、良かれと思ってした提案が「やぶへび」になりかねません。提案をする上では「家賃」「 利回り」「 価値」の関係と「IRVの公式」を知っておくことが重要です。オーナーの目的と「IRVの公式」を知っていれば、提案の仕方も変わってくるはずです。基礎的なことなので、しっかりと理解しておきましょう。

収益物件の価値は
「家賃」
と
「利回り」
で決まる

まずは、不動産の「価値」がどうやっ

還 元 法 」が採用されます。物 件の販て決まるのか理解を深めましょう。

売図面を見れば「想定利回り」や「予不 動 産の評 価は一 般 的に、原 価

想 最 大 利回り」などと書かれている

繁忙期でも決まらない物件に、良法、取引事例比較法、そして収益還のを一度は目にしたことがあるはず

かれと思って家賃の値下げ交渉をし元法があることは、業界で働く人であです。少し難しくなるのですが、そのたが、オーナーが家賃を下げてくれな

ればご存じでしょう。不動産の評価

収 益 還 元 法を数 式に当てはめるとい」
こんな話をよく耳にします。
もちろはそれぞれの計り方で価 値（ 金 額 ）「Value（価値）=Income（収益）／ん提案のロジックや伝え方がとてもが変わるのですが、どの方法をとってRate（市場の利回り）」となるのです重要なのですが、最終的に家賃を下も正解となります。ただ、アパートやマ（図表１）。
よって、オーナーが物件をげるかどうかは、オーナーの保有目的

ンションのような収益物件の取引は売りたいとき、その価格は、家賃収入に大きく関係があるのです。
その前に「利回り」で「価値」を判断する「収益と市場の利回り（レート）で決まるの

18 月刊不動産 ｜ 2023.5

オーナーの目的を知り、※収益還元法に関しては、本来的には「NOI

提案を「キャップレート（市場が求めるレート）」によ

見になります。
もちろん提案の仕方や伝え方にもよるのですが「家賃を下げてでも空室を埋める」
ことが得になでしょう。このように、家 賃を下げるません。オーナーの保 有目的が「 短提案への反応は、オーナーの保有目

期的な売却」であれば、前章のように的により全く違うということを理解し家賃を下げることが売却額そのものておく必要があるのです。オーナーのを下げてしまうため、オーナーが損を目的を理解して提案をすれば、話の具体的なケースに当てはめてみますることになってしまいます。
しかし、食い違いも最小限に止められるのでしょう。たとえば、10万円の家賃の部

地域に根付いている地主さんのようはないでしょうか。

屋 が 1 0 部 屋ある物 件 があるとしまに、
とにかく売るつもりはなく、未来永す。この場 合 、家 賃 収 入は最 大で月劫、物件を保有し続けたいというケー

間100万円、年間1,200万円となり

スでは「売却額」を意識する必要はあます。

りません。よってこのような場合、入家賃の値下げが価格に与える影響

居者を決めて家賃収入を得ることがされるのが相場としましょう。このと最優先の目的となるため、今の家賃

き、先ほどの公式（図表１）に当てはにこだわって空室期間を積み上げる

めてみると、物件の価値は、1,200万

よりも、まずは決めてほしいという意

宅建士

さらに、市場で６％の利回りで取引

労務

述のような対応をするわけではありるために上記のような表現としています。

トラブル

円 を６％ で 割り 戻 した 額となり、「20,000万円（２億円）」となります（図表２）。

図表1：IRVの公式

このケースで 家 賃を減 額した場

(Income)それぞれ5,000円の家賃減額をした

価値 ＝

場合、月間の家賃収入は95万円とな(Value)

家賃収入

物件調査

合、
どうなるでしょうか。一部屋あたり

市場の利回り(Rate)

り、年間の家賃収入は1,140万円となります。そこに先ほどの公式を当てはめると「1,140万円 ６％＝19,000

図表2：家賃の値下げが価格に与える影響万円（１億9,000万円」となります（図表２）。一部屋あたり5,000円を減額

家賃を維持した場合の価値したことで、物 件 の 価 値（ 売 値 ）が1,000万円も下がってしまったのです。
これを見ていただければ、「 家賃20,000万円 ＝を下げることは、資産価値を下げることに直結する」ことになるのがおわかすると、オーナーが不愉快な顔をするのはこのようなロジックがあるためな

1,200万円
6%

家賃を減額した場合の価値りかと思います。安易に「家賃を下げて空室を埋めましょう」という提案を賃貸管理る場合もあることは、知っておくべき相続

もちろん、すべてのオーナーが 前

り決まりますが、
ここでは話をわかりやすくす

賃貸（空室損失や運営経費を除いた純収益）」や

法律

です。

19,000万円 ＝1,140万円
6%のです。

2023.5 ｜ 月刊不動産 19

労務 ー

不動産お役立ちQ & A

Labor

有期労働者の無期転換申込権とは

労務
相談

社会保険労務士法人
大野事務所代表社員

野田 好伸（特定社会保険労務士）

大学卒業後、社労士法人ユアサイドに入所し社労士としての基本を身に付ける。
その後6年の勤務を経て、2004年4月に大野事務所に入所する。現在は代表社員として事務所運営を担いながら、人事労務相談、人事制度設計コンサルティングおよびIPO支援を中心とした労務診断（労務デュー・デリジェンス）に従事する。

Vol.18
estionQu

弊 社では正 社員の定 年を6 0 歳としており、定 年 退 職 後は再 雇用社員として１年 契約で更新しています。また、再雇用社員の更新上限を５年間（65歳到達時まで）としています。近々、65歳到達者が発生するのですが、５年を超えて契約更新した場合、無期契約に転換しなければならないでしょうか。

Answer
定年再雇用者についても５年を超えて契約を更新している場合、原則として「無期転換申込権」が発生します。
ただし、会社が「継続雇用高齢者」の特例認定を行政から受けていれば、無期転換することなく有期労働者として契約を更新することができます。

無期転換ルールとは時の有期労働契約が終了する日の業規則、個別契約書等を指します

翌日から無期労働契約となります

が、無期転換にあたり、職務内容（役2013年４月に労働契約法が改正

が、申込権の発生時期と無期転換時

割・責任）等が変更されないにもかされ「無期転換ルール」が規定（労働期との関係については、図表１のとかわらず、無期転換後の労働条件を契約法第18条）されました。無期転おりです。

低下させるような別段の定めをす

換ルールとは、同一の使用者（企業）との間で有期労働契約が更新され転換後の労働契約の内容

ることは、無効と判断されます。また、無期転換権を行使しないことをて「通算５年」を超えたときに、労働

無期転換後の労働条件（職務、勤契約更新の条件とするなど、あらか者の申込みによって無期労働契約

務地、賃金、労働時間など）は、別段

じめ労働者に無期転換申込権を放に転換されるルールのことをいいの定めがない限り、直前の有期労働棄させることもできません。

ます。

契約の内容と同一となります。
「無通算契約期間とクーリング期間との関係

この申込みは労働者の権利（無期期転換すると、正社員にしなければ転換申込権）であり、申込みをするな ら な い（ 無 期 転 換 ＝ 正 社 員 登

かしないかは労働者の自由です。５用）」と誤った認識を持たれている

前述のとおり、同一の使用者との年を超過した有期労働者が無期転方もいるようですが、無期転換ルー間で締結された２つ以上の有期労換の申込みをすると、使用者が申込

ルは、有期雇用が無期雇用に変わる働契約の契約期間を通算した期間

みを承諾したものとみなされますだけであり、それ以外の労働条件は（通算契約期間）が５年を超えてい（使用者に拒否権はありません）。無原則として同じものとなります。

ることが無期転換申込権の発生要

期転換の申込みがあった場合、申込「別段の定め」とは、労働協約、就件となりますが、それぞれの有期契20 月刊不動産 ｜ 2023.5

の①）とされますが、一有期契約期

白期間（契約がない期間）がある場ます。一有期契約期間の長さが１年間の長さが1年未満の場合のクー合、当該空白期間が「クーリング期以上の場合は、６か月以上の空白期

リング期間の考え方は、図表２の②間」として扱われ、それ以前の契約間をもってクーリング期間（図表２のとおりです。

無期転換ルールの特例措置

図表１ 有期労働者の無期転換発生時期の例
５年

1年

1年

1年

1年

1年

1年

措置が設けられています。

③無期労働契約②転換

60歳を定年年齢とし、定年退職後は１年毎の有期契約にて65歳到達まで再雇用する企業が多いと思③無期労働契約②転換

間が５年を超えて更新された場合も同様に無期転換申込権が発生するところ、適切な雇用管理に関する①有期契約期間が1年以上の場合計画を作成し、都道府県労働局長の【契約がない期間（6か月以上）が間にある時】認定を受けた事業主の下で、定年後有期労働契約とその次の有期労働契約の間に、契約がない期間が6か月以上あるときは、その空白期間より前の有期労働契約は通算契約期間に含めません。
これをクーリングといいます。

1年

1年

1年

1年

1年

1年

1年
1年
更新

更新

更新

更新

更新

更新

更新

締結

6か月以上でクーリング

有期労働契約とその次の有期労働契約の間に、契約がない期間があっても、その長さが6か月未満の場合は、前後の有期労働契約の期間を通算します（クーリングされません）。

1年

1年

1年

れた者が５年（63歳）を超えて継続雇用されている場合には適用されません。よって、当該契約社員が64

カウントの対象となる有期労働契約の契約期間契約がない期間

2か月以下

1か月以上

2か月超〜4か月以下

2か月以上

4か月超〜6か月以下

3か月以上

6か月超〜8か月以下

4か月以上

8か月超〜10か月以下

5か月以上

10か月超〜

6か月以上

歳時に無期転換を申し込んだ場合、次契約より無期契約となります。当
出典：通算契約期間の計算について（クーリングとは）（厚生労働省pdf）

定年1年

該社員が適用される契約社員就業規則において、65歳、70歳等の年齢
上限・定年年齢が設定されていなけ
れば、年齢を理由に辞めていただく

図表３ 無期転換ルールの特例措置

1年

なお、当該特例措置は定年再雇用
歳で契約社員として新たに雇用さ②有期契約期間が1年未満の場合

無期労働契約（図表３）。
者に限定して適用されますので、58

無期労働契約転換

6か月未満は
前後を通算

1年
更新

更新

更新

締結

6か月未満は
前後を通算

1年

申込み
可能

1年

込権が発生しないというのが、継続
雇用高齢者の特例措置になります【契約がない期間はあるが、6か月未満の時】５年

主に雇用される期間は無期転換申５年

1年

ことは困難となり、本人が退職を申
1年

1年

1年

無期転換申込権は発生しない

1年し出るか、解雇するかのいずれかとなりますので、ご留意ください。

2023.5 ｜ 月刊不動産 21

物件調査

1年

雇用高齢者）については、その事業

５年

申込み
可能

1年

も継続雇用される有期労働者（継続トラブル

図表２ 通算契約期間とクーリング期間との関係

宅建士

①申 込み

④更新

締結

われますが、再雇用後の通算契約期
出典：無期労働契約への転換（第18条）−1（厚生労働省pdf）

空白期間の前はカウントに含めず

労務① 申 込み

3年

賃貸管理

1年
④更新

3年

入されましたが、「 高度専門職」と「継続雇用高齢者」については特例【契約期間が3年の場合の例】
５年

雇用の安定を図ることを目的に導②転換① 申 込み

④更新

更新

更新

更新

更新

締結

通算5年を超えて契約更新した労働者が、その契約期間中に無期転換の申込みをしなかったときは、
次の更新以降でも無期転換の申込みができます。

の濫用的な利用を抑制し、労働者の③無期労働契約

相続

無期転換ルールは、有期労働契約【契約期間が1年の場合の例】
1年

賃貸

期間は通算対象期間から除外され法律約期間の間に一定の長さ以上の空宅建士 ー
Real Estate Notary

宅建士講座

宅建業法

〜宅地建物取引業保証協会〜

宅建士試験合格のコツ
宅地建物取引業保証協会（保証協会）に関する問題は、本試験において原則として毎年１問出題されていますので、確実に得点できるようにしておきたいところです。学習する際は、営業保証金制度との相違点に気をつけながら、知識を整理しておくことが大切です。

Vol.10Vol.501. 保証協会とは保証協会とは、宅建業者のみを社員（会員）とする一般社団法人で、国土交通大臣が指定したものをいいます。宅建業者が保証協会に加入するかどうかは自由ですが、弁済業務保証金制度を利用するためには、保証協会に加入しなければなりません。
①保証協会の社員になった宅建業者は、営業保証金の供託を免除される②宅建業者は、複数の保証協会の社員になることはできない

2. 保証協会の業務保証協会の業務には、必ず行わなければならない業 務（必須業務）と、あらかじめ国土交通大臣の承認を受けて行うことができる業務（任意業務）があります。

必須業務① 取引に関する苦情解決③ 弁済業務

② 取引士等に対する研修

任意業務① 一般保証業務② 手付金等の保管事業③ 宅建業の業界団体による宅建士等に対する研修実施費用の助成④ 宅建業の健全な発達のために必要な業務※必須業務のキーワード「苦情解決」「 研修」「 弁済」を覚えましょう。任意業務の種類については、ひととおり目を通しておく程度でよく、細かく暗記する必要はありません。

3. 弁済業務保証金分担金の納付保証協会に加入する業者は、保証協会に対し弁済業務保証金分担金（金銭に限り、有価証券を用いることはできません）を納付しなければなりません。
（2）納付時期（1）納付額主たる事務所60万円

従たる事務所

30万円 事務所の数

の合計額

新規加入時

→ 加入しようとする日までに

途中で事務所を→ 事務所増設の日から２週間以内に増設した場合※営業保証金の場合は、事務所を増設したケースにおいて、２週間以内に供託する義務は課されていないことも、あわせて押さえておいてください。

（3）弁済業務保証金の供託保証協会は、社員から分担金の納付を受けたときは(業者が加入したときおよび事務所増設のとき)､１週間以内に納付額と同額の弁済業務保証金（一定の有価証券も可）を供託しなければなりません。供託先は、
法務大臣および国土交通大臣が指定する供託所です。

4. 弁済業務保証金の還付（1）還付のポイント
弁済業務保証金の還付に関する重要な知識をまとめると、次のようになります。

22 月刊不動産 ｜ 2023.5

還付請求権者① 保証協会の社員と宅建業に関し取引をし、その取引により生じた債権を有する者（宅建業者を除く）② 保証協会の社員が社員となる前に宅建業に関し取引をした者も含まれる

還付限度額

その宅建業者が保証協会の社員でないとした場合に供託しなければならない営業保証金の額の範囲内

還付手続き

保証協会の認証を受けたうえで、
法務大臣および国土交通大臣の定める供託所に還付請求をする

法律

植杉 伸介
賃貸

宅建士・行政書士・マンション管理士、管理業務主任者試験などの講師を35年以上務める。著書に『マンガはじめてマンション管
理士・管理業務主任者』（ 住宅新報出版）、『 ケータイ宅建士
2022』
（三省堂）
などがあるほか、多くの問題集の作成に携わり、受験勉強のノウハウを提供している。

相続
賃貸管理

（2）還付後の手続き
還付がなされた場合、保証協会が還付額と同額を供託し、社員は、その額と同額の還付充当金を保証協会に納付します。

還付充当金の納付①保証協会から還付充当金を納付すべき旨の通知を受けた社員は、通知を受けた日から２週間以内に、還付充当金を保証協会に納付しなければならない②納付しなかったときは、保証協会の社員の地位を失う

宅建士①保証協会は、国土交通大臣から通知を受けた日から２週間以内に、還付額に相当する弁済業務保証金を供託しなければならない②保証協会は、弁済業務保証金の不足額の供託をしたときは、供託書の写しを添付して、供託した旨を社員である宅建業者の免許権者に届け出なければならない

労務

不足額の
供託・届出

5. 社員の地位を失った場合

トラブル

保証協会の社員が社員としての地位を失ったときは、その日から１週間以内に営業保証金を供託しなければなりません。

6. 弁済業務保証金の取戻しおよび弁済業務保証金分担金の返還物件調査

次の場合、保証協会は供託所から弁済業務保証金を取り戻すことができます。その後、保証協会は、同額の弁済業務保証金分担金を宅建業者に返還します。
①社員である宅建業者が社員でなくなったとき②社員である宅建業者がその一部の事務所を廃止したとき（超過額の取戻し）

上記①の場合には、還付請求権者に対し、６か月を下らない一定期間内に申し出るべき旨を公告しなければなりませんが、②の場合は公告をせずに取り戻すことができます。
論点の確認とを知識の定着

問題を解いてみよう！

【Ｑ１】 宅地建物取引業者で保証協会に加入した者は、その加入の日から２週間以内に、弁済業務保証金分担金を保証協会に納付しなければならない。
（R1

問33）

【Ｑ２】 保証協会から還付充当金を納付すべきことの通知を受けた社員は、その通知を受けた日から１か月以内に、その通知された額の還付充当金を当該保証協会に納付しなければならない。
（H22

問43）

こう考えよう！＜解答と解き方＞
Answer 1【解説】 弁済業務保証金分担金は、「 加入しようとする日までに」納付しなければなりません。
加入後に納付するのではないのです。

Answer 2【解説】 還付充当金は、保証協会から納付通知を受けた日から「１か月以内」ではなく、「２週間以内に」納付しなければなりません。

2023.5 ｜ 月刊不動産 23

トラブル対応 ー！

Trouble shooting

不動産

トラブル

事例と対処法事例から対処法と防止法を探る

Vol.21

未内見承諾書を提出し、建物の内見をしなかった賃貸住宅の借主とのトラブル
建物賃貸借に関するトラブルの多くが「借主が内見等を行わず建物の賃貸借契約を締結した場合」に発生しています。借主による建物内見を行うこと、また、内見ができない場合でも現地案内は行い、借主に、建物の外観や共用部分、他の貸室の状況、周辺環境等の確認をしてもらっておくことが重要です。

トラブル事例から考えよう

取引経過

未内見承諾書を受領して媒介をした業者に調査説明義務違反が認められた事例 【東京地判 令4・2・1】（1）貸室を初めて借りる借主Ａは、媒介業者Ｂより本物件（分譲マンション１階の１室・１Ｋ）の紹介を受け、「学生が物件を探す時期で、急ぎ申込みが必要」と言われたため、未内見のまま契約の申込みを行い、Ｂに本件承諾書を差し入れた。

＜本件承諾書の概要＞

借主は、事情により未内見のまま契約締結に至る為、下記事項を承諾している証として、本書を差し入（2）
その後Ｂは、貸主管理会社からの情報により、居室がＡ希望のフロー
リングであることやその色について、
Ａに携帯電話の「LINE」
にて、
本
件貸室と同タイプのものとする室内の写真を添付し説明した。
（3）
ＡはＢの媒介により賃貸借契約を締結し、賃料、敷金、媒介手数料、火災保険料等の初期費用を支払った。

れる。

① 実際の賃借物件が賃貸募集図

面と相違する場合は、現況優先となること② ①の事由やイメージとの相違を起因とする賃貸借契約の無効または取消しを主張しないこと

トラブル

（4）
Ａは貸室の鍵をＢより受け取り、契約における入居日に貸室に入ったところ、居室がフローリングでなくカーペット敷きで、隣室

イメージ図がゴミ屋敷状態になってることなどを見て、入居をすることなく賃貸借契約を解除した。

本物件

居室はB説明のフローリングでは
なく、
カーペット
敷きだった

避難経路

バルコニー

隣室

（5）
Ａより
「隣室の状況について説明がなかった。床が説明されていた
フローリングではない」等の苦情を受けたＢは、媒介手数料を返金したが、Ａはそれまでに支払った賃料や礼金、慰謝料、弁護士費用など、計45万円余をＢに求める訴訟を提起した。

段ボール等が積み上げられ、
ゴミ屋敷状態

媒介業者Ｂの責任について

本件裁判所の判断「①居室がフローリングでなかった、②隣室がゴミ屋敷状態であった」
ことは、本件借主において住環境を左右するものであり、誤った情報を前提に、また、住環境を左右する事項を看過したまま媒介を行った媒介業者Ｂには、借主Ａに対する不法行為が成立する。
損害賠償額についてＡの請求につき、30万円余＊を認める。
＊Ａが支出した、賃料、礼金等、火災保険料、鍵交換代、保証料、消毒作業費、退去時クリーニング代、冷蔵
庫返品代の27万円余、弁護士費用２万円余※Ｂは控訴したが、Ｂが解決金30万円をＡに支払うことで和解した。

24 月刊不動産 ｜ 2023.5

法律

媒介業者Ｂの主張〇Ｂは自ら調査することにより確認ができたものであり、管理会社からの報告をうのみにすることをもってＢの調査説明責任が当然に免責されるものではない。

〇Ａは本件承諾書を提出しており、図面と現況が異なっていた場合「現況優先」
であることをＡは承諾していた。

〇「現況優先」
は、募集図面の正確性に限界があることを前提として、枝葉末節にわたるような図面との食い違いを問題としないことを約する趣旨のものと解され、住環境を左右する重要な事項は「現況優先」の適用外である。

02

未内見承諾書の効力について03

貸主・管理業者等からの提供情報と裏付確認

借主への説明に、貸主・管理会社

現地案内・内見を行っていれば発生件裁判所は「枝葉末節にわたるよう

等からの情報を利用することはよくしなかったトラブルです。

な図面との食い違いを問題としないありますが、情報内容の確認を行わ

Ｂは「内見を希望しない人も大勢ことを約する趣旨のもの」
として、媒ず、結果、誤った説明を借主にしたいる」との考えから、Ａに現地案内等

介業者Ｂの「借主Ａは現況優先であ場合、確認を行わなかった媒介業を行おうとせず、管理会社からの写ることを承諾していた」との主張を棄者の責任が問われます。

真等のみをもって借主に説明を行却しています。

媒介に際して宅建業者が確認すべき情報を第三者から得た場合は、あることをＡは承諾しているとしたが通常行う調査が免除されることに

常に、宅建業者自身がその内容につ「未内見承諾書」を得ていれば、媒はなりませんし、借主が未内見の場

いて、裏付け確認をする必要があり介上問題は生じないと考えていたよ合 、入 居 後「 媒 介 業 者が説 明すべます。

うに見受けられます。

き、重要な事項の説明がなかった」

04

近隣・騒音トラブルについても調査をしかし、本件の隣室の状況のようと借主に主張されるトラブルがおきに、取引物件に関する写真や説明がやすいことから、媒介業者としては、

本件は、隣人の建物使用の問題多くあったとしても、実際に現地でな借主には極力内見を行ってもらうよ

が、借主の契約解除の主な理由といと把握ができない重要な情報（写うにしましょう。
もし、事情等により内なっています。

真のない部分の情報や実際の貸室見ができない場合には、少なくとも現地調査では、取引住戸だけでの広さ、日照・騒音・臭気などの環境

現地にて、借主自身で建物の外観やなく、隣や上下の住戸についても、等）があり、
またその捉え方も借主に

共用部分、周辺環境等の確認を行っ

使用状況等について確認をしておく

よって個人差があります。

てもらい、内見確認できない部分にとともに、貸主・管理会社に、取引住媒介業者においては、通常の調

ついては、図面と現況が異なること

戸 等にて近 隣・騒 音トラブルがな

査である「取引建物等の現地調査」

がある旨を説明して、未内見承諾書

かったかについても、念のためヒアリを行うことは当然として、借主に対しを得ておくのが適切と思われます。

ングをしておきましょう。

て「写真と現地のイメージが異なる
現地にて、建物の状況や周辺環境等を確認する必要があること」を説明し、内見等を実施しておくことが重要です。

一般財団法人不動産適正取引推進機構 調査研究部 上席研究員
不動産鑑定士

中戸 康文

一般財団法人不動産適正取引推進機構（RETIO）
は、「不動産取引に関する紛争の未然防止と迅速な解決の推進」
を目的に、1984（昭和59）年財団法人として設立。不動産取引に関する紛争事例や行政処分事例等の調査研究を行っており、これらの成果を機関誌『RETIO』
やホームページなどによって情報提供している。HP：https://www.retio.or.jp/

2023.5 ｜ 月刊不動産 25

物件調査

未内見承諾書をもって、媒介業者トラブルいました。説明と現況が違うことがことはよくあることから、借主自身が宅建士

未内見承諾書の効力について、本労務

本件は、媒介業者Ｂが借主Ａに、賃貸管理

借主に内見・現地案内を行わない場合のリスク

相続〇「フローリング」という誤った説明は管理会社への確認に基づく説明であるからＢに責任はない。

賃貸

01

本件裁判所の判断

物件調査 ー

物件調査のノウハウ Vol.50

Research

売買重要事項の調査説明 〜取引直前調査編④〜

区分所有建物の売買における注意点について
区分所有建物の不動産売買には、敷地権付き区分所有建物と共有持分方式がありますが、重要事項調査の際に見落とすと、大きなトラブルに発展することがあります。本章では、その注意点について述べます。

マンション敷地権制度に欠陥か」と照会したところ、「敷地権制度のシをご持参してください」とお願いをしステム上の欠陥です」との回答でした。

て、固定資産税納付書の記載項目を区分所有マンションの建物の登記確認し、専有部分以外の建物があれ

全国の法務局では、昭和60年ごろ

事項証明書を申請するときは、
トラ

ば、すべての建物の登記事項証明書

から、全国一斉に大きなマンションか

ブル回避のため、忘れずに、土地の登を取得します。
これらは“規約設定共ら順に「敷地権の登記｣を実施しまし記事項証明書も申請しましょう。

用部分の登記”の可能性があります。

た。敷地権登記は「敷地利用権が数

この規約設定共用部分の登記があるる場合には、区分所有者は、その有す

規約設定共用部分の建物の存在

る専有部分とその専有部分に係る敷マンションの登記には、“駐車場”

地利用権とを分離して処分することが“電気室”“倉庫”などの規約設定共

登記費用は、専有部分の建物の価できない」（ 区分所有法第22条）
とい用部分の建物が登記されていること

格、土地の敷地権割合の価格、規約

うものです。

があります。大型の区分所有マンショ

設定共用部分の建物の価格などがこんな事件がありました。

ンでは、通常の建物の専有部分の登登録免許税に加算され、通常よりも区分所有マンションの建物の登記

記事項証明書の申請だけでは、“駐高くなるので注意が必要です。

事項証明書を取得したところ、「 敷地車場”などの登記事項証明書は出て権の表示」があり、敷地権の種類は所

こないことがあります。建物の登記事

有権、そして、敷地権割合と敷地権登項証明書の申請をするときは、｢土地登記されていない
管理人室

記の日付が記載されています。
また、上にあるすべての建物を出してくださ

よくあることですが、駐車場は規約

乙区には、抵当権の設定登記が記載い｣と法務局の受付でお願いします。

設 定 共 用部 分で登 記されているのされています。敷地権登記の建物は、そうすると、独立して登記されているもに、管理人室や集会場は登記されて土地と分離して処分ができないため、のが出てくることがあります。
しかし実いない事例が、大手分譲マンション

建物の調査で原則的に問題はないはは、この方法ではすべての規約設定

業者の物件でも見つかっています。

ずですが、敷地権の目的である土地の建物の登記事項証明書が出ない

たとえ管理規約で｢規約共用部分｣の登記事項証明書を取得すると、乙場合があります。そのため、市区町村と定めていても、「 建物の部分および区に地役権が登記されていました（ポ

役場の固定資産税課で、税額記載の附属の建物は、規約により共用部分

イント１参照）。

固定資産評価証明書の交付申請をとすることができる。
この場合には、法務局に「乙区に記載されている地します。
この申請は、所有者の委任状

その旨の登記をしなければ、これを役権などの登記情報が、なぜ建物の登が必要です。
その他、売主に対して「おもって第三者に対抗することができ

記事項の乙区に記載されないのです

手元に届いている固定資産税納付書

ない」（区分所有法第4条第2項）
ので人で有する所有権その他の権利であ26 月刊不動産 ｜ 2023.5

場合には、事前に、司法書士に登記費用の概算見積もりを依頼し、買主に説明します（ポイント２参照）。

法律

注意が必要です。たとえば、分譲主がく、その提供内容は該当マンション

報告書」には、重要事項の抜け落ちが債務整理となり財産が第三者に譲渡ごとに異なります。

存在する可能性が高いため、不足情

したがって、
マンション管理会社が報があるときは、必ず、管理会社や売トラブルになる可能性があります。
こ

提供する「管理に係る重要事項調査

主に質問をするということが大切です。

のような場合は、「 管理人室は、管理います。管理人室は未登記です｣などと説明することが大切です。

専有部分の建物登記事項証明書に、地役権等の情報等について一切記載がない場合でも、敷地権の対象となっている土地の登記事項証明書には、「 地役権設定」の登記が行われていることがあります。
このことについて登記官は「敷地権登記制度の欠陥」と表現しています。

賃貸管理

マンションごとに異なる
管理情報

ポイント1
相続

規約第〇条では規約共用部分として賃貸された場合は、未登記建物をめぐって

国土交通省は、令和3年6月に「マ労務

ンション標準管理委託契約書」の改正を発表しましたが、その第14条「管理規約の提供等」のコメントでは、「宅地建物取引業者が、媒介等の業務の宅建士

ために、宅建業法施行規則第16条の２等に定める事項について、マンショ
ン管理業者に当該事項の確認を求め

トラブルてきた場合の対応を定めたものである」
としています。
また、「マンション管理業者が提供・開示できる範囲は、原囲となる。一般的にマンション内の事
件、事故等の情報は、売主または管理組合に確認するよう求めるべきであ

ポイント2
固定資産税納付書には、土地および建物についての固定資産評価額が記載されています。記載内容で、専有部分の建物以外の記載の家屋番号があるときは、
必ず、建物の登記事項証明書を取得します。下表は、種類は倉庫で、規約設定共用部分として登記されていることがわかります。

る」
としています。
現実は不動産トラブルが多様化し
ており、
（一社）
マンション管理業協会
は、「 管理に係る重要事項調査報告書作成に関するガイドライン」を策定していますが、管理会社による管理情報の提供内容は管理組合の承諾を必 要としているため、「管理情報項目」がガイドラインどおり一定ではな

不動産コンサルタント

津村 重行

三井のリハウス勤務を経て有限会社津村事務所設立。2001年有限会社エスクローツムラに社名変更。消費者保護を目的とした不動産売買取引の物件調査を主な事業とし、不動産取引におけるトラブルリスク回避を目的に、宅建業法のグレーゾーン解消のための開発文書の発表を行い、研修セミナーや執筆活動等により普及活動を行う。著書に『不動産物件調査入門 実務編』
『不動産物件調査入門 取引直前編』（ともに住宅新報出版）など。

2023.5 ｜ 月刊不動産 27

物件調査則として管理委託契約書に定める範Initiate Member

令和８年度４万社達成を目指します！

新入会員名簿

都道府県

市区町村

商号名称

北海道

岩見沢市

合同会社 イルミネイト［令和5年 3月］

都道府県

市区町村

東京都

足立区

株式会社 コウ不動産

商号名称

都道府県

市区町村

大阪府

東大阪市

商号名称
株式会社 ＳＫ商事

札幌市

株式会社 キリンランド

練馬区

株式会社

国土総合鑑定大阪市

株式会社 ＡＳＳＥＣＯＭ

札幌市

グレイステージ 株式会社

町田市

株式会社

サンスマイル大阪市

エスティ開発株式会社

札幌市

KSコンサル

豊島区

株式会社 ジー・エル・ディー

大阪市

江戸堀不動産

株式会社

小樽市

株式会社

KENRYU

千代田区

ＣＰＤ投資顧問

株式会社

大阪市

エヌアイシィ 株式会社

札幌市

コルソル

株式会社

豊島区

株式会社 シエラ不動産

大阪市

株式会社 Ｍ＆Ｍ

札幌市

サン総合管理

町田市

株式会社

大阪市

株式会社 Ｍ ｓｈｏｍｅ

札幌市

Zekkei Cosmos

大田区

城南マネジメント 株式会社

大阪市

大橋不動産

札幌市

株式会社

中央区

Ｓｕｐｅｒｎｏｖａ Ｎｉ
ｓｅｋｏ 合同会社

堺市

株式会社

札幌市

合同会社 トムトム企画

墨田区株式会社 スプリングゲート

東大阪市

株式会社 キーマン

札幌市

合同会社

杉並区

株式会社 センチュリーリアルティ

大阪市

錦尚

虻田郡

PA Developments

新宿区

株式会社 ＳＯＮＨＵ

大阪市

株式会社 ｇｒａｎｄ ｄｅｓ
ｉ
ｇｎ

茅部郡

ホームプランニング

台東区

大安

枚方市

株式会社 ケイティエステート

石狩市

北都リビング 株式会社

豊島区

タイタニウム・アセット 株式会社

大阪市

株式会社 ＫＥＮコーポレーション

函館市

株式会社

渋谷区

株式会社 たか企画設計

大阪市

鴻運国際

有限会社

北見市

株式会社 ローズ新宿区

合同会社 たけエステート

大阪市

株式会社

サクラモント青森県

青森市

株式会社 アールイークレスト

世田谷区

竹輪不動産

東大阪市

株式会社 Ｓｅａｍｓ

岩手県

花巻市

リノタウン不動産

板橋区

株式会社 たなと住宅

堺市

Ｊａｄｅ ｓｔｙｌｅ 株式会社

宮城県

仙台市

株式会社

町田市

株式会社

Ｗはうす

大阪市

株式会社 ジェノバ

仙台市

株式会社 エーアン

江戸川区

株式会社

東榮

大阪市

有限会社

宗大コーポレーション

仙台市

株式会社 オーキッド

千代田区

株式会社

東京永不動産

摂津市

大喜建設

株式会社

仙台市

オンワ 株式会社

品川区

東軒エステート 合同会社

大阪市

大和開発

株式会社

仙台市

株式会社

品川区

株式会社 トレスト東京

大阪市

ＴＭデザイン 株式会社

仙台市

株式会社 スマイトホーム

港区

株式会社 日本大家不動産

枚方市

飛雪国際

仙台市

株式会社 ハンズ不動産

台東区

有限会社 バンド

大阪市

Ｐｒｏｍｅｔｈｅｕｓ 合同会社

仙台市

株式会社

新宿区

合同会社 日根野

大阪市

株式会社 フロンティアエステート

仙台市

ベストリアルティ

目黒区

株式会社 ヒロジオメトリ

大阪市

ホームベース 株式会社

秋田県

秋田市

秋田ＭＫアセットサービス 株式会社

世田谷区

株式会社 フォレストワン

大阪市

ホワイトプラス 株式会社

茨城県

守谷市

サブロク不動産GX

足立区

物件時代

堺市

松尾不動産

つくば市

株式会社 ブルーハウス

港区

株式会社 プロフェッショナル・ブレインバンク

大阪市

株式会社

松原組

前橋市

サイシン・コンサル株式会社 Ｂｅｒｒ
ｙ Ｈｏｍｅ

大阪市

株式会社

三ツ屋

高崎市

BASE MAKE

豊恵

大阪市

ｍｕｋａｖａ不動産

群馬県

株式会社

株式会社
株式会社

SOZO
Partnerest
合同会社

利他

永大ハウスビルド

克栄建設

光

株式会社
株式会社

八王子市

株式会社

北区

完丸不動産

株式会社

株式会社

株式会社

株式会社

株式会社
嘉建

株式会社

株式会社

伊勢崎市

株式会社 ランドアーク

港区

株式会社 マイレ不動産

大阪市

蘭森

坂戸市

Ａｒｂｒｅ不動産

港区

ＭＡＴＳＵＲＩＫＡ 株式会社

東大阪市

株式会社 リージャパン

埼玉県

株式会社

株式会社

さいたま市

株式会社 ＯＺビルメンテナンス

杉並区

株式会社 ＭＩＹＡＢＩ

寝屋川市

Ｒｅ
ｉｗａＨｏｍｅ 株式会社

さいたま市

合同会社

埼玉ホームメンテナンス

杉並区

ＭＯＯＮ ＨＯＵＳＥ 株式会社

大阪市

Ｌｏｎｇ Ｄａ Ａｒｔｉｓｔ 株式会社

さいたま市

株式会社

誠南不動産

豊島区

株式会社 ＬＵＣＫエステート

姫路市

株式会社 ＲＫエステート

さいたま市

芹真財託

株式会社

港区

株式会社 ＬＡＲＧＯ

神戸市

ＮＭ ＫＯＢＥ 合同会社

所沢市

不動産ＡＣＡＤＥＭＩＡ 株式会社

新宿区

株式会社 Ｒｅａｃｔ

神戸市

クリアコネクト 株式会社

八街市

株式会社 けやき建設

練馬区

合同会社 リアリスト

尼崎市

グリーンリーフ不動産

茂原市

株式会社 ジャパン不動産

渋谷区

株式会社 ＲＥＩＳＴ ＣＬＵＢ

神戸市

株式会社 Ｆ
ｉ
ｖｅ ｂ
ｌ
ｅｓｓ
ｉ
ｎｇ

大網白里市

株式会社

渋谷区

株式会社 Ｒｅｓ
ｉ Ｌ
ｉ
ｎｋ

宝塚市

株式会社

木更津市

ソラティオ不動産

東久留米市

株式会社 ロータスホーム

神戸市

株式会社 レストレイション

館山市

有限会社

横浜市

株式会社 ＳＫコンサルティング

桜井市

株式会社

市原市

株式会社 テラスエステート

横浜市

株式会社 ＮＫホームズ

生駒市

久米田工房

佐倉市

株式会社 ドリームズ

横浜市

エムイーＰＬＵＳ横浜

橿原市

ミライズ不動産

鴨川市

有限会社

鍋平商店

横浜市

株式会社 エルアーチ

和歌山県

岩出市

株式会社 メガタック

千葉市

株式会社 フォレスト

横浜市

株式会社 かがやき住販

島根県

江津市

株式会社

井上組

船橋市

株式会社 Ｌｉｆｅ Ａｐｅｘ Ｈｏｕｓ
ｉ
ｎｇ

横浜市

桐生都市開発

出雲市

有限会社

夢工房

大網白里市

リバイバルハウス 株式会社

横浜市

株式会社 ＳＯＬＵＴＥ

広島県

広島市

株式会社 つかさホーム

千葉市

合同会社 Ｌｅｍｏｎ不動産

金沢市

株式会社 エステート竣

山口県

柳井市

株式会社 ジラフ

富津市

株式会社 ワイズキャピタル

河北郡

坂の上不動産宇部市

有限会社 プラマー工業

渋谷区

株式会社 Ｒ ｓ Ｄｅｓ
ｉ
ｇｎ

野−市

株式会社 ＲＥＷＩＳＥコーポレーション

美馬市

株式会社 ＫＩＳＨＩＤＡ

足立区

Ｒ−Ｔｒｕｓｔ不動産

韮崎市

株式会社

板野郡

株式会社 フィット荒川区

株式会社 アイビーリンクス

甲府市

依田不動産

北区

赤穂松

長野県

北佐久郡

株式会社

千葉県

東京都

昭和の森ハウス
合同会社

大幸園茶舗

神奈川県

石川県

合同会社

山梨県

株式会社

奈良県

株式会社

合同会社

株式会社
徳島県

甲斐信

改賀
株式会社
株式会社

有限会社 ケイファミ

豊泉

高松市

とことわ堂

岐阜市

株式会社 おうち情報館

さぬき市

不動産センター

松山市

株式会社

t.k.c

松山市

株式会社

Leap不動産

中間市

株式会社 Ａｓｓｔｅ

合同会社 アズプラン

岐阜県

渋谷区

アセットオーシャン 株式会社

静岡県

浜松市

合同会社 ＡＧＩＬＥ ＭＩＮＤ

新宿区

株式会社

あらうち

御殿場市

株式会社

神山ＢＲＯＴＨＥＲＳ

港区

ＡＮＤ１ 合同会社

富士宮市

株式会社

大梅

中野区

ウェーブリンク 株式会社

沼津市

合同会社

沼津不動産ＢＡＳＥ

港区

韵通

駿東郡

株式会社 ＢＡＭＢＯＯ

豊島区

株式会社 Ｅ
ＩＳＨＩＮ

新宿区

株式会社 ＡＢＨタンセイ

中央区

愛媛県
福岡県

合同会社

田川市

燕楽舎

糟屋郡

マルモ 株式会社

唐津市

株式会社

笠原商事

武雄市

株式会社

Hyakuta

玉名市

株式会社

幸徳企画
T-Cuore不動産

三島市

株式会社 フジコー

一宮市

アイホーム

エイブン 株式会社

あま市

アクアプランニング 株式会社

荒川区

株式会社 Ｎ ｉｎｔｅｒｎａｔ
ｉ
ｏｎａ
ｌ

名古屋市

株式会社 シスターエイト

熊本市

株式会社

渋谷区

株式会社 エフ・モード

名古屋市

株式会社

八代市

YTエステート

渋谷区

ｍ−ｇａｔｅｓ

半田市

株式会社 ホムトモ

大分市

株式会社

渋谷区

ｍｓ−ｃｏｎｓｅｎｔ 株式会社

名古屋市

株式会社 マイワールド

大分市

一般社団法人 Ｏｈａｎａ

中頭郡

株式会社

名護市

株式会社 ｏａｓｉｓ Ｃｏｒｐｏｒａｔ
ｉ
ｏｎ

愛知県

佐賀県
熊本県

仲介
大分県

ＷＩＮＮＥＲＳ

福生市

株式会社 ＬＤＰＬＡＮ

名古屋市

株式会社

練馬区

エル・フィールド 株式会社

滋賀県

大津市

株式会社 パートナーズエステート

豊島区

株式会社 ＥＮＲＥＡＬ

京都府

京都市

合同会社 クラリス

那覇市

コア・コーポレーション 合同会社

江東区

小野事務所

大阪府

大阪市

株式会社 アーシアン

うるま市

コネクトHome's

豊島区

ＯＭＯＫＡＧＥ Ｒ＆Ｃ 株式会社

大阪市

株式会社 ＡＩＯ産業

浦添市

ライアホーム狛江市

株式会社 カプリス

大阪市

株式会社 アクトホーム

那覇市

Ｌｏｏｃｈｏｏ ｔｒｕｓｔ 株式会社

中央区

株式会社 ＫＷＲ

枚方市

アズ不動産

渋谷区

建築想像

摂津市

株式会社 ウサ美リハウス

株式会社

三毛猫

沖縄県

株式会社

3月末正会員：34,965 従たる事務所：4,098

28 月刊不動産 ｜ 2023.5

みずたま不動産ＥＡＳＴ

丸亀市

香川県

千代田区

株式会社

兵庫県

笑コネクト

4 月 19 日 、新しいラビー ネット が 誕 生 しました 。
新しいラビー ネットの 特 徴 はこれ だ！

ラビー ネットB B に は 新しい 機 能 が いっぱ い！ ※一部有償オプション

2023.5 ｜ 月刊不動産 29

! 協会からのお知らせ Information「入会手続等電子申請システム」記者発表会を開催
令和５年3月30日（木）、（ 公社）全日本不動産協会・（公社）不動産保証協会・（一社）全国不動産協会は、全日会館において、「 入会手続等電子申請システム」の記者発表会を開催しました。
電子申請システムは、過去70年以上にわたって紙ベースで行ってきた各種申請をオンライン化するもので、新規入会申請のほか、既存会員からの変更届、退会届等の手続きが24時間いつでも簡単に行えるようになります。
これにより、申請者がパソコンやスマートフォン、タブレットなどからデータを送信すると、事務局が承認するだけで会員
管理システムに反映されます。
秋山理事長は「いちばん使うことになるであろう会員のみなさんが迷わないように進めていきたい」と話し、事務局も手厚いサポート体制を敷く考えを述べました。
当システムは、４月10日（月）のリリース
後 、各 都 道 府 県 本 部で 順 次 試 行 を開 始
し、9月に全国で本格的な運用に移る予定です。
記者発表会の様子

左から、佐々木富見夫 全日総務委員長、秋山始 理事長、長島友伸 全日専務理事（TRA総務委員長）、
横山鷹史 保証総務委員長

記者からの質問に答える秋山理事長

2 0 2 4 年 版「 不 動産手帳」お申込みのご案内
2024年版の「不動産手帳」より、希望者への無償配布とさせていただくことになりました。今後も不動産手帳の送付を希望される方は、下記【申込要領】をご参照の上、フォームまたはQRコードよりお申込みください。
【申込要領】●お申込みをいただいた正会員（本店）
１社につき１冊に限り、無償にてお送りいたします。

※従たる事務所（支店）分や、２冊目以降をご希望の場合は、ご所属の地方本部へご連絡ください。

●2024年版 不動産手帳の発送は令和５年11月頃を予定しております。
●お申込みいただいた方には、次年度以降も継続してお送りいたします。
お申込みフォーム
https://forms.gle/VHnZpuQzdddikNbC630 月刊不動産 ｜ 2023.5

QRコード地方本部の動き Activity Condition
REPORT「設立70周年・50周年記念式典・祝賀会」を開催

兵庫県本部

令和５年1月23日（月）、兵庫県本部はホテルオークラ

料理のステーキのフランベショーも披露されました。

神戸にて、全日兵庫70周年・保証兵庫50周年の設立記

この周年記念を機に、新たな歴史を刻むべく、会員お念式典および祝賀会を開催しました。地元選出の国会・よび業界の発展のために、役員並びに職員一同が一致

地方議員の方々をはじめ、全日総本部 秋山始理事長、団結し尽力してまいります。

全日各都道府県本部長、不動産関連団体など多くの来賓の方々にご出席いただきました。
記念式典は、黙祷、開会の辞、元理事による「君が代」
独唱に始まり、本部長、理事長の挨拶、続いて兵庫県副知事と神戸市副市長より祝辞をいただきました。
また、兵庫県より当本部に対する感謝状授与、長きにわたり功績のあった会員への理事長表彰、さらにコロナ禍により祝賀会の開催を見送った令和2年秋の南村忠敬氏黄綬褒章受章の顕彰が行われました。
全日兵庫は1952（ 昭和27）年7月「兵庫県支部」
として式典

発足し、令和2年度に、兵庫県本部が長年掲げてきた目
標「Member s

1000 」
を達成しました。本式典では、その記念として、木村周次前本部長と南村忠敬現本部長の手によって、平成19年度全国不動産会議群馬県大会の折に購入したダルマの目入れを行いました。
祝賀会では、神戸JAZZ100年に因んで ビッグバン
ド の生演奏が披露され、懐かしいナンバーに手拍子や（左上）秋山理事長挨拶

リズムに合わせて体を揺らしながら楽しむ出席者が多く（左）祝賀会（右上）祝賀会での南村本部長
赤羽一嘉前国土交通大臣

見受けられました。
またその最中、ステージ衣装を身にまとった南村本部長がサプライズで登場し熱唱、会場は大いに盛り上がりました。ホテルオークラ神戸からは、メイン

STAFF LIST
● 広報委員会

髙木剛俊、松本修、横山鷹史、後藤博幸、
浅見保明、吉田啓司、千北政利

● 発行人

秋山始

● 編集

公益社団法人 全日本不動産協会
公益社団法人 不動産保証協会
広報委員会

● 制作

株式会社住宅新報● 発行所

公益社団法人 全日本不動産協会〒 102-0094 東京都千代田区紀尾井町 3-30（全日会館）
TEL:03-3263-7030（代） FAX:03-3239-2198
公益社団法人 不動産保証協会〒 102-0094 東京都千代田区紀尾井町 3-30（全日会館）
TEL:03-3263-7055（代） FAX:03-3239-2159
URL https://www.zennichi.or.jp/

月刊不動産

2023年5月号

令和5年5月15日発行※本誌掲載記事の無断転載を禁じます。

物件登録・検索システム

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全 日 本 不 動 産 協 会 会 員 支 援 システム

ラビーネットB B が大幅リニューアルして 登場
め客付力 UP に繋がります。

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発 行 所「ラビーネット不動産」では、物件の検索をはじめ、本誌に掲載されている「不動産お役立ちQ＆A」
を閲覧できます。

ラビーネット不動産
https://rabbynet.zennichi.or.jp/
スマホの場合は、
ここからアクセスしてね！

全日本不動産協会

公 益 社 団 法 人 全日本 不 動 産 協 会
公益社団法人 不 動 産 保 証 協 会

2023（令和5）年5月15日（毎月1回15日発行） 第51巻第5号 発行所 公益社団法人〒102 - 0094 東京都千代田区紀尾井町 3 - 30 全日会館 TEL：03 - 3263 - 7030（代）

業務を一気通貫できるサービス群

https://www.zennichi.or.jp/practice/flow/

秋山 始

入会の詳細については、各地方本部へお問合せください。
URLもしくは QRコードから公式サイトへアクセスできます。

発行人※件数制限あり。各サイト加入料・掲載料は別途必要

5

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リーシングをスムーズにする機能が豊富

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手間がかかる物件登録や物件検索の負担を軽減します。リアルタイムに物件情報が連携されるた2023

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REAL ESTATE

2023 年 4 月、