M O N T H LY R E A L E S T AT E

［題字］故 野田卯一 会長

6
JUNE

2022

﹁ 楕 円 形の都 心づく り ﹂で
中四国 地 方 をリード する 都 市へ

〜 広 島 市 中 心 部の再 開 発 〜［巻頭 特 集 1 ］［特集2］

ガソリン価格高騰を取り巻く日本の状況［特集3］

道交法の改正に伴いアルコールチェックが義務化！
［法律相談］

重要事項説明の電磁的方法による提供、
およびIT重説［相続相談］

路線価否認判決の影響と対策［賃貸管理ビジネス］

管理受託拡大戦略①
公益社団法人 全日本不動産協会

公益社団法人 不動産保証協会

保証のお知らせ一般保証制度の動画公開のご案内
このたび、会員向けに、一般保証制度のことがよくわかる動画を制作しました。ホームページ（会員専用ページ）内にて公開
しておりますので、ぜひご覧ください。
［会員専用ページへログイン後、右側メニュー下方の『会員向け一般保証制度のご案内』をクリック］● 他では実施していない宅建業法上の制度● 利用できるのは当協会の会員だけ！
● 当協会が連帯保証することで消費者の不安を取り除ける● 会員皆様・お客様共に「無料」で利用可

手付金保証制度・手付金等保管制度のご案内
手付金保証制度

２.手付金保証付
証明書発行依頼

買主

売主・買主ともに一般消費者で、会員が流通機構登録物件を客付媒介する売買契約において、買主が売主に支払う手付金

買主側仲介業者（当協会会員）
３.手付金保証付
証明書発行申込

１.契約の合意
４.保証付
証明書発行

売主

を万一のために保全（保証）する制度です。

手付金等保管制度

保証協会地方本部■ 制度の詳細（公社）不動産保証協会ホームページ［会員専用ページへログイン］

会員が自ら売主となる完成物件の売買契約において、受領する手付金等の額が 売買代金の10％または1,000万円を超え、売主会員に保全義務■ 制度に関するお問い合わせ、制度の申込み窓口が生じる場合に（宅建業法41条の2）、当協会が売主会員に代わって手付金等を受領し、物件の登記、引渡しがあるまで保全（保管）する制度です。

所属の地方本部事務局へ弁済制度について会員業者と宅地建物取引をしたお客様が損害を受け、苦情の弁済移行決定宅建業法上の取引により生じた債権

指導による
調停解決

検索

一般保証制度の他、法定研修会、弁済業務、各種保全制度など、保証協会の各種情報が掲載されております。

済

不動産保証協会

苦情解決

弁（公社）不動産保証協会ホームページ ▶▶

総本部

認証審査

※各事案の詳細はホームページ（会員専用ページ）内に掲載されております。
の地方本部

苦情解決業務

被害相当額（上限あり）の払い渡しを受けることができます。

一般消費者からの申出解決が困難な場合には、当協会がその債権を認証することで、

02

保証のお知らせ
特集１

MONTHLY RE AL E STATE

6 2022JUNE

04「楕円形の都心づくり」で
中四国地方をリードする都市へ〜広島市中心部の再開発〜
特集２08

ウクライナ情勢でさらなる影響も

ガソリン価格高騰を取り巻く日本の状況
特集３

10

道交法の改正に伴いアルコールチェックが義務化！
〜改正の背景と要対応事項〜
不動産お役立ちQ&A＜法律相談＞

12

重要事項説明の電磁的方法による提供、
およびIT重説
弁護士

渡辺 晋＜税務相談＞

14

個人の賃貸建物の建て替えのため、
既存の建物（賃貸用・居住用）を取り壊した場合の所得税の取扱い
税理士 山崎 信義＜相続相談＞

16

路線価否認判決の影響と対策 〜不動産節税策に影響も〜
税理士

若林 昭子

＜賃貸管理ビジネス＞

18

管理受託拡大戦略① 〜管理内容の明確化とメニュー作り〜

みらいずコンサルティング株式会社

今井 基次＜労務相談＞

20

退職者やフリーランスに対する競業制限の限界
特定社会保険労務士

野田 好伸

宅建士講座

＜宅建士試験合格のコツ＞

22

権利関係

民法（保証）

資格試験受験指導講師
連

植杉 伸介

載

＜進む！業界のIT化＞

24
COVER PHOTO

株式会社Housmart

アマガエルと紫陽花
まるで絵日記に出てくるような梅雨の風情。アマガエルは雨の気配を感じると「クワックワッ」と大26

心理的瑕疵に対する実務対策について
不動産コンサルタント 津村 重行

いる。
ちなみに、鳴くのはオスだけで、
メスは鳴か

その他

ない。緑色のイメージが強いが、周囲の環境に上では灰褐色になる。

針山 昌幸＜物件調査のノウハウ＞

きな声で鳴くため、この名がついたともいわれて反応して体色を変えることができ、土や枯葉の2022年に不動産DXが必要なわけ

28
29
30

新入会員名簿
新機能満載！ラビーネットのご紹介
地方本部の動き巻頭特 集1「楕円形の都心づくり」で
中四国地方をリードする都市へ
巻頭特集2〜広島市中心部の再開発〜

都心活性化に力をいれ、令和２年以降、急ピッチで再開発が進む広島市。
その背景には、市域・県域のみならず中四国地方を常に牽引してきた
広島市ならではの 都心 に対する強い考えがあります。
広島駅周辺地区から紙屋町・八丁堀方面を望む

域都市圏、広島県域、中四国地方）全体

開発の機運は高まらなかったといいまが発展し、地方創生を実現するためにす。そんな折、平成15年に広島駅周辺

は、広島市都心の中枢拠点性をさらに地区が都市再生緊急整備地域に指定

広島市は平成29年に県と共同で策向上させることを条件とし、「 広島駅周され、停滞していた駅前の再開発が一定した「ひろしま都心活性化プラン」の辺地区」と「紙屋町・八丁堀地区」を都気に進行。
この件に刺激を受けた広島中で、人口減少や少子高齢化の進行な

心の東西の核と位置づけ、「 楕円形の都

市は、紙屋町・八丁堀地区も都市再生

ど社 会 経 済 情 勢 が 大きく変 化する時心づくり」
を進めています。現に今、JR広緊急整備地域に指定するよう、国に働

代、都市の活力を維持・向上していくた

島駅で駅ビルの建て替え工事等が進めきかけたといいます。その後、令和２年、

めには、市街地の拡大を抑制し、さまざられ、紙屋町・八丁堀地区では再開発

両エリアの一部はさらに手厚い優遇が

まな都市機能を集積させる「集約型都計画が相次いで発表されています。

受けられる「特定都市再生緊急整備地

再開発を加速させた「特定」地域への格上げ

市構造」への転換が必要だと説いてい市が掲げる「楕円形の都心づくり」に域」に指定。特定都市再生緊急整備地

ます。そして市域を越えた地域（広島広

追い風が吹いたのは、平成30年10月、

域は、東京・名古屋・大阪の三大都市を

紙屋町・八丁堀地区が国の「都市再生はじめ札幌、福岡等の15地域で指定が

緊 急 整 備 地 域 」に指 定されたことにああり（ 令 和４年５月２日時 点 ）、中四 国ります。それまで市中心 部の建 物は老地方では広島市が初めてのことです。

朽化が進み、旧耐震基準で建てられたビル等が点在し、建て替えのタイミング
は訪れていました。
しかし郊外の大型店
JR広島駅南口から路面電車乗り場に続く通路沿いの工事用の仮囲い「HIROSHIMA CONNECTING WALL」。

4 月刊不動産 ｜ 2022.6

広島市の都心におけるまちづくりの歩みとの競合が激しくなる中で、紙屋町・八丁堀地区の集客力は徐々に低下し、再これまでも広島市は“都心”に重きを■都心におけるまちづくりのあゆみ
昭和40年頃（被爆20周年）

昭和20年

時期

昭和60年頃（被爆40周年）

平成7年頃（被爆50周年）

現在（被爆70周年）

時代背景

取 組テーマ
主な 取 組

戦後復興期

高度経済成長期から政令指定都市移行期

広島アジア競技大会
開催を契機とした時期

近年

戦災復興

経済成長
市域の拡張

バブル景気〜崩壊

低成長時代
少子高齢化

・都市機能の充実･強化
・良好な都市環境の形成

・広域的な都市機能の充実･強化
・文化・スポーツ施設の充実

・市街地の再開発
・都心居住の推進

・百貨店などの商業施設の建設
・基町地区再開発事業
・広島民衆駅、広島バスセンター等の交通施設の整備
・中央公園の整備
・河岸緑地の整備
・広島市都市美計画の策定 等

・NTTクレド基町ビルの建設
・広島国際会議場の建設
・広島県立総合体育館の建設
・広島県立美術館の建設
・新交通システム「アストラムライン」の整備
・河岸緑地の整備 等

・都市基盤の整備（道路、公園、下水道等）

・広島平和記念都市建設
計画の策定
・復興土地区画整理事業
・平和記念公園の整備
・河岸緑地の整備 等

・広島駅周辺の再開発
・広島市民球場「マツダスタジアム」の建設
・水の都ひろしま構想の策定
・水辺のオープンカフェの設置
・都市型住宅の供給
・河岸緑地の整備
・広島市景観計画の策定 等「ひろしま都心活性化プラン」（ 平成29年3月策定）
より引用

都心の交通を支える路面電車。新駅ビル完成後、2階広場に乗り入れることが確定した。

東西に577m伸びたアーケードタイプの「広島本通商店街」。
中四国地方で最大の規模を誇る。

JR広島駅南口再整備・駅ビル建て替えの工事現場。従
来の駅ビル「ASSE」
は建て替えのため令和２年に閉館。

置き、「 広島市基本計画」や「広島市都ターミナルなどの交通施設、百貨店など

強化、景観条例に基づく都市景観の形

市計画マスタープラン」を踏まえ、地域の商業施設等を整備し、様々な都市機成等、各種都市機能の充実・強化や良好地区（用途地域・特定街区等）、都市施能を強化した。
また、基町地区再開発事な都市環境形成の取組を実施。

設（道路・公園等）及び地区計画などを業や河岸緑地の整備、都市美計画の策

同様に地 域の変 遷で見ると、戦 後 、

定めながら、都 市 機 能の充 実・強 化を定や景観協議制度の創設等、良好な都

広島市の都心は、主に紙屋町・八丁堀

図り、さまざまな施策に取り組んできま

市環境形成に向けた取組を実施。

地区を中心に都市機能が充実・強化され、広島アジア競技大会後、広島駅周した。その歩みは次のように大きく４つの時期に分けられます。

■広島アジア競技大会を契機とした時

辺 地 区においては、広 島 駅 南口、若 草

期（昭和60年頃〜平成７年頃）

町地区及び二葉の里地区の再開発、広

■戦後復興期（昭和20年〜昭和40年頃）

この時期には、平成６年の広島アジア

この時期は、「 広島平和記念都市建競技大会の開催を契機として、戦後に整設計画」に基づき、道路、公園、下水道備された施設の更新、宿泊施設やホーなどの都市基盤が整備され、広島平和

ル・会議場の整備、新交通システムの整記念資料館、旧広島市民球場、広島県

備等が行われ、都心が大きく変貌。

島市民球場の建設を進め、都市機能の充実・強化を図ってきました。

徐々に明らかになる
中心部の再開発

庁舎本館等を整備。
■近年〜現在（平成７年頃〜平成28年）「 広 島 駅周辺 地 区 」で注目される再■高度経済成長期から政令指定都市

低成長時代に入ったものの、戦後の老開発が、玄関口となるJR広島駅の駅ビ

移行期（昭和40年頃〜昭和60年頃）朽化した建物の更新、宿泊施設の整備、ルの建て替え工事です。令和３年３月よ高度経済成長期に入り、鉄道やバス

都市型住宅の供給、交通ネットワークのり建設工事が始まり、令和７年の春開2022.6 ｜ 月刊不動産 5

■「楕円形による都心づくり」による主な都市開発事業

5 基町相生通地区
第一種市街地再開発事業

1 中央公園全体の今後の活用検討
・サッカースタジアム建設
令和6年2月 オープン
（広場を含む全体オープンは
令和6年8月予定）

8 広島東郵便局建て替え
令和4年8月 竣工

令和9年度
高層棟及び変電所棟竣工

6 八丁堀３・７地区
市街地再開発1 中央公園・旧広島市民球場跡地整備
令和5年3月 オープン

2

平和記念公園

4
3
平和

8

6

広島バスセンター
5

相生通
り

駅
市民球場

大通
り

7
・広島城三の丸整備
令和6年度以降 順次供用開始

9

広島

7 ヒルトン広島建設
令和4年9月 開業

2 紙屋町二丁目２番地区市街地再開発

9 広島駅南口広場の再整備等

令和7年春 JR 西日本新駅ビル開業、
駅前大橋ルート及び循環ルート供用開始
令和8年度末 ペデストリアンデッキやバス・ タクシー・マイカー各エリア完成

3 本通三丁目地区市街地再開発
4 ひろぎんホールディングス 本社ビル
令和3年2月竣工

民間開発事業については新聞等の情報で独自に編集業を予定しています。同施設は地上20

市 街 地 再 開 発 事 業 ）です。建 設される側 一 帯 で 、本 通りを 挟 む 約 1 . 5 ヘク

階 建ての高 層ビルとなり、商 業 施 設や高層ビルは31階建て、高さは160メー

タール。ホテルや商業施設、マンション

ホテル、シネマコンプレックスが入る予トルを誇り、完 成すれば 紙 屋 町・八 丁

等 が 入る予 定で、1 0 年 後の完 成を目定。
２階には路面電車が高架で乗り入

堀 地 区で 最も高いビルとなります。計指します。

れます。また、J R 広 島 駅 西 隣にある広画によればビルは地上31階、地下1階

そして、戦後復興のシンボルとして整

島東郵便局跡地には「広島JPビルディ

建ての設計で、低層階には広島商工会

備された中央公園も生まれ変わります。

ング」
として生まれ 変わり、今 年の８月

議 所 が 移 転 、そのほか 店 舗 や 駐 車 場

話題に上っているのがJリーグや国際試に竣 工 予 定だといいます。ビルは地 上が 入るといいます。中層 階はオフィス、合の開催等にも対応できるサッカースタ

19階、塔屋２階。低層部には緑豊かな

高層階はホテルが入居。ホテルは外国

ジアムの建設です。
ピッチと観客スタンド

公開空地や歩行者空間を設け、誘致す

人観光客の利用も想定され、高級仕様の距離が近く、
より臨場感を楽しめる施る店舗と共に駅前ににぎわいを生み出になるといわれています。同ビルは都心設として、令和6年2月のオープンを目指します。

の新たなランドマークとして認 知されします。
また、球場解体後、10年間更地「紙屋町・八丁堀地区」では、複数のそうです。また、中 国 地 方 最 大 の 商 店だった旧広島市民球場跡地はイベント

再 開 発が 進 行しています。徐々に詳 細街 、本 通り商 店 街の一角では、高 層ビ広場として運営していくとのこと。一角にが 見えてきたのが 基 町 駐 車 場 一 帯 のル２棟の建設が発表されました。検討

スケートボートやBMXなど若者が利用

再 開 発 事 業（ 基 町 相 生 通 地 区 第 一種

区 域は路 面 電 車が通る鯉 城 通りの東できるエリアを設けるといいます。

6 月刊不動産 ｜ 2022..6

大規模再開発が行われる地で不動産事業者が寄せる期待
再開発が進むエリアで事業を営む不動産事業者が期待することとは何か。
また、人の往来が激しい地方都市で心掛けることとは何か。株式会社シティ
ホーム広島賃貸営業室・ブロック長の末本啓介氏に話を聞きました。

IT重説をヒントに動画＆ブログ制作を開始

動画やブログ制作を始めたのは、IT重 説が始まったころ。当社のお客 様は「顧客満足度向上」
で一番心掛けているのは“清潔感”。
そう語る末本氏。

いう期待と不動産事業者として抱く期待もあります。

仕事の都合で県外から来られる方も多十数年前のJR広島駅北口地区の再いので、IT重説は外せないソリューショ

開発のときも多くの人が流れ、観光客もンでした。その後、
コロナ禍に陥って、お増えました。特に大勢の外国人観光客

客様が店舗に来られなくなる状況も続が来たことを今でも覚えています。今回

賃貸仲介業とマンションの管理業をきましたから尚更です。
そのとき同様に、の再開発は、そのときよりはるかに規模行っています。昭和63年12月に設立し画面を通じて県外の方でも気軽に部屋が 大きいですから、多くの企 業や人がて、今 年で3 4 年を迎えます。広 島 市内

探しを楽しめるようになるのではと思っ流れてくると予 想しています。私どものに15店舗、岡山県に3店舗、香川県に1たのがきっかけでした。

業界ももちろんですが、多くの人でにぎ―まずはシティホームの事業内容・種目を教えてください。

店舗、東京に1店舗の計20店舗で事業を展開しています。

―先ほど店舗数の話が出ましたが、広―「 紙 屋 町・八 丁 堀 地 区 」は広 島 市の因は何だと思いますか。

範囲に渡って店舗展開を可能にした要

わい、地域経済が活性化してくれればいうことないですね。
―今後、不動産業を通してどのように当社では常々、「 顧 客 満 足 度を上げ地域に貢献したいと考えていますか。

る」をモットーに接客をしてきましたか

部屋探しを通じて「シティホームを選

そうですね。商業地かつ大手企業等

ら、その姿勢がいい影響をもたらしていんでよかった」、県外から来た方たちにの支社が多いこともあり、近郊に住む方るのかなと感じています。一番わかりやは「広島に住んでよかった」。そう思ってや転勤で来られるファミリー層の需要

すいのは、お客様がリピーターになってもらえるような接客を心掛けたいと思っが高いです。ほかにも中小企業の事業くれたときです。賃貸仲介業がメインでています。

主の方等も多くいらっしゃいます。

すから、周期で契約を更新されます。そ

中心部ということもあり、やはり賃貸需要は高いですか。

―ホームページを拝見すると動画や物件紹介ブログなどが充実しています。
部屋探しが楽しくなりますね。
ありがとうございます。動画やブログが集客にどれだけ結びついているかとの時に「新たな部屋を探しに来た」と以
前契約されたお客様が来店したときは心底うれしくなります。

部屋探しを通じて広島の良さを伝えたい

いった数値は明確に算出していません
が 、当 社 のスタッフが 顔を出すことによって、お客様に親近感、安心感を与えているのではと感じています。ブログは月に数回、動画は1本ペースでアップしています。

―「 紙 屋 町・八 丁 堀 地 区 」で再 開 発が始まります。
非常に楽しみにしています。広島市民
としてまちが新たに生まれかわるんだと

株式会社シティホーム
紙屋町センター

住所：広島県広島市中区大手町1-1-22
第3純ブライトビル１Ｆ

電話：082-542-8282
FAX：082-542-8333［ホームページ］https://www.cityhome.jp/

2022.6 ｜ 月刊不動産 7

巻頭特集2

ニュースの解説

ウクライナ情勢でさらなる影響も

ガソリン価格高騰を取り巻く日本の状況

オペレーショナル・デザイナー（沼津信用金庫 参与／津山信用金庫 顧問）

新型コロナの感染拡大がもたらしたガソリン価格の急落

佐々木と上昇。そしてロシアへの経済制裁に端を発する高騰。原刻であり、ガソリン販売を担う給油所の経営状況も懸念されます。ここでは、乱高下するガソリン価格をはじめ、宅建業者にとって気がかりな木材等の価格ついて解説します。

図表１ １リットル当たりレギュラーガソリン現金価格（全国平均）推移

174.0

160
150

のレギュラーガソリン１リットル当たりの130

月以降、同年5月11日に最安値である

175.2

170

140

コロナ第一例目が確認された2020年１［単位：円］

180

４月13日に公表された４月11日時点
単価は、174.0円でした。国内での新型

城夛

1990年 信金中央金庫入庫。欧州系証券会社（在英国）Associate Director、信用金庫部
上席審議役兼コンサルティング室長、地域・中小企業研究所主席研究員等を経て2021年４月に独立。
「ダイヤモンド・オンライン（ダイヤモンド社）」「金融財政ビジネス（時事通信社）」ほ
か連載多数。著書に「いちばんやさしい金融リ
スク管理（近代セールス社）」ほか。

油のほぼ全量を輸入に依存する日本にとって、現況は深新型コロナの影響による
価格変動

じょうた

120

124.8

14 .14 .14 .14 .14 .14 .14 .14 .14 .14 .14 .14 .14 .14 .14 .14 .14 .14 .14 .14 .14 .14 .14 .14.3.2.1.9 10 11 12
.8
.7
.6
.5
.3
.2
.1
.9 10 11 12
.8
.7
.6
.5
.4
20 020 020 020 020 020 020 020 020 20. 20. 20. 021 021 021 021 021 021 021 021 021 21. 21. 21. 022 022 022
02
22
2 20 20 20
2
2
2
2
2
2
2
2 20 20 20
2
2
2
2
2
2
2
2
2
.
.1

14

.
.2

14

.
.3

14

.
.4

注：価格は消費税込み 出典：経済産業省資源エネルギー庁「石油製品価格調査」
より筆者作成124.8円を示してから、価格はほぼ一貫

ウジアラビア程度であるため、原油価格

月の再可決を経て、2010年３月に租税特して上昇傾向にあります（図表１）。

は、当面高止まりが見込まれます。

別措置法が改正され、期限を定めない特※OPEC（石油輸出国機構）と、
ロシア・メキシコなど非OPECの石油産出国で構成される組織。石油の供給量を協力して調整し、石油価格の安定を目指す枠組み。

例税率が適用されています（図表２）。

主要因は、新型コロナによる需要の急変動です。世界的な感染拡大によっ従 前て2020年４月頃に需要が急縮小したため、価格が急落し、産油国が大打撃を受けました。その後のワクチン接種に

図表２ ガソリン１リットルに対する課税金額［単位：円］

トリガー条項の凍結解除

地方揮発油税

4.4

揮発油税

24.3

石油税

2.8

計

31.5

よって経済活動が回復し、需要が急増した中で、今度は価格が上昇しました。

２月21日の衆議院予算委員会での集

このため、日本などの輸入国は産油国

中審議時には、高騰したガソリン価格へに大幅な増産を要望しましたが、昨年の対策として、自由民主党の越智隆雄議

10月４日時点で、OPECプラス※側は「需特例税率（2010年〜）

増減

地方揮発油税

5.2

0.8

揮発油税

48.6

24.3

員から、いわゆる“トリガー条項”の凍結

石油税

2.8

0.0

要の先行きは不透明」
として、現状維持解除を含めた選択肢が言及されました。

計

56.6

25.1

を決定しました。OPECプラス内で増産ガソリンへの課税構造はやや複雑で、簡単に言えば、
１リットル当たり25.1

余力があるのは、
アラブ首長国連邦とサ2008年３月の暫定税率の期限切れと５円上乗せして課税されているわけで、そ8 月刊不動産 ｜ 2022.6

れに消費税が課税されるため、かねてよが必要であり、それを動かすにはガソリの制裁には、一定の効果が見込めます。

り二重課税が批判されてもいます。

ンが必要ですが、そうした地方での給油

その一方で、正攻法での獲得が難しく

所の採算化は難しい、という典型的な二なれば 、地 下に潜ることが 見 込まれま律背反状態にあるわけです。

す。
ソ連崩壊後のロシアは、資源輸出国

先に触れたトリガー条項は、ガソリン
価格が３カ月連続で160円を超えた場
合に、
この25.1円分の課税を停止して2011年の消防法改正に伴う、設置後として国を建て直してきました。このた小売価格を引き下げる措置を指します。

40年超の燃料用タンクに対する回収義

め、制裁に加わっていない第三国などをその一方で、2011年の東日本大震災の務化から既に10年以上が経過する中経由した迂回輸出などを行い、代金を外発生後に、復興財源確保を目的に立法で、現在の給油所の廃業動機は、
より多国金融機関の他人名義の口座などで受された特例法によって、このトリガー条

岐にわたるようになりました。他業種にけ取るマネー・ローンダリングが活発化

項の発動が凍結されてもいます。政府側も幅広くみられる後継者難のほか、燃料する可能性があります。

は、解除にはそれに先立った法改正が用タンク以外の設備の老朽化などもみロシアへの輸出品は自動車など工業

必 要という見 解 を 示しています が 、られます。
もちろん、地方部を中心とした製品、ロシアからの輸入品は先に述べた2021年10月４日に160円に達してから

少子高齢化・過疎化に伴う顧客数の減

エネルギーや原材料のほか、カニやエビ

半年が経過した５月13日現在もなお、少に悩んだあげく、廃業を選択された事などの魚介類が中心です。
よって貿易停最終決定には至っていません。

業者も珍しくありません。今後も、こうし止後には、日本国内の中古車などの価た傾向が続くことになるでしょう。

格が下落し、光熱費や魚介類などの価

揮発油販売業者の業況
そのガソリンを取り扱う揮発油販売

格が上昇するでしょう。

ロシアへの経済制裁に揺らぐ
日本の資源価格

宅建業者各位にとって気懸りなのは、木材価格ではないでしょうか。いわゆるウッド・ショックにより、昨年４月頃より日業者（給油所）の業況については、昨年

ロシアおよびベラルーシに対する経済

本国内での木材価格にも、高騰傾向が10月に、信用調査機関から
「直近の決

制裁は、
こうした概況の中で実施されまみられています。2015年の平均価格に算期で約８割が減収傾向にある」旨のした。日本との間で排他的経済水域が比べ、今年２月の価格は木材で65.8％、調査結果が公表されています。新型コロ設定されている（＝隣国となる）
ロシアと建設用材料の中間財で80.0％上昇してナの感染拡大に伴う外出自粛が影響しの貿易状況は、2011年から2020年まいます（図表３）。

た模様で、赤字の事業者も、調査対象先で一貫して輸入超過・経常収支赤字のの１割超に及ぶとのことです。

実態が認められています。

2021年の輸入木材のうち、ロシアからのシェアは金額ベースで5.2％に過ぎ

揮発油販売業者には、業歴30年以上

軍事力はほぼ経済力に比例し、侵攻ませんが、主に住宅用の製材分野では、の老 舗 事 業 者が９割 弱に達する一 方

継続にも多大な戦費を要するため、
ロシ

EU・カナダに次ぐ第３位となっています。

で、10年未満の事業者は10社に満たな

ア側には外貨獲得ニーズがあります。貿

よって、今後の貿易停止に伴って、建設いという顕著な特徴がみられます。異業

易の停止はロシアに獲得外貨の減少を

資材の高騰が見込まれます。
日本への逆種を含む新規参入や新陳代謝がほとんもたらすため、上記のような収支の中で風は、さらに強まる可能性があります。

どないことを意味し、現経営者の顔ぶれ
は、同族の二世〜四世の出自が圧倒的多数を占めています。
もとより新規参入が少ない中で、後継者難などによる廃業が進む背景には、事実上、立地以外に決定的な差別化が難しいという特性があります。過疎化が進行する地域ほど日常の足として自動車

図表3

木材関係物価指数推移［2015年平均＝100、単位：％］

190
180
170
160
150
140
130
120
110
100
90

180
165.8

116.3

.1 .3 .5 .7 .9 11 .1 .3 .5 .7 .9 11 .1 .3 .5 .7 .9 11 .1 .3 .5 .7 .9 11 .1 .3 .5 .7 .9 11 .1 .3 .5 .7 .9 11 .1
16 16 16 16 16 6. 17 17 17 17 17 7. 18 18 18 18 18 8. 19 19 19 19 19 9. 20 20 20 20 20 0. 21 21 21 21 21 1. 22
20 20 20 20 20 201 20 20 20 20 20 201 20 20 20 20 20 201 20 20 20 20 20 201 20 20 20 20 20 202 20 20 20 20 20 202 20

木材

中間財／建設用材料（類別／木材・木製品）

商品群／木材チップ

出典：日本銀行調査統計局「企業物価指数（2015年基準）」
を筆者加工

2022.6 ｜ 月刊不動産 9巻頭特集3

ニュースの解説

道交法の改正に伴いアルコールチェックが義務化！
〜改正の背景と要対応事項〜
これまで「緑ナンバー」のトラックやタクシーなどにおいて義務化されていた運転者のアルコールチェックが、今年４月の道路交通法施行規則の改正により、一定台数以上の「白ナンバー」の自動車を使用する事業者においても義務化されることになりました。改正の背景と具体的な対応事項について解説します。
執筆

佐々木

じょうた

城夛

オペレーショナル・デザイナー（沼津信用金庫 参与／津山信用金庫 顧問）

改正の背景となった事故
昨年６月28日、業務中に幕張パーキ

いたものの、法令上必要な安全運転管理者などの義務化対象範囲を広げるこ

理 者の選 任はなされず、その容 疑でＮとにあり、この考え方に沿った改正が４・運送㈱とＮＢ㈱に千葉県警の立入捜査

10月の２段階で実施されます（図表１）。

が実施されました。

キーパーソンとなる安全運転管理者

ングエリアで焼酎を飲んだ運転手の運捜査後の８月に千葉県警が書類送検の選任基準は道路交通法に明記され、転するトラックが、千葉県八街市で、居を行ったことから、管轄する千葉区検察

対象台数も道路交通法施行規則に補

眠り状態のまま集団下校途中の小学生

庁は、10月13日に道路交通法違反（安記されています（図表２および３）。

の列に突っ込みました。その結果、死亡

全運転管理者不選任）罪で、ＮＢ㈱と同制度は、①使用者が適任者を選任し者２名、重傷者３名の大惨事となり、同社の代表取締役を略式起訴しました。千

て公安委員会に届け出る、②使用者側

年７月１日に当時の菅首相、３日に当時

葉簡裁は同日、各々罰金５万円の略式が安全運転管理者に必要な権限を与の棚橋国家公安委員長が現地を訪れ命令を出し、共に即日納付されました。

える、③使用者が安全運転管理者に安また、警察庁も９月２日に、道路運送

全運転管理者向け講習を受講させる、事故の一報を受けた千葉県の熊谷知法・貨物自動車運送事業法・貨物利用④ 前 述の① 〜 ③ 後に、安 全 運 転 管 理

事は、すぐに児童の通学路一斉点検を指運 送 事 業 法 上の緑ナンバー 事 業 者の者が法に定められた交通安全教育と基示しました。加えて、千葉県以外の多くのみならず、白ナンバー事業者にも飲酒管

本 業 務を実 施するという建 付けです。

自治体でも、凄惨な事故の報道が衝撃を理強化を義務付ける方針を打ち出しま道路交通法第74条の３第２項の下線

もって受け止められたため、児童の通学した。
これらが、今回の道路交通法施行

部分が④に該当するため、今回の施行

環境が取り急いで確認・検証されました。

規則の一部改正の背景です。

規則の一部改正も、義務規定としてのて献花する事態になりました。

履行が求められます。

容疑者の運転していたＮ運送㈱のト
ラックはいわゆる白ナンバーで、主に親会社であるＮＢ㈱に関係する建設資材

今後の要対応事項

10 月刊不動産 ｜ 2022.6

知されている広 報 啓 発 用資 料（リーフレット）の内容だけでは確認し切れないなどを運搬していました。その一方で、Ｎ運送㈱だけでトラック５台を使用して今般の改正に先立って警察庁から周管理強化の中核部分は、安全運転管

詳細部分を複数の都道府県警関係者

図表１ 道路交通法施行規則（昭和35年総理府令第60号）の施行予定＜抜粋＞

現行
本年４月１日より施行

本年月１日より施行

10（安全運転管理者の業務）第９条の10 法第74条の３第２項の内閣府令で定める業務は、次に掲げるとおりとする。
六 運転者名、運転の開始及び終了の日時、運転した距離その他自動車の運転の状況を把握するため必要な事項を記録する日誌を備
え付け、運転を終了した運転者に記録させること。
（安全運転管理者の業務）第９条の10 法第74条の３第２項の内閣府令で定める業務は、次に掲げるとおりとする。
六 運転しようとする運転者及び運転を終了した運転者に対し、酒気帯びの有無について当該運転者の状態を目視等で確認すること。
七 前号の規定による確認の内容を記録し、及びその記録を１年間保存すること。

図表２ 道路交通法（昭和35年法律第105号）＜抜粋＞（安全運転管理者等）
第74条の３ 自動車の使用者は、内閣府令で定める台数以上の自動車の使用の本拠ごとに、年齢、自動車の運転の管理の経験その他について内閣府令で定める要件を備える者のうちから、次項の業
務を行う者として、安全運転管理者を選任しなければならない。
２ 安全運転管理者は、自動車の安全な運転を確保するために必要な当該使用者の業務に従事する運転者に対して行う交通安全教
育その他自動車の安全な運転に必要な業務で内閣府令で定めるものを行わなければならない。
４ 自動車の使用者は、安全運転管理者の業務を補助させるため、
内閣府令で定める台数以上の自動車を使用する本拠ごとに、年齢、自動車の運転の経験その他について内閣府令で定める要件を備える者のうちから、内閣府令で定めるところにより、副安全運転管理者を選任しなければならない。
図表３ 道路交通法施行規則（昭和35年総理府令第60号）＜抜粋＞（安全運転管理者の業務）第９条の10 法第74条の３第２項の内閣府令で定める業務は、次に掲げるとおりとする。
六 運転しようとする運転者及び運転を終了した運転者に対し、酒気帯びの有無について、当該運転者の状態を目視等で確認するほか、
アルコール検知器を用いて確認を行うこと。
七 前号の規定による確認の内容を記録し、及びその記録を１年間保存し、並びにアルコール検知器を常時有効に保持すること。

（安全運転管理者等の選任を必要とする自動車の台数）
第９条の８ 法第74条の３第１項の内閣府令で定める台数は、乗車定員が11人以上の自動車にあつては１台、その他の自動車にあつては５台とする。
２ 法第74条の３第４項の内閣府令で定める台数は、20台とする。
３ 前２項及び第９条の11の台数を計算する場合においては、大型自動二輪車１台又は普通自動二輪車１台は、それぞれ0.5台として計算するものとする。

に面談・照会しました。以下に、返答内

台数」の全てが該当します。
また、保有し容のうち重要と思われる箇所を順不同ていても使用しない・していない自動車

で列挙させていただきます。

も、対象外とはできません。ナンバープ

あくまでもアルコール検知器使用まレートが付いていれば台数計算の対象

での予備・広報・移行期間のため、できになります。

るだけ早期のアルコール検知器導入が■安全運転管理者等の選任基準推奨されています。
この移行期間中はア

道 路 交 通 法 第 7 4 条 の３第１項 の「本拠」は法人ではなく、各事業所が該４月１日からの義務化内容■運転日誌の取扱い

ルコール臭を捉えるようにし、ろれつが当します。
したがって、宅建業者各位の決まった様式などはなく、メモ書き程回らないなどの見た目と合わせて、わず

実 情を踏まえれば、各 支 店・営 業 所や度で問題ないものの、運転を行った社

かでも疑わしい場 合には、運 転 者からグループ内の別法人などの単位ごとに員名が特定できることが絶対条件とな外すことが重要です。

なります。

ります。一 年 間の保 存 方 法についても

道 路 交 通 法 施 行 規 則 第９条の８第特段の決まりはありませんが、本部など

１項の「 定員が 1 1 人 以 上 」は、車 検 証

での一 括・集中保 管ではなく、事 業 所の記 載内容で確 認します。また、「その単位で行う必要があります。

今のところ、検 知 器に求められる標
準性能のようなものは特段設定されていません。
したがって、光・音・文字また他 の自 動 車 」は 、道 路 交 通 法 上 の 定義となるため、平たく言えば 四 輪自動10月１日からの義務化内容■対象となる運行

は数 値などで酒 気 帯びの有 無が 確 認車が該当します。同施行規則第９条のあくまでも業務上の運行に限られるできる機種であれば、市販のどの検知

８第３項 に記 載されていない 原 動 機ため、自宅から事業所までの通勤時の器でも構いません。
また、各自動車に備

付自転 車 や自転 車・リヤカーなどは、運転は対象外です。
その一方で、社員のえ付けるという対応は必要ありません。

何 台 使 用していても台 数 には 含まれ所有車を業務上で使用させた場合は、その一方で、「ない」という状態は許さません。

対象にも成り得ます。例えば、顧客先やれないため、何らかの調達は必須です。
ま「使用」形態は、所有かリースなどか物件に自家用車で直行・直帰させる対た、有効性について常に検証し、バッテを問わず、予定を含む「業務上使用する応が常態化している場合などです。

リー切れなどを防止する必要があります。

2022.6 ｜ 月刊不動産 11法律 ー

不動産お役立ちQ & A

Law

法律
相談
Vol.74
estionQu

重要事項説明の電磁的方法による提供、
およびIT重説
山下・渡辺法律事務所
弁護士

渡辺 晋

第一東京弁護士会所属。最高裁判所司法研修所民事弁護教官、司法試験考査委員、国土交通省「不動産取引からの反社会的勢力の排除のあり方の検討会」座長を歴任。
マンション管理士試験委員。著書に『新訂版 不動産取引における契約不適合責任と説明義務』（大成出版社）、『民法の解説』『最新区分所有法の解説』（住宅新報出版）など。

重要事項説明を電磁的方法によって提供し、ITを使って重要事項説明を行うことができるようになったとききました。実際に重要事項の説明内容を電磁的方法で提供し、またITによって重要事項説明を実施するには、どのようにすればよいのでしょうか。

Answer
国土交通省が、令和4（2022）年4月27日に、「 重要事項説明書等の電磁的方法による提供およびITを活用した重要事項説明実施マニュアル」（ 書面電子化マニュアル）を公表しました。
このマニュアルにしたがって、
書面の電子化とIT重説を行っていただくことができます。

1．書面の作成交付と押印に

1.書面を電磁的方法で提供する際に事項がまとめられています。

関するルールの改正用いる方法、2.書面を電磁的方法でなお、書面を電子化する場合の重提供する際に適合すべき基準、3.相手要事項説明は、必ずしもIT重説である

令 和３（ 2 0 2 1）年5月にデジタル方から承諾を得る際に示すべき内容、必要はなく、IT重説を実施する場合の社 会 形 成 整 備 法が 制 定され 、宅 建

4.相手方から承諾を得る際に用いる

重要事項説明書は、必ずしも電子化さ

業法（以下「法」）
も、デジタル社会に方法について、それぞれ定めが設けられたものである必要はありません。

対応するべく、改正がなされました。

れました（規則15条の14〜15条のまた、相手方から書面の電子化や改 正内容は、① 媒 介 契 約の書 面 交

17、同16条の4の8〜16条の4の15）。

IT重説を求められた場合でも、宅建付（法34条の2）について、相手方等

書 面 電 子 化に関する法と規 則の業者は必ずこれらを実施しなければの承諾があれば、書面交付に代えて定めは、令和４年５月18日に施行さいけないということはありません。宅電 磁 的 方 法による情 報 提 供が認めれています。
これに先だって令和4年

建業者は、自らのIT環境や案件の特られた、②重要事項説明（法35条）

4月27日には、書面電子化マニュア性を踏まえて、書面の電子化やIT重および契約書面交付（法37条）につルが公表されました。書面電子化マ説の実施の可否について判断するこ

いて、宅建士の書面への押印が不要

ニュアルには、①重要事項説明書等とができます。

とされ、記名のみで足りるようになっの電磁的方法による提供（書面の電※1 重要事項説明書等の電磁的方法による提供（書面の電子化）とは 、法第 34 条の２、第 35 条及び第 37 条に基づき交付する書面について、紙に代えて、電子的に作成した書面（電子書面）
を電子メールや Web からのダウンロード形式
等を活用して電磁的方法により提供することを指す。
※2 ITを活用した重要事項説明（IT重説）
とは、
テレビ会議
等のITを活用して行う重要事項説明を指す。

た、というものです。

※1子化） 、および②ITを活用した重この法改正にともなって、宅建業法

要事項説明（IT重説）※2の実施に関施行規則（以下「規則」）も改正され、

して、遵守すべき事項や留意すべき

12 月刊不動産 ｜ 2022.6

電磁的方法による提供
留意事項

際に用いる方法
宅建業者が書面を電磁的方法でるわけではないと思われます。しか宅建業者が書面の交付を受ける

し、現実の社会は確実にデジタル化

相 手 方 から承 諾を得る際に用いるしています。いずれはすべての宅 建

方法は、電子メール、Webページ上業者が、これらの方法と無関係ではの回答フォーム、USBメモリ等の交いられなくなりますので、実際に利用付などです。

するかどうかは別にして、今回明らかにされた書 面の電 子 化などの仕 組

3．まとめ

みについては、必ず理 解しておく必

宅建業者のみなさまの多くは、す要があります。

賃貸管理

提 供 する際 に用いる方 法 は 、電 子

ぐに書 面の電 子 化とI T 重 説を始め

メール、W e b ペー ジからのダウンロード形 式による提 供 、U S Bメモリ

図表

電磁的方法による法第35条（重要事項の説明等）の提供の流れ等の交付などです。

際に適合すべき基準
宅建業者が書面を電磁的方法で労務◆ 電磁的方法による提供に係るIT環境・IT重説環境の確認◆ 電磁的提供に係る承諾・IT重説
実施の意向確認（ 2 ）書 面を電 磁 的 方 法で提 供する

宅建士

電磁的提供・IT重説に係る承諾 ◆提供する際に適合すべき基準として◆ 電子書面を作成し、提供は、書面に出力できること、電子署名

相続（ 1 ）書 面を電 磁 的 方 法で提 供する

る方法

税務

（書面の電子化）についての（4）相手方から承諾を得る際に用い法律

2．重要事項説明書等の等により改変が行われていないかど（3）相手方から承諾を得る際に示す
宅 建 業 者が 、書 面を電 磁 的 方 法
で提供する場合に、あらかじめ相手方から承諾を得る際に示すべき内容
は、電磁的方法で提供する際に用いる方法およびファイルへの記録形式
です。

依頼者

◆ 電子書面が改変されていないかどうかの確認方法を説明◆ 電子書面の保存の必要性
及び保存方法の説明

物件調査

べき内容

宅建業者

◆ IT重説実施前にIT環境が整っていることの確認

IT

うかを確認できることなどとされます。

◆ 宅建士証の提示◆ ITを活用した重要事項説明（出典）書面電子化マニュアルより抜粋・作成

今回のポイント●宅建業法が改正され、媒介契約の書面交付（法 34 条の 2）、重要事項説明（法 35 条）、契約書面交付（法37 条）について、相手方等の承諾があれば、書面交付に代えて電磁的方法による情報提供を行うことができるようになった。
●書面の電子化と IT 重説とは、別の仕組みである。書面を電子化することによる重要事項説明書等の電磁的方法による提供とＩＴ重説のいずれかだけを採用することも可能である。
●書面の電子化や IT 重説を求められた場合でも、必ず実施しなければいけないということはなく、自らの IT 環
境や案件の特性を踏まえて、実施の可否について判断をすることができる。

2022.6 ｜ 月刊不動産 13

不動産お役立ちQ & A

税務 ー
Tax

税務
相談
Vol.44

個人が賃貸建物の建て替えのため、
既存の建物（賃貸用・居住用）を取り壊した場合の所得税の取扱い
税理士法人タクトコンサルティング
情報企画部部長 税理士

山崎 信義

2001年タクトコンサルティング入社。相続、譲渡、事業承継から企業組織再編まで、資産税を機軸にコンサルティングを行う。中小企業庁「『事業引継ぎガイドライン』改訂検討会」委員などを歴任。著書に『不動産組替えの税務Q&A』（大蔵財務協会）、『事業承継 実務全書』（日本法令）など。

estionQu
個人が賃 貸 建物の建て替えのため、既存の建物（賃 貸 用・居 住 用）を取り壊した

場合の所得税の取扱いについて教えてください。

Answer
既存建物の取壊し損失等の所得税の取扱いは、その取壊しの対象となった建物の利用の状況によって異なります。既存の賃貸建物の取壊し損失等は、その損失の生じた日の属する年分の不動産所得の金額の計算上、一定額が必要経費に算入されます。

1．賃貸建物を取り壊した場合の取壊し損失等の取扱い（1）取壊しにより生じた損失等の必
要経費算入
賃 貸 建 物の取 壊しや除 却 等により生じた損失（以下「資産損失」
とい①その貸付けが事業的規模の場合額が必要経費に算入できます。

その資 産 損 失 及び取 壊しに要した費用の全額が必要経費に算入されます。不 動 産 所 得 の 金 額 の 計 算（2）損失の金額の計算の基礎とされる資産の価額上 、控 除しきれ なかった損 失 の 額

不 動 産 所 得の金 額の計 算 上 、必は、給与所得など他の所得の金額と要経費に算入される賃貸建物の資の損益通算ができ、さらに青色申告

産損失の額は、賃貸建物の取壊し等の場 合には、純 損 失の繰 越 控 除のの日にその賃 貸 建 物の譲 渡 があっ適用を受けることができます。

たものとみなした場 合における、賃貸建物の取得費とされる金額（そのいます）の金額については、その損失の生じた日の属する年 分の不 動 産②その貸付けが業務的規模の場合

所 得の金 額の計 算 上 、必 要 経 費にその資産損失の額のうち、その取算入されます。
この場合において、賃壊し年分の不動産所得の金額（そのなお、賃貸建物など減価償却資産

貸 建 物の取 壊し時における不 動 産

資産損失を控除する前の金額）を限

を年の中途で譲渡した場合、その年の貸付けが事業的規模であるのか、度として、必要経費に算入されます。

分の償 却 費の取 扱いは、納 税 者 が事業と称するに至らない規模（以下

ただし取壊しに要した費用は資産損【1】その譲渡日までの減価償却をせ「業務的規模」といいます）であるか

失ではないので、その貸付けの規模

ず、譲渡所得の金額の計算上、前年

どうかにより、必 要 経 費に算 入できにかかわらず、不動産所得を生ずべ

末未償却残高を取得費とする、【 2】る金額が次のとおり異なります。

き業務について生じた費用として全不動産所得の金額の計算上、その譲14 月刊不動産 ｜ 2022.6

賃貸建物の未償却残高を基に計算されます）となります。

価 償 却 費として必 要 経 費に算 入す（3）「 事業的規模」に該当するかどうかの判定基準2．自宅を取壊した場合の取壊し損失等の取扱い

けが事業的規模かどうかは、社会通れる取 壊し等による資 産 損 失の金

念 上 事 業と称するに至る程 度の規

額は、『その資 産 損 失が 生じた日に模で行われているかどうかにより、判自宅として使用していた建物の取その資産の譲渡があったものとみな断されます。ただし建物の貸付けに壊しは、家事上の資産を任意に処分して計 算した取 得 費の金 額 』とする

ついて、次のいずれかの基準に当てしたものと考えられます。
このため、税としていることから、前述下線部分のはまる場 合は、原 則 的に事 業として務上の事業または事業に至らない業「【1】と【2】の取扱いのいずれかを選行われているものとして取り扱われ務の用に供する建物を新しく建てる択できる」は、資産損失の金額の計ます（所得税法基本通達26­9）。

ための取壊しであったとしても、その解されます。
計算上、資産損失の計算の基礎となる賃 貸 建 物の取 得 費の金 額は、納税者の選択により、次の①または②

取壊しによる損失の額及び取壊しに①その賃貸建物に係る償却費入した場合は、その賃貸建物の取壊し日時点における未償②①以外の場合は、その賃貸
建 物の取 壊し年の前 年 1 2月
3 1日時 点における未 償 却 残
高となります。

した室 数がおおむね1 0 以 上であること。
②独立家屋の貸付けについて
は 、おおむね 5 棟 以 上であること。

に該当し、不動産所得の金額の計算
上、必要経費に算入できません。
（2）取壊し損失等の取得価額への不算入（減価償却計算）
自宅の取壊しによる損失及び取壊しに要した費用の額は、前述（1）と同
じく、家事上の資産を任意に処分し（4）取壊しに要した費用の必要経費算入たことにより生ずる「家事上の経費」と考えられます。
また、賃貸建物の建

賃 貸 建 物の取 壊しに要した費 用設等のために要した原材料費、労務は、前述（1）の資産損失ではないの費及び経費の額や、賃貸建物を業務で、その貸 付けの規 模に関 わらず、の用に供するために直接要した費用「不動産所得を生ずべき業務についの額にも該当しないため、新 築したて生じた費用」
として全額が必要経

賃貸建物の減価償却計算の基礎と費に算入されます。

される取得価額に算入できません。

今回のポイント●個人が賃貸併用住宅を取壊した場合の損失等は、業務の遂行上必要であり、かつ、その必要である部分、要するに賃貸用部分に係る取壊し損失等を建物の床面積による按分等で明らかに区分することができるときには、その部分に相当する損失等の額は不動産所得の金額の計算上、必要経費に算入される。
●個人が賃貸建物を取壊し、賃貸建物ではなく自宅を建築した場合であっても、その賃貸建物の取壊しが賃貸業の廃業に伴って速やかに解体工事が行われるなど、業務の清算の一環として行われたことが明らかである場合には、取壊費用を不動産所得の金額の計算上、必要経費に算入して差し支えないとされる（参考：「建物の取壊し費用の所得税法上の取扱いについて

取壊し目的と必要経費性との関係を中心として」税務大学校論叢第90号

平成29年6月）。

当連載について、偶数月は「税務相談」、奇数月は「賃貸相談」となります。

2022.6 ｜ 月刊不動産 15

物件調査

却残高となります。

は、貸与することができる独立要した費用の額は「家事上の経費」

ITを不動産所得の必要経費に算① 貸 間 、アパート等について宅建士の取扱いとなります。

不算入

労務

したがって、不動産所得の金額の（1）取壊し損失等の必要経費への賃貸管理扱いがあります。必要経費に算入さ相続

前述（1）において、不動産の貸付

税務る、のいずれかを選択できるという取算においても、同様に適 用されると

法律渡日までの減価償却費を計算し、減相続 ー

不動産お役立ちQ & A

特別編

Inheritance

相続相談Vol.15

路線価否認判決の影響と対策〜不動産節税策に影響も〜

コンパッソ税理士法人
税理士

若林昭子

大学卒業後、弁護士秘書を経て税理士資格取得。平成15年東京税理士会登録。平成29年から現職。
TKC東京都心会会員。(株)山櫻監査役、（一社）
日本中小企業経営支援専門家協会理事を務める。

平成24年、父親からマンションを相続した３人が「路線価」をもとに相続税を申告したところ、「 不動産鑑定」の価格と大きな差があることなどを理由に、国税当局から追徴課税されました。相続人は処分の取り消しを求め裁判を行いましたが、令和４年４月に敗訴が確定しました。
相続税対策としての不動産取引に、今後大きく影響すると考えられるこの判決について、今号では「相続相談特別編」
として詳しく解説します。

■路 線 価による評 価 が 否 認されたンション購入の記載があった

理由●孫養子が、マンション１棟を相続① 路 線 価は購 入 価 格・鑑 定 評 価 額

税の申告前に売却した

相 続マンションについて、最 高 裁はの４分の１だった③マンション以外の財産も課税を免

2022年４月19日、国税当局が再評●3.3億円（路線価） 13.8億円（購

れた
（図表２）

価して追徴課税した処分を適法と認入価格）＝約4倍めました。判決は国税当局が評価を②節税対策が露骨だった覆す｢伝家の宝刀｣を使う場合に合●90歳過ぎの老人がマンションを２

理的な理由を求めましたが、適用自棟続けて購入した① 相 続 人の敗 訴は予 想どおりでし

体は追 認しました。不動産による節●マンション購入は老人が孫と養子た。判決のポイントは、
この例外規定税への影響は避けられないとみられ縁組した直後だった（伝家の宝刀）の適用について初めます※（図表１）●銀行の稟議書等に、相続目的のマて判断の枠組みを示したことです。

1. 事案の概況
路 線 価などに基 づいて算 定した

2. 判決のポイント

図表1①被相続人が、マンション２棟を約13億8,000万円で購入→相続人が相続②路線価に基き
約３億3,000万円と評価、相続税０で申告③国税当局
税負担の公平性を害するケースと判断④不動産鑑定評価をもとに約12億7,000万円と評価、約３億円の追徴課税
納税者の主張●路線価以外で財産評価を認めるケースに該当せず、違法な手法だ●平等な取り扱いに反する。恣意的な課税は許されない

16 月刊不動産 ｜ 2022.6

国税当局の主張（｢伝家の宝刀｣例外規定）●著しく不適当と認められる財産の価額は、国税庁長官の指示を受けて評価する（評価通達総則６項）

相続人の申告内容とマンション購入がなかった場合の相続税額比較

図表３

マンション購入と借入がなかったら

マンション２棟評価
約３億3,400万円
その他の財産 約６億9,800万円

相続財産
約６億9,800万円

債務△ 約９億9,500万円

葬式費用△ 約200万円
△ １億円

課税遺産額

0

△ 約3,200万円

葬式費用△ 約200万円

基礎控除

△ １億円

課税遺産額 約５億6,400万円

被相続人が次男の子と養子縁組被相続人が杉並区のマンションを8億3,700万円で購入
被相続人が公正証書遺言を作成
被相続人が川崎市のマンションを5億5,000万円で購入
被相続人が94歳で死亡
相続人間で、遺産分割決定
相続人（次男の子）が川崎市のマンションを5億1,500万円で売却
税務署、更正処分
相続人が更正処分等の取り消しを求めて国税不服審判所に審査請求
国税不服審判所、上記審査請求を棄却
相続人が更正処分等の取り消しを求めて東京地裁に訴訟を提起
東京地裁、上記訴えを棄却 → 相続人は判決を不服として控訴
東京高裁、一審判決支持 → 相続人はさらに控訴
最高裁判決、国税当局の処分を適法とし、相続人側の上告を棄却

な適用基準は示されませんでした。

どを是 正 することが 当 初 の目的 で法｣として、路線価に基づく評価と実勢価格に大きな差があるだけでは｢と指摘しました。理由として、相続財産

3. その影響と問題点
この事案は、関連業界への慎重なあった。しかし、現 在その解 釈 が 拡
大し、高い時価と低い路線価額を用いた節税対策を取り締まるために適は法的効力のない国税庁の通達にす①相続直前の対策はリスクが高い：⑧｢当局側によって例外規定が適用ぎないことをあげました。一方で、｢租このケースは、相続直前ではなく、
２

されやすくなった。近い将来、相続が税負担の公平に反するというべき事年半前、３年半前であったにもかか

発生する高齢での不動産取得は気情がある場合｣は例外規定の適用をわらず、否認された。
どのくらい前なをつけるべきだ。実務としては今まで追認し、実質的に適用の｢お墨付き｣

らば路線価でもよいのか

以上に慎重に鑑定を行っていくことを与えたことになります。
この考え方② 短 期の不 動 産 売 却もリスクが 高になるだろう｣※。

を今回の事案に当てはめた際、第３

い：相続対策の不動産は、相続直後小法廷が重視したのは、90代の父親に売れないのかによるマンション購入について、相続③銀行からの融資目的にも注意が必

人らが｢近い将来の相続で税負担を

要：銀行からの借り入れで不動産を購①早いうちに節税対策をすべし

減らすものだと知っていた｣点です※。

入するケースもこれからは注意を要する②節税以外の購入目的を明確にすまとめると、④時価と申告評価額（路線価）の大る（特に金融機関に対して事業目的● 相 続 税 法 2 2 条 違 反 があるか →幅な乖離リスク：４倍ではダメだったを明確にして相談すること）

時価なので違反はない

が、３倍ならば路線価でもよいのか③ 相 続 後５年 以内にその不 動 産を●租税法上の一般原則としての平等⑤国が決めた路線価が絶対ではな

売却しないこと（相続してすぐに相続原則に反しているか→通達評価を画

い：納税者は何をよりどころにしたら財産を売却しないこと）

一 的に適 用しない合 理 的な理由がよいかわからなくなってしまう④ 行き過ぎた節 税 対 策は当局の指あるから平等原則に反していない⑥ 相 続 税 対 策として不 動 産の購 入摘の対象となる可能性を考慮する②関連業界としては、
このしくみに対や賃貸アパートの建築を検討されて⑤ 財 産 評 価 について「 著しく不 適

して、ある程度の基準や指針が見えいる方は、事前に税理士や弁護士等

当」とみなされる状況がないか慎重てくるのではないかという期待は裏の専 門 家に相 談する事も検 討 せねに確認すること

切られました。｢例外規定を使う場合ばならないかの基 準が明 示されたとはいえず、納⑦もともと評価通達総則６項は、時の専門家も、金融機関も、税理士等

税者は自らの税負担がどうなるか予価に比べてあまりにも高すぎる相続の税 務の専 門 家と相 談しての相 続

測できなくなり、経済的な意思決定

税評価額を回避することを趣旨とし税対策・不動産対策が、ますます重が困難になる｣※とあるように、明確ていた。例えばバブル崩壊後、相続要となってくると思われます。

4. 対策

以上のように、これからは、不動産※ 日本経済新聞 令和４年４月20日号より抜粋・編集

2022.6 ｜ 月刊不動産 17

物件調査用されてきているIT扱いを投げかけました。

宅建士の評価基準に路線価を示しているの労務

相続税法に反しているとは言えない｣

税評価額が時価よりも高いケースな

賃貸管理

判決は｢合理的な理由がない限り違2008年８月
2009年１月
2009年10月
2009年12月
2012年６月
2012年10月
2013年３月
2016年４月
2016年７月
2017年５月
2017年11月
2019年８月
2020年６月
2022年４月19日

相続

基礎控除

債務

事案の経緯

税務

相続人の申告内容

法律

図表２

管理 ー

不動産お役立ちQ & A

Management

管理受託拡大戦略①〜管理内容の明確化とメニュー作り〜

賃貸管理
ビジネス
Vol.51
estionQu

みらいずコンサルティング株式会社
代表取締役

今井 基次

賃貸仲介、売買仲介、賃貸管理、収益売買仲介、資産形成コンサルティングの経験を経て、
みらいずコン
サルティング株式会社を設立。不動産業者・不動産オーナーの経験をもとにして、全国の賃貸管理業を行う企業へのコンサルティングや講演・研修活動を行う。聴講者はこれまでに３万人を超え、好評を得ている。CPM®、CFP®、不動産コンサルティングマスターなど資格多数。著書に『ラクして稼ぐ不動産投資
33の法則 成功大家さんへの道は管理会社で決まる！』（筑摩書房）がある。

以前から賃貸管理業務は行っていますが、賃貸仲介を基幹事業としてきたため、あまり管理戸数も増えず、10年ほど700戸前後を横ばい状態です。
ここのところ仲介事業の業績が思うように上がらないため、しっかりと管理事業をメインにできるように受託拡大をしていきた
いと考えています。ただ、どこから着手したらいいのかわかりません。管理業務の内容も曖昧で、各スタッフごとにやるべき業務内容の認識に誤差が出ているように感じています。
まずは、どこから着手すればいいのかを教えてください。

Answer
管理受託を拡大するためには、「 管理内容の明確化とメニュー作り」「マーケティング」「 知識の強化」の３つが大きなポイントになります。一口に管理といっても、やるべき業務の幅は広く、有償でやるべき業務内容を明確にする必要があります。まずは誰もが見てわかるように管理業務内容を明確にし、メニュー化を図ることをお勧めします。そこで、今回は「管理内容の明確化とメニュー作り」について解説をします。

1．管理内容を明確にする

る部 分で 人 的 資 源 が 割 か れることつきにくい曖昧な部分が多々ありまになります。

す。たとえば 入 居 者からのクレーム

賃貸管理業務といっても、やるべ

それから、家 賃の集 金・送 金と送が 発 生して、現 地に行くだけでも往き業務の内容は幅広く、また種類も

金 明 細 書の作 成は毎月決まった時

復を含めそれなりの時間を取られる

違い、いずれも手間がかかるものが期に発生します。間違えることができことになります。わざわざ現場に行か多いのが実情です。管理を受託してないプレッシャーとの戦いですから、

ずとも対応できるのに行かざるを得から空室を埋めるためには、募集活

ここにも大きなストレスが かかりまない 。管 理 会 社 の 経 営 者 からすれ動（マーケティング）や、契 約などのす。それ 以 外にも、物 件の維 持 管 理

ば、「 人 件 費をかけてわざわざ現 場

入 居 手 続き（リーシング ）から始まや修繕対応、退去が発生したら原状にいくことは、生産性が下がってしま

ります。その後 、入 居 者とのやりとり

回復や再度募集業務など、やるべきう」
ことになります。
しかし現場レベルが 発 生します。クレームの対 応も頻業務は相当数あります。それぞれ特では、オーナーのゴリ押しで無 償で繁に発生しますし、緊急性が高いも性が違う業務を、一括で引き受けな

対応しなければならない、などというのもあり、必 然 的 に業 務 の 優 先 順

ければいけないのも、賃貸管理業務こともあります。

位が 高くなってしまいます。ここは、の特徴といえます。

スタッフにとってはストレスがかか

18 月刊不動産 ｜ 2022.6

日常的に業務に関わると、判断がこのようなことを避けるには、
「有
償対応」
と
「無償対応」のすみ分けを

本当に満足の行く管理をしてくれるすることができません。さらに、一括す。曖 昧 にしている限り、交 渉 力ののかどうかは半信半疑です。

管理になればよいのですが、ならなために、導 入しやすいように管 理メの現地に行く時間を取られることもます。

ニューをいくつか分けておくとよいであり得るのです。これでは生 産 性はしょう
（図表１）。選択肢を広げること上がりませんし、なんのための管 理

で二の足を踏んでしまうオーナーをなのかもはっきりしません 。それで取りこぼすことを減らせます。できれあれば 、最 初から「 個 別 管 理 」は行ばメニューは３つ程 度 用意して、そわないと決 めておいた方 がよいで管理拡大を目指すとき、すでに賃

れぞれ 管 理 料も業 務内容に応じてしょう。

貸 経 営が順 風 満 帆なオーナーから分けましょう。最初は一番低い料金

管理拡大といっても、入居率が伴はなかなか相談をもらいにくいもの

からお付き合いを始めて、徐々におわないと管 理 戸 数 が 増えたところです。空室でも管理会社が何も提案

付 き合 い が 深くなったらアップグ

で、顧 客 満 足 度は上がりません。仮してくれないとか、担当者がまったくレードしてもらうのも方法のひとつでに短 期 的に増えたとしても、長 期 的頼りにならないなど、問題を抱えていす（図表２）。

には結局横ばい状況に陥ります。

2．管理メニューを作って有償と無償を明確化する

管理拡大を進めるときには「入居に、管理を任せたいと思っていても、して、決めたらその部 屋だけ管 理と率を高めることを意識すること」が、今の管理会社とのお付き合いを考えいうような「 個 別 管 理 」から徐々に結局拡大への近道になります。ただると… … など、二 の 足 を 踏 む オー

信頼を作る方法もあるのですが、集管理戸数を増やすのではなく、入居ナーは多いのではないでしょうか 。

合住宅の部屋ごとに管理会社が違率を高めつつ増やすことをいつも意

確かに、新しい会社に任せたとしても、

うと、実際には満足のいく管理を提供

識しておきましょう。

図表1

管理メニュー例

入居募集活動

図表２ 管理メニューの特性
物件調査

対応できる
業務

IT

アパート全体の1世帯だけ客づけ

管理料
2%

5%

プレミアム
（7％）

・他にはないサービス
・ハイステータス
・明確な差別化

契約更新
クレーム対応
定期清掃

基本管理
（5％）

・一般的な管理・自社の強み・他社との差別化

定期巡回
集送金業務
滞納督促

宅建士

る状 態で相 談があるものです。さら労務

産性は負のスパイラルに陥っていき

賃貸管理

い限り、たった1 世 帯のために物 件

相続

そこで、新規で関わるオーナーの税務

弱い社員ほど言い負けてしまい、生

法律

細 部まで 明 確 にする必 要 がありま

ロープライス（2％）

・新規の接点を作る
・自主管理オーナー
・管理会社変更
・基本へのトスあげ

滞納保証2022.6 ｜ 月刊不動産 19

労務 ー

不動産お役立ちQ & A

Labor

労務
相談
Vol.7
estionQu

退職者やフリーランスに対する競業制限の限界
社会保険労務士法人
大野事務所パートナー社員

野田 好伸（特定社会保険労務士）

大学卒業後、社労士法人ユアサイドに入所し社労士としての基本を身に付ける。
その後6年の勤務を経て、2004年4月に大野事務所に入所する。現在はパートナー社員として事務所運営を担いながら、人事
労務相談、人事制度設計コンサルティングおよびIPO支援を中心とした労務診断（労務デュー・デリジェ
ンス）に従事する。

在 籍する社 員や 退 職 者に対 する競 業 制 限・禁 止はどこまで可能でしょうか。また、現在当社では、数名のフリーランス（個人事 業 主）と業 務 委 託 契 約を締 結していますが、当該フリーランスによる同業他社（特にライバル企 業）からの業 務 受 注を制限することは問題ないでしょうか。

Answer
競業制限・禁止の内容が合理的な範囲であれば有効とされますが、退職者の職業選択の自由を著しく制限したり、一般消費者の利益を侵害したりするようなものは認められません。
また、
フリーランスとの関係では、原則として当事者間で自由に決定できますが、発注事業者（会社）が優越的地位を濫用して一方的に競業避止義務を課した場合は、独占禁止法違反となります。

1．退職者の競業制限

例では、「 競業の制限が合理的な範囲を超え、債務者らの職業選択の自2．フリーランスの競業制限

一般的に労働契約中については、

由等を不当に拘束し、同人の生存をフリーランス（個人事業主）につい

信義則に基づき労働者は競業避止

脅かす場合は、その制限は、公序良ても労 働 者 同 様 、業 務 委 託 契 約 期義務を負うものと解されていますが、俗に反し無 効となることは言うまで

間中は競 業 避 止 義 務を負うものか

退職後については、当該義務は消滅もないが、この合理的範囲を確定す疑問が生じますが、
フリーランスにつし、就 業 規 則 や労 働 契 約 等で特 別るにあたっては、制 限の期 間 、場 所

いては、当該義務が契約上当然に含の定めがある場合に限り認められる的範囲、制限の対象となる職種の範まれているものではなく、どのようなものと解されています。

囲、代償の有無等について、債権者条件とするかは当事者間の自主的な競 業 行 為の制 限は、使 用者の利の利 益（ 企 業 秘 密の保 護 ）、債 務 者判断に委ねられています。

益を守るという性質がある一方、退の不 利 益（ 転 職 、再 就 職の不自由）

ただし通常は、会社とフリーランスと職 者の職 業 選 択の自由を制 限した及び 社 会 的 利 害（ 独占 集 中のおその情報量や交渉力に差があることかり、競業制限により独占集中を招きれ、それに伴う一般消費者の利害）ら、会社がその優越的な地位を濫用し一般消費者の利益を侵害したりするの三つの視 点に立って慎 重に検 討て不公正な取引を行うことがないよなどの側面があることから、その有効していくことを要 する」（フォセコ・う、独占禁止法により規制しています。

性が問題となります。

ジャパン・リミテッド事 件 ）と判 示し

また、令 和 3 年 3月2 6日に発 表さ

競業制限に関する代表的な裁判

20 月刊不動産 ｜ 2022.6

ています。

れた
「フリーランスとして安心して働法律

秘密保持義務・競業避止義務・専属義務は、一般的には、発注事業者が営業秘密やその他の秘密情報の漏

税務「フリーランスとして安心して働ける環境を整備するためのガイドライン」

洩を懸念することなく取引すること、発注事業者が商品・サービスを供給するのに必要な役務等を提供させるに付けるようにするための育成投資を行ったうえで、その育成に要する費用を回収することを目的とするもの

相続ために自己への役務等の提供に専念させること、発注事業者がフリーランスに一定のノウハウ、スキル等を身である。発注事業者が、合理的に必要な範囲でこれらの義務を設定することは、直ちに独占禁止法上問題とな
しかし、これらの義務は、それを設定されたフリーランスが他の発注事業者に対して役務等を提供する機会を失わせ、不利益をもたらす場合がある。
したがって、取引上の地位がフリーランスに優越している発注事業

賃貸管理

るものではない。

者が、一方的に当該フリーランスに対して合理的に必要な範囲を超えて秘密保持義務、競業避止義務又は専を得ない場合には、正常な商慣習に照らして不当に不利益を与えることとなり、優越的地位の濫用として問題

労務

属義務を課す場合であって、当該フリーランスが、今後の取引に与える影響等を懸念してそれを受け入れざるとなる。

●フリーランスにとって発注事業者に役務等を提供したという事実が、新たな発注事業者を獲得するうえで

宅建士＜優越的地位の濫用として問題となり得る想定例＞
重要な情報となっているにもかかわらず、合理的に必要な範囲を超えて一方的に当該事実の公表を制限す●フリーランスへの育成投資や役務に対する報酬の額が著しく低いにもかかわらず、当該フリーランスに、ITる秘密保持義務を設定すること。
合理的に必要な範囲を超えて長期間、一方的に当該役務等の提供に専念させること。
当該フリーランスに対して、一方的に競業避止義務や専属義務を設定すること。

ける環境を整備するためのガイドラをやっても良いというわけではなく、イン」では、競業避止義務等や優越

単なる転職の勧誘の域を超えて、社的地 位の濫用事 例について上記の会 的 相当性を逸 脱した手 段で行わように述べています。

れた勧誘行為は、自由競争の範囲内とはいえず、不法行為が成立する可

3．勧誘行為の制限

能性があります。

した場合などとなります。

4．最後に企業対応としては、就業規則に禁止規定を設けたうえで誓約書等によ

具体的には、企業が重大な損害をる個別対応となりますが、有効性の観

在職中は誠実義務の一環として、被ることを知りながら、代 替 人員の点から、「当社の顧客に対する営業行

他の社員に対する勧誘・引き抜き行確保の猶予を与えないまま社員を一為、○○地域での営業行為を行わな為が制限されますが、退職後は当該斉かつ大量に引き抜いたり、会社がいこと」「当社独自の技術・ノウハウを

義 務が 消 滅しており、むしろ自由競

倒産するといった虚偽情報を流すな

他で利用しないこと」「 当社の社員に争の確保の観点から、元の会社の社

どして社員を引き抜いたり、企 業 秘対し勧誘行為等を行わないこと」な員に対する勧誘行為も原則として自密を持ち出させたりして会社の顧客

ど、誓約事項について、具体的・限定

由となります。
とはいえ、退職後は何基盤を破壊する目的で引き抜いたり的に記載することをお勧めします。

2022.6 ｜ 月刊不動産 21

物件調査●既にフリーランスの育成に要する費用を回収し終わったにもかかわらず、当該費用の回収を理由として、

宅建士 ー
Real Estate Notary

権利関係

宅建士講座

〜民法（保証）〜

宅建士試験合格のコツ

保証は、最近はやや出題が減る傾向にありますが、以前は２年に１回程度出題される重要論点でしたので、学習をおろそかにすることはできません。そこで、今回は、保証に関する知識のうち、必ずマスターしておいてほしい基礎的な事項をまとめてみました。

Vol.39保証債務
１. 保証契約

貸金100万円(主たる債務)保証債務は、債権者と保証人との契約によって成立し、この契約は主たる債務者の意思に反しても締結できます。ただし、保証契約は、書面または電磁的記保証契約

録によってされなければ効力を生じません。

Ｂ 主たる債務者

保証債務

Ａ

Ｃ 保証人

債権者

2. 保証債務の性質（1）随伴性
主たる債務が債権譲渡などにより移転したときは、これに伴って保証債務も移転します。
したがって、主たる債務者に対して債権譲渡の通知をすれば、保証人に対しても債権譲渡を対抗できます。
（2）付従性
主たる債務者に生じた事由の効力は、原則として保証人にも及びます（ただし、時効の援用や時効利益の放棄は本人の意思に任せるべき事柄なので、主たる債務者が時効の援用や放棄をしても、その効力は保証人に及びません）。逆に保証人に生じた事由は、原則として主たる債務者には及びません（ただし、保証人が弁 済または弁 済に準じる行 為を行った場 合は、その効果が主たる債務者にも及びます）。
＜①について＞①成立における
付従性

主たる債務が不成立→保証債務も不成立
主たる債務の目的・態様 保証債務の目的・態様②存続における
付従性

主たる債務者の主張できる抗弁→保証人も主張できる主たる債務者が反対債権を有する→保証人は履行を拒める③消滅における
付従性

主たる債務が消滅→保証債務も消滅＜②について＞
100万円

B

50万円

主債務者
120万円
→100万円に減縮

Ａ

保証債務

C

100万円

100万円

ら重くした場合は、保証人にその効果は及びません。

22 月刊不動産 ｜ 2022.6

権(50万円)の限度で履行保証人を拒むことができます。

B

対して50万の金銭債権をしかし、保証人ＣがＡに

主債務者 有するときに、ＢがＣのこ保証債務の目的・態様が主たる債務より重いときは、主たる債務の限度に減縮されます。なお、主たる債務を後かＢがＡに対し50万円の主債務者 反対債権を有するとき、保
証人Ｃは、Ｂの当該反対債

C

Ａ

保証人

B

Ａ

50万円

C

保証人

の50万円の債権の限度で履 行を拒むことはできま

せん。

法律

植杉 伸介

税務

宅建士・行政書士・マンション管理士、管理業務主任者試験などの講師を30年以上務める。著書に『マンガはじめて建物区分所有法 改訂版』
（住宅新報出版）、『ケータ
イ宅建士 2021』（三省堂）などがあるほか、多くの問題集の作成に携わり、受験勉強のノウハウを提供している。

相続
賃貸管理

（3）補充性① 催告の抗弁権

債権者がいきなり保証人に請求してきたときは、保証人は、
まず主たる債務者に請求せよと主張することができます。
債権者がまず主たる債務者に請求したうえで、保証人に請求してきた場合でも、保証人は、主たる債務者に弁済の資力があり、かつ、強制執行が容易にできることを証明して、まず主たる債務者の財産に強制執行せよと主張することができます。

労務② 検索の抗弁権

3. 保証債務の範囲
宅建士①保証債務には、主たる債務に関する利息、違約金、損害賠償なども含む。

②保証人は、保証債務についてのみ、違約金や損害賠償額の予定をすることができる。

4. 分別の利益

連帯保証も保証の１つですから、ここまでの保証に関する説明が、原則として、そのまま当てはまります。ただし、次の３点のみ、ふつうの保証と異なります。

論点の確認とを
知識の定着① 連帯保証人には、催告の抗弁権・検索の抗弁権がない。
② 連帯保証人には、分別の利益がない。

③ 債権者と連帯保証人との間に更改・混同があった場合は、主たる債務も消滅する。

問題を解いてみよう！

【Ｑ１】 主たる債務の目的が保証契約の締結後に加重されたときは、保証人の負担も加重され、主たる債務者が時効の利益を放棄すれば、その効力は保証人に及ぶ。
（R２ 問７）
Ａの所有する土地をＢに売却し、Ｂの売買代金の支払債務についてＣがＡとの間で保証契約を締結【Ｑ２】 Ａは、した。
Ｃの保証債務がＢとの連帯保証債務である場合、Ｃに対する履行の請求による時効の完成猶予の効力は、Ｂに対してもその効力を生ずる。
（H15 問７）

こう考えよう！＜解答と解き方＞
Answer 1 【解説】 主たる債務が保証契約締結後に加重されても、その効力は保証人には及びません。また、主たる債務者による時効利益の放棄も、その効力は保証人には及びません。

Answer 2【解説】 連帯保証人に対する「請求」の効力
は 、主たる債 務 者には 及びません。したがって、主たる債務者について、請求による時効完成猶予の効力は生じません。

2022.6 ｜ 月刊不動産 23

物件調査

5. 連帯保証IT

共同保証の場合（１つの債務のために複数の保証人がつく場合）の各保証人は、債権額を保証人の頭数で割った額のみの保証債務を負担します。

Information Technology

不動産テック時代の到来

進む！業界の化

Vol.242022年に不動産DXが必要なわけ

2022年以降はコロナ禍をも超える変化が起きると言われています 。激 動の2 0 2 2 年 以 降を生き残るためには、どうすれば良いのでしょうか。今後起こる変化と、不動産DXについてお伝えします。

意 欲の低 減に繋 がります。本当は■2022年はチャンスも大きい年

価 格が 下がっているときほど買い一方、暗いニュースばかりではあ

2022年3月にアメリカのパウエ

時、という見 方もできますが 、なかりません。2022年に起きる変化と

ルFR B 議 長は議会証言で、インフなか一般の方々にとっては価格下

して、4月の個人情報保護法改正にレ対策として0.25％の利上げを提降局面での購入の意思決定はできよるデータ利活用の拡大、5月の宅案しました。今後、2022年に4〜5ません。

地建物取引業法改正による電子契■2014年からの好景気がついに終わる

約本格化が挙げられます。

回、2023年にも複数回の利上げが輸 入 小 麦や原 料 費 等の大 幅 値あると言われています。アメリカの上げによる、食品、生活用品の値上

日本は景気の変動を抜きにして、金利上昇は、言うまでもなく株価のがりも見逃せません。家計への影響

中長期で見れば人口減という避け下落に繋がります。

が大きいため、消費行動自体が抑られない 運 命 にあります。人 口が制される可能性が高いと言えます。

減っていく中で売上げを維持・拡大

日本においても2021年9月末か
ら、経済の先行きの不透明性に対して市 場の危 機 感が 増したことにより、株価は下落の一途をたどっています。アメリカの金利上昇によって海 外の投 資 家が引き上げると、日本市場は相当のダメージを負うことになります。
NISA、個人型確定拠出年金、株式ロボアドバイザーなどにより、貯蓄を投資に回すことは一般的になりつつあります。
しかし株価下落によって含み損を抱えた人が 多くなると、不 動 産の購 入 意 欲は下がってしまいます。
また不動産価格が株式市場と動きを合わせて下落した場合も、購入

24 月刊不動産 ｜ 2022.6

法律が改正され、不動産売買においても電子契約が本格化していきます。
RELEASE（レリーズ）は改正後の動 産 業 界のスタンダードになる可税務

6月以降にサービス開始予定で、不能性を秘めています。
レリーズでは、売 買契 約に加え相続て、物 件 登 録から引渡しまでの一連の取引において発生する契約手する書類に加え、捺印が不要な書類や、その他取引にかかる書類も、物件・案件ごとに整理して管理・閲

賃貸管理

続きを実施可能。電子署名を実施

覧・ダウンロードが出来ます。従来の契 約 書 作 成 業 務はそのままに、るのではなく、「やり方 」を変えて、報であるリアルタイムな物 件 情 報

捺印手続きと書類管理をレリーズ

実質的な見込み顧客を増やしていを抜け漏 れなく教えてくれるのでに置き換えて取引業務を推進する

く必要があります。2022年をチャン「自分 のために頑 張ってくれていことが可能です。いち早く契約の電スの年に変える可 能 性がある、代る」という感情が不動産エージェン

子化を進め、対応していることを顧表的な不動産DXサービスを紹介

トに対して生まれ、その不動産エー

客に訴求することで、他社との差別します。

ジェントのファンになってくれます。

化に繋がる可能性があります。

「PropoCloud（プロポクラウド）」

しないと不動産会社の収入にはなりません。だからこそ「いますぐ買ってくれる顧 客 」に集 中しがちですが、それでは人口減の中で売 上げの不確実性は増すばかりです。

難しかった「いますぐの客以外」をた後にいかにクロージングするか」ファン化し、見込み顧客に変えるこという思考が一般的でした。
しかしとができます。

スマートフォンによって情報検索・■不動産業界のスタンダードになるかもしれない「 R E L E A S E（レリーズ）」

情 報 収 集 が 浸 透しきった現 在 では、勝負は「会う前に決まっている」と言えます。不動産DXは、
まさに会
う前から勝負をしかけるための方

2022年5月に宅地建物取引業法

法といえます。

プロポクラウドは、不動産の購入や売却を考えている顧客に対して、
物件入力の手間なく、不動産エー
ジェントの名前で「今売りに出ている物件」をメールで提案してくれます。物件提案は、
どのエージェントも「やった方がいい」とは認識しながらも、手間がかかるがゆえになかな
か抜け漏れなく行うことが難しい仕事 です。プロポクラウドは 独 自のデータベースによって、この提案業務を巻き取ってくれるシステムです。

株式会社Housmart

代表取締役

針山 昌幸

大手不動産会社、楽天株式会社を経て、株式会社Housmartを設立。テクノロジーとデザイン、不動産の専門知識を融合させ、売買仲介向けの自動
追客システム「プロポクラウド」を展開する。著書に『中古マンション本当にかしこい買い方・選び方』（ 実業之日本社）など。

当連載について、偶数月は「進む！業界のIT化」、奇数月は「不動産トラブル事例と対処法」となります。

2022.6 ｜ 月刊不動産 25

物件調査

不動産売買においては、成約をこれまでの不 動 産 業 界は「 会っIT■ 顧 客 をファン 化 するシス テム

いままでは売 上げに繋げることが宅建士

顧客からすると、一番知りたい情

労務するためには、「 量」を増やそうとす

物件調査 ー

物件調査のノウハウ

Vol.39Research

売買重要事項の調査説明 〜ガイドライン編⑮〜

心理的瑕疵に対する実務対策について現時点で、「 売主の告知義務に関する法律」はありません。本号では、人の死を含めて、住宅環境や眺望景観の瑕疵および暴力団事務所に関する心理的瑕疵等の実務対策を検討します。改正民法の「契約の当事者は、法令の制限内において、契約の内容を自由に決定することができる」（ 第521条第2項）
ため、「 売買の目的物がどのような品質性能を予定していた契約の内容であるか？」ということについて、あらかじめ、当事者間で合意することが求められています。少なくとも、「当事者が合意した心理的瑕疵の内容」は、「 契約の内容の不適合」とはならないからです。
この合意書は、既に全国で利用されている「売主の不動産情報告知書」に明記されることが推奨されます。

人の死に関する
心理的瑕疵について
病死・自然死等や日常生活で起こりえることが予想される不慮の事故

る紛 争 が 地 元で 発 生している場 合に該当しないため、売主の告知を要

は、告知が必要です。

しないことを互いに確認しました。

眺望景観・日照等に関する心理的瑕疵について（１）人の死に関する心理的瑕疵
病死・自然死、交通事故死、転倒・転落死、溺水死、窒息死、中毒死、熱による死亡は、心理的瑕疵には含まれません。しかし、遺 体 放 置 期 間が最高裁は、「 良好な景観に近接す

射病・凍死・潜函病・感電・機械によ

長 期 間のため建 物に損 傷を与えたる地域内に居住し、その恵沢を日常る事故・落下物による事故・落雷・地場合や事件性があるような死亡は、的に享受している者が有する景観利

震等による死亡で、日常生活におい告知する必要があります。そのほか、

益は、社会の変化に伴って変化するて起こりえることが予想される不慮自殺・他殺・火災等による死亡は、売可能性のあるもので、景観利益を超の事 故による死 亡が 該当します。し主による告知が必要です。

えて「景観権」という権利性を有する

かし、売買目的 物が損 傷するようなものを認めることはできない」
として

長 期 間 の 遺 体 放 置 等 により 、リいるため、景 観 眺 望の変 化や日照・フォームや特 殊 清 掃が 行われた場

通風の変化は心理的瑕疵には含ま

合 や事 件 性 が 疑われるような死 亡れません〈ポイント１〉。

の場合は、告知を必要とします。さら環境変化に関する
心理的瑕疵について
土壌汚染、水質汚染、大気汚染、

以 上のことを整 理すると、以 下のに、告知を要する事象とは、売買目的

騒音、振動等の環境汚染は法令によような文 面で心 理 的 瑕 疵の実 務 対物 件内において、煙・火 災および火る定めがあり、法令の基準値未満の策を行う方法が考えられます。

焔による死亡、自殺、他殺による死亡

ものについては、個人の感覚は個人

売主および買主は、人の死に関すの場合であり、当事者が合意した告差があるため、法令に定める基準値

る瑕疵・環境変化の瑕疵・眺望景観

知すべき期間について、告知が必要

を受忍限度として、瑕疵の有無を判の瑕 疵・暴力団 事 務 所 存 在の瑕 疵です。
この場合、隣接地における死亡

断することになります。
しかし、法令で等の心理的な瑕疵について、以下のや共同住 宅における日常 生 活で通定める基準値以上で、地域住民によような事象は、契約の内容の不適合

常使用しない共用部分における死亡

26 月刊不動産 ｜ 2022.6

ることが判明しない場合は、心理的が必要です。

瑕疵には含まれません。ただし、近隣

は、告知を必要としません。
（２）環境悪化に関する心理的瑕疵

心理的瑕疵の告知を要しない事象

告知が必要です〈ポイント２〉。

土 壌 汚 染 、水 質 汚 濁 、地 下 水 汚

暴力団および嫌悪団体の事務所

このように、今後、売主の告知義

染、大気汚染、ばい煙、粉塵、有毒ガ

は、日常生活において通常利用しな務の範 囲が作 成 合 意されているこス、騒音、振動、地盤沈下、悪臭、汚い街 区に所 在する場 合や外 見からとが不動産トラブル防止のうえで、

水等の環境悪化に関する瑕疵の告

判断をして直ちに暴力団事務所であ有効と考えられます。

ポイント１

については、受忍すべき限度内のも

平成18年3月30日、最高裁は、国立市の高層マンションの建築工事に反のとして心理的な瑕疵には含まれません。
これらの基準値以上の環境瑕
場 合は、売 主は知りうる限りにおいる地域内に居住し、その恵沢を日常的に享受している者が有する景観利益
は、社会の変化に伴って変化する可能性のあるもので、景観利益を超えて“景観権”という権利性を有するものを認めることはできない」と、却下しました。

労務

疵が存在し、地域で住民訴訟がある

対する住民訴訟において、景観保護を求めた事件で、「良好な景観に近接す

賃貸管理

び条 例に定める基 準 値 未 満のもの

相続での抗争事件履歴は、知り得る限り

税務（４）暴力団 事 務 所 等の存 在による知では、環境保護に関する法令およ

法律および 隣 室 における死 亡 についてて告知が必要です。
宅建士（３）眺望・景観・日照・通風に関する
心 理 的 瑕 疵として売 主の告 知を要
しない事象

IT

「良好な景観に近接する地域内に居住し、その恵沢を日常的に享受している者が有する良好な景観の恵沢いう。）の内容は、社会の変化に伴って変化する可能性のあるものでもあるところ、現時点においては、景観利
益を超えて
「景観権」
という権利性をポイント2
暴力団事務所が存在することによる生活不安という心理的瑕疵は、住民反対運動にも発展します。ただし、日常生活のうえで、通常、利用しない街区の道路に接して存在する暴力団事務所は心理的瑕疵には含まれません。

有するものを認めることはできない」（平成18年3月30日最高裁）。
このような眺 望 景 観の利 益の逸失 は 、心 理 的 な 瑕 疵 に含まれません。
また、日照・通風の利益の逸失においても、同様とします。
しかし、景観条例等の法令で定められた法令違反の建築物に該当する場合は、告知

不動産コンサルタント

津村 重行

三井のリハウス勤務を経て有限会社津村事務所設立。2001年有限会社エスクローツムラに社名変更。消費者保護を目的とした不動産売買取引の物件調査を主な事業とし、不動産取引におけるトラブルリスク回避を目的に、宅建業法のグレーゾーン解消のための開発文書の発表を行い、研修セミナーや執筆活動等により普及活動を行う。著書に『不動産物件調査入門 実務編』
『不動産物件調査入門 取引直前編』（ともに住宅新報出版）など。

2022.6 ｜ 月刊不動産 27

物件調査を享受する利益（以下「景観利益」とInitiate Member

令和８年度４万社達成を目指します！

新入会員名簿都道府県 市区町村
北海道

商号名称

［令和4年 4月］

都道府県 市区町村

札幌市

Ｈ．
Ｉ．
Ｐマネジメント 株式会社

札幌市

株式会社

M コンサル札幌市

株式会社 ＳＵＭＩＫＡ

札幌市

トオダホーム 株式会社

札幌市
函館市
千歳市

ホクイチ不動産

東京都

千代田区

商号名称

都道府県 市区町村

商号名称

株式会社 ８００商事

滋賀県

渋谷区

株式会社 ＰＥ＆Ｐ

京都府

板橋区

ＢＷコンサルティング 株式会社

葛飾区

有限会社 ファニー・トラスト

京都市

株式会社 パンタレイ株式会社 ニックス

中央区

株式会社

風神・雷神

京田辺市

Ｒｅｎｎｏｖａｔｅｒ 株式会社有限会社

世田谷区

株式会社 フォートワン

京都市

ロイヤル・ワン不動産

中央区

フクロウ不動産大阪市

株式会社 ＩＢｃｅｅｄ茨木市

ウィズ不動産革命

吹田市

株式会社 ヴェルデ不動産

ベースホーム株式会社

札幌市

株式会社 ｍｙ ｒｏｏｍ

中央区

フジリアルパートナー

札幌市

ミナトアセット 株式会社

千代田区

不動産売却サポート関東

大阪府

株式会社
株式会社

長浜市

ＴＯＤＯＫＥＲＵ 株式会社

向日市

カナデルホーム

宇治市

株式会社

古都結工務店

株式会社

株式会社

札幌市

株式会社 ＭＵＳＢＵプラットフォーム

港区

ＰＬＵＳ 株式会社

大阪市

Ａｃｅ Ｊａｐａｎ 合同会社

岩手県

北上市

株式会社

渋谷区

合同会社 フリーアズアバード

大阪市

株式会社 エンジニアユニオン

宮城県

仙台市

株式会社 シアンホーム

練馬区

合同会社 ホーリーロッジ

福島県

いわき市

合同会社

港区

株式会社 ＭＹリアルター

守口市

株式会社 オカホーム

群馬県

高崎市

株式会社 ブルースター

港区株式会社 ＭＡＸＩＶ ＰＬＵＳ

寝屋川市

おひさまハウス

埼玉県

新座市

株式会社 イースタートハウス

新宿区

三井ハウジング 株式会社

高槻市

株式会社 グランシーズ

草加市

株式会社 エージェンシーホームズ

北区

森商事不動産桶川市

株式会社 オー・ツーワンコンサルタント

東村山市

株式会社

飯能市

株式会社 ＫＯＦＫＡ

渋谷区

株式会社 Ｙｏ Ｎａｋａｎｏ＆Ｃｏ．

川越市

株式会社

千代田区

ライトアーム 株式会社

入間市

有限会社 ハイドアウト

西東京市

株式会社 ライフプレミアムコンサルティング

川口市

株式会社 ＶＰ

新宿区

有限会社 リアルエステート下村

江和興業
住むのび

天道

株式会社

ユタカホームアルファ

三郷市

株式会社 ミヤギ工務店

杉並区

有限会社 リアルティ・カネダ

春日部市

株式会社 リブ・クラフト

中央区

株式会社 リアルティパートナーズ

船橋市

株式会社 アーバン・クリエイト

豊島区

株式会社 Ｒｉ
ｎｅ
ｌ
ｌ

千葉市

株式会社 Ａｓｆｒｅｅ

練馬区

株式会社 リノグラス

世田谷区

千葉県

柏市

合同会社 Ｈａｋｕｍｏｎｄｏ

流山市

吉田綜合鑑定事務所

港区

リバーピース 株式会社

市原市

株式会社 ランドワークスジャパン

新宿区

リビルド 株式会社

市川市

株式会社 リバティラボ

渋谷区

リライフ 株式会社

中央区

株式会社 アウルエステート碧港区

株式会社 ＲＡＩＤ

東村山市

株式会社 アセット・アライアンス

港区

株式会社 Ｒｅａｄ
ｉ
ｎｅｓｓｓ

中央区

株式会社 アンドデザイン

千代田区

株式会社 レブラス

豊島区

Ａ．
ＳＫＹ ｅｓｔａｔｅ 株式会社

品川区

株式会社 ロコエネ

足立区株式会社 Ｓ−ｅｍｉ

世田谷区

ろここ不動産中野区

株式会社 ＳＫＣｒｅｗ

荒川区

株式会社 ロンホーム

中央区

株式会社 ＳＧＯ

荒川区

株式会社 ＹＧアセット

港区

エナジェティックデザイン 株式会社

新宿区

株式会社 Ｙ ｓ Ａｒｔ

町田市

株式会社 エム

平塚市

株式会社 ｗｉｎ−ｘ

目黒区

株式会社 エムズプライム

横浜市

株式会社 オフィス３６０

目黒区

Ｌ
ＩＧ 株式会社

足柄下郡

株式会社 オフィス吉浜

福生市

株式会社 オフィスラキア

横浜市

株式会社

千代田区

株式会社 カチグミ

川崎市

株式会社 グローイングアップ

新宿区

株式会社

共同住宅ジャパン

横浜市

株式会社

中央区

銀座プランニング 株式会社

高座郡

Ｆ
ｉ
ｒｓｔ Ｒｏｏｍ

羽村市

Ｇｏｏｄ Ｌｉｆｅ 株式会社

横浜市

株式会社

前田総業

東京都

神奈川県

株式会社 リノバ

傘
平本商事

渋谷区

株式会社 グッドリアルター

横浜市

株式会社

丸山不動産

千代田区

株式会社 くるみパートナー

川崎市

株式会社

明和商事

渋谷区

株式会社 クレア

新潟県

上越市

株式会社 ディライト

港区

株式会社 ＫＳパートナーズ

長野県

上田市

合同会社 Ｈｏｕｓｅ Ｍａｒ
ｋｅｔ

千代田区

建翔リアルティ 株式会社

岐阜県

瑞穂市

株式会社 ＭＧコーポレーション

葛飾区

ジェイ・シーオフィス 合同会社

静岡市

株式会社

市川不動産ホーム渋谷区

株式会社 ジェクトアセット

三島市

株式会社

新生ＨＯＭＥ Ｓ

渋谷区

株式会社 ジェクトコンサルティング

静岡市

はせがわ不動産

三鷹市

司法書士まなぶ法務事務所

周智郡

みけねこ不動産

渋谷区

株式会社 ジャパンリンクエステート

浜松市

株式会社

六研

江戸川区

株式会社 ジャンプ

名古屋市

安藤建築

株式会社

豊島区

株式会社 シンリョウ

名古屋市

株式会社

石川商事

豊島区

株式会社 スィンス・ワン

名古屋市

合同会社 ＳＫグループ

港区

株式会社 スカイマーレ

名古屋市

株式会社

渋谷区

株式会社 スギモト

知多市

環境ソリューションズ 株式会社

千代田区

株式会社 ３Ｇ

春日井市

絆不動産

千代田区

株式会社 ＳＯＡＲ不動産研究所

名古屋市

株式会社 ギビングバック

渋谷区

橘ホールディングス 株式会社

名古屋市

清澄

世田谷区

株式会社

中央企画

名古屋市

株式会社 ＧＲＡＮＳＴＡＧＥ

足立区

株式会社 ＤＩＹ ｌ
ｉ
ｆｅ

名古屋市

株式会社

中央区

ＤＸＨＲ 株式会社

名古屋市

豊島区

ＴＱＣ 株式会社

愛知県

兵庫県
奈良県
和歌山県

大阪市

株式会社 クリーフ

大阪市

ＣＲＥＭＯ ＨＯＭＥ Ｓ 株式会社

大阪市

株式会社 Ｇｌｏｂａｌ Ｆａｍｉｌｙ

大阪市

Ｋ ｓオフィス 株式会社

枚方市

株式会社 Ｋ ｓプランニング大阪市

３６５ＪＡＰＡＮ 株式会社

大阪市

株式会社 シギョウエステート

大阪市

城東中央不動産大阪市

株式会社 Ｓｔｙｌｅ

大阪市

株式会社 ＺＥＮ

大阪市

タワーエステート 株式会社

大阪市

株式会社 Ｔ
Ｉ Ｃｏｍｍｕｎ
ｉ
ｔ
ｙ

大阪市

株式会社 ＤＥＬ
ＩＧＨＴ

八尾市

株式会社 Ｄｏｔ

大阪市

株式会社 トップエステート

大阪市

株式会社 日興すまいる

大阪市

日本橋まちづくり振興

吹田市

株式会社 ハウジングエージェント

大阪市

橋本不動産

大阪市

株式会社 Ｆａｍｉ
ｌ
ｙ Ａｃｅ

大阪市

株式会社

福さん

貝塚市

株式会社

星月

大阪市

株式会社

堀総合不動産大阪市

株式会社 ＭＡＲＵＫＵＮＩ Ｃｏｒｐ

大阪市

横田商事

株式会社

大阪市

淀川産業

株式会社

大阪市

株式会社 ＹＹ・Ｅｓｔａｔｅ

相生市

有限会社 アート住建

宝塚市

株式会社

香芝市

矢野ハウジング

大和高田市

株式会社 ヨシダ株式会社

みずたま不動産

有田市

株式会社

岩出市

有限会社 ＮＡＯ企画

五嶋屋

和歌山市

株式会社 Ｌ
ｉ
ｖ
ｉ
ｎｇーｉ
ｎ

島根県

出雲市

Ｎｅｘｔ ｉｎｎｏｖａｔ
ｉ
ｏｎ

岡山県

岡山市

株式会社 イースト・エステイト

倉敷市

N2 コンサル

倉敷市

株式会社 えん不動産

岡山市

株式会社

岡山市

株式会社 タークス不動産

合同会社

Connect

岡山市

株式会社

東広島市

株式会社 アップリバー

広島市

株式会社 ＭＳハウス

広島市

金本建築設計

広島市

株式会社

広島市

株式会社 フクナガ

広島市

株式会社 マルガミ

北九州市

池田不動産

北九州市

株式会社

m.k.t.s・物流

サンテクノ

福岡市

株式会社

九動

株式会社

善匠

北九州市

野坂建設

株式会社

清須市

株式会社

大靖

長崎県

雲仙市

合同会社 ｏｄｓエクイップ

大分県

大分市

グリーンリーフ

中津市

合同会社 ｂ
ｌ
ｏｓｓｏｍ

鹿児島市

株式会社 Ｋアシスト

広島県

香椎組
株式会社

合同会社

福岡県

PLAYOUT DESIGN

株式会社

新月エンタープライズ

豊島区

有限会社 ティーワイエム

名古屋市

株式会社

乃窓

世田谷区

ｔｅ
ｒ
ｉ
ｔｏｒｕ 株式会社

名古屋市

双葉開発

株式会社

渋谷区

株式会社 トーキョー工務店

一宮市

株式会社

満室ラボ

港区

ＤＲＥＡＭ ＭＥＴＡ 株式会社名古屋市

ヤマコウ 株式会社

鹿児島市

株式会社 日本情報興業

大田区

合同会社

名古屋市

株式会社 ヤマタカホーム

奄美市

株式会社 ラッキービジネス

渋谷区

日本中国経済交流促進会

四日市

日永土地建物販売

那覇市

株式会社

海邦

大田区

ＨＡＡＳ 株式会社

津市

有限会社

那覇市

株式会社

選家

江戸川区

ハカル地所

草津市

滋賀不動産管理宮古島市

有限会社 セルリアンネット

成田福

株式会社

株式会社

三重県
滋賀県

4月末正会員：34,199

28 月刊不動産 ｜ 2022.6

鹿児島県

沖縄県

丸藤建設
株式会社

従たる事務所：3,985

新機能 満載！

ラビーネットのご紹介

全日会員支援ポータルサイト「ラビーネット」
新規コンテンツのご紹介 vol.2

会員の業務を支援するラビーネットの充実を図るため、新規コンテンツを追加しました。今年に入って追加された各種
新規コンテンツを2号にわたってご紹介しています。
■5月号：サカイ引越センター、
マザーズオークション、謄本情報取得サービス 不動産チェッカー■6月号：電子契約システム紹介ページ、住環境スコアリングシステム、間取り図作成ソフト【5月より紹介ページオープン】

電子契約システムサービス紹介ページ
全日が厳選した電子契約システム３社をご紹介！
デジタル社会の形成を図るための関係法律の整備に関する法律の施行に伴う宅地建物取引業法等の改正により、令和4年5月18日から不動産取引においても電子契約が可能となります（ただし契約の相手方の同意が必要）。

image photo

当会では法律やセキュリティの観点から検討した結果、不動産取引の実務に即した電子契約システムとして3社のサービスをご紹介いたします。
各社のサービス詳細及びお問い合わせ先については、下記URL先の紹介ページをご覧ください。
https://www.zennichi.or.jp/mypage/e-contract /※統一コードでログインが必要となります。

【5月より提供開始】

住環境スコアリングシステム ナレッジアップ
特別価格：１ID月額14,300円（定価27%OFF） 別途初期費用
日本住環境評価センター㈱の『住環境スコアリングシステム ナレッジ
アップ』を全日会員特別料金で利用できます。ハザードマップの重要事項
説明義務化で注目が高まる災害情報や、エリアのポテンシャルを表す統計情報など、専門的な住環境情報をわかりやすく点数化した「住環境スコ
アレポート」を、約 1 分で自動 作 成します。入力は住 所だけ。レポートは
URL化され、お客様がアクセスした日時、回数、ページも確認できます。
※アドパークコミュニケーションズ提供サービスとのセット割があります。

【６月より提供開始】

アドパークシステム 間取りVer.11
特別価格：1ID月額1,100円㈱アドパークコミュニケーションズの『アドパークシステム 間 取り
Ver.11』を全日会員特別料金で利用できるようになりました。誰でもパズル感覚で間取り図が作成できるクラウド型システムです。自由な色調整や下絵・トレース機能、380個の住設パーツ等を標準搭載。データはクラウドに保存され、社内で共有できます。

2022.6 ｜ 月刊不動産 29

地方本部の動き Activity Condition
REPORT

大阪府本部〜 災害時の被災者支援 〜

大阪府へ自走式トイレカーなどを寄附

令和3年12月23日（木）、大阪府公館にて、災害時の被災者支援を目的とした寄附における感謝状贈呈式が執り行われました。当初、令和3年4月に執り行われる予定でしたが、新型コロナウイルス感染症の感染拡大を受け、延期されていました。

●自走式トイレカー1台●プライバシー保護テント300張●床用アルミシート300枚●簡易ベッド300個
自走式トイレカーは、被災時のみならず、被災時のトイレ

大阪府本部（以下、当本部）と大阪府は、平成21年

設備の必要性を啓発する目的も兼ねて活用されます。
プ

11月20日、「災害時民間賃貸住宅借上制度に関する協ライバシー保護テントは、避難所の限られた空間の中に、定」を締結し、当本部は、毎年行われる災害対策訓練に効率的に個人空間を設けることができ、さらに簡易ベッドと参加協力しています。

床用アルミシートを設置することで快適性が向上します。

近年、自然災害が頻繁に発生しており、被災者の方感謝状贈呈式には、吉村知事、森岡危機管理監、脇は、慣れない環境のもと、長期間にわたり避難生活を強川 危 機 管 理 室 災 害 対 策 課 長、当本 部から堀田本 部

いられています。

長、林副本部長、大山総務委員長が出席しました。

当本部では、そうした避難生活での負担軽減に役立

当本部は、今後も大阪府と連携を図り、災害時の課題ててもらうべく、
また災害時の備えとして、次の物を寄附解決に取り組むとともに、公益事業を推進し、社会貢献しました。

に努めてまいります。

贈呈式

左から、大山総務委員長、林副本部長、堀田本部長、吉村知事、 トイレカー外観
森岡危機管理監、脇川危機管理室災害対策課長

トイレカー内部

プライバシー保護テント

30 月刊不動産 ｜ 2022.6

簡易ベッド、床用アルミシート

REPORT

愛媛県本部

松山市内のホテルにおいて「新入会員研修座談会」
を開催

令和３年12月９日（木）、松山市大手町にあるホテル

研 修は、上 谷 本 部 長 が 作 成したテキストを基に実マイステイズ松山において「新入会員研修座談会」を施しました。通 常 研 修とは違い、堅 苦しいものではな

開催しました。

く、珈琲やショートケーキを食しながら和気藹々と行い

当日は、1 9 名の新 入 会 員 様（ 対 象：入 会 後２年 以ました。

内 ）が 参 加し、愛 媛 県 本 部 からは上 谷 本 部 長 、副 本

受講者からは、「ホームページを立ち上げたが閲覧部長、理事の経験豊富な役員10名、事務局員が同席率が低く、どうすれば高くなるのかわからない」
「仲介物

しました。

件をあずかったが所有者に売買価格を下げていただ

今回の研修目的は、如何にして新規仲介物件、賃貸

けない。
どのように調整すればよいか」「新規仲介物件

物件を見つけるか、売主・買主様との調整の仕方、人的の見つけ方は？」など多くの質問が出され、同席した役

ネットワークの構築の方法、
ビジネススキルのアップ等、員からは、自身が行っている新規物件の見つけ方、経実務に即したことを新規会員の皆さまと共有すること、験等のノウハウの説明がありました。

また、入 会 頂いた会 員のフォローアップを継 続して行新入会員の皆さまと、役員、事務局との親睦を図るこい、今後新しい入会者数を増やすだけでなく、退会率をとができ、予定の時間を大きくオーバーし盛況のうちに下げることを図る目的で開催したものです。

終了しました。

前列左より、浅海理事・日浅理事・京河副本部長・上谷本部長・近藤副本部長・
美崎副本部長・沖野事務局長・大原理事・杉浦理事

座談会の様子STAFF LIST
● 広報委員会

髙木剛俊、松本修、横山鷹史、後藤博幸、
浅見保明、吉田啓司、千北政利

● 発行人

秋山始

● 編集

公益社団法人 全日本不動産協会
公益社団法人 不動産保証協会
広報委員会

● 制作

株式会社住宅新報● 発行所

公益社団法人 全日本不動産協会〒 102-0094 東京都千代田区紀尾井町 3-30（全日会館）
TEL:03-3263-7030（代） FAX:03-3239-2198
公益社団法人 不動産保証協会〒 102-0094 東京都千代田区紀尾井町 3-30（全日会館）
TEL:03-3263-7055（代） FAX:03-3239-2159
URL https://www.zennichi.or.jp/

月刊不動産

2022年6月号

令和4年6月15日発行※本誌掲載記事の無断転載を禁じます。

スキルアップ研修New !

ｅラーニングで学ぶ

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検索

ラビーネットのID・パスワードでログイン！

MONTHLY
REAL ESTATE

不動産広告表示の規制等について

JUNE

2022

6
発行人

限定
会員
無料

秋山 始

Ⅱ

事例から学ぶ、不動産広告の規制

Ⅲ

厳重警告・違約金の措置を受けたのはどんな広告？

Ⅳ

よくある相談事例

Ⅴ （参考）景品規約の規制概要※受講にあたり、ラビーネットのID・パスワードが必要になります。
新 規 加 入 、I D 不 明 の 場 合 は 所 属 の サ ブ センターまた は所属本部にご確認ください。
※ｅラーニングはインターネットを利用したWeb研修です。動画を安定して閲覧できる環境でご利用ください。

発 行 所「ラビーネット不動産」では、物件の検索をはじめ、本誌に掲載されている「不動産お役立ちQ＆A」
を閲覧できます。

ラビーネット不動産
https://rabbynet.zennichi.or.jp/
スマホの場合は、
ここからアクセスしてね！

全日本不動産協会

公 益 社 団 法 人 全日本 不 動 産 協 会
公益社団法人 不 動 産 保 証 協 会

2022（令和４）年6月15日（毎月1回15日発行） 第50巻第6号 発行所 公益社団法人〒102 - 0094 東京都千代田区紀尾井町 3 - 30 全日会館 TEL：03 - 3263 - 7030（代）

不動産広告を規制する関係法令と公正競争規約
改正規約についても解説！

Ⅰ