［題字］故 野田卯一 会長

MONTHLYREAL
ESTATE

June

LE

2024

6

All Japan Real Estate Association.

STY

公益社団法人 不動産保証協会﹇石川 県 復 興 応 援 企 画 ﹈公益社団法人 全日本不動産協会

敦 賀 ﹂間 延 伸 開 業⇔

北 陸 新 幹 線﹁ 金 沢

九 谷 焼の 魅 力 ︑そのルーツを 訪 ねて

［巻頭特集1］

保証のお知らせ一般保証制度の重要なお知らせ
一般保証制度が使いやすくなりました！！
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登録制度は令和５年度をもちまして終了しました！
必要書類の簡素化により登録が不要となりましたので、一般保証登録制度は、令和５年度をもちまして終了しました。
つきましては、登録会員の皆様へ配付した登録証書および登録者ステッカーは、廃棄処分してくださいますようお願いいたします。

弁済制度について会員業者と宅地建物取引をしたお客様が損害を受け、苦情の解決が困難な場合には、当協会がその債権を認証することで、被害相当額（上限あり）の払い渡しを受けることができます。

■ 令和６年度

第１回弁済委員会

審査明細■ 令和６年度

審査明細

件数

金 額

認証申出

８社

８件

96,989,155 円

認 証

６社

６件

23,747,500 円

１件

否

２社

２件

１社

１件

令和６年度認証累計

７社

７件

１社

１件

件数

金 額

認証申出

３社

３件

125,500,000 円

認 証

１社

１件

2,500,000 円

保

留

１社

否

決

令和６年度認証累計

第２回弁済委員会
社数

社数

審査結果

※各事案の詳細はホームページ（会員専用ページ）内に掲載されております。
の

審査結果

決

26,247,500 円

2,500,000 円（公社）不動産保証協会ホームページ ▶▶

不動産保証協会検索

一般保証制度の他、法定研修会、弁済業務、各種保全制度など、保証協会の各種情報が掲載されております。

2024

6

June

04 -

巻頭特集 1［石川県復興応援企画］北陸新幹線「金沢⇔敦賀」間延伸開業

九谷焼の魅力、
そのルーツを訪ねて
02 08 -

保証のお知らせ［巻頭特集2］

制度開始から２年
２つの「マンション管理の評価制度」とその影響［巻頭特集3］10 - なぜエスカレートする!?

不動産業界のカスハラの傾向と対策

12 -［不動産お役立ちQ&A］＜法律相談＞

賃貸仲介と元付業者の報酬
弁護士

渡辺 晋

［不動産お役立ちQ&A］ ＜税務相談＞

14 - 自己の居住用家屋の所有者とその敷地の所有者が異なる場合の3,000万円の特別控除の取扱い
税理士 山崎 信義

COVER PHOTO

全日新潟会館（新潟県新潟市）

16 -［不動産お役立ちQ&A］＜相続相談＞

不動産の取得費の推計は可能か？

税理士

村岡 清樹

2014年に新潟県本部が当事務所に移転。新潟県庁に近く、主要道路に面した場所にあり駐車場も完備していることから、会員や一般消費者が来所しやすい環境となっています。
フロア内には研修や会議を行う

18 -スペースもあり、各種セミナーなども開催しています。

［不動産お役立ちQ&A］＜賃貸管理ビジネス＞

退去を防ぐことは「究極の空室対策！」〜入居者満足度を高めて入居率を維持する〜
みらいずコンサルティング株式会社

https://niigata.zennichi.or.jp/

20 -22 24 -

26 28 29 30 31 -今井 基次

［不動産お役立ちQ&A］＜労務相談＞

社員への貸付金や立替金を給与で相殺できるか
特定社会保険労務士

野田 好伸［宅建士講座］＜宅建士試験合格のコツ＞

権利関係

不動産登記法（申請手続等）

資格試験受験指導講師

植杉 伸介［連載］＜進む！業界のIT化＞

不動産ビジネスにおける 糖蜜 の使い方
株式会社トーラス 木村 幹夫［連載］＜物件調査のノウハウ＞

暴力団事務所の所在による心理的瑕疵対策！
不動産コンサルタント 津村 重行

新入会員名簿地方本部の動き協会からのお知らせ
NEWS FILE

［石川県復興応援企画］北陸新幹線「金沢⇔敦賀」間延伸開業
巻頭特 集1

九谷焼の魅力、
そのルーツを訪ねて日本を代表する色絵磁器「九谷焼」。
370年以上の歴史を持ち、長く国内外で愛され、また、多くの謎が秘められていることでも興味をひかれる焼き物です。
生産地は石川県南部。今年3月に延伸開業した北陸新幹線の沿線でもあります。
1月に起きた能登半島地震の復興が進む中、今回は石川県への観光の一助となるよう、人気の陶磁器、九谷焼の奥深き魅力に迫りました。

統工芸品が来訪者を迎えてくれます。

絵柄は絵画的で、大胆な構図、鮮やか中でも九谷焼はその代表格と言えるでな色 彩 、優 美な紋 様などが 見る者をしょう。現在の生産地は南加賀（加賀

魅了します。一方、歴史をさかのぼれ今年1月1日、石川県の奥能登地域

市、小松市、能美市など）から金沢市

ばミステリアスな謎に彩られており、そを中心に大きな地震が発生しました。

にかけてのエリアで、
ここはまさに北陸

ちらのほうにロマンを感じる方もいる

甚大な被害の様子が伝えられ再起が

新幹線が路線を延ばした地域です。

ようです。
ということで、まずはその歴

九谷焼の生産地が広がる
北陸新幹線の延伸エリア

じんだい

のみ

史からひもといていきましょう。

心 配されましたが 、半 年 近く経った
今、復興は徐々に進んでいるようです。

九 谷 焼 の 始 まりは 江 戸 時 代 前

国内外で人気の九谷焼
そのふるさとへ期 。発祥の地は加賀藩の分家である

北 陸 新 幹 線 は 、東 京 駅 から長 野

九 谷 焼 は 1 9 7 5 年 に通 商 産 業 省

市 山中温 泉 九 谷 町 ）です。今 回の取駅、富山駅、そして石川県の金沢駅な（現・経済産業省）から国指定の伝統材ではこの元祖九谷焼を育んだ加賀

どを経由し、いずれは新大阪駅へと至的工芸品に認定され、翌年には石川る整備新幹線です。今回の路線延長

県の無形文化財に指定されています。

では、金 沢 駅から福 井 県の敦 賀 駅ま

陶芸家として2人の人間国宝も輩出しで5つの駅が設けられ、東京〜敦賀間ました。明治期には「ジャパンクタニ」

が最短3時間8分で結ばれました。

としてその名を海 外にとどろかせ、近予定していた北陸新幹線の延伸も無事3月16日に達成されました。

つるがこの延伸により、北陸地方では観光

年では宮内庁の贈 答 品として使用さ振興への期待が高まっています。特にれるなど、美術的にも高い評価を得て石川県はかつて加賀百万石の前田家います。

が、その豊かな財政で美術工芸の輝

九谷焼の魅力はなんといっても「上かしい文化を花開かせた地。数々の伝

絵付け」による見事な色絵装飾です。

4 月刊不動産 ｜ 2024.6

だいしょうじ大 聖 寺 藩の領 内 、九 谷 村（ 現・加 賀

九谷焼について語る生水さん。石川県九谷焼美術館
2階のカフェ
「茶房 古九谷」にて。

所蔵：石川県九谷焼美術館

古九谷の五彩手「色絵松竹梅団扇散唐草文長四方皿」

古九谷の青手「青手土坡に牡丹図平鉢」

宮本屋窯の赤絵細描「赤絵金彩松図瓢形大瓶」

市 大 聖 寺を訪 れ 、同 地に立つ「 石 川かっていませんが、少なくとも1655年で描かれ、縁取りに幾何学文様などを

県九谷焼美術館」で管理員を務めるには存在していたようです。

配しているものもあります。

生水精之助さんにお話を伺いました。

「この頃、色絵磁器はとても珍しく、青手のほうは5色から赤を除いたもモノクロの陶磁器の世界にパッと色彩のです。まるで油絵のように器全体をが登場したわけですから、その器や皿

絵の具で塗り埋めて、絵柄は躍動感のでもてなされた他国の客人たちはきっある感覚的な構図で絵画性を強く感と大いに驚いたと思います」。山深き片じさせます。
「 色合いは深く、渋く、だけ「九谷焼の誕生に大きな役割を果

田舎で作られた最先端の焼き物。藩とれども透明感があります。それに古九たしたのは、大聖寺藩の初代藩主・前しても誇らしかったでしょう。

谷の絵からは、一流の絵師が一 気にしょうず

小さな山村で生まれた最先端の焼き物

田利 治 ※です」と生 水さん。利 治は加ところがこの窯、わずか50年余りで描いた優れた技量が見て取れます」。

賀 百 万 石 の 礎を築いた前 田 利 家 の突然閉じてしまいます。その理由はい

やがて古九谷の時 代が終わり、空孫にあたります。父の加賀藩主・利常

まだ謎のままです。
「 説はいくつかあり、

白の100年を経て再興九谷の世になは隠居する際、家督を長男に譲るとと大飢饉による藩財政の困窮、中心人

ると、各地で窯が林立し、それぞれ特もに、支 藩として次男に富 山藩 1 0 万物の死去、それに藩政の混乱や徳川徴のある作風を確立していきました。

石を、三男の利 治に大 聖 寺 藩 7 万 石

幕府の干渉といった見方もあります」。

1807年、加賀藩は京都の陶工・青木を分け与えました。
「 利治は父親譲り

こうして九谷焼は長い眠りにつき、復木米を招いて金沢に春日山窯を開きの茶道の名手で、陶磁器への思いが活したのは約100年後のことでした。

ます。そこにいた陶工・本多貞吉は隣深い人でした。茶道ではお菓子も出し

なお、当初 5 0 年 間に作られたものは村の花坂村に良質な陶石を見つけまますから、の せる皿 などにも関 心 が「 古 九 谷 」、復 活 後のものは「 再 興 九した。
これは大きな功績で、花坂陶石あったでしょう」。※1618-1660年

谷」と呼ばれるようになりました。

は九谷焼の原石として現在も使われこくたにでした。九谷村の金山で磁器の原料となる陶石が発見されたのです。利治は

ちゅうきん

はなさか

続けています。

そういう背景を持ちつつ、九谷焼が生まれた直接のきっかけは鉱山開発

もくべい

古九谷の様式を継ぎつつ再興で新たな発展へ
ごさいで「そして古九谷の真の再興を強く望み、聖地・九谷村に窯を開いたのが大聖寺藩の豪商、豊田伝右衛門（屋号：

鋳 金 師の藩 士・後 藤 才 次 郎に命じ、古九谷の絵付け様式には「五彩手」吉田屋）です」。彼の吉田屋窯からは窯業の先進地であった肥前唐津（現・と「青手」があります。一般的に九谷焼

古九谷の青手を彷彿とさせる名品の佐 賀 県および長 崎 県 ）で技 能を学ばの色絵とは赤・緑・紫・群青・黄の5色

数々が 生み出されました。また、このせたこともあるようです。肥前有田ではを用いた五彩手を指し、古九谷から受窯を継 承した宮 本 屋 窯では、赤の細当時の日本にはなかった磁器を手がけ 継 が れるこのスタイルを「 九 谷 五い線で文様を描く技法「赤絵細描」がけており、後藤はその技法を持ち帰っ

彩」と呼びます。
日本画のように余白を大成します。このように各窯元で様々て九谷村の窯に新風を吹き込んだ可生かし、中国風の山水や花鳥風月、人な技 法や画 風が編み出されていきま

能性もあります。正確な開窯の年はわ物などが、豪快かつ力強く重厚な彩色

した。

ようぎょう

あおで

あかえさいびょう2024.6 ｜ 月刊不動産 5献上する栄誉にあずかっています。

上げました。芳岳さんが30年かけて挑「小さい頃から絵を描くことが大好んできた、再現不可能と言われた幻のきで、家中落書きだらけにしていた」と

技法「砡質手」を秀平さんが蘇らせた

九谷焼の伝統技法の流れを脈々という芳 岳さん。陶 芸 家 への道は父 親のです。
その技法は新たに「白砡描割」

守り続けている加賀市。
この地に根ざが導きました。
「 父は今私が引き継いと名づけられ、話題をさらいました。

して創作に取り組んでいる陶芸家・山でいる陶 器 店『 加 賀 陶 苑 』で九 谷 焼

本芳岳さんの工房におじゃまし、その製 品を販 売していて、『 加 賀 赤 絵 』の仕事ぶりを拝見しました。

後継者がいなくなることを憂い、息子

現代に生きる九谷焼。
名工の仕事にふれる

ほうがく

芳岳さんが手がけているのは赤絵にその役目を託したのです」。父の意細描です。
「 再興九谷の時代、真の古向で進学を重ね、デザインや日本画、九谷復興を目指した吉田屋窯から窯

ろくろ成型などを学んだ芳岳さんは、を受け継ぎ、赤 絵の様 式を極めた宮陶芸家・相上芳景の門をくぐったので本屋窯が源流にあります」。

した。

ぎょくしつではくぎょくかきわり

あいじょうほうけい

赤絵は九谷焼を代表する技法の一

芳 岳さんは長い作 家 活 動の中で、つですが、絵のタッチは、豪快で鋭い色味や技法の研究に打ち込んだと言

日本画のような古九谷とは違い、非常います。また、題 材の変 化もありましに繊細な描き方をします。コンマ単位

た。日本の文化に込められた深いものの細い線と点で絵や文様を表現し、そに感じ入り、おとぎ話を中心に描くようれは華やかで美しく、圧倒されるほどになったそうです。弟子には芳岳さんの精密さです。
「それにこの赤絵には、の息子さん2人もいて、一緒に「芳岳工色絵を加えたり金彩を施したりもしま房」で作品に向き合っています。兄のす。線も多様で、要は赤絵の中に様々

浩 二さんは磁 器のボディを成 形するな技法を取り入れているのです」。

素地師、弟の秀平さんは絵付師として芳岳さん。昨年、伝統工芸士として中部経済産業局長
から功労賞の表彰を受けた。

秀平さんが白砡描割で描いた玉盃。女性誌の表紙も飾った。本体とフタがきちんと合う浩二さんの成形の技も光る。

きじ

芳岳さんのプロフィールを見ると、若ペアで活躍し、数々の賞にも輝きましい頃からその実力が認められていたこた。3人とも伝統工芸士の資格を持ち、とがうかがえます。二十代半ばで、当時学校で後進の育成にも努めています。

の皇太子殿下（現・上皇様）に茶碗をそして工房は数年前、大きな成果を芳岳さんがおとぎ話「桃太郎」を描いた徳利。浩二さんによるボディ成形の曲線も美しい。

九谷焼ができるまで
九谷焼の制作工程を追ってみました。
ここでは簡単に説明しますが、各作業には微妙土もみな調整や細かな配慮が欠かせず、それが完成品の出来に大きく影響します。
九谷焼の原料は小松市で採れる花坂陶石です。
これを粉砕し、様々な工程を経て粘土が作られます。
その粘土を土もみしてヒビなどの原因になる空気泡をなくし、成形に入大型電気窯ります。成形にはいろいろな方法があり、例えばろくろや型打ち、手びねりなどです。
このあと乾燥させて素焼きをします。最近の窯はガスや電気が主流です。焼き上がっ
ゆうやくたものに液体の釉薬を覆うようにかけて本窯焼きすると、表面がガラス質に変化してツヤが出ます。
そしていよいよ九谷焼を特徴付ける上絵付けとなります。

素焼きした皿和絵の具によって絵が描かれ、再び焼くと出来上がりとなりますが、さらに金彩などを施すと、また焼成し、焼き上がった金に磨きをかけます。
こうして手間暇かけて九谷焼は作られていくのです。

6 月刊不動産 ｜ 2024.6

上絵付け

今回訪れた「石川県九谷焼美術館」
大聖寺駅から徒歩で8分ほど。
「 古九谷の杜親水公園」内に建つ庭園
ミュージアムです。設 計は丹 下 健 三 門 下の富田玲 子さん（ 象 設 計 集 団代表）によるもの。中庭には水琴窟が設置され、古九谷の青色をイメージした椅子や九谷焼の柱、トイレの九谷焼タイル壁など建物自体にも見どころがあります。

柱の表面を九谷焼が飾る。
エントランスには九谷焼の傘立ても。

青手古九谷の色をイメージした椅子。

九谷焼のふるさとでその魅力を堪能

棟方志功旧蔵「山水家屋図平鉢」（松山窯）

これから盛夏の時期を迎え、石川県九谷焼美術館は緑に包まれる。

同館2階にあるカフェ「茶房 古九谷」。

けをし、陶芸への関心を啓発されたと

歴 史 的な謎といえば 、九谷 焼の発 祥

言われています。

の地が九 谷 村ではなく有 田だという石川県九谷焼美術館には版画家・九谷焼に魅了された著名人は昔か

棟 方 志 功が愛 蔵し、子 孫から寄 贈さら多くいました。名著『日本百名山』をれた再興九谷の平鉢も展示されてい書いた深田久 弥は、大 聖 寺出身といます。

産地論争もありますが、それだけ気になる存在だということでしょうか。
小さな器に大きな魅力を秘めた九谷 焼 。そのふるさとが 北 陸 新 幹 線のうこともあり、九谷焼について感慨深

さらに、松尾芭蕉が「奥の細道」の延 伸 で身 近 になりました。この 地 域

い随 筆を残しています。また、多 彩な

旅の途中で大 聖 寺に寄り、九谷 村のには関 連する施 設や店 舗も多くあっ

活 躍をした芸 術 家 の 北 大 路 魯 山 人

操業停止につながる幕府の隠密活動て、丸ごと九 谷 焼を堪 能させてくれは、九谷焼の窯元で初めて陶器の絵付をしたという奇談も残されています。

ます。

まだある九谷焼観光スポット
加賀市山代温泉にある「九谷焼窯跡展示館」では、江戸時代後期に築かれた吉田屋窯の跡（国指定史跡）が、発掘された状態のまま公開されています。現存最古の九谷窯です。館内では企画展が開催され、要予約で絵付け・ろく
ろ体験もできます。
九谷焼を「見る」
「 知る」
「 作る」
「 買う」をテーマにしてい九谷焼窯跡展示館

るのが能美市にある「九谷陶芸村」です。九谷焼に関する施設が立ち並ぶゾーンで、「 KAM 能美市九谷焼美術館」には歴 史を学 べる「 五 彩 館 」、気 軽に陶 芸 体 験ができる「体験館」、新進作家の活動が見学できる「職人工房」などがあります。

九谷陶芸村

KAM 能美市九谷焼美術館
写真提供：石川県観光連盟

2024.6 ｜ 月刊不動産 7

ニュースの解説

巻頭特集2

n ews
explainマンション市場を変える２つの制度
2022年４月より、マンションの管理の質を「見える化」
する2つの制度が始まりました。マンションの管理組合の「管理計画認定制度」と「マンション管理適正評価制度」
です。
管理計画認定制度は、マンション管理適正化法に基づいて、各自治体が、国が定めた基準+独自の基準に合った制度開始から２年

２つの「マンション管理の評価制度」とその影響管理組合を認定する制度です。言い換えると、「 管理を適正にしようと計画を立てて取り組んでいる良いマンションである」というお墨付きを、自治体がマンションに与えるということです。
他方、マンション管理適正評価制度は、マンションの管理会社で構成される業界団体（〈一社〉マンション管理業協会）が運営し、各マンションの管理の状態を開示する制度です。具体的には、管理体制、建築・設備、管理組合収支、耐震診断、生活関連の５つのカテゴリーで計30項目の管理の状態を点数化し、それをわかりやすく★５〜★０の６段階で表示します。情報を開示したマンションの管理の状態は、マンション管理業協会のホームページで確認することができます。
さらに、大手の中古住宅の流通サイト
等でも、各マンションの評価結果が開示されています。
２つの制度の違いを、図表１〜３にまとめました。

中古マンションを購入する際の重要な判断材料の１つに「管理」があります。しかし、一口に管理といっても何を基準に判断すればいいのか──。そこで誕生したのが、２つのマンション管理の評価制度です。
制度開始から２年経ったいま、改めてそれぞれの制度
内容や違いを振り返り、市場への影響を専門家に解説していただきます。

認定や評価制度を利用したマンションの事例
横浜市で管理計画認定第一号をとったマンションは、
築35年以上経つ約600戸のマンションです。理事長みずからがこの制度を知り、「 第三者に客観的に判断いただけ
るということで、迷わず応 募した」といいます。また、マンション管理適正評価制度も利用しており、100点満点［★
5つ］で開示されています。管理会社に全面委託しながらも、弁護士、建築士、マンション管理士、公認会計士、税理士といった専門家からアドバイスを受け、組合運営の適

横浜市立大学 教授

齊藤 広子

正化に尽力。また、５年前には修繕積立金を均等積立方式にしています。
こうした情報は総会の資料とともに、年１回の組合ニュースで周知し、毎月の理事会の様子はエントランスに掲示して、情報開示にも努めています。さらに、大学卒業後、不動産会社勤務を経て大学院でマンション管理を学ぶ。明海大学
不動産学部教授、
英国ケンブリッジ大学客員研究員等を経て現職。
学術博士、
工
学博士、
不動産学博士。

8 月刊不動産 ｜ 2024.6

安心安全な暮らしのために防災対策にも力を入れ、100年マンションを目指すことをスローガンにしています。

図表1

管理計画認定制度とマンション管理適正評価制度の違い
管理計画認定制度
目

的

審査項目

判

定

マンション管理適正評価制度

適正な管理計画を満たしている管理組合を認定する

管理の状態を開示し、市場で正しい評価を得る

16項目+各自治体の独自項目

30項目

・管理組合の運営
・管理規約
・管理組合の経理
・長期修繕計画・所有者名簿と居住者名簿など

・管理体制
・管理組合収支
・建築・設備・耐震診断
・生活関連項目を点数化（100点満点）
し、総合点で★５〜★０の６段階に振り分け評価（図表３）

各項目が整っているか否か
（図表２）
有効期間

５年間

１年間

運営主体

各自治体

（一社）
マンション管理業協会

620

4,204

実績（2024.4.3現在）

図表２ 管理計画認定制度の認定基準●管理組合の運営
・管理者等および監事が定められている・集会（総会）が年１回以上開催されている●管理規約
・管理規約が作成されており、下記について定めている
・緊急時等における専有部分の立入り・修繕等の履歴情報の管理・管理組合の財務・管理に関する情報の提供●管理組合の経理・管理費と修繕積立金の区分経理がされている・修繕積立金会計から他の会計への充当がされていない
・修繕積立金の滞納に適切に対処されている（３カ月以上の滞納額が全体の１割以内）●長期修繕計画の作成および見直し等
・長期修繕計画（標準様式準拠）の内容およびこれに基づき算定された修繕積立金が集会（総会）で決議されている・長期修繕計画が７年以内に作成または見直しがされている・長期修繕計画の計画期間が30年以上かつ残存期間内に大規模修繕工事が２回以上含まれている・長期修繕計画において将来の一時金の徴収を予定していない
・長期修繕計画の計画期間全体での修繕積立金の総額から算定された修繕積立金の平均額が著しく低額でない
・計画期間の最終年度において、借入金の残高のない計画となっている●その他
・組合員名簿、居住者名簿が適切に備えられている（１年に１回以上、内容を確認）＋ 各自治体の独自項目

図表３ マンション管理適正評価制度

評価を星で表示する
6段階評価

ポイントランク

管理状態

90〜100点

特に優れている70〜89点

優れている

50〜69点良好

20〜49点

一部改善が必要

1〜19点

管理に問題があるが、情報開示あり

0点以下

管理不全の疑いあり

が、市場で評価されはじめています。★の多いマンション
では資産価値が上がるということです。横浜市立大学のデータサイエンス学部の鈴木雅智准教授によると、マンション管理適正評価制度を受けた管理水準の高いマンションは価 格が高い傾 向にあり、★５のマンションの場
合、評価を受けていないマンションと比べて11%の価格

こうした取り組みの成果が100点満点につながっていプレミアムが生じているといいます。

ます。そして、認定や評価の制度を利用していることに、居住者からは「理事等の努力に感謝した」、「うれしく思う」「資産価値が上がると思う」という意見が多く集まってい

おわりに

ます。
さらに、自身の管理の態度への影響を聞いたところ、「管理への関心が高まり、情報をよく見るようになった」等

いよいよ「管理の質が市場で評価される」時代になっての人が 増えています。情 報を開 示し、人々が自分のマンきました。情報開示により、「 安心できるマンションか／そションへの思いをより深め、そして誇りを持ち、関心を高うでないマンションなのか」の区別がしやすくなってきためるという正の効果が起こっています。

のです。住宅の購入を予定している人たちも、より一層、管理への関心が高まるでしょう。そうなると、管理のことをわ

情報開示が市場に影響しはじめてきた

かりやすく説明することが求められます。不動産業に携わる皆さまには、ぜひ、マンションのご案内時に、マンション
管 理の重 要 性をお伝えいただきたいと思います。まさに制度開始から２年が経ち、情報開示をしたマンション「マンションは管理を買え！」の時代なのです。

2024.6 ｜ 月刊不動産 9

ニュースの解説

巻頭特集 3n ews
explain

なぜエスカレートする!?

不動産業界の
カスハラの傾向と対策

不 動 産 会 社の従 業員Ａは、オフィ

事例スを借りたいという会社経営者Ｂの担当です。Ｂの希望どおりの物件が見つかり、賃貸借契約締結となりましたが、あとになってＡは、重要事項として説明すべき項目が１つ漏れていたことに気がつきました。Ａは謝 罪のためオフィスに赴きましたが 、Ｂが 忙しかったため、その日の夜にメッセンジャーアプリで謝罪し
ました。

翌日

Ａは再びＢを訪問し謝罪しましたが、Ｂは話をはぐらかし、謝罪を受け入れるとの発言をしませんでした。そこで、Ａは、Ｂと互いの家族や趣味の話をしてよい関係を築こうとし、やり取りを始めました。

カスタマーハラスメントの具体的対策の必要性（1）「カスタマーハラスメント」（ 以下「カスハラ」）とは、顧客等からのクレーム・言動のうち、その内容や要求に照らして、手段・態様が社会通念上著しく不相当なものであって、当該手段・態様により、労働者の就業環境が害されるもののことです。
業種や業態、企業文化などの違いから、カスハラの判
断基準は企業ごとに違いが出ます。
よって、
あらかじめカスハラの判断基準を明確にした上で、企業内の考え方、対顧客からの暴言や不当な要求など「カスタマーハラスメ
ント」と呼ばれる迷惑行為が増え、社会問題となっています。不動産業界でも国土交通省が2023年9月にマンション
標準管理委託契約書を改訂し、カスハラ対応の規定等を追加しました。ここでは、事例を用いてどのようにカスハラが発生し深刻化していくのかを探り、傾向と対策を紹介します。

応方針を統一して現場と共有しておくことが重要です。
（2）カスハラに該当するかはあいまいである
大声で怒鳴ったり暴力行為に及ぶなどは言語道断ですが、実際には、正当な要求とカスハラに該当するかがあいまいな事例も多くあります。
しかし、（カスハラに限りませんが）ハラスメントというものは、あいまいだからといって放置するとエスカレートする傾向にあります。
したがって、
カスハラに該当するか微妙な事例であっても早期に対応することが必要です。そのためにも、あらかじめ判断基準を作成して、従業員や顧客に周知すべきです。

弁護士
みやかわ

み ちこ

宮川 倫子

実際のマニュアル等は、（ 公社）全日本不動産協会・全日
みらい研究所が本年３月に『不動産業におけるカスタマー
ハラスメント対策要領』を作成していますので参考になさってください（https://www.zennichi.or.jp/wp-content

りん

第一東京弁護士会所属。倫総合法律事務所代表弁護士。不動産・ビル管理、
中小企業、宗教法人の法務を中心に一般民事を行う。後見・相続財産管理人・犯罪被害者支援も多数扱っている。

10 月刊不動産 ｜ 2024.6/themes/fk/data/20240301̲不動産業におけるカスタ
マーハラスメント対策要領【初版】.pdf）。

数日後

ＡとＢのやり取りは続いており、Ｂは「最近

ろんそれは必要なことです）、自分が悪いと自責を感じる

1人になり寂しい」などと連絡。
Ａは困惑しまこともあるでしょう。
しかし、相談することは恥ずかしいことしたが、Ｂが謝罪を受け入れるまでは対応しようと考え、日中だけでなく夜も対応を続けました。

ではありません。
顧客からの要求に対し、自分の力で何とかしたいと思っても、不眠などの身体症状が出ている場合、それは自分の１週間後謝罪を受け入れるというＢからの返事は
一 度もないまま、重 説の話はいつの間にかなくなり、
ＡとＢのプライベートなやり取りが続きました。

限界なのです。従業員として、健康を害してまでやるべきなのか、立ち止まって考えていただきたいと思います。
さらに、カスハラに限らず、ハラスメントの相談を受けて私が思うことは、ハラスメントに遭っている相談者は、自分最近１人になって寂しい！

私の家族の話なんだけどは悪くないのに自分を責める傾向にあるということです。
会社はこれらのことを知識として知った上で対応すべきで私の趣味はす。従業員が鬱を発症してからの対応では遅いのです。
東京都がカスハラ条例を制定するとの報道もなされていオフィスに来てくれないと・・・

カスハラ放置は会社の安全配慮義務違反ます。貴社におかれましても、直ちに整備することをお勧め
します。

事例の検討

会 社はどの段 階で介 入すべきだったのでしょうか。

Ａが重説でミスをしたことは確かに過ちです。しかし、労働契約法第５条は、「 使用者は、労働契約に伴い、労Ｂが、謝罪を受け入れないかのような態度を示しつつ、
Ａ働者がその生命、身体等の安全を確保しつつ労働するこに対し連日の連絡や訪問をするように仕向け、極めて個とができるよう、必要な配慮をするものとする」と定めてお人的な内容のメッセージを送っている等の場合、本事例

り、会社の労働者に対する安全配慮義務を定めています。

はカスハラに該当します。

会社は、従業員の身体も精神も害することのないよう、従これにより、社員Ａが体調を崩し鬱を発症した場合等

業員の安全に配慮（注意）することが求められており、このは、会社に責任が生じます。会社がカスハラのマニュアル

安全配慮義務に違反すると、従業員から損害賠償請求さを作るなど、事前対応策を準備しておらず、本件対応をＡれます。さらに、安全配慮義務違反（労働契約法５条）がに任せきりで、相談できる状況でなかった場合等は、会認定されると、宅建業法65条１項３号の「他の法令違反」

社も責任を負います。

に該当し、監督官庁から指示や業務停止を受けることにこの事例で最も重要なことは、カスハラに該当するかどうかという判断もさることながら、できるだけ早い段階なります。

で会社が介入し、カスハラに発展することを防ぐことで１カ月後
うつ

Ａは、Ｂとのやり取りをやめたくてもやめられませんでした。そのうちＡは不眠になり、鬱になってしまいました。

す。そのためには、本事例では、当日か翌日には会社が介入すべきだったといえます。
参考：厚生労働省ホームページ「職場におけるハラスメントの防止のために」
左のQRコードから
まずはポスターを作りましょう！

従業員は一人で抱えず相談を。
会社は対応を。
日々の仕事で忙しい場合は、
どうしても一人で抱えてしまうことも多くなります。また、特に事例のように自分がミスをした場合は、何とか自力で挽回しようとしますし（もちhttps://www.mhlw.go.jp/
content/11900000/
poster̲casuhara̲B2̲5.pdf

ポスター内に任意のイラストを追加できます！

りんこ先生

2024.6 ｜ 月刊不動産 11不動

産お役 立ちQ & A

法律相談
Vol.98Q uestion
賃貸マンションのオーナーから仲介を依頼され、客付け業者Ａ社と協力して、賃貸借契約を成約させました。仲介報酬は、当社がオーナーから賃料1.1カLaw

賃 貸 仲 介 と 元 付 業 者の 報 酬

法律 ー
12 月刊不動産 ｜ 2024.6

月分を、Ａ社が賃借人から賃料1.1カ月分を取得するということで、それぞれ了解をもらっています。当社とＡ社がそれぞれオーナーと賃借人から賃料1.1カ

月分ずつ受領することは、宅建業法上適法でしょうか。

A nswer
宅建業法違反です。ひとつの取引に複数の宅建業者が介在する場合には、宅建業者の取得する報酬の合計は、宅建業法で決められた範囲内でなければなりません。ご質問内容の報酬の授受ですと、貴社とＡ社の受領する報酬
合計は賃料の2.2カ月分となりますから、宅建業法に反します。

報酬額の上限賃（消費税等相当額を含まない）の
１月分の1.1倍に相当する金額以内です。複数の宅建業者が介在する場

さて、宅 地 建 物 取引業 法（ 以 下 、合には、宅地または建物の貸借の媒

宅建業法）には、宅建業者が宅地ま介に関して受けることのできる報酬

たは建物の売買、交換または貸借のは、その合計額がこの上限の範囲で代理または媒介に関して受けることなければなりません（岡本・宇仁 著のできる報酬の額は、国土交通大臣『三訂版宅地建物取引業法』大成出の定めるところによる、とされていま版社816頁）。

す（ 宅 建 業 法 4 6 条１項 ）。これを受また、居住の用に供する建物の賃け、告 示によって「 宅 地 建 物 取引業

貸 借の媒 介に関して依 頼 者の一 方

者が宅 地または建 物の売買等に関から受けることのできる報酬の額は、して受けることができる報 酬の額 」

媒介の依頼を受けるに当たって依頼（昭和45年建設省告示第1552号）

者の承諾を得ている場合を除き、借が定められ（同法同条３項。報酬規賃の１月分の0 . 5 5 倍に相当する金程）、宅建業者の報酬の上限額が明額 以内です（同告 示 第 1 5 5 2 号（ 報記されています。宅 地または建 物の酬規程）第４）。

賃 貸の媒 介に関して依 頼 者の双 方

宅建業者は、定められた額を超えから受けることのできる報酬の額のて報酬を受けてはなりません（宅建合計額は、その宅地または建物の借業法46条２項）。

法律

ること は で き な い 。少 なくとも 、めました。判決では、『 平成30年９月

120,000円から、129,600円の２分

東京地判令和4.6.22-2022WLJPCA

当時 、宅 地 建 物 取引業 者が 建 物のの１である6 4 , 8 0 0 円を 控 除した

06228010は、
ｅマンション201号室

貸 借の媒 介に関して依 頼 者の双 方

55,200円について、法律上の原因の賃貸人Ｘ、賃借人Ａの賃貸借契約から受けることのできる報酬の額のなく利得して原告会社に損失を及ぼ（月額賃料120,000円）が、賃貸人合計は、当該建物の借賃の１月分のしたと認められる』
として、
ＹはＸに対

側の仲 介 業 者Ｙ、賃 借 人 側の仲 介

1 . 0 8 倍に相当する金 額 以内とする

して、55,200円の返還義務があると業者Ｄとして成立したケースです。
Ｙものとされ 、宅 地 建 物 取引業 者は、判断されました（図表）。

がＸから「新規契約広告宣伝費」のこれを超えて報酬を受けてはならな

名目の金銭120,000円を、ＤはＡかいとされていたこと（ 宅 建 業 法 4 6ら仲介手数料129,600円を受領し条、平成29年12月８日国土交通省ていました。

告示第1155号）からすれば、Ｙおよ

賃貸管理

る不当利 得であるとして、返 還を求

まとめびＤは、ｅマンション2 0 1 号 室の賃

現在、賃貸仲介業務においては、に支払った「新規契約広告宣伝費」

貸 借 契 約 の 媒 介 に関し、合 計して客付けの宅建業者が賃借人から賃料１カ月分の仲介報酬を受領し、仲東京地判令和4.6.22
判例イメージ

賃貸人Ｘ
新規契約広告宣伝費
120,000円を支払う

賃借人A
仲介手数料
129,600円を支払う

介 業 社は賃 貸 人から月額 賃 料の１カ月分相当額を広告料（ＡＤ）として受 領するという取引が 、非 常に多く行われているようです。
しかし、特に高額の費用を要する広告を行うなどの場合でなければ、報酬規程の範囲●賃貸借の仲介業者が依頼者の双方から受けることのできる報酬額の合計は、借ともあることを十 分に留 意し、法に則って日常業務を行っていただきたor

いと考えます。

th

今回のポイント

行為を行えば、免許を剥奪されるこ

au●月額賃料の1.08倍を超える部分は違法
1●120,000円から64,800円（超過分129,600円の━）2を控除した55,200円は返還義務がある

業法違反です。宅建業法に違反する賃（消費税等相当額を含まない）の1月分の1.1倍に相当する金額以内である。

●複数の仲介業者が介在する場合には、仲介業者の取得する報酬の合計額が、1月分の1.1倍に相当する金額以内でなければならない。

●宅建業者が報酬と別に受けることができる広告の料金は、大手新聞への広告掲載料等、報酬の範囲内で賄うことが相当でない多額の費用を要する特別の広告の料金である。通常必要とされる程度の広告宣伝費用は、営業経費として報酬の範囲に含まれている。

●宅建業者は、定められた額を超えて報酬を受けてはならない。
ＡＤなどと称して、通常必要とされる程度の広告宣伝費用を報酬規程の範囲外で受領することは、宅建業法に違反する違法行為であり、絶対に行ってはならない。

山下・渡辺法律事務所
弁護士

渡辺 晋

第一東京弁護士会所属。最高裁判所司法研修所
民事弁護教官、司法試験考査委員、国土交通省「不動産取引からの反社会的勢力の排除のあり方の検討会」座長を歴任。
マンション管理士試験委員。
著書に『新訂版 不動産取引における契約不適合責任と説明義務』（大成出版社）、『民法の解説』『最新区分所有法の解説』（住宅新報出版）など。

2024.6 ｜ 月刊不動産 13

物件調査

［判決］

賃借人側の
仲介業者 Ｄ

IT

外で広告料を受領することは、宅建賃貸人側の仲介業者 Ｙ

宅建士

賃貸借契約
月額賃料120,000円

労務

Ｘが、Ｙに対して訴えを提起し、Ｙ

図表

相続

129,600円を超える報酬を受領す

税務

は、宅 建 業 法の報 酬 規 程に違 反す

裁判例

不動

産お役 立ちQ & A

Q uestion

税務相談Vol.58Tax

自 己の 居 住 用 家 屋の 所 有 者 とその 敷 地 の 所 有 者 が 異 な る 場 合 の, 0 0 0 万 円の 特 別 控 除の 取 扱い
3

税務 ー
14 月刊不動産 ｜ 2024.6

夫が自宅を所有し、敷地を夫婦で共有しています。近々、その自宅不動産を譲渡したいと考えていますが、この場合の所得税の3,000万円の特別控除（以下「特別控除」）の取扱いについて教えてください。

A nswer
特別控除額は居住用家屋の所有者と敷地の所有者と合わせて3,000万円が限度となり、敷地のみの所有者（妻）が受けることができる特別控除額

は、3,000万円から家屋の所有者（夫）が受ける特別控除額を差し引いた残りの額とされます。

1. 特別控除の概要

土地等④ ①の家屋が災害により滅失した場 合において、その家 屋に住まなく個人が自己の居住用財産を譲渡なった日から３年を経過する日の属した場合は、一定の要件を満たすこ

する年の12月31日までの間（原則）とにより、譲 渡 所 得 の 金 額 の 計 算に、譲渡したその敷地の用に供され上、最高3,000万円を譲渡所得からていた土地等控除できる特例が設けられています(租税特別措置法（以下「措法」）第35条1項)。
この特別控除の対象となる居住用

2. 居住用家屋の所有者と土地の所有者が異なる場合の特別控除の取扱い

財産には、次のようなものがあります。
（1）特別控除の適用を受けることが①

自己の 居 住 用 家 屋（自己の 居できる場合

住 用以 外に利 用している部 分 があ

居住用家屋の所有者以外の者

る場 合 には 、その 居 住 用 部 分 に限が、その家 屋の敷 地として使用されり、また、自己の居住用として使用すている土 地 等の全 部または一 部をる家屋が２つ以上ある場合には、主有している場 合において、その家 屋として居 住用に使用しているものに（その家屋の所有者が有するその敷限る）

地として使用されている土地等を含②

居住用に使用されなくなった日

む）の長期譲渡所得の金額または短から、同日以後３年を経過する日の期譲渡所得の金額が3,000万円の属する年の12月31日までの間に譲特別控除額に満たないときは、その渡した家屋満たない金額は、次の㋐〜㋒の要件③①または②の家屋とともに譲渡の全てに該当する場合に限り、そのした、その敷 地の用に供されている

家屋の所有者以外の者が有するそ法律として使用されなくなった時からそのの譲渡については、特別控除が適用

得の金額等の範囲内において、その家 屋の譲 渡の時までの間の状 況にされないのが原則です。

長期譲渡所得の金額等から控除でより、（１）㋒に該当するかどうかは、

しかし、譲渡家屋の所有者とそのきます（措法通達35-4）。

その家屋がその所有者の居住用とし敷 地の所 有 者とが 夫 婦などの親 族て使 用されなくなった時 の 直 前 の関係にあり、かつ、その家屋に同居し状況により判定されます。

生計を一にしているときは、その家屋㋐ その家屋とともに、その敷地の用用財産とみて、特例制度を運用する㋑ その家屋の所有者とその土地等

前記１.の①〜④のとおり、特別控のが実情に即しているともいえます。

の 所 有 者とが 親 族 関 係を有し、か除は「讓渡者が居住用に使用していそこで国税庁は、措法通達35-4によつ、生計を一にしていること。

る家 屋 」を核として設けられた特 例

り、前記２.（１）㋐〜㋒の要件の全て㋒

その土地等の所有者は、その家であり、譲渡家屋の所有者とその敷を満たしている土地等の所有者の譲屋の所有者とともに、その家屋を居地の用に供されている土 地 等の所

渡所得については、特別控除の適用

住用として使用していること。

有者が異なる場合には、その土地等を認めることとしています。

図表

労務（２）控除額の計算

事例イメージ

自宅（１）の 適 用を受ける場 合 、控 除夫の所有(譲渡益0円)

宅建士

額は居住用家屋の所有者と敷地の所 有 者と合わせて3 , 0 0 0 万円が限度となります。この 場 合 、控 除 額を差し引く順 序 は 、まず 家 屋 の 所 有①夫の譲渡所得特別控除の対象［控除額：2,000万円］

けることができる控 除 額は、3 , 0 0 0
万円から家 屋の所 有 者が受ける控夫の持分1/2（譲渡益2,000万円）
妻の持分1/2（譲渡益2,000万円）

す（図表）。

物件調査

敷地の譲渡益4,000万円

除額を差し引いた残りの額とされま②妻の譲渡所得特別控除の対象［控除額：3,000万円−
夫の特別控除額2,000万円＝1,000万円］＜計算例＞● 夫 婦で同 居する自宅 について、夫 が自宅を所 有し、その 敷 地を夫 婦で 持 分
1/2で共有。
● 上 記 の自宅 不 動 産を譲 渡し、譲 渡 益 が 4 , 0 0 0 万 円（ 建 物 の 譲 渡 益 0 円 、敷地の譲渡益4,000万円）が発生した。
［夫の譲渡所得］
0 円（ 建 物 譲 渡 益 ）＋4 , 0 0 0 万 円 ( 土 地 譲 渡 益 ) 1 / 2（ 持 分 ）− 2 , 0 0 0 万 円（特別控除額）＝0円［妻の譲渡所得］
4 , 0 0 0 万 円 ( 土 地 譲 渡 益 ) 1 / 2（ 持 分 ）−［ 3 , 0 0 0 万 円（ 特 別 控 除 額 の 限 度額）−2,000万円（夫の特別控除額）］＝1,000万円（３）適用要件の判定時期（１）㋑の譲渡した家屋の所有者と譲渡した土地等の所有者とが親族関係を有し、かつ、生計を一にしているかどうか、および（１）㋒の同居しているかどうかの判定は、原則、その家屋の譲渡の時の状況により判定されます。ただし、前記１.②のとおり、そ31日までの間に譲渡されたものである場合、（１）㋑に該当するかどうか
は、その家屋がその所有者の居住用

thau

３年を経過する日の属する年の12月

orの家屋がその所有者の居住用として使用されなくなった日から、同日以後

税理士法人
タクトコンサルティング
情報企画部部長 税理士

山崎 信義

IT

す。したがって、敷 地の所 有 者 が 受

自宅敷地

者 、続 いて 敷 地 の 所 有 者とされま

賃貸管理

（４）
（１）の取扱いが認められた理由

たこと。

相続

と敷地は一つの生活共同体の居住に供されている土地等の譲渡があっ税務の土地等の譲渡に係る長期譲渡所

2001年タクトコンサルティング入社。相続、譲渡、事業承継から企業組織再編まで、資産税を機軸にコンサルティングを行う。中小企業庁「『事業引継ぎガイ
ドライン』改訂検討会」委員などを歴任。著書に『不動産組替えの税務Q&A』（ 大蔵財務協会）、『 事業承
継 実務全書』（日本法令）など。

2024.6 ｜ 月刊不動産 15

不動

産お役 立ちQ & A

Q uestion

相続相談Vol.38相続した不動産の使い道がないので売ろうと考えています。
しかし、父が何十年も前に買ったものなので、当時の契約書がもう残っていません。ですが概算取得費５％で計算して高い税金を払うのは、できれば避けたいです。生前に「4,000万円で買った」と話していた記憶があるのですが、取得費4,000万円で計算してはだめでしょうか？

A nswer
記憶だけで取得費とするのは非常に困難ですが、検討の余地はあります。

相続 ーInheritance

不 動 産の 取 得 費の 推 計 は 可 能 か ？

詳しく見ていきましょう。

注意：当記事は推計取得費の正確性を保証するものではありません。実際の申告で推計を用いる場
合は必ず専門家に相談し、税務署否認リスクを承知した上で最終判断を行うようにしてください。

推計は可能なのか？

合理性がある推計とは？
〜指標を用いた推計〜

一 般 的には、譲 渡 所 得 税の計 算

まず売却する不動産がどういうもにおける取得費の推計について定めのかを正確に把握するところから始られた規定は存在しません。
しかし、まります。たとえば 、一 口に 土 地と平成12年11月16日裁決において、言っても「更地」だったり「建物付き

国税当局が一般財団法人日本不動土地」や「借地権」と種類がさまざま産研究所が公表する市街地価格指です。
あるいはその用途や地域によっ数を用いて取得費を推計し、国税不て「宅地」や「山林」と種類が分かれ

服審判所がその方法に妥当性を認ていきます。これらは取引の際の値めています。つまり取 得 費の推 計を決めに関わる要因なので無視はでき

頭から否 定するのではなく、その推ません。先述した市街地価格指数は計の方 法と結 果に合 理 性があれば「 市 街 地の住 宅 用地 」( 商 業 地や工認められる可 能 性があるということ

業 地の指 数もあります)の指 数なのです。

で、田舎の山林にこの指数を用いてここで問題になるのは「合理性がも合理的な算定とは言えないでしょある推 計 」とは何かということです。

う。あるいは、今は町中の住宅地だっ不動産にも市場がある以上、市場のたとしても購入当時は畑だったのな

論理で価値が決定されますが、他のら、今と昔では値決めの根拠が異な財産に比べると個々の取引に個別性ることになるので、比較 可 能 性は薄が高いことに特徴があります。そのたいと言わざるを得ません。

め単 純に経 済 指 標を持ってきて計

16 月刊不動産 ｜ 2024.6

では売 却 時も購 入 時も都 会の住

算 上 の 数 字を算 出したからといっ宅 街だったらどうでしょうか？

一て、直ちに「合理性がある推計」とす

見すると問題なさそうに見えますが、るのは危険です。

まだ検 討すべき事 項があります。そ法律

れは「購入の経緯」です。たとえば、
そとしては機能しませんが、推計値の合の土地が親から買ったものだったら理性を判断する材料になります。たとどうでしょう。一般的に考えて無関係

えば、指標によって推計された値がな第三者間の取引に比べて、親族間記憶に近い数字なら、その推計値は取得費の推計はどれだけ材料を集売買は市場原理以外の要素が値決

当時の価格に近い水準を示している

めても100％確実ということはありまめに関わってくると考えられます。当と考えられますし、逆に全く遠い数字

せん。否認されれば、過少申告加算

然のことですが 、指 標というのは親なら合理性に乏しい＝否認リスクの税など本来払わなくてもよいはずの追族 間 取引のような個々の個 別 的 事

高い推計値という判断が得られます。

加税額が加算されることもあります。

情を反 映したものではないため、ここれらの推計値の合理性を判断する

しかしながら、専門家ではない方が自のような事例では推計に合理性を持

材料は多ければ多いほどよいです。
た

分の推計値にどれだけのリスクがあたせるのは困難です。あるいは「買換とえば「当時のメモ書き」「 預金の出るのか見積もるのは大変困難です。
こ特 例 」という税 法 の 特 別 ル ールを金記録」「 分譲当時のパンフレット」

ういったケースでは、必ず不動産税務

使って取得した場合は、取得費の算「 登 記 簿に記 載された抵当 権 設 定

取引の経験が豊富な税理士などの専定に明確なルール（購入当時の取得額」等が考えられます（図表②）。

門家に相談することをお勧めします。

必ず専門家に相談しましょう（数十年後）

相続
相続取得は前所有者の 取 得 時 期 および 取
得費を引き継ぎます。

取得取引です。そのため推計しようとしている案件からどれだけ個別性を排除できるか、あるいは個別的な要素をせられるかを検討しなければなりません。取得費の推計の際には「買っ実家は長女に相続させる

実家を相続したけど特に使い道もないし、手放そう
かな…。でも当時いくらで買ったんだろう？

購入前が貸家住まいであれば、買換特例適用の可能性が排除されます。さらに新築分譲住宅の購入であれば、親族間で中古を売買した可能性がなくな
り、市場原理に即した価格が設定されたと想定できます。

ではなく、「 いかにしてその不動産を取 得し、使 用して、今 回 売 却するにようにしましょう（図表①）。

推計取得費の補強

お預かり

お支払い

摘要

残高

〇.△.□

5,000,000

ﾏﾙﾏﾙﾎｰﾑｽﾞ(ｶXXXXXX・・・・・

至ったか」を一つの時系列で考える

図表2

昭和〇年△月□日契約
市街地価格指数による推計
約3,800万円

通帳記録
権利部(乙区)指標以外の推計材料はあるか？

念願のマイホーム購入！
500万円は現金払いして残り3,500万円はローンを組もう

登記の目的

受付年月日・受付番号

権利者その他の事項

1

抵当権設定

昭和○年△月□日
第XXX号

原因 昭和○年△月□日金銭消費貸
借同日設定
債権額 金3,500万円
利息 年X.X％(年365日日割計算)
損害金 年Y.Y％(年365日日割計算)
債務者 ●区▲町■丁目◆番
東京 太郎
抵当権者 ▲区■町◆丁目●番
住宅銀行株式会社(取扱者 新宿支店)
共同担保 目録(あ)第ZZZ号

マルマルホームズ

分譲住宅好評販売中！
土地+建物+エクステリア

当時の記憶

パンフレット4,000万円

au

th

or

ます。記憶はそれ単体では根拠資料(所有権以外の権利に関する事項)

順位番号

登記簿

相 談 者 の 事 例 で は「 購 入 当 時
4,000万円」という記憶が残ってい

物件調査

た」
「 売った」をぶつ切りで捉えるの税理士法人
東京シティ税理士事務所
副所長 パ−トナ−税理士

村岡 清樹

IT

考慮してもなお推計に合理性を持た35年ローンで新築の分譲住宅を買ったぞ。
これで貸家住まいから一国一城の主だ！

売却

宅建士

とおり、不動産取引は個別性の強い労務ることは不 可 能です。最 初に述べた

賃貸管理

図表１ 不動産の取得から売却までが定められているので、推計を用い

相続した物件の取得費が引き継がれる）税務費でなく、購入当時に買替えで売却

資産税のコンサルティング経験が豊富で、不動産会社、
ハウスメーカー、證券会社、新聞社等のセミナー、社員研修を数多く行う。
アパ−ト・マンションの税金対策・マイホ−ムの税金・不動産の譲渡税金・相続税対策・土地の有効活用・不動産事業承継対策を得意とする。著書に『相続の手続と節税がぜんぶわかる本』（あさ出版）、『マイホームの税金対策』（大蔵財務協会）、『不動産業実務の手引 別巻』（大成出版社）など。

2024.6 ｜ 月刊不動産 17

不動

産お役 立ちQ & A

賃貸
管理

ビジネス
Vol.75Q uestion
繁忙期が終わり、長期間空室が目立っていた物 件も減り、当社の入居率もようやく目標に達することができました。ただ、ここからの閑 散 期 、ポツポツと退去する物件が出てきます。一度空室になると次の繁忙期まで空室となってしまうのですが、何かよい手立てはないでしょうか。

A nswerManagement

退 去 を 防 ぐ こ と は﹁ 究 極の 空 室 対 策 ！ ﹂管理 ー〜 入 居 者 満 足 度 を 高 めて 入 居 率 を 維 持 す る 〜

高い入居率を維持するためには、募集活動が重要ですが、もう一つは既存入居者の満足度を高めて、退去（解約）を減らすことがさらに大事なポイントとなります。退去を抑止するためには、退去の理由を認識し、抑止できる退去を減らしていくことが最も効果的です。

また、入居者満足度を高める方法はたくさんあります。入居者の立場に立って、満足度を高める効果的な方法を探っていきましょう。

退去を減らさないと入居率は高まらないのとおりとなりました。この数値をよくよく分析すると、「 防げない解約」と「防げる可能性のある解約」とに振り

首都圏を中心に、「 入居率が上昇分けられることがわかります（ 図 表

した」
とか「賃料が上昇している」
とい２）。転勤や結婚、自宅購入などの明う話をここのところよく耳にします。た確 な 理 由 が 存 在して「 防 げ ない 解だし、いくら入居が決まったとしても、

約 」が 全 体の９割を占める一 方 、物退去（解約）が減らなければ、高い入件の問題や気分転換などの「防げる居率を維持することはできません。
こ

可能性のある解約」は全体の１割程れからの閑散期に向けて、入居され度を占めているのです。

た方に満足していただき、長く住んで通 常 、共同住 宅の平 均 解 約 率はいただけるよう意識を傾ける必要が20％程度として、この解約を半数にあります。
「 退去（解約）の抑止」をす

減らせることができたら、入居率を高ることは、ある意 味「 究 極の空 室 対く維持できる可能性が高くなります。

策」
とも言い変えることができると思解約を抑止するためには、お住まいいます。究 極 の 空 室 対 策 のためにの入 居 者に「 多 少の不 都 合はあれ

は、まずは解 約の理由をしっかりとど、今の住宅におおむね満足してい分析することが重要です。

るから住み続けたい」と思っていただく必要があるのです。

解約の理由を分析する
入居者満足度を高める方法
複数の管理会社の解約データを集 計したところ、退 去 理由は図 表１

18 月刊不動産 ｜ 2024.6

入居者の満足度を高めるには、不法律

満な点を減らし、満足のいく点を増

どの共用部分の改修（リフォーム）をやすことが重要です。ただ、どんなに行うことも、入居者満足度を上げるこ

良い物件でも、不満な点の一つや二とにつながります。古くなった集合ポつは存在します。不満な点を全て消ストを交換したり、鉄部を塗装するだ

入居者からの連絡や要望は、オー

すよりも、「 満足いく点」を増やすこと

けでも、大きく見栄えが変わります。

ナーに代わって管理会社に伝えられ、の方が、実はできることがたくさんあ

何よりも、エントランスなどの共用部

さまざまな問題に日々直面していまります。

分は既存入居者に対する解約の抑す。設備に関する故障への対応や、家

毎年、人気設備ランキングの上位

止はもちろん、空室対策としても効果

賃の支払いに関する相談、騒音などにある「インターネット無料」「 オートがあります。共用部分の改修は、全世のクレームまで、
その内容は多岐にわロック」「 宅配ボックス」などは、もは帯で費用を按分したと考えれば、
１たりますが、受ける管理会社も人であや現代の生活には不可欠な設備に部屋あたりの工事費は専有部分のリる限り、無理な要望に追われ続けるなりつつあります。しかし築 年 数 がノベーションよりも費用対効果が高と、つい雑な対応になりがちです。管

古 い 物 件 ほど 設 備 が 乏しくなるた

いのも、大きなメリットです。

理戸数が多くても少なくても、困りごと

コミュニケーションの外注化ます。また、共 用部 分の清 掃や清 潔

きない 箇 所 の 清 掃 を行 ってくれ た

与え満足度を高めることができます。

性を維持することは最重要です。満

ら、更新に対して前向きな気持ちに

自社 対 応が 難しければ 、2 4 時 間室だからといって定期清掃を軽んじなる」という意見を複数もらったこと

対応のコールセンターを外注するなてしまうと、入居者からはっきり言わがあります。更 新 時に退 去されて無ど、人員確保が難しいなかでは得策

れることはなくとも、満足度は大きく駄な費用をオーナーが払うくらいでといえます。解約は、前触れもなくい低下します。
「 満室だからこそきれい

あれば、先手を打って、普段入居者

きなり訪れます。事 前に抑 止できるにする」
ことを意識するだけで、解約ができない清掃を提供したほうが安ように、オーナーと管理会社が協力の抑止につながるのです。

く済むうえに、解 約の抑 止につながし合うことで、高い入 居 率を維 持しるはずです。

ていけるのではないでしょうか。

また、予算が許せばエントランスな

ランキング
1

転勤

2

自宅購入

4

結婚・同棲

3
5
6
7
8
9

10
11
12
13
14
15
16
17

実家へ戻る・家族と同居
転職・退職・就職
気分転換

不要になった
広い物件へ利便性等により他地域へ
安い物件へ

卒業・校舎移動物件の問題

近隣住民・環境の問題

更新・再契約に伴い解約
契約期間満了のため滞納・強制退去
立ち退き

管理会社の問題

図表２：解約理由別の割合
割合（％）
23.1
12.5

防げた可能性がある解約
8.8％

更新・期間満了

1.3％

滞納追い出し/取り壊し

0.6％

11.7
10.9
8.3
6.8
6.1
6.1
4.5
2.2
2.0
1.8
1.7
0.7
0.6

やむを得ない理由

89.3％

0.3
0.3
0.2

au

th

or

18

項 目

みらいず
コンサルティング株式会社
代表取締役

今井 基次

賃貸仲介、売買仲介、賃貸管理、収益売買仲介、資産形成コンサルティングの経験を経て、みらい
ずコンサルティング株式会社を設立。不動産業者・不動産オーナーの経験をもとにして、全国の賃貸管理業を行う企業へのコンサルティングや講演・研修活動を行う。聴講者はこれまでに３万人を超え、好評を得ている。CPM®、CFP®、不動産コンサルティングマスターなど資格多数。著書に『ラクして稼ぐ不動産投資33の法則 成功大家さんへの道は管理会社で決まる！』（筑摩書房）がある。

2024.6 ｜ 月刊不動産 19

物件調査

図表１：解約理由ランキング

トラブル

かつ丁寧に対応することで、安心感を宅建士「エアコンや換気扇など普段清掃で労務だけで大きな満足度を得やすくなり賃貸管理を抱えている入居者に寄り添い、迅速

相続

以 前 、独 自のアンケート調 査 で

賃貸め、このような人 気 設 備を追 加する不動

産お役 立ちQ & A

労務
相談
Vol.31

労務 ー
Labor

社 員への 貸 付 金 や 立 替 金 を給 与で相 殺でき る か

Q uestion
退職する社員の研修費を会社が立て替えています。退職金の支払いが残っているため、立替金と退職金を相殺しようと考えていますが問題ありますでしょうか。

A nswer
退職金にて相殺するには、労働基準法違反とならないための賃金控除に関する労使協定を締結する必要があります。また、本人とのトラブルを回避する

ため、賃金・賞与・退職金等から控除する旨を就業規則に規定しておくこと、退職者本人の同意を得ることが必要です。

労働基準法の原則と例外

半 数 労 働 組 合 等との書 面による協定（ 賃 金 控 除に関する協 定 ）がある

労 働 基 準 法（ 以 下「 労 基 法 」）2 4

場合においては、賃金の一部を控除

条では、「 賃金は、通貨で、直接労働して支払うことができる」
としており、者に、その全額を支払わなければな

賃 金からの控 除を例 外 的に認めてらない」と定めていることから、原則います（図表１）。

として、使用者は賃金の全額を労働

なお、労基法１１条では、「 賃金と者に支払わなければなりません（賃は、賃金、給料、手当、賞与その他名

金全額払いの原則）。ただし、「 法令

称の如何を問わず、労働の対償とし

図表１

20 月刊不動産 ｜ 2024.6に別段の定めがある場合、または過賃金控除に関する協定
根 拠

控除内容

法令に別段の定めがある場合

所得税、住民税、健康保険料、
介護保険料、厚生年金保険料、雇用保険料

過半数労働組合等との書面による協
定がある場合財形貯蓄、生保・損保の保険料、社宅・寮費、親睦会費、労働組合費など

賃金支払いの 5 原則
（労基法 24 条）①通貨払いの原則②直接払いの原則③全額払いの原則④毎月 1 回以上払いの原則⑤一定期日払いの原則

法律基づく相殺には労使協定は必ずしもどの控除と異なる点は、賃金を過払のものをいう」としていることから、就必要ではないとの見解を示していまいしているということであり、法的に業 規 則で支 給 基 準 等が決められてすので、労基法における全額払いのは過払い分の不当利得返還請求といる賞与や退職金についても、賃金

問 題と債 権 債 務 相 殺の問 題は切りいえます。

に該当します。

離して考える必要があります。

税務て使 用者 が 労 働 者に支 払うすべて

これに対し判 例（ 福 島 県 教 組 事
件 、群 馬 県 教 組 事 件 ）は、過 払い賃

本問への回答金清算のための「調整的相殺」について、その時期、方法、金額などから相続同意に基づく控除

見て、労働者の経済生活の安定を害さない限り、例外的に許容されるとしいれば賃金の一部を控除してもよい

ら、退職金と立替金を相殺するためています。
よって、翌月以降の賃金にわけですが、労基法違反にならないには、賃金控除協定を締結しておくて相殺することの事前説明は必要でことと、民事的な労働契約において必要があり、当該協定が締結されてしょうが 、個 別同意までは不 要と考賃金から控除することは別の問題といない場合、労基法違反（刑事罰のえます。

なります。つまり、労使協定を締結し対象）となります。
また、退職する社員との関係にお的に賃金控除を行っていいわけでは

いては、個別に同意を得る必要があありません。

り、使用者が一方的に退職金（債務）賃金の差押え社員が 金 融 業 者に借 金をしてい上有効とするために、
まずは包括的・

められません。包括的同意として、就たり、税金を滞納していたりすると、

画 一 的に労 働 条 件を明 示している

業規則に控除する旨規定しておくこ

賃 金が差し押さえられることがあり

就業規則等で、控除することの根拠とはもちろんですが 、その場 合でもます。この場合、差押命令が裁判所となる規定を整備しておくことをお勧「自由意思に基づく同意ではない」とから社員（債務者）と会社（第三債務めします。個別同意を得られればい

主張される可能性がありますので、者）に送達されますが、差押命令のちばんいいわけですが、同意を得る

基本的には控除事由が発生した際効力として、会社は差し押さえられたことが 困 難な場 面もあるでしょうかに個別同意を得る必要があります。

賃金債権を社員に弁済することが禁ら、実務上は包括同意としての就業止され、社員本人に代わり弁済する

規 則の規 定と周知が 必 要 不 可 欠とこととなります。その場合でも賃金全過払い賃金清算いえます。

額が差し押さえられるわけではなく、原則として賃金の４分の１に限られこれについて判例（日新製鉄事件
最高裁 平2.11.26）では、労働者の使 用者による誤 集 計や労 働 者にます。民事執行法152条に差押禁止

自由な意思に基づいてされたものでよる申告漏れ・不正申告により、賃金債権についての定めがあり、賃金にあると認めるに足りる合理的理由がの過払いが発生することがあります

ついては「その支払期に受けるべき客観的に存在するときは、労基法のが、このような場合でも労働者の個給付の４分の３に相当する部分は差「全額払いの原則」に反しないとして別同意が必要でしょうか。立替金なし押さえてはならない」
としています。

ないとしつつも、使用者が労働者の同意を得て相殺することは可能であるとしています。
なお、裁判所は、労働者の同意にth

用者が一方的に相殺することはでき

au

されています。このように判例は、使orおり、同意を得て行う相殺は適法と社会保険労務士法人
大野事務所代表社員

野田 好伸（特定社会保険労務士）

大学卒業後、社労士法人ユアサイドに入所し社労士としての基本を身に付ける。
その後6年の勤務を経て、2004年4月に大野事務所に入所する。現在
は代表社員として事務所運営を担いながら、人事
労務相談、人事制度設計コンサルティングおよび
IPO支援を中心とした労務診断（労務デュー・デリ
ジェンス）に従事する。

2024.6 ｜ 月刊不動産 21

物件調査と立替金（債権）を相殺することは認

IT

賃金から控除することを労働契約

宅建士ていることを理由に、使用者が一方

労務

退 職 金も賃 金に該 当することか

賃貸管理

労基法上は、労使協定を締結して

宅建士講座宅 建 士試験合格のコツ

Vol.63

権利関係〜不動産登記法（申請手続等）〜

宅建士試験合格のコツ

本試験では、不動産登記法から毎年１問出題されます。細かい手続きが問われることもあり、難易度は高めですが、
正解率５割以上のレベルは確保したいところです。本年は、登記の申請義務について重要な法改正があったので、その点も押さえておく必要があります。

「登記の申請」に関する重要ポイント
1 登記事項証明書の交付等
だれでも、登記官に対し、手数料を納付して、登記記録に記録されている事項の全部または一部を証明した書面（登記事項証明書）または記録されている事項の概要を記載した書面（登記事項要約書）の交付を請求することができま

宅建士 ーす。登記事項証明書・登記事項要約書の交付申請をするに当たって、当該不動産に対して利害関係を有することや、正当な理由があることなどは必要ありません。

また、だれでも、登記官に対し、手数料を納付して、地図等の写しの交付の請求および地図等の閲覧を請求することができます。

Real Estate Notary

2 登記申請の手続き（1）申請主義の原則

申請主義の原則とは、「 当事者の申請または官公署の嘱託がない限り、登記官が勝手に登記すること（職権による

登記という）はない」という原則をいいます。登記は自分の権利を守るために行うものなので、登記をするかどうかは本人の意思に任せてあるのです。

しかし、これには重要な例外があります。
「 表題登記」は、当事者からの申請がなくても、登記官の職権により登記することができます。不動産の物理的な現況を明らかにすることは、社会全体から見ても必要なことで、本人だけの問題ではないからです。

（2）共同申請の原則

共同申請の原則とは、登記の申請は登記権利者と登記義務者とが共同して行わなければならないという原則をいいます。
どちらかが単独で申請するよりは、共同で申請させたほうが、真実に合致した正しい登記がなされるであろうという考え方に基づきます。

登記義務者とは、権利に関する登記をすることにより、登記上、直接に不利益を受ける登記名義人を指します。
これに対し、登記権利者とは、登記上、直接に利益を受ける者を指します。たとえば、売買により土地の所有権を移転する
登記を申請する場合、売主が登記義務者、買主が登記権利者となります。

共同申請の原則にも下記の例外があります。下記の場合は、単独で申請ができます。

①相続による登記、②所有権保存登記、③表示に関する登記、④判決による登記、⑤登記名義人の表示（住所、氏名等）に関する変更の登記、⑥仮登記義務者の承諾があるとき、または仮登記を命ずる裁判所の処分があるときの仮登記

22 月刊不動産 ｜ 2024.6

法律

税務

3 登記の申請義務（1）表示に関する登記の申請義務

表題登記は登記官が職権ですることができますが、登記官が表題登記の必要性をすべて把握することは困難です。

それゆえ、表題登記については、所有者等に登記の申請義務を課しています。

取得の日から１カ月以内に、表題登記を申請しなければなりません。そのほか、地目・地積の変更や、増築による床面

相続

たとえば、埋め立てによって新たに生じた土地の所有者や、新築した建物の所有権を取得した者は、その所有権の積の変更などがあった場合も同様に、変更が生じた日から１カ月以内に、変更の登記を申請する必要があります。

権利に関する登記については、原則として申請義務がありません。たとえば、新築建物の所有権を取得した者は、前述したとおり表題登記の申請はしなければなりませんが、所有権保存登記は申請しなくてもよいのです。

賃貸管理（2）権利に関する登記の申請義務

しかし、これには重要な例外があります。相続による権利取得等については、登記の申請義務が課されています。
この点は、法改正により令和６年４月１日から施行されることになったものなので、本年の試験に出題される可能性が高労務いと思われます。

IT

正当な理由なく上記の登記申請を怠った者は、10万円以下の過料に処せられます。

宅建士①所有権の登記名義人について相続の開始があったときは、その相続により所有権を取得した者は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、所有権を取得したことを知った日から３年以内に、所有権の移転の登記を申請しなけ
ればならない。
②相続開始後に法定相続分の登記等をした場合（①の登記を履行済みの場合）であっても、その後、遺産分割があり、その遺産分割によって相続分を超えて所有権を取得した者は、遺産分割の日から３年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければならない。

問題を解いてみよう！

Q2

相続により不動産の所有権を取得した者は、自己のために相続の開始があったことを知った日から３年以内に、所有権の移転の登記をしなければならない。
（予想問題）

Answer 1

Answer 2【解説】

ややひっかけ的な問題です。
１カ月以内に申請する必要があるのは、表題登記であり、所有権保存登記ではありません。

【解説】

３年の期間制限は、相続の開始があったことを知っただけでなく、所有権を取得したことを知った日からカウントします。相続開始を知ったからといって、遺産に当該不動産があることまで知るとは限らないので、その段階で登記義務を課すことはできないからです。

thau

こう考えよう！ 解 答 と 解 説or

新築した建物又は区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者は、その所有権取得の日から１月以内に、所有権の保存の登記を申請しなければならない。
（H28 問14）

植杉 伸介
宅建士・行政書士・マンション管理士、管理業務主任者試験などの講師を35年以上務める。著書に『マンガ
はじめてマンション管理士・管理業務主任者』
（住宅新
報出版）、
『ケータイ宅建士 2024』
（三省堂）
などがあ
るほか、多くの問題集の作成に携わり、受験勉強のノ
ウハウを提供している。

2024.6 ｜ 月刊不動産 23

物件調査

Q1

不動産テック時代の到来

進む！
業界の

化

Vol.36

不動産ビジネスにおける“糖蜜”の使い方
不 動 産 業 界では 、日々大 量の取引デ ータが 生み出されています。その中には 、ビジネスに大きな 価 値 をもたらす 情 報 が 眠っているかもしれません 。デ ータを適 切に収 集・分 析し、活用することが 、不 動 産ビジネスの発 展につながります。

廃棄される宝の山から生まれた海賊の酒Information Technology

モヒートというカクテルをご存知

ちは、原 材 料 費 がほとんどかからばくだい

ないラム酒で莫大な富を築いたこ

また、不動産の管理や運営におとでしょう。まさに、発 想の転 換がいても、IoTセンサーを活用して建生んだ商機だったといえますね。

物の状 態をリアルタイムで監 視したり、入 居 者の行 動パターンを分でしょうか。数年前に大流行したお酒で、ミントとライムをたっぷり入れ、炭酸水で割って飲むのが特徴

析してサービスの改善に役立てた

不動産ビジネスに眠る宝の山

りと、データを活かすことでビジネスの効率化と高度化を図ることがです。夏にぴったりの 爽 やかな味
わいですが、ベースとなるお酒はラることが可能になります。

実は、不 動 産ビジネスにおいてできるでしょう。

も、ラム酒の原料となった糖蜜のよB I M（ ビル ディング・インフォ

うに、見 過ごされがちな価 値の宝

メーション・モデリング）は、建築物

蒸留酒の一種ですが、その起源は庫があるのをご存 知ですか？

のライフサイクル 全 体 で 膨 大 な

意 外なところにあり、もともとは砂れが、データなのです。

ム酒です。
ラム酒はカリブ海諸国が原産の

そ

データを管理する革新的な手法で糖を精製する過程で出る糖蜜とい不 動 産 の 取 引はデータの 宝 庫す。３次 元 モデリングソフトで 設う廃 棄 物を原 料にして、製 造が 始です。たとえば、物件の広さや間取

計 、施 工 、維 持 管 理の生 産 性を向まったそうです。それ以前は、糖蜜り、築 年 数 、立 地などの基 本 情 報上させるだけでなく、建物の形状、は単なる廃棄物扱いだったのですから、過 去の売 買価 格 、周辺の相材料、設備、エネルギー消費量、コが、ラム酒に生まれ変わることで大場 、入 居 者 の 属 性 まで 、膨 大 なストなどあらゆる情報を集約。施工

きな価 値を生み出すようになりま

データが日々蓄積されています。

では工 程 、資 材 、品 質のデータがこれらのデータを適 切に分 析・蓄積され、維持管理では設備の稼

ラム酒は味もさることながら、保活用することで、不動産ビジネスに

働状況、修繕履歴、テナント情報な存性が高いため航海士たちにも愛

大きな付加価値を生み出すことがどの運 用データが 更 新されます。

され 、貿 易 を 通 じて 世 界 中 に 広できるのです。たとえば、ＡＩを用い

BIMは建物に関する貴重なデータ

まっていきました。映画や小説の影て過去の取引データを解析するこの宝 庫であり、建 設 業 界だけでな

響で、海賊が飲む酒としても知られとで、物件の適正価格を高い精度

く、不動産開発、設備管理、エネルています。廃棄されていた糖蜜からで予 測したり、顧 客のニーズに合ギー 管 理 、ファシリティマネジメン

お酒を作り出した最初の製造者た

わせて最適な物件を提案したりすトなど、あらゆる業界に大きな可能した。

24 月刊不動産 ｜ 2024.6

とは物件募集のために公開されてり、登記簿は単なる所有者情報のタはまさに“廃棄される糖蜜”のよいた情 報です。それだけでは特に記 録 で は なく、適 切 に 活 用 す れ

うな存 在です。それを価 値ある資価 値がないものですが 、長 期にわば、不動産市場を分析する上で極源として 活 用し、新 たなビジネス

たり大量に集め続けることで、大きめて重 要なデータソースとなるのチャンスを創出していくことが 、こな価値を生むようになったのです。

です。

れからの不動産業界に求められる

特に賃 料 下 落 率は非 常に重 要な

不 動 産 業 界に携わる皆さん、ま視点ではないでしょうか。データの指標になり、銀行の融資指標であずは自社の取引データの電子化か力を最大限に引き出すことで、不動る建物の耐用年数などを変える可ら始めてみませんか。それは、デー

産ビジネスはさらなる進 化を遂げ能性もあります。

タ活用の第一歩となります。集めたみ合わせることで、新たなビジネス
チャンスを引き寄せる可 能 性を秘筆 者 が 経 営 する（ 株 ）トーラス

めているのです。

を活用して同様のことを行っていま社取得した登記簿の活用についてが提供する不動産価値分析ＡＩク

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ラウドサービス「 G a t e . 」シリーズ

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このビッ得ることができます。

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せん。

グデータを駆 使して、物 件の適 正

特に、登記簿の一部である乙区

な 家 賃 相 場 を算 出するだけでなには、抵当権などの権利関係が記

自社の取引データを丁寧に収集

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載されており、複 数の登 記 簿からし、整 理していくことは、その第 一りの 計 算 、賃 料 下 落 率 、空 室 率 、

乙 区デ ータを集 約することで、金歩となるでしょう。そして、そのデー

キャップレートなど、統計データに融機関の融資状況や、再開発など

タを他社や他業界のデータと組み基づいた投資価値を提供していまの不動産市場の動きを把握するこ

合わせることで、今までにない斬新す。不動産投資家だけでなく、金融とが可 能です。このような情 報は、なアイデアが 生まれるかもしれま

機関や不動産デベロッパーなどに不動産ビジネスにおける戦略立案

せん。

株式会社トーラス 代表取締役

木村 幹夫

大学卒業後、東京大学EMP修了。三井住友銀行にて富裕層開拓、IT企画部門にてビックデータを戦略的に活用した営業推進、社内
情報系システムの大部分をWebシステムで刷新するなど、大幅なコスト削減と開発スピードアップを実現。2003年に株式会社トーラス設立。登記簿を集約したビックデータを構築し、不動産ビックデータ、AIを元にしたマーケティング支援を行う。MIT（米国マサチューセッツ工科大学）
コンテストなど受賞実績多数。東京大学協力研究員。情報経営イノベーション専門職大学、客員教授。

当連載について、偶数月は「進む！業界のIT化」、奇数月は「不動産トラブル事例と対処法」となります。

2024.6 ｜ 月刊不動産 25

物件調査

リーウェイズ（株）（ 東京・渋谷）IT

実際に、トーラスでは、過去に自宅建士（ 東 京・中央 ）でも、不 動 産 登 記 簿

労務

賃貸住宅の募集家賃収集で不動産ビジネスを変革させるデータ役 立つだけでなく、他の情 報と組まず取引データの電子化が重要賃貸管理

データは、自社のビジネス改 善にられるはずです。

相続

不 動 産ビジネスにおいて、デー税務や意 思 決 定に欠かせません。つま法律

も利用は広がっていますが、もとも性をもたらします。

売主情報の確認編③

物件調査の

ノウハウ
Vol.63

暴力団事務所の所在による心理的瑕疵対策！
不 動 産 取引の中で、心 理 的 瑕 疵といわれる分 野のうち、「 暴力団の所 在による不 動 産の契 約 内 容 不 適 合 」に対するリスク回 避 対 策は 、とても難 解
な 分 野 かもしれません。本 稿では 、その状 況およびリスク回 避 対 策 等について述べます。

物件調査 ー
Research

べきである」とし、「 本件土地の交差いから、銃器を用いた対立抗争事件

点を隔てた対角線の位置に甲野会を引き起こしたりするなど、凶悪事件

系の暴力団事務所が存在することを敢 行している。② 不 透 明 化：暴力

こんな事件がありました。

が 、宅 地としての 用 途 に 支 障 を 来団対策法が施行された後、暴力団は取引対 象の土 地は、「ＪＲ常 磐 線

し、その価値を減ずるであろうこと

組 事 務 所から代 紋 、看 板 等を撤 収

綾 瀬 駅 前から派生する飲食店街のは社会通念に照らし容易に推測さし、名簿等に構成員の氏名を記載せ裏街区に位置し、小売り・物販等のれる」として、平成7年8月29日、東京

ず、暴力団を示す名刺を使用しない

一 般 商 業 用途にはなじまない場 所

地裁

塚原朋一裁判長は、３名の不など、組織実態に関する事実を隠ぺにあること、本 件 暴力団 事 務 所（甲動産鑑定士の評議で20％を損害額いする傾向が強まっている。③活動野会）のある建物は木造2階建て店と認定しました。

の多様化：覚醒剤、賭博等の伝統的向かいの暴力団の存在で20％を損害金と認定な資 金 獲 得 活 動や民 事 介 入 暴力、舗 兼 共同住 宅であり、少なくとも本

最近の暴力団情勢

件契約時には、建物には何ら暴力団

行政対象暴力等に加え、その組織実態を隠ぺいしながら、建設業、金融・事務所としての存在を示すような代紋等の印は掲げられておらず、建物

警察庁組織犯罪対策部の「2023証 券 市 場 へ 進 出し、企 業 活 動を仮

暴力団情勢と対策」によると、令装して、一般社会での資金獲得活動

は暴力団事務所であることを示すよ

年

うな外観を何ら呈していなかったこ

和４年度末の主要団体等の暴力団とが認められる。通常の人が本件土

構成員等の総数は16,100人で、寡地の買主となった場合には、現場を占化が 進んでいるとして、暴力団の検分しても事務所の存在を容易に覚

最近の特徴について、次のように報知し得なかったものというべきであ

告しています。

を活発化させている。

主要団体の特徴「2023年

暴力団情勢と対策」でり、通常の人が暴力団事務所の所在①凶悪化：暴力団は、自己の意にを容易に調 査し得る方 法の存 在を沿わない事業者に対して、拳銃の発を次のとおり分析しています。

認めるに足りる証 拠はないから、本

砲 、手りゅう弾 の 投てき、放 火 等と［ 六 代目山口組 ］令 和４年２月に件暴力団事務所の存在は本件土地いった報 復 、見 せしめとみられる襲幹部の降格人事を行う一方、同年３の隠れた瑕疵に該当するものという撃事件を敢行したり、組織内部の争

月に死 去した直 系 組 長の跡目を継26 月刊不動産 ｜ 2024.6

は、主要団体（ポイント参照）の状況

法律

じきさん

活において通 常 利用しない道 路にど、体 制 の 維 持 を図 っている。
［神特約合意文書を活用するのも、リス接して所在するものおよび取引対象戸山口組］令和４年８月および10月

ク回避対策にいいかもしれません。

不動産の敷地が接する道路に面すに直 系 組 長 の 絶 縁・除 籍を行った「指定暴力団および団体規制法にる街区内に所在しないものは、買主が、昇格人事を行うことで体制の維基づく観察処分中の団体・事務所のの特段の申出がない場合は、契約内持を図っている。
［ 絆會］執行部会や所在による生活不安感の契約内容

容不適合には該当しない」（「契約内

ブロック会議等の会合を開催してい不適合に該当しない事象は、日常生

容不適合事象の確認合意書」）。

きずなかい

るほか、本部長や若頭補佐への昇格
人 事を行い体 制の維 持を図ってい山口組との間で「特定抗争指定暴力「指定暴力団分布図」は、令和４年末時点のもので、一部に変更が生じている場合があります。組織が、代紋や看板を隠し、凶悪化・透明化していることが特徴です。

団等」に指定された。
［ 住吉会］令和

賃貸管理る。
［ 池田組］令和４年12月、六代目

ポイント

相続

口になります。以下のような具体的な税務承した組 員を直 参に昇 格させるな

４年５月に死去した代表の葬儀が傘
労務

下組織事務所において行われるとともに、埼玉県内の住吉会関連施設において、会 長 以 下 約 3 5 0 人 が 出 席し、四十九日法要が開催された。
［稲宅建士

川会］六代目山口組への時候挨拶を行うなど、その関係を維持している。

IT

契約内容不適合に該当しないことの合意
このような暴力団の所在の有無について、「どのような事象が契約内容

物件調査

不適合であるか」といった定義づけ
は、民法において規定がないため、行
うことはできません。無理に定義づけすれば 、その先には「買主に不 利な特約」という言葉が待っています。
このため、「 契約内容不適合の合意」をしないで、「 契約内容不適合に該当しない事象の合意」をする方法があります。
「 宅地としての用途に支障を来し、社会通念に照らし容易に推測される事象」について、あらかじめ合意をすることがリスク回避対策の切り

au

th

or

出典：
「2023年 暴力団情勢と対策」警察庁組織犯罪対策部より抜粋

不動産コンサルタント

津村 重行

三井のリハウス勤務を経て有限会社津村事務所設立。2001年有限会社エスクローツムラに社名変更。消費者保護を目的とした不動産売買取引の物件調査を主な事業とし、不動産取引におけるトラブルリスク回避を目的に、宅建業法のグレーゾーン解消のための開発文書の発表を行い、研修セミナーや執筆活動等により普及活動を行う。著書に『不動産物件調査入門 実務編』
『不動産物件調査入門 取引直前編』（ともに住宅新報出版）など。

2024.6 ｜ 月刊不動産 27

Initiate Member

令和８年度４万社達成を目指します！

新入会員名簿

都道府県

市区町村

北海道

札幌市

株式会社 Ｒ＆Ｋ

商号名称

都道府県

札幌市

株式会社 アクラス

札幌市

株式会社 エコリングネクスト［令和6年4月］
市区町村

都道府県

市区町村

Ｃ 株式会社

京都府

京都市

港区

株式会社 シードコンサルティング

大阪府

大阪市

合同会社 ＲＨＹ

目黒区

株式会社 Ｊ不動産

堺市

アルマンドホーム 株式会社

江戸川区

商号名称

商号名称
株式会社

ルリアン

札幌市

株式会社Ｓ．
Ｃｏｎｎｅｃｔ Ｈｏｍｅ

品川区

ｓ
ｉ
ｘｂｏｎｄ 株式会社

寝屋川市

ウィングラン 株式会社

苫小牧市

Ｔｈ
ｉ
ｎｋＢｏｘ 有限会社

中央区

株式会社 ジュライズ

大阪市

株式会社 エムズリンクス

札幌市

高橋工業

株式会社

西東京市

合同会社 シルバープランニング

東大阪市

株式会社

札幌市

株式会社 パフュームエステート

荒川区

正治商事

株式会社

大阪市

株式会社 カラフル

青森県

弘前市

株式会社 ダイワ

練馬区

株式会社 トラスト

大阪市

株式会社

岩手県

北上市

有限会社

北陵建設

中野区

株式会社

大阪市

合同会社 グランドベア

宮城県

仙台市

アルココ 株式会社

中野区

ｎ
ｉ
ｃｏｒ
ｉ 合同会社

大東市

株式会社

仙台市

オーク・リアルエステート・パートナーズ 株式会社

港区

株式会社 ノイスミント

大阪市

ＧＢコンサルティング 株式会社

仙台市

株式会社

仙台市

仙台みらい不動産

河北折込センター
株式会社

鳥浜不動産

株式会社 ＮＯＭＡ

大阪市

嶋川建設

バーミリオン 合同会社

大阪市

株式会社 ゼロクレスト

高槻市

ソレイユ

大阪市

泰華建設工業大阪市

株式会社 ＮＩＣＥ

大阪市

株式会社 ニューレジデンス

大阪市

株式会社 ＢＵＫＫＥＮ

大阪市

株式会社 フューチャーアセット

大阪市

株式会社 ｂｒｉ
ｇｈｔ ｆｕｔｕｒｅ

和泉市

株式会社 ＨｏｍｅＳｉｄｅ

大阪市

株式会社 ＲＥＢＥＬＬ
ＩＯＮ

大阪市

株式会社 Ｒｅ Ｍｅｎｄ

令和ライフ 株式会社

千代田区

ハイディールパートナーズ 株式会社

山本郡

株式会社 リアプラム

品川区

株式会社

茨城県

水戸市

株式会社 Ｃｏ−Ｃｒｅａｔ
ｉ
ｏｎ

港区

ハマナス 株式会社

取手市

花島屋

株式会社 パーチェス

渋谷区

Ｂｅｙｏｎｄｏ 株式会社

かすみがうら市

株式会社

渋谷区

ＦＯＵＲＳＩＳ 株式会社

つくば市

株式会社 ＲＹＲＡ

港区

株式会社 ブルズ・キャピタル

栃木県

宇都宮市

株式会社 タナベ

千代田区

株式会社

ベテルギウス

群馬県

邑楽郡

株式会社

清陽プロパティ

立川市

Ｌａｐ
ｒｏ建築

株式会社

埼玉県

さいたま市

株式会社

大宮不動産

葛飾区

株式会社 リブホーム

川口市

グローバルデザイン 株式会社

品川区

株式会社 Ｌｉｖｅｒｏ

狭山市

株式会社 ヨコオエステート

台東区

株式会社 ＲｅＬ
ｉｖｅ

所沢市

合同会社 ランディング

港区

ルピナス不動産

木更津市

株式会社 ＥＲＥ

千代田区

ＬＥＶＥＣＨＹファンド１５号

合同会社

市川市

遠田不動産

千代田区

ＬＥＶＥＣＨＹファンド１３号

合同会社

市川市

株式会社 グランディール

千代田区

ＬＥＶＥＣＨＹファンド１４号

合同会社

柏市

株式会社 シー・アンド・サンシャイン

中央区

株式会社 Ｏｎｅ Ｃｒｅａｔ
ｉ
ｏｎ

平塚市

株式会社 ＡＮＤＫＥＮＴ

横浜市

株式会社 ＣＢＮ

東京都

株式会社

八千代市

株式会社

歯科サポート

木更津市

株式会社

住協リフォーム

神奈川県

合同会社

松戸市

株式会社 ＳＯＲＡエステート

横浜市

ＳＥＡーＢｉｚ 株式会社

我孫子市

ＴＯＳＨＩＮ 株式会社

川崎市

株式会社 スモールライフ

流山市

なかざわの森不動産

横浜市

株式会社 たからや

千葉市

株式会社 ＭＩＹＡＵＣＨＩ

小田原市

ＮＡＴＵＲＡＬ ＲＥＳＯＲＴ 株式会社

成田市

株式会社 ＬｉｆｅＳｔｏｒ
ｙ

横浜市

株式会社

松戸市

株式会社 ワカエステート

川崎市

株式会社 メディオ

世田谷区

株式会社 アイコミュニケーション

横浜市

合同会社 ＵＩエステート

株式会社

合同会社 アイワホーム

川崎市

株式会社 よしまるエステート

渋谷区

株式会社

横須賀市

株式会社 ランドエステート

千代田区

株式会社 アクトトラスト

横浜市

ロアホームズ 株式会社

江戸川区

アジリティアンドアセット 合同会社

富山県

中新川郡

株式会社 Ｄ ｅｓｔａｔｅ

千代田区

アップツ・ドット・ジェイピー 株式会社

岐阜県

多治見市

エール土地建物

新宿区

株式会社 ＡＲＫＨＥ

岐阜市

ＬＳＧＦ 株式会社

株式会社

羽島市

株式会社 グッドルーム

沼津市

株式会社

縁優

浜松市

株式会社

太陽堂

豊橋市

株式会社 ＡＬＫ株式会社 エム・グランプレージ

中央区

アルファーキューブ 株式会社

港区

ウィズワークス・リアルティ 株式会社

港区

合同会社

Ｗｅｄｄｙｍｏ

新宿区

株式会社

ＷＡＮＴ ＲＥＡＬ

港区
渋谷区

静岡県

愛知県

兵庫県

合同会社
株式会社

大阪市

株式会社 ロゼホーム

尼崎市

Ｒ．
Ｃホーム 株式会社

西宮市

株式会社 ＴＡＯ不動産

西宮市

株式会社

姫路市

株式会社 ＬＩＮＫ ＨＯＭＥ Ｓ

兵庫ライフスタイル

西宮市

株式会社 ＬａｄｙＲ

生駒市

ジーシー

鳥取県

鳥取市

株式会社 トータルエナジーオオタ

島根県

出雲市

株式会社 トラスト総合企画

岡山県

倉敷市

株式会社 ＹＫＧホールディングス

広島県

広島市

有限会社 アルフ広島市

株式会社 イクシンコンプリート

広島市

株式会社 シー・ケイシステム

松山市

株式会社 アルクフォード

愛媛県

高知県

福岡県

株式会社

松山市

有限会社 ハローパーク

松山市

Ｌ
ｉ
ｎｋ３Ｌ
ｉ
ｖ
ｉ
ｎｇ

高知市

百人力

高知市

ライズホーム 株式会社

株式会社

福岡市

合同会社 ＭＡ

北九州市

株式会社 Ｇｒｅｅｎ不動産

北九州市

ＴＡＤ Ｈｏｍｅｓ 株式会社

福岡市

株式会社 Ｌｅａ
ｌ
ｅ

佐賀県

佐賀市

合同会社

カスタマイト 株式会社

熊本県

熊本市

ＭＰＳ 株式会社

ヘルスケアマネジメント協会

名古屋市

株式会社

サンコー不動産

大分県

大分市

株式会社

名古屋市

株式会社

三代目大久手不動産

大分市

株式会社 トラストエステート

宏林

由布市

明泉不動産

鹿児島市

株式会社 Ｉ
ＦＯＯ

株式会社

鹿児島市

株式会社

栗東市

株式会社 ケーズプランニング

薩摩川内市

有限会社 カリエンテＧｒ
ｅａｔ Ｃｏ
ｌ
ｌ
ａｂｏ
ｒａｔ
ｉ
ｏｎ 株式会社

大津市

株式会社

グローアップ 株式会社

草津市

株式会社 ライフケアサポート

Ｋ．
Ａ．
Ｃ 合同会社

湖南市

株式会社 ｒｅＬＡＮＤ

新宿区

株式会社

豊島区

Ｏｎ ｔｈｅ ｒｏｏｍ 合同会社

中央区

国吉商事

株式会社

八王子市

株式会社 クリーンアップサービス

町田市
港区
中央区

春日井市

ライフシーズ 株式会社

名古屋市

株式会社 リーフ

三重県

四日市

濱田工業

滋賀県

大川不動産

鹿児島県

笑福家不動産沖縄県

4月末正会員：35,988 従たる事務所：4,229

28 月刊不動産 ｜ 2024.6

株式会社

奈良県

ベイサイドリビング横浜

足立区

青山不動産事務所

建築工房

豊島区

仙台市

千葉県

関西未来

千代田区

秋田県

古谷建築工房

亀益建設

指宿市

株式会社

浦添市

大真不動産

沖縄市

株式会社

岩田組

川路建設
株式会社
琉美石材

Report & Topic

地方本部の動き愛媛県本部

A c t ivit y C on d it ion「令和５年度 四国地区取引・苦情処理業務指導者研修会」
を開催

令和６年１月24日（水）午後２時より、道後温泉の老舗

し、福山修教育研修委員長による開会の挨拶の後、坊雅旅館において「令和５年度 四国地区取引・苦情処理業務

勝副理事長より「近年における苦情解決、弁済業務の現指導者研修会」が開催されました。

状について」の説明が行われました。続いて瀧澤事業課

今回の研修会場は、皇室御用達の宿であり、約三千年

長より弁済審査結果についての説明があり、休憩を挟んの歴史を持つ道後温泉の中でも最も古く格式の高い、江で、重松講師から事前に出題されていた２つの問題につ戸時代寛永年間（1627年頃）に創業した「ふなや」です。

いて、各県本部代表者が順番に回答しました。本研修で四国４県から36名の本部長・副本部長・苦情処理業務担

は、毎回講師から難しい問題が出され、回答の後に講師

当者・事務局職員が出席しました。

による解説が行われます。

本研修は、毎年１回、（ 公社）不動産保証協会総本部の主催で開催しています。瀧澤事業課長の司会で進行

講師：重松 大輔

弁護士

兵庫県本部

福山 修

教育研修委員長

講義の後は、会場を別室に移して意見交換会が開催され、無事、本年度の研修会を終了しました。

坊 雅勝

副理事長

会場の様子

「宅地建物取引士法定講習会」
を実施

全日兵庫県本部では、令和5年度に、宅地建物取引士①税制、②宅地建物取引士の使命と役割、③紛争事例と関法定講習会を全6回実施し、合計622名の方が受講され係法令（都市計画法・建築基準法等）、④紛争事例と関係法ました。

令（民法・宅地建物取引業法等）の4科目6時間の講習で、講講習会場は、兵庫県農業共済会館7Fの大会議室です。

講習会の様子習終了後に新しい宅地建物取引士証を交付しました。

講師：小磯 ゆかり 税理士

2024.6 ｜ 月刊不動産 29

information

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２ ご登録完了後、自動で閲覧ページへ移動します
過去実施ウェビナータイトル一覧
・2024年1月開催 繁忙期初速の動きをチェック︕ 最新賃貸マーケットトレンド解説︕
・2023年12月開催 最新の賃貸住宅トレンド解説＆高額賃料帯に絞った賃貸契約者調査データ解説
・2023年11月開催 営業組織改革・営業生産性向上セミナー ～外部人材活用・業務アウトソーシングのコツとは～・2023年10月開催 賃貸住宅オーナーが管理会社に求めるポイント＆オーナー提案に活かすマーケットトレンド
・2023年8月開催 知っておきたい︕最新マーケット動向
・2023年7月開催 反響に繋がるブランド訴求のコツとは︖
・2023年6月開催 人材採用難時代︕不動産領域における人材採用・定着で求められるものとは︖
・2023年5月開催 管理会社様向けDXウェビナー 管理業務の生産性をどう高めるのか︖※PCサイトイメージ

30 月刊不動産 ｜ 2024.6※スマホサイトイメージ国土交通省など、不動産に関連する業界全般のニュースをご紹介します。

NEWS FILE

不動産情報ニュースファイル

少であり、直近10年間で最も低い水準。
このうち戸建ては2023年度新設住宅着工

コロナ下を下回る80万戸
持ち家は1959年以来の低水準

13万3,615戸(同7.4%減)と同じく3年ぶりの減少。
マン
ションは10万241戸(同12.0%減)で、前年度の増加から再び減少に転じ、直近10年間での最低水準となった。

国土交通省は4月30日、23年度通期および24年3月

24年3月の新設住宅着工戸数は、10カ月連続の減少の建築着工統計調査報告を発表した。23年度の新設住となる6万4,265戸(同12.8%減)で、直近10年間におけ宅着工戸数は、2年連続の減少となる80万176戸(前年

る最低水準。新設住宅着工床面積は484万8,000㎡(同度 比 7 . 0 % 減 ) 。コロナ禍により低 迷した2 0 年 ( 8 1 万

12.9%減)で14カ月連続減、季節調整済年率換算値は2,164戸)を下回り、リーマン・ショックの影響により着工

76万戸(前月比4.4%減)で3カ月連続減。

が大幅に落ち込んだ09年(77万5,277戸)以来の低水準

内訳は、持ち家が1万6,637戸(前年同月比4.8%減)でとなった。全ての用途で前年度比減少となっており、新設

28カ月連続の減少。貸家は2万8,204戸(同13.4%減)

住宅着工床面積は6,219万5,000㎡(同9.4%減)と、同で前月の増加から再び減少に転じた。分譲住宅は1万

じく2年連続で減少した。

9,189戸(同16.8%減)で3カ月連続の減少。
このうち、戸

23年度の利用関係別戸数を見ると、持ち家は21万
9,622戸(同11.5%減)で、2年連続の減少となった。ま

建ては1万113戸(同12.7%減)で17カ月連続減、マンションは8,977戸(同21.1%減)で3カ月連続減。

た、前年度に続いての二桁減。戸数としてはコロナ下や持ち家については、依然として減少傾向が続いている

リーマン・ショック時も大幅に下回り、1959年の20万ものの、直近6カ月間にわたって続いた二桁減は止まっ

7,546戸以来の低水準となっている。

た。他方、2カ月連続で増加していた貸家が大幅な減少に

貸家は34万395戸(同2.0%減)で、3年ぶりに減少に転じた。直近10年間では、上から7番目の水準となる。
分譲住宅は23万5,041戸(同9.4%減)で、3年ぶりの減転じたことで、全体としては23年4月以来の二桁減へと落ち込んだ。
（『住宅新報』2024年５月14日号より抜粋・編集）

STAFF LIST

● 広報委員会

髙木剛俊、松本修、長島芳之、浅沼儀洋、
横山武仁、北岡勇介、本間敏司、米田久夫

● 発行人

中村裕昌

● 編集

公益社団法人 全日本不動産協会
公益社団法人 不動産保証協会
広報委員会

● 制作

株式会社住宅新報● 発行所

公益社団法人 全日本不動産協会〒 102-0094 東京都千代田区紀尾井町 3-30（全日会館）
TEL:03-3263-7030（代） FAX:03-3239-2198
公益社団法人 不動産保証協会〒 102-0094 東京都千代田区紀尾井町 3-30（全日会館）
TEL:03-3263-7055（代） FAX:03-3239-2159
URL https://www.zennichi.or.jp/

月刊不動産

2024年6月号

令和6年6月15日発行※本誌掲載記事の無断転載を禁じます。

日々の業 務はラビーネットで完 結
業 務の一 気 通 貫が 実 現 可 能

MONTHLY
REAL ESTATE

初めてでも安心

June

2024

6
発行人

中村 裕昌

発 行 所

公 益 社 団 法 人 全日本 不 動 産 協 会

公益社団法人 不 動 産 保 証 協 会

ラビーネット不動産
https://rabbynet.zennichi.or.jp/
スマホの場合は、
ここからアクセスしてね！

全日本不動産協会

月刊不動産2024（令和6）年6月15日（毎月1回15日発行） 第５２巻第6号 発行所 公益社団法人〒102 - 0094 東京都千代田区紀尾井町 3 - 30 全日会館 TEL：03 - 3263 - 7030（代）「ラビーネット不動産」では、物件の検索をはじめ、本誌に掲載されている「不動産お役立ちQ＆A」
を閲覧できます。