M O N T H LY R E A L E S T AT E

［題字］故 野田卯一 会長

7
JULY

2023

ＴＳＭＣの進出で熊本県菊陽町が描く﹃未来予想図﹄〜熊本県菊池郡菊陽町〜［巻頭 特 集１］

［特集2］

米国銀行の破綻から
広がる波紋
［特集3］

住まいの家電も
「所有」
から
「利用」
の時代に
［賃貸相談］

更新しない連帯保証契約と改正民法の適用の可否［不動産トラブル事例と対処法］

買主のローン解除通知が、特約の期日までに売主に到達しなかったことによるトラブル
公益社団法人 全日本不動産協会

公益社団法人 不動産保証協会

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買主

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３.手付金保証付
証明書発行申込

１.契約の合意
４.保証付
証明書発行

売主

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所属の地方本部事務局へ金等を受領し、物件の登記、引渡しがあるまで保全（保管）する制度です。

弁済制度について会員業者と宅地建物取引をしたお客様が損害を受け、苦情の■ 令和５年度

解決が困難な場合には、当協会がその債権を認証することで、被害相当額（上限あり）の払い渡しを受けることができます。

※各事案の詳細はホームページ（会員専用ページ）内に掲載されております。
の第２回弁済委員会

審査結果

審査明細

社数

件数

認証申出

４社

５件

15,388,400 円

認

証

２社

３件

11,800,000 円

否

決

２社

２件

４社

５件

令和５年度認証累計（公社）不動産保証協会ホームページ ▶▶

不動産保証協会

金額

21,800,000 円

検索

一般保証制度の他、法定研修会、弁済業務、各種保全制度など、保証協会の各種情報が掲載されております。

02

保証のお知らせ
特集 1

MONTHLY RE AL E STATE

04

7 2023

ＴＳＭＣの進出で熊本県菊陽町が描く『未来予想図』〜熊本県菊池郡菊陽町〜

JULY

特集 2

08

米国銀行の破綻から広がる波紋― 日本の地銀への影響は？ ―
特集 3

10

住まいの家電も「所有」から「利用」の時代に不動産お役立ちQ&A＜法律相談＞

12

太陽光発電事業不能による売買契約の白紙解約
弁護士

渡辺 晋

＜賃貸相談＞

14

更新しない連帯保証契約と改正民法の適用の可否
弁護士

江口 正夫

＜相続相談＞

16

宅地と道路の間に水路がある場合の評価について
税理士

若林 昭子

＜賃貸管理ビジネス＞

18

人材獲得のための社内制度の見直し

みらいずコンサルティング株式会社

今井 基次＜労務相談＞

20

就業規則と雇用契約書（個別労働契約）の関係
特定社会保険労務士

野田 好伸

宅建士講座

＜宅建士試験合格のコツ＞

22

都市計画法

都市計画の内容①

資格試験受験指導講師
連

植杉 伸介

載

＜不動産トラブル事例と対処法＞

24
写真：北川孝次 /アフロ

不動産適正取引推進機構 中戸 康文

COVER PHOTO

アンゴラウサギ＜物件調査のノウハウ＞

26「アンゴラ」の由来については諸説あるが、トルコの首都アンカラの古い呼び名からこの名がついの素材に用いられる。品種はわかっているだけで28

10種類以上。おだやかで我慢強い性格だが、
こ29

れはグルーミングしてもらわないと被毛が絡まっ30てしまうからともいわれている。

測量図をめぐる売買特約の記載方法について
不動産コンサルタント 津村 重行
その他たという説が有力である。
ウサギのなかで最も長
毛で、
ふわふわ、
もふもふの毛はよく毛織物など買主のローン解除通知が、特約の期日までに売主に到達しなかったことによるトラブル

新入会員名簿地方本部の動き協会からのお知らせ

巻頭特 集1

ＴＳＭＣの進出で熊本県菊陽町が描く『未来予想図』〜熊本県菊池郡菊陽町〜

世界最大の半導体受託製造会社TSMCが菊陽町に進出することが決まったのは、令和３年11月９日。
以降、人口４万人あまりの小さな町は、関連企業も含めて更なる人口流入が見込まれ、不動産価格が高騰するなど、特需に沸き立っています。いまや世界も注目する「まち」となった菊陽町を取材しました。

を持ち、国道57号線（菊陽バイパス）や氏（以降：坂本氏）は「最近はTSMCの国道443号線など、主要幹線道路が町

ニュースで持ち切りですが、当町は、50

内を通過し、周辺都市部へのアクセスも年 余りの期 間に数 回の土 地 区 画 整 理

雄大な阿蘇に源を発した白川中流域

良好です。交通の利便性が高く、地下水事業を行い、住宅地の形成に取り組んの平坦地にあり、熊本市の北東部に位も豊富なため、昭和後期以降は工業化できました。その結 果が継 続 的な人口

置する菊陽町。豊かな水と肥沃な土壌も進められてきました。

増加に結びついているのだと思います。

町制施行から続く
菊陽町の人口増加を受け、町では米、麦、野菜、花草などがこのような環境の中、菊陽町の人口

人気エリアの『光の森地区』では大型栽培され、にんじんは国の産地指定をは年々増加を続け、令和２年の国勢調

商業施設や多くの店舗が建設され、若受け、「 菊陽にんじん」
ブランドとして全査では県内市町村で２位となる人口のい 人 たちの 転 入 も目 立 ちます。た だ

国に出荷されています。また、同町は熊伸び率を記録するなど、勢いのある町とTSMCの進出が、人口の流入そして地

本市の中心部まで15km程度の距離にして知られています（図表１）。
この点に

価高騰に拍車をかけているのは事実であることから、ベッドタウンとしての一面ついて、菊陽町商工振興課の坂本恒平

す」と話します。

図表１ 菊陽町の世帯数・人口の推移
年次

世帯数

人口総数
（人）

男性人口
（人）

女性人口
（人）

1世帯当たりの
世帯人員
（人）

平成2年

6,784

24,154

11,524

12,630

3.56

平成7年

7,838

26,273

12,497

13,776

3.35

平成12年

9,120

28,36013,59914,761

3.11

平成17年

11,35832,434

15,714

16,720

2.86

平成22年

14,12437,734

18,54919,185

2.67

平成27年

15,95040,98420,011

20,973

2.57

令和2年

17,79443,337

21,22022,1172.44

国勢調査の人口等集計結果（令和３年11月30日最終更新）
を元に作成

4 月刊不動産 ｜ 2023.7

半導体関連企業が集まる工業団地の一角で工事は進む。敷地面積は約21haで福岡ドーム3.3個分。

図表2 「熊本セミコンテクノパーク原水工業団地」
周辺の半導体関連企業「熊本セミコンテクノパーク原水工業団地」周辺の半導体関連企業
熊本セミコンテクノパーク
原水工業団地●TSMC（子会社JASM）●東京エレクトロン九州●ソニーセミコンダクタマニュファクチャリング

合志市

菊陽町

熊本市

阿蘇くまもと空港

アメリカ、
中国に次ぐ
TSMCの国外進出●ニチアス●日本エア・リキード●インターテック●オジックテクノロジーズ●旭精機●日本ピラー工業●マイスティア

●ローツェ●内外テック●木下システム技研●熊本アイディーエム●服部産業●ナカヤマ精密●テクノアート●新日本ステンレス工業●SUS●インターアクション

ことを発表し、来年には2nmの半導体だったのでしょうか。理由は半導体産業製造へ移行する予定との報道が業界内が集積している地だからです。半導体分で話題となっています。

野で、日本は製造装置や材料に定評がここで話題のTSMCの情報について

なお、TSMCが日本に工場建設するあり、九州には約1,000社の半導体関整 理すると、同 社は社 名を「 T a i w a nのは初で、米国、中国に続き日本が3カ連企業が集積していることから「シリコ

Semiconductor Manufacturing国目です。

ンアイランド」と呼ばれています。その中C o m p a n y 」といい 、頭 文 字をとって経済産業省の発表によると、世界のでも熊 本 県には 、半 導 体 関 連 企 業 がTSMCと表記されます。TSMCは開発や半導体の市場規模は令和2年には約50200社以上集まり、工場が整備されるセ設計を行っているメーカーから製造を兆円だったものの、需要は拡大し、10年

ミコンテクノパークには、TSMCの顧客

受託する専門の企業で、主要顧客であ後の令和12年には倍の約100兆円になでもある「ソニーグループ」の工場が、そるApple社のiPhoneやiPadに搭載さると見込まれています。TSMCの工場建の隣には世界有数の半導体製造装置

れているチップは、TSMCが一手に引き設の投資額は約1兆円といわれています

メーカー「東京エレクトロン」があります

受けて生 産しています。半 導 体 製 造のが、国がその半分にあたる最大4760億（図表２）。

研究開発へ大規模な研究・設備投資が円を補助しています。政府は「経済安全また、熊本県のきれいな水も工場進必要となるため、ほとんどのメーカーは保障」の観点から、TSMCを誘致するこ

出の大きな決め手ともいわれています。

開 発・設 計に力を入れて、製 造は他 社とで、半導体の安定確保につなげるとと半導体を作る工程においては不純物をへ委託するのが通常です。そのため、高もに、半導体産業の復活のきっかけにし取り除くため、大量の純水を必要としま

性能な機器に搭載する半導体はファウ

たいと標ぼうを掲げます。

す。熊本県には阿蘇のカルデラがあり、ンドリ※1メーカーであるTSMCに依存※1 ファウンドリ／半導体チップの製造を行う企業・サービス※2 nm／1ナノメートルは、1ミリの100万分の1。
髪の毛の太さの約10万分の1。

そこから流れ出る地下水が豊富で、熊本する形になっているのです。また、現存する最高の半導体であると評価されている3nm ※2の半導体を安定的に製造できるのは、TSMCの大きな強みです。
TSMCは今年の7月に、2nmプロセスによる半導体製造工場を台湾に新設する

豊富な水資源が工場建設の決め手にでは、なぜTSMCの進出先が熊本県市や周辺の自治体では水道水のほとん
どが地下水を使用しています。水不足が懸念材料だった台湾にとって、熊本県が最適な場所だったのです。
工場の建設は令和４年4月に始まり、
令和５年内の完成を目途に、その後、設

2023.7 ｜ 月刊不動産 5図表3

熊本県内で進む
主な産業団地造成計画

菊陽町周辺市町の平均地価（令和５年）

菊池市

菊池市
熊本県が25ha規模の整備地を決定。
令和８年度分譲予定。

地価平均 2万1100円/m2
変 動 率 ＋0.06％

合志市

合志市

地価平均 4万9457円/m2
変 動 率 ＋7.04％

大津町
地価平均 4万3200円/m2
変 動 率 ＋9.32％

熊本県が25ha規模の用地選定中。
令和８年度分譲を目指す。
熊本市
市内４カ所で計20haを造成。
令和7年度分譲予定。

菊陽町

大津町

地価平均 6万0122円/m2
変 動 率 ＋11.24％

10haを令和9年度に開発予定。20〜25haへ拡張の可能性も。

熊本市
地価平均 14万6822円/m2
変 動 率 ＋2.16％

益城町

方々は従 業員3 0 0 人 、家 族を含めると地価平均 4万0350円/m2
変 動 率 ＋1.55％
出典元：土地代データ

図表4

熊本県の地価上昇ランキング上位10エリア（令和５年）

600人ほどで、その一定数が菊陽町に住む予定です。
また、TSMCは1,700人の雇用を掲げています。すでに125人の新卒内定者は今年の４月から半年間、1位

菊池郡菊陽町大字原水字南下原1333番1

31.58%

台湾で研修を行い、日本に戻ってきたと2位

菊池市旭志川辺字四東沖1126番7

23.71%

3位

菊池郡菊陽町大字津久礼字石坂2343番2

21.67%

きは菊陽町もしくは近隣市町に住まれる4位

菊池郡菊陽町大字津久礼字石坂2172番25

20.82%

5位

菊池郡大津町大字室字狐平1576番1

19.61%

6位

菊池郡大津町大字大津字拾六番町屋敷1096番2外16.77%

7位

菊池郡菊陽町光の森7丁目2番9外13.64％りが生じるのは当然で、菊陽町はもとよ8位

菊池郡大津町大字室字門出176番4

12.40%

9位

熊本市東区石原2丁目3番1012.07%

り合志市、大津町など周辺自治体にも10位

熊本市南区流通団地1丁目34番

11.30%
出典：土地代データと思います」と話します。
人口の増加に伴い、住宅需要の高ま

地価上昇エリアは広がっています(図表３、４)。令和４年9月に公表された地価調査では、菊陽町の「工業地」の上昇率が前年比で31.6％と、全国で最高値を備の搬入や製造ラインの立ち上げなどは1日あたり最大5,000人以上の人が記録。
また令和５年3月に公表された地を経て、令和６年12月までには出荷を携わっています。
また、菊陽町への進出

価公示では、菊陽町の「商業地」の上昇開始する予定といいます。地元の金融機や増設を予定している企業も多く、雇用率が21.7%、「 住宅地」が9.7％と、県内

関は、TSMCの進出による経済波及効

効果はTSMCの雇用約1,700人と併せで最も高くなっています。

果を10年で4兆3000億円に上るというて約7,500人にまで膨れ上がります。大TSMCの進出で大きな経済効果が期試算を発表しましたが、これは、工場投きな人の流れが生じれば、高まってくる

待される一方で、課題が明るみなったこ

資額に加えて、関連企業の進出や新たのが住宅地需要です。前出の坂本氏はとも事実だと坂本氏は話します。

な工業団地の開発、住宅整備、新たな「これまで菊陽町で建てられるアパート「ひとつは交通渋滞です。住民からも雇用などが含まれています。

は単身者向けや若い世帯の２LDKが主改善策を求められていますが、工業団流でした。ただ、最近は3LDKなど広い地の周辺では、通勤時間帯の朝と夕方

間 取りの需 要が高まっていると聞きまに渋滞が激しく、問題となっています。今す。台湾から来られるTSMC従業員が希後、企業進出が相次げば、さらに悪化す望しているそうですが、直近で来日するることが懸念されます。

稀に見る不動産特需と時間を要す課題解決
続いて人流です。現在、工場の建設に

6 月刊不動産 ｜ 2023.7

地価上昇エリアのひとつJR肥後本線原水駅周辺には、築浅の戸建てがたくさん軒を連ねている。

原水駅周辺の広大な敷地は150戸ほどの分譲住宅が建設される予定。

また、工業用地が足りないことも解決

らに転入が相次ぐと見込まれ、受け皿づしなければならない問題です。菊陽町のくりが課題でもありました。相談窓口は、

土地は、全体の８割ほどが市街化調整

町庁舎本館1階の町民課に設けられ、区域で、その多くが国の補助を受けて整役所での手続きやごみの出し方など生備された農業振興地域に当たります。
そ活全般の相談に応じるそうで、毎週火、のため、原則としてほかの用途には転用

木曜は英語と中国語、月、水、金曜は英できません。
このことが影響し、当町への語が話せる相談員が対応します。菊陽進出を断念した企業も少なくはありませ

町は今後、オンラインの対応も多言語化

ん」
とのこと。

させ、専用の窓口も設ける予定だといい

これを機に、県内では工業用地を整ます。

備する動きが相次いで見られ、熊本県

坂本氏も「昨年、町長に就任した吉本は、令和８年度に、合志市と菊池市に新が打ち立てたマニフェスト『８つの政策たな県営工業団地を整備する計画を、分野』の72の具体策の中に『国際交流また熊本市、八代市、合志市、玉名市、協会の設置』という施策がありますが、

益城町、大津町、西原村でも、工業団地

私自身が特に関心を持っている項目のの整備の動きが進んでいるといいます。

ひとつです。せっかく台湾から大勢の人

そのほか、住民や企業からは「もっとが菊陽町に来られるので、住んでいただ

ホテルなどの宿泊所を建設して欲しい」

く以上は、不自由なく快適な生活を送っとの要望も多く寄せられていると坂本氏ていただきたいですし、地域コミュニティ

はつけ加えます。

に溶け込み、菊陽町に慣れ親しんでほし

菊陽村から町へ
そして市誕生に向けていと願っています」と話します。
昭和44年1月1日に当時の菊陽村が菊 陽 町 へと生まれ 変わりました。そのTSMCの建設工事が進む中、菊陽町

後 、紆 余 曲 折 はありな がらも人 口 はの受け入れ態勢も着々と進んでいます。

43,000人を超え、世界からも注目されそのひとつが5月29日に開設された外る「まち」となりました。今後、菊陽町の発

国人住民向けの生活相談窓口です。

展スピードは、TSMC進出のおかげでよ

町内には中国、ベトナムなど29カ国のり加速していくことでしょう。100年に一559人が暮らし（令和５年4月末時点）、

度の転換期と称される大きな波に乗っ

外国籍の住民は平成27年4月末の249て、菊陽町は市制を目標に掲げるととも人から約2.2倍に増えています。
さらに、に、日本の半導体産業をけん引する「ま

TSMC進出で台湾籍を中心に、今後さち」へ生まれ変わります。

原水駅前に整備されたバス転回広場。今後、増便を検討。朝夕は多くの通勤者であふれかえる。

8つの政策分野

1 未来への投資
重点政策

学校給食と副食費の無償化

世界で輝ける「新しい菊陽」になるために2 潜在能力への投資

仕 事のスキルアップやキャリアアップなど、
働くことを目的とした「社会人の学び直し教育」の推進
まちに秘められた才能に気づく「新しい菊陽」になるために重点政策

3 生活・喜びへの投資
重点政策

健康保健センターの整備

人生で得られる喜びのある「新しい菊陽」になるために

4 スポーツと文化への投資
重点政策

町民が楽しめる総合運動公園の整備

一人ひとりを元気に、心豊かにできる「新しい菊陽」になるために

5 教育への投資
重点政策

楽しく充実した学校生活の提供

これまでにない価値を生み出す「新しい菊陽」になるために

6 安全への投資
重点政策

地域防災施設の整備

人と社会との調和の取れる「新しい菊陽」になるために7 地域への投資重点政策

町の均衡ある発展の推進

地域経済の好循環を生み出す「新しい菊陽」になるために

8 町民サービス向上への投資重点政策 「わくわく座談会」の実施

地域に密着し、住み慣れた地域で暮らしていくことが出来る「新しい菊陽」になるために2023.7 ｜ 月刊不動産 7

巻頭特集2

ニュースの解説

米国銀行の破綻から広がる波紋―日本の地銀への影響は？―

オペレーショナル・デザイナー（沼津信用金庫 参与／富士宮信用金庫

今年３月にアメリカの地方銀行で起きた経営破綻は、米国内のみな

佐々木 城夛

らず海を越えてスイスにまで波紋を広げ、世界的な大騒動に発展しました。ひとつの小さな出来事が連鎖を繰り返すバタフライ効果は、日本にも及ぶのでしょうか。
本特集では、欧米の金融機関破綻がもたらす影響を、金融機関の経営に着目しながら分析します。

相次ぐ米国銀行の破綻と欧州の財務不安1990年信金中央金庫入庫。欧州系証券会社（在英国）Associate
Director、信用金庫部上席審議役兼コンサルティング室長、
地域・中小企業研究所主席研究員等を経て2021年４月に独立。
「ダイヤモンド・オンライン」（ダイヤモンド社）、「金融財政ビジネス」（時事通信社）
ほか連載多数。著書に「いちばんやさしい金融リスク管理」（近代
セールス社）
ほか。 https://jota-sasaki.jimdosite.com/

当数の照会が寄せられています。

借対照表では、預金の平均残高311兆円に対し、貸出金の平均残高は233兆銀行の経営破綻はなぜ起こるのか

５月１日、米国のカリフォルニア州金

監事）

じょうた

円となっています［図表２］。
この差が、販売できなかった仕入れ分の（余剰）在庫になります。

融当局より、地方銀行のファースト・リパ

ごく簡単に言えば、銀行の経営破綻

ブリック銀行が経営破綻し、ＪＰモルガ

は、①融資利息などの運用収益が預金

この在庫分にも預金利息を支払わな

ン・チェース銀行が（救済）買収する旨が利息などの調達費用を下回る“逆鞘”状ければならないため、銀行側は、これら公表されました。資産総額は2,291億ド態となって体力をむしばむ、②預金流出を国債などの債券を中心に、株式や投ルで、2008年のリーマンショック時に破が続くなかで払戻し希望者全員に支払資信託ほか有価証券に投資しています。

綻したワシントン・ミューチュアル銀行のう資 金 が 銀 行になくなる“ 資 金ショー

図表２のとおり、2021年度に全地方銀

4,244億ドルに次ぐ米国史上２番目のト”状態となる、③保有する債権の不良行で有価証券に購入・投資した平均残銀行破綻となったもようです。

化や資産価値の下落によって債務超過

高は、合計で71兆円に達しています。

ぎゃくざや

本件により、３月以降の米銀破綻は３などに陥る、
うちのいずれかもしくは組

債券は、購入（投資）時点よりも市場件に達しました［図表１］。経営不安から合せによってもたらされます。図表１の金利が低下すれば価格が上昇し、市場同一国内のＵＢＳグループによる買収が

米 銀 破 綻にはおのおの個 別 実 情が内金利が上昇すれば価格が下落します。

合意されたスイスのクレディ・スイスグ

包されていますが、共通する誘発要因

これを、金利リスクと呼びます。

ループと合わせ、欧米銀の財務健全性には③が挙げられ、それが②を招いたとへの不安が払拭し切れていない状況とも言えます。

米国の金利を決定する連邦準備理事
会（FRB）は５月２〜３日に開いた連邦

言ってよいでしょう。
こうしたなかで、筆銀行にとって預金は仕入れ、融資は公開市場委員会（FOMC）で、米銀の無者に対しても、邦銀に及ぼす影響や、邦販売に当たります。融資ニーズと同量を担保短期金利（FF金利）の誘導目標を

銀自身の経営不安について各所から相仕 入 れられ れば 最も効 率 が良いです

0.25ポイント引き上げ、年5.00-5.25

が 、そううまくはいかず、預％としました 。2 0 2 2 年２月当 時 、年金の払戻しに備える必要も0.00-0.25％だった金利ですが、翌月以あります。昨年６月15日に公

降 1 0 回連 続で引き上げられ 続けた結

表された全 国 地 方 銀 行 協

果 、５ポイント上 昇したわけです。した会の全 地 方 銀 行の合 算 貸がって、2022年２月当時から現在まで

図表１ 近時の米銀破錠［単位：億ドル］
該当先

時点

総資産額

3月10日

シリコンバレー銀行

2,090

3月12日

シグネチャー銀行

1,104

5月1日

ファースト・リパブリック銀行

2,291

8 月刊不動産 ｜ 2023.7

米国債などに投資していた銀行などは、10回金利リスクが顕在化し、順次資産を目減りさせ続けてきたわけです。

図表2

地方銀行 2021年度決算概要（抜粋）［単位：億円］

運用勘定（平均残高）投資に詳しい方であれば「債券ならば貸出金満期まで保有していれば額面で償還さ

有価証券

れる」
とご存じかもしれません。
しかしな
がら、現在の会計制度には時価会計が調達勘定（平均残高）
2,335,855

商品有価証券損を容易に算出できる形式となっています。そうしたなかでは、含み損の拡大が97,215

コールマネー等

173,677

コールローン等

59,600（金融機関借入れ分を除く）借用金

404,248（無利息分を除く）預け金

437,049

社債

運用勘定計

3,544,792

与信関係費用
（損益計算書より）
金額

それによって②の預金流出を招く負の循

不良債権処理額（△）

環がもたらされたということでしょう。

偶発損失引当金戻入益（日本銀行）新総裁就任後初の金融政策決定会合でも、大規模金融緩和の維持を決定しました。米国とは異なり、「基

3,788,118

図表3 きらやか銀行 昨年度決算（抜粋）［単位：百万円］

一般貸倒引当金繰入額（△）

他方、わが国では、４月28日の植田

2,132

調達勘定計

出典：
（一社）全国地方銀行協会「地方銀行2021年度決算の概要」
を筆者加工

信用不安へとつながります。米国では、

バタフライ効果は日本の地銀にも及ぶのか

3,110,846

711,902

導入されており、購入価格（帳簿価格）と時価の双方が開示され、含み益や含み

預金
譲渡性預金

386

396
8,260

貸倒引当金戻入益---

与信関係費用8,656

有価証券評価損益
売買目的有価証券
満期保有目的債券

評価益--

評価損（△）
--

評価損益
--

--

--

--

509

18,118-17,609

株式

323

103

220

債券

105

863

-758

その他

81

17,152-17,071509

18,118-17,609

その他有価証券

有価証券評価損益計

調的なインフレ率が２％まで届いたとは

出典：㈱じもとホールディングス「2023年３月金融機関 決算短信」
を筆者加工

言えない」
という判断です。
有している債券・外国証券等の含み損

５月15日現在の新発10年物国債利

５月12日に決算短信を公表した第二回りは0.5％であり、米国に比べ低い水

地方銀行のきらやか銀行は、回収でき

準にあります。
よって、円建ての日本国債ない債券に備えて事前に積み立てる費などに購入・投資を限っているだけの地用を積んだことから、最 終 的な損 失が方銀行ならば、今のところは米国に比べ83億3,400万円と過去最大になりまし

資産の目減りは小さな水準にとどまってた。赤字幅が大きかったため、多くのメ

地方銀行のなかには、米国など外国います。

ディアに扇情的に報じられましたが、有の有価証券のリスクを取って積極的に価証券の評価損益にまで踏み込んだも投資する銀行もみられたため、きらやかのはなかったもようです［図表３］。

銀行以外でも含み損を抱えているところ

こうした投 資・運用姿 勢には銀 行によってかなりの差異があり、米銀同様にがさらに膨らむ可能性もあります。

今後の可能性と対策について

ドル建ての米国債や米国企業社債など

同行では、融資先の業況悪化などでが少なくありません。
４月の末から地方に投資していた地方銀行などは、米銀同

約 8 6 億 5 , 6 0 0 万円を要したわけです

銀行の決算発表が順次行われています

様に資産を目減りさせている可能性がが、それだけでなく、投資した有価証券

が、資産を毀損させた銀行などでは、体あります。図 表１に示した米 銀や、クレにも含み損があるようです。株式は２億力に余裕がなくなるなかで融資の審査

ディ・スイスなどの債券や株式に投資し2,000万円含み益となっていますが、国を厳しくする可能性もあります。
よって、

ていれば、
これらがほぼ無価値になって債などの債券で−7億5,800万円、外国取引銀行の決算を念のため注視したういる可能性もあります。直接投資してい証券（外債）や投資信託などで−170億

えで、状 況 に応じ、これまで 取 引のななくとも、
これらを含む投資信託などに

7,100万円の含み損が認められます。
７

かった銀行に、念のため口座開設などを投資している可能性もあります。

月以降に金利が引き上げられれば、保検討されてもよいかもしれません。

き そん

2023.7 ｜ 月刊不動産 9

巻頭特 集 3

住まいの家電も「所有」から「利用」の時代に
消費者行動が「所有から利用へ」と変わり、さまざまなサブスクリプションサービスが広がっています。
そんな中、パナソニック(株)は賃貸物件のオーナーや不動産管理会社向けに
同社製の家電を月額で貸し出すサービスを2022年１月から開始しています。
ローンチから１年半が経ち、反響や手応えはどうなのでしょうか。
今後の新たな取り組みなども含め、お聞きしました。
写真提供／パナソニック（株）「持たない」ことが豊か
家電もサブスクで取りに応じて最適な先進家電をいくつか
パッケージにして月額で提供するというものです。
「 例えば、洗濯機、冷蔵庫、電家や自動車など高額品を所有したい

子レンジ、ロボット掃除機、炊飯器の５点という気持ちが希薄になりつつある昨

セットを不動産管理会社が入居者様へ

今、必要な時に必要なものをレンタルか

月１万2000円でご提供されています。
まシェアすればいいという考え方が社会にた、家電の故障時には、無償で修理・交浸透しつつあります。一方、国内の不動換をさせていただいています」と語るの

産市場では人口減少などによってストッはnoiful事業を担うパナソニック(株)く

ク住宅（既存流通住宅）が増加傾向にあらしアプライアンス社ハウジングアプライ

り、建物の老朽化や空き家・空室の増加

アンス事業推進室の谷山明子氏。

noiful（ノイフル）
は入居者、オーナー・管理会社、パナソ
ニックの「三方よし」のサービスを目指している

一方、「noiful LIFE」
は先端家電のサ

ナー・不 動 産 管 理 会 社 、そしてパナソこうした社 会の動きを受けてパナソ

ブスクに加えてオーナーが所有する物件

ニックそれぞれにメリットがあります。

ニックは、2022年１月から賃貸住宅事に対してパナソニックがリノベーションか

例えば、新生活を始める入居者は家業者向けに家電のサブスクリプション

ら物件管理まで手がけるといったサービ

電購入や搬入の手間を省くことができ、サービス「noiful（ノイフル）」
を開始して

スです。
「 家電は収まりよく、生活動線もかつ、引越し費用を軽減できます。

います。賃貸物件オーナー、不動産管理

スムーズになるように空間を設計し、パまた、物件オーナー・不動産管理会社

会 社に同社の先 進 家 電を月額 制で提ナソニックグループ内の住宅設備会社とは近隣の類似物件との差別化によって供するというものです。サービスとしては連携して、家電だけでなく暮らしやすさを家賃単価や入居率の向上を図ることが

先 進 家 電をサブスクで 提 供する賃 貸

徹底的に追求した空間をご提供していできます。実際、「 noiful LIFE」でリノ「noiful ROOM」と、
リノベーションで空ます」（谷山氏）。

ベーションした「noiful base駒込」（東が問題となっています。

間を最適化した賃貸「noiful LIFE」を展開中です。
「noiful ROOM」
は物件オーナー、不動産管理会社の要望や物件の立地、間10 月刊不動産 ｜ 2023.７

入居したその日から家電が揃った生活が実現できる
このサ ービスは 入 居 者 、物 件 オー

京 都 北 区 ）は同 等 条 件の物 件 相 場比
130％の家賃設定にしていましたが、募集開始後、多くの問い合わせがあり、すぐ満室になったそうです。
「 弊社にとって「noiful LIFE」の第一号物件となった、「noiful base 駒
込」（東京都北区）。
築25年だが募集開始後、すぐ満室に。

冷蔵庫、オーブンレンジや食洗器、IHなどが一体にセットされた「noiful LIFE」のキッチン事例。

は家電をより多くの方に実際に使っていそうですが、意外にも50代以上からの問の家電の中からお好きなものを２点以上ただく機会の創出となり、賃貸市場といい合わせも多いといいます。

お選びいただけるなど、新たなパッケー

う新しい商流を開拓できたことが大きな「心機一転、家をダウンサイズして新た

ジサービスも検討しているところです」。

メリットです」と谷山氏。
ビジネスとして見な生活を始めたいという方々が、家電もまた、物件紹介や内見、契約などこれま事に三方よしの形を実現しています。

持たずに借りるという選択肢にしたいとで対面での対応が不可欠だった諸手続

考えてご連絡くださいました。世代を超えきのＤＸ化を進め、リモート内見やオンラて人生を楽しみたいという方々にもご利

イン契約などをスマートフォン上で完結用いただけるサービスなのだと確信しまするソリューションの提供など、利便性した」。

を向上させていく取り組みもすでに進め

海外の方とミニマリスト
意外な需要があった
サービス開始から１年半が経ち、都内各所にはnoifulを付帯した物件が着実に増え始めています。
「 一人暮らしからファミリー向けまで幅広いタイプを展開

家電付き賃貸をスタンダードに新たなサービス展開も「noiful LIFE」の物件は家電プラス、暮らしやすさを徹底的に追求し、生活動線もスムーズになるように設計ているといいます。単純に「所有」から「利用」へということだけでなく、「 一人ひとりのライフステージやそれぞれの生き方に中です。いろいろ反響は大きかったので

谷山氏たちは2030年までに「家電付

合わせてどういうサービスを提供していすが、特に海外から日本へ来られた方々

き賃貸」の戸数を20万戸まで拡大するとくのが良いのか」。その答えを出していくからの問い合わせが多かったのは予想

いった目標を掲げています。

ことが今後の大きな課題だと谷山氏たち外でした。海外では家具や家電付き賃「上質な暮らしを提供する仕組みの一は考えています。

貸は当たり前なので親和性が高かった

つとして認知度を上げるためにも、家電「noifulとしての思想の一つに『循環さようです。考えたら来日早々、自分たちで付き賃貸を増やすことが重要です」。そせる』を掲げています。家電の廃棄は環家電や家具を探すというのもハードルがのためにもこれまでは新築物件が中心境への負荷が大きいだけに、家電のリ高いですよね。それもあってnoifulに注でしたが、今後は既築物件への導入もユースにも積極的に取り組み、新たに循目が集まったようです」。

検討されているそうです。

環させる仕組みづくりも私たちメーカー

また、20〜40代のサブスクに抵抗の「ただ、そうなるとすでに家電をお持ちの責務です」（谷山氏）。

ない世代には刺さるはずと期待していたの方も多いと思うので、数＋種類の当社

妥協して生活の質を落とすのではな
く、必要な時に必要なものを取り入れて上質な暮らしを提案していきたいという谷山氏。新しい住まいの在り方を模索する物件オーナーや不動産管理会社と協
力し合うことで、空き家問題なども解決していきたいと、今後のビジョンも教えてくれました。
「 先進家電のサブスク付き賃

ドラム式洗濯乾燥機は高額なので、買いたかったけど自分では手が出せなかったという人たちにも好評。

ロボット掃除機も収まりよく空間を設計。
リノベーション
から手がけるサービスならではの心配り。

貸」の増加は確かに業界全体の活性化にも一役買いそうです。

2023.7 ｜ 月刊不動産 11法律 ー

不動産お役立ちQ & A

Law

法律
相談
Vol.87

太陽光発電事業不能による売買契約の白紙解約
山下・渡辺法律事務所
弁護士

渡辺 晋

第一東京弁護士会所属。最高裁判所司法研修所民事弁護教官、司法試験考査委員、国土交通省「不動産取引からの反社会的勢力の排除のあり方の検討会」座長を歴任。
マンション管理士試験委員。著書に『新訂版 不動産取引における契約不適合責任と説明義務』（大成出版社）、『民法の解説』（住宅新報出版）、『不動産取引における心理的瑕疵・環境瑕疵対応のポイント』『不動産の共有関係解消の実務』（新日本法規）、『不動産最新判例100』（日本加除出版）など。

estionQu

太陽光発電事業を行うため、「目的を達することが不可能となった場合、契約は白紙解除となる」という特約を付けて土地を購入しました。
しかし、地元の大多数の土地所有者が参加し、地域の環境整備を行っている管理組合から反対され、事業を実施することができません。売買契約の白紙解約を主張することはできるでしょうか。

Answer
売買契約の白紙解約を主張することができます。管理組合が反対していることは、事業のリスク、不確実性をちゅうちょ

大きく増大させるとともに、一般的に事業の実施を強く躊躇させる事情であって、社会通念上、「目的を達することが不可能」にするものということができるからです。

1．太陽光発電事業を巡るトラブル

2．東京地判 令和3.12.24

されていた。
（2）本件土地は、ｃ町ｂタウン内にⅠ. 事案の概要

あ る 。ｂ タ ウ ン は 総 区 画 数 約

地球温暖化対策は社会全体で対（1）Ｘは、平成30年４月24日、太陽6,000区画の大規模な開発地応するべき重要な課題であり、太陽光発電事業を行うことを目的

であり、土地所有者は、タウン

光発電の普及が強く求められていとして、売買代金600万円（太内の自然環境を保持し、生活環ます。しかし、太陽光発電設備を設

陽光発電事業の権利譲渡の対境を整備充実させることを目置し、設備を稼働させることは、設価を含む）で、Ｙから土地（本件的とする管理組合（本件管理組備設置工事の実施や設備設置後の土地）を購入した（本件売買契合。任意団体）との間で、管理契

反射光などによって、近隣住民に迷約）。本件売買契約には、『 本物約を締結している。本件管理組

惑がかかることがあり、太陽光発電

件取引は、買主が太陽光発電所

合は、建築および土木工事に関を巡るトラブルは増加しています。

事業を目的とした土地売買でして規程を設け、ルールを定め

東京地判令和3.12.24-2021

あり、各関係省官庁から許可等ている。

WLJPCA12248011では、太陽光発が得られず、また、目的を達す（3）Ｘは、本件土地の所有権移転登電設備を設置するための土地の売ることが不可能となることが記手続完了後、本件管理組合か買契約について、近隣住民の反対に明らかになった場合、本契約はら、事業用太陽光発電設備の設

よって設備設置ができなかったこ

白紙解除となることを売主買置は本件管理組合の管理規約にとから、契約が白紙になりました。

主共に承諾した』との特約が付規定する土地利用上の制限違反

12 月刊不動産 ｜ 2023.7

Ⅱ. 裁判所の判断

同事業を実施しないよう強く求めす る 任 意 団 体 で あ る が 、加 入 率

スク、不確実性を大きく増大させる

してはｂタウンのルールが重50％を維持していること、ｃ町のとともに、一般的に同事業の実施を視されており、ｃ町の担当者に担当者が太陽光発電事業をするに強く躊躇させる事情であるといえよって太陽光発電事業をするは本件管理組合の同意が必要であるから、社会通念上、「目的を達するには本件管理組合の同意が必るとの説明をしたり、本件管理組合

ことが不可能」にするものというべ要である旨の指導がなされての理解、賛同やルールにのっとってきである』と判断しました。

いたこともあり、結局Ｘは太陽

対応するよう指導していること、本Ｙは、本件管理組合の反対活動は

光発電事業の実施を断念した。

件管理組合は、タウン内で工事を施Ｘの本件土地における太陽光発電（4）Ｘは、土地購入の目的が不可能

工する業者にとっても重要な存在

事業を法律的に不可能にするものとなって本件売買契約は白紙であること等の諸事実を踏まえるではないと主張していましたが、判解約になったとして、本件特約と、本件管理組合は、タウン内の土決では、『本件特約条項は、社会通念条項に基づき600万円を返還す

地所有者にとって、その存在およびに照らして判断するのが相当であるよう求め、Ｙに対して訴えを意向を軽視することのできない存

るから、Ｙの主張は、採用すること提起した。

在である』としたうえで、『その本件ができない』として、Ｙの主張を否裁判所はＸの主張を認め、600管理組合がタウン内において太陽

定し、Ｙに対して600万円の返還を万円の返還請求を認容した。

光発電事業を禁止し、Ｘに対しても命じています。

トラブル

図表：太陽光発電の必要性と事業を巡るトラブル

・東京高判令和3.10.14（錯誤）・東京地判令和3.12.24（事業不能による白紙解約）

太陽光発電事業を巡るトラブル
太陽光発電
の必要性

物件調査

売買契約の効力が否定されるケース
地球温暖化
対策

トラブル
発生防止が
求められる

宅建士

ｂタウン内の事業活動に関労務

ものではないとしても、同事業のリ賃貸管理

ウン内の土地所有者が任意に加入れていると指摘を受けた。

相続ていることは、Ｘを法的に拘束する
賃貸

まず、本件管理組合について、『タ

光発電事業を行うことは禁止さ法律であり、本件土地において太陽反射光による近隣への迷惑
・東京高判平成25.3.13（近隣からの損害賠償請求）

太陽光発電の受光利益の侵害
・福岡地判平成30.11.15（建物を建築した隣地所有者に対する損害賠償請求）

今回のポイント●地球温暖化対策は社会全体で対応するべき重要な課題であり、太陽光発電の普及が強く求められている。
●太陽光発電設備を設置し、設備を稼働させることは、設備設置工事の実施や設備設置後の反射光などによって、近隣住民に迷惑がかかることがある。
●太陽光発電設備を設置するための土地の売買契約において、「目的を達することが不可能となった場合、契約は白紙解除となる」という特約が付けられていた場合、近隣住民の反対によって設備設置ができなかった場合には、売買契約は白紙解約になる。

2023.7 ｜ 月刊不動産 13

不動産お役立ちQ & A

賃貸 ー
Lease

賃貸
相談
Vol.50estionQu

更新しない連帯保証契約と改正民法の適用の可否
海谷・江口・池田法律事務所
弁護士

江口 正夫

東京弁護士会所属。最高裁判所司法研修所弁護教官室所付、不動産流通促進協議会講師、東京商工会議所講師等を歴任。公益財団法人日本賃貸住宅管理協会理事。著書に『不動産賃貸管理業のコンプ
ライアンス』『大改正借地借家法Ｑ＆Ａ』（ともに にじゅういち出版）など多数。

当社では、平成30年５月１日、賃貸アパートの部屋を賃借人Ａに賃貸するにあたり、賃貸借期間を２年、賃借人Ａの父親であるＹを連帯保証人として賃貸借契約を締結しました。
Ｙとの連帯保証契約には「当社と賃借人Ａとの賃貸借契約が合意更新あるいは法定更新された場合も同様とする」との記載をしています。
その後、令和２年５月１日、賃借人Ａとの賃貸借契約を合意更新しました。それから間もなく、Ａが令和２年７月分以降の賃料を滞納したので、連帯保証人Ｙに請求したのですが、Ｙは「令和２年４月１日に改正民法が施行されており、個人との連帯保証は極度額を定めなければならないことになったのにＹとの連帯保証契約には極度額の定めがないので連帯保証は無効」と言ってきました。連帯保証は無効となるのでしょうか。

Answer
令和２年４月１日以降に新規に契約する賃貸借契約の、個人の保証人との間では極度額を書面等で定める必要があります。施行日前に契約した賃貸借の保証は、施行日を経過した後も極度額の定めがなくとも有効ですが、施行日以降に保証契約を更新する場合は、極度額を定めなければ保証は無効であるとするのが法務省の見解です。
ただし、施行日の後に賃貸借契約を更新しても、保証契約を更新していない場合は、保証契約には相変わらず旧法が適用されますので、極度額を定めていない場合でも保証契約は無効にはなりません。

1．改正民法による個人保証
契約の新たな規制ないと規定されています（改正民法保証契約（以下「既存の保証契約」）

465条の2）。

は、改正民法は原則として施行日以

このため、令和２年４月１日以降に後に締結する契約に適用されますの

平成29年５月26日、民法の一部を新規に個人を保証人として保証契約

で、既存の保証契約は施行日以降も改正する法律（債権法）が成立し、令を締結する場合は、必ず極度額を書

極度額を書面等で定めなくとも有効

和２年４月１日から施 行されていま

面等で定めなければ保証契約は無とされます。
ただし、施行日より後に保す。改正民法では、賃貸借契約の保効となります。

証契約を更新した場合は、見解の相証人が個人である場合には、保証契

2．改正民法施行前に違はありますが、更新後の保証契約

約には極 度 額（ 保 証 人の責 任 限 度額）を書面または電磁的記録（以下「書面等」）により定めなければなら

14 月刊不動産 ｜ 2023.7

締結済の保証契約

令和２年４月１日より前に契約したには改正民法が適用され、極度額を書面等で定めない限り保証契約は無効と解するのが法務省の見解です。

法律締結されたものであり、その後、本件ご質問のケースでは、Ａとの賃貸連帯保証債務については、本契約が賃貸借契約の更新に合わせて同保借契約の更新手続きは取られていま

合意更新あるいは法定更新された場

証契約が更新されることもなかった

すが、Ｙとの連帯保証契約は何も手合も同様とする」と定められ、期間満から、改正民法の適用がなく、極度額続きが取られていないようです。
この了時に賃借人と賃貸借契約の更新を定めていなくとも保証契約は有効

場合でも、Ｙは賃貸借契約更新後の手続きはとられましたが、保証人Ｘとであると判示しました。

Ａの債務について、保証人としての責は何の手続きもしていなかったという賃貸借契約が更新され、更新後の任を負いますが、保証契約も更新し事案で、保証人Ｘが、本契約は更新

債務について保証人が責任を負うとたことになるのでしょうか。

されたが、更新の際に極度額が定めしても、保証契約の更新手続きがな

この点について明らかにした裁判られなかったことにより、更新後の連されていない限り、改正民法は適用例があります（東京地判令和３年４帯保証契約は無効であると主張した

されないとしていることにご留意くだ月23日）。
このケースは、改正民法施

事案です。

さい。

図

労務

行前に、賃貸借契約の保証人として賃貸管理したものですが、保証契約には「Ｘの相続

証契約は改正民法の施行日より前に賃貸

個人であるＸと連帯保証契約を締結

3．保証契約の更新とは？

これに対し、判決では、本件連帯保

事例の経緯

宅建士

H30.5.1 賃貸借契約
賃貸アパートR2.4.1 改正民法施行

R2.7月以降 賃料滞納

連帯保証人Y

極度額の定めがないため連帯保証は無効では？

請求

今回のポイント●令和２年４月１日施行の改正民法（債権法）では、賃貸借の保証人が個人である場合は、極度額を書面または電磁的記録で定めなければ保証契約は無効である。
●令和２年４月１日以降に、個人を保証人として賃貸借の保証契約を締結するときは、必ず極度額を書面等で合意しておく必要がある。
●令和２年４月１日より前に締結済の保証契約は、令和２年４月１日を経過した後も、従来どおり、極度額を定めていなくとも保証契約は有効とされる。
●令和２年４月１日以降に保証契約を更新するときは、極度額を定める必要があるとするのが法務省の見解であるが、賃貸借契約が更新されても保証契約を更新していない場合は、極度額を定める必要はない。

2023.7 ｜ 月刊不動産 15

物件調査

R2.5.1 契約更新
（保証契約の更新手続きなし）

賃借人A

トラブル

不動産業者（当社）

相続 ー

不動産お役立ちQ & A

Inheritance

相続相談Vol.28

宅地と道路の間に水路がある場合の評価について
コンパッソ税理士法人
税理士

若林 昭子

大学卒業後、弁護士秘書を経て税理士資格取得。平成15年東京税理士会登録。平成29年から現職。
TKC東京都心会会員。(株)山櫻監査役、（一社）
日本中小企業経営支援専門家協会理事を務める。

estionQu
評価対象地と道路との間に水路があった場合の評価はどのようになりますか？

Answer
宅地は道路沿いにあることが大半であると思いますが、水路および河川が宅地と道路との間に介在している
ケースは少なくありません。
このケースの土地の評価は特殊ですので、気をつける必要があります。

1．水路とは

2．接道義務とはること。
③水路および河川に橋を架設してい水路とは「法定河川（河川法に基水路および河川を隔てて道路がある場合、評価対象地の所有者が、づいて管理される一級河川・二級河る評価対象地の場合は、水路等に橋その橋を継続して利用するために、川・準用河川）を除く普通河川」のこをかけることにより道路に接すること

水路および河川の管理者から水路とで、人工的に水を流すために造らができ、その部分が接道義務を満た

占用許可を得ている、または管理れたものを指します。農業用水路・工しているか否かで評価方法が異なり者との間で占用等について支障が業用水路、用悪水路（灌漑用またはます。

ない旨の協議が完了していること。

は悪水排泄用の水路）などの種類が接道義務を満たしている要件は、以下のとおりです。

あります。
以前は都市部にも多くの水路がは

3．評価方法り巡らされていましたが、土地開発等①水路および河川が、国、県、市やそ

評価対象地が接道義務の前記のにより地下に埋められたり、フタをされに準ずる公的機関が管理してい３要件を満たしている場合は、次にあれてしまった水路が多くなりました。

るものであること。

げる事例のように、奥行価格補正、不地下に整備された水路や、フタで見② 水 路および河川に幅員２ｍ以 上整形地補正を行い、評価減の対象とえないようになっている水路は暗渠と（自治体によっては、条例で独自になります。
しかし、評価対象地と道路いいます。

幅員を定めている場合がある）のとの間に橋が架設されていない、また橋を架設し、建築基準法第42条には、橋があっても幅員が２ｍ未満であ

規定している道路に接続されているなど、接道義務に関する前記３要

あん きょ

16 月刊不動産 ｜ 2023.7

法律件を満たしていない場合には、評価対象地は無道路地として評価するこ
無道路地の価額は、実際に利用している路線の路線価に基づいて、不整形地としての評価または地積規模ます。②不整形地補正率を算出するために、かげ地割合を計算します
が、想定整形地は評価対象地に水路部分（橋部分を含む）
を含めます。
事例においては、橋および水路部分がかげ地部分となります。
15m

計算した価額から、その価額の40％

相続の大きな宅地としての評価によって①奥行価格補正率は、水路に架設されている橋部分を含めて計算し賃貸とになります。

［接道義務を満たしている評価対象地の評価計算事例］（普通住宅地区）の範囲内において相当と認める金額
評価対象地
３００㎡

20m

この場合の40％の範囲内において賃貸管理を控除した価額によって評価します。
相当と認める金額は、接道義務に基

橋 5m

り）
する場合のその通路に相当する部2m分の価額とされています。
この通路部
分の価額は、実際に利用している路の地積を乗じた価額とし、奥行価格
補正等の画地補正は行いません。
評価計算については、右の事例を4．まとめ

対象地と道路との間に水路および河川を隔てて評価対象地がある場合、接道義務を満たしているか否かが評

道路

路線価１㎡あたりの価額（1,000円単位）
200 → 20万円

①奥行価格補正
奥行距離を求めます。

20ｍ＋５ｍ＝25ｍ（奥行距離）200,000円 0.97（注）＝194,000円（路線価）（奥行価格補正率）＝評価対象地の1㎡あたりの評価額（注）奥行価格補正率表の補正率（20ｍ 15ｍ＋２ｍ ５ｍ） ２ｍ＝155ｍ＞25ｍ∴25ｍ（奥行距離）②不整形地補正
想定整形地を算出し、かげ地割合を求めます。

(20ｍ＋５ｍ) 15ｍ＝375㎡（想定整形地の地積）（375㎡−300㎡） 375㎡＝0.2（かげ地割合 小数点３位以下切捨て）

価方法に影響しますので、現況を確（想定整形地の地積−不整形地の地積） 想定整形地の地積＝かげ地割合

認するための現場の調査や役所での間口狭小補正か奥行長大補正のうち、低い率を求めます。

占用許可の有無を確認することが重Ａ：0.94（注1） 0.90（注2）＝0.84（小数点２位未満切捨て）

要です。
不動産は相続財産のなかで大きな割合を占めるケースが多く、かつ関係法規や権利関係もさまざまであり、評価が非常に複雑となります。正確に評価額を算出することができなけれ

物件調査

はじめにもご説明しましたが、評価

→

トラブル

ご覧ください。

← ２００Ｄ

宅建士線の路線価に、通路に相当する部分

水路

労務

づいて最小限度の通路を開設（買取

Ｂ：0.90（注3） 0.90（注2）＝0.81（小数点２位未満切捨て）
上記Ａ・Ｂのうちいずれか低い率
0.84＞0.81∴0.81（不整形地補正率0.6を下限とする）（注１）
不整形地補正率表の補正率（注２）
間口狭小補正率表の補正率（注３）
奥行長大補正率表の補正率 →ば、納税額に大きな影響を与えます。

③評価対象地の評価額

適正な納税を行うためにも相続税に

①②より、

奥行距離
間口距離

精通した税理士に依頼することをお

194,000円 0.81 300㎡＝47,142,000円（相続税評価額）

すすめします。

※水路がない場合は200,000円 300㎡＝60,000,000円 となる。

2023.7 ｜ 月刊不動産 17

管理 ー

不動産お役立ちQ & A

Management

人材獲得のための社内制度の見直し
賃貸管理
ビジネス
Vol.64

みらいずコンサルティング株式会社
代表取締役

今井 基次

賃貸仲介、売買仲介、賃貸管理、収益売買仲介、資産形成コンサルティングの経験を経て、
みらいず
コンサルティング株式会社を設立。不動産業者・不動産オーナーの経験をもとにして、全国の賃貸管理業を行う企業へのコンサルティングや講演・研修活動を行う。聴講者はこれまでに３万人を超え、好評を得ている。CPM®、CFP®、不動産コンサルティングマスターなど資格多数。著書に『ラクして稼ぐ不動産投資33の法則 成功大家さんへの道は管理会社で決まる！』（筑摩書房）がある。

estionQu

地方都市で不動産会社を経営しています。地域では中堅規模の会社で、社員の採用については、従来、中途社員を中心に行ってきました。
しかし８年前からは、地元大学生やＵターン
候補者など新卒社員も積極的に採用しています。
ただ、ここ数年思うように求人に対する応募が増えず、新卒・中途ともに採用がうまくいかないため、新規採用が人材不足に陥っています。緩やかにですが管理戸数は順調に増えてきています。
ところが、人材が獲得できないとなれば、今後の事業展開を考え直さなければなりません。人材を獲得するために、よい方法があればぜひ教えていただきたいです。

Answer
地方都市だけではなく、大都市部においても人材獲得が難しくなっています。難易度の高い仕事ほどより獲得が難しいため、人材の獲得競争はより激化します。
求人採用を成功させるには、
まずは「働き手が何を求めているのか」に注目すべきでしょう。希望する働き方、労働条件、休日日数、
ワークライフバランスなど、働き手が少ないなか、優良な労働者を確保するためには、企業側が柔軟に変わる必要があるのです。

若年層が減ることは確実ですが、現かで、不動産管理業は「選ばれる業

在でも若年の働き手が容易に集まる界」
として若者に認識されているのでわけではなく、人材採用が安泰といしょうか。事業を拡大するには、選ば

少子高齢化といわれて久しく、つう中小企業は限られています。働き手れる業界、選ばれる企業にならなけ

いに2022年の出生率は80万人を割が減るなか、優良な人 材はよりよい

ればなりません。

り込んでいます。2023年３月時点で、条件を求め、大手に集中していく傾

有効求人倍率は1.35倍を超えてお向にあります。一方、多様性を求めてり、求 人 数よりも働き手が少ない状

あえて中小企業を求める一定層も存況で、企業は人材募集をしても採用在しないわけではありません。

はじめにしにくい状況が続いています。将来、

18 月刊不動産 ｜ 2023.7

さて、今後さらに若年者が減るな問われる企業の包容力
企業トップだけでなく、マネジメン
ト層から会社全体の意識を時代に合法律失敗こそ成功の母です。それらの経度の導入などもよいでしょう。男女の… … 」とか「 今どきのゆとり世 代 は

験をもとに、今後自信を持って仕事に雇用機会が均等化するなかで、育児……」などと言っているようでは、よあたってくれるようになります。

も夫婦共同で行うことが常識であり、子どもの保育園へのお迎えも行けるい人材が集まりません。仮に入社したとしても、遠からず去っていくに違積極的な社内制度改革で、方が行くということがあたり前の世のができるようになり、これまで働きた

界は離職率が高いからと、辞める前

よって「仕事観」は違うのですが、「おくても働けなかった人を雇うことがで提での教育ではなく、育てる前提で金（給料）」
よりも「仕事とプライベー

きるのです。

の教 育を推 進するなど、これからはトとのバランス」が 重 要という考え

会 社の包 容力が問われます。
「 俺の方、いわゆる「ワークライフバランス」

労働者を獲得することがますます

時 代 は … … 昔 は … … 」という発 想を重視する人も多く存在しています。

難しくなるなか、他 社に先 駆けて差は、いち早く企業のトップが捨てなけ

年間休日や有給消化率などの充実

別化を図ることができれば、よりよい

ればなりません。若手からの意見がは、プライベートを充実させたい人か

人材を得ることができるでしょう。そあれば、積極的に話を聞く姿勢を持らは最も見られるポイントなのです。

のためには、まずは企業側の社内制

ち、新しい意見をつぶすのではなくマ

実際に新卒社員にヒアリングをす

度を見直し、働きやすい環境づくりを

ネジメント側が手を差しのべなけれ

ると、お金よりもプライベートを充実することが重 要といえるのではない

ばならないのです。

させたいという声もよく耳にします。

でしょうか。

イベントなどで、新卒社員に積極的には 、働く気 が あるの

プロジェクトリーダーやサブリーダーか？」などといわれるになってもらい、思い切って任せてしような内容ですが、そまうのもいい方法です。わからないこ

もそもそのような発想との連続ですが、「 信じて任せる」
こと

自体が時代錯誤であで責任感が生まれ、仕事を自分ごとり、企 業 側 が 柔 軟にとして捉えやすくなります。多少のミス

発想を転換しなけれはあっても、マネージャーがしっかりばならないのです。

とフォローをすればいいわけですし、

またフレックス制物件調査

時 代 が 時 代なら「 君

トラブル

たとえば、
オーナーセミナーや社内

宅建士

もちろん、世代だけでなく、個々に入により、定時だとできなかったこと

労務

いけるかが重要なのです。不動産業

世 代 特 性に企 業がいかに合わせて賃貸管理中になりました。
フレックス制度の導相続

働き手の心を捉える

いありません。時代の変化とともに、

賃貸

わ せる必 要 があります。
「 Z 世 代は

人材獲得のための社内制度改革
社内制度

福利厚生

マネジメント

若手主導のプロジェクト

年間休日の増加

若手の積極的な意見を採用

社外ベンチマークへの参加

有給消化率アップ

ボトムアップを受け入れる

部署へ親睦会予算の提供

時間有給

信じて任せる

資格取得応援フレックス勤務

失敗を包容する

社内勉強会

資格手当

放任ではない、
自由主義

社内イベントの充実

テレワーク可能

個人の権限アップ2023.7 ｜ 月刊不動産 19

労務 ー

不動産お役立ちQ & A

Labor

就業規則と
雇用契約書（個別労働契約）の関係

労務
相談

社会保険労務士法人
大野事務所代表社員

野田 好伸（特定社会保険労務士）

大学卒業後、社労士法人ユアサイドに入所し社労士としての基本を身に付ける。
その後6年の勤務を経て、2004年4月に大野事務所に入所する。現在は代表社員として事務所運営を担いながら、人事労務相談、人事制度設計コンサルティングおよびIPO支援を中心とした労務診断（労務デュー・デリジェンス）に従事する。

Vol.20estionQu

有期雇用の契約社員については、1年ごとの契約更新時に雇用契約書を交わしていますが、契約社員用の就業規則は整備していません。雇用契約書以外の労働条件については、正社員就業規則を準用するものとしていますが、法的に問題はありますでしょうか。

Answer
適用される就業規則に満たない個別の労働条件を設定・締結することはできず、当該部分は無効となり、就業規則の内容が労働条件となりますので、ご留意ください。なお、全労働者に適用される就業規則が無い場合は、労働基準法違反となります。

就業規則とは確化することで、労働者にとっては労義務はありません。契約社員やパー

働条件が確保されていることが確認

ト・アルバイト社員といった有期雇用

多くの労働者を使用する場合、賃でき、安心して仕事をすることができ者との間で作成することが一般的で金や労働時間といった労働条件を公ます。使用者にとっては、労働条件をあり、無期雇用・フルタイム勤務の正平かつ統一的に設定することが経営

画一的、統一的に処理できるというメ社員等に対しては、労働条件通知書

上効果的です。
また、労働者が就業す

リットがありますし、職場の規律を定を交付することが多いといえます。

る際に守るべき事柄や規律を定めなめることで懲戒などの制裁制度を含ければ、企業秩序を維持することはめ、企業秩序の維持が図られます。
ま困難であり、組織的・能率的な企業

た、労働者にとっても就業規則の規活動を行うことはできないことから、律を守るかぎり、使用者の恣意的な

労働契約法第7条では、「 労働者お労働者が就業上遵守しなければなら制裁を受けることを免れることになり

よび使用者が労働契約を締結する場ない規 律や労 働 条 件に関する具 体ます。

合において、使用者が合理的な労働的な細目について、明文化したものが就業規則となります。

しい

雇用契約書とは就業規則と個別労働契約との関係条件が定められている就業規則を労働者に周知させていた場合には、労就業規則の内容を区分すると、「労雇用契約書とは、個々の労働者の働契約の内容は、
その就業規則で定働条件そのものに関する部分」と、「そ

賃金・労働時間といった労働条件にめる労働条件によるものとする」とし

れ 以 外の職 場 規 律などに関する部

ついて書面に定め、労使双方で署名ており、就業規則の内容が個別の労分」に大別できますが、労働条件を明するものをいいますが、法令上作成

働条件となります。

20 月刊不動産 ｜ 2023.7

法律

さらに、
「 ただし、労働契約において、労働者および使用者が就業規則

図表：法令等と個別労働契約の優先順位の内容と異なる労働条件を合意して労働基準法 第92条

賃貸労働契約法 第13条

いた部分については、第12条に該当する場合を除き、
この限りでない」としていることから、同法第12条に該当

法令

労働協約

就業規則

労働契約

相続

する場合を除き、個別労働契約の内容が就業規則の内容に優先されるものとなります。

労働基準法 第13条

労働組合法 第16条

労働契約法 第12条

賃貸管理

同法第12条では、「 就業規則で定める基準に達しない労働条件を定める労働契約は、その部分については、無効とする。
この場合において、無効基準による。」
としています。
これらを整理すると、就業規則の効となり、無効となった部分について
は就業規則の条件まで引き上げられますが、就業規則の内容を上回る個
書の内容が有効となります。例を挙げると、就業規則で賞与を支給すると賞与不支給とすることは、就業規則

就業規則が法令又は労働協約に反する場合には、当該反する部分については、
第七条、第十条及び前条の規定は、当該法令又は労働協約の適用を受ける労働者との間の労働契約については、適用しない。

○労働組合法第16条（基準の効力）
労働協約に定める労働条件その他の労働者の待遇に関する基準に違反する
労働契約の部分は、無効とする。
この場合において無効となった部分は、基準の定めるところによる。労働契約に定めがない部分についても、同様とする。

○労働基準法第13条（この法律違反の契約）で定める基準に達しないため無効とこの法律で定める基準に達しない労働条件を定める労働契約は、その部分になります。一方、就業規則で賞与不支

ついては無効とする。
この場合において、無効となった部分は、この法律で定める

給としながら、営業職など特定の社員について賞与を支給することは特約として有効です。

法令等と個別労働契約の関係
前述のとおり、就業規則で定める基準に満たない個別労働契約（雇用基準による。

○労働基準法第92条（法令及び労働協約との関係）
就業規則は、法令又は当該事業場について適用される労働協約に反してはならない。

実務上の留意点

します。
また本問のように、就業規則にお契約書）を設定することはできません

正社員、契約社員、パート社員等

いて「契約社員、パート社員等についが、同様に法令や労働協約に反するの雇用区分にかかわらず、全従業員ては本規則を適用せず、個別契約書

個別労働契約も無効となります。
それに対し、同一の就業規則を適用してに定めるところによる」としている状ぞれの優先順位（上下関係）についいる企業がありますが、その場合、個況、つまり、すべての労働者に適用さては、法令、労働協約、就業規則、個別に設定した労働条件が無効となるれる就業規則が整備されていない状

別労働契約の順となり、図表のとおり可能性が高いことから、雇用区分毎

況は、労働基準法第89条違反となりです。

に就業規則を整備することをお勧めますので、ご留意ください。

2023.7 ｜ 月刊不動産 21

物件調査規定していながら、一部の社員に対し○労働契約法第13条（法令及び労働協約と就業規則との関係）トラブル

別の労働条件については、個別契約

ついては、無効とする。
この場合において、無効となった部分は、就業規則で定める基準による。

宅建士

内容を下回る個別の労働条件は無就業規則で定める基準に達しない労働条件を定める労働契約は、その部分に労務となった部分は、就業規則で定める○労働契約法第12条（就業規則違反の労働契約）

宅建士 ー
Real Estate Notary

宅建士講座

都市計画法

〜都市計画の内容①〜

宅建士試験合格のコツ
都市計画は、都市計画法が用意している都市計画のメニューの中から、その区域にふさわしいものをピックアップしてあてはめるという方法で行われます。
都市計画の内容とは、そのメニューのことです。本試験では、ほぼ毎年１問出題
されています。

Vol.10Vol.52

都市計画の内容（1）区域区分
具体的な都市計画のメニューのうち、最もすでに市街地を形成している区域およびおおむね10
市街化区域
年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域
重要といってもいいのが区域区分です。区域
区分とは、都市計画区域内を市街化区域と市市街化調整区域 市街化を抑制すべき区域
街化調整区域に区分することをいいます。
都市計画区域のすべてを市街地にしてしまうと住みにくい都市となるので、農業中心の場所などを市街化調整区域として、市街化すべき場所とそうでない場所を線引きして歯止めをかけることにしたのです。要するに、市街化区域は市街地にする区域であり、市街化調整区域は逆に市街地にしない区域です。
この定義を一言一句完璧に丸暗記する必要はありません。
「すでに市街地」「10年以内」「抑制」などのキーワードを押さえておけば大丈夫です。
市街化区域と市街化調整区域は、それぞれの区域の具体的なイメージを持つようにしましょう。市街化区域
は、文字どおり市街地というイメージで、市街化調整区域は農村地帯というイメージです。市街化調整区域は、市街化を抑制するといっても、都市計画区域の一部ですから、
だれも住まない山の中ではありません。
区域区分は、
すべての都市計画区域で定められるわけではありません。地方の実状に合わせて、区域区分を定めないこともできます。ただし、三大都市圏などの大都市に係る都市計画区域については、必ず区域区分が定めら
都市計画区域れることになっています。
市街化区域
都市計画区域
なお、区域区分を行わないこととした都市計画区域の
既成市街地
および
ことを非線引き区域または非線引き都市計画区域という準都市計画区域外
新市街地
ことがあります。区域区分は、都市計画区域内に線を引
市街化調整区域
いて、市街化区域と市街化調整区域に区分する作業だからです。
区域区分が決められていない
準都市計画区域
都市計画区域
区域区分により、日本の国土は右図のように区分されることになります。
（2）地域地区
区域区分よりもっと具体的な都市計画のメニューとして、地域地区と呼ばれるものがあります。以下、重要なものに絞ってみていきます。
1. 用途地域
用途地域とは、建築物の用途に着目して地域の区分を定め、建築基準法により、それぞれの地域にふさわしい形態制限等を行う地域のことをいい、下記の表にあるように13種類あります。
用途地域

住居系

22 月刊不動産 ｜ 2023.7

定義①第一種低層住居専用地域

低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域②第二種低層住居専用地域

主として低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域③第一種中高層住居専用地域

中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域④第二種中高層住居専用地域

主として中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域⑤第一種住居地域

住居の環境を保護するため定める地域⑥第二種住居地域

主として住居の環境を保護するため定める地域

法律

植杉 伸介
賃貸

宅建士・行政書士・マンション管理士、管理業務主任者試験などの講師を35年以上務める。著書に『マンガはじめてマンション管
理士・管理業務主任者』（ 住宅新報出版）、『 ケータイ宅建士
2022』
（三省堂）
などがあるほか、多くの問題集の作成に携わり、受験勉強のノウハウを提供している。

相続

住居系

賃貸管理

定

用途地域

義

工業 系

農業の利便の増進を図りつつ、これと調和した低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域⑨近隣商業地域

近隣の住宅地の住民に対する日用品の供給を行うことを主たる内容とする
商業その他の業務の利便を増進するため定める地域⑩商業地域

主として商業その他の業務の利便を増進するため定める地域⑪準工業地域

主として環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便を増進するため定める地域⑫工業地域

主として工業の利便を増進するため定める地域⑬工業専用地域

工業の利便を増進するため定める地域問題を解いてみよう！

【Ｑ１】 市街化区域については、少なくとも用途地域を定めるものとし、市街化調整区域については、原則として用途地域を定めないものとする。
（H30 問16）【Ｑ２】 第二種住居地域は、中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域とされている。
（R2・10月 問15）

こう考えよう！＜解答と解き方＞
Answer 1 【解説】市街化区域は、市街化を図る区域であり、建物がたくさん建築されるので、必ず用途地域を定めることにしています。
これに対し、市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域であり、基本的には建物を建築しない場所なので、建物の用途に関する用途地域を定めるのは矛盾しています。
したがって、原則として用途地域を定めません。

Answer 2 【解説】 第二種住居地域は、主として住居の環境を保護するため定める地域です。本問の記述内容は、第二種住居地域ではなく、第一種中高層住居専用地域に関するものです。

2023.7 ｜ 月刊不動産 23

物件調査

論点の確認と
を
知識の定着

トラブル

この13種類については、定義の中身も押さえておいてください。ただし、一言一句正確に暗記する必要はありません。他の区域と区別できるように、キーワードを押さえておけば大丈夫です。たとえば、第一種低層
住居専用地域と第二種低層住居専用地域の違いは、冒頭に「主として」という言葉が入るかどうかだけが違っています。
そして、都市計画区域のうち、市街化区域には必ず用途地域を定める必要がありますが、市街化調整区域には原則として用途地域を定めません。
この知識は非常に重要です。
市街化区域は、市街化を図る区域なので、建物がたくさん建築されます。用途地域を決めておかないと、閑静な住宅街のど真ん中にキャバレーが建築されるなどということが起きてしまいます。それゆえ、必ず用途地域を定めることにしているのです。
これに対し、市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域なので、基本的には建物を建築しない場所です。建物を建築しない場所なのに、建物の用途に関する用途地域を定めるのは矛盾しています。
したがって、
原則として用途地域を定めないのです。
非線引き区域および準都市計画区域は、必要に応じて用途地域を定めることができます。

宅建士⑧田園住居地域

労務

商業系⑦準住居地域

道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するため定める地域

トラブル対応 ー！

Trouble shooting

不動産

トラブル

事例と対処法事例から対処法と防止法を探る

Vol.22

買主のローン解除通知が、特約の期日までに売主に到達しなかったことによるトラブル「解除権留保型」のローン特約において買主がローン解除を行う場合、特約の期日までに、買主のローン解除の意思表示が売主に到達しなければ、契約解除の効果は生じません。媒介業者は、買主のローン解除の意思表示を受けた場合、必ず特約の期日までに売主に到達させる必要があることに、十分な注意が必要です。

トラブル事例から考えよう

買主の融資解除の通知を媒介業者が解除期日までに売主に伝えなかった【東京地判 令3・10・22】

取引経過（1）令和2年8月27日、買主Ａと売主Ｂは、本件土地について、本件売買契約を締結し、翌28日、
ＡとＢは、Aが内金450万円を支払うことにより、決済日・融資解除期日等の変更契約を締結した。
＜本件売買契約（変更契約後）の内容＞
売買代金：9,000万円

内

手 付 金：450万円

違 約 金：900万円（変更契約前：450万円）

金：450万円（変更契約前：なし）

決 済 日：令和2年10月26日（契約変更前：同年9月28日）

融資特約：融資が否認された場合、買主は融資解除期日までであれば売買契約を解除できる
融資解除期日：令和2年10月6日（変更契約前：令和2年9月19日）（2）
同年10月5日、
Ａは金融機関に申し込んだ融資が否認されたため、融資特約により契約解除を行う旨の書面（本件解除通知）
を、買主側媒介業者Ｃに交付した。
同日、Ｃは売主側媒介業者Ｄに、同書面のデータを添付したメールを送信したが、Ｄの担当者は、「Ａの融資否認に信用できない点があった。融資解除期日を延長したのに本件契約が解除されることをＢが納得しないと考えた。
Ｃより本件土地をＣが購入するかもしれないとの話を聞いていた」
ことから、Ｃの本件土地購入の判断がされるまでは、Ａの本件解除通知をＢに伝えることを留保した。
そのため、本件解除通知は融資解除期日を経過した後にＢに到達した。
（3）
ＡはＢに、融資特約により契約を解除したとして900万円（手付金および内金）の返還を求めたが、Ｂは融資
解除期日までに本件解除通知を受けていないとして返還を拒絶した。
（4）
Ａは、
Ｂに対し手付金および内金（900万円）の返還を求める訴訟（事件１）と、Ｄに対し不法行為を理由とする900万円の損害賠償を求める訴訟（事件２）を提起した。

買主

買主側
媒介業者

売主側
媒介業者

売主

Ｂは、融資解除期日までに本件解除通知が到達していないとして、Aへの手付金・内金900万円の返還を拒絶

A

C

D

B

事件 １

買主

本件解除
通知

10月5日に到達

10月5日に到達

10月6日を
過ぎて到達

事件 ２

買主

10月6日
（融資解除期日）24 月刊不動産 ｜ 2023.7

AA

手付金・内金の返還請求

900万円の損害賠償請求

B

D

売主

売主側
媒介業者

法律

【本件裁判所の判断】
事件１ 売主Ｂに対する請求事件２ 売主側媒介業者Ｄに対する請求【理由】 宅建業者であるＤの立場に照らすと、売主Ｂのみならず買主Ａに対しても、本件解除通知を了知したときは、遅滞なくＢに伝える信義則上の義務があり、これを行わな
かったことはＡに対する不法行為に当たる。

相続【判決】 損害賠償900万円を認容【理由】 媒介業者Ｄが故意に本件解除通知を売主Ｂに伝達しなかった以上、買主Ａの本件意思表示がＢに伝達される可能性はなかったと認められることから、融資解除期日までに本件意思表示がＢの勢力範囲内に置かれたとは認められない。

賃貸【判決】 請求棄却

思表示が売主に到達せず、買主にローン特約の場合は、前記①〜

ローン特 約には、「解除権留保

損害が生じた場合、媒介業者はそ④の対応が必要であることを周型」（ 融資承認が得られなかった場の損害について賠償責任を負うこと

知徹底する。

合、買主が契約解除をすることがでになります。媒介業者においては、買（注）裁判例などにおいて、買主のローン解除が

きる特約）
と、
「条件型」
（買主が融資主がトラブルに巻き込まれないよう、可能なのに、媒介業者（担当者）が誤った

承認を得られなかった場合、契約が

次のような慎重な対応が必要です。

買主に責任がありローン解除はできない」

自動的に消滅する「解除条件型」、①買主がローン解除できなくなる事等として、買主のローン解除を妨げる（媒介

買主が融資承認を得られた場合、態に陥らないよう、買主の融資申契約の効力が発生する「停止条件

込み手続きの状況等を把握する。

型」）があります。

②買主の融資が不承認となった場
合、
ローン解除の意思表示が、特込みが不承認となった（もしくは承約の期日までに、必ず売主に到達認が判明しなかった）場合、「 条件

するよう手配を行う。
（注）

業者に賠償責任が生じる）例が見られる。
媒介業者においては、融資不承認が明確に買主の責 任といえるものでない限り、ローン解除の意思表示の売主到達を行う（買主の解除権を確保する）必要があると認識しておきたい。

03型」
ローン特約の場合は、売買契約③特約の期日までに買主の融資承が自動的に消滅、または不成立とな認が得られるかが不明な場合は、「条件型」ローン特約の場合、特りますが、「 解除権留保型」の場合

必ず特約の期日までに「Ⓐ特約の約の期日までに、融資承認が得られは、買主が特約によるローン解除を

期日の延長の覚書等を締結する。

なければ、売買契約は自動的に消滅行わなければ、契約は解除されず、
まⒷローン解除の意思表示を売主等することから、買主が融資を得らた、特約の期日後は、買主はローンに到達させる手配を行う」のいず

れず契約が履行できないのに、契約解除をすることができなくなります。

れかを行う。

解除をすることができない等の事態は生じません。

媒介業者においては、「 解除権留

④買主が、ローン解除の意思表示

保型」
ローン特約におけるローン解を行った場合は、売主にその意思

買主・媒介業者の、「 解除の意思除は、「ローン解除の意思表示が、

表 示が到 達したことを確 認する表示が特約の期日までに売主に到特約の期日までに、必ず売主に到達（売主側媒介業者に伝達を依頼

達しない」
リスクの回避には、「 条件する」必要があることについて、十分する場合は、売主に到達した確認型」
ローン特約の利用が有効と思わな注意を払っておく必要があり、
ま

をする）。

れます。

た、契約締結に際して、買主に説明・理解を得ておくことが重要です。

02

解除権留保型ローン特約と媒介業者の対応「解除権留保型」
ローン特約にお一般財団法人不動産適正取引推進機構 調査研究部 上席研究員
不動産鑑定士

中戸 康文

一般財団法人不動産適正取引推進機構（RETIO）
は、「不動産取引に関する紛争の未然防止と迅速な解決の推進」
を目的に、1984（昭和59）年財団法人として設立。不動産取引に関する紛争事例や行政処分事例等の調査研究を行っており、これらの成果を機関誌『RETIO』
やホームページなどによって情報提供している。HP：https://www.retio.or.jp/

2023.7 ｜ 月刊不動産 25

物件調査

条件型ローン特約の利用

トラブル

特約の期日までに、買主の融資申認識や独自の見解により、「 融資不承認は宅建士⑤営業担当者に、「 解除権留保型」

労務

いて、媒介業者の責任で買主の意

賃貸管理

解除権留保型
ローン特約の注意点

01

物件調査 ー

物件調査のノウハウ

Vol.52

Research

売買重要事項の調査説明 〜取引直前調査編⑥〜

測量図をめぐる売買特約の記載方法について
不動産の売買契約書を作成する場合、取引当事者から要求される取引方法に関する約束事を売買契約書の特約に定める作業は、正確さと有効性がなければならないために、苦労をするものです。本章では、地積測量図をめぐる特約を作成する際の重要なポイントについて述べます。

“特記事項”と“特約条項”の違いを「 公 簿 1 7 7 ㎡（ 5 3 . 5 4 坪 ）、価 格
3,640万円、3.3㎡単価68万円」と広告に表示した坪単価について、買主確定測量図作成を求める
公簿売買取引

一見、よく似ている言葉ですが、不から坪単価交渉が入りました。坪単取引において、「 確定測量図作成」

動産売買の手続きでは、
２つの言葉

価交渉は、敷地面積の177㎡が実際を求める取引が数多くありますが、現の使用方法はまったく異なります。

に存在することが前提ですので、
この

実には、隣接地所有者の署名押印が“ 特 記 事 項 ”は、売買重要事項説

ような場合は“事実上の実測売買”と必要になるため、必ずしも成功裏に明書において、不動産の契約内容不判断される場合があります。取り引き

実現できない場合があります。
そのよ適合に関与する事実を記載します。

完了後、買主が実測したところ、9㎡

うな場合にも対処できる以下の特約

一方、交渉事で決まったことがあ余り、公 簿 面 積よりも少なかったたが有効です。

れば 、売買契 約 書の“ 特 約 条 項 ”にめ、訴 訟となりました。その結 果 、最「本物件の契約締結後、売主は、記載します。重要事項説明書は、そ

高裁では「開差5％を超える実測面

買主の費用負担により、直ちに資格もそも「交渉をしなければならないよ

積と公簿面積との食い違いは，売買ある土地家屋調査士に土地の測量

うな契約内容不適合の事実そのもの

契約の当事者にとって通常無視し得をさせ、○年○月○日までに筆界確を忠実にありのまま表現して記載すない」（ 平成13年11月22日最高裁）

認書添付の確定地積測量図を作成る」ということが大切です。

としたのです。

し、買 主に交 付することとする。万このような場合は、次のような特約

一、筆界確認書を作成できない場合

公簿売買でも実測売買とみなされる取引が必要になります。

は、本物件の契約を白紙解除するこ「 本 件 取引の交 渉 過 程で坪 単 価ととし、この場合の測量に要した費交渉が行われましたが、本件売買代用は、買主の負担とする。ただし、買“公簿売買”取引は、「 売買対象面

金の価額は、実測面積を離れた他の主が現況測量図作成による取引の積は登記簿記載面積とし、後日、地要因を含めた売買代金総額の交渉継続を望む場合は、本契約を白紙解

積測量をした結果、登記簿記載面積

結果の金額です。」

除しないこととする。」と相違しても、互いに異議申し立てを

また、地積測量図がない場合は、せず、代金の増減請求をしないことと宅 建 業 者が簡易計 測による敷 地 現する」などと明記するものです。

況図を作成し、現況の概算面積を買こんな事件がありました。

主に告知しておくことが大切です。

宅建業者が愛知県岡崎市の土地

26 月刊不動産 ｜ 2023.7

敷地分割予定の売買取引
売主が、自宅の敷地の一部を分割

法律

して、
「 上記筆界確認書は、筆界が別す」という土地家屋調査士の証明印

計画そのものですので、費用等はす

紙測量図のとおりであることを隣接を有効とする法務局が出はじめていべて売主負担とする以下の特約があ

土地所有者等本人を確認し、署名押ます（ポイント参照）。

ります。

印されたものであることを証 明しま「 本 物 件 敷 地 3 3 0 ㎡ の内 、売 主

賃貸

して売却する場合は、売主側の事業

ポイント

定 図 」参 照 ）を実 測し、分 筆 登 記申

最近では、筆界確認書作成の際、「印鑑証明書が添付できないときは、所有者との関係を“本人”と記載」
して、土地家屋調査士が本人と証明すれば、下記のように、法務局が認印にも対応できるようになりつつあります。

請を行うこととする。万一、○年○月

賃貸管理○日までに、売主が、筆界確認書を相続

は、北側140㎡（別紙「敷地分割予作成できず、分筆登記申請をすることができない場合は、本契約を白紙解除とする。この場合の測量に要し労務た費用は、売主の負担とする。」

宅建士

境界標の設置条件付きの売買取引
地積測量図があるが、敷地境界標の1か所が見つからない場合、境界トラブル

標復元のための作業を条件とした以下のような特約があります。
「 本 件 契 約 締 結 後 、売 主は、直ち

物件調査に、買主の費用負担の上で、○年○月○日までに、本物件敷地の南側道路境界線上にて、東側隣地との間の境 界 点に、境 界 標の設 置を土 地 家
屋調査士に依頼することとする。万一、隣地所有者の署名押印による筆
界確認書を作成できない場合は、本件契約を白紙解除とする。この場合の測量に要した費用負担は、買主の負担とする。」
最近では、筆界確認書作成の際、「印鑑証明書が添付できないときは、『所有者との関係』を“本人”と記載」

不動産コンサルタント

津村 重行

三井のリハウス勤務を経て有限会社津村事務所設立。2001年有限会社エスクローツムラに社名変更。消費者保護を目的とした不動産売買取引の物件調査を主な事業とし、不動産取引におけるトラブルリスク回避を目的に、宅建業法のグレーゾーン解消のための開発文書の発表を行い、研修セミナーや執筆活動等により普及活動を行う。著書に『不動産物件調査入門 実務編』
『不動産物件調査入門 取引直前編』（ともに住宅新報出版）など。

2023.7 ｜ 月刊不動産 27

Initiate Member

令和８年度４万社達成を目指します！

新入会員名簿［令和5年5月］

都道府県

市区町村

商号名称

都道府県

市区町村

北海道

札幌市

株式会社 アサヒグローバルエステート

東京都

台東区

株式会社 ５３０３

商号名称

都道府県

市区町村

三重県

四日市

オールウェイズ 株式会社

商号名称

札幌市

合同会社 Ｎ−ＧＲＡＣＥ

新宿区

株式会社

いなべ市

株式会社 Ｄクリエイト

札幌市

スペースプロバイド 株式会社渋谷区

桜丘ホールディングス 株式会社

滋賀県

草津市

株式会社

札幌市

合同会社 スマイルール

中野区

サトー運送

京都府

京都市

合同会社 ＳＨＵＪＵ

札幌市

株式会社

港区

株式会社 ＳＡＬＯＮ ｄｅ ＯＡＳＩＳ

京都市

株式会社 ｄ．
ｈｏｍｅ

札幌市

株式会社 ヒルズ

豊島区

ＪＣＭ 株式会社

京都市

株式会社 ｎ
ｉ
ｊ
ｉ
ｉ
ｒｏ

稚内市

株式会社 フェニックスコーポレーション

新宿区

株式会社 シエル

大阪市

アイトラスト不動産

札幌市

株式会社 ＨＯＫＫＡＩＤＯ ＰＲＯＰＥＲＴＹ

港区株式会社 シティプロパティ＆リース

吹田市

株式会社 Ｉ Ｂｒｅａｚ Ａｓｓｅｔｓ

河東郡

株式会社 ライフガーダー

港区

株式会社

総合スター

大阪市

株式会社

石川住宅サービス

札幌市

株式会社 わのまま

渋谷区

株式会社

創成

大阪市

合同会社

一佳

札幌市

株式会社 ＯｎｅＤｒａｆｔ

中野区

ダイナマイトアマゾネス 合同会社

吹田市

大阪不動産・ＦＰサービス 株式会社

青森県

八戸市

株式会社 アドバンス不動産

目黒区

大丸開発

株式会社

東大阪市

関西グローバル

岩手県

西磐井郡

株式会社 Ｔａｋａｒａｈｏｕｓｅ

文京区

太陽不動産グループ 株式会社

大阪市

株式会社 ｇｏｏｄ

宮城県

仙台市

株式会社 アールグラン

新宿区

株式会社

髙嶋

岸和田市

株式会社 コトハウス

仙台市

株式会社 アネスティ

新宿区

株式会社 ＴＥＡ

吹田市

サイエステート 株式会社

仙台市

株式会社

国際ツーリスト仙台

文京区

株式会社

天然果実

大阪市

シニアサポート不動産

塩竈市

株式会社

鈴木工務店

新宿区

東松住建

株式会社

大阪市

合同会社

潤長

仙台市

株式会社

仙栄工業

西東京市

徳富不動産管理

東大阪市

株式会社

大工さん

仙台市

株式会社 ディシープランニング杉並区

株式会社 ドリーム不動産

茨木市

株式会社 テック

仙台市

株式会社

理以建設

品川区

七企画

大阪市

株式会社 トモダチハウス

仙台市

株式会社 レジスタ

荒川区

株式会社

和泉市

株式会社 ＢＥＹＯＮＤ

仙台市

レックス 株式会社

渋谷区

株式会社 パワーコンサルティングネットワークス

枚方市

枚方賃貸フレッシュスタート不動産

福島県

須賀川市

株式会社 ライトハウスジャパン

大田区

ひつじ不動産

岸和田市

株式会社

茨城県

水戸市

オンサイト・ラボラトリー

品川区

ひまわりプランニング 株式会社

大東市

Ｌ
ｉ
ｔｓ 株式会社

宇都宮市

スタート不動産

中央区

株式会社

小山市

ハイビック 株式会社

新宿区

株式会社 ＦＡＣＴＳ

林事務所

合同会社

株式会社

サイファ東京

株式会社

大阪府

株式会社
八角形

合同会社

媛興業

兵庫県

松井工務店

株式会社

株式会社

山直

神戸市

星和ホーム

姫路市

ダイネン 株式会社

栃木市

株式会社 ＳＫリアルティー

新宿区

株式会社 ファンドディベロップ

三木市

株式会社 Ｌ
ｉ
ｆｅ．
ｌ
ｅ

群馬県

前橋市

ニチゼン住宅プラザ 合同会社

八王子市

株式会社

不動産集団

奈良県

奈良市

株式会社

埼玉県

さいたま市

株式会社 アイシン

江戸川区

株式会社

舟渡

島根県

松江市

合同会社 ひだまり

岡山県

岡山市

株式会社 アストラ

倉敷市

ＫＵＮＯＩＣＨＩ

広島市

株式会社 Ａｐ
ｉ
ｓ Ｏｐｅ
ｒａ
ｒ
ｉ
ｕｓ

志木市
さいたま市

株式会社 ｉｓｍ

江東区

合同会社 マネット

エシカルファーム 株式会社

杉並区

丸武産業

有限会社

新日本コンサルティング

川口市

株式会社

千代田区

株式会社 ミスターホーム

富士見市

株式会社 トーリン地所

中央区

株式会社

三峰不動産

福山市

県南ＳｋｙＥｓｔａｔｅ 合同会社

さいたま市

盛源

合同会社

八王子市

株式会社

巒アセットサービス

竹原市

ラフォーレ・アンスティテュ 株式会社

市原市

株式会社 イーズテック

中央区

株式会社 リ．ザルツ

千葉市

株式会社

新宿区

株式会社 ＹＫ ＡＳＳＥＴ

市川市

株式会社 ウェルス

足立区

合同会社

訳あり不動産

銚子市

株式会社

横浜市

株式会社

白石コンサル市川市

株式会社 ＴＫＧ土地開発プランニング

横浜市

住大不動産

八街市

ナミカワホーム 株式会社

川崎市

株式会社

千葉県

東京都

昌栄

一託不動産

海と夕日不動産

神奈川県

広島県

山口県

愛媛県

株式会社
弘商

福岡県

株式会社

山口市

まねき不動産坂辻工業

松山市

あおぞら宅建松山市

株式会社 ＳＯＲＡ

株式会社

松山市

株式会社 ＭＡＴＥＲＡＳ

北九州市

Ｋ１０６ 合同会社

新宿区

株式会社 イースリー

新潟市

株式会社 エッジ福岡市

だるま不動産

豊島区

Ｖｏ
ｉ
ｄＶｉ
ｓ
ｉ
ｏｎ 合同会社

新潟市

株式会社 Ｅｖｏ
ｌ
ｖｅ

北九州市

株式会社 ヒットホーム

豊島区

Ｕｍ 株式会社

新潟市

株式会社 ＧＩ
ＴＡ

福岡市

抱夢管理

台東区

Ｈ．
Ｊ．アステラス 株式会社

富山市

株式会社 ＴＲＵＳＴ

福岡市

株式会社 ラゴム

新潟県

富山県

千代田区

株式会社 ＡＫコーポレーション

練馬区

エスエスシーコーポレイション 有限会社

新宿区

株式会社 ＭＡＯコーポレーション

八王子市

株式会社 エムエーライジング

株式会社

高岡市

株式会社 ログ熊本市

株式会社 グラシアス

金沢市

タケグチ不動産熊本市

株式会社 シーク不動産

金沢市

株式会社 ナインデザインスタジオ

熊本市

有限会社 ムラカミ

山梨県

中巨摩郡

紳英興産

株式会社

大分県

大分市

スペースプラス 株式会社

石川県

熊本県

港区

株式会社 ＬＢＩ

北杜市

バウムコレクション 合同会社

宮崎県

宮崎市

株式会社 グッデイホーム

墨田区

株式会社 ＯＴＯＭＩＫＡ

長野県

北佐久郡

株式会社 ＩＶＹ ＣＡＰＩ
ＴＡＬ

沖縄県

宜野湾市

株式会社 シュリ

足立区

株式会社

岐阜県

岐阜市

八矢不動産

那覇市

株式会社 Ｐｌｕｓ ＨＯＵＳＥ

渋谷区

共立アセットコンサル

静岡県

沼津市

合同会社 ＳＴＲ

浦添市

株式会社

港区

株式会社

浜松市

合同会社 ｂｂｌａｂｏ

沖縄市

有限会社 トダホーム

渋谷区

株式会社 クラシア

静岡市

株式会社 ファビュラス

うるま市

有限会社 クリエイト技研

中野区

株式会社 ｇｏＥＮ

浜松市

株式会社 ワイズプロジェクト

北千住工務店

樹楽製作所

株式会社

5月末正会員：35,222 従たる事務所：4,129

28 月刊不動産 ｜ 2023.7

山口市

琉球経済開発地方本部の動き Activity Condition
REPORT

東京都本部「令和４年度 女性向け流通イベント」を開催

令和５年１月２４日（火）、東京都本部は、
アパホテル＆リゾート両国駅タワーにおいて女性向け流通イベントを開催しました。
女性会員を対象とした流通イベントは以前から人気があり、３年ぶりの開催となった今年は、
１０１名の方にご参加いただ
きました。
第１部の講師は、
アパホテル取締役社長の元谷芙美子氏です。元谷氏はフレンドリーな雰囲気の方で、講演前から参加者との名刺交換や写真撮影に快く応じてくださいました。参加された皆さまは、元谷社
長ならではのエピソードに興味津々の様子で、質疑応答も活発に交わされました。
続いて第２部は、本会の内田事業課長よりラビーネットの紹介が行われ、第３部では交流会が開催されました。
ビュッフェ形式でドリンクや軽食を楽しみながら、親睦を深めていただくことができました。積極的

第１部イベントの様子

な参画に心からお礼申し上げます。
イベントの最後には、元谷社長から、
アパコーヒー、
アパカレー、書籍等のお土産が来場者全員に手渡されました。
当企画は令和５年度も実施する予定ですので、今回ご参加いただ
いた方はもとより、参加いただけなかった皆さまにおかれましても、ぜひよろしくお願いいたします。
本イベントが皆さまのご商売におけるネットワーク形成の一助となりま懇親会で談笑する元谷社長（右）
と参加者

すように。
REPORT

愛媛県本部「令和４年度 第４回法定研修会」を開催

令和５年２月17日（金）、愛媛県本部では、松山市総合コミュニティセンタ−において、令和４年度最後となる法定研修会を開催しました。当日は天候にも恵まれ、計109名の方が受講されました。
今回の研修は、第２回・第３回で行った①地域活性化と不動産業（講師：国立大学法人愛媛大学社会共創学部 環境
デザイン学科准教授

羽鳥剛史氏）、②近年大きく変わる民法等と不動産Ⅰ（講師：田所法律事務所弁護士 重松大輔氏〈愛媛県本部顧問弁護士〉）に加えて、③イン
ボイス制度、改正電子帳簿保存法（講師：高松国税局
課税部消費税課 軽減税率・インボイス制度係 係長
長尾崇志氏）
を行いました。
「インボイス制度」の講義については、時間がオーバーするほど多くの意見や質問が寄せられたため、令和５年度の本研修でも再度取り上げたいと考えています。

会場の様子

2023.7 ｜ 月刊不動産 29

! 協会からのお知らせ Information
令和５年春の褒章
令和５年春の褒章が４月18日（火）に閣議決定さ
れ 、計 6 6 4 名 が 受 章しました。国 土 交 通 省 は 2 9日（土）付けで褒章受章者を発表。全日本不動産協会・
不動産保証協会からは、多年にわたる宅地建物取引業への業務精励により、宮嶋義伸 全日本不動産協会
常務理事（埼玉県本部）、石原孝治 全日本不動産協会理事（東京都本部）が黄綬褒章を受章されました。
これにともない、５月15日（月）に国土交通省にて伝達式が行われ、受章された両名は他の受章者と共に出席し、褒章を受けました。

左：石原理事、右：宮嶋常務理事

伝達式 会場の様子

石原孝治

全日本不動産協会理事

宮嶋義伸

全日本不動産協会常務理事

2 0 2 4 年 版「 不 動産手帳」お申込みのご案内
2024年版の「不動産手帳」より、希望者への無償配布とさせていただくことになりました。
今後も不動産手帳の送付を希望される方は、
下記【申込要領】をご参照の上、フォームまたはQRコードよりお申込みください。
【申込要領】●お申込みをいただいた正会員（本店）
１社につき１冊に限り、無償にてお送りいたします。

※従たる事務所（支店）分や、２冊目以降をご希望の場合は、ご所属の地方本部へご連絡ください。

●2024年版 不動産手帳の発送は令和５年11月頃を予定しております。
●お申込みいただいた方には、次年度以降も継続してお送りいたします。
お申込みフォーム
https://forms.gle/VHnZpuQzdddikNbC630 月刊不動産 ｜ 2023.7

QRコード☆全日グループによるＤＸ推進の切り札☆
令和５年度より新規入会申込・会員登録情報の変更等に電子申請システムが導入されます！

令和５年４月より順次トライアル運用を開始し同年９月１日より電子申請に完全移行します。
これにより、
これまで申請書で行っていた届出全般について２４時間どこからでもお手続きが可能となります。
※トライアルの開始時期は所属地方本部ごとに異なりますので、こちらからご参照ください。

☆申請画面には下のバナーからアクセスできます（※ご利用はトライアル開始地方本部のみ）

https://nyukai.zennichi.or.jp/shinsei/

https://member.zennichi.or.jp/member/

STAFF LIST
● 発行人

● 制作

● 編集

● 発行所

中村裕昌

公益社団法人 全日本不動産協会
公益社団法人 不動産保証協会
広報委員会

株式会社住宅新報

公益社団法人 全日本不動産協会〒 102-0094 東京都千代田区紀尾井町 3-30（全日会館）
TEL:03-3263-7030（代） FAX:03-3239-2198
公益社団法人 不動産保証協会〒 102-0094 東京都千代田区紀尾井町 3-30（全日会館）
TEL:03-3263-7055（代） FAX:03-3239-2159
URL https://www.zennichi.or.jp/

月刊不動産

2023年7月号

令和5年7月15日発行※本誌掲載記事の無断転載を禁じます。

物件登録・検索システム

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全 日 本 不 動 産 協 会 会 員 支 援 システム

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発 行 所「ラビーネット不動産」では、物件の検索をはじめ、本誌に掲載されている「不動産お役立ちQ＆A」
を閲覧できます。

ラビーネット不動産
https://rabbynet.zennichi.or.jp/
スマホの場合は、
ここからアクセスしてね！

全日本不動産協会

公 益 社 団 法 人 全日本 不 動 産 協 会
公益社団法人 不 動 産 保 証 協 会

2023（令和5）年7月15日（毎月1回15日発行） 第51巻第7号 発行所 公益社団法人〒102 - 0094 東京都千代田区紀尾井町 3 - 30 全日会館 TEL：03 - 3263 - 7030（代）

業務を一気通貫できるサービス群

https://www.zennichi.or.jp/practice/flow/

中村 裕昌

入会の詳細については、各地方本部へお問合せください。
URLもしくは QRコードから公式サイトへアクセスできます。

発行人※件数制限あり。各サイト加入料・掲載料は別途必要

7

イタンジ株式会社がサービス提供

リーシングをスムーズにする機能が豊富

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手間がかかる物件登録や物件検索の負担を軽減します。リアルタイムに物件情報が連携されるた2023

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MONTHLY
REAL ESTATE

2023 年 4 月、