M O N T H LY R E A L E S T AT E

［題字］故 野田卯一 会長

10
OCTOBER

2021
新 幹 線 車 両が 走る 在 来 線がも た らした

市 制 施 行への道 〜 福 岡 県 那 珂川 市 〜［巻頭特 集 1 ］［特集2］

自然災害についての説明事項［特集3］

グリーン社会の実現に向けて［法律相談］

目隠しの設置請求［賃貸管理ビジネス］「なぜなぜ分析」
を用いて、空室要因を明確にせよ［宅建士試験合格のコツ］

法令上の制限都市計画の決定（都市計画法）

公益社団法人 全日本不動産協会

公益社団法人 不動産保証協会

保証のお知らせ一般保証制度のご案内●法人代表者の個人保証（連帯保証）が不要
法人会員が初めて一般保証制度を申し込む場合でも「法人代表者の個人保証（連帯保証）」が必要ありません。

●お客様の署名押印が不要
当制度の申込みの際、お客様（被保証者）の署名押印が不要であるため、申込みまでの作業・時間が省略できます。

●一般保証制度登録制に登録すると、以下のメリットがあります
・一般保証登録宅建業者であることが保証協会のホームページで一般公開される。
・登録証、ステッカーが交付される。
・自社の物件広告等において、制度が利用できる広告表示が可能になる。
・一般保証制度の利用の申込みの際、法人の登記事項証明書の提出が免除される。

手付金保証制度・手付金等保管制度のご案内
お客様

手付金保証制度会員

売主・買主ともに一般消費者で、会員が流通機構登録物件を客付媒介する売買契約において、買主が売主に支払う手付金を万一のために保全（保証）する制度です。

協会

手付金等保管制度■ 制度の詳細（公社）不動産保証協会ホームページ（会員専用ページ）

会員が自ら売主となる完成物件の売買契約において、受領す■ 制度に関するお問い合わせ

る手付金等の額が 売買代金の10％または1,000万円を超え、（公社）不動産保証協会 総本部事務局

売主会員に保全義務が生じる場合に（宅建業法41条の2）、当協会が売主会員に代わって手付金等を受領し、物件の登記、引渡しがあるまで保全（保管）する制度です。

TEL.03-3263-7055■ 制度の申込み窓口

所属の地方本部事務局

弁済制度について会員業者と宅地建物取引をしたお客様が損害を受け、苦情の

苦情解決
指導による
調停解決

検索

一般保証制度の他、法定研修会、弁済業務、各種保全制度など、保証協会の各種情報が掲載されております。

済

不動産保証協会

弁済移行決定宅建業法上の取引により生じた債権弁（公社）不動産保証協会ホームページ ▶▶

総本部

認証審査

※各事案の詳細はホームページ（会員専用ページ）内に掲載されております。
の地方本部

苦情解決業務

被害相当額（上限あり）の払い渡しを受けることができます。

一般消費者からの申出解決が困難な場合には、当協会がその債権を認証することで、

02

保証のお知らせ
特集１

MONTHLY RE AL E STATE

04

10 2021新幹線車両が走る在来線がもたらした市制施行への道〜福岡県那珂川市〜

OCTOBER

特集２

08

自然災害についての説明事項
弁護士

渡辺 晋

特集３

10

グリーン社会の実現に向けて〜「国土交通グリーンチャレンジ」とは〜
不動産お役立ちQ&A＜法律相談＞

12

目隠しの設置請求
弁護士

渡辺 晋＜税務相談＞

14

居住用賃貸建物の取得に係る消費税の仕入税額控除制度の見直し
税理士 山崎 信義＜相続相談＞

16

相続した不動産の共有解消について
公認会計士・税理士

野田 優子＜賃貸管理ビジネス＞

18「なぜなぜ分析」
を用いて、空室要因を明確にせよ
ideaman

今井 基次

宅建士講座

＜宅建士試験合格のコツ＞

20

法令上の制限都市計画の決定（都市計画法）

資格試験受験指導講師
連

植杉 伸介

載

＜進む！業界のIT化＞

22

毎月の売上げをコントロールできる会社とDX
Housmart

COVER PHOTO

カワセミ
鮮やかなコバルトブルーとオレンジの体躯をも＜物件調査のノウハウ＞

24

宝石 と称される。実際、漢字表記では 翡翠

その他

等があてられ、宝石の翡翠（ヒスイ）は、カワセミの特集で紹介する福岡県那珂川市の自治体
指定の鳥であり、長いくちばしは500系新幹線のノースデザインのモチーフにもなっている。

宅建業者が通常行っていない調査業務の告知とは？
不動産コンサルタント 津村 重行

つカワセミは、その美しさからしばしば 渓流のの色から名付けられたともいわれている。今号

針山 昌幸

26
30
31

協会からのお知らせ
新入会員名簿地方本部の動き巻頭特 集1

新幹線車両が走る
在来線がもたらした
市制施行への道
巻頭特集2〜福岡県 那珂川市〜
2018年に全国で792番目の市となった「那珂川市」。
福岡県の南東に位置し、農業の盛んな地域として栄えてきた町は、全国でも珍しい 300円で新幹線に乗車できる ことで話題を集め、一躍注目されるようになりました。
町から市へ―。那珂川町が市へ変わった背景には、この 珍事 が大きく影響しているといいます。
その背景とともに、市への昇格を実現させた地元の人たちの取組みを紹介していきます。

業 。2 0 0 6 年には佐 賀 県と那 珂川町を利便性は飛躍的に向上

結ぶ「 東 脊 振トンネル 」が 開 通するな
ど、交通インフラが整います。
その中でも清 流 “ 那 珂川”が 町 名の由来という

旅 客 営 業を開 始した博 多 南 線の博 多

那珂川町が市へ変わったのは、今から南駅が誕生したことによって、那珂川市

3 年 前 の 2 0 1 8 年 1 0 月 。もともとは 、の交通の利便性は格段と向上すること1956年に南畑・岩戸・安徳という三つになります。

の村が合併してできた人口8,948人のでは、どれくらい向上したのでしょう。

小さな町だったといいます。その後、土当時のことを那珂川市の担当者に聞い

地区画整理事業や移住促進事業などてみると「 那 珂川町の交 通はバスや電により人口が徐々に増加し、1990年に車（町外）の乗り継ぎやマイカーでの移は全国初の新幹線回送列車の一部を動が主流で、福岡市内都心部への通勤在来線として利用した「博多南線」が開や通学をする人は約1時間かけて移動していました。そのような状況下、『 新幹線車両基地・博多総合車両所に出入りする回送列車を通勤・通学に開放してほしい』いう運動が1984年に始まります。当時の大 久 保 町 長を会 長に『 新 幹線 回 送 列 車 有 料 乗 車 実 現 期 成 会 』を結成し、国やJR西日本へ陳情書の提出等が行われました。この運動が実を結び、運動開始から5年後の1990年に博

一日の乗降者数は約16,000人（令和元年）
という博多
南駅。
ガラス張りの駅前ビルは2018年にリニューアル

4 月刊不動産 ｜ 2021.10

博多総合車両所側のホームからは、ずらりと並ぶ新幹線の車両を見ることができる

多 南 線が 開 業（当時の1日あたりの乗車数は約3,700人）。
この開業によって

福岡市内への通勤・通学者の新たな移協力協定を締結、町のホームページにしやすいまちとして多くの人の関心を招

動 手 段が確 保され、これまで約 1 時 間

おいて町内物件情報を公開し、不動産

き、『 住みたい街』
としての評価を得ていかかっていた都心部へわずか8分での事業者向け転入促進事業補助金制度

ると思います」。市は、子育て世代が暮

往 来が 可 能に。しかも乗 車 券 2 0 0円、事業を開始しました。那珂川の知名度らしやすい街を目指し、複 合 児 童 福 祉

特急券100円の計300円で移動できるを上げるためにメディアを積極 的に活施設「ふれあいこども館」の建設や、こどようになったのです」と話します。

用し、2011年からの約５年間で放送さも総合相談窓口の設置など、さまざまなれた回数は70回以上にのぼります」と事業を推進。子育てに関する情報をま話します。そのほか、イベントへの出展

とめたガイドブックの 作 成・無 料 配 布やＰＲ誌の発行など町と住民が一体とや、子どもの予 防 接 種の管 理 、成 長のなっての活動が行われ、人口は右肩上記録を残すことができる母子手帳アプ

移動手段が増えただけではなく移動がりに。新たな住 宅 需 要は増え、博 多

リやポータルサイト「nobi

時 間 の 短 縮も実 現した那 珂 川 町 は 、

南駅周辺には、高層マンションが次々と設など、市が実施する子育て支援情報

ベッドタウンとしての認知度がさらに高建設され、ファミリー世帯が増えていきの発信を積極的に行っています。2021

まっていき、
より多くの人が福岡市都心ました。加えて単身者の転入も増え、賃

年４月には、将来を担う子どもたちが健部と行き来するようになっていきまし貸住宅の需要も上昇したといいます。そやかに成長し、生き生きと暮らすことがた。
また、福岡市に職場や学校がある人してついに2018年、人口が50,000人できるよう、「 那珂川市子どもの権利条の移住先として検討されるようになり、を超え、悲願の市制施行を果たすことと例」が施行されました。このような取り

那珂川町は市への昇格を目指すようになります。

組みが、特に子育て世代が魅力を感じ

町と住民が一体となり悲願に向けた取り組み

る理由かもしれません。

なります。
2009年頃から進められたさまざまな取り組みについて、具体的にどのようなnobi」の開子育て世代を対象に次々と施策を実施

ものがあったのでしょう。市の担当 者
は、「まず市制施行のために必要な人口

近年、那珂川市は「住みたい街」とし

増 加 への取り組みとして、先 進 地の視て注目されています。その理由を担当者

察 、住 宅 取 得 奨 励 補 助 金 制 度 事 業に聞くと「那珂川市は、7割が自然という（ 2 0 1 3 年 施 行 ）などを始めました。ま自然の豊かさとそれによって育まれた

た、家族連れに人気の『新幹線車両基

歴史と文化が感じられるまちです。博多地 見 学 』や 現 人 神 社で 毎 年 行 われる

駅まで 最 短 8 分 で 繋ぐ博 多 南 線 があ『流鏑馬』、自然体験や歴史探訪など、り、都市部との行き来が非常に便利で那珂川をＰＲするためのツアーを毎年あること、清 流 那 珂川が育んだ自然が開催。
さらに町内や近隣の企業と連携・身近に感じられることの二面性が、暮ら

灌漑用に作られた用水路、裂田溝（さくたのうなで）。
日本最古の人工用水路ともいわれている

市が運営するかわせみバスは市民の大切な移動手段。 様々なキャンプのニーズに応える総合キャンプサイト「かわせみ」
は那珂川市の市鳥「モンベル五ケ山 ベースキャンプ」

春には桜、夏は川遊び、秋は紅葉など年間を通して楽し
める中ノ島公園

2021.10 ｜ 月刊不動産 5

地域共生社会の実現は市が描く壮大なビジョン

域で、いつまでも安心して暮らせる地域

いを共 に創り、高め合うことができる

社 会 を 目 指 して 」を 基 本 理 念とし 、「 地 域 共 生 社 会 」の実 現に取り組んで2021年から2023年度における「第８います。

これから先 、那 珂川市がさらなる発期 高 齢 者 福 祉 計 画・介 護 保 険 事 業 計

この地域のさらなる発展に、すべての展へ向けて、
どのようなまちづくりをして画」を策定。子ども・高齢者・障がい者

住民が取り残されることのないまちづく

いくのか、今後のビジョンを市の担当者などすべての人が地域に暮らし、生きがりが今後も期待されています。

に伺ったところ、「 五ケ山クロスや中ノ島公園など、自然豊かな那珂川市の良さを活かせるアウトドアスポットでの体

年齢3区分別人口数の推移

験を中心に、多くの人に訪れてもらえる

60,000市を目指しています。また、質の高い行50,000政サービスの提供や特産品・子育て支40,000

援 制 度などのP Rを通じて住んでみた

30,000い、ずっと住みたいと思ってもらえるま

20,000

ちづくりに取り組んでいきます」と話し

10,000ます。
また、全国各地で進む高齢化社会への対応として、「 高齢者が住み慣れた地

総人口
生産年齢人口（15〜64歳）

（人）

0

1980

1985

1990

1995

2000

2005

年少人口
（0〜14歳）
老年人口（65歳以上）49,78050,00432,70231,085

9,057

10,129

7,973

8,669

2010

2015

那珂川市では総人口の伸びに比例して、生産年齢人口も増加を続けていたが、2015年の調査では、減少に転じた。
一方、老年人口の増加が進んでおり、同時期の調査では、高齢化率が20％を超える現象も。

変わりゆく地域の中で事業者が求められているものとは
那珂川市に隣接する大野城市や春日市も福岡市近郊のベッドタウンとして住宅需要の高い地域として注目されています。そこで大野城市で不動産業を営む秋好不動産・代表の秋好賢八氏に、該当エリアの不動産事情や地域が抱える課題等について話を伺いました。

「博多南」駅の開業で勢いを感じるエリアの変化

定年退職後、「世のため人のため」の想いで社会貢献をしていきたいと語る秋好氏。

しての経 験はまだ浅いかもしれません

土 地が 残っていて、少し寂しい印 象をが、売買の際に必要な金額の裏付け説受けていました。でも今はいろいろなお

明や節税、相続対策なども含め、
コンサ店ができて、まちの勢いを感じますね。

ル的な業務も同時に行っています。

家賃も手頃で、住みやすい環境が整っ―まずは事業内容を教えてください。

ていますし、子育て世代に人気があると売買仲介をメインに行っています。大―隣接する那珂川市は「博多南駅」の野城市で会社を立ち上げて2年半ほど開業などにより、子育て世代の転入が一方、大野城市と隣の春日市は、JRになります。それまではまったくの異業多いと聞きます。大野城市の状況はいと西鉄の２路線が通っているので、
こち

種、会計事務所に勤めていました。東証

かがですか。

らも住宅需要はかなりあります。福岡市

いうのも頷けます。

一部上場企業の経理、財務、税務の職そうですね。
まず那珂川市には、博多内で戸建てやマンションを購入するとな

一本で定年退職を迎え、その後2年間、

南駅の近くに親戚が住んでいたことも

ると、なかなか手が出ないという人も多福岡市博多区の会社で不動産業務をあり、車両基地ができた頃、一度訪問しいようですが、大野城市にしても春日市

学び、現在に至ります。不動産事業者とたことがあります。当時はまだあちこちににしても急行が停車しますし、繁華街の6 月刊不動産 ｜ 2021.10

天神まで約15分で行くことができます。

相続税の税制改正が行われて、基礎控とって最適なことになっているかという博多・天神で働きながら、自宅に帰ると除額が大幅に下がったことで、福岡市と、そうではないケースが往々にしてあ

すぐにそばに豊かな自然が残っている、

内やその近郊に住んでいる方で相続税ります。だからこそ、相 続と税 金と遺 産

ちょうどいい位置だと思います。この周の対 象 者がかなり増えています。お客分割、認知症対策についてある程度理辺は踏切が多く、朝夕は渋滞が発生し様とたくさんお話をして“茶飲み友達”

解している私 が 核 になりトー タル でますが、来年の夏には西鉄の高架化がのような関係になり、そのような相談をコーディネートしていくことで、困りごと完成するので交通の流れも改善されそ受けることが増えてきました。

をスピーディーに解決することができるのではと考えているのです。

うです。最近は、マンション建設用に、
ま

高齢化社会ならではのご相談もありとまった土地を探している業者から声をます。印象的だったのは、家を売りたい

かけられることが多くなりました。

という9 0 歳 代のお客 様がいらして、お―最後に、今後の展望を教えてください。

話を伺うと、家の中や外にも段差がある

不動産業を通して、世の中に貢献すというのです。それに昔使っていた大きることです。老 人ホームが 慢 性 的に不な食 卓と椅 子が家の中あって、手 押し足していることや、入居費用が高額で年車を押してその間を歩 行することがで金で賄えないこと。また、障がい者のグきないという話もありました。家の中のループホームの圧 倒 的な不 足や段 差―秋好不動産のお客様もファミリー層

バリアフリー化もこれからは重要だと感があって自由に自宅の中を動けないがが多いですか。

じました。

ために、運 動 不 足やケガをしやすいな

すそ野が広い職だからこそ
世の中に貢献できるど、“ 家 ”に関する問 題は山積していまいいえ。当社のお客様は40、50〜70
歳前後の団塊の世代とその子ども、団―高齢化社会ならではの問題ですね。

す。日本は、超高齢化社会であり、少子

塊ジュニアの世代が多いです。不動産のはい。問題は山積していると思います。

化社会です。福岡市やその近郊の都市売買だけでなく、様々なご相談をされる

特に団塊の世代が75歳を超えてくると、機能を、高齢者や障がい者等に対して、お客様がいらっしゃいますから。最近で認知症の問題が出てきます。認知症につくりあげていく必要性を強く感じていは、相続に関する相談を受けました。例

なってしまったら、もう土地を売ることもます。今後、ますます意識的に行動してえば、この近くに20軒近くの物件をお持できません。そのあたりを心配されていいくことが 求められてくるでしょう。まちの家のお客様から、「自分がどれだけるお客様も多くいらっしゃいます。
そこでだ、開 業して日は浅いかもしれませんの土地を持っているか把握できていな

私の方で家族信託等のご説明もさせてが、これらの問題に取り組んでいきたいい」と。要は、田んぼや駐車場、あちこちいただいています。家族信託を使って、と考えています。

の区分マンションを持っているのだけれお子さんが受託者になると売却もできま

ど、それを「どう整理すればよいか分かすので、万が一、介護が必要になり老人らない。今は東京に住んでいるが、いず

ホームに入ることになっても、入居資金

れ私が相続するから納税額も高額になを確保することができますからね。

ると思うので、総合的にどうしたらよいのかお尋ねしたい」と、納税資金対策を含―これまでの話を聞いていると、不動

めたご相談をしたいということでした。

産業務の範囲を越えている印象も受けます。

―前職での経験が生かされているわけですね。

不動産業というのは、すそ野が広いと職だと思っています。例えば、相続に関そうですね。不 動 産を売買したら当していえば 税 理 士は税 金のこと、弁 護

然税金のこともついてきますし、この業

士は法律のこと、司法書士は遺産分割

界は売買してしまったらそれで終わりとや登記のこと、それぞれが専門的なこというわけではないですよね。何年か前にを正しく進めていても、それがお客様に

秋好不動産株式会社
住所：福岡県大野城市東大利2丁目
1番14号
電話：092-776-0931
FAX：092-775-0229［ホームページ］
https://www.akiyoshi-tunagu.co.jp/

2021.10 ｜ 月刊不動産 7

巻頭特 集２

自然災害についての説明事項
日本に住む私たちは自然の恩恵を受けて暮らしていますが、それは、自然の脅威にさらされることと表裏の関係にあります。
特に近年は自然災害が猛威を振るっており、本年７月に静岡県熱海市で発生した
巻頭特集2
土砂災害は記憶に新しく、衝撃的な出来事でした。
宅建業者は、住環境を整備する不動産取引の専門家です。
不動産を取得し、あるいは賃借する消費者に対して、
自然災害から身を守るための情報を提供する責任があります。
本稿では、土砂災害警戒区域、津波災害警戒区域、
水害ハザードマップの説明事項について、概要を解説します。

弁護士

渡辺 晋

図表１ 土砂災害から生命・身体を守るための方策

土砂災害警戒区域
土砂災害警戒区域（イエローゾーン）
は、土砂災害防止法に基づいて、土砂災害が発生した場合に、住民の生命・身体に危害が生ずるおそれがある土地として指定される区域です。市町村や区により警戒避難体制の整備が図られます。
また、土砂災害警戒区域のうち、建築重要事項説明における説明事項

説明することが望ましい事項

土砂災害警戒区域
警戒避難体制の整備

土砂災害
特別警戒区域

基礎調査によって土砂災害警戒区域等に相当するとされた範囲

開発行為や建築の制限

物に損壊が生じ、住民の生命または身体に著しい危害が生ずるおそれがあると認められる土地の区域が、土砂災害れることや、土砂災害特別警戒区域内れる場合にはその旨、および公表された

特 別 警 戒 区 域（レッドゾーン）です。一にあるために利用制限を受けることは、範囲が土砂災害警戒区域等に指定さ定の開発行為や建築物の建築が制限

重 要 事 項 説 明における説 明 事 項です

れる可能性があることを説明することがされます。

（ 宅 建 業 法 施 行 規 則 1 6 条の4の3 第 2望ましいとされています（平成26年1月号、宅建業法施行令3条1項23号の2）。

18日国土動第107号）（ 図表1）。

取引対象が土砂災害警戒区域に含まなお、土砂災害警戒区域および土砂災 害 特 別 警 戒 区 域（ 土 砂 災 害 警 戒 区域等）の指定に先立ち行う調査を基礎

津波災害警戒区域調査といいます。基礎調査によって土砂豪雨による土砂崩れの現場

8 月刊不動産 ｜ 2021.10

災害警戒区域等に相当する範囲が明ら

東日本大震災の巨大な地震による津かになったときには、その範囲が公表さ

波被害を契機に、2011（平成23）年12れます。宅 建 業 者は、取引対 象が土 砂

月に、津波防災地域づくりに関する法律

災害警戒区域等に相当する範囲に含まが制定されました。津波防災地域づくり

図表２ 津波から生命・身体を守るための方策

重要事項説明における説明事項

るところもあります。
なお、説明が義務づけられるのは水害
ハザードマップ上の取引対象の所在地

津波災害警戒区域

ですが、水害が生じた場合には避難しな

津波に関する情報の伝達方法、避難施設や避難経路の周知ければならなくなりますから、重要事項の説明に際しては、
あわせて、近隣にある

津波災害特別警戒区域
開発行為や施設設置の制限

避難所の説明をすることが望ましいものとされています。

まとめ法に基づいて、津波が発生した場合に住法施行規則が改正され、水害ハザード

民の生命、身体に危害が生じるおそれがマップにおける取引対象の位置が、重以上、本稿では、取引対象の自然状ある土地として指定されるのが、津波災

要事項説明における説明事項に追加さ況に関する説明について取り上げまし害警戒区域です。津波災害警戒区域でれました（宅建業法施行規則16条の４た。
しかし、自然災害から人々の暮らし

は、市町村地域防災計画が策定され、津の３第3号の2）。取引対象の位置がハを守るための制度はこれらに限られる波に関する情報の伝達方法、避難施設

ザードマップに表示されているときには、

わけではなく、宅地造成等規制法によるや避難経路の周知が行われます。

宅建業者は、水害ハザードマップにお宅地造成工事規制区域や、都道府県のまた、津波災害警戒区域のうち、津波

ける取引対象の所在地を説明しなけれがけ条例による建築規制など、多岐にが発生した場合に住民の生命、身体へばなりません。取引対象が浸水想定区

わたります。すべてのルールを常時理解の著しい危害の発生のおそれがあると域の外にあっても、水害ハザードマップ

しておくことは難しいと思いますが、具認められる地域が、津波災害特別警戒の地図上に表示されているときには、そ体の取引にあたって遺漏のない調査が区 域です。津 波 災 害 特 別 警 戒 区 域での位置を示す必要があります。水害ハ可能になるように、自然災害に関する説

は、一定の開発行為や施設の設置が義ザードマップは市町村のウェブサイトか

明事項の全体像を把握しておくことは務づけられることがあります。

ら入手することが可能であり、また、市必要です。本稿が全体像を理解するた町村によっては紙での配布を行っていめの一助となれば幸いです。

取引対象が津波災害警戒区域や津波 災 害 特 別 警 戒 区 域に含まれるかど
うか、区域内であるときはそれに伴ってどのような制 限を受けるのかについて
は、重要事項説明における説明事項です（ 宅 建 業 法 施 行 規 則 1 6 条の４の３
第3号、宅建業法施行令3条1項19号の2）（ 図表２）。

水害ハザードマップ
水害ハザードマップとは、水防法に基づいて市町村長の長が提供する図面です（水防法15 条３項、同法施行規則11条1号）。2020（令和2）年8月に宅建業

津波被害の様子2021.10 ｜ 月刊不動産 9

巻頭特 集 3

グリーン社会の実現に向けて巻頭特集2〜「国土交通グリーンチャレンジ」とは〜
国土交通省は今年７月、グリーン社会の実現に向けた「国土交通グリーンチャレンジ」を公表しました。
2050年を見据えつつ、2030年までの10年間に重点的に取り組む６つのプロジェクトを示しています。
不動産業者として、どういったことに取り組んでいけばよいのでしょうか。

東京丸の内の歩行者天国

深刻化する気候変動リスク
今回の取り組みの背景には、自然災害の激甚化・頻発化や温暖化による生

くとしています。

排出量が多い国土交通分野の取り組みが不可欠

省エネ・緑化の推進、まちづくりへの展開も同プロジェクトでは、脱炭素・気候変動適応・自然共生・循環型などの社会カーボンニュートラルの実現に加え、を目指し、分野横断・官民連携の視点

ポストコロナの経済復興も含めて、欧米から、次の６つの重点プロジェクトを掲

2 0 1 6 年 に 発 効した「 パリ協 定 」、を中心にグリーン化に対する重点的なげました。

2020年以降の温室効果ガス（GHG）

投資が積極化しています。
日本において排出削減等のため、「 世界全体の平均

も、こういった社 会 経 済の構 造 的な変①省エネ・再エネ拡 大等につながる

気 温の上 昇を産 業 革 命 以 前に比べて革に対 応しながら、グリーン社 会の実

２℃より十分低く保ち、1.5℃に抑える

現に戦略的に取り組むため、省庁の垣努力を追究すること」で合意しました。

根を越え産官学が連携し、多角的な取これを受け、各国がGHG排出削減につり組みを進めようとしています。

態 系 への影 響など、気候変動リスクの高まりがあります。

いて野 心 的な目標を設 定し、経 済・産

国土交通分野は、
まちづくりやインフ

業構造を転換させる環境対策に取り組

ラ、交通・運輸、住宅・建築物など多岐

み始めました。

にわたる上、国内のCO２総排出量に占スマートで強靱なくらしとまちづくり②グリーンインフラを活用した自然共
生地域づくり③自動 車の電 動 化に対応した 交 通・物流・インフラシステムの構築④デジタルとグリーンによる持続可能な交通・物流サービスの展開

日本でも、2 0 5 0 年に1 0 0％削 減す

めるこの分野の割合は約５割を占めて⑤港 湾・海 事分 野におけるカーボン

る「カーボンニュートラル」（ GHG排出います。そのため国土交通省では、さま

ニュートラルの実現、グリーン化の量 から吸 収 量と除 去 量を差し引いた

ざまな革新的技術開発や社会システム

合計がゼロ）を目指すことを明言。そのを含めた政策的なイノベーションを促⑥インフラのライフサイクル全体での中期目標として、2030年度に、従来の進しながら、同分 野の環 境 関 連 施 策・

カーボンニュートラル、循環型社会

2013年度比26％削減としていた目標

プロジェクトを推進していくため、「 国土を７割以上引き上げ、46％削減を目指

交 通グリーンチャレンジ」をとりまとめ

このうち、①と②が住 宅や不 動 産に関し、さらに50％削減に向けて挑戦していました。

連してくるプロジェクトになります。

10 月刊不動産 ｜ 2021.10

推進

の実現

省エネ対策やまちづくりで重要な役割①の「 省エネ・再エネ拡 大 等につな対応したスマートで強靭なまちづくりをた地域価値の向上」でも重視されてい推進する上で、不動産業者の役割は今ます。低未利用土地を活用するランド・まで以 上に重 要になってきているといバンク事業では不動産業者が中心的役えます。

割を担っていますが、その知見を活かしがるスマートで強靭なくらしとまちづく専門家としての役割については、「グて、低未利用土地やまちなかの老朽スり」では、住宅・建築物のさらなる省エ

リーンインフラを活 用した自然 共 生 地

トックを活用したにぎわい再生に取り組

ネ対策の強化が求められています。

域づくり」に関するプロジェクトとして掲む際の、民間資金調達における支援業

げられた、「グリーンファイナンスを通じ務にも期待が寄せられています。

具体的には、今年４月に全面施行となった改 正 建 築 物 省エネ法の適 切な運用や、LCCM（ライフサイクルカーボ
ンマイナス）住宅・建築物やZEH（ゼロ・■太陽光発電パネル＋太陽熱給湯集熱パネル

エネルギー・ハウス）
・ZEB（ゼロ・エネ■LED照明の多灯分散配置

ルギー・ビル）の普及促進、既存住宅・建築物の省エネ改修の促進、木造建築物の普及拡大などがあります。
住宅・建築物のライフサイクルにおいて、不 動 産 業 者が関わる部 分は売買・■高効率給湯器■燃料電池

賃貸仲介や管理ですが、その段階でも省エネ・再エネの推 進につながる取り組みは数多くあり、役割も多岐にわたっているといえます。

■地域木材

また、
「 脱 炭 素と気 候 変 動 適 応 策に配慮したまちづくりへの転換」では、コンパクトシティのような地域全体におけ

LCCM住宅■日射を遮蔽する
木製ルーバー
出典：国土交通省「国土交通グリーンチャレンジ」資料より抜粋

る取り組みが必要になりますが、例えば「居心地がよく歩きたくなる空間形成」
であれば 、商 店 街でのイベントや空き店 舗 を利 用したまちの 人 が 集えるス
ペースの創出に寄与できます。

専門家としての役割を重視
さらに、重要になるのは、「 防災・減災のためのすまい方や土地利用の促進」
です。2020年７月に宅建業法施行規則の 一 部 が 改 正され（ 同 年８月2 8日施行）、不動産取引時に洪水や内水、高潮など水害ハザードマップにおける対象
物件の所在地を事前に説明することが義務付けられました。気候変動リスクに

壁面緑化の一例

2021.10 ｜ 月刊不動産 11法律 ー

不動産お役立ちQ & A

Law

法律
相談
Vol.66
estionQu

目隠しの設置請求
山下・渡辺法律事務所
弁護士

渡辺 晋

第一東京弁護士会所属。最高裁判所司法研修所民事弁護教官、司法試験考査委員、国土交通省「不動産取引からの反社会的勢力の排除のあり方の検討会」座長を歴任。
マンション管理士試験委員。著書に『新訂版 不動産取引における契約不適合責任と説明義務』（大成出版社）、『民法の解説』『最新区分所有法の解説』（住宅新報出版）など。

自宅の隣地に2階建ての賃貸アパートが建ちました。アパートの外廊下が、境界線から1メートル弱のところに接近しており、自宅の様子が見られてしまうのではないか心配です。
アパートの所有者に対して、目隠しを設置するように請求することができるでしょうか。

Answer1．回答
目隠しの設置を請求することはできません。目隠しの設置義務がある

線の近くに窓や縁側、ベランダが設（2）他人の宅地を見通すことのできけられると、他 人 から眺められるよる窓・縁側

うな不 快な感 覚を抱 かざるを得ません。

他人の宅地を見通すことのできる
窓・縁 側とは、他 人の宅 地を観 望しのは、建物の居室（独立した居住空

他方で、土地の所有者は、自分のようと思えば物理的にいつでも観望間）から恒常的に見通される場合で土 地 上に自由に建 物を建 築する権できる位置と構造を有する窓・縁側

す。自宅が見 通されるおそれがある

利を有するのであって、隣地の住民です（さいたま地 判 平 成 2 0 . 1 . 3 0

としても、外 廊 下から見られる可 能の生 活を守る必 要があるとはいえ、2008WLJPCA01309015）。

性があるだけでは、目隠し設置が義過度な制約を加えることは適当では務づけられることにはなりません。

ありません。

他人の宅地を見通すことができるかどうかは、個別の事案ごとの判断とそこで、民法は、日常生活におけるなりますが、垂直な位置関係にあってプライバシーの確保と土地利用の自真正面から向かい合っているわけで

由とのバランスを考慮して利害を調はなく、仮に建物方向を見たとしても整し、「 境界線から一メートル未満の建物の東北端の一部分が見えるにす

人 の 生 活 は 、その 生 活 の 場 であ

距 離において他 人の宅 地を見 通す

ぎない状況（東京地判昭和61.5.27

る住 居について、プライバシーが 守ことのできる窓又は縁側（ベランダを

判タ626号154頁）、浴室に設置されられ、他人からのぞき見される心配含む）を設ける者は、目隠しを付けなた換気用の窓であっても、同様に浴槽がない状態を保持することによってければならない」と定めました（民法内からわざわざのぞき込まないかぎり

はじめて、平 穏さを保つことができ

235条1項）。
この場合の境界線から宅地内を見ることはできない状態（東ます。建 物 建 築には境 界 線 から5 0の距離は、「 窓又は縁側の最も隣地

京地判平成5.3.5判タ844号178頁）

センチメートル 以 上 の 離 隔 距 離をに近い点から垂直線によって境界線について、それぞれ宅地を見通すこと必要としますが（民法234条1項）、に至るまでを測定して算出」
されますのできる窓とはされませんでした。

離隔距離を保持したとしても、境界（同条2項）。

2．民法235条（1）民法の規定

12 月刊不動産 ｜ 2021.10

東京地判令和 2.2.7 2020WL-

条１項において、目隠しの設置の対ることが可能であるから、仮に本件各の居住空間とは独立した通路につい象が窓又は縁側（ベランダを含む）と廊下からＸ土地やＸ建物を見通すこて、目隠しの設 置 義 務があるかどうされた趣旨は、
これらのものが独立しとができたとしても、独立した居住空かが問題とされました。

た単位の居住空間と外部との接点で間における居住の一環として恒常的あり、居住の一環として隣接地を眺めに見通されることとはならない。そう３．東京地判令和 2.2.7

る居住者の視線が恒常的なものであすると、本件各廊下は、民法235条１

るため、そのような視線から目隠しを項にいう縁側には当たらないという隣地の住民Ｘから、建物所有者Ｙもって保護することとしたものである

べきである。
したがって、
Ｙは、
Ｘに対への請求に関し、民法235条１項にと解されるところ、本件各廊下は、各し、民法235条１項に基づき、本件各基づく目隠しの設置義務の有無につ

居室の外部にあり、各居室の居住空廊下にそれぞれ目隠しを設置する義いて、次のとおり述べ、目隠しの設置

間とは独立した通路であって、各居室務を負わない』。

賃貸管理の玄関ドアの外側に設置され、居室相続を通過することなく外部から出入りす

税務義務が否定されています。
『 民法235

法律

JPCA02078022では、建物の居室

宅建士

図表 目隠しの設置

IT

目隠し

（隣接地）

窓・縁側に目隠し設置が必要な距離

50cm

1m

［目隠しの材質・形状］アルミ形材の板や、アルミまたはステンレス製の格子状フレーム付きの不透明の ア クリ ル 樹 脂 製 波 板 な ど（ 東 京 地 判 平 成
19.6.18判タ1256号113頁）。
ブラインドを設置しただけでは、目隠しとは認められない（東京地判昭和61.5.27判タ626号154頁）

物件調査

境界線
（自宅）

建物建築のための離隔距離

境界線からの距離は窓・縁側の最も隣地に近い点
から垂直線によって境界線に至るまでを測定して算出される

今回のポイント●建物建築には境界線から50センチメートル以上の離隔距離を必要とする。50センチメートル以上の離隔距離を保てば、建物を建築することができる。
●境界線から１メートル未満の距離において他人の宅地を見通すことのできる窓又は縁側（ベランダを含む）を設ける者は、目隠しを付けなければならない。
●他人の宅地を見通すことのできる窓・縁側とは、他人の宅地を観望しようと思えば物理的にいつでも観望できる位置、構造の窓・縁側をいう。
●廊下が居室の外部にあり、各居室の居住空間とは独立した通路である場合には、目隠しの設置義務を負う
縁側には該当しない。

2021.10 ｜ 月刊不動産 13

不動産お役立ちQ & A

税務 ー
Tax

税務
相談
Vol.40

居住用賃貸建物の取得に係る消費税の仕入税額控除制度の見直し
税理士法人タクトコンサルティング
情報企画部部長 税理士

山崎 信義

2001年タクトコンサルティング入社。相続、譲渡、事業承継から企業組織再編まで、資産税を機軸にコンサルティングを行う。中小企業庁「『事業引継ぎガイドライン』改訂検討会」委員などを歴任。著書に『不動産組替えの税務Q&A』（大蔵財務協会）、『事業承継 実務全書』（日本法令）など。

estionQu
不動産賃 貸業 者が居 住 用賃 貸 建物（棚卸資 産に該当するものを除く）を取得した場合の、消費税の仕入税額控除制度の見直しについて教えてください。

Answer
作為的な金の売買を継続して行う等の手法により、下記１.①の場合に該当するようにして仕入税額控除を行う事例が見受けられるため、仕入税額控除制度の適正化を図る観点から、令和２年10月1日以後に行う建物の取得より、下記２.の見直しが行われています。

1．消費税の税額計算のしくみ控除される仕入控除税額は、①その課税期間中の課税売上高が５億円
以下、かつ課税売上割合（＝課税期

2．居住用賃貸建物の取得等に係る

仕入税額控除の見直し

消 費 税の納 付 税 額は、課 税 期 間間中の総 売 上 高のうち課 税 売 上 高（個人事業者は原則、その年1月1日の占める割合）が95％以上か、また〜12月31日、法人はその事業年度）

は②課税期間中の課税売上高が５住宅の貸付けの用に供しないこと

中の消費税が課税される取引（課税億円超または課税売上割合が95％が明らかな建物（その附属設備を含売上げ）に係る消費税額から、事業未満かにより、次のとおりとなります

む）以外の建物であって、高額特定に係る資 産の取 得やサービスの提（消法30条第1項、2項）。

資産 ※に該当するもの（以下「居住用（1）仕入税額控除の不適用供を受けること（ 課 税 仕 入 れ 等 ）に①の場 合は、課 税 期 間中の課 税

賃貸建物」）に係る課税仕入れ等の係る消費税額（仕入控除税額）を控

売上げに係る消費税額から、その課税額については、後記（２）に該当す

除して計算します。
この計算により求

税期間中の課税仕入れ等に係る消る部分を除き、原則として仕入税額

めた額がプラスの場合は、その額の費税額の全額を控除します。

控 除 制 度の適 用が 認められません

消費税を納付し、マイナスの場合は、②の場 合は、課 税 期 間中の課 税

その額の消費税が還付されます（消売上げに係る消費税額から、その課費税法＜以下、消法＞30条、45条、

税期間中の課税仕入れ等に係る消46条、49条）。

費 税 額のうち課 税 売 上げに対 応す

課税売上げに係る消費税額から14 月刊不動産 ｜ 2021.10

る部分のみを控除します。

（消法30条第10項）。
※ 「高額特定資産」とは、棚卸資産または調整対象固定
資産（棚卸資産以外の建物及びその附属設備、構築物等の資産で一定のものをいう）であって、その資産の課税仕入れに係る支払対価の額の110分の100に相当する金額（＝税抜価額）が、一の取引の単位につき、1,000万円以上のものをいいます（消法12条の４第１項、消法施行令＜以下、消令＞25条の５第１項1号）。

に有している場合には、その居住用賃

住用賃貸建物の仕入れ等の日から第居住用賃貸建物について、その構

貸建物に係る課税仕入れ等の税額

３年度の課税期間の末日までの間に造および設備の状況等によりその部に下記の「課税賃貸割合」
を乗じて計他の者に譲渡した場合には、その譲分とそれ以外の部分（以下「居住用算した金額に相当する消費税額が、渡をした居住用賃貸建物に係る課税

賃 貸 部 分 」）とに合 理 的に区 分して第3年度の課税期間の仕入れに係る仕入れ等の税額に下記の「課税譲渡いる場合、住宅の貸付けの用に供し消費税額に加算されます（消法35条

等割合」を乗じて計算した金額に相ないことが明らかな部分は、仕入税の2第1項、消令53条の2第1項）。

当する消費税額が、譲渡をした日の

額 控 除 制 度の適 用が 認められます＜下記「課税賃貸割合」参照＞

属する課税期間の仕入れに係る消費税額に加算されます（消法35条の２（消令50条の２第１項）。
この場合の合理的に区分する方法②居住用賃貸建物を譲渡した場合

第２項、消令53条の２第２項）。

については、使用面積割合や、使用面事業者が、仕入税額控除制度を適＜下記「課税譲渡等割合」参照＞

物の実態に応じた基準を使用します。

課税賃貸割合（3）居住用賃貸建物を課税賃貸用費税額の調整①居住用賃貸建物を課税賃貸用に＝※対価の返還等がある場合には、対価の返還等を控除した残額事業者が、仕入税額控除制度を適用しないこととされた居住用賃貸建課税譲渡等割合物について、居住用賃貸建物の仕入れ等の日から同日の属する課税期間の初日以後３年を経過する日の属す
る課税期間（以下「第３年度の課税期間」）の末日までの間を「調整期間」といいます。調整期間内に、その居住用賃貸建物を住宅の貸付け以外の貸付けの用（以下「課税賃貸用」）に調整期間に行った、その居住用賃貸建物の貸付けの額の合計額

物件調査

供した場合

調整期間に行った、その居住用賃貸建物の課税賃貸用の貸付けの額の合計額

ITに供した場 合 等の仕 入 れに係る消宅建士積に対する建設原価の割合など、建

＝

賃貸管理

物について、
その全部または一部を居相続

貸建物を第３年度の課税期間の末日

められる場合税務

用しないこととされた居住用賃貸建

法律

供した場合であって、その居住用賃（2）仕入税額控除制度の適用が認①居住用賃貸建物の仕入れ等の日から譲渡した日までに行った、その居住用賃貸建物の課税賃貸用の貸付けの額の合計額＋②その居住用賃貸建物の譲渡の額の合計額
居住用賃貸建物の仕入れ等の日から譲渡した日までに行った、その居住用賃貸建物の貸付けの額の合計額＋その居住用賃貸建物の譲渡の額の合計額※対価の返還等がある場合には、対価の返還等を控除した残額

今回のポイント●居住用賃貸建物とは、前記２.（ 1）のとおり「住宅の貸付けの用に供しないことが明らかな建物以外の建物」とされている。このため、課税仕入れの時点で住宅の貸付けの用に供するかどうかが不明な建物についても、住宅の貸付けの用に供する可能性のあるものについては、原則として居住用賃貸建物に該当する。
●非課税とされる住宅の貸付けの用に供する建物、例えば、賃貸用マンションのほか、老人ホームや社宅として有償で貸し付ける場合の建物についても居住用賃貸建物となる。その一方で、旅館業として営業するための建物や、販売用の建物（貸し付ける予定のないもの＝棚卸資産）については、居住用賃貸建物には該当しない。

当連載について、偶数月は「税務相談」、奇数月は「賃貸相談」となります。

2021.10 ｜ 月刊不動産 15

相続 ー

不動産お役立ちQ & A

Inheritance

相続
相談
Vol.7

相続した不動産の共有解消について
野田綜合法律会計事務所
公認会計士・税理士

野田 優子

1995年公認会計士第二次試験合格。Price Waterhouse Coopers（PwC）国際部（現あらた監査法人）、大手税理士法人を経て2006年に独立し、野田綜合法律会計事務所設立。不動産に関する税務全般業務およびコンサルティング業務をメインに、相続および事業承継関連、M&A支援業務、上場支援業務、法人税申告業務などを行う。

estionQu
父が亡くなり土地を兄と共有で相続しましたが、共有関係を解消したいと思います。
どのようにしたら解消できるのか、
また、その際にかかる税金について教えてください。

Answer
はじめに有者の意見がまとまらないことも多く考えられます。

なります。特に、共有者の誰かが認知3．共有不動産の共有関係

１つの不動産を「持分」という割合症になると、契約行為や金銭の支出なで複 数の共 有 者が 持ち合う状 態をどに関してさまざまな制限が生じます。

「共有不動産」といいます。ご相談のまた、共有者は共有持分の処分をケースのように、共有不動産は相続単独で行えるため、共有者が第三者で取得した親族間の土地・建物に多にその持 分を売 却する可 能 性 があ

価 格 賠 償は実 質 、共 有 持 分の売

く、親族で持分登記をしている場合

り、他の共有者との関係が複雑化す買にあたり、譲渡所得税、登録免許が 多くみられます。遺 言 書 がなく遺るおそれもあります。

税、不動産取得税が課税されます。

2．共有不動産の共有関係（２）現物分割の場合の税務

産分割協議がまとまらないため不動
産を共有にしたり、現預金など分割しやすい財 産がないため、仕 方なく
土 地や建 物を共有とするなど、その理由はさまざまです。

を解消するには共有不動産の共有関係を解消す（１）価格賠償の場合の税務

現物分割の場合は、(1)と比較して課税関係が複雑になります。

る方法は価格賠償、現物分割、換価
分割の３つがありますが、ここでは代

1．共有不動産のデメリットの解消に係る税務

表 的な価 格 賠 償と現 物 分 割についてご説明します（図表１）。

①譲渡所得税
共有不動産を現物分割することは、実質的に他の共有者と共有持分を交共有者が他界するとその不動産は共 有 者の１人が 利 用する場 合で換することにあたり、原則として譲渡相続の対象となり、共有者の相続があれば価格賠償により、共有者全員所得税が課税されますが、次の適用起きるたびに、さらに共有者が増えてまたはその数名が、不動産を利用し要件を満たす場合には、非課税扱い

いきます。
こうした共有不動産に対したい場合は、現物分割、または現物になります。譲渡所得税が課せられるては何を行うにも共有者全員の同意

分 割と価 格 賠 償を組み合わせた方か否かは非常に大きなポイントとなりが必要なため、管理が煩雑になり、共法により、共有関係を解消することがますので、適用要件をしっかり事前に

16 月刊不動産 ｜ 2021.10

法律

図表１ 目隠しの設置

現物分割

B持分を
Aに譲渡

土地分割

共有土地

Bは持分2分の1相当の金銭を受け取る②不動産取得税
は、不動産取得税が課税されません。

図表２ 適用要件

不動産の種類

譲渡時期

土地
1年以上所有していたものであること（贈与・相続・遺贈

により取得した場合は贈与者・被相続人の所有期間を引き継ぎます）

ただし、当該不動産の取得者の分共有持分に応じて現物分割をしたとき合を超える部分の取得については、

ただし、分割されたそれぞれの土地の面積の比と共有持分割割合

分の割合とが異なる場合であっても、その分割後のそれぞれの土地の価額の比が共有持分の割合におおむね等

しいときは、その分割はその共有持分に応ずる現物分割③登録免許税に該当します共有物分割による持分移転登記の登録免許税の税率は、図表３の適用要件を満たした場合は1000分の

分割土地を分割直前の用途と同じ用途に使用すること

４、要件を満たさない場合は、1000分の20となります。

（用途については、宅地、田畑、山林、鉱泉地、池または用途効用

沼、牧場または原野、その他に区分されます）※効用を一にしない複数の不動産にまたがって現物分割する場合には、適用されないことに注意してください。

今回のまとめ
可能であれば、事前に不動産の共有状態を避けるのが得策ですが、共有となってしまった場 合でも、前 記（２）の様に現 物 分 割の方 法を用いて、譲渡所得税がかからずに共有状態の解消を行うことが可能な場合もあります。共有の解消については、税理士に相談して税金の有無を確認し

図表３ 適用要件① 当該土地につき、共有物分割による所有権移転登記（当該登記）の申請前に分筆の登記がされていること② 当該登記の申請が、当該分筆登記によって生じた他の土地の全部または一部についての共有物分割による持分移転登記の申請と同時申請がなされることてから行うことがおすすめです。

2021.10 ｜ 月刊不動産 17

物件調査

割前の当該共有物に係る持分の割
不動産取得税が課税されます。

AとBが共有する1つの土地を2つに分割し、各自が単独で所有する方法

IT

共有物の分割による不動産の取得2分の1 2分の1

宅建士

確認することが必要です（図表２）。

A・B
各持分2分の1

Aの
Bの
土地
土地

賃貸管理

AとBが共有する1つの土地のB持分をAに譲渡してAが単独で所有し、持分価値に相当する金銭をBに支払う方法

共有土地

相続

A・B
各持分2分の1

Aの土地

税務

価格賠償

管理 ー

不動産お役立ちQ & A

Management「なぜなぜ分析」を用いて、空室要因を明確にせよ
賃貸管理
ビジネス

株式会社ideaman
代表取締役

今井 基次

賃貸仲介、売買仲介、賃貸管理、収益売買仲介、資産形成コンサルティングの経験を経て、2020年株式会社ideamanを設立。不動産業者・不動産オーナーの経験をもとにして、全国の賃貸管理業を行う企業
へのコンサルティングや講演・研修活動を行う。聴講者はこれまでに３万人を超え、好評を得ている。
CPM®、CFP®、不動産コンサルティングマスターなど資格多数。著書に『ラクして稼ぐ不動産投資33の法則 成功大家さんへの道は管理会社で決まる！』（筑摩書房）がある。

Vol.43
estionQu

空室が出ても比較的早い段階で次の入居者が決まっていた優良エリアにおいて、以前に比べ客づけが悪くなってきています。管理戸数が多いため、空室が増えると現地への巡回も後まわしになり、募集活動が後手後手になります。空室対策を有効に進めていくには、どのような方法があるのか教えてください。

Answer
空室物件には、「 空室の原因」が存在します。その原因を特定するには「物件の現地」へ行かなければ、本当の問題を特定できません。そして、その空室物件とライバル物件を比べて、何が優っていて、何が劣っているのかを特定しましょう。管理会社の最大のミッションは「入居率」を高めることに他なりません。入居を決めなければ、家賃も生まれず、管理会社への管理料も発生しないのです。
空室を決めるためには、まず、空室の４大要因から「なぜなぜ分析」を用いて、真の空室要因を特定しましょう。

1．空室が増えている現状で、管理会社から提案が社の変更というオプションを選択するオーナーも増えてきますが、一般的

2．現地で問題点を抽出に管理戸数が多い大手ほどブランド

まず空室物件の現地に行くと、物力が強く、大手に任せたら安心という件の共用部分が汚れているケースが最 近 、地 方 都 市で空 室 物 件が目感覚が強いようです。
しかし、フタを目立ちます。いくら条件のいい物件で立つようになってきました。郊外エリ

開ければ「以前任せていたところよりも、汚れがあるとなかなか決まらない

アだけでなく、街中の比 較 的 決まりもひどい」ということが多々あるようものです。共用部分の虫の死骸やクやすいとされていたような物 件でもで、早期に決めてもらうはずが逆効果

モの巣、チラシの散乱など、決まらな空室が増えています。
もちろんコロナ

だったという話もしばしば聞きます。

い物件はほぼ汚れています。空室が禍で「 法 人 需 要の減 少 」「 実 家に戻

大手は、安心感はありますが、管理戸

数カ月〜 半 年にもなると、室内にもる」などの影響での空室増加もある

数が多いほど、空室率が上昇すれば汚 れが出てきます。ほったらかしののでしょうが、その前に需 要 以 上に空室数も増えます。
その結果、業務が空室物件は、基本のキである空気の賃 貸 住 宅の供 給は増え続けていま

まわらず、空室物件の巡回すらできて入れ替えすらされていないことがあすから、空室が増えていくことは至極いないということになるのです。
しかるので、定期清掃のタイミングで、室当然といえます。

し、現地に行かなければ、空室改善

内巡回はしなければなりません。少の手がかりすらつかめません。

し変な話ですが、物件室内の空気をできているか

物件の動きが鈍くなると、管理会

18 月刊不動産 ｜ 2021.10

法律

環境（物件自体の問題）」、「 外部環

部 分の美 観が 成 約 率に大きく影 響るといったことさえあります。

境（物件を取り巻く市場）」、「 管理会

を及ぼすことを知らなかった」……こ社」、「オーナー」の４つのカテゴリー

んな具合です。
もちろん、空室の要因がひとつだけに分類できます。

ということはほぼなく、大抵は複数のい」という問 題があったとすると、こ要因が相互に関係しあって「空室」とれは「内部環境（物件自体の問題）」いう結果を生み出しています。それぞにカテゴライズされます。
しかし、本れの要因の根本を突き詰めなければ当の分析はここからです。

問題解決に至らない以上、管理会社

なぜ分析」は、問題の原因を探って、くのかがカギとなります。入居者目線抽出した問題点を「なぜ？」の視点かで考えれば、最終的に「コスパ」で判

らひとつひとつ掘り下げていくことで断するため、
より条件の良い、自分の根本治療を行う方法です。
そうした掘

ライフスタイルに合った割安物件がり下げをすることで、問題の原因と対最適なわけです。
そのことを踏まえ、
ラ

策が可視化されることになるのです。

イバル物件と比べていかに優位性をまずは管理会社が現地に足を運「それはなぜか？」という問いを繰りび、空室の原因を特定し、改善提案

返していきます。
「 物件の共用部分がを行う。管 理 会 社としては基 本です

汚い」→なぜか？ 「 以 前から汚れが、当たり前のことをせずに満室稼働原因の解明、いわゆる「空室要因ているから」→なぜか？ 「定期清掃をさせることは容易ではありません。

分析」が重要です。空室要因は物件をしていないから」→なぜか？ 「費によりさまざまですが、大きくは「内部用がかかるから」→なぜか？ 「共用3．なぜなぜ分析

図表※ トヨタ自動車による業務改善の施策。現場の作業者がボトムアップで業務内容やプロセスなどを見直し、問題解決を図っていく。

空室要因分析体系図

空室要因

物件

管理会社・仲介会社

市場環境

大屋さん

ハード面

ソフト面

管理

リーシング

クレーム対応力全体イメージ劣化

間 取り 陳 腐 化

ポテンシャル不足

老朽化

敷金・礼金相場差異

設備陳腐化

物件の格

家賃相場差異過剰付帯商品共用部不衛生汚部屋の存在募集条件

清潔感

物件品格下落騒音・風紀悪化

物件名陳腐化

問題入居者

空室情報共有不足物件イメージ悪化

物件名

組織モチベーション

提案力不足

知識不足

図面・Web情報不足

公開情報不備

顧客への提案力低下

広告不足

モチベーション不足

会社知名度不足

組織力担当者スキル

販促

営業マン

集客力

対応力不足

入居者への信用低下

優先順位判断力不足

顧客満足低下スピード

社内情報共有情報消失で信用低下

家賃の相対的割高感

対応履歴

経済市況悪化
少子高齢化による賃貸ニーズ減少

マクロ経済

最低限の住環境

過疎・高齢化・震災リスク

新築物件参入

企業・大学撤退

入居者情報不足

自助努力不足地域経済悪化

需給バランス

知識

ミクロ経済

知識・認識

退去理由原因究明不足

客観性不足

投資リスク認識不足

事業収支

時代錯誤

認識

判断基準

過剰家賃評価

ファイナンス

経営意識不足費目過小見積もり経営センス

2021.10 ｜ 月刊不動産 19

物件調査部 分 が 汚い」という問 題について、IT出せるのかが重要なわけです。

たとえば 、先ほどの「 物 件の共 用
共用部分が清潔に保たれているかも、入居の決め手となる

宅建士がどのようにオーナーに提案をしてい賃貸管理

トヨタのカイゼン※でも有名な「なぜ相続

定期的に空気の入れ替えをすれば、チラシが散乱することもなくなる

例えば 、「物件の共用部分が汚税務循環させるだけで、急に案内が増え

宅建士 ー
Real Estate Notary

法令上の制限宅建士講座〜都市計画の決定（都市計画法）〜

宅建士試験合格のコツ
都市計画の決定とは、具体的な都市計画の中身を決めることです。だれが、
どういう手続きで都市計画を決定するかということが問題になります。本試験での出題頻度はあまり高くなく、学習が手薄になりがちですが、出題されてあわてないため、一度はしっかりとチェックしておきたいところです。

Vol.31都市計画法
１. 都市計画の決定権者
都市計画は、原則として、都道府県か市町村が定めます。都道府県と市町村のどちらが定めるかは、都市計画の種類によって決まっています。以下に出題可能性が高いものを掲げておきます。
都道府県が定める都市計画

市町村が定める都市計画

区域区分

区域区分

①大規模な風致地区②都市再生特別地区③大規模な特別緑地保全地区④高度地区⑤高度利用地区⑥小規模な特別緑地保全地区①小規模な風致地区②特別用途地区③特定用途制限地域

広域的・根幹的都市施設

その他の都市施設
地区計画等

こうした区別をすべての都市計画について覚えることは無理なので、区別の基本的な考え方を理解しておきましょう。都
道府県と市町村を比べれば、都道府県のほうが大きくて市町村のほうが小さいですね。都市計画もそれと同じです。要するに、大きな都市計画は都道府県、小さな都市計画は市町村なのです。
なお、都道府県の定めた都市計画と市町村が定めた都市計画が内容的に抵触する場合は、常に都道府県が定めた都市計画が優先します。
「 常に」という表現で示されているように、これには例外がありません。

２. 都市計画の決定手続き
都市計画の決定は、次のような手順で行われます。都道府県が決定する場合と市町村が決定する場合とでの違いに注意しつつ、大まかな流れを把握しておいてください。
●都道府県が決定する場合

都市計画の決定・公告・縦覧

都道府県知事に協議する※市町村都市計画審議会の議を経る

案を２週間公衆の縦覧に供する

都市計画案の作成

必要があれば公聴会の開催等※国土交通大臣への協議・同意は、国の利害に重大な関係がある等、一定の場合に限る。

●市町村が決定する場合
都市計画の決定・公告・縦覧

国土交通大臣に協議し︑同意を得る

都道府県都市計画審議会の議を経る

関係市町村の意見を聴く

案を２週間公衆の縦覧に供する

都市計画案の作成

必要があれば公聴会の開催等※※市町村都市計画審議会が置かれていない場合は、都道府県都市計画審議会。

以上の手続きの流れにおいて、頭に入れておいてほしいのは、いずれにせよ市町村、都道府県、都市計画審議会の３つが関係しているということです。

20 月刊不動産 ｜ 2021.10

法律

植杉 伸介

税務

宅建士・行政書士・マンション管理士、管理業務主任者試験などの講師を30年以上務める。著書に『マンガはじめて建物区分所有法 改訂版』
（住宅新報出版）、『ケータ
イ宅建士 2021』（三省堂）などがあるほか、多くの問題集の作成に携わり、受験勉強のノウハウを提供している。

相続①都道府県または市町村が都市計画案を作成しようとする場合、必要があると認めるときは、公聴会の開催等住民の意見を

賃貸管理＜補足説明＞
反映させるために必要な措置を講じます。
の日から２週間公衆の縦覧に供しなければなりません。
③公告があったときは、関係市町村の住民および利害関係人は、２週間の縦覧期間満了の日までに、縦覧に供された都市計

宅建士②都道府県または市町村は、都市計画を決定しようとするときは、あらかじめその旨を公告し、その都市計画案を、その公告

画の案について、意見書を提出することができます。
④都道府県は関係市町村の意見を聴き、かつ、都道府県都市計画審議会の議を経て、都市計画を決定します。なお、国の利害ITに重大な関係がある等一定の場合には、国土交通大臣に協議し、同意を得なければなりません。
⑤市町村は、市町村都市計画審議会の議を経て都市計画を決定します。
なお、市町村に市町村都市計画審議会がない場合には、都道府県都市計画審議会の議を経て決定します。
⑥都道府県または市町村が都市計画を決定したときは、その旨を告示します。都市計画は、告示があった日からその効力を生

物件調査

じます。

3. 都市計画の提案
土地所有者、借地権者、一定の法人・団体等（まちづくりの推進を図る活動を行うことを目的とするＮＰＯ法人など）は、都
道府県や市町村に対し、都市計画の決定・変更について提案することができます。

論点の確認とを知識の定着

問題を解いてみよう！

【Ｑ１】 市町村は、都市計画を決定しようとするときは、あらかじめ都道府県知事に協議し、その同意を得なけ
ればならない。
（H24

問16）【Ｑ２】 都市計画の決定または変更の提案は、当該提案に係る都市計画の素案の対象となる土地について所有権または借地権を有している者以外は行うことができない。
（ H24

問16）

こう考えよう！＜解答と解き方＞
Answer 1 【解説】 市町村が都市計画を決定する場合、あらかじめ都道府県知事に協議しなければならな
いが、同意まで得る必要はない。

Answer 2【解説】 土地の所有権者と借地権者だけでなく、まちづくりＮＰＯ法人なども都市計画の決定・変更の提案ができる。

2021.10 ｜ 月刊不動産 21

Information Technology

不動産テック時代の到来

進む！業界の化

Vol.20

毎月の売上げをコントロールできる会社とDX

売上げは会社にとって生命線です。
「毎月の売上げを安定させたい」というのは、経営者にとって切なる思いではないでしょうか。実は、DX（デジタルトランスフォーメーション）を行うことで、毎月の売上げをコントロールできる可能性がグッと高まるのです。

■なぜ、毎月の売上げが安定しないのかな言 葉ですが 、経 営は顧 客と切っても切り離せません。

■KPIを効果的に設定する
顧客の動きは無数にあります。で毎月の売上げは「単価 契約数」

さきほどの「 単 価 契 約 数 」
といすので、経営にとって特に重要な動と表すことができます。この単純なう単純な数式の裏側には、無数のきを定義し、その動きをしている顧計算式に、世の中の多くの経営者

顧客の動きがあります。顧客の動き

客の数を数えることが 肝 要になりが日々頭を悩ませています。

をコントロールすることはできませます。

なぜ、毎月の売上げが安定しな

んから「どうしたらもっと多くの顧

こ の 顧 客 の 数 を K P I（ K e y

いのか。それは、
どのような会社で客にサービスを利 用してもらえる

Performance Indicators）と呼びあれ、顧客のことをコントロールすか？」を考え、顧客の動きを知るします。
このKPIをどれだけ効果的にることは できない からで す。ピー

かありません。

設 定できるかで、経 営の内容は変ター・ドラッカーの「企業の目的は顧客の創造である」というのは有名

そして、その顧客の動きを知る方
法こそがDXなのです。

わってきます。
例えば、不 動 産 売買仲 介をメイ
ンで 行 っている不 動 産 会 社 の 場
合、「 契約数」を購入の契約数と売却の契 約 数で分ける、「 購 入の契約数」を購入申込数と購入契約率に分ける、「 購入申込数」を見学数と申込率に分けるというように分解していきます。
〈例〉KPI：購入の契約 数 、購 入 単
価 、購 入 申 込 数 、見 学 数 、購 入 申
込率、初回の見学数、2回目以降の見学数、初回の見学申請 数 、初回の見学調整率、
アクティブな顧客リ
スト数、当月登録の顧 客リスト数 、前月から引き続くアクティブな顧客

多くの経営者が頭を悩ませている“顧客の動き”。解決の鍵はKPIに？

22 月刊不動産 ｜ 2021.10

リスト数 、顧 客リストのアクティブ

法律

すし、
「 今、家を探している顧客」を追いかけるほうが施策の幅が広がるというのは容易に想像していただ

税務

けるのではないでしょうか。
■DXによって属人化から脱却する営業組織であれば、当然、トップ

相続

セールスがいると思います。
トップ
セールスがいることは、何ら悪いことではありません 。しかし、トップとは問 題です。もしトップセールス
が会社を辞めてしまったら、会社がKPIを効果的に設定するために、
まずはデータを分析・分解する

KPIは、あまりにも大きい単位だ

メールを送付した際、実際にメールセールスである「行動」の理由があと効 果 的な対 策に繋 がりません。

を開封してくれている顧客の数までります。
トップセールスである「 行

KPIを分解することで「今、何がボ追うことができるようになります。
さ動」の理由を、DXによって明らかに

トルネックになっているか」を把握

らにメールの開封有無だけでなく、することが可能です。そもそも見込することができるようになるのです。

どのくらいの頻 度でメールを見てみ顧客の数が多いのか、顧客の離KPIの繋がりのことを「パイプラいるか 、各 営 業 社 員がどのくらい脱率が低いのか、顧客との接触回

イン」と呼びます。売 上げを安 定し「今、家を探している顧客」を持って数が多いのか、見学の数が多いのて上げるためには、パイプラインをいるのか、ということが簡単に分かか、申込率が高いのか、その理由を安定させることが必須です。パイプ

るようになります。

データから明らかにします。そしてラインを安定させることで、経営のそうすると、単に毎月の顧客リスト

そのトップセールスの行 動を全 社

蓋然（がいぜん）性が高まります。

数を追いかけるのではなく、「 今、家のKPIとして設定することで、営業売上げはすべてを癒す、という言を探している顧客数」
をKPIとして設組織全体を「トップセールス化」す葉がありますが 、同時に売 上げは定できるようになります。単に顧客リることかできます。

すべてを隠しもします。売上げが上

スト数を追いかけるのと、「 今、家をDXにより営業を化学し、属人化がっていたとしても、実はパイプラ探している顧客」を追いかけるのとから脱却することが、売上げの安定

インが 崩 れており、将 来の売 上げ

では、とるべき行動が変わってきまへと繋がるのです。

は危 機 的な状 況になるであろうということがありえます。パイプラインを把握し続けることで、将来の危機を事前に察知できるのです。
■DXがKPIを進化させる
DXによって、顧客の動きを詳細に知ることができるようになりました。
例えば、今までは自社の顧客リスト
数しか把握することができなかった会社のことを考えてみましょう。

株式会社Housmart

代表取締役

針山 昌幸
大手不動産会社、楽天株式会社を経て、株式会社Housmartを設立。テクノロジーとデザイン、不動産の専門知識を融合させ、売買仲介向けの自動
追客システム「プロポクラウド」を展開する。著書に『中古マンション本当にかしこい買い方・選び方』（ 実業之日本社）など。

当連載について、偶数月は「進む！業界のIT化」、奇数月は「不動産トラブル事例と対処法」となります。

2021.10 ｜ 月刊不動産 23

物件調査

トップセールスには、必ずトップ

IT

DXが進んだ場合、この会社は、

率など。

宅建士

立ち行かなくなるからです。

賃貸管理

セールスに依 存した組 織であるこ

物件調査 ー

物件調査のノウハウ

Vol.31

Research

売買重要事項の調査説明 〜ガイドライン編⑦〜

宅建業者が通常行っていない
調査業務の告知とは？
一般消費者と宅建業者の間にある不動産取引に関する認識が互いにかけ離れていることから、不動産トラブ
ルが起きることがあります。
「 宅建業者ならば、それくらい調べるのは当然だ！」などといった、苦情トラブルやクレームが発生しているのです。
その原因は、宅建業者が「どのような方法や手段で不動産調査を実施しているのか」ということが、一般消費者に周知されていないからだと考えられます。
この認識の違いをなくし、互いの共通認識にすることがトラブル防止に役立ちます。

宅建業者が通常行っている“目視と簡易計測”とはり隠蔽されている部分以外の部分に

以下のような通常行われていない現ついて、認められた劣化事象等を対況調査が存在します。

象として、現況調査をします。
（１）敷地境界標の探索調査

宅建業者が行う現地調査の原則
は、“目視 ”と“ 簡易計 測 ”です。しか（２）簡易計測

宅建業者は、通常の目視と簡易計

し、この原則的な現地調査方法につ調査の対象となる部位等のうち、測で境界標を発見できないときは、

いて、一般消費者には知らされてい少なくとも歩行その他の通常の手段

土地家屋調査士を紹介します。土地ないのが 現 状です。では、原 則 的なにより移 動できる位 置において、少掘削用の大型のスコップなどを使用

現地の調査方法とは、どのようなことなくとも当該位置の地上面、床面等して行う、「 敷 地や道 路の境 界 標のでしょうか。

からの高さが２ｍ以内の部分におけ

存 在の有 無を確 認するための掘 削

通常、建築士等は、検査業務を伴る目視により認められた劣化事象等調査」があります。

う「既存住宅の評価方法基準」（ 平成

を対象として、現況調査をします。
（２）越境物の有無の確認調査

30年国土交通省告示第490号）に基

このような現地の調査方法は、一づいて現況検査を行います。宅建業

般顧客に提示して説明をする「敷地

宅建業者は、通常の目視調査では者に検査義務はないため、「土地や既現況図」などに付記記載をして顧客判別できない高さの場合、土地家屋

存住宅の現況調査」
を行う場合は、検に説明することにより、一般消費者と調査士を紹介します。
「 庇などの隣地

査業務を除いた下記の「調査方法基の間に共通認識が生まれます。

への越境の存在の有無」を確認する

準」により現況調査を実施します。

ための調査があります。

宅建業者が、
通常、行っていない“現況調査”とは（３）道路幅員の簡易計測調査

段により移 動できる位 置において、宅 建 業 者が通 常 行っている現 況

場合、巻き尺等による道路幅員の簡評価の対象となる部位等のうち、仕調 査 が 、このような“目視と簡 易計

易計 測では、交 通 事 故の発 生 等の上げ材や、移動が困難な家具等によ測”が原則的な調査方法である限り、危険性があります。簡易計測ができ（１）目視調査
少なくとも歩行その他の通常の手

24 月刊不動産 ｜ 2021.10

前面道路の自動車交通量が多い

法律

ない場 合は、法 務 局や市 区 町 村 役

ポイント場が発行する既存の資料により、道（４）敷地周囲の簡易計測調査
敷 地周囲の簡易計 測の際 、植 栽

建物と境界線との間に隙間がなく、人が立ち入りできない場合は、“簡易計測不能”となります。ただし、全体の状況により、建物の寸法を簡易計測することにより、簡易計測不能箇所の寸法に置き替えることができ

税務

路幅員等の告知をします。

る場合があります。
相続が 繁 茂している場 合や敷 地 利 用者
が使用する機材・工作物の残置により、巻き尺等による敷地周囲の簡易賃貸管理

計 測ができない場 合があります。このような調査不能の場合は、測量士を紹介することがあります。

宅建士（５）宅地地盤下の諸設備の掘削調査
地 中に埋 設されている電 気・ガス・上 下 水 道の配 管 位 置の掘 削 調

IT査は、通常、行っていません。依頼があれば、専門業者を紹介します。

深夜などの時間を問わない騒音・ポイント
深夜の住宅地など、時間を問わない周辺環境の現況調査は、周辺環

振動・臭気・排気ガス等の周辺環境

境への個人的な満足度が人それぞれ異なるため、特別依頼がない場合の現 況 調 査の場 合は、周辺 環 境 へは行っていない、ということを消費者に告知しておくことが大切です。

の個人的満足度が人それぞれ異なるため、特別依頼がない場合は行いません。
そのため、買主自身の五感で実 地に確 認をするか 、または、売 主への聞き取りを参考にするように説明します。
専 門 検 査のほかにも、このような「 宅 建 業 者 が 通 常 行っていない 業
務 」を小 冊 子にして説 明をすることは、一般消費者との間の不動産取引に関する認識のずれをなくすことになり、クレームや苦情相談トラブル防止に役立つと考えられます。

不動産コンサルタント

津村 重行

三井のリハウス勤務を経て有限会社津村事務所設立。2001年有限会社エスクローツムラに社名変更。消費者保護を目的とした不動産売買取引の物件調査を主な事業とし、不動産取引におけるトラブルリスク回避を目的に、宅建業法のグレーゾーン解消のための開発文書の発表を行い、研修セミナーや執筆活動等により普及活動を行う。著書に『不動産物件調査入門 実務編』
『不動産物件調査入門 取引直前編』（ともに住宅新報出版）など。

2021.10 ｜ 月刊不動産 25

物件調査（６）時間を問わない住宅環境調査

! 協会からのお知らせ Information

全日本不動産協会の令和４年度税制改正要望実現に向けて！
！
9月号に引き続き、
６月23日全日本不動産協会総本部理事会にて承認された令和４年度政策及び税制改正要望書についてご説明いたします。今月号では、税制要望および昨年度全日本不動産協会より要望した「低未利用土地100万円控除」の利用状況についてご報告いたします。

令和４年度

政策及び税制改正に関する要望書【不動産流通促進による地方活性化を図る税制改正要望】
１．相続登記における登録免許税の廃止
２．一定の住宅用家屋・土地購入時における抵当権設定時の登録免許税の廃止
３．二地域居住等を推進する新規住宅ローンの創設並びにローン控除の適用
４．印紙税の見直しによる新たな税の適用
５. 既存住宅リフォームにおける消費税の非課税措置
６. 住宅・土地に係る適用期限を迎える各種税制特例措置の延長と拡充［今年度の新規案件］

３．二地域居住等を推進する新規住宅ローンの創設並びにローン控除の適用
要望主旨
現在、二拠点目となる住戸を購入する際には親族居住用住宅ローン、セカンドハウスローン等があるが、審査が厳
しく、金利も高めに設定される。
また、住宅ローン控除の合併や金利の高い２件目のローンでの控除が適用されないなど購入意欲の阻害要因となっている。
二地域居住等を推進するため、一般消費者の動機づけや一般消費者に対する当該住宅の購入意欲を増進させる
ため、住宅ローンの創設や住宅に対しての積極的な融資優遇措置となる環境の構築を要望する。
従前より要望している既存住宅の購入意欲を増進させるため、安心R住宅と一体となった既存住宅ローンの創設やインスペクションを実施した住宅に対しての、積極的な融資優遇措置となる環境の構築もあわせて要望する。

５．既存住宅リフォームにおける消費税の非課税措置
要望主旨
リフォームは空き家や既存住宅の住宅価値を高め、利活用するためには有効な手段であり、質の高いリフォームを行うことは既存住宅流通の活性化につながると考える。
しかし現状は、築年数が多いほどリフォームの費用が嵩み、築浅のリフォーム費用が掛からない既存住宅しか流通されていない。
一般消費者が、築年数に関係なく積極的にリフォームに取り組む環境は、住宅のストック市場形成に大きく寄与するとともに、既存住宅流通促進のため導入された安心R住宅制度の利用促進や二地域居住等の推進に大きく影響すると考えられる。
また新築購入時、既存住宅購入時等で消費税が発生し、税の重複をしており、他の先進国と同様に居住用の建物に対するリフォームに関し、費用の消費税を非課税とすることを要望する。

26 月刊不動産 ｜ 2021.10

ご報告
全日本不動産協会が強く要望し実現した「低未利用土地100万円控除」はすべての都道府県において利用が確認され、令和２年土地等確認書交付実績として2,060件と、皆様にご利用いただける税制特例措置となりました。
アンケート等にご協力いただきました会員の皆様へ改めてお礼申し上げます。詳細は次の資料をご確認ください。

低未利用地の適切な利用・管理を促進するための特例措置
地方部を中心に全国的に空き地・空き家が増加する中、新たな利用意向を示す者への土地の譲渡を促進す
るため、個人が保有する低額の低未利用地を譲渡した場合の譲渡所得から100万円を控除することで土地の有効活用を通じた投資の促進、地域活性化、更なる所有者不明土地の発生の予防を図る。

低額な不動産取引の課題

想定したよりも
売却収入が低い

相対的に譲渡費用（測量費、解体費等）の負担が重い様々な費用の支出があった上に、さらに課される譲渡所得税の負担感が大きい土地を売らずに、
低未利用地（空き地）として放置

売却時の負担感を軽減することで売却インセンティブを付与し、土地に新たな価値を見いだす者への譲渡を促進

新たな特例措置の概要※令和２年７月１日〜令和４年12月31日

・土地とその上物の取引額の合計が500万円以下
・都市計画区域内の低未利用土地等※譲渡前に低未利用であること及び譲渡後に買主が利用の意向を有することについて市区町村が確認したものに限る。
※宅建業者が空き家となっている中古住宅を買い取って、一定の質の向上をはかる
リフォームを行った後売却する（買取再販）場合も含む。

の要件を満たす取引について、売主の長期譲渡所得を100万円控除

特例適用イメージ利活用されていない少額の空き地等の活用イメージ

譲渡価格

譲渡価格

取得費(※1)

取得費

譲渡経費

譲渡経費

(※２)

課税
対象

譲渡所得
(譲渡益)

●新たな利用意向を示す新所有者による土地の適切な利用・管理●土地の有効活用を通じた投資の促進、地域活性化●所有者不明土地の発生予防

譲渡所得
(譲渡益)
譲渡所得の20％が課税される

鹿児島県いちき串木野市（土地）譲渡額約350 万円

三重県津市（土地）譲渡額約270 万円

新潟県燕市（土地）譲渡額約350 万円

100万円
控除
課税対象

控除額の20％分（最大20万円）の減税（※１）取得費が分からない場合、譲渡価格の５％とみなされる。
（※２）解体費・測量費・宅建業者への仲介手数料等

・移住者等の居住、店舗、事務所、アトリエ等の利用
・隣地所有者による管理・利活用(出典：Google Maps)

出典：国土交通省資料より抜粋

2021.10 ｜ 月刊不動産 27

! 協会からのお知らせ Information
令和２年低未利用土地等確認書交付実績（都道府県別）
・全ての都道府県において、交付実績があり、平均して約44件となった。
・1件当たりの譲渡の対価の額は平均231万円（単独所有の場合は257万円、共有の場合は143万円）だった。
・交付件数のうち約２割は土地等が複数人の共有だった。
都道府県別確認書交付数上位 (単位：件)

1件当たりの譲渡の対価の額 (単位:万円)

市町村確認書交付数上位 (単位：件)

1

茨城県

124

1

宮崎県

都城市

43

2

愛知県

117

2

山形県

鶴岡市

30

3

静岡県

92

3

静岡県

浜松市

27

4

岐阜県

92

4

兵庫県

姫路市

24

5

北海道

87

5

新潟県

新潟市

24

単独所有・共有の件数割合 (単位：％)単独所有の場合

257

78%

共有の場合

143

22%

全体

231

100%

低未利用地の適切な利用・管理を促進するための特例措置適用事例（山形県鶴岡市）○３人の地権者が所有する低額の狭小地２つと、共有の私道について、単体の売却を行った場合は、将来住宅を建てる際に接道要件※を満たさず、建築確認を受けることが出来ない可能性があった。
○本特例措置により売却後に手元に残る額が増えたこともあって、売却のインセンティブとなり、宅地建物業者のコーディネートにより、纏まった事業用地として一括譲渡された。
※建築基準法第43条において、建築物の敷地は、道路に２ｍ以上接しなければならないとされている。

＜物件概要＞
物件状況：更地
売却額：約400万円、約200万円
敷地面積：437㎡＜立地＞
鶴岡駅：600m
スーパー：200m

C所有
B所有

売主（3人）

A

B

（0円）

C

A,B,C共有（約400万円） （約200万円）

買主（1人）

それぞれ、100万円
控除が適用
国土交通省資料より抜粋

28 月刊不動産 ｜ 2021.10

○北九州市に住む所有者が、両親の住んでいた鶴岡市の空き家を解体して売却し、新たに住宅用地として譲渡。
○空き家について、所有者が管理のために定期的に現地を訪問するなど、交通費や宿泊費等の負担があったものの、本特例により、13万円ほど税負担が軽減され、解体後売却することができた。

＜物件概要＞
物件状況：空き家
売却額：約300万円（解体後）
敷地面積：115㎡＜立地＞
鶴岡駅：1.6km
コンビニ：300m

宅建業者の広告等より引用

低未利用地の適切な利用・管理を促進するための特例措置適用事例（石川県輪島市）
・相続により、老朽化した空き店舗を取得したが、相続人は遠方に居住しており、管理が負担に。
・宅建業者に空き家バンクの登録の相談をしたところ、宅建業者の紹介により、購入者が現れる。
・購入後、改修し、ライダーのためのガレージハウスとして使用。景観の改善や地域活性化に寄与。

売主

本特例措置により、譲渡による租税公課の影響を考慮する
きっかけとなり、売却価格の引き下げ（売却額:500万円）につながり、取引が成立した。

・相続により、老朽化した空き店舗を取得
・遠方に住んでおり、管理が負担になっていた

譲渡前：空き店舗

購入者

譲渡後：ライダーのためのガレージハウス

空き家を活用しながら輪島市を元気にするべく事業展開（ゲストハウス・飲食店）を図っており、他事業との相乗効果で市内活性化に寄与したい。輪島市全体の活性化につながれば。

・ゲストハウス運営法人 ・石川県輪島市「ライダーを笑顔で歓迎する都市」宣言に理解を示しており、ライダーを歓迎するまちづくりに取り組む(出典：輪島市提供)

2021.10 ｜ 月刊不動産 29

Initiate Member
都道府県 市区町村

商号名称

新入会員名簿［令和3年 8月］

都道府県 市区町村

札幌市

イー・エフリアルティ 株式会社

新宿区

札幌市

イエックス 株式会社

札幌市

株式会社

札幌市

商号名称

商号名称

大阪市

インベストメントデザイン 株式会社

三鷹市

株式会社 スパイラル不動産

大阪市

株式会社 ＨＲＤ

新宿区

タキビル

大阪市

株式会社 エスタートライフ

ＫＩＺＵＫＩ 株式会社

日野市

ディアフェリス 株式会社

大阪市

合同会社 Ｓ２

標津郡

合同会社

krasso

豊島区

東京不動産

大阪市

合同会社 オールトレード

札幌市

株式会社 クラブルートピア

港区

トリニティ・テクノロジー

大阪市

カーキ不動産札幌市

有限会社

サンドムーン

中央区

日本興業不動産寝屋川市

株式会社 ガイア都市開発

虻田郡

株式会社

SUPER

港区

株式会社 ｎｏｖｕｓ ＴＯＫＹＯ

大阪市

株式会社 グッドネスジャパン

札幌市

株式会社 セカンド

港区

株式会社 Ｐａ
ｌｍｉ
ｘ

大阪狭山市

株式会社 Ｓａｙａｍａ Ｅｓｔａｔｅ

札幌市

株式会社

渋谷区

ビズマーチ 株式会社

大阪市

札幌市

株式会社 ノースデザイン

品川区

株式会社 Ｂｉ
ｇ−Ａｒ
ｒｏｗ

大阪市

株式会社 ジェイエステート

札幌市

BEAM'S 管理

世田谷区

ヒルクレストパートナーズ 株式会社大阪市

シンクラウド 株式会社

札幌市

株式会社 ファーストハンド

港区株式会社 ブリッジ大阪市

株式会社 ダイセイファシリティ

札幌市

株式会社 ファイナンシャル・アーキテクツ

台東区

株式会社 ブルーアース

池田市

株式会社 ＴＥＡＭ．
Ｂ

札幌市

株式会社 フェザーホーム

渋谷区

株式会社

東大阪市

株式会社 ＮＥＯ住宅流通

日高郡株式会社 マルニ中村不動産

千代田区

株式会社 ＰＥＮＴＡＧＲＡＭＭＡ

池田市

株式会社 ネクステージコンサルツ

札幌市

株式会社 ライフクリエイト

目黒区

株式会社

大阪市

株式会社 ハース

岩手県

釜石市

株式会社

一二三

港区

有限会社 マーズ

大阪市

株式会社 Ｂｉ
ｒ
ｔｈｄａｙ

宮城県

石巻市

菊地工業

株式会社

新宿区

ＭＡＧＩＡ 株式会社

大阪市

株式会社 ブリッジ

仙台市

有限会社 リメイクセンダイ

目黒区

株式会社 メシアス

大阪市

株式会社 Ｍｉｒａｅ Ｐｒｏｐｅｒ
ｔｙ

郡山市

合同会社

渋谷区

Ｌ
Ｉ
ＦＥ ＰＲＯＤＵＣＥ 株式会社大阪市

ルームグラン 株式会社

福島市

合同会社 ＴＳＵＭＩＫＩ

三鷹市

株式会社 リアルライフマネジメント

大阪市

合同会社

茨城県

日立市

株式会社 くじらおか不動産

港区

リークス 株式会社

神戸市

株式会社 Ｒ

牛久市

株式会社 ヒロ

清瀬市

有限会社 Ｌ
ｉ
ｖｅＷｅ
ｌ
ｌ管理

西宮市

株式会社 Ｉ．
Ａ．
Ｏ

栃木県

下都賀郡

三和総合建設渋谷区

株式会社 ＬＩＶＥＰＲＯ

加古郡

有限会社 イーリンク

宇都宮市

株式会社

小平市

Ｌ
ｉＶ Ｌ
ｉ
ｆｅ Ｅｓｔａｔｅ 株式会社

尼崎市

株式会社 エフエムホーム兵庫

宇都宮市

まい住ぺーす．labo

立川市

株式会社 Ｒｏｙ
ｆｕ
ｌ
ｌ

姫路市

株式会社 Ｓｕｎ Ｃｌ
ｉｍｂ

朝霞市

株式会社 アイエムエス

渋谷区

株式会社 ワーキングゲート

姫路市

シンキ商事

渋谷区

ワールドブリッチャー

宝塚市

株式会社 日坂工務店

福島県

埼玉県

MKR

OKUSAN

田口商店
株式会社

GOOD WEALTH

株式会社

BREA

さいたま市 浦和土地開発

株式会社
神奈川県

株式会社

都道府県 市区町村

常共住管

北海道

株式会社
株式会社
株式会社

株式会社

ベストエージェント
僕らの家

兵庫県

株式会社

株式会社

株式会社 ＪＳＫ

綿や

株式会社

川越市

Ｏｒａｎｇｅ 株式会社

横浜市

Ｒｗｏ
ｒ
ｋｓ 株式会社

北足立郡

株式会社 カルディア

横浜市

株式会社 エムラボ

所沢市

株式会社

大道パートナーズ

小田原市

株式会社 Ｌ−ＣＬＡＳＳ．
ＯＮＥ

奈良市

中村建設

株式会社

狭山市

合同会社

団地生活デザイン

横浜市

株式会社 クロノス

島根県

松江市

株式会社

のぎ咲

さいたま市 株式会社 ティーエフエー企画

川崎市

ＫＲＥ 株式会社

岡山県

岡山市

株式会社 イー・ブレスト

奈良県

奈良市
大和高田市

株式会社 グリーン
ティアホーム 株式会社

越谷市

株式会社

横浜市

株式会社 ＧＨエステート

岡山市

合同会社

越谷市

合同会社 もとやま不動産

横浜市

株式会社 仲介手数料相談所ネクストステージ

岡山市

株式会社 シグナルプラス
ソーワン 合同会社

晴海リアルエステート

暮らしラボ

所沢市

株式会社 ライフスタンド

川崎市

株式会社 ツタエ

岡山市

千葉県

船橋市

株式会社

平塚市

株式会社 日の丸

岡山市

株式会社

東京都

府中市

株式会社 アイズリンク

横浜市

プライマル湘南

倉敷市

ヨシケン不動産

港区

合同会社 Ａｏｂａコーポレーション

横浜市

名月 株式会社

広島県

広島市

株式会社 アバンセ

あーばん

株式会社

世田谷区

有限会社 アケルマ

新潟県

新潟市

株式会社 LB.Housing

香川県

高松市

Lim Do

台東区

株式会社

富山県

富山市

エムズ 株式会社

愛媛県

松山市

アローズ

あすか未来

MOGA design
株式会社

合同会社

中央区

株式会社 Ａｐｐｌｅ Ｂｅａｕｔ
ｙ

福井県

福井市

株式会社

加藤央不動産松山市

株式会社 ガイナ

港区

アリサ・パートナーズ・ジャパン 株式会社

岐阜県

岐阜市

株式会社

岐阜装飾

松山市

関西住機

株式会社

新宿区

安信

株式会社

海津市

みやび不動産松山市

有限会社

向陽企画設計

台東区

株式会社 ＥＴＳ

安八郡

ｗ.ａ.c

松山市

株式会社

サンエイ不動産

港区

株式会社 １９８０

静岡市

エルムエステート

伊予市

株式会社

林創硝

松山市

株式会社 ヤマトホーム

静岡県

港区

株式会社 ウィンテルエステート

静岡市

静岡賃貸

中央区

株式会社 ＳＴＧ

静岡市

不動産みどり千代田区

株式会社 エスティプラン

東海市

ＥＳ不動産

新宿区

株式会社 ＦＪネクスト

名古屋市

株式会社 ｉｔｔｏ ｇｒｏｕｐ

福岡市

株式会社 エイプラス

港区

株式会社 エフスタイルエステート

常滑市

株式会社 Ｊホテル

那珂川市

グランデ総合企画

中央区

株式会社 ＬＩＰ

名古屋市

株式会社 スマプラ

北九州市

有限会社

愛知県

株式会社
高知県

株式会社
福岡県

高知市

株式会社

高知市

ネクサス プラス

総合企画

合同会社

千尚

豊島区

株式会社 エル・シー・アセット

東海市

株式会社 ピアニーホーム

久留米市

TAICAN 株式会社

千代田区

キャストグローバルプロパティ 株式会社

名古屋市

株式会社 フィールド・チョイス

熊本県

熊本市

株式会社 アセットニューズ

町田市

行政書士井上正昭事務所

名古屋市

合同会社 ワイルドグース

大分県

竹田市

有限会社

台東区

株式会社 キョーツー

京都市

有限会社 アイデン

宮崎県

宮崎市

PRM

京都市

株式会社 オフィスサンリーベ

鹿児島県

霧島市

株式会社 Ｏｂａｍａ Ｖｉ
ｌ
ｌ
ａｇｅ

京都市

株式会社 グランブレイン

姶良市

ひがし不動産港区

一般社団法人目黒区

株式会社 クラシス

千代田区

株式会社 Ｇｒｉｆｆｏｎ Ａｇｅｎｔ

豊島区

株式会社

駒込さくら不動産

新宿区

株式会社

杉並区
目黒区

30 月刊不動産 ｜ 2021.10

京都府

久遠会

ベネッツ

合同会社

京都市

株式会社 スマイ管理

豊見城市

株式会社 インフィニティ不動産

大阪市

アイシップ 株式会社

うるま市

株式会社 ハッピー不動産

金葉マネジメント

大阪市

株式会社 アシストリーシング

国頭郡

KOURIJIMA ぶどうの樹

芝原企画

合同会社

高槻市

ＡＲＩ 株式会社

那覇市

株式会社

株式会社

商業開発

大阪市

今流行り不動産

大阪府

合同会社

沖縄県

正関

地方本部の動き Activity Condition
REPORT

長崎県本部

子ども食堂を運営する団体へ寄付金を贈呈

新型コロナウイルス感染症拡大により社会経済が大き

また長崎の子どもたちの健全な育成のお役に立てれば

く乱れ、生活に困窮する方が増えるなか、社会的弱者でと考え、「ながさき子ども食堂ネットワーク」
を通じて、長崎ある子どもの貧困はますます深刻化していると聞き及び

県内各地域で子ども食堂を運営する団体に寄付をし、５ました。

月２１日に寄付贈呈式を執り行いました。

長崎県本部では、国連が提唱する「持続可能な開発
目標（SDGs）」に賛同しており、SDGｓ活動の一環として、寄付贈呈式の様子

長崎県本部では、今後もSDGsに関する取り組みを積極的に行っていきたいと考えております。

子ども食堂の運営団体との会談の様子

STAFF LIST
● 広報委員会

髙木剛俊、松本修、横山鷹史、
吉田啓司、千北政利

● 発行人

秋山始

● 編集

公益社団法人 全日本不動産協会
公益社団法人 不動産保証協会
広報委員会

● 制作

株式会社住宅新報● 発行所

公益社団法人 全日本不動産協会〒 102-0094 東京都千代田区紀尾井町 3-30（全日会館）
TEL:03-3263-7030（代） FAX:03-3239-2198
公益社団法人 不動産保証協会〒 102-0094 東京都千代田区紀尾井町 3-30（全日会館）
TEL:03-3263-7055（代） FAX:03-3239-2159
URL https://www.zennichi.or.jp/

月刊不動産

2021年10月号

令和３年10月15日発行※本誌掲載記事の無断転載を禁じます。

重要
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不動産調査実務編

2021

OCTOBER

10
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限定
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無料

秋山 始

ｅラーニングContents【 物件調査編】※受講にあたり、ラビーネットのID・パスワードが必要になります。
新 規 加 入 、I D 不 明 の 場 合 は 所 属 の サ ブ センターまた は所属本部にご確認ください。
※ｅラーニングはインターネットを利用したWeb研修です。動画を安定して閲覧できる環境でご利用ください。

発 行 所

公 益 社 団 法 人 全日本 不 動 産 協 会
公益社団法人 不 動 産 保 証 協 会「ラビーネット不動産」では、物件の検索をはじめ、

ラビーネット不動産
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全日本不動産協会

本誌に掲載されている「不動産お役立ちQ＆A」
を閲覧できます。

2021（令和3）年10月15日（毎月1回15日発行） 第49巻第10号 発行所 公益社団法人〒102 - 0094 東京都千代田区紀尾井町 3 - 30 全日会館 TEL：03 - 3263 - 7030（代）

写真や図解で解り易く説明 ！

プロローグ 不動産調査の全体像と調査の流れ
第1章 不動産情報の入手と現地調査前の情報収集
第2章 現地調査
第3章 法務局調査第4章 役所調査第5章 インフラ（ライフライン）調査
第6章 区分所有建物（分譲マンション）調査