M O N T H LY R E A L E S T AT E

［題字］故 野田卯一 会長

4
APRIL

2022
あの にぎ わい を 再 び

最 終 局 面 を 迎 えた 徳 山 駅 周 辺の再 開 発〜 山口県 周 南 市 〜［巻頭 特 集 1 ］［特集2］

2XXX年、宇宙に住まう。
〜日本ゼネコン企業による宇宙開発プロジェクト〜［特集3］

成年年齢が変わる2022年
不動産事業者が留意すべきこと［賃貸管理ビジネス］

退去時の再査定で、市場の相場感を把握する［進む！業界のIT化］

個人情報保護法改正で不動産業が激変する？
公益社団法人 全日本不動産協会

公益社団法人 不動産保証協会

保証のお知らせ一般保証制度の動画公開のご案内
このたび、会員向けに、一般保証制度のことがよくわかる動画を制作しました。ホームページ（会員専用ページ）内にて公開しておりますので、ぜひご覧ください。

手付金保証制度・手付金等保管制度のご案内
手付金保証制度

２.手付金保証付
証明書発行依頼

買主

売主・買主ともに一般消費者で、会員が流通機構登録物件を客付媒介する売買契約において、買主が売主に支払う手付金

買主側仲介業者（当協会会員）
３.手付金保証付
証明書発行申込

１.契約の合意
４.保証付
証明書発行

売主

を万一のために保全（保証）する制度です。

手付金等保管制度

保証協会地方本部■ 制度の詳細（公社）不動産保証協会ホームページ［会員専用ページへログイン］

会員が自ら売主となる完成物件の売買契約において、受領する手付金等の額が 売買代金の10％または1,000万円を超え、売主会員に保全義務■ 制度に関するお問い合わせ、制度の申込み窓口が生じる場合に（宅建業法41条の2）、当協会が売主会員に代わって手付金等を受領し、物件の登記、引渡しがあるまで保全（保管）する制度です。

所属の地方本部事務局へ弁済制度について会員業者と宅地建物取引をしたお客様が損害を受け、苦情の弁済移行決定宅建業法上の取引により生じた債権

指導による
調停解決

検索

一般保証制度の他、法定研修会、弁済業務、各種保全制度など、保証協会の各種情報が掲載されております。

済

不動産保証協会

苦情解決

弁（公社）不動産保証協会ホームページ ▶▶

総本部

認証審査

※各事案の詳細はホームページ（会員専用ページ）内に掲載されております。
の地方本部

苦情解決業務

被害相当額（上限あり）の払い渡しを受けることができます。

一般消費者からの申出解決が困難な場合には、当協会がその債権を認証することで、

02

保証のお知らせ
特集１

04
MONTHLY RE AL E STATE〜山口県周南市〜

4 2022
APRIL

あの にぎわい を再び最終局面を迎えた徳山駅周辺の再開発
特集２

08

2XXX年、宇宙に住まう。

〜日本ゼネコン企業による宇宙開発プロジェクト〜
特集３

10

成年年齢が変わる2022年
不動産事業者が留意すべきこと〜契約書の準備は万全ですか？〜
不動産お役立ちQ&A＜法律相談＞

12

媒介報酬を期待することができる権利
弁護士

渡辺 晋

＜税務相談＞

14

譲渡所得の金額の計算上、概算取得費により申告した後に、実際の取得費が判明した場合の所得税の取扱い
税理士 山崎 信義＜相続相談＞

16

路線価が設定されていない道路に接する宅地の評価
公認会計士・税理士

野田 優子＜賃貸管理ビジネス＞

18

退去時の再査定で、市場の相場感を把握する

みらいずコンサルティング株式会社

今井 基次＜労務相談＞

20

同一労働同一賃金とは
特定社会保険労務士

野田 好伸

宅建士講座

＜宅建士試験合格のコツ＞

22

権利関係

民法（抵当権）

資格試験受験指導講師
連

植杉 伸介

載

＜進む！業界のIT化＞

24
COVER PHOTO

株式会社Housmart

宇宙への旅
2004年に世界初の民間宇宙船「スペースシッ
プワン」が宇宙空間に到達してから十数年。

26

誰も行っていない特別依頼業務とは？
不動産コンサルタント 津村 重行

し、宇宙への旅がぐっと現実味を帯びてきた。

その他

いつか我々も大気圏を超え、漆黒の空間で輝く
日がくるかもしれない。

針山 昌幸＜物件調査のノウハウ＞

近年、民間人による宇宙飛行が相次いで成功

星々を眺めながら、月の土地について語り合う

個人情報保護法改正で不動産業が激変する？

28
29
30

新入会員名簿
新機能満載！ラビーネットのご紹介
地方本部の動き巻頭特 集1

あの にぎわい を再び最終局面を迎えた徳山駅周辺の再開発
巻頭特集2〜山口県周南市〜周南市の徳山駅前で、再開発ビルの建設が本格化しています。
2018年、新しくなった駅ビルに続き、2023年春の完成を目指します。
百貨店を失い、中心街復活の鍵を握る注目プロジェクトもついに終盤。
官民の力でまちの進化を実現できるか関心が高まっています。
北口駅前広場のまちとして発展してきました。
また、JR型 店 舗の進出や消 費 者ニーズの多 様

徳山駅東側の６つの中心商店街（徳山

化 等により、商 店 街は空 洞 化が 進 行 。

みなみ銀座商店街、徳山銀座商店街、

その後、2013年２月に山口県東部唯一

本州最西端・山口県の東南部に位置

中央街、銀南街商店街、徳山糀町通商の百貨店・近鉄松下百貨店が閉店。大する周南市は、2003年に２市２町（徳店街及びPH通り）は、かつて山口県東きな集客を担っていた施設を失ったこ

山市、新南陽市、熊毛町、鹿野町）の合部を代表する商業地として栄えていましとで、中心 市 街 地のにぎわいは徐々に併によって誕生し、県内で５番目に大きた。当時のにぎわいを知る住民に聞くと見られなくなったといいます。

い656.29平方キロメートルを有する市「週末になると幅広い世代の買い物客

そこでかつての活気を徳山に取り戻です。市の中心を担う徳山は瀬戸内海が訪れ、肩をぶつけ合いながらでないとそうと“にぎわい”の拠点創出のため、徳に面し、海軍燃料廠の跡地に石油化学

歩けないほど混雑していた」
そうです。

山駅周辺整備事業が始まったのです。

コンビナートが形成された重化学工業

しかし時は流れ、周南市郊外への大消費者ニーズの多様化で商店街は空洞化が進行

南北自由通路の開通が整備事業の扉を開く
まず着手されたのは、徳山駅の南北自由通路の開通です（2014年９月）。徳
山 駅 の線 路は立 体 化されていないた
め、駅周辺の市街地は線路を挟んで北臨海部には全国有数のコンビナートが広がる。2005年
から工場群を観光資源にした観光ツアーを開始。

4 月刊不動産 ｜ 2022.4

旧徳山市の市制25周年を記念し、1960年3月に開園した動物園。約100種の動物を飼育している。

側と南側が分断されていました。そのため、歩いて南北を往来するときは、線路

山口県周南市の位置

商店街の活気を演出してきた銀座商店街（上）と中央街（下）

夜間の明かりをともす電力は、地域エネルギーであるコンビナートの自家発電による電力を活用

徳山駅前賑わい交流施設の２階には大きなデッキを配置。解放感あふれる設計が話題を呼んだ

周南市立徳山駅前図書館の館内にある高さ約９m、幅約18mの吹き抜けを利用して作られた本棚アート

下の地下道を渡る必要がありました。
し駅ビルを取り壊す必要がありました。
ととした空間を創り出します。また施設のかし、整備事業によって南北への移動

ころが１階には改札口や切符売り場が西側には、約125台が収容できる駐車

ルートが一新され、線路を上からまたぐあり、取り壊すことは困難。
しかし、駅舎場棟も整備。施設全体の運営は、指定形の南北自由通路へと変わったのです。

が橋上化し改札口等も移動されたこと管理者であるカルチュア・コンビニエン

加えて、それまで利用されていた地下道

で駅ビルを取り壊せる状況となり、環境

ス・クラブが担い、図書館などを展開。

は幅４メートルでしたが、新設された通が整ったといいます。こうして南北自由

本の貸し出し等の機能に加えて、
１、
２

路の幅は８メートルと倍の広さになり、通路の完成によって徳山駅周辺の整備

階では蔦屋書店など物販も行われ、
１

天井も高く、開放感のある快適な南北事業は加速していくことになります。

階にはスターバックスコーヒーも入 居
し、コーヒーを飲みながら本を読むこと

移動ルートへと変わります。そして南北自由通路の開通に伴い、駅舎も橋上化へと変わります。
これによって徳山駅の人々のにぎわいを創出する拠点施設がついに完成も可能だといいます。
また、キッズライブ
ラリー や勉 強・ビジネスに活 用できるコーナーのほか、会議やイベント会場と１階にあった在来線の切符売り場や改札口が自由通路と直結。新幹線改札口

南北自由通路の開通を経て、2 0 1 8

して利用できる交流室も備えています。

はもともと橋上にあったので、在来線改年２月に完成したのが旧徳山駅ビル跡

この施設は365日開館され、夜10時ま

札口、新幹線改札口、自由通路がすべて地に整備された「徳山駅前賑わい交流でオープン。駅利用者だけでなく、さま

同フロアに並ぶことになったのです。

施設」です。同施設は３階建てで、２階

ざまな世代、さまざまな目的の人々が日

徳山駅の駅ビル再建は2015年度かと３階に張り出した長さ約120ｍのデッ

常的に集る施設となり、年間120万人

ら始まることが決定していましたが、旧キが特徴的。特に２階は、幅５ｍで広々の来館を見込んでいた初年度に、入館者

2022.4 ｜ 月刊不動産 5

は200万人を超えたといいます。
そのほか、徳山駅北口駅前広場、南口広場整備工事の完了をもって、徳山
駅周辺整備事業は完了することになります。

民間主導による
再開発事業がついに始動
駅周辺整備事業の完了に呼応するよ
うに、現在も進行しているのが民間主導による「徳山駅前地区市街地再開発事

再開発が行われている徳山駅前賑わい交流施設の東側の近鉄松下百貨店跡地

業」
です。総事業費はおよそ112億円。市や国からの補助は約30億円だといいます。既存建物の解体工事がすでに始まっており、2022年度の一部施設の開業を前に、市民の関心は高まっています。
この事業の足跡を振り返ると、2013
年10月に徳山銀座・みなみ銀座地区再開発準備組合（2016年４月、徳山駅前
地区市街地再開発準備組合に改称）が設立され、2018年３月に再開発基本計
画が発表されます。2020年２月に準備
推古天皇の時代に宇佐八幡宮の分霊社として建立された遠石八幡宮。多くの参拝客が訪れる神社。

中国地方を一手に掌握していた大内氏の祈願所として、1374年に建立された漢陽寺。

２月に権利変換計画の認可を経て、解頭以降、郊外店舗に対抗する意味合いとがありますが、30〜40万人と思って体工事がスタートします。再開発の場所もあり、複数の大型再開発構想が持ちいる人が多くいます。
しかし、実際は14は、徳山駅前賑わい交流施設の東側、上がっていました。
しかし構想は実現せ万人ほど。
よほど大勢の人が住んでいる

閉店した近鉄松下百貨店の跡地などもず、2 0 0 0 年 代 以 降も徳山駅周辺 整 備

地方都市といったイメージを持っている

含まれています。2018年３月に作成さ事業に民間が連動する意味合いもあっのでしょうね。徳山駅は、「のぞみ」や「された基本計画を見ると、駅、駅前、商店ていくつかの再開発構想が浮上しましくら」
も停車する新幹線駅です。山陽自街が一つの活気あるゾーンへと展開でたが、実現には至りませんでした。
こうし

動車道、中国自動車道には、計4つのイ

きるように配慮され、計画では、住宅棟、た流れを見ると、徳山駅周辺の中心市

ンターチェンジがあります。
これだけ交

ホテル棟、駅前棟、駐車場棟、商業棟の街地の“現状”については、以前から描通インフラが整っているのだから多くの

５つの施設が新たに建設される予定。

かれていたことが長い時を経て、実現し人を呼び込む要素はむしろそろってい

特に、住宅棟は18階建てで、完成すれたということがわかります。

るんです」と話します。

組合は解散し、徳山駅前地区市街地再開発組合へ権利義務が継承。2021年

地元で不動産業を営む人の話を聞く

いつしか「通過」する駅となってしまっと「周南市は県内で昔から元気のあるま

た徳山は、
この度の再開発によって「人実は徳山駅周辺における商業系の市ちだったから今後も活気のあふれるまちが集う場所」へ再び生まれ変わります。

街地再開発構想は、近郊の市に大型店であり続けて欲しい。仕事上、他県の人間もなくその答えが披露されることにな

舗の立地計画が浮上した1990年代初から周南市の人口について聞かれるこります。

ば周南市内で最高層のタワーマンションとなる見込みです。

6 月刊不動産 ｜ 2022..4

時代とともに変わるべきまちの在り方とは長年の構想を経て着手された徳山駅周辺の再開発について、地元で不動産業を営む人はどのような眼差しを向けているのでしょう。オ
フィスK代表の原田和彦氏に話を伺いました。

独自の活動「実家見守り隊」を実施―まずは事業内容を教えてください。

ビジネス法務エキスパートや相続診断士の資格も保有する原田氏

ますが、
ここ山口県も同様です。
両親が残した戸建てが市内にあるけ

にぎわっていましたから。現在のようにど、子ども夫 婦は県 外に出てしまってシャッターが閉まっている店舗はありま「実家に戻る予定はない。でも管理は大せんでした。地方都市の中でも元気の変だし、税 金を払い続けなければならあるまちだったと思いますよ。

主に、土地の売買からアパート・テナン

ないから悩んでいる」。そういった相談

トの賃貸および管理等を行っています。

が多く見受けられますね。相談次第で実は、不動産業を始めたのは日が浅く、すが、そういった物件を私たちが預かる

先日、最初の免許更新を終えたところな場合もあります。売却できれば相談者もんです。不動産業のほか、
ファイナンシャ喜んでくれますからね。

ル・プランナーの資格を保有していることもあって、任意売却の相談等も行っています。宅建免許の取得は、知人や友人か食店も多く、昼夜を問わず、多くの人で―話を伺っていると「実家見守り隊」の認知度は高そうです。

― で は 、な ぜ 徳 山 は 活 気 を 失ってしまったのでしょう。
消費者のニーズが変わったんだと思います。以前は中心市街地に行かなけ
れば 、購買意 欲を満たすことは出来ませんでしたが 、いまは 郊 外 でもアウト
レットがあります。好きな時にインター
ネットで買い 物もできます。時 代 が 変ら勧められたことも大きいですが、競売見守り隊が誕生してから数年が経ちの際に自分が入札するケースもあると思ますが、それなりに認知度はあると感じい、一念発起して挑戦したんです。

ています。発足当初は、地道にチラシを時 代の流れにうまく乗ることが出来配ったりしていましたが、活動を地元メなければ淘汰されてしまいます。その点ディアが取り上げてくれることもあっては不 動 産 業に関しても同じことがいえ周知されたと思います。裏を返せば、不るかもしれませんね。

―「実家見守り隊」という活動を行っているとお聞きしました。詳細を教えてください。
「事業承継や葬儀後の相続手続きのわったということですよ。

動産に関して多くの人が悩みや不安を抱えているということです。

悩み」「 実家が将来空き家になるかもしれない」と不安を抱えている人たちの相談を受けています。行政書士や司法書時代の流れに乗らなければ淘汰されてしまう時代

士等の専門家でメンバーは構成されています。その相談会に私も宅地建物取引士、ファイナンシャル・プランナーとして参加しています。年に数回、周南市の公共施設等で開催し、予約制かつ相談
は無料で行っています。

― 徳山駅周辺では再 開 発が行われています。
どんなことに期待しますか。
昔 のように 活 気 のあふ れるまちになってほしいですね。
８年ほど関西で過ごしていた時期は―周南市の空き家問題も深刻ですか。

ありますが、私はこの地で生まれ育ってそうですね。全国でも問題視されていきました。徳山駅周辺の商店街には飲オフィスK

住所：山口県周南市社地町3-3

電話：0834-63-9115
FAX：0834-64-2997［ホームページ］

https://oﬃcekjp.com/

2022.4 ｜ 月刊不動産 7

巻頭特集2

ニュースの解説

２XXX年、宇宙に住まう。
〜日本ゼネコン企業による宇宙開発プロジェクト〜

2020年に小惑星探査機「はやぶさ2」が地球に帰還し、昨年は民間宇宙企業の米SpaceXが民間人を乗せた宇宙旅行を行うなど、近年、立て続けに宇宙に関するチャレンジが成功しました。また、岸田首相が本部長を務める宇宙開発戦略本部が「2020年代のうちに日本人宇宙飛行士による月面着陸の実現を図る」と改めて表明したこともあり、日本でも宇宙への関心が高まっています。もちろん、日本の企業も宇宙を舞台に壮大なプロジェクトを進行中。いつか人類が宇宙に住まう日のために、大手ゼネコンⒸ清水建設

が本気で取り組む、夢のような宇宙構想をご紹介します。

宇宙ホテル構想
清水建設
1987年、清水建設は建設業界でいち早く宇宙開発室を立ち上げました。当時は、地下、砂漠、南極などの通常とは

Ⓒ清水建設

Ⓒ清水建設

客室モジュール

パブリック・エリアに、建設会社としてどのように貢献でき現在もロボット工学や構造解析といっルなどからなる大空間で、宇宙 環 境なるかを考えていた時代。なかでも究極のた分野のエキスパートを積極的に雇用

らではの食事体験やスポーツを楽しむ

ニューフロンティアとして「宇宙」がありしています。

ことができます。

異なる「極限環境」に人類が進出する際ました。宇 宙 産 業 へ の 新 規 参 入 にあ

さて、肝心の宇宙ホテル構想の中身たって、建 設 会 社ならではの特 色を打はというと、展開型の太陽電池パネルとち出したいとの思いから、1988年に月バッテリーを積んだエネルギー・サプラ

面基地構想、翌年には宇宙旅行時代を

イ、客室モジュール、パブリック・エリア、先取りした「宇宙ホテル」構想を発表。

旅行客や物資を乗せた輸送機が離着

地 球と宇 宙 の 間をケーブルでつな

現在に至るまで研究を行っています。

陸するプラットフォームの4つの部分でぎ、クライマーと呼ばれる乗り物で往復

もともと土木畑にいたフロンティア開構 成される、全 長 2 4 0ｍという大 型のするという「宇宙エレベーター」建設構

発 室 宇 宙 開 発 部の金森洋史さんは、

宇 宙 構 造 物です。客 室モジュールは、想を掲げているのは大林組です。宇宙「月でコンクリートは打てるのか」につい

64の客室を含む104の個室モジュール

への移動手段といえば、ロケットを打ちて考えているうちに研究にのめりこんでが直径140ｍのリングの上に配置され上げることだけと誰もが考えると思いま

いったといいます。1990年代にはアメリます。人工重力空間となっていて、地球すが、
この発想自体は19世紀末、宇宙カへ渡り、航空宇宙系の企業の門をたにいるときと同じようにくつろげるのが工学の父と呼ばれる旧ソ連の科学者・

たいて教えを請い、共同研 究などを通特 徴です。またパブリック・エリアはロツィオルコフスキーによって提案されてじて研鑽を積みました。また、同社ではビーやレストラン、
アミューズメント・ホー

いました。
さらに、1991年にケーブルの8 月刊不動産 ｜ 2022.4

宇宙エレベーター建設構想
大林組

材料になりうるカーボンナノチューブが要となれば、人や物資を経済的に、しかステム。宇宙に長期滞在することを前提

物理学者・飯島澄男によって発見されも大 量に輸 送することが必 須になりまとして、滞在者のQOL向上にまで目をたことで、一気に現実味を帯びました。

す。宇 宙エレベーターはそのための手向けているだけでなく、将 来の地 上で段となりうるのです。

の 農 業 の 在り方 に 大きなブレイクス

宇 宙 エレベーター の 全 体 構 成 は 、ルーをおこす可能性も秘めています。

アース・ポートと呼ばれる海に浮かぶ建造 物 を起 点 に、宇 宙 に向 かって全 長
9 6 , 0 0 0 ㎞ のケーブル を 伸 張 。途 中

宇宙農場システム
竹中工務店

3 6 , 0 0 0 ㎞ の 静 止 軌 道 上に置いたス
テーションを経由し、先端にカウンター

竹中工務店では、東京理科大学が設

ウエイトを置くことでケーブルを安定さ立したスペース・コロニー研究センター

せます。そのケーブル上を人やモノが乗（現在はスペースシステム創造研究センるクライマーが行き来し、火星やその他

ター ）に準 備 段 階から参 画し、長 期 的の太 陽 系の惑 星などへアクセスするとな宇宙滞在に必要な技術の研究開発いうものです。
クライマーに搭載して高くに取り組んでおり、特に居住空間の衣持ち上げた宇宙船を、ケーブルが回転

食住に力点を置いています。宇宙農場するスピードを利用して宇宙空間に放りシステムはその一 環で、地 球からの補投げることで、月や惑星に安価に運ぶこ給に頼らず食料を生産するための仕組ともできます。月や火星の環境で実験・みです。具 体 的には小ロット多 品 種 密

大手ゼネコンが取り組む宇宙開発へ訓練をするための月・火星重力センター

閉型栽培の袋培養技術を用いて、高クの取り組み。
どれも壮大でまるでファン

や、火星への連絡ゲートなどが想定されリーン度・低圧環境内で植物を栽培しタジーのようでありながら、それが実際ている、なんとも壮大な計画です。

ます。そうすることで、植物病原菌や害に実現に近づいているんだと考えると、この構想の背景にあるのは、宇宙利虫の侵入を防ぎ、安全で新鮮な食糧がワクワクしてきます。

用の目的の多 様 化と宇 宙 構 造 物の大供 給できるのです。将 来 的には月面に建設会社が宇宙ビジネスに参画する型化。国際宇宙ステーションに見られ農場を設営し、大規模栽培による大量意義について、清水建設フロンティア開るように、宇 宙 構造 物はすでに大型化供給を想定しています。

発室 宇宙開発部の鵜山尚大さんにう

宇宙農場システム

最後にかがいました。

が進んでいます。今後、宇宙工場やホテ

こちらはすでに実 証 実 験 の 段 階 にルなど、
より多様で大規模な空間が必入っており、国立研究開発法人宇宙航「宇宙開発の分野は、すぐに利益にな

空 研 究 開 発 機 構（ JA X A ）と竹中工 務らない、夢物語だとよく言われます。
しか店、キリンホールディングス、千葉大学、し、建設業界が安全・安心なインフラの東京理科大学により、2021年8月から供給を命題としているのはどこに行って10月の48日間、国際宇宙ステーションも変わらない。
また、建設に携わる者とし「きぼう」日本 実 験 棟で世 界 初の栽 培て、未来を起点に解決策を考える“バッ実験が行われました。小型の栽培装置

クキャスティング”の思考は常に持ってをきぼうに持ち込み、密 閉した小 型のいるべきだと考えます。非常に長期的な袋の内部に培養液を供給。空気交換を視点で、先行投資として宇宙でのインフ行ってレタスを育成することに成功しまラ建設支援を目指すとともに、宇宙空間した。それらを回収してさらに今後の研を想定した先端技術を研究開発するこ究に生かしていく予定です。

とで、何らかのイノベーションが起こるⒸ大林組

静止軌道ステーション外観図

そう遠くない未来に訪れるであろう月

きっかけになり、現在の建設事業に生か

居住、火星居住を想定した宇宙農場シすこともできるのではないでしょうか」。

2022.4 ｜ 月刊不動産 9巻頭特集3

ニュースの解説

成年年齢が変わる2022年
不動産事業者が留意すべきこと〜契約書の準備は万全ですか？〜

みや かわ

弁護士

みちこ

宮川 倫子
りん

2022年4月1日から成年年齢が20歳から18歳に変わりました。これにより、不動産事業者はどのようなことに気を付けておくべきでしょうか。留意する
ポイントや今後の業務においての心構えなどを事例を交えてご紹介します。

第一東京弁護士会所属。倫総合法
律事務所代表弁護士。不動産・ビル
管理、中小企業、宗教法人の法務を中心に一般民事を行う。後見・相続財産管理人・犯罪被害者支援も多数扱っている。

び民 法 改 正により成 年 年 齢が1 8 歳にまでに生まれた方は20歳の誕生日に成引き下げられることになりました。憲法年、2002年4月2日〜2004年4月1日

改正に必要な国民投票法では投票権

生 まれ は 、2 0 2 2 年 4 月 1 日に 成 年 、高 校を卒 業したばかりの1 8 歳の男

年齢を18歳と定めるなどすでにいくつ

2004年4月2日以降に生まれた方は18

性が、18歳の恋人と結婚前提で同居すかの法律で、18歳で政治に参加できる歳の誕生日に成年となります（表）。

るため、アパートを借りたいと〇〇不動ようにされていました。世界の各国では産を訪れました。この男性は就 職 先も成年を18歳と定めているところも多い

決まっており、来月から社会人として働ようです。
そこで、人々の生活に深くかかくとのことです。自分が借りて恋人が保わる私法の基本法である民法も18歳を証人になると言っています。
どのような成年とするように改正され、本年4月1日

未 成 年 者の法 律 行 為は民 法 上どの対応をすべきでしょうか。

より施行されました。すなわち、2022年

ような制 限 があるのか 、あらためて確

4月1日時点で、18歳か19歳の方はこ認します。未成年者の法律行為は民法の日に成年となります。2002年4月1日

5条・6条に規定されています。未成年事

例

未成年者の法律行為の制限

表

生年月日

明治9年（1876年）以来146年ぶりの成年年齢引き下げ
明 治 時 代から現 在まで民 法で成 年は20歳と定められていましたが、このた

10 月刊不動産 ｜ 2022.4

新成人となる日

成年年齢

2002年4月1日以前に生まれた人

20歳の誕生日

20歳

2002年4月2日〜 2003年4月1日生まれた人

2022年4月1日

19歳

2003年4月2日〜 2004年4月1日生まれた人

2022年4月1日

18歳

2004年4月2日以降に生まれた人

18歳の誕生日

18歳

出典：法務省ホームページ「民法改正QA」
より作成

者は、単 独で法 律 行 為をすることがでです。
しかし、18歳・19歳も成人となるいます ※ 。若年者との契約においては、

きず、法 定 代 理 人（ 親 等 ）の同 意 が 必わけですから、彼らに対し、未成年を理

彼らの知識や経験に応じた情報提供に要 です。法 定 代 理 人 の 同 意 を得 ずに由に親との契 約を要 求することはでき努めるべきでしょう。

行った法律行為は取り消すことができなくなります。

消費者契約法はその他の改正もなさます。
「法律行為」とは、重 要な法 的 行
為をすることというイメージがあるかもれていますがここでは説明を割愛しま（2）消費者契約法改正による注意点

す。民法の未成年取り消しはなくても、しれませんが 、その概 念は広いもので成 年 年 齢 引き下 げにともない 消 費

す。数 千 万円の財 産を処 分することだ

者被害拡大防止のため消費者契約法れないように注意しましょう。

けではなく、一 人 暮らしのアパ ートのも改 正されました。消 費 者 契 約 法 第３賃 貸 借 契 約を締 結すること、スマート

条で、事 業 者の努力義 務として、① 契※消費者契約法はたびたび改正されていますが、本件に関わる改正は「消費者契約法の一部を改正する法律（平成30年法律第54号）」
です。

フォンを購 入し（ 売 買契 約 ）分 割 払い

約書の条項の解釈について、疑義が生の契 約をすること、クレジットカードでじない明 確なもので、かつ 、消 費 者に買い物をすることなど、あらゆる社会生

とって平 易なものになるよう配 慮する

活 上の他 者との契 約は法 律 行 為であ

義 務 、② 勧 誘をするに際しては、消 費

るといえます。

者 契 約の「目的となるものの性 質に応まずは、当然ですが年齢確認が必要

2 0 2 2 年 4月1日からは、その時 点でじ」、個々の消 費 者の知 識および経 験です。男性もその恋 人も1 8 歳になって18歳・19歳の方も、成人として、有効にを考 慮した情 報 提 供をすべき義 務 がいれば 有 効に契 約を締 結できますか

契約を締結することができるようになり

定められました。

ら、賃 貸 借 契 約の当事 者になることは消費者契約法に基づく取り消しがなさ

事例の解説①の具体例としては、たとえば、契約できます。そこで 通 常の審 査を行って書 中で 単 にＡとＢを読 点 で 結んだ 場

契 約するかどうかを判 断することにな

合、「ＡかつＢ」とも「ＡまたはＢ」とも解ります。契約締結にあたっては、相手方

釈することができる不明確な条項となが 高 校を卒 業したばかりであり、就 職

りますので、どちらを示すのか明示すべ

が 決まっているとはいえこれまで契 約きです。次に、②の「目的となるものの性を締 結した経 験も乏しいと考えられる

では、事業者は、具体的にはどのよう質」とは何かが問題となりますが、複雑ため、契約内容の説明をより丁寧におな点に注意すればよいでしょう。18歳・な仕組みの金融商品、不動産賃貸借、

こない、わかりやすい情 報 提 供をして19歳の方を契約の当事者とする場合、サイドビジネスなどの契約では、事業者

いくことが必要になります。契約書の文

これまで法定代理人（親など）の同意がが 消 費 者の知 識および経 験を考 慮す

言については、いま一度、疑義がないよ

なければその行為は有効にならなかっべき程度は相対的に高いものと考えらうに確認していただけるとよろしいかとたため、契約書に法定代理人を記載すれると、消費者庁のサイトに明示されて

思います。

ました。

法改正に伴う具体的な注意点（1）民法改正による注意点

る欄を設けるなどし、実際にも同意を得てもらうことが必要でしたが、今後はそれが不要になります。すなわち、18歳・19歳も成人として扱います。
事業者の皆様におかれては、たとえばアパートの賃貸借契約で未成年者が入居する場合、未成年者本人と契約を締 結することなく、親と契 約しているという場合もあるかもしれません。契約締

りん こ 先 生 よりひ とこと事業者様におかれては、何らかのトラブルが生じたときに、事後トラブルに対応すべく契約書の条項を修正することもあろうかと思います。いくたびか 修 正を重ねることにより、全 体として趣旨が 不 明 確になる場 合もあります。今回の改正を機に、契約書全体の文言を見直し、将来の紛争を予防することも有意義かと思います。

結の相手を誰とするかは当事者の自由

2022.4 ｜ 月刊不動産 11法律 ー

不動産お役立ちQ & A

Law

媒介報酬を
期待することができる権利

法律
相談

山下・渡辺法律事務所
弁護士

渡辺 晋

第一東京弁護士会所属。最高裁判所司法研修所民事弁護教官、司法試験考査委員、国土交通省「不動産取引からの反社会的勢力の排除のあり方の検討会」座長を歴任。
マンション管理士試験委員。著書に『新訂版 不動産取引における契約不適合責任と説明義務』（大成出版社）、『民法の解説』『最新区分所有法の解説』（住宅新報出版）など。

Vol.72
estionQu

当社Ｘが売側業者として、土地売買について、買側業者のＹとともに購入希望者Ｈとの間の売買契約成立に向けて媒介業務を進めましたが、合意に至らず、いったんは白紙になりました。
ところが、その後、Ｙが当社とは別のルートで一から媒介を再開し、売買契約を成立させ、媒介報酬を受領していました。
Ｙに対して、損害賠償を請求できるでしょうか。

Answer
損害賠償を請求することはできません。別ルートでＹが媒介を進めて売買契約を成立させることは、社会的な相当性を逸脱しておらず、不法行為にはならないからです。

１．媒介報酬を期待することができる権利

宅建業者が売買契約の媒介報酬を請求するためには、①依頼者と宅建 業 者の媒 介 契 約 、② 媒 介 契 約に基づく宅建業者の媒介行為、③媒介が問題とされた事案が、東京地判平

るＨの社名を伝えていない。

成26.5.22-2014WLJPCA05228006（ 2 ）しかるにその後 、Ｙは土 地のです。

抵当権 者である信用金 庫の課 長を

２．東京地判平成26.5.22［１］事案の概要

通じて同年 1 1月と1 2月にＴと面 談のうえ交渉を行った結果、売買条件の合 意に至り、買側 業 者をＹ、売 側業者をCとしたうえで、売買代金9億行為の結果による依頼者と相手方と（ 1 ）Ｘは宅 建 業 者である。Ｔから円として売買契 約が 成 立した。Ｙはの売買契 約の成 立という要 件が 必

一 般 媒 介 契 約によって土 地 売 却のＨから法定の上限となる媒介手数料要です。ただし、媒 介 報 酬の請 求 権

依頼を受けて、平成23年1月ころかを受領している。

が 成 立していなくても、媒 介 報 酬をら、買 主 を探 すための 媒 介 活 動 を（3）Ｘはこれらの交渉経緯につい期待することができる状況が生じて行った。

て何も知らされていなかった。そのいれば、売買の当事者やほかの宅建

その結果、宅建業者Ｙから購入を後、契約成立を知り、ＹらがＸを排除

業 者 がこの期 待を不当に侵 害する

検討するＨの紹介を受け、同年9月、して売買契約を締結したことは不法

行為は不法行為となり、損害賠償請

Ｘ、Ｙ、Ｈの３者で打合せが行われた

行 為にあたると主 張して、Ｙに対し求の対象となります。

が、話合いはまとまらず、いったん交て、Ｔから取得できたはずの媒介手

媒介報酬への期待について、損害

渉 は白 紙 に 戻され た 。この 時 点 で数料相当額の損害賠償を請求し、訴賠償請求をすることができるかどうか

は、ＸはＴに対して購入希望者であえを提起した。

12 月刊不動産 ｜ 2022.4

成立までには地積の確定等さらに作法ということはできず、自由競争の範業が必要とされていたのであって、Ｘ

囲内のことであって、上 記を理由にの媒 介によりＴとＨとの間で代 金９売買契約の成立が確実であったとい（ 1 ）判 決では、まず、媒 介 報 酬 債

億 円で売 買契 約 が 成 立することがうことはできない』として、Ｙにおい

権が未だ具体的に発生していないこ

確実であったということはできない。

て、他の媒介ルートを探し、そのようとを前提に、売買契約が成立した場

Ｘは、ＹらがＴとの交渉を隠していなルートがあればそこで交渉を進め

合にＸがＴから受領できる媒介報酬た旨主張するが、Ｘとは違うルートでることも自由競争の範囲内のことでへの期 待を侵 害する不 法 行 為に関交渉を行っている以上、交渉の内容あって、社会的に相当というべきで、しては、『Ｙは、媒介契約の当事者でをＸに報告する義務はなく、Ｘに伝えこれを不法行為ということはできなはなく、媒 介 契 約に拘 束されるもの

れば交渉に支障が生ずる可能性をいとして、Ｘの請求を否定しました。

［２］裁判所の判断

ではなく、さらに、媒介契約は専任媒介契約ではなく、別の者が売主側の図表

東京地判平成26.5.22の事案として、誰が 売 主 側の関 係 者として点に鑑みれば、Ｙの行為がＸの媒介
報酬の期待を侵害するものとして不法 行 為となるのは、Ｘの媒 介により

一般媒介（1）
一般媒介（２）

Ｘ（仲介業者）
C（仲介業者）

ＹがＨを紹介Ｙ

代表者Ｆ（仲介業者）
IT

売買契約が成立することが確実で、H（購入を検討）宅建士

交渉するかは自由である。
このような

Ｔ

代表者D
（土地の所有者）

労務

媒介者として媒介業務を行うことも制 限されていないのであって、原 則

ＹがことさらＸを排除して売買契約を締 結するなどＹの行 為 が 社 会 的Ｙ、
Ｈの３者で打合せ（１） 平成23年9月7日 Ｘ、→条件が折り合わず、売買契約成立を断念

物件調査

相 当 性 を欠くような 場 合 に限られる』と述べています。
（ 2 ）そのうえで、Ｘの請 求を検 討し、『Ｆ（Ｙの代表者）がＤ（Ｔの代表者）と面談した平成23年11月当時、ＴおよびＨのいずれも代金９億円を

賃貸管理

かった。

相続

考えこれを黙っていたとしても何ら違税務いる業者も存在し、また、売買契約の法律（4）裁判所は、Ｘの訴えを認めな（２） 平成23年11月17日、12月12日
抵当権者を通じ、ＴのDとＹのＦが面談→交渉が進められる
平成24年3月8日 ＴとＨの売買契約成立
Ｔ側の仲介業者はＣ、Ｈ側の仲介業者はＹ了承しておらず、他に購入を検討して今回のポイント●宅建業者が売買契約の媒介報酬を請求するためには、①依頼者と宅建業者の媒介契約、②媒介契約に基づく宅建業者の媒介行為、③媒介行為の結果による依頼者と相手方との売買契約の成立という３要件が必要である。
●媒介報酬の請求権が成立していなくても、媒介報酬を期待することができる状況が生じていれば、売買の当事者やほかの宅建業者がこの期待を不当に侵害する行為は不法行為となり、損害賠償請求の対象となり得る。
●売主との媒介契約が専任媒介ではなく一般媒介契約である場合には、別の業者が売主側の媒介者として媒介業務を行うことは制限されない。また、売買契約の交渉が頓挫した後、あらためて別の業者が同一の候補者との間の交渉を進めることは、自由競争の範囲内であって、社会的な相当性を逸脱する行為とはいえない。

2022.4 ｜ 月刊不動産 13

不動産お役立ちQ & A

税務 ー

譲渡所得の金額の計算上、概算取得費により申告した後に、実際の取得費が判明した場合の所得税の取扱い

Tax

税務
相談

税理士法人タクトコンサルティング
情報企画部部長 税理士

山崎 信義

2001年タクトコンサルティング入社。相続、譲渡、事業承継から企業組織再編まで、資産税を機軸にコンサルティングを行う。中小企業庁「『事業引継ぎガイドライン』改訂検討会」委員などを歴任。著書に『不動産組替えの税務Q&A』（大蔵財務協会）、『事業承継 実務全書』（日本法令）など。

Vol.43
estionQu

不動産にかかる譲渡所得の金額の計算上、概算取得費（後述１.（2）参照）により申告した後に、実際の取得 価 額 が 概 算取得費よりも大きいことが 判明した場合における、所得税の取扱いについて教えてください。

Answer
国税通則法上の「更正の請求」（ 後述２.参照）を行うことにより、納めすぎた所得税の還付を受けることができます。

1．取得費について（１）取得費の原則

収 入 金 額の5％相当額をもって、土かにする契 約 書 が 見つからないた

地の取得費とすることができます（租め 、譲 渡 所 得 の 金 額 の 計 算 上 、1 .

税特別措置法第31条の4）。

（２）の概 算 取 得 費を控 除して所 得

昭和28年1月1日以後に取得した

税 の 確 定 申 告 をしたものの 、確 定

土地に係る譲渡所得の金額上控土地を譲渡した場合についても、そ申告 期 限 後に取 得 費を明らかにす

除する取得費は、土地の取得に要しの 土 地 が 先 祖 伝 来 のものであるとる契 約 書 が 見 つかり、実 際 の 取 得た金額（土地の取得に係る買入れ代

か 、買入 れた時 期 が 古い 等 のため

費 が 概 算 取 得 費よりも大きいとい

金や宅地建物取引業者に支払った取 得 費 が わからない 場 合 や、実 際

う場 合 があります。このような場 合

仲介手数料等）および改良費（土盛の取 得 費が 収 入 金 額の5％相当額

において、国 税 通 則 法 上 の「 更 正り、地ならし費用等）の合計額とされを下 回る場 合 は 、その 取 得 費 は 譲の請求」（ 後 述 ）により納 めすぎたます（所得税法第38条第1項）。

渡に係る収入金額の5％相当額とす

所 得 税の還 付を受けることは可 能ることができます（租税特別措置法

でしょうか 。以 下 、事 例に基 づいて

通 達 3 1の4 - 1 ）。これが「 概 算 取 得

この「 更 正の請 求 」の可 否を検 討し

費」です。

ます。

（２）概算取得費控除の特例
昭和27年12月31日以前から引き続き所有していた土地を譲渡した場合における、長期譲渡所得の金額の計算上収入金額から控除する取得費は、上 記（ 1 ）の金 額よりもその譲渡に係る収入金額の5％相当額のほうが多い場合には、その譲渡に係る14 月刊不動産 ｜ 2022.4

2．概算取得費により申告した後に実際の取得費が判明した場合の「更正の請求」
譲渡した不動産の取得費を明ら【問】
土地の譲渡に係る譲渡所得の申告において、確 定申告 期
限までにその取得価額を明らかったため、やむなく前 記 1 .
税の申 告をしました。その所
得税の確定申告期限後に、譲渡した土地の取得時の契約書
載 の買 入 れ 金 額 が 概 算 取 得
費よりも大きいので、譲 渡 所
め更正の請求をしようと考えているのですが、認められるでしょうか。

ないのではないか、という疑問が生または計 算に誤りがあったことによじるところです。

り、所 得 税を納めすぎたときは 、法しかし、租 税 特 別 措 置 法 第 3 1 条

定申告期限（所得税の場合、原則との 4 第 1 項 は 、その 本 文 で「 取 得 費

してその 年 の 翌 年 3月1 5日の 確 定

は、（中略 ）当該 収 入 金 額の1 0 0 分

申告 期 限 ）から5 年 以 内に限り、税の5に相当する金額とする」と規定し務署長に対し、その申告に係る課税ているものの、そのただし書におい

標 準 等または所 得 税 額 等につき減て、「 当該金額（＝概算取得費）がそ

額更正の請求をすることができます

れぞれ 次の各 号に掲げる金 額に満（国税通則法第23条第1項）。

たないことが証 明された場 合には、

（ 2 ）更 正 の 請 求 が 認められると考える理由

当 該 各 号 に 掲 げる金 額とする」とし、その第 1 号において、「その士 地とができる場 合として、納 税申告 書

取 得 に要した金 額 に満 たないことに記 載した課 税 標 準 等もしくは 税が 証 明されていない場 合に適 用す

額等の計算が国税に関する法律のるものであり、そのことが 証 明され規 定に従っていなかったこと、またたご質問においては、概算取得費では当該計算に誤りがあったことによはなく、土地の取得に要した金額でり、当該申告書の提出により納付すある買入 れ 価 額により取 得 費を計べき税額が過大であるときを定めて算することが正しい処理となります。

います。
この点について、ご質問ではしたがって、ご 質 問においては 、租 税 特 別 措 置 法 第 3 1 条の4 第 1 項

当初申告で行った譲渡所得の金額やその関 係 通 達の規 定に基づき取（ 取 得 費 ）の計 算の誤りにより所 得

得 費を計 算していることから、前 記

税を納めすぎたものとして、国 税 通（１）に規定する「計算が国税に関す

則法第23条第1項の規定により、更所得税の申告書を提出した人が、る法律の規定に従っていなかったこ

生の請求を行うことができると考えその申告書に記 載した課税標準等とまたは当該計算に誤りがあったこます。

当初の申告において概算取得費により譲渡所得の金額の計算を行い、その後、取得時の契約書の発見により真の控 除すべき取 得 費がわかった時点で、その真の取得費を主張して更正の請求を行うことは認められると考えます。

【解説】（１）所得税の更正の請求とは今回のポイント●２.（1）の更正の請求をする場合には、その請求に係る更正前の課税標準等または税額等、更正後の課税標準等
または税額等、その更正の請求をする理由、その請求をするに至った事情の詳細その他参考となるべき事項を記載した更正請求書に、更正の請求の理由の基礎となる「事実を証明する書類」を添付のうえ、税務署長に提出する必要がある。
●更正の請求には「法定申告期限（所得税の場合、原則としてその年の翌年3月15日の確定申告期限）から5年以内」という手続きの期限が定められており、期限が過ぎれば行うことができなくなるので、手続きを失念しないよう注意が必要である。

当連載について、偶数月は「税務相談」、奇数月は「賃貸相談」となります。

2022.4 ｜ 月刊不動産 15

物件調査り、概 算 取 得 費 は 譲 渡した土 地 のITは、更 正をすべき旨の請 求をするこ

宅建士

額との 合 計 額 」としています。つま労務

等の取 得に要した金 額と改良費の国税通則法第2 3 条第1 項第1 号
【回答】

賃貸管理

得の金額の計算をやり直すた

等の規 定に従っていなかったこと、相続が見つかり、その契 約 書に記と」に該 当 せず、更 正の請 求ができ

税務（2）の概算取得費により所得や税額等の計算について、所得税法

法律

かにする契約書が見つからな相続 ー

不動産お役立ちQ & A

Inheritance

相続相談Vol.13
estionQu

路線価が設定されていない
道路に接する宅地の評価
野田綜合法律会計事務所
公認会計士・税理士

野田 優子

1995年公認会計士第二次試験合格。Price Waterhouse Coopers（PwC）国際部（現あらた監査法人）、大手税理士法人を経て2006年に独立し、野田綜合法律会計事務所設立。不動産に関する税務全般業務およびコンサルティング業務をメインに、相続および事業承継関連、M&A支援業務、上場支援業務、法人税申告業務などを行う。

自宅敷地の相続税評価額を知りたいと思い、国税庁のホームページで調べると、敷地が接する道路には路線価が書いてありません。
このような場合、どのように評価すればよいのか教えてください。

Answer
1. 路線価が付されていない

私道に接する宅地の評価

相続税や贈与税を計算する場合

宅地」というのも結構な割合で存在

します。

します。

① 路 線 価のない道 路 が 接している

ご質 問の土 地を事 例に当てはめて見ていきましょう（図表1）。

路 線 価を利 用して評 価をする方 法
はたざおち（旗竿地評価）。

の宅地の評価の方法は、都市部では

この事例の場合、自宅敷地に接す

この方法は、路線価のない道路と路 線 価 方 式 、それ 以 外では倍 率 方る道 路に路 線 価がなくても、その道

評価対象地の全域を１画地とみなし式によることになっています。路線価

路 が 接する道 路に路 線 価 があるたて、赤い破線の土地として不整形地方式の地域であっても、国税庁も全め、路線価方式で評価することにな補正を行って評価する方法です。

ての道路に路線価を付しているわけ

ります。

②納税義務者からの申出により、国ではありませんので、「 路線価の設定

このような宅地は、次の①、②の2つ税庁が個別に路線価（特定路線価）

されていない道路のみに接しているの方法のうちどちらかの方法で評価を設定し、これを基に評価する方法。

図表1

16 月刊不動産 ｜ 2022.4

法律※不整形地補正率の計算に用いる利用して評価をする

た、評価対象地全体を囲む長方形を一般に、特定路線価を使用して評いいます。前記の例でいうと、青い実価するより旗竿地評価を行ったほうが線部分をいいます。

評価額は低くなる場合が多いです。特想 定 整 形 地とは 、正 面 路 線 に面し接している路線価を方法（旗竿地評価）

では、前記の事例で①の評価を具
1㎡当たりの路線価を計算すると定路線価の申請は『することができる』

3. 国税庁が個別に路線価という規定ですので、たとえ路線価の（特定路線価）を設定してない道路が長く、不整形地補正率によと評 価 対 象 地（ B ）の全 域を１画 地②の場合は、納税義務者からの申も、旗竿地評価を行うことは可能です。

（旗竿地）とみなして、赤い破線の土出により、国税庁が個別に路線価（特なお、申請をして特定路線価の設地として不整形地補正を行って計算

定路線価）を設定しますが、特定路定を受けてしまうと、特定路線価によします。最終的な自用地評価額の計

線価を国税庁がいくらに設定するかる評価と旗竿地評価で有利なほうを算は、算出された1㎡当たりの路 線

はわかりません。
また、特定路線価の採用するといったことはできず、特定価に評 価 対 象 地 (自宅 敷 地 )の地 積

設定にはおおむね１月程度の期間が路線価により評価することになりますを乗じて計算することとなります。

かかります。

ので注意が必要です。

普通住宅地区

路線価の設定されていない道路の宅地(A)の地積
自宅敷地の宅地（B）の地積200㎡

宅建士

図表2

労務

る減額割合が大きくなる場合であって賃貸管理ころまでは、路線価のない道路（A）

評価する方法相続体的に見てみましょう（図表2）。

4. まとめ税務

2. 路線価のない道路が間口４ｍ 奥行22ｍ＝88㎡

IT
物件調査
2022.4 ｜ 月刊不動産 17

管理 ー

不動産お役立ちQ & A

Management

退去時の再査定で、市場の相場感を把握する
賃貸管理
ビジネス
Vol.49estionQu

みらいずコンサルティング株式会社
代表取締役

今井 基次

賃貸仲介、売買仲介、賃貸管理、収益売買仲介、資産形成コンサルティングの経験を経て、
みらいずコン
サルティング株式会社を設立。不動産業者・不動産オーナーの経験をもとにして、全国の賃貸管理業を行う企業へのコンサルティングや講演・研修活動を行う。聴講者はこれまでに３万人を超え、好評を得ている。CPM®、CFP®、不動産コンサルティングマスターなど資格多数。著書に『ラクして稼ぐ不動産投資
33の法則 成功大家さんへの道は管理会社で決まる！』（筑摩書房）がある。

コロナ前の繁忙期に比べると、入居率が大幅に変化しています。具体的にいえば、2年前に管理物件の入居率が94%程度だったものが、現在は99%と大幅に向上しています。周辺の不動産会社の入居率も高くなっているため、私の会社がある首都圏郊外都市の賃貸需要が高まっていることがわかります。実際に空室が出ても、すぐに入居が決まるのですが、問題は家賃をどのように設定すべきか、ということです。単純に家賃を上げたら逆に入居が決まりにくくなるのではないか、という不安があるのですが、どう考えたらよいものでしょうか。

Answer
コロナの影響で、大幅に入居率が変動している地域が目につきます。大口でのニーズを得られる法人契約の動きにも、大きく左右されますが、個人での契約は都心部から郊外都市へと需要が動いている傾向があります。

これまで、長引くデフレと若年層の減少で、経年劣化とともに「家賃は下がる」というマインドが強かったのですが、今回のコロナで大きく需給ギャップが変わったエリアがあるようです。家賃は上がることも十分にあります。
退去ごとに適正な家賃を出すために、手間がかかっても「再査定」をしましょう。

1．コロナで人の流れが変化

きく揺さぶりをかけています。

いるのです。実 際に、都 心 部の管 理ある首都圏の中堅管理会社は、
コ

物件の入居率が低下している一方、

入 居 者から退 去する旨の連 絡がロナ前に98%程度あった入居率が、首都圏郊外都市では94%だった入来たら、管理会社はオーナーへの解現在94%台と苦戦を強いられていま

居率が、99%へと大幅に上昇してい

約 連 絡をすることになります。そのす。新規契約において、外国人入居る管理会社が存在しています（図表際、「 家賃を下げる」か「同じ家賃」で者が全体の2割程度を占めていたも2 ）。コロナが 大 幅に人 の 流 れを変

再募集というのが、長引くデフレ下でのが、その需 要が絶たれてしまいま

え、これにより賃貸住宅の需給バラの固定観念でした。賃貸住宅のメイした。その結 果 、退 去はあるが 入 居

ンスが局地的に崩れています。

ンターゲットである若年層が増え続は決まらないという状況に陥っていければ、または景気が高まり賃金がるのです。テレワークの浸透（図表1）

上がれば、家 賃が上がることもあると新型株による長引くコロナの影響のでしょうが 、日本を取り巻く環 境

で、会社に出社する必要がなくなり、入居率が99％を超えてくれば、募は、決してそうとはいえない状 況で都心部から、広くて快適で賃料の安集する物 件 が 少なくなります。しかす。特に、コロナ禍は賃貸市場にも大い郊外都市へ移動する人が増えてし、市場では物件が求められている

18 月刊不動産 ｜ 2022.4

2．家賃が10%以上上がる

法律

図表１ テレワーク実施状況（業種別）
60（％）

基本的に出勤だが、不定期にテレワークを利用

50

出勤中心（50％以上）
で、定期的にテレワー
クを併用

30
20
10

完全にテレワーク

0
援

支

習

育

教

産

動

不
険・

業

業

売

卸

業

造

製

保
融・

員
務

公

等

気

電
信・

通
輸・

建

設

業

業
ス
ビ
ー
サ

運

金

業

売

小

業

漁

林

農

関

育

保
祉・

係

体

全

福
療・

医

出典：内閣府「令和2年度
年次経済財政報告」
データより作成

図表２
管理会社 B社（首都圏郊外）管理会社 C社（地方都市）

管理戸数

7,000戸1,500戸500戸

入居率（2020年）

98%

94%

90%

入居率（2022年）

94%

99%

82%

傾向

外国人入居者の流入がストップ。
需要の大幅減。

都内から流出してくる入居者増。
過去最高の入居率。

過剰供給で市場入居率は大幅ダウン。繁忙期も苦戦。

労務

管理会社 A社（都心部）

宅建士

査 定をしなければ 、オーナーにとっをどうするのかが、カギとなるのです。

物 件でも、4 年 前に新 築した当初よて本来得られるべき家賃を失ってい一般的には、経年劣化により家賃はり、部屋によっては10%以上値上げる可能性すら考えられます。

毎年下落していくといわれています。

をして募集しても、すぐに成約に至る

しかし、それは「 人口が 減っていく」という事例もあります。

都 心 部から郊 外 への転 出ともな
れば、入居者自身の感覚的にも家賃の割安感があるため、数千円程度上

3．退去時には、再査定をする

げてもまだ割安感があるかもしれま

このように、特別な要因がある市

人口推 移を見たときに流 入 数 が 増

実際に、今から5年ほど前、沖縄県

場の下では、
これまでと同じという常え、入居率が上がっていれば、家賃の宮古島市ではホテルや自衛隊など

識が大きく崩れている可能性がありを上げられる可能性は十分に高いとの開発ラッシュで、賃貸住宅が大幅ます。そこで重要なことは、現在の市

いえるでしょう。何より、これまで「家に不 足していました。人 材が 不 足し

況をしっかりと認識し、常識をアップ

賃を下げなければ 決まりません」とているため、県外から工事関係者をデートすることです。入居率がかなりいう提案しか受けてないかったオー

呼ぶために、建設会社は賃貸住宅を高い状況下では、「 入居者が退去しナーからすれば、「 家 賃を千円上げ確保しなければなりませんでした。
そて4年が経過したから、2000円下げて募 集してみませんか 」という提 案の結果、家賃はみるみる上昇し続け、て募 集をしよう」、というのは安易とは、何より嬉しいものです。手間を惜

築 3 0 年 の 2 0 ㎡ にも満 たないワン

いわざるを得ません。もちろん手 間

しまずに、今の市 場をしっかりと把ルームが10万円という、都心部より

はか かりますが 、需 要 が 大 幅 に変握したうえで、最適な提案をしたいもも高い家賃となっていったのです。

わっているエリアでは、頻繁に家賃のです。

提のもとで成り立っているものであって、局地的な需要の高まりは、家賃を上げることができるのです。

せん。行政のデータを見て、3年間の2022.4 ｜ 月刊不動産 19

物件調査

また、私が保有している埼玉県の

IT

のです。
このとき、はたして家賃設定「新しい物件に価値がある」
という前

賃貸管理

、学

業

相続

テレワーク中心（50％以上）で、定期的に出
勤を併用

税務

40

労務 ー

不動産お役立ちQ & A

Labor

労務
相談
Vol.5
estionQu

同一労働同一賃金とは社会保険労務士法人
大野事務所パートナー社員

野田 好伸（特定社会保険労務士）

大学卒業後、社労士法人ユアサイドに入所し社労士としての基本を身に付ける。
その後6年の勤務を経て、2004年4月に大野事務所に入所する。現在はパートナー社員として事務所運営を担いながら、人事
労務相談、人事制度設計コンサルティングおよびIPO支援を中心とした労務診断（労務デュー・デリジェ
ンス）に従事する。

知人の会社では、同一労 働同一賃金への対応として、契 約社 員やパート・アルバ

イトに対し、賞与や退 職金の支給を開始するようですが、弊社でも同様に支給しなければならないでしょうか。

Answer「職務の内容（業務内容および責任の程度）」、「 職務の内容・配置の変更の範囲（人事異動の範囲）」、「その他の事情」を考慮し、基本給、諸手当、賞与、退職金、休暇・休職、福利厚生制度など、それぞれの労働条件（処遇）について、個別に比較検討のうえ、決定する必要があります。

パートタイム労働法の名称は、「 短時

不合理な待遇差を設けることを禁止

間労働者及び有期雇用労働者の雇しており、「 均等待遇」と「均衡待遇」

働き方改革実現会議において「働用管理の改善等に関する法律（以下の二つの考え方に分けられます。

き方改革実行計画」が 2017年3月に「パート有期法」）」に変更されること決定され、正規雇用労働者と非正規となりました。

1．法改正の背景と経緯

均等待遇とは雇用労働者との間の不合理な待遇差

この 結 果 、通 常 の 労 働 者と短 時待遇決定に当たって、短時間・有の解消、いわゆる「同一労働同一賃

間・有期雇用労働者との間の不合理

期雇用労働者が通常の労働者と同金」の実現に向けて法制度とガイドラな待遇差に関わる規定は「パート有じに取り扱われること、つまり、短時

インを整備することを打ち出しました。

期 法 」に、同じく通 常の労 働 者と派間・有 期 雇 用労 働 者の待 遇が 通 常

これを受けて、2 0 1 8 年 6月には、遣労働者との間の不合理な待遇差の労働者と同じ方法で決定されるこ

不合理な待遇差の解消に関する規に関わる規定は「労働者派遣法」にとを指します。ただし、同じ取扱いの定も含めた「働き方改革関連法」が定められることになりました。

もとで、能力、経験等の違いにより差がつくのは構いません。

国会において成立し、関係する法律である「短時間労働者の雇用管理の改 善 等に関する法 律（パートタイム

2．二つの考え方

均衡待遇とは労働法）」、「 労働契約法」、「 労働者

パート有期法では、同一の事業主

短 時 間・有 期 雇用労 働 者の待 遇

派遣事業の適正な運営の確保及びに雇用される「通常の労働者」と「短について、通常の労働者の待遇との派遣労働者の保護等に関する法律

時間・有期雇用労働者」との間で、基間に不合理な待遇差がないこと、つ（労働者派遣法）」の3法が改正され、本給や賞与などの個々の待遇ごとに、

まり、①職務の内容、②職務の内容・

20 月刊不動産 ｜ 2022.4

内容・配置の変更の範囲（人事異動がある場合は、その基準の違いが不の範囲）、その他の事情に基づき、客じた範囲内で待遇が決定されること

合 理でないことについても、客 観 的

観的かつ具体的に説明する必要がを指します（図表１）。

かつ具体的な説明が求められます。

あります。
第三は、短時間・有期雇用労働者

事業主が、均等待遇、均衡待遇の第一は、説明に当たって比較する

どちらを求められるかは、短時間・有通常の労働者は誰かということです。

期 雇 用労 働 者と通 常の労 働 者とのパート有期法では、全ての通常の説明に当たっては、短時間・有期

間 で、① 職 務 の 内 容 、② 職 務 の 内

労働者との間で不合理な待遇差の雇用労働者が説明内容を理解する

容・配置の変更の範囲（人事異動の解消が求められますが、待遇差の内ことができるよう、資料を活用して口範 囲 ）が同じか 否かにより決まりま容や理由についての説明に当たって頭で説明することが基本となります。

す。①と②が同じ場合には、短時間・は、職務の内容等が最も近い通常の有期雇用労働者であることを理由と労働者が比較対象になります。

に説明する際の説明の仕方です。

められます。①あるいは②が 異なる

待遇差の内容としては、通常の労規雇用となっていることから、優秀な場合は「均衡待遇」であることが求め

働者と短時間・有期雇用労働者とで人材を確保するために賞与を支給しられ、短時間・有期雇用労働者の待待 遇の決 定 基 準に違いがあるかどたり、休 暇 制 度を充 実させたりする

遇は、①と②の違いに加えて「③そのうか、通常の労働者と短時間・有期など、非正規雇用の待遇を改善する

他の事 情 」を考 慮して、通 常の労 働雇用労働者の待遇の個別具体的な企業は増えつつありますので、法違者との間に不 合 理な待 遇 差のない

内容または待 遇の決 定 基 準を説 明

反とならないようにすることはもちろようにすることが求められます。

する必要があります。
また、待遇差のんですが、他社の動向を見つつ待遇理由としては、職 務の内容 、職 務の改善を行う必要があるといえます。

IT

いまや全 労 働 者の約 4 割 が 非 正

宅建士て何を説明するのかということです。

労務

等待遇（同じ処遇）」であることが求

賃貸管理

第二は、待遇差の内容と理由とし

相続

4．まとめ

した差別的取扱いが禁止され、「均

なお、通常の労働者に複数の社員

税務

なお、待遇の決定基準自体に違い

囲）、③その他の事情 ※、の違いに応法律

配 置の変 更の範 囲（ 人 事 異 動の範タイプが存在する場合、ある正社員のますが、別の正社員の社員タイプとは

図表１●均等待遇（パート有期法第９条）

均衡待遇が求められることがあります

短時間・有期雇用労働者と通常の労働者との間で、①職務の内容、②職務の内容・配置の変更の範囲が同じ場合は、短時間・有期雇用労働者であることを理由とした差別的取扱いを禁止することので、正社員の社員タイプが複数ある●均衡待遇（パート有期法第８条）

場合は注意が必要です（図表２）。

短時間・有期雇用労働者と通常の労働者との間で、①職務の内容、②職務の内容・配置の変更の範囲、③その他の事情を考慮して不合理な待遇差を禁止すること※ 「職務の内容」、「 職務の内容・配置の変更の範囲」以
外の事情で、個々の状況に合わせて、その都度検討します。
成果、能力、経験、合理的な労使の慣行、労使交渉の経緯
は、「その他の事情」
として想定されています。

●用語の定義3．待遇差の説明義務

通 常 の 労 働 者 ･･･ いわゆる「正規型」の労働者および事業主と期間の定めのない労働契約を締結しているフルタイム労働者（正社員等）
短 時 間 労 働 者 ･･･ 労働契約期間の有期・無期に関わらず、１週間の所定労働時間が同一の事業主に雇用される通常の労働者の１週間の所定労働時間に比べて短い労働者
有期雇用労働者 ･･･ 期間の定めのある労働契約を締結している労働者

パート有期法では、短時間・有期
雇 用 労 働 者 の 求めに応じて、短 時
間・有期雇用労働者に対し、通常のの理由について説明することが義務化されており、事業主が待遇差の内容やその理由の説明を行うに当たっては、以下の３点に留意する必要があります。

通 常の労 働 者

労 働 者との間の待 遇 差の内容やそ

図表２

短時間・有期雇用労働者
総合職（①も②も異なる）

要均衡待遇

一般職
（①は同じだが、②が異なる）

要均衡待遇

店舗採用の無期雇用フルタイム労働者（①も②も同じ）

要均等待遇

出典：厚生労働省「不合理な待遇差解消のための点検・検討マニュアル【業界共通編】」

2022.4 ｜ 月刊不動産 21

物件調査

社員タイプとは均等待遇が求められ

宅建士 ー
Real Estate Notary

宅建士講座
宅建士試験合格のコツ

Vol.37

権利関係〜民法（抵当権）〜

抵当権は、ほぼ毎年出題される項目なのですが、ここ２年は連続して本試験での出題がありませんでした（令和３年の12月試験を除く）。
したがって、令和４年本試験において、抵当権から出題される確率は非常に高いと思います。そこで、今回は、抵当権について、令和４年本試験に出題が予想される論点を中心に学習していきます。

抵当権
１. 抵当権とは債務者または第三者（物上保証人という）が担保に供した物（土地・建物、地上権、永小作権）を、占有を移さず設定者の使用・収益にまかせながら、債務が弁済されない場合に、債権者がその物の競売代金から優先弁済を受けることのできる約定担保物権です。

2. 抵当権の性質（1）付従性
抵当権がその被担保債権の運命に付き従うという性質。
たとえば、被担保債権が公序良俗違反などで無効の場合、それを担保すべき抵当権も成立しません。
また、被担保債権が時効消滅したり、全額弁済によって消滅すれば、抵当権も自動的に消滅します。

（2）随伴性債権が譲渡されれば、これに随伴して抵当権も移転するという性質。被担保債権の譲受人は同時に抵当権も取得します。
（3）不可分性
抵当権者は、その被担保債権全額の弁済を受けるまで、目的物の全体に対して権利を行使することができるという性質。
（4）物上代位性
目的物の売却、賃貸、滅失または損傷によって、抵当不動産の所有者が金銭などを受ける権利（売却代金、賃料、保険金など）を取得した場合、これに対しても抵当権を行使することができるという性質。物上代位権を行使するためには、金銭その他の物が払い渡される前に抵当権者が自ら差し押さえる必要があります。

3. 抵当権の効力（1）抵当権の効力が及ぶ範囲
抵当権は、抵当権の目的物に付加して一体となった物にも及びます。
① 抵当不動産の構成部分となって独立性を失っているような附合物（雨戸、立木、庭石など）② 抵当権設定時の従物（畳、建具など）※従物とは、独立の物でありながら主物に従属してその効用を助ける物（たとえば、かばんと鍵）③ 借地上の建物に抵当権を設定した場合の借地権（2）抵当権の効力が及ばない場合① 土地と建物は別個独立の不動産ですから、土地に対する抵当権の効力がその土地上の建物に及ぶことはありません。

② 抵当権の効力は、原則として天然果実（ある物から自然に産み出される経済的収益。
たとえば、土地上の稲）には及びません。
ただし、被担保債権について不履行があった時以降に生じた果実には、抵当権の効力が及びます。

22 月刊不動産 ｜ 2022.4

法律

植杉 伸介

税務

宅建士・行政書士・マンション管理士、管理業務主任者試験などの講師を30年以上務める。著書に『マンガはじめて建物区分所有法 改訂版』
（住宅新報出版）、『ケータ
イ宅建士 2021』（三省堂）などがあるほか、多くの問題集の作成に携わり、受験勉強のノウハウを提供している。

相続
賃貸管理

4. 法定地上権
次の要件を満たす場合、建物所有者のために法律上当然に地上権が成立します。

労務① 抵当権設定当時、建物が存在すること② 抵当権設定当時、土地と建物の所有者が同一であること③ 競売の結果、土地と建物の所有者が異なるに至ったこと

宅建士①の要件について更地に抵当権が設定された場合は、その後建物が築造されても法定地上権は成立しません。

②の要件について抵当権設定当時さえ、土地と建物の所有者が同一であればよいので、抵当権設定後、土地と建物の所有者が異なってもかまいません。

IT

5. 一括競売
更地に抵当権を設定した後、設定者自身が建物を築造したときは法定地上権は成立しません。抵当権が実行され土地ん。そこで、
このような場合に抵当権者は、土地と建物を一緒に競売できるとしました。土地・建物を同一人が競落することにより、建物収去という事態を避けようとする趣旨です。

ただし、抵当権は土地につけたものであり、建物にまでその効力は及ばないので、優先弁済を受けられるのは土地の代価についてのみです。

論点の確認とを知識の定着

問題を解いてみよう！

【Ｑ１】 Ａは、
Ａ所有の甲土地にＢから借り入れた3,000万円の担保として抵当権を設定した。
Ａが甲土地に抵当権を設定した当時、甲土地上にＡ所有の建物があり、当該建物をＡがＣに売却した後、Ｂの抵当権が実行されてＤが甲土地を競落した場合、
ＤはＣに対して、
甲土地の明渡しを求めることはできない。
（H28 問４）【Ｑ２】 土地に抵当権が設定された後に抵当地に建物が築造されたときは、一定の場合を除き、抵当権者は土地とともに建物を競売することができるが、その優先権は土地の代価についてのみ行使することができる。
（H27 問６）

こう考えよう！＜解答と解き方＞
Answer 1 【解説】 抵当権設定当時、建物が存在し、土地と建物の所有者が同一であり、競売の結果、土地と建物の所有者が異なるに至っており、法定地上権の要件をすべて満たしています。したがって、Ｄは土地の明渡しを求めることはできません。

Answer 2【解説】 更地に抵当権を設定した後、その土地上に建物を築造した場合、抵当権者は一括競 売をすることができますが、優 先 弁 済は土地の代価からしか受けられません。

2022.4 ｜ 月刊不動産 23

物件調査

が競売にかけられると、土地と建物が別所有となりますが、法定地上権が認められない以上、建物を収去せざるを得ませInformation Technology

不動産テック時代の到来

進む！業界の化

Vol.23

個人情報保護法改正で不動産業が激変する？

2022年4月、個人情報保護法が改正され、施行されます。今回の個人情報保護法改正は他人ごとではなく、不動産業にマ
イナス面とプラス面の双方で大きな影響をもたらす可能性があります。今回は、個人情報保護法が改正されたポイントと共に、どのような影響があるのかをお伝えします。

■ポイント① 事業者へ責務の追加

つ本人の権利を守るために代替の情 報 保 護 法 は 主 に、措 置 命 令 違

措 置が取られている場 合は、報 告

反、報告義務違反、個人情報デー

今回の改正法では、不動産事業

義 務 および 本 人 に対 する通 知 義

タベース等の不正流用に対して罰者など個人情報を取り扱う事業者

務が免除されるケースがあるなど、則を定めています。罰則は、個人にに対し、個 人データが 漏えいした

負担が軽 減されている箇 所もあり

対 するものと、法 人 に対 するもの

際 、報 告 義 務および本人に対するます（26条2項ただし書き）。

で、内容が異なります。

が行われた

通知義務が新設されました（26条
1 項 ）。一 方で、漏 洩した場 合は必■ポイント② 罰則が強化された措置命令に違反した法人に対しては 、措 置 命 令 違 反と個 人 情 報

ず通 知しないといけないわけでは個 人 情 報 保 護 法の改 正 法におデータベース等の不正流用についなく、本人に対する通知が困難、かいて、罰則が強化されました。個人て、「 1 億円以 下の罰 金 」まで金 額が引き上げられました。
これは改正以前の罰則内容と比べると、かなり罰が厳しくなったといえます。
同じく、措 置 命 令に違 反した個人に対しては、「 6か月以下の懲役又は30万円以下の罰金」だったものが「 1 年 以 下の懲 役 又は1 0 0 万円以下の罰金」に引き上げられました。また報 告 義 務 違 反に対しては「 3 0 万円以 下の罰 金 」だったもの
が「50万円以下の罰金」に強化されました。
ちなみに、個 人 情 報データベー
ス等 の 不 正 流 用に違 反した個 人に対する罰則に変更はなく、1年以漏えい等の事案が生じた場合の報告フォーム
https://roueihoukoku.ppc.go.jp/?top=kojindata（個人情報保護委員会ホームページ）

24 月刊不動産 ｜ 2022.4

下の 懲 役 又 は 5 0 万 円 以 下 の 罰金となっています。
また報告義務に法律ています。
今回の改正では、データを活用
してイノベーションを進めるという他の情報と照合しないと個人を特

税務視 点 から、個 人の名 前を削 除し、定できない形（仮名加工情報と呼ばれます）に個 人 情 報を加 工した

相続

場合、内部分析目的の利用に限定することを条件として、開示や利用
事 業 者 の 対 応 義 務 を緩 和しました（2条9項・10項、41条、42条）。
この緩 和によって、顧 客の分 析な賃貸管理

停 止 請 求 への仮 名 加 工 情 報 取 扱

ど、データの利 活 用が 期 待されて労務改正法で「仮名加工情報」と呼ばれる概念が創設され、これにより企業は個人データを利活用しやすい状況になると考えられるいます。
■個人情報は今後も動向を追ってそのような行動をすることを絶対にの 罰 則と同じ「 5 0 万 円 以 下 の 罰

許してはいけません。個 人 情 報のいかなくてはいけないテーマ

金 」となっています（ 1 7 3 条 、1 7 7

流出だけでなく、流入に対しても注

個人情報は、ただ規制をすれば条、179条）。

意する必要があるのです。

宅建士

違 反した法 人 への罰 則は個 人 へよいというものではありません。デ
ジタル化によって各業界の生産性必要がある■ポイント③ データの利活用が推奨されているが 上がることは、消 費 者の便 益に繋がります。一 方で、個 人のプライ

個人情報の改正前では、個人をバシーを侵害することは、消費者のと、悪意を持った第三者に個人情

特 定 できない 形 で 個 人 情 報を加便益を損ないます。個人情報は、
ま報をハッキングされたり、メールを工した場 合であっても、加 工する

さに便益の向上と低下の境界線に間 違えて送ってしまった、というよ

前の情報と同じように厳格な規制存 在しており、最 適 解は時 代と環うなケースが 大 半でした。しかし、の対 象となっていました。
「日本で境によって異なります。その動向は今回の改 正から読み取れるのは、は個人情報の範囲が広すぎて、情各 業 界 に 大きな 影 響 を与えるた

個人情報はあくまで利用意図を説

報の非対称性位が大きく、生産性

め、動 向を追い続けていく必 要が明した上で、本 人から許 諾を得たが低いままである」とよく批判されあるのです。

個人・法人のみが利用してよいもの
であり、流用してはいけない、
という
ことです。
不 動 産 業では転 職 や独 立も一般 的です。自分が 開 拓した顧 客だからといって、所 属する会 社 が 変わった後に、個 人 情 報を持ち続けることは許されません。
「 新しく入った会社で業績を上げるため」という気持ちが本人にあったとしても、会社として転 職してきた新 入 社員が株式会社Housmart

代表取締役

針山 昌幸

大手不動産会社、楽天株式会社を経て、株式会社Housmartを設立。テクノロジーとデザイン、不動産の専門知識を融合させ、売買仲介向けの自動
追客システム「プロポクラウド」を展開する。著書に『中古マンション本当にかしこい買い方・選び方』（ 実業之日本社）など。

当連載について、偶数月は「進む！業界のIT化」、奇数月は「不動産トラブル事例と対処法」となります。

2022.4 ｜ 月刊不動産 25

物件調査

これまで個人情報の流出というIT■個人情報の流入にも注意する

物件調査 ー

物件調査のノウハウ

Vol.37

Research

売買重要事項の調査説明 〜ガイドライン編⑬〜

誰も行っていない
特別依頼業務とは？
宅建業者は、買主が計画している契約内容を十分に確認して、その契約内容に照らした売買の重要事項調査を行います。
しかし、買主からの特別な依頼がない場合、宅建業者による重要事項調査において業務の範囲外となる事項が数多く存在します。本節では、
この特別依頼業務の一部を紹介します。

つからないので、費用がかかります

は、宅 建 業 者の通 常の不 動 産 調 査が土地家屋調査士に境界標の探索では行っていません。
しかし、買主にを依頼してください」と、専門検査機

このような通常行っていない業務が仲介業務における宅建業者には、関を紹介する場合があります。
また、あることを告知していなかった場合、検査義務はありません。
このため、宅一方で、「 当社の特別依頼業務を申トラブルに巻き込まれやすくなりま

建業者が行う通常の不動産調査のし込まれる場 合は、有 料になります

す。屋根裏の柱が雨漏りにより腐食

範 囲 外には、インスペクション関 連

が、簡易の境界標の探索作業を行いしていたのに、契 約 締 結 前に、調 査の業 務が存 在し、それらは、特 別 依

ます。掘削の深さは、地面下約0.5ｍ

説明をしてもらえなかった、といった頼業務として活用できる場合があり

まで、1か所当たり1 1 , 0 0 0円です」

苦 情になります。取引が 終わってかます。建築士等による建物状況調査などと、「 特別依頼業務一覧表」を提ら、「 宅建業者には検査義務がないは別として、誰であっても、行える業示します。

ので、屋根裏の検査を行っていませ誰にでもできる専門検査前のインスペクション業務

ん」と言っても、なかなか理解をして務 が＜ポイント1＞のように多 数 存在します。このような業務を「エスク
ロー調査業務」と表現しています。

境界標の特別探索作業

敷地簡易計測の植栽障害物撤去

もらえません。このようなトラブル防敷地周囲の簡易計測をする際、植33,000円です。有料ですがご利用く栽が繁茂しているため、障害となってださい」と、説 明をしておくことが 大いる植栽の撤去作業を特別依頼業

切です。

宅建業者は、境界標については、務として、受 託することができます。

家庭菜園用の小さなスコップで、土「有料となりますが、1辺当たりの撤砂を払うようにして境 界 標を探しま

去は11,000円です」などとした「特すが、通常の不動産調査では、大型別依頼業務一覧表」
を提示します。

務はしていません。宅建業者が通常屋根裏の雨漏りの点検

26 月刊不動産 ｜ 2022.4

床下土台の腐食の点検

害による土台の腐食などで、不動産トラブルに巻き込まれる場合があります。宅建業者には、検 査 義 務がなの調 査で発 見できない境 界 標がある場合、売主に対して、「 境界標が見別依頼業務一覧表にあります。1回、木造の一般住宅では、シロアリ被スコップや特殊掘削器具により、地面を掘削して探索するような検査業

止には、「 屋 根 裏の簡易検 査は、特木造の一般住宅の屋根裏検査

いため、仲介業務の場合、通常の不このようなインスペクション関 連

そこで、「 有料となりますが、特別依ことができます。越 境 物の存 在の場の業務は、ほかにも数多くありますの

頼業務一覧表に床下土台の調査項

合は、「 越境物あり」という現況有姿

で、新しい分野のビジネスとして開発

目があります。
１回、33,000円です」

売買も可能です。

することが期待されるでしょう。

と説明します。

税務

頼業務一覧表を提示して引き受ける

法律

動産調査として調査をしていません。

ポイント１の調査だからといって、夜中の12時務はないため、誰も行っていない調査範囲が存在し、これを特別依頼業務として受託し業務をすることができます。誰も行っていない調査業務であるため、仮に、「エスクロー調査」と表現しています。
“エスクロー調査”と“通常の不動産調査”の業務範囲

各種の専門検査機関の業務範囲に物 件周辺にまで出かけて、「近隣

労務

宅建業者が行う通常の不動産調査ライン
宅建業法 47 条ライン
宅建業法 35 条ライン

宅建士

住宅地を問題にして、不動産を購入

エスクロー調査業務（特別依頼業務）
売主の責任範囲

し、買主の購入動機が特別に深夜の売主の説明義務違反となる説明義務のライン

媒介業者の責任範囲の調 査には含まれていません。
しか通常の調査業務をしてはいません。周辺環境は、通常

特別依頼いる人がいるか否か」といった調査買主の契約内容に合わせて変動する業者の調査説明義務範囲の公 園に暴 走 族 が 集まって騒いで賃貸管理

宅建業者は、住宅地の売買のため

下図のように、宅建業者は、通常の不動産調査義務はありますが、検査義相続

深夜の住宅地周辺の環境調査しようとしているときは、宅建業者には、周辺環境の調査義務が発生しま

ポイント2

特別調査一覧表に、深夜における住宅地の環境の調査は、1回、22,000

隣接地主との越境物の合意書作成業務
宅建業者は、隣接地主に対して、
越 境 物に関する合 意 書 作 成のための交渉業務を、売主から依頼される場合があります。特殊な業務ですが、特別依頼を受けて交渉に入ることができます。この作 業も、「 隣 地との越
境 物 の 合 意 書 作 成 業 務 、１ 件 、

右 表 のように、特 別依頼業務の申込書を透明ファイルに入れ、受付

カウンターに置き、来店者がいつでも見ることができるような場 所に提 示し、不 動 産の購 入申し込み時は、このような特別依頼業務が存在することを告知します。
将来、発生するかもしれないクレームにも対 応

しやすくなります（価格は、あくまでも参考とし

特別依頼申込書
本日、私は、下記にレ印をつけた「簡易現況検査」、「過去の権利状況特別調査」、「 法令の許認可申請手続き」の各項目を特別依頼により申し込みします。
お申し込みを希望される下記の項目に、レ印をお付けください。

１. 簡易現況検査
簡易現況検査は、現況の概要把握を目的とするものであるため専門検査機
器の使用はありません。なお、詳細の専門検査をご希望の方は専門検査機関
をご利用ください。

記
レ印

簡易検査の項目個数

金額

境界線付近の植栽の伐採作業（雑草程度の場合。
ごみ処理含む）

１辺

11,000円

境界石掘削探索（ただし、地中0.5m未満。掘削障害物がない場合）

１個

11,000円

崖斜面地の境界石の探索作業（がけ危険箇所を除く）

１個

11,000円

隣接地主との境界立会い

１回

33,000円

屋根裏の雨漏り、動物居住の状況調査（点検口がある場合のみ）

１回

33,000円

床下土台の腐食状況の調査（点検口がある場合のみ）

１回

33,000円

深夜の騒音振動環境の調査（夜間10時〜12時頃の間）

１回

22,000円

日祝祭日の騒音振動環境の調査

１回

22,000円

出張料

１回10,000円てください）。

55,000円です」などとした、特別依不動産コンサルタント

津村 重行

三井のリハウス勤務を経て有限会社津村事務所設立。2001年有限会社エスクローツムラに社名変更。消費者保護を目的とした不動産売買取引の物件調査を主な事業とし、不動産取引におけるトラブルリスク回避を目的に、宅建業法のグレーゾーン解消のための開発文書の発表を行い、研修セミナーや執筆活動等により普及活動を行う。著書に『不動産物件調査入門 実務編』
『不動産物件調査入門 取引直前編』（ともに住宅新報出版）など。

2022.4 ｜ 月刊不動産 27

物件調査

円です」
と説明しておきます。

ITす。そのため、事前に、「 有料ですが、Initiate Member

令和８年度４万社達成を目指します！

新入会員名簿都道府県 市区町村
北海道

商号名称

［令和4年 2月］

都道府県 市区町村

商号名称

品川区

住匠

ウインホーム 株式会社

渋谷区

株式会社 ＳＵＭＥＲＡＧＩ

株式会社

CLOUD９小金井市

株式会社 スリーアール

札幌市

株式会社

飛塚企画

品川区

Foresee Consulting

虻田郡

1173 不動産

札幌市
恵庭市

東京都

合同会社

株式会社

都道府県 市区町村
滋賀県

商号名称

東近江市

イクセイトラスト 株式会社

野洲市

株式会社 オフィス笑夢

京都市株式会社 エステート 32

株式会社 ＤＩＣＥ不動産

城陽市

コトブキハウジング

八王子市

株式会社

宇治市

株式会社

台東区

千尋不動産

京都市

ＳＴＡＴＳ ＰＯＤ 株式会社

京都府

達磨

comfortable.connection

札幌市

株式会社

青森県

青森市

千来

岩手県

盛岡市

株式会社 ジョイパートナー

葛飾区

株式会社 ＴＳＵＫＵＢＩ
ＴＯ

宇治市

株式会社

tsuji

北上市

有限会社

渋谷区

デジタル証券準備

宇治市

株式会社

安井工務店

秋田県

秋田市

株式会社 イング

武蔵野市

株式会社

東京アーバン不動産

和泉市

株式会社 アーシア

茨城県

土浦市

株式会社 プチハウス

新宿区

株式会社

東京賃貸

大阪市

株式会社 アキ開発

東京土地商事

大阪市

株式会社

大阪市

株式会社 Ｍ＆Ｃ

大阪市

株式会社 Ｍ ｓＨＯＭＥ

豊中市

大蔵不動産販売

大阪市

岡村総合企画

大阪市

株式会社

大阪市

三陽不動産管理

東大阪市

株式会社

大阪市

株式会社 トムズ

大阪市

日本総合管財大阪市

バルゴプロパティ 株式会社

藤井寺市

株式会社 ファミリー不動産販売

下野市

栃木県

群馬県

埼玉県

創進建設

東日本建設工業

板橋区

株式会社

株式会社

株式会社

小山市

株式会社 なないろ不動産

千代田区

日希

日光市

合同会社

新宿区

株式会社 ｖａｃ
ｉ
ｌ
ａｎｄｏ

前橋市

合同会社 アラタハウス

中野区

はなまる 合同会社

前橋市

エリム 株式会社

北区

合同会社 ハルティア

吉川市

株式会社 アセットハイム

中央区

株式会社 ヒューマックス

所沢市
さいたま市

千葉県

株式会社

不動産マン

株式会社

株式会社 ｅｃｏｍｐａｎｙ

中野区

株式会社 フィードライフ株式会社 オリーブエステート

目黒区

株式会社 フラッツ・テクノロジー

東松山市

株式会社

倉浜建設

葛飾区

株式会社

児玉郡

株式会社

東風

千代田区

株式会社 ＨＯＯＭＥＹインベストメント

ベストソルブ

上尾市

至誠エンタープライズ 株式会社

大田区

株式会社 マウンテンパディ

富士見市株式会社 Ｆａｓｔ ｓｈ
ｉ
ｐ

墨田区

株式会社 ＭＩＹＡＴＡ Ｃｏｒｐｏｒａｔ
ｉ
ｏｎ

吉川市

ミスターブローテ 株式会社

八王子市

株式会社

我孫子市

合同会社 イースト中央区

ユニデンホールディングス 株式会社

茂原市

カジュアルハウス 株式会社

町田市

合同会社 ライフ・インテグレーション

千葉市

大日不動産

新宿区

株式会社 ランドマーク不動産鑑定松戸市

株式会社 ディッジ

東久留米市

流山市

株式会社 トーシン

港区

東京都

富里市

日生住販

松戸市

リプルス

株式会社

株式会社
神奈川県

大阪府

株式会社

武蔵野地所
兵庫県

龍王興産

ルネッサンス建物サービス 株式会社

足立区

合同会社 ＯＮＥ Ｓ Ｌ
ＩＮＥ

中郡

アークパートナーズ 株式会社

豊島区

株式会社 Ｒ未来堂

秦野市

株式会社

中野区

Ｉ
ＪＰＯＷＥＲＳ 株式会社

小田原市

株式会社 ｃｏｒｏ

いえここ不動産

豊島区

株式会社 ＡＷＡＮＡＩ

海老名市

桜トラスト 株式会社

中央区

株式会社

藝ジャパン

横浜市

株式会社

ザワハウス

品川区

株式会社 イエテリア

川崎市

三反町建設

株式会社

港区

合同会社

鵤

川崎市

株式会社

港区

株式会社

一真建産

川崎市

株式会社 ハレ・クラス

茅ヶ崎市

株式会社 ランドクルー

橋本ハウジング

奈良県

家屋

株式会社
株式会社

光来

住まいドア５株式会社

和泉市

株式会社 マイホームビルド

大阪市

メリカレン・ジャパン 合同会社

明石市

株式会社 エンドグリップ

姫路市

株式会社 グランエステート

西宮市

合同会社

甲東園ハウジング

神戸市

株式会社

執誠

芦屋市

太陽リアルステーション 株式会社

北葛城郡

大眞建装

奈良市

ＨＡＴ 株式会社

株式会社

和歌山県

岩出市

ゆう不動産

鳥取県

米子市

エーアールティー

株式会社

岡山県

岡山市

エンヤ交舎

岡山市

株式会社 ハレ倉敷市

株式会社 ワイケイマネジメント

徳島県

徳島市

株式会社 グローバル

香川県

高松市

株式会社 ナナイロ不動産

愛媛県

松山市

株式会社 はまい地所

福岡県

遠賀郡

有限会社

北九州市

コスモ不動産

株式会社

株式会社

千代田区

株式会社 ＨＢ

大田区

株式会社 エーアール

石川県

小松市

アクトエム 合同会社

町田市

株式会社 エミナルエステート

福井県

吉田郡

永平寺エステート 株式会社

八王子市

株式会社 ＭＪ−ＣＯＲＰＯＲＡＴ
ＩＯＮ

岐阜県

多治見市

株式会社

北九州市

スピードネットワーク 株式会社

大田区

オープンダイス 株式会社

静岡県

静岡市

株式会社 エーエフシー不動産

糟屋郡

株式会社

江戸川区

嘉宇商事

沼津市

株式会社

北九州市

株式会社 プライムレーベン

北九州市

Y・M エステート

唐津市

虹の不動産

伊万里市

有限会社

大分市

九州リース販売

別府市

株式会社

株式会社

佐藤不動産

喜設

光彩

豊田建築

沼津市

株式会社 コーセイ

名古屋市

株式会社 オフィスｍ

株式会社

名古屋市

株式会社

中部創建不動産

世田谷区

合同会社 グランマインド

名古屋市

有限会社

東海サクセスメイト

千代田区

株式会社 ＫＧＰ

名古屋市

株式会社

名古屋メゾン新宿区

合同会社 ＳＵＣＣＥＳＳ

名古屋市

株式会社 Ｂｏｕｎｔ
ｉ
ｆｕ
ｌ Ｓｔ
ｙ
ｌ
ｅ

鹿児島県

鹿児島市

YAMADEN

板橋区

株式会社 ＳＡＮＳＡＮ＆ＰＡＲＴＮＥＲＳ

刈谷市

株式会社 ＢＣＮ

沖縄県

浦添市

トグチホーム 株式会社

渋谷区

株式会社 Ｇ．
Ａ．
Ｃｏｎｓｕ
ｌ
ｔ
ｉ
ｎｇ

名古屋市

株式会社 ＨＩＫＡＲＩアセット・マネジメント

浦添市

有限会社 ドリームステップ

港区

株式会社

名古屋市

プライムリビング 株式会社

宮古島市

株式会社

港区

株式会社 スタンドアップ

高浜市

未来創建

那覇市

株式会社 リバティー沖縄

港区

共和エンタープライズ 株式会社

渋谷区

株式会社 クラウドデザイン

目黒区

クラウド不動産

品川不動産

愛知県

佐賀県

大分県

株式会社

2月末正会員：34,030 従たる事務所：3,943

28 月刊不動産 ｜ 2022.4

幸美建設
株式会社

新日本不動産
HOMES

LEE

HOME

新機能 満載！

ラビーネットのご紹介

ラビーネット
契約書類作成システムがリニューアルしました！

是非
ご確認ください3月2日よりラビーネット契約書類作成システムがリニュー
アルしました。TOPの画面はより見やすく、利用しやすいように改修。他のクラウドサービスと比較し、差別化を図るため
ループやコピー機能の充実を図りました。
また、多くの会員様からご要望のありました複製機能も復活しました。複製機能を利用する際には問題となった事項を注意喚起として表示しています。
旧TOP画面

新TOP画面

さらにラビーネット契約書類作成システム内で作成できる広告図面

今 回のリニューアルに伴い、マ作成もレインズ登録事項を網羅するよう構成項目を増やし、文字入力

ニュアルも一 新しました。契 約 書の制限も大幅に増加。実務に即した広告図面を作成できますので、ぜ類作成システムを利用する際にぜひご利用ください。

ひご確認ください。QRコードより
最新版のマニュアルがご確認いただけます。

2022.4 ｜ 月刊不動産 29

地方本部の動き Activity Condition
REPORT

愛媛県本部「法定研修会」
を開催

愛媛県本部は、令和３年11月30日（火）13時30分〜

県本部顧問弁護士である田所法律事務所の重松大15時30分、新居浜市市民文化センター・別館４階・大会

輔氏による「非弁行為にご注意を〜不動産管理業務と議室において「令和３年度第３回法定研修会」を開催

弁護士法第72条」について講義が行われました。

しました。
この研修は、松山市で２回、西予市、新居浜

また、本年度、最終となる第４回は、令和４年１月25日

市で各１回の年４回行いますが、今回は第３回となりま（火）松山市総合コミュニティセンター・３階・大会議室にす。新居浜市、今治市、西条市、四国中央市に事務所おいて開催する予定でしたが、オミクロン株の感染者増を置く会員を対象に行ったもので、28名の方が参加さ大により中止となりました。計画していた国立大学法人れました。

愛媛大学の別教員（社会共創学部環境デザイン学科

開催に先立ち、愛媛県本部の上谷進本部長、美崎

准教授：羽鳥剛史氏）による「空き家対策、地域活性化

敏昭副本部長（研修広報委員長）による挨拶の後、第と不動産業」に関する講義と、公益財団法人不動産流

１部は独立行政法人住宅金融支援機構四国支店の鈴通推進センター専任講師：並木英司氏による「重要事木真哉氏による「空き家対策に活用できる住宅金融支

項説明書・売買契約書の書き方 特例文例のポイント」の援機構の支援制度について」、休憩を挟み、第２部は当

講義は、令和４年度に順延しました。

研修風景

独立行政法人住宅金融支援機構 四国支店 地域連携グループ 鈴木真哉 講師

左から、美崎敏昭副本部長、上谷進本部長、重松大輔弁護士、鈴木真哉講師

顧問弁護士：田所法律事務所 重松大輔 講師

30 月刊不動産 ｜ 2022.4

REPORT

東京都本部「公正競争規約普及指導員養成講座」
を開催

東 京 都 本 部では、公 益 社 団 法 人 首 都 圏 不 動 産 公 正 取引協 議 会が運 用する「 公 正 競 争 規 約 」の普 及 指 導を目的とする「公正競争規約普及指導員養成講座」を、感染防止策を講じた上で下記のとおり開催いたしました。各支部の自主規制担当の役員が受講し、今後は指導員として広告の適正化に向けた指導助言を行ってまいります。

●開 催 日 ： 令和３年11月29日（月）●会●講場 ： 全日東京会館

師 ： 公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会 事務局次長●受講者数 ： 50名

関 泰誠

氏

〔公正競争規約〕

公正競争規約とは、一般消費者の利益と不動産業界の公正な競争秩序を守るため、内閣総理大臣および公正取引委員会の認定を受けて設定されている自主規制ルールであり、不動産業界では、次の２つの公正競争規約が設定されています。

（1）不動産の表示に関する公正競争規約（表示規約）（2）不動産業における景品類の提供に関する公正競争規約（景品規約）

養成講座の様子

養成講座の様子STAFF LIST
● 広報委員会

髙木剛俊、松本修、横山鷹史、後藤博幸、
浅見保明、吉田啓司、千北政利

● 発行人

秋山始

● 編集

公益社団法人 全日本不動産協会
公益社団法人 不動産保証協会
広報委員会

● 制作

株式会社住宅新報● 発行所

公益社団法人 全日本不動産協会〒 102-0094 東京都千代田区紀尾井町 3-30（全日会館）
TEL:03-3263-7030（代） FAX:03-3239-2198
公益社団法人 不動産保証協会〒 102-0094 東京都千代田区紀尾井町 3-30（全日会館）
TEL:03-3263-7055（代） FAX:03-3239-2159
URL https://www.zennichi.or.jp/

月刊不動産

2022年4月号

令和4年4月15日発行※本誌掲載記事の無断転載を禁じます。

スキルアップ研修New !

ｅラーニングで学ぶ

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MONTHLY
REAL ESTATE

不動産広告表示の規制等について

APRIL

2022

4
発行人

限定
会員
無料

秋山 始

Ⅱ

事例から学ぶ、不動産広告の規制

Ⅲ

厳重警告・違約金の措置を受けたのはどんな広告？

Ⅳ

よくある相談事例

Ⅴ （参考）景品規約の規制概要※受講にあたり、ラビーネットのID・パスワードが必要になります。
新 規 加 入 、I D 不 明 の 場 合 は 所 属 の サ ブ センターまた は所属本部にご確認ください。
※ｅラーニングはインターネットを利用したWeb研修です。動画を安定して閲覧できる環境でご利用ください。

発 行 所「ラビーネット不動産」では、物件の検索をはじめ、本誌に掲載されている「不動産お役立ちQ＆A」
を閲覧できます。

ラビーネット不動産
https://rabbynet.zennichi.or.jp/
スマホの場合は、
ここからアクセスしてね！

全日本不動産協会

公 益 社 団 法 人 全日本 不 動 産 協 会
公益社団法人 不 動 産 保 証 協 会

2022（令和４）年4月15日（毎月1回15日発行） 第50巻第4号 発行所 公益社団法人〒102 - 0094 東京都千代田区紀尾井町 3 - 30 全日会館 TEL：03 - 3263 - 7030（代）

不動産広告を規制する関係法令と公正競争規約
改正規約についても解説！

Ⅰ