連載 第 177 回

自然災害と安全確保の法的問題（後編）山下・渡辺法律事務所

渡辺弁護士

不動産売買のなかでも、斜面に面する住宅を売却する場合には、特に安全の確保が強く要請されます。住日本には豊かな自然と彩り鮮やかな四季があります。これは私たちの誇りであり、文化や文明の源です。しかし、山や川があり、雨が多く水が豊富であることは、私たちの暮らしが自然状態の変動に大きく影響されることも意味します。平穏な日常の暮らしを守るという観点から、自然の脅威に対して安全が確保されるよう、十分に備えておかなければなりません。
宅建業者は、安心安全で豊かな暮らしを実現するための社会の仕組みにおいて、要の役割を担います。本稿では、がけ崩れや住居への浸水を取り上げ、台風などの災害への備えについて、売主、賃貸人、および仲介業者それぞれの責任が認められた裁判例を紹介しながら、宅建業者の留意事項を確認します。

② 斜面地の安全性
兵庫県宝塚市で、平成9年7月大雨によって高さ40ｍ幅30ｍにわたる土砂崩れが起きて土砂が住居内に押し寄せ、就寝中の一家4名が生き埋めになって死亡

売主の責任＜宅建業者としての留意事項＞
大阪地判平成 13.2.14 は、土砂崩れによる死亡事故について売主の責任を認めたという衝撃的な事案です。宅建業は、不動産取引に関わる人々の命を預かる業務であることを示すケースということができます。

する事故が発生しました。大阪地判平成13.2.14（判時1759号80頁）は、この事故に関し、売主の不法行為責任が認められた事例です。
売買対象の土地付き戸建て住宅（本件建物）は、隣接地（本件斜面地）が切土され人工的に形状が変化さ

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売主の責任が認められています。

居の安全が確保されない住宅を販売した場合、売主には不法行為責任が問われることもあります。

晋Ｙは不法行為に基づく損害賠償義務を負う』として、

2

賃貸人の責任1．概説

れて50度を超える急斜面となっており、本件建物と賃貸人は賃借人に対して契約の目的に従って物を使判決では『Ｙ（売主）が、本件土地と隣地は、もとがけ面の距離はわずか5ｍ程度という状況でした。災用させる義務があります（民法601条）。この義務はもと一筆の土地であったものを分筆し、先に隣地を販

害危険地域図におけるがけ崩れ危険地域にも指定され賃貸人の基本的義務であり、この基本的義務を果たす売したものであるが、Ｙは当該隣地も建築確認を得るています。

ため、賃貸人には修繕が義務づけられています（同法

1．擁壁、土留めの説明（説明義務）

際に、擁壁の補強を高津区役所建築課から求められ、本件斜面地では、昭和58年および平成5年に土砂606条1項）。修繕義務は使用させる義務の当然の帰結① 概説

補強工事が行われたことを知っていたことが認められ崩れが起こっており、殊に平成5年7月の崩落事故であり、土地の賃貸借でも、賃借人には修繕の義務があります。

不動産の売主は、購入希望者に重大な不利益をもたる。とすると、本件土地と隣地の擁壁とは連続していは、本件土地付近まで土砂が押し寄せ、高さ40cm、らし、契約締結の可否の判断への影響が予想される事るのであるから、建築確認を求める際に、高津区役所

広さ100㎡にわたり、土砂が堆積する状況になってい賃貸借における修繕については、特約によって賃借項を認識している場合には、信義則上これを説明する

建築課から同様の指摘がなされることは予想し得たはました。平成6年6月には兵庫県民局から勧告を受人が負担するものとされることがありますが、一般に義務を負います（東京地判平成28.3.11〈2016WLJPCAずである』として、擁壁、土留めの安全性が不十分でけ、同年11月ころ、法面保護工事（本件防災工事）

特約によって賃借人が負担する義務の内容は、通常生03118008〉など）。

あることに関する情報提供がなされず、売主の売買契が施工されています。この工事は、本件斜面地に高さずる破損の補修すなわち、いわゆる小修繕であり、賃借

土地の売買では、土地を安全に建物建築に利用でき約に付随する信義則上の説明義務に違反するとされま

20ｍ、幅15ｍにわたって金属製ネットを張り、土留物の大修理、大修繕は含まれないと考えられています。

ることは買主にとって重大な関心事ですから、擁壁やした（東京地判平成18.9.15〈2006WLJPCA 091500

めをおいた工事でした。本件建物はその後、平成9年

土留めの安全性が十分ではない状況にあり、売主がこ03〉）。

1月に分譲されています。の点に関する情報を持っていれば、購入希望者にその情報を提供しなければなりません。
② 二段擁壁の説明義務
異なる構造体が縦に積み重ねられている擁壁を二段擁壁といいます（二段腰ともいわれる）。二段擁壁には、二層の擁壁が平行または平行に近い形でひな壇状に配置されているために、上段の荷重が下段の構造に＜宅建業者としての留意事項＞
東京地判平成 18.9.15 では、川崎市のがけ条例の説明は地）売買において、山側の高くなっている隣接地との東京地判昭和61.7.28（判タ624号186頁）は、擁壁表者であったＴにおいて、本件斜面地ががけ崩れの危の沈下について土地の賃貸人に修繕義務があるとされ険の大きい箇所であることを認識し、がけ崩れが発生た事例です。

した場合には、本件建物のみならず、本件建物に居住借地人Ｘ１、Ｘ２の両名（Ｘ１ら）は、東京都北区所する住民の生命、身体、財産等が損害を被ることにつ在の借地上の中古住宅を前所有者から購入し、地主Ｙき、予見することは十分可能であったものと認められとの間で、Ｘ１は昭和55年4月に、Ｘ２は昭和54年2る。したがって、Ｙが本件土地・建物を他人に住居と月に、それぞれ月額地代2860円、1600円で、期間20して売却するにあたっては、他人の生命、身体、財産年の借地契約を締結し直していました。借地契約に等に被害を与えないよう、可能な限り本件斜面地の安は、「土留は借地人の責任に於いて管理する」などの2．土砂崩れに対する安全確保（不法行為責任）全性について調査、研究を尽くした上、十分な防災工特約が付されています。

① 概説

事を行うなどして安全性を確保するための措置を講じ

この借地については、北側が高さ約4.4ｍのがけとなされていましたが、それだけでは説明義務を果たしたことにはならないと判断されています。法令上の制限に明記されていなくとも、建物や住居の安全性に影響を及ぼすおそれがある事項があれば、宅建業者はそのことも説明しなくてはなりません。

影響するという構造上の欠陥があります。
マイホーム建設を目的とする川崎市の土地（本件土2．擁壁の沈下の修繕義務判決では『本件防災工事施工当時、Ｙ（売主）の代境部分に二段擁壁が設けられていた事案では、すでに故意または過失によって他人の権利または法律上保るべき義務があるので、ＴはＹの代表者の職務としなっており、昭和56年10月の台風で北側擁壁が沈販売されていた隣地の建築確認の手続きにおいて、高護される利益を侵害した者は、これによって生じた損て、安全性を確保するための措置を講じさせ、もって下、傾斜し、がけが崩れ落ちそうになるという状況が津区役所建築課から安全性の問題を指摘され、補強工害を賠償する責任を負います（民法709条）。この条

事故の発生を防止すべき注意義務があり、右義務に違生じました。Ｘ１らはＹに対し、擁壁の改修、補強等事を行っていたという事情がありました。

文に該当する違法な行為が不法行為です。

反して他人の生命、身体等に損害を被らせたときは、を要求しましたが聞き入れられず、建物が倒壊する危16

REAL PARTNER January-February 201917険があったため、結局昭和57年7月、建物を取り壊定に影響するような具体的事情があれば、説明義務のして転居しています。

対象となります。浸水事故についての特別な情報を入判決では、『Ｙは本件土地の賃貸人（所有者でもある）として、本件擁壁を修繕する義務があったとこ手していたり、それが可能である場合には、仲介業者に浸水履歴について説明義務を負います。

ろ、これを怠ったものと認められるので、債務不履行に基づき、Ｘ１らに生じた損害を賠償する義務があ

2．過去の浸水被害の説明義務（上段）判決年月日（下段）出典責任の主体

法的構成状況備考

売主

説明義務違反二段擁壁の危険性について説明がなされていなかった

区役所から安全性の問題を指摘されていた

売主

不法行為責任

土砂崩れによって一家 4 名が生き埋めになって死亡した

がけ崩れ危険地域に指定
過去にも土砂崩れが発生していた

賃貸人

修繕義務違反台風で擁壁が沈下、傾斜し、がけが崩れ落ちそうになる状況が生じた

土留めを賃借人負担とする特約は適用されないものとされた売買仲介業者 説明義務違反

過去の浸水履歴について誤った説明がなされていた買主が購入前に雨水の流入について懸念を示していた

東京地判平成 18.9.15

2006WLJPCA09150003
大阪地判平成 13.2.14
判時 1759 号 80 頁

る』として賃貸人の責任が認められています。土留め

東 京 地 判 平 成29.2.7（2017WLJPCA02078003）

を賃借人負担とする特約については、『賃借物の大修は、地下１階が駐車場となっている２階建ての中古住理、大修繕は含まれず、ましてや通常予想できないよ

宅において、買主が購入前に浸水について懸念を示し

判タ 624 号 186 頁

うな天災等による甚大な被害に対する修繕は含まれなており、また仲介業者が市役所で調査を行っていたの東京地判平成 29.2.7い』と判断されました。に、買主に対して誠実に調査と情報提供を行わなかっ2017WLJPCA02078003

東京地判昭和 61.7.28

たという事案です。売主の責任とともに、仲介業者に＜宅建業者としての留意事項＞
賃貸人の修繕義務は賃料との関係において経済的に見合うものであることが、その合理性を担保するといわれます。しかし本件では、月額地代 2860 円ないし 1600 円であるにもかかわらず、約 2300 万円の費用を要する改修工事の義務があるとされました。このことは、土地の安全確保は、賃借人との関係で義務づけられるものであると同時に、所有者としての賃貸人の社会的な責任でもあることを示しているのだと思われます。

3

仲介業者の責任1．概説
宅建業者は、仲介を行うにあたって、宅建業法35ついても、過去の浸水被害について誤った説明をしたことについての責任が認められています。
判決では、『Ｙ（売主）およびＺ（仲介業者）には本件不動産の浸水履歴につきさらなる調査をし、正確な情報をＸ（買主）に説明すべき義務があったという限定されません。購入希望者において、購入するか否か、売買代金をいくらにするか等の意思決定に重大な影響を及ぼす事項を知っていれば、これを説明する義務があります。
購入希望者の意思決定に重大な影響があるかどうかが問題とされるものの一つに、過去の浸水事故があります。この点については、浸水事故を生じさせるようく、また、そのような性状があるとしても、通常土地の価格形成の要因として織り込まれているため、浸水事故が一般的に説明義務の対象とはいえないとされています。
しかし、法令上の根拠や購入希望者の個別の意思決

18第1に、法的な責任を全うすることは、宅建業者の最低限の使命であること。

第3に、時代に応じた社会的な責任を自覚すること。
社会が人々の住まいに対して要求する水準は飛躍的に高まっており、また、安全性や環境の問題は、日々本稿で掲げた事例は、いずれも住宅の供給者や仲介状況が変わっています。中古住宅の流通促進の観点かは、情報開示制度を利用して本件不動産の浸水履歴を業者が、一般消費者に対する責任を果たしていなかっら宅建業者にはインスペクションへの対応が求められ容易に入手することができたと認められることを併せたケースです。宅建業者の業務遂行過程において法的ることも、すでに皆様周知のことでしょう。宅建業者

考えると、本件売買契約締結に際しＺが、本件不動産義務に違反することがあってはならないことは、いうは緊張感をもって社会的な自覚を持ち続けなければな

所在の街区には浸水履歴があることを説明しなかったまでもありません。法令や判例は常に動いていますかりません。

のみならず、Ｙの前所有者の浸水事故はなかった旨のら、最新の情報を入手し、細心の注意をもって業務に説明をそのまま信じ、本件不動産については今まで浸あたることが求められます。

水被害に遭っていないとの事実に反する説明をしたことについては、上記説明義務の違反があるといわざるを得ない』。

以上、本稿の記述をご確認いただき、住環境の整備・発展のための社会からの負託に応え、重責を果た第2に、法的な責任を全うすればそれで事足れりとされることを期待いたしております。

はならないこと。
自然災害については、それぞれの自治体や地域でさまざまな取り組みがなされており、宅建業者は積極的＜宅建業者としての留意事項＞
本件は、売主が前所有者から浸水被害はなかったという誤った説明を受けており、かつ正確な状況を把握するには情報開示制度を利用することが必要であったという事情のあった事案のようです。仲介業者にとって難易度の高い業務が求められていますが、宅建業者に求められる社会的な責任の重さを示す事例といえましょう。

な場所的・環境的要因からくる土地の性状は、一般的な特性であって土地固有の要因とはいえないことが多て、次のようにまとめることができると思います。

者の責務です。

べきである。さらに本件不動産の所有者であったＹ

条によって重要事項の説明義務を負いますが、民事上宅建業者の説明義務の範囲は同条に定められた事項にと 宅建業の皆様の日常業務における心構えについに情報を収集し、理解をしておく必要があります。たとえば、現在多くの自治体から液状化危険度マップが公表されています。判例上は液状化危険マップの記載
事項の説明は仲介業者の義務ではないとされていますが（東京地判平成25.1.9〈2013WLJPCA01098004〉）、宅建業者としては、それぞれの地域の土地につき、液状化危険度マップでどのように取り扱われているかを知っておかなければなりません。自治体や地域で取りまとめられた情報を知り、これを生かすことは宅建業

4まとめ

以上、自然災害に関する法的問題について、売主、賃貸人、および仲介業者それぞれの責任が認められた裁判例を通して検討を加えました。これらを踏まえるご存じですか？
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