◆決算説明会
代表取締役社長の小町です。本日はご多忙の中、当社決算説明会にご参加いただき誠にありがとうございます。

1◆経営方針当社は今年度の初めに、今年 2022 年は「本質の時代への転換」と位置づけ、「次の 30 年を目指して 不動産の本質を 多くの人々へ提供する」との経営方針を掲げ、私たちの取り組みに共感頂ける「新規のお客様の拡大」に全力を注いで
おります。

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◆中期経営計画の振り返り
その飛躍の第一歩として、本年5月に「中期経営計画」を発表いたしましたが、その概要はこちらの画面の通りです。
売上高は、今期 800 億、来期 900 億、来々期 1,000 億円、営業利益は、今期 125 億、来期 135 億、来々期 170 億、純利益は、今期 75 億、来期 83 億、来々期 105 億、年間一株当たり配当金は、今期 50 円、 来期 60 円、来々期 75 円と、定めております。

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資産価値創造事業の収益トレンド◆高い付加価値の実現
現在、中期経営計画の初年度の半年分が経過したところですが、今上期の業績数字としては、お示しの通りとなりました。
売上高は、昨年同期比ではほぼ横ばい、連結の営業利益は12％増となっておりますが、主力の資産価値創造事業の営業利益は、前年同期比約35％増の約48億円となり、当社ならではの付加価値をしっかりと織り込んだ案件をお客様にお届けいたしました。
また、のちほどご説明をさせていただきますが、今下期に竣工する新築案件の神宮前二丁目プロジェクトを含め、大型案件の販売が、当初より下期に集中することを想定しており、今上期の経営実績を含め、通期の資産価値創造事業セグメントの営業利益 135億円に向けて、着実に歩みを進めております。

4資産価値創造事業の収益トレンド◆販売件数は過去５年で最高水準ペース
さらに、今上期における販売件数についてもご報告させていただきます。
こちらの画面は、過去５年の四半期ベースの売上を棒グラフ、販売件数を線グ
ラフでお示ししたものです。販売件数でも、下期偏重トレンドとなっておりますが、上期の販売件数をご覧いただきますと、
2019年3月期 11件
2020年3月期 11件
2021年3月期 6件
2022年3月期 12件
2023年3月期 14件となっております。
コロナ禍で2021年3月期にいったん減少した販売件数も、前年度から今年度にかけて回復軌道を描いており、今上期の販売件数は、過去5年では最高水準の
ペースとなっております。
以上ご説明してまいりました通り、収益性の高い案件の販売件数の拡大も順調に推移しており、通期の予算達成にも、自信を深めて臨んでおります。
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資産価値創造事業の収益トレンド◆お客様との取引拡大への布石
ここで、いったん振り返りをさせていただきます。
こちらの画面の通り、5月に発表させていただいた中期経営計画の要となる部分
として、新規のお客様の拡大を実現するため、資産価値創造事業の営業体制
を３本部制へ移行させることをご報告しました。
国内の個人富裕層への販売を担う「営業第一本部」（今期の売上高目標 200 億円）
国内法人、海外機関投資家、海外富裕層との取引拡大を担う「営業第二本部」（ 今期の売上高目標 300 億円）
新商品「不動産信託受益権小口商品」の取引加速を担う「営業第三本部」（今期売上高目標200 億円）の三本部体制でスタートしてまいりました。

6◆お客様とのご縁が加速
この中で、特筆すべきは、まず、小口商品の販売について、「営業第一本部」と「営業第三本部」が連携しながら、国内のお客さまとの取引を、小口商品のみで上期に15件実現したことで、当社の年間のお客様との取引件数が倍増ペースとなっていること、そしてそれが、今後どのような意味を持つのかについて、ご説明します。

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◆小口商品の手応え
こちらの画面にございます通り、今期に入ってから小口商品の第２弾として、福岡博多駅前のオフィス、大阪都心部の商業施設、京都四条烏丸のオフィスの三物件、総額約100億円を小口化した商品の販売活動を進めております。
先ほどご覧いただいた過去5年の販売件数のグラフで今上期については、小口商品の販売は上期分1件とカウントした上での14件です。一方で、この小口販売によるお客様との取引件数15件を合計すると、上期だけで実質28件のお客様との取引が実現しているということです。
これまでの当社の個人富裕層との取引件数は、年間で20件強が平均的な姿でした。一
方、今回の小口商品の導入によるお客様との取引件数は、半期だけでみても、従来の通期件数の５割増、年間で換算すると少なくとも倍増ペースに移行しております。
小口商品の販売は、昨年12月にスタートしてから、ようやく1年経過するところですが、率直に申し上げて、今はまだまだ「産みの苦しみ」の段階です。しかし、ここにきて当社ならではの商品特性を理解いただくお客様とのご縁が広がっております。これまでの当社においては、ダイレクト営業を最大の強みとして国内外のお客様とのご縁を作ってまいりま
したが、この小口商品においては、従来にも増して、外部パートナーとの関係性に深みが出てきていることを、強く感じています。
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◆更なる広がりが期待できる海外富裕層との取引
海外富裕層と法人への販売を担う「営業第二本部」では、大型案件の販売をリードし、上期の販売金額全体の過半を牽引し、部門の通期目標の300億円＋αの達成に向けて、着実に進んでおります。

920億円以上クラスの事例：文京小石川、白金長者丸、京都三条、池尻大橋PJ◆港区港南プロジェクトをグローバルへ開く
その具体的な事例として、この上期の特筆すべき販売事例は、こちらの港区の港南プロ
ジェクト案件を、とある海外投資家との初取引として、実現したことです。
私共は、かねてより日本の物流変革でニーズが高まっている、ラストワンマイル対応の物
流倉庫の商品開発に取り組んでまいりました。ここ３年で、東京湾の辰巳、広島県の志和、埼玉県の川越と、数十億円クラスの物件を商品化し、お客様にお届けしてまいりました。
この一環で、今回の港区の港南プロジェクトも、当初は、従来の物流倉庫開発の知見をベースに、東京の全方位に向けて交通利便性の高い港区の湾岸立地を生かした、希少性の高い物流倉庫案件としての商品化を想定しておりました。
一方で、海外のお客様の保有目的を見極める中で、空路・陸路共に交通至便の都心ながら、港湾エリアとしての特徴を踏まえたテナント属性を追求し、他業種の誘致の鉱脈を見い出すことで、物流倉庫以上の付加価値を秘めた案件として、土地の状態で販売しました。さらに、建物を建設・販売する際には、当社にて相応水準のアップサイドも享受できるスキームとなっております。
仕入れた物件を商品化するに際し、当社が積み上げてきた知見を結集し、「既存の思い込みで不動産を見ない」「常に多面的に潜在的な鉱脈を探り続ける」という当社の真骨頂を発揮できた案件です。
10◆中期経営計画を牽引する大型案件
次に、通期の販売計画、中期経営計画の達成に向けて、取り組んでいる大型案
件をご紹介します。

11◆神宮前二丁目プロジェクト（1）土地
2,295.03㎡
建物（延床） 8,017.02 ㎡ （予定）

現在、国内外の法人顧客や、海外の富裕層向けに準備を進めている大型案件として、「神宮前２丁目プロジェクト」をご紹介します。

これは当社として初めて取り組む、一般的なオフィスのエネルギー消費量を半減させる
ZEB ready （ゼブ・レディ）のグリーンビルディングです。重要なパートナーである清水建
設様と約 2 年間に渡る協議の後、2020 年末に着工いただいた、新築オフィスビル案件です。来年1月に竣工を迎えるべく、最終工事段階に入っております。

（以下、前回決算説明会でのご説明）
この物件は、明治神宮、新宿御苑、神宮外苑、そして表参道という都心の緑豊かなエリアの中心に位置します。この特性を踏まえ、働く人々が、もっと気持ち良く、創造力を触発され、中長期に渡り価値向上を果たすようになる、との仮説を立て挑戦しております。

12◆神宮前二丁目プロジェクト（2）この建物は、オフィスのエネルギー消費量を半減させるZEB readyの建物ですが、当社は、環境重視という発想のみで、その仕組みを取り入れたわけではありません。
床下空調による快適な空間づくりを可能とし、画面の左手のような、棚田状のテラスと一体になりながら、水平的に広がるフラットスラブの外観が、周囲と調和する意味も、掘り下げた結果です。

私どものお客様、時代の先を見据えたオーナー様にとって、真に意味のある中長期の資産価値を考えたとき、ZEB ready を織り込んだ今回の建物は、人と人とのつながりを誘発し、人間らしく過ごせる空間として、神宮前二丁目にふさわしいと考えたのです。

これからの30年、「本質の時代へ転換」の象徴的な案件となっております。

現在、竣工前の段階ではありますが、当地域の特性を生かしたスペックに、テナントや実需使用の引き合いを数多くいただいており、これらの入居意向テナントの動向を把握しつつ、販売活動も最終ステージに入りつつあるという状況です。

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◆新横浜プロジェクト

土地
1,212.22㎡
建物（延床） 8,057.65 ㎡ （予定）

新幹線のぞみ号停車駅として、東西往来の利便性の高い新横浜駅は、2023年3月の「相鉄新横浜線・東急新横浜線」の開業によって、そのポジションが大きく変貌します。
相鉄本線・いずみ野線、東急東横線・目黒線に接続し、東京メトロ南北線と副都心線、都営三田線、埼玉高速鉄道埼玉スタジアム線、東武東上線まで、７路線への直通運転が行われることとなり、都心部と神奈川県内各方面への所要時間の短縮、乗換回数の減少など、交通利便性が著しく向上します。
また在来線のJR横浜線を通じて将来的にはリニア新幹線 橋本駅と直結されるほか、昨今、世界規模の企業再編やサプライチェーンの構造変化を受けて見直しが進む、
京浜臨海部とのアクセスの良さが改めて注目されております。
また一方で、新横浜駅と横浜中心部を結ぶ市営地下鉄ブルーラインは、北西部の田園
都市線あざみ野駅に加えて、小田急線 新百合ヶ丘駅と2030年に接続される予定であり、神奈川県の人気の田園居住地区を南北50kmに渡り縦断する、地下鉄ネットワークとなります。
このように、都心と京浜臨海部の産業集積地や、神奈川北部田園地帯の良好な住居地
域を広域で結ぶ新横浜駅の周辺では、特に、自動車部品、EV、燃料電池、関連電子部品等、メーカーの集積が進み、また広域の住居地域からの通勤利便性や採用の優位性を生かした新たなオフィス需要の高まりが期待できます。このような動向を踏まえながら当社は昨年来、最新のインテリジェントオフィスビルを準備しております。
14◆京都四条プロジェクト

土地396.01㎡
建物（延床） 2,873.13 ㎡ （予定）

また、地方都市の案件としては、新たなテナント需要の鉱脈を引き出しつつ、京都都心部で大型の新築オフィスの準備を進めてまいりました。
今下期～来期にかけてこれらが次々と竣工してまいります。
一つ目は、こちらの画面の京都四条プロジェクトです。京都の中心部の四条通りに面し、数多くのテナント様からの引き合いをいただいており、竣工と同時に販売を完了する予定です。
本プロジェクトのNOIの要となる、低層階の商業フロアについては、すでにテナン
ト様との賃貸借契約締結を終えている状況です。

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◆京都CROSS五条プロジェクト

土地558.83㎡
建物（延床） 4,211.88 ㎡ （予定）

こちらの物件は、京都市内中心部を東西に貫く国道1号の五条通りと、京都を南北に貫く烏丸通り至近の場所に立地します。
車では市内各所からのアクセス利便性が高く、電車でも京都駅から一駅と交通利便性が高いことに加え、基準階面積が京都市内のオフィスとしては広い430㎡と希少性も高く、入居テナント同士が交流できる解放スペースも用意されています。
IT、ゲーム会社を始めとするインスピレーション触発型の企業様にもご活用いた
だける、文化都市・京都ならではの新タイプのオフィスとなっております。

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◆アメ横センタービル

土地
1,311.77㎡
建物（延床） 7,067.01 ㎡ （現状）

こちらの写真は、皆さんも一度は足を運んで目にしたことがある風景ではないでしょうか。上野駅に隣接するアメ横のど真ん中にある、最大規模のアメ横センター
ビルです。
中期経営計画の２年目、３年目の目標を達成するためには、販売価格ベースで900 億円分を、この３ 年間に追加で仕入れる必要がありますが、このアメ横セン
タービルは、今上期において仕入契約を進めた、代表的な大型案件です。
この他、港区南青山の骨董通りプロジェクト、渋谷区の千駄ヶ谷プロジェクトなど、販売価格ベースで、総額 約200億円規模の仕入が進捗しており、引き続き下期
以降も、中期経営計画の２年目、３年目の販売に資する案件の仕入活動を鋭意進めてまいります。

17◆トピックス：未来価値創造事業の『業績牽引役』
当社の未来価値創造事業は、将来の社会課題に対応する事業を、自社事業として取り組み、そこで獲得した知見を、現在主力の資産価値創造事業や資産価値向上事業の構想力アップにフィードバックするものであります。
しかし、本日は、新規事業そのものが未来価値を創造し、業績牽引役となる期待の星をご紹介させてください。株式会社レイパワー、非常用ガス発電機事業です。
多発する自然災害に備えた非常用ガス発電機事業のレイパワーですが、今年夏の大雨災害時に発生した停電に際して、その本領とも言える非常時に有効な能力を遺憾なく発揮したこと、そして導入いただいたお客様から高い評価を得た事
例を二つだけ紹介させてください。

18◆非常用発電機の活躍（その1） 台風停電から避難所を灯した事例
一つは、本年9月、台風14号が上陸した長崎県の雲仙市の事例です。9月18日の午後3時から翌日の深夜１時まで、約10時間の停電が発生しました。
この際に、当社の非常用ガス発電機が停電発生と同時に起動、100名を越える避難者に、必要な電力が供給され続けました。
一方、同地区の他の避難所は当社の発電機は未設置であったため、台風のな
か、自治体職員が、停電発生後にポータルブル発電機を走り回って運搬するという事態に直面しました。現地では、今回の事態を踏まえて、他の避難所にもレ
イパワーの発電機を導入する動きが加速しております。

19◆非常用発電機の活躍（その2） 工事停電から生命を救った事例
もう一つは、横浜市都筑区にある動物病院の事例です。この事例の場合、電線設備工事に伴う深夜約５時間に渡る停電発生の事態でした。この病院は国内のみならず世界中から心臓疾患のある犬・猫が送られてくる、心臓外科のスーパードクターの病院で、数多くの集中治療室（ICU）が設置されている病院であり、今回の停電発生と同時にレイパワーの非常用ガス発電機が作動して、多くのワンちゃん、ネコちゃんの命が救われました。今回の実績を踏まえ、院長先生は全国にある系列病院にもレイパワー発電機を導入する動きとなり、マスメディアから取材依頼を受けるような状況になっております。
以上は、既に量産体制が確立した3キロボルトアンペアの発電機の実績です。一方で、世の中から、より引き合いの強い、50キロボルトアンペアの非常用ガス発電機の量産体制も確立しつつあります。3キロボルトアンペアに加え、今後数年以内に50キロボルトアンペアの量産体制を確立し、多くの引き合いを頂戴している大手企業様の元にも、お届けして参ります。当社事業の次なる柱として、その果実を株主の皆様にお届けして参りたく、どうぞご期待ください。

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◆経営体制
今月、11月4日に、オアシス社の当社に対するTOBが成立したことで、当社の株主構成が大きく変化することになりましたが、当社の経営方針はまったく変わりご
ざいません。
私たちの使命は不動産の価値の本質を見極め社会に有用な形を実現する
価値の共創を行うこと
この私たちの使命を、世界に向けて開き、世界のお客様と価値の共創を加速させていくことが当社の経営方針であり、今回オアシス社が大株主となり、若さ溢れる31歳の２名が取締役として加わっていただけることは、私たちの使命を世界に向けて加速する上で、強力なパートナーを得た、ということです。

21◆新生レーサムの第一歩
今回のTOB成立と筆頭株主の異動の直後には、オアシス社の代表 セス・フィッシャー氏と、来年１月の臨時株主総会を経て取締役として加わる2名、金井氏と篠原氏を当社オフィスに迎え、社員と共に一丸となって、団結し、戦う、新生レー
サムの第一歩を踏み出しました。
どうか皆様におかれましても、当社への投資を通じて、グローバルな価値共創の果実をぜひ味わっていただきたい。ぜひレーサムの共存共栄の投資循環サイク
ルに、ご参加いただきたいと存じます。
どうぞ引き続き、ご支援のほどよろしくお願い申し上げます。

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財務ハイライト

2022年11月 本資料は、株式会社レーサム及び当社関係会社の事業概要、経営戦略に関する情報提供を目的としたもので、当社発行の有価証券の投資勧誘を目的としたものではありません。株式銘柄の選択、投資の最終決定はご自身の判断でなさる
ようにお願いいたします。本資料に記載された意見や予測等は、資料作成時点の当社の見解であり、その情報の正確性や完全性を保証し又は約束するものではなく、また今後、予告なしに変更されることがあります。

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連結Ｐ/Ｌ実績推移（単位：百万円）

２０２１年３月期 ２０２２年３月期
実績

実績

２０２３年３月期
通期予想

実績（6ヶ月）

売上高

32,21968,40280,00018,888

営業利益

1,643

11,363

12,5003,113（売上高営業利益率）(5.1%)(16.6%)(15.6%)(16.5%)

経常利益

1,351

10,445

11,600

3,188

663

6,630

7,500

2,233

親会社株主に帰属する

当期純利益

2022年11月 本資料は、株式会社レーサム及び当社関係会社の事業概要、経営戦略に関する情報提供を目的としたもので、当社発行の有価証券の投資勧誘を目的としたものではありません。株式銘柄の選択、投資の最終決定はご自身の判断でなさる
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セグメント別 Ｐ/Ｌ実績推移（単位：百万円）

２０２３年３月期

２０２１年３月期 ２０２２年３月期

実績

資産価値創造事業
資産価値向上事業
未来価値創造事業

合計

連結

通期予想

実績（6ヶ月）

売上高

26,52061,89371,00015,629

営業利益

3,152

12,955

13,500

4,840

売上高

4,482

4,964

4,800

2,141

営業利益

1,032

1,104

800

344

売上高

1,215

1,544

4,200

1,117

営業利益

△ 1,971△ 2,059△ 1,100△ 1,672

売上高

32,21968,40280,00018,888

営業利益

2,213

12,00013,200

3,513

-

-

-

-

営業利益

△ 569

△ 636

△ 700

△ 399

売上高

32,21968,40280,00018,888

営業利益

1,643

11,363

12,500

3,113

売上高

全社調整額

実績

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連結B/S実績推移（単位：百万円）

2021年3月
流動資産92,1402022年3月

2022年9月

96,322

82,026

現金及び預金

19,922

28,222

12,484

販売用不動産68,155

63,134

61,664 ※１

前渡金

1,033

902

619

上記以外の流動資産

3,029

4,064

7,257

12,721

13,524

10,476

7,699

8,103

4,509

5,021

5,421

5,967

104,861

109,847

92,502（仕掛含む）

固定資産
有形・無形固定資産（土地、ソフトウエア資産など）

投資その他の資産（投資有価証券など）

資産合計

2021年3月

2022年9月

8,997

10,372（1年内返済予定の
長期借入金を含む）

1,493

1,361

1,299 ※２

未払金・預り金等

7,504

9,011

2,613 ※３

流動負債
短期借入金

3,913

49,001

46,041

41,956

長期借入金

45,437

41,91038,032 ※２

預り敷金

2,993

3,678

3,528

571

452

395

46,86153,433

46,633 ※４

104,861

109,847

92,502

44.7%

48.6%

50.4%

固定負債

上記以外の固定負債

純資産
負債純資産合計
自己資本比率※１ 前期末比1,469百万円減
・販売による減少
・仕入・追加投資等による増加

2022年3月

10,692百万円
9,222百万円※３ 前期末比6,397百万円減・未払法人税等
・未払金

5,142百万円減
847百万円減※２ 借入金合計39,332百万円（前期末比3,938百万円減）
・借入返済
14,133百万円減
・新規借入
11,110百万円増
・㈱アセット・ホールディングス借入金
915百万円減※４ 前期末比6,800百万円減
・当期純利益・配当金支払・自己株式取得

2,233百万円増
1,354百万円減
7,824百万円減

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