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通 巻 第 71号 （ 昭 和 63年 ８ 月 初 巻 ）2006年 ８ 月 １ 日 発 行

補償コンサルタント情報コミュニケーション誌

ルでは、３勝２敗の成績を対象としている点で、です（勝率６割）。
両者の目的としている評
業務内容によっては、価対象は大きく異なってまた、相手によっては、いる。
必ず勝ち取れるものとは
先に述べた、１件１万言えないまでも、技術提円の清掃料金の話を例に最近、補償コンサルタ
業務受注のためには、 るなか、この指名プロポ 案書の作成に真剣に取りすると、浄化槽が下水道ント業務にあっても、技ーザル方式によって業務 組み勝率６割を確保して「浄化槽管理士」「浄 託によりこれを代行して に替わったその翌年から術提案の要請を受け、技 ◎業務実績が受注できることは非常 いくことが願いです。
化槽清掃技術者」の資格 いるという性格上、最後 １万円の売上喪失が発生
術提案書類審査及び技術 ◎業務実施方針な喜びでもあります。
（Ｍ．Ａ） を有することが因果した の１件となるまで清掃が する。そしてまた翌年も提案書に関するヒアリン ◎業務内容に対する仮に、指名プロポーザものかどうか『合特法』 実施され、しかも料金も １万円の売上喪失が発生
グ審査の結果、実際に業技術提案
ル方式に参加し、結果的に関する業務の経験をす 適正に維持される事が社 し、またまた翌年も１万務が受注できる。いわゆ ◎予定価格には受注できなくとも、ることとなった。
会的に求められている。 円…と続いて行く。これる指名プロポーザル方式
業務受注に向けて最善の『合特法』とは「下水そこで必要な緩和措置 を利益率８％の、運用利での受注機会が増えてい 等に関し、真剣に技術提 手を尽くした結果であっ道の整備等に伴う一般廃 や支援を実施することで 率３％で前価払いの収益る傾向にあります。
案書類を作成する必要が て、自らの力不足を反省
棄物処理業等の合理化に 清掃業者の営業を維持存 還元をすると、１件あた
もちろん「指名プロポ あります。
することができます。
関する特別措置法」とい 続をさせることが出来る り約２万７千円の利益喪ーザル方式」による業務
そのため、実際に受注そして、今後の受注にう法律の略称であり、一 ように「合特法」が整備 失となる。１千件の顧客を受注するためには豊富 できるまでにはかなりの 向け、さらなる努力をす
般廃棄物処理業等が下水 されている。
が下水道へ切り替わるとな経験と高度な技術と担 エネルギーと労力を費や る励みにもなります。
道の整備等により受ける
しかし、市町村レベル すれば約２千７百万円と当する技術者が必要とな すことにはなりますが、現時点、当社が関わっ著しい影響を緩和し、併 で運用されるこの法律に なる。ってきます。
業務発注量が減少してい た補償業務のプロポーザ
せてその経営の近代化及 は、支援の内容についてしかし、これを受べかび規模の適正化を図るた の具体的な規定が無いた りし将来利益の喪失の補たり。また、木材という 上がりを防ぐために屋根 きたものではなく、地震 めに必要な措置を講ずる めに実施される支援の中 償金として支払うのでは燃え易い材料で造ってあ は重い方が有利となる。 や台風といった災害を含 ことにより、その業務の 身は多様であり、金銭的 なく、１件１万円に相当るため近隣の火災からの この相反することに昔の め自然との共存の中で最 安定を保持するとともに 支援をしたケース、代替 する代替業務を清掃業者
延焼を防ぐために不燃材 人はどのように対応して 善の方法として試行錯誤 廃棄物の適正な処理の確 業務を提供したケース、 に委託発注することによである瓦で屋根を葺いた いたのだろうか。の上に築かれたものでは 保を図り、ひいては公衆 余剰人員を雇用したケー って、適正な営業を維持り等、様々な要因が重なそれは、今では珍しく ないだろうか。
衛生の向上と生活環境の ス等が見られる。
させ、結果としてし尿処り合って出来ています。 なった葺土による瓦葺き
今日技術の発達によっ 保全に資することを目的
営業規模縮小や転業・ 理の適正な確保を実現さ
これらのことは多くの人 であると言われている。 て、木造であっても耐震 として制定されたもので 廃業を避けられない営業 せることとなる。業者はが知るところです。しか台風による被害の防止 構造、免震構造等、地震 ある。
体への支援手当という側 この間に新たな技術を身し、自然災害に対応する だけを考えれば瓦は飛ば に強い家屋や軽量で耐久
例えば、浄化槽を設置 面から見ると『移転に伴 につけ新規事業への業務術が一つの要因となって されないよう建物に強固 性に富む屋根材も開発さ している家庭で年１度の って生じる営業上の損失 転換を進めることができいると考えられているこ に固定したほうが有利で れ、地震にも台風にも強 清掃をすると１万円位か の補償』と類似する側面 る。また仮に業務転換のとは余り知られてはいま あり、地震より台風の被 い建物が造られている。 かるとする。この家庭が が多い。
途中で、既存施設の遊休「伝統的な日本家屋と せん。
害に昔から悩まされてき さらに空調の発達により 下水道の整備によって、実際のところ、営業廃 化が生じた場合にはこれ言ったら」と問われて思「日本で頻繁に起こる た沖縄、奄美地方では瓦 建物の中は快適に過ごせ 浄化槽を廃止した場合に 止や営業規模縮小のケー の売却損を補てんするこ
い浮かぶのは、木造瓦葺 自然災害は」と問われて をセメントで固定してい る時代ではあるが、その は、清掃業者は１万円の スでは、営業権の補償、 ととなる。
で塗壁の建物ではないだ まず頭に浮かぶのは、地 ることは周知の事実であ 反動として地球の温暖化 売上を失うこととなる。 施設の売却損、従業員へ「廃止」「転業」「規ろうか。
震と台風ではないだろう る。
による異常気象等、自然下水道が市内全域に整 の解雇手当や休業手当、 模縮小」を前提とした伝統的な日本家屋は、 か。この地震と台風が、葺土による瓦は固定さ の脅威に脅かされること 備されれば「浄化槽」は 転業期間中の収益減、な 『合特法』の関連業務は森林資源に恵まれ木材が 伝統的な日本家屋の形成 れるものの、それほど強 になってきている。
減少し、同時に清掃業者 どの計算では用対連基準 自治体毎の歴史的経緯の豊富に入手できたことが に大きな関わりを持って 固ではなく屋根の上に乗生活の利便性・快適性 は全く仕事を失ってしま の算定方法に拠っている 違いや、清掃業者の大半前提です。夏場の高温多 いると考えられているの っている状態である。こ と環境保護は、伝統的な う。
場合が多い。
が中小零細企業であるこ
湿な気候を少しでも快適 である。の状態はある程度の地震 日本家屋の地震と台風へ
残りわずかになれば作移転補償が道路などの となど、定式化されていに過ごすことができるよ
まず、地震に強い家を になると揺れで屋根から の対応策と同じで、どち 業効率も下がり、ついに 社会的要因から反射的に ないこともあって、営業う風通しを良くする工夫 考えた場合、柱に対する ずり落ち屋根重量を軽く らを優先させるものでも はバキュームカーや作業 受けている利益の喪失に 補償に関連したいくつかとして、床を高くしたり 負荷をできるだけ少なく することにより柱への負 なく、双方多少の問題点 員を維持することが困難 ついては全く補償対象と の手法を用いながらもそ開口部を広く取ったり、 するために屋根は軽いほ 担を軽減し建物の倒壊を や不便さを残しつつも、 となり、営業の継続が出 しないという原則に対し の度に新たな展開があり湿度に応じて空気中の水 うが有利である。しかし 防いだと考えられる。
今後最善の方法を模索す 来なくなる。し尿等の処 て、『合特法』の運用で 常に課題が満載である。
分の吸収や放出を行い湿 台風に強い家を考えた場
このように伝統的な形 る必要があるのではない 理は、市町村固有の事務 は社会資本の整備進行に（Ａ・Ｈ）度調整を行う土壁を塗っ 合、風による屋根の浮き 状や技術は一朝一夕にで だろうか。 （Ｎ．Ｔ） であり業者は、許可や委 よる反射的な利益の喪失

通 巻 第 71号 （ 昭 和 63年 ８ 月 初 巻 ）2006年 ８ 月 １ 日 発 行

台数、１時間当たりの来 ％とされている。）等を な気候の時期は限られ、を求めることにあり、補 ても、すべての部分の耐 を控除する方法をとって客数、車両・徒歩等の来 考慮して営業への影響を 真夏の炎天下や真冬の深償理論上、あるいは資産 用年数が 年というわけ も理論的には同じ結果と店方法別の来客数等を開 判断し補償方法を決定し 夜等、屋外や周辺に考慮
評価や税務上の評価とは ではなく、例えば屋根の なります。冒頭で、減価店から閉店まで調査しま ます。
しエンジンを切った状態
本質的に目的が異なるた 防水機能は、工法により 額を求める方法には観察す。また、一般的な交通調査自体は数を単純に の空調が利かない車内でめ、両者における減価修 異なりますが、 年から 減価法もあり、原則とし量調査と異なり決められ カウントするだけの作業 の調査は単純作業である
正の考え方は必ずしも一年程度、外壁はタイル てこれを併用すると申し
道路拡幅事業により沿 能維持の観点から直接支 た日時ではなく業種、業 ですから難しいものでは 故に精神的にも肉体的に致しません。例えば、耐 で 年、吹付仕上げなら 上げましたが、このリフ
道サービス業の駐車場の 障する部分の補償を行え 態で曜日等によって来客 ありませんが、被補償者 も大変な作業であり「駐用年数に基づく方法には年程度、内装材の多く ォーム費用相当額を控除一部が支障になる場合が ば足りることになります 数に増減があるため、１ の協力を得て出来る限り 車場利用実態調査は大変
上記の通り、定額法、定 は 年から長くても 年 する方法は、観察減価法あります。
が、残地内の駐車台数に 週間程の調査を必要とし 営業の邪魔にならず、か だ」と言いつつも、正当率法等がありますが、特 程度が限界といわれてい を併用する一つのあり方
この場合、直接支障す よる来客数が従前の来客 ます。
つ駐車場利用車両や来店 な補償を行うための基礎に、税法上は、定額法に ます。このように、躯体 といえます。なお、実際る物件の調査は当然のこ 数より減少する場合にはその調査結果を基に、 者が見渡せる場所で、あ となる重要な業務の一つよるものとされているよ 部分のみをとっても耐用 にリフォームの行われたと、駐車場の面積減少に 従前と同等の営業が成り 残地内に確保できる駐車 る時は駐車した車内で、 であると認識しつつ頑張
うに、減価修正（減価償 年数が異なるわけですか 建物は、築後 年以上経伴う駐車台数減少が営業 立つ範囲での駐車台数確 台数を超える車両による またある時には屋外で椅 っています。（Ｔ．Ｎ） ☆建物の評価☆
却）にあたっては定額法 ら、部分別に耐用年数を 過していても市場に供給にどのような影響を及ぼ 保を踏まえた補償が必要 来客数を求め、満車率子に座って開店から閉店～耐用年数のが一般的な方法と認めら 別途判定し、これを各部 され相応の評価を得ていすかが補償方法に大きく となります。その判断根 （来店者が駐車場を満車 まで作業を続けます。
考え方について～れます。しかしながら、 分の構成比に応じて加重 るのもまた事実であり、関わってきます。
拠として駐車場の利用実 と判断する全駐車スペー
特に最近は 時間営業
特に居住用建物がそうで 平均する等の方法で建物 リフォーム費用を控除す
たとえば、残地内で確 態を把握する必要が生じ スに対する駐車車両台数 の店舗や早朝から深夜ま建物の価格は、再調達 あるように、中古になっ 全体の耐用年数を判定す る考え方も市場の実態に保できる駐車台数で従前 駐車場利用調査を行うこ の割合。この率を超える で営業を行っている店舗原価（推定再建築費）か た途端に急激に価値が下 ることが合理的といえま 即したものといえます。と同様の来客数を確保す とになります。と来店者は駐車場が満車 が増え、長時間に及ぶ調ら減価額を控除して求め 落するなど、築後間もな す。この方法で耐用年数以上、建物評価にあたることが可能であれば営調査は現況の駐車場に と判断して来店を控える 査が多くなって来ていまることが一般的です（不 い時期に著しく減価する を査定した場合、先の省 り主として耐用年数の考業に支障はなく、従前機 おける時間毎定時の駐車 と言われており、通常す。また年間を通し快適
動産鑑定評価基準にいう ような建物もあり、評価 令において耐用年数がえ方について述べて参り原価法）。このうち、減 時点における適正な時価 年とされているＲＣ建物 ましたが、建物の評価、て取扱うことが妥当と判 補償金額の内容は現在と移転せざるを得なくな 価額を求める方法として を求める鑑定評価の目的 の躯体部分で 年程度、 特にその現在価値をいか断しています。
同じような建物等を現在 ったとは言え、被補償者 は、定額法、定率法とい からすれば、このような 躯体部分と設備部分とを に判断すべきかについてまた、聞取り調査をし と同じような土地に移転 からしてみれば、住み慣 った耐用年数に基づく方 場合には定率法のほうが 分離せず、設備部分をその一助となれば幸いでているとかなりストレー してもらう費用です。使 れた場所を離れることに 法と観察減価法の二つの より適切といえこれを採 年としたうえで建物全体 す。（鑑定士 Ｈ．Ｋ）
トな質問もされます。
用する単価は地区毎で統 よる環境変化への不安や 方法があり、鑑定評価に 用するなり、あるいは定 について加重平均すると「おたくら、細かいとこ 一されていて積算の方法 補償金がいくら貰え、次 おいては、原則としてこ 額法と併用するなど、鑑年程度となりますが、建物調査の中に居住者 捉え方もあるため、詳し ろまで調査していくけど も補償基準に従うため、 にどのような生活ができ れらを併用します。
定評価においては、いず 実際のところ、築後 年調査という項目がありま く確認してみると「休日 一体いくらで買ってくれ どこの会社がやってもほ るかが問題になると思い耐用年数に基づく方法 れの方法を適用（あるい 以上経過した建物が賃貸す。これは居住者に関し の前に、息子が孫と嫁を るの？」。私共、調査員 ぼ同じ結果になります。 ます。用対連基準第 条 とは、いわば建物の劣化 は併用）するかは評価対 物件も含めて市場に供給て、借家人補償、仮住居 連れて泊まりに来るんじ は私語を慎み、多くの無 移転補償金額には建物等 では「通常妥当と認めら を時の経過という時間的 象建物の実情に即して判 されることは極めて稀で補償が行われることに鑑 ゃ。これが嬉しくてよ」 駄話をすることはできま の移転費用、引越しに伴 れる移転先に通常妥当と な概念に置き換えて判断 断することになります。 あり、この方法を用いる
み概ね①居住者の住所、 とか「勤め帰りが遅くて せん。もちろん、直接事 う費用、行政手続等に必 認められる移転工法によ しようというもので、事また、定額法を採用す と市場の実態に即した結
うっとうしい梅雨がや氏名、生年月日②居住者 電車がなくなることが多 業に関わる『移転補償金 要なその他通常損する費 って移転…」と規定して 実、時の経過により建物 るものとしても、建物全 果が得られます。一方、 っと明けました。各地での家族構成③使用状況、 く、仕方なく泊まってこ 額』、『移転の時期』、 用が含まれます。建物等 いる。しかしながら、特 は劣化していくもので理 体について一律の耐用年 この方法は、防水や設備 豪雨による災害が発生し居住の占有面積④賃貸借 こから出勤するんよ。い 『移転の工法』はご法度 の移転費用には解体費も に年老いた方々の今後の 解を得やすく、建物補償 数を適用することは、通 等機能の低下した部分の たことと、先日封切られの場合には賃料その他の いんだか、悪いんだか。 です。そのため、一般的 含みますが、建築してか 生活などを考慮すると本 においてもこの考え方が 常行いません。なぜなら 修繕を行わない（従って た邦画「日本沈没」とが契約条件について調査す せめて最終電車に間に合 には私達に変わって起業 らの経過年数分は自動車 当の意味で第 条の「通 採用され、また、資産評 ば、例えばＲＣ造の建物 上述のそれぞれの耐用期 リンクし、改めて日本はる必要があり、基本的に うように仕事を終わらせ 者の方から説明していた の下取りが年々下がって 常妥当と認められる…」 価や税法上も建物は償却 であれば躯体そのものは 間が満了した時点でその 災害の多い国であることは立会った方からの聞取 んと。」とか本音を交え だきます。「調査した結 いくと同じように減額さ には十分注意が必要であ 資産とされ、取得原価か （用途にもよりますが） 価値がゼロとなる）とい を実感させられました。
りとなります。て教えてくれます（人に 果は図面を描いて、損失 れます。ですから、大体 ると思います。
ら減価償却累計額を控除年程度の耐用年数があ う前提で耐用期間を判定
当社の補償ミニコミも家族構成を調査すると よっては、ここから話が 補償基準に従って積算を いくらかと言われても調（Ｔ．Ｉ） した価格が期末の貸借対 ります（ちなみに「減価 したもので、逆に、相応 通巻 号を超え、今回か一般的な核家族の他、老 長くなり、私共の調査の 行い、調査報告書として 査員からこの場ではお答照表価額となるように、 償却資産の耐用年数等に の時期に修繕を行えば、 ら「鑑定の星」と題しま夫婦のみの家庭が結構多 手が止まることもあり、 起業者が受け取ります。 えできませんのでご理解一般的に馴染みのある方 関する省令」においても 躯体そのものはＲＣ建物 して鑑定業務の担当者かいことに気が付きます。 頭を抱えることもありま その後、内容を精査し、 をお願いします。事業の法です。このように、一年とされています）が の場合で 年はもつわけ ら土地評価についての話子供らが家庭を持って独 す）。結局、宅内の何処 責任者である○○○が移 内容や移転について疑問
定の合理性を有した方法 設備部分は通常 年程度 ですから、耐用期間を題を連載していきます。
立していき、残った老夫 かに片付けることができ 転補償金額を明示し、被 な点は責任者である○○
ではありますが、鑑定評 であり、このため、少な 年として定額法により減これから暑い季節とな婦のみで生活が長いので ず、いつでも使用できる 補償者である△△様と合 ○にお聞き頂くようお願
価において減価額を控除 くとも躯体部分と設備部 価を行ったうえで、その ります。皆さん熱中症なあろうか、時折、使用し 状態にしているため、居 意すれば契約という運び いします。」という内容する（減価修正を行う） 分とに区分して減価修正 額から将来必要とされる ど、体には十分気をつけていない部屋も見受けら 住者が常時使用していな になります。構外再築工 をお話ししていただきま
目的は、あくまでも評価 を行う必要があります。 であろうリフォーム費用 てお過ごし下さい。
れます。常時居住面積の くても常時居住面積とし 法を採用する場合は移転 す。
時点における建物の時価 さらに、躯体部分であっ の現在価値に相当する額（Ｍ．Ｕ）
8024282850501550155030357035401530153550504015