【表紙】【提出書類】

臨時報告書

【提出先】

関東財務局長【提出日】

2023年７月26日【発行者名】

大和ハウスリート投資法人【代表者の役職氏名】

執行役員【本店の所在の場所】

東京都千代田区永田町二丁目４番８号

浅田利春

ニッセイ永田町ビル７階【事務連絡者氏名】

大和ハウス・アセットマネジメント株式会社
大和ハウスリート本部ファンド企画部長【連絡場所】

東京都千代田区永田町二丁目４番８号
ニッセイ永田町ビル７階【電話番号】

03-3595-1265【縦覧に供する場所】

株式会社東京証券取引所（東京都中央区日本橋兜町２番１号）

朝比奈孝祐

１【提出理由】
大和ハウスリート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）の運用に関する基本方針が以下のとおり変更されることとなったため、金融商品取引法第24条の５第４項並びに特定有価証券の内容等の開示に関する内閣府令第29条第１項及び同条第２項第３号の規定に基づき、本臨時報告書を提出するものであります。
２【報告内容】（１）変更の内容についての概要
本投資法人が資産の運用を委託する資産運用会社である大和ハウス・アセットマネジメント株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）は、本投資法人における更なる物件の取得機会を確保することを企図し、運用ガイドラインにおける開発案件に係る投資について変更を加えます。また、スポンサーである大和ハウス工業株式会社及びサポート会社が保有・開発する物件を中心に、本投資法人の中核資産である物流施設、居住施設、商業施設及びホテルへの投資に注力すべく、その他資産に係る投資方針をより明確にする変更を行います。
かかる変更に伴い、2023年５月25日付で提出された有価証券報告書の「第一部 第1 ファンドの状況」の一部が2023年８月１日付で以下のとおり変更されます。
特に断らない限り、2023年５月25日付有価証券報告書で定義された用語は、本書においても同一の意味を有するものとします。下線部は変更箇所を示します。なお、削除箇所は明示していません。

- 1 -第一部 ファンド情報
第１ファンドの状況

２ 投資方針（１）投資方針（中略）③ ポートフォリオ構築方針（イ）ポートフォリオ・マネジメント方針
本投資法人は、規約及び運用ガイドラインに基づき、以下の方針でポートフォリオを構築します。
a. 投資対象と投資地域
本投資法人は、三大都市圏を中心に、全国に立地する主たる用途を物流施設、居住施設、商業施設及びホテルとする不動産等、並びに主たる用途を物流施設、居住施設、商業施設及びホテルとする不動産等を裏付けとする不動産対応証券を主な投資対象とします。また、本投資法人は、その他の不動産等及び不動産対応証券にも投資することができ、中長期にわたる安定的な収益と運用資産の着実な成長を目指しています。な
お、本投資法人は、中核資産への投資を優先して取り組むものとし、当面の間ヘルスケア施設には新たな投資は行わないものとします。
b.

c.

地域別投資比率
地域別投資比率は、原則として、以下のとおりです。ただし、中長期にわたる安定した収益の確保に資する運用資産を取得する場合や、当該収益の確保に支障を及ぼし得る運用資産を処分する場合等においては、一時的に又は一定期間、三大都市圏の投資比率が下記の比率を下回る場合があるものとします。
地域所在地

投資比率

三大都市圏

首都圏、中部圏、近畿圏

70％以上

物件用途に関する投資比率
物件用途に関する投資比率は、以下のとおりです。ただし、中長期にわたる安定した収益の確保に資する運用資産を取得する場合や、当該収益の確保に支障を及ぼしうる運用資産を処分する場合等においては、一時的に又は一定期間、中核資産の投資比率が下記の比率を下回る場合があるものとします。なお、投資対象が底地の場合には、底地上の建物（開発予定のものを含みます。）を参考に、用途区分の判断を行うものとします。
中核資産

その他資産

用途

物流施設、居住施設、商業施設、ホテルオフィス等

投資比率

80％以上

20％以下

（注）２つ以上の異なる用途に供されている複合用途不動産の場合には、それぞれの用途における賃貸可能面積割合に応じ、その割合の最も高い用途を当該不動産における該当用途とします。かかる割合の計算方法は、投資対象の形態に応じて以下のとおりとします。
(i)
投資対象が一棟の建物の場合には当該一棟の建物全体に対する割合を計算します。
(ii)

投資対象が団地その他の複数棟の不動産で構成され、かつ、当該複数棟の不動産が社会経済的に見て、いわゆる複合不動産施設として一体利用され、又は利用されることが予定されている場合には、当該複数棟の不動産全体に対する割合を計算します。
(iii) 投資対象が区分所有権の場合には当該区分所有権に係る専有部分に対する割合を計算します。ただし、同一の建物における複数の区分所有権を取得した場合には、当該複数の区分所有権に係る専有部分全体に対する割合を計算します。

- 2 -（ロ）アクイジション方針
スポンサー及びサポート会社並びにその取引先等といったネットワークの活用に加え、本資産運用会社独自のネットワークも活用し、適正な取得条件を長期的かつ安定的に確保することを目指します。
ａ．投資対象物件の選別に際しては、以下に記載のとおり、全物件用途に共通の投資対象物件選別基準に加えて用途別投資対象基準を設け、これらの基準に従い、十分な調査・分析を実施し、総合的な検討を行います。
＜投資対象物件選別基準＞
主として、三大都市圏を投資対象エリアとします。個別の物件においては用途毎の特性を立地

物件規模設備施設踏まえ、その地域特性及びその将来性を検討し、中長期的に安定した賃料収入が獲得できる蓋然性を確認した上で、個別に判断します。
物件ごとに個別の立地特性による現状の地域性及びその将来性を検討した上で、適正規模について判断します。
設備・仕様については、各用途別投資対象物件の特性を踏まえ、用途及び地域別の標準的水準以上と判断される物件又は標準的水準以上に変更可能な物件とします。
１投資案件
当たりの個別投資対象物件ごとの最小投資額は、原則10億円以上とします。但し、ポートフォリオ組入れ後の運用管理面での負担等、投資効率について総合的最小投資額に検討したうえで10億円未満の物件に投資することができます。

１投資案件当たりの最大投資額

個別投資対象物件ごとの最大投資額としては、以下の計算式による個別投資案件ごとの投資比率が30％を超えないことを原則とし、計算式は以下のとおりとします。なお、投資額には公租公課・取得費用等は含みません。
「個別投資案件ごとの投資比率」＝「当該個別投資額」／（「前期末における投資不動産等の評価額合計」+「当該個別投資以前又は同時に当期に投投資額資した投資不動産等の取得価格（注１）合計」+「当該個別投資額」）
取得価格の制限

投資対象物件の取得価格については、当該投資不動産自体の投資価値と当該投資不動産を組み入れた場合にポートフォリオが受ける影響を調査・分析した上で、鑑定評価を参考とし、総合的に判断します。
したがって、鑑定評価額を上回る価格で取得することもあり得るが、利益相反取引防止の観点から、利害関係者からの取得価格については利害関係者取引規程に定める条件に従います。

耐震性

新耐震基準適合、耐震補強工事実施済、又は、地震予想損失率（PML（注２）：Probable
Maximum Loss)15％未満の建物であることを原則とします。ポートフォリオの地震予想損失率については10％未満を維持することを目標とします。
物件の権利関係については、個別投資対象物件ごとに総合的に判断することを原則とします。ただし、共有物件の場合、持分割合は50％以上を原則とし、他の所有者の信用力等を検討した上で、個別投資対象物件ごとに総合的に判断します。また、持分割合50％未満で権利関係あっても、他の所有者の信用力等によっては、投資対象とすることができます。借地物件については、原則として、建物所有を目的とする借地権付の建物のみを投資対象とし、借地権設定者の属性を慎重に検討し、地代の改定、借地契約更新時の更新料負担の有無その他の借地契約の内容等を総合的に検討して判断します。

- 3 -本投資法人は、優良な物件の取得機会を確保するため、開発中又は本投資法人が開発を予定する物件について、以下の事項を総合的に判断した上で投資を行うものとします。
＜竣工前の物件の取得＞
竣工前の物件については、竣工後のテナントの確保が十分可能と判断され、完工と引渡しのリスクが十分に抑制されていると判断される場合、建物が竣工前であっても当該案件への投資を決定することができます。その場合、当該案件の個別リスク及びポートフォリオ開発案件投資が被る影響を検討した上で、その可否を総合的に判断します。
なお、本投資法人が単独又は第三者と共同で開発用地としての土地を取得又は賃借し、単独又は共同で建物の建築に係る請負契約の注文者となって建物を建設し、当該建物の全部又は一部を取得する場合、開発後のテナントの確保が十分可能と判断され、許認可リス
ク、完工リスク、テナントリスク、価格変動リスク、開発中の金利変動リスク及び大規模な自然災害発生リスク等への対応を慎重に評価した上で、ポートフォリオ全体に過大な影響を与えないと判断した場合、投資を決定することができます。
＜未稼働物件の取得＞
未稼働物件については、テナントの確保が十分可能と判断される場合、当該案件への投資を決定することができます。その場合、当該案件の個別リスク及びポートフォリオが被る影響を検討した上で、その可否を総合的に判断します。
＜ポートフォリオに組み入れている物件の建替え等＞
建替え（投信法上の「不動産の取得」に該当する修繕、改修等を含みます）後のテナントの確保が十分可能であり、ポートフォリオの価値向上に資すると判断される場合、完工と引渡しのリスクが十分に抑制されていると判断されることを確認の上、工事期間中及び竣工後にポートフォリオが被る影響を検討した上で、その可否を総合的に判断します。

（中略）＜用途別投資対象物件選別基準＞（中略）（５）その他資産（オフィス等）
その他の投資対象不動産については様々な用途があり、用途によって投資基準が多様であることに鑑み、具体的な用途別の評価項目は設けませんが、投資対象不動産毎に、個別の立地特性による地域性、代替テナント確保の容易性、設備の汎用性等を総合的に勘案した上で、投資を行います。
（中略）

- 4 -

３

投資リスク
（１）リスク要因（中略）
不動産及び信託の受益権に関する法的リスク（中略）（ヨ）開発物件に関するリスク④

本投資法人は、規約に定める投資方針に従って、竣工後の物件を取得するためにあらかじめ開発段階で売買契約又はこれに準ずる覚書等（以下、本「（ヨ）開発物件に関するリスク」において「売買契約等」といいます。）を締結することがあります。また、本投資法人は一定の場合に、単独又は第三者と共同で開発用地としての土地を取得又は賃借し、単独又は共同で建物の建築に係る請負契約の注文者になって建物を建築することがあります。これらの場合、既に完成した物件につき売買契約等を締結して取得する場合とは異なり、様々な事由により、開発が遅延し、変更され、又は中止されることにより、契約どおりの引渡しを受けられない可能性があります。この結果、開発物件からの収益等が本投資法人の予想を大きく下回る可能性がある他、予定された時期に収益等が得られなかったり、収益等が全く得られなかったり、又は予定されていない費用、損害若しくは損失を本投資法人が負担し若しくは被る可能性があり、その結果本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
（中略）（ノ）ヘルスケア施設及び保育園に関するリスク
本投資法人は、2023年８月１日現在、中核資産への投資を優先して取り組むものとし、当面の間ヘルスケ
ア施設には新たな投資は行わない方針を取っていますが、本投資法人の保有資産にはヘルスケア施設及び保育園が含まれています。そして、ヘルスケア施設及び保育園の運用においては、必要となるサービスの提供等には固有の運営等に関するノウハウが必要となることから、その運営は、PM会社のみならず、オペレーターの業務遂行能力にも強く依拠することになります。したがって、オペレーターに関して、前記「② 本投資法人の運用方針等に関するリスク （ホ）PM会社に関するリスク」に記載のリスクと同様のリスクが存在することになります。また、かかる固有のノウハウが必要であることから、オペレーターやPM会社の代替性が限定されているため、そのリスクの程度は、他の類型の物件よりも大きくなる可能性があります。
また、ヘルスケア施設及び保育園には間取りや付帯設備、その立地、建築基準法による用途制限等の点で他の一般的な賃貸住宅とは異なる特性を有する場合があります。そのため、将来テナントが退去した際に一般的な賃貸住宅やその他の用途への転用ができなかったり、売却をしようとした際に用途が限定されていることにより購入先が限られ処分ができないか又は想定した価格で処分することができなかったりする等の可能性があります。
更に、ヘルスケア施設においては、高齢の入居者が多いことから、入居契約締結時における入居者の意思能力等に関するリスクは、他の類型の物件よりも大きくなる可能性があります。
加えて、ヘルスケア施設においては、敷金及び保証金に相当する入居一時金の額が他の住居タイプの物件よりも大きくなる傾向があります。したがって、このような物件の組入比率の上昇に伴い、敷金及び保証金（又は入居一時金）に関するリスクがより大きくなる可能性があります。なお、その前提として、入居契約及び入居一時金の法的性質が必ずしも明らかではないことから、本投資法人がヘルスケア施設を取得する際に、入居契約及び（これに随伴して）入居一時金の返還債務を本投資法人が承継したものとみなされるリスクもあります。
その他、ヘルスケア施設には間取りや付帯設備、その立地、建築基準法による用途制限等の点で他の一般的な賃貸住宅とは異なる特性を有する場合があります。そのため、将来テナントが退去した際に一般的な賃貸住宅への転用ができなかったり、売却をしようとした際に用途が限定されていることにより購入先が限られ処分ができないか又は想定した価格で処分することができなかったりする等の可能性があります。
（後略）（２）当該変更の年月日
2023年８月１日- 5 -