地域の人々と進める空家コンバージョン‐空家の有効利用による地域活性化‐
富山国際大学 現代社会学部 教授 川本聖一
１． はじめに
学生と地域の人たちが協働で、地域活性化のために空家を活用していこうというこの取り組みは、2018
年 4 月からスタートした。このプロジェクトの進行過程において、学生にとっては、社会の最新の動向を知る機会となり、社会人とのコミュニケーションを行う良い機会となり、地域問題について実務を通して考える機会となり、地域に役立つ人材として育つなど、様々な利点があることが確認された。一方地域で活動する人々は、若い学生の発想と活動を期待している。学生の活動は、地域で活動するグループ「カーサ小院瀬見」に対して、研究成果を提供することにより地域の発展のために寄与することができる。今までの活動を通して、大学生と地域活性化を目指すグループの協働は大変有効であることが確認できた。
「カーサ小院瀬見」は、南砺市の南西に位置する小院瀬見という限界集落に所在する循環型農村の構築や地区の活性化を目指して活動しているグループである。このグループは南砺市福光町周辺にいくつかの空家を所有しており、その空家を地域の活性化のために役立てようとしている。
本報告書においては、工事スタートから、ゲストハウスがオープンするまでを内容を中心に報告する。学生と地域の人々との協働が地域活性化に少しでも役に立っていくことが、全体のプロジェクトの目的である。この活動は普遍的な側面を持つ活動であり、他のプロジェクトにも水平展開できる。そのため、活動のプロセスを報告書として記録し、今後のこのようなフィールドワーク活動に有効な資料となることを願っている。
２． 工事開始までの取り組み①

現場調査

現地に赴き、敷地の形状と大きさと高低差、接道の状況、建物の形状と大きさ、建物の傷み具合など建物に関する情報を整理した（Figure 1）。現状実証研究の対象の空家は隣地の建物と接して建っており、建築法令上は「長屋」となり、リノベーションに当たっては、隣地の建物を含めて対応しなければならない可能性があることが判明した。

Figure １ 対象建物の復元スケッチ②

富山県砺波土木センター・富山県砺波厚生センターへのヒアリング

測量して作成した資料を基に、管轄の建築主事にアドバイスをもらいに土木センターに赴き、学生が主体的にヒアリングを行った。測量結果、公的資料、所有者からのヒアリング結果をもとに、2019 年 6 月に施行の改正法の適用を受け、確認申請を取得しない方法で対応することになった。
③「カーサ小院瀬見」との打ち合わせ

学生は何度も、「カーサ小院瀬見」との打ち合わせを行い（Figure 2）、リノベーションの方向性、リノベーションの部位、工事工程などを決めた。2 階をゲストハウス、1 階を福光で行われていた麻布づくりを復興させてそれを見学できるギャラリーとして整備する方向となった（Figure 3）。また、福光町の人口・世帯の状況、福光町における麻布づくりの歴史についても調べることとなった。この調査研究結果は、ギャラリーに展示する予定である。

Figure ２ 「カーサ小院瀬見」との打ち合わせ

Figure ３ 決定した基本設計図

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近隣説明

外部の本格的な工事を前に、地区の会長と相談し、近隣への説明を行った。まず、カーサと学生で協力し、ゲストハウスを企画している旨のリーフレットを作成した。このリーフレットを回覧板で、事前に配り、１週間前に、地区の関係しそうな居住者にお宅を訪ね、説明会を行う案内をした。学生が主体的に行ったので、近隣の住民も快く聞いてくれた。住民からは、オープンの時期、工事の期間の工事車両の駐車、外国人の宿泊者、ゴミ出し、深夜の騒音対策、防火対策などについて質問が出た。また、班で行われている除雪作業の協力をしてほしいという要望がでた（Figure 4）。

Figure 4 説明対象居住者訪問と説明会

３． 工事開始からゲストハウスオープンまで①

工事開始

学生と地域の方々と地元のプロの職人さんと協力して工事は勧められた。特徴的な工事としては、漆喰壁施工にあたっては、既存の土壁を活かし、その上から施工した。下地の不陸が表面に出ても不自然でないよ
うに、コテを使用せず、手塗で施工した（Figure 5）。土壁の補修には、透明のシーラー材を施工して、土壁の剥離防止をした（Figure 6）。などがある工事の状況は、北陸中日新聞に取り上げられ、学生と地域の人たちとの協働が地域活性化に貢献している模様が報道された（Figure 7）。

Figure ５ 漆喰壁塗り工事

Figure ６ 土壁のシーラー処理②

Figure 7 北陸中日新聞

ギャラリーの提案

ゲストハウスの利用を促進するため、１階は地域の情報を発信するギャラリーとしている（Figure 8）。
ここでは、宿泊者に向けて物作りが体験できるスペースとして利用出来るようにした。ゲストハウスの来訪者の関心を引く展示物として、麻布の歴史パネル、福光町で唯一機織りが出来る方「聞書き」の冊子、機織。
り機のマニュアルを学生が文献を調べて、地域の人たちと調整をし、パネルとして展示した（Figure 9 ）Figure ８ ギャラリーの様子

Figure ９ 麻布の歴史パネル

ギャラリーには、ゲストハウス来訪者に福光町をよく知ってもらうため、福光町の歴史パネルを学生が作成して展示した（Figure 10）。また、ゲストハウス来訪者のために、福光町のガイドマップを作成した（Figure 11）。このマップは、ギャラリーはもとより、近辺の公共施設に設置された。

Figure 10 福光町の歴史パネル③

Figure 11 福光町ガイドマップ

内覧会

関係者を招いて内覧会を行った（Figure 12）。ギャラリーには、福光麻布織体験ができるコーナーを設置し、おこしいただいた方に体験してもらった。内覧会の模様は、北日本新聞に取り上げられ、来訪者が機織機「チャンカラ」に座ってのれんづくりを楽しく体験する模様が報道された（Figure 13）。

Figure 12 内覧会の様子

Figure 13 北日本新聞

内覧会の来訪者にアンケートをとった。概ね、ゲストハウスは好評であり、古民家を改修していること、麻布織体験ができるということを来訪者は高く評価している。回答者は、男性 17 名、女性 16 名で、多くが福光町からの来訪者であった。
④

事業予算

最終支出は、¥ 5,368,660 となり、南砺市起業家育成補助金¥1,975,000 を利用したので、イニシャルコ
ストは ¥3,393,660 となった。2019 年の観光庁「宿泊旅行統計調査」の都道府県別宿泊施設タイプ別客室
稼働率よると、富山県の簡易宿泊所の稼働率は、12.5％である。この平均値を実現できたと仮定して、事業経費予測を行った。部屋の形式は 2 階の 8 畳の一室を 6 ベッドのドミトリー形式、8 畳一室を部屋貸しとしている。人件費は時給 1000 円で計算をして、稼働率から割り出し、￥30,417 とした。
Table 1 稼働率 12.5％の時の売上予測
項目
宿泊売上形式単価

利用数量／月収入

6ベッドドミトリー¥3,50022.8人¥79,844

1室部屋貸（2名）¥4,0007.6人¥30,417

宿泊売上合計
場所提供

2時間部屋貸麻布織体験

利用人数の20％利用¥110,260￥1000/１時間2回￥1000/１回

6.1人¥79,844¥6,083

その他売上合計¥79,844

総合計¥120,344

事業経費と同様に、稼働率 12.5％を前提に売上予測を行った（Table 1）。6 ベッドのドミトリー形式の単価は￥3500／人、8 畳一室の部屋貸し形式は、2 名使用を前提に、￥8,000／室としている。事業経費予測、売上予測で示したように、富山県の簡易宿泊所の平均稼働率 12.5％を用いた場合は、（売上）－（経費）＝￥6,749／月の赤字となる。Figure 14 は、稼働率と損益・利用人数の相関を示している。稼働率 15％で損益は黒字に転じて、その時の月間利用人数は約 30 人である。

Figure 14 稼働率と損益・利用人数（6 ベッドドミトリー・部屋貸）月間の利用人数を増やせば、稼働率が低い状態でも、黒字化することはできる。部屋貸を廃止し、すべてを 12 ベッドドミトリー形式とした場合のシミュレーションを Figure 15 に示す。稼働率は９％で黒字化でき、その時の利用人数は、32.9 人／月となる。稼働率が低ければ、2 部屋をうまく利用して、ドミトリー形式で運営する方が有利である。その時の月間利用人数は、6 ベッドと部屋貸を併用する場合と比較しあまり変わらない。

Figure 15 稼働率と損益・利用人数（12 ベッドドミトリー）

イニシャルコストは ¥3,393,660 であったので、これを借入金でまかなうことを仮定する。借入額 340万円、現在の市場金利を適用し、借入金利固定 10 年 0.59％で試算すると、借入手数料込みで、月々の返済額は、29,184 円となる。12 ベッドのドミトリーで試算すれば、15％の稼働率で運用できれば、10 年間で、初期投資は返済可能となる。
４． まとめ2018 年 4 月から始まったこのプロジェクトは、約 2 年経過し、目標であったゲストハウスオープンに漕ぎつけることができた。学生は主体的に行動したが、意思決定は地域の方々となるため、なかなか思い通りにはスケジュールが進まなかったが、一区切りがついた。この間、取り組んでくれた学生はすでに卒業して、進学している者や実社会で活躍している者もいる。すでに卒業している学生も、2020 年 4 月に卒業していく学生も、このプロジェクトを通して、多くのことを学んでくれた。地域で活動している「カーサ小院瀬見」の方々には、大変お世話になった。また、今までの活動を通して、大学の学生活動と地域活性化を目指すグループの協働は大変有効であることが確認できた。最後にこの活動を振り返って、今後の展開を含めて以下のようにまとめる。
これまで述べたように、ゲストハウスオープンまでは実行され結果が残せた。工事の遅れなどにより、残ってしまった項目が、オープン後の営業推進活動と、ゲストハウスの経営状況の把握である。今回の事
業を通して、事業のトータルコスト把握のノウハウは、地域の人々とともに、構築できた。しかし、プロダクトマネジメント的観点でとらえれば、想定した収益が実施されたコストに見合うものであったものかを実証することは重要である。今後、福光町の空家コンバージョンによるゲストハウスの営業推進と、経営状況の事業の把握を実行していきたいと考えている。想定した収益を生み出し、地域振興にこのゲストハウスとギャラリーが稼働して行けるのか、問題があればそればそれは何かを明確にしていきたい。
また、福光町において、2 件目のプロジェクトが決定している。福光町のプロジェクトを水平展開する予定である。今回の福光町に近接する南砺市する才川七地区において、2020 年 4 月から「南砺市才川七の古民家再生事業」としてスタートさせる。才川七地区では、地域の人たちが休耕田でのブドウを栽培し、ワインを製造することによって、地域活性化を図ろうとしている。そこで、才川七地区にある古民家をコンバージョンすることにとって、そのワイン製造を一層推進していこうとするものである。具体的には、空家を、ワイン製造とブドウを使った食品の加工製造が可能な工場と、ワインにあった料理が提供でき、そのワインが楽しめるゲストハウスにコンバージョンするプロジェクトをスタートさせることである。本報告書で取りまとめたゲストハウスのオープンまでのノウハウを活用して、成功させたいと考えている。