紙上研修

編集／（公社）全国宅地建物取引業保証協会 苦情解決・研修業務委員会●号
第知っておきたいマンションに関する諸問題の基礎知識
弁護士

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柴田 龍太郎

今回は「マンション建替え等の円滑化に関する法律」
について解説するとともにマンションに関する問題点について事案を例示して勉強します。

テーマ 1「マンションの建替え等の円滑化に関する法律」の具体的な内容

マンション敷地売却の制度を利用するには、特定行政庁といわれている都道府県知事や市町村長による耐震性不足の認定を受ける必要があります（マンション建替法第2条第8号、「マンションの建替えの円滑化等に関する法律」
が「マンショ第102条）。
その上で、集会を開き決議することになります。
こンの建替え等の円滑化に関する法律」（ 以下「マンション建替の決議には、区分所有者等の5分の4以上の賛成を得ること法」）に変更され、耐震性不足の認定を受けたマンションにつが必要となるのですが、この区分所有者等の5分の4以上とは、いては多数決でマンション及びその敷地を売却することがで区分所有者の頭数と議決権の両方で5分の4以上になるとときる制度の創設等がなされ、大幅な改正が行われましたが、そもに、マンションの敷地利用権（その敷地の所有権もしくは借の具体的内容を解説します。
この法律は、平成26年12月24地権）の持分割合で5分の4以上になることも求められていま日に施行されました。

す（マンション建替法第108条第1項）。

1 背景

現行法において、マンション敷地売却をしようとすると、全員の賛成がない限りできない場合もあるのですが、改正法第現在、わが国のマンションのストック総数は約590万戸で、108条によると耐震性不足などの要件を満たせば、5分の4そのうち旧耐震基準により建設されたものが約106万戸存在以上という多数決でできるので、従来の建替え等より合意形し、それらの多くは耐震性不足であると考えられています。
しか成が容易になるわけです。

しながら、マンションの建替えはこれまで183件、約1万4,000（2）決議に係るマンションを買い受けようとする者は、決議戸の実施にとどまっており、巨大地震発生に備えるために、耐前に、当該マンションに係る買受計画を作成し、都道府県知震性不足のマンションの耐震化の促進が緊急の課題となって事等の認定を受けることができることとし、決議で定める買います。

受人は、当該認定を受けた者でなければならないとされていこのため、耐震性不足のマンションの建替え等の円滑化を図るため、多数決によりマンション及びその敷地を売却することを可能とする制度が創設されたのです。

2 改正法の概要ます（マンション建替法第109条、第110条関係）。
マンション敷地売却制度は、マンションと敷地を誰かに買い受けてもらい、耐震性不足のマンションを取り壊してもらうことが前提となっています。以下の（7）で述べるように、取り壊し後に建てられた新マンションについて容積率制限を緩和するこ（1）耐震性不足の認定を受けたマンションについては、区分ととするとの規定があるので（マンション建替法第105条）、新所有者等の5分の4以上の賛成で、マンション及びその敷地しいマンションが建てられることが多いとの前提はありますが、の売却を行う旨を決議できることができるとされています（マ取り壊した後に必ずマンションを建てなければならないとの規ンション建替法第108条）。

定はありません。その目的の達成のためにも、買い受けようと

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Jan-Feb. 2016 Realpartner

する者は、買受計画を作成し、都道府県知事等の認定を受け可により容積率制限を緩和することとされています（マンショなければなりません（マンション建替法第109条）。
この「都道ン建替法第105条）。

府県知事等」とは、「 都道府県知事（市の区域内にあっては、当該市の長）。以下「都道府県知事等」と規定されています（マンション建替法第9条）。
この買受計画には、マンション住人に次の住居を提供した

テーマ 2

管理費・修繕積立金の長期滞納に対する管理組合の対処方法

り、あっせんしたりするかについて代替建築物の提供等に関する計画も書き込まなければなりません。

最近、一部の区分所有者による管理費や修繕積立金の長（3）決議合意者は、決議合意者等（例えば、決議に賛成した

期かつ多額の滞納が社会問題になっています。
この結果、マ者や決議に賛成しなかったがマンション敷地売却に参加すンションの価値が大幅に下がったり、予定していた修繕ができると意思表示した者）の4分の3以上の同意で、都道府県知なくなったりと深刻な事態が発生しています。管理組合として事等の認可を受けてマンション及びその敷地の売却を行うは、どのような対処方法が考えられるでしょうか。

組合を設立できることとするとされています（マンション建替法第120条関係）。
マンション敷地売却制度を利用するに当たっては、マンション敷地売却制度の手続きを遂行するため法人格を持った「マンション敷地売却組合」を設立することが前提とされています

一般的な金銭請求権の回収と同様の方法として、裁判外の請求、支払督促、管理費請求訴訟、所有する不動産に対する強制競売、滞納区分所有者が有する債権（預金債権、賃料等）に対する差押があります。
建物の区分所有等に関する法律（以下「区分所有法」）特（マンション建替法第116条、第117条など）。

有の方法として、（ 1）区分所有権及び建物に備え付けた動産（4）組合は、決議に反対した区分所有者に対し、区分所有権について先取特権の行使、（ 2）専有部分の使用禁止請求権及び敷地利用権を時価で売り渡すことを請求できることとすの行使、（3）区分所有法第59条の区分所有権及び敷地利用るとされています（マンション建替法第124条第1項）。

権の競売請求権の行使、が考えられます。
ただし、（ 3）の区分この請求を受けた者は売り渡すことを強制されることになり所有法第59条に基づく競売の場合、競売代金からの回収はます。

できず、買受人に対し承継した滞納管理費の請求ができるに（5）
マンション敷地売却を進めていくには、マンション敷地売すぎません。滞納期間が長い場合は、5年の消滅時効の援用却組合は、分配金取得計画をつくり、都道府県知事等の認をされる可能性があります。

可を受けなければなりません（マンション建替法第141条）。
この分配金取得計画では、権利消滅期日などを定めなければならないとされています（マンション建替法第142条）。都道

1「動産先取特権」
または「不動産（区分所有権）先取特権」の行使

府県知事等の認可を受けた分配金取得計画で定める権利消

これは、区分所有法第7条に基づく区分所有者全員に帰属

滅期日に、マンション及びその敷地利用権は組合に帰属し、当する担保物権（請求権）
で、管理者または管理組合法人が、規該マンション及びその敷地利用権に係る借家権及び担保権約規定または総会の普通決議により、区分所有者全員のたは消滅することとされています（マンション建替法第149条）。

めに行使することができます。

なお、マンション及びその敷地利用権は買受人に移転していこの先取特権に基づく競売請求は、判決などの債務名義くことになります。

は不要で、先取特権を証する書面等（管理費等を定めた規約（6）組合は、権利消滅期日までに、決議に合意した区分所有等）により、管轄（または合意）地方裁判所に対して行うことに者に分配金を支払うとともに（担保権者がいる場合は、そのなります。

分配金は供託される《マンション建替法第152条》）、借家権

まず、建物に備え付けた動産から競売請求する必要があり、者に対して補償金を支払うこととされています（マンション建動産は、取り外し可能な「冷暖房機」や「換気扇」などに限ら替法第151条、第153条）。なお、居住者は権利消滅期日まれ、現実的には、実効性がほとんど期待できない状況です（動でにマンションをマンション敷地売却組合に明渡さなければ産執行では明らかに弁済が受けられない場合には、最初から、なりません（マンション建替法第155条）。

不動産先取特権を実行できます）。

（7）耐震性不足の認定を受けたマンションの建替えにより新

一方、不動産先取特権は、一般の先取特権の第一順位「共たに建築されるマンションで、一定の敷地面積を有し、市街益費用の先取特権」と同一とされ、登記された抵当権には劣地環境の整備・改善に資するものについて、特定行政庁の許後することから、ほとんどの区分所有権に設定されている住宅

Jan-Feb. 2016 Realpartner17ローン等の抵当権が優先されることになります。その結果、不さえるという方法があります。
この場合、賃料が滞納者に支払動産評価額が下落傾向にある今日では、優先債権弁済後のわれる前に差し押さえる必要があります。一般の債権回収に配当が見込めないこと（無剰余）となり、ひいては、競売請求自おいても、簡易でしかも早期回収が期待されることから、広く体が認められないことになります（無剰余とは、執行裁判所が利用されています。
この差押えによって、滞納者は、賃借人か定めた「最低売却価格」をもって、共益費用・その他優先債権ら賃料の取立てや、区分所有権の譲渡・質入等一切の処分を弁済すると、当該請求者に対する配当の見込みがない場合が禁止されます。
また、賃借人は、滞納者（賃貸人）への弁済を言い、無剰余が判明すると民事執行法第63条により職権（賃料支払い）が禁止されますので、賃借人が居住する限り、により競売手続きは取り消されてしまいます）。

滞納額に達するまで、毎月契約賃料の満額を直接取り立てる

2 他の債権者から競売請求された場合に「配当要求」を申立てる方法
この先取特権に基づく配当要求は、配当要求終期までに、当該裁判所に申立てる必要がありますが、滞納者の専有部分ことが可能となります。

4「共同の利益に反する行為」（区分所有法第6条第1項）
としての対応（1）「共同の利益に反する行為」とは？

（区分所有権）に対して他の債権者から競売請求があった場

著しい管理費等の滞納は「共同の利益に反する行為」（区合、裁判所から特に管理組合に連絡があるわけではないので、分所有法第6条第1項）と言えるでしょう。なぜなら、かかる滞実質的には、他の債権者からの競売請求事実を把握すること納によって共用部分等の維持管理に要する費用が不足し、管は困難です。

理が不十分になったり、他の区分所有者が立て替えなければまた、仮にその事実を把握できたとしても、配当順位は、上記1と同じで、上記の先取特権の実行と同様、他の優先債権弁済後の配当は、ほとんど期待できません。
ただ、他の債権者からの債務名義に基づく強制執行や、担ならない事態になるからです（判例同旨）。
ちなみに共同の利益に反する他の例としては、建物の不当毀損行為、不当使用行為、禁止行為、管理者の承認を要する行為、不当外観変更行為、プライバシーの侵害、ニューサンス、保権の実行（担保執行）による競売請求が容認されれば、競生活態度などが挙げられます。

売物件買受人が、区分所有法第8条の規定により、滞納管理（2）「共同の利益に反する行為」に対する対処法費等も引き受けることになりますので、結果的には、滞納金回「共同の利益に反する行為」に対する対処法には、①行為収と同一の効果を期待することができます。区分所有法第8停止等請求、②使用禁止請求、③競売請求、④占有者に対す条は、特定承継人（管理費滞納者から区分所有権を売買・贈る引渡請求、があります。訴訟提起にあたっては、必ず事案ご与・競売などにより取得した者）は、その承継前に生じた滞納とに集会の決議を要し、この議決は、①は区分所有者および管理費の債務を承継するとの規定であり、債務の存在を譲渡議決権の各過半数、②③④は区分所有者および議決権の各人が説明したか、譲受人（特定承継人）がその事実を知ってい4分の3以上の特別多数決で決することが必要です。

たかは問いません。
もちろん、譲渡人（前区分所有者）も本来管理組合が法人格を有していない場合、区分所有者全員の債務者として債務を免れません。区分所有権が転々と譲渡（相手方となるべき区分所有者を除く）が原告となりますが、された場合に、中間の特定承継人が債務を負担し続けるかは現実には不便ですので、集会の決議に基づき、管理者または見解が分かれています。なお、区分所有者からの貸借人が集会において指定された区分所有者が、全員のために訴訟を「特定承継人」に含まれるかについては、消極に解されます。

提起することができます。管理組合法人の場合は、理事が代ちなみに、滞納期間が長い場合は、消滅時効の援用をされる可能性があります。最高裁は、この場合の消滅時効期間に表して、管理組合法人の名において訴訟提起します。
（3）管理費滞納の場合の対処法ついて「当該債権は民法第169条所定の債権に当たる」とし管理費滞納の場合、上記（2）の①～④のすべてが認められて5年説を支持しました（最高裁・平成16年4月23日判決・判るわけではありません。
「 ①行為停止等請求」「 ④占有者に対例時報1861号38頁、判例タイムズ1152号147頁）。

する引渡請求」
はそもそも管理費滞納の事案になじみません。

3 滞納者の専有部分に賃借人がいる場合の「物上代位」の行使
民法第304条の先取特権の物上代位により、滞納者所有の専有部分の賃借人から滞納者に支払われる賃料を差し押

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Jan-Feb. 2016 Realpartner「②使用禁止請求」
については裁判所によって見解が分かれ、「③競売請求」は厳格な要件を満たした上で認められているようです。
「②使用禁止請求」
については、次のような事案に関する一審と控訴審の判決があります。

原告Xは、11階テナントビルの管理者であるが、区分所有者Yが、平成3年から平成12年までのビル管理費等約1,200万円の支払いを怠っているので、滞納管理費等の支払いのほか、管理費等の滞納が区分所有者の共同の利益に反する行為であるとして、区分所有法第58条第1項に基づき、Yの専有部分の使用禁止を求めた。

紙上研修 第● 号

【事案】

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テーマ 3

階下の天井裏の排水管枝管は共用部分か、専有部分か【相談内容】
相談者はマンションの7階に部屋を持ち居住していましたが、先般、階下の部屋に水漏れがあり、階下の部屋に水滴が落ち、天井、壁、衣類を汚したようです。管理会社が原因を調べたと第1審の大阪地裁・平成13年9月5日判決は、使用禁止請

ころ、相談者の部屋の排水管からの水漏れが原因とのことで求を認めました。理由は、管理費等の滞納の程度が著しい場した。
ところで、排水管の水漏れ部分は、相談者の部屋内では合には、マンションの管理または使用に障害が生じることも十なく、相談者の部屋の床下のスラブの下で、かつ階下の部屋分想定されること、使用禁止を認めると弁済に対する心理的の天井裏にあるとのことであり、配管の老朽化が原因とのことな圧力となり、また、使用禁止は賃貸まで禁止するものではなでした。相談者からの質問は、階下の部屋の損害を相談者がいので、第三者への譲渡賃貸による収益から滞納管理費の賠償しなければならないのかということでした。

支払を期待できることを挙げています。

【回答】

ところが、控訴審の大阪高裁・平成14年5月16日判決は、排水管の水漏れ部分が相談者の専有部分か共用部分に使用禁止を認めませんでした。理由は、使用禁止によって滞納より結論が異なります。専有部分であれば相談者が賠償しな管理費を支払うようになるという関係になく、他方、他の区分ければなりませんが、共用部分であれば管理組合が賠償する所有者に何らかの利益がもたらされるわけでもなく、管理費等ことになるでしょう。の滞納と専有部分の使用禁止とは関連性がないと述べました。 【解説】使用禁止を規定する区分所有法第58条は、専有部分で騒音質問内容と類似の事案について、最高裁・平成12年3月等を発散させる、あるいは専有部分を暴力団事務所として使21日判決（判例時報1715号20頁）は、「 本件建物の707号用しているなど、積極的に区分所有者の共同の利益に反する室の台所・便所から出る汚水については同室の床下にあるい行為がされている場合を想定しており、管理費滞納はそれらとわゆるスラブを貫通してその階下にある607号室の天井裏には共同の利益に反する行為の態様が異なるとしています。

配された枝管を通じて、共用部分である本管を（縦管）に流さ「③競売請求」の厳格な要件とは、区分所有法第59条の競れる構造になっているところ、本件排水管はコンクリートスラブ売以外のあらゆる方法によっても、その障害を除去して共用の下にあるため、707号室及び708号室から本件排水管の部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を点検、修理をすることは不可能であり、607号室からその天井図ることが困難であるとき、はじめて競売が認められるという裏に入ってこれを実施するしか方法はない。
このような事実関ものです。東京地裁・平成18年6月27日判決は、預金債権以係の下においては、本件排水管は、その構造及び設置場所に外の債権執行の余地がないかについて明らかとはいえず、さ照らし建物の区分所有権等に関する法律第2条第4項にいうらに、滞納者が謝罪し、分割弁済による和解を希望したことか専有部分に属しない建物の付属物に当たり、かつ、区分所有

ら、「 回収する途がないことが明らかとはいえない」とし、競売者全員の共用部分にあたると解するのが相当である」
旨を判請求を棄却しています。

示していますので、質問の事例では、相談者ではなく、管理組つまり、滞納者に対して支払督促をしても支払いがない、債合が賠償すべきということになるでしょう。

権差押をしても回収できない、他の所有物件がない、当該区分所有権には抵当権がついており管理組合が支払督促に基づき強制競売を申立てても無剰余により競売手続が取消となってしまうから、強制競売の申立てができない、抵当権者が競売申立てをしてくれないから区分所有権及び建物に備え付けた動産に対する先取特権（区分所有法第7条）による配当要求もできない、現実的な和解案の提案もないというように、あらゆる方法によっても回収ができない場合に、競売が認められるようです。

ご質問について紙上研修についてのご質問は、お手数ですが「文書」で下記あて先までご郵送くださいますようお願いいたします（電話・FAX・電子メールによるご質問はお断りさせていただいております）。なお、個別の取引等についてのご質問・相談にはお答えできません。
ご送付先●（公社）全国宅地建物取引業保証協会

紙上研修担当〒101-0032 東京都千代田区岩本町2-6-3

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