連載 第 182 回

トラブル予防！

不動産広告表示の注意点
明海大学不動産学部教授

不動産鑑定士中村 喜久夫
不動産広告適正化のためにさまざまな対応がとられていますが、残念ながら違反広告はなくなりません。
今回は、不動産広告の違反事例を紹介するとともに、事業者が留意すべき事項について具体例をもとに解説します。

テロップも規制の対象となるば、不当表示ということになります。また、動画に入。優良誤認、有れるテロップも「表示」です（図 1）

具体的な違反例の解説に入る前に、規制対象となる

利誤認があれば不当表示となりますし、「表示の基準」「表示」とは何かについて確認しておきましょう。不（表示規約施行規則第10条）に則った表示をしなけれ当景品類および不当表示防止法（以下、「景表法」）やばなりません。
「徒歩による所要時間は道路距離80m

不動産の表示に関する公正競争規約（以下、「表示規につき1分間を要するものとして算出する」「建築基約」）が規制対象としているのは、いわゆる広告だけ

準法上、居室と認められないものは納戸等と表示すではありません。

る」といった規定を守った表現をしなければならない

景表法第2条第4項は、「表示」について「顧客を誘引するための手段として、事業者が自己の供給する商品又は役務の内容又は取引条件その他これらの取引のです。

おとり広告に関する事項について行う広告その他の表示であっ広告表示に関する違反事例で一番問題となるのはおて、内閣総理大臣が指定するものをいう」と定義してとり広告でしょう。優良な物件が広告されていたのでいます。

事業者に連絡すると、いろいろ理由を言われて別の物この「広告その他の表示」という点に注意が必要です。新聞、雑誌、折り込みチラシ、インターネット広件を紹介される……。一般消費者から最も嫌われる違反行為といってもよいでしょう。

告などだけでなく、メールやセールスパーソンによるおとり広告に関しては、国土交通省から全宅連など口頭による説明も「表示」にあたります。つまり規制不動産業界の5団体の長宛に「おとり広告の禁止に関対象となります。

する注意喚起等について」と題する文書が通知されて実務上、注意すべきは動画広告です。情報サイトや自社のウエブサイトで動画広告を活用している方も多います（平成30年11月）。その中では、以下の行為が「おとり広告」の例としてあげられています。

いと思います。その際、「南向きです」「20畳の広いリビングです」といったナレーションが事実と異なれ・実際には取引意思のない物件を、顧客を集めるために、合理的な根拠なく「相場より安い家賃・価格」

図1

動画広告のテロップにも注意が必要

等の好条件で広告して顧客を誘引（来店等を促す行為）した上で、突然の雨漏りや他者による成約等を理由に、他の物件を紹介・案内すること・成約済みの物件を速やかに広告から削除せず、広告の更新予定日を過ぎても当該物件のインターネット広告等を継続すること・複数の販売対象物件（たとえば分譲マンション等）を同時に広告する場合に、その一部が成約済みにもかかわらず表示内容を修正せずに広告等を継続する

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こととなることが一般的です。その際、礼金、敷金以外にも、契約に必要な一時金があるのであればその表示がさらに売主が「土地」や「建築条件付土地」等とし必要です。表示規約施行規則別表では、「当初の契約て取引しようとしている物件について、架空の建築確時からその期間満了時までに必要とする費目及びその認番号を記載して「新築住宅」等として広告すること額を記載すること」としています（別表8、9の注意は、広告の開始時期の制限違反になるとともに、「虚書き）。

偽広告」に該当する、として注意を促しています。

措置を受けると広告ができなくなる

たとえば賃貸借契約の締結にあたって、鍵交換が義務付けられており、その費用を借主が負担しなければならないのであれば、「鍵交換代要／21,600円」と首都圏、近畿地区、九州の各不動産公正取引協議会いった表示をしなければなりません。他にも、抗菌費（以下、「公取協」）では、大手情報サイトと連携し、公用、24時間サポート費用、室内清掃費用などもそれ取協が「厳重警告・違約金課徴」の措置を講じた事業が契約条件となっているのであれば、費目およびその者に対し、情報サイトへの広告掲載を原則として1カ月額の表示が必要です。

以上停止する施策をとっています。単に公取協から措置を受けるだけでは、おとり広告をする悪質業者にとっ規約違反でなければよいのかては痛くも痒くもない、ということも考えられます。

このように「契約にあたって必要な一時金は表示しスーモやホームズ、アットホームウェブといった大なさい」というのが現行の表示規約の考え方です。し手情報サイトが利用できなくなることで、市場からおかし、表示すればいいのか？ という問題もあります。

とり広告がなくなり、真面目に業を営む事業者が反響たとえば、公取協の違反事例として取り上げられるを得ることができます。この連携には、ハトマークサこともある「契約事務手数料」の不記載。確かに表示イトも協力しています。
「厳重警告・違約金課徴」のすることで表示規約上は違反とはならないのかもしれ措置を受けるとハトマークサイトにも広告掲載ができませんが、賃貸仲介した業者が借主から仲介手数料となくなるのです。本年7月からは東海公取協も同様のして賃料の1月分＋消費税を受領し、さらに「契約事施策を行う予定です。

務手数料」を受領すれば媒介報酬限度額違反となって保証人に関する不当表示おとり広告と並んで多い違反例として、保証人に関する不当表示があります。家賃保証会社の利用が賃貸しまいます。貸主が受領するのであれば業法上の問題はないのでしょうが、宅建業者が仲介しながら、貸主が契約事務手数料を受領するというのはあまり現実的ではありません。

契約締結の条件となっている場合には、その旨および鍵交換代についても同様です。前の入居者が合い鍵その額を記載しなければなりません。保証料の記載がを作っているかもしれないので鍵を作り直すとしてないというのは違反になります。

も、その費用は貸主が負担すべきと考える人が多いと物件によっては、連帯保証人が立てられるのであれ思います。鍵を交換し、安全な状態で入居者に部屋をば保証会社は不要というケースもあるでしょう。この提供するのは貸主の責任と考えられるからです。新築

場合、単に保証会社不要と表示することはできませ

賃貸住宅の広告で「鍵交換代21,600円」という表示ん。
「連帯保証人不要／保証会社不要」と表示しておを見たこともあります。新築住宅でなぜ鍵交換が必要きながら、実際には「連帯保証人が立てられるのであなのか理解に苦しみます。

れば保証会社は不要。連帯保証人がいない場合には保室内抗菌費用についても抗菌が必要なのであれば、証会社の利用が契約条件」だったという違反例もあり貸主サイドで対応して貸すべきではないのか、と考えます。つまり、連帯保証人か保証会社利用のどちらかる一般消費者も少なくないでしょう。

は必要なのであれば、「連帯保証人不要／保証会社不もともと賃貸住宅市場では、一部の業者がこのよう要」とだけ表示するのでは不十分ということです。にいろいろな名目で次々とお金を請求するということ一時金の表示
賃貸広告の場合、賃料以外にも一時金の表示が必要が行われていました。礼金、敷金、前払い賃料、損害保険料、仲介手数料を支払えば住宅を借りられると思っていたのに、次々といろいろな名目でお金を請求

REAL PARTNER July - August 201915

される。一般消費者としては、不満が残るものの、部

図2

個室が確保されているシェアハウスの一例

屋を探し直すのも大変なので仕方なく（あるいは「そ洋室 2洋室 1

ういう業界だ」とあきらめて）、契約しているのだと思います。

洋室 3

一方、「契約自由の原則」もあるため、一時金の徴収を一律禁止することは難しい。であれば、せめて表示を義務付けよう、というのが今の表示規約の考え方な共用部

洋室 4

募集中のでしょう。しかし、このような行為を続けていては、事業者や業界の信頼が傷つくだけです。
規約を守るのは当然ですが、他の法令も遵守する。
不透明感のない取引、広告表示に努める。それが社会から求められているのだと思います。

シェアハウスの広告表示

図3

シェアハウス物件の表示例

備考

図4

シェアハウス物件。バス、トイレ、DK 共同。女性限定。

共用部分を専用使用できるように誤認させない

NGOK

広告表示にあたって注意が必要なものとして、シェアハウスの募集広告があります。シェアハウスとは、

洋室 4.5

洋室 4.5

他人同士が一つの住戸を共同で借り、各居室を一人ひDK6とりのプライベートスペースとする居住形態をいいます。キッチン、バス、トイレなどは共用となります。
シェアハウスには、借主が「専用使用できる独立した図5相部屋タイプの募集例個室」が確保されているものと、「相部屋」型のものがあります。
まずは個室が確保されているタイプ（図 2）の表示

105

104

103

募集中

102です。4LDKのマンションをシェアハウスとして入居

101
募集中

者募集する場合を例に考えてみましょう。次の①～③の3点がポイントです。
①キッチン、バス、トイレなどが共同利用である旨を明らかにします。
②女性限定など、入居者が限定されるのであれば明記します。
③間取り図、面積は専用使用できる部分のみを表示します。
まず、シェアハウス物件であることを明らかにする

図6

1 人入居の場合には賃料が高くなるのが一般的
部屋番号

101

家賃

1 人プラン

58,000 円

2 人プラン

35,000 円

102

済

103

35,000 円（シェアプラン）

104

済

105

済

空室状況
〇×〇（女性限定）××とともに、水回りなど設備が共用になる旨や入居者の条件（女性限定など）についても明記します（①、②）。図 3 の表示を参考にしてください。

相部屋型の表示③の間取り図の表示については特に注意です。図シェアハウスには、一つの居室を複数人で利用する

4NGのような図面では、バス、トイレ、DKが専用利。
いわゆる「相部屋」形式のものもあります（図 5）用できるかのような誤認を与えてしまいます。図

103号室のようにすでに１人入居している部屋の4OKのように専用使用できる部分だけを表示するか、「ルームメイト（同居人）」を募集する場合には、その（NGの図面を掲載する場合でも）バス、トイレ、DK旨を明示する必要があります。

が他の入居者と共同利用になることを明記する必要があります。

また、このようなケースでは、同居人ありで部屋を借りる場合（103号室）の募集と1人入居の場合。
（101号室）で賃料が異なることが一般的です（図 6）

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図7

路地状部分が 30％以上の土地

傾斜部分についての表示が必要

道路

土地
約 100m2

図9

図 8 高圧線下にある土地はその旨、表示が必要

15m

6m

3m
土地
傾斜部分が敷地の 30% 以上

2人プランの35,000円で広告し、『相部屋は嫌だ』といったユーザーに101号室の1人プラン（賃料一般消費者の視点からの留意事項58,000円）を案内し、トラブルになる（35,000円の募

最後に一般消費者の方々に向けて、トラブルに遭わ集広告は嘘だったのか、と主張される）ということもないための注意点に触れたいと思います。まず、電ビあるようです。

ラ、捨て看などの違法広告物を扱う事業者との取引は避けることが賢明でしょう。法令を遵守できない事業

特定事項の明示義務者が、一般消費者に対し誠実な対応をするとは考えに売買広告の違反例としては、特定事項の明示義務くいからです。

（表示規約第13条、同施行規則第8条）に関する違反

次に、広告内容に疑問点や不明点があれば遠慮なくが多く見られます。特に以下の3つについて留意して事業者に確認することです。事業者は多くの物件をください。

扱っていますので、中には表示の誤りや記載漏れなど①路地状部分のみで道路に接する土地であって、そもあるかもしれません。問題はそのときの対応です。の路地状部分の面積が当該土地面積のおおむね誤りをきちんと認め、しっかりとした説明（訂正）を30％以上を占めるとき（図 7）は、路地状部分をしてくれる事業者と取引することです。また、表示内含む旨および路地状部分の割合、または面積を明容や事業者の応対について疑問があれば地域の公取協示します。

や宅建協会に相談することをお勧めします。

②土地の全部、または一部が高圧電線路下にあるとハトマーク会員の宅建事業者の皆様におかれましてき（図 8）は、その旨およびそのおおむねの面積は、適正な広告表示に努めるとともに、一般消費者にを表示します。建物の建築が禁止されているとき対しても上記のアドバイスをすることで、公正な取引は、あわせて建築禁止の旨を明示する必要がありを確保し、事業者としての社会的責任を果たされるこます。つまり、建築が禁止されていない場合でとを願っております。

も、高圧線下にある場合には表示が必要ということになります。
③傾斜地の割合が土地面積のおおむね30パーセント以上を占める場合（図 9）には、傾斜地を含む旨および傾斜地の割合、または面積を表示します（マンションおよび別荘地などを除きます）。
傾斜地の割合が30パーセント未満であっても、傾斜地を含むことにより、土地の有効な利用が著しく阻害される場合にはその旨および傾斜地の割合、または面積を明示します（マンションを除く）。

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