ダイワ⽶国リート・ファンド（毎⽉分配型）
為替ヘッジあり/ 為替ヘッジなし

⽶国リート市場
2021年10－12⽉の振り返りと今後の⾒通し※当資料は、コーヘン&スティアーズ・キャピタル・マネジメント・インクが提供するコメントを基に⼤和アセットマネジメントが作成したものです。

2022年1⽉25⽇

お伝えしたいポイント•

インフレ懸念が⾼まる中、⽶国リートは株式を上回るパフォーマンス

•⽶国リート投資の魅⼒︓①業績回復、②インフレ耐性、③配当利回り•

今後の⾒通し︓堅調な需要環境が続く

インフレ懸念が⾼まる中、⽶国リートは株式を上回るパフォーマンス
10-12⽉は2ケタ上昇も、⾜元は軟調に推移
⽶国リートは、10-12⽉の期間において堅調な推移となりました。10⽉は、産業施設セクターや住宅セクターなどの好決算が評価されたほか、中国⼤⼿不動産会社に対する信⽤不安の後退などが上昇要因となりました。その後、11⽉末にかけて新型コロナウイルスの「オミクロン株」の感染拡⼤懸念から下落した
ものの、12⽉は過度な懸念が後退する中、堅調に推移しました。⾜元は、利上げの加速や量的引き締め（QT）の前倒しが意識され、反落しています。
また、株式よりも好調に推移しました。これは、インフレや⾦融引き締め懸念などが株式市場の上値抑制要因として働いている⼀⽅で、リートにおいては、堅調、かつ安定したファンダメンタルズが評価され、インフレ局⾯に強い資産として好感されたことが要因になっていると考えられます。
図1︓⽶国リートおよび⽶国株式のパフォーマンス（トータル・リターン、⽶ドルベース）（2021年9⽉30⽇〜2022年1⽉21⽇）

120
115
110

＋7.4％

105
100
95

⽶国株式

⽶国リート

21/12

22/01

+2.5％

90
21/09
21/10
2021年9⽉30⽇を100として指数化

21/11※⽶国リートはFTSE NAREITエクイティ・リート指数（トータル・リターン、⽶ドルベース）を使⽤しています。
※⽶国株式はS&P500種指数（トータル・リターン、⽶ドルベース）を使⽤しています。
（出所）ブルームバーグ

1/8⽶国リート投資の魅⼒︓①業績回復、②インフレ耐性、③配当利回り
コロナ禍の回復局⾯において堅調に推移した⽶国リートですが、2022年も良好な市場環境が続くと考えています。インフレが懸念され、FRB（⽶国連邦準備制度理事会）の⾦融政策が引き締めへと転じる中、⽶国リートが魅⼒的である要因として、①業績回復、②インフレ耐性、③配当利回り、があげられます。

業績回復が続く⽶国リート市場
市場は、⾦融引き締めによる影響として「景気減速」と「バリュエーション調整」について懸念しています。特に株式市場においては上記2点が株価の乱⾼下をもたらしているとみています。コーヘン＆ス
ティアーズ社では「経済成⻑率は鈍化しても、依然、通常よりも⾼い⽔準を維持できる」と考えています。
⾜元のオミクロン株の感染拡⼤にも注意を払っていますが、それでも経済活動は緩やかに正常化に向かっていくとみています。
⽶国リートにおいては、通信塔やデータセンターなど新型コロナが業界環境の追い⾵になったセクターも⼀部にありますが、ホテル・リゾート、ショッピングモールなど向かい⾵になったセクターが多くあります。2022年はこのようなセクターの業績回復が⾒込めます。

図2︓2022年はコロナの打撃を受けたセクターを中⼼とした業績回復で⾼い配当成⻑を予想
⽶国リートの予想配当成⻑率

予想配当成⻑率︵前年⽐︶

15%

11.3

10%

4.2

5%

6.1

6.2

6.3

2023E

2024E

2025E

0%
-5%-10%
-15%
-20%

-14.7
2020

2021

2022E

2021年12⽉31⽇現在、※予想配当成⻑率はコーヘン＆スティアーズ社の予想であり、将来のいかなる成果を保証するものではありません。

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インフレ耐性のある資産として注⽬
⽶国リートはインフレに強い資産として知られていますが、その理由について、以下で解説いたします。
①インフレによって賃料も変動する仕組み
リートは構造的にインフレ局⾯で賃料を上げやすい仕組みになっています。契約期間の短いセクターにおいては、需要に応じて賃料を速やかに変えることが可能です。ホテルが典型的な例で、値段を⽇々変更することも可能です。また、通信塔、ヘルスケア（病院）など契約期間の⻑いセクターにおいては、インフレ率に連動して賃料を引き上げる「エスカレーション条項」などがあらかじめ定められていることが多く、⾼インフレ下でも業績への影響を抑えることができます。
図3︓物件タイプごとの賃貸契約期間および契約感応度（イメージ図）
契約期間が短いため価格転嫁がしやすい

12

ホテル

短

貸倉庫
シニア住宅
集合住宅

10

賃貸期間

簡易住宅
8

ショッピングモール
郊外オフィス
データーセンター
ショッピングセンター

産業施設

6

4

通信塔

中⼼地オフィス

2

⻑

ヘルスケア
ネットリース

000.5

1

1.5

「エスカレーション条項」などでインフレに連動して賃料を引き上げられる契約になっていることが多い。

2

低2.5

景気感応度

3

3.5

4

4.5

5

⾼（出所）コーヘン＆スティアーズ②新規開発物件の停滞と開発コスト上昇

インフレにより⼟地や資材、⼈件費などのコストが上昇すると、新規開発により得られる収益性が低下するため、開発が停滞します。また、新規開発物件ではコスト上昇分を転嫁した賃料を設定する必要があります。既存物件はどちらのケースにおいても恩恵を受けます。

図4︓⽶国10年国債⾦利変化率と⽶国リート騰落率120%

⽶国リート年間騰落率

100%
80%
60%40%
20%

⽶国10年国債⾦利が上昇した局

⾦利上昇とリート価格の関係について
⾦利上昇は資本コストの上昇をまねくものの、⼀⽅で物件への需要が増⼤していれば稼⾯の85%でプラ働率の上昇や賃料引き上げを⾏うことができスの収益率ます。そのため、⻑期⾦利が上昇したとしても、景気が拡⼤しているのであれば、リート0%のファンダメンタルズ、そしてパフォーマン‐20%

スにプラスの影響を及ぼす傾向があります。

‐40%‐60%※1990年第1四半期から2021年第2四半期までの⼊⼿可能なデータに基づき、12カ⽉間のローリング・リターンを四半期ご‐3% ‐2% ‐1%0%1%2%3%とに算出し、同期間の⽶国10年国債利回りの変化率と対応させています。
⽶国10年国債⾦利年間変化率※⽶国リートは、FTSE NAREIT オールエクイティ・リート指（出所）モーニングスター、ブルームバーグ、コーヘン＆スティアーズ 数を使⽤しています。

‐80%

3/8相対的に⾼い配当利回り
図5︓各資産の配当利回り
3利回り︵％︶

2.5（ 2021年12⽉31⽇現在）
1.8

21.5

1.4

図6︓⽶国リートのリターンの要因分析
（％）
3,500
(1990年12⽉末〜2021年12⽉末)
3,000

価格変動による効果

2,500

配当収益による効果

2,000

トータル・リターン

1,500
11,000500

0
⽶国リート ⽶国社債

⽶国国債

⽶国株式

（出所）ICE BofA、ブルームバーグ、コーヘン＆スティアーズ※⽶国リートはFTSE NAREIT オールエクイティ・リート指数、⽶国社債はICE BofA Corporate Master（Ａ格付け）指数、⽶国国債は⽶国10年国債⾦利、⽶国株式はS&P500種指数を使⽤。

0'90/12'00/12'10/12※NAREIT指数⽶ドルベース。

'20/12（出所）ブルームバーグ

⽶国リートは他の資産と⽐較して⾼い配当利回りを有していることも魅⼒です。FRBが今年中に複数回の利上げに踏み切るとの⾒⽅が⾼まっており、⽶国国債や社債の利回りが上昇することが予想されます。
その場合、⽶国リートの利回りが相対的に⾒劣りするとの指摘も⼀部にありますが、図2のように⽶国リートは持続的な増配が⾒込まれているため、インカム資産として引き続き魅⼒的だと考えています。また、⾜元は不安定な相場環境ではあるものの、図6が⽰すように配当収益によりトータル・リターンの下⽀えが⾒込まれます。

今後の⾒通し︓堅調な需要環境が続く
貸倉庫、ヘルスケア施設、産業施設を保有するリートなどに注⽬
⽶国経済においては、引き続き経済活動の正常化が進展すると考えています。また、⽶国の実物不動産市場においては、労働⼒不⾜や建築資材のコスト上昇により物件供給は抑えられていることから取引が活発化しており、需給環境は良好な状況が継続するとみています。
⽶国リート市場については、景気拡⼤により⾦融政策が引き締めに転じると予想されていますが、堅調な不動産需要による賃料の引き上げを通じて安定した収益を確保できるとみています。
成⻑性とバリュエーションの観点から魅⼒的なセクター・銘柄に注⽬していく⽅針です。貸倉庫は経済活動再開や移住増加から、2022年も新規物件供給を上回る需要が⾒込まれます。また、ライフサイエンスや感染防⽌対策を徹底し稼働率が改善している⾼齢者向け住宅などヘルスケアセクターにも注⽬しています。住宅やホテル/リゾートについては、景気回復の継続を⾒込んでおり、感染が収束すれば従来通りビジネス出張も再開され、需要が戻ると考えています。中⻑期的なデジタル経済への移⾏の恩恵を受け、業績期待が⾼まっているデータセンターや、電⼦商取引に関連した需要増加が期待される産業施設については、⾼いバリュエーションには注意が必要ですが、引き続き⾒通しを良好と判断しています。⼀⽅で、在宅勤務による需給悪化が懸念材料であるオフィスリートについては、引き続き慎重に選別していきます。

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収益分配⾦に関する留意事項
 分配金は、預貯金の利息とは異なり、投資信託の純資産から支払われますので、分配金が支払われるますので、分配金が支払われると、と、分配金は、預貯金の利息とは異なり、投資信託の純資産から支払われその金額相当分、基準価額は下がります。
投資信託で分配金が支払われるイメージ分配金

投資信託の純資産

 分配金は、計算期間中に発生した収益（経費控除後の配当等収益および評価益を含む売買益）を超えて支払われる場合があります。その場合、当期決算日の基準価額は前期決算日と比べて下落することになります。また、分配金の水準は、必ずしも計算期間におけるファンドの収益率を示すものではありません。

計算期間中に発生した収益を超えて支払われる場合
前期決算日から基準価額が上昇した場合

前期決算日から基準価額が下落した場合

10,550円
10,500円

期中収益
（①＋②）
50円

分配金100円※50円

10,450円

※500円
（③＋④）

※450円
（③＋④）

10,500円
10,400円
※500円
（③＋④）

配当等収益
① 20円
※80円

分配金
100円

10,300円
※420円
（③＋④）

前期決算日
※分配対象額
500円

当期決算日
分配前
※50円を取崩し

当期決算日
分配後※分配対象額450円

前期決算日※分配対象額
500円

当期決算日分配前※80円を取崩し

当期決算日
分配後※分配対象額420円（注）分配対象額は、①経費控除後の配当等収益および②経費控除後の評価益を含む売買益ならびに③分配準備積立金および④収益調整金です。分配金は、分配方針に基づき、分配対象額から支払われます。

 投資者のファンドの購入価額によっては、分配金の一部または全部が、実質的には元本の一部払戻しに相が、実質的には元本の一部払戻しに相投資者のファンドの購入価額によっては、分配金の一部または全部当する場合があります。ファンド購入後の運用状況により、分配金額より基準価額の値上がりが小さかった場当する場合があります。ファンド購入後の運用状況により、分配金額より基準価額の値上がりが小さかった場
合も同様です。
分配金の一部が元本の一部払戻しに相当する場合

分配金の全部が元本の一部払戻しに相当する場合

普通分配金
元本払戻金
（特別分配金）

投資者の購入価額

分配金
支払後
基準価額

（当初個別元本）

個別元本

元本払戻金（特別分配金）は実質的に元本の一部払戻しとみなされ、その金額だけ個別元本が減少します。
また、元本払戻金（特別分配金）部分は非課税扱いとなります。

元本払戻金（特別分配金）

投資者の購入価額（当初個別元本）

分配金支払後基準価額
個別元本

普通分配金 ： 個別元本（投資者のファンドの購入価額）を上回る部分からの分配金です。
元本払戻金 ： 個別元本を下回る部分からの分配金です。分配後の投資者の個別元本は、元本払戻金（特別分配金）の（特別分配金） 額だけ減少します。
※上記はイメージであり、実際の分配⾦額や基準価額を⽰唆するものではありませんのでご留意ください。

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ファンドの⽬的・特⾊ファンドの目的● 米国のリート（不動産投資信託）に投資し、配当利回りを重視した運用により信託財産の成長をめざします。
ファンドの特色
1． 米国のリートに投資します。
● 投資にあたっては、以下の方針に従って行なうことを基本とします。
①米ドル建資産のポートフォリオの配当利回りが、市場平均以上となることをめざします。
※ 市場平均とは FTSE International Limited が発表する FTSE NAREIT®エクイティ REIT・インデックスの配当利回りとします。

②ファンダメンタルズ分析を行ない、安定的な配当が見込める銘柄を選定します。
③ポートフォリオの構築にあたっては、セクターおよび地域の配分を考慮します。
出典: FTSE International Limited(以下、｢FTSE｣) © FTSE。FTSE®は、ロンドン証券取引所グループ会社が所有する商標であり、ライセンスに基づき FTSE International Limited によ っ て使用 され てい ます。 "NAREIT®" は the National Association of Real Estate Investment Trusts("NAREIT")の商標です。本インデックスに関する知的財産権はすべてFTSEおよびNAREITに帰属します。FTSEのインデックス、FTSE Ratings、またはその基礎データに関する瑕疵や不作為については、FTSE並びにライセンサ各社はいずれも一切の責任を負いません。また、書面に基づくFTSEの同意がない限り、FTSEのデータの再配信も許可されません。
“Source: FTSE International Limited (“FTSE”) © FTSE.“FTSE®” is a trade mark of the London Stock Exchange Group companies and is used by FTSE International
Limited under licence. "NAREIT®" is a trade mark of the National Association of Real Estate Investment Trusts ("NAREIT"). All intellectual property rights in the Index vest
in FTSE and NAREIT. Neither FTSE nor its licensors accept any liability for any errors or omissions in the FTSE indices and / or FTSE ratings or underlying data. No further
distribution of FTSE Data is permitted without FTSE’s express written consent.”

2． 「為替ヘッジあり」と「為替ヘッジなし」の２つのファンドがあります。
「為替ヘッジあり」◆為替変動リスクを低減するため、為替ヘッジを行ないます。
※ ただし、為替変動リスクを完全に排除できるものではありません。
※ 為替ヘッジを行なう際、日本円の金利が組入資産の通貨の金利より低いときには、金利差相当分がコストとなり、需給要因等によっては、さらにコストが拡大することもあります。

「為替ヘッジなし」◆為替変動リスクを回避するための為替ヘッジは行ないません。
※基準価額は、為替変動の影響を直接受けます。

◆各ファンドの略称としてそれぞれ次を用いることがあります。
ダイワ米国リート・ファンド（毎月分配型）為替ヘッジあり：為替ヘッジあり
ダイワ米国リート・ファンド（毎月分配型）為替ヘッジなし：為替ヘッジなし◆各ファンドを総称して「ダイワ米国リート・ファンド（毎月分配型）」ということがあります。

3． 米国のリートの運用は、コーヘン&スティアーズ・キャピタル・マネジメント・インクが行ないます。
4． 毎月 15 日（休業日の場合翌営業日）に決算を行ない、収益分配方針に基づいて収益の分配を行ないます。
5． 当ファンドは、ファミリーファンド方式で運用を行ないます。
・マザーファンドは、「ダイワ米国リート・マザーファンド」です。
※ くわしくは「投資信託説明書（交付目論見書）」の「ファンドの目的・特色」をご覧ください。

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投資リスク● 当ファンドは、値動きのある有価証券等に投資しますので、基準価額は変動します。したがって、投資元本が保証されているものではなく、これを割込むことがあります。信託財産に生じた利益および損失は、すべて投資者に帰属します。投資信託は預貯金とは異なります。基準価額の主な変動要因は、以下のとおりです。
「リートの価格変動（価格変動リスク・信用リスク）」、「為替変動リスク」、「カントリー・リスク」、「その他（解約申込みに伴うリスク等）」※ 「為替ヘッジあり」は、為替ヘッジを行ないますが、影響をすべて排除できるわけではありません。また、為替ヘッジを行なう際、日本円の金利が組入資産の通貨の金利より低いときには、金利差相当分がコストとなり、需給要因等によっては、さらにコストが拡大することもあります。
※「為替ヘッジなし」は、為替ヘッジを行なわないので、基準価額は、為替レートの変動の影響を直接受けます。
※ 基準価額の変動要因は、上記に限定されるものではありません。
※ くわしくは「投資信託説明書（交付目論見書）」の「投資リスク」をご覧ください。

ファンドの費⽤
投資者が直接的に負担する費用

購入時手数料

料率等

費用の内容

販売会社が別に定める率〈上限〉3.3％（税抜 3.0％）
スイッチング（乗換え）による購入時の申込手数料については、販売会社にお問合わせください。

購入時の商品説明または商品情報の提供、投資情報の提供、取引執行等の対価です。

信託財産留保額ありません。
—
投資者が信託財産で間接的に負担する費用
料率等
費用の内容
運用管理費用
年率 1.672％
運用管理費用の総額は、日々の信託財産の純資産総額に対し（信託報酬）（税抜 1.52％）て左記の率を乗じて得た額とします。
その他の費用・監査報酬、有価証券売買時の売買委託手数料、資産を外国で（注）手数料
保管する場合の費用等を信託財産でご負担いただきます。
（注）「その他の費用・手数料」については、運用状況等により変動するため、事前に料率、上限額等を示すことができません。
※ 購入時手数料について、くわしくは販売会社にお問合わせください。
※ 手数料等の合計額については、保有期間等に応じて異なりますので、表示することができません。また、上場不動産投資信託は市場価格により取引されており、費用を表示することができません。
※ くわしくは「投資信託説明書（交付目論見書）」の「手続・手数料等」をご覧ください。

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当資料のお取扱いにおけるご注意当資料は、ファンドの状況や関連する情報等をお知らせするために⼤和アセットマネジメント株式会社が作成したものです。
当ファンドのお申込みにあたっては、販売会社よりお渡しする「投資信託説明書（交付⽬論⾒書）」の内容を必ずご確認のうえ、ご⾃⾝でご判断ください。
投資信託は値動きのある有価証券等に投資しますので、基準価額は⼤きく変動します。したがって、投資元本が保証されているものではありません。信託財産に⽣じた利益および損失はすべて投資者に帰属します。投資信託は預貯⾦とは異なります。
投資信託は預⾦や保険契約とは異なり、預⾦保険機構・保険契約者保護機構の保護の対象ではありません。証券会社以外でご購⼊いただいた投資信託は投資者保護基⾦の対象ではありません。
当資料は信頼できると考えられる情報源から作成しておりますが、その正確性・完全性を保証するものではありません。運⽤実績などの記載内容は過去の実績であり、将来の成果を⽰唆・保証するもの
ではありません。記載する指数・統計資料等の知的所有権、その他⼀切の権利はその発⾏者および許諾者に帰属します。また、税⾦、⼿数料等を考慮しておりませんので、投資者の皆さまの実質的な投資成果を⽰すものではありません。記載内容は資料作成時点のものであり、予告なく変更されることがあります。記載する投資判断は現時点のものであり、将来の市況環境の変動等を保証するものではありません。
当資料中で個別企業名が記載されている場合、あくまでも参考のために掲載したものであり、各企業の推奨を⽬的とするものではありません。また、ファンドに今後組み⼊れることを、⽰唆・保証するものではありません。
分配⾦は収益分配⽅針に基づいて委託会社が決定します。あらかじめ⼀定の額の分配をお約束するものではありません。分配⾦が⽀払われない場合もあります。

URL https://www.daiwa-am.co.jp/

お問合わせ 0120-106212 (受付時間 9:00〜17:00)

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