【住まい環境整備モデル事業】
事業フォローアップ調査会

日本の成長継続性を支える新サービス

多世代シェアハウス「オーナーズテラス」
2022.10.5

株式会社ハピネスランズ・一般社団法人HAHA代表伊藤敬子
1高齢者の現状➢ 我が国の高齢化率は27.7％、高齢者数は3,515万人の超高齢社会。
※内閣府「2018年版高齢社会白書」より。

➢ 自分で生活が難しくなった高齢者は老人ホームなどを利用することも多い。
しかし・・・➢ 入居型の施設に入る場合、多額の費用が必要！
➢ 思い出の自宅を売却したくないのに、お金を作るのに売却しなければいけない！

➢ 突然の入院で自宅には帰れず放置せざるを得ない！
➢ 介護保険の仕組み上、施設は子供や自立の配偶者との同居ができない！
➢ そもそも施設には外出などに制限がある！

思い出の家を手放すことになった or 息子世代が管理もできないので空き家に…

等の問題がある・・・。
徘徊防止で施設から出るにも制限がある…自由がない…とはいえ自宅では生活の中でできないことも増えた…

まだまだ減らない空き家問題
空き家数の急速な増加
高齢者の施設入居で自宅が放置されるなどにより空き家が増加！
↓現在、全ての住宅の13.5％の819万戸が空き家になっている！

◀空き家数の種類別推移
平成27年 国土交通省による「人口減少が地方のまち・生活に与える影響」
より引用

その他の住宅＝高齢者の施設入居などで居住世帯が長期にわたって不在の住宅や、建て替えなどのために取り壊すことになっている住宅

子育て世帯・シングルマザーの問題➢ 社会保障の増加や控除の縮少などを背景に子育て世帯の手取り減少。

➢ 産休や育休中は手取りも減少する。
➢ 現在の子育て世代の悩みとしては「お金」が最も大きい。
↓➢ 特に家賃は相場が地域で決まっているので削減が難しい。

➢ 近年増えているシングルマザーは、さらに資金的余裕のない世帯が多い。

◀家庭内での悩み
平成29年 ミキハウスによって行われた「全国のママ・パパを対象に子育ての悩みに関するアンケート調査」 より引用

どうすれば、日本の社会問題は解決できるのか？
+ 「日本死ね！」の衝撃⇒子供を保育園に入れられなかった
母親達が作った会社

女性の過労
幼児虐待
子供の貧困
老々介護
介護離職

家事付き住宅で解決するのでは？！

Housekeeping （家事・育児・介護）
Assisted（サービスが付いている）
Home（住宅）
Association（それらを供給していき社会問題を解決する会社）

若者は大量の高齢者をささえきれるの？
幸せを絵に描いたような暮らし方として理想とされてきた2世帯3世帯住宅。今この2世帯同居という住まい方はご家族が介護すると言う意味でも、超高齢化社会では現実的でなくなってきています。

+ 新老々介護90代の方のお子さんは60代。100歳の方のお子さんは70代。あなたは70代で親の介護は出来るでしょうか。お孫さんが祖父母の面倒を見てくれるのでしょうか。

+ 2世帯住宅では介護保険は自費負担10割
骨折したり認知症になったりした場合に頼りになる訪問介護のサービス。介護保険法では2世帯住宅で同一敷地内に２軒のお家が建つ場合でさえ、このサービスが保険適応されません。したがって１割負担のかたでは本来１時間３００円で受けられるサービスが３０００円になります。介護保険を使ったヘルパーさんが使えない事は２世帯住宅がかえってご家族への負担を増やすことに繋がっています。

+ 地方では既にヘルパーが消滅！？
人材不足が深刻な介護業界。移動距離の長い地方では訪問介護のシステムが崩壊しつつあります。（出典：毎日新聞2022年１月２５日社会面）これは従来型のシステムが壊れかけていて、今までの仕組みに頼った老後設計では備えにならない事を意味しています。

２．本提案事業の内容「オーナーズテラス自由が丘」について（１）施設構成について（２）運営状況について（３）多世代の共同居住のメリット・デメリットについて（４）提案事業の対する自己評価・自己分析

①建物構成C棟

A棟（オーナーズテラス自由が丘Ⅱ at ハイツラム）

B棟（オーナーズテラス自由が丘） （グレンデール自由が丘）
用途
設立

住宅型有料老人ホーム
令和2年1月10日

所在地

入居者数

東京都目黒区
緑が丘２－３－２１

６名(住み込み社員を含む）

用途
設立

母子シェアハウス
平成28年4月1日

所在地

東京都目黒区
緑が丘２－３－１

3世帯

世帯数
世帯数

4名（令和4年現在）

入居者数

用途

多世代シェアハウス設立

令和４年７月１日

所在地 東京都目黒区
緑が丘２－３－１９
201・302・301号室
入居者数
世帯数

８名
6世帯

6世帯
備考

2、3階は提案者の自宅
備考３、４階は子ども食堂をしてのため実質4世帯での活用 いた大家様宅で社会貢献事業に理解あり

②管理運営体制
一般社団法人HAHA

②サービスの提供・利用状況＊入居者に提供するサービスの種類【子育て世帯向き】

１．平日の夕食提供
２．残業時の保育園お迎えサービス
３．ベビーシッティング【高齢者世帯向き】

１．食事提供２．共用部分（風呂・共同トイレ・リビング）の清掃
３．サロンの開催・趣味講座の提供
４．病院送迎５．買い物同行
６．散歩同行
７．その他介護サービス全般（訪問介護事業と契約した場合のみ）

③スタッフの配置＊常勤職員数（常勤だがスタート時は全員パートアルバイト・ボランティア契約であった。）・施設長 １名
・看護師 １名
・管理栄養士 １名
・住み込みスタッフ
・生活相談員 １名

１名/シニア５名＊入居者によるサポートの実現性
・母子家庭及び学生（留学生）によるサポートの存在は必須であり、想像以上に上手くいったといえる。

④その他サービスの利用状況＊サロンの開催・利用状況（共用リビング）
・毎週3回以上開催
・認知症カフェ（コミュニティカフェ）毎月第3水曜日午後開催＊IoT端末の見守り支援
・施設内共用部

3か所（リビング）・認知症や病状の具合により必要とされる場合による個室設置（基本はご家族のご希望を重視し対応）

現在1か所

自己採点

自己評価・自己分析

利用者の満足度も高く確実にいくつもの社会問題を解決できる仕組みを構築できた。
オーナーズテラス®の場合介護付き有料老人ホームへ入居する場合○コロナ禍でも面会が自由

安心○自宅を財産として家族に残せる○これまでと変わらない自由な暮らし○コロナ禍は外出や面会が難しい○介護保険と併用→満足の介護サービス○入居金平均3000万円（月額平均利用料25万円）○デイサービス○デイサービス○病院○病院○ケアマネさん

変わってしまう○ケアマネさん

変えなくて良い○慣れ親しんだ地元○慣れ親しんだ地域

13

オーナーズテラスの仕組みやさしく自宅への執着心が薄れる

はじめにオーナーズテラスを経て「プライベート老人ホーム」に住み続けるという選択

オーナーズテラスの主なメリット○自宅の様な自由な暮らし○老人ホームの様な安心感○資産運用との併用
提供者

老人ホーム経営→一般社団法人HAHA
運営ノウハウ→㈱ハピネスランズ
ご自宅は今までと同じなのに、もっと快適、もっと安心15

（2）オーナーズテラスに繋がった事例その１

オーナーズテラス自由が丘Ⅱ+

コミュニティーカフェのチラシを見てオーナーズテラス自由が丘に興味を持った大家様が相続したお父様のマンションの2階部分を多世代ホームに転用することに同意してください
ました。

【オーナーにとっての利点】①利回りが良い家賃18万円/月→24万円/月②リフォーム代を一時的に立て替えてもらえる③リフォーム代をクラウドファンディングにて支援してもらえる④サブリースにより家賃が安定的に入る⑤社会貢献事業に参加できる⑥将来的に自分も老人ホームとして利用できる＠ハイツラム

賃貸物件の有効活用で経営リスクも回避できます

資産の有効活用

賃貸物件経営リスク

若年人口減少15年前 より

人工減少率0.7%

東京23区空室率
出典：東京経済求められる物件

85万人

34%

コロナ対策
毎週の無料PCR検査・目黒区で最も早い施設摂取

コミュニティ
認知症対策となるコミュニティ『Dカフェ』併設

入居率の減少都心部の区分マンション

築20年まで利回りの低下

出典：内閣府

築20〜35年まで

5.5
7 8

物件の優位性＋家事サービス%%〜

一般社団法人HAHAが提供する家事介護サービス%

若者の同居により安価に見守りが受けられます。
入居者用の食事提供で自分も家事提供が受けられます。

17間取り図Before→After