連 載

紙上研修vol.159

編集／（公社）全国宅地建物取引業保証協会 苦情解決・研修業務委員会

借地に関する各種承諾料と最近の諸問題①
深沢綜合法律事務所 弁護士

増改築承諾料、条件変更承諾料、譲渡承諾料、更新料など借地における各種承諾料について、宅建業者の視点にたって2回にわたり解説します。

2

柴田 龍太郎借地について整理しておこう

ポイント1

借地権とは建物を所有することを目的とする、土地の賃借権と地上権を「借地権」という借地契約の期間・更新などについては、従来の「借地法（旧1

はじめに宅地建物取引業者が借地を取り扱うことは少なくありません。既存の借地契約の更新事務が比較的多いと思われますが、借地権付き建物の譲渡や建替えについての案件もあると思います。その場合、借地における各種承諾料（増改築承諾料、条件変更承諾料、譲渡承諾料、更新料など）を無視することはできません。取引においては、これら各種承諾料が現実に授受されることもありますし、これら各種承諾料の金額を考慮して取法）」と、1991年（平成 3年）に制定され、1992年（平成 4 年）8月1日に施行された「借地借家法（新法）」に規定があり、いずれの法でも借地権とは、建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権をいうと定義されています。その場合の土地の所有権を底地といいます。

ポイント2

借地の対抗力借地権を対抗するためには借地上の建物は借地人名義でなければならない「借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登引価格が決定されることもあります。そして、最近では高齢者記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対の借地人、地主の取引案件も急増しており、その際の注意点も抗することができる」（借地借家法第10条・建物保護法第1条）あります。本稿では、それらの借地に関する問題について、2ことになっていますが、借地上の建物は借地人名義でなけれ回にわたりまとめたいと思います。

ばならないというのが最高裁判決です（最高裁判所第三小法

なお、宅地建物取引業者が扱うのは平成 4 年 8月1日以前に廷・昭和50 年11月28日判決・判例時報803号 63頁、判例タイ締結された旧借地法が適用される借地権であると思われます

ムズ 330 号253頁、金融・商事判例 489 号 4頁、金融法務事情ので、以下は、特に断りのない場合は、旧借地法が適用される

777号25頁）。ただし、底地の買受人が借地権の存在を知りな借地契約を前提とします。

がら買い受けた場合には、対抗力否定の主張には権利濫用が14

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認められる場合もあります。

ポイント3

裁判所は更新料の支払義務を認めませんが（最高裁第二小法

借地承諾の各種基準と更地・借地評価方法

借地に関する承諾料について

廷・昭和51年10月1日判決、最高裁判所裁判集民事119 号 9頁、判例時報835号 63頁）、任意に授受される場合の目安は、借地権価格の3 ～ 5％、更地価格の2 ～ 4％くらいでしょう。
（5）その他留意点

承諾料の目安は次のとおりです。

（1）増改築承諾料①借地非訟手続

増改築承諾料が問題になるのは「増改築禁止特約」があるこ

耐震構造のための改築でも、承諾料は発生します。とが前提となります。借地非訟裁判では全面改築の場合で、②借地人の相続に関して承諾料は更地価格の3％の裁判例が多いと言えます。全面改○借地人乙が死亡し、妻A が相続した場合、承諾料は発生しま

築ではなく、部分改築や増築の場合はどれくらいになるかですが、当然それより少なくなります。

せん。
○借地人乙が死亡し、遺言で孫 Dが特定遺贈を受けた場合、実際の借地非訟裁判では、諸般の事情が考慮されますので承諾料は発生します。

一概には言えませんが、概ね全面改築の場合の3％を基準に、＊目的物件の引渡しまたは所有権移転登記に先立って借地増改築部分の面積比により減額することが多いようです。例え権譲渡についての賃貸人の承諾またはこれに代わる裁判所ば延床面積増大約37％・更地価格の1％という事例がありまの許可を求めます。

す（横浜地裁川崎支部・平成 3年 4月22日判決）。

遺言執行者がいる場合は遺言執行者が申し立てを行い（2）条件変更承諾料ます。

借地非訟裁判では非堅固目的から堅固目的への変更の場

近親者や縁故者に借地権を遺贈する場合に、賃貸人に優合で更地価格の10％の裁判例が多いです。残存期間が1年足先買取権を認めることは、借地人の意思を全く無視し、からずと少なかった等の事情を考慮して15％とした事例もありえって優先買取権に関する法の趣旨を失わせるものであります（東京地裁昭和 56 年 5月13日、判時1021号、120頁）。裁ますから、このような場合には、賃貸人に優先買取権はあり判所の決定があると、その時点から30 年の借地期間が設定ません（東京高裁・昭和55年2月13日決定）。

されます。

○借地人乙が生前に長男Bへ贈与する場合、承諾料が発生し（3）譲渡承諾料ます。

借地非訟裁判では借地権価格の10％の裁判例が多くなっています。
（4）更新料○いったん妻A が相続し、建物名義を妻A から長男Bへ変更した場合、承諾料が発生します。
○妻A が借地権を相続したが、建物名義は父乙から長男Bに借地非訟制度が存在しないので裁判所の基準はありません。

書き換えた場合、承諾料が発生します。

●借地契約の各種基準早わかり表
地代支払時期

契約内容による（毎月／毎年）

居住用借地地代相場

固定資産税相当額の2倍～ 3.5 倍（2.5 倍）

借地権更新料（ただし、法的請求権なし）

借地権の契約更新時に借地権価格の 3 ～ 5％、更地価格の 2 ～ 4％が一応の目安か。実際には、土地の広さ、借地人の支払能力に左右される。

条件変更を伴わない建替え、増改築時

更地価格の3 ～ 5％前後

条件変更承諾料

非堅固→堅固建物利用等への条件変更時に更地価格の 10％前後

名義書換料（譲渡承諾料）

借地権の売却時に借地権価格の 10％前後

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③複数の土地上にまたがる建物について、地主の一人が優先処分として地代の増額を命じますが、減額相当の場合について譲受の申立てをしたが、却下された事例（最高裁・平成19 年12は地代の減額を命じることはありませんので、この場合、借地月4日判決、判例時報1996 号37頁、判例タイムズ1262号83頁、人は別途、減額請求権を行使する必要があります。また、借地金融法務事情1831号 63頁）があります。その理由の要旨は下非訟裁判の場合以外においては、職権で増減額がなされると記のとおりです。

いうことはあり得ませんから、当事者は、自ら増減額請求権を「借地権者が、賃借権の目的である土地と他の土地とにまた行使しなければなりません。

がって建築されている建物を第三者に譲渡するために、借地地代・家賃の増減額請求権を行使しても、相手方がそれに応借家法第19 条第1項に基づき、賃借権の譲渡の承諾に代わるじなければ、最終的には裁判所で決着を付けなければなりま許可を求める旨の申立てをした場合において、借地権設定者せん。地代・家賃の増減額請求権に関しては調停前置主義がが、同条 3 項に基づき、自ら当該建物及び賃借権の譲渡を受け採用されていますので、原則、訴訟を提起する前に調停を提起る旨の申立てをすることは許されないものと解するのが相当する必要があることにご注意下さい（民事調停法第 24 条の2）。

である。なぜなら、裁判所は、法律上、賃借権及びその目的でなお、地代・家賃の増減額請求権を行使しても、その当否にある土地上の建物を借地権設定者へ譲渡することを命ずる権ついての裁判が確定するまでの間は、原則、従前の賃料が授限を付与されているが（同項）、賃借権の目的外の土地上の建受されるべきことになります。貸主側が地代・家賃の増額請求物部分やその敷地の利用権を譲渡することを命ずる権限など、権を行使した場合には、借主側は「相当と認める額」を支払えそれ以外の権限は付与されていないので、借地権設定者の上ば足りることになっていますので（借地借家法第11条第 2項、記申立ては、裁判所に権限のない事項を命ずることを求める

第 32 条第 2項）、原則、従前賃料を支払えば足ります（ただし、ものといわざるを得ないからである。抗告人は、抗告人の設定従前賃料が公租公課の額を下回るなど明らかに不相当な金額した賃借権の目的である土地と相手方の所有する土地とにまである場合には従前賃料では足りませんので、この点は注意たがって建築されている建物及び上記賃借権の譲渡を受けるが必要です）。

旨の申立てをするものであるから、その申立てが不適法である

借主側が地代・家賃の減額請求権を行使した場合にも、同ことは明らかであり、これを却下すべきものとした原審の判断様に貸主側は「相当と認める額」の支払いを請求することがでは、結論において是認することができる。」

きますので（借地借家法第11条第 3 項、第 32 条第 3 項）、原則、なお、またがり建物の譲渡承諾を、地主の不利益を考慮して従前賃料の請求が許されます。この場合、借主側が勝手に減借地権価格の15％とした例があります（東京地裁・平成 21年 6

額後の賃料しか支払わない場合は、不足分について賃料不払

月4日判決、借地非訟事件便覧1500ノ1902・新日本法規出版

いということになりますので（契約解除事由となります）、注意株式会社）。

が必要です。

ポイント4
賃料増減額請求のみの場合は、調停を経る必要がある

なお、増減額についての裁判が確定した場合には、増減額請求権行使の時に遡って過不足額を精算しなければなりませんが、この際、年10％の利息を付ける必要があります。増減額請求権行使の時から裁判確定までに長い時間がかかるケース

借地借家法は、借地契約の当事者に地代の増減額請求権をにおいては、年10％の利息の負担が大きくなりますので、この認めています（借地借家法第11条）。地代が「土地に対する租点も考慮して、増減額請求権行使に対する対応を決定する必税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低要があります。

下その他の経済事情の変動により、または近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって地代等の額の増減を請求することができる」と規定されています。
借地非訟裁判においては、当事者からの地代増減額請求権の行使がなくても、増額相当の場合であれば、裁判所は、付随

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ポイント5
増改築承諾料、条件変更承諾料のパーセンテージ計算
は更地価格を基準とし、譲渡承諾料のパーセンテージ計算は借地権価格を基準とする。
「更地価格」や「借地権価格」の査定方法は？

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vol.159「更地価格」とは文字通り「更地」の価格ですが、「更地」とは産の試算価格を求める手法」と定義され、この手法によって求建物が存在せず、かつ借地権等所有権を制限する権利が設定められた試算価格を「積算価格」と呼びます。つまり、価格時点されていない状態の宅地をいいます。借地における各種承諾において新しく同じものを作るといくらかかるかを計算し（再料を算出するために更地価格を評価する場合には、現実には調達原価）、対象不動産の古さ等に応じて価格を修正して価格借地権が設定され建物も存在しているのですが、評価に当時点現在の価格を求める方法と言えます。建物や、土地であったってはそれら借地権や建物が存在しないと仮定して評価すても最近において造成された造成地であるような場合に有効ることになります。
「借地権価格」は、更地価格に借地権割合をな手法と言えます。

乗じて算出されます。

「取引事例比較法」は、「まず多数の取引事例を収集して適不動産の評価方法については、不動産鑑定評価基準という切な事例の選択を行い、これらに係る取引価格に必要に応じものがあり、不動産鑑定士が鑑定評価を行う場合は、これに基て事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及びづいて評価をすることになります。更地価格を求める場合の不個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、こ動産鑑定評価基準の手法を簡単にご紹介しておきます。

れによって対象不動産の価格を求める手法」と定義され、この手法によって求められた試算価格を「比準価格」と呼びます。

●不動産鑑定評価基準における正常価格

簡単に言うと、実際の取引事例を集めて、それとの比較により不動産の鑑定評価の基準における不動産の価格にはいくつ対象不動産の価格を求める方法です。近隣地域、同一需給圏かの種類がありますが、更地価格を求める際に参考とされる内の類似地域等において対象不動産と類似の不動産の取引ものは「正常価格」
です。これは、合理的な自由市場で形成さが行われている場合に有効な手法です。

れるであろう価格を意味します。つまり、売り急ぎや買い進み「収益還元法」は、「対象不動産が将来生み出すであろうとなどの特殊な事情がなく普通の状況で取引される場合を前提期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象に、市場で実際に成立するであろう価格を意味します。なお、

不動産の試算価格を求める手法」と定義され、この手法によっ不動産の鑑定評価においては、この「正常価格」の他に、「限定て求められた試算価格を「収益価格」と呼びます。簡単に言うと、価格」「特定価格」「特殊価格」
といった価格の種類があります

不動産が生み出す収益に着目し、その不動産を買うことによっ（「特殊価格」は、平成 15 年 1月から施行されている新しい不動ていくらの収益を得られるか、という観点から不動産を評価す

産鑑定評価基準により新たに導入された価格です）。

る手法と言えます。賃貸用不動産について特に有効性が発揮される手法と言えますが、自用の住宅地のように現在は収益●鑑定評価の3 手法

一般に、人が物の価格を判定する場合、①それに、どれほどの費用が投じられたものであるか（費用性）②それが、どれほどの値段で市場に取引されているものであ目的に供されていない不動産であっても将来の賃貸を想定することにより採用が可能と言われています。
原則として、積算価格（原価法）、比準価格（取引事例比較法）、収益価格（収益還元法）、以上 3 つの試算価格を併用して対象不動産の価格を決めることになります。

るか（市場性）③それを利用することによって、どれほどの収益が得られるものであるか（収益性）という3 つの点が考慮されるものと言えます。これが、価格の 3面性と言われるものです。不動産鑑定評価基準は、この価格の3面性を前提に、それぞれの考え方に基づく評価手法を用意しています。
①が原価法、②が取引事例比較法、③が収益還元法です。

「原価法」
は、「価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動

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