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通 巻 第 73号 （ 昭 和 63年 ８ 月 初 巻 ）2007年 ２ 月 １ 日 発 行

補償コンサルタント情報コミュニケーション誌

し、建物に更なる損傷をを受け、家屋、土地、職拡大させる可能性が高い業といった生活の基盤をと見られています。今回失うことになるため、通私が関わっている対象家常の損失補償に加えて、屋は殆ど築年数が 年前
この影響を緩和するため後の家屋であります。よに様々な措置がとられま私はある事務所に出向 連続です。と認定せざるを得ない事 って、これらの事を鑑みすが、これを生活再建措して職員と共に汗水流し
交渉は所有者の都合に が有ります。て柱傾斜は6/1000を目安
私はこの業務（補償調 はあるのかしら？」と相 置といいます。大規模なながら日々頑張っていま より、昼夜を問わず、時建物の損傷を判断する にして、この数値以下は 査）に携わり 年目にな 談されたり、ある工場で ダムの場合、他の公共事す。業務の内容は、工損 には土日祝日にも入る事 のに柱傾斜の度合いの認 経年変化による影響とみ りました。入社当初はこ は事業主から「うちは完 業とは異なって水没地域調査全般の補助作業業務 が有るため気が抜けませ 定数値として6/1000を目 なし、これ以上について のような業務が世の中に 全に下請けで、取引先か が広く、コミュニティそです。
ん。こんな時はつくづく 安の数値としています。 は、柱傾斜を矯正する方 あることなど知らなかっ らの注文のみで生産して のものが失われることも工損調査とは、公共工 職員方の大変さが身にし 通常、木造住宅の施工の 法を含めた補修で検討し たので、上司に指示され いるから、どうやって客 少なくないため、生活再事の施工に伴って不可避 みて分かります。半面、 柱の垂直誤差は3/1000以 ています。
るがままに仕事をしてい 先に迷惑が掛からないよ 建措置は特に重要です。
的に発生する事業損失に 契約して頂いた時の喜び 内が８割だそうで、現在事業損失に支払われる る状態でした。
うに移転したらよいの内容としては、代替地関して、事前調査・事後 は格別のものがあり、今 の用具では全ての柱の精 補償金は損害賠償金としこの 年間、色々な物 か？」と相談されたりし の斡旋・提供、各種の相調査及び費用負担の算定 までの苦労が吹き飛ぶ様 度を2/1000以内にする事 て捉えられており、機能 件を調査してきました。 ました。また、借家で一 談、資金の融資、職業のを行い、公共事業が円滑 な思いです。
は困難なようです。これ 回復及び現状回復に充当 一般住家、借家、工場、 人住まいのお年寄りから 斡旋などです。に進められる為の調査で建物等の損傷は地盤の を踏まえると木造住宅の する費用なので、別の用 店舗、レジャー施設等様 は「わしは身寄りがなく確かに個別移転の場合す。
状況及び建物の程度によ 柱の施工誤差は3/1000は 途に使用した場合は、税 々です。それぞれの物件 一人でここに暮らしてい には、ダム事業ほどの大工損業務の流れは、事 って個人差が有ります。 通常発生しうるものと考 金の対象になります。で では、施設としての建物 るので、他の土地には今 規模な集団移転はありま
前・事後調査完了後に委 損傷の少ない所は簡単な えられています。
すから、交渉の時には注 等はもちろん、そこに関 さら行きたくない」等、 せんが、地権者個別の事
託業者から納められた報 修復のみで済みますが、鉄骨造住宅の場合は、 意を促す意味でも必ず所 わる（関係人）人々とも 結構深刻な話も多く、調 情によるもの、または同告書や図面等をチェック 損傷の大きい所、傾きの 柱及び梁等による軸組の 有者に説明しています。 数限りないくらい出会い 査を進めようとしても、 一路線沿線における共通した後、所有者のお宅に 大きな所については、基 構造方式が中心となって私も、工損調査の交渉 ました。私自身は業務と 当事者の方達の話に耳を の移転に関する問題はあ
損傷箇所等の説明に伺い 礎を補強したり、軸部の おり、そのうちの３階建 の席についた経験を踏ま して係っているわけです 傾けてからでなければな ると思います。もちろん調査の漏れが無いかの確 矯正を行ったりします。 以下のものの割合が９割 え、改めて成果品の精度 から、淡々と調査を進め らない場合が時々ありま 起業者のご担当者が交渉認をしていただきます。 更に損傷の大きな所、建 以上を占めています。小 の充実が如何に大切で有 ればよいわけですが、調 す。ちなみにこんな相談 の際に、いろいろと地権この時、図面に漏れや 物の傾きの大きな所につ 規模な建物が大部分を占 るか痛感し、精度の高い 査先の方では一生に一度 もありました。「うちの 者から相談を受けておら間違いが有るとその後の いては、地盤改良を含め めている場合は、木造住 成果品が所有者の信頼を あるか無いかわからない 娘はいい年になってもな れると思いますが、私共調査や費用負担の算定に た補修方法を検討したり 宅に準用して考えていま 得られ、ひいては円滑に ような移転問題ですから かなか結婚しないのだけ コンサルの立場においても所有者からの信頼が無 します。
す。築年数が 年の家に 契約出来る事に繋がるた 不安がいっぱいのようで ど、お宅の会社で誰かい も、これら移転に関わるくなり、全てにおいて疑例えば、地盤に薬液を なると柱傾斜の数値が一 め、これから調査及び報 す。
い人いない？」…。
諸々の問題解決にお役にいの眼差しで見られる事 注入して地盤改良を行っ 部に6/1000位ある家は５ 告書を作成する立場にな
実際に調査を進めてい少々横道にそれました 立てたらという思いはあがあるので特に慎重に図 て建物の傾きをなくす様 割位になるとも言われて った時は、より良い成果 きますと、当事者の方た が、事業の内容等につい ります。子供の転校、移面等のチェックを行って に調整しながら固める方 います。
品を作成することに努め ちにとって移転に対する ては、起業者に問い合わ 転先の土地柄、補償金受います。所有者から調査 法です。建物が何らかのそして、この数値を越 ていきたいと思います。 様々な不安があるのは当 せることを促しますが、 け取り後の税金等の支払の漏れを指摘された場合 影響によって損傷が発生 えると一気に傾きが進行（Ｍ．Ｋ） 然ですが、それ以外に身 こういった個人的な立ち い等々、移転してからのは追加調査を行い、僅か したかどうかの因果関係の回りにおける深刻な事 入った話には、なかなか 方がむしろ心配のタネがなものは業者にお願いす を把握するための判断と情があり、このことが移 無碍に会話を止めること 尽きないのかもしれませ
るのも申し訳なく直接、 して、戸建住宅の場合は転に支障を来たしている もできません。会話をい ん。
自前で調査を行います。 経年変化による損傷が工場合があります。
いかげんに受け答えして個人情報保護等、昨今次に、所有者から調査 事による影響かどうか判
また店舗等営業用施設 いると、機嫌を損なわれ ではクリアすべきことも漏れが無いのを確認した 断するのは非常に難しいにおいても、その時の好 て、調査が難しくなるこ 多いとは思いますが、地後、損傷の補修及びそれ ところで、常に頭を悩ま不況、その業界の実態、 ともあります。また、起 権者の方達にに係る費用負担の算定の します。
そこの営業体の経営状況 業者の方には失礼かもし 少しでも安心
方法を着色した図面にて実際のところ、住宅のがわかります。
れませんが、地権者にと して移転して説明し、納得して頂いた 経過年数と損傷の程度をある家を調査していた って私共が第三者の立場 いただき、ひ方には金額の提示をして 示す資料が多くないのがところ、そのお宅の奥様 であるが故に、話せるこ いては事業の契約して頂いています。 現状です。従って、損傷から「うちの子供は、今 ともあると思います。
円滑な遂行に私も交渉には職員と同行 が工事の影響によるもの
小学生なんだけど、できダム事業の場合、ダム 私共が役に立していますが、いつまで である可能性を ％否定
れば転校させたくないの の建設に伴って水没する てば幸いです。
経っても契約時は緊張の できなければ工事の影響で、どこか近くで移転先 地域の住民は大きな影響（Ｓ．Ｄ）
10020202525通 巻 第 73号 （ 昭 和 63年 ８ 月 初 巻 ）2007年 ２ 月 １ 日 発 行

それにしても日本語に損害賠償として、財産 もっている「ホショウ」
年以上経過した木造家屋 こに一定の経済価値が認 とならざるを得ません。
は、同音異義の単語が多や健康上の損失を金銭 が、実は我々の補償業務を売却するものとして市 められる以上、評価額が以上の通り、固定資産いと思いませんか？とん
でつぐなうこと。の中で三位一体、まさに場ではいくらで評価され ゼロ、あるいはそれ以下 評価基準等による評価とちの天才「一休さん」のトリニティとなって存在るでしょうか。一般的に ということはありえませ 市場での評価の相違は、「橋と端」は有名ですが とありました。
しているようです。
は評価額はゼロ、それど ん。一方、市場における 評価対象建物の価値をど「イシ」を例にすると、ところで我々補償調査
また、最近話題となっころか、解体したうえで 評価は、中古建物が売買 う判断するか、端的にい私が新日に入社し、補 ちらかをイメージしてい 「石、意志、意思、医師 部の業務は、損失補償の ているフリー百科事典のの「更地渡し」が当該物 対象として市場に供給さ えば「使用価値」として償調査部の一員となって ました。言い方を換える 遺志…」と、もうキリが ための資料作成が中心に 『ウィキペディア（Wiki
件を市場に供給する際の れる場合にはじめてなさ みるのか「処分価値」とから 年の月日が流れよ と、私の中では「保証」 ない程存在しています。 なっています。資料（成 pedia ）』で「ホショ条件とされることが多い れるもので、この場合、 してみるかの相違に帰着うとしています。さすが や「保障」がメジャーで日本語は、世界の中で 果品）を納品する迄には ウ」を検索してみると、のが実情です。このよう 当然ながら新築建物も含 されます。両者の評価額に長い間、補償業務に携 あり、「補償」はしっか も大変難しい言語である 確実な調査、工法認定、 「補償とはものごとの欠なマーケットの実情から む他の不動産と競合しま の差異は、いわば評価目わっていると、建物や工 りとマイナーに属してい と耳にすることが多いで 積算等が必要ですが、こ けている部分を補い、修のみ判断すれば、固定資 す。築年の古い建物の場 的による差異として認め作物に関する内容は勿論 たと言えるでしょう。
すが、同じ読み方でも意 れらは部員各人が責任を 正する意味を指す。」と産評価基準や一般補償基 合、物理的、機能的に相 られるもので、いずれものこと、漁業権やアセス
このように、単に「ホ 味が異なっていることが 持って取り組むことが不 記載されていました。
☆一物二価？☆
準に基づく中古建物の評 当の期間、使用収益する 適正な評価といえます。
関連の案件等、多方面に ショウ」と聞いても色々 要因の一つなのかも知れ 可欠です。言い換えれば「物事の欠けている部 ～使用価値と処分価値～ 価は不当に高いのではな ことが可能であったとし （不動産鑑定士Ｈ．Ｋ）
わたる補償の経験をさせ な「ホショウ」がありま ません。
部員一人一人が成果品に 分を補う…」の物事を自いかといえなくもなく、 ても、生活様式の変化、て貰っています。
すので、話の前後の内容突然、「ホショウ」の 対して「保証」している 分という文字に置き換え
いわゆる中古建物の評 また、同様にすでに耐用 これに伴う設計設備等のそんな訳で、今日では からどの「ホショウ」で 話題に戻りますが、大辞 といっても過言ではない ると、「自分の欠点や劣 価についてどのように考 年数を経過した建物を評 旧式化等により競合物件「補償」は私の身近な存 あるかを自分自身で見極 泉で「ホショウ」を検索 と思います。っている部分を、自己啓 えるべきでしょうか。
価するのに、一方では残 と比較して見劣りし、特在となっていると言える める必要があります。
した意味を参考までにごあるいは、被補償者が 発により補っていくこと
固定資産評価基準では 存価値を認め、他方では に古い建物になればなるでしょう。
一方、「ホショウ」を 紹介すると、損失の補填を受け、従前 が大切である。」と助言 家屋の評価は、再建築費 残存価値を認めない。も ほどその傾向は強くなりしかし、入社以前の私 英語で表現すると、「保証」 … 間違いがない の生活や営業等に戻るこ されているように感じま （評価対象家屋と同一の しくはマイナスの評価と ます。 年以上前に、当は、保証書や警備保障と 保証→「Guarantee」、大丈夫であると認め、 とができるとしたら、あ した。
ものを、評価時点におい なるのは「一物二価」で 時としてはスタンダードいう言葉を見聞きするこ 保障→「Security」、責任をもつこと。
る意味「保障」のお手伝
なにやら取り留めもな てその場所に新築する場 あり、評価方法として妥 とされた建築様式や設備とはあっても、補償調査 補償→「Compensation」 「保障」 … ある状態がそ いをしていると言えるの い内容で申し訳ない気持 合に必要とされる建築費 当性を欠くのではないか 周りの状態と現在のそれや補償額算定等のような とでもなるのでしょう
こなわれることのない ではないでしょうか。
ちもありますが、結局、 をいい、不動産鑑定評価 という異論が考えられま を比較してみればおわか「補償」という言葉とは か。英語では活字だけでように、保護し守るこ「保証」、「保障」、 今一番必要なのは、自分 基準にいう再調達原価、 す。
り頂けると思います。中
無縁な生活をしていたの なく、言葉にしてもそれと。
そして「補償」。こうし 自身の補償かも知れない 一般補償基準にいう推定
そもそも、固定資産評 古建物をリフォームしてで「ホショウ」と聞けば ぞれの違いが明白なので 「補償」 … 損失を補って てみると、同じ読み方で と感じている私でした。 再建築費と同義）に経年 価基準や一般補償基準に 継続使用することも考え「保証」や「保障」のど 心配ご無用のようです。
つぐなうこと。特に、 もそれぞれ異なる意味を（Ｎ．Ｙ） 減価を乗ずることにより 基づく評価と市場での評 られますが、相当な費用求めるものとされていま 価が異なるのは何故でし が掛かることはもとよりく、発注者の名称や工事 ては、現地説明会の時に ると「何故そんなにかか す。例えば、木造家屋の ょうか。
リフォームそのものが技２月になり、日が長く内容等を説明してからで は、実際に調査するとき るの？」といわれたこと 場合、初年度0.90、３年固定資産税は保有税で 術的に困難な場合もあり なり始め、やっと春めいないと調査日の連絡が出 の道具等を持っていき説 もあります。
度目0.75…というように あり、現に存在する建物 結局、現時点におけるス てきたような感じがしま来ないことが多いので、 明を行います。言葉での減価（ただし固定資産税 を継続して使用収益して タンダードの状態に近づ す。先日、また構造計算対象地域の公民館等にお 説明では調査の仕方が伝以上、思いつくままに 評価額は３年ごとに評価 いることを課税の根拠と けるためにリフォーム費 の偽装が見つかり、季節いて現地説明会の開催わらないことが多く、後 書いてみましたが事前調 替えされるため、経年減 するもので、また、一般 用を支出することは費用 とは裏腹に薄ら寒さを感●調査計画
め詐欺（オレオレ詐欺、 （事前に発注者より自治 日、調査希望日を伺いに 査の仕方、用語等は調査 価についても３年ごとに 補償基準は改めて述べる 対効果の観点からみて合 じます。そして、国民が事前調査に入る前に対 架空請求詐欺、融資保証 会等を通して、簡潔な調 訪問した際に、「写真撮 をする側からすれば当た 定められている）してい までもなく、移転補償と 理的でなく、ならば、新 建設業界に対する不信感
象地域の各所有者に調査 金詐欺の総称）」による 査趣旨のチラシを回覧す 影をすることは分かった り前のことでも、多くの き、 年度目以降は0.20 して残地内もしくは構外 築もしくは比較的現在の を募らせなければと懸念
希望日を確認し、敷地や 影響で、電話だけでの連 る）や所有者宅へ直接訪 が、具体的にどのような 所有者の方には初めての で据え置かれます。つま に同等のものを再建築す スタンダードに近い築年 しています。我々は、国家屋の大小等を考慮して 絡では、社名を名乗って 問（発注者が同伴が望ま 調査をするのかがよく分 ことなので用語等の説明 り、 年度目以降は建物 ることを前提に評価を行 の浅い建物を選択するの 民の社会基盤を築き、守調査日の時間帯（午前、 も、はじめは訝しがって しい）をして、調査方法 からなかった。」と言わ をしてもわからないこと が存在する限り、どんな うもので、いずれも当該 は市場参加者の立場とし るという重要な業務をし午後。対象家屋が大きか なかなか信用してもらえ の説明を行い、調査希望 れたことがあります。損 も多く、誤解の無いよう 古い建物でも新築建物の 建物を処分することを前 て当然と考えられます。 ており、そのことに誇りったり敷地が広く工作物 ないことがあります。
日の確認をしておけば、 傷の計測を行い、白板等 にわかりやすい言葉で説％の価値（残存価値） 提としていません。建物 仮に、その建物が存在す を持っています。一部のが多いときは、なるべく （新日という会社名が聞 後日、調査日の電話連絡 に損傷の種類、計測結果 明をし、調査の支障にな があるものと評価されま が存在する以上、それが る地域自体に選好性があ 心無い同業者に困惑され時間のとれる午後のほう き慣れないということも の際には訝しがられるこ を記入し、損傷と共に撮 るような言動は慎み、調 す。耐用年数は、固定資 築年の古い建物であって るとしても、「上物」は ず、当社は、補償コンサが良い）や調査に入る人 あるのでしょうが…）とがありません。また、 影をする作業までが伝わ 査の主旨や方法を理解し 産評価基準と異なります も、自ら使用収益するこ 解体して今風の建物を建 ルタントとして社会に貢員等を決定します。
また、事前調査に関す 調査当日において調査方 っていませんでした。ま ていただくことが事前調 が残存価値を ％とする とで居住等の利益を享受 てたいと思うのが自然で 献できるよう誠実に誠意●日程調整る認知度が低いこともあ 法を説明する手間が省け た、各部屋や外壁等の漠 査を円滑に進める上での 点は一般補償基準でも同 することができ、あるい しょう。このため、築後 をもって努力してまいり
調査日の連絡は、電話 り、調査の趣旨や調査方 ます。
然とした写真撮影だと思 第一歩であると感じてい じです。
は他人に使用収益させる年以上経過した木造建 ますので、今後ともよろにて行うことが多いので 法を口頭で伝えても理解 ●説明会っている方もおり、調査 ます。
さて、前記木造建物の ことにより賃料を収受す 物の市場からみた評価は しくお願いいたします。
すが、昨今では「振り込 してもらえないことも多調査方法の説明につい 時間を二～三時間と伝え（Ｍ．Ｈ） 例に戻りますが、築後ることが可能であり、そ ゼロ、もしくはそれ以下（Ｍ．Ｕ）
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