連載住宅税制を考える住団連では、2020 年 7 月にストック型社会に相応しい住宅税制を目指し、再構築する目的で、中長期を展望し今後の住宅税制のあり方の方向性を示すものとして「住宅税制の抜本的見直しに向けた提言」をとりまとめました。
その際にご協力いただいた学識経験者の方々に各税目ごとの「問題点と抜本的見直しの方向性」について寄稿いただき、「住宅税制を考える」をテーマに連載をしてきました。今回が最終回となります。

「提言」特設ページ
はこちらから- 最終回 -

住宅税制の課題と抜本的見直しの展望
公益財団法人 日本住宅総合センター

大柿１．総論 〜「住宅税制」とは

晏己 氏

で慎重な見通しと計画の下に、長期間の熟考を経て取「住宅税制」の定義は必ずしも確立されているわけ得行動を起こすものである。住宅取得を検討しているではないが、本稿における「住宅税制」とは、単一の間に制度が頻繁に変更されるようであれば需要者の計税を指すものではなく、「住宅の取得・保有・譲渡の画に大きな狂いが生ずることになる。また、税制特例

各段階で関係する複数の税について設けられている特は取得後の負担軽減だけでなく、それを周知すること例」のことである。

により新たな需要を喚起する役割を担っているため、その数はきわめて多く【表 1】、まるで特例集団の制度として簡明であることが求められるのである。

様相を呈しているが、これは、不動産取引にはそれだけ多くの税が課せられており、かつ、それが住宅である場合には、原則どおりの課税をすると過重な負担となるため国民の住宅取得支援の観点からの特例措置がどうしても必要であることを意味している。

（１）短期間の延長を繰り返す時限措置

また、「住宅税制」のほとんどは時限措置であり、多【表 2】は、固定資産税の新築住宅 1/2 減税特例のくの複雑な要件が設定されている。これは「住宅税制」改正経緯を示したものである。もともとこの特例は、が政策税制と位置づけられているからである。政策税制

昭和 39 年度の固定資産税の評価方法抜本見直しの結とは基本原則に対する例外であり、もし特定の政策遂行果、土地の新評価額が 6.5 倍にも上昇したことの激変という目的がなかったならば歳入の確保、課税の公平等緩和措置の一環として――土地の税負担緩和措置と同の観点からみて容認できない優遇措置である。そのため、時に住宅の減額措置が創設されたのも不思議なことだ

必要な期間に限り、真に政策的配慮が必要な者に対してが――導入されたものである。

だけ適用することを前提にしているのである。

この特例は、2、3 年という短期間の延長を繰り返

しかし、このことは、㋑期限が到来するたびにそれしながら現在まで半世紀以上も継続している。直近のを延長するかどうかの議論をしなければならず、制度適用期限は令和 6 年 3 月 31 日で、多くの住宅需要者としての安定性に欠ける、㋺これら特例がそれぞれのはそれ以降も延長されるであろうと考えているが、そ時代的背景と政策的要請のもとに個別に導入されてきの保証があるわけではない。住宅需要者の間に完全にた結果、適用期限や要件がバラバラで複雑さを招いて定着しているにもかかわらず短期間の延長を繰り返さいる等の不都合を生じさせている。

なければならない理由は見出し難く、本制度は恒久的住宅需要者は、頭金の形成から住宅ローンの返済ま
18２．現行「住宅税制」の問題点措置に移行するべきである。

【表 1】住宅需要者支援策としての主要な特例
税の種類
印紙税

特例の内容
〇 不動産売買契約書、工事請負契約書の税率の軽減 ★
契約金額に応じて、階級定額税率の 50% 〜 20% を軽減

登録免許税〇 新築住宅の所有権移転登記等の軽減税率 ★
所有権移転登記 本則 :20/1000 → 3/1000〇 既存住宅の所有権移転登記等の軽減税率 ★
所有権移転登記 本則 :20/1000 → 3/1000〇 新築長期優良住宅の所有権移転登記等の軽減税率 ★
所有権移転登記 本則 :20/1000 → 1/1000 （戸建ては 2/1000）〇 買取再販住宅の移転登記の軽減税率 ★
一般住宅 :3/1000 → 1/1000〇 住宅敷地の所有権移転登記の暫定税率 ★
本則 :20/1000 → 15/1000

不動産取得税〇 新築住宅の課税標準の控除課税標準から 1,200 万円を控除〇 既存住宅の課税標準の控除課税標準から一定額（100 万円〜 1,200 万円）を控除〇 新築長期優良住宅の課税標準の控除 ★
課税標準から 1,300 万円を控除〇 住宅用地の税額の減額
敷地の税額から、住宅床面積の 2 倍に相当する税額分を減額〇 住宅および敷地の税率の軽減 ★
本則 :4% → 3%
※上記以外に、住宅建設事業者、分譲事業者、リフォーム業者等を対象とした特例がある

固定資産税〇 新築住宅の税額の 1/2 減額 ★
一定期間（3 年間、5 年間、7 年間）の税額を 1/2 に減額〇 住宅用地の課税標準の特例
住宅用地の課税標準を 1/6、1/3 に減額

所得税・住民税〇 居住用財産の買換え特例 ★
居住用財産の譲渡益について、取得価額の引継ぎによる課税の繰延べ〇 居住用財産譲渡の特別控除
居住用財産の譲渡益から 3,000 万円を控除〇 居住用財産譲渡損失の繰越控除制度 ★
居住用財産の譲渡損失の譲渡年以後 4 年間の繰り越し控除〇 居住用財産譲渡の場合の軽減税率
譲渡益 6,000 万円以下の部分 10%（+ 住民税 4%）、6,000 万円超の部分 15%（+ 住民税 5%）〇 住宅ローン減税 ★
借入金年末残高の一定割合を所得税額から控除（控除不足分は住民税から控除）

贈与税〇 直系尊属からの住宅取得資金贈与の特例 ★
直系尊属からの住宅資金贈与の一定限度の非課税〇 相続時精算課税制度の住宅取得資金の特例 ★
住宅資金の場合に限り、贈与者の年齢要件を緩和

消費税※住宅であることを理由とする特例は講じられていない。
★印はすべて時限措置【表 2】固定資産税の新築住宅の 1/ ２減額措置の改正経緯
昭和 39 年度改正

昭和 44 年までの時限措置として創設（戸建て :3 年間、マンション 4 階以下 :5 年間、同 5 階以上 :10 年間、税額の 1/2 を減額）

昭和 44 年度改正

適用期限の 6 年延長

昭和 50 年度改正

適用期限の 3 年延長昭和 51 年度改正

減額期間の短縮（5 階以上のマンション :10 年間 → 7 年間）

昭和 52 年度改正

適用期限の 3 年延長。減額期間の短縮（マンション : 一律 5 年間）

昭和 54 年度改正

適用期限の 3 年延長〜（この間、3 年ごとに延長）

平成 6 年度改正

適用期限の 2 年延長

平成 8 年度改正

適用期限の 3 年 3 カ月延長

平成 10 年度改正

適用期限の 2 年延長〜（この間、2 年ごとに延長）

平成 20 年度改正

長期優良住宅の減額措置の創設（戸建て 5 年間、マンション 7 年間）

平成 22 年度改正

民主党政権下で廃止案が提示されたが、最終的には適用期限の 2 年延長〜
令和 4 年度改正（この間、2 年ごとに延長）
適用期限の 2 年延長

19（２）税によって異なる適用要件（３）意味不明の要件もある

各種特例の要件の一つに「住宅床面積要件」がある。

【表 4】は、住宅ローン減税制度の年収要件の変遷

これは床面積要件を設けることで居住水準の向上を政を示したものである。この年収要件は昭和 56 年の導策的に誘導するためである。

入以来、頻繫に改正されているが、実態は 2,000 万それぞれの特例によっ
しかし、【表 3】にあるとおり、円と 3,000 万円の間を往復しているだけである。て床面積が異なる。しかも、この面積要件は時代とと

国税庁「民間給与実態統計調査」によれば、年間もに拡充されてきたが、その時期も税目ごと微妙にズ

給与額 2,000 万円以下の人員は全体の 99.46%（平成レている。

29 年〜令和 3 年の加重平均）である。つまり、ロー租税には、国税・地方税、所得税・資産税等の性格ンで住宅を取得する平均的勤労者にとっては、2,000の違いによって固有の原理・原則があるとしても、「政万円以下であろうが 3,000 万円以下であろうが、ほ策的に取得を支援すべき住宅」が税によって異なることんど関係ないのである。とに合理性はなく、統一を図るべきである。

【表３】各種特例における住宅床面積要件の改正経緯
住宅ローン減税

住宅資金贈与特例

登録免許税特例

不動産取得税特例

固定資産税特例

下限

下限

下限

下限

上限

下限

なし

なし

上限

上限

昭和 38 年以前
昭和 39 年

（特例自体がなかった）（特例自体がなかった）

昭和 42 年上限

昭和 44 年

（特例自体がなかった）

上限（特例自体がなかった）

⇩

⇩

なし

なし

120㎡

⇩

⇩

⇩

85㎡
⇩

⇩

⇩

⇩

⇩

⇩

100㎡
⇩

現行基準以前の床面積要件の推移

昭和 47 年

なし

120㎡

⇩

⇩

⇩

⇩

⇩

昭和 48 年

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165㎡

⇩

165㎡

⇩

⇩

⇩

⇩

昭和 55 年

⇩⇩

⇩

⇩

⇩

165㎡

⇩

⇩

昭和 56 年

40㎡

⇩

40㎡

⇩

⇩

⇩

40㎡

165㎡

昭和 59 年

⇩

⇩

40㎡

165㎡

⇩

⇩

⇩

⇩

⇩

⇩

昭和 61 年

⇩

200㎡

⇩

200㎡

⇩

180㎡

⇩

⇩

⇩

⇩

⇩

⇩

⇩

⇩

⇩

200㎡

⇩

200㎡

⇩200㎡

〃

7月

昭和 63 年

⇩撤廃

⇩

⇩

⇩

⇩

40㎡

⇩⇩

⇩

平成 3 年

⇩

220㎡

⇩⇩

⇩

⇩

⇩

⇩

⇩

⇩

平成 5 年

50㎡

⇩

50㎡

⇩

50㎡

⇩

⇩

⇩

⇩

⇩

平成 6 年

⇩

240㎡

⇩

240㎡

⇩⇩

⇩

⇩

⇩

⇩

平成 10 年 1 月

⇩

⇩

⇩

⇩

⇩

⇩

⇩

240㎡

⇩

240㎡

⇩

⇩

⇩

⇩

⇩

⇩

50㎡

⇩

⇩

⇩

平成 11 年

⇩

撤廃

⇩

撤廃

⇩

撤廃

⇩

⇩

⇩

⇩

平成 13 年

⇩⇩

⇩

⇩

⇩

⇩

⇩

⇩

⇩

280㎡

平成 14 年

⇩

⇩

⇩

⇩

⇩

⇩

⇩

⇩

50㎡

⇩

平成 24 年⇩⇩⇩

240㎡⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩

〃

7月

⇩現行

（※）

50㎡以上なし

（※）

50㎡以上

240㎡以下 50㎡以上

なし

50㎡以上 240㎡以下 50㎡以上 280㎡以下（※）年収 1,000 万円以下の者に限り、40㎡以上 50㎡未満でも適用される。

【表 4】住宅ローン減税制度における年収要件の変遷
改正年度

年収要件（年間所得金額）の金額

改正の理由

昭和 56 年度

年収要件の導入（800 万円以下）

自力取得が可能な高額所得者まで優遇するのは不適当である

昭和 61 年度

800 万円以下→ 1,000 万円以下

内需拡大策の一環として住宅建設促進ための税制上の措置を強化する

昭和 63 年度

1,000 万円以下→ 3,000 万円以下

終身雇用形態の下で、定年間際になって住宅を取得する者を救済する

平成 3 年度

3,000 万円以下→ 2,000 万円以下

限られた財源の範囲内で一般サラリーマン中心の持家取得を促進する

平成 6 年度

2,000 万円以下→ 3,000 万円以下

総合経済対策の一環として、住宅建設を一層促進する

平成 7 年度

3,000 万円以下→ 2,000 万円以下

租税特別措置の中で減収額が最大規模となっている

平成 10 年度

2,000 万円以下→ 3,000 万円以下

景気対策に資するため住宅建設の一層の促進を図る

令和 3 年度（50㎡未満の住宅の場合 :1,000 万円以下）

低所得者を中心に幅広い購買層の需要を喚起する

令和 4 年度

3,000 万円以下→ 2,000 万円以下

超低金利の下で、高額所得者による不要の借入れを排除する※表中、改正の理由は、「改正税法のすべて」（㈶大蔵財務協会）各年度版における主税局担当者の解説をもとに、筆者が作成した

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【 連 載 】住宅税制を考える - 最終回 総論 -年収要件の存在は「住宅ローン減税は金持ち優遇ではない」という象徴的意味があるとしても、このように頻繁に変更していてはその実効性も乏しく、無意味な要件は廃止すべきである。
実は、これらの問題点は当局がその気になればすぐにでも是正できる事項である。是正しても納税者にとって制度が単純明快になるだけで、他の制度や税収には影響を及ぼさないからである。
しかし、これらとは別に、現行「住宅税制」には抜本的に見直すべき課題がある。

住宅税制の課題と抜本的見直しの展望

住宅への課税を廃止し、その敷地への課税に一本化することを提案している。
この考え方は、固定資産税の課税の根拠とされる市町村行政サービスが現実に地価に反映されていること、ブラックボックス化している家屋評価の問題解決にも資する点で十分検討に値すると考える。
しかしながら、固定資産税は市町村民税と並んで市町村財源の中核である。家屋への課税を廃止して土地への課税に一本化した場合、そのままでは市町村行政サービスの水準を維持することができない。仮に、固定資産税収の土地と家屋の比率が 1:1 とした場合――
実際には固定資産税収の土地 : 家屋 : 減価償却資産の「住宅税制」の抜本的見直し
３．

比率は 4:4:2 である――家屋の減少分だけ土地への課税を増税する必要がある。

消費税は、当初、税率 3% で導入されたが、現在で例えば、高層ビルが建築されている土地の場合、土は 10% に引き上げられている。今後の社会保障費負地の税額が増えても建物の税額がゼロになるから全体担の増加傾向を踏まえれば、税率のさらなる引上げはの税負担は変わらない。しかし、低・未利用の土地の不可避とされている。

場合、土地の税額だけが増加することになる。

このような状況下で、これまであまり議論されてこまた、同じ住宅でも戸建て住宅とタワーマンションなかった「住宅税制」の問題点がいっそう明らかとなっでは建物と敷地の比率は大きく異なるし、都市型産業てきたのである。と重厚長大型の産業では土地資産と建物資産の構成比（一社）住宅生産団体連合会がとりまとめた「住宅が異なる。

税制の抜本的見直しに向けた提言（以下「住団連提建物への課税廃止が「住宅」に限定したものである

言」）」では、流通税、固定資産税、消費税等についてならばともかく、事業用建物についても課税を廃止し今後の改革の方向が提案されている。

土地への課税に一本化するとなると、産業間で新たなこれらは大いに示唆に富むものであるが、それらを利害の対立を生む可能性がある。

実現する上で解決しなければならない課題も多く、「住団連提言」では詳しく触れられていない部分もあるので、以下でそれを簡単に紹介したい。

（３）消費税改革についての課題
現行の消費税は、名称こそ「消費」税となっているが、納税義務者は消費者ではない。消費税の本質は事（１）流通課税改革についての課題

業者の付加価値に対する課税であり、前段階税額控除「住団連提言」では、印紙税の廃止、登録免許税のにより課税の累積を排除しつつ、最終価格に転嫁する手数料化、不動産取得税の廃止を提案している。

ことで消費者に実質的に負担を求めるものである。

まず、登録免許税を登記事務の費用程度に手数料化するためには、現行登記制度の見直しについても議論しておく必要があるだろう。

しかし、住宅への消費税の課税は、㋑ 価格が高額であるため、購入時の一括払いは過大な負担になること、また、不動産取得税の廃止に伴う都道府県の税収減㋺ 住宅の消費は相当長期間にわたって行われ、かをどう補填するかが課題であり、それを地方消費税のつ、中途での流通が一般的に想定されること、増額で対処しようとすれば、消費税の税率は相当に引㋩ 住宅建設の高い経済波及効果のゆえに、住宅投き上げなければならない。もし、都道府県の行政シス資の極端な変動は経済に悪影響を及ぼすこと、テムの見直しにまで踏み込むならば、地方自治制度や等により何らかの政策的配慮が必要とされている。

地方交付税制度についても議論しておく必要がある。

そのため、税率の引上げのたびに「住宅ローン減税」の拡充、「住まい給付金」の創設、「住宅取得等資金贈（２）固定資産税改革についての課題「住団連提言」では、固定資産税の改革の方向として、与特例」の拡充等、消費税以外での負担軽減措置が講じられてきたが、それでは限界がある。
21

【 連 載 】住宅税制を考える - 最終回 総論 -住宅税制の課題と抜本的見直しの展望

これについて、「住団連提言」では、「住宅所有者がで審議される建て前である。政府「税制調査会」とは、受ける毎年の住宅サービスに応じて毎年負担する方租税制度に関する基本的事項を調査審議することを目式」への転換を提案している。ただし、この方式を導的とした内閣総理大臣直属の機関で、わが国における入する場合には、以下の問題点について検討しておか税制改正の最高の意思決定機関である。
しかし、現実には与党「税制調査会」という政治のなければならない。
㋑ 納税義務者でない消費者の負担について消費税法で直接規定することはできないから、住宅価場で実質的内容が決定され、それが与党の了承の下に法案化されて国会に提出されるのである。

格への転嫁を認めない代わりに、輸出免税やゼ税制は産業界や国民各層の利害と密接に関係していロ税率類似の方式により最終事業者であるハウる。一方、選挙で選ばれる国会議員は地域・業界・各スメーカー等に前段階までの税額を全額還付す種団体等の利益を代表している。そのため、租税理論ることになるだろう。この場合、恒常的に還付としての合理性や整合性よりも、その時々の政治・経を受ける事業者と中間段階の事業者の間で不公済・社会の力学の影響を受けることが少なくない。

平感が生じる問題に加え、還付申告や事後調査単に減税額が増える程度の改正であれば財務省や地に関連する事務負担やコストも無視できない。

方公共団体等の抵抗を受けるだけで済むが、歳出構造㋺ 消費者は毎年の住宅サービスに応じた額を負担や行政システムの見直しまで関係する改革となる場合するとしても、その算定方法やそれを確実に徴には大きな政治的問題になることが予想され、租税理収する仕組みを構築しなければならない。また、論以外の複雑な要因によって思いもよらぬ結果になる

途中で譲渡が行われた場合でも二次取得者へ円こともあり得るのである。

滑に引継ぐ仕組みが必要となる。

「住生活基本法」にあるとおり、国民住生活の安定・㋩ 消費者の負担は、一種の「長期分割払い」とな向上に関する施策を制定し、実施することは国・地方るが、その分だけ消費税の課税ベースが侵食さ公共団体の責務であり（同法第 7 条）、政府はその施れることになる。住宅価格は高額であるためそ策の実施に必要な法制上、財政上又は金融上の措置をの規模も大きくなることから、財政当局の強い講じなければならない（同法第 10 条）。また、ここ抵抗を受け、減収分だけの標準税率引上げを誘でいう法制上の措置には、住宅税制の拡充、交付金・発しかねない。

補助金等の活用を含むとされている。（衆・参両院の㋥ 住宅サービスに応じた負担を消費者から毎年徴国土交通委員会付帯決議）

収する場合、現行の固定資産税との違いを明確「住宅税制」は従来のように個別の税制ごとに設けにしておかないと「二重課税」との批判を受ける。

られた特例の集合体ではなく、今後は統一的な思想とつまり、これは消費税法の改正というより、新しい哲学のもとに体系的で、安定性の高い制度として再税の創設であり、実現にはかなりの時間と議論を必要構築されることが必要であり、そのためにも、関係各とするであろう。

方面において真伨な議論が尽くされることを期待した
い。

もう一つの課題
４．
（Policy Feasibility）
前述のとおり、「住宅税制」の抜本的見直しは不可欠の課題であるが、理論的に妥当であるということと、それが実現可能であるということは別の問題である。
ここで、わが国の税制改正プロセスの特殊性について指摘しておきたい。
わが国では租税の改廃は必ず国会の審議を経て立法手続きで行われる必要があるが、その内容は政府「税制調査会」
22■大柿晏己（おおがきやすみ）氏

プロフィール
公益財団法人 日本住宅総合センター嘱託（元専務理事）。
中央大学法学部法律学科卒業。1973
年 社 団 法 人 不 動 産 協 会 事 務 局 入 社。
1995 年 同事務局長。入社以来、土地税制・住宅税制・消費税・地価税等の税制改正業務を担当。
1980 年の宅建業法第 8 次改正に際し、標準媒介契約約款策定 WG、価格査定マニュアル策定 WG 等に業界委員として参画。
2001 年に財団法人日本住宅総合センターに移籍し、2006 年同専務理事。
2023 年より現職。